江苏省昆山市人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏0583民初14827号原告:刘言贵,男,1977年10月16日出生,汉族,住江苏省昆山市。被告：江苏省苏州市昆山高新技术产业开发区青阳城市管理办事处庆丰社区居民委员会,住所地江苏省昆山市庆丰东路595号。法定代表人：梁雪芳，该委员会主任。委托诉讼代理人：蒋英，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：薛炽，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。被告：昆山黎彬物业管理有限公司,住所地江苏省昆山市玉山镇恒龙国际机电五金市场1号楼246室。法定代表人：谢俊,该公司总经理。委托诉讼代理人：孙聪，男,该公司员工。委托诉讼代理人：游奕波，男,该公司员工。原告刘言贵与被告江苏省苏州市昆山高新技术产业开发区青阳城市管理办事处庆丰社区居民委员会（以下简称昆山青阳庆丰居委会）、昆山黎彬物业管理有限公司（以下简称黎彬物业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本院组织当事人于2018年9月12日进行证据交换，原告刘言贵，被告昆山青阳庆丰居委会的委托诉讼代理人蒋英以及被告黎彬物业公司的委托诉讼代理人孙聪、游奕波到庭参加诉讼，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭于2019年2月22日公开开庭审理了本案，原告刘言贵，被告昆山青阳庆丰居委会的委托诉讼代理人薛炽以及被告黎彬物业公司的委托诉讼代理人孙聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘言贵向本院提出诉讼请求：一、请求法院撤销昆山青阳庆丰居委会于2018年6月29日与黎彬物业公司签订的江苏省昆山市XX苑物业管理临时应急托管合同，并要求黎彬物业公司自判决生效之日起在昆山青阳庆丰居委会与原告及全体业主与监督下撤离江苏省昆山市庆丰东路XX小区，在撤离前交接清单要以通知或公告形式向全体业主告之接受监督。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与黎彬物业公司合同效力纠纷一案，案件号苏0583民初19856号经昆山市人民法院做出判决一审判决。黎彬物业公司于2018年6月28日06时左右在小区里张贴撤场通知（通知上显示日期是2018年6月27日）于2018年6月28日07时撤场，2018年6月28日07时黎彬物业公司撤场同时把小区所有电梯及高层二次供水泵停运，昆山青阳庆丰居委会与黎彬物业公司于2018年6月29日签定XX物业管理临时应急托管合同，依据物权法第七十六条第四款规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，2018年6月29日在没有召开业主大会及业主授权情况下，昆山青阳庆丰居委会私自与黎彬物业公司签定XX物业管理临时应急托管合同，让业主被迫接受。多位热心业主发短信给社区分管XX梁主任请求依法依规公开透明全方位多渠道发公告选聘物业信息。让业主充分行使参与权，知情权，建议权，监督权都没有给出正面的回复。被告昆山青阳庆丰居委会、被告黎彬物业公司辩称，一、对于物业公司的选聘、解聘关乎物业管理区域内全体业主的共同利益，必须是全体业主通过集体意志来决定，而原告作为个别业主则不能自行决定和单独行使该项权利，所以其在没有得到全体业主或大多数业主授权的情况下，不享有直接的单独诉权，属主体不适格。二、原告不是本案合同的相对人，本合同不侵犯原告的实际权益，因为合同中涉及的义务均由被告昆山青阳庆丰居委会承担，如原告对此有异议，完全可以在被告昆山青阳庆丰居委会向新聘的物业公司追偿该费用的时候提出异议。三、被告昆山青阳庆丰居委会与黎彬物业公司签订的是《物业管理临时应急托管合同》，签订该合同的前提是在紧急情况下的应急方案。根据昆山市人民政府昆政规【2015】1号季昆政办发【2017】102号文件精神及指示，物业服务企业退出后暂时没有物业服务企业接管的小区，由社区居民委员会（社区物业管理机构）或国有物业服务企业代管。由于昆山黎彬物业管理有限公司的撤出属于突发情况，被告昆山青阳庆丰居委会在此情况下无法及时对XX小区接受管理或聘请新物业，为了防止XX小区因物业管理公司的突然撤出而导致居民生活混乱，经昆山市住建局、青阳城市管理办事处的建议及指示，也为了维护XX小区业主正常的生活不受影响，故与原物业黎彬物业公司签订了临时托管协议。同时被告昆山青阳庆丰居委会也公示告知XX小区业主尽快选举新一届业主委员会，以便选聘新的物业服务公司进驻小区服务业主。综上所述，原告的诉请无任何法律依据，请求人民法院驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2007年，昆山市XX号楼XX室房屋产权登记于原告刘言贵及其配偶名下。2015年9月1日，昆山市青阳街道富华社区居民委员会与昆山军保物业管理有限公司签订《昆山市XX物业服务合同》，约定，昆山军保物业管理有限公司为XX提供物业服务，服务期限为2015年9月1日至2016年12月31日。2016年12月18日，昆山开发区XX小区第一届业主委员会成立。2017年3月31日，昆山开发区XX小区第一届业主委员会向被告黎彬物业公司出具《中标确认书》，要求当日下午签订合同。2017年3月31日，昆山开发区XX小区第一届业主委员会与被告黎彬物业公司签订《昆山市XX物业服务合同》一份，约定：昆山开发区XX小区第一届业主委员会通过招投标方式将XX委托被告黎彬物业公司实行物业服务，委托期限为2年，自2017年4月1日至2019年3月31日。2017年7月10日，上述物业服务合同在住建部门备案。2017年12月，业主刘言贵、孟娟、徐昌勇、王海丽、郭贵灯、占绪朝、杨阳、贾福生、丁志国、邓运芳将昆山开发区XX小区第一届业主委员会、黎彬物业公司作为被告向本院提起诉讼，本院于2017年12月12日立案受理，刘言贵、孟娟、徐昌勇、王海丽、郭贵灯、占绪朝、杨阳、贾福生、丁志国、邓运芳的诉讼请求为“请求法院撤销两被告于2017年4月1日签订的江苏省昆山市XX物业服务合同，被告黎彬物业公司自本判决书生效之日起撤离江苏省昆山市庆丰东路XX小区”，本院经审理于2017年6月11日作出（2017）苏0583民初19856号民事判决书，认定“一、原告诉权的实体法依据。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此，根据上述规定，原告均系昆山市XX小区业主，其有权起诉主张撤销被告XX第一届业委会作出的决定。二、合同是否撤销。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告XX第一届业委会选聘被告黎彬物业公司的程序并不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，侵害业主合法权益，原告有权撤销两被告签订的《昆山市XX物业服务合同》”，判决“一、撤销被告昆山开发区XX小区第一届业主委员会与被告昆山黎彬物业管理有限公司于2017年4月1日签订的《昆山市XX物业服务合同》。二、被告昆山黎彬物业管理有限公司于本判决生效后十日内撤离昆山市XX小区”，当事人均未提出上诉。2018年5月14日，昆山开发区XX小区第一届业主委员会注销。2018年6月27日，被告黎彬物业公司在昆山市XX小区内张贴《关于XX小区物业撤场情况说明》，告知“我司在接到判决书后，经过慎重考虑，将严格按照法律规定执行，决定于2018年6月28日上午7时撤离XX小区”。2018年6月29日，被告昆山青阳庆丰居委会（甲方）与被告黎彬物业公司（乙方）签订《物业管理临时应急托管合同》，约定：“一、根据江苏省昆山市人民法院民事判决书(2017)苏0583民初19856号，昆山黎彬物业管理公司执行法院判决于2018年6月28日早7点撤离。为保障XX住宅小区正常运行，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将XX物业服务委托乙方实行应急托管，由甲方垫付相应管理费用。十四、本合同临时委托管理期限为2018年6月29日零时至XX选聘新物业接管即终止。二十、临时应急委托管理期间收取的物业费、停车费等其他公共费用，由甲方代为收取，乙方在临时应急托管期间内不得收取任何物业费、停车费等其他公共费用。二十二、公共营收归业主所有，乙方未经甲方同意，不得经营公共营收，甲方有权对乙方受托的营收项目质询或审计，乙方不得拒绝。二十五、乙方应配合甲方将小区公共部位水、电于签订本合同之日后7天内过户给甲方，合同签订至过户前发生的水电费由甲方垫付给乙方。二十八、在完成新物业公司选聘后，乙方必须配合甲方在7日内将该小区相关资料移交给新物业公司，并撤离XX小区”。2018年6月30日，被告昆山青阳庆丰居委会召开会议，会议决定委托原物业公司黎彬物业公司进行应急托管，直至选聘新的物业公司。2018年6月30日，被告昆山青阳庆丰居委会在昆山市XX小区内张贴《公告》，告知“根据江苏省昆山市人民法院民事判决书(2017)苏0583民初19856号，昆山黎彬物业管理公司依法院判决书条款已于2018年6月28日早7时自行撤离。由于本小区还没成立新一届的业主委员会，无法及时选聘新的物业公司为小区管理服务，故在目前的紧急状态下，为了维持小区业主正常的生活不受影响，经市住建局、青阳城市管理办事处、庆丰社区居民委员会商定，委托原物业昆山黎彬物业管理有限公司进行应急托管。直至选聘出新的物业公司。应急委托管理期间收取的物业费、停车费等其他公共费用，由庆丰社区居民委员会代为收取，昆山黎彬物业管理有限公司在临时应急托管期间内不得收取任何物业费、停车费等其他公共费用。另外，为了维护全体业主的合法权益，在本小区新一届的业主委员会成立之前，暂由庆丰社区代管理，同时积极推动新届业主委员会的成立工作，尽快选聘新的物业公司为广大业主服务”。2018年6月30日，被告昆山青阳庆丰居委会在昆山市XX小区内张贴《告业主书》，告知“鉴于小区目前现状，为了更好地规范小区物业服务管理维护业主的合法权益，现根据《江苏省物业管理条例》规定，请广大关心小区建设的热心业主积极报名成立业主委员会。报名后根据业主委员会成立流程，依法依规选举产生新一届业主委员会，尽快选聘物业公司进驻服务。热心业主请于2018年7月2日8月2日(双休日除外)到庆丰社区居委会书面报名。报名时请携带房屋产权证明和个人身份有效证件”。2019年1月7日，被告昆山青阳庆丰居委会在昆山市XX小区内张贴《收缴2018年物业费的公告》，要求业主交纳2018年6月29日至2018年12月31日的物业费。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告刘言贵的诉讼请求涉及小区业主的共同利益，根据该条第七项的规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告刘言贵并未提供证据证明其专属权益因上述事项受损，且本案不属于业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，故原告刘言贵作为本案原告并无法律依据，主体不适格，其起诉应予驳回。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告刘言贵的起诉。案件受理费80元，由本院予以退回原告刘言贵。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  王甜甜人民陪审员  王丽娟人民陪审员  龚惠宝二〇一九年七月二十三日书 记 员  马润斐