江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏1023民初3039号原告：俞红。委托诉讼代理人：吕朝松、张玉辉，上海沪泰律师事务所律师。被告：利群时代商贸有限公司。法定代表人：郭伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李金龙，高朋（上海）律师事务所律师。原告俞红与被告利群时代商贸有限公司（原企业名称：江苏乐天玛特商业有限公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告俞红及其委托诉讼代理人吕朝松、被告利群时代商贸有限公司委托诉讼代理人李金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞红向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》；2、判决被告支付原告违约金500000元；3、判决被告返还原告垫付变压器检测费37870元；4、判决被告返还原告履约保证金66666元；5、判决被告赔偿原告损失2032936元（有变更，只保留装饰装潢损失856544元，以及电梯井、消防设施损失376400元，租金损失799992元）；6、判决被告负担本案受理费等；7、判令被告承担鉴定费合计17600元。事实和理由：2011年7月25日，原、被告签订了《大型项目、餐饮类租赁合同》。该合同约定被告将其位于江苏省宝应县安宜东路乐天玛特宝应店（建筑面积3100平方米）出租给原告作为快捷酒店使用，租赁期为144个月，即从2012年4月1日至2024年3月31日止；每月租金合计33333元，每三个月支付一次，先付租金后使用；原告支付履约保证金66666元；任何一方违约将赔偿守约方500000元违约金；以及房屋装潢责任、消防、环保等及保险；附件等等。合同签订之后，原告对租赁物进行装修，准备投入营业。2014年6月20日，宝应市公安消防部门发出书面《服务提醒》告知被告，被告出租物建筑主体建筑构成重大火灾隐患，整改完毕前不得进行装修和投入使用。被告一直未能整改完毕，致使原告不能正常使用租赁物，给原告造成了损失。原、被告多次沟通无果，为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请予支持。被告利群时代商贸有限公司辩称，1、我方认为《大型项目、餐饮类租赁合同》已于事实上解除，违约金与赔偿损失属于重复主张；2、原告主张的装修损失，评估报告只列出了重置价格，未列明折旧，没有给出最终的客观价值；3、租金损失，承租方有支付租金的义务，何来租金损失一说，被告以及与原告达成了免租期为2011年9月1日至2012年4月1日的合意，也即过了装修免租期，原告就应履行支付租金的合同义务；4、原告主张退回保证金，原告只提供了其所谓的保证金支付银行水单，水单上无支付对象即被告的具体信息，同时原告也未能提供保证金支付的收据，故无法证明其已支付了保证金，即使原告支付了保证金，但原告显然未能于2012年4月1日按期营业，逾期时间显然超过了60天，故根据合同第十一章第一条规定，原告需向被告支付与保证金等额的违约金，故原告主张返还的保证金已与原告应承担的违约金形成抵消；5、如原告提供的宝应消防部门于2014年6月20日出具东门《服务提醒》所述确为事实，那么可看出消防部门指出1-4层存在火灾隐患予以整改，而非原告租赁的场地即5-10层。如因1-4层存在火灾隐患而导致原告租赁场地不能投入使用，这是合同外因素也同时是签订合同时双方所不能预见的因素，显然构成不可抗力。另根据《大型项目、餐饮类租赁合同》第九章第一条之约定，原告进行装修前本身就有义务取得相关部门（包括但不限于规划、消防、环保等部门）的书面同意后方可施工，上述宝应消防部门不允许原告进行装修，这也恰恰说明是原告未能履行合同义务，由此造成的后果由其自身承担。原告围绕诉讼请求依法提交了《大型项目、餐饮类租赁合同》、宝应县消防大队提供的《服务提醒》，银行转账凭证、付款凭证、鉴定报告及鉴定费发票、乐天玛特安宜东路店大楼平面图等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月25日，原告与江苏乐天玛特商业有限公司签订了《大型项目、餐饮类租赁合同》。该合同约定：“被告将其位于江苏省宝应县安宜东路乐天玛特宝应店（建筑面积3100平方米）出租给原告作为快捷酒店使用，租赁期为144个月，即从2012年4月1日至2024年3月31日止；每月租金合计33333元，每三个月支付一次，先付租金后使用；原告支付履约保证金66666元；任何一方违约将赔偿守约方500000元违约金等等”。合同签订之后，原告对租赁物进行装修，准备投入营业，但很快消防出现问题，让原告停工了一段时间，江苏乐天玛特商业有限公司交涉之后，原告继续装修，后消防依然不通过，宝应县公安消防大队罚款了原告21000元，后原告又申请复工，宝应县公安消防大队于2014年6月20日发出《服务提醒》：“你单位所在主体建筑1-4层江苏乐天玛特商业有限公司宝应安宜东路店因存在较多火灾隐患已构成重大火灾隐患。未有效整改完毕前不得进行装修和投入使用”。后江苏乐天玛特商业有限公司宝应安宜东路店一直未能整改完毕，致使原告不能正常使用租赁物，给原告造成了损失。原告于2013年3月5日向江苏乐天玛特商业有限公司支付了履约保证金66666元，于2013年10月9日垫付了变压器检测费37827元，并从2012.11.9-2014.5.13支付了租金799992元。经原告申请，本院委托扬州一元土地房地产评估咨询有限公司对原告承租的江苏乐天玛特商业有限公司宝应安宜东路店房屋中进行装饰装潢部分的价值进行评估，该公司于2018年8月20日出具评估报告：评估对象的市场重置价格为856544元。原告亦申请对电梯井和消防设施进行评估，本院委托了扬州佳诚资产评估事务所进行评估，该所于2019年3月12日出具评估报告：376400元。2018年8月29日，江苏乐天玛特商业有限公司经南通市经济技术开发区市场监督管理局核准变更为利群公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告利群时代商贸有限公司与原告签订的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。合同订立后，利群公司于2014年6月20起因经营场所消防原因闭店整改，但一直未恢复经营，导致原告无法继续使用租赁场地，租赁合同无法继续履行系由利群公司自身原因导致，被告由于自身原因不能按约交付租赁物，违反了合同的约定，原告不能实现合同目的，要求解除租赁合同，理据充分，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告由于未能交付租赁物，收取的租金及各项费用应予退还。故原告要求被告支付变压器检测费37827元、履约保证金66666元、租金损失799992元，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故原告要求被告赔偿装饰装潢损失856544元、电梯井和消防设施损失376400元以及鉴定费17600元本院予以支持。而违约金作为一种违约的补救方式，不能与赔偿损失同时主张，故原告要求被告支付500000元违约金的诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告俞红与被告利群时代商贸有限公司于2011年7月25日签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》；二、被告利群时代商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告俞红返还变压器检测费37827元、履约保证金66666元、租金损失799992元，并赔偿原告装饰装潢损失856544元、电梯井和消防设施损失376400元以及鉴定费17600元，合计2155029元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28040元，由原告俞红负担5280元，由被告利群时代商贸有限公司负担22760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费28040元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。审 判 长  顾晓光人民陪审员  吉林东人民陪审员  王义金二〇一九年七月十日书 记 员  陈 飞