惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1483号原告：吕海恩，男，汉族。1987年8月12日出生，住广东省江门市新会区，委托代理人：王丽群，广东卓著律师事务所律师。被告：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层2A、2B号。法定代表人：林少勇。委托代理人：郑伟宏，该公司职员。委托代理人：陈志宏，该公司职员。原告吕海恩诉被告惠州市京粤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕海恩的委托代理人王丽群，被告惠州市京粤实业有限公司的委托代理人郑伟宏、陈志宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕海恩向本院提出诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2016年10月1日计至2017年3月13日（共计163天）逾期交付合格房产的违约金19327元（具体计算明细后附）；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金暂计28007元（以房款总价为基数，按日向买受人支付本商品房总价格万分之一的违约金，从2018年3月8日起算，现暂计至2019年3月31日，实际计算至被告为原告办理房产证为止）；3、本案诉讼费、处理费等由被告承担。以上金额合计（暂计）47335元。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州××西区名为创新世纪花园的商品房，具体项目为：7栋2224号房，房款总价为719984元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年9月30日前交付合格房产。合同约定的违约金计算方式为，逾期不超过180天，被告应按已交房款的万分之二按日支付原告违约金；逾期超过180天，被告应按已交房款的万分之二按日支付原告违约金。被告通知原告于2017年3月13日取得合格商品房，因此，至2017年3月13日，被告应支付原告违约金逾期交房违约金19327元【计算方式后附】。另，被告未按合同约定为原告办理房产证，已构成违约，根据合同约定，被告应支付原告逾期办证违约金28007元（暂计）【计算方式后附】。综上，被告的行为，已严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益特诉至贵院，恳请贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益。原告向法庭提交了以下主要证据：《商品房买卖合同》及补充协议书、购房款发票、维修基金收据、契税发票、银行按揭发票、物业交费单据等，拟证明其诉称的事实。被告惠州京粤实业有限公司辩称：一、涉案物业已经完成竣工验收并通过实测，被告已取得涉案房屋大确权，原告已将办理不动产权证所需材料提交至不动产登记中心。二、导致办证逾期系因确实存在客观的、非被告单方可以克服解决的情形。①因办证期间，国家出台《不动产登记条例》，统一了不动产登记的流程及手续。根据新的条例规定，各地纷纷开始部署新的不动产登记业务的受理方式，并要求新建商品房首次登记，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请，待通过权籍调查后，再提交给不动产权登记中心办理不动产权证。从流程上看，在办证的新旧政策之间，明显多了一个权籍调查的前置流程。因此，为了配合新证，被告得根据《不动产登记条例》的规定，重新准备权籍调查的资料，导致因此延误了一段时间。②在新旧政策交替之际，同样存在系统的更新升级，以适应新条例的要求。为此，大亚湾不动产登记中心曾《公告》，在新旧两个系统的数据进行整理和迁移期间，暂停受理所有不动产登记业务。尽管公告暂停受理的时间不长，但实际上，却中止了相当长的一段时间。因此，亦由此延误了一段时间。综上，被告确实系基于上述非被告可以克服解决的问题，才导致办证延期，因此，请求法院依法考虑上述因素，酌情减轻被告应承担的责任。三、原告吕海恩等人起诉要求支付逾期交付合格房产没有事实和法律依据。首先，被告在涉案房产约定交付时间前已取得竣工验收报告及其他各项验收合格文件，符合合同约定的交付条件，并于2016年9月21日统一通知收楼（含口头通知）；其次，被告交付的房产不影响原告收楼及入住，原告对交付不存在异议：或因原告自身时间安排原因未能及时到场收楼。原告吕海恩于2016年4月20日与被告签订买卖合同，因原告付款方式为银行按揭，以银行贷款放款为符合收楼标准，即从原告提供的银行借款借据为准，实际交付日期为2016年12月15日，放款后被告已及时通知被告（含口头通知）收楼，或因原告自身原因导致于2017年3月13日才完成收楼，因此不存在逾期交付房产；被告认为，原告该诉请既无证据证明，且提出的诉讼请求赔付亦不符合客观事实，更无法律依据支持。请求法院依法驳回原告的该诉请。四、根据大亚湾区现行的政策，受理不动产一手房登记申请需通过网上预约且每日放出可办理案件号有限及限制开发企业每日送审案件宗数限制，由于需要办理一手转移登记的数量多及资料繁琐，因受理的条件、办理进度及相关政策的原因，无法大量资料在同一段时间内递交，请法院酌情考虑上述因素。五、针对原告请求支付逾期办证违约金金额的答辩意见：商品房买卖合同补充协议第五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，自房产交付之日起第451日起，按总房价日万分之一支付违约金，累计违约金不超过总房价5%。原告截止2019年3月31日，计算违约金天数为297天，违约金数额为21383.52元，原告起诉违约金28007元（暂计算至2019年3月31日）的表述和计算方式错误。综上，为被告的答辩意见。被告向法庭提交了以下主要证据：统计表、大亚湾房管局及不动产登记中心的通知及公告、大亚湾房管局回复的《意见》、《楼宇验收交接表》、《业主收楼声明书》、《首次登记告知书》、《权籍调查表》、建筑工程竣工验收报告、《管道燃气竣工验收报告》、《房屋白蚁防治工程验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《防雷装置验收意见书》、《电梯监督检验报告》、收楼照片等，拟证明其辩称的事实。本院经审理认定事实如下：2016年4月20日，原告吕海恩作为买受人、被告惠州京粤实业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于惠州××西区××世纪花园××号商品房，总价款为719984元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的（61%）即：人民币439984元，于2016年4月20日付清；余额（39%）即：人民币280000元，于2016年4月30日前以银行按揭贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过180日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按合同约定于2016年4月20日向被告交付购房首期款439984元，余款280000元申请办理银行按揭贷款并于2016年12月14日发放贷款，该款已经转付至被告账户内，庭审中，被告对此予以认可。2016年6月29日，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查。2016年11月7日，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心发布《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》公告，内容为：由于不动产登记系统数据存储设备突发故障目前尚未修复，导致部分不动产登记业务暂时无法正常受理，故11月7日、11月8日除预告登记、抵押登记、房屋测绘以外的不动产登记业务窗口仍暂停服务。2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局和惠州大亚湾区不动产登记中心发布公告，声称该局计划于6月30日—7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务（包括一手房、二手房合同网签，预购商品房预告登记，在建工程抵押，合同备案，商品房确权，商品房交易办证等业务）。另查，被告开发建设的涉案房屋通过各项验收的具体时间如下：2015年9月15日通过白蚁防治工程验收，2015年10月14日通过电梯验收，2016年3月11日通过防雷装置验收，2016年3月23日通过管道燃气工程验收，2016年3月25日通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收且被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》，2016年7月19日通过消防工程验收，被告将房屋交付给原告2017年3月13日使用，涉案房屋完成工程竣工验收备案，涉案房屋完成大确权转移登记至被告名下，被告进行了小权籍调查递件，于2019年1月16日2019年5月15日2019年5月16日2019年5月20日完成小权籍调查，被告尚未将办理上述房屋转移登记所需资料提交到2019年7月1日登记部门备案。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议书、购房款发票、维修基金收据、契税发票、银行按揭发票、物业交费单据，被告提交的统计表、大亚湾房管局及不动产登记中心的通知及公告、大亚湾房管局回复的《意见》、《楼宇验收交接表》、《业主收楼声明书》、《首次登记告知书》、《权籍调查表》、建筑工程竣工验收报告、《管道燃气竣工验收报告》、《房屋白蚁防治工程验收合格证》、《建设工程消防验收意见书》、《防雷装置验收意见书》、《电梯监督检验报告》、收楼照片等证据，经庭审质证核实，足以认定。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，惠州州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，可能会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本。由此可能造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，根据被告提供的现有证据显示，被告先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续的时间，滞后于不动产权登记政策变化后将近两年。故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的360日的办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。按照合同约定，被告应当在2018年3月8日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告直到本案庭审结束的2019年7月1日，仍然没有将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期时间长达480天。被告逾期未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担继续履行和向原告支付约定违约金的违约责任。故原告要求被告进行履行办证相关义务的诉讼请求，本院依法予以支持。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付后第450日的2018年6月6日起，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，计算支付逾期办证违约金。由于被告在本案庭审结束后是否仍然存在逾期办证违约行为的事实，未经审判无法确定，故对于本案中被告应付原告的逾期办证违约金，应当自2018年6月6日起计算至本案庭审结束的2019年7月1日止，计算逾期天数为390天，违约金计算为28079.38元。至于2019年7月1日以后的逾期办证违约金，原告可在新的违约事实发生后另案起诉主张。关于原告请求被告支付逾期交房违约金的问题。2017年3月13日，被告向原告实际交付本案房屋，该房屋交付时，被告已取得建设、勘察、设计、施工、监理五方出具的工程验收报告，同时还完成了电梯、消防和管道燃气等多项附属工程验收，具备基本居住使用功能。但被告向原告交付房屋的时间晚于合同约定的交房时间，存在逾期交付的违约行为。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。故被告应自2016年10月1日起按前述标准向原告支付逾期交房的违约金至其实际向原告交付房屋日即2017年3月13日止。本案中，原告已付购房款分两部分，第一部分为首期款439984元，于2016年4月20日前付清，第二部分为按揭款280000元，于2016年12月14日放贷。故逾期交房的违约金应当分两部分计算，第一部分违约金以439984元为基数，从2016年10月1日起计算至2017年3月13日止，逾期天数为163天；第二部分违约金以280000元为基数，从2016年12月14日起计算至2017年3月13日止，逾期天数为89天。被告应向原告支付的逾期交房违约金合计为19327.48元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告吕海恩支付迟延交房违约金19327.48元。二、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吕海恩支付逾期办证违约金28079.38元。三、驳回原告吕海恩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  徐黎二〇一九年七月二日法官助理钟宇蓝书记员邹晓婷