成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初6064号 原告：童芳，女，1982年10月29日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：童锡川，男，1954年10月24日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：钟光艳，四川鑫天律师事务所律师。 被告：四川温资房地产开发投资有限公司，住所地成都市青羊区清江东路一号温哥华广场28楼。 法定代表人：张家点，董事长。 被告：温资投资（成都）物业有限公司，住所地成都市青羊区清江东路一号温哥华广场28楼。 法定代表人：张家点，董事长。 上列二被告共同委托诉讼代理人：于跃帮，四川奥伦济律师事务所律师。 上列二被告共同委托诉讼代理人：丁红桃，四川奥伦济律师事务所律师。 原告童芳与被告四川温资房地产开发投资有限公司（以下简称温资房地产公司）、温资投资（成都）物业有限公司（以下简称温资物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年5月24日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告童芳的委托诉讼代理人童锡川、钟光艳，被告温资房地产公司及温资物业公司共同的委托诉讼代理人于跃帮、丁红桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 童芳向本院提出诉讼请求：一、温资房地产公司及温资物业公司向童芳赔偿因房屋水管破裂被淹造成的所有损失300000元（最终以鉴定结果为准）；二、温资房地产公司、温资物业公司承担童芳的房屋租金损失27000元。本案审理过程中，童芳变更第二项诉讼请求为温资房地产公司、温资物业公司承担童芳的房屋租金损失45000元（27000元＋18000元）。事实和理由：2005年10月23日，童芳与温资房地产公司签订商品房买卖合同，购买位于双流区房屋。2006年9月30日，温资房地产公司将该房屋交付给童芳。2018年3月16日，童芳发现屋内被水淹没，系公用下水管道断裂。室内家具、家电、木地板等设施严重损害致使房屋无法继续居住。童芳认为，案涉房屋漏水的原因为房屋公用管道存在质量问题，温资物业公司未尽到维修、保养、检查义务，导致水管破裂，不能及时防止损失。因房屋损坏后，童芳需在外租房居住，故房屋租金损失27000元也应由温资房地产公司及温资物业公司承担。 温资房地产公司与温资物业公司共同辩称，1.本案系侵权责任纠纷及合同纠纷竞合，童芳选择侵权责任纠纷法律关系起诉，本案不能按合同法相关法律关系来处理。2.温资房地产公司及温资物业公司非本案适格被告。侵权责任纠纷的被告应是实施侵权行为的主体，本案的侵权行为主体为童芳所在楼栋房屋以上的住户，而非温资房地产公司及温资物业公司。温资房地产公司交付的房屋已过质保期，也未实施任何侵权行为，非本案的适格被告。3.童芳所述部分事实与实际情况不符。童芳称房屋被水淹系共用下水管断裂与事实不符，共用下水管并未断裂，而是堵塞导致的接口脱离，房屋被水淹除水管脱落原因外，还存在童芳使用房屋不当，堵住水管所在地方的地漏，导致溢流进房屋的水无法通过地漏排泄，关闭在房屋内。童芳主张的损失部分虚假，房屋租赁根本未实际发生。4.室内排水管道的质保期为两年，温资房地产公司交付的房屋质保期已过，不应就质保期满后的问题承担质保责任。温资物业公司在本案中无任何过错，不应承担赔偿责任。童芳将案涉下水管所在生活阳台进行封闭，将开放式阳台变为封闭式房屋，导致物业管理公司无法对本属于公共区域的水管进行检查维护，童芳应就其违规封闭后室内的管道进行合理的检查。案涉下水管道本系生活用水排水管道，但是业主不正确使用，将一些不应排入水管的脏污物质排入，导致水管无法正常通畅排放而脱落，该责任不应由温资房地产公司及温资物业公司承担。童芳所在房屋长期无人居住，长时间漏水且无法及时进行妨碍排除，溢流出来的水无法通过地漏排泄，从而导致污水一直停留在房内。5.童芳应当举证证明损失的具体大小、损失产生的具体原因、温资房地产公司及温资物业公司存在过错，以及损失与过错之间存在因果关系，但童芳无法举证，且不同意对漏水原因进行鉴定，应当承担举证不能的法律后果。因此，应当驳回童芳的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《商品房买卖合同》、房屋所有权证、专用收据、照片、发票，本院予以确认并在卷佐证。 此外，童芳还提交了以下证据：1.租房合同、身份证复印件及证明、搬家费收据，证明童芳的租房损失。温资房地产公司及温资物业公司质证认为，童芳长期未居住在案涉房屋内，不存在租房的问题，且该合同系刚刚签订，搬家费的时间也和签订合同的时间不一致。2.房屋租赁备案登记凭证，证明童芳租房居住的事实。温资房地产公司及温资物业公司质证认为，该证据系复印件，且时间与租房合同不一致。3.居住情况证明，温资房地产公司及温资物业公司质证认为，该证据系虚假的。4.租房合同，温资房地产公司及温资物业公司质证认为，该合同未载明身份证号码，且约定了经公证后生效，但并未经公证。5.罗中其的证人证言，该证人陈述童芳的房屋2000年左右装修时花费170,000元，如现在装修需要200,000余元。 温资房地产公司及温资物业公司还提交了以下证据：1.现场检查照片，证明温资物业公司对有关设施进行了检查。童芳质证认为，温资物业公司并未对童芳的房屋进行检查、维修。2.封闭阳台申请、照片，证明童芳申请将阳台进行了封闭装修。童芳质证认为，该证据与本案无关，不能证明温资物业公司尽到了检查义务。3.电费、电费统计表、收据、照片。证明童芳的案涉房屋长期无人居住，物业管理公司人员无法进入房屋检查；生活阳台地漏插入洗衣机排水管，导致污水溢漏时，无法通过地漏排泄；污水管并非断裂，而是时间长了后自然脱落。童芳质证认为，不能证明温资房地产公司及温资物业公司的主张，即使居住得少或无人居住，温资物业公司仍有维修义务，但未尽到该义务。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月23日，童芳与温资房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买温资房地产公司开发的“温哥华花园”2栋1单元1-1号房屋。该合同附件七约定，案涉房屋所在小区的物业管理单位为温资物业公司，物业管理的服务内容包括房屋共用部位的维修、养护与管理，房屋共用设施、设备及其运行的维修、养护与管理等。2006年，温资房地产公司将以上房屋交付童芳，童芳收房后装修入住，并于2007年5月5日向温资物业公司提出申请载明：“基于温哥华花园一期阳台和入户花园部分存在安全隐患、以及下雨时有飘雨、积水等因素，为保持小区外立面一致：同意依据物业管理处制定的封闭阳台统一方案进行施工。特申请封闭入户花园、主卧阳台。” 2018年3月16日，案涉房屋阳台房顶处的楼层共用下水管脱落导致污水泄漏，致使童芳屋内地板、家具、家电损坏。 在本案的审理过程中，根据童芳的申请，本院委托四川衡平司法鉴定所对案涉房屋因共用下水管道破裂造成的损失（包括家具、电器、木地板等）进行鉴定。2019年1月10日，四川衡平司法鉴定所作出川衡鉴（2019）鉴字第1号司法鉴定意见书，载明案涉房屋因共用下水管道破裂造成的装修及家具损失价值为28,354.28元、家电损失价值为1698.34元，共计30,052.62元。 针对以上鉴定意见，童芳认为，该鉴定意见书违背客观事实，鉴定结论明显没有法律依据：1.案涉房屋装修设施设备装修费用为170,000元、家具购买价格为45,000元、家电购买价格为30,530元，以上合计245,530元，但四川衡平司法鉴定所将原有财产折旧为废品价格作出价值为30,052.62元的结论，不是一个作为具有专业技术资格的鉴定机构应作出的专业判断。2.对装修损失，鉴定意见仅计算了拆除部分的修复费用，但根据损失情况，应对整个墙面及天花板都进行修复，而非仅对被水淹的局部进行修复。3.对家具家电设备，接近或达到合理使用年限，但仍能正常使用，应归为尚可使用设备类，四川衡平司法鉴定所对被淹家电只按10%成新率作出鉴定意见违反了《中国资产评估准则-机器设备》。4.四川衡平司法鉴定所以现场没有实物为由不对沙发和床作出鉴定，对搁置于地面因水淹完全不能修复的电视机以及因被污染已生出大量霉草和霉斑的抽油烟机未作鉴定明显违背客观事实，属于鉴定程序违法。5.鉴定结论出具后，童芳看到所附的鉴定人和鉴定机构均没有价格鉴定的资质，鉴定人之所以作出如此荒谬结论，不排除原因在于没有价格鉴定的资质。据此，童芳提出补充鉴定申请书，要求：1.对未纳入鉴定范围的项目：墙面整体及天花板、客厅沙发、床及床垫、电视机、抽油烟机作出补充鉴定；2.对家具家电设备按照《中国资产评估准则-机器设备》中机器设备参考表中成新率35%作出修正鉴定；3.四川衡平司法鉴定所对鉴定依据作出详细说明；4.四川衡平司法鉴定所对价格鉴定举证证明。 2019年5月27日，四川衡平司法鉴定所对童芳提出的以上补充鉴定意见作出书面回复：一、对墙面整体及天花板、客厅沙发、床及床垫、电视机、抽油烟机作出补充鉴定的问题：1.墙面、天花板：本次鉴定是对整个墙面进行拆除恢复计算的；根据现场勘验情况，天花板并未见有损坏的情况，故损失鉴定未包括天花板的鉴定。2.根据现场勘查，被鉴定现场未见申请方所述的沙发、床及床垫实物，无法确认其损失程度，故本次损失鉴定未包括以上项目的损失；根据一般情况结合被鉴定房屋的实际情况，电视机、抽油烟机摆放位置，其电视机及抽油烟机的损失应当与本次漏水无直接因果关系，故本次鉴定暂未计算其损失价值。二、关于对家具家电设备按照《中国资产评估准则-机器设备》中机器设备参考表中成新率35%作出修正鉴定的问题。根据中评协2017年10月1日起实施的《中国资产评估准则-机器设备》第二十条第（三）项的规定“了解机器设备的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，以及可能引起机器设备贬值的各种因素，采用科学的方法，估算各种贬值”本次被鉴定物的成新率根据现场实物的实际情况，结合国家标准化管理委员会审批出台的《家用电器安全使用年限细则》及参考《火灾直接财产损失统计方法（GA185-2014）》规定对其进行估算。三、关于四川衡平司法鉴定所对鉴定依据作出详细说明的问题。鉴定依据详见报告正文第五页，材料价格是根据现场实物结合信息价、市场价的综合价格。四、关于四川衡平司法鉴定所对价格鉴定举证证明的问题。根据委托方委托事项，本次鉴定属于工程造价鉴定及资产评估鉴定的范围，四川衡平司法鉴定所具有该两项鉴定资质（详见附件司法鉴定许可证）。 对案涉房屋水管脱落原因，童芳认为，水管接头破裂按照常理可以推断属于质量瑕疵问题，排污管设置于室内也是事实，童芳对漏水原因已经尽到了举证责任，无需对此进行鉴定，且温资物业公司已经将水管进行了更换，故不同意进行鉴定。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案的争议焦点为：一、温资房地产公司在本案中是否应当承担赔偿责任；二、温资物业公司在本案中是否应当承担赔偿责任；三、童芳主张的损失是否应当支持。对此，本院评判如下： 一、关于温资房地产公司在本案中是否应当承担赔偿责任的问题 本院认为，首先，童芳并未提交任何证据证明案涉房屋水管脱落系因该水管的质量问题导致；其次，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第一款的规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为２年；（五）装修工程为２年。”而本案中，温资房地产公司于2006年即已将案涉房屋交付给童芳，距今已十余年，至案涉房屋出现水管脱落漏水时，该管道的质保期早已超过。因此，童芳关于漏水系温资房地产公司交付的房屋水管存在质量问题造成的陈述不成立，本院对童芳关于温资房地产公司承担赔偿责任的主张不予支持。 二、关于温资物业公司在本案中是否应当承担赔偿责任的问题 本院认为，温资物业公司作为提供物业服务的公司，应对房屋共用部位进行日常管理、维修养护，发现破损及时修补。而本案中，温资物业公司并未提交充分的证据证明其就童芳房屋所在的公共污水管道进行过维修、养护及管理，以至于该水管脱落漏水，从而导致屋内财产损失。温资物业公司主张水管脱落的原因系堵塞导致的接口脱离以及童芳使用房屋不当造成证据不足，本院不予支持。因此，温资物业公司疏于管理，对房屋共用部位的水管等设施设备未尽到必要的维修、养护义务，对因漏水事故造成的损失存在过错，且该过错造成了案涉房屋管道脱落并导致漏水，其过错与童芳的损失之间存在因果关系。此外，虽然童芳封闭了案涉房屋的阳台，温资物业公司不能随意进入案涉房屋进行检修，但童芳在进行装修施工时，已经温资物业公司同意，且童芳封闭阳台的行为并不必然免除温资物业公司负有的正常维修、养护义务。至于案涉房屋是否长期无人居住，与漏水原因及由此造成的损失之间并无直接的因果关系。因此，温资物业公司对案涉房屋漏水存在过错，并由此造成了案涉房屋水管脱落、房屋漏水，应当承担由此造成的赔偿责任。 三、关于童芳主张的损失是否应当支持的问题 就童芳主张的装修及家具、家电损失，根据四川衡平司法鉴定所作出的川衡鉴（2019）鉴字第1号司法鉴定意见，案涉房屋因共用下水管道破裂造成的装修及家具损失价值为28,354.28元、家电损失价值为1698.34元，共计30,052.62元，本院予以支持。童芳主张按照其当时装修及购买家具、电器的价格进行赔偿于法无据，本院不予支持。 就童芳主张的租房损失，本院认为，案涉房屋木地板、墙壁等均有损坏，在重新装修过程中不可避免地会影响正常居住，因此，温资物业公司应当承担由此给童芳造成的租房损失。对具体的损失，虽然童芳仅提交了《租房合同》证明其租金为3000元/月，但结合同时期、同地段房屋租金标准，其主张的以上租金标准与实际情况基本相符，故本院对童芳的该主张予以支持。对租金的计算时间，本院认为，综合考虑案涉房屋的损失情况、重新修复需要的时间，本院酌情支持自漏水发生之日起三个月的租房损失即9000元（3000元/月×3个月）。 综上，温资物业公司疏于管理，对房屋共用部位的水管等设施设备未尽到必要的维修、养护义务，存在过错，应当承担由此导致漏水给童芳造成的房屋装修、家电、家具损失30,052.62元、租房损失9000元。温资房地产公司对漏水不存在过错，不应承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、温资投资（成都）物业有限公司于本判决生效之日起十日内向童芳赔偿因房屋漏水造成的房屋装修、家电、家具损失30,052.62元； 二、温资投资（成都）物业有限公司于本判决生效之日起十日内向童芳赔偿因房屋漏水造成的租房损失9000元； 三、驳回童芳的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6250元，由童芳负担5473元，温资投资（成都）物业有限公司负担777元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 莉 人民陪审员  李玉华 人民陪审员  胡开英 二〇一九年七月十八日 法官 助理  范仲卿 书 记 员  敬文丹 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。