广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6302号原告（反诉被告，以下统称原告）：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平。委托诉讼代理人：杨笑君、张鹏，该司员工，地址。被告（反诉原告，以下统称被告）：何玉文，女，汉族，1982年4月28日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：何志新，广东国腾律师事务所律师。原告广州市德才房地产代理有限公司诉何玉文居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张鹏，被告何玉文及其委托诉讼代理人何志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付中介服务费25000元及自从2018年1月19日起计至实际支付之日止的违约金（按银行同期贷款利率标准计付）。事实与理由：2018年1月19日，在原告的协助下，被告（买方）成功与案外人潘庆松（卖方）签订了《房屋买卖合同》，双方就广州市培正新横路X号建立了房屋买卖法律关系，并约定涉案房屋的价款为220万元。签订合同时，原告已告知被告涉案房屋权属情况、查封抵押情况、房屋交易买卖的政策等信息，已尽勤勉职责提供中介服务。随后，被告通过《房屋买卖合同》、《经纪代理服务费确认书》确认原告已促成其与卖方签订房屋买卖合同，同意于合同签订当天向原告支付中介费4万元，否则每日按百分之一的标准计算违约金。上述房屋买卖合同签署后，被告还有25000元中介服务费未支付，经原告员工多次催收，被告依旧不履行其应当承担的义务。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告答辩及反诉称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、在三方签订的《中介服务三方协议（买卖）》及原告要求被告单方签署的《经济代理服务费确认书》的过程中，原告违反诚实信用原则，欺诈被告。原告对被告称卖方实收220万元，不会支付中介费，所以要求被告支付全部中介费40000元。被告在收到法院的通知后找到卖方才知道，原告不仅向被告收取40000元中介费，而且还向卖方收取了中介费50000元，并非其所说卖方不会支付中介费。原告的行为构成重大欺诈，原、被告以及卖方签订的《中介服务三方协议（买卖）》及原告要求被告单方签署的《经济代理服务费确认书》依法应予以撤销，原告已收取的中介费用应依法返还给被告。二、原告向卖方收取了50000元中介费，加上其要向反诉人收取40000元中介费，作为一个标的额220万元的交易，原告收取高达90000元的中介费，其比例已经达到4.09%，远超过一般的房地产中介收费比例。这对被告来说明显不公平。前述协议依法同样应予撤销，原告收取的中介费应予返还。据此，被告向本院提出反诉请求：1.请求法院依法撤销反诉人与被反诉人、案外人潘庆松所签订的《中介服务三方协议（买卖）》及被反诉人要求反诉人单方签署的《经济代理服务确认书》；2.请求法院判令被反诉人向反诉人返还其已收取的反诉人所支付的中介代理费人民币15000元。原告对反诉答辩称：不同意被告的诉讼请求，请求法庭依法驳回。答辩意见与原告的起诉意见一致，被告提到的诚信原则、欺诈行为过于笼统，无任何证据。我方作为中介方提供了交易信息，促成了交易，签订了真实有效的咨询服务费确认书，已经履行了所有的义务。经审理查明：座落在本市××区××号的房屋原为案外人潘庆松所有，建筑面积30.78平方米。2018年1月19日，被告（买方、乙方）与案外人潘庆松（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定由被告以2200000元的价格购买该房屋，并约定其他具体的交易条件等。同日，原告（丙方、中介方）与被告（乙方、客户）、潘庆松（甲方、业主）签订《中介服务三方协议（买卖）》，约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖广州市培正新横路X号提供中介服务事宜；丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务费金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准，如任何一方签署合同后违约，合同另一方的经纪代理服务费及咨询服务费需由违约方支付，另外，丙方可自甲方或乙方转交或代保管的款项中扣除相应的金额用作支付经纪代理服务费及咨询服务费；基于丙方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本协议，协助甲乙双方签署合同建立法律关系，甲乙双方同意于本协议签订之日向中介方支付经纪代理服务费及咨询服务费，甲方或乙方逾期支付经纪代理服务费及咨询服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金，以本金为限。同日，被告向原告出具《经纪代理服务费确认书》，写明：本人何玉文现确认贵司提供了中介服务，成功促成本人签署位于广州市培正新横路X号物业的买卖合同，为此，本人同意支付40000元给予贵司作为经纪代理服务费，该确认书签署之日起生效。被告当日即支付了中介代理费15000元予原告。庭审中，原、被告均确认涉案房屋的交易已完成，原告另收取卖家潘庆松支付的中介服务费50000元。本院认为：被告经原告提供媒介信息并与案外人潘庆松签订《房屋买卖合同》以及《中介服务三方协议（买卖）》，其自愿向原告出具《经纪代理服务费确认书》，明确其应向原告承担经纪代理服务费40000元。根据前述协议的约定，原、被告之间形成居间合同关系。根据《中介服务三方协议（买卖）》的约定，被告应于买卖双方签订《房屋买卖合同》及出具《经纪代理服务费确认书》当日支付经纪代理服务费，现被告尚余25000元未付，显已构成违约，故原告诉请要求被告依约支付经纪代理服务费及按同期银行贷款利率标准支付逾期付款违约金，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。至于被告反诉称原告在提供中介服务过程中违反诚信原则、存在欺诈，而且原告收取的中介服务费过高、显失公平，故前述三方协议及服务费确认书应予撤销的意见。本院作如下分析：首先，根据前述三方协议的约定，“甲乙双方需在签署合同当天支付经纪代理服务费及咨询服务费，需支付的服务费金额以其与丙方签订的《经纪代理服务费确认书》及《咨询服务费确认书》（如有）为准，”被告关于原告刻意隐瞒其向卖方收取中介服务费的意见并不成立。至于被告关于《房屋买卖合同》中未明确约定中介服务费的金额，原告在提供居间服务过程中，其一方面促成买卖双方就涉案房屋形成买卖合同关系，另一方面与买卖双方形成居间合同关系。前述《房屋买卖合同》系买卖双方就涉案房屋的买卖形成的合同内容，未就居间服务内容在合同中作出约定并无不当之处。其次，被告关于原告收取的中介服务费过高的意见，因原告作为居间服务方，其在提供媒介服务过程中向买卖双方收取的中介服务费是以市场调节价格为基准，原、被告双方自愿达成的服务费确认书属当事人意思自治之范畴，被告仅因原告向买卖双方均收取中介服务费为由主张显失公平，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十七条、第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条的规定，判决如下：一、被告何玉文应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市德才房地产代理有限公司支付经纪代理服务费25000元及该款自2018年1月19日起至实际付清之日止的逾期付款违约金（按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付），其中逾期付款违约金总额以25000元为限。二、驳回被告何玉文的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费563.50元（其中本诉案件受理费426元、反诉案件受理费137.50元）均由被告何玉文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。（本页以下无正文）审 判 长  程秀建人民陪审员  邓晓红人民陪审员  张雪琼二〇一九年七月八日书 记 员  曾怡婷