广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6681号上诉人（原审被告）：张宝珠，女，1975年7月21日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：钟惠明，女，1961年11月6日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。上诉人张宝珠因与被上诉人钟惠明关于租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张宝珠、被上诉人钟惠明的委托诉讼代理人曾宪良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宝珠上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或依法改判；2、追加谢华为本案被告；3、本案一审、二审诉讼费用由钟惠明承担。事实和理由：一、张宝珠共多交了一个月的物业管理费151.3元，钟惠明在移交房子“确认书”中承诺退还，所以应从水电燃气费中扣除151.3元，张宝珠支付钟惠明水电燃气费1271.61元。二、张宝珠更换了燃气热水器，费用为1585元，此费用应从两个月房租7600元中扣除，即剩余房租6015元。三、一审判决认为张宝珠在本案中有迟延付款的行为，该行为构成违约。钟惠明在计算违约金方面有误，涉及本案的房子租金是从2018年7月15日开始升租金到3800元，钟惠明不能从2017年10月14日开始以每个月3800元的基数计算违约金。且截止到2018年10月15日，张宝珠虽有延期交付房租，但是一直有交付房租，并向钟惠明作出道歉，钟惠明也一直接收张宝珠交付的房租，并没有提出起诉，即钟惠明已经默认接受了2018年10月15日之前有延期交付房租的情况，所以不应再追究2018年lO月15日之前的违约金。四、2018年lO月12日，张宝珠诚意跟钟惠明提出会把两个月的房租一起交付给钟惠明，但钟惠明于2018年10月16日立案起诉张宝珠，因此张宝珠没有支付房租等费用，等待法院审判后再做决定。另钟惠明一直不履行维修责任，也是张宝珠最后延期交房租的原因。钟惠明与张宝珠《房屋租赁合同》的解除是钟惠明起诉张宝珠而最终解除的，并非张宝珠提前解除合同，因此不应把张宝珠缴纳的租赁保证金7000元归钟惠明所有。五、张宝珠与谢华是夫妻，张宝珠没有偿还欠款的能力，只有谢华具有偿还能力。六、根据《广州市房屋租赁管理规定》，钟惠明要给张宝珠提供收房租的发票。钟惠明辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据合同相对性，涉案房屋的租赁合同是双方签订的，一审不追加谢华作为被告是正确的。2018年10月16日，钟惠明向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除钟惠明、张宝珠于2016年7月9日签订的《房屋租赁合同》；2.张宝珠支付从2018年9月15日起至合同正式解除之日的租金（以3800元/月为标准）及水电费；3.张宝珠支付违约金12540元（违约金以应付未付的租金为基数，按照合同约定的每日3%计算，从2017年10月14日起每月应付未付租金迟延之日计算）；4.钟惠明有权没收张宝珠租赁保证金7000元；5.本案诉讼费由张宝珠承担。一审法院认定事实：2016年7月9日，钟惠明（出租人、甲方）与张宝珠（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：（第一条）甲方同意将其合法拥有坐落在xxx道xxx号西座1704的房屋出租给乙方使用，房产建筑面积为81㎡；租赁期限自2016年7月15日至2020年7月14日；（第二条）甲乙双方约定上述物业租金为3500元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前以现金支付或将租金汇入甲方银行账户的形式缴付当期租金给甲方；（第三条）乙方需在签署本合同当天向甲方支付租赁保证金7000元；（第六条）在租赁期内，乙方依约按时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金；如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责；等。2016年7月11日，钟惠明出具《收据》：收到张宝珠交来押金7000元。2016年8月6日，钟惠明（甲方）与张宝珠（乙方）签订《补充协议》，约定：经双方友好协商，关于涉案房屋每年租金提升150元/月；等。2018年11月15日，钟惠明（甲方）与张宝珠（乙方）签订《确认书》，双方确认：涉案房屋水表读数为1099m3,电表读数为29045.4，煤气读数为45.187m3……；乙方在2018年11月15日下午15时将1704房的钥匙交回甲方，甲方已收到1704房钥匙壹套；双方确认自2018年9月15日起2018年11月15日止1704房的租金尚未支付……；电费自2018年8月1日至2018年11月15日共计1158.45元，至2018年9月24日水费76.18+61.53元，至2018年10月7日煤气费51.75+31.05元；电费、水费、煤气费共计1378.96元……；等。据房管部门2007年5月21日核发的涉案房屋的房地产权凭证记载，涉案房屋权属人为林志祥，占用房屋份额为全部。钟惠明与林志祥于1985年11月19日登记结婚。2018年10月31日，林志祥出具《情况说明》，表示：同意钟惠明出租涉案房屋及与承租人签订《房屋租赁合同》；同意钟惠明以个人名义对承租人进行诉讼，在钟惠明已经向承租人主张权利的情况下，其不再以房产权属人的名义向承租人主张权利。一审法院于2018年12月4日开庭审理。庭审时，钟惠明表示：变更第1项诉请为：确认钟惠明、张宝珠签订的《房屋租赁合同》已经解除；变更第2项诉请为：张宝珠支付从2018年9月15日起至2018年11月15日止的租金共计7726.67元（以3800元/月为标准）及水电燃气费共计1422.91元；变更第4项诉讼请求为：张宝珠向钟惠明缴纳的保证金7000元归钟惠明所有，钟惠明可不予返还。钟惠明为证明其主张，还提交了以下证据：1、《借记卡账户历史明细清单》；2、广州供电局电费通知；3、微信截图。经一审法院释明后，钟惠明表示：如违约金与保证金相冲突，钟惠明选择保证金。一审法院认为：钟惠明、张宝珠通过签订《房屋租赁合同》的形式建立起租赁关系，则双方应按约定履行各自的义务。钟惠明主张张宝珠拖欠2018年9月15日至2018年11月15日止的租金和水电燃气费，而张宝珠通过签订《确认书》已对上述事实予以确认，故对于钟惠明的上述主张予以采纳。但，房屋租金一般按月结算，且张宝珠已在2018年11月15日下午即上一个租赁月份结束次日将房屋交还给钟惠明，则钟惠明再计算2018年11月15日全天租金有失公平，且不利于钟惠明、张宝珠之间矛盾的化解，故上述期间的租金仍按两个月计算。因此，钟惠明要求张宝珠按合同约定的每月3800元的标准支付上述期间租金共7600元的诉讼请求，合法有理，予以支持；超出部分，不予支持。上述《确认书》确认水电燃气费共计1378.96元，但其中水费仅计至2018年9月24日。钟惠明在本案中提交微信截图证明张宝珠还应支付水费43.95元，因张宝珠未提出否定性答辩及证据，且微信截图中显示的水表读数与钟惠明、张宝珠在2018年11月15日确认的水表读数相同，故对上述证据予以采纳。因此，钟惠明要求张宝珠支付水电燃气费共1422.91元的诉讼请求，合法有理，予以支持。钟惠明、张宝珠于2018年11月15日签订《确认书》，确认张宝珠已将涉案房屋钥匙交回钟惠明，张宝珠已无法继续承租涉案房屋，即合同已无继续履行的可能，故钟惠明关于确认钟惠明、张宝珠签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求，合法有理，予以支持。关于钟惠明要求张宝珠支付违约金及没收保证金的诉请。根据钟惠明提交的证据及张宝珠的答辩意见，张宝珠在本案中确有迟延付款的行为，该行为已构成违约，则张宝珠应按合同约定承担相应的违约责任。但钟惠明既主张违约金又主张保证金，则是让张宝珠承担双重违约责任，两者相冲突。因经释明后，钟惠明表示如果违约金和保证金相冲突，钟惠明选择要求张宝珠支付保证金，故本案只处理保证金的问题。依合同约定，张宝珠如逾期支付租金15日，钟惠明有权解除合同，没收租赁保证金。现钟惠明要求没收张宝珠租赁保证金，符合上述约定，予以支持。钟惠明主张的“可不予返还”是钟惠明自行决定是否实际返还的问题，不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七的规定，于2018年12月20日作出如下判决：一、原告钟惠明与被告张宝珠于2016年7月9日签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、被告于本判决生效之日起10日内向原告支付2018年9月15日至2018年11月15日止的租金共7600元及水电燃气费共1422.91元；三、被告交纳的租赁保证金7000元归原告所有；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费503元，由被告负担。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。双方签订的《确认书》明确载明“乙方（即上诉人张宝珠）多交一个月还是半个月管理费双方有争议”，“乙方要求以热水器抵扣，甲方（即被上诉人钟惠明）不同意”，被上诉人钟惠明并无承诺退还管理费，亦未同意从水电燃气费、房租中扣除管理费及上诉人张宝珠更换热水器的费用。故上诉人张宝珠的第一点、第二点上诉意见均不成立，本院不予采纳。物业管理费、更换热水器的费用问题双方另循法律途径解决。根据本案查明的事实，上诉人张宝珠在本案中确有迟延付款的行为，一审判决认定其该行为已构成违约正确，上诉人张宝珠应按合同约定承担相应的违约责任。依合同约定，上诉人张宝珠如逾期支付租金15日，被上诉人钟惠明有权解除合同，没收租赁保证金，故一审判决认定被上诉人钟惠明要求没收上诉人张宝珠租赁保证金符合上述约定而予以支持正确。另，上诉人张宝珠抗辩被上诉人钟惠明一直不履行维修责任，但其对此未能举证证明。故上诉人张宝珠的第三点、第四点上诉意见均不成立，本院不予采纳。上诉人张宝珠与被上诉人钟惠明签订涉案租赁合同且实际履行，根据合同相对性原则，上诉人张宝珠的违约责任应由其自行承担，其第五点上诉意见不符法律规定，本院不予采纳。被上诉人钟惠明是否要给上诉人张宝珠提供房租的发票，不属本案调处的范畴，且上诉人张宝珠在本案中亦未提出反诉，其第六点上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，上诉人张宝珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费503元，由上诉人张宝珠负担。本判决为终审判决。审判长     审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年七月三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿