浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初10252号 原告：宁波市鄞州区人民政府百丈街道办事处（统一社会信用代码为11330204K16059539J）。住所地：宁波市鄞州区潜龙巷26号。 负责人：马荧波，该办事处主任。 委托诉讼代理人：文彪，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 被告：宁波远恒房地产投资管理有限公司（统一社会信用代码为913302046950608349）。住所地：宁波市鄞州区华严社区大步街140号302-1室。 法定代表人：戴嵘健，该公司董事长。 被告：浙江天伦时代控股集团有限公司（统一社会信用代码为91330200665573890D）。住所地：宁波市鄞州区中兴路268号天伦时代广场026幢（21-1）。 法定代表人：戴嵘健，该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：张亚平，浙江海虹律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：马琴琴，浙江海虹律师事务所律师。 原告宁波市鄞州区人民政府百丈街道办事处（以下简称百丈街道办事处）为与被告宁波远恒房地产投资管理有限公司（以下简称远恒公司）、浙江天伦时代控股集团有限公司（以下简称天伦集团）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年8月3日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，适用简易程序进行审理。后因案情复杂，转为普通程序审理。被告远恒公司在答辩期限内提出管辖权异议，经审查，本院裁定管辖权异议不成立，本案由本院继续审理。本案审理期间，本院依原告申请对两被告实施了财产保全。本案于2019年1月23日、同年4月10日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人文彪、两被告共同委托诉讼代理人马琴琴到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解，但最终和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。现已审理终结。 原告百丈街道办事处以被告远恒公司承租原告房屋未按约支付租金、维修费，被告天伦集团也未按约承担连带担保责任为由，请求判令：1.确认原告与被告远恒公司之间的房屋租赁合同自2018年8月1日起解除，被告远恒公司立即向原告交还95处房屋（详见《远恒房屋占用使用费清单》）；2.被告远恒公司向原告支付拖欠的2017年下半年度租金及2018年6月、7月两个月的租金合计1027237元；3.被告远恒公司向原告支付2018年6月、7月的房屋维修金9230元；4.被告远恒公司向原告支付房屋占有使用费1031069.90元（按被告远恒公司实际向次承租人收取的金额统计，详见《远恒房屋占用使用费清单》）；5.被告远恒公司支付原告逾期付款违约金430239元（暂计算至2019年1月28日，详见违约金计算明细），并支付自2019年1月29日起以上述第2、3、4项诉讼请求为基数按日万分之八计算至款清之日止的违约金；6.被告远恒公司支付原告为实现债权而支付的律师费48000元、担保费10000元；7.被告天伦集团对被告远恒公司的上述金钱债务承担连带责任。 被告远恒公司答辩称：1.合同解除应由法院判决并确定解除时间。涉案租赁房屋实际是由次承租人在使用，原告已接手次承租人，被告远恒公司已实际无法履行租赁合同。2.原告在第2项诉讼请求中主张的租金未考虑“宁舟巷35号”和“彩虹北路49弄21号对面”两处房屋已被提前收回，相应租金应予以扣除。3.对第3项诉请数额无异议。4.房屋占有使用费应自法院判定的合同解除日起算，在此前支付的仍是租金，应按原、被告之间合同约定的租金标准支付。房屋占有使用费也不应按照次承租人支付的租金标准计算，应按原、被告间的合同约定计算。5.合同约定的违约金标准过高，应调整按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算。房屋占有使用费不应计算违约金。被告在本案诉讼期间支付的1000000元应抵充拖欠在先的租金，而不应抵偿原告主张的房屋占有使用费。6.原告主张的律师费、担保费无相应凭证，且标准过高。综上，请求法院依法判决。 被告天伦集团答辩称：其担保范围仅限于《还款承诺书》中约定的付款义务，非被告远恒公司的全部债务。其他同被告远恒公司答辩意见。 本院经审理查明的事实如下： 2016年5月30日，原告（甲方、出租方）与被告远恒公司（乙方、承租方）签订《百丈街道“三产用房”租赁合同》一份，约定：宁波市鄞州区（原江东区）百丈街道范围内的“三产用房”共计104间，总面积约3919.13平方米，甲方整体租赁给乙方，乙方应合法经营，除双方另有约定外，乙方不得擅自改变房屋用途；租赁期限为五年，自2016年6月1日起至2021年5月31日止；第一、二年租金为2820000元，第三年租金为2904600元，第四年租金为2991700元，第五年租金为3111400元；租金每半年支付一次，先付后用，首笔租金于2016年6月15日前付清，以后每期于期满前五日内付清；乙方在房屋承租期间需向甲方交纳押金200000元，于合同签订日付清，押金待合同期满、双方结清各项费用后无息退还乙方；乙方在房屋承租期间，每年需交纳当年租金的2%作为物业管理维修金；乙方因正常生产或生活所需支出的水电费、电话费、有线电视费等由乙方承担；环境卫生费、治安费、物业管理费用等均由乙方承担；乙方拖欠租金累计达三个月及以上的，甲方可终止合同并收回房屋，乙方须承担违约责任，造成甲方损失的，乙方应负赔偿责任，赔偿标准为当年租金的10%；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同约定的，须向对方交纳当年租金的10%作为违约金；如果双方在履行合同中产生纠纷无法协商解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等所有费用；等等。双方另一致确认被告远恒公司于2011年5月30日支付的200000元押金转为上述合同项下的押金。原告按约向被告远恒公司交付了104间租赁房屋，每间房屋的年租金评估价见《百丈街道出租房清单》。承租期间，被告远恒公司将租赁房屋转租给次承租人使用。 2017年11月30日，原告（甲方）与被告远恒公司（乙方）签订《的补充协议》（含附件，以下简称补充协议一）一份，约定：1.由于社区建设需要，经乙方同意，甲方在2016年6月1日至2017年5月31日期间共收回五处房屋，分别为宁舟23幢101室、荷花庄20号楼下、彩虹南路58弄50号、彩虹北路143号-1、雷公巷6幢23号东边，就该五处房屋由甲方退回乙方租金和违约金共计14994元，至此，租赁房屋总数从104处调整为99处，面积调整为3832.99平方米；2.由于房屋总数发生变更，原租赁合同中的第五条年租金也作相应调整，第二年（2017年6月1日至2018年5月31日）的年租金由2820000元调整为2731800元（详见附件）。 2018年5月31日，原告（甲方）与被告远恒公司（乙方）又签订一份《的补充协议》（含附件，以下简称补充协议二），约定：1.由于社区建设需要，经乙方同意，甲方在2017年6月日至2018年5月31日期间共收回两处房屋，分别为中山名都C幢302室、廨院巷64-2，至此，房屋总数从99处调整为97处，面积总数调整为3721.29平方米；2.经协商，第三年（2018年6月1日至2019年5月31日）的租金调整为2768020元（第二年度租金2731800元-第二年度退回两处房屋的年租金44400元）×1.03（第三年度租金为第二年度租金上调3%），维修金为55360元。 2018年6月25日，被告远恒公司、天伦集团向原告出具《还款承诺书》一份，确认被告远恒公司向原告承租的97处房屋，截至2018年6月25日，拖欠的租金包括2017年下半年度租金1365900元、2018年上半年度租金1384010元、维修金55360元，因未按时付款承担的违约金38620元（计算至2018年5月31日），共计2843890元，并承诺：一、远恒公司承诺上述款项分三期支付完毕，具体为2018年7月10日前支付600000元、2018年7月20日前支付750000元、2018年7月30日前支付1493890元；二、若被告远恒公司有任意一期未按时付款的即视为违约，需承担由此给原告造成的全部损失，包括但不限于租金、违约金（按全部未付金额的日万分之八计算）、为主张债权支出的诉讼费、律师费、保全费、担保费等所有费用；三、天伦集团为上述债务承担保证责任。 2018年6月6日、7月17日，原告分别收回宁舟巷35号和彩虹北路49弄21号对面的两处房屋。扣除该两套房屋提前收回的相应租金后，被告远恒公司应支付2018年6月、7月的两个月租金456772元。 2018年7月20日，被告远恒公司向原告付款800000元。 2018年7月31日，原告向被告远恒公司送达《关于解除租赁合同的函》，远恒公司在该函上盖章确认已收悉。该函载明，鉴于被告远恒公司在出具还款承诺函后未按约付款，截至2018年7月30日仅支付800000元，尚余2043890元未付，原告特书面通知，双方之间的《百丈街道“三产用房”租赁合同》及其附件自2018年8月1日起解除，远恒公司应在三日内向原告支付余款2043890元及按照约定支付违约金，并配合原告做好相关房屋租赁手续的移交工作等，若逾期未支付上述款项或没有做好相关移交工作的，由此造成的法律后果由远恒公司承担。 2018年8月3日，原告为涉案房屋租赁纠纷向本院提起诉讼。原告为本案诉讼支出律师费48000元、保全担保费10000元。本案审理期间，被告远恒公司于2018年11月13日向原告付款1000000元。 另查明，就原告在本案中主张返还的95处房屋，被告远恒公司已收取次承租人支付的2018年8月1日起的租金合计2031069.90元（详见《远恒房屋占用使用费清单》）；其中外潜龙街74号210室、舟孟北路69号、舟孟南路45-5、彩虹南路29号-1、彩虹南路29号楼上-2、彩虹南路35号、廨院巷66号、廨院巷66号-1、廨院巷26号、彩虹南路58弄52号、彩虹南路58弄14号104室、华严巷63号楼上、华严巷75号、名江新都1号、黄栀花巷1-19号公厕楼上、甬港南路117、甬港南路129、甬港南路131-1、宁舟23幢102室、宁舟23幢104室、宁舟23幢105室、宁舟23幢106室、宝丽花园18号103室、朱雀11甲幢西-1、朱雀新村211号角-1、朱雀新村211号、朱雀45幢西侧-2、甬港北路92弄42号105室、东柳83号-5间、东柳83号-13间、东柳83号-15间、东都华庭3幢4号1301室、东都华庭5幢7号1003室、东都华庭6幢9号2103室、东都华庭9幢12号2302室、民安路715弄287号402室36处房屋的次承租人在支付给被告远恒公司的租金到期后开始直接向原告支付后续租金。 以上事实由原告提供的《百丈街道“三产用房”租赁合同》、补充协议一（含附件）、补充协议二（含附件）、《还款承诺书》、《聘用律师合同》、律师费发票、《委托保证合同》、担保费发票、《关于解除租赁合同的函》、《远恒房屋占用使用费清单》，被告远恒公司提供的收条、押金收据、《百丈街道出租房清单》及当事人一致陈述为证。 本院认为：原告百丈街道办事处与被告远恒公司签订的《百丈街道“三产用房”租赁合同》、补充协议一（含附件）及补充协议二（含附件）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。《百丈街道“三产用房”租赁合同》约定租金每半年支付一次，先付后用，拖欠租金累计达三个月及以上的，原告可终止合同并收回房屋。本案中，被告远恒公司未按约定期限支付2017年下半年租金和2018年上半年租金，在出具《还款承诺书》后仍未按约支付，构成违约，依约原告有权解除合同并收回房屋。原告已向被告远恒公司送达《关于解除租赁合同的函》通知双方的租赁合同自2018年8月1日起解除，对此被告远恒公司盖章确认收到通知函，也未在法律规定期限内对解除通知提出异议，故本院对原告主张的其与远恒公司之间的租赁合同关系自2018年8月1日起解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关于原告要求被告远恒公司交还合同项下95处房屋的问题。本院认为，根据法律规定，承租人在租赁期间届满后应当返还租赁物，合同亦约定被告远恒公司在租赁期满后应向原告交回房屋，现租赁合同经原告通知解除，被告远恒公司已经没有合法依据继续占有、使用租赁物，故应向原告返还合同项下的承租房屋。但是，鉴于涉案租赁房屋中的36处房屋的次承租人在其支付给被告远恒公司的租金用尽后直接向原告支付了租金，原告亦予以接受，此可视为被告远恒公司已实际将该36处房屋交还给原告。至于原告主张的被告远恒公司收取次承租人押金未退的问题，则系被告远恒公司与次承租人之间的租赁纠纷，可另行厘直。综上，本院对原告主张交还房屋的部分诉讼请求予以支持，即被告远恒公司应继续向原告交还59处房屋（详见后附交房清单）。 关于原告主张的租金、维修金、房屋占有使用费等问题。根据合同约定，被告远恒公司作为承租人负有租金、维修金支付义务。就合同解除之前的租金、维修金其仍应继续支付，合同解除之后原告有权主张房屋占有使用费，房屋占有使用费参照租金标准计算。经审理查明，截至合同解除前日（2018年7月31日），被告远恒公司欠付2017年下半年租金（2017年12月1日至2018年5月31日）1365900元、2018年6月1日至同年7月31日期间的两个月租金456772元和两个月维修金9230元。合同解除后至被告远恒公司交还房屋之前，原告有权主张房屋占有使用费，但房屋占有使用费实际为原告的损失，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，故房屋占有使用费应按原告与被告远恒公司间的租赁合同约定的租金标准计算。原告要求按被告远恒公司实际自次承租人处收取的自2018年8月1日起的租金支付房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予采纳。房屋占有使用费具体计算如下：就已交还的36处房屋，自2018年8月1日起算至被告远恒公司租金收取的截止日期（详见《远恒房屋占用使用费清单》，其中廨院巷66号-1的租金收取的截止日期为2018年12月14日）；就未交还的59处房屋，除华严巷27号102室的房屋占有使用费自2018年8月1日起算至2019年7月15日，其他58处房屋均自2018年8月1日起算至2019年5月31日；按《百丈街道出租房清单》记载的每套房屋年租金上浮3%的标准计算，计1735713.67元。 原告主张的48000元律师费、10000元担保费符合《还款承诺书》的约定，且已举证证明，本院予以支持。 关于被告天伦集团的保证责任。被告天伦集团作为担保人在《还款承诺书》中盖章，但未明确保证方式，依法应按连带责任保证方式对被告远恒公司在《还款承诺书》项下的债务承担担保责任。被告天伦集团辩称其担保范围仅限《还款承诺书》项下的债务，且系租金债务。对此，本院认为，《还款承诺书》记载被告远恒公司的债务包括2017年下半年度租金、2018年上半年度租金、2018年维修金、违约金，还约定了若被告远恒公司违约需承担全部损失赔偿责任，包括但不限于租金、违约金、律师费、担保费等。原告在本案中主张的房屋占有使用费属于损失赔偿范畴，违约金、律师费、担保费也在《还款承诺书》约定的违约责任之列，现《还款承诺书》未约定保证担保范围，依法被告天伦集团应对被告远恒公司上述全部债务承担保证担保责任，包括租金、维修金、房屋占有使用费、违约金、律师费和担保费。 关于被告远恒公司已付款的清偿顺序问题和逾期付款违约金问题。2018年7月20日被告远恒公司支付800000元，原告认可清偿租金，被告亦无异议，本院予以确认。涉案合同签订时，被告远恒公司支付押金200000元，原告主张该笔付款按房屋占有使用费及其违约金、租金的违约金、原告为主张债权支出的费用和租金的顺序进行抵充，被告则主张优先抵充未付租金。2018年11月13日被告远恒公司支付1000000元，原告主张该笔付款抵充房屋占有使用费，被告则主张抵充未付租金。根据法律规定，除债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的外，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当期给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照实现债权的有关费用、利息和主债务的顺序抵充。本案中，原、被告未约定债务清偿顺序，故应按法定顺序清偿。租赁合同约定押金待合同期满、双方结清各项费用后无息退还被告远恒公司，据此，在租赁合同解除后，押金即可抵充被告远恒公司对原告所负之债务。鉴于原告通知解除合同时律师费和担保费尚未产生，故200000元押金应抵充到期的租金。被告远恒公司在本案诉讼期间于2018年11月13日支付的1000000元则应按律师费和担保费（实现债权的有关费用优先清偿）、租金和维修金、房屋占有使用费的顺序抵偿。原告主张房屋占有使用费、违约金优先清偿，于法无据，本院不予支持。《还款承诺书》约定了租金和维修金的逾期付款违约金，被告逾期支付，理应承担违约责任，但日万分之八的违约金标准过高，被告亦提出异议，故本院调整为按年利率24%计算。原告主张被告就房屋占有使用费支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。本院根据《还款承诺书》约定的付款期限和上文论述的已付款抵充顺序、结合原告的主张进行核算，2018年11月13日被告支付1000000元后，上述租金、维修金、律师费、担保费均已清偿完毕，租金、维修金的逾期付款违约金计61724.31元，加上《还款承诺书》中已结算确认的违约金38620元，违约金共计100344.31元；剩余110098元已付款抵充房屋占有使用费后，被告远恒公司尚应支付房屋占有使用费1625615.67元。被告天伦集团应对被告远恒公司上述房屋占有使用费和违约金承担连带担保责任；其承担责任后，有权向债务人远恒公司追偿。综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告宁波市鄞州区人民政府百丈街道办事处与被告宁波远恒房地产投资管理有限公司于2016年5月30日签订的《百丈街道“三产用房”租赁合同》、2017年11月30日签订的《的补充协议》、2018年5月31日签订的《的补充协议》均于2018年8月1日解除； 二、被告宁波远恒房地产投资管理有限公司自本判决生效之日起十五日内腾退并交还原告宁波市鄞州区人民政府百丈街道办事处《百丈街道“三产用房”租赁合同》项下的59处房屋（详见后附交房清单）； 三、被告宁波远恒房地产投资管理有限公司向原告宁波市鄞州区人民政府百丈街道办事处支付房屋占有使用费1625615.67元（华严巷27号102室的房屋占有使用费计算至2019年7月15日止，其他均计算至2019年5月31日止），限于本判决生效后十日内履行完毕； 四、被告宁波远恒房地产投资管理有限公司向原告宁波市鄞州区人民政府百丈街道办事处支付违约金100344.31元，限于本判决生效后十日内履行完毕； 五、被告浙江天伦时代控股集团有限公司对被告宁波远恒房地产投资管理有限公司应履行的第三、四项付款义务承担连带保证责任；其承担保证责任后，有权向被告宁波远恒房地产投资管理有限公司追偿； 六、驳回原告宁波市鄞州区人民政府百丈街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费27246元，财产保全费5000元，合计诉讼费32246元，由原告宁波市鄞州区人民政府百丈街道办事处负担6912元，由被告宁波远恒房地产投资管理有限公司、浙江天伦时代控股集团有限公司共同负担25334元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  孙丽丽 人民陪审员  姚 佳 人民陪审员  李志光 二〇一九年七月三十一日 代书 记员  戴桑桑 附件： 交房清单1百丈东路85号35菜场第2间内2甬一17号东侧36百丈路130号3甬二15幢东侧37雷公巷60号4舟孟北路69号-138茂兴街16号-15舟孟南路27号39茂兴街16号-26舟孟南路4540茂兴街18号7舟孟南路45-241宁舟新村西侧8舟孟南路45-3-442甬港南路1139舟孟南路122弄12号43甬港南路11510舟孟南路42-2号44甬港南路12311舟孟南路34号45甬港南路12512彩虹南路45号46甬港南路12713廨院巷66号-247甬港南路131-214廨院巷64号48宁舟23幢108室旁15彩虹南路58弄48号49百丈南路39弄12-116彩虹南路58弄42号50百丈南路39弄12-217华严街21号51朱雀11甲幢西-218华严巷45号52朱雀新村219-119华严巷27号102室53朱雀新村219-220华严巷28号103室54朱雀45幢西侧-121演武街20号55百丈东路758弄10522演武街40号56甬港北路48弄37号-123丽江新都11号57东柳83号-14间24南大步巷9558桑田路783弄48号25南大步巷95-159民安路715弄335号204室26南大步巷9727南大步巷97-128南大步巷65号115-129南大步巷65号115-230南大步巷16-131南大步巷16-332南大步巷16-433南大步巷16-534垃圾房服装店