山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初1564号原告：泰安市阳光物业管理有限责任公司，住所地山东省泰安市温泉路中段路东（市国税局南）。法定代表人：李玉明,总经理。委托诉讼代理人：仇桂萍，山东纵观律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨全玉，山东纵观律师事务所律师。被告：邢红霞，女，1960年2月14日出生，汉族，住泰安市泰山区。原告泰安市阳光物业管理有限责任公司（以下简称泰安阳光物业公司）与被告邢红霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安阳光物业公司的委托诉讼代理人杨全玉到庭参加诉讼。被告邢红霞经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安阳光物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业管理费2526.71元、违约金484.24元（以每天万分之1.69为标准，从2015年1月11日计算至被告实际支付物业服务费之日，暂计算至2019年3月11日），律师代理费2000元，以上共计5010.95元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，泰安市公路局与原告签订《物业管理委托服务合同》，合同主要约定：甲方选聘乙方对泰安市公路局岱道庵三宿舍提供前期物业管理事宜；委托期限为2014年1月1日至本小区成立业主委员会，并由业主委员会与物业公司签订的物业服务合同生效时止。物业收费方式为业主拥有物业建筑面积交纳，住宅服务费为0.8元/月·平方米，该费用由乙方直接收取。物业费每年度结算一次，在每年度第一个月1-10日前支付当年度的物业服务费；业主或者物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；如产生诉讼，乙方相应实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）由违约方承担。合同签订后，原告依据合同约定提供了物业管理服务，被告未按照合同约定的期限交纳2015年-2017年物业服务费。被告系泰安市公路局岱道庵三宿舍的业主，房产面积90.24平方米,2015年-2017年3年的物业服务费为2526.71元，违约金484.24元（从逾期之日计算至2019年3月11日），律师费2000元，以上共计5010.95元。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院依法判如所诉。邢红霞未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告邢红霞名下有房产一处，位于泰安市温泉小区公路局宿舍13#中-4层东户，建筑面积90.24平方米。2013年10月，泰安市公路局通过招标方式选聘被告泰安阳光物业公司为位于泰安市校园街1号的泰安市公路局岱道庵三宿舍提供物业服务。原告（乙方）与泰安市公路局（甲方）签订《物业管理委托服务合同》，合同主要内容为：“鉴于本合同涉及小区一直未能成立业主委员会，甲方作为该小区建设、管理单位，就甲方选聘乙方对公路局岱道庵三宿舍提供前期物业管理服务事宜，与乙方在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。物业名称：泰安市公路局岱道庵三宿舍，建设单位：泰安市公路局，建筑面积：32531.20平方米。委托管理服务事项：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的清运及雨、污水管道的疏通；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监视、巡视、门岗执勤，不得乱占乱用公共面积，饲养家禽及放养危险性动物等情况。物业管理服务质量标准：健全物业管理档案，房屋档案资料管理完善，按幢、户立档；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；交通秩序和车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；消防管理；装饰装修管理。物业管理服务费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅服务费0.8元/月·平方米，该费用由乙方直接收取，如有拖欠由乙方负责追缴；业主应按时足额缴纳物业服务费用，…物业服务费每年度结算一次，在每年度第一个月1-10日前支付当年度物业服务费。委托管理期限：本合同管理期限自2014年1月1日起至本小区成立业主委员会并由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。违约责任：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，如产生诉讼，乙方相应实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）由违约方承担……”原告提供泰安市公路局于2017年11月5日出具的说明一份，用以证明泰安市公路局作为涉案小区的管理单位，于2013年10月通过招标的方式选聘原告为该小区提供物业服务合同并签订了前期物业委托合同。原告称自2014年1月1日开始提供物业管理和服务，全面履行了合同义务，被告自2015年1月1日开始一直未交纳物业服务费，截至起诉之日共欠原告物业服务费2526.71元（2015年度至2017年度），要求被告支付物业费的同时按照每日万分之1.69承担违约责任。另查明，一年至五年（含五年）的银行贷款现行利率为4.75%。原告为向被告主张权利，委托山东纵观律师事务所代理诉讼，为此支出律师代理费2000元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案小区由泰安市公路局开发建设，合同签订时，涉案小区未成立业主委员会，故原告与泰安市公路局签订的《物业管理委托服务合同》，对小区全体业主和物业公司均具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在原告按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务后，被告应当按时交纳物业服务费。依据《物业管理委托服务合同》约定：“业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”本案中，邢红霞自2015年阳光物业公司提供物业服务以来从未缴纳过物业费用，已经构成根本违约，故被告理应承担因拒缴物业费用而导致的违约金。现泰安阳光物业公司要求按银行同期贷款利率的1.3倍计算，即被告按每日万分之1.69（4.75%×1.3÷365）的标准向原告支付违约金，该项诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。根据合同约定，每年度的1月1-10日交付当年的物业费用，按照上述标准计算，原告主张违约金计算至2019年3月11日为484.24元，本院予以确认。因泰安市公路局在与阳光物业公司签订的合同中明确约定，“如产生诉讼，乙方相应实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等）由违约方承担”，以上条款对双方当事人均具有约束力，现因被告拒不支付物业管理费用，已经构成根本违约，原告委托律师通过诉讼方式维护自身权益必定会产生相关费用，现原告已经提供证据证明本案中实际支出律师费用为2000元，故原告请求被告赔偿律师代理费2000元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四规定，缺席判决如下：一、被告邢红霞于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市阳光物业管理有限责任公司物业服务费2526.71元；二、被告邢红霞于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市阳光物业管理有限责任公司违约金（暂计算至2019年3月11日为484.24元，剩余违约金以2526.71元为基数，自2019年3月12日起，按照日利率万分之1.69计算至实际给付之日止）；三、被告邢红霞于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市阳光物业管理有限责任公司律师代理费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邢红霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  赵健二〇一九年七月二十二日法官助理张振锋书记员黄媚