广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5392号上诉人（原审原告）：冯就标，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。委托诉讼代理人：王新杰，广东满祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄罗南管理区。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市金润华地产发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区G。法定代表人：孔某1。委托诉讼代理人：周卿，广东广和（广州）律师事务律师。委托诉讼代理人：周梦琦，广东广和（广州）律师事务实习律师。原审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地佛山市禅城区。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：林博晓，系该公司员工。上诉人冯就标因与被上诉人佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）、佛山市金润华地产发展有限公司（以下简称金润华公司）及原审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初26443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯就标上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持冯就标一审诉讼请求；2.罗南集团、金润华公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、根据罗南村委会（甲方）与海盛东方（乙方）签订的《土地使用权租赁合同》第二条的约定，海盛东方享有租赁期间商铺等物业的所有权，一审判决对该事实认定错误。（一）海盛东方与罗南村委会签订的《土地使用权租赁合同》，该合同第一条约定“甲方将位于佛山市禅城区*******以北、佛山一环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积619.3亩”；第二条约定“本合同租赁物的租赁期为25年。租赁期届满后，乙方在租赁土地上所建的商铺、仓库等建筑物以及水电装修等固定物归甲方所有，乙方不能破坏”。该合同明确约定了租赁期间的商铺所有权归海盛东方，只有租赁期满后归罗南村委会（合同第八条第2款规定的除外）。另外，冯就标与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》，文首言明“甲方（海盛东方）是位于佛山市禅城区********侧海盛东方购物中心项目的投资商，享有海盛东方购物中心项目全部物业的所有权”。上述证据亦证明，海盛东方享有租赁期限内物业的所有权，（二）《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记，不影响合同效力”。《土地使用权租赁合同》第二条的约定是当事人双方对土地租赁期间海盛东方投资建设的商铺所有权设立、消灭的约定。法律并未禁止双方当事人以合同形式设立不动产物权，未登记的法律后果并不影响合同效力。二、涉案租赁物的所有权发生两次变动，一审判决认定涉案租赁物的所有权不存在变动，明显错误，应予纠正。(一）第一次变动时间：2012年12月19日。1.2012年12月19日，海盛东方向罗南村委会、罗南集团递交《终止三、冯就标的诉讼请求符合金润华公司出具的《原海盛东方购物中心资产盘活方案》中的承诺，一审判决不予支持，明显错误，应予改判。金润华公司于2016年6月16日，向冯就标出具《原海盛东方购物中心资产盘活方案》。金润华公司在方案第一（1)条中明确承诺“将原业主的铺位使用权届满期间由2036年6月30日延长至2055年8月24日，即加送业主19年期的商铺使用权，并承诺加送的商铺使用权期限免收业主费用”。该承诺，证明涉案租赁物的所有权已经变动到金润华公司名下，证明金润华公司愿意交付商铺物业给冯就标使用，且其中加送19年期限不收费用。冯就标的诉讼请求低于金润华公司出具的盘活方案中所作出的承诺使用期限，且不损害金润华公司的利益，法院理应支持。四、《中国人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。从上述规定可以看出，“所有权变动”，而非单指“买卖”。当事人约定的所有权变动也属于变动。本案完全符合“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动”的构成要件，冯就标的上诉请求具有法律和事实依据，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，支持冯就标上诉请求。金润华公司辩称，一、罗南集团、金润华公司与冯就标不存在租赁关系。冯就标无权要求罗南集团、金润华公司履行冯就标与海盛东方的物业使用权出让合同，更无权要求罗南集团、金润华公司承担任何法律责任。（一）金润华公司合法受让罗南集团的土地及建筑物，无任何权利瑕疵和权利负担。（二）冯就标与海盛东方之间所签订的《物业使用权出让合同》与罗南集团、金润华公司无关，罗南集团、金润华公司与冯就标之间无租赁关系。二、本案不存在“买卖不破租赁”的适用情形。（一）罗南集团与海盛东方签订《土地使用权租赁合同》，约定将案涉土地使用权出租给海盛东方，海盛东方取得的是长期租赁权，并非物业所有权。在土地租赁期间内，海盛东方拥有对土地及建筑物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。（二）海盛东方基于与罗南集团的土地租赁合同取得租赁权，其合同地位系承租人，其将涉案物业转租给冯就标，冯就标的法律地位系次承租人。海盛东方因商业原因，不能继续履行租赁合同，并解除了租赁合同，罗南集团与海盛东方的租赁关系终止，海盛东方失去租赁权，冯就标的次租赁权随之失去权利来源。（三）在金润华公司合法受让前，案涉土地所有权及地上建筑物所有权均为罗南集团，建设工程规划许可证记载的建设单位是罗南集团，并非是海盛东方。由于海盛东方单方终止合同履行，罗南集团根据租赁合同的约定，收回土地及建筑物，是对租赁关系的处理，并非物业转让受让关系。罗南集团作为案涉土地的使用权人、建筑物的所有权人，这一物权从未发生变动。（四）因罗南集团与冯就标无租赁关系，金润华公司受让罗南集团的土地使用权后，与冯就标也不存在“买卖不破租赁”的适用情形。（五）金润华公司直接受让罗南集团土地使用权，并非承继海盛东方的租赁权，金润华公司与海盛东方无任何法律关系。三、冯就标只能基于《物业使用权出让合同》向海盛东方主张权利。（一）虽然冯就标与海盛东方就海盛东方购物中心物业使用权签订了《物业使用权出让合同》，但该租赁物属于在建工程。海盛东方因烂尾，物业未实际建成，更未交付给冯就标使用。冯就标尚未实际取得物上租赁权，与海盛东方属于金钱给付的债权债务关系。冯就标向海盛东方一次性所支付的物业使用权出让金，实际上是投资行为，法律无须对其作买卖不破租赁的特殊保护。（二）假设海盛东方未烂尾，冯就标取得案涉物业的使用权，亦是基于海盛东方对该案涉物业享有租赁权的法律基础上，属于次承租权。在租赁合同解除的情况下，海盛东方丧失租赁权，冯就标的次承租权失去了权利本源。于此情形下，冯就标只能依据与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》，要求海盛东方按照合同约定承担违约责任，相关的义务、责任只能由海盛东方承担，与罗南集团和金润华公司无关。罗南集团辩称，一、罗南集团与冯就标不存在租赁关系，罗南集团并不是案涉合同的缔约方，冯就标无权要求罗南集团承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”合同作为一种债的关系，不同于其他民事法律关系，合同关系具有相对性。本案中，冯就标所提出的权利请求系基于其与海盛东方之间所签订的《物业使用权出让合同》的约定，但罗南集团并非该合同的缔约方，未与冯就标签订其它租赁合同或协议，也从未接受过冯就标所支付的“物业出让金”，更未作出任何要履行冯就标与海盛东方之间的租赁合同义务的意思表示。故罗南集团无义务履行涉案合同中海盛东方的权利义务，冯就标无权要求罗南集团承担任何违约责任。二、案涉租赁物（在建工程）的所有权始终属于罗南集团，未发生转移。2008年8月3日，罗南集团作为案涉土地所有权人，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》《佛山市****集体建设用地使用权流转实施办法》的相关规定，与海盛东方及佛山市禅城区********民小组（以下简称“罗格村”）签订了《土地使用权租赁合同》，约定罗南集团与罗格村将案涉土地使用权出租给海盛东方，合同签订后，罗南集团向海盛东方交付案涉土地，海盛东方开始进行地上建筑物的建设。2012年12月25日，海盛东方向罗南村单方提出《终止租赁合同的申请》，根据《土地使用权租赁合同》的约定：“如因乙方（海盛东方）原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属于甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，并将土地交还甲方（罗南集团），租赁保证金归甲方（罗南集团）所有。”由于海盛东方拖欠租金并单方终止合同构成违约，罗南集团根据合同约定收回了案涉租赁土地及地上建筑物。由此可知，罗南集团与海盛东方是土地租赁关系，案涉土地所有权及地上建筑物所有权均为罗南集团。在土地租赁合同有效期内，海盛东方拥有对其所建地上物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。三、海盛东方与冯就标属于金钱给付的债权债务关系，冯就标只能基于《物业使用权出让合同》向合同相对方主张权利。罗南集团收回案涉土地及地上建筑物系基于客观事实及合同依据，这一收回行为并不代表对海盛东方债权债务的接收。而且罗南集团从未对海盛东方承诺对地上建筑物进行补偿，也从未作出承诺要接收海盛东方遗留的债权债务问题。虽然冯就标与海盛东方就案涉租赁物的使用权签订了《物业使用权出让合同》，但该租赁物却并未实际交付给冯就标使用，且冯就标也不是为自身生产经营而占用使用租赁物。即便冯就标依据与海盛东方签订的出让合同取得了案涉物业的使用权，亦是基于海盛东方对该地上物业享有使用权的法律基础上，在海盛东方失去了对地上物业的占有、使用、收益权利后，冯就标对受让海盛东方地上物业使用权的权利便消失。冯就标仅有权依据与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》，要求合同相对方海盛东方按照合同约定履行金钱给付义务。海盛东方未提出陈述意见。冯就标向一审法院提出诉讼请求：1.确认冯就标与罗南集团、金润华公司之间形成租赁关系，冯就标享有佛山市禅城区********侧海盛东方购物中心二层2A03号物业的租赁权；2.金润华公司将符合交付标准的上述物业交付给冯就标使用，使用期限自实际交付之日起计算20年；3.罗南集团自2013年10月8日开始以604706元为本金按每日万分之八的标准向冯就标支付逾期交付违约金至2015年8月3日止，共计321702元；4.金润华公司自2015年8月4日开始以604706元为本金按每日万分之八的标准向冯就标支付逾期交付违约金至金润华公司实际交付上述第一、二项请求所指物业之日止，暂计至2018年9月24日为539397元；5.罗南集团、金润华公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：座落于佛山市禅城区*******以北、佛山一环以西的土地所有权人为罗南村民委员会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。海盛东方（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇南庄大道以北、佛山一环路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年4月7日，海盛东方（出让方、甲方）与冯就标（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的所有权；甲方将购物中心二层2A03号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金604706元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付前三年投资回报；2013年10月1日起该物业的使用权由乙方自行收回，乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款项。甲方未按照本合同约定期限向乙方支付该物业，应按照已收出让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项，甲方应从收取乙方全额出让金之日起按照本合同约定出让金每日万分之八的标准向乙方支付违约金至实际退还款项之日止。乙方选择继续履行合同的，甲方应按照逾期应付款项每日万分之八的标准像乙方支付违约金。上述合同签订后，冯就标已全额支付了使用权出让金，海盛东方亦向冯就标支付了部分投资回报。2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就海盛东方城摩尔购物中心（一期商业、地下室、电房）建设工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方向罗南集团、罗南村委会递交《终止〈土地使用权租赁合同〉申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方全部承担。2015年8月，罗南集团、罗格小组与金润华公司签订《集体建设用地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将涉案土地及包括尚未竣工验收的涉案商铺在内的地上建筑物整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上现有建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第000856号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区********、佛山一环西侧的土地使用权人已变更为金润华公司。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。冯就标与罗南集团、金润华公司一致确认：涉案物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”冯就标与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，本案为房屋租赁合同纠纷。冯就标与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于冯就标主张的“买卖不破租赁”。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”从上述法律规定可见，“买卖不破租赁”适用的前提是租赁物在租赁期间发生所有权变动。本案中，第三人海盛东方与罗南村委会就涉案土地签订了《土地使用权租赁合同》，合同约定租赁期届满后或因第三人违约导致合同解除的，第三人在租赁土地上所建的商铺、仓库等建筑物归罗南村委会所有。故，第三人海盛东方享有的仅仅是土地租赁期限内对涉案土地及地上建筑物占有、使用、收益的权利，并非享有所有权。因此，涉案租赁物的所有权不存在从海盛东方变动至罗南村委会、罗南集团或金润华公司名下的情形，冯就标基于“买卖不破租赁”要求罗南集团及金润华公司承担原租赁合同中第三人海盛东方的相关义务，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于冯就标的各项诉请，如前所述，冯就标主张的买卖不破租赁并不成立，而交付物业、支付逾期交铺违约金均属出租方即第三人海盛东方的合同义务，因罗南集团、金润华公司并非《物业使用权出让合同》的相对人，冯就标诉请确认其与罗南集团、金润华公司形成租赁关系、罗南集团、金润华公司向其交付铺位及支付逾期交铺违约金，有违合同相对性原则，一审法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回冯就标的诉讼请求。一审案件受理费6205元，由冯就标负担。二审期间，冯就标向本院提交证据：金润华公司出具的开工进展报告，拟证明金润华公司在出具《盘活方案》之后，即投入生产，开始履行《盘活方案》的承诺。罗南集团、金润华公司对该证据的真实性不予认可，且认为开工进展报告只是征求意见，没有实际推进，故不能证明冯就标的主张。本院经审核后采纳罗南集团、金润华公司的质证意见，对该证据的证明效力不予认可。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、冯就标是否与罗南集团、金润华公司形成租赁关系。二、罗南集团、金润华公司应否向冯就标交付涉案物业并承担违约责任。一、冯就标是否与罗南集团、金润华公司形成租赁关系《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”冯就标所主张的因案涉物业所有权变动而与罗南集团、金润华公司形成租赁关系的适用前提必须是其承租的物业的所有权由海盛东方转移至罗南集团、金润华公司。海盛东方与罗南集团签订《土地使用权租赁合同》系双方平等、自愿、协商的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。罗南集团将其享有使用权的案涉土地出租予海盛东方，海盛东方依据该合同仅取得对涉案土地及地上建筑物占用、使用、收益的权利，故冯就标主张海盛东方依案涉《土地使用权租赁合同》取得涉案租赁物业的所有权,其后所有权从海盛东方变更至罗南村委会、罗南集团或金润华公司名下的依据不足。冯就标主张确认其与罗南集团、金润华公司之间存在租赁关系缺乏事实和法律依据。二、罗南集团、金润华公司应否向冯就标交付涉案物业并承担违约责任首先，案涉《土地使用权租赁合同》第八条有关违约责任条款约定，如因海盛东方原因导致合同解除，海盛东方必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属罗南集团所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还罗南集团，海盛东方所交的租赁合同保证金归罗南集团所有。在该合同的实际履行过程中，海盛东方向罗南集团递交申请，在未经双方协商一致的情况下，明确表示并实际单方终止履行《土地使用权租赁合同》，根据上述合同约定，涉案建筑物所有权归罗南集团享有，则罗南集团有权对涉案地上建筑物进行占有、使用、收益、处分。罗南集团将涉案地上建筑物整体出售给金润华公司，系其基于合同约定获得相应的权益并对其享有所有权的物业进行处分的合法行为，而非概括承受海盛东方与冯就标签订的《物业使用权出让合同》中的权利义务。故罗南集团、金润华公司均非涉案《物业使用权出让合同》的相对方。冯就标要求罗南集团、金润华公司承担《物业使用权出让合同》约定的交付物业、支付逾期付款违约金等合同义务有违合同的相对性原则。其次，金润华公司出具的盘活方案系其企业内部经营规划方案，非平等民事主体之间的明确的债的加入的意思表示，故冯就标要求金润华公司承担交付物业和违约责任的依据不足，一审不予支持，并无不当。综上，冯就标上诉请求不成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12411元，由上诉人冯就标负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年七月十五日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力