广西壮族自治区桂林市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)桂03行终140号 上诉人（一审原告）徐元斌，男，1968年1月27日出生，汉族，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人陆泉任，广西寿阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人苏长明，广西寿阳律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）阳朔县自然资源局（原阳朔县国土资源局），住所地：阳朔县阳朔镇将军路13号。 法定代表人梁斌，局长。 行政机关负责人蒋艳莲，副局长。 委托诉讼代理人蒋晔被，阳朔县人民政府公职律师办公室公职律师。 委托诉讼代理人黄卉，阳朔县国土资源局不动产登记中心主任。 一审第三人王叶萍，女，1975年3月15日出生，汉族，住广西阳朔县。 一审第三人徐元海，男，1974年5月1日出生，汉族，住广西阳朔县。 上述第三人共同委托诉讼代理人阳睿敏，广西寿阳律师事务所律师。 一审第三人徐美英，女，1965年3月1日出生，汉族，住广西阳朔县。 上诉人徐元斌因房产登记颁证一案，不服阳朔县人民法院2019年1月15日作出的（2018）桂0321行初24号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人徐元斌及委托诉讼代理人陆泉任、苏长明，被上诉人阳朔县自然资源局的行政机关负责人蒋艳莲及委托诉讼代理人蒋晔被、黄卉，一审第三人王叶萍、徐元海及共同委托诉讼代理人阳睿敏，一审第三人徐美英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审判决查明，第三人黄福秀与徐啟敬为夫妻，系原告徐元斌、第三人徐元海、徐美英的母亲，原告徐元斌与第三人徐元海、第三人徐美英系兄弟、姐弟关系，第三人徐元海与第三人王叶萍系夫妻关系。涉案的兴坪镇熙坪街××号房屋（兴坪老街129号）原来是兴坪农具厂的旧房，是第三人黄福秀与徐啟敬在1988年9月30日购买的，房屋当初的状况是砖木结构两座，中间是空地，总面积270.80平方米。1989年2月14日徐啟敬申请了产权登记，房屋产权证为桂房证字第××，砖木结构2层，建筑面积120.69平方米。四面墙界范围分别为：东邻棚厂，西邻空地，南邻戴增友，北邻秦福贵、徐志林。1994年徐元斌以自己的名义办理改建相关手续，在空地上另建了一座局部三层的砖混结构房屋。1997年8月8日徐元斌向房屋登记机关申请了房屋登记，登记机关核发桂房证字第0325141号房屋所有权证，同时注销了桂房证字第××房屋产权证。桂房证字第0325141号房屋所有权证载明：砖混结构3层，建筑面积199.96平方米，砖木结构1层，103.92平方米；所有权人徐元斌，共有人徐啟敬、黄福秀、徐美英、徐元海。上述房屋建成后，黄福秀全家都在此居住。此后，原告家庭又在兴坪镇新市场购买了两宗土地，并在临近邬啟义和栗爱绪的那宗土地上新建了房屋一栋（三层半）。随着人口增多，家庭矛盾不断，黄福秀夫妇决定将大家庭现有房产进行分割。2003年1月12日，黄福秀夫妇召开分家析产会议并邀请了家族成员徐乔旺、徐启杰、徐启献、徐启赞、徐启敏、徐启波、黄国荣等参加，原告徐元斌、第三人徐元海、王叶萍、徐美英亦悉数参加在场。当日家庭成员达成了一份《分家协议书》。该《分家协议书》载明：经过父母姐弟充分商量、协议，家族人员作证，自愿分为两家。徐啟敬（父）、徐美英、徐元斌、徐小松四人为一家。黄福秀（母）、徐元海、王叶萍三人为一家。将现有房产（熙坪街××号、新市场房屋各一栋及新市场地皮壹块（6.5Ｍ×12Ｍ）划分为两份，每家壹份。具体如下：一、徐美英、徐元斌、徐小松三人分得新市场房屋一栋（三层半）位于邬啟义和栗爱绪房屋之间，负责敬养父亲徐啟敬终生。二、徐元海、王叶萍二人分得熙坪街××号房屋一栋和新市场地皮壹块，敬养母亲黄福秀终生。三、父母徐啟敬、黄福秀跟随徐元海住宿。协议还对其他事项作了约定。分家协议签订后，原告、第三人各自管理使用各自的房产。2003年3月24日，第三人徐元海持桂房证字第0325141号房屋所有权证、《分家协议书》及兴坪镇居民委员会证明向阳朔县房地产管理所申请办理转移登记。2003年6月25日，阳朔县房地产管理所向第三人徐元海、王叶萍核发朔房权证兴坪镇字第××号房产证，载明：房屋坐落兴坪镇熙坪街××号，砖混3层199.59平方米；砖木1层104平方米，共有人徐元海、王叶萍。2005年4月1日，第三人徐元海、王叶萍将熙坪街××号全部出租给莫光明家经营松花糖直至现在，在长达十几年的期间内原告家及第三人徐美英家均未提出过任何异议。2018年9月13日，徐元海、王叶萍向本院提起民事诉讼，请求判令徐元斌、徐美英、徐小松（徐美英之子）三人协助其办理阳朔县兴坪镇熙坪街××号土地使用权证书。徐元斌称由此得知被告阳朔县国土资源局已为徐元海、王叶萍办理朔房权证兴坪镇字第××号房产证，遂向本院提起行政诉讼，提出前述诉请。2015年8月28日经阳朔县机构编制委员会批准，成立了阳朔县不动产登记中心，该中心属于阳朔县国土资源局二层机构，负责全县的不动产登记管理工作。 一审判决认为，本案争议的焦点为：被告阳朔县国土资源局依据第三人徐元海提供的2003年1月12日签订的《分家协议书》等材料为其办理涉案房产产权转移登记，认定事实是否清楚，证据是否充分，程序是否合法。 原告徐元斌与第三人徐元海、王叶萍、徐美英在父母主持下在2003年1月12日达成的《分家协议书》，是当事人真实意思的表示，合法有效。该协议首先明确表明是将“现有房产熙坪街××号、新市场房屋各一栋及新市场地皮壹块（6.5Ｍ×12Ｍ）划分为两份，每家壹份。”进行分割，该协议第一条约定：徐美英、徐元斌、徐小松三人分得新市场房屋一栋（三层半）位于邬啟义和栗爱绪房屋之间，负责敬养父亲徐啟敬终生。第二条约定：徐元海、王叶萍二人分得熙坪街××号房屋一栋和新市场地皮壹块，敬养母亲黄福秀终生。从上述内容可知，当事人分家时的现有房产为熙坪街××号、新市场房屋一栋及新市场地皮壹块，共计三处，而且三处房产作为两份进行分割。新市场房屋一栋（三层半）作为一份，熙坪街××号房屋和新市场地皮壹块作为另一份。徐美英、徐元斌、徐小松三人分得新市场房屋一栋（三层半）的那份房产，徐元海、王叶萍二人分得熙坪街××号房屋和新市场地皮壹块的那份房产。熙坪街××号虽然包括有三间房屋，但这些房屋无论是在房产证还是土地证上，都是一个不可分割的整体。原告认为《分家协议书》的第二条表述为“徐元海、王叶萍二人分得熙坪街××号房屋一栋……”，就意味着熙坪街××号只是临街的一栋房屋，该临街房屋是徐元海、王叶萍分得，另外的两间房屋是独立的不属于熙坪街××号，是原告徐元斌跟第三人徐美英分得。原告该主张法理不通，也与分家协议本意相违背。另外，假若徐元海、王叶萍只分得熙坪街××号临街的一栋房屋，另外的两间房屋属于原告徐元斌、第三人徐美英的话，在徐元海、王叶萍出租涉案房屋长达十几年的期间内，同时期居住在兴坪镇的原告徐元斌、第三人徐美英以及其他家庭成员均没有提出任何异议，也是情理不符。被告阳朔县国土资源局根据第三人徐元海、王叶萍提供的《分家协议书》等材料，经审查后依据《城市房地产权属登记管理办法》第十七条的规定，为其核发朔房权证兴坪镇字第××号房产证。该具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律法规正确。原告之诉请，证据不足，理由不充分，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告徐元斌的诉讼请求。本案受理费50元，由原告徐元斌负担。 上诉人徐元斌不服一审判决，上诉称：一、被诉行政行为违反法定程序，一审判决适用法律错误。上诉人与第三人黄福秀、徐美英、徐元海及已故父亲徐啟敬原是涉案房屋的共同共有权利人，无论是房产证的注销登记，还是房屋权利人的转移登记、房屋坐落街道名称的变更登记，都必须经房屋共有人共同申请，而本案中被上诉人均没有履行上诉人等共有人共同签名申请这一法定程序，且遗漏了街道名称变更登记申请这一法定程序，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十一条、第十七条第二款、第十八条第一款第（一）项、第二款的强制性规定，程序违法，依法应当撤销。一审判决适用《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条驳回原告的诉讼请求属适用法律错误。二、被诉行政行为依据的事实不清，证据不足，一审判决认定事实错误。1.熙坪街××号房屋包括三栋，即前面的瓦房、中间的水泥房、后面的瓦房。《分家协议书》第二条约定：“徐元海、王叶萍二人分得熙坪街房屋壹栋。”仅指前面的瓦房，而不包括中间的水泥房及后面的瓦房。2.《分家协议书》第一段“将现有房产”明确是指熙坪街××号、新市场房屋各一栋及新市场地皮壹块，而不是指熙坪街房屋三栋，更不是指当时全家所有房产。被上诉人仅依据《分家协议书》、兴坪居委会证明而没有上诉人等共有人一致签名就作出的行政行为，明显事实不清、证据不足。3.签订《分家协议书》时，涉案房屋已经取得房屋产权证，但分家协议中并没有注明熙坪街××号就是该房屋产权证上的所有房屋。一审法院认为“这些房屋无论是在房产证还是土地证上，都是一个不可分割的整体”没有说服力，与分家协议本意相违背。徐元海夫妇仅仅是出租房屋、收取租金，就能说明房子全部是他们的吗？综上，上诉人特提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人阳朔县国土资源局辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。一、被诉发证行为事实清楚，证据确凿充分。1.第三人徐元海、王叶萍申请登记的房屋产权来源清楚、证据充分。2.黄福秀作为母亲，证实徐元海分得熙平街12号全部水泥房屋和瓦屋，徐元斌、徐美英及儿子在熙平街12号没有分得房子。3.涉案房屋原房屋所有权证号为桂房证字第0325141号，分家协议中“熙平街12号房屋壹栋”当然包括该证记载所有面积。上诉人称徐元海夫妇仅仅分得前面的瓦房，而不包括中间的水泥房及后面的瓦房的理由与分家协议本意相违背，逻辑、法理不通。4.上诉人及徐美英在一审中承认，自分家后全家搬出了涉案房屋，再无该房屋钥匙，也一直没有回该房屋看过。涉案房屋一直由徐元海管理、使用，2005年开始徐元海夫妇将该房屋全部出租给莫光明家经营松花糖至今，上诉人及徐美英均未提出异议。5.上诉人主张中间的水泥房为其所有，没有任何证明材料。二、被诉发证行为程序合法。本案是因分家析产发生的房屋转移登记，由权利人单方申请即可，依据《分家协议书》内容，原房产证上的共有人己不是权利人，无需其同意与否。2003年3月24日第三人徐元海持涉案房屋原所有权证、《分家协议书》及兴坪镇兴坪街居民委员会证明申请办理转移登记。经审查，房屋产权来源清楚、证据充分，登记事项只是因分家析产权利人变更，其他事项并未变更，其所提供的材料符合法律规定的要求，登记机关为徐元海核发新的所有权证，同时注销原房屋所有权证，程序合法。综上所述，请驳回上诉人的上诉，维持原判。 一审第三人王叶萍、徐元海述称：一、一审判决认定事实清楚。涉案房屋为父亲徐启敬于1988年向原兴坪农具厂购置，1993年取得了朔国用（93）107号国有土地使用权证和房屋产权证。2003年1月12日，上诉人与第三人在父母亲主持和家族成员的见证下签订《分家协议书》。答辩人于2003年5月办理涉案房屋产权登记手续。从2004年开始，答辩人将房屋出租给莫光明使用至今。二、基于上述事实，答辩人认为：1.涉案房屋属于答辩人所有的事实清楚。《分家协议书》明确将原有的大家庭分为两家，将现有的房产分为两份，涉案房屋即熙坪街××号及新市场地皮一块为一份，分给答辩人及母亲黄福秀，该协议明确将熙坪街××号整体作为一栋房屋。2.涉案房屋虽然共有三进，但产权证均登记为熙坪街××号，本身就是一个整体。在分家前即使曾以上诉人名义进行部分改建，但并不意味着就属其所有。分家在改建之后，答辩人分得熙平街12号房屋一栋，显然指的是12号的全部房屋。3.分家以后，答辩人一直将房屋全部出租给他人使用并收取租金，至今已十多年，上诉人从未提出异议。4.上诉人调查的证人均不是本案当事人，仅仅是家族见证人员，对分家的具体情况并不清楚，其证言不能采信。三、被上诉人为答辩人颁发房产证的程序合法。本案是因分家析产所发生的房产转移登记，答辩人申请登记时提交了分家协议书、房屋原产权证明材料，证实房屋权属来源清楚，当地居委会也出具了证明。被上诉人依据上述材料为答辩人办理房屋权属登记程序合法。综上所述，一审判决认定清楚，证据充分；被上诉人为答辩人颁发房屋产权证事实清楚，程序合法，请驳回上诉人的上诉。 一审第三人徐美英述称：同意上诉人的诉讼请求，分房时前一栋房屋是分给上诉人，本人分得后面的老房。一审第三人将房产证私自变更到其名下不符合法律程序，请法院公正判决。 本院审理查明，一审判决认定的证据合法、有效，可作为定案的依据。在二审期间，当事人没有提供新的证据。据此，一审判决已查明的事实，本院予以确认。 另查明，一审第三人黄福秀于2019年3月10日去世。一审第三人徐元海、王叶萍向阳朔县房地产管理所申请涉案房屋的转移登记时，房屋原所有权人徐元斌、共有人徐啟敬、黄福秀、徐美英未共同到房屋登记机构签字确认办理涉案房产转移登记手续。 本院认为，合法的行政行为应当事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。原建设部《城市房屋权属登记管理办法》（2001年修正版）第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”在申请房屋转移登记时，房屋的原所有权人与申请人应当共同到房屋登记机构进行签字确认。本案中，涉案房屋原桂房证字第0325141号《房屋所有权证》登记的所有权人为徐元斌，共有人为徐啟敬、黄福秀、徐美英、徐元海。2003年1月12日，黄福秀夫妇召集家庭成员进行分家析产并达成分家协议后，一审第三人徐元海、王叶萍持该分家协议书等向被上诉人申请将涉案房屋转移登记至自己名下，但房屋原所有权人徐元斌、共有人徐啟敬、黄福秀、徐美英未共同到房屋登记机构签字确认，被上诉人未经涉案房屋原房屋所有权证载明的所有权人徐元斌及其他共有人同意，仅凭一审第三人徐元海、王叶萍单方申请，即给其办理记产转移登记，核发本案《房屋所有权证》，属于程序违法，依法应当撤销。被上诉人认为依据《分家协议书》内容，原房屋所有权证上的共有人已不是权利人，涉案房屋转移登记无需其同意的抗辩理由不成立，本院不予支持。一审判决认为本案被诉行政行为程序合法，属认定事实错误，本院予以纠正。上诉人徐元斌与一审第三人徐元海、王叶萍之间关于涉案房屋权属的争议，可另行提起民事诉讼解决。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项、第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销阳朔县人民法院（2018）桂0321行初24号行政判决； 二、撤销被上诉人阳朔县国土资源局颁发给一审第三人徐元海、王叶萍的朔房权证兴坪镇字第××号《房屋所有权证》。 一、二审案件受理费各50元，由被上诉人阳朔县国土资源局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  安 涛 审 判 员  庾安明 审 判 员  陶 明 二〇一九年七月二日 法官助理  李琳萍 书 记 员  张茗通 附：《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。