文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27480号原告：广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城临江大道海心沙岛东区南教学楼201-206室，统一社会信用代码91440101080359311P。负责人：许涛。委托代理人：周建森、蔡翎，均系广东经纶律师事务所律师。被告：广州市花佳坊投资有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道89号花城汇负一层（部位：F001号铺），统一社会信用代码91440106MA59AU0M0A。法定代表人：司徒志杰。委托代理人：李晓岚、邓冠杰，均系广东南国德赛律师事务所律师。原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司（以下简称城投珠江新城分公司）诉被告广州市花佳坊投资有限公司（以下简称花佳坊公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城投珠江新城分公司的委托代理人周建森，被告花佳坊公司的委托代理人李晓岚、邓冠杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城投珠江新城分公司诉称：2016年6月6日，被告与原告签订《花城汇物业租赁合同》，被告向原告承租广州市天河区花城大道89号花城广场花城汇中区负一层F001-F003（自编号）物业，计租面积632平方米，租赁期限6年，自2016年9月1日至2022年8月31日。租赁合同生效后被告并没有支付履约保证金、水电周转金、首期租金，也没有交付任何租金或管理费。2018年6月20日，被告与原告签订了《〈花城汇物业租赁合同〉补充协议》，补充协议签订后被告仍不支付租金、综合管理费等费用，原告于2018年7月27日、2018年9月21日发函催促被告限期付清租金及综合管理费，否则将解除租赁合同，但被告仍不支付任何费用。原告于2018年9月28日发出解除合同通知，于2018年9月30日解除合同，收回物业。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：1.被告向原告支付2017年11月1日-2018年5月31日的租金及管理费合计597240元、2018年6月1日-2018年9月30日的租金255960元，以上共计853200元；2.被告向原告支付2018年6月1日-2018年9月30日的综合管理费79000元；3.被告向原告支付逾期支付租金、综合管理费的违约金（2017年11月1日至2018年5月31日的租金、综合管理费应分别以397240元为本金，按每日0.1%的标准自2018年7月1日起计算至实际付清之日止；以200000元为本金，按每日0.1%的标准自2018年7月21日起计算至实际付清之日止；2018年6月1日-2018年9月30日期间租金的违约金，以当月租金为本金，按照每日0.03%的标准自当月8日起计算至实际清偿之日止；2018年6月1日-2018年9月30日期间综合管理费的违约金，以每月综合管理费为本金，按照每日0.03%的标准自当月8日起计算至实际清偿之日止）；4.被告承担本案诉讼费用。被告花佳坊公司辩称：一、原告明知租赁物业无法移交，采用欺诈的手段与被告签订租赁合同，损害国家利益和被告的合法权益，租赁合同应认定为无效合同。租赁物业实际上是新中轴项目中的配套公共服务设施，将作为区政府与市城投集团债务化解方案的执行对象，划归街道业务用房，移交街道所有，应当不能向第三方出租，且租赁合同上约定的使用面积与实际使用面积不符，对被告构成欺诈。二、在合同履行过程中，原告无法履行合同义务，租赁物业未能移交被告正常使用，无法达到合同目的，在此情况下，被告可主张先履行抗辩权，有权拒绝履行支付租金的义务。签订租赁合同后，租赁物业所在场地仍然处于装修施工状态，租赁物业的各个出入口因为施工而被围蔽，无法正常使用，因此原告于合同签订当日即收回租赁物业，收回期限未知，对收回期间的租金不予收取。原告主张被告欠缴租赁物业2017年11月1日至2018年5月31日的租金、管理费，没有事实依据，在前述时间段，租赁物业的围蔽状态仍然未能得到消除，且原告亦未将租赁物业移交被告，根据原告于2016年6月7日作出的承诺，被告不予支付租赁物业的租金，具有事实和法律依据。三、根据原告的招标公告、商铺租赁确认函、收回商铺通知函等材料文件，原告对租赁物业的性质定位实际是商铺，被告也正是为了经营商铺而承租的租赁物业，根据租赁合同的约定，原告负有提供租赁物业的相关材料用于办理证照并确保租赁物业能作为商铺投入使用的义务，但被告多次请求和沟通，仍然拒绝提供材料、配合办理租赁合同备案，同时，街道办事处知道租赁物业将被用作街道业务用房，明确拒绝为被告办理相关证照，致使被告自始至终未能使用租赁物业，无法实现合同目的。经审理查明：2016年6月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《花城汇物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定乙方向甲方承租使用的广州市天河区花城大道89号花城广场花城汇中区负一层F001~F003（自编号）物业（以下简称涉案物业）；若乙方将物业用作商业用途，须自行办理并取得合法经营所需的一切相关手续和证照，并自行承担所有费用及风险，乙方完成合法经营所需的一切手续及证照后，应将资料提供给甲方备案，经甲方审核无误后，同意其商业经营范围为：食品销售服务类；租赁物业总计租面积为632平方米，该计租面积为各方协议确认，作为各方计算租金、综合管理费、水电费等费用及处理本合同相关事务的依据；乙方承租租赁物业的起租日为2016年9月1日，租期6年，即租赁期限从2016年9月1日开始连续计算至2022年8月31日止；月租金为63200元；租金每2年调整一次，调整后的月租金为调整前的105%（如有）即2016年9月1日至2018年8月31日的月租金为63200元；2018年9月1日至2020年8月31日的月租金为66360元；2020年9月1日至2022年8月31日的月租金为69678元；租金按月计算，乙方在每月的第7日前到甲方指定地点或按甲方指定账号缴交当月租金给甲方，甲方收到租金后，应当出具等额有效发票；如果缴费期限最后一天为法定节假日，乙方最迟应当于法定节假日后的第一个工作日交付租金；自本合同签订之日起7日内，乙方应当缴纳履约保证金189600元（相当于三个月租金），水电周转金22120元（相当于一个月管理费），并预缴第一个月租金63200元；在本合同期满终止或提前解除（终止）时，由乙方结清租金、水电费、违约金、赔偿金等与物业使用有关的费用后30日内，甲方将履约保证金（或余额）、水电周转金无息退还乙方，本合同另有约定的除外；甲方按现状向乙方移交租赁物业。租赁物业移交日为2016年7月1日；甲方有权变更移交日，如移交日与原约定有所调整，甲方应另行通知；租赁物业现有规划功能为便民服务设施，若乙方将租赁物业用作商业用途，须自行办理并取得合法经营所需的一切相关手续和证照，并自行承担所有费用及风险；签订本合同时，乙方应与甲方指定的物业管理人签订物业管理服务合同以及相关物业管理文件，接受物业管理人的管理服务，按要求自物业移交之日起向甲方缴纳综合管理费(费用标准为35元每月/平方米)，每月之综合管理费应在每月第七日前缴付；除乙方违约导致甲方解除合同外，甲方提前解除本合同，应当全额退还乙方的履约保证金；乙方未能按照本合同的约定支付租金，每逾期1日，按照应付而未付的款项的0.03%支付违约金，逾期超过30天，甲方有权采取有效措施（包括但不限于停止对租赁物业供水供电、限制有关人员进出、物品进出、封场等），由此产生的责任由乙方承担；乙方经甲方两次书面通知限期整改但仍未改正的、逾期缴纳租金或物业管理费超过30天、未按本合同约定缴纳履约保证金超过30天的、由于自身原因逾期办理租赁物业移交手续超过20天的，甲方有权单方面解除本合同；乙方应在物业移交日前自行办理并取得合法经营所需的一切相关手续和证照；如乙方在物业移交日前未能完成，甲乙双方任一方均有权向对方发出书面通知，自通知之日起，乙方按照办公用途承租该区域，双方互不构成违约，且任一方无权要求赔偿或补偿；甲方（或物业管理公司）或乙方向对方以挂号邮递、速递或亲自送递形式送交通知往对方注册地址或本合同所列联络地址或对方以书面通知更改的地址，则该通知已被视为充分递交，当通过挂号邮递、速递时，自寄出之日始计第三天即被视为已正式送达通知的等内容。2018年6月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：第一条、乙方承租的花城汇中区负一层F001至F003(建筑面积约【632】平方米，自2016年6月1日起至2017年10月31日交由甲方使用，乙方不需要支付该期间的租金及管理费，双方互不构成违约责任。第二条、自2017年11月1日起，乙方应按原合同约定时间向甲方支付租金及管理费；乙方不按时支付的，每逾期一日，按照应付而未付款项的0.03%向甲方支付违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，没收履约保证金，采取有效措施收回物业。第三条、乙方应向甲方支付2017年11月1日至2018年5月31日的租金、综合管理费，以上合计597240元；本协议签订之日起10天内，乙方向甲方支付397240元，本协议签订之日起30天内，乙方向甲方支付200000元；乙方不按时支付的，逾期按照每天0.1%向甲方支付违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，没收保证金，采取有效措施收回物业。第四条、双方确认乙方按上述第三条约定付清款项后，截至2018年5月31日止的原合同、补充协议的权利义务已履行完毕，双方互不负违约责任；自2018年6月1日起，双方权利义务按原合同、补充协议执行。第五条、2018年7月1日-2019年12月31日期间，甲方不再向乙方提供集中供冷中央空调服务，该时间段乙方向甲方缴纳的综合管理费标准调整为30元/平方米/月；2020年1月1日起，甲方恢复向乙方提供集中供冷中央空调服务，乙方向甲方缴纳的综合管理费标准调整为35元/平方米/月。第六条、原合同、补充协议与本协议不一致的，以协议为准，本协议未明确变更的事宜，仍按原合同、补充协议执行。2018年9月28日，原告向被告发出《关于与广州市花佳坊投资有限公司解除合同的通知》，通知因被告自2018年5月31日起不按合同约定缴交租金和管理费，从2018年10月1日解除与被告签订的《租赁合同》，要求被告于2018年10月12日前交还涉案商铺，付清至合同解除日止应付未付的2017年11月1日至2018年5月31日的租金、综合管理费597240元、逾期付款违约金50946.08元，及2018年6月至9月的租金、综合管理费331800元，逾期付款的违约金6936.52元、履约保证金189600元、水电周转金22120元、逾期付款的违约金42344元，补缴装修期的租金126400元等。现原告以被告未按《租赁合同》的约定支付租金、管理费等构成违约为由，向本院提起诉讼。本案审理过程中，原、被告就如下问题作出陈述：一、关于涉案物业的权属情况。原告称涉案物业属合法建设，业主方为广州市城市建设投资集团有限公司，并授权广州新中轴建设有限公司负责该项目的建设管理工作。为此，原告提交如下证据：1、《关于珠江新城核心区金穗路北侧区域地下空间项目核准的批复》；2、穗城投工合字【2010】691号及693号《建设管理专用合同》；3、穗规建证（2007）1566号《建设工程规划许可证》；4、穗规建证（2010）3094号《建设工程规划许可证》、穗规函（2011）7507号《关于要求调整建筑设计的复函》。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告称涉案物业的规划功能为便民服务设施，划归为街道业务用房，不得出租，故双方签订的《租赁合同》应属于无效合同。为此，被告提交如下证据：1、日期为2015年10月15日的穗天府会纪【2015】60号《区政府工作会议纪要》【复印件，内容包括：由市城投集团在1年内完善项目的用地手续以及竣工验收后，由冼村街、猎德街负责，区财政指导，两个街道分别与市城投集团先行办理广州新中轴项目除上述以外的其他配套公共服务设施（含社区服务中心、文化活动室、便民服务设施、医疗卫生用房等）的产权移交手续，并在移交协议中明确在2022年底前进行场地移交】；2、《广州市花城汇中区APM妇儿中心站区域F001-F003、F013物业招租公告》（载明涉案物业现有规划功能为便民服务设施，若承租人将物业用作商业用途，须自行办理并取得合法经营所需的一切相关手续和证照等内容）；3、广州市规划和自然资源局于2019年5月9日向案外人司徒志敏出具的《政府信息公开申请告知书》，该告知书附件内容为穗规验证【2013】317号《广州市建设工程规划验收合格证》（显示建设单位为广州新中轴建设有限公司，建设项目名称为广州市珠江新城核心区市政交通项目一宗，建设位置为天河区珠江新城珠江大道西、东路）及《建筑功能指标规划验收明细表（载明公共服务设施包括社区服务中心3064平方米，所在位置为地下一层）。经质证，原告对证据1的真实性、合法性予以确认，但认为涉案物业具有建设用地规划许可证、建设用地批准书等，属于合法建设，会议纪要明确其他配套公共服务设施在2022年底前进行场地移交，《租赁合同》约定的租赁期限至2022年8月31日，并不影响合同的履行；对证据2的真实性、合法性予以确认，且认为该招租公告已明确告知涉案物业属于便民服务设施；对证据3的真实性不予认可，且认为涉案物业并不属于居住区配套公告服务设施，不适用《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》。二、关于涉案物业的交付使用情况。被告主张涉案物业所在场地在签订《租赁合同》后仍处于装修施工状态，涉案物业各个出入口因为施工而无法使用，故原告于签订合同当日即收回涉案物业，围蔽状态一直持续至2018年下半年。为此，被告提交如下证据：1.原告于2016年6月7日向被告出具的《关于暂时收回花城汇中A区部分商铺的通知》（主要内容：按照工作部署，新中轴公司正在全面推进花城汇中B区环境提升工程，鉴于工程的安排，有可能影响贵司承租区域内的正常经营，为此，我司将于2016年6月1日先行收回贵司承租的商铺即F001-F003商铺，收回期间，该部分商铺不计收贵司的租金费用，待提升工程完成后，我司把商铺再次交给贵司使用，届时双方签订补充协议约定相关事宜）；2.案外人广州市建隆物业管理有限公司新中轴线物业服务中心于2016年8月10日向花城汇中区租户发出的《关于花城汇中B区围蔽施工的通知》（主要内容：接业主通知，2016年8月5日至11月30日花城汇中B区进行升级改造，自8月12日起，将实行围蔽施工，原大巴车场卸货区暂停对外开放，如需卸货，请在围蔽区外通道停车，车辆即停即走，不得停留堵塞通道）；3.案外人广州巴星商业经营管理有限公司于2017年10月30日发出的《温馨提示》（主要内容：由于中B区正进行升级改造施工，请前往花城汇北区、中A区、APM妇儿中心站的顾客朋友移步“大龙凤鸡煲”右侧通道同行）；4.案外人广州市建隆物业管理有限公司新中轴线物业服务中心于2017年12月15日向花城汇中A、C区各租户发出的《关于通道围蔽的通知》（主要内容：接业主方通知，因花城汇中B区装修施工，为保障游客、商户通行安全，将于2017年12月18-24日对中B区原中间通道进行暂时围蔽，开放中B区东通道连接中A区和中C区供游客、商户通行）；5.显示拍摄时间分别为2017年12月25日及2018年1月19日的照片若干。经质证，原告对证据1、2的真实性、合法性予以确认，但关联性不予认可，并认为双方于2018年6月20日签订的补充协议确认自2017年11月1日起，被告应按原合同约定时间向原告支付租金及管理费；对证据3、4的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，并称施工区域为其他区域，且自2017年10月30日起开放B区东通道连接A区和中C区供游客、商户通行，不影响被告使用物业；对证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，施工的现场不是涉案物业现场，不影响被告使用。原告主张涉案物业已交付给被告使用，并办理了营业执照，原告于2018年9月30日将涉案物业收回。为此，原告提交如下证据：1.被告营业执照复印件【显示住所地为广州市天河区花城大道89号花城汇负一层（部位：F001号铺）】；2.《退场验收记录表》（该表加盖被告公章，显示退场交接时间为2018年9月30日）。经质证，被告认为营业执照在签订《租赁合同》前就已经办理，与本案无关，同时，确认《退场验收表》的真实性，但认为因《租赁合同》无效，被告无法使用涉案物业，因此被告向原告交还涉案物业，而不是拖欠原告租金及管理费的原因。另，被告抗辩原告主张的违约金计算标准过高，要求法院予以调整。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，现并无证据显示涉案物业属于违法建设，上述合同应属合法有效。根据查明的事实，涉案物业于2018年9月30日由原告收回，故《租赁合同》及《补充协议》已实际解除。关于原告要求被告支付2017年11月1日至2018年5月31日期间及2018年6月1日至2018年9月30日期间租金、综合管理费的诉请。其一，根据被告提交《关于暂时收回花城汇中A区部分商铺的通知》，显示原告于2016年6月1日先行收回涉案物业。而此后双方于2018年6月20日签署了《补充协议》，该补充协议已明确约定2016年6月1日起至2017年10月31日期间涉案物业交由原告使用，被告无需支付租金，且约定被告应向原告支付2017年11月1日至2018年5月31日期间租金及综合管理费共计597240元，故双方已通过签署《补充协议》的方式明确了涉案物业的计租期间，被告以其未授权相关人员签署该补充协议，缺乏依据，本院不予采纳。其二，根据查明的事实，因被告欠付租金、综合管理费，原告向被告发出解除合同通知，并于2018年9月30日收回涉案物业，双方亦签署《退场验收记录表》，故涉案物业租金应计算至2018年9月30日。根据《租赁合同》及《补充协议》的约定，2018年7月1日至2019年12月31日期间综合管理费按30元/月/平方米收取，2018年9月1日至2020年8月31日期间租金按66360元/月收取。按此计算，2018年6月1日至2018年9月30日期间租金为255960元（63200元/月×3个月＋66360元），综合管理费为79000元（35元/月/平方米×632平方米＋30元/月/平方米×632平方米×3个月）。综上所述，原告主张被告支付2017年11月1日至2018年9月30日期间租金及综合管理费共计932200元（597240元＋255960元＋79000元），具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告逾期2017年11月1日至2018年5月31日期间租金及综合管理费的违约金，根据《补充协议》的约定，被告应于签订《补充协议》起10天内即2018年6月30日前支付397240元，于签订《补充协议》起30天即2018年7月20日前支付200000元，现原告主张被告向其支付的违约金分别以397240元及200000元为本金，分别自2018年7月1日及2018年7月21日起计算至实际付清之日止，符合合同约定，本院予以支持。关于被告逾期支付2018年6月1日至2018年9月30日期间租金及综合管理费的违约金。根据《租赁合同》约定，被告未按本合同约定缴交费用的，每逾期一日，每日须按应付而未付费用的0.03%向原告支付违约金，逾期支付租金、综合管理费的违约金均以每月所欠租金、综合管理费为本金，自当月8日（如果租金的交费期限最后一天为法定节假日，则自法定节假日后的第一个工作日后一天）起算，计至清偿之日止。至于上述违约金计算标准，被告抗辩称违约金标准过高，本院综合本案案情，根据公平原则酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准上浮30%的标准，且以不超过所欠本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市花佳坊投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付2017年11月1日至2018年9月30日期间租金及综合管理费共计932200元；二、被告广州市花佳坊投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2017年11月1日至2018年5月31日期间租金及综合管理费的违约金（分别以397240元及200000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准上浮30%的标准分别自2018年7月1日及2018年7月21日起计算至实际付清之日止，违约金以不超过所欠本金为限）；三、被告广州市花佳坊投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司支付逾期支付2018年6月1日至2018年9月30日期间租金及综合管理费的违约金【以每月欠付的租金及综合管理费为本金按月分期计算，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准上浮30%的标准自当月8日（如果交费期限最后一天为法定节假日，则自法定节假日后的第一个工作日后一天）起算，计至清偿之日止，违约金以不超过所欠本金为限】。四、驳回原告广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13880元，由被告广州市花佳坊投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  关东英人民陪审员  尹丽艳二〇一九年七月十一日书 记 员  邱莉晶廖嘉欣            本判决书于2019年   月   日送达