广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初255号原告：广州鸿汇物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇汇美汇太东路79号901房。法定代表人：戴志华。委托代理人：韩东，男，1979年1月26日出生，汉族，系该公司员工。被告：陈运香，女，1971年12月28日出生，汉族，住广州市开发区。原告广州鸿汇物业管理服务有限公司（以下简称：鸿汇物业公司）诉被告陈运香物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿汇物业公司的委托代理人韩东、被告陈运香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿汇物业公司向本院提出诉讼请求：一、陈运香向鸿汇物业公司支付欠缴的2018年7月1日至2018年12月31日的管理费964.2元、2018年5月1日至2018年7月31日的清洁服务费30元、2018年4月1日至2018年12月1日水损分摊费91.7元、2018年4月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费49.9元、2018年6月1日至2018年12月1日的排污费78.1元、2018年6月1日至2018年12月1日的水费142.7元，以及截止至2018年12月29日的滞纳金360.2元；二、由陈运香承担本案诉讼费。事实与理由如下：2007年5月9日，广州汇美物业发展有限公司（原告前身）与陈运香签署了《前期物业管理服务合同》，约定由鸿汇物业公司为包括陈运香在内的全体小区业主提供物业管理服务，同时对物业管理费、水电费等费用缴纳标准及日期均做出了明确约定。自陈运香成为小区业主后，一直依约履行义务向鸿汇物业公司按时缴纳物业管理费、水电费等费用。自2018年5月份开始，陈运香开始拒缴水费等，鸿汇物业公司多次催缴无果，无奈诉至法院。被告陈运香辩称：一、（2017）粤0183民初7625号判决书，是由于当时周寨香提供证据不足导致适用法律不当，现陈运香提供了新的证据，恳请依据新的证据重新判决。二、在《购房合同》的附件中明确说明：每户设置独立水表，在《前期物业服务合同》中没有告知小区供水管网与别的物业区域连在一起，也没有约定小区外的供水管网要业主负责维护，从陈运香入住本小区也没有公摊水费这个收费项目，是鸿汇物业公司2016年3月才违规增加的收费项目，所以公摊水费是鸿汇物业毫无根据增加的违规收费项目。至于小区作为独立的小区开发商，在建设时连小区总水表都没有安装，还欺骗业主“每户设置独立水表”，陈运香已经另案起诉了广州汇美房地产发展有限公司。三、根据《广东省城市供水管理规定》第十三条的规定，陈运香所在汇美体育花园小区中水表以外的设施及水损由供水企业负责。如果实行一户一表到家后，每户水表以前的所有管理责任都由供水企业负责。四、鸿汇物业公司所说的大区，是鸿汇物业公司管理的大区与陈运香无关，陈运香只对本独立的物业管理区域内的公摊负责。五、水损产生的总量陈运香无法核实和确认，因为鸿汇物业公司所管理其他物业服务区包括：汇美新村仓库学校、汇美新村别墅、美景阁、文化会所、汇美新村商业区、工业区、美业阁、汇美农村信用社宿舍等，有多少个分水表及分水表个数的变化，每个分表每月有多少用时量陈运香无所知晓，所以对水损的总量的真实性陈运香无法确认。六、从鸿汇物业公司所管辖区域用水经营性质上讲，据陈运香去增城新和自来水有限公司了解，增城新和自来水以居民用水第一档最低价格售给鸿汇物业公司，鸿汇物业公司再以居民生活用水、工业用水、经营服务性用水、特种用水等不同价售出，各种水价相差巨大，最高的特种用水价比居民用水价高出几倍，其利润非常巨大。七、汇美体育花园小区物业管理每年的总水费公摊水费是业主本身用量40%-110%，汇美体育花园小区物业管理区域每年公摊费水费近100万元，这种情况已经持续了三年多，如此大的浪费，用时也给地质造成巨大的潜在危害，业主多次到政府信访反映问题。八、关于陈运香为何欠费的说明。因鸿汇物业公司拖欠陈运香水电周转金、管理费押金、违法收取的清洁服务费和煤气管道初装费等费用，金额远超过应缴的水费。且陈运香缴纳的管理费押金与水电费周转金在扣完之前不存在欠费，更无滞纳金。按物业公司通常的处理方式为：以物业费抵扣该款，所以陈运香从2018年8月起等待鸿汇物业公司商谈此事，期间鸿汇物业公司未有任何催缴行为，包括上门和电话或微信催缴。陈运香等至2018年12月底，眼见商谈无望，故无奈缴纳该款并将前述几项物业欠款起诉法院，现该几个案件正在审理中。九、路灯电费分摊情况与水费公摊类似，小区之外的费用不应由小区业主承担。清洁服务费是违法收费，此项已被增城法院判决。经审理查明：2007年5月9日，广州汇美物业发展有限公司（甲方）与陈运香（乙方，单元号5幢904号）签订《前期物业管理服务合同》，载明：本合同所指物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业名称为汇美体育花园，坐落位置地址是增城市新塘镇汇美新村金都大道1号。第一条第二款乙方的权利义务包括乙方应按以下标准在每月20日前交纳当月以下费用：住宅管理费按每平方米1.15元/月收取；住宅区水费按0.97元/吨，排污费0.27元/吨，电费按0.72元/度；水电费如有调整按有关部门规定计算收取。第八条违约责任，乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2009年9月11日，广州汇美物业发展有限公司将名称变更为广州鸿汇物业管理服务有限公司。另查明,广州市规划和自然资源局增城区分局出具《房地产权查册表》，载明：“新塘镇汇美新村金都路3号5座复式904房”的建筑面积为139.78平方米，产权人为陈运香。再查明，2018年6月27日，本院作出（2017）粤0183民初7625号《民事判决书》，该判决认定鸿汇物业公司未提供环境卫生专业服务单位的委托授权书、亦未提供相关的收费许可证，鸿汇物业公司并非收取清洁服务费的合法主体，其主张清洁服务费无法律依据，不予支持。本案审理期间，鸿汇物业公司作出《关于汇美新村供水管网及水损公摊的情况说明》，说明以下情况：一、关于汇美新村区域的概况：汇美新村整体占地近1000亩地，根据政府部门批准的规划，区内划分有商业街、别墅区、办公用地、商住小区、学校、幼儿园、农贸市场、布匹市场、工业区、厂房、仓库等不同功能区域，当时规划设计的定位就是现代中小城镇的规模。二、关于汇美新村的供水管网的设计、建设、供水、抄表和缴费情况：汇美新村的供水管网是20世纪90年代初由广州市自来水公司负责设计和施工的，完工后一直由广州市自来水公司负责供水，直到2001年依照增新府【2001】6号《关于新塘地区供水改由新和自来水公司负责的通知》才转由新和自来水有限公司负责改造、接驳和供水。依据新和自来水有限公司的《汇美新村供水管网布置图》可知，汇美新村供水管网采用的是能保证供水可靠性的环状管网，符合《城镇给水排水技术规范》第3.4.5条“城镇配水管网应成环状布置”的相关规定。目前新和自来水公司只愿意抄荔新路、汇太路、汇景路两侧的1#-9#大水表，该9块大表后的小水表均由我公司利用物业管理服务时的便利代抄、代计、代收、代支。三、关于汇美新村供水管网的现状及水损公摊的情况：1、汇美新村供水管网已经使用了二十多年，管网已出现老化陈旧大漏的情况。虽然《物业管理条例》第四十四条规定了“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用…”，但因新和自来水公司还未实行抄表到户，我公司在代收代支时，只能每月将九块大表的合计读数与区内各小业主（用户）水表抄表总和之差作为水损，按各分户水表的用水量进行统一的水损分摊。2、关于代收代缴水损分摊的具体计量方式和步骤如下：第一步，增城新和自来水有限公司对上述9个总表进行抄表，得到当月汇美新村区内用水总量；第二步，我司安排人员到户抄表，得到汇美新村区域内各户当月水表计量的用水量，然后计算出所有用户的用水总量；第三步，前两者差额则为应公摊的水损总量，然后按各户当月用水量占汇美新村区域内所有用户用水总量的比例乘以应公摊的水损总量，即可算出该用户当月应承担的公摊水损量；然后我司派单请各户按新和自来水有限公司收取的1.74元的单价标准缴纳相应的水费及公摊水费；我司代收后，全额缴纳给供水单位新和自来水有限公司。以2018年6月份为例，新和自来水公司抄得汇美新村总表用水量119558立方，同期我司抄得汇美新村各户的用水量合计83321立方。即应公摊的水损量（36237立方）=自来水公司抄得总表用量（119558立方）-汇美新村各户用水量的合计数（83321立方）。各用水户分摊公共水损的比例为36237立方÷83321立方≈43.49%。即汇美新村业户每用1立方水，需分摊约0.4349立方的公共水损。在上述36237立方旳公共水损中，体育花园全体业户仅按比例分摊了4919立方的水损（其中陈运香按其用水量分摊了9.568立方），其余的31318立方的水损是由体育花园以外的其他汇美新村用水户公摊的。可见，水损公摊是针对汇美新村所有用水业主的，是公平合理的，被告陈运香作为用水户之一依法应该承担该水损公摊费用。并附以下材料：1、增城市新塘镇人民政府于2001年2月8日作出增新府（2001）6号《关于新塘地区供水改由新和自来水公司负责的通知》，通知从2001年2月起新塘镇范围内原由广州市自来水公司供给用水的用户改由新和自来水公司负责供给。2、新和自来水公司提供的《汇美新村供水管网布置图》。3、广州市增城区发展改革和金融工作局于2016年2月18日作出的增发改函（2016）86号《关于调整我区自来水价格相关问题的批复》，记载增城区新和自来水有限公司供水价格表中居民生活用水第一阶梯为1.74元/立方米。4、2018年6月增城新和自来水有限公司水费缴纳通知单。5、增城新和自来水有限公司开具的收费票据（2018年6月城市污水处理费22722.1元、2018年6月汇美新村汇景南路7#表水费41617.32元）。6、2018年6月的水损公摊说明和2018年6月底抄表单（水损公摊明细表）。庭审期间，鸿汇物业公司陈述：汇美体育花园小区有总水表，但是没有管网，要经过管网才到体育花园，管网漏水或破裂从发现到维修的过程中会产生用水，所以自来水公司抄总表的数额与我司抄业主的水表数额存在差额。陈运香陈述：对于鸿汇物业公司陈述如何分摊水费和排污费没有意见，但是对分摊的区域有意见，我们应分摊的是汇美体育花园内部的水费，鸿汇物业公司管理的其他区域与我们无关。我已缴纳过管理费按金和水电周转金，如果不能及时交费，就从预交的管理费按金和水电周转金中扣减。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案中鸿汇物业公司具备物业管理资质，陈运香作为业主自愿与鸿汇物业公司签订《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效。陈运香作为汇美体育花园的业主，享受了鸿汇物业公司提供的物业服务，且双方在合同中约定了陈运香交纳物业管理费以及按有关部门规定的标准支付水费、排污费等费用。由于鸿汇物业公司与陈运香签订的《前期物业管理服务合同》并未对水损分摊费和排污损耗分摊费如何计算进行约定，签订合同之后亦未对此问题进行协商。而根据鸿汇物业公司提交的证据显示自来水公司只负责向鸿汇物业公司收取涉案汇美体育花园所在的汇美新村的几个大水表的水费，对于汇美新村内的各用户的水费则由鸿汇物业公司代收，而鸿汇物业公司对于公摊的水损量以及各用水户分摊公共水损的比例的计算方法亦合理，且该计算方法适用于整个汇美新村的所有用水户。因此，对于陈运香提出鸿汇物业公司计算的水损分摊费和排污损耗分摊费不合理，理据不足，本院不予采纳。因此，现鸿汇物业公司请求陈运香支付2018年7月1日至2018年12月31日的管理费964.2元、2018年4月1日至2018年12月1日水损分摊费91.7元、2018年4月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费49.9元、2018年6月1日至2018年12月1日的排污费78.1元、2018年6月1日至2018年12月1日的水费142.7元，理据充分，本院予以支持。关于清洁服务费问题。由于（2017）粤0183民初7625号《民事判决书》以及（2018）粤0118民初7127号《民事判决书》已认定鸿汇物业公司并非收取清洁服务费的合法主体，而鸿汇物业公司在本案中亦未提交合法有效证据证明其系收取清洁服务费的合法主体，故对于鸿汇物业公司请求陈运香交纳清洁服务费，理据不足，本院不予支持。关于滞纳金问题。《前期物业管理服务合同》明确约定了违约金从逾期之日起按每天3‰计算。而陈运香确实存在拖延交纳2018年7月1日至2018年12月31日的管理费964.2元、2018年4月1日至2018年12月1日水损分摊费91.7元、2018年4月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费49.9元、2018年6月1日至2018年12月1日的排污费78.1元、2018年6月1日至2018年12月1日的水费142.7元的行为，违反《前期物业管理服务合同》约定，故现鸿汇物业公司请求陈运香支付上述费用的滞纳金343元（以当月欠费为本金，从欠费当月21日起按每天3‰计算至2018年12月29日止），理据充分，本院予以支持。对于清洁服务费的滞纳金17.2元，本院不予支持。对于陈运香抗辩认为其已预交了管理费按金和水电周转金故鸿汇物业公司可在预交的费用中扣减，鸿汇物业公司认为管理费按金和水电周转金不是预交的水电费和管理费而只是押金，而陈运香亦未提交其他合法有效证据证明其与鸿汇物业公司就管理费按金和水电周转金可抵扣管理费和水电费问题有约定，故陈运香抗辩认为其不应支付违约金的理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈运香于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州鸿汇物业管理服务有限公司支付2018年7月1日至2018年12月31日的管理费964.2元、2018年4月1日至2018年12月1日水损分摊费91.7元、2018年4月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费49.9元、2018年6月1日至2018年12月1日的排污费78.1元、2018年6月1日至2018年12月1日的水费142.7元，合计1326.6元；以及支付上述费用的滞纳金343元。二、驳回原告广州鸿汇物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈运香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年七月二十四日书记员  阮柳静