广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1989号原告：广州喜润房地产有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街东乡村碧桂大道肇源商业城1号楼A13，统一社会信用代码91440113MA59AYJ96G。法定代表人：高晓英，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陈丹慧，系广东天诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎龙敏，系广东天诺律师事务所实习律师。被告：余菁，女，1970年7月1日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈悦英，系广东法颂律师事务所律师。原告广州喜润房地产有限公司诉被告余菁居间合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州喜润房地产有限公司（以下简称喜润公司）的委托诉讼代理人陈丹慧、被告余菁的委托诉讼代理人陈悦英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喜润公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付咨询及中介服务费2万元；2.判令被告向原告支付违约金（违约金以2万元为本金，按年利率24%的标准，从2017年3月6日起计算至实际清偿之日止）；3.判令被告承担本案的所有诉讼费。事实与理由：2017年3月6日，原告作为经纪方，被告作为卖方，刘昊和吕强作为买方，就“广州市番禺区洛浦街丽江花园九如通津2座1101房”的转让签订《房地产买卖合同》（以下简称“合同”）。合同签订前后，原告已经按照三方约定和合同规定履行了经纪方的义务，为买卖双方提供中介咨询服务。但被告在合同签订后故意违约，拒不按照合同约定履行义务，导致买卖双方的交易无法完成，房产无法过户。买方已向番禺区人民法院起诉卖方违约，买卖双方已在广州市中级人民法院的主持下达成民事调解书[（2018）粤01民终7754号]，确认被告违约并向买方承担违约责任。合同约定咨询及中介服务费为人民币6万元，原告已收取4万元，尚有2万元没有收取。合同第五条约定，“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或交易取消的，违约方必须承担咨询及中介服务费”。被告在违约后没有按约定向原告支付尚欠的中介费，原告多次追讨，但至今被告仍未支付。被告余菁辩称：不同意原告全部诉请，理由如下：1.原告并非被告委托的中介公司，被告是自行在网上公布房屋买卖信息，原告是原来的房屋买卖合同关系中，买方委托的中介方。原告与买方单方约定的咨询服务费总额为6万元，现原房屋买卖合同已经解除，原告也已经收取了4万元的咨询及中介服务费。根据相关的事实及法律规定，原告已足额收取其应得的报酬。原告在整个房屋买卖合同交易过程中，仅仅履行了促成双方签订房地产买卖合同的义务，除此以外，原告没有提供任何居间服务。根据行业惯例，居间方除促成买卖合同的签订外，还需提供房屋信息，进行斡旋交涉，协助办理房屋产权的过户、房屋的交付、水电费过户等相关的后续服务。居间方只有在完成上述服务后，才有权收取全额的佣金。根据2017年9月12日，广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知[粤高法（2017）191号]第53条的规定，房屋买卖合同签订后，居间人因买卖合同解除而减少服务项目的，应当减少报酬。2.交易过程中被告并无恶意违规的行为，当时因广州市政府颁布的购房新政策，原告无法实现房屋置换的目的，案涉房地产买卖合同解除及相关的补充协议不能证明被告存在违约。案涉房地产买卖合同是于2017年3月6日签订，被告于2017年3月13日收齐定金，根据合同约定，被告收齐定金之日合同才生效。2017年3月18日，广州市政府颁发了《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，导致被告没有名额购买新的房屋。被告已于2017年3月26日通知原告解除案涉合同。从合同生效到解除，时间不超过15天。被告在限购新政实施后，已经及时告知原告无法继续履行合同，不存在违约的主观恶意。3.原告在服务过程中存在违规行为，原告在未经买卖双方签字确认的前提下，向网签平台上传了房屋买卖合同。根据案涉房地产买卖合同的约定，必须由买卖双方签字确认后，居间方才有权上传已签署的存量房买卖合同，现原告的行为已超出合同约定的范围，侵犯了被告的权利。另外，原告在收到被告解除合同的通知后，未能及时协调买卖双方的关系，恰逢当时楼价上涨，导致买卖双方均遭受到经济损失。4.原告无权主张违约金，理由同上述第1点，原告已经收取足额的咨询及中介服务费。根据原告与买家的约定，剩余2万元居间及中介费用，应在过户当天支付，案涉买卖合同已经解除，原告并未履行过户等配套服务，应减少报酬。原告未提供产权过户、房屋交付验收、水电物业费用结算的后续服务，在其居间义务未能全部履行的情况下，如果得到的居间报酬与居间义务履行完毕得到的数额相等的话，明显是有违公平原则。所以被告无需向原告支付咨询及中介费2万元及相应的违约金。且原告诉请的违约金起始时间有误、比例过高。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2017年3月6日，原告作为经纪方，被告作为卖方，刘昊和吕强作为买方签订《房地产买卖合同》（No.100141）一份，约定：买卖双方独家委托经纪方促成以下物业的买卖事宜，物业地址为广州市番禺区洛浦街丽江花园九如通津2座1101房，建筑面积为221.1平方米，成交价为439万元，交付物业时间为2017年9月6日前。其中合同第五条约定基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方于本合同签订之日向经纪方支付6万元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方返还已付的咨询及中介服务费。第十一条约定：1.该物业网签手续于2017年3月13日前打印并签署完毕；2.卖方收款账户为户名：余菁，帐号：62×××03；3.本合同至卖方收到买方转账的附件A款1条约定定金后生效。该合同约定了具体的付款方式及付款时间，其中定金人民币10万元，买方应在签署合同同时交付给卖方并自动转为部分楼款。定金余款人民币34万元，买方须在2017年3月13日前交付给卖方，该款项自动转为部分楼款。同日，被告余菁（甲方）与案外人刘昊和吕强（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2017年3月6日经喜润公司签订广州市番禺区洛浦街丽江花园九如通津2座1101房之买卖合同，合同编号为：NO.100141，该物业双方实际成交价格为人民币4416000元，与所签订合同的成交价格439万元的差额人民币26000元于2017年3月6日当天一起支付给卖方，特此补充。同日，案外人刘昊和吕强将定金10万元和差额26000元通过银行转账方式支付给被告，被告出具《定金收据》确认收到定金10万元。2017年3月13日，被告出具《定金余款收据》确认收到案外人刘昊和吕强交付的定金余款34万元。2017年3月17日，广州市人民政府办公厅颁发穗府办函[2017]50号《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，规定：“本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房”。2017年3月27日，被告告知原告及案外人刘昊和吕强取消交易，并解除合同，理由是受限购新政的影响。之后三方就交易问题进行多次沟通。2017年4月7日，案外人刘昊和吕强就案涉房屋买卖合同纠纷起诉本案被告余菁至广州市番禺区人民法院[案号：（2017）粤0113民初2731号]，诉请法院判令：1.被告继续履行《房地产买卖合同》，将位于番禺区洛浦街丽江花园九如通津2座1101房过户至原告的名下；2.被告向原告支付房产居间服务费及咨询费40000元；3.被告支付违约金4416元（按每日涉案房产总价的1‰计算，从2017年4月7日起至被告完成递件过户手续之日止，暂计至2017年4月8日）；4.本案诉讼、保全等全部诉讼费用由被告承担。在（2017）粤0113民初2731号案中，除了查明本案已查明的上述事实外,还查明：2017年6月1日，余菁将440000元转账退回给刘昊和吕强，并寄发《确认解除房屋买卖合同通知书》，称：“本人为房屋置换需要，售卖广州市番禺区洛浦街新浦中路2号1101单元房产。2017年3月6日，您两位经广州喜润房地产有限公司（下称喜润公司）介绍，与本人签订了喜润公司提供的《房地产买卖合同》，签约后你方支付了约定的定金人民币44万元。同年3月17日，广州发布了限购新政，因限购政策本人出售上述房屋后再无法购置新的房屋，出售上述房屋的目的已无法达到。故本人于3月26日通过喜润公司通知两位取消交易，解除双方签订的前述《房地产买卖合同》，并同时通知终止了3月30日的核税，之后吕生于4月5日与本人电联，表示同意就解约进行协商，但此后却又要求继续履行上述合同。为此，现本人特致函予两位，再次明确，贵我双方并未签署正式的《广州市存量房买卖合同》，原喜润公司所提供的前述贵我双方所签订《房地产买卖合同》，应于上述解约通知到达两位时即告解除。本人并于同日将收取的定金人民币44万元全额退回两位”。同日，刘昊和吕强将该440000元又退回给余菁账户。2017年6月21日，刘昊和吕强给余菁复函，称“1.我方特别是吕强从未与你方确认要解除《房地产买卖合同》，你方作为违约方无解除权。合同从未解除，何来确认解除一说。2.我方在签订《房地产买卖合同》后积极履行协议，共向你方支付了人民币46.6万元，其中定金44万元、房屋差价2.6万元，请你方明确。如要与你方解约，我方绝对不会只收回44万元。3.关于《广州市存量房买卖合同》一事，该合同已于2017年3月13日提交并打印，未签字是由于中介方称可以降低税费遂双方同意暂不签字，待办理税费时再行签署。虽未签字确认但该合同已经在广州市房屋管理局系统备案确认。4.关于2017年6月1日你方单方退回定金一事，我方认为该行为是你方再一次的毁约行为，我方已于当日将定金重新退回至你方的账户。我方从未答应解除合同，在你方违约要求解除合同后，我方早已于2017年4月7日起诉至番禺区人民法院要求继续履行合同”。中介公司喜润公司为刘昊、吕强和余菁的交易办理的《存量房买卖合同》于2017年3月13日提交并打印，但刘昊、吕强和余菁均未签名。刘昊、吕强解释称中介为降低税收暂不要求双方签名，余菁清楚未签名的原因。余菁认为此恰好可证明双方确认就交易最终未达成一致。另查，刘昊、吕强提供一段2017年3月28日录像显示，吕强称：“我真不知道该咋办，我今天想了一天，我也不知道该咋办。”余菁称：“这个事情就这样，我们各自消化一下吧，再找一天碰面。”中介公司小莫称：“反正我们预约交税的我是没有取消的。”余菁称：“反正目前这个我是不想交易了，我没办法这个政策直接把我限死了。”刘昊、吕强提供2017年3月29日8：30分的录音，其中吕强称：“房子就不交易了违约了，我得搞清楚了。”余菁称：“现在确实是新政出来，我就真的没办法，我是不想交易了，所以我就说大家好好谈一下，我们把赔偿谈一下。”吕强称：“我们好不容易走到这一步，马上已经要去交税过户，完了结果你搞这样……；我不是不体谅你，我找不到合适自己的房子，我拿买你房子的钱已经买不到那样的房子了。”余菁称：“这个政策出的真的是。”吕强称：“我也是没办法，前两天我老婆回来就在那哭，从一开始我们都是很敬佩您；我认为你是很遵守合约精神的人，当时给定金的时候一般给一二十万就可以了，但是你说要求10%，要不然没办法追究我们的违约责任，您当时是怕我们违约。我们全都按你的要求做了，结果到今天提前几天要交税过户了，您说不交易了！”余菁称：“我希望大家协商解决……，我也给予适当的补偿。”同日17：30分的录音中，中介公司小莫称：“我是那个小莫，这不因为明天也30号了，然后我说那个交税那个，我都约到明天上午了。你这边是怎么个想法？”余菁称：“放两天吧，等他消化一下再跟他谈吧。”中介公司小莫：“但是是这样的，因为这个号明天过了到时候要重新约，就要约到四月十几号咯。”余菁称：“这也没办法啊。”中介公司小莫称:“那您这边是目前来说不交易了吗，还是说怎么样？”余菁称：“对，反正我没办法，如果这样子的话，到时候让我父母没地方住了。”中介公司小莫：“不考虑租地方吗？”余菁称:“那不可能的。”中介公司小莫称：“反正就这个房不卖了，预约交税也不办了让它过了是这意思？”余菁称：“对，不交易了，过了就过了。”另查，刘昊、吕强分别于2017年3月6日、3月13日向中介喜润公司支付两笔2万元的服务费，共计4万元。2018年1月12日，广州市番禺区人民法院就上述案件作出（2017）粤0113民初2731号民事判决书，判令：一、被告余菁于本判决发生法律效力之日起五日内协助将位于广州市番禺区洛浦街丽江花园九如通津2座1101房产过户至原告刘昊、吕强名下（办理过户手续的相关税费等费用由原告刘昊、吕强承担）；二、原告刘昊、吕强于本判决发生法律效力之日起五日内向被告余菁支付剩余房款3950000元；三、被告余菁于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘昊、吕强支付延迟办理房产过户手续违约金（违约金应按100元/日的标准从2017年9月6日起计算至递件办理过户手续之日止）；四、驳回原告刘昊、吕强的其他诉讼请求；五、驳回被告余菁的全部反诉请求。余菁不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，在广州市中级人民法院的主持下，余菁（甲方）与刘昊、吕强（乙方）于2018年6月15日自愿达调解协议，并由广州市中级人民法院制作（2018）粤01民终7754号《民事调解书》予以确认，调解协议内容如下：一、本协议生效后，甲、乙各方确认解除2017年3月6日双方就广州市番禺区洛浦街丽江花园九如通津2座1101房（以下简称该房产）所签No.100141《房地产买卖合同》及相关补充协议。二、甲、乙双方确认，由甲方向乙方退回购房定金及补充协议购房差价共46.6万元，并向乙方补偿因解除该案房产交易的购房差价损失和各项交易及诉讼费用（含已付中介费4万元）等合计127.3万元，以上共计173.9万元。具体支付方式如下：……。三、乙方在收到第三笔款项113.9万元的次日向法院提交申请解除诉讼保全对该房产所作查封，并在5个工作日内配合甲方前往番禺区房管部门撤销该房产网签手续。四、甲方逾期支付第一笔款项的，本协议解除，甲、乙双方按一审判决执行。若甲方逾期支付后三期任一期，或乙方延期履行第三条义务，守约方均有权依照法院调解书立即向一审法院申请执行。甲方逾期付款的，乙方有权要求甲方一次性支付剩余全部款项并按未付款项加倍支付迟延履行期间的利息。乙方延期解封或撤销网签的，甲方有权拒付最后一笔款项。如因中介方原因导致无法及时撤销网签的，由甲方负责处理解决，乙方同意未付款项支付时间顺延。如因中介方剩余费用发生争议，由甲方负责处理解决，乙方不承担相应款项。五、乙方在一审期间预交的诉讼费42128元、保全费5000元，均由乙方负担。甲方在一审期间预交的反诉费21064元，由甲方负担。二审案件受理费减半收取为21064元，由甲方负担。六、前述第二、三条约定全部履行完毕后，甲、乙双方就该房产关联诉讼及纠纷全部清结，双方互不再作其他责任追究。七、本协议经双方签字即发生法律效力。本院认为：原告作为经纪方，被告作为卖方，刘昊和吕强作为买方签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力，应依约履行各自义务。在上述房屋买卖合同签订后，刘昊和吕强依约向余菁支付定金并补足合同外价差，余菁却未能配合原告办理过户等手续，构成违约，应承担违约后果。虽然，余菁辩称其不履行房屋买卖合同是由于广州市限购新政即“本市户籍成年单身人士原执行限购2套住房的政策变更为限购1套住房”颁布后，其在售卖涉诉房产后将丧失购房资格，其售卖涉诉房产换取新的房产购置名额的交易目的无法达成，遂要求解除合同。但本院认为，案涉合同上并没有约定余菁出售涉案房产目的是为换取新的房产的购置名额，余菁亦未举证证明其存在购买新房产的事实；退一步说，即使余菁确有置换房屋的目的，该目的因新的购房政策出台无法实现，也未造成案涉房屋买卖合同客观上无法继续履行的后果，该情形不能成为余菁拒不履行案涉房屋买卖合同的理由。据此，本院认为，案涉房屋买卖合同未能实际履行系因余菁的违约行为造成。此外，（2018）粤01民终7754号《民事调解书》中，余菁承诺向刘昊、吕强补偿因解除案涉房产交易的购房差价损失和各项交易及诉讼费用，也可印证在案涉房屋买卖合同的履行过程中，余菁是过错方。原告作为经纪方促成余菁与案外人签订案涉房屋买卖合同，其后也一直为双方的交易提供服务。在（2017）粤0113民初2731号案，买方刘昊、吕强提供的视频及录音中，原告的工作人员一直有参与沟通。最终合同未能履行完毕并非原告的过错导致，因此，原告有权按照合同约定收取相应的中介服务费。但鉴于案涉房屋买卖合同未能履行完毕，原告并未提供办理房屋过户手续等服务，应相应减少报酬，故本院酌定原告就案涉交易收取中介服务费5万元。现原告已收取中介服务费4万元，故剩余1万元应按合同约定由合同违约方余菁支付给原告。至于余菁辩称，原告在服务过程中存在违规行为，在未经买卖双方签字确认的前提下，向网签平台上传了房屋买卖合同。但在（2017）粤0113民初2731号案中，买方刘昊、吕强述称原告是为降低税收暂不要求双方在网签合同上签名，余菁清楚未签名的原因。因此，本院对于余菁的上述抗辩理由不予采信。至于原告诉请的违约金，虽然原告主张案涉中介服务费应在合同签订当日支付，但在实际履行过程中，买方刘昊、吕强是在签订案涉房屋买卖合同后分两期支付的4万元中介服务费。原告未举证证实曾对该付款方式提出异议，可视为在合同实际履行过程，双方对中介服务费的支付方式及时间作出了变更，故原告主张从签订合同之日起计算逾期付款违约金，本院不予支持。因余菁确认其于2017年3月26日通过原告通知买方刘昊、吕强取消交易，解除双方签订的前述《房地产买卖合同》。故本院认为，案涉中介服务费的逾期付款违约金应以1万元为本金，自余菁明确表示不再履行案涉房屋买卖合同之日即2017年3月26日起，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准计算。至于原告诉请按月利率2%的标准计算违约金，该标准明显过高，余菁亦对该标准提出异议，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告余菁应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州喜润房地产有限公司支付中介服务费1万元及逾期付款利息（以1万元为本金基数，自2017年3月26日起，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准计至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州喜润房地产有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元，由原告广州喜润房地产有限公司负担345元，被告余菁负担181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。（此页无正文）审 判 长  王薇薇人民陪审员  王沛坚人民陪审员  巫晓蓉二〇一九年七月十六日书 记 员  陈 瀚