濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初5829号原告：代华强，男，汉族，1963年2月4日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：刘拥军，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李胜利，河南金谋律师事务所律师。被告：濮阳市中瑞房地产开发有限公司，住所地：濮阳市中原路东段枫林水岸。统一社会信用代码：91410900565129653Q。法定代表人：吕红星，公司董事长。委托诉讼代理人：杨善卿，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文敏，河南逐鹿律师事务所律师。原告代华强与被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代华强委托诉讼代理人李胜利、被告中瑞公司委托诉讼代理人张文敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代华强提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付逾期交付房屋违约金暂计19359.07元，（逾期违约金计算日期自2016年10月1日至2018年3月13日，计算标准按照评定的同地段同类房屋租金标准每月15.06元/平米*17.43个月*73.75平米确定，计19359.07元。）2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。原告购买了被告位于胜利路南、××路东××小区××单元××房屋××套，该房屋经测绘机构预测建筑面积共73.75平方米，按照建筑面积计算，总价款为377110元。原告按照合同约定的付款方式及期限履行了付款义务。该合同第八条约定交房时间为2016年9月30日，被告于2018年3月13日才交付。被告未能按照约定期间向原告交付房产，应当承担违约责任。被告中瑞公司辩称，一、中瑞公司与原告代华强针对中瑞公司延期交房违约金事项达成了新的一致约定，根据双方签订的减免物业管理费通知单，约定减免物业费至2017年12月31日，作为延期交房的补偿。该约定是对原合同违约金方式的变更，原告无权再按照租金标准要求中瑞公司支付违约金，该通知单是原告对自己权利的真实意愿处置，对双方有约束力，且该补偿已履行完毕，双方就逾期交房问题互不追究，原告诉请没有实施和法律依据。二、退一步讲即使承担责任中瑞公司所售商品房于2017年5月27日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日通知交房，原告主张没有事实和法律依据。首先，中瑞公司所售房屋在2017年5月27日已达到合同约定的验收合格条件。中瑞公司工作人员在2017年5月30日即以电话及微信方式向包括被中瑞公司在内的全体业主通知可以前往售楼部办理入住手续，原告未能前往办理的责任应由原告自行承担。根据双方签订的《商品房买卖合同》第11条第2款规定，由于买受人原因，未能按期交付的，视同买受人已交接该商品房。故依合同约定，中瑞公司已于2017年5月30日向原告履行完毕交付手续。原告诉请的违约金数额没有事实和法律依据。原告在2018年3月12日办理入住手续，未能在2017年5月30日领取钥匙，责任应由原告承担。三、按照合同约定中瑞公司交房期限免责顺延期内不应承担违约责任，根据商品房买卖合同第六条及补充协议第二条第一款约定，买受人应在合同签订之日起三十日内办理完毕贷款手续，并保证剩余房款到达出卖人账户，未办理完毕视为买受人逾期付款，该期限为出卖人交房期限的免责顺延期。补充协议第四条第二款约定出卖人为按期限交房，逾期超过60日的买受人要求继续履行合同。同意给予出卖人60日的免责展期。中瑞公司交房期限免责顺延期内不承担责任。四、因政府蓝天治理增加施工工程量，造成工程延期或停工属不可抗力，依法应全部免除或者部分免除逾期交房的违约责任。首先，在中瑞公司与原告签订合同时，按照原工程量中瑞公司完全能在合同约定期限内交付房屋。但是在施工过程中，因国家和市环境质量治理政策变化，环境保护局濮环[2016]66号等文件，国家环保部对我市提出了更为严苛的环保要求，对施工单位提出增加环保措施，增加施工的工程量。中瑞公司为应对环保整改措施，不得不投入增加工量或停工整改，耽误工程建设工期。因此，中瑞公司因国家环保政策原因未能如期交房，应属不可抗力，依据《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。故，对于因政府原因造成的中瑞公司停工应免除中瑞公司责任。其次，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项规定，因国家政策原因，出卖人可据实予以延期。原告主张中瑞公司违约期限应扣除中瑞公司因国家政策原因造成的停工期限，故原告主张没有事实和法律依据。综上，原告诉请逾期违约金没有事实根据和法律依据。请法院驳回被中瑞公司的全部诉讼请求。经审理查明，原告向本院提交了一份原、被告签订的并经濮阳市房产局备案登记的商品房买卖合同，备案号为00095814，主要约定：一、原告购买被告开发建设的位于濮阳市辖区××路东××小区××单元××房，商品房预售许可证号为2014-163号，单价5113.36元，建筑面积73.75平方米，房款总计377110元；付款方式为：首付款147110元，贷款230000元，原告代华强采用银行按揭付款方式，并保证自合同签订日起三十日内办理完毕（公积金/按揭）贷款手续；二、交房时间为2016年9月30日前，交房条件为商品房经验收合格。该协议第八条房屋“交付期限”另约定因买受人逾期付款和因国家政策调整、遭遇自然灾害的，出卖人可据实延期交房。该协议第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为空白。上述合同未注明合同订立时间。被告当庭自认涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告。根据被告提供的工程综合验收意见表显示，金龙湾11号楼验收日期为2017年5月27日，经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位综合验收，合格率为94.5%，评定为合格。2017年8月21日，原告代华强向被告中瑞公司付清全部购房款377110元，被告中瑞公司金龙湾分公司向代华强出具了销售不动产发票。2018年3月12日，被告中瑞公司向原告代华强交付涉案房屋。另查明，2018年11月27日，河南宇达房地产评估有限公司对位于上述小区002幢1单元20层2001号住宅的市场平均租金评估价格为15.06元/月.平方米。该估价报告的使用期限自估价报告出具之日起为一年。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据庭审查明，被告中瑞公司未按合同约定于2016年9月30日前向原告交付，构成逾期，按照合同约定应承担违约责任。案涉合同虽约定被告逾期付款被告可据实延期交付房屋，但双方合同签订时间无法查明，另约定的付款期限也不能界定，故无法对付款期限作出认定，进而无法对原告是否付款逾期，被告是否因此享有交房延期权利作出认定。故被告房屋交付期限仍应为2016年9月30日前，现原告代华强要求被告中瑞公司自该期限第二天起至2018年3月13日止，赔偿损失的诉讼请求，符合合同第八、九条约定，本院予以支持。被告辩称其所售房屋已于2017年5月27日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日向原告发出交付通知，但被告在本案工程竣工验收合格后，未按照合同约定先行书面通知原告交房，被告辩称的电话及微信的方式属于履行通知义务不当，不能视作其履行了通知义务，故被告未能在合同约定的时间内交房，存在违约，应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。因双方未约定损失赔偿办法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，赔偿损失的标准可以参照同地段同类房屋租金标准确定。原告要求按照前述河南宇达公司对同小区2号楼房屋租金标准的鉴定结论，作为对案涉房屋租金标准的参照，符合法律规定，本院予以准许。故被告应赔偿原告损失为每月15.06元/平方米×73.75平方米×17.43月=19359.07元。被告辩称因全市环保专项治理工作等政策原因导致增加工程量及停工整改，构成不可抗力免责事由，应免除或部分免除逾期交房的违约责任，对此本院认为，政府部门要求原告停工整改系原告自身环保不达标所致，并非不可抗力因素或政府重大事项安排，不属于免责事由，本院对被告的该项答辩意见，不予采信。被告还辩称原告存在逾期付款情形，应承担逾期付款违约责任，主张债务抵消，因被告在本案中并未提起反诉，且涉案合同不显示签订日期，对付款的时间点未进行明确约定，被告可待调查取证后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司赔偿原告代华强逾期交房损失19359.07元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元，由被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  胡爱国审 判 员  李 慧人民陪审员  孙晓钰二〇一九年七月十二日书 记 员  李 扬