上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初4141号原告：上海御新置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈卓明，董事长。委托诉讼代理人：吴伟刚，上海市振兴律师事务所律师。被告：上海名翔影院管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：范嘉东。被告：上海名翔影院管理有限公司嘉定分公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：凌德碧，执行董事。委托诉讼代理人：杨志远。原告上海御新置业有限公司(以下简称御新公司)诉被告上海名翔影院管理有限公司(以下简称名翔公司)、上海名翔影院管理有限公司嘉定分公司(以下简称名翔嘉定分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴伟刚到庭参加了两次庭审，被告名翔嘉定分公司委托诉讼代理人杨志远仅参加了第一次庭审，被告名翔公司经本院合法传唤两次均未到庭。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告名翔公司及名翔嘉定分公司之间的房屋租赁合同，包括2014年9月11日由上海福域资产投资管理有限公司(以下简称福域公司)与星美国际影院有限公司(以下简称星美公司)签订的房屋租赁合同以及2015年1月福域公司与被告名翔公司签订的房屋租赁合同；2、判令两被告支付原告截至2018年12月17日拖欠的租金591,165.31元(其中2018年7月拖欠租金为27,482.76元，2018年8月1日至2018年12月17日按照124,166.67元/月的标准计算)及物业管理费245,900.65元(自2018年8月1日计算至2018年12月17日)；3、判令两被告向原告支付自2018年12月18日至2019年4月30日止的使用费547,014.80元(按照4,082.20元/日的标准)及物业管理费238,627.20元(按照1,780.80元/日的标准)；4、判令两被告支付原告拖欠租金及物业管理费的滞纳金(按照日0.5%的标准，其中2018年7月租金27,482.76元自2018年6月8日起算、同年8月租金及物业管理费178,333.04元自2018年7月11日起算、同年9月租金及物业管理费178,333.04元自2018年8月13日起算、同年10月租金及物业管理费178,333.04元自2018年9月7日起算、同年11月租金及物业管理费178,333.04元自2018年10月11日起算、同年12月1-17日的租金和物业管理费99,671元自2018年11月12日起算，均计算至实际支付之日止)；5、判令两被告支付原告拖欠的2018年5-9月的水费1,212元、电费58,979.34元；6、判令两被告支付违约金906,666.67元(8个月租金，租金标准为136万元/年)；7、判令两被告支付原告免租期内的租金及物业管理费1,462,500元(免租期从2014年9月22日至2015年4月7日)；8、判令两被告支付原告律师费5万元。事实和理由：2014年9月11日，原出租人福域公司与原承租人星美公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定由星美公司承租位于上海市嘉定区金鼎路XXX号(上海乐坊精致生活广场)4层402、403号商铺(以下简称系争房屋)，建筑面积为3380平方米，用于经营“星美国际影城”，租赁期限自2014年9月22日起至2029年9月21日止，承租人享有6个月的装修免租期及3个月的运营免租期，保底租金为(基本租金＋物业管理费)，第1-3年基本租金为136万元/年、第4-6年基本租金为149万元/年……物业管理费第1-3年为59万元、第4-6年为65万元……保底租金：按月结算，每月届满前15个工作日交纳下月保底租金；合同第11.3条还约定逾期支付租金、物业管理费的违约金为欠缴总额的日0.5%；合同第11.5条约定，逾期支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日，出租方有权解除合同，并主张8个月租金的违约金；合同第12.6条约定，出租方理解承租方将委托其关联公司在当地设立该影城运营管理公司；待该管理公司正式成立后，出租方同意配合承租方签署相关协议将本合同的权利义务全部转让给该管理公司。2015年1月，被告名翔公司作为星美公司的关联公司与福域公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，双方就租赁标的之间的一切法律关系以正式租赁合同(即福域公司与星美公司于2014年9月11日签订的《房屋租赁合同》)为准。该合同实际替代了之前的租赁合同，也表明2014年9月11日合同内容也将作为该合同的组成部分，被告名翔公司承继了星美公司在系争房屋中承租人的权利义务，并于2015年4月23日在系争房屋中设立了其分支机构被告名翔嘉定分公司，两被告享有并承担了该系争房屋中承租人的权利义务。2018年3月，原告受让了租赁房屋所在的整个商厦，成为系争房屋的产权人和出租人。自2018年3月19日起，原告承继了福域公司在本案所涉两份《房屋租赁合同》中出租人的权利义务。但两被告自2018年6月起拖欠原告租金、自2018年7月起拖欠原告物业管理费，还拖欠水费和电费，两被告目前已实际停止营业。两被告行为已构成违约，故原告按照合同约定于2018年12月10日向两被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，亦于2018年12月17日通过微信将该通知书发给两被告在系争房屋经营电影院的负责人店长，该店长称其将该通知书转发两被告。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告名翔公司未作答辩。被告名翔嘉定分公司辩称，驳回原告所有诉请。原告并非租赁关系的相对方，其并无证据显示原出租人将合同权利义务转移给原告，故原告无权起诉被告，亦无权解除合同。本被告实际是按照名翔公司与福域公司签订的《房屋租赁合同》履行的。对拖欠的租金、物业管理费、水费和电费金额无异议，使用费亦同意按照合同标准支付至2019年4月30日，但不同意向原告支付。被告是2015年10月开始向福域公司交房租的，2018年有一段时间确实向原告支付过租金和物业费。滞纳金不同意支付，且滞纳金标准太高，如果判决支付滞纳金，则同意按照中国人民银行同期贷款利率计算。因被告并未违约，故不同意支付违约金和免租期租金、物业管理费。原告主张律师费无合同依据和法律依据，不同意支付。本院经审理认定事实如下：2014年9月11日，原出租人福域公司与原承租人星美公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定由星美公司承租系争房屋，建筑面积为3380平方米，用于经营“星美国际影城”，租赁期限自2014年9月22日起至2029年9月21日止，承租人享有6个月的装修免租期及3个月的运营免租期。合同第12.6条约定，出租方理解承租方将委托其关联公司在当地设立该影城运营管理公司，待该管理公司正式成立后，出租方同意配合承租方签署相关协议将本合同的权利义务全部转让给该管理公司。2015年，福域公司(甲方)与名翔公司(乙方)签订了《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，用于经营“星美国际影城”品牌。租赁期限固定15年，自房屋交付日起算；乙方享有自实际交付日起算至2015年4月7日的装修免租期，并享有自2015年4月8日(暂定日)至2015年7月7日(暂定日)的运营免租期；以上免租期内，乙方无需支付租金及物业管理费，但应缴纳相关公共事业费；保底租金为(基本租金＋物业管理费)，基本租金：第1-3年为136万元/年、第4-6年为149万元/年、第7-9年为159万元/年、第10-12年为175万元/年、第13-15年为193万元/年，物业管理费：第1-3年为59万元/年、第4-6年为65万元/年、第7-9年为76万元/年、第10-12年为84万元/年、第13-15年为92万元/年；保底租金按月结算，首月租金自免租期届满次日起5个工作日内向甲方缴纳，此后每月届满前15个工作日向甲方缴纳下月保底租金；保证金30万元，作为乙方全面、实际履行本合同的保证，对于任何乙方违反本合同约定的事项，若需由乙方承担付款义务、赔偿责任而乙方未妥为履行的，甲方可从保证金中直接扣除；租期截止后30个工作日内，乙方无任何违约情况，且完成本合同项下的各项约定义务，甲方应无息全额退还乙方保证金；租赁期内，房屋使用公共事业费(包含但不限于水、电)所引起的一切费用均由乙方承担；合同第十条约定，本房屋租赁合同仅供乙方办理营业执照使用，其与甲方就租赁标的之间的一切法律关系以正式租赁合同为准。上述合同签订后，双方实际按照上述租赁合同履行，并未签订其他租赁合同。系争房屋由名翔嘉定分公司实际使用，经营“星美国际影院”，亦由该分公司依照上述租赁合同向福域公司缴纳租金及相关费用，并支付了保证金30万元。2018年1月31日，原产权人上海和顺房地产开发有限公司(以下简称和顺公司)将系争房屋所在的金鼎路XXX号4-5层转让给了御新公司，系争房屋已于2018年3月26日经核准登记至御新公司名下。对上述事实，当事人各方没有争议，本院予以确认。本案主要争议焦点为：1、福域公司与星美公司于2014年9月11日签订的租赁合同是否约束名翔公司和名翔嘉定分公司？2、名翔公司及名翔嘉定分公司是否存在违约？若存在违约，如何承担违约责任？御新公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、两份租赁合同，证明双方实际是按照名翔公司与福域公司的合同履行的，其他未约定的就按照星美公司和福域公司的租赁合同履行，星美公司的该份合同中明确约定了设立专业影院管理公司，后实际设立了名翔公司和名翔嘉定分公司，成立了专门的运营公司以后，星美公司承租人的权利义务转移给名翔公司，该份合同中对解除合同、违约金和滞纳金以及诉讼费、律师费的处理有约定；名翔公司与福域公司之间租赁合同第十条中“正式租赁合同”即指上述与星美公司的合同；2、乐坊金鼎商户租赁结算通知单、缴费通知单，证明其向名翔公司及名翔嘉定分公司催讨租金、物业管理费、水电费，上述文件送至系争房屋，有名翔嘉定分公司工作人员吴某的签字；3、告知书及微信聊天记录，证明御新公司、福域公司和和顺公司联合向各商户发布告知书，告知因产权人变更，租赁合同权利义务自2018年3月19日起转移给御新公司，御新公司工作人员王斌于2018年5月发送给名翔嘉定分公司的王坚；4、调解书、授权委托书、租户电表充值确认单，证明原店长王坚、代理店长蔡琰栋、缴费通知单签字人吴某系名翔嘉定分公司工作人员；5、解除《房屋租赁合同》通知书、挂号信寄送凭证和微信截屏，证明因名翔公司及名翔嘉定分公司欠款违约,其在2018年12月11日分别向名翔公司及名翔嘉定分公司的注册地址寄送挂号信通知解除合同，后均被退回。后其于2018年12月17日将解约通知微信发送给了名翔嘉定分公司的代理店长蔡琰栋；6、律师费发票，证明其为诉讼支出了律师费5万元。名翔嘉定分公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，星美公司签订的是框架合同，之后名翔公司再签订正式合同，没有其他合同，双方实际按照名翔公司签订的租赁合同履行，并未按照星美公司的合同履行。正式租赁合同就是本合同，没有签署过其他合同；对证据2，没有收到，真实性有异议，不同意将相关费用缴纳给御新公司，因为双方没有合同关系；对证据3、4、6，未发表质证意见；对证据5，未收到挂号信，截屏真实性有异议。名翔公司对上述证据未发表质证意见。名翔公司和名翔嘉定分公司均未提供证据。另查，2018年2月22日，和顺公司、御新公司和原出租方福域公司联合向系争房屋所在的乐坊金鼎广场各商户发布了《告知书》，告知自2018年3月19日起，各商户与福域公司签订的租赁合同的出租人变更为御新公司，合同项下的权利义务均由御新公司承继，不影响租赁合同的正常履行；自2018年3月19日起的租金、物业管理费和其他相关费用均由御新公司收取，上述费用的应付日期在2018年3月19日之前的，仍付至福域公司，应付日期在3月19日(含当日)之后的，应向御新公司支付；告知书亦明确了御新公司的收款账号。御新公司亦将上述告知书发给了名翔嘉定分公司在星美国际影院的店长王坚。后御新公司通过送达缴费通知单及微信联系其工作人员的方式向名翔公司及名翔嘉定分公司催缴租金等费用。名翔嘉定分公司于2018年6-8月间多次向御新公司支付了2018年4月-6月的租金以及7月的部分租金，并支付了2018年4月-7月的物业管理费，实际按照基本租金149万元/年、物业管理费65万元/年的标准支付，发票开具的付款方为名翔公司。此后名翔公司及名翔嘉定分公司均未再支付费用。2018年12月11日，御新公司分别向名翔公司及名翔嘉定分公司的注册地址寄送挂号信通知解除合同，后均被退回。御新公司又于2018年12月17日将解约通知微信发送给了名翔嘉定分公司的工作人员。后，名翔嘉定分公司经营的星美影院停止营业，但并未向御新公司返还系争房屋。御新公司陈述其于2019年4月30日自行收回房屋，并另行出租了他人。审理中，关于保证金，御新公司主张根据福域公司与星美公司的租赁合同5.5条，其有权予以没收。名翔嘉定分公司不同意没收。对于诉请的违约金，御新公司明确，若法院无法按照合同支持违约金，则主张同等金额的损失。因名翔嘉定分公司违约支付租金和物业管理费致影院长时间处于停业状态，致使商场人流量减少，造成其他商户提前终止合同，房屋空置及出租困难；且因本案尚未结案，致使其无法向系争房屋目前的承租人收取租金；另外，由于新的影院管理公司入驻，消防管理部门要求其重新建造电梯，造价30多万元。本院认为，福域公司与星美公司于2014年9月11日签订的租赁合同中明确约定待管理公司成立后，甲方同意配合乙方签署相关协议将本合同的权利义务转让给该管理公司，表明权利义务的转移需另行签约。其后，福域公司与名翔公司直接签订了租赁合同，三方亦未直接约定由名翔公司承继星美公司在合同项下的权利义务。该合同中虽约定双方就租赁标的之间的一切法律关系以正式租赁合同为准，但双方并未另行签订正式的租赁合同，因此，租赁双方权利义务应以该份合同为准。故福域公司与星美公司于2014年9月11日签订的租赁合同对名翔公司和名翔嘉定分公司并无约束力。后原产权人和顺公司将系争房屋所在金鼎路XXX号4-5层转让给了御新公司，和顺公司、御新公司和原出租方福域公司向系争房屋所在的乐坊金鼎广场各商户联合发布了《告知书》，告知自2018年3月19日起，各商户与福域公司签订的租赁合同的出租人变更为御新公司。后实际使用人名翔嘉定分公司亦将租金等费用直接向御新公司支付，以其行为表明同意系争房屋的出租人的权利义务转让至御新公司。租赁合同的双方亦实际变更为御新公司与名翔公司及名翔嘉定分公司，故租赁相关费用应向御新公司支付。然名翔公司和名翔嘉定分公司仅支付至2018年6月，7月仅支付了部分租金，物业管理费仅付至2018年7月，在经御新公司通过缴费通知单以及与其工作人员微信联系的方式进行催缴后，仍未支付，直至御新公司诉至本院，仍明确拒绝支付，显属违约。名翔嘉定分公司在系争房屋内经营的影院已经停止营业，系争房屋亦已被御新公司收回并另行出租给他人，现御新公司要求解除双方之间的租赁合同关系，合法有据，本院予以支持。至于御新公司要求解除福域公司与星美公司之间签订的合同，因并非约束双方当事人租赁关系的合同，故对其解除请求，本院不予支持。合同解除后，名翔公司和名翔嘉定分公司仍应支付拖欠的费用，对御新公司主张的租金、物业管理费、水费和电费金额，名翔嘉定分公司予以确认，使用费亦同意按照合同标准支付至2019年4月30日，故本院对御新公司的上述诉请亦予以支持。关于逾期支付租金及物业管理费的滞纳金，因租赁合同约定承租方应于每月届满前15个工作日缴纳下月保底租金(基本租金＋物业管理费)，名翔公司及名翔嘉定分公司确实存在逾期支付租金的行为，故本院支持该项滞纳金。关于滞纳金标准，御新公司主张过高，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算。经核算，暂计至本案判决日的滞纳金金额为36,217元。关于御新公司主张的违约金，因双方租赁合同中对违约金并无约定，御新公司明确若法院无法支持违约金，则主张同等金额的损失，本院考虑到合同确因名翔公司和名翔嘉定分公司的违约导致解除，合同期尚未届满，综合合同履行情况、承租方违约情形及御新公司重新招租及免租期损失，本院酌定支持该项损失为25万元。关于御新公司主张的免租期租金、律师费，并无合同依据，本院不予支持。关于租赁保证金，合同仅约定承租方应付费用及赔偿费用可在保证金中扣除，并未约定在承租人违约情形下，出租人有权没收保证金，故御新公司主张没收并无依据，应当予以返还。因名翔公司系合同相对方，名翔嘉定分公司系实际承租人，故对上述所有付款义务二者均应共同承担责任。名翔公司经本院合法传唤两次未到庭，名翔嘉定分公司经本院传唤未参加第二次庭审，系无视法律的行为，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告上海御新置业有限公司与被告上海名翔影院管理有限公司及被告上海名翔影院管理有限公司嘉定分公司之间的房屋租赁关系；二、被告上海名翔影院管理有限公司和被告上海名翔影院管理有限公司嘉定分公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海御新置业有限公司支付租金(使用费)人民币1,138,180.11元；三、被告上海名翔影院管理有限公司和被告上海名翔影院管理有限公司嘉定分公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海御新置业有限公司支付物业管理费人民币484,527.85元；四、被告上海名翔影院管理有限公司和被告上海名翔影院管理有限公司嘉定分公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海御新置业有限公司支付截至2019年7月31日的逾期支付租金及物业管理费的滞纳金人民币36,217元；并以838,610.62元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年8月1日至实际支付之日止的滞纳金；五、被告上海名翔影院管理有限公司和被告上海名翔影院管理有限公司嘉定分公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海御新置业有限公司支付水费1,212元和电费58,979.34元，合计60,191.34元；六、被告上海名翔影院管理有限公司和被告上海名翔影院管理有限公司嘉定分公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海御新置业有限公司支付违约损失人民币250,000元；七、原告上海御新置业有限公司应向被告上海名翔影院管理有限公司和被告上海名翔影院管理有限公司嘉定分公司返还保证金人民币300,000元；八、驳回原告上海御新置业有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费38,195元，减半收取19,097.50元，由原告上海御新置业有限公司负担10,973.50元，被告上海名翔影院管理有限公司和被告上海名翔影院管理有限公司嘉定分公司负担8,124元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年七月三十一日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。