广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1533号原告:广州市骏益物业服务有限公司，住所地广州市花都区新华街滨江东路湖畔花园1B23房，统一社会信用代码91440101749909419X。法定代表人：龙玉华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。被告：广州市花都区公有资产投资控股总公司，住所地广州市花都区新华镇公园前路27号丽苑大厦C座11号，统一社会信用代码：914401011912175355。法定代表人：杜孟夏。委托诉讼代理人：毕志标，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜星堂，广东誉理律师事务所律师。原告广州市骏益物业服务有限公司（以下简称骏益公司）与被告广州市花都区公有资产投资控股总公司（花都公有资产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序于2019年3月11日第一次公开开庭进行审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年5月21日再次公开开庭进行了审理。原告骏益公司的委托诉讼代理人王云松、被告花都公有资产公司的委托诉讼代理人毕志标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骏益公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费89964元及实际清偿曰止的违约金（暂计至起诉日为26989元）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告于2019年3月11日变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付物业服务费（从2016年1月到2019年1月）84904元及实际清偿曰止的违约金（暂计至起诉日为26989元）。事实和理由：原告于2005年6月29日与花都区华侨房地产开公司签订了《“华侨新城”物业管理区委托临时管理合同》，合同约定由原告对华侨新城管理区域即包括“华侨商业城”在内的花园小区提供物业管理服务。上述合同期限届满后，原告继续按原合同内容提供物业管理服务。被告为广州市花都区新华街公益路10号之二101号铺、111号铺、113号铺、115号铺、117号铺、119号铺；12号之一101号铺、107号铺、111号铺、115号铺、123号铺；12号之三102号铺、103号铺、104号铺、106号铺、107号铺、111号铺位的产权人。服务期间，原告一直积极履行协议约定的相关义务，依法依约对被告的铺位实施了规范的物业服务，为被告提供了物业服务。然而被告所属的铺位一直未按约定交纳物业服务费用，截止2018年12月共欠缴物业费89964元，被告的行为已构成违约，除应向原告支付欠缴物业费外还应当承担相应的违约金26989元。原告多次催促被告履行缴费义务，但被告却以种种无理理由，拒不缴纳。被告花都公有资产公司辩称：1、请求驳回原告的全部诉讼请求，原告因为没有得到开发商的委托，也没有得到全体业主的委托，无权管理华侨商业城，无权收取管理费。2、在实质管理中，没有尽到物业管理的义务，卫生脏乱差，小区的安全也没有保障。原告没有履行义务，不应该收取管理费。3、即使法律认为原告有权收取费用，但原告没有经过业主的同意擅自提高收费标准，没有法律依据提高的部分无效。4、被告的商铺都用于出租，水电、管理费等都由承租人承担，应该向承租人追讨。原告在2014年1月将三间商铺（12号之三102、104、106三间商铺）出租给花都区质量技术检查所，据我方了解其已另外与原告签订了物业管理合同，也将物业费交给原告。5、原告的请求管理费已经超过来两年的诉讼时效，2017年2月份后的不应支持。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街公益路10号之二101号铺、111号铺、113号铺、115号铺、117号铺、119号铺；12号之一101号铺、107号铺、111号铺、115号铺、123号铺；12号之三102号铺、103号铺、104号铺、106号铺、107号铺、111号铺位，共17间商铺，权属于花都公有资产公司。关于原告的资质问题，庭审中，原告陈述：其为三级资质。2005年6月29日，原告骏益公司（乙方）与案外人花都区华侨房地产开发公司（甲方）签订《“华侨新城”物业管理区委托临时管理合同》，约定甲方开发建设完成的“华侨新城”物业小区委托原告进行全面物业管理，期限自2005年7月1日至2006年12月31日止。广州市花都区华侨房地产开发公司于2017年12月11日作出《“华侨商业城”“侨滨苑”物业小区管理情况说明》，向花都区住建局物业科作出说明：位于花都区新华街公益路4--12号的“华侨商业城”小区和位于新华街建侨路5号的“侨滨苑”小区是我公司开发的项目，并于2005年7月1日委托广州市骏益物业服务有限公司（下称骏益公司）实行物业管理。至目前，“华侨商业域”“侨滨苑”小区还由骏益公司实行物业管理。1、物业管理具体内容：按照广东省、广州市“物业管理条例”的规定实行管理。2、物业管理服务费用：住宅、商铺管理费按42元／户．月；别墅按100元/户．月；车库按30元／间．月向业主或使用者收取。3、小车停车费：华侨商业城小区按150元／辆.月；侨滨苑小区按100元／辆.月，摩托、电动车按30元／辆.月，单车按10元／辆．月向车主收取。以上收费标准是2005年7月所确定的，以后的收费标准由骏益公司根据相关物业管理办法执行。广州市花都区新华街银菊居民委员会于2018年3月26日作出《证明》，证明华侨商业城、侨滨苑小区的物业管理服务工作自2005年7月至今一直由广州市骏益物业服务有限公司承担。对收取物业服务费的标准，庭审中，原告陈述：每月15日收取物业管理费，2011年7月物业管理费为每月60元/户，2015年6月1日之后物业管理费为每月80元/户，但没有书面的公示和投票证据。被告陈述：双方没有约定计算标准，根据广州市花都区华侨房地产开发公司的情况说明，物业管理费应是每月42元/户，之后原告想涨价格，但是住户不交，也没有经过公示。关于违约金的计算标准，原告陈述：违约金本来是以欠付金额为基数，按日千分之一为标准，按欠费次月的16日起计至实际付清之日止，但因为本案违约金已经超过本金，原告主张以欠付金额的30%计算违约金，上述计算方式就不算了。被告主张涉案商铺中的12号之三102号铺、104号铺、106号铺已由花都区质量技术监督检测所支付自2014年1月1日至2019年12月31日的全部物业管理费，并提交发票予以证明。原告对此证据予以确认，并确认此三间商铺已支付费用，可以减免其金额。本院认为：涉案小区由原告事实上进行物业服务管理，被告承受了原告的物业服务，理应向原告支付物业管理费用。原告起诉原告主张的自2016年1月至2019年1月的物业管理费符合法律规定，本院予以支持。原告起诉17套商铺，但其中有3套已经由案外人支付物业管理费，原告也同意减免，因此本案中，被告应支付的商铺为14套商铺，即广州市花都区新华街公益路10号之二101号铺、111号铺、113号铺、115号铺、117号铺、119号铺；12号之一101号铺、107号铺、111号铺、115号铺、123号铺；12号之三103号铺、107号铺、111号铺。因广州市花都区华侨房地产开发公司所作情况说明及原告陈述均确认涉案小区按42元/户/月支付，原告也没有任何涨价的公示证据予以提交，对原告要求按80元/月/户计算的主张，本院不予支持。经核算，涉案14套商铺房屋自2016年1月至2019年1月的物业管理费为21756元（42元/月×37个月×14套），故原告主张被告向其支付欠付的自2016年1月至2019年1月的物业管理费为21756元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因原、被告之间没有签订物业服务合同，没有约定违约金的计算标准，而原告在三年时间内也没有提交其积极追缴的证据，根据本案案情，被告欠付物业管理费对原告造成的损失主要是利息损失，因此本院酌定违约金的计算标准为按欠付的物业服务费21756元为标准，自起诉之日即2019年1月18日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至被告实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、被告广州市花都区公有资产投资控股总公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏益物业服务有限公司支付物业管理费21756元及违约金，违约金的计算标准为：按被告广州市花都区公有资产投资控股总公司欠付的21756元为标准，自起诉之日即2019年1月18日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至被告实际清偿之日止；二、驳回原告广州市骏益物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，由原告广州市骏益物业服务有限公司负担2149元，由被告广州市花都区公有资产投资控股总公司负担491元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  李汉清人民陪审员  黄序洲二〇一九年七月十一日书 记 员  彭小容