杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初1574号 原告（反诉被告）：王丽萍，女，1960年10月15日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：杨晓峰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝丽峰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：龙康亮，男，1986年9月27日出生，汉族，住湖南省涟源市。 被告（反诉原告）：龙兵，男，1987年2月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。 两被告共同委托诉讼代理人：吴浪，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 原告王丽萍诉被告龙康亮、龙兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法由审判员王银燕适用简易程序进行审理。审理期间，两被告提出反诉，本院经审查后予以受理。本案于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人祝丽峰和被告龙康亮以及两被告共同委托诉讼代理人吴浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王丽萍诉称：2017年10月22日，原告与被告龙康亮、龙兵（别名：龙斌）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将杭州市萧山区房屋出租给被告使用。合同第七章第七条约定：被告未经原告书面同意将租赁物业转租、转借他人或调换使用的，原告有权提前解除合同，自原告书面解除合同通知书送达被告之日起正式解除合同；原告按照本条提前解除合同的，被告应向原告支付剩余年限租金总额25%的违约金，同时原告没收被告已支付的全部保证金，不再返还。合同签订后，被告未经原告同意，于2018年7月将租赁物业转租给第三方龙某。原告获悉此事后，委托律师发函解除了其与被告于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》，律师函于2018年11月22日送达被告。原告认为，被告未经原告同意，将租赁物业转租给第三方，已构成严重违约。根据合同约定，原告有权解除合同，没收被告已支付的保证金60000元。故原告起诉要求判决：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除；二、原告没收两被告支付的保证金60000元。 被告龙康亮、龙兵辩称：第一，双方签订的《房屋租赁合同》真实有效，被告并未违约，原告无权解除合同。被告也不同意解除双方的合同，要求继续履行合同。第二，在合同履行过程中，被告依约向原告支付押金10000元，租金50000元，该60000元并未转换成保证金，且原告也无权没收被告的保证金。综上，原告的诉请没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告龙康亮、龙兵诉称：2017年10月22日，两反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：反诉原告租赁反诉被告的位于杭州市萧山区商铺，租赁期限自2017年10月22日起至2025年10月21日止，共计8年，总租金为2253030元。同时，双方还约定如反诉被告提前解约，则需向反诉原告支付剩余年限租金总额的25%作为违约金。2017年10月10日，反诉原告向反诉被告支付了押金10000元。2017年10月25日，应反诉被告要求，反诉原告提前支付租金50000元。因商铺开发商未予2017年10月22日前向反诉被告交付租赁商铺，导致反诉被告向反诉原告交付租赁房屋的时间向后顺延。2018年10月17日，反诉原告从租赁商铺开发商处获知案涉租赁商铺已完成交付，于是立即通知反诉被告交付房屋，履行双方之间的租赁合同。但反诉被告却借故拖延。因此，反诉原告于2018年11月9日委托北京炜衡（杭州）律师事务所向反诉被告签发了律师函，要求反诉被告立即交付租赁商铺并赔偿反诉原告损失。反诉被告亦委托上海锦天城（杭州）律师所回函，要求解除双方之间租赁合同。反诉原告不同意解除合同，双方经多次协商未果。反诉原告认为，反诉被告拒不向反诉原告交付房屋系为追求更高租金，反诉被告构成违约，鉴于此，反诉原告反诉要求判决：一、反诉被告立即向两反诉原告交付坐落于杭州市萧山区澜颂奥府4-2、4-3号商铺；二、反诉被告向反诉原告支付违约金563257元。 反诉被告王丽萍辩称：一、反诉原告的陈述不属实。反诉原告承租反诉被告位于萧山区澜颂奥府4—2号、4—3号两间商铺后，反诉原告龙康亮委托案外人吴绍乐将两间商铺转租给龙某，并收取龙某20000元的定金。该20000元中吴绍乐拿了5000元，另外15000元归龙康亮所有。龙某与龙康亮商谈的转租价格是反诉原告与反诉被告签署的《房屋租赁合同》项下的租金由龙某承担，另外，龙某还要向龙康亮支付110000元。反诉原告承租的案涉商铺的目的是为了进行转租而赚取差价款，而不是如合同约定的进行商业使用。二、反诉原告未经反诉被告同意，擅自进行转租，事实清楚，证据确实充分。根据《房屋租赁合同》第七章第七条约定，反诉被告有权解除《房屋租赁合同》，并要求反诉原告承担违约责任。反诉原告要求反诉被告继续履行合同并承担违约责任缺乏合同及法律依据。请求法院在查明事实的基础上，依法驳回反诉原告的全部反诉请求。 原告王丽萍为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、房屋租赁合同一份，证明被告租赁原告房屋，双方对相关权利义务作具体约定的事实。 2、银行交易明细表一份，证明被告向原告支付60000元保证金的事实。 3、收条一份，证明被告未经原告同意，将租赁房屋转租给第三方的事实。 4、律师告知函、快递面单各一份，证明原告委托律师发函解除其与被告签订的《房屋租赁合同》的事实。 5、证人证言一份和龙某与龙康亮、吴绍乐之间的录音一份，录音载体为录音笔，录音时间为2018年10月中旬，共同证明被告龙康亮委托吴绍乐将租赁房屋转租给第三方龙某的事实。 经质证，两被告认为，对证据1无异议，确实是两被告向原告租赁了案涉商铺。第五章第四条约定“乙方在经营合同期间可以变更法人，甲方须无条件支持法人变更，但乙方须向甲方提供法人变更的文书依据”，可以证明双方在合同洽谈过程中明确租赁商铺经营的超市在开起来之后只要名字不改变，即使超市运营人发生改变，也不视为违反合同约定。对证据2的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，可以证明两被告2017年10月10日支付10000元，10月25日支付50000元，但该款项的性质并非保证金，其中10月10日的10000元是定金，后转换成押金，10月25日的50000元是租金。对证据3有异议。收款人为吴绍乐，并非两被告，真实性不予确认，关联性有异议，不能证明两被告将房屋转租第三方的事实。实际情况是两被告的朋友吴绍乐将该店面进行了转租，但该行为没有得到两被告的授权，不能视为两被告将房屋进行了转租。对证据4无异议，证明对象有异议。原告的确委托律师向两被告发函，但是原告是在接到两被告要求交付商铺的发函之后的回函。原告无权解除案涉房屋租赁合同，两被告也不同意解除。对证据5中的证人证言有异议。证人证言不符合证据形式，龙某与两被告是竞争关系，双方也有过节，存在利害关系，故证明力很弱。对证人庭审中的陈述的真实性有异议，证人的很多陈述都是基于他与两被告尤其是龙康亮有很大的过节的基础上作证的，过节不只是个人的过节，而且有商业上的竞争关系。证人是想要得到案涉商铺的租赁权，不排除他已与原告达成某种协议。与龙康亮、吴绍乐谈判的过程中证人带了录音设备，很明显是为了配合原告获得证据。被告龙康亮没有指使过吴绍乐，不然吴绍乐不需要造假，所以吴绍乐根本不是受龙康亮委托出租商铺的，才有吴绍乐找两被告帮忙与龙某谈。且转租并未实际发生，不能证明原告的证明目的。对龙某和龙康亮之间的录音有异议，首先录音很模糊，音频版与文字资料并不完全匹配。录音只是一段，不能还原案件事实。录音形成的背景是龙康亮、龙某、吴绍乐碰面为了解决龙某和吴绍乐之间的矛盾及龙某和周柳青之间的矛盾，龙康亮是一个居中的角色，并不是为了达成转租合同。音频也不能证明龙康亮已将店铺进行了转租。 经审查，本院认为，对证据1的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据2的真实性、合法予以认定，但对待证事实不予认定，因合同约定的押金为20000元，双方对其中50000元的性质又存有在争议，故仅以该证据无法认定60000元中的50000元为保证金。证据3、证据5，涉及案外人龙某、吴绍乐，原告未能提供吴绍乐可以代表两被告出租租赁房屋的相关证据，两被告又不认可授权委托吴绍乐进行转租或者追认吴绍乐转租的行为，故该证据不足以证明两被告未经原告同意将租赁房屋转租给龙某的事实。对证据4的真实性予以认定，可以证明原告委托律师发函解除其与被告签订的《房屋租赁合同》的事实，至于函件是否发生解除效力在本院认为部分予以认定。 反诉原告龙康亮、龙兵为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、房屋租赁合同一份，证明反诉原告、反诉被告关于房屋租赁权利义务的约定，条款主要为第八章第二条。 2、分户明细对账单，证明反诉原告于2017年10月10日向反诉被告支付押金10000元的事实。 3、一本通/绿卡通历史明细查询一份，证明反诉原告于2017年10月25日经反诉被告要求提前支付租金50000元的事实。 4、要求立即交付租赁房屋的律师函、快递面单及投递查询各一份，证明反诉原告委托北京炜衡（杭州）律师事务所于2018年11月8日函告反诉被告，要求立即交付出租房屋，反诉被告于2018年11月11日收到函件的事实。 经质证，反诉被告对证据1无异议，根据合同第七章第七条约定，承租方未经出租方同意进行转租，出租方有权解除合同并要求承租方承担违约责任。对证据2、证据3的真实性无异议，证明对象有异议，反诉被告确实收到60000元，但该款项的性质是保证金。对证据4形式上的真实性无异议，反诉被告确实收到了该份律师函，但对内容的真实性有异议，反诉被告没有交房的原因在于反诉原告未经其同意擅自进行转租，责任在于反诉原告，反诉被告就此委托律师发函解除了双方之间的《房屋租赁合同》，反诉被告没有交房的义务。 经审查，本院认为，对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据3的真实性予以认定，至于该50000元的性质，因合同只约定了押金20000元，双方对该50000元的性质又存有争议，故仅以该证据不足以证明反诉原告待证的50000元系租金的事实。对证据4的真实性予以认定，可以证明反诉原告委托律师发函要求反诉被告交付房屋的事实。 根据以上对证据的认证和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年10月22日，原告王丽萍（甲方）和被告龙康亮、龙兵（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于杭州市萧山区建筑面积（54.29×2）平方米房屋出租给乙方使用；租赁期限为8年；自2017年10月22日起至2025年10月21日止，非因甲方原因导致交房迟延，自实际交房日期开始计算租赁期限和装修免租期；总租金为2253030元，该租金未百科物业费、水、电、能耗等，第一年至第三年租金分别265000元；第四年和第五年租金分别为278250元；第六年至第八年租金分别为300510元；每次支付的租金金额对照上表列明的对应年份6个月的租金金额计算，先付后用，每期租金须提前一个月支付，如乙方延期交付租金时间超过一个月，甲方有权收回该房屋；押金须签订合同日支付给甲方20000元，合同到期后，双方结清租金，乙方付清所有的相关费用后，甲方无息退还押金给乙方；在合同期内，除本合同另有约定的情况外，双方均不得单方面解除合同；有下列情形之一的，视同乙方违约，甲方有权解除本合同，自甲方书面解除合同通知书送达乙方之日起正式解除合同：（3）乙方未经甲方书面同意将租赁物业转租、转借他人或调换使用的；甲方按照本条提前解除合同的，乙方应同时承担以下违约责任：乙方应向甲方支付剩余年限租金总额25%的违约金，同时甲方没收乙方已支付的全部保证金，不再返还，合同解除后，双方按实际租赁期限结算；如乙方无故提前解约，除将已付租金作为甲方另行招租损失外，还应承担向甲方支付剩余年限租金总金额的25%作违约金，如甲方无故提前解约，则应向乙方支付剩余年限租金总金额的25%作违约金。在签订《房屋租赁合同》前，龙康亮通过银行汇款于2017年10月10日向原告支付10000元。《房屋租赁合同》签订后，龙兵通过银行汇款于2017年10月25日向原告支付50000元。 上述租赁房屋原告于2018年10月17日从开发商处实际收房。2018年11月9日，龙康亮、龙兵向王丽萍邮寄《要求立即交付租赁房屋的律师函》，内容主要为“致王丽萍：北京炜衡（杭州）律师事务所依法接受龙康亮、龙斌（以下简称委托人）的委托，指派本律师处理委托人与您之间的房屋租赁合同纠纷事宜。根据委托人提供的材料及陈述：2017年10月22日，您于委托签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定由委托人向您租赁位于澜颂奥府4-2号、4-3号房屋。租赁期限自2017年10月22日至2025年10月21日。非因甲方原因导致交房延迟，自实际交房日期开始计算租赁期限和装修免租期。合同同时对租金和违约责任等相关事宜做出了约定。合同签订后，委托人依约支付了房屋押金扥过相关款项，履行了约定的合同义务。其后，据委托人的了解，杭州新城创佳房地产公司于2018年10月17日向您交付了合同约定租赁房屋。自此，按照双方合同约定，您向委托人交付租赁房屋的条件均已具备。但截至目前，委托人虽已充分做好接受房屋的前期准备工作，但您并未依约交付该房屋。委托人多次向您催促，您均无理由拒绝交付。您拒不依约履行合同义务的行为，严重侵害了委托人的合法权益。根据《合同法》及双方合同约定，您的行为已构成严重违约。鉴于此，委托人特委托本律师正式向你函告：一、要求您立即向委托人交付租赁房屋。二、因延迟交付房屋所给委托人造成的全部损失由您承担。” 王丽萍在收到龙康亮、龙兵的函件后于2018年11月20日向两被告邮寄《律师函》，主要内容为：“致龙康亮、龙兵：上海锦天城（杭州）律师事务所依法接受王丽萍（以下简称委托人）的委托，指派本所祝丽峰律师就委托人与你方之间的房屋租赁合同纠纷事宜出具本律师函。一、根据委托人提供的资料及陈述，事件经过为：2017年10月22日，委托人与你方签订《房屋租赁合同》一份，约定你方向委托人承租位于杭州市萧山区房屋。合同还约定：你方未经委托人书面同意将租赁物业转租、转借他人或者调换使用的，委托人有权提前解除合同。合同签订后，你方未经委托人同意，将租赁物业转租给第三方。二、本律师认为，你方与委托人之间签订的房屋租赁合同合法有效。你方未经委托人同意，将租赁物业转租给第三方，已构成严重违约。三、鉴于此，本律师根据委托人的侵权郑重告知你方：1、自即日起解除你方与委托人于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》；2、保留继续追究你方违约责任的权利。”两被告于11月22日签收上述《律师函》。 本院认为：本案主要争议焦点为：原告王丽萍于2018年10月22日两被告龙康亮、龙兵送达的《律师函》是否发生解除效力。根据合同法的相关规定，解除合同有两种方式，一种是当事人通过约定解除合同，另一种是当事人一方在法律规定的解除条件出现时，通知另一方当事人并解除合同。本案原告主张第一种解除方式，即《房屋租赁合同》第七章第七条第（3）项约定，被告未经原告书面同意将租赁物业转租他人使用的，视被告违约，原告有权解除本合同。原告行使该解除权的实质条件为被告存在将租赁物业转租他人使用的违约情形，但原告现提供的证据不足以证明两被告将租赁房屋转租给了案外人龙某使用。因原告未能提供证据证明两被告存在违约情形，故原告向两被告送达的《律师函》未发生解除效力。据此，原告要求确认《律师函》于2018年10月22日解除的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告要求没收两被告支付的60000的诉请，也缺乏依据，本院亦不予支持。 关于两被告反诉要求原告交付租赁房屋的诉请，《房屋租赁合同》约定了租赁期限自实际交房日期开始计算，但对交房具体时间、交房方式等未作明确约定。从双方庭审陈述和合同约定意思分析，交付租赁房屋是在原告从开发商处实际收房后，根据庭审查明，原告于2018年10月17日从开发商处实际收房，即2018年10月17日之后原告具备了交付租赁房屋的条件。但双方在《房屋租赁合同》中约定租金支付方式为每6个月为一期，先付后用，每期租金须提前一个月支付。租赁房屋虽然具备了交付条件，但被告未按约及时支付第一期租金，即便被告主张的50000元系提前支付的租金，也未足额支付第一期租金。故在被告未支付第一期租金的情况下要求原告先交付租赁房屋的诉请，缺乏依据，本院不予支持。 关于两被告反诉要求原告支付违约金563257元的诉讼请求，两被告主张违约金的合同依据系《房屋租赁合同》第八章第二条中约定的“如甲方无故提前解约，则应向乙方支付剩余年限租金总金额的25%作违约金”，根据庭审查明，原告要求解除合同是基于案外人龙某的陈述，原告怀疑两被告将租赁房屋转租给案外人龙某。原告要求确认解除合同的诉请，虽因证据不足未得到本院支持，但原告因怀疑两被告转租而提出解除的行为并非“无故”，也非恶意，且《律师函》也被认定未发生解除效力，故两被告要求原告支付违约金的诉请，本院亦不予支持。 综上分析，原告的请求和两被告的反诉诉请，均因依据不足，本院不予支持。因原告要求确认合同解除的诉请本院不予支持，故双方之间的《房屋租赁合同》继续履行，租金支付、房屋交付时间、交付方式等重要履行合同的内容，双方应按照《房屋租赁合同》约定继续履行，如合同有约定不明确的或双方存有争议的，建议双方案外友好协商、诚信履行，避免因互不信任导致合同履行延迟、双方损失扩大。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回王丽萍的诉讼请求。 二、驳回龙康亮、龙兵的诉讼请求。 本诉案件受理费1300元，减半收取650元，由王丽萍负担。反诉案件受理费减半收取4716元，由龙康亮、龙兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王银燕 二〇一九年七月十一日 书记员  徐丽芳