广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0204民初1849号原告：刘春兰，女，1963年9月20日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。原告：伍芙颍，女，1987年5月28日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：龙剑波，广东瑶台律师事务所律师。被告：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心内201室。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：陈植林，该公司职员。被告：广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司，住所地：韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。法定代表人：李长江。委托诉讼代理人：马艳，该公司职员。原告刘春兰、伍芙颍与被告韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）、广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司（以下简称碧桂园物业公司浈江分公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，经审查后，因案情较复杂，故裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告刘春兰、伍芙颍的委托诉讼代理人龙剑波、被告顺宏公司的委托代理人陈植林、被告碧桂园物业公司浈江分公司的委托诉讼代理人马艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘春兰、伍芙颍向本院提出诉讼请求：一、判令被告顺宏公司对原告所购物业的漏水部分予以修复，并对造成的损失约38435.79予以赔偿。二、判令被告碧桂园物业公司浈江分公司承担连带责任。事实和理由：2011年6月3日，原告与被告顺宏公司签订了《商品房买卖合同》，原告按照合同约定交付了购房款，被告顺宏公司也向原告交付房屋。但原告装修入驻不久，即在二楼主卧室及洗手间等处发现多处渗水，造成装修的材料霉变和损坏。原告多次找被告顺宏公司要求修补（由第二被告负责受理），被告顺宏公司委托的物管商被告碧桂园物业公司浈江分公司也派人多次查看，并经过三次修复，但渗水部分一直没有修复好，由于被告马虎应付，没有从源头上损坏，满目霉变，十分难看。为了维护原告的合法权益，只得向法院提起诉求，要求被告顺宏公司对原告房屋渗水问题进行彻底修复，并对原告的精装损坏部分经估算约为38435.79元予以赔偿。由于被告碧桂园物业公司浈江分公司是被告顺宏公司的委托物管商，房屋质量纠纷都是由被告碧桂园物业公司浈江分公司负责处理。因此，被告碧桂园物业公司浈江分公司应对原告房屋渗水及造成的损失承担连带责任。被告顺宏公司辩称，1、被告顺宏公司对原告所有的涉案房屋不再具有保修业务，按照合同第8条以及附件第12条、13条，合同附1关于保修期限的内容可知，有关涉案房屋防水保修期限为5年，早已超过保修期限，因此，根据国家法律及双方签订的合同约定，被告不再对涉案房屋具有保修义务。涉案房屋有关的保修应当由原告自行承担。2、关于原告所主张的损失无任何证据证明原告有损失，原告所主张的损失数额没有事实及证据依据，根据原告在诉状中所陈述的内容以及原告提供的照片可以看出，原告即使存在相关损失，根据法律对诉讼时效的有关规定，原告的损失已经超过诉讼时效的保护，应不予支持。请求法院驳回原告对被告顺宏公司的诉讼请求。被告碧桂园物业公司浈江分公司辩称，物业公司作为物业服务主体，仅提供公共区域的清洁、绿化养护，公共设备的维护，房屋质量问题并非其物业管理的职责和范围，物业服务与房屋质量分属为两个不同的法律关系，物业公司已按照业主收楼时所签订前期物业服务协议履行应有的义务，请求法院驳回原告要求被告碧桂园物业公司浈江分公司承担连带责任的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2011年6月3日，原告刘春兰、伍芙颖与被告顺宏公司签订《商品房买卖合同》及附件、附录等，约定由原告购买被告位于韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园云林水岸86街31（S4-8型）联体住宅一幢（套），总价款为人民币1069723元，被告顺宏公司应当在2011年10月30日前向原告交付该商品房。关于保修责任，双方在《商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。详见本合同附件四《补充协议书》第十三条的约定。”双方在附录一《住宅质量保证书（业主自行装修）》约定：屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏的保修期限为5年，被告顺宏公司承担返修的保修责任。2011年6月3日，两原告与被告碧桂园物业公司浈江分公司签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定由被告碧桂园物业公司浈江分公司对涉案物业实施前期物业管理服务。合同签订后，两原告支付了购房款，并于2012年4月17日办理房屋收楼手续，于2013年11月11日取得涉案房屋的房地产权证。收楼后，原告于2012年12月装修，并于2013年入住涉案房屋，不久后发现房屋二楼主卧室及洗手间等处外墙出现渗水，造成装修材料霉变损坏。原告多次向被告碧桂园物业公司浈江分公司申报墙体渗水问题并要求修复，被告自2014年至2016年期间对涉案房屋进行了三次维修，仍未解决渗水问题，故原告起诉至人民法院。查明，涉案房屋所属工程于2011年6月30日竣工验收。诉讼过程中，两原告向本院申请委托鉴定机构对涉案房屋的渗水原因进行鉴定。经本院依法摇珠确定由广东保顺检测鉴定有限公司对涉案房屋的渗水原因进行鉴定。随后，广东保顺检测鉴定有限公司通过对涉案房屋出现渗水的位置对应区域进行淋水及闭水试验等方式，对该房屋漏水原因进行分析。2019年3月15日，广东保顺检测鉴定有限公司出具保顺鉴字[2018]SW2578号《房屋鉴定报告》，鉴定意见为：（1）原告房屋二层西南主人房西墙、二层西侧书房西侧墙体存在木饰面板阻挡（原告不同意鉴定公司人员对其进行局部凿开），故无法进行渗水原因分析。（2）原告房屋三层西北房西墙、三层西北房北墙存在渗水痕迹是因为外墙局部抹灰砂浆防水功能失效导致渗水。（3）原告房屋三层西南房南墙东侧窗洞上角存在渗水痕迹，是因为门窗塞缝局部防水失效导致渗水。该处除窗洞上角外存在渗水痕迹的墙体现时不存在渗水现象，故不存在现时渗水原因分析。（4）原告房屋三层西南房西墙现时不存在渗水现象，故不存在现时渗水原因分析。另外，《房屋鉴定报告》第五点渗水原因分析的第1点中，记载“西侧外墙表面存在修补痕迹。”为此，原告向鉴定公司预交鉴定费用15000元。以上事实，有原告提供的身份证复印件、营业执照网上登记信息、商品房买卖合同、房屋所有权证、修补记录及照片、房屋渗水照片、碧桂园云林水岸86街31号维修工程预算价、房屋鉴定报告，有被告提供的竣工验收备案表、总平面图及竖向规划图及庭审笔录在卷予以证实。本院认为：本案为合同纠纷。原、被告于2011年6月3日签订的《商品房买卖合同》及附件、附录等是双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、原告主张涉案房屋多处墙体存在渗漏问题是否属于被告顺宏公司的保修范围，被告顺宏公司对此应否承担保修责任及损失赔偿责任。二、被告碧桂园物业公司浈江分公司应否承担连带责任。一、原告主张涉案房屋多处墙体存在渗漏问题是否属于被告顺宏公司的保修范围，被告顺宏公司对此应否承担保修责任及损失赔偿责任。根据保顺鉴字[2018]SW2578号《房屋鉴定报告》鉴定意见，原告房屋现时存在渗水现象的墙体分别为二层西南主人房西墙、二层西侧书房西侧墙体（无法进行渗水原因分析），三层西北房西墙、三层西北房北墙（外墙局部抹灰砂浆防水功能失效导致渗水），三层西南房南墙东侧窗洞上角（门窗塞缝局部防水失效导致渗水）。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”以及附录一《住宅质量保证书（业主自行装修）》约定：“屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏的保修期限为5年，被告顺宏公司承担返修的保修责任。”被告顺宏公司应在保修期限5年内对上述出现渗水现象的墙体履行保修义务。被告顺宏公司提出已超过保修期限，根据原告提供的修补记录和照片显示，原告自2013年入住房屋后，多次向被告碧桂园物业公司浈江分公司申报墙体渗水、漏水问题，被告自2014年至2016年期间对涉案房屋进行了三次维修，仍未解决渗水问题。该事实与《房屋鉴定报告》中“西侧外墙表面存在修补痕迹”的记载相互印证。况且，被告碧桂园物业公司浈江分公司是受被告顺宏公司委托为涉案房屋提供前期物业管理服务的物管商，原告在房屋出现渗水问题后向被告碧桂园物业公司浈江分公司申报，由其协调处理相关维修事宜并无不妥。因此，本院对原告提出的曾多次向被告申报房屋渗水问题的事实予以确认，墙体渗水的保修期限应自原告提出保修申请之日中断，由于该渗水问题至今未能修复解决，被告顺宏公司仍应对此承担保修责任。故被告顺宏公司提出的此抗辩意见，理由不充分，本院不予采纳。对原告要求被告顺宏公司对房屋渗水造成的损失38435.79元予以赔偿，原告提供了《碧桂园云林水岸86街31号维修工程预算价》，该预算表没有任何单位及个人的盖章及签字，仅仅是原告对修复渗水墙体及更换霉变、损坏的装修材料所需费用的估算，并未实际发生。在原告房屋渗水墙体未修复完毕前，不宜对此费用进行认定，原告据此要求被告顺宏公司赔偿损失38435.79元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。二、被告碧桂园物业公司浈江分公司应否承担连带责任。根据《商品房买卖合同》及附录一《住宅质量保证书（业主自行装修）》约定，对墙体渗水承担保修责任的主体是被告顺宏公司。被告顺宏公司作为出卖人，依法依约对商品房在保修范围和保修期限内发生的质量问题履行保修义务。被告碧桂园物业公司浈江分公司是受被告顺宏公司委托的前期物业管理服务公司，在合同约定范围内为业主及物业使用人提供物业管理服务，二者是两个独立的法人。即便被告碧桂园物业公司浈江分公司受理原告关于房屋质量问题的申报，其亦不会因此成为连带责任人。原告要求被告碧桂园物业公司浈江分公司对房屋渗水及造成的损失承担连带责任，缺乏事实与法律依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十一条的规定，判决如下：一、被告韶关市顺宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内对原告刘春兰、伍芙颖所有的韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园云林水岸86街31房屋二层西南主人房西墙、二层西侧书房西侧墙体，三层西北房西墙、三层西北房北墙，三层西南房南墙东侧窗洞上角渗水部位进行修复；二、驳回原告刘春兰、伍芙颖的其他诉讼请求。本案受理费760.89元，由原告刘春兰、伍芙颖负担380元，被告韶关市顺宏房地产开发有限公司负担380.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  施铁梅人民陪审员  伍丽英人民陪审员  邱 良二〇一九年七月八日法官助理马蓉蓉书记员方潆