苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初7284号 原告：苏州宇尔美半导体有限公司，统一社会信用代码91320594094260750T，住所地苏州工业园区兴浦路118号。 法定代表人：武维花，执行董事。 委托诉讼代理人：陈柳，江苏迈图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李阳，江苏迈图律师事务所律师。 被告：顶瑞科技（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320594754637737B，住所地苏州工业园区兴浦路118号。 法定代表人：周进德，董事长。 委托诉讼代理人：毛勤勇，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侍国成，江苏新天伦律师事务所律师。 原告苏州宇尔美半导体有限公司（以下简称宇尔美公司）诉被告顶瑞科技（苏州）有限公司（以下简称顶瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宇尔美公司的委托诉讼代理人陈柳、李阳、被告顶瑞公司的委托诉讼代理人毛勤勇、侍国成到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。 原告宇尔美公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币200万元；2、判令被告向原告支付违约金295.5万元；3、判令被告承担原告聘请律师的费用人民币20万元；4、诉讼费被告承担。事实与理由：原、被告及第三人王宇于2016年11月25日签订合同编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》，约定被告以1970万元的价款购买原告厂房、土地使用权等不动产，第三人王宇为原告提供担保，合同约定自签订合同起15日内，被告支付第二期转让款785万元，但被告未严格按照该项约定履行付款义务，经原、被告协商一致，后双方于2016年12月12日签订《补充协议》，被告承诺就该违约事项向原告支付违约金200万元，且原告保留因被告继续违约而要求其违约赔偿的权利，但截至起诉之日，被告仍未支付。同时，为保障双方及时履行义务完成交易，双方约定合同所涉交易应该在2017年2月28日前完成，晚于2017年2月28日完成的，责任方应当按总价格的15%向对方支付违约金，因被告原因，该交易未能及时在2017年2月28日之前完成。经被告确认，其于2017年4月28日取得合同所涉不动产产权证，根据该条约定，被告应当向原告支付违约金295.5万元。另，协议中约定若产生争议任何一方提起诉讼的，律师费用由败诉方承担。原告认为，被告未按照合同约定履行义务的行为己经严重侵害了自身合法权益，故此提起诉讼。 被告顶瑞公司辩称：1、原告曾经就本案事实向苏州工业园区人民法院提起诉讼，为（2017）苏0591民初4758号案件，内容与本案关联。除了本案原告主张的违约金之外，其余主张与前案标的一致。前案已经驳回原告的全部诉讼请求；2、原告的主张缺乏依据，原告提出两项违约金主张，但未对违约金的成因作出说明，依法也应当予以驳回；3、原告于2017年3月28日致函苏州工业园区国土环保局，说明当时在办理买卖合同过户的过程当中，由于原告无法提供受让土地和厂房的转让合同导致延迟办理，责任应该在原告。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2016年11月25日，宇尔美公司（甲方）、顶瑞公司（乙方）、王宇（丙方）签订《不动产转让暨担保协议》，甲乙丙三方共同确认，甲方转让位于苏州工业园区胜浦镇兴浦路118号厂房及土地使用权。其中厂房权属证号为苏房权证园区字第××号，建于2009年，建筑面积为4018.3平方米；土地使用权取得时间为2014年10月10日，使用期限至2053年11月4日止，权证编号为苏工业园用(2014)第00132号，土地使用权面积为9958.63平方米。甲方将该厂房及土地使用权转让给乙方，价款为税后1970万元，其中评估费用、印花税、手续费、增值税等由乙方承担，转让所得税由甲方承担。付款方式为：签约当日支付206万元；签约后15日内支付785万元；委托评估报告完成并提交相关部门办理厂房及国有土地使用权过户之日支付782万元，甲方配合乙方完成与过户有关的全部手续；交易完成，乙方领取权利人权属证书后支付转让款197万元。丙方自愿对甲方的交易向乙方承担担保责任。双方约定，本次交易应该在2017年2月28日前完成，晚于该时间的，对导致不能按时完成本次交易负有责任的一方，应该按照本协议约定的不动产交易总价格1970万元的15%向对方支付违约金。工商登记查询显示，王宇在2017年4月1日前系宇尔美公司的法定代表人。 诉讼中，宇尔美公司提交一份形成于2016年12月12日签订的《补充协议》，约定宇尔美公司（甲方）与顶瑞公司（乙方）经过协商，鉴于乙方未按照原合同约定时间按时完成付款义务，就继续履行上述协议达成以下意见：1、因乙方未按《不动产转让暨担保协议》约定支付转让款785万元构成违约，乙方承诺为上述违约事项向甲方支付违约金人民币200万元，于过户结束后与最后一笔款项一并支付；2、《不动产转让暨担保协议》继续履行，但甲方保留因乙方违约而产生的解除合同要求违约赔偿的权利；3、乙方了解并接受争讼厂房及土地使用权上发生的被相关司法机关查封的情况，并永久承诺已知的查封事实不影响合同的履行；4、本协议自双方盖章之日起生效；与原合同具有同等的法律效力。顶瑞公司对该协议真实性不予认可。 诉讼中，顶瑞公司另提交己方人员与王宇的微信聊天记录，显示双方在2016年12月就争讼房屋解封、2017年1月就材料提交与审核等进行协商。2017年3月28日，顶瑞公司向苏州工业园区国土环保局出具《情况说明》，陈述争讼厂房及土地使用权转让过程中，税务部门要求宇尔美公司提供己方与正文电子(苏州)有限公司（以下简称正文电子）的国有土地使用权转让合同以及厂房所有权转让合同，因宇尔美公司不慎将上述两份合同遗失，无法提供该材料，故特向该局申请调取宇尔美公司与正文电子宗地号为42020的国有土地使用权转让合同以及厂房所有权转让合同。 双方均确认，争讼房屋已于2017年4月28日变更登记至顶瑞公司名下。根据原告提交的银行流水，合同中约定785万元的实际支付时间为2016年12月15日、尾款197万元的付款时间为2017年5月11日。 本案中，原告为提起诉讼，与江苏迈图律师事务所签订《聘用律师合同》，委托该所代为诉讼行为，委托权限为特别授权，律师费约定为20万元，该所据此指派律师出庭参与诉讼。原告另提交律师费发票。 另查明：宇尔美公司(甲方)与顶瑞公司(乙方)还签订有合同编号为20161127的《不动产转让暨担保协议(附属设施转让协议)》（编号20161125）一份，载明，因坐落于苏州工业园区胜浦镇兴浦路118号宇尔美半导体除土地厂房外附属设施转让事项，经双方友好协商，达成如下协议：一、双方确认本附属设施转让价格为人民币890万元(不含税)，税费由乙方承担。二、甲乙双方经现场清点，确认本协议涵盖的附属设施包括但不限于标的厂房及土地使用权范围内的(后附转让附属设施图片)：1、AIRSHOWER2000平方米(无尘车间)；2、彩钢板屋；3、1600KVA变压供电系统(含变压器、线路及其附属设施)；4、空压系统；5、网络系统；6、监控防盗系统；7、未报建的配电房设施；8、冷库。三、付款方式：乙方拿到宇尔美公司转让后的土地房产证后，甲方开具发票后，十五日内支付完毕。指定付款账号：苏州宇尔美半导体有限公司，南京银行苏州分行09010120030027265。该协议后附协议中所称的附属设施照片。该协议尾部的落款处由原被告盖章，打印日期为2016年11月27日。宇尔美公司于2017年6月6日向本院提起诉讼，要求顶瑞公司支付附属设施转让款人民币890万元、支付违约金495.5万元（该项主张后撤回）、支付自2017年5月24日起以890万元年利率6%至实际支付日至的利息、律师费21万元及承担诉讼费，即为本院（2017）苏0591民初4758号案件。该案判决认定，双方的交易应以编号为20161125的《不动产转让暨担保协议》中的约定为依据，故驳回宇尔美公司的全部诉讼请求。 以上事实，由《不动产转让暨担保协议》、补充协议、银行流水等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《不动产转让暨担保协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。本案中，原告的诉请包括三部分：1、根据《不动产转让暨担保协议》的约定要求被告赔偿785万元逾期支付所致的违约金200万元。本院认为，担保协议约定，由被告在签约后15日内即2016年12月10日前支付785万元，该款被告实际上在2016年12月15日才支付，相关行为已经构成逾期。但双方之后继续履行合同且完成变更登记，故原告诉请被告承担逾期付款责任于法有据，本院予以支持。《协议书》不论真伪，对于逾期付款违约金的约定明显过高，且被告也对此提出抗辩，故本院参照原告的损失及被告的过程程度等综合考量，酌情按照同期银行贷款利率的1.95倍支持为9248元；2、原告主张由被告按照《不动产转让暨担保协议》承担逾期完成交易的违约金295.5万元。本院认为，该协议第四条第四款约定，领取房屋产权登记之日，被告向原告支付转让款197万元；本交易晚于2017年2月28日完成的，对导致不能按时完成本次交易负有责任的乙方承担交易价格15%的违约金。现有证据表明，双方在2016年12月、2017年1月、2月一直就过户进行磋商，顶瑞公司并不存在怠于履行交易的行为，而宇尔美公司直至2017年3月28日仍以己方遗失转让合同原件为由向苏州工业园区国土环保局申请调取材料，上述行为均非可归责于顶瑞公司并依法可以导致权属变更登记的时间合理顺延。但被告在2017年4月28日已经取得权属证书，其在客观上不存在障碍的情况下，直至2017年5月11日才支付尾款197万元，应就逾期付款导致原告的损失向原告承担责任。本院同样参照同期银行贷款利率的1.95倍对原告该项诉请予以支持，核算为6034元；3、律师费20万元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方对于律师费的支出有合同约定且合法有效，现原告为实现合同利益委托律师代理诉讼，合理的律师费可以支持，综合考量本案诉讼事宜的难易程度、参照诉讼请求的胜败诉比例以及合理的律师费标准，本院酌情支持律师费10000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告顶瑞科技（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州宇尔美半导体有限公司逾期付款违约金9248元； 二、被告顶瑞科技（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州宇尔美半导体有限公司违约金6034元； 三、被告顶瑞科技（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州宇尔美半导体有限公司律师费损失10000元； 四、驳回原告苏州宇尔美半导体有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取47885元，由原告负担47300元，被告负担585元。被告应负担之款项已由原告预交，本院不予退还，被告在给付上述款项时将该款一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  刘 虎 人民陪审员  王长英 人民陪审员  姚二媛 二〇一九年七月十二日 书 记 员  夏李扬 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。