安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终2568号上诉人（原审原告）：徐艳芳，女，1995年6月10日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县晋溪镇天台村徐上组369号,公民身份号码340825199506102320。委托诉讼代理人：马华平，安徽皖正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朋，安徽皖正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巫念利，女，1987年7月22日出生，汉族，住安徽省肥东县元疃镇塘西村小店组,公民身份号码340123198707223123。委托诉讼代理人：方礼杰，安徽深蓝律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：滕磊，男，1992年6月4日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区东流路241号1幢202室,公民身份号码342425199206040519。上诉人徐艳芳因与被上诉人巫念利、滕磊房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初7409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。徐艳芳上诉请求：撤销原判，改判解除房屋租赁合同及补充协议或发回重审。事实和理由：一、原审法院未能查清事实，也没看到损害后果的严重性。原审法院认为《房屋租赁合同》和《协议》是两份完全独立的协议、两种可以分割的法律关系是错误的。实际上，两者密不可分，《协议》是以《房屋租赁合同》为基础的进一步补充，否则协议里的内容就根本无法明确。根据一审查明的事实可知，徐艳芳租赁的是巫念利从滕磊处租来的房屋，属于转租，签订的是三方协议，证明该转租是滕磊认可的，无争议。另外徐艳芳与巫念利同时还签订了一份《协议》，将徐艳芳给付巫念利的钱款394500元做了明确，只有结合《房屋租赁合同》才能看出。这394500元里包含了2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金。因为该部分租金巫念利已经支付给滕磊，所以徐艳芳需要直接支付给巫念利。根据出租合同可知五个月租金取整数为114167元，其他280333元为店面转让费。店面装修费、设备处理费和押金一起打包处理，并没有明确具体的构成。但从徐艳芳与巫念利的聊天记录可以看出，之所以产生转让费就是因为店里面的物品随着房屋转租后一起转让。而且徐艳芳曾表示希望巫念利对物品进行盘点，并提供保修卡和购买证据巫念利表示拒绝，这充分说明所谓的店面转让是房屋租赁的附属，同时也证明了徐艳芳租赁该房屋的用途就是开火锅店，这也是对房屋租赁合同里没有约定的租赁用途的补充。二、本案巫念利在合同磋商过程中不仅没有遵循诚实信用原则，更是有预谋地对徐艳芳隐瞒了事关合同是否能最终缔结的事实。巫念利经营的火锅虽字号里有火锅，实际经营是一种特殊的火锅，于一般人普遍认识的火锅根本不是一个概念，其在一审中也承认其主要经营的是养生汤和湖南蒸菜，其提供的2018年的5月7日填报的《建设项目环境影响登记表》里明确主营是火锅炖品，且不含煎炒，炸作业，不产生油烟。而普通的火锅店根本做不到这一点。巫念利明知徐艳芳要经营的是正常的火锅店，不炒、煎、炸作业，不产生油烟，不使用明火是根本做不到的。但是根据合肥市餐饮业油烟专项清理整治工作方案的规定，案涉房屋在2018年12月31日前将会被全部依法关闭。徐艳芳投入巨资后只能经营五个月，势必造成更大的损失。随后，徐艳芳立即将该情况告知了巫念利希望解除合同，但巫念利拒绝徐艳芳的请求。房屋租赁合同及附属的协议根本目的已经不能实现，对方明知这一事实，仍然实施欺诈，行为和动机非常恶劣。三、即使从合同履行的角度来说，根据合肥市政府的现有政策巫念利根本没有可能履行合同。房屋租赁合同的合同标的物并不是房屋本身。而是房屋的使用权和收益权。出租人并不是只要交付房屋即可，还要保证其提供的房屋能达到承租人一开始就明示的使用目的。一旦租赁了房屋使用功能不能实现承租人的合同目的，出租人就要承担违约的风险。因此徐艳芳现在选择不履行该份合同系是对自己权利的保护，也是对对方权利的保护。四、一审法院没有认定欺诈行为是错误的，而且会导致类似的事情再发生，影响社会稳定。合肥市政府清理整治居民区餐饮业的工作方案实际上已经构成了不可抗力因素中的政府禁令，导致合同已经无法履行，且徐艳芳及时的控制损失的扩大。因此徐艳芳要求解除合同并要求返还相关价款是有事实和法律依据的。巫念利辩称：一、本案是房屋租赁合同纠纷，巫念利因经营餐饮所需，自滕磊处承租案涉房屋，巫念利不是出租方,不是本案房屋租赁合同纠纷的适格当事人。协议与出租合同是完全独立的合同,之间没有法律上的主从关系。徐艳芳的诉讼请求是解除出租合同，但该合同系三方真实意思表示，已实际履行，徐艳芳无权主张解除。徐艳芳无法开店营业与巫念利没有实际关系，同时徐艳芳也没有证据证明其办理开店相应手续无法办理，其经营风险不能归责巫念利。双方签订了转让协议，且履行完毕，双方合同权利义务终止，徐艳芳无权要求返还店面转让款。即使徐艳芳解除出租合同，但也无权要求解除已经履行完毕的协议，更无权要求返还协议中约定款项。徐艳芳原审诉请是解除合同，其主张的事实与法律依据明显与诉请不符。滕磊辩称：滕磊与徐艳芳之间是出租方和承租方关系，租赁合同第九条约定，不得从事违法活动，一切经营活动要遵守法律法规，如果店面违背法律法规进行非法经营，一切责任自行承担。因为房屋租赁合同没有明确说明承租方一定要从事餐饮经营，滕磊与徐艳芳只有签订合同，并没有产生房租及转让费任何费用的交易，滕磊不同意退还任何费用及撤销合同。徐艳芳向一审法院起诉请求：请求判令解除徐艳芳和巫念利、滕磊签订的房屋出租合同，判令巫念利、滕磊返还徐艳芳房租和店面转让款394500元、物业费4440元、垃圾清理费1345元，共计400285元。一审法院认定事实：2018年8月4日，甲方（出租方）与乙方（承租方）、丙方（现承租方）徐艳芳签订《房屋租赁合同》一份，内容为：甲方同意将位于安徽省合肥市望江西路198号华府骏苑24栋商业106/106上沿街门面房屋出租给丙方。租期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，总共计五年。前两年租金为274000元，后三年每年租金与此房左右隔壁商铺租金同步，丙方支付59500元作为房屋租赁押金。丙方租金支付方式为：一次性支付半年租金，之后租金需在到期前提前半个月支付，……同日，甲方（巫念利）与乙方（徐艳芳）签订《协议》一份，内容为：甲乙双方就位于蜀山区望江西路198号华府骏苑24幢商业106/106上店面转让事宜达成一致合意，自甲方收到乙方店面款394500元（包括已支付的定金10万元）该笔款项包括店面转让费、店面装修费、设备处理费等。自乙方支付齐上述款项之时起，店面内部所有设备皆归乙方所有。自协议签订之日起店面因经营等产生的一切纠纷皆与甲方无关。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。徐艳芳和巫念利、滕磊签订的《房屋出租合同》及《协议》，系双方真实意思表示，合法有效。徐艳芳所举的证据不足以证明其与巫念利、滕磊签订的《房屋出租合同》及《协议》符合法定和约定的解除合同条件。故对徐艳芳要求解除和巫念利、滕磊签订的《房屋出租合同》、《协议》以及返还房租和店面转让款394500元、物业费4440元、垃圾清理费1345元的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第一款之规定，判决：驳回徐艳芳的诉讼请求。本案一审案件受理费7304元，减半收取3652元，由徐艳芳负担。二审中，当事人未提供新的证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，徐艳芳和巫念利、滕磊签订的《房屋出租合同》及《协议》，系双方真实意思表示，合法有效，对于各方均具有法律拘束力。徐艳芳主张解除合同，应当就其具备法定或约定解除权情形承担举证责任。本案中，徐艳芳称案涉协议签订过程中存在欺诈行为、基于不可抗力不能继续履行，然就其主张缺乏充分证据证明，因解除合同依据不足，原审法院对徐艳芳要求解除和巫念利、滕磊签订的《房屋出租合同》、《协议》以及返还房租和店面转让款394500元、物业费4440元、垃圾清理费1345元的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，徐艳芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7304元，由徐艳芳负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 董江宁审判员 王 莉二〇一九年七月十二日书记员 贾柏轩附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。