山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民初671号 原告：青岛兴源祥意房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市阜安办事处赵家园村海尔大道106号。 法定代表人：王兴源，总经理。 委托诉讼代理人：谭锡寅，山东诚功律师事务所律师。 被告：胶州市国土资源局，住所地胶州市行政服务中心东楼。 法定代表人：尹少杰，局长。 委托诉讼代理人：刘洪海，山东昶德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任永政，男，1978年8月15日出生，汉族，系胶州市国土资源局土地储备整理中心主任，住胶州市。 原告青岛兴源祥意房地产开发有限公司（以下简称兴源祥意公司）诉被告胶州市国土资源局（以下简称胶州国土局）建设用地使用权合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兴源祥意公司的委托诉讼代理人谭锡寅，被告胶州国土局的委托诉讼代理人刘洪海、任永政，均到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。 原告兴源祥意公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告于2014年10月27日签订的国有建设用地使用权出让合同；2、判令被告为原告办理土地交接手续，并按照国有建设用地使用权出让合同的约定为原告办理不动产权证书；3、判令被告自2014年10月27日起，至办理土地交接手续或不动产权证书之日止，按照国有建设用地使用权出让合同确定的土地出让总价款的日千分之一向原告支付违约金（至2018年4月10日止共计41768728.46元）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由:原被告于2014年10月27日签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同约定被告将位于胶州市温州路西侧龙州路北侧，宗地编号为2014-212，面积为16975平方米的国有土地使用权，以33123496元的价格出让给原告，该合同第6条约定，合同项下土地于2014年10月27日前交付给原告。合同第37条约定，被告未按时交付土地的按照土地使用权出让价格每日千分之一支付违约金。被告至今未给原告办理土地交接手续或办理不动产权证书，根据双方签订的国有建设用地使用权出让合同约定，被告应当继续履行合同义务并向原告支付违约金。 被告胶州国土局辩称，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。一、青岛兴源房地产开发有限责任公司与胶州市人民政府对包括案涉宗地在内的多宗块地存在建设用地使用权出让合同纠纷。原告未按照合同约定及时缴纲国有建设用地使用权出让价款。青岛兴源房地产开发有限责任公司与胶州市人民政府对包括案涉宗地在内的多宗块地存在建设用地便用权出让合同纠纷，直至2017年3月青岛市中级人民法院才作出(2016)鲁02民初1348号民事判决。该判决认为青岛兴源祥盈房地产开发有限公司等12家公司（包括原告在内）与胶州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》实际是针对《协议书》约定内容的履行行为。青岛兴源房地产开发有限责任公司应当在厘清原地块土地出让金的基础上，协调青岛兴源祥盈房地产开发有限公司等12家公司按照双方合同及相关规定尽快落实项目廾友。被告与原告于2014年10月27日签订了《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号：胶州-01-2014-0164)，合同第八条约定：“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写叁仟叁佰壹拾贰万叁仟肆佰玖拾陆元（小写33123496元）”，第十条约定：“受让人同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让入支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。”《土地管理法》第五十五条第一款规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”根据合同约定及法律规定，原告在付清土地出让价款前，无权取得出让土地的使用权。原告于2017年12月12日才缴纳了合同约定的建设用地使用权出让价款，因此其要求被告支付“自2014年10月27日起，至办理土地交接手续或《不动产权证书》之日止”违约金的诉讼请求缺乏依据。二、原告早已实际占用了案涉宗地，其再起诉要求被告办理土地交接手续缺乏依据。原告早己实际占用了案涉宗地，且兴源公司已于2017年5月16日在包括案涉宗地在内的块地上举行隆重的开工仪式，因此原告起诉要求被告办理土地交接手续缺乏依据。三、原告要求被告“按照《建设用地使用权出让合同》的约定为原告办理《不动产权证书》”的诉讼请求缺乏依据。一方面，为原告办理《不动产权证书》不是《建设用地使用权出让合同》约定的被告合同义务。另一方面，原告要求办理《不动产权证书》应当直接向不动产登记部门提出申请。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第一款明确规定：“不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。”第九条第一款规定：“申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。”因此原告诉请被告“按照《建设用地使用权出让合同》的约定为原告办理《不动产权证书》”缺乏事实依据和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和陈述的意见，本院对本案事实认定如下： 2012年12月31日，胶州市人民政府作为甲方、兴源公司作为乙方签订的《协议书》。协议约定：为加快胶州市城市建设，根据2005年第51次市常委会议纪要和2010年双方签订的土地兑换协议，甲乙双方经协商一致，达成协议如下：一、甲方以位于老扬州路以南、温州路以西、农场路以东地块（共计241.9亩，以下简称“兑换地块”）兑换乙方位于澳门路以北、青岛路以南、深圳路以东、宁波路以西地块（共计103亩，以下简称“原地块”）。建筑面积的差额部分，甲方经予乙方适当经济补偿。二、双方保证兑换的土地无权属纠纷、无他项权利和法院查封等情况。若发生纠纷，由原使用方负责处理。三、甲方应尽快拆除兑换地块内的地上附着物，将市政配套设施接到用地红线。四、甲方负责为乙方办理兑换地块的土地使用权证，承担相关费用，并退还乙方行期缴纳的土地竞拍保证金共计600万元。五、乙方取得兑换地块的土地使用权证后，应将原地块的土地使用权证交由甲方注销。届时，双方于2010年4月29日签订的《关于土地兑换的协议书》履行完毕，由此产生的债权债务关系一并消灭。六、城市基础设施配套费的减免，按照《关于继续实施鼓励建设高层建筑意见的通知》（胶政发[2012]6号）执行。七、双方同意在下一轮规划调整时，根据乙方该地块规划方案确定人口数及周边改造后的规划人口数，核算出教育用地面积和建筑面积，规划预留教育用地规模。八、甲乙双方如在本协议改造过程中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，可向有管辖权的人民法院起诉。九、本协议一式肆份，双方各执两份，自双方签字盖章后生效。青岛兴源房地产开发有限责任公司于2016年9月7日以胶州市人民政府为被告向本院提起诉讼，请求判令继续履行上述2012年12月31日的《协议书》，本院于2017年3月7日作出（2016）鲁02民初1348号民事判决书，判令双方继续履行上述《协议书》。 2014年10月27日，原告（受让人）与被告（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，约定被告将位于胶州市温州路西侧、龙州路北侧（宗地编号为2014-212，面积为16975平方米）的土地以33123496元的价格出让给原告。合同约定土地用途为城镇住宅用地兼商服用地。出让人同意在2014年10月27日前将宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地现状土地条件以胶国土告字[2014]12号公告内容为准。出让价款为33123496元，每平方米1951.3105元。受让人同意于本合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让人价款。合同第三十七条约定：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条约定，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。 原告提交2017年3月9日《公证书》一份，申请人为原告及青岛兴源祥盈房地产开发有限公司、青岛兴源聚禧房地产开发有限公司、青岛兴源居嘉房地产开发有限公司、青岛兴源盛荣房地产开发有限公司、青岛兴源熙康房地产开发有限公司、青岛兴源裕安房地产开发有限公司、青岛兴源庆瑞房地产开发有限公司、青岛兴源福升房地产开发有限公司、青岛兴源祥基房地产开发有限公司、青岛兴源恒发房地产开发有限公司、青岛兴源天佑房地产开发有限公司，申请公证事项为对上述公司与胶州市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》项下出让宗地的地上附着物及堆放物的现状进行保全证据公证，公证地点为位于胶州市温州路西侧、龙州路北侧宗地。 2017年3月5日，胶州国土局向兴源祥意公司出具《土地出让金催缴函》，主要内容为：2014年10月27日，你公司与我局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：胶州-01-2014-0164），宗地位于胶州市温州路西侧、龙州路北侧，宗地面积16975平方米，土地出让金共计3312.3496万元。出让合同第三十条约定：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。现我局继续向你公司发出催缴函，自接本函5日内与我局联系，并及时缴纳出让价款及相应的滞纳金，避免损失进一步扩大。 2017年3月21日，原告向胶州国土局的土地出让金催缴函进行回函，主要内容是：按照《协议书》约定，胶州政府承担兑换地地块办理土地使用权证的全部费用，包含但不限于：兑换地块的土地出让金、办理土地使用权证相关的各项税费等。同时，胶州政府还承诺退还兴源公司先期缴纳的土地竞拍保证金600万元，并补偿兑换地块和原地块的建筑面积差额。关于贵局的函件，我司认为相当不妥。贵局作为胶州市政府的职能部门，对胶州市政府于2012年12月31日与兴源公司签订的《协议书》无权予以否定。基于《协议书》及八份《国有建设用地使用权出让合同》的约定，我司要求贵局办理以下事项：1、立即将兑换地块上的垃圾、违章建筑清理完毕，使兑换地块符合国家三通一平的建设用地交付条件；2、按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定承担延迟交付土地的违约责任；3、立即按照《协议书》及《国有建设用地使用权出让合同》的约定，为我司无条件办理兑换地块的土地使用权证书，并不得收取我司任何款项、税费；4、应退还我司的600万元及建筑面积差额补偿，请贵司与胶州市政府尽快安排。 原告提交2017年12月12日的非税收入通用票据，项目名称为土地出让财政收入，金额33123496元。原告称该款系经其多次催促，胶州市人民政府于2017年12月12日按照《协议书》及（2016）鲁02民初1348号民事判决书缴纳了涉案土地的出让金。 2018年3月18日，胶州市地方税务局向原告兴源祥意公司出具胶地税限改[2018]15199号《责令限期改正通知书》，通知原告违反税收管理，未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料，限于2018年4月6日前到胶州市地方税务局办理土地使用税纳税申报。 2018年4月4日，胶州市综合行政执法局向青岛兴源房地产开发有限责任公司，出具《责令停止违法行为通知书》，通知青岛兴源房地产开发有限责任公司未经城市规划行政主管部门批准，擅自在老扬州路以南、温州路以西、农场路以北建设用地开工建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，现责令停止违法行为，并于2018年4月8日到胶州市综合行政执法局接受处理。 2018年8月9日，胶州市城乡建设局向原告兴源祥意公司出具胶建行处字[2018]第Ⅱ-04《建设行政处罚决定书》，主要内容为：兴源祥意公司在胶州市温州路西侧、龙舟路北侧建设的兴源、巴黎城九区工程项目，在未按照规定办理工程安全报监手续，未按规定办理质量监督手续，未取得施工许可证的情况下擅自开工，违反了《青岛市建筑工程管理办法》第三十四条、《山东省建筑市场管理条例》第二十条及第三十九条、《建筑工程施工许可证管理办法》第二条及第三条规定。根据上述违法行为，本机关决定对你单位给予警告，罚款8万元，并责令改正。原告于2018年8月10日缴纳了8万元罚款。 被告提交2017年5月16日的“青岛胶州湾湾底百万平大盘兴源巴黎城隆重开工”博客文章、2018年6月15日拍摄的照片，主张原告已经实际占用了包括案涉宗地在内的地块。原告对博客真实性无异议，确认发博文当天确实进行了开工典礼仪式，但主张不是真正的开工，是进行垃圾清运，为了避免损失扩大，代替被告进行三通一平的工作，但涉案土地上至今仍有高压线设备未清理，部分垃圾无法清运，三通一平至今未全部完成。原告认可已经进行了部分基础工程的工作。被告称其在原告2017年5月16日开工典礼之前，口头同意原告进场。 2019年1月14日，被告为原告办理了涉案诉争土地的国有土地使用权证[（2019）胶州市不动产权第0001472号]。涉案地块上的建设审批手续尚未办理。 上述事实，有双方当事人提交的证据材料及当庭陈述等记录在案，已经双方质证，可以作为定案依据。 本院认为，本案主要焦点问题是：1、原告要求继续履行出让合同、办理交接手续及土地使用权证是否成立；2、原告主张被告承担违约金是否成立。 一、关于履行合同问题，原被告双方于2014年10月27日依法签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实自愿的意思表示，且不违反法律法规强制性、禁止性规定，属合法有效的合同，对于该合同的履行，原告已经根据《协议书》及《国有建设用地使用权出让合同》履行了付款义务，被告并未提出解除合同，且在诉讼过程中于2019年1月14日为原告办理了涉案土地出让合同所涉土地的国有土地使用权证，亦表明被告在继续履行合同，本院对此予以确认。 二、关于原告要求被告为原告办理土地使用权证的请求，诉讼中，被告已于2019年1月14日办理了诉争土地的国有土地使用权证，双方对此亦予以确认。关于原告要求被告办理交接手续以及主张逾期交付土地违约金的问题，根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，被告应于2014年10月27日前将涉案土地交付给原告，但被告未提交充分有效证据证明已按此约定向原告履行完毕该交付义务，应承担举证不能的法律后果，本院认定其已构成违约。但被告辩解原告实际已于2017年5月16日占有涉案土地，并提交照片等证据予以证实，原告对照片的真实性予以认可，本院对被告的该项辩解予以采信。原告虽主张该时间其并非占有涉案土地，而系代被告履行保护涉案土地不被倾倒垃圾及清理垃圾的义务，但未提交充分有效证据证明该代履行行为获得被告准许，且自认其一直控制涉案土地至今，本院认定原告实际已于2017年5月16日完成了对涉案土地的占有。综上，被告迟延向原告交付涉案土地的期间为2014年10月28日至2017年5月16日，共计931天。双方在《国有建设用地使用权出让合同》中约定被告未按时交付土地的按照土地使用权出让价格每日千分之一支付违约金，故被告应向原告支付违约金30837974.78元【33123496元×0.001元/日×931天】。对于原告诉请超出部分，本院不予支持。另外，本院生效判决认定，原告等十二家公司与本案被告签订《国有建设用地使用权出让合同》实际是针对土地兑换《协议书》约定内容的履行行为，据此，本案中原告取得涉案土地使用权的对价系以其他土地使用权兑换，并不实际付款，被告以为原告开具土地出让金收据的时间主张原告存在迟延付款的违约行为，与事实及约定均不符，本院对其该项主张不予采信。 被告庭审中虽主张违约金过高要求本院予以调整，但未提交调整的具体依据及计算方式，本院对其该项主张不予支持。至于被告所持的本院于2017年3月7日才作出（2016）鲁02民初1348号民事判决书判决双方继续履行《协议书》的辩解，本院认为，该判决书系对该《协议书》有效且具有可履行性的确认，而非判决《协议书》于2017年3月7日才开始履行，故本院对被告的该项辩解不予采信。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、原告青岛兴源祥意房地产开发有限公司、被告胶州市国土资源局于2014年10月27日签订的《国有建设用地使用权出让合同》继续履行； 二、被告胶州市国土资源局于本判决生效后十日内向原告青岛兴源祥意房地产开发有限公司支付违约金30837974.78元； 三、驳回原告青岛兴源祥意房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250644元，由原告青岛兴源祥意房地产开发有限公司负担75193元，被告胶州市国土资源局负担175451元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  綦晓声 审判员  徐 明 审判员  王 楷 二〇一九年七月二十五日 法官助理 高仁青 书记员王繁