广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7159号上诉人（原审原告）：陈少瑜，女，1968年10月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖奕萍，女，1964年9月14日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：阚游泳，男，1965年5月4日出生，汉族，住广东省中山市，系廖奕萍的丈夫。委托诉讼代理人：阚哲旻，男，1991年11月17日出生，汉族，住广东省中山市，系廖奕萍之子。被上诉人（原审被告）：贺建龙，男，1975年1月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：胡小红，广东泓业正杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何银旺，女，1979年10月24日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人陈少瑜因与被上诉人廖奕萍、贺建龙、何银旺案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初6571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人陈少瑜上诉请求：撤销一审判决，支持陈少瑜的全部诉讼请求。事实和理由：在2016年7月11日，陈少瑜已向贺建龙支付完毕所有购房款项，有银行转账记录为证；2016年7月15日，陈少瑜已向中山市国土资源局递交买卖合同及其他相应文件，完成了登记手续，并收取了涉案房屋的钥匙。按照房屋买卖合同交易习惯，在完成了登记手续以及支付完所有购房款项时，陈少瑜应当向贺建龙完成了收楼手续，合法占有涉案房屋，此时系该涉案房屋被法院查封之前，陈少瑜的上诉请求应全部支持。被上诉人廖奕萍辩称，请求法院维持原判。被上诉人贺建龙辩称，对一审查明事实基本没有异议。2016年6月22日贺建龙出具了公证书并转交给王某，当天贺建龙把涉案房地产的水电进行了交接，涉案房产已交付给陈少瑜。被上诉人何银旺未向本院发表答辩意见。陈少瑜向一审法院起诉请求：判令中止已判决案号为（2016）粤2071执14495号中对于被执行人贺建龙名下位于中山市东区东裕路31号409之一房及车房的执行，解除对该房屋的查封（房屋价值人民币200000元）。一审法院认定事实：2016年6月22日，贺建龙向王某出具《委托书》，委托王某代为处理涉案不动产出售的相关事宜，委托书的有效期自2016年6月22日至2016年8月22日止。2016年6月24日，中山市公证处作出（2016）粤中火炬第7074号公证书，证明贺建龙在前述委托书上签字、捺指印。贺建龙与陈少瑜签订《广东省房地产买卖合同》，合同约定贺建龙将涉案不动产转让给陈少瑜，交易总额为210000元。上述买卖合同未有落款时间。2016年7月15日，贺建龙、陈少瑜向中山市国土资源局递交办理涉案不动产转让的资料，其中包括一份《广东省房地产买卖合同》的正本。2018年6月1日，中山市东区办事处东裕社区居民委员会（以下简称东裕居委会）出具《证明》，证明涉案不动产自2017年1月起由案外人王子坚居住。关于廖奕萍与贺建龙、何银旺民间借贷纠纷一案，一审法院经审理于2016年9月25日作出（2016）粤2071民初14543号民事判决，判决：“一、被告贺建龙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告廖奕萍清偿借款4700000元及利息……；二、被告何银旺对上述债务承担连带责任；……”。该案在审理过程中，廖奕萍向一审法院申请财产保全，一审法院于2016年7月18日作出（2016）粤2071民初14543号民事裁定书，于2016年7月25日查封贺建龙名下的涉案不动产。判决生效后，因贺建龙、何银旺未按判决履行确定的义务，廖奕萍向一审法院申请执行，执行案号为（2016）粤2071执14495号。执行过程中，财产保全措施转为执行措施，一审法院作出（2017）粤2071执14495号执行裁定，于2017年3月1日继续查封涉案不动产。陈少瑜就该案中的执行标的向一审法院提出书面异议，认为其已购买涉案不动产，并已全额支付房款，请求终止对涉案不动产的执行。一审法院于2018年3月17日作出（2017）粤2071执异251号《执行裁定书》，裁定驳回案外人陈少瑜的异议请求。陈少瑜因不服一审法院（2017）粤2071执异251号《执行裁定书》裁定，依法向一审法院提起执行异议之诉。另查：2016年6月27日，中山市地方税务局东区税务分局向陈少瑜开出增值税普通发票，其上显示货物或应税劳务、服务名称为商品住房（2007-易217039），金额为210000元。同日，该分局向贺建龙开出税收缴款书（税务收现专用），税种为个人所得税，品目名称为房屋转让所得，计税金额或销售收入为210000元。再查：涉案不动产的权利人为贺建龙。其上分别有中山市农村信用合作联社东升信用社、中山市农村商业银行股份有限公司东升支行的最高额抵押及四宗涉诉查封。诉讼中，陈少瑜主张其系通过代偿款的方式向贺建龙共计支付242400元，其中32400元贺建龙至今没有偿还陈少瑜，陈少瑜也没有要求贺建龙偿还。诉讼中，陈少瑜与廖奕萍均确认陈少瑜系王某的岳母。一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，涉案不动产系于2016年7月15日被一审法院进行查封的，而现有证据仅能证明2017年1月开始涉案房屋由陈少瑜的亲属王某占有，即陈少瑜未能证实其在一审法院对涉案不动产进行查封前就已合法占有涉案不动产；其次，涉案不动产至今仍登记在贺建龙名下，故一审法院对涉案不动产的保全查封及执行查封等并不存在过错，因此，陈少瑜主张其已购得涉案不动产并据此要求一审法院终止对涉案不动产的查封，无事实、法律依据，一审法院不予支持。贺建龙、何银旺经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条之规定，缺席判决：驳回陈少瑜的诉讼请求。一审案件受理费4300元（陈少瑜已预交），由陈少瑜负担。本院二审期间，上诉人陈少瑜申请证人王某出庭作证，拟证明贺建龙已向陈少瑜交付了涉案房屋；被上诉人廖奕萍提交了王某与贺建龙的对话录音，拟证明王某系中介，其购买涉案房屋系用于投资，并非用于居住。本院组织当事人进行了质证，关于王某证言，廖奕萍认为王某与陈少瑜有亲戚关系及利益关系，其证明效力不足，需与其他证据相互印证，贺建龙确认王某证言的真实性；关于廖奕萍提交的录音，陈少瑜认为可证明陈少瑜已实际占有房屋，陈少瑜、王某对房屋的具体用途不影响房屋买卖的合法性，贺建龙不确认该录音的关联性、合法性。本院另查明，2016年6月27日，陈少瑜通过银行转账方式向贺建龙转账152400元。陈少瑜与贺建龙、平安银行股份有限公司中山分行（以下简称平安银行中山分行）曾签订一份三方协议，约定鉴于贺建龙未能及时偿还其在平安银行中山分行的贷款，陈少瑜拟购买贺建龙名下被平安银行中山分行申请查封的房产，陈少瑜同意于2016年7月12日前向其在平安银行中山分行开立的账户（户名陈少瑜，账号62×××32）存入人民币90000元，该笔款项由平安银行中山分行暂时冻结。在陈少瑜存入上述款项的前提下，平安银行中山分行同意向法院递交解除该房产查封申请，平安银行中山分行有权扣划陈少瑜前述账号的全部款项。根据平安银行中山分行出具的个人账户汇总信息清单，陈少瑜于2016年7月11日向其在平安银行中山分行2000303138323的银行账户转入90000元，2016年7月13日，平安银行中山分行扣划该90000元，摘要为“贷款还款/担保代偿还款”。根据不动产登记表，涉案房屋曾于2016年6月28日因平安银行中山分行的申请被中山市第一人民法院查封，于2016年7月14日解封。二审诉讼中，证人王某向本院作证称，其是通过银行信贷员陈伟认识贺建龙。2016年6月份，陈伟告诉其有一个叫贺建龙的想卖房子，正好陈少瑜想买房子。陈少瑜系其岳母，陈少瑜在中山另有一套房子，涉案房屋系陈少瑜购买后拿来出租的。东裕居委会于2018年6月1日出具的证明称，按贺建龙、陈少瑜证明，王某自2017年1月起至今在涉案房屋居住。除陈少瑜支付涉案房屋购房款方式外，本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案二审争议焦点为，陈少瑜对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利。对此，本案作如下分析：陈少瑜与贺建龙虽签订了房屋买卖合同，约定购买涉案房屋，但尚未进行权属转让登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即陈少瑜与贺建龙签订的房屋买卖合同尚未产生权属转让的效力，陈少瑜对涉案房屋并不享有物权，仅享有债权。《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款规定，“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”即债权具有相对性，原则上不得对抗第三人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即房屋买卖债权只有在符合特定条件才可对抗第三人。关于陈少瑜是否已在人民法院查封涉案房屋之前合法占有该房屋，陈少瑜仅提交了钥匙照片和东裕居委会的证明。其中，东裕居委会出具的证明仅转述了贺建龙、陈少瑜的单方陈述。根据该证明的陈述，案外人王子坚居住的时间亦晚于人民法院查封涉案房屋的时间。故上述证据不足以证明陈少瑜在人民法院查封之前已占有涉案房屋。因此，陈少瑜在本案房屋买卖合同中享有的债权并不符合前述司法解释所规定的要件，并不具备对抗第三人效力。涉案房屋作为贺建龙名下的不动产，人民法院对其采取保全措施及查封措施并无不当。上诉人陈少瑜的上诉意见理据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈少瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（陈少瑜已预交），由上诉人陈少瑜负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  刘 通二〇一九年七月二十四日书记员  练慧琳