广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初26910号原告（反诉被告）：张文军，男，1969年10月18日出生，苗族，身份证住址湖南省麻阳苗族自治县，委托诉讼代理人：贺四平，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢小倩，广东正鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄玉桃，女，1983年4月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：胡世斌，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴燕华，广东中亿律师事务所实习律师。原告张文军与被告黄玉桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案受理后,在诉讼过程中被告黄玉桃提起反诉，本院依法予以受理，适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告张文军的委托代理人贺四平到庭参加诉讼，被告黄玉桃及其委托诉讼代理人胡世斌、吴燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文军向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年5月7日签订的二手房买卖合同（合同编号：0000926）；2.被告向原告双倍返还定金40万元。事实与理由：原告与被告于2017年5月7日在中山市深通地产有限公司（以下简称深通公司）的居间介绍下签订二手房买卖合同，约定由原告购买被告位于中山市火炬开发区神涌村××区××房的房产，转让总价款为118.8万元，原告如约向被告支付了定金20万元。2018年6月21日，被告办出不动产权证书后，原告向中国工商银行股份有限公司中山张家边支行（以下简称工行中山张家边支行）申请二手房按揭，银行于2018年11月6日出具二手房按揭确认书，但被告以银行出具的二手房按揭贷款确认书不具有真实性等无理的理由拒不履行过户手续。原告据此提起诉讼，主张上述实体权利。被告黄玉桃答辩并反诉称，原告在收到被告发出的要求其承担前期违约责任的通知后未按通知内容履行，故涉案二手房买卖合同已于2018年11月17日解除。涉案合同的解除原因在于原告，原告是违约方，其无权要求被告双倍返还定金，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据原、被告签订的二手房买卖合同的约定，在被告取得房屋产权证的三个工作日内，原告须向按揭银行提交贷款申请的相关资料并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；原告并须自2017年6月1日起缴纳房屋的物业管理费用。2018年8月4日，被告取得了涉案房屋的房地产权证书，后于2018年8月6日通知原告及深通公司，并催促原告尽快办理合同交易手续。原告收到通知后一直拖延不予办理合同约定的买方手续、也未按约支付物业管理费用，期间被告多次催促无果。鉴于原告没有任何履约行为，被告于2018年9月5日以书面文件邮寄、于2018年9月11日以微信方式等方式向原告发出关于解除二手房买卖合同的通知函，通知解除双方签订的二手房买卖合同。2018年11月7日，被告再次告知原告要求其先行承担前期违约责任，否则将坚持解除二手房买卖合同，但原告无任何回应。据此，涉案的二手房买卖合同已经解除，且解除合同的责任在于原告的故意迟延履行。据此，被告依法提出反诉请求：1.确认二手房买卖合同（编号：000926）已于2018年11月17日解除；2.判令反诉原告无须向反诉被告返还定金20万元。原告张文军对被告黄玉桃的反诉辩称，1.反诉被告没有逾期办理银行按揭手续，由于反诉原告拒绝配合中介提供该涉案房产的不动产登记资料，导致无法按期办理银行按揭手续，这属于反诉原告的过错，相应的法律后果应由反诉原告自行承担；2.双方协商后，反诉原告同意继续履行合同义务，后其质疑银行出具的二手房按揭贷款确认书的真实性及以要求反诉被告承担违约责任为由，拒绝与反诉被告办理过户手续，其行为已构成违约，应向反诉被告双倍返还定金。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：1.2017年5月7日，张文军（买方）与黄玉桃（卖方）签订二手房买卖合同，约定，卖方将位于中山市火炬开发区神涌村××区××房的房产转让给买方，转让成交价为118.8万元，在本合同生效之日由买方向卖方支付定金20万元，除定金之外的楼款按以下方式履行：买方须于办理出不动产权证书之日将除定金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须在办理出不动产权证书三个工作日内向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需买方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方按照合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且买方已取得房产证原件（产权无抵押、查封）之日起的三个工作日内办理递件过户手续；该物业现处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起20日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按每日万分之五的利率支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按每日万分之五的利率支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价的百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金；合同第十四条备注约定，卖方要求相关交易房款不由第三方监管；物业管理费用于2017年6月1日起由买方承担。合同还约定了其他事项。次日，张文军向黄玉桃支付购房定金20万。2.2018年7月24日，黄玉桃发微信予张文军，“张先生，这周房产证会出，麻烦过来办手续”。2018年8月4日，黄玉桃取得涉案房产的不动产权证书，并于2018年8月6日微信通知张文军和深通公司，张文军回复“等中介安排好时间吧”。2018年8月24日，黄玉桃发微信予张文军，“张先生，你什么时候过来办理过户手续呀？拖了半个多月了，你们不买就算了，这样合作很没意思”。同日，黄玉桃追问深通公司何时办理过户手续，深通公司答复已约张文军周一（即2018年8月27日）面签，并称只需要黄玉桃提供身份证复印件和收款账号即可。2018年8月28日，黄玉桃微信质问深通公司什么状况；深通公司告知因张文军购票之故将会面过户日期延至2018年8月30日，同时告知黄玉桃须提供房产证复印件，称面签需要提供该资料；沟通期间，黄玉桃强调张文军迄今未转账支付物业管理费，导致其一直代缴物业管理费。2018年8月30日，张文军将银行贷款需要的手续材料提交工行中山张家边支行，包括填写个人客户信息查询和使用授权书和提供收入证明（该证明落款日期为2018年8月30日）。2018年9月7日，涉案房屋注销抵押登记。2018年9月11日，张文军向黄玉桃支付自2017年6月起18个月的物业管理费用，黄玉桃拒收并称已委托律师通知解除了二手房买卖合同；张文军微信回复没有收到解除的律师函，要求继续履行合同。2018年9月13日，黄玉桃微信回复深通公司和张文军，同意继续履行合同，并称给予继续履约的机会不等于放弃或者不再追究张文军的违约责任，房产证复印件和身份证复印件会通过微信再次发送给张文军和中介公司；同时发送了身份证复印件和房产证复印件。2018年9月21日，黄玉桃以EMS快递方式向张文军发出关于张文军与黄玉桃二手房买卖的通知，该快递被退回。2018年11月6日，工行中山张家边支行出具二手房按揭贷款确认书，同意就涉案房屋向张文军发放期限为19年，金额为97万元的二手房按揭贷款。2018年11月7日，黄玉桃向张文军发送微信信息，“1.收到中介公司发过一个不知真假的银行承诺函，但该函件并未显示我卖家为该贷款的指定收款人以及我卖家的收款账户信息，鉴于你方存在恶意拖延履约等情况，现要求你方（买方）或者申请银行出具该贷款指定收款人为买方（黄玉桃）的文件并交付给我方、或者在我方（黄玉桃）现场见证情况下，你作为买方向该贷款银行书面提交有关该贷款指定为由我卖家黄玉桃收取的不可撤销的委托；2.鉴于你方严重逾期履约，我方要求你方须先行承担违约责任之后再进行后续合同事宜。逾期违约金：8月6日-11月6日（暂计至该日）共93天，55242元；拖欠的物业管理费2017年6月起到2018年10月（暂计）共17个月4300元，合计59542元；3.如你方仍有意履行合同，我方可以考虑在上述事项解决的前提下撤销我们发出的解除合同通知；但上述事项未能在七个工作日内解决的，我方将坚持解除双方所签合同的意见”。张文军回复，“这一切办理都是中介公司在办理，怎么说我违约了？你如果怀疑银行承贷函是否真实，你可以到银行查证一下吧。有关物管费我随时可以付给你，但请你只需把交费票据给我就行了”。2018年11月12日，广东正鸿律师事务所谢小倩律师受张文军委托，向黄玉桃发出律师函，函称，张文军已履行支付定金，向银行申请二手房按揭合同义务，银行已出具二手房按揭贷款确认书并按黄玉桃要求出具委托书，但黄玉桃拒不履行过户手续，构成违约，望黄玉桃在收到函件后7天内配合张文军去相关部门履行过户手续。2018年11月15日，黄玉桃向谢小倩律师发出书面回复，将其在2018年11月7日向张文军发送的前述微信内容进行了重申。2018年12月20日，张文军诉至本院，主张前述实体权利。2019年2月28日，黄玉桃提起反诉，主张前述实体权利。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张文军和黄玉桃签订的二手房买卖合同系双方当事人在平等自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。从合同义务看，张文军作为买受人，依约按期足额向出卖人支付购房款是其合同项下的主给付义务，通过银行按揭贷款仅是支付方式，其作为购房款支付义务主体身份并未发生变化；黄玉桃作为出卖人，依约交付涉案房产、协助转移所有权于买受人是其合同项下的主给付义务。根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、张文军和黄玉桃何方存在根本违约行为；二、案涉合同因何解除，如何确定张文军和黄玉桃的违约责任。焦点一。黄玉桃在收到产权证后即时通知了张文军，张文军在2018年8月6日已获悉黄玉桃取得房产证，却未按合同约定在三个工作日内积极主动及时向按揭银行递交申请材料，其迟延至2018年8月30日才开具好收入证明向按揭银行递交材料；张文军抗辩系黄玉桃没有履行提供房产证复印件的协助义务导致其未能及时向银行递交材料，但没有证据证明其就该事项要求黄玉桃进行协助，而从证据反映，黄玉桃直至2018年8月29日才被告知需要提供房产证复印件，在此之前黄玉桃不存在不协助的情形；故，应当认定张文军在2018年8月30日前确实存在迟延履行递交按揭申请材料的违约行为，使黄玉桃收取全部购房款的时间延后，影响了涉案合同的信赖基础。但是，从此后的合同履行情况来看，在黄玉桃提供了房产证复印件后，张文军已按合同约定于2018年11月6日取得银行出具的二手房按揭贷款确认书，使案涉合同具备继续履行之条件；黄玉桃在2018年9月13日发出同意继续履行案涉合同的通知，应视为其放弃行使合同解除权，其未举证证明张文军此后有何其他根本违约行为使其享有合同解除权，应承担举证不能的不利后果，其要求确认涉案合同于2018年11月17日解除，理据欠缺，本院不予支持。黄玉桃还主张张文军未支付物业管理费构成违约，但案涉合同只约定由张文军从2017年6月1日起承担物业管理费而未就承担支付方式作进一步明确，在此情况下，不足以认定张文军存在违约行为；且即使认定张文军未按期缴纳物业管理费存在违约，该项违约行为也非房屋买卖合同纠纷中的主合同义务，不构成根本违约，黄玉桃无权依此行使合同解除权。从合同的履行顺序和双方的约定来看，张文军负有先向银行提交按揭申请，在银行出具贷款批复后向黄玉桃支付除定金、银行批复款以外的首付款的合同义务，黄玉桃在收到款项后负有协助转移所有权的过户义务。本案中，在张文军有先期的迟延履行违约行为影响了合同信赖利益的前提下，在张文军未完全履行合同约定的付款义务的情况下，黄玉桃在2018年11月7日、11月15日的回复中提出抗辩主张要求张文军先行承担逾期付款违约责任有其正当合理性，不宜因此认定黄玉桃拒绝履行主合同义务构成根本违约。焦点二。如前所述，本院认为，案涉合同具备继续履行条件，不存在任何一方根本违约行为致使合同目的无法实现的情形。引发本案诉讼系因双方当事人在交易过程中丧失信赖利益，又对合同的继续履行缺乏必要的克制容忍所致。案涉合同非因任何一方根本违约导致解除，而系双方没有继续履行的意思表示合意解除，在此情况下，黄玉桃应向张文军返还其已经支付的定金20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张文军与被告黄玉桃于2017年5月7日签订的二手房买卖合同；二、被告黄玉桃于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张文军返还定金20万元；三、驳回反诉原告黄玉桃的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，诉讼保全费2520元，合计9820元，由原告张文军、被告黄玉桃各负担4910元（该款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费2150元，由反诉原告黄玉桃负担（该款反诉原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  朱伟强二〇一九年七月十九日书 记 员  詹绮婷王静