文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初10345号原告：陈晨，女，1989年10月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：马君，男，1984年10月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈双、林盛佳，分别系广东丰信律师事务所律师、实习人员。被告：袁时春，女，1976年6月3日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。原告陈晨、马君诉被告袁时春房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈晨、马君的委托诉讼代理人陈双、林盛佳，被告袁时春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈晨、马君诉称：2018年7月27日，原被告签订《存量房买卖合同》，被告将广州市天河区黄埔大道中xx街x号xxxx房出售给原告，合同对房屋交付时间及相应的违约责任进行了约定。后原告于2019年2月1日向被告支付购房尾款118万元，被告于当日收齐全部房款，但被告并未按照约定向原告交付房屋，经原告多次催促未果。被告于2018年9月起将房屋出租给案外人并按照每月4700元的标准收取租金，在原告于2019年2月1日交齐全部购房款后被告仍收取了案外人支付的2019年2月的租金。被告的违约行为造成原告实际损失，依照合同相关约定应承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告支付延期交付房屋的违约金50890元（以房屋总价款363.5万元为本金，按照每日万分之五的标准计算，自2019年2月1日计至2019年3月1日，共计28天）；2、被告返还2019年2月份所收租金4700元整；3、本案诉讼费用由被告承担。被告袁时春答辩称：1、我方于2019年2月1日晚上6时21分才收到原告支付的购房款尾款，且当时我方也没有及时察看手机的短信通知，且当时我方已购买好回老家过年的车票，将于次日6时50分乘坐高铁回老家过年。我曾问过中介方原告何时可以向我方支付购房款尾款，以便我方购买回老家的车票，但原告表示无法确定放款时间。2019年2月15日左右中介方及原告都找过我方，我方回复表示我方返回广州后立即交楼。且涉案房屋有租客居住，即使我方想在2019年2月2日交付房屋，也要看租客是否有时间配合。2、关于违约金的问题，我方确实有延期交楼的情况。对原告主张的违约金标准过高，我方认为原告的实际损失只是租金损失，所以应调整为月租金4700元×中国人民银行公布的同类同期贷款利率4倍（千分之0.02/日）的标准计算。3、租客的2月租金4700元，是我方收取了，这是在我方没有交付涉案房屋给原告的情况下，租客按照租赁合同的约定应该向我方支付的，我方的收款时间为2019年2月1日上午10时，我方现在愿意向原告返还已收取的2月租金4700元，同意原告的第二项诉讼请求。4、原告存在迟延支付定金的情况，违反相关合同规定。以上为我方答辩意见，我方在本案中不提起反诉。经审理查明：2018年7月27日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方，联系地址天河区黄埔大道中xx街x号xxxx房）及案外人广东合富房地产置业有限公司（丙方，房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定：房地产地址为广州市天河区黄埔大道中xx街x号xxxx房（以下简称“涉案房屋”）；该房地产按整套出售并计价，总金额3635000元，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过5日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金等。《买卖合同》签订后，被告于2019年2月1日收到购房款尾款118万元，双方均确认被告于该日收齐全部购房款。同日，被告收到案外人杨景支付的涉案房屋2月份租金4700元。2019年2月15日，原告陈晨以EMS全球邮政特快专递的方式向被告发出《催告函》，要求被告在2019年2月17日将涉案房屋交付原告并将2月份的房租和租客押金交付原告等。该邮件的收件地址为涉案房屋（亦为被告于《买卖合同》中预留地址），后该邮件于2019年2月18日因收件人拒收被退件。2019年2月23日，原告陈晨签署《收楼确认书》，确认已检查并同意以涉案房屋之现状收楼，乙方（原告陈晨）确认已收到甲方（被告）交来该物业之全部锁匙（共两套）。同日，原告陈晨（出租方）与杨景（承租方）签署《房地产租赁合同》，约定租赁房产为涉案房屋，租期从2019年3月1日至2020年2月29日，租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2019年2月23日等。原告认为因合同约定房屋交付时须签署房地产交接确认书，可被告至今仍未出具，因原告与租客签订的租赁合同所约定的起租日期为2019年3月1日，故原告认为涉案房屋的交付时间为2019年3月1日。被告则表示虽双方未办理交接手续，但其已口头向中介表示全权委托中介方工作人员代其向原告交付房屋，另原告与租客签订的租赁合同中明确载明租赁双方交付物业使用日期为2019年2月23日，故房屋交付时间为2019年2月23日。关于被告上述陈述，原告回应称其在2019年2月23日到现场是为了查看房屋，因被告未到场所以无法完成现场的交付确认，中介方工作人员当时表示没有收到被告出具的授权委托书，故中介方无权代理被告向原告交付房屋。另，本案审理过程中，被告为证明其辩称向本院提交如下证据：1、火车票（打印件）及支付单（手机截图），拟证明被告于2019年1月31日购买高铁票于2月2日返回老家过春节；2、借记卡明细（手机截图），拟证明被告于2019年2月1日上午10:51分收到租客支付的2月租金，于2019年2月1日晚上18:21分收到原告支付的购房款尾款。经质证，原告对火车票的真实性不予确认，对其他证据的真实性予以确认，但对关联性存在异议。本院认为：原、被告签订的《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《买卖合同》的约定及原告支付购房款的情况，被告应于2019年2月1日向原告交付涉案房屋，被告迟延交付涉案房屋的应承担相应的违约责任。本案中原告虽主张中介方无权代理被告向其交付房屋，且其与租客就涉案房屋签订的租赁合同的起租日期为2019年3月1日，故应以2019年3月1日作为被告交付房屋的日期。但原告已于2019年2月23日出具《收楼确认书》，明确载明已于当日收取涉案房屋的钥匙，且其与租客签订的租赁合同亦载明房屋交付使用日期为2019年2月23日，故本院认定被告实际交付涉案房屋予原告的日期为2019年2月23日，被告应向原告承担自2019年2月2日起至2019年2月23日期间的迟延交付房屋的违约责任。至于违约金计付标准，被告抗辩称原告主张的违约金标准过高，在原告未证明其实际损失的情况下，本院酌情调整违约金计付标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，被告主张的违约金计付标准缺乏事实依据，本院不予采纳。结合被告迟延交付涉案房屋给原告带来的主要是租金损失，上述违约金总额应以上述期间涉案房屋的租金总额3692.86元（4700元÷28日×22日）为限，即被告应向原告支付迟延交付涉案房屋的违约金（以363.5万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2019年2月2日起计至2019年2月23日止，违约金总额以不超过3692.86元为限）。至于原告第二项诉讼请求，原告自2019年2月23日接收涉案房屋，自该日起涉案房屋的租金应由原告收取，现被告确认其已收取涉案房屋的2月租金4700元，原告要求被告返还涉案房屋2019年2月23日至2019年2月28日期间租金1007.14元（4700元÷28日×6日）并无不当，本院予以照准，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告袁时春于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈晨、马君支付迟延交付广州市天河区黄埔大道中xx街x号xxxx房的违约金（以363.5万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2019年2月2日起计至2019年2月23日止，违约金总额以不超过3692.86元为限）；被告袁时春于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈晨、马君返还上述房屋2019年2月23日至2019年2月28日期间租金1007.14元；三、驳回原告陈晨、马君的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元，由原告陈晨、马君负担1100元，被告袁时春负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  周玺舜人民陪审员  陈 娟人民陪审员  黄洪武二〇一九年七月十七日书 记 员  谢丽军刘郭华            本判决书已于2019年 月  日送达