济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初7385号 原告（执行案外人）：鲁昌利，男，1987年7月7日出生，汉族，住山东省济阳县。 委托诉讼代理人：韩卫江，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：济南市槐荫区信合小额贷款有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张立全，董事长。 委托诉讼代理人：王琦，山东道致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊峰，山东道致律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：济南鹏宇置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：胡鹏，总经理。 委托诉讼代理人：刘东，男，1988年11月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 第三人（被执行人）：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：石玮华，董事长。 第三人（被执行人）：胡鹏，男，1957年6月15日出生，汉族，住济南市。 第三人（被执行人）：侯桂琴，女，1960年12月12日出生，汉族，住济南市。 第三人（被执行人）：胡宇，男，1986年9月22日出生，汉族，住济南市。 原告鲁昌利与被告济南市槐荫区信合小额贷款有限公司（以下简称信合贷款公司），第三人济南鹏宇置业有限公司（以下简称鹏宇置业公司）、济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建房地产公司）、胡鹏、侯桂琴、胡宇案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告鲁昌利及其委托诉讼代理人韩卫江，被告信合贷款公司的委托诉讼代理人王琦，第三人鹏宇置业公司的委托诉讼代理人刘东到庭参加诉讼。第三人天建房地产公司、胡鹏、侯桂琴、胡宇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁昌利向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决停止对济阳县***房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月30日济南市槐荫区人民法院作出(2014)槐商初字第225号民事调解书，约定胡鹏向被告信合贷款公司支付借款本金300万元、利息及律师代理费157343元，鹏宇置业公司、天建房地产公司、侯桂琴、胡宇对上述债务承担连带还款责任。被告对天建房地产公司所有的位于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区(秋园)1号楼4-101室房产享有优先受偿权。2014年5月26日槐荫区法院查封了鹏宇置业公司名下，实为原告所有的位于济阳县***房屋。2016年5月25日法院对该房屋进行了续封。2018年10月23日，原告向槐荫区法院提出执行异议，法院于2018年11月15日作出(2018)鲁0104执异107号执行裁定书，裁定驳回了原告异议申请。原告认为，其在2010年12月16日就与鹏宇置业公司就位于***房屋签订商品房买卖合同，原告已全部付清房款165126元，并于当年交房入住，因鹏宇置业公司超规划建设导致至今未能办理房产过户登记手续，其过错不在原告方。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告为维护自身的合法权益，诉请贵院在查明事实的基础上，依法判决停止对该房屋的执行并解除查封。 信合贷款公司辩称，我方认为原告所提交的证据的证明事项无法满足原告所依据的最高人民法院关于人民法院办理执行异议或复议若干问题的意见第28条第一、二、三项的要求，所以原告也无法依据该法律规定驳回执行裁定。理由如下：第一，对于原告提交的商品房买卖合同内容明显存在瑕疵，合同中约定了买卖价款、支付方式，与实际支付过程明确不符。第二，对于买卖价款部分或全部支付原告仅仅提交由第三人鹏宇公司出具的收据和证明并未提交银行的流水显然无法证明整个交易过程。第三，对于原告所主张的买卖价款系一次性交付且是以现金方式交付，明显不符合商业的交易习惯，没有其他的证据，更无法认定和查清。第四，对于最高人民法院关于人民法院办理执行异议或复议若干问题的意见第28条中所规定的四个条件，在时间和逻辑关系上是有先后顺序的，也就是说，只有证明第一、二、三项条件全部合法满足，原告才可能依据第四项的条件申请解除对房屋的查封并办理过户登记。第五，现原告提交的关于房屋使用过程中交纳水电费、有线电视开户费、物业费等各项费用明细，在原告无法充分合法证明其商品房买卖合同以实际履行并支付完部分或全部价款的前提下原告即使已经占有了该不动产也不能视为或认定为其就是依据法律第28条第2款规定的合法占有。综上，我方认为原告的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。 鹏宇置业公司述称，支持原告的全部诉讼请求。 天建房地产公司未出席，未作答辩。 胡鹏、侯桂琴、胡宇未出席，未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于鲁昌利是否已经向鹏宇置业公司支付了涉案房屋全部购房款的问题。鲁昌利当庭陈述称，购房款165126元已经全部付清，购房款来源为其父亲鲁运亭银行存款104000元（2010年12月17日从农村商业银行分别取款54000元、50000元）及向亲友借款筹得，所有购房款均以现金形式交付，并提供商品房买卖合同、收据、房地产开发商出具的证明、户名为鲁运亭的农村商业银行账户流水证据证明其主张，信合贷款公司辩称对上述证据的真实性无异议，但认为以现金方式交付购房款，明显不符合商业的交易习惯，也未提供其他证据佐证；原告提取的104000元与价款全部金额不符，没有其他证据证明该笔款项确系用于支付买卖价款，并确实支付到开发商手里；购房收据和证明均系第三人鹏宇置业公司单方出具，不能反映交易的过程和交易是否完成。鹏宇置业公司述称，对原告提供的证据没有异议。经审查本院认为，鲁昌利提供的现有证据足以证实其已经交纳了全部购房款，且涉案房屋的出卖人鹏宇置业公司对此亦予以认可，因此，对鲁昌利已经全部支付涉案房屋购房款的事实本院予以采信。法律法规并无以现金方式交纳购房款的禁止性规定，故对信合贷款公司关于鲁昌利现金支付不符合商品房买卖交易的习惯，需提供其他的证据才能证明买卖价款全部支付的辩解意见本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月30日，本院作出（2014）槐商初字225号民事调解书，载明：“本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告胡鹏于2014年8月31日前向原告济南市槐荫区信和小额贷款有限公司支付借款本金300万元。二、被告胡鹏以借款本金300万元为基数，按合同约定月利率1.809%计算，向原告济南市槐荫区信和小额贷款有限公司支付自2013年7月21日至2014年8月31日止的借款利息。三、被告胡鹏于2014年8月31日前向原告济南市槐荫区信和小额贷款有限公司支付律师代理费157343元。四、被告济南鹏宇置业有限公司、济南天建房地产开发有限公司、侯桂琴、胡宇对被告胡鹏的上述付款义务承担连带清偿责任。五、原告济南市槐荫区信和小额贷款有限公司对被告济南天建房地产开发有限公司所有的位于济南市天桥区***（面积325.42平方米）房产享有优先受偿权，将该房产折价或者拍卖、变卖后的款项优先偿还原告，其价款超过债权数额的部分归被告济南天建房地产开发有限公司所有，不足部分被告胡鹏继续偿还。六、如果未按照本调解书指定的期间履行给付金钱义务，被告胡鹏应当按合同约定月利率1.809%计算向原告济南市槐荫区信和小额贷款有限公司支付逾期借款利息。七、双方其它互不追究。八、案件受理费37047元，减半收取18523.5元，诉讼保全费5000元，由被告胡鹏、济南鹏宇置业有限公司、济南天建房地产开发有限公司、侯桂琴、胡宇承担。”该调解书已发生法律效力。 2014年5月12日，本院作出（2014）槐商初字第225-1号民事裁定书，裁定冻结被告胡鹏、鹏宇置业公司、天建房地产公司、侯桂琴、胡宇银行存款383万元或查封、扣押其相应价值的财产。2014年5月26日，本院向济南市住房保障和房产管理局送达协助执行通知书，对鹏宇置业公司名下的位于济南市济阳县***房屋进行了查封。后该案立案执行，2015年1月8日，本院作出（2014）槐执字第1309-1号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人胡鹏、鹏宇置业公司、天建房地产公司、侯桂琴、胡宇银行存款3800000元或查封、扣押其相应价值的财产。2015年6月16日，本院作出(2014)槐执字第1309号执行裁定书，因被执行人无财产可供执行，裁定终结本次执行程序。后该案恢复执行，执行案号为（2015）槐执恢字第223号。2016年5月25日，本院在执行过程中依法对上述7套房屋进行了继续查封。后鲁昌利作为案外人向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年11月15日作出（2018）鲁0104执异107号执行裁定书，裁定驳回了鲁昌利的异议请求。鲁昌利对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2010年12月16日，鹏宇置业公司（出卖人）与鲁昌利（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的***，房款：165126元，买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。合同还约定有其他事项。鲁昌利在买受人处签名按手印，鹏宇置业公司在出卖人处盖章。合同签订后，鲁昌利按照合同约定以现金方式向鹏宇置业公司付款165126元。鹏宇置业公司于2010年12月17日出具收据，载明：“交款单位鲁昌利；收款方式现金；人民币壹拾陆万伍仟壹佰贰拾陆元整；收款事由***房款。”2018年10月8日，鹏宇置业公司出具证明，载明：“今证明购买人：鲁昌利，于2010年12月17日购买******室，收款方式为现金收款，总房款为165126元（壹拾陆万伍仟壹佰贰拾陆元整）。特此证明。”该证明加盖鹏宇置业公司的公章。2011年11月7日，鲁昌利向济阳北方供热有限责任公司交纳开户费4910.86元。2018年10月8日，济阳北方供热有限责任公司为鲁昌利出具证明，载明：“***鲁昌利在2012-2013采暖季缴纳取暖费1371元。特此证明。”该证明加盖有济阳北方供热有限责任公司的公章。鲁昌利与山东炬通程燃气工程有限公司济阳分公司于2014年4月1日签订了民用户（工福用户）安全用气合同，鲁昌利在山东炬通程燃气工程有限公司济阳分公司购买燃气的历史记录载明：“购气统计时间：2000年09月08日—2018年客户编号：QC00006947用气类型：居民第一阶梯”2014年内4月1日，鲁昌利交纳燃气材料费3500元，山东炬通程燃气工程有限公司济阳分公司为鲁昌利出具收据。济南兴铭物业管理有限公司销售记录显示鲁昌利交纳2014年3月份到9月份的物业费101元；鲁昌利自2014年4月1日至2018年8月19日交纳电费23次；自2014年4月1日至2018年9月2日充值水费13次，上述记录中的地址一栏均写明6号楼3单元601。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，第一，涉案商品房买卖合同签订于2010年，本院首次查封涉案房屋在2014年，商品房买卖合同签订于查封涉案房屋之前。《会议纪要》中已经指明涉案房屋所在的***确实存在超规划建设等问题，无法取得综合验收备案证明，致使该小区业主不能取得不动产权证书。但《会议纪要》也已经部署了相应的解决方案，使该小区业主可以依照相关程序办理不动产权证书。2019年2月20日，本院工作人员刘扬军、牛德清到济阳区住建委进行调查核实，该单位副书记***进行了接待。之后刘扬军就调查情况制作《情况说明》1份，该《情况说明》载明：“……据王书记介绍，***的大部分房子都已经办理了房产证，仅有40余套尚未办理，未办理的主要原因是有些房子存在一房二卖、有些房子购房人不明确具体（购房人与要求登记人不一致）、有些房子被法院查封冻结。对于超规划的房子能否办证的问题，王书记介绍说，当时超规划的房子也能办证，有些已经办了，超规划的问题是开发商的问题，与老百姓无关。超规划需要开发商交纳相应规费、罚金，当时专门设立了一个账户，将当时未交全款购房人交纳的剩余房款存入该账户中，用于办理房屋产权证所需的部分费用。对于不足部分怎么处理，这需要报请相关部门作出决断。”综合以上《会议纪要》内容和本院调查核实的情况，虽然***存在超规划建设的问题，但是经过政府部门的协调，超规划建设问题已经得到较为妥善的解决，大部分小区业主已经依照相关程序办理了房屋产权证书。也就是说，造成涉案房屋买卖合同无效的原因是房屋缺乏规划许可，而有权机关通过事后特事特办的方式弥补了***超规划建设房屋的这一权利瑕疵，就这些房屋所签订的房屋买卖合同也应当被认定为有效，才符合既定的权利状态，才有利于维护相关业主的权利。因此，涉案房屋买卖合同是合法有效的。第二，根据鲁昌利所提供的交纳水费、电费及物业费、取暖费的相关证据，可以证实鲁昌利早于本院首次查封涉案房屋之日（即2014年5月26日）就已在涉案房屋中居住，即鲁昌利已经在法院查封之前合法占有了涉案房屋。第三，经本院查明，鲁昌利已经支付了购买涉案房屋的全部价款。第四，综合《会议纪要》及本院工作人员调查的情况，鲁昌利至今未办理房屋过户登记不是由鲁昌利自身原因造成的。综上所述，鲁昌利请求判决停止对涉案房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。鲁昌利请求解除对涉案房屋的查封，不属于本案审理范围，本案不予处理。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行坐落济南市济阳县安康街***房屋； 二、驳回原告鲁昌利的其他诉讼请求。 案件受理费3603元，由被告济南市槐荫区信合小额贷款有限公司承担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 本院（2018）鲁0104执异107号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  胡世涛 人民陪审员  周继成 人民陪审员  张乐菊 二〇一九年七月三十一日 法官 助理  孔凯琼 书 记 员  吴蓓蓓