广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2719号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄燕金，女，1983年10月11日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：李燕纹，北京大成（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李枝成，男，1981年1月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂平市。委托诉讼代理人：姚志兵，广东昊亮律师事务所律师。原审被告：中山市一加房地产有限公司，住所地1.广东省中山市东凤镇东海四路3号逸湖半岛花园20商铺;2广东省中山市东凤镇凤安路1号万科金色家园3幢14卡，统一社会信用代码9144200032503118X3。法定代表人：曾丽燕。原审第三人：中山市建新地产中介有限公司，住所地广东省中山市东凤镇民乐社区厚德路56号1卡，统一社会信用代码91442000MA4W8H5K9G。法定代表人：叶癸凤。原审第三人：李伟彬，男，1988年12月11日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：刘开枝，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。上诉人黄燕金因与被上诉人李枝成、原审被告中山市一加房地产有限公司（以下简称一加公司）、原审第三人李伟彬及中山市建新地产中介有限公司（以下简称建新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄燕金上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李枝成的全部诉讼请求并支持黄燕金的全部反诉请求。事实与理由：一、一审判决错误认定黄燕金未于2018年3月12日完成向银行申请提前还贷手续，进而错误认定李枝成应当支付首期款的日期。黄燕金有充分证据显示黄燕金已于2018年3月12日完成向银行申请提前还贷手续。首先，工商银行个人贷款提前还款申请表本身已充分显示黄燕金已经于2018年3月12日向该行申请提前还贷。该表显示的日期为2018年3月12日，且有银行经办人吴照坤的亲笔签名。虽然该审批表上没有银行印章，但根据银行的业务流程，该审批表不需要加盖印章。只要黄燕金在申请提前还贷之日起一段时间内将剩余的银行贷款17万多元还清，银行就可以解除抵押。其次，微信聊天记录、农商银行收款凭证等证据也可以证明黄燕金曾于2018年3月12日在工商银行东凤支行申请提前还贷。再次，黄燕金账户上是否有2万多元都不影响其已于2018年3月12日完成申请提前还贷手续。根据涉案合同附件条款4的约定，首期楼价款（不含定金）15万元，于卖方向抵押银行申请提前还款抵押登记当天由买方支付给卖方。由此可见，李枝成需要支付首期款的唯一条件是黄燕金向抵押银行申请提前还款抵押登记，没有其他条件。即只要黄燕金递交了申请提前还贷表，就已经完成了其提交申请的义务，李枝成支付首期楼价款的条件就已经成就，黄燕金是否筹到2万元不影响李枝成支付首期款的义务，李枝成不能以黄燕金账户上没有钱为由拒绝履行其自身的支付义务。二、一审判决错误认定黄燕金行使解除权的条件并未成就。如上所述，李枝成作为买方应在卖方申请提前还贷当日即2018年3月12日支付首期款，但李枝成一直未付，截止4月10日已经逾期28天。故根据涉案的《房屋买卖合同》第五条的约定，黄燕金有权于2018年4月10日解除合同。退一万步而言，即使2018年4月10日黄燕金解除合同的条件尚未成就，但李枝成一直未支付首期购房款15万元，那么截止黄燕金增加反诉请求“解除涉案合同”时，黄燕金解除合同的条件也已成就。三、一审判决不支持黄燕金的反诉请求错误。由于李枝成逾期支付首期款15万元超过10天，不论是2018年4月10日通过微信通知解除还是于增加反诉请求送达至李枝成时解除，黄燕金已合法地通知李枝成解除了合同。因此，黄燕金有权根据涉案的《房屋买卖合同》第五条的约定主张李枝成支付总房价30%的违约金以及因追究李枝成的违约责任而支出的律师费、差旅费等全部费用。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。李枝成辩称，黄燕金的上诉请求以及所依据的事实和理由没有事实基础和法律依据，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。李伟彬述称：黄燕金的上诉请求以及所依据的事实和理由没有事实基础和法律依据，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。一加公司、建新公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的意见。李枝成于2018年4月20日向一审法院提出诉讼请求：1.判令黄燕金继续履行与李枝成于2017年12月14日签订的《房屋买卖合同》，同时黄燕金须协助李枝成办理相关房地产买卖手续；2.判令一加公司退还李枝成已向其缴纳的中介费5000元。一审诉讼中，李枝成变更原第二项诉讼请求为要求判令黄燕金支付李枝成已付中介费5000元，并增加诉讼请求为判令黄燕金赔偿李枝成已付律师费3万元。黄燕金向一审法院提出反诉请求：1.判令李枝成向黄燕金支付违约金14.9万元；2.判令李枝成补偿黄燕金因追究违约责任产生的律师费2万元。一审诉讼中黄燕金增加诉讼请求：1.判令解除双方于2017年12月14日签订的房屋买卖合同；2.判令李枝成补偿黄燕金因追究违约责任截止2018年7月5日已发生的差旅费1209元。一审法院认定事实：2017年12月14日李枝成作为买方与作为卖方的黄燕金及经纪方一加公司签订《房屋买卖合同》，约定：1、黄燕金将中山市东凤镇东海五路28号佛奥阳光花园180幢1508房出售给李枝成；2、转让款共计73万元，该物业交易过户所产生的所有税费及费用由卖方支付，其中买方支付18000元给经纪方的咨询服务费；3、如因卖方原因不能过户或者不卖或者加价，已收取的购房定金/楼价款要双倍赔偿给买方，同时卖方也要赔偿给经纪方咨询服务费人民币21900元，并承担经纪方由此产生的律师费；反之如因买方不买，卖方没收已收取的购房定金/楼价款，买方也要赔偿给经纪方咨询服务费21900元并承担经纪方的律师费；4、签订本合同买方支付7万元给卖方作为购房定金，签合同当日买方支付5000元给经纪的咨询服务费；买卖双方均知悉该物业尚未办理产权证，买卖双方同意待该物业出具产权证后再办理相关过户手续，产权证出具后买卖双方应备齐交易所需资料到银行/房屋登记机关办理申请买卖手续，卖方出具产权证后10日内须向抵押银行申请提前还贷手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续7天内与买卖方至房管部门办理交易过户递件手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。买方应于卖方出具产权证后20日内签订购房抵押贷款申请文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助。买卖双方应于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复，并且于卖方已还清银行贷款取得没有抵押的产权证后五个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续。首期楼价款（不含定金）15万元于卖方向抵押银行申请提前还款抵押登记当日由买方支付给卖方，同时买方支付13000元给经纪方的剩余咨询服务费；楼价余款51万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款之间差额由买方以现金支付。5、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料（出具产权证起15日内要交齐）或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期支付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，则逾期未超过十天的，违约方每逾期一日须向守约方按总房价千分之五支付违约金；逾期超过十天未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之三十的违约金，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价千分之五支付违约金；合同未明确履行期限的，以守约方或委托第三方发出敦促履行通知之日起五日为履行期限。同日，黄燕金出具收据确认收到李枝成交来的定金7万元；一加公司出具收款收据确认收到李枝成咨询服务费5000元，该收据中记载李国祥为收款人。黄燕金称其于2018年3月12日申请提前还贷手续，但李枝成逾期支付购房款，故已向李枝成提出解除合同并要求予以赔偿。为此黄燕金提供陈恩山与李国祥聊天记录、提前还贷申请表等予以佐证。经查陈恩山与李国祥微信聊天记录显示：2018年3月10日前陈恩山将不动产权证书照片发给李国祥，李国祥称星期一办理；3月20日陈恩山询问李国祥对方的同贷书出来没，李国祥称快了就这几天；4月1日陈恩山称买家电话都不接，李国祥称:“他说等你筹够了再赎楼。”陈称:“明天一定要去，银行已经约好。”李称:“你余额够扣的，就可以办手续，扣不了就下次再办。”陈称:“我钱都花了，我怎么可能会再延期，银行已经都交代了明天办。”4月4日陈恩山称:“房产证早就出来了，我们也向银行递交了解压申请，钱一到银行就可以解压了，我们已经把钱打到了银行卡里。也请买方把合同约定的15万元付过来，这样就可以解压了。我老婆还在工商银行，如果钱今天付过来事情今天就可以办完。”4月8日陈恩山称:“房产证再就出来了，我们也向银行递交了解压申请，买家到现在没按合同约定的15万付过来，你说现在怎么办。”李称：“赎楼当天给你，没有不按照合同，约个时间把手续办好就可以了。”陈称：“4月4日我老婆在工行东凤支行办理解压，买家为什么不按合同约定的15万元付过来，当天就可以办完。”李称：“4月4日你没有提前预约怪谁呀，难道不用回家扫墓一直等你吗。还有4月2号约好过来，买家那边也到场了是你这边的原因导致赎楼手续办不了。”4月10日陈恩山称:“因为买方违约，一直没有付款，卖方决定解除合同，没收定金。”李枝成对微信聊天记录真实性予以确认，但称该记录可证实黄燕金存在违约，是因其无足额的钱偿还贷款所致。黄燕金提供的个人贷款提前还款申请审批表显示的日期为2018年3月12日，同日黄燕金在中山农村商业银行股份有限公司东凤支行营业部办理了开卡业务。李枝成称黄燕金存在一房二卖的违约行为，故要求黄燕金继续履行合同，并赔偿中介费和律师费。为此李枝成提供2018年4月16日黄燕金与李伟彬签订的《房屋买卖合同》及其与李国祥微信聊天记录予以佐证。经查，李枝成与李国祥聊天记录显示：3月31日李枝成称“刚刚业主打电话给我，说叫我凑多点前，他不够钱还清贷款。这个不是我的问题，你和他说清楚。”李国祥称早已说了。4月2日李国祥要求李枝成到工商银行并称黄燕金查询余额没有钱，李枝成称：“今天办不了的话，我下午要回家了。”李国祥称：“那个业主说下午筹钱。”对此黄燕金称并未要求李枝成多支付2万元，只是提前借支2万元后续会从贷款中扣除，4月4日黄燕金自筹了2万元如果李枝成早日支付15万元，黄燕金必然会更早借到2万元，不会将还款时间推后，且4月4日是不是清明节并不影响李枝成的付款行为，且清明节后李枝成仍未付款，故黄燕金系合法解除合同。一审法院另查明，黄燕金与陈恩山是夫妻关系。2018年4月16日黄燕金与李伟彬签订《房屋买卖合同》，约定以807500元将涉案房屋转让给李伟彬，同日黄燕金收取李伟彬定金40000元，2018年4月21日黄燕金再收取李伟彬定金40000元。一审法院还查明，2018年6月14日黄燕金与北京大成（厦门）律师事务所签订委托代理合同，约定由该所代理黄燕金与李枝成房屋买卖合同纠纷案，并约定律师费为2万元。2018年7月2日北京大成（厦门）律师事务所出具金额为2万元的厦门增值税普通发票。2018年4月19日，广东昊亮律师事务所出具金额为3万元、购买方名称为李枝成的广东增值税普通发票。一审法院认为，李枝成与黄燕金签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。本案争议焦点是违约责任的主体。李枝成称黄燕金一房二卖构成违约，黄燕金则称李枝成逾期付款构成违约。一审法院认为黄燕金主张其于2018年3月12日即向银行申请提前还款，但其提供的申请书并未显示银行盖章，黄燕金一审庭审中亦确认4月4日筹到2万元，足见2018年3月12日黄燕金并未完成向银行申请提前还贷手续，故黄燕金主张2018年3月12日系首期款15万元的支付日期，与事实不符，一审法院不予采信。根据双方确认的李枝成、陈恩山与李国祥微信聊天记录及黄燕金庭审陈述可知，2018年4月4日黄燕金方筹得款项并向银行申请解押，因此根据合同约定李枝成未于2018年4月14日前向黄燕金支付首期款15万元则黄燕金享有合同约定解除权。而本案中，黄燕金于2018年4月10日即提出解除合同，显见此时合同约定解除权条件并未成就，黄燕金行使解除权依法不能成立。故李枝成要求黄燕金继续履行双方于2017年12月14日签订的《房屋买卖合同》并协助李枝成办理相关手续，于法有据，一审法院予以支持。关于李枝成要求黄燕金支付律师费、中介费的主张，双方在合同中约定一方逾期10日未履行义务守约方可要求解除合同并要求对方赔偿中介服务费、律师费等损失，而本案中李枝成要求继续履行合同，故李枝成要求黄燕金支付中介服务费、律师费，于法无据，一审法院不予支持。关于黄燕金要求李枝成支付违约金、律师费及差旅费等的主张，上述一审法院已认定2018年4月10日黄燕金要求解除合同时李枝成并未构成逾期支付首付款10日以上，因此黄燕金以李枝成逾期支付首付款10日以上为由要求解除合同、按房价款30%支付违约金、赔偿律师费、差旅费等损失，均于法无据，一审法院不予支持。一加公司、建新公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩权、质证权，但不影响一审法院依法判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款的规定，判决：一、黄燕金继续履行于2017年12月14日与李枝成签订的《房屋买卖合同》，李枝成于一审判决生效之日起30日内向黄燕金支付首付款15万元，黄燕金于收到首付款当日向银行申请提前还贷并办理涂销抵押登记手续；二、驳回李枝成的其他诉讼请求；三、驳回黄燕金的反诉请求。本诉案件受理费11150元，诉讼保全费4170元，合计15320元，由李枝成负担2320元，黄燕金负担13000元；反诉案件受理费1840元，由黄燕金负担（本诉案件受理费李枝成已缴纳，黄燕金应于一审判决生效之日起七日内直接向李枝成支付，一审法院不另收退)。二审期间，李枝成、李伟彬、一加公司、建新公司均未向本院提交新的证据。黄燕金围绕其上诉请求向本院提交了新证据：中国工商银行中山东凤支行的情况说明一份，拟证明2018年3月12日，黄燕金确实曾前往银行办理提前还贷申请手续，且已完成了合同约定的申请还款的义务。经庭审质证，李枝成、李伟彬对该证据的真实性予以确认，但对其证明内容及合法性、关联性均不予确认。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.中国工商银行股份有限公司中山东凤支行于2019年1月14日出具情况说明一份，该情况说明载明黄燕金曾在2018年3月12日到该行办理提前还款申请，并按照银行业务流程填写了《个人贷款提前还款申请审批表》；该行员工吴照坤受理了该申请业务，申请时申请表不需要加盖银行业务章，也不需要有权的审批人签字盖章。2.李枝成提交的中山农村商业银行股份有限公司东凤支行出具的《个人二手房贷款初审结果（同贷书）》未载明落款时间，但该通知书载明的有效期为通知书开具之日起三个月。二审庭审时，李枝成确认其系在2018年7月1日左右从该行取得该同贷书。本院向李枝成释明其取得的同贷书的有效期已经过，若其主张继续履行合同，其是否具有一次性支付购房款的能力。李枝成明确其没有一次性付款的能力，若其继续履行涉案合同，其需通过银行抵押贷款的方式支付部分购房款。3.一审庭审时，黄燕金确认其在2018年4月2日到银行申请提前还贷时其余额不足以偿还贷款，尚差2万元，但其在2018年4月4日已有足够的款项偿还银行贷款。4.一审庭审时，李枝成确认：2018年3月12日，其并未与黄燕金去银行申请提前还贷；其系在2018年4月2日才通过一加公司知道黄燕金已申请提前还贷并要求其支付首期购房款15万元；其原本打算在2018年4月2日向黄燕金支付首期购房款15万元，但因黄燕金当天尚欠银行贷款17万元，即使其向黄燕金支付首期购房款15万元，黄燕金仍差2万元才能提前偿还银行贷款，其担心黄燕金提前偿还银行贷款的能力不足，故在当天未向黄燕金支付该首期购房款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据黄燕金提起上诉的上诉请求以及所依据的事实理由，本案二审的主要争议焦点为涉案合同未能继续履行可归责于哪一方当事人。对此，本院作如下分析：第一，李枝成、黄燕金及中介一加公司签订的涉案《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。同时，各方在合同履行过程中应恪守承诺，秉持诚实信用原则，相互信任、相互配合，以促成涉案合同的顺利履行。第二，虽然黄燕金提交的由中国工商银行股份有限公司中山东凤支行出具的情况说明证明其确已于2018年3月12日向该行申请提前还贷。但李枝成主张其直到2018年4月2日才通过中介一加公司知悉黄燕金申请提前还贷以及要求其支付首期购房款的情况。黄燕金亦未提供证据证明其在2018年3月12日申请提前还贷时已将相关情况告知李枝成并通知李枝成向其支付首期购房款15万元。故黄燕金主张李枝自2018年3月12日起至2018年4月10日止，逾期支付首期购房款15万元超过28天，故其享有合同解除权的说法不能成立。相反，李枝成的上述说法与其提交的微信聊天记录相互印证，本院予以采信。第三，黄燕金与李枝成均确认双方曾于2018年4月2日到银行办理提前还贷事宜，黄燕金亦向其主张支付首期购房款15万元。但因黄燕金尚欠银行贷款金额为17万元，且其未能自行筹集其中的资金缺口2万元，因此即使李枝成在当天向黄燕金支付该15万元首期购房款，黄燕金在当天仍不能提前向银行还贷以解除银行的抵押权。直到2018年4月4日，黄燕金筹得2万元，其再次要求李枝成支付首期购房款，但李枝成因清明节回老家而未能在当天向黄燕金支付该笔款项。此时，只要双方继续加强沟通协商，涉案合同仍可继续履行。但黄燕金在2018年4月10日即通过中介向李枝成主张解除涉案合同，至此涉案合同无法继续履行。而根据涉案合同的约定，只有一方逾期履行义务超过15天时，守约方才能行使合同解除权。因此，即使从2018年4月2日起算，截止至2018年4月10日时，黄燕金行使合同解除权的条件尚未成就，而因其错误主张解除合同并在2018年4月16日通过与李伟彬签订《房屋买卖合同》的方式将涉案房屋出售给李伟彬，致使涉案合同未能继续履行。第四，鉴于黄燕金已于2018年4月10日向李枝成表达了要解除双方签订的涉案合同、不再继续履行涉案合同的意思表示，李枝成在双方纠纷未明确前未向黄燕金支付首期购房款15万元，理据充分。黄燕金以李枝成直到二审诉讼时仍未向其支付首期购房款15万元，故其享有合同解除权的说法不能成立，本院亦不予支持。所以，本院认定黄燕金在2018年4月10日时不享有合同解除权，其非法行使合同解除权导致涉案合同未能继续履行。因黄燕金的行为已构成违约，其反诉请求依法不能成立，一审法院判决驳回其反诉请求并无不当，本院予以确认。虽然黄燕金的行为已构成违约，根据合同法的规定，其应承担继续履行等违约责任。李枝成亦明确主张继续履行其与黄燕金签订的涉案合同。但因李枝成明确其无力一次性支付涉案房屋的购房款，其必须通过银行抵押贷款的方式购买涉案房屋。而李枝成所获得的银行同贷书的有效期已过，其能否再次获得银行同贷书有赖于卖家黄燕金的配合以及贷款银行的审批，且此种配合义务及审批权不适宜于强制执行。在卖家黄燕金明确表示不同意继续履行涉案合同且李枝成需通过银行按揭贷款购买涉案房屋的情况下，涉案合同无法继续履行。故一审法院判决黄燕金与李枝成继续履行涉案合同不当，本院予以纠正。本院对李枝成主张继续履行合同的诉求予以驳回。李枝成就涉案合同未能继续履行所遭受的损失，可另循法律途径解决。对各方未上诉的部分，本院不作审查。综上所述，上诉人黄燕金的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审法院认定事实及适用法律有误，致使实体处理不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4283号民事判决第三项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4283号民事判决第一项、第二项；三、驳回被上诉人李枝成的诉讼请求。一审本诉案件受理费10650元，诉讼保全费4170元，合计14820元，由李枝成负担（李枝成已预交15320元）；一审反诉案件受理费1840元，由黄燕金负担。二审案件受理费14830元，由黄燕金负担（黄燕金已预交）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年七月二十四日书记员  练慧琳