安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1126民初1955号 原告：李远梅，女，1983年2月15日生，汉族，安徽省凤阳县人，凤阳龙泽源光伏材料有限公司员工，住安徽省凤阳县。 被告：凤阳明泽置业有限公司。住所地安徽省凤阳县府城镇西华路恒丰文鼎苑1-603号。统一社会信用代码91341126MA2MWEWH66。 法定代表人：谢登林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张松，安徽俊诚律师事务所律师。 原告李远梅与被告凤阳明泽置业有限公司（下称明泽置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李远梅与被告明泽置业公司的委托诉讼代理人张松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李远梅向本院提出诉讼请求：1、判令明泽置业公司继续履行合同约定的相关交房义务（保留对停车位的诉讼权利）；2、判令明泽置业公司因逾期交房支付违约金16685.15元（暂计至2018年7月31日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由明泽置业公司承担。事实和理由：李远梅于2017年2月2日与明泽置业公司签订了《滁州市商品房预售合同》及《凤阳县商品住宅销售明码标价书》，购买位于翡翠花都小区4幢3单元801室的房屋，明确了与住宅相关的基础设施、公共配套建设项目的总费用，付清了合同约定的款项901918元。根据双方合同第十条：该房屋的交付必须下列第叁种方案所列条件：叁、该房屋通过分期综合验收备案后，即可交付。第十一条：甲方定于2018年1月26日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十三条规定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15日书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《房屋交接书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《翡翠花都住宅质量保证书》和《翡翠花都住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。 明泽置业公司分别于2018年1月20日和2018年2月2日两次通过邮政EMS交寄收房通知书，通知本人于2018年1月28日和2018年2月13日到翡翠花都到售楼处进行房屋验收交接。本人两次如约前往交房现场后，明泽置业公司售楼处均拒绝提供《建筑工程竣工备案表》、《翡翠花都住宅质量保证书》和《翡翠花都住宅使用说明书》及《实测面积登记表》等相关文件资料供原告查验；而在2月12日交房现场，业主因同样问题交涉无果后上访到凤阳县国土资源和房地产管理局，该局在查验资料后明确表示，翡翠花都小区不符合交房条件。 2018年5月17日在多次收房沟通无果的情况下，李远梅和其他业主一起就逾期交房问题再次上访到凤阳县国土资源和房地产管理、凤阳县信访局及凤阳县市场监督管理局等监管单位。2018年5月25日凤阳县国土资源和房产管理局回复翡翠花都是2018年2月13日才办理《新建住宅小区综合查验备案》，才具备交房条件；因此可以确定本人在2018年2月13日去验收交接房时，房屋可能仍不具备合同约定的交房条件，所以明泽置业公司一直拒绝李远梅査验核对《建筑工程竣工备案表》、《翡翠花都住宅质量保证书》和《翡翠花都住宅使用说明书》及《实测面积登记表》等相关文件资料的合理要求。自2月13日起明泽置业公司就未再按合同约定和凤阳县国土资源和房地产管理局房地产监督管理股领导的要求再次书面通知李远梅进行房屋交接；期间凤阳县市场监督管理局就逾期交房问题联系当事双方进行调解，但因明泽置业公司无正当理由始终不出面参加调解，2018年7月25日只能出具《终止消费者权益争议调解告知书》，所指情形为：“二、当事人拒绝调解或者无正当理由不参加调解的”；上访期间各相关监管部门均表示无法处理此事，要求本户业主去法院起诉立案，通过司法渠道来维护自身合法权益。截至到起诉日止，李远梅仍未收到明泽置业公司的第三次收房通知书，根据合同第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方己支付房价款是万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满这次日起至实际交付日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之一的违约金，并与该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。为惩戒违约、维护李远梅合法权益，特提起诉讼，提出上述诉讼请求。 明泽置业公司辩称，1、明泽置业公司同意按合同约定向李远梅承担自2018年1月26日至2月13日迟延交房的违约责任；2、李远梅购买的房屋2018年2月13日具备交付条件，且明泽置业公司已经通知其2月13日前来收房，李远梅自2月13日以后不接收房屋，是其自身原因造成的，自2月13日以后，明泽置业公司没有义务向李远梅承担违约责任。李远梅可以随时收房。 李远梅围绕其诉讼请求提交《滁州市商品房预售合同》一份、凤国土信访复字（2018）26号凌波信访事项处理意见书复印件一份、凤市监投字（2018）16号受理消费者投诉告知书复印件一份、凤阳县商品住宅销售明码标价书、交房通知书、交房公告复印件各一份、购房增值税发票复印件一份、滁州市中院（2019）皖11民终193号民事判决书复印件一份。 明泽置业公司围绕抗辩提交了2018年7月、9月EMS快递凭证二份、2018年2月3日EMS快递单一份、2019年1月8日律师函复印件一份（薛珍签收）。庭后提交EMS特快专递查询单各二份。 上述证据，经当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对李远梅提供的其他证据符合证据的真实性、关联性、合法性，其证明效力，予以确认。明泽置业公司提供的证据，李远梅明确表示未收到律师函且不认识薛珍，其真实性本院不予确认；对于明泽置业公司提交提交EMS特快专递查询单，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年2月2日，明泽置业有限公司（甲方、卖方）与李远梅（乙方、买方）签订《滁州市商品房预售合同》及《凤阳县商品住宅销售明码标价书》各一份。该预售合同约定：乙方向甲方购买凤阳县府城镇凤凰路388号翡翠花都4幢3单元801室住宅，据甲方暂测房屋面积为138.66平方米，其中套内建筑面积为120.52平方米、公用分摊建筑面积为18.14平方米，该房屋建筑层高为2.9米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为6504.53元；据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为901918元；在该房屋交付时，房屋建筑面积以凤阳县房地产管理局认定的测绘机构实测面积为准，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；该房屋通过分期综合验收备案后，即可交付；甲方定于2018年1月26日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未按约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15日书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署《房屋交接书》；在验收交接时，甲方应出示符合本合同约定的房屋交付条件的证明文件，因房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《翡翠花都住宅质量保证书》和《翡翠花都使用说明书》，同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料；甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的逾期交房的责任由甲方承担。《凤阳县商品住宅销售明码标价书》约定销售价格包含机动车库、位（有）等与住宅相关的基础设施，公共配套建设费用。合同签订后，李远梅按约定支付了房屋价款901918元。 明泽置业公司于2018年2月2日通过中国邮政EMS向李远梅邮寄送达《收房通知书》，通知李远梅于2018年2月13日到翡翠花都售楼处进行房屋验收交接。因明泽置业公司未提供《建筑工程竣工备案表》、《翡翠花都住宅质量保证书》和《翡翠花都住宅使用说明书》及《实测面积登记表》等相关文件资料，李远梅拒绝接收房屋。2018年2月13日，明泽置业公司建设的翡翠花都小区办理了综合查验备案手续，涉案房屋具备了交付条件。之后，明泽置业公司于2018年8月1日通过中国邮政EMS向李远梅邮寄送达了《收房催告函》，催告李远梅于2018年8月10日前到其公司办理房屋验收交接手续，李远梅拒收该催告函。明泽置业公司于2018年9月22日再次通过中国邮政EMS向李远梅邮寄送达了《收房催告函》，催告李远梅于2018年9月30日前到其公司办理房屋验收交接手续，李远梅再次拒收。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李远梅与明泽置业公司签订商品预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方的合同关系依法成立、有效，本院予以确认。合同签订后，李远梅依约支付了房屋价款901918元，明泽置业公司应按合同约定履行交房义务。李远梅要求凤阳明泽置业有限公司继续履行合同约定的相关交房义务的诉讼请求，本院予以支持。对李远梅主张明泽置业公司因逾期交房支付违约金16685.15元（暂计至2018年7月31日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）的诉讼请求。根据双方签订的商品房预售合同第十条约定案涉通过分期综合验收备案后，即可交付；第十一条约定的房屋交付日期为2018年1月26日；第十二条约定明泽置业公司如未按约定期限内将该房屋交付，应当支付违约金，违约金按已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；第十三条约定房屋符合交付条件后，明泽置业公司应书面通知办理房屋交付手续，李远梅应在收到通知起15日内会同明泽置业公司对房屋进行验收交接。明泽置业公司虽然于2018年2月2日通过中国邮政EMS交寄收房通知书，通知李远梅于2018年2月13日办理交房手续，但因案涉小区于2018年2月13日办理综合查验备案手续，具备了交付条件。因双方签订的合同约定，案涉房屋通过分期综合验收备案后，明泽置业公司才能书面通知李远梅办理房屋交付手续，而明泽置业公司在案涉房屋不具备交付条件的情况下，通知李远梅接收房屋，其行为违反了合同约定，视为无效，故明泽置业公司自2018年1月27日起应承担逾期交房的违约责任，支付相应的违约金。关于明泽置业公司辩称同意按合同约定向李远梅承担自2018年1月26日至2月13日迟延交房的违约责任的理由不成立，本院不予采纳。后至2018年8月1日，明泽置业公司通过中国邮政EMS的方式向李远梅邮寄送达了《收房催告函》，内容是房屋已符合交付条件，催告李远梅于2018年8月10日前到其公司办理房屋验收交接手续，该邮件送达地址，系李远梅提供，且显示李远梅拒收该催告函，未与明泽置业公司办理房屋交接手续。2018年9月22日，明泽置业公司再次通过中国邮政EMS向李远梅邮寄送达了《收房催告函》，催告李远梅于2018年9月30日前到其公司办理房屋验收交接手续，李远梅再次拒收。根据商品房预售合同第十五条规定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由明泽置业公司转移给李远梅，如李远梅未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，明泽置业公司应当发出书面催告书一次。李远梅未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由李远梅承担。本案中，明泽置业公司虽有逾期交房的违约行为，但在房屋符合交付条件的情况下，按合同约定书面向李远梅发出了收房催告函，主动履行合同义务以减少违约损失，而作为合同的相对方，李远梅也有义务采取适当措施防止违约损失的扩大，李远梅未能于2018年8月10日前到明泽置业公司办理房屋验收交接手续，放任此后逾期交房违约损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，对于李远梅2018年8月10日以后逾期交房违约损失的主张不应获得支持。明泽置业公司应自2018年1月27日起至2018年8月10日止，按90.19元/日标准向李远梅支付逾期交房违约金共计17587元（195日×90.19元/日）。 综上所述，李远梅主张的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；超出部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告凤阳明泽置业有限公司于本判决生效后五日内向原告李远梅履行交房手续； 二、被告凤阳明泽置业有限公司于本判决生效后五日内向原告李远梅支付逾期交房违约金17587元； 三、驳回原告李远梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费240元，减半收取120元，由被告凤阳明泽置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 常 军 二〇一九年七月八日 书记员 李玉磊 附相关法律及司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。