广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初17333号原告（反诉被告）：黄健，男，1978年5月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱靖艳，广东铭兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：池斌，男，1984年2月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：袁宇鑫，广东中晟律师事务所律师。第三人：梁德好，女，1974年11月21日出生，汉族，住广东省中山市，第三人：欧明好，女，1981年2月12日出生，汉族，住广东省中山市，第三人：蔡信雄，男,1968年10月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告（反诉被告）黄健与被告（反诉原告）池斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依职权追加梁德好、欧明好、蔡信雄作为第三人参与诉讼，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄健及其委托诉讼代理人刘瑾玮、朱靖艳，被告池斌委托诉讼代理人袁宇鑫，第三人梁德好、欧明好到庭参加诉讼，第三人蔡信雄经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄健向本院提出诉讼请求：1．被告向原告退回押金，被告从押金100000元中扣除租金及水电费，将剩余押金79877元退还原告（2018年7月1日至2018年7月28日的租金为20123元、水电费按照实际产生计算）；2．被告赔偿原告装修损失113389元（计算方式：总装修费用139374元，总租期59个月，已经使用11个月，剩余48个月，139374元÷59个月×48个月=113389元）；3．被告承担原告2018年7月24日的营业损失5781元；4．被告承担原告聘请律师产生的律师费8000元。诉讼过程中，原告黄健变更第四项诉讼请求为被告承担原告律师费11000元。事实和理由：2017年8月21日，原、被告签订租赁承包合同，约定原告承租被告位于中山市××、××、××层商铺作餐厅使用，租赁期限自2017年9月4日起至2022年7月31日止。但被告于2018年7月24日向原告出具解除合同及清场通知，单方作出解除租赁合同及要求其清场的通知，并通过非法手段对原告经营的餐厅强行进行锁门，用小轿车阻挡餐厅出入口，严重影响了原告餐厅的正常经营。2018年7月27日原告已经将租赁场所清理完毕，并于2018年7月28日与被告办理交接手续交回商铺。原告多次要求被告在100000元押金中扣除本月租金、水、电等费用后予以退还，但被告至今仍未退回原告剩余款项。综上所述，被告单方解除合同及非法干扰原告经营的行为已构成违约，被告应当退回原告100000元押金。另，依据租赁承包合同第四条第3点的规定，被告应承担原告的相关损失。原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告池斌辩称，1．原告没有依约按时交付租金及水电费，后以各种借口拖欠租金，又要求降低租金，在被告给予的宽限期内仍不支付租金，该行为已构成根本违约，被告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，依法行使法定解除权，因此导致租赁合同的解除系因原告的根本违约行为，根据合同第五条第4点的约定，原告无权要求返还押金，装修的损失和律师费应由原告自行承担。2．被告认为锁门行为属于救济行为，合同解除后被告锁门行为并无过错，且锁门行为仅发生在下午五点之前，并未实际影响到晚上用餐的高峰期，因此原告主张被告承担2018年7月24日营业损失无事实依据，况且7月24日是周二并非周末时间，不能以周末的营业额作为参考。同时，因原告违约在先，根据合同第五条的规定，应当由原告自行承担所产生的一切责任。第三人梁德好、欧明好述称，1．案涉商铺是第三人梁德好、欧明好按份共有，第三人梁德好、欧明好将案涉商铺出租给蔡信雄，租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日，合同约定案涉商铺可以转租。2．据第三人蔡信雄反映，因次承租人黄健长期拖欠租金且已腾退，第三人蔡信雄亦不再想承租，因此在第三人蔡信雄修复好案涉商铺并清理垃圾后，第三人梁德好、欧明好与第三人蔡信雄解除了合同。3．本案的纠纷与第三人梁德好、欧明好无关。第三人蔡信雄未到庭陈述，亦未向本院提交证据材料。被告池斌向本院提出反诉请求：1．被告没收原告押金80000元；2．原告向被告支付2018年7月租金2280元（押金20000元不足以抵扣部分）、水电费9977.65元；3．原告向被告支付迟延交付租金滞纳金3800元（按合同约定200元/天，从2018年7月5日至2018年7月24日共计19天）；4．原告赔偿被告租赁物修复、清理费11038元；5．原告承担被告聘请律师产生的律师费10000元。事实和理由：2017年8月21日，原、被告签订租赁承包合同，约定被告将位于中山市××、××、××层共计500平方米出租给原告作经营餐厅使用，双方对租赁期限、租金、押金、其他费用、违约责任等进行了约定。合同履行不到一年，被告开始以各种借口拖欠2018年7月的租金，起初原告告知被告其在外面，几天后回中山便交付租金，后提出因经营困难要求降低租金5000元，被告不同意，原告称不再租赁案涉商铺，因被告需按时支付租金给出租人，在原告不断拖欠租金时，被告需自行垫付更多的租金，同时也面临对出租人的违约风险，所以被告以各种方式向原告多次催交租金并给予合理的支付期限，但原告明示拒绝交付租金，被告为防止自身损失的进一步扩大，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定于2018年7月24日向原告发出解除合同通知，原告在被告多次给予的合理期限内拒绝交付租金的行为已构成根本违约，被告解除合同的行为合法有效，根据合同约定，因原告违约行为导致合同解除的，原告应向被告支付滞纳金3800元，被告有权将押金作违约金不予返还。同时，原告野蛮清理腾退，案涉商铺墙体（墙体表面脱落、地板凿洞）多处被损坏、门窗数处被损毁、电线水管多处人为断裂、垃圾堆积，为此被告委托律师出具律师函要求原告返场修缮，但原告一直未清理、修复，原出租人为能将案涉商铺再次出租，便自行委托他人修复并清理，被告为此已垫付11038元，原告应承担该笔费用。原告黄健对被告池斌的反诉辩称，1．因案涉商铺的产权人是第三人梁德好、欧明好，现第三人蔡信雄未到庭亦未提交书面的答辩，即使被告提交了其与蔡信雄之间的租赁合同，原告也无法确认被告是否享有出租案涉商铺的权利。若原、被告签订的租赁承包合同是无效的，那么合同自始无效，被告无权收取商铺押金100000元，应当予以返还，因该无效合同享有的收益也应当予以返还。若原被告签订的租赁承包合同有效，合同明确约定在合同有限期若无不可抗拒因素发生，被告不得终止合同，本案中是被告以原告拖欠租金为由提出解除双方的租赁关系，按照合同约定拖欠租金并非属于不可抗拒因素，因此被告无权提出解除双方租赁关系，在被告未给予合理的宽限期的情况下，被告采取用轿车堵住原告经营的西餐厅门口、强行将餐厅大门上锁、阻止派出所民警及开锁师傅打开餐厅大门锁的非法手段，影响了原告餐厅的正常运营，给餐厅的名誉造成了影响，使原告无法正常经营。2．原告将案涉商铺清理搬迁完毕后通知被告前往办理相应的水电及交付手续，且告知被告可在已交付的押金中扣除租金及相关费用后返还剩余款项，但被告至今仍未将剩余款项返还给原告。3．被告称其给予了合理的期限与事实不符。原告每月均有按时支付租金，未存在其他拖欠租金的行为，2018年7月的租金未及时交付是因原告出差，原告与被告协商想延期支付，但被告在不到一个月的时间内即2018年7月24日就单方解除了与原告的租赁合同，并干扰原告的正常经营。4．被告陈述原告损坏案涉商铺墙体及地板与客观事实不符合，因为案涉商铺在出租给原告前也是用于经营餐厅的，墙体及地板的损坏都是原先的餐厅经营时造成的，并非原告人为破坏的，被告主张的修复及清理费用应当由其自行承担。第三人梁德好述称，案涉商铺出租给他人时，其常过去看一下，在原告承租前墙体和地板是没有损坏的，在原告承租后第三人就没有经常去看了，因此第三人认为商铺墙体及地板的损坏是由原告造成的，二、三楼楼顶均有个大洞，三楼也有很多垃圾。第三人欧明好述称，与其在本诉部分的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的陈述及举证，本院认定事实如下：1．2017年8月21日，黄健与池斌签订租赁承包合同，约定池斌将位于中山市××、××、××层，面积共约500平方米给黄健承包作经营餐厅之用；餐厅附有经营所需设施、设备、用具（见清单）供黄健使用，不再另外收费；①承包经营期限自2017年9月4日至2022年7月31日；②押金100000元在租赁承包合同期结束后双方交接结清设备、用具及黄健应支付的相关费用后三天内退还；③2017年9月4日至2019年7月31日期间的每月的租金为22280元，于每月5日前交纳当月租金，超出当月10日未缴纳租金的按照200元/天收取滞纳金；④池斌保证有四年十一个月的租赁期，否则应该向黄健赔偿相关的损失；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，池斌不得终止合同；黄健如要提前终止合同，应提前九十天正式书面并电话通知池斌，双方应在结清所有费用及承担相应责任后合同才能终止；合同终止后，合同双方仍应承担原合同内所规定之双方应履行而尚未执行完毕的义务与责任。黄健方可拆除铺内由其添置的营运设备，不动产部分则不得拆除及损坏；不影响商铺主体框架结构安全的情况下，池斌不得干预黄健对店铺的装修工程，合同还约定了其他事项。案涉房屋权属人为梁德好、欧明好，二人按份共有（产权证号：粤房地权证中府字第××、01××44号），权属人将房屋出租给蔡信雄，蔡信雄又转租给池斌。2017年9月24日，黄健向池斌交付案涉商铺押金100000元。2．2018年7月24日，池斌将案涉商铺上锁，并于同日向黄健发出解除合同及清场通知，载明黄健应在2018年7月5日前支付当月租金，但至今已逾期24天仍未交纳，在其多次催缴并给予的合理支付期限内，黄健屡次失信，现已进一步明确拒绝交纳租金，现正式函告黄健，其逾期未缴纳租金已构成根本违约，池斌依法行使解除权，即日解除双方签订的租赁承包合同并依法没收押金100000元作违约金赔偿；请黄健在三日内结清所欠当月租金22280元以及滞纳金暂计3800元；并在三日内撤场，在不损害租赁物的前提下自行清退其器材设备，若逾期未撤场，视为放弃铺位内所有器材、设备、装修等财产的所有权，由此导致的损失由其自行承担。同时池斌也可自行处理，并保留因处置上述器材、设备而产生费用的追索权利；池斌保留追诉黄健未付租金、滞纳金，及合同约定的其他费用的权利，通知还载明其他事项。双方确认案涉租赁合同已于2018年7月24日解除。3．池斌承认其确曾在2018年7月25日将小轿车停到案涉商铺的大门前，但辩称此举并未影响黄健的正常经营。4．2018年8月2日，黄健向池斌发出律师函，载明池斌于2018年7月24日向其出具的解除合同及清场通知，要求解除租赁合同及清场，并通过非法手段对黄健经营的餐厅强行进行锁门，用小轿车阻挡餐厅出入口，该其行为已构成严重违约，导致黄健的餐厅声誉受损，无法继续正常经营。现黄健已将案涉商铺清理完毕并于2018年7月28日与池斌办理交接手续，已交回商铺。黄健多次要求池斌在100000元押金中扣除2018年7月的租金、水电费等费用后予以退还，但池斌至今未退还剩余款项，请其在收到律师函之日起三日内与黄健或其律师联系并履行上述退还款项义务，否则将追究池斌违约责任以及承担因此产生的一切不利法律后果。5．2018年8月8日，池斌向黄健发出律师函，载明黄健拖欠2018年7月的租金至今未付，经多次催缴并给予合理支付期限仍无果后，池斌于2018年7月24日向黄健依法解除合同，并责令其在不损害租赁物的前提下限期清理腾退，但其在腾退时进行野蛮清理，造成租赁物墙体多处损坏（墙体表面脱落、地板凿洞）、门窗数处损毁、电线水管多处人为断裂、废弃垃圾堆积，黄健不进一步修缮，租赁物将无法继续出租，通知黄健在收律师函后五个工作日内立即交清所欠租金、滞纳金以及水电费，就租赁物损坏之处（详见附件清单）五个工作日组织人员立即进行修缮，律师函还记载了其他事项。黄健称并未收到该函。6．黄健提交了坦洲工地装修表、绿草堂广告明细表、送货单、收款收据、银行转账记录用于证明其对案涉商铺进行装修及相关费用，池斌对此不确认，称案涉商铺出租时已具备成熟经营餐饮的条件，黄健无需再装修即可营业。黄健提交的上述证据无法证明是对案涉商铺的装修、装修工程已实际发生并实际支付，如上述证据是真实的，可证明黄健的装修行为损坏了案涉商铺的完整性，如坦洲工地中记载：厨房打水沟、做水沟、厨房内挖油地，打吊机口等。另，广告宣传费不属于装修费。池斌提交珠海唐古拉装饰工程有限公司的收据及发票11038元用于证明其修复黄健腾退商铺时造成的损坏，黄健对此不确认，称委托装修公司对案涉商铺进行装修并出租给第三人属于其个人行为，与本案无关。关于黄健主张的装修损失及池斌主张其为修复商铺损坏部分垫付的费用，双方均不确认对方的主张及金额，由于商铺已经重新装修出租，当事人认为已无法对前述装修损失及修复费用进行评估，本院现场查看后，发现商铺确已重新装修出租。7．黄健提交案涉商铺2018年7月1日至2018年7月26日期间营业综合报表，载明其该期间的营业额为150305.07元，平均日营业额为5781元。池斌称2018年7月24日的营业额应按工作日的平均数作参考。8．池斌提交案涉商铺2018年7月的水费通知单及电费收费凭证，显示案涉商铺水电费合计9977.65元。黄健对此费用并无异议，但对池斌按照整月计算2018年7月的租金存在意见，认为其于2018年7月28日交还商铺，实际应付租金为20123元，池斌可在扣除该租金和水电费后向黄健返还剩余押金。9．池斌提交其与黄健的微信聊天记录显示，①关于催收租金。2018年7月9日、7月22日、7月23日、7月24日池斌均有向黄健催交房租，黄健2018年7月9日回复“在外，十几日回去转账”，2018年7月22日回复“池生你好，老实同你讲了，自（至）从我接手以来到现在我们一直在亏损，22280元租金实在无力承担，麻烦你同房东申请减租到15000元，如果不能我们也只能转了”，“…餐厅一直处于亏损的状态，希望能允许我们转让到八月底，如果转让出去了，会把所有的租金一次性交齐给你们，可以吗？若是没有，我们会在八月底搬走，…”，后又提及已交付5个月租金的押金，希望可以从中扣除两个月的租金。但池斌坚持要求黄健交付2018年7月租金。②关于案涉商铺交接及卫生。2018年7月28日，黄健要求池斌过去办理水电交接，池斌要求其将垃圾处理、卫生搞好、二、三楼地板恢复后再交接。③关于案涉商铺的状况。2018年7月31日，池斌将案涉商铺状况的照片发送给黄健，照片显示：地面卫生脏乱、天花板上有个正方形的洞、电线被剪断。10.2018年7月25日、10月26日，黄健与广东铭兴律师事务所律师签订民事案件委托代理合同，委托刘瑾玮律师代理其与池斌房屋租赁合同纠纷一案的第一审及反诉程序，律师事务所开具合计11000元的代理费发票。池斌与广东中晟律师事务所律师签订委托代理合同，委托袁宇鑫律师代理其与黄健房屋租赁合同纠纷一案的本诉及反诉程序，律师事务所开具10000元的代理费发票。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。池斌对其出租给黄健的房屋具有合法的使用权限且并未超过其承租的期限，案涉租赁合同系双方在平等自愿的基础上签订的，体现当事人真实的意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生约束力，双方均应恪守履行。一、关于是否退押金及退多少的问题，这是黄健的诉讼请求与池斌的反诉请求争议最大的地方，主要涉及到2018年7月租金如何扣除的问题，池斌认为黄健逾期交付租金、腾退房屋时又对房屋造成了损坏，因此主张在黄健已交的100000元押金中扣除应付租金22280元中的20000元后没收剩余押金80000元，并要求黄健支付剩余租金2280元及水电费9977.65元。黄健确认存在逾期交租的行为，对欠付水电费的事实和金额并无异议，但认为租金应计算至2018年7月28日为20123元，黄健认为在双方的合同解除前池斌亦存在严重的违法行为，其于2018年7月24日用车堵住黄健经营的餐厅门口和锁住餐厅门的方式导致黄健无法继续经营，造成了黄健当日的营业损失，池斌单方违法解除合同，后果应由其承担。池斌辩称其锁住大门的行为系在多次催告黄健交纳租金未果，为行使单方解除权所采取的自力救济，并不违法。本院认为，黄健应向池斌支付的租金应以实际使用的日期为限，即2018年7月1日至2018年7月28日的租金20123元，黄健逾期交付2018年7月租金确系违约在先，在池斌催告后，其在承诺的时间亦未交纳，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，黄健迟延履行主要债务，经池斌催告后在合理期限内仍未履行的，池斌有权解除合同，黄健主张的预期可得利益损失是黄健违约在先造成的，因此其主张的营业损失不能得到支持。但双方在合同中约定押金在租赁承包合同期结束后双方交接清设备、用具及黄健应交付的相关费用后三天内退还，可见押金是为了担保合同的履行，双方已经解除了合同，黄健认可池斌在押金中扣除黄健应付租金、水电费等款项后返还，双方已在合同中约定了黄健逾期付款的违约责任，池斌的损失可通过主张违约金的方式予以填补，其要求押金不予退还并无依据。二、关于黄健主张的装修损失和池斌主张其为黄健腾退房屋时造成损坏承担了修复费用并支付了清理费用问题，双方对对方关于费用的主张与证据均不予确认，且双方提交的证据亦无法证明各自主张的事实，由于案涉房屋已经转租给其他人，黄健主张的装修损失和池斌主张的修复费用等均无法通过评估确定，且双方亦未向本院提出评估申请，因此，对于黄健关于装修损失的诉讼请求及池斌关于修复费用的反诉请求，理据不足，本院不予支持。三、关于池斌反诉主张的逾期交纳租金的滞纳金即违约金，黄健在租赁合同约定的交租期限及宽限期内均未向池斌支付租金，池斌有权按照约定要求黄健按每日200元的标准支付违约金，本院依法支持从2018年7月11日计至2018年7月24日的违约金2800元。四、关于黄健、池斌均向对方主张了律师费的问题。双方并未约定在发生纠纷时，各自为实现权利付出的律师费如何承担的问题，黄健、池斌请求由对方承担其律师费用亦无法律依据，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告池斌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄健退还押金100000元;二、原告黄健于本判决发生法律效力之日起七日内向被告池斌支付2018年7月1日至28日租金20123元、水电费9977.65元、违约金2800元；三、驳回原告黄健其他的诉讼请求；四、驳回被告池斌其他的反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4319元（原告已预交），由原告黄健负担2233元，被告池斌负担2086元；案件反诉费1321元（被告已预交），由原告黄健负担371元，被告池斌负担950元（原、被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付对方）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  王丽丽人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一九年七月二十四日书 记 员  林振华马倩