山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1324民初1878号原告：朱庆文，男，1960年1月18日生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：李振江，山东晨浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱付阳，男，1989年4月21日生，汉族，居民，住兰陵县。被告：兰陵县卞庄街道办事处龙沂庄村民委员会。负责人：王德民，村书记。委托诉讼代理人：石志强、马国立，山东鲁泉律师事务所律师。原告朱庆文与被告兰陵县卞庄街道办事处龙沂庄村民委员会（以下简称“龙沂庄村委”）房屋迁拆安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱庆文及其委托诉讼代理人李振江、朱付阳，被告龙沂庄村委的委托诉讼代理人石志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱庆文向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告履行《龙沂庄棚户区改造拆迁协议书》，向原告交付65平方米的楼房。二、判令被告向原告支付2018年度的房租费5000元。朱庆文系兰陵县卞庄街道办事处龙沂庄村村民，2013年10月，被告龙沂庄村委对全村进行整体规划，以棚户区改造的形式与拆迁户签订拆迁协议。2013年11月24日，原告朱庆文与被告龙沂庄村委签订《龙沂庄棚户区改造拆迁协议书》，协议约定：拆迁原告宅基面积148平方米，置换住宅楼面积167平方米，并约定下欠宅基面积65平方米，待分安置楼时给予找平：同时约定：不能按时交楼，应支付房租费5000元。2019年1月11日，被告向原告等所有拆迁户分配安置楼时，被告不按协议约定履行向被告交付65平方米的楼房，请求法院判令被告履行《龙沂庄棚户区改造拆迁协议书》中约定的向被告交付65平方米的楼房并判令被告向原告支付2018年度的房租费5000元。龙沂庄村委辩称：对原告主张的5000元租赁费认可，因为村里现在没有钱，老百姓的租赁费都欠着，不光欠朱庆文一家，待村委有钱后将一并予以支付。被告不同意原告要求被告交付65平方米的楼房的诉讼请求，理由如下：一、原告所诉的65平方米宅基地并不在此次拆迁改造范围内，被告并未占用原告所诉的65平方米宅基地，案涉土地仍在原告的占有使用下，故原告所诉无事实依据。2003年之前原告所在村庄实行宅田合一政策，规定本村按照人均150平方米的标准分配宅基地面积，然后减去老宅基地面积，再减去新规划的宅基地面积（每位243平方米），剩下的不能再规划成一位（不能达到243平方米）的部分在其应分配的其他土地中给予认定为宅基地。在2003年分配宅基地时，原告共有5口人。按照新制定的政策，其应获得宅基地为：5口人×150㎡/人-老宅基面积(423㎡：一处位于本次拆迁范围内的148㎡，另一处位于㎡，尚在居住并未占用)＝327㎡。按照新规划的宅基面积243㎡/位，其共可分配1位宅基地，尚余84㎡位于村西西山东侧，因此次拆迁对其应拆宅基面积上浮13%，计19㎡。故，其划分新宅基后尚余宅基面积为84㎡-19㎡=65㎡。因此，对于此剩余65㎡在原告位于村西西山东侧二级地中认定为宅基地，待开发占用此土地时，才予补偿。根据双方签订的拆迁协议书，此次占用的原告的宅基地位于：东至卞棠路，西至王春法，南至张进华，北至王春法，由此可知，原告所诉的65平方米并不在此次拆迁范围内，况且被告并未占用案涉65平方米的土地，认为答辩人占有使用。根据“有占有方有补偿”的原则，被告对此65平方米案涉土地不予补偿，原告的诉讼请求无事实依据。二、村干部未经民主议定程序作出的处分村集体资产的行为，因为被我国《村民委员会组织法》的强制性规定而无效。本案中，原告据以起诉的证明，属于设计村民利益的处分村集体财产行为，应当经村民会议讨论方可办理。此证明内容未经村民会议讨论决定，属村干部的个人行为，故该证明中的处分村集体财产的行为因违背法律的强制性规定，应属无效。在本次拆迁当中，被告并未实际占有原告65平宅基地，原告所诉的65平宅基地仍然在其村西二级地当中，当时给原告签订该证明是因为时任领导考虑到龙沂庄将来还会要开发，待占用到原告的65平宅基地时再予以补偿，并不是在此次安置中予以补偿。况且村干部签署本证明的原意是：以后村庄将要全部开发，现在先签上，待时机开发占用到原告所诉的65平方米宅基地时，方予以补偿，并不是在本次拆迁中予以补偿。退一步讲，假如本证明合法有效也是一种附条件的协议，即：实际占用土地。综上，在被告未占用原告涉案土地的情况下，原告仅依据一份未经民主议定程序作出的处分村集体财产的证明来主张诉求，没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的该诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和庭审确认的证据，本院认定事实如下：2003年，兰陵县卞庄街道办事处龙沂庄村实行宅合一政策，规定本村按照人均150平方米的标准分配宅基地面积，然后减去老宅基地面积，再减去新规划的宅基地面积（每位243平方米），剩下的不能再规划成一位（不能达到243平方米）的部分在其应分配的其他土地中给予认定为宅基地。在2003年分配宅基地时，原告家中共有5口人（其中包括原告朱庆文，身份证号，妻子马守美，身份证号：，长子朱付自，身份证号，次子朱付阳，身份证号，长女朱付玲，身份证号。）。按照新制定的政策，其应获得宅基地为：5口人×150㎡/人-老宅基面积(423㎡：一处位于本次拆迁范围内的148㎡，另一处位于㎡，尚在居住并未占用)＝327㎡。按照新规划的宅基面积243㎡/位，其共可分配1位宅基地，尚余84㎡位于村西西山东侧，因此次拆迁对其应拆宅基面积上浮13%，计19㎡。其划分新宅基后尚余宅基面积为84㎡-19㎡=65㎡。被告对剩余65㎡在原告位于村西西山东侧二级地中认定为宅基地。2013年11月24日，原告朱庆文与被告龙沂庄村委签订签订《龙沂庄棚户区改造拆迁协议书》一份，合同约定：甲方：龙沂庄村委。乙方：被拆迁户朱庆文。根据县委县政府卞庄街道办事处对龙沂庄村的整体规划，按照上级政策，按照法律法规，结合本村实际政策，经甲乙双方协商自愿达成如下协议：拆迁涉案宅基地东至卞棠路，西至王春法，南至张进华，北至王春法。2003年已扣宅基面积148平方米，原老宅基面积上浮13%，上浮面积为19平方米（不含规划宅基为243平方米和201平方米），合计应享面积为167平方米，本户置换住宅楼面积167平方米，奖金20541元，搬迁费1000元、租房费5000元。乙方置换安置楼以50平方米为基数，50平方米以上的（含50平方米）给予置换；不足50平方米的，兑付现金，不再给予安置楼。乙方置换居民楼后剩余部分面积每平方2000元。对乙方要求不要居住楼、要求置换现金的，每平方2000元进行找补。置换安置楼时间为2015年6月30日（置换现金时间同上）。交楼时间如有特殊情况不能按时交楼，到时村集体将按规定再付房租费。居民安置楼按协议序号为准，进行挑选安置楼层。安置楼每楼随配储藏室一处。自签协议20天内自行拆除，否则20天之内不拆除的序号无效。交楼时间为2015年6月30日。甲方交楼房钥匙时，甲乙双方相互结清欠款。甲方为乙方提供符合国家验收规范标准的合格毛坯房。楼房高度为3米，型房为97至160平方米左右，以满足住户的使用需求。乙方在施工过程中应积极配合好甲方监督施工方的建筑质量标准，以保证新楼的工程质量。以上签订的各项协议是双方协商自愿签订的，甲乙双方如有违反该协议，所造成的各项损失由违反方负责赔偿。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。本合同自签订之日起生效，未尽事宜双方协议解决。甲方加盖龙沂庄村委公章，李洪飞在法人代表处签章确认，原告之子朱付阳在被拆迁户处签字捺印。《龙沂庄棚户区改造拆迁协议书》上的“证明”内容为：下欠朱庆文宅基面积65平方，待分安置楼时给予找平。原告持有的《龙沂庄棚户区改造拆迁协议书》“证明”下方有李洪飞、吴福彬签字。原、被告签订《龙沂庄棚户区改造拆迁协议书》后，被告领取了奖金20541元、搬迁费1000元、租房费5000元，被告按照《龙沂庄棚户区改造拆迁协议书》中约定的原告被拆迁面积148平方米应安置面积167平方米进行了安置楼分配，原告已经认领了按照合同约定的167平方安置补偿的楼房，楼房号为7号楼2单元17楼01室，实际楼房面积159.22平方米，下欠7.78平方米，原被告双方尚未结清差价。本院认为，原、被告签订的龙沂庄棚户区改造拆迁协议书系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，为有效合同。原告要求被告支付原告2018年度的房租费5000元，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。原告与被告签订的《龙沂庄棚户区改造拆迁协议书》约定原告被拆迁的宅基地的四至（东至卞棠路，西至王春法，南至张进华，北至王春法），2003年已扣宅基地面积148平方米，因系原老宅基面积上浮13%，上浮面积为19平方米，本户置换住宅楼面积为167平方米。被告按照《龙沂庄棚户区改造拆迁协议书》中约定的原告被拆迁面积148平方米应安置面积167平方米进行了安置楼分配，原告已经认领了按照合同约定的167平方米安置补偿的楼房，楼房号为7号楼2单元17楼01室，实际楼房面积159.22平方米，下欠7.78平方米，原、被告对此均无异议。对于双方签订的拆迁协议上书写的证明“下欠朱庆文宅基面积65平方待分安置楼时给予找平”部分，被告龙沂庄村委辩称证明中“下欠朱庆文宅基面积65平方待分安置楼时给予找平”，系因在2003年分配宅基地时，原告共有5口人。按照新制定的政策，其应获得宅基地为：5口人×150㎡/人-老宅基面积(423㎡：一处位于本次拆迁范围内的148㎡，另一处位于㎡，尚在居住并未占用)＝327㎡。按照新规划的宅基面积243㎡/位，其共可分配1位宅基地，尚余84㎡位于村西西山东侧，因此次拆迁对其应拆宅基面积上浮13%，计19㎡。故，其划分新宅基后尚余宅基面积为84㎡-19㎡=65㎡。以后村庄将要全部开发，待开发占用到原告所诉的65平方米宅基地时，方按宅基地面积予以补偿，并不是在本次拆迁中予以补偿。原告主张“证明”中“下欠朱庆文宅基面积65平方待分安置楼时给予找平”是原告涉案宅基地拆迁应当享受232平方米，在本次分配安置楼时被告应向原告交付65平方米楼房，原告未提供充足证据证明，对于原告要求被告交付65平方米楼房的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告兰陵县卞庄街道办事处龙沂庄村民委员会支付原告朱庆文房屋租赁费5000元，于本判决生效后五日内付清。二、驳回原告朱庆文的其他诉讼请求。案件受理费3000元，由原告朱庆文负担2893元，被告兰陵县卞庄街道办事处龙沂庄村民委员会负担107元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  李 杰审 判 员  潘国栋人民陪审员  崔 婷二〇一九年七月二十二日书 记 员  张天翔