昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初11564号原告：马海魁，男，回族，1983年1月4日出生，身份证登记住址：云南省大理白族自治州永平县。委托诉讼代理人：阚振洁、蔡宗馥，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：李俊含，男，汉族，1988年2月19日出生，身份登记住址：云南省昆明市五华区五一路130号。委托诉讼代理人：孙剑、吴小东，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。原告马海魁与被告李俊含房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案，依法适用简易程序，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告马海魁及其委托诉讼代理人阚振洁、蔡宗馥，被告李俊含的委托诉讼代理人孙剑到庭参加了诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解，扣除相应审限，现已审理终结。原告马海魁向本院提出诉讼请求：1.解除与被告签订的《房产买卖居间合同》；2.被告返还原告缴纳的定金50000元；3.被告向原告支付违约金520000元；4.被告承担中介费35000元；5.被告承担原告借款1150000元用于支付首付款所产生的手续费、利息等费用共计46000元；6.被告承担原告多次往返于大理永平与昆明之间的差旅、食宿等费用6000元；7.诉讼费、保全费等费用由被告承担。庭审中，原告进一步明确其第一项诉讼请求为请求解除《房产买卖居间合同》中的房屋买卖关系部分。事实和理由：原、被告双方于2018年8月16日在云南省昆明新亚房地产经纪有限公司润城二店分行签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告位于昆明市滇池半岛小区一期一幢一单元第28层2801号(产权证西山字第××号）房产一套，房屋建筑面积174.62㎡，成交价格为人民币2600000元。该《房屋买卖居间合同》关于房屋状况、付款方式、房屋的抵押及需解押的办理方式、各方的权利义务、违约责任等都做了详细约定，合同约定原告于2018年9月15日前支付910000元首付款于被告用于还款赎证，剩余首付款240000元于9月30日前办理过户当天支付，剩余房款1450000元由原告贷款银行支付给被告。2018年8月16日合同签订后，原告按照合同约定的要求，当天支付了85000元，其中购房定金50000元，购房中介服务费35000元。2018年9月5日应昆明新亚房地产经纪有限公司业务人员通知原告与被告共同到昆明华尔贝大厦国信公证处办理预约还款相关事项，期间被告提出其母亲急需用钱需改变付款方式，待其母亲出差回来商议后再办理房屋买卖相关手续，原告与新亚房地产经纪有限公司业务人员均告知被告与其母亲商定后及时履行合同。2018年9月13、14、15日原告多次联系新亚房地产经纪有限公司要求被告按时按约定履行合同，中介也多次告知被告及时按约定履行合同，未果。被告在此期间提出一次性付款的方案，原告为了实现合同，向亲朋好友借钱，同意被告的解决方案。但被告还是无故拖延，以各种理由拒绝履行合同。原告为了履行合同，多次往返于大理州永平县与昆明之间，身心均己疲惫。被告的行为己造成《房屋买卖居间合同》无法继续履行，严重违约，并造成原告损失。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告李俊含辩称：一、原告马海魁违反双方与房屋中介公司所签订的《房屋买卖居间合同》中关于房款支付“2018年9月15日前支付91万元收付款于甲方用于还款赎证”的约定，是导致双方未能完成房屋买卖的根本原因。二、原被告双方2018年9月5日拟签订的《房屋转让预约协议》文本中对价款支付约定与原三方签订《房屋买卖居间合同》存在重大改变，被告方有权提出争议并拒绝签订。三、原告证据不能证明原告有违约行为，原告所称被告违约理由系原告不遵循原约定条款的曲解，有关中介公司证明及证人证言属罔顾事实单方理解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，以及当事人仅对证明内容或目的提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证;对证明内容或目的的相关问题，本院在说理部分综合论述。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告马海魁提交的下列证据：第四组：微信聊天记录，欲证明：昆明新亚房地产经纪有限公司经办人员积极与被告联系，以期被告履行合同，被告无故拖延、拒绝履行合同，经办人员将此情况反馈给原告。经质证，被告李俊含认可该组证据中李俊含及其母亲与昆明新亚房地产经济有限公司置业顾问黄某的聊天记录，对其余聊天记录的真实性、关联性、合法性不予认可，认为涉及到案外人。第五组：借条、转款凭证，欲证明：原告为了购房以及为了同意被告一次性付清房款的要求而向其亲朋好友借款，并支付利息造成损失的事实。经质证，被告李俊含对该证据的三性不予认可，认为该证据是原告的个人借款，与本案没有关联。第六组：昆明新亚房地产经济有限公司出具的情况说明，欲证明情况说明中对整个买房协商签订合同以及违约事实的描述与起诉状一致。经质证，被告认为该证据仅涉及中介与被告的一些沟通过程，与本案双方履行签订的合同没有关联性。二、被告李俊含提交的《房屋转让预约协议》；欲证明：协议中三、2条款对双方签订《房屋买卖居间合同》单方更改房款支付的金额、时间与方式，将首付款由之前约定的115万元变更为91万元；首付款余下的24万元变成使用银行贷款方式来支付，将银行贷款的尾款145万元变更为169万元，同时对于银行贷款是否能实现及未实现后的处理也做了变更。经质证，原告马海魁对该证据的三性不予认可，因为该房屋转让预约协议上并没有原被告双方的签字，且在公证处被告已提出拒不履行合同，并提出要一次性付款的事实。根据原告申请，庭审中证人昆明新亚房地产经济有限公司置业顾问黄某出庭作证，陈述如下问题：1.2018年8月16日本案买卖双方签订《房屋买卖居间合同》的过程；2.2018年9月5日本案买卖双方没有办理定金公证及没有签订《房屋转让预约协议》的过程。经质证，原告对该证人证言的三性予以认可；被告认为证人对三方签订《房屋买卖居间合同》及2018年9月5日到公证处准备签署《房屋转让预约协议》的陈述与事实相符，但因为《房屋转让预约协议》对付款方式做了根本性的变更，导致双方未签订《房屋转让预约协议》。综合上述举证及质证过程，结合证人陈述，本院认为，1.对原告提交的证据：对李俊含认可第三组证据中的聊天记录部分，本院予以采信；对该组证据中黄某与原告的聊天记录，因黄某作为证人到庭予以认可，故本院予以采信；对聊天对象为邓鹏的聊天记录，因原告同时提交了昆明新亚房地产经济有限公司出具的情况说明，该说明盖有昆明新亚房地产经济有限公司印章，说明中明确邓鹏为昆明新亚房地产经济有限公司员工，内容与上述聊天记录内容可相互印证，且邓鹏及黄某在该情况说明上签字，黄某也到庭对此进行了确认，故本院对该部分聊天记录及情况说明均予以采信；第五组证据可相互印证，证实原告向他人借款用于支付诉争房屋房款，本院予以采信；对因借款产生的利息损失是否应由被告承担，本院将在其后进行论述。2.对被告提交的第三组证据，因原被告双方未对房屋转让预约协议签字确认，故本院对该证据不予采信。3.对证人黄某的证言，因原被告双方认可签订了案涉《房屋买卖居间合同》，证人黄某作为合同丙方昆明新亚房地产经济有限公司的员工也对此予以认可，故对该部分事实，本院予以确认；对证人黄某其余部分的陈述，本院结合其他证据在其后综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月16日，卖方李俊含（甲方）、买方马海魁（乙方）、经纪方昆明新亚房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》约定，甲方将位于昆明市滇池半岛小区一期一幢一单元第28层2801号，产权证号为房产证西山字第××号，建筑面积为174.62㎡的房屋出售给乙方；该房屋设定有抵押，甲方应于2018年9月15日前办理抵押解除手续；房屋成交价格为2600000元；签订本合同时，甲方自愿将与房屋合法销售的相应证明文件交由丙方代为保管；签订本合同时，乙方交付购房定金50000元，由丙方保管，至交易完成，丙方将定金作为部分房款付给甲方，甲乙双方均认可定金罚则的有效性，守约方可选择违约方承担定金罚则或违约责任；在2018年9月30日之前，乙方将首付款1150000元交给甲方，剩余房款1450000元由乙方贷款银行支付给甲方；甲乙双方约定于2018年9月30日16:00前办理房屋产权证过户手续；乙方同意于2018年8月16日前向丙方支付中介服务费35000元；除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须补偿守约方该房价的20％作为违约金；乙方不能按期向甲方付清房款、甲方不按期向乙方交付房屋、甲乙双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日200元作为补偿，超过15日则视为重大违约按合同第九条第（一）款约定处理；合同补充条款还约定：1.任何一方未按约定卖出或买入房屋的，由毁约方支付合同约定的中介费；双方协商解除合同的，共同承担合同约定的中介费；2.甲方有银行贷款未还清，乙方替甲方还款赎证，乙方于2018年9月15日前支付910000元首付款，剩余首付款于办理过户当天支付，具体还款时间以银行为准，甲方必须配合办理还款手续告知乙方还款时间，并于还款赎证前做房屋定金公证，还款赎证当天必须三方一起到银行解押赎证，甲乙双方自行解押赎证出现问题甲乙双方自行承担风险；3.甲乙双方确保已认真阅读此合同各个条款；4.房屋以实地看房为准，乙方确认看过该物业，并且知晓该物业所有情况；5.该房屋交房日为款清十五个工作日内。同日，原告马海魁向昆明新亚房地产经纪有限公司交付定金50000元，中介服务费35000元。庭审中，被告同意解除本案双方当事人之间的房屋买卖关系。本院认为，一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案原告马海魁与被告李俊含、昆明新亚房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》，系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。对于原告主张解除《房屋买卖居间合同》中房屋买卖关系部分的诉讼请求，因被告在庭审中明确同意解除，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。三、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在”。本案原被告双方均主张诉争《房屋买卖居间合同》未能继续履行是因为对方改变合同约定的付款方式致使合同目的不能实现，对此，被告仅提交《房屋转让预约协议》，欲以该协议中付款方式与《房屋买卖居间合同》约定不一致予以证明，因该协议中无原告签字，原告对此不予认可，且证人黄某作为参与双方当事人房屋交易过程的中介公司工作人员，陈述该协议中对于付款方式的约定系公证处根据被告在银行对诉争房屋的抵押贷款情况所写；同时，在原告提交的证据中，昆明新亚房地产经济有限公司出具情况说明，证人黄某出庭陈述，均明确诉争房屋交易过程中，系被告不同意居间合同中约定的付款方式，单方要求变更为一次性付款，并在原告马海魁同意一次性付款时，仍以各种理由拒绝履行合同，且被告认可的聊天记录中，有被告李俊含在2018年9月27日“我刚联系上老妈，她明天要去文山，说见面就不用见了，如果一次性付款就卖，但是不会再签什么协议了”的表述，及其母亲“玲玲，到下个月15日，肯定交不了房，已经找了一个多月了，至今房子还未找好，合同一定是我在才能签，不要再发生问题了”的表述。综上，原告提交的证据相互印证，可证实其认为系被告改变付款方式的主张，而被告则未能提交充分有效的证据证实系原告改变付款方式，故本案中，因被告存在违约行为，致使诉争《房屋买卖居间合同》未能履行，被告应承担相应违约责任。四、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中，1.对于原告主张的要求被告返还定金50000元的诉求请求，虽该定金由昆明新亚房地产经济有限公司收取，但根据诉争《房屋买卖居间合同》第二条第（二）款的约定，昆明新亚房地产经济有限公司系根据李俊含的委托代为保管定金，故定金的返还义务仍应由被告承担，原告该诉讼请求具有法律依据，本院予以支持；2.对原告要求被告承担中介费35000元的诉讼请求，根据诉争《房屋买卖居间合同》第十二条第1项“任一方未按约定卖出或买入房屋的，由毁约方支付合同约定的中介费”之约定，因被告的违约行为致使本案合同未能继续履行，且中介费已由原告实际支付给昆明新亚房地产经济有限公司，故原告的该诉讼请求具有合同依据，本院予以支持，该中介费应由被告向原告支付；3.对于原告主张的要求被告支付违约金520000元的诉讼请求，因被告主张违约金约定过高，故结合原告在本案中实际交付的房款仅为购房定金50000元及被告的违约行为等事实，本院酌定被告支付违约金50000元；4.对原告主张的因购房借款所产生的手续费、利息等，因该费用并非被告可预见因违反合同可能造成的损失，且本案中原告已主张违约金，故本院对此不予支持；5.对原告主张的差旅费、食宿费，因原告未对此提交相应依据，且本院支持的违约金已足以弥补该损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款第二款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、被告李俊含于本判决生效之日起十日内返还原告马海魁定金人民币50000元；二、被告李俊含于本判决生效之日起十日内支付原告马海魁中介费35000元及违约金人民币50000元；三、驳回原告马海魁的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取人民币5185元及保全费人民币3805元（原告已预交），由原告负担7143元，被告李俊含负担1847元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 肖 非二〇一九年七月十五日书记员 游天宇