广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初5699号原告：东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所），住所地：东莞市城区光明路14号，统一社会信用代码：12441900457231837U。法定代表人：郭庆华。委托诉讼代理人：郭胜钊，广东名道律师事务所律师。被告：何裕湛，男，1962年4月16日出生，汉族，住广东省吴川市，原告东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所）诉被告何裕湛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审判，并于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭胜钊到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：一、依法确认原、被告的租赁关系已解除，被告立即向原告返还案涉租赁物业；二、判令被告向原告支付拖欠租金14400元（从2018年9月1日至2018年11月30日止，即每月4800元*3个月=14400元）；三、判令被告向原告支付逾期缴交租金的滞纳金（从2018年9月11日计至返还物业之日止，按年利率24%计算，暂计至2019年1月11日为960元）；四、判令被告向原告支付拖欠的场地占有使用费（从2018年12月1日起计至返还物业之日止，暂计至2019年1月11日为每月4800元*2个月=9600元）；五、判令被告向原告支付因提前收回物业的违约金11520元（按本合同年度租金总额的20%计算违约金，即每月4800元*12个月*20%=11520元）；六、被告承担本案所有诉讼相关费用。事实和理由：原、被告于2018年4月24日签订《物业租赁合同》，约定：被告承租原告位于东莞市××城区北××之一的商铺，月租金4800元，被告应于每月的10日前将当月租金交纳给原告；逾期缴交租金，按应缴租金每日加收2%的滞纳金；逾期30日未交租金或累计拖欠租金达9600元以上的，原告有权单方随时解除合同并没收保证金，无需通知被告，原告发出书面解除通知后，合同即解除；被告有合同第七条第2款行为之一，原告有权终止合同，收回该物业，已收取的租金及保证金不予退还，同时被告还应按照本合同年度租金总额的20%向原告支付违约金。被告自2018年9月开始以没钱为由拒绝交纳租金，原告经多次催缴无果后于2018年11月26日向被告发出《关于解除租赁合同暨清场的通知》，通知解除合同并归还物业，但被告仍不予理会。被告严重违约，拒不返还物业，也未缴清商铺租金、滞纳金、违约金和场地占有使用费，已严重损害原告的合法权益。故为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩状或证据材料。经审理查明，原告系公益一类事业单位，负责辖区范围内直管公房的维护和管理等工作。案涉位于东莞市××城区北××之一的商铺是直管公产房，用途为商业。2018年4月24日，原、被告双方签订一份《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》，主要约定：一、由原告将坐落于东莞市××城区北××之一的商铺出租给被告经营使用，租赁物面积30.43㎡，租赁期限为5年，前三年月租金为4800元。二、被告应于每月10前将当月租金交纳给原告，被告逾期缴交的，按应缴租金每日加收2%的滞纳金。三、被告应于本合同签订之日，需一次性向原告缴交两个月租金960元作为保证金；合同期满后，在被告付清全部税金、经营费用及租赁费用后，原告经验收确认物业无损毁且被告未违约的情形下将保证金全额退还给被告；如被告逾期30日以内（不包含30日）未付清全部税金、经营费用及租赁费用的，原告有权在保证金中冲抵或代交，余额退还被告，不足款项向被告追加，逾期补交按本合同逾期交纳租金的有关约定处理；如被告逾期超过30日未付清上述费用则按本合同第十条第二款的约定处理。四、物业租赁期间，被告逾期30日未交纳租金或累计拖欠租金达9600元以上的，原告有权单方随时解除合同并没收保证金，原告无需提前通知被告，原告发出书面解除通知书后，该合同即解除；租赁期间，被告逾期30日未交纳租金或累计拖欠租金达9600元以上的，原告有权终止合同，收回该物业，已收取的租金及保证金不予退还。同时被告还应按照本合同年度租金总额的20%向原告支付违约金。五、合同期满后或因被告违约，原告解除合同后，被告应在7日内与原告办理租赁物业交接手续，否则，视为被告放弃权利，原告有权自行处理被告遗留于租赁物业内的相关财产，及有权不经被告同意收回物业，被告须无条件退出该物业。原告有权将被告存放在原告物业内的物品所有权收归原告所有，并用于抵偿欠租和有关费用，被告同意原告对被告财物的处理方案；等等。原告主张，原告委托东莞市政府物业管理中心为案涉物业代办招租事宜，该物业招租底价为月租金4800元，后通过公开竞价，被告以前三年月租金为4800元获得案涉物业的承租权。被告承租案涉物业用于经营服装生意，后于2018年9月起，被告一直拖欠租金至今。2018年11月26日，原告通过张贴《关于解除租赁合同暨清场通知》的方式，要求被告于2018年11月30日前如期将租赁物业完整交给原告，并办理物业交接手续。原告于2018年11月26日解除与被告的租赁关系，租赁关系的解除自本通知送达之日起生效。然被告一直不予理会，遂成讼。以上事实，有原告提供的公经房产基本情况登记表、公房基本情况登记表、公有房屋查丈登记表、莞城房管所房屋租户交租记帐表、现场照片、承租确认书、行政事业资产公开招租委托书、东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书、出租（借）物业交付情况登记表、《关于解除租赁合同暨清场的通知》、现场张贴照片，及本院的庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对本案的证据进行质证和对本案事实进行抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。本院对原告提交的证据的真实性予以确认。公房是指国家和集体所有的房屋，直管公房一般指的是由国家房地产管理部门享有所有权或者直接管理经营的房屋。直管公房多年来由于数量大、产权来源复杂等原因，有关部门至今仍未完善所有直管公房的产权登记。而且不少公房因为年代久远、建设或改建、当时条件限制等历史问题，导致现已无法补足产权登记所需资料。再者，根据东莞市的城市规划政策，在2001年12月31日前建成的房屋并非必要办理建设工程规划许可证。而原告在本案中提供的证据基本上能够证明案涉房屋的坐落、面积等情况，且原告在管理案涉房屋过程中也建立了相应账册，足以证明案涉房屋属于直管公房，原告对案涉房屋享有出租的权利。故本院依法认定案涉《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》，合法有效。关于案涉合同的解除。原告主张被告自2018年9月起拖欠租金至今未付，现被告未能提供证据证明其已支付2018年9月后的租金，依法应当承担举证不能的不利后果，故本院依法认定被告逾期支付租金的行为已构成违约，原告要求解除《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》，合法有据。但原告提供的证据资料并不能证明其已采取合法有效的方式向被告发出解除合同的通知，本院不予采纳原告关于案涉《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》已于2018年11月26日解除的主张。关于租金和占有使用费。案涉《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》应于本判决生效之日解除，被告应向原告返还案涉商铺，并支付拖欠的租金及合同解除后的商铺占有使用费。被告拖欠的2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金计算如下：4800×3=14400元。此后的租金及商铺占有使用费按每月4800元的标准，自2018年12月1日起计算至返还商铺之日止。关于逾期交租的滞纳金。原告主张，案涉《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》约定被告逾期支付租金的，应按每天2%的标准计付滞纳金，因该滞纳金标准过高，自愿调整逾期交租的滞纳金按照年利率24%的标准计收，不违反法律规定及合同约定，本院予以认可，故因被告拖欠2018年9、10、11月的租金而产生的滞纳金，应以月租4800元为基数分段计算，自当月11日起按照年利率24%的标准计至缴清当月租金之日止。关于提前收回物业的违约金。案涉《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》约定：租赁期间，被告逾期30日未交纳租金或累计拖欠租金达9600元以上的，原告有权终止合同，收回该物业，已收取的租金及保证金不予退还。同时被告还应按照本合同年度租金总额的20%向原告支付违约金，即4800×12×20%=11520元。现被告未能提供证据予以反驳，故原告主张被告支付提前收回案涉物业违约金11520元，符合双方合同约定，且于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所）与被告何裕湛于2018年4月24日签订的《东莞市市直行政事业单位国有资产租赁合同书》；二、被告何裕湛应于本判决生效之日起十日内将坐落于东莞市莞城区北正路22号之一的商铺返还予原告东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所）；三、被告何裕湛应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所）支付2018年9月1日至2018年11月30日期间的租金14400元、2018年12月1日后的租金和商铺占有使用费（按每月4800元的标准，自2018年12月1日起计算至返还商铺之日止），并支付因拖欠2018年9、10、11月的租金而产生的滞纳金（滞纳金分三段计算，以月租4800元为基数，自当月11日起按照年利率24%的标准计至缴清当月租金之日止）；四、被告何裕湛应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所）支付提前收回物业违约金11520元；五、驳回原告东莞市莞城房地产管理所（东莞市莞城不动产交易所）的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费712元（原告已预交），由被告何裕湛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长 刘  洋人民陪审员 欧阳斌辉人民陪审员 毛 俊 凯二〇一九年七月十八日书 记 员 杨 晓 琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。