广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初587号原告（反诉被告）：广州市志拓置业有限公司。法定代表人：岑雪菲。委托代理人：陈莉、刘晓涵，均是广东合富律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈亚洲。原告广州市志拓置业有限公司诉被告陈亚洲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘晓涵和被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：原告与被告于2016年11月9日签订《租赁合同》，将位于广州市江南大道中路154、156号首层自编A01铺的房产租赁给被告经营使用，约定：租赁期限自2016年11月9日至2019年11月8日止；每月租金为34170元/月，从2017年11月9日起租金在上一年基础上递增5%；被告应于每月5日前向原告交付当月租金。后原、被告双方经协商一致，将自2017年7月1日起租金由原来的34170元/月调为30170元/月，2017年11月9日至2018年11月8日租金递增至31679元/月，2018年11月9日至2019年11月8日租金递增至33263元/月。合同还约定：被告每月向原告缴纳综合服务费3060元，被告需于每月5号前向原告缴纳完毕当月应付的全部综合服务费、水电费、公摊费用等费用，由原告以代收代付的形式向被告计收；违约责任，如被告未能按合同约定足额向原告缴纳租金，每逾期一天，被告应按欠缴租金的2%向原告支付违约金。由于《租赁合同》已于2018年12月3日解除，但从2018年11月起，被告开始未按照《租赁合同》约定的方式向原告支付租金及综合服务费、电费、公摊费用等相关费用。经原告多次催告，被告至今仍未支付上述费用。为维护原告的权益，故起诉要求判令：1、被告向原告支付2017年7月1日起至2018年10月31日（每月需补齐租金为4000元）拖欠的租金64000元并支付资金占用费（占用费以拖欠的租金64000元为本金，自起诉之日起，按年息6%支付）；2、被告向原告支付2018年11月1日起至2018年12月4日拖欠的租金43311元（其中：2018年11月1日至2018年11月8日的租金按照每月35879元÷30天×8天﹦9567.73元；2018年11月9日至2018年11月30日的租金按37673元÷30天×23天﹦28882.63元；2018年12月1日至2018年12月4日的租金按37673元÷31天×4天﹦4861元）及违约金（以欠缴的租金43311元为本金，从2018年11月6日起每日按2％标准计付至全部拖欠租金清偿之日止）；3、被告向原告支付拖欠的综合服务费、电费及公摊费用：其中2018年11月1日至2018年11月30日的综合服务费为3060元；2018年10月份的电费1240元、2018年11月份的电费983元；公摊费用（包括2018年11月份的水电公摊费用、空调费分摊、公厕水费分摊费用309元）；4、本案诉讼费用由被告承担。另外不同意支付被告的所有反诉请求。双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同中约定如承租人有违约行为我方没收押金，这是对出租人权利的保障，符合法律规定。我方认为违约金未过分高于被告对我方造成的损失，未超过实际损失，因此违约金的标准并未违反法律规定。关于进场费：双方对进场费有明确约定，我方在租赁期间和租赁期届满均不予退还，且不能抵扣租金。我方在被告向我方支付进场费当天向被告交付了涉案商铺，根据合同约定和司法解释，我方不应退还进场费以及相关费用给被告，进场费为双方订立租赁合同达成一致，被告支付给我方的费用，符合商业交易习惯，是双方真实意思表示。合同并未违反法律规定，被告应承担因自身问题导致的商业风险，合同签订时，被告并未提供修改变更的异议，合同已经生效，应按照租赁合同履行义务。被告在答辩状中自认了我方与被告无法协商一致，因此被告单方面解除合同，事实确凿。另我方同意每月减免4000元租金的条件是被告需按时足额缴纳租金，且不违反合同规定，否则我方有权收取未减免的租金。根据合同约定，被告应于每月5日前向我方支付相关费用，即使认定被告转账记录的真实性，也仅能表明被告逾期支付每月的租金的事实，我方保留追究被告逾期缴纳租金的权利。被告答辩及反诉称：我方承租原告位于广州市江南大道中154、156号首层A01铺的毛坯房房产经营使用，我方签约时支付进场费34170元、管理费3060元和“二押一租”共计105570元。我方同意支付原告的第三项诉讼请求的费用，也确认没有支付2018年11月的租金，但是我方认为租金标准应为31679元/月。具体意见如下：一、霸王条款有违合法、平等互利的签约原则。1、合同中约定承租人如有违约行为时出租方即可没收保证金，双方约定保证金的目的主要在于促使承租人及时交租，维持双方利益平衡，而没收保证金的条款对承租方不公平的结果，使出租方过分压迫承租方，是明显的不公平不平等；2、合同第十三条约定的违约责任，承租方按每日2%向出租方支付违约金，相比年利息是730%，大大超出国家法律规定年息不得超过24%的规定，实际过分压迫承租方；3、合同约定承租方装修和投入的设施承租方一律不得拆除，出租方也不以补偿。承租方花费一个半月时间和近20万装修费用精致装修出租方的毛坯房，出租方再次出租时因为这抬高进场费，我方失利对方得利，这明显违反签约双方的互利原则。二、出租方诱骗被告签订原告编制的格式化霸王合同。我方签约时提出修改霸王条款时，对方利用订立租赁合同时的有利地位，借口合同是格式化和口头承诺不会实际执行而不予修改，并且夸口商场经过改造2017年中旬店铺会全部租完、生意会马上大火、租金也迅速提高来诱骗我方快速签约。三、恶意占有，违反合同签约的友好协商原则。1.2018年3月开始人气还不见提升，6月之后生意更是不见好转，月亏损平均15000元，生意好转的梦想彻底破灭。2018年10月底我向对方法人提出双方面谈押金、租金、转让、撤店等事情，但对方借口忙不愿见面，11月初打电话要面谈，对方还是不见，最后我方不得不于11月29日撤场终止合同，11月30日对方法人只是安排陈会计来应付搪塞，之后对方法人岑雪菲不接电话。我于2018年12月19日去对方办公室偶然遇到法人岑雪菲时，我满心以为可以平心静气沟通，不想她指手画脚言语恶劣，而且第二天把我起诉了！四、信口雌黄、无中生有违反法律面前的诚实信用原则。2017年6月下旬，我方给对方法人岑雪菲电话提出其它店铺没有如期租出，营商环境太差、人气不好、生意不好、租金太高要求降低租金。法人岑雪菲看到当时现状和开始签约时的口头承诺有差距时，最终于2017年7月底时同意降低4000元月租金，但不与我方重新签订合同。但是对方诉状中提出重新追要减少的租金共计64000元，完全不顾当时降低租金极力挽留的事实，还要编造这么多的谎言。五、罔顾承诺和事实，随意单方变更约定。1、2017年7月出租方降低租金，给我方送达收费通知单，我方核对后按照通知金额转款给出租方法人账户，如约支付相应款项。2、每月租金的支付时间口头约定为当月任何一天，而不再像原合同中约定的每月前5日，我方转款时间可以清楚表明此项口头约定的存在。因此，反诉要求判令：1、原告退还被告支付的押金68340元，扣除包括2018年11月份租金31679元、综合服务费3060元、电费和公摊费用2532元后实际退还被告31069元；2、原告退还被告支付的进场费34170元。经审理查明：位于海珠区江南大道中路154、156号首层商铺的权属人是岑雪菲、曹开端，共有情况为共同共有，建筑面积为1329.78平方米。岑雪菲和曹开端分别于2010年1月1日出具《授权委托书》，授权被告作为其代理人，代为签订广州市海珠区江南大道中路148、154、156号首层、二层签署合同，办理租赁登记，代收租金，日常管理并同意分租、转租，期限从2010年1月1日至2025年12月31日。2016年11月9日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：房产地址及面积为广州市江南大道中路154、156号首层自编A01铺，计租面积为102平方米；本合同租赁期限自2016年11月9日至2019年11月8日止；免租期2016年11月9日至2016年12月8日，乙方自2016年12月9日起正式计付租金；租赁房产每月租金为34170元（335元/平方米），从2017年11月9日起租金在上一年基础上递增5%，即2016年12月9日至2017年11月8日，月租金为34170元；2017年11月9日至2018年11月8日，月租金为35879元；2018年11月9日至2019年11月8日，月租金为37673元；乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），第一个月的租金乙方签订合同时交付甲方；甲方于2016年11月9日前将房产交付给乙方使用；乙方须于本合同签订之日向甲方交付两个月租金68340元作为履约保证金及第一个月租金、综合服务费37230元；履约保证金应于合同期满时，在乙方无违反合同且结清各项应缴付费用后的一周内，由甲方如数无息退还乙方；承租方每月向出租方缴纳月综合服务费3060元、综合服务费于2016年12月9日起计，综合服务费由我司开具收据；承租方须于每月5日前向出租方缴纳完毕当月应付的全部综合服务费；水费、电费由甲方代收代支；乙方应按合同规定如期足额支付租金及其他应付费用；（11.1）有下列情形之一，甲方有权提前终止合同，履约保证金不予退还，且有权要求乙方赔偿其遭受的全部损失：A、乙方逾期支付租金超过15天的；D、乙方拖欠水费、电费、物业管理费等经营应缴费用总额累计超过一个月租金的；租赁期届满或解除合同之日五天内，应清空自有物品交回租赁房屋和设备给甲方，乙方原有装修及乙方自行投入的一切固定、嵌装在结构以及墙体上的设施和装修，乙方一律不得拆除，甲方也不予以补偿；如乙方未能按本合同规定，如期足额向原告缴纳租金，每逾期一天，乙方应按欠缴租金的2%向甲方支付违约金；逾期15天以上，甲方有权单方面解除合约，收回场地、租赁保证金不予退还；租赁期届满或解除合同乙方逾期交回租赁房屋和设备的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金；等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订《协议》，约定：乙方承诺在合同签订当日将34170元作为该商铺入场费交给甲方，乙方知悉该入场费在租赁期间或租赁期满甲方都不予退回，并且不能作抵扣租金之用。原告同日出具三张《收据》给被告，载明：收到被告交来的进场费34170元（不能抵扣租金、不退）；履约保证金（即二按）68340元；2016年12月9日至2017年1月8日的租金34170元、管理费3060元。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告于2019年3月15日出具的《证明》，内容为胡彩君是我公司电工及胡彩君的身份证复印件；2、胡彩君手写的《优客龙超市电费计算表》，其中2018年11月29日为20817，下一行载明“已退场”。被告质证表示对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告就其反诉请求还提交以下证据：一、《出租方收费通知单和承租方转款摘要》；二、付款人为汤秋霞、收款人为岑雪菲的《转账凭证》，其中交易日期分别为2017年7月31日、2017年9月11日、2017年10月11日、2017年11月8日、2017年12月8日、2018年1月8日、2018年3月5日、2018年3月29日、2018年4月24日、2018年5月31日、2018年7月30、2018年8月29日、2018年9月29日和2018年10月30日；三、《丽日广场租赁处与承租人协商申请》的复印件，主要内容为租赁处代表为陈小姐（财务），承租人为被告，1、2018年11月份租金租赁处不单方增长；2、承租方2018年11月29日离场，租赁店铺办理完结手续和钥匙交还租赁处代理人；3、承租方要求租赁处扣除相关费用后，退还剩余押金；5、承租方2018年10月份向租赁处提出2018年11月转租和11月底歇业不再承租时，租赁处同意转租，但无提醒并明确说明押金不能退和抵扣房租等事项；双方协商时间为2018年11月30日，陈小姐同意在2018年12月1日前回复；四、谢振华出具的“今收到优客龙商铺陈亚州门店钥匙2把”，2018.12.2；五、《聊天记录》，被：昨天优客龙把货拉走，这个铺昨天已歇业，铺面拉闸门的钥匙交给谁？您昨天说店租、押金和手续事宜是找陈会计还是岑会计？2018年11月30日，对方：财务陈小姐；被：岑女士您好！我和您公司安排的陈小姐今天上午已经就店铺相关事宜进行了协商，原件已交给他，请您和公司予以支持；六、2018年11月30日左右拍摄的现场照片。原告质证表示：对证据一真实性、合法性和关联性不予认可，被告退组的前提为：如被告按时足额向我方缴纳相关费用，我方才与其协商每月减少收取被告4000元租金，若被告不履行相关合同义务，我方有权向被告收取已减免的租金；对证据二的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该证据显示付款人为汤秋霞，我方无法确认汤秋霞与被告的关系，被告也无提交证据证明其与汤秋霞的关系，上述转账凭证与本案无关；对证据三的真实性、合法性和关联性不予认可，该协议为协商申请，陈小姐同意在2018年12月7日前回复，由此可见该协议为被告单方面书写及单方申请的行为；对证据四的真实性、合法性和关联性不予认可，无法确认该证据的真实性，且“谢振华”为何人我方也不清楚，被告搬离涉案商铺的时间为2018年12月4日，与其向我方交钥匙的时间为同一天；对证据五的真实性、合法性和关联性不予认可，无法证明对方是否为岑雪菲，且被告与我方并未协商一致，被告单方面解除合同；对证据六的真实性、合法性和关联性不予认可。原告于2019年1月3日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：被告从2017年7月1日起已支付每月减免4000元之后的租金，2017年7月的租金为20170元，2017年11月9日之后的租金是按照20170元每月递增5%来收取的，被告缴纳到2018年10月31日的租金。原告表示双方是口头约定：被告若没有足额按期缴纳租金，原告可以追回从2017年7月1日起每月减免的4000元租金；被告表示没有上述约定。被告表示：汤秋霞是其亲戚，代其向岑雪菲缴纳租金；其向岑雪菲主张解除租赁关系，对方并没有同意，其也没有告知原告。原告在法院限期内也没有提交证据证明其与汤秋霞存在租赁关系或其他经济往来。汤秋霞还表示：其是代被告向岑雪菲转账用于支付租金的，与岑雪菲没有存在租赁关系和其他经济往来。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。被告同意向原告支付第三项诉讼请求的款项，该意见并无不当，本院予以采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告自述与被告协商从2017年7月1日起每月租金减免4000元，被告也辩称双方口头承诺从2017年7月每月降低4000元的租金，故对双方一致确认的事实，本院予以采信。原告主张双方口头约定：若被告在2017年7月后没有按时足额缴纳租金，被告需支付每月减免的4000元租金，但就此没有举证证明，被告也予以否认，故对该约定的事实，依据不足，本院不予确认。原告要求被告支付从2017年7月1日起至2018年10月31日拖欠的租金64000元（每月为4000元）并支付资金占用费，理据不足，本院不予支持。被告表示其向涉案商铺的业主岑雪菲主张解除租赁关系，但其提交的证据不足以证明取得岑雪菲的同意，其也没有告知原告欲解除合同的意向，故被告主张是双方合意解除合同的事实，本院不予确认。被告自认其于2018年11月30日搬离涉案商铺，故在未征得原告同意的情况下，原告主张被告擅自解除合同的事实，本院予以确认。原告主张被告于2018年12月4日解除合同，但没有举证证明，反而原告提供的其电工胡彩君的记录表也证明被告于2018年11月29日退场，故本院合理采信被告于2018年11月30日搬离涉案商铺的事实。原、被告均确认被告没有缴纳2018年11月份的租金，故原告要求被告支付该月的租金和违约金合理合法，本院予以支持。另从被告提交的证据一及汤秋霞的陈述来看，对被告辩称的租金由汤秋霞代付的意见，本院予以合理采信；而且，从租金的支付时间来看，被告并未按合同约定在每月的5日前支付当月租金，且该支付方式持续一年有余，原告在上述期间内也未提出过异议，故对被告辩称的双方以实际行为变更每月租金的支付方式为在当月的任何一天支付的意见，本院予以合理采信。故被告应支付2018年11月1日至11月8日的租金为（35879-4000）元÷30日×8日=8501.07元，支付从2018年11月9日至11月30日的租金为（37673-4000）元÷30日×22日=24693.54元。合同约定：如被告未能按本合同规定，如期足额向原告缴纳租金，每逾期一天，被告应按欠缴租金的2%向原告支付违约金；逾期15天以上，原告有权单方面解除合约，收回场地、租赁保证金不予退还。故原告要求被告支付逾期缴纳租金的违约金合理有据，但应以8501.07元+24693.54元=33194.61元为本金，每日按2%的标准计算15天，故违约金为9958.39元。对原告超过本院支持的上述款项的诉讼请求，本院予以驳回。合同约定：被告逾期支付租金超过15天的，原告有权提前终止合同，履约保证金不予退还。诉讼中，被告确认只缴纳租金至2018年10月31日，故原告要求没收被告履约保证金的意见，合理有据，本院予以支持。原、被告已经签订《协议》约定入场费不予退回，并不能作抵扣租金之用，该约定对当事人均有约束力。被告辩称双方就履约保证金和入场费的约定违反合法、平等互利原则的意见，依据不足，本院不予采纳。被告要求原告退还履约保证金68340元和入场费34170元，并用于抵扣其所欠租金等的反诉请求，依据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告陈亚洲在本判决生效之日起10日内向原告广州市志拓置业有限公司支付拖欠的2018年11月1日至11月30日的租金33194.61元及违约金9958.39元；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2018年11月1日至2018年11月30日的综合服务费3060元；2018年10月份的电费1240元、2018年11月份的电费983元；2018年11月份的水电公摊费用、空调费分摊、公厕水费分摊费用共309元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的所有反诉请求。本案本诉受理费3200元，由原告负担1440元，由被告负担1760元。本案反诉受理费715.5元由被告负担。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王穗仪人民陪审员  王君碧二〇一九年七月××日书 记 员  招佐文冯琬晴