大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初680号原告：和嘉家园业主委员会，住所地金州区站前街道；负责人：徐功华，系该委员会主任。委托诉讼代理人：范洁，系辽宁碧海律师事务所律师。被告：大连和嘉物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市金州区站前街道。法定代表人：孙井春，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张芝丽，系辽宁金石律师事务所律师。原告和嘉家园业主委员会（以下简称和嘉业委会）诉被告大连和嘉物业管理有限公司（以下简称和嘉物业）服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和嘉业委会委托代理人范洁、被告和嘉物业委托代理人张芝丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和嘉业委会诉称：和嘉小区业主在购房时与被告签订物业服务合同，合同中第15条约定，被告和嘉物业服务期限是2008年10月1日起至2011年9月30日止，如在此期间业主委员会成立，此合同自动终止，被告现在属于无合同违法服务。2018年5月25日，和嘉家园小区成立了业主委员会，并分别召开了两次临时业主大会，解聘前期物业和嘉物业和选聘亚航物业为新物业。政府物业办与原告都对被告发了交接并退出和嘉小区的告知函，被告不退出和交接，经原告多次催告，被告和嘉物业怠于履行交接义务，新的物业不能正常服务，小区面临脱管状态，严重影响新物业公司的进驻及全体业主享受物业服务的权利。被告属于无合同违法服务和嘉佳园小区，依法应予以撤离该小区。现诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告交接物业管理条例规定的相应手续如：业主花名册，缴纳物业费用及财务情况，公共设施维护现有维护情况、相关物业办公用品、监控设备等；2、诉讼费由被告承担。被告和嘉物业辩称：不同意原告的诉讼请求。2018年5月25日，成立业委会过程中原告在成立业委会程序中存在多项违法及造假行为，其作为业委会的身份资格尚存异议，且在成立业委会后原告未就解聘原物业公司及选聘新的物业公司进行业主大会表决，因此原告主张没有事实依据，且未授予原告进行提起诉讼的职权，其主体不适格应驳回。经审理查明：2018年5月26日，金普新区站前街道办事处出具大金站办业会（2018）第2号文件，批准设立金普新区站前街道连胜社区和嘉家园业小区主委员会（即原告）。2018年7月23日，和嘉家园业小区20%业主提议召开临时业主大会，要求解聘被告和嘉物业。2018年8月12日至8月16日，原告经业主提议组织召开临时业主大会，在社区的监督下，全体业主就解聘被告物业和授权业委会选聘新的物业企业的事项进行表决。2018年8月18日，原告发布公告，原告在公告中公布：和嘉家园小区共有业主885户，投票权数为885票，建设总面积为57375平方米，专有部分面积是54242平方米，参与投票数为496票；同意解聘前期物业的是496票，占56.05%，弃权的是389票，占43.95%，同意解聘的面积为31038.22平方米，占总专有面积的57.22%，弃权面积23203.78平方米，占有总专有面积42.78%。同意授权业委会选聘新的物业企业并签订《物业服务合同》的票数同上。经统计同意票数和专有面积比例超过全体业主所持投票权数的二分之一，投票结果合法有效，决定解聘物业物业，授权业委会选聘新的物业企业并签订《物业服务合同》。公示期为7日。2018年8月25日，原告公布业主大会决议，决议解聘原告并选聘新物业签订《物业服务合同》。2018年8月26日，原告召开会议，决定拟选聘大连亚航物业管理有限公司为新物业。2018年8月27日，原告发布公告，对拟与大连亚航物业管理有限公司签订的《物业服务合同》进行公示。同日，原告向被告发出告知函，要求被告在2018年10月27日撤离小区并交接相关物业材料。2018年9月30日，原告发布公告，内容为：原告依法提议召开临时业主大会，全体业主就选聘亚航物业为新的物业企业的事项进行表决，经统计同意票数和专有面积比例超过全体业主所持投票权数的二分之一，投票结果合法有效。决议同意选聘亚航作为和嘉小区新的物业服务公司并签订《物业服务合同》。2018年10月17日,原告再次给被告送达了要求被告在2018年10月27日撤离小区并交接相关物业材料的告知函。被告至今仍未退出，并继续对小区进行服务。另查，和嘉家园业主在购房时与被告签订了物业服务管理合同，在合同第十五条约定，被告服务期限是2008年10月1日起至2011年9月30日止。如在此期间业主委员会成立，此合同自动终止。被告在物业服务合同期满后，没有与业主续订合同。2012年11月29日，被告到物业管理部进行备案，其备案存根内容显示“合同期限为：业主委员会产生止”。又查，金普新区站前街道连胜社区居委会出具证明证实，和嘉家园小区于2018年8月12日至8月16日开临时业主大会，投票表决是否解聘被告和嘉物业，本次会议由社区进行监督。再查，案件审理期间，被告和嘉物业向本院提交调取证据申请，要求调取业主表决票和表决记录副本。由于原告申请对投票业主身份信息予以保密、被告代理人可以翻阅不可以复制，本院从原告提供的二次业主表决名单和信息中随机抽取了6位业主做了调查笔录，6份调查笔录均显示，要求解聘被告和嘉物业以及同意授权原告起诉被告撤离小区的签字均为本人所为。本院所确认的上述事实，有原告提供的业主委员会备案回执、业委会经业主提议组织召开的解聘被告物业的临时业主大会的相关材料（一组材料）召开临时业主大会公告、业主选票、表决票结果公告、业主大会决议公告、公告的照片，业委会提议组织召开的选聘亚航物业的临时业主大会的相关材料（一组证据）、和嘉佳园业委会会议决议、合同公示公告、召开临时业主大会公告、业主选票、表决票结果公告、业主大会决议公告、公告的照片、与亚航物业签订的《物业服务合同》，和嘉家园业主房产证二份、二次业主表决名单和信息以及双方当事人的庭审笔录在案为凭，这些材料已经过当庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《物业管理条例》第二十九条、《辽宁省物业管理条例》第五十三条的等条款的规定，业主大会决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止二十日前，向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交下列资料和财物，办理完交接手续：（一）物业承接查验档案；（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（三）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；（五）清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据；（六）物业管理所必需的其他资料。（七）法律、法规规定的应当移交的其他事项。本案中，2018年5月26日，原告和嘉业委会经法定程序成立后，有权依法代表和嘉家园小区全体业主履行职责；和嘉家园小区的业主有权通过合法程序并以法定标准，采取投票表决的方式更换物业服务公司并重新签订物业服务合同；和嘉家园业主在购房时与被告签订了物业服务管理合同，在合同第十五条约定，被告服务期限是2008年10月1日起至2011年9月30日止；2012年11月29日，被告到物业管理部进行备案，其备案存根内容显示“合同期限为：业主委员会产生止”。2018年8月25日，原告公布业主大会决议，决议解聘原告并选聘新物业签订《物业服务合同》；2018年8月25日，原告向被告发出告知函，要求被告在2018年10月27日撤离小区并交接相关物业材料。被告应当按照协议的事项完成撤场和交接工作。关于被告的二个异议：其一，原告在成立业委会程序中存在多项违法及造假行为，其作为业委会的身份资格尚存异议。经审查，原告的选举流程，是在街道办事处和所在社区共同监督和指导下严格参照物业管理条例的相关规定进行的，所有公示、选票、选举结果均在街道备案，街道对该次选举的合法性予以确认并下发了批文；故本院对原告主体资格的合法性予以确认。其二，原告更换物业投票表涉嫌造假且业主未授予原告进行提起诉讼的职权，其主体不适格应驳回。本院从原告提供的表决名单中随机抽取了6位业主做了调查笔录，6份调查笔录均显示，要求解聘被告和嘉物业以及同意授权原告起诉被告撤离小区的签字均为本人所为；故故本院对业主投票的真实性予以确认，投票结果合法有效。因原告要求被告向原告移交、办理撤场交接手续的诉讼请求，具有事实与法律依据，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第二十九条、《辽宁省物业管理条例》第五十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：被告大连和嘉物业管理有限公司于本判决生效后二十日内向原告和嘉家园业主委员会交接物业管理条例规定的相应手续（如业主花名册，缴纳物业费用及财务情况，公共设施维护现有维护情况，相关物业办公用品，监控设备等）。案件诉讼费100元（原告已预交），由被告大连和嘉物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  谈建环二〇一九年七月八日书记员  朱 丹