湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初478号原告（反诉被告）谢光阳，男，汉族，1981年9月8日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。原告（反诉被告）谢欢，女，汉族，1987年7月25日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。以上两原告的委托代理人刘京，湖南娄星律师事务所律师。被告（反诉原告）娄底市腾祥房地产经纪有限公司，住所地娄底市娄星区春园北路春园公寓001幢02门面。法定代表人曾伟红。被告曾伟红，男，汉族，1982年12月17日出生，户籍所在地湖南省涟源市。被告任梦霞，女，汉族，1987年8月30日出生，户籍所在地河南省西华县。以上三被告的委托代理人阳锋旗（特别授权），湖南晨晖律师事务所律师。第三人朱润俊，男，汉族，1989年2月1日出生，户籍所在地湖南省双峰县。第三人王文胜，男，汉族，1968年7月3日出生，户籍所在地湖南省双峰县。第三人贺亥辉，女，汉族，1968年7月11日出生，户籍所在地湖南省双峰县，系王文胜之妻。原告谢光阳、谢欢与被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司（以下简称腾祥经纪公司）、曾伟红、任梦霞，第三人朱润俊、王文胜、贺亥辉合同纠纷一案，本院立案受理后，被告腾祥经纪公司作为反诉原告向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，于2018年6月18日对本案本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。谢光阳、谢欢作为本诉原告、反诉被告以及其委托代理人刘京，腾祥经纪公司作为本诉被告、反诉原告，其特别授权委托代理人阳锋旗，被告曾伟红、任梦霞的委托代理人阳锋旗，第三人王文胜、贺亥辉到庭参加了诉讼，第三人朱润俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢光阳、谢欢向本院提出的诉讼请求：1、判令被告腾祥经纪公司返还原告购房款243000元（包含所交房款208000元，定金10000元，更名费20000元，契税5000元），并且按照年利率6%计算逾期利息；2、判令被告腾祥经纪公司偿还原告定金1万元；3、判令被告腾祥经纪公司赔偿原告的其他损失2万元（律师费、交通费、劳务费等）。4、判令被告任梦霞对上述款项承担共同还款责任。5、判令被告曾伟红对上述款项承担连带清偿责任。6、本案诉讼费由被告腾祥经纪公司承担。被告腾祥经纪公司辩称：1、购房款不是243000元，而是218000元，该款已经全部支付给第三人王文胜了，要返还也是由王文胜返还。2、位于娄底市娄星区孙河九龙湾小区6栋242号房屋已经登记在原告谢欢名下，合同违约是由于原告没有支付尾款40万元导致的，故应由原告承担违约责任。综上请求驳回原告的诉讼请求。被告曾伟红辩称：本案案由是合同纠纷，我不是合同的相对方，不是本案的适格主体。被告任梦霞辩称：我只是公司员工，原告只是将购房款项打到我的账户上，但我又转给王文胜了，故这个行为是职务行为，同时我也不是合同的相对方，不是本案的适格主体。第三人王文胜、贺亥辉辩称：位于娄底市娄星区孙河九龙湾小区6栋242号房屋是我们的，希望把房子更名到我们名下。反诉原告腾祥经纪公司向本院提出的反诉请求：1、判令解除反诉被告谢光阳、谢欢与第三人王文胜、贺亥辉的房屋买卖合同，要求反诉被告谢光阳、谢欢将位于娄底市娄星区孙河九龙湾小区6栋242号房屋变更登记至第三人王文胜、贺亥辉名下；2、判令反诉被告谢光阳、谢欢向反诉原告腾祥经纪公司赔偿损失67700元及利息（自2019年3月6日起按年利率6%的标准支付至实际清偿之日止）；3、判令反诉被告谢光阳、谢欢支付反诉原告腾祥经纪公司居间服务费6000元；4、判令反诉被告谢光阳、谢欢向反诉原告腾祥经纪公司支付律师费等合理支出2万元；5、本案的诉讼费用由反诉被告谢光阳、谢欢承担反诉被告谢光阳、谢欢辩称：1、因我方与第三人王文胜之间不存在房屋买卖合同关系，我方愿意配合把房屋过户到第三人王文胜名下；2、反诉原告腾祥经纪公司主张的67700元的赔偿没有依据。根据居间合同的规定，反诉原告腾祥经纪公司并未完成居间服务，损害了我方的合法权益，应承担赔偿责任，所以我方不承担67700元和律师费。3、反诉原告腾祥经纪公司在反诉状上所称的事实与实际情况不符，因要先签订房屋买卖合同，才能去进行贷款，但是反诉原告腾祥经纪公司一直阻止我方与第三人王文胜、贺亥辉见面，从而导致我方未与第三人王文胜、贺亥辉签订房屋买卖合同，交易无法进行下去。查明的事实双方当事人围绕诉讼请求以及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依法予以审查认定。现根据当事人诉讼主张、有效证据和庭审查明的事实，本院认定以下基本事实：2018年5月30日，第三人贺亥辉与被告腾祥经纪公司签订了一份《房屋销售限时委托合同》，该合同约定：“将王文胜、贺亥辉夫妻共同所有的位于娄底市娄星区孙河九龙湾小区6栋242号房屋以及611号车库以586,000元的价格委托腾祥经纪公司进行销售，销售期限自2018年6月1日至2018年9月1日，腾祥经纪公司同意收到房屋权属证书等资料向贺亥辉支付保证金1,000元。贺亥辉按房屋实际出售价格的百分之三向腾祥经纪公司计付服务费。贺亥辉如违约应向腾祥经纪公司返还保证金并支付违约金，违约金为该房屋委托销售价格的2%，即人民币11720元…。”2018年6月8日，原告谢欢与被告腾祥经纪公司签订了一份《买房委托书》，约定：“谢欢同意以618000元的价格购买位于娄底市娄星区孙河九龙湾小区6栋242号房屋以及611号车库，付款方式为按揭贷款。谢欢在签订本委托书时向被告腾祥经纪公司支付5000元作为诚意金。一旦第三人王文胜、贺亥辉同意该房屋售价为618000元和该委托书第一条的各项条件，诚意金5000元转交给第三人王文胜、贺亥辉作为该房定金，如果违约，适用定金罚则…。”当日，原告谢欢缴纳了诚意金5000元。2018年6月9日，原告谢欢收到被告腾祥经纪公司的通知，可以购买该房屋，5000元诚意金已经转为定金，并应被告腾祥经纪公司的要求，又缴纳了5000元定金。2018年7月3日，原告谢欢向被告腾祥经纪公司又缴纳了房屋首付款208000元。2018年7月9日，被告腾祥经纪公司以及第三人朱润俊向第三人王文胜支付了购房定金款61,000元（其中朱润俊支付31000元，腾祥经纪公司垫付30000元）。2018年7月23日，卖方王文胜（甲方）与买方朱润俊（乙方）以及经纪方腾祥经纪公司（丙方）签订了一份《房屋买卖合同》及《补充约定》，约定涉案房产的交易总价为586000元。2018年7月23日，腾祥经纪公司又向第三人王文胜支付购房首付款125000元，并约定购房尾款40万元由第三人朱润俊贷款支付，第三人王文胜、贺亥辉一直认为买房人为朱润俊，而不知是原告谢光阳、谢欢。第三人朱润俊系被告腾祥经纪公司一员工的家属，未实际贷款，尾款未能按期支付。2018年7月23日，被告腾祥经纪公司凭第三人王文胜、贺亥辉提供的房屋买卖合同原件以及交纳购房款票据等资料到该房产的开发商娄底中盛房地产开发有限公司办理了第三人王文胜、贺亥辉同开发商解除房屋买卖合同的手续并将上述房产更名至原告谢欢、谢光阳名下，同时在房地产管理部门对上述房产网签登记所有权人为原告谢欢。2018年8月1日，原告谢光阳为办理更名手续向娄底市中盛房地产开发有限公司缴纳了2万元更名费，且原告谢光阳、谢欢与娄底市中盛房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定的房屋价款为331081元。2018年8月2日，原告谢光阳向娄星区税务局缴纳了4729.72元契税。之后，原告谢光阳、谢欢因无法成功办理到40万元的公积金贷款，认为被告腾祥经纪公司在提供居间服务的时候，故意隐瞒重要事实，买房目的没有实现，损害了其利益，遂起诉至本院。另查明，2018年10月17日，第三人王文胜、贺亥辉诉被告腾祥经纪公司，第三人朱润俊及谢光阳、谢欢的居间合同、房屋买卖合同纠纷一案由本院立案受理，本院于2019年1月8日作出（2018）湘1302民初3882号民事判决书判令：一、由第三人朱润俊、被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司在本判决生效之日起二十日内将娄底市娄星区孙河九龙湾小区6栋242号房产更名至第三人王文胜名下，并承担由此产生的所有费用；二、第三人朱润俊、被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司所支付的购房定金61000元，归第三人王文胜所有；三、由被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十日内支付第三人王文胜违约赔偿利息6700元。判决的理由与结果本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。在本案中，被告腾祥经纪公司在提供居间服务过程中，房屋所有权人即第三人王文胜愿意将位于娄底市娄星区孙河九龙湾小区6栋242号房屋及611号车库以586000元的价格委托被告腾祥经纪公司出售，之后的2018年6月8日原告谢光阳、谢欢通过被告腾祥经纪公司的房源信息广告，看中了此套房屋，同意以618000元的价格购买涉案房屋，支付了10000元定金，并且于2018年7月3日按照被告腾祥房地产的要求支付了218000元的首付款。如被告腾祥经纪公司向原告方如实告知卖方的出价，如实告知第三人王文胜、贺亥辉真实买家为原告谢光阳、谢欢，召集买卖双方协商，交易完全可能达成。但被告腾祥经纪公司为了赚取交易双方的差价款，故意让出卖人即第三人王文胜、贺亥辉与其公司员工的亲属朱润俊签合同，使出卖人王文胜夫妇误认为真实的交易对象为朱润俊。被告腾祥经纪公司通过第三人王文胜、贺亥辉与朱润俊的交易，取得了第三人王文胜、贺亥辉的原始购房合同、发票、空白委托解除合同协议及空白的更名申请，然后再持上述文件与原告谢光阳、谢欢办理交易手续，虽房屋网签到了原告名下，但并未完成交易，因真正的买卖双方并未谋面，原告与出卖人即第三人王文胜夫妇没有签订房屋买卖合同，导致手续不齐办不到原告预定40万元的按揭贷款，房屋出卖人王文胜、贺亥辉收不齐房款，交易无法继续。交易不成是被告腾祥经纪公司责任。已生效的本院（2018）湘1302民初3882号民事判决判令涉案房产应恢复到第三人王文胜、贺亥辉名下，并判令被告腾祥经纪公司向第三人承担了相应的违约责任。因被告腾祥经纪公司未尽到居间服务义务致交易不成，给本案原告造成了损失，应承担相应的法律责任。被告腾祥经纪公司收取原告谢光阳、谢欢的208000元购房款应予退还，并赔偿相应的资金占用利息；收取的10000元定金应双倍返还；原告花费的更名手续费20000元及缴纳的4729.72元契税已形成实际损失，应由被告腾祥经纪公司承担赔偿责任，被告腾祥经纪公司认为是原告违约的抗辩与事实不符不予采信。被告腾祥经纪公司反诉请求解除原告谢光阳、谢欢与娄底市中盛房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》并要求原告协助将涉案房屋更名至第三人王文胜、贺亥辉名下的请求有本院生效裁判为前提，应予支持。其他反诉请求缺乏事实依据和法律依据，不予支持。被告腾祥经纪公司是有限责任公司，是独立法人，被告曾伟红、任梦霞是履行职务，原告未提交应由其承担责任的相关证据，故要求被告曾伟红、任梦霞承担责任的请求不能予以支持。原告要求被告承担律师费、交通费、劳务费等损失的请求因没有合同依据和法律依据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谢光阳、谢欢所交房款208000元，并自2018年7月3日起按照年利率6%支付逾期利息至实际清偿之日止。二、被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告谢光阳、谢欢定金20000元。三、被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢光阳、谢欢因更名所支出的费用24729.72元。（更名费20000元，契税4729.72元）四、解除原告谢光阳、谢欢与娄底市中盛房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》，并由原告谢光阳、谢欢协助被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司将位于娄底市娄星区孙河九龙湾小区6栋242号房屋以及611号车库更名至第三人王文胜、贺亥辉名下。五、驳回原告谢光阳、谢欢的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告娄底市腾祥房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2698元（原告已缴纳），反诉受理费1071元（被告已缴纳），财产保全申请费1885元（原告已缴纳），共计5654元，由被告娄底市腾祥房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  喻建明二〇一九年七月二十九日书记员  谢旭高附：本判决书所适用的相关法条----《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。