海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初4145号   原告：文俊梅，女，1984年6月10日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：蔡成，海南新概念律师事务所律师。   委托诉讼代理人：蔡成琳，海南新概念律师事务所律师。   被告：海南保发房地产开发有限公司。住所地：海口市琼山区。   法定代表人：张泰史，董事长兼总经理。   原告文俊梅与被告海南保发房地产开发有限公司（以下简称：保发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文俊梅及其委托诉讼代理人蔡成琳到庭参加诉讼。被告保发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告文俊梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金116401元（违约金计算方式：以原告已支付的购房款531510元为基数，按照每日万分之二，自2016年5月10日起算，暂计至2019年5月10日，应计至实际办理房屋产权证之日止）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月1日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，主要条款约定：被告将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村儒俊雅苑4号楼某房出售给原告；该房屋建筑面积89.06平方米，总价款531510元；原告应于签订合同之日起10日内支付首期购房款161510元，余款370000元通过银行按揭贷款支付；被告应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知原告办理权属证书需由原告提供的资料；若被告原因致使原告不能在约定期限内取得房产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之0.1支付违约金；逾期360日以上的，原告有权单方解除合同。《补充协议》约定：如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意合同继续履行，原告不退房，但被告应按总价款万分之二的日息支付违约金。原、被告双方还在《补充协议》中约定，补充协议与合同具有同等法律效力，补充协议与合同条款不一致的，以补充协议为准。上述合同签订后，原告即依约支付了全部购房款及办理房屋产权证书所需的费用。被告收到房款及办证费用后向原告出具了相应票据。2012年7月13日，被告向原告交付房屋，但被告至今没有为原告办理房屋产权证，明显构成违约。依据双方合同约定及有关法律法规的规定，被告应如期为原告办理房屋产权证；但被告至今未完成以上义务，应依法承担相应的违约责任。现依法向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。   被告保发公司未作答辩。   本院经审理认定事实如下：2011年8月1日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》。《海口市商品房买卖合同》主要约定内容如下：一、被告将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村的“儒俊雅苑”4号楼4层某房出售给原告；二、房屋建筑面积共89.06平方米，每平方米5968元，总金额531510元；被告同意原告选择其他方式付款，详见补充协议第四条；三、被告应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；四、被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知原告办理权属证书需要由原告提供的证件资料，若因被告原因致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向原告支付违约金，逾期360日以上的，原告有权单方解除合同，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成被告无法及时完成备案的不受上述限制。《补充协议》第四条约定，原告选择其他方式付款的，首期房价款161500元须于签订《海口市商品房买卖合同》签订之日起十日内付清，余款370000元向中国建设银行股份有限公司海南省分行营业部申请担保贷款（银行按揭方式）以支付……；第八条约定，在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记，如因原告原因致使登记手续超过约定期限延迟办理的，被告不承担责任；合同所约定的取得房地产权属证书的时间指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理，即原告不退房，被告按房屋总价款万分之二的日息支付违约金；第十九条约定，补充协议与合同内容约定不一致的地方，以补充协议为准。上述合同及补充协议签订后，原告支付首期购房款161510元并取得被告开具发票；于2012年3月28日将剩余购房款370000元授权贷款银行转入被告账户，被告于2012年3月28日向原告开具发票。2012年7月13日，被告将涉案房屋交付给原告，至今未为原告办理房屋产权登记手续。   另查，原琼山市建设局于2002年为被告开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经被告申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意被告复工续建。2011年7月28日，海口市住房和城乡建设局向被告（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地下室的《商品房预售许可证》，有效期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。被告分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，被告第三次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。   2018年2月26日，海口市琼山区城市管理行政执法局作出《关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告》，通告如下：1.未经规划部门许可禁止在小区内进行违法建设行为；2、严禁擅自改变房屋设计用途（封闭阳台、改建等违规行为）。出现上述行为，该局依法查处。同时，限已擅自违规封闭阳台、将入户花园改为房间及露台改建为阳台的1#、2#、3#、4#住宅楼业主自本通告发布之日起七日内自行改正，恢复原状。   2018年5月17日，本院在另案中依据被告申请到海口市规划局琼山分局核实关于“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收的原因，经规划局副局长回复，第一，主要原因是该项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，该楼早在项目复工之前就办理了房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该栋楼纳入儒俊雅苑项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标，该问题在琼山县（市）政府批建的29个遗留处置项目时没有涉及到，现在只能由建设单位向海口市人民政府报告进行重新处理；第二，该项目投入使用后，存在大部分业主将阳台封闭、露台改建为阳台等违法改扩建的情况，该问题已经交由城管执法部门处理；第三，该项目本身涉及超容问题，即便不包含上述1栋9层楼的建筑面积，以及业主违规封闭阳台的违建面积，项目本身存在超容问题，该问题也是待该栋9层楼的问题处理好了才能解决。且2017年8月28日被告第一次申请规划验收后由于材料不齐，自己申请退档；2018年1月16日再次申请规划验收，经规划局告知其存在的问题后，让其协调整改，但是被告存在拖拉现象，至今尚未解决上述问题。   认定以上事实的证据有：原告提交的海口市商品房买卖合同、海南省销售不动产专用发票、销售不动产统一发票、个人贷款支付凭证、资金往来（暂收、暂付）专用凭证、儒俊雅苑置业表、儒俊雅苑小区房屋交接验收表，（2018）琼0107民初4901号、（2019）琼01民终17号民事判决书，及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。   本院认为，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。故上述合同和协议对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约支付全部购房款，被告亦应依约协助原告办理房产权属登记。至庭审前，涉案房屋仍未办理产权证。   原、被告约定应以《补充协议》约定为准，而《补充协议》第八条关于“原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房屋权属登记”的内容属约定不明，双方亦未能达成有效补充协议，已有协议其他条款对此又无约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，本院参照房地产行业一般交易习惯确定被告为原告办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内。被告已于2012年7月13日交房，则应于2014年7月13日前为原告办理房产证，被告未能在该时间内为原告办理，应自2014年7月13日起支付逾期办证违约金。   2012年4月政府部门责令暂停涉案项目，此后被告继续申请政府部门办理相关手续，但被告未提供证据证明2012年4月政府部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目的原因，对此也没有进行合理说明。涉案儒俊雅苑项目至庭审前未能办理规划验收的主要原因还是项目存有其他问题导致，业主违法改扩建的行为对规划核验有一定的影响，但并非是影响被告办证的主要原因或唯一原因。但考虑到原告向被告购买房屋的主要目的是居住使用，而被告已将房屋交付原告，被告在合同履行过程中亦积极采取补救措施申请预售许可证延期，鉴于政府有关部门在审核相关手续和业主违法改扩建的行为对规划核验造成一定影响，综合被告的履约情况及履约能力，适当减轻其违约负担以确保合同得以履行，本院酌定被告承担合同约定违约金50%的责任。   原告主张自2016年5月10日起计算逾期办证违约金，本院予以照准。因具体办证时间尚不能确定，本案违约金暂计算至庭审之日即2019年7月30日。   综上所述，原告要求被告支付以购房款531510元为本金，按日万分之二的50%，自2016年5月10日起计算至2019年7月30日（1176日）违约金62505.57元（531510元×0.2‰×50%×1176日）的请求，本院予以支持；原告主张超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、限被告海南保发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告文俊梅支付自2016年5月10日起至2019年7月30日止的逾期办证违约金62505.57元；   二、驳回原告文俊梅其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1314元（原告已预交），由原告文俊梅负担657元，被告海南保发房地产开发有限公司负担657元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 冯成壮     二○一九年七月三十一日   法官助理 蔡 婧   书 记 员 吴珊珊   速 录 员 杜晓雯   附相关法律及解释条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。