江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0424民初1818号原告：九江泰信房地产开发有限公司（简称泰信公司），住所：修水县义宁镇服装城2栋3单元201、202室，统一社会信用代码：9136042406974784X1。法定代表人：陈世学，该公司董事长。委托诉讼代理人：瞿静、马勇，该公司职员。被告：陈朝阳，男，1964年10月17日出生。委托诉讼代理人：冷笑丰、方欢，江西坚白律师事务所律师。原告泰信公司与被告陈朝阳租赁合同纠纷一案，本院2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人马勇、被告陈朝阳及其委托代理人冷笑丰到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告泰信公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、请求依法判决被告支付欠付的商铺租金351594元，并支付违约金182159元（以欠款额为基数按年息24%暂计算至起诉之日止，实际违约金计算至租赁全额支付之日止）；3、请求依法判令被告按每日1110.64元支付租金至被告退出所租房屋之日止；4、判令原告没收被告5万元保证金；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月3日，被告与原告签订了《商铺租赁合同》，合同约定：“SB1-A~SB1-C轴/SB1-6往西一个铺面，SB1-A~SB1-C轴/SB1-6~SB2-1，SB2-A~SB2-~C轴/SB2-1~SB2-2，SB2-A~SB2-C轴/SB2-8往北一个铺面。二层：SB1-A~SB1-C轴/SB1-1~SB1-7，SB2-A~SB2-C轴/SB1-7~SB2-10轴。三层：SB1-A~SB1-C轴/SB1-1~SB1-7，SB2-A~SB2-C轴/SB1-7~SB2-10轴共计第一层274.79㎡，第二层1333.2㎡，第三层1332.2㎡的商铺出租给乙方（被告），租期十二年半，一层月租金28元/㎡，二、三层租金8.5元/㎡。租金自2015年12月10日起算，每年的1月2日前支付一年的租金，其中二三层的416㎡的房屋租金自2016年7月10日起算；合同签订之日乙方一次性支付保证金10万元，其中5万元在2016年1月1日转为第一年租金；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，逾期缴纳的，乙方须承担滞纳金，滞纳金每日按半年租金和费用的3%收取，如拖欠租金超过15天，视为乙方单方面解除租赁合同，甲方有权收回房屋并没收保证金”。2016年8月25日，原被告双方又签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：“甲方将坐落于修水宁红大道洋粥山水城A段商业一层B1-1-11至B1-1-12（建筑面积106.64㎡）的商铺租给乙方，租用期限10年，自2016年11月30日止，前5年租金每平方28元/元，后五年按市场行情。免租期2个月，其他条款按酒店原始合同执行”。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告经营。根据以上合同约定，至2019年4月16日前，被告人欠付资金351594元。2019年4月16日，原告向被告发送了《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》，要求被告及时支付欠交租金并解除双方签订的租赁合同，但被告拒之不理。鉴于被告长时间拒不缴纳租金，给原告带来了严重的经济损失，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告陈朝阳辩称，1、原告未履行《商铺租赁合同》中第六条第一款（原告应当履行酒店用电安装到户的义务并承担开户费用）、第6款（原告提供消防楼梯通道出口，履行实施建设消防楼梯的义务并承担建设费用）以及第7款（即提供一定量的车位）的义务，被告享有同时履行抗辩权。2、被告签订合同后，已经结清了2018年1月9日前商品的所有租金（同时已经支付2018年的房租241162.64元）。但原告既不准被告将电梯通往地下车库，又不能履行提供车位的义务；同时原告既不提供消防通道出口，又不履行建设消防楼梯的义务，被告享有先履行抗辩权。3、被告支付了近3年的房屋租金，原告却迟迟不履行合同约定的义务的情况下，要求被告继续履行支付租金及其相关义务，对被告显失公平。4、房屋租金起算时间有异议。2015年6月3日签订的租赁合同约定自2016年1月10日开始计算租金，而不是诉状所称租金从2015年12月10日起算，原告随意更改合同内容明显不符合事实，不应支持；2016年8月25日签订的合同约定从2016年11月1日开始计算租金，而不是原告表格所列租金从2016年8月25日起算。5、原告诉状中主张的金额与事实不符，首先，被告仅欠原告2018年房租41498.6元，2019年房租382661.24元共计欠租金424159.84元；其次，被告之所以欠租金是因为原告未履行合同第六条第6款、第7款的义务，被告只能以拖欠租金来抗辩要求原告履行上述义务。6、原告在未履行合同义务的情况下主张被告支付违约金不符合法律规定。本案经审理认定如下事实：2015年6月13日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：出租人（甲方）：泰信公司；承租方（乙方）：陈朝阳，甲方将坐落于修水县宁红大道洋洲山水城商铺B段一层：SB1-A~SB1-C轴/SB1-6往西一个铺面，SB1-A~SB1-C轴/SB1-6~SB2-1，SB2-A~SB2-~C轴/SB2-1~SB2-2，SB2-A~SB2-C轴/SB2-8往北一个铺面。二层：SB1-A~SB1-C轴/SB1-1~SB1-7，SB2-A~SB2-C轴/SB1-7~SB2-10轴。三层：SB1-A~SB1-C轴/SB1-1~SB1-7，SB2-A~SB2-C轴/SB1-7~SB2-10轴，共计一层面积274.79㎡，二层面积1333.2㎡，三层面积1333.2㎡，租用时间1年半，即2015年6月10日至2017年12月9日，租金按月计算，一层月租金28元/㎡，二、三层月租金8.5元/㎡。合同期间内租金不变。如不到一月，按一个月计算。甲方免乙方租期前6个月租金，免乙方租期最后6个月租金。租金按年缴付，当年第一个月两日内支付到账。（即2015年12月10日开始计算租金，1月2日前乙方支付一年租金，2017年1月2日支付第二年租金，一次类推）其中二、三层中的416㎡的房屋再免租金6个月（即从2017年7月10日开始计算），铺面SB2-8往北一个铺面到园林绿化小区外路面完成后再计算租金。本合同签订之日，乙方一次性支付保证金10万元整，其中5万元在2016年1月1日转为第一年租金。租赁期间，乙方如将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方书面同意。甲方同意转租后，乙方必须结清所有租金及乙方应承担的所有相关费用及税费，双方办理解除租赁协议，新承租人与甲方再行签订租赁合同。乙方必须按约定及时缴纳租金及其他费用，逾期缴纳的，乙方须承担滞纳金，滞纳金按日计收，以半年租金加相关费用的3%乘以逾期天数收取。如拖欠租金超过15日，视为乙方单方面解除租赁合同，甲方有权收回房屋并没收保证金。甲方按约定把租赁房屋交付乙方使用后，应保证在乙方正式营业之前通过房屋工程验收和主体消防验收，消防楼梯部分甲方应按相关规定建设设施，如拖延以致影响乙方正常经营，甲方应承担相应责任。甲方应提供一定量的车位供乙方使用。双方签字盖章并在乙方缴付保证金后本合同立即生效。2015年6月3日，被告陈朝阳向原告缴纳保证金10万元。2016年8月25日，原、被告又签订《商铺租赁合同》，出租人（甲方）：泰信公司；承租方（乙方）：陈朝阳，甲方将坐落在修水县宁红大道洋洲山水城A段商业一层B1-1-11至B1-1-12（建筑面积106.64㎡）的商铺出租给乙方（面积房管局测绘报告为准），作为乙方经营酒店，租用期限10年，自2016年11月1日至2026年11月30日止。前五年租金28元/㎡，后五年按市场行情。免租期两个月，其他条款按酒店原始合同执行。被告按照合同约定适用租赁铺面用于经营酒店，截止至原告起诉日，被告拖欠2018年租金41498.6元，2019年租金382661.24元未付。本案审理过程中，被告于2019年5月20日共向原告支付租金424159.84元（含原、被告双方同意抵除的原告欠被告的住宿费20117元），已偿还所欠的全部租金。另查明，租赁合同中对被告租用的铺面消防通道、经营所需停车位条款约定笼统，不甚明确具体、不便操作，原告并未有效履行合同停车位条款，影响被告经营酒店，以致双方在履行该条款长期发生争议。以上事实，有原告及被告的庭审陈述、原被告身份信息、两份《商铺租赁合同》、照片若干、收据若干、账单明细表等证据在卷证实，且经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案原、被告签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合法有效，双方均应遵照诚实信用的要求履行约定的各自义务。被告应依约及时足额向原告支付租金，原告也应依约全面履行为被告解决所租铺面的消防通道、经营酒店需要的停车位的义务。本案原告以被告欠付租金、违约转租而请求解除租赁合同、被告支付违约金、没收被告履行保证金，被告主张原告未依约履行解决消防通道、停车位的义务，其享有同时履行抗辩权，不应支持原告诉请。本案争议的焦点为被告的抗辩权是否成立。被告租用原告铺面数年，仅欠2018年度的少许铺租及2019年度的铺租未按约及时付给原告，现已足额支付，原告予以收取，已履行了支付全部租金义务。铺面租赁后，直至现在，原告并未依约履行为被告有效解决消防通道及经营所需的停车位使用问题的义务，导致被告未依约及时支付租金，应属被告正当行使履行抗辩权，故被告抗辩理由成立，本院予以采纳。退一步说，本案即使被告未及时支付租金构成违约，也并不导致合同目的不能实现，并不构成根本违约，合同依法也不应解除。关于原告称被告将所租的两间铺面转租他人，符合合同约定解除条件。事实却是被告先前早就将两间铺面的部分转租给了他人，原告早已知悉，且一直在收取被告的租金，并未及时反对、拒收租金，应视为原告同意被告转租，故原告以该理由请求解除租赁合同，于法无据，本院不予支持。综上，原告请求解除合同、没收被告履行保证金及请求被告支付违约金，于法无据，本院不予采纳。被告已全部交清了租金，原告请求被告支付所欠租金诉求已实现，本案不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费39529元，减半收取19764.5元，由被告陈朝阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  陈开林二〇一九年七月三十一日法官助理朱泽佳书记员梁欢然