广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1583号原告：广州市君安酒店有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇里仁洞村环城东路自编1号A301、A401、A501。法定代表人：刘日辉，该公司总经理。委托代理人：王丽敏，广东维申律师事务所律师。委托代理人：朱淦华，广东维申律师事务所律师。被告：智合云谷（广州）产业园运营有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东坑区五横路2号沙岭（土名）。法定代表人：吴铸，该公司经理。被告：潘凯旋（曾用名潘洋剑），男，1983年4月14日出生，汉族，住广东省新丰县。原告广州市君安酒店有限公司（以下简称君安公司）诉被告智合云谷（广州）产业园运营有限公司（以下简称智合公司）、潘凯旋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告君安公司的委托代理人王丽敏、被告智合公司的法定代表人吴铸到庭参加诉讼，被告潘凯旋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告君安公司向本院提出诉讼请求，1、确认君安公司与智合公司签订的《定金协议》无效；2、智合公司、潘凯旋向君安公司退还租赁定金50000元；3、本案诉讼费由智合公司、潘凯旋承担。事实与理由：2018年10月12日，君安公司授权经理张鑫与智合公司签订《定金协议》一份，约定君安公司向智合公司交付50000元作为君安公司承租智合公司位于增××××群星村更楼社沙岭（土名）房屋的定金，君安公司承租该房屋的经营范围为沐足、按摩、棋牌、K歌，如涉及执照无法办理问题，该款需全额退还给承租方。签订《定金协议》后，君安公司向潘凯旋的银行账户汇入定金50000元。之后，君安公司多次要求智合公司、潘凯旋出示案涉房屋的产权证及建设工程规划许可等证件予以查验，但智合公司、潘凯旋均无法提供。后来据君安公司了解，案涉房屋建设之时并没有办理报建手续，截止目前为止亦未取得建设工程规划验收合格证及房屋产权证件。为此，君安公司辗转多个政府部门咨询了解开设休闲会所的场地要求得知，君安公司如要开设休闲会所，需先到公安部门办理经营场地的消防许可证，以及工商部门提供经营场地的建设工程规划验收合格证及房屋产权证等证件用于办理营业执照。但智合公司、潘凯旋根本无法提供合法有效的建设手续给君安公司办理执照。君安公司认为，君安公司是为了保证在期限内能够与智合公司、潘凯旋签订形式和内容符合法律规定的正式《房屋租赁合同》，才签订了《定金协议》，并支付了50000元定金。智合公司、潘凯旋收取定金后，应当按照《定金协议》的约定以及相关法律规定向君安公司提供合法有效的建房手续，以确保双方能够签订合法有效的《房屋租赁合同》，并确保君安公司能够以承租房屋作为经营场地办理营业执照。但由于出租的房屋并不具备合法报建手续，致使《房屋租赁合同》并不能有效成立，亦致使君安公司承租房屋的目的不能实现，故君安公司多次要求智合公司、潘凯旋退还定金50000元，但均予拒绝。基于上述事实，君安公司特向法院提起诉讼，望判如所请。被告智合公司辩称，不同意君安公司的诉讼请求。智合公司确有收到君安公司支付的定金50000元，但租赁无法继续是君安公司的原因造成。君安公司称的营业执照、消防许可都可以办理，是君安公司自身原因不愿意承租案涉房屋。智合公司于2019年1月1日已将案涉租赁的场地出租给了他人使用，现在的承租人同样是承租案涉房屋用于经营沐足，在智合公司配合提供材料的情况下，现承租人自行到相关部门办理了营业执照以及消防验收也通过了。因此，智合公司并无过错。被告潘凯旋未答辩。经审理查明，2018年10月12日，张鑫代表君安公司（承租方）与智合公司（出租方）签订《定金协议》，约定以下内容：“承租方广州市君安酒店有限公司，交来伍万元，承租之物业之定金，在支付定金时，承租方已实地视察过该房产，对该房产的面积、地址位置等认可，达成如下协议：一、承租方同意下述条件：1、该商铺面积约3500平方米……2、每月租金为28元/平方米共约9.8万元整。……4、承租年限约为17年。从2018年11月1日至2035年11月1日（以租赁合同为准）。5、免租期（即装修期）：150日，以交付给承租方当天开始计算。6、经营范围：沐足、按摩、棋牌、K歌。7、保证金（即相当于3个月租金）：约29万元。如涉及到执照无法办理问题，该款需全额退还承租方。8、交铺时间为2018年11月1日，如推迟交铺时间双方另外协商。二、如出租方同意承租方提出的承租条件，定金转为承租按金，出租方必须在本协议有效期内与出租方签订《房屋租赁合同》，本协议有效日期至2018年12月15日止……”。上述协议出租方落款处除加盖了智合公司的印章外，还有潘凯旋在出租方代表处签名。同日，张鑫代表君安公司通过转账向潘凯旋支付了50000元，君安公司付款后，智合公司出具《收据》给君安公司收执，载明收取张鑫承租智合大厦第二、三层定金50000元。上述《收据》加盖了智合公司的财务专用章。2018年10月底，君安公司担心租赁房屋后办理证照和消防的问题有风险，向潘凯旋表明不承租房屋，并要求潘凯旋退还50000元。由于君安公司与潘凯旋就退还定金一事无法协商一致，君安公司遂向本院提起本案诉讼。智合公司出具落款日期为2019年4月19日的《说明》一份，内容为潘凯旋已向智合公司转交了君安公司支付的50000元定金。庭审中，一、君安公司与智合公司均确认《定金协议》约定的租赁房屋位于增城区新塘镇东坑五横路2号2至3层的房屋。二、君安公司陈述：1、《定金协议》第二条中“出租方必须在本协议有效期内与出租方签订《房屋租赁合同》”有笔误，应该是“出租方必须在本协议有效期内与承租方签订《房屋租赁合同》；《定金协议》约定有效期限是基于君安公司当时没有确定是否租赁案涉房屋，若涉及到证照无法办理的问题，定金需全额退还给承租方。2、签订《定金协议》之后，君安公司开始办理营业执照，并要求智合公司、潘凯旋提供案涉房屋的产权证书、规划报建、消防验收等资料，但智合公司、潘凯旋一直无法提供，君安公司也到工商、公安、消防等部门了解案涉房屋能否办理相关证照，但相关部门无法作出答复，所以君安公司在2018年10月30日明确知道租赁案涉房屋经营是无法办理相关证照，遂要求潘凯旋退回50000元定金，但潘凯旋一直未退回。3、智合公司与潘凯旋没有交付过案涉房屋给君安公司使用。三、智合公司陈述：1、位于增城区新塘镇××房屋××共××层，君安公司想要承租的是2、3层，智合公司不清楚该房屋有无产权证书，也不清楚上述房屋有无办理规划报建手续，智合公司与黎少胜签订协议后才使用上述房屋的。2、君安公司支付定金表明是要承租案涉房屋，并不存在君安公司所称尚未确认是否租赁的问题，只有在案涉房屋无法办理证照的情况才要退还定金50000元。3、智合公司将案涉房屋的3楼出租给他人使用一事，并未告知君安公司。第一次庭审中，本院要求智合公司提供案涉房屋的产权证书或者规划报建手续等证据，并明确告知智合公司，若无法提交上述证据，《定金协议》可能存在无效情形的法律后果。但智合公司庭后并未提交上述相关证据。第一次庭审过后，智合公司提供了证据1《房屋租赁合同》复印件，证据2《租赁合同》复印件，证据3吴卫身份证复印件，证据4广州圣康娱乐有限公司的企业信用信息打印件，证据5广州智优尚企业管理有限公司的营业执照复印件，证据6吴卫签名的《证明》一份，但未说明上述证据的证明内容。经查看，证据1《房屋租赁合同》复印件的内容为出租方黎少胜、张新德，承租方广州智优尚品企业管理有限公司，出租方将位于新塘镇群星村更楼社沙岭（土名），土地证号增集用（2014）第04××94号（转）租赁给承租方作商业使用，房屋共8层，首层面积1308平方米，第二层面积1465平方米，第三至七层的面积均为1514平方米，租赁期限约20年，即2015年6月15日至2035年6月30日等。证据2《租赁合同》复印件的内容为出租方、甲方广州智优尚品企业管理有限公司，承租方、乙方广州中御物业管理有限公司，甲方出租位于新塘镇群星村更楼社沙岭（土名），土地证号04××94，租赁给乙方作商业用途，租赁期限17年，从2018年1月1日至2035年7月31日等，乙方落款处有吴卫的签名，并非加盖广州中御物业管理有限公司的印章。证据4广州圣康娱乐有限公司的企业信用信息打印件显示该公司的核准日期为2018年12月13日、登记的住所地为广州市增城区新塘镇东坑五横路2号智合大厦三楼，经营范围为歌舞厅娱乐、足疗、保健按摩等。证据5广州智优尚企业管理有限公司的营业执照复印件显示该公司的法定代表人为潘凯旋，公司成立日期为2015年11月26日。证据6《证明》的内容为智合公司拥有新塘镇东坑五横路2号智合大厦从2018年1月1日至2027年12月30日的出租权和管理权。君安公司对于证据1、2、3的真实性、合法性、关联性不予认可，其中两份租赁合同的相对方均不是本案当事人，案涉房屋也无产权证书及未办理报建，两份合同均无效，两份合同也无法证明智合公司有处分或出租案涉房屋的权利；对证据4、5的真实性没有异议，两份证据与本案无关；对证据6的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为，君安公司与智合公司签署的《定金协议》中虽未约定租赁物的具体地址，但双方在庭审中已明确租赁的房屋位于增城区新塘镇东坑五横路2号2至3层的房屋，表明双方签署的《定金协议》已明确了租赁物以及租赁时间、租金金额等主要内容。签订《定金协议》之后，君安公司已向智合公司支付了5万元定金，该事实有君安公司提供的加盖了智合公司财务印章以及有潘凯旋签名的《收据》佐证，智合公司亦不持异议，本院予以确认。智合公司在第一次庭审中表明不清楚案涉房屋有无产权证书或者规划报建手续，经本院告知并要求智合公司提供案涉房屋的产权证书或者规划报建手续到庭，但智合公司在庭后提供的《房屋租赁合同》复印件、《租赁合同》复印件、有吴卫签名的《证明》等证据，均无法证明案涉房屋已取得产权证书或者房屋的建设工程已取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，在智合公司举证不能的情况下，君安公司主张其与智合公司签订的《定金协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，君安公司与智合公司签署的《定金协议》无效，故智合公司收取的定金50000元应予退还。另外，即使君安公司与智合公司签署的《定金协议》有效，智合公司在庭审中承认已将案涉房屋的其中第3层出租给了他人使用，根据智合公司提供的广州圣康娱乐有限公司的企业信用信息打印件的内容显示，广州圣康娱乐有限公司成立时间为2018年12月13日，登记的经营住所地为增城区新塘镇××大厦××层，表明智合公司在《定金协议》第二条约定的有效期限内（即2018年12月15日前）已将涉案房屋的3楼出租给了他人。在此情况下，智合公司主张不予退还定金给君安公司，明显不合理。综上，君安公司主张智合公司退还定金50000元，理据充分，本院予以支持。关于潘凯旋是否承担共同退还定金50000元的问题。根据君安公司提供的《定金协议》显示，潘凯旋是以出租方代表的身份在《定金协议》中签名，表明涉案房屋的出租方是智合公司并非潘凯旋。虽然，张鑫代表君安公司通过转账向潘凯旋支付了50000元定金，但是张鑫付款后，智合公司出具了《收据》给君安公司收执，确认智合公司收到了定金50000元的事实。智合公司也提交了《说明》认可潘凯旋已向智合公司转交了君安公司支付的50000元定金。由此可见，潘凯旋收款的行为是代表智合公司。故君安公司要求潘凯旋共同退还定金50000元，理据不充分，本院不予支持。综上所述，潘凯旋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州市君安酒店有限公司与被告智合云谷（广州）产业园运营有限公司于2018年10月12日签署的《定金协议》无效。二、被告智合云谷（广州）产业园运营有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市君安酒店有限公司返还50000元。三、驳回原告广州市君安酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告智合云谷（广州）产业园运营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一九年七月一日书 记 员  周思珍姚俊焕