江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初588号原告（反诉被告）：连云港大众兴房地产开发有限公司,住所地连云港市海州区瀛洲路28号众兴华庭A2号楼B1-5室。法定代表人：尹刚,负责人。委托诉讼代理人：邓溪海，江苏亿诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：张艺馨(曾用名张银梅)，女，1974年2月25日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：胡光璞、刘昆，江苏田湾律师事务所律师。原告（反诉被告）连云港大众兴房地产开发有限公司（以下简称大众兴公司）与被告（反诉原告）张艺馨商品房买卖合同纠纷一案，大众兴公司于2018年1月16日起诉至连云港市海州区人民法院,连云港市海州区人民法院依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。2018年12月13日，江苏省连云港市中级人民法院指定本院为本案一审管辖法院。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大众兴公司的委托诉讼代理人邓溪海，被告（反诉原告）张艺馨及其委托诉讼代理人胡光璞、刘昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大众兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2004年7月30日签订的《认购书》。2、由被告承担本案诉讼费。后原告变更诉讼请求为：请求法院确认原、被告之间的《认购书》无效。事实和理由：原、被告于2004年7月30日签订了《认购书》，根据《认购书》约定，房款总计179613元，被告应于《认购书》签订时支付房款26000元，于2004年8月30日前付28000元，余款办理银行贷款；违约处理，被告未按照约定付款的：已付部分房款的,延期部分按同期银行利率支付原告利息，一次延期连续超过一个月的，原定合同自行终止，被告已订商品房原告可自行处理。《认购书》签订后，被告仅支付26000元，其他均没有按照《认购书》约定履行，被告已构成根本违约。为此原告于2017年9月29日已书面函告被告解除《认购书》。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现原告依法提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉求，判令原、被告之间的《认购书》系无效合同。被告（反诉原告）张艺馨辩称，一、2004年7月，答辩人在鹊桥记地产公司购买两套住房，分别是A-1号楼西单元101室，A-3号楼西单元102室，并向鹊桥记地产公司交付定金10万元，双方签订了《认购书》。后鹊桥记地产公司给付答辩人两张发票，金额分别为定金2.6万元和定金7.4万元。因与销售称每套房子定金5万元不符，销售人员称等签购房合同时再说。后答辩人按照《认购书》约定交余款时，鹊桥记地产公司不收，因其与原告之间有纠纷，说等纠纷处理好后再通知被告交款。之后十余年间，答辩人多次找原告要求交款，原告领导避而不见，又因房价上涨，原告一直不愿意开工建设A-1号楼。2017年，原告的代理律师找到答辩人要求解除《认购书》，并可以多给答辩人钱，答辩人没有同意。二、因原告与答辩人签订认购书时未按照法律规定取得商品房预售许可证，而导致本案认购书无效，此完全因原告方欺诈违法行为而导致合同无效，根据合同法第58条之规定，原告过错导致合同无效，需承担因合同无效给被告造成的损失。三、原告是恶意诉讼，从来没有想履行合同的意愿，纯粹想利用拖延、欺骗、恶诉等卑劣手段，侵犯、占有业主合法权益和正当利益，视法律为谋取私利的工具，缺乏诚信和契约精神，严重违背了杜会主义核心价值观，破坏了房地产市场经济秩序，践踏了法律尊严和良知，引发了多起诉讼和信访、集访案件，造成诸多社会不稳定因素。被告（反诉原告）张艺馨向本院提出诉讼请求：1、请求判决反诉被告赔偿反诉原告损失120万元。2、本案反诉费用由反诉被告承担。庭审中，被告（反诉原告）张艺馨将诉讼请求变更为判决反诉被告赔偿反诉原告损失857387元。事实和理由：反诉原告与反诉被告房屋买卖合同纠纷-案贵院业己受理，因反诉被告在与反诉原告签订《认购书》时未按照法律规定取得《商品房销售许可证》而导致本案《认购书》无效。此完全因反诉被告方的欺诈、违法行为导致合同无效，根据《合同法》第58条之规定，因反诉被告过错导致合同无效，反诉被告需承担因合同无效给反诉原告造成的损失。因反诉被告恶意迟延交房，十几年间，房价飞涨，反诉被告的过错使反诉原告丧失了同时期的购买权利，给反诉原告造成大的经济损失。因此，特提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）大众兴公司辩称，案涉房屋的增值部分不应确定为反诉原告的损失，最高院多个案例对此问题有明确的裁判观点，即在合同无效的情形下，有过错一方应承担缔约过失责任，赔偿对方因此遭受的损失，但赔偿范围仅限于信赖利益损失，不包括在合同有效情形下通过履行合同可以获得的利益。本案中房屋增值部分应当是在认购书有效的情形下通过履行可能获得的利益，属于履行利益，而非信赖利益。因此不应包括在赔偿范围内。对此问题最高院在其网络信箱《对关于无证售房的答复》中也明确指出，在开发商无证售房且房价大涨的情况下，能否考虑判决开发商对业主做出一定数额的赔偿？此问题属于适用合同法第五十七条、五十八条以及商品房买卖合同司法解释第二条法律规定的问题，需根据具体情况加以处理。而无需在上述规定以外就判决开发商向业主做出一定的赔偿再行立法或者统一司法裁判标准。由此可见，最高院对开发商无证售房判决开发商向业主做出一定数额的赔偿持否定态度。被告仅支付了26000元购房款，剩余房款均未按约支付，因此即使赔偿范围包括房屋增值部分，被告也无权主张。被告主张的丧失同期购房权利以及房价上涨后的房屋增值损失均由其自己造成，原告确定案涉房屋无法开工建设后，及时通知了被告前来办理退款手续，并且在本案诉讼前也多次表示愿意退款，而正是由于被告始终坚持其不合理、不合法的要求，拒绝领款。因此导致的一切损失应当均由其自身承担。因案涉认购书无效，原告没有向被告交付房屋的义务，不存在迟延交房的问题。而即使在认购书有效的情况下，根据认购书的约定，在原告2005年12月31日交房之前，被告应当在2004年7月30日支付26000元，在2004年8月30日之前支付28000元，并就余款办理贷款，但被告仅支付了首期房款26000元，剩余房款均未按约支付，根据合同法第六十七条的规定，反诉被告依法享有先履行抗辩权，有拒绝被告的交房要求，因此根本不存在反诉被告恶意迟延交房的情形。反诉被告在签订认购书时并没有向原告故意隐瞒未取得预售许可证的情况，也没有提供虚假的预售许可证，故不存在欺诈销售行为。相反，事实上，在签订认购书时，被告对原告尚未取得预售许可证是明知的，退一步讲，由于商品房预售许可制度为我国法律法规所明确规定，被告应当知道预售商品房需要具备预备许可证，而其仍选择与原告签订预售许可书，故其对于认购许可书的无效存在的明显的过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交的证据如下：证据1：认购书一份。证明：1、被告张艺馨仅于2014年7月30日向原告支付26000元购房款，未按《认购书》约定于2004年8月30日前支付28000元并就余款办理银行贷款，即房屋建成，因被告未全面履行付款义务，依法也无权取得房屋。证据2：2004年中国银行现金解款单一份、2004年8月2日收据一份。被告通过原告银行账户存款的方式支付26000元购房款，其明知支付房款的方式及途径，不存在原告拒收剩余房款的情况，被告本人的陈述及证人证言存在虚假性。对原告（反诉被告）提交的证据，被告（反诉原告）质证意见如下：对证据1：真实性没有异议，但是无法达到原告的证明目的。该证据不能反应被告明知案涉房屋未取得预售许可证，事实上是原告隐瞒房屋未取得预售许可证的事实，导致本案合同无效，被告对合同无效不存在过错。在该认购书上没有任何一个文字一句话表明被告知道原告未取得预售许可证。原告说被告签订认购书，知道原告未取得预售许可证，完全是没有任何证据的瞎说。对证据2：真实性没有异议，被告认可向原告支付了26000元的购房款，但是之所以没有交后期购房款是因为被告当时无法获知原告的办公地点，之后原告又以各种理由推诿、拒收购房款，也拒绝退房。原告说被告本人拒绝向原告支付剩余的房款，没有任何证据，完全是一种对被告的抵赖。被告（反诉原告）提交的证据如下：证据1：江苏先河房地产土地评估有限公司对案涉房屋A1-西单元-101类似房屋即众兴华庭A3号楼3单元101室住宅房地产估价报告。证明：案涉房屋自购买时到2018年7月13日房屋差价为857387元。证据2：最高人民法院2018最高法民申4055号民事裁定书。证明：根据最高法观点，商品房买卖合同因开发商未取得商品房预售许可证导致合同无效，应赔偿房屋差价损失。证据3：最高法民事判决书（2014）民抗字第75号。证明同上。证据4：北京市朝阳区人民法院判决书、西城区判决书。证明同上。证据5：河北判决书。证明原告属于恶意诉讼。对被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）质证意见如下：对证据1：该估价报告是由人民法院委托评估，真实性无异议，但关联性有异议，该证明材料不能达到被告的证明目的，所谓房屋增值部分损失，不属于因合同无效导致的损失赔偿范围，且被告未支付全部房款，更加无权要求赔偿所谓的房屋增值部分损失，同时被告对合同无效也存在过错，应承担相应责任。估价报告评估的价格实际高于案涉房屋所在区域的市场成交价。对证据2-5：上述案例与本案案情不尽相同，不能类推适用以上案例的认定结果，根据最高法院民一庭关于合同无效损失赔偿范围的权威观点，合同无效过错一方对另一方赔偿的范围仅限于信赖利益损失，而因房价上涨造成的房屋增值部分损失属于有效合同履行可获得的期待利益损失，不在赔偿范围以内。因此上述案例不能达到被告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月30日，大众兴公司（甲方）与张艺馨（乙方）签订《认购书一份》，内容为：一、商品房的名称、面积、质量及价格：①众兴华庭A-1西单元101室，二室二厅，建筑面积暂定为94.57㎡，以产权部门测量面积为准，房款多退少补；②房屋单价为1958×0.97=1899.26元/㎡,房价94.57×1899.26=17961333元，大写壹拾柒万玖仟陆佰壹拾叁元整；③煤气管道、维修基金在甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》时支付。二、付款方法：2、合同签订生效时付房款人民币贰万陆仟元整￥26000元；3、余款支付方式为：①于2004年8月30日前付￥28000元（人民币贰万捌仟元整）；②余款办理银行贷款。三、房屋交付时间及办法：1、交付时间：暂定2005年12月31日；2、质量验收办法:现场验收合格。六、违约处理：1、甲方未按期交付的，延期部分按同期银行存款利率支付乙方利息；2、乙方未按规定付款的：A：支付定金的。原合同自行终止，乙方已订商品房甲方可自行处理，其他按合同法执行，（甲方不予退还其定金）；B、已付部分房款的，延期部分按同期银行利率支付甲方利息，一次延期超过一个月的按上条执行；3、乙方不能按期验收商品房，因延期而发生的费用等由乙方负责。2004年8月2日，张艺馨通过中国银行支付购房款26000元到大众兴公司的中国银行账户。剩余房款未付，关于未付原因，张艺馨与大众兴公司各执一词。庭审中，张艺馨同意继续履行合同,但大众兴公司认为合同无法继续履行。另查明，至起诉时，大众兴公司未取得商品房预售许可证，且案涉房屋尚未建成。再查明，大众兴公司诉张艺馨房屋买卖合同纠纷一案，大众兴公司于2018年1月16日起诉至连云港市海州区人民法院，后由江苏省连云港市中级人民法院指定本院为本案一审管辖法院。在连云港市海州区人民法院审理过程中，张艺馨申请对众兴华庭楼盘内与案涉房产相同区域、坐落位置最接近的类似楼房从2005年12月31日至2018年7月13日的售价增值进行了价格鉴定，后由连云港市海州区人民法院委托江苏先河房地产土地评估有限公司进行价格鉴定，鉴定结果为：估价对象在价值时点（二〇一八年七月十三日）不考虑所受抵押、租赁、担保等权利限制情形下的房地产市场价值为大写人民币壹佰零叁万柒仟圆整（¥103.7万元）。张艺馨支付上述鉴定评估费7700元。上述事实，有当事人的当庭陈述及大众兴公司提交的认购书、现金借款单、收据及张艺馨提供的房地产估价报告等证据予以证实。本院认为，关于张艺馨与大众兴公司之间签订《认购书》的效力问题。首先，案涉《认购书》对《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容如当事人的姓名、商品房基本情况（包括房号、面积）、价格（总价、单价）、付款时间、交付使用条件及日期、违约责任甚至解决争议的方法等作了明确约定，出卖人大众兴公司也按约收受部分购房款，故案涉《认购书》应当认定为商品房预售合同。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因截至起诉前大众兴公司未办理相应的商品房预售许可证明，违反了国家法律及行政法规的强制性规定，故该《认购书》应属无效。综上，大众兴公司请求确认双方于2004年7月30日签订的《认购书》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于张艺馨要求大众兴公司赔偿其损失人民币857387元的问题。张艺馨仅仅支付了26000元，现索要赔偿款竟然高达857387元，高达约三十三倍，付出和索赔差距太大，远远超出订立合同时双方能够预期到的情况。双方发生纠纷后，最起码在约定的房屋交付时间2005年12月31日后，原告没有交付房屋，被告如果立即提起诉讼主张权利，处理完纠纷即可随时购房，但被告却怠于行使权利。被告在支付完第一笔款项26000元后，没有按照《认购书》的约定在2004年8月30日前支付第二笔购房款28000元，违反了《认购书》的约定，被告称原告拒绝收款但未能提供充分的证据证明，而且被告第一笔款26000元是通过银行支付给原告的，被告知道原告的银行账号，第二笔款28000元也可以同样按第一笔款的支付方式支付，或者向有关机关提存支付，但被告没有采取按《认购书》的约定支付，属于违约，应按《认购书》第六条的约定履行。另《认购书》约定的第三笔付款即银行贷款也没有履行。对于《认购书》第六条的约定，因为没有明确约定将已付购房款转为定金，所以不能理解为将已付购房款转为定金而不予退还，而只能理解为原合同自行终止，乙方已订商品房甲方可自行处理，其他按合同法执行。虽然按该条款《认购书》终止，但该《认购书》仍属于无效合同。依据合同法规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，首先，因《认购书》无效，大众兴公司应将其收取的26000元购房款返还给张艺馨；其次，大众兴公司未取得预售许可证时即对尚未开工建设的商品房进行销售，违反了有关的法律法规，其行为具有违法性，且其签订合同时对影响其建设的因素估计不足，现工程尚未开工，无法在本案诉前取得预售许可证以补正合同效力，对由此造成的合同无效承担主要过错责任。张艺馨在与大众兴公司签订《认购书》时对于大众兴公司是否取得预售许可证应当进行必要的查询，其也负有一定的注意义务，故张艺馨对合同无效造成亦有过错。考虑双方的过错程度、多年来房价上涨的现实情况、被告参与本案诉讼的支出情况、原告占有使用26000元购房款多年等等，综合本案的具体情况，本院酌定原告退还被告的购房款参照民间借贷利率中较高的利率水平年息24%的标准计算利息给被告，以补偿被告的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）连云港大众兴房地产开发有限公司与被告（反诉原告）张艺馨于2004年7月30日签订的《认购书》无效；二、原告（反诉被告）连云港大众兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）张艺馨购房款26000元及利息（自2004年7月30日起至实际给付之日止，按年息24%计算）；三、驳回被告（反诉原告）张艺馨的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件本诉受理费3892元，由原告大众兴公司负担1946元，被告张艺馨负担1946元。本案反诉案件受理费12374元，鉴定费7700元，由反诉被告大众兴公司负担375元，反诉原告张艺馨负担19699元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3892元，反诉案件上诉受理费12374元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  曹 建人民陪审员  李春清人民陪审员  朱香巧二〇一九年七月六日法官 助理  陈海珊书 记 员  陈玉杰法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。