北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初16746号原告（反诉被告）：北京银都房地产发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：赵圣义，总经理。委托诉讼代理人：曹阳，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶俊泽，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京贝集妙教育咨询有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：程意萍，总经理。委托诉讼代理人：边江，北京邦远律师事务所律师。被告：程意萍，男，1962年9月17日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京银都房地产发展有限公司（以下简称银都公司）与被告（反诉原告）北京贝集妙教育咨询有限公司（以下简称贝集妙公司）及被告程意萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银都公司之委托诉讼代理人曹阳、叶俊泽，被告（反诉原告）贝集妙公司之委托诉讼代理人边江，被告（兼贝集妙公司之法定代表人）程意萍，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。银都公司向本院提出诉讼请求：1、判令贝集妙公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金246664.08元，并按日千分之五的标准支付上述租金中9月份租金82221.36元自2018年10月11日起至实际支付之日的违约金，10月份租金82221.36元自2018年11月11日至实际支付之日的违约金，11月份租金82221.36元自2018年12月11日至实际支付之日的违约金；2、判令贝集妙公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的商场管理费131765元，并按日千分之五的标准支付其中9月份的商场管理费43921.67元自2018年10月11日起至实际支付之日的违约金，10月份的商场管理费43921.67元自2018年11月11日起至实际支付之日的违约金，11月份的商场管理费43921.67元自2018年12月11日起至实际支付之日的违约金；3、判令贝集妙公司支付解除合同违约金378429.09元；4、判令程意萍对贝集妙公司的上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费由贝集妙公司和程意萍承担。事实和理由：2015年1月14日，银都公司与贝集妙公司签订《枫蓝国际中心商场租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），银都公司将位于北京市海淀区西直门北大街xxx号商铺（以下简称涉诉商铺）出租给贝集妙公司，租赁期限截至2017年9月24日。2017年1月，双方签订《补充协议》，约定自2017年1月1日起银都公司提供商场管理服务，贝集妙公司应向银都公司支付商场管理费。租期届满后，双方未就涉诉商铺的续租达成一致，贝集妙公司继续使用涉诉商铺，双方由此建立了不定期租赁合同关系。2018年9月1日起，贝集妙公司开始拖欠房屋租金、商场管理费、水费、电费等各项费用，虽经催促而拒不支付。2018年11月17日，银都公司向贝集妙公司发出《关于解除的通知》，告知租赁合同于2018年11月30日解除。2018年11月30日，双方完成了涉诉商铺的交接手续。另，程意萍系贝集妙公司的唯一股东，应就贝集妙公司的债务承担连带责任。贝集妙公司辩称，我公司承租涉诉商铺经营爱乐国际早教的加盟店，确实未支付银都公司诉请上述金额的租金及商场管理费，我公司对合同约定的违约金标准不持异议。我公司2018年11月17日收到解约通知，双方合同确于2017年11月30日解除，我公司于2018年11月30日搬离。但我公司不同意支付租金、商场管理费及违约金。我公司曾于2017年3月及6月提出续租，银都公司在合同到期后要求我公司在半年内搬家，我公司当即提出异议，之后双方反复协商，我公司也同意了上调租金，但银都公司在2018年5月出具的合同条款中要求我公司提供经营数据，侵犯了我公司经营自主权，还要求租金支付方式由押一付三改为押六付一、法定代表人程意萍承担连带担保责任，明显违背市场经济规律且严重不平等。我公司未同意签订上述租赁合同，银都公司就提出与爱乐总部签订租赁合同，并由此开始与爱乐总部长期磋商。期间，银都公司派人到涉诉商铺散布谣言，导致我公司无法盈利，无法支付9月及之后的租金，而银都公司则在11月份与爱乐总部签订租赁合同。我公司认为，银都公司的上述行为侵犯了我公司的优先承租权，给我公司造成了巨大的经济损失，具体包括2018年5月至11月的经营成本、每月15万元的人员工资、每月13-14万元的房租成本及每月10万元的预期收益损失。我公司虽为一人有限责任公司，但程意萍个人与公司的财务彼此独立，程意萍不应承担连带责任。现我公司提出反诉，反诉请求如下：1、判令银都公司赔偿经济损失100万元，退还押金121757.92元；2、本诉及反诉费由银都公司承担。程意萍辩称，我的答辩意见与贝集妙公司一致。银都公司针对贝集妙公司的反诉辩称，2017年3月、6月贝集妙公司确曾提出续租，但是该公司采用预收费的经营模式，一旦经营亏损会员会找到商场，故银都公司针对预收费的商户均要求在续租时提供担保。双方没有就续租达成一致意见，贝集妙公司在2018年5月出现经营困难，很多消费者提出退费，我公司只得接受其将租金改为后付。我公司确实在2018年11月与爱乐总部签订了租赁合同。爱乐总公司是为了维稳才参与谈判并接收原有会员的，我公司也是为了维稳才与爱乐总部签订了合同。贝集妙公司所称经济损失没有依据，不同意支付。贝集妙公司逾期支付租金长达3个月，我公司依约解除合同，不应退还押金。本院经审理认定事实如下：2015年1月14日，银都公司（甲方）与贝集妙公司（乙方）签订《枫蓝国际中心商场租赁合同》，约定由乙方承租730平方米的涉诉商铺，用以经营爱乐品牌的儿童教育，租赁期限截至2017年9月24日，租金为每月95477.92元，租金递增率为第四年递增6%，租金支付方式押一付三；乙方在租赁期内未发生甲方有权解除合同的违约行为且未发生拖欠任何租金、物业管理费及其它费用的情况下，租赁期满，在同等条件下乙方享有该涉诉商铺的优先承租权；若乙方未按本合同约定期限向甲方足额支付租金，每延期一日按应付金额的0.5%的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期超过20日的，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方解除本合同的书面通知送达乙方之日）并收回该涉诉商铺，乙方已付的押金甲方将不予返还，同时乙方应立即搬出并交还涉诉商铺，将房屋恢复原交房状态，并按三个月的租金和物业管理费计算向甲方支付违约金，并赔偿甲方的实际损失；如果乙方未按时支付水、电、燃气费和物业管理费等各项应缴费用，每逾期一日应按乙方应缴费用总额的0.5%向物业管理公司交纳滞纳金。2017年1月，银都公司（甲方）与贝集妙公司（乙方）签订《补充协议》，约定租金及商场管理费包含增值税，每个公历月的租金为83132.4元，商场管理费每月44408.33元，自2017年1月1日起由甲方提供物业服务等商场管理服务，乙方应每三个月支付一次商场管理费。2017年3月及6月，贝集妙公司提出续租，但截至租期届满，银都公司与贝集妙公司未能签订续租协议，而涉诉商铺由贝集妙公司继续使用。贝集妙公司至今尚未支付2018年9月1日至11月30日的租金和商场管理费。2018年11月17日，银都公司向贝集妙公司送达解约通知，以欠缴租金及管理费为由，主张于2018年11月30日解除合同。2018年11月30日，贝集妙公司搬离了涉诉商铺。另，贝集妙公司是一人有限公司，程意萍系该公司唯一股东。庭审中，贝集妙公司主张银都公司恶意拖延磋商、扰乱其经营、提供明显不平等的合同文本，逼迫其退出涉诉商铺，侵犯了其优先承租权并给其造成了严重的经济损失。就此，贝集妙公司微信聊天记录、公司函、电子邮件、涉诉商铺的视频、工资表、费用概算、会计个人的银行流水等为证。银都公司对上述证据均不予认可。本院认为，上述证据不足以证明银都公司存在贝集妙公司所称恶意行为，亦不足以证明贝集妙公司所称的损失与银都公司的行为存在因果关系。就此，银都公司提交其与其他承租人的保证合同、爱乐总公司（即智童启德（北京）教育科技有限公司）的情况说明、退费现场照片、视频等为证。贝集妙公司对上述证据的证明目的均不认可。本院认为，银都公司的上述证据可初步证明其向贝集妙公司提供的合同条款并非恶意构陷，而其与爱乐总公司签约并未侵犯贝集妙公司的优先承租权。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，银都公司与贝集妙公司签订的租赁合同及其补充协议系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁期间，贝集妙公司迟延支付租金和管理费，银都公司有权行使解约权，则双方合同已于2018年11月30日解除。现银都公司依据合同请求贝集妙公司支付租金、管理费、逾期付款的滞纳金及违约行为导致合同解除的违约金，具备事实及法律依据，本院予以支持。现银都公司主张的金额均未超过合同约定，本院对其诉请金额予以确认。庭审中，贝集妙公司主张银都公司拖延并恶意磋商、恶意扰乱经营在先，但其未就此提交充分证据，本院对其该项抗辩不予支持。相应地，贝集妙公司请求银都公司退还押金并赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。贝集妙公司系一人有限公司，现其与程意萍均未举证证明公司财产独立于程意萍的财产，则程意萍应对贝集妙公司的上述债务承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、北京贝集妙教育咨询有限公司于本判决生效后7日内向北京银都房地产发展有限公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金246664.08元，并按每日411元的标准向北京银都房地产发展有限公司支付上述租金中9月份租金82221.36元自2018年10月11日起至实际支付之日的滞纳金，10月份租金82221.36元自2018年11月11日至实际支付之日的滞纳金，11月份租金82221.36元自2018年12月11日至实际支付之日的滞纳金；二、北京贝集妙教育咨询有限公司于本判决生效后7日内向北京银都房地产发展有限公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的的商场管理费131765元，并按每日220元的标准向北京银都房地产发展有限公司支付上述管理费中9月份的商场管理费43921.67元自2018年10月11日起至实际支付之日的滞纳金，10月份的商场管理费43921.67元自2018年11月11日起至实际支付之日的滞纳金，11月份的商场管理费43921.67元自2018年12月11日起至实际支付之日的滞纳金；三、北京贝集妙教育咨询有限公司于本判决生效后7日内向北京银都房地产发展有限公司支付解除合同违约金378429.09元；四、程意萍对北京贝集妙教育咨询有限公司的上述债务承担连带责任；五、驳回北京贝集妙教育咨询有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6369元（北京银都房地产发展有限公司已预交），由北京贝集妙教育咨询有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费7448元，由北京贝集妙教育咨询有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭文成二〇一九年七月三十一日书记员  刘丽学