苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初9654号原告：苏州工业园区科技发展有限公司，统一社会信用代码913205947206770601，住所地苏州工业园区星湖街328号。法定代表人：徐建，总经理。委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭亮，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州卡说信息技术有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MQG3X34，住所地苏州工业园区星湖街328号创意产业园7-701单元。法定代表人：邓志华，总经理。原告苏州工业园区科技发展有限公司（以下简称科技发展公司）诉被告苏州卡说信息技术有限公司（以下简称卡说公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，因被告卡说公司下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，并转为普通程序公开开庭进行了审理。原告科技发展公司的委托诉讼代理人崇斯源到庭参加诉送，被告卡说公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告科技发展公司提出诉讼请求：1、请求依法确认解除原告双方签署的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付拖欠租金71166.8元及违约金6663元（暂计算至2017年7月31日，实际主张至实际支付之日止）；3、请求判令被告向原告支付拖欠物业费47996元及违约金4493.6元（暂计算至2017年7月31日，实际主张至实际支付之日止）；4、请求判令被告向原告支付拖欠代缴费用6925.4元及违约金585.6元（暂计算至2017年7月31日，实际主张至实际支付之日止）；5、请求判令被告向原告支付提前解除合同违约金7116.7元；6、请求判令被告向原告返还已经享有的租金免除优惠部分金额569334.4元；7、请求法院依法判令被告缴纳的保证金106750.1元归原告所有；8、请求判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确：诉请租金及物业费的计算期间均为2017年12月1日至2018年3月31日，相关违约金均系按照应付款金额每日万分之五计算；代缴费用为电费；租金免除及优惠系以约定租金标准为基础扣减。事实和理由：2016年8月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区星湖街328号创意产业园内7-701单元的房屋用于办公及研发，合同对租金、租期、物业费、押金及违约责任等事项作出约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用。但截至起诉日，被告尚有2017年12月及之后的租金未付，原告多次催讨未果，被告已严重违约。被告卡说公司未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2016年8月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方苏州工业园区星湖街328号创意产业园内7-701单元之办公研发用房，建筑面积827.52平方米，租赁期25个月，自2016年9月1日至2018年9月30日止。月标准租金35583.4元，根据《入驻企业需求审批表》，乙方按照以下具体明细向甲方支付租金：2016年9月1日至2016年9月30日为装修免租期，租金为0元/月；2016年10月1日至2017年9月30日租金为0元/月；2017年10月1日至2018年9月30日为17791.7元/月。物业服务费11990元/月。除首期租金和物业服务费外，乙方应于每月10日前支付当月租金和物业服务费。保证金106750.1元，乙方于合同签订之日缴纳。本合同终止后，甲方应在乙方付清全部应付款、按本合同办理交还房屋手续且无其他违约行为后的10个工作日内无息退还乙方交纳的保证金。若乙方存在拖欠租金、物业服务费、其它费用以及违约金或损害赔偿费用等情形，甲方可先行抵扣，但不免除乙方逾期履行义务的违约责任的承担。整个合同期内，保证金应保持足额。若乙方违反合同约定导致甲方抵扣乙方保证金，乙方必须在收到甲方书面通知之日起十个工作日内重新补足支付扣除的保证金部分。出租房屋发生的水电费及其他有偿服务费用由甲方或甲方授权的产业公司代收代缴，乙方在接到甲方或甲方授权的产业公司的收费通知时，在次月10日前支付相关费用。本合同终止或解除的，乙方应与甲方结清所有应付款项、将房屋恢复至交付时的原状且在搬离该房屋时书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束、收到房屋钥匙并签署房屋验收交接单之日视为乙方完成交还义务之日。合同13.3条约定：乙方拖欠租金、物业服务费及其他相关费用任何一项2个月以上，或空关该房屋2个月以上的，甲方经书面通知乙方即可提前解除合同。14.4条约定：乙方未能按合同约定的时间支付租金、物业服务费、各项保证金及其他应付款项的，每逾期一日，乙方应按应付款项总额的万分之五向甲方支付违约金，违约金计算至乙方付清全额款项之日。14.6条约定：若因合同13.3条约定的情形提前解除合同的，甲方有权没收保证金，乙方还应按合同剩余租期租金总额的20%支付违约金。14.7条约定：租赁合同期满或因其他原因提前终止租赁合同后，乙方逾期交还房屋的，除应按照标准租金及物业服务费支付相关费用外，每逾期一天，还应向甲方支付房屋日租金5%的违约金。14.8条约定：租赁合同期满或因其他原因提前终止租赁合同后，乙方逾期交房超过十个工作日不办理交接手续，或无人负责办理交接手续或不承担拖欠的租金及物业服务费等一切费用，即视为乙方完全放弃租赁房屋内存放或安装的所有物品的所有权，所有物品为乙方的抛弃物，乙方并同意由甲方随时自行进入乙方承租之房屋并自行处置上述所有物品而对此无任何异议。14.9条约定：若乙方存在13.3条约定的情形导致甲方提前解除合同的，乙方根据政策或合同约定享有的租金免除及优惠部分应按合同约定的标准租金向甲方据实补足。18.2条约定：在执行本合同过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达，其中快递送达的，交送当日即视为送达，收件方拒绝签收不影响送达的确认。18.3条约定：在本合同有效期内，一方变更其下述通讯地址、收件人时，须及时以书面形式通知对方，否则由此导致的不能及时送达或无法送达的责任和后果均由一方自行承担（一方按18.2条约定进行通知的即可视为已经送达）。乙方通讯地址为：乙方名称：苏州卡说信息技术有限公司，地址：苏州工业园区金鸡湖大道328号创意产业园内7-701。合同签订后，被告向原告支付租金押金106750.1元等并入驻租赁房屋。2017年12月19日，科技发展公司工作人员分别向卡说公司的人员发送电子邮件，催要欠付的租金等费用；2017年12月22日，科技发展公司工作人员向卡说公司人员发送电子邮件，告知支付费用并通知逾期停电。2018年7月31日，原告委托北京市炜衡（苏州）律师事务所通过EMS快递向被告致《律师函》，函告卡说公司未支付2017年12月之后的租金、物业服务费及代收代缴费用。故通知如下：1、自函件发出之日起，双方租赁合同即行解除；2、本函件送达后3日内向科技发展公司支付拖欠租金、物业费及代收代缴费用124849.8元及违约金；3、在本函件送达后3日内向科技发展公司支付提前解除合同违约金7116.7元；4、在本函件送达后3日内向科技发展公司返还享有的租金免除及优惠部分金额569334.4元；5、已缴纳的保证金106750.1元不予退还。函件寄至被告在《房屋租赁合同》中所留通讯地址，但未能送达被告，于2018年8月17日退回。关于电费，原告主张每户系独立的电表，并向本院提交其在2017年12月至2018年3月交付争讼房屋电费的发票原件，合计电费为6925.4元。诉讼中，原告诉称：被告在租赁期限内交付了2017年10月1日至2017年11月30日两个月的租金、交付了2016年9月1日至2017年11月30日的物业费，其余款项均未交付。被告未对房屋进行装修，只有一些办公物品。己方在2018年4月份去被告租赁房屋出，门是上锁的，当时前台还在，不能确认被告是否继续经营故此也没有进去；在2018年8月发函解除合同后，对房屋进行断电。经本院释明后果，原告坚持庭审陈述及所举证据客观属实，并自愿承担虚假陈述及提交虚假证据的法律后果。以上事实，由房屋租赁合同、入驻通知书、律师函及邮寄凭证等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行合同。被告未按约支付租金，已构成违约，迟延时间已达到原告可单方行使合同解除权的条件，故原告有权依约致函被告通知合同解除。被告虽未收到函件，但原告函送地址系经被告于合同中确认，合同同时明确约定因被告原因致通知不能送达的法律后果为视为送达，本院据此确认原、被告双方签署的《房屋租赁合同》于2018年8月17日已解除。合同解除，被告仍应承担未履行的义务及相关违约责任。原告诉请被告支付2017年12月1日至2018年3月31日欠付的租金71166.8元、2017年12月1日至2018年3月31日欠付的物业费47996元、代缴的欠付电费6925.4元，原告据此详列具体构成，上述费用均发生于合同被依法解除前，经本院依合同约定及证据核算亦属无误，被告也未到庭就该段时间内交付款项提出主张并举证证明，故本院对该诉请予以支持。原告多项诉请实为追究被告违约责任，综合案情，本院认为被告支付的保证金106750.1元不宜由原告作为被告违约金予以没收，宜与被告应向原告支付的费用抵扣结算。合同于2018年8月17日解除，被告应向原告支付的费用与被告支付的保证金106750.1元于其时存在抵扣结算之必要，故结算时点定于2018年8月17日为宜。因合同约定的逾期付款违约金标准过高，原告亦未就其实际损失情况举证，故本院酌情按各期租金逾期付款金额参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算逾期期间的利息确定被告应承担的违约金金额。经以此方式逐项计算，本院酌定截至2018年8月17日被告应付原告逾期支付租金的违约金6000元。原告诉请被告支付提前解除合同违约金有合同依据，经本院核算，该金额应为7116.7元。原告另诉请被告补足已经享有的租金免除及优惠部分金额569334.4元亦有合同依据，经本院核算无误，本院予以支持。因此，截至2018年8月17日，被告应付原告租金71166.8元、物业费47996元、代缴电费6925.4元合计126088.2元，以及逾期支付上述费用的违约金6000元、提前解除合同的违约金7116.7元、租金免除及优惠部分补足金额569334.4元合计582451.1元，因被告支付的保证金106750.1元不足以抵扣上述全部款项，按法律规定应优先与其中具有违约金性质的582451.1元抵扣，且根据原告诉请，逾期支付租金的违约金应自2018年8月18日起继续计算。综上，被告应向原告支付租金、物业费、电费126088.2元及逾期支付租金违约金、提前解除合同违约金、补足租金免除及优惠部分（2018年8月17日前为475701元；另自2018年8月18日起，以126088.2元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算至实际付款之日止），超出此限的原告诉请，本院不予支持。被告卡说公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州工业园区科技发展有限公司与被告苏州卡说信息技术有限公司之间的《房屋租赁合同》已解除；二、被告苏州卡说信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州工业园区科技发展有限公司支付租金71166.8元、物业费47996元、代缴电费6925.4元，以上合计126088.2元及逾期支付租金违约金、提前解除合同违约金、补足租金免除及优惠部分（计算方式：2018年8月17日前为475701元；另自2018年8月18日起，以126088.2元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算至实际付款之日止）；三、驳回原告苏州工业园区科技发展有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取12010元、公告费600元，合计12610元，由被告苏州卡说信息技术有限公司负担。此款原告已预交，本院不予退还，由被告苏州卡说信息技术有限公司于本判决生效之日起十五日内将其所负担部分支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  朱梅珍人民陪审员  郭海英二〇一九年七月五日书 记 员  夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。