广东省广州市天河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0106民初1744号 原告：广州珠江城置业有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440106。 法定代表人：叶志明，系该司总经理。 委托诉讼代理人：周林飞、钟为，分别系广州金鹏律师事务所律师、实习人员。 被告：广州加悦柏工程设计有限公司，住所地广东省广州市天河区），统一社会信用代码91440106。 法定代表人：张珍，系该司总经理。 委托诉讼代理人：容绍云，系广东宾得律师事务所律师。 原告广州珠江城置业有限公司（以下简称“珠江城置业公司”）诉被告广州加悦柏工程设计有限公司（以下简称“加悦柏公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠江城置业公司的委托诉讼代理人周林飞、钟为，被告加悦柏公司的委托诉讼代理人容绍云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告珠江城置业公司诉称：2015年5月15日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定原告将天河区珠江西路15号第15层1506单元的房地产出租给被告作办公用途使用，合同同时对租赁期限、租金标准等进行约定。租赁合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋并给予了两个月免租期，但在租赁合同履行过程中，被告提出提前终止租赁合同的申请，后经原、被告协商就解除合同达成一致，并于2017年3月30日签订《解除合同协议书》，约定被告需于2017年4月30日前向原告支付2017年1月4日至2017年3月3日租金87192元、解除合同违约金87192元及装修复原费40000元，如被告未履行上述协议的约定，则原告不同意提前终止租赁合同，然经原告多次催促，被告仍不履行上述协议约定。2017年11月1日，原告向被告发出《关于终止租赁合同的函》，该函件于次日妥投。函件载明，被告未履行《解除合同协议书》约定的条款，原告不同意提前终止租赁合同，租赁合同于本函送达之日起解除，被告应于2017年11月6日前向原告支付欠付租金、逾期支付租金违约金、租赁合同未履行部分的全部租金，并应将租赁单元存放的物品搬出，租赁单元恢复原状并交还钥匙，否则原告有权自行处理，相关费用及责任由被告承担。被告收函后仅于2017年11月22日向原告支付80000元，被告仍应支付拖欠租金328285.16元及逾期缴纳租金的违约金。同时根据补充合同的约定，被告应向原告支付租赁合同未履行部分的全部租金，即2017年11月3日至2018年6月3日的租金331157.47元作为解除合同的违约金。考虑到涉案房屋已于2017年11月21日出租给下一租户，结合原告实际损失，原告酌情降低合同解除违约金，主张合同解除违约金为涉案房屋空置期间的租金损失28250.4元。被告的上述行为已构成违约，严重侵害原告利益。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金328285.16元（其中2017年3月4日至2017年4月3日欠付租金7192元，2017年4月4日至2017年6月3日欠付租金为每月43596元；2017年6月4日至2017年11月2日欠付租金为每月47084元）；2、被告向原告支付逾期支付租金的违约金（迟延支付2017年3月4日至2017年4月3日租金的违约金以7192元为本金，自2017年11月23日起计算；迟延支付2017年4月4日至2017年10月3日租金的违约金均以当月欠付的租金为本金，自上月11日起计算；迟延支付2017年10月4日至2017年11月2日的租金以45565.16元为本金，自2017年9月11日起计算；违约金均按照每日千分之二的标准计算至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限）；3、被告向原告支付合同解除后的违约金28250.4元（以合同终止之日至下家起租之日的租金作为解除合同的违约金，即按照47084元/月的标准自2017年11月3日起计至2017年11月20日）；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告加悦柏公司答辩称：一、被告已经超额支付全部租金，并被原告违法没收了租赁保证金，故被告没有拖欠原告租金。原告已清楚知悉被告搬离的时间为2017年2月28日，根据双方于2017年3月30日签订的《解除合同协议书》的约定，被告应于2017年3月3日前将物业移交原告，从时间上看，双方都已经非常清楚被告已于2017年3月3日前搬离了场地，所以双方才会在3月30日确认移交物业的时间为3月3日。至2017年3月30日双方签订《解除合同协议书》为止，被告实欠原告2017年1月4日至2017年3月3日期间两个月的租金87192元，被告在2017年5月15日向原告支付1月份租金后，实欠原告2017年2月4日至2017年3月4日期间一个月租金，且此时被告早已搬出场地，原告已经实际接收了场地。原告在《解除合同协议书》约定的2017年4月30日付清全部款项的最后期限到期后，已经清楚知道被告无能力按该协议履行，其完全可以按合同约定单方终止合同，减少损失。然而原告在接收场地后仍然无理计收后续租金，是对损失主观扩大的结果。原告已经收取了被告租赁保证金87192元，按照双方签订的《广州市房屋租赁合同补充合同》第六条第2款的约定“租赁期满或租赁合同提前终止的，在乙方按本合同第十条第5款规定将租赁单元退还甲方之日起十个工作日内，甲方应将租赁保证金无息退还乙方。如租赁合同租赁期满或租赁合同提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分无息退还乙方。”从该约定明确可见，双方对于租赁保证金的性质确定为担保性质的保证金，而非违约性质的保证金，该保证金的作用在于扣划保证金后，主债权金额相应减少。因此，原告如果严格按合同约定操作，完全可以减少双方损失，在扣减被告一个月租金后，返还剩余部分或者协商没收剩余部分，足以弥补原告损失。然而原告肆意扩大损失，对被告造成极为严重的损失。被告在收到原告《关于终止租赁合同的函》后，结合自己的实际经济能力，被告在11月2日向原告又转账了80000元租金。综上，至2017年3月30日，原告已清楚知晓被告不再承租涉案房屋，并于2017年3月3日前已实际交还涉案房屋时止，被告实际只欠付两个月租金87192元，被告已支付的租赁保证金87192元按合同约定完全可以进行抵扣，但在原告肆意扩大损失后，被告又于2017年5月15日支付一个月租金43596元，于2017年11月2日支付租金80000元，租赁保证金已被原告违法没收。二、对于原告要求被告按每日0.2%的标准支付逾期违约金的请求，被告认为于法无据，不同意支付。该违约金计算标准明显过高，且根据《广州市房屋租赁合同补充合同》第十一条第6款的约定，原告通过计算逾期违约金是追讨租金的其中一个手段，且原告有权计算逾期违约金的时间只有15天，超过15天，原告可以通过停电停水停空调等造成承租方损失的其他手段实现追租，超过30天，原告还有权单方解除合同，追讨承租方违约责任。但是，合同没有约定支付逾期违约金和停水停电、解除合同、追讨违约金能同时适用。相反，合同恰恰约定了，为了避免原告损失，原告的追讨手段可以及时转换，当逾期超过15天，原告就应当采取更进一步的措施，超过30天就及时解除合同，避免损失扩大。原告肆意拖延解除租赁合同，扩大自身损失，无故多计算2017年3月4日至2017年11月2日期间租金，又在该租金基础上计算逾期利息，且利息计算时间没有限制，利息计算标准等同于高利贷利息，所谓的损失明显是由原告主观扩大造成，其过错在于原告，不应由被告承担。三、被告不同意支付原告诉请中的合同解除后违约金28250.4元。原告实际收回场地的时间是2017年3月3日之前，原告随时可以对外出租，没有任何障碍。然而原告坚持拖延到2017年11月2日才解除双方合同，另外对外出租，正如上文所提，是原告肆意扩大损失的其中一种体现。被告为了拖欠的两个月租金87192元，已经实际支付210788元，已超额弥补了原告的损失，原告再追讨所谓合同解除后违约金于法无据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年5月15日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将坐落在天河区珠江西路15号第15层自编1506房号的房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公用途使用；甲乙双方协定的租赁期限为2015年6月4日至2018年6月3日，其中2016年7月4日至2017年6月3日期间月租金额为43596元，2017年6月4日至2018年6月3日期间月租金额为47084元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账方式交付租金给甲方（法定节假日顺延）；乙方向甲方交纳87192元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金等。 同日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《补充合同》（以下简称《补充合同》），约定由甲方按租赁合同约定的条件将涉案房屋出租给乙方作办公用途；租赁期限为2015年6月4日至2018年6月3日，其中2016年7月4日至2017年6月3日期间月租金额为43596元，2017年6月4日至2018年6月3日期间月租金额为47084元；每个租赁月度租金按月支付，并于每月10日（法定节假日顺延）前以银行转账方式支付下一个租赁月度租金；乙方应于租赁合同签订之日起5个工作日内一次性向甲方交纳租赁保证金87192元，作为履行租赁合同的担保；租赁期满或租赁合同提前终止的，在乙方按本合同规定将租赁单元退还甲方之日起十个工作日内，甲方应将租赁保证金无息退还乙方，如租赁合同租赁期满或租赁合同提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分无息退还乙方；（十一、违约责任）租赁合同有效期内，乙方无法定或合同约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方可没收租赁保证金，且乙方仍应在租赁合同解除或终止之日起15天内向甲方支付租赁合同未履行部分的全部租金；乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期1天，乙方应按应付未付款金额的0.2%向甲方支付违约金；乙方逾期30天仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租金保证金，向乙方追讨应付款项，乙方并应承担因此给甲方造成的其他损失；本合同为原合同的组成部分，有抵触之处，以本合同为准等。 《租赁合同》及《补充合同》签订后原告依约向被告交付涉案房屋，其后在租赁期间内因被告存在欠付租金的情况，原告多次发出珠江城租金催缴通知。 2017年3月30日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《解除合同协议书》（以下简称《解除协议》），载明在租赁期内，乙方提出提前终止租赁合同的申请，经协商，甲乙双方就解除原合同达成如下条款：1、乙方于2017年4月30日前一次性向甲方支付2017年1月4日至2017年3月3日的租金87192元及解除合同的违约金87192元，且已缴交的租赁保证金87192元甲方不再退还；2、乙方于2017年3月3日前将租赁单元移交甲方；3、……；4、如乙方按照上述约定履行，双方确认原合同于2017年3月3日解除，双方互不追究对方其他法律责任，如乙方未按照上述三条约定履行，逾期支付款项或逾期移交复原的租赁单元，则甲方不同意提前终止租赁合同，视为乙方单方违约解除合同，甲方将依据合同第十一条的规定追究乙方的违约责任等。 2017年11月1日，原告向被告发出《关于终止租赁合同的函》，函称：双方签订《解除协议》后被告仅支付2017年1月4日至2017年2月3日的租金43596元，被告未履行《解除协议》的约定条款，原告不同意提前终止租赁合同，视为被告单方违约解除合同；现通知被告《租赁合同》于该函件送达之日起解除，原告将没收被告支付的租赁保证金，请被告于2017年11月6日前向原告支付2017年2月4日至11月3日的租金409804元、逾期支付租金的违约金140585元、租赁合同未履行部分的全部租金作为违约金329588元；另被告应在2017年11月6日前将租赁单元存放的物品搬出该单元、租赁单元恢复原状并交还钥匙，否则原告有权自行处理等。被告确认已收到该函件。 2017年11月22日，被告通过转账方式向原告支付款项80000元，用途备注为租金。原告表示该款项已于其计算诉讼请求时进行扣减。 现原告以被告在收到《关于终止租赁合同的函》后仍欠付相应的租金及违约金为由提起本案诉讼。 另，在本院受理的（2018）粤0106民初28065号（以下简称“28065号案”）原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司广东分公司（以下简称“戴维斯公司”）诉被告加悦柏公司物业服务合同纠纷一案中，被告表示其于2017年2月28日搬离涉案房屋，该案原告戴维斯公司则表示被告系于2017年3月3日搬离涉案房屋。本案审理过程中，双方均确认戴维斯公司系涉案房屋的物业管理方，针对28065号案中戴维斯公司的上述陈述，原告表示没有意见，但认为被告仅是与物业公司办理相关手续，没有与原告办理相关手续，在被告未按照《解除协议》的约定支付款项的情况下，原告对提前终止租赁合同是不予同意的，所以被告通过其行为可以知道双方签订的租赁合同是继续履行的，可以向物业公司拿回钥匙。被告则表示物业公司明确其在2017年3月3日将场地交付给原告，故原告主张2017年3月3日之后的租金缺乏依据。 关于涉案房屋的交付情况，被告表示其于2017年2月28日搬离涉案房屋，并在2017年3月3日将涉案房屋移交给原告。原告表示双方未确认搬离的时间，也未办理搬离手续，其在发送解除租赁合同函（2017年11月2日妥投）后收回涉案房屋并另行出租。 另，原告就其第三项诉讼请求作出如下说明：根据《补充合同》的相关约定，原告可向被告主张租赁合同未履行部分的全部租金，但考虑到原告在2017年11月21日将涉案房屋出租给下一个租户，故降低了该部分的解除合同违约金为租赁单元自合同解除之日至租赁给下家租户空置期间的租金，原告认为租赁合同未履行至租赁期间截止之日给其造成的损失为场地空置损失。被告表示不同意支付解除合同后的违约金，因其于2017年3月3日交还涉案房屋，双方并于2017年3月30日签订《解除协议》，无论被告是否按照协议书的内容支付相应的租金或其他费用，均已明确表达解除合同的意愿，原告对此是知悉的，且在被告已交还涉案房屋的情况下原告可以采取相关措施避免损失扩大。 本院认为：原、被告签订的《租赁合同》、《补充合同》及《解除协议》均是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。 本案的争议焦点在于被告实际交还涉案房屋的时间，就此本院认为，涉案房屋的物业管理方戴维斯公司在28065号案中确认被告于2017年3月3日搬离涉案房屋，结合原、被告双方于2017年3月30日签订的《解除协议》中对于被告应于2017年3月3日前交还涉案房屋的约定，被告关于其于2017年3月3日已搬离涉案房屋的陈述更符合常理，本院予以采信，故在被告已实际搬离涉案房屋的情况下，其与原告就涉案房屋成立的房屋租赁合同关系亦于2017年3月3日实际解除，故被告应向原告支付租金至2017年3月3日，现原告要求被告支付涉案房屋2017年3月4日至2017年11月2日期间的租金及逾期支付租金的违约金均缺乏事实依据，本院不予支持。 至于原告要求被告支付合同终止之日至下家起租之日的租金作为解除合同的违约金的问题，因双方已签订《解除协议》对租赁合同关系解除后的违约金支付等事项进行约定，应视为双方就租赁关系解除后的责任承担问题变更了原《租赁合同》及《补充协议》中的相关约定，故原告要求被告支付上述解除合同的违约金缺乏依据，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告广州珠江城置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10620元，由原告广州珠江城置业有限公司负担。 服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  周玺舜 审 判 员  符 慧 人民陪审员  尹丽艳 二〇一九年七月十一日 书 记 员  谢丽军 陈玉娟                            本判决书已于2019年 月 日送达