山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初2178号原告：孟莉，女，1962年出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。被告：冀焕明，男，1958年出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被告：泰安天宏房地产开发有限公司，住所地山东省泰安市南关大街1号。法定代表人：和歆伟，董事长。两被告委托诉讼代理人：许永鹏，山东金长虹律师事务所律师。原告孟莉与被告冀焕明、泰安天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟莉，两被告的委托诉讼代理人许永鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟莉向本院提出诉讼请求：1.确认商品房买卖合同无效，判令两被告返还已付购房款575000元、电费款1000元、利息138311.46元及违约金31625元，合计金额745936.46元；2.判令两被告承担已付房款一倍的惩罚性赔偿责任；3.判令两被告赔偿原告重新购房带来的经济损失191015元（平均市场价格减去购房款）；4.判令两被告承担交通费2000元；5.诉讼费由两被告承担。事实和理由，原告孟莉于2014年7月购买了房地产开发商冀焕明开发的位于营业房，该营业房建筑面积57.5平方米，每平方米价格1万元。原告于2014年7月16日划款，将人民币57.5万元购房款划入了被告冀焕明指定的银行账户，被告天宏公司出具了订购商品营业房协议书，根据协议的约定，该商品房待办理完毕预售许可证15日内双方签订房管局监制的商品房买卖合同，商品房应于2014年8月交付使用，如不能按时交房，被告应向原告支付违约金。协议约定的交房日期到期后，被告未依照协议交房，原告多次催告，被告冀焕明说该商品房属南关村一村民诉讼的案涉房产，需等法院判决结果，后来被告又称官司打输了，显然被告向原告故意隐瞒了该房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。双方签订的订购商品营业房协议书已无法继续履行，被告冀焕明几年来，虽一再承诺退还原告57.5万元购房款及2015年1月15日预交的1000元电费款，但始终言而无信，均以种种理由一拖再拖，催要至今，所有款项均未退回。被告没有契约精神的不诚信行为，给原告原本和睦的家庭、身心的健康造成了严重影响，给家庭经济也带来了重大损失。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。冀焕明辩称：冀焕明的行为是代表天宏公司所为，是一种职务行为，因此产生的责任和后果应当由天宏公司承担。天宏公司辩称：诉争协议为无效协议，双方在合同中明确约定在取得预售许可证后签订正式协议，表明签订该合同时诉争房屋并未取得预售许可证，且原被告均系明知，不存在被告故意隐瞒的事实，因此本案属于无效协议。原告要求返还购房款一倍及违约金损失没有依据，违约金是以合同有效为前提条件，无效合同不存在违约金，其次被告不存在故意隐瞒没有预售许可证和回迁房的事实，原告要求承担一倍购房款没有法律依据。原告要求重新购房带来的经济损失没有法律和事实依据，原告要求交通费没有法律和事实依据。对于本案合同的无效，原告是有过错的，因此原告要求的利息损失以及其他损失原告应承担相应责任。本院经审理认定事实如下：2014年7月15日，被告天宏公司（甲方）与原告孟莉（乙方）签订《订购商品营业房协议书》一份，约定：“一、乙方向甲方订购营业房（甲方尚未办理预售许可证，待办理完毕预售许可证，乙方接到通知15日内前来签订房管局监制的商品房买卖合同，逾期不来办理，视为乙方放弃权利，甲方有权解除合同），建筑面积约57.5平方米，每平方米1万元，（以实际面积为准），合计金额伍拾柒万伍仟元整。二、乙方同意向甲方预交人民币伍拾柒万肆仟元整（575000），作为购房定金。三、甲方必须严格按照工程设计要求，保质保量按时交付房屋。四、甲方同意交房时间为2014年8月底以前。五、甲方提供手续，乙方自行办理房产证。如因甲方原因无法办理房产证，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失。六、如所购房屋达不到国家规定的合格标准，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿损失。七、违约责任1.甲方不能按时交房，每延期一个月向乙方支付已付金额的1‰违约金。2.甲方通知乙方办理银行按揭或结清余款，乙方应立即前来办理，如15日内通知不前来办理银行按揭，视为乙方自动放弃所订购的商品房，甲方有权终止本协议。3.如遇不可抗力因素或因政府调整规划、征收征用及其它政府政策原因导致当事人违约，当事人不承担违约责任。八，未尽事宜，双方友好协商。”2014年7月16日，被告天宏公司出具收据一份，载明原告交纳购房款575000元。2015年1月15日，原告交纳电费1000元。另查明，于灿军诉天宏公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院作出（2015）泰山民初字第498号民事判决，该判决中本院认为部分载明：“虽然因规划调整协议书中约定的位于南关大街路西圆盘中段大门北第壹间的二层门头房并未建设，但原、被告双方签订的协议书明确约定了门头房的面积，因此被告应为原告调换安置相同面积的二层门头房。”天宏公司不服该判决向泰安市中级人民法院提起上诉。该院作出（2016）鲁09民终1187号民事调解书，其中载明：“一、上诉人泰安市天宏房地产有限公司于2016年5月24日将位于泰安市商业房安置交付给被上诉人于灿军。”被告主张涉案房产即在上述交付的房屋中。庭审中，原被告均未举证证实涉案房产已取得商品房预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，涉案房屋并未取得商品房预售许可证，故原告与被告天宏公司签订的《订购商品营业房协议书》应系无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告天宏公司签订的《订购商品营业房协议书》无效，原告已经交付的购房款及电费，被告天宏公司应当予以返还。因此，原告要求被告天宏公司返还购房款575000元及电费1000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因合同无效，违约金条款亦应无效，对原告主张的违约金，本院不予支持。对于原告主张被告承担已付购房款一倍的赔偿问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。原告与天宏公司签订的《订购商品营业房协议书》中写明了“甲方尚未办理预售许可证”，可以确认在签订合同时天宏公司已经告知原告尚未取得商品房预售许可证，并不存在故意隐瞒的事实；涉案房屋虽在其他诉讼中由天宏公司调解给第三人，但现有证据并不能确认该房屋系拆迁补偿安置房屋，因此对于原告主张已付购房款一倍赔偿的诉讼请求，不予支持。对于原告主张被告赔偿利息损失、重新购房带来的损失和交通费用，因被告天宏公司未取得涉案房屋的预售许可证导致合同无效，天宏公司存在过错，应当对原告进行赔偿，原告的损失应以原告交付的购房款为基数，自原告交付购房款之日起，按照银行同期贷款利率的130%计付。对于被告冀焕明应否承担责任的问题，因原告与被告天宏公司签订《订购商品营业房协议书》，原告主张冀焕明承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告孟莉与被告泰安天宏房地产开发有限公司于2014年7月15日签订的《订购商品营业房协议书》系无效合同；二、被告泰安天宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孟莉购房款575000元及电费1000元；三、被告泰安天宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孟莉经济损失（以575000元为基数，自2014年7月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的130%计算）；四、驳回原告孟莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5629.68元，由被告泰安天宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  马翔二〇一九年七月三十日法官助理高文科书记员顾绍武