广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异79号 案外人：刘贻日，男，1978年9月14日出生，汉族，身份证住址：广东省阳春市。 委托代理人：李晓辉，广东埔穗律师事务所律师。 申请执行人：广州珠江小额贷款股份有限公司。住所地：广州市越秀区。 法定代表人：麦燕玉，职务：董事长。 被执行人：广东中汇装饰设计工程有限公司。住所地：广州市越秀区达道路12号802、804、806房。 法定代表人：潘泰辰，职务：总经理。 被执行人：广东中汇阳光药业有限公司。住所地：广州市越秀区达道路12号金达大厦东区817房。 法定代表人：李建新，职务：总经理。 被执行人：阳春中汇置业有限公司。住所地：阳春市春城阳春大道西侧规划行洪渠北中汇星座商品楼首层9号商铺。 法定代表人：梁凡敢，职务：总经理。 被执行人：阳春市昊翔房地产开发有限公司。住所地：阳春市春城新竹路101房（鲤鱼岗4号）。 法定代表人：梁凡敢，职务：总经理。 被执行人：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广州市番禺区。 被执行人：潘泰辰，男，1974年10月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 被执行人：朱有杰，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 被执行人：黄兆震，男，1973年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市。 本院在执行申请执行人广州珠江小额贷款股份有限公司（以下简称珠江小额贷款）与被执行人广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、阳春市昊翔房地产开发有限公司（以下简称昊翔房产）、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震借款合同纠纷一案中，案外人刘贻日对本案查封、拍卖、变卖阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城E型板式住宅x幢x房（以下简称涉案房屋）的所有权向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人刘贻日称，其于2015年2月26日向昊翔房产购买中汇城x幢302房，于购买当时付清了全部房款229405元，并于2016年9月25日与涉案房屋所在小区物业管理公司（阳春市恒成物业服务有限公司）办理了收楼手续，同时签订了《装修管理协议》。其对涉案房屋进行装修后入住，并一直在缴纳涉案房屋产生的燃气费、水电费、物业管理费。其购买涉案房屋符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，故请求法院终止对涉案房屋的执行。 案外人刘贻日为证明其主张提供了1、其于2015年2月26日与昊翔房产签订约定购买涉案房屋，建筑面积为82.52平方米，总金额为229405元，已一次性付清楼款的《商品房买卖合同》；2、显示商户名称为昊翔房产，分别消费80000元、80000元、17405元、52000元的《广东农信银行签购单》4张；3、昊翔房产于2015年2月26日开具收到许万凤、刘贻日交来涉案房屋房款229405元的《收款收据》；4、其与阳春市恒成物业服务有限公司于2016年9月25日签订确认交收涉案房屋并领取房屋进户门钥匙1套的《业主收房确认书》；5、其与阳春市恒成物业服务有限公司于2016年9月25日签订的《装饰装修管理服务协议》及该公司于当日开具收到其交来水电费、垃圾清运费共550元的《收据》1张；6、其于2016年12月20日与阳春市博能燃气有限公司签订的《天然气供用气合同》；7、深圳市万福物业管理有限公司阳春分公司开具收到其交来电梯分摊费、物业费的《收款收据》3张。 本院查明，珠江小额贷款与昊翔房产等借款合同纠纷一案，本院于2017年9月14日作出（2017）粤0104民初1226号《民事判决书》，判决：一、广东中汇装饰设计工程有限公司在判决生效之日起三日内向珠江小额贷款清偿欠款本金500万元及逾期利息（逾期利息从2016年4月23日起至实际付清之日止，按年利率24%标准计算）；二、广东中汇装饰设计工程有限公司如不能偿还上述欠款，由广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔房产、梁凡敢、黄兆震、潘泰辰、朱有杰在《最高额保证合同》约定的限额范围内（广东中汇阳光药业有限公司在750万元内，阳春中汇置业有限公司在900万元内；昊翔房产在3600万元内；梁凡敢在1500万元内；黄兆震、潘泰辰、朱有杰在500万元内）承担连带清偿责任，在承担连带清偿责任后有权向广东中汇装饰设计工程有限公司追偿；三、广东中汇装饰设计工程有限公司不履行上述还款义务时，珠江小额贷款有权就阳春中汇置业有限公司名下位于广东省××市春城街道阳春大道西侧规划行洪渠北中汇·星座商品楼首层12号商铺（含夹层）房屋、15号商铺（含夹层）房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；案件受理费67800元、诉讼保全费5000元由八被执行人共同负担。上述判决发生法律效力后，珠江小额贷款向本院申请执行，本院于2018年1月8日以（2018）粤0104执579号案立案执行。 在诉讼期间，本院以（2017）粤0104民初1226-1号《民事裁定书》，依法查封昊翔房产名下位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城E型板式住宅xxxx房。上述房屋的查封期限均为2017年3月9日至2020年3月8日。 在执行期间，本院依法委托评估机构对已查封的上述房屋进行评估，并于2018年10月26作出（2018）粤0104执579号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖上述房屋以清偿债务。 另据查询日期为2018年1月18日阳春市国土资源局的《不动产登记资料查询结果证明》显示，目前涉案房屋登记在昊翔房产名下，登记时间为2016年3月16日。该公司在涉案房屋上设定了抵押权，抵押权人为广东阳春农村商业银行股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2016年5月6日至2016年7月20日，登记时间为2016年5月16日。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。房屋是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋是登记在被执行人昊翔房产名下的不动产，本院查封、拍卖、变卖涉案房屋依法有据。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人提交的上述证据足以证明其在本院查封前与昊翔房产签订书面买卖合同、付清购房款并合法占有涉案房屋，现没有证据证明其对未办理房屋过户登记存在过错，案外人所享有的权利能够排除执行，故对其提出的执行异议请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条的规定，裁定如下： 中止本院（2018）粤0104执579号案对执行标的阳春市春城街道黑石岭x地块中汇城x型板式住宅x幢x房的执行。 当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林奕云 审判员  周洁萍 审判员  梁嘉俊 二〇一九年七月三十一日 书记员  朱林霞