广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初36156号原告：李伟达，男，1982年10月5日出生，汉族，身份证登记住址广东省阳春市。委托诉讼代理人：朱帆，广东广颂律师事务所律师。被告：广州珠江小额贷款股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放南路123号16层1606房。法定代表人：梁永恒，职务董事长。委托诉讼代理人：熊英，该公司员工，联系地址同上。第三人：阳春市昊翔房地产开发有限公司，住所地广东省阳春市春城新竹路101房（鲤鱼岗4号）。法定代表人：梁凡敢，职务总经理。委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。第三人：广东中汇装饰设计工程有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南穗和南街6号8楼820。法定代表人：廖春艳。第三人：广东中汇阳光药业有限公司，住所地广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦东区817房。法定代表人：梁凡敢。第三人：阳春中汇置业有限公司，住所地广东省阳春市春城阳春大道西侧规划行洪渠北中汇星座商品楼首层9号商铺。法定代表人：梁凡敢。第三人：广东中汇阳光房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦8层17、19房。法定代表人：廖春艳。第三人：广东中汇实业有限公司，住所地广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦807、809房。法定代表人：廖春艳。第三人：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，现羁押在阳春市看守所。第三人：潘泰辰，男，1971年10月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。第三人：朱有杰，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。第三人：黄兆震，男，1973年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市，现羁押在阳春市看守所。原告李伟达诉被告广州珠江小额贷款股份有限公司（以下简称珠江小额贷款公司）、第三人阳春市昊翔房地产开发有限公司（以下简称昊翔公司）、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震执行异议之诉一案，本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱帆、被告委托诉讼代理人熊英、第三人昊翔公司委托诉讼代理人崔雅怡到庭参加诉讼。其他第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：停止对阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城E型板式住址F1幢4xx房的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2015年8月20日，原告与第三人昊翔公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向昊翔公司购买涉案房屋，建筑面积111.06平方米，总房款352060元。原告已依约向昊翔公司支付了全部购房款，昊翔公司亦向原告开具了收据，并将该房屋交付原告使用至今，但至今未为原告办理房屋产权转移登记手续。因涉案房屋仍登记在昊翔公司名下，广州市越秀区人民法院在强制执行被告与第三人昊翔公司借款合同纠纷生效民事判决时，将涉案房屋作为被告财产予以查封，并拟进一步采取执行措施。原告得知后，提起了书面执行异议，但广州市越秀区人民法院于2018年9月5日作出（2018）粤0104执异458号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。原告认为，该执行裁定书是错误的。原告在执行异议阶段提交的21张银行提现记录，合计225600元，都是原告向亲戚借款的提现记录，此外还有126460元也是向亲戚东拼西凑借来的，是以现金方式借给原告，所以才没有银行提现记录。原告作为一名普通百姓，借得352060元用以支付购房款，而上述执行裁定书却以极为苛刻的理由，认为原告的提现记录不足以证明原告已支付购房款的事实，但除提现记录外，昊翔公司还向原告开具了收款收据。且如果原告未付清购房款，昊翔公司不可能向原告开具收款收据并将房屋交付原告使用。此外，涉案房屋上抵押权登记时间是2016年5月16日，而原告与昊翔公司早于2015年8月20日已签订《商品房买卖合同》并交付原告使用，原告曾多次催促昊翔公司为原告办理涉案房屋的房产证，昊翔公司却以业主过多，尚未轮到原告为由至今未办，原告不存在过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应当停止对该房屋的执行并解除查封。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。原因是原告和第三人昊翔公司签订商品房买卖合同是在2015年8月20日，而其提交的收据时间为2015年8月16日，早于商品房买卖合同签订时间。其次，原告提供的取款凭证并非原告本人，无法证明是支付给昊翔公司的购房款，也无法证明原告已将购房款支付至购房合同约定的账户上，故原告陈述其将购房款支付完毕的理由不成立。且商品房买卖合同载明，房屋交接必须由出卖人签署住宅保证书等，但原告并未提交资料佐证。涉案房屋于2016年11月25日被法院查封，而原告提交的水、电、燃气费等收据均发生在2017年后。物业管理费收据的真实性、合法性也无法确认，无法证明在2016年11月25日查封涉讼房屋前，原告已经实际占用涉讼房屋。（2018）粤0104执异458号执行裁定书认定事实清楚，适用法律准确，法院应依法驳回原告的诉讼请求。第三人昊翔公司述称，我方确认收到原告支付的全部房款，房屋也交付给原告使用，我方同意原告的诉讼请求。第三人广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震未到庭陈述意见。经审理查明，2015年8月16日，第三人昊翔公司（甲方、出售人）与原告（乙方、买受人）签订《中汇城·四季花园/枫丹白露商品房认购协议书》。约定，乙方所认购的商品房为甲方开发的位于阳春市阳春大道大华岭公园对面的中汇城·四季花园/枫丹白露商品房第F幢1梯4楼xx号房；该物业用途为住宅，建筑面积111.06平方米；乙方同意在十天内在甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及办理其他购房相关手续，售价352060元等。同日，第三人昊翔公司向原告出具《收据》，载明收到原告C中汇城-F1-4xx房房款352060元。2015年8月20日，第三人昊翔公司（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》。约定：出卖人以出让方式取得位于阳春市春城街道××、××、3地块土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房中汇城，预售许可证号为春预许字2014第050号。买受人购买的商品房为上述项目中的中汇城F型板式住宅F1[单元][层]402号房。该商品房合同约定建筑面积111.06平方米，其中套内建筑面积93.65平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.41平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3759元，总金额352060元。出卖方应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向阳春市房地产交易所申请登记备案等。该合同第六条“付款方式及期限”部分第1款“一次性付款”下方空白处手写注明“已一次性付清352060元”，在该条收款账户下方空白处手写注明“按双方商定协议付清款（口头协议）”。另查明，被告珠江小额贷款公司与第三人昊翔公司等借款合同纠纷一案，本院于2017年10月20日作出（2016）粤0104民初41937号民事判决书，判决：一、广东中汇阳光药业有限公司在判决生效之日起十日内向珠江小额贷款公司清偿借款本金500万元及逾期还款违约金（以500万元为本金，自2016年3月23日起按照年利率24%的标准计算至实际还款之日止）；二、广东中汇阳光药业有限公司不履行上述债务时，珠江小额贷款公司有权从拍卖或者变卖阳春中汇置业有限公司名下的阳春市春城街道阳春大道西侧规划行洪渠北中汇·星座商品楼首层8号商铺（含夹层二层）所得价款在最高额抵押担保限额内优先受偿；三、广东中汇装饰设计工程有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔公司、黄兆震、潘泰辰、朱有杰分别在500万元的最高余额内，广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司分别在300万元的最高余额内，梁凡敢在366万元的最高余额内，对广东中汇阳光药业有限公司上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向广东中汇阳光药业有限公司追偿等。上述判决发生法律效力后，珠江小额贷款公司向本院申请执行，本院于2018年1月8日以（2018）粤0104执578号案立案执行。在诉讼期间，本院依法查封昊翔公司名下位于阳春市春城街道××、××地块××城××型××式住宅××商铺、××房（复式）、702房（复式）、E8幢602房、502房、401房、301房、202房、201房、E7幢702房（复式）、701房（复式）、602房、401房、202房、F1幢1号商铺、602房、201房、202房、401房、4xx房。上述房屋的查封期限均为2016年11月25日至2019年11月24日。据阳春市国土资源局2018年4月11日出具的《不动产登记资料查询结果证明》记载，涉案阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城F型板式住宅F1幢4xx房登记在第三人昊翔公司名下，登记时间为2016年3月16日；该房屋上设定有抵押权，抵押权人为广东阳春农村商业股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2016年5月6日至2016年7月20日，登记时间为2016年5月16日。2018年，原告以其向第三人昊翔公司购买涉案房屋并已付清全部购房款及实际入住等为由，向本院提出书面执行异议，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封。2018年9月5日，本院作出（2018）粤0104执异458号执行裁定书，裁定驳回原告李伟达对本院（2018）粤0104执578号案执行标的阳春市春城街道黑石岭E-6、E-7地块中汇城E型板式住宅F1幢4xx房所提的异议请求。原告为证明其已付清全部购房款并入住涉案房屋以及该房屋为其唯一住房还提交证据有：1.原告亲友的21张银行取款凭证；2.阳春市恒成物业服务有限公司2016年11月5日出具的涉案房屋水电费、垃圾清运费收据；3.原告与阳春市恒成物业服务有限公司2016年11月5日签署的《业主收房确认书》；4.涉案房屋交纳水、电、燃气等费用的收据或发票；5.原告及家庭成员名下无住房登记的查询结果证明。被告质证意见为，对证据1真实性无异议，但不能证明原告向第三人昊翔公司支付房款；对证据2、3真实性不予确认；对证据4中的发票真实性无异议，其他收据有异议，且相关费用发生时间均在2017年4月29日之后，不能证明原告于2016年11月5日已收楼；对证据5真实性无异议。第三人昊翔公司对上述证据真实性均无异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案被告对第三人昊翔公司享有的债权为金钱债权，因此本案应适用上述规定。根据原告举证的《中汇城·四季花园/枫丹白露商品房认购协议书》《商品房买卖合同》、收款收据、《业主收房确认书》、名下房产查询证明以及原告和第三人昊翔公司的陈述，原告具备上述规定所列的三项条件。被告虽对原告证据提出异议，但未能提交充足反驳证据，且第三人昊翔公司作为将涉案房屋出售给原告的开发商亦对原告提交的证据以及原告已付清购房款并实际收楼入住的事实予以确认，故对被告的答辩意见本院不予采纳。因此，原告要求停止（2018）粤0104执578号案对本案所涉房屋的执行并解除查封于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：（2018）粤0104执578号案不得执行阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城F型板式住宅F1幢402号房。本案受理费6580.90元，由被告广州珠江小额贷款股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。本院（2018）粤0104执578号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  杜轶群人民陪审员  余义华人民陪审员  钟香华二〇一九年七月十二日书 记 员  梁 涛郑君灏