吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终965号 上诉人（原审被告）：杨华，女，1965年9月11日出生，汉族，乾安县人，现住乾安县。 被上诉人（原审原告）：乾安县田园锦绣物业管理有限公司，地址乾安县，统一社会信用代码：912**。 法定代表人：赵得生，经理。 委托诉讼代理人：赵得国，男，1968年4月9日生，蒙古族，大安市人，现住乾安县乾安镇，系原告公司员工。 上诉人杨华因与被上诉人乾安县田园锦绣物业管理有限公司（以下简称田园锦绣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服乾安县人民法院（2018）吉0723民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨华、被上诉人田园锦绣物业公司的委托诉讼代理人赵得国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨华上诉请求：撤销乾安县人民法院作出的（2018）吉0723民初2088号民事判决，改判上诉人不承担物业服务费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人未召开业主大会，选聘被上诉人作为物业服务企业和业主委员会的成立均不合法根据《物业管理条例》第十四条：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。被上诉人根本未履行此程序。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被上诉人在一审中未提供证据证实选聘被上诉人作为物业服务企业及业主委员会的成立合法。被上诉人在未满足以上条件的情况下成立的业主委员会和同意田园锦绣物业公司提供服务，所谓的“业主委员会”不是全体业主通过选举产生，事实是被上诉人和不是依法成立的“业主委员会”双方恶意串通，签订“田园锦绣物业管理协议书”，提高物业服务收费标准，损害小区全体业主的利益，根据《合同法》第五十二条的规定，应是无效的。二、被上诉人未提供任何物业服务，上诉人不应交付物业服务费。上诉人底商门口的卫生均是环卫清扫，而且小区没有保安，没有围墙，被上诉人连最基本的保洁、保安服务都未提供，却要求上诉人交付全部物业服务费用，其物业服务水平与收费标准不匹配，上诉人不应交付物业服务费用。综上，请求法院依法查清案件事实，保护上诉人的合法权益。 乾安县田园锦绣物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.要求判令被告杨华给付原告2017年1月1日至2017年12月末物业费3761.04元，二次供暖500元，2018年1月1日至2018年12月末物业费3761.04元，二次供暖400元，合计8422.08元。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为田园锦绣小区提供物业服务，被告是田园锦绣小区业主，2016年原告在田园锦绣小区服务过程中与小区业主委员会签订物业服务合同，合同明确说明每年11-12月收取小区业主下一年的物业费及其他费用，并且明确各项收费标准。原告多次向被告催缴费，被告拒不缴费，故诉至法院，请求依法判令上述请求。 杨华辩称，原告是与田园锦绣小区业主委员会签订的《物业管理协议书》，但业主委员会成立的程序不合法。我是小区的底商业主，我房子是回迁的，共两个底商，面积是290.96平方米，当时开发商和我有协议，同意给我免除20年的物业费。原告在为我们小区服务期间，服务不到位，卫生情况不好，我们底商门前的卫生都是由清洁工人打扫，二楼楼顶有渗水的情况，我在小区院里的车库进出车辆经常被阻挡，现在也不存在二次供暖的情况，原告收费偏高，还有停水停电的情况，现在小区业主都不同意原告为我们小区服务，我不同意缴纳物业费。 一审法院认定事实：对于原告向本院提交工商营业执照、物业服务企业资质证书被告没有异议，可证明原告在2013年9月29日成立并在工商局注册，在2014年10月15日获得资质证书，系手续齐全的物业服务公司；对于原告提交乾安县综合执法局通告、乾安县鸣凤社区通告、田园锦绣物业管理协议书、田园锦绣小区业主委员会名单复印件各一份、田园锦绣物业公司与小区业主委员会的会议纪要复印件一份，证明田园锦绣小区业主委员会的成立是符合业主委员会的相关规定的，原告已经履行了合同，为小区提供了物业服务。原告与田园锦绣小区业主委员会于2016年10月5日签订《田园锦绣物业管理协议书》。合同约定：“合同期限五年，自2016年10月5日至2021年10月5日，每年11-12月份收取小区业主下一年度的物业费及其他费用，收费标准为高层建筑每平方米1元物业管理费，二次供水500元，二次供暖500元，电梯费480元或580元、楼道灯费50元。”2018年1月1日，乾安县田园锦绣小区业主委员会与原告达成两份补充协议，一份将小区二次供水费由每年收取500元降至400元，小区二次供暖费由每年收取500元降至400元；一份约定：一、底商（临街商铺）是小区的组成部分，属于小区物业管理的范围，与小区住宅具有相同的缴费义务，底商所需水、电、供暖、下水设施与小区住宅共用，供水管道、供热管道、下水管道、供电线路及楼房的整体维修都由物业承担。二、小区底商门前由物业保洁每天打扫。三、对于底商产生的垃圾可以倾倒在路边公共垃圾箱内；对于底商照明及监控设施已由城市环境综合执法局提供的路灯和路口监控所覆盖。四、底商收费标准每平方米每月1元，二次供暖费每年400元。被告对该组证据真实性不予认可，但认可原告公司目前确实为田园锦绣小区提供物业服务，并提供视频资料一份及小区业主谭凤英与小区业主委员会成员董永宾、刘金燕、李洪梅的通话录音，证明原告服务不到位及业主委员会成立不合法，原告对三份通话录音真实性没有异议，通过三份通话录音并不能证明小区业主委员会成立不合法。对于被告提供的“于志洪与周明哲的通话录音”，原告对其真实性不予认可，被告亦无法证明该通话来自于于志洪与周明哲之间，本院不予采信。对于被告提供小区业主断水断电名单及小区业主联名签字原告不予认可，其真实性不能得到认证，本院不予采信。综上，被告提供的上述证据不能证明原告与小区业主委员会签订的《田园锦绣物业管理协议书》属于无效合同，本院对原告与被告之间存在物业服务合同关系予以认定。 一审法院认为，杨华系田园锦绣小区业主，田园锦绣小区业主委员会于2016年10月5日与原告签订《田园锦绣物业管理协议书》及2018年1月1日签订的补充协议，对杨华具有法律约束力，杨华应按合同约定缴纳物业管理费及其他费用。对于被告底商应交纳的物业费，虽然存在被告底商门前的卫生由环卫工人打扫的情况，但原告对此并无过错，被告若认为物业收费标准过高或服务不到位，可以通过小区业主委员会与原告协商解决，或者通过法定程序更换物业服务公司。对于2018年的二次供暖费因原告与乾安县聚太供热有限责任公司达成协议，供热设施的使用发生变化，原告申请撤回对2018年二次供热费的诉讼请求，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决， 被告杨华于本判决生效后立即给付被上诉人乾安县田园锦绣物业管理有限公司田园锦绣小区2017年1月1日至2017年12月末物业费3491.52元，二次供暖费400元，2018年1月1日至2018年12月末物业费3491.52元，合计7383.04元。案件受理费50元，由杨华负担。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据已查明的事实，经小区绝大多数业主签字确认“同意田园锦绣物业公司为我服务”，乾安县田园锦绣小区业主委员会与田园锦绣物业公司签订了《物业管理委托合同》及补充协议，约定了全体业主和物业使用人应向田园锦绣物业公司交纳物业管理费、二次供水费、二次供暖费、电梯费、楼道灯费，该协议书有乾安县田园锦绣小区业主委员会的公章和业主代表的签字以及田园锦绣物业公司的公章。杨华接受了田园锦绣物业公司的物业管理服务，应按照约定的标准履行交纳物业管理费的义务。关于杨华上诉主张田园锦绣物业公司提供的物业服务不到位的问题，本院认为，杨华的现有证据并不足以证明田园锦绣物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益；物业服务情况且不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。综合上述情况，杨华所述的物业服务问题不足以构成拒不交纳和减免物业费的理由，本院不予采信。因诉讼中田园锦绣物业公司放弃二次供暖费的请求，故一审法院依据协议约定标准判决杨华应给付田园锦绣物业公司相应物业管理费并无不当，本院予以维持。 因本案为物业服务合同纠纷，关于业主委员会成立的问题，不属于本案审理范围，依法不予处理。 需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。本案中因受小区建设情况的限制，田园锦绣物业公司的服务还尚待进一步提升，应在今后的物业服务过程秉承诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，切实提高物业管理水平，与业主加强沟通，为业主提供更为优质的物业服务，为小区的和谐建设作出更多的努力。 综上所述，杨华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨华负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 冲 审判员 冷晓峰 审判员 于 航 二〇一九年七月二十五日 书记员 田文元