广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初1864号原告：佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，住所地佛山市高明区荷城街道沿江中路666号32号楼首层，统一社会信用代码91440608584694199G。负责人：李彪。委托诉讼代理人：柳洪成，男，1980年10月25日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，被告：刘宗志，男，1967年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：陈洁欢，女，1967年12月27日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司（以下简称原告凯信物业高明分公司）与被告刘宗志物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序转为简易程序，公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人柳洪成，被告刘宗志的委托诉讼代理人陈洁欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年11月至2017年11月的物业管理费3469.88元；2.被告向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金1215.24元（以当月所欠物业管理费为本金，自逾期付款之次月1号开始按日万分之五计算至起诉之日，即2019年5月9日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，与被告签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费每月270.38元不含公共水电费分摊，被告应于每月5号前交纳当月物业管理服务费，并约定被告如不按期交纳费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。被告拖欠2016年11月至2017年11月的物业服务费，原告曾多次通过短信、电话、管理人员上门及发律师函等方式向被告催收物业管理费，被告仍拒交。被告辩称，1.被告于2016年10月收到收楼通知书，依约于2016年11月20日在物业公司工作人员陪同下进行验收，在验房中发现房屋存在户型发生改变，入户花园中间多砌了一面间墙，房屋多处存在空鼓等质量问题，被告当即表示房屋未达到交付标准，要求原告和开发商进行修复，待修复达标后通知被告收楼。2017年4月9日，被告收到第二份验房通知书，内容是房屋已按被告要求进行了维修，达到交付标准，通知被告去验收。被告验收发现间墙依然存在，被告表示要一并解决才符合交付标准，要求原告和开发商尽快解决。直至2017年10月31日，被告才第三次收到通知，告知反映的问题已经全部解决，2017年11月26日，被告对房屋进行了验收，办理了收楼手续。2016年11月至2017年10月期间，被告购买的房屋未达交付标准，是原告和开发商的原因造成被告延误收楼及装修入住，根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。被告有权拒绝交纳该期间的物业管理费。诉讼中，原告提交了以下证据：1.营业执照1份、负责人身份证复印件1份、法定代表人身份证明书1份、各被告身份证复印件1份；2.拖欠费用明细表1份；3.收楼确认书1份、代收物业服务费、公共分摊水电费、有偿服务费及其他约定费用收费协议书1份、前期物业管理服务协议1份；4.佛山市中级人民法院民事调解书1份；5.关于诉讼主体的说明1份；6.《君御海城前期物业服务委托合同》1份。诉讼中，被告提交了以下证据：补修工程通知书1份、维修申报表5份。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据2为原告单方制作，不能单独作为认定事实的依据；原告提供的证据6，被告未能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告向佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称富逸湾公司）购买佛山市高明区君御海城x座x房，建筑面积为135.19平方米。2016年9月28日，佛山市高明区君御海城x座经竣工验收备案。被告于2016年国庆期间收到富逸湾公司的收楼通知。2016年11月20日，被告在验收房屋过程中反映房屋厨房、大厅、主卧、通道墙身多处空鼓，入户花园间墙要求拆除，把推拉门装回去。直至2017年11月26日，案涉房屋维修完成，被告接收案涉房屋，并与佛山市凯信物业服务有限公司（以下简称凯信物业公司）签订《君御海城前期物业管理服务协议》约定，被告每月向凯信物业公司交纳物业服务费270.38元，物业服务费用自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日或实际交付之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算），且不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。被告应在每月5号前交纳当月物业服务费。逾期未交纳物业服务费以及水、电、特约服务等费用的，凯信物业公司将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。诉讼中，凯信物业公司确认案涉君御海城小区物业管理工作由原告凯信物业高明分公司负责，并同意由原告收取相应的物业管理费。另查，富逸湾公司与凯信物业公司签订《君御海城前期物业服务委托合同》，约定富逸湾公司选聘凯信物业公司对君御海城实施前期物业管理服务，物业服务费由业主按拥有物业的法定产权建筑面积交纳，高层住宅为2元/月每平方米，不含公共水电分摊。物业服务费业主或承租人应在每季度首月5日前交纳本季度物业服务费用。合同期限自2015年9月23日起计算。业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。本院认为,本案为物业服务合同纠纷。被告与凯信物业公司签订的《君御海城前期物业管理服务协议》，并未违反相关法律和行政法规的规定，合法有效，对双方具有约束力。原告为佛山市高明区君御海城小区提供物业管理服务，被告作为小区业主之一，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳物业管理费。其拒交的理由是认为2016年11月至2017年11月是开发商对案涉房屋进行维修期间，被告购买的商品房未达到交付标准，是原告与开发商原因造成被告延误收楼及装修入住，被告在2017年11月26日收楼，此期间物业管理费不应由被告交纳。对此，本院分析如下：富逸湾公司与凯信物业公司签订《君御海城前期物业服务委托合同》，合同期限自2015年9月23日起计算，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”根据被告与凯信物业公司签订的《君御海城前期物业管理服务协议》约定，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日或实际交付之日起，不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。被告在收到收楼通知后，因厨房、大厅、主卧、通道墙身多处空鼓，入户花园间墙要求拆除等问题没有接收商品房，但此时案涉商品房所在的君御海城x座已竣工验收备案，富逸湾公司交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，被告提供的证据不足以证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题，且被告接收商品房不影响富逸湾公司对商品房质量问题承担保修义务，故富逸湾公司通知被告接收商品房的期限届满，被告拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已交付。被告应按照约定向原告支付2016年11月至2017年11月的物业管理费3514.94元，原告请求被告支付2016年11月至2017年11月的物业管理费3469.88元，没有超出法律规定，本院予以支持。若被告与出卖人之间因商品房质量存在瑕疵，案涉商品房维修期间因出卖人的原因造成损失的，被告可另案向出卖人主张赔偿损失。被告拒交物业管理费的理由属于被告与出卖人之间的商品房预售合同关系，与本案并非同一法律关系，本院不予采纳。关于违约金，富逸湾公司与凯信物业公司签订的《君御海城前期物业服务委托合同》约定物业服务费用每季度首月5日前交纳本季度物业服务费用，但并未约定逾期交纳物业服务费的违约金，且原告未能提供证据证实在与被告签订《君御海城前期物业管理服务协议》前及至原告提起诉讼之日，有通知被告交纳物业管理费，故原告请求被告支付自逾期付款次月1日开始至起诉之日的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘宗志应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司支付2016年11月至2017年11月的物业管理费3469.88元；二、驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司负担6元，由被告刘宗志负担19元。被告负担的受理费19元，由被告刘宗志于支付第一判项确认的款项时一并支付给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈玉明二〇一九年七月三十日法官助理赵宇晴书记员叶展玉