宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2019）宁0303民初669号   原告（反诉被告）：杨某，住宁夏回族自治区吴忠市。   被告（反诉原告）：兰某，住宁夏回族自治区吴忠市。   原告杨某（反诉被告）与被告兰某（反诉原告）合同纠纷一案，本院于2018年7月31日作出（2018）宁0303民初1227号民事判决书，原告（反诉被告）杨某在法定期间提起上诉，吴忠市中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）宁03民终742号民事裁定书，发回本院重审。本院于2019年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨某、被告（反诉原告）兰某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付首付房款105900元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年红寺堡区柳泉乡进行小城镇建设，被告位于××道的旧房屋属于改造范围。原、被告于2014年10月30日签订了商住楼改造协议，约定楼房属于两层到三层框架，包工包料，价格为每平方米2100元，付款方式为原告在完成正负零时商住户（被告）向原告交纳总房价10%，一层封顶后商住户向原告交纳总房价20%，二层封顶后商住户向原告交纳总房价20%，剩余50%由原告协商为住户统一办理按揭贷款。同时约定如商住户不能按期交纳房款，由原告按照3分利息为商户代建，如完工15日后商住户仍不能交付房款的由原告对房屋进行拍卖，拍卖后所得费用用于支付工程款。此房屋原告于2016年6月份完工并交于被告使用，但被告下欠原告首付款105900元至今未付，原告多次索要未果遂诉至法院。   被告兰某辩称，原告起诉105900元不知道是如何计算的，房价当时说的是每平方米1600元，房子13.5米宽，16米长，共计216平方米，再乘以三层，共计648平方米，再乘以1600元，共计1036800元，被告给原告支付了513600元，贷款555500元，按照被告的算法，被告已经将房款全部付清，同时原告倒欠被告的钱。被告用夹砌块抵顶了房款283600元，给原告支付现金230000元。马全海做门窗时被告支付了10000元（原告没有给被告出条据），三楼四个窗子原告没有安装是被告自行安装的，四个窗子12000元，应该由原告负担，楼顶因原告没有做防水，由被告自己做的，也应该由原告负担10000元，这些都是被告与原告口头协商。   反诉原告兰某向本院提出反诉请求：1.判令驳回反诉被告的诉讼请求；2.判令反诉被告向反诉原告返还63800元；3.判令反诉被告承建反诉原告及其住户楼房履行维修义务；4.判令反诉被告向反诉原告支付损失30000元；5.反诉被告承担本诉和反诉费及其涉案所有费用。事实和理由：一、反诉被告要求反诉原告支付首付房款105900元属诉讼欺诈行为，在反诉被告实施承建工程期间，依双方之约反诉原告已向反诉被告支付工程款230000元。反诉被告在施工期间，反诉原告向反诉被告出售建筑材料空气砖价值283600元，替反诉被告支付安装门窗款32000元，反诉原告按揭555000元，以上总计1100600元，而反诉被告与反诉原告约定每平方米为1600元，建筑面积648平方米，实际工程款为1036800元，故反诉被告应向反诉原告返还63800元。二、反诉被告在施工途中，严重未按照工程有关标准施工，导致施工楼房柱子空洞，楼梯模板拆卸后，发现大面积无混凝土，反诉被告施工人员利用人工手填摸，严重违反工程施工操作，影响工程质量。完工后遗留的问题为屋顶瓦片无平衡度，有大风就出现瓦片脱落；外墙挂大理石时，严重违背施工规则，没有刮砂灰粉刷而进行挂大理石施工等，具体遗留工程事宜，后附证据清单。反诉原告及其住户多次与反诉被告协商，反诉被告不理不睬，现要求反诉被告履行自己义务予以维修。三、反诉被告未安装消防验收报告至今不予办理，致使反诉原告宾馆停业8个月，损失30000元。   反诉被告杨某辩称，反诉被告不应向反诉原告返还63800元，没有事实依据。反诉被告去反诉原告家里，地板砖不知道是什么原因导致塌陷的，也许是反诉原告改水路，也许是反诉原告底下加了一道墙和一间房子，那堵墙是否有承受能力，或许是因为施工的原因导致塌陷一到两公分。反诉被告找施工师傅去给反诉原告维修，结果反诉原告不让维修，并说过几天再维修，现在不清楚到底是谁的原因导致塌陷的，不管是谁的原因，反诉被告找人给反诉原告负责维修。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。原告提交的证据柳泉乡小城镇商住楼改建协议书一份、内部承包协议书一份、法人授权委托书一份、授权委托书一份、房屋建筑面积计算成果表（竣工）二张，被告质证后均无异议，本院予以确认并在卷佐证；结算清单一份，被告在质证阶段不予认可，随后庭审中被告予以认可系其签名捺印，故对于结算清单2016年11月19日前被告签名捺印的内容予以认定。   被告提交的证据保证书一份、收据三张、收条三张、商品房买卖合同复印件二份、原告质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证；联名信复印件三张，该证据虽系复印件，但结合被告提交的证据照片打印件四页（十五张）能够证明原告所盖楼房出现质量问题，本院予以认定；证明一张，结合马小宝的证言能够证明被告给原告供应了砖块，且原告将被告手中持有的砖块票据全部收回的事实，予以认定；照片打印件四页（十五张）、沙泉乡小城镇商住楼改建协议书复印件一份，原告对其真实性予以认可，对真实性予以认定。   本院依职权出示（2018）宁0303民初1227号庭审笔录一份，经双方质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年初，吴忠市红寺堡区柳泉乡人民政府对柳泉乡沙泉街道房屋进行统一改造，被告兰某的房屋属于改造范围内。原告杨某与被告签订了一份《柳泉乡小城镇商住楼改建协议书》，原告将位于××道南侧的被告房屋改造成框架结构的三层楼房，但该协议约定的是两层，每平方米价格为2100元，且该协议对工程开工、交工日期、违约金等事项约定空白，付款方式为正负零完成后付10%，一层封顶付20%，二层封顶付20%，剩余50%由原告为商住户统一办理按揭贷款，同时原告向建设监管部门交纳工程总造价的5%作为维修金。在改造房屋前，原告于2014年12月16日向被告书面保证改造的商住楼每平方米1600元，其他条款和其他人的一样，证明人为马小宝。2015年6月，原告开始动工，被告于2015年8月25日、2015年10月20日、2016年4月16日、2016年5月16日、2016年6月9日、2018年5月6日先后支付原告工程款100000元、70000元、5000元、15000元、20000元、20000元，共计230000元。原告给被告改造的楼房是5号楼105铺建筑面积为520.41平方米，106铺建筑面积为77.58平方米，107铺建筑面积为64.65平方米，共计662.64平方米。2016年11月19日，原、被告进行了核算，由被告执笔书写清单，内容为：兰某总账记录，送加基块（砖块）1-2号楼64800元，4-5号楼1306方×120元=156720元，计221520元（贰拾贰万壹仟伍佰元）；兰某交来房款145000元（壹拾肆万伍仟元）；兰某房款总面积662.64平方米×1964.50元=1301756.28元，加基块和交来房款是366520元+217600元=584120元，用总数房款1301756.28元-584120元=717636.28元，应贷650800元，欠66758元+78元=66836元-20000元，总欠45000元，2016年11月19日。被告兰某在其上签名捺印。随后被告自行添加总欠45000元+1459+7882.50+1415=55756.5元，贷款不能贷零只贷整，欠55756.5元。被告将105铺、107铺分别以被告和兰冬雪名义实际办理按揭贷款共计555000元。   本院认为，原告杨某与被告兰某签订协议，被告将其位于××道南侧的房屋交由原告改造，原、被告均已部分履行合同，双方应依诚实信用原则继续履行合同。结合本案证据及双方当事人的陈述，本案争议的焦点在于双方当事人建房前约定按照每平方米1600元计算价格，但是在2016年11月19日双方进行结算时，并未实际按照每平米1600元的价格进行结算及2016年11月19日双方进行结算时，约定贷款650800元，但是实际贷款只办理了555000元。依据双方均认可的结算清单内容，本院将涉案房屋价款计算如下：原告给被告改造的营业房总建筑面积662.64平方米，房屋控制均价造价1964.50元/平方米，总价款1301756.28元（662.64平方米×1964.50元），双方建房前协商建房为1600元/平方米，原告应给被告优惠241532.28元（662.64平米×（1964.5元-1600元）），双方在结算时经协商优惠价款变成217600元（出现了差价23932.28元，此时结算时价款已经超出了1600元/平方米），据此，结算时双方认定的房屋总价款应为1084156.28元（1301756.28元-217600元），原告使用被告加基块（砖块）221520元，折抵房款221520元，被告交房款现金145000元（包含被告提交的证据2015年8月25日100000元，2016年4月16日5000元，2016年5月16日15000元，2016年6月9日20000元，计算为140000元，双方均认可现金交款145000元，依据结算清单认定现金交纳房款145000元），加基块（砖块）折抵的房款、支付的房款现金共计366520元（221520元+145000元），房屋总价款1084156.28元（1301756.28元-217600元）-366520元为717636.28元，双方算账时协商被告应该贷款650800元，下剩款项66836.28元，双方在结算单上认可记录为66836元。实际被告在随后贷款支付555000元，此时被告下欠原告房款应为162636.28元（717636.28元-555000元），再减去2015年10月20日被告支付的房款70000元（该笔款项虽然大写柒拾万元，小写为70000元，但是经原告质证后对于收到被告房款230000元予以认可，因此该笔款项应认定为70000元，该笔款项在双方结算时计算在应该贷款数额650800元，但是随后被告发现该张条据，并未实际办理贷款，故106铺未办理贷款），下剩原告房款92636.28元（162636.28元-70000元）。在2016年11月19日前，被告又支付原告款项20000元（该笔款项即结算单上标注-20000元，此20000元未包含在结算单上房款145000元内，双方亦未提交证据，由于双方对结算单认可，该20000元款项予以认定），下剩原告房款72636.28元（92636.28元-20000元）。双方签订结算单后，2018年5月6日，被告再次支付原告房款20000元（被告提交的2018年5月6日收据），据此，被告应支付原告房款为52636.28元（72636.28元-20000元）。至于结算清单最下面记录的“总欠45000+1459+7882.50+1415=55756.50，贷款不能贷零只贷整，欠55756.50元”是双方结算后原告自行书写的，被告亦不予认可，故不予认定。   关于被告给原告供应的加基块（砖块）双方是否完全算账，不属于本案受理范围，本案只折抵了双方均认可的价款221520元，如有其他纠纷双方可另行解决。关于被告辩解马全海安装门窗时支付了10000元，三楼四个窗子原告未安装是被告安装的花费12000元，楼顶原告未做防水是被告做的花费10000元，共计花费32000元应该由原告承担的辩解理由，由于被告未提供证据予以证实，原告亦不予认可，故对被告该项辩解理由不予采信。综上，被告应支付原告剩余房款52636.28元。   关于反诉原告要求判令驳回反诉被告的诉讼请求以及要求反诉被告返还63800元的反诉请求，因反诉原告仍欠反诉被告的工程款，故这两项反诉请求均不成立，不予支持。关于反诉原告要求反诉被告将承建的反诉原告及其住户楼房履行维修义务的反诉请求，反诉被告承建的营业房反诉原告所称存在的部分问题反诉原告已经自行维修，现已无法确定系反诉被告建房时遗留的问题，但是一楼地基塌陷反诉被告应予维修，至于其他住户房屋产生的问题，应由其他住户自己主张，反诉原告并非适格主体。关于反诉原告要求反诉被告支付损失30000元的反诉请求，因反诉原告未提供证据证明，不予支持。   综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条规定，判决如下：   一、被告兰某于本判决生效后十五日内支付原告杨某工程款52636.28元；   二、反诉被告杨某于本判决生效后十五日内对其承建的反诉原告兰某的营业房一楼塌陷部分的地基重新予以处理；   三、驳回反诉原告兰某的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2418元，原告杨某负担1303元，被告兰某负担1115元；反诉费1073元，反诉原告兰某负担1023元，反诉被告杨某负担50元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审 判 长 刘成波   人民陪审员 段 娟   人民陪审员 杨永红     二〇一九年七月五日   书 记 员 苏占梅   附本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。