广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初12348号原告：黄兆英，男，1962年2月13日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：谷爱堂，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：周日，广东百科律师事务所律师。被告：杜志宏，男，1984年12月18日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：曾韵莹，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴军，广东金本色律师事务所实习人员。被告：陈爱芬，女，1957年9月20日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：伍绍棋，男，1959年6月17日出生，汉族，住广州市天河区，原告黄兆英与被告杜志宏、陈爱芬、伍绍棋确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄兆英的委托诉讼代理人谷爱堂、周日，被告杜志宏的委托诉讼代理人曾韵莹、吴军，被告伍绍棋到庭参加了诉讼。被告陈爱芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄兆英向本院提出诉讼请求：1、确认穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》无效；2、判令将位于广州市白云区*路*号*号房的产权恢复登记至原告黄兆英及被告陈爱芬名下。事实和理由：2011年2月18日，被告陈爱芬与一冒充原告黄兆英的男子到广州市南方公证处对《委托书》进行公证。上述《委托书》的内容为：陈爱芬、黄兆英是夫妻，是座落在广州市白云区*路*号2204房（以下简称涉案房屋）的产权人和共有人，现委托伍绍棋为合法代理人，全权办理上述房屋的出售转让手续、签署买卖合同、办理交易过户手续等一切事宜（具体内容见公证书）。2011年7月20日，被告伍绍棋作为被告陈爱芬、“黄兆英”的代理人（甲方）与被告杜志宏就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，交易价格为58万元，支付方式为一次性付款。后被告杜志宏取得涉案房屋。后原告黄兆英发现自己被冒充进行公证。2018年8月18日，南方公证处撤销了相关公证书中关于黄兆英委托的公证内容。原告黄兆英认为，首先，原告没有出售涉案房屋的意思表示；其次，因公证书部分内容被撤销，故原告与被告伍绍棋之间不成立委托关系，也不追认其出售涉案房屋的行为；最后，涉案房屋交易价格远低于市场价。综上，原告认为《广州市存量房买卖合同》无效，涉案房屋应当登记回原告及被告陈爱芬的名下。被告杜志宏辩称：首先，虽然南方公证处撤销了原告黄兆英的委托公证内容，但是被告陈爱芬的委托是真实的，故涉案房屋50%的产权份额出售是无争议的；其次，被告陈爱芬处分涉案房屋已构成表见代理，而且原告在涉案房屋被处分7年后才发现，不合常理；最后，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求被告陈爱芬提交书面意见辩称，首先，原告黄兆英经常打电话恐吓其，其害怕出庭被报复；其次，房款用于其在外地的工程项目，其承诺会分期归还房款；最后，请求法官酌情处理本案。被告伍绍棋辩称：被告陈爱芬确实是委托其卖房。当时是通过富力半岛花园一中介公司放盘的。被告杜志宏是通过中介公司认识交易的。双方谈好的价格是113万元，经过原告陈爱芬的同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据照片、户口本、结婚证、《房地产权共有（用）证》、《广州市存量房买卖合同》、（2011）南公证内字第05891号《公证书》、（2018）南撤字第09号《关于撤销（2011）南公证内字第05891号公证书的决定》、户口簿、《转让合同》、银行存折、银行流水、收据、不动产权证、银行业务凭证、银行明细信息打印凭证、取款凭条、个人交易单、契税申报表，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年9月23日，原告黄兆英与被告陈爱芬登记结婚。位于广州市白云区*路*号2204房是原告黄兆英与被告陈爱芬在夫妻关系存续期间取得的财产，原登记在二人名下。2011年2月18日，被告陈爱芬与一名冒充原告黄兆英的男子共同到广东省广州市南方公证处办理委托被告伍绍棋出售涉案房屋的《授权委托书》的公证手续。后南方公证处对此出具了（2011）南公证内字第05891号《公证书》。同年7月16日，被告伍绍棋作为代理人（卖方）与被告杜志宏之母杨德群（买方）签订了《转让合同》，约定：卖方以113万元的价格将涉案房屋出售给买方，并约定于同年7月20日前往办理房屋交易手续；签约后，买方向卖方支付2万元定金；2011年7月20日前，买方向卖方支付38万元；2011年来8月31日前，买方向卖方支付50万元；2011年9月20日，买方向卖方支付余款23万元。当日，被告伍绍棋向杨德群出具了定金2万元的收条。同年7月20日，被告伍绍棋作为代理人（卖方）与被告杜志宏（买方）共同到房管部门签订了穗存量房合字××号《存量房买卖合同》。上述合同约定，卖方以58万元的价格将涉案房屋出售给买方。双方按照58万元的交易金额向广州市地方税务局申报纳税。当日，被告杜志宏的舅舅杨家权向被告伍绍棋支付38万元。被告伍绍棋向杨德群出具了38万元房款的收据。同年9月5日，被告杜志宏的父亲杜元华向被告伍绍棋支付22万元。被告伍绍棋向杨德群出具了22万元房款的收据。同年9月15日，杜元华向被告伍绍棋支付37万元。被告伍绍棋向杨德群出具了40万元房款的收据。同年9月24日，杨德群向被告伍绍棋支付109000元。被告伍绍棋向杨德群出具了11万元购房余款的收据。2016年4月12日，被告杜志宏将涉案房屋中1平方米的产权转移登记至杨德群名下。后原告黄兆英发现涉案房屋被被告陈爱芬擅自处分，遂向南方公证处反映情况。2018年8月10日，南方公证处作出《关于撤销（2011）南公证内字第05891号公证书部分内容的决定》，相关内容为：办理公证的男子确实不是黄兆英本人。决定撤销《公证书》中对黄兆英委托行为的公证内容；维持陈爱芬委托行为的公证内容。同年9月12日，原告黄兆英向本院提起本案诉讼。同年10月17日，原告黄兆英委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司对涉案房屋在2011年7月20日的市场价值进行评估，评估意见为1264128元。庭审中，本院为充分查明事实，建议原告黄兆英申请对《转让合同》、房款收据的形成时间进行鉴定；建议被告杜志宏对付款事实进一步举证。2019年3月20日，被告杜志宏对付款事实进行了进一步举证，补充证明了付款人、付款帐户的细节事实。同年4月17日，原告黄兆英撤回对《转让合同》、房款收据的形成时间鉴定申请。本院认为，本案为确认合同无效纠纷，争议焦点为原告黄兆英、被告陈爱芬与被告杜志宏之间是否成立房屋买卖合同关系及该合同关系是否无效？对此，本院认为，首先，南方公证处出具的《公证书》在当时具有外观法律效力。作为普通购房者，难以对《公证书》产生怀疑，也就难以对代理人伍绍棋的代理权产生怀疑。其次，本案没有证据证明被告杜志宏明知被告伍绍棋未取得原告黄兆英的代理权却仍然购买涉案房屋的事实。其三，被告杜志宏的付款细节与《转让合同》约定的付款期限、数额基本吻合。最后，根据被告杜志宏的付款事实及原告黄兆英提供的评估报告，被告杜志宏支付的购房款与涉案房屋当时的市场价值相比，并未明显过低。综上，因被告伍绍棋的代理行为构成表见代理，故原告黄兆英、被告陈爱芬与被告杜志宏之间就涉案房屋成立房屋买卖合同关系，且该合同关系不存在无效的情形。因此，原告黄兆英主张确认合同无效及恢复产权登记的诉讼请求依据不足，本院不予支持。虽然本案房屋买卖合同关系中存在故意报低交易价格偷逃税款的情形，但其所违反的是税收法律中的管理性规定而非强制性规定，并不导致房屋买卖合同关系无效。之后，本院会将本案中的涉税违法线索向税务机关移送，并建议对责任人予以处罚。被告陈爱芬使用非法手段，擅自处分夫妻共同财产，对本案的发生有严重过错，故本院决定由其承担本案全部诉讼费、财产保全申请费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告黄兆英的全部诉讼请求。案件受理费9600元、财产保全申请费3420元，由被告陈爱芬负担并于本判决生效之日起5日内向原告黄兆英支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  谭洁莹人民陪审员  徐韶生二〇一九年七月三十日书 记 员  林嘉仪陈春燕