.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}林西县人民法院民事判决书（2019）内0424民初503号原告：赵金美，女，1977年7月6日出生，汉族，个体户。身份证号码：×××委托诉讼代理人：蒙振玉，内蒙古罕山律师事务所。被告：包商银行股份有限公司赤峰林西支行，住所地：内蒙古林西县林西大道北段48号。法定代表人：贺庆喜，系该支行行长。委托诉讼代理人：张晓杰，内蒙古彩桥律师事务所律师。被告：王欧，男，l982年4月3日出生，汉族，个体户。身份证号码：×××被告：王卡娜，女，1985年7月22日出生，汉族，个体户。身份证号码：×××被告王欧、王卡娜委托诉讼代理人：潘永志，男，1984年3月14日出生，汉族，职工，住内蒙古松山区太平地镇六分地村十组。身份证号码：×××原告赵金美诉被告包商银行股份有限公司赤峰林西支行（以下简称包商银行）、王欧、王卡娜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵金美的委托诉讼代理人蒙振玉、被告包商银行的委托诉讼代理人张晓杰、被告王欧、王卡娜的委托诉讼代理人潘永志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵金美向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令停止执行位于××旗商厅；2、请求人民法院依法确认原告与被告王卡娜、王欧于2016年6月23日所签订位于××旗商厅的租赁合同合法有效；3、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年12月13日，内蒙古自治区林西县人民法院作出的(2017)内0424执1506号限期腾房通知书写明：包商银行股份有限公司赤峰林西支行申请执行王欧、王卡娜金融借款合同纠纷一案，(2017)内0424民初2820号民事判决书已发生法律效力，申请执行人现提出申请，要求对被执行人王欧、王卡娜所有的的位××旗商厅一处进行拍卖，现通知你们自2017年12月13日起l5日内将上述房屋腾出，逾期将依法采取强制措施。对此，原告提出异议，林西县人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：以本案异议人主张存在租赁关系是针对腾房通知提出异议，不属于阻却执行情况为由作出(2018)内0424执异2号执行裁定书：驳回异议人赵金美的异议请求。对此原告不服，提出复议，赤峰市中级人民法院作出(2018)内O4执复35号执行裁定书，撤销内蒙古自治区林西县人民法院作出的(2018)内0424执异2号执行裁定，中止(2017)内0424执l506号腾房通知书对复议申请人赵金美的执行。后被告包商银行股份有限公司赤峰林西支行向内蒙古自治区高级人民法院申诉，内蒙古高院作出(2018)内执监271号执行裁定书：本案由林西县人民法院重新审查。林西县人民法院作出(2019)执异1号执行裁定书：驳回案外人赵金美的异议请求。原告不服，认为：原告自2011年至今一直从未间断的的承租位××旗商厅一处，合同约定：租赁期截止2022年12月27日。同时原告已经将2018年全年租金全部给付并对涉案商厅进行装修等大量投入，且原告赵金美对被执行的标的一直在租赁使用中，赵金美在该执行标的上的租赁权并不因被采取执行措施而消灭。为此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款以及相关规定，原告有权要求对涉案房屋继续租赁，并中止该案执行。为此，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告包商银行辩称，1、本案原告要求停止对涉案房产的执行没有事实和法律依据。2014年4月18日，王欧、王卡娜以涉案的房产进行抵押在我行借款280万元，借款期限是到2015年4月18日，授信额度协议以及最高额抵押借款合同中明确记载在抵押期间内，不允许本案被告王欧、王卡娜对外出租或者抵押，而本案的原告第一次租赁的时间是2008年12月28日，第二次租赁是2011年12月28日，第三次租赁的时间是2017年12月28日，在办理抵押登记时就告知本案的被告王欧、王卡娜在抵押期间不允许再对外出租，所以本案原告与王欧、王卡娜签订的租赁合同不适用物权法和担保法的规定，而恰恰适用物权法190条的规定，因原告签订的租赁合同已经在被告签订抵押合同后，所以原告主张抵押不破租赁没有依据；2、我行与被告王欧、王卡娜签订抵押合同时，已明确双方的权利义务，在原告继续与被告王欧、王卡娜签订租赁合同时，未尽审核义务，涉案房屋已经抵押的事实造成的不利后果应该自行承担；3、涉案的房屋由于被告王欧、王卡娜没有如期偿还抵押借款，在执行过程中我行于2017年12月13日申请法院对涉案的房产进行查封，那么根据最高人民法院相关规定，我们认为完全可以排除本案原告主张继续租赁的权利，如果按照本案原告的诉讼请求，涉案的房屋原告将无休止的承租下去，抵押人的权利将无法实现，与法律相悖；4、本案原告提交的租赁合同有涂改迹象，尤其是2016年6月23日签订的时代购物广场租赁合同，我们认为这份合同是2017年12月28日涂改为2016年6月23日，原告与被告王欧、王卡娜存在串通行为，用以规避我行实现抵押权。综上,包商银行请求查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告王欧、王卡娜辩称，被告王卡娜在与原告签订合同之前，已经告知原告涉案房屋已经办理抵押登记。经审理查明，2014年4月18日，被告包商银行与被告王欧、王卡娜签订最高额抵押合同，被告王欧、王卡娜以其共同财产位于××旗商厅一处做抵押，在被告包商银行贷款280万元。被告王欧、王卡娜未按约定偿还贷款本息。2017年8月10日，被告包商银行向本院提起诉讼，要求被告王欧、王卡娜偿还贷款本金280万元及利息，本院依法作出（2017）内0424民初2820号民事判决书：一、被告王欧、王卡娜偿还原告包商银行股份有限公司赤峰林西支行借款本金280万元及利息（利息自2016年10月1日起，按照合同约定标准计算至本息付清之日止），此款限判决生效后立即给付。二、原告包商银行股份有限公司赤峰林西支行对此笔借款的抵押物享有优先受偿权。判决生效后，被告包商银行申请执行，2017年12月13日，本院执行局作出（2017）内0424执1506号限期腾房通知书，原告提出异议，本院作出(2018)内0424执异2号执行裁定书，驳回异议人赵金美的异议请求。原告不服该裁定，向赤峰市中级人民法院提出复议，赤峰市中级人民法院作出(2018)内O4执复35号执行裁定书，撤销本院作出的(2018)内0424执异2号执行裁定，中止本院(2017)内0424执l506号腾房通知书对复议申请人赵金美的执行。被告包商银行不服该裁定，向内蒙古自治区高级人民法院申诉，内蒙古高级院作出(2018)内执监271号执行裁定书，指定本案由林西县人民法院重新审查。2019年1月18日，本院作出(2019)执异1号执行裁定书，驳回案外人赵金美的异议请求。另查明，2008年12月15日，原告租赁涉案商厅从事黄金珠宝买卖，租期自2008年12月28日起至2011年12月28日止。2011年12月28日，原告继续租赁涉案商厅从事黄金、珠宝、银饰钟表的买卖，租期自2011年12月28日起至2016年12月28日止。还查明，2016年6月23日，原告租赁涉案商厅，从事黄金珠宝买卖，租赁期自2017年12月28日至2022年12月27日止。被告包商银行及被告王欧、王卡娜，对该租赁合同有异议，认为该租赁合同有涂改，实际签订租赁合同的时间为2017年12月28日。又查明，被告王欧、王卡娜未收取原告2019年度的房屋租赁费。上述事实有原、被告的陈述及原告提供的租赁合同三份、林西县人民法院作出的(2017)内0424执1506号限期腾房通知书一份、林西县人民法院作出的(2019)执异1号执行裁定书一份，被告包商银行提供的林西县人民法院作出的（2017）内0424民初2820号民事判决书一份、个人借款合同一份、抵押合同一份、授信额度协议一份予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条中规定了“先租赁后抵押”和“先抵押后租赁”两种情形，其中：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”即承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约定支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押”。对此情形执行法院根据抵押权人的申请，在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应予支持；《中华人民共和国物权法》第一百九十条还规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”即承租人在债权人设立抵押权之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“先抵押后租赁”。对该情形抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人（即抵押权人），其要求停止执行的，不予支持。本案中，被告包商银行与被告王欧、王卡娜签订最高额抵押借款合同的时间为2014年4月18日。原告赵金美与被告王欧、王卡娜第二次签到租赁合同的起止时间为2011年12月28日至2016年12月28日，上述期间系在订立抵押合同前抵押财产已经出租，该租赁关系不受抵押权的影响。但在2016年12月28日后，原告承租被告王欧、王卡娜的涉案商厅系抵押权设立后对抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。庭审中，原告还以连续租赁涉案商厅为由对抗抵押权人实现债权，该主张对抵押权人实现债权显失公平，故原告要求停止执行涉案商厅的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求：要求本院确认原告与被告王欧、王卡娜于2016年6月23日签订的租赁合同合法有效，被告包商银行、王欧、王卡娜均认为该合同有涂改，并认为该合同实际签订时间为2017年12月28日。本院认为，因涉案租赁合同确有涂改，且原告未提供租赁合同的原件，故对该租赁合同的真实性本院不予认可。退一步讲，即使该租赁合同不存在涂改情况，对于实际签订合同的时间无论是2016年6月23日，还是2017年12月28日均不影响对该案的实际执行，故对该租赁合同是否合法有效在本案中不予确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告赵金美的诉讼请求。案件受理费100元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 何 静审 判 员 宫晓慧人民陪审员 韩清玉 二○一九年七月五日书 记 员 王 贺