广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终954号上诉人（原审被告）：化州市圣古初级中学，住所地：广东省化州市******。法定代表人：彭锋，校长。委托诉讼代理人：吴广祥，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董文光，男，汉族，1966年9月20日出生，住广东省化州市******。被上诉人（原审原告）：董强光，男，汉族，1968年7月29日出生，住广东省化州市******。被上诉人（原审原告）：董武光，男，汉族，1970年4月2日出生，住广东省化州市******。被上诉人（原审原告）：董德光，男，汉族，1972年12月23日出生，住广东省化州市******。被上诉人（原审原告）：董福光，男，汉族，1977年8月26日出生，住广东省化州市******。以上五名被上诉人的委托诉讼代理人：董华钦，男，汉族，1963年6月19日出生，住广东省化州市******。原审第三人：陈秀珍，女，1945年5月18出生，汉族，住广东省化州市******。委托诉讼代理人：赵春槐，女，1977年6月17日出生，汉族，住广东省化州市******。上诉人化州市圣古初级中学因与被上诉人董文光、董强光、董武光、董德光、董福光，原审第三人陈秀珍土地租赁合同纠纷（原判决确定案由为：土地承包经营权纠纷）一案，不服广东省化州市人民法院（2018）粤0982民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人化州市圣古初级中学上诉请求：一、撤销广东省化州市人民法院(2018)粤0982民初933号民事判决，依法驳回五被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回原审人民法院重审；二、一、二审诉讼费用由五被上诉人承担。事实和理由：一、原审遗漏诉讼主体，程序违法，依法应予撤销。根据五被上诉人提供的《土地承包经营权证书》，发包方法定代表人签名(盖章)栏没有化州市平定镇圣古村委会圣古第三村民小组组长的签名或盖章，承包的土地仅登记面积，没有四至。据此，原审法院应依法追加涉案土地的所有权人化州市平定镇圣古村委会圣古第三村民小组作为第三人以查明案件事实，但原审法院没有追加发包方圣古第三村民小组作为本案第三人参加诉讼，明显属遗漏诉讼主体，程序违法，依法应予撤销。二、五被上诉人的诉请不明确，原审判决也没有依法查明涉案土地的四至，致认定事实不清，依法应予撤销。2003年，上诉人是与陈秀珍、董权光、董德海一起商议永久租赁(实为买断)现上诉人使用的涉案土地，其中董权光户面积为128.8平方米，董德海户面积为216平方米，陈秀珍户面积为513.08平方米，这从上诉人提供的丈量土地及对涉案土地计量、支付等的原始记录足以证实。原审庭审时，双方对五被上诉人原承包土地现实际座落的四至陈述不一，且因上诉人使用涉案土地多年，原地形地貌早已发生显著变化。而五被上诉人在诉讼请求中没有明确返还所谓承包地现具体四至，原审判决也没有依法查明，致认定事实不清，是一份根本无法履行，也没有办法依法执行的判决。据此，原审判决认定事实不清，依法应予撤销。三、原审判决认定事实和适用法律错误，依法应予撤销。1、2003年前，上诉人面向学校周边永久租赁(实为买断)了很多农民集体的土地建设教学楼、教师宿舍楼、学生宿舍楼以及学生运动场。学校永久租赁农民集体的土地均是如本案一样通过丈量土地，按丈量的土地面积支付一定的补偿金后即作为建设用地永久使用。在当时，全茂名中小学校的建设用地均是如本案一样取得，基本没有象现在的征地手续。而1999年，五被上诉人取得其《土地承包经营权证书》项下土地的承包经营权后，全部外出务工，其年老的母亲陈秀珍也没有体力经营这些土地，致土地长期丢荒。2003年期间，上诉人为了创造一个良好的教学环境，改变学校的硬件建设，经与相关群众协商，一致同意以一次性支付每平方米36元的价格，永久租赁(即买断)圣古三队陈秀珍(五被上诉人的母亲)、董权光、董德海三人位于旱塘肚的土地使用，租赁期限为长期。后经实地丈量，陈秀珍户面积为452.4平方米，该款16286.4元；董权光户面积为128.8平方米，该款4636.8元；董德海户面积216平方米，该款7776元。双方确认后上诉人支付完全部租用土地款和青苗补偿等费用给陈秀珍、董权光、董德海。之后，陈秀珍多次提出“因为当时村集体分配该土地时是按人口比例分配的，比较董权光户的人口和面积，她家的面积不准，少了”。于是在2005年3月20日又重新丈量了陈秀珍户的土地，核补了60.68元平方米面积的土地，支付了2184元给陈秀珍。后因上诉人学校围墙内的鱼塘权属有争议，无法外迁，学校的相关规划无法完善，导致租用的涉案土地亦无法建设使用。故自2003年始，涉案土地(包括租用董权光、董德海的土地)一直由上诉人安排给学校教师种农作物使用至今，董权光、董德海对租赁期限为永久没有任何异议。在化州市人民法院审理(2016)粤0982民初1511号案时，五被上诉人的母亲陈秀珍明确：2003年与答辩人口头协商，由上诉人支付土地使用费给其(具体是14000元至15000元已记不清楚了)，上诉人可永久使用涉案土地。十多年来，五被上诉对该事实知情，但一直没有任何异议，依法应视为默认其母亲陈秀珍与上诉人之间的永久土地租赁关系。从上可知，上诉人支付补偿款共18470.4元给陈秀珍，属永久租赁(实为买断)涉案土地使用权，现原审判决认定上诉人支付14000元土地使用费，上诉人可使用涉案土地种植蔬菜，双方属不定期土地租赁关系，属认定事实不清，证据不足。2、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按原审判决的认定，上诉人与被上诉人间既没有约定租赁期限，即不可能存在租赁期间届满的事实，原审判决适用上述法律规定，显属适用法律错误。同时，按原审法院的认定，因双方的租赁关系未采用书面形式，视为不定期租赁，据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”即被上诉人如认为本案属不定期租赁，需解除租赁关系，亦需在合理期限之前通知承租人，在被上诉人没有在合理期限之前通知承租人的情况下，原审根据被上诉人的诉请，即判决解除双方的所谓租赁关系，显属认定事实和适用法律错误，依法应予以撤销。3、上诉人作为义务教育机构，属于公办性质，具有公共利益性。上诉人在与第三人陈秀珍口头约定中明确约定：“支付土地使用费后可永久使用该土地，该约定名为租赁实为买断”，如果按一审法院所判决，将会导致学校面积大幅减少，导致国有资产大量流失，也必将导致全茂名中小学建设用地如本案所取得的，都将面临被诉至法院要求归还土地的法律风险和社会风险，给整个社会带来不稳定的因素。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，程序违法，判决错误，请依法撤销原审判决，依法驳回五被上诉人对上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，以维护上诉人的合法权益。被上诉人董文光、董强光、董武光、董德光、董福光辩称：一、上诉人诉称“一审判决遗漏诉讼主体，程序违法”实属无稽之谈。上诉人以被上诉人于1999年持有的《农村土地承包经营权证书》中没有发包方的村民小组长签字或盖章，承包的地块仅有面积，没有四至来说事，从而提出法院应追加发包方村民小组为第三人参加诉讼，否则就是违反程序，这显然是上诉人对事实的无知。因为，1999年被上诉人持有的承包经营权证是第二轮土地承包中的旧证，近二年全国上下开展的土地承包经营权发证，正是对原来旧证的核准后重新发证，现被上诉人都领了新证，新证完全是在旧证的基础上完善和补充而发，确凿无疑。二、上诉人诉称“被上诉人的一审诉请不明确，原审没有查明土地四至”，这是上诉人睁眼说瞎话。首先，一审被上诉人的诉讼请求明确是“解除原告和被告之间的租赁关系，判令被告将租赁的田退还给原告。”白纸黑字，明确得很。其次，本案是租赁关系之争，并非土地权属等物权之争，租赁的土地被上诉人既有经营权证，又有土地现场界至，且五位被上诉人的土地连成一片，五位被上诉人又是亲兄弟关系，所以四至界至分明，没有纷争。而上诉状列举村民董权光、董德海的地块说事，这是上诉人混淆事实，扰乱视听的做法，何况被上诉人与这俩人是同村邻居，并无任何纠纷发生。三、上诉人称“一审适用法律错误”是颠倒黑白。上诉人在上诉状花费大量笔墨欲说一审判决适用法律错误，可惜其写得既无事实依据，又无法律依据。倒是其自己打自己嘴巴，不能自圆其说。因为上诉人既说上诉与被上诉双方的租赁关系为“永久租赁”，又说“实为买断”，究竟是租赁，还是买卖都模糊不清，实际是上诉人明知说“永久租赁”又依据无据，说“实为买断”又因买卖土地是违法犯罪行为所致。同时，上诉人明知是自己违反我国《合同法》第二百三十二条和第六十一条中规定的“不定期的租赁可随时解除”的法律规定，却说成是一审适用法律错误，何况已生效的茂名市中级人民法院(2017)粤09终080号《民事裁定书》己明确认定：“被上诉人知道后，也没有向上诉人化州市圣古初级中学提出异议，可视为默认其母亲陈秀珍与上诉人化州市圣古初级中学之间的不定期土地租赁关系。”四、上诉人既认为自己是教师育人的学校，就更应做遵纪守法的表率。上诉人以自己是学校，以前都是随便买地建房等用于教学都合理合法，现在法院判决争议地退回给被上诉人就致使自己，甚至全茂名市的学校“面积大幅减少，导致国有资产大量流失”等等。上诉人作为一个教师育人的学校，在上诉状大说一翻，而且上纲上线，这更显得上诉人理由词穷，甚至是水平低下了。首先，国有资产是在政府国资管理部门登记发证的资产，并非本案中被上诉人已领有经营权证书的农村承包地。其次，按照我国《合同法》第十条的规定，上诉人作为学校，具有法定代表人等严格财务制度的单位，本应遵守法律规定和财经纪律，带头与被上诉人签订书面的租赁合同，以免引起这项长达三年之久的诉讼，浪费双方的财力、精力；而上诉人反其道行之，和上诉人母亲——一个文盲且年老的妇人来口头约定表面是长久的租赁，实为买断被上诉人承包地的行为，这不荒谬吗?上诉人耗费大量的钱财打官司，这就不浪费国有资产了吗?再次，上诉人只是租赁被上诉人的承包地来给老师或家属种菜，完全不作教学用地，更没像其他学校用地一样用围墙围住，而是在学校围墙外，又被被上诉人村出入大路所阻隔，这样的土地显然不能说是教学用地。综上所述，上诉人不服一审判决提起上诉既无事实依据，也无法律依据；上诉人说一审遗漏主体和在程序上违法也是无稽之谈，实为扰乱视听，试图影响二审判决；而一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，程序合法。为了维护被上诉人的合法权益，望二审法院驳回上诉人的上诉，维护一审判决。原审第三人陈秀珍陈述：2003年化州市圣古初级中学是给了陈秀珍14000元，化州市圣古初级中学要地种菜，是口头协议，到了2016年之后，董文光、董强光、董武光、董德光、董福光五兄弟问学校要回地，化州市圣古初级中学不同意。董文光、董强光、董武光、董德光、董福光向一审法院起诉请求：一、解除董文光、董强光、董武光、董德光、董福光与化州市圣古初级中学之间的租赁关系，将所租赁董文光、董强光、董武光、董德光、董福光的承包田退还给董文光、董强光、董武光、董德光、董福光；二、本案的一切诉讼费用由化州市圣古初级中学负担。一审法院认定事实：董文光、董强光、董武光、董德光、董福光为化州市平定镇圣古村委会圣古第三村民小组成员，1999年1月1日，董文光、董强光、董武光、董德光、董福光取得本案涉案土地的《土地承包经营权证书》。2003年，陈秀珍(即董文光、董强光、董武光、董德光、董福光的母亲)与化州市圣古初级中学达成口头协议，由化州市圣古初级中学支付14000元土地使用费，化州市圣古初级中学可使用涉案土地种植蔬菜，双方未约定使用年限。之后，化州市圣古初级中学支付14000元土地使用费给陈秀珍，董文光、董强光、董武光、董德光、董福光知道上述情况后，没有向化州市圣古初级中学提出异议。化州市圣古初级中学的教师及家属一直在该土地上种植蔬菜至现在。2016年后董文光、董强光、董武光、董德光、董福光向化州市圣古初级中学解除租赁关系，请求化州市圣古初级中学将承包田退还给董文光、董强光、董武光、董德光、董福光无果，董文光、董强光、董武光、董德光、董福光于2018年3月26日向一审法院起诉。一审法院认为：董文光、董强光、董武光、董德光、董福光属化州市平定镇圣古村第三村民小组成员，拥有《土地承包经营权证书》，取得涉案土地的承包经营使用权。陈秀珍是董文光、董强光、董武光、董德光、董福光的母亲，陈秀珍于2003年与化州市圣古初级中学口头协商，由化州市圣古初级中学支付14000元土地使用费，化州市圣古初级中学可使用涉案土地种植蔬菜，双方未约定使用年限。董文光、董强光、董武光、董德光、董福光获悉后，没有向化州市圣古初级中学提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因此，可视为默认其母亲即第三人陈秀珍与化州市圣古初级中学之间的不定期土地租赁关系。即董文光、董强光、董武光、董德光、董福光与化州市圣古初级中学口头合同属不定期租赁合同。董文光、董强光、董武光、董德光、董福光与化州市圣古初级中学双方默认的土地租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护，双方应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”董文光、董强光、董武光、董德光、董福光对涉案土地与化州市圣古初级中学多次进行协商解除合同未果。因此，董文光、董强光、董武光、董德光、董福光向法院提出请求董文光、董强光、董武光、董德光、董福光与化州市圣古初级中学之间的土地租赁关系，将所租赁的董文光、董强光、董武光、董德光、董福光的承包田退还给董文光、董强光、董武光、董德光、董福光有事实和法律依据，一审法院予以支持。且经查明，涉案土地一直被化州市圣古初级中学学校的教师及其家属种菜使用。所以解除董文光、董强光、董武光、董德光、董福光与化州市圣古初级中学之间的租赁关系，化州市圣古初级中学将所租赁董文光、董强光、董武光、董德光、董福光承包田退还给董文光、董强光、董武光、董德光、董福光并没有影响学校的正常办学。董文光、董强光、董武光、董德光、董福光主张化州市圣古初级中学将其所租赁的董文光、董强光、董武光、董德光、董福光的承包田退还给董文光、董强光、董武光、董德光、董福光的请求有事实依据，一审法院予以支持。化州市圣古初级中学辩称其向董文光、董强光、董武光、董德光、董福光租赁的期限未届满，化州市圣古初级中学可使用租涉案土地至承包经营届满时止，并没有向法庭提供相关的依据，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”五董文光、董强光、董武光、董德光、董福光诉请将承包田退还给董文光、董强光、董武光、董德光、董福光的由于董文光、董强光、董武光、董德光、董福光与化州市圣古初级中学之间的口头合同属不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，因此，化州市圣古初级中学提出董文光、董强光、董武光、董德光、董福光的起诉已超过诉讼时效的意见，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、解除董文光、董强光、董武光、董德光、董福光与化州市圣古初级中学之间的土地租赁关系。二、化州市圣古初级中学于本判决发生法律效力后十五日内将其所租赁的董文光、董强光、董武光、董德光、董福光的承包田退还给董文光、董强光、董武光、董德光、董福光。本案案件受理费150元，由化州市圣古初级中学负担。二审期间，被上诉人董文光、董强光、董武光、董德光、董福光提供如下证据材料：一、本院（2017）粤09民终980号民事裁定，拟证明：上诉人与被上诉人的租赁关系已有本院民事裁定书确认；二、董文光、董强光、董德光《农村土地承包经营权证》各1份，拟证明：五名被上诉人对涉案土地有经营使用权。对此，上诉人化州市圣古初级中学质证称：1.认可本院（2017）粤09民终980号民事裁定。2.还有二名被上诉人未领到《农村土地承包经营权证》，涉案土地面积还无法确定。对此，本院评判如下：二、上诉人、被上诉人对本院（2017）粤09民终980号民事裁定无争议。二、董文光、董强光、董德光《农村土地承包经营权证》各1份，与在案其他证据证明：五名被上诉人对涉案土地有承包经营权。本院审理查明：确认一审法院认定的事实。本院认为：本案上诉人与被上诉人之间形成的法律关系，为土地租赁合同关系，双方当事人在履行合同过程中发生纠纷，因此，本案是土地租赁合同纠纷。一审判决认定本案案由为土地承包经营权纠纷不当，应予纠正。争议焦点有：一、一审判决是否遗漏诉讼主体化州市平定镇圣古村委会第三村民小组？二、一审判决认定涉案土地是否清楚？三、一审判决解除董文光、董强光、董武光、董德光、董福光与化州市圣古初级中学之间的土地租赁关系，是否正确？对争议焦点，评判如下：一、被上诉人对本案租赁合同标的物有土地承包经营权，被上诉人与上诉人之间的土地租赁合同关系清楚，没有必要追加化州市平定镇圣古村委会第三村民小组参加诉讼。一审判决没有遗漏当事人。二、上诉人租赁了被上诉人有承包经营权的土地，根据在案证据，结合现场实际情况，可以确定土地所在地点、面积、四至等，原判决认定涉案土地事实清楚。三、在本案中，被上诉人与上诉人之间于2003年形成土地租赁合同关系，被上诉人是出租人，上诉人是承租人。虽然双方当事人未采用书面形式订立合同，但是，双方当事人约定、履行的土地租赁合同，并非约定了单位期间（比如一年）的租金数额而没有约定租赁期限，而是约定承租人一次性给付全部租金、租赁期间起始日期而没有约定租赁期间终止日期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，应当依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定确定租赁期限，即按照合同有关条款确定。因此，确定本案土地租赁合同的租赁期间，应按《中华人民共和国民法通则》第四条规定的等价有偿原则，主要以承租人一次性给付全部租金为对应条件，以订立合同时被上诉人对租赁物有土地承包经营权的期间（1999年1月1日至2028年12月31日止）为限，并且以《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定的“租赁期限不得超过二十年”（2003年至2022年12月31日止）为限，即租赁期间为2003年至2022年12月31日。这样，也符合双方当事人订立合同时的合理预期。如果将本案土地租赁合同视为当事人可以随时解除合同的不定期租赁，结合承租人一次性给付全部租金来看，显然违反等价有偿原则，也不符合双方当事人订立合同时的合理预期。至于上诉人主张租赁期间为永久，因违反法定最长租赁期限，本院不予支持。此外，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”法律禁止买卖土地，因此，上诉人主张双方当事人之间的约定“名为租赁实为买断”，既明显违反法律强制性规定，也与双方当事人之间的约定不符，本院不予支持。被上诉人与上诉人于2003年订立的土地租赁合同的租赁期限至2022年12月31日届满，目前尚未届满。而且，本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除合同的情形、第九十四条规定的法定解除合同的情形。被上诉人请求法院判令解除其与上诉人之间的租赁关系、上诉人将所租赁被上诉人的承包田退还给被上诉人，缺乏法律依据，应予驳回。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，支持被上诉人的诉讼请求，是适用法律错误，应予纠正。综上所述，上诉人化州市圣古初级中学的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十四条第一款、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省化州市人民法院（2018）粤0982民初933号民事判决。二、驳回被上诉人（原审原告）董文光、董强光、董武光、董德光、董福光的诉讼请求。一审案件受理费、二审案件受理费各150元，均由被上诉人董文光、董强光、董武光、董德光、董福光负担。上诉人化州市圣古初级中学预交的二审案件受理费150元，予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 潘泽茂审 判 员 阮树本二〇一九年七月十六日法官助理 陈 苗书 记 员 陈 琦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。