广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2203号原告：康业物业管理（中山）有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路奕翠园内，统一社会信用代码91442000745532271N。法定代表人：叶少存，公司执行董事。委托诉讼代理人：李世浩，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏朝娣，广东邦杰律师事务所律师。被告：郭振兴，男，1973年11月4日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市，被告：袁雪萍，女，1977年11月7日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市，原告康业物业管理（中山）有限公司（以下简称康业物业公司）与被告郭振兴、袁雪萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康业物业公司委托诉讼代理人李世浩到庭参加诉讼。被告郭振兴、袁雪萍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康业物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告郭振兴、袁雪萍支付2014年11月至2018年8月期间共46个月的物业管理费15686元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费341元为基数，从欠费之日起按欠缴金额的千分之一计算，暂计至2018年8月31日为10588.10元）；2.被告郭振兴、袁雪萍支付律师费2000元。事实与理由：2013年4月12日，原告与中山市新地桃苑房地产开发有限公司（以下简称新地桃苑房地产公司）签订《前期物业服务合同》，约定原告为中山奕翠园2期提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积高层住宅2.30元/月/平方米计算，业主于每月5日前交纳物业服务费，逾期缴纳的，管理者有权加收滞纳金，该滞纳金自应付之日起至实际支付之日止每日按欠缴金额千分之一计算，经催收仍不支付的，可累积记账。被告是广东省中山市东区中山五路北侧奕翠园2期22座01层A号房的业主，于2006年8月8日办理收楼手续后，未支付2014年11月至2018年8月期间的物业服务费，且经原告催收仍不支付。被告郭振兴、袁雪萍未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年4月12日，新地桃苑房地产公司作为甲方与康业物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方对中山奕翠园2期实施前期物业管理服务。物业管理区域内物业服务收费采包干制，由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，具体标准为高层住宅2.30元/月/平方；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月5日前交纳；合同期限自2013年4月15日起至2018年4月14日止。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。合同还约定了其他事项。康业物业公司于庭审中确认案涉小区尚未成立业主委员会，未签订新的物业服务合同，一直由康业物业公司提供物业服务。郭振兴、袁雪萍曾是广东省中山市东区奕翠园紫马岭路28号22座1楼A室的业主（该物业于2018年8月21日变更产权至案外人陈国柱、杨素硏名下），物业建筑面积148.66平方米。根据合同约定，郭振兴、袁雪萍每月应交物业服务费为341.92元（148.66平方米×2.30元/平方米），康业物业公司确认按341元/月主张权利。郭振兴、袁雪萍于2006年8月8日办理上述物业收楼手续后，未支付2014年11月至2018年8月期间的物业服务费，康业物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。另查，临时管理规约制定者为新地桃苑房地产公司；第七章物业服务费用及专项维修资金第7.2交付时间及滞纳金（2）载明如业主未能按公约于应付款项的到期日前支付应付的物业服务费用及其他费用，管理者有权加收滞纳金，该滞纳金自应付之日起至实际支付之日止每日按欠缴金额千分之一计算……（4）物业管理者有权申请拍卖欠款人的单元以偿还所欠之款项、赔偿及有关的费用及开支，包括律师费及物业管理者作为一方当事人的费用。郭振兴、袁雪萍于附录二承诺书中签字，声明已详细阅读并同意遵守公共契约。康业物业公司未举证在郭振兴、袁雪萍签署承诺书时，其方已采取合理措施提请郭振兴、袁雪萍注意临时管理契约关于双方权利义务的约定。又查，康业物业公司提交的清洁服务合同、综保合同、2018及2019年工作进度汇报、照片反映其已为奕翠园小区提供了清洁卫生、绿化养护、设备维护等物业服务。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”康业物业公司是建设单位新地桃苑房地产公司选聘为中山奕翠园2期提供物业管理服务的物业公司，且签订了《前期物业服务合同》，郭振兴、袁雪萍作为案涉物业的业主，《前期物业服务合同》对郭振兴、袁雪萍具有约束力。康业物业公司为案涉物业提供了物业管理服务，郭振兴、袁雪萍作为上述物业2018年8月21日前的产权人，未按时交纳物业服务费已构成违约，应按《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定及物业服务合同约定，承担向康业物业公司支付物业服务费的违约责任。经核算，郭振兴、袁雪萍应向康业物业公司支付2014年11月至2018年8月20日期间的物业服务费为15565元（341元/月×45个月+341元/月÷31天×20天）。至于律师费。康业物业公司主张其为本案实际支付律师费2000元，并按照临时管理规约约定要求郭振兴、袁雪萍承担，但临时管理规约系由建设单位新地桃苑房地产公司单方制定，本质上是由建设单位单方拟定的格式条款，康业物业公司未举证在郭振兴、袁雪萍签署承诺时书，已采取合理方式提请郭振兴、袁雪萍注意，故临时管理规约中关于律师费负担条款对郭振兴、袁雪萍不发生法律效力，且律师费损失亦非郭振兴、袁雪萍违约必然产生的费用，故康业物业公司该诉求理据不足，本院不予支持。至于违约金。虽然本院于上述中认定临时管理规约系建设单位单方拟定的格式条款，且因未举证已采取合理方式提请郭振兴、袁雪萍注意而导致临时管理规约中业主义务负担条款对郭振兴、袁雪萍不发生法律效力，但郭振兴、袁雪萍未支付物业服务费已构成违约，康业物业公司有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定，主张郭振兴、袁雪萍支付逾期付款违约金。康业物业公司主张违约金按日千分之一为标准自欠费之日起计算，但该标准明显过高，康业物业公司亦未举证郭振兴、袁雪萍逾期支付物业服务费造成的损失达到或高于上述标准，故本院酌定按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率为标准计算。郭振兴、袁雪萍经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告郭振兴、袁雪萍于本判决发生法律效力之日起七日内向原告康业物业管理（中山）有限公司支付2014年11月至2018年8月20日期间的物业服务费15565元及违约金（违约金计算方法：2014年11月至2018年7月期间以每月应交物业服务费341元为基数，2018年8月以应交物业服务费220元为基数，自欠费当月的6日起至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算）；二、驳回原告康业物业管理（中山）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费507元（原告康业物业管理（中山）有限公司已预交），由原告康业物业管理（中山）有限公司负担38元，被告郭振兴、袁雪萍负担469元[被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告康业物业管理（中山）有限公司]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花人民陪审员  黎家宜人民陪审员  李开联二〇一九年七月十七日书 记 员  何惠怡书 记 员  叶茂隆