广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2259号原告：尹小冬，男，1982年10月4日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘标杰，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欢，北京市康达（广州）律师事务所实习人员。被告：陈文杰，男,1983年5月2日出生，汉族，住湖北省蕲春县。被告：吴彩铭，女,1985年7月23日出生，汉族，住湖北省蕲春县。被告：广州市启晨房地产中介有限公司，住所地广州市花都区花东镇富力金港新城金港南一路8号4区1栋112房，统一社会信用代码91440101088649268E。法定代表人：黄国辉。委托诉讼代理人：吴华强，该公司员工。原告尹小冬与被告陈文杰、吴彩铭、广州市启晨房地产中介有限公司（以下简称启晨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年4月15日公开开庭进行审理。原告尹小冬的委托诉讼代理人余伟权（之后变更代理人为刘标杰）、刘欢，被告吴彩铭，启晨公司委托诉讼代理人吴华强到庭参加诉讼。因案情需要，本院组成合议庭转换普通程序，于2019年6月13日公开开庭审理了本案。原告尹小冬的委托诉讼代理人刘标杰、刘欢，被告启晨公司委托诉讼代理人吴华强到庭参加诉讼。被告陈文杰经本院传票传唤，无正当理由两次庭审均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告尹小冬向本院提出诉讼请求：1.解除涉案的《房地产买卖合同》以及《房地产买卖合同补充协议》;2.被告陈文杰、吴彩铭向原告双倍返还定金200000元；3.被告陈文杰、吴彩铭、启晨公司向原告赔偿装修费8410.40元；4.被告陈文杰、吴彩铭、启晨公司向原告赔偿逾期返还双倍定金及装修费用的利息，利息以208410.39元为本金，自2018年5月1日起，年利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，算至双倍定金及装修费还清之日止；5.被告启晨公司对以上诉求承担连带责任；6.被告启晨公司向原告返还已收的房地产买卖代理费18000元；7.本案全部诉讼费由被告承担。诉讼中，尹小冬变更诉讼请求为：1.解除涉案的《房地产买卖合同》以及《房地产买卖合同补充协议》中关于504房的房屋买卖合同关系;2.被告陈文杰、吴彩铭向原告双倍返还定金200000元；3.被告陈文杰、吴彩铭向原告赔偿装修费8410.40元；4.被告陈文杰、吴彩铭向原告赔偿逾期返还双倍定金及装修费用的利息，利息以208410.39元为本金，自2018年5月1日起，年利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，算至双倍定金及装修费还清之日止；5.被告启晨公司对以上第二、三、四项诉请承担连带责任；6.被告启晨公司向原告返还已收的房地产买卖代理费18000元；7.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告陈文杰、吴彩铭之间是房屋买卖合同关系，被告陈文杰、吴彩铭是夫妻关系，被告启晨公司是涉案房屋买卖合同的经纪方。2017年6月16日，原告与陈文杰、吴彩铭签订《房地产买卖合同》，约定陈文杰、吴彩铭将其共同所有的位于广州市花都区花东镇金港南一路8号x栋504房出卖给原告，面积为74.09平方米，受让价格为760000元。2017年6月16日，三方签订合同后，原告向陈文杰、吴彩铭支付了100000元定金。后原告知悉，2017年1月23日，广州市天河区人民法院因（2017）粤0106民初3107号案件将涉案房屋查封，至今尚未解封。由于涉案房屋与广州市花都区花东镇金港南一路8号x栋503房实际为不可分割的一套整体房（一房两证、同一门户进出），不可切割进行买卖。原、被告希望继续履行合同，2017年12月3日，原告与三被告、另案被告陈方圆共同签订《房地产买卖合同补充协议》。陈文杰、吴彩铭承诺在2018年4月30号之前使房屋恢复到可过户交易状态，否则陈文杰、吴彩铭构成根本违约，原告有权解除合同并要求陈文杰、吴彩铭双倍返还定金并承担对涉案房屋装修所产生的装修费用，该费用应当于2018年5月1号前支付给原告。直至提起本诉之日，经查询不动产登记博查册表，涉案房屋仍处于被法院查封的状态，不能过户交易，陈文杰、吴彩铭构成根本违约，原告主张解除合同，但陈文杰、吴彩铭未按照《房地产买卖合同补充协议》的约定双倍返还定金及装修费用（原告装修两套房屋共计15000元，按照面积分别计算装修费，即涉案房屋的装修费为8410.40元）。原告数次催讨，陈文杰、吴彩铭均置若罔闻，甚至直接拒绝接听电话。启晨公司未告知原告涉案房屋已被查封，致使原告在不知情的情形下购买涉案房屋，时至今日都未督促陈文杰、吴彩铭完成过户手续，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”启晨公司故意隐瞒涉案房屋被查封的事实，损害了原告的利益，应当返还已收取的房地产买卖代理费18000元，并对陈文杰、吴彩铭双倍返还定金的义务承担连带责任。参照最高人民法院法释（1999）8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。原告与陈文杰、吴彩铭在《房地产买卖合同补充协议》明确约定，陈文杰、吴彩铭应当在2018年5月1日之前双倍返还定金与装修费用，故陈文杰、吴彩铭对原告拖欠的双倍定金、装修费用逾期返还的利息应当承担赔偿责任。被告吴彩铭辩称，我有协助卖房子，因为我和陈文杰于2016年7月8日签订了离婚协议，约定房子归陈文杰所有，为了协助陈文杰出售房屋，我在房地产买卖合同及补充协议上签字，但我没有收过一分钱，我还有一份陈文杰写给我的承诺书，表明我只是协助卖房，其他的都跟我没关系。我不同意原告对我的所有诉请，其他与我无关。被告启晨公司辩称，关于装修费，合同写了过户递件当天交房，但原、被告提前自行交付了房屋，协议上约定他们三方于2018年4月30日完成交易，如果没有按期完成交易，则由卖方返还双倍定金及装修费用，与我公司无关。关于利息，也与我公司无关，房屋买卖代理费，我方同意返还给原告。对于原告要求我方承担连带责任，我方不同意。关于定金，买卖合同清楚注明了是卖方保证对该物业享有全部所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实，或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此给买方及经纪方造成的全部损失。中介只是中间人，与委托人签订合同的是中介之间介绍的第三人在履行合同过程中如果实施了违法违约行为，中介不承担责任。对于原告的诉请，除了第六项诉请，其他诉请我方均不同意，请求法院予以驳回。被告陈文杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区花东镇金港南一路8号x栋504房，房屋建筑面积74.09平方米，登记权属人是陈文杰、吴彩铭。涉案房屋与位于广州市花都区花东镇金港南一路8号x栋503房相邻，503房的建筑面积为58.05平方米，登记权属人是陈方圆。陈文杰与陈方圆系兄妹关系。根据双方的陈述，503房与504房是相通的两套房屋，只有一个大门进出，属于一房两证的房屋。根据涉案的504房于2018年7月18日的不动产登记簿查册表显示，涉案房屋设有抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州花都支行，房屋于2017年1月23日被广州市天河区人民法院以（2017）粤0106民初3107号法律文书查封。根据涉案的503房于2018年9月7日的不动产登记簿查册表显示，房屋设有抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州花都支行，房屋于2018年7月19日被广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初13986号法律文书查封。2017年6月16日，尹小冬作为买方，陈文杰、吴彩铭作为卖方，启晨公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方就买卖位于广州市花都区花东镇金港南一路8号x栋504房达成一致意见。物业建筑面积为74.09平方米，总楼价为760000元。第三条：卖方合法持有《房地产证》，号码为0300216350，买方已经查看过卖方的房产证。物业有抵押登记，卖方保证对上述该物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。第四条：买卖双方同意该物业交付使用的时间为过户递件当天。买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》，且卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志。卖方应在物业办理过户登记后15天内迁出户口。第六条：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过三十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或支付等额于总楼价百分之十的违约金；卖方违约的还须返还全部已收买方之款项；（3）逾期超过三十天，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方继续履行合同并按每日总楼价的千分之一支付逾期违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五日内为履行期限。备选条款：卖方同意，本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。备注（对本合同内容的修改或补充）：经买卖双方协商，于2017年11月15日前备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖，买卖双方同意该物业交付使用的时间为过户递件当天（不超过一个月）。附件：二、（二）涂销抵押后付款：1、定金100000元，买方须在2017年6月16日支付给卖方。2、出资赎契：卖方应在签订本合同后30天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用，买卖双方同意按以下方式办理赎契手续；A、卖方出资赎契，卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起15天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还）。4、余下首期款200000元买方须于递件成功当天直接支付卖方。5、买方按揭付款的，买方须在合同签订后30天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助，包括但不限于签署相关文件，提供贷款所需资料等。贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首付给卖方。7、买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知或相关意向回复）15天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。8、关于赎契后一方违约的特别约定：卖方出资赎契后，因买方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于买方违约，则买方应向卖方支付等额于总楼价20%的违约金。9、关于赎契后一方违约的特别约定：买方全额出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应返还楼款，并向买方支付等额于总楼价20%的违约金。2017年6月18日，尹小冬作为买方，陈方圆作为卖方，启晨公司作为经纪方签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方就买卖位于广州市花都区花东镇金港南一路8号x栋503房达成一致意见。物业建筑面积为58.05平方米，总楼价为500000元。定金200000元，买方须在2017年7月10日前支付给卖方。卖方应在签订本合同后60天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用，卖方出资赎契，余下首期款110000元买方须于递件成功当天直接支付卖方。余款由买家按揭付款。合同的其他内容与尹小冬与陈文杰、吴彩铭签订的《房地产买卖合同》基本一致。2017年6月16日，尹小冬向陈文杰支付定金100000元，陈文杰出具《收款证明》予以确认。尹小冬向启晨公司支付中介费18000元，启晨公司于同日出具收款收据予以确认。之后，尹小冬分别于2017年6月28日、7月2日向陈文杰名下银行账户转账支付150000元、50000元。尹小冬表示涉案的503房与504房已于2017年11、12月期间交付其使用，其接收房屋后对房屋进行了简单装修，包括拆除墙纸、重新粉刷、更换防盗网，两套房屋共花费装修费15000元，为此，尹小冬提交其与广州裕才建筑装饰工程有限公司签订的《装饰工程协议书》、该公司出具的装修费收据予以证明。吴彩铭及启晨公司公司均表示对此不知情。2017年12月3日，陈文杰、吴彩铭作为卖方一，陈方圆作为卖方二，尹小冬作为买方，启晨公司作为经纪方签订《房地产买卖合同补充协议》，约定：卖方一、卖方二经过经纪方分别于2017年6月16日、2017年6月18日签订合同将位于位于广州市花都区花东镇金港南一路8号x栋504房和503房卖给买方。现经双方协商一致，就如下事项签订补充协议进行确认：一、以上503房和504房虽然名义上具有独立产权，但实际使用上为不可分割的一套整体房，不可切割进行买卖。二、卖方一、卖方二确保没有进行一房多卖，否则算根本性违约，双方解除合同，需要按合同和补充协议相应约定承担违约责任。三、现因卖方一在签订买卖合同时，因其名下以上504房被法院查封导致迟迟不能交易过户，并卖方二名下以上503房拖欠按揭款存在被贷款银行起诉风险，卖方行为已违反合同相关约定。但经买卖双方协商，还是希望继续履行合同，但是卖方需要承担因违约迟迟不能办理过户交易导致买方的损失，损失内容包含以下几项：1、从10月开始，买方目前租房所付租金（1800元/月）；2、因交易时间往后推移可能存在的因国家政府二手房交易政策调整，可能导致的买方买房所应缴纳的各种费用税费增加的损失，以实际办理过户交易时间与2017年11月的政策相对比。四、卖方一、卖方二承诺在2018年4月30日前处理好涉及这两套房子的诉讼，使以上503房、504房能恢复到可过户交易状态。如到期未能完成，卖方算根本性违约，双方解除合同，卖方需双倍返还定金并承担买方对以上房子装修所产生的装修费用。以上双倍返还定金以及造成买方的装修损失需要在2018年5月1号前支付给买方。如产生诉讼，买方所花费律师费等诉讼费用也由卖方一并承担。以上根本性违约造成买方的损失由以上503房产权承担担保。五、经纪方对于卖方行为负有监督、跟进并协助义务，如因经纪方过错导致该物业在申请交易登记递件手续无法办理过户手续的，经纪方应退还已收的房地产买卖代理费。六、本补充协议一式肆份与房地产买卖合同具有同等法律效力。之后，因陈文杰、吴彩铭未对涉案房屋进行解封以及涂销抵押，房屋无法办理过户，尹小冬催促无果后提起本案诉讼。吴彩铭表示其与陈文杰原为夫妻关系，双方于2016年7月8日办理了离婚手续，根据《离婚协议书》的约定，涉案房屋及503房归陈文杰所有，其在买卖合同及补充协议上签字只是协助陈文杰出售房屋。对此，吴彩铭提交《离婚协议书》、离婚证以及陈文杰出具的《承诺书》予以证明。《承诺书》内容为陈文杰确认尹小冬支付的300000元由其本人收取，与吴彩铭无关，如其逾期交付或违约，所产生的一切赔偿与吴彩铭无关。吴彩铭表示其在签订合同时已将上述情况告知了尹小冬，尹小冬表示其仅知道陈文杰与吴彩铭离婚的事实，不知情双方对于房屋产权分配的约定。启晨公司表示其仅知道房屋是登记在二人名下，不知情双方对于房屋产权分配的约定。对于涉案的504房被司法查封的情况，尹小冬表示其在签订合同时并不知情，启晨公司也未对房屋产权登记情况进行查册。启晨公司确认签订合同时未对房屋产权情况进行查册的事实，但认为其在2017年7、8月查册知情房屋被查封后已经及时告知了尹小冬，尹小冬要求继续履行合同；且认为买卖双方才是合同的相对方，中介方对于业主提供的信息并不承担保证责任。本院认为，尹小冬与陈文杰、吴彩铭、启晨公司签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。根据《房地产买卖合同补充协议》第四条的约定，卖方应于2018年4月30日前处理房屋的诉讼事宜，使房屋恢复到可过户交易状态，因涉案房屋至今处于查封状态，无法办理递件过户手续，陈文杰、吴彩铭构成根本违约，尹小冬要求解除《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》中关于涉案房屋的房屋买卖合同关系合法有据，本院予以支持。尹小冬依据补充协议的约定要求陈文杰、吴彩铭双倍返还定金200000元，并按房屋面积比例赔偿房屋装修的费用15000元÷（74.09+58.05）平方米×74.09平方米=8410.4元合理合法，本院予以支持。关于利息，陈文杰、吴彩铭在补充协议中承诺于2018年5月1日前将双倍定金及装修费支付给尹小冬，尹小冬要求计付利息合法有据，利息应从2018年5月2日起计付；至于利息标准，因逾期付款主要是资金占用的利息损失，且尹小冬在得知房屋被查封后仍然选择继续履行合同，亦存在一定过错，故本院酌定利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，尹小冬要求按逾期罚息利率计算利息依据不足，本院不予采纳。对于吴彩铭关于其已与陈文杰解除婚姻关系，其仅是配合陈文杰出售房屋的抗辩理由，本院认为，涉案房屋登记在陈文杰、吴彩铭名下，涉案房屋买卖合同及补充协议均由陈文杰、吴彩铭与尹小冬签订，陈文杰、吴彩铭是合同的相对方，依法应承担相应的违约责任，吴彩铭的抗辩理由不成立，本院不予采纳。启晨公司在涉案合同签订前未对房屋进行查册，对于合同不能继续履行存在一定过错，尹小冬要求启晨公司返还其已支付的中介费18000元合法有据，本院予以支持。对于尹小冬要求启晨公司对陈文杰、吴彩铭的债务承担连带责任的主张，因无证据证明启晨公司存在故意隐瞒房屋被查封的事实或提供虚假情况的行为，且启晨公司在得知房屋被查封的情况后如实告知了尹小冬，尹小冬明知交易存在巨大风险仍然选择继续履行合同，其要求启晨公司对陈文杰、吴彩铭的债务承担连带清偿责任依据不足，本院不予支持。被告陈文杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告尹小冬与被告陈文杰、吴彩铭、广州市启晨房地产中介有限公司于2017年6月16日签订的《房地产买卖合同》以及于2017年12月3日签订的《房地产买卖合同补充协议》中关于广州市花都区花东镇金港南一路8号x栋504房的房屋买卖合同关系；二、被告陈文杰、吴彩铭于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告尹小冬双倍返还定金200000元；三、被告陈文杰、吴彩铭于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告尹小冬支付定金200000元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2018年5月2日起计至付清款之日止；四、被告陈文杰、吴彩铭于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告尹小冬赔偿房屋装修损失8410.4元；五、被告陈文杰、吴彩铭于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告尹小冬支付装修损失8410.4元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2018年5月2日起计至付清款之日止；六、被告广州市启晨房地产中介有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告尹小冬返还中介服务费18000元；七、驳回原告尹小冬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12769.88元，由被告陈文杰、吴彩铭负担12513.62元，被告广州市启晨房地产中介有限公司负担256.26元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  骆国贤人民陪审员  黄婉玲二〇一九年七月二十六日书 记 员  刘 赟方琢华