广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9495号原告：方幼宁，女，1938年8月16日出生，汉族，住广州市。原告：梁丽霞，女，1971年7月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：梁基，男，1936年3月5日出生，汉族，住广州市。被告：广州市志联房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道120号之一。诉讼代表人：广州市志联房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：国信信扬律师事务所，住所地广州市天河区天河路101号兴业银行大厦13楼。负责人：梁彬。委托诉讼代理人：方珩，国信信扬律师事务所律师。原告方幼宁、梁丽霞、梁基与被告广州市志联房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方幼宁、梁丽霞、梁基，被告委托诉讼代理人方珩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方幼宁、梁丽霞、梁基共同向本院提出诉讼请求：判令被告按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定为三原告办理广州市越秀区东川路2号之四XX房的不动产权证。事实和理由：1998年7月22日，被告发出通知征用黎X（已故）所有的东川路XX街30号三楼房屋（总建筑面积51.53平方米，使用土地面积78.57平方米）所在的地段进行旧城改造。1998年8月11日黎X（已故）的继承人方玉X、方幼宁、方美X与被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，合同约定原告将自有房屋移交被告，被告负有协同原告办理产权登记和领取所有权证的合同义务。2005年3月15日，方美X（已故）、方幼宁收到被告安置其在东川路××、××单元的回迁通知。2005年2月5日，方美X（已故）、方幼宁与被告签订了回迁补充协议，约定安置的回迁房屋为东川路2号之四X楼X房（南向29平方米）以及X房（27平方米），两单元合共建筑面积56平方米。2018年8月8日，梁基、梁丽霞办理了对方美X生前遗有房屋东川路2号之四XX、XX房的继承公证手续。被告至今仍未为原告办理不动产权证，故原告为维护自身的合法权益向法院提起诉讼。被告广州市志联房地产开发有限公司辩称：一、原址房屋的产权人黎X的法定继承人包括方玉X、方幼宁、方美X三人，涉案房屋作为三套回迁房屋之一，上述继承人对该房屋均有继承份额，原告需举证其为合法继承人，即方玉X放弃对该房产的权属，否则可能出现损害案外人利益的情况。二、原告需举证证明其已完成涉案房屋的面积差价款的付款义务，才能视为原告履行完合同义务，我方才有义务为其办理产权登记手续。三、涉案房屋尚未完成面积测绘，不具备办证条件，待房管局完成测绘报告后，若实测面积大于协议约定的面积，原告应根据补充协议的约定按1700元/平方米的条件补给我方面积差价款，原告履行完付款义务，我方才同意为其办理产权证。经审理查明：黎X系原址房屋广州市东华东路XX街30号三楼的《房屋所有权证》中登记载明的所有权人，房屋总建筑面积51.53平方米，使用土地面积78.57平方米。1998年9月28日，广州市公证处出具（98）穗证内字第xx号《继承权公证书》载明上述房屋虽以黎X的名义登记产权，但依法应为方X光、黎X的夫妻共同财产。二人共生育方玉X、方幼宁、方美X三个子女。方X光、黎X的上述遗产应由其子女方玉X、方幼宁、方美X三人共同继承。2018年8月8日，广州市广州公证处出具（2018）粤广广州第09xx3号《公证书》，载明方美X于2018年3月4日在广州市死亡，方美X生前与其丈夫梁基的夫妻共同财产为座落在广州市越秀区东川路2号之四XX、XX房房屋，该房屋是原座落在广州市东川路XX街三十号三楼回迁补偿所得，由方幼宁和方美X共有，其中方美X所占份额依法属于其与丈夫梁基的夫妻共同财产。上述财产方美X所占份额的一半为方美X的遗产，该遗产由梁丽霞一人继承。继承后，上述房屋由梁丽霞、梁基、方幼宁三人共同共有。1998年7月22日，被告东川拆迁办公室向业主黎X（地址XX街30号三楼）发出通知，内容为我司经市房管局批准以穗房（1997）拆字0X4号公告核准征用东川路东源大街、XX街、牛乳街等地段房屋进行旧城改造，贵业主的房屋属我司的征用范围，请于98年7月24日上午9时携带相关资料前来办理房屋拆迁事宜。1998年8月11日，方玉X、方幼宁、方美X作为黎X（已故）的代理人（乙方、被拆迁人）与原告（甲方、拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：甲方经批准拆除乙方所有的东川路XX街30号三楼，该房屋建筑面积51.53平方米；甲方应将在东山区原拆迁地段新建回迁楼第5-10层楼、位置西或南的自有房屋，建筑面积为74平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积与甲方调换（补偿）给乙方的面积对比，相差了22.47平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以19平方米×1700元/平方米+3.47平方米×6000元/平方米的标准计算，付给甲方53120元，并于2003年9月23日前付清；甲方应在2003年9月23日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；本协议经甲、乙双方签字后，经市房地产管理局鉴证生效等。该协议经广州市国土资源和房屋管理局拆迁备案登记。同日，方玉X、方幼宁、方美X作为黎X（已故）的代理人（乙方、被拆迁人）与原告（甲方、拆迁人）签订签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆迁东川路XX街30号三楼的房屋，乙方的该屋的使用人，承租面积51.53平方米；甲方应于2003年9月23日前在原拆迁地段新建回迁楼第A幢，建筑面积74平方米安置给乙方回迁居住；本协议经双方签字，并向公证机关办理公证后生效；其他事项：乙方超面积购房款53120元，方玉X占37820元……方幼宁、方美X占15300元……甲方补偿乙方回迁面积为两单元独立使用，其中一套40平方米南向单元由方玉X使用，余下34平方米面积由方幼宁、方美X共同使用，并须配备独立水电分表使用。广州市公证处于1998年8月20日对上述《房屋拆迁安置协议书》出具（98）穗证内经字第45XX5号《拆迁协议公证书》。2005年2月5日，被告（甲方）与黎X（故）继承人方幼宁、方美X（乙方）签订《补充协议（一）》，约定：甲方安置方幼宁、方美X原拆迁地段新建回迁楼（东川路××）××房，南向，建筑面积29平方米，无电梯；X房，东向，建筑面积27平方米，无电梯，两单元合共建筑面积56平方米。乙方同意按此方案收楼。甲方按原协议应安置乙方34平方米，因安置单元房屋位于X楼，无电梯，按政策应补偿乙方3.4平方米，不作差价结算，故新安置面积对比应安置面积，超18.6平方米，经双方协商……两房款合计42120元。连同原协议乙方应付房款15300元，乙方超面积款为57420元。该款乙方收楼前一次付清……新安置房屋的建筑面积最终以市房管局测绘所测绘数字为准，超出或不足部分，双方均按建筑成本价每平方米1700元结算退补。2005年3月15日，被告向方幼宁、方美X业主发出《回迁通知》，内容为我司开发建设的新建大楼已建成并交付使用，我司与阁下协商安置在该大楼B栋X楼XX、XX号的单元，可于2005年3月15日交回你户回迁使用，请接到回迁通知一周内携带相关资料前来办理收楼手续；超面积购房款57420元等。2008年10月30日，被告出具《证明》，载明我司安置原东山区东华东路XX街30号三楼业主黎X的继承人方玉X、方美X及方幼宁的拆迁后回迁，其中安置方玉X在东川路6号X房、安置方美X在东川路2号之四X房、安置方幼宁在东川路2号之四XX房。三原告为证明其已付增大面积款项提交证据如下：1、被告于2005年3月14日出具的预收款凭证，载明兹收到原XX街30号三楼BXX方美X交来房款35660元，该凭证盖有被告的发票专用章；2、被告于同日出具的预收款凭证，载明兹收到原XX街30号三楼BXX方幼宁交来房款21760元，该凭证盖有被告的发票专用章。被告对上述证据不予认可，认为原告提供的仅为预收款凭证，并非发票，需要提供发票及当时的银行转账记录才能证明。庭审中，三原告与被告均认可如办证时测绘面积与双方约定不一致，则按照多退少补原则对房款进行结算。另，被告陈述原东川大厦A幢、B幢分别对应现东川路6号、2号，B幢的B梯、C梯分别对应现东川路2号之二、之三，B幢有单独回迁楼对应现东川路2号之四。另查，广州市不动产登记中心于2019年6月13日出具《依申请信息公开答复书》，载明东川大厦该项目申报预售单位为广州市志联房地产开发有限公司。该预售项目无地址越秀区东川路2号之四BXX房办理预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押情况。暂无东川路2号之四BXX房的有效查封信息。信息核查时间为2019年5月28日。本院认为：三原告和被告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》及《补充协议（一）》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为拆迁人，在移交产权调换补偿房屋后，负有协同被拆迁人办理产权登记和领取所有权证的合同义务。根据继承公证，涉讼XX房由梁丽霞、梁基、方幼宁三人共同共有，故三原告依法对涉讼XX房享有主张所有权的权利，三原告要求被告办理广州市越秀区东川路2号之四XX房产权登记至三原告名下的手续合法有理，本院予以支持。原告提交的超面积房款凭证盖有被告的发票专用章，被告对此不予认可，但未能提供反驳证据，本院对原告提交的超面积房款凭证的真实性予以确认。至于房屋实际面积与合同约定面积的差异问题，由于房屋的产权面积以不动产登记的面积为准，现涉案房屋产权仍未登记至三原告名下，即涉案房屋的实际面积尚未最终确定，且合同中亦并未约定原告付清增大面积款项是被告履行办证义务的前提条件，现被告以三原告未付增大面积房款为由拒绝协助原告办证缺乏依据，本院对其该抗辩意见不予接纳。双方可待行政主管部门核发该房屋权属证书后双方再按照办证测绘的面积进行结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：被告广州市志联房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告方幼宁、梁丽霞、梁基到房地产行政主管部门办理广州市越秀区东川路2号之四XX房登记至原告方幼宁、梁丽霞、梁基名下的产权转移登记手续。本案受理费947.5元，由被告广州市志联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  张雪琼人民陪审员  邓晓红二〇一九年七月八日书 记 员  郑君灏