广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初4804号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群、梁秀莹，系广州利合物业管理有限公司员工。被告（反诉原告）：刘高志，男，1980年7月10日出生，汉族，住广州市番禺区。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）与被告（反诉原告）刘高志物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）利合物业公司的委托诉讼代理人何月群及被告(反诉原告)刘高志均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告利合物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费6,139.66元及违约金（物业服务费从2016年2月1日至2017年6月5日止按每月385.81元计算，违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.被告向原告支付拖欠的公摊水费1.05元及经济损失（公摊水费从2015年11月1日起计至2017年4月30日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.被告向原告支付拖欠的公摊电费758.94元及经济损失（公摊电费从2015年12月1日起计至2017年5月31日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称开发商）依法选聘的物业服务企业，对亚运城运动员村提供前期物业管理服务。被告为天誉3座单元（以下称该物业）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2014年8月30日前。被告与原告于2014年9月10日签署《前期物业服务协议》（以下称协议），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元/平方米/月计收（不包含公摊费用）”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2014年9月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费和公摊水电费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为己经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。被告刘高志答辩称，1.对原告的实际服务标准及收费标准是不值的，原告的管理很差，2.8元的收费是根本没有做到的。卫生、安保、消防问题比较严重，原告的实际服务跟收费不对等，差太远，物业费不应收取那么高。2.原告跟开发商虽然是两个牌子，实际是一家，有利于他们收费就两家公司互相协调，有问题就踢皮球。3.物业上很多事情都应该是开发商做的，但也没有做好。我不缴纳物业费是因为当初购买房子有欺诈问题，收楼时要求我缴纳3个月的物业费。退房时他们有商定的，各项东西弄好了才告诉我费用没有缴纳，我费用没有缴纳应当早点告诉我。反诉原告刘高志向本院提出反诉诉讼请求：1.物业费服务费按照1.8元/平方米/月计算，退回之前被缴纳费用，判定利合物业一再欺骗消费者，或未能协商好退房一事，造成物业费未能交纳，所以不予支付；2.双方签订的《前期物业服务协议》中所载的每日千分之五的违约金率无效；3.本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：1.本人于2014年9月1日于利合物业公司签署《前期物业服务协议》，并于2014年9月17日预缴了3个月物业费，该协议约定的物业服务费为2.8元/平方米/月，但利合物业公司未能提供2.8元/平方米/月标准的服务，构成违约，本人暂停支付物业服务费用。2.利合物业公司提供的服务未能达到《广州市住宅琊服务收费参考标准》中的一级收费标准。每次小区下雨后，路面都会到处积水；利合物业公司只是更新消防设施检查时间，并不对实物进行检查，且消防设施出现几个月都未检查的情况；防火门多处破损，缺乏定期维护；每层楼均没有设置垃圾收集点；长期将负二层作为垃圾存放处；没有按要求进行楼道等公共部位的清洁；长期偷用业主的公摊用电。根据以上事实，参考《广州市住宅琊服务收费参考标准》，利合物业公司的服务水平介于三级至五级之间，因此，物业费收费标准重新计算结果为1.8元/平方米/月。3.协议所记载每日千分之五的违约金率，过分高于逾期交纳物业服务费造成的损失，也过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，该违约金率应由双方重新协定。针对反诉原告的诉讼请求，反诉被告利合物业公司答辩称：不同意反诉原告所有的反诉请求。1.反诉被告的收费标准是符合物价局规定的，在商品房买卖合同签订时反诉原告已知悉该收费标准，在2014年9月10日签订的《前期物业服务协议》也明确物业费的收费是2.8元，业主收楼后也是根据这个标准缴纳过费用。我方也是按照双方的《前期物业服务协议》及服务标准去履行业务服务。2.退房的问题是业主跟开发商的商品房买卖合同所解决的问题，跟原告提供的物业服务是不同的法律关系和法律问题。3.第二项反诉请求，是双方的合同约定，《前期物业服务协议》版本有做备案，双方的约定在相应的判决中有支持的，该条款不是无效的。经审理查明：2015年8月23日，刘高志与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，双方约定：刘高志购买位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号（3座自编D区B-1）204房（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积为135.6106平方米，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，自收楼之日起按月按时交纳，并不包含公摊的水电费，公摊的水电费按每月实际产生量计量分摊支付。广州利合房地产开发有限公司应当在2014年8月30日前将涉案房屋交付给刘高志使用。2014年9月10日，刘高志收楼并预交了3个月的物业服务费。同日，利合物业公司、刘高志签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由利合物业公司为刘高志提供物业管理服务，刘高志应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业公司交纳物业服务费，当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳，逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电等费用，如有需要，有关单位可以委托原告代收代交，被告或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。2017年6月5日，刘高志与案外人广州利合房地产开发有限公司协商退回了涉案房屋。刘高志也已经付清了涉案房屋2016年1月前的物业服务费。现利合物业公司以刘高志逾期未缴纳物业服务费、公摊水电费及违约金为由诉至本院。刘高志在答辩期间向原告提出反诉，要求判定物业服务费按照1.8元/平方米/月的标准计算并退回之前交纳的费用及判定双方签署的《前期物业服务协议》中所记载的每日千分之五的违约金率无效等。庭审时，原告提供了《商品房（一手现房）买卖合同》、《收楼通知书》、《收楼签收一览表》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《业主承诺书》、《律师函》、《EMS快递回单》、《公摊水电费一览表》、《中标备案回执》、《一级资质证书》、《日常物业服务照片》、《欠费明细表》、《公摊水电费用公示照片》以证明其本案诉讼主张。对此，被告刘高志提供了《经理接待日活动接待事项记录表》、《物业小区雨天路面积水视频照片》、《消防设施长期未检查、检查日期造假视频照片》、《消防部门责令利合物业对破损消防门进行整改照片》、《楼层未设置垃圾收集点视频》、《楼道日常清洁情况视频》、《电梯失收、安保虚设视频照片》、《偷盗业主公共分摊用电、商业行为扰民照片》等证据以反驳原告并证明其反诉主张。本院认为，利合物业公司与刘高志之间的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。关于利合物业公司的物业服务质量。刘高志在办理收楼同时签署《前期物业服务协议》，从该日起已享受物业管理服务。该协议约定有利合物业公司在不侵犯业主及其他物业使用人的合法权益前提下，可自主开展各项经营管理活动。涉案物业服务约定的项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、门禁管理、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的、连续性、整体性的过程，刘高志在本案中提供的证据未能充分证明利合物业公司不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，且已享受了物业管理服务，应当按照约定向利合物业公司支付相应的物业服务费，刘高志在本案中不享有同时履行抗辩权，其以利合物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。利合物业公司在提供涉案物业管理时确实存在服务质量瑕疵，需进一步改进和提高，此情况亦是刘高志未及时支付物业服务费的原因之一，同时刘高志作为小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。刘高志提出利合物业公司未完全履行管理服务义务而涉案物业服务费应按1.8元/平方米/月的标准计收缺乏法律和合同依据，本院不予支持。关于刘高志拖欠的费用具体情况。利合物业公司、刘高志均确认刘高志未支付2016年2月1日至2017年6月5日的物业服务费，本院对该事实予以认定。涉案房屋的约定建筑面积为135.6106平方米，按2.8元/平方米/月的标准计算，每月的物业服务费应为379.71元（135.6106平方米×2.8元/平方米/月），利合物业公司超出上述标准的物业服务费主张，没有事实依据，本院不予支持。利合物业公司在本案另主张刘高志应支付的公摊水、电费在利合物业公司的物业服务过程中已实际发生,且利合物业公司也提供相应的计算依据，故本院予以支持。关于《广州亚运城前期物业服务协议》第六章第十六条约定违约金每日按千分之五计算，是双方的真实意思表示，并不存在无效合同条款的法定事由，应予确认。故本院对刘高志要求确认上述合同条款无效的诉请不予支持并予以驳回。关于违约金。刘高志的拖欠物业服务费及公摊水电费的行为给利合物业公司造成了占用资金的损失，但双方约定每日千分之五的违约金标准过高，利合物业公司也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的其他具体情况，酌定对利合物业公司所主张的逾期付款违约金予以调整，违约金以中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘高志应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年2月1日至2017年6月5日的物业服务费共计6,139.66元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以每月379.71元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；二、被告刘高志应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付从2015年11月1日至2017年4月30日止的公摊水费1.05元、从2015年12月1日至2017年5月31日止的公摊电费758.94元及经济损失（公摊水电费经济损失的计算方式为以公摊水费1.05元、公摊电费758.94元为本金，从2017年7月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，公摊水电费的经济损失总额以公摊水电费本金为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告刘高志的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元,由被告刘高志承担；反诉受理费50元由反诉原告刘高志承担。本判决为终审判决。审判员  王宏平二〇一九年七月八日书记员  冯婉仪