辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终592号上诉人：（原审原告、申请执行人）：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地辽宁省沈阳市和平区南京北街163甲1。负责人：赵曾政，该行行长。委托诉讼代理人：王亮，该行员工。被上诉人：（原审被告、案外人）：王泽天，男，2000年1月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：洪晓丽，辽宁鼎泰律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：秦皇岛东奥燃料销售有限公司，住所地河北省秦皇岛市北戴河区安二路1号。法定代表人：赵德全，该公司总经理。原审第三人（被执行人）：辽宁城开维港地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区汾河街54号。法定代表人：王岩，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：辽宁城开地产集团有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈北新区蒲昌路28号。法定代表人：王岩，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：秦皇岛东奥集团有限公司，住所地河北省秦皇岛市北戴河区海宁路63号。法定代表人：赵德全，该公司总裁。原审第三人（被执行人）：辽宁城置地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区白山路60-10号（1门）。法定代表人：王岩，该公司董事长。原审第三人（被执行人）：姜侯宇，男，1980年5月3日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。原审第三人（被执行人）：赵莎，女，1985年1月18日出生，汉族，住北京市房山区。原审第三人（被执行人）：龚辉，女，1956年8月24日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原审第三人（被执行人）：卢昌权，男，1965年8月22日出生，朝鲜族，住辽宁省沈阳市皇姑区。原审第三人（被执行人）：张帆，女，1972年10月4日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。原审第三人（被执行人）：王岩，男，1962年10月29日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。原审第三人（被执行人）：宋艳红，女，1968年3月11日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。上诉人平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称平安银行沈阳分行）因与被上诉人王泽天及原审第三人秦皇岛东奥燃料销售有限公司（以下简称东奥燃料公司）、辽宁城开维港地产开发有限公司（以下简称城开维港公司）、辽宁城开地产集团有限公司（以下简称城开集团公司）、秦皇岛东奥集团有限公司（以下简称东奥集团公司）、辽宁城置地产开发有限公司（以下简称城置公司）、姜侯宇、赵莎、龚辉、卢昌权、张帆、王岩、宋艳红申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月18日开庭进行了询问。上诉人平安银行沈阳分行的委托诉讼代理人王亮，被上诉人王泽天的委托诉讼代理人洪晓丽到庭参加询问。本案现已审理终结。平安银行沈阳分行上诉请求：一、撤销沈阳市中级人民法院作出的（2018）辽01民初1070号民事判决书、（2018）辽01执异806号执行裁定书；二、继续执行涉案房产沈阳市皇姑区某号；三、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。本案被上诉人是对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”前述规定的条件需同时满足才能中止执行，本案被上诉人户籍地址为“沈阳市皇姑区淮河街32-5号2-5-1”，不排除其本人、配偶及其未成年子女名下有其他用于居住的房屋，被上诉人也未提供证据证明其本人、配偶及其未成年子女没有其他用于居住的房屋，因此，被上诉人不满足前述司法解释规定的条件。一审判决适用前述司法解释第二十八条的规定驳回上诉人的诉讼请求属于适用法律错误。二、一审判决认定事实不清。根据上述司法解释的规定以及物权的排他性原则，只有物权或者准物权才能够排除法院的强制执行。本案中，被上诉人签署《商品房买卖合同》之前，涉案房屋已办理在建工程抵押登记，被上诉人明知该事实而购买涉案房屋，亦未办理产权登记，或根据《物权法》第二十条的规定办理预告登记，因此，被上诉人对执行标的物仅享有普通债权，并非物权或者准物权，不能对抗上诉人对涉案房屋享有的抵押权，更不能排除法院对涉案房屋的执行。综上，一审判决适用法律错误，认定事实不清，特提起上诉，望判如所请。王泽天辩称，平安银行主张适用的《执行异议和复议规定》第二十九条，是特指登记在被执行的房地产开发企业名下的房产提出异议，而一审判决适用的该解释第二十八条是指登记在被执行人名下的房产。本案的被执行人同时也是被执行的房地产开发企业，即本案同时符合前述两条规定适用情形。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。平安银行沈阳分行向一审法院起诉请求：请求撤销沈阳市中级人民法院（2018）辽01执异806号执行裁定书，判令继续执行本案。一审法院认定事实：2015年9月2日，城开维港公司作为抵押人，平安银行沈阳分行作为抵押权人，对位于皇姑区崇山西路12-5号等88套在建工程办理了在建工程抵押登记，担保债权金额为230,000,000.00元。2017年9月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民初76号民事判决书，判决“五、平安银行股份有限公司沈阳分行对辽宁城开维港地产开发有限公司提供的坐落在沈阳市皇姑区崇山西路12-5号等88套、面积22509.01平方米（明细详见抵押物清单）的在建工程、及沈阳他项（2015）第0083号《土地他项权利证明书》项下国有土地使用权面积6704.26平方米享有抵押权，并在上述第一、二、三项债权本金2.3亿元及相应利息、逾期利息、复利和实现债权费用范围内就抵押物享有优先受偿的权利”。该案判决作出后，依据辽宁省高级人民法院（2018）辽执6号执行裁定书，一审法院于2018年2月11日立案执行，执行案号为（2018）辽01执171号。辽宁省高级人民法院在诉讼中于2016年11月11日保全查封被执行人城开维港公司位于沈阳市皇姑区房屋。在执行过程中，案外人王泽天向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年7月12日作出（2018）辽01执异806号执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市皇姑区房屋的执行。申请执行人平安银行沈阳分行不服该裁定，诉至一审法院。另查明，2014年10月15日，王泽天与城开维港公司签订《商品房买卖合同》，约定王泽天购买位于皇姑区某号房，建筑面积298.05平方米，总金额4027980元。该合同有王泽天及其委托代理人王红元的签字。同日，王泽天作为买受人与城开维港公司签订两份《地下车位使用权转让协议》，约定城开维港公司将崇山墅小区7号及48号地下车位转让给王泽天，王红元在该协议上签字。城开维港公司为王泽天开具了两张车位费的收款收据。2015年10月20日，城开维港公司为王泽天开具了金额为4027980元的销售不动产统一发票。王泽天在庭审中提交了三份银行明细，证明其向城开维港公司支付全部购房款。2014年10月20日，辽宁国宾物业管理顾问有限公司与王泽天签订了《崇山墅装饰装修管理服务协议》，王泽天在当日交纳了物业费、垃圾清运费、车位管理费等费用。王泽天提交了2015年1月5日至2018年9月11日的电费交费明细及部分电费交费通知单、交费票据。王泽天提交了2015年12月1日至2018年3月1日的用水情况清单及2016年9月22日至2018年9月14日的水费收费情况表，并提交了部分水费交费票据、采暖费发票、燃气费收据。另外，王泽天提交《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、装修款收款收据、延河社区委员会出具的居住证明及案涉房屋照片，用于证明其实际占有使用案涉房屋。一审法院认为，本案的争议焦点为案外人王泽天对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应按照上述规定予以审查。首先，王泽天与城开维港公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。该合同的签订时间在案涉房屋被人民法院查封之前。其次，根据王泽天提供的银行明细及销售不动产统一发票可以认定王泽天已经按照合同约定支付了全部购房款。且根据王泽天提交的入住手续、交纳物业费、水费、电费等费用的票据，可以证明王泽天在案涉房屋被查封前已经合法占有该房屋。最后，案涉房屋无法办理过户登记，故未办理过户登记并非买受人王泽天自身原因所致。综上所述，本案王泽天的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有的权利足以排除法院的强制执行。关于平安银行沈阳分行主张其对案涉房屋享有抵押权应当优先受偿的问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此规定，建筑工程款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，而建筑工程款优先受偿权不能对抗已经交付全部或大部分购房款的购房者。本案中王泽天系购买案涉房屋的消费者，已经支付了全部购房款并实际占有案涉房屋，符合上述规定的情形。此外，王泽天签订《商品房买卖合同》时间及入住时间均在平安银行沈阳分行为案涉房屋设立抵押权登记之前。因此，虽然平安银行沈阳分行对案涉房屋享有抵押权，但不足以影响王泽天对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，故对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决：驳回平安银行沈阳分行的诉讼请求。案件受理费43,024.00元，由平安银行沈阳分行负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案查明的事实，2015年9月2日对涉案房屋办理了在建工程抵押登记，2016年11月11日进行了查封，2014年10月15日王泽天与城开维港公司签订《商品房买卖合同》,2015年10月20日王泽天支付了全部购房款,2014年10月20日王泽天占有使用。由此认定，王泽天作为买受人，在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有涉案房屋，已支付全部房款，非因王泽天自身原因未办理过户登记。因此，虽然平安银行沈阳分行对案涉房屋享有抵押权，但案外人王泽天享有的实体权利属于上述司法解释第二十八条所规定的能够排除执行的情形，被执行人同时也是被执行的房地产开发企业，一审法院依据该规定认定王泽天对案涉房屋享有的权利足以排除法院的强制执行并无不当。综上，平安银行沈阳分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43,024.00元，由上诉人平安银行股份有限公司沈阳分行负担。本判决为终审判决。审判长  苏本营审判员  张秀军审判员  蒋 策二〇一九年七月二十二日法官助理李硕书记员张博涵