广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终158号上诉人（原审原告）：吴引娣，女，1951年2月12日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，上诉人（原审原告）：吴伟珍（曾用名吴玉珠），女，1953年9月15日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，上诉人（原审原告）：吴玉英，女，1957年6月9日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，上诉人（原审原告）：吴建荣，女，1977年10月2日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，上诉人（原审原告）：吴建华，女，1979年9月26日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，上述五位上诉人的共同委托诉讼代理人：许德鸿，广东鸿来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴印同，男，1974年12月13日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，被上诉人（原审被告）：吴金雪，女，1980年5月9日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，上述两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：程志伟，广东承诺律师事务所。上诉人吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华因与被上诉人吴印同、吴金雪物权保护纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初1870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华的共同委托诉讼代理人许德鸿，被上诉人吴印同及其与吴金雪的共同委托诉讼代理人程志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴引娣等人上诉请求：1、撤销一审判决；2、吴印同、吴金雪支付房屋占用费433350元给吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华（从2009年7月7日起计算至2018年6月8日，租金单价30元/月/平方米）；3、案件全部诉讼费用由吴印同、吴金雪承担。事实与理由：一审法院以吴印同、吴金雪基于《土地使用权转让协议书》系有效合同，在裁判文书判令返还之前属于合法占有为由，仅判决吴印同、吴金雪按照每月3元/m2的标准支付自2017年9月8日至2018年6月8日的占用费错误。鉴于吴引娣等5人不是《土地使用权转让协议书》的合同缔约方，不管吴印同、吴金雪是否基于《土地使用权转让协议书》占用涉案土地及房屋，其占有行为均损害吴引娣等5人的合法权益。一审判决认定事实不清，以每月3元/m2的标准作为判决依据明显低于市场价格，有失公允。1、吴印同、吴金雪占用涉案房屋及土地的行为严重损害吴引娣等5人的财产权益。2009年7月7日，许秀珠、吴万桂、吴尚荣与吴印同在未征得房屋共有人吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华同意的情况下，在吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华不知情的情况下私自签订《土地使用权转让协议书》，约定许秀珠、吴万桂、吴尚荣将位于湛江市霞山区东山村××（××村土地庙隔壁）的房屋所有权与该片土地使用权转让给吴印同。吴印同与吴金雪夫妇在未经房屋共有人同意的情况下违法占用该房屋。2009年7月7日《土地使用权转让协议书》的缔约方为许秀珠、吴万桂、吴尚荣和吴印同、吴金雪，该协议书仅对许秀珠、吴万桂、吴尚荣和吴印同、吴金雪有约束力。因此，吴印同、吴金雪不能基于《土地使用权转让协议书》对抗吴引娣等5人的物权。若按照一审判决的认定，在广东省湛江市中级人民法院（2015）湛中法民一终字第305号民事判决吴印同、吴金雪返还土地及房屋前，吴印同、吴金雪自2009年7月7日至2017年9月7日长达8年的时间免费获得上述土地和房屋的使用权，从而造成了吴引娣等5人丧失了上述土地及房屋2009年7月7日至2017年9月7日期间的收益权。吴引娣等5人不是协议合同当事人，该合同对其不具有法律约束力，吴印同、吴金雪更不能以该协议作为占有土地及房屋的合法依据。2、一审判决以每月3元/m2的标准计算房屋占用费明显低于市场价格。涉案房屋及土地位于湛江市××山区金纺市场片区，周围服装、钢材市场林立，毗邻火车南站和汽车南站，交通便利且人流量大，贸易运输繁华，房屋租金较高。涉案房屋及土地的占用费仅以每月3元/m2的标准计算明显低于市场价格。按照湛江市市区现在的租赁市场价格，每月3元/m2的价格根本不可能租赁任何房屋，况且本案是房屋及土地。湛建办[2017]22号文仅是指导性意见，不具有强制性。在本案中，若双方对于该房屋及土地的租金标准未能达成一致意见的，依法应当委托评估机构对该房屋及土地的租金标准进行评估确定，而不应以不具有法律效力的指导意见作为审判标准。因此,一审判决在双方对于租金标准未能达成一致意见的情况下，自行确定租金标准显然不妥。吴印同、吴金雪答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，吴引娣等人提出上诉缺乏依据，将几种民事权利混为一谈，上诉请求不能成立。一、吴引娣等人将继承权和房屋所有权混为一谈。本案的法律关系为物权保护的法律关系，根据相应法律规定，必须依法享有物权相关的所有权后才可以享受民法总则相应的法律保护。在2017年9月8日之前，吴引娣等人对涉案房屋只有继承权，没有所有权。且涉案房屋至今也没有过户到吴引娣等5人名下。2017年9月8日，广东省湛江市中级人民法院（2015）湛中法民一终字第305号民事判决确认吴印同、吴金雪应当将涉案房屋交还给吴引娣等人。该判决生效之日起，吴引娣等人对房屋才享有一部分所有权。二、双方不是租赁合同关系，没有约定涉案房屋租金，只能根据市场对应价格确认涉案房屋占用费，吴引娣等人的上诉请求不能成立，依法应驳回。吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华向一审法院起诉请求：１、吴印同、吴金雪支付房屋占用费433350元（从2009年7月7日计算至2018年6月8日，租金单价30元/月/平方米）；２、案件全部诉讼费用由吴印同、吴金雪承担。一审法院查明事实：位于湛江市霞山区东山村××（××村土地庙隔壁）的宅基地（大约135m2）上的砖瓦结构房屋是吴兴祥与林玉明夫妇建造的家庭财产，吴兴祥与林玉明先后去世后，上述房屋应由吴兴祥与林玉明生前生育的女儿吴引娣、吴伟珍、吴玉英及养子吴瑞明共同继承。养子吴瑞明死亡后，其所继承的份额，应由其妻子许秀珠、儿子吴万桂、吴尚荣、女儿吴建荣、吴建华继承。上述房屋在未进行分割的情况下，应属吴引娣、吴伟珍、吴玉英、许秀珠、吴万桂、吴尚荣、吴建荣、吴建华共有。涉案的房屋由许秀珠、吴万桂、吴尚荣以及吴建荣、吴建华使用。2009年7月7日，许秀珠、吴万桂、吴尚荣（乙方）与吴印同（甲方）签订一份《土地使用权转让协议书》，主要内容为：一、乙方愿意以自己拥有的位于湛江市霞山区东山村××（××村土地庙隔壁）的房屋所有权与该片土地使用权（大约135m2）作价270000元无限期转让给甲方（除国家征用例外）。二、如乙方毁约，则乙方向甲方保证，如果甲方对该片土地行使使用权时，乙方家族成员不得干涉。如有纠纷乙方必须出面解决处理。该协议书签订当日，吴尚荣、吴万桂向吴印同出具了一份《收据》，载明：“今收到东山村吴印同交来的房屋所有权及土地使用转让权的款项270000元（注：东山村南一路15号）。”协议书签订后，吴万桂、吴尚荣将位于湛江市霞山区东山村××（××村土地庙隔壁）的房屋及宅基地（大约135m2）交给吴印同使用。而在签订协议书之前，涉案的房屋及宅基地由许秀珠、吴万桂、吴尚荣出租给吴印同作养猪的猪舍使用。2010年9月29日，吴印同对涉案的房屋准备进行修缮改建时，吴引娣、吴伟珍、吴玉英闻迅后即向吴印同提出异议，认为涉案的房屋及宅基地属家庭共有财产且没析产，许秀珠、吴万桂、吴尚荣无权私自转让，而引起纠纷。2010年10月27日，吴引娣、吴伟珍、吴玉英向一审法院提起诉讼，要求吴印同、许秀珠、吴万桂、吴尚荣返还本案争议的房屋及宅基土地。一审法院于2010年12月26日作出(2010)霞民一初字第634号《民事裁定书》，以吴引娣、吴伟珍、吴玉英的诉请的依据不足为由，驳回其起诉。吴引娣、吴伟珍、吴玉英不服上述裁定，向湛江市中级人民法院提起上诉。湛江市中级人民法院于2011年5月6日作出(2011)湛中法立民终字第49号《民事裁定书》，裁定“驳回上诉，维持原裁定”。之后，吴印同将座落于湛江市霞山区东山村××（××村土地庙隔壁)的原有房屋进行修缮，保持原房1.2米以下的墙，将1.2米以上平房旧墙拆除，重新砌至3米高左右，屋顶盖石棉瓦。许秀珠、吴万桂、吴尚荣与吴印同、第三人吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴金雪因确认合同无效纠纷诉至一审法院，一审法院于2012年3月21日作出[2011]霞法民二初字第239号民事判决。吴印同、吴金雪不服，向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院于2012年8月21日作出[2012]湛中法民一终字第424号民事判决，该判决生效后，许秀珠、吴万桂、吴尚荣、吴引娣、吴伟珍、吴玉英向广东省人民检察院申诉，广东省人民检察院于2013年5月21日作出粤检民抗字[2013]第192号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2014年5月20日作出（2013）粤高法审监民提字第138号民事裁定，裁定撤销湛江市中级人民法院作出的[2012]湛中法民一终字第424号民事判决及湛江市××山区人民法院[2011]霞法民二初字第239号民事判决，将本案发回一审法院重审。2014年12月31日，一审法院作出（2014）霞法民二初字第107号民事判决：“一、许秀珠、吴万桂、吴尚荣与吴印同于2009年7月7日签订的《土地使用权转让协议书》无效；二、吴印同应于判决发生法律效力之日起十五日内将位于湛江市霞山区东山村××（××村土地庙隔壁）房屋所有权及土地使用权（约135㎡）返还许秀珠、吴万桂、吴尚荣、吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华管业；三、许秀珠、吴万桂、吴尚荣应于判决发生法律效力之日起十日内将270000元转让款返还吴印同。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。”吴印同、吴金雪不服（2014）霞法民二初字第107号民事判决，上诉至广东省湛江市中级人民法院。2015年6月23日，广东省湛江市中级人民法院作出（2015）湛中法民一终字第305号民事判决，认为许秀珠、吴万桂、吴尚荣与吴印同签订的《土地使用权转让协议书》为有效合同，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款和《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，判决：一、维持广东省湛江市霞山区人民法院（2014）霞法民二初字第107号民事判决第二、三项；二、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2014）霞法民二初字第107号民事判决第一项；三、驳回许秀珠、吴万桂、吴尚荣、吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华的其他诉讼请求。2017年9月8日，吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华与许秀珠、吴万桂、吴尚荣因法定继承纠纷一案[（2017）粤0803民初790号]，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议如下：一、位于湛江市霞山区东山村××（××村土地庙隔壁）房屋归吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华使用，吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华于领取调解书之日起5日内支付10万元房屋折价款给许秀珠、吴万桂和吴尚荣；该款项存入许秀珠、吴万桂和吴尚荣指定的收款银行账号。二、许秀珠、吴万桂、吴尚荣收到上述10万元房屋折价款后不得以任何方式再对位于湛江市霞山区东山村××（××村土地庙隔壁）房屋主张权利……。另查明，（2015）湛中法民一终字第305号《民事判决书》生效后，吴印同、吴金雪未自觉履行涉案房屋及宅基地的返还义务。2016年6月7日，吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华向一审法院申请强制执行。2018年6月8日，一审法院执行涉案房屋及宅基地归还吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华管业。2018年9月20日，吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华向一审法院提起本诉。一审法院认为：本案应属物权保护纠纷。位于湛江市霞山区东山村××砖瓦结构房屋及××城中村××）的宅基地，虽尚未办理产权登记，但属吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华、许秀珠、吴万桂、吴尚荣的家庭共有财产。依据我国法律规定“地随房走”的原则，吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华、许秀珠、吴万桂、吴尚荣对该房屋及宅基地应享有占有、使用、收益和处分的权利。依据湛江市中级人民法院作出（2015）湛中法民一终字第305号《民事判决书》，认定《土地使用权转让协议书》系有效合同，吴印同、吴金雪基于该协议书占有涉案的房屋及宅基地在该裁判文书判令其返还之前，属合法占有。但（2015）湛中法民一终字第305号《民事判决书》生效后，吴印同、吴金雪未自觉履行将涉案的房屋及宅基地返还许秀珠、吴万桂、吴尚荣、吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华，而继续占用，属非法占有，侵害了许秀珠、吴万桂、吴尚荣、吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华的物权权益，由此造成权利人损害的，应承担损害赔偿责任。吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华据以一审法院（2017）粤0803民初790号《民事调解书》确认的权利，于2017年9月8日起对涉案的房屋及宅基地享有占有、使用、收益和处分的权利，故其主张房屋占用费应当参照湛建办[2017]22号《关于公布的通知》公布的指导性租金标准，按每月3元/m2计算为每月405元（每月3元/m2×135m2），自2017年9月8日计至2018年6月8日止为3645元（405元/月×9个月），吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华诉讼请求超出的部分，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。吴印同、吴金雪的抗辩理由不充分，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条之规定，判决：一、限吴印同、吴金雪自判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占用费3645元给吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华；二、驳回吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800.25元，由吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华负担7734.64元，由吴印同、吴金雪负担65.61元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，（2015）湛中法民一终字第305号民事判决于2015年7月10日发生法律效力。本院认为：本案属于物权保护纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华的上诉理由和被上诉人吴印同、吴金雪的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于吴印同、吴金雪应向吴引娣等人支付房屋占用费起算点的认定问题。吴引娣等5人认为应从涉案《土地使用权转让协议书》的签订时间（2009年7月7日）开始计算涉案房屋占用费。但已生效的（2015）湛中法民一终第305号民事判决认定涉案《土地使用权转让协议书》合法有效，且吴印同、吴金雪亦按照合同约定支付了转让款。基于涉案房屋及土地属于出让人许秀珠等3人和吴引娣等5人共有，而出让人许秀珠等3人在转让涉案房屋及土地时，未经其他共有人的同意，故上述判决判令吴印同、吴金雪在判决发生法律效力之日起十五日内返还涉案房屋及土地给上述共有人。因此，在上述判决指定的履行期限之前，吴印同、吴金雪是依据合同合法占有涉案房屋及土地。吴引娣等5人上诉主张从2009年7月7日起开始计算房屋占用费的依据不足，本院不予支持。上述判决于2015年7月10日发生法律效力，吴印同、吴金雪应在15天内（即2015年7月25日内）返还涉案房屋及土地，但其却在2018年6月8日才返还。因此，房屋占用费应从2015年7月26日起开始计算。共同共有人对共有物享有共同的权利。一审法院以许秀珠等3人和吴引娣等5人在法定继承纠纷一案中达成调解协议的日期2017年9月8日，认定吴引娣等5人在该日期才对涉案房屋享有物权，房屋占用费应从该日期开始计算不当，本院予以纠正。二、关于房屋占用费的计算标准是否过低的问题。吴引娣等5人认为若双方对涉案房屋及土地的租金标准未能达成一致意见的，依法应当委托评估机构对该房屋及土地的租金标准进行评估。但双方当事人在一审时对此均没有申请评估。因此，一审法院参照湛江市市区房屋租赁市场指导性租金认定涉案房屋占用费的计算标准并无不当。参照湛江市住房和城乡建设局公布的湛江市市区2015年、2016年、2017年、2018年房屋租赁市场指导性租金标准，涉案房屋位于四等地段，按每月3元/m2计算租金。涉案房屋占用费每月为405元（每月3元/m2×135m2），自2015年7月26日起计至2018年6月8日止为13959元（405元/月×34个月＋405元/月÷30天×14天）。一审判决吴印同、吴金雪支付房屋占用费3645元给吴引娣等5人不当，本院予以纠正。吴引娣等5人上诉主张房屋占用费计算标准过低，但没有提供证据证明，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初1870号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市霞山区人民法院（2018）粤0803民初1870号民事判决第一项为：限吴印同、吴金雪在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占用费13959元给吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华；三、驳回吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7800.25元，由吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华负担7651.28元，吴印同、吴金雪负担148.97元；二审案件受理费7734.64元，由吴引娣、吴伟珍、吴玉英、吴建荣、吴建华负担7585.67元，吴印同、吴金雪负担148.97元。本判决为终审判决。审判长  郑玉莲审判员  陈 红审判员  林 竹二〇一九年七月四日法官助理邱诗婷书记员张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。