济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初4746号 原告：孙海燕，女，1977年12月31日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：纪梦雨，济南天桥厚德方略法律服务所法律工作者。 被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：薛全刚，总经理。 委托诉讼代理人：张太亮，男，该公司员工。 原告孙海燕与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙海燕的委托诉讼代理人纪梦雨、被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙海燕向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2015年10月1日至2017年2月28日期间欠付的房租共计155398.7元；2、依法判令被告按月租金的万分之三支付原告违约金；3、依法判令被告支付原告为实现债权所支付的代理费10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2010年11月16日签订《委托经营管理协议》一份。约定孙海燕将其位于济南市历下区写字间委托圣凯公司经营管理，租期为10年，租金每季度支付一次，合同签订后，双方按约定履行。2017年1月9日，孙海燕与圣凯公司、中国人寿保险股份有限公司山东省分公司签订《协议书》,约定截至2017年2月28日止，圣凯公司尚欠孙海燕房屋租金155398.7元。孙海燕为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告圣凯公司辩称：对于租金期间及租金数额无异议，对于圣凯公司的实际经营状况，希望法院能够参考。为了减轻圣凯公司的实际压力，同时为了让孙海燕能够顺利拿到租金，2016年年底左右，圣凯公司主动协调涉案房屋的实际承租方，以三方协议的形式让孙海燕在承租方处领取租金，也是圣凯公司积极解决问题的态度所在，另关于孙海燕主张律师费及利息相关问题，圣凯公司认为孙海燕主张过高，且目前圣凯公司实际能力也难以履行，双方任何协议均未就律师费达成任何协议，希望法院综合衡量裁决，圣凯公司近期会有一定资金进入，希望给予一定协商期。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案商铺位于济南市历下区，房屋所有权人为孙海燕，房产证号为济房权证历字第号，登记时间为2010年11月24日。2010年9月17日，孙海燕（甲方）与圣凯公司（乙方）签订《委托经营管理协议》一份，约定：甲方将其购买的位于济南市泺源大街圣凯财富广场四层408号写字间全权委托乙方代为经营管理；乙方对该房屋有完全自主经营管理权，可代为出租给第三方经营管理，而不受他方的干涉，在委托经营期限内，由乙方代为办理和保管租赁相关手续；委托经营期限为10年，自2010年9月18日起至2020年9月17日止；甲方接受乙方与中国人寿保险股份有限公司山东省分公司于2008年6月11日签订的《租赁合同》，并认可该《租赁合同》合法有效，租金以上述《租赁合同》为准；租金支付时间为按季度支付，在乙方每季度收到承租人租金后的下一季度起始日30日内支付给甲方，相关税金由乙方代扣代缴。协议附件一第2条约定：如因乙方原因造成逾期未按时向甲方支付租金时，每迟延一日，按月租金的万分之三向甲方支付违约金。 2017年1月9日，因圣凯公司拖欠孙海燕返租租金，圣凯公司（甲方）、孙海燕（乙方）、中国人寿保险股份有限公司山东省分公司（丙方）就涉案房屋的委托管理及租金支付事宜达成《协议书》，约定：自2015年10月1日至2017年2月28日止的房租155398.70元，甲方在2017年1月20日之前支付50%、2017年3月31日前支付剩余部分租金（特殊情况下可以延迟15日支付）；若甲方未按该协议约定付款，按原《委托经营管理协议》相关约定执行；此协议签订后，甲乙双方原签订的《委托经营管理协议》解除，就原托事项（未支付房租除外）不再存有任何纠纷，丙方认同本协议的内容；就协议约定的房屋使用（包含租赁到期后的相关事宜）由丙方和乙方自行协商（可以另行签订协议）。上述协议书签订后，圣凯公司未按照协议约定向孙海燕支付返租租金。 以上事实，有原、被告签订的委托经营管理协议、济房权证历字第176361号房屋所有权证书、原、被告及中国人寿保险股份有限公司山东省分公司签订的协议书及当事人陈述等为证，并经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，圣凯公司与孙海燕签订的《委托经营管理协议》，以及圣凯公司、孙海燕和中国人寿保险股份有限公司山东省分公司签订的《协议书》，均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，均系合法有效，各方均应全面履行合同义务。《协议书》中载明圣凯公司欠付孙海燕2015年10月1日至2017年2月28日期间的租金155398.70元，圣凯公司在庭审中也表示认可，本院对此予以确认，故对孙海燕主张圣凯公司应当支付欠付的租金155398.70元的诉讼请求，本院应予支持。 对孙海燕主张的违约金，按照《协议书》约定，圣凯公司应于2017年3月31日前将上述欠付租金支付完毕，但圣凯公司并未按约定期限支付，该行为构成违约，故圣凯公司应当支付孙海燕因逾期支付租金给孙海燕造成的违约损失。对于违约金的计算标准，孙海燕主张按照双方签订的《委托经营管理协议》中约定的欠款时间和违约金标准计算，本院认为，该条约定的违约金计算方式适用于《委托经营管理协议》中约定的按季度支付租金情形下发生的逾期支付违约责任，而孙海燕在本案中主张的欠付租金，系圣凯公司、孙海燕和中国人寿保险股份有限公司山东省分公司三方在《协议书》中共同确认的新债权，三方之间就债权的欠付期间和租金总额共同进行了确认，且重新约定了付款时间和付款方式，虽然《协议书》第三条约定“甲方未按该协议约定付款，按原《委托经营管理协议》相关约定执行”，但《委托经营管理协议》中对每期租金的支付时间和支付金额并未予以明确，且孙海燕在本案中要求按照三方共同确认后的新债权金额予以主张，故不应当适用《委托经营管理协议》附件一中对违约责任的约定。但是，因圣凯公司未按协议约定期限支付租金，确实给孙海燕造成一定的经济损失，故本院酌定圣凯公司均以77699.35元（155398.70元×50%）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，分别自2017年1月21日、2017年4月1日起，均计算至租金实际给付之日止。 对于孙海燕主张的律师代理费，双方并无合同约定，孙海燕对此亦未提交证据，故孙海燕的该项诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙海燕支付2015年10月1日至2017年2月28日期间的租金155398.70元； 二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙海燕支付违约金（均以77699.35元为基数，分别自2017年1月21日、2017年4月1日起，均计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告孙海燕的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3610元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  綦晓玥 人民陪审员  梁 颖 人民陪审员  咸维玲 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  李文旭