上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7642号原告：张旭熠，男，1982年2月9日生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告：王阿喜，女，1954年10月3日生，汉族，户籍地上海市普陀区。共同委托诉讼代理人：王永奎，上海恒隆律师事务所律师。被告：李东昇，男，1990年12月28日生，汉族，户籍地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：岳海艳，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦丽，远闻(上海)律师事务所实习律师。被告：唐逸舒，女，1990年3月23日生，汉族，户籍地福建省漳州市。原告张旭熠、王阿喜与被告李东昇、唐逸舒房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告2018年9月16日签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》于2018年12月13日解除；2、判令被告协助原告办理上述合同的网上备案撤销手续；3、判令被告向原告支付违约赔偿金人民币(以下币种同)11,880元、违约金526,600元。事实与理由：2018年9月16日，通过上海菁英房地产有限公司(下称“居间方”)居间介绍，就上海市嘉定区南翔镇栖林路XXX弄XXX号XXX室(下称“案涉房屋”)，原、被告签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，其中约定：案涉房屋总价2,633,000元，签约当日被告方支付定金50,000元，第二笔房款880,000元应于2018年11月15日前支付，第三笔款项以贷款方式支付，尾款20,000元于办妥交房手续当日支付。该合同第九条约定，逾期付款超过15日，原告有权单方书面通知对方解除合同，并有权要求违约方支付自本合同应付款期限之次日起至发出解约通知之日的赔偿金，另有权要求被告承担总价20%的违约金。签约时，原告未了解过被告方的婚姻状况，但居间方及被告均告知被告具有购房资格。签约后，被告李东昇以两被告分手为由，未按约支付第二笔房款，逾期后既未联系交易事宜，也不继续支付房款。逾期超过15日后，原告已于2018年12月13日委托律师向被告发出解约通知，并要求被告承担违约责任。基于以上情况，原告故诉至法院，要求判如所请。被告李东昇辩称：1、两被告原为恋人关系。被告唐逸舒社保缴纳已满5年，故两被告与原告签订了买卖合同，并准备签约后登记结婚，这一事实被告方已告知原告及居间方。两被告后于2018年10月30日分手，本被告于2018年11月3日即告知原告这一事实，并通知原告解除买卖合同，故双方间的买卖合同于2018年11月4日已解除，现亦同意协助撤销网签。2、目前案涉房屋的价格已上涨，原告不存在任何损失。本被告已在2018年11月3日即通知原告解除合同，但原告却拒不配合撤销网签，故即使存在损失，该日之后的损失亦系原告自己造成。现原告主张的违约金过高，要求法院进行调整；3、原告同时主张违约赔偿金和违约金，缺乏法律依据，不应予以支持。被告唐逸舒辩称：意见与被告李东昇一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：案涉房屋及671号地下车库地下1层车位(人防)3(下称“案涉车位”)登记为张旭熠、王阿喜所有。2018年9月15日，李东昇(乙方、买方)与张旭熠、王阿喜(甲方、卖方)经居间方促成签订《房地产买卖(含居间)协议》，其中约定：乙方向甲方购买案涉房屋及案涉车位，总价2,700,000元；乙方于签署本协议时支付甲方定金50,000元；甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起2日内签订网签版买卖合同；若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件订立该房地产的网签版买卖合同，则视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方支付定金，若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件订立该房地产的网签版买卖合同，则视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还。当日，李东昇向张旭熠支付定金50,000元。2018年9月16日，李东昇、唐逸舒(乙方、买方)与张旭熠、王阿喜(甲方、卖方)经居间方促成签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，其中约定：乙方向甲方购买案涉房屋，总价2,633,000元；乙方于签约当日支付定金50,000元，于2018年11月15日前支付第二笔房款880,000元，乙方以贷款方式支付第三笔房款1,683,000元，尾款20,000元于办妥交房手续当日支付；甲、乙双方在2018年11月15日前共同向房地产交易中心申办过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。当日，李东昇、唐逸舒(乙方、买方)与张旭熠、王阿喜(甲方、卖方)另签订有《补充协议》，载明：甲乙双方于2018年9月16日签订关于案涉房屋及案涉车位的买卖合同，房屋合同约定的成交价2,633,000元，车位合同约定的成交价为67,000元，现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、本次交易，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费由乙方承担并支付。2、本次交易过户时间变更为2019年1月15日前。3、甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状况发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。4、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。5、本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。又查明，李东昇、唐逸舒均非上海户籍，签约时双方为恋人关系。2018年11月3日，张旭熠在微信上向李东昇介绍对象。次日，李东昇在微信上和张旭熠协商赔偿金事宜，张旭熠同时建议李东昇以假结婚方式继续履行合同，李东昇未予接受。2018年11月6日至9日期间，张旭熠与李东昇又在微信上协商赔偿方案。2018年11月10日，双方面谈赔偿事宜。在此之后，双方仍在微信上沟通赔偿方案，但终究未能达成一致方案。2018年12月13日，张旭熠、王阿喜委托律师向李东昇及唐逸舒分别寄送《解除合同律师函》，函称李东昇、唐逸舒未按约支付房款及车位款，逾期已超过15日，现通知解除关于案涉房屋及车位的两份买卖合同，并要求按合同约定承担违约赔偿金。唐逸舒于次日收到了律师函，李东昇未能收件。张旭熠于2018年12月14日以短信方式向李东昇、唐逸舒通知解除两份买卖合同并要求承担赔偿金及违约金，李东昇及唐逸舒均已收悉。本院认为，张旭熠、王阿喜与李东昇、唐逸舒签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。李东昇、唐逸舒未按约支付第二笔房款，逾期超过15日，故张旭熠一方有权依据约定行使解除权，解除通知自到达对方时双方就案涉房屋建立的买卖关系即告解除。合同解除后，张旭熠一方应向李东昇、唐逸舒退还50,000元，李东昇、唐逸舒即应协助张旭熠一方办理撤销网签合同的备案手续。李东昇、唐逸舒虽于2018年11月初向张旭熠一方告知因分手无法继续履行合同，但其属于违约一方，并不享有约定或法定解除权，同时因就赔偿问题未能达成一致方案，故买卖双方最终未能协商一致解除合同，故李东昇、唐逸舒辩称双方合同于2018年11月4日即告解除的意见本院不予采纳。张旭熠一方主张的违约赔偿金实际为逾期付款违约金，此违约金的前提是合同继续履行，而张旭熠一方因为李东昇、唐逸舒逾期付款达到一定严重程度已要求解约，此时逾期付款行为导致的法律后果为解除合同并承担相应违约金，基于以上分析故对张旭熠一方主张的违约赔偿金11,880元，本院不予支持。关于违约金526,600元，双方虽有合同约定，但李东昇、唐逸舒以约定的违约金过高为由要求本院调整。本市住房限购政策的相关规定买卖双方均应清楚，但李东昇、唐逸舒在不具备购房资格的条件下却与张旭熠一方签约，并在此之后又因感情问题无法结婚而致使本案买卖合同不能履行，属于主要过错一方；而结合《补充协议》及微信聊天记录内容可知，张旭熠一方在签约时即知晓李东昇与唐逸舒尚未领取结婚证，对本案合同不能顺利履行也有一定的预见性，负有一定过错。结合双方的合同履行程度、过错程度，根据公平及诚实信用原则，本院酌定李东昇、唐逸舒应支付违约金250,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张旭熠、王阿喜与被告李东昇、唐逸舒于2018年9月16日签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》于2018年12月14日解除；二、被告李东昇、唐逸舒应于本判决生效之日起十日内协助原告张旭熠、王阿喜办理上述合同的网上备案撤销手续；三、原告张旭熠、王阿喜应于本判决生效之日起十日内退还被告李东昇、唐逸舒50,000元；四、被告李东昇、唐逸舒应于本判决生效之日起十日内支付原告张旭熠、王阿喜违约金250,000元；五、驳回原告张旭熠、王阿喜的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,185元，减半收取4,592.5元，由两原告负担2,479.9元，由两被告负担2,112.6元(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇一九年七月二十三日书记员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……