重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初685号原告：熊德菊，女，汉族，1972年12月13日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：罗本洪，重庆高山律师事务所律师。原告：张明全，男，汉族，1968年11月15日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：罗本洪，重庆高山律师事务所律师。被告：邓荣刚，男，汉族，1974年4月7日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：王家均，重庆市万州区钟鼓楼法律服务所法律工作者。被告：胡新贵，女，汉族，1981年8月23日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：王家均，重庆市万州区钟鼓楼法律服务所法律工作者。被告：邓宗洁，女，汉族，2004年2月5日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：王家均，重庆市万州区钟鼓楼法律服务所法律工作者。被告：重庆市万州区凯惠商贸有限公司，住所地重庆市万州区。法定代表人：唐平美，总经理。原告熊德菊、张明全与被告邓荣刚、胡新贵、邓宗洁及被告重庆市万州区凯惠商贸有限公司（以下简称凯惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法由审判员和小彬与人民陪审员褚晓燕、万家烈组成合议庭公开开庭进行了审理。原告熊德菊、张明全及委托诉讼代理人罗本洪，被告邓荣刚、胡新贵及委托诉讼代理人王家均，被告凯惠公司的法定代表人唐平美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊德菊、张明全向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告重庆市万州区凯惠商贸有限公司与被告邓荣刚、胡新贵、邓宗洁2016年5月31日签订的落款时间为2008年5月20日的买卖重庆市万州区董家歇凤街×号×号楼×单元×号（现重庆市万州区歇凤街×号附×号×号）房屋的房屋买卖合同无效。2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年6月25日，原告熊德菊（甲方）与龙思乾（乙方）签订购房协议，约定甲方以63800元的价格将凯惠公司承建的董家商贸步行街×号×号楼×单元×号房屋出售给乙方。熊德菊当天将房款62000元支付给龙思乾。龙思乾将凯惠公司的购房合同书、购房款收据等手续原件交给熊德菊，次日双方对房屋办理了交接手续。原告接房后，于2010年12月13日开通了所购房屋的用电许可，2011年2月24日开通天然气，随后安装防盗门。2016年5月31日，被告凯惠公司与被告邓荣刚、胡新贵、邓荣洁签订购房合同书（合同落款时间为2008年5月20日），将董家商贸步行街×号×号楼×单元×号房屋出卖给邓荣刚、胡新贵、邓宗洁，并以该合同在万州区房管局办理了房产证。2017年2月，邓荣刚、胡新贵、邓宗洁向人民法院起诉要求熊德菊、张明全排除妨害、交付×号房屋。之后，原告熊德菊与张明全起诉龙思乾的亲属及第三人凯惠公司，万州区人民法院审理后作出（2017）渝0101民初6432号民事判决书，确认熊德菊、张明全于2010年6月25日购买的是本案601号房屋，购房协议有效，并判令龙思乾的近亲属为熊德菊、张明全办理该房屋的转移登记手续。原告认为，被告在签订合同时已经知道房屋的电表、防盗门系他人安装，后仍然签订伪造落款时间的合同，可以认定被告签订的购房协议属于恶意串通损害第三人利益的行为，应当无效被告邓荣刚、胡新贵、邓宗洁共同辩称，本案争议房屋是被告一家人经人介绍从被告凯惠公司购买，款项已经全部付清，房产证也已经办理。被告在签订合同前对房屋进行了实地查看，室内没有任何东西，不知道原告已经购房的事实。被告没有恶意串通的行为，房屋买卖合同合法有效。被告凯惠公司辩称，本案讼争房屋系通过法院执行交付的，被告凯惠公司接房后便将门锁重新更换，后原告通过他人介绍购房，房款已经付清。被告之间并没有恶意串通，房管局备案的合同只是为了避税而签订，双方真实的房屋买卖合同是在2016年5月31日签订，房屋价款为150000元。经审理查明，2002年10月18日，重庆市万州区董家镇人民政府（甲方）与凯惠公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将董家镇移民安置小区土地288亩（含政府院内土地1亩）转让给乙方，用于修建移民商贸步行街，该宗土地当时未按规定办理建设用地手续。被告凯惠公司开发建设的万州区董家商贸步行街商品房工程，由于工程建筑手续不完备，未能进行工程竣工验收备案，不能办理房地产权证书。该工程在建设过程中，由于凯惠公司不能按约定支付工程款，同意由实际施工人出卖房屋抵付工程款。工程完工并交付房屋后，各购房人多次集中信访，要求凯惠公司办理产权登记。2008年1月16日，凯惠公司（甲方）因欠龙思乾（乙方）工程款，双方签订《购房合同书》，约定甲方将董家商贸步行街×号楼×单元×层×号房屋出售给乙方，房屋建筑面积94.36平方米，总价款7万元。同日，凯惠公司给欠龙思乾出且收据，载明“今收到龙思乾购房款7万元，注明为购×号楼×单元×＃，以房抵付工程款。”2010年6月25日，龙思乾（甲方）与熊德菊（乙方）签订《购房协议》，主要约定“甲方将凯惠公司承建的董家商贸步行街×号楼×单元×号房屋出售给乙方，总价款63800元，乙方首付62000元，余款1800元在办好房产证后支付甲方；甲方协助乙方办理房产证，一切费用由乙方负责”等内容。双方签订合同后，龙思乾将房屋交付熊德菊。原告张明全于2010年12月13日申请开设居民用电户，注明为低压居民新装，客户名称为张明全602，客户号×。2011年2月24日，张明全申请开设居民用天然气户安装，用户号为×。此后，二原告外出务工，未居住使用房屋。2016年下半年，二原告购置材料准备对房屋进行装潢时，发现门锁被换，才知道房屋已由被告凯惠公司另行出卖给被告邓荣刚等人，原告又将门锁拆换。第三人凯惠公司开发建设万州区董家商贸步行街商品房工程，将9号楼工程发包给重庆市万州区恒达建筑工程有限公司（以下简称恒达建司），双方因工程款支付发生纠纷，凯惠公司诉请恒达建司返还多领工程款，并交付已完工程。本院于2013年4月28日作出（2012）万法民初字第00252号民事判决，由凯惠公司支付尚欠恒达建司工程款106906.71元；由恒达建司向凯惠公司交付万州区董家商贸步行街×号楼工程除以住房22套抵偿工程款以外的未移交房屋（见附表）。该判决书附表显示：9号楼共40套住房，其中22套由恒达建司抵偿工程款1604000元，凯惠公司出售房屋3套（包括2－601、3－402、4－501室），其余15套（1－201、1－202、1－401、1－501、1－502、1－601、1－602、2－201、2－301、2－302、2－401、2－501、2－602、3－501、4－602）和×号楼1号、2号、8号门面（房），备注为法院处理或移交，其中2－601备注为公司出售，2－602号注明为移交。判决生效后，因恒达建司未履行义务，凯惠公司向本院申请强制执行。本院于2013年8月26日发出公告，要求恒达建司履行判决义务，交付前述房屋，否则予以强制执行。在执行中，本院多次执行并调查被执行财产实际状况，申请方及被执行人均认可应由恒达建司交付的15套住房已由施工方谭江出售，购房人已装修入住不能交付。2016年12月22日，凯惠公司要求对应交付的15套房屋按市价评估后赔偿损失，恒达建司同意按谭江出卖时的市价进行赔偿，本院执行局决定由恒达建司暂按该9号楼15套住房每套6万元计算，合计90万元于2016年12月30日前支付至本院案款专户，解决双方的房屋交付纠纷，凯惠公司主张的其他权利可另行诉讼，凯惠公司及被执行人均表示同意。恒达建司已通过本院案款专户分别于2016年11月21日、2017年8月8日支付凯惠公司464490.41元、330000元，共计794490.41元，加上凯惠公司应支付尚欠恒达建司工程款106906.71元，共计901397.12元。2017年11月7日，凯惠公司申请终结（2012）万法民初字第00252号民事判决关于交付15套住房的执行，本院于2017年11月23日裁定终结（2012）万法民初字第00252号民事判决第二项中对万州区董家商贸步行街×号楼×套房屋交付的执行。2017年11月29日，凯惠公司向本院提起诉讼，请求恒达建司赔偿不能执行移交的董家商贸步行街9号楼15套住房损失约350万元，本院已立案，该案尚未审结。2016年5月31日，凯惠公司与邓荣刚签订《购房合同书》，将诉争房屋出卖给被告邓荣刚等人，交易房屋为重庆市万州区董家商贸步行街×号楼×号住房（现地址为重庆市万州区歇凤街×号附×号×号），面积93.60平方米，价款15万元。2016年6月21日，诉争房屋的产权登记给邓荣刚等人[产权证号：渝（2016）万州区不动产权字第×号]，其办理产权登记的依据为凯惠公司与邓荣刚等人签订的《购房合同书》，交易房屋为万州区董家商贸步行街×号楼×号住房，面积93.60平方米，价款3万元，签约时间为2008年5月20日。凯惠公司对此解释是为了少上税而签订的黑白合同，实际履行的是2016年5月31日签订的合同。2016年7月18日，凯惠公司出具证明，载明“万州区歇凤街×号附×号×号（万州区董家商贸步行街×号楼×单元×号）的电表，在同一开户时，临时开的一个户（谭江拿的身份证，张明全，户号：×），现该房已经卖给邓荣刚，并办理房产证，申请将电表户头过户给邓荣刚。”2016年7月26日，重庆三峡水利供电有限公司将张明全申请安装的用电户户名过户给邓荣刚；张明全申请安装的居民用天然气户尚未办理用户名过户，户主仍是张明全。再查明，原告熊德菊、张明全于2017年5月19日起诉龙世乾的法定继承人陈宗林、陈宗英、余红及凯惠公司（第三人），请求：1、确认原告于2010年6月25日从杨国珍、龙思乾处购买的重庆市万州区董家歇凤街×号×号楼×单元×号房屋是上楼左侧第一套房屋，确认双方签订的购房协议合法有效；2、判决重庆市万州区董家歇凤街×号×号楼×单元×号房屋归原告所有；3、判决被告陈宗林、陈宗英、余红及第三人凯惠公司将上述房屋过户登记给原告。本院经审理后作出（2017）渝0101民初6432号民事判决：一、确认原告与龙思乾于2010年6月25日买卖的重庆市万州区董家歇凤街×号×号楼×单元×号房屋（现地址为重庆市万州区董家歇凤街×号附×号×号）是位于重庆市万州区董家歇凤街×号×号楼×单元×层正面上楼左侧的一套住房；二、确认原告与龙思乾于2010年6月25日签订的关于买卖重庆市万州区董家歇凤街×号×号楼×单元×号房屋的购房协议有效；三、由被告陈宗林、陈宗英、余红于本判决生效后三十日内协助原告办理重庆市万州区董家歇凤街×号×号楼×单元×号房屋的产权转移登记；四、驳回原告的其他诉讼请求。以上事实有原、被告提交的书面证据以及当事人陈述意见佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。2008年1月16日，被告凯惠公司就董家商贸步行街×号×号楼×单元×号房屋出售给案外人龙思乾，后经本院生效判决确认合同标的即为本案被告邓荣刚等人向被告凯惠公司所购房屋，故被告凯惠公司对于本案讼争房屋已经出售他人的事实是明知的。被告邓荣刚等人对于被告凯惠公司已将讼争房屋出售他人的事实也应当是明明知的，理由如下：第一，原告购买讼争房屋后已经开通用电、用气，并在户外悬挂的电表上注明“张明全，602”，被告凯惠公司于2016年7月18日出具给被告邓荣刚的证明亦载明讼争房屋已由原告张明全开通用电，被告邓荣刚等人应当清楚房屋已有他人占用的情况。第二，被告凯惠公司开发的房屋均未安装入户门，入户门系购房户自行购买安装，被告邓荣刚等人在查看房屋时，应当能够通过入户门的安装情况推断出房屋有其他权利人。第三、被告凯惠公司因与案外人存在经济纠纷，多年来一直对房屋申请执行，本院也多次组织执行，但因执行标的被案外人处分无法交付凯惠公司，讼争房屋存在纠纷的事实在当地具有较高认知度，加之以上提及的情况，被告邓荣刚等人在购买房屋时不知道存在其他权利人的可能性不符合常理。第四，被告凯惠公司与被告邓荣刚等人在房管部门备案的合同的落款时间为2008年5月20日，价款为30000元，而实际双方是在2016年5月31日签订合同，价款为150000元。被告邓荣刚等人在签订时间跨度如此之长的合同时，仅凭被告凯惠公司陈述就对房屋是否存在权利瑕疵不闻不问令人难以信服。综上，被告凯惠公司与被告邓荣刚、胡新贵、邓宗洁在签订房屋买卖合同时明知讼争房屋存在其他权利人的情况下仍然签订，故双方签订的《购房合同书》系恶意串通，损害原告利益应为无效，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第十条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第二项的规定，判决如下：被告重庆市万州区凯惠商贸有限公司与被告邓荣刚、胡新贵、邓宗洁关于重庆市万州区董家歇凤街×号×号楼×单元×房屋（现为重庆市万州区歇凤街×号附×号×号）的《购房合同书》无效。案件受理费1396元，被告万州区凯惠商贸有限公司负担698元，被告邓荣刚、胡新贵、邓宗洁负担698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。审 判 长  和小彬人民陪审员  褚晓燕人民陪审员  万家烈二〇一九年七月八日书 记 员  喻剑虹