广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初12号原告：广州柏联装饰设计工程有限公司，住所地广州市花都区杨一村马路北29第1-3楼（部位：203房），统一社会信用代码91440114598302432G。法定代表人：余兴冬，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾喆、汤星，北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：曾忠东，男，1969年2月14日出生，汉族，住福建省蒲城县，委托诉讼代理人：幸泽胜，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓景文，北京市京师（中山）律师事务所实习人员。原告广州柏联装饰设计工程有限公司（以下简称柏联公司）与被告曾忠东房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月2日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年2月19日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭转换普通程序，于2019年4月29日公开开庭进行审理。原告柏联公司的委托诉讼代理人贾喆，被告曾忠东及其委托诉讼代理人幸泽胜到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人向本院申请一个月的调解期，期限届满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告柏联公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空合成市场租赁物业并清场恢复原状归还给原告；2.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，柏联公司表示其已收回了场地的首层，故变更诉讼请求为：1.被告立即腾空合成市场租赁物业的二、三层并恢复原状归还给原告；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年5月19日，原、被告签署《租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市花都区狮岭镇合成市场A幢、B幢建筑物的一至三层物业，租赁面积共19500平方米，月起始租金为42.9万元，装修期为租赁期间的前五个月，自原告交付使用之日起算；被告在每月5日之前缴交租金给原告；被告应当在收到原告交付使用通知的三天内支付前三个月的租金给原告等。2016年7月，原告将合成市场交付被告，被告正式进驻合成市场并装修、招商、使用。但原告将合成市场交给被告使用后，被告租用期间并未按合同约定向原告支付租金。因合成市场区域属广州市、花都区社会治理综合整治项目，地方政府多次强调市场的安全规范及整顿整改问题。但合成市场至今都未取得建设工程规划许可证等相关规划建设手续，也无通过任何竣工验收、规划验收。故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告就合成市场租赁事宜达成的《租赁合同》系无效合同。鉴此，原告于2018年10月、11月两次书面告知被告，通知被告在合理期限内腾空合成市场，将其置放于市场的大量设备、物资、装修材料清理搬离，及时将合成市场交还给原告。但被告明确拒绝，不予腾退。被告曾忠东辩称，原告故意隐瞒建筑物未依法取得建设规划许可、建筑施工许可的事实，误导被告与其签订租赁合同承租位于广州市花都区狮岭镇合成市场A幢、B幢在改建、加建的建筑物一、二、三层，并在明知租赁物无法依法取得建筑工程消防等竣工验收的情况下再次误导被告对租赁物进行装饰装修，始终未能依约向被告交付符合《租赁合同》目的的租赁物。原告上述失信行为直接造成被告包括但不限于装饰装修费用和招商费用在内的巨额的经济损失380余万元。一、原告隐瞒建筑物未依法取得建设规划许可、建筑施工许可的事实误导被告与其签订大型商超物业租赁合同，致使商超使用租赁合同无效、合同目的不能实现，原告对《租赁合同》的签订及被告的损失存在重大过错。2016年5月10日，原、被告就位于广州市花都区狮岭镇合成市场A幢、B幢在改建、加建的建筑物一、二、三层（一层面积2750平方米、二层和三层全层，合计建筑面积约为20000平方米）达成租赁意向，并签订了《租赁意向书》，约定我方将租赁物业用于合法商业（大型商业超市）使用，租期20年，原告承诺在2016年10月1日前能办理建筑物消防验收合格意见书等，同日被告向原告支付了意向金500000元。2016年5月19日，原告与被告签订了《租赁合同》，原告再次承诺建筑物能取得验收合格意见书，最迟于2017年1月1日前将租赁物业交付给原告使用，原告依据租赁合同向被告柏联公司支付租赁保证金200万元（之前意向金转为保证金）。原告明知租赁物并未依法取得建设规划许可、建筑施工许可，系无法交付被告用于经营大型商业超市的，但原告选择隐瞒相关事实，误导被告签订《租赁合同》并支付租赁保证金，致使租赁合同无效、商超使用目的无法实现，并导致被告巨额经济损失，原告对此存在重大过错。二、租赁物业自始至今均由原告控制支配和占用，原告并未依约向被告交付合格的租赁物及租赁物业钥匙。被告于2017年2月向被告发送《广州市政务服务中心业务受理通知书》并承诺能办理建筑物消防验收合格意见书，同时告知被告可以先进行地面和水电装饰装修，以及准备其他装修和招商工作，于是被告开始对租赁物的部分范围进行二楼地面铺贴装修并为后续主体装修工程做好了材料和人员准备，但原告告知租赁物因未依法取得建设规划许可、建筑施工许可，无法获得建筑物消防验收合格意见书。因原、被告始终终无法就租赁物的交付达成一致意见，被告只能停止装修并撤出租赁物。随后，原告继续控制支配并占用将租赁物业，并将租赁物业的门锁封，被告无法也再未进入过租赁物。综上，原告并未依法依约向被告交付租赁物业，系故意隐瞒建筑物未依法取得建设规划许可、建筑施工许可的事实误导被告签订大型商超物业租赁合同，致使商超使用租赁合同无效、合同目的不能实现，原告对《租赁合同》的签订及被告的损失存在重大过错。另其诉讼请求也缺乏事实和法律依据。补充意见：法院于2019年4月24日对租赁物业一层的使用状况、租赁范围进行了现场勘验，确定了一层的租赁范围，整个租赁物实际是由原告控制占有，并且已经对一楼的租赁范围进行了施工装修，并将一楼的部分租赁范围出租给案外人，我方坚持认为原告的诉请缺乏事实依据，另外我方在（2019）粤0114民初2717号案中提出对租赁物业二、三层的地砖、电缆电线、网线铺设及西面广告牌装饰装修工程的造价进行评估鉴定。本院经审理认定事实如下：2016年5月10日，案外人余兴冬与黄秀兵签订《租赁意向书》，约定双方就广州市花都区狮岭镇合成市场A幢、B幢建筑物的租赁事宜达成意向。2016年5月19日，柏联公司作为出租方、甲方，曾忠东作为承租方、乙方签订《租赁合同》，约定：第一条：甲方将位于广州市花都区狮岭镇合成市场A幢、B幢建筑物的一层（面积约2750平方米）、二层和三层全层，合共租赁面积约19500平方米（具体面积以附件红线图为准）出租给乙方作合法的商业经营使用（可以进行蔬菜、肉类、生鲜、海鲜、冻肉鱼类、服装、鞋、帽各类百货）。建筑物交付标准：毛坯（由于建筑物有部分面积属于原建筑，有部分面积属于新建筑，因此，楼面的承重结构会因不同的地方而不同，楼面、墙身会有高低和不平整）。在签订本合同前，乙方已对甲方出租的物业作了充分的现场了解，同意按现状承租。第二条：租赁期限约二十年（即从甲方交付之日起至2036年5月16日止）。1、由于该建筑物目前还在改造之中，建筑物一次消防（即建筑物消防验收合格意见书）手续未出，因此双方暂时无法确定具体的交付日（即租赁起始日期）。但甲方最迟在2017年1月1日前交付给乙方使用，如果交付时间提前的则以甲方通知交付的时间为准。2、乙方的免租装修期为五个月（装修期为租赁期间的前五个月，自甲方交付使用之日起算）。第三条：1、租金计算：1）月起始租金为每平方米22元，即每月起始租金为42.9万元（如果实际交付使用面积与本合同约定面积不一致的，则实际月租金按双方确定的实际交付使用面积进行调整）；2）租金每三年递增百分之五；3）按合成市场标准支付其他费用（如卫生费等）。2、乙方按照先交款后使用的原则按月（在每月5日之前）缴交租金给甲方。3、乙方应当在收到甲方建筑物交付使用通知的三天内支付前三个月的租金（即免租期的后三个月）给甲方。第四条：2、签订本合同时乙方即付合同保证金2000000元给甲方（由于乙方在签订租赁意向书时已付诚意金伍拾万元，现该伍拾万元转为合同保证金，所以实际乙方应在签订本合同时再支付一百五十万元给甲方）。若租赁期内乙方无违约行为则甲方在租赁期满后将合同保证金不计利息退回给乙方。第五条租赁物的修缮与使用：3、租赁期间，乙方如果因经营需要对租赁物进行装修或增加设施的，必须先征得甲方书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对物业的结构构成影响，增添的设施或装修所产生的费用由乙方承担，期满后，乙方不得拆除，无偿归甲方所有。4、租赁期满后或因乙方原因导致退租的，依附于建筑物的装修及固定设施（包括但不限于空调系统、电梯等）无偿归甲方所有。第八条租赁物交付及收回的验收：1、交付使用时甲方应保证建筑物本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于三十日内向对方主张。3、乙方应于租赁物期满后，将承租建筑物及附属设施、设备交还甲方。4、乙方交还甲方租赁物应当保持建筑物及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响其正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权单方面进行处置，乙方不得有异议。合同还约定了其他内容。合同签订当日，柏联公司出具收条，确认收到曾忠东交来的合同保证金2000000元。柏联公司认为其已于2016年7月将租赁场地交付曾忠东使用，曾忠东认为柏联公司从未将场地交付给其，但经柏联公司口头同意，其于2016年8月进场，对场地的第一、二层的地砖进行了铺设，加建了一部分电缆，并出资做了招牌。曾忠东表示因租赁场地没有产权证，无法办理消防许可证等证照，所以无法使用场地。2018年10月22日，柏联公司向曾忠东寄发函件，要求曾忠东在收到函件之日起五日内向其交还合成市场一层物业腾空办公室，并就合成市场二层、三层占用租赁物业处理问题作出妥善处理方案。曾忠东于2018年11月6日复函表示柏联公司未按合同约定向其交还租赁物，要求柏联公司在收到函件之日起三十日内办理完成消防验收等。之后双方又再次复函。另查，涉案租赁物土地为商服用地，土地使用权人为广州市花都区狮岭镇合成村民委员会，土地使用证号为：花集用（2004）第90400004号。2015年10月28日，柏联公司与广州市花都区狮岭镇合成经济联合社签订《租赁合同》，承租了涉案租赁物。为查明涉案场地的规划报建情况，本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函表示：经查档案系统，未查询到来文所指建筑办理《建设工程规划许可证》的记录。经本院现场勘查，租赁场地是一栋三层加楼面的建筑物，楼面是停车场，停车场车道北侧有一个楼梯进入建筑物一、二、三层及楼面，一层楼梯北侧有一间便利店正常经营中。便利店相邻是一间大型相通的场地，场地内堆放了装修材料，有工人在施工，场地相邻北侧是一间招商办公室，与场地相通。办公室带装修、空置。经由楼梯上二、三楼，每层均有一个防火门进入场地。二层是一间大型的水泥墙面场地，场地铺设了地砖，地砖下有部分区域布线。场地部分区域堆放了泥沙、地砖等装修材料，部分区域有钢结构吊顶，天花从北到南架有一座铁皮的电缆桥架，场地内放置了一些木质的桌子、床。三楼也是水泥墙面，地面铺设了地砖，部分区域堆放了装修材料。四楼的一个角落对方了一些办公家具。建筑物西面外墙有一块“世纪华联”的招牌。曾忠东表示租赁物一、二、三层的钥匙均是由柏联公司控制，其仅持有招商办公室的钥匙，之前其在一楼招商办公室放置了一些办公物品，之后被柏联公司搬到了楼顶，招商办公室也已被换锁。柏联公司认为其未更换过招商办公室的钥匙，曾忠东至今未交还钥匙给其；二、三层防火门是同一把钥匙，双方均持有一把。诉讼中，柏联公司明确其诉请中要求恢复租赁场地原状即被告清理租赁物二、三层的装修材料及木架、工具等，拆除二、三层已经贴好的部分地砖，并清理现场的电缆、桥架。曾忠东确认场地内的装修材料是其堆放的，但不同意拆除地砖及电缆、桥架，认为装修物尚未评估造价且拆除将产生新的拆除费用，可能涉及拆除评估的问题。诉讼中，双方当事人均认为涉案《租赁合同》是无效合同。另查，曾忠东诉柏联公司、余兴冬、余小雪房屋租赁合同纠纷一案，本院已立案受理，案号为（2019）粤0114民初2717号，曾忠东诉请要求柏联公司返还保证金2000000元及占用期间的利息；赔偿损失3800000元；余兴冬、余小雪在柏联公司1001万元出资范围内对第1、2项债务承担连带清偿责任。曾忠东在该案中申请对租赁场地内的装饰装修工程造价进行评估。评估公司已组织各方于2019年7月3、4日查看了现场，截至2019年7月12日，该案尚未出具评估报告。柏联公司以曾忠东为被告另案提起民事诉讼，本院立为（2019）粤0114民初5193号案，柏联公司诉请要求曾忠东按照42.9万元/月的标准，支付租赁场地自2016年7月1日起至实际腾空租赁物并清场归还之日止的占有使用费。截至本案法庭辩论终结前，上述两案均未审结。经本院多次释明，建议双方当事人尽快办理场地交接手续，曾忠东坚持认为场地一直由柏联公司控制，不存在交还问题，要求（2019）粤0114民初2717号中评估公司出具评估报告后再办理交接手续。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案租赁物的建设已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，柏联公司与曾忠东签订的《租赁合同》应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，曾忠东已实际入场对租赁场地进行了部分装修，且二、三层至今仍堆放了其购买的装修材料，应视为场地已经交付曾忠东使用，其抗辩认为场地从未交付给其与事实不符，本院不予采纳。因另案评估中，评估公司已组织双方查看了现场，对装饰装修物的价值进行了固定，柏联公司要求曾忠东腾空交还租赁物的二、三层合法有据，本院予以支持。关于柏联公司提出的对场地恢复原状的主张，其主张中的清理装修材料、桌子、床等物品，上述物品属于可移动物品，应当予以腾空；至于主张中的拆除地砖、清理电缆、桥架等，因地砖、电缆、桥架属于已形成附合的装饰装修物，对于租赁场地的价值有增益，且曾忠东在另案中对其价值申请评估，柏联公司在本案中要求拆除不符合物善其用的效用原则，对其该项主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告曾忠东于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于广州市花都区狮岭镇合成市场A、B幢建筑物的第二、三层场地腾空交还给原告广州柏联装饰设计工程有限公司；二、驳回原告广州柏联装饰设计工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告曾忠东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  谢惠沙人民陪审员  谭洁明二〇一九年七月二十六日书 记 员  刘 赟方琢华