江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初7008号 原告（反诉被告）：杨玉婷。 委托诉讼代理人：邵海新，江苏和合合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏州康瑞环境科技有限公司，住所地江苏省苏州高新区龙山路10号。 法定代表人：王云云，董事长。 委托诉讼代理人：蔡吉，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭成关，江苏瀛元律师事务所律师。 第三人：苏州家谊美房地产中介有限公司，住所地江苏省苏州高新区东渚镇龙惠花苑社区房1号房。 法定代表人：王剑，总经理。 委托诉讼代理人：王业梅，公司员工。 委托诉讼代理人：李占州，公司员工。 原告杨玉婷与被告苏州康瑞环境科技有限公司（以下简称“康瑞公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员赵延丽独任审判。本院于2019年1月14日公开开庭进行审理，原告杨玉婷的委托诉讼代理人邵海新、被告康瑞公司的委托诉讼代理人蔡吉到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院依法追加苏州家谊美房地产中介有限公司（以下简称“家谊美公司”）为本案第三人。本院于2019年3月4日公开开庭进行审理，原告杨玉婷及其委托诉讼代理人邵海新、被告康瑞公司的委托诉讼代理人蔡吉、第三人家谊美公司的委托诉讼代理人王业梅与李占州到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告康瑞公司提起反诉，并增加一名委托诉讼代理人郭成关。因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院依法组成合议庭进行审理。本院于2019年4月3日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）杨玉婷及其委托诉讼代理人邵海新、被告（反诉原告）康瑞公司的委托诉讼代理人郭成关、第三人家谊美公司的委托诉讼代理人李占州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨玉婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告康瑞公司继续履行编号为NO.1234567《房屋买卖（居间）合同》，康瑞公司协助杨玉婷将诉争房屋过户到杨玉婷名下，并承担过户时其应承担的相关过户税费；2.判令被告康瑞公司退还定金人民币3万元整；3.判令被告康瑞公司承担违约金人民币35万元整；4.判令被告康瑞公司承担本案的所有诉讼费用。2019年3月4日，原告杨玉婷变更诉讼请求第3项为：按房屋成交价175万元计算每日万分之五承担逾期办理过户违约金。事实与理由：2018年1月18日，杨玉婷通过家谊美公司居间，与康瑞公司签订了一份编号为NO.1234567《房屋买卖（居间）合同》。约定康瑞公司将其所有的位于苏州市高新区科技城某某小区甲区某幢某室住宅房屋一套，以总价175万元出售给杨玉婷；除契税外，其他税费均由康瑞公司承担；同时还对付款方式、过户事宜、房屋交付、违约责任等条款作了明确约定。合同签订后，杨玉婷依约履行了自己全部的义务。通过自己筹集及商业贷款的方式，将足额购房款存入双方指定资金托管账户。在杨玉婷要求康瑞公司办理过户手续时，康瑞公司却以其承担的税费过高为由，拒绝办理过户手续，并违法要求解除合同。杨玉婷与康瑞公司签订房屋买卖合同系合法有效的合同，对各方均具有约束力，应受法律保护。现康瑞公司不按合同约定履行缴费义务和办理过户手续，属于违约。原告为了维护自己的合法权益不受侵犯，故诉至法院。 被告康瑞公司辩称，涉案《房屋买卖（居间）合同》在签订时，房屋中介家谊美公司没有将房屋交易过程中双方的真实税负情况进行披露，导致康瑞公司对房屋交易的税费产生重大误解，进而康瑞公司对双方房屋交易的价格产生了重大误解。对此，康瑞公司已申请追加家谊美公司为本案第三人，要求该公司到庭以协助查明相关事实。合同没有约定，第三人没有明确告知，康瑞公司亦不知道其在出售其所有的房屋时需要承担巨额土地增值税，而该巨额土地增值税对于康瑞公司决定是否出售涉案房屋有重大影响，康瑞公司在理解有误的情形下决定出售涉案房屋构成重大误解，康瑞公司有权申请撤销。未涉及土地增值税的房屋（含装修）买卖价格背离市场价格，亦可从侧面证明康瑞公司的重大误解成立。基于康瑞公司对房屋的交易价格产生重大误解，继续履行房屋买卖合同将使康瑞公司的合同目的不能实现，为此康瑞公司要求撤销双方的房屋买卖合同，《房屋买卖（居间）合同》及《苏州市存量房买卖合同》被撤销后自始无效。康瑞公司没有违约，因此无需承担返还定金责任，更无需承担违约责任，定金罚则与违约责任不得重复适用，杨玉婷诉请第2项和第3项重叠，有违法律规定。而且原合同约定违约金标准过高，请求法院依法予以调整。请求法院依法驳回原告杨玉婷的全部诉请。 第三人家谊美公司述称，遵照合同进行履行。 反诉原告康瑞公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为NO.1234567《房屋买卖（居间）合同》以及编号为苏房存高新合同123456789《苏州市存量房买卖合同》；2.判令反诉被告杨玉婷将苏州市高新区科技城某某小区甲区某幢某室返还给反诉原告康瑞公司；3.判令反诉被告杨玉婷支付反诉原告康瑞公司房屋使用费24000元（暂计算至2019年1月18日，从2019年1月19日起按照2000元/月继续计算至涉案房屋实际返还之日）；4.判令反诉被告杨玉婷支付反诉原告康瑞公司违约金35万元；5.判令反诉被告杨玉婷承担案件诉讼费用。2019年3月31日，反诉原告康瑞公司变更诉讼请求为：1.请求撤销反诉原、被告及第三人签署的编号为NO.1234567《房屋买卖（居间）合同》以及编号为苏房存高新合同123456789《苏州市存量房买卖合同》；2.反诉原告康瑞公司愿意退还已经收取的全部款项，反诉被告杨玉婷理当将其已经占有的涉案房屋返还给反诉原告康瑞公司；3.本诉、反诉诉讼费用由反诉被告杨玉婷及第三人家谊美公司承担。事实与理由：根据双方于2018年9月14日签署的《苏州市存量房买卖合同》第十二条约定，杨玉婷作为买受方，应当缴纳涉案房屋买卖过程中的所有税费，现杨玉婷拒绝承担康瑞公司的过户税费，已构成违约，并导致涉案房产无法过户，康瑞公司的合同目的无法实现，故康瑞公司提起反诉。一、康瑞公司在订立《房屋买卖（居间）合同》时对房屋买卖价格有重大误解，《房屋买卖（居间）合同》应依申请撤销，《房屋买卖（居间）合同》及《苏州市存量房买卖合同》被撤销后自始无效。反诉原、被告及第三人于2018年1月18日签订《房屋买卖（居间）合同》时，家谊美公司明确告知康瑞公司在本次房产交易的价格条款中承担的税目为个税、增值税、其他费用，家谊美公司没有指出本次交易存在地方税务部门征收的土地增值税（地税部门确定的税额为392170.13元），即合同没有约定土地增值税这一税额最大的税目归哪方承担，故可以认定原、被告及第三人三方没有达成一致意思表示，康瑞公司对该合同订立存在重大误解。《房屋买卖（居间）合同》系居间方提供，合同第二条属于合同价格条款，含有实际成交价格、个税、增值税、契税、其他税费六项内容，该内容约定的税目就是自然人与自然人房屋买卖中应缴纳的税目，而企业转让房产给自然人须在合同明确的税目为契税、增值税、土地增值税、企业所得税、印花税5种，因此，合同对康瑞公司需要承担土地增值税约定不明。《房地产买卖、首付、税费清单（含中介费、服务费确认书）》明确了房产交易中各方承担的税目、税额、履约中须承担的费用情况，该清单中亦无对土地增值税的承担作出明确约定，另外清单中“应缴纳房产交易税、费（支付给国家税务局、不动产登记中心）”字样来看，属于地方税务局征收的土地增值税不可能出现在该清单中。康瑞公司在《房屋买卖（居间）合同》约定的范围内，积极的配合杨玉婷、家谊美公司履约，但是在履约过程中出现了合同没有约定的土地增值税，三方可以选择签订补充协议或协商解除、撤销该合同。但杨玉婷不予配合，故康瑞公司行使撤销权。二、涉案合同被撤销后，双方应返还因合同取得的财产。 反诉被告杨玉婷辩称，康瑞公司的反诉请求、事实和理由均不成立。第一，涉案合同交易不存在重大误解情形。房屋交易价格175万元是双方协商一致的价格，也是当时市场的实际价格。本案争议的仅是涉及的税费承担问题，而且根据法律规定，本案所涉的是康瑞公司的法定义务，康瑞公司诉请以及事实不符合重大误解的构成要件，要求撤销合同无事实和法律依据，同时康瑞公司也违反了禁止反言的原则。第二，《房屋买卖（居间）合同》中已明确涉案房屋系公司房产，故约定杨玉婷仅承担1%的个税，其他税费在签订协议时，康瑞公司明知交易价格中包含相关税费，而且其财务人员也向税务部门咨询过。康瑞公司现称对价格存在重大误解，与事实不符。第三，可撤销情形，康瑞公司也丧失了撤销权。依据民法总则第一百五十二条规定期限为三个月，康瑞公司在2018年10月份缴纳本案所涉的相关税费，应从此时开始计算其行使撤销权的期限，可康瑞公司在2019年3月31日才提出，早已过了除斥期。综上，请求驳回康瑞公司的所有反诉请求。 第三人家谊美公司述称，签订该房屋买卖合同时，买卖双方及中介方都在场，康瑞公司派来的代表是“杨会计”，“杨会计”明确表示已去税务局核实过卖方应缴纳的相关税费。签约当天，康瑞公司主动要求加上公司部分税费由康瑞公司承担，杨玉婷只承担契税。该买卖合同所约定的税费由谁承担已经写明，家谊美公司也告知过该房屋是公司房产，税费会比较多，具体多少数额需要提交更多资料才能准确计算。康瑞公司在2018年1月9日去税务部门核实过增值税一般纳税人简易办法征收申请表，足以证明其在这一期间已经核实过相关税费，且家谊美公司在签约前后都已明确告知。2018年1月份该房屋成交一直到2018年9月份，涉案房屋经历了九个月才快要办理完毕该房屋交易过户和纳税手续，卖方作为一家公司，有专业的会计，卖方本次房产交易承担缴纳卖方税费的主体应该是专业的，而且卖方也应尽到主要调查纳税多少的义务。 原告杨玉婷在本诉部分围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.房产证、土地证；2.房屋买卖（居间）合同；3.房地产买卖、首付、税费清单；4.建设银行电子回单；5.资金托管协议及农业银行业务凭证；6.工商银行凭证；7.原告发出的通知函；8.被告发给原告的通知；9.需缴纳税费清单；10.苏州市存量房买卖合同；11.情况说明。被告康瑞公司发表如下质证意见：对证据1-8的真实性均无异议，但是证据3中，当时原、被告双方确认的康瑞公司承担税款只有17500元，与目前杨玉婷提交的税务部门测算金额相差接近45万元左右，该差额对于房屋实际交易价格产生重大影响，同时这份清单证明签订房屋买卖合同时，中介没有向双方当事人披露真实的税务情况；证据9，因为没有相关部门盖章，对其真实性不予认可，但康瑞公司了解到其除了承担46万元税负之外，还需承担8万元增值税，合计54万元税负；证据10的真实性无异议，但是该份合同是双方真实意思表示，合法有效，在此份合同中约定了175万元是康瑞公司收取的房款，同时明确约定由杨玉婷承担所有税费，所以康瑞公司认为在交易过程中产生的所有税费（包括康瑞公司应缴纳的税费）根据该份合同由杨玉婷承担；证据11的形式真实性无异议，但对内容不予认可，双方在签订合同时对居间合同进行了进一步的明确和变更。第三人家谊美公司发表如下质证意见：对证据1-10的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据11的真实性无异议。 被告康瑞公司在本诉部分未提交证据。 第三人家谊美公司提交情况说明。原告杨玉婷发表如下质证意见：证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该份证据也证明原、被告并没有对税费的承担约定进行变更，双方实际履行的应该是《房屋买卖（居间）合同》，并非是存量房买卖协议。被告康瑞公司发表如下质证意见：形式的真实性无异议，但对内容不予认可，双方在签订合同时对居间合同进行了进一步的明确和变更。 反诉原告康瑞公司围绕反诉诉讼请求依法提交了以下证据：1.房屋买卖（居间）合同和房地产买卖首付税费清单；2.增值税一般纳税人简易办法征收申请备案表；3.苏州市存量房买卖合同;4.税单、房屋买卖合同四份、挂牌单。反诉被告杨玉婷发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，该证据证明除1%的契税，其他税费应由康瑞公司承担；对证据2的真实性无法确认，若该证据合法有效，也恰恰证明了康瑞公司在签订《房屋买卖（居间）合同》时，其应该缴纳增值税，如果其不知情，为何在2018年1月19日就向有关部门申请增值税备案；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，当时出现税费承担改变的问题,第三人已在庭审中说的很清楚，是由于勾选错误造成，不是协商一致的变更；对证据4税单的真实性、合法性、关联性无异议，该份证据也证明了土地增值税等相关税费应由康瑞公司承担;对挂牌单有异议，其只是复印件，没有原件，即使该证据真实合法，与本案也没有关联性，同时也没有相应的证明力;买卖合同均是在2018年4月份签订，众所周知，房屋成交价格受到交易时间以及房屋地址、装修程度影响，据了解，康瑞公司所提供的买卖合同所涉及房屋基本上都是多层、带院落，本身就存在市场差异，该房屋单价大约2万元/平方米，涉案房屋单价为19886元，也接近2万元/平方米，涉案房屋成交价是实际的市场价格，至于房屋是否包括含税价，国家法律没有强制性规定，康瑞公司不能以其他合同约定的税费承担方式来推定涉案合同税费应该由杨玉婷承担，若没有这样约定就认为构成重大误解，杨玉婷认为无事实和法律依据。第三人家谊美公司发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性存在异议；对证据3的真实性无异议，至于更改部分，只是第三人工作人员错误勾选导致的误解，与三方签订的主合同本意不符；对证据4中税单的真实性无异议，载明的各项税费归属，也证明了与三方合同一致，其他约定中出卖方要加上的公司部分税费由出卖方承担，与税费清单所载明的税目吻合；对于四份房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性有异议，提供的买卖合同是2018年3月以后签订，这几套房屋多数属于多层住宅，价格本身就高于同类房屋，建议康瑞公司可以拿出2016年、2017年、2018年以及2019年该小区房屋实际成交价格作比较，不同时期、不同类型房屋成交价格不尽相同，众所周知，科技城的房屋自2015年以来都翻倍了，故提供的这些合同不足以证明三方签订合同低于市场价，也不存在卖便宜之说，因涉案房屋属于公司房产，税费会比个人名下房产要高，第三人也在签约前后明确告知买卖双方，且卖出方也核实过，如若税费由买方承担则实际成交价格远远高出同期房屋的市场价，不符合市场行情。中介方理解只是因为卖方要承担应该缴纳给国家的相应税费很多，卖方觉得拿到手的钱少了，所以卖方一直拖着不过户缴税或违约推翻合同，但是依法纳税是每个公司应该承担的义务，涉案房屋卖给谁都要缴纳相关税费，卖的价格越高则税费越多，故第三人认为康瑞公司的诉求不成立也不能接受。挂牌单是2019年3月拍的，价格已经增涨，且多层房屋的单价比涉案房屋价格要高。隔壁某幢某室房屋原是康瑞公司法定代表人王云云个人房产，在2017年12月份左右出售，户型和装修更好，据“杨会计”称该房屋成交价为180万元左右，与涉案房屋价格相当，足以证明涉案房屋实际成交价格不低于市场价，完全符合当时的市场行情，买卖双方既然签署了买卖合同，应该有契约精神。 反诉被告杨玉婷和第三人家谊美公司在反诉部分未提交证据。 本院依法前往苏州市不动产登记中心虎丘分中心调取了房屋权属登记信息查询结果证明和存量房交易资金监管协议明细，杨玉婷、康瑞公司及第三人家谊美公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院审理查明事实如下： 苏州市高新区某某小区甲区某幢某室房屋登记所有权人为康瑞公司，登记时间为2011年12月29日，建筑面积88.03平方米，国有土地使用权面积27.8平方米。 2018年1月18日，康瑞公司（售房人、甲方）与杨玉婷（购房人、乙方）、家谊美公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：康瑞公司将座落在苏州市高新区青山绿庭二区18幢302室房屋出售给杨玉婷，该房屋之附属设施中等装修包括房屋的固定设施和固定装修部分、地砖、厨房等，双方协商后的实际成交价格为175万元，该房屋产权过户时产生的个税由康瑞公司承担，增值税由康瑞公司承担，契税由杨玉婷承担，其他相关税、费由康瑞公司承担。该房屋配套设施过户的相关税、费由康瑞公司承担。甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费17500元，乙方须向丙方交纳中介信息服务费17500元。乙方于2018年1月18日向甲方交付定金3万元整（购房定金可冲抵购房款）。甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证（不动产权证）等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。乙方承诺于2018年5月1日前办理资金托管手续，托管资金为三成首付525000元，剩余部分做贷款，网签价格为175万元，贷款为纯商业贷款。贷款放款以银行规定为准，放款后，甲、乙、丙三方及时约时间办理过户手续。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在2018年5月1日之前提供相应合法的（过户/贷款）证件并进行资金托管，否则视为违约。甲方承诺于签合同当天腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。房屋在租赁合同期间，则甲方配合交接事宜。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2018年4月15日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日，违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期违约金。任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生合同约定的违约现象，均由违约方向另一方支付该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，双方中介费及其他费用由违约方承担。甲方收取定金后，将房产证和土地证（不动产权证）原件存放于丙方，甲乙双方全权委托丙方办理挂牌、网签、过户等手续。由于该房屋属于公司的房产，交易过程中产生的相关税费，公司部分由甲方承担，乙方承担契税和其他该承担税种。签约当天，甲乙双方一致同意等水、电、煤气费结清后，甲方将钥匙交给乙方，乙方可自愿装修或入住。甲方在2018年2月1日前会结清房屋相关生活费（即水、电、煤气三项）。2018年2月1日前房屋产生的物业费由甲方结清，之后的物业费由乙方承担。乙方的3万元定金转入该公司股东张振家的农行卡。本合同履行中若发生争议，三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，所有诉讼费由违约方支付。本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，本合约如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准。签署本合同时，甲乙双方均已查阅本合同全部条款，且丙方已对本合同全部内容进行了详细的解释及合理的提示，尽到了良好的告知义务，甲、乙、丙三方对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本合同约定严格履行。甲乙双方在丙方提示下已验明该房屋权属原件及相关身份证明原件，由此产生的法律后果由甲乙双方自行承担。该房屋产权过户的相关税费计算依据是房管局或税务部门评估系统对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价，如因国家政策调整导致税费变化，甲乙双方协商同意按调整后的国家政策办理，若甲乙双方对承担主体协商一致可按协商结果履行。乙方承诺乙方符合本地的购房条件及贷款条件。 同日，康瑞公司与杨玉婷签订《房地产买卖首付、税费清单（含中介费、服务费确认书）》，约定：某某小区甲区某幢某室房屋成交价格175万元，首付金额52.5万元，贷款金额122.5万元，预算买受方应缴纳的契税17500元、登记费100元、工本费160元，以上税费以税务局、房管局实际征收为准；契税、个人所得税、营业税关系到买卖双方家庭名下是否唯一住房、是否普通住宅、是否满2年、是否满5年等相关政策执行，然后再按不同税率征收，买卖双方应该如实申报；另有贷款首付是预估，实际有银行、公积金等机构根据贷款人的情况来决定。买受方应支付中介信息服务费17500元、代收贷款评估及服务费5250元、房款525000元+税费17760元+服务费17500元+5250元=565510元。以上费用由买受方准备，分别支付给出卖方、税务局、房管局、中介方，买受方根据合同应付时间段按时支付，逾期按照合同履行，逾期如超过合同约定的还应承担违约责任等，守约方有权要求根据合同约定追责。 同日，杨玉婷按照合同约定向张振家转账支付3万元。 2018年1月19日，康瑞公司填报《增值税一般纳税人简易办法征收申请备案表》，申请理由为“公司房屋出售”。同日，苏州高新技术产业开发区国家税务局受理康瑞公司的备案申请。 2018年7月2日，康瑞公司（甲方、卖方）与杨玉婷（乙方、买方）、苏州高新区（虎丘区）房产交易管理中心（丙方）签订《存量房交易资金托管协议》，约定：甲方与乙方在2018年7月2日签订《存量房交易信息确认书》，将座落于某某小区甲区某幢某室房屋以成交价格175万元出售给乙方。甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方办理，办理存量房交易资金托管手续时，甲、乙双方需出示不动产权证书（或房屋所有权证、土地使用权证）原件、身份证原件、存量房出售信息挂牌登记表原件。乙方将购房款175万元存入托管账户，乙方在领取不动产权证书后，甲方结算账户户主本人凭苏州市区存量房交易资金托管协议、身份证、银行卡办理托管资金领款手续。由丙方审核后出具苏州市存量房交易资金托管支取通知书，甲方到托管银行办理托管资金转账手续。 2018年7月2日，杨玉婷存入资金托管账户525000元。2018年9月3日，杨玉婷的购房商业贷款转入资金托管账户1225000元。 2018年9月14日，康瑞公司（出卖人）与杨玉婷（买受人）、家谊美公司（居间代理机构）签订《苏州市存量房买卖合同》，约定：出卖房屋座落于苏州市高新区某某小区甲区某幢某室，产证登记建筑面积88.03平方米。该房屋的水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费、垃圾清运费已支付至2018年5月31日，自2018年6月1日起，上述费用由买受人承担。该房屋的价款为175万元，买受人付清房款之日起10日内交付房屋。自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成不动产转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。属于出卖人责任的，逾期在15日之内，自本条约定的办理不动产转移登记申请期限届满之次日起至实际办理不动产转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人不退房的，自本条约定的办理不动产转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理不动产转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。属于买受人责任的，处理方式同出卖人责任条款。房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，按买受方缴纳所有税费方式处理。买卖双方各自按国家和省、市相关规定分别支付相应房屋买卖居间代理佣金。合同另对房屋具体情况、买受人逾期付款违约责任、房屋产权及具体状况承诺、出卖人逾期交房违约责任、房屋及附属物品交付标准承诺、不动产变更登记、纠纷解决方式等事项作出约定。 后经税务机关于2018年9月18日核算涉案房屋买卖需要缴纳税费，出卖方康瑞公司需缴纳印花税、增值税、增值税的附加费、土地增值税税额等合计46万余元，买受方杨玉婷需缴纳契税税额1.6万余元。因康瑞公司认为高额土地增值税不应由其承担，故本案当事人未及时办理交税、房屋过户的手续。 2018年12月5日，杨玉婷向康瑞公司发送通知函：请于收到此函三日之内办理座落于苏州市高新区某某小区甲区某幢某室的房屋过户交税相关手续，并退还购房人三万元购房定金。 2018年12月9日，康瑞公司向杨玉婷发送通知函：本公司已经收到你的通知函，现就你的通知函答复你。我公司在出售公司的这套房产时，受到了房产中介的不诚实解释甚至是欺骗，造成与你在2018年1月18日签订了《房屋买卖（居间）合同》，以及在没有办理房屋过户手续时就于当月提前将该房屋给你使用，你也承诺于本年6月办理过户手续，但是你并没有按照承诺在本年6月底前办理过户手续，为此，本公司多次向你发出过催促电话，意外的是终于等到本年10月才去办理过户手续时，却被税务部门发出缴纳本来没有被中介公司告知的高额税款，使公司蒙受意外的经济损失。事情发生后，本公司立刻与中介公司多次交涉，并且也电话和当面告知了你。在交涉无果的情况下，本公司不得不作出放弃出售该房屋的决定。鉴于你与本公司均为该不诚实的中介行为的受害者，本公司认为该案件应该通过司法程序解决，现向你通知，1.请于2018年12月20日前将本公司的资产位于苏州市高新区某某小区甲区某幢某室恢复原状并归还给本公司；2.本公司在与你签订买卖合同时，曾经预收了你3万元作为定金，考虑到你已经使用本公司的该房屋近12个月，本公司决定将你的定金按照租金2000元/月计算进行扣除，剩余部分等你归还了该房屋并由本公司确认房屋无损后归还给你；3.关于买卖合同的纠纷问题，本公司决定通过司法裁决进行处理；4.本通知将通过微信和信函两种方式送达给你，请收到本通知后立刻履行，如果到12月20日仍不见履行，则从2018年12月21日起，本公司将按照200元/日的租金计算，向你收取你占用本公司资产的费用。 庭审中，原、被告一致确认：康瑞公司收取了杨玉婷3万元定金，没有退还杨玉婷；杨玉婷转入资金托管账户的175万元，康瑞公司没有领取；涉案房屋在签订合同当天即交付杨玉婷，现由杨玉婷居住使用。 庭审中，关于因何原因未办理不动产转移登记的问题：1.杨玉婷陈述，杨玉婷按照约定在2018年9月14日向不动产登记中心申请，后来由于康瑞公司知道其要缴纳税费过高，不愿意缴纳相关税费，故无法办理房屋变更登记手续，但杨玉婷一直在归还涉案房屋的银行贷款。2.康瑞公司陈述，康瑞公司于2018年10月15日收到中介发来的税费清单图片，中介要求康瑞公司承担合同中没有约定的土地增值税税额，因三方不能形成新的补充意见导致合同无法正常履行。3.第三人家谊美公司陈述，中介在收到税费清单后，及时通知了买卖双方办理缴税手续，该房屋过户申请手续已经结束，只需按规定缴纳相应税费即可完成该房屋的产权转移登记手续。康瑞公司收到通知后觉得税费过高，超出了其预算范围，故不愿办理缴税手续。 庭审中，关于原、被告之间对哪些税目部分存在税费承担争议问题：1.杨玉婷陈述，当时核算的土地增值税392170.13元以及印花税875元、增值税税额60579.67元、增值税的附加费7269.56元，共计460894.36元，应由康瑞公司承担。2.康瑞公司陈述，增值税税额60579.67元和增值税的附加费7269.56元这两部分没有争议，当时协商好由康瑞公司承担，《房屋买卖（居间）合同》就是这个意思，康瑞公司在签订《房屋买卖（居间）合同》的时候去税务部门咨询后认为自己应承担该部分金额，至于是去国税局还是去地税局咨询的，代理人不清楚；其他的税目部分，康瑞公司认为应由杨玉婷承担；在签订《房地产买卖首付、税费清单（含中介费、服务费确认书）》的时候，双方没有欺诈、胁迫，但是中介方没有告诉康瑞公司具体应当承担多少税费，康瑞公司也认为这只是一个初步的估算。3.第三人家谊美公司陈述，同杨玉婷的陈述意见一致。 庭审中，关于《苏州市存量房买卖合同》是否系经三方当事人协商一致变更了《房屋买卖（居间）合同》中税费承担责任的问题：1.杨玉婷陈述，当时签订《苏州市存量房买卖合同》的时候，并没有对《房屋买卖（居间）合同》进行协商变更。《苏州市存量房买卖合同》中税费承担是勾选项目，由于居间方代理人员勾选错误而导致打印出来的合同税费承担与《房屋买卖（居间）合同》不一致。而且根据《房屋买卖（居间）合同》中约定，若《苏州市存量房买卖合同》条款与本合同条款相抵触的应当以《房屋买卖（居间）合同》约定的为准，实际约定的是契税17500元、登记费100元、工本费160元、代收贷款评估及服务费5250元由杨玉婷承担，剩余税费都由康瑞公司承担。2.康瑞公司陈述，当初在签订《房屋买卖（居间）合同》时，虽然合同中有关于税费的承担，但是约定不明确，《房地产买卖首付、税费清单（含中介费、服务费确认书）》仅列明了杨玉婷的税费承担而没有写明康瑞公司应缴税部分。在双方签订《苏州市存量房买卖合同》时，双方明确康瑞公司到手175万元整，房屋交易税费都由杨玉婷承担，这也符合市场上房屋交易惯例。《苏州市存量房买卖合同》是对《房屋买卖（居间）合同》中税费承担方式的一种明确，并非格式条款，双方对此选择应当认为是双方真实意思表示。除了该《苏州市存量房买卖合同》之外，没有其他证据能够证明原、被告在签订《房屋买卖（居间）合同》及税单确认书后又对税费承担达成了新的一致意见，但是康瑞公司认为，税费清单只是在签订《房屋买卖（居间）合同》时的估算金额，并不是交易双方对税费进行最终确认的意思表示。3.第三人家谊美公司陈述，没有变更，就是勾选错误。《苏州市存量房买卖合同》是格式化合同，在中介公司二手房交易中，出售方为个人居多，买卖双方都属于个人的话则税费多是由买受方承担，所以涉案合同中因为中介工作人员失误而出现勾选错误。在签订合同时，康瑞公司的一名“杨会计”洽谈签订事宜。中介了解到涉案房屋是公司产权，就跟“杨会计”说清楚了公司产权房屋交易因公司部分产生的税费肯定由公司承担，“杨会计”说她去咨询过也了解税费由康瑞公司承担。中介员工告知“杨会计”说税费要看康瑞公司的情况，中介公司算不出具体数字，在交易过程中除杨玉婷应承担的税费之外，其他均由康瑞公司承担。接下来的手续和沟通都是按照双方约定好的时间进行，2018年9月14日，双方也到虎丘区不动产登记中心进行了房屋产权过户，因为地税局对税费要进行核实，后来大概过了两周，地税局通知中介涉案交易房屋的税费具体数字，中介就在2018年10月份通知了康瑞公司缴税事宜，当康瑞公司得知当时的税费是460894.36元后一直拒不前来。10月份的时候，“杨会计”打过电话，让中介和杨玉婷协商可否将合同价款175万元做低，从而让康瑞公司少缴税，中介予以拒绝。“杨会计”当时去错地方去了国税局核实，因为实际税费和她了解的税费不一样，中介又亲自带她去房管局的地税窗口，“杨会计”还与窗口工作人员发生争执，反复说这个税费是地税局算错了、与她了解的不相符。经地税局工作人员再三解释，问她是否是公司财务、有没有学过税法，“杨会计”予以否认说自己不是公司财务，但是康瑞公司的法定代表人王云云一直以“杨会计”称呼她，所以中介认为税费是由于康瑞公司自己工作失误导致的误解。 本院认为，本案中，杨玉婷与康瑞公司经中介方家谊美公司居间签订了《房屋买卖（居间）合同》、《房地产买卖首付、税费清单（含中介费、服务费确认书）》和《苏州市存量房买卖合同》，因康瑞公司认为高额土地增值税不应由其承担，导致双方在合同履行过程中发生争议。本案的争议焦点为：一、本案合同是否具有重大误解的可撤销情形，康瑞公司是否有权主张撤销合同。二、合同当事人是否在履行过程中变更了税费承担主体约定，涉案税费应由何方当事人承担。三、康瑞公司是否存在逾期完成不动产转移登记的违约情形，是否应当承担违约责任。 关于第一项争议焦点，本院认为，首先，具有相应民事权利能力和民事行为能力的当事人依法享有自愿订立合同的权利，合同当事人的法律地位平等，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，买方杨玉婷和卖方康瑞公司、中介方家谊美公司均具有民事权利能力和民事行为能力，康瑞公司以175万元的房屋价格将位于苏州市高新区某某小区甲区某幢某室房屋及装修设施出售给杨玉婷，双方之间进行房屋买卖行为本身系双方当事人真实意思表示，房屋成交价属于交易市场合理价格，且不违反法律和行政法规的强制性规定，三方之间的合同自各方签字、盖章时依法成立，合同中的内容对各方当事人具有法律约束力。该合同未被依法确认无效或者被撤销的情况下，各方当事人应当按照合同约定诚实信用地依法行使权利、全面履行义务。其次，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》相关规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。关于重大误解的法律认定，行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，第一，康瑞公司陈述其发生重大误解的焦点在于高额土地增值税，土地增值税是在转让房地产并取得收入后，国家依法对纳税义务人征收的税种。税负缴纳行为的权利义务相对方系税务机关和纳税义务人，而非进行房屋买卖行为的卖方和买方，房屋买卖的双方当事人仅是在合同中约定了税目的承担责任方，缴税行为发生在签订房屋买卖合同之后，缴税税额由税务机关依法核算征收，缴税税额问题并不属于当事人之间就合同本身的行为性质、对方当事人、标的物的约定和认知范畴，对缴税税额的认知或理解错误不构成对买卖合同法律关系本身的重大误解。第二，三方签订的《房屋买卖（居间）合同》中明确约定“双方协商后的实际成交价格为175万元，该房屋产权过户时产生的个税由康瑞公司承担，增值税由康瑞公司承担，契税由杨玉婷承担，其他相关税、费由康瑞公司承担”、“由于该房屋属于公司的房产，交易过程中产生的相关税费，公司部分由甲方承担，乙方承担契税和其他该承担税种”，双方当事人在签订合同时已对公司房屋交易所可能产生的税目及税费承担主体作出明确约定，包括当时尚无法明确的“其他相关税、费”确定由康瑞公司承担，证明双方当事人在签订合同时对税费承担有清晰认知和明确约定，并不存在重大误解。第三，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第十条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。涉案房屋买卖的土地增值税纳税义务人依法应为出卖方康瑞公司，且与原、被告在《房屋买卖（居间）合同》约定保持一致，康瑞公司作为企业法人，按照公司法、税法相关规定理应依法建立公司财务、会计制度，且在经营过程中需要依法纳税，具备一定的纳税知识和认知，康瑞公司以重大误解为由请求撤销合同的意见，本院碍难采信。再次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”；第一百五十二条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……”。康瑞公司陈述其于2018年10月15日收到中介发来的税费清单图片而得知高额土地增值税事宜，康瑞公司如认为需要行使撤销权，应当自2018年10月15日起算三个月内请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，但康瑞公司在被杨玉婷起诉至法院后，于2019年2月15日反诉请求解除合同，2019年3月31日才变更反诉请求撤销合同，已超过了法律规定的撤销权行使期间。综上所述，本案合同不具有重大误解的可撤销情形，康瑞公司主张撤销合同、双方当事人相互返还已付款项和房屋的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二项争议焦点，本院认为，首先，三方于2018年1月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》中明确约定“双方协商后的实际成交价格为175万元，该房屋产权过户时产生的个税由康瑞公司承担，增值税由康瑞公司承担，契税由杨玉婷承担，其他相关税、费由康瑞公司承担”，三方于2018年9月14日签订的《苏州市存量房买卖合同》约定“房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，按买受方缴纳所有税费方式处理”。杨玉婷与中介方家谊美公司于庭审中均陈述，该内容约定的不一致系中介工作人员在《苏州市存量房买卖合同》中勾选错误，并非协商一致的变更约定。康瑞公司虽陈述《苏州市存量房买卖合同》系买卖双方最终确认，但是也陈述并无证据证明买卖双方在签订《房屋买卖（居间）合同》后进行过协商且达成一致意见变更税费承担主体。综合三方当事人的陈述可以证实买卖双方就税费承担主体问题在履行过程中并未发生协商一致的变更约定。其次，三方于2018年1月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》中明确约定“本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，本合约如与甲乙双方签订的《存量房买卖契约》及附件相抵触的条款，以本合同为准”，在买卖双方没有协商一致变更税费承担主体约定的情况下，《房屋买卖（居间）合同》与《苏州市存量房买卖合同》就该部分内容不一致，应当按照当事人约定以《房屋买卖（居间）合同》内容为准，涉案房屋买卖所产生的契税、登记费、工本费等买方税费由杨玉婷承担，增值税、土地增值税及其他卖方相关税、费由康瑞公司承担。 关于第三项争议焦点，本院认为，买卖双方虽已经签订房屋买卖合同且已提交房屋转移登记申请，但是因为康瑞公司未按约定及时缴纳相应税费导致房屋转移登记并未完成。首先，因《房屋买卖（居间）合同》未约定房屋转移登记时间及对应逾期违约责任，故应以《苏州市存量房买卖合同》中相应约定处理。《苏州市存量房买卖合同》约定“自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，如因一方责任，致使规定期限内未能完成不动产转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。属于出卖人责任的，……逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人不退房的，自本条约定的办理不动产转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理不动产转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行”。杨玉婷于2018年9月3日履行完毕付款至资金托管账户的义务，买卖双方也在中介方组织下向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，仅是康瑞公司于2018年10月15日知晓高额土地增值税事宜后未履行缴税义务导致房屋转移登记并未完成，应自2018年10月16日起计算逾期转移登记违约金，至康瑞公司实际履行缴税和配合办理转移登记手续之日止。其次，关于逾期违约金标准，买卖双方约定以每日按房屋价款万分之五计算违约金，康瑞公司抗辩称该违约金过高请求调整。本院认为，第一，该违约金标准系当事人合意约定，且并未超出法律规定违约责任的上限。第二，因为康瑞公司逾期缴税和配合办理房屋转移登记，导致杨玉婷长时间未取得房屋所有权证，对其此后基于该房屋的使用、收益造成一定影响，且杨玉婷因本案纠纷耗费了一定的时间、精力和诉讼成本，违约金的约定标准并未过分高于造成的损失。第三，土地增值税的征收目的在于规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。康瑞公司在购买涉案房屋和再出售涉案房屋期间，基于土地增值取得了一定的收益，应当依法缴纳一定比例的土地增值税。康瑞公司作为一家企业，应当遵守法律规定，承担社会义务。现康瑞公司在签订房屋买卖合同且有明确法律规定、合同约定的情况下，拒绝缴纳土地增值税导致逾期完成房屋转移登记。本院以实际损失为基础，兼顾考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中逾期违约金标准尊重当事人约定，不予调整。 另外，杨玉婷与康瑞公司约定某某小区某区甲幢某室房屋成交价格为175万元、定金3万元整（购房定金可冲抵购房款）。因杨玉婷于2018年1月18日支付3万元、于2018年7月2日存入资金托管账户购房首付款525000元、于2018年9月3日转入资金托管账户购房贷款1225000元，杨玉婷超额支付的3万元购房款，康瑞公司应当予以返还。康瑞公司可在完成房屋转移登记后自行领取资金托管账户内的购房款。关于康瑞公司提出“定金罚则与违约责任不得重复适用，杨玉婷诉请第2项和第3项重叠，有违法律规定”的抗辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，当事人可以约定违约金或因违约产生的损失赔偿额的计算方法；也可以约定给付定金作为债权担保，给付定金一方不履行约定债务则无权要求返还定金，收受定金一方不履行约定债务则应当双倍返还定金；当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案中，杨玉婷仅主张康瑞公司退还超额支付的3万元，并未适用定金条款要求康瑞公司双倍返还定金，杨玉婷的两项诉请并非定金罚则与违约责任的重复适用，故本院对康瑞公司的该抗辩意见不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州康瑞环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内将位于苏州市高新区某某小区甲区某幢某室房屋转移登记至原告杨玉婷名下，该房屋转移登记所产生的契税、登记费、工本费等买方税费由原告杨玉婷承担，增值税、土地增值税及其他相关卖方税费由被告苏州康瑞环境科技有限公司承担。 二、被告苏州康瑞环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨玉婷购房款3万元并向原告杨玉婷支付逾期转移登记违约金（违约金以房屋成交价格175万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年10月16日起计算至被告苏州康瑞环境科技有限公司实际履行缴税和配合办理转移登记手续之日止）。 三、驳回反诉原告苏州康瑞环境科技有限公司的全部诉讼请求。 上述各项如采用转账方式支付，请汇入被告指定的账户或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行农业银行苏州商业街支行，账号6228400406149512861。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7000元，保全费5000元，合计12000元，由被告苏州康瑞环境科技有限公司负担。被告苏州康瑞环境科技有限公司应负担的12000元直接支付原告杨玉婷。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。原告杨玉婷预交的案件受理费，本院不再退还。反诉案件受理费10275元，由反诉原告苏州康瑞环境科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  赵延丽 人民陪审员  王雪红 人民陪审员  茅梅兰 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  吴 霞