广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终1742号上诉人（原审被告）：朱国萍，女，1963年8月24日出生，汉族，住湛江市霞山区。被上诉人（原审原告）：汪文渊，女，1990年9月15日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：周婷，广东鸿峰律师事务所律师。原审被告：林华生，男，1953年7月5日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：朱国萍，系林华生的妻子，基本情况如上。原审被告：邹国文，男，1974年8月8日出生，汉族，住湛江市赤坎区。原审第三人：湛江市安家不动产信息咨询有限公司，住所地：湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区Q-1、Q-2幢一层06号商铺。法定代表人：徐曼曼，总经理。上诉人朱国萍因与被上诉人汪文渊，原审被告林华生、邹国文，原审第三人湛江市安家不动产信息咨询有限公司（以下简称“安家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2018）粤0802民初1361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱国萍（亦是原审被告林华生的委托诉讼代理人），被上诉人汪文渊的委托诉讼代理人周婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱国萍上诉请求：1.撤销（2018）粤0802民初1361号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审费用全部由汪文渊承担。事实和理由：一、根据朱国萍与安家公司的负责人陈文清于2017年7月22日签订的《房屋买卖合同》第十条中“允许买方认别名字买房”的约定，以及安家公司出具的《收件收据》（AJBDC-OOQ1），可以证明《房屋买卖合同》的签订日期是2017年7月22日，故合同约定的45天付款期限应该是至2017年9月4日止，而非一审判决所认定的2017年9月10日。而且，2017年7月28日的《房屋买卖合同》中约定的5000元定金是沿用2017年7月22日的《房屋买卖合同》中的定金。安家公司故意不在2017年7月22日的《房屋买卖合同》上加盖公章，致使该合同被法院认定为无效，这无疑是合同诈骗。二、根据涉案《房屋买卖合同》第十条的约定，银行同贷书下来之后，买方应将差额部分的房款通过转账或现金形式支付给卖方。又根据上述合同第四条第（四）项的约定，买方不能按合同的约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付10%即6.9万元的违约金，且每逾期支付房款一天，应按未付款金额的千分之一即每天670元支付违约金。但是，买家汪文渊拒绝支付首付款22万，也拒绝按合同第四条的约定支付违约金。一审判决断章取义只认定卖家违约，而没有认定买家违约，明显不当。根据合同约定，卖家无条件配合过户是在合同签订之日起的45天内，而非45天之后。三、2017年9月12日早上10:09，朱国萍为了确定银行同贷书是否已下来，亲自去银行查询，得知银行同贷书早就下来了，并非安家公司的员工何建所说的同贷书已经送到审批部，公司要求加急办理。2017年9月14、15、21日，安家公司要求朱国萍办理过户，此时汪文渊已经违约17天，朱国萍要求汪文渊必须立即支付首付22万和违约金6.9万，合同方可继续履行（微信一再提醒其支付首付款和违约金）。但是，汪文渊拒绝支付首付款和违约金，安家公司也不监督汪文渊支付房款，反而再三无理要求朱国萍去办过户。因此，导致合同无法继续履行的责任在于汪文渊以及安家公司。四、朱国萍于2017年10月25日向法院起诉，案号为（2017）粤0802民初2745号。但开庭之日安家公司和汪文渊无人到庭，法官当场建议朱国萍撤诉。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误判决处理不当，依法应当予以撤销。被上诉人汪文渊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审被告林华生、邹国文与原审第三人安家公司均未提交书面陈述意见。汪文渊起诉请求：1.解除汪文渊与朱国萍及安家公司于2017年7月28日签订的《房屋买卖合同》；2.朱国萍、林华生、邹国文向汪文渊双倍返还购房定金30000元，并支付自汪文渊付款之日（2017年8月8日）起至款项付清之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；3.朱国萍、林华生、邹国文赔偿汪文渊向安家公司支付的评估费3600元；4.本案诉讼费用由朱国萍、林华生、邹国文承担。一审法院查明事实：位于湛江市××路××号××海湾商品住宅小区（××）A-D幢1210房原为朱国萍、林华生、邹国文所有。朱国萍于2017年7月22日出具《承诺书》，内容：“本人承诺D-3-1210（金海湾）共有人林华生、邹国文已知晓，委托本人（朱国萍）出售该房屋”。2017年7月22日，朱国萍与安家公司的委托诉讼代理人陈文清签订了《房屋买卖合同》。约定：一、陈文清向朱国萍购买位于湛江市××路××号××海湾商品住宅小区（××）A-D幢1210房。二、房屋成交价：690000元。三、陈文清在签订本合同时支付5000元作为定金，定金自动转为房款。四、双方协商今天交5000元作为卖房定金。五、双方协商并允许陈文清以别名字买房，并同意买家资金到位后，另通知对方。六、朱国萍答应配合陈文清作高贷，银行同贷书下来之后确定差成交价部分以现金形式交给朱国萍。之后，朱国萍将房屋的房地产权证交给安家公司，安家公司于2017年7月22日向朱国萍出具了《收件收据》。经安家公司的介绍，汪文渊有意购买上述房屋，陈文清亦同意房屋转由汪文渊购买。2017年7月27日，汪文渊与安家公司签订了《承购意向书》。约定：一、经安家公司提供居间服务，汪文渊对位于湛江市××路××号××海湾商品住宅小区（××）A-D幢1210房有购买意向。二、售价：690000元。三、汪文渊同意与业主签订《房屋买卖合同》当天按成交价的3%向安家公司支付咨询及中介服务费。四、汪文渊在签订本合同时同意交付20000元给安家公司代为保管，作为购买该物业的诚意金，若业主同意该物业售价为690000元或低于这个金额等，即视为汪文渊确认成交。安家公司无需汪文渊另行指示，可将诚意金转交业主，该诚意金自业主收到时即视为购房定金或定金的一部分，并以业主出具定金收据为准。2017年7月27日，汪文渊向安家公司支付了购房诚意金20000元，安家公司向汪文渊出具了收据。2017年7月28日，汪文渊与朱国萍、安家公司签订了《房屋买卖合同》。约定：一、汪文渊向朱国萍购买位于湛江市××路××号××海湾商品住宅小区（××）A-D幢1210房。二、房屋成交价：690000元。三、汪文渊在签订本合同时支付5000元作为定金，定金自动转为房款。四、汪文渊不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向朱国萍支付该物业成交价的l0%作为违约金。汪文渊逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向朱国萍支付违约金。逾期30天，朱国萍有权不再出售该物业，汪文渊应向朱国萍支付该物业成交价的10%作为违约金。五、朱国萍答应配合汪文渊作高贷，银行同贷书下来后确定差额部分转账或现金形式给朱国萍。六、签订合同当天起算，在45天内交首付，交税过户。合同签订后，汪文渊于2017年8月8日向朱国萍支付了定金15000元，朱国萍向汪文渊出具了收据。汪文渊向安家公司支付的咨询及中介服务费20000元，安家公司已退回给汪文渊。2017年8月15日，汪文渊向安家公司支付上述房屋的评估费3600元。2017年8月18日，湛江市诚业土地房地产评估有限公司作出《收费通知函》，要求支付上述房屋的评估费3575元。安家公司将汪文渊支付的评估费转交给了湛江市诚业土地房地产评估有限公司。广东诚业土地房地产评估有限公司于2018年7月30日补开了收到评估费3575元的收据。另查明，银行于2017年9月11日批准同意汪文渊的购房贷款申请。除了银行同意贷款的金额，汪文渊应向朱国萍支付首期房款22万元。在银行同意贷款后，2017年9月14日晚上18：02，安家公司的员工何健向朱国萍发送微信信息：“我星期一已经通知你可以过户了，现在是你在拖”。2017年9月14日晚上20：46，何健又向朱国萍发送微信信息：“我已经通知你们，办不办由你，我决定不了你的思想，你考虑好再通知我”。2017年9月15日早上11：50，何健又向朱国萍发送微信信息：“客户已经从这个星期二等到现在要去过户了，你这边怎么安排？”2017年9月21日早上8：26，何健又向朱国萍发送微信信息：“这个是银行同贷书出慢，超出了正常出同贷书的时间，我们愿意按合同条律补偿给你，也请你仔细看清楚合同，如你不配合处理与办理房屋手续，这就是你恶意拖时间，我已通知到位！！！”但朱国萍未予配合办理相关手续。再查明，朱国萍、林华生系夫妻关系。在庭审中，林华生确认上述《房屋买卖合同》是其委托朱国萍签订的。朱国萍、林华生、邹国文于2018年5月17日已将上述房屋出售给他人，并已办理房屋过户手续。汪文渊于2018年5月18日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，汪文渊与朱国萍、安家公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方应遵照履行各自的义务。本案中，根据合同的约定，汪文渊应于合同签订之日即2017年7月28日起45天内即2017年9月10日前支付首期房款。因合同对首期房款的金额未作约定，而在银行于2017年9月11日批准同意汪文渊的购房贷款申请后才确定首期房款为22万元，但该时间已超过合同约定交付首期房款的期限，故汪文渊的行为已构成违约。汪文渊逾期交付首期房款的违约行为虽对合同的履行造成一定的影响但并未导致合同无法履行，因为根据合同约定，汪文渊逾期付款30天，朱国萍才有权不再出售房屋。而安家公司的员工何健于2017年9月14、15日、21日已向朱国萍发送微信信息，要求朱国萍履行合同约定的房屋过户等义务。因朱国萍未予配合，汪文渊亦未向朱国萍支付首期房款，导致合同无法履行。显然，朱国萍的行为已构成违约，应当承担违约责任，且现朱国萍、林华生、邹国文已将涉案房屋出售给他人并已过户，造成汪文渊已无法实现买卖房屋的合同目的，因此，汪文渊请求解除合同，符合《中华人民共和国合同》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，予以支持。汪文渊向朱国萍支付了购房定金15000元，林华生与朱国萍系夫妻关系，林华生确认涉案合同是其委托朱国萍签订的，故汪文渊请求朱国萍、林华生双倍返还定金30000元，符合《中华人民共和国合同》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，予以支持。朱国萍、林华生不退还定金给汪文渊，造成了汪文渊的利息损失，故汪文渊请求利息，予以支持。但合同未约定退还定金需支付利息，故汪文渊请求从其付款之日起计付利息，缺乏事实依据，不予支持。利息应从汪文渊主张权利之日即起诉之日（2018年5月18日）起计算至朱国萍、林华生付清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。对于汪文渊请求的房屋评估费，汪文渊将评估费交给安家公司，再由安家公司交付给湛江诚业土地房地产评估有限公司，根据湛江诚业土地房地产评估有限公司出具的《收费通知函》及广东诚业土地房地产评估有限公司出具的评估费收据均显示，评估费为3575元，故认定评估费为3575元。朱国萍、林华生应赔偿该评估费损失给汪文渊。汪文渊主张评估费3600元，对于超出部分，不予支持。汪文渊及朱国萍均主张邹国文委托朱国萍签订涉案合同，但朱国萍未能提供证据证明，汪文渊提供的朱国萍于2017年7月22日出具的《承诺书》，没有邹国文的签名确认，不能证明邹国文委托朱国萍出售涉案房屋及签订涉案合同，因此，对于汪文渊及朱国萍的上述主张，不予采信。邹国文不是涉案合同的当事人，根据合同的相对性原则，汪文渊请求邹国文承担责任，缺乏事实依据，不予支持。邹国文不到庭参加诉讼，亦未作应诉答辩，视为其放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除汪文渊与朱国萍、湛江市安家不动产信息咨询有限公司于2017年7月28日签订的《房屋买卖合同》；二、限朱国萍、林华生于判决生效之日起十日内返还购房定金30000元及支付利息（从2018年5月18日起至朱国萍、林华生付清款项之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）给汪文渊；三、限朱国萍、林华生于判决生效之日起十日内支付评估费损失3575元给汪文渊；四、驳回汪文渊的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元（汪文渊已预交），由朱国萍、林华生负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人朱国萍上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人朱国萍的上诉请求和理由，及被上诉人汪文渊的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：朱国萍是否存在违约行为，应否承担违约责任。根据汪文渊与朱国萍、安家公司于2017年7月28日签订的《房屋买卖合同》第六条“签订合同当天起算，在45天内交首付，交税过户”及第四条“……买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金”的约定，汪文渊应于签订合同起45天内向朱国萍缴纳涉案房屋首付款，若逾期支付首付款则朱国萍有权要求汪文渊按照未付金额的千分之一支付违约金，但朱国萍有权不再出售涉案房屋的前提条件是汪文渊逾期支付房款的天数达到30天。从本案查明的事实来看，汪文渊未能在合同约定的期限内支付房屋首付款，是因为银行于2017年9月11日才批准贷款申请，而汪文渊在银行批准其贷款申请后才能确定应支付的房屋首付款数额，即使汪文渊应承担未在合同约定的期限内（即2017年9月10日前）支付房屋首付款的违约责任，汪文渊也只应根据《房屋买卖合同》第四条的约定每日按未付首付款（22万元）的千分之一向朱国萍支付违约金，而不是按涉案房屋成交价的10%支付违约金。安家公司员工何健从2017年9月14日开始多次通知朱国萍与汪文渊处理交付购房款及房屋过户等事宜，此时，汪文渊逾期支付房款的天数尚未达到合同约定的30天，并不符合涉案《房屋买卖合同》第四条第（四）项约定的朱国萍有权解除涉案合同的条件，故朱国萍仅有权要求汪文渊支付违约金，而无权拒绝出售涉案房屋。因此，在安家公司通知朱国萍前去处理交付购房款及办理房屋过户手续时，朱国萍以汪文渊未能在签订合同起45天内支付房屋首付款为由不予配合，并明确拒绝履行合同，明显构成违约。朱国萍还主张因汪文渊拒绝支付首期款，其才拒绝办理房屋过户手续。但从本案查明的事实来看，汪文渊在银行同贷书获批之后便通过安家公司员工何健积极通知朱国萍协商办理缴纳首付款及房屋过户事宜，明显有履约意愿且积极履行合同，不存在拒绝支付房屋首期款的情形。而且，在朱国萍不予配合办理过户手续且明确拒绝继续履行合同的情况下，汪文渊不予支付首付款符合交易习惯，并不能据此认定汪文渊拒绝履行支付房屋首付款的义务。综上，因朱国萍明确拒绝出售涉案房屋给汪文渊，而且，朱国萍、林华生、邹国文已于2018年5月17日将涉案房屋出售给他人并完成过户，涉案合同已无法继续履行，故根据《中华人民共和国合同》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，一审判决认定朱国萍违约，并判令朱国萍承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，朱国萍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由上诉人朱国萍负担。本判决为终审判决。审判长  陈小红审判员  郑玉莲审判员  林 竹二〇一九年七月十二日法官助理莫晶莹书记员李欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。