云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初1387号原告:普洱大世界商业运营管理有限公司，住所地：云南省普洱市思茅区振兴大道48号。法定代表人：孔战立，系该公司董事长。委托诉讼代理人：伍瑕瑜，系云南五木律师事务所律师。被告：谭小军，男，汉族，1974年3月22日生，普洱市思茅区人，高中文化，个体户，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：赵青、鲍志霞，系云南乾楷律师事务所律师。原告普洱大世界商业运营管理有限公司（以下简称大世界运营公司）与被告谭小军租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人伍瑕瑜，被告谭小军及其诉讼代理人赵青、鲍志霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大世界运营公司向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告向原告支付：2018年未交商铺租金：84825.00元、2019年1期商铺租金：113100.00元。合计租金：197925.00元。2019年商管费5000.00元、保险500.00元。上述金额合计：203425.00元。2.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月26日，原告与被告签订了一份《普洱大世界租赁合同书》，合同约定原告将其位于普洱市思茅区普洱大世界XX商铺出租给被告，被告用于经营餐饮，经营品牌为佐客牛排，该商铺面积：324.8平方米，租赁期限为5年，正式计租时间以商场开业日期为准，支付方式为：半年付，被告应于每合同年第1个月10日前向原告交付该年的商铺租金。2017年12月22日原告的商场正式开业。计租开始后至起诉之日止被告未交的租金、商管费和保险合计：203425.00元，经原告多次催要被告均未进行支付。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告无奈只好诉至法院，同时原告保留追究被告违约责任的权利，请求法院在查明事实的基础上依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告谭小军辩称：原告要求答辩人向其支付租金的诉请违反了法律禁止性规定和《普洱大世界租赁合同》（以下简称合同）的约定，请法庭予以驳回。1.租金：至本案开庭之日止，“普洱大世界购物中心”购物商场建设工程尚未通过消防验收并取得开业的法定条件，原告诉称的“开业”违反了法律禁止性规定，属于违法行为；根据《合同》租金的起算点为原告已依法获得营业资格后将开业通知送达至被告的日期为正式开业日，原告至今未取得被允许投入使用的工商、消防等相关资格，且开业日期从未通知并送达至答辩人。故原告的诉请无法律和事实依据，且违反了多项法律禁止性规定，其行为已严重违约。2.商管费：《合同》第五条5.1约定商管费自起租之日起计算，《合同》第三条3.2约定起租日为法定开业日。原告尚未取得开业资质，开业日为附条件成立日期尚未成立且到达；《合同》第五条5.2约定商管费用于广告推广、员工培训、餐厅推广等，原告未尽上述义务。故原告诉请支付商管费无法律和事实依据。3.保险费：《合同》第九条9.3.6约定乙方自行办理保险手续。第八条8.2.3，乙方不购买保险，由甲方代替乙方购买，费用从合同保证金中直接扣除，原告是否替答辩人购买保险，因未见原告提交相关证据予以佐证，所以无法认定其真实性，故原告要求答辩人支付保险费的诉请无法律和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《普洱大世界租赁经营合同书》、《内资企业登记基本情况表》、《营业执照》、《普洱市消防救援支队关于普洱大世界商业运营有限公司消防审批情况的说明》、《协助执行回执》、《思茅区公安消防大队不同意投入使用、营业决定书》、《公安行政处罚决定书》、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》原件各1份、《照片》打印件2张以及《普洱大世界商业运营管理有限公司收据》复印件1份、《普洱龙升物业服务有限公司收据》复印件2份。上述证据原被告双方无异议，且证据与本案具有关联性，能客观真实地反映原被告双方就位于思茅区普洱大世界XX商铺签订《普洱大世界租赁合同书》一份和被告缴纳租金及物业管理费的情况以及普洱大世界申报消防审查情况，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的由原告大世界运营公司提交的《照片》打印件1份和《商户租金交付明细表》原件1份以及由被告提交的《卫生许可证查询》、《协助执行回执》原件各1份和《照片》11张、《光盘》1张，本院综合庭审查明的事实以及依据法律规定认证如下：对原告提交的《照片》因无其他证据与之相佐证，本院对其欲证明普洱大世界的具体开业时间以及开业的其他情况真实性无法确认，故本院不予采信；对由原告提交的《商户租金交付明细表》和由被告提交《普洱大世界商业运营管理有限公司收据》，因两证据相互能证明被告已于2016年11月24日向原告缴纳租金84825.00元的事实，且两证据与本案具有关联性，故本院予以采信在卷佐证；对由被告提交的《卫生许可证查询》、《协助执行回执》、《照片》11张、《光盘》，因上述证据是相关行政机关办理行政审批办法手续登记的情况以及普洱大世界现场经营情况的真实反映，因此本院予以采信在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年7月26日原被告签订《普洱大世界租赁合同书》一份，合同编号：20160726，品牌名称：佐客牛排，合同甲方为原告普洱大世界商业运营管理有限公司，乙方为被告谭小军。合同对租赁物地点、面积及出租条件、租赁用途、租赁期限、免租期及开业日、租金及支付方式、商业管理费及宣传推广费、物业管理费及公共责任险、水电费及公共能耗费、合同保证金、商铺的交付、装修及使用、双方的权利何义务等十八项内容进行了约定。其中：第一条租赁物地点、面积及出租条件，1.1甲方出租给乙方的商铺位于普洱市思茅区普洱大世界XX商铺。1.2甲方出租给乙方的该商铺的建筑面积约为406㎡，套内面积324.8㎡。第三条租赁期限、免租及开业日3.1本合同项下的租赁期限为5个租约年。自2016年12月18日之日起，最终的开业日期以甲方通知的开业日期为准，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期届满。3.2免租期：乙方享有3个月免租期。自3.1中约定的起租之日起算，在免租期内，乙方无需支付租赁费用。但应交纳应由乙方承担的水电费、公共能耗费、管理费及涉及装修的其他费用。第四条租金及支付方式4.1租金：甲、乙双方约定，商铺的建筑面积为计租面积。租赁期间租金计算和具体支付金额见下表：第一年租约年租金水平58（元/平方米/月），年租金169650（元）；第二年租约年租金水平58（元/平方米/月），年租金226200（元）；第三年租约年租金水平65（元/平方米/月），年租金253500（元）；第四年租约年租金水平70（元/平方米/月），年租金273000（元）；第五年租约年租金水平75（元/平方米/月），年租金292500（元）。以上租金不含相关管理费、水电费、公共能耗费等费用。其他约定：租赁期限中正式计租日期以商场开业日期为准。4.2租金支付采用半年付，乙方应于每半年第1个月10日前向甲方交付该半年租金。第五条商业管理费及宣传推广费5.1甲、乙双方同意，乙方向甲方支付商场统一商业管理费（简称：商管费）及宣传推广费。商管费及宣传推广费自起租之日起计算至次年当月当日的前一天为第一个管理年届满日，以后每个管理年均按此计算，直至管理期限届满。乙方应在每个缴纳结束前15天内向甲方支付下一个缴纳期的商管费。其中第一个缴纳期的商管费，乙方应于本合同签订之日起三日内付清。5.2商管费按固定数额收取，即合同签订当年商管费按人民币5000元（大写伍仟元整）收取；5.3商管费交纳方式为预交，一个租约年为一个缴纳期。乙方应在每个缴纳结束前15天内向甲方支付下一个缴纳期的商管费。其中第一个缴纳期的商管费，乙方应于本合同签订之日起三日内付清。第六条物业管理费及公共责任险6.3乙方承担其商品在甲方的一切风险，乙方必须参加甲方统一投保公共责任险，承担保险费500元/户/年。合同签订后，被告于2016年11月24日向原告交纳租金84825.00元，向普洱龙升物业服务有限公司交纳装修垃圾处理费、装修管理费、装修用水电费共计3248.00元。另查明：1.诉讼中，被告谭小军自认于2016年12月左右对租赁商铺进行装修，并于2017年4月份试营业；2.2018年2月7日普洱市公安消防支队下发《建设工程消防验收意见书》（普公消验字[2018]第0016号）普洱大世界1F-4F公共区域工程消防验收合格，意见书中第三条明确“属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查”；2018年7月12日经普洱大世界商业运营管理公司申请，思茅区公安消防大队对普洱大世界进行投入使用、营业前消防安全检查，发现普洱大世界尚存消防安全问题，向其发放《思茅区公安消防大队不同意投入使用、营业决定书》（思公消不字[2018]第007号），同时于2018年8月15日向其下发《思茅区公安消防大队公安行政处罚决定书》（思公（消）行罚决字[2018]第0020号）；经整改，原告大世界运营公司于2018年10月22日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（思公消安检字[2018]第0028号）；3.2019年3月7日原告法定代表人变更为孔站立，原告未到卫生行政部门办理法定代表人变更手续。本院认为，原告大世界运营公司与被告谭小军之间的租赁合同系双方当事人在自愿、平等的基础上协商一致订立，属双方真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，符合合同成立要件，属合法有效合同。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告大世界运营公司已按约定向被告谭小军履行了交付位于普洱市思茅区普洱大世界XX商铺，被告谭小军亦按照合同约定交纳了半年的租金84825.00元。根据原告的诉讼请求和被告的答辩意见，本案的争议焦点是原被告在履行《普洱大世界租赁合同书》过程中起算租金的时间问题。按照原被告签订的合同第三条、第四条约定：租赁期限中正式计租日期以商场开业日期为准，最终的开业日期以甲方通知的开业日期为准。本案中，被告谭小军自认于2017年4月份已正式将租赁的商铺装修并试营业，原告大世界运营公司向被告谭小军出租的商铺亦于2018年2月7日通过消防验收和2018年10月22日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，故原告向被告出租的商铺于2018年10月22日符合《中华人民共和国消防法》强制性规定，在庭审中原告虽未提交有效证据证明普洱大世界具体的开业时间，但普洱大世界作为思茅城区大型的商业区，已于原告正式取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》即2018年10月22日前实际正式营业是被告明知及思茅城区众所周知的事实，因此，原被告双方争议的普洱大世界正式开业日期以原告取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》时间2018年10月22日为宜。据此，被告于2016年11月24日向原告交纳的半年84825.00元租金按照原被告双方约定的交纳租金方式采用半年付应于2018年10月22日起算扣除合同约定免租期三个月后至2019年7月21日到期，现原告主张被告谭小军支付2018年未交商铺租金84825.00元和2019年1期商铺租金113100.00元共计197925.00元，按照原被告合同约定“被告于每合同年第1个月10日前向原告交付该年的商铺租金”，被告谭小军向原告交纳下一租金的时间应当为2019年7月11日前，因现尚未到原被告双方合同约定的应当交纳租金的期限，因此，本院不予支持原告的该项诉请。关于大世界运营公司主张被告谭小军支付2019年商管费5000.00元和保险费500.00元的问题。按照原被告双方签订的合同第五条约定：被告应向原告支付商场统一商业管理费及宣传推广费。商管费及宣传推广费自起租之日起计算至次年当月当日的前一天为第一个管理年届满日，以后每个管理年均按此计算，直至管理期限届满。其中第一个缴纳期的商管费，乙方应于本合同签订之日起三日内付清。根据庭审查明的事实看，被告谭小军未在合同签订之日2016年7月26日起三日内向原告交纳第一年的商管费5000.00元，显系违约，因此，原告主张被告支付商管费5000.00元符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告谭小军支付保险费500.00元的问题，按照民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，原被告双方签订的合同第六条虽有被告必须参加原告统一投保公共责任险的约定，但至本案庭审结束前，原告未向本庭提交已代被告缴纳相关责任保险的事实，其应承担举证不能的不利后果，因此，原告主张被告支付500.00元保险费因无事实依据本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告谭小军于本判决生效之日起十五日内支付原告普洱大世界商业运营管理有限公司商管费5000.00元。二、驳回原告普洱大世界商业运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4351.00元，减半收取2175.50元，由原告承担1800.00元，被告谭小军承担375.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向本院申请强制执行。审判员  汤燕萍二〇一九年七月二日书记员  傅一峰