广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初2024号原告：中山市富和物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇文昌路富和大厦一楼，统一社会信用代码91442000781176390C。法定代表人：郑观次,职务总经理。委托诉讼代理人：朱雪芳，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗超旋，广东邦仁律师事务所实习律师。被告:郑艳芬，女，1970年8月29日出生，汉族，住广东省中山市，原告中山市富和物业管理有限公司（以下简称富和公司）诉被告郑艳芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告富和公司委托诉讼代理人朱雪芳、罗超旋，被告郑艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富和公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2012年2月至2018年9月期间共80个月的物业管理费13600元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费170元为基数，分别从欠费2012年2月起按千分利率计算至清偿之日止）；支付2012年3月至2018年9月期间梯灯费本金613.6元及违约金（违约金计算方法：以每日梯灯费千分之一）。上述费用总计为31520.9元。事实和理由：2011年10月31日，原告与被告签订《物业管理服务合同》约定，被告将位于中山市三乡镇富和名都商住小区12栋25单元502房物业，委托原告提供物业管理服务，物业建筑面积为113.42平方米，物业服务费按总建筑面积（含公共分摊面积）缴交，具体标准为1.5元/月/平方米，梯灯电费按实际用量进行分摊，缴交费用日期为每月10日前，逾期交纳从逾期之日起按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。被告尚欠原告2012年2月至2018年10月物业管理费、水费、梯灯费、违约金合计31520.9元未支付。原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。庭审中，原告明确被告拖欠2012年2月1日起至2018年9月30日期间按170元/月计算的物业服务费，被告拖欠原告2012年3月1日起至2018年9月30日期间梯灯费。物业费违约金从2012年3月11日起分段计算至清偿之日止；梯灯费的违约金从2012年4月11日起分段计算至清偿之日止。变更事实与理由：管理费收费标准是根据前期物业服务合同的第12条，按照每平米1.5元/月计算，前期物业服务合同第13条约定了每月5-10日交费。违约金的法律依据是前期物业服务合同第14条第三款第二项的约定。原告富和公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.广东省经营服务性收费许可证；2.欠费明细表；3.业主身份证；4.房产证；5.房屋买卖合同；6.富和名都花园2011年10月25日前交楼邮寄挂号信业主明细一览表；7.富和名都花园管理处电话通知郑艳芬交费记录；8.邮政挂号信函；9.律师函；10.25号楼楼梯电表；11.前期物业服务合同；12.中山物价局复函。被告郑艳芬辩称：被告不同意支付物业费，系由于被告购买房产时，与被告同批购买的业主均有赠送物业管理费，但对被告没有赠送，对被告不公平。被告曾要求原告去争取处理，但一年后也没有得到原告的回复，后原告打电话让被告交物业管理费，被告再次询问赠送管理费一事，原告仍没有帮被告解决。被告目前也没有收楼，原告要求被告交了管理费才让被告收楼。后被告委托中介出售被告的房产，但中介称找到了买家，物业不让中介拿钥匙进去，称只有业主才能拿钥匙。被告郑艳芬就其辩解未提交证据。经审理查明:2009年3月1日，中山市富和市政建设有限公司（以下简称富和市政公司）作甲方、原告富和公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方将富和名都花园物业，委托乙方提供物业管理服务。物业管理费按建筑面积为每月每平方米1.5元；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为5-10日；业主和非业主使用逾期缴交物业管理费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。服务期限自2008年12月31日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，原告依约对富和名都花园小区物业进行管理服务并收取物业管理费。2011年10月31日，原告富和公司作甲方、被告郑艳芬作乙方签订《富和名都前期物业服务协议》，约定：被告将位于中山市三乡镇富和名都花园小区12栋25单元502房物业，建筑面积113.42平方米，委托原告提供物业管理服务，电梯洋房管理费（住宅）1.5元/平方米/月,梯灯电费按实际用量进行分摊，业主交缴物业服务费的时间为每月10日前;乙方逾期交纳物业服务费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的1‰交纳滞纳金。协议还约定其他事项。原告富和公司对该小区的物业管理服务期至2018年9月30日，2018年10月1日起移交给中山市三乡镇富和名都花园小区业主委员会接管小区。庭审时原告陈述被告从2012年2月1日开始拖欠物业管理费至2018年9月30日被告累计拖欠原告物业管理费合计13600元（1.5元/月/平方米×113.42平方米×80个月）及违约金;拖欠2012年3月1日至2018年9月30日期间的梯灯费613.6元及违约金,上述费用合计31520.9元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2012年2月1日至2018年9月30日期间的欠费明细表证明。原告称多次向被告追讨上述费用未果，于2018年11月19日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2018年11月19日作预立案调解，调解不成于2019年1月17日正式立案。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明，被告郑艳芬的涉案物业位于中山市三乡镇景观大道8号富和名都花园12幢25号楼502房,建筑面积为113.42平方米，登记时间为2014年12月4日。按照《富和名都前期物业服务协议》约定及《广东省经营服务性收费许可证》规定，物业管理费按每月1.5元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费170元（113.42平方米×1.5元/月/平方米=170.13元/月，原告主张按照170元/月收取）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《富和名都前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告应依约定期限向原告支付相应费用。被告辩称因未收楼故不承担物业费，根据原被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》附件六：合同补充协议一中第四条第二点：“如因非出卖人原因，买受人未能在交付期限内或未按交楼通知规定的地点及要求办理商品房交接手续，则自交付期限届满之日起，视为出卖人已按买卖合同第七条规定将商品房交付给买受人，该商品房的风险责任自该日起转移由买受人承担，并开始计收物业管理费和房屋保修期。”被告辩解并不成立，本院不予认定。被告辩称开发商承诺免除被告一年的管理费，但是被告就其辩解没有提交相应的证据予以证明，且原告对此不予确认，被告应承担举证不能的不利后果。而原告主张被告拖欠其物业管理费及梯灯费提供了相应证据证明，且保证提供的证据真实性，故本院对原告主张被告支付从2012年2月1日起至2018年9月30日期间的物业管理费13600元,支付2012年3月1日起至2018年9月30日期间的梯灯费613.6元予以支持;被告未按约定期限向原告支付相关费用，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠相关费用的违约金,物业费及梯灯费的违约金计算方法由本院确定。综上所述，原告要求被告支付物业管理费及梯灯费（含违约金）的请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑艳芬于本判决生效之日起五日内向原告中山市富和物业管理有限公司支付2012年2月1日至2018年9月30日期间的物业管理费13600元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额170元为基数，分别自当月11日起按日息1‰计至清偿之日止）；二、被告郑艳芬于本判决生效之日起五日内向原告中山市富和物业管理有限公司支付2012年3月1日至2018年9月30日期间的梯灯费613.6元及违约金（违约金以拖欠总金额476.9元为基数，从2018年11月12日起按日息1‰计至清偿之日止）；三、驳回原告中山市富和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元（原告已预交），由被告郑艳芬负担（被告于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年七月十六日书 记 员  洪艺华冯莹