河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初11397号原告郑州派嘉文化传播有限公司，住所地郑州市金水区丰乐路北段8号78号楼3单元3层，统一社会信用代码91410105MA3X5Y3607。法定代表人张国俭，执行董事兼总经理。委托代理人王峥，河南贞实律师事务所律师。委托代理人陈彦文，河南贞实律师事务所律师。被告郑州华宇机电工程有限公司，住所地郑州市金水区丰乐路北段8号，统一社会信用代码91410105170230589N。法定代表人程建军，董事长。委托代理人李东辉，金博大律师事务所律师。委托代理人杨建生，系公司股东。原告郑州派嘉文化传播有限公司诉被告郑州华宇机电工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王峥、陈彦文，被告委托代理人李东辉、杨建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年8月原、被告双方签订《租赁合同》一份（合同编号201606A），约定原告承租被告位于河南省郑州市金水区丰乐路北段8号的土地及房屋作为营业儿童教育使用，租赁期限自2016年06月01日至2029年05月31日，并对租金标准进行了约定。合同生效后，原告依约履行了交纳租金等合同义务，并投入大量资金对承租的房屋进行装饰装修、购买资产、设备，租赁房屋实际投入使用。2018年3月，原告承租的被告房屋被群众举报未办理任何建设工程规划许可证等任何手续，系违法建筑，郑州市城乡规划局依法向被告下达了相关法律文书。原告客户得知后，均不再与原告合作，原告因此退还全部学生学费，业务受到严重影响。原告多次要求被告对租赁房屋无规划证等问题给予解决以保障合同的继续履行，但被告均未解决，并切断电源，原告业务全部停止。鉴于前述情形，原、被告双方的合同已经无法履行，原告的合同目的不能实现，原告于2018年6月25日通知被告解除《租赁合同》。因被告出租给原告的房屋具有重大瑕疵，造成原告无法使用房屋进行经营活动，合同目的不能实现，原告因此遭受巨大经济损失，就原告遭受的损失，经原、被告双方多次协商，均未就损失赔偿事宜达成一致。为了维护原告的合法权益。特起诉至法院，请求法院依法支持原告之诉请。诉讼请求：1、解除原、被告双方于2015年8月签订的《租赁合同》（合同编号201606A）；2、被告返还原告房屋租赁保证金100000元，支付违约金及损失7362410.7元，以上共计7462410.7元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意解除合同。是原告自己加装的两层小房，不是我们出租的房屋有问题。我们的房屋有规划许可证等合法手续。租金的保证金因为原告未按时支付租金，存在违约行为，我们不存在违约行为，不应该支付。合同中未约定因为行政行为解除合同，所以原告没有依据解除合同。经审理查明：原告提交《企业名称变更核准通知书》一份，2017年11月10日，河南歌华美文化传播有限公司名称变更为郑州派嘉文化传播有限公司。原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订编号为201606A的《租赁合同》一份，主要载明：原告承租被告位于河南省郑州市金水区丰乐路北段8号的房屋，租赁范围厂房822.7371平方米，附房259.54325平方米，办公楼：2-6层（6层中有一间18平方米房间归即甲方使用，不在出租范围内），空地：2952.21965平方米；房屋租赁期自2016年6月1日起至2029年5月31日止；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为乙方营业儿童教育使用，乙方保证在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；双方约定，该房屋每年租金总计：人民币120万元，乙方应于每季度前15日向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的千分之二支付滞纳金；自合同签订之日起，在7日内乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币10万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，同时合同生效，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行；甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；在租赁期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的，甲方承担违约和赔偿责任；如遇上述情况，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；乙方未征得甲方同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。本合同还对其他事项进行了约定。原告在乙方处签章确认，被告在甲方处签章确认。原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）另签订201606A号《租赁合同》的补充条款一份，主要载明：1、如办公楼4-6层归甲方使用，租赁费10万元/年由甲方自行负责，该费用包含在乙方年租赁费120万元中，第七年起在原有房租基础上每年新增加的10万元费用，也由甲方按租赁费比例相应承担，即10万元/年新增费用中甲方负责1万元/年；办公楼2-3层及新增钢结构房屋归乙方使用，租赁费由乙方负责。2、如甲方不再使用办公楼4-6层，则租赁合同（合同编号:201606A）规定的房租由乙方负责，甲方不再承担；办公楼2-3层新增钢结构房屋如乙方仍需使用，则房租与甲方协商后另行支付。3、空地中南墙根的砖混结构房屋两间，小间归乙方使用，租赁费由乙方负责；大间归甲方使用，租赁费包含在补充条款1中。4、补充条款一式肆份。甲方贰份，乙方贰份，和租赁合同（合同编号:201606A）一样均具有同等法律效力。原被告双方均在落款处签章确认。2018年6月，原告向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》一份，主要载明：原被告签订的《租赁合同》，合同履行中2018年3月6日原告得知该租赁范围内的厂房和附房无规划证，导致被人举报，在此期间原告多次请被告对于厂房和附房无规划证一事给予解决，最终无果，严重影响了原告的正常经营，导致直接经济损失达1052万元，经慎重考虑，原告决定行使合同解除权，解除租赁合同，向被告发出本解除合同通知书，租赁合同自本通知书送达之日起解除等。原告提交郑州市城乡规划局出具的《郑州市城乡规划行政处罚文书查询通知书》一份，主要载明：郑州华宇机电工程有限公司，你单位在丰乐××西、东风路南侧地点实施了两层砖混结构房一处（两层钢架结构房一处）的行为，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，应当取得土地证、建设工程规划许可证等证件，请于收到本通知之日起3日内，携带上述许可证件原件和复印件一份，到郑州市××规划监察支队接受查询。逾期不接受查询的，本机关将视为上述行为未经批准，依法立案查处。被告提交《土地使用权证书》（郑国用2009第0618号）一份，载明：土地使用权人为被告，座落东风路南、丰乐路西，地号为JS1-132-16，地类为混合住宅，使用权类型为出让，终止日期为2065年9月25日，使用权面积4034.5平方米等。被告提交房屋产权证书（郑房权证字第××号）一份，载明：房屋所有权人为被告，房屋坐落金水区丰乐路北段8号，登记时间为2008年10月27日，规划用途为办公，总层数6层，建筑面积1198.89平方米等。被告提交《建设用地规划许可证》（郑规地字第410100200919016号）一份，载明：用地单位为被告，用地项目名称为住宅，用地位置东风路南、丰乐路西，用地面积4034.5平方米等。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同、补充条款是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，且双方均未对合同效力提出异议，故本院依法对合同效力予以确认。原告的诉讼请求是要求解除与被告签订的租赁合同，诉讼过程中原告并未变更诉讼请求，故其在代理词中关于其已向被告发出解除合同通知书，被告在法定期限内未提出异议，双方合同已经解除的意见，本院不予审查。本案的焦点问题是原告要求解除租赁合同，并要求被告返还保证金支付违约金及损失的诉讼请求是否有事实和法律依据，应否支持的问题。关于案涉租赁合同应否解除的问题。原告要求解除合同的理由是，其承租被告的房屋被举报未办理任何建设工程规划许可证等手续，系违法建筑，被告出租的房屋具有重大瑕疵，郑州市城乡规划局依法向被告下达了相关法律文书，造成原告无法使用房屋进行经营活动，合同目的无法实现。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，原告应对案涉合同符合解除条件承担举证证明的责任。本案中，原、被告双方签订租赁合同1-1-2条约定的租赁范围为厂房、附房、办公楼、空地。被告提交了土地使用权证、房产证、建设用地规划许可证，故原告主张被告交付的房产存在瑕疵、不符合双方合同约定的理由不能成立。本案所涉二层钢架结构房屋系原告在双方签订租赁合同之后，在上述租赁范围内自行出资扩建。郑州市城乡建设规划局下发的查询通知书即是针对该钢架结构房屋作出，但该通知书并未涉及原、被告租赁合同约定主要租赁物厂房、附房、办公楼、空地。查询通知书仅要求被告提交二层钢架结构房相关土地证、建设工程规划许可证，并限期接受查询，但至今尚未作出具体行政处罚。在此情况下，原告正常使用厂房、附房、办公楼、空地等主要租赁物并无障碍，原告利用上述租赁物进行的正常经营活动亦未因此受到直接影响。综上，案涉租赁合同签订后，被告已按约定向原告交付租赁房产，原告实际使用相关房产并支付了部分租赁费用，双方当事人已经实际履行租赁合同。原告提交的证据不能证明被告向其提供的房产不符合合同约定，进而造成其无法正常经营导致其租赁合同目的无法实现，原告应承担举证不利的法律后果，故其要求解除案涉租赁合同的诉讼请求，不符合双方合同约定及法律规定，本院不予支持。因涉案合同真实合法有效，应当继续履行，故对原告主张被告返还保证金、支付违约金及损失的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郑州派嘉文化传播有限公司的诉讼请求。案件受理费64037元，减半收取32018.5元，由原告郑州派嘉文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王亚玲二〇一九年七月三日书记员  孙凯悦