贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初87号原告：贵州景德物业服务有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区建业国际写字楼8楼807室，统一社会信用代码91520201670714424L。法定代表人：彭良刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翟长松，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号15202201310772946。委托诉讼代理人：吕坤，女，1989年7月5日出生，汉族，系该公司财务工作人员。被告：六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区官厅路口（湖东苑大厦），统一社会信用代码91520201714353406X。法定代表人：谢洪波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴卫，女，1970年6月3日出生，汉族，系该公司职工。被告：贵州鸿鑫房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市白云区尖山路113号附4号1层，统一社会信用代码91520100775335340P。法定代表人：胡茂财，系该公司经理。委托诉讼代理人：胡磊，男，1989年10月2日出生，汉族，系该公司职工。委托诉讼代理人：潘霭莎，女，1990年5月15日出生，汉族，系该公司职工。原告贵州景德物业服务有限公司与被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司、贵州鸿鑫房地产开发有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵州景德物业服务有限公司的委托诉讼代理人翟长松、吕坤，被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴卫、被告贵州鸿鑫房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人胡磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州景德物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告共同向原告支付房源闲置费36324元，其中贵州鸿鑫房地产开发有限责任公司承担85%即30875元，六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司承担15%即5449元）；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年9月1日六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司和贵州鸿鑫房地产开发有限责任公司作为甲方，贵州景德物业服务有限公司作为乙方，签订《物业移交协议》一份。协议约定甲方位于钟山区人民路与德月路交汇处西南侧博雅溪苑二期物业移交给乙方管理，对甲方未销售的房屋，乙方每套每月收取房屋闲置费55元，不足10套按10套计收。双方签订《物业移交协议》时，甲方尚有55套房屋未出售，属于闲置房屋。根据协议约定，自2016年9月1日至2018年10月1日，被告应支付房屋闲置费72000元。在此期间由于甲方闲置房屋逐渐减少，至2018年10月1日，被告实际拖欠原告房屋闲置费36324元。由于二被告拖欠原告房屋闲置费，致原告资金链断裂，经原告多次催要，二被告找各种理由拒绝支付，鉴于此，原告诉至法院，请求法院查明事实，判决原告如上诉讼请求。被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公辩称，我公司于2016年至2017年5月期间共支付了四笔款项给原告，金额为3911元，于2018年多次通知原告方前来对账，并按合同约定结清我公司应付款项，同时，业务部门送达了结账通知原件一份，告知原告方前来结清款项，若未前来办理，一切后果自负，说明我公司是遵守的履约方，不应承担责任，原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回。我方同意按合同约定15%的比例支付原告房源闲置费，但需要原告与我公司进行对账。被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1、不履行物业管理的职责与义务。根据贵州省颁布的《物业管理条例》第七十四条规定：“物业管理区域内发生违反治安、消防、规划、环保、消防、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。”在原告接管博雅溪苑小区以来，并未有履行其作为物业服务企业应尽的职责和义务，导致小区违搭乱建现象严重，给我公司在办理规划手续阶段造成了很大的影响。2、不履行清运装修垃圾及保洁义务。我公司与原告所签订的《物业移交协议》中，甲方权利与义务中第5条约定，二期地下停车库完善后，交由原告管理。在我公司完善地下停车库的过程中，原告在收取了业主装修垃圾清运费后并没有履行其清理装修垃圾的义务，导致地下车库变为垃圾场，致使我公司根本无法进行完善。更为严重的是，原告在没有知会我公司的情况下，纵容其公司保安人员，将收来的废纸壳、废塑料等摆放在地下车库里。这种行为严重侵害了小区业主的利益，而且严重影响了小区环境。3、不履行维护公用设施维修的义务。贵州鸿鑫房地产开发有限责任公司与原告于2016年9月1日所签订的《物业移交协议》甲方权利与义务第1条、乙方权利及义务第1条、第5条明确约定了原告负有维护公共设施的义务，且需承担相关维修费用。但是，原告并没有按照合同约定履行维护维修义务。单元防盗门出现故障后，原告不维修。过去小区业主都是刷卡进门，防盗门出现故障后，原告不修复，致使防盗门形同虚设。我公司在得知此情况后，多次派人维修，并承担了维修费用。现如今，单元防盗门在景德物业公司的管理下，仍然有一部分损坏从未进行过维修与维护，因此给整个小区的住户安全造成了威胁。除了单元防盗门，原告也从未对小区损坏的盖沟板、电缆井盖、水表房、公共照明等公共设施设备进行过维修及维护。4、不维护消防设施，甚至破坏消防设施。依据消防法律法规的规定和《物业移交协议》，原告应当保障公共消防设施设备运转正常。原告非但不履行该项法定义务，甚至破坏消防设施（很多楼栋的防火门及楼道应急指示灯已经损坏），使整个大楼的消防安全得不到保障。5、合同约定，当剩余房源不足十套时（含十套），我公司与六盘水市钟山区荷城房开公司不再支付房屋闲置费用。所以原告在起诉状里所说的不足十套按十套计取违背了合同约定。请法院予以驳回。6、不履行维护维修小区监控的义务。我公司在移交小区给原告时，已经将小区的监控系统完善。但原告在经营管理过程中，使得监控主机烧坏。但原告并没有对其进行维修反而将责任推给我公司。我公司迫于小区几百户业主的压力，于2017年12月份再一次将监控系统完善并升级。原告的行为已经违背了《物业移交协议》乙方权利与义务中第5条约定，对于已完善的小区公共设施设备，如有损坏或遗失由乙方自行负责恢复。鉴于此，我公司请求法院查明事实，判决由原告承担我公司支付的小区监控设备维修及升级费用38000元，此费用从闲置费中抵扣。二、我公司主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业闲置费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给我公司生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，我公司有权拒绝支付物业闲置费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。补充：我方也同意按原告所说的比例承担，但是对原告所陈述的金额有异议，我公司在2016年至2017年共支付12359元房源闲置费给原告，从2017年3月后我公司未支付闲置费是因为原告违约在先，双方多次沟通都未能达成一致意见，所以我方暂停向原告支付闲置费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：原告出示的营业执照、法定代表人证明及其身份证、《物业移交协议》、《物业闲置费已支付明细》，被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司出示的营业执照；被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司出示的营业执照、法定代表人身份证、发票4张。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告出示的闲置房屋统计表7份，该组证据具有被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司潘霭莎的签字，被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司认为统计的空置房数量不对，但其未提交足够的证据予以证明，故该组证据能够证明2016年9、10、12月，2017年1、3、4、5月份的空置房源数，故本院予以确认；2、对原告出示的物业闲置费支付明细统计汇总表，该表与原告后来提交的博雅溪苑空置房房源汇总表的统计不一致，故本院不予确认；3、对原告出示的二期存在质量问题明细表、整改项目明细、消防设备检查验收项目表、物业移交表、共用照明设施承接查验记录表、照明承接查验整改通知书、工程承接查验整改通知书、照片3张、照片1张，对被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司出示的照片、短信截图共一组（11页），该组证据与本案无关联性，故本院不予确认；4、对原告出示的博雅溪苑空置房房源汇总表（附从2016年9月至2019年4月每月空置房屋资料汇总，同时还附交房通知单），二被告在举证期限内未提交足够的证据反驳原告所出示的该组证据，且该组证据能够与原告提交的《物业移交协议》、《物业闲置费已支付明细》、闲置房屋统计表7份相互联系形成证据链证明从2016年9月至2019年4月每月空置房房源数，故本院予以确认；5、对贵州鸿鑫房地产开发有限公司出示的票据一组（4页），原告也认可收到被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司空置房源费12359元的事实，故本院予以确认；6、对被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司出示的剩余房源闲置费统计明细表、2016年9月至2017年11月闲置房屋统计，该组证据对于空置房源的数量相互不一致，同时也都与具有被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司潘霭莎签字的闲置房屋统计表7份（原告出示）不一致，且被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司也并未提交其他的证据佐证其提交的证据的真实性，故本院不予确认；7、对被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司出示的通知，本院对该组证据的真实性予以确认，但该组证据达不到其证明目的，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月1日被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司、贵州鸿鑫房地产开发有限公司作为甲方与原告贵州景德物业服务有限公司作为乙方签订《物业移交协议》，约定：“甲方将位于贵州省六盘水市××与××处西南××期物业移交给乙方并于2016年9月1日签订交付协议，自签订之日起本协议生效。……二期未销售空置房源为55套，按照双方协商的每月支付空置费叁仟元人民币（3000.00）为基数分摊到每套房源上，每套55元，甲方每月支付乙方空置闲置费按实际未销售套数支付。剩余房源不足10套时（含10套）甲方不再支付乙方房屋闲置费。……款项支付：博雅溪苑二期联合开发协议分成比例为六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司15%，贵州鸿鑫房地产开发有限公司85%，空置房闲置费按双方分成比例承担，乙方需按分成比例开具增值税发票，款项由六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司、贵州鸿鑫房地产开发有限公司各自支付给乙方。”协议签订后双方确认2016年9月的空置房源数为50套。依照该协议，按每月每套55元计算，2016年9月空置房源数为50套，产生空置房源费2750元，2016年10月空置房源数为50套，产生空置房源费2750元，2016年11月空置房源数为49套，产生空置房源费2695元，2016年12月空置房源数为45套，产生空置房源费2475元，2017年1月空置房源数为45套，产生空置房源费2475元，2017年2月空置房源数为45套，产生空置房源费2475元，2017年3月空置房源数为42套，产生空置房源费2310元，2017年4月空置房源数为42套，产生空置房源费2310元，2017年5月空置房源数为38套，产生空置房源费2090元，2017年6月空置房源数为38套，产生空置房源费2090元，2017年7月空置房源数为37套，产生空置房源费2035元，2017年8月空置房源数为34套，产生空置房源费1870元，2017年9月空置房源数为30套，产生空置房源费1650元，2017年10月空置房源数为27套，产生空置房源费1485元，2017年11月空置房源数为27套，产生空置房源费1485元，2017年12月空置房源数为25套，产生空置房源费1375元，2018年1月空置房源数为24套，产生空置房源费1320元，2018年2月空置房源数为23套，产生空置房源费1265元，2018年3月空置房源数为21套，产生空置房源费1155元，2018年4月空置房源数为21套，产生空置房源费1155元，2018年5月空置房源数为20套，产生空置房源费1100元，2018年6月空置房源数为16套，产生空置房源费880元，2018年7月空置房源数为16套，产生空置房源费880元，2018年8月空置房源数为14套，产生空置房源费770元，2018年9月空置房源数为12套，产生空置房源费660元，2018年10月空置房源数为12套，产生空置房源费660元，2018年11月空置房源数为12套，产生空置房源费660元，2018年12月空置房源数为12套，产生空置房源费660元，2019年1月空置房源数为12套，产生空置房源费660元，2019年2月空置房源数为12套，产生空置房源费660元，2019年3月空置房源数为11套，产生空置房源费605元，2019年4月空置房源数为9套，未产生空置房源费。以上共计产生空置房源费47410元。被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司已支付原告空置房源费12359元，被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司已支付原告空置房源费3911元。因二被告未按协议支付空置房源费，故原告诉至本院。本院认为，原告贵州景德物业服务有限公司与被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司、贵州鸿鑫房地产开发有限公司签订的《物业移交协议》系双方真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，对双方均具有约束力。本案中，双方约定被告应当支付原告空置房源闲置费，且从2016年9月起，以实际未销售套数按每套55元支付空置房源闲置费，原告提交其统计的空置房源数量并附交房通知单，其提交的交房通知单能够佐证其统计的空置房源数量的合理性，而二被告并未提交足够的证据反驳原告的统计数量，应承担举证不利的法律后果，故根据原告统计的空置房源数量，二被告应当支付的空置房为47410元，按照《物业移交协议》的约定，被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司应支付40298.5元，被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司应支付7111.5元。被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司已支付原告空置房源费12359元，被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司已支付原告空置房源费3911元。故被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司还应支付原告空置房源费27939.5元，被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司还应应支付原告空置房源费3200.5元，对原告诉请超过的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州景德物业服务有限公司空置房源闲置费27939.5元；二、被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州景德物业服务有限公司空置房源闲置费3200.5元；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费708元，由原告贵州景德物业服务有限公司负担129元，由被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司负担492元（原告已预交，被告贵州鸿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告），由被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司负担87元（原告已预交，被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  娄成志人民陪审员  刘荣武人民陪审员  肖艾群二〇一九年七月五日书 记 员  邵莉婷