文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初1743号原告：广州珠江城置业有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401067。法定代表人：叶志明，系该司总经理。委托诉讼代理人：周林飞、钟为，分别系广州金鹏律师事务所律师、实习人员。被告：深圳前海安联金融服务有限公司，住所地广东省深圳市（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300。法定代表人：蒋亮，系该司经理。被告：深圳前海安联金融服务有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区），统一社会信用代码9144010。负责人：蒋亮，系该司经理。两被告的共同委托诉讼代理人：刘勤吾，系两被告公司职员。原告广州珠江城置业有限公司（以下简称“珠江城置业公司”）诉被告深圳前海安联金融服务有限公司（以下简称“前海安联公司”）、被告深圳前海安联金融服务有限公司广州分公司（以下简称“前海安联广州分公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠江城置业公司的委托诉讼代理人周林飞、钟为，被告前海安联公司及前海安联广州分公司共同委托诉讼代理人刘勤吾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告珠江城置业公司诉称：2016年2月26日，珠江城置业公司与前海安联公司签订《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定原告将天河区珠江西路15号第15层1507单元的房地产出租给前海安联公司作办公用途使用，合同同时对租赁期限、租金标准等进行约定。2016年8月4日，珠江城置业公司、前海安联公司、前海安联广州分公司签订《补充合同（二）》约定从2016年10月1日起，由前海安联公司向前海安联广州分公司转让租赁合同中承租人的全部权利和义务。在租赁合同履行过程中，前海安联广州分公司于2017年5月19日向珠江城置业公司发出《关于终止租赁的说明函》，提出提前终止租赁合同。经珠江城置业公司与前海安联广州分公司协商后，2017年6月12日，前海安联广州分公司向珠江城置业公司发出《关于退租解决方案的说明函》，承诺支付2017年4月1日至2017年4月30日的租金59136元及解除合同的违约金118272元，珠江城置业公司根据前海安联广州分公司的承诺将拟好的《解除合同协议书》发至前海安联广州分公司，但经多次催促均未收到反馈信息。2017年8月14日，珠江城置业公司向前海安联广州分公司发出《关于深圳前海安联金融服务有限公司广州分公司逾期缴纳租金的函》，催促前海安联广州分公司交纳欠付的租金及违约金，但前海安联广州分公司仍未履行其义务。2017年9月28日，珠江城置业公司向前海安联广州分公司发出《关于终止租赁合同的函件》，载明：租赁合同于该函件送达之日起解除，前海安联广州分公司应于2017年10月13日前向珠江城置业公司支付欠付租金、逾期支付租金违约金和租赁合同未履行部分的全部租金的30%作为违约金，并将租赁单元恢复原状并交还钥匙。但前海安联广州分公司收到函件后至今未履行其义务。根据补充合同的相关约定，珠江城置业公司有权解除合同并要求前海安联公司、前海安联广州分公司支付逾期缴纳租金的违约金，同时前海安联广州分公司应支付租赁合同未履行部分的全部租金的30%作为解除合同的违约金，考虑到涉案房屋已于2017年11月21日出租给下一个租户，结合珠江城置业公司实际损失，酌情降低合同解除违约金为涉案房屋空置期间的租金损失102502.4元。前海安联公司及前海安联广州分公司的上述行为已构成违约，严重侵害珠江城置业公司利益。另因为前海安联广州分公司为前海安联公司的分公司，不能独立承担民事责任，其民事责任应由其总公司前海安联公司承担。为维护原告合法权益，请求判令：1、两被告向原告支付拖欠的租金354816元（自2017年4月1日至2017年9月30日，每月租金59136元）；2、两被告向原告支付逾期支付租金的违约金（分两部分计算，第一部分以2017年4月1日至2017年6月30日应缴租金177408元为基数，自2017年4月2日起计算；第二部分以2017年7月1日至2017年9月30日应缴租金177408元为基数，自2017年7月2日起计算，均按每日0.2%的标准，计至实际支付之日止，以本金为限）；3、两被告向原告支付合同解除后的违约金100531.2元（以月租金标准59136元，自租赁合同解除之日的次日2017年10月1日起计至原告另行出租涉案场地的起租日期2017年11月20日）；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告前海安联公司、前海安联广州分公司共同答辩称：确认被告自2017年4月1日起未再向原告缴纳涉案场地的租金，但涉案场地已于2017年4月30日由原告上锁，被告无法再对涉案场地占有使用。且被告还有办公家私被锁在涉案场地内。被告认为双方的租赁合同已于2017年4月30日解除，且合同解除的过错不完全在被告。如原告主张的违约金计付标准具有合同依据，被告予以确认。经审理查明：2016年2月26日，珠江城置业公司（出租人，甲方）与前海安联公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将坐落在天河区珠江西路15号第15层自编07房号的房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公用途使用；甲乙双方协定的租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日，其中2017年3月1日至2018年2月28日期间月租金额为59136元；租金按季结算，由乙方在每季的第1日前按银行转账方式缴付租金给甲方（法定节假日顺延）；乙方向甲方交纳177408元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金等。同日，珠江城置业公司（甲方，出租方）与前海安联公司（乙方，承租方）签订《补充合同》（以下简称《补充合同》），约定由甲方按租赁合同约定的条件将涉案房屋出租给乙方作办公用途；租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日，其中2017年3月1日至2018年2月28日期间月租金额为59136元；每个租赁季度租金按季支付，并于每季首日（法定节假日顺延）前以银行转账方式支付该租赁季度租金；乙方应于租赁合同签订之日起5个工作日内一次性向甲方交纳租赁保证金177408元，作为履行租赁合同的担保；租赁期满或租赁合同提前终止的，在乙方按本合同规定将租赁单元退还甲方之日起十个工作日内，甲方应将租赁保证金无息退还乙方，如租赁合同租赁期满或租赁合同提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分无息退还乙方；（十一、违约责任）租赁合同有效期内，乙方无法定或合同约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方可没收租赁保证金，且乙方仍应在租赁合同解除或终止之日起15天内向甲方支付租赁合同未履行部分的全部租金；乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项的，每逾期1天，乙方应按应付未付款金额的0.2%向甲方支付违约金；乙方逾期20天仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项，乙方并应承担因此给甲方造成的其他损失；本合同为原合同的组成部分，有抵触之处，以本合同为准等。2016年8月4日，珠江城置业公司（甲方，出租人）与前海安联公司（乙方，原承租人）、前海安联广州分公司（丙方，新承租人）签订《补充合同（二）》（以下简称《补充合同二》），约定鉴于2016年2月26日甲乙双方签订《租赁合同》及《补充合同》，乙方向甲方提出变更原合同承租方为丙方的申请；经甲、乙、丙三方协商，就原合同承租人变更的有关事宜达成如下补充条款，供共同遵守：甲、乙、丙三方同意自2016年10月1日起，乙方向丙方转让原合同中承租人的全部权利和义务，甲方与丙方按照原合同上所载的全部条款，继续承担和履行各自的权利和义务（但乙方已经依原合同履行完毕的部分除外）；从2016年10月1日起，丙方应按照本协议以及原合同的约定履行，包括但不限于如期向甲方支付租金等费用；本补充合同自三方签字盖章之日起生效，与原合同具有同等法律效力；本补充合同与原合同不一致的，以本补充合同约定为准，本补充合同未涉及的条款仍按原合同执行等。《租赁合同》及《补充合同》签订后珠江城置业公司依约向前海安联公司交付涉案房屋，其后在租赁期间内因前海安联广州分公司存在欠付租金的情况，珠江城置业公司就此发出珠江城租金催缴通知，但前海安联广州分公司表示因员工离职较多，故无法核实签收情况。2017年5月19日，前海安联广州分公司向珠江城置业公司发出《关于终止租赁的说明函》，称从2017年5月22日凌晨起，终止对涉案房屋的租赁活动，该司的办公设备也将在下周安排搬离等。2017年6月12日，前海安联广州分公司向珠江城置业公司发出《关于退租解决方案的说明函》，提出以下方案正式终止租赁涉案房屋，该公司实际使用日期为2017年4月28日，之后因为停电无法使用，该司将补交4月份欠缴的租金和管理费，并额外补偿2个月的物业租金等。2017年9月28日，珠江城置业公司向前海安联广州分公司发出《关于终止租赁合同的函》，函称：租赁合同于本函送达之日起解除，根据合同约定的违约责任，珠江城置业公司将没收前海安联广州分公司缴纳的租赁保证金，同时请于2017年10月13日前支付欠付的2017年4月1日至9月30日的租金354816元、逾期支付租金违约金75576元和租赁合同未履行部分的全部租金的30%违约金318625元，并将租赁单元恢复原状并交还钥匙等。该邮件后被退回。现珠江城置业公司以前海安联公司、前海安联广州分公司在收到《关于终止租赁合同的函》后仍欠付相应的租金及违约金为由提起本案诉讼。另，在本院受理的（2018）粤0106民初28064号（以下简称“28064号案”）原告第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司广东分公司（以下简称“戴维斯公司”）诉被告前海安联公司物业服务合同纠纷一案中，前海安联公司表示珠江城置业公司在2017年4月底对涉案房屋进行停水停电，5月初对涉案房屋进行上锁。该案原告戴维斯公司则表示前海安联公司系于2017年5月实际搬离涉案房屋，不清楚具体时间，且没有放行条，前海安联公司是提前撤场，并未清空涉案房屋，戴维斯公司自2017年5月份之后对涉案房屋进行上锁，但此前前海安联公司已对涉案房屋进行上锁。本案审理过程中，双方均确认戴维斯公司系涉案房屋的物业管理方。关于上述停电及上锁情况双方作出如下陈述：珠江城置业公司表示其于2017年5月初对涉案房屋进行停电处理，并于2017年5月中旬进行上锁，但前海安联公司、前海安联广州分公司已于2017年4月底自行对涉案房屋进行上锁，导致其无法自行收回涉案房屋和使用。前海安联公司、前海安联广州分公司则表示珠江城置业公司系于2017年4月底对涉案房屋进行停电，在2017年五一假期结束后发现涉案房屋被上锁，戴维斯公司当时表示上锁方为珠江城置业公司，对其上述陈述其表示可以参考28064号案中双方陈述，没有其他证据可以证明。另，双方确认前海安联公司、前海安联广州分公司已支付租赁保证金177408元，前海安联公司、前海安联广州分公司认为在租赁合同提前终止的情况下，珠江城置业公司可以直接从租赁保证金中扣除2017年4月1日至2017年4月30日期间的租金，所以双方的租赁合同关系于2017年4月30日终止时，其并不存在欠付租金的情况。珠江城置业公司则认为其主张没收租赁保证金且要求对方支付合同解除违约金具有相应的合同依据。原告另表示合同约定的月租金标准是以季度为支付区间，在每个季度的首月1日（法定节假日顺延）前以银行转账方式支付该季度租金。本院认为：珠江城置业公司与前海安联公司签订的《租赁合同》、《补充合同》及其与前海安联广州分公司三方共同签订的《补充合同二》均是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应依约履行。本案的争议焦点在于对前海安联广州分公司搬离涉案房屋时间的认定，就此本院认为，涉案房屋的物业管理方戴维斯公司在28064号案中确认前海安联公司系于2017年5月实际搬离涉案房屋且该司自2017年5月份之后对涉案房屋进行上锁处理。结合本案中双方当事人陈述和前海安联广州分公司于《关于终止租赁的说明函》及《关于退租解决方案的说明函》中已告知珠江城置业公司其对于涉案房屋的租赁使用安排的情况，本院酌情认定前海安联广州分公司搬离涉案房屋的时间为2017年5月31日，即珠江城置业公司与前海安联广州分公司就涉案房屋成立的租赁合同关系于2017年5月31日实际解除，现珠江城置业公司要求前海安联广州分公司支付2017年4月1日至2017年5月31日期间的租金118272元（59136元/月×2个月）并无不当，本院予以支持，珠江城置业公司超过上述部分的诉讼请求则缺乏事实依据，本院不予支持。至于前海安联公司及前海安联广州分公司认为其已支付的租赁保证金可用于抵扣其欠付的租金，珠江城置业公司对此不予认可，其上述抗辩亦缺乏合同依据，本院不予采纳。至于迟延支付上述租金的违约金问题，根据相关合同约定，每个租赁季度租金按季支付，并于每季首日（法定节假日顺延）前以银行转账方式支付该租赁季度租金，故前海安联广州分公司应于2017年4月1日前向珠江城置业公司支付涉案房屋2017年4月1日至2017年5月31日期间的租金118272元，其迟延至珠江城置业公司提起本案诉讼时仍未支付，显属违约，且珠江城置业公司主张按照每日千分之二的标准计算迟延支付租金的违约金具有合同依据，本院予以照准，综上，前海安联广州分公司应向珠江城置业公司支付迟延支付2017年4月1日至2017年5月31日期间租金的违约金（以118272元为本金，按照每日千分之二的标准计算，自2017年4月2日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限），对于珠江城置业公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于珠江城置业公司要求前海安联广州分公司按照月租金标准支付租赁合同解除之日的次日2017年10月1日起至涉案房屋另行出租日期2017年11月20日期间的租赁合同解除后的违约金问题，如上所述，双方间就涉案房屋成立的租赁合同关系已于2017年5月31日解除，故其该项诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。根据《补充合同二》的约定，经珠江城置业公司、前海安联公司、前海安联广州分公司三方协商确认，原《租赁合同》及《补充合同》中的承租人已变更为前海安联广州分公司，上述合同所载的全部权利和义务均由珠江城置业公司及前海安联广州分公司继续履行。但前海安联广州分公司为前海安联公司的不具有独立法人资格的分支机构，在前海安联广州分公司的自身资产不足以清偿珠江城置业公司上述债务时，依法应由前海安联公司承担补充清偿责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳前海安联金融服务有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州珠江城置业有限公司支付天河区珠江西路15号第15层自编07房2017年4月1日至2017年5月31日期间租金118272元；二、被告深圳前海安联金融服务有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州珠江城置业有限公司支付迟延支付上述租金的违约金（以118272元为本金，按照每日千分之二的标准计算，自2017年4月2日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限）；三、被告深圳前海安联金融服务有限公司对被告深圳前海安联金融服务有限公司广州分公司的上述债务承担补充清偿责任；四、驳回原告广州珠江城置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11880元，由原告广州珠江城置业有限公司负担7030元；由被告深圳前海安联金融服务有限公司广州分公司负担4850元（被告深圳前海安联金融服务有限公司对此承担补充清偿责任）。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜审 判 员  符 慧人民陪审员  宋 平二〇一九年七月十一日书 记 员  梁炎梅陈玉娟            本判决书已于2019年 月  日送达