河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初2006号原告袁超，男，汉族，1972年11月12日出生，个体工商户，住淮滨县。原告熊广雷，男，汉族，1982年3月17日出生，住。以上二名原告共同委托代理人周玉胜、陶磊，河南银辉律师事务所律师。被告马建全（兼被告赵伟的委托代理人），男，汉族，1971年3月23日出生，无业，住信阳市平桥区。被告赵伟，男，汉族，1976年12月27日出生，住信阳市解放路泰和苑小区11号楼5单元309号，身份证号41302719761227803X。被告金碧物业有限公司信阳市分公司。负责人贺勇，公司总经理。委托代理人孙文清，公司员工。原告袁超、熊广雷诉被告马建全、赵伟、金碧物业有限公司信阳市分公司（以下简称金碧信阳分公司）租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁超及其与原告熊广雷共同委托的代理人陶磊、被告马建全、被告金碧信阳分公司的委托代理人孙文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁超、熊广雷诉称，两原告为合伙投资开发“桃花源”足浴按摩店，于2018年8月23日与被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁信阳市羊山新区恒大名都18#楼205、19#楼201号房屋，共计1346.85㎡商业房，租房用途为足浴按摩，租期从2018年11月1日起至2019年12月31日止。合同签订后，原告交付了部分租金，并着手经营前准备工作，不仅设计了装修，还组织员工去外地考察学习等。2018年8月31日，原告对足浴店进行了工商名称登记核准，但在9月份去消防备案时被告知该房屋未通过消防验收。为此，原告找到被告金碧信阳分公司工作人员，其答应2018年9月31日前通过验收，后一拖再拖，至今没有解决，导致原告无法正常开业，租赁合同目的不能实现，并造成重大经济损失。根据相关法律规定及合同约定，原告现诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、三被告返还原告租金76260元；3、三被告赔偿原告各项经济损失100万元；4、本案诉讼费用由三被告承担。被告马建全、赵伟辩称，二名被告在购买本案出租房产之时，与恒大公司有协议约定，从该房产租赁之日到2019年12月31日前，二人不向恒大公司交纳物业费，由恒大公司在合法的情况下出租该房产，所产生的法律责任与二名被告没有关系，所收的租赁费归恒大公司所有，不需要二名被告签字认可，自2019年12月31日以后，恒大公司再把经营权交还二名被告。被告金碧信阳分公司辩称，一、原告分别与被告马建全、赵伟签订了两份《房屋租赁合同》，根据合同的相对性及《民事诉讼法》的相关规定，原告应分别起诉主张其权利，法院不应合并审理此案；二、二名被告委托我公司处理其商铺租赁事宜，根据《合同法》的规定，针对委托事项发生的争议，应由委托方承担，原告起诉我公司没有法律依据，应依法驳回其起诉；三、原告经营的商铺尚未取得营业执照，不存在经营权，因此更不会产生经济损失。原告主张的经济损失无事实与法律依据，且原告应提供相应证据予以证明，否则应承担不利后果。经审理查明，2013年9月25日，被告赵伟（甲方）与被告金碧信阳分公司（乙方）签订委托代管服务合同，将其所有的信阳市信阳恒大名都楼盘底商18号楼205号商业用房交由被告金碧信阳分公司进行管理和经营。该份合同中，与本案审理及原、被告双方争议问题相关的内容如下：合同第二条约定：甲方委托乙方进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同。合同第四条约定：代管期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为34495元；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为38807元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为43119元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为47431元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为51742元。超出上述租金部分作为乙方的服务费收益，归乙方所有，不足部分由乙方赔偿差额部分。合同第五条第4项约定：甲方承诺在代管期限内不得干预招商、经营、管理等权利。被告马建全（甲方）于2015年前与被告金碧信阳分公司（乙方）签订委托代管服务合同，将其所有的信阳市信阳恒大名都楼盘底商19号楼201号商业用房交由被告金碧信阳分公司进行管理和经营。该份合同中，与本案审理及原、被告双方争议问题相关的内容如下：合同第二条约定：甲方委托乙方进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同。合同第四条约定：代管期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为39797元；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为44771元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为49746元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为54721元；2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为59695元。超出上述租金部分作为乙方的服务费收益，归乙方所有，不足部分由乙方赔偿差额部分。合同第五条第4项约定：甲方承诺在代管期限内不得干预招商、经营、管理等权利。2018年8月23日，原告熊广雷、袁超向被告金碧信阳分公司交纳保证金61956元，2018年8月26日，被告金碧信阳分公司与原告熊广雷、袁超分别签订上述18号楼205号商用房、19号楼201号商用房租赁合同，分别将该两处商用房租赁给原告熊广雷、袁超。该两份合同载明的出租人（甲方）分别为赵伟、马建全，承租人（乙方）为熊广雷、袁超，受托方（丙方）为金碧信阳分公司，除租金金额不同外，其余内容相同。对该两份合同中，与本案审理及双方争议问题相关的内容，摘录如下。该两份合同的第二条均约定：租赁房屋用于经营足浴按摩；第三条均约定租赁期限为2018年11月1日起至2019年12月31日止；第四条均约定在2018年11月1日前由丙方交付乙方使用；第五条第3项均约定：乙方负责该房屋内的安全保卫、防火（含乙方二次装修的消防报建手续）及防盗工作。租赁期内，承租范围内消防责任属于乙方，全面负责所辖消防安全管理。该两份房屋租赁合同，虽然载明为甲乙丙三方，但是，合同文本上只有乙方当事人即熊广雷、袁超签名，甲方、丙方没有签名或加盖公司印章。庭审中，被告金碧信阳分公司对该两份合同的真实性及效力无异议，被告赵伟、马建全则辩称对该两份合同的签订不知情。因上述18号楼205号商用房、19号楼201号商用房在租赁给原告熊广雷、袁超时，前承租人在该租赁房屋上的装修装饰未拆除，仍然存在。租赁合同双方当事人另外达成口头协议，约定2018年8月至2018年11月1日前这一段时间，不计入租期，为承租人的前期准备时间。2018年8月26日，原告熊广雷、袁超与案外人签订室内拆除协议，约定案外人对本案租赁房屋上的原装修装饰物进行拆除，其中拆除费72000元、垃圾搬运人工费21000元、垃圾场地费及车辆运输费18000元，各项费用共计110000元。进场后预付50000元，拆除结束后付清尾款61000元，拆除期限为自合同日起30天内完成拆除工作。2018年8月29日，原告熊广雷、袁超前往消防部门申请消防验收，被告知租赁房屋没有通过一次消防验收，不能通过二次消防验收并不能办理消防证。同日，被告金碧信阳分公司向两原告提供建设工程消防验收意见书，显示：上述18号楼205号商用房、19号楼201号商用房未通过消防验收。对此，原告称在收到该意见书后，于2018年12月前一直与被告金碧信阳分公司协商要求尽快办理涉案房屋的消防验收许可手续，该公司每次允诺尽快办理但均未能取得。2018年8月31日，两原告以租赁房屋为经营场所，设立信阳市羊山新区桃花源足浴馆，并办理工商登记。2018年9月1日，原告熊广雷、袁超与案外人签订设计协议，约定按足浴按摩经营用途，对租赁房屋进行装修设计、工程费用预算，首付设计费用36000元。2018年9月1日，原告熊广雷、袁超与案外人签订人员培训协议，约定足疗师培训费用为100000元，签订合同时支付80000元，剩余20000元按要求到位开业后支付。另查明，18号楼205号商用房、19号楼201号商用房左右相邻，中间有界墙相隔。原告熊广雷、袁超承租该两处房屋后，将中间的界墙拆除，作为一个整体空间使用。原告熊广雷、袁超于2018年8月23日向被告金碧信阳分公司交付首期租金（2018年11月1日-2019年4月30日）14304元。两原告已在租赁房屋外安装了门头、发光字和亮化设施。上述事实有当事人陈述、合同文本、租金交纳凭证、拆除协议、装修设计协议、员工培训协议、支付费用白条、拆除后现状照片、建设工程消防验收意见书等证据予以证实。本院认为，一、本案两份房屋租赁合同的当事人应认定为两原告与被告金碧信阳分公司，被告赵伟和被告马建全均不是各自所有房屋租赁合同的当事人，且事后被告赵伟和被告马建全又不予追认该份房屋租赁合同对自己的效力，该两房屋租赁合同分别对被告赵伟和被告马建全不产生法律效力；两原告对被告赵伟和被告马建全主张的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。理由如下：1.被告赵伟、被告马建全均未在载明自己为合同当事人的合同文本上签名，且对签订该份房屋租赁合同一事不知情，该份房屋合同约定的权利义务均不是其意思表示。2.被告赵伟和被告马建全分别与被告金碧信阳分公司签订的委托代管服务合同均约定：委托方、受托方共同与实际经营人（××）签订三方租赁合同。在代管期限内委托方不干预受托方招商、经营、管理等权利。被告赵伟和被告马建全依据上述委托代管服务合同约定的内容可以形成对被告金碧信阳分公司的抗辩，且可就该抗辩理由直接对抗两原告对其主张的诉讼请求。（2019）两原告与被告金碧信阳分公司签订的两份房屋租赁合同，是其双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。被告金碧信阳分公司明知两原告租赁本案两处房屋的用途系从事足浴按摩经营，通过消防验收是该经营场所能否正常开业经营的关键因素。这一关键因素足以影响两原告作出是否租赁该处房屋的决定。被告金碧信阳分公司在与两原告缔约的过程中，未如实告知该两处房屋未通过消防验收的实情，致使两原告租赁该两处房屋的合同目的不能实现，两原告请求解除该两份租赁合同，有事实及法律依据，本院予以支持。两原告请求返还租金及保证金，共计76260元，于法有据，本院予以支持。被告金碧信阳分公司对于上述法律后果的形成，具有重大过错，依法应负相应的赔偿责任。关于两原告主张的各项损失金额的认定，被告向其交付的系已被前承租人装修过未恢复原状的房屋，两原告为此举证签订合同当日为经营目的使用即与他人签订室内拆除协议，并对房屋实施了拆除行为，产生相应的拆除及垃圾清运费，该事实符合客观实际情况，且发生在两原告知晓租赁房屋未通过消防验收的事实后被告允诺的合理期限内。因原告当庭陈述付款方式为现金支付111000元，并无其他证据佐证收款人冯朝山出具收条的真实性，本院对其主张的111000元拆除费用损失，结合拆除面积及市场行情，酌情支持100000元。两原告虽签订设计协议并提交工程预算表、装修施工图，但经庭审查明，涉案房屋拆除前期装修后除制作门牌发光字体外并未开始装修行为，其主张已支付设计费72000元真实性无法确认，考虑到原告聘请设计人员制作工程预算表及设计施工图纸确实会产生一定的损失，综合衡量，对该部分费用及发光字体的费用酌情支持20000元。原告所举证据不足以证实技师招聘及培训协议已经实际履行，原告在获知租赁房屋没有通过消防验收的实情后，知道或应当知道利用该两处房屋从事足浴按摩经营的合同目的可能不能实现，其作为足浴按摩经营的从业者应当认识到其租赁房屋没有通过消防验收的严重后果，应当立即采取止损措施，防止损失的进一步扩大。但其未能认识到，且轻信被告金碧信阳分公司可以避免，其后期为招聘技师并培训所进行开业的相关准备工作，属于扩大损失，应当由两原告自行承担，本院不予支持。综上，两原告主张的租赁损失，认定为120000元。三、关于本案是否应当分别立案，合并审理的问题。因本案系共同的原告、共同的被告，虽然双方分别签订的是两份房屋租赁合同，但两份合同的签订及履行具有同一性，为减轻当事人诉累，参照民事诉讼法关于必要共同诉讼的规定，可以按必要共同诉讼处理，不分别立案，合并审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第四百零三条第三款之规定，判决如下：（2019）解除原告袁超、熊广雷与被告马建全、被告赵伟、被告金碧物业有限公司信阳市分公司于2018年8月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告金碧物业有限公司信阳市分公司于本判决生效之日起五日内，返还原告熊广雷、袁超租金76260元，赔偿租赁损失120000元，合计196260元；三、驳回原告熊广雷、袁超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14486元，原告熊广雷、袁超共同负担11844元，被告金碧物业有限公司信阳市分公司负担2642元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。审判长  易艳玲审判员  蒋 荟审判员  王晓蕾二〇一九年七月二十九日书记员  齐 眉