广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2720号上诉人（原审被告）：黄燕金，女，1983年10月11日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：李燕纹，北京大成（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李伟彬，男，1988年12月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：刘开枝，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。原审第三人：李枝成，男，1981年1月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。上诉人黄燕金因与被上诉人李伟彬、原审第三人李枝成房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初6795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄燕金上诉请求：改判一审判决第二项的违约金为1万元。事实与理由：一、一审判决判令黄燕金向李伟彬支付违约金10万元错误，应予改判。黄燕金对于不能交房的情况不存在过错。涉案房屋被司法保全，黄燕金无法交付房屋系第三人李枝成错误保全、中介中山市建新地产中介有限公司（以下简称建新公司）违规披露交易信息所致。因上一手买家李枝成未按约定向黄燕金支付首期购房款的时间长达28天，黄燕金经与其反复交涉后不得不于2018年4月10日解除了与李枝成签订的《房屋买卖合同》。此时，黄燕金尚未与李伟彬洽谈涉案的交易。同时，2018年4月16日黄燕金与李伟彬签订涉案《房屋买卖合同》时，上一手买家李枝成尚未起诉或对涉案房屋进行诉讼保全，涉案房屋仍可办理过户。合同签订后，建新公司跟单业务员为炫耀而在朋友圈、微信群发布了本单交易信息，导致上一手买家李枝成实际于2018年4月20日提起另案诉讼并错误申请保全。由此可知，黄燕金与上一手买家李枝成之间的《房屋买卖合同》已合法解除，买家李枝成申请保全是错误的。而建新公司不正当地向第三方披露交易信息，违反了合同约定的遵守职业道德严守商业秘密的义务，系导致李枝成错误保全的直接原因。第三人李枝成和建新公司的过错共同导致了黄燕金不能如期向李伟彬交房，黄燕金对此不存在主观过错。二、一审判决确定的违约金10万元明显过分高于李伟彬的实际损失。根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金以补偿性为原则。截止目前，李伟彬仅支付了定金8万元而未支付房款，未履行合同主要义务。除本案已发生的诉讼费、保全费以及律师费、定金利息损失外，李伟彬未提供证据证明其存在其他具体损失，实际上也不会存在其他损失。因此，一审判决确定10万元违约金的同时还判令黄燕金承担案件受理费、保全费等费用，明显高于李伟彬的实际损失。黄燕金认为，根据李伟彬的实际损失情况，酌定1万元的违约金是合理的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，对判决结果有实质性的影响，依法应予改判。李伟彬辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。李枝成述称：一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。李伟彬于2018年6月7日向一审法院提出诉讼请求：1.解除李伟彬、黄燕金签订的房屋买卖合同；2.判令黄燕金立即向李伟彬退回已收定金80000元并向李伟彬支付违约金242250元；3.判令黄燕金承担律师费6000元。一审法院认定事实：2018年4月16日李伟彬作为买方与作为卖方的黄燕金及经纪方建新公司签订《房屋买卖合同》，约定：1、黄燕金将中山市东凤镇东海五路28号佛奥阳光花园180幢1508房出售给李伟彬；2、转让款共计807500元，签订合同时卖方支付40000元定金，2018年4月21日前支付剩余定金40000元，首期款117500元买方应于不迟于赎楼当日支付给卖方的赎楼账户里；3、此合同生效时因卖方原因不能进行此次交易的，必须赔偿卖方所支付的定金，并有权要求违约方支付等额于总楼价30%的违约金，另外卖方须支付给中介方作为此次交易的违约金按总楼价10%赔偿，卖方有权追讨违约方的相关法律责任；因买方或卖方违反本合同约定和如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方承担定金责任和支付超过十天后起逾期的违约金为总楼价30%的赔偿款，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用。同日，黄燕金收取李伟彬定金40000元；2018年4月21日黄燕金再收取李伟彬定金40000元。一审法院另查明，2017年12月14日李枝成与黄燕金签订《房屋买卖合同》，约定黄燕金以730000元将涉案房屋转让给李枝成，同日黄燕金收取李枝成定金70000元。2018年4月20日李枝成诉至一审法院要求黄燕金继续履行2017年12月14日签订的《房屋买卖合同》，并申请查封涉案房屋。2018年4月20日一审法院作出（2018）粤2072民初4283号民事裁定书，裁定对黄燕金价值730000元的财产采取保全措施。2018年4月26日一审法院依法查封涉案房产。一审法院还查明，2018年5月24日李伟彬与广东南鹏展法律师事务所签订委托代理合同，约定由该所代理李伟彬与黄燕金房屋买卖合同纠纷案，并约定律师费为6000元。2018年5月28日该律师事务所出具金额为6000元的广东增值税普通发票。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽然规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。因此，李伟彬与黄燕金签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同各方应按合同约定履行义务。该《房屋买卖合同》系复合合同，包含李伟彬与黄燕金之间的房屋买卖合同及李伟彬与黄燕金、建新公司之间的居间合同。关于本案《房屋买卖合同》中房屋买卖合同部分是否应当解除的问题。双方当事人约定黄燕金将涉案房产以807500元转让给李伟彬，合同履行过程中，李伟彬按约支付了80000元定金，但涉案房地产因黄燕金与第三人李枝成存在房屋买卖合同纠纷而被法院查封，黄燕金在交易过程中未能及时采取措施解决其与第三人的债务纠纷，进而解除查封措施、消除交易障碍，违反了合同约定的瑕疵担保义务，故房屋买卖合同目的无法实现，因此李伟彬要求解除其与黄燕金之间的房屋买卖合同关系并返还定金80000元，于法有据，一审法院予以支持。关于李伟彬要求黄燕金支付违约金242250元的主张，黄燕金认为该违约金标准过高并申请予以调整。一审法院认为，涉案房产因黄燕金原因导致交易不能，故黄燕金理应承担违约责任，又因李伟彬并未提供任何证据证实其因黄燕金违约所致的具体损失情形，因此一审法院酌定黄燕金向李伟彬支付违约金100000元。关于李伟彬主张的律师费，双方在合同中并未约定黄燕金违约须承担律师费，故李伟彬的该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决：一、解除李伟彬与黄燕金于2018年4月16日签订的《房屋买卖合同》中房屋买卖合同部分；二、黄燕金于一审判决生效之日立即向李伟彬返还定金80000元、并支付违约金100000元，合计180000元；三、驳回李伟彬的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6224元，诉讼保全费2161元，合计8385元，由李伟彬负担3385元，黄燕金负担5000元（该款李伟彬已缴纳，黄燕金应于一审判决生效之日起七日内直接向李伟彬支付，一审法院不另收退)。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审法院判决解除李伟彬与黄燕金于2018年4月16日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分，各方均未对此提起上诉，故本院对此予以维持。黄燕金上诉主张，其与李伟彬签订的《房屋买卖合同》之所以未能继续履行，系因案外人李枝成及建新公司的原因所致，其对此不存在主观过错，故一审判决确定其需支付的10万元违约金过高。对此，本院认为，根据我国《合同法》的相关规定，合同违约责任应采取客观标准的严格责任模式进行认定，除有法定的免责事由外，一方不按合同约定履行合同义务的行为即构成违约，而不问其主观上是否存在违约的故意或主观过错；当事人一方因第三人的原因造成违约的，其仍应向合同相对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，黄燕金与第三人李枝成之间的房屋买卖合同关系以及黄燕金因李枝成申请诉讼保全的行为而无法交付涉案房屋的问题系属黄燕金与李枝成之间的内部法律关系，黄燕金不能以此作为免除或减轻其向李伟彬承担违约责任的合法理由。故本院对黄燕金的该上诉理由不予支持。黄燕金与李伟彬已在双方签订的涉案《房屋买卖合同》中明确约定了一方违约的，违约方须向守约方支付购房总价款30%的违约金。双方的该约定系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系合法有效的约定。一审法院综合涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等以及违约方给守约方造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定黄燕金须支付的违约金为10万元，已大大少于按双方约定的上述违约金计算标准所确定的违约金。同时，违约金除具有补偿性的功能外，还具有一定的惩罚性功能，黄燕金一方面主张一审判决确定的违约金过分高于其违约行为给李伟彬造成的实际损失，但另一方面其又未提供相应的证据佐证其该主张。故本院认定一审判决确定的违约金10万元并不过高。对各方未上诉的部分，本院不作审查。综上所述，上诉人黄燕金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元（上诉人黄燕金已预交），由上诉人黄燕金负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年七月二十四日书记员  练慧琳