重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初845号原告：周善娜，女，汉族，1985年9月2日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：黄鹏，重庆含宪律师事务所律师。被告：苟俨，男，汉族，1984年5月17日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司朝阳路二分公司，住所地重庆市九龙坡区兰花小区一小区1号附40-44号，统一社会信用代码91500107MA5U92HA8Y。负责人：周燕，经理。委托代理人：谭小玲，女，土家族，1994年6月7日生，住重庆市云阳县，公司员工。原告周善娜诉被告苟俨及第三人重庆到家了网络科技有限公司朝阳路二分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周善娜及其委托代理人黄鹏，被告苟俨及其委托代理人郭浩，第三人到家了公司委托代理人谭小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经第三人居间介绍，原、被告签订了房屋买卖合同，约定原告将房屋一套出售给被告。签约后，被告支付了定金，原告申请了解押还款，取回了房产证，配合被告办理了面签，且审批通过。但在催告通知其过户付款时，被告以各种理由拒绝办理，并明确其无力履行合同。原告根据合同约定通知其解除了合同。原告现提起诉讼，请求判决：一、被告支付违约金185000元；二、被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确其主张的违约金系依据合同第11.1.2的约定主张解除合同的违约金，认为买卖合同关系已经于2018年11月19日（原告发函通知）解除了。被告辩称，1、被告同意原、被告双方的买卖合同关系于2018年11月19日解除，但不同意原告的解除理由，我方并不存在逾期付款的违约行为，不同意支付违约金；2、该房屋属于夫妻共同财产，原告无单方处置权，因此涉案的房屋买卖合同属于无效合同；3、对违约责任，违约金过高，请求调低；4、根据合同6.1条约定，需在被告（买方）银行按揭审批通过后原告（卖方）再申请解押，原告单方面提前解押，且在尚未解押的情况下就要求被告过户支付首付房款，违反了合同约定。请求驳回原告诉请。第三人称，请求依法判决。经审理查明，坐落于九龙坡区玉灵路12号XXXXXX号房屋登记的权利人为周善娜，该房屋于2018年11月15日办理了抵押登记注销手续，原抵押权人为光大银行重庆分行。2018年9月22日，在第三人居间下，（买方、乙方）苟俨与（卖方、甲方）周善娜签订《房屋买卖合同》，约定：1、标的物坐落九龙坡区玉灵路12号XXXXXX号，建筑面积74.4平方米，套内面积59.32平方米，有抵押，成交价925000元。2、按揭方式付款：签约时付定金1万元；首付款342000元，甲乙双方自行交接钱款，于办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付；乙方银行按揭贷款57万元，不足的，在支付首付款当日补差；尾款3000元，交房时支付。3、解押：甲方应于过户之前办理完解押手续，并取回房产证。解押的方式，约定为第3种方式，即，乙方资金解押。履约中，实际为第1种方式，即，以甲方自有资金解押，且甲方应于乙方向银行申请的按揭贷款审批通过后再还款解押。4、权属转移：甲乙双方应于接到经纪方通知后5个工作日内办理权属转移登记。5、违约责任：乙方逾期付款超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应自合同解除之日起3日内按成交价20%向甲方支付违约金，并甲方退还乙方全部已付款。同日，原、被告双方另签订了《居间服务合同》和《交易服务合同》，周善娜收取了苟俨依约交纳的购房定金1万元。2018年10月16日，光大银行重庆分行出具“客户贷款结清通知书”，告知周善娜按揭贷款已于2018年10月10日全部还清，请周善娜办理解押手续。原告认为履行完毕了贷款清偿义务，房屋已经具备过户条件，被告应当支付首付款。被告质证认为，原告还款解押属实，但原告并不是按照合同约定时间办理的，而是自行提前办理的还款解押，因为此时按揭贷款审批尚未通过。2018年11月2日，周善娜向苟俨发送了“办理产权过户及交付首付款告知函”，告知对方给予其7日的宽限期，催告其于2018年11月9日前办理过户手续并支付首付款。2018年11月9日，苟俨向周善娜做出了“回复函”，称：1、签约时就告知中介公司要等过年（2019年的春节）才能支付首付款，中介也答应了，我才签的合同，但现在就要求付首付款，有困难；2、2018年11月6日与周善娜通话，我明确愿意以定金1万元作为违约赔偿金，但周不同意；3、有几种协商方案，请做出选择。对于该回复函，苟俨称，作出该回复函并不代表首付款需提前支付，而是寻求协商解决的方案。2018年11月18日，周善娜向苟俨发送了“解除合同通知书”，载明：11月9日，你（苟俨）明确你无力按合同约定履约；你本应于11月1日至不动产登记中心办理权属转移登记申请并支付首付款，至今逾期超过15日，根据约定本人有权解除合同并主张违约金。鉴于此，通知你即刻解除《房屋买卖合同》。苟俨于2018年11月19日收到该解除通知书。审理中，周善娜举示了通话录音（苟俨与周善娜），拟证明2018年11月6日苟俨明确表示其暂时无履约能力，希望定金1万元不退还解除合同，但周善娜不同意，要求按合同约定执行。审理中，苟俨举示了通话录音（苟俨与到家了工作人员张其林），拟证明苟俨在签署房屋买卖合同时就告知了中介公司，首付款需到春节时才能支付，中介公司答复称可以帮忙拖时间。原告质证认为：对录音不知情，与本案无关联性。第三人质证称，录音是真实的，但对证明内容不认可。关于解押的办理，各方陈述如下：原告称，签约时说的我方将解押款在9月抵存入贷款账户，等待银行10月份扣款。实际上我方也是这样做的，所以在10月23日就取回了房产证，并在次日通知被告11月1日去登记中心过户（同时办理抵押涂销手续）、付款，但被告并未前往办理。11月15日，我方只好自行去办理了抵押涂销手续。被告称，合同约定原告在被告的银行贷款审批通过后，再进行解押，而实际上，被告按揭贷款尚未通过时，原告就办理了解押。第三人称，没有约定具体的解押时间，只是约定了在办理过户之前完成解押，解押款由原告（卖方）支出，本案就是约定面签与解押同时进行，并不冲突。关于通知过户和支付首付款，第三人称：签订合同时，被告未明确告知需要在春节时才能支付，只是说的首付款会等一段时间，并且2018年10月24日第三人通过短信方式通知被告原告的房产证已经取出，要求被告尽快将首付款准备好，办理过户手续，在2018年10月26日通过短信方式通知被告于2018年11月1日在房交所办理房屋的过户手续并支付首付款。办理过户时间已经成就（原告已经取出了产权证，可过户时直接办理解押涂销手续），系被告原因导致合同无法继续履行。11月1日没有办理过户手续、未支付首付款，被告并未到场，第三人和原告去了。审理中，被告认可收到上述两份短信，认可未去办理。三方确认，1、房屋成交价为92.5万元，在2018年11月份时价格没有波动。2、履约情况：签订了合同，支付了定金，面签审批通过，办理了解押，现只差过户。3、2018年10月18日左右面签审批通过，且中介公司告知了买卖双方。4、约定：办理过户当日支付首付款，金额为34.2万元。原被告确认双方的买卖合同关系于2018年11月19日解除。以上事实，有《房屋买卖合同》、收据、客户贷款结清通知书、告知函、回复函、解除合同通知书、录音材料以及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告作为登记的权利人，依照物权公示公信的原则，其有权处分讼争房屋。没有所有权或者处分权，不影响其订立合同的效力。故对被告抗辩的房屋买卖合同无效的意见，本院不予采纳。对于被告抗辩的双方约定34.2万元首付款在春节时支付的意见，因无充分证据证实，本院不予采信。对于被告抗辩的原告提前解押系违约在先的问题。合同约定，原告应在过户前办理完成解押手续，并取回房产证。双方确认，解押款由原告支出。由此可见，双方关于权属解押方式的选择实际为第1种，即，甲方自有资金解押。该款约定，如买方贷款购买该房屋，则卖方应于买方按揭贷款获得审批通过之后再还款解押。因此，双方合同是约定了先面签审批通过，后还款解押的顺序。本案中，从合同的实际履行看，原告在2018年10月10日办理了解押还款，被告于2018年10月18日面签审批通过，从时间上解押手续是在先办理的。但是，原告提前还款的行为系积极履行合同义务的表现，且并未给被告带来负担，原因是：原告及第三人催告被告过户、支付首付款的时间是在10月24日，此时被告的按揭贷款审批已经通过了，原告及第三人催告被告在2018年11月1日过户、支付首付款，符合合同约定，原告并没有让被告提前付款。因此，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于原告是否享有解除权的问题。本案中，光大银行重庆分行出具“客户贷款结清通知书”，告知周善娜按揭贷款已于2018年10月10日全部还清，请周善娜办理解押手续。可见，卖方已经完成了解押义务，具备了过户条件，可以要求买方过户并支付首付款。庭审中，被告对于原告是否完成解押义务的问题，存在认为原告提前完成了解押义务和尚未完成解押义务两种抗辩意见，关键点在于原告实际办理抵押登记涂销手续的时间为2018年11月15日。本院认为，主债权消灭的，抵押权消灭。银行“客户贷款结清通知书”充分说明原告在银行的贷款已经清偿，其抵押权随之消灭，抵押涂销手续可在办理过户手续时办理，这也与第三人认为过户条件齐备，从而通知被告办理过户手续的思路是一致的，被告的“回复函”也未予否认。由此，对于原告述称的在被告违约不配合过户、支付首付款后，其自行办理抵押涂销手续的意见，本院予以采纳。至此，在中介公司通知过户、支付首付款（11月1日）后，被告逾期未办理的行为已经违约，且超过了约定的15天的期限，原告发函解除双方的合同关系，符合合同约定，不违反法律规定，产生解除效力。被告也同意在2018年11月19日合同解除，本院予以确认。对于被告抗辩的调整违约金比例的问题。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同约定，逾期付款超过15日，原告有权解除合同，被告应按成交价的20%向原告支付违约金。本案中，从合同解除时房屋价格的波动情况看，房屋价格与成交时并无明显变化，综合考虑被告违约的过错程度和原告的预期收益，以及交易未成给原告造成的直接资金占用损失等因素，本院酌情将违约金标准调整为10%。故本院对原告的部分违约金请求92500元（925000元×10%），依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苟俨于本判决生效后五日内向原告周善娜支付违约金92500元；二、驳回原告周善娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2000元，由被告苟俨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 刘香军二〇一九年七月三十一日法官助理 张朝义书 记 员 曹丽娟