贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2482号 上诉人（原审原告）：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码915001136965692612。 法定代表人：于新，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪春梅,女，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：张家富，男，汉族，1972年6月1日出生，住贵州省毕节市。 上诉人重庆点滴物业管理有限责任公司（以下简称“点滴物业公司”）因与被上诉人张家富物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6946号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 点滴物业公司向本院上诉请求：1.依法撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6946号民事判决书。2.判令被上诉人全额支付2016年1月1日起至2018年11月31日止物业服务费4797.79元。3.本案的诉讼费全部由被上诉人承担。上诉理由：根据《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》约定物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理，上诉人提供的服务标准是《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）三级标准》，在一审的庭审中已经提交了相关资料证明上诉人履行了合同约定，且属于超标准提供服务，所以被上诉人应该根据《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》约定全额缴纳物业服务费。 二审中，张家富辩称，一、点滴物业公司未取得滨湖小区物业管理权，点滴物业公司与张家富之间不存在物业管理服务合同关系。(一)点滴物业公司在诉讼请求所提到的服务期间未取得小区物业管理权。根据小区业委与点滴物业公司签订的《物业管理合同》第三十一条规定，2015年8月1日起至2015年12月31日止为试用期。鉴于合同签订在试用期开始之前，业委会根本无法预测点滴物业公司服务质量，也无法预测双方是否具备签订正式合同的条件，因此，双方签订的合同应为无效合同，人民法院应予以支持。同时，试用期间，由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，业委会多次发出整改通知无效后，于2015年11月19日在小区张贴公告要求其在试用期(2015年12月31日)结束后退出小区并移交相关资料。(二)点滴物业公司与小区业主委员会签订的《物业管理合同》无效。因点滴物业公司管理不到位的问题，导致部分业主到市信访局上访，市信访局于2015年12月28日将信访案件转转业务主管局市住建局办理，市住建局于2016年1月4日出了正式答复，认定点滴物业公司与小区业主委员会签订的《物业管理合同》未经业主大会决定，合同无效。因此，点滴物业公司在合同无效的前提下向张家富提出的交费要求不应得到法院的支持。(三)点滴物业公司不具备管理滨湖小区必备资质。点滴物业公司诉讼请求提到的服务期间，应从2016年1月滨湖小区第三期工程竣工售房之后，小区面积已达到353826.97平方米(毕节市房地产交易所提供的滨凝小区各组团实际测绘面积为:天钰花园87510.83平方米、碧水欣苑148270.14平方米、愉景华庭118045平方米)。根据《物业管理企业资质管理办法》第八条:二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。第十九条规定:物业管理企业承接与其资质相应的物业管理项目，不得超越资质。第十九条物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。点滴物业公司只具备物业服务企业二级资质，并明知自己不具备资质而未及时升级，其超越自身资质权限的所从事的经营行为不应得到支持。二、张家富不缴纳物业费是执行业委会的决定，点滴物业公司越过业委会向业主主张要求支付物业管理费不合法。鉴于点滴物业公司与业委会签订合同无效，双方在法律上不具备关联性，2016年1月6日，业委会于公告所有业主，不予交纳2016年1月以后的物业费和停车费。根据《物权法》第七十八条和《贵州省物业管理条例》第四十一条“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力”规定，张家富执行业主委员会的决定，不予缴纳2016年1月以后的物业服务费。同时，因点滴物业公司与业委会之间尚有诉讼请求未判决，在法院未对业委会决定进行裁决前，点滴物业公司无权向张家富收取物业费。三、点滴物业公司所有服务为无因服务，即使双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司的服务严重不符“合同”约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础。而点滴物业公司根本无视物业应尽的职责，无视业主安全，长期不履行“合同”职责。(一)点滴物业公司不履行职责。物业管理分为保安、保洁、设施设备维保和绿化养护四个部分。其中保安、保洁是最基本的服务，而设施设备维护和绿化养护才是物业管理的核心工作，因为它关系到业主的生命财产安全、关系到业主的正常生活是否得到保障。1.保安。物业保安服务主要有门岗值勤、公共区域巡视、监控室值班三大类。滨湖小区共有主入口4个，次入口4个，设固定岗7处。小区保安人员配置虽未在“合同”中明确，但由于小区属于开放小区，经业委会督促，点滴物业公司承诺配备保安人员50名。但小区实际保安人员远低于承诺配置数量，最多时也仅有41人。因此也造成小区停车管理混乱，打架斗殴无人管理的状况。2保洁。尽管点滴物业公司在面上保洁工作基本符合“合同”要求，但许多角落和不经常走的地方垃圾乱堆乱放，电源随意搭接。如碧水星苑五号楼一单元侧面，有一处下水道出口在外面，楼上的胜水污水整天流不停，业主反映后长期无人处理。3.绿化。点滴物业公司根本无视小区生活品质，绿化长期无人整理，更是将政府投资数百万元的绿化置于不顾，造成小区完全成为荒山野地。4.设施设备。小区内共有三个片区27栋楼1451户业主，虽然都安装了消防设施，点滴物业公司无视业主生命财产安全，对消防设施、电梯等公共设施设备不管理、不维护，所有消防主机全部瘫痪、消防监控室都无人值守、甚至成为杂物间，消防水泵房未巡检，设备未维护，给业主造成极大安全隐患。点滴物业公司甚至在滨湖小区未按消防部门规定配备取得从业资格的消防安全员，其无视法律，严重违反了《消防法》第十六条及相关规定。(二)点滴物业公司在社会上信誉极差，也从侧面证明点滴物业公司不可能认真履行“合同”。1.点滴物业公司在注册地重庆巴南区被物业协会表述为“对其单位负责人行为，我会不予以正面评价”。2.点滴物业公司在重庆市因破坏业委会选举被媒体公开报道。3.点滴物业公司于2017年1月被毕节市物业管理协会在毕节日报公告除名。4.点滴物业公司在七星关内违法违规行为也相继被消防、市场监管、税务等多部门处罚。综上所述，张家富认为，点滴物业公司因资质、服务、信誉等原因，未与业委会签订正式合同，也未取得滨湖小区物业管理资格，双方之间不存在物业委托管理关系，点滴物业公司无权向张家富收取物业管理费用。因此，特请求人民法院依法驳回点滴物业公司的诉讼请求，以维护张家富及滨湖小区全体业主的合法权益。 点滴物业公司向原审法院起诉请求：1.判令张家富立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币4246.69元，欠费明细如下:从2016年1月1日起至2018年7月31日，共计31个月的物业服务费，每月136.99元(建筑面积124.54㎡×1.1元/月)合计为:4246.69元；2.诉讼费由张家富承担。事实与理由:张家富系点滴物业公司管理的毕节××××区滨湖小区碧水星苑4-2-9-A室业主，从2016年1月1日起，张家富一直未按照合同约定向点滴物业公司缴纳物业管理服务费。截止2018年7月31日，张家富共欠缴物业管理服务费共计人民币4246.69元，点滴物业公司多次催收均遭到张家富拒绝。点滴物业公司为维护其合法权益，因此诉至原审法院。庭审时，点滴物业公司明确物业费计算至2018年11月30日止。 原判审理查明：2015年7月8日，毕节××××区滨湖小区业主委员会将滨湖小区物业管理服务对外邀标，并制作滨湖小区物业管理招标文件。点滴物业公司根据招标文件的要求组织投标，经滨湖小区评标委员会评标，点滴物业公司中标。2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与点滴物业公司签订《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，点滴物业公司提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元/月·平方米，步梯房为0.70元/月·平方米，商业物业为2.00元/月·平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止，其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，滨湖小区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果点滴物业公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对点滴物业公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。另查明，张家富居住在七星关滨湖小区碧水星苑（电梯房），住房建筑面积124.54平方米，属于点滴物业公司物业服务管理区域内的业主。从2016年1月1日至2018年11月30日，张家富未按照《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》的约定每月向点滴物业公司缴纳物业服务管理费。经核算，从2016年1月1日至2018年11月30日，张家富应缴纳的物业服务管理费为124.54平方米×1.10元/月·平方米×35个月=4794.79元。再查明，2017年4月27日，七星关滨湖小区业主委员会向原审法院提出诉讼请求，要求确认七星关滨湖小区业主委员会与点滴物业公司于2015年7月18日签订的《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》无效等诉讼请求。2017年10月25日，原审法院作出（2017）黔0502民初2461号民事判决，驳回七星关滨湖小区业主委员会全部诉讼请求。七星关滨湖小区业主委员会不服，依法提出上诉，2018年11月22日，毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终263号民事判决，驳回上诉，维持原判。 原审法院认为，毕节××××区滨湖小区业主委员会与点滴物业公司签订的《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》，已经原审法院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，原审法院依法予以确认。张家富作为居住在毕节××××区滨湖小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，该物业服务合同对张家富具有法律上拘束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。点滴物业公司已按照物业服务合同的约定提供服务，张家富应当按照合同的约定支付物业服务管理费。对于张家富的辩称理由部分予以采纳，点滴物业公司未尽到合同约定的全面义务。经综合全案考虑，原审法院酌情认定点滴物业公司承担30%的责任。故对点滴物业公司主张张家富支付2016年1月1日至2018年11月30日物业管理费的诉请，原审法院支持70%即4794.79元×70%=3356.35元。对于张家富的辩称小区每年的停车、广告收入应均摊返还给每位业主的问题，张家富未提反诉本案不予处理，张家富可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张家富于本判决发生法律效力之日立即支付重庆点滴物业服务管理有限责任公司2016年1月1日至2018年11月30日的物业服务费3356.35元；二、驳回点重庆点滴物业服务管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由张家富承担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审查明事实与一审一致。 本院认为，毕节××××区滨湖小区业主委员会与点滴物业公司签订的《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》已经生效判决确认为有效合同，该物业服务合同对双方均具有约束力，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，双方应按约定全面履行自己的义务。根据在卷证据及一、二审查明的事实，点滴物业公司从2015年8月1日起提供物业服务，但其提供的服务确实具有瑕疵，滨湖小区确实存在个别业主违规建筑、楼道占用等情况，点滴物业公司并未完全尽到全面的合同义务，确实存在物业服务瑕疵，原审法院酌情扣减30%的物业服务费处理恰当，点滴物业公司主张其已经完全履行合同义务、超标准提供物业服务的上诉理由无事实依据，本院不予支持。 综上所述，重庆点滴物业服务管理有限责任公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由重庆点滴物业服务管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 川 审 判 员  张 雄 审 判 员  刘光全 二〇一九年七月十九日 法官助理  成 梅 书 记 员  张汝阳