广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5417号原告：广州长建物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路6号四楼，统一社会信用代码914401047298929987。法定代表人：刘保军。委托诉讼代理人：何炳坤，系该公司员工。被告：郑观胜，男，1954年5月20日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州长建物业管理有限公司诉被告郑观胜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月25日受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州长建物业管理有限公司（以下简称长建公司）的委托诉讼代理人何炳坤及被告郑观胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长建公司向本院起诉称：被告郑观胜系广州市番禺区大石街大涌路103号富庭华园业主，面积为103.75㎡。原告长建公司于2007年6月5日与被告所购物业富庭华园小区业委会签订了物业管理委托协议，并于2008年1月31日、2011年6月5日两次续签。后该业委会解散，原告在无法签约的情况下一直为小区提供物业管理服务。原告长建公司一直积极履行相关权利义务，依法依规对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务。但被告自2016年7月起至2019年3月31日止拖欠物业管理费2739元。原告曾多次以各种方式向被告催收物业管理费，但被告未予理睬。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费2739元及违约滞纳金1331.16元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，长建公司明确上述第1项诉讼请求如下：1.被告向原告支付案涉物业2016年7月至2019年3月31日的物业管理费2739元，违约金以每月欠缴的物业管理费为本金，自应缴管理费当月7日起按日1‰的标准计算至2019年3月31日止。被告郑观胜辩称：原告在2007年6月5日与富庭华园业主委员会签订物业管理委托协议，并于2008年1月31日、2011年6月5日两次续签，后由于业委会解散，未再续签协议。原告称其“一直积极履行相关权利义务，依法依规对被告居住小区实施规范的物业管理，提供完善的物业管理服务”，这完全是欺人之谈。自富庭华园小区业委会与原告签订管理委托合同，原告进入小区管理以来，基本未履行合同的主要条约。被告多次与之争辩，但原告蛮不讲理，依然我行我素，迫于无奈，被告于2016年7月起拒交物业管理费，以示抗议，以维护自身的合法权益。原告违反合同的行为主要有以下几点：第一、管理委托合同第四章第二十二条第1点规定：房屋外观，完好整洁，每二年清洗外墙一次。但2007年6月5日起至今，已经有12年，应清洗次数是6次；但是原告一次也没有清洗过房屋外墙。第二、管理委托合同第四章第二十二条第1点规定：公共内墙、走廊、楼梯等装饰进场一年内整修翻新完毕，但是实际上原告并未对上述部位进行过翻新。第三、该合同第四章第二十二条第1点还规定：公共防盗门、防盗网每年刷新一次；但原告从未进行过刷新。第四、管理委托合同第四章第二十二条第5点规定：公共场地每天清扫两次，每三天清洗一次，但实际一年只清洗几次。第五、管理委托合同第四章第二十二条第6点规定：绿化保持现有树木、花草长势良好，达到投标书的要求；但是我们小区内很多树木被人为砍掉，很多广椰树枯死也不补种，花草长期缺失，没有补种。第六、管理委托合同第四章第二十二条第8点规定：保安实行24小时保安执勤，保安设备齐全；保安人员素质达到投标书的要求。但是原告配备的保安人数最初是15名，现在只有5名，并且保安人员素质低劣，有个别如凶神恶煞的打手。第七、管理委托合同第四章第二十二条第11点规定:做好儿童游乐场及广场喷水池等设施的管理和维修工作，制定控制噪音的具体措施。但是现在小区内儿童游乐场破旧不堪，喷水池已不复存在。第八、管理委托合同第四章第二十二条第11点还规定:对损坏的垃圾桶进行修复和更新，每栋楼梯门口保持不锈钢垃圾桶一个，小区大门内两侧设置美观实用环保不锈钢垃圾桶各一个，公共地方按需设置不锈钢垃圾桶，交接完毕后一年内完成。但是小区内从来没有设置过一个不锈钢垃圾桶。第九、管理委托合同第六章第三十条规定：乙方未能完成本合同约定管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；情节严重的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经业主大会表决终止合同，造成甲方的经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。被告从2007年6月起至2016年7月止一直按照约定交纳物业管理费，已长达十年之久。这10年内按照合同约定原告须清洗小区房屋外墙5次，但实际原告从未清洗过，是原告违约在先。另外，按合同约定原告必须对小区公共内墙、走廊、楼梯等装饰在进场管理一年内整修翻新完毕，实际上至今12年之久，原告仍未动工整修翻新。仅此两项足见原告视合同为无物，在被告提出异议后还百般狡辩，盛气凌人。鉴于此，被告才拒交物业管理费。综上所述，被告是在自己的合法权益受到原告违约侵犯的情况下才被迫出手还击的，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告长建公司是具有从事物业管理资质的企业法人，自2007年进驻涉诉小区。广州市番禺区大石街大涌路103号的房屋登记在被告郑观胜及其儿子郑开平名下，建筑面积103.8平方米。2007年6月5日，广州市番禺区大石镇富庭华园业主委员会与原告就富庭华园物业服务有关事宜协商签订了《富庭华园小区物业管理委托合同》，其中第二章约定委托管理事项包括：第七条、房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶外墙面、承重结构、楼梯间，走廊通道、门厅；第八条、共用设施、设备的维修、养护、运行、管理和年审，包括：共用的上下水管道，落水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵，消防设施设备、公共智能闸道、电视监控系统、地下车库排污泵；第九条、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、地下停车场；第十条、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，等等。第三章约定了双方权利和义务，第四章约定了物业管理服务质量，第五章约定物业服务和维修费用，其中第二十三条第1点约定：小区的物业管理费收费标准非经业主大会过半数表决通过不得改变；在本合同有效期内根据政府指导价按以下收费标准向业主或物业使用人收取，住宅为0.8元／月／平方米；第3点约定：缴交物业服务费的时间，每月的1日至10日为业主或物业使用人缴交当月物业服务费的时间；第4点约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期第六日起乙方（原告）有权每日按欠费金额的1‰收取欠费人滞纳金。2008年1月31日，覃群英、陈丽华、郑观胜等人作为富庭华园业主委员会的代表与原告在上述合同的续签栏处签名，同意上述合同续签一年。2011年6月5日，覃群英、陈丽华、郑观胜等人作为富庭华园业主委员会的代表再次与原告就上述合同续约一年。上述合同于2012年6月5日到期后，因富庭华园业主委员会解散，无法与原告续签合同，该小区也未另行选聘物业公司，由原告继续为该小区提供物业管理服务至今。就上述情况，广州市番禺区大石街富庭社区居民委员会出具《证明》一份予以证实。在庭审过程中，双方确认涉诉房屋物业管理费按建筑面积103.75平方米，每月每平方米0.8元的标准计算，为每月83元，原告要求被告交纳2016年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费2739元。被告确认未交纳上述物业管理费，称原告为涉诉小区提供物业服务没有合同依据，且原告没有按照案涉《富庭华园小区物业管理委托合同》约定履行合同义务，是原告违约在先，被告才拒不缴纳物业管理费。对于上述主张，被告拟提供报警回执、富庭华园业主联名签署的《证明材料》、广州市番禺区住房和建设局出具的《投诉事项处理意见书》、被告自行制作的情况说明及小区内景观照片予以证实。此外，诉讼中，原告明确表示在本案中不向被告儿子郑开平主张权利，被告对此无异议。本院认为：原告为涉诉小区提供物业管理服务，事实上与被告建立了物业管理服务合同关系，且合法有效。原告已对涉诉小区提供了一定的物业管理服务，被告有向原告交纳物业管理服务费用的义务，应缴清2016年7月1日至2019年3月31日期间的物业管理费2739元。至于被告提出的原告物业管理服务质量低劣、管理不善的问题。本院认为，原告作为物业服务企业，其对涉诉小区内公共秩序维护、安全防范等事项的管理责任，应满足最基本的使用要求。从本案查明的事实可以看出，原告确实存在未按合同约定清洗小区内房屋外墙等问题。该些问题反映出长建公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，但该些瑕疵并不构成违约或者存在折抵物业服务费的过错。考虑到原告提供的物业管理服务存在瑕疵，且案涉物业服务合同期限已届满，原告诉请被告依据该合同的约定支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑观胜应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州长建物业管理有限公司交纳2016年7月至2019年3月的物业管理服务费2739元；二、驳回原告广州长建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由原告广州长建物业管理有限公司负担8元，由被告郑观胜负担17元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  王薇薇二〇一九年七月五日书记员  陈 瀚