广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初92号 原告：北海弘业中天房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道逢胜大厦30楼。 法定代表人：王宏珲，总经理。 委托代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 被告：梁永兰，男，壮族，1977年2月10日出生，住广西钦州市钦北区。 第三人：中国农业银行股份有限公司北海分行，住所地北海市海城区四川路54号（农行大厦），统一社会信用代码914505008993065846。 负责人：黎卫东，行长。 委托诉讼代理人：李平，中国农业银行股份有限公司北海分行员工。 原告北海弘业中天房地产开发有限公司（以下简称弘业中天公司）与被告梁永兰、第三人中国农业银行股份有限公司北海分行（以下简称农行北海分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘贵达，第三人农行北海分行的委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。被告梁永兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告弘业中天公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告双方分别于2016年4月15日、2016年10月29日签订的《商品房买卖合问（预售）》及《商品房买卖合补充协议》；二、判决解除原告、第三人、被告三方签订的《个人购房担保借款合同》；三、判令被告支付原告违约金74680元；四、归还原告因被告没有偿还第三人按揭贷款而由原告垫付给第三人的款项14284.06元及支付违约金约2000元共计16284.06元(具体违约金自2018年5月9日算至起诉之日止，以相应欠款时段的金额为基数，日万分之五的违约金算得，以后另计至还清垫付款之日止）；五、判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合冋》（预售合同备案登记编号:201610290282)预售合同登记备案手续,注销商品房抵押预登记手续、预售商品房买卖预告登记手续；六、判令被告支付原告律师费用4300元。 事实和理由：2016年4月15日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》。约定被告向原告购买位于广西北海市。该房建筑面积83.91平方米，上述商品房单价为每平方米人民币4450元，总价为人民币373400元。以贷款的方式支付：买受人应当于2016年4月14日前支付首期房价款人民币5400元，余款人民币368000元向贷款机构申请贷款支付。2016年4月15日同日，双方签订附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限、合同解除等进行约定，规定若因买受人逾期偿还银行按揭贷款，导致银行从出卖人帐户中划扣款项的，则买受人必须在接到出卖人通知之日起3日内偿还给出卖人，否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担相应的法律责任。若因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人亦有权解除合同，收回该房屋另行处理。清偿时，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告于2016年10月30日办理了商品房买卖合同备案登记手续。2016年11月4日，涉案的商品房办理了预售商品房买卖预告登记手续。2017年1月4日，被告向第三人办理按揭贷款，以其向原告购买的“弘业海景广场”3幢11层09号房产与第三人签订了借款合同且办理商品房抵押预告登记手续，原告作为担保人在借款合同上签字。2017年1月4日，第三人中国农业银行股份有限公司北海分行向被告发放了按揭贷款280000元，原告为被告提供偿还贷款本息的连带责任保证。由于被告方面的原因，从2018年5月9日至2018年9月10日，原告为被告因没有还银行按揭款而由银行扣划了14284.06元。2018年9月10日，第三人因被告没有支付银行按揭还款，一次性从原告保证金帐户扣划273713.89元，被告的银行按揭款提前还清。2018年10月2日，原告向被告寄发解除《商品房买卖合同》收房通知，告知与被告解除双方签订的商品房买卖合同。原告认为，被告现没有依约履行其义务，已构成违约。为此向法院提起诉讼。 被告梁永兰不作辩称。 第三人农行北海分行述称：对于原告诉讼请求中涉及第三人的请求，第三人均无异议。 原告弘业中天公司为其主张及辩解提供的证据有： 证据一：商品房买卖合同，证明原、被告之间存在合同关系； 证据二：收据，证明被告向原告交纳房款的事实； 证据三：借款凭证、业务凭证，证明被告向银行按揭贷款及原告为被告垫付银行按揭还款的情况； 证据四:预售合同登记备案证明，证明交易的房屋已经进行预售登记的事实； 证据五：商品房买卖合同（预售），证明双方签订备案合同的情况； 证据六：不动产登记证明，证明交易的房屋已进行抵押、买卖预告登记； 证据七：个人购房担保借款合同，证明原、被告与第三人签订借款合同的情况； 证据八：催款、收房通知书，证明原告因被告违约发函要求解除合同的情况； 证据九：委托代理合同、发票，证明原告因诉讼事宜支付律师费用的情况。 被告梁永兰未向本院提供证据。 第三人农行北海分行对其陈述未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2016年4月15日，原、被告双方签订了一份（合同编号：3-1109）《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：买受人（被告）向出卖人（原告）购买位于广东，该房屋建筑面积83.91平方米，房屋单价为4450元/㎡，总价款373400元；被告以贷款方式付款，应于2016年4月14日前支付首期房价款5400元、余款368000元向贷款机构申请贷款支付；被告逾期付款的，逾期超过10日后原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）；原告不解除合同的，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之一违约金；原告应当在2016年6月30日前向被告交付符合交付条件的商品房，逾期交付超过180日后，被告有权解除合同，被告继续履行合同的，原告按日计算向被告支付全部房价款万分之一的违约金。该合同附件十一(《商品房买卖合同补充协议》)补充约定：被告在签订合同的当日，一次性付清该商品房的首付款5400元，其余房款368000元被告通过银行贷款方式一次性支付给原告；若非因原告原因（包括但不限于：买受人未能按时办结按揭贷款手续或被核准的贷款额度与原申请的贷款额度不一致或政策调整或买受人不符合银行发放按揭贷款的要求或未按银行审贷要求增加首付款或补充资料等），被告在接到原告通知后30日内，原告未收到被告主动自行补足的款项，则视为被告违约逾期付款；被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告阶段性还款担保责任代被告还贷，被告应在原告的保证代偿行为发生之日起3日内向原告偿还代偿款项，否则自原告代偿行为发生之日起，每逾期一日，被告应按原告代偿款项总额的万分之五向原告支付逾期还款的违约金，并承担原告因追索前述代偿款项而支出的诉讼费用、律师费等相关费用。合同签订当日，被告梁永兰向原告支付5400元的合同首付款，原告出具《收款收据》。 2016年7月15日，原告作为保证人、被告作为借款人与第三人农行北海分行签订了一份《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，约定由被告向第三人农行北海分行借款280000元用于购买位于北海市房屋借款期限30年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。2016年10月29日，为办理合同备案需要，原、被告又签订了一份（合同编号：YS00038603）《商品房买卖合同（预售）》（含附件十一），该份合同及附件十一，除了商品房首付款由5400元变为93400元，按揭贷款额由368000元改为280000元外，其余内容基本相同。 2016年10月31日，原、被告双方办理了《北海市商品房预售合同登记备案证明》[备案合同编号：YS00038603，登记编号：201610290282]，《北海市商品房预售合同登记备案证明》载明房屋坐落广东南路西侧、现代产业城内弘业海景广场3幢1109号，建筑面积83.38平方米，总价373400元，合同签订日期2016年10月29日12时39分。 2016年11月14日，原、被告到北海市国土资源局办理了预售商品房买卖预告登记[不动产登记证明：桂（2016）北海市不动产证明第0005969号]；同日，被告与第三人农行北海分行办理了预售商品房抵押权预告登记[不动产登记证明：桂（2016）北海市不动产证明第0007134号]。2017年1月4日，被告取得了农行北海分行的按揭贷款280000元，借款期限自2017年1月4日起至2047年1月3日止。银行根据约定将该款项付至原告账户。 由于被告没有按期归还银行按揭贷款，原告分别于2018年5月9日、8月7日、9月10日被银行扣除保证金7965.57元、4746.19元、1572.3元以归还借款本息。2018年9月10日，银行对被告的按揭借款宣布提前到期，并从原告的保证金账户中扣除贷款本息273713.89元。 2018年9月25日，原告通过快递向被告发出了《催款通知》，通知被告在2018年10月2日前付清余首付款88000元及付清银行贷款本息273808.9元，若逾期不来办理，将该房屋另行出售，并按合同约定追究被告的违约责任。2018年10月2日，原告通过邮寄方式向被告发出了“解除《商品房买卖合同》收房通知”，通知被告解除合同。 2019年1月7日，原告（甲方）与京园（北海）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方的委托，指派刘贵达律师为本案的第一审代理人；同日，京园（北海）律师事务所向原告出具上述律师代理费4300元的《广西增值税普通发票》。 本院认为，原告与被告双方分别于2016年4月15日、2019年10月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》均是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故该两份合同都是有效合同。从双方提供的证据反映，原被告最初约定被告交纳首付款5400元，其余款项368000元由被告向银行申请按揭贷款；2016年7月15日，原被告及第三人签订的个人购房担保借款合同，明确被告向银行申请借款280000元，而不是368000元，意味着被告是知道银行审批的按揭借款只有280000元，那么被告应交纳的购房首付款不可能再是5400元；也即是说，原被告于2016年10月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，虽是原告为被告办理备案登记而签订，同时也是双方对首付款重新进行了约定，即由原来的一次性支付首付款5400元，变更为一次性支付首付款93400元。合同签订后，被告只实际交纳首付款5400元，剩余首付款没有按期向原告支付，原告向被告送达了《催款通知》，被告收到通知后既不向原告提出异议，也不支付剩余房款，被告已构成违约，依法应当承担违约责任。原被告在合同中对逾期付款责任进行了明确约定，买受人未按合同约定时间付款的，逾期超10日后，出卖人有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告请求解除双方分别于2016年4月15日、2016年10月29日签订的《商品房买卖合问（预售）》及《商品房买卖合补充协议》，符合合同约定，也符合法律规定，本院予以支持。 原、被告与第三人签订的个人购房担保借款合同，是三方当事人真实意思表示，三方均应按合同约定全面履行各自义务。由于被告收到第三人的借款后，没有按照合同的约定归还借款本息，导致第三人宣布被告的按揭贷款期限提前到期，并从原告的保证金账户中扣款以全部归还借款本息，该借款合同的权利义务已经提前终止，原告再申请解除借款合同，没有法律依据，本院不予支持。根据合同约定：“原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）”，故原告请求被告向其支付违约金74680元违约金的请求，本院予以支持。 由于原、被告之间的房屋买卖合同被解除，被告与第三人农行北海分行签订的《个人购房担保借款合同》被提前终止，被告应将房屋交还给原告，原告再请求被告返还被第三人扣划的按揭贷款及违约金，明显不公平，本院不予支持。 根据合同约定，被告未依约向银行偿还贷款本息而导致原告阶段性还款担保责任代被告还贷，应承担原告因追索前述代偿款项而支出的诉讼费用、律师费等相关费用。故原告请求被告承担律师费4300元，本院予以支持。 根据原、被告的约定，解除合同后，被告有义务协助原告办理撤销“商品房抵押预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预售登记”等全部手续，故原告请求被告协助原告办理撤销《北海市商品房预售合同登记备案证明》[备案合同编号：YS00038603，登记编号：201610290282]、预售商品房买卖预告登记[不动产登记证明：桂（2016）北海市不动产证明第0005969号]、预售商品房抵押权预告登记[不动产登记证明：桂（2016）北海市不动产证明第0007134号]，符合法律规定，本院予以支持。 由于被告没有请求原告返还购房首付款及其已支付的按揭贷款本息等费用，本院对此不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条、和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告北海弘业中天房地产开发有限公司与被告梁永兰于2016年4月15日和2016年10月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告梁永兰向原告北海弘业中天房地产开发有限公司支付违约金74680元； 三、被告梁永兰向原告北海弘业中天房地产开发有限公司支付原告律师费4300元； 四、被告梁永兰协助原告北海弘业中天房地产开发有限公司办理撤销《北海市商品房预售合同登记备案证明》[备案合同编号：YS00038603，登记编号：201610290282]、预售商品房买卖预告登记[不动产登记证明：桂（2016）北海市不动产证明第0005969号]、预售商品房抵押权预告登记[不动产登记证明：桂（2016）北海市不动产证明第0007134号]等手续； 五、驳回原告北海弘业中天房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2182元，公告费260元，由原告北海弘业中天房地产开发有限公司负担342元，被告梁永兰负担2100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 人民陪审员  杨 文 人民陪审员  黄向东 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  庞 玉 附本判决引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。