安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4110号上诉人（原审被告）：上海绿地集团合肥置业有限公司，住所地安徽省合肥市东流路398号B1幢2号。法定代表人：向先发，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：于海龙，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：国际花都业主委员会，住所地安徽省合肥市政务文化新区国际花都郁金苑。负责人：高波，主任。（到庭）委托诉讼代理人：范光清，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高贤玉，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。原审第三人：合肥贝乐国际花都幼稚园，住所地安徽省合肥市休宁路与齐云山路交口国际花都五期。负责人：周典静，总经理。委托诉讼代理人：张敏，该单位员工。原审第三人：合肥满江春温泉会所有限责任公司，住所地安徽省合肥市政务文化新区休宁路南国际花都（五期）综合楼，统一社会信用代码913401006758788317。法定代表人：王世文，总经理。委托诉讼代理人：贾贤龙，该公司员工。原审第三人：合肥吉乐优教育投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区国际花都郁金苑12-3-201，统一社会信用代码91340100578525890D。法定代表人：汪洋，总经理。委托诉讼代理人：胡彦丽，该公司员工。上诉人上海绿地集团合肥置业有限公司（以下简称绿地置业公司）因与被上诉人国际花都业主委员会（以下简称国际花都业委会）、原审第三人合肥贝乐国际花都幼稚园（以下简称贝乐幼稚园）、原审第三人合肥满江春温泉会所有限责任公司（以下简称满江春公司）、原审第三人合肥吉乐优教育投资管理有限公司（以下简称吉乐优公司）业主共有权纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初3963号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地置业公司上诉请求：变更一审判决第一项为：绿地置业公司于本判决生效之日起返还国际花都全体业主租金收益3173787.45元，并明确收款方式。国际花都业委会承担本案全部诉讼费用。事实与理由:国际花都业委会一审的诉请为判决绿地置业公司返还国际花都全体业主租金、管理费收益共4629548.41元，且一审判决由绿地置业公司支付的租金收益3173787.45元也应归全体业主所有，国际花都业委会即使有权代表全体业主提起诉讼，也无权将业主收益归为己有，绿地置业公司如何向全体业主支付其共同共有的租金收益也有待明确，请求二审据此改判。国际花都业委会辩称，1.国际花都业委会一审诉请中“判决绿地置业公司返还全体业主租金、管理费收益共4629548.41元”的本意是：依据《物权法》第七十三条的规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，以及《安徽省物业管理条例》的相关规定，案涉的租金、管理费收益属于全体业主，仅仅是对该租金、管理费收益实际权属的界定，并不是要求将该租金、管理费收益直接返还给全体业主。2.国际花都业委会是启动诉讼的诉讼主体，也自然应当是诉请标的的返还对象。同时根据《安徽省物业管理条例》第八十五条规定：“物业服务企业应当将第八十三条、第八十四条规定属于业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用”，国际花都业委会作为国际花都小区全体业主授权的业主委员会，也有权代表全体业主接收本案属于全体业主的收益。3.将国际花都全体业主作为返还对象，是无法执行的判决条文，一审判决明确了答辩人作为返还对象，具有可执行性。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。国际花都业委会向一审法院起诉请求：1、依法判决绿地置业公司返还国际花都全体业主租金、管理费收益共4629548.41元；2、本案诉讼费用由国际花都业委会承担。一审法院查明：2007年4月12日，绿地置业公司（甲方）与合肥明星国际花都双语艺术幼儿园（乙方）签订了《办园协议》一份，约定：办园名称：合肥国际花都亲子园（暂定）、办园地点：国际花都五期丹若苑小区内；办园期限：自2009年9月1日至2039年8月31日；费用缴纳：幼儿园试运行期间（暂定三年，所有收入用于维持正常运转和自身发展；自第四年起，办园收入共享，乙方每年支付甲方管理费12万元，递增幅度为隔三年递增10%。该幼儿园开办后登记的名称为“合肥贝乐国际花都幼稚园”。2008年3月18日，绿地置业公司（甲方、出租方）与第三人满江春公司（乙方、承租方）签订了《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在合肥市政务文化新区休宁路南国际花都（五期）综合楼泳池及设备间、人行街、商101、商201、俱乐部、物业301（以下简称该房屋）。该房屋（实测）建筑面积为2346.28平方米。租赁期限10年，自2008年8月1日起至2018年7月31日止。自房屋交付之日起，乙方有8个月的免租期，甲方根据乙方需求并同意乙方在房屋交付前提前进入现场装修施工，提前进入时间一并计入免租期。免租期内乙方无须向甲方支付租金。该房屋每平方米建筑面积起步月租金为35元，从第三年起递增，按9%/2年递增，具体支付标准为：1、前期租金支付与免租期兑现方式（以最终实测建筑面积2346.28平方米计算）：（1）房屋交付之日10天前，支付2008年8月1日至2009年3月31日期间6个月租金，计492718.8元，免2个月租金；（2）在租金和物管费到期10日前，支付2009年4月1日至2009年11月30日期间6个月租金，计492718.8元，免2个月租金；（3）在租金和物管费到期10日前，支付2009年12月1日至2010年7月31日期间6个月租金，计492718.8元，免2个月租金；（4）在租金和物管费到期10日前，支付2010年8月1日至2011年3月31日期间6个月租金，计537066元，免2个月租金；以后每三个月支付一次，先付后用。2、除首期租金和物业管理费后的租赁期内的应付租金情况为：自2008年8月1日起至2018年7月31日止，单价35元/平方米·月，每月实际支付租金82120元；自2010年8月1日起至2012年7月31日止，单价38.15元/平方米·月，每月实际支付租金89511元；自2012年8月1日起至2014年7月31日止，单价41.58元/平方米·月，每月实际支付租金97558元；自2014年8月1日起至2016年7月31日止，单价45.33元/平方米·月，每月实际支付租金106357元；自2016年8月1日起至2018年7月31日止，单价49.41元/平方米·月，每月实际支付租金115930元。甲、乙双方按照国家规定各自承担税费。现绿地置业公司实际收到第三人满江春公司支付的租金9118712.30元。2018年1月18日，绿地置业公司（甲方）与第三人满江春公司（乙方）又签订了一份《房屋租赁合同》，约定:乙方承租甲方可依法出租的国际花都（五期）综合楼商101、商201、商202、商301、商303合计1522.21平方米。2018年4月初，国际花都业委会（甲方）与第三人满江春公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在国际花都五期综合楼（业主委员会用房），建筑面积为824.07平方米。2011年8月16日，绿地置业公司（甲方）与第三人吉乐优公司（乙方）签订了《办园协议》一份，约定：办园名称：吉乐优国际花都幼儿园、办园地点：国际花都二期玫瑰苑小区内；办园期限：自2011年9月1日至2037年9月1日；费用缴纳：幼儿园试运行期间（暂定一年）,所有收入用于维持正常运转和自身发展；自第二年起，乙方每年支付甲方管理费10万元（含物业费）。2016年5月7日至6月10日，国际花都小区召开了业主大会，选举成立了国际花都业委会并报备案，业主委员会任期为2016年7月11日至2019年7月10日，物业管理区域四至范围：北至休宁路、南至东流路、西至潜山路、东至东至路的五个住宅小区和一个商务写字楼范围。案件审理过程中，国际花都业委会撤回要求绿地置业公司返还贝乐幼稚园支付的管理费36万元及吉乐优公司支付的管理费40万元的诉请。一审法院认为，关于国际花都业委会诉请绿地置业公司返还收取第三人满江春公司租金中的3869548.41元。案件审理过程中，绿地置业公司同意返还相关租金，但对国际花都业委会主张的返还金额持有异议。该院认为，国际花都业委会没有提供证据证明绿地置业公司实际收取的满江春公司租金的金额，对其主张的金额该院不予认定，审理中，绿地置业公司与满江春公司皆陈述满江春公司实际支付了绿地置业公司租金9118712.30元，国际花都业委会、绿地置业公司也皆承认满江春公司支付的租金中824.07平方米对应的部分应属于国际花都业委会所有，经核算，824.07平方米对应的租金为3202711.21元（9118712.30元×824.07平方米/2346.28平方米）。绿地置业公司主张满江春公司支付的租金中包含了税款82351.29元，国际花都业委会应分担相应税款，其提供了增值税发票为证，该院予以认定，扣除国际花都业委会应分担的部分后，绿地置业公司应返还国际花都业委会的租金收益为3173787.45元（3202711.21元-82351.29元×824.07/2346.28）。国际花都业委会撤回要求绿地置业公司返还合肥贝乐国际花都幼稚园支付的管理费36万元及合肥吉乐优教育投资管理有限公司支付的管理费40万元的诉请，系其对自己权利的处分，不违反法律规定，该院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、上海绿地集团合肥置业有限公司于判决生效之日起十日内返还国际花都业主委员会租金收益3173787.45元；二、驳回国际花都业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费43836元，由国际花都业主委员会负担11646元，上海绿地集团合肥置业有限公司负担32190元。二审中，双方均未提供新证据。对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动。国际花都小区业主大会依法选举产生业主委员会和制定《议事规则》，国际花都业主大会授权业主委员会负责接收和管理属于全体业主所有的共同设施和财产。故，本案中国际花都业委会根据该授权，有权代表全体业主主张和接收属于全体业主的租金。至于国际花都业委会接收租金后在全体业主间如何分配和使用租金应根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》规定的程序和条件由全体业主决定，不属于本案审理范围。综上，绿地置业公司的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32190元，由绿地置业公司负担。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年七月三日书记员 丁   玉   洁附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。