江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初1175号原告：耿磊，男，1987年11月25日生，汉族，户籍地徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：张伟，徐州市贾汪区塔山镇法律服务所法律工作者。被告：秦燕，女，1984年3月18日生，汉族，户籍地常州市新北区。第三人：柳燕，女，1986年6月8日生，汉族，住常州市武进区。原告耿磊与被告秦燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，于同年3月29日公开开庭进行了审理，并于同年4月8日委托对案涉房屋的差价损失进行了司法鉴定，同年4月23日柳燕申请作为第三人参加诉讼，本院于同年7月11日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张伟、被告秦燕、第三人柳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判决解除双方的房屋买卖合同（诉讼中经释明后增加）。二、判令被告返还原告购房款300000元。三、判令被告赔偿原告因房屋升值造成的损失200000元（评估后变更为112645元，同时要求增加评估费用损失7960元）。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月13日原、被告双方达成协议，约定被告以650000元的价格（实际购房价格为320000元，650000元是被告如果完全违约应当向原告支付的赔偿数额）将其位于常州市武进区房屋（以下简称案涉房屋）一套出售给原告，并约定被告于2018年11月1日前将房屋过户给原告。但因为被告隐瞒了其房屋上面的抵押贷款无法及时还清的事实，导致至今房屋无法过户。诉讼中，发觉被告已将房屋另行卖给他人，应当赔偿原告因此受到的损失包括房屋差价损失及评估费用，请求法院判如所请。被告辩称，不认可原告的诉讼请求。当时是为了归还房屋抵押贷款，将交给原告的房产证要了回来，然后就将房屋卖给了第三人，当时没有对第三人讲已将房屋卖给原告。2019年2月26日，本人与原告之弟耿佳佳在三井派出所达成了还款计划，每月26日还款10000元，共计30个月付清，合计还款总额300000元。当时耿佳佳不肯签字，但是派出所有录像，而且民警跟本人说如果原告起诉，录像可以作为证据来用。现认可评估报告，差价损失应以评估报告为准。第三人述称，2018年12月20日，本人在中介的介绍下，与被告签订了转让协议，以400000元的价格购买了案涉房屋，且有转账支付的依据。在不动产登记中心保存的存量房买卖合同（居间）作为交易的备案合同，因为双方约定交易税由被告承担，所以这份合同上面约定的价格是250000元，付款后房屋就登记到本人的名下，所以要求原告及时搬离房屋，按原来房屋的状况交付给本人。本人购买后，因为房屋被原告占用，所以被告每月支付给本人1600元作为租金损失。诉讼中，原告在本院的释明下，申请对案涉房屋在2017年11月13日至2019年2月25日之间的升值差价进行司法鉴定。2019年5月30日，江苏金房房地产评估事务有限公司作出房地产估价报告，认定案涉房屋2017年11月13日至2019年2月25日之间市场差价为59037元。原告对2017年11月13日案涉房屋的价格373608元，2019年2月25日为432645元的结论没有异议，但认为房屋升值的损失应当以432645元减去成交价320000元，差额为112645元，应以该差额对原告进行赔偿。本院经审理认定如下事实：2017年11月13日，通过案外人仲其浩的介绍，原告作为乙方，被告作为甲方，签订填充式的房屋转让协议一份，约定被告将面积为57.08平方米、已装修的案涉房屋以价款650000元出卖给原告，该款在双方办理监管手续时支付，付款方式农行全款转账，过户费用由甲方承担，房屋价款中包括空调、电视机、电冰箱、洗衣机、热水器各一台、床一张、衣柜一个。同时双方还签订手写式的房屋买卖协议一份，约定买卖的标的物、价款相同，但约定于2018年1月1日前过户给原告，被告承诺于2017年12月13日之前装修完毕给原告入住，如未按条款执行，按房价的20%作为违约金。同日，原告在该协议下方特别注明：此房屋实际交易价格为320000元，签协议时付300000元，剩余20000元在完成过户之后支付。若因卖方原因导致超过约定时间未过户，被告应当按650000元赔偿。上述两份协议签订后的当日，原告通过农行转账支付给被告500000元，此后被告将该500000元转账支付给仲其浩，由其退还原告200000元，代被告归还债务300000元。2017年12月，被告将房屋装修完毕后，即将房屋交给原告占有使用。2018年12月20日，被告与第三人签订房屋转让协议一份，约定将同一幢的已装修的2510号房屋（即与案涉房屋相邻的一套、面积50.25平方米）以400000元的价款出卖给第三人，当日第三人支付被告定金10000元。2018年12月21日，第三人通过支付宝转账支付被告200000元，此后，被告以归还银行贷款为由，从原告处要回已交付的产权证书，并于2019年1月28日，与第三人签订补充协议一份，将买卖房屋变更为案涉房屋，并由案外人胥振源提供担保。同日，由武进区湖塘佳敏房产中介服务部作为经纪机构，被告与第三人签订存量房买卖合同（居间）一份作为备案合同，其中约定的房屋价款为250000元。2019年2月2日，第三人支付胥振源173160元，由其担保房屋产权过户。同时第三人支付税款16840元。在第三人付清价款400000元后，案涉房屋于同年2月2日转移登记到第三人名下。由于被告未能将房屋交付第三人，第三人要求被告赔偿损失，被告每月向第三人支付1600元。原告得知案涉房屋另行出卖并登记至第三人名下后，以被告与第三人虚假交易或恶意交易为由，要求被告继续履行合同，将房屋变更登记至原告名下。三方协商未成，原告起诉来院要求解决争议。诉讼中，本院应原告的申请，对被告所有的与案涉房屋相邻的四套房屋予以查封。2019年7月17日，鉴于原告仍继续占有案涉房屋，并在其中添置了部分家具的实际，为了保证第三人对房屋所有权的行使，本院通知三方当事人至案涉房屋进行协调。确定原告添置的室内物品由被告折价接收，扣除原告处置原配置的电视机造成的损失后，由被告支付原告折价款3000元（已支付），原告按法院的要求搬离案涉房屋，待本案判决后由法院执行时予以处理。三方在笔录上签名予以确认。上述事实，由房屋转让协议、房地产买卖居间合同、收条及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，房屋作为不动产，其所有权的转移必须登记，而且是以登记为生效要件。凡是办理了过户登记的购房人已经合法取得了该房屋的所有权，其他购房人不能对其主张权利。未办理过户登记的其他购房人依法可以追究出卖人的违约责任。未办理所有权过户手续的房屋买卖，虽然买卖合同发生法律效力，但房屋的所有权并没有转移。当事人一方存在违约行为致使不能实现合同目的，另一方可解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的房屋转让协议，是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法、有效。由于案涉房屋已转移登记至第三人名下，且第三人支付的400000元，与司法评估的相近一个月（交易的后一个月）的市场价432645元相近，尚不能认定第三人以不合理的低价买受了案涉房屋，故第三人依法取得了案涉房屋的所有权，原告不能再要求被告继续履行合同从而取得该房屋。因此，被告不能按合同约定将房屋出卖给原告已构成违约，应当承担返还坐价款、赔偿损失等违约责任，故本院对原告要求解除合同、返还价款及赔偿损失的请求依法予以支持。同时，原告必须及时腾空让房给第三人，不得妨碍第三人对房屋所有权的正常行使。关于原告的损失，本院依法通过司法评估认定案涉房屋2017年11月13日至2019年2月25日之间市场差价为59037元，结合原、被告当时约定的成交价为320000元，被告违约后又出卖给第三人的价款为400000元，考虑到原告占有使用了案涉房屋较长的时间等情形，本院酌定原告的损失为80000元，同时被告还应赔偿原告支出的评估费7960元。希望当事人能正确理解和妥善对待本案的违约责任认定和裁判结果，及时化解由此产生的纠纷。本案因调解未成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除耿磊与秦燕于2017年11月13日签订的房屋转让协议（耿磊应于本判决生效之日起十日内将案涉房屋返还给秦燕）。二、秦燕于本判决生效之日起十日内返还耿磊房屋价款300000元。三、秦燕于本判决生效之日起三十日内支付耿磊赔偿款87960元。四、驳回耿磊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元（已减半收取），保全费3020元，合计7420元，由秦燕负担6580元，由耿磊负担840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  何纪华二〇一九年七月二十二日书记员  羊容萱