湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初3316号原告：湖南晋源物业服务有限公司。法定代理人：符晋源。委托诉讼代理人：田燕霞（特别授权），女，汉族，1988年7月16日出生，系公司员工。被告：贺青姣，女，汉族，1979年1月13日出生。委托诉讼代理人：彭军（特别授权），男，汉族，1972年10月9日出生，系被告丈夫。原告湖南晋源物业服务有限公司（简称“晋源物业”）与被告贺青姣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田燕霞、被告贺青姣及其委托诉讼代理人刘道军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告晋源物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2010年7月5日至2017年12月15日的物业服务费7711元，生活垃圾处理费540元，合计8251元。2、本案的所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：自2010年元月起，锦绣山河小区生活垃圾因无物业公司清理，公共秩序相对混乱。为此，业主集体到怀化市人民政府上访，要求解决物业服务的问题。2010年7月1日，怀化市房产局物业科、杨村社区管理委员会、红星办事处的联合下发通知，要求原告进驻锦绣山河小区服务。2010年7月5日，原告进入锦绣山河小区提供物业服务，一直服务至2017年年底。在此期间，原告对锦绣山河小区提供应尽的公共区域的物业服务，使该小区能够正常有序运转被告作为锦绣山河小区5栋3单元206号房的业主，享受了由原告提供的小区公共物业服务，有义务及时支付物业服务费。经原告多次催缴，被告却一直未交纳物业服务费。只好起诉至贵院，望支持原告的诉求。被告贺青姣辩称：第一、答辩人与被答辩人之间无物业服务合同，依《合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的应当采用书面形式”。以及《物业管理条例》第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同”之规定。物业服务合同为法定要式合同，显然被答辩人的主张违背了上述法律规定，答辩人与被答辩人之间不存在合法的物业服务民事法律关系。第二、本案中被告及小区业委会和广大业主，自始至终拒绝接受和承认被答辩人为锦绣山河小区提供物业服务，被答辩人在被告小区的经营服务为单方违背答辩人及锦绣山河小区广大业主自主意愿的无效民事行为。依我国《民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。《合同法》第三条：“当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定，民事法律关系应该建立在主体双方平等，自愿的原则之上，任何单位和个人都无权将自己的意愿强加于人。第三、被辩人单方强行进入小区经营服务的理由无法律依据。被答辩人一再声称其进入小区进行物业服务经营的理由是受怀化市房产局物业科和红星街道办事处的指派，并举证说明房产局物业科和街道办事处的指派依据为其出具的证据。对此，答辩人认为首先依《物业管理条例》和《怀化市城区物业管理办法》对上述两行政职能部门在小区物业自治管理中的职能明确规定为：“组织业主大会的选举，成立、指导和监督业主大会、业主委员会的依法履职，调解物业管理纠纷，协调与社区管理和服务的关系（见《办法》第四条第二段）。以及《条例》第四十九条，第五十六、第五十七条、第六十二条之规定，显然房产局物业科及街道办事处无权为小区指派物业服务企业。其次，房产局物业科作为房产局的一科室，不是独立的行政主体，无权独立对外做出行政决定。以上充分说明房产局物业科和街道办事处的指派是非法的，无效的，完全是房产局物业科同开发企业及被答辩人官商勾结，想用非法指派物业来掩盖开发企业违法不完善小区公共配套设施，损害答辩人及锦绣山河小区全体业主利益的行政违法行为，所以被答辩人强行进驻锦绣山河小区服务的前提和依据是非法的、不成立的。第四、小区的现状足以说明，被答辩人在强行侵占小区物业服务设施期间，违背企业诚信经营的原则，根本没有履行物业服务的职责，给本案被告及小区全体业主造成巨大损失，给答辩人造成的损失除去公共区域部分无人管理造成的生活质量下降以外，还给个人造成了严重的经济损失，主要有①2010年12月25日晚上大约10点左右，答辩人放在一楼单元分隔区的价值3580元的电动车被盗，当时答辩人的家人听到了异常响动，因为当时天很冷，家人已经准备睡觉，待赶紧穿上衣服下楼追至门口，询问门口值班保安是否刚看见有人骑车出去，保安说没有，答辩人家人于是返回小区再寻，亦不见盗贼及电动车，于是报警，查门卫室唯一监控，发现就在家人询问保安时不到两分钟前盗贼骑车经门口而逃。湖天派出所要答辩人把视频拷过去调查，答辩人几次到门卫室要求拷贝视频，物业相关人员都推脱说现在不方便，过几天再复制给答辩人，答辩人等了一段时间再过去问，被告知视频过期已自动消掉。此事因为有过报警，所以湖天派出所有相关记录，法庭可调取资料求证。被答辩人方如此作为，不仅是玩忽职守，更有内外勾结，守盗一家之嫌，导致答辩人的经济损失，理应赔偿。②2013年夏天多暴雨，答辩人楼上（三楼)未装修，无人居住，雨水从阳台漂入，积水成潭，渗入答辩人阳台、餐厅，客厅部分顶部，联系被答辩人，被答辩人要答辩人自己联系三楼业主，但当时三楼业主在外地，电话接不通，于是要求被答辩人开门看下情况，被答辩人说钥匙找不到，无法开门。由于长时间屋顶渗水导致答辩人家屋顶霉变极其严重，不得不重新粉刷造成损失近5000元。本可以避免的损失由于被答辩人的不作为造成，理应由被答辩人赔偿。其次从情理上讲：被答辩人作为物业服务企业，在明知其进入小区程序不合法、小区广大业主及业委会不同意的情况下，没有与业委会和广大业主积极沟通，反而对小区业主进行停水停电、对业委会主要负责人进行诬陷、打击迫害，完全有违服务企业的职业道德及社会公德，其行为是典型的违背社会主义法制精神，带有黑恶性质的强盗行为，所以答辩人拒缴物业费是捍卫自己合法权益的正当行为。综上所述可知：①被答辩人与答辩人、锦绣山河业委会无合同，不存在合法的物业服务民事法律关系。②被答辩人在非法侵占小区物业服务设施期间并没有履行物业服务企业职责，并由于其不作为给答辩人造成严重的经济损失。故申请法院驳回被答辩人全部的诉讼请求并给予答辩人以经济赔偿。原告晋源物业为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、晋源物业营业执照、法定代表人证明及物业服务企业资质证书复印件各一份，拟证明原告工商登记情况。证据2、被告户籍证明，拟证明被告身份情况。证据3、房屋产权信息查询表，拟证明被告为锦绣山河小区5栋3单元206号房的业主，房屋面积为154.84平方米。证据4、城市生活垃圾处理费征收委托书（2016、2017），拟证明原告代收垃圾处理费，按6元/户收取垃圾清理费，被告应当缴纳。证据5、撤场公告，拟证明2017年11月原告以公告的方式进行了书面催费。证据6、短信催费通知截屏，拟证明原告在起诉前以短信的方式进行了书面催费。证据7、催交通知图片，拟证明原告在起诉前以书面通知的方式进行了催费。证据8、欠费明细表，拟证明被告尚欠物业费7711元、垃圾处理费540元及计算方式。被告贺青姣为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1、证据1、光盘一张（其中视频两个），拟证明业主委员会拒绝物业公司进场，及物业公司骚扰业主的情况。本院组织当事人对原告提交的证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：一、被告对原告提交的有争议的证据发表如下质证意见：对证据4、证据5、证据8原告不清楚。本院认为：证据4不足以证明原告想要证明的事实故不予采信；证据5与本案待证事实有一定关联性，故予以采信；证据8本院仅对该证据中欠费的时间和房屋面积予以确认，对于欠费金额本院不予确认。二、原告对被告提交的有争议的证据发表如下质证意见：对证据1只是部分人员扰乱秩序，只能说明其个人的行为，不能代表全体业主，应该通过正当程序去解聘原告公司入驻。本院认为：证据1不足以证明被告想要证明的目的，故不予采信。通过采信的证据及双方当事人的陈述，本院确认下列案件事实：被告系怀化市鹤城区锦绣山河小区5栋3单元206号商品房房屋业主（面积154.84平方米）。2010年7月1日，怀化市鹤城区红星街道办事处杨村社区居民管理委员会与怀化市房产管理局物业管理科鉴于锦绣山河小区无物业企业服务导致的混乱现状，联合向原告下发通知，要求原告进驻小区服务，通知主要内容为“锦绣山河小区自元月份以来，没有物业管理，物业科和红星街道办事处及杨村社区联合组织人员就小区物业服务问题进行了书面征求意见，根据大多数调查业主的意见，特推荐原告于7月5日前进入锦绣山河小区服务，同时要求原告进入小区服务后应积极主动与荣鑫房地产和业主委员会、业主代表就小区物业管理遗留问题等进行协调处理，并尽快与业主委员会达成协议并签订物业服务合同”等。2010年7月5日原告根据该通知要求进驻锦绣山河小区，至2017年12月15日前原告一直为锦绣山河小区提供物业服务，但未与小区业主委员会（包括被告）签订物业服务合同。在此期间，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，尚有部分业主不认同或持反对接收物业管理服务态度。锦绣山河小区业主委员会在原告进驻前已成立。被告未向原告交纳从2010年7月至2017年12月15日的物业服务费及垃圾处理费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条的规定，选聘和解聘物业服务企业由全体业主同意，经业主大会专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，基于“锦绣山河”小区业主缺乏物业服务企业提供服务，经相关部门推荐，晋源物业于2010年7月进驻“锦绣山河”小区提供物业服务至2017年12月，虽然晋源物业未与业主签订物业服务合同，但业主大会未曾决议拒绝晋源物业提供物业服务或要求晋源物业撤出，晋源物业与“锦绣山河”小区业主形成事实上物业服务合同关系，业主贺青姣应当支付物业服务费。鉴于原、被告之间未约定有具体的物业服务收费标准，考虑原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，结合原告实际收费标准，参照本院同类案件已经做出的生效判决，本院酌定按每月每平方米0.4元计算，被告应向原告交纳自2010年7月至2017年12月15日期间的物业服务费5543元（154.84㎡×0.4元/㎡/月×89.5个月）。关于原告主张被告向其支付生活垃圾处理费的诉讼请求，因原告仅提交了2016年、2017年怀化市鹤城区城市生活垃圾处理费征收办公室的委托书复印件，且未提交证据证实其已代为支付垃圾处理费，故该诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告抗辩称没有得到原告的物业服务、原告给被告造成了经济损失等，但被告提交的证据不足以证明其抗辩主张，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条之规定，判决如下：一、被告贺青姣于本判决生效之日起10日内向原告湖南晋源物业服务有限公司支付从2010年7月至2017年12月15日的物业服务费5543元；二、驳回原告湖南晋源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贺青姣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  欧 侠二〇一九年七月二十五日代理书记员  曾建波附判决引用相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。