四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9340号 上诉人（原审被告）：成都天合成房地产开发有限责任公司，住所地：四川省新津县花源镇花源大道1888号。 法定代表人：赖伟，董事长。 委托诉讼代理人：王娟，女，1992年2月15日出生，汉族，住新疆库尔勒市，系公司员工。 委托诉讼代理人：李丽，四川鑫天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨阳，女，1989年6月1日出生，汉族，住新疆库尔勒市。 委托诉讼代理人：郭丽娟，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何乙巧，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 上诉人成都天合成房地产开发有限责任公司（以下简称天合成公司）与被上诉人杨阳商品房预售合同纠纷一案，不服新津县人民法院（2019）川0132民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天合成公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，根据天合成公司具有合同约定的逾期交房合理事由，免除天合成公司对违约责任的承担；2.本案一审、二审诉讼费由杨阳承担。 事实和理由：一、天合成公司有新的证据，可以证明具有合同约定的逾期交付房产的合理事由，应当免除违约责任的承担。（一）天合成公司在商品房买卖合同履行期间，行政机关下发通知、文件，让辖区内所有的建筑工地在特点的时间段停止施工作业，这是天合成公司在签订合同时无法遇见的，强制停工措施针对辖区内所有的建设项目建筑工地，是天合成公司无法避免的、无法控制的事件，因此导致的逾期交房，天合成公司不应当承担违约责任。二审中，天合成公司提交以下的证据加以证明：1.新津县环节保护局根据《新津县重污染天气应急预案（2017年修订）》，要求在特定时间段辖区内所有建设工地停工。2.新津县环境保护局、公安局、城市管理局等五部门发布《关于两考期间严格控制噪声污染的通告》，要求在两考期间辖区所有建设工地停工。（二）因环境专项行动导致上游材料供应企业停产，项目施工所必需的多种原材料停产、无法采购、运输，天合成公司因此无法获得施工所必需的原材料导致停工，严重影响施工的顺利进行，系合同的不可归责于当事人的其他原因，因此而造成的逾期交房，天合成公司应当免除对违约责任的承担。一下新证据可以证明：1.陶瓷供应商发送的停产通知；2.砂石供应商发送的关于停产的《工作联系函》；3.承包方出具的《情况说明》。二、一审判决未能查明案件事实，错误认定天合成公司“未提交证据证明书面通知了买受人需要延期交房的事实以及延期交房的原因、延期交房的时间”，与客观事实相悖。按照合同第十八条约定，当发生可能导致商品房逾期交付情形时，出卖人应当书面通知买受人，天合成公司举示的《告知书》领取表、快递回单等证据足以证明，在发生上述合理逾期事由后，天合成公司以现场交付、邮寄等多种方式向买受人送达了延期交房告知书，告知买受人延期交房的理由以及可能产生的逾期期间，履行了通知义务，而非一审法院认定的出卖人未以书面形式告知杨阳逾期交付情形以及逾期期间，显然，一审法院未能查明案件事实，认定失之偏颇，并且，出现合同约定事由导致延期交房，通知买受人只是附随义务，违约责任的免除不以通知为必要要件。三、一审违反法定程序，应当发回重审。（一）一审法院适用简易程序审理涉及人数众多，争议特别大的商品房买卖合同纠纷案件，显系违反审判程序。简易程序只能适用于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。本案中，天合成公司因环保专项行动、行政命令、设计变更、上游供应商停产等多种原因导致逾期交付房屋，一审法院适用简易程序不能查清案件事实。双方当事人对于是否存在逾期交房合理事由，如何承担逾期交房违约金等焦点问题皆存在巨大争议，不符合适用简易程序的条件。（二）一审法院对于天合成公司提出的《延期举证申请》置之不理，导致案件事实查不清楚，案涉商品房开发项目从2014年开工至2019年竣工，时间跨度大，涉案证据资料多，加之申请人系由新疆生产建设兵团第一师、第二师、第三师三个设计院发起设立，档案材料分散存放于新疆、四川两地，申请人举证需要核实两地保存的档案材料，法院依照简易程序审理本案，只给了十五天的时间，使得天合成公司如期举证确有困难，天合成公司在一审期间提交了延期举证申请书，一审法院并未综合考虑案件情况，径行驳回了天合成公司请求，并且无视天合成公司举示的大量证据以证明合同履行过程中遭遇情势变更，采取当庭宣判的审判方式，致使天合成公司在一审判决后调核两地档案资料后才收集到新的证据。综上所述，由于一审违反法定程序，根据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，应当发回重审。四、涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金过高，即便天合成公司需对逾期交付房产承担违约金责任，杨阳也应当就天合成公司的违约行为给其造成的实际损失举证。（一）涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金过高，应当予以减少。《四川省商品房买卖合同》示范文本及涉案项目周边房屋买卖合同对违约金的约定，均以日万分之一或日万分之零点五计算逾期交房违约金，天合成房产约定按日算万分之二的违约金明显高于同时期、同地区其他开发商关于违约金的约定，根据公平原则，逾期交房违约责任的承担应予以减轻。（二）根据《合同法》及相关司法解释可知，违约金的性质是补偿性的，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当支持。同时，天合成公司承担逾期交房的违约责任的前提是，杨阳对其因天合成公司逾期交房给其造成的实际损失承担举证责任。若买受人暨杨阳不能证明因逾期交房给其造成了怎样的实际损失，就应当承担举证不能的法律后果。五、人民法院审判应当坚持公平正义原则，兼顾裁判的法律效果，避免不良示范效应的产生。（一）法院应从公平正义角度衡量本案，切实履行民营企业保驾护航，使其有序良性发展的责任。涉案项目从预售到交付，周边房价由均价4000余元/平方米上涨至9000余元/平方米，杨阳客观上享受了房屋的增值红利，由此看来，杨阳并未因天合成公司逾期交房造成过重的损失，反观天合成公司，尤其在2017年后，建筑施工材料的价格暴涨，项目成本与日俱增，在合同履行期间面临着如环保监督、重污染预警天气停工等诸多困难的情况下，也未因自身亏损放弃该项目，逾期交房并非当事人故意为之，天合成公司即使面临亏损也坚持完成涉案项目，如再因此承受巨额的违约金，无疑雪上加霜，而且在处理此类群体性案件时，应当审慎对待当事人的诉求。（二）人民法院应兼顾裁判的法律效果和社会效果，避免不良示范效应的产生。参考同时期同类商品房买卖合同纠纷的处理，各地法院对于违约金的衡量，不是机械教条地按照合同约定的违约金来简单处理，而是按照《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，法院最终酌定评判违约金的承担，而一审法院对本批案件的处理方式简单粗暴，根本没有考虑此类案件的不良示范效应。恳请二审法院在查明案件事实基础上，综合考量纠纷产生的各类因素，兼顾裁判的法律效果与社会效果，依法作出评判。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院依法改判或发回重审，以维护天合成公司的合法权利。 杨阳答辩称，关于天合公司提到的不可抗力的问题，自2013年以来，从国家层面至四川省政府、成都市政府陆续发布了《中华人民共和国大气污染防治法》、《四川省实施办法》、《四川省突发公共事件总体预案》，《四川省突发环境事件应急预案》，《四川省大气污染防治目标责任书》，《四川省人民政府关于重点区域大气污染防治“十二五”规划四川省实施方案的批复》，《四川省人民政府办公厅关于灰霾污染防治的通知》及《四川省灰霾污染防治实施方案》、《成都市建设工地重污染天气应急预案（试行）》、《成都市建筑施工现场监督管理规定》等关于环保问题的多部规范性文件。故天合成公司所提出的环保免责事由是天合成公司可预见的。成都市政府以及新津县政府相关部门在2015年、2016年度针对两考期间均由发布了《高中考期间建筑工地施工噪音管理的通知》。天合成公司提到的环保问题并非不可抗力，是属于逾期交房的合理事由。二、天合成公司在上诉状中着重强调了一审法院的程序问题，天合成公司无疑是想让本案发回重审，让其有更多的时间处理事宜。并且天合成公司在二审中提到的新证据只是环保问题，故一审法院给的答辩意见和举证期间完全足够的。三、关于天合成公司对于公平正义及法律效应的问题，天合成公司与杨阳在签订房屋买卖合同时，天合成公司的主体工程已经基本完毕，杨阳看到天合成公司的房屋已经基本上完毕的状况才向天合成公司交付了购房款，法院在审理案件时应综合考虑案件的法律关系、基本事实。关于预售合同中天合成公司与杨阳已经约定了竣工的时间在2017年9月30日，天合成公司提出的整个案件的不可抗力的因素均不是受合同约定的期间内，故均不应被二审法院采纳。综上；驳回天合成公司的上诉请求，维持原判。 杨阳向原审法院诉讼请求：1.依法判令天合成公司支付延期交房的违约金33608元；2.本案诉讼费用由天合成公司承担。 原审法院认定事实：2017年8月15日，杨阳与天合成公司签订一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定杨阳购买天合成公司开发的位于新津县房屋一套，房屋总价款427580元，合同第十八条第（一）款约定：“出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.设计变更；3.其他不可归责于出卖人的原因。”第十九条约定：“逾期交房责任：……（1）逾期在365日之内……自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金……（2）逾期在365日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金……”。合同附件中约定总绿化面积10689.54平方米。合同签订后，杨阳支付了全部购房款，但天合成公司未按约如期交付房屋。天合成公司于2019年1月18日向杨阳发出《房屋交付通知书》，通知杨阳于2019年1月23日至2019年1月27日办理交房手续。 原审庭审中，杨阳与天合成公司均认可实际交房日期为2019年1月27日。 原审法院认定上述事实，有杨阳提交的原审法院予以采信的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《房屋交付通知书》、购房款交付凭证以及庭审笔录等在案为证。 原审法院认为：杨阳与天合成公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。杨阳按照合同约定支付了全部购房款，天合成公司未按照合同约定的期限交付房屋，天合成公司提出如下抗辩理由：1.因不可抗力、设计变更、不可归责于天合成公司的原因，案涉商品房逾期交付，根据合同的约定，可以免除部分违约责任；2.买受人应当对其实际损失进行举证，且主张的违约金过高，请求法院予以减少；3.天合成公司对违约责任的承担应兼顾公平与正义。原审法院认为天合成公司提出的抗辩理由均不成立，理由如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，天合成公司所提环保政策原因并非属于不可抗力。2.天合成公司所提的设计变更绝大部分发生在签订商品房买卖合同之前，且双方未对合同第十八条的“设计变更”进行明确的约定，故天合成公司以设计变更为由免除部分责任的理由不足。3.天合成公司主张的绿化率问题，其合同已进行明确约定；主张的建设质量整改发生在签订商品房买卖合同之前，与本案没有关联性。4.按照合同第十八条的约定，出现不可抗力、设计变更、不可归责于天合成公司的原因的情形时，天合成公司应当履行书面通知买受人的义务，天合成公司提交的证据不足以证明书面通知了买受人需要延期交房的事实以及延期交房的原因、延期交房的时间等。5.合同第十九条明确约定了违约金的计算方式，买受人按照日万分之二的标准主张违约金，符合双方的约定，并不过高。因此，天合成公司应当按照合同约定承担逾期交房违约金，逾期交房违约金的起算时间为2018年1月1日，实际交房日期为2019年1月27日，故逾期交房天数为392天。综上，原审法院对杨阳要求天合成公司支付违约金33522.27元（427580元×0.0002/天×392天）的诉讼请求予以支持，对超过部分不予支持。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、天合成公司在判决生效后十日内向杨阳支付违约金33522.27元；二、驳回杨阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取320元，由天合成公司负担。此款杨阳已预交，天合成公司在履行上述给付金钱义务时一并支付杨阳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 天合成公司向提交了以下证据：1.《工作联系函》复印件，内容为：为迎接中央环保督察组在蓉检查，成都周边沙场于2017年7月15日全部关闭，我公司也将无法买到沙满足生产，无法提供砂浆，我公司将停产数天，预计持续时间十天左右。证明目的：因砂石供应商在环保专项行动期间停产，导致项目无原材料进行施工而停工，由此产生约15天的合理延期。项目承包人向出卖人出具情况说明，因环保督察小组检查，成都市周边砂石厂全部停产整顿，导致项目无原材料进行施工而停工。 2.《情况说明》复印件，内容为：为迎接中央环保督察小组在蓉检查，成都市周边砂石厂全部于2017年7月15日停产，不能采沙、产沙、运沙。通过其他渠道购进的沙不能保证抹灰砂浆的质量……我方目前只有等待砂浆站的通知恢复生产后方能继续施工，估计此情况将持续至本月底。证明目的：因砂石供应商在环保专项行动期间停产，导致项目无原材料进行施工而停工，由此产生约15天的合理延期。项目承包人向出卖人出具情况说明，因环保督察小组检查，成都市周边砂石厂全部停产整顿，导致项目无原材料进行施工而停工。 3.《通知》复印件，内容为：2017年8月1日，四川英伦陶瓷有限公司发送的停产通知：因响应国家环保整治政策，所有工程所订外墙砖于9月10日左右正式恢复生产。导致项目无原材料进行施工而停工。证明目的：墙砖供应商因环保专项行动停产，在商品房买卖合同履行期间，项目无原材料进行施工而停工，由此产生40天的合理延期。 4.《材料认质认价申报表》、《审批表》复印件，内容为：英伦陶瓷公司为涉案工程项目的材料供应商，提供的认质、认价单。证明目的：墙砖供应商因环保专项行动停产，在商品房买卖合同履行期间，项目无原材料进行施工而停工，由此产生40天的合理延期。 5.《新津县重污染天气应急预案》、《新津县重污染天气预警通知》，内容：启动应急预案后，建设工地按不同的预警级别要求，立即采取相应的应急措施。1、全县所有砂石厂停止生产运行。2、停止室外产生扬尘和挥发性有机物的喷涂、粉刷、切割等作业，停止除市政府批准的重点工程及应急工程外其他施工工地土石方作业（包括开挖、回填、场内倒运）；停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业。3、垃圾运输车辆以及运输煤炭、砂石水泥等易产生扬尘的运输车辆全天24小时禁止通行。证明目的：在预警天气，辖区内所有施工单位都必须停工，由此产生约2个月的合理延期。 6.《告知书》、邮单、领取表，内容分别为：由于国家环保整治的影响，案涉项目施工必须的多种原材料停产，无法采购、运输，严重影响施工的顺利兴，由此可能造成购买商品房交付时间迟延3-4个月；邮寄《告知书》快递单、业主现场领取《告知书》并签字。证明目的：天合成公司因约定的合理事由延期交房，且向买受人邮寄了延期交房告知书，按照合同第十八条约定，出卖人已将延期事由告知了买受人，应当免除违约责任的承担。 杨阳发表质证意见称：对证据1、2、3、4的真实性不予认可，即使有原件也无法证明其客观真实性，这4组证据违反合同相对性原则，天合成公司不能以第三方未履行义务来对抗买受人要求上诉人履行义务；对证据5的真实性、合法性予以认可，但对关联性以及证明目的不予认可。该两组证据均发生于2017年11月30日，根据双方合同的约定竣工的时间是2017年9月30日，此期限早已过了工程施工的期限，故该案不受该份文件的影响；天合成公司仅提出这些证据并不足以证明其已按照规定要求实施。对证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可。签名本上无具体的时间，快递单上无具体的时间、无邮戳、无杨阳的签名或邮局的回执，也无法证明邮递的是否是上诉人提到的告知书。快递单上明确载明的时间是2016年10月16日，与上诉人所提供的设计变更及不可抗力的相关时间不能一一对应，或早于或晚于前述时间。 本院经审查认为：天合成公司提交的证据1、2、3、4均系复印件，未提交原件以比对，本院无法核实真实性，故不予采纳；对证据5、6的认证意见在下文予以详述。 杨阳提交了《中华人民共和国建筑工程施工许可证》，证明目的：建设工程许可证载明的竣工时间是2017年9月3日，各分项质量验收报告证明2017年7月26日以前天合成公司所提到的涉及砂石等影响环保的工程已经完工。 天合成公司发表质证意见称：分项竣工验收的依据，证明主体完工并不能证明整个建筑物的整体验收完工。主体还有二装、装饰装修分期间的包括园林绿化，2017年12月1日接到了设计院的关于绿化面积增加的设计变更通知书，作为原有的设计面积扩大了一倍，这都需要施工期间。对方提到的施工许可证是整个开工之前的施工许可，并不能直接代表工程竣工验收的时间及影响上诉人与被上诉人商品房买卖合同的履行，相互之间没有关联性。 本院经审查认为：杨阳提交的《建筑工程施工许可证》建设单位在建设项目开工前向行政机关备案的文件，不能完整反映案涉楼盘整体竣工的时间，故与本案并无关联性，本院不予采纳。 本院认为，根据上诉人天合成公司的上诉请求与被上诉人杨阳的答辩意见，本案二审争议焦点为：天合成公司是否应该向杨阳支付逾期交房违约金以及原审法院对金额的确定是否正确。先就上述争议焦点做如下评述。 首先，天合成公司与杨阳签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当依照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，天合成公司未按照合同约定的期限向杨阳交付房屋，则应当依照合同约定承担相应的违约责任。 其次，关于天合成公司抗辩提出应当免除其承担违约金或应当调整违约金的理由。本院经审查认为，天合成公司的抗辩理由不能成立。关于天合成公司提出行政机关通知停止施工作业、环保措施导致其无法施工等上诉理由。本院认为，第一，《新津县重污染天气应急预案（2017年修订）》以及《关于两考期间严格控制噪音污染的通告》，系行政机关依法履行行政行为，防治大气污染、噪音污染的行为符合人民群众的客观需要、系社会经济健康发展的有力保障。且上述行为均系针对存在严重污染的相关行为进行，如果依照天合成公司的抗辩理由，则将出现建筑行业如需施工必然造成污染、如无污染则无法按期完工的悖论。第二，在本案诉讼中，天合成公司并未提交相应证据证明相关行政机关向其公司发出了停工通知书，也未举证证明行政机关防治污染对其修建行为造成了停工以及相应的天数。第三，在双方签订的商品房买卖合同中约定的竣工时间应为2017年9月30日，而二审中天合成公司提交的《新津县重污染天气应急预案》出具时间为2017年12月23日、《新津县重污染天气预警通知》的出具时间为2017年11月7日，均晚于合同约定的竣工时间。故天合成公司提交的证据5不能达到其主张应当扣减逾期交房期间的证明目的，也不能证明系不可抗力导致其逾期交房进而不应当承担违约金的相关事实客观存在。故本院对天合成公司的该项上诉理由不予采纳。 关于天合成公司上诉提出因环保行动导致材料供应企业停产的问题。本院认为，天合成公司与相关材料供应企业之间的合同关系即履行情况，在无明确约定的情况下不能免除天合成公司应当承担的与案涉房屋买受人约定的合同义务。故天合成公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 关于天合成公司另提出其向买受人书面通知了需要逾期交房的原因和时间的问题。本院审查认为，首先，在二审中，天合成公司提交的告知书上并未载明买受人姓名、邮单上并未载明具体文件名称、领取表上也未载明领取告知书的具体时间，故本院不能据此确定其已在交房前向买受人告知了因设计变更需迟延交房；且审查其提交的《告知书》，载明的内容为“由于国家环保整治的影响，天山名苑项目施工所必须的多种原材料停产，无法采购、运输，严重影响施工的顺利进行，目前整个行业材料供应仍处于调整阶段，由此可能造成您购买的商品房交付时间迟延3至4个月”，并未载明案涉项目经过了设计变更。故天合成公司以合同第十八条的约定主张免责的理由不能成立，本院对其该项主张不予支持。 关于天合成公司还提出原审法院违反法定程序的问题。本院认为，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，适用简易程序审理本案，亦给与双方当事人充分的举证期限，程序合法。天合成公司的该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。天合成公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费640元，由成都天合成房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇一九年七月二十四日 书记员 龙春光