南宁铁路运输法院 行 政 裁 定 书 （2019）桂7102行初173号 原告南宁达胜房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区。 法定代表人黄勇，执行董事。 委托代理人蒋文灿，广西文灿律师事务所律师。 被告南宁市自然资源局，住所地南宁市锦春路3-1号。 法定代表人郭维宁，该局局长。 委托代理人陈丹妮，该局工作人员。 委托代理人唐楚安，广西尊泰律师事务所律师。 第三人南宁市住房和城乡建设局，住所地南宁市青秀区金湖路59-1号。 法定代表人林兢，该局局长。 委托代理人唐燕，该局工作人员。 委托代理人钟晨，广西万益律师事务所律师。 第三人南宁昊壮房地产开发有限责任公司，住所地南宁市。 法定代表人钟春雷，该公司总经理。 委托代理人彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所。 原告南宁达胜房地产开发有限公司（以下简称达胜公司）不服原南宁市房产管理局（以下简称市房管局）作出房屋所有权登记一案，于2019年5月7日向本院提起行政诉讼，经原告补正材料，本院于2019年5月15日立案受理后，在法定期限内向被告市南宁市自然资源局（以下简称市资源局）送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年7月4日公开开庭审理了本案。原告达胜公司的法定代表人黄勇、委托代理人蒋文灿，被告市资源局的委托代理人陈丹妮、唐楚安，第三人南宁市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）的委托代理人唐燕、钟晨，第三人南宁昊壮房地产开发有限责任公司（以下简称昊壮公司）的委托代理人彭佩妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原市房管局于2002年8月向第三人昊壮公司颁发邕房权证字第××号《房屋所有权证》；2003年4月，昊壮公司申请将上述房产的规划设计用途进行变更登记，并取得邕房权证字第××号《房屋所有权证》。 原告达胜公司诉称，西关路3号、高峰路96、98、100号是原属第三人昊壮公司所有，1994年6月15日，原告与南宁市土地管理局签订了南宁市国有土地使用权出让合同，受让面积为2423.35平方米，并交纳了土地出让价款。1994年6月20日，原南宁市住宅建设房屋开发公司（以下简称住宅公司）配合办理了土地变更登记申请表。将西关路3号、高峰路96、98、100号变更给原告达胜公司。之后达胜公司取得了建设用地规划许可证等手续，在该土地上建设了平等商厦。平等商厦建成后，原告达胜公司取得了预售商品房许可证。2015年，达胜公司办理了桂（2015）南宁市不动产权第0004337号不动产权证。该证记载，坐落为南宁市兴宁区××号，单独所有，面积为2423.41平方，权利性质为出让。2013年11月14日，原告取得市住房局发的邕房权证字第××号房产证，该证记载为，原告单独所有，房屋坐落为兴宁区××号平等商厦地下1层，面积为2076.22平方米。 2019年3月27日，原告达胜公司从南宁市不动产登记中心调取相关档案发现，住宅公司用虚假材料在西关路××、××、××、××号办理了桂房证字第01××94号房产证，面积为707.21平方。2001年又换证为邕房权证字第××号房产证，记载为国有房产，2002年又换成邕房权证字××号房产证，记载为股份制企业房产。2003年又换成邕房权证字第××号房产证，记载为股份制企业房产，面积均为707.21平方，地点仍为西关路××、××、××、××号。 被告市资源局与市住房局没有任何合法依据，就将原告达胜公司开发建设的地下一层商场变更到了昊壮公司名下，属行政行为违法，请求认定其行为违法，并撤销相关产权证书，支持原告诉讼请求。由于被告与市住建局职权正在移交，因此，请求让其共同承担责任。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1.撤销邕房权证字第××号、邕房权证字第××号房屋所有权证；2.本案诉讼费用由被告承担。 被告市资源局辩称，一、本案涉案房产所在的平等商厦项目属于住宅公司（即现在的昊壮公司）、南宁中房建筑工程承包公司（以下简称中房公司，即现在的南宁房铁建筑安装工程有限责任公司）对西关路3#、高峰路96#、98#、100#联合进行旧城改造的项目，该项目经市房管局同意，并获得南宁市建设委员会南建城（92）18号文件及南宁市计划委员会南计（93）189号文件批准。1992年10月，住宅公司、中房公司将该项目交由住宅公司经营部以住宅公司的名义承包运作开发，住宅公司经营部依约定（商品房销售收入的8.5%）上缴管理费。1993年，该项目获得南宁市规划管理局的《建设用地规划许可证》，用地单位为住宅公司，同年9月获得自治区计划委员会的投资许可证。开发过程中，经住宅公司、中房公司同意，住宅公司经营部引进达胜公司合作开发该项目，对外业务活动均以达胜公司的名义进行。 1994年4月，达胜公司向南宁市计划委员会及自治区计委提出关于西关路3#、高峰路96#、98#、100#旧房改造项目报告获批；同年6月2日，南宁市计划委员会南计（1994）129号文件正式批准该项目。南宁市规划管理局向达胜公司颁发了《建设用地规划许可证》，用地单位为达胜公司。6月27日，南宁市土地管理局向达胜公司核发了《国有土地使用权临时证书》，该证书注明“该宗土地原使用者为南宁市住宅建设房屋开发公司，于1994年6月15日办理出让手续，转让给达胜公司”。6月28日，达胜公司获得南宁市建设委员会的《预售商品房许可证》，后达胜公司办理了开工手续，1995年，平等商厦项目竣工。 1996年，项目开发完成后，因住宅公司经营部、达胜公司无法依约上交管理费，双方遂签订《平等商厦合作项目终结方案》，约定将平等商厦地下一层抵作部分管理费交付给住宅公司及中房公司，住宅公司、中房公司对此无异议，并于1997年向市房管局申办房屋所有权证，同时提供办证材料包括住宅公司、中房公司1993年获得的南宁市规划管理局的《建设用地规划许可证》、自治区计划委员会的投资许可证以及相关部门审批文件及合作开发各方的协议等，用以证明其房产合法来源的，同时在办证请示中说明：“我两公司向产权所申请办理平等商厦地下商场的房屋所有权证时，由于该地下商场是营业部与达胜公司作为管理费上交的，我们无法提供办理房屋所有权证所需的证件，为此，恳请局领导把平等商厦地下商场房屋所有权证问题作为特殊情况处理，给予办理平等商厦地下商场房屋所有权证”。经现场勘查，市房管局认为权属清楚、产权来源资料齐全，经时任局领导批示同意，以单位自建的方式给予办理了房屋所有权证书。住宅公司于1997年1月18日领取桂房证字第01××94号房屋所有权证。此外，住宅公司经改制更名为昊壮公司，于2002年７月办理房产证换证（邕房权证字第××号），2003年4月办理规划设计用途改错换证（邕房权证字第0137300）。 2013年11月7日，达胜公司持预售证及相关办证材料申请登记西关路3号平等商厦地下一层的房屋所有权。由于此前住宅公司、中房公司是以“西关路××、××、××、××号”为坐落申报房屋产权，南宁市房屋产权交易中心商品房项目楼盘表的管理未能与其关联，无法发现同一房产的原有登记情况，遂为达胜公司核发了邕房权证字第××号房屋所有权证，房屋坐落登记为“西关路3号平等商厦地下一层”。2014年9月22日，达胜公司以二手房买卖的形式将该房产转让给广西百桂公司投资集团有限公司（以下简称百桂公司），房屋登记机关为其核发了邕房权证字第××号房屋所有权证。 二、1.市房管局在1997年为住宅公司核发桂房证字第01××94号房屋所有权证符合当时的相关法律规定。直至平等商厦地下一层重复办证相关各方反映，房屋登记机关经查才发现住宅公司、中房公司在1997年申请办理房屋所有权证时所提供的《建设用地规划许可证》等已经变更至达胜公司的名下，且在此之前达胜公司已经取得《预售商品房许可证》等事实。2.市住房局2013年为达胜公司核发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》，系达胜公司故意利用市住房局房屋登记档案中登记房号不一致、相关楼盘表数据不统一，进而重复申请登记而导致，有关事实已经相关民事诉讼案件审理确认。市房管局在1997年为住宅公司核发桂房证字第01××94号房屋所有权证符合当时的相关法律规定，达胜公司明知昊壮公司已取得涉案房屋的所有权16年后，仍然持预售证及相关办证材料申请办理西关路3号平等商厦地下一层的房屋所有权登记，非法获得了邕房权证字第××号《房屋所有权证》。 三、原告已经超过起诉期限。原告于1996年6月28日与住宅公司签订《平等商厦合作项目终结方案》，对房屋权属作出了处分，根据已经生效的南宁市兴宁区人民法院（以下简称兴宁区法院）作出的（2016）桂0102民初2228号《民事判决书》，涉案房屋一直由昊壮公司使用，且根据落款时间，原告的起诉应当在收到相关判决书后六个月内向法院提出，但原告一直到2019年5月7日才提出行政诉讼已经超过起诉期限，此外被告注意到同样与涉案房屋有关的已经在南宁市青秀区人民法院审理，原告提出的本案诉讼已经构成重复诉讼，应当驳回诉讼。 综上所述，市资源局认为房屋登记机关为昊壮公司核发的桂房证字第01××94号《房屋所有权证》及换发的邕房权证字第××号《房屋所有权证》、邕房权证字第××号《房屋所有权证》符合当时的相关法律规定，具备相应的事实依据，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人市住建局述称，一、达胜公司并非本案适格原告，其在本案并不具备原告的诉讼主体资格。首先，本案诉争的具体行政行为是市住房局颁发邕房权证字第××号、邕房权证字第××号《房屋所有权证》的颁证行为。达胜公司提供的证据已证明涉案房产证上登记的所有权人为本案的第三人昊壮公司，即昊壮公司才是本案诉争颁证行政行为的相对人，达胜公司并非涉案行政行为的相对人。其次，达胜公司并非涉案不动产的权利人，其提交的其是所有权人的邕房权证字第××号《房屋所有权证》已作废。案外人百桂公司在另案中主张，达胜公司于2014年1月16日将涉案不动产出售给百桂公司并办理了转移登记手续，百桂公司因此取得邕房权证字第××号《房屋所有权证》，该房产证记载房产坐落为西关路3号平等商厦地下1层，建筑面积为2076.22平方米，由此可见，上述不动产实际与达胜公司无涉，达胜公司并非上述不动产的权利人。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条第（一）款规定：“提起诉讼应当符合下列条件：(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织……”达胜公司既非涉案颁证行为的相对人，也非涉案房产的权利人，其不具备提起本案诉讼的主体资格，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第（一）之规定，人民法院应依法驳回其起诉。 二、达胜公司的起诉已超过法定起诉期限。百桂公司于2015年以市住房局为被告、昊壮公司为第三人向南宁市青秀区人民法院（以下简称青秀区法院）提起行政诉讼，请求法院确认市住房局向第三人昊壮公司核发邕房权证字第××号《房屋所有权证》行为违法，青秀区法院于2016年5月17日依法将昊壮公司列为第三人参加诉讼；2016年7月5日，昊壮公司以百桂公司为被告、达胜公司和南宁房铁建筑安装工程有限责任公司（以下简称房铁公司）为第三人向兴宁区法院提起民事诉讼，请求确认位于南宁市××××号平等商厦地下707.21平方米的房屋（邕房权证字第××号）归其所有。综上所述，达胜公司最迟在2016年7月5日已知道或应当知道房管部门颁发涉案房产证的行为，结合新修订的《中华人民共和国行政诉讼法》以及《最高人民法院关于适用的解释》关于起诉期限的规定，对于2015年5月1日前的行政行为，未告知诉权和起诉期限的，仍适用《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条中关于2年的起诉期限。达胜公司于2019年5月提起行政诉讼显然已超过法定起诉期限，应依法驳回其起诉。 三、达胜公司对涉案颁证行为的起诉已构成重复起诉。百桂公司已于2015年就市住房局颁发涉案房产证的行为向青秀区法院提起诉讼，该院于2018年8月22日作出（2016）桂0103行初21号《行政判决书》，认为市住房局颁发邕房权证字第××号房屋所有权证认定事实清楚，证据确实充分，判决驳回百桂公司的诉讼请求，该案目前正在二审审理中。现达胜公司针对同一具体行政行为又提起行政诉讼，实质已构成重复起诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第（六）款之规定，应依法驳回达胜公司的起诉。 四、市住房局颁发涉案房屋所有权证的行为认定事实清楚，证据确实充分，达胜公司要求撤销涉案房产证没有任何事实根据和法律依据。1992年，第三人昊壮公司的前身住宅公司与房铁公司的前身中房公司对西关路3号和高峰路96号、98号、100号联合进行旧城改造，住宅公司与中房公司作为甲方于1992年10月将该项目交给住宅公司经营部进行开发建设，项目定名为“平等商厦”。住宅公司经营部与达胜公司于1994年1月31日签订《建设项目合作合同》，进行项目合作；1996年6月28日签订《平等商厦合作项目终结方案》，对合作项目进行结算，该方案约定“合作项目上缴给发包方市住宅建设房屋开发公司和中房公司8.5%管理费双方同意以商厦地下室全部商场抵作管理费……”；1996年10月29日签订《合同》，载明“现拨付给南宁市住宅建筑房屋开发公司旧城改造经营部用平等商厦底层，建筑面积1420.88㎡和人民币70万元（已支付）现金，作为南宁市住宅建筑房屋开发公司旧城改造经营部开发平等商厦项目上缴8.5%管理费。” 1997年1月，市房管局在住宅公司提供了包括住宅公司、中房公司1993年获得的南宁市规划管理局的《建设用地规划许可证》、自治区计划委员会的投资许可证以及相关部门审批文件及上述协议等齐备的办证材料，并经过现场勘查后，依法向住宅公司核发了桂房证字第01××94号《房屋所有权证》。后住宅公司改制更名为昊壮公司，于2002年7月办理房产证换证（邕房权证字第××号），2003年4办理规划设计用途改错换证（邕房权证字第××号）。 综上，涉案不动产权属清楚、产权来源合法，市房管局在1997年为住宅公司核发桂房证字第01××94号房屋所有权证符合当时的相关法律规定；且涉案房产已被生效的民事判决确认归昊壮公司所有。达胜公司要求撤销涉案房产证的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 五、根据市委、市政府的统一部署，按照《南宁市机构改革方案》，原市住房局现已更名为市住建局。市住建局并非本案适格主体，自2016年7月4日起市住建局已不再承担房屋登记相关职能，继续行使房屋登记相关职权的行政机关是市资源局，本案与市住建局无涉。故本案的适格主体应当为市资源局。 综上所述，请求法院驳回达胜公司对市住建局的起诉。 第三人昊壮公司述称，1.本案与青秀区法院已经受理的案件属于同一行政行为，属于重复起诉。2.本案原告的起诉已经超过起诉时间。3.1997年1月18日第三人昊壮公司获得房产产权证并实际占有已超过22年，已经超过20年的诉讼时效，原告在2019年5月7日提起诉讼超过最长时效诉讼时间。即使是在2015年的民事诉讼才知晓，也已经超过两年的诉讼时效。4.原告无权要求撤销昊壮公司持有的证书，相关生效文书已经确定昊壮公司是涉案房屋产权人，原告要求撤销昊壮公司的产权没有法律依据。5.根据法律规定，与行政行为有利害关系的公民或者组织有权向人民法院提起诉讼，本案行政行为根本没有侵犯原告合法权益，原告不是本案的适格主体，原告不具备提起本案诉讼的主体资格。 经审理查明，1997年，市房管局向昊壮公司的前身住宅公司核发了桂房证字第01××94号《房屋所有权证》，房屋所有权记载房产坐落为：西关路3号，高峰路96号、98号、100号。后住宅公司改制，改制后更名为昊壮公司。2002年7月，昊壮公司申请办理上述房产的房屋所有权证变更登记，取得变更后邕房权证字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人为昊壮公司。2003年4月，昊壮公司再次申请上述房产的规划设计用途变更登记，并取得邕房权证字第××号《房屋所有权证》，记载的房产坐落为西关路3号，高峰路96号、98号、100号、建筑面积为707.21平方米，并附有房屋平面图。 2013年11月7日，原告达胜公司持预售证及相关办证材料申请将西关路3号平等商厦地下1层房屋登记到其名下，市住房局为其核发了邕房权证字第××号《房屋所有权证》。2014年1月16日，达胜公司将该房屋出售给百桂公司，并办理了转移登记手续，市住房局于2014年10月13日为百桂公司核发了《房屋所有权证》，房屋所有权正记载房产坐落为：西关路3号平等商厦地下一层，建筑面积为2076.22平方米，套内建筑面积1387.43平方米，并附有房屋平面图。 另查明，2016年7月5日，昊壮公司以百桂公司为被告，达胜公司和房铁公司为第三人向兴宁区法院提起民事诉讼，请求确认位于南宁市××××号平等商厦地下707.21平方米的房屋（邕房权证字第××号）归其所有。2016年10月27日，南宁市兴宁区人民法院作出（2016）桂0102民初2228号《民事判决书》，判决确认位于南宁市××××号平等商厦地下707.21平方米的房屋（具体范围如邕房权证字第××号《房屋所有权证》所附房屋平面图所示）归昊壮公司所有。百桂公司不服，向南宁市中级人民法院提起上诉，南宁市中级人民法院于2017年8月6日作出（2017）桂01民终491号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年8月17日发生法律效力。达胜公司不服，向自治区高级人民法院申请再审，自治区高级人民法院于2017年12月23日作出（2017）桂民申3254号《民事裁定书》，裁定驳回达胜公司的再审申请。 还查明，2015年6月8日，百桂公司以市住房局为被告，昊壮公司为第三人向青秀区法院提起行政诉讼，请求确认市住房局向昊壮公司核发邕房权证字第××号《房屋所有权证》的行为违法。青秀区法院于2018年8月22日作出（2016）桂0103行初《行政判决书》，判决驳回百桂公司的诉讼请求。百桂公司不服，向南宁市中级人民法院提起上诉，该案尚未审结。 再查明，根据南宁市机构改革方案，原市住房局更名为市住建局，原市住房局的房屋登记职能由被告市资源局继续承担。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起行政诉讼。本案中，原告达胜公司虽然于2013年取得邕房权证字第××号《房屋所有权证》，但该权属已于2014年转移至百桂公司名下，并办理了转移登记手续，百桂公司亦已基于该权属向青秀区法院主张权利；另，案涉房屋的实际物权所有人已经生效的民事判决确认为昊壮公司。故原告既不是案涉房屋的物权所有人，也不是房屋所有权证登记的所有权人，与市住房局核发邕房权证字第××号《房屋所有权证》及邕房权证字第××号《房屋所有权证》的行政行为无利害关系，不具有本案原告主体资格。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条之规定，裁定如下： 驳回原告南宁达胜房地产开发有限公司的起诉。 案件受理费50元，由本院退还原告南宁达胜房地产开发有限公司。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  蓝丹丹 人民陪审员  黄 敏 人民陪审员  黄永红 二〇一九年七月十八日 法官 助理  赵文赎 书 记 员  吴彦珊