广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初462号原告：广州奥某房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区桥南街市良路金业花园综合楼三层A2室。法定代表人：殷某，职务总经理。委托诉讼代理人：邝某某，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，广东蕴德律师事务所律师。被告：星某影院发展有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号1号楼1503。法定代表人：袁某。原告广州奥某房地产开发有限公司（以下简称奥某公司）与被告星某影院发展有限公司（以下简称星某公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。奥某公司的委托诉讼代理人邝某某到庭参加了诉讼，星某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。奥某公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》于2018年10月5日解除；2.被告向原告支付拖欠的租金及物业管理费共计547604.49元（截至2018年10月5日)；3.被告向原告支付因迟延支付租金的违约金（滞纳金）20559.27元（截至2018年12月17日）；4.被告向原告支付解除合同违约金500000元；5.被告向原告支付商铺（场地）占用费共计603710元（暂计至2018年12月17日）；6.被告向原告支付拖欠的水电总费用共计111792.33元（截至2018年5月30日）；7.被告向原告支付因迟延支付水电费用的违约金（滞纳金）共计5608.63元（截至2018年12月17日）；8.被告向原告支付涉诉用的各项公证费用共计5600元；9.被告向原告支付涉诉场地的围蔽工程费用21382.92元；10.被告向原告支付涉诉场地内物品搬迁费用270000元；11.被告向原告支付涉诉场地恢复原状费用58352.57元；12.被告向原告支付储存涉诉场地内物品的仓储费用共计28800元(暂计至2018年12月17日）；13.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，奥某公司撤回第11项诉讼请求中的部分主张，并明确该诉讼请求为：被告向原告支付涉诉场地恢复原状费用共计57822.09元。事实与理由：2010年8月13日，奥某公司与星某公司签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定星某公司向奥某公司承租位于广州市番禺区的“番禺某某广场”第三、四及夹层（共5380平方面建筑面积）的商铺，用于经营电影播放，场地名称为“星某国际电影城”。2018年6月1日，奥某公司与星某公司就“番禺奧园广场”的商业管理公司变更，就原租赁合同签署了《补充协议》（以下简称补充协议），约定：1.自2018年5月1日起，由广州番禺奥园商业管理有限公司（以下简称奥园商业公司）代替此前奥某公司委托的商业管理公司接管“番禺某某广场”；2.2018年6月1日起，由新商管公司收取被告的物业管理费用、水费、电费等。2018年2月，星某公司开始出现拖欠租金、物管费、水电费用的情况并持续至今（具体详见附件拖欠费用统计表）。星某公司的拖欠费用情况，已符合租赁合同关于奥某公司单方提前解除合同之约定，为此，奥某公司多次向星某公司发出《解除通知函》及协助清理场地之函件，但星某公司一直无理由拒收前述函件，奥某公司最后一次发出解除通知函的时间为2018年10月5日。因此根据奥某公司函告之内容，原、被告间的租赁合同于2018年10月5日正式解除，但星某公司仍拒绝配合奥某公司的清场安排，至今租赁场地因星某公司原因仍由其占用。为解决星某公司与奥某公司的合同纠纷，奥某公司委托公证机关进行相关公证工作，委托有关公司对星某公司占用场地进行恢复还原工作，并另行租用地仓储被告物品，代星某公司向部分消费者垫付其此前收取的预消费存款，前述工作已造称成奥某公司相当的经济损失。据租赁合同的约定，星某公司的行为已经严重违约、侵害奥某公司合法权益，且严影响奥某公司商业广场整体的正常经营。为保障奥某公司权益，请求判如所请。星某公司没有应诉、答辩，亦未在举证期内举证。奥某公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经开庭审理，查明事实如下：2010年8月13日，奥某公司作为出租方（甲方），与星某公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于“番禺某某广场”项目第三、四以及夹层建筑面积5380平方米的商业用房（以下简称涉讼场地）用于经营“星某国际电影城”；在设计、施工图纸经双方确认后，甲方负责报送政府主管部门等进行审批并实施，并在2011年12月1日前完成施工及按照附件B的标准交付租赁标的；自2011年12月1日至2012年5月30日为免租期，乙方按时完成星某影城内部装修，并保证不晚于免租期结束后的30天内对外正式开业；租赁期限自免租期结束之日起计15年，即2012年6月1日至2027年5月30日止；签订本合同30日内，乙方向甲方支付60万元人民币作为租赁保证金；第一个租赁年度的开始日期以免租期届满次日开始计算，第1-4年保底租金为300万元/年，第5-8年保底租金为330万元/年；年保底租金由乙方每月按比例支付，乙方应当自营业之日起到当月25日前支付当月租金；乙方所应交纳的物业管理费按本合同的约定与租金同时交纳，本合同项下的租金已包括甲方及甲方委托的物业管理公司承担物业管理所产生的物业管理费；物业管理公司由甲方指定，甲方承诺甲方指定的物业管理公司提供物业管理包括但不限于公共部位的保洁、保安、公用设备设施维修保养等；公用事业费用按照记录实际收取，每次公用事业抄表时应由乙方人员陪同，并签名确认，乙方在收到甲方付款通知书、费用发生明细及合法的费用依据后3个工作日内向甲方支付相应的公用事业费用；乙方应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用，如乙方逾期支付的，每逾期一天，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.02%/日向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；如乙方逾期不支付租金以及其他应由乙方支付的费用超过60日的，甲方有权选择提前解除本合同，乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应交纳的费用；乙方应于合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付2个月租金的违约金，并赔偿甲方因此而遭受的损失；在本合同到期或提前终止的情况下：乙方应在期满或终止后30日内自费将所有的可移动物品搬离，将租赁物的（包括所有的固定装置和设备）交回甲方，且不得破坏原有的不可移动之装修部位，租赁标的（包括所有固定装置和设备）应保持与交付给乙方时同样良好的状态；若乙方未能按时搬出物品、把租赁标的的占有权交还甲方，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方由处分权；甲方需在30日内无息退还乙方已缴纳之租赁保证金。该合同还约定了其他内容。2018年6月1日，奥某公司、星某公司双方就上述《房屋租赁合同》签订了《补充协议》，约定：原协议第四条第（7）点修改为“乙方所应交纳的物业管理费按本合同的约定与租金同时交纳。本合同项下的租金已包括甲方及甲方委托的物业管理公司承担物业管理所产生的物业管理费（按5元/㎡/月按租赁标的建筑面积计收）。乙方确认在不超过以上租金总额的前提下，与甲方确定的物业管理公司签订物业管理合同，并由乙方直接将物业管理费转交给物业管理公司，租赁标的建筑面积按照5380平方米计算，租赁标的的实测建筑面积如发生改变，物业管理费相应改变”；乙方应将租赁保证金、扣除物业管理费后的租金支付至甲方指定的银行账户；甲乙双方同意，自2018年5月1日起，“番禺某某广场”项目的商业管理公司由广州奥园资产经营管理有限公司（简称原商业管理公司）变更为奥园商业公司；自本协议签订之日起，原协议约定的管理费、水电费等能耗费（包括乙方应支付但未实际支付的2018年5月1日至相关协议签订之日前一天期间的费用）由乙方按照原协议约定直接支付给奥园商业公司，原协议约定的各种费用发票或收据对应由收款方分别开具；该补充协议还约定了其他内容。诉讼中，奥某公司向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结、扣押星某公司名下价值1577520.21元的财产，本院依法作出（2019）粤0113民初462号民事裁定并采取了财产保全措施。庭审中，奥某公司述称：上述房屋租赁合同签订后，星某公司向其交纳了租赁保证金60万元，其以毛坯的状态向星某公司交付涉讼场地；奥某公司除向星某公司提供涉讼场地外用作经营影院外，还为星某公司提供直至2018年5月30日止的物业管理服务，每月物业管理费26900元（5元/月·平方米×5380平方米）已含在每月租金中，自2018年6月1日起，月保底租金应为248100元/月（330万元/12个月-26900元/月）；星某公司自2018年1月起出现逾期交付租金的情况，自2018年7月出现拖欠租金的情况，奥某公司遂于2018年10月5日向星某公司确认的通信地址发出解除租赁合同的函，截止至当天，星某公司共拖欠租金547604.49元、水电费111792.33元；经发函催告，星某公司未在限期内撤场，奥某公司遂于2018年12月1日起对涉讼场地内的物品进行搬迁并于2018年12月10日搬迁完毕；此后奥某公司着手拆除入墙装修，直至2019年4月30日完工，才收回场地并另行向案外人出租用于经营影院；因星某公司的违约行为，奥某公司支出了各项公证费用共计5600元、场地围蔽费用21382.92元、搬迁费270000元、场地恢复原状费用57822.09元、仓储费28800元，星某公司应予赔偿该些费用损失；奥某公司同意以星某公司已缴租赁保证金抵扣该司所欠费用。奥某公司为其主张提交了相应的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院认为，奥某公司与星某公司于2010年8月13日签订的《房屋租赁合同》及于2018年6月1日签订的《补充协议》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方均有约束力。奥某公司已依约向星某公司交付涉讼场地并提供了物业服务，星某公司亦应依约支付租金（含物业服务费用）及水电费等合同约定之费用。奥某公司为其关于星某公司欠付租金547604.49元及水电费111792.33元的主张提交了充分的证据予以证明，而星某公司未举证证明其已支付上述费用，应承担举证不能的不利后果，奥某公司诉请要求星某公司支付上述欠付费用有理，本院予以支持。星某公司欠付租金及水电费已构成违约，奥某公司于2018年10月5日行使单方解除权，符合合同约定，故对于奥某公司主张确认《房屋租赁合同》及其补充协议已于当天解除的诉请，本院亦予以支持。根据《房屋租赁合同》第10条关于解除合同违约金与赔偿损失并用的条款可知，该解除合同违约金具有惩罚性，并不以实际损失为限，且该条款符合双方的缔约本意，本院不作调整。奥某公司主张星某公司的违约行为导致其产生公证费、围蔽工程费、搬迁费、仓储费（计至2018年12月17日）的损失，并已举证证实，本院予以采纳，该损失赔偿金额足以弥补奥某公司的实际损失，故本院对其关于租金及水电费的逾期违约金不予支持。至于奥某公司主张的场地恢复原状费用57822.09元，因《房屋租赁合同》约定交还场地应包括所有固定装置和设备且不得破坏原有的不可移动之装修部位，而奥某公司另行出租给案外人亦是作开设影院之用，奥某公司未举证其主张的场地恢复原状费用与星某公司的违约行为存在关联性，故本院对其主张的该费用不予支持。另外，由于星某公司未自行撤场，奥某公司主张星某公司参照合同终止前最后一个月的租金标准（248100元/月）支付场地占用费有理，该费用应自合同工解除之次日（2018年10月6日）起计算至奥某公司收回场地之日（即搬迁完毕之日2018年12月10日）止，为545820元。以星某公司已向奥某公司交纳的租赁保证金60万元抵扣前述欠付租金及场地占用费后，星某公司仍应向奥某公司支付租金及场地占用费共计493424.49元。星某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃举证、答辩、抗辩的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认广州奥某房地产开发有限公司与星某影院发展有限公司于2010年8月13日签订的《房屋租赁合同》及于2018年6月1日签订的《补充协议》已于2018年10月5日解除；二、星某影院发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州奥某房地产开发有限公司支付违约金500000元；三、星某影院发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州奥某房地产开发有限公司支付租金及场地占用费合计493424.49元；四、星某影院发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州奥某房地产开发有限公司支付水电费111792.33元；五、星某影院发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州奥某房地产开发有限公司支付公证费、围蔽工程费、搬迁费、仓储费等各项损失合计325782.92元；六、驳回广州奥某房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如被告星某影院发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201213元、保全费5000元，由被告星某影院发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  朱肖铃人民陪审员  梁润富二〇一九年七月五日书 记 员  杜嘉华