贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初3153号 原告：陈国璋，男，1954年5月24日出生，汉族，住贵州省大方县。 被告：罗龙祥，男，1954年6月3日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：王志，贵州业精律师事务所律师。 原告陈国璋与被告罗龙祥确认合同有效纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序于2019年7月15日公开开庭进行了审理，原告陈国璋、被告罗龙祥及其委托诉讼代理人王志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国璋向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告之间的土地转让协议有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：1992年农历1月20日，原告与被告签订了土地转让协议，协议约定被告将其位于大方县核桃乡烂泥沟烟仑下面，夹沟上面的一处地基转让给原告使用。转让土地的面积从夹沟埂上小沙树对直老路小叉路以西直抵罗树秾自留地为界。协议签订后，原告按约定共支付了被告3000元。1997年，原告向核桃乡土地管理所办理了该宗土地的建设用地审批手续，缴纳了该土地的相关税收，依法取得了该土地的建设用地使用权。后原告把该转让土地上的一个尖角借给被告种菜，但2016年被告却将该尖角转让给吴磊，严重侵害了原告的合法权益。原告认为，依法签订的协议受到法律保护。根据《物权法》第一百二十八条“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期。”、第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，“中华人民共和国农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。”等相关法律法规规定，本案中，原被告已经依法签订了土地转让协议，原告也按照协议支付了被告转让价款，该土地转让协议合法有效。请求依法支持原告的诉讼主张。 被告罗龙祥辩称，一、原被告签订的《出卖地基契约》属根本无效的合同。理由为：1、原、被告签订的《出卖地基契约》名为转让实为买卖，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，农村土地禁止买卖，因此，原被告签订的土地买卖合同属于当然无效的合同。2、原告属于原供销社工作人员，户籍地为贵州省××县红旗街道办事处，非农户口。《中华人民共和国物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据该规定，对于农村宅基地的转让是否有效，评判依据除适用土地管理法等法律外，还应适用国家有关规定，即如果违反国家有关宅基地转让方面的规定，便可认定转让合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。”《中华人民共和国土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。”国土资源部2004年11月2日发布实施《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造住宅发放土地使用证。2007年12月30日，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》再次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房或“小产权房”。因此，原被告不属于村集体经济组织，且原告属于城镇居民，不属于农村户口，原告不能购买被告的宅基地进行使用，被告亦不能将自己的宅基地转让给原告。故原被告签订的《出卖地基契约》属根本无效的合同。3、虽然原告于1997年6月办理了90平方米的建设用地批准书，但是该批准书并无确认原被告签订的农村宅基地买卖合同效力的功能，况且该批准书与国家有关规定相悖，本就属于错误批准。二、本案已于2016年经过实体审理，原告的诉讼请求与前案的生效裁判文书相矛盾，依法不应得到支持。2016年原告以排除妨害为由将被告及案外人吴磊诉至人民法院。大方县人民法院经审理后作出（2016）黔0521民初2681号民事判决，认定：“根据国办发[1999]39号国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：“二、加强对农民集体土地的流转管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发……。农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”的规定，陈国璋向罗龙祥转让宅基地的行为无效。2017年5月19日，毕节市中级人民法院作出（2017）黔05民终843号民事裁定，裁定书第五页第二段明确：“本案二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本案予以确认。”因此，本案已在2016年原被告排除妨害纠纷一案中进行了实体审理，受诉一审法院作出判决认定原被告签订的宅基地转让合同无效，虽然受诉一审法院作出的判决已经二审法院裁定撤销，但二审法院的裁定明确肯定一审法院认定的事实。因此，原告的诉讼请求已在前案裁判文书中定性无效，原告已经丧失本案诉权。三、原告起诉状中错误的引用了法律规定。因为土地承包经营权的转包、出租、互换、转让原则上要在本集体经济组织成员内部进行。同时，根据有关法律法规的规定，土地承包经营权的转包、出租、互换应当向村民委员会及相关土地管理部门备案，土地承包经营权的转让，必须得到村民委员会的批准，本案中原被告的土地买卖合同并未履行上述程序，双方签订的《出卖地基契约》也属无效合同。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理本院认定如下事实：1992年1月22日以被告罗龙祥作为甲方，原告陈国璋作为乙方签署了《出卖地基契约》，该契约载明：“经商量又反复磋商，双方一致达成协议，甲方罗龙祥同意把烂泥沟烟仑下面浃沟上面的一处地基卖给乙方陈国璋作地基用。地基面积从浃沟埂上小沙树对直老路小叉路以西直抵罗树秾自留地为界，下面以罗永忠、刘文要自留地为界，甲方认为地基出卖之日以后，一切不负责任，地基的粮食补助费用计叁仟元。现交人民币贰仟元，建完房子以后经费一次付清。此约签订之后，双方子孙万代不能以任何借口反悔，如果任何一方要以任何借口提供任何异议，先交九仟元给其一方，然后经法律机关审定以后，甲乙双方违约交出的钱不退。此约一经签字，立即生效。”该协议达成后，因罗龙祥没有在家，由罗龙祥的大儿子罗昌平在协议上签署了罗龙祥的名字。协议签订后，陈国璋分多次将约定的3000.00元转让费支付给罗龙祥家。1997年6月16日，大方县核桃彝族白族乡土地管理所向陈国璋颁发了大方县核桃乡[1997]核土字第557号《建设用地批准书》，批准书载明的建设性质为新建，土地用途为居住，批准用地面积90平方米，四至为东抵水管、南抵罗龙祥的地基、西抵烂达路边沟3米，北抵刘文跃的土埂。2004年12月12日，原告将转让的宅基地以21680.00元的价格转让给李定明作宅基地使用。本案审理中，经现场勘验，原被告双方对争议土地原始状况各执一词，边界已经无法查清。2016年8月31日，陈国璋作为原告将吴磊、罗龙祥作为被告诉至大方县人民法院，诉请二被告停止侵害、排除妨害、恢复原状，并赔偿其损失3000.00元。2016年10月18日，大方县人民法院作出（2016）黔0521民初2681号民事判决：驳回原告陈国璋的诉讼请求。2017年3月13日，原告陈国璋不服大方县人民法院作出（2016）黔0521民初2681号民事判决，上诉至毕节市中级人民法院。2017年5月19日，毕节市中级人民法院作出（2017）黔05民终843号民事裁定：一、撤销贵州省大方县人民法院（2016）黔0521民初2681号民事判决；二、驳回陈国璋的起诉。 以上事实，有原被告双方的陈述、答辩以及《出卖地基契约》、《建设用地批准书》、（2016）黔0521民初2681号民事判决、（2017）黔05民终843号民事裁定、证人罗某1、罗某2的证言在卷佐证。 综合原、被告的陈述、答辩及举证、质证、认证和法庭辩论的情况，围绕查明的案件事实，本案的主要争议焦点是：原、被告于1992年1月22日签订的《出卖地基契约》的法律效力如何判断。 本院认为，合同作为一种民事法律行为，在内容上体现合同当事人意思表示，当意思表示符合有效的法律行为构成要件时，则可以发生当事人合意所追求的法律效果。当意思表示违反法律法规的强制性规定或有悖于公序良俗时，法律将会对该合同行为作出否定性评价。关于涉案《出卖地基契约》的法律效力评价问题，原告陈国璋认为依法签订的协议受到法律保护，并以《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、第一百三十五条以及《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》作为支持其诉讼主张的法律依据。被告罗龙祥认为，双方签订的《出卖地基契约》属无效合同，并以《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于深化改革严格土地管理的决定》等法律和国家政策作为支持抗辩主张的依据。本院认为，原、被告之间签订《出卖地基契约》的时间是1992年1月22日，对涉案《出卖地基契约》法律关系的判断，应当依照法不溯及既往的原则，以合同行为发生时至今仍生效的法律法规进行评判，故对涉案《出卖地基契约》的法律效力评价，适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》等法律和司法解释的规定。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条:“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。”和第五十八条：“下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的；(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；(五)违反法律或者社会公共利益的；(六)以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”的规定，只有合同当事人的法律行为同时符合上述法律规定的一般要件时，才能生效。本案中，首先涉案《出卖地基契约》的签约当事人系原告陈国璋和被告罗龙祥，双方在签约时系完全民事行为能力人，虽然《出卖地基契约》罗龙祥处的签名系其长子罗昌平代签，但结合事后罗龙祥并未否认，并已经交付约定的转让土地的事实，视为罗龙祥对罗昌平代签行为的追认，应当认定签约双方当事人具有民事行为能力。其二从《出卖地基契约》约定的内容分析，达成的契约内容系经双方商量又反复磋商的结果，双方对缔约目的，内容以及各自的权利义务是明知的。庭审中，被告方亦未提出存在欺诈、胁迫和违背真实意思表示的抗辩，应当认定双方签订《出卖地基契约》系各自真实意思表示。其三涉及本案的实体处理，核心的问题是判断涉案《出卖地基契约》是否违反法律或社会公共利益。本案中，涉案《出卖地基契约》名为出卖地基，实为转让土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”、第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十五条：“公民和集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林、土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等承包经营的权利和义务，按承包合同的规定处理。承包人未经发包人同意擅自转包或者转让的无效。”的规定，原告陈国璋与被告罗龙祥之间转让的土地，属于罗龙祥依承包或分配取得的农民集体所有的土地，罗龙祥仅享有占有、使用和收益的权利，未经法定程序不得进行处分。按照双方签订的《出卖地基契约》的约定，所转让土地的用途明确作为房屋建设用地，事实上现双方争议之地业已建造了房屋。因此，罗龙祥与陈国璋之间通过签订契约转让土地的行为，不仅侵害了农村集体经济组织的权益，亦违反了土地管理法关于任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，以及农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的禁止性规定。同时，依据本案查明的事实，原被告双方均未提交证据证明争议土地的转让经过集体土地发包方的同意。综上所述，原告陈国璋与被告罗龙祥之间签订《出卖地基契约》的民事法律行为因违反相关法律规定，不具备生效的法律要件，依法应当确认为无效。故原告陈国璋请求确认双方当事人签订《出卖地基契约》有效的主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持，被告罗龙祥抗辩涉案《出卖地基契约》无效的理由成立，本院予以采纳。关于原告陈国璋认为其转让的土地已经办理了《建设用地批准书》，其已经合法取得土地使用权的诉讼主张。本院认为，建设用地使用权的取得应当依照法律法规的规定办理，颁发建设用地批准书是土地行政管理部门的行政行为，但行政行为的法律效果不能作为评判民事法律行为效果的依据。因此，原告陈国璋以涉案土地已经取得建设用地批准为由，推定双方签订的《出卖地基契约》有效的主张缺乏法律依据，本院亦不予支持。关于被告方认为本案已经经过实体处理的主张，本院认为，涉案相关争议虽经过人民法院司法程序审查处理，但前后两案涉及的法律关系不是相同的法律关系，且前案的处理结果仅涉及程序性事项，未作实体处理，故对被告方的该抗辩主张本院不予采纳。 据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十五条的规定,判决如下： 驳回原告陈国璋的诉讼请求。 案件受理费50．00元，由原告陈国璋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  程宏 二〇一九年七月二十七日                                                                           法官助理 涂绿兰                                                                            书记员 文茳