广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28523号原告：周平，女，1983年9月16日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：王建华，广东广信君达（深圳）律师事务所律师。被告：贺蓉林，女，1976年2月8日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告周平诉被告贺蓉林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周平的委托诉讼代理人王建华、被告贺蓉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周平诉称：2018年1月1日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将其所有的天河区340号铺面出租给原告用于服装经营活动，每月租金120000元，一年租金共计1440000元。签订合同时原告已按被告要求缴纳了租赁保证金50000元及预付租金700000元，被告据实出具750000元的收据一份。2018年2月，被告又要求原告预付了740000元租金，至此，被告在出租不足两个月内执意要求原告全额预付了12个月的租金合计1440000元。原告承租后对商铺进行装饰装修及使用，由于租金非常高，开始几个月原告完全处于亏损状态。正当原告扣除当月租金、水电费等开销后经营开始略有盈余时，该商铺的业主却出现并告知原告，被告无权转租、原告与被告签订的租赁合同无效，还强烈要求原告马上搬离商铺。原告了解后得知，被告从业主处以很低的租金承租商铺后以高价转租获取暴利，且被告根本就没有从业主处获得上述商铺一年的转租权，实际上被告自始就存在欺骗，并坚持要求原告预付一年租金。被告虽然多次声称可以解决原告继续使用商铺的问题，但最终根本无法解决问题，导致业主采取多种胁迫方式严重干扰原告正常经营活动，使得原告的经营被迫终止，损失相当严重。2018年7月5日，原、被告双方达成退租协议，被告承诺退还租金840000元，并承诺在2018年7月6日前退还500000元、余下340000元在2018年8月20日前付清、逾期按月利率2%计算利息。对于50000元保证金，双方一致同意在扣除水电费后余款一次性退还给原告。但被告仅退还500000元的租金后，就无理借口不退还剩余租金和保证金。原告认为，原告诚信、全面履行合同，也按被告的要求提前预付了一年租金，但被告采取欺诈手段骗取原告预付的高额租金，违背承诺拒不退还剩余租金340000元及扣除水电费后的保证金，该行为严重损害原告的合法权益。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、被告退还租金340000元及利息（以340000元为本金，按月利率2%的标准计算，从2018年8月21日计至清偿之日止）；二、被告退还保证金50000元及利息（以50000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，从原告交还钥匙给被告之日即2018年6月29日起计至清偿之日止）；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告贺蓉林辩称：一、原告诉称与事实不符。被告与原告在2018年1月1日签订《商铺租赁合同》时，已明确告知原告原合同期限只有几个月，但租赁期限到期后可以续租，原告看好被告的商铺同意与被告签订《商铺租赁合同》。合同未到期原告想终止合同，原因之一是原告经营亏损不想继续经营，其二是原告经了解得知被告组原房东的价位较低，认为自己租金过高，想与被告终止合同后直接与原房东承租，原告想终止合同是出于少交租金的目的而不是被告无权租赁的事实。二、《退租协议》无效。原告经营几个月后出现亏损，认为租金过高，而根据合同约定，原告无权终止合同，如果单方面提出终止合同需承担违约责任。原告多次找不明身份的人员到被告家中争吵，《退租协议》是因为原告当日带了四、五个人进到被告家中不走，并威胁被告如果不写《退租协议》就不让被告好过，而当时被告怀孕，怕原告殴打被告对小孩产生影响，万般无奈下被告在《退租协议》上签名。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，一方以胁迫手段使对方在违背真实意愿的情况下所订立的合同，被告可以申请撤销，故该《退租协议》无效。三、原告存在过错，应当承担违约责任，被告的损失应予以扣减。退一步说，即使《退租协议》有效，根据协议约定，原告应在农历5月30日前撤出商铺并将钥匙交给被告。事实上，原告在约定的时间内没有将商铺交给被告，而是在农历5月14日晚将商铺钥匙交给了原房东吗，故有半月的租金60000元应由原告承担。原告没有按约定将商铺钥匙交给被告，致被告存放在商铺待销售的价值150000元的几千衣服丢失，以及导致电脑三台、订做的实木衣架二千多个、订制吊牌商标三万套、空调两台、射灯一百多盏、办公电脑桌椅三套、茶几茶具、冰箱两台、电风扇四台、厨房用品等丢失，价值80000元。因原告经营五个半月没有支付水电费，也没有按《退租协议》将钥匙交给被告，双方没有办理移交手续，导致被告交给业主的150000元押金被业主扣减了80000元，该损失是原告造成的，以上损失共计370000元，应予以扣减。综上所述，原告在明知原合同的情况下与被告转租商铺，在经营亏损时又以多种借口单方终止合同，并威胁被告签订《退租协议》，不按约定办理移交手续，造成被告几十万损失，应由原告承担。经审理查明：2018年1月1日，贺蓉林（甲方/出租方）与周平（乙方/承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所有的340号1-2层铺（下简称案涉商铺）出租给乙方作经营服饰使用，租赁期共1年，自农历2018年1月1日起甲方将该商铺交付给乙方使用，至农历2018年12月30日合同期满收回；为保证履约，乙方须向甲方交纳保证金50000元，乙方于本合同签字后即向甲方交付；租赁期满，如乙方无违约情形，扣除乙方应交费用后甲方将无息退回保证金；乙方在承租期间发生的一切费用，包括铺内水电费（按电表计算）、管理费、卫生费等有关费用由乙方自行负责交纳等。2017年11月27日，周平向贺蓉林支付了300000元；2017年12月25日，周平向贺蓉林支付了450000元。后贺蓉林于2018年1月1日开具《收据》，确认收到案涉商铺的租金700000元、押金50000元，共计750000元。2018年2月14日，周平向贺蓉林支付了540000元。2018年2月27日，周平向贺蓉林支付了200000元。2018年7月5日，贺蓉林（甲方）与周平（乙方）签订了《退租协议》，约定乙方承租甲方案涉商铺，租期一年，现因案涉商铺产生不稳定性，乙方要求中止合同，甲方同意，现就退款方式达成如下协议：一、甲方退给乙方余下租金共计840000元；二、乙方在农历2018年5月30日之前撤出案涉商铺，将钥匙交给甲方；三、退款付清之后，互不追究责任；四、甲方在2018年7月6日之前付给乙方500000元。2018年7月5日，贺蓉林还出具《欠条》，内容为贺蓉林确认欠周平340000元未偿还，其承诺在2018年8月20日前付清全部欠款，如违背承诺，违约按月利率2%计息。现周平向本院提起诉讼，要求贺蓉林退还租金340000元并支付利息、退还保证金50000元及利息。诉讼过程中，周平主张贺蓉林在其承租案涉商铺的租赁合同到期后仍然与周平签订《商铺租赁合同》，将案涉商铺转租给周平；但其后案涉商铺的业主表示贺蓉林无权转租案涉商铺，并要求周平交还案涉商铺，导致《商铺租赁合同》无法继续履行。为予证明，周平提交了《告知函》等证据。一、《告知函》为照片打印件，显示由案外人于2018年6月7日向贺蓉林发出，内容为贺蓉林签订的《临租协议》已于2017年7月5日到期，要求贺蓉林在收到该函之日起10日内自行处理案涉商铺内的物品，退还场地并结清相关费用。二、《通知函》为照片打印件，显示由案外人于2018年6月17日向贺蓉林及案涉商铺经营者发出，再次通知将于2018年6月27日收回案涉商铺并追究损失责任，要求贺蓉林及店铺经营者于2018年6月27日前清理完案涉商铺内的一切物品并结清费用。贺蓉林确认上述证据的真实性，并确认其与案涉商铺的业主的租赁合同确实早已到期，但其认为该业主向其表示随时可以续签合同，只是该业主看到其将案涉商铺转租给周平后，认为其可能与周平串通，就不再与其续签租赁合同。贺蓉林确认《退租协议》《欠条》上其签名及指模的真实性，但认为上述文件均是周平胁迫其签署，并非其真实意思表示。周平则主张上述文件均是贺蓉林亲笔签名及加盖指模，且签订《退租协议》后贺蓉林还向周平支付了500000元，可以证明周平不存在任何胁迫行为，该《退租协议》是双方的真实意思表示。贺蓉林主张周平并未交还案涉商铺，而是在2018年6月27日晚上清空案涉商铺并直接交还给业主。周平确认上述事实，并主张其多次通知贺蓉林，且业主也多次找贺蓉林，但贺蓉林一直躲避不见，因此其只能在2018年6月27日清空案涉商铺，业主对案涉商铺强行上锁；虽然周平已于2018年6月27日（农历2018年5月14日）把案涉商铺交还给业主，但在签订《退租协议》时为了明确计算租金的截止日而约定周平于农历2018年5月30日前将案涉商铺的钥匙交给贺蓉林，周平考虑到贺蓉林极端不合理的做法，对租金作出了让步而进行上述约定。周平、贺蓉林均确认，贺蓉林在签订《退租协议》后已经向周平退还了500000元。另，周平主张双方口头约定租赁保证金50000元在扣减水电费后退还给周平。贺蓉林则主张周平自承租案涉商铺后从未支付过水电费，都是由贺蓉林垫付的，双方签订《退租协议》时周平的丈夫口头表示租赁保证金50000元就当作周平向贺蓉林支付的水电费等各项费用，故其不存在需退还租赁保证金给周平的问题，因此双方在《退租协议》中并没有约定需要退还租赁保证金50000元。周平确认其在租赁过程中没有向贺蓉林支付过任何水电费，但其认为贺蓉林一直没有提供相应的水电费凭证。贺蓉林则表示其已记不清楚案涉商铺的水电费金额，且由于周平直接把案涉商铺交还给业主，故其也无法找到案涉商铺的水电费凭证。本院认为：根据已查明的事实可知，贺蓉林与周平签订《商铺租赁合同》，约定贺蓉林将案涉商铺出租给周平使用；但其后由于贺蓉林与业主之间关于案涉商铺的租赁合同早已期满，业主要求贺蓉林及周平交还案涉商铺，导致周平无法继续租用案涉商铺；其后，贺蓉林与周平协商同意提前解除《商铺租赁合同》，双方签订了《退租协议》，贺蓉林还出具了《欠条》。贺蓉林抗辩称《退租协议》及《欠条》是周平胁迫其所签订，并非其真实意思表示，但其对此抗辩未提供证据予以证明，其依法应自行承担举证不能的法律责任。而且，根据贺蓉林所确认的事实可知，在签订《退租协议》后，其还按照《退租协议》的约定向周平退还了500000元，该行为足以证明贺蓉林对于《退租协议》及《欠条》的约定是知情同意的。因此，贺蓉林的抗辩明显缺乏依据，有违诚信，本院不予采纳。综上，上述《退租协议》及《欠条》是双方当事人的真实意思表示，双方应切实履行。根据双方当事人确认的事实可知，周平已将案涉商铺交还给案涉商铺的业主。而根据《退租协议》及《欠条》的约定，贺蓉林应向周平退还租金840000元，其中的500000元于2018年7月6日支付，剩余340000元则应于2018年8月20日前付清。贺蓉林至今仍未退还上述340000元，该行为已违反了《退租协议》及《欠条》的约定，因此，现周平要求贺蓉林退还租金340000元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。另，根据《欠条》的约定，贺蓉林逾期退还上述租金340000元的，还应按照月利率2%的标准向周平支付利息，因此，现周平要求贺蓉林支付逾期退还上述租金340000元的利息的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，该利息应以340000元为本金、自2018年8月21日起计至清偿之日止、按照月利率2%的标准计算。关于租赁保证金50000元如何处理的问题，双方当事人并未进行书面约定，且存在不同陈述。对此，本院认为，双方当事人对于《商铺租赁合同》的提前解除以及租金的退还问题签订了《退租协议》，而且还由贺蓉林出具《欠条》约定剩余租金340000元的退还期限及逾期退还的违约责任等。根据日常生活经验，若如周平所主张的租赁保证金在扣除水电费后的余款予以退还，则双方应在上述两份文件中进行明确约定，但上述两份文件中均未约定。综合周平在租赁期间从未向贺蓉林支付水电费以及周平已将案涉商铺交还给业主的事实，本院认为贺蓉林所称以该租赁保证金50000元作为周平向贺蓉林支付的水电费等各项费用的主张更为合理可信，本院予以采信。因此，现周平要求贺蓉林退还租赁保证金50000元及支付利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告贺蓉林向原告周平退还租金340000元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告贺蓉林向原告周平支付逾期退还租金340000元的利息（以340000元为本金、自2018年8月21日起计至清偿之日止、按照月利率2%的标准计算）；三、驳回原告周平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7540元，由原告周平负担780元、被告贺蓉林负担6760元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  尹丽艳二〇一九年七月十九日书 记 员  谢丽军黄谱兰判决书于年月日送达