呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初464号原告：刘文涛，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郝凤军，内蒙古慧灵律师事务所律师。被告：宋杰，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。被告：胡静芳，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。被告：宋文斌，男，住和浩特市。委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。被告：张跃荣，女，住和浩特市。委托诉讼代理人：胡明亮，内蒙古网银律师事务所律师。原告刘文涛诉被告宋杰、胡静芳、宋文斌、张跃荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘文涛及其委托诉讼代理人郝凤军，被告宋杰、胡静芳、宋文斌、张跃荣共同委托诉讼代理人胡明亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘文涛向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判决被告宋杰、胡静芳双倍返还定金800000元，返还购房款300000元；3、判决被告宋杰、胡静芳支付全部已付购房款730000元的利息，利息按照银行同期贷款利率自原告付款日计算至被告实际支付日，计算至2019年4月16日为20345元（银行同期贷款利率为4.75%，2018年8月29日付400000元利息为12493元，2018年9月29日付200000元利息为5440元，2018年10月29日付3万元，至起诉日利息为356元，2018年11月9日付100000元利息为2056元）；4、判决被告宋杰、胡静芳赔偿给原告带来的损失；房价上涨损失278000元，直接支出损失42792元，房租支出10000元，萨仁图雅起诉给原告带来的损失房租费10000元，诉讼费8480元；5、判决被告宋文斌、张跃荣对前述款项承担连带给付责任。事实和理由：2018年8月29日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告将自己的位于成吉思汗西街兰亭溪谷二期21号楼二单元502室房屋出售给原告，当时该房并没有办理房屋产权证，只办理了房屋网签手续，合同约定被告取得房屋产权证书后七日内给原告办理房屋产权过户手续。原告按合同约定向被告于2018年8月29日支付了定金400000元，2018年9月29日支付房款200000元，2018年10月29日支付房款30000元，2018年11月9日支付房款100000元，总计已支付房款730000元。2018年11月13日，被告向原告交付了房屋，原告购买了家具，花费近60000元，开始居住。2019年1月18日，原告回到家，看到门上贴了个纸条，内容为“我是房主，请回电话。150XXXXXXXX，我已报警，您有可能被骗。”我立即给这个人打了电话，第二天九点多，来了四个人，带着房本的原件，房本的名字为萨仁图雅，还带着其他各种证件，来证明房子已经被他们买下，已办理完毕过户手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告已无法取得房屋，可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告宋杰、胡静芳辩称，原告无法证明原告与被告签订的买卖合同已经履行完毕，或者经原告催告后被告无法履行房屋买卖合同。合同中对房屋过户情况有约定，故原告第一项诉请不能得到支持。关于原告主张定金返还800000元，根据相关法律规定且原告在诉状中表述被告已经将房屋交付了原告使用了四个月，被告已经履行了相应义务，不应该承担双倍返还定金的责任。房价上涨损失应该由第三方权威机构进行鉴定，且实际支出，原告应该举证证明该实际支出是由于原告与被告合同不能履行而带来的相应损失。关于租金，只有第三人萨仁图雅对原告进行起诉，但是原告提交的相应证据不能证明原告的损失，故与本案无关。被告宋文斌、张跃荣辩称，原告无法证明原告与被告签订的买卖合同已经履行完毕，或者经原告催告后被告无法履行房屋买卖合同。合同中对房屋过户情况有约定，故原告第一项诉请不能得到支持。关于原告主张定金返还800000元，根据相关法律规定且原告在诉状中已表述被告已经将房屋交付了原告使用了四个月，被告已经履行了相应义务，不应该承担双倍返还定金的责任。房价上涨损失应该由第三方权威机构进行鉴定，且实际支出，原告应该举证证明该实际支出是由于原告与被告合同不能履行而带来的相应损失。关于租金，只有第三人萨仁图雅对原告进行起诉，但是原告提交的相应证据不能证明原告的损失，故与本案无关。因签订合同一方为宋杰，收款方也是宋杰，宋文斌与张跃荣没有收到该款项也没有与原告达成任何协议，故应该依法不承担任何责任，宋文斌、张跃荣给原告签订了保证书，我方认可签字确实是宋文斌及张跃荣签字，但是根据保证书内容是在双方达成私下调解可以返还购房款的情况下签字的，在签字过程中没有对相应的责任进行理解且不是真实意思表示，故宋文斌、张跃荣只是对宋杰及原告之间的购房款进行了保证承担，但不能认定为承担连带保证责任，该保证书也没有写明就是本案涉及的房屋及本案涉及的责任，故宋文斌及张跃荣不应该承担相应的责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年8月29日，原告刘文涛（乙方）与被告宋杰（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告所有的位于成吉思汗大街慧谷蓝庭小区21#-2-502面积为144.81平方米的房屋，约定房屋售价1400000元，并约定原告于2018年8月29日向被告支付定金400000元。被告须在收到定金之日第二日起自行办理此房屋房本，办理期限为三个月。如甲方约定时间内未完成办理房本事项，则乙方拥有对该房屋的使用权，直至甲方办出房本过户给乙方。甲方办理房本7日内，乙方须配合甲方办理过户手续。甲方如果反悔或故意不办房本不予过户，认定事实后，甲方须双倍返还乙方定金。2、2018年8月29日，被告宋杰向原告刘文涛出具收到购房定金400000元的收条。2018年9月29日，被告宋杰向原告刘文涛出具收到购房款200000元的收条。2018年10月29日，被告宋杰向原告刘文涛出具收到30000元的收条。2018年11月9日，被告宋杰向原告刘文涛出具收到购房款100000元的收条。在诉讼过程中，被告返还原告购房款30000元。3、2019年1月31日，被告宋文斌、张跃荣作出《保证书》，载明“因宋杰欠刘文涛购房款，保证人对宋杰的欠款的本金、定金、利息、违约金及给刘文涛造成的损失承担连带保证责任。”4、2018年12月18日，被告宋杰与案外人萨仁图雅办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，受让人为萨仁图雅。5、本院就原告刘文涛与案外人萨仁图雅物权保护纠纷一案于2019年5月23日作出（2019）内0103民初883号民事判决书，判决内容如下：一、被告刘文涛于本判决生效后十日内搬离位于呼和浩特市回民区成吉思汗西街兰亭溪谷二期21号楼2单元5层502室房屋；二、驳回原告萨仁图雅的其它诉讼请求。案件受理费减半收取计8480元，由原告萨仁图雅负担100元，由被告刘文涛承担8380元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、本案的责任主体如何认定；2、原告的各项诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。针对第一个争议焦点，被告宋杰与原告刘文涛就涉案房屋买卖事项签订了《房屋买卖合同》对于双方权利义务进行了约定，故被告宋杰应当承基于该合同承担相关责任。被告胡静芳未与原告签订《房屋买卖合同》也未收取购房款，原告主张被告胡静芳与宋杰应当共同承担相关责任的意见不能成立，故被告胡静芳在本案中不应承担相关责任。被告宋文斌、张跃荣自愿对宋杰基于上述房屋买卖合同关系所产生的欠款及损失承担连带保证责任，故应当对于宋杰在本案中所负责任承担连带保证责任。针对第二个争议焦点，关于原告请求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》的九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中被告宋杰将涉案房屋卖予案外人且与案外人办理了房屋所有权转移登记手续，应当认定为合同目的无法实现，原告主张解除合同的请求于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告宋杰双倍返还定金800000元及购房款300000元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，原、被告在合同中明确定金为400000元，故原告主张被告宋杰返还定金800000元的请求于法有据，本院依法予以支持。被告宋杰除向原告收取上述400000元定金之外，还向原告收取了购房款300000元，应当依法返还。关于原告主张被告赔偿购房款利息损失的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告已向被告支付了购房款，原告主张在合同解除后由被告赔偿其利息损失的请求于法有据，本院依法予以支持。利息分段计算如下：利息以400000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年8月29日起计算至被告实际付清之日止；利息以200000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年9月29日起计算至被告实际付清之日止；利息以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年11月9日起计算至被告实际付清之日止；利息以30000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年10月29日起计算至2019年1月25日。关于原告的主张的房价上涨损失，原告提交的证据无法客观反映房价实际上涨情况，故依法不予支持。关于直接支出损失中的购买家具费用，原告并未举证证明该部分家具属于添附于涉案房屋的不可返还之物，故本院依法不予支持。关于物业服务费4196元及车位管理费1200元，原告并未向法庭出示该部分费用的正式交纳凭证，故本院依法不予支持。关于租房费用，原告并未向法庭出示房租支付凭证，故依法不予支持。关于诉讼费用，依据本院依法作出的另案生效判决确定由刘文涛承担该案诉讼费8380元，该费用系原告因本案房屋买卖合同而受到的损失，故本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》的九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘文涛与被告宋杰于2018年8月29日签订的《房屋买卖合同》。二、被告宋杰于本判决生效之日起十日内向原告刘文涛支付1100000元。三、被告宋杰于本判决生效之日起十日内向原告刘文涛支付利息，利息分段计算如下：利息以400000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年8月29日起计算至被告实际付清之日止；利息以200000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年9月29日起计算至被告实际付清之日止；利息以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年11月9日起计算至被告实际付清之日止；利息以30000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利息的标准，自2018年10月29日起计算至2019年1月25日。四、被告宋杰于本判决生效之日起十日内赔偿原告诉讼费损失8380元。五、被告宋文斌、张跃荣对上述第二项、第三项、第四项确定的义务与被告宋杰承担连带偿还责任。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取17860元，由被告宋杰、宋文斌、张跃荣负担13689元，由原告负担4171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 姜 薇人民陪审员 王 萍人民陪审员 仝玉莲 二0一九年七月四日书 记 员 宋俊杰附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。