江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1323民初10214号原告：史祥和，男，1991年3月8日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：刘亮，江苏义缘律师事务所律师。被告：赵丽丽，女，1980年3月8日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：姚敏，江苏中领律师事务所律师。第三人：宿迁世居房产经纪有限公司，统一社会信用代码：91321323MA1MX4LL5Q，住所地：泗阳县众兴镇东方现代城南门东侧。法定代表人：袁力，该公司执行董事兼总经理。原告史祥和与被告赵丽丽、第三人宿迁世居房产经纪有限公司（以下简称世居房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用简易程序，后因案情繁杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告史祥和及其委托诉讼代理人刘亮、被告赵丽丽及其委托诉讼代理人姚敏、第三人世居房产公司的法定代表人袁力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史祥和向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、要求被告赔偿原告损失132818元；3、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原、被告经第三人居间介绍签订房屋买卖合同,后原告依合同履行了相关合同义务，被告却明确表示不履行合同义务，其行为已构成根本违约，故原告要求解除合同并要求被告赔偿原告损失，具体损失为被告明确表示不履行合同义务时的房屋市场价格与合同约定价格的差额部分。被告赵丽丽辩称，1、原告提出解除涉案房屋买卖合同，被告同意解除，但解除的原因是原告方违约；2、根据双方签订的合同约定，原告支付首付款150000元，余款330000元办理贷款付清，其应于合同生效之日起8个工作日内提交贷款所需材料，经银行审核后如不能贷款或者不能足额贷款，原告应在3个工作日内自筹资金补足房款。双方合同签订于2018年1月24日，银行审核贷款资料期限按2个月计算，原告应于2018年3月底前付清房款，但到目前为止，原告仅支付了首付款150000元。合同中并没有约定用涉案房屋申请按揭贷款，原告可以通过其他方式进行贷款补足房款；3、原、被告签订合同时，涉案房屋尚未交付，被告也未取得不动产权属，故买卖合同无效；4、双方后期对于案涉房屋买卖合同协商解除，被告也将部分首付款及利息退还给原告，且原告对此也是默认。第三人世居房产公司述称，原、被告及第三人在订立房屋买卖合同时均知道涉案房屋尚不能办理过户手续，所以合同约定在产权证办理后申请贷款，后因为开发商的原因导致至今未能办理产权证，所以也未能办理按揭贷款，故合同未能履行。合同签订后，原告方也按约定时间将办理按揭贷款手续提交给第三人，第三人与银行客户经理电话联系是否能够贷款，银行客户经理明确表示可以，但因为被告的产权证尚未办理暂不能办理贷款手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年1月24日，原、被告及第三人签订《房地产买卖契约》，原告系买受人（乙方），被告系出卖人（甲方），第三人系居间人（丙方），买卖标的物为XXXXXXXX房屋。契约第二条约定：“甲乙双方商定该房屋的最终成交价格为人民币480000元，乙方在2018年2月24日支付首付款人民币150000元。甲方保证在该房屋满足过户条件时将该房屋过户给乙方，所有过户所产生的费用由乙方承担。在本合同签订三个月内满足过户条件的甲方之前购房按揭贷款利息有甲方承担（833元/月）；在本合同签订三个月后不满足过户条件乙方承担甲方按揭贷款利息（833元/月）。”契约第二条第2点约定：“乙方申请办理按揭贷款，贷33万元，分20年还清。乙方应于本合同生效之日起8个工作日内提供贷款所需材料。如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后三个工作日内必须自筹资金补足房款。贷款所需相关费用由乙方自行交纳给银行，丙方不代收代付。如因乙方贷款材料和购房款未能及时送达丙方，导致甲方不能及时取得售房款，由甲乙双方协商解决，丙方作为见证方。”二、2018年1月24日，原告支付被告10000元。2018年2月22日，原告支付被告140000元。后原告又按约定支付原告四次按揭贷款利息共计3340元。2018年9月22日，被告通过支付宝退还原告按揭贷款利息3340元。2018年12月8日，第三人出具书面证明一份，证明主要内容为：“兹有赵丽丽与史祥和在宿迁世居房产经纪有限公司买卖XXXXXXXX房屋（三方协议签订日期2018年1月24日），卖方赵丽丽在2018年9月10日提出不予出售，卖方赵丽丽在2018年12月8日将商品房合同、个人住房（商业用房）借款合同、全款发票、契税发票从世居房产拿走。”被告赵丽丽在该证明上签名并注明：“与实际情况一致”。三、涉案房屋位于XXXXXXXXXXX。2017年7月20日，该房屋办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司泗阳支行。2017年7月20日，被告赵丽丽办理该房屋的预告登记。至庭审辩论终结前，被告赵丽丽尚未取得房屋不动产权证。四、2019年4月20日，经本院委托，宿迁市方元房地产评估咨询有限公司作出房地产估价报告，确定2018年9月10日与涉案房屋同地段、同类型房屋的市场成交价格为612818元。原告支付评估费6000元。本院认为，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中被告在第三人出具的证明中认可其于2018年9月10日提出不予出售，原告依法享有合同解除权，后原告诉至本院要求解除合同，本院于2018年12月16日将起诉状送达被告，此时合同解除。当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原、被告签订房屋买卖契约，约定总价款为480000元，且原告已按约定履行了前期合同义务，后被告于2018年9月10日提出不予出售。参照鉴定意见，此时相同地段、相同类型房屋的市场价为612818元，差额部份132818元应为被告不履行合同给原告所造成的损失，被告应予赔偿。被告辩称合同解除的原因系原告未补齐房款。合同明确约定余款33万元通过银行按揭贷款方式支付，而住房按揭贷款是指购房者以所购得的房屋作为抵押物而从银行获得贷款，购房者按照按揭合同中规定的归还方式和期限分期付款给银行的一种贷款方式。截止本案庭审辩论终结前，被告尚未取得案涉房屋不动产产权，原告客观上无法办理银行按揭贷款，且导致不能办理的原因并非在原告，故本院对被告的抗辩不予采信。被告辩称双方合同因案涉房屋未交付及被告未取得不动产权属而无效，无法律依据，本院不予采信。被告还辩称，原、被告已协商一致解除合同，原告不予认可，被告也未提供充分证据证实，故本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告史祥和与被告赵丽丽签订的《房地产买卖契约》于2018年12月16日解除。二、被告赵丽丽于本判决发生法律效力后十日内赔偿被告史祥和损失132818元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元、保全费1520元和评估费6000元（已由原告预交），由被告赵丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交纳上诉案件受理费。审 判 长  刘向远代理审判员  陈小明人民陪审员  胡继龙二〇一九年七月三十一日书 记 员  葛天民