济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初2016号原告：陈梓元，女，1985年11月20日出生，汉族，住济南市市中区,现住济南高新区。委托诉讼代理人：刘宁，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君，山东京鲁律师事务所律师被告：山东中海华创地产有限公司，住所地济南高新区颖秀路1388号大卫国际4楼。法定代表人：欧阳国欣，总经理。委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国英，山东齐鲁律师事务所实习律师。原告陈梓元与被告山东中海华创地产有限公司（以下简称中海华创）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈梓元的诉讼委托代理人刘宁、杨君，被告中海华创的诉讼委托代理人辛龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈梓元向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2013年7月1日起至被告实际支付之日止逾期交房违约金（以3608850元为基数，按照日万分之一计算，暂计算至2019年3月12日止为750640.75元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月21日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于高新区××龙××花园××楼××室，房款共计3608850元。根据合同第八条约定，被告应在2013年6月30日前，将具备商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》条件，并符合本合同约定的商品房交付原告。合同附件四补充协议第四条第六款约定，出卖人逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。被告虽于2013年6月28日向原告交付了涉案房屋，但原告后来得知，被告于交房当天即2013年6月28日取得的《房屋建筑工程竣工验收备案单》（编号为13-06-101）《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》（济综验第2013050号）已被法院生效判决认定为违法。原告认为，被告在交付房屋时并未取得合同约定的《分期综合验收备案证明》，且至今亦未取得合法的竣工验收备案单，一直未达到交房条件。因此，被告存在违约行为，应按合同约定支付违约金。原告为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。中海华创辩称，中海华创于2013年6月28日取得济南高新技术产业开发区管委会出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》和济南市城乡建设委员会出具的《房地产开发项目（分期）综合验收合格证明》。同日，中海华创按照《房屋买卖合同》约定向陈梓元交房（精装修）。根据《合同法》规定，商品房买卖合同关系中的出卖人在履行交房义务中的违约情形包括三种，即拒不交付、逾期交付、和瑕疵履行交付。因此，出卖人交付标的物后，买受人不能再以逾期交付为由请求出卖人承担交付后的逾期违约责任。中海华创于2013年6月28日将房屋交付给陈梓元占有、使用、居住，并为陈梓元在内的中海奥龙官邸广大业主办理完毕了房屋不动产权证书。虽然济南市高新管委会出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》的行政行为被确认违法，但是并未被撤销，即涉案房屋的《房屋建筑工程竣工验收备案单》仍然是合法有效的。综上，中海华创根本不存在逾期交房的违约行为，且陈梓元不存在任何实际损失，其所诉没有任何事实和法律依据，应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月21日，陈梓元（买受人）与中海华创（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定陈梓元购买中海华创开发的位于济南××新区××龙××花园××楼××室，建筑面积245.79平方米，每平方米14700元，房款共计3613113元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按补充协议第四条处理。补充协议第四条第六款规定：出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，陈梓元支付购房款3608850元。2013年6月28日，中海华创向陈梓元交付涉案房屋。2014年7月16日，中海华创向陈梓元开具销售不动产统一发票。2013年5月30日，中海华创取得涉案房屋的《建筑工程竣工验收报告》，2013年6月28日，涉案房屋所在楼盘取得《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。同日，济南高新技术产业开发区管理委员会建设局出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》。另查明，山东省济南市中级人民法院于2016年3月3日作出（2014）济行初字第138-1号行政判决书，判决：一、确认济南高新技术产业开发区管理委员会作出的编号为13-06-101的房屋建设工程竣工验收备案单的行为违法；二、责令济南高新技术产业开发区管理委员会采取补救措施。该判决业经山东省高级人民法院二审予以维持。2017年5月10日，济南高新技术产业开发区管理委员会向济南市中级人民法院作出《关于执行行政判决的报告》，就（2014）济行初字第138-1号行政判决书中的补救措施作出回应。本院认为，陈梓元与中海华创签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。陈梓元依据合同约定履行了付款义务，中海华创应按合同约定准时交付符合标准的房屋。本案的争议焦点为中海公司是否存在逾期交房的事实，是否应当承担逾期交房违约责任。本院认为，第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，房屋的交付使用需满足对房屋的转移占有，当事人另有约定的除外。本案中，陈梓元认可中海公司于2013年6月28日向其交付房屋，故自2013年6月28日起涉案房产由中海公司转移至陈梓元占有。根据陈梓元与中海公司在买卖合同第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，涉案房产的交付还需满足商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。中海公司提供了编号为13-06-101号的《房屋建筑工程竣工验收备案单》、济综验第2013050号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，证实中海公司已于2013年6月28日取得合同约定的《分期综合验收备案证明》。陈梓元认为涉案《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的作出机关已被法院确认为行政违法，不应采信，中海公司至今仍承担逾期交房的违约责任。第二，关于13-06-101号《房屋建筑工程竣工验收备案单》、济综验第2013050号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的效力问题系确认本案是否存在逾期交房的关键之所在。对此，本院认为，首先，山东省高级人民法院作出的（2016）鲁行终1514号行政判决书判决：确认济南高新技术产业开发区管理委员会出具编号为13-06-101的房屋建设工程竣工验收备案单的行政行为违法；责令济南高新技术产业开发区管理委员会采取补救措施。济南市历下区人民法院作出的（2016）鲁0102行初255号行政判决书判决：确认济南市城乡建设委员会出具济综验第2013050号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的行政行为违法；责令济南市城乡建设委员会采取补救措施。但是，（2016）鲁行终1514号行政判决中同时认定：“根据《建设工程质量管理条例》第四十六条、第四十九条的规定，竣工验收备案，是建设工程质监部门在建设单位申请备案并提交有关文件的情况下予以备案，以供查考的行为。结合《建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。因此，建设工程交付使用的条件是建设工程竣工验收合格，在建设工程质量的实体认定上，竣工验收具有决定性的意义，撤销竣工验收后进行的备案，并不能直接产生否认竣工验收的法律效果，也不能直接得出竣工验收不合格的结论。”其次，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。”第七十六条规定：“人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。”根据上述法律规定及行政判决的认定,涉案的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仅是被确认出具机关的行政行为违法，但并未被撤销，即涉案的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仍然有效，涉案房产亦不需要重新组织竣工验收。综上，在《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》有效的情况下，取得该《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》时间仍应认定为2013年6月28日。第三，中海公司按照合同约定取得开发项目《分期综合验收备案证明》并将涉案房产交付给陈梓元，已完成了合同约定的义务，并不存在逾期交房的违约事实。陈梓元主张逾期交房违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告陈梓元的诉讼请求。案件受理费11306元，减半收取5653元，由原告陈梓元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 卉二〇一九年七月二十九日书记员 薛远婷