中华人民共和国 福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初4951号 原告：ＺＨＯＮＧＸＩＮＨＵＡＮＧ（黄钟信），男，1961年6月24日出生，美国国籍，国内地址福州市台江区。 委托诉讼代理人：魏宝、易艺虹，福建国富律师事务所律师。 被告：福建长城人防空间开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华屏路43号。 法定代表人：吴志雄，总经理。 委托诉讼代理人：吴金荣、洪安理，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 被告：陈有成，男，汉族，1957年7月13日出生，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：吴增鸣、黄建金（实习），福建联合信实（福州）律师事务所律师。 原告ZHONGXINHUANG（黄钟信）与被告福建长城人防空间开发有限公司、陈有成合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易艺虹及被告福建长城人防空间开发有限公司委托诉讼代理人吴金荣、被告陈有成委托诉讼代理人吴增鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告ZHONGXINHUANG（黄钟信）向本院提出诉讼请求：1、两被告共同偿还原告租金收益损失47734.2元及利息3023.17（自2016年6月1日起暂计至2017年9月30日，此后利息以47734.2元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际还清款项之日止）：2、本案全部诉讼费用（包含受理费、保全费、公告费等）由两被告承担。事实理由：2005年4月27日，原告基于被告福建长城人防空间开发有限公司（以下简称“长城人防公司”）“保证售后返租10年，前3年租金直接抵扣购房款”的承诺，以434031元的价格购买福州火车站站前地下广场C区596商铺，并与被告长城人防公司指定的福建三杰商业经营管理有限公司（以下简称“三杰公司”）签订《委托经营租赁合同》。售房广告与合同均约定，原告商铺2009年至2015年七年租赁回报率共计58%。后三杰公司因被吊销营业执照，导致《委托经营租赁合同》无法履行，被告长城人防公司为解决该问题，同意承担三杰公司的债务，并于2009年1月与原告选任的福州市火车站站前地下广场财富第一街业主委员会签署《谅解备忘录》，被告长城人防公司同意将其实际拥有处分权的财富第一街共计3210㎡的商铺（名义产权人为被告陈有成）委托给物管公司经营，所得租金的经营收益按协商调整后的回报率（2009年至2015年七年租赁回报率44%）贴补给原告，以弥补《谅解备忘录》确认的租金收益差额部分，直至补足为止。为确保《谅解备忘录》的履行，长城人防公司又向财富第一街业主委员会出具《承诺函》，确保陈有成履行《谅解备忘录》条款，如陈有成不履行该条款约定，产生的责任由被告长城人防公司承担。之后，被告陈有成将部分租金以转账的方式汇入业主委员会的公共账户中，以实际履行的方式认可了《谅解备忘录》的条款。自2016年6月起，因财富第一街涉及政府征收拆迁，两被告便停止给付原告租金，履行相关债务义务。原告曾多次向两被告催促，但两被告至今尚欠租金收益差额47734.2元未支付。为此，原告诉至本院。 被告长城人防公司辩称，一、本案应该追加福州风和商业经营管理有限公司作为第三人参加诉讼。因本案原告所属的业主委员会已经签署授权委托书，将包含原告在内的火车站站前地下广场财富第一街的商铺全部交由福州风和商业经营管理有限公司进行租赁经营管理、对外招商、引进商户进场经营等，原告实际已经收取的租金补贴金额以及被拖欠的租金金额，只有福州风和商业经营管理有限公司作为实际管理者才知情。不追加，无法查明案件事实；二、被告长城人防公司无需承担保证合同义务。1、原告诉请被告承担保证义务的主要依据仅是《谅解备忘录》，而该谅解备忘录是业主方多次信访，从《谅解备忘录》第七条的记载要求业主代表文明上访等，可知被告在多重压力下被迫与业主委员会签订的。2、该《谅解备忘录》还未生效。根据第七条的约定：“本备忘录经长城公司法定代表人和财富第一街业主委员会所有委员共同签署并在业主委员会取得全体业主（业主代表会议决议授权）的书面授权后即具有合同效力”，但直至目前，原告未提交全体业主的书面授权书，因此该备忘录未生效。3、退一步说，即使该备忘录有效，依据该备忘录，被告的义务就是将基于自有的3210平方米商铺而从商业物管公司处分得的租金收益补偿给业主委员会，直至各业主2009年至2015年间租金回报率达到44%为止。被告的该项义务属于附一定条件的为一定行为的合同义务。4、从《谅解备忘录》第一条的约定来看：“根据当初全体业主与三杰公司签订的十年《委托租赁合同》，在2009至2015年的七年时间里，原约定的店铺回报率七年共计58%，现调整到44%。以利火车站地下人防工程商场重新招商，搞活商场，并监督落实。”，可见，业主要获得租金回报的大前提是，全体业主的店铺能够出租出去，能够收取到租金，但是目前的情况是火车站地下人防工程商场早已经被列入政府拆迁范围，业主已经获得经营损失补偿、拆迁安置权益等。现在所有的店铺均已不具备出租的条件，所以《谅解备忘录》也就不存在履行的前提条件，原告主张所谓的租金损失也就失去了事实依据。5、该《谅解备忘录》第三条约定更加明确指出了，被告承担保证责任需满足诸多前提条件。首先是，如地下人防工程重新招商经营后，租金回报率达不到上述标准。目前因为拆迁，已经不具备招商条件了。其次，被告只是同意将其拥有的3210平方米财富第一街店铺的全部租金收益补偿所有业主，而现在被告也因为拆迁，其自有的3210平方米店铺也不具备出租条件，同样没有租金收益，所以无须再补偿业主租金回报不足部分。6、该《谅解备忘录》的履行必须是重新签订的《商铺委托租赁合同》能够履行，也就是业主的商铺必须具备出租条件。从《谅解备忘录》第六条再次强调：“财富第一街业主委员会要负责做好全体业主的意见统一工作，并取得全体业主委托、监督管理新商场的授权，并以公告或者其它方式解除与三杰公司的委托租赁关系，同时与新设立的商业物管公司按新确定的回报率重新签订商铺委托租赁合同。为重新启动招商创造合法条件和环境。”，而包含原告在内的所有商铺已经都被列入政府拆迁范围，不具备出租条件，导致商铺委托租赁合同无法履行，当然《谅解备忘录》的附条件的保证条款也就无法再履行；三、原告没有提交购买商铺的买卖合同，无法证实其诉状陈述的“售后返祖十年”，退一步说，假如“售后返祖十年”成立，那么从2005年购买商铺到2015年业已到期。原告现起诉的所谓租金损失，正如前述所说是附条件的弥补，从2016年6月之后是因为政府拆迁行为进行了围挡，客观上导致的履行不能，否则早已履行完毕。综上所述，原告诉请的事实基础已经不存在，被告履行保证义务的前提条件亦不存在，所以请求驳回原告诉请。 被告陈有成辩称，一、被告陈有成对本案《备忘录》不承担任何责任。本案涉及房屋产权原系被告陈有成合法财产，被告陈有成从未同意将房屋交给任何人出租使用。长城公司在未经被告陈有成同意的情况下擅自将房屋交付他人使用，已严重侵犯被告陈有成合法权益。原告提供的证据被告陈有成之前均未见过，备忘录上也没有被告陈有成的签名。原告向被告陈有成主张租金收益补偿是没有事实和法律依据的；二、原告提供一张银行流水不能证明被告陈有成同意履行备忘录上的义务。该银行卡若真实存在，也是在长城公司实际控制和使用，其里面账户交易并不是被告陈有成操作，也非被告陈有成本意。被告陈有成若知道有租金收入，是不会将租金付给其他人的，因为租金是被告陈有成合法收益，被告陈有成对业主委员会没有任何付款义务。该账户是长城公司实际控制和使用的。为此，该账户交易记录不能证明被告陈有成同意履行备忘录上的内容；三、本案涉及的房屋产权已经拆除，产权证原件已经交还给地源拆迁公司。拆迁补偿金款已经领取；四、2017年4月份，被告陈有成与地源拆迁公司签订征收协议，将房屋交付给地源拆迁公司。因此原告诉请被告陈有成共同偿还租金损失没有事实和法律依据，恳请驳回对被告陈有成的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据及本案事实，本院经审理认定如下： 原告ZHONGXINHUANG（黄钟信）系福州市晋安区茶园街道华林路502号福州火车站站前地下广场C区596铺位的所有权人。2005年4月27日，原告（甲方）与三杰公司（乙方）签订《委托经营租赁合同》，约定甲方将福州市晋安区茶园街道华林路502号福州火车站站前地下广场C区596铺位委托乙方出租并经营管理，租赁期限为十年（自2006年1月1日至2015年12月31日），原告的商铺总价值为434031元，由乙方按照“总价值×年回报率“的方式支付给甲方租金，其中第1-5年的年租金回报率为7%，第6-8年的年租金回报率为8%，第9-10年的年租金回报率为10%；合同第十条约定，本合同有效期内发生的下列情形的，本合同自动解除：政府决定征用该商铺所在土地并需拆除的。 2009年1月20日，福州市火车站站前地下广场第一街第一届业主委员会与长城人防公司达成一份《福州火车站站前地下广场全体业主与开发商长城人防空间开发有限公司谅解备忘录》，其中第二条约定，“所有业主未来每年实际获得的资金回报，根据经营管理财富第一街产生的实际收益来计算，实行同质同价分配。每位业主（含长城公司保留的3210平方米商铺）以其所拥有的店铺总价值在财富第一街中所占份额来实际分得租金……”；第三条约定，“……如地下人防工程商场中心招商经营后，租金回报率达不到上述标准，长城公司统一将其拥有的3210平方米财富第一街店铺的全部租金收益补偿所有业主获得2009年至2015年的租金回报不足部分……如果所有业主在2009年至2015年的租金总回报率仍未达到44％的标准，则长城公司仍需以其拥有的3210平方米财富第一街的后续年度所分的的租金收益来补偿所有其他业主，直到补足所有业主2009年至2015年总计44％的租金总回报率时，长城公司方可获得其所有的3210平方米财富第一街店铺的租金收益；第四条约定，“鉴于三杰公司出走并卷走商户的押金，导致财富第一街管理失控并产生一些遗留问题，为使重新招商顺利实施，长城公司同意负责处理三杰公司出走而导致的财富第一街遗留问题，主要包括财富第一街现有商户的清理间题，设备维修以及欠税、欠水电费等的问题……”;第七条约定，“……长城公司所拥有的3210平方米财富第一街商铺的实际产权登记人必须签署知晓并同意上述事项的承诺函，并将其作为本备忘录的附件。长城公司完成承诺以其3210平方米商铺租金收入补偿财富第一街业主调整2009-2015年期间租金回报率不足部分，以及第四、第五条工作后，财富第一街的业主则通过与新设立的商业物管公司重新签订合同而产生新的委托合同法律关系，并由新的商业物管公司按新合同承担业主投资回报率的责任”。 2009年3月28日，长城人防公司向财富第一街业主委员会出具《承诺函》一份，载明其承诺继续履行对《谅解备忘录》第三条的约定，并确保3230.7平方米产权人陈有成也继续履行该条款，如陈有成不履行该条款约定，产生责任由长城人防公司承担。 2009年4月14日，长城人防公司向财富第一街业主委员会出具《承诺函》一份，承诺:“将我司持有的财富第一街共计3210平方米商铺委托给双方认可的商业物管公司经营，其所获得的经营收益，按双方协商调整后的回报率，采用同质同价的方式，贴补给财富第一街各业主2009年1月1日至2015年12月31日期间七年回报率44％的不足部分，直至补足为止。在实现上述承诺之前，本公司不对该商铺的经营收益主张任何权益，也不承担委托经营后该部分商铺经营可能产生的任何税费”。 2009年11月23日，财富第一街业主委员会委托风和公司对全体业主商铺进行管理、监督，并处理《谅解备忘录》执行过程中的相关事宜。 2016年6月起，福州市火车站站前地下广场财富第一街进行行政府征迁。 本院认为，本案是涉外民商事案件，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，本案应适用内地法律为准据法。 本案中，财富第一街业主委员会与长城人防公司双方签订《谅解备忘录》系双方真实意思表示，合法、有效。原告作为财富第一街业主之一依据该《谅解备忘录》向长城人防公司主张权利，应视为其同意该《谅解备忘录》各条款所约定的各项双方权利义务，原告现主张长城人防公司、陈有成支付其租金差额，本院认为，不论是《谅解备忘录》或是长城人防公司出具的《承诺函》，长城人防公司均系承诺以其所有3210平方米商铺租金收益或经营收益对业主租金回报不足部分进行补贴，即长城人防公司对原告进行补贴的前提即为相应商铺产生租金收益，现因相应商铺遭遇政府征迁，客观上已无法产生租金收益，备忘录及承诺函中长城人防公司亦未承诺以其其他自身财产对原告进行补偿，同时，原告无法提供充分证据对风和公司对其支付的租金总额及构成情况予以证明，租金差额是否已经补足，相应租金差额是否存在亦无相应事实依据，故原告诉请长城人防公司其支付租金差额的诉请本院不予支持。 原告另诉请陈有成共同承担支付租金差额的责任，本院认为，陈有成未在备忘录中签字确认，原告未提供充分证据证明陈有成曾表达过对本案租金差额承担共同偿还责任的意思表示，故其该诉请本院不予支持。同时，因陈有成系备忘录中3210平方米商铺的实际产权人，相关房屋征收补偿权益归其所有，原告主张3210平方米商铺房屋征收补偿权益中包含经营损失故陈有成应就租金差额予以偿付，因陈有成并非偿付义务人，故该意见本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告ZHONGXINHUANG（黄钟信）的诉讼请求。 案件受理费1069元，由原告ZHONGXINHUANG（黄钟信）负担。 如不服本判决，原告ZHONGXINHUANG（黄钟信）可以在判决书送达之日起三十日内，被告福建长城人防空间开发有限公司、陈有成可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄建平 人民陪审员  卓雄波 人民陪审员  陈 瑜 二〇一九年七月二十四日 法官助理黄灵庄 书记员林梦君