山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0213民初3516号原告：于桂兰，女，1939年8月11日出生，汉族，住所地青岛市市北区。委托诉讼代理人：牟海峰，山东乾恒律师事务所律师。被告：李全森，男，1960年7月14日出生，汉族，住所地青岛市李沧区。被告：李鑫，男，1986年10月2日出生，汉族，住所地青岛市李沧区。委托诉讼代理人：朱睿，山东军平立稳律师事务所律师。被告：李沧区郭嘉祥房产中介所，住所地青岛市李沧区升平东路22号34栋3单元101户。负责人：郭瑜。原告于桂兰与被告李全森、李鑫、李沧区郭嘉祥房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序审理的事由，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人牟海峰，两被告的共同委托诉讼代理人朱睿到庭参加诉讼。被告李沧区郭嘉祥房产中介所经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告李全森、李鑫双方关于青岛市李沧区永清路东南山新村241-2号一单元101户房屋的定金合同；2、判令被告李全森、被告李鑫返还原告购房款36万元；3、判令被告李沧区郭嘉祥房产中介所承担补充赔偿责任；4、诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2018年4月19日，经被告李沧区郭嘉祥房产中介所提供中介服务，原告与被告李全森签订定金合同一份，约定购买李全森名下位于青岛市李沧区户房屋。合同约定：房屋性质为小产权房，房租年交，购房款为人民币61万元，房屋建筑面积29.7㎡。合同文本由李全森之子李鑫代签。合同签订后，原告支付了定金、首付款共计36万元，其中34万元付入被告李鑫账户。后经原告多方查证获知，该房屋真实面积为23.68㎡，且房屋的厨、卫须与其他承租人共用，独有面积不足20㎡。原告认为，被告李全森、李鑫在签约时未向原告如实陈述房屋信息，其行为构成欺诈，依法应当撤销所签订的合同并退还全部购房款。被告李沧区郭嘉祥房产中介所作为房屋中介机构，未能审慎查明房源信息，致使原告受欺诈订立合同，依法应当对原告损失承担赔偿责任。被告李全森、李鑫共同辩称，本案房屋买卖合同系有效合同，合同各主体应当履行合同义务。双方于2018年4月15日签订《定金合同》，原告自愿购买被告名下位于李沧区房屋，原告在现场看房后向被告交付购房定金壹万元，后又交付购房款34万元，双方的房屋买卖合同不违法法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，因此，系有效合同，双方应当继续履行合同内容。被告不存在欺诈行为，房屋买卖合同依法应当继续履行。原告在交付购房定金前，多次实地查看了涉案房屋，不可能对房屋的设施、布局以及厨房和卫生间的使用情况不了解，原告以此为由主张被告欺诈无事实和法律依据。关于房屋面积，定金合同记载房屋面积为29.2平方米为建筑面积，原告所称的23.68平方米为使用面积，被告没有欺诈原告，根据全国多地的公房建筑面积认定法可以看出，公房的建筑面积与使用面积计算，至少可以以1.25的系数计算，简言之，若涉案房屋实用面积为23.68平方米，则建筑面积至少为23.68*1.25=29.6平方米。因此，就房屋建筑面积部分，被告并不存在欺诈。另外在涉案房屋出售时，住用房屋租金计算表计算的面积23.68平方米之外，被告还承诺将额外的厨房一间（约4平方）及相邻平房一间（约14平方）同时出售给原告。因此，被告出售的实际面积远远大于29平方米。本案中，原告系违约方，依法应当承担继续履行合同和支付违约金的义务。原告本人多次到涉案房屋实地查看，并由其本人签订定金合同，后因原告与中介机构的中介费问题，原告不再购买涉案房屋，并签字确认。因此，原告系涉案合同的违约方，依法应当承担违约责任。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告李鑫不是本案适格被告，其行为是代理行为，且其代理行为被告李全森全部认可。第三人未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证：原告提交定金合同一份、购房款收据一份、银行转账凭证一份，被告李全森、李鑫提交的定金合同一份、原告签字的文书一张、青岛华外实业有限公司出具的情况说明一份在案为凭。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、被告李全森、李鑫提交原告出具的文书一份，证明原告承诺购房尾款25万元于2018年5月15日前付清（同时办理更名手续）并付清中介费10000元。原告对该证据的真实性不予认可，称于庭后7日内提交书面答复意见，逾期视为认可系原告本人签字。称即使该证据是真实的，其表达的内容也是对双方签订的买卖合同进行的补充约定，若买卖合同依法予以撤销，则该承诺也不具有法律效力。原告对该证据的真实性不予认可，但未提交书面答复意见，视为对该证据上其签字真实性的认可，本院予以采信。2、被告李全森、李鑫提交中介工作人员邴建青、邢玉霞出具购房经过一份，证明原、被告约定了房屋更名时间，至约定时间后，被告方及房屋出租人工作人员均到场，原告因中介费问题没有达成一致，因此没有办理手续。后因中介费问题，原告声称不再购买涉案房屋，该购房过程有原告亲笔书写的“对了不要了”字样及原告亲笔签名，以上可以看出涉案合同不能履行的原因系原告违约。原告对上述证据的真实性不予认可，称该房屋买卖过程中，并无邴建青、邢玉霞提供中介服务；该证据应为证人证言，在证人未出庭作证的情况下，无法律效力。对于原告签字并书写的“对了不要了”，原告称于庭后7日内提交书面答复意见，逾期视为认可系原告本人签字。原告庭后未提交书面答复意见。对邴建青、邢玉霞出具购房经过，因两人未出庭作证，且原告不予认可，本院不予采信。原告对于桂兰签字及“对了不要了”内容的真实性不予认可，但未提交书面答复意见，视为对该证据上其签字真实性的认可，本院予以采信。3、原告提交住用房屋租金计算表复印件一份，证明涉案房屋实际实际建筑面积为23.68平方米，差额6.02平方米，占房屋总面积的25.4%，且2.35平方米和1.10平方米的两间房屋均有二分之一的分摊，证明被告李全森并不具有涉案房屋全部面积的使用权，如果扣除被告李全森不享有的面积部分，该房屋使用面积不足23.68平方米。被告李全森、李鑫对上述证据的真实性不予认可，称原告应提交原件。被告李全森、李鑫提交住用房屋租赁计算表复印件一份，证明计算表中记载涉案房屋使用面积为23.68平方米。原告对该证据的真实性不予认可，被告李全森作为房屋的承租人，其手中保有该证据原件，应向法庭提交证据原件。该表格中载明涉案房屋的专有使用面积为21.8平方，即使按照1.25的系数计算，建筑面积仅为27.25平方，与合同约定的面积差额为2.45平方，占到了房屋总面积的8%。虽当事人对对方提交的住用房屋租金计算表复印件的真实性不予认可，但两份计算表载明的房屋四个区域的使用面积及分摊情况内容一致，因此，本院对两份计算表中载明的涉案房屋两个房间的使用面积分别为13.42平方米和6.81平方米，走廊使用面积为2.35平方米、厕所使用面积1.1平方米，走廊和厕所各享有二分之一的使用权予以认定。4、被告李全森、李鑫提交沪房管规范征[2012]9号-关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见、上海市政府延长关于贯彻执行上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则若干问题的意见有效期的通知，证明根据全国多地的公房建筑面积认定法可以看出，公房的建筑面积与使用面积计算，至少可以以1.25的系数计算，简言之，若涉案房屋实用面积为23.68，则建筑面积至少为23.68*1.25=29.6平方米。因此，就房屋建筑面积部分，被告李全森并不存在欺诈情况。原告对上述证据的真实性无异议，但称与本案无关。因上述文件系上海市文件，与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：位于李沧区房屋（以下简称涉案房屋）系青岛地毯厂（现更名为青岛华外实业有限公司）自管公房，承租人为李全森，两住室使用面积分别为13.42平方米和6.81平方米，厕所使用面积1.10平方米，走廊使用面积2.35平方米，厕所和走廊，与乙户共用，均分摊二分之一，合计使用面积21.96平方米。该房屋为团结户，无法办理公房出售手续，产权归单位所有。2018年4月15日，被告李鑫代理被告李全森与原告于桂兰就涉案房屋签订定金合同一份，约定房屋为公房，房租每年交，建筑面积29.7平方米，房屋售价61万元，原告支付10000元作为购房定金。本合同双方签订后，不得违约，若原告违约，须双倍返还定金，若被告违约，定金不退。定金由中介方保管50%，合同签订后即视为中介成功，原告应支付中介费12000元。双方协商于2018年6月份前办理更名及付款手续。该合同甲方处被告李鑫代被告李全森签字捺印。2018年4月19日，双方就涉案房屋重新签订定金合同一份，约定房屋为小产权房，房租每年交，原告支付20000元作为购房定金。定金由中介方保管50%，合同签订后即视为中介成功，原告应支付中介费10000元。双方协商于2018年4月底办理更名及付款手续。其他内容与2018年4月15日合同一致。2018年4月19日，原告向被告李全森支付定金20000元，2018年4月27日原告向被告李鑫账户转账支付34万元，被告李全森分别出具收条两张。同日，原告出具文书一份，载明“今购李全森李沧区东南新村241号2号楼1单元101户房屋尾款25万元（贰拾伍万元正），此款于2018年5月15日前付清（同时办理更名手续）并付清中介费10000元”。2018年6月18日，原告在载明内容为“购李沧区东南山241-2-1单元101户甲，乙方（于桂兰）在双方中介及甲、乙方在场情况下，声称此房屋不要了”的证明上签名，并书写“对了不要了”。本院庭后向青岛华外实业有限公司询问涉案房屋的情况及是否同意被告对外出售，青岛华外实业有限公司出具情况说明，称“同意在双方办理好协议并遵照单位要求存档后予以办理过户手续，但称至今没有下文。”本院认为，根据我国相关房改政策的规定，房改房是我国针对公有住房和经济适用房等进行改革的政策性房屋，若要上市交易，其前提必须是当地市民已经按照国家、省、市、自治区的房改政策购买下来。且根据建设部关于《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》的规定，对已购公有住房上市出售交易还应当由住房所有权人提出上市出售申请并经房地产行政主管部门审核出具准予其上市出售的书面意见后方可出售。因涉案房屋是团结户，在房改中不能公房出售，所有权仍属于青岛华外实业有限公司，李全森只有承租权，而不具有对房屋进行买卖的处分权。根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但根据青岛华外实业有限公司向本院出具的情况说明，关于涉案房屋承租权的转让，单位仅同意在双方办理好协议并遵照单位要求存档后，予以办理过户手续，亦即青岛华外实业有限公司在双方没有争议的情况下，方同意办理承租权的过户手续，因本案双方就合同产生争议，故无法达到青岛华外实业有限公司所称的同意条件，因此，本院认为，原告与被告李全森双方签订的定金合同应属无效。无效的合同自始无效，原告应依据无效合同的法律后果向被告主张权利。因协议无效，原告要求撤销合同的诉讼请求，本院不予支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告主张被告李全森返还购房款36万元，本院予以支持。根据有关法律规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。被告李鑫代理人被告李全森与原告签订定金合同，并未向原告明确授权范围，且原告向被告李全森支付的34万元购房款系转账至被告李鑫账户，被告李鑫应对被告李全森购房款36万元的返还责任承担连带责任。原告主张被告李沧区郭嘉祥房产中介所对上述金额不能退还的部分承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、五十八条规定，判决如下：一、原告于桂兰与被告李全森签订的《定金合同》无效；二、被告李全森于本判决生效之日起十日内返还原告购房款36万元；三、被告李鑫对上述第二项承担连带责任；四、驳回原告于桂兰的李沧区郭嘉祥房产中介所的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，由被告李全森负担。被告李全森于本判决生效之日起十日内直接给付原告9900元，被告李鑫承担连带清偿责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  温洪梅人民陪审员  魏春香人民陪审员  赵桂青二〇一九年七月二十三日法官助理王萌书记员闫宁