苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初213号 原告：李永军，男，1978年3月18日出生，汉族，住苏州。 原告：沈英，女，1979年3月21日出生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人：吕耀文，江苏简文律师事务所律师，代理上述两原告。 委托诉讼代理人：王相，江苏简文律师事务所律师，代理上述两原告。 被告：紫一川温泉酒店（苏州）有限公司，住所地苏州工业园区阳澄半岛慈云路6号。 法定代表人：池颖，董事长。 委托诉讼代理人：蔡钟纯，江苏百年英豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。 原告李永军、沈英与被告紫一川温泉酒店（苏州）有限公司（以下简称紫一川酒店）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李永军（参加第一次开庭）、沈英及其委托诉讼代理人吕耀文，被告紫一川酒店的委托诉讼代理人沈庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李永军、沈英向本院提出诉讼请求：1.被告及时履行交房(含车位)义务(含协助办理过户、交付房屋发票等)；2.被告立即向原告支付逾期交房违约金238936.39元(以2831000元为基数，按日利率万分之一，自2016年9月1日暂计至2018年12月24日，请求支付至实际交房之日止)；3.诉讼费由被告承担。审理中，原告说明，原告反复与被告沟通交房事宜，最终直至2019年4月4日原告与被告才办理完房屋交接手续，原告占有了涉案房屋，故原告撤回第1项诉请，另，考虑到被告于2019年2月20日首次庭审时与原告切实沟通交房事宜，原告自愿降低诉请，逾期交房天数自2016年9月1日计算至2019年2月20日，为902天，据此变更第2项诉请为：被告向原告支付逾期交房902天的违约金255356.20元。事实和理由：两原告系夫妻。2015年11月12日，被告与原告签署《苏州市商品房买卖合同》一份，就原告购买苏州工业园区慈云路6号半岛观然休闲广场23幢102室房产相关事宜作了约定，其中第17条约定：出卖人应于2016年8月31日前交付给买受人。2015年12月15日，被告出具承诺书赠送原告车位一个。2017年4月5日，被告向原告寄送《入住通知书》，通知拟定于2017年4月至2017年4月17日交房。但房屋交付时原告发现，实测占地面积与购买时约定面积差24.74平方米，院子内无故出现两个大型箱体，这些均不符合双方先前约定。对于上述状况被告承诺尽快解决，但被告一直拖延，没有积极解决，房屋也未完成交付。原告李永军在2018年11月1日委托律师向被告发送了律师函，要求处理被告违约事宜。随后被告在2018年12月2日，将院内两处箱体清理，但原告要求被告支付逾期交房违约金并办理交房，被告仍不予履行。 被告紫一川酒店辩称：商品房买卖合同补充条款第22、23条明确约定房屋交付条件，该条款表明被告取得苏州市商品房使用通知书，原告无权以房屋存在质量瑕疵等问题拒绝交房，因此被告有权拒绝交房且不视为违约。原告诉状中称面积差、公共电箱占用其场地的问题已经解决，且该问题不是原告拒绝交房的理由。原告所述于2019年4月4日双方办理交房手续的情况属实。关于面积差问题，原告诉状中称购买时约定面积没有具体的合同依据，其所称的24.74平方米没有事实依据。公共电箱的问题和上面的面积差的问题是相关的，所处的位置位于小区公共区域，非原告独有区域，双方没有约定，即使有约定也因为违法而无效。原告没有拒绝交房的约定依据或者法定理由。 经审理查明，2015年11月12日，原告李永军（买受人）与被告紫一川酒店（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买出卖人开发的位于苏州工业园区慈云路6号半岛观然休闲广场23幢102室商品房，房屋建筑面积80.64平方米，购房总价款为2831000元。出卖人定于2016年8月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。该商品房交付的标志为买受人领取钥匙。出卖人如未按本合同约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：(本条第1款和第2款不作累加处理)1、逾期在60日之内，自本合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起60日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同约定房屋总价款的5%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同还就其他事宜作了约定。 2015年12月15日，被告紫一川酒店出具《承诺书》，内容为：“兹有李永军先生购买紫一川半岛观然休闲广场23#101(公安编号)一套，现公司承诺赠送车位一个，位置按签约顺序优先选取，此据。” 另查明，被告紫一川酒店提供给原告李永军、沈英的房屋所在小区宏观面积分布图显示，涉案房屋及其院子总面积为189.74平方米。 2016年5月10日，涉案房屋完成预告登记，预告权利人为原告李永军、沈英夫妻二人。同日，涉案房屋完成预购商品房抵押权预告登记，该预告抵押权登记系为原告李永军、沈英向苏州银行股份有限公司工业园区支行所贷141万元房屋按揭贷款所设，按揭期自2016年4月29日起。 2017年4月5日，被告紫一川酒店向原告李永军发出《入住通知书》，说明涉案房屋已具备交付条件，定于2017年4月15日开始交房工作，办理入住时间为2017年4月15日至17日，通知原告李永军办理入住手续时间安排在2017年4月15日10时开始。 2017年5月3日，原告李永军提交《23栋102室验房问题》一份，内容为：“①实测占地面积165㎡，与购买时的面积189.74㎡差24.74㎡。（隔壁实测33栋101室实测多出65㎡，隔栏错位）②2015年12月15日欠佣金8.493万元。③延期交房赔偿金额38501元。④公共电箱占我们的面积6-8平方米（移隔栏时适当补偿就好了，因为隔壁实测多出了两个车位的公共面积）。”同日，被告紫一川酒店销售人员向佳磊在该反映单下方注明：“已收到客户反应问题，我们将近快刻实与解决。” 2018年11月1日，受原告李永军委托，江苏简文律师事务所吕耀文律师（本案原告委托诉讼代理人）向被告紫一川酒店发出《律师函》一份，主要内容为：“……2017年4月5日，贵司向委托人寄送《入住通知书》通知交房，但房屋交付时委托人发现：实测占地面积与购买时约定面积差24.74㎡；院子内无故出现两个大型箱体等问题，委托人并将上述问题于2017年5月3日(书面并由贵司工作人员签字确认)向贵司反映，贵司承诺尽快解决。但后续贵司并没有积极解决问题，至今两个大型箱体仍在院内，房屋也未完成交付。基于上述，本律师认为：贵司与委托人签署的《苏州市商品房买卖合同》是出于双方的真实意思表示，合法有效。根据合同第17条约定：出卖人应于2016年8月31前交付给买受人，贵司2017年4月5日通知交付，贵司已构成违约逾期交付。同时贵司交付房屋不符合约定情况，也已构成严重违约。因此，本律师函告如下：请贵司收到本函5日内：1、将差额面积确认后补足；2、将房屋院内两处箱体清理走；3、支付委托人从2016年9月1日至实际支付日的逾期交房违约金；4、完成车位交付5、上述事项结束后，协助委托人完成房屋交付，并办理相关手续。否则，委托人可选择自行清理违约箱体，并将启动法律程序，依法追究贵司的违约责任。届时，必将给贵司带来包括诉讼费、违约金等在内的更大损失，并将可能查封贵司账户、依法将贵司纳入失信执行人黑名单，以上都将对贵司的正常经营和商业诚信带来严重影响!” 2018年12月2日，经被告紫一川酒店沟通，电力公司将涉案房屋院内两处箱体移除。 2019年2月20日，本案首次庭审时，原告李永军、沈英陈述：被告处理了两处箱体，并且将涉案房屋外围围墙外移了17平方米左右，基本实现了被告售房时的承诺，剩余面积差也不大了，如被告配合，原告愿意近期收房，被告处理两处箱体后至今一直未通知原告收房。被告紫一川酒店表示：除了周末，原告可随时至被告公司所在地办理交房，如原告找不到具体经办人，原告可直接联系被告代理人。 2019年4月4日，原告李永军、沈英与被告紫一川酒店办理了涉案房屋交付手续。 以上事实，由苏州市商品房买卖合同、承诺书、房屋所在小区宏观面积分布图、不动产登记簿、入住通知书、23栋102室验房问题、律师函及邮寄凭证与签收记录、照片、短信记录等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告李永军与被告紫一川酒店签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。不动产登记簿将涉案房屋预告登记至原告李永军、沈英二人名下，应认为原、被告双方一致认可原告沈英为《苏州市商品房买卖合同》的买受人地位。现原告李永军、沈英二人提起本案诉讼，主体适格。合同约定，被告应于2016年8月31日前将涉案房屋交付原告，但直至2017年4月5日，被告才通知原告须于2017年4月15日10时开始收房，已构成交房迟延。原告经验房发现的房屋院子内多出两处箱体、院落面积少于原定面积20多平方米的问题，对房屋的使用功能存在明显较大的影响，于一般购房者而言并非细微瑕疵，原告据此拒绝收房符合常理，无可厚非。被告辩称其按合同已具备交付条件，显然剥夺了原告作为买受人验收标的物的基本权利。强迫原告受领存在如此重大瑕疵的涉案房屋，与社会公平正义理念明显相悖。且在原告提出问题后，被告销售人员明确表明待核实后解决的态度，而直至原告委托律师发送《律师函》之时，在长达一年半的时间内，被告既未采取措施解决问题，也未给原告合理的反馈，在收到《律师函》后才沟通联系移除箱体、外移围墙，到本案2019年2月20日开庭时才经原告要求，同意与原告办理交房手续，终于2019年4月4日才完成交房。因此，迟延交房的责任在于被告，被告应就此承担违约责任。根据合同约定，被告逾期交房超过60日，原告不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满之次日即2016年9月1日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款2831000元万分之一的违约金，现原告依据上述约定，自愿将逾期交房天数计算至2019年2月20日，诉请被告向原告支付逾期交房902天的违约金255356.20元，有事实和法律依据，且已相当符合情理，本院予以支持。被告迟延交房，并无不可抗力事件作为正当免责事由。 综上，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告紫一川温泉酒店（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李永军、沈英逾期交房违约金255356.20元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2565元，由被告紫一川温泉酒店（苏州）有限公司负担。该款原告李永军、沈英已预交，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  刘洋 二〇一九年七月八日 书记员  孟杰 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。