云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0381民初2851号 原告：高苍竹，女，1972年9月29日生，汉族，初中文化，农民，宣威市人，现住云南省曲靖市沾益区。 委托诉讼代理人：王宗斌，云南乐超律师事务所律师，特别授权代理。 被告：张惠玲，女，1962年11月10日生，汉族，中专文化，居民，宣威市人，现住宣威市。 被告：唐永泽（系张惠玲之夫），男，1960年4月29日生，汉族，高中文化，居民，宣威市人，现住址同上。 委托诉讼代理人：孙运辉，宣威市普立乡法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告高苍竹与被告张惠玲、唐永泽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高苍竹及其委托诉讼代理人王宗斌、被告张惠玲、唐永泽及其委托诉讼代理人孙运辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高苍竹向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告赔偿原告已经支付的购房款100000元，双倍返还定金69760元，占用资金利息从2018年11月1日开始计算到2019年5月30日共计7个月为：（100000×6%÷12）×7=3500元。共计：100000元+69760元+3500元=173260元，以后利随本金一起还清。2、诉讼费由二被告承担。事实与理由：原、被告签订购房合同，购买被告位于沾益区，总价为348800元，当时约定签订协议后支付100000元的定金。双方签订合同后，原告于2013年7月6日将100000元定金支付给被告张惠玲，但因房产属于被告夫妻双方的共同财产，二被告当时也一同到场并陈述，需要过户时，二被告将积极配合。但直到2018年10月份，原告才得知被告已将协议出售给原告的房产再次出售给第三人，被告的行为已构成违约。 被告辩称：合同的签订和定金的收取是事实，但违约的是原告方，故原告的诉讼请求应予驳回。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据材料如下： 1、身份证复印件1份，用以证明原告的主体资格； 2、购房协议1份，用以证明2013年7月6日双方签订合同，原告支付了10万元定金，协议约定的10万元定金，超过法律规定的20%，所以定金应为69760元，剩余的部分应为预付款； 3、二手房买卖合同复印件1份，用以证明被告再次将卖给原告的房屋出售给肖云。 经质证，被告对原告方提交的第1、2组证据材料的证据三性及证明对象无异议。对第3组证据的关联性有异议，认为其不能证明被告违约。 本院认为，原告提交的第1、2组证据材料，符合证据三性，能够证明原告主体资格和双方当事人签订房屋买卖合同的情况，被告亦无异议，本院予以采信。对原告提交的第3组证据材料，能证实被告将房屋卖给第三方，但仅此不足以证明被告的行为即是违约行为，本院对其真实性、合法性予以采信，对原告以此证明目被告违约的主张不予采信。 被告为证明其答辩主张，向本院提交证据材料如下： 1、房产证复印件1份、律师函复印件1份、委托协议复印件1份、快递封面复印件1份、通话录音及录音整理材料1份。房产证复印件用以证明被告方于2013年12月5日取得交易标的物房产证；律师函复印件用以证明被告方督促原告方履行房屋买卖协议但原告方避而不见，被告方委托云南权仲律师事务所发了律师函，敦促原告履行协议；律师函中的快递单封面，证实律师函已经邮寄给原告；通话录音，用以证明被告唐永泽已经电话告知原告房产证已经领来，年前到交易所办理过户手续。 2、物业费发票复印件5份，用以证明被告替原告缴纳的物业费4585元。 经质证，原告对被告提交的第1组证据中的房产证合法性、真实性没有意见，但认为房产证制作时间是2013年12月5日，并不代表是领取时间；对第1组证据中快递回执单，认为不能证明高苍竹是否收到快递，因为没有邮局送达的回执单和证实确实收到的邮戳；对第1组证据中授权委托书和委托协议，认为从授权委托书中看不出有委托发律师函的内容，只有委托诉讼的内容，诉讼授权委托书与发律师函是没有关联的；对收费协议没有意见，但这份协议只能证明张惠玲与律所的律师费，委托协议也只约束委托协议的双方当事人；对第1组证据中的笔误更正说明，认为不能证明向谁发出的律师函；对第1组证据中录音文字说明，认为不能证明是原被告双方的通话，还需要通讯公司的电话清单以及通话录音来证实双方是否确实通话，也不能证实原告拒不履约；对第2组证据材料，认为物管费应由原告承担，按物业管理规定，要持有房产证或购房合同才能交物管费，所以不能证实原告违约。 本院认为，被告提交的证据材料，能够证实被告通过电话催促原告按照合同约定领取房产证、支付下欠房款和办理房屋过户登记手续，又通过委托律师事务所发出律师函，函告高苍竹严格履行协议、拒绝领取房产证及拒绝支付购房款的行为已构成违约以及已支付违约金不予返还。该律师函即便存在未盖章的形式瑕疵，但不能否认高苍术经被告电话催促和经律师函函告后，仍未履行合同的事实。经过庭审调查，原告认可与被告通过电话，并提交所收到的律师函（未盖印章），与被告举证吻合，故被告该组证据材料符合证据三性，但能证明其关于原告违约的抗辩主张主张，本院予以采信。对被告提交的第2组证据材料，能够证明被告张惠玲从2014年到2018年缴纳的物业服务费，符合证据收三性，本院予以采信。 经审理本院确认如下法律事实： 2013年7月6日，被告张惠玲作为合同甲方，原告高苍竹作为合同乙方，被告唐永泽到场参加，双方签订房屋买卖协议：一、甲方同意将位于沾益区房屋总价为348800元卖给乙方（含装修押金2000元）。二、由乙方先付人民币100000元定金给甲方，甲方先把装修钥匙一把给乙方。三、等甲方将房产证交给甲方的同时，乙方必须将房款248800元付清给甲方，甲方将剩余的五把正式钥匙及一把装修钥匙交清给乙方。四、到甲方需要办理过户手续时，甲方积极配合乙方办理，所产生的一切费用由甲方承担。五、物管费从2014年开始由乙方承担。六、以上协议，如有任何一方违反必须按照房屋总价的的百分之五十赔偿对方。原告高苍竹于合同签订当天向被告张惠玲支付了人民币100000元，张惠玲向高苍竹出具了收条。2013年12月5日，被告张惠玲、唐永泽取得房产证后，通过电话催促原告高苍竹去拿房产证、支付余款和办理过户手续。因高苍竹一直未去拿房产证、支付余款和办理过户登记，张惠玲于2015年3月11日委托云南权仲律师事务所，向高苍竹发出律师函，函告高苍竹严格履行协议、拒绝领取房产证和拒绝支付购房款的行为已构成根本违约及已支付违约金不予返还以及将可将标的物另行处置等内容。高苍竹收到律师函后，仍未履行合同。张惠玲从2014年到2018年缴纳物业服务费4585元。2018年8月10日，被告张惠玲、唐永泽将房屋作价321800元出售给他人。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告签订的买卖合同，明确约定了房屋价款及支付、房屋过户登记、定金和违约责任等进行了约定，是双方当事人的真实意思表示，合同内容除定金和违约金数额超过法定限额部分无效外，其余约定不违反法律、法规禁止性规定，属合法有效合同。双方应当按照合同有效部分的约定全面履行自己的义务。本案中，原告支付了100000元人民币，并约定该100000元人民币作为定金，双方约定的定金超过了法律规定：根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”因此，原告主张定金数额为69760元即按照348800元的20%计算确定、剩余30240元作为房屋预付款项的主张符合法律规定，本院予确认。对于原告要求被告双倍返还定金的主张，因被告取得房产证后，通过打电话要求原告履行合同，但原告拒绝履行构成违约后，被告又委托律师发律师函等方式督促原告履行合同，提出可将标的物自行处置，但原告仍未履行。依照我国合同法第九十四条第三款第四款的规定，被告可以解除合同，故被告将房屋另行出售的情形，是依法行使合同解除权正当行为。同时，依照我国合同法第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。因此，原告要求被告双倍返还定金的主张本院不予支持。原告支付给被告的超过定金69760元部分的30240元人民币，性质属于房屋预付款，应退还原告。被告从将房屋另行出卖后，应按照年利率6%向原告支付30240元人民币的资金占用利息，原告要求计算资金占用利息的时间为2018年11月起至2019年5月30日止共计7个月，故被告应支付的资金占用利息为30240×6%÷12×7=1058元。被告交付的物业服务费4585元，因已在不予返还的双倍定金中得到补偿，故被告要求由原告承担的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条、第九十四条第三项和第四项、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，判决如下： 一、由被告张惠玲、唐永泽在本判决生效后十五日内返还原告高苍竹房屋预付款30240元，支付资金占用费1058元，共计人民币31298元。 二、驳回原告高苍竹的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3765元，减半收取1883元，由原告高苍竹负担1300元，被告张惠玲、唐永泽负担583元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请强制执行的期限为两年。 审判员 朱 泽 二〇一九年七月十六日 书记员 黄志超