贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6114号原告：胡秀芬，女，1973年11月20日出生，汉族，住福建省沙县，原告：吴坤海，男，1965年9月6日出生，汉族，住福建省沙县，委托诉讼代理人：胡秀芬，系吴坤海之妻。被告：毕节市博泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市七星关区中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权），系贵州本芳（织金）律师事务所律师。原告胡秀芬、吴坤海与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告胡秀芬（又是原告吴坤海的委托诉讼代理人）、被告博泰公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期办证违约金暂计79,893.17元（违约金以购房总额为基数，每日按万分之二的标准，从2014年6月1日起计算至办妥房屋产权证交付原告之日止），2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年7月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）“博泰.美欣明珠”04幢03单元2905号房，总价为364,809.00元，原告按约定交付了购房款，合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但被告至今仍未为原告办妥房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。综上所述，原告认为被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并交付违约金。据此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告博泰公司口头辩称：双方合同就转移登记证书的办理，系委托办理，并无具体的办证期限及违约责任，原告要求支付逾期办证违约金于法无据，同时因不动产统一登记的施行改变了双方合同履行方式，原告并未就变更后的履行方式向被告进行过催告，被告不存在逾期行为，原告的诉讼请求也已超诉讼时效，应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无争议的原告提供的身份证、结婚证、户口簿，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：收据4张、合同。证明目的：证明房款和办证费已全部付清。经审查，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年7月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT32-2013-4-3-2905），合同载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁），土地编号为毕市国用（2011）第265号的地块上建造的第4幢3单元29层5号住房（房号4-3-2905）；建筑面积112.1平方米，套内建筑面积93.33平方米；该商品房总价款为364,809.00元；交房条件和时间：出卖人应当于2013年12月31日前，向原告交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任；转移登记：出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）原告不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由原告承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定向被告支付购房款（含定金）364,809.00元，已履行全部房款的支付义务，且于2013年8月12日交付给被告房产证办证费用共计16,008.00元。被告在庭审中称，涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记，未通过综合验收合格备案登记。本院认为，综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要是：被告是否应支付原告逾期办证的违约金以及标准、时间。对双方争议的焦点，因原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因涉案房屋现在不具备办证条件，属于事实上不能履行，但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，其辩称“双方合同就转移登记证书的办理，系委托办理，并无具体的办证期限及违约责任，原告要求支付逾期办证违约金于法无据”。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同约定：“出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。根据该约定，“办理商品房转移登记的有关文书”的时间是明确的，即为2014年6月1日前，不管是委托办证还是其他方式办证上，均是在被告取得办证条件的情况下才能实施，被告在合同约定的期限内未取得办理商品房转移登记的有关文书，已明显违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法的据；对被告辩称的：“因不动产统一登记的施行改变了双方合同履行方式，原告并未就变更后的履行方式向被告进行过催告，被告不存在逾期行为”。被告不能办证上与政府行政行为没有关联性，理由：原被告双方约定被告应在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，而在该期限内，被告未取得涉案商品房所有权初始登记，被告已违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，必须具备办证的相关条件，但是直至庭审，原告表示涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记。故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为应因双方约定的不可抗力而免责的抗辩主张不成立，本院不予采纳。故对被告以此抗辩不支付原告违约金的理由，本院不予以支持。所以，对原告请求判令被告支付其逾期办证违约金，本院应予支持；对于原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效问题。因双方合同约定的违约金是按日计算，原被告双方约定应在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，而被告未在约定时间前取得涉案商品房所有权初始登记，已侵害原告的合法权益，原则上应从2014年6月2日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，原告于2019年5月30日向本院起诉，按3年诉讼时效的规定，即2016年5月30日之前的违约金确已超过诉讼时效，不予保护，2016年5月30日起的违约金未超过诉讼时效，本院予以保护，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。根据双方合同的约定，违约金以购房款364,809.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年5月30日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。原告诉请超过的部分，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡秀芬、吴坤海逾期向不动产登记机构提交为原告胡秀芬、吴坤海办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款364,809.00元为基数，按日万分之二的标准计算，从2016年5月30日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）。二、驳回原告胡秀芬、吴坤海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币899.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇一九年七月二十二日书记员 裴晨迪