广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1481号原告：刘秀芳，女，1962年8月28日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：廖国华、何文基，均为广东兴会律师事务所律师。被告：梁碧容，女，1963年2月4日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：黄亮，广东君亮律师事务所律师。原告刘秀芳与被告梁碧容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘秀芳的委托诉讼代理人何文基、被告梁碧容的委托诉讼代理人黄亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀芳向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2013年4月26日签订的《商铺租赁合同》已经在2019年3月1日解除，原告没收被告50000元押金；2.判令被告立即向原告支付毁坏四会东城街道四会大道中翡翠城四座71号商铺的赔偿款36100元以及评估费2000元，合共38100元；3.判令被告向原告支付拖欠的租金59637元及17891元滞纳金（租金及滞纳金从2019年1月1日计至2019年3月19日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将自有的位于四会东城街道四会大道中翡翠城四座71号商铺出租给被告使用，租赁期限从2013年6月1日至2019年5月31日。原告将上述商铺依约交付给被告使用，被告开始也依约支付租金。但直至2019年被告就开始拖欠租金，并中途退场。原告于2019年2月28日向被告发出了《违约通知书》，通知被告解除合同。被告在2019年3月19日将商铺交还给原告，但被告故意毁坏了上述商铺的装修和铁闸。经原告多次催促，被告只是修复了铁闸，并没有支付拖欠的租金，更未就故意毁坏的装修进行修复或赔偿。被告梁碧容辩称：一、同意2019年3月1日起案涉《商铺租赁合同》解除，但解除责任在于原告，是因为原告单方面违法解除合同而导致合同提前解除，更造成被告损害，理由为，1.2019年2月（春节期间）商铺已经常停水停电，被告期间与恒辉物业管理处电话沟通时已明确合同到期时不再续租；2.至今被告没有收到过原告的《违约通知书》，原告单方面提前解约行为不符合法律规定；3.反之，原告在没有任何通知下，于2019年3月1日前对商铺停水停电，更在商铺大门强行加上一把锁，导致被告无法开门营业、所有财物被关铺内的损害结果。后经协商，在被告被迫同意即时搬离后原告才于2019年3月8日恢复用电和开锁给予被告搬离，在搬离期间，商铺仍时常处于停水停电状况，严重影响搬离进程，至3月19日，被告安装好新的商铺卷闸后将商铺交还原告；4.据上，原告在没有履行合法手续下，违法强行停水停电、上锁，单方面于2019年3月1日解除合同，迫使被告提前搬离商铺，其行为已构成违约。二、合同履行至今约六年，被告从未拖欠原告任何费用，而被告实际所交租金也已交至2019年1月31日（并非原告所说至2018年12月31日）。因2月10日是春节，被告所经营的行业春节当月均是放假，故2月租金被告是准备在3月1日财务上班后支付的，且被告有50000元押金在原告处，根本不会导致原告有任何损失。但鉴于原告3月1日起就单方违法解约行为，被告依据抗辩事由就暂缓支付2月租金。在后续协商中，被告还同意以50000元押金抵扣2月份租金，原告拒不同意之时还要违法没收被告50000元押金实在是毫无依据、毫无诚信、毫无情理。三、原告要求赔偿款及评估费同样没有事实和法律依据，1.原告单方面违法解约导致合同提前于2019年3月1日解除，更导致被告在毫无准备下被迫提前搬离，故若有损害依法由原告自行承担；2.原告交付给被告时，该商铺属于毛坯，合同第五条约定承租方应妥善保管卷闸、门窗等，现被告搬离后，该商铺的卷闸、门窗等均没有损坏，按原告提交的评估书，赔偿费用并不涉及修复卷闸、门窗等，好像仅是涉及一些拆除费用，且该评估书并没有详细列明所要实施具体项目，故原告应承担举证不能之后果。综上，原告诉求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：原告刘秀芳与被告梁碧容于2013年4月26日签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于四会市东城街道四会大道中翡翠城四座71号的商铺出租给被告作为经营整体衣柜用途，租赁期自2013年6月1日至2019年5月31日，按月缴交租金，被告在签订合同之日必须交纳首月租金，以后在每月前5天缴交当月租金，逾期缴交每天加收5%滞纳金，租金拖欠超10天则视为违约，原告有权收回铺位终止合同并不退回保证金，第一、二年的租金按每平方70元计算，第三年开始租金按每平方每年递增5%计算，即第一、二年每月租金为18631元、第三年每月租金为19562元、第四年每月租金为20541元、第五年每月租金为21569元、第六年每月租金为22647元，合同签订后被告即向原告交押金50000元，合同终止时待被告交清水电费等费用后由原告不计利息退回押金给被告，被告在租赁期间应妥善保管商铺原有室内设置（例如卷闸、门窗等），损毁按价赔偿，不得擅自改动铺位的形状结构，需要室内装修及修缮须经原告同意，否则作违约处理，终止合同并赔偿所造成的损失，被告有把铺位私自转租、转借、进行非法活动或未经原告同意改变铺位租赁用途的情形时，原告可随时终止合同、收回铺位并不退回押金，如被告中途退场则按违约处理，原告将不退回押金，租赁期间原告可不经被告同意将铺位转让给第三方，但应以书面形式通知被告，铺位转让后，经第三方同意，第三方即成为本合同的当然出租方，承担相应的合同权利和义务，租赁期满，被告要把铺位及配套设施原好交回给原告（包括被告在租赁期内自行装修及新增设施），否则按时价赔偿给原告，如铺位继续出租，在同等条件下，被告拥有优先租赁权，被告应提前三个月向原告提出书面续约申请等内容。签订合同后，被告向原告交付了50000元押金，原告将商铺交付给被告使用。被告在2013年5月27日向原告支付第一个月的租金18631元，至2018年12月21日最后一次向原告支付租金22647元。从2019年1月起被告没有向原告支付租金。2019年3月4日，原告委托他人通过邮政速递向被告的身份证地址寄送了一份《违约通知书》，但并非被告本人签收。后经协商，被告同意搬离商铺。2019年3月19日，被告将上述租赁的商铺交还原告。原告接收商铺时发现被告拆除了商铺的装修并毁坏了墙壁、地面、天花及卷闸，经原告交涉，被告在2019年3月25日修复了商铺的卷闸，但没有修复商铺的墙壁、地面和天花。2019年4月1日，原告自行委托广东永辉资产价格与土地房地产评估有限公司对商铺被毁坏装修的拆卸及清运费用（包括夹板天花拆除工程、间墙拆除工程、地板砖拆除工程）进行评估，该公司在2019年4月3日作出《价格评估报告书》，评估原告的商铺被毁坏装修的拆卸及清运费用（包括夹板天花拆除工程、间墙拆除工程、地板砖拆除工程）为36100元。原告因此支出评估费2000元。因与被告无法就欠缴租金数额及商铺损坏赔偿费用达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，原告将自己的商铺出租给被告进行经营，所以原告与被告之间构成房屋租赁合同关系。原、被告在合同中约定租赁期限至2019年5月31日，现原告起诉主张合同在2019年3月1日解除，而被告对此并无异议，故本院确认原、被告在2013年4月26日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月1日解除。结合原、被告的诉辩，本案的争议焦点是：一、在履行合同过程中，原、被告哪一方存在违约行为，原告能否没收被告所交纳的50000元合同押金；二、被告交还给原告时的商铺状况是否符合合同约定，被告应否向原告赔偿。对于焦点一，原告认为被告从2019年1月起就欠缴租金并中途退场，构成违约，对此，被告提供了从2013年5月27日向原告支付第一个月的租金18631元，至2018年12月21日最后一次支付租金的转账记录或收款收据，从这些证据来看，被告是一直没有间断地向原告支付上述期间的租金的，原告在这段期间也没有提出异议，从被告的支付方式可知，被告是在上月提前支付下月的租金的，故此，被告在2018年12月21日所支付的是2019年1月份的租金。从2019年2月起，被告没有再向原告支付租金，并持续到原告要求解除合同时仍没有支付，被告的行为构成违约；至于原告称被告中途退场，但没有提供证据证实，本院不予采信。被告辩称2019年2月大部分时间是春节假期，故准备在3月份上班后支付2月份的租金的意见，与其一直提前支付租金的习惯不符，本院不予采信。被告还认为所交纳的押金可以抵扣租金，不会造成原告的损失，但从双方约定的合同内容来看，被告所交的押金是为了保障合同的履行，具有定金性质，并非可以随时充抵租金，对被告此意见本院亦不予采信。被告认为原告存在强行对商铺停电、停水、上锁、单方面在2019年3月1日解除合同、迫使其提前搬离商铺等违约行为，但被告没有提供可以证明原告强行对商铺停电、停水、上锁的证据，而原告要求解除合同并要求被告搬离商铺是基于被告没有支付租金，故原告不存在被告所称的违约行为。根据合同约定，被告应在每月5日前缴交当月租金，超过10天不缴交则原告可以终止合同并不退回保证金（即押金），由于原告在2019年3月1日解除合同时，被告仍未向原告支付2019年2月的租金，所以原告可以没收被告的50000元押金。对于焦点二，被告搬离商铺时，拆除了其新增的装修设施，毁坏了商铺的墙壁、地面和天花，其行为违反了合同第十二条“租赁期满后，乙方要把铺位及其配套设施原好地交回甲方（包括乙方在租赁期内自行装修及新增设施），否则按时价赔偿甲方”的规定，即被告交还给原告的商铺状况不符合合同约定，被告应赔偿原告的实际损失。原告自行委托评估机构对商铺被毁坏装修的拆卸及清运费用进行评估，得出所需费用为36100元，并支出了评估费用2000元，而被告经本院释明，不同意进行重新评估，故本院对自行评估的损失予以采纳，被告应赔偿原告上述损失及评估费用。综上，被告应向原告支付2019年2月的租金22647元，另外，由于合同在2019年3月1日解除后，被告至3月19日才交回商铺给原告，故该段时间被告应参照租金支付占用费用给原告，即22647元÷30×19=14343.10元。对于原告要求被告支付拖欠租金的滞纳金问题，由于合同既约定了定金条款又约定了违约金条款，原告最终选择了定金条款，故被告无需向原告支付违约金（滞纳金）。为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告刘秀芳与被告梁碧容于2013年4月26日签订的《商铺租赁合同》在2019年3月1日解除，被告梁碧容无权要求原告刘秀芳退回合同押金（定金）50000元；二、被告梁碧容应于本判决生效之日起10日内向原告刘秀芳付清2019年2月的租金22647元及2019年3月1日至2019年3月19日的占用费14343.10元；三、被告梁碧容应于本判决生效之日起5日向原告刘秀芳支付赔偿款36100元及评估费2000元；四、驳回原告刘秀芳其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费1806元，由原告刘秀芳负担443元、被告梁碧容负担1363元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  曹铭毅二〇一九年七月十六日书记员  李晓彤