文书内容广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初7786号原告：汤振东，男，1966年7月23日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：刘业峰，广东都诺律师事务所律师。被告：黄有光，男，1970年6月5日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：覃晓茵，广东金科律师事务所律师。原告汤振东与被告黄有光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2018年8月21日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭转换普通程序，于2019年4月12日公开开庭进行审理。原告汤振东及其委托诉讼代理人刘业峰，被告黄有光及其委托诉讼代理人覃晓茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤振东向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还押金48000元给原告；2.被告立即将厂内的钢铁等原材料、半成品、文件资料、机器设备等未查封的财物交还给原告；3.被告赔偿原告在案涉土地厂房的投资损失（具体以司法鉴定为准）；4.本案全部诉讼费用、鉴定费用由被告负担。诉讼中，原告汤振东变更诉讼请求为：1.被告赔偿734565.6元给原告，以及该款从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止的利息；2.本案的鉴定费45000元由被告负担；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2014年8月16日签订《租赁合同》，约定了租赁期限、分租、新建厂房的征收补偿款等事项。原告如约交了押金、租金，并投资修了土地硬化、加建了1000多平方米的厂房，并将其中部分厂房分租给叶先生。2015年7月2日，双方再次签订《广州市房屋租赁合同》，鉴于原告在被告的土地上的不动产投资达数百万元，故双方约定租金调整为每月4600元，并经政府备案公示。然而，2017年12月至2018年1月期间，被告突然暴力将厂房的水电剪断，导致厂区内无法正常生产经营无法正常生活。经多次向被告反映协商，均未能恢复正常供电供水，分租户叶先生因无法忍受无水无电只得另搬他处，并向原告索赔；2018年4月13日，被告更是利用地主的优势，强行将案涉厂房锁门收回，致无法正常使用厂房和生产经营。经反复多次交涉，均不同意开锁交还厂房及厂内财物。原告认为，被告既是土地的承租方又是出租方，其完全清楚土地厂房的权属及手续等情况。被告在签约前隐瞒未取得建设工程规划许可证等情况，诱骗原告在案涉土地厂房上投资硬化地面、建设装修厂房、量身定制无法搬走机器设备，其有明显过错，应对原告的投资承担法律责任。被告妄图强行占有原告投资的增加厂房、土地而意欲赶走原告，其目的昭然若揭，其行为已侵害了原告的合法权益，理应赔偿原告一切损失。被告黄有光辩称，我方不同意原告的全部诉求。由于原告拖欠租金，我方不同意交还厂房的材物。关于赔偿损失的主张，与我方无关，是原告自身所致的，不应由我方承担。补充意见：不同意原告的诉讼请求，请求法院依法判令被告无需赔偿原告任何款项，理由如下：一、原告提起的诉讼标的是错误的。评估报告的内容包括了厂房建筑及道路硬化部分、办公室装修部分、员工宿舍装修部分、设备部分四部分，但实际原告投资的部分只有厂房建筑及道路硬化部分的第1、2、3项及设备部分，因此，原告主张的诉讼请求已超出其实际的投资。二、原告与被告的租赁合同关系已在（2018）粤01民终23679号案中确认为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因双方的租赁合同已确认无效，原告投资的设备及钢结构是可以返还的，因此，我方同意将原告投资的财物全部予以返还，而实际上，在本案开庭之前，我方已将原告的生产资料返还。三、关于原、被告签订的租赁合同无效，我方并不存在过错。1、原告在租赁厂房时，我方及村委已经将涉案厂房的实际情况告知原告，原告是知悉上述厂房是没有办理报建手续的。原告陈述其并不知上述厂房没有办理报建手续，显然是不符合常理的，因为原告作为承租人，不可能对于所租赁的厂房的基本情况都不了解清楚。也是因为上述厂房没有办理报建手续，我方才会以较为低廉的价钱出租，原告也是因为厂房的价钱低廉，才会承租没有报建的厂房的。原告支付了合理对价承租没有报建的厂房，其实际已考量了相关的法律风险并愿意承担由此产生的法律风险。因此，我方对此并不存在过错。2、如前所述，原告是知悉上述厂房没有办理报建手续的，但在此情况下，原告仍加建钢结构的厂房，显然是一早就预知风险，并愿意自行承担风险。而且，原告当时加建上述厂房时并没有征得我方的同意，我方是在原告加建完毕后才知道原告已加建厂房，因原告当时向被告表示愿意自行支付上述厂房的建筑费用并承担相关的法律风险，我方才愿意让原告维持现状。事实上，原告加建的钢结构同样没有办理报建手续，是违法的建筑，因此，该钢结构根本没有使用的价值，违法的财物更不应受到法律的保护，原告要求被告承担该部分的损失，显然是不合理的。关于原告购买的设备，一直由原告自行使用，现在只是因为上述设备被我方向广州市花都区人民法院提起诉讼保全，才一直存放于被告的厂房，只要上述设备解封，原告可自行将其搬走。3、虽然原、被告的租赁合同无效，但是被告从来没有要求原告搬离上述的厂房，原告是因为其经营的五金厂因环保原因，无法继续生产、经营，才会恶意拖欠被告租金并停止经营，其投入的损失实际是由于原告的过错造成的。我方曾建议并同意原告将上述厂房另行转租，减少损失，但原告拒不同意。因此，我方认为，是因为原告不按照国家的法律法规依法经营，才造成其损失的，该过错应该由原告自行承担，由此产生的法律后果也不应由被告承担。综上，我方认为原告要求我方赔偿其损失是没有事实与法律依据的，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月16日，黄有光作为出租方、甲方，汤振东作为承租方、乙方签订《租赁合同》，约定黄有光将位于广州市花都××××坭镇下连珠村松仔岭边，原漂染厂厂房（以下简称案涉租赁物）出租给汤振东使用。场地面积约3600平方米，租金每月16000元。第二条租赁期限、用途：1、租期共19年，从2014年8月16日起至2033年10月14日止。2、乙方须严格按照当地辖区国土、规划主管部门关于对该租赁物的规划用途使用该租赁物。若乙方就该租赁物发展商业或工业用途的，必须按照法律规定办理相关证照后才能生产经营，但甲方需要协助乙方办理相关手续。租赁期满，甲方有权收回租赁物，乙方应如期归还。第三条租金及支付方式：1、乙方按照先交款后使用的原则缴交租金，租金须按季度缴交，乙方于每季度前5日将下季度的租金交付给甲方。租金按原租金的基础上每四年递增10%。第四条租赁期间相关费用及税金：1、在租赁过程中发生的所有税、费概由乙方承担，包括租赁税，否则，甲方有权提高租金。2、签订本合同之日，乙方须支付合同押金48000元给甲方，若租赁期内乙方无违约则甲方在租赁期满后将押金无息退回给乙方。第六条租赁物的转让与转租：未经甲方书面同意，乙方不得转让、转租、转借租赁物，但在不违反本租赁合同的情况下，可自行转租或分租。第七条合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止合同。3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物：……（7）逾期缴交租金。第九条甲方违约责任：1、甲方因不能提供约定的租赁物而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交付场地一日，则每日应向乙方支付日万分之三的延付金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。第十条乙方违约责任：1、租赁期内，乙方有本合同第七条第三款的行为的，甲方有权没收押金，收回该租赁物。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金及费用的，每逾期一天，则应按上述款项总额的万分之三支付甲方延付金。第十二条其他事项：1、在租赁期内，甲方须提供原变压器给乙方使用，但因此而产生的电费全部由乙方承担，甲方概不负责（注明：电费按电房内的损耗分摊完后，再按供电部门的价格加收0.06元）。合同尾部由广州市花都××××坭镇下连珠村民委员会加盖公章。合同签订后，汤振东向黄有光支付了押金48000元，黄有光将案涉场地交给汤振东使用，汤振东用于经营合二五金加工厂。汤振东按每月16000元的租金标准向黄有光支付租金至2017年8月15日，2017年8月16日至2017年11月15日的租金支付了30000元，尚欠18000元，之后的租金未支付。另查，案涉租赁物的土地属于广州市花都区赤坭镇下连珠第四经济合作社（以下简称下连珠第四经济社）的集体土地，黄有光向下连珠第四经济社承租后，转租给汤振东使用。黄有光于2018年4月26日以汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂为被告向本院提起民事诉讼，诉请：1.汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂连带支付拖欠的租金114000元及利息，利息以114000元为基数，自起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至两被告付清之日止；2.汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂连带支付2017年9月至2018年3月期间的电费11652元及利息，利息以11652元为基数，自起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止；3.汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂承担本案的案件受理费。本院于2018年8月30日作出（2018）粤0114民初4763号民事判决书，判决：一、汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂于本判决发生法律效力之日起十日内向黄有光支付占有使用费53200元；二、汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄有光返还电费8322.45元；三、汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄有光支付拖欠电费的利息，利息以8322.45元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年4月26日起计至付清款之日止；四、驳回黄有光的其他诉讼请求。黄有光不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）粤01民终23679号民事判决，判决认为，一审法院认定涉案《租赁合同》无效，各方均无异议，不作赘述……判决：一、维持广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初4763号民事判决及一审案件受理费负担的认定；二、汤振东、广州市花都区赤坭合二五金机械加工厂于本判决送达之日起十日内向黄有光支付占有使用费利息（以53200元为本金，自黄有光起诉之日即2018年4月26日按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清款日止）。本案诉讼中，汤振东认为其在承租期间加建了钢结构厂房，对地面进行了硬底化，对办公室、员工宿舍进行了装修，且购买了生产设备，均属于其损失，为此，申请本院依法委托评估机构对下列事项进行评估：1、1000多平方米厂房建筑安装造价，及水电安装、装修造价；2、承租范围内的道路和地面硬化造价；3、固定在厂的量身定制设备杂家，包括行车两台、冲天炉一套、Q378抛丸机一台，Q3210抛丸机一台。为此，汤振东花费鉴定费45000元。根据广州德高价格评估有限公司出具的评估报告书，在评估基准日，广州市花都××××坭镇下连珠村松仔岭边厂房的建筑安装造价、水电造价、装修造价、道路和地面硬化造价、定制设备等机制为734565.6元，评估明细表如下：            序号              项目              单位              数量              评估单 价              成新率              评 估      价 格                  一              厂房建筑及道路硬化部分                  1              厂房①（工字钢结构，檐高7.7m，最高处9m）              ㎡              880              480              60%              253440                  2              厂房②（镀锌管钢架结构，最高处7.7m，最低处2.5m）              ㎡              508              380              60%              115824                  3              屋盖星瓦铁皮棚（前檐高度4.3m、后檐高度2.8m）              ㎡              109              180              60%              11772                  4              洗手间蹲厕位（包含隔墙）              间              5              580              60%              1740                  5              水池              m3              14.3              150              60%              1072.5                  6              强电              项              1              45000              60%              27000                  7              地面硬化（厚度20cm）              ㎡              2227.2              80              60%              106905.6                  小计              517754.1                  二              办公室装修                  1              地砖              ㎡              20.7              120              50%              1242                  2              玻璃大门（不锈钢门柜，规格：1.2m*2.45m）              扇              1              750              50%              375                  3              木门（规格：0.9m*2m）              扇              3              600              60%              1080                  4              扇灰              ㎡              45              25              50%              562.5                  5              水电              项              1              1500              50%              750                  小计              4009.5                  三              员工宿舍装修部分                  1              隔墙砌筑              ㎡              174.2              120              50%              10452                  2              复合门（规格：0.8m*2.05m）              扇              10              600              60%              3600                  3              线路              项              1              1000              50%              500                  小计              14552                  四              设备部分                  1              冲天炉              套              1              120000              50%              60000                  2              5吨行车              台              1              78000              65%              50700                  3              3吨行车              台              1              47000              65%              30550                  4              Q378抛丸机              台              1              68000              50%              34000                  5              Q3210抛丸机              台              1              46000              50%              23000                  小计              198250                  合计              734565.6      汤振东对上述评估报告的真实性、合法性、关联性均予以确认。黄有光对评估报告的真实性、合法性无异议，但对评估的内容不认可，认为原告实际投资的只有钢结构的厂房（即评估报告第一项厂房建筑及道路硬化部分的第1-3项）及设备，其他部分包括地面硬化、办公室、员工宿舍装修是厂房原有的，原告装修时还拆除了水泥结构的一部分；对于评估的价格也有异议，钢结构厂房没有工程规划许可证，是违章建筑，设备原告也是二手购买，评估单价没有原始凭证，价格过高。汤振东表示办公室和员工宿舍是其于2014年请施工队装修的，但没有与施工队签订书面合同和出具收据。诉讼中，汤振东申请证人沈某出庭作证，证人当庭陈述：经汤老板介绍，我于2014年8月在花都××××坭镇下连珠村染织厂内清理杂草垃圾，我自带农用车进去，挖机做了3天，农用车做了3天，将垃圾拉出去填埋，面积总共有1500平方米；我清理垃圾时染织厂门口的道路还没有硬底化；我没有与原告签订书面施工合同，工钱也没有出具发票。汤振东认为证人证言真实有效，可以印证其主张。黄有光对于证人证言不予确认，认为无法证明其施工情况，且其陈述与实际情况不符，与本案没有关联。本院认为，经（2018）粤01民终23679号案认定，涉案《租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证仍然签订《租赁合同》，故双方对于涉案合同的无效均存在一定过错，应由双方按照过错程度各自承担相应的责任。关于汤振东主张的损失赔偿734565.6元，其中钢结构厂房的评估价格为381036元（253440元+115824元+11772元），根据双方的过错程度，本院酌定汤振东、黄有光各承担50%的赔偿责任，故黄有光应当承担的损失的金额为190518元。对于厂房其他部分包括地面硬化，办公室、员工宿舍的装修部分的费用，因汤振东无提交证据证明上述部分由其出资装修，其要求黄有光赔偿其损失金额依据不足，本院不予支持。关于设备费用，首先，设备属于可移动物品，汤振东可自行搬离；其次，设备是汤振东为生产经营投资购买，属于其经营性支出，且黄有光对设备无法利用，综上，汤振东要求黄有光赔偿其设备费用损失理据不足，本院不予支持。对于汤振东主张的损失利息，因双方对于损失赔偿金额存在争议，属于不确定债权，汤振东主张自起诉之日起计付损失利息理据不足，本院不予支持。关于鉴定费45000元，根据评估结论以及本院对于汤振东诉请的金额支持的比例，本院酌定由黄有光负担（190518元÷734565.6元）×45000元=11673元，汤振东负担33327元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄有光于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告汤振东赔偿装饰装修损失190518元；二、驳回原告汤振东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11145.66元，由原告汤振东负担8254.48元，被告黄有光负担2891.18元；鉴定费45000元，由原告汤振东负担33327元，被告黄有光负担11673元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  骆国贤人民陪审员  李汉清二〇一九年七月一日书 记 员  陈晓敏孙雪芳方琢华刘赟