上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初3727号原告(反诉被告)：华润超智房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李欣，董事长。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：何涵，女，1979年1月7日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。原告华润超智房地产开发有限公司与被告何涵商品房出售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。期间，被告何涵提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。原告华润超智房地产开发有限公司的委托诉讼代理人袁晓波，被告何涵及其委托诉讼代理人马继杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润超智房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2018年6月30日签订的《上海市商品房出售合同》、补充协议、协议书于2018年11月13日解除；2.判令被告向原告支付逾期支付购房款违约金42,000元(以1,400,000元为基数，按日万分之四的标准计算，自2018年8月30日起算至2018年11月12日止)；3.判令被告向原告支付赔偿款469,936.10(按照房屋总价的10%计算)元；4.判令被告向原告支付未配合办理撤销合同备案手续的违约金234,968.05元(按照房屋总价的5%计算)；5.判令被告配合原告办理完成上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄《华润置地九里园-扩大范围》XXX号X层XXX室房屋(以下简称系争房屋)的撤销出售(网签)合同备案手续。事实和理由：2018年6月30日，原告与被告签订合同编号为XXXXXXXXXXXX的《上海市商品房出售合同》，并进行网上备案。上述合同约定被告向原告购买系争房屋，双方约定系争房屋建筑面积为148.62㎡，购房单价为31,620元∕㎡，总房价款为4,699,361元，双方还约定了房屋质量、付款期限、逾期付款责任等其他合同条款。上述合同之《附件一：付款方式和付款期限》第2条约定，银行按揭付款方式，乙方应于2018年6月30日前支付房价款3,299,361元，在2018年8月29日前支付房价款1,400,000元。上述合同之《补充条款一》第3条约定，“对本合同正文条款第五条之补充：(1)乙方逾期付款的，每逾期一日，应按本合同约定向甲方支付逾期未付款的万分之四的违约金，直至实际付款之日止。逾期超过30天，甲方有权单方面解除本合同，则乙方除承担前述日万分之四的违约金外，还应承担总房价款的10%的赔偿责任；……(4)乙方收到甲方合同解除通知后，应在7个工作日内配合甲方办理该房屋的撤销备案或注销登记手续，以确保甲方能及时将房屋出售给第三人；乙方应当交还甲方出具的所有发票……如因乙方未办理前述手续而给甲方造成损失的，乙方应额外向甲方支付按房屋总价的5%的违约金。”上述合同签订之后，被告于2018年6月30日前向原告支付购房款3,299,361元，但未按约在2018年8月29日之前支付购房余款1,400,000元。原告分别于2018年9月12日、2018年10月22日向被告发送书面催告函催款，但被告仍未支付剩余购房款、专项维修基金、契税及违约金。故原告根据上述合同第五条以及相关法律规定，于2018年11月12日向被告发送《解约通知书》，解除系争房屋所涉的上述合同及其附件、协议书、补充协议等，并要求被告按约配合办理系争房屋的撤销合同备案手续，同时承担相应违约金并赔偿损失，但被告至今未按要求履行自身义务。被告何涵辩称，不同意原告的诉讼请求。2016年4月20日，经链家业务员的介绍，原告向被告明确承诺，鉴于被告不具备购房资格，愿意在条件具备后再签订购房合同，双方之后签订了《购房意向协议》，被告在当日向原告支付购房意向金30,000元。此后，被告根据约定于2016年5月25日向原告支付了570,000元，于2016年10月1日支付200,000元。2018年6月30日，双方就上述房屋签订了商品房出售合同，合同约定房屋总价为4,699,361元，首付70%，被告以银行贷款方式支付了余款1,400,000元。签订购房合同后，被告积极向原告及其指定上海农商银行提交材料，后被告知贷款未通过，被告又积极联系其他银行，并同时和原告进行沟通，原告明确表示不同意非指定银行办理贷款手续，被告又积极向原告指定的建设银行提交材料，于2019年2月1日将贷款手续办出，期间，被告为了尽早落实购房余款，另将安徽老家的房屋售出。被告依法不具有合同解除权。同时，被告何涵向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告与被告于2018年6月30日签订的《上海市商品房出售合同》继续履行；2.判令原告协助被告办理系争房屋的产权过户登记手续。事实和理由：被告系诚心购房，并积极配合原告及银行办理贷款手续，起初不具备购房资格时，原告不仅积极建议签约，还愿意等待二年多之久再签订正式购房合同，原告如此反常的销售行为，确实为了回笼资金，客观上，被告也给予一定的帮助，被告从签订合同后，一直积极全力筹措资金履行合同，目前已支付大部分购房款，余款贷款审批手续也于2019年2月1日办出，且其也愿将1,400,000元余款交至法院作为履行合同的依据。被告为购房已尽所有的办法和努力，请求支持被告的反诉请求。针对反诉，原告华润超智房地产开发有限公司辩称，不同意被告的诉讼请求，被告存在违约行为，被告已经解除了合同，不存在继续履行，且被告一直没有支付尾款，故原告不同意继续履行。本院经审理认定事实如下：2018年6月30日，原告与被告签订《上海市商品房出售合同》(以下简称“系争合同”)一份，约定被告向原告购买系争房屋，系争房屋每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为31,620元，总房价款(不包含房屋全装修价格)为4,699,361元，全装修总价为4,699,361元。系争合同第五条约定，被告如未按合同约定的时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之四计算，违约金自该合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天的，原告有权单方面解除该合同。系争合同第二十六条约定，该合同一方按照该合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达该合同所列另一方的地址或另一方以该条所述方式通知更改后的地址。系争合同附件一《付款时间和付款方式》载明：被告应于2018年6月30日前支付房价款3,299,361元，应于2018年8月29日前支付房价款1,400,000元，被告采用按揭方式支付上述1,400,000元，届时按揭合同由被告与按揭银行签署。双方当事人均确认被告已按约向原告支付上述第一笔房价款3,299,361元。系争合同所附《补充条款一》对系争合同正文条款第五条作出如下补充约定：一、若被告逾期付款的，每逾期一日，应按系争合同约定向原告支付逾期未付款的万分之四的违约金，直至实际付款之日止，逾期超过30天的，原告有权单方面解除系争合同，则被告除承担前述日万分之四的违约金外，还应承担总房价款的10%的赔偿责任；二、被告收到原告合同解除通知后，应在7个工作日内配合原告办理系争房屋的撤销备案或注销登记手续，以确保原告能及时将系争房屋出售给第三人，被告应当交还原告出具的所有发票，若被告怠于办理前述手续，原告有权代为办理，如因被告未办理前述手续而给原告造成损失的，被告应额外向原告支付按系争房屋总价的5%违约金。上述《补充条款一》对系争合同正文条款第二十六条作出如下补充约定：一、送达方式还包括以快递的方式送达，于投送快递处当日将被视为已送达收件人，在对方接到一方发出的书面变更其地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准，双方同意以下列地址作为双方司法∕仲裁文书的送达地址，如有变化，规则同前，原告的通知地址为上海市松江区古楼公路XXX号，被告的通知地址为江苏省昆山市花桥镇绿地大道258号3号楼212室，被告确认上述通知地址为履行该协议的法定送达地址，原告的书面通知发送至以上地址即可，无需另行向该地址以外的其他任何地址送达。2018年6月30日，双方还就系争房屋签订了《协议书》两份、《补充协议》一份。2019年2月1日，被告获通知其就系争房屋1,400,000元房屋余款在建行办理的贷款已审批通过。2019年5月6日，被告向本院代管款账户交付1,400,000元，作为其具备合同履行能力的依据。审理中，原告称其于2018年9月17日向被告寄送《逾期付款通知书》一份，寄送的收件地址为江苏省昆山市花桥镇绿地大道199弄28幢108室或231弄4号207室；又于2018年10月22日向被告寄送《提请贵方尽快支付购房款以及违约金等款项的函》，寄送的收件地址为江苏省昆山市花桥镇绿地大道231弄4号207室；还于2018年11月12日向被告寄送《解约通知书》一份，寄送的收件地址为江苏省昆山市花桥镇绿地大道199弄28幢108室或231弄4号207室。被告则称上述《逾期付款通知书》《提请贵方尽快支付购房款以及违约金等款项的函》《解约通知书》寄送的收件地址并非双方约定的送达被告的地址，被告并未收到上述三份材料，且《解约通知书》的快递记录也显示快件派送不成功。审理中，被告提供了其于2018年7月2日与农商银行工作人员的微信聊天记录以及其于2018年10月12日至2019年2月11日期间与建行工作人员的微信聊天记录，以证明被告在上述期间内，仍与原告所联系的银行联系、办理系争房屋1,400,000元余款所涉贷款手续，建行于2019年2月1日告知被告就系争房屋1,400,000元房屋余款所办理的贷款已获审批通过。原告在庭审中认可农商银行、建设银行系其所联系。被告提供了其于2018年11月30日至2019年2月27日期间与原告处工作人员刘莹莹的微信聊天记录，以证明被告在上述期间一直与原告处工作人员保持联系，并告知原告处工作人员建行贷款审批已通过，要求原告到银行协助办理抵押手续，而原告处工作人员直至2019年2月25日才告知被告，原告已于2019年1月就本案纠纷提起诉讼。原告对上述被告与原告处工作人员刘莹莹微信聊天记录的真实性并无异议。此外，被告还提供了其与原告处工作人员胡建威的手机通话录音，被告称该通话发生于2018年11月29日，以证明双方于2018年11月29日仍就系争房屋进行协商、沟通。原告对上述手机通话录音的真实性并无异议，但称录音日期没法确认。以上事实，商品房出售合同及其附件、协议书、补充协议、收条、微信聊天记录、手机通话录音、函、通知书、快递记录及当事人陈述等证据证实。本院认为：本案的主要争议焦点在于系争合同是否已被解除。在本案中，原告称其于2018年11月12日向被告寄送《解约通知书》一份以解除双方之间的系争合同，而被告则称原告寄送的收件地址并非双方约定的送达被告的地址，被告并未收到该《解约通知书》，且该《解约通知书》的快递记录也显示快件派送不成功，被告还称在2018年11月12日之后的相应期间内，被告仍与原告所联系的银行联系、办理系争房屋贷款事宜，也与原告处工作人员保持沟通微信或电话沟通，原告处工作人员直至2019年2月25日才告知被告本案涉诉。本院认为，原告并未按照双方约定的送达地址向被告送达《解约通知书》，原告的解约送达手续显然存在瑕疵，且原告提供的现有证据也不足以证明其所称的《解约通知书》已于2018年11月13日实际寄达被告，又鉴于2019年2月1日，被告就系争房屋1,400,000元房屋余款所办理的贷款已获审批通过，故本案合同于2019年2月1日已具备履行的条件，在该日之后，向被告送达起诉状副本之时，解约的条件亦不具备，故对于原告要求确认双方之间于2018年6月30日签订的系争合同、补充协议、协议书于2018年11月13日解除的诉讼请求，本院不予支持。加之，被告在本案诉讼中已将本案系争房屋余款1,400,000元交至本院代管款账户，故本院认为系争合同的履行条件均已具备，应当继续履行，故原告应当协助被告办理系争房屋的产权过户登记手续(相关的税费负担依法确定)，被告亦应当将相应的1,400,000元购房款支付给原告。对于原告的第二项诉讼请求，按照双方之间的约定，被告应当于2018年8月29日前向原告支付购房余款1,400,000元，若被告逾期付款的，每逾期一日，应按系争合同的约定向原告支付逾期未付款的万分之四的违约金。在本案中，被告确未能按约如期支付上述1,400,000元，故对于原告要求被告按照每日万分之四的标准支付自2018年8月30日起至2018年11月12日止的逾期支付购房款违约金42,000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告的第三项诉讼请求，该项诉讼请求中的违约金系解约违约金，而系争合同并不具备解约条件，并未被解除，而是应当继续履行，故该违约金在本案中并不适用，本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。同理，原告的第四、五项诉讼请求均以系争合同被解除为前提，鉴于系争合同并未被解除，而是应当继续履行，故本院对于原告的第四、五项诉讼请求均不予支持。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条和第一百一十四条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)何涵于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)华润超智房地产开发有限公司自2018年8月30日起至2018年11月12日止的逾期支付购房款违约金42,000元；二、原告(反诉被告)华润超智房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)何涵将位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄《华润置地九里园-扩大范围》XXX号X层XXX室房屋的产权过户登记至被告(反诉原告)何涵名下(相关的税费负担依法确定)；三、被告(反诉原告)何涵于上述第二项义务履行完毕同时支付原告(反诉被告)华润超智房地产开发有限公司购房款1,400,000元；四、驳回原告(反诉被告)华润超智房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,269元，减半收取计5,634.50元，反诉案件受理费50元，减半收取计25元，合计诉讼费5,659.50元，由原告(反诉被告)华润超智房地产开发有限公司负担5,341.50元(已付)，被告(反诉原告)何涵负担318元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一九年七月五日书记员 何正为附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。