广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终806号 上诉人（一审被告）：广西唐鼎投资有限责任公司，住所地：钦州市永福西大街金湖大厦1楼，统一社会信用代码：91450700791300148R。 法定代表人：方文辉，该公司董事。 委托诉讼代理人：陈敏，广西安弘律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张思东，男，1977年12月13日出生，汉族，住广西钦州市钦南区。 被上诉人（一审原告）：庞媛珍，女，1984年10月20日出生，汉族，住广西钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：施高永，广西源群律师事务所律师。 一审被告：钦州市房地产综合开发公司，住所地：钦州市文峰南路168号，统一社会信用代码：91450702201130864T。 法定代表人：马自善。 委托诉讼代理人：吕业樑，广西欣和律师事务所律师。 一审被告：广西君斯威投资有限公司，住所地：钦州市永福西大街金湖大厦16楼，统一社会信用代码：91450700090732618D。 法定代表人：刘镇铭，执行董事。 委托诉讼代理人：陈敏，广西安弘律师事务所律师。 上诉人广西唐鼎投资有限责任公司与被上诉人张思东，庞媛珍；一审被告钦州市房地产综合开发公司等商品房预售合同纠纷一案，钦南区人民法院作出（2018）桂0702民初1084号民事判决。宣判后，一审被告广西唐鼎投资有限责任公司、广西君斯威投资有限公司不服，向本院提起上诉。但广西君斯威投资有限公司在法定期间内没有交纳上诉费，也没有申请缓交或免交，依法作撤回上诉处理。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人广西唐鼎投资有限责任公司的委托诉讼代理人陈敏、被上诉人张思东，庞媛珍的委托诉讼代理人施高永，一审被告钦州市房地产综合开发公司的委托诉讼代理人吕业樑，一审被告广西君斯威投资有限公司的委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张思东、庞媛珍一审诉称：我方于2016年12月16日与钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司签订《[钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）]项目认购协议书》，认购对方共同开发的位于钦州市文峰南路和新兴路交叉路口附近的大食荟生活广场项目A层A2025号铺面，实际认购总价为89916元，双方约定：我方于2016年12月16日前支付49916元（含定金），出售方一个月内办理完善的预售许可证证书，并约定违约条款。双方签订项目认购书后，我方按对方工作人员的要求支付49916元（含定金），而对方直到2017年6月27日才取得《广西钦州市商品房预售许可证》。自2017年3月份起，涉案楼盘处于停工状态，至今项目无任何进展。2017年9月30日，广西君斯威投资有限公司以其名义对外发布《公告》，承诺于2017年10月10日为确定退款时间，45个工作日内将钱退回客户账户。后广西君斯威投资有限公司又对外发布《通知》，要求退款的购房户办理退款手续，直到现在只退给我方购房款7500元。请求：1、解除张思东、庞媛珍与钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司于2016年12月16日签订的《[钦州市文峰邻里小区（大食荟生活广场）]项目认购协议书》；2、判令广西唐鼎投资有限责任公司、钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司共同向张思东、庞媛珍返还购房款项49916元并支付双倍定金20000元，两项合计69916元；3、判令广西唐鼎投资有限责任公司、钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司共同向张思东、庞媛珍支付逾期履行利息（利息计算：以49916元为本金，按年利率6%，自2016年12月16日计至本案生效判决指定履行期限届满之日止）；4、本案的诉讼费用由广西唐鼎投资有限责任公司、钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司承担。 综合开发公司一审辩称，1、其没有与张思东、庞媛珍签订合同，《[钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）]项目认购协议书》中出现综合开发公司字样不是其公司的意思，综合开发公司没有签字盖章，没有签订该协议。涉案房屋不是综合开发公司产权，其没有收到购房款，不存在解除合同和向张思东、庞媛珍退购房款问题。钦州市文峰小区邻里中心项目系唐鼎公司和综合开发公司开发建设，但合同约定综合开发公司出地，固定分得地面一楼产权，唐鼎公司出钱负责开发建设，唐鼎公司分得其他楼层（地下一层及地面二至七层）产权，（大食生活广场）项目是唐鼎公司自己的项目，综合开发公司与唐鼎公司不存在合伙关系。张思东、庞媛珍购买房屋是唐鼎公司分得房屋，唐鼎公司委托君斯威公司代理销售，可以选择唐鼎公司或君斯威公司履行合同或承担退回房款责任。2、张思东、庞媛珍请求定金数额超过房款20%部分没有法律依据。另外，张思东、庞媛珍请求定金已经得到补偿，另再请求利息不应支持。商品房预售证登记在综合开发公司名下，属于产权登记范畴，并非房屋买卖合同要件，房屋产权登记是行政部门管理要件，而不是房屋买卖合同生效法律强制性规定，没有产权登记房屋进行买卖法律没有禁止。唐鼎公司依据合同约定取得房屋权利，其销售行为是有权处分行为，与综合开发公司无关，请求驳回张思东、庞媛珍对综合开发公司的诉讼请求。 君斯威公司及唐鼎公司一审辩称，1、合同继续履行，项目停工的主要原因是广西一建公司私自停工，现在君斯威公司、唐鼎公司、一建公司也想把项目继续做下去，其与一建施工方已经达成了协议，其最终是可以交房给购房者的，唐鼎公司与君斯威公司是委托代理关系，君斯威公司的代理行为应由唐鼎公司承担民事责任；2、对方与君斯威公司签订的合同当中，有的违约条款无效，违约条款只约定了单方违约的责任；3、张思东、庞媛珍主张返还购房款当中，基本上没有扣除已经退款给他们的款项。 钦南区人民法院审理认为：张思东、庞媛珍为认购综合开发公司开发的钦州市文峰小区邻里中心大食荟生活广场项目房产，于2016年11月1日向综合开发公司转账支付了预约诚意金10000元，于2016年12月9日向综合开发公司转账支付了定金10000元，君斯威公司出具收据给张思东、庞媛珍。2016年12月16日，张思东、庞媛珍与综合开发公司、君斯威公司签订《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）]项目认购协议书》，但该协议书仅有广西君斯威投资有限公司盖章。该协议约定：张思东、庞媛珍认购钦州市文峰小区邻里中心大食荟生活广场项目A层A2025号铺面，该铺面建筑面积：7.56平方米，实际认购总价为：89916元。认购方须于签署本认购协议书时支付定金20000元，第一期款49916元（含定金）于签订本次认购协议之日起七日内即2016年12月16日前付清，否则不能享受内部认购之九折额外优惠，剩余尾款40000元如认购方选择一次性付款需于签订认购协议之日起一个月内2017年1月17日前一次性缴付给出售方，如选择银行按揭，由认购方申请银行按揭贷款。出售方于签订本认购书一个月内办理完善项目预售许可证书，并向认购方明示双方将签订的《商品房买卖合同》、补充协议、相关证书及重要提示。如因出售方的原因未能于一个月内办理出合法有效的项目预售证证书，出售方无条件全额退还认购方已缴纳的所有款项。张思东、庞媛珍签订协议书当日，分两次向综合开发公司转账支付购房款800元及29116元，并由君斯威公司出具收据。后由于综合开发公司、君斯威公司未能取得商品房预售许可证，与张思东、庞媛珍签订《商品房买卖合同》，将房屋交付，双方因此发生纠纷，张思东、庞媛珍要求退款，君斯威公司于2017年9月30日发布《公告》，拟定于2017年10月10日确定退款时间，预计款项在45个工作日内全部退到客户账户。后君斯威公司又发布《通知》，载明：在2017年10月10日前要求退还购房款的客户，公司于2017年11月15日起十五个工作日内退还全部购房款。但张思东、庞媛珍至今仅收到退回的购房款7500元。2015年2月1日由综合开发公司、唐鼎公司共同出具的文峰小区邻里中心工程邀请招标预中标公示，项目业主：综合开发公司、唐鼎公司。2017年6月27日，该项目取得商品房预售许可证，编号：钦房预售字第2017040号，预售许可证上载明的开发企业名称为：钦州市房地产综合开发公司。2018年8月17日钦州市住房和城乡建设委员会出具的《证明》，证明：综合开发公司为项目的开发企业。钦州市文峰邻里小区（大食荟生活广场）在对外的宣传资料中注明开发商为综合开发公司。该项目至今没有竣工，综合开发公司与唐鼎公司对项目设计的房地产没有分别取得权属证书。 另查明，综合开发公司与唐鼎公司于2012年6月15日签订了《合作建设合同》，合同约定，综合开发公司与唐鼎公司进行文峰市场项目土地合作开发。综合开发公司以土地投入，唐鼎公司投入资金并负责开发建设。项目建成后分割产权，地上第一层房产的产权和项目的地面使用权归综合开发公司，地上第二层以上（含第二层）房产及地下室的产权归唐鼎公司，双方对各自分得的房产具有所有权及相应的土地使用权。项目以综合开发公司名义报建但不以综合开发公司名义建设。唐鼎公司以自己的名义与设计、施工、监理等单位签订合同。2016年12月19日，唐鼎公司与君斯威公司签订了《合作协议》，约定，君斯威公司为唐鼎公司提供人力资源，在确保唐鼎公司利益的前提下，全权处理工程建设与房产销售管理实务。唐鼎公司授权君斯威公司全权以自身公司为名义进行有关营销活动，如与广告商签订广告合同、与客户签订认购协议书、收取客户预约意向金（存储意向金的银行账户必须有唐鼎公司人员监管）等。君斯威公司为唐鼎公司提供工程建设管理和销售工作，唐鼎公司应支付相应的人力资源费用，暂按销售总额的百分之一计取服务费用。 钦南区人民法院认为，本案的争议焦点为：1、《认购协议书》是否合法有效；2、综合开发公司是否承担《认购协议书》产生的法律后果；3、唐鼎公司与君斯威公司的关系是否是委托代理关系，君斯威公司是否承担责任；4、定金是否应双倍返还，定金双倍支付后，认购款（不含定金）是否计付利息。 君斯威公司、综合开发公司与张思东、庞媛珍签订的《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）]项目认购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，双方应当严格按照合同履行自己的义务。根据《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）]项目认购协议书》约定，唐鼎公司、君斯威公司、综合开发公司应在该协议签订后一个月内办理完善项目预售许可证书，但唐鼎公司、君斯威公司、综合开发公司于2017年6月27日才取得预售许可证，至今未与张思东、庞媛珍签订《商品房买卖合同》，将房屋交付，唐鼎公司、君斯威公司、综合开发公司的行为已构成违约，导致张思东、庞媛珍未能实现合同的目的，应承担相应的违约责任，张思东、庞媛珍要求解除合同，退还铺面认购款的理由成立，应予支持。 《认购协议书》载明出售方为综合开发公司和君斯威公司，尽管综合开发公司没有在《认购协议书》上盖章，但张思东、庞媛珍提供的预售许可证、《证明》、《合作建设合同》等证据足以证明综合开发公司是该项目的开发公司，张思东、庞媛珍所购买的商铺对外是以综合开发公司名义建设，至今综合开发公司仍是该物权的所有人或共有人，同时张思东、庞媛珍所支付的购房款也是直接存入综合开发公司的账户，因此，综合开发公司应是该《认购协议书》的权利和义务承受者，应承担因该协议产生的法律后果。综合开发公司与唐鼎公司在《合作建设合同》如何约定是其内部问题，对张思东、庞媛珍没有约束力。 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人完成委托事务的，委托人应当向受托人支付报酬。根据唐鼎公司与君斯威公司签订的《合作协议》的约定，唐鼎公司与君斯威公司构成委托代理关系，君斯威公司作为受托人其代理行为实际代表的是唐鼎公司的行为，且唐鼎公司对君斯威公司的代理行为予以认可，因此，君斯威公司与张思东、庞媛珍签订的《认购协议书》所约定的权利和义务应由唐鼎公司承受，所产生的法律后果应由唐鼎公司承担。 《认购协议书》明确约定，认购方张思东、庞媛珍须于签署本认购协议时支付定金20000元，第一期款项49916元（含定金）于签订认购书之日付清，按照该约定，唐鼎公司、君斯威公司、综合开发公司于2016年11月1日收取了张思东、庞媛珍预约诚意金10000元和于2016年12月9日收取了张思东、庞媛珍10000元定金，应均为定金，唐鼎公司、君斯威公司、综合开发公司违约导致张思东、庞媛珍未能实现合同目的，张思东、庞媛珍要求双倍返还定金，符合法律规定，但双方约定的定金超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不应支持，主合同标的总额为89916元，该标的额的百分之二十为17983.2元，超过该限额的定金2017元（20000-17983）应为购房款，张思东、庞媛珍支付的购房款应为31933元（29916+2017，不含定金），应支持的双倍定金为35966元，因唐鼎公司、君斯威公司、综合开发公司已经退还7500元，还需支付28466元。张思东、庞媛珍已依约全面履行支付房屋认购款的义务，由于唐鼎公司、君斯威公司、综合开发公司的原因，导致解除认购协议书，张思东、庞媛珍无法实现合同的目的，现要求从2016年12月16日起按年利率6%支付认购款（不含定金）的利息，符合法律的规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款、第一百二十一条的规定，判决：一、解除原告张思东、庞媛珍与被告钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司于2016年12月16日签订的《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议书》；二、被告钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司共同退还铺面认购款31933元（不含定金），并支付相应利息（利息计算：以31933元为本金，从2016年12月16日计至本案生效判决指定履行届满之日止）给原告张思东、庞媛珍；三、被告钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司共同双倍返还定金28466元给原告张思东、庞媛珍。四、驳回原告张思东、庞媛珍其他诉讼请求。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内向钦南区人民法院申请执行，或向该院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1547元（原告预交481元），公告费111元，共计1658元，由被告钦州市房地产综合开发公司、广西唐鼎投资有限责任公司公司负担1447元，原告张思东、庞媛珍负担211元。 钦南区人民法院作出上述一审判决后，一审被告广西唐鼎投资有限责任公司不服，向本院提起上诉.上诉理由：工程无法交付是建设方的原因，现在房地产综合公司、广西唐鼎投资有限责任公司、一建公司三方已经达成协议，工程已经复工，合同目的仍可实现。2、上诉人委托君斯威公司收取的是购房款，而不是定金，一审判决将诚意金认定为定金是错误的。同时，一审判决对利息的计算不当，3、唐鼎公司在项目并没有竣工之前就与各客户签订订购协议书，该认购协议书应认定为无效，或至少按照无权处分的合同处理，与各客户的认购协议书中认购条款的第二点清楚列明“如因出售方的原因，未能于一个月内办理出合法有效的预售证书，出售方无条件退还认购方已缴纳的所有款项”，我方愿意退还张思东、庞媛珍已经缴纳的所有款项，并承担迟延退款产生的同期银行贷款利息。4、房地产综合开发公司认为其不属于认购协议书的出售方，而且唐鼎公司出售的也不是分成给该公司的商铺，因此，房地产综合开发公司不应承担连带责任；请求撤销一审判决，驳回张思东、庞媛珍的诉讼请求。 张思东、庞媛珍答辩：一、我方签订协议和所交纳的款项都是汇入房地产综合开发公司帐户，我方有理由相信所购房的房屋都是综合开发公司的；二、定金在合同上有约定，收据上也注明，合同为合法有效合同，依法应予保护。同意一审判决。 广西君斯威投资有限公司述称：1、房屋出售方是广西唐鼎投资有限责任公司，我公司只是作为受托人协助广西唐鼎投资有限责任公司销售房屋。2、相关款项全部打入广西唐鼎投资有限责任公司和房地产综合公司的共管账户，实际收款人不是我方。请求：撤销一审判决，驳回张思东、庞媛珍的诉讼请求。 钦州市房地产综合开发公司述称：一、我公司没有与张思东、庞媛珍签订认购协议，本案认购协议不是我公司的真实意思表示，一审判决解除张思东、庞媛珍与房地产公司签订的认购协议没有事实依据。二、房地产综合开发公司不应承担退款责任；三、一审认定定金错误，判决双倍返还定金没有事实依据，同时，既判决双倍定金，又判决支付利息，适用法律不当。认购协议并没有说到定金双倍返还；一审将诚意金认定为定金是没有依据的，君斯威签订的认购协议是无效合同，应该按照无效合同处理。 该案在本院审理期间，双方当事人均没有新的证据提供，一审判决认定事实清楚，证据充分，二审依法确认。 本院查明事实与一审判决认定事实相一致。 本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷，因张思东、庞媛珍认为，其与钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司签订《[钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）]项目认购协议书》，认购对方共同开发的位于钦州市文峰南路和新兴路交叉路口附近的大食荟生活广场项目A层A2025号铺面，实际认购总价为89916元，并按对方工作人员的要求支付49916元，而对方直到2017年6月27日才取得《广西钦州市商品房预售许可证》。自2017年3月份起，涉案楼盘处于停工状态，至今项目无任何进展，直到现在对方未全额退给我方购房款。请求解除与广西唐鼎投资有限责任公司、广西君斯威投资有限公司、钦州市房地产综合开发公司于2017年2月25日签订的《[钦州市文峰邻里小区（大食荟生活广场）]项目认购协议书》；并判令广西唐鼎投资有限责任公司、广西君斯威投资有限公司、钦州市房地产综合开发公司共同向张思东、庞媛珍返还购房款项并向支付双倍定金，支付逾期履行利息而引起。该案在本院审理期间，双方当事人对其双方存在商品房认购合同关系，张思东、庞媛珍已支付的购房款、定金数额没有异议，上诉人广西唐鼎投资有限责任公司上诉认为，工程无法交付是建设方的原因，现在房地产综合公司、广西唐鼎投资有限责任公司、一建公司三方已经达成协议，工程已经复工，合同目的仍可实现。2、上诉人委托君斯威公司收取的是购房款，而不是定金，同时，一审判决对利息的计算不当；被上诉人张思东、庞媛珍答辩认为，我方所签订协议和所交纳的款项都是汇入房地产公司帐户，我方有理由相信所购房的房屋都是房地产公司的；定金在合同上有约定，收据上也注明，合同为合法有效合同，依法应予保护；广西君斯威投资有限公司认为：1、房屋出售方是广西唐鼎投资有限责任公司，我公司只是作为受托人协助广西唐鼎投资有限责任公司销售房屋。2相关款项全部打入广西唐鼎投资有限责任公司和房地产综合公司的共管账户，实际收款人是广西唐鼎投资有限责任公司并不是我方；钦州市房地产综合开发公司认为，我公司没有与张思东、庞媛珍签订认购协议，本案认购协议不是我公司的真实意思表示；房地产公司不应承担退款责任；一审认定定金错误，判决双倍返还定金没有事实依据，同时，既判决双倍定金，又判决支付利息，适用法律不当。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：1、钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司是否存在违约的行为？一审判决解除张思东、庞媛珍与钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司于2017年2月25日签订的《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议书》是否正确？二、一审判决钦州市房地产综合开发公司、广西唐鼎投资有限责任公司共同退还铺面认购款31933元并支付相应利息并支付相应利息；双倍返还定金28466元给张思东、庞媛珍是否正确？ 该案在本院庭审当中，上诉人广西唐鼎投资有限责任公司辩论认为，认购合同应该按照无效合同处理，要解除就应按照认购协议约定的“出售方全额退还认购方已经缴纳的所有款项，”解除，我方愿意承担因延迟退还购房款所产生同期银行贷款息，按照认购协议书，不应产生双倍定金的问题，一审判决将诚意金也认定为定金是错误的，一审法院既判决返还双倍定金，又判决我方承担利息不当。其它持上诉状相同的意见。 广西君斯威投资有限公司持与广西唐鼎投资有限责任公司相同的辩论意见。 被上诉人张思东、庞媛珍辩论认为，一、房地产公司对承担义务不上诉，不应列入庭审范围，他们三方的关系是合作关系，整个过程所有的证件办理均是由房地产公司办理，收款也是房地产公司收取，即便是君斯威公司收，也是存入房地产公司的帐户。二、本案明显是广西唐鼎投资有限责任公司、广西君斯威投资有限公司、钦州市房地产综合开发公司违约，应当按照合同约定承担相应的责任。三、定金问题，合同有约定，并且出具给被上诉人的收据中明确了那部分是定金，那部分是购房款，所以应当双倍返还。 钦州市房地产综合开发公司辩论认为，一、房地产公司没有授权君斯威公司销售商铺，房地产公司与君斯威公司没有任何关系，唐鼎公司与君斯威公司是委托关系；二、张思东、庞媛珍签订的协议是与君斯威公司签订的，与房地产公司没有签订协议，付款也不符合合同的约定，张思东、庞媛珍与君斯威公司签订的协议是无效协议，如果协议成立，按照约定一个月内没有签订商品房买卖合同全额退还所交款项，并没有约定双倍定金问题。三、本案不应当承担返还双倍定金和利息，如果君斯威公司是履行唐鼎公司的委托，应按照委托的法律关系处理。我公司对退款问题作了很大的努力，合同只是约定了退还支付的款项，房地产公司不应承担责任，要求房地产公司承担责任是不公平的，也是没有法律依据的。 本院评判如下，涉案的文峰市场项目土地使用权原属钦州市房地产综合开发公司所有，钦州市房地产综合开发公司与唐鼎公司于2012年6月15日签订了《合作建设合同》，进行文峰市场项目土地合作开发。综合开发公司以土地投入，唐鼎公司投入资金并负责开发建设，项目建成后分割产权。地上第一层房产的产权和项目的地面使用权归综合开发公司，地上第二层以上（含第二层）房产及地下室的产权归唐鼎公司，双方对各自分得的房产具有所有权及相应的土地使用权。该合同的第十条中约定，在产权分割之前，双方不得将项目房屋抵押、转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议》是房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司与张思东、庞媛珍双方的真实意思表示，同时不存在合同无效的法定情形，该合同为有效合同，对双方均具有约束力，双方应当严格按照合同履行自己的义务。根据合同约定，房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司应在签订《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）]项目认购协议书》后一个月内办理完善项目预售许可证书，但房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司却于2017年6月27日才取得预售许可证，至今未与张思东、庞媛珍签订《商品房买卖合同》，将房屋交付，该行为已构成违约，导致张思东、庞媛珍未能实现合同的目的，应承担相应的违约责任。 张思东、庞媛珍购买涉案商铺是以钦州市房地产综合开发公司的名义建设的，张思东、庞媛珍根据宣传单和《认购协议书》等相关材料，与钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威有限公司签订《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议》，且该认购书上载明的出售方为钦州市综合开发公司和广西君斯威有限公司，所支付相关款项的收据上载明的收款人也是钦州市综合开发公司，故张思东、庞媛珍有足够的理由相信该项目的出售方是钦州市房地产综合开发公司和广西君斯威投资有限公司。钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威投资有限公司、广西唐鼎投资有限责任公司三方之间的约定属于其内部的约定，对外不能对抗作为善意第三人的张思东、庞媛珍。广西君斯威投资有限公司是广西唐鼎投资有限责任公司的房屋销售商，代理广西唐鼎投资有限责任公司售房，双方存在代理与被代理的关系。广西唐鼎投资有限责任公司应对君斯威投资有限公司的代理行为产生的法律后果承担民事责任。涉案楼盘由广西钦州市房地产综合开发公司与广西唐鼎投资有限责任公司联合开发，广西钦州市房地产综合开发公司与广西唐鼎投资有限责任公司应向张思东、庞媛珍承担连带责任。钦州房地产综合开发公司以其没有在《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议》中盖章，该认购协议并不是其公司的真实意思表示，主张不应承担责任，没有事实和法律依据。 《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”张思东、庞媛珍与钦州市房地产综合开发公司、广西君斯威有限公司签订《钦州市文峰小区邻里中心（大食荟生活广场）项目认购协议》后，依约支付定金20000元，双方在《认购协议书》中一致确认该款项是“认购定金”，故张思东、庞媛珍支付的应该为定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条的“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，本案中，主合同标的总额为89916元，该标的额的百分之二十为17983.2元，超过该限额的定金2017元应为购房款，另外，张思东、庞媛珍分两次向综合开发公司转账支付购房款800元及29116元，合计张思东、庞媛珍支付的购房款31933元。即：张思东、庞媛珍支付的定金为17983.2元，双倍为35966.4元；缴纳的购房款为31933元，张思东、庞媛珍已收到退回的7500元。该退款注明为购房款，故综合开发公司与唐鼎公司应双倍返还定金35966.4元，退回购房款24493元。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持钦南区人民法院（2018）桂0702民初1084号民事判决书判决第一、四项，变更第二、三项； 二、钦州市房地产综合开发公司、广西唐鼎投资有限责任公司共同退还铺面认购款24493元，并支付相应利息（利息计算：以24493元为本金，从2016年12月17日计至本案生效判决指定履行届满之日止，按年利率6%计算）给张思东、庞媛珍； 三、钦州市房地产综合开发公司、广西唐鼎投资有限责任公司双倍返还定金35966.4元给张思东、庞媛珍。 上述判决规定的债务，义务人应于收到本案判决书之次日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内向钦南区人民法院申请执行，或向该院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 上诉案件受理费人民币1547元，由上诉人广西唐鼎投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  王英佑 二〇一九年七月三十一日 书记员  刘 蔚