河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀民终481号上诉人（原审原告、案外人）：张卫晴，男，1971年10月20日生，汉族，现住河北省唐山市路北区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：薄建强，男，1963年2月28日生，汉族，现住河北省唐山市古冶区。委托诉讼代理人：张翠菊，河北佳诚信和律师事务所律师。原审被告：唐山嘉润房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区龙泽北路287号。法定代表人:曹文福，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘嘉庆，该公司经理。原审被告：曹文福，男，1960年7月15日生，汉族，现住河北省唐山路南区。委托诉讼代理人：刘嘉庆，该公司经理。上诉人张卫晴因与被上诉人薄建强，原审被告唐山嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润公司）、曹文福执行异议之诉一案，不服河北省唐山市中级人民法院（以下简称唐山中院）（2015）唐民初字第418号民事判决，提出上诉，本院作出（2016）冀民终379号民事裁定，发回重审。唐山中院2016年11月9日作出（2016）冀02民初346号民事判决，张卫晴不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张卫晴上诉请求：撤销唐山中院（2016）冀民02初字346号民事判决；改判停止对嘉润蓝湾项目1号楼1单元2303号房产（以下简称涉案房产）的执行。事实和理由：一审法院认定上诉人与第三人签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议书》无效属于适用法律不当，判决结果存在严重错误。本案为上诉人依法提起的执行异议之诉，非商品房买卖合同纠纷案件。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是最高人民法院为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，结合民事审理实践制定的司法解释。该解释仅适用于人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件，本案作为执行异议之诉，不应直接适用该解释认定上诉人与第三人签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议书》无效；此外，一审法院适用该司法解释时，也应当考虑第二条但书部分的解释内容，即基于商品房买卖合同买受人提出起诉时已经取得预售许可证的除外。本案中，嘉润公司开发建设的嘉润·蓝湾项目已基本竣工，上诉人认为该工程已经具备了办理《商品房预售许可证》的基本条件，但嘉润公司怠于办理预售许可证极有可能与薄建强存在恶意串通行为，损害了广大房屋买受人合法权益。上诉人与嘉润公司于2010年8月29日签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议书》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，且上诉人已经按照合同约定履行了支付购房款的义务。诚实信用原则是我国法律确定的民事活动参与者应当遵循的基本原则，嘉润公司自己违约，并以自己的违约行为主张合同无效，明显违背了这一基本法律原则，不应予以支持。薄建强作为合同之外的第三人，亦无权主张上诉人与嘉润公司之间订立的合同无效。基于上述，本案中一审法院不应依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》直接认定《嘉润·蓝湾项目认购协议书》无效，上诉人是符合《最高人民法院关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所列情形的，上诉人提出执行异议，人民法院应予支持。被上诉人薄建强辩称，一、一审法院审查事实清楚，适用法律正确，上诉人与嘉润公司签订的《认购协议书》没有加盖公章，且嘉润公司未取得预售许可证，所以该《认购协议书》无效。一审法院应用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定是正确的。二、涉案项目唐山中院可能进行执转破，若真的进行执转破该案判决已不具有任何意义，因为薄建强将会同上诉人一样都是作为债权人参加债权人会议。三、上诉人的上诉只能是基于中院对执行案件的拍卖而言，该房产在拍卖时是否一同拍卖，薄建强没有任何发言权，该执行案件的所有走向均由唐山中院决定。原审被告嘉润公司、曹文福未提交书面意见。张卫晴向一审法院起诉请求：1、判令停止对涉案房产的执行；2、确认涉案房产的所有权归原告所有，嘉润公司协助原告办理过户登记手续；3、诉讼费用由被告承担。一审法院查明，2010年8月29日，张卫晴与嘉润公司签订《嘉润·蓝湾项目认购协议》，由张卫晴向嘉润公司购买涉案房产，成交总房款为517825元，实际交付517825元。同时约定：该协议与收据同时具备时方为有效，但嘉润公司至今未能取得嘉润蓝湾项目房屋预售许可证。2014年1月11日，张卫晴与嘉润公司签订《嘉润蓝湾储藏间使用权转让协议书》，由张卫晴向嘉润公司购买嘉润蓝湾小区内负二层1#-3储藏间使用权，价款为20100元，实付20100元。薄建强与嘉润公司、曹文福借款纠纷一案中，唐山中院依据薄建强的申请，作出（2015）唐执字第102号执行裁定书，该裁定书裁定查封的财产中包含张卫晴所购买的涉案房产，张卫晴提出执行异议，以其与嘉润公司达成购买协议并支付了款项，其应为涉案房产实际权利人为由，要求解除对涉案房产的查封。唐山中院于2015年8月31日作出（2015）唐执异字第121号执行裁定书，裁定驳回了张卫晴的异议申请。2015年10月14日，张卫晴提出执行异议之诉。另查明，嘉润公司至今仍未取得涉案房产的商品房预售许可证明，涉案房产项目因开发商的原因尚未完工并一直处于停工状态。一审法院认为，本案的争议焦点为一、张卫晴对涉案房产享有的权利是否足以排除强制执行；二、涉案房产是否属于张卫晴所有，嘉润公司是否应当协助办理过户。关于焦点一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，张卫晴与嘉润公司签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》约定了当事人双方的姓名（名称）和住所、房屋的基本状况、房屋价款、付款方式、面积差异的处理方式、解决争议的方式等基本内容，且嘉润公司按约定向张卫晴收受购房款，该认购协议按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应当认定为商品房买卖合同。但由于嘉润公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，虽然未办理商品房预售许可证主要是嘉润公司的责任，但按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》并未产生法律效力，且涉案房产项目因开发商的原因尚未完工并一直处于停工状态，即便合同有效也不能履行交付涉案房屋的义务，故张卫晴就执行的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产的执行于法无据。关于焦点二，张卫晴与嘉润公司虽然签订了《嘉润·蓝湾项目认购协议》并支付了价款，但由于嘉润公司的原因至今未办理商品房预售许可证，且涉案工程尚未完工并一直处于停工状态，不能履行交付涉案房屋的义务，张卫晴就涉案房屋不享有所有权，其要求嘉润公司协助办理过户理据不足。但为了保障房屋买受人的基本住房权益，避免相关主体之间的利益失衡，依据最高人民法院2014年对山东省高级人民法院就三联彩石山庄案的批复（[2014]执他字第23、24号）第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。鉴于本案涉案工程尚未完工并一直处于停工状态，第三人不能履行交付涉案房屋的义务，该院依法认定张卫晴就涉案房屋未建成情况下的购房款的返还请求权享有优先受偿权，其优先受偿权可在执行阶段参与分配过程中予以实现。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决:一、原告张卫晴对嘉润蓝湾1号楼1单元2303房屋的价款享有优先受偿权；二、驳回原告张卫晴的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告张卫晴负担。本院查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点为案外人张卫晴对涉案房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，嘉润公司至今仍未取得涉案房产的商品房预售许可证明，故张卫晴与嘉润公司签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》不能认定为合法有效的书面买卖合同,张卫晴不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房产所享权利不能排除人民法院强制执行。第二，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，即便假设张卫晴与嘉润公司签订的《嘉润·蓝湾项目认购协议》有效，根据上述法律规定，在办理涉案房产物权登记之前，张卫晴取得涉案房产的法定公示要件尚未达成，涉案房产的物权并未发生变动，张卫晴依据上述认购协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得涉案房产所有权。原审法院充分考虑当前涉案房产项目尚未完工并一直处于停工状态的现实情况，判决张卫晴对嘉润蓝湾1号楼1单元2303房屋的价款享有优先受偿权，能够最大限度保障房屋买受人权益。综上，张卫晴上诉请求理据不足，不能成立；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张卫晴负担。本判决为终审判决。审判长  王荣菊审判员  刘顺林审判员  刘立斌二〇一九年七月三日书记员  张 磊