福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初2103号 原告：吴某，男，汉族，1953年8月26日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：林展鹏，福建华弘律师事务所律师。 被告：吕某，男，汉族，1954年10月30日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：陈某，女，汉族，1965年10月22日出生，住福建省福州市鼓楼区。 二被告委托诉讼代理人：叶建洪，福建晨信律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：陈晓慧，福建晨信律师事务所律师。 原告吴某与被告吕某、陈某被继承人债务清偿纠纷一案，本院于2018年12月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托诉讼代理人林展鹏、被告陈某及二被告委托诉讼代理人叶建洪、陈晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴某向本院提出诉讼请求：一、判令两被告在继承吕柠、郑秀平遗产的范围内平均（即各1／2）承担如下责任：1、返还原告支付给吕柠、郑秀平的购房款23483元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算自1998年7月22日起至实际返还购房款之日止的利息（暂计至起诉时为29541元）；2、赔偿原告因吕柠、郑秀平违约造成的损失150万元人民币；3、返还原告替吕柠分担的吕拥和购房资助款11000元、吕某购房资助款11000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算自1998年12月27日起至实际返还购房款之日止的利息（暂计至起诉时为27676元），以上三项金额合计为1557217元，由两被告各承担1／2金额；二、本案诉讼费、鉴定费、保全费等由两被告承担。事实与理由：原告与被告吕某系继兄弟关系，案外人吕柠（已过世）系原告继父、被告吕某生父，两被告系夫妻关系。坐落于福州市鼓楼区军区福州第三干休所军产，1997年底干休所进行房改，在原被告父亲吕柠的召集下，1998年7月21日，原告与吕柠、吕某、吕拥和共同签订《购房协议》，协议中约定：上述房屋由原告一次性出资23483元购买。产权归原告所有，但吕柠及配偶郑秀平享有居住权，同时，如将来吕拥和、吕某单位分房或购房时，原告还要与吕柠一起资助吕某、吕拥和购房（吴某出购房款的2／3，吕柠出购房款的1／3）。《购房协议》签订后，因讼争房屋尚不能办理产权变更手续，故吕柠将房屋产权证交由原告保管。1998年12月26日，原告依约向吕拥和支付了购房资助款11000元，并于2000年底以免除吕某债务的方式资助其等额购房资助款。讼争房屋也一直由吕柠、郑秀平居住。2016年1月28日、2016年6月17日，吕柠、郑秀平相继过世后，两被告于同年3月7日向鼓楼法院提起诉讼，要求继承上述讼争房屋。收到两人起诉状时，原告才知道，2006年3月8日吕柠、郑秀平在两被告的欺哄之下，瞒着其他子女去鼓楼区公证处做了遗嘱公证，将讼争房屋归由两被告按各二分之一份额继承。该案卷经两级法院审理，最终由福州市中级人民法院做出（2018）闽01民终3304号民事判决书，判决确认讼争房屋由两被告各享有二分之一份额，但判决书同时也声明，原告与吕柠、吕某、吕拥和所签订的《购房协议》在协议当事人之间成立合同上债权债务关系，原告可立案主张权利。鉴于讼争房屋已由生效判决确认归两被告继承，《购房协议》事实上已无法实现协议目的，故原告于2018年9月6日发函给两被告，通知两人解除讼争《购房协议》并向两人主张相关违约赔偿责任。该解除函已于2018年9月7日送达两被告，但二人均置之不理。原告认为，《购房协议》系各方当事人真实意思表示，且原告已履行了全部义务，但吕柠、郑秀平却违反协议约定，立下遗嘱将房屋归由两被告继承，该二人的上述严重违约行为导致协议无法履行，故依法应当承当相应违约责任。因二人均已过世，其财产（讼争房屋）由两被告各继承二分之一份额，根据《继承法》第33条之规定，继承人以所继承财产为限负有为被继承人清偿债务之义务。故原告诉至法院，请求法院判如所请，以维护原告合法权益。 二被告共同辩称，一、被继承人吕柠与原告于1998年7月21日签订的《购房协议》因损害第三人利益，该协议系无效合同。根据1995年9月1日起总后勤部印发的《军产住房出售暂行办法》第二十条：“军队干部、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场，原售房单位有优先购买、租用权，在补交土地权出让金或所含土地收益和按国家规定交纳有关税费后，其余收入归个人所有。”的规定，军产住房在住用五年和付清全部房款后，可以依法进入市场，且原售房单位有优先购买、租用权。本案中，原告吴某与被继承人吕柠均明知被继承人吕柠于1997年12月30日与军队签订《南京军区军产出售协议书》，于1998年6月25日取得产权，且军队有优先购买和租用权。《购房协议》形成于1998年7月21日即在限制交易的五年之内，他们之间转让房屋的行为损害了军队有优先购买、租用权，即通过恶意串通的方式，损害第三人省军区第三干休的利益。因此，根据《合同法》第五十二条第（2）项的规定，该协议无效。二、即便案涉《购房协议》有效，原告请求二被告承担违约责任或者损害赔偿责任的诉讼请求也应依法予以驳回。1、原告请求二被告在继承郑秀平遗产范围内承担责任的诉讼请求不能成立。原告提供的案涉协议，该协议上没有郑秀平的签名，即郑秀平不是合同当事人，既然其不是合同当事人，其不应承担案涉合同的任何责任。2、《购房协议》已于2000年6月7日解除，被继承人吕柠已将购房款及利息共计4万元返还给原告，原告请求二被告返还购房款人民币23483元或者资助吕拥和11000元和赔偿损失1500000元的诉讼请求没有事实及法律依据。（1）根据二被告提供的被继承人吕柠日记材料可证实，2000年6月7日上午10时，被继承人吕柠已将购房款及利息共计人民币4万元返还给原告，原告收取该款项后，原告与被继承人吕柠签订的《购房协议》即于2000年6月7日解除。且原告在《全体家庭成员致法院的函件》自认“关于房子是国家给老辈为革命做过贡献的奖励。现在吕柠和晓凤都去世了，应该由5个子女共同继承最为公平合理”。因此，原告亦认可《购房协议》已解除的事实。由于原告与被继承人吕柠之间的协议已解除，且吕柠已将购房款以及利息支付给原告，因此，双方之间的债权债务关系已消灭，原告再请求二被告在继承遗产范围内承担返还和赔偿损失的诉讼请求缺乏事实依据。（2）即便《购房协议》未解除，原告请求二被告赔偿150万元的诉讼请求没有法律依据。案涉房屋系被继承人吕柠和郑秀平婚姻关系存续期间取得的房产，系吕柠和郑秀平的夫妻共有房产。但原告在明知案涉房屋产权属于被继承人吕柠和郑秀平共有，吕柠没有处分权的情况下，只与吕柠一人签订《购房协议》，原告应当预见《购房协议》存在无法履行的情形，即其对案涉房屋交易可能发生的风险应有清醒的预判。同时，从签订案涉协议至原告提起诉讼已达二十年之久，原告在明知吕柠已对案涉房产以公证遗嘱的方式进行处分的情形下，仍不提起诉讼。若其能够及时行使权利，则该损失并非必然发生。即尽管吕柠存在违约行为，但该违约行为并不必然造成原告所诉该项损失。原告此项主张不符合合同法第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”规定精神。同时合同法第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”，在对方当事人违约甚至根本违约的情况下，当事人仍负有基于诚实信用原则的合同义务，即应采取适当措施防止损失的扩大，如果其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。由于原告没有及时采取措施防止损失的扩大，根据《合同法》第119条的规定，原告应自行承担该损失，不得就扩大的损失要求二被告承担，即原告无权要求吕柠承担违约或者损害赔偿责任。三、原告的起诉已超过诉讼时效，应当依法驳回原告的全部诉讼请求。根据二被告提供的证据《全体家庭成员致法院的函件》的内容可证实，原告于最迟在2006年就知道案涉房产已经重新办理了房产证、且吕柠和郑秀平已将案涉房屋以公证遗嘱的方式进行处分，诉讼时效的起算时间点最迟为2007年1月1日，根据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，诉讼时效届满时间点为2008年12月31日，原告于2019年1月21日才向人民法院提起诉讼，原告的起诉已超过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，且超过诉讼时效，对原告的诉讼请求应当依法予以驳回。 经审理查明：案外人吕柠与郑秀平系夫妻关系，吕柠系原告吴某的继父，被告吕某、案外人吕拥和的生父。吕柠于2016年1月28日死亡，郑秀平于2016年6月17日死亡。坐落于福州市鼓楼区原系案外人吕柠与郑秀平的夫妻共同财产。1998年7月21日，吕柠、吕某、吕拥和、吴某签订《购房协议》一份，内容载明：“关于福州军区第三干休所（白龙路5号）15号楼402房购房情况经家庭成员：吕柠、郑秀平、吴某、吕某、吕拥和、吴绮霞、吴卫星共同协商决定由长子吴某出资23483元一次性缴款购房，今后房子产权归吴某所有。并共同协商达成以下协议条款：1.吕柠、郑秀平享有居住权；2.四子吕拥和因本人购房资金有困难，目前单位分的房子（地点：火车站茶园新村245号-2省五矿宿舍4楼401二房一厅），今后购房以单位出的发票为票据，由长子吴某出购房款全额的三分之二资金，由父亲吕柠出购房款全额的三分之一资金，按期交给拥和或单位做为吕拥和的购房补贴，其本人对福州军区第三干休所15号楼402房产权归属无异议。（吕柠补贴购房款不超过柒仟元正）2.二子吕某单位未分住房，暂住家中。若今后成家结婚住房由长子吴某安排上海新村114-105供吕某居住。若将来单位分房或购房，吕某可以获得与吕拥和购房时同等资金数额的购房补贴（吴某出资数金额的三分之二，吕柠出资金数额的三分之一）其本人对福州军区第三干休所15号楼402房产权归属无异议。4.三女吴绮霞、五子吴卫星对房子产权等问题，经协商由吴某全权处理。其二人对福州军区第三干休所15号楼402房产权归属无异议。以上各协议条款经公证后开始生效”。1998年7月14日，吕柠出具《收条》一份，内容载明：“军人购房第三干休所15楼402室，其扣除所有部分贰万柒仟叁佰捌叁元，又扣除房公积金叁仟玖佰元，实交个人购房款贰万叁仟肆佰捌拾叁元正，由海星出钱，特出此据”。1998年12月26日，吕拥和出具《收据》一份，内容载明：“吕拥和已收到根据协议书（1998年7月21日签订）上商定的用于购买单位住房（晋安区斗门茶园村245-2，房号403）吕柠和吴某的全部资助款。其中：吕柠占1／3，计人民币伍仟伍佰元整；吴某占2／3，计人民币壹万壹仟元整。此据！本收据一式三份，吕柠、吴某、吕拥和各持一份”。2006年3月8日，吕柠、郑秀平在福州市鼓楼区公证处进行遗嘱公证，确认二人共同共有的福州市鼓楼区白龙路5号15座402单元房产由儿子吕某、儿媳陈某各继承二分之一。案外人吴绮霞、吴卫星于2016年9月8日各出具《声明》一份，确认了吴某缴纳了福州军区第三干休所（白龙路5号15号楼402室购房款及家中成员协商该房产归吴某所有并签订了《购房协议》的事实。另查，2017年10月19日，本院作出的（2016）闽0102民初1670号民事判决书判决坐落于福州市鼓楼区由吕某、陈某各享有二分之一的份额。吴某对上述判决不服，提出上诉。福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终3304号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。原告吴某于2018年9月6日向二被告发出《解除合同通知书》，要求解除诉争《购房协议》，并赔偿损失。现原告以吕柠、郑秀平留下的诉争房产由二被告继承，二被告应对吕柠、郑秀平所欠债务负责清偿为由诉至本院，要求判如所请。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点在于吕柠、吕某、吕拥和、吴某于1998年7月21日签订的《购房协议》的效力问题。 二被告主张诉争房屋系军产经济适用房，吕柠在未住满五年且未经部队审批情况下就与吴某签订购房协议，该协议违反军队关于军产住房出售的相关规定应属无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”即认定合同无效的依据是法律和行政法规。对于军产经济适用房，虽然总后勤部印发的《军产住房出售暂行办法》规定售房人需住满五年且经部队审批的情况下才能对外转让，但由于该办法仅为部队内部的限制性规定，并非法律或行政法规，不能作为认定合同无效的法律依据，故对被告以购房协议违反部队规定而无效的抗辩理由，本院不予采纳。本案中，就合同类型而言，案涉协议中约定“以上各协议条款经公证后生效”，该协议属于附生效条件的合同。然而，合同各方当事人未就该协议进行过公证，它所产生的法律后果是合同不发生法律效力。就合同内容而言，合同标的的涉案房产登记虽在吕柠名下，但该房产系吕柠与郑秀平婚姻存续期间取得，因而二人是该房产的共同共有权人。吕柠在无郑秀平的委托及授权情况下与原告吴某签订了《购房协议》，属于擅自处理夫妻共同财产的行为。且郑秀平在事后未给与追认，而于2006年3月8日进行遗嘱公证将案涉房产交由二被告继承。因此，吴某与吕柠的买卖行为损害了郑秀平的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条及第五十二条的规定，吴某与吕柠等所签的买卖房产协议应认定为无效。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，吕柠未经共有权人同意以个人名义与吴某签订讼争房买卖合同的法律后果，应由其个人承担，郑秀平不承担责任。因此，原告吴某已经支付的购房款23483元，因合同无效应当由吕柠予以返还。二被告提交吕柠日记材料佐证吕柠已将购房款及利息返还原告。经查，该日记材料系吕柠个人单方书写，亦无原件核对，不能据此推定吕柠已返还购房款及利息，故二被告的证明主张本院不予采信。关于原告要求返还替吕柠分担的吕拥和购房资助款11000元、吕某购房资助款11000元的诉讼请求，本院认为，《购房协议》中约定由吴某为吕拥和、吕某出资同等金额的购房补贴，该部分款项系吕柠转让诉争房产的对价。吕拥和于1998年12月26日出具了收据确认吴某实际支付了购房资助款11000元，故原告为吕拥和出资的购房资助款11000元应当由吕柠予以返还。另，原告吴某主张吕某在其处经营酒家亏损的债务抵扣了购房资助款11000元，但未举证证明存在债务的事实，且投资经营系另一法律关系，故原告要求返还为吕拥和出资的购房资助款11000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求赔偿违约损失150万元的诉请，本院认为，吴某购买房屋时，明知案涉房产是吕柠与郑秀平的夫妻共同财产，应尽到足够的注意义务，但其未进一步确认郑秀平共同的意思表示，在签订合同的近二十年的时间也未就房产过户进行过主张，其本身亦存在过错。故其申请对案涉房产进行评估，并无必要。另，原告亦未提供证据证明其实际损失。根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑吴某的损失情况、合同的履行程度和双方的过错程度酌定损失为23483元＋11000元＝34483元资金被占用的按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息损失。 根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”，现吕柠已死亡，被告吕某、陈某作为吕柠遗产的的继承人，应在继承吕柠财产份额内承担偿还责任，故吕柠尚欠原告的债务，应由二被告在继承其遗产的实际价值范围内负责清偿。现原告要求二被告在继承吕柠遗产的实际价值范围内负责清偿其所欠债务的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下： 一、被告吕某、陈某于本判决生效之日起十日内在继承吕柠遗产的实际价值范围内返还原告吴某购房款23483元，并支付该款自1998年7月22日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至购房款偿还之日止的利息； 二、被告吕某、陈某于本判决生效之日起十日内在继承吕柠遗产的实际价值范围内返还原告吴某为吕拥和出资的购房资助款11000元，并支付该款自1998年12月27日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至购房款偿还之日止的利息； 三、驳回原告吴某的其它诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取9407元（由原告预交18814元），由原告吴某承担8000元，由被告吕某、陈某承担1407元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇一九年七月十一日 法官助理余玲 书记员林晶晶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。