南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0104民初879号原告：中承国际工程有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区九龙大道1177号九龙湖绿地国际博览城七号地块5#楼9楼，统一社会信用代码：91360100787297628B。法定代表人：王小兵，董事长。委托诉讼代理人：叶学华，江西平常心律师事务所律师，特别授权人。被告：喻江峰，男，1979年1月10日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：俞玲，江西途证律师事务所律师，特别授权代理人。委托诉讼代理人：刘佳佳，江西途证律师事务所实习律师，特别授权代理人。原告中承国际工程有限公司诉被告喻江峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中承国际工程有限公司的委托诉讼代理人叶学华、被告喻江峰的委托诉讼代理人俞玲、刘佳佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中承国际工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告押金20万元，资金占用费3000元（从2019年1月22日起，按照0.5%每月的利率计算，直至全部押金还清为止）；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:2013年2月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于南昌市青云谱区施尧路1111号水榭公馆B#12F，面积1200平米的毛坯房出租给原告，由原告自行装修使用，租期为3年，可以续租，期满后原告应将房屋的设施、设备连同房屋一并归还给被告等。合同签订后，原告按照自己的需要对房屋进行装修使用，并在2014年7月28日支付被告押金20万元。三年期满后，双方先后三次续签合同，租期延续至2019年1月21日。2018年底，由于原告的新办公大楼完工交付使用，故原告提前搬出并将房屋及设施、设备移交给被告，由被告的员工签收。合同终止后，原告多次要求被告归还20万元押金，但被告无故拒绝归还，这严重损害原告的合法权益，原告故诉讼至法院，请求法院判如所请。被告喻江峰答辩称，一、依据《房屋租赁合同》第十二条的约定，因被答辩人未按约履行义务，答辩人有权扣除全部押金作为违约金。被答辩人主张返还押金没有事实和法律依据。因被答辩人在租赁期内拖欠房租累计超过一个月，且被答辩人在合同到期前故意损毁房屋未按答辩人要求进行修复，答辩人依据《房屋租赁合同》第十二条第（3）和第（7）项的约定，已扣除了全部押金作为违约金及补偿。故被答辩人要求答辩人返还押金20万元并支付资金占用费3000元，没有事实和法律依据。二、租赁期满后，被答辩人不仅未按合同第十五条约定的要求将租赁房屋交还给答辩人，而且因被答辩人装修质量不合格及人为的故意损毁，造成租赁房屋存在重大安全隐患，根本无法使用和对外出租，答辩人为保证房屋能够正常且安全的使用，不得不委托装修公司拆除所有装修。根据《房屋租赁合同》第十五的约定，租赁期满后，被答辩人交还给答辩人的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。而被答辩人撤场时，在现场余留了大量垃圾且电线外露、多处墙体和地面破损、吊顶大面积塌陷，存在重大的安全隐患，造成租赁房屋根本无法正常使用。答辩人曾多次要求被答辩人拆除装修、消除安全隐患并清理现场，但被答辩人不予理会。因此，答辩人为消除安全隐患、保证房屋的正常使用，只能自行委托装修公司拆除全部装修并清理现场，共花费人民币16万元。三、因被答辩人的违约行为，造成房屋不能正常使用，答辩人无法对外出租房屋，由此给答辩人造成的租金损失，答辩人有权依法向被答辩人予以主张。综上所述，租赁期内，因被答辩人违反了合同第十二条的约定，答辩人有权扣除全部押金，被答辩人要求返还押金没有事实和法律依据，请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。此外，对于被答辩人未按约交还房屋，给答辩人造成的租金损失及答辩人垫付的拆除费用和现场清理费用，答辩人将依法保留追究损失的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月18日，以喻江峰为甲方，以中承国际工程有限公司为乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将坐落于施尧路1111号水榭公馆B#栋12F的面积为1200平方米的房屋出租给乙方，房屋租金为34元/平方米/月即40800元/月，出租房屋押金为20万元，租赁期限自2013年6月6日至2016年6月6日，租期为三年。甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经协商后，重新签订租赁合同，在相应条件下，乙方有优先权。房屋租金支付方式为甲方拿到房产证后乙方支付给甲方房屋押金20万元。每季度缴纳房屋租金122400元。乙方应按时交纳自行负担的费用，如：水电费、物业管理费、卫生费等。甲方租金每平方34元为净得费用不包含任何费用，如另外产生费用由乙方负担。在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任，由乙方负责甲方应积极配合，乙方进行维修或装修须提前告知甲方，经双方协商在不影响其它的情况下进行施工。乙方应合理使用甲方所提供的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济补偿。甲方须配合负责乙方二次消防验收。租赁期间，甲方有权按照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，甲方出售房屋，须在一个月前通知乙方。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。双方可以协商变更或终止本合同。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同、收回出租房屋，并扣除押金作为违约金及补偿：1、未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；2、未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；3、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；4、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；5、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；6、逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；7、拖欠房租累计1个月以上。租赁期满合同自然终止。因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。合同签订之后，被告喻江峰依约将房屋交付原告中承国际工程有限公司使用，原告中承国际工程有限公司于2014年7月23日通过银行转账方式向被告喻江峰支付房屋租赁押金200000元。在2013年2月18日签订的合同到期之后，原、被告双方于2016年8月18日再次签订《房屋租赁合同补充协议》一份（以喻江峰为甲方，以中承国际工程有限公司为乙方），双方约定：鉴于甲乙双方于2013年2月18日签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月6日到期，经双方友好协商，本着平等自愿、协商一致的原则就原《房屋租赁合同》订立如下补充协议：乙方续租原合同内约定的办公场所，租赁期为2016年6月7日至2017年11月6日，共计17个月。甲方自2016年8月7日起收回乙方会议室所占用的区域，核减乙方租赁面积106平方米，续租面积变更为1094平方米。续租期间租金为45元/平方米/月，合同签订生效后，乙方向甲方一次性付清全部租金846450元整。本补充协议属于《房屋租赁合同》的必要组成部分，如有不一致之处，以本补充协议为准。其他条款按照原合同执行。在2016年8月18日签订的合同到期之前，原、被告双方于2017年10月25日再次签订《房屋租赁合同补充协议》一份（以喻江峰为甲方，以中承国际工程有限公司为乙方），双方约定：鉴于甲乙双方于2016年8月18日签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2017年11月6日到期，经双方友好协商，本着平等自愿、协商一致的原则就原《房屋租赁合同》订立如下补充协议：乙方续租原补充协议合同内约定的办公场所，续租面积1094平方米，租赁期为2017年11月7日至2018年9月6日，共计10个月。续租期间租金为50元/平方米/月，合同签订生效后，乙方向甲方一次性付清全部租金547000元整。本补充协议属于原《房屋租赁合同》的必要组成部分，如有不一致之处，以本补充协议为准。其他条款按照原合同执行。在2017年10月25日签订的合同到期之前，原、被告双方再次于2018年7月31日签订《房屋租赁合同补充协议》一份（以喻江峰为甲方，以中承国际工程有限公司为乙方），约定：鉴于甲乙双方于2017年10月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2018年9月6日到期，经双方友好协商，本着平等自愿、协商一致的原则就原《房屋租赁合同》订立如下补充协议：乙方续租原补充协议合同内约定的办公场所，续租面积1094平方米，租赁期为2018年9月6日至2019年1月21日，共计4.5个月。合同签订生效后，乙方向甲方一次性付清全部租金320000元整。乙方承诺，在租赁期到期后，搬离租赁场所时，现场所内空调全部归于甲方所有。本补充协议属于原《房屋租赁合同》的必要组成部分，如有不一致之处，以本补充协议为准。其他条款按照原合同执行。原告已经付清应当支付给被告的全部房屋租金，合同到期之前，原告将涉案租赁房屋交还被告，被告主张原告交还的房屋在现场余留了大量垃圾且电线外露、多处墙体和地面破损、吊顶大面积塌陷，存在重大的安全隐患，造成租赁房屋根本无法正常使用，被告提供的证据为照片一组。以上事实，有原告的工商营业执照、被告的身份信息、《房屋租赁合同》一份、《房屋租赁合同补充协议》三份等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，原告中承国际工程有限公司与被告喻江峰签订的《房屋租赁合同》一份、《房屋租赁合同补充协议》三份系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案中，双方当事人争议的焦点问题为：原告中承国际工程有限公司是否有权要求被告喻江峰返还房屋租赁押金200000元的问题。关于此争议焦点，原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》一份、《房屋租赁合同补充协议》三份已经到期终止，故原告有权要求被告返还房屋租赁押金200000元，而被告则认为，在合同履行过程中，原告拖欠房屋租金累计超过一个月，而且原告在合同到期之前故意损毁房屋且未按被告要求进行修复，故被告有权扣除原告的房屋租赁押金200000元作为违约金及补偿。关于此问题，本院认为，在原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中双方约定房屋租金支付方式为：“每季度缴纳房屋租金122400元”，根据该约定仅能确定原告应当每季度向被告支付房屋租金122400元，但并不能确定原告应当向被告支付房屋租金的确切时间，故原告根据公司的管理制度以及财务制度在被告向原告开具正规发票之后再向被告转账房屋租金并不不当，而且从原、被告双方的合同履行过程来看，被告并未对原告支付房屋租金的时间提出过任何异议，而且被告在租赁合同到期之后又三次与原告续签《房屋租赁合同补充协议》，继续认可由原告承租涉案房屋，故被告再以“原告在合同履行过程中拖欠房屋租金累计超过一个月，故被告有权扣除押金作为违约金及补偿”作为抗辩意见显然于法无据，故本院对于被告的该项抗辩意见不予支持。关于被告抗辩所称的“原告在合同到期之前故意损毁房屋且未按被告要求进行修复，故被告有权扣除原告的房屋租赁押金200000元作为违约金及补偿”意见，被告对此仅提供照片一组作为证据，但根据被告提供的该组照片并不能证实被告的待证目的，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款第（一）项：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、“人民法院应当依据下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”之规定，理应由被告承担举证不能的法律后果，故本院对于被告的该项抗辩意见不予支持。综上所述，被告的抗辩理由不成立，应由被告向原告返还房屋租赁押金200000元。至于原告主张的资金占用费3000元，由于原、被告双方在合同履行过程中产生了一定的争执，并非被告故意不向原告返还房屋租赁押金，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十一条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、由被告喻江峰在本判决发生法律效力之日起七日内向原告中承国际工程有限公司返还房屋租赁押金200000元；二、驳回原告中承国际工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4345元（原告已预交），减半收取2172.5元，保全费用1770元，以上共计3942.5元由被告喻江峰承担，此款限被告喻江峰在本判决发生法律效力之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  殷奋进二０一九年七月十日（）书记员  熊 云