广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初1448号 原告：蔡联海，男，1976年6月15日出生，汉族，住合浦县。 原告：陈佟，女，1980年1月14日出生，汉族，住合浦县。 两原告共同委托诉讼代理人：陈婉文，广西南珠律师事务所律师。 被告：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地：合浦县廉州镇廉州大道163号。统一社会信用代码：91450521768934281R。 法定代表人：彭继福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周贵琳，广西还珠律师事务所实习人员。 原告蔡联海、陈佟与被告合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称“广益公司”）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人陈婉文、被告广益公司委托诉讼代理人张甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡联海、陈佟向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2014年2月20日签订的《商品房买卖合同》合法、有效；2.被告十日内向产权登记机关提供位于合浦县广益中央公园C14幢1103号房产的产权转移登记到两原告名下应由被告提供的所有材料，并将该房产产权转移登记到两原告名下；3.被告返还两原告因面积误差多支付的购房款10741.95元及双倍返还部分29342.5元，共计40084.45元。事实和理由：两原告为夫妻关系。原、被告于2014年2月20日签订《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买位于合浦县广益中央公园C14幢1103号房，建筑面积为126.58平方米，单价为每平方米2826.83元，商品房售价总金额为357820元，约定于2013年8月1日交付使用。被告应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人应按已付价款的0.02%支付违约金（另案主张）。合同签订后，两原告如约支付了购房款，交纳了契税、维修基金等相关费用。两原告已完全履行了合同约定，具备了办理产权转移登记（过户）条件，商品房也已实际交付原告使用至今，但因被告违建致使涉案房屋无法通过验收等，住建部门也对被告作出了行政处罚。经原告及小区业委会的努力下，经政府协调，被告同意履行义务并陆续办理了验收、总证、分户证、纳税手续，并办理了该房产的不动产权证书（桂2018合浦县不动产权第0008169号）。现已符合了产权转移登记条件，但经两原告多次催办，被告仍以各种理由拒不向产权登记机关提交所需材料，不为原告办理产权转移登记，致使两原告至今不能取得房屋不动产权证书。2017年12月26日，合浦县公诚房产测绘队出具的《合浦县房产测绘成果报告书》显示，原告购买的涉案商品房建筑面积为117.59平方米，不动产权证的产权登记建筑面积亦为117.59平方米。而被告销售商品房面积为126.58平方米，销售面积与产权面积误差8.99平方米，超出产权面积的7.1%，其中3%以内面积为3.8平方米，应返还购房款2826.83×3.8=10741.95元，超过3%以上面积为5.19平方米，应返还购房款2826.83×5.19×2=29342.5元。根据合同约定和法律规定，被告应返还和双倍返还两原告面积误差产生的购房款合计40084.45元。原告认为，被告不为原告办理过户手续，是被告故意不作为引起，已严重违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告广益公司辩称：1、双方签订的《商品房买卖合同》有效。2、被告已依法按照程序向有关部门提供了相关办证材料，被告不存在违约事实，而是原告提供材料不齐全导致产权登记部门不能办理权属证书。3、商品房买卖合同第五条规定，商品房面积误差待不动产权登记面积确定后15日内实行多退少补，目前原告尚未取得不动产权登记证，面积未确定，虽然原告提供的分户证记载了涉案房屋面积，但被告并没有领取分户证，该证没有生效，况且被告已向有关部门提出异议，2019年3月15日的政府会议纪要，同意将涉案商品房的阳台面积的一半计算到房屋面积，我方认为应以2019年4月24日合浦县房产测绘成果报告或者以原告取得不动产权登记证为准。原告提供证据不能证明商品房确定的面积，其请求被告支付面积误差的购房款条件尚未成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：蔡联海与陈佟是夫妻关系。2014年2月20日，原告蔡联海、陈佟与被告广益公司签订了《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》各一份，约定：两原告向被告购买由被告开发的位于合浦县（原廉州镇城东新区A-Ⅲ-6号）广益中央公园C14幢1103号房，建筑面积为126.58平方米，单价每平方米为2826.83元，房款总价为357820元，付款方式为银行按揭付款。合同第五条规定面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。出卖人应于2013年8月1日前将验收合格的房屋交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，两原告依约向被告交付购房款357820元，2014年3月22日被告将涉案房屋交付两原告使用。涉案商品房所在楼房项目因存在违章建设，2017年3月2日，合浦县住房和城乡规划建设局作出行政处罚决定书，对涉案小区违建行为进行处罚。2018年7月31日，被告取得分割后的桂（2018）合浦县不动产权第0008169号商品房不动产权证，该证载明：权利人为合浦县广益房地产开发有限公司，合浦县广益中央公园C14幢1103号房，建筑面积为117.59㎡。为解决该小区违建问题及办理业主不动产权证问题，合浦县人民政府召开县长办公会议，形成会议纪要，同意将被告改变飘窗结构作房间的面积和生活阳台、休闲阳台实际建设面积的一半计入业主不动产证产权面积。2019年4月24日，合浦县公诚房产测绘队重新对C12、C13、C14幢住宅部分进行测绘，出具了合浦县房产测绘成果报告书，但被告至今没有重新办理分割后商品房不动产权证。截止2019年6月17日，被告未提交相关资料到房产管理部门办理涉案商品房权属转移登记事项。 上述事实，有原告提供的《身份证》、《企业信用信息公示报告》、《结婚证》、《商品房买卖合同》、《附件四补充协议》、《购房发票》、《契税发票》、《维修基金交存证明》、《楼宇交接书》、《行政处罚决定书》、有关部门答复、复函、《合浦县公诚房产测绘队测绘成果报告书》、《分户产权证》、《初始登记证书》，被告提交的《会议纪要》、2019年4月24日《合浦县公诚房产测绘队测绘成果报告书》以及合浦县不动产登记中心的复函等证据予以证实。 本院认为：原告蔡联海、陈佟与被告广益公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方自愿协商一致签订的，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议均为合法有效，双方应当按照约定履行相关义务。合同签订后，原告已按照合同约定全额支付购房款给被告，被告亦交付房屋给原告使用。涉案商品房办证条件已成就，但被告未按约定向房屋产权登记机关提供必要的文件资料备案，致使两原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，已构成了违约。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，原告请求被告向登记机关提供所需材料备案并协助办证，理由正当，本院依法予以支持。关于涉案房屋面积的差异处理的问题。合同第五条约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款之规定，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，而房产部门已颁发了分户产权证确认涉案房屋的建筑面积，因此，双方约定的面积误差条件已成就，应按约或法定结算房款。本案中，当事人选择建筑面积作为计价依据，并同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格对房价款实行多还少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。对超出面积3%部分房价款，双方虽无合同约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，被告应返还原告合理购房款计算如下：面积误差绝对值：销售面积126.58㎡-产权面积117.59㎡=8.99㎡，面积误差比：8.99㎡÷销售面积126.58㎡×100%=7.1%，其中面积误差比在3%以内为3.8㎡，面积误差比在3%以外为5.19㎡，即被告应分别退还原告购房款3.8㎡×2826.83元／㎡=10741.95元、5.19㎡×2826.83元／㎡×2倍=29342.5元，共计40084.45元。被告认为根据2019年3月15日的《会议纪要》，合浦县公诚房产测绘队重新对涉案楼房进行测量，应以2019年4月24日《测绘成果报告》的销售面积计算为准。但被告至今没有重新办理分户产权证，原分户产权证至今没有被撤销或者变更。本院采信桂（2018）合浦县不动产权第0008169号产权证书所载明的建筑面积117.59㎡，故被告的抗辩不成立。被告可在重新办理分户产权证或业主不动产权证后另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、确认原告蔡联海、陈佟与被告合浦县广益房地产开发有限公司于2014年2月20日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向产权登记机关提交原告蔡联海、陈佟购买的位于合浦县广益中央公园C14幢1103号房屋的权属登记所需要的材料，并协助原告蔡联海、陈佟办理上述房屋的不动产权证书登记至蔡联海、陈佟的名下； 三、被告合浦县广益房地产开发有限公司应返还给原告蔡联海、陈佟购房款人民币40084.45元。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请强制执行。 案件受理费802元，因适用简易程序减半收取401元，由被告负担，因两原告已预交上述受理费，由被告在履行上述判决义务时一并给付两原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  徐雪花 二〇一九年七月十五日 法官助理陈洁兰 书记员陈承怡 附本判决适用的法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格不足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。