广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初9315号原告（反诉被告）：中山市南兴房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇坦神北路新行政中心侨联大楼一楼，统一社会信用代码914420007693326539。法定代表人：马雄照，副总经理。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春雪，广东维纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨敬朝，男，1979年12月16日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告（反诉原告）：梁爱玲，女，1979年4月24日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，上述两被告共同委托诉讼代理人：包小娟，广东言泰律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：叶欣仪，广东言泰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）中山市南兴房地产有限公司（以下简称南兴公司）与被告（反诉原告）杨敬朝、梁爱玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南兴公司诉讼代理人李启亮、被告杨敬朝及两被告共同诉讼代理人包小娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南兴公司向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告一次性付清购房余款250000元及逾期付款利息（从2013年10月29日起至清偿日，按每日万分之一计算，暂计至2019年1月31日为48000元），合计298000元。事实和理由：2012年10月13日，原告与被告杨敬朝、梁爱玲签订了商品房买卖合同及补充协议，约定两被告购买南兴公司开发的位于中山市坦洲镇××广场××3107卡商铺，在抵扣了5年的租金收益后总价款为501017元，合同约定首期款以现金方式支付（已支付），余款以按揭贷款方式支付。签订合同后，原告为两被告办理了中山市商品房销售备案登记。2013年5月17日，原告以EMS快递方式通知两被告在2013年5月28日前往售楼部办理按揭手续，但未获得银行按揭放款，后原告再次通知两被告因银行未批准银行按揭贷款，两被告可以选择一次性支付购房余款或者分期付款，但两被告对此未予明确答复。原告认为其已经为两被告办理了预售商品房销售备案登记，两被告也已经实际享有该房产的四年收益、直接支配和排他的权利及收益权利，两被告应当在合理的时间内完成付款义务。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼。被告杨敬朝、梁爱玲辩称，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求，理由为1.涉案商铺于2012年10月23日已经在中山市国土资源局作为商品房销售备案登记，已经超过七年，但是至今尚未出具不动产权证，说明该商铺原告无权销售；2.在（2017）粤2071民初18679号案件中查明原告与多名第三人包括被告在内的纠纷都是由于原告不能办理按揭贷款，浦发银行及多家银行已经回复是由于原告的权属问题而不能办理按揭，因此，该法律责任应由原告承担，原告无权要求被告继续履行该合同；3.至今被告从未占有、使用、收益、处分过涉案商铺，至始至终都是原告与第三方勾结一起处理该商铺，第三方是中山市皇爵假日广场商业有限公司，虽然两家公司是独立主体，但是原告与第三方是一批人马，两个牌子的操作，我方与第三方签订的委托经营管理合同是在2012年10月13日，也可以说明原告与第三方是有关联性的公司；4.原告的诉求已过诉讼时效，我方购买的时间是2012年10月13日，但是原告至今才追讨，我方认为已经过了诉讼时效，应予驳回。被告杨敬朝、梁爱玲向本院提起反诉请求：1.请求解除反诉原告与反诉被告于2012年10月13日签订的中山市商品房买卖合同及中山市商品房买卖合同补充协议一（以下简称补充协议一）；2.判令反诉被告向反诉原告返还涉案商铺首付款251017元及占用利息（占用利息自反诉之日起至清偿完毕之日为止，按年利率6％计算）；3.判令反诉被告向反诉原告支付反诉原告已缴纳的涉案商铺税费15030.51元；4.判令反诉被告向反诉原告支付反诉原告已缴纳的涉案商铺维修金3867元。事实和理由：2012年10月13日，反诉原告与反诉被告签订了中山市商品房买卖合同及中山市商品房买卖合同补充协议一，合同约定反诉原告购买反诉被告出售的位于坦洲镇××广场××3107卡商铺，约定以银行按揭方式购买涉案商铺，并于2012年10月13日反诉原告向反诉被告支付首付款251017元，余款250000元为银行商业贷款。当日，反诉被告无理要求反诉原告与其旗下的中山市皇爵假日广场商业有限公司签订委托经营管理合同，合同约定2013年1月1日起至2017年12月30日涉案商铺的经营权和收益归中山市皇爵假日广场商业有限公司所有，反诉原告未曾获得任何收益。2013年5月15日，反诉被告向反诉原告发送一份关于皇爵广场商铺业主支付商铺余款以及办理银行按揭贷款手续的通知书，要求反诉原告于2013年5月28日备好相关银行贷款所需的资料到收楼中心营销部办理按揭手续。时止今日，商业贷款没有批下来，涉案商铺亦迟迟未能出具产权证书，且涉案商铺从未交至反诉原告占有、使用、收益、处分。反诉原告认为，从签订商品房买卖合同至今，已近七年，涉案商铺未能出具产权证书，反诉被告未能为反诉原告提供按揭贷款的合作银行，反诉原告无法申请银行贷款，导致合同无法继续履行。另两反诉原告为夫妻关系，反诉原告梁爱玲如今身患癌症，病情危殆，家境陷入困境。反诉原告认为导致合同无法继续履行的原因系反诉被告造成的，反诉原告不存在任何过错，为维护自己的合法权益，反诉原告向法院提起反诉。反诉被告南兴公司对反诉原告杨敬朝、梁爱玲的反诉辩称，1.反诉原告无法定及约定的解除事由，即使有也过了行使解除权的时间，反诉原告无权解除买卖合同及补充协议一；2.反诉被告已依约向业主交付了涉案商铺，业主也接收了商铺并享有使用、收益，涉案商铺未办理银行贷款不影响合同继续履行，反诉原告要求解除合同无法律依据；3.根据合同约定，解除合同应在解除合同的条件成就之日起15日内以书面方式提出退房要求，否则视为买受人放弃退房，反诉原告不应在反诉被告要求一次性付款的时候提出解除合同。本院经审理认定事实如下：2012年10月13日，南兴公司与杨敬朝、梁爱玲签订中山市商品房买卖合同及补充协议一。中山市商品房买卖合同主要约定杨敬朝、梁爱玲以总价款501017元购买位于坦洲镇××广场××3107卡商铺，付款方式为银行按揭方式按期付款，具体贷款金额最终以银行审批数额为准，如杨敬朝、梁爱玲未依约付款，逾期在180日之内，自约定付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，杨敬朝、梁爱玲按日向南兴公司支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，南兴公司有权解除合同，南兴公司解除合同的，杨敬朝、梁爱玲按累计应付款的0.5%向南兴公司支付违约金，杨敬朝、梁爱玲愿意继续履行合同的，经南兴公司同意，合同继续履行，自约定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，杨敬朝、梁爱玲按日向南兴公司支付逾期应付款万分之二的违约金；南兴公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由南兴公司提供的资料到产权登记机关备案，如因南兴公司的责任，杨敬朝、梁爱玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，杨敬朝、梁爱玲不退房，南兴公司按已付房价款的1％向杨敬朝、梁爱玲支付违约金。补充协议一主要约定杨敬朝、梁爱玲应在南兴公司通知之日起3日内提供按揭银行要求的资料、签署贷款合同及缴纳全部费用，如未依约办理，视为逾期付款，杨敬朝、梁爱玲在收到南兴公司通知之日起3日内仍未办理，南兴公司有权要求杨敬朝、梁爱玲一次性付清购房款，杨敬朝、梁爱玲收到通知之日起5日内仍未办理，南兴公司有权选择解除合同，南兴公司发出解除合同之日视为合同已解除，合同解除后，南兴公司有权将原合同确定的房产出让第三人，杨敬朝、梁爱玲所交纳的款项不予退还，该款项作为逾期付款违约金；如银行不同意杨敬朝、梁爱玲的贷款成数或年限或利率的，杨敬朝、梁爱玲须按银行要求的贷款额度于南兴公司通知之日起3日内补齐银行要求的资料及向南兴公司补足差额，且办理按揭手续的期限不再顺延，杨敬朝、梁爱玲逾期未处理上述事项，南兴公司有权解除合同，南兴公司发出解除合同通知书之日即视为合同已解除，杨敬朝、梁爱玲所交纳的款项不予退还，该款项作为逾期付款违约金；如因杨敬朝、梁爱玲自身的原因导致银行方面不予批准发放贷款的，杨敬朝、梁爱玲应自收到南兴公司书面通知（或电话通知）之日起7日内向南兴公司一次性付清余款，逾期未付清的，南兴公司有权选择解除合同，自南兴公司发出解除合同通知书之日即视为合同已解除，杨敬朝、梁爱玲所交纳的款项不予退还，该款项作为逾期付款违约金；如杨敬朝、梁爱玲未依约付款，南兴公司有权相应延长交楼及产权登记的期限，直至杨敬朝、梁爱玲付清相关款项之日起重新计算，南兴公司无需承担违约责任；维修基金50元/平方米（办理收楼手续时付清）。同日，杨敬朝、梁爱玲与中山市皇爵假日广场商业有限公司（以下简称皇爵公司）签订一份委托经营管理合同，约定杨敬朝、梁爱玲同意将涉案商铺的经营权（包括但不限于招商、管理、装修以及占有、使用）和收益属于皇爵公司，期限自2013年1月1日起至2017年12月30日止。梁爱玲分别于2012年9月28日、2012年10月13日、2012年11月25日向南兴公司支付定金50000元、款项191017元、代办证杂费1918元、款项10000元及维修基金1949元。杨敬朝、梁爱玲于2012年11月28日支付契税15030.51元。2012年11月25日，杨敬朝、梁爱玲签署一份商品房（商铺）接收认可书，确认涉案商铺已竣工交付，自2012年11月25日起涉案商铺已由皇爵公司客户服务中心正式交付，并确认已收到商铺的相关文本资料。2013年5月15日，南兴公司出具一份关于皇爵广场商铺业主支付商铺余款以及办理银行按揭贷款手续的通知书，该通知书主要内容为以银行贷款方式支付尚欠购房款的业主，在收到通知后于2013年5月28日携带相关资料前往收楼中心营销部办理相关银行贷款按揭手续。该通知书于2013年5月17日寄出。2013年10月15日，南兴公司出具一份关于皇爵广场商铺业主办理支付商铺余款手续的通知书，该通知书的主要内容为由于银行收紧房贷，尚未批准业主的银行按揭贷款，经南兴公司决定，业主原银行按揭贷款方式支付购房余款可转为一次性支付或分期支付购房余款；凡从2013年10月21日起至2013年11月30日止转为一次性房款的按揭业主，南兴公司给予购房余款的97折优惠；凡从2013年10月31日起至2013年11月30日止转为分期付款（12期，每月一期）的按揭业主，南兴公司给予一年12个月免息分期付款。该通知书于2013年10月21日寄出。涉案商铺于2012年10月23日办理了备案登记。2019年3月11日出具的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案商铺权利人为杨敬朝、梁爱玲，尚未办理产权登记证。杨敬朝、梁爱玲于2016年3月29日办理结婚登记手续。庭审中，南兴公司与杨敬朝、梁爱玲确认双方就涉案商铺已签订中山市商品房买卖合同及办理了备案登记；确认购房总价为501017元，已支付251017元，剩余250000元未支付。南兴公司称未支付剩余购房款的原因是杨敬朝、梁爱玲未能办理银行按揭，其要求杨敬朝、梁爱玲支付款项，但被拒绝；其曾向杨敬朝、梁爱玲发送办理按揭通知及支付余款的通知；涉案商铺于2012年11月25日交付；委托经营管理合同到期后，第三方通知杨敬朝、梁爱玲收回商铺，但杨敬朝、梁爱玲没有办理接收，现涉案商铺因招商不到处于空置状态；5年的商铺收益在签订购房合同时已经进行抵扣，合同的价格就是抵扣后的购房价款。杨敬朝、梁爱玲不确认南兴公司对于购房合同显示的价格为抵扣了5年收益的价格的意见，其认为未付剩余款项的原因是其在购买时南兴公司称不需要支付，南兴公司与皇爵公司会交接将租金作为剩余购房款支付，如租金不足则会找银行帮忙办理按揭；虽然其在2012年10月23日签署商品房接收认可书，但该认可书是南兴公司称是委托第三方经营管理需要的资料，实际上其从未使用、收益涉案商铺；涉案商铺的状态其不清楚。另查，（2018）粤20民终2690号民事判决书载明南兴公司与广发银行中山分行之间的按揭贷款合作协议的合作期限为2012年3月23日至2013年3月23日；南兴公司与浦发银行中山分行的按揭贷款业务于2013年7月中旬暂停，理由为南兴公司与皇爵广场项目的购房人存在严重纠纷。本院认为，南兴公司与杨敬朝、梁爱玲签订的中山市商品房买卖合同、补充协议一系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行合同义务。庭审中，双方对购房总价501017元、已付购房款251017元及尚欠250000元不持异议，本院对此予以确认。根据涉案合同约定，杨敬朝、梁爱玲的义务是支付购房款、接收房产、配合办理房产转移登记，南兴公司的义务是提供符合法定和约定条件的房屋及协助办理房产转移登记。南兴公司要求杨敬朝、梁爱玲继续履行合同，杨敬朝、梁爱玲应首先履行支付购房款的义务。杨敬朝、梁爱玲辩称购房涉案商铺时，南兴公司以涉案商铺5年的收益来抵扣购房款，不足部分再协助其办理银行按揭，但并未就该抗辩意见提供证据予以证明。南兴公司对杨敬朝、梁爱玲的上述抗辩意见不予确认，认为涉案商铺5年的收益已抵扣了购房款，中山市商品房买卖合同中约定的购房总价即为抵扣后的房屋总价，且其称分别于2013年5月15日、10月15日向杨敬朝、梁爱玲邮寄关于皇爵广场商铺业主办理支付商铺余款手续的通知书，要求杨敬朝、梁爱玲办理银行按揭贷款，但杨敬朝、梁爱玲均不提供协助。南兴公司虽然提供邮寄上述通知书的邮单，但未在本院指定时间内提交相关证据证明已将上述通知书送达给杨敬朝、梁爱玲。据此，南兴公司的陈述及杨敬朝、梁爱玲的抗辩意见，理据不充分，本院不予采信。综合本案证据及双方陈述，首先，南兴公司要求继续履行合同，杨敬朝、梁爱玲应继续履行合同。其次，南兴公司负有协助业主办理银行按揭贷款的合同义务，但由于南兴公司未与相关银行存在关于购买皇爵广场项目物业的买受人提供按揭贷款的合作关系，因此，南兴公司与杨敬朝、梁爱玲约定的以贷款方式支付剩余购房款250000元并不具备履行条件。再者，涉案合同签订至今，银行贷款政策已发生重大变化，现有的证据无法证明杨敬朝、梁爱玲仍符合银行贷款政策。另，根据接收认可书，南兴公司已向杨敬朝、梁爱玲交付涉案商铺，杨敬朝、梁爱玲应支付购房款。因杨敬朝、梁爱玲未依约支付完毕剩余购房款，南兴公司应顺延办理房产转移登记。故综合本案案情，本院酌定认定杨敬朝、梁爱玲在2022年10月13日前向南兴公司履行支付完毕剩余购房款250000元，具体支付期限如下：杨敬朝、梁爱玲在本判决生效之日起七日内支付160000元，在2020年4月4日前、2021年4月4日前、2022年4月4日前分别支付30000元。综上所述，南兴公司合理的诉求，本院予以支持，不合理的诉求，本院不予支持。杨敬朝、梁爱玲的反诉诉求缺乏理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨敬朝、梁爱玲在2022年10月13日前向原告中山市南兴房地产有限公司购买位于中山市坦洲镇坦神北路118号皇爵广场1幢3107卡商铺的剩余购房款250000元（具体支付期限如下：杨敬朝、梁爱玲在本判决生效之日起七日内支付160000元，在2020年4月4日前、2021年4月4日前、2022年4月4日前分别支付30000元）；二、驳回原告中山市南兴房地产有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨敬朝、梁爱玲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5770元，减半收取计2885元（原告已预交）由原告中山市南兴房地产有限公司负担460元，被告杨敬朝、梁爱玲负担2420元（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费2674元（反诉原告已预交），由反诉原告杨敬朝、梁爱玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年七月十八日书记员  李德莲吴晓芳