海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初533号 原告：海南神州物业服务有限公司琼海分公司，住所地：琼海市嘉积镇万泉河路御河观景台小区。 负责人：冯尔秋，该公司经理。 委托诉讼代理人：张殿镇，男，1965年4月7日出生，汉族，该公司员工。 委托诉讼代理人：萧绮媚，女，1989年12月6日出生，汉族，该公司员工。 被告：吴宝君，男，1961年1月29日出生，汉族，原住址分别为：哈尔滨市南岗区，琼海市万泉河路御河观景台小区3栋B单元1104室。 原告海南神州物业服务有限公司琼海分公司与被告吴宝君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序审理本案。因被告住址不详，不宜适用简易程序进行审理，本院依法变更为普通程序审理本案。2019年4月9日，本院依法在人民法院报刊登公告送达有关诉讼文书及开庭传票。原告的委托诉讼代理人张殿镇、萧绮媚到庭参加诉讼，被告缺席。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求被告给付自2011年1月1日至2018年12月31日物业服务管理费15649.92元；被告给付自2011年1月1日起至2018年12月31日止逾期缴纳物业服务管理费的滞纳金，按日千分之三计算，计14994.58元，两项合计30644.50元。事实和理由：原、被告于2010年12月13日签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定被告系原告所管理的御河观景台业主，原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每平方米1.5元的标准向原告缴纳物业服务管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额自逾期之日起按日千分之三支付违约金，协议还约定原告代收水费、电费。协议生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务管理费，原告多次书面及上门催缴，均索要无果。为维护原告的合法权益，请法院判如所诉。 原告为证明其主张的事实，提供了以下证据：1、商品房交付使用签收单、御河观景台小区业主住房验收交接表、业主承诺书，2、《前期物业管理服务协议》，3、催收单照片，4、《商品房买卖合同》。 被告没有答辩，亦没有提供证据材料。 被告没有对原告提供的上述证据发表质证意见。原告提供的上述证据，经本院核对原件，对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告未到庭进行质证，视为放弃质证的权利。本院对上述证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告海南神州物业服务有限公司琼海分公司是从事物业管理、停车场管理、清洁服务等业务的企业，其成立于2010年1月19日，营业期限至2030年1月19日。位于琼海市嘉积镇红星居委会的御河观景台小区系海南弘庄投资有限公司开发建设。2010年，海南弘庄投资有限公司委托原告对其开发的御河观景台小区进行物业管理，双方签订了《御河观景台物业管理委托合同》。被告吴宝君向海南弘庄投资有限公司购买该公司开发建设的××区房，双方并签订了《商品房买卖合同》。2010年12月13日，被告吴宝君办理了收房手续，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.5元/平方米的标准向原告缴纳物业管理服务费，交纳费用时间为每年的1月1日至2月底前一次性结清上年度物业服务管理费及其它费用，并全额预存本年度物业服务管理费及其它费用。实际使用物业时间以3个月计算，即连续入住3个月或隔月入住满3个月或以上者，物业服务管理费按全额收取，连续入住不足3个月或隔月入住累计不满3个月者（需向物业服务中心申报备案、确认），物业服务管理费按年度费用的70%收取；电梯使用的公摊电费暂按每户30元/月来收取，空置房电梯电费按其公摊费用的70%收取；若被告违反协议，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金（即滞纳金）...... 再查明，被告购买的3栋B单元1104房，建筑面积为88.68平方米，每月应缴纳物业服务管理费133.02及电梯使用公摊电费30元，计每月应缴纳163.02元。被告于2010年收房后并未缴纳过物业服务管理等费用，拖欠2011年至2018年的物业服务管理费12769.92元、电梯使用公摊电费2880元，计15649.92元。该房屋尚未装修入住。 本案在审理过程中，经本院释明，原告将逾期滞纳金的计算标准调整为按年利率24%计算，并明确被告拖欠2018年的物业服务管理费及电梯使用公摊电费，根据协议约定在2019年3月1日后才能主张滞纳金，因此，被告拖欠2018年的物业服务管理费用在本案中不主张被告支付滞纳金。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议焦点为：被告是否应当向原告缴交物业服务管理费及电梯使用公摊电费以及被告是否应当只缴纳上述费用的70%问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力......”本案中，原告已经与开发商签订前期物业服务合同，依法取得了御河观景台小区物业服务的权利和应承担的义务，被告作为御河观景台小区3栋B单元1104房的业主，也与原告签订了《前期物业管理服务协议》，因此，原告与被告之间已形成物业服务关系，双方应严格依照合同的约定履行。根据约定，物业服务管理费每月1.5元/平方米、电梯使用公摊电费为每月30元。被告购买的房屋建筑面积为88.68平方米，其每月应支付的物业服务管理费为133.02元和电梯使用公摊电费30元，即每年应支付物业服务管理费1596.24元和电梯使用公摊电费360元，计1956.24元。但根据双方签订的协议约定：“......连续入住不足3个月或隔月入住累计不满3个月者（需向物业服务中心申报备案、确认），物业服务管理费按年度费用的70%收取，电梯使用的公摊电费暂按每户30元/月来收取，空置房电梯电费按其公摊费用的70%收取”，被告所购买的房屋还未进行装修，说明被告从未实际入住，应当属于空置房，因此被告应缴纳的物业服务管理费用及电梯使用的公摊电费应按年度费用的70%收取，即被告每年实际应缴纳物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）为1369.37元（1956.24元×70%）。故，被告自2011年至2018年12月31日共拖欠原告八年的物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）为10954.95元。原告要求被告支付尚欠的物业服务管理费包括电梯使用公摊电费的主张，事实清楚，理由正当充分，本院予以支持，但超出部分，本院不予支持。 关于被告应否支付滞纳金的问题。支付物业服务管理费系业主应当履行的义务，被告自2011年1月1日以来未支付物业服务管理费的行为已违反合同约定，构成了违约，故原告根据协议约定，要求被告支付滞纳金的主张，理由正当，本院予以支持。原、被告协议约定，如被告不按收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，因该约定的计算标准过高，原告将滞纳金的计算标准调整为按照年利率24%计算，不违反法律规定，本院予以采纳。本案中，原告主张被告支付拖欠的物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）的滞纳金至2018年12月31日止，因此，被告拖欠原告2011年的物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）1369.37元，应从2012年3月1日起至2018年12月31日止计算支付滞纳金，计2300.54元；拖欠原告2012年的物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）1369.37元，应从2013年3月1日起至2018年12月31日止计算支付滞纳金，计1971.89元；拖欠原告2013年的物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）1369.37元，应从2014年3月1日起至2018年12月31日止计算支付滞纳金，计1643.24元；拖欠原告2014年的物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）1369.37元，应从2015年3月1日起至2018年12月31日止计算支付滞纳金，计1314.60元；拖欠2015年的物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）1369.37元，应从2016年3月1日起至2018年12月31日止计算支付滞纳金，计985.95元；拖欠2016年的物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）1369.37元，应从2017年3月1日起至2018年12月31日止计算支付滞纳金，计657.30元；拖欠2017年的物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）1369.37元，应从2018年3月1日起至2018年12月31日止计算支付滞纳金，计328.65元。合计应支付滞纳金9202.17元给原告，原告主张超出部分不予支持。 综上所述，被告应支付拖欠原告2011年至2018年12月31日的物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）10954.95元给原告，并应支付滞纳金9202.17元给原告。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴宝君拖欠原告海南神州物业服务有限公司琼海分公司2011年至2018年的物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）10954.95元，应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性支付给原告。 二、限被告吴宝君于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性支付拖欠原告海南神州物业服务有限公司琼海分公司2011年至2017年物业服务管理费（包括电梯使用公摊电费）的滞纳金9202.17元给原告。 三、驳回原告海南神州物业服务有限公司琼海分公司超出以上部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费566元，由原告海南神州物业服务有限公司琼海分公司承担194元，被告吴宝君承担372元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  伍书兰 人民陪审员  王 飞 人民陪审员  王 军 二〇一九年七月十五日 法官 助理  余嘉佳 书 记 员  李卓蓓 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。