安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1203民初103号原告：吕悦杰，男，1976年8月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：裴佩，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友臣，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。原告：安徽省百润居置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区颍河东路北侧向阳办事处办公楼1幢101号，统一社会信用代码913412003942086631。法定代表人：高新阳，该公司经理。委托诉讼代理人：王强，安徽皖北律师事务所律师。原告吕悦杰诉被告安徽省百润居置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕悦杰及委托诉讼代理人裴佩，被告安徽省百润居置业有限公司委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕悦杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《房源确认书》；2、依法判令被告赔偿原告已付房款占用期间利息3212.17元（按照月息千分之五，从2017年12月17日起至2018年5月14日止）及损失（以鉴定为准）；3、本案诉讼费及其它一切费用由被告承担。事实与理由：2016年9月25日，原、被告签订房屋买卖合同（房源确认书），合同内容约定：原告购买被告开发的位于颍东区济河路与滨河东路交汇外东北侧的济河路·未来城的4号楼1单元302号房产，该房建筑面积约105.8平方米，售价581109元。合同签订后，原告向被告缴纳了购房首付款131109元，但至今被告迟迟未给原告办理网签手续。原告多次向被告主张权利未果，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告安徽省百润居置业有限公司辩称，原、被告签订的《房源确认书》，非房屋买卖合同。在被告通知原告签订合同时，原告各种原因推脱，被告不得不解除《房源确认书》。被告的损失没有事实以及法律依据。我方已经将原告诚意金退回，退回时间为2018年5月14日，数额为131109元。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、原告身份信息。证明原告具有诉讼主体资格。证据二、房源确认书、收据凭证复印件。证明原、被告已经签订《房屋买卖合同》且已支付首付款131109元的事实。经庭审质证，被告安徽省百润居置业有限公司对原告提供的证据质证如下：对证据一无异议；对证据二《房源确认书》真实性无异议，对证明目的有异议，确认书仅仅是对于原告预买房的一种意向，所缴纳的款项是诚意金，不是购房款。对收据的真实性无异议，该款项已经退还。被告安徽省百润居置业有限公司为证明自己的答辩主张，向本院提交以下证据：证据一、企业法人营业执照、法人代表人证明书及身份证复印件。证明被告诉讼主体资格。证据二、短信通知一份、中国银行付款回单一份，证明原告在2017年12月13日已通知原告前往被告售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，但是原告一直以各种理由拒绝过来签约，严重违反了确认书的约定。由于原告违反《房源确认书》的约定，被告已解除《房源确认书》，并退回原告的诚意金，现双方已无任何关系。本院经审理认定事实如下：2016年9月25日，安徽省百润居置业有限公司（甲方）与吕悦杰（乙方）签订《房源确认书》，约定：一、乙方所确认房源的房屋为安徽省百润居置业有限公司开发的位于颍东区济河路与滨河东路交汇外东北侧的济河路·未来城的4号楼1单元302号房，该商品房建筑面积约105.8平方米；二、甲乙双方约定按建筑面积计算，该商品房房屋预售合同价格为5493元/平方米，预计总金额为人民币伍拾捌万壹仟壹佰零玖元整（￥581109元）；三、乙方计划按下列第2种方式付款：1、一次性付款；2、按揭付款：首付款（占总房款的25%）为人民币壹拾叁万壹仟壹佰零玖元整（￥131109元）；四、特别约定：甲乙双方约定，乙方必须在2016年9月28日前将等同于签订《商品房买卖合同》时预计的首付款全部付齐，作为房源确认的诚意金，否则甲方有权解除本房源确认书。五、其他约定：本房源确认书，作为甲乙双方在签订正式《商品房买卖合同》时关于房屋位置和价格的确认依据，其他的各种约定和条款以国家制式《商品房买卖合同》及国家的相关法律法规约定为准；本房源确认书仅是甲乙双方关于乙方意向选定房源的价格、房号的约定，不具有《商品房买卖合同》的效力，一切以双方签订的《商品房买卖合同》相关内容为准；在甲乙双方签订《商品房买卖合同》前，出现其他不可预计、不可抗拒因素，双方均有解除本确认书的权利（但双方均需要提前45天向另一方提出书面告知或申请）；甲方向乙方发出《商品房买卖合同》签订通知函后（信函、短信、QQ、微信均为有效方式），乙方需在接到通知后7天内到甲方签订正式《商品房买卖合同》，否则甲方有权解除本房源确认书。2016年9月29日，原告吕悦杰将《房源确认书》约定的131109元交付给被告安徽省百润居置业有限公司，安徽省百润居置业有限公司向吕悦杰出具收款收据，载明交款人为吕悦杰，金额为人民币壹拾叁万壹仟壹佰零玖元整（￥131109元），交款事由为购房款。另查明，2017年11月13日，被告安徽省百润居置业有限公司短信通知原告吕悦杰前往售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，但是被告未去签约。2018年5月14日，安徽省百润居置业有限公司将131109元通过银行转账退还给吕悦杰。以上事实，有当事人陈述，原告身份证复印件，企业法人营业执照、法定代表人证明书、房源确认书、收据凭据、短信通知、中国银行付款回单等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，一、原、被告双方签订的《房源确认书》系以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已收取购房款的，该协议才能认定为商品房买卖合同。本案中，原被告双方签订的《房源确认书》对双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款时间进行了约定，但是因双方在签订《房源确认书》时，被告未取得商品房预售许可，所以对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在《房源确认书》中没有明确约定，属于未决条款，需在签订正式商品房买卖合同时协商一致达成。事实上，双方在该《房源确认书》中所用的词语表达为“预计”价格和房款、“预计”付款方式及期限，其第五条更明确约定“本房源确认书仅是甲乙双方关于乙方意向选定房源的价格、房号的约定，不具有《商品房买卖合同》的效力，一切以双方签订的《商品房买卖合同》相关内容为准”，说明双方在签订该《房源确认书》时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确的。因此，原、被告双方签订的《房源确认书》系以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。二、关于违反预约合同应承担的法律后果。具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间也产生约束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。本案中原、被告双方签订《房源确认书》后，原告按照约定将预计首付款作为房源确认的诚意金交付给被告，履行了付款义务，但被告在未取得商品房预售许可时即对房屋进行出售违反了有关的法律规定，其行为具有违法性。2017年11月13日，被告基于该房源确认书短信通知原告前去签订《商品房买卖合同》，原告收到短信后7日内未到被告处签约，被告根据约定有权解除《房源确认书》，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人约定一方解除合同条件的，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方。本案中，被告并未通知原告解除《房源确认书》，也未提供其与原告进行交涉解除合同的证据，致使双方失去了进一步协商并签订商品房买卖合同的可能性，给原告造成了损失，故应当解除原、被告之间签订的《房源确认书》，且被告应将收取的131109元退还给原告，并对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。被告已经原告支付的131109元退还给原告，对于原告要求被告支付违约利息（按月息千分之五计算）的诉请，本院认为，被告应当支付合理期间的资金占用利息，即应从原告接到短信后届满七日2017年11月21日起计算至2018年5月14日被告退还该款项时，为131109元×5.8个月×5‰=3803元。三、关于原告主张的损失如何确定。本案中，原、被告双方之间签订《房源确认书》后，原告有理由相信被告会按照约定履行订立《商品房买卖合同》的义务，但是被告未履行通知义务也未按约定主张解除合同，导致双方不能进一步协商并签订《商品房买卖合同》，显然原告为此遭受损失。被告短信通知原告前往售楼部签订正式的《商品房买卖合同》，但是原告收到短信后怠于行使权利，未在《房源确认书》约定的时间内前往签约，其也未提交从后积极向被告主张权利的证据，原告在此过程中存在一定过错。因此被告给原告造成的损失应根据订立《房源确认书》时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定，对原告的损失酌定为50000元为宜。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吕悦杰与被告安徽省百润居置业有限公司签订的《房源确认书》。二、被告安徽省百润居置业有限公司于本判决生效后十日内日支付原告吕悦杰利息3803元、赔偿原告吕悦杰损失50000元，合计53803元。三、驳回原告吕悦杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，减半收取550元，由安徽省百润居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张满军二〇一九年七月四日书记员  来 阳附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议时，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。