四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初1938号 原告:蒋琴，女，1982年12月30日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：李燕红，四川洪运律师事务所律师。 被告：余保华，男，1969年11月13日出生，汉族，住四川省峨眉山市，现住。 委托诉讼代理人：游碧勇，眉山市东坡区商贸法律服务所法律工作者。 原告蒋琴与被告余保华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋琴及其委托诉讼代理人李燕红、被告余保华及其委托诉讼代理人游碧勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告立即返还原告购房款178000元；3、判令被告支付违约金50000元；4、判令被告向原告支付资金占用利息30000元（以178000元为基数从2015年9月29日开始按照同期银行贷款利率计算至付清时候止）；5、判令被告承担受理费等。事实与理由：2015年9月26日，被告向原告陈述，眉山市宇承建筑工程有限公司，承建了眉山市东坡区庄店七组梁利的安置房，孙元清系安置房项目经理，孙元清享有该安置房2栋1单元5楼2号的住房所有权，孙元清出售给被告，被告再出售给原告，原、被告双方签订了房屋买卖合同。合同约定，该套房屋总价款17.8万元，被告于2016年6月底将房屋交付给原告，任何一方不得违约，若一方违约则向守约方支付违约金5万元。合同签订后，2015年9月29日原告按约向被告支付了购房款17.8万元，该房早已竣工，住户纷纷入住。然而至今早已过了交房期限，被告均未将房屋交付给原告，并且听被告称孙元清又将该房转让给了姓夏的第三人。被告与孙元清签订合同的房产是2栋2单元5楼2号，原被告签订的房产是2栋1单元5楼2号。目前该房屋的真正所有权人原告根本不知道，存在一房二卖，房屋买卖已无法实现。被告的行为已严重违约，故原告要求解除双方签订的房屋买卖合，被告返还购房款并承担违约责任。 被告余保华辩称，2014年3月，案外人孙元清挂靠在眉山宇承建筑公司修建了位于东坡区庄店七组梁利等22户的安置楼。2015年9月29日，孙元清与被告签订了《房屋买卖合同》，双方约定：孙元清将修建属于自己的梁利安置房2号楼2单元5楼2号的3室1厅1厨1卫的住房一套出售给被告，该住房面积为82平方米，每平方米售价2200元，该房屋售价180400元，在合同签订当日，被告已经全部付清购房款，孙元清将房屋钥匙交给了被告。 2015年9月26日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，双方约定“一、余保华将自己购买的位于眉山市东坡区庄店2组梁利安置房2号楼2单元5楼2号（中间一套）面积约82平方米出售给蒋琴；二、房价及交付方式：房屋总售价178000元（该房价包括办理房产证、土地使用证及负责该房屋水、电、气三通）。第一次付款，双方签字生效的当天，乙方蒋琴付给甲方余保华10万元；余款78000元，在余保华孙元清签订购房合同后，余保华将购房合同的原件交付乙方蒋琴后一次性付清房款…。四、交房时间：甲方余保华于2016年6月底将该套住房交付给乙方蒋琴，甲方保证该住房水电气三通。”合同签订当日，被告将交易房屋交付给了原告，2015年11月，原告嫌购买的82平方米房屋面积小了，经与梁利安置楼3栋1单元6楼房屋（面积103平方米）的房主颜凯商量，两人将房屋进行了调换，蒋琴还补了颜凯20平方米的钱，原告还对该调换房屋进行了装修。 二、原告要求解除合同的理由依法不能成立 1、2015年9月26日，原被告签订了《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，对原被告双方均有法律约束力。 2、2015年9月26日，原告交清了全部购房款17.8万元，被告当日交付了房屋给原告，双方的买卖合同已经履行完毕。 3、原告诉称“该房屋早已竣工，住户纷纷入住，至今早已过了交房期限，被告均未将房屋交付给原告。”原告的陈述完全是颠倒黑白，试想一下，2015年9月26日，原告交清了房款，如果被告不交付房屋，可能原告早就起诉了，难道等到今天才起诉吗？ 4、2015年11月，原告用向被告购买的安置房屋，与第三人颜凯进行了房屋互换，这些事实，进一步证明被告交付房屋给原告的事实。 综上所述，依照我国《合同法》第130条的规定，买卖合同就是指出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原被告的房屋买卖合同已经履行完毕，原告的请求不符合我国合同法第九十四条的规定，原告不享有合同解除权，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。 原告提交了如下证据：1、原被告身份证复印件，证明原被告主体。 2、案件法律关系图、涉案房屋实物图片，证明为本案的法律关系，涉案房产的基本情况和现状。 3、2015年9月26日，原被告签订的房屋买卖合同、收条、2015年9月29日，被告和孙元清签订的房屋买卖合同。证明被告将2栋1单元5楼2号以17.8万元出售给原告，双方与2015年9月26日签订了房屋买卖合同，原告支付了购房款17.8万元；被告事后向原告出示了与孙元清签订的房屋买卖合同，因原告未见到二人签订的过程，因此该份合同真实性无法确认，该合同是被告给我们的，原、被告先签订了合同，被告和孙元清后签合同，被告把合同给我们证明他有房屋的处分权，才把余款给了被告。 4、换房协议书、解除协议书，不作为证据提交，只作为参考，说明我们和下家的关系及事实经过。 被告质证意见：对证据1无异议；对证据2照片的真实性无异议，画圈圈的房屋就是原被告交易的房屋。 对证据3原、被告签订合同的真实性合法性无异议，对证明目的有异议。合同第四条双方约定了房屋交付时间，实质上就在签订合同后当日交付给原告了。该合同对双方具有约束力，不能擅自解除。9月29日的收条真实性无异议，被告当日收到原告房款后实际是在收条之前就把房屋交给原告了。孙元清和被告签订的房屋买卖合同真实性无异议，该合同进一步证明被告出售给原告房屋的合法性是基于孙元清修建安置房所占部分空间其自己所得房屋出售给被告，证明被告出售房源的合法性。从解除协议证明了被告交付房屋给原告的事实。 被告提交了如下证据：1、房屋买卖合同与原告一致，举证意见和质证意见一致。 2、蒋琴天然气缴费票据一张、蒋琴水费票据一张，载明蒋琴换房之后入住3栋1单元601号房屋，并交纳相应的水电气费。证明被告已经将交易房屋交付给原告，原告和颜路进行了房屋互换。 3、何军辉的调查笔录，其身份是庄店七组梁丽安置楼的栋长，证明被告已经将房屋买卖合同中的安置房交给原告的事实；原告向被告购买安置房后给3号楼颜路房屋进行互换的事实，该事实表明被告已经交付房屋给了原告；原告还将互换的3号楼房屋进行装修入住的事实。调查笔录上写的是颜凯，就是和原告互换房屋的颜路。 原告质证意见：对发票真实性无异议，但是指向房屋不是本案涉案房产不能达到证明目的，与本案没有关联性。对调查笔录真实性不认可，不能达到被告证明目的，房屋怎么来的我们不清楚。对后面我们销售给下家房屋的事实，以我们举证时间为准。对关于原告2016年7月26日将房屋调换认可。 上列证据中，双方当事人对真实性无异议的证据本院予以确认；关于被告证据调查笔录，虽原告不认可其真实性，但又认可其中载明的部分事实，结合原告陈述的事实经过，故本院对该证据予以确认。 根据当事人的陈述和审理查明确认的证据，本院认定以下事实： 2014年3月，案外人孙元清挂靠眉山宇承建筑工程有限公司（印章为四川眉山宏林建筑工程有限公司），承建东坡区庄店七组梁利等22户的安置楼时，与安置户约定，以出售部分空间指标的费用抵工程款，该部分空间修建成的房屋（含案涉房屋）归承建方并自销。被告为安置楼做防水工程后未获得工程款，孙元清以案涉房屋抵被告部分工程款。被告将该房屋出售给原告，2015年9月26日，原、被告签订《房屋买卖合同》载明：眉山宇承建筑工程有限公司，承建东坡区庄店七组梁利安置房，孙元清系该安置房项目经理，孙元清享有该安置房2栋1单元5楼2号（中间一套）的住房所有权，孙元清出售给余保华，余保华出售给蒋琴。一、房屋位置，面积约82平方米。二、房价及交付方式：房屋总售价178000元（该房价包括办理房产证、土地使用证及负责该房屋水、电、气三通）。双方签字生效的当天，蒋琴付给余保华10万元；余款78000元，在余保华与孙元清签订购房合同后，余保华将购房合同的原件交付蒋琴后一次性付清。三、办证事宜：余保华在该安置户领取房产证一个月内负责办理房产证和土地使用证，办证所产生的各种税费由余保华承担，水电气三通所产生的各种费用由余保华承担。四、交房时间：甲方余保华于2016年6月底将该套住房交付给乙方蒋琴，甲方保证该住房水电气三通。五、违约责任：本协议甲方乙方签字生效后任何一方不得违约，违约方对守约方承担违约金五万元。当日，蒋琴付款10万元。2015年9月29日，孙元清与余保华签订房屋买卖合同，约定主要内容为：庄店七组梁利等22户的安置楼，住房位置2号楼2单元五层，房号5-2，面积约定82平方米，单价2200元/平方米，付款以乙方承包甲方防水工程款抵扣。同日，余保华将自己与孙元清的买卖合同原件交给蒋琴后，蒋琴向余保华交付其余房款78000元，余保华出具收条载明收到蒋琴房款178000元，全款付清，并将房子钥匙交给蒋琴。当时，房屋已修好，但水电气未开通，故约定2016年6月前，水电气开通了才算正式交房。虽然两份合同上载明房屋有1单元和2单元之差别，但双方均确认，2栋仅两个单元，交易指向的房屋为原告照片上作了标记的、靠近通道（北边）那个单元的5楼2号，即2栋2单元5楼2号准确。 后蒋琴认为5楼2号房屋面积小了，2016年7月经楼长何君辉协调，蒋琴与安置楼3栋2单元601室（约103平方米）的房屋持有者颜路（又名颜凯）自愿互换房屋，并于2016年7月24日签订换房协议，约定蒋琴补颜路面积差价，余保华知晓蒋琴换房事宜。2017年上半年，颜路拟装修换房所得的5楼2号房屋，一姓夏的案外人出来阻挡，称孙元清差他的钱，已把5楼2号房屋抵给他了，不准颜路装修使用。蒋琴即多次找余保华解决，余保华找孙元清后确认孙元清确实差该姓夏的案外人的钱，用房子抵的，孙元清表示自己把钱还给他，房子就给颜路装修使用，但未能及时兑现，颜路同意等待蒋琴找余保华解决。2017年下半年，蒋琴即对3栋2单元601室装修使用，余保华协助蒋琴开通了601室的水电气并承担了费用。其后，因孙元清未归还姓夏案外人的钱且至今未归还，颜路仍不能装修使用5楼2号房屋，不愿意再等待，2019年4月7日，蒋琴与颜路协商解除换房协议，各人仍持有未换房前的房屋，颜路退还蒋琴房屋面积差价款并补偿蒋琴对601室的装修款。至今，蒋琴未能控制、装修使用5楼2号房屋，该房屋水电气未开通。 另查明，案涉房屋所在楼栋至今均未办理房产证，水电气均为入住住户自行开通。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违背法律规定；虽然交易时，被告对案涉房屋尚不享有物权法意义上的物权，但基于与孙元清的合同，被告对该房屋享有合同权利，有权处分进行再转让，但又有别于债权转让，故原、被告之间的《房屋买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。按该类房屋买卖的特点、交易习惯，合同的履行期间应至原告取得房产证止。原告履行了付款义务后，被告即有义务保证原告排他性的对房屋享有控制、使用、收益的权利，直至原告取得房产证享有物权，实现了合同目的，被告的合同义务才履行完毕。虽然期间原告与颜路有换房行为，被告也为原告所换得的房屋开通了水电气，但实质上，被告保证原告排他性的对房屋享有控制、使用、收益的权利，随着原告与颜路的换房而转移给了颜路，颜路未能享有这些权利实质上就是原告没有享有权利，即被告未能履行合同义务。本案中，虽然合同中没有约定解除条件，被告自身也没有实施不履行合同的违约行为，但因被告的上手存在一房二卖行为，致被告与上手的合同权利不能实现，导致被告与原告的合同目的不能实现，应归责于被告。因此，原告请求解除双方的买卖合同、返还价款的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因被告已实际为原告开通水电气并承担了相关费用，故被告在返还原告购房款时，原告应支付被告开通水电气的费用。被告辩解合同已履行完毕，被告已转移标的物所有权予原告的理由不成立，本院不予采信。 原告明知与被告交易的房屋被告仅享有合同权利而不是物权，可能存在合同目的不能实现的风险而进行交易，即应承担相应的风险，且未出现合同约定的违约情形，故原告主张支付违约金的诉讼请求本院依法不予支持。被告取得了价款后，因被告原因致合同目的不能实现导致解除合同，至少给原告造成资金占用的利息损失，故原告主张给付资金占用利息符合法律规定，其诉讼请求本院予以支持。 综上，原告符合法律规定的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告蒋琴与被告余保华于2015年9月26日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告余保华于本判决生效之日起十五日内，返还原告蒋琴购房价款178000元并支付资金占用期间的利息（以178000元为基数，从2015年9月29日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至给付之日止）； 三、驳回原告蒋琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2210元，由原告蒋琴负担430元，被告余保华负担1780元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  徐智新 二〇一九年七月二十四日 书记员  钱欣瑶