陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0102民初4781号     原告张庆松，男，1958年4月1日出生，汉族，中国人民解放军总后勤部军需部退休干部，住西安市新城区。   被告郑全胜，男，1968年3月19日出生，汉族，无业，户籍所在地河南省温县，现住西安市新城区。    被告林娅平，女，1980年8月28日出生，汉族，西安市新城区业主，住西安市新城区。    原告张庆松与被告郑全胜、林娅平房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张庆松、被告郑全胜、被告林娅平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告张庆松诉称，2009年8月22日，原告与被告在西安市新城区东城房屋中介公司的中介下签订了《房地产买卖协议书》一份，由原告以338000元的总价，购买被告郑全胜名下位于西安市新城区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号住房一套，协议约定购房款分三次付清，原告第一次于2009年8月22日支付88000元，2009年10月15日前支付23万元，所余下2万元，待原告领到房产证后结清。如原告不按照约定时间付款，每天按照500元计算赔付被告。被告保证待房产证领到后，有责任和义务协助办理过户手续，提供相应的证件。协议签订后，原告均按协议支付给被告郑全胜共计318000元购房款。2009年10月两被告将房屋交付给原告，原告使用该房至今。2010年11月28日，原告又支付被告郑全胜该房屋加大面积等共计8756元。之后被告林娅平又于2013年2月25日向原告借款2500元。被告在收到上述款后，直到今日一直没有履行有关过户房产证的约定。2015年11月19日，陕西鸿源典当有限公司到原告处向两被告进行催款，原告才知道两被告于2015年2月15日，在原告不知情的情况下，已将上述房产及房产证质押给该公司，典当借款金额25万元。现认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，并给原告带来了不可挽回的经济损失，并将严重后果转嫁至原告购买的房产上。故诉至法院，要求1、判令原告与被告于2009年8月22日所签的房地产买卖协议书合法有效；2、判令被告协助原告涉案的位于西安市新城区XX路XX号XX号（1幢）1单元16层11602号房的房屋过户手续；3、请求判令本案诉讼费用由两被告承担。    被告郑全胜辩称，其和林娅平于2005年9月22日登记结婚，已于2005年11月28日离婚。原告所述的2009年8月22日的房地产买卖协议书属实，原告也按照约定期限付清了前两期的共计为318000元的购房款，所余2万元房款至今未付。原告所述的在2009年10月收取涉案房屋情况属实。2010年11月28日，林娅平代表其收取增大面积及大修登记费、检测费、契税等合计为8756元属实。关于涉案房屋，表示该房是其在2005年8月20日以按揭某某购买，按揭期限为10年。2014年3月其提前还清按揭贷款，拿到了房产证。其当时要求原告结清尾款，但原告以当时的税费过高，不同意过户。自己出卖涉案房的目的是用来享受个人名下购买首套房国家的优惠政策。原告拒绝过户后，自己当时认为该房卖给原告时是抵押状态，但原告不同意过户，还不如恢复之前的抵押状态。于是自己于2015年2月15日给朋友帮忙，将该房产证典当给了典当行，但典当款项自己也没有见，直接支付给了用款人鹿小卫。2016年，典当公司曾将自己和实际用款人起诉，西安市新城区人民法院已于2017年已做出了生效的判决，判决由被自己和鹿小卫向典当公司还款，但自己和鹿小卫都没有执行。之后自己在西安市雁塔区人民法院起诉鹿小卫行使追偿权也被法院支持，但自己尚未申请执行。对原告的诉讼请求，表示将启动对鹿小卫执行程序，由鹿小卫还款解除典当，自己拿到房产证后，就给原告过户。    被告林娅平辩称，被告郑全胜所述我和他的婚姻关系情况属实，但涉案房屋与我个人没有任何关系。2009年8月22日原告和郑全胜买卖房屋时，我也是应原告的要求在协议书签字，所述的款项318000元也由郑全胜收取。2010年11月28日，我收原告8756元属实，但我收取该款项是因为郑全胜在外地，委托我来收取。收到款后，我也转给郑全胜。其后郑全胜和原告之间的情况我也不清楚了。对原告起诉，认为该房的买卖与我没有任何关系，原告起诉我没有道理，故应驳回对我的起诉。    经审理查明，被告郑全胜和林娅平在2005年9月22日登记结婚，于2005年11月28日离婚。    2009年8月22日，原告（乙方）与被告（甲方）在西安市新城区东城房屋中介公司的中介下签订了《房地产买卖协议书》一份，由原告以338000元的总价购买被告郑全胜名下位于西安市新城区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号房产一套，协议约定购房款分三次付清：第一次乙方于2009年8月22日支付88000元；2009年10月15日前支付23万元；所余下2万元，待领到房产证后结清。合同第三条约定，被告保证待房产证领到后，有责任和义务协助办理过户手续，提供相应的证件。乙方不按照约定时间付款，每天按照500元计算赔付甲方。原告和两被告在该协议上签字，中介方西安市新城区东城房屋中介公司亦盖章。协议签订后，原告均按协议支付给被告郑全胜318000元购房款。2009年10月，两被告将上述房屋交付给原告，原告使用涉案至今。2010年11月28日，被告林娅平代表被告郑全胜收取原告涉案房屋加大面积款5167元，大修155元，登记费80元，检测费104元，契税3250元等合计8756元款项。被告林娅平又于2013年2月25日向原告借款2500元。    查明，涉案房屋系被告郑全胜于2005年8月20日以按揭某某购买，合同登记的房屋坐落为西安市新城区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房。2014年3月12日，被告郑全胜提前偿还按揭。后该房办理了房产证。庭审中，被告郑全胜表示该房的房产证号因典当自己记不清楚了。    2014年7月、8月，西安市新城区东城房屋中介公司职员梁伯钊、被告林娅平到原告处催要下余房款2万元，以及通知办理房屋过户的事宜。但双方未能协商未果。庭审中，被告郑全胜承认自己于2015年2月15日为给朋友鹿小卫帮忙借款，将上述房产及房产证典当给陕西鸿源典当有限公司，典当金额25万元。并陈述，后经法院判决，自己及鹿小卫共同向陕西鸿源典当有限公司偿还还款，自己也向法院起诉鹿小卫行使追偿权，法院已做出生效判决，自己尚未申请执行。但被告郑全胜对上述陈述并未提交证据证明。对于原告的诉请，被告郑全胜表示将启动对鹿小卫执行程序，由鹿小卫还款后，自己拿到房产证后，就给原告过户。关于被告林娅平于2013年2月25日向原告借款2500元，被告郑全胜表示从20000元房款中扣除。原告亦表示待房产过户后，支付剩余的房款。关于合同第第二条第三项约定的“所余下房款人民币20000元，待房产证领到后全部结清”，双方在庭审中对“待房产证领到后”发生分歧，被告郑全胜表示应理解成自己取得房产证，而原告则认为应是该房办理完过户，原告取得新的房产证。中介公司梁伯钊到庭后，证明上述《房地产买卖协议书》是其起草的，该条应理解为待原告拿到新的房产证后再支付该20000元。    以上事实，有《房地产买卖协议书》、收款收据、收条、借条及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，合法的买卖关系依法受到保护。本案中，原被告签订《房地产买卖协议书》一份，由原告以338000元的总价购买被告郑全胜名下位于西安市新城区XX路XX号XX号楼（1幢）1单元16层11602号房产，该合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，本院依法确认有效。被告林娅平虽在合同上签字，且参与之后部分交易，但其庭审中自认与该房无关联，且本次交易发生在郑全胜和林娅平离婚后，故原告对被告林娅平的诉请，不符合法律规定，本院依法不予支持。依法生效的合同，合同当事人均应按照合同内容履行。本案中，原告依约支付了两期房款计318000元，且被告郑全胜已于2009年10月交付涉案房屋给原告，原告亦使用涉案房屋至今，因此应认定原告履行了合同大部分义务。关于合同第第二条第三项约定的“所余下房款人民币20000元，待房产证领到后全部结清”，双方在庭审中对“待房产证领到后”发生分歧，本院认为，根据交易习惯，该项应为督促被告郑全胜履行房产过户的条款，故应理解成原告领取到新的房产证书后，再支付该两万元，此亦与中介公司的意见一致，故原告要求被告郑全胜履行涉案房屋过户义务的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。被告郑全胜表示将启动对鹿小卫执行程序，由鹿小卫还款后，自己拿到房产证后，就给原告过户的辩称意见，本院认为，被告郑全胜明知涉案房屋已出售给原告且原告亦实际居住的情况下，私自将该房出典，造成该种情形系其过错造成，其法律后果应由其自行承担，与原告无关，故该辩称意见，本院依法不予采纳。庭审中，被告郑全胜同意将被告林娅平所借的2500元从房款20000元中扣除，原告亦同意在过户完成后支付下余款项，于法不悖，且为减少当事人诉累，本案一并予以处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告张庆松与被告郑全胜、林娅平于2009年8月22日签订的《房地产买卖协议书》合法有效。二、本判决生效后三个月内，被告郑全胜协助原告张庆松办理西安市新城区XX路XX号XX号（1幢）1单元16层11602号房的房屋过户手续，过户费用由原告张庆松承担。三、被告郑全胜履行完上述第二项后的十日内日，原告张庆松支付被告郑全胜下余房款17500元。四、驳回原告张庆松对被告林娅平的诉讼请求。五、诉讼费10400元，由原告张庆松承担8400元，被告郑全胜承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长   上江涛人民陪审员   吉  兰人民陪审员   雷绍晶   二零一九年七月六日   书  记  员   贠坤钰