广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初35727号原告：曾维，男，汉族，1957年12月11日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李海涛，广东润科律师事务所律师。被告：冼国槟，男，汉族，1987年8月8日出生，身份证住址广州市天河区。被告：麦健敏，男，汉族，1978年12月27日出生，身份证住址广东省佛山市顺德区。被告：广发银行股份有限公司佛山分行，住所地佛山市季华五路广发大厦。负责人：李小水，职务行长。委托诉讼代理人：胡敏芝，广东天地正律师事务所律师。原告曾维诉被告冼国槟、麦健敏、广发银行股份有限公司佛山分行（以下简称广发佛山分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李海涛，被告广发佛山分行的委托诉讼代理人胡敏芝到庭参加诉讼。被告冼国槟、麦健敏经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告冼国槟签订的《广州市房屋租赁合同》于2017年4月11日解除。2、判令三被告共同向原告返还保证金120000元。3、判令三被告共同向原告返还从2017年4月11日至2017年6月30日的租金107200元（每月租金按40000元计）。4、判令三被告共同向原告赔偿装修损失242880元（装修总金额46万元，总租期为5年，剩余租期是31个月零20天，按照剩余租期和总租期的比例计算得出）。事实和理由：被告麦健敏为广州市越秀区中山一路XX号A、B、C、D房的业主，其将上述房屋出租给被告冼国槟。2014年9月25日，原告与被告冼国槟签订《广州市房屋租赁合同》，约定：冼国槟将上述房屋出租给原告，建筑面积971.99平方米，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，其中2015年1月1日至2017年12月31日每月租金40000元，2018年1月1日至2019年12月31日每月租金42000元，保证金120000元。原告已按约定向冼国槟支付租金至2017年6月30日。2017年3月19日，佛山市禅城区人民法院通过淘宝网司法拍卖平台将上述房屋整体拍卖，案外人韦XX竞买取得上述房屋。2017年4月11日，佛山市禅城区人民法院作出（2014）佛城法执字第1883号-3执行裁定书，裁定将上述房屋的房地产所有权、国有土地使用权以及相应的其他权利归买受人韦XX所有。上述房屋的财产权自本裁定送达买受人韦XX时转移。之后，原告搬离上述房屋。被告广发佛山分行同意被告麦健敏将上述房屋出租。在上述案件执行阶段，被告广发佛山分行向佛山市禅城区人民法院出具《担保函》，其中载明其向佛山市禅城区人民法院申请拍卖处置上述房屋系其实现抵押权，并提供执行担保，自愿承担赔偿继续执行错误给对方造成的损失，为以上房屋的强制执行提供执行担保。因韦XX已向越秀区人民法院起诉原告，要求原告支付2017年4月11日至2018年12月28日期间的使用费。因被告广发佛山分行同意将房屋出租给被告冼国槟，被告冼国槟又将上述房屋转租给原告，被告麦健敏同意被告冼国槟上述转租行为。原告在承租使用涉案房屋期间，对房屋进行了装修，但中途被迫搬离上述物业，原告遭受了严重损失。为此提出上述诉讼请求。被告广发银行辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告未就拍卖提出带租约拍卖异议，不得对抗执行，其租约效力未经法院认可。佛山市禅城区人民法院在拍卖成交前，多次前往涉案房屋张贴清空公告、告知评估拍卖事宜，原告均未向该院主张租赁权益，属于权利放弃。2、因原告在执行过程中，未就其租赁关系提出异议，佛山市禅城区人民法院依法对上述房屋进行评估、拍卖、清空，不存在执行错误，被告广发佛山分行为继续执行提供担保，不存在过错，符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十五条的规定，不应对原告的损失承担责任。3、原告属于恶意阻扰执行，其拖延交付涉案买受人，其风险应由原告承担。佛山市禅城区人民法院在涉案房屋拍卖成交后，多次在现场张贴公告，勒令使用人搬迁，但房产实际占有人不闻不理，亦未依法提出执行异议。直至2017年12月19日，该法院对涉案房屋进行了强制清空，涉案房屋的实际占有人广州吉汇商务服务有限公司、施易充公司负责人张某、欧某在宣读执行公告后，拒不配合执行且态度恶劣，已被司法拘留。原告因非法占用涉案房屋而须向房屋买受人支付房屋使用费，合法合理，相应责任应由原告自行承担，与被告广发佛山分行无关。4、涉案房屋的抵押权设立于2012年5月16日，明显早于原告租赁合同，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，应将租赁权去除后拍卖。因此，原告的租赁权不得对抗抵押权。5、原告提交的《证明》格式简陋，无落款时间，无原件，且佛山市禅城区人民法院作出的（2014）佛城法执字第1883号之一《通知书》已明确对该《证明》真实性不予确认。故其真实性被告广发佛山分行不予确认。此外，该《证明》的表述为“同意在不影响其抵押权的前提下，房地产权属人可以出租该物业”，并非无条件同意麦健敏租赁涉案房地产以阻挠执行、对抗交付的方式损害自身利益。因此，被告广发佛山分行对此亦无须承担任何法律责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告麦健敏、冼国槟无作答辩。经审理查明：广州市越秀区中山一路XX号A、B、C、D房原为登记于被告麦健敏名下的房产，建筑面积分别为246.2平方米、233.48平方米、213.37平方米、278.94平方米，规划用途为办公，登记时间为2012年4月6日。上述房屋均于2012年5月16日办理抵押登记，抵押权人为被告广发佛山支行，权利部位为全部。2014年9月25日，原告（乙方）与被告冼国槟（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将上述A、B、C、D房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积971.99平方米，租赁期限从2015年1月1日起到2019年12月31日止，其中2015年1月1日至2017年12月31日月租金为40000元，2018年1月1日至2019年12月31日月租金为42000元，租金按月结算，由乙方在每月第5日前按转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳120000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得甲方同意后方可施工，租赁期满后的装饰物权属归甲方所有（可移动物除外）等。该合同第八条其他约定一栏空白处有手写字样“本人同意冼国槟转租曾维同意承租人可分拆转租麦健敏”及“麦健敏”的签名上有指模捺印。同日，被告麦健敏（甲方）、冼国槟（乙方）及广州市威立物业管理有限公司（丙方）出具《委托支付函》，载明：甲、乙、丙三方一致同意将中山一路XX号X楼全层租用给曾维作为办公用途，所有租金、按金以及物业管理费用按每月定期支付以下账号：工商银行账号：62×××79户主：何X。原告为证明其向上述账户支付了相应保证金及租金，向本院提供如下证据：1、何X于2014年9月25日开具的中山一路XX号X楼租金、按金120000元的收据。2、原告的工商银行账号95×××79的历史明细清单（加盖有中国工商银行股份有限公司广州星汇园支行自助回单机专用章），其中载明原告分别于2014年9月25日向尾数为4879的银行账号支付120000元；于2015年2月5日向尾数为4879的银行账号支付60000元；于2015年3月5日向尾数为4879的银行账号支付60000元；于2015年4月9日向尾数为4879的银行账号支付60000元；于2015年5月11日向尾数为4879的银行账号支付60000元；于2015年6月10日向尾数为4879的银行账号支付60000元；于2015年7月8日向尾数为4879的银行账号支付60000元；于2015年9月9日向尾数为4879的银行账号支付51000元；于2015年10月13日向尾数为4879的银行账号支付53000元；于2015年11月13日向尾数为4879的银行账号支付53000元；于2015年12月10日向尾数为4879的银行账号支付53000元；于2016年5月18日向尾数为2799、对方户名为*宇的银行账号支付382000元；于2016年11月19日向尾数为2799、对方户名为*宇的银行账号支付100000元；于2017年1月24日向尾数为2799、对方户名为*宇的银行账号支付220000元。3、何X于2017年1月24日开具的收据，其中载明：兹收到曾维交来2017年1月份至6月份租金。原告解释称：原告支付的租金及保证金均是由被告冼国槟的指定代理人何X收取，其中2017年1月24日支付的220000元就是支付2017年1月至6月的租金，不足的部分可能是以现金形式支付或在之前多支付的租金中扣减。被告广发佛山分行质证称：对上述证据的真实性无异议，但明细清单的收款账户未显示收款人名称，无法真实反映租金的真实情况，原告租金的支付情况应由法院审查。原告为证明其所受的装修损失，向本院提供如下证据：1、陈春华与余XX于2014年10月9日签订的《广州市中山一路XX号X楼办公室装修工程施工合同》及《中山一路XX号X楼办公室装修报价表》，其中约定工程名称为中山一路X楼办公室装修工程，工程地点为广州市中山一路XX号，具体施工内容以报价清单内容确认为准；工期从2014年10月9日至2014年11月8日，合同总价420000元等。合同落款空白处并载明:汇款账号农业银行：622XXXXXXXXX215开户行：广州市荔湾区XX支行，户名：余XX。2、《中山一路XX号X楼办公室装修结算表》共7页，其中载明装修合同总金额为420000元，增加项目增加额40000元，最终结算金额460000元，发包人结算应付金额为158000元等。3、经手人为余XX、开具日期为2014年10月9日至2015年2月11日期间的装修款收据共6张，金额分别为126000元、75000元、30000元、50000元、100000元及30000元。原告并解释称：上述《广州市中山一路XX号X楼办公室装修工程施工合同》的签订方陈春华是原告的私人助理，合同后所载承包人收款账户能够与上述银行明细清单中所载2014年10月9日至2015年2月12日期间六笔收款情况相对应，另有部分装修款是以现金形式支付。装修期间为2014年10月9日至2014年11月5日。被告广发佛山分行质证称：对上述证据的真实性无异议，合法性、关联性和证明内容有异议，租赁权益不能对抗被告的抵押权，原告的装修损失应由其自行承担。另查明：韦XX就涉案房屋与原告及广州吉汇商务服务有限公司（以下简称吉汇公司）之间的纠纷，曾向本院提起（2018）粤0104民初19368号民事诉讼，要求曾维及吉汇公司连带向韦XX支付2017年4月11日至2017年12月28日期间占用上述房屋的使用费及利息等。在该案庭审中，吉汇公司答辩称：涉案房屋由吉汇公司向曾维承租，曾维是吉汇公司的股东。曾维亦答辩确认涉案房屋由吉汇公司向其承租。本院经审理后，查明：广东省佛山市禅城区人民法院于2017年4月11日作出（2014)佛城法执字第1883号-3执行裁定书，其中内容为：在执行过程中，该院依法委托有关机构对被执行人麦健敏名下的广州市越秀区中山一路XX号A房、B房、C房、D房进行评估、拍卖。2017年3月19日，该院通过淘宝网司法拍卖平台，以评估总价的70%为底价对上述房产按现状组织整体拍卖。在竞买期间，韦XX以最高价10512900元竞得上述房屋，并已足额交纳拍卖款。遂裁定：将上述房屋的房地产所有权、国有土地使用权及相应的其他权利归买受人韦XX所有，上述房屋的财产权自裁定书送达买受人时起转移等。2017年5月16日，广州市国土资源和规划委员会向韦XX核发了广州市越秀区中山一路XX号A房（建筑面积246.2平方米、用途为办公）、B房（建筑面积233.48平方米、用途为办公）、C房（建筑面积213.37平方米、用途为办公）、D房（建筑面积278.94平方米、用途为办公）所有权属韦XX的不动产权证。广东省佛山市禅城区人民法院于2017年10月27日、30日，先后就曾维主张的对上述A房、B房、C房、D房的租赁权益问题作了询问和处理。2017年12月28日，广东省佛山市禅城区人民法院组织韦XX、吉汇公司对存放于上述A房、B房、C房、D房屋内的物品进行交接。吉汇公司确认存放在上述A房、B房、C房、D房屋内的物品是其公司所有，并领回上述物品。后法院将上述房屋腾空交给了韦XX。在该案诉讼中，曾维及吉兆公司述称：麦健敏将房屋出租给冼国槟，租赁期限为2014年3月15日至2033年3月14日，租金为33985元/月。后冼国槟在2014年9月25日签订合同将房屋租给曾维，租赁期限为2015年1月1日至2019年12月31日。曾维将涉讼房屋分割部分租给吉汇公司。韦XX回应称：相关租赁情况其不清楚。韦XX竞拍房产后，收楼时只有吉汇公司在经营，吉汇公司占用了4间房屋。2017年12月19日，法院把涉讼4间房屋查封了，不给吉汇公司使用。12月28日，吉汇公司、韦XX与法院办理了房屋交接手续，将房屋交给韦XX使用。韦XX确认曾维将房屋转租给吉汇公司，实际使用房屋的是吉汇公司，故要求曾维、吉汇公司共同承担责任。曾维、吉汇公司认可韦XX所述的查封房屋和交接房屋情况。本院据此认为：韦XX作为上述房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其要求房屋的占有使用人向其支付房屋使用费，合法合理，本院予以支持。鉴于曾维是涉讼房屋的原承租人，其将房屋交给吉汇公司使用，而吉汇公司实际占有使用了涉讼房屋，韦XX要求曾维及吉汇公司共同承担本案责任，本院予以支持。因曾维与冼国槟之间的《广州市房屋租赁合同》的权利义务未由韦XX承接，故曾维主张房屋使用费按该合同约定的标准计算，于法无据，本院不予采纳。吉汇公司主张参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算，公平合理，本院予以支持。至于利息的问题，在房屋使用费的支付争议尚未确定之前，韦XX要求计算欠付房屋使用费的利息，依据不足，本院不予支持。本院遂于2018年12月27日作出判决：吉汇公司、曾维应向韦XX支付上述房屋从2017年4月11日起至2017年12月28日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准计），并驳回韦XX的其他诉讼请求。曾维、吉汇公司对该判决不服，提起上诉。2019年4月25日，广东省广州市中级人民法院以（2019）粤01民终3543号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。另查明：2014年4月1日，佛山市禅城区人民法院向原广州市国土房管局发出（2014）佛城法民三初字第652号协助执行通知书，载明：本院审理广发佛山分行诉何XX、霍XX、麦健敏、黎XX、刘XX、张XX等金融借款合同纠纷一案中，作出的（2014）佛城法民三初字第652-1号民事裁定书已发生法律效力。故请该局协助查封包括涉案广州市越秀区中山一路XX号A、B、C、D房在内的部分房屋，查封期限自2014年4月2日至2016年4月1日止等。该局于2014年4月2日收到上述协助执行通知书。2017年12月12日，佛山市禅城区人民法院向吉汇公司及广州市施易充能源科技有限责任公司发出（2014）佛城法执字第1883号之一《通知书》，载明：本院执行广发佛山分行申请执行佛山市顺德区恒沛贸易有限公司、佛山市顺德区进腾贸易有限公司、何XX、麦健敏、佛山市顺德区誉祥贸易有限公司、霍XX、黎XX、刘XX、张XX金融借款合同纠纷一案过程中，本院依法拍卖处置了麦健敏名下的涉案广州市越秀区中山一路XX号A、B、C、D房。本院分别于2014年7月23日、11月5日，2017年6月5日发布公告，限期要求被执行人及占用人腾空涉案房屋，本院还于2017年9月8日、10月31日责令你公司搬离涉案房屋，但你公司至今仍占用拒不搬离，自称系两公司实际控制人的曾维向本院提交《证明》（复印件）要求附带租约拍卖涉案房屋。本案申请执行人广发佛山分行对上述《证明》的真实性不予确认。即使上述《证明》真实，该证明中，广发佛山分行也只是同意在不影响其抵押权的前提下，上述房地产的权属人可以出租该物业。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，如果该租赁权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，本院对你公司附带租约拍卖的请求不予支持……据此，本院责令你公司立即搬离，否则本院将依法强制执行。本案诉讼期间，原告表示：原告曾于2017年10月前向禅城区法院提出执行异议，但未被接受。原告为证明被告广发佛山分行同意被告麦健敏将房屋出租涉案房屋，向本院提交加盖有“广发银行股份有限公司佛山分行”印章的《证明》（复印件），麦健敏将其名下的涉案房屋抵押给我行，为借款人佛山市顺德区恒沛贸易有限公司在我行的借款提供抵押担保，在不影响我行抵押权的前提下，上述房地产权属人可出租该物业，特此证明。被告广发佛山分行质证称，对该《证明》的真实性、合法性、关联性均有异议，被告广发佛山分行从没有出具过该证明，且根据该证明的表述，亦是在不影响抵押权的前提下同意出租。但房屋实际占用人拒不迁出房屋的行为已严重影响被告广发佛山分行实现抵押权。本院认为：原告与被告冼国槟就涉案的广州市越秀区中山一路XX号A房、B房、C房、D房签订的上述《广州市房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。因涉案房屋已于2017年4月11日由广东省佛山市禅城区人民法院以（2014)佛城法执字第1883号-3执行裁定书裁定其房地产所有权、国有土地使用权及相应的其他权利归买受人韦XX所有，上述房屋的财产权自裁定书送达买受人时起转移。因此，自该日起，被告麦健敏作为该房屋的原产权人，被告冼国槟作为该房屋的原承租人，无权继续将房屋出租给原告使用。原告已向被告冼国槟支付租金至2017年6月30日，而上述生效的（2019）粤01民终3543号民事判决书已判令原告及吉汇公司支付2017年4月11日至2017年12月28日期间占用上述房屋的使用费，故被告冼国槟应向原告退还多收的2017年4月11日至2017年6月30日的租金。因涉案房屋的不动产权已于2017年4月11日经佛山市禅城区人民法院裁定归买受人韦XX所有，且韦XX不承接上述《广州市房屋租赁合同》中出租方的权利义务，故上述合同实际上已于该日解除，故原告现要求确认上述合同于该日解除的诉讼请求，本院予以支持。如上所述，上述合同业已解除，被告冼国槟依据该合同收取原告的租赁押金亦应退还给原告。被告麦健敏为涉案房屋原产权人，其在上述合同中签名同意被告冼国槟出租，并与冼国槟等共同出具《委托支付函》同意原告向指定账户支付租金等费用，故其应与被告冼国槟共同承担向原告返还租金的责任。此外，关于原告主张装修损失的诉讼请求，本院认为，原告已确认其曾在禅城区人民法院强制执行腾空涉案房屋前提出过执行异议，但未被接纳；且禅城区人民法院在强制执行腾空房屋前亦已向吉汇公司、施易充公司发出（2014）佛城法执字第1883号之一《通知书》，故原告对于房屋即将被收回的情况应已充分知悉。在此情况下，原告未及时采取相应措施以保全证据，导致涉案房屋被收回，原告所作的装修未有相应证据予以证明，由此产生的损失应由原告自行承担。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告广发佛山分行承担本案责任的诉讼请求，本院认为，原告该项诉讼请求的依据是其提供的加盖有“广发银行股份有限公司佛山分行”印章的《证明》（复印件），但被告广发佛山分行对该证据真实性不予确认，原告又未能提供其他证据予以佐证，故本院对该份证据不予采信；即使该《证明》为真实，其内容亦是表明在不影响广发佛山分行抵押权的前提下，同意产权人出租该物业，即出租房屋是发生在抵押权登记之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，原告该项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告与被告冼国槟于2014年9月25日签订的《广州市房屋租赁合同》于2017年4月11日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告麦健敏、冼国槟应向原告曾维退还2017年4月11日至2017年6月30日的租金（按每月40000元计）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告麦健敏、冼国槟应向原告曾维返还租赁保证金120000元。四、驳回原告曾维的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8357.20元，由原告负担4314.88元，被告冼国槟、麦健敏共同负担4036.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  陈桂容人民陪审员  黄立宾二〇一九年七月二十二日书 记 员  郑君灏