广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初36644号原告（反诉被告）：邱郑娜，女，1984年6月26日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：黄舒利，广东直信律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东晴波投资有限公司，住所地广州市越秀区二沙岛晴波路13号六楼自编A区。法定代表人：何向芹，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林倚正、梁财后，广东海际明律师事务所律师。原告邱郑娜与被告广东晴波投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄舒利，被告委托诉讼代理人林倚正均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年11月17日签订的《房屋租赁合同》及2017年11月15日签订的《补充协议（一）》已于2018年7月19日解除；2、被告向原告返还首月租金22541.46元、管理费17317.01元、租赁保证金67624.38元、管理费保证金14775.06元、水电保证金2000元、装修保证金2841元、垃圾费1421元、临时水电费474元、儿童童装出入证工本费80元、儿童童装出入证押金240元，上述费用共129313.91元；3、被告向原告赔偿经济损失90090.70元。事实和理由：原、被告于2017年11月17日签订《广州市房屋租赁合同》，2017年11月15日签订《补充协议（一）》，约定被告将广州市越秀区二沙岛晴波路9号文立方自编号二层L209的商铺出租给原告，用于经营商业（童装）。合同签订后，原告于2017年11月21日按约支付首月租金22541.46元、首月管理费4925.02元、租金保证金67624.38元、管理费保证金14775.06元，并于2018年3月支付1-3月管理费12392.05元、水电保证金2000元、装修保证金2841元、垃圾费1421元、临时水电费474元、儿童童装出入证工本费80元、儿童童装出入证押金240元，上述费用合计129313.91元。原告于2017年12月1日接收商铺并开始进行装修、试业。但原告接收商铺至今，商场的电梯、公共区域的照明及空调均未启动，环境恶劣，不具备经营条件，且商场入驻率低，消防验收不合格，导致原告的经营目的无法实现。为此，原告曾于2018年7月3日向被告送达关于照明、电梯和开业的《告知书》，催告被告在7日内解决相关问题，但被告置之不理。故原告于2018年7月19日向被告发送《解除合同通知书》。另，原告还就涉案商铺支付了装修费64760.50元、消防工程费用24500元，税费830.20元，故按照合同法相关规定，被告应向原告支付因此而造成的经济损失共90090.7元。被告辩称：一、同意解除租赁合同，但解除的时间是2018年8月29日。原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议（一）》合法有效，并已依法进行了租赁备案登记。被告已经将符合合同约定的商铺交付原告使用，原告接收商铺后进行装修。被告已经按照合同约定配合原告办理了涉案商铺的营业执照和相关备案手续，全面履行了合同义务，相反原告至今尚欠多月租金和管理费，是原告违约在先。二、2017年12月1日起，涉案商场的商户已经陆续进场装修，可以正常供水、电、空调和电梯，不存在原告所述的不具备经营条件的情况。在本案受理前，涉案商场已经有多间商户开业经营，环境氛围良好，原告诋毁涉案商场环境脏、乱、差与事实不符，系意图掩盖其故意违约的非法目的，逃避法律责任。三、被告没有收到原告任何函件，原告通过EMS寄送解除合同通知书时故意填错收件人的联系方式，导致被告无法正常收件，意图捏造有利于其的证据。四、原告并无法定和约定理由单方提出解除《租赁合同》和《补充协议（一）》，构成根本违约，应追究原告的全部违约责任。五、商场内的一次消防已经通过，原告所说的消防未通过是自己商铺内二次消防，被告商务负责人多次联系原告要求其尽快提交相关的消防资料以完成二次消防的验收，但原告对被告的催告和提醒一直拒绝答复，因此导致消防验收滞后的后果应由原告自行承担。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付2018年1月16日至1月31日、3月1日至3月31日、5月1日至8月29日拖欠的租金122887.26元（租金按照合同约定的标准计算）；2、原告向被告支付从2018年6月1日起至2018年8月29日止的管理费14457.32元（管理费按照合同约定的标准计算）；3、原告向被告支付逾期支付从2018年3月1日至3月31日、5月1日至8月29日租金和从2018年6月1日至8月29日管理费产生的违约金（从当月9日起，以当月所欠费用为基数，按照每日千分之五计算至付清之日止）；4、将原告遗留在涉案商铺内的所有物品和设施归被告所有，且原告向被告支付从2018年8月30日至2018年10月18日逾期交还商铺的占有使用费91554.9元（按照租赁合同约定的租金标准双倍计算）；5、被告没收原告已付的租赁保证金和管理费保证金共82399.44元。事实和理由：原告向被告承租涉案商铺后进行了装修，在免租期内已经基本完成施工。故从2018年1月16日起，原告应按照合同约定向原告支付当月的租金、管理费等费用，但原告从2018年3月起拖欠租金，从2018年5月起拖欠管理费。原告对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。理由如下：一、根据原告提供的证据均可以证明被告违约在先，原告即使迟延交付租金、管理费等属于行使抗辩权，不构成违约。二、因被告构成根本违约，原告有法定解除权，原告在2018年7月19日发出解除合同通知书且被告签收，合同于签收当日已经解除，在被告签收后再恶意以催告函的形式，要求原告支付所谓的租金、管理费等，没有事实和法律依据。三、根据《补充协议（一）》第13条约定，原告按照特快专递寄送，无论被告是否签收，只要在发出3个工作日后则视为被告签收完毕。原告已经按照送达条款的地址履行了送达义务。原告主张的逾期支付租金、管理费违约金远超过其实际损失，不应得到支持。经审理查明：2017年11月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议（一）》，约定：一、甲方同意乙方租用甲方的广州市越秀区二沙岛晴波路9号二层L209商铺，建筑面积94.712平方米，租赁期限3年（从2017年12月1日至2020年11月30日，含首尾两日），该商铺只能作为乙方经营名为MACMIOCO之店铺使用，经营范围童装；双方确认乙方将在2017年12月1日前入驻该商铺。二、2017年12月1日至2018年1月15日为装修免租期；2018年1月16日至2018年11月30日月租金为22541.46元；租金不包括服务管理费，租金按月结算，租赁期内乙方应于每月8日向甲方交付当月租金，如逾期交付，每日应按当月应收租金的0.5%另外支付因逾期支付租金而产生的违约金；乙方须于合同及协议后5个工作日内向甲方交付相当于首年度3个月的租金作为租赁保证金即67624.38元，租赁期满或双方同意按照本协议提前终止租赁合同时，在乙方无违约并缴清一切费用，且甲方交还该商铺已恢复原状并经甲方确认后，甲方将于一个月内将租赁保证金无息退还乙方，如乙方违约（如损坏物业或设备）甲方有权从租赁保证金中扣除相应的费用，如租赁保证金不足以清偿前述费用，乙方应负责补足；乙方还应在甲方扣除相关费用后的3日内补足租赁保证金，除非甲方同意乙方不得将该租赁保证金抵作物业租赁期间未缴租金及管理费或其他费用，也不得抵作乙方因违约而产生的违约金；乙方还须于签署本协议后的5个工作日内向甲方支付免租期（若有）后首月租金即22541.46元。三、管理费为4925.02元/月；管理费按月计算，租赁期内乙方应于每月8号前向甲方交付当月管理费，如逾期交付每日应按每月应收管理费0.5%另外支付因逾期支付管理费而产生的违约金；乙方须于合同及本协议后5个工作日内向甲方交付相当于首年度3各月的管理费作为管理费保证金14775.06元，租赁期满或双方同意按本协议约定提前终止租赁合同时，在乙方无违约并缴清一切费用且向甲方交还的该商铺已恢复原状并经甲方确认后，甲方将于一个月内将管理费保证金退还乙方；如乙方有违约行为（如损坏物业或设备），甲方有权从管理费保证金中扣除相应的费用，如管理费保证金不足以清偿前述费用乙方应负责补足，乙方应在甲方扣除相关费用后的3日内补足管理费保证金，除非甲方同意，乙方不得将该管理费保证金抵作物业租赁期间的未缴租金及管理费或其他费用，也不得抵作乙方因违约而产生的违约金；3.3二沙岛文立方公共区域照明及空调提供时间为每日上午9时至晚上10时止，甲方或管理公司有权根据二沙岛文立方大多数商户的意见调整公共区域照明及空调提供时间。6.2乙方在装修中涉及与中央系统相关的接驳、更改或搬移，须经甲方书面同意，并由甲方认可的施工队施工，费用由乙方承担；如涉及水、电、煤气、消防、通讯、空调及排污等中央系统的接驳、更改或搬移，必须征得甲方书面同意，同时，乙方须按有关规定报请甲方及有关政府部门审验，以确定装修工程符合批准的图纸及国家和地方有关的法律及法规。九、乙方应按时向甲方交付租金、管理费、水电费等费用；乙方应支付的违约金、赔偿金应在确定责任后10内付清，每逾期一天按照应付金额的0.5%支付逾期违约金；如乙方原因导致租赁合同及本协议提前终止、解除或无法继续履行，乙方不能享受装修期免收租金及管理费的优惠，乙方须在接到甲方书面通知之日起5日内，按照本协议订明的租金与管理费标准及实际使用期限向甲方补足自接收该商铺之日起的有关租金及管理费。十、合约终止：10.1乙方于租赁期内单方面终止租赁合同及本协议、或无法定和约定理由提前解除的，甲方除要求乙方缴清一切需要缴交的费用外，还有权没收乙方已付的租赁保证金和管理费保证金以补充甲方的损失；乙方有以下情形之一，甲方有权解除租赁合同及本协议，并按照本条第10.1之规定执行，并且责成乙方限期搬出商铺：其中10.2.1乙方违反其在本协议第八条中的任何责任及承诺的；10.2.7乙方欠租金及管理费或水电费等超过一个月的；10.2.8乙方未经甲方同意擅自搬离该商铺超过一个星期的等。11.1乙方法定代表人为该商铺安全防火第一责任人，对该商铺消防、治安、防盗工作负全面责任等。2017年11月17日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，内容与上述《补充协议（一）》内容相同，双方于2017年11月21日办理租赁备案登记。同日，原告向被告支付了涉案商铺的首月租金22541.46元、首月管理费4925.02元、租金保证金67624.38元、管理费保证金14775.06元。此后，被告将涉案L209商铺交付原告使用。2018年2月6日，广州市工商行政管理局越秀分局白云工商所核准登记广州市越秀区韩泳蒽服装店，类型为个体工商户，经营者为原告，经营场所为广州市越秀区晴波路9号一层至五层（部位：自编二层L209），经营范围为服装零售、头饰零售、鞋零售、帽零售、箱包零售、小饰物小首饰零售。2018年3月8日，原告向被告支付1月11-31日管理费2541.95元，2-3月管理费各4925.02元，水电保证金2000元，装修保证金2841元，垃圾费1421元，临时水电费474元，儿童童装出入证工本费80元，儿童童装出入证押金240元。2018年4月10日，原告向被告支付4月租金22541.46元，管理费4925.02元。2018年7月2日，原告以EMS特快专递的方式向被告邮寄《告知书》（地址为：广州市越秀区二沙岛晴波路13号六楼自编A区，收件人：何某，联系电话136××××0049）,写明：因原告承租的商铺位于二楼，但涉案商场的手扶梯、电梯至今未启用导致原告的童装生意无法经营；根据《补充协议（一）》约定二沙岛文立方公共区域照明及空调提供时间为每日上午9时至晚上10时止，但被告在约定的营业时间内不提供照明，整个商场漆黑一片，导致原告的童装生意及整个商场无法营业；被告承诺二沙岛文立方商场在春节前（2018年2月16日）完成开业，被告不断推迟开业仪式，后又承诺至2018年5月开业，但至今文立方还未能举行开业仪式，整个商场开业率十分之一不到，商场及本商铺的客流几乎为零，导致原告的损失重大，故原告提出要求被告在7个工作日内解决商场的电梯、照明问题并举行开业仪式等。该邮件于次日妥投签收。同年7月18日，原告以EMS特快专递的方式向被告的上述地址寄送《解除租赁合同通知书》，写明：自原告于2017年12月1日接收L209商铺起至今，该商场的电梯、公共区域的照明与空调至今未曾启动，商场环境脏、乱、差，同时被告亦未按承诺在约定的时间内举行开业仪式，商场入驻率极低，导致原告《租赁合同》之童装经营目的无法实现；原告于2018年7月3日向被告送达关于照明、电梯和开业《告知书》，催告被告应于7日内解决照明、电梯额开业等问题，被告置之不理，至今未采取任何措施，故按照《中华人民共和国合同法》相关规定原告通知被告其双方于2017年11月17日签订的《广州市房屋租赁合同》（含《补充协议一》）解除等。该邮件于次日妥投签收。2018年8月15日，被告向原告地址广州市天河区黄埔大道69号花江花园E3栋603房寄送《催告函》，要求原告在收到该函件后的3天内按照双方于2017年11月15日签订的《补充协议（一）》的约定入场经营并补缴前期欠缴的全部租金和管理费。该函件于2018年8月19日妥投签收。同年9月28日，被告再次向原告的上述地址寄送《最后催费通知书》，要求原告在该月30日前结清2018年6-9月所欠缴的租金、管理费及滞纳金共115359.16元。该函件于2018年9月29日妥投签收。涉案商铺现空置。庭审中，原告提交以下证据：1、广州艺峻装饰设计工程有限公司出具的《工程结算人工费》、《工程材料费》及该公司于2018年4月28日开具的收款收据，显示原告支付了涉案商铺装修工程总费用64760.5元。2、2017年11月24日的《税收缴款书》，显示纳税人为原告，地址为涉案商铺L209，税种为租赁合同印花税，金额830.2元。3、原告与广东名竣消防安装有限公司于2018年1月31日签订的《消防工程合同书》，显示：工程地点为涉案商铺L209，内容为儿童服装店室内装修消防改造工程，工程造价为49000元等。4、广东省公安消防总队网站打印的建设工程消防设计审核公告截图，显示：广州市越秀区晴波路9号办结时间为2018年6月4日的结果为不合格，文书编号穗公消审字【2018】第0650号。5、原告于2018年3月5日向被告提交的《申请书》，内容为：原告于12月1日接收涉案L209商铺后，由于消防流程、商铺装修审批流程和春节等因素导致不能入场装修，故提出以下申请：1.申请免去1月15日至2月28日的租金；2.申请额外1个月免租期等。上述申请书左侧落款手写内容为“1.同意免去1月15日至2月28日的租金；2.同意装修免租期为3月1日至3月31日，期间管理费照交；3.租金从2018年4月1日起计交；4.当前最急的首要工作是办理二次消防报建，请马上与消防公司联系，提供相关资料，尽快取得消防局的批文。何向芹，2018.3.5”。6、建设银行个人活期账户支出交易明细4张，显示原告向艺峻装饰公司指定收款人黄新好的账号共转款64760.5元；向名竣消防公司指定收款人任字立的账号转款24500元。7、2018年7月3日、7月14日、10月19日涉案商场现状的照片及视频，显示商场一层、二层的手扶梯停用，负一层在装修等。被告对上述证据1的三性不予认可；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性由法院核实；对证据3的三性无法确认；对证据4的真实性、合法性无异议，认为该证据可以证明原告承租的商铺二次消防不通过，该责任应由原告负担；对证据5的真实性、合法性无异议，但因原告违约在先，根据合同约定原告应当承担自接收商铺之后的全部费用；对证据6的三性不予确认，认为是原告与其他人发生的经济往来，与本案无关；对证据7的三性不予确认。被告陈述：涉案商场1-2层有三台手扶梯，2-3层有两台手扶梯，手扶梯因天气以及检修原因不确认一直都有开启。升降梯在合同约定的时间内都正常使用，公共楼梯、洗手间及停车场的照明都是正常提供。涉案商场是开放式广场，其公共区域是没有中央空调的，只是提供到各个商铺内部的空调供应；卫生间以及升降梯的冷气供应都是正常提供。被告提交以下证据：1、2017年7月至2018年10月期间的电费通知单、发票联、银行回单若干。2、涉案商铺所在文立方商场的开业图片若干。3、商户收铺确认书26份。4、广州市公安消防局在2017年8月15日作出穗公消验字（2017）第0913号建设工程消防验收意见书，写明该工程位于二沙岛11区西南侧的11-5-1地块，建筑为综合楼1栋5层，建筑高度为23.5米，设地下室1层，总建筑面积为22402.9平方米，二层为画廊、咖啡厅、书店、银行、餐厅及厨房……综合评定该工程消防验收合格……综合楼内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，验收合格后方具备消防使用条件等。5、广州市公安消防局在2018年9月12日作出穗公消安检字【2018】第0679号公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明场所名称广州市越秀区韩泳蒽服装店，消防安全责任人邱郑娜，地址地上二层自编L209房等。原告对上述证据1的真实性、合法性予以确认，但认为被告提供的电费发票无法证明其按照约定提供了电灯照明冷气等公共用电，商户自身也有产生用电量，其中部分发票显示电梯、水泵、梯灯等显示为0，可以证明被告没有按照约定提供公共用电的事实，升降梯、手扶梯等如果全部开通的话用电量肯定超过证据显示的用电量。对证据2的真实性、合法性予以确认，只是商场3个商户开业，并非整个商场的开业仪式，原告承租时被告称在2017年春节会进行整个商场的开业仪式，但整个商场之后只有3个商户开业，可见经营环境非常差。对证据3的三性不予确认，只是被告与案外人的确认书，与原告无关。对证据4关联性不予确认，该意见书所涉工程与涉案商场不一致，且意见书载明商场二层为画廊、咖啡厅等，被告擅自变更用途，将二层变更为服装销售出租，截至2018年6月4日，被告重新申报的消防设计审核仍为不合格。对证据5关联性不予确认，截至原告解除合同前，被告均未能取得该合格证，构成根本违约。本案审理期间，原告向本院申请对涉案商铺内的装修及设备价值进行评估，本院依法委托广州德高价格评估有限公司负责该评估事宜。评估公司于2019年5月22日作出评估报告书（初稿），写明涉案房屋装修及设备价值为57168.6元。原告对该评估报告没有异议，被告对该评估报告真实性无异议，关联性不予确认，无需评估机构出具终稿。本院认为：原告与被告签订的《补充协议（一）》及《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告将涉案商铺交付原告使用，原告向被告支付了租赁保证金、管理费保证金等，并向原告支付了首月租金、2018年4月租金及2018年1月至4月的管理费，此后的租金及管理费未付，原告称是因商场电梯、公共区域照明及空调未曾启动，不具备经营条件，且消防验收不合格所致。从原告提供的商场照片、视频来看，涉案商场在租赁期间存在首层、二层手扶梯停用以及负一层正在装修等情况，原告承租的商铺在二楼，虽然有升降梯至二楼，但手扶梯作为商场基础配套设施，停用会减少上至二楼的人流量，对原告商铺的经营产生负面影响；且被告没有证据证明在2018年7月前涉案商场公共区域照明均开放至晚上10时，故被告提供的商场存在一定缺陷。涉案商场属于开放性区域，中央空调只对商铺内开放，公共区域没有空调服务，原告称公共区域空调未启动影响其经营缺乏依据。至于原告所称商场消防验收不合格，被告提交了商场一次消防验收合格的建设工程消防验收意见书，以及涉案商铺二次消防检查合格证，不存在租赁房屋消防验收不合格的问题。综上，虽然被告提供的租赁场所存在一定缺陷，但从发生时间上以及效果上均不足以导致原告无法使用涉案商铺，原告以此为由拒付租金、管理费理据不充分，其在欠付租金、管理费的情况下，向被告发出解除合同通知构成根本性违约，不产生合同解除的法律效力，原告诉请确认租赁合同于2018年7月19日解除，本院不予支持，被告同意租赁合同于2018年8月29日解除，本院予以照准。关于合同解除的归责问题，综合考虑原、被告租赁合同履行情况以及过错程度，本院认定合同解除的主要责任在于原告，被告承担次要责任，双方过错程度比为3:1，被告应按照过错比例向原告返还租赁保证金16906元及管理费保证金3694元，原告诉请要求被告返还已付的租金、管理费、垃圾费、临时水电费、出入证工本费及出入证押金没有依据，本院不予支持，现无证据证明原告拖欠被告的水电费，原告要求被告退还水电保证金2000元，本院予以支持。原告对涉案商铺进行装修，经评估装修损失为57168.6元，同理，被告应按照过错比例向原告赔偿装修损失14292元。至于被告的反诉请求，补充协议约定因原告原因导致合同解除，原告不能享受装修期免收租金的优惠，本案中，被告对租赁合同的解除负有一定责任，并非原告单方原因导致合同解除，故上述免租期优惠取消的条款不予适用。原、被告在2018年3月5日达成一致协议，租金从2018年4月1日起计交、管理费照交，根据被告出具的管理费收据显示，管理费是从2018年1月11日起算。按照租赁双方导致合同解除的过错比例，上述租赁费用统一自起算之日由原告按照合同约定标准的3/4即租金每月16906元和管理费每月3694元，向被告支付至合同解除之日即2018年8月29日止，其中应扣除原告已付的租金及管理费，被告要求原告支付逾期支付所欠租金、管理费的违约金，本院不予支持。原告在2018年7月19日已经向被告发出解除合同通知，被告应及时做好合同解除及收回房屋的准备，从收到解除合同通知至2018年8月29日，该期间足够被告处理合同解除后的租赁事宜，故从2018年8月29日至10月18日期间的房屋使用费损失，是被告自身过错所致，被告反诉要求原告双倍支付该期间的租金，本院不予支持。涉案商铺现已空置，被告可按照合同约定收回商铺，其反诉要求确认商铺内物品和设施归被告所有，本院不再调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、确认原告邱郑娜与被告广东晴波投资有限公司签订的《补充协议（一）》及《广州市房屋租赁合同》已于2018年8月29日解除；二、被告广东晴波投资有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告邱郑娜退还租赁保证金16906元、管理费保证金3694元、水电保证金2000元并赔偿装修损失14292元；三、原告邱郑娜在本判决发生法律效力之日起10日内，向被告广东晴波投资有限公司支付从2018年4月1日至2018年8月29日的租金（每月按16906元计算，扣除已付租金45082.92元）及从2018年1月11日至2018年8月29日的管理费（每月按3694元计算，扣除已付管理费22242.03元）；四、驳回原告邱郑娜的其他诉讼请求；五、驳回被告广东晴波投资有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11900元，反诉费3505元，评估费12000元，合计27405元，由原告邱郑娜分别负担11228元、771元、9000元，被告广东晴波投资有限公司分别负担672元、2734元、3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  邓晓红人民陪审员  陈遂莞二〇一九年七月二十三日书 记 员  郑君灏