江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初2726号原告：无锡市自行车配件二厂，住所地江苏省无锡市。法定代表人：林兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵祥华，江苏普信律师事务所律师。被告：无锡市罗马假日名爵酒店管理有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区。法定代表人：薛啸雨。被告：薛林旺，男，1953年3月20日生，汉族，住山东省青岛市市南区。被告：薛啸雨（系被告薛林旺委托诉讼代理人），男，1981年4月30日生，汉族，住山东省青岛市市南区。原告无锡市自行车配件二厂（以下简称配件二厂）与被告无锡市罗马假日名爵酒店管理有限公司（以下简称罗马假日酒店）、薛林旺、薛啸雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告配件二厂的委托诉讼代理人邵祥华，被告罗马假日公司的法定代表人暨被告薛啸雨（暨被告薛林旺委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。配件二厂向本院提出诉讼请求：1、判令罗马假日酒店迁出并向配件二厂返还无锡市新吴区兴源中路260号房屋：2、判令罗马假日酒店支付房租375000元及利息损失（以375000元为基数自2019年6月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3、判令罗马假日酒店支付房屋占有使用费（自2019年6月1日起至实际返还房屋之日止，按年租金900000元计算）；4、判令罗马假日酒店支付违约金250000元；5、判令罗马假日酒店支付水电费2180.85元；6、判令薛啸雨对罗马假日酒店上述债务承担连带责任；7、判令薛林旺对罗马假日酒店上述债务承担连带责任。事实和理由：2003年10月21日，配件二厂与罗马假日酒店签订《协议书》，约定配件二厂将无锡市约6500平方米厂房出租给罗马假日酒店，年租金为900000元，租赁期限为2004年6月1日起至2019年5月31日止，租金先付后用，按季支付。2005年1月4日，配件二厂与罗马假日酒店协商租金改为按季支付，于每季末前三日以现金支付。现罗马假日酒店未按约支付2019年1月至3月期间租金225000元，配件二厂于2019年3月28日向罗马假日酒店发出《房屋缴费通知书》，要求其尽快缴纳租金，否则将解除合同，但罗马假日酒店至今仍未按约缴纳租金。薛啸雨系罗马假日酒店自然人独资股东，薛林旺自愿为罗马假日酒店租赁合同债务担保，因此，将薛啸雨、薛林旺列为本案被告，要求其对罗马假日酒店上述债务承担连带责任。本案审理中，双方之间租赁合同关系已于2019年5月31日终结，因此要求被告支付2019年1月至5月的全部租金。罗马假日酒店、薛林旺、薛啸雨辩称：薛林旺在2010年辞去罗马假日酒店法定代表人，罗马假日酒店新债务与其无关。根据《协议书》约定，配件二厂提出解除租赁合同的，应提前三个月通知，并承担违约责任，现罗马假日酒店并未收到书面通知。罗马假日酒店曾于2019年2月底以书面形式提出续租，配件二厂并未提出反对意见。因此，不认可配件二厂的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下：位于无锡市厂房系登记在配件二厂名下房产，登记房屋坐落为兴源路西侧。罗马假日酒店于2004年5月14日设立，设立企业名称为无锡市罗马假日休闲健身有限公司（以下简称罗马假日休闲公司），于2005年8月24日变更为现名称，薛啸雨为罗马假日酒店自然人独资股东。本案审理中，薛啸雨陈述其个人资产与罗马假日酒店资产没有区分。薛林旺系薛啸雨父亲，薛啸雨陈述，薛林旺在2010年前系罗马假日酒店的法定代表人。2003年10月21日，薛林旺代表青岛汉宝洗浴广场与配件二厂签订《协议书》，约定：1、配件二厂将坐落无锡市兴源路风雷立交南侧6500平方米厂房租赁给薛林旺，年租金按90万元计算；2、租赁时间为15年，配件二厂于2003年11月5日将上述厂房移交给薛林旺，自2004年5月1日起算租金；3、支付方式，根据先付后租原则，按季支付，由薛林旺在每季的前三日内以现金支付，薛林旺逾期支付租金的，超过三个月配件二厂有权收回房屋，终止协议，不承担违约责任，薛林旺比照国家银行贷款同期的利息和逾期付款的罚息规定向配件二厂支付租金利息、滞纳金；4、本协议签订后，薛林旺向配件二厂支付定金250000元，任何一方违约金以定金金额作为违约金；5、薛林旺租用后，对厂房进行装修改造时须经配件二厂同意，相关的改造需要向有关部门申办许可，由配件二厂协助有关部门批准后实施，上述事项涉及的有关费用由薛林旺承担，租赁期结束，装潢无偿归配件二厂所有，薛林旺不得拆除；6、租赁期内双方均不得单方解除或终止租赁协议，配件二厂如提出解除房屋租赁合同，需提前三个月以书面形式通知，并承担违约责任。上述《协议书》签订后，配件二厂将案涉房屋交由薛林旺、罗马假日休闲公司装修并使用，但罗马假日酒店或薛林旺并未向配件二厂支付定金250000元。2005年1月4日，配件二厂与罗马假日休闲公司签订《关于房租合同的会议纪要》，双方就房屋租赁事宜达成如下共识：根据原租房合同，租金从2004年5月1日起算，由于厂房移交滞后近一个月等原因，配件二厂同意免除一个月房租，即从2004年6月1日起算房租，罗马假日休闲公司同意从2004年6月1日起按季支付房租，于每季末前三日内以现金方式支付。2006年9月8日，配件二厂、罗马假日休闲公司与薛林旺签订三方《补充协议（金）》，载明2003年10月21日配件二厂与罗马假日休闲公司（当时筹建名称为青岛汉宝洗浴广场）签订了有关房屋租赁的《协议书》，2004年4月21日双方又签订了《租赁协议书》。现就该二份协议书的真实情况说明：1、2004年4月21日《租赁协议书》是双方为了某种需要而签订，双方并不按该协议书履行，该协议书对双方没有法律效力；2、双方实际履行执行的是2003年10月21日签订的《协议书》，该《协议书》系双方真实意思反映；3、薛林旺为罗马假日休闲公司的法定代表人，自愿作为罗马假日休闲公司履行该租赁合同的担保人。2015年6月24日，配件二厂与罗马假日酒店签订协议书，约定：1、罗马假日酒店结欠配件二厂房租680000元，在本协议生效三日内支付500000元，余款180000元在2015年10月27日前支付；2、租赁费的支付时间保持不变，即先用后付，每季度按双方2005年1月4日《关于房租合同的会议纪要》规定支付；3、2003年10月21日签订的《协议书》继续有效，本协议与2003年10月21日《协议书》有冲突的，以本协议为准；4、本协议一式二份，双方签字或盖章生效。从2019年1月起的租金，罗马假日酒店未能缴纳。2019年3月1日，罗马假日酒店向配件二厂书面申请续租房屋。配件二厂于2019年3月6日书面答复罗马假日酒店，言明“1、关于续租：贵司租赁我厂兴源中路260号的房屋至2019年5月31日即到期，现贵司提出续租，而根据无锡市滨湖区人民政府的相关规定，续租必须经过无锡市滨湖区人民政府的招租平台拍租；2、考虑到贵司的利益，我司将该房屋的拍租程序提前进行，但无论贵司能否续租，我厂将保证原合同的履行；3、具体拍租事宜，请贵司注意无锡市滨湖区公共资源交易中心（网站）。”。但因案涉房屋地块涉及当地政府的整体规划，目前仍未进行公开拍租。2019年3月29日，配件二厂书面通知罗马假日酒店，告知其应在2019年3月27日前支付租金，现要求其尽快支付结欠租金，否则将解除合同。2019年5月8日，配件二厂诉至本院，要求解除其与罗马假日酒店之间的租赁合同关系，本案审理开庭前，双方之间的租赁合同已于2019年5月31日到期，配件二厂遂撤回解除租赁合同关系的诉讼请求。本案审理中，罗马假日酒店要求给与20天的房屋迁出期间，配件二厂予以同意。另查明，配件二厂新装的500KVA箱变子2014年6月1日起由罗马假日酒店管理使用，由罗马假日酒店自行负担相应电费。但截至2019年5月5日，罗马假日酒店结欠电费2180.85元未付。本院认为，配件二厂与罗马假日酒店之间存在真实、合法、有效的租赁合同关系。根据双方关于租赁期限约定，双方之间的租赁合同于2019年5月31日届满，且双方未达成续租合意，则承租人罗马假日酒店应当返还租赁房屋，现当事人双方一致同意给与罗马假日酒店20天的搬迁期限，本院对此予以确认。因罗马假日酒店在租赁期届满后继续占有租赁房屋，属于无权占有，损害了配件二厂的利益，配件二厂要求按之前租金标准900000元/年计算房屋占有使用费，则符合双方交易前例，于法有据，本院对此予以支持。经上述查实，罗马假日酒店结欠2019年1月至5月租金375000元逾期未付，其应向配件二厂承担继续付款与赔偿损失的违约责任。因此，对配件二厂要求罗马假日酒店支付结欠租金375000元及自2019年6月1日起利息损失的请求，本院予以支持。罗马假日酒店在租赁期间结欠电费2180.85元未付，属于违约行为，配件二厂有权要求罗马假日酒店支付欠付电费。配件二厂根据《协议书》中“本协议签订后，薛林旺向配件二厂支付定金250000元，任何一方违约金以定金金额作为违约金”的约定，认为罗马假日酒店属于违约方，要求其支付违约金250000元。本院审查认为，双方在《协议书》签订后，并未实际履行该定金条款，配件二厂在合理期间内也未提出履行要求或者异议，应当视为该定金条款尚未生效，则该定金条款约定对双方不具有约束力，因此配件二厂要求罗马假日酒店按照该约定支付违约金的请求，则没有合同依据，本院对此不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，罗马假日酒店系一人有限责任公司，薛啸雨系自然人独资股东，现薛啸雨明确其个人资产与罗马假日酒店资产无法区分，符合一人有限责任公司的股东对公司债务承担连带责任的法定情形。因此，对配件二厂要求薛啸雨对罗马假日酒店上述债务承担连带责任的请求，本院予以支持。薛林旺自愿作为罗马假日酒店履行租赁合同的担保人，且未约定保证方式，则其应对罗马假日酒店履行租赁合同产生的债务承担连带责任保证。现罗马假日酒店在履行租赁合同期间，发生了应当返还房屋、支付租金及利息损失、支付结欠电费等债务，均属于保证责任范围，配件二厂有权要求薛林旺对罗马假日酒店的上述债务承担连带责任。薛林旺承担保证责任后，有权向罗马假日酒店追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、无锡市罗马假日名爵酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内向无锡市自行车配件二厂返还无锡市新吴区兴源中路260号房屋。二、无锡市罗马假日名爵酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市自行车配件二厂租金375000元及利息损失（以375000元为基数自2019年6月1日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。三、无锡市罗马假日名爵酒店管理有限公司向无锡市自行车配件二厂支付房屋占有使用费（自2019年6月1日起至实际返还房屋之日止，按900000元/年计算）。四、无锡市罗马假日名爵酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市自行车配件二厂电费2180.85元。五、薛啸雨对无锡市罗马假日名爵酒店管理有限公司上述判项确定的债务承担连带清偿责任。六、薛林旺对无锡市罗马假日名爵酒店管理有限公司上述判项确定的债务承担连带清偿责任。薛林旺承担保证责任后，有权向无锡市罗马假日名爵酒店管理有限公司追偿。七、驳回无锡市自行车配件二厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8588元（此款已由无锡市自行车配件二厂预交），由无锡市自行车配件二厂负担2150元，由无锡市罗马假日名爵酒店管理有限公司、薛啸雨、薛林旺负担6438元（无锡市自行车配件二厂同意其预交的案件受理费6438元由无锡市罗马假日名爵酒店管理有限公司、薛啸雨、薛林旺向其直接支付，本院不再退还，由无锡市罗马假日名爵酒店管理有限公司、薛啸雨、薛林旺在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市自行车配件二厂支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  戴 雷二〇一九年七月二十四日法官助理  赵 蔚书 记 员  钱冰清本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国公司法》：第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国担保法》：第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》：第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。