贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初155号原告：中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行。住所地：贵州省凯里市北京西路2号。负责人：吴述胜，系该行行长。委托诉讼代理人（特别授权）：丁祖才，男，1961年5月5日出生，苗族，贵州省台江县人，住凯里市，系该行职工。委托诉讼代理人（特别授权）：潘松柏，男，1978年2月17日出生，苗族，贵州省天柱县人，住凯里市。系该行职工。被告：龙杰鑫，男，1987年8月18日出生，侗族，住贵州省凯里市。（缺席）被告：吴洪鸿，女，1991年7月29日出生，苗族，住贵州省凯里市，（缺席）被告：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司。住所地：贵州省凯里市金山大道59号开怀片区一中西侧。法定代表人：郑红，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市，系该公司综合部经理。原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行（下简称农业银行金泉支行）诉被告龙杰鑫、吴洪鸿、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（下简称华诚伟业房产公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农业银行金泉支行之委托代理人丁祖才、潘松柏，被告华诚伟业房产公司之委托代理人顾汉业到庭参加诉讼，被告龙杰鑫、吴洪鸿经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告农业银行金泉支行向本院请求依法判决：1、解除原告与被告于2016年7月1日签订的合同编号为52020120160034937《个人购房担保借款合同》；2、被告龙杰鑫、吴洪鸿归还我行贷款本金293522.83元、利息7995.50元，本息合计301518.33元，（利息暂计算至2019年1月3日为止，后产生的贷款利息以原合同约定计算至实际清偿之日；3、原告对借款抵押房产享有优先受偿权，并处置抵押物优先偿还原告借款本息；4、被告华诚伟业房产公司对龙杰鑫所欠的贷款承担连带担保责任；5、被告负担诉讼费及其他有关费用。事实与理由：被告龙杰鑫、吴洪鸿因购买被告华诚伟业房产公司开发的“东方领域”住房，于2016年7月18日在我行取得一手房贷款31.2万元，贷款到期日2036年7月17日，还款方式为等额本息还款，抵押物为所购房屋，并办理了抵押登记，取得抵押预告登记证，华诚伟业房产公司对龙杰鑫的贷款提供阶段性担保。贷款发放后，龙杰鑫多次连续不按约还贷，我行多次通过邮寄、电话及短信告知等方式进行催收，被告仍未履行还款义务，为维护原告的合法权益提起诉讼，请求依法支持原告诉请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据为：1、贷款人营业执照及负责人身份证复印件，拟证明贷款银行主体合法；2、借款人贷款利息计算过程说明，拟说明借款人利息计算方式；3、借款人及配偶身份证、户口本复印件，拟证明借款人及共同债务人婚姻关系；4、借款人结婚证复印件，拟证明借款人及共同债务人婚姻关系；5、商品房预售合同备案表，拟证明借款人因购房需要而借款；6、借款申请表及面谈笔录，拟证明借款人借款用途；7、借款凭证复印件，拟证明借款人借款事实成立；8、《个人购房担保借款合同》复印件，拟证明原、被告签订借款担保合同的事实；9、贷款基本信息及还款明细表，拟证明借款人已部分还款情况；10、抵押预告证，拟证明涉案房屋已经抵押预告登记；11、催收材料，拟证明原告已向被告催还贷款的事实。被告龙杰鑫、吴洪鸿未向本院递交答辩意见及提交证据。被告华诚伟业房产公司未提交书面答辩意见及证据，庭审时口头辩称：请求法院依法判决。本院经审理认定本案事实如下：被告龙杰鑫与被告吴洪鸿于2011年11月21日办理结婚登记结为夫妻。2016年6月17日，龙杰鑫、吴洪鸿与被告华诚伟业房产公司因购买华诚伟业房产公司开发的位于凯里市金山××××号“东方领域”1栋2单元1层2-1-2号房屋，而共同与原告农业银行金泉支行签订《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》（合同编号52020120160034937），合同主要约定：龙杰鑫、吴洪鸿向原告申请购房贷款31.2万元，借款期限自2016年7月1日起至2036年6月30日止，借款利率为浮动利率。以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，还款方式为等额本息还款。保证方式为阶段性保证+抵押（连带责任保证），阶段性保证人为华诚伟业房产公司，保证期限为借款到期日起两年，抵押物为凯里市金山××××号“东方领域”1栋2单元1层2-1-2号房屋。逾期借款利息从逾期之日起在约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息计收复利，复利利率按合同约定执行的利率计算。龙杰鑫并在借款人、抵押人处签名，吴洪鸿在抵押人处签名，华诚伟业房产公司在保证人处签章。合同签订之后，原告于2016年7月18日向被告龙杰鑫发放贷款31.2万元。借款合同履行期间，被告龙杰鑫按照约定还款一段时间之后出现逾期还款。原告工作人员通过短信、微信等方式向龙杰鑫催还贷款未果后，于2018年9月25日向龙杰鑫邮寄送达《债务逾期催收通知书》，但龙杰鑫仍未履行还款义务，原告在多次催收未果后向本院提起诉讼。另查，1、涉案位于凯里市金山××××号“东方领域”1栋2单元1层2-1-2号房屋于2016年7月7日已办理抵押权预告登记，预告登记权利人为原告农业银行金泉支行；2、原告于2017年9月27日、2018年6月29日分别划扣被告华诚伟业房产公司的保证金8257.89元、8260.82元合计16518.71元。截止至2019年1月3日，涉案贷款共偿还本金18477.17元、利息28765.95元，本息合计47243.12元，现尚欠原告借款本金293522.83元、利息7995.50元（含罚息、复利），本息合计301518.33元。本院认为：合法的借贷关系受法律保护。本案原告农业银行金泉支行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与被告龙杰鑫、吴洪鸿、华诚伟业房产公司签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》，系三方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性与合法性，本院予以确认。原告已按协议履行发放贷款的义务，被告龙杰鑫借款后未按时偿还贷款本息，其行为不仅违反了借款合同的约定，而且违背了民事活动中诚实信用原则，依法应当承担还本付息的民事责任。根据《中国人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的……”本案被告龙杰鑫未能按照合同约定按时还本付息且在原告催还后仍未还款是事实，故原告主张解除合同于法于约有据，本院予以支持。涉案借款发生在龙杰鑫、吴洪鸿夫妻关系存续期间，借款用途为双方共同购买房屋，吴洪鸿亦未提交证据证明存在免责情形，故认定诉争借款为龙杰鑫、吴洪鸿的夫妻共同债务，应由龙杰鑫、吴洪鸿共同偿还。关于原告主张的优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。原告作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分。然而原告未举证证明案涉房屋至今已办理抵押权登记的事实,则案涉房屋的所办理的预告登记不产生法律规定的抵押权效力。故原告对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。被告华诚伟业房产公司作为担保人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当在约定的保证范围内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向债务人龙杰鑫、吴洪鸿追偿。龙杰鑫、吴洪鸿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行与被告龙杰鑫、吴洪鸿、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司于2016年7月1日签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》（合同编号：52020120160034937）。二、限被告龙杰鑫、吴洪鸿于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行借款本金293522.83元及截至2019年1月3日止的利息（含罚息、复利）7995.50元。（2019年1月3日后的利息按上述《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》载明的计息标准支付，直至贷款本息付清日止）三、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司对被告龙杰鑫、吴洪鸿的上述贷款本息承担连带清偿责任。黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司在承担连带清偿责任后有权向龙杰鑫、吴洪鸿追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行的其他诉讼请求。案件受理费5822元，公告费400元，合计6222元，由被告龙杰鑫、吴洪鸿、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  李晓红人民陪审员  杨河鑫人民陪审员  张 英二〇一九年七月五日书 记 员  李芹芹