上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初3086号原告：某某物业服务有限公司。法定代表人：章某某。委托诉讼代理人：王某。被告：赵某。原告某某物业服务有限公司诉被告赵某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王某、被告赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4,420.8元（人民币,下同）；2、判令被告支付违约金9,881.32元（计自2015年2月1日起算11921天0.3%滞纳金）。事实与理由：原告系上海市浦东新区周浦镇某某花园小区（沪南路xxxx弄、周康路xxx弄）的物业管理公司。2014年12月31日，原告某某物业服务有限公司与某某花园业主大会签订《物业服务合同》，双方约定自2015年1月1日起由原告为该小区提供物业服务，物业管理费多层为每月每平方米0.75元，逾期缴纳的，违约金的费率为0.3%。被告系某某花园小区周康路xxx弄x号xxx室业主，房屋建筑面积为122.82平方米，拖欠2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4,420.8元。经原告多次催讨，被告至今未付。被告辩称，被告对业主大会与原告签订的合同有异议，对原告的资质不认可；原告擅自将公共部位设置快递柜、广告等，改变用途，收益没有公开；原告没有尽到物业管理的责任，具体表现为：约定的停车费与实际收取的不一致；物业管理费作了细化是不合理的；小区停车管理混乱；违约金收费不合理；合同期是两年，原告诉请四年的物业管理费不合理；原告诉请的部分物业管理费已过诉讼时效。故被告不同意全额支付物业管理费。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告工商信息、被告身份信息，证明双方主体资格。被告对此无异议。2、被告产证信息及物业服务合同，证明双方的权利义务关系，即物业费及违约金收费依据。虽然合同签订至2016年12月31日，但自2017年1月1日起，原告实际是涉案小区的物业服务企业。被告对产证信息无异议，对物业合同真实性无法确认。3、催收函，证明原告曾于2017年9月22日以书面形式向被告催讨物业费，事实上原告也曾多次通过电话及口头催收。被告对此有异议，认为没有收到过。4、项目业绩证明，证明至目前为止，原告仍为涉案小区提供物业服务，且管理合格。被告对真实性无法确认。5、台帐记录，包括车辆进出登记表、访客登记表、保安考情、门禁报修，证明物业尽到了合同约定的义务。被告对真实性无法确认。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、近一个月小区业主群与物业经理的谈话记录，证明物业经理对业主反映的情况不予回答。原告对真实性无异议，但认为被告谈话的时间段与原告诉请的时间无关。2、合同附件，证明原告没有按照合同附件的要求提供服务。原告对真实性无异议，但无法确认该附件是否本案原告诉请收费依据的《物业服务合同》的附件。3、要求物业公司整改的通知，证明业主要求原告对管理进行整改。原告对真实性无异议，认为已经按照要求积极整改。根据对证据的审查，综合分析当事人的质证意见，本院对双方当事人无异议的证据予以认定。对于原告提交的证据2中的物业服务合同，被告对真实性无法确认。本院根据合同法相关规定，审查该物业服务合同在订立时间、条款、双方的权利义务规定等方面，认为该合同真实有效，予以确认。对于原告提交的证据3，被告认为没有收到。本院认为，虽然物业服务企业在业主长期不缴纳物业管理费的情况下，采用电话、发函的方式向业主催讨是常规做法，但本案原告并未提交其于2017年9月22日发出的书面催收函已送达被告的证据，故本院对此难以采信。对于原告提交的证据4、5，被告认为真实性无法确认。经审查，原告提供的证据之间能够互相印证原告仍为涉案小区的物业服务企业，本院予以采信。根据上述采信的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：原告系上海市浦东新区周浦镇某某花园小区的物业管理公司。2014年12月31日，原告与某某花园业主大会签订《物业服务合同》，双方约定自2015年1月1日起至2016年12月31日止由原告为该小区提供物业服务，物业管理费多层为每月每平方米0.75元，按季缴纳，业主应在每季度的首月履行缴纳义务。逾期缴纳的，违约金的费率为0.3%。合同到期后，原告自2017年1月1日起继续为涉案小区提供物业服务至今。被告系某某花园小区周康路xxx弄x号xxx室业主，房屋建筑面积为122.82平方米，拖欠2015年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4,420.8元。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对双方具有约束力。原告按约提供了物业管理服务，被告应按约付费。合同到期后，原告继续提供物业服务，原、被告已经形成事实物业服务合同关系，被告理应继续付费。原告据此要求被告支付物业管理费的请求于法有据，应予支持。关于被告提到的小区物业服务不到位的问题，本院认为，每一个业主都希望小区物业能够提供尽善尽美的物业服务，对物业服务的品质要求也不尽相同。但拒付物业管理费不是业主维护权益的正当方式，如果允许随意拒付物业管理费将导致物业管理活动的混乱，最终使广大业主利益受损。业主若对物业管理服务不满，双方又无法协商解决的，可以通过投诉、行使请求权，直至提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。需要指出的是，虽然业主以不满意物业管理为由拒缴管理费的行为不可取，但原告也应进一步提高物业服务水平，为广大业主和物业使用人服务。根据双方的陈述及被告提供的证据，综合物业服务合同履行的实际情况，本院认为，原告在该小区提供物业服务中确实存在一定的瑕疵，鉴于此，对原告主张的违约金请求不予支持。被告主张原告诉请的部分物业管理费已过诉讼时效，经审查，原告未提供证据证实其在诉讼时效届满前曾向被告主张过权利，按照《物业服务合同》约定，物业管理费缴纳方式为按季交纳，业主应在每季度的首月履行缴纳义务，故依此推算，原告主张的2015年1月1日起自2016年3月31日的物业管理费已过诉讼时效，本院对原告该部分诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告赵某于本判决生效之日起十日内支付原告某某物业服务有限公司2016年4月1日至2018年12月31日的物业管理费3,039.3元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取79元，由原告负担63元，由被告负担16元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘荷华二〇一九年七月十日书记员  徐 冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。