云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初6522号原告：王定明，男，1974年8月22日生，汉族，身份证住址：重庆市大足区。委托代理人：李益奎、朱历，云南华恒律师事务所律师，特别特权代理。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所：昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。法定代表人：王旺，执行董事兼总经理。委托代理人：周凤清、栾斯浩，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告王定明诉被告昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）商品房销售纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年10月25日公开开庭审理。原告王定明的委托代理人李益奎，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司的委托代理人周凤清、栾斯浩到庭参加诉讼。经当事人申请延期审理，本案现已审理终结。原告王定明向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后30日内履行《商品房购销合同》约定的为原告办理鼎杰兴都汇商务中心G幢4层431号房所有权登记，并将G幢4层431号房屋权属证书交付给原告；2.判令被告向原告支付G幢4层431号房逾期办证违约金暂计35333.9元，（以已付购房款总额353339元为基准按年利率6%计算，暂从2016年8月17日算至2018年4月16日）；余下违约金从2018年4月17日计算至被告向原告交付该房屋权属证书日止（以已付购房款总额353339元为基准按年利率6%计算）。3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月6日签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买鼎杰都汇商务中心G幢4层431号商品房，被告在原告实际交接房之日起180个工作日内到产权登记机构为原告办理产权登记。原告已按合约定支付购房款、税款、公共维修基金等，履行了合同全部义务，该房屋已于2015年11月30日交付，但因被告的原因，原告未能在合同约定的期限内（即房屋交付后180个工作日内）取得该房屋的权属证书，原告多次要求被告交付未果。根据法律规定和合同约定，被告应在约定的办理房屋所有权登记的期限内向原告交付所购房屋的权属证书，逾期交付的，被告应按已付房款总额每年按6%的标准承担逾期办证的违约金。为了维护原告的合法权益，故诉至本院请求判如所请。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司答辩称：首先，合同约定的仅是协助办理房屋所有权证的义务，且根据政策不动产统一登记制度的实施，该项办理房屋所有权证的义务已经灭失。根据合同第12条约定，甲方在乙方实际接房之日180工作日内办理房屋所有权证，约定的是办理房屋所有权证，不是不动产权证，因此该项义务已经灭失。其次，合同约定的是甲方向产权登记机关报送合格资料后即视为甲方已履行完毕协助办证的义务。因为合同并没有约定被告要向原告交付不动产权证书，约定的仅是协助办理和报送资料的义务，且被告已经向不动产登记部门报送合格资料。而且商品房购销合同约定土地使用权证由乙方自行办理，办理不动产权证需重新进行土地测绘等复杂程序，原合同约定的办理期限已是客观不能。再次，办证迟延是因为政策原因导致，自2015年全国实施不动产统一登记制度，昆明市自2016年6月30日才正式下发文件，明确昆明市全面实行不动产统一登记，是政策的原因导致的办证迟延，由于法律法规处于不断完善时期，办证机关的新系统处于不断调试阶段，不动产办理程序更加复杂，因此被告并没有构成违约。实务操作中由于办理不动产权证代替办理房屋所有权证事实情况发生重大变更，原告以办理房屋所有权证的条件及期限要求被告办理不动产权证书属客观不能，且商品房购销合同中并未约定关于办理房屋所有权证逾期的违约责任，故因不可归责于被告的原因导致的办证不能，被告不应当支付违约金。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、原告身份信息，欲证明：原告诉讼主体资格适格。二、被告身份信息，欲证明：被告诉讼主体资格适格。三、《商品房购销合同》，欲证明：1、双方基于真实的意思表示签订该合同，该合同真实有效。2、被告应于交房之日起180个工作日内到产权登记机关为原告办理产权登记备案，并将房屋权属证书交付给原告，但被告并未按合同履行义务，被告的行为已构成违约。四、购房发票及收据、契税收据、印花税收据等，欲证明：原告已按合同约定支付全部购房款及相关税费。五、不动产权属登记信息，欲证明：被告违约拒绝原告办理房屋权属证书。六、现场录像及通话录音，欲证明：被告违法擅自挪用原告缴纳的契税，导致原告所购买的商铺无法办理房产证，被告已经构成根本违约。七、返租承诺书，欲证明被告马关辉是被告公司的职工。八、查封公告，欲证明：涉案房屋的土地被法院查封，无法办理房产证。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对原告提交的证据质证如下：对证据一、二的三性认可。对证据三的真实性认可，证明目的不认可，认为商品房购销合同第12条虽然约定的是办理房屋所有权证，该项办证义务因为不动产统一登记制度的实施已经灭失，并且合同约定的是协助办理义务，并没有约定说要交付不动产权证书。对证据四的三性认可，证明目的不认可，认为只能证明原告履行了合同约定的办证提交资料的一部分，不能证明原告履行了全部义务。对证据五的三性及证明目的均不认可，认为该份证据恰好证实了被告履行了合同约定义务，完成了首次登记。对证据六的三性及证明目的均不认可，认为录音不具完整性，马光辉不是被告的员工。对证据七、八查封公告及返租承诺书认为与本案无关。被告提交了如下证据：一、国有土地使用证，二、建设用地规划许可证，三、建设工程规划许可证，四、房屋建筑施工许可证，五、商品房预售许可证，欲证明：被告鼎杰房地产公司具备销售鼎杰兴都会商务中心商品房资格，手续及程序均合法。六、《商品房购销合同》，欲证明：1、合同约定的是办理房屋所有权证，该办证义务因不动产统一登记制度的实行已经灭失，双方签署的《商品房购销合同》第十二条约定“甲方在乙方实际接房之日起180个工作日内办理《房屋所有权证》”，原告按照合同约定的条件及时间要求实行办理不动产权证，显然有失公平。因不动产统一登记制度的实行，合同约定办证事项及约定办理期限已不再适用。2、合同约定被告仅为协助办理义务，并无负责办理义务，也无义务交房屋权属证书交付原告。根据双方签署的《商品房购销合同》第十二条约定“……甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务”，办理不动产权证书并非由被告负责办理，被告仅是协助办理的义务。七、交房通知，八、接房流程确认单，欲证明：双方于2016年5月6日办理了交接手续，被告已完成交房义务。九、《昆明市住房和城乡建设局关于切实做好昆明市房屋产权交易管理工作的通知》昆建发（2016）277号，十、昆明市政府关于昆明市实施不动产统一登记通告，欲证明：1、《昆明市政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》通告“自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产权证明，停发旧证”。2015年3月1日国务院令第656号《不动产登记暂行条例》生效，不动产统一登记制度实行，至2016年6月30日昆明市才正式下发通告实行不动产统一登记，该段期间昆明市处于办证停滞状态。2、不动产统一登记制度的实行，被告鼎杰地产公司按照相关规定重新进行权籍调查、测绘、图纸制作等相关工作，将相关数据上报昆明市国土规划勘察测绘研究院审核，再到住建（房产）管理部门办理楼盘表确认，由住建（房产）管理部门核发《房屋交易和产权状况告知书》并将相关交易信息推送至不动产登记部门，由其审核后完成首次登记，再经开发商和业主共同申请转移登记。3、房地合一后，比办理房屋所有权证程序理复杂。再次证实《商品房购销合同》第十二条“甲方在乙方实际接房之日起180日工作日内办理《房屋所有权证》”约定的办证期限已不再适用。十一、《不动产的测绘、不动产登记代理委托合同》，十二、调查审核表，十三、昆明市不动产登记受理通知书（业务编号：201701050269），欲证明：1、为完成《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》关于权籍调查的相关规定，被告鼎杰地产公司与云南朋强科技有限公司签订《委托合同》，约定对“昆明市珥季路大都项目（一期、二期）约定6000户已购写字楼、商铺、酒店公寓、车位不动产测绘及不动产登记代理工作”。2、被告重新进行权籍调查成果完成并经昆明市国土规划勘察测绘研究院审核可用于不动产登记。3、被告鼎杰地产公司将资料提交不动产登记中心办理首次登记，信息推送过程中，由于数据复杂，工作量大，数据经过多次调整，所以至2018年2月昆明市不动产登记中心才审批完成。经质证，原告认为：对一至五份证据的真实性予以认可，证明目的不认可，这组证据只能证明被告销售和建设程序合法，不能证明办证的合法性，且预售许可证上载明土地已抵押。对第六份证据的真实性认可，不认可证明目的，认为办证义务并没有灭失。对第七、八份证据认可三性。对第九、十份证据三性认可，不认可证明目的，认为当时昆明市的办证没有处于停滞状态。对第十一、十二、十三份证据认为所处位置不是原告房屋位置，与本案无关。本院对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证，有争议的证据本院结合案情在说理部分予以综合评判。本院确认以下法律事实：2016年4月6日，原告王定明与昆明鼎杰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及补充协议，约定王定明购买鼎杰兴都汇商务中心G幢4层431号房。房屋套内建筑面积14.06平方米，总价353339元。甲方开发商应于2015年11月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给乙方。甲方（鼎杰公司）在乙方（王定明）实际接房之日起180个工作日内到产权登记机关进行产权登记备案，但前提是乙方必须在办理交接房手续当天履行以下义务……。如乙方未在规定时间内办理完毕以上手续，甲方不承担该套房屋《房屋所有权证》逾期办理的违约责任。《土地使用权证》由乙方自行办理，甲方配合提供相关资料，甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。合同签订当天，原告付清房款，被告出具收据载明：收到王定明二期G-431号房款353339元。2016年4月11日，涉案房屋办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号KMGD2016041104667）。双方于2016年5月6日办理交接房手续，当天，原告王定明向被告缴纳了契税、印花税、维修基金共13151.04元和代收工本费、产权贴花555元。2016年6月30日，昆明市住房和城乡建设局下发【2016】277号文件，从2016年6月30日起，昆明市全面实行不动产统一登记，房屋登记等不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构。2016年8月3日，被告鼎杰公司与案外人朋强科技有限公司签订《昆明市城镇单位不动产测绘、不动产登记代理合同书》，约定乙方（朋强科技）为甲方（鼎杰公司）代理昆明市珥季路大都项目约6000户已购写字楼、商铺、酒店、公寓、车位不动产测绘不动产登记代理工作。2017年1月5日被告提交资料至不动产登记中心办理首次登记。另，经本案查询另案关联案件，经昆明中院（2019）云01民终960号生效判决认定：经昆明中院到昆明市不动产登记中心进行调查询问，登记中心表示：法院查封后不影响产权证登记。昆明市不动产登记中心于2019年1月23日收到鼎杰兴都汇商务中心整盘落宗推送数据，该楼盘所有房屋都可以申请首登。根据该生效判决认定事实，本院确认以下事实：“鼎杰兴都汇商务中心”楼盘整盘落宗数据已推送完毕，自2019年1月23日起可以申请首次登记。归纳双方诉辩主张，本案争议的焦点为：原告的诉请是否有事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，本案双方签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且已交付使用，该合同真实有效，受法律保护，双方应按合同约定履行各自义务。本案在合同履行过程中，国务院出台《不动产登记暂行条例》规定，国家实行不动产统一登记制度。昆明市人民政府《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》第三条第（一）项规定：“2016年6月29日17：00，市国土、住建、林业部门停止受理土地、房屋、林权登记业务；6月29日17：00前，受理的业务按原办理规则审核颁发权利证书；6月30日起，市、县（市）区不动产登记（分）中心统一受理和办理土地房屋权的不动产登记业务。经本院查明：“鼎杰兴都汇商务中心”在2019年1月23日完成楼盘整盘落宗数据推送，意味着该楼盘所有房屋自该时间段起都可以申请首登，但被告提供的证据不能表明其已通知原告提交办证所需材料，也没有代原告向昆明市不动产登记中心申请办理不动产权证首登，故被告在本案中构成违约，其应当及时通知原告提交办证所需材料，并在材料搜集完毕后向昆明市不动产登记中心申请办理涉案房屋的不动产权证首登。关于原告主张的迟延办证违约金问题，商品房出卖人因自己的原因迟延履行代为办理房屋产权证的，应当承担迟延办证的违约责任。双方签订的《商品房购销合同》约定被告在原告实际接房之日起180个工作日内到产权登记机关进行权属登记备案。本案双方《商品房销售合同》签订于2016年6月30日前，证据显示2016年6月5日原被告办理交接房手续，约定办证时间正好逢不动产登记政策及实施细则变化，即自2016年7月1日起，对于商品房不动产登记需要土地信息与房屋信息一并入库后，方可办理不动产登记，这一政策变化增加了开发商依法办理土地信息入库业务，从本案实际情况来看，被告在合同约定的期限内协助案外人及相关机构办理土地信息入库，该过程不属于被告可控制范围，故该期间不应计入违约期，但在完成整盘落宗推送数据后，被告仍未向登记机关申请涉案房屋的首登，则应从2019年1月24日起承担相应的违约责任。因本案涉及交易房屋已实际交付原告使用，已体现交易的使用利益，故本院酌情按照交易房屋总价款每日0.05‰的标准计算违约金。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第九十八条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内通知原告王定明提交由个人持有的办理不动产权证所需资料，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司在收到王定明提交的材料后十日内代王定明向昆明市不动产登记中心申请对“鼎杰兴都汇商务中心”G幢4层431号房屋进行不动产权证登记。二、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王定明支付逾期办证违约金（以353339元为本金按每日0.05‰为标准，从2019年1月24日起计算至代为向不动产登记机关提交不动产登记申请并被登记机关受理之日止）；三、驳回原告王定明的其他诉讼请求。本案案件受理费683元，由被告昆明鼎杰房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长  孙 华人民陪审员  付铁艳人民陪审员  黄 文二〇一九年七月三日书 记 员  付 吕