四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初6786号 原告：成都新雨物业管理有限公司。住所地：四川省成都市上东大街18号。 法定代表人：刘俊德，成都新雨物业管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：许强，男，成都新雨物业管理有限公司职工。 委托诉讼代理人：石焓，四川聚仁德律师事务所律师。 被告：中国长城资产管理股份有限公司。住所地:北京市西城区月坛北街2号。 法定代表人：沈晓明，职务不详。 被告：中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司。住所地:四川省成都市高升桥东路1号。 负责人：苏俊杰，职务不详。 委托诉讼代理人：李志文，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄川，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司成都锦城支行。住所地：四川省成都市锦里东路8号宏达大厦。 负责人：向虹，中国农业银行股份有限公司成都锦城支行行长。 委托诉讼代理人：杨帆，女，中国农业银行股份有限公司成都锦城支行职工。 委托诉讼代理人：蒙瑛，女，中国农业银行股份有限公司成都锦城支行职工。 原告成都新雨物业管理有限公司（简称新雨物业公司）与被告中国长城资产管理股份有限公司（简称长城资产公司）、中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司（简称长城资产四川公司）、中国农业银行股份有限公司成都锦城支行（简称农行锦城支行）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新雨物业公司的委托诉讼代理人许强、石焓，被告长城资产四川公司的委托诉讼代理人李志文，被告农行锦城支行的委托诉讼代理人杨帆、蒙瑛到庭参加诉讼。被告长城资产公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席进行了审理。本案现已审理终结。 新雨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令长城资产公司、长城资产四川公司、农行锦城支行连带向新雨物业支付从2006年4月起至全部付清之日止的物业服务费和滞纳金（暂计至2018年5月的物业服务费用为1842.28万元，滞纳金为352.84万元，共计2195.12万元）;2.长城资产公司、长城资产四川公司、农行锦城支行承担诉讼费用。事实与理由：成都新建实业有限责任公司（简称新建公司）系南星科技大厦（现名称为新建广场）建设单位，其于2007与新雨物业公司签订《物业管理委托合同》，委托新雨物业公司为新建广场提供前期物业管理服务，约定物业管理服务费为每月每平方米18元，逾期未支付的，从逾期之日起按每天0.3%交纳滞纳金。空置、空房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米18元向业主收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.3%元交纳滞纳金。新建公司曾以在建中的停车场作抵押向农行锦城支行贷款，后经四川省高级人民法院于2006年4月、12月分别作出裁定，将新建广场停车场负三层（5011.32平方米）、负二层（1558.45平方米）抵偿该行全部贷款及利息，以负二层（466平方米）抵偿该行作为不动产过户产生的相应由新建公司缴纳的全部税费。在未征得新雨物业公司同意转让债务的情况下，农行于2016年12月将其部分资产和债务转让给长城资产四川公司，上述资产和债务亦在其中。长城资产四川公司、农行锦城支行一直未履行按时交纳物业服务费用的义务，期间经新雨物业公司多次催要，均未支付。长城资产公司是长城资产四川公司的总公司，依法应为其分公司承担连带责任。截止2018年5月，长城资产公司、长城资产四川公司、农行锦城支行共拖欠长新雨物业公司物业服务费1842.28万元，滞纳金352.84万元，共计2195.12万元。 长城资产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据材料。 长城资产四川公司辩称，1.新建公司与新雨物业公司签订的《物业管理委托合同》对长城资产四川公司不具有约束力，且收取18元每平方米每月的物业服务费没有合同依据；2.新雨物业公司未提供真实、合格的物业服务，没有收取物业服务费的事实依据；3.新雨物业公司与新建公司系关联企业，双方签订《物业管理委托合同》约定高额物业服务费，侵害业主利益。 农行锦城支行辩称，1.物业费应由案涉停车场建设方新建公司缴纳；2.农行锦城支行与新雨物业公司未形成物业管理服务法律关系；3.新建公司和新雨物业公司作为关联企业，向农行锦城支行主张物管费存在恶意，其主张的物管费标准不合理；4.案涉停车场历经法院取得所有权，剥离给财政部，现在转让给长城资产四川公司，应该由长城资产四川公司承担相应风险。 本院经审理认定事实如下：新建公司系“南星科技大厦”（现名称为“新建广场”）开发建设单位。2007年10月21日，新建公司（甲方）与新雨物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将新建广场（原南星科技大厦）委托乙方实行物业管理，物业位于成都市锦江区，春熙西段21号；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对业主公约履行本合同中相应义务、承担相应的责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；委托管理期限为2007年10月21日起至业主委员会正式成立止；物业管理服务费执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米18元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.3%交纳滞纳金。空置、空房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米18元向业主收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.3%元交纳滞纳金。同日，新建公司向新雨物业发送《交付通知》，载明：新建公司委托新雨物业对新建广场大楼整体物业进行前期管理，新雨物业已对广场大楼进行勘察确认，现新建公司于2007年10月21日将大楼物业正式交付新雨物业公司进行管理。2010年10月28日，上述前期物业管理服务合同在成都市锦江区房产管理局进行了备案，载明：机动车场（库）建筑面积9767.59平方米，停车位200个。 2006年4月25日，四川省高级人民法院作出（2005）川执字第26-2号《民事裁定书》,将被执行人新建公司所有的位于成都市新建广场房屋中的负三层5011.32平方米、负二层部分中由南向北1558.45平方米抵偿给申请执行人农行锦城支行；2006年12月15日，四川省高级人民法院作出（2005）川执字第26-3号《民事裁定书》,将被执行人新建公司所有的位于成都市部分中由南向北466平方米抵偿给申请执行人农行锦城支行，所产生的过户税费全部由农行锦城支行承担,并由其办理过户手续。 2011年5月、2013年9月、2014年3月、2015年10月，新雨物业公司和新建公司多次共同向农行锦城支行致函催缴物业管理服务费。2016年12月12日，新雨物业公司及新建公司向长城资产四川公司发出《催收有关欠费的致函》，要求长城资产四川公司交纳截止2016年12月的物业费1614.34万元；2018年4月18日，新雨物业公司向长城资产四川公司发出《有关欠费的致函》，要求长城资产四川公司交纳截止2018年4月的物业费1829.63万元。 2016年9月27日，中国农业银行股份有限公司四川省分行营业部（转让方）与中国长城资产管理公司成都办事处（受让方）签订《委托资产批量转让协议》，约定转让方委托受让方处置转让方的不良资产，农行锦城支行对新建公司的债权被列在其中。2016年12月6日，《四川日报》登载了上述债权转让通知暨债务催收联合公告。 另查明，新雨物业公司于2007年7月2日成立，2013年9月10日取得物业服务企业资质，准予从事物业管理活动时间为2007年10月22日。新建公司于2007年10月21日将大楼物业正式交付新雨物业进行管理。 还查明，中国长城资产管理公司成都办事处于2016年12月27日更名为中国长城资产管理股份有限公司四川省分公司。 以上事实，有企业工商登记信息、《物业管理委托合同》、前期物业管理服务合同备案表、房屋信息摘要、民事裁定书、物业费催收函、邮寄单、《委托资产批量转让协议》等证据及当事人陈述在案为证。 本院认为，案涉停车场是位于成都市锦江区新建广场负二层和负三层地下停车场，建筑面积为7035.77平方米，现产权仍登记在建设单位新建公司名下。新雨物业公司依照与新建公司签订的《物业管理委托合同》，成为新建公司选聘的前期物业服务单位。对于本案审理中争议的问题，分别阐述如下： 关于支付物业管理服务费的责任主体问题。新雨物业公司作为依法注册成立的物业服务管理企业，具有合法资质，其经主管部门准予从事物业服务的时间为2007年10月22日。新建公司作为案涉房屋所在新建广场大厦的开发建设单位，与新雨物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，不违反法律法规的相关规定。根据查明事实，新建公司于2007年10月21日将大楼物业正式交付新雨物业公司进行管理，故新雨物业公司对新建广场大厦包含案涉停车场在内提供前期物业管理的时间应从2007年10月21日起，新雨物业公司主张物业管理费亦应从此时起计算。2006年4月25日和12月15日，四川省高级人民法院分别作出（2005）川执字第26-2号和第26-3号《民事裁定书》,将被执行人新建公司所有的位于成都市新建广场房屋中的负三层和负二层部分共计7035.77平方米地下停车场抵偿给申请执行人农行锦城支行以清偿到期债务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”以及《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，应认定截止2006年12月15日，案涉停车场物权已全部发生变动，所有权已转移至农行锦城支行所有。农行锦城支行作为案涉停车场业主，应受《物业管理委托合同》约束，应向建设单位选定的前期物业管理企业即新雨物业交纳物业服务费。农行锦城支行辩称，其已将案涉停车场转让给长城资产四川公司，应该由长城资产四川公司承担相应风险，本院认为，农行锦城支行与长城资产四川公司之间签订的《委托资产批量转让协议》，仅在其双方之间产生合同权利义务，其内部约定不能成为农行锦城支对外抗辩的理由，故农行锦城支行的该项抗辩理由不能成立。虽然长城资产四川公司与农行锦城支行之间签订了《委托资产批量转让协议》，但案涉停车场至今未办理过户登记，且没有证据证明停车场已实际向长城资产四川公司交付，故长城资产四川公司既非案涉地下停车场业主，也非实际使用人，新雨物业公司主张由长城资产四川公司承担物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；其以长城资产公司是长城资产四川公司的总公司为由，主张长城资产公司对支付物业费承担连带责任，本院亦不予支持。 关于物业管理服务费的收费标准问题。前述的《物业管理委托合同》约定了房屋物业服务费的收费标准为每月每平方米18元，但未约定地下停车场车位的收费标准，而房屋与停车场是完全不同物业类型，按照合同性质和交易习惯，前者通常是以单位面积单价为计算标准，后者通常是以单位车位单价为计算标准。由于《物业管理委托合同》对地下停车场车位的收费标准未作出约定，合同各方也未协商一致，故参照案涉停车场所处的位置、市场价格等因素，本院确定案涉停车场物业管理费的收费标准为每月200元/车位。按9767.59平方米对应200个停车位计算，7035.77平方米对应144个车位。故7035.77平方米地下停车场每月的物业管理费为28800元，从2007年10月21日至2018年5月的物业管理费为3657600元。 关于滞纳金问题。农行锦城支行从2007年10月21日起未向新雨物业公司给付物业服务费，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，农行锦城支行应当承担违约责任。《物业管理委托合同》约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.3%元交纳滞纳金”。新雨物业公司在本案中主张的滞纳金，实际是要求农行锦城支行按上述约定承担违约责任。本案滞纳金的计算标准，应以新雨物业公司的实际损失为基础，兼顾农行锦城支行的违约程度等因素，并根据公平原则，本院酌定本案滞纳金按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%的标准计算。因《物业管理委托合同》未约定物业管理服务费的具体交纳时间，故新雨物业公司主张的滞纳金应从其主张权利之日开始计算，即2007年10月21日起至2018年5月31日期间尚欠物业管理费3657600元，滞纳金从2018年6月13日起计算。 另外，关于长城资产四川公司提出新雨物业未提供真实、合格物业服务，以及长城资产四川公司、农行锦城支行均提出新雨物业公司与新建公司存在恶意串通，损害业主利益的主张，长城资产四川公司和农行锦城支行提交的证据均不足以证明上述主张成立，故本院对上述主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告中国农业银行股份有限公司成都锦城支行应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都新雨物业管理有限公司支付截止2018年5月的物业管理服务费3657600元； 二、被告中国农业银行股份有限公司成都锦城支行应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都新雨物业管理有限公司支付滞纳金(以3657600元为基数，从2018年6月13日起计算，按中国人民银行同期流动资金贷款利率的130%标准，计算至给付清结之日止)； 三、驳回原告成都新雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费151556元，减半收取75778元，由被告中国农业银行股份有限公司成都锦城支行承担19400元，原告成都新雨物业管理有限公司承担56378元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李彤 二〇一九年七月三十一日 书记员  干家