广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终1555号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢琼鸾，女，1966年6月8日出生，香港特别行政区居民，住香港天水围。委托诉讼代理人：王昌成，男，1954年12月25日出生，香港特别行政区居民，系谢琼鸾的丈夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海百家达置业有限公司，住所地：珠海保税区综合服务区C栋404室，统一社会信用代码：91440400094341673F。法定代表人：罗睿，经理。委托诉讼代理人：陈一帆，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：童建，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人谢琼鸾因与被上诉人珠海百家达置业有限公司（以下简称“珠海百家达公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2019）粤0491民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢琼鸾上诉请求：请求认定No.0001297《珠海“百家达国际广场”认购书》无效，判令珠海百家达公司退还谢琼鸾定金人民币10万元。事实与理由如下：一、一审法官错误理解了谢琼鸾的真实原意。在诉讼中谢琼鸾多次表明，其原来根本就没有打算购房,只是被珠海百家达公司骗到百家达国际广场售楼部的。珠海百家达公司工作人员当时没有向谢琼鸾如实交代此房产是商业办公楼不能作为住宅用途的规定,也没有让谢琼鸾在业主临时公约上签名确认,只是死缠烂打的游说谢琼鸾购房,才导致了谢琼鸾产生购买此房的初步意向,但决不是谢琼鸾购房的最终决定,因为谢琼鸾还需要时间去考虑各方面的问题,所以谢琼鸾没有马上交房款而只是交了定金。珠海百家达公司为了掩饰没有向谢琼鸾交代此房产的性质和用途,特意在认购书中拟订了第七条款,还指出己经加粗加黑,以此来证明谢琼鸾己经知悉和完全理解业主临时公约，其实条款只是指出文件在某地方,根本不能证明谢琼鸾己经知悉和完全理解。再说因谢琼鸾当时不知道临时公约的内容重要,不一定去看,业主临时公约是十分重要的文件,是关系到谢琼鸾是否了解房屋的性质和用途的证明,是要谢琼鸾签署和确认的,不是用标粗标黑的手法就可以证明的,如果谢琼鸾在业主临时公约上签了字,那珠海百家达公司就根本没有必要多此一举在认购书中加上第七条款,所以说认购书的第七条实际上是珠海百家达公司作贼心虚,是此地无银三百两的说明。这正是珠海百家达公司欺诈谢琼鸾的一个证据。涉案认购书是珠海百家达公司精心策划的,其真实用意就是诈骗消费者。珠海百家达公司把一份不合法理不公平的连房屋性质和用途也没有注明的合约,冠以认购书的名义,充当正式的商品房买卖合同让谢琼鸾签署,同时偷换概念,在付款方式(1)中写到乙方签署本认购书时缴付定金人民币壹十万元(在下列首期房款中抵扣)，刻意把定金篡改成购房款,把买房的意向变成买房的事实。这是又一欺诈事实。认购书中实际双方约定履行的是什么呢?对于谢琼鸾来说是一个月内交齐房款签署房屋买卖合同;对于珠海百家达公司来说就是确保谢琼鸾一个月之内的购买权,仅此而已。可是珠海百家达公司却无限发挥,在五条3项中提出除了没收十万元定金外还要无限期的履行合约,同时收取罚款,这既荒谬又野蛮。珠海百家达公司就是凭着这一条款在一审反诉中向谢琼鸾索取巨额钱财,这是此认购书又一欺诈行为的证据。二、涉案认购书是珠海百家达公司单方面拟订的,按照合同法第39条规定,珠海百家达公司是有义务向谢琼鸾解读认购书里面的每一项重要条款,但正因为珠海百家达公司本意就是要坑害及欺诈谢琼鸾,所以根本就不可能向谢琼鸾指出合同的不公平不合理之处,谢琼鸾也因为没有认真细读这种不是一般人可以看得懂的合约,也没有得到专业人士的帮助,在没有清楚了解合同的情况下,糊里胡涂地签署了这种对谢琼鸾不公平不合法理损害自己利益的合同。认购书中的所谓双方同意、我方理解等字句都是不符合事实的,是珠海百家达公司强加在谢琼鸾头上的,珠海百家达公司把一份偷换概念弄虚作假带有欺诈成份的合约让谢琼鸾签署,实际上就是一种诈骗行为。珠海百家达公司让谢琼鸾签署合约时说明是签署认购书,合约上也大字清楚写明是认购书，当时工作人员也再三强调要交齐全部房款才能签署房屋买卖合同,但在一审中珠海百家达公司却认定谢琼鸾签署的实际上是房屋买卖合同,还举了几个案例去证明,这就是说珠海百家达公司用瞒天过海的手段以签署认购书为名,让我方签署了房屋买卖合同,虽然这是珠海百家达公司虚构的房屋买卖合同,根本就不合法,但是却反映了珠海百家达公司的欺诈用心。既然我们签署的不是认购书,那就应该归还谢琼鸾因签署认购书所付出的定金。签署认购书变成签署房屋买卖合同,这是重大误解，同时在订立合同时也显失公平。请法官根据合同法第54条,判令此认购书无效。珠海百家达公司辩称，答辩意见与一审答辩意见及反诉意见一致。一、2018年10月21日，珠海百家达公司与谢琼鸾在珠海百家达置业有限公司售楼部现场签订了《珠海“百家达国际广场”认购书》（以下简称“合同”），合同约定：谢琼鸾自愿向珠海百家达公司认购位于珠海保税区“百家达国际广场”2栋11层楼房（以下简称“该物业”）；该物业建筑面积为54.21平方米；该物业优惠后价格为1270000元；付款方式为一次性付款，谢琼鸾于2018年10月21日前缴付定金100000元，并于2018年11月21日前付清剩余房款1170000元。合同签订当日谢琼鸾即缴付了定金100000元，但并未按照合同约定于2018年11月21日前交付剩余房款。珠海百家达公司曾多次催促谢琼鸾依合同约定履行付款义务，但谢琼鸾始终未予理会，截至一审反诉之日谢琼鸾尚欠房款1170000元未支付，已严重违反合同约定，侵害了珠海百家达公司的合法权益。根据合同第五条第3款的约定，谢琼鸾逾期履行且珠海百家达公司同意继续履行的，谢琼鸾应按总房款的千分之一按日向珠海百家达公司支付违约金。谢琼鸾逾期缴付房款的行为已构成违约，珠海百家达公司有权要求谢琼鸾继续履行合同，缴付剩余房款并按合同约定支付违约金。二、案涉《认购书》依法成立并生效，双方当事人应依约履行。案涉《认购书》是谢琼鸾在其配偶的陪同下，通过珠海百家达公司现场工作人员对交易房屋、合同条款进行详细讲解后，经过反复考虑并家人商议后方与珠海百家达公司签订的合同文书。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。谢琼鸾作为具有完全民事行为能力的成年人，在家人陪同下经充分考察与商议而签订价值超过120万合同后，又以自己“轻率”、“没有买楼经验”等无稽理由主张合同无效，属于严重漠视法律规则，破坏市场正常交易秩序的行为，不应受到法律支持。三、案涉《认购书》不存在任何因违反法律规定而无效的情形。案涉《认购书》作为双方签订的合同文书，是合同双方当事人在签订时的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，依法成立生效并已经实际开始履行，当事人应当依约严格完整履行合同义务。反观《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条关于合同无效的明确规定（《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”），案涉《认购书》不存在上述法律规定的无效情形，故谢琼鸾的主张毫无法律依据。四、案涉《认购书》不存在任何不合理、不公平的条款。首先，《认购书》确定的定金条款合法合理，谢琼鸾不履行合同则无权要求返还定金。一方面，定金不同于“订金”保证签订合同的作用，而是在正式合同签订后为担保合同履行而交付的款项，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；另一方面，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条及《中华人民共和国担保法》司法解释第一百二十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。案涉《认购书》中交易房屋的总房价为1270000元，约定缴付的定金仅为100000元，并未超过合同标的额的百分之二十，因此定金条款合法有效，且谢琼鸾若不履行合同约定的后续其他义务，珠海百家达公司不返还定金符合法律规定与交易常理。其次，《认购书》中的其他条款均为明确双方权利义务，保证合同顺利履行，设置目的为依法合理保障双方的合法权益。一方面，珠海百家达公司作为房地产开发商，在目前房地产行业低迷的现状下，并不具备任何垄断或者优势地位能够迫使谢琼鸾签订，谢琼鸾与珠海百家达公司签订《认购书》的目的是为了进行房屋买卖交易，该合同要求谢琼鸾依约交付定金与后期房款，按时与珠海百家达公司办理网签合同与备案，珠海百家达公司则应配合办理房屋出售的相关手续并依约交付房屋，而定金及违约条款是双方为了上述合同的履行而设立的担保措施，双方的权利和义务是平等的，并无免除一方责任、加重一方责任或排除一方主要权利的情形；另一方面，谢琼鸾提到的其他情况，诸如签订《认购书》时未见到《商品房买卖合同》（即网签合同）且即使见到了，以其水平与当时环境无法理解等问题，且不说珠海百家达公司根据行业规范已在售房现场公示栏统一公示预售证、网签合同等必要文书（根据规定，房管部门会定期或不定期检查售房现场公示情况），同时《认购书》中第七条关于本条的内容已经标黑标粗，并由谢琼鸾签字确认，谢琼鸾签字确认后再以未见到或者即使见到了也不理解等理由不认可不承认，明显缺乏事实与法律依据。谢琼鸾向一审法院提出以下诉讼请求：请求认定No.0001297《珠海“百家达国际广场”认购书》无效，判令珠海百家达公司退还谢琼鸾定金人民币10万元。珠海百家达公司向一审法院提出以下反诉请求：1.判令谢琼鸾继续履行双方签订的《珠海“百家达国际广场”认购书》并支付剩余房款（人民币1170000元）；2.判令谢琼鸾支付违约金138430元（自2018年11月22日起按总房款的千分之一按日暂计至2019年3月11日）；3.判令谢琼鸾承担本案的全部诉讼费用。（以上暂合计1308430元）。一审法院认定事实如下：2018年10月21日，谢琼鸾、珠海百家达公司签订了一份《珠海“百家达国际广场”认购书》，编号为0001297。该协议约定：谢琼鸾自愿向珠海百家达公司认购位于珠海市保税区（保税区宝××）“百家达国际广场”2栋11层x号房的物业，建筑面积为54.21平方米，其中套内建筑面积为37.92平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）。该房总房价为1270000元，谢琼鸾选择一次性支付房款，应于2018年10月21日前交付人民币100000元，应于2018年11月21日前交付人民币1170000元。……第五条第3、4点约定：谢琼鸾逾期履行上述任一项的，珠海百家达公司有权解除所有购房合约，没收谢琼鸾已付款项；若珠海百家达公司同意继续履行本认购书的，谢琼鸾应按总房款的千分之一按日向珠海百家达公司支付违约金。因谢琼鸾原因未能按本认购书规定时间内签署《商品房买卖合同》及缴付房款的，则视同谢琼鸾违约弃权，珠海百家达公司有权解除所有购房合约、没收谢琼鸾已付款项，谢琼鸾已付款项不作退回，造成珠海百家达公司损失的，珠海百家达公司有权继续追偿。《珠海“百家达国际广场”认购书》签订当日，谢琼鸾向珠海百家达公司支付了10万元定金。2019年1月8日，手机号码为138××××5291向谢琼鸾发送一条短信，内容为，尊敬的客户谢琼鸾:贵方于2018年10月21日认购我司位于珠海市保税区（保税区宝××）“百家达国际广场”2栋11层x号房的物业（下称“该物业”）并于当日与我司签订《珠海“百家达国际广场”认购书》（编号：0001297，下称：“认购书”）。认购书中明确约定了相关款项的支付节点及违约责任。根据认购书第四条约定，贵方应于2018年11月21日向我司支付该物业（定金/首期房款/全部房款），共计：￥1270000元（大写：人民币壹佰贰拾柒万元），但截止发函日，贵方仅向我司支付了￥100000元（大写：人民币壹拾万元），贵方欠付的应付未付款项为人民币1170000元，截止发函之日，贵方已逾期起47天。贵方逾期付款的行为，已构成违约，根据认购书的相关约定，我司有权即时解除所有购房合约，没收贵方已付款项不作退回，若造成我司损失的，我司还有权继续向贵方追偿。鉴于贵方未按认购书的约定按时（足额）支付（定金/首期房款/全部房款）的违约行为，为维护我司的合法权益，现特致函贵方，自本函送达贵方之日，贵我双方签订的《珠海“百家达国际广场”认购书》（编号：0001297）立即解除，（贵方已向我司支付的￥100000元）（大写：人民币壹拾万元不予退还），该物业我司将另行出售。不详之处，请与我司联系。专此函达。落款为：珠海百家达置业有限公司，2019年1月8日。一审庭后，经一审法院向中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司调查，手机号码138××××5291的机主为吴创明。一审法院认为，谢琼鸾系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。一审法院作为合同履行地有涉港案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。本案为房屋买卖合同纠纷，合同的签订、履行以及不动产均在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。根据双方一审庭审的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、珠海百家达公司是否应当返还定金100000元；二、双方是否应当继续履行《珠海“百家达国际广场”认购书》并支付剩余房款；三、谢琼鸾应否向珠海百家达公司支付违约金。对于焦点一：谢琼鸾、珠海百家达公司2018年10月21日签署的《珠海“百家达国际广场”认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人应当严格履行。因谢琼鸾未能按照双方签订的《珠海“百家达国际广场”认购书》约定的时间于2018年11月21日前向珠海百家达公司支付房屋剩余款项1170000元，故属于谢琼鸾违约。根据认购书第五点第3款约定，珠海百家达公司有权没收谢琼鸾已付定金100000元，故对谢琼鸾主张要求珠海百家达公司返还定金100000元的请求，一审法院不予支持。对于焦点二：从谢琼鸾向一审法院提交的短信内容看，该短信的内容与双方2018年10月21日签署的《珠海“百家达国际广场”认购书》约定的内容基本一致，故可知该短信发出者为熟知涉案合同的相关人员，即谢琼鸾或者珠海百家达公司工作人员，而通过一审法院向中国移动通信集团广东有限公司珠海分公司调查，机主并非是谢琼鸾本人，据此一审法院认为该短信内容的机主代表珠海百家达公司的意见具有高度盖然性，短信内容中明确表示双方签订的《珠海“百家达国际广场”认购书》（编号：0001297）自2019年1月8日解除，故一审法院对珠海百家达公司的反诉请求要求继续履行合同并支付剩余房款的反诉请求不予支持。对于焦点三：一审法院认为，珠海百家达公司在本案中主张的违约金的依据是双方签订《认购书》第五条第三款，该条款约定的是珠海百家达公司同意继续履行本认购书的，谢琼鸾应按照总房款的每日千分之一支付违约金。即这一违约金是以合同继续履行为前提，而在本案中，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，涉案双方签订的《认购书》合同已经解除，珠海百家达公司依据《认购书》第五条第三款向谢琼鸾主张违约金没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，一审判决如下：一、驳回谢琼鸾的全部诉讼请求；二、驳回珠海百家达公司的全部反诉请求。本案一审本诉受理费人民币1150元，由谢琼鸾负担，反诉受理费人民币8287元，由珠海百家达公司负担。二审法庭调查中，双方当事人对相关案件事实陈述如下：1.关于案涉认购书性质。谢琼鸾称该认购书仅代表其初步意向，并不代表其确认真正购买房屋。《商品房销售管理办法》第十六条第二、六、七、八、十一项规定的内容均没有。对此，珠海百家达公司称该认购书构成本约，至少具备《商品房销售管理办法》第十六条第一、二、三、四、九、十、十一、十二、十三项规定的内容。认购书签订时，案涉房屋已经取得预售许可证，并在现场公示。对办理产权登记的有关事宜没有直接规定，只是在认购书第三条对产权登记税费分担等内容进行了阐述。解决争议的方法没有直接规定，但在违约责任处理部分有体现。违约责任以认购书的第五条为准。2.关于谢琼鸾向珠海百家达公司支付的人民币10万元的性质。珠海百家达公司称根据认购书第四条及谢琼鸾提交的收款收据，该10万元为定金而非订金，是合同成立后履行合同的担保。对此，谢琼鸾称该10万元并非购房款的一部分，只是订金。当时其和珠海百家达公司工作人员说，需要回去考虑一下，之后再决定是否购房。珠海百家达公司工作人员就说可以先交订金，否则就会错过购房机会，错过必赚的机会，据此谢琼鸾就交了该10万元。这是在受骗的情况下做出的初步意向，并非说明谢琼鸾最终决定买房。3.关于房屋用途。谢琼鸾称当时珠海百家达公司工作人员说案涉房屋可以商住两用。一审其提交的《非住宅物业购房告知书》是去销售部商讨取回订金的时候，在销售部的公告栏看到该告知书，就拍了下来，此前根本不知道有该告知书。对此，珠海百家达公司称一审其提交的证据《业主公约》、《非住宅物业购房告知书》中提及了案涉房屋是不可以居住的，而且该楼盘连煤气管道都没有，根本无法居住。该房屋性质是商业办公，在现场已经明确告知谢琼鸾。售楼部公示栏统一贴有网签合同、临时公约、告知书以及预售证等文件，房管部门会定期检查。该告知书由谢琼鸾提供，也正说明谢琼鸾在现场已经知悉房屋的用途后才签订的交易文书。4.关于发送短信的手机号码138××××5291的发送主体。珠海百家达公司表示有异议。另查明，案涉认购书第七条约定，珠海百家达公司所拟定的《商品房买卖合同》的所有条款及业主临时公约已经公示在珠海百家达公司售楼部现场并为乙方知悉和完全理解。《非住宅物业购房告知书》落款部分为：我已了解清楚所购房的信息。（业主签名）。经审查，一审判决认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，双方二审争议的焦点为案涉认购书是否无效以及珠海百家达公司是否应退还谢琼鸾定金人民币10万元。本院分析认定如下：一、关于案涉认购书的性质。首先，珠海百家达公司承认该认购书不具备交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同应当明确的主要内容，并承认对办理产权登记有关事宜及解决争议的方法没有直接规定。对此，本院认为，在交付使用条件、办理产权登记期限等重要事项尚未明确的情况下，案涉认购书不构成商品房买卖合同的本约。其次，案涉认购书是否构成预约。如前所述，该认购书最终需要以将来签订《商品房买卖合同》以最终明确和补充商品房买卖合同的主要内容，具有预约合同的性质。二、关于珠海百家达公司是否应退还谢琼鸾定金人民币10万元。虽然该认购书第七条含有《商品房买卖合同》的所有条款已经公示并为谢琼鸾知悉和理解的内容，但因双方均未举证提供该《商品房买卖合同》，故不能确定该合同的条款内容。就谢琼鸾所称的其在签订认购书时珠海百家达公司有欺骗行为，缺乏充分证据证实，本院不予支持。就谢琼鸾提出的珠海百家达公司未告知其案涉房屋不得作为住宅使用，本院认为，案涉认购书第七条仅提及《商品房买卖合同》的所有条款及业主临时公约已经公示并为谢琼鸾所知悉和理解，而非提及《非住宅物业购房告知书》已经公示。从《非住宅物业购房告知书》的落款部分看，该告知书需要业主签名确认，而谢琼鸾并未签名确认。就此而言，不足以认定谢琼鸾已经知悉或应当知悉案涉房屋不能作为住宅使用。谢琼鸾以此为由不同意履行预约合同约定的签约义务，并不构成违约，一审就此认定不当，本院予以纠正。鉴于谢琼鸾在起诉之前已要求退回定金，珠海百家达公司对一审判决确认案涉认购书已经解除并未提出上诉，故本院维持一审判决对案涉认购书已经解除的认定。因谢琼鸾并无违约行为，其要求珠海百家达公司退回定金10万元于法有据，本院予以支持。综上所述，谢琼鸾的上诉请求部分成立，对其成立的部分，本院予以支持；其不成立的部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、维持广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初88号民事判决第二项；二、撤销广东省珠海横琴新区人民法院（2019）粤0491民初88号民事判决第一项；三、珠海百家达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向谢琼鸾退回定金人民币10万元；四、驳回谢琼鸾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费人民币1150元，一审反诉受理费人民币8287元，二审案件受理费人民币2300元，均由珠海百家达公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 莹审判员 郭建勇审判员 唐育萍二〇一九年七月二十六日书记员 黎明华