内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终768号 上诉人(一审被告)：内蒙古金恒基房地产开发有限责任公司。 法定代表人：王某1。 委托诉讼代理人：邵某，现在内蒙古自治区锡林郭勒盟西乌旗巴拉嘎尔高勒镇锦绣家园项目部。 委托诉讼代理人：王某2，内蒙古嘉铭唯信律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)：温某，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：王某3，内蒙古蒙中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭某，内蒙古经远律师事务所律师。 一审被告：西乌旗沁旺房地产开发有限责任公司。 法定代表人：崔某，职务董事长。 委托诉讼代理人：杨某，现在内蒙古自治区锡林郭勒盟西乌旗巴拉嘎尔高勒镇白音胡硕街2组18号。 一审被告：内蒙古四子王旗荣鑫房地产开发有限责任公司，所在地内蒙古四子王旗乌兰花镇富强路北端。 法定代表人张某，职务董事长。 上诉人内蒙古金恒基房地产开发有限责任公司（以下简称金恒基公司）因与被上诉人温某及一审被告西乌旗沁旺房地产开发有限责任公司（以下简称沁旺公司），内蒙古四子王旗荣鑫房地产开发有限责任公司（以下简称荣鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院（2018）内2526民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金恒基公司的委托诉讼代理人邵某、王某2，被上诉人温某的委托诉讼代理人王某3、郭某及一审被告沁旺公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。荣鑫公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金恒基公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销西乌珠穆沁旗人民法院（2018）内2526民初874号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：2015年8月9日，上诉人与被上诉人签订了编号为2015-001、2015-002的《内部认购协议书》，约定所购房屋总价为445716元，付款方式为一次性付款，如被上诉人未按照约定付款，上诉人有权将其所购房屋收回、转卖。一审法院在被上诉人未向上诉人支付房款的情况下，仅凭签订的《内部认购协议书》判令向被上诉人交付房款是错误的。首先，一审法院仅凭被上诉人提供的其于2014年6月20日与王某4签订的《订货合同》，付款方式为红砖送100万块付50%现金剩余50%顶房，住宅楼2200起价，就推定王某4欠被上诉人的红砖款，用该房屋抵顶红砖款给被上诉人，因此推定上诉人与被上诉人签订的《内部认购协议书》是替王某4抵顶红砖款。王某4作为给上诉人施工方河北天昕建设集团有限公司的项目负责人，所欠材料由上诉人承担是错误的，按照上诉人与河北天昕建设集团有限公司签订的施工解除合同，上诉人已经结清工程款，即使被上诉人的红砖款未结清也应当与河北天昕建设集团有限公司项目负责人王某4结算。其次，在2015年8月9日，上诉人与被上诉人签订了编号为2015-001、2015-002的《内部认购协议书》后的第二天，王某4向被上诉人出具收款收条金额为445716元，在被上诉人未提供银行转账凭证、上诉人开具的房款收据、王某4未到庭参加庭审等的情况下，一审法院仅凭一张收款收条直接推定被上诉人已经履行了全部顶房义务，王某4是否将该房款全额顶给上诉人与被上诉人没有关系。被上诉人按照《订货合同》提供了多少红砖，王某4欠多少红砖款，在上诉人向一审法院提供王某4的联系方式，要求对被上诉人提供的王某4的收款收条的形成过程进行核实于不顾，直接推定上诉人向被上诉人交付房屋的判决结果是错误的。 温某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审被告沁旺公司辩称，1、2016年7月16日，上诉人金恒基公司与一审被告沁旺公司签订《协议书》，解除了资质使用协议，终止了资质使用行为，债务、债权均由上诉人金恒基公司自行承担。2、两份内部认购协议书由上诉人金恒基公司和被上诉人温某所签订，收款人为王某4。根据《合同法》第八条第一款的规定，合同的相对人为上诉人金恒基公司和被上诉人温某，合同权利义务在金恒基公司和温某之间所发生。一审被告沁旺公司并未参与《内部认购协议书》的签订，亦未收取购房款，对以房屋抵顶红砖款的行为并不知情，也未参与。所以，一审被告沁旺公司不应承担任何责任。3、根据《民法通则》第八十四条的规定，债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定权利义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。一审被告沁旺公司与上诉人、被上诉人并不存在合同关系，也不存在债权、债务关系。本案中沁旺公司并不是债务人，不应当承担责任。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审被告荣鑫公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 温某向一审法院起诉请求：1、依法确认2015年8月9日原告与被告内蒙古金恒基房地产开发有限责任公司签订的两份楼房“内部认购协议书”有效，并由现在取得“锦绣家园”开发权的被告内蒙古四子王旗荣鑫房地产开发有限责任公司与原告签订商品房买卖合同；2、依法判令被告交付位于西乌旗“锦绣家园”五号楼六单元三层南户82.54平米和五号楼六单元三层北户82.54平米两处楼房；3、判令赔偿由于延期交房给原告造成的居住费用损失每月990．48元（从2016年8月1日起计算至住宅楼交付止）；4、本案的案件受理费、财产保全费、保险公司担保费等由被告承担。 一审法院认定事实：2012年9月12日，金恒基公司获得“锦绣家园”《建设用地批准书》。2013年12月9日的《建设用地规划许可证》，用地单位是沁旺公司，2014年3月21日《建设工程规划许可证》，建设单位是沁旺公司。2014年7月13日的《建设工程施工许可证》中，建设单位是沁旺房公司，施工单位是河北天昕建设集团有限公司，其项目部负责人是王某4。2014年6月20日王某4与温某签订《订货合同》，约定，温某给“绵绣家园”供应红砖，数量约为270万块，时间是2014年6月至2014年11月，付款方式为，送100万块付50％现金，余50％顶房，顶房价住宅楼2200元起价。2015年8月9日金恒基公司与温某签订二份《内部认购协议书》，双方约定，金恒基公司将“锦绣家园”五号楼六单元三层北户及五号楼六单元三层南户，每套面积为82.54平米的住宅楼顶卖给温某，单价2700元／平米，222858元／套，两套合计445716元，内蒙古金恒基房地产开发有限公司于2016年7月30日交付房屋。第二日王某4给温某打了445716元的收款收条。2016年7月16日金恒基公司与沁旺公司解除挂靠协议。2016年12月5日，金恒基公司与沁旺公司、荣鑫公司三方签订《变更协议书》，约定，三方将联合开发的的位××旗西侧的锦绣家园小区的出让土地及地上所有建筑的相关手续全部变更到荣鑫公司的名下，此宗地编号为2012G3-007，宗地面积为8867.7平方米，宗地座落于新高勒路南段路东。2017年3月3日荣鑫公司取得《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，2017年8月8日取得《建筑工程施工许可证》，2017年9月19日取得《商品房预销售许可证》。2017年2月8日王某1代表金恒基公司和沁旺公司与王某4签订《解除建筑施工合同协议书》，双方约定，王某4于2014年5月12日与金恒基公司签订的《西乌旗锦绣家园项目工程承包合同》中所有承包的施工项目解除等内容。 一审法院认为，依照各方签订的协议，被告金恒基公司用房屋抵顶河北天昕建设集团有限公司项目部负责人王某4的工程款，王某4又欠原告的红砖款，王某4与原告签订的合同也有以房屋抵顶红砖款，王某4用房屋抵顶红砖款给予原告，并且由被告金恒基公司与原告在自愿的基础上签订《内部认购协议书》，该协议不违反法律规定，合法有效。王某4在第二日给原告打了收到全部房款的收据，至此，原告履行了全部顶房义务。被告金恒基公司辩称没收到全额房款，属于原告违约。按照王某4与被告公司签订的协议，河北天昕建设集团有限公司的项目部负责人王某4是否将该房款全额顶给金恒基公司是合同双方事务，与原告没有任何关系。而王某4与被告金恒基公司却在2014年5月12日签订有《西乌旗锦绣家园项目工程承包合同》和2017年2月8日的《解除建筑施工合同协议书》。被告金恒基公司与被告荣鑫公司在锦绣家园小区项目上是合作开发的形式，后将出让土地及地上所有建筑的相关手续全部变更到被告荣鑫公司的名下，该变更是二被告内部行为，其产生的新的权利义务不对外影响被告金恒基公司与原告签订的《内部认购协议书》的效力。因此，被告荣鑫公司依照《内部认购协议书》有向原告交付所购房屋的义务。《内部认购协议书》由被告金恒基公司与原告温某所签，合同的相对人为被告金恒基公司与原告，合同权利义务关系发生在二者之间。被告沁旺公司不是合同的相对人，也没有承接锦绣家园小区相关事务，因此不承担合同义务。依最高法院关于商品房买卖的司法解释，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，原告要求赔偿逾期交房损失，没有相应的证据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告温某与被告内蒙古金恒基房地产开发有限责任公司签订的两份住宅楼《内部认购协议书》合法有效；二、被告内蒙古金恒基房地产开发有限责任公司依照《内部认购协议书》向原告交付位于西乌旗巴拉嘎尔高勒镇的“锦绣家园”五号楼六单元三层南户82.54平米和五号楼六单元三层北户82.54平米两处楼房，被告四子王旗荣鑫房地产开发有限公司承担连带给付责任；三、驳回原告温某的其他诉讼请求。如未按上述指定期间偿还欠款，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，000.60元，保全费2，748.58元，由被告内蒙古金恒基房地产开发有限责任公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人金恒基公司二审出示的王某42019年5月20日的情况说明，因其未出庭作证，接受当事人的质询，该份证据的证明力小于温某持有的王某4在2015年8月10日给其出具的收取房款收条的证明力。上诉人金恒基公司提交王某4的情况说明证明，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人金恒基公司与被上诉人温某签订的两份房屋买卖《内部认购协议书》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。从本案查明的情况可知，案外人王某4在给金恒基公司施工期间，由温某给其供应部分红砖，经协商，用金恒基公司开发的西乌旗巴拉嘎尔高勒镇的“锦绣家园”五号楼六单元三层南户82.54平米和五号楼六单元三层北户82.54平米两处楼房，抵顶红砖款，为此，金恒基公司与温某签订两份房屋买卖《内部认购协议书》，王某4为其出具收取房款的收条。现上诉人金恒基公司上诉否认上述事实，拒绝履行《内部认购协议书》，有悖于事实和法律规定，上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，金恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8000.6元，由内蒙古金恒基房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 龙 审判员 杨树平 审判员 吴春林 二〇一九年七月二十三日 书记员 娜木贡 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；