陕西省西安市中级人民法院     民 事 判决 书     (2019)陕01民终6813号     上诉人（原审原告）慕华，男，1962年12月2日出生，汉族。   委托诉讼代理人屈增阳，陕西博硕律师事务所律师。   委托诉讼代理人赵佳欣，陕西博硕律师事务所律师。   上诉人（原审被告）李振友，男，1963年4月11日生，汉族。   委托代理人张雪梅，西安市未央区148法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审第三人）徐小华，男，1968年8月4日出生，汉族。   委托代理人王优民，陕西乐思律师事务所律师。   委托代理人孟凡兴，陕西乐思律师事务所律师。   上诉人慕华、上诉人李振友与被上诉人徐小华合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0112民初15067号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。   原审法院查明，2017年7月23日，李振友作为乙方与第三人徐小华作为甲方共同签订《酒店房屋租赁合同》一份，并约定徐小华（甲方）将其位于北辰大道中段盛京华酒店出租给李振友（乙方）经营使用，楼房面积约2000平方米（70间包括二楼员工宿舍一层中间）。租赁期限为2017年7月23日—2022年7月22日，租赁期限5年（后伍年依市场行情房屋租金），房屋年租金为150000元。并约定徐小华负责将营业执照、税务登记证、卫生许可证、消防许可证过户给李振友。关于违约责任的部分,载明：“六、违约责任……4、租赁期间内，如有不可抗拒的自然灾害造成损失时双方均不承担赔偿责任。如遇政府及集体性的拆迁，酒店所有设施的赔偿费用归甲方所有，与乙方无关（乙方只限国家给予乙方的赔偿）。”另，双方在补充条款中约定，“……4、签订合同之日期，酒店办公用品、空调、电视及床上用品在租赁期内归乙方使用，乙方所购买的新用品归乙方所有。”李振友租赁酒店后，对涉案酒店进行了部分装修。2017年11月4日，李振友（甲方）与慕华（乙方）签订《旅馆转让协议》一份，合同约定，甲方同意将其承租的西安市北辰大道中段（团结村东口）盛京华旅馆转让经营权一次性转让给乙方，转让费伍十万元整（含11个月租金，店内全部软硬件设施）旅店面积、房间数、设施设备以甲方与原甲方（房屋所有权方）所签订协议约定数量为据。该转让协议另约定2017年11月4日，李振友将涉案酒店交付给慕华。后李振友介绍慕华慕华（乙方）与第三人徐小华（甲方）补签《酒店房屋租赁合同》，合同内容为：甲方现将位于北辰大道中段盛京华酒店出租给乙方为经营使用，楼房面积约2000平方米（酒店房屋共计70间，彩钢房二楼员工宿舍，一层中间厨房，归乙方使用），租赁期为2017年7月23日—2022年7月23日，期限为五年，房屋租金150000元。关于违约责任，双方约定，租赁期内，如有不可抗拒的自然灾害造成损失时双方均不承担赔偿责任。如遇政府及集体性的拆迁，酒店所有设施的赔偿费用归甲方所有，与乙方无关。乙方经营期间所购置物品归乙方所有（乙方只限享受国家给予乙方的经营赔偿）。未履行租金全部退还乙方。并约定，签订合同之日起，酒店办公用品、空调、电视及床上用品在租赁期间内归乙方使用，乙方所购买的新用品归乙方所有。……酒店北侧底商整体出租给乙方，由乙方代理出租给第三方，合同签订五年，每年租金130000元整（大写壹拾叁万元整）。租金年付。彩钢板一楼大间归乙方使用，2017年12月9日起租。该协议的载明的签订时间为“2017年7月23日”。慕华与第三人徐小华签订该协议后，慕华就涉案酒店范围并未向徐小华支付租金。同日，李振友在其与徐小华2017年7月23日签订的《酒店房屋租赁合同》后书写了“本合同作废”。2017年12月18日，慕华将涉案酒店一层整体出租给案外人中冶十七局西安市第三项目部。另查，2017年5月4日，西安浐灞生态区管理委员会、西安市未央区人民政府发出《关于东方红村整村征地拆迁工作的通告》，确定启动东方红村整存征地拆迁，涉案酒店在该拆迁范围之内。2018年1月7日，慕华称涉案酒店因在拆迁范围被断水断电，无法继续经营，其当日从该酒店撤离，现涉案酒店由徐小华实际控制。双方及第三人对涉案酒店内的附属设施均未办理交接手续。又查，涉案酒店系第三人徐小华租赁东方红村土地，由第三人徐小华在该土地上出资建房，该土地尚未办理相关手续。再查，2018年2月12日，慕华提起对李振友的起诉，请求撤销双方之间签订的《旅馆转让协议》并返还转让款500000元，赔偿损失12082元。2018年3月29日，慕华向本院提出撤诉请求，后本院予以准予。后慕华于2018年4月27日提起对李振友的起诉，因慕华未按期到庭参加诉讼，该案按撤诉处理。现慕华再次诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。诉讼中，因双方分歧太大，致调解未果。   本院认为，本案的争议焦点为：慕华与李振友之间的《旅馆转让协议》是否能够解除根据法律规定，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应当按照合同约定履行其各自的义务。本案中，存在两份合同关系，即慕华与李振友之间《旅馆转让协议》及李振友与第三人徐小华之间的《酒店房屋租赁合同》，该两份合同均系双方真实意思表示，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。法律规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，因遇到政府拆迁的政府行为的不可抗力致使慕华与李振友在履行转让协议过程中，慕华经营酒店的合同目的已无法实现，故对于慕华主张解除《旅馆转让协议》的诉讼请求，依法予以支持。虽李振友辩称，慕华与第三人徐小华之间已另行签订了《酒店房屋租赁合同》，其已经退出了合同，其与徐小华之间的合同已经作废，但事实上系李振友收取了慕华支付的转让费，且对于其辩解慕华及第三人均不予认可，提交的证据仅为其自身的签字，不足以证明其主张，亦未提交其他相关证据予以佐证，故对于李振友该辩解不予采信。根据合同的相对性的原则，李振友应当承担向慕华返还转让费的义务。至于合同解除的效力问题，法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。又因政府于2017年5月4日就已发出《关于东方红村整村征地拆迁工作的通告》，涉案酒店在该拆迁范围之内，慕华作为涉案酒店的利害关系人，在接手酒店时未完全尽到合理的审查义务，具有一定的过错，故本院酌情认定慕华应承担20%的责任。本案中，李振友将涉案的酒店于2017年11月4日交付于慕华，至2018年1月7日（共计65天），涉案酒店断水断电，慕华遂撤出酒店无法继续经营，故认定双方之间实际履行合同的时间为65天，根据双方签订的合同，转让费500000元（含11个月租金、店内软硬设施），故每日费用计为1515.15元（500000元÷（11个月×30天）），扣除合同实际履行的天数金额98484.75元（65天×1515.15元/天），李振友还应当返还慕华401515.25元×80%计为321212.2元。对于慕华请求的李振友支付资金占用利息18487.5元的诉讼请求，因双方之间对此并无明确约定，且合同不能履行系政府拆迁所致，双方均无违约行为，故本院对慕华该项请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，遂判决，一、被告李振友于本判决生效后十日内返还原告慕华321212.2元。二、驳回原告慕华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8984元，由原告慕华承担3027元，被告李振友承担5957元，被告于支付上述款项时一并给付原告。   宣判后，慕华不服原审判决，上诉称，一审判决认定事实错误，被上诉人李振友在2017年7月份装修时就已经在拆迁办对诉争酒店评估时知悉酒店要拆迁的事实，却故意欺瞒上诉人慕华，在上诉人完全不知情的情况下签订转让协议，接收了无法正常经营的酒店。且诉争酒店因拆迁无法办理营业执照转让登记手续。故被上诉人李振友对合同履行不能有全部责任，应当退还全部转让费，并赔偿营业损失。上诉人没有任何违约行为，一审法院认定应承担20%的过错责任没有依据，一审法院错误的计算了合同履行的天数，转让款返还计算存在错误。一审法院适用法律错误，错误的理解了合同法第九十七条的规定。综上一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公允，请求撤销原审判决，改判解除2017年11月4日签订的转让协议，判令李振友立即返还50万元转让款及自合同签订之日的至该款项实际付清之日的利息损失，暂计算至2018年9月6日为18487.5元。   被上诉人李振友答辩称，慕华的上诉没有事实依据，请求驳回其诉讼请求。理由同李振友上诉意见。   李振友上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人李振友与被上诉人慕华和徐小华均已经解除合同关系，其已经退出两被上诉人的合同关系，本案应是两被上诉人的纠纷，与上诉人无关。上诉人李振友在2017年7月就已经知晓诉争房屋面临拆迁的问题，怎么可能还会装修。原审中慕华没有证据证明上诉人对拆迁知情并欺诈。李振友已经替慕华支付了11个月13.6万元的租金包含在转让费中。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，本案上诉人李振友既非该争议的主体，也不是该案争议的承担者，请求撤销原判，驳回慕华在一审的全部诉讼请求。   被上诉人慕华答辩称，李振友返还强调转让协议因房屋租赁合同解除，实际上是混淆了两个合同的法律关系。李振友对部分案件事实进行了歪曲。请求驳回其诉讼请求。   被上诉人徐小华答辩称，慕华与李振友的转让纠纷与己无关。原审判决查明事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。   经审理查明，原审法院查明事实属实，依法予以确认。二审庭审中，慕华请求法院调取拆迁办2017年8月对诉争酒店评估材料，主张，2017年8月拆迁办现场对酒店评估，李振友签字确认，能够证明李振友在转让前执行该酒店面临拆迁问题，转让时故意隐瞒该事实，构成欺诈。   本院认为，2017年5月4日西安浐灞生态区管理委员会、西安市未央区人民政府下发关于东方红村整村征地拆迁工作地通告，告知包括涉案房屋在内的地段整村征地拆迁。李振友在涉诉房屋经营了数月后于2017年11月将酒店转让给慕华，2018年1月因拆迁问题被断水断电，不能在正常经营。一审法院认定慕华请求解除合同应予支持正确。转让款中包括了11个月房租，且慕华实际占用、使用了房屋两个月，转让的酒店设施等也应予折抵，一审法院判令部分返还转让款较为公平合理。慕华上诉要求全部返还转款并支付利息、李振友要求不返还慕华转让款理由均不充分，主张均不予采纳。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6118元（上诉人已预交）由上诉人李振友负担。二审案件受理费4246元（上诉人已预交）由上诉人慕华负担。   本判决为终审判决。           审判长  马  延  萍   审判员  田  丽  娟    审判员  马志  超     二○一九年七月十六日     书记员  陈  美  宏              1