广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初3755号原告（反诉被告）：金净，女，1974年3月29日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张小伟、王靖，均系广东安国律师事务所律师（于2018年1月6日被撤销授权）。委托诉讼代理人：王清，系广东品杰律师事务所律师（于2018年1月15日取得授权）。委托诉讼代理人：谢国锋，系广东品杰律师事务所律师（于2018年1月15日取得授权，于2019年7月21日被撤销授权）。委托诉讼代理人：徐靖，系广东品杰律师事务所实习人员（于2018年1月28日取得授权，于2019年7月21日被撤销授权）。委托诉讼代理人：蓝楚琳，系广东品杰律师事务所律师（于2019年7月20日取得授权）。被告（反诉原告）：张本海，男，1981年12月2日出生，汉族，住福建省诏安县。委托诉讼代理人：区远雁，系广东华科律师事务所律师。第三人：欧见全，男，1961年1月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：王清，系广东品杰律师事务所律师（于2018年1月15日取得授权）。委托诉讼代理人：谢国锋，系广东品杰律师事务所律师（于2018年1月15日取得授权，于2019年7月21日被撤销授权）。委托诉讼代理人：徐靖，系广东品杰律师事务所实习人员（于2018年1月28日取得授权，于2019年7月21日被撤销授权）。委托诉讼代理人：蓝楚琳，系广东品杰律师事务所律师（于2019年7月20日取得授权）。第三人：余林海，男，1991年8月14日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：区远雁，系广东华科律师事务所律师。原告（反诉被告）金净与被告（反诉原告）张本海、第三人欧见全、余林海承包经营合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金净和第三人欧见全的共同委托诉讼代理人王清、徐靖、谢国锋分别到庭参加诉讼。被告（反诉原告）张本海及其与第三人余林海的共同委托诉讼代理人区远雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金净向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付拖欠的承包费、税费（从2014年8月起计至2018年7月31日止），并承担本案诉讼费。事实与理由：2014年2月26日，原告与被告就坐落在广州市天河区牛利路105号二楼广州市天河区天平悦明休闲所场地签订了一份《承包合同》，合同约定承包期限自2014年3月1日至2017年2月29日，月承包费38000元，2017年3月1日至2020年5月30日，月承包费39900元，被告应在每月1日向原告支付。上述合同签订后，原告依约向被告交付了广州市天河区天平悦明休闲所场地。初期双方合作良好，但不久被告开始出现拖欠承包费的情况，至今共拖欠原告共计276900元。后期被告还违反了合同约定，超出了营业执照经营范围和另立品牌。根据双方签订的《承包合同》第十一章第一条约定：乙方逾期不向甲方交纳承包费、税费，每逾期一日，乙方需向甲方支付应缴金额的5%作滞纳金；拖欠5天以上，乙方同意甲方可以采取必要措施强制停止乙方一切经营活动或禁止乙方及其相关人员进入该场地，停止供水或供电，直到乙方缴清所有费用为止；拖欠15天以上，乙方除应承担上述责任外，甲方可解除合同，乙方应向甲方支付与保证金同等金额的违约金。第十一章第二条第2小点约定：违反本合同约定擅自改变场地用途、经营种类、品牌的，乙方应当向甲方支付与保证金同等金额的违约金，乙方还赔偿甲方的损失，同时甲方解除合同。第八章第五条约定：乙方严格按合同约定使用该场地，如因经营需要改变该场地的使用用途、经营种类、品牌的，乙方应向甲方提出书面申请并经甲方书面同意后方可改变。此前原告已多次向被告催收承包费，均无效果。现只能向法院提起诉讼，恳请法院依法查明事实，维护原告合法权益。被告（反诉原告）张本海辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。我方在2016年11月30日前没有拖欠一分钱承包费，2016年12月起因原告严重违约，业主提出要求要收回场地，在原告和业主的租赁纠纷未能有生效判决之前，我方为了减少损失确实没有再支付承包费。在业主与原告的租赁合同纠纷案件中，原告是公告送达而缺席开庭审理，金净放弃了所有的抗辩，业主要求解除合同的原因是：1）原告严重拖欠业主的租金长达6个月，并且该种行为多次发生，而这一次是业主第二次提起诉讼要求收回场地；2）业主与原告的合同中是禁止原告将场地转租或承包给其他人；3）业主也直接发函给原告和被告，由于原告私下转租的行为，业主根据合同的约定，也要求解除合同，不同意确认原、被告转租合同的效力。第三人欧见全述称：我方认为本案的主体是原告，我方与本案没有关联性。因我方与原告是夫妻关系，在本案的承包合同上签上了自己的名字，但与本案没有任何关系。对被告提出的借款合同属另一法律关系，与本案没有关联性，我方不予确认。第三人余林海述称：虽然我方在承包合同上有签名，但在签名之后我方因个人原因已经退出了整个承包，并没有参与该承包，也不清楚整个事实。对此原、被告也予以确认，故我方在本案中不需要存在任何的责任。被告（反诉原告）张本海向本院提出反诉请求：1.判令原、被告之间的《承包合同》无效；2.判令原告立即向被告返还合同保证金200000元、装修费损失1000000元、多收取的场地使用费300000元；3.本案反诉费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月份就坐落于广州市天河区牛利岗路105号二楼订立《承包合同》。合同约定：租赁期限自2014年3月1日起至2020年5月30日止。原告须确保拥有该场地的使用权、转租权。故该合同名为承包，实为转租。合同签订后，被告入场装修并开门营业，期间曾因原告原因导致装修被业主叫停而协议减租，也有原告占用其中房屋的情况，被告按实际使用约定缴纳租金给原告。2016年11月起，业主不断上门催租，被告获悉原告长期拖欠业主租金并屡催不缴，并被告知：原告擅自将场地转租并未取得业主同意。原告对业主的违约行为导致被告无法正常经营，生意每况愈下，入不敷出。为免自身利益继续受损，向业主表达了愿意直接交付租金的愿望，但未获接纳，反被告知因原告严重拖欠租金及非法转租，业主拟收回房屋。现业主已于2018年7月31日收回场地。原告在未取得业主同意情况下及擅自将场地转租给被告使用，导致承包合同无效，被告为经营场地投入装修费将近2000000元，目前使用了不到一半的时间，原告应赔偿装修损失1000000元。被告还打听到原告仅以每月23000元向业主承租该场地，多收场地使用费应返还被告。此外，因被告在交付场地时已将2018年7月31日前所欠业主的所有租金都支付完毕，并与原告协商确定将该部分已交租金在本案中抵扣。原告（反诉被告）金净对被告（反诉原告）张本海的反诉答辩称：一、原告认为《承包合同》是真实有效的，双方已经按照《承包合同》履行了相关的义务，被告也在投入使用当中。原告与业主签订的租赁合同并没有明确禁止将场地转租及转包，且业主也清楚地知道该《承包合同》，也知道被告承包原告的休闲所。原告与被告的合同是承包合同，并不是转租合同。被告是承包了具有原告营业执照的休闲所，所有的设施、设备、经营环境都是原告提供的，被告可以直接投入使用，直接经营，故《承包合同》并非转租合同。二、针对被告的反诉请求2，原告请求法院予以驳回。理由是：原告向被告交付的场地是已经经过了装修，有完整的设备，可以直接投入使用。被告并非进行了全部的装修和购买设备，所以不存在装修的费用。且被告在本案中并没有提供相关的装修资料，也没有提供任何的发票收据，无法确定其装修费用。对于被告主张进行评估，原告也不同意，因为原告将具有营业执照和有设备有装修的场地交给被告，被告不存在装修的事实，故也不存在评估装修费的事宜。综上，被告要求确认《承包合同》无效及要求支付损失及装修费用的反诉请求是没有法律依据的，请求法院予以驳回。第三人欧见全对被告（反诉原告）张本海的反诉述称：我方意见与原告的意见一致。第三人余林海对被告（反诉原告）张本海的反诉述称：我方不同意本案事实。经审理查明，2010年3月18日，金净从广州西坑企业集团有限公司（以下简称西坑公司）处承租广州市天河区牛利岗路105号二楼（以下简称涉案房屋）作商业用途使用，并签订《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2012年6月1日至2020年5月30日，其中2016年6月1日至2019年5月30日期间月租金为22950元，2019年6月1日至2020年5月30日期间月租金为24800元等。2014年2月26日，金净（出租人，甲方）与张本海、余林海（承包人，乙方）签订《承包合同》，约定：甲方同意将涉案房屋给乙方承包，乙方按甲方营业执照经营范围及方式经营使用；租赁期限自2014年3月1日起至2020年5月30日止，其中2014年3月1日至2017年2月29日的月承包额为38000元，2017年3月1日至2020年5月30日的月承包额为39900元等；乙方应于每月1日向甲方交付当月承包费、管理费、税费；签订合同时，乙方向甲方支付200000元作为承包该场地的履约保证金；合同期内，乙方违约，则需向甲方支付与保证金同等数额的违约金，合同期内，乙方不存在违约，则承包期届满或解除合同后，履约保证金在乙方交清该场地承包期内一切相关费用，且将该场地及设备按约完好交回甲方后2个工作日无息退回乙方；甲方须确保拥有场地的使用权、转租权；合同解除或期满终止时，乙方不得拆除场地内的装修，甲方不予补偿；乙方逾期不向甲方交纳承包费、管理费、水电费、税费及其他应缴费用，每逾期一日，乙方须向甲方支付应缴费用的5%作为滞纳金，拖欠15天以上，甲方有权单方解除本合同，乙方应向甲方支付与保证金同等数额的违约金，并赔偿甲方的一切损失，乙方承包场地内的所有财物及投入的设施、设备及装修不作价抵扣承包费及管理费等费用；如乙方违反合同约定擅自改变场地用途、经营种类、品牌，则应向甲方支付与保证金同等金额的违约金，并赔偿损失，同时，甲方有权单方解除合同；如甲方提前解除合同，甲方应无息退还乙方的保证金，并按保证金的一倍向乙方支付，装修费用按当时实际评估价格赔偿等。合同签订后，金净将涉案房屋交付张本海使用。张本海随后对涉案房屋进行了装修，并使用至2018年7月31日。期间，因金净拖欠西坑公司租金，西坑公司于2017年4月向本院提起诉讼，要求解除与金净的租赁合同，收回场地，并要求金净支付拖欠的自2016年10月起的租金及违约金等，同时要求张本海对该两项金额承担连带责任。本院受理后，经审理，于2018年5月24日依法作出（2017）粤0106民初9694号民事判决书，认定金净自2016年10月1日起拖欠涉案房屋租金已构成违约，西坑公司有权要求解除租赁合同并收回房屋，双方合同应于2017年9月16日该案起诉状送达金净之日解除。该判决判令：一、确认西坑公司与金净签订的《广州市房屋租赁合同》已解除；二、金净于判决发生法律效力之日起十日内，向西坑公司交还涉案房屋，张本海对此负有协助义务；三、金净于判决发生法律效力之日起十日内，向西坑公司支付涉案房屋2016年10月1日至交还之日止的租金及占用费（2016年10月1日至2019年5月30日期间按每月22950元的标准计付，2019年6月1日起按每月月租24800元的标准计付）；四、金净于判决发生法律效力之日起十日内，向西坑公司支付迟延支付租金的违约金（按上述各月应缴租金为基数，自各月6日起计至实际支付之日止）；五、驳回西坑公司的其他诉请。在该案中，西坑公司称金净将涉案房屋转租予张本海未经其同意，其亦不认可该转租行为。金净未到庭抗辩。该判决现已发生法律效力，并已部分执行。对于所主张的承包费和税费，金净称自2014年3月1日起至2017年2月29日止，每月承包费为38000元，自2017年3月1日起至2018年7月31日止，每月承包费为39900元，此外，张本海另需每月交纳400元税费，故截止至2017年1月，张本海应交1282000元，已付1005100元，尚欠承包费276900元，此后也未再向金净支付费用。金净为此提供了一份《支付承包费和税费清单》，列有费用支付明细，其中除2016年9月、10月的应收金额为35900元外，其余月份的应收金额均为38400元。金净在庭审中明确税费的欠付时间自起诉之日起计。此外，金净还主张张本海在承包过程中擅自变更场地用途，亦构成违约，并提供了三张场地招牌的照片，证明张本海单方增加了休闲会所的营业范围。三张照片中有一张的招牌上有“沐足”、“保健”的字样，另两张没有，但均未显示拍摄时间。对此，张本海确认双方约定其应按每月400元支付相应税费，但称该费用应以开具发票为前提，其至今未收到过任何发票，故不应再支付。张本海主张：虽然合同有约定，但前期的租金并不是按照38400元来缴纳，由于张本海在装修时工程因金净的原因被叫停，双方曾协商每月减租8000元，故2014年8月至2016年5月的月租金是30400元，2016年6月才恢复为38400元；因金净占用了其中两间房，故2016年6月至7月的月租金减了3000元，月租金按35400元计付；2016年8月后，因金净仍一直占用一间房，实际缴纳的租金应减少1500元，应以每月36900元的标准收取，但2016年8月，张本海还是以月38400元的租金标准支付；2016年9月，因欧见全（金净的配偶）在外有借款，找张本海做担保，故2016年9月至2016年10月的租金应再扣减每月2500元利息；2016年11月，欧见全又向外借了两笔借款，故2016年11月起租金应再减去2500元和1750元利息，故承包费应以每月31650元计付；从2016年12月起，因西坑公司要求收回场地，2017年1月正式向张本海发出书面函件，故张本海暂停支付自2016年12月起的租金；至2016年11月止，张本海应付租金、税费1077250元，已付1027600元，现涉案房屋已由西坑公司收回，张本海已代金净向西坑公司支付2018年7月31日前的租金504900元（有西坑公司开具的租金发票证明）；至于招牌中有关沐足、保健等的字样，在装修后申请营业执照未获批准时，张本海就已拆除，两张无沐足、保健字样的照片即是拆除后的照片。为证明以上陈述，张本海提供了一份《支付租金和税费明细》，列明2014年2月至2017年1月期间应付和已付款项，其中除2014年2月的应收款为58200元、2014年6月、7月和2016年8月的应收款为38400元、2016年6月、7月的应收款为35400元、2016年9月、10月的应收款为35900元、2016年11月之后的应收款为31650元外，其余月份的应收款项均为30400元，应收款合计1140550元，已付1027600元（含清单中标示的结余部分12100元）。张本海还提供了一份西坑公司2017年1月20日向张本海作出的《回复》、欧见全与金净出具的两份《借款收据》等证明。西坑公司在《回复》中表示不同意金净将涉案房屋转租或与他人共同使用，要求张本海15天内清退场地。《借款收据》载明借款人均为欧见全，金净为连带责任担保人，张本海亦在2016年8月2日的《借款收据》连带责任担保人处签名，另一份《借款收据》则载明借款由张本海账户代转入欧见全账户，两笔款项的利息分别约定为2500元和1250元。金净对上述《支付租金和税费明细》中除结余部分的已付金额（1015500元）予以确认（张本海在最后一次询问笔录中确认结余部分未实际支付），对《回复》、《借款收据》的真实性均无异议，但不确认与本案有关。对于张本海所述减免、抵扣租金的事项，金净于第二次庭审时表示确认，本院指定其在庭后三个工作日内就张本海明确的各期应交费用的数额进行核实并予以书面回复，逾期未回复，视为认可张本海的主张。金净表示清楚，但本院未收到任何回复。对张本海向西坑公司代交租金504900元的事实，金净亦予以认可。对于合同保证金，张本海称其在签订合同前已支付200000元，金净予以确认，但主张因张本海违约，该保证金已当作违约金处理，不退回。对于涉案房屋的装修问题，金净确认张本海在接收涉案房屋后进行了装修，但不确认张本海所提供的装修工程合同中的装修项目，称涉案房屋交付前已有装修，但在本院指定期限内未提供证据证明。诉讼中，依据张本海的申请，本院依法摇珠确定由广州市诚业工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修价值和残值进行评估。广州市诚业工程造价咨询有限公司最终于2019年7月18日出具评估报告，结论为：装修时价值为1538625.22元，2019年2月18日时的装修残值为951269.26元。对此，金净表示涉案房屋在交付时已装修过，张本海的装修费用不会达到1538625.22元，装修残值应当按照合同的期限和标准进行计算，金净只能承担从2018年7月31日至2020年5月30日使用期间的装修折旧费用，具体按残值951269.26元平摊至6年计算，且该损失是因张本海未交租导致，张本海存在重大过错。张本海则表示上述评估报告的结论系作于2019年2月18日，已超出张本海实际使用时间，希望法院在认定时予以酌情考虑。另对于合同性质，金净提供了有关涉案房屋的营业执照及《准予变更登记通知书》，均显示在涉案房屋经营的广州市天河区天平悦明休闲所系登记在金净名下的个体工商户，并于2014年11月24日核准办理过具体经营项目的变更手续，增加了有关酒店住宿服务（旅业）的项目，并保留了原有的预包装食品零售、茶馆服务、棋牌服务项目。张本海虽然提出与金净之间的合同实际为转租合同，但亦确认其承包该场地是用于做酒店服务住宿的，在2014年11月装修后变更了有关经营范围。诉讼中，金净在庭审中基于案件事实的变化，将立案时要求解除《承包合同》、返还涉案房屋的诉请予以撤回，本院对此予以准许。因张本海反诉原系基于合同无效提出，经本院释明，张本海亦于庭后申请撤回了要求确认《承包合同》无效的诉请。本院认为，金净从权利人西坑公司处承租涉案房屋后，与张本海签订《承包合同》，将涉案房屋交予张本海承包使用，张本海在经营过程中实际使用了金净在涉案房屋登记办理的营业执照，合同中亦无有关场地转租的约定，故双方之间应认定为承包关系。在此期间，虽然涉案房屋因金净拖欠西坑公司租金，已由西坑公司收回，但在西坑公司与金净的诉讼中，西坑公司并未要求确认金净与张本海的《承包合同》无效。现张本海以金净无权转租为由主张《承包合同》无效，显然不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条有关确认合同无效的要件，金净和张本海之间的权利义务仍应受《承包合同》约束。鉴于张本海已撤回有关确认《承包合同》无效的诉请，本院对此不予调处。对于金净主张的承包费和税费，从双方的陈述及本院查明的事实可知，金净对张本海提出的2017年1月前的费用交纳标准并无异议。而依据已发生法律效力的（2017）粤0106民初9694号民事判决书认定，金净与西坑公司之间的租赁合同已于2017年9月16日解除。自该日起，因金净丧失涉案房屋的合法使用权，金净与张本海之间的《承包合同》亦丧失了履行的基础，双方合同自然终止。张本海虽自2016年12月起未再支付承包费等，但该行为系因金净拖欠西坑公司租金在先，导致西坑公司上门催讨进而要求清场所致，张本海抗辩称其未继续支付费用系行使不安抗辩权的主张有合法依据，亦与其此后代交有关租金的行为一致，本院对其抗辩予以采纳。鉴于金净对张本海提交的《支付租金和税费》中应付款部分并无异议，张本海对超出金净确认的已付款部分并无相应证据证明，本院对《支付租金和税费》中的应付款部分和金净确认的已付款部分予以确认。故张本海截止至2017年1月的应付款为1140550元，已付款为1015500元，张本海尚欠的款项为125050元。由于双方约定2017年2月29日前的承包费为38000元/月，2017年3月起的承包费为39900元/月，另有每月400元的税费须由张本海承担，该税费在张本海提交的《支付租金和税费》中亦有体现，而对于2017年2月起的应收金额，金净现并不确认可扣减有关利息或其他费用，故在双方无明确约定的情况下，2017年2月的费用仍应按38400元计，自2017年3月起的费用按40300元计。至于2017年9月16日后的费用，因张本海仍实际占有并使用涉案房屋至2018年7月31日，依据公平及等价有偿原则，张本海仍应对该期间的使用行为支付相应对价，故在无新的约定的情况下，金净要求按40300元的标准计付并无不当，本院予以支持。依据上述标准，张本海应支付的2018年7月31日前的费用合计为848550元（125050元+38400元+40300元×17月）。现金净确认张本海已代其支付租金504900元，扣减后，张本海仍应支付343650元，故本院对金净主张承包费、税费343650元的部分予以支持，超出部分于法无据，本院予以驳回。对于张本海反诉的保证金，鉴于涉案房屋已被西坑公司收回，金净与张本海的《承包合同》已终止履行，同上所述，张本海延迟交纳承包费等的行为并不构成违约，现有证据亦不足以证明金净有关张本海变更场地用途的主张，故金净有关没收保证金的主张不成立，张本海要求退回保证金200000元有理，本院予以支持。对于装修部分，由于《承包合同》约定的承包期为6年，张本海在接收涉案房屋后已进行有关装修，因金净的原因导致涉案房屋被提前收回，客观上必然会给张本海造成一定的经济损失，对此，金净作为违约方理应予以赔偿。现对于装修价值，依据本院摇珠确定的广州市诚业工程造价咨询有限公司出具的评估报告结论，涉案房屋的装修投入为1538625.22元。金净对此不予确认，主张涉案房屋交付前已有装修，但并无任何证据证明。本院对该评估结论予以采纳。依据《承包合同》有关承包期及合同终止后装修物不予补偿的约定，结合张本海对涉案房屋的实际使用情况，本院综合认定装修损失按装修价值1538625.22元的6年折旧期来计算，张本海可主张的装修损失应为470135.49元（1538625.22元÷6年÷12月×22月）。张本海主张装修损失超出上述金额的部分理据不足，本院不予支持。至于张本海反诉主张的多收取的场地使用费问题，因其该项主张系基于《承包合同》无效提出，依据本院上述认定，张本海并不存在多交使用费的事实，故其该项主张亦缺乏依据，本院对此予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张本海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）金净支付承包费、税费343650元；二、原告（反诉被告）金净于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）张本海返还保证金200000元；三、原告（反诉被告）金净于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）张本海赔偿装修损失470135.49元；四、驳回原告（反诉被告）金净的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张本海的其他反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8730元，由原告（反诉被告）金净负担2675元，被告（反诉原告）张本海负担6055元；反诉受理费9150元，由原告（反诉被告）金净负担4090元，被告（反诉原告）张本海负担5060元；鉴定费15415.23元，由原告（反诉被告）金净负担7620元，被告（反诉原告）张本海负担7795.23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖敏敏人民陪审员  肖建香人民陪审员  李杏容二〇一九年七月二十四日书 记 员  叶丽方余颖蓉王施琪傅敏玲