江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终1340号上诉人（原审被告）：吉安市金鑫格瑞德商业发展有限公司，住所地：吉安市青原区河东街道天立花园彩虹苑4栋3-401室，统一社会信用代码913608000653897822。法定代表人：杨发根，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚永庆，男，1976年9月30日出生，汉族，住吉安市青原区，该公司行政经理。被上诉人（原审原告）：李平，男，1980年3月19日出生，汉族，住吉安市青原区。上诉人吉安市金鑫格瑞德商业发展有限公司（以下简称金鑫公司）因与被上诉人李平商品房预售合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2019）赣0803民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金鑫公司的委托诉讼代理人龚永庆、被上诉人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金鑫公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判其按30%赔偿李平实际损失22181.82元，即赔偿李平6654.55元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：双方签订的商品房买卖合同约定按已付房款的日万分之三计算逾期交房违约金过高，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付适用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，房屋租赁网上同地段房屋租赁价格16.4元／平方米／月，李平所购房屋建筑面积为90.17平方米，交房期暂计算至2019年3月14日即逾期交房15个月，逾期交房导致李平的损失应认定为22181.82元。当事人约定的违约金不应超过实际损失的30%，故应按22181.82元的30%即6654.55元计算逾期交房违约金。李平辩称，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，该合同第九条约定逾期交房违约金按已付房款日万分之三计算，一审依据合同约定按已付房款日万分之三计算逾期交房违约金正确，开发商提出自己事先拟定的违约金过高明显是逃避责任。故请求驳回上诉，维持原判。李平向一审法院起诉请求：1、判令金鑫公司支付逾期交房违约金45344.83元（暂计算至2019年3月14日，之后继续以房款345090元为基数，按每日万分之三的标准计算至实际交房之日止）；2、金鑫公司承担逾期交房期间的物业费用；3、本案诉讼费由金鑫公司承担。一审法院未做事实认定。一审法院认为，金鑫公司承认李平在本案中主张的事实，对李平主张的事实予以确认。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。一、关于李平要求金鑫公司支付逾期交房违约金45344.83元（暂计算至2019年3月14日，之后继续以房款345090元为基数，按每日万分之三的标准计算至实际交房之日止）的诉讼请求。金鑫公司未按合同约定的期限将验收合格的房屋交付给李平，已经构成违约。金鑫公司辩称按已付房款的日万分之三计算延期交房违约金过高，要求按银行贷款利息计算。但是，金鑫公司未提交证据证明双方约定的违约金过分高于违约造成的损失。因此，本案延期交房违约金计算标准应按双方合同约定的已付房款日万分之三来计算；根据双方的合同约定，金鑫公司交付给李平的房屋，必须具备依照国家和地方人民政府的有关规定“验收合格”的条件。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，对于房地产开发项目的竣工验收，应当是包括对工程质量、消防、人防等项目在内的综合验收；国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，工程竣工应当由建设单位组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。故李平诉请主张逾期交房违约金计算的截止日期应计算至金鑫公司实际办理房屋竣工验收、备案，并通知李平实际交房之日。因此，对李平的该项诉请，予以支持。二、李平要求金鑫公司承担逾期交房期间的物业服务费用的诉讼请求。《物业管理条例》第四十一条第四款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”；现李平购买的房屋尚未办理房屋竣工验收、备案，不具备交付条件，因此，在办理房屋竣工验收、备案，并通知李平实际交房前的物业服务费用应由金鑫公司承担。但因李平没有明确物业服务费用的金额或计算标准，也没有提交证据证明其已承担逾期交房期间的物业服务费用，对李平的该项诉讼请求不予支持。李平可待该物业服务费用实际发生且金额明确后再另行主张权利。综上所述，李平要求金鑫公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。李平要求金鑫公司承担逾期交房期间的物业费用的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：金鑫公司于判决生效之日起五日内向李平支付逾期交房的违约金45344.83元（暂计算至2019年3月14日，之后继续以房款345090元为基数，按每日万分之三的标准计算至金鑫公司实际办理房屋竣工验收、备案，并通知李平实际交房之日止）；二、驳回李平的其他诉讼请求。案件受理费940元，减半收取计470元，由金鑫公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明，李平与金鑫公司2017年3月13日签订《商品房买卖合同》,购买金鑫公司开发的位于吉安市青原区青原大道金鑫未来港北-2011号酒店式公寓，建筑面积90.17平方米，单价3827.1元／平方米，总价345090元。合同第七条约定：买受人逾期交款不超过15日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，超过15日后，出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条约定：金鑫公司应依照国家和地方人民政府的有关规定，于2017年12月31日前将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，出卖人逾期交房不超过180日，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。李平已按合同约定按时支付房款，金鑫公司至今未交付验收合格的商品房。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷案件，对出卖人金鑫公司而言，按期交付验收合格的商品房是其主要合同义务；对买受人李平而言，及时办理按揭手续按期交付房款是其主要合同义务。李平已依法履行交付房款义务，但金鑫公司未按合同约定于2017年12月31日前交付商品房，金鑫公司至今未履行交房义务。依据合同第九条之约定，一审判决金鑫公司以李平已付房款345090元为基数按每日万分之三的标准向李平支付逾期交房违约金至实际交房之日止符合合同约定且未违反法律规定，应予维持。金鑫公司主张约定的违约金过高，应参照房屋租赁网上同地段房屋租赁价格16.4元／平方米／月计算逾期交房违约金。本院认为，金鑫公司一、二审均未提供有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，无法准确认定李平实际损失。同时，作为案涉商品房买卖合同即格式条款的提供方，金鑫公司比买受人更能预知、判断、把握交房时间，在合同约定买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约金对等一致及出卖人怠于举证买受人实际损失的情形下，若径直调低合同约定的违约金，明显对守约方不利，亦有悖于公平诚信原则。故对金鑫公司关于调整违约金的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人金鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费768元，由上诉人吉安市金鑫格瑞德商业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇一九年七月五日法官助理王拯书记员纪慧