贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4599号上诉人（原审被告）：宋雅洁，女，1987年3月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：贵阳鑫立物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宅吉西村17栋2单元4层1号。法定代表人：曲世洋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王龙，贵州乾民律师事务所律师，执业证号：15201201510982877。委托诉讼代理人：袁刚平，贵州乾民律师事务所律师，执业证号：15201201410484302。上诉人宋雅洁因与被上诉人贵阳鑫立物业管理有限责任公司（以下简称鑫立公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人宋雅洁上诉请求：1.撤销一审法院（2019）黔0113民初2274号民事判决，依法驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，本案中，贵州省贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会是何时成立、又是何时进行选举以及选举过程是否符合法律规定，上诉人均不知晓，其选举过程侵害了上诉人的表决权。贵州省贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会成立和选举过程违反法律规定且未经当地房地产行政主管部门备案，其无权代表上诉人与被上诉人签订物业服务合同。第二，被上诉人提供的物业服务质量低下，且配备的工作人员少于规定，其主张的1.6元/月/㎡计价标准不应得到支持。第三，被上诉人所提供的物业服务具有重大瑕疵。上诉人所购买的房屋，自2012年交房开始，即因房屋质量不合格存在渗水现象，被上诉人至今未能进行妥善处理，并且在2014年前后，该小区15栋1-2号居民擅自占用公共通道，对周边环境造成影响，至今仍未拆除，其提供的物业服务不符合约定的标准且具有重大瑕疵。被上诉人贵阳鑫立物业管理有限责任公司二审答辩称，1.关于《物业管理服务合同》效力问题。涉案小区业委会成立系经过选举并在社区及住建局核准备案，《物业管理服务合同》是被上诉人与贵州省贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会签订的，根据相关法律规定，业委会有权代表全体业主选聘物业公司，并且业委会对外签订的合同对全体业主具有约束力，故合同合法、有效；2.关于物业服务的质量问题。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在质量问题，但是并未提交证据佐证这一事实，依法应该承担举证不能的后果。本案是被上诉人向上诉人追索服务费，根据规定，服务不达标不能作为业主以及物业使用人拒绝缴纳物业费的理由；3.关于《物业管理服务合同》期满后物业费的标准问题。根据规定，物业服务合同期满后，业主大会没有提出终止原合同并要求物管公司撤出的，双方的合同关系按照原合同继续履行。贵阳鑫立物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告向原告支付2015年2月至2019年3月所欠物业费15346.41元、违约金5941.68元，合计21288.09元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告宋雅洁购买的贵州省贵阳市白云区育才路498号15栋3-9号房屋所在小区是为贵州省贵阳市白云区南窗雅舍小区，其系该小区的业主。2015年8月2日，原告与贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会签订了《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》，合同约定原告接受委托为贵阳南窗雅舍小区提供物业管理服务，管理的期限为三年，即自2015年2月1日零时起至2017年12月31日23时止，物业费用自2015年1月1日起计算收费；原告向该小区提供物业服务，业主按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，物业管理费（三层花园联体步梯房以下）按1.60元/月/㎡计收；物管费按月或季度交纳，业主或物业使用人应在上次费用到期后，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在本季度到期后，第二季度首月的15日内履行交纳义务；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天0.5‰交纳滞纳金。被告在该小区的房屋建筑面积为188.07平方米，每月应缴纳300.91元的物业管理费。物业管理合同到期后，原告仍继续为该小区提供物业服务至2019年3月。因物业服务过程中原、被告双方发生争议，被告拒交物管费，原告诉至一审法院，诉请如前。上述事实，有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明等工商信息材料、《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》、业主委员会委员选票、贵阳市白云区红云社区服务中心出具的证明、业主大会筹备组成员名单公示、贵阳市白云区泉湖社区服务中收出具的证明、关于撤出南窗雅舍小区物业管理的通告、收取部分业主物业管理费收款收据、计算清单；被告提供的身份证复印件、2019年4月3日拍摄的现状图片、物业费收据及原、被告的在庭陈述在卷佐证，证据内容客观真实、来源合法，并经庭审质证，可以作为一审法院认定基本事实的依据。一审法院认为，本案的焦点在于业主委员会是否有权代表业主对外签订合同以及业主委员会签订的合同是否损害业主合法利益。一审法院认为，业主委员会是由物业管理区域内的业主代表组成并由业主选举产生，《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，其中《条例》第十五条第二项规定业主委员会有权“代表业主与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。同时，《物权法》第七十八条、第八十三条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”。本案中，原告虽未与被告签订书面物业服务合同，但贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会与原告签订《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》的行为属于贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会的职权职责行为，该合同内容亦未违反法律、行政法规、条例等法律规范的强制性规定，且该业主委员对外签订合同的授权主体是业主大会，并非业主个人，故被告提出业主委员会成立不合法，原告提供的《物业管理服务合同》未得到被告认可，对被告不具有约束力，物业管理服务合同无效的辩解，于法无据，一审法院不予采纳。按照该合同的约定，原告实际为南窗雅舍小区的业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，亦接受了原告提供的服务，依据物权法、物业管理条例以及诚实信用、等价有偿的原则，该合同对被告具有约束力，被告理应向原告支付物业管理费。根据本案查明的事实，业主委员会实际与原告签订的《物业管理服务合同》日期为2015年8月2日，但根据原告提供的证据可证实原告实际已于2015年1月起为小区提供物业服务，合同期满后即2017年12月31日之后仍为小区提供物业服务至2019年2月28日，被告也接受了原告的物业服务，被告应缴纳物业费的期间为2015年1月起至2019年2月，金额为300.91元/月×50个月＝15045.5元。关于原告主张被告缴纳2019年3月的物业费，因未提交证据证实其在此期间提供物业服务，故一审法院不予支持。关于违约金，一审法院认为，物业管理公司周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，原告作为物业服务主体，理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，同时，被告作为小区的业主也应当从构建和谐小区出发，遵守法律法规和物业管理条例的相关规定，共同维护小区的利益，产生纠纷时应依法及时维护自己的权利，本案中被告迟延支付物业管理费系因双方未积极、及时沟通协商所致，双方对待纠纷的态度、处理方式、方法均有不当，故对原告违约金的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告宋雅洁于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳鑫立物业管理有限公司15045.5元；二、驳回原告贵阳鑫立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币166元（已减半收取，原告已预交），由被告宋雅洁负担66元，原告贵阳鑫立物业管理有限公司负担100元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人宋雅洁为了证明自己的主张向法院提交以下证据：第一组：业主委员会备案申请表（复印件），拟证明业委会备案是在2019年5月24日，此前的业委会一直没有备案。被上诉人对第一组证据的质证意见为：该证据为复印件，真实性不予认可，关联性不予认可，该证据显示的申报日期是2019年5月15日，我公司已经与2019年3月中旬撤出该小区，该证据即使是真实的，只能证明我公司撤离后小区业主重新申请备案的业委会，该内容与我公司在该小区提供服务期间，业委会成立并备案的事实不矛盾，达不到其证明合同无效的证明目的。上诉人提交的证据未能证实新的事实，本院不予采纳。二审查明事实与一审认定事实一致，本院对原审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案小区业委会在签订涉案物业合同时成立是否合法以及其与被上诉人签订的物业合同对上诉人是否有效？2.被上诉人提供物业服务是否达标？3.2017年12月31日之后的物业费标准应该如何计算？关于焦点一，一审庭审中鑫立公司已经提交业主大会成会筹备组成名单公示、业委会委员选票名单以及红云社区服务中心出具的证明予以证实涉案小区业委会是经过依法选举成立的，贵阳市白云区红云社区服务中心出具该份证明已经明确载明涉案业委会在2015年1月在该社区的指导以及住建局相关人员参与下成立，并在社区备案核准后报区住建局物业管理办公室成功备案，结合相关证据足以证实涉案业委会已经合法成立，至于上诉人二审中提交《业主委员会备案》申请表拟证明涉案小区业委会在2019年5月15日之前并未合法成立备案进行抗辩，2019年3月被上诉人已经撤出涉案小区，不排除在被上诉人撤出涉案小区后该小区重新设立新的业委会，故该抗辩不成立。根据《物业管理条例》规定，业委会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，本案业委会代替全体业主与被上诉人签订的《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》合法有效。关于焦点二，由于小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案上诉人已经作为整体接受了物业服务，就不能以该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。至于上诉人抗辩称被上诉人提供物业服务的人员配置与实际面积应该配备的人员不相符从而应该减少物业费问题，被上诉人已经实际履行了物业服务，至于被上诉人在履行物业服务合同时配备了多少人员以及履行情况如何，不能成为上诉人拒绝缴纳物业服务费的理由，故对于上诉人该项上诉请求本院不予支持。关于焦点三：至于期满后的物业服务费标准问题，鑫立公司在合同期满后已实际提供了物业管理服务至2019年2月，有权按照原合同的标准向上诉人继续收取物业服务费。即按照双方合同约定第二十三条第一款第一项：“三层花园联体步梯房服务费标准：1.6元/㎡……”。本案的物业服务费应该从2015年1月1日起开始计算至2019年2月31日，本院确认上诉人应向鑫立公司应收取的物业费为188.07㎡×1.6元/月/㎡×50个月=15045.5元,原审判决判令上诉人支付被上诉人物业服务费15045.5元并无不当，本院予以维持。综上，本院认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用322元，由宋雅洁负担322元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 庞 敏审判员 李云鹤二〇一九年七月十六日书记员 余琼敏