苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初793号原告：吴贵学（暨原告周丽的委托诉讼代理人），男，1973年2月4日生，汉族，户籍地湖北省武汉市武昌区，现住江苏省苏州市吴中区。系原告周丽的丈夫。原告：周丽（暨原告吴贵学的委托诉讼代理人），女，1976年1月14日生，汉族，户籍地江苏省苏州吴中经济开发区，现住江苏省苏州市吴中区。系原告吴贵学妻子。被告：苏州保利隆胜置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中大道1368号吴中科技园研发楼A楼7楼。法定代表人：王敬培，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴泓斌、朱浩，江苏智择律师事务所律师。原告吴贵学、周丽与被告苏州保利隆胜置业有限公司（以下简称苏州保利隆胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理，于2017年11月17日作出（2017）苏0506民初6176号民事判决。该判决生效后，原告吴贵学、周丽，被告苏州保利隆胜公司均对该判决不服，向苏州市中级人民法院申请再审。苏州市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）苏05民再56号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2019年1月16日立案，并依法重新组成合议庭公开开庭进行审理。原告吴贵学暨原告周丽的委托诉讼代理人、被告苏州保利隆胜公司委托诉讼代理人朱浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴贵学、周丽共同向本院提出诉讼请求：判令被告三倍赔偿原告房屋内“空中花园”的损失37023元（按6.02平方米×10250元/平方米×20%×3）。事实和理由：2015年7月21日，原告以每平方米10250元的单价购买了被告开发的位于苏州市吴中区.66平方米的房屋一套。购房至今，被告从未将其出售给原告的该套房屋中的“空中花园”（面积为6.02平方米）的真实情况告知原告。相反，被告销售该房屋给原告的户型图中，该间小房被被告宣传为小书房、小会客厅等。2017年6月底，原告才得知该“空中花园”的空间部分是消防防烟前室，该处面积虽然计算入该户房产面积内，但使用上要受到限制。根据消防管理部门的消防验收意见书认为房屋内标注“空中花园”的地方均为防烟前室，不得擅自改造使用。被告在销售涉案房屋时存在隐瞒并欺诈原告的行为，被告应当赔偿原告损失，故诉至法院。被告苏州保利隆胜公司辩称：（2018）苏民再34号民事判决书已针对相似情况作出判决，依据该判决被告无需就可利用空间即空中花园向业主承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻，于2011年9月30日登记结婚。2015年7月21日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，两原告购买被告开发的位于苏州吴中经济开发区房屋，合同签订时涉案房屋为预售商品房，建筑面积为141.01平方米，套内建筑面积为108.664平方米，总价款暂定为1445490元。此后，涉案房屋的产证于2015年10月23日登记至两原告名下，为共同共有，建筑面积为140.20元、套内建筑面积为108.66平方米，俩原告实际支付购房款1437187元，销售单价为10250元。涉案房屋北面有“空中花园”（即诉争区域），根据竣工图及测绘图审定空中花园部分的建筑面积为6.02平方米，该部分已计入产证面积。苏州市公安消防局于2014年11月14日作出建设工程消防验收意见书，其认为对涉案小区的1、2、3、4、5、6、7、9、12、13、15、16、18、19幢剪刀楼北侧的“空中花园”和“入户花园”作为防烟前室功能，不得擅自进行装修改造使用。对此，双方确认涉案的29幢即系上述验收意见书中的15幢。另查明，涉案小区19幢604室房屋的所有人曹文沛曾向本院起诉被告苏州保利隆胜公司，曹文沛认为其在购买房屋时，苏州保利隆胜公司将该房屋中剪刀楼梯北侧空间明确说明和允诺为正常居住使用空间，可按居住使用需要进行装饰、改造并放置家具等日常生活设施设备，并将该空间计入房屋套内建筑面积按单价每平方米10899元进行销售，根据法律规定，该区域应认定为剪刀楼梯防烟前室，消防部门明确该区域不得进行装修、改造使用。故起诉至法院。本院经审理作出（2016）苏0506民初605号民事判决，认定依据双方合同约定及涉案房屋的实际建筑状况，诉争区域与外部共有楼梯有消防常闭门隔开，虽消防主管部门在消防意见中明确该诉争区域具有防烟前室功能，不得擅自装修改造使用，但本院诉争区域与高层建筑设置的剪刀楼防烟楼梯的性质不同，防烟楼梯具有公用建筑的性质，而本案争议区域属原告专属空间，具有消防应急的功能，并非公用建筑，而且曹文沛亦未能举证证明根据现有商品房建筑面积测量及计算的相关规范规定诉争区域不应计入产证面积减少的损失，无事实依据，本院不予支持。曹文沛不服该判决上诉至苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院），该院在审理中至苏州公安消防局法制科作调查，明确涉案诉争区域系防烟前室，在使用该区域时，应当满足相关防烟楼梯间前室的消防规定。苏州中院经审理作出（2016）苏05民终7263号民事判决，认为曹文沛对诉争区域部分享有产权，并基本能够使用该区域的大部分功能，酌定判令由苏州保利隆胜公司就涉案争议空间的面积5.5平方米按照房屋销售单价的20%计算向曹文沛支付损失赔偿款11988.90元。被告苏州保利隆胜公司不服该判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2017年12月11日作出（2017）苏民申4253号民事裁定书进行提审。2018年4月23日，江苏省高级人民法院作出（2018）苏民再34号民事判决书，认定：二审判决认定苏州保利隆胜公司未告知曹文沛诉争区域使用功能受限因而违约，并判令其承担赔偿责任，认定事实和适用法律均有不当，再审依法予以改判：一、撤销苏州市中级人民法院（2016）苏05民终7263号民事判决；二、维持苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初605号民事判决。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、购房发票、房屋规划图、竣工图及测绘图、建设工程消防验收意见书、（2016）苏05民终7263号民事判决书，本院调取的（2016）苏0506民初605号民事判决书、（2018）苏民再34号民事判决书，本院制作的庭审笔录等予以证实。原告认为被告在房屋销售时存在隐瞒及欺诈行为，为此提供了如下证据：证据1、涉案房型宣传手册，显示在被告宣传手册上，诉争部位属于多功能间，可以作储物、休闲功能，明确户型为雅致3+1房，套型方正，户户全明，南北通透，建筑面积约139平方米，赠送面积约12平方米，可利用面积约6平方米。证据2、消防责任书一份，证明被告委托关联企业保利物业要求原告签署的消防责任书，原告认为被告有意隐瞒防烟前室。经质证，被告认可证据1的真实性，但认为诉争区域标注为可利用空间，即区别了其他生活居住空间；证据2系物业公司与原告签署的，即使是真实的，也是物业管理过程中的文件，与房屋销售属两个阶段。被告否认存在隐瞒欺诈的行为。本院认为，本案争议焦点为诉争区域“空中花园”具有防烟前室功能，苏州保利隆胜公司在房屋销售过程中是否存在欺诈行为，是否应当向原告承担赔偿责任？本院认为，住房使用功能的核心要求之一是保障居住安全。为此，国家相关法律法规及建筑设计规范规定，高层住宅应设置消防应急及安全逃生通道。住宅使用功能除居住生活功能外，还包括安全保障功能。本案当事人诉争区域“空中花园”包含在涉案房屋平面图范围内，与涉案房屋北阳台连通，又与外部共有楼梯有消防常闭门隔开，虽然消防主管部门明确该诉争区域具有防烟前室功能，不得擅自装修、改造，但该区域专为涉案房屋设置，属于购房人吴贵学、周丽能够单独使用的专属空间。原告吴贵学、周丽可利用该区域的消防应急功能保障居住安全，亦可在不妨碍消防应急功能的前提下，对该区域进行合理适当的使用。同时，被告苏州保利隆胜公司在房屋销售资料上将诉争区域标准为“可利用空间”、“多功能间”，表示被告苏州保利隆胜公司已将诉争区域与其他居住空间的功能进行了区分。原告吴贵学、周丽虽称苏州保利隆胜公司做售楼宣传时明确诉争区域为正常居住使用空间，可按居住使用需要进行装修、改造，但未提供证据予以证明，本院不予采信。综上，诉争区域虽具有防烟前室功能，但不违反双方当事人合同约定，被告苏州保利隆胜公司不存在隐瞒、欺诈行为，无需向原告支付违约金。原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定之规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，并经本院审委会讨论决定，判决如下：驳回原告吴贵学、周丽的诉讼请求。案件受理费人民币726元，由原告吴贵学、周丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  张永平审 判 员  顾 霞人民陪审员  方 倩二〇一九年七月十日书 记 员  于 悦