湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初4632号原告:赵小寒，男，1980年11月20日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：王碧兮，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽，湖南云天律师事务所律师。原告：赵芙蓉，女，1979年6月25日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：王碧兮，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨泽，湖南云天律师事务所律师。被告:张宇舟，男，1988年1月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告赵小寒、赵芙蓉（以下简称两原告）与被告张宇舟（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人王碧兮、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求如下：1、判令原、被告之间的《房屋买卖合同》于2018年9月1日解除，责令被告立即腾空房屋；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费55800元，即自2017年5月6日起至2019年4月5日止的占有使用费为18个月×3100元/月，此后的占有使用费按月租3100元的标准计算至被告腾房之日止；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年5月6日，被告购买长沙市雨花区湘天路499号绿地之窗佳苑10栋1601房屋（该房屋为两原告共同共有），并就购房事宜与两原告签订《房屋买卖合同》，合同对房屋总价、付款方式及期限、房屋交付、合同解除等进行了明确约定。合同签订后，两原告即于合同签订当日向被告交付了房屋，两原告交付的房屋为毛坯，被告对两原告的房屋进行装修后入住，被告仅支付了20000元购房定金和第一笔130000元首付款。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》规定，在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。根据该通知，原告的房屋自取得产证之日起4年内将无法办理过户，原告出售房屋总值1050000元但仅得到150000元房款，双方合同目的均不能实现，被告目前已经实际占有该房屋近2年，合同继续履行将导致原、被告之间利益严重失衡，对原告方明显不公平。鉴于此，原告根据合同约定向被告发出解除合同通知书，告知被告自通知书到达之日起，解除《房屋买卖合同》，并于2个月内腾退房屋。被告于2018年9月1日签收了通知书但并未按时腾退房屋，亦未支付房屋占有使用费。为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、《房屋买卖合同》的签订早于《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，且合同已实际履行，该通知不能约束先前已成立的房屋买卖关系。通知发布后，长沙市国土资源局于2018年7月4日发布《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》，该文件明确规定2018年6月26日之前已完成“买卖双方已实际成交，并能提供银行流水确认的”，按之前的限购政策执行。该后发的通知不能约束先前已成立的房屋买卖关系，不能作为原告解除合同的理由，且原告并未按该文件的规定在有效期内向有关职能部门申请办理“对遗留业务进行受理与审核”，丧失了尽早过户良机，原告对此具有过错。二、两原告诉请解除合同不符合合同约定。合同约定如因国家政策、银行政策、法律调整等不可抗力的情况下，双方互不承担违约责任，但上述情况并未发生；另外，通知已明确指出对在2018年6月26日之前已实际履行的买卖关系没有溯及力，故原告不能以国家政策作为解除合同的事由。根据法理，只有同时具备不能预见、不能避免和不能克服三大要件才属于不可抗力范畴，楼市调控并非猝不及防突然发生，谈不上是不可预见、不可避免和不可克服，合同当事人在签订合同时对可能出现的市场风险及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，基于上述考量，住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力，原告也不能以不可抗力作为合同解除的事由。三、合同目的并非不能实现。被告具有长沙户口，在“6.25限购政策”出台前或后均有买房资格，合同的目的可以实现；原告未按文件要求办理相关手续具有过错，房屋取得不动产权证4年以内不能办理过户，并非一直不能过户，等满足国家调控政策后双方可继续履行合同约定。四、房屋占有使用费纯属子虚乌有。合同签订后，原告同意把房屋交付给被告并准许被告对其进行装修、居住。原告主张的占有使用费在双方签订的合同中并没相关约定，在合同解除前，被告是合法占有该房屋。五、被告对该套房屋投入巨额装修费用，如合同被解除，明显违反了我国民法的诚实守信原则，现涉案房屋已经涨价，如果原告解除合同后转卖他人，可以获利，其因违约行为而获利，明显违背民法的公平原则，且与公序良俗也相去甚远。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人提交的证据及对事实的陈述，本院认定如下事实：2017年5月6日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方及产权共有人同意，自愿将位于长沙市雨花区湘天路499号绿地之窗佳苑10栋1601房屋出售给乙方，建筑面积130.56平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为招商银行，该房屋处于抵押状态，甲方承诺于本合向签订之日起下了不动产证30个工作日内还清银行贷款，并办理完毕注销抵押登记手续；该房屋出售价格为1050000元，乙方应于本合同签订之日向甲方支付购房定金20000元，于2017年5月14日前支付首期款130000元，第二笔首付款250000元于过户当日支付，剩余房款650000元由乙方通过向银行或者公积金中心申请贷款的方式向甲方支付；甲乙双方在不动产证下来后—天内向居间方完整地提供银行或房地产管理部门所需要的各项资料，并保证所提供资料的真实性、合法性及有效性，甲乙双方授权居间方办理网上签约手续；如因国家政策、银行政策、法律调整或洪水、地震、火灾等不可抗力导致合同不能履行，甲乙双方互不承担违约责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起五日内向另一方当事人提供证明；乙方已付定金、房款及资料等退还乙方，甲方资料退还甲方；因该房未下不动产证，乙方先行支付第一笔首付款后，甲方将该房交付给乙方使用，如在2018年1月1日之前仍不能下证办理交易，则乙方只负担2017年5月至2017年12月31日这段时间的房贷利息；如不动产证在2017年10月30日之前下来，乙方仍需承担至少10000元的利息，如不动产证超过2018年1月1日，则后续的利息由甲方自行承担；如因国家政策或银行政策等原因导致该房无法正常交易，则甲、乙双方互不违约；如甲方违约，乙方投入的装修成本由甲方全额赔付。合同签订后，被告支付了20000元购房定金和第一笔130000元首付款，两原告即于合同签订当日向被告交付了房屋，两原告交付的房屋为毛坯，被告对两原告的房屋进行装修后入住。2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，其中第三条第（六）项规定：在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。2018年7月4日，长沙市国土资源局发布《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》，其中第四条“关于限购政策执行时限的问题”规定：2018年6月26日之前已完成如下工作的，按之前的限购政策执行：1、已在不动产登记预申请平台完成网签的，或已在不动产登记预约平台完成预约的；2、买卖双方已实际成交，并能提供银行流水确认的；3、通过省、市公积金中心出具了相关证明材料的。2018年8月30日，两原告向被告发出《解除合同通知书》载明：2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》规定，在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。根据长沙的限购新政，即使我方现在获得房屋产权证亦无法办理过户，而您至今仅支付了不到15%的购房款，双方的合同目的均无法实现，且继续履行合同对我方明显不公平。因此，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，现我方郑重对您通知如下：自本通知到达之日起，解除与您所签订的《房屋买卖合同》，请您于收到本通知之日起二个月内腾退房屋，并支付房屋自2017年5月6日至2018年8月30日的占有使用费共计人民币48980元（同地段同面积的房屋月租金3100元），该笔占有使用费将从您支付定金与首付款中扣除，扣除后余下房款我方将于您腾退房屋后三日内返还。被告于2018年9月1日签收该《解除合同通知书》。2019年2月25日，两原告取得诉争房屋不动产权属证书。原、被告为诉争房屋，多次协商不能达成一致。2019年5月5日，原告向本院提出诉讼，请求裁决。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应严格履行合同约定的权利义务。长沙市人民政府办公厅于2017年6月25日发布的《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》第三条第（六）项规定：在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。本案中，两原告出售给被告的诉争房屋于2019年2月25日才取得不动产权属证书，属于被限期出售的房屋，按照原合同约定，合同目的已不能实现，在原、被告就限购政策调整后合同的变更履行不能协商一致的情况下，原告可以要求解除房屋买卖合同。因购房政策调整，涉案房屋在短时间内无法办理房产登记，被告亦无法办理按揭贷款、无力支付全部购房款；根据公平原则，应认定为《中华人民共和国合同法》规定的“不可归责于双方当事人的事由”，对合同的解除，双方均无过错。另外，上述限购政策出台时，涉案房屋交易未完成《关于执行“长政办函（2018）75号”文件细则》第四条“关于限购政策执行时限的问题”规定的事项，无法按之前的限购政策执行，被告辩称两原告存在过错，与事实不符，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，两原告于2018年8月30日发出《解除合同通知书》，被告于2018年9月1日签收，两原告要求确认该《房屋买卖合同》于2018年9月1日解除，符合法律规定，本院予以支持。被告主张继续履行合同，无事实与法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上述《房屋买卖合同》解除后，被告已无占有、使用该房屋的合法依据，两原告要求被告腾空该房屋，并将房屋返还给两原告，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告继续占用原告房屋已缺乏合法性，考虑到本案实际情况，本院酌定确定诉争房屋月租金为2000元。被告在入住诉争房屋时对该房屋进行了装修，并向原告支付了20000元定金与第一笔130000元首付款，该《房屋买卖合同》解除后，原、被告可以就此进行协商或另行诉讼处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告赵小寒、赵芙蓉与被告张宇舟于2017年5月6日签订的《房屋买卖合同》于2018年9月1日解除；二、被告张宇舟应于本判决生效之日起30日内腾空、搬离原告赵小寒、赵芙蓉名下的位于长沙市雨花区湘天路499号绿地之窗佳苑10栋1601房屋；三、被告张宇舟应于本判决生效之日起7日内支付原告赵小寒、赵芙蓉房屋租金（按每月2000元的标准，自2018年9月起至被告张宇舟腾空、搬离之日止）；四、驳回原告赵小寒、赵芙蓉的其他诉讼请求。本案受理费1195元，因适用简易程序减半收取597.5元，由原告赵小寒、赵芙蓉、被告张宇舟各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张建国二〇一九年七月二十六日书记员  甘梦月