山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初2256号原告：李自君，女，1982年11月20日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：张洪志，山东铭信律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：庄栋，山东创序律师事务所律师。原告李自君与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李自君的委托诉讼代理人张洪志，被告荣盛公司的委托诉讼代理人庄栋、邵歌旗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李自君向本院提出诉讼请求：1、判决被告继履行合同，将应由其提供的办理权属登记资料报产权登记机关，并协助原告办理房屋权属登记产权手续；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金84000元；3、本案的诉讼费由荣盛公司承担。事实与理由：2013年9月24日，原告与被告签订商品房预售合同，购买了被告开发的房产一套，总价款为559034元；其中约定被告应当在商品房交付使用后365日内办理产权证书。2015年5月被告通知原告办理房产交付，9月21日原告向被告领取房产资料和钥匙。2018年12月被告通知原告可以办理房产权属登记。被告在规定期限内未及时履行合同义务致原告不能取得房屋权属证书，构成违约。原告要求被告协助办理房屋权属登记，并支付违约金，被告拒不同意，为维护原告的合法权益，请求法院判决。被告荣盛公司辩称，1.根据双方约定及法律规定，业主在办理房产证过程中，开发公司是协助义务，即协助将办证所需的备案资料提交不动产登记中心，开发公司在履行协助义务时，有过错的承担违约责任，而本案被告已于2016年4月29日，就将验收备案材料提交不动产登记中心和住房建设局，是因小区业主擅自维护庭院，香醍荣府小区4546515254555657号楼全部四楼业主因擅自封闭露台被临沂市规划局兰山分局、临沂市规划局查处。本案原告系4楼业主，存在擅自封闭露台行为，香醍荣府小区改扩建及擅自封闭阳台露台等行为致使与规划审批内容不符，因上述原因致使无法办理产权登记，被告向贵院申请调查擅自封闭露台被查处就是导致与规划内容不符致使无法办理产权登记的原因。2.涉案小区于2018年11月28日即具备办证条件。3.原告购买的涉案房屋当时价款为55万元，至今同小区同户型房源价款已超120万元，房屋升值已超一倍以上，根据法律规定，违约金基于合同约定或造成实际损失的基础上计算，本案中原告未提供任何证据证实逾期办证带来的实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。证据1、身份证，证实原告的身份信息；证据2、购房发票，证实原告的购房支出总价款为559034元，违约办证违约金应当以此为基数；证据3、商品房预售房合同，证实原被告签订购房合同，合同对于违约办证违约金事宜做出明确约定，合同中约定被告在交付房屋使用后，在365日内办理房产证。如被告不能提供资料不具备办理房产证的条件，双方的违约责任由原被告协商约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于××的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，××应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案诉讼构成计算方式应当以原告已付总房款为基数，按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率即年利率4.35%*1.5（逾期贷款罚款利息），计算违约赔偿事事宜。诉讼构成计算天数：30个月（2016年9月22日至2019年4月22日）诉讼请求计算方式4.35%*1.5*559034*30个月=91192元，我方主张84000元；证据4、领取资料、钥匙证明，证明被告实际交付原告房屋使用的时间是2015年9月21日。荣盛公司向本院提交的证据为:证据1、备案工程基本情况，小区现场照片23张，临沂市规划局兰山分局香醍荣府违建说明，临沂市自然资源规划局违法建设认定函、临沂市规划局、临沂市城市管理局查处违法建设的函通知，证实涉案房屋小区因业主私搭乱建致使与规划审批内容不符，无法办理产权登记;证据2、不动产产权证书，证实涉案房屋所在小区已于2018年11月28日取得产权登记，具备办理产权登记条件。本院组织当事人进行了证据交换和质证。荣盛公司对李自君提供的4组证据综合质证，三性均无异议。但不能证实原告的主张，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释第18条第3款规定，合同未对违约金及计算方式进行约定的，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计4.35%进行计算。但本案中被告无违约行为，不应承担违约责任。同时原告明确放弃追究违约责任的权利，另外原告提供的证据4证实房屋交付使用的时间标志为领取资料、钥匙证明，根据原被告签订的商品房预售合同第15条关于产权登记的约定，被告将办理产权登记的所有资料备案的时间点为房屋交付使用后365日，从原告的证据4中时间点可以确定原告使用房屋的时间是2015年9月21日。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2013年9月30日，李自君（××）与荣盛公司（××）签订了《商品房预售合同》,又名《商品房买卖合同》，合同编号为YS322551,合同约定李自君购买荣盛公司开发的荣盛·香醍荣府55号楼2单元401号房及-119号储藏室，房屋代码分别为1997468及1997448。合同第八条关于交付期限约定：××应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给××使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“××应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、××退房，××在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2、××不退房，××按已付房价款的×%向××支付违约金。3、××、××双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：××自行办理产权证书，××仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”合同签订后,李自君付清了购房款559034元。荣盛公司于2015年9月21日向李自君交付了涉案房产。2016年4月29日，荣盛公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书,2018年11月28日被告包括涉案房屋在内的不动产产权证书，具备办理产权登记条件。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，李自君诉至本院。本院认为，李自君与荣盛公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案是因逾期办理房屋产权证而起的纠纷，故本案的争议焦点有二个：一是荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算；三是李自君要求荣盛公司协助其办理房屋权属证书的诉讼请求是否成立。关于焦点一，荣盛公司于2015年5月30日将房屋交付给李自君，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年5月30日前将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且李自君没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，李自君不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但因双方对于违约责任未达成一致协商意见，故应视为双方对此未约定，而未约定违约责任并非不承担违约责任的理由，故对于荣盛公司辩解双方未约定违约金的数额荣盛公司不应承担违约责任的意见，没有法律依据，本院不予采信。对于荣盛公司抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建、私封阳台等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过的意见，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干意见》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其它相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”本案中，荣盛公司未提供相关证据证明李自君存在私搭乱建的事实。另外《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项辩解无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于焦点二，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。据此被告应向原告按照年利率6%支付自2016年9月22日至2018年11月28日之间的违约金73333元（559034*6%*798/365=73333元）。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”可见，荣盛公司协助李自君办理权属证书是其法定义务，本案中双方对此亦未形成争议，故无需人民法院判决确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李自君违约金73333元。二、驳回原告李自君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，减半收取计950元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  刘秀廷二０一九年七月二日书记员  刘建鹏