江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初2168号原告：黄淑庆。原告：林嘉伟。原告：林瑶。三原告共同委托诉讼代理人：杨七芽、郭翔星，江西弘杰律师事务所律师。被告：新余市中维投资开发有限公司。法定代表人：黄勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹文秀，江西文钧律师事务所律师。被告：刘小云。委托诉讼代理人：周梅生，江西弘道律师事务所律师。第三人：林小兵。原告黄淑庆、林嘉伟、林瑶（下称三原告）与被告新余市中维投资开发有限公司（下称中维公司）、刘小云、第三人林小兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月19日公开开庭进行审理。三原告共同委托诉讼代理人杨七芽、中维公司委托诉讼代理人邹文秀、被告刘小云委托诉讼代理人周梅生、第三人林小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告中维公司立即向原告黄淑庆交付位于新余市长青南路118号明和中央7栋12层1201、1202、1203室商品房和办理不动产权转移登记手续，并向原告黄淑庆支付逾期交房违约金7399.27元，逾期办证违约金4001.65元（违约金均暂算至2019年2月23日），及以购房款943,785元为基数，按日万分之0.1计算并支付自2019年2月24日至房屋交付之日及不动产权转移登记之日止的违约金；2、请求判决被告中维公司立即向原告林嘉伟、林瑶交付位于新余市长青南路118号明和中央7栋12层1204、1205、1206、1207室商品房和办理不动产权转移登记手续；并向原告林嘉伟、林瑶支付逾期交房违约金10,556.418元，逾期办证违约金5709.08元（违约金均暂计算至2019年2月23日），及以购房款1346,481元为基数，按日万分之0.1计算并支付自2019年2月24日至房屋交付之日及不动产权转移登记之日止的违约金；3、本案诉讼费、保全费用等由被告承担。事实和理由：被告刘小云因承建中维公司开发的明和中央小区工地，于2012年7月24日与第三人林小兵签订《钢材供应合同》，向第三人林小兵购买钢材。2014年1月30日，被告刘小云向第三人林小兵出具一份欠条，共计欠到第三人林小兵钢材款160万元。2016年6月21日，被告刘小云又向第三人林小兵借款5万元并出具借条一份。2016年6月21日，被告刘小云与第三人林小兵签订一份《抵债协议书》，约定被告刘小云将中维公司以工程款抵房的形式抵偿给被告刘小云的房产，即明和中央7栋12层1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207室共计七套商品房按照4100元/平方米的价格抵偿给第三人林小兵，用于抵偿被告刘小云欠付第三人林小兵的等额债务，并约定明和中央7栋12层1201、1202、1203室共计3套商品房登记在原告黄淑庆名下，1204、1205、1206、1207室共计4套商品房登记在原告林瑶、林嘉伟名下。以上债务抵销后，被告刘小云还拖欠第三人林小兵576,678元。为了履行第三人林小兵与被告刘小云签订的《抵债协议书》，中维公司于2016年6月21日及2016年6月22日分别与原告黄淑庆、林嘉伟、林瑶签订《商品房买卖合同》及商品房买卖补充协议书。合同约定中维公司将明和中央7栋12层1201、1202、1203室商品房销售给原告黄淑庆所有，将明和中央7栋12层1204、1205、1206、1207室商品房销售给原告林嘉伟、林瑶所有，并约定出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付该商品房，于本合同签订之日起30日内(不超过30日)，办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情況告知买受人，以及约定了办理商品房的所有权转移登记手续的时间及违约责任等。2017年1月14日，中维公司分别向原告黄淑庆、林嘉伟、林瑶开具购房款收据。但是，以上合同签订后，时至今日，被告刘小云及中维公司既未将商品房交付使用，也未按期办理商品房预售合同登记备案手续和所有权转移登记手续。经多次协商未果，为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。中维公司辩称，中维公司不存在违约，主要原因在于原告方。根据双方合同的约定，原告方在进行交房时，在交房前应支付物业管理费、购房款等费用，方能进行交房，且中维公司与被告刘小云的合同中也约定了用于抵付工程款的房屋对外销售的房款一律应进中维公司的账户，虽然签订了购房合同，但是没有履行将购房款转至中维公司的约定，也没有向物业公司缴纳物业管理费，根据买卖合同的第11条约定，中维公司不属于违约。综上，造成不能办理产权证及转移手续都在原告，请求法院依法驳回原告对中维公司的诉请。被告刘小云辩称，被告刘小云不是房屋买卖合同的当事人，主体不适格。请求法院驳回原告对被告刘小云的诉请。第三人林小兵辩称，中维公司签订了抵房合同，原告与第三人天天催，被告总拖，被告没有通知我们交纳办证费用，原告催促办证被告都没有说这回事。经审理查明，被告刘小云因承建中维公司开发的明和中央小区1号楼所需钢材，于2012年7月24日与第三人林小兵签订《钢材供应合同》，向第三人林小兵购买钢材。2014年元月30日，被告刘小云向第三人林小兵出具欠条，欠到第三人林小兵钢材款共计人民币160万元。2016年6月21日，被告刘小云又向第三人林小兵借款5万元并出具了借条。2016年6月21日，被告刘小云与第三人林小兵签订一份《抵债协议书》，确认被告刘小云欠第三人林小兵钢材款160万元、利息47万元，合计207万元；约定被告刘小云将中维公司以房抵工程款的形式抵偿给被告刘小云的房产，即明和中央7栋12层1201、1202、1203、1204、1205、1206、1207室共计七套商品房（合计建筑面积376.42平方米）按照4100元/平方米的价格抵偿给第三人林小兵，用于抵偿被告刘小云欠付第三人林小兵的等额债务（总价款为1543,322元），并约定明和中央7栋12层1201、1202、1203室共计3套商品房登记在原告黄淑庆名下，1204、1205、1206、1207室共计4套商品房登记在原告林瑶、林嘉伟名下；以上债务抵销后，被告刘小云还拖欠第三人林小兵576,678元。为了履行第三人林小兵与被告刘小云签订的《抵债协议书》，中维公司于2016年6月21日分别与原告黄淑庆、林嘉伟、林瑶签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定中维公司将明和中央7栋12层1201、1202、1203室（建筑面积均为50.95平方米）三套商品房销售给原告黄淑庆所有，按建筑面积单价每平方米人民币3000元，总价款人民币458,550元;将明和中央7栋12层1204、1205、1206（建筑面积均为50.95平方米）、1207（建筑面积70.72平方米）四套商品房销售给原告林嘉伟、林瑶所有，按建筑面积单价每平方米人民币3000元，总价款人民币670,710元;合同第十一条约定出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加)。(1)逾期在60日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过60日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率％(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金；合同第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内(不超过30日)，办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；合同第20条第二款约定，买受人未能在商品房交付之日起360天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。2016年6月22日，中维公司分别与原告黄淑庆、林嘉伟、林瑶签订商品房买卖补充协议书，约定7号楼1201、1202、1203室的单价不以原合同为准，按实际成交单价每平方米5966.53元计算，实际成交总价943,785元；7号楼1204、1205、1206、1207室的单价按每平方米5919.9元计算，实际成交总价1346,481元。2017年1月14日，中维公司分别向原告黄淑庆、林嘉伟、林瑶开具购房款收据，中维公司收到原告黄淑庆7#1201-1203购房款943,785元、收到原告林瑶、林嘉伟7#1204-1207购房款1346,481元,收款方式为转账（抵账）。但中维公司未向三原告交房及办理备案、产权登记等手续。另查明，原告因本案诉讼申请财产保全，向法院交纳保全费5000元，支付保全保单保险费2900元。原告对诉讼标的计算如下：原告黄淑庆：1、逾期交房违约金:以943,785元为基数从2017年1月1日计算到2019年2月23日共计784天，按每日万分之0.1计算违约金为7399.27元。2、逾期办证违约金:以943,785元为基数从2017年12月27日计算到2019年2月23日共计424天，按每日万分之0.1计算违约金为4001.65元。原告林嘉伟、林瑶：1、逾期交房违约金:以1346,481元为基数从2017年1月1日计算到2019年2月23日共计784天，按每日万分之0.1计算，违约金为10,556.41元。2、逾期办证违约金:以1346,481元为基数从2017年12月27日计算到2019年2月23日共计424天，按每日万分之0.1计算，违约金为5709.08元。以上事实有三原告提交的钢材供应合同、欠条、借条、抵债协议书各一份，商品房买卖合同（预售）、补充协议书、收据各二份，保全费发票、保单及保险费发票、诉讼标的计算清单各一份，中维公司提交的商品房买卖合同（预售）二份，以及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应恪守合同约定。被告刘小云将中维公司以房抵款抵偿的房产，再抵偿给第三人林小兵，并登记在三原告名下，中维公司与三原告签订商品房买卖合同，房款系用工程款抵偿，中维公司已开具房款收据，故房款已全部付清，即三原告已履行了支付房款义务，中维公司应当按照合同约定履行交房及办证义务。故三原告要求中维公司交付涉案房产及办理产权登记手续，依法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方买卖合同明确约定交房时间为2016年12月31日前，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，亦可要求继续履行合同，并要求出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，该约定未违反法律规定。现三原告未提出解除合同，要求继续履行合同，中维公司未按期交付商品房，中维公司应按合同约定自2017年1月1日起按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的逾期交房违约金。故三原告要求中维公司支付逾期交房违约金，本院予以支持。关于逾期办证违约金问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；。”双方买卖合同第20条第二款明确约定，买受人未能在商品房交付之日起360天内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日起，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，该约定未违反法律规定。现三原告要求继续履行合同，中维公司未提交证据证明已通知三原告办理产权登记手续并缴纳相关费用，故中维公司应当按照合同约定自2017年12月27日起按日计算向三原告支付全部房价款万分之0.1的逾期办证违约金。故三原告要求中维公司支付逾期办证违约金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告新余市中维投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告黄淑庆交付位于新余市长青南路118号明和中央7栋12层1201、1202、1203室商品房和办理不动产权转移登记手续，并向原告黄淑庆支付以购房款943,785元为基数、按日万分之0.1，自2017年1月1日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金及自2017年12月27日起至不动产权转移登记之日止的逾期办证违约金。二、被告新余市中维投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告林嘉伟、林瑶交付位于新余市长青南路118号明和中央7栋12层1204、1205、1206、1207室商品房和办理不动产权转移登记手续，并向原告林嘉伟、林瑶支付以购房款1346,481元为基数、按日万分之0.1，自2017年1月1日起至房屋交付之日止的逾期交房违约金及自2017年12月27日起至不动产权转移登记之日止的逾期办证违约金。三、驳回原告黄淑庆、林嘉伟、林瑶的其他诉讼请求。案件受理费19,210元、财产保全费5000元，合计人民币24,210元，由被告新余市中维投资开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  陈润根人民陪审员  胡细莲人民陪审员  曹汉强二〇一九年七月十九日书 记 员  郭嘉慧