内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初137号原告：杜淑芬，女，1968年7月9日出生，汉族，无职业，住赤峰市红山区。委托诉讼代理人：李旭丽，内蒙古原法律师事务所律师。委托诉讼代理人：周国华，内蒙古原法律师事务所律师。被告：赤峰龙江房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市红山区。法定代表人：张学江，总经理。原告杜淑芬与被告赤峰龙江房地产开发有限责任公司（简称龙江公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年1月7日立案受理，依法适用简易程序，三次公开开庭进行了审理。原告杜淑芬的委托诉讼代理人李旭丽到庭参加三次诉讼、周国华到庭参加二次诉讼，被告龙江公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。杜淑芬向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原、被告双方于2007年8月27日签订的《按揭贷款协议书》无效；二、请求人民法院判令被告返还购房款78000元并承担自2007年8月27日起至一审判决生效之日止，按年利率24%计算资金占用期间的利息；三、请求人民法院判令被告赔偿因房屋价款上涨给原告造成的损失467920.64元【依据鉴定结论每平米7624元-2280元（约定价款）×87.56平方米】。事实和理由：2007年8月27日，我与被告签订了《按揭贷款协议书》，协议约定我购买被告开发建设的永巨小区五组团2号楼2单元221室房屋，建筑面积87.56平方米，基础价2280元/平方米，楼层上浮10%，合计219600元，付款方式为按揭贷款，首付款为购房款的40%，计78000元。协议签订当日，我交纳了购房首付款78000元，被告为我出具购房款收据一枚。协议约定房屋竣工日期为2008年12月31日。时至今日，上述房屋也没有完工，且被告至今没有取得商品房预售许可证明。现为维护我的合法权益，提起诉讼，请求支持我的诉讼请求。龙江公司未答辩，亦为向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2007年8月27日，原告杜淑芬（乙方）与被告龙江公司（甲方）签订了《按揭贷款协议书》，协议约定：“乙方购买的楼房为甲方开发建设的永巨小区五组团商品房2#楼2单元221室房屋，面积约为87.56平方米，基础价为2280元/㎡，房款为219600元；协议签订时乙方交纳房款计78000元，在主体完工后甲方电话通知乙方办理按揭贷款。如因乙方原因在主体完工后一个月内不来办理按揭贷款的，甲方有权将该房另行出售，扣除乙方所交房款的10%违约金，剩余房款退回给乙方，不付利息，办理贷款时乙方必须交齐首付款，由于乙方原因不能办理按揭贷款的，乙方应以现金方式交付剩余房款，否则交付使用时将按现价计算房款；乙方入住前必须付清所有款项方可入住，楼房面积以产权部门测定为准，多退少补。产权证由甲方统一办理，乙方承担办理产权和按揭贷款的费用；楼房竣工日期为2008年12月31日。由于甲方原因造成乙方不能按期入住的，甲方以乙方交纳首付款为准，按当年银行当期存款利率给予补偿，从延期日起到竣工日期止；此协议与商品房销售合同发生冲突时，以此协议为准；本协议一式两份，双方签字后生效。此协议为订房协议，甲方在取得商品房许可后定期换签售房合同”。协议签订后，原告向被告支付了房款78000元，被告为原告开具了等额收据一枚。被告开发建设的涉案楼盘至开庭时未能取得相关开发建设许可及预售许可证明。另查明，2018年5月29日原告杜淑芬曾以龙江公司为被告诉至本院，案号为（2018）0402民初3450号，在该案中原告杜淑芬分别对地段、涉案房屋附近房屋价值两次提出鉴定申请，鉴定机构均出具说明，内容均为委托事项无法鉴定，在该案两次委托鉴定中本院均己释明，对鉴定结论不予采信的风险，2018年12月10日杜淑芬提出撤回起诉申请，本院准予其撤回起诉。2019年1月3日，在本案中原告杜淑芬亦提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋相邻的位于红山区二中街兴隆小区67号楼1单元121室楼房现市场单价进行司法鉴定。本庭己向原告释明，鉴定结论不被采信的风险，但原告杜淑芬仍坚持鉴定。赤峰华天房地产评估有限公司于2019年6月20日做出赤峰华天法估【2019】字第0004号《房地产司法鉴定评估报告》，红山区二中街兴隆小区67号楼1单元121室楼房的市场价值为675105元。上述事实，有原告向本院提交的《按揭贷款协议书》、收据及原告的陈述等，被认定为本案的有效证据，在卷予以佐证。本院认为，原告杜淑芬与被告龙江公司虽然就购买涉案房屋事宜签订了名为《按揭贷款协议书》，但其协议的具体内容具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且龙江公司已经按照约定收受了部分购房款，双方签订的《按揭贷款协议书》应认定为商品房买卖合同。被告龙江公司作为城市房地产开发企业预售本案涉案的房屋应该具备《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”规定的条件，其在不具备相关开发建设审批手续的情形下向原告出售所谓的商品房，应属违反上述法律强制性规定的行为。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，原告请求确认双方签订的《按揭贷款协议书》无效，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返回或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告依据涉案合同所取得款项依法应予返还。被告作为开发建设商品房的企业应熟知开发建设所需的审批文件，在未有相关审批文件的情形下，恶意与原告签订违反行政法规的《按揭贷款协议书》并获取相关款项，主观上具有故意，客观上实施了过错行为，对因其过错给原告造成的损失依法应予以赔偿。原告要求按照年利率24%给付利息无法律依据，本院参照中国人民银行同期贷款利率计算损失，利率计算的上浮标准依据被告的过错程度给付。原告要求被告因房屋价款上涨造成的损失467920.64元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋己经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋己经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任”，之规定可知，原告有请求赔偿损失的权利，但前题是具备上述情形，本案中《按揭贷款协议书》中明确约定“甲方在取得商品房许可后定期换签售房合同”，被告并没有隐瞒取得商品房预售许可的事实，亦无上述法律规定的其他情形，因此，本院对原告该项诉讼请求依法不予支持。被告龙江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其对诉讼权利的放弃。原告杜淑芬在本院释明鉴定结论不予采信的情况下，仍坚持鉴定，鉴定费用自行负担。综上，依照上述法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杜淑芬与被告赤峰龙江房地产开发有限责任公司于2007年8月27日签订的《按揭贷款协议书》无效；二、被告赤峰龙江房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告杜淑芬购房款78000元，并自2009年1月1日起至上述购房款付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付利息，上浮50%；三、驳回原告杜淑芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4917元，鉴定费4300元，合计9217元（原告已预交），由原告杜淑芬负担8342元，被告赤峰龙江房地产开发有限责任公司875元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 王 丽 二〇一九年七月二十五日书记员 郭静雯