山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1091民初1173号 原告：刘威武，男，汉族，1979年11月8日出生，户籍地山东省威海市环翠区，现住山东省威海火炬高技术产业开发区。 委托诉讼代理人：孙夕才，山东中立达（荣成）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘先红，山东中立达（荣成）律师事务所实习律师。 被告：威海市君安房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码9137100255224103XM，住所地山东省威海市环翠区渔港路-77号-4。 法定代表人：刁鹏飞，经理。 委托诉讼代理人：唐珊珊，女，汉族，1991年12月5日出生，户籍地山东省乳山市冯家镇，现住山东省威海火炬高技术产业开发区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：高明，男，汉族，1985年6月24日出生，户籍地黑龙江省大庆市林甸县，现住山东省威海市环翠区，系该公司员工。 第三人：陈玉磊，男，汉族，1980年12月29日出生，户籍地山东省乳山市，现住山东省威海火炬高技术产业开发区。 原告刘威武与被告威海市君安房地产营销策划有限公司（以下简称“君安公司”）第三人陈玉磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，双方多次申请和解，但未能达成一致。原告刘威武及其委托诉讼代理人孙夕才、刘先红，被告君安公司之委托诉讼代理人高明、唐珊珊，第三人陈玉磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘威武向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金11.6万元；2、判令被告支付原告律师服务费12060元。庭审中，原告增加请求为解除三方2018年4月29日签订的《房屋买卖合同》，因被告提供了其工作人员唐珊珊以第三人名义与原告签订合同经过第三人授权的相关证据，原告申请变更第三人为被告，要求第三人作为被代理人与被告作为代理人共同承担违约责任。事实与理由：原、被告及第三人于2018年4月29日签订了一份《房地产买卖合同》，约定，被告代理销售第三人位于威海市神道口7号604室房屋，总价款58万元。原告于签订合同时支付定金2万元。该房屋所有权人为第三人陈玉磊。现因被告及第三人均不履行合同导致合同目的无法实现，被告作为第三人的代理人应承担违约责任。故原告诉至法院，请求处理。 被告君安公司辩称，2018年4月份，被告员工带领原告在神道口看房，原告看上了第三人的房子，签订合同时，因第三人不在场，遂经第三人授权由被告员工唐珊珊代签合同并代收定金。合同签订后，第三人刚开始也配合，但后来因为无法更名，第三人就不配合，拒不履行合同。 第三人陈玉磊述称，第三人确实曾委托被告君安公司一位姓曹的工作人员卖房，签订过委托合同，但合同有期限，过了期限就自动终止委托。第三人不知道唐珊珊是谁，不知道她为什么代第三人签订房屋买卖合同，也没收到合同，没收到定金，第三人不知道房子被卖了，故无法履行合同。 本院经审理认定事实如下：2018年4月29日，被告处员工唐珊珊代第三人陈玉磊作为甲方，原告作为乙方、被告作为丙方签订一份《房地产买卖合同》，约定：甲方将坐落于威海市环翠区神道口7号604室、建筑面积71.9平方米的房屋以58万元的价格出售给乙方；于签订本合同时支付定金2万元；定金由丙方代收并保管；乙方应于签订本合同20日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料，甲方需配合乙方办理按揭申请手续并提供银行需要的相关资料；甲乙双方应于乙方取得银行贷款审批通过后20日内到房管部门办理交易过户手续，首付款29万元应在甲乙双方到房管部门办理过户手续并取得递件受理回执时支付，若房屋存在抵押的，甲方应于过户前完成还款及注销抵押手续；余款29万元以商业贷款方式付清；于完成过户并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入甲方账户；甲乙双方同意在签订本合同当天向丙方支付佣金，其中甲方支付5800元，乙方支付5800元；任何一方不履行合同，违约方应代守约方支付佣金；违约方逾期未超过10天，须按逾期每日总房款千分之三向守约方支付违约金；逾期超过10天仍未履行的，有权要求解除合同并要求承担定金责任或者支付等额于总房价百分之二十的违约金；守约方同意继续履行的，仍有权要求违约方每逾期一日支付总房款千分之三的违约金；合同三方任何一方追究违约方违约责任的，守约方未追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费用等，均由违约方承担；其他相关约定处特别载明：首付款29万元于改合同之日付18万元，剩余11万元于6月30日前交给甲方；改合同费用由甲方负责并承担；该房屋房证下来后办理贷款手续。合同并对三方其他权利义务进行了约定。 合同签订后，原告于同日向被告交付了购房定金2万元。被告及第三人均未履行该合同、办理贷款等合同义务，原告遂诉来本院，请求处理。 庭审中，被告为证实其经过第三人授权才以第三人名义与原告签订合同，提供了唐珊珊与第三人的微信交谈记录一宗予以佐证。被告提供的微信记录显示：2018年4月29日，唐珊珊要求微信昵称“梅兰竹菊”给其出具授权，“梅兰竹菊”遂给被告员工唐珊珊发送“本人是神道口A区7号楼604室房东，因不能到场亲自签订合同，特委托君安地产唐珊珊代签合同，代收定金。姓名：陈玉磊、身份证号：371324198012296119、日期：2018.4.29”，随后发送陈玉磊身份证照片正反面，并称“放心吧，我在威海政府工作，都是机关单位正式公务员，不敢赖账”。唐珊珊询问房子能否公积金贷款，“梅兰竹菊”回复“能”。唐珊珊随后问“哥，你这边确定能改合同是吧，别到时候改不了合同啊”。随后为语音通话记录。2018年5月8日微信记录显示：“梅兰竹菊”称“我这边是付完款再改合同”。第三人陈玉磊对该微信记录真实性不予确认，但认可“梅兰竹菊”的微信号确系其本人使用过的微信号，经本院释明，未提供证据证实该微信交谈记录非其本人所为。原告对该微信记录无异议，认为被告员工代第三人签订合同系经过第三人授权，对第三人有约束力，第三人应履行合同义务，因此前不知道被告是否取得第三人授权，故未要求第三人承担责任，现申请变更第三人为被告，要求第三人作为被代理人与被告君安公司共同承担违约责任。第三人对原告当庭申请变更其为被告有异议，认为其没有任何违法行为，不应承担责任。 原告为证实其支出律师费12060元，提供了其与山东中立达（荣成）律师事务所（以下简称“中立达律所”）签订的委托代理合同、银行转账记录及增值税发票予以佐证。代理合同显示：原告于2018年6月5日委托中立达律所给其提供法律服务。转账凭证及发票显示：原告于2018年8月29日给中立达律所支付12060元；中立达律所于同日给原告开具了金额12060元的增值税发票。 本案诉讼过程中，被告未提供证据证实其代第三人签订该合同后将合同文本提交给第三人。原、被告均称三方曾于2018年5月6日前后进行过调解和磋商，但亦未提供证据予以证实。 另查明，第三人于2018年4月8日与被告签订一份《独家委托协议》，约定将神道口A区7号楼604室委托给被告独家出售，委托价格为57万元；委托期限为3个月，自2018年4月8日至2018年7月7日止。被告该合同经办人为曹军超。 本院认为，从第三人与被告签订的独家委托协议来看，第三人确将神道口A区7号楼604室在2018年4月8日至2018年7月7日期间独家委托给被告代为出售，而第三人认可昵称“梅兰竹菊”的微信号系其本人使用过的微信号，在未提供其他相反证据证实被告提供的微信记录2018年4月29日及此后内容非其本人所发的情况下，应认定该微信系第三人所发，故应认定第三人陈玉磊于2018年4月29日授权被告君安公司员工唐珊珊以其名义与原告签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同系三方真实意思表示，对三方均具有约束力，三方均应当依照合同约定行使权利，履行义务。 按照合同约定，原告履行了签订合同当日交付定金2万元的义务，被告及第三人应在20日内协助原告办理按揭贷款申请手续，并在取得按揭贷款审批通过后20日内到房管部门办理交易过户手续，从被告提供的微信记录来看，“梅兰竹菊”在2018年5月8日给被告工作人员的微信中称“我这边是付完款再改合同”，说明确实存在商定改合同事宜，而第三人庭审开始否认其认识唐珊珊，称不知道唐珊珊为何要用其名义与原告签订合同，在被告提供微信记录后又改称被告未将签订的合同交给第三人，第三人不知道房屋已经被卖故无法履行合同，其抗辩明显与事实不符，故应采信原、被告主张的本案无法交易的原因在于房屋已在房管部门办理了预售备案，无法更名导致无法继续进行交易，而第三人作为出售人在未确保房屋能交易的情况下，将房屋委托给被告独家代理销售，签订房屋买卖合同后拒不按照合同约定履行义务，依法应按合同约定承担违约责任。故原告要求第三人陈玉磊承担违约责任的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。 至于原告要求将第三人变更为被告的请求，本院认为，根据相关法律规定，并非只有被告才应承担责任，对案件处理结果与其有利害关系的第三人，法院亦可依法判决其承担责任，其享有当事人的权利。故无需将第三人变更为被告，对原告该请求，本院不予支持。 被告工作人员唐珊珊虽经第三人授权以其名义与原告签订合同，其作为第三人的代理人，应全面履行职责，未履行职责或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应承担民事责任。现被告未提供证据证实已将其代第三人与原告签订的房屋买卖合同交付给第三人，敦促第三人履行合同义务，原告要求其承担违约责任，理由正当，本院予以支持。 依照三方2018年4月29日签订的《房地产买卖合同》之约定，逾期超过十天未履行合同的，守约方有权解除合同并要求双倍返还定金或者支付等额于总房款20%的违约金，故原告要求被告与第三人支付总房款58万元×20%=11.6万元的违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。根据三方合同约定，因追究违约责任产生的律师费应由违约方承担，故原告要求被告及第三人支付律师费12060元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。 至于被告与第三人向原告承担责任后，双方之间委托关系产生的争议，均可另行向对方主张权利。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十四条、第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下： 一、解除原告刘威武与被告威海市君安房地产营销策划有限公司、第三人陈玉磊于2019年4月29日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告威海市君安房地产营销策划有限公司、第三人陈玉磊于本判决生效后十日内给付原告刘威武违约金人民币11.6万元； 三、被告威海市君安房地产营销策划有限公司、第三人陈玉磊于本判决生效后十日内赔偿原告刘威武律师费12060元。 案件受理费1631元，由被告和第三人负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  谢颖虹 二〇一九年七月十二日 书记员  高 斐