广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初23145号原告：温微，女，1992年12月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：萧丽仪，系广东杰信律师事务所律师。委托代理人：黄耀明，系广东金日律师事务所律师。被告：张荩月，女，1970年12月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：朱玲，系广东威戈律师事务所律师。委托代理人：张治强，系广东威戈律师事务所实习人员。原告温微诉被告张荩月房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温微及其委托代理人萧丽仪、黄耀明，被告张荩月及其委托代理人朱玲、张治强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温微诉称：2018年6月16日，原告与被告就房屋买卖事宜签订《购房协议诚意金》。签订协议后，原告按照约定于2018年6月19日向被告转账支付购房诚意金5万元。被告在收取购房诚意金之后，原告提出对涉案房屋进行查册的要求，被告对原告的要求不予理会，同时一直不协助原告与涉案房屋的所有权人签订正式的房屋买卖合同，而后更加向原告明确表示不再打算将房屋出售给原告。原告多次与被告沟通要求被告退还购房诚意金5万元，但被告均拒不退还。为此，原告于7月26日特向被告通过特快专递、微信发送《撤销购房协议诚意金通知书》，并要求被告在收到通知书的三天内，将原告预付给被告的诚意5万元予以退还，但被告仍然不予理睬。据此，原告特起诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还预付的诚意金5万元并支付利息（以5万元为本金，从2018年6月20日起计至被告实际退还该款之日止，按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率的标准计算）；2、本案受理费由被告负担。被告张荩月辩称：1、双方所签订的《购房协议诚意》，是为保证双方进一步成立后续的房屋买卖合同而订立的一份协议。从法律性质上看，该协议可视作预约。预约同样是正式的合同，违反预约的，当然应成立相应的违约责任。本案中，原告在与被告协商中，在被告于2018年7月9日提出“问了我姐，答应你的提议，先付50万元，我们之间先签”的提议后，原告于7月12日提出“我女儿回来说，一则你姐姐现在不能来广州签合同，二则她担心顶楼漏水怕修不好，所以她表示不想买房了”，明确表明了不愿意继续购房的意向，其行为违反了《购房协议诚意》的约定，应当视为违约行为，承担违约责任，对其提出的“返还已预付诚意金5万元及利息”没有实施和法律依据。2、《购房协议诚意》具有定金担保的效力。尽管《购房协议诚意》上双方所写的是“订金”而非“定金”，但从一般房屋买卖交易惯例，以及从双方在整个履约过程中表现来看，该5万元起着担保后续房屋买卖合同的正常履行的功能，因而应当从认定其具有担保合同履行的作用，从而应认定其为“定金”而非“订金”。根据《担保法》第八十九条的规定，原告向被告追索5万元的诉讼请求，于法无据。3、《购房协议诚意》虽在签字处签的不是涉讼房屋所有人“张*月”的名字，但是，被告在2018年3月31日，已于张*月本人签订了《授权委托书》。张薷月通过该委托书，明确表明其将涉讼房屋委托至被告处理买卖事宜，且依据该委托书，被告依托享有收取相关款项的权利。故被告代张薷月所签订的《购房协议诚意》符合当事人真实意思表示，且合法有效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：根据广州市房地产档案馆出具的、显示查询时间为2017年11月16日的《个人名下房地产登记情况查询证明》内容显示，天河区东莞庄一横路X号之四1803房在该证明出具时点属于案外人张薷月所有。2018年6月16日，原告温微（买方）与被告张荩月（卖方为案外人张薷月，被告张荩月代为签名）签订《购房协议诚意金》（以下简称《协议》），该协议首部载明卖方为“张薷月，身份证：”，买方为“温微，身份证：”；约定：卖方张薷月将座落在天河区东莞区（原协议如此，应为“庄”）一横路X号之四1803房，卖给温微，卖房价格5208000元（伍佰贰拾万零捌仟元整），先预付订金5万元整，先一次预付50%；税金买方自理；（卖方买双方税金由买方一人支付，卖方净得5208000元）。该协议尾部买方签章处由温微签名确认，卖方签章处由被告张荩月签署“张荩月代”。该协议签订后，原告于2018年6月19日支付了5万元给被告。根据原告提供的且被告无异议的微信聊天记录显示，《协议》签订之后，一直由原告的母亲魏芸代为与被告协商协议的履行及正式合同的签订问题。协议签订后尚未支付5万元订金之前，因根据原告协议签订后向中介咨询的结果提出要求先与被告姐姐张*月到房管部门查册，查册后签订正式买卖合同再交定金；被告认为原告上述要求改变了《协议》的约定，因此一直提出不卖了、要求原告不要转款；但原告仍于2018年6月19日转账50000元至被告银行账户；收到款项后，被告提出要求原告给其卡号，其将5万元退回给原告。2018年6月20日至2018年7月9日期间，双方继续沟通，显示被告表示征得其姐姐同意，同意原告方的提议，先付50万元，由原告与被告先签订合同；2018年7月12日，原告母亲向被告提出“你好！我女儿回来说，一则你姐姐现在不能来广州签合同，二则她担心顶楼漏水怕修不好，所以她表示不想买房了，真是抱歉”，被告认为原告单方违约，拒不同意退回5万元给原告。2018年7月26日，原告通过中国特快专递EMS的方式，邮寄了《撤销购房协议诚意金通知书》给被告，表示签订《购房协议诚意金》时以为被告有权处分房屋，便于当天签订了《协议》；事后发现该房屋继续挂在房屋中介公开对社会出售。要求提供房产证、产权人身份证遭到拒绝；要求提供被告姐姐张*月电话也不给；而且后来被告多次表示不是产权人无权处分；因此认为被告所代签的协议没有效力，要求退还订金；并认为《协议》一直未经被告姐姐张*月的追认，也依法未生效；因此要求撤销《协议》，并要求被告在收到通知书后三天内退还预付的订金。次日，该通知书送达至被告。诉讼中，被告提供《授权委托书》一份，委托人为张*月，受委托人为被告，内容为委托人拟将自己名下的涉讼房屋出售，由于其经常不在广州，不能亲自处理该房产的买卖事宜，因此委托被告为其代理人，办理如下事项：1、代为出售上述房屋并签署相关法律文书；2、代为收取相关款项（包括但不限于：定金、订金、诚意金、购房款）；3、代为办理与此房相关的交房手续及各项费用的收支……等；受委托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。该委托书由张*月、张*月分别签名并捺印指模。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联想均不予确认，认为从《协议》签订至其主张撤销《协议》，被告从未向其出示过该份委托书，也没有将委托书交给其。本院认为：行为人没有代理权以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以书面的方式作出。本案中，被告并非涉讼房屋的产权人，其以产权人的代理人名义与原告签订《协议》，对出售涉讼房屋给原告作出预约；但被告一直未能向原告出具产权人的委托书或者协调由产权人直接与原告订立合同，现亦无证据证实在原告要求撤销《协议》之前《协议》被产权人追认，故原告要求撤销《协议》并退回已付款项合法有据，本院予以支持。被告虽在诉讼中提交了《授权委托书》一份，但因其并不能证明在原告主张撤销《协议》之前其已出示该委托书给原告，因此被告在诉讼中提交该委托书并不能证实其在签订《协议》时具有代理权。《协议》中明确原告预付的5万元为“订金”，也并未约定作为交款人的原告违约被告可以没收、作为收款人的被告违约原告可以要求双倍返还，故被告主张该款为定金、其有权要求没收缺乏依据，本院不予采纳。原告通知书中要求被告收到通知后3天内退回5万元，但被告至今未退回，确给原告造成一定的利息损失，原告要求被告按中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率的标准支付利息合法有据，本院予以支持。但利息应自逾期之日的2018年7月30日起开始计算为妥。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告张荩月于本判决发生法律效力之日起10日内返还50000元给原告温微并支付利息（以50000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年7月30日起计算至被告实际付款之日止）给原告温微。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，由被告张荩月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 冯 谦人民陪审员 焦 红人民陪审员 邹允洪二〇一九年七月三十日书 记 员 谢丽军李翠汝