广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7143号上诉人（原审被告）：蔡奕波，男，1974年11月16日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：熊映新，女，1974年11月19日出生，汉族，住广东省中山市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区兴文路99号远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914420006650282439。法定代表人：武文勇，该司董事长。委托诉讼代理人：梁文英，女，该司员工。委托诉讼代理人：朱霞，女，该司员工。上诉人蔡奕波、熊映新因与被上诉人中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人蔡奕波、熊映新上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回远洋物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、远洋物业公司对涉案小区进行物业管理服务期间，没有履行合同义务，管理服务存在重大瑕疵，其行为已构成违约，蔡奕波、熊映新有正当理由拒付物业服务费。远洋物业公司没有对涉案小区公共区域建筑尽到合同约定的管理责任，违反合同约定，应当承担相应的违约责任。1.生效民事判决认定，从2014年3月，蔡奕波、熊映新及14幢其他业主发现14幢102房业主私自加建、改建房屋建筑共用部位及公共区域建筑。远洋物业公司作为上述房屋共用部位及公共区域建筑的维修养护和管理者，在长达四年的时间里，一直未采取有效措施改变、解决问题，未履行合同约定义务，构成违约。2.远洋物业公司在一审中提交的违章施工通知书与“远洋物业公司14幢102房装修巡查签到表”内容矛盾。退一步讲，即使远洋物业公司在事发之初向14幢102业主发出过违章施工通知书，也不能仅此认定其尽到管理职责。二、因远洋物业公司不履行自身管理职责，蔡奕波、熊映新有权拒绝支付物业服务费。且远洋物业公司不存在实际损失，其主张逾期支付物业服务费违约金的数额过分高于损失，应予以调整。三、远洋物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效。蔡奕波、熊映新于一审庭审中明确提出了诉讼时效抗辩。四、远洋物业公司起诉请求蔡奕波、熊映新从2014年5月份起支付B0010车位的管理费，从2015年5月份起支付B0051车位的管理费，一审在远洋物业公司没有提供任何证据和主张的情况下，认定蔡奕波、熊映新应支付B0010车位2013年11月至2017年4月共24个月的车位管理费960元缺乏依据。蔡奕波、熊映新已支付了B0010车位2015年5月之前的管理费。而且，蔡奕波、熊映新是在2015年1月31日签订B0051车位转让合同，一审判决认定蔡奕波、熊映新应支付B0051车位2013年11月至2017年4月期间的车位管理费1460元缺乏依据。五、蔡奕波、熊映新在一审庭审中提交的会议纪要具有设定蔡奕波、熊映新与远洋物业公司权利义务关系的内容，蔡奕波、熊映新与远洋物业公司对会议纪要的内容达成一致意见，远洋物业公司经理张波在会议纪要中签名确认，虽该文件没有以合同形式呈现，但对于远洋物业公司与蔡奕波、熊映新均产生合同法律约束力。被上诉人远洋物业公司辩称：1.《物业管理条例》、前期物业合同及远洋物业公司与业主签订的协议均约定远洋物业公司作为物业管理企业，其对房屋建筑共用部分的管理职责仅限于维修管理，而更新改造费用在保修期后应由全体业主承担或由专项基金支付，本案蔡奕波、熊映新提及的一楼加建事实不属于远洋物业公司管理责任范围。2.蔡奕波、熊映新提及的业主加建行为属于第三人的侵权行为，蔡奕波、熊映新可向其主张侵权责任，且蔡奕波、熊映新已经向中山市第一人民法院提起诉讼，该案已经进入执行阶段。3.会议纪要仅对会议过程进行记录，并未作出任何承诺。4.远洋物业公司在起诉状中主张的B0051号车位管理费的计算时间是2015年5月起按每月40元暂计至2017年4月。远洋物业公司向一审法院起诉请求：1.熊映新、蔡奕波向远洋物业公司支付物业服务费13938.4元及违约金6021.39元（物业服务费按每月398.24元从2014年5月暂计至2017年4月；违约金按银行同期利率的每日万分之八的标准从2014年5月暂计至2017年4月；以实际执行时所欠物业服务费及违约金为准）；2.熊映新、蔡奕波向远洋物业公司支付车位管理费（B0010）1440元及违约金604.8元（车位管理费按每月40元从2014年5月暂计至2017年4月；违约金按银行同期利率的每日万分之八的标准从2014年5月暂计至2017年4月；以实际执行时所欠车位管理费及违约金为准）；3.熊映新、蔡奕波向远洋物业公司支付车位管理费（B0051）960元及违约金264.96元（车位管理费按每月40元从2015年5月暂计至2017年4月；违约金按银行同期利率的每日万分之八的标准从2015年5月暂计至2017年4月；以实际执行时所欠车位管理费及违约金为准），以上费用合计23229.55元。一审诉讼中，远洋物业公司明确诉讼请求：涉案物业的建筑面积142.23平方米，物业服务费按每月每平方米2.8元，即每月物业服务费398.24元，从2014年5月计算至2017年9月共41个月为16327.84元，减去2017年6月的物业服务费398.24元；车位管理费扣除200元；违约金按每日万分之八的标准计算。一审法院认定事实：熊映新、蔡奕波是中山市东区兴文路100号远洋城天骄花园14幢1503房[土地证号：国（2013）易2107227，房产证号：02××550213086456，房屋建筑面积为142.23平方米]的业主。2012年3月28日，远洋物业公司与蔡奕波、熊映新签订《前期物业服务协议书》，协议书约定涉案物业由远洋物业公司提供物业管理服务；住宅高层（11层以上）按实测建筑面积每月每平方米2.8元收取；物业服务费的缴纳时间为每月5日；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金；小车车位管理费（已购买车位）按每月每个40元收取。2012年12月7日，开发商远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋地产公司）与远洋物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定天骄花园由远洋物业公司提供物业管理服务；高层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。涉案物业的建筑面积为142.23平方米，即每月物业服务费398.24元（142.23平方米×2.8元/月/平方米）。远洋物业公司主张蔡奕波、熊映新拖欠2014年5月至2017年9月共41个月的物业服务费16327.84元（398.24元/月×41个月）及B0010的车位的2013年11月至2017年4月的共42个月的车位管理费1680元（40元/个/月×42个月）、B0051车位的2015年5月至2017年4月共24个月的车位管理费960元。远洋物业公司经多次催讨无果，遂于2017年8月3日诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，熊映新与其余18个业主于2017年3月27日向一审法院提起诉讼，起诉中山市东区兴文路100号远洋城天骄花园14幢102房的业主刘珊彤。一审法院于2018年2月27日依法作出（2017）粤2071民初5284号民事判决书，判令刘珊彤停止侵害、消除危险，将上述房屋负一层地下抬空层外墙面私自开设的5个窗户恢复原状，将上述房屋相邻绿化地面恢复原状，拆除绿化地面上加建的围栏。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发商远洋地产公司与远洋物业公司签订的《前期物业服务合同》及远洋物业公司与熊映新、蔡奕波签订的《前期物业服务协议书》是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，远洋物业公司为天骄花园提供物业管理服务，熊映新、蔡奕波系天骄花园14幢1503房的业主，理应向远洋物业公司支付物业服务费。熊映新、蔡奕波辩称双方已就102户业主的违建事宜达成协议。根据熊映新、蔡奕波提交的会议纪要并经远洋物业公司确认，远洋物业公司的经理张波在会议纪要上签字，但并未明确表示同意熊映新、蔡奕波于2014年5月起停止缴纳物业服务费直至违建事宜解决再续交物业服务费，双方事后亦未签订任何合同，对于熊映新、蔡奕波的该辩解，一审法院不予支持。熊映新、蔡奕波辩称远洋物业公司未对102户业主的违建行为进行解决，远洋物业公司向一审法院提交照片一组，证明远洋物业公司向业主发出违章施工通知书、停工整改通知书等，一审法院认为，远洋物业公司已履行物业管理职责，且熊映新、蔡奕波未能提交证据证明远洋物业公司的物业管理服务存在重大的过错或过失，对于熊映新、蔡奕波的辩解，一审法院亦不予支持。涉案物业的建筑面积为142.23平方米，根据《前期物业服务合同》之约定，高层住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元的标准计算，即熊映新、蔡奕波每月应缴的物业服务费为398.24元。熊映新、蔡奕波在2014年5月至2017年9月期间不按时缴纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。熊映新、蔡奕波应向远洋物业公司支付上述期间的物业服务费16327.84元。关于车位管理费的问题，根据前期物业服务合同，车位管理费按每月每个40元收取，熊映新、蔡奕波拖欠远洋物业公司B0010车位的2013年11月至2017年4月的车位管理费1680元、B0051车位的2015年5月至2017年4月的车位管理费960元。现远洋物业公司主张熊映新、蔡奕波支付上述期间的物业服务费15929.6元、B0010车位的车位管理费1480元，此是远洋物业公司自由处分民事权利的行为，一审法院予以照准。关于违约金问题，远洋物业公司自愿将物业服务费的违约金调整为按每日万分之八的标准计算，此是远洋物业公司自由处分其民事权利的行为，一审法院予以照准。车位管理费的违约金，没有合同依据，一审法院不予支持。综上所述，远洋物业公司诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、熊映新、蔡奕波于一审判决发生法律效力之日起七日内向远洋物业公司支付2014年5月至2017年9月期间的物业服务费15929.6元及违约金(违约金计算方法：以上述期间的每月物业服务费398.24元为本金，从欠费的每月6日起按每日万分之八的标准分别计算至清偿之日止）；二、熊映新、蔡奕波于一审判决发生法律效力之日起七日内向远洋物业公司支付B0051车位的2013年11月至2017年4月期间的车位管理费1460元；三、熊映新、蔡奕波于一审判决发生法律效力之日起七日内向远洋物业公司支付B0010车位的2015年5月至2017年4月期间的车位管理费960元；四、驳回远洋物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费380元（远洋物业公司已预交），由远洋物业公司负担，熊映新、蔡奕波负担（熊映新、蔡奕波于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付远洋物业公司）。本院二审期间，蔡奕波、熊映新提交了证据：车位管理合同，拟证明B0051号车位根据合同约定交付时间是2015年3月3日，但是一审判决就该车位管理费支付时间为2013年10月份，在2013年10月份上诉人并未购买该车位。远洋物业公司确认上述两份合同的真实性、合法性及关联性。远洋物业公司提交了证据：诉前调解通知书、收款收据，拟证明诉讼时效在远洋物业公司提交诉讼资料时已经中断。蔡奕波、熊映新不确认诉前调解通知书与本案的关联性，对收款收据的收款时间、金额等无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，蔡奕波、熊映新与远洋物业公司约定涉案B0010车位的交付时间为2013年7月，涉案B0051车位的交付时间为2015年3月。2014年5月1日，涉案天骄花园14幢部分业主、远洋物业公司管理人员、公安人员就天骄花园14幢业主装修事宜进行沟通，并形成会议纪要称“……7.14栋全体业主（102室）除外为表达对物管的管理工作强烈不满，要求从5月起以上停止缴交物业服务费，直到安全隐患问题解决后再续交物管费。物业管理公司管理人员对一审业主所提要求将会尽快跟进，并定期向该栋业主通报工作进展情况。”远洋物业公司管理人员张波及蔡奕波等业主在该会议纪要上签字。一审法院（2017）粤2071民预字第672号诉前调解通知书记载，一审法院于2017年4月20日收到远洋物业公司诉蔡奕波、熊映新的起诉状。远洋物业公司于2014年6月18日向蔡奕波、熊映新收取了2014年6月物业服务费398.24元，2014年6月车位管理费40元。于2015年2月14日向蔡奕波、熊映新收取了2015年2月至2014年5月车位管理费120元。于2017年6月23日向蔡奕波、熊映新收取了2017年6月份的物业服务费398.24元，2017年6月两个车位管理费共80元。于2017年8月10日向蔡奕波、熊映新收取了2017年8月的物业服务费398.24元。上述款项收款方式为银行委托代收。二审诉讼中，远洋物业公司陈述蔡奕波、熊映新已支付B00051车位2015年5月半月车位管理费20元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案二审争议焦点为：一、蔡奕波、熊映新应支付的车位管理费数额；二、蔡奕波、熊映新是否具有拒绝支付物业费的合理事由；三、远洋物业公司的起诉是否超过诉讼时效；四、本案违约金标准是否过高。关于争议焦点一，蔡奕波、熊映新应支付的车位管理费数额问题。根据民事诉讼相对性审查原则，一审判决应对围绕当事人诉讼请求审理。本案中，远洋物业公司明确向蔡奕波、熊映新主张按每月40元的标准支付B0010车位从2014年5月至2017年4月的管理费1440元，B0051车位从2015年5月至2017年4月的管理费960元。一审判决判项为熊映新、蔡奕波于向远洋物业公司支付B0010车位的2015年5月至2017年4月期间的车位管理费960元，B0051车位的2013年11月至2017年4月期间的车位管理费1460元系明显计算错误且超出当事人诉讼请求，本院予以纠正。关于争议焦点二，即蔡奕波、熊映新是否具有拒绝支付物业费的合理事由问题。蔡奕波、熊映新与远洋物业公司签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，远洋物业公司为天骄花园提供物业管理服务，蔡奕波、熊映新系天骄花园14幢1503房的业主，理应向远洋物业公司支付物业服务费。蔡奕波、熊映新上诉认为根据其在一审法院提交的会议纪要，其有权拒绝支付物业服务费。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第十三条规定，“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十二条规定，“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”第二十五条规定，“承诺生效时合同成立。”本案中，蔡奕波等业主在会议纪要上表示拒绝缴纳物业服务费，但远洋物业公司并未对此作出承诺，双方之间就此并未形成合意。现蔡奕波、熊映新依据该会议纪要拒绝向远洋物业公司支付物业服务费，缺乏依据。蔡奕波、熊映新还上诉认为远洋物业公司放任业主违建，未履行管理职责，其亦有权拒绝支付物业服务费。对此，本院认为，物业公司系接受业主委托，对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理。业主以物业公司未履行合同义务为由主张先履行抗辩，限于物业公司的服务存在重大过错或过失。本案中，涉案天骄花园14幢虽有业主违建，但远洋物业公司已向该业主发出违章施工通知书、停工整改通知书等，履行物业管理职责。蔡奕波、熊映新以此为由，拒绝支付物业服务费，亦缺乏依据。关于争议焦点三，即远洋物业公司的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定，“权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。”本案中，远洋物业公司分别于2014年6月18日、2015年2月14日、2017年6月23日、2017年8月10日向蔡奕波、熊映新收取物业服务费及车位管理费，构成诉讼时效中断。因此，远洋物业公司于2017年4月20日向一审法院起诉请求蔡奕波、熊映新支付2014年5月计算至2017年9月的物业服务费，B0010车从2014年5月至2017年4月的管理费1440元，B0051车位2015年5月至2017年4月的管理费，并未超过诉讼时效，本院对蔡奕波、熊映新的时效抗辩不予支持。但蔡奕波、熊映新向远洋物业公司支付的物业服务费及车位管理费应扣减远洋物业公司已收取的部分。因此，蔡奕波、熊映新应当向远洋物业公司支付2014年5月至2017年9月期间（扣除2014年6月、2017年6月、2017年8月）的物业服务费15133.12元（398.24元/月×38月）及违约金，B0010车位从2014年5月至2017年4月（扣除2014年6月、2015年2至5月）的管理费1240元（40元/月×31月），B0051车位从2015年5月至2017年4月的管理费940元（40元/月×24月-20元）。关于争议焦点四，即本案违约金标准是否过分高于远洋物业公司损失的问题。在无相反证据的情形下，远洋物业公司于本案中的损失，应当是蔡奕波、熊映新迟延付款的利息损失。涉案合同约定从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一计算违约金，远洋物业公司起诉请求将违约金调整为按每日万分之八的标准计算，均明显高于其损失。据此，本院调整违约金标准为蔡奕波、熊映新从欠费的每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利息的标准向远洋物业公司支付违约金。综上所述，上诉人蔡奕波、熊映新的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14420号民事判决；二、上诉人蔡奕波、熊映新于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山远洋物业服务有限公司支付2014年5月至2017年9月期间（扣除2014年6月、2017年6月、2017年8月）的物业服务费15133.12元及违约金(违约金计算方法：以上述期间的每月物业服务费398.24元为本金，从欠费的每月6日起按年利率6%的标准分别计算至清偿之日止）；三、上诉人蔡奕波、熊映新于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山远洋物业服务有限公司支付B0010车位2014年5月至2017年4月期间（扣除2014年6月、2015年2月至5月）的车位管理费1240元；四、上诉人蔡奕波、熊映新于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山远洋物业服务有限公司支付B0051车位2015年5月至2017年4月期间的车位管理费940元；五、驳回被上诉人中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费380元（中山远洋物业服务有限公司已预交），由中山远洋物业服务有限公司负担30元，蔡奕波、熊映新负担350元。二审案件受理费380元（蔡奕波、熊映新已预交），由中山远洋物业服务有限公司负担30元，蔡奕波、熊映新负担350元（抵扣一、二审诉讼费用，蔡奕波、熊映新于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山远洋物业服务有限公司320元）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一九年七月二十五日书记员  胡银芳