广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初303号原告：广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园3座首层，统一社会信用代码91440608314958641F。法定代表人：杨静连。委托诉讼代理人：何海芬，男，1986年9月19日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄兆敏，男，1988年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司员工。被告：谢雪红，女，1985年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：何学聪，广东联顺律师事务所律师。第三人：佛山市高明江滨新城房地产有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道明国路689号，统一社会信用代码91440608776915275R。法定代表人：严笑。委托诉讼代理人：杜敬强，男，1984年3月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李楚红，女，1979年11月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司员工。原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司诉被告谢雪红、第三人佛山市高明江滨新城房地产有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序于2019年2月26日公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人何海芬、黄兆敏、被告的委托诉讼代理人何学聪到庭参加诉讼。2019年3月12日，本院依法通知佛山市高明江滨新城房地产有限公司作为第三人参加诉讼。2019年3月28日，本院依法第二次公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人何海芬、黄兆敏、被告的委托诉讼代理人何学聪、第三人的委托诉讼代理人杜敬强、李楚红到庭参加诉讼。2019年4月3日，本案依法转为普通程序审理。2019年4月28日，本院依法第三次公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人何海芬、黄兆敏、被告的委托诉讼代理人何学聪、第三人的委托诉讼代理人杜敬强、李楚红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2017年7月1日起至2018年11月30日止拖欠的住宅物业服务费12304.09元（房屋建筑面积273.12平方米，每平方米2.65元计每月物业服务费为723.77元）；2.被告向原告支付逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金3076.02元（以每月拖欠的住宅物业服务费为基数，从2017年7月11日起至2018年11月30日止按日0.1%计算）；3.被告向原告支付拖欠的公共水电分摊费132.29元（从2017年9月1日暂计至2018年10月31日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过合法合规的招投标程序，获得佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园的物业管理服务资格，并与佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订了《佛山市高明区江滨香格里花园前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向被告的佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园二街XXXXXX号单元提供物业服务，被告每月交纳723.77元的住宅物业服务费及公共水电分摊费用，如被告逾期交纳物业服务费的，从违约之日起按每日千分之一标准交纳违约金。被告于2016年5月3日购买的佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园二街XXXXXX号单元在2017年1月22日已具备交付使用条件。开发商佛山市高明江滨新城房地产有限公司于2017年6月12日向被告邮寄的收楼通知书载明的收楼时间为2017年6月30日。买房时被告签署的商品房买卖合同、前期物业管理服务协议约定了以下内容：1.买受人应当按出卖人发出的收楼通知书载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续；若买受人未按收楼通知书中载明的收楼时间办理收楼手续的，自收楼通知书中载明的收楼时间起，视为合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。2.商品房达到竣工交付使用条件，业主自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳。业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用。综上，原告依约向被告提供物业服务，但被告自2017年7月至今拖欠物业服务费及公共水电分摊费用，多次催缴都未支付。被告拖欠物业服务费的行为已严重违反合同约定，侵害了原告合法权益，应依法承担违约责任。被告辩称，原告提起的诉请没有事实和法律依据，请求法院全部驳回。被告在收到第三人的收楼通知书后如期前往验收，发现房屋存在多处质量问题，因此拒绝收楼。该质量问题经高明区人民法院审理被告与第三人商品房买卖合同纠纷一案时全部确认，直至2019年1月26日前涉案房屋一直在修复期间，因为质量问题被告与第三人至今没有就涉案房屋完成交收手续，被告至今没有收楼。故涉案房屋产生的相关物管费及公摊水电费不应由被告承担。第三人辩称，涉案房屋已经通过政府部门的竣工验收并备案，符合相关的交付标准，且第三人按照约定期限通知了被告收楼，已经履行了相关的交付义务，在商品房买卖合同第十一条有相关约定。第三人交付的房屋符合相关交付条件，买受人不能拒收，其拒绝收楼应认定为已经交付。买受人不能以拒绝收楼的方式主张出卖人逾期交房，否则需要承担领受迟延责任。在此情况下为了避免自身损失，买受人应理性选择收楼，根据合同约定要求开发商承担相关保修责任，如果一味拒绝收楼解决房屋瑕疵问题不是理性选择，不助于矛盾解决。涉案房屋的质量问题属于房屋质量瑕疵，属于保修一般质量问题，并不影响房屋的居住和使用，不存在房屋主体结构根本性问题，不会导致买受人不能实现合同的目的，且第三人一直积极履行房屋保修义务，将涉案房屋的相关问题进行解决。第三人在2017年6月15日、2018年3月7日向被告发出收楼通知书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告举证的证据：1.维修明细1份；2.别墅公共水电分摊计算明细1份、客户抄表结算复核表3份、电费发票9份、公共用电（水）量分摊的公示照片14份、电表照片11份。被告对原告的证据1维修明细不予认可，因该明细系原告单方制作，且无其他证据予以佐证，本院对证据1不予采信；住宅小区的公共水电费是必然发生的，原告提供了电费发票、电表照片证实公共水电费的发生，原、被告前期物业服务协议也约定了公共水电费的分摊问题，被告对证据2不予认可，但未能提供证据予以反驳，本院对原告举证的上述证据2予以采信。被告举证的证据：1.房屋验收确认表复印件1份。原告对上述证据1不予认可，因该确认表有第三人的工作人员签名，第三人对其真实性无异议，本院予以确认。本院依法调取（2019）粤0608民初299号案被告举证的佛山日报关于高明四个小区物业得分偏低亟须提升的报道1份（打印件）、佛山市小区物业大检查1份。经质证，原、被告及第三人对真实性均无异议，本院予以采信。本院经审理查明事实如下：2016年5月3日，被告（买受人）与第三人（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定被告向第三人购买位于佛山市高明区荷城街道明国路689号江滨香格里花园二街XXXXXX号的房产，该房建筑面积为273.12平方米。第三人于2017年6月30日前将经竣工验收合格和买受人已付清购房款（含银行贷款）及相关费用房屋交付给被告。并约定如下事项（摘录）:1.商品房符合约定交付条件后，第三人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）在该商品房按照设计的建筑图纸完成建筑工程并经竣工验收合格后，买受人应无条件收楼并办理交接手续。如买受人对装饰和设备有异议或该商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，由出卖人按合同约定承担质量保修责任，买受人不得以此为理由拒绝收楼。否则，由此引起逾期交楼的法律责任由买受人承担。（2）买受人应当按照出卖人发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续；若买受人未按《收楼通知书》载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》载明的收楼时间起，视为合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。（3）买受人未收到《收楼通知书》的，以合同第八条约定的最后交付期限为办理收楼手续的时间，买受人须按合同约定的最后交付期限到出卖人处办理收楼手续，若买受人未按合同约定的最后交付期限办理收楼手续的，自合同约定的最后交付期限之日起，视为合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，商品房毁损、灭失等风险及物业管理费均由买受人承担。2016年4月19日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，就乙方为甲方在江滨香格里花园项目中提供物业服务约定如下（摘录）：1.项目名称“江滨香格里花园”，类型为高层住宅36幢，面积435561平方米，别墅43幢，面积约99906平方米，商铺约27760平方米，总占地面积171835.6平方米，建筑面积721391.12平方米，东至凤凰路，南至明国路，西至大德路，北至丽江东路。2.物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月缴纳，具体标准为：高层住宅2.43元/平方米/月、商业物业10元/平方米/月、别墅3元/平方米/月、别墅花园0.5元/平方米/月、自有产权室内汽车位30元/个/月、自有产权露天汽车位25元/个/月、自有产权室内摩托车位10元/个/月、自有产权露天摩托车位5元/个/月、会所10元/月·平方米。3.物业服务期限为自双方签字之日起生效，本物业业主大会成立后与其选定的物业服务企业签订物业服务合同，其选定的物业服务企业正式接管本物业管理权后失效。4.甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，违约之日起按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。5.乙方提供的服务达不到协议约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可以要求乙方支付违约金1000元。经双方约定以下情况视为乙方违约：乙方实际服务标准低于双方约定的标准，经甲方提出后拒绝改善的；乙方因物业服务质量受到行政主管部门通报批评以上行政处罚。6.公共水电分摊费用按实际费用向所有相关业主合理分摊。双方还约定了物业交接、物业服务内容和标准、费用交纳、双方权利与义务、协议时效、突发事件处理、违约责任等内容。2017年3月22日，江滨香格里花园二期（18栋至28栋）取得竣工验收备案证明文件。2016年6月1日，佛山市高明区门牌管理办公室出具证明文件，证实江滨香格里花园门牌号××对应的施工图栋号为19#。第三人分别于2017年6月12日、2018年3月26日向被告邮寄了收楼通知书。2018年1月16日，佛山市高明区国土城建和水务局对原告发出《物业服务企业限期整改通知书》，对原告服务的江滨香格里花园存在的问题限期在2018年2月5日前整改完毕后反馈情况给该局，逾期未改正或整改达不到要求的，将按相关规定予以诚信扣分并载入企业诚信档案。整改通知书列明的问题包括三个方面，其中环境方面存在消防通道阻塞、楼层灰尘多、垃圾桶周围杂物多、天面卫生差、消防栓卫生差、无封条、对第三方通话无人接听等问题；设备方面存在水泵房卫生差、杂物堆放、地面起沙、设备标识缺失、消防水池无水、设备房制度未上墙、无消防设备故障记录、油箱房安全隐患大、发电机不能启动、电梯机房无维保记录、卫生差；资料方面存在无分八大类分类、无集中存放、图纸无分类、消防证、特殊岗位操作证缺失、满意度调查、交接资料缺失。2019年1月31日，佛山市高明区人民法院就谢雪红起诉佛山市高明江滨新城房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案作出（2018）粤0608民初3765号民事判决，该案查明：谢雪红于2017年6月29日对案涉房屋进行验收时发现房屋存在一楼落地玻璃窗无钢化玻璃“CCC”标志、部分墙体空鼓有裂缝、阳台渗水、空调安装预留位不平等问题，故其拒绝收楼，后佛山市高明江滨新城房地产有限公司对以上房屋质量问题进行修复和更换。谢雪红确认在2018年12月4日、2019年1月16日查验时一楼、二楼之间楼梯墙体一处、四楼墙体三处裂纹均已修复完毕，落地玻璃窗已全部更换为带有“CCC”标志的建筑玻璃。故驳回了谢雪红要求修复和更换玻璃的诉讼请求。被告庭审中确认未支付过原告诉求的物业服务费和水电分摊费用。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，约定原告为被告名下江滨香格里花园二街XXXXXX号的房产提供物业服务，该协议是双方真实意思表示，由此产生的权利义务受法律保护。因被告与第三人约定的房屋交付标准为经竣工验收合格和被告已付清购房款（含银行贷款）及相关费用，且第三人在2017年6月12日已通知被告收楼，故原告主张依据被告与第三人的合同约定应视为第三人于2017年6月30日完成了向被告交付案涉房屋的义务，被告应依与原告的前期物业管理服务协议的约定向原告交纳2017年7月1日起的物业服务费及公摊费用，合法有据，本院予以支持。被告以其未实际收楼及原告服务有瑕疵为由，拒绝向原告交纳2017年7月1日起至2018年11月30日止的物业服务费。关于收楼问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，在被告未能提供证据证明涉案房屋主体结构质量不合格的情况下，对于涉案房屋的质量问题，可在收楼后要求第三人负责修复或者承担被告的修复费用和损失。被告关于涉案房屋不符合交付条件而不予收楼的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告提供的物业服务存在瑕疵的问题。因原告提供的物业服务有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但双方提交的证据尚不足以证明原告的物业服务瑕疵达到影响业主正常生活的程度。故被告上述拒绝交纳物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采信。如小区大多数业主对原告的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。经佛山市高明区国土城建和水务局检查，原告的物业服务确实存在瑕疵并要求其整改，原告在今后物业服务工作中，应当加强物业管理，对于业主反映的问题及时回应解决。对于原告要求被告支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求。因被告并非恶意拖欠物业费，只是对收楼问题、物业服务不认可时维权的方式欠当，且原告的服务确实存在瑕疵，故对原告主张被告支付逾期交纳物业服务费的违约金，本院不予支持。关于原告要求被告支付2017年9月1日起至2018年10月31日止的公摊水电费132.29元。原、被告的物业服务协议中约定了公共用水、用电应由业主分摊，因生活小区内的公用水电是必然发生的，原告亦提供了电费票据和所在小区的具体用电量及分摊计算方法，根据一般的生活法则，原告请求的公摊水电费未超出一般水平，对原告要求被告支付的2017年9月1日至2018年10月31日期间的公摊水电费132.29元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告谢雪红于本判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市高明区荷城街道明国路689号二街XXXXXX号房的物业服务费12304.09元给原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司；二、被告谢雪红于本判决发生法律效力之日起十日内支付公摊水电费132.29元给原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司；三、驳回原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费187元（原告已预交），由原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司负担37元，由被告谢雪红负担150元。被告谢雪红负担的受理费150元，由被告谢雪红于支付上述第一、第二判项确认的款项时一并支付给原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  周泽鑫审判员  娄鸿瑾审判员  刘骏全二〇一九年七月五日法官助理赵宇晴书记员林玲欣