山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0303民初8774号 原告(反诉被告)：淄博华川置业有限公司，住所地淄博市张店区马尚镇九级村。 法定代表人：冯宪金，总经理。 委托诉讼代理人：张静，山东福泽律师事务所律师。 被告(反诉原告)：韩素云，女，1968年4月14日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王晓晴，山东建仑律师事务所律师。 原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司(以下简称华川公司)与被告(反诉原告)韩素云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)华川公司的委托诉讼代理人张静和被告(反诉原告)韩素云及其委托诉讼代理人王晓晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华川公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》，被告腾空位于淄博义乌小商品城二期五六工程二层南区0906号商位并返还给原告；2、被告向原告支付商位占有费9594元(自2018年7月1日至2018年10月31日)及自2018年11月1日至实际搬出返还之日的商位租金损失，每日按78元计算；3、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年1月10日，原、被告签订《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》，约定被告有偿使用原告位于淄博义乌小商品城二期五六工程二层南区0906号商位，期限从2017年4月1日至2019年12月31日。2017年1月5日，被告向原告缴纳2017年4月1日至12月31日的使用费26100元。为培育市场，原告为被告免除了2018年1月1日于6月30日的商位使用费。2018年3月30日，原告发出《关于义乌三期市场调整政策的通知》，要求被告于2018年6月1日前，缴纳2018年7月1日至12月31日的商位使用费，否则，视为被告不再继续履行合同，被告应于2018年6月30日前清货撤场并返还商位，截止2018年6月30日未清货撤场并返还商位者，履约保证金不退还。后被告不缴纳商位使用费也不清货撤场并返还商位，给原告造成重大经济损失。 韩素云辩称，涉案合同及补充协议因违反法律法规的强制性规定应无效。涉案租赁房屋于2018年5月1日被淄博市公安局消防支队以未取得公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证为由，责令停产停业，导致被告无法正常经营至今，应依法驳回原告诉求。 韩素云向本院提出反诉请求：1、确认原、被告的《商业有偿使用合同》及《补充协议》无效；2、被告返还原告保证金5000元，各项费用36146元，赔偿损失100000元(装修损失以鉴定结果为准)；3、反诉费用由被告承担。 事实和理由：涉案租赁房屋为被告新建设的商业项目，被告向原告承诺通过其推出的系列招商行为带动该区域的商业规模、活跃商业氛围，保证原告的经营不受影响。在此基础上原告同意与被告签订《商业有偿使用合同》及《补充协议》，约定原告租赁被告位于淄博市张店区义乌小商品城二期五六工程二层南区0906号商位，租赁期限从2017年4月1日至2019年12月31日。合同签订后，原告依约向被告交纳各项物业费、管理费及租赁费。原告入住该商业区后，被告因招商不足没有形成商业规模，也没有正式开业，期间多次因维修导致无法正常经营。此后，获悉淄博市公安消防支队于2018年5月1日向被告下达《行政处罚决定书》，对被告作出停止营业及罚款的处罚决定。被告作为出租方，将未经消防验收的商业房屋租赁给原告，存在重大过错，违反相关法律规定，涉案合同应为无效，应赔偿原告全部损失。 华川公司辩称，被告反诉无事实及法律依据，原、被告签订的《商位有偿使用合同》及补充协议是合法有效的合同，双方应当履行合同所列条款，应驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。华川公司提交EMS快递单一份、费用催缴通知一份、关于义务三期市场调整政策的通知一份，关于场地使用费补贴的通知一份，拟证实韩素云应于2018年6月1日前交纳商位使用费，但其一直没有交纳，华川公司于2018年7月28日以快递方式向韩素云发送费用催缴通知并要求其于8月2日前交纳，韩素云至今没有交纳，华川公司有权解除双方签订的合同并不退还履约保证金。经质证，韩素云认可EMS快递单上的电话号码系本人使用，但称没有收到该快递，亦没有收到关于义务三期市场调整政策的通知和关于场地使用费补贴的通知。韩素云提交行政处罚决定书复印件一份、照片10张，拟证实涉案商铺未取得公共聚集场所投入使用营业前消除安全检查合格证，被责令停产停业并罚款，因违反相关法律规定，涉案合同及补充协议应为无效，2017年3月，案涉商业项目未建设完毕，2018年上半年，华川公司没有采取任何招商措施增加客流量，商场自始没有开业，导致韩素云无法正常经营，华川公司擅自停电，亦导致涉案商铺无法正常营业。经质证，华川公司对上述证据有异议，称韩素云提交的行政处罚决定书系复印件、照片没有原始载体，均不能作为证据使用。对当事人有异议的证据，本院认定如下：EMS快递单上载明的联系电话是韩素云本人，回执上有注明收款人为本人，且EMS快递单上载明的联系电话是韩素云本人电话，与《商位有偿有期使用合同》中载明的韩素云电话一致，双方在该合同中约定，任何一方对联系地址、电话有变更，须于变更之日起三日内书面通知对方，否则，以该合同所载联系地址邮寄文书，视为对方收讫，因此，应认定该快递单其已经签收，关于义务三期市场调整政策的通知和关于场地使用费补贴的通知是华川公司向包括韩素云在内的所有商户实施市场管理的行为，商铺使用费标准亦有所降低，该两份证据本院予以采信。韩素云提交的行政处罚决定书系复印件，没有原件佐证，真实性本院无法确认，照片没有原始载体佐证，真实性本院无法核实，该两组证据的证明内容本院不予采信。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月10日，华川公司(甲方)与韩素云(乙方)签订《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》，约定韩素云有偿使用原告位于淄博义乌小商品城二期五六工程二层南区0906号商位，期限从2017年4月1日至2019年12月31日，商位经营业态为珠宝，其中2017年4月1日至12月31日的商位使用费为26100元，在合同签订时付清；2018年1月1日至12月31日期间的商位使用费34800元，在2017年12月1日前付清；2019年1月1日至12月31日期间的商位使用费34800元，在2018年12月1日前付清。协议签订时，韩素云一次性支付履约保证金5000元。逾期交纳商位使用费或物业费等其他任何费用，超过3日原告有权解除合同并无偿收回商位，韩素云已交的商位履约保证金不予退还。合同期满或终止后，租赁商位内的固定装修不得拆除，韩素云不得向华川公司索要任何费用。任何一方对联系地址、电话有变更，须于变更之日起三日内书面通知对方，否则，以该合同所载联系地址邮寄文书，视为对方收讫，双方在《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》中另就其他事宜进行了约定。上述合同签订后，韩素云于2016年12月18日交纳电费200元，于2017年1月5日交纳2017年4月1日至12月31日的场地使用费26100元、履约保证金5000元，2017年4月1日至12月31日的物业费1146元，2017年1月1日至3月31日的管理费8700元。为培育市场，华川公司免除了韩素云2018年1月1日至6月30日的商位使用费。2018年3月30日，华川公司发出《关于义乌三期市场调整政策的通知》，该通知要求包括韩素云在内的租户于2018年6月1日前缴纳2018年7月1日至12月31日的商位使用费。逾期视为不再继续履行合同，租户应于2018年6月30日前清货撤场并返还商位，截止2018年6月30日未清货撤场并返还商位者，履约保证金不退还。韩素云所租用商铺租金调整为每天78元。因韩素云未交纳租赁费用，华川公司于2018年7月28日以EMS快递形式向韩素云发出《费用催缴通知》，要求韩素云于2018年8月2日前足额交纳2018年7月1日至12月31日的商位使用费，韩素云一直没有交纳上述费用。现涉案商铺仍被韩素云占有。 涉案商场于2017年5月1日消防验收合格。庭审中韩素云要求对涉案商铺的装修损失进行司法鉴定。韩素云于2019年1月9日收到涉案起诉书副本。 华川公司按日租金78元计算，主张从2018年7月1日至10月31日的商位占有费9594元，及从2018年11月1日至实际搬出之日的商位租金损失。 本院认为，韩素云没有提交证据证实涉案合同存在无效的法定情形，其主张涉案合同无效的主张于法无据，本院不予支持。韩素云称因涉案商场施工、华川公司无故停电，导致其无法正常营业均没有提交相应证据予以证实，其亦没有提交证据证实曾就此向华川公司提出异议，该主张本院无法予以采信。双方签订的《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。双方在该补充协议中约定，逾期交纳商位使用费或物业费等其他任何费用，超过3日华川公司有权解除合同并无偿收回商位。现被告一直未交纳从2018年7月1日起至今的商位使用费，经原告多次催要，仍未缴纳。双方约定的原告单方行使合同解除权的条件已经具备，原告诉求解除涉案《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》于法有据，本院予以准许。该《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》于本院送达起诉副本之日即2019年1月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。具体到本案中，被告应将涉案商铺清空交还给原告。原告按商铺日租金78元计算，主张从2018年7月1日至10月31日的商位占有费9594元，及从2018年11月1日至实际搬出之日的商位租金损失并无不当，本院予以准许。涉案合同并未全部履行完毕，原告不退还全部履约保证金显失公平，本院适当予以调整，结合本案实际，退还金额以2500元为宜。原告主张的商位租金损失9594元减去2500元为7094元，被告应交纳的2018年7月1日至10月31日的商位占有费为7094元。双方约定合同期满或终止后，租赁商位内的固定装修不得拆除，韩素云不得向华川公司索要任何费用，韩素云再行要求赔偿装修损失于法无据，本院不予准许。综上，韩素云诉求确认涉案《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》无效，返还电费、场地使用费并要求赔偿损失的主张没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司与被告(反诉原告)韩素云于2017年1月10日签订的《商位有偿有期使用合同》及《补充协议》于2019年1月9日起解除。 二、被告(反诉原告)韩素云于本判决生效之日起十日内将位于淄博义乌小商品城二期五六工程二层南区0906号商位腾空并交还给原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司。 三、被告(反诉原告)韩素云于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司从2018年7月1日至10月31日的商位占有费7094元。 四、被告(反诉原告)韩素云于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司从2018年11月1日起至将上述第二项中的商位实际腾空并交还给原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司之日的商位租金损失，按每天78元计算。 五、驳回原告(反诉被告)淄博华川置业有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回被告(反诉原告)韩素云的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，申请费116元，共计166元，由被告(反诉原告)韩素云负担；反诉案件受理费1562元，由被告(反诉原告)韩素云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  聂振锋 人民陪审员  夏新华 人民陪审员  陆大华 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  季 菲