广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初3890号原告：广州百力物业管理有限公司增城分公司，住所地广州市增城荔城街荔景大道北路441号。负责人：张耀正。委托代理人：缪国军、杨翠，广东广之洲律师事务所律师。被告：张惠妤，女，1971年4月26日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：吴康概、赖智健，广东乐信律师事务所律师。原告广州百力物业管理有限公司增城分公司诉被告张惠妤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州百力物业管理有限公司增城分公司的委托代理人缪国军、被告张惠妤的委托代理人吴康概到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州百力物业管理有限公司增城分公司的诉讼请求为：一、被告支付所欠的管理费及滞纳金共计7257.93元，其中物业管理费按每月0.8元/平方米计算，滞纳金按每日千分之三计算，自2015年7月1日计算至2019年3月15日止，被告所欠物业管理费为2508.76元，滞纳金为4749.17元；二、被告支付水费和公共分摊费及其以上两项费用的滞纳金共计2182.67元，其中水费自2017年1月1日至2018年12月31日的欠费金额为823.69元，滞纳金为962元；公共分摊费自2017年1月1日至2018年12月31日的欠费金额为178.34元，滞纳金218.64元；三、被告承担本案律师费3000元；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系增城市荔城街荔景大道北433号百晟汇翠湾16栋401房的业主，2011年5月18日，被告签订入住手续书办理了入住。同日，原、被告双方签订了《百晟·汇翠湾业主（物业使用人）临时公约》，约定了各自的权利义务。原告依约履行了提供相应物业服务的义务，但是被告却拒不支付相应物业服务费、水费、公共分摊费等费用。原告多次催收，被告均拒不支付，为此，诉至法院，望判如所请。被告张惠妤辩称：第一、本案诉讼时效有部分是已经过期了，2019年4月10日起诉开始计算，2016年4月10日之前的费用已经过了诉讼时效。第二、对于诉讼请求一和请求二的滞纳金，因为原告并非是行政或事业单位，其无权收取滞纳金，而且每日千分之三的标准是过高的。第三、原告长期没有尽到服务协议的第二条和第三条的管理义务，属于违约，被告有权拒绝支付管理费。第四、诉讼请求二当中的公摊水费存在是原告的物业人员长期私自用水问题，该部分的费用不予认可。第五、第二项诉讼请求中对住户自用水费、垃圾处理费无异议，但不是被告不缴纳，而是原告不收，原告收齐诉讼请求一的费用后才收取诉讼请求二的费用，责任在原告方。第六、原告支出的律师费在原被告之间没有约定，不是必要费用不应支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年5月18日，增城市住房保障办公室发出《增城市经济适用住房入住通知书》，内容为告知广州市百力物业管理有限公司将涉案房屋分配给张惠妤居住，并给予办理相关入住手续。2011年5月18日，被告办理涉案房屋入住手续，并签署《入住手续书》。2011年5月18日，被告签署《承诺书》，内容为被告阅读《百晟·汇翠湾临时管理公约》，并同意遵守临时公约，承担违反临时公约的相应责任等内容。《百晟·汇翠湾业主（物业使用人）临时公约》内容为，……第五章业主的义务第二十条……物业服务费采取包干制，每月经济适用房高层0.9元/月/平方米，经济适用房低层0.8元/月/平方米。……第七章违约责任……第二十五条物业服务企业对未按时交纳物业管理服务费、代收代缴费用的业主，可按合同约定采取相应催缴措施或依法向人法院起诉。2011年5月18日，被告签署了《房屋接收确认表》。被告取得涉案房屋的房地权证，面积70.47平方米。原告制作1、《百晟·汇翠湾催款通知单》内容为被告物业服务费的单价，水费、物业服务费、公共分摊费拖欠的起止时间。2、《百晟·汇翠湾费用追缴记录表》证明原告一直向被告进行催收物业服务费。2019年3月20日，原告与广东广之洲律师事务所签订《委托代理合同》，内容为原告因与吴庆航、张惠妤、周金霞、林影的物业服务合同纠纷，委托广东广之洲律师事务所进行代理诉讼。代理费每宗人民币3000元，合计12000元。被告向本院提交七组证据，均为照片、现场录像，第一组证据拟证明原告未尽到共用部位、设施的维修、养护、管理义务；第二组证据拟证明原告未尽共用绿化的养护和管理义务；第三组证据拟证明原告未尽交通秩序与车辆停放管理义务；第四组证据拟证明原告未尽公共秩序维护、安全防范义务；第五组证据拟证明原告工作人员经常使用公共自来水洗车；第六组证据拟证明原告拒收水费、公共分摊费、垃圾处理费；第七组证据拟证明原告其他不作为。审理中，被告对物业服务费的金额以及水费、公共分摊费的金额无异议。原告明确诉讼中的滞纳金实际是违约金的性质。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原被告对双方之间存在物业服务的事实，以及物业服务费的金额均不持异议。且被告亦无证据证明已经缴纳了原告起诉期间的物业服务费。原、被告之间争议为原告提供的物业服务是否存在过错，是否具备减免物业服务费的情形。被告针对其抗辩所提交的证据，原告予以否认，且被告未能提供其他合法有效证据证明原告提供的服务存在严重瑕疵，故本院对被告的上述抗辩理由不予采纳。因此，被告应当缴纳物业服务费，经核算，房屋的每月物业服务费为56.38元（70.47平方米×0.8元/月），合计2508.91元（56.38元/月×44月+56.38元/月÷30天×15天）。原告起诉要求2508.76元，本院予以准许。至于水费823.69元，公共分摊费178.34元，因被告无异议，故本院对此予以支持。至于原告主张要求被告支付物业服务费及水费、公共分摊费的违约金。根据《百晟·汇翠湾业主（物业使用人）临时公约》的内容，并未约定违约金的计算方式，原告据此要求被告按照每日千分之三支付违约金，显然依据不足，本院不予支持。至于被告抗辩原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩，根据原告提供的证据以及庭审陈述，被告的抗辩理由不足，本院不予采纳。至于原告主张被告支付律师费3000元，因上述费用在《百晟·汇翠湾业主（物业使用人）临时公约》并无约定，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张惠妤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州百力物业管理有限公司增城分公司支付2015年7月1日至2019年3月15日期间的物业服务费2508.76元；二、被告张惠妤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州百力物业管理有限公司增城分公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的水费823.69元，公共分摊费178.34元；三、驳回原告广州百力物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由被告张惠妤负担16元，由原告广州百力物业管理有限公司增城分公司负担40元。本判决为终审判决。审判员 刘 勋二〇一九年七月十九日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。