吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0106民初640号 原告：张伟，男，1975年1月31日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：赵美南。 被告：陈富铎，男，住长春市朝阳区。 原告张伟与被告陈富铎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张伟及其委托诉讼代理人赵美南，被告陈富铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张伟向本院提出诉讼请求：1、请求贵院确认原告解除合同通知有效、原告与被告签订的《商业物业租赁合同》已于2019年1月25日解除，被告将承租的房产腾空后交还原告;2、判令被告给付原告欠付租金330277.78元（截止2019年1月25日）、采暖费31697.73元,物业费98743.92元、垃圾处理费19748.79元,判令被告支付房屋占用使用费（自2019年1月25日起计算至实际返还房屋之日止，按照每年164万元标准计算）;3、判令被告向原告支付违约金175890元，(滞纳金暂时计算至2019年1月24日后续按照应付租金的3%。标准计算至实际清偿之日止);从上有清:b2bof.42元4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由原被告于2016年6月3日签订了一份《商业物业租赁合同》，该合同约定被告承租原告位于长春市门市,建筑面积为1245.98平方米。按照合同约定,被告应于2018年9月3日前，支付2018.9.3-2019.3.2期间租金41万元。如被告未及时支付，原告每天收取应付租金总额的3%。滞纳金，若延期付款超过30天，即视为被告违约，原告有权终止合同。合同约定物业费、采暖费由被告承担。《商业物业租赁合同》签署后，针对2018年9月3日应付的41万元租金，被告至今未支付，欠付租金已经超过30天。经原告催告后仍未支付，已严重违反双方约定，达到了原告解除合同的约定条件，原告已经发出了解除合同通知书,故原告起诉至贵院，望贵院依法维护原告的合法权益，判如诉请。 被告陈富铎辩称，原告第一、第二项诉讼请求分别为确认之诉及给付之诉，不应在同一诉讼中请求。原告主张的违约金过高。诉讼费应有原告承担。合同相对人不是原告本人签署的。 经审理查明，2016年6月3日,原告张伟与被告陈富铎签订了《商业物业租赁合同》。合同约定，原告张伟（甲方）将位于长春市出租给被告陈富铎（乙方），建筑面积为1245.98平方米；陈富铎用于“培训、餐饮、娱乐项目”；合同期限10年，自2016年6月3日至2026年9月2日止，其中2016年6月3日至2016年9月3日为装修免租期，乙方在装修免租期内无需支付租金，但需缴纳管理费及在装修期间乙方产生的水电费用，自装修免租期结束后第一日开始计算租金。租金2016年6月3日至2016年9月2日装修免租金，2016年9月3日至2019年9月2日82万元/年，2019年9月3日至2022年9月2日87.13万元/年，2022年9月3日至2025年9月2日92.58万元/年，2025年9月3日至2026年9月2日98.37万元/年。承租方（乙方）于2016年9月3日缴付半年租金41万元，第二次缴付租金应于2017年3月3日缴付半年租金41万元。此后，应于租期内每年的9月3日前缴付当年租金的一半，应于每年的3月3日前缴付当年租金的一半，甲方须向乙方提供相应的租金发票，发票税费由乙方承担。乙方须向甲方交纳10万元保证金。在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金无息退还给乙方。乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕。逾期交付租金的，每逾期一日承租方按当次应交金额的3‰支付违约金（第三条.5）；乙方应按时交纳租金，如逾期30天不交租金的，甲方除有权向乙方追索租金及逾期交付租金的违约金外，甲方还有权解除本租赁合同，甲方并有权向乙方要求赔偿损失(第六条.2)；乙方向物业管理公司支付物业费，物业费不高于2.5元/月/平方米（第三条.6）；乙方向有关部门缴纳管理费用、税费（第五条.2）；承租方负责水费、电费、燃气费、采暖费等所有费用（第五条.4）。按照合同约定，被告陈富铎应于2018年9月3日前，支付2018年9月3日至2019年3月2日期间租金41万元，陈富铎至今未交。2019年1月20日原告张伟委托梁金全向陈富铎等发送短信息，称“我受张伟委托，向你发出通知如下：你方承租张伟房屋，拖欠租金已数月，现限你方在1月21日9点前交付全部租金及违约金，否则张伟将解除与你签订的租赁合同。”2019年1月23日梁金全代原告张伟向陈富铎发出《解除租赁合同通知书》，并张贴于陈富铎承租房屋的经营场所，通知解除与陈富铎之间的租赁合同，要求陈富铎于2019年1月26日前将租赁物返还给张伟。陈富铎仍继续经营，拒交租金，张伟本院提起本案租赁合同纠纷之诉。 另查明，2019年1月23日，张伟向万盛·理想国楼盘国汇大厦的物业服务企业长春市万盛物业服务有限责任公司交纳2016年6月3日至2019年1月23日的物业服务费84558.75元(87945.43)(20189.73+20002.70+4140.60+20002.70+20223.02)、生活垃圾处理费36786.86元(19748.79)(4037.95+4000.54+20703.27+4000.50+4044.60)元。 本院认为：原、被告之间的《商业物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为有效合同。双方在《商业物业租赁合同》约定2018年9月3日至2019年3月2日期间租金41万元应于2018年9月3日前支付，现被告欠付原告2018年9月3日至2019年1月26日的租金330277.78元（需要进一步核算），构成违约，应当继续给付并承担相应的违约责任。 《中华人民共和国物业管理条例》?第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”原、被告双方在《商业物业租赁合同》已约定物业费及向相关部门交纳的管理费用用由被告承担（第三条.6）、（第五条.2），现原告已代被告交纳了物业费84558.75元(2016年6月3日至2019年1月23日的物业服务费)、垃圾处理费36786.86元（2016年6月3日至2019年1月23日的），被告应予给付原告。 采暖费，根据《商业物业租赁合同》约定，承租方负责采暖费（第五条.4），因此采暖费（包括不供热的基础热费）应当由被告陈富铎直接向供热企业直接缴纳。又根据原告张伟提供的证据（基础热费欠费明细），张伟并未代陈富铎向相关供热企业缴纳，故对原告主张的采暖费31697.73元，在本案中不予保护。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在合同中约定的逾期交付租金违约金（日3‰）标准过高，本院酌情予以调整，按年6%标准计算。根据《商业物业租赁合同》约定，陈富铎应于2018年9月3日前向张伟支付2018年9月3日至2019年3月2日的租金41万元，于2019年1月1日前支付2019年1月16日起至2019年2月26日止的租金8888.89元，因陈富铎迟延支付，因此应当向原告支付相应的违约金7872.37元(330277.78元×6%×145天/365)（自2018年9月3日起计算至2019年1月26日计算至2019年1月26日，按年利率6%计算）（需要进一步细算）。 有效成立的合同，对双方当事人具有相当于法律的效力，双方均应自觉遵守，不得任意变更或解除。但经双方协商一致或者符合法律规定的条件的，可以解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在《租赁合同》第六第二款约定了解除合同的条件，即若延期付款超过30天不交租金的，出租方有权解除合同。现被告陈富铎欠付原告租金已超过约定可以解除的一个月，原告张伟有权解除合同。 关于合同解除的法律后果，《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，合同解除以后，被告陈富铎应当从承租房屋中迁出，并支付迁出之前的房屋使用费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告张伟与被告陈富铎于2016年6月3日签订的《商业物业租赁合同》 二、被告陈富铎于本本判决生效后三十日内从位于长春市（建筑面积为1245.98平方米）中迁出； 三、被告陈富铎于本判决生效后立即向原告张伟支付租金330277.78元（计算至2019年1月26日）及违约金7872.37元元，合计164998.33元(实际给付日)； 四、被告陈富铎向原告张伟支付2019年1月27日起至实际迁出承租房屋之日止的房屋使用费(2019年1月27日至2019年9月2日按82万元/年的标准计算，2019年9月3日至2022年9月2日按87.13万元/年的标准计算)； 五、被告陈富铎于本判决生效后立即向原告张伟支持其垫付的物业费84558.75元、垃圾处理费36786.86元，合计34780.50元； 六、驳回原告张伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10166元（原告已预交），由原告张伟负担元，被告陈富铎负担元；保全费3770元（原告已预交），由被告陈富铎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  刘忠亮 人民陪审员  杨淑清 人民陪审员  刘志芳 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  张 波