广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初9661号原告：朱辉城，男，1962年11月15日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。被告：林俊迎，男，1991年3月12日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：区智杰、黄儆仁，分别为广东德良律师事务所律师和实习律师。原告朱辉城诉被告林俊迎租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱辉城及其委托诉讼代理人徐柏坚，被告林俊迎及其委托诉讼代理人区智杰、黄儆仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2018年4月11日，原告与被告签订了一份租赁合同，约定原告把广州市海珠区杏坛大街124号自编3号之一商铺（以下简称“涉案商铺”）租给被告使用，租赁期限自2018年4月11日至2019年12月31日，租金每月9300元，一年后租金增加5%即9765元，押金18600元。2019年2月27日，被告在没有征得原告同意的情况下，擅自把场地转租给阿卜杜合力力·杰力力，后因阿卜杜合力力·杰力力在装修该商铺时与原告产生矛盾，无法继续经营下去。阿卜杜合力力·杰力力曾要求原告协助其办理转租手续，原告坚决不同意，被告也没有将收取阿卜杜合力力·杰力力的款项退还给他。2019年3月被告只交租5500元，尚欠3800元。诉讼中，被告和阿卜杜合力力·杰力力于2019年5月19日将涉案商铺交还给原告，当时涉案商铺只有两台冰箱，阿卜杜合力力·杰力力已搬走。涉案商铺的空调用来抵扣被告尚欠原告2019年3月的租金3800元。故原告起诉请求判令：1、原告没收被告缴纳的押金18600元；2、被告向原告支付从2019年4月1日至2019年5月19日的租金（4月按每月9300元支付租金，5月1日起按每月9765元的标准支付）；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。因为是原告违约，原告在2019年3月3日对涉案房屋停电，在3月7日第二次停电，导致涉案商铺没有电可用，无法经营。为此被告在4月1日已向法院起诉要求原告退还押金及3月份租金，与本案原告起诉的诉讼请求相违背。关于第三项诉讼请求，被告认为3800元的空调款实际上是抵扣了2019年2月租金，3月的租金被告已缴纳了，另案中被告要求原告退回3月的租金。另外，在4、5月时，原告停电导致涉案商铺无法经营，是原告违约，因此被告不需要缴纳租金和使用费。确认在2019年5月19日交还涉案商铺给原告，即使要计算租金也要计算到当天为止。由于原告违约的原因导致合同解除，责任在于原告，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年6月28日，原告（承租人、乙方）与徐镜华（出租人、甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区宝岗路杏坛大街124号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限从2014年7月1日至2019年12月31日；甲方同意由乙方将该物业分租、转租；等。该租赁合同进行了登记备案。2018年4月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区宝岗大道杏坛大街124号物业的自编3号物业出租给乙方使用，该出租物业乙方只能作商业使用，不能擅自改变用途，不能擅自转租给第三方；该自编3号物业建筑面积为55平方米；租赁期限自2018年5月1日到2019年12月31日止；本合同租赁期满，甲方收回该物业，乙方在交出该出租物业并交清本合同规定的各种费用后，甲方将本合同履约保证金退给乙方；乙方应于2018年4月11日向甲方缴纳18600元租赁合同履约保证金（即押金）；该物业的月租金为9300元，从第二年开始每年递增5%，每月租金由乙方于计租日前五天向甲方支付现金或按时存入甲方指定银行帐户内；未经甲方同意，乙方不能改变该租赁物业的结构及装修，不得将该租赁物业转租；在租赁期满前，乙方单方面提前终止合同或提前办理退租手续，则视为乙方违约，甲方将不退还乙方合同履约保证金（押金）；等。2018年4月11日，被告向原告支付合同履约保证金18600元。2019年2月27日，被告（发包方、甲方）与阿卜杜合力力·杰力力（承包方、乙方）签订《餐饮承包经营责任合同》，约定甲方同意乙方按照本合同约定承包经营位于广州市海珠区宝岗路杏坛大街124号首层自编3号之一的商铺，承包期限自2019年3月1日至2019年12月31日止；甲方将商铺按照本合同约定的期限和条件交付给乙方承包经营，乙方自主经营，自负盈亏，甲方不参与也不干预乙方的经营管理，乙方有权决定行政管理人员、财务人员、厨师和其他员工的聘用和辞退；甲方同意乙方应向甲方交付的承包经营费为每月10000元；乙方应向甲方交付承包经营保证金18600元，该物业的水电周转金为2000元，本合同承包期满后，在乙方依约履行所有义务并结清租金及相关费用后，甲方在3个工作日内将余额退还乙方（不计利息）；等。2019年4月1日，林俊迎起诉朱辉城，要求解除双方的租赁合同、朱辉城退还押金18600元及2019年3月的租金9300元、赔偿实际损失20000元。本院以（2019）粤0105民初8582号案立案。2019年4月23日，朱辉城提起本案诉讼，除提起本案诉讼请求外，还要求林俊迎和阿卜杜合力力·杰力力交还涉案商铺给朱辉城。本案诉讼中，2019年5月19日，被告及阿卜杜合力力·杰力力将涉案商铺交还给原告。原告遂撤回该项诉讼请求及对阿卜杜合力力·杰力力的起诉。本案庭审中，原、被告均同意将空调用于抵扣租金3800元，抵扣后，确认被告从2019年4月1日开始没有支付租金给原告。原告表示在2019年3月3日有停被告的电，被告自己撬门进入涉案商铺接了电，2019年3月7日的停电是涉案商铺跳闸造成的。原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、微信聊天记录；2、徐镜华出具的证明、建设工程规划许可证。被告质证意见：对证据1的真实性确认，但有部分的文字翻译与语音不符；对证据2的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告为证明其抗辩意见，还提交了以下证据：1、微信聊天记录；2、报警回执。原告质证意见：对上述证据的真实性没有异议，但不能证明被告想证明的事实。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，未经原告同意，被告不能改变该租赁物业的结构及装修，不得将该租赁物业转租；在租赁期满前，被告单方面提前终止合同或提前办理退租手续，则视为被告违约，原告将不退还被告合同履约保证金（押金）。根据原、被告提交的证据及其陈述可以认定，被告在承租期间，于2019年2月27日将涉案商铺转租给阿卜杜合力力·杰力力，并将涉案商铺交给阿卜杜合力力·杰力力进行装修，原告知道后明确表示不同意，遂于2019年3月3日对涉案商铺断电，被告自行进入商铺接了电，因2019年3月7日涉案商铺第二次断电，遂停止装修。被告提交的证据不能证明第二次断电是原告行为所致，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。据此，导致合同未能继续履行的原因在于被告未经原告同意转租，被告的行为已经构成违约，故原告要求没收押金18600元符合合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”虽然被告擅自转租构成违约，但原告作为出租人，于2019年3月3日对涉案商铺实施停电的行为亦为不妥，且被告已于2019年5月19日交还了商铺，没收被告的押金已足以弥补原告的损失，故综合考虑双方过错程度及原告的损失情况，基于公平原则，对原告要求被告支付从2019年4月1日至2019年5月19日的租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告朱辉城没收被告林俊迎支付的押金18600元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费837元，由原告负担462元，被告负担375元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  王穗仪人民陪审员  彭 海二〇一九年七月九日书 记 员  曾德瑜庄钊豪