苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0591民初4763号原告：张海,男，1976年2月19日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。原告：罗频，女，1974年11月24日生，汉族，户籍地上海市嘉定区委托诉讼代理人：陆玮斌，上海市恒泰律师事务所律师，代理上述两原告。委托诉讼代理人：唐佳瑜，上海市恒泰律师事务所律师，代理上述两原告。被告：南京乐伽商业管理有限公司，统一社会信用代码91320106MA1MMLLLG58，住所地江苏省南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。法定代表人：周燕涛，该公司总经理。原告张海、罗频诉被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张海、罗频的共同委托诉讼代理人陆玮斌、唐佳瑜到庭参加诉讼，被告乐伽管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张海、罗频向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《租赁合同》于2019年3月29日解除；2、判令被告立即撤离涉案房屋，并按收房明细中的状况交还给原告；3、判令被告按3850元/月支付2018年11月2日至2019年3月29日的租金18865元；4、判令被告按3850元/月支付2019年3月30日起至被告实际交还房屋之日止的占有使用费，暂计至2019年4月15日为2048元；5、判令被告支付逾期支付租金的违约金20480元，按128元/天自2018年11月6日起至被告交还房屋之日止，暂计算至2019年4月15日；6、判令被告支付违约金15400元。诉讼中，原告主张已于2019年7月7日自行收回房屋，故撤回第2项诉请，同时确定第4、5项诉请均计算至2019年7月7日。事实和理由：2018年7月7日，原、被告签订了《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》，约定原告将位于苏州工业园区海悦花园小区36幢2102室房屋出租给被告，房屋租赁期限为2018年7月13日至2021年8月1日，月租金为3850元，按季支付，第一次支付房租实际为2018年8月2日。被告于2018年8月2日支付了第一期租金后，自2018年11月1日起未支付任何租金。原告故此起诉至法院。被告乐伽管理公司未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：位于苏州工业园区海悦花园36幢2102室产权人为原告张海、罗频。2018年7月7日，原告张海、罗频（甲方）与被告乐伽管理公司（乙方）签订《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》一份，该协议约定，甲方将争讼房屋出租给乙方，房租租赁期自2018年7月13日至2021年8月1日止，共计36个月零20天。甲方应于2018年7月13日前将房屋按约定条件交付给乙方。房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。甲乙双方约定自交付起至2018年8月1日止为甲乙双方约定的空置期或装修期，空置期或装修期为20天。房屋租金3850元/每月，按季支付、房屋押金3850元，第一次支付房租时间为2018年8月2日，第二次支付房租时间为2018年11月2日。乙方应按约定支付房租，如逾期超过5天后每逾期一天，按照日租金的标准向甲方支付违约金（法定节假日、法定休息日及公司正常假期除外）。在租赁期内，乙方单方解除合同的，构成违约，应向甲方支付违约金。在租赁期内，甲方提供的房屋的建筑结构和设备设施不符合建筑、消防、治安、卫生等方面安全条件的，构成违约，应向乙方支付违约金。自签约日期至租赁期结束止，甲方单方解除合同的，构成违约，应向乙方支付违约金。甲乙双方约定，违约方应向守约方支付的违约金为15400元。签约后，被告向原告交付押金3850元，并于2018年8月2日支付了第一期租金11550元。因被告未按期支付租金，原告于2019年3月28日向被告发出律师函，通知被告因逾期交付租金构成违约，现要求解除租赁合同、收函后3日内交还房屋，并支付自2018年11月2日至房屋实际交还之日的租金以及违约金。原告同时表示，如果被告未在上述期间内履行交还房屋及付款义务，原告将自行收回房屋，遗留在房屋内的物品视为放弃，原告有权处置。投递查明，该函件已于2019年3月29日签收。原告另诉称，己方发函后，因为人在外地，加上被告收函后未回复，故直至2019年7月7日，己方用自己的钥匙打开房屋进门并收回房屋，之后将房屋另行出租。经本院释明后果，原告坚持庭审陈述及所举证据客观属实，并自愿承担虚假陈述及提交虚假证据的法律后果。以上事实，由原被告提供的租赁合同、律师函及投递凭证等证据以及本院庭审笔录所证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按约履行。本案中，原被告并未约定解除合同的条件。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。现有证据表明，被告欠付租金，上述行为已经致使原告签订合同的目的无法实现，原告发函要求解除合同于法有据，本院认定租赁合同于被告收到函件相关时间已经解除。原告主张被告支付自2018年11月2日至2019年3月29日的租金18865元、2019年3月30日至2019年7月7日的房屋使用费计12576元，以上合计31441元。本院认为，并无证据表明租赁合同在2019年3月29日前得以合法解除，该时间之前的租金18865元依法予以支持；鉴于原告已向被告发函要求解除合同并交还房屋，同时表明逾期将自行收回房屋，故本院认为，上述情况下，原告也有义务及时收回房屋避免损失进一步扩大，否则就扩大部分损失不得要求被告赔偿，且原告收回房屋客观上并不存在障碍。综合考量，2019年3月30日后的房屋使用费，本院酌情支持4000元。以上租金及使用费合计22865元。关于违约金，原告主张按照每日128元的标准自2018年11月6日起至2019年7月7日止支付逾期付款违约金，以及被告支付违反合同约定导致合同被解除的违约金，本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，综合考量，本院在支持原告没收被告已经交付的押金3850元的基础上，另行支持上述两项违约金合计8000元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告张海、罗频与被告南京乐伽商业管理有限公司签订的《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》已解除。二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张海、罗频租金、使用费合计22865元；三、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张海、罗频另行支付违约金8000元；四、驳回原告张海、罗频的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1228元，由被告南京乐伽商业管理有限公司负担。此款已由原告预交，本院不予退还，被告在给付上述款项时将该款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。（此页无正文）审判员 刘 虎二〇一九年七月二十九日书记员 夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1、限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2、任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3、其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。