浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初4922号 原告：兴业银行股份有限公司宁波余姚支行。住所地：余姚市城区阳明西路299号。统一社会信用代码：913302816880200175。 法定代表人：周建宏，该行行长。 委托诉讼代理人：王铱灵，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑勇，浙江合创律师事务所律师。 被告：叶金斌，男，1985年7月17日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：黄纪锋，浙江姚城律师事务所律师。 被告：周文超，男，1988年1月22日出生，汉族，住余姚市。 第三人：顾蕴玲，女，1986年11月7日出生，汉族，住宁波市北仑区。 原告兴业银行股份有限公司宁波余姚支行（以下简称兴业银行余姚支行）与被告叶金斌、周文超、第三人顾蕴玲申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告兴业银行余姚支行的委托诉讼代理人王铱灵、被告叶金斌及其委托诉讼代理人黄纪锋到庭参加诉讼，被告周文超、第三人顾蕴玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴业银行余姚支行向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）浙0281执异66号执行裁定书；2、判决继续执行登记在被执行人周文超名下的位于余姚市的不动产；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月14日，被告周文超与原告签订借款合同，约定周文超向原告借款20万元，期限为2013年10月14日至2016年10月14日，年利率为9%，还款方式为等额本息偿还法，罚息利率为借款利率上浮50%，第三人顾蕴玲作为共同债务人。合同签订后，原告向被告周文超发放贷款20万元，但被告周文超和第三人顾蕴玲未按借款合同履行还款义务。2015年9月11日，原告向余姚市人民法院提起诉讼，法院于2015年12月10日作出（2015）甬余泗商初字第1006号民事判决书，判决：一、解除原告兴业银行余姚支行与被告周文超、顾蕴玲于2013年10月14日签订的借款合同；二、被告周文超、顾蕴玲共同归还原告兴业银行余姚支行借款本金112206.90元，支付利息、罚息、复利4537.14元（计算至2015年8月28日，之后至判决确定的履行之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算），赔偿律师代理费5000元，款限于本判决发生法律效力后十日内付清。后因周文超、顾蕴玲未履行生效判决，原告向余姚市人民法院申请强制执行。2016年4月6日，该院作出（2016）浙0281执625号执行裁定书，以被执行人名下房产因政府设定五年内不得交易，难以处理为由，裁定终结（2016）浙0281执625号案件本次执行程序。2019年3月1日，被告叶金斌提出执行异议申请，要求解除对余姚市屋的查封，撤销对该房产的执行。2019年5月10日，法院作出（2019）浙0281执异66号执行裁定书，认为依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人叶金斌的权利能够排除对该房屋的执行，故裁定“终止对被执行人周文超名下余姚市产（权证号：余房权证泗门镇字第××，土地证号：余国用2015第01439号）的执行”。 原告认为，法院作出上述裁定认定事实错误，理由如下：一、被告叶金斌与周文超之间签订的房屋买卖协议并不是合法有效的。根据《中华人民共和国物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”涉案房屋登记时间为2015年1月21日，即被告周文超在2015年1月21日才取得涉案房屋的物权。2014年10月24日被告周文超尚未取得物权，更不享有对其转让的权利。按照现行规定房屋五年内不得交易，被告叶金斌和周文超明知此规定，却视规定于不顾，仍签订房屋买卖协议，如要协议生效，则也应当是在五年限制期过后方可。周文超在向原告举债之后与被告叶金斌签订房屋买卖协议，明显构成恶意转移财产规避执行的情形，损害原告的合法利益。二、目前尚无充分证据证明叶金斌在法院查封之前已合法占有该不动产。三、目前尚无充分证据证明叶金斌已支付全部价款。四、未办理过户登记的原因系叶金斌违反规定签订房屋买卖协议。 原告向本院提交以下证据：1、民事判决书1份，拟证明原告对被告周文超，第三人顾蕴玲享有债权等事实；2、强制执行申请书1份、执行裁定书1份，拟证明因涉案房屋限制交易，强制执行程序终结等事实；3、（2019）浙0281执异66号执行裁定书1份，拟证明余姚市人民法院作出中止执行涉案房屋等事实。 被告叶金斌答辩称：本案所涉的债权是金钱债权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的，应当排除执行：1、人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；2、人民法院查封前，已经占有该不动产；3、已经支付了全部价款；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本被告作为买受人与出卖人签订了合法有效的合同，虽有限制过户的政策规定，但这不是法律，并不影响合同效力；本被告已经向出卖人支付了全部价款，周文超出具了收条；本被告实际占有了涉案房屋，并进行了装修；房屋未过户的原因不在于本被告，因为涉案房屋属于拆迁房，五年后才可办理过户，到可以办理时房屋被法院查封，过错不在于本被告。原告的诉请没有法律依据，应予驳回。 被告叶金斌向本院提交以下证据：1、房屋买卖协议1份、房产证1份、土地证1份，拟证明2014年10月24日，被告叶金斌与原案被执行人周文超等人就涉案的房屋及车位签订《房屋买卖协议》及协议约定的事实；2、收条1份、取现记录4份，拟证明2014年10月24日，被告叶金斌以现金形式已一次性支付全部的购房款含车位款540600元；3、购买装修材料销货清单、购买家电发票、天然气安装合同、物业证明、电费缴纳单若干，拟证明被告叶金斌购买涉案房屋后，于2014年年底对涉案房屋进行了装修，2015年2月份入住，很早就已实际占有使用涉案房屋的事实；4、拆迁安置协议（含意向书）1份，拟证明2013年签订了安置协议。 被告周文超未作答辩。 第三人顾蕴玲未作陈述。 对原、被告提交的证据经庭审质证，现作如下认定：对原告提交的证据，被告叶金斌无异议，本院予以采信。对被告叶金斌提交的证据1.2.3，原告提出无法确认真实性，即使真实，签订房屋买卖合同时，周文超未取得产权证，在明知政策不允许在5年内交易情况下仍订立合同，损害第三人利益，即使合同有效，仅产生债权效力，而不产生物权效力；至于收条形式与客观生活中不同，如此大交易金额不用转帐而用现金全额支付不合常理；证据3无法证明叶金斌实际占用房屋；对被告叶金斌提交的证据4，原告无异议。本院经审查后认为，证据1.2.3可以相互印证，原告提交的（2019）浙0281执异66号执行裁定书对相关证据作了认证，且本院执行部门现场调查核实，故对以上证据均予采信。 根据采信的证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2012年12月，周文超与余姚市泗门镇西大街社区经济合作社签订社区农民安置房购房意向书，其中承诺农民安置房五年内不得转让、转租、出售。2013年3月6日，余姚市泗门城市建设投资开发有限公司（甲方）与周文超（乙方）签订农民公寓安置购卖协议，约定：周文超安置房位于，车位35号12.96平方米，储藏室4.71平方米，最终面积以房管部门实测为准，全部总价 494396元，房屋于2013年8月1日前交付，获得安置房后五年内不得转让，房屋交付日起，周文超应向物业管理公司交付物业管理费。2014年10月24日，周文超、周建明、谢娟娣与叶金斌订立房屋买卖协议，载明周文超名下有泗门镇东欣佳苑农民安置房一套，尚未办理房屋所有权证、土地使用权证，叶金斌愿意购买，协议约定转让价540600元，款于协议成立日一次性支付，同日周文超腾房让屋给叶金斌，将钥匙、付款凭证及与房屋产权有关的权证资料、票据等交付叶金斌，目前尚未办理房产权证，待条件成熟后，周文超应将办妥的房屋所有权证、土地使用权证等其他转让物的权属证书一并及时交付叶金斌等。同日，叶金斌支付了合同价款540600元，周文超交付房屋及相关材料给叶金斌。叶金斌取得房屋后进行了装修，于2015年2月入住，交纳物业费和办理电费事项。2015年1月，周文超取得了涉案房屋所有权证和土地使用权证，后将两证交付叶金斌。 原告兴业银行余姚支行因与周文超、顾蕴玲金融借款合同纠纷，于2015年9月11日向本院提起诉讼，本院于同年12月10日作出如下判决：一、解除原告兴业银行余姚支行与被告周文超、顾蕴玲于2013年10月14日签订的借款合同；二、被告周文超、顾蕴玲共同归还兴业银行余姚支行借款本金112206.90元，支付利息、罚息、复利4537.14元（计算至2015年8月28日，之后至判决确定的履行之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算），赔偿律师代理费5000元、款限于本判决发生法律效力后十日内付清。因周文超、顾蕴玲未履行生效判决，原告向余姚市人民法院申请强制执行。法院在执行过程中查明：被执行人名下房产因政府设定五年内不得交易，难以处理；被执行人名下只有少量存款；申请执行人也无法提供其他可供执行财产的线索，法院将被执行人纳入失信被执行人名单，并对其采取限制消费措施，遂作出（2016）浙0281执625号执行裁定书，裁定终结（2016）浙0281执625号案件本次执行程序。执行过程中，法院依法查封被执行人位于余姚市产。2019年3月1日，被告叶金斌提出执行异议申请，要求解除对余姚市产的查封，撤销对该房产的执行。法院经审理后认为：叶金斌与周文超签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，应属合法有效。同时该合同系在本院查封之前签订，异议人叶金斌于协议签订当日已支付该房屋的全部对价，支付对价后周文超也将房屋交付异议人，异议人对该房屋的占有、装修、使用均属合法。该房屋之所以未办理变更登记手续系因办理权证的条件尚未具备，条件具备时本院已将该房屋查封。综上，异议人的权利能排除对该房屋的执行，遂作出（2019）浙0281执异66号执行裁定书，裁定中止对被执行人周文超名下余姚市（权证号：余房权证泗门镇字第××，土地证号：余国用2015第01439号）房产的执行。原告兴业银行余姚支行不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 本案的争议焦点是叶金斌的购房行为是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。第一，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。从时间先后看，叶金斌与周文超之间存有书面房屋买卖协议，其签订时间在2014年10月24日，兴业银行余姚支行与周文超、顾蕴玲之间的金融借款合同判决时间在2015年12月，申请执行与查封发生在判决生效之后,签订房屋买卖协议早于法院查封；关于协议效力，叶金斌与周文超之间房屋买卖协议是双方真实意思表示，在平等自愿基础上产生。虽然周文超与余姚市泗门城市建设投资开发有限公司之间的农民公寓安置购卖协议载明：根据余姚市泗门镇总体规划和新农村建设要求，依据泗政发（2009）64号文件精神，约定农民安置房五年内不得转让，但乡镇政府的文件并非国家法律和行政法规，《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，同时安置协议双方当事人是被安置农民与安置人，其效力不及于案外第三人，因而房屋买卖协议未违反法律、行政法规的强制性规定。对于原告提出的签订房屋买卖协议时周文超并未取得物权，更不享有转让的权利，本院认为虽有限制转让的规定和约定，但自农民安置购卖协议签订和履行后，周文超已取得物权的期待权，对涉案房屋享有使用、收益、处分等权利，其与叶金斌签订房屋买卖协议并无不妥。至于原告又提出的周文超向原告借款后再出卖房屋，属于恶意转移财产侵犯原告利益的意见，本院认为，周文超转让房屋给叶金斌，系有偿转让，且符合市场行情，转让价格高于安置价，不属于转移财产。故此可以认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。叶金斌提交的证据既有装修时的购买票据，又有相关主管单位证明，涉案房屋的权证目前由叶金斌掌握，同时有房屋现状佐证，形式和内容相吻合，能证明房屋于协议签订之日交付，叶金斌接手后进行装修，于2015年2月入住，可以证实叶金斌实际占有使用房屋，此行为发生在人民法院查封之前。第三，关于房屋价款履行问题。房屋买卖协议对支付价款作出明确约定，即款于协议成立日一次性支付，同日周文超腾房让屋给叶金斌。原告认为大宗买卖现金交易不合常理，且收条等无法确认真实性。本院认为：房屋买卖协议、农民公寓安置购卖协议、意向书及收条中均出现周文超的签名，房屋买卖协议与收条中还出现谢娟娣、周建明的签名，原告并无反证推翻签名的真实性，在个人交易中，法律并未规定必须通过银行转帐，叶金斌在庭审中较为全面地陈述了房屋交易的时间、地点、在场人员、资金来源、交付方式等情况，结合双方一手交房一手交款的约定，可以认定双方已按协议履行了付款和交房。第四，关于非因买受人原因未办理过户登记问题。本案所涉房屋权证登记日期为2015年1月21日，在权属证书中注明系农民安置房，根据泗门镇人民政府意见和农民安置公寓购买协议规定，安置户在取得农民安置公寓5年内不得交易，上市交易起始日期为2018年7月31日。在交易起始日前的2016年房屋被法院查封，叶金斌已无法进行过户，可见是否可以办理交易过户并非买卖协议双方可左右，未办理过户原因不在于叶金斌。 综上，本院认为：申请人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益提供充足的证据，现案外人叶金斌提交的证据足以证明其主张，而原告以申请人身份提起执行异议之诉，并未提交相应证据用以推翻叶金斌的异议，故原告之诉理由不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告兴业银行股份有限公司宁波余姚支行的诉讼请求。 本案案件受理费2500元，由原告兴业银行股份有限公司宁波余姚支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  金玉萍 人民陪审员  徐建棠 人民陪审员  许茶花 二〇一九年七月十七日 代书 记员  张 颖