贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0425民初700号原告：贵州紫云农村商业银行股份有限公司，住所地：贵州省紫云苗族布依族自治县松山镇教场路186号，统一社会信用代码：915204007854646133。法定代表人：田锦明，男，1964年10月12日生，汉族，住贵州省紫云苗族布依族自治县，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张琪、王进（实习），贵州联通律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：肖纯海，男，1987年9月27日生，汉族，户籍所在地：贵州省织金县。被告：紫云诚誉惠通置业有限公司，住所地：贵州省紫云苗族布依族自治县惠兴高速辽青匝道出口“惠通今典”1-1号，统一社会信用代码：91520425095022957N。法定代表人：王朝武，男，1971年1月26日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系该公司注册法人。委托诉讼代理人：胡霞，贵州道卫律师事务所律师。代理权限特别授权代理。原告贵州紫云农村商业银行股份有限公司（以下简称“紫云农商行”诉被告紫云诚誉惠通置业有限公司（以下简称“紫云惠通公司”）、被告肖纯海金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员景贵政担任审判长，与人民陪审员代琼、王兴琼组成合议庭，于2019年7月17日公开开庭进行审理。原告紫云农商行委托诉讼代理人张琪、王进，被告紫云惠通公司委托诉讼代理人胡霞到庭参加诉讼，被告肖纯海经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告紫云农商行向本院提出诉讼请求：1、解除被告肖纯海与原告签订的2382016121600031号《个人借款合同》；2、被告肖纯海立即偿还原告借款本金人民币488687.32元及相关利息（截止至2019年3月17日的利息合计为人民币59446.35元，2019年3月18日以后至借款本金清偿完毕之日止的利息按月利率7.96245‰计算）；3、原告对被告肖纯海所有的位于紫××自治县松山镇××道出口惠通今典X栋X单元X层X号房屋享有优先受偿权，在被告肖纯海不履行上述债务时，原告有权就抵押物折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；4、被告紫云诚誉惠通置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2016年12月16日，原告紫云农商行印山支行根据当日与被告肖纯海签订的编号为2382016121600031号《个人借款合同》，向被告肖纯海发放贷款人民币51万元，用于购买坐落于紫××自治县松山镇××道出口惠通今典X栋X单元X层X号的房屋，借款期限为96个月，支付方式为等额本息，贷款月利率5.3083‰，逾期后加收罚息的贷款月利率为7.96245‰。同日，被告肖纯海与紫云农商行印山支行签订编号为238201612160004号《抵押合同》，将坐落于紫云县松山镇惠兴高速辽青匝道出口惠通今典3栋3单元1层46号房屋提供抵押担保，并于2016年12月1日办理了抵押权预告登记，并取得登记证号为黔（2016）紫云县不动产证明第0000158号的不动产登记证明。对上述债务，被告紫云惠通公司根据2015年9月1日与紫云农商行印山支行签订的《紫云农村商业银行按揭贷款项目合作协议书》于2016年12月13日向原告出具《承诺书》，承诺提供阶段性连带担保，即以连带责任保证方式，在被告肖纯海取得房屋产权并办理抵押登记之前，对被告肖纯海的借款本息（包括罚息）以及原告实现债权产生的费用承担连带偿还责任。现被告肖纯海未按约定履行义务已构成违约，截止2019年3月17日尚欠原告贷款本金488687.32元、利息59446.39元。原告为维护其合法权益，诉至法院。被告肖纯海未向本院提出答辩、未提交证据。被告紫云惠通公司辩称，被告肖纯海与原告签订的个人借款合同产生的债务应当由其自行承担，被告肖纯海确实存在逾期未偿还贷款的事实，借款合同是否应当解除，由法院判决。被告肖纯海与原告签订的房屋抵押合同，已办理预告登记，原告对房屋享有优先受偿权。被告紫云惠通公司对肖纯海贷款债务不承担连带担保责任，被告惠通公司与印山支行于2015年9月30日签订的项目协议书，不存在担保，该协议不符合担保的特征。《中华人民共和国担保法》第五条有明确规定，合作协议为从合同，在签订合作协议书时，借款合同没有产生，必须以主合同为依据的从合同不能成立，项目协议对借款合同不形成担保。被告惠通公司向原告出具的承诺书，属于解除合同的约定，没有约定保证期限，根据担保法规定担保期限为六个月，被告肖纯海从2017年5月20日开始出现逾期还款情形，原告现在主张被告惠通公司承担责任，已超过保证期间。从保证的顺序，被告肖纯海已提供物的担保，原告应当就房屋优先受偿后，不足部分再由被告惠通公司承担保证责任。为此，被告惠通公司不应当对肖纯海的债务承担连带责任。双方围绕诉讼请求及庭审焦点依法提交了证据，本院依法组织原、被告进行证据交换和质证。对双方无异议的证据：1、原告提交的营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明。2、原告提交的被告肖纯海身份证复印件、被告紫云惠通公司营业执照。3、原告提交的贷款账户查询凭证、还款记录单，拟证实，截止至2019年3月17日，被告肖纯海尚欠原告借款本金488687.32元，利息59446.39元，本息合计548136.71元。以上证据来源合法、内容真实客观，与本案具有关联性，本院予以采信。对当事人有异议的证据，认定如下：1、原告提交的《个人借款合同》、《借款借据》，拟证实原告与被告肖纯海签订借款合同，并按约定向被告肖纯海发放贷款的事实。被告紫云惠通公司对证据真实性无异议，但认为系被告肖纯海的个人债务，与其公司无关。本院经审查认为，该证据来源合法、内容真实客观，与本案具有关联性，本院予以采信。2、原告提交的《抵押合同》、《不动产预告登记》，拟证实被告肖纯海与原告签订抵押合同，将坐落于紫××自治县松山镇××道路口惠通经典X栋X单元X层X号的房屋作抵押，并办理了预告抵押登记。被告紫云惠通公司对该证据真实性无异议，但认为被告已将其房屋设立抵押担保，该债务应当由被告肖纯海自行偿还，用抵押物偿还。本院经审查认为，不动产抵押登记，应以取得抵押物所有权为基础，并办理抵押权登记，被告肖纯海用于抵押的房屋未取得所有权，抵押预告登记不是抵押权登记，抵押不成立。对该证据的证明目的，本院不予采信。3、原告提交的紫云农商行《按揭贷款项目合作协议书》、《承诺书》，拟证实被告紫云惠通公司与原告签订合作协议，协议书约定对购买被告惠通公司开发的“惠通今典”房屋购买人提供担保，被告肖纯海贷款后，被告紫云惠通公司承诺对贷款承担连带保证责任。被告紫云惠通该公司有异议，认为《协议书》系复印件，由法院审核，该协议不符合担保的特征，在签订合作协议书时，借款合同没有产生，借款的主合同不能成立，项目协议从合同不形成担保。承诺书，属于解除合同的约定，没有约定保证期限，被告肖纯海从2017年5月20日逾期还款，现被告惠通公司六个月的担保期限已超过，不承担保证责任。本院经审查，2015年9月1日，以被告紫云惠通公司为甲方，与原告的下属机构印山支行为乙方，签订《紫云农村商业银行按揭贷款项目合作协议书》，协议书第二条约定，乙方对符合贷款条件购买甲方开发建设的坐落于紫云县松山镇惠兴高速辽青匝道出口“惠通今典”1-1号地段商品房及商业用房发放个人抵押贷款。第四条第四款约定，甲方在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及乙方为实现债权而发生的所有有关费用，并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限为从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押的房屋取得《房屋所有权证》并完善有关抵押登记手续止。协议还约定了其他事项。2016年12月16日，原告与被告肖纯海签订《个人借款合同》和《抵押合同》，被告肖纯海向原告贷款51万元，用被告肖纯海向被告紫云惠通公司购买的“惠通今典”X栋X单元X层X号房屋提供抵押担保，并办理抵押权预告登记。原告已向被告发放贷款51万元。2016年12月13日，被告紫云惠通公司向原告出具《承诺书》1份，承诺对购房人肖纯海购买其公司开发的“惠通今典”商品房，向原告申请按揭贷款51万元，贷款期限8年，在借款人办妥有关抵押之前，其公司为借款人提供阶段性连带担保责任。为此，被告紫云惠通公司为被告肖纯海向原告贷款提供连带保证的事实成立，对原告的证明目的本院予以认定。对被告紫云惠通公司的质证意见，本院不予采纳。根据原、被告诉辩陈述，结合庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，以被告紫云惠通公司为甲方，以原告紫云农商行的下属机构印山支行为乙方，双方以为支持居民购买住房，促进商品房销售为目的，签订《紫云农村商业银行按揭贷款项目合作协议书》，协议书第二条约定，乙方对符合贷款条件购买甲方开发建设的坐落于紫云县松山镇惠兴高速辽青匝道出口“惠通今典”1-1号地段商品房及商业用房发放个人抵押贷款。第四条第四款约定，甲方在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及乙方为实现债权而发生的所有有关费用，并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限为从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押的房屋取得《房屋所有权证》并完善有关抵押登记手续止。被告肖纯海因购买被告紫云惠通公司开发的紫云县松山镇惠兴高速辽青匝道出口惠通今典X栋X单元X层X号房屋，于2016年12月16日与原告签订编号为2382016121600031号《个人借款合同》，向原告紫云农商行贷款人民币51万元，约定借款期限96个月,还款方式为等额本息，借款月利率为5.3083‰，若借款人在该合同项下的贷款逾期的，罚息利率为在本合同载明的贷款利率基础上加收50%，即逾期后加收罚息的贷款月利率为7.96245‰。并约定若借款人有违约情形的，原告有权提前终止合同并要求被告立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息及费用。同日，双方还签订了编号为238201612160004号《抵押合同》，以被告肖纯海购买的惠通今典X栋X单元X层X号房屋作抵押，并于2016年12月1日办理不动产预告登记。2016年12月13日，被告紫云惠通公司向原告出具《承诺书》1份，承诺对购房人肖纯海购买其公司开发的“惠通今典”商品房，向原告申请按揭贷款51万元，贷款期限8年，在借款人办妥有关抵押之前，其公司为借款人提供阶段性连带担保责任。双方签订合同后，原告向被告发放贷款51万元。被告肖纯海于2017年1月至2017年6月共计偿还原告紫云农商行借款本金13515.44元，利息8742.65元。此后，被告肖纯海未按期偿还原告借款本息。截止至2019年3月17日，被告肖纯海余欠原告借款本金488687.32元，利息59446.39元。因被告未按期还款付息，原告起诉，提出如前请求。本案的争议焦点：1、原告与被告肖纯海签订的借款合同是否因违约而解除；2、借款本金及利息的确定；3、原告是否对抵押物享有优先受偿权；4、被告紫云惠通公司是否应对被告肖纯海的贷款承担连带清偿责任。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行约定或法定的义务。原告与被告肖纯海签订了《贵州省农村信用社个人借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。原告足额向被告发放贷款，已实际履行了合同义务。被告肖纯海应当按照合同约定按时履行还本付息义务，其未按照约定向原告偿还本息的行为已构成违约。焦点1，合同是否解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被告肖纯海从2017年6月以后，未按期偿还原告按揭贷款，其行为表明不履行主要债务，由于被告肖纯海的迟延履行债务的违约行为致使原告不能实现按期收回贷款的合同目的。紫云农商行印发支行系原告紫云农商行的下设支行，印山支行的合同行为产生的权利义务由原告承担，原告对借款合同的权利义务行使权利，主体适格。对原告要求解除与被告签订的《贵州省农村信用社个人借款合同》的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。焦点2，偿还借款本金及利息问题，合同解除后，被告肖纯海未偿还的借款本金，应当一次性偿还，并按照合同约定履行支付利息的义务，原告未按期偿还按揭贷款，视为逾期履行偿还贷款，原告要求根据合同约定逾期利率按约定利率上浮50%即月利率为7.96245‰计算利息的主张，有双方当事人的合同约定，原告诉请被告肖纯海立即偿还原告借款本金人民币488687.32元及相关利息（截止至2019年3月17日的利息合计为人民币59446.35元，2019年3月18日以后至借款本金清偿完毕之日止的利息按月利率7.96245‰计算）的主张，有事实的法律依据，本院予以支持。焦点3，原告是否对抵押物享有优先受偿权问题，本案被告肖纯海与原告签订抵押合同，并申请预告登记，但至今未取得该房屋的产权证，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，虽然原告与被告肖纯海在意思自由的情形下订立抵押合同，但因未能办理抵押登记而导致抵押权未设立，故原告对涉案被告肖纯海购买的房屋不享有优先受偿权。因此，原告诉请对被告肖纯海购买的位于紫××自治县松山镇××道出口惠通今典X栋X单元X层X号房屋享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。焦点4，被告诚誉惠通公司是否承担连带担保责任问题，2015年9月1日，被告紫云惠通公司与原告紫云农商行的印山支行签订《紫云农村商业银行按揭贷款项目合作协议书》，协议约定，被告紫云惠通公司对购买被告紫云惠通公司开发建设的“惠通今典”商品房、商业用房在原告处的购房贷款，对每一购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及原告为实现债权而发生的所有有关费用，保证期限为从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押的房屋取得《房屋所有权证》并完善有关抵押登记手续止。该合作协议内容实质系担保协议，并进行了特别的约定。2016年12月16日，原告紫云农商行印山支行与被告肖纯海签订《个人借款合同》时,被告紫云惠通公司根据合作协议书向原告出具《承诺书》，系对被告肖纯海的该笔贷款提供阶段性连带担保责任的确认。被告紫云惠通公司为被告肖纯海的贷款提供连带担保责任的事实成立，原告要求被告紫云惠通公司对被告肖纯海债务承担连带清偿责任的主张，本院予以支持。被告紫云惠通公司承担保证责任后，有权向债务人被告肖纯海追偿。对被告紫云惠通公司辩称，合作协议系从合同，签订在前，借款合同系主合同，签订在后，在主合同未成立前签订的从合同系无效合同的主张，本院不予采纳。原告与被告紫云惠通公司签订合作协议和向原告出具的承诺书中，明确约定保证期限为从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至抵押的房屋取得《房屋所有权证》并完善有关抵押登记手续止。被告肖纯海所购买房屋未办理房屋所有权证，未办理抵押登记，被告紫云惠通公司辩称担保期间从被告肖纯海2017年6月违约，开始计算担保期限，不符合双方约定，主张已超过6个月期间的理由不能成立，本院不予采纳。根据以上事实和理由，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州紫云农村商业银行股份有限公司与被告肖纯海签订的2382016121600031号《贵州省农村信用社个人借款合同》。二、被告肖纯海于本判决生效之日起三十日内偿还原告贵州紫云农村商业银行股份有限公司贷款本金488687.32元及利息（截止2019年3月17日的利息为59446.39元，2019年3月18日以后利息，以剩余本金为基数，按月利率7.96245‰计算，支付至借款本息清偿之日止）。三、被告紫云诚誉惠通置业有限公司对上述借款本金和利息承担连带清偿责任。被告紫云诚誉惠通置业有限公司承担保证责任后，有权向被告肖纯海追偿。四、驳回原告贵州紫云农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单案件受理费9281元，公告费460元，共计9741元，由被告肖纯海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  景贵政人民陪审员  王兴琼人民陪审员  代 琼二〇一九年七月二十四日法官助理张成波书记员何淼附：诚信风险提示书诚信风险提示书当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或延迟履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人民代表大会常务委员会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。