贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初2884号原告（反诉被告）：李洪周，男，1966年8月2日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被告（反诉原告）：钟敖进，男，1976年12月13日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被告（反诉原告）：李孝艺，女，1987年10月9日出生，汉族，住贵州省仁怀市。李孝艺委托诉讼代理人：钟敖进，男，1976年12月13日出生，汉族，住贵州省仁怀市。与李孝艺系夫妻关系。原告（反诉被告）李洪周与被告（反诉原告）钟敖进、李孝艺确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李洪周到庭参加诉讼，被告（反诉原告）钟敖进（又系被告李孝艺委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李洪周向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年3月8日订立的《房屋买卖合同》无效；2.判令二被告立即返还依《房屋买卖合同》取得的房屋（即位于仁怀市××街道××小区××幼儿园楼××楼××号住房），原告愿退还二被告购房款226118元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告二人因居住需要向原告购住房一套，并于2015年3月8日与原告订立《房屋买卖合同》，合同载明：甲方（即原告）自愿将其位于仁怀市××街道办事处××桥回迁安置小区××路旁边挂牌出让地盘上修建的房屋，房屋共13层（不含地下室），乙方（即被告）房屋属七层7-3套（四室一厅一厨两厕），建筑面积约141平方米，该套住房出售价为人民币256168元，乙方首次向甲方支付款56118元，交房时再支付50000元，余款150000元，在2016年8月30日前一次性支付甲方。乙方未按履行合同约定的日期及方式付款，逾期部分应加付按日千分之二计算的违约金给甲方。逾期超2个月时，甲方有权解除合同，解约时，乙方已付房款作为甲方的损失赔偿金。甲方应于2015年5月18日向乙方交付房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾一天按房价款总额千分之二计算违约金给乙方。该合同订立后，原告已按合同约定的时间交付房屋给二被告，被告仅支付房屋价款226118元，尚欠房屋价款30000元。为此原、被告发生纠纷，原告于2018年诉至仁怀市人民法院，仁怀市人民法院作出（2018）黔0382民初7248号民事裁定书，认定原、被告订立的《房屋买卖合同》所涉房屋系超过行政机关批准的《建设规划许可证》规定修建，属于违章建筑。原告认识到自己与被告订立《房屋买卖合同》是利用订立合同的合法形式掩盖了为获取出售房屋价款的非法目的，损害了国家、集体利益，也违反了法律、行政法规的强制性规定，故依法提起诉讼。被告（反诉原告）钟敖进、李孝艺共同辩称，一、我们与李洪周签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应视为有效合同，不能单方解除，谁要单方解除合同，则视为违约，也应赔偿另一方的全部经济损失。二、由于该合同是房屋未建成时就签订的，合同上载明的购房面积是141㎡，在装修房屋时经测量，该房屋实际面积为117.66㎡，与合同所载明面积相差约为23.335㎡。由于实际面积与合同约定面积相差太大，我们的房屋与焦龙虎的户型不一样，焦龙虎和我们都问过原告，但原告以各种理由和借口推脱，至今未处理，我们才未如期交纳所欠房款30000元，违约责任不在我们，而在于原告，所以不存在由我们支付违约金、利息的问题。三、如果原告能满足以下两个条件，我们可以支付所欠原告尾款30000元。A.原告补足我们在合同中所约定的购房面积141㎡，即原告应补给我们房屋平方面积23.335㎡；B.按合同约定，提供真实有效的证明材料，为我们办理房屋产权证。原告在一审庭审中声称房屋系合法的，我们双方才签订合同，现在查明我们所购房屋不合法，我们受到了严重欺骗，我们所造成的一切经济损失应由原告负责赔偿。在签订合同时，该房屋审批手续本身就只有6楼，我们所购房屋位于7楼，超出了审批范围，原告欺骗我们说是合法的，既然合法，原告应按合同约定面积141㎡为我们办好房屋产权证，我们保证立即支付尾款30000元，望法院公正裁决。反诉原告钟敖进、李孝艺向本院提出诉讼请求：由反诉被告（原告）李洪周补足反诉原告房屋面积平方差，并由反诉被告（原告）李洪周无条件提供真实材料为反诉原告办理房屋产权证和协助反诉原告办理公证手续。事实与理由：我们与李洪周签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同有效。反诉被告李洪周辩称，因本案是确认合同无效，至于被告钟敖进、李孝艺提出的请求，我方认为不应支持。若钟敖进、李孝艺非要主张，需另案起诉。本院经审理认定事实如下：2012年，仁怀市贵兴带锯厂（韩金贵）因政府开发建设，以仁怀市贵兴带锯厂（韩金贵）搬迁项目名义，经招拍挂取得了仁怀市××街道××安置区地块的仓储用地，该厂依法办理了建设项目选址意见书（选字第5200002013250××号）、建设工程规划许可证（建字第5200002014155××号、建字第（2014）0××）、建设用地规划许可证（地字第5200002013336××号、地字第（2013）5××），用地面积870平方米，建设规模1915平方米，楼层六层。2014年4月26日，仁怀市贵兴带锯厂的经营者韩金贵（甲方）与李洪周、游昌培（乙方）签订了《私人房屋修建合同书》一份，约定甲方提供其安置在××小区靠××公路边坡下的地盘，乙方负责出资，合作修建房屋。2015年3月8日，李洪周（甲方）与钟敖进、李孝艺（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同载明：“甲方自愿将其位于仁怀市××××桥××安置小区××路旁边政府挂牌出让地盘上修建的房屋，共十三层（不含地下室），乙方房屋属第七层7-3套（四室一厅一厨两厕），建筑面积约141平方米，该套住房出售价格为256118元整。”李洪周与钟敖进、李孝艺签订《房屋买卖合同》后，钟敖进、李孝艺已按约定支付购房款226118元，李洪周已将案涉房屋交付钟敖进、李孝艺，因钟敖进、李孝艺尚欠购房款30000元未支付，双方发生纠纷。2018年11月16日，李洪周以钟敖进未按合同约定时间支付购房欠款30000元为由诉至本院，本院于同日立案后，经审理认为涉案房屋为李洪周与他人合建房屋的七楼，系超过行政机关批准的《建设工程规划许可证》规定修建，属于违章建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十五条的规定，对违章建筑的处理属于行政机关职权范围，涉及违章建筑权利归属及内容的确认，不属于人民法院民事诉讼受案范围，并于2018年12月11日作出（2018）黔0382民初7248号民事裁定书，裁定驳回李洪周的起诉。李洪周因不服该民事裁定，向贵州省遵义市中级人民法院提起上诉，贵州省遵义市中级人民法院审理后，于2019年2月21日作出（2019）黔03民终822号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。现李洪周认为双方订立的《房屋买卖合同》所涉房屋系违章建筑，且存在以合法形式掩盖非法目的和损害国家、集体利益的行为，同时也违反了法律、行政法规的强制性规定，故诉至本院。另查明，在诉讼过程中，因双方共同向本院申请庭外和解，本院准予了双方庭外和解，但在庭外和解期限内，双方未达成一致意见。上述事实，有原告提供的身份证复印件、《私人房屋修建合同书》复印件、《房屋买卖合同》、本院作出（2018）黔0382民初7248号民事裁定书、贵州省遵义市中级人民法院作出（2019）黔03民终822号民事裁定书及被告提供的《房屋买卖合同》、本院作出（2018）黔0382民初7248号民事裁定书、贵州省遵义市中级人民法院作出（2019）黔03民终822号民事裁定书、庭审笔录复印件等证据在卷佐证，且经庭审质证及本院审查，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：1.案涉《房屋买卖合同》是否有效；2.原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还案涉房屋应否予以支持；3.反诉原告（被告）主张反诉被告（原告）补足房屋面积平方差，并由反诉被告（原告）无条件提供真实材料为其办理房屋产权证和协助其办理公证手续应否予以支持。一、关于案涉《房屋买卖合同》是否有效的问题。因涉案房屋为李洪周与他人合建房屋的七楼，系超过行政机关批准的规划许可范围修建，属违法建筑，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，双方买卖的标的物系违法建筑，违反法律强制性规定，故双方所签订《房屋买卖合同》无效。二、关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还案涉房屋应否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因双方所签订《房屋买卖合同》无效，被告因该《房屋买卖合同》而取得的案涉房屋，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还，本院予以支持。另外，关于购房款226118元退还问题，原告李洪周虽表示愿意退还被告钟敖进、李孝艺，但钟敖进、李孝艺未明确表示同意，故在本案中本院不予处理，钟敖进、李孝艺若要主张退还购房款，可另案主张权利。三、关于反诉原告（被告）主张反诉被告（原告）补足房屋面积平方差，并由反诉被告（原告）无条件提供真实材料为其办理房屋产权证和协助其办理公证手续应否予以支持的问题。因双方签订的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”的规定，双方签订合同自始没有法律约束力，故本院对反诉原告（被告）的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李洪周与被告（反诉原告）钟敖进、李孝艺于2015年3月8日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告（反诉原告）钟敖进、李孝艺于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）李洪周返还依《房屋买卖合同》取得的房屋（即位于仁怀市××街道××小区××幼儿园楼××楼××号住房）；三、驳回反诉原告（被告）钟敖进、李孝艺的诉讼请求。本诉案件受理费2346元（已减半），反诉案件受理费30元（已减半），合计2376元，由反诉原告（被告）钟敖进、李孝艺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  骆运淋二〇一九年七月十六日书记员  李 政