上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初25484号原告(反诉被告)：陆海清，男，1974年10月28日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：方叶，上海市天华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海臣鉴企业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：孙有锋，总经理。委托诉讼代理人：梁永直，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张永奇，上海大可以律师事务所律师。原告(反诉被告)陆海清与被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，由上海市第一中级人民法院裁定发回重审。本院于2018年12月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月8日公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。原告陆海清及其委托诉讼代理人吴季杨、方叶、被告法定代表人孙有锋、被告委托诉讼代理人梁永直、张永奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆海清向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告于2017年6月9日签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告返还已收取的房屋租金1,363,350元及利息暂计2,000元(利息以1,363,350元为本金，自2017年7月5日起，根据中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日)；3.判令被告赔偿原告经济损失190,744元。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：撤销原、被告于2017年6月9日签订的《租赁合同》，如果合同不符合撤销的条件，则判令《租赁合同》于2017年7月10日解除。事实和理由：原、被告于2017年6月9日签订租赁合同一份，约定由被告将坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX号、XXX号、XXX号“臣鉴创新产业园”裙楼商铺3楼整层出租给原告，租赁期限8年，前5年租金2.80元/平方米/日，以后以年为单位每年递增8%，另有前三年物业费7元/平方米/月，第4至第6年9元/平方米/月，第7、第8年11元/平方米/月。租赁合同载明房屋建筑面积为2,668平方米。合同签订前，原告实地查看了房屋，对被告介绍的房屋情况予以信任，故签署了被告提供的租赁合同。合同签订后，原告按约支付了租金，并开始对房屋进行装修。装修过程中，原告委托的装修公司对房屋面积进行测量仅为2,055平方米，比合同载明的面积少了633平方米,意味着原告每年需多付646,926元租金及每月需多付4,431元物业费。原告立即与被告联系，希望被告按照实际面积计算租金及物业管理费，但遭被告拒绝。原告认为，被告明知涉案房屋面积不足2,668平方米，以欺诈手段，使原告对租赁面积产生重大误解，对原告而言按面积为基数计算的租金和物业费显失公平，故请求法院撤销合同。即使法院认为合同不符合撤销的条件，由于原告于2017年7月10日致函被告提出撤销合同并返还租金的要求，且事后实际上没有占有使用房屋，也不可能继续履行合同，故双方签订的租赁合同已于2017年7月10日解除。被告上海臣鉴企业发展有限公司辩称，不同意原告所有诉请。原、被告于2017年6月9日签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方应该严格按照合同约定履行合同，该合同不具有可撤销性，该合同面积也是经过双方测算，由于该房屋是向案外人租某某，没有政府测算数据，合同签订前原、被告就房屋面积进行了实地测量加上70%-73%的公摊，得出了合同第一条第一款约定的面积，该面积也是经过原告声明的对房屋现状无异议，对面积大小也接受了，双方不应就房屋面积的误差再有异议。原告没有向被告作出解除合同的意思表示，虽然原告在2017年7月10日发出律师函表示其有撤销合同的权利，但是没有撤销合同，所以合同仍有效，在合同有效期内原告有支付房屋租金、水电费等义务。由于原告经营发生的费用190,744元，是其为了经营发生的正常费用，与被告无关，原告要求被告负担没有法律依据。因此请求法院驳回原告诉请。被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告房屋租金2,045,022元及违约金87,852元；2.反诉被告支付反诉原告物业费354,844元及违约金30,000元；3.反诉被告支付反诉原告水电费12,000元；4.反诉被告赔偿反诉原告房屋修复费用50,000元；5.反诉被告支付反诉原告律师费60,000元。诉讼过程中，反诉原告变更诉讼请求为：1.确认反诉原告与反诉被告签订于2017年6月9日的《租赁合同》于2019年1月3日解除；2.判令反诉被告支付反诉原告修复费用50,000元；3.判令反诉被告向反诉原告一次性支付拖欠的房屋租金合计2,924,661元、违约金681,674元及以2,924,661元为本金从2019年1月3日起按年利率24%计算至付清为止的滞纳金；4.判令反诉被告支付反诉原告履约保证金681,674元及滞纳金256,300元；5.判令反诉被告支付反诉原告拖欠的物业费354,844元、水电费等12,000元及以366,844元为本金从2019年1月3日起按年利率24%计算至付清为止的滞纳金。事实和理由：反诉原、被告于2017年6月9日签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将坐落于奉贤区南奉公路XXX号、XXX号、XXX号“臣鉴创新产业园”裙楼商铺3楼整层出租给反诉被告，租期为8年半，前5年租金2.8元/平方米/日，以后以年为单位每年递增8%；前三年物业费7元/平方米/月，第4至第6年9元/平方米/月，第7、第8年11元/平方米/月。合同约定反诉被告应于合同签订当日支付首期租金2,045,022元，其中三个月租金681,674元作为履约保证金。期间物业费应配合租金一起缴纳，水电费按月及时缴纳。合同签订后，反诉原告按约将房屋交付给反诉被告使用，但反诉被告未在合同签订日足额支付房屋租金及履约保证金，而是在之后陆续支付租金1,363,348元后，对履约保证金及违约方、水电费迟迟未予支付，反诉被告应于2018年1月3日及2018年7月3日支付的当期租金和物业费等也未予支付。且反诉被告在装修过程中，擅自对房屋主体结构进行改建，破坏房屋承重设计。原告(反诉被告)陆海清针对反诉辩称，对于解除合同无异议，但认为解除日期不是2019年1月3日。对于其余反诉请求都不同意。1.房屋本身没有破坏，房屋毛胚交付后反诉被告请了专业人员进行测量，没有破坏房屋承重。2.关于书面交接手续，反诉被告要求撤销合同并撤离了房屋，没有书面交接手续。3.反诉被告不存在违约行为，反诉被告对于房屋仅仅是前期的测量，不存在拖欠房租的事实，滞纳金也不存在。4.反诉被告不存在拖欠房租，也不存在拖欠履约保证金。5.反诉被告没有进行正式装修，仅仅是测量和凿地坪，没有使用水电，反诉原告也没有提供物业服务，不存在物业费和水电费，滞纳金也不存在。本院经审理认定事实如下：2017年6月9日，原告(作为乙方)与被告(作为甲方)签订了《“臣鉴创新产业园”裙楼商铺3F租赁合同》，约定由甲方将坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX号、XXX号、XXX号“臣鉴创新产业园”裙楼商铺3楼整层出租给乙方。该房屋以毛坯现状交付。房屋建筑面积为2,668平方米，乙方声明在签署本合同前已经现场验收过该房屋，对该房屋现状及所有相关配套实施状况充分了解并无异议，对该房屋的面积大小表示满意并同意接受，双方同意不因任何人士、组织或机关测量的该房屋的任何面积误差而对该房屋的租金、物业管理费及其他费用作调整。房屋赁期限自2017年6月18日起至2026年1月17日止，包含自2017年6月18日至2018年1月17日止的装修免租期。甲方应于2017年6月18日前将符合交房标准的现状房屋交付乙方使用。装修免租期内甲方仅免收乙方租金，其余包括但不限于如物业管理费、装修管理费、装修水电费、公摊水电费、停车费等费用由乙方支付。在租赁期限内如乙方需对该房屋进行装修、改建，需向甲方提交装修、改建设计方案及装修期限、进程安排并经甲方同意。双方同意租金先付后用，首年度租金为2.80元/平方米/日，月租金为227,225元，前五年不变，第六年双方商定为2.80元/平方米/日，以后以年为单位每年递增8%。租金优惠政策及支付方式：合同采取五年加三年共计八年的方式，其中前五年按2.80元/平方米/日的价格租两年免两年，乙方需一次性支付两年的房租及物业，考虑到乙方投资总额较大，甲方同意乙方于签订合同当日支付6个月的租金1,363,348元，前两年的其余租金分三次于2018年1月3日、同年7月3日，2019年1月3日各支付1,363,348元，2020年1月18日至2022年1月17日的租金免收，后续年度于每年1月3日、7月3日各支付6个月的租金。乙方应自房屋交接之日配合租金交付时间按每6个月向甲方交纳该房屋的物业管理费，后续物业管理费配合房租交付时间按每6个月向甲方交纳，前三年收费标准为7元/平方米/月，第4年至第6年为9元/平方米/月，第7、第8年为11元/平方米/月。电费按照甲方安装的独立分表及甲方出示的账册结算，收费标准依分表读数按1.43元/度，如有调整双方另行约定，每分表租户另加30度/月的分表损耗(100平方米/租户)。水费按照甲方安装的独立分表及甲方出示的账册结算，收费标准依分表读数按6.97元/吨，如有调整双方另行约定，每分表租户另加5吨/月的分表损耗(100平方米/租户)分表读数按，如有调整另行约定。合同期的第一年，乙方应于合同签订当日向甲方支付履约保证金681,674元(相当于三个月的租金)，后续承租年度保证金不足部分于下年度房租缴纳时间同步补足差额，乙方如未按约足额支付履约保证金，每延迟一天应向甲方承担应付款项千分之五的违约金。乙方欠缴租金或合同约定的其他任何费用达15天，甲方有权提前解除合同，乙方应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金，除违约金外，甲方另有权没收乙方的履约保证金。若乙方未能在合同约定的期限内缴纳租金、补足履约保证金或缴纳合同约定的其他费用，甲方有权向乙方按所欠金额的千分之五每日结算收取滞纳金至乙方缴纳之日止。任何一方擅自解除合同，应支付另一方相当于当前租赁年度三个月租赁费的违约金，若支付的违约金不足以抵付守约方损失的，违约方还应负责赔偿(限不超过六个月的租金)。合同签订后，被告于2017年6月9日按合同所附平面图现状毛坯交付原告房屋，原告随即开始装修。2017年6月10日至2017年7月4日间，原告支付被告租金共计1,363,350元。2017年6月底，原告以装修施工人员测量的房屋面积为2,055平方米，远远不足合同约定的面积为由，向被告提出异议，要求被告按照实际面积计算租金及物业管理费，遭被告拒绝后，原告于2017年7月10日向被告发出《律师函》，认为租赁房屋的建筑面积仅2,055平方米，比合同约定少了600多平方米，要求撤销双方的《租赁合同》，被告于收函之日起三日内退还原告已收租金。被告于2017年7月30日复函，要求原告继续履行合同，于2017年8月15日前付清到期应付款项，如不支付，将依法追究原告的违约责任。2017年8月11日，原告向本院提起诉讼。诉讼过程中，原告申请对租赁房屋面积进行测绘，本院予以准许并委托上海市第一测量事务所有限公司对租赁房屋的建筑面积进行司法鉴定。2018年1月19日，上海市第一测量事务所有限公司作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.根据竣工图纸计算的建筑面积为2,111.77平方米；2.现场与竣工图纸不符的相关建筑面积为136.09平方米。另外，因原告认为其已于2017年7月10日退还被告房屋，而被告表示不同意在房屋未恢复原状的情况下受领房屋，本院于2018年3月12日向双方释明：鉴于原告明确表示不再履行合同，为了避免扩大双方的损失，被告于次日受领租赁房屋，如果被告认为撤销合同或解除合同导致其损失的，被告固定相应证据以通过法律途径解决。被告不同意受领房屋，造成的后果由被告承担。本案发回重审后，被告于2019年1月3日接收租赁房屋，双方共同确认租赁房屋恢复原状的费用为50,000元。另查明，位于上海市奉贤区南奉公路XXX号房屋的权利人为案外人上海浦南房地产开发有限公司。该房屋总共17层，房屋产权证上登记的建筑面积为28,595.41平方米，未记载每层建筑面积。以上事实，有租赁合同、收据、录音、现场拍摄的照片、律师函以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。关于双方争议焦点之一：原、被告签订的《“臣鉴创新产业园”裙楼商铺3F租赁合同》是否可撤销。双方合同明确约定，原告对该房屋现状及所有相关配套实施状况充分了解并无异议，对该房屋的面积大小表示满意并同意接受，双方同意不因任何人士、组织或机关测量的该房屋的任何面积误差而对该房屋的租金、物业管理费及其他费用作调整。在房地产权证只记载整栋房屋的建筑面积，而未记载各层的建筑面积，且各层建筑面积并不完全相同的情况下，双方已对房屋大小及租金等协商一致，现原告以专业机构测量的建筑面积与合同约定不符，被告构成欺诈为由要求撤销合同缺乏依据。关于双方争议焦点之二：租赁合同解除时间及原告搬离并返还房屋时间。原告主张于2017年7月10日解除合同，同日原告撤离并返还房屋；而被告则主张于2019年1月3日解除合同，同日被告接收房屋。本院认为，原告于2017年7月10日主张撤销合同，不再继续履行合同，但并未主张解除合同，而被告明确于2019年1月3日主张合同解除，故本院确认以被告要求解除合同并实际接收房屋的时间2019年1月3日为合同解除时间。原告主张已于2017年7月10日撤离并返还房屋，但原告未举证证明被告已接收房屋，也未举证证明原告曾要求被告接收房屋，故本院无法认定原告于2017年7月10日返还房屋。鉴于本案原审中本院已向被告释明要求其于2018年3月13日接收房屋，否则承担相应后果。因此，本院认定原告于2018年3月13日返还被告房屋。本院认为，原告已于2018年3月13日返还被告租赁房屋，截至2018年3月13日的房屋租金及物业费原告理应支付被告，按照合同约定原告应支付被告房屋租金410,872元及物业费164,348.80元。原告已付租金1,363,350元扣除原告应付租金410,872元后剩余租金952,478元被告应予返还。由于原告主张撤销合同缺乏依据但导致合同无法继续履行，故合同无法继续履行的责任在于原告，原告应承担合同解除的违约责任，本院根据合同约定酌情确定原告支付被告三个月租金的违约金计681,675元，履约保证金无需另行支付。对于原告主张的装修损失，因原告没有证据证明其装修方案经过被告同意，且原告违约导致合同解除，故对原告主张的装修损失190,744元不予支持，对被告主张的恢复原状费用50,000元予以支持。被告对其主张的水电费12,000元未能提供相应的证据佐证，本院不予支持。对于被告主张自2019年1月3日起算的物业费滞纳金，因双方合同解除后，被告需返还原告的剩余租金多于原告需支付被告的物业费164,348.80元，故对合同解除后起算的物业费逾期付款滞纳金不予支持。对于原告主张的剩余租金利息，因原告违约导致合同解除，且原告还需支付被告违约金、物业费、恢复原状费用等，故本院对原告请求的利息亦不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求及被告(反诉原告)的反诉请求均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陆海清与被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司于2017年6月9日签订的《“臣鉴创新产业园”裙楼商铺3F租赁合同》于2019年1月3日解除；二、被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陆海清租金952,478元；三、原告(反诉被告)陆海清于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司房屋修复费用50,000元；四、原告(反诉被告)陆海清于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司违约金681,675元；五、原告(反诉被告)陆海清于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司物业管理费164,348.80元；六、驳回原告(反诉被告)陆海清的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,805元，由原告(反诉被告)陆海清负担7,295元，被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司负担11,510元；反诉案件受理费23,245元(已减半收取)，原告(反诉被告)陆海清负担4,198元，被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司负担19,047元；司法鉴定费74,300元，由原告(反诉被告)陆海清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 英审 判 员  屠朝辉人民陪审员  沈剑峰二〇一九年七月二十二日书 记 员  俞 慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。