甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2019）甘07民初10号原告：余挺。委托诉讼代理人：金彩虹，甘肃方联律师事务所律师。被告：管晓莉。委托诉讼代理人：王宏武（管晓莉之夫）。委托诉讼代理人：杨万鹏，甘肃祁峰律师事务所律师。第三人：甘肃华大房地产开发集团有限公司。委托诉讼代理人：马红丽，甘肃华大房地产开发集团有限公司总经理助理。委托诉讼代理人：赵洪钧，甘肃华大房地产开发集团有限公司员工。原告余挺与被告管晓莉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告余挺申请追加甘肃华大房地产开发集团有限公司（以下简称“华大房地产公司”）为本案当事人参加诉讼，本院审查后追加华大房地产公司为第三人参加诉讼。原告余挺的委托诉讼代理人金彩虹、被告管晓莉的委托诉讼代理人王宏武、杨万鹏、第三人华大房地产公司的委托诉讼代理人马红丽、赵洪钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余挺向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对张掖市中级人民法院（2018）甘07执9号之四执行裁定书中所列房屋一套（以下简称涉案房屋）的强制执行，并解除查封；2、要求被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2012年5月20日，原告与华大房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定华大房地产公司将涉案房屋出售给原告。合同签订当日，华大房地产公司向原告交付了房屋，原告也按规定交纳了维修基金、天然气安装费、物业费等费用。2016年4月23日，华大房地产公司开具了正式发票。原告得知其房产被查封后向张掖市中级人民法院提出了执行异议，申请解除查封。张掖市中级人民法院于2019年1月30日作出（2019）甘07执异2号执行裁定书，驳回了原告的异议申请，告知原告提起诉讼。据此，原告依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。管晓莉辩称，1.涉案房屋登记在华大房地产公司名下，对于原告诉称的2012年就与华大房地产公司签订合同购买了涉案房屋的事实我们并不清楚，我们认为根据《物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，涉案房屋未登记在原告名下，原告未取得房屋所有权。2.2017年，被告向华大房地产公司董事长雷朝辉催要借款时雷朝辉曾明确表示过要将本案查封的房屋抵顶给被告，说明在当时该房屋还没有出售，也说明原告诉称的购买本案涉案房屋的事实不存在。被告还了解到，本案原告的妻子何静原来是华大集团公司旗下的和顺房产开发公司法定代表人，原告和华大集团公司、雷朝辉之间有直接或间接的利害关系，不能排除华大集团公司为逃避债务将本公司的房屋办理在原告名下的可能。3.甘肃省张掖市中级人民法院作出的（2018）甘07执9号之四执行裁定书查封涉案房屋符合法律规定，原告述称的事实不能成立，也不能排除执行，请法庭驳回原告的诉讼请求。华大房地产公司述称，涉案房屋确实是我公司出售给余挺的房屋，1-13号楼在2015年做了备案手续，因施工单位没有将手续准备齐全，没有去房产部门做登记，2018年材料齐全后公司做了初始登记，在做完初始登记后房屋就被查封了。涉案房屋我公司已给住户开具了发票。我公司同意原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告余挺提交下列证据：商品房买卖合同，拟证明2012年5月20日，原告与华大房地产公司签订合同，原告购买涉案房屋。原告向华大房地产公司交纳房款的发票，拟证明原告交纳涉案房屋房款。张掖市甘霖信用担保有限责任公司说明（含顶帐水泥明细表）一份，拟证明原告用水泥款、工程款及其他方式抵顶涉案房屋房款。华大房地产公司开具的收款收据，拟证明原告购买涉案房屋后交纳房款、地下室费用、公共维修基金、天然气安装费用。张掖市华腾物业管理有限责任公司物业交费清单，拟证明原告入住涉案房屋后，按物业合同约定交纳物业费用的项目及金额。原告与张掖市华腾物业管理有限责任公司签订的前期物业服务管理协议一份，拟证明原告购买涉案房屋后入住该房屋。张掖市华腾物业管理有限责任公司开具的收款收据，拟证明原告入住涉案房屋后，交纳太阳能安装费、对视系统费用及2014年物业费。中石油燃气公司开具的发票，拟证明原告入住涉案房屋后，交纳天然气费用。广电公司开具的发票，拟证明原告入住涉案房屋后，交纳2014年度数字电视收视费的事实。天然气卡、物业电卡，拟证明原告入住其购买的涉案房屋后，交纳天然气、电费的事实。经质证，被告管晓莉对商品房买卖合同的合法性、真实性有异议。其认为华大房地产公司与原告之间有利害关系，商品房买卖合同是华大房地产公司为逃避债务而形成的。当初华大房地产公司提起异议期间，拿的就是该份合同，从该合同的付款方式看，与原告诉称事实并不一致。对交纳房款的发票，被告不予认可，其认为购房发票原告没有提供原件，说明原告手中并没有购房发票。购房发票不等于已经缴纳了房款，现实中先票后款的方式是存在的。对张掖市甘霖信用担保有限责任公司出具的说明其认为与本案没有关系，且不符合证据形式。对华大房地产公司开具的收款收据的合法性、真实性有异议，质证意见与商品房买卖合同的意见是一致。对张掖市华腾物业管理有限责任公司的物业交费清单、原告与张掖市华腾物业管理有限责任公司签订的前期物业服务管理协议、张掖市华腾物业管理有限责任公司开具的收款收据的三性均有异议。对中石油燃气公司开具的发票、广电公司开具的发票、天然气卡、物业电卡，被告不予认可。第三人华大房地产公司对原告余挺提交的证据均无异议。被告管晓莉提交下列证据：甘肃华大房地产集团公司旗下所有关联公司明细表一份，拟证明龙腾物业管理有限公司、张掖市和顺房地产公司都是华大房地产公司的关联公司。张掖市和顺房地产公司企业内资基本信息表，拟证明原告妻子何静在2015年8月以前是华大集团公司旗下的和顺房地产公司的法定代表人，2015年8月将法定代表人变更为雷朝辉。两份证据结合拟证明，原告和华大房地产公司之间有利害关系。经质证，原告余挺对明细表的真实性有异议，其认为该份明细表不能证明表中的公司都是华大房地产公司的关联公司。对企业内资信息的真实性无异议，但对被告拟证明的问题有异议，其认为2015年8月何静确系和顺公司的法定代表人，但与华大房地产公司没有关系。2015年8月25日何静将公司的股权以及公司的资产转让给雷朝辉，因此何静与华大房地产公司没有任何的利害关系。第三人华大房地产公司对被告管晓莉提交的明细表无异议。对企业内资管理信息表无异议，但认为该内资信息表与本案无关。第三人华大房地产公司提交了2016年4月23日开具的发票一张，拟证明2016年给何静开具了发票。经质证，原告余挺对该证据的三性均无异议。被告管晓莉对该证据的真实性、合法性无异议，但对该证据关联性有异议，其认为出具发票不等于原告支付了房款，存在华大房地产公司为逃避债务将房屋转到原告名下的可能，来完成资产的转移。华大房地产公司称开具的发票已经给了原告，但原告不能提供税务发票，与交易不相符。对各方当事人提供的上述证据，能够证明本案事实，对其证明效力本院予以确认。根据上述证据，本院认定以下事实：2012年5月20日，余挺与华大房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买华大房地产公司房屋，总价款465390元。签订合同之前，因余挺、何静投资设立的张掖市甘霖投资信用担保有限责任公司对华大房地产公司享有债权，华大房地产公司将部分债务抵充购房款，向余挺出具收款收据一张，收款事由是A区12#-1-1001室房款。5月21日，余挺、何静与张掖市华腾物业管理有限责任公司签订了《前期物业服务管理协议》，并作为业主签署了《消防安全责任书》。原告还交纳了维修基金、天然气安装费、地下室、地下车库费用，以及采暖费、水电费、2012-2016年物业费和2014年数字电视费，在此过程中还对天然气卡充值，在此期间占有、使用房屋。该房屋所在的小区因资料不全等问题，至2018年5月方才办理了初始登记，本院于2018年8月查封了初始登记在华大房地产公司名下包括涉案房屋在内的房产。另查明，管晓莉与被告华大房地产公司、雷朝辉、梁晓琴民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）甘07民初45号民事调解书，调解书确定：“一、被告张掖市华大房地产开发有限责任公司欠原告管晓莉借款590万元，于2017年12月20日之前向原告管晓莉支付190万元，2018年6月30日之前支付400万元，上述借款自2017年8月1日按照月利率2分计算至实际付款之日，利随本清；二、被告雷朝辉、梁晓琴对上述借款本息承担连带清偿责任”。华大房地产公司在调解书确定的期限内没有履行义务，管晓莉申请执行。2018年8月13日本院作出（2018）甘07执9号之四执行裁定书，对华大房地产公司名下商铺37间，商品房40套进行查封。华大房地产公司于8月18日提出执行异议，本院于2018年11月5日作出（2018）甘07执异30号执行裁定书，驳回华大房地产公司的执行异议。余挺于2019年1月8日提出执行异议，本院于2019年1月30日作出（2019）甘07执异1号执行裁定书，驳回余挺的异议请求，余挺不服提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点是余挺与华大房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效、余挺是否对涉案房屋除强制执行的合法权益。根据余挺提供的《商品房买卖合同》及张掖市甘霖信用担保有限责任公司说明、房款收据等证据，应当认定签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并不违反法律的强制性规定，管晓莉对涉案房屋不享有优先权，在尚未办理产权登记的情况下，依据《中华人民共和国物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，余挺与华大房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。关于余挺是否对该案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权益的问题。华大房地产公司与余挺在本院查封涉案房屋以前签订《商品房买卖合同》并交付房屋，余挺以张掖市甘霖信用担保有限责任公司对华大房地产公司享有的债权作为对价支付了购房款，虽然余挺没有直接支付购房款，但法律并不禁止第三人代为履行，因张掖市甘霖信用担保有限责任公司的股东是余挺、何静，故余挺如何向公司支付对价，属于公司与股东内部关系，而华大房地产公司因涉案房屋虽未实际收到房屋价款，但房屋价款冲减了债务，对该公司及第三人的权益没有损害，故应当认为余挺为涉案房屋支付了对价。因甘州区丰泽园A区12号住宅楼一单元1001室房屋在刚办理初始登记后即被本院查封，至今没有登记到余挺名下，并非余挺的过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，本院于2018年8月13日作出（2018）甘07执9号之四执行裁定书，对包括涉案房屋在内的房屋、商铺进行查封，查封前，余挺已支付了涉案房屋的对价，并已实际占有、使用上述房屋，该房屋未办理过户登记并非余挺自身的原因，依据该规定，人民法院不得对该房屋查封、扣押、冻结。管晓莉对华大房地产公司享有的系普通债权，其要求执行涉案房屋不符合法律规定，对该房屋不得作为华大房地产公司的财产予以强制执行。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行余挺主张权利房屋。案件受理费8281元，由被告管晓莉负担，限于判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。本院（2019）甘07执异1号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 袁建银审判员 岳小芸审判员 任斌文 二○一九年七月九日书记员 张晓燕附：【本案适用的法律条文】《中华人民国和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。