西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终426号 上诉人（原审原告）：牛兴旺，男，1931年6月28日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：许妍娜，陕西华秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王慧，女，1990年10月10日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：高思媛，陕西学进律师事务所律师。上诉人牛兴旺因与被上诉人王慧房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2018)陕0102民初6938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。牛兴旺上诉请求：1、撤销一审民事判决书，改判牛兴旺与王慧于2018年6月19日签订的《二手房购房合同》无效。 2、本案一、二审诉讼费用由王慧承担。事实和理由： 一、一审判决查明事实不清。第一，本案中，牛兴旺因年事已高，其房屋一直由儿子牛某某负责管理、使用，王慧也是从牛某某手中承租涉案房屋。但是王慧在购买涉案房屋时却没有通过牛某某，而是直接与牛兴旺联系、商量买卖事宜。王慧明知牛兴旺对房屋交易流程不熟悉，便与其从事房屋中介交易的朋友一起引导牛兴旺以远低于市场的价格签订合同、并办理过户，自始至终均未告知牛兴旺儿子，其借机侵占财产的意图显而易见。基于上述客观事实，双方签订的合同有违诚实信用且显失公平，一审法院对该事实并未查明清楚。第二，一审法院查明“双方在签署上述协议及办理过户手续时，牛兴旺及梁某某均在场，因梁某某不能明确表达意见，过户手续未完成”事实不清。本案中，梁某某因行动不便且耳聋，所以牛兴旺一直都未告知其将房屋出售一事。在房屋管理部门办理过户时，王慧与牛兴旺将梁某某用轮椅推着过去，但并未告知其是去做什么。当天王慧与其朋友即本案一审证人一起引导牛兴旺办理了网签、资金监管手续，在办理最后一步过户手续时，房管局要求夫妻双方的签字同意，因为梁某某明确表示不同意售房，所以房屋过户手续未能办理完成。且一审庭审中，梁某某本人已出庭且明确表示不同意售房，所以本案事实并非一审查明的，梁某某不能明确表达意见，所以房屋过户手续未能完成。二、一审适用法律错误。第一，《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中，因牛兴旺年龄已大，王慧从牛兴旺儿子牛某某手中承租涉案房屋，而其购买涉案房屋时，并未告出租人，而是私下与对房屋交易流程、市场价格完全不明白的牛兴旺签订协议，且房屋销售价格远低于市场价格。所以王慧购买不动产时，并非善意，且其转让价格严重不合理，完全不符合善意购买人的条件。第二，因梁某某不同意售房，房屋过户手续未能办理完成。王慧明确知道梁某某不同意售房的条件下，仍与牛兴旺签订《二手房购房合同》，且合同中明确约定“甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均己书面同意将该房屋出售给乙方”。该约定明显与事实不符，王慧不仅不是善意第三人，且存在严重的借机非法侵占财产的意图。一审判决认定，王慧有理由相信售房为夫妻共同意思表示，其为善意第三人，明显错误。第三，《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。一审中，涉案房屋共有权人出庭，再次声明其不同意出售房屋，根据以上规定，牛兴旺擅自处分共有财产并未得到共有权人的同意，未取得合法处分权，所以涉案合同应认定为无效！综上，请二审法院查明事实，作出公正判决！王慧辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的二手房购房合同，西安市存量房买卖合同、二手房交易结算资金监管协议，均系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，上述协议应当属合法有效。而且在本案属于夫妻共同财产，但梁某某未在办理房屋产权证时签字，且迟迟不予登记，是属于漠视自身权利的行为，不应当产生物权的公示效力以及对抗善意第三人，而该涉案房屋仅登记在牛兴旺名下，王慧完全有理由相信牛兴旺有处分权，其儿子牛某某仅是日常打理也不是房屋的共有人，王慧与牛兴旺买卖房屋不需要通知牛某某，而且该房屋属于80年代的建房，房屋整体已经相当陈旧，该房屋价格属于正常的市场价格，而不是远远低于市场价格，综上，请求驳回上诉，维持原判。 牛兴旺向一审法院起诉请求：1、确认牛兴旺、王慧双方于2018年6月19日签订的《二手房购房合同》无效；2、诉讼费由王慧承担。一审法院认定事实：牛兴旺与梁某某系夫妻关系。涉案房屋位于西安新城区210 号 11 幢 20201 号（现西一路 216 号 1 号楼 2 单元 201 号）（产权证号：112XXXXXXXX-15-11-20201)， 房屋所有权人登记为牛兴旺。现由王慧承租使用。 2018 年 6 月 13 日，牛兴旺与王慧签订了《西安市存量房买卖合同》（自行交易版）及《二手房交易结算资金监管协议》，约定房屋成交价格为412500元。当日，王慧将 412500 元全部存入资金监管账户，并交纳契税和个人所得税共计 8250 元。双方在签署上述协议及办理过户手续时，牛兴旺及梁某某均在场，因梁某某不能明确表达意见，过户手续未完成。后牛兴旺、王慧于 2018 年 6 月 19 日补签《二手房购房合同》，该合同约定：牛兴旺为甲方、出卖人，王慧为乙方、买受人，“第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体情况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）坐落于西安市新城区西一路 210 号，建筑面积 73.62 平方米（二）出售房屋的所有权证证号为：112XXXXXXXX-15-11-20201)…”，“第三条计价方式与价款经甲乙双方协商一致，该房屋总售价为420000 元…”，“第四条甲乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给对方”“第五条牛兴旺、王慧双方同意，双方应于本合同生效之日起日内到房地产主管部门办理过户手续。” 合同还就违约责任等进行了约定。 另查：2018 年 5 月 12 日，牛兴旺之子牛某某与王慧签订《房屋租赁合同》，将该涉案房屋出租给王慧使用，租赁期限为 2018 年 5 月 11 日至 2019 年 5 月 10 日，现王慧居住在该涉诉房屋内。 一审法院认为，当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中牛兴旺、王慧双方签订的《二手房购房合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。牛兴旺诉称该合同未经房屋共有人同意，经查，涉诉房屋登记在牛兴旺名下，根据我国物权法的相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。房屋等不动产只有依法登记，其权利才受到法律保护。本案中，基于不动产的公示、公信原则，王慧有理由相信牛兴旺是涉案房屋的完全权利人，对房屋有处分权；另外，该房产虽属于夫妻共同财产，但梁某某未在办理房屋产权登记时作为共有人登记，其迟迟不进行登记，属于漠视自身权利的行为，而且让人无法分辨其是否为房产的共有人，不产生物权的公示效力，不得对抗善意第三人。并且，根据我国婚姻法司法解释相关规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协 商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，牛兴旺之妻梁某某在牛兴旺、王慧签署相关协议及办理过户手续时在场，因其不能明确表达意见未能完成过户手续，故王慧在与房屋产权证登记的权利人牛兴旺补签房屋买卖合同时，其有理由相信出卖房屋系牛兴旺、梁某某共同的意思表示。综上，本案王慧与牛兴旺签订了房屋买卖合同，进行了网签，并以资金监管的方式依约支付了合理房屋对价，其购买涉诉房屋的行为应当认定为善意购买，牛兴旺不得以其妻不同意为由对抗善意第三人。牛兴旺与王慧签订涉诉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同依法成立并生效。牛兴旺要求确认合同无效之诉讼请求缺乏事实及法律依据，不能成立，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、 《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定， 判决如下： 驳回原告牛兴旺全部诉讼请求。 案件受理费 7600 元，由原告牛兴旺承担。 本院二审查明，牛兴旺与梁某某于1946年结婚。涉案房屋于2002年10月10日取得产权证。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，牛兴旺与王慧订立《二手房购房合同》，系双方真实意思表示，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，无《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，应为合法有效。牛兴旺上诉称，出卖房屋未告知其儿子牛某某的问题，因涉案房屋系牛兴旺与其妻梁某某的夫妻共同财产，牛某某非涉案房屋产权人或共有人，故涉案房屋的处分无需征得牛某某的同意。牛兴旺上诉称，出卖房屋未征得其妻梁某某的同意的问题，因牛兴旺出卖夫妻共同财产，未征得共有人同意，系牛兴旺出卖夫妻共同财产侵犯财产共有人权利及房屋买卖合同能否实际履行的问题，与房屋买卖合同的效力无关。综上所述，牛兴旺的上诉理由不成立，请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，牛兴旺已预交，由牛兴旺负担。本判决为终审判决。    审判长  王  宏审判员  张  伟审判员  侯新省二〇一九年七月三日（院印）书记员 宁  越     1