安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0111民初8806号 原告：万飞，男，1990年1月14日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：东莞市糖酒集团美宜佳（安徽）便利店有限公司，住所地安徽省合肥市包河区紫云路与庐州大道交汇蓝山CBD办公塔楼办3311-3328室，统一社会信用代码91340100MA2REN8K9M。 法定代表人：刘云，经理。 委托代理人：杨程光，男，公司员工。 委托代理人：罗磊，男，公司员工。 被告：深圳万物商企物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市包河区紫云路与庐州大道交口东南角蓝山花园49幢106/106上室，统一社会信用代码91340111MA2RUC0016。 法定代表人：杨靖，总经理。 委托代理人：许雅苗，女，公司员工。 委托代理人：刘春红，女，公司员工。 第三人：合肥盈富置业有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区庐州大道2868号悦方中心办公塔楼7楼721-731室，统一社会信用代码9134000005148675X3。 法定代表人：卢锋，董事长。 委托代理人：裴婷，女，公司员工。 委托代理人：周叶，女，公司员工。 原告万飞诉被告东莞市糖酒集团美宜佳（安徽）便利店有限公司（以下简称美宜佳公司）、深圳万物商企物业服务有限公司合肥分公司（以下简称万物商企合肥分公司）并有第三人合肥盈富置业有限公司（以下简称盈富置业公司）参加的排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万飞，被告美宜佳公司的委托代理人扬程光、罗磊，被告万物商企合肥分公司的委托代理人许雅苗、刘春红，第三人盈富置业公司的委托代理人裴婷、周叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万飞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告美宜佳公司立即恢复已经侵占的两处共通道至第三人（开发商）设计交付使用时的状态；2、请求判令被告美宜佳、万物商企合肥分公司承担本案一切诉讼费用；3、请求判令被告美宜佳公司的法人刘云向原告当面诚恳道歉，签署保证书盖企业公章，保证任何时候不以任何形式侵占公共区域以及侵害其他业主利益，若有违反按物业相关条例协议自愿接受处罚；4、请求法院判令被告万物商企合肥分公司履行物业应有的职权，配合法院判决，监督被告美宜佳公司立即整改，并监督管理其是否再次有违反物业规定协议的行为。 事实和理由：被告美佳宜公司于2018年拿房后，违反与被告万物商合肥分公司的物业服务协议，及业主手册相关条例，悦方中心临时管理规约相关条例（详见证据材料相关条例与协议〉，擅自将两处公共通道（第一处：3310与3311和3312所夹部分；第二处：3318与3319和3320所夹部分。详见证据材料33层平面图）以私建围墙的方式封闭，作为自己的套内面积使用。 为此，被告万物商企合肥分公司曾对被告美宜佳公司下达整改通知（详见整改通知）。然而被告美宜佳公司态度恶劣强硬，拒不整改。2018年12月20日至25日间，悦方中心蓝山CBD所属包河区派出所曾为此出警调解。在警方协调下，被告美宜佳公司于2018年12月26日签署了一份承诺书（详见承诺书）承诺未来33层如果有新住户反对侵占，将自行解决。 原告于2018年12月28日付首付给第三人盈富置业公司时对上述情况并未知晓。后检查房屋状况时自行发现该区域与第三人提供的开发设计平面图相悖。故向第三人以及被告万物商企合肥分公司提出询问和申诉并要求协助联络被告美佳宜公司立即停止封闭通道的装修施工并恢复至开发商设计交付的原状。随后原告立即主动联系被告万物商企合肥分公司负责人程大庆主管，在被告万物商企合肥分公司的沟通下和程大庆主管以及被告美宜佳公司负责人刘元林经理约好面谈协商。然而约好见面的刘元林经理推脱不见，指派下属打发原告。之后原告电话联络了刘元林经理数次，刘元林态度恶劣强硬，反指责原告给被告万物商企合肥分公司添麻烦，并拒不停止施工，拒不恢复原状。 被告万物商企合肥分公司虽态度上表示配合原告，但表示不会强制要求被告美佳宜公司停止侵占，更不会起诉被告美宜佳公司。 原告投诉无门，无奈之下于2019年3月20日3310室交付使用后，向合肥市包河区人民法院提出诉讼请求。 被告美宜佳公司辩称：一、本案原告不具有原告主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”被告美宜佳公司使用自身门前区域的行为，前期已经和物业沟通协商，并按照要求办理消防报验并获得消防验收合格；且被告美宜佳公司的上述行为并未对原告房屋的正常使用造成不便，未对原告的合法权益造成侵害。由此可知，针对被告美宜佳公司的排除妨害纠纷诉讼，即便被告美宜佳公司使用门前区域的行为有可能对其他业主造成影响，也应由业主大会和业主委员会或被告美宜佳公司之外的其他全体业主共同来主张相关权利，原告单独提起相关诉讼主体不适格。二、被告美宜佳公司并未侵犯被原告的实际权益。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”根据33层平面图及实际现场图可知，原告所有3310室的入户门开在正对大厅方向，被告美宜佳公司封闭自身门前区域的行为不会对原告的通行造成任何不利影响，仅会影响到被告美宜佳公司自身所拥有合法产权的3311、3312、3318、3319等房间的通行；封闭空间没有3310房间的窗户等通风设施，也没有对3310室造成影响的设备设施，且被告已经就封闭使用相关场地提前按照要求办理消防报验并获得消防验收合格。被告美宜佳公司在进行封闭使用自身门前区域时已经合理考虑可能会对相邻不动产造成的影响，确保自身的使用行为不会对祥林芳的通行、通风、采光等相邻关系造成影响。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告万物商企合肥分公司辩称：一、被告万物商企合肥分公司作为悦方中心项目物业服务企业就被告美宜佳公司的行为已经分别于2018年12月27日和2019年4月4日向被告美宜佳公司出具了违规行为整改通知单，要求被告美宜佳公司立即停止该行为及时整改，已经按照法律规定及合同约定履行相应的物业职责。二、原告第二项诉请要求被告万物商企合肥分公司承担本案一切诉讼费无事实和法律依据，被告万物商企合肥分公司并未侵犯原告任何权益，不应承担任何费用。三、原告第四项诉请无任何依据，被告万物商企合肥分公司已经履行了相应的物业职责，原告的诉请并非被告万物商企合肥分公司的义务，更并非法定的义务。 第三人盈富置业公司辩称：第三人盈富置业公司作为开发商依法销售和按照商品房买卖合同的约定向被告美宜佳公司和原告交付了房屋，对本案涉诉事宜并不知情且无关联。 本院经审理认定事实如下：第三人盈富置业公司为合肥市滨湖区庐州大道2868号悦方中心办公塔楼的开发商。东莞市糖酒集团美宜佳便利店有限公司购得悦方中心办公塔楼33层3311至3328是房屋，上述房屋用于美宜佳公司的办公场所。万飞自第三人盈富置业公司处购得悦方中心办公塔楼33层3310室。万物商企合肥分公司为悦方中心办公塔楼的物业服务公司。 美宜佳公司在装修其办公场所时将33层3310室与3311室、3312室相邻的公共区域及3320室与3319室、3318室相邻的公共区域封堵墙体作为其办公场所使用。 就美宜佳公司封堵上述公共区域问题，万物商企合肥分公司曾向其下达整改通知单，美宜佳公司曾出具过承诺书，各方曾经协商，但未达成一致意见。 上述事实，有当事人提供的商品房买卖合同、备案单、物业服务协议、33层平面图、整改通知、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、前期物业服务合同等及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。原告万飞作为悦方中心办公塔楼3310室的业主，对悦方中心办公塔楼房屋的共用通道享有共有和共同管理的权利，即建筑物区分所有权。被告美宜佳公司现在占用公用通道的行为，侵犯了原告万飞的合法权益。 故原告万飞请求判令被告美宜佳公司回复已经侵占的两处公共通道，于法有据，应予支持。至于原告万飞的其他诉请，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告东莞市糖酒集团美宜佳（安徽）便利店有限公司于本判决生效之日起一个月内拆除悦方中心办公塔楼33层3310室与3311室、3312室相邻的公共区域及3320室与3319室、3318室相邻的公共区域擅自封堵的墙体，并恢复至房屋交付时的状态； 二、驳回原告万飞的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。 案件受理费100元减半收取50元，由被告东莞市糖酒集团美宜佳（安徽）便利店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李翔 二〇一九年七月十七日 书记员  张燕 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。