重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019）渝05民初139号原告：重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。诉讼代表人：重庆丽达律师事务所，重庆典雅房地产开发集团有限公司管理人。委托诉讼代理人：吴凯，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟林，重庆丽达律师事务所律师。被告：杨军，男，1971年4月2日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：杨宁，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙圳，重庆格林威律师事务所律师。原告重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅房地产公司）与被告杨军租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告典雅房地产公司破产管理人的委托诉讼代理人吴凯，被告杨军的委托诉讼代理人杨宁、孙圳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告典雅房地产公司向本院起诉请求：1、判决被告支付原告租金250000元（从2016年10月1日至2018年9月30日），以该数额为基数按照银行同期贷款利率支付资金占用利息直至付清之日止。2、判决被告按照合同约定的两倍日租金（日租金按第五年租金为基数计算日租金）支付房屋占用损失费106851元（从2018年10月1日至2019年2月27日）。3、判决被告限期腾退房屋。4、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月9日，原告与被告基于意思表示签订了《房屋租赁合同》，房屋坐落于重庆市巴南区龙海大道某号，合同约定租赁期为5年，租期自2013年10月1日至2018年9月30日止。合同签订后，被告并未按时支付租金，被告拖欠从2016年10月1日至2018年12月30日的租金。2019年2月27日，被告向原告发函主动要求交接房屋，故房屋占用损失费计算截止2019年2月27日。原告向被告多次催交租金，但被告至今依然没有支付拖欠的租金。被告的行为严重损害了原告的合法权益。特诉至贵院，望判如所请。被告杨军辩称，租金计算应截止至2016年10月1日，请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1.腾退房屋问题。合同到期之日，被告已经向原告主张退房，因典雅房地产公司当时破产，不准被告腾退。原告称被告至2019年2月27日未退房的事实不成立。原告主张按2倍日租金计算占用损失费不应支持。2.第四年（2016年10月1日-2017年9月30日）租金应自2016年8月30日起算诉讼时效，至2017年9月1日，原告的请求已经超过1年的诉讼时效，应不予支持。第五年租金请求按合同法规定进行减少或免除。3.2016年2月16日，被告承租的房屋主水管发生爆裂，发生漏水，水也比较大，大概有30-40厘米高，被告承租房屋被全部淹没，被告的设备、资料全部受损。被告承租的是负三楼，因原告的房屋设计问题，整栋房屋的排污水管、排水管经常发生堵塞，漏水每年几乎有4-5次，污水（含粪便）漏在承租房屋里，导致被告无法使用房屋。被告向原告反映了情况，但被告因为破产等原因一直拖，被告就没交租金，原告2016年以被告没交费为由将租赁房屋断电。被告也向破产管理人反映自2016年10月起未再使用租赁房屋，如法院支持合同期满后的房屋占用损失，因约定的房屋占用费过高，被告也有义务防止损失扩大，请求调低。原告典雅房地产公司向本院举示了以下证据：1.2013年7月9日房屋租赁合同；2.重庆市第五中级人民法院（2017）渝05破申17号民事裁定书、重庆市第五中级人民法院（2017）渝05破44号决定书；3.杨军于2017年12月30日出具的收条。拟证明管理人通知杨军由破产管理人接管典雅房地产公司所有事务，包括杨军所欠典雅房地产公司的租金应当向破产管理人缴纳，但杨军拒绝交纳租金。对于收条下方杨军的标注，原告不清楚，也未核实。被告杨军对以上证据的真实性无异议。对证据3杨军质证认为，破产管理人只是通知接管典雅房地产公司事务，有事找破产管理人，并未催交租金。当时被告听到有人来接管，还很高兴。因被告花了几十万元装修，也想继续使用。因2017年9月1日之前即过诉讼时效，故原告2017年12月30日的催收不构成时效中断；收条下被告的标注佐证从2016年10月起因房屋出租人的原因导致被告无法使用房屋，被告也未使用房屋。因原告违约，被告不应支付租金。租期届满后，房屋就在那里，杨军并未占用，只是因被告破产，无法办理交接，双方未完成交接手续，因此不可归责于被告，被告不应支付租期届满后的房屋占有损失。被告杨军向本院举示了以下证据：1.房屋漏水照片四张（复印件），杨军称照片形成于2016年2月16日，当时派出所、居委会也来处理过。拟证明承租房屋漏水的事实。杨军称漏水情况给典雅房地产公司反映过，但因该公司破产等原因一直拖，所以杨军就没再交租金，2016年租赁房屋因没交费被断电。破产管理人介入后，也不许杨军搬离物品。2.2018年交纳水电费的微信截图三张，拟证明租赁房屋产生的水电费极少，杨军2018年9月之后没有使用承租房屋。原告典雅房地产公司质证认为，破产管理人2017年6月30日才介入，漏水事件发生在介入之前。破产管理人介入之后，找了被告进行交接。被告当时说了房屋漏水这个事，但具体的不清楚，请法院依法认定。对证据2的三性均不予认可。本院对原告提交证据的真实性均予以确认。对被告提交的证据1真实性予以确认，对证据2因不符证据三性，故不予确认。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月9日，典雅房地产公司（甲方）与杨军（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于重庆市巴南区某号建筑面积约500平方米房屋出租给乙方使用。双方约定租赁期为五年，自2013年10月1日起到2018年9月30日止。年租金第一、二年为10万元，第三年为11万元，第四年为12万元，第5年为13万元。合同签订之日，乙方一次性向甲方支付第一年租金10万元。之后，提前一个月支付下一年度租金。乙方向甲方缴纳保证金1万元（该保证金于合同届满或解除之日，并将房屋归还完毕的3日内无息退还乙方）。乙方交纳的租金不包含物业费。水电费按典雅龙海港湾小区商业物业同等价格收取。逾期不缴，支付滞纳金，甲方有权采取断水、断电等一系列的催缴措施。租赁期满，乙方如需续租，应于合同期满前1个月以书面形式向甲方提出要求，经双方协商一致后重新签订合同。租赁期满后，由乙方自行拆场并按照当时不拆卸部分的现状归还租赁房屋，如有逾期，除甲方有权停水、断电并安排人员将乙方的设备物品搬离，费用由乙方承担外，乙方还需按2倍日租金计算占用损失费赔偿甲方直到全部搬离之日止。甲方保证乙方在合同期限内正常经营使用。合同签订后，典雅房地产公司按约向杨军交付了房屋，杨军承租房屋后用作“重庆市巴南区壹家人志愿者协会”等的办公室。杨军向典雅房地产公司支付了2016年10月1日前的租金，未支付2016年10月1日后的租金。2017年2月15日，典雅房地产公司向本院提起破产重整的申请，本院于2017年6月1日作出（2017）渝05破申17号民事裁定书，裁定受理申请人典雅房地产公司的破产重整申请。2017年6月30日，本院作出（2017）渝05破44号决定书，指定重庆丽达律师事务所担任典雅房地产公司破产重整一案管理人。2017年12月30日，典雅房地产公司管理人向杨军送达交纳租金通知书1份，前述裁定书、决定书复印件1份。杨军在向典雅房地产公司管理人出具的收条上注明：本承租房屋从2016年10月已经停用。物业停电、停水无法使用。物业漏水严重影响其使用。涉案租赁房屋的物业公司为重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司。本院调取双方对真实性均无异议的龙海港湾物业管理处物业收费台账显示，门牌号D-负3-5“壹家人”2016年3-4月电费、物业费未交。该户2016年4月之后无费用记录。结合杨军庭审陈述、提交的照片及本院到典雅龙海港湾小区物业管理处了解到的情况，本院确认2016年2月16日，承租房屋因下水管爆裂被淹，双方曾发生纠纷，杨军遂未再交纳承租房屋2016年3-4月电费、物业费。2018年9月30日，《房屋租赁合同》到期后，杨军未依约提前1个月书面申请续租房屋，亦未支付租金，但涉案房屋仍处于杨军占有而未利用状态，典雅房地产公司管理人亦未向杨军催缴租金或要求杨军搬离房屋，直至本案诉讼。2019年2月27日，杨军向典雅房地产公司送达书面通知，主要载明：杨军多次口头通知典雅房地产公司收回租赁物，该公司置之不理，故正式书面通知该公司收回租赁房屋。本案争议焦点是：杨军是否应支付2016年10月1日之后的租金及房屋占用损失。本院认为，典雅房地产公司与杨军于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应诚信履行。一、关于《房屋租赁合同》解除时间的确定。从双方实际履行看，至2016年2月16日租赁房屋下水管爆裂之前，杨军依约交纳租金和物业费等费用，两年多时间杨军与出租方、物业公司并无纠纷。2016年2月16日，因租赁房屋下水管爆裂发生纠纷后，杨军未再交纳物业费，2016年9月杨军应缴纳第四年租金时，杨军未缴纳租金，典雅房地产公司亦未向杨军催缴租金，双方租赁关系处于不正常履行状态。此状态直至典雅房地产公司管理人于2017年12月30日通知杨军向其缴纳租金时，双方合同是否继续履行才出现意思表示，即典雅房地产公司管理人同意继续履行双方租赁合同，而杨军表示2016年10月即因物业停电、停水、漏水，已停止使用租赁房屋。综合双方陈述及全案证据，2016年2月16日后尤其是2016年10月后，双方租赁合同处于不正常履行状态，与租赁房屋下水管爆裂后相关纠纷未妥善处理相关，亦与典雅房地产公司已不正常经营相关。本案中，杨军虽未缴物业费和租金，但至2017年12月30日，并无证据证明其明确向典雅房地产公司提出中止履行或解除合同等权利声索，故杨军不缴物业费和租金的行为并不消灭双方租赁合同关系。2017年12月30日，典雅房地产公司管理人通知杨军由管理人接管典雅房地产公司财产时，杨军明确表示“本承租房屋从2016年10月已经停用。物业停电、停水无法使用。物业漏水严重影响其使用”，结合杨军早已停交租金和物业费的事实，应当认定杨军至迟于2017年12月30日向出租方明确终止合同权利义务履行的意思表示即解除合同的意思表示。典雅房地产公司管理人在收到杨军终止合同履行的意思表示后，未与杨军积极协商处理租赁房屋下水管爆裂的遗留问题，未答复杨军“物业无法使用”问题，亦未及时行使权利使合同解除与否处于确定状态。综合全案事实和证据，认定双方租赁关系于2017年12月30日解除，较为客观和公平。在典雅房地产公司未积极行使合同权利、该公司濒临破产致杨军不便于与该公司协商租赁中产生的纠纷及诸多证据指向杨军未正常使用租赁房屋的情况下，典雅房地产公司主张双方租赁关系持续至合同期届满，明显不符合合同权利义务对等及诚信原则，也显失公平，本院不予支持。二、关于杨军应支付的租金。（一）第四年度的租金是否已过诉讼时效问题。最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）第十九条规定：债务人对外享有债权的诉讼时效，自人民法院受理破产申请之日起中断。本案中杨军主张第四年度的租金请求权至2017年9月1日已过诉讼时效，但典雅房地产公司于2017年6月1日经法院裁定进入破产重整程序，故本院对杨军的该抗辩意见不予采纳。（二）2016年10月1日起至2017年12月30日的租金是否应当减免。杨军主张该期间的租金应免交或减交，典雅房地产公司认为租赁关系未解除情况下，杨军占有房屋即应全额支付租金而无论杨军是否利用租赁房屋。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该法第二百三十一条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少或者不支付租金。本案中，典雅房地产公司在杨军占有房屋而不按约缴租金和物业费的情况下，本可依约定或法律规定，行使合同解除权，但典雅房地产公司直至2017年12月30日之前，未向杨军催缴租金，亦未通知解除合同或要求杨军搬离，典雅房地产公司对于2016年10月1日至2017年12月30日期间租金损失的扩大应承担相应责任。况且，从杨军举示的租赁房屋下水管爆裂发生纠纷的证据以及杨军自纠纷后未再缴纳租金及物业费、水电费看，纠纷发生后至2017年12月30日前，双方对下水管爆裂后的损失及对租赁关系的影响均无明确意思表示，纠纷未得有效解决，双方对租赁关系如何续存问题持放任态度。根据前述规定及公平原则，本院认为，租赁关系存续期间即2016年10月1日起至2017年12月30日的租金减半收取为宜。（三）关于2017年12月30日之后杨军占有房屋是否应支付相应占有使用费。根据前述分析，杨军2017年12月30日之后，杨军明确其无法使用租赁房屋，故应认定杨军无履行《房屋租赁合同》而占有使用租赁房屋之意，杨军亦非强行占有租赁房屋，故杨军不需支付2017年12月30日之后的房屋占有损失。综上，杨军应支付的租金为：第四年（2016年10月1日-2017年9月30日）：12万元×1/2=6万元；第五年（2017年10月1日-2017年12月30日）：13万元×1/2×3/12=16250元。2016年10月1日起至2017年12月30日的租金合计为76250元。（四）关于资金占用损失。如前所述，杨军未交纳2016年10月1日起至2017年12月30日的租金与租赁房屋下水管爆裂后相关纠纷未妥善处理相关，也与典雅房地产公司不正常经营相关，且《房屋租赁合同》对资金占用损失并无约定，故本院不支持典雅房地产公司关于资金占用损失的诉讼请求。三、关于房屋返还问题。根据双方陈述及客观事实，杨军至今未腾空交还案涉租赁房屋。双方租赁合同解除后，典雅房地产公司请求杨军腾空交还房屋的请求符合法律规定，本院予以支持。本院确定限杨军于本判决生效后十日内将租赁房屋腾空交还典雅房地产公司。综上所述，典雅房地产公司的请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百三十一条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告杨军于本判决生效后十日内向原告重庆典雅房地产开发集团有限公司支付租金76250元。二、限被告杨军于本判决生效后十日内将重庆市巴南区龙海大道3号4幢负三层租赁房屋腾空交还原告重庆典雅房地产开发集团有限公司。三、驳回原告重庆典雅房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6037元，由原告重庆典雅房地产开发集团有限公司负担4331元，由被告杨军负担1706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 倪洪杰审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇一九年七月二十九日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽