重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初718号原告:张东容，女，1977年1月17日出生，汉族，住重庆市南川区。原告：王安平，男，1972年10月6日出生，汉族，住重庆市南川区。二原告共同委托诉讼代理人：赵兵，重庆市南川区金山法律服务所法律工作者。被告：南川区东城街道花山社区第三居民小组，住所地南川区东城街道花山社区三组。负责人：袁代容，系该居民小组组长。委托诉讼代理人：沈国敏，重庆华升律师事务所律师。原告张东容、王安平与被告南川区东城街道花山社区第三居民小组（以下简称东城街道花山第三小组）租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月23日立案受理后，依法由审判员丁忠林独任审判，适用简易程序进行审理，审理中，由于双方争议较大，本案转为普通程序，依法由审判员丁忠林担任审判长，与人民陪审员冯道春、罗富贵共同组成合议庭并公开开庭进行了审理，原告张东容、王安平及其委托诉讼代理人赵兵，被告东城街道花山第三小组的负责人袁代容及其委托诉讼代理人沈国敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张东容、王安平诉称，2011年之前，被告就将位于南川区东城办事处花山居委群体餐堂后的院坝门后一间，一楼房屋两间租赁给娄必高作为废物收购场地:2011年1月，经被告同意，南川区奉生物资回收公司在娄必高处以12万元的转让费受让该场地继续作为废物收购，租赁期限为长期，该公司与被告签订了《租赁合同》;同年10月25日，原告以相同的转让价格从南川区奉生物资回收公司受让该场地进行废旧物资收购，并约定租赁期限为长期，原承租人在经营期间修建的附属设施及装修、装饰、设备的权益归原告所有;2014年1月1日，原告王安平与被告签订房屋《租赁合同》，被告将位于南川区东城办事处花山居委群体餐堂后的院坝及房屋和门面一间，营业面积300平方米，占地面积约600平方米的场地租赁给原告作为废旧物资收购;双方约定了租赁时间和租金价格，同时口头约定并现场指认原租赁户经营期间修建的所有设施设备和构附建筑物包括:电焊机一台，拉筋机一台，检测机一台，空调一台，新建房屋隔断墙744㎡，卷扬门6道53.8㎡，铝合金门两道19.6m2;室内装修149m2;新修铁门一道153m2;共列墙236m2;围墙137m2;修建厂房227.5m2;砖木结构房屋117.22m2;彩钢棚105m2;混泥土地坝655m2;及380千伏工业用电的使用权1户归原告长期使用，权益归原告所有。2015年2月15日，二原告以张东容作为负责人，以原被告签订的租赁合同作为经营地点，依法向南川区工商局办理了“重庆市南川区物资回牧总公司第八收购门市部”的营业执照(注册号:50038400010593)依法进行废旧物资收购，营业期限为长期，办理营业执照后，原告一直在该租赁地点合法经营至今。经营期间，原告为生产和生活所需，经被告同意后，对上述设施设备及构附建筑物进行了维修和改善。2017年2月，南川区修建南大街延伸路，需要对原告租赁的房屋及场地进行拆迁，原告也按照政府的有关规定积极配合拆迁;但是，拆迁补偿款却被被告扣留不予支付，根据国家有关政策及南川区有关拆迁政策的规定，原告在租赁期间因拆迁招受的经营性经济损失、过渡安置补偿费、构附建筑物补偿费应该得到相应的补偿，原告多次找到被告及有关负责人，但均不同意对原告的上述损失给与补偿，而该笔费用拆迁部门已经划归被告的银行账户，故，原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求：判决由被告立即给付拆迁补偿款80万元;本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将其诉讼请求变更为：判决由被告立即给付拆迁补偿款1359748.7元，具体包括：一、租赁期间修建构(附)着物明细，1、简易棚26600兀（332.5m2X80元），水泥地坝19650元（655m2X30元）；2、动力电:1850元;3、围墙9463.5元（210.3m3X45兀）；4、大门7056元（11.76m2X600元）；5、室内装修(吊顶地砖149m2、隔断墙5列744m2、空调1台、卷扬门6道538m2、铝合金门2道19.6m2)9504元（2968m2X30元+300元(空调)+300元(水电户头)；6、砖木结构房屋3间117.22m2金额为111359元（117.22m2X950元）；7、砖混结构房屋一间55200元（48m2X1150元）；8、第6、7项房屋上浮30%金额为(111359元+55200元)X30%=49967.7元。二、因搬迁造成的营业性经济损失，根据城市房屋拆迁管理条例、重庆市城市房屋拆迁管理办法、南川府发【2008】218号文件标准:营业执照上的营业面积为300m2，过渡期限从2017年1月开始至2019年1月共计24个月进行分段计算300m2X12月X50元=180000元；300m2X12月X52元=187200元合计:367200元。三、房改商补偿部分，安置协议中，房改商补偿面积157.5m2，总计补偿金额为1403797元，原告认为:被告房屋原来不是商业用房，因原告租赁，且办理了营业执照，用于实际生产经营活动，才有该部分房改商的补偿;虽然房屋不属于原告所有，但是，原告的营业性经营活动与被告取得房改商补偿之间有直接的因果关系，故原告要求取得50%的房改商补偿费用。即:1403797元X50%=701898.5元。上列三项共计:1359748.7元。被告东城街道花山第三小组辩称，1、答辩人认为原告张东容不是本案适格的原告，根据合同的相对性，被告是和原告王安平签订的租赁合同，虽然张东容取的了营业资质，但是其不是合同签订的主体，其在本案中不具备主体资格。2、原告起诉的部分事实不属实，原告诉称2011年经被告同意以12万元在娄必高处转让场地，被告于2011年与奉生物资公司签订了合同，将场地租赁给原告，答辩人认为转让行为不是事实；王安平是2014年1月1日才与答辩人签订的合同，答辩人才将场地和门面租让给原告使用的；原告与答辩人签订的合同中并未约定面积，只是将院坝，房屋一间，门面一间租赁给原告使用；答辩人与原告签订书面合同并未书面约定，和口头指认，涉及这么多财产不可能不写入合同，附属物也不是原告修建，原告诉称的财产，答辩人认为没有，因为答辩人获得的拆迁补偿中没有；此外，2014年5月，答辩人出资对房屋的顶棚换了彩钢棚，费用是答辩人支付的；原告从2017年-2019年一直占用门面和场地，答辩人通知其搬迁其一直未搬迁，2019.1.8强拆的时候，原告才搬走；拆迁部门也没有补偿答辩人营业性损失和过渡安置费。3、答辩人与原告的租赁合同届满是2016.12.31，2017.1-2019.1没有签订合同，是不定期租赁，双方租赁合同也约定，在国家征用时无条件搬迁，原告的起诉，违反了合同的约定。根据双方的合同约定，原告应当无条件搬迁，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，二原告系夫妻关系。2011年1月，东城办事处花山居委三组（甲方）与南川区奉生物资回收公司（乙方）签订《租赁合同》，其中约定：“甲乙双方协商，甲方同意将群体餐堂后的院坝门后一间，一楼房屋两间租赁给乙方做收购废物资场地，租赁时间从2011年元月起，在国家未征用和不可抗力的因素外，长期租用。租赁价格，每月1700元，今后随市场变动，双方协商租金的变动，租金由乙方承担。租赁期间乙方应对甲方的建筑设施保证完整，未征得甲方同意不得随意改变其结构等事项。”该合同落款甲方处载明“花山第3社”并加盖“周宗璜”的私人印章，乙方处加盖“重庆市南川区奉生物资回收有限责任公司”印章并有“王奉生”的签名。2014年1月1日，东城办事处花山居委三组（甲方）与“南川奉生物资回收公司（乙方）”签订《租赁合同》，其中约定“甲乙双方协商，甲方同意将群体餐堂后的院坝及房屋和门面一间出租给乙方做废旧物资收购场地，租赁时间从2014年1月1日起至2016年12月31日止，如遇国家建设征用时，无条件的搬迁，并终止合同。租赁价格，乙方每年32000元，今后随市场变动，双方协商租金的变动。租赁期间乙方应对甲方的建筑设施保证完整，未征得甲方同意不得随意改变其结构等事项。”该合同甲方处仅有打印版的“花山三组”字样，乙方处有“王安平”的签名及捺印。上述2014年1月1日签订的合同到期后，原、被告未签订书面租赁合同，但原告继续占有使用租赁的房屋,2017年12月11日,原告王安平向被告的负责人袁代容转账支付租赁费27000元，嗣后，原告继续使用案涉租赁的房屋，后因南川区修建南大街延伸路项目的需要需对案涉租赁的房屋进行拆迁，被告于2018年8月曾通知原告限期搬离，但原告未搬离，2019年1月8日，案涉房屋因需拆迁，双方发生纠纷，并曾向公安机关报警，同日，原告搬离案涉房屋。另查明，2018年10月19日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局（甲方、拆迁人）与南川区东城街道花山社区第三居民小组（乙方、被拆迁人）、重庆市南川区东城街道办事处（丙方）签订《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书约定了案涉场地及被告的其他房屋被拆迁的补偿安置事宜，协议约定：“因南大街延伸路项目用地，需对乙方房屋及构筑物实施拆迁，三方协商就补偿安置事宜达成如下协议，乙方被拆迁房屋坐落于东城街道花山居委3组，该房屋登记的权利人为花山三组集体，经现场勘查确认，乙方被拆迁房屋补偿建筑面积1300.36平方米，其建（构）筑物及附着物详细情况见本协议补偿明细表，乙方选择货币补偿方式进行安置，甲方支付乙方建（构）物、室内装饰、室内设施补偿费、搬迁补助费、提前搬迁奖共计3874847.45元（详见补偿明细表），该协议还约定了其他事项。”该协议后所附的补偿明细表中载明：“（一）建筑物小计3017946.40元，包括240砖混896632元（779.68㎡，1150元/㎡），砖木345021元（363.18㎡，950元/㎡），房屋上浮30%为372495.90元，住改商60%为1025797.50元（94.50㎡，10855元/㎡），住改商40%为378000元（63㎡，6000元/㎡）；（二）构筑物小计126568.25元，包括层高1.2米以下38466元，水泥地坝34869.3元，朝门7056元，围墙9463.95元，简易棚31112元，化粪池609元，堡坎4992元；（三）室内装饰小计37085.80元，包括地砖11785.80元，内墙砖3871.75元，乳胶漆14708.25元，吊顶6720元；（四）室内设施小计5150元，专户水电3050元，挂机空调2台300元，炉灶1800元；（五）搬家补助费小计800元；其他经营用房292851元，残值收购62246元，无证门面327200元，合计3869847.45元。2019年1月9日，上述拆迁项目赔偿费用又增加动力电1850元，空调3个450元，合计增加2300元。2019年1月，案涉场地拆迁完成，上述拆迁协议中的安置补偿费共计3877147.45元已经支付。诉讼中，原告陈述，原告于2011年入住案涉场地，2011年10月25日，王奉生将向被告租赁的场地的相关设施设备以12万元的价格转让给原告，原告提交了收据一份，其中载明“收款单位王奉生，收款方式现金，金额120000元，收款事由场地转让费，落款时间2011年10月25日”。原告王安平在被告租赁的场地上从事废旧品回收，以原告张东容的名义办理了《再生资源回收经营备案登记证明》（其中载明经营地址重庆市南川区花果村一社，营业面积300平方米）并办理名称为重庆市南川区物资回收总公司第八收购门市部的营业执照（其中载明营业场所重庆市南川区花果村一社，负责人张东容），因此，原告张东容是本案适格的主体。对于原告主张的赔偿费用，原告还提交了于2018年8月拍摄的照片14张及在最后拆迁时拍摄的录像3段，拟证明原告在租赁后添附，构建了有关附着物，而并非被告租赁给原告时就有的附着物。被告陈述，原告租赁的案涉场地在原告租赁以前是租赁给奉生物资回收公司的，2014年1月1日起租赁给原告王安平，租赁时没有约定具体面积，原告王安平于2014年才入住案涉场地。原告诉称在案涉租赁的场地以张东容的名义办理营业执照是不属实的，营业执照登记的地址为“重庆市南川区花果村一社”，该地址并非被告所在的东城街道花山第三小组的地址。案涉场地的附着物和构筑物是被告修建和添附的，被告为此提交了：1、2014年5月29日，被告负责人袁代容与王明军签订的《房屋维修协议》及增值税发票，拟证明被告对涉案群体餐堂的屋顶更换钢棚，被告为此支付52780元；2、南川区东城街道花山社区居民委员会出具的《证明》、记账凭证、接领款单、费用报销单、工资表等，拟证明被告对房屋进行扩建用去材料费、人工费等77611.05元。在本案审理中，被告东城街道花山第三小组曾提出反诉，要求原告王安平支付拖欠的租赁费42000元及利息，后被告东城街道花山第三小组表示在本案中不再提起反诉，撤回反诉请求，将来另案主张权利。上述事实，有原告的当庭陈述及被告的辩解意见，《租赁合同》、结婚证、《再生资源回收经营备案登记证明》、营业执照、收据、银行对私客户账户明细、照片、录像光盘、《房屋维修协议》及增值税发票、南川区东城街道花山社区居民委员会出具的《证明》、记账凭证、接领款单、费用报销单、工资表、《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》等证据在案佐证，以上证据经过庭审核实，可以作为定案的依据。本院认为，二原告虽系夫妻关系，但由于原告张东容并非本案合同纠纷的合同相对方，且关于以张东容的名义办理的营业执照中所载明的经营场所是否系案涉王安平租赁的场地，原、被告各执一词，因此，原告张东容并非本案适格的原告。对于原告主张的拆迁补偿款1359748.7元是否应支持的问题，依据法律规定，原告对于其主张应负有举证责任，本案中，原告诉称南川区奉生物资回收公司在案涉场地与其存在转让附属设施及装修、装饰、设备的行为，但其仅提交落款为2011年10月25日的《收据》一份，该《收据》系孤证，且双方对于《收据》的真实性也各执一词，即使该《收据》属实，也无法证明当时转让时租赁场地的状况，由其是建筑物、构筑物及其他附属设施，装饰装修设施的情况；对于原告诉称的2014年1月1日与被告签订租赁合同后双方口头约定并现场指认附属设施以及在其租赁期间曾对设施设备及构附建筑物进行了维修和改善的意见，原告在庭审中仅提交14张照片及三段录像视频予以证明，原告自述照片拍摄于2018年8月，视频拍摄于拆迁时，原告提交的上述照片及视频仅是对案涉场地在拆迁前现状的记载，不能证明原告在租赁期间曾对案涉场地进行修建、添附等行为，因此，原告对于其主张未能提交充分的证据予以证明，应自行承担举证不能的法律责任，故，对于原告主张的拆迁补偿款中的租赁期间修建构（附）着物的款项本院不予支持。对于原告主张的营业性经济损失，由于原告仅是承租人，并非案涉房屋的被拆迁人，且被告在拆迁时也未获得营业性经济损失的费用，因此，原告主张该费用缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于原告主张的房改商补偿部分的费用，在被告与拆迁部门签订的补偿安置协议书中虽然有该项费用，但原告仅是承租人，并非案涉房屋的被拆迁人，原告也无证据证明该项补偿费用的获得与其租赁案涉场地并进行经营存在直接因果关系，且依据拆迁安置协议，被拆迁的建筑面积为1300.36平方米，原告租赁的场地面积仅是其中的一部分，因此，原告主张该项费用亦缺乏事实及法律依据，本院也不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，证据不足，缺乏法律依据，本院均不予支持，依法应予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张东容、王安平的全部诉讼请求。案件受理费17038元（原告已预交），由原告张东容、王安平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  丁忠林人民陪审员  冯道春人民陪审员  罗富贵二〇一九年七月二十二日书 记 员  张恺凯