上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初8408号原告(反诉被告)：裴培，男，1989年6月12日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：谢小平，上海赛意律师事务所律师。委托诉讼代理人：何智伟，上海赛意律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐忠明，男，1961年8月26日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。被告：杨叶红，女，1976年12月11日生，汉族，住上海市奉贤区。第三人：上海亦乐房地产经纪事务所，住所地上海市奉贤区南桥镇解放中路XXX号。投资人：盛翠。第三人：高佳佳，女，1989年3月3日生，汉族，住上海市奉贤区青村镇石海村海边221号。委托诉讼代理人：谢小平，上海赛意律师事务所律师。委托诉讼代理人：何智伟，上海赛意律师事务所律师。原告裴培与被告徐忠明、第三人杨叶红、上海亦乐房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序于2019年5月7日第一次公开开庭进行了审理。期间，原告将第三人杨叶红变更为被告并追加高佳佳为第三人，被告徐忠明则提起反诉，本院受理后将本诉和反诉合并审理，同时第三人高佳佳则以有独立请求权的第三人向本院提起诉讼。本案于2019年6月27日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)裴培的委托诉讼代理人谢小平和何智伟、被告(反诉原告)徐忠明的委托诉讼代理人吴榕、第三人高佳佳的委托诉讼代理人何智伟到庭参加诉讼，被告杨叶红、第三人上海亦乐房地产经纪事务所经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告裴培向本院提出诉讼请求：确认原告与被告杨叶红代被告徐忠明签订的《房地产买卖居间协议》无效；确认原告、第三人高佳佳与被告徐忠明签订的《上海市房地产买卖合同》(即网签备案合同)无效；被告徐忠明、杨叶红共同退还原告已付购房款1,100,000元。事实和理由：2018年9月9日，原告与被告徐忠明的代理人即被告杨叶红签订《房地产买卖居间协议》，由原告购买被告坐落于上海市奉贤区南桥镇古华A区10幢537号302室的房屋，购房款为3,260,000元。签订合同时，被告杨叶红即告知原告其系实际买受人，即从被告徐忠明处购入涉案房屋再加价出售给原告，为逃避相关税费直接签订合同并做低房价。嗣后，原告、第三人高佳佳与被告徐忠明签订《上海市房地产买卖合同》，做低房价至2,290,000元。期间，被告杨叶红始终未能提供被告徐忠明的身份证明、委托书及联系方式，经询问得知被告杨叶红长期从事炒房业务，上述操作实际属恶意串通，损害国家利益，故提起诉讼。被告徐忠明辩称，其授权被告杨叶红与原告签订《房地产买卖居间协议》是事实，此后也与原告和第三人高佳佳签订《上海市房地产买卖合同》，合同并非无效，不同意返还已付购房款。其未将房屋出售给被告杨叶红，虽购房款1,100,000元由被告杨叶红收取，因为涉及诉讼，上述款项尚未转给其。实际情况是原告因无法办理贷款手续，未能如期支付购房款，原告违约应承担违约责任，故被告(反诉原告)提起反诉：解除反诉原告(被告)徐忠明与反诉被告(原告)裴培于2018年9月9日签订的《房地产买卖合同居间协议》；反诉被告偿付反诉原告解除合同违约金652,000元；反诉被告赔偿反诉原告中介费32,600元。反诉被告裴培针对反诉请求辩称，对解除《房地产买卖合同居间协议》不认可，该合同无效，即使有效也应该解除。暂停支付购房款的原因是被告杨叶红拒绝提供委托书等，也拒绝提供被告徐忠明的联系方式。第三人高佳佳向本院提出诉讼请求：确认其和原告与被告徐忠明签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实和理由：叁方签订的《上海市房地产买卖合同》，由被告杨叶红操作故意做低房价逃避相关税费，恶意串通损害国家利益，应属无效，故提起诉讼。被告徐忠明针对第三人独立之诉的诉讼请求辩称，合同有效，不同意相关诉请。被告杨叶红提供书面答辩意见辩称，其系接受被告徐忠明的委托出售涉案房屋，签约时曾出示委托书给原告。原告因自身信用问题无法办理贷款，也无法按约付款，经催款未果，要求依法判决。第三人上海亦乐房地产经纪事务所提供书面意见述称，其系涉案合同的居间方，签约时被告杨叶红曾出示被告徐忠明的房产证、委托书和身份资料，原告也认可委托事宜。此后原告因其信用问题无法办理贷款，无法继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2018年9月9日，原告与被告杨叶红签订《房地产买卖居间协议》，约定：原告购买坐落于上海市奉贤区南桥镇古华A区10幢537号302室的房屋，建筑面积为110.12平方米，购房款为3,260,000元；2018年9月9日付款100,000元，2018年10月30日付款600,000元，贷款支付1,480,000元，购房款1,160,000元于2018年12月15日前支付，过户当日交房并付款20,000元；税费各付；出售方代理人签订合同三日内，告知该房屋是否为普通住宅房，如代理人及居间方无法为该房屋评定为普通住宅房即网签价2,300,000元以内，双方不作违约，解除本协议，如为普通住宅房，本协议成立；出售方收到定金支付居间方总房价1%的服务费，买受方首付款当日支付居间方总房价1%的服务费。上述协议中抬头处出售方为被告杨叶红，落款出售方签名处由被告杨叶红签署被告徐忠明的姓名，被告杨叶红则作为代理人签名，第三人上海亦乐房地产经纪事务所则在居间方处盖章。2018年9月20日，原告、第三人高佳佳与被告徐忠明签订《上海市房地产买卖合同》即网签合同，约定：被告徐忠明将坐落于上海市奉贤区南桥镇古华A区10幢537号302室的房屋出售给原告和第三人高佳佳，建筑面积为110.12平方米，购房款为2,290,000元；双方于2019年2月28日前办理过户手续。期间，原告陆续向被告杨叶红付款计1,100,000元。2019年1月22日，被告杨叶红在与原告代理人、居间方协商过程中确认：其系投资人，涉案房屋由其向被告徐忠明购入并付清购房款，同时进行了装修，再由其向原告出售，原告的购房款应支付给其，无需向被告徐忠明支付；为逃避相关税费，通过塞钱的方式做低房价并直接过户，即被告徐忠明出具委托书由其作为代理人出售房屋给原告。原告代理人则在与被告杨叶红、居间方协商过程中确认经了解付款有点问题并要求被告杨叶红提供被告徐忠明的委托书和身份资料，被告杨叶红和居间方只同意出示给原告方看，但原告代理人要求交付复印件，双方未能协商一致。2019年1月24日，被告徐忠明向原告发出《律师函》，认为原告无法贷款和付款，多次协商无结果，要求原告付款，如不付款则追究违约责任。原告则回函称已提起相关诉讼。此后，双方发生争议，协商未果，以致涉讼。另查明，被告杨叶红平时从事二手房买卖业务即从上家收购房屋后再行出售赚取差价。坐落于上海市奉贤区南桥镇古华A区10幢537号302室房屋的登记权利人为被告徐忠明。在审理期间，原告、第三人高佳佳确认：其从未取得被告徐忠明的委托书和身份资料等；双方签字的《上海市房地产买卖合同》在被告杨叶红处，做低房价是双方约定的，然后被告杨叶红通过非法手段进行操作；原告方曾提出以3,260,000元的网签价格继续履行合同，但被告杨叶红拒绝；因被告方拒绝提供被告徐忠明的委托书和身份资料等，原告无法办理贷款手续。被告徐忠明确认：其不清楚是否与原告方碰面，但原告是在看到委托书后签约的；双方确签订《上海市房地产买卖合同》，但签字版本未收到；做低房价是原告提出的，被告徐忠明的委托书和身份资料等已提供给原告方，因原告信用问题无法办理贷款手续，原告方贷款无法办理应现金补足。本院就合同主体、合同效力及相应后果进行释明，原告、第三人高佳佳和被告徐忠明坚持相关诉请。以上事实，由户籍工商资料、《房地产买卖居间协议》、房地产权证、《上海市房地产买卖合同》、录音资料、微信记录、付款凭证、《律师函》、回函及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被告徐忠明和杨叶红虽均确认被告杨叶红系代理被告徐忠明与原告签订《房地产买卖居间协议》，但根据原告方所述、被告杨叶红的录音资料、合同抬头、购房款的支付等相关证据，可以认定涉案房屋的真实买卖合同关系发生在被告杨叶红与原告之间，即被告徐忠明将房屋出售给被告杨叶红后，被告杨叶红再行出售给原告，涉案《房地产买卖居间协议》中的买卖双方实为被告杨叶红与原告，双方之间的真实交易价格为3,260,000元，在该协议中双方为逃避相关税费约定做低房价的条款属恶意串通损害国家利益，该条款当属无效，双方理应按真实价格3,260,000元进行交易，房屋买卖合同的其它内容是双方当事人的真实意思表示，合法有效。而原告、第三人高佳佳与被告徐忠明签订的《上海市房地产买卖合同》即网签合同，系双方为办理房地产权利转移即过户所履行的相关行政管理手续，并非双方之间的真实房屋买卖合同，该合同不成立。因此原告要求确认《房地产买卖居间协议》整体无效及原告和第三人高佳佳要求确认《上海市房地产买卖合同》整体无效均依据不足，不予支持。同时，原告基于合同无效要求返还已付购房款于法无据，不予采纳。同理由于涉案房屋买卖合同的双方为被告杨叶红与原告，即被告杨叶红为出售方，原告为买受方，被告徐忠明实际并非上述房屋买卖合同的一方当事人，故被告徐忠明现提起反诉要求解除被告杨叶红与原告裴培之间的房屋买卖合同并要求原告裴培偿付解除合同违约金并赔偿中介费无依据，不予采信。需特别指出，真实房屋买卖合同的一方当事人如认为对方存在违约行为，则应另行提起相关诉讼或协商，以解决双方之间的争议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告裴培与被告杨叶红于2018年9月9日签订的《房地产买卖居间协议》中做低房价的条款无效；二、驳回原告裴培的其余诉讼请求；三、驳回第三人高佳佳的诉讼请求；四、驳回反诉原告徐忠明的反诉请求。本诉案件受理费14,700元，减半收取计7,350元，由原告负担7,330元，被告杨叶红负担20元；反诉案件受理费5,323元，由反诉原告徐忠明负担；第三人独立之诉案件受理费40元，由第三人高佳佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇一九年七月十五日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。