山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终554号上诉人（原审被告）：山东景和置业有限公司，住所地：山东省济南市历城区经十路601号。法定代表人：吕晓强，该公司董事长。委托诉讼代理人：王葆兵，山东康桥（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢惠定，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省新闻出版广电局机关服务中心，住所地：山东省济南市历下区经十路18567号。法定代表人：王教奎，该中心主任。委托诉讼代理人：张蕾，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许芝境，山东德衡（济南）律师事务所律师。原审第三人：王向阳，男，1975年11月8日出生，汉族，居民，住山东省济南市天桥区。原审第三人：司忠柳，男，1969年2月10日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：冯帆，男，1972年12月15日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。原审第三人：梁艳萍，女，1963年9月10日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：史齐建，男，1963年9月15日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：王冬青，男，1974年12月30日出生，居民，住山东省泰安市泰山区。原审第三人：郭仁伟，男，1981年11月26日出生，汉族，居民，住山东省济南市天桥区。原审第三人：赵春潇，男，1989年6月19日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：张传义，男，1974年1月4日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：高志堂，男，1968年10月14日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：刘传佩，男，1988年4月1日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：包晓龙，男，1988年9月28日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：邵桂真，女，1963年8月3日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：陈洪军，男，1976年8月28日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原审第三人：聂珊，女，1981年12月2日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：张佳娟，女，1970年9月20日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：王长利，男，1982年5月15日出生，汉族，居民，住山东省沂南县。原审第三人：魏茂行，男，1979年9月3日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。原审第三人：张旸，男，1989年2月12日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：武文斌，男，2000年4月5日出生，汉族，居民，住山东省潍坊市高新区。原审第三人：刘秀丽，女，1969年11月25日出生，汉族，居民，住山东省德州市德城区。原审第三人：郭青，女，1971年11月29日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：李想，女，1976年6月6日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：段矿昌，男，1956年12月5日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：吕程，女，1974年12月29日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：韩贞，女，1961年11月15日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：魏丽华，女，1968年10月20日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。原审第三人：贺广文，男，1972年8月30日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：张迅，男，1996年3月23日出生，汉族，居民，住山东省济宁市任城区。原审第三人：张子扬，男，1975年11月23日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：刘传祥，男，1958年9月1日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：张荣明，男，1987年2月16日出生，汉族，居民，住山东省沂南县。原审第三人：王艳，女，1986年2月22日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。原审第三人：李青梅，女，1959年2月11日出生，汉族，居民，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。原审第三人：齐冰，女，1978年7月12日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：徐卿，男，1986年5月13日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。原审第三人：闫彤彤，女，1968年12月30日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：曹晨，男，1991年12月19日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：刘海隆，女，1969年4月29日出生，汉族，居民，住山东省泰安市泰山区。原审第三人：李慧，女，1980年10月26日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原审第三人：刘维，女，1990年10月27日出生，汉族，居民，住山东省曹县。原审第三人：张顺伟，女，1967年9月5日出生，汉族，居民，住山东省平阴县。原审第三人：唐恒，男，1989年3月24日出生，汉族，居民，住山东省泗水县。原审第三人：邓卫红，女，1961年11月15日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：刘青，男，1960年12月10日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：刘芳，女，1970年6月26日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。原审第三人：姜锡岩，男，1956年4月5日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：王立众，男，1965年8月23日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区；原审第三人：万光，男，1978年4月15日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：石旭东，男，1979年12月21日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：盖雪蕊，女，1976年8月13日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：杨正军，男，1961年11月10日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：王奉军，男，1977年4月13日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：李璐，女，1982年9月8日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：马玲，女，1963年11月26日出生，回族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：燕丽艳，女，1976年4月5日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原审第三人：苗新民，男，1966年10月22日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：曲兆刚，男，1962年12月1日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原审第三人：张云峰，男，1974年11月30日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：郭龙，男，1990年5月7日出生，汉族，居民，住山东省单县。原审第三人：曹坤波，女，1962年3月23日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：田季丰，男，1987年4月12日出生，汉族，居民，住山东省成武县。原审第三人：王艳，女，1981年2月20日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：李保卫，男，1969年12月6日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：王博，男，1994年7月23日出生，汉族，居民，住山东省梁山县。原审第三人：柏阳，男，1991年11月10日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。原审第三人：宋明建，男，1954年10月29日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：徐国海，男，1969年6月22日出生，汉族，居民，住山东省平度市。原审第三人：怀玉清，女，1973年11月16日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原审第三人：刘连水，男，1957年3月29日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。原审第三人：李霞，女，1974年12月16日出生，汉族，居民，住山东省禹城市。原审第三人：孙新芳，男，1961年10月20日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：谢家骏，男，1991年2月9日出生，汉族，居民，住山东省德州市德城区。原审第三人：张宁，男，1984年4月11日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。原审第三人：李思亮，男，1984年1月2日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：滕虎，男，1974年7月3日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。原审第三人：孙伟，女，1956年11月18日，汉族，居民，住山东省济南市槐荫区。原审第三人：吴成，男，1988年10月2日出生，汉族，居民，住山东省淄博市淄川区。原审第三人：**，男，1962年12月24日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：董德隆，男，1977年12月25日出生，汉族，居民，住山东省平阴县。原审第三人：王代勇，男，1970年1月1日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：马庆华，男，1964年12月13日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。原审第三人：张玉红，女，1975年11月2日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原审第三人：付英昊，男，1991年6月22日出生，汉族，居民，住山东省平阴县。原审第三人：赵玉涵，男，1963年9月22日出生，汉族，居民，住山东省济南市天桥区。原审第三人：王显平，男，1967年10月1日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：朱淑萍，女，1980年9月13日出生，汉族，居民，住山东省诸城市。原审第三人：付兆健，男，1985年9月11日出生，汉族，居民，住山东省济南市槐荫区。原审第三人：芦忠平，男，1991年2月11日出生，汉族，居民，住市中区。原审第三人：邓文武，男，1972年2月15日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：张明，男，1962年6月26日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：李静，女，1949年12月20日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：陈旭，男，1983年7月12日出生，汉族，居民，住山东省潍坊市奎文区。原审第三人：栾佩霞，女，1974年11月19日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：李彬，女，1961年12月3日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：公哲，男，1997年10月7日出生，汉族，居民，住山东省济南市高新区。原审第三人：王玲，女，1970年2月8日出生，汉族，居民，住山东省平阴县。原审第三人：袁勇，男，1969年3月10日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区县。原审第三人：徐晋，男，1977年7月31日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：褚福连，男，1962年9月14日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原审第三人：叶农海，男，1962年10月28日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：马营，男，1969年10月19日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：王龙飞，男，1965年6月14日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：张元中，男，1981年11月12日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原审第三人：赵国伟，男，1983年11月10日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：尹纪瑜，男，1966年7月12日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：安楠，女，1982年6月16日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：徐遵义，男，1969年12月15日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原审第三人：刘淑珍，女，1971年2月24日出生，汉族，居民，住山东省潍坊市奎文区。原审第三人：马力钢，男，1958年10月25日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：孙军，男，1965年2月5日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：刘爱国，男，1976年11月10日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：姬洪霞，女，1968年6月5日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：刘兵，男，1973年7月29日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：宗茜，女，1986年1月1日出生，汉族，居民，住山东省淄博市张店区。原审第三人：李梅生，男，1965年11月1日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。原审第三人：鹿巍，男，1991年5月2日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：吕力，女，1970年4月2日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：张嘉奥，男，2001年7月15日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：夏宁宁，女，1982年4月1日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原审第三人：孙晓辉，女，1978年11月19日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：王秋兰，女，1979年10月14日出生，汉族，居民，住山东省济南市天桥区。原审第三人：刘廷銮，男，1951年6月7日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：张琳娜，女，1984年11月2日出生，汉族，居民，住山东省泰安市泰山区。原审第三人：李秋生，男，1959年10月23日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。原审第三人：李莉，女，1975年9月29日出生，汉族，居民，住山东省济阳县。原审第三人：李永福，男，1964年10月12日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：徐继文，男，1962年6月8日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：刘长虹，女，1975年3月2日出生，汉族，居民，住山东省济南市槐荫区。原审第三人：鹿伟，男，1963年6月9日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：王海成，男，1976年7月13日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：于刚，男，1939年10月6日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：孙艳，女，1978年4月21日出生，汉族，居民，住四川省巴中市巴州区。原审第三人：赵静，女，1969年10月21日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。原审第三人：黄晨，女，1982年2月1日出生，汉族，居民，住山东省济南市槐荫区。原审第三人：常苗苗，女，1984年5月17日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：马成伟，男，1978年8月22日出生，汉族，居民，住山东省济南市天桥区。原审第三人：廉政，男，1981年7月8日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：韩光玮，男，1984年1月6日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原审第三人：苗付元，男，1966年7月14日出生，汉族，居民，住山东省曹县。原审第三人：王丽梅，女，1962年4月3日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：赵书臣，男，1963年1月2日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：张如涛，男，1963年5月24日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：张纬元，男，1978年5月28日出生，汉族，居民，住山东省商河县。原审第三人：王春建，男，1979年6月1日出生，汉族，居民，住山东省禹城市莒县。原审第三人：王春霞，女，1975年1月29日出生，汉族，居民，住山东省禹城市城区。原审第三人：阚洪瀛，女，1970年8月26日出生，汉族，居民，住山东省济南市天桥区。原审第三人：宋琦，女，1979年7月17日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：苗珊珊，女，1989年4月6日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：窦磊，男，1988年12月3日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：宫本喜，男，1966年1月17日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：潘东明，男，1982年2月10日出生，汉族，居民，住山东省济南市槐荫区。原审第三人：沙金，男，1980年11月11日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：管振波，男，1969年9月6日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：张艳，女，1981年2月6日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：李爱军，女，1974年3月13日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：钟华，男，1962年9月16日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：王庆，男，1979年12月27日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：刘金祥，男，1970年8月18日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：高福钦，男，1965年10月22日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：高迎峰，1939年4月15日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：李英，女，1972年9月16日出生，汉族，居民，住山东省成武县。原审第三人：于志茂，男，1965年2月23日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：徐建军，男，1965年2月4日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：王全颖，男，1967年7月30日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：王荣华，女，1959年3月20日出生，汉族，居民，住山东省济南市历城区。原审第三人：张永明，女，1959年6月17日出生，汉族，居民，住山东省安丘市。原审第三人：郭玉靖，女，1986年9月13日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：程文霞，女，1969年12月25日出生，汉族，居民，住山东省兖州市。原审第三人：卢志刚，男，1956年5月2日出生，汉族，居民，住山东省济南市天桥区。原审第三人：李云才，男，1967年12月30日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：齐光伟，男，1967年3月19日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：徐京宏，女，1998年3月30日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。第三人：徐峰，男，1968年12月31日，汉族，居民，住山东省济南市天桥区。原审第三人：孙杏林，男1962年10月25日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：宋强，女，1964年3月27日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：宋承阳，男，1998年11月10日出生，汉族，居民，住山东省莱州市。原审第三人：李现明，男，1967年10月30日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：王恕来，男，1968年2月2日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：司安英，女，1967年8月16日出生，汉族，居民，住山东省肥城市。原审第三人：卞维，男，1969年10月31日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：姚平宏，男，1964年1月21日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：迟肇菊，女，1949年11月21日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：王迪，女，1969年1月30日出生，汉族，居民，住山东省泰安市泰山区。原审第三人：王学英，女，1961年1月7日出生，汉族，居民，住长春市朝阳区。原审第三人：徐建堂，男，1966年10月15日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：尹苏中，女，1950年1月22日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。原审第三人：孙雯，女，1976年12月3日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：侯居文，男，1967年8月9日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。原审第三人：李婷玉，女，1987年11月9日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。原审第三人：王秀华，女，1968年12月6日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。以上第三人之共同诉讼代表人：姜锡岩，男，1956年4月5日出生，汉族，住山东省济南市市中区。以上第三人之共同诉讼代表人：王全颖，男，1967年7月30日出生，汉族，住山东省济南市市中区。以上第三人之共同诉讼代表人：高福钦，男，1965年10月22日出生，汉族，住山东省济南市市中区。以上第三人之共同诉讼代表人：阚洪瀛，女，1970年8月26日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。以上第三人之共同委托诉讼代理人：张蕾，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。以上第三人之共同委托诉讼代理人：白中旭，山东德衡（济南）律师事务所律师。上诉人山东景和置业有限公司（以下简称景和公司）因与被上诉人山东省新闻出版广电局机关服务中心（以下简称广电局服务中心）、原审第三人王向阳、司忠柳等182人房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人景和公司的委托诉讼代理人王葆兵、谢惠定，被上诉人广电局服务中心的委托诉讼代理人张蕾、许芝境，原审第三人的共同诉讼代表人姜锡岩、王全颖、高福钦、阚洪瀛及其委托诉讼代理人张蕾、白中旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景和公司向本院上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回广电局服务中心的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费及保全费等诉讼费用均由广电局服务中心负担。事实与理由：一、广电局服务中心与景和公司签订的《项目合作协议书》及《补充协议书（一）》的目的是为单位职工集资建房，根据广电局服务中心依法核准的业务范围，广电局服务中心无权接受职工以外的其他人员的委托为其购买房屋。双方协议中既有合作开发的内容，又有开展国家政策禁止的集资建房的内容，违反国家政策规定，属于“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应为无效合同。二、即使双方合同有效，按照相关部门的整改纠正要求，涉案协议在法律上和事实上不能继续履行，且广电局服务中心已据此终止了燕子山地块的合作，景和公司基于同样事实和理由终止凤凰山A地块的合作，符合法律规定，应予支持。三、景和公司要求购房职工提供社保证明符合协议约定，景和公司解除合同，符合合同法第九十四条的规定。关于购房职工身份的理解，《补充协议书（一）》明确约定“涉案广电地块均用于建设广电局服务中心职工住宅”“建成后由广电局服务中心指定购房职工按照开发成本价购买”，以及后期往来函件中均确定范围为广电局服务中心指定的职工，双方关于购房人系广电购房职工的约定清晰明确，不存在任何歧义。按照劳动法律规范的明确规定，职工是与用人单位存在劳动关系的劳动者本人。双方没有对“职工”做出特别的例外约定，不应将此扩大化到职工以外的人员。广电局服务中心后期确定的183名购房人中，只有44人是广电局职工，构成根本违约。四、景和公司审查购房职工身份符合双方约定。广电局服务中心在支付购房款时没有提供每个购房人的详细资料，也从未告知部分购房人为非职工人员，景和公司无法及时提出异议，事后景和公司发现购房名单中存在非广电局职工，并就此提出了异议。一审法院亦仅以景和公司此前未提出异议就推定景和公司认可非广电局职工人员的购房资格。后来发现1-4号楼110户购房人和16、17号楼潜在购房人存在大量非职工人员，才提出异议。一审法院以景和公司未提出异议就推定景和公司认可购房人可以为非职工，缺乏最基本的逻辑支撑。五、广电局服务中心经多次催告后仍拒不组织职工选房，双方签订的《项目合作协议书》和《补充协议书（一）》既包括凤凰山A地块又包括燕子山地块，两个地块互相关联，均属于房地产合作开发不可分割的组成部分，不能将两个地块截然分开界定各自的性质。因政策变化及燕子山地块合作的解除，双方继续凤凰山A地块合作的客观情况发生变化，继续按照原合同履行，对景和公司显失公平，不能实现景和公司的合同目的。景和公司适用情势变更原则，解除《项目合作协议书》和《补充协议书（一）》，有充分的法律依据。根据不能强制缔约的原则，一审法院在《项目合作协议书》和《补充协议书（一）》无效、法律上和事实上均不能履行，且已经明确解除的情况下，判决景和公司继续履行两协议中涉及的凤凰山A地块16、17号楼的义务，没有任何事实和法律依据。六、双方签订《项目合作协议书》和《补充协议书（一）》系房地产合作开发法律关系，即使存在房屋买卖的意思，也不能据此认定双方存在房屋买卖合同关系并判决景和公司继续履行两协议，双方的合作关系是房地产合作开发法律关系。《项目合作协议书》、《补充协议书（一）》及往来函件，仅说明了大致房源总数、不高于6500元/平方米的参考性约定，缺少更未约定具体的购房人，房屋总价款，付款方式和付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，解决争议的方法，违约责任等商品房买卖合同应当载明的主要内容，不具备订立商品房买卖合同的必备条款。因此一审法院认定双方关于凤凰山A地块建立了房屋买卖合同关系，系认定事实及适用法律错误。广电局服务中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回景和公司的上诉请求。事实和理由：一、本案双方合同关系为房屋买卖合同关系。1．根据广电局服务中心与景和公司签订的项目合作协议书、补充协议及往来函件，均为房屋买卖合同内容，具体内容包括：购房者（指定购房人）及匹配房源（户型、面积），商品房的基本情况（凤凰山A地块1-4栋楼，16、17栋楼），所有权归属及产权登记的明确表述（两项目地块上全部住宅所有权均归甲方及甲方指定的购房人享有，甲乙双方配合办理产权登记）；房屋的价格（不高于6500元每平方米）；配套车库、储藏室的归属；相关房屋的结构（相关平面图纸均有详细记载）；办理产权登记时间；违约责任等内容；2．2016年1月26、27日，机关服务中心组织110户业主与景和公司对第一批1、2、3、4号楼购房人选房购房。按照相关约定，此次选房共有110名购房人选房110套。房价6500元/平方米，车位195000元/个，储藏室5700元/米（合同格式详见证据），上述110户指定购房人已依景和山庄业主通例条件办理了网签，《合作协议书》已经履行。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”，本案为房屋买卖合同关系。二、本案与“集资建房”性质无关，双方之间的合同为有效合同。有关“集资合作建房”的规定见于《经济适用住房管理办法》，该办法第三十四条规定：“距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭”。本案中，涉案地块通过土地市场招拍挂方式竞得，并非广电系统自用土地，与集资建房性质毫无关联。景和公司和广大购房业主所确定的6500元/平方米房价系签约时的市场公允价格，本案不属于集资合作建房。退一步讲，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，确认合同无效的前提是违反法律、行政法规强制性规定。而有关“集资建房”规定仅为相关部委发布的部门规章或仅为政策性规定，并不对合同效力产生影响。三、燕子山地块项目的合作关系因当事人双方合意而解除。2015年11月8日，广电局服务中心向景和公司发函：自本通知送达之日起，2014年1月9日签订的《项目合作协议书》及2014年6月26日签订的《补充协议书（一）》中有关“燕子山地块”合作开发的协议内容终止履行。对于本函件，景和公司并未提出任何异议。2017年5月11日景和公司向广电局服务中心发函，亦要求解除合作协议书及补充协议（一）。2017年5月25日，广电局服务中心向景和公司发出回函，对广电地块项目的解除不予同意。四、合同明确约定凤凰山、燕子山两地块项目均为独立开发且互不相涉。协议约定凤凰山A地块的开发建设与燕子山地块的开发建设相互独立，其中第“六、项目管理”中约定：“乙方组建项目公司的费用由乙方承担。项目公司下设A、B、C三个项目部。三个项目部的职责如下：A项目部独立负责凤凰山A地块项目开发建设；C项目部独立负责燕子山地块开发建设；B项目部独立负责凤凰山B地块项目开发建设，B项目部由乙方独立负责并运作”。根据上述约定，上述项目相互独立操作，任何一个项目均不依附于其他项目，合同中也没有任何互为前提条件或捆绑的意思表示。凤凰山地块、燕子山地块如遇开发，在项目开发过程中均独立可预计收益，且在燕子山地块项目的合同内容根本没有履行，景和公司也从未对燕子山地块付出任何资金、人力投入，反而占用了广电局服务中心2000万元的保证金长达三年之久。景和公司以燕子山地块因政策原因解除合作，解除凤凰山A地块的房屋的团购内容没有任何合同依据。五、景和公司所称“购房人需提供社保”观点不成立。合作协议及补充协议中，虽然约定用于省广电局职工宿舍，凡是提及房屋产权归属等问题时，均采用的是“指定购房人”表述。如《项目合作协议书》第三条主要内容中已明确待项目建成后，相关住宅、车库及附属设施所有权均由甲方或甲方指定的购房人享有。以及多处表述均为甲方或甲方指定购房人。《补充协议书（一）》第二条明确约定，凤凰山A地块项目建成后，地块上的全部住宅所有权均归甲方及甲方指定的购房人享有。所以，购房职工的标准、范围等由广电局服务中心进行指定。（二）景和公司在接受广电局服务中心支付筹集购房资金以及2016年在与110户业主签署买卖合同时，对业主身份均未提出异议，其行为视为对广电局服务中心指定购房人身份的认可。在本案所涉的合同履行中，广电局服务中心积极交付房款1.55亿元，该房款在2014年2月至2015年4月分4次缴纳。至2016年上半年，按照协议约定，双方组织110户指定购房人进行选房，景和公司与110户签订《商品房买卖合同》、办理网签手续，明确交付时间、标准时，景和公司并未对购房人员的身份提出异议，该110户的购房行为亦属于合作协议书及补充协议书（一）约定的内容。景和公司自接收资金至完成网签备案均认为广电局服务中心指定购房人的资格。六、景和公司所称“情势变更”观点不成立。针对本次争议的景和山庄16号、17号楼购房业主而言，并未发生“客观情况发生重大变化”，不符合任何情势变更的要件，协议履行没有任何障碍，业主诉求应予完全得到支持。双方之间2014年签订的补充协议书（一）约定最高6500元／平方米房屋价格与景和公司2015年对外宣传的商品房价格亦差距不大，目前广电局服务中心指定购房人所购房屋为293套，亦远低于双方签订补充协议约定购买516套房屋，即广电局服务中心购买的房屋数量未超过景和公司的预期，故景和公司以选房名单中有大量非职工为由要求解除合作协议的理由不成立。根据双方往来函件载明的内容，因广电局服务中心对景和公司在有关选房事宜的函件中，增加了要求职工签订承诺书或提供社保证明的附加条件有异议，双方为此产生争议并进行协商，故广电局服务中心并非无故拖延组织选房，景和公司主张广电局服务中心拖延组织职工选房的理由亦不能成立。七、双方签订的协议书不是预约合同的性质，而是直接约定到房屋交付阶段，后期的《商品房买卖合同》等内容，只是在商品房交付之后办理权属登记需要履行的必要手续文件。且同样属于合作协议及补充协议书的履行内容的110户指定购房人，基于同一《项目合作协议书》和《补充协议书（一）》的约定，已经就合同内容达成一致，并完成了网签。本案中买卖合同不存在任何法律和事实上的履行障碍。本案客观情况表明在法律上的履行没有任何障碍，且事实上涉案房屋取得了土地证及各项建设手续，五证齐全，现房屋已封顶，指日可以期待交付，本案完全具备履行基础，《合作协议书》及补充协议书依法应当完全履行。王向阳、司忠柳等182位原审第三人述称，同意广电局服务中心的意见。全部购房人已根据广电局服务中心的要求，近期交付了房款，景和公司在解决其资金困境后又提出解约严重背信。大量业主将自己所住的小旧房屋卖出后筹得资金交给了景和公司，期待能够住上改善型的房屋，现很多业主居无定所，在外租房居住，引发多种家庭矛盾。广电局服务中心向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认景和公司向广电局服务中心发出的《解除函》中关于景和山庄16号、17号楼共计23866.87平方米的房屋买卖合作协议的解除主张不发生解除效力；2.请求判令景和公司履行双方订立的《项目合作协议书》及《补充协议书（一）》。景和山庄16号、17号楼的房屋、车位、储藏室归广电局服务中心指定第三人所有，并按照合同约定履行开发商应履行的交付、办理产权登记等各项义务；3.判令景和公司支付“燕子山地块项目保证金”资金占用费共计2439755元（按1900万元计算，自2014年9月24日起至2017年5月11日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.景和公司承担本案全部诉讼费用（案件受理费、财产保全费等各项因诉讼产生的费用）。诉讼过程中，广电局服务中心明确第1项请求中关于景和山庄16号、17号楼共计23866.87平方米的房屋指：16号楼部分房屋（16号楼1单元101室以上至2301室、16号楼1单元102室以上至2302室、16号楼2单元202室以上至2302室、16号楼2单元103室以上至2303室房屋）及17号楼所有房屋，以上合计183套房屋。一审法院认定事实：广电局服务中心、景和公司双方于2014年1月9日签订《项目合作协议书》。第一条项目合作概况约定，两项目地块方位及面积为：第一项目用地为位于历××××路东侧、凤凰山西侧，面积约144.5亩（96346㎡）（简称凤凰山A地块和凤凰山B地块）、第二项目用地为位于历下区燕子山西路38号和42号，约28.05亩（简称燕子山地块）。第二条项目用地取得约定，广电局服务中心负责协调有关部门并争取相关优惠政策，积极协助景和公司（或景和公司指定公司）通过招拍挂方式取得两项目地块。第三条项目合作内容约定，1、双方确定，凤凰山A地块和燕子山地块（以下简称“广电地块”）为景和公司代广电局服务中心开发建设，相关手续均以景和公司名义办理。2、广电地块项目建成后，相关住宅、车库及附属设施所有权均由广电局服务中心或广电局服务中心指定的购房人享有。3、广电地块开发的住宅优先由广电局服务中心指定购房人（广电局服务中心可预先向景和公司公布相关购买人名单）按开发建设成本价购买，剩余部分广电局服务中心可委托（以广电局服务中心书面委托书为准）景和公司代为向社会或相关方出售。4、凤凰山B地块由景和公司按照商品房开发模式进行自主开发建设，广电局服务中心不参与。第七条利益分配：1、在广电地块上开发的住宅及公建由广电局服务中心指定的购房人或单位按开发建设成本价购买，景和公司不收取任何利润及项目管理费等任何费用。2、广电地块相关开发建设成本包括相应的土地价款、开发建设成本、全部税金、费（与广电地块开发相关的合理费用），但不包括利润。3、广电地块相关开发建设成本以广电局服务中心、景和公司双方共同委托的相关审计机构出具的涉及这两地块的工程审计决算报告数额为准。4、对于广电地块优先满足广电局服务中心指定购买人之外的剩余住宅及公建，广电局服务中心书面委托乙方代为出售的，可另行协商出售办法，利润归广电局服务中心所有。5、景和公司独立收取凤凰山B地块项目开发所得全部收益。第八条双方权利和义务规定：（一）广电局服务中心的权利和义务1、广电局服务中心有权对广电地块中房屋的建设质量、工期、安全及资金使用情况进行监管。2、广电局服务中心负责对广电局服务中心指定的购买人进行召集并完成筹集资金事项，并及时组织购买人签订认购文件和商品房买卖合同，督促购房人办理贷款。3、广电局服务中心负责按照广电地块开发建设全部成本（按本协议第七条第1款确定）并综合考虑朝向、楼层等因素，计算确定广电地块上每一套商品房及公建的最终价款，景和公司据此办理相关权属证书。4、广电局服务中心督促所指定购房人自行缴纳涉及房屋产权办理过程中的开户费、规费、契税等不包括在房屋销售价格内的费用。5、广电局服务中心有权委托相关工程审计机构对工程造价进行全程跟踪审计。6、本着方便实用的原则，广电局服务中心有权变更除建筑面积以外的使用功能。7、广电局服务中心协助景和公司办理相关建设、验收及房屋权属手续。（二）景和公司权利和义务1、景和公司应积极履行项目报建主体各项权利和义务，按照协议约定的开发进度要求，及时按期取得相关立项批准、用地规划、建设规划、施工许可、预售等各项许可批准文件。2、景和公司应依据相关规划文件，科学组织工程施工，定期向广电局服务中心编制报送工程进度计划、投资计划并实施。3、景和公司应根据广电局服务中心审定的施工方案和建设标准，监督、管控各合同相关方（含广电局服务中心选定的设计、施工、监理及分包工程方）保质、保量、按期完成开发建设。4、景和公司应确保广电地块与凤凰山B地块同时竣工。5、景和公司应积极为广电地块广电局服务中心指定购买人办理房屋权属手续，广电局服务中心负责督促各指定购买人予以积极配合。6、景和公司应对涉及广电地块的资金往来账目严格按照财务会计管理规定记账清楚，便于审计或查询。7、景和公司应按标准和要求整理所有基建资料，保证双方留存数量并及时向市城建档案馆报送。8、景和公司应协助广电局服务中心指定购房人办理银行贷款手续。2014年6月26日双方签署《补充协议书（一）》载明，鉴于：一、广电局服务中心、景和公司双方已签订《项目合作协议书》，该协议书约定：广电局服务中心负责协调有关部门并争取相关优惠政策，积极协助景和公司或景和公司的项目公司通过招拍挂方式取得凤凰山及燕子山地块；协议书及本补充协议书指定范围内的“凤凰山A地块、燕子山地块”应全部用于建设省广电局职工住宅，由广电局服务中心、景和公司双方合作开发建设，广电局服务中心负责组织召集指定购房人集资，景和公司负责开发建设全过程，建成后由广电局服务中心指定购房职工按照开发建设成本价购买。二、燕子山地块现为省广电局职工住宅区，山东富春居置业有限公司（下称“富春居公司”）为广电局服务中心设立的公司；富春居公司已与济南旧城开发投资集团有限公司、济南市历下区人民政府订立《省广电局燕子山西路旧城改造项目前期运作意向书》，该意向书约定：由富春居公司参加燕子山地块熟化投资人的竞买程序，获取土地熟化投资人资格。三、为便于景和公司以自身名义开展代建活动，广电局服务中心拟与旧投、土地等部门协调、争取，富春居公司退出燕子山地块项目开发程序，转由景和公司参与燕子山地块熟化投资人的竞买程序，获取土地熟化投资人资格，进而取得土地使用权；但该土地原住户的拆迁工作应由广电局服务中心协助处理。协议约定凤凰山A地块、燕子山地块应全部用于建设省广电局职工住宅，由广电局服务中心、景和公司双方合作开发建设，广电局服务中心负责组织召集指定购房人集资，景和公司负责开发建设全过程，建成后由广电局服务中心指定购房职工按照开发建设成本价购买。经广电局服务中心、景和公司双方协商一致，在严格遵守《项目合作协议书》确立的各项合作原则基础上，订立本补充协议书。补充协议第一条约定，凤凰山A地块由90亩变更为56亩（具体以广电局服务中心指定房源实际占地面积为准），广电局服务中心指定房源总套数为518套，包括凤凰山西地块设计方案北端的四座楼和东侧的四座楼（广电局服务中心指定房源的具体楼栋位置、楼号及平面图纸详见附件）。双方确认：凤凰山A地块住房按建筑面积均价不高于6500元/平方米的成本价计取；凤凰山A地块住房对应储藏室、车库等按成本价计取。燕子山地块住房及对应的地下储藏室、车库按成本价计取。上述住房、储藏室、车库成本价需经广电局服务中心指定的审计机构审计，经广电局服务中心、景和公司双方共同认可后予以确认。广电局服务中心购房职工按照开发建设成本价向景和公司据实结算总价款。由于具体商品房的朝向、楼层、面积等因素差异，导致房屋价款不同的，由广电局服务中心内部协商解决。第二条约定，凤凰山A地块和燕子山地块项目建成后，两项目地块上全部住宅所有权均归广电局服务中心及广电局服务中心指定的购房人享有；对应的储藏室、车库能够办理房产证书的，应办理房产证书。景和公司对上述两项目并不要求获取利润且不得以自身名义向广电局服务中心收取任何费用（其他第三方向项目收取的常规税费不包括在内，由广电局服务中心指定购房人共同承担）。第七条规定，自完成两地块全部项目综合验收备案并向广电局服务中心指定购房人完成交付之日起12个月内，景和公司项目公司应将为广电局服务中心指定购房人办理权属登记所需的全部文件提交房屋权属登记部门，景和公司予以积极配合。第十六条：违约责任因景和公司及景和公司项目公司原因，致使工程存在质量、安全、工期逾期等问题的，景和公司应负责赔偿广电局服务中心实际损失。若广电局服务中心主导决策的工程范围内，因广电局服务中心的单方原因出现质量、安全、工期逾期等纠纷的，应由广电局服务中心承担全部责任，并赔偿景和公司由此遭受的经济损失。若任何景和公司的违约致使“凤凰山A地块”和“凤凰山B地块”不能同期整体竣工备案的，由此造成的全部损失，应由违约方承担赔偿责任。未经广电局服务中心书面同意，景和公司违反本协议约定挪用建设资金，或未经广电局服务中心书面同意，擅自将上述两项目土地使用权用于本项目开发建设无关的抵押、融资及非相关项目开发建设用途使用的，或因债务纠纷导致影响项目正常开发进度的，广电局服务中心可以要求解除本协议及《项目合作协议书》，同时要求景和公司无偿返还两项目土地使用权及在建项目，造成广电局服务中心其他损失的，景和公司应负责全部赔偿。协议签订后，广电局服务中心针对凤凰山A地块于2014年至2016年期间向本案第三人收取购房款，并于2014年2月21日、2014年4月23日、2014年11月20日、2015年4月10日分四次共向景和公司支付购房款15500万元。2015年8月24日，双方经往来函件确认，广电局服务中心同意将10号楼、11号楼退还景和公司，确认1至4号楼、16号楼、17号楼房源为广电局服务中心指定购房人选购房源，待购房职工确定房源后，剩余房源全部退还景和公司，另行正常销售。2016年9月9日，景和公司取得16、17号楼房屋的《商品房预售许可证》。2016年9月4日至29日期间，广电局服务中心、景和公司间多次往来函件，针对16号楼、17号楼的选房时间等问题进行磋商，其中，2016年9月4日，景和公司向广电局服务中心发函载明，景和公司根据广电局服务中心的选房顺序，安排2016年9月19日至20日期间进行集中选房，选房地点暂定景和山庄现场销售中心。并提出选房本人须在《景和山庄购房履约承诺书》上签字按手印，选房组织代表也须一并签字。2016年9月21日，景和公司向广电局服务中心发函要求广电局服务中心对此次选房事宜给予最后答复，逾期未答复的，景和公司将不再组织选房。2016年9月22日，广电局服务中心复函称，我方未组织选房的原因是因为贵公司在原协议内容之外另行要求购房户签订《景和山庄购房履约承诺书》，该承诺书没有任何协议依据，属于贵公司强加给我方购房户的义务，因此未组织此次选房的责任在贵公司。2016年9月28日，景和公司向广电局服务中心发送告知函载明，对选房事宜提供两种方案供广电局服务中心选择执行（仅且只选择一种方案）：1、贵单位以预选房名单为前提，广电系统职工依据社保证明进行选房，房屋价格按照6500元/平及捆绑车位、储藏室的原则执行；无法提供广电系统职工社保证明的人员由贵单位自行清除，不得参加选房。2、若贵单位坚持预选房名单人员不提供广电系统职工社保证明即进行选房的，则需要承担选房楼座财务运作、产品升级等增加成本，即全部选房人员均按照9500元/平及捆绑车位、储藏室的原则执行。对以上选房方案的选择，请贵单位于2016年9月30日上午。10：00前书面答复。逾期不答复，视为默认同意按照第1种方案进行选房，后期不能再行更改，我公司亦按照第1种选房方案进行选房工作安排。2016年9月29日，广电局服务中心回复函载明，一、贵公司提出2016年10月5日至7日为选房最终期限，没有任何协议依据，选房时间应以双方协商确定。二、贵公司提供的两种选房方案，均严重违背协议，属于贵公司强加于我方的不合理要求，我方不予采纳。我方仍坚持原协议执行。三、2016年9月21日贵公司来函之后，我方多次与贵方联系，要求与贵方负责人见面协商选房事宜，但贵方一直不予安排。2017年5月11日，景和公司向广电局中心发出《解除函》，内容主要为，因一、燕子山地块已被政府收回，无法继续合作；二、广电局服务中心所购买的凤凰山Ａ地块房产仅用于广电局服务中心职工住宅，但广电局服务中心提交给景和公司购房人员名单中存在大量非广电局服务中心职工，严重损害景和公司的利益；三、广电局服务中心一直以各种理由拖延职工选房，景和公司也于2016年9月至10月多次致函广电局服务中心，明确告知如仍不组织选房，景和公司将不再为广电局服务中心保留楼房，由此产生的责任及风险由广电局服务中心承担。基于上述原因，解除上述协议未履行部分，不再给广电局服务中心职工办售房手续，在扣除成本及相关费用后，景和公司已于2017年5月9日将剩余款项一次性汇至原汇款帐户。2017年5月15日，广电局服务中心收到景和公司发出的《解除函》，并于2017年5月25日回函。内容为：2017年5月15日收到《解除函》，双方签订的《项目合同协议书》约定：“广电地块项目建设后，相关住宅、车库及附属设施所有权均由广电局服务中心或其指定的购房人享有”，相关约定合法有效，相关协议必须予以履行。景和公司因2016年及2017年济南房地产市场价格上涨带来巨大商业利益，视所有购房人利益于不顾，单方面提出解除合法有效的《项目合同协议书》及《补充协议书（一）》，无法律依据。景和公司此举违反合同约定，违背契约精神与诚信原则，广电局服务中心坚决不予同意。如景和公司收本函后七日内仍不撤销发出的《解除函》且仍不履行协议约定的义务，广电局服务中心将采取相关法律措施维护购房人的合法权益。2014年9月15日，山东省机构编制委员会下发鲁编办［2014］166号《山东省机构编制委员会办公室关于明确省新新闻出版广电局事业单位隶属关系的通知》将山东省新闻出版局机关服务中心、山东省广播电影电视局机关服务中心整合，设立广电局服务中心。撤销山东省广播电影电视局机关服务中心、山东省新闻出版局机关服务中心事业单位建制。2018年2月27日，广电局服务中心取得事业单位法人证书。为实现本案诉讼保全担保，广电局服务中心支付诉讼保全担保费116350元。景和公司与济南旧城开发投资集团有限公司、济南市历下区人民政府于2014年9月22日签订《燕子山西路旧城改造项目前期运作意向书》前期运作意向书，约定景和公司支付前期运作保证金人民币200万元；于2014年12月12日签订《省广电学校改造项目土地熟化投资意向书》约定意向书签订后10日内，景和公司向旧城集团支付土地熟化保证金16591098元。2014年9月23日，广电局服务中心向景和公司支付燕子山地块保证金200万元，2014年10月8日，景和公司向济南旧城开发投资集团有限公司支付燕子山地块前期运作保险金200万元。2014年12月10日，广电局服务中心向景和公司支付燕子山项目土地熟化保证金1700万元。2017年5月9日，景和公司向广电局服务中心返还燕子山地块保证金1700万元。第三人提交的公证书显示景和公司对外宣传景和山庄小区价格：2015年5月1日6880元／平方米起。2015年6月30日6780元／平方米；2016年4月30日7900元／平方米起，均价为9000元／平方米。双方均认可2016年上半年，广电局服务中心组织1至4号楼110户购房人员至景和公司的景和山庄售楼处选房、签订商品房买卖合同、并办理网签等手续，房屋价格为6500元／平方米、车位195000元／个、储藏室价格为5700元／平方米。2016年5月19日，案外人苗付兴与景和公司签订《济南市商品房买卖合同》《地下停车场车位买卖协议书》，约定苗付兴购买景和山庄2号楼2单元901号房屋，商品房单价为6500元／平方米。认购车位号4－231，总价195000元。2016年5月19日，案外人苗付兴与景和公司签订《济南市商品房买卖合同》约定储藏室价格为5700元／平方米。对于有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.广电局服务中心提交的证据7《景和山庄16号、17号房源确认登记表》系广电局服务中心与各第三人之间对16号、17号楼的房源，进行选房确认达成的一致意见，可以作为第三人与景和公司签订商品房买卖合同的依据。但第三人购买的房屋最终应以各第三人与景和公司签订的商品房买卖合同予以确定。景和公司对广电局服务中心提交的证据8景和山庄第一批已网签购房人名单虽不予认可，但鉴于双方均认可1至4号楼已实际履行的事实，一审法院对该证据予以采信。证据10《广电项目有关投资及费用明细》系广电局服务中心单方出具，没有相关单位印章，且景和公司不予认可，一审法院不予采信。证据11系房屋外观照片，无法证实达到法定交付条件，一审法院不予采信。证据15《景和山庄购房履约承诺书》未有景和公司的印章，景和公司对此亦不予认可，一审法院不予采信。2.景和公司提交的证据6《关于山东省新闻出版广电局建构职工住房情况的专项审计调查报告》系复印件，无法与原件核对，一审法院不予采信。证据17至24《国有建设用地使用权出让合同》《山东省非税收收入通用票据》《代理财政收费业务凭证》《税收完税证明》《山东省非税收收入通用票据》《济南市商品房预售资金监管协议》《景和山庄项目施工总承包工程合同》系景和公司作为开发商，针对凤凰山地块的开发建设与相关部门签订的合同及支付的费用，无法证实凤凰山A地块的开发建设情况，无法达到景和公司的证明目的，一审法院不予采信。证据25《景和山庄广电团购楼成本明细表》系单方出具，且系估算数额，广电局服务中心对此不予认可，一审法院不予采信。3.第三人提交的证据3均系照片打印件。房屋是否达到交付条件应以双方合同约定及相关部门的综合验收备案证明为依据，上述证据不能证实房屋即将具备交付条件，对该证据，一审法院不予采信。庭审中，1.广电局服务中心与景和公司对2017年5月9日，景和公司向广电局服务中心退款5300万元的性质有争议。广电局服务中心主张系退还凤凰山A地块指定购房人的购房款5100万元及燕子山项目保证金200万元。景和公司主张系退还凤凰山A地块项目合作的款项，并称燕子山地块广电局服务中心向景和公司支付1900万，其中200万元景和公司已经支付给历下区政府，该200万元至今没有退还。景和公司在2017年5月9日，分5300万元、1700万元两笔向广电局服务中心退款，是防止两项目退款混淆。一审法院认为，根据景和公司提交的《燕子山西路旧城改造项目前期运作意向书》及业务回单，景和公司已于2014年10月8日向济南旧城开发投资集团有限公司支付燕子山项目保证金200万元，且景和公司主张该款项尚未返还，广电局服务中心未提交证据证实济南旧城开发投资集团有限公司已将该200万元返还景和公司，结合景和公司在2017年5月9日，分5300万元、1700万元两笔向广电局服务中心退款的事实，景和公司的主张具有高度可能性，一审法院予以采信。一审法院认定，2017年5月9日，景和公司向广电局服务中心转款5300万元系返还凤凰山A地块指定购房人的购房款5300万元。2.对于补充协议第五条至第十五条中，双方在房屋开发建设中的权利义务履行情况。双方均认可在协议履行过程中，未建立共管账户。广电局服务中心主张因景和公司的原因，其没有参与过协议约定的事项。景和公司主张1至4号楼、16、17号楼的设计是广电局服务中心指定，主要建材、招标过程广电局服务中心全程参与，只要广电局服务中心不同意，景和公司不能同选定材料的单位签订合同，景和公司对其主张未提交证据证实，故对其主张，一审法院不予采信。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。广电局服务中心、景和公司于2014年1月9日签订的《项目合作协议书》及2014年6月26日签署的《补充协议书（一）》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人应按照约定履行各自的权利义务。景和公司主张上述协议违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）《关于经济适用住房管理办法》（建住房〔2004〕77号）等规定无效，不符合合同无效的法律规定，一审法院不予支持。根据合作协议及补充协议书载明的内容，双方对凤凰山A、B地块和燕子山地块进行合作开发建设，并对合作内容、出资方式、利益分配等作出约定。合作协议及补充协议书签订后，广电局服务中心向景和公司支付了凤凰山A地块的购房款及燕子山地块的前期运作保证金、土地熟化保证金，景和公司亦与济南旧城开发投资集团有限公司、济南市历下区人民政府签订《燕子山西路旧城改造项目前期运作意向书》《省广电学校改造项目土地熟化投资意向书》。故双方之间存在合资合作开发房地产合同关系。根据补充协议书约定，凤凰山A地块56亩（具体以广电局服务中心指定房源实际占地面积为准），广电局服务中心指定房源总数518套，由广电局服务中心组织指定购房职工按照住房建筑面积均价不高于6500元／平方米的成本价购买，住房对应储藏室、车库等按成本价计取。2015年8月24日，双方签订《关于确认购房职工与房源的函》确认凤凰山A地块1至4号楼、16号楼、17号楼房源为广电局服务中心选购房源，待购房职工确认房源后，将剩余房源退还给景和公司正常销售。截至2015年4月，广电局服务中心向景和公司支付的购房款达15500万元，且广电局服务中心未参与凤凰山A地块的设计、招标等相关事宜，故对于凤凰山A地块，广电局服务中心与景和公司之间的关系符合房屋买卖合同关系的构成要件，可以认定双方建立了房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，关于景和公司2017年5月11日向广电局服务中心发出解除函，要求解除上述合作协议及补充协议中未履行部分的效力问题。广电局服务中心对于解除协议中燕子山地块的合作无异议，一审法院予以确认。双方在补充协议中仅对景和公司违反约定，出现挪用建设资金等情况时，广电局服务中心可以要求解除合作协议及补充协议，未对景和公司可以解除合作协议及补充协议作出约定，故景和公司主张解除涉案协议无合同依据。至于景和公司是否具有法定解除权。一审法院认为，对于17号楼及16号楼部分房屋的合同解除效力问题。根据解除函中载明的内容，景和公司解除的原因为广电局服务中心提供的名单中存在大量非广电局服务中心职工，损害其利益及广电局服务中心以各种理由拖延组织职工选房。一审法院认为，第一，双方签订合作协议时即约定由广电局服务中心向指定购房人筹集资金，具体筹资办法由广电局服务中心确定，虽然在补充协议中增加了相关地块用于建设广电局服务中心职工住宅及由广电局服务中心指定购房职工按照开发建设成本价购买的相关内容，但并未约定购房职工的具体标准、范围及购房职工必须以本人名义购房等内容，亦未约定购房职工身份由景和公司审查，故购房职工的标准、范围及购房人姓名应由广电局服务中心确定，并由广电局服务中心向指定购房人筹集购房款，景和公司接受广电局服务中心筹集的购房款时，亦系对广电局服务中心指定购房人身份的认可。第二，2016年上半年，广电局服务中心与景和公司已按协议及往来函件约定，履行了1至4号楼的相关权利义务，景和公司与指定购房人签订了商品房买卖合同、办理网签手续，在商品房买卖合同中约定了房屋总价款及余款交付时间、方式，并进一步明确房屋交付时间、标准，景和公司并未对购房人员身份提出异议。第三、根据双方合作协议第七条第4项约定，对于广电地块房屋，景和公司不收取任何利润及项目管理费，其中优先满足指定购房人之外的剩余住宅及公建，亦由广电局服务中心书面委托景和公司另行出售，利润归广电局服务中心，虽然双方在之后的函件中明确，广电局服务中心将除1至4号楼及16、17号楼座以外的其他楼座退还景和公司正常销售，没有明确利润归广电局服务中心，但不能据此认定，广电局服务中心将部分房屋指定职工以外的其他人购买，即侵害景和公司的利益。且双方间2014年签订的补充协议约定最高6500元／平方米房屋价格与景和公司2015年对外宣传的商品房价格亦差距不大，目前广电局服务中心指定购房人所购房屋为293套，亦远低于双方签订补充协议约定购买516套房屋，即广电局服务中心购买的房屋数量未超过景和公司的预期，故景和公司以选房名单中有大量非职工为由要求解除合作协议的理由不成立。第四、根据双方往来函件载明的内容，因广电局服务中心对景和公司在有关选房事宜的函件中，增加了要求职工签订承诺书或提供社保证明的附加条件有异议，双方为此产生争议并进行协商，故广电局服务中心并非无故拖延组织选房，景和公司主张广电局服务中心拖延组织职工选房的理由亦不能成立。综上，景和公司要求解除协议中关于16、17号楼的继续履行，因陈述的理由均不成立，且不符合合同法第九十四条的规定。广电局服务中心收到解除函后，在三个月内向法院起诉以确定上述解除函是否具备解除协议的效力，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，广电局服务中心要求确认解除函中关于17号楼全部房屋及16楼部分房屋的合同解除不发生解除效力，理由正当，一审法院予以支持。双方应继续履行合作协议及补充协议约定，景和公司根据广电局服务中心的指示，与指定购房人签订商品房买卖合同、办理网签手续以确认指定购房人购买的具体房屋。因房屋余款尚未交付，且房屋尚未取得综合验收备案，不符合法定的交付条件，故广电局服务中心要求景和公司向指定第三人交付房屋及对应的储藏室、车位及办理产权登记等各项义务的诉讼请求，一审法院不予支持。关于凤凰山A地块，双方基于合作协议、补充协议及往来函件建立了房屋买卖合同关系，景和公司应根据合作协议及补充协议约定，自完成项目综合验收备案并向广电局服务中心指定购房人完成交付之日起12个月内，协助指定购房人办理权属登记，但景和公司的该项债务性质系合同之债，不能产生物权变动的效果，广电局服务中心依据上述协议要求确认16、17号楼相关房屋及对应储藏室、车位归其指定的第三人所有，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于景和公司收取广电局服务中心燕子山地块保证金1900万元的问题。根据济南旧城开发投资集团有限公司、济南市历下区人民政府于2016年7月28日向景和公司发出的《告知函》载明的内容。因政策原因《燕子山西路旧城改造项目前期运作意向书》、《省广电学校改造项目土地熟化投资意向书》无法继续履行，要求景和公司10日内至济南旧城开发投资集团有限公司结算前期费用，退还剩余前期运作保证金，到期视为认可。景和公司应于规定的时间内结算费用，并在合理期限内向广电局服务中心返还，但景和公司2017年5月9日才向广电局服务中心返还燕子山地块保证金1700万元，客观上影响广电局服务中心对资金的占用使用，广电局服务中心要求景和公司支付资金占用费，应予支持。一审法院酌定，自2016年10月1日至2017年5月9日，景和公司以1700万元为基数，向广电局服务中心支付燕子山地块保证金的资金占用费。景和公司认可另200万元保证金尚未返还广电局服务中心，故对于该200万元的资金占用费问题，本案不予处理。双方协议中未约定实现债权的费用由景和公司承担，故对广电局服务中心要求景和公司支付诉讼保全担保费116350元，无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被山东景和置业有限公司于2017年5月11日向山东省新闻出版广电局机关服务中心发出的《解除函》中，针对凤凰山A地块景和山庄17号楼所有房屋及16号楼1单元101室以上至2301室、16号楼1单元102室以上至2302室、16号楼2单元202室以上至2302室、16号楼2单元103室以上至2303室房屋（以上合计183套房屋）的解除通知，不发生解除合同的效力；二、山东省新闻出版广电局机关服务中心与山东景和置业有限公司继续履行《项目合作协议书》《补充协议书（一）》涉及凤凰山A地块景和山庄17号楼所有房屋及16号楼1单元101室以上至2301室、16号楼1单元102室以上至2302室、16号楼2单元202室以上至2302室、16号楼2单元103室以上至2303室房屋（以上合计183套房屋）的相关权利义务；三、山东景和置业有限公司于判决生效之日起10日内向山东省新闻出版广电局机关服务中心支付资金占用费，自2016年10月1日起至2017年5月8日止，以1700万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；四、驳回山东省新闻出版广电局机关服务中心的其他诉讼请求。案件受理费829672元，由山东省新闻出版广电局机关服务中心负担40万元，山东景和置业有限公司负担429672元，保全费5000元，由山东景和置业有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。景和公司提交了以下证据：证据一、关于2013-229号宗地有关情况的回复证明目的：凤凰山地块原属田庄村集体土地，净地挂牌出让，可以证明该地块上没有通讯基站，不具备协调出让土地的条件，广电局服务中心在一审中关于凤凰山地块上有其通讯基站的主张不能成立。证据二、项目合作协议证明目的：双方签订协议合作开发范围包括燕子山地块，广电局服务中心又于2015年9月28日与济南市房屋建设综合开发集团签订协议，双方合作开发燕子山地块。此后，广电局服务中心于2015年11月8日通知解除合同，构成根本违约，景和公司开发燕子山地块的权益受到损害，双方合作的条件之一不复存在，致使合同目的无法实现，景和公司有权解除合同。证据三、山东省广电学校改造项目设计图纸证明目的：双方合作基础是合作建房，景和公司收益是燕子山地块上的商业价值，该商业建筑面积1232㎡，按10万元/㎡计算，价值1.232亿元。因广电局服务中心违反约定解除燕子山地块的合作合同，致使景和公司无法获得燕子山地块的权益，合同目的无法实现，景和公司有权解除合同。证据四、山东新闻出版广电系统职工调解意向书、反映函件证明目的：证明原审第三人中有44名广电职工，139名非广电职工，广电局服务中心根本违约，景和公司有权解除合同。同时原审第三人中的职工认可存在广电系统职工和非职工之分，证明双方协议中的“购房职工”原意是指第三人职工，非职工不包括在协议约定的购房人范围内。广电局服务中心明知不应向非广电职工销售房屋而仍收受非广电职工购房款，广电局服务中心存在明显过错，应对广电职工和非广电职工承担责任。证据五、购房人名单、收据证明目的：广电局服务中心最后一次向景和公司支付款项时间是2015年4月10日，而原审第三人在一审中提交的证据中有9人于2015年4月10日后向广电局服务中心支付购房款，有31人于2016年向广电局服务中心支付购房款。广电局服务中心未将上述款项支付给景和公司，景和公司未收到该40人的款项，与该40人更不存在任何关系，不应继续履行《项目合作协议书》和《补充协议书（一）》中与该40人有关的权利义务。广电局服务中心质证意见：证据一、对于真实性无异议，但对其证明目的有异议。该地块是招拍挂取得，与其熟化前地块现状没有关联。如果正如景和公司所说没有通讯基站，恰恰证明与集资建房中的利用单位自用地更加没有关联，完全是一个市场用地。证据二、对其真实性有异议。假定存在该文件，燕子山地块无论对景和公司还是对景和公司所提出的济南市房屋建设综合开发集团而言，均没有履行，均已经解除。而且没有对该地块进行过任何投入、动工、劳务。这个地块现在还没有进行过任何熟化，也没有任何招拍挂，该地块与本案没有关联性。证据三、没有经过招拍挂的土地，没有确定开发商的情况下，景和公司没有权利来要求主张所谓的可得利益，况且没有任何支付和损失。证据四、仅能说明在183户人员里有44名自行向法院提交的调解意见，所以这个意见只能代表其个人意见。证据五、景和公司工程拖期，所以没有交付全部的房款，直到诉讼那天仍然没有完成。本院认为，本案二审争议焦点为：一、合同性质与效力；二、广电局服务中心指定的购房人是否具备双方协议约定的购房资格；三、燕子山地块项目合作与案涉凤凰山A地块项目合作的关系，广电局服务中心是否构成根本违约。本院根据查明的事实和相关法律规定，分析如下：第一，关于合同性质及效力问题。首先，关于合同性质。景和公司主张双方之间系房地产合作开发合同关系，广电局服务中心主张是房屋买卖合同关系。本院认为，从双方签订的合作协议书、补充协议及往来函件看，主要约定了以下内容：购房人范围，商品房的房源、楼号、户型、面积、结构及配套车库、储藏室等基本情况，以及房屋的价格，所有权归属及产权登记时间，违约责任等，且双方明确约定由广电局服务中心向指定购房人筹集资金，广电局服务中心及购房人不承担经营风险。对此，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条明确：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”故而，广电局服务中心与景和公司之间的合同性质应为房屋买卖合同。其次，关于合同效力。广电局服务中心主张合同合法有效，除双方协议解除部分外，应当继续履行。景和公司主张广电局服务中心与其签订商品房买卖合同超出了广电局服务中心的经营范围，且双方合作属集资建房，违反政策法律规定，系以合法的形式掩盖非法的目的，应为无效合同。本院认为，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”第十条规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第十四条进一步明确：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”据此，景和公司提出的超出经营范围、集资建房等事由，并不属于违反法律、行政法规强制性规定的情形，案涉合同应为合法有效。第二，关于购房人资格问题。首先，从合同约定内容看：双方虽然在协议中明确约定凤凰山A地块、燕子山地块应全部用于建设省广电局职工宿舍，由广电局服务中心向指定购房人筹集资金，但在合作协议及补充协议的具体条款中，对于涉及房屋产权归属问题时，均采用“指定购房人”的表述，并未明确“指定购房人”的范围条件、具体标准及必须是广电职工且需以本人名义购房等内容。可见，双方在合同中并没有对购房人资格作严格的限定，亦未约定须对购房人的职工身份进行审查及如何审查。其次，从合同实际履行情况看：双方已于2016年1月26日、27日，安排广电局服务中心指定的110户购房人，对首批110套楼房进行了选房购房，上述购房人中既有广电职工，也有广电职工以外的社会人员，景和公司事前并未要求对购房人的身份进行审查，事后也未对购房人的资格提出异议，并与上述110户购房人签订了购房合同，全部办理了网签备案登记，而此前景和公司已收取了广电局服务中心交付的部分房款1.55亿元，该房款数额远超过首批110户购房人应付的购房款数额。据此，景和公司显然已认可了广电局服务中心对于前期和后续购房人的身份确认。再者，从公平角度讲，就购房数量而言，双方在补充协议约定的广电局服务中心组织购买的房屋数量为516套，广电局服务中心实际指定的购房人只有293户，即除前述第一批110户外，还有案涉的182户，另1户未参加诉讼，因此广电局服务中心实际指定的购房人数量，远低于景和公司按照协议约定需要交付的房屋数量；就购房价格而言，经查双方协议约定的购房价格为6500元/平方米，景和公司与第一批110户购房人确定的购房价格也为6500元/平方米，与景和公司同期对外宣传的商品房价格及向社会公开销售的价格相近，与当时的市场价格持平。据此，广电局服务中心要求就182户购房户继续履行协议的请求，并没有增加景和公司的履约负担。第三，关于燕子山地块项目合作与案涉凤凰山A地块项目合作的关系。首先，根据双方协议约定，就三个合作地块分别设立A、B、C三个项目部，其中：A项目部独立负责凤凰山A地块项目开发建设，B项目部独立负责凤凰山B地块项目开发建设，C项目部独立负责燕子山地块开发建设，彼此之间没有牵连关系。相关项目地块开发建设系相互独立运行，燕子山地块的开发建设并非凤凰山A地块项目开发建设的合作条件。事实上，在协议实际履行过程中，景和公司在另外两块并未进行任何开发建设的情况下，已就凤凰山A地块项目进行了开发建设并对外销售，不存在相关地块捆绑开发的问题。其次，燕子山地块项目的合作关系已因当事人双方合意解除。经查，燕子山地块系山东省广播电视学校实际使用的土地，上面有校舍、宿舍等教学生活设施，该地块项目合作因存在政策法律障碍等方面的问题，自始未启动开发建设。2015年11月8日，广电局服务中心向景和公司发出函件：自本通知送达之日起，2014年1月9日签订的《项目合作协议书》及2014年6月26日签订的《补充协议书（一）》中有关“燕子山地块”合作开发的协议内容终止履行。景和公司对该函件并未提出任何异议，直到2017年5月11日才向广电局服务中心发函，要求解除合作协议书及补充协议（一）。据此，可以确认双方已通过书面方式合意解除了燕子山地块的合作关系，不存在广电局服务中心违约的问题，景和公司亦未对燕子山地块投入资金、人力，没有发生实际损失。综上所述，景和公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费829672元，由山东景和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李永生审判员  丁国红审判员  毕中兴二〇一九年七月十六日书记员  李亚宁