浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初2795号 原告：永嘉县朝阳阀门厂。住所地：永嘉县瓯北街道浦一工业区。 法定代表人：叶朝辉，总经理。 委托诉讼代理人：卢望乐，北京盈科（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈申福，北京盈科（温州）律师事务所律师。 被告：浙江飞球高中压阀门有限公司。住所地：永嘉县瓯北街道东瓯工业园区。 诉讼代表人：吴振东，管理人团队负责人。 第三人：浙江飞环阀门有限公司。所在地：永嘉县瓯北街道东瓯工业园区。 法定代表人：林永乐。 委托诉讼代理人：林文博，男，该公司员工。 第三人：中国民生银行股份有限公司温州分行。住所地：浙江省温州市鹿城区怀江路1号1-4层（部分）、13-15层。 负责人：何青，行长。 委托诉讼代理人：郑巍立，北京德恒（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴登号，男，该公司员工。 原告永嘉县朝阳阀门厂（以下简称朝阳阀门厂）与被告浙江飞球高中压阀门有限公司（以下简称高中压阀门公司）、第三人浙江飞环阀门有限公司（以下简称飞环阀门公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，中国民生银行股份有限公司温州分行（以下简称民生银行温州分行）依法申请作为第三人参加诉讼。本院适用简易程序，于2019年5月30日对本案公开开庭进行了审理。原告朝阳阀门厂的委托诉讼代理人卢望乐、陈申福，被告高中压阀门公司的管理人团队负责人吴振东，第三人飞环阀门公司的委托诉讼代理人林文博，第三人民生银行温州分行的委托诉讼代理人郑巍立、吴登号均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朝阳阀门厂向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2002年8月20日签订的《土地分割协议》合法有效；2.判令被告协助原告办理坐落于永嘉县的国有土地使用权变更登记在原告名下的手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年8月20日，原告朝阳阀门厂与被告高中压阀门公司及第三人飞环阀门公司签订《土地分割协议》，约定三方自筹资金共同投资，并以被告高中压阀门公司名义在瓯北东瓯工业园区征用土地41亩，其中原告投资136万元，应分土地8亩，被告投资306万应分土地18亩，第三人飞环阀门公司投资255万元应分土地15亩。后原告向被告分四次缴纳土地款共计171万元。后三方又对土地面积进行调剂，原告占5亩[1#车间（一期）]、第三人飞环阀门公司占16.5亩[2#车间（一期）、部分3#车间（二期）]、被告占19.5亩[部分3#车间（二期）、4#车间（二期）、5#车间（二期）、6#车间（二期）]，故2003年11月份被告退还原告57万元土地款，原告实交诉争厂房土地款95万元（5亩ⅹ19万元/亩）。2005年前后，厂房建设前由合伙三方按比例出资共同填土以及地基建设，原告按比例缴纳填土款、地基建设款及其他费用，相应款项在原告多缴的余留土地款中予以扣除。同时三方共同向温州东瓯工业园区建设管理委员会缴纳208800元道路征地款（由第三人飞环厂代交）。后合伙三方分别在各自分得的地基上自建厂房。厂房建成后，该厂房的水费、电费、土地使用权税和房产税均由原告支付。2013-2017年间，原告以及第三人多次要求被告将登记在其名下的土地及厂房过户至两者或两者指定的公司名下。被告陆续将部分土地的土地使用权证及房产证变更登记在第三人飞环阀门公司指定的公司名下。而原告所有的1#车间所对应的永嘉国用（2004）第3-2182号的土地使用权因被告的借贷行为被设定抵押，虽然被告也曾多次向原告承诺会尽快归还欠款将土地证归还原告并协助办理土地、产权过户手续，但之后并未履行承诺，导致原告无法将原告所有的土地使用权和房产证变更登记过户至原告名下。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故特向贵院提起诉讼，望判令如诉请。 诉讼过程中，原告明确第二项诉讼请求为：判令被告协助原告办理坐落于永嘉县的国有土地使用权（永嘉国用（2004）字第3-2182号，地号3-32-1-79105）变更登记在原告名下的手续。 被告高中压阀门公司辩称，1.被告的法定代表人表示原告诉称的事实都是属实的，土地分割协议效力由法院依法认定。2.原告的第二项诉讼请求没有依据，该协议不是本案争议厂房物权变更的基础，仅是双方初步意向，后续还有其他协议，可以参考第三人物权变更的路径，即使土地分割协议有效，协议的面积及位置等情况与现在实际情况不一致，亦不能根据该协议来主张变更过户。3.即使合同继续履行，基于被告处于破产清算，按照《破产法》第十八条规定，分割协议已经法定解除，原告应当通过主张债权的方式主张权利。 第三人飞环阀门公司陈述，原告诉称事实属实，分割协议也是真实的，分割协议的内容已发生变更，原告占5亩，第三人飞环阀门公司占16.5亩，被告占19.5亩，我们享有的土地已陆续过户至我们指定的公司，原告享有5亩中的0.8亩也过户至案外人永嘉康沃阀门有限公司名下，本案原告享有的4.2亩土地仍登记在被告的名下。 第三人民生银行温州分行陈述，1.涉案土地登记在被告名下，故土地及附属建筑物属于被告所有，且该物权已经办理了抵押登记，原告主张的权利无法对抗第三人的抵押权。2.原告据以主张的土地分割协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，未经建设、开发的土地，除了国家外均不可转让或买卖，本案协议属于土地使用权的转让合同，2002年签订协议的时候涉案土地是未经投资开发的，签订的协议未经相关部门批准，故分割协议属于违法无效的协议。3.原告主张的不动产权利，产生至今已有10余年，原告一直以来均未提出办理产权分割手续，即使如其所说是因为抵押导致无法办理，但原告对抵押行为是明知且同意的，其应自负责任、自负损失。4.原告诉请与我行抵押权冲突，涉案土地已经抵押给我行，我行的抵押权依法成立，且生效的判决已经确认我行优先享有受偿权，破产法规定担保权利人是享有别除权的，即使协议没有违反规定，原告对被告也仅仅享有债权，该权利与抵押权、别除权是相冲突的，故应先保障抵押权人的优先受偿权。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供土地分割协议，以证明原告朝阳阀门厂、被告以及第三方飞环阀门公司约定以被告名义办理土地审批手续以及各方分配比例的事实。经质证，被告表示对其真实性没有异议，对合法性有异议，认为从内容看，该协议无法作为物权变动的基础，协议在前土地登记在后，诉争的厂房位置、面积和登记内容不一致；第三人飞环阀门公司经质证表示无异议；第三人民生银行温州分行对真实性、合法性均有异议，认为分割协议没有加盖三方公司的印章，其内容违反相关法律、法规的规定，在没有进行开发且没有相关部门许可的情况下进行转让，是违法无效的合同，且协议的主要内容发生了变更，应重新签订协议。本院经审查认为，在土地分割协议书上签字的三人，均是时任的公司法定代表人，即使没有加盖公章，亦应视为代表公司签订协议的行为，故对土地分割协议书的真实性予以认定，可以证明原告、被告与第三人飞环阀门公司曾约定以被告名义办理土地审批手续的事实。至于该份协议是否为合法有效的合同，将在说理部分论及。2.原告提供①土地款填土款结算单、收款收据、建设银行进账单、土方分配及其他费用分配单，以证明原告按约支付土地款、填土款、其他费用的事实；②农业银行进账单、收款收据，以证明合伙三方向东瓯工业园区建设管委会交付道路征地款208800元，原告向飞环阀门公司交付地基建设费用70万元的事实。经质证，被告对①证据的真实性表示无法确认，收款收据、建设银行进账单上的章确实是被告的章，土方分配及其他费用分配单上杨明道的签名当时确实是代表被告公司签的，对关联性有异议，对②证据的真实性由法院审核，从内容看，与本案没有关联性；第三人飞环阀门公司表示均无异议；第三人民生银行温州分行对上述证据中的建设银行进账单真实性无异议，其他的结算单、收款收据等的真实性均有异议。本院经审查，上述证据没有发现瑕疵与疑点，对真实性予以认定，可以证明原告缴纳了涉案土地的征地款以及土地基建款的事实。3.原告提供承诺书、股东决议书、在建项目转让合同，以证明被告曾承诺还清欠款归还原告土地证，并配合原告将厂房登记至原告关联公司康沃公司名下的事实。经质证，被告表示对事实均予以认可，关联性有异议，原告不是相对应主体；第三人飞环阀门公司均无异议；第三人民生银行温州分行对上述证据的真实性有异议，原告认可该合同，那该合同的主体是康沃公司，原告要求过户的主体资格不适格。另外从承诺书的书面文字可以反映，该笔贷款实际上就是民生银行发放的贷款，当时原告应该是知道并同意土地抵押在第三人处的。本院经审查对上述证据的真实性予以认定，至于能否证明原告的待证事实，将综合其他证据认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年8月20日，原告朝阳阀门厂与被告高中压阀门公司及第三人飞环阀门公司签订《土地分割协议书》，约定三方自筹资金共同投资，并以被告高中压阀门公司名义在瓯北东瓯工业园区征用土地41亩，其中原告应分土地8亩，被告18亩，第三人飞环阀门公司15亩，被告时任的法定代表人苏林波、第三人飞环阀门公司的法定代表人林永乐、原告的代理人叶道德在协议书上签名按指印。据此原告向被告分四次缴纳土地款共计171万元。后三方又对土地面积及位置进行调剂，原告占5亩[1#车间（一期）]、第三人飞环阀门公司占16.5亩[2#车间（一期）、部分3#车间（二期）]、被告占19.5亩[部分3#车间（二期）、4#车间（二期）、5#车间（二期）、6#车间（二期）]，故2003年11月份被告退还原告57万元土地款，原告实交诉争厂房土地款95万元（5亩ⅹ19万元/亩）。厂房建设前由合伙三方按比例出资共同填土，原告按比例缴纳填土款80119.95元及其他费用29250元，相应款项在原告多缴的余留土地款中予以扣除。填土完毕后，三方商定由第三人飞环阀门公司股东苏永进负责地基建设，原告按比例向飞环阀门公司及苏永进缴纳70万元地基建设款。同时三方共同向温州东瓯工业园区建设管理委员会缴纳208800元道路征地款（由第三人飞环阀门公司代交）。后各方自行出资建房，涉案诉争土地上的厂房建成后由原告使用，该厂房的水费、电费、土地使用权税和房产税均由原告支付。2004年间，被告高中压阀门公司以自己的名义办理了所有土地的产权证，其中分配给原告的1号车间的土地使用权证为永嘉国用（2004）第3-2182号。 2014年9月12日，被告召开全体股东会议并形成股东决议书，同意将永嘉国用（2004）字第3-2182号土地以及之上对应房产以450万元的价格转让给案外人永嘉康沃阀门有限公司所有。后被告与原告指定的案外人永嘉康沃阀门有限公司签订一份在建项目转让合同，合同约定被告以450万元的价格将上述国有土地使用权证转让给案外人永嘉康沃阀门有限公司。该土地使用权现尚登记在被告名下。 2014年7月3日，被告时任的法定代表人苏林波曾向原告出具承诺书一份，载明：“关于飞球工业园一号车间土地证抵押在银行贷款：公司承诺在8月30日前将贷款还清。土地证归还给朝阳阀门厂（叶朝立、余建西），到时不得以任何理由再拖延时间”。该承诺书还加盖了被告的公司印章。但此后，被告没有履行承诺。2015年7月，被告以涉案土地使用权作为抵押再次与第三人民生银行温州分行签订了《最高额抵押合同》，并办理了抵押登记手续。后因被告未按时还款，第三人民生银行温州分行提起诉讼。2018年4月8日，本院作出（2017）浙0324民初6051号民事判决书，判令被告高中压阀门公司于判决生效之日起十日内偿还民生银行温州分行借款本金499万元及相应的利息、罚息，若未履行义务，则民生银行温州分行有权对被告名下的位于永嘉县瓯北礁下村的土地使用权（即涉案土地）以折价或拍卖、变卖后所得的价款优先受偿，但优先受偿的范围与担保的其他债务合计不超过1000万元。 另查明，1.因被告高中压阀门公司未清偿到期债务，本院已于2018年4月3日受理申请人交通银行股份有限公司温州分行对被告的破产清算申请。2.2005年4月，浙江飞环阀门厂变更为浙江飞环阀门有限公司。3.2014年至2016年间，被告通过与案外人永嘉康沃阀门有限公司签订在建项目转让合同的方式将另一处土地使用权面积9234.9平方米的土地使用权证及该土地上的房产的产权证变更登记在第三人飞环阀门公司指定的永嘉康沃阀门有限公司名下。 本院认为，本案第一个争议焦点为土地分割协议的效力认定问题。第三人民生银行温州分行以未经建设、开发的土地，除了国家外均不可转让或买卖，且土地使用权未办理物权登记，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定为由，提出该土地分割协议无效。本院认为，首先《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》并未明确未取得土地使用权证书的转让合同无效，且该法并非效力性强制性规定。其次，根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，签订协议时涉案地块的土地使用权未办理物权登记并不影响合同效力。综上，原、被告以及第三人飞环阀门公司于2002年8月20日签订的《土地分割协议》系三方的真实意思表示，三方的行为并没有违反法律的强制性规定，该协议于当时成立并生效，现三方亦未否认该协议签订当时的效力，应当认定合法有效，故第三人民生银行温州分行关于《土地分割协议》系无效合同的意见，不予采纳。 本案另一个争议焦点为被告是否应协助办理土地过户手续。原告主张根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定的“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，结合原告于本案中出资建造并使用的情况，原告享有对涉案土地的物权，且该土地分割协议合法有效，被告应当协助办理过户手续。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据查明的事实，涉案土地的地上建筑物并未办理产权登记手续，且其土地使用权登记在被告名下，并以被告名义进行审批和建造，原告于本案中出资建造并使用的情形，与《中华人民共和国物权法》第三十条规定不符。综上，原告现以2002年8月20日签订的土地分割协议有效，该物权属于原告所有为由要求办理土地过户手续的诉请与上述法律规定不符，且诉争土地使用权客观上亦已设有合法他物权，无法办理权属转移登记手续，故原告要求被告协助办理土地过户手续的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二百零三条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，判决如下： 一、确认原告永嘉县朝阳阀门厂与被告浙江飞球高中压阀门有限公司、第三人浙江飞环阀门有限公司于2002年8月20日签订的《土地分割协议》有效； 二、驳回原告永嘉县朝阳阀门厂的诉讼请求。 本案受理费38800元，减半收取19400元，由原告永嘉县朝阳阀门厂负担19360元，由被告浙江飞球高中压阀门有限公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  郑惠内 二〇一九年七月一日 书记员  黄燎铖 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn