安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3132号上诉人（原审原告）:李少霞，女，1981年4月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：王暐，安徽美林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王玉海，男，1982年5月7日出生，汉族，户籍地安徽省广德县。委托诉讼代理人：陈巍，安徽睿正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘艳云，女，1989年3月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：孟祥宇，安徽沐梦法律服务所法律工作者。上诉人李少霞因与被上诉人王玉海、刘艳云确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初4928号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李少霞上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持李少霞一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定刘艳云购买房屋的行为构成善意取得，认定事实严重错误。刘艳云购买房屋并未支付合理对价，根据原审查明的事实，刘艳云提供的证据中关于房屋交易价格实际存在两个价格，95万元和115万元。根据原审对涉案房屋的评估价144.88万元，交易价格与房屋实际价格相差30万或50万元。一审法院认定刘艳云支付合理对价与事实不符。从另一个角度看，即使王玉海当时报价115万，刘艳云有义务审查王玉海的主观目的是否存在恶意他人转移财产的企图，否则王玉海不可能以如此低廉的价格出售房屋。所以从交易价格方面来看，刘艳云主观上存在恶意。刘艳云明知涉案房屋为夫妻共同财产，未审慎审查，未征得李少霞的同意或授权，而与王玉海单独交易并将房款全部交付（假定存在实际交付房款的事实）王玉海，显属恶意协助他人转移夫妻共同财产。原审法院以刘艳云的丈夫李冬也曾进入房屋查看房屋，认定刘艳云尽到注意义务严重错误。认定李冬曾进入房屋查看房屋屋的证据严重不足，另一方面假定李冬也曾进入房屋查看房屋，其一定知道王玉海有配偶因为家里有很多孩子的生活和学习用品，刘艳云稍微尽注意义务，一定会意识到涉案房屋为夫妻共同财产。二、原审判决无视很多有违生活常识法则的行为，判决结果对李少霞严重不公。生活中当事人购买房屋一般选择按揭贷款，买房不会先借款买房，然后从银行贷款还账，从财务成本角度来看利息会大大增加。如果本案是真实的房屋真交易，作为朱小勇来说，其有115万元为何不自己购买房屋，转手就有几十万的利润，依据原审查明的事实，购房定金都是由朱小勇支付。试想一下谁会没有准备就去购买房屋？房款的支付方式也异于寻常，双方未采取资金托管的方式进行交易不可理解。根据王玉海与刘艳云的说辞，王玉海急需用钱才低价出售房屋。根据原审查明的被告之间的关系，朱小勇与王玉海是朋友关系，如果朱小勇将钱先借给王玉海，王玉海在用房屋贷款还款，可以少损失几十万元。三、原审判决在证据采信时存在严重的程序错误。被告在第一次庭审前未申请证人出庭作证，其第一次提交的转款说明形式属于证人证言，不能作为认定事实的依据。原审法院在询问刘艳云与王玉海时，未分开询问，导致双方互相配合，无法通过对双方交易细节的询问，查清双方串通的事实。王玉海辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。刘艳云辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确,请求驳回上诉。李少霞向一审法院起诉请求：1、依法确认王玉海与刘艳云签订的有关合肥市瑶海区龙岗开发区静安新城高3幢604室的《房屋买卖合同》及房屋转让行为无效。2、将位于合肥市瑶海区龙岗开发区静安新城高3幢604室恢复登记至李少霞及王玉海名下。3、判令王玉海、刘艳云赔偿李少霞因本案支付的律师费1万元。一审法院认定事实：2018年3月27日，王玉海（甲方、卖方）与刘艳云（乙方、买方）通过合肥市万豪房地产信息咨询有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定将其名下的位于合肥市瑶海区龙岗开发区静安新城高3幢604室房屋（不动产权证书号：肥东052542）出售给刘艳云,房屋总价款115万元。合同还约定了签订合同时，刘艳云向王玉海支付定金5万元，其余房款以转账的方式付清。合同签订当日，刘艳云向王玉海支付了定金5万元。王玉海将房屋按揭贷款结清注销了抵押登记，双方办理了合肥市存量房买卖合同网签备案登记，网签备案登记表申报房价95万元。合肥市地方税务局庐阳区分局审核计税价格为1169600元，刘艳云按税务部门核定的税额交纳了个人所得税11696元、房屋买卖契税23392元，共计35088元。2018年4月3日，双方办理了不动产转移登记。2018年4月8日，刘艳云通过其朋友朱小勇向王玉海转款110万元。案件受理过程中，李少霞向该院提出申请，要求对案涉房屋市场价格进行评估，该院依法委托了安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行评估，该评估机构于2018年11月20日出具了皖中信估字（2018）ＡＳ-269号《房地产评估报告》，案涉房屋在价值时点（2018年3月27日）的客观合理价格为144.88万元。另，李少霞与王玉海系夫妻关系，2017年6月6日，李少霞以夫妻感情破裂为由起诉至法院。一审法院认为，李少霞认为王玉海在离婚诉讼期间未经其同意，擅自转让夫妻共同财产，刘艳云明知房产共有人为夫妻二人，帮助单方进行财产转移，主观上存在恶意，要求确认王玉海与刘艳云签订的《存量房屋买卖合同》无效。因案涉房产属于王玉海与李少霞夫妻共同财产，王玉海在与李少霞离婚诉讼期间，未经李少霞同意，擅自单方面处置夫妻共同财产，其行为显属不当。本案的焦点在于，刘艳云购买案涉房产是否存在主观上的恶意。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案，刘艳云购买涉案房屋时签订了书面合同，约定购房款为115万元，虽然该交易价格与重新评估的价值存在一定的差距，但并未超出正常合理的范围，未显失公平，刘艳云已实际全额支付了房款，并已取得涉案房屋的所有权证，故依法拥有了案涉房屋的合法所有权。关于刘艳云是否尽到注意义务，因该房屋登记在王玉海一人名下，且在购买房屋之前，刘艳云的爱人李冬也曾进入案涉房屋里查看过房屋，另2018年3月27日的肥东县不动产交易中心房屋登记档案查阅联系单对案涉房屋有无限制、抵押情况也进行了说明，故刘艳云尽到了必要的注意义务，其购买房屋的行为符合善意取得，李少霞不能因为王玉海的不当行为而让善意第三人来为此承担责任，李少霞无证据证明王玉海、刘艳云之间存在恶意串通的情形，故对李少霞的全部诉讼请求，该院依法不予支持。李少霞若认为王玉海的不当行为给其造成损害可另行进行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李少霞的诉讼请求。本案一审案件受理费550元，减半收取275元，保全费5000元，由李少霞负担。二审中，当事人未提交新的证据。对于一审判决认定的、双方无异议的事实，本院予以维持。本院认为，当事人对于自己的主张，有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。本案中李少霞诉称王玉海与刘艳云之间存在恶意串通签订合同行为故而合同应属无效，然从提供的证据不足以证明受让人刘艳云与王玉海在受让时及交付以前存在恶意串通行为，案涉房屋的合同价款虽与评估价存在一定差距，然亦未超过正常合理价格，现通过合同履行案涉房屋物权已登记至刘艳云名下。综合以上事实，刘艳云的购房行为已经构成了善意取得。为保护不动产交易的安全性及稳定性，原审法院驳回李少霞的诉讼请求并无不当，本院予以维持。李少霞若认为王玉海的不当行为给其造成损害可另行进行主张。综上所述，李少霞的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由李少霞负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 董江宁审判员 王 莉二〇一九年七月十七日书记员 贾柏轩附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。