广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0891民初768号原告：唐黑，男，汉族，住广东省湛江市市辖区。原告：王广和，男，汉族，住广东省湛江市市辖区。以上两原告委托诉讼代理人：薛亚锦，广东自正律师事务所律师。被告：唐爱强，男，汉族，住广东省湛江市市辖区。原告唐黑、王广和与被告唐爱强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告唐黑、王广和及其共同委托诉讼代理人薛亚锦、被告唐爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐黑、王广和向本院提出诉讼请求：1.依法确认唐黑、王广和与唐爱强于2016年8月8日签订的《房屋转让书》无效；2、判令唐爱强向唐黑、王广和返还转让款220000元及利息28737元（按中国人民银行基准利率4.75%计，从2016年8月8日起至2019年5月8日止）；3.判令唐爱强向唐黑、王广和赔偿经济损失4272元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月8日，唐黑、王广和与唐爱强签订《房屋转让书》，在该协议中约定“一、唐爱强将位于xx宿舍东边的楼房两间包括墙内空地共约400平方米左右转让给唐黑、王广和使用。二、楼房具体位置：东至xx；西至xx；南至xx；北至xx。三、转让金额及交款方式：转让金额220000元，签订合同生效之日一次性交清转让金额给唐爱强。四、唐爱强收到楼房及围墙内空地转让金全额，要保证不存在多重买卖现象，若有违约双重买卖，造成发生争议而受损失，唐爱强应承受法律、经济责任。……”《房屋转让书》签订后，唐黑、王广和立即支付现金110000元给唐爱强，当时见证人黄某、谢某也在场，2018年8月9日，唐黑、王广和从工商银行账户××将110000元转入唐爱强开设在广东南粤银行股份有限公司湛江遂溪支行的×××账户，唐爱强也给唐黑、王广和立有《收据》。唐爱强不具有涉案房地产权资格，却不告知唐黑、王广和，欺诈唐黑、王广和，唐黑、王广和因购买唐爱强的房地产，被行政处罚退还涉案土地，还被罚款4272元。唐黑、王广和多次与唐爱强交涉，要求唐爱强退回转让款及赔偿损失，唐爱强却置若罔闻。综上所述，唐爱强不具有涉案房地产权资格，欺诈唐黑、王广和，唐爱强与唐黑、王广和签订的《房屋转让书》违反了我国有关法律规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告唐爱强辩称，原告起诉唐爱强诈骗不符合事实，原告与唐爱强是同村的，唐爱强转让土地给原告使用三年了，如果土地不符合法律要求，应在转让土地一年内退还，而不是三年后才起诉。唐爱强的房屋是2002年建的，至今已经17年了，建房时没有政府部门来干预过，过了诉讼期三年了，现在起诉唐爱强不符合法律，原告有意讹诈唐爱强的钱财。唐爱强只收了转让租金18万元，没有收到22万元，11万元现金只是收了7万元，其余4万元是唐黑为了骗取王广和的4万元，唐爱强的收据是多写4万元。唐爱强与原告签订的转让合同，并未违反合同，如果觉得唐爱强讹诈原告，为何原告不在一年内起诉唐爱强，而是拖到三年后才起诉，唐爱强有证人证明这个事情的经过，是唐爱强的见证人来见证这件事情的。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月8日，唐爱强与王广和、唐黑签订《房屋转让书》，黄某、谢某作为见证人在该转让书上签字，该转让书的主要内容为：一、唐爱强将位于xxx宿舍东边的楼房两间包括围墙内的空地共约400平方米左右转让给唐黑、王广和使用。二、楼房具体位置：东至xx；西至xx；南至xx；北至xx。三、转让金额及交款方式：转让金额220000元，签订合同生效之日一次性交清转让金额给唐爱强。四、唐爱强收到楼房及围墙内空地转让金全额，要保证不存在多重买卖现象，若有违约双重买卖，造成发生争议而受损失，唐爱强应承受法律、经济责任。2016年8月9日，唐爱强向唐黑、王广和出具《收据》，该收据主要内容为，今收到转让xx宿舍楼东边具体位置：东至xx；西至xxx；南至xx地；北至xx的转让费，合计220000元。2018年12月24日，本院作出（2018）粤0891行审141号行政裁定书，该裁定书认定唐黑于2002年4月未经依法批准，擅自在东山圩村位于xx宿舍东北侧的土地上建房屋及围墙。经测量，实际占用土地面积427.2平方米，该宗地地类为建制镇，符合土地利用总体规划。唐黑的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定，已构成非法占用土地的违法事实。裁定如下：一、准予强制执行湛江市国土资源局对湛国土资开（执法）决字[2017]第116号《行政处罚决定书》中第一项行政处罚，即没收在非法占用427.2平方米土地上新建的建筑物及其他设施，退还非法占用的土地的执行申请（由坡头区人民政府组织实施）；二、准予强制执行湛江市国土资源局对湛国土资开（执法）决字[2017]第116号《行政处罚决定书》中第二项行政处罚罚款4272元的执行申请。唐黑在庭审中承认上述罚款4272元尚未支付给湛江市国土资源局。截止至本案辩论终结之日，唐爱强并未提供涉案房屋的规划许可和施工许可。根据唐黑、王广和的申请，本院于2019年4月18日作出（2019）粤0891民初768号民事裁定书，裁定一、冻结唐爱强名下的银行存款270000元（开户行和账号以本院协助冻结存款通知书为准）；二、驳回唐黑、王广和的其他申请。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议的主要焦点是：一是唐黑、王广和与唐爱强签订的《房屋转让书》是否有效；二是唐黑、王广和诉请唐爱强返还转让款220000元、利息28737元及经济损失4272元，是否应予支持。一、唐黑、王广和与唐爱强签订的《房屋转让书》是否有效唐黑、王广和与唐爱强于2016年8月8日签订的《房屋转让书》，约定唐爱强将位于xx宿舍东边的楼房两间包括围墙内的空地共约400平方米左右转让给唐黑、王广和，但根据唐黑与王广和提供的（2018）粤0891行审141号行政裁定书，该裁定书认定涉案土地的宗地地类属于建制镇，符合土地利用总体规划。截止至本案辩论终结之日，唐爱强不能提供涉案房屋已取得建设规划许可和施工许可，故涉案合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。故对唐黑、王广和主张其与唐爱强签订的《房屋转让书》是无效合同，本院予以支持。二、唐黑、王广和诉请唐爱强返还转让款220000元、利息28737元及经济损失4272元，是否应予支持《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《房屋转让书》属于无效合同，故对唐黑、王广和主张唐爱强返还转让款220000元，本院依法予以支持。唐黑、王广和主张唐爱强支付利息28737元（从2016年8月8日起以220000元为基数按中国人民银行基准利率4.75%计至2019年5月8日止），符合法律规定，本院予以支持。唐爱强主张其只收到180000元转让款，因其未能提供证据予以证明，故其抗辩理由不成立，本院对其主张不予采纳。唐黑、王广和主张唐爱强赔偿经济损失4272元，其所提供的（2018）粤0891行审141号行政裁定书，该裁定书裁定准予湛江市国土资源局对湛国土资开（执法）决字[2017]第116号《行政处罚决定书》中第二项行政处罚罚款4272元的执行申请，但唐黑在庭审中承认上述款项4272元尚未交付给湛江市国土资源局，尚未实际产生损失，故对唐黑、王广和主张唐爱强赔偿经济损失4272元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款、第六十五条、《中华人民共和国建筑法》第七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认唐黑、王广和与唐爱强于2016年8月8日签订的《房屋转让书》无效；二、限唐爱强在本判决生效之日起十日内向唐黑、王广和返还转让款220000元及利息28737元；三、驳回唐黑、王广和的其他诉讼请求。本案受理费5095.14元，减半收取2547.57元，由唐爱强负担2504元，唐黑、王广和负担43.57元。本案保全费用1870元，由唐爱强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  何昭峰二〇一九年七月九日书记员  王冬莹速录员  李 挺附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。《中华人民共和国建筑法》第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。