广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3573号原告：广东省人民医院，住所地广州市中山二路106号、惠福西路123号、南海平洲永安中路58号。法定代表人：余学清，职务院长。委托诉讼代理人：刘卓悦、卢楚晓，广东品泓律师事务所律师。被告：广东金拱门餐饮服务有限公司，住所地广州市荔湾区康王中路486号和业广场2302自编A号。法定代表人：张家茵，职务董事长。委托诉讼代理人：陈敏、蔡梦婷，广东正平天成律师事务所律师。第三人：广州海印实业集团有限公司，住所地广州市越秀区东华南路98号2001房自编01室。法定代表人：邵健明，职务执行董事。委托诉讼代理人：张晓东，男，广东海印集团股份有限公司员工，联系地址广州市越秀区。原告广东省人民医院诉被告广东金拱门餐饮服务有限公司（原广东麦海食品有限公司）、第三人广州海印实业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘卓悦，被告的委托诉讼代理人陈敏、蔡梦婷，第三人的委托诉讼代理人张晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《租赁合同主体变更协议》；2.判令被告立即腾空交还XX路XX号X层及X层物业。事实和理由：2000年1月5日，原告为响应广州市政府打造东川运动一条街号召，与第三人就原告所有的东川路综合楼首、二、三层共计6662.4平方米的物业租赁事宜，签订为期15年的《物业租赁合同》。后第三人将该物业部分面积，约445平方米出租给被告，并签订了《房屋租赁合同》。2017年6月29日，因原告与海印公司租赁合同期满，遂原告、被告、第三人签订《租赁合同主体变更协议》，约定由原告取代原出租方海印公司继续履行原合同义务，海印公司即退出原租赁关系，由原被告双方继续履行原合同，并明确涉案物业地址为XX路XX号X层及X层，面积共计445平方米，月租金69359.44元，租金每年按照3.5%比例环比递增，租赁期限为2016年10月15日至2021年10月14日。2018年8月2日，原告收悉《关于开展省直行政事业单位国有资产对外出租出借清查整改工作的通知》（粤财资函[2018]134号）。依据该通知的规定，涉案物业租赁属于该通知中的租赁期限过长、租金过低等显失公平的违规行为，各单位应与承租户协商解除合同，协商不成的通过法律途径解决。原告依据该通知向被告协商解除合同，被告函复不同意解除，要求继续履行合同。原告为妥善解决涉案物业出租问题，提出对涉案物业租金重新评估作为底价提交广州市产权重新招租，被告有优先承租权的方案。但被告仍函复不同意。根据房管所发布的2017年度广州市房屋租金参考价，东川街临街商铺租金单价为500元/㎡，而涉案物业租金单价仅为155元/㎡，租金价格严重偏低。为此提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、原告的诉讼请求不能成立，其诉请没有法律依据，应予驳回。原、被告双方签订的合同是依法成立生效，对双方当事人具有法律约束力，双方应依约履行，不得擅自变更。如要解除合同，必须双方协商一致，或行使约定或法定的单方解除权，否则构成违法解除。原告在本案中提出解除合同的诉讼请求，并未与被告协商一致，亦不属于法定或约定的解除权，而是依据其所称的上级主管部门发布的文件及案涉租赁合同的租金标准过低来主张解除合同，显然不属于合法解除的事由。二、原告提起本案诉讼所依据的其上级主管部门的文件，并未要求原告根据该文件或以租金过低为由向承租方提出解除合同。相反，前述文件的要求是“各单位应与承租户协商解除合同，协商不成的通过法律途径解决……”，因此，原告的上级主管部门是要求原告与被告协商解除，或是通过法律途径解决。三、自案涉租赁合同签订以来，被告一直依约向原告交纳租金等费用，作为守约方，被告有权按照合同约定继续使用涉案商铺，原告有义务按照合同约定及法律规定继续提供涉案商铺给被告使用。在不存在合法的解除事由的情况下，原告提起本案诉请属于根本违约行为。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：原告、被告、第三人签署了《租赁合同主体变更协议》，约定自2016年10月15日起，由原告取代第三人作为涉案商铺的出租方，继续履行第三人与被告原签订的《房屋租赁合同》。可见，从2016年10月15日起，涉案商铺的租赁关系只存在原告与被告之间，第三人退出了涉案商铺的租赁关系。因此，原告的诉讼请求与第三人在事实及法律上均没有关联。经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局于2004年4月29日发出的000XXX号《广州市房地产权属证明书》记载，广州市东川路XX号大院X、X号楼地下室、X号楼X层及X号X层的权属人为原告，总建筑面积为39615.05平方米；附记栏记载X号X至X层共286户已房改过户。被告（乙方，原名称广东麦海食品有限公司）与第三人（甲方）曾签订《房屋租赁合同》，约定：甲方愿意出租及乙方愿意承租广东省广州市东山区XX路XX号省人民医院综合楼X层及X层的建筑物的一部分，改建并经营麦当劳餐厅，场地的实用面积至少445平方米，沿街面向东；月租金为人民币四万元整，每月五日前上期缴付，该租金于第三年起（含第三年）按3.5%的比例环比递增。本合同所订租期为二十（20）年，自餐厅开业日开始计算，至餐厅经营满二十（20）年止。因甲方与大业主之租赁合同到2015年到期，故甲方需保证或延长大业主之租赁合同之年期或者要求大业主以代位方式确保本合同之继续履行。协议签订后，第三人将涉案场地交付给被告作经营使用。2017年6月29日，原告（甲方、出租方）与被告、广州市海印东川名店运动城市场经营管理有限公司（乙方、承租方）及第三人（丙方、次承租方）签订《租赁合同主体变更协议》，约定：乙丙双方于2000年7月25日签署《房屋租赁合同》，约定由丙方向乙方承租XX路XX号X层及X层，面积至少445㎡，甲丙双方一致协商约定合同期限（20年）至少履行至2021年10月14日；甲乙丙三方于2000年6月20日签署《保证书》，约定甲方、乙方保证丙方可以在乙方与甲方的租赁合同到期后继续承租原合同项下的物业，由甲方作为直接出租方，但是该保证书约定的地址为东川路91号，现三方共同确认该保证书的地址为XX路XX号X层及X层，面积共计445㎡，鉴于甲乙双方的租赁关系已经期满终止，丙方从实际经营需要出发，需要自2016年10月15日起，由甲方取代乙方作为原合同的出租方继续履行原合同义务，对此三方经过友好协商，达成如下协议：甲乙双方同意自2016年10月15日起，由乙方将原合同中的全部权利义务转让给甲方，由甲方和丙方继续履行原合同；丙方基于原合同而需向乙方支付的租金（含服务费、水电费等费用）计算截止至2016年10月31日，丙方已向乙方付清上述费用，双方无未了结的债权债务，2016年10月15日至2016年10月31日期间产生的租金共计36228.44元，由乙方在本协议签署后十五日内退还给丙方……2016年11月1日至2017年5月31日的租金标准为67013.95元每月，共计469097.65元，丙方应于本协议签署后十五日内向甲方支付；丙方基于原合同向乙方支付了保证金80000元，在丙方向乙方提供开具的保证金发票原件后十五日内，乙方向丙方无息退还；按原合同本协议签署后十五日内丙方须向甲方保证金80000元，甲方开具保证金收据给丙方……自上述约定的情况处理完毕后，甲方与丙方产生的一切纠纷，均与乙方无关，如丙方对上述约定事项违约，甲方可一并追溯乙方责任；丙方每月5日前向甲方支付租金，从2016年10月15日起月租金为67013.95元，该租金按原合同每年按3.5%的比例环比递增……本协议有效期至2021年10月14日租赁期满时终止，本协议未尽事项仍按原合同履行等。此后，被告继续使用涉案场地，并依约向原告交纳租金。原告表示，在向第三人出租涉案场地及签订上述《租赁合同主体变更协议》前，涉案场地均没有进行公开招租。2018年9月6日，原告向被告发出《关于解除XX路XX号X层及X层房屋租赁合同的函》称，近期原告收悉广东省财政厅下发的《关于开展省直行政事业单位国有资产对外出租出借清查整改工作的通知》粤财资函（2018）134号文件，要求省直各行政事业单位全面开展国有资产对外出租出借专项清理和整改工作。对照该文件有关规定，现被告承租的涉案房屋被定性为未履行审批程序擅自对外出租出借资产、出租出借资产未实行公开招租、超年限出租国有资产等违规出租出借行为。根据要求，现原告决定终止与被告签订的《房屋租赁合同》，请被告做好终止合同及物业移交的准备工作。同月10日，被告向原告发出《关于解除XX路XX号X层及X层房屋租赁合同的函的复函》称：现双方尚在合同期内，因此，被告不同意解除合同，望原告继续履行合同规定的权利与义务。原告为证明其主张，向本院提交广东省财政厅于2018年8月2日向省直各单位发出的粤财资函[2018]134号《关于开展省直行政事业单位国有资产对外出租出借清查整改工作的通知》，其中载明：按照省委、省政府的要求和部署，为切实做好中央巡视组巡视广东省反馈情况的巡视整改工作，规范省直各单位国有资产对外出租出借行为，省财政厅决定对省直行政事业单位全面开展国有资产对外出租出借专项清查和整改工作，现将有关事项通知如下：……三、工作安排(一)专项清查阶段……3.检查本单位违规出租出借事项。对照中央和省关于出租出借国有资产管理的规定，认真梳理本单位是否存在以下违规出租出借事项，并于8月15日前在在资产管理系统——物业管理子系统中填报《违规出租出借整改情况表》：……（2）出租出借资产未实行公开招租；（3）未按中介机构评估租金对外出租出借资产；……（5）超年限出租国有资产（出租年限大于五年）……（二）整改阶段2.对租赁期未满、仍在履行合同的物业的，各单位应积极与承租户协商纠正租赁合同，其中属于租赁期限过长、租金过低、未经批准无偿出借等显失公平情形的违规行为，各单位应与承租户协商解除合同，协商不成的通过法律途径解决等。被告质证认为，该文件不是法定的依据，其中的内容不包含原告违法解除合同，该文件的要求是依法协商、依法解除。原告现起诉是要求违法解除合同。第三人表示对上述文件的真实性、合法性、关联性均无法确认。本院认为：根据上述原告、被告、第三人签订的《租赁合同主体变更协议》约定，被告与第三人于2000年7月25日签署的《房屋租赁合同》中关于第三人的全部权利义务自2016年10月15日起转让给原告，由原告和被告继续履行原合同。故上述《房屋租赁合同》的合同相对方变更为原告与被告。该合同约定的租赁期限为二十年，并未超过法律规定的最长租赁期限。因此，上述两合同出自双方真实意思表示，为合法有效合同，各方均应依约自觉履行。被告自使用涉案场地以来，依约交纳租金，上述合同处于正常履行状态。原告现主张依据上述广东省财政厅发出粤财资函[2018]134号《关于开展省直行政事业单位国有资产对外出租出借清查整改工作的通知》的要求主张解除上述《租赁合同主体变更协议》及要求被告腾空交还涉案场地，但根据本案现已查明的事实，目前未出现法律规定或合同约定的解除事由，而上述文件内容属于政府部门内部行政管理的范畴，不构成上述合同得以解除的法定或约定的情形，故原告上述诉讼请求，缺乏依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告广东省人民医院的诉讼请求。本案受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  张 丽人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  陈桂容二〇一九年七月九日书 记 员  梁慧贤