广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民初1167号原告：广州市白云区石井街潭村经济联合社。住所地：广东省广州市白云区石井街潭村东大街52号。负责人：凌健标。原告：广州市白云区石井街潭村第三经济合作社。住所地：广东省广州市白云区石井街潭村南新三巷1号。负责人：凌乃津。以上两原告的共同委托诉讼代理人：张颖，广东连越律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：郭楚狄，广东连越律师事务所律师。被告：凌炳亮。被告：凌少泉。被告：张庆标。被告：李燕娴。以上四被告的共同委托诉讼代理人：丁自勇，广东金桥百信律师事务所律师。原告广州市白云区石井街潭村经济联合社（以下简称潭村经联社）、广州市白云区石井街潭村第三经济合作社（以下简称潭村第三经合社）与被告凌炳亮、凌少泉、张庆标、李燕娴土地租赁合同纠纷一案，广东省广州市白云区人民法院于2018年7月9日立案后，根据被告凌炳亮、凌少泉、张庆标、李燕娴提出的管辖权异议申请，于2018年9月25日作出（2018）粤0111民初8435号民事裁定书，将本案移送本院审理。本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人张颖、郭楚狄，被告凌炳亮、凌少泉及四被告的共同委托诉讼代理人丁自勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潭村经联社、潭村第三经合社向本院提出诉讼请求：确认2006年12月2日潭村经联社、潭村第三经合社与凌炳亮、凌少泉、张庆标、李燕娴就潭村三社“赤咸”地块签订的《土地有偿使用意向书》无效，本案诉讼费用由四被告共同承担。事实与理由：2006年12月2日，两原告作为甲方，四被告作为乙方签订《土地有偿使用意向书》（以下简称《意向书》），约定将潭村三社赤咸涌以东“赤咸”地块的部分有偿给乙方开发建设的意向合同，约定：乙方自行办理用地报建手续；乙方支付二万元作为意向定金，六个月内办理好用地报建手续并签订正式合同时无息退还或转为合同履行定金；给乙方4个月填土期，填土期满给予乙方6个月基建期，基建期满无论乙方报建手续是否办妥不再延期，乙方愿意使用该地块必须与甲方签订有偿使用合同，否则本《意向书》自行失效终止。乙方所付意向定金甲方不予退还，双方互不追究违约责任，互不补偿，由此甲方对该地块可与第三方另行签订合作意向或合同。同时约定本《意向书》“可作为双方正式签订合同前具有法律约束力的合同要约或承诺，待双方签订正式合同时再进一步完善和细化合同的相关条款”等。《意向书》签订后，四被告支付了2万元定金，后进行填土基建，但填土期满乙方未能办理报建手续，双方未能就本意向要约签订土地使用合同。乙方也未按照约定支付租金，《意向书》自然无效。事隔十年，甲方近期落实用地指标准备开发该地块，但四被告反复阻止，破坏甲方的正常工作和生产经营，为此两原告保留追究四被告相关责任的权利。为保证两原告的合法权利，维护正常生产经营，特提起本案诉讼，望判如诉请。被告凌炳亮、凌少泉、张庆标、李燕娴共同辩称：讼争双方签订的《意向书》有效，两原告应按约定继续履行。两原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1.《土地有偿使用意向书》，拟证明在2006年12月2日，讼争双方签订该的该《意向书》为合同要约，双方没有签订正式用地合同，该《意向书》无效；2.凌炳亮转账及两原告拒收的银行凭证，拟证明2018年6月4日凌炳亮单方转账并在两原告单位闹事，两原告拒收款项；3.报警回执及询问笔录，拟证明四被告干扰两原告开发建设及正常的管理秩序；4.2006年案涉土地影像图及土地利用情况，拟证明案涉地块在2006年为农业用地；5.修建性详细规划，拟证明案涉地块落实用地指标，拟进行开发建设；6.土地现状图片，拟证明四被告恶意将铲车留在案涉地块，阻碍两原告的生产管理秩序；7.2006年土地利用现状叠加2006年影像图，拟证明2006年案涉土地用途及性质为农业用地。四被告提交了下列证据材料：1.《土地有偿使用意向书》，拟证明讼争双方之间关于土地有偿使用的真实意思表示；2.通知、收据，拟证明四被告是两原告认可的沿线受益单位之一，且四被告缴纳了扩路集资款；3.收据，拟证明四被告缴纳了诚意定金；4.广州农村商业银行两份业务回执，拟证明四被告依法依约向两原告缴纳租金，被两原告拒收；5.合作建设经营合同书，拟证明两原告与案外人苏汉朝、黄展辉在2008年5月19日签订案涉地块的土地有偿使用合同，案涉地块在2008年5月前无任何合法用地手续，受政府对土地使用和建设严格控制政策的影响致无法履行合同，侧面反映四被告填土受到行政干预的事实；两原告与苏汉朝、黄展辉在2010年12月18日签订《合作建设经验合同书》，存在“一地二卖”的违约事实；6.《补充协议1、2、3》，拟证明两原告与苏汉朝、黄展辉、广州市朝辉汇物业发展有限责任公司合作建设经营的事实，两原告已构成违约；7.填土费用收据，拟证明四被告当初填土花费648900元。经本院组织庭前证据交换，针对两原告提交的证据，四被告发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议，但不能证明两原告的主张，本《意向书》实为合同，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应视为合法有效，双方应继续履行该《意向书》约定的内容；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，但两原告所证明的内容与事实不符；对证据3的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，证明内容与事实不符，且与本案无关；对证据4.的真实性、合法性、关联性不予认可，两原告没有提供广州市白云区规划局盖章的影像图及土地利用情况资料；对证据5的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该资料的内容字体太小，无法明确规划的内容及事项；对证据6的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该证据不能证明是四被告所实施的行为，不具有证明力；对证据7的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，无法看出案涉地块的用途。针对四被告提交的证据材料，两原告发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，这只是意向书，相当于要约，其第十一条也约定需另外签订合同并完善条款。2006年签合同时案涉地块是农用地，不能作为建设用地使用，违反了土地管理法的强制性规定，故案涉土地不能办理报建手续。该《意向书》也未实际履行，四被告没有向两原告缴纳租金，也没有办理相应手续，两原告也未向其交付土地；对证据2的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，与本案无关，不代表是对案涉《意向书》的认可；对证据3、4的真实性、合法性予以确认，关联性不确认；对证据5、6的真实性、合法性、关联性不予认可；对证据7的真实性、合法性无法确认，该费用不能证明案涉合同是有效的。对讼争双方提交了原件且经质证无异议的证据，本院依法予以采信。对关联性有异议的证据，本院将在下文中结合查明的事实予以审查认定。经审理查明：2006年12月2日，潭村经联社、潭村第三经合社共同作为甲方，凌炳亮、凌少泉、张庆标、李燕娴共同作为乙方，约定：经双方协商，甲方意向将座落潭村三社赤咸涌以东土名“赤咸”地块的部分给乙方开发建设使用。双方本着平等互利的原则将该将地块开发建设，订立意向如下：一、有偿使用面积约20000平方米，南至北约200米，西至东约100米（实际使用面积按实地丈量或测量面积为准并制图，双方签名盖章确认，在签订合同时作为附件）。二、有偿使用期为28年，由双方签订有偿使用合同时确定起止时间。三、有偿使用费头三年每月每平方米4.00元，每三年为一个递增期，由第四年开始，在上期基数递增10%，按此类推。四、为表示合作的诚意和信誉，在签订意向书当日，乙方交付人民币贰万元意向定金给甲方，此意向定金能在六个月内办好用地报建手续并签订正式合同时可无息退还乙方或转作合同履约定金。五、甲方考虑到该地块的耕作条件，同意乙方在2007年3月1日方可开始填土工作，填土期为四个月。填土期内如无出现行政干预，填土期满不管乙方是否填土完毕，甲方开始计算给予乙方的办理报建及基建期限。如甲方不能在2007年3月1日起将该地交给乙方填土或在填土时出现行政干预，则按推迟或受行政干预影响的天数顺延。六、甲方在乙方四个月的填土期满开始计算，给予乙方六个月的办理报建手续及八个月的基建期，此期间甲方免收乙方有偿使用费。如六个月的办理报建手续期满，不管乙方报建手续是否办妥，不再延期，乙方愿意使用该地块，必须与甲方签订有偿使用合同。否则，本意向书即自行失效终止。乙方所付意向定金甲方不予退还。双方互不追究责任，互不补偿，由此甲方对该地块可与第三方另行签订合作意向或合同。七、乙方能在意向书商定的时限内与甲方签订合同，在签订合同时乙方向甲方交付二个月使用费的履约定金人民币壹拾陆万元。合同履约定金在合同期满时无息退还乙方或作乙方后期抵扣使用费。八、乙方该地块投资建设的必须是钢筋混凝土框架结构的建筑用作专业市场或厂房。九、永久供水、供电设施由乙方申报、安装并负责所需费用，甲方配合乙方报装。在施工期间如乙方需要，甲方只提供乙方临时用水两寸水管，用电30kw，由乙方装表使用，水电费按标准交付并各加收15%的损耗费。十、由乙方负责自行办理该地的用地及报建手续，缴纳所需的费用，承担在该地块投资建设可能出现的风险及经济损失。甲方只协助提供相关的资料及证明给乙方办理相关手续。十一、本意向书可作为双方正式签订合同前具有法律约束力的合同要约或承诺。待双方签订正式合同时再进一步完善和细化合同的相关条款。十二、由本意向书签订生效之日起到意向书商定的期限内，甲方不能与乙方以外的第三方签订对该地块的使用意向。十三、本意向书一式四份，甲乙双方各执存两份，双方签字盖章之日起生效。四被告于2006年12月2日向潭村第三经合社缴纳2万元，收据摘要记载为“赤咸地信誉金20000元”。两原告在本案审理过程中述称，案涉土地为农村集体所有的农业用地，因四被告未能在案涉《意向书》约定期限内办理农用地转批及报建手续，该《意向书》只是附条件的要约，已自然失效。同时因未办理报建手续，案涉《意向书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条的规定，该《意向书》也是无效的。讼争双方签订《意向书》后，双方没有另行签订合同，四被告没有向两原告支付租金，两原告也未向四被告交付地块，该《意向书》实际并未履行。四被告在本案审理过程中述称，案涉《意向书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，已成立生效，双方应继续履行。因填土时遭行政干预，致填土工作还没有完成，故还未进入审批报建阶段。四被告另主张其在与两原告签订案涉《意向书》后，对案涉地块进行填土，产生填土费用648900元，为此其提供了2007年3月26日的收据拟予证实。本案于2019年1月10日开庭审理过程中，讼争双方均确认并未就案涉《意向书》约定的土地开发建设问题办理批准报建手续。本院认为：被告张庆标、李燕娴是香港行政区居民，本案为涉港土地租赁合同纠纷，依法应参照涉外案件审理。本案是因不动产所致的争议，根据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国法律作为解决争议的准据法。讼争双方签订的《意向书》约定两原告将案涉地块给四被告有偿开发建设使用，由四被告投资建设钢筋混凝土框架结构的建筑用作专业市场或厂房，四被告向两原告支付有偿使用费。该《意向书》签订时案涉地块为农村集体所有的农用地，该《意向书》实际为有关农村集体土地的租赁合同，相关土地并未经依法批准转为建设用地。虽然《意向书》约定由四被告办理该地块的相关报建手续，但从《意向书》签订至本案法庭辩论终结之时已经过了十几年，四被告并未完成将案涉地块转变为非农建设的转用审批手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”、第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，两原告起诉要求确认案涉《意向书》无效的理由成立，本院依法予以支持。综上所述，两原告的诉讼请求成立，本院依法予以支持。鉴于讼争双方对案涉《意向书》无效均有过错，为公平起见，本案案件受理费由讼争双方各负担一半。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：原告广州市白云区石井街潭村经济联合社、广州市白云区石井街潭村第三经济合作社与被告凌炳亮、凌少泉、张庆标、李燕娴于2006年12月2日签订的《土地有偿使用意向书》无效。案件受理费人民币248262.5元，由原告广州市白云区石井街潭村经济联合社、广州市白云区石井街潭村第三经济合作社共同承担124131.25元，被告凌炳亮、凌少泉、张庆标、李燕娴共同承担124131.25元。如不服本判决，原告广州市白云区石井街潭村经济联合社、广州市白云区石井街潭村第三经济合作社与被告凌炳亮、凌少泉可在判决书送达之日起十五日内，被告张庆标、李燕娴可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按不服一审判决的上诉请求数额预交二审案件受理费，上诉于广东省高级人民法院。审判长  徐玉宝审判员  王碧玉审判员  张 宾二〇一九年七月十五日书记员  尹艳阳王嘉宝