四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初1567号 原告：青美莲，女，1992年8月22日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈姗姗，四川蓉城律师事务所律师。 被告：成都万科川府置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区天府大道南段888号。 法定代表人：冯兆臣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。 原告青美莲与被告成都万科川府置业有限公司（以下简称万科公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青美莲的委托诉讼代理人徐茂辉、陈姗姗，被告万科公司的委托诉讼代理人杨旭、原委托诉讼代理人杨乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青美莲向本院提出诉讼请求：1.判令撤销双方签订的房屋买卖合同中的装修条款，将案涉房屋变更为清水交付；2.判令万科公司赔偿因违约超建给青美莲造成的损失暂计40,000元；3.判令万科公司加装小区大门无障碍通行电梯；4.万科公司承担本案的诉讼费、鉴定费。事实与理由：青美莲于2018年6月25日通过公证摇号购买由万科公司开发的“万科翡翠公园”x幢x单元x层x号房屋，该房屋面积为123平方米，单列装修标准为3006/平方米。双方于6月27日完成选房手续，6月28日完成签约，合同签订过程时间仓促，万科公司拒绝谈判，全部采用万科公司提供的格式合同条款签订（全部863户均在同一时间段完成上述流程）。合同签订至今，青美莲多次催要合同文本，万科公司无理由拒绝向青美莲出示合同文本。合同签订后，青美莲向万科公司全额支付了购房款及装修款。后青美莲多次要求查看实体样板间均被告知没有安排，仅提供视频作为参考。参照同户型实际已交付房屋，房屋装修明显质价不符。青美莲诉前委托第三方机构就本小区与案涉房屋相同户型房屋装修价值进行造价咨询，造价咨询结果显示该户型的装修价值1288.4元。青美莲购房后，多次参与由成都市房管局组织的三方会谈，期间，青美莲要求开放实体样板间，出具装修造价明细，但万科公司出具的装修造价明细明显违法，存在不合理计费。万科公司派出的代表人也明确表示所购房屋装修不需要质价相符，拒绝协商处理，激化双方矛盾。青美莲认为，装修条款的设置明显不符合权利与义务对等原则。万科公司利用了自身优势及青美莲的没有经验，营造签约时间紧张的气氛，致使双方就装修条款约定的权利与义务明显违反了公平、等价有偿原则，造成青美莲利益受损。同时，合同单列了装修单价为3006元/平方米，青美莲的正常认知为装修价值应当符合3006元/平方米的标准，而万科公司在沟通过程中明确表明不应质价相符。合同为万科公司单方拟定的格式条款，签约过程拒绝协商谈判更改解释，故合同显失公平，万科公司存在欺诈，万科公司的行为造成青美莲重大误解，合同中的装修条款属于法律规定可撤销合同。此外,万科公司还存在其他违约行为：购房时，万科公司承诺的容积率为2.8，实际建筑容积率远远突破2.8；宣传资料显示小区大门有无障碍人行扶梯，但是根据现在小区大门完工的情况，实际交付并没有。综上，青美莲认为万科公司的行为严重侵害了青美莲的知情权、公平交易权，违背诚实信用原则,万科公司采用价格欺诈手段，故意隐瞒交易的重要信息的方式，故意提供明显质价不符的装修品质，侵犯青美莲的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 万科公司辩称，1.双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、《翡翠公园一期商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）等，约定的交易标的为带装修装饰的房屋，装修装饰仅作为添附，没有拆分销售；房屋价款为整体销售总价，装修部分本身包含在房屋总价中，也未单独计价，且合同已经履行，青美莲支付的是房屋总价，未支付任何装修费用。故青美莲实际履行主要合同义务的事实，表明青美莲是认可装修装饰不拆分定价和销售。2.主合同中“元/平方米”的表述，是因主管单位行政管理的要求和制式文本填写的结果，是价格条款，而非房屋装修应达到的价值；装修成交价并不是装修工程造价，更不是装修实际价值，装修成交价包括工程造价成本、管理费用、税金和利润等，青美莲主张装修实际价值必须达到装修成交价标准，与市场公平交易的基本原则不符；装修交付标准的依据为《附件六：关于装饰装修及相关设备标准的约定》，且在合同文本中已明确约定，万科公司对此标准尽到了提示义务，青美莲知悉和认可该标准后与万科公司签订了合同。合同的装修条款对青美莲具有约束力，其无权单方要求撤销。3.案涉“万科翡翠公园”项目是万科公司分期报建、分期开发实施，整体项目综合容积率为2.8，项目建设方案经规划主管部门批准，取得规划许可手续，且已完成建设的楼栋也已经通过规划验收核实，故案涉项目符合规划建设条件要求，并不存在超建，青美莲主张赔偿因违约超建造成的损失无事实和法律依据。4.青美莲诉请加装小区大门无障碍通行电梯，但该电梯并非合同约定或法定交付条件，且青美莲所购房屋的交付时间为2019年9月30日，故青美莲的该项请求缺乏事实、合同和法律依据。综上，万科公司请求驳回青美莲的全部诉讼请求。 法庭辩论结束后，青美莲向本院提交了变更诉讼请求申请书，将第一项诉讼请求“判令撤销双方签订的房屋买卖合同中的装修条款，将案涉房屋变更为清水交付”变更为“判令撤销双方签订的房屋买卖合同中的装修条款”，其余诉讼请求不变。该项诉讼请求变更，系原告对部分诉讼请求的自愿放弃，本院予以准许。 本院经审理认定事实如下：2018年6月27日，青美莲（乙方）与万科公司（甲方）签订《楼宇认购书》，约定乙方认购甲方楼宇位置：成都翡翠公园一期x幢x单元x楼x号居住用房，房屋总价按套内建筑面积计价。认购书第四条约定，甲方已向乙方明示包含但不限于《楼宇认购书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》和附件）示范文本等，乙方对前述公示内容清楚且无异议。2018年6月27日，青美莲（乙方）与万科公司（甲方）签订《确认书》，第二条“装修价格及契税等事项”中约定：1.乙方购买的商品房为装修房的，双方确认《商品房买卖合同》项下交易为双方针对包含装修装饰部分在内的商品房整体展开交易，未单独出售清水房屋和装修装饰，亦未单独就清水房屋和装修装饰分别定价，房屋购买价格为含增值税、装修装饰在内的房屋整体价格；《商品房买卖合同》正文记载的装修标准价格及备案表记载的装修成交价为双方基于《商品房买卖合同》的网签、备案要求而填写，并非双方就装修装饰部分交易的对价。2.乙方清楚房屋的交付标准以《商品房买卖合同》附件《关于装饰装修及相关设备标准的约定》/《交付标准》约定为准，乙方不以装修标准/装修成交价为依据对房屋交付标准提出异议。如《关于装饰装修及相关设备标准的约定》/《交付标准》对部分装饰装修材料及设备的品牌等未作明确约定的，双方同意由甲方在满足国家/行业标准中的强制性规范的前提下进行配置、选择。3.双方均清楚：《四川省商品房买卖合同（预售）》正文记载的装修标准价格及备案表记载的装修成交价与甲方的成本投入存在差异，差异部分为甲方销售房屋整体利润之一部分，乙方对此理解且无异议。4.乙方缴纳所购房屋契税的计税价格为包含备案表上载明的清水成交价、装修成交价在内的房屋总价，乙方对此清楚且认可，具体政策如有变化的，以税务机关政策为准。确认书第三条约定，本文件签署前或签署后，其他文件关于增值税、装修价款等约定与本协议不一致的，均以本协议约定为准。 2018年6月28日，青美莲（买受人）与万科公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，约定青美莲购买万科公司开发的翡翠公园楼盘的房屋，该房屋的预测建筑面积共123平方米，其中套内建筑面积97.66平方米，分摊的共有建筑面积25.34平方米，出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告；该商品房为成品住宅，出卖人与买受人约定按现代典雅风格：3006.84元/每平方米实施装修；房屋价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17,848.51元，总价款为1,743,085元，付款方式为商业贷款；出卖人在2019年9月30日前向买受人交房。合同附件六对案涉房屋公共部分、全屋、客厅、房间、厨房、卫生间等装饰装修及相关设备标准进行了专门约定。《补充协议》附件十二载明：万科翡翠公园分为3#、6#、11#共计3个地块，本期建设范围为6#地块住宅，建设范围为1-12#楼。青美莲于2018年6月27日向万科公司支付定金200,000元，于2018年6月28日向万科公司支付首期购房款543,085元。 2018年5月11日，受万科公司咨询委托，四川开元工程项目管理咨询有限公司承接了万科翡翠公园项目一期（6号地块）4、7、8、12#楼精装修工程开发报建编制工作，并出具了相关《编制报告》，载明：“1.万科翡翠公园一期（6号地块）4、7、8、12#楼‘现代典雅风’精装修工程建筑面积单方价格：3006.84元/㎡；2.万科翡翠公园一期（6号地块）4、7、8、12#楼‘现代中式风’精装修工程建筑面积单方价格：3006.84元/㎡；3.万科翡翠公园一期（6号地块）4、7、8、12#楼‘现代东方风’精装修工程建筑面积单方价格：3006.84元/㎡。” 2019年1月15日，受青美莲的委托，四川蜀通工程造价咨询招标代理有限公司对万科翡翠公园楼盘室内精装修工程（94、121户型）进行造价测算编制，并出具《建设工程造价咨询报告书》，载明：“万科翡翠公园楼盘室内精装修工程-94户型，工程造价总金额126627.38元，每平方造价：1347.10元/㎡。万科翡翠公园楼盘室内精装修工程-121户型，工程造价总金额160278.45元，每平方造价：1324.62元/㎡。” 另查明，万科公司向成都市规划管理局就案涉项目报建提交的《（3#6#11#地块商业）技术经济指标》载明的容积率为2.8。2016年11月17日，万科·翡翠公园（3#、11#地块）获得建设工程规划许可证；2016年11月22日，万科·翡翠公园6#地块（住宅、商业及配套）获得建设工程规划许可证；2017年9月28日，万科·翡翠公园6#地块（集中商业）获得建设工程规划许可证。2018年12月11日，成都市规划管理局出具《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》（成规核字第510122201842087号），载明：万科翡翠公园6#地块（1、2、9-11#楼）的规划核实申请已受理，经核实，该项目建设符合规划管理要求，建筑用途以测绘报告为准，核实合格。 上述事实，有当事人提交的经当庭举证、质证的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及收款回执、《楼宇认购书》、《确认书》、编制报告、《建设工程造价咨询报告书》、《建设工程规划许可证》、总平面图及《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，双方当事人争议的焦点为：一、是否应当撤销双方当事人签订的房屋买卖合同中的装修条款；二、万科公司是否存在违约超建的事实。如存在，是否应当赔偿由此给青美莲造成的损失40,000元；三、万科公司是否应当加装小区大门无障碍通行电梯。对此，本院做如下评述： 一、是否应当撤销双方当事人签订的房屋买卖合同中的装修条款的问题 本院认为，青美莲与万科公司签订的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件，应作为确定双方权利义务的依据。首先，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中，确有“按【方案（方案一（现代典雅风格，适用于所有户型））：3006.84元/每平方米。】”的记载，但合同中，双方对商品房的装饰装修及相关设备标准还通过附件六的形式进行了详细约定。以附件六中关于全屋装修及设备标准为例，载明户内门采用“PVC覆膜木复合门”、设备配置载明“全屋开关插座（西蒙：C5系列）”。结合双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于计价方式为按照套内建筑面积计算等约定，故案涉商品房的交付标准，应为合同附件六所约定标准，而不能简单理解为装修造价款按3006.84元/平方米计算的定价标准；其次，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条明确约定，案涉房屋以套内建筑面积计算价款，《楼宇认购书》、《确认书》等也明确约定交易标的为带装饰装修的房屋，房屋总价款按套内面积计算。故案涉房屋系成品住宅，万科公司系将装修价包含在房屋总价中一并计价。虽案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中相关表述为“装修款”，但3006.84元/平方米显然并非指房屋装修的造价或成本，亦非仅指装修材料价格、人工价格之和，而是房屋装修的销售价。按照包括商品房在内的所有的商品交易惯例，交易价格除商品成本之外，至少还应包括税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素；再次，青美莲虽向本院提交了其委托的鉴定机构出具的建设工程造价咨询报告书。该报告显示，万科翡翠公园楼盘室内精装修工程-121户型的装修造价平均每平方米为1324.62元。但本院认为，即便该建设工程造价咨询报告书所载明的装修造价与合同载明的3006.84元/平方米有差距，但如上所述，双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中有关于计价方式为按照套内建筑面积计算，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》所载明的“3006.84元/平方米”并非指房屋装修的造价或成本。本案所涉商品房最终交易价格，也是在双方平等自愿的前提下，经邀约、承诺依法达成。青美莲也未提交证据证明所支付的房屋总价款与当时同类房屋价格存在较大差距。故不存在因约定过高的装修价格，导致房屋总体价格畸高而显失公平的情形。本案中，在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，万科公司可在装修销售价的计价构成中确定其税费、利润等。此外，案涉《确认书》中明确载明装修成交价与万科公司的成本投入存在差异，差异部分为万科公司销售房屋整体利润之一部分，买方对此理解并无异议。青美莲作为完全民事行为能力人，其在购房时对《确认书》的签字认可，也应认定为真实意思表示。同时，案涉合同约定的交房时间为2019年9月30日，截止目前未到双方合同约定的交房时间。在案涉房屋未交付的情况下，青美莲参照同户型实际已交付房屋，认为万科公司房屋装修明显质价不符也缺乏事实依据。本案中，青美莲请求撤销案涉房屋买卖合同中的装修条款的理由还包括合同因重大误解订立、订立合同时显失公平、万科公司以欺诈、胁迫的手段使青美莲违背其真实意思的情况下订立合同，但对上述主张，青美莲并未提供充分证据予以证明。青美莲还认为案涉合同系格式条款，签订合同过程中万科公司拒绝协商，对此，青美莲未提供证据证明提供格式合同的万科公司具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。综上，青美莲要求撤销其与万科公司签订的房屋买卖合同中的装修条款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于青美莲申请对案涉房屋的室内精装修工程造价进行鉴定的问题，如上所述，因万科公司系将装修价包含在房屋总价中一并作价，合同所约定的装修成交价所反映的并非仅仅为装修造价、成本价格，故青美莲要求对案涉房屋的装修工程造价进行鉴定的申请，并无必要，反而增大诉讼成本，故本院对其鉴定申请不予准许。 二、关于案涉商品房是否存在超建事实及相关损失的问题 本案中，案涉项目用地为整体地块，由万科公司分期报建开发。根据成都市规划管理局于2018年12月11日出具的《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》，案涉项目符合规划管理要求。也即，青美莲关于案涉商品房存在超建事实的主张与案涉项目《建设工程规划许可证》及行政主管部门依法出具的《成都市规划管理局建设工程规划核实意见书》所反映的事实相悖。且青美莲对案涉商品房容积率超建及相关损失金额的确定系通过估算，并未提交相关证据证明。故本院认为青美莲要求万科公司支付因超建造成损失的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。 三、关于万科公司是否应当加装小区大门无障碍通行电梯的问题 首先，青美莲主张的加装小区大门无障碍通行电梯处属于小区的公共通道，该公共通道在建筑规划上是属于公共部分，属全体业主共有，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第六项及第二款的规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，故本案中青美莲无权单独主张改建该部分公共通道。其次，青美莲与万科公司签订的《楼宇认购书》、《确认书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》等并未约定案涉小区大门需安装无障碍通行电梯。故对青美莲要求万科公司加装小区大门无障碍通行电梯的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第六项及第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告青美莲的全部诉讼请求。 案件受理费400元，由原告青美莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  宿波 二〇一九年七月十九日 书记员  王琴