广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异155号 异议人（同是本案申请执行人）：招商银行股份有限公司广州五羊支行。住所地：广州市越秀区。 负责人：严丹。 委托代理人：葛旭日，女，1973年1月13日出生，系该银行职员。 被执行人：广州市东山城市建设开发总公司。住所地：广州市东川路牛乳基街2号。 法定代表人：胡国新。 利害关系人：秦瑞祥，男，1980年5月19日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。 本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司广州五羊支行（以下简称招行五羊支行）与被执行人广州市东山城市建设开发总公司（以下简称东山城建）借款合同还款纠纷一案中，异议人招行五羊支行对本院裁定撤销秦瑞祥在淘宝网竞拍成交的广州市越秀区xx房的拍卖并将成交款退回给秦瑞祥的执行行为不服，向本院提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人招行五羊支行称，1、涉案房屋权属资料《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字486799号）已充分披露房屋1988年已建，不但欠缴土地出让金还欠缴违约金。材料记载清晰，不存在任何歧义，有竞买资格的人均可理解，买受人竞买后以重大误解为由毁约无法律及事实依据。2、在拍卖前，法院在涉案房屋网络司法拍卖公告（第二次）等文件披露了涉案房屋权属瑕疵状况，并多次特别提示交易过户的全部税费及风险由买受人承担、具体费用由竞买人自行到相关职能部门咨询确认，不能过户的风险由买受人自担，涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理，且法院在《公告》第四部分特别提示（该部分在网页上通过红色字体显示）中瑕疵说明第一条再次披露“房屋属性详见评估报告”。评估报告第二部分清晰载明：“《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字486799号）来函摘要显示：来函单位为广州市土地利用发展中心，产权单位欠缴土地出让金、违约金，交清后方办理业务”，该特别提示已强调涉案房屋瑕疵状况及意向买受人应承担的风险，明确房产存在欠缴土地出让金情况。另评估报告还在房屋权属部分披露了“土地使用年限未见登载”，这也明确披露了涉案房屋所涉土地使用权情况不清，买受人应自行了解查询。而瑕疵说明第三条再次强调了“交易过户的全部税费及风险由买受人承担。”该费用及风险当然包括房屋欠缴土地出让金这一已披露的风险。除此之外，“特别提示”部分第（二）、（三）点“咨询、展示看样的时间与方式”，部分特别提醒处“网路司法拍卖须知”部分第八条、“拍卖标的调查情况表”欠费及特殊说明部分、拍品介绍的特别提醒部分均多次通过红色字体、加粗等方式，对标的瑕疵进行了突出强调，房产相关情况由竞买自行了解，明确竞买人一旦参加竞买，都视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，责任自负，风险自担。本案在拍卖前已经披露了涉案房屋欠缴土地出让金无法过户，任何一个普通的购买人都应对这一重要的影响过户限制条件予以足够的重视，并通过各种手段进行调查。如果认为竞买前无法通过自行调查方式取得，则可通过申请法院调查或其他方式了解，如实在无法取得该重要信息又担心金额巨大非能力所及，完全可以选择放弃购买。本案买受人无论基于何种原因想要反悔，都不构成撤销拍卖的理由。3、本案不符合撤销拍卖的任一法定情形，拍卖有效，不应撤销。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条等均对拍卖撤销的情形进行了明确规定，本案中不存在上述规定所涉情况。本案拍卖公告中已通过红色字体特别强调涉案房屋存在的瑕疵并对风险承担公示说明，不存在瑕疵说明严重失实，更不构成意向买受人重大误解的情况，不符合任何一种可撤销情形，拍卖合法有效。4、涉案房屋经过多次竞价最终由买受人秦瑞祥取得。其在已经取得后以欠缴土地出让金金额过大为由要求撤销拍卖，如予以支持则严重破坏拍卖交易规则，损害潜在意向买受人及相关权利人权利，导致拍卖不公，同时浪费司法资源。综上，其请求撤销广州市越秀区人民法院于2019年1月25日作出的(2017)粤0104执恢192号《执行裁定书》，确认竞买人秦瑞祥（身份证号码：xx)竞买成交的对广州市越秀区xx房的拍卖有效，并将成交款1465040元中属于申请执行人的部分退发给申请执行人。 利害关系秦瑞祥称，其于2018年5月20日通过淘宝网络司法拍卖平台以1465040元竞得被执行人东山城建名下广州市东山区xx房，其在房管局办理房屋过户时被告知需缴纳土地出让金，但拍卖公告中并无相关提示信息，其将上述情况向法院反馈，法院收到反馈后向广州市国土资源规划委员会要求核实关于该房屋土地出让金的相关问题，后该委员会复函确认土地出让金为56万，而房管局重新核实该房屋过户税费为44万（原税费约20万），因价格存在重大误解请求撤销拍卖，故其向法院申请退还拍卖款项，越秀法院于2019年1月25日作出《执行裁定书》撤销拍卖。另在本次拍卖中，其以评估价（约183万）的八成约146万竞得涉案房屋，实际要支付的款项为146万+土地出让金56万+税费44万，合计246万，与评估价差额53万，实际支付的房价高于评估价31%（53万/183万），高额费用直接影响房屋的成交机率、成交价，足以构成对房价的重大误解。另根据《合同法》及其司法解释，“对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”其作为一般房屋的买受人，如果在拍卖公告中知悉该房屋需另外缴纳如此高额的土地出让金和税费，房价明显高于市场价，甚至达到不合理高价的情况下根本不可能参与竞拍，因此，法院于2019年1月25日以重大误解为由作出《执行裁定书》撤销其拍卖合理合法，相反，招行五羊支行作为案件当事人、银行机构，对该房屋信息获取明显比其及评估机构、法院都容易，如招行五羊支行在《异议申请书》中所述，从查册表可知需缴纳土地出让金、违约金，招行五羊支行完全可以在拍卖公告发出前要求法院发函确认该房屋的土地出让金，但招行五羊支行不仅未主动与评估机构或法院核实确认，反而在拍卖公告中将所有确认或了解的责任和风险全部推给买受人。因为招行五羊支行知道，在法院确认高额土地出让金后，成交机率降低、房屋价值大幅下降，直接影响拍卖结果，其行为违反诚信原则。其次，本案拍卖涉案房屋的土地出让金需发函到市国规委了解并确认，价格随评估价变动而变化，且有时限性，并非如招行五羊支行所述“自行到相关职能部门咨询确认可以获悉的。招行五羊支行要求其拍卖前自行了解不符合实际，对其而言显失公平。市国规委2018年11月9日复函【穗国土规划协查(2018)673号】确认：一、该房屋未办理土地有偿使用手续；二、法院对该房屋进行拍卖，须按规定计收土地出让金。经评审，该房屋应补交土地出让金额为563997元。该房产发生司法处置时，请法院在法律文书中明确买受人负责在办理协助过户时支付该房屋需补缴土地出让金及金额。否则，因土地出让金未缴齐导致不能办理后续不动产登记手续，由买受人自行承担相应法律责任。因土地评估报告有效期为一年，若超出一年处置该房产（从2018年11月6日起计），请再次来函征询意见（来函注明评估时点）。从市国规委复函可知，土地出让金会随着评估价变动，超出一年处置该房产需再次发函征询意见，并非其自行到相关职能部门咨询确认可以知道的。因此，其在拍卖时根本不可能自行到相关职能部门咨询确认该房屋的土地出让金，且招行五羊支行提交的异议申请及证据清单材料所指的“特别说明”是所有拍卖的通用提示条款，属格式条款，于本案房屋无任何实质提示作用；其他来函或报告术语表述专业，其作为一般买受人根本无法从中知道土地出让金的实际信息。在淘宝网拍卖信息中，瑕疵说明第三条、特别提示部分第（二）、（三）点、“咨询、展示看样的时间与方式”特别提醒处、“网络司法拍卖须知”第八条、“拍卖标的调查情况表”欠费及特殊说明部分、拍品介绍的特别提醒部分，合计六个部分的信息，主要的内容均为“竞买人自行了解，明确一旦参加竞买，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，责任自负，风险自担”。上述信息在拍卖公告中均会出现，是拍卖公告的一般性提示，是通用的提示条款，属格式条款。上述条款不断重复“要求买受人自行了解、风险自担”，本案房屋高额的土地出让金占拍卖成交价的39%(56万／146万=39%)，会直接影响拍卖结果的关键情况反而没有任何针对性的特别提示。此外，《查册表》、《评估报告》信息如“土地使用年限未见登载”表述非常专业，一般买受人根本不可能通过一句话得悉需缴纳如此高额的士地出让金。招行五羊支行要求买受人从拍卖通用提示条款及非常专业的表达术语，了解该房产特殊情况并承担后果，是对一般买受人的专业要求，违背公平原则。综上，法院根据本案发生对价格的重大误解的实际情况作出撤拍的裁定，公平合理，故请求法院驳回招行五羊支行的异议请求，根据2019年1月25日作出的(2017)粤0104执恢192号《执行裁定书》撤销拍卖并向其退还拍卖款146504元。 本院查明，招行五羊支行与东山城建借款合同还款纠纷一案，原广州市东山区人民法院于2001年11月5日作出（2001）东法经初字第1344号《民事判决书》，判决东山城建在判决发生法律效力之日起10日内向招行五羊支行偿还借款本金2730000元及利息，逾期付款，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十条规定执行；东山城建不履行上述判决，则拍卖或变卖东山城建位于广州市白云区xxx号、广州市东山区东华东路东源新街1号xxx房的房屋，所得价款由招行五羊支行优先受偿；案件受理费25783元由东山城建负担。该判决发生法律效力后，招行五羊支行向原广州市东山区人民法院申请强制执行，该院于2002年3月29日以（2002）东法执字第1006号案立案执行。 在执行期间，原广州市东山区人民法院依法查封、拍卖了被执行人位于广州市白云区广花路棠新西街xxx号、广州市东山区东华东路东源新街1号xxx房，拍卖所得款170万元已全部退发还给申请执行人。此外，被执行人没有其他可供执行的财产，故该院于2003年7月22日作出（2002）东法执字第1006号《民事裁定书》，裁定（2001）东法经初字第1344号民事判决中止执行。 后招行五羊支行以涉案债权并未完全清偿而东山城建有可供执行的财产为由向本院申请恢复强制执行，本院于2017年6月7日作出（2017）粤0104收执行79号《执行裁定书》，裁定查封东山城建名下的涉案房屋，查封期限从2017年6月12日至2020年6月11日，并于2017年6月28日以（2017）粤0104执恢192号案立案恢复执行。 在恢复执行期间，本院依法委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对涉案房屋进行评估，该公司于2018年2月23日作出粤金估房字[2018]512号《房地产估价报告》，其中估价假设和限制条件第三项，估价对象，根据权属资料《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：统字486799号）来函摘要显示：于2017年6月12日到2020年6月11日，本院查封该业；来函单位为广州市房屋安全管理所，该单位欠缴专利维修资金，限制办理相关业务；来函单位为广州市土地利用发展中心，产权单位欠缴土地出让金、违约金，交清后方办理业务。 本院于2018年3月5日作出（2017）粤0104执恢192号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人东山城建名下涉案房屋以清偿债务。2018年5月2日，本院在淘宝网司法网络拍卖平台发布《网络司法拍卖公告》（第二次），该公告第四款特别提示载明：（二）因拍卖标的现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险自行承担，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。未办理房地产权证的房地产，法院不作可出证的任何承诺。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理；（三）标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税费和所需补交的相关税、费。买受人自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担，具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认；（四）瑕疵说明：1、房屋属性详见评估报告……3、交易过户的全部税、费及风险由买受人承担。竞买须知（网络司法拍卖须知）一、本《拍卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定所制定，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容；八、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已根据评估公司调查情况就拍卖财产已知及可能存在的瑕疵作了客观、详尽的说明，对拍卖财产所作的说明和提供的图片等，仅供竞买人参考，不构成对拍卖标的物的任何担保及承诺。请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖财产，调查是否瑕疵，认真研究查看所竞买拍卖财产的实际情况，并亲临展示现场，实地看样。竞买人一旦参加竞买，无论是否实地看样，都视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，责任自负；十、特别提醒：拍卖成交后买受人悔拍而逾期未支付拍卖款的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价，冲抵本案被执行人的债务及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。 涉案房屋于2018年5月21日以1465040元的最高价由买受人秦瑞祥竞得，故本院于2018年6月5日作出（2017）粤0104执恢192号之一《执行裁定书》，裁定解除对东山城建名下涉案房屋的查封，涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人秦瑞祥所有。随后本院向广州市国土资源和规划委员会发《协助执行通知书》，请求协助办理将涉案房屋过户给买受人秦瑞祥所有，并于2018年6月26日将上述过户裁定及办理过户的协执回执送达给秦瑞祥。 买受人秦瑞祥于2019年1月23日向本院提交申请书称，称其在办理涉案房屋过户中，广州市不动产权登记中心告知需缴纳土地出让金563397元才能过户，但其在参与涉案房屋竞拍前曾前往广州市不动产权登记中心和土地利用发展中心咨询关于涉案物业所需缴纳费用，相关部门均告知其无需缴纳土地出让金，且法院关于涉案房屋的拍卖公告和评估报告均未记载涉案房屋未缴土地出让金，未有相关信息提示，法院对拍卖公告中未作出相关披露存在过失，致使其产生重大误解，其购买目的无法实现，请求法院撤销该次司法拍卖并退还其已缴纳的拍卖款项。 另本院向广州市国土资源和规划委员会发函核实涉案房屋过户应缴土地出让金的情况，该委员会于2018年11月9日函复本院称，涉案房屋未办土地有偿使用手续，应补交土地出让金额为563997元。本院经审查后认为在拍卖涉案房屋时未披露所欠缴的土地出让金信息，该信息并非竞买人能依一般途径获悉，现核实面积仅37.65㎡的房屋应补交的土地出让金达563397元，超出一般竞买人的预见，可视为存在重大瑕疵未披露情形，故本院于2019年1月25日作出（2017）粤0104执恢192号《执行裁定书》，裁定撤销本院于2018年5月21日在淘宝网拍卖并由竞买人秦瑞祥竞买成交的对广州市越秀区东华东路东源新街1号801房的拍卖；将成交款1465040元退回给竞买人秦瑞祥。 本院认为，因买受人秦瑞祥在本院拍卖涉案房屋时无法获悉所欠缴土地出让金的具体信息和金额，后经本院核实涉案房屋应补交的土地出让金达563397元，最终价格偏离买受人的预期，鉴于买受人对涉案房屋的拍卖存在重大误解，本院依其申请裁定撤销涉案房屋的拍卖并将成交款1465040元退回给买受人并无不妥，故对异议人招行五羊支行请求撤销本院于2019年1月25日作出的（2017）粤0104执恢192号《执行裁定书》的异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人招商银行股份有限公司广州五羊支行请求撤销本院于2019年1月25日作出的（2017）粤0104执恢192号《执行裁定书》所提的异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，通过本院向广东省广州市中级人民法院申请复议，也可以直接向广东省广州市中级人民法院申请复议。 审判长  林奕云 审判员  周洁萍 审判员  梁嘉俊 二〇一九年七月十二日 书记员  郑华棉