广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初1793号原告：杨丽红，女，1981年11月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：何俊豪，广东德比律师事务所律师。被告：刘秀珍，女，1968年7月21日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：黄耀明，广东金日律师事务所律师。被告：方木清，男，1963年7月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：广州祥旺房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街富和路41号。法定代表人：曾润发。原告杨丽红诉被告刘秀珍、方木清，第三人广州祥旺房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽红的委托代理人何俊豪，被告刘秀珍及其委托代理人黄耀明，第三人广州祥旺房地产代理有限公司的法定代表人曾润发到庭参加诉讼。被告方木清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨丽红向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与两被告于2018年12月9日签订的《房屋买卖合同》；二、判令两被告向原告返还定金30000元；三、判令两被告向原告支付资金占用期间利息（利息以30000元为基数，按照年利率6%的标准，从起诉之日计算至定金退还之日止）；四、判令两被告向原告赔偿违约金53600元；五、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年12月9日，原告在第三人的居间下，与两被告签订《房屋买卖合同》，约定由两被告将其共有的位于广州市增城区荔城街城丰F区36号701房出售给原告，房屋总价为268000元，定金30000元于合同签订当天支付。剩余房款于2018年12月31日前一次性支付，两被告应在收齐楼款当天将该房屋及相关购房资料交付给原告使用。合同签订当日，原告依约向两被告支付定金30000元，后原告及第三人多次通过电话、微信、短信、书面等方式通知两被告收取剩余楼价款并交付房屋，但两被告一直以各种理由拒绝收取剩余楼价款，并告知原告拒绝出售该房屋，被告已构成根本违约，应承担违约责任。为此，诉至法院，请法院判如所请。被告刘秀珍辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，判令涉案合同无效。被告方木清未答辩。第三人广州祥旺房地产代理有限公司述称，作为居间方，由法院依法判决，第三人没有意见。经审理查明：1998年5月4日，两被告领取结婚证。2016年10月10日，两被告领取离婚证。2018年12月9日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，载明“……第一条：买卖房屋情况甲方拟将位于广州市增城区荔城镇城丰F区36号701房的房屋转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房屋作了了解，愿意购买该房屋。该房屋面积为77.5平方米。……第四条：甲乙双方都清楚明白以上述物业，水电齐全，没有办理房屋权证。第五条：买卖房屋价格、付款方式甲乙双方议定该房屋交易总金额为人民币268000元整。乙方于签定此房屋买卖合同同时支付甲方人民币30000元整作为定金。楼价余款人民币238000元整，乙方于2018年12月31日前一次性付清甲方，甲方同意于收齐楼款当天将该房屋及相关购房资料交付给乙方使用，甲方同时把水电表转到乙方名下。第六条：违约责任……2、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1%向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作违约金。……第八条：该房屋以后如有机会办理房屋权证的，卖方有必须义务协助买方办理与该房屋一切有关的手续，由卖方将房地产权证过户给买方，卖方不得收取买方任何费用，但所产生的所有费用由买方负责支付。……”。2018年12月9日，被告刘秀珍出具《购房定金收据》，载明“今收到买方杨丽红交来购买位于广东省广州市增城区荔城街城丰F区36号701房的物业定金人民币叁万元整”等内容。2019年1月11日，原告向两被告通过EMS发出《催告函》，载明“本人已多次通过电话等方式通知阁下收齐该房剩余楼款，但是阁下一直以各种理由拒绝收齐该房屋楼款，并告知本人不愿出售该房屋。按照合同约定，阁下已违反合同规定。阁下必须在2019年1月13日前联系本人，并配合本人办理该房屋买卖相关手续，逾期，阁下应当承担违约责任及赔偿本人购买该房屋所产生的一切费用及全部损失”等内容。EMS快递均被退回。2019年1月15日，原告向被告刘秀珍通过EMS发出《告知函》，载明“2018年12月28日，本人及中介方多次催促阁下收齐该房剩余楼款同时在收齐楼款当日将该房屋及相关购房资料交付给本人使用，同时将水电表转到本人名下，但是阁下以本人儿子不同意出售等理由拒绝配合。……请阁下刘秀珍、方木清本人携带收款银行卡于2019年1月16日下午3：00到中介方广州祥旺房地产代理有限公司收齐剩余房款238000元整。”等内容。2019年1月16日，被告刘秀珍向原告发出短信“因我们之间于2018年12月9日签定的房屋买卖合同是无效合同，请你提供一下你本人的银行账号给我，我将已收你的三万元人民币退还给你。刘秀珍，方木清。”。2019年1月29日，原告向本院提起本案诉讼。另查明，原告为证明其在2018年12月31日前有联系被告支付房屋余款，提供中介与被告刘秀珍的短信聊天记录，载明“12月28日，客人不是不要，是等你过水电交钱。你给个具体时间来我好告诉人家，不用让我太为难了。”。审理中，一、原告陈述以下内容：1、签订合同时，原告清楚涉案房屋没有办理权属证明。2、签订合同时，被告刘秀珍告知原告，其与被告方木清是夫妻关系，离婚是为了购买房屋办的假离婚，被告方木清也自愿在《房屋买卖合同》上签名。3、2018年12月31日前，原告通过第三人通知被告收取剩余房款并交付房屋。二、被告刘秀珍陈述以下内容：1、签订合同时，原告知道被告已经离婚。因为涉案房屋没有产权证，故离婚的时候没有就涉案房屋进行分割。2、涉案房屋被告刘秀珍没有出资，是黄年妹赠送给被告刘秀珍，没有签订其他书面协议，只是将集资建房合约书上的名字改为被告刘秀珍。3、2018年12月31日前被告刘秀珍去办理涉案房屋水电过户，被告知不能过户。原告没有说要付剩余房款。4、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条的规定，涉案《房屋买卖合同》无效。5、被告刘秀珍仅收取了原告30000元，合同约定的违约金以房价款20%计算标准过高。6、两被告已经离婚，如果认定被告违约，应由两被告各自承担责任。三、第三人陈述以下内容：1、签订合同时，有了解两被告是离婚了，并有告知原告。2、2018年12月31日前，原告有通知第三人联系被告付款。本院认为：原、被告以及第三人签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。关于被告辩称涉案《房屋买卖合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条的规定应属无效，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条不属于效力性强制规范，被告以此为由主张涉案《房屋买卖合同》无效，理据不足，本院不予采纳。关于原告主张解除《房屋买卖合同》及退还定金、支付利息的诉讼请求能否支持的问题。根据庭审陈述，双方在签订合同的时候是知悉涉案房屋没有产权证且目前无法办理过户登记手续的，因此，双方在合同中约定了交付涉案房屋予以使用，并在过户条件成就时再予以办理。如上文论述，在双方签订合同合法有效的情况下，被告以合同无效为由拒绝履行合同显然不当。故本院对于原告请求解除《房屋买卖合同》并返还定金30000元及利息的诉讼请求，予以支持。利息应以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。对于被告主张两被告已经离婚，应各自承担责任，虽然两被告登记离婚，但签订涉案《房屋买卖合同》时，两被告均在合同上签名，根据合同相对性原则，原告要求两被告承担责任，并无不当。故对被告上述抗辩理由，本院不予采纳。关于违约金问题，被告抗辩违约金过高，本院依据双方明知涉案房屋没有产权登记并予以出售、购买的事实，结合原告所支付的房款数额，综合双方履行合同的实际境况以及被告违约的程度，酌定违约金按房价10%计算，即26800元。原告起诉超过上述金额部分，本院不予支持。综上所述，被告方木清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨丽红与被告刘秀珍、方木清于2018年12月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘秀珍、方木清在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杨丽红购房定金30000元及利息（利息从2019年1月29日起，以30000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）；三、被告刘秀珍、方木清在本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨丽红赔偿违约金26800元；四、驳回原告杨丽红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3062元，由原告杨丽红负担255元，被告刘秀珍、方木清负担2807元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年七月八日书记员  赖蓝婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。