广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初6777号原告：幸福(深圳)投资发展有限公司，住所地：深圳市南山区桃源街道怡然天地居D2-101。法定代表人：刘兴富。委托代理人：袁晓建、廖绍林，广东君路律师事务所律师。被告：中国铁路设计集团有限公司，住所地：天津自贸试验区(空港经济区)西二道82号丽港大厦201。法定代表人：刘为群。委托代理人：阚永清，该司法律顾问。委托代理人：丁斌，天津君利律师事务所律师。第三人：惠州市龙惠房产开发公司，住所地：惠州市下角菱湖边青年桥侧第二栋。法定代表人：许宏修。原告幸福(深圳)投资发展有限公司与被告中国铁路设计集团有限公司、第三人惠州市龙惠房产开发公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告幸福(深圳)投资发展有限公司诉称，贵院在执行(2017)粤1302执8122号过程中,查封并拟拍卖的位于惠州市下角××花园××房房产(以下简称“该房产”),因该房产属于原告所有,继续执行该房产会侵害原告的合法权益。原告近期才得知贵院与2019年1月8日向惠州市下角菱湖花园第12栋7A相关住户下达了限期搬迁通知,并且表示法院将对该房产予以拍卖处理,但该房产已经是异议人合法收购并投资改造准各予以出售的物业。菱湖花园小区由惠州市龙惠房产公司于1992年开始开发,由于各种原因该项目12栋一直处于烂尾状态,后于2008年4月,龙惠公司将该栋7层7A房以人民币50万的价格销售给惠州居民卢汉强,只是由于项目一直没能达到竣工验收条件,因此导致该7A房无法办理房产证,而何海仁的预售登记(1989年9月11日办理的)仅仅为代持行为,在2008年4月后房屋所有权人实际是卢汉强,并非龙惠公司。时至2017年4月24日,卢汉强又将该物业以3450元/㎡的单价同整栋楼一起售于原告,并且惠州市龙惠房产开发公司作为丙方在协议上签字盖章(相关手续及付款凭证见附件3、4)。在原告收购该项目尽职调查的过程中,龙惠公司法人代表许宏修曾经表示过与铁道第三勘察设计院有70万人民币的债务,但与本项目及卢汉强没有任何关系,许宏修同时表示将协助找到何海仁来配合取消当时的预售登记(许宏修明确表示何海仁的预售登记为代持行为),基于以上情况,原告才决策收购该处物业。截止目前,原告己经在该项目上投入近两千万人民币对二楼至九楼共计约4950平方米物业进行翻新改造与装修,同时补缴了相关地价和各种税费。如若贵院不考虑实际情况对事实上已经属于原告的物业进行查封或拍卖,这将会严重侵害原告的合法权益,并且有损惠州的整体营商环境,因此,原告恳请贵院对以上事实进行核查并据此撤销贵院对本物业的查封和拍卖动议。基于上述事实,原告认为该房产在1989年办理预售登记在何海仁名下,何海仁仅是代持。故在1989年至2008年期间,该房产的实际所有权人是龙惠公司,但2008年龙惠公司转售给卢汉强后,该房产自2008年起,实际所有权人是卢汉强,何海仁的预售登记仅仅是代卢汉强持有。而中铁公司与龙惠公司的债权债务是在2014年才确认,卢汉强早在这之前合法取得该房产的所有权,原告在从卢汉强处购得该房产,合法取得该房产,并未违反任何法律法规。而至今,何海仁的预售登记实际是代原告持有,该房产所有权人为原告,同时该房产也并没有登记在龙惠公司名下,该房产不应认定为龙惠公司的财产进行处置,贵院拟处置该房产并不合法不合理。为维护原告的合法权益,现根据法律相关规定提出诉讼,请求贵院判决终止对该财产的执行。原告的诉讼请求：请求判决终止对位于惠州市下角××花园××房(合同编号:005929号)财产的执行，确认该房产的所有权归原告所有。被告中国铁路设计集团有限公司辩称，请求依法驳回原告所有诉讼请求，包括今天新增加的这个诉讼请求。一、原告为证明其所谓合法购买涉诉房屋所提交的证据不但不能证明其系合法购买人的事实，反而自证了其系非法占用涉诉房屋的事实。答辩人系涉诉房屋的一手房购房人，1992年7月23日，答辩人在开发商处购买了包括涉诉房屋在内的多套菱湖花园房屋，并于2010年12月21日与第三人签订《协议书》，将包含涉诉房屋在内的十套房屋出售给第三人。但从原告向法院提交的所谓卢汉强购房合同与所谓购房款票据却显示了所谓的卢汉强的购房事实完全是虚假的！首先，原告提交的所谓案外人卢汉强购房合同，欲证明其前手是向第三人购买的涉诉房屋，但该所谓购房合同显示：卢汉强在2008年4月8日，即答辩人将涉诉房屋出售给第三人的两年零8个月以前向第三人购买的房屋，且购房的房号只写了十二幢A号，并无层数，不但与本案涉诉房屋的惠州市下角菱湖花园12栋7层A号不相符，且完全违背了客观事实逻辑。如果该房屋买卖合同不是伪造的，又如何解释在答辩人尚未将房屋出售给第三人两年多之前，第三人就“未卜先知”的与案外人卢汉强签订了根本不属于第三人的涉诉房屋的出售合同？从原告提交的所谓“卢汉强购房款票据”中，更完全体现不出自然人卢汉强与第三人之间有任何交易的痕迹，原告提交的银行进账单、收据均显示付款人为“惠州市恒远实业有限公司”而根本不是卢汉强！且支票存根以及收据均显示为“往来款”这也明显违反基本常识，如果是购房款就应当注明是“购房款”或“售房款”，而不应写为“往来款”。结合上述完全违背正常逻辑的所谓购房合同与违反基本常识的所谓支付凭证，被告认为：所谓案外人卢汉强自第三人处的购得涉诉房屋的情况完全是虚假的、不真实的。原告自认系基于案外人卢汉强的所谓购买涉诉房屋的事实再进行的购买，更加没有任何事实与合法的基础，原告系对涉诉房屋的非法占用。二、原告对涉案房屋根本没有所有权，第三人更无权将答辩人的涉诉房屋出售给他人，假使原告与其前手卢汉强或卢汉强与第三人之间存在合同关系，也均为其相互之间的合同之债关系，与涉诉房屋无关。1、2010年12月21日，答辩人与第三人签订了《协议书》，约定答辩人将其于1992年即已购得的包含涉诉房屋在内的十套房屋卖给第三人，十套房屋的总款项为210万元，全部出售房屋总面积为1228.39平方米，平均单价为1709.55元/平方米。其中涉诉房屋为340平方米，与单价相乘计算的涉诉房屋出售价格为581247元。协议书并约定协议生效后十五日内将上述210万元一次性支付至答辩人账户后，答辩人将上述房屋相关手续资料交予第三人完成交付。但第三人在协议书规定期限内仅向答辩人支付了140万元，剩余70万元至今未支付。多年来答辩人一直向第三人追讨欠款，但其始终未还。2016年，因国家审计署和铁路总公司审计该笔债权并提出督办要求，答辩人起诉第三人要求其偿还拖欠的70万元购房款及利息。2017年3月16日惠城区人民法院作出（2016)粤1302民初11333号民事调解书，规定第三人应偿还原告拖欠的全部70万元购房款及诉讼费，如第三人未按调解协议履行还应承担利息损失。后因第三人未履行生效调解书规定，答辩人向贵院申请了强制执行。2、答辩人与第三人签订的协议书中约定了第三人的付款义务，从实际情况看，因答辩人向第三人出售涉诉房屋的金额为581247元，该数额远低于第三人始终未支付的70万元。答辩人与第三人签订的《协议书》第三条第1款规定了第三人支付购房全部对价款后答辩人向第三人交付全部一手房的购房手续。在第三人未完全履行其付款义务的情况下，依照合同法第67条之规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。故答辩人并未将登记在答辩人购买一手房时的委托代理人何海仁名下的涉诉房屋的物权转移给第三人，而由何海仁一直代答辩人持有涉诉房屋。尽管答辩人认可与第三人双方签订的《协议书》的效力，但该协议书项下的答辩人与第三人双方为债权债务关系，作为附随义务的过户，在第三人违约的情况下，答辩人依法有权不转移涉诉房屋的物权给原告。因此，只有在第三人履行偿还全部债务义务后，答辩人才能同意向第三人转移物权；如第三人不能偿还债务，则应将涉诉房屋折价或拍卖、变卖之所得偿还答辩人，如有剩余的部分，才属于第三人所有。但无论何种情况，何海仁代持的涉诉房屋与案外人卢汉强或原告均毫无关系。因此，无论任何时候第三人都无权将不属于自己的涉诉房屋出售给他人，对于主张系在所谓案外人卢汉强处购得涉诉房屋的原告而言，案外人卢汉强根本无权购买更无权出售根本不属于自己的涉诉房屋。原告认为系自案外人卢汉强处购得的涉诉房屋，更加没有任何合法基础和事实依据。由此可见，原告系涉诉房屋的无权占用人，法院执行涉诉房产的执行行为完全符合法律规定。三、答辩人作为一家国有企业，有确保国有资产不被流失的义务，任何对国有资产的侵害行为均不应得到法律的支持。原告主张其在包括涉诉房屋在内的房屋上投入巨大，因此认为法院对其的执行严重侵害了其所谓权益。但原告实际上对涉诉房屋并无任何权利，而且其占用的涉诉房屋完全属于国有资产，原告无权占用诉讼房屋的行为已经侵害了国有资产的安全。法律只保护合法财产，人民法院也有义务维护国有资产不受损失。原告如认为受到损害应向实际造成其损害的相关方主张权利。综上，原告对涉诉房屋没有任何权利，不是涉诉房屋的权利人，人民法院对涉诉房屋的执行完全符合法律规定，请求人民法院维护国有资产安全，保证国有资产不被流失，驳回原告的全部诉讼请求，对涉诉房屋继续执行。第三人惠州市龙惠房产开发公司述称，一、原告称2008年4月龙惠公司将该栋房7号7A房以人民币50万元的价格售给卢汉强，此事是不成立的。其理由是:N00158672号商品房买合同不是本公司签订的。二、上述商品房买卖合同实际的签订时间绝对不是2008年4月8日，合同签署的也不规范，没有写清楚是哪一层楼？另公司也没有将该楼卖过50万半层，都是80万一层，半层只是40万元整。三、合同最后的签名盖章是真的，为了方便卢汉强销售房子，当时有几十份签名盖章的空白合同在卢汉强手里，他自己的该栋楼的房产。认同被告的观点，被告的陈述都是事实，我卖给了卢汉强很多房子，所以我在卖房前签了很多空白的合同，这份340平方的合同上的内容我是有异议的，最后一页的印章和签字是我签的，对于尚欠被告70万元确实未偿还。本院查明的案件事实经审理查明，1992年7月23日，铁道部第三勘测设计院与菱湖新城市花园开发中心、惠州市下角实业发展总公司、惠州市国信实业有限公司签订合同编号为惠新合字[A013]、[A001]、[A002]、[A003]、[A004]、[A005]、[A006]、[A007]、[A008]、[A009]《菱湖新城市花园购买商品楼宇合同书》10份，约定铁道部第三勘测设计院向菱湖新城市花园开发中心、惠州市下角实业发展总公司、惠州市国信实业有限公司购买位于惠州市下角青年桥10套房屋：第xx幢第x层x号房屋（建筑面积340平方米，折后房款483480元）、第x幢第x层x号房屋（建筑面积98.71平方米，折后房款140481元）、第x幢第x层x号（住房建筑面积98.71平方米，天台花园建筑面积98.71平方米，折后房款174240元）、第x幢第x层x号房屋（建筑面积98.71平方米，折后房款140481元）、第x幢第x层x号房屋（建筑面积98.71平方米，折后房款140481元）、第x幢第x层x号房屋（建筑面积98.71平方米，折后房款136040元）、第x幢第x层x号房屋（建筑面积98.71平方米，折后房款140481元）、第x幢第x层x号房屋（住房建筑面积98.71平方米，天台花园建筑面积98.71平方米，折后房款174240元）、第x幢第x层x号房屋（建筑面积98.71平方米，折后房款140481元）、第x幢第x层x号房屋（建筑面积98.71平方米，折后房款140481元）。1992年12月11日，菱湖新城市花园开发中心向铁道部第三勘测设计院出具收款收据，载明：兹由铁道部第三勘测设计院交来菱湖新城市花园购房款（其中装修费245678元）共计2056564元。2010年12月21日，铁道第三勘察设计院集团有限公司（甲方）与第三人惠州市龙惠房产开发公司（乙方）签订《协议书》，载明：甲方坐落在广东省惠州市××青年桥××花园××号、××号、××号、××号、××号，第十幢第二层B号、第三层B号、第四层x号、第五层x号住宅x套及第xx幢第x层x号商住房一套，是甲方1992年从菱湖新城市花园开发中心购置的房产，由于各种原因至今尚未办理房产证，经甲方研究决定，将上述房产交给惠州市龙惠房地产公司处置。经甲乙双方共同协商，签订协议书如下：一、协议内容：1、甲方将九套住宅及一处商住房交给乙方处置；2、乙方付给甲方人民币210万元；3、九套住宅及一处商住房存在的任何问题由乙方负责解决，甲方不承担任何责任。二、付款方式：甲乙双方签订协议盖章生效后15日内（含节假日），乙方将210万元一次性汇到甲方账户上，逾期此协议无效。三、双方的责权：1、全款到账后甲方将购房协议书、公证书、装修协议书、购房收据复印件（原件已销毁）交给乙方，甲方不再享有以上住宅任何权利；2、乙方自行处置房屋内的各项遗留问题，今后发生的一切责任与甲方无关。第三人未约定足额向铁道第三勘察设计院集团有限公司支付购房款，铁道第三勘察设计院集团有限公司诉至本院，经本院主持调解，双方达成调解，本院于2017年3月16日作出（2016）粤1302民初11333号《民事调解书》。后因第三人未履行付款义务，铁道第三勘察设计院集团有限公司于2017年8月28日向法院申请强制执行。2018年7月6日，案外人何海红出具《声明书》，载明：我是原铁道部第三勘测设计院（现中国铁路设计集团有限公司，以下简称铁三院）退休职工，1992年7月23日，铁三院从菱湖新城市花园开发中心等单位购买坐落在广东省惠州市××青年桥××花园××号商住房一套，建筑面积为340平方米，当时我是铁三院经办人，铁三院已经付清了全部购房款。后铁三院将该房屋出售给了惠州市龙惠房地产公司，但因为历史原因，该套房屋过户到我个人名下，我只是代为持有。我同意惠州市惠城区人民法院对该房屋进行处置，以该套房屋处置价值还惠州市龙惠房地产公司对铁三院的债务。在还清铁三院的债务后，如还有剩余价值则归惠州市龙惠房地产公司。除此之外，我不承担任何责任。被告向本院提交的三份企业名称变更核准通知书显示，2001年4月10日铁道部第三勘测设计院将企业名称变更为铁道第三勘察设计院，2007年1月23日铁道第三勘察设计院将企业名称变更为铁道第三勘察设计院集团有限公司，2017年4月18日铁道第三勘察设计院集团有限公司将企业名称变更为中国铁路设计集团有限公司。2017年5月31日，案外人黄进权与原告、第三人签订《项目投资及委托销售协议》，约定第三人同意案外人将位于惠州市下角新村二路x号菱湖花园xx栋x至x层楼房部分房号房屋委托原告进行销售，室内出售面积：二层（730.47平方米）、三层（626.74平方米）、四层（599.68平方米）、五层（268.63平方米）、含1、2、3、5、7号房，六层为半层（299.84平方米）、含4、5、6、7、8号房，七层（599.68平方米）、八层（299.84平方米）、含1、2、3、5、6号房，九层（599.68平方米），以上房屋面积总共4024.56平方米；第二至九层共计金额13884732元，售房款由原告代收，售房所得高于人民币3450元/平方米以上的部分归属于原告，低于3450元/平方米以下的部分，由原告支付至黄进权指定账户名称为惠州市恒远实业有限公司的账户中。2008年4月8日，第三人与案外人卢汉强签订《商品房买卖合同》，约定案外人卢汉强向第三人购买位于惠州市××青年桥××边地段××花园××房，建筑面积共340平方米，总价款为50万元。原告向本院提交银行进账单、收据、广发银行客户回单、中国光大银行电子回单、中国光大银行借记通知拟证明卢汉强向第三人付款的事实。被告中国铁路设计集团有限公司与第三人惠州市龙惠房产开发公司房屋买卖合同纠纷案件，因第三人惠州市龙惠房产开发公司未按照民事调解书履行付款义务，被告向本院申请强制执行，本院作出（2017）粤1302执8122号《执行裁定书》，查封、拍卖何海仁名下位于惠州市下角××花园××7Ａ[合同编号：005929号]。原告向本院提出执行异议，本院于2019年2月21日作出（2019）粤1302执异17号《执行裁定书》，裁定驳回幸福(深圳)投资发展有限公司的执行异议请求。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。庭审中，原告确认其主张位于下角菱湖花园12栋7A房没有办理房产证也没有备案登记，并称2017年5月31日与第三人签订了项目投资及委托销售的协议，约定销售包括涉案房产在内的位于菱湖花园12栋第二至第九层楼房的部分房屋，是第三人一开始卖给了卢汉强，当时这些房屋没有房产证手续不全，三方才有了这份销售协议，原告是把涉案的2至9层的房产房款全部支付了，其他房子都卖了，就剩本案涉诉的这一套没有卖。第三人称房子现仍登记在第三人名下的，但实际上已经卖给卢汉强了，房子卖给卢汉强的时候是可以办房产证的，卢汉强购买后想转卖给其他人，为了避免成为二手房，故未办理房产证。被告称因为一直办不了房产证，而且房产市场也不景气，经过公司的决定，在不低于购买价的时候，将房子卖回给第三人，销售价为210万元，包含涉诉房子，第三人在签订合同之后只支付了140万元，还有70万元没有支付，涉案的房屋有预售登记，登记在何海仁名下，何海仁是其司一手房的委托代理人，现涉诉房屋现在还在其司名下。裁判理由和结果本院认为，本案系执行异议之诉。本案争议焦点主要是原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。原告提供的证据不足以证明其主张位于惠州市下角××花园××房的房屋属原告所有，原告提出执行异议之诉，理由不充分，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告幸福(深圳)投资发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费14115元（原告已预交），由原告幸福(深圳)投资发展有限公司负担。本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审审 判 长  张永生人民陪审员  黎雪环人民陪审员  张文迅二〇一九年七月三十一日法官助理黄丽芬书记员张德胜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。