广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初321号 原告：广西长岛物业服务有限公司防城分公司，住所地：广西防城港市防城区。 法定代表人：冯德，该公司总经理。 委托代理人：江经国，男，1978年3月9日出生，汉族，住广西防城港市防城区，系该公司员工。 委托代理人：卢冬梅，女，1974年12月8日出生，汉族，住广西防城港市港口区，系该公司员工。 被告：黄翠娟，女，1973年9月7日出生，壮族，户籍所在地广西防城港市防城区，现住防城区。 特别授权委托代理人：蓝贤松，男，1968年4月24日出生，汉族，户籍所在地：广西防城港市防城区，系被告黄翠娟丈夫。 原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司（简称长岛物业分公司）与被告黄翠娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长岛物业分公司的委托代理人江经国、卢冬梅，被告黄翠娟的代理人蓝松贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长岛物业分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费9908.1元，违约金26319元；公共维修资金1236元，违约金3283.2元；水费4507.4元，违约金11323.6元；水费公摊68.7元，违约金150.8元；电费公摊141.5元，违约金363.3元；自来水加压电费534.7元，违约金1305.9元；生活垃圾处理费457.5元，违约金777元，以上合计60376.7元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是经开发商广西长岛房地产有限公司（简称长岛地产公司）委托享有“长岛•800里上城”小区（下称小区）前期物业管理权，具备相应物业管理资质的物业服务企业，且经过防城港市防城区物价局审批同意、防城港市防城区住房和城乡建设局同意备案。被告是该小区第XXXXXXXX号房屋的合法业主。根据《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》《广西壮族自治区物业管理条例》《物业管理条例》《物权法》等法律法规及《防区价(2012)25号关于印发我区普通住宅小区物业服务等级标准及其收费标准的通知》的相关规定，和原告与开发协商签订的《“长岛•800里上城”前期物业服务合同》、被告与开发商签订的《长岛•800里上城临时管理规约》相关条款的约定，被告均有按时足额向原告交纳物业服务费的义务。但被告于2012年5月1日入住后，仅交付物业服务费到2014年1月，2014年2月开始拒绝支付物业服务费。截止2019年1月17日,被告已拖欠物业服务费9908.1元，违约金26319元；公共维修资金1236元，违约金3283.2元；水电费4507.4元，违约金11323.6元；水费公摊68.7元，违约金150.8元;电费公摊141.5元，违约金363.3元；自来水加压电费534.7元，违约金1305.9元；生活垃圾处理费457.5元，违约金777元，以上合计60376.7元。原告曾多次催促被告缴款，但被告至今仍未履行缴费义务。原告认为，被告的欠费行为已经构成违约，不但严重的侵犯了原告的合法权益，也致使原告资金周转困难，影响到具体的物业管理服务行为，最终会损害全体业主的利益。为此，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法审理，准如所请。 原告长岛物业分公司为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提供以下证据：证据1、长岛800里上城（一组团）前期物业服务合同，证明开发商委托原告进行前期物业服务；证据2、收费标准、收费标准审批表、前期物业管理备案表，证明原告收费依据和标准；证据3、入伙手续书、被告身份证，证明被告已经领房；证据4、电费发票、水费代缴证明、水费发票及详细表，证明原告已经向水电部门按期缴纳水电费；证据5、催缴费用证明，证明原告告知被告欠费情况；证据6、欠费详表，证明被告欠费数额；证据7、水电分摊公示,证明水电公摊详情；证据8、生活垃圾处理缴费发票，证明原告已经向环保部分按期缴纳生活垃圾费；证据9、长岛800里上城临时管理规约，证明被告同意接受管理。 被告黄翠娟辩称：1、被告只拒绝缴纳物业管理费，其他费用是物业服务公司不肯收取；2、物业服务公司服务质量差，卫生差，保安不到位。垃圾乱脏，小车玻璃被打烂，公共维修基金不公布，多次书面建议反映，物业部置之不理，直接扔垃圾桶；3、物业资质等级不对，总公司广西长岛物业服务有限公司为二级资质公司，而防城分公司不应为二级企业；4、长岛800里上城前期物业签约服务合同，是广西长岛物业服务公司不是防城分公司。防城分公司不经业主大会选聘，所以与防城分公司无关。5、被告与原告并没有签订过合约，所以不存在违约行为。综上，被告要求原告退换被告已收二十个月的服务费并赔礼道歉，诉讼费由原告承担。 被告黄翠娟在举证期限内向本院提交证据如下：提供证据1，被告黄翠娟身份证，证明被告身份；证据2，被告代理人（丈夫）蓝贤松身份证，证明被告身份；证据3照片，证明小区内卫生状况差。 经庭审质证，被告黄翠娟对原告提交的证据1-9的均无异议，原告长岛物业分公司对被告提交的证据1-2均无异议，本院予以确认。 被告黄翠娟提交的证据3，原告认为其照片模糊，没有具体的参照物，无法辨认，不认可其真实性。 经审理查明：“长岛•800里上城”是广西长岛房地产有限公司（简称长岛房地产公司）开发的住宅小区，2010年12月16日，长岛房地产公司与广西长岛物业服务有限公司签订《（一团组）前期物业服务合同》，约定由广西长岛物业服务有限公司在小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同前为小区业主提供物业服务。原告作为广西长岛物业服务有限公司在防城下设的分公司，没有独立法人资格，受总公司的指派对小区进行直接管理，总公司对其提供物业指导，所有收支费用都由总公司财务进行管理。2012年2月15日，长岛房地产公司制订《临时管理规约》，被告黄翠娟于同日作出承诺，同意遵守该规约的一切条款。被告黄翠娟作为长岛•800里上城小区第XXXXXXXXX室的业主，接受原告的物业服务。原告长岛物业分公司遂根据防城区物价局、防城区住房和城乡建设局联合下发的【防区价（2012）XXX号】文件的规定，按照普通住宅小区物业服务二级标准向被告收取物业服务费，被告在2012年5月1日入住至2014年1月份期间，均按时足额向原告支付物业服务费用，但自2014年2月份开始，被告拒绝向原告支付物业服务费用。截止2019年1月17日，被告已拖欠物业服务费9908.1元，公共维修资金1236元，水费4507.4元，水费公摊68.7元，电费公摊141.5元，自来水加压电费534.7元，生活垃圾费457.5元，以上合计16853.9元。原告起诉前，曾通过上门催收，粘贴催收单向被告催收物业管理费，被告至今仍未履行缴费义务。原告向包括被告在内的业主收取的相关费用，均在小区内各单元进行公示，且收费标准已经相关职能部门依法核准。另查明，“长岛•800里上城”小区未依法成立业主委员会，该小区内的大部分业主都以原告在管理服务方面存在质量问题而拒绝缴纳物业服务费。 上述事实，有原告提供的《“长岛•800里上城（一组团）”前期物业服务合同》、《长岛•800里上城临时管理规约》、收费标准【防区价（2012）25号】文件、收费标准审批表、前期物业管理备案表、入伙手续书、被告身份证复件印、电费发票、水费代缴证明、水费发票、催缴费用证明、欠费详表、水电分摊公示、生活垃圾发票等证据证实，本院予以确认。 本院认为，被告黄翠娟所居住的小区的开发商广西长岛地产有限公司于2012年2月15日制定了长岛?800里上城《临时管理规约》，被告黄翠娟签署了承诺书，承诺同意遵守该管理规约的一切条款，同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力，因此，被告黄翠娟应当按照管理规约的规定履行义务，包括缴纳物业服务费等费用。长岛地产公司与广西长岛物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，而广西长岛物业服务有限公司又委托其分公司即本案原告长岛物业分公司进行小区物业服务管理，对收取物业服务费当然也在委托事项之列。另外，原告作为广西长岛物业服务有限公司下设的分公司，虽然不具备独立法人资格，但其也是经过依法登记并领取营业执照的主体，可以作为当事人进行诉讼，因此，原告有权对其提供物业服务的小区业主收取相关服务费。原告行使前期物业管理职能已报请防城港市防城区住房和城乡建设局审批备案，普通住宅小区前期物业服务收费标准也经过防城港市防城区物价局审批同意，因此原告按照二级综合管理服务标准收取服务费是有依据的，被告黄翠娟认为原告无相应资质和无权收费的抗辩理由不成立。被告黄翠娟对原告列举的其所欠缴的物业服务费等项合计16853.9元并无异议，故被告应如数向原告缴纳。被告以原告管理不到位、服务质量差等为由拒绝缴纳物业服务费没有法律依据，本院不予采纳。但是，正是因为原告在物业管理过程中存在种种不足才导致被告长期未按约缴费，而非恶意拖欠，因此，原告对此也应承担一定责任，本案处理以免除被告所欠款项的违约金为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告黄翠娟于判决生效之日起十日内向原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司支付物业服务费、公共维修资金、水电费、水费公摊、电费公摊、自来水加压电费、生活垃圾处理费等共计16853.9元； 二、驳回原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司的其他诉讼请求。 案件受理费1310元，减半收取655元，由被告黄翠娟负担。 上述给付款项，义务人应按本判决规定的期限内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人是人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1310元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审判员  唐国超 二〇一九年七月十日 书记员  钟朋霏