辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0302民初817号原告：滕文峰，男，1977年5月24日出生，汉族，无业，住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：黄丽红，辽宁杜泽律师事务所执业律师。被告：辽宁中江房地产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区二一九路5—6号。法定代表人：杨同海，该公司董事长。委托诉讼代理人：靳晓虹，辽宁天博律师事务所执业律师。第三人：陈焕平，男，1959年5月2日出生，汉族，中国交通在线辽宁频道副总编鞍山新闻中心主任。住辽宁省鞍山市铁东区。第三人：高田合，男，1988年7月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。（缺席）原告滕文峰与被告辽宁中江房地产开发有限公司（以下简称：中江公司）、第三人陈焕平、高田合商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案后，于2017年4月11日作出（2016）辽0302民初4698号民事判决书，中江公司不服，上诉于鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院于2018年1月17日作出（2017）辽03民终2813号民事裁定书，裁定发回重审，本院于2018年2月12日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，滕文峰的委托诉讼代理人黄丽红、中江公司的委托诉讼代理人靳晓虹，第三人陈焕平到庭参加了诉讼，第三高田合经依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本案现已审理终结。滕文峰向本院提出诉讼请求：判令中江公司履行双方签订的“中江帝景认购书”，立即与原告签订商品房买卖合同，并办理入住、各项手续及出具房款发票。事实与理由：2015年4月6日滕文峰到中江公司看房，欲购买中江公司开发建设的“中江帝景”商品房，中江公司销售人员告知滕文峰，陈焕平手中有适合滕文峰的“顶账房”并带领滕文峰与陈焕平见面商议购买事宜。经协商，滕文峰以633300元一次性付款购买“中江帝景”A栋3单元6楼061号房屋。滕文峰交付陈焕平定金100000元。2015年4月13日陈焕平带领滕文峰到中江公司签订“中江帝景认购书”，滕文峰将剩余房款533300元现金方式交付给陈焕平，中江公司为其出具收款收据。该认购书约定，滕文峰购买中江公司开发建设的“中江帝景”A栋3单元6楼061号房屋，建筑面积为126.66平方米，房款总价633300元，同年10月正常入住并办理各项手续和发票、与中江公司签订商品房买卖合同,且注明该房屋为陈焕平顶账房。协议签订后，中江公司一直未履行，故诉至法院。中江公司辩称，一、双方无房屋买卖合同关系。涉案认购收上加盖的“中江帝景销售部”的印章为他人私刻，并非中江公司在公安机关备案使用的合法印章，且中江公司也从未使用过该私刻印章。滕文峰无法举证证明涉案认购书是在中江公司售楼处签署，由此无法认定为表见代理。另外滕文峰及其他类似案件的购房者均将所谓的购房款给付了陈焕平的妻子王建敏的建设银行账户中，滕文峰对此是明知的，否则应当将巨额购房款给付中江公司售楼处。二、陈焕平伙同陈焕清将涉案房屋出售给滕文峰，与中江公司无关，应当由陈焕平向滕文峰承担民事赔偿责任。通过陈焕清于2016年1月22日在铁西区人民法院自述并签名的询问笔录得以证实，陈焕清与徐小艳曾经存在借贷关系，徐小艳擅自将已网签给他人的房产顶账给陈焕清，陈焕清将实现不了的所有权的房屋出售给滕文峰，其目的是将无法实现的债权转嫁给滕文峰，在滕文峰向陈焕清支付完购房款后却得不到房屋所有权的情况下，陈焕清又要求将顶账的房屋退还给徐小艳，并以徐小艳投资中澳公司的土地使用权作为置换，陈焕清要求将涉案房屋退还给徐小艳，证明涉案房屋为陈焕清出售给滕文峰的，否则无法退回，陈焕清是陈焕平的亲兄弟。况且滕文峰给付的购房款也进到陈焕平妻子王建敏的账户中，因此，陈焕平与滕文峰形式房屋买卖合同关系，与中江公司无关，滕文峰应当向合同相对方陈焕平主张民事权益。三、本案所涉房屋早已于2013年被高田合签订网签备案合同。2013年鞍山市铁西亚丰小额贷款股份有限公司法定代表人高仁伟为了达到将中江公司财产据为己有的目的，虚构了大量债权，中江公司对此并不知情与高仁伟儿子高田合签订房屋网签备案合同，鞍山市公安局经侦支队正在立案侦查中，相关涉案人员也已被采取刑事强制措施。综上所述，中江公司与陈焕清、陈焕平从未有过任何借贷往来，也从未授权委托陈焕平销售中江帝景的房产，并且也从未授权王建敏代收销售中江帝景房产的房款，涉案认购书上述的印章为他人私刻的假章，协议签订地也并非中江公司售楼处，再结合陈焕清的询问笔录已经形成完整证据链，足以证明本案所涉房屋为陈焕平对外出售，故陈焕平私自销售中江帝景房产的行为与中江公司无关，中江公司不应承担任何责任，应由陈焕平承担民事赔偿责任。第三人陈焕平述称，支持滕文峰的诉讼，同意滕文峰的的意见。对于中江公司的陈述不认可。第三人高田合述称，涉案房屋现物权不属于高田合所有，虽网签登记在高田合名下，但实际房产权物权归属于中江公司所有，由于特殊原因导致高田合名下的网签字至今未解，因此，此案与高田合无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：滕文峰提供的证据：认购书、收款收据一份，予以采信，理由上述证据具有真实性、合法性，关联性。中江公司提供的证据：情况说明一份、询问笔录一份、销售材料一组，予以采信，理由上述证据具有真实性、合法性，关联性。陈焕平提供的证据：询问笔录一份、2016年4月25日笔录一份、工商档案一份、情况说明一份、住建委材料一份，予以采信，理由上述证据具有真实性、合法性，关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月滕文峰到中江售楼处购买房屋，经人介绍与陈焕平商谈购房事宜，经协商，滕文峰以633300元一次性付款购买“中江帝景”A栋3单元6楼061号房屋。滕文峰交付陈焕平定金100，000元交付给第三人陈焕平，2015年4月13日陈焕平带领滕文峰在中江公司售楼处签订“中江帝景认购书”，认购书载明，滕文峰购买中江公司开发的位于鞍山市铁东区交汇处“中江帝景”之住宅、商业及车库物业。滕文峰认购物业“中江帝景”A栋3单元061号房屋，建筑面积126.66平方米，每平方米5000元，房屋总价款为633300元。合同还约定，滕文峰须依照协议书约定时间付清各期房款。滕文峰必须在签订认购书后7天内到被告指定地处签署辽宁省《商品房买卖合同》，如不依照约定时间签署辽宁省《商品房买卖合同》或违反本认购书之其他条款，视为乙方违约，甲方可无条件单方面解除认购书。同时，协议中注明该房屋为陈焕平顶账。协议书上有滕文峰签字及名头为中江帝景销售部的公章。滕文峰将剩余房款交付给售楼处财务人员，滕文峰在售楼处的财务部门收到一份盖有“中江帝景销售部”公章的收款收据。另查明，2016年7月7日鞍山市铁东公安分局治安大队在电脑备案系统查询，未查到中江公司在其单位刻过中江帝景销售部公章。再查明，涉案房屋已网签在高田合名下，高田合明确表示该房屋不归其所有，现该房屋已退还给中江公司，但网签名字未更改。本院认为，滕文峰在中江公司的售楼处购买涉案房屋，与中江公司签订了格式合同、加盖公章，并由中江公司出具了收款收据，对于公章是否为公安机关备案，滕文峰没有义务去相关部门核实印章的真伪，该认购书及收款收据即在中江公司售楼处出具，其就有理由相信该认购书及收据是中江公司的真实意思表示，而且庭审中，要求中江公司提供滕文峰的收款收据是否为其公司的收款收据，但中江公司未能在指定的期限内提供相关证据，故中江公司应当承担举证不能的法律后果。因此，中江公司与滕文峰双方达成合意，形成了房屋买卖合同关系，中江公司应当继续履行认购书，故滕文峰的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：（一）被告辽宁中江房地产开发有限公司继续履行中江帝景认购书，于本判决生效之日起15日内与原告滕文峰签订商品房买卖合同；（二）驳回原告滕文峰的其他诉讼请求。案件受理费10133元，由辽宁中江房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  范泓滢人民陪审员  艾红博人民陪审员  吴 迪二〇一九年七月二十二日书 记 员  牟新宇