广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初963号原告：夏翼，女，1977年4月17日出生，汉族，住上海市闵行区。委托代理人：梁凤琼、曾维杜，均系广东格林律师事务所律师。被告：蒋丽春，女，1972年3月25日出生，香港居民，委托代理人：张媛、黄常有，分别系广东润平律师事务所律师、实习律师。原告夏翼诉被告蒋丽春物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏翼的委托代理人梁凤琼，被告蒋丽春的委托代理人张媛、黄常有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏翼诉称：广州市天河区73号3、4楼D房原为江&容名下的房产。2014年，江&容向广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（下简称广州农商行黄埔支行）申请贷款。2014年4月25日，江&容以上述房产提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续。2014年12月25日，因江&容所涉民事纠纷导致上述房产被广东省从化市人民法院依法查封。其后，上述房产被多个法院轮候查封。因江&容未能履行生效法律文书的义务，广州市黄埔区人民法院于2017年4月23日在司法拍卖网络平台上以9000000元为起拍价对上述房产进行公开拍卖。2017年4月24日，原告以11800000元的价格竞得上述房产。2017年5月28日，广州市黄埔区人民法院向原告送达执行裁定书，确定上述房产所有权自执行裁定书送达原告时转移，原告持执行裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年6月，原告在处理上述房产时，被告以其与原业主江&容于2015年5月17日签订《租赁合同》约定的10年租赁期限未届满为由，拒绝交还房产。原告认为，原业主江&容以上述房产向广州农商行黄埔支行提供抵押担保后，在未取得抵押权人广州农商行黄埔支行的同意且上述房产自2014年12月25日起已经被广东省从化市人民法院等多家法院查封的情况下，以远低于市场租金的价格与被告恶意签订租赁期限长达十年的《租赁合同》，该行为属于无权处分行为且存在恶意串通，阻碍原告依法取得上述房产的使用权。在原告明确不认可上述《租赁合同》的情况下，被告拒绝交还房产，严重损害了原告的合法权益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，原告特诉至法院，请求法院判令：一、确认江&容与被告于2015年5月17日就广州市天河区73号3、4楼D房签订的《租赁合同》无效；二、被告立即搬离广州市天河区73号3、4楼D房，将房产交还原告管理使用；三、被告按照25000元/月的标准向原告支付自2017年6月起至被告实际交还房产之日止的占用费及利息；四、本案诉讼费用由被告负担。被告蒋丽春辩称：一、被告及丈夫、子女均是香港居民，在大陆均没有自有房产，被告的子女最小的是9岁、最大是18岁，均处在上学的年龄。由于被告及丈夫工作的原因及孩子学习的需要，被告一直在国内承租房屋使用。被告与广州市天河区73号3、4楼D房原所有权人江&容在签订《租赁合同》之前，从未有交集，也互不认识，被告经过合富地产中介公司的介绍促成后，看到上述房屋比较好，且符合孩子学习需要，才与江&容签订《租赁合同》。而且，被告觉得上述房屋的租金符合市场价格，没有过高的递增比例，才与江&容签订了租期10年的租赁合同。二、原告主张被告与江&容之间的《租赁合同》因无权处分及恶意串通而应为无效，但在江&容与被告签订《租赁合同》时上述房屋仍是属于江&容所有，因此，江&容将上述房屋出租给他人完全属于有权处分。根据最高人民法院（2009）执他字第7号函及（2011）民二他字第18号函的规定，在执行阶段被执行人擅自处分了查封物或被抵押物，被执行人签署的租赁合同并不当然无效，而仅仅是对抵押权人或第三人不产生法律效力。另，恶意串通是指事前有合谋且租金价格明显低于市场价，本案中根据谁主张谁举证原则，原告没有证据证明被告与江&容之间存在事先的预谋。另外，根据被告提交的《房地产估价报告》可证明，被告与江&容之间签订的《租赁合同》所约定的2015年至2025年期间的租金标准，均符合市场租金标准。因此，原告主张被告与江&容之间的《租赁合同》无效缺乏事实及法律依据，应当驳回。三、被告认为《租赁合同》应当继续履行，原告应当承继《租赁合同》的权利义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的相关法律规定是约束抵押权人与承租人的。在法律实践中，广州市中级人民法院的相关判决，均明确了若在拍卖阶段或拍卖之前，受让人已明知租赁合同的存在，仍然拍卖取得租赁房屋的，租赁合同应当由受让人继续承受其法律后果。在本案中，原告是通过拍卖方式取得上述房屋，其对房屋的相关权利应当受到拍卖程序及拍卖公告的约束，因为上述房屋是不交吉拍卖，且在拍卖前广州市黄埔区人民法院均记载被告为优先权人，且原告的丈夫在拍卖之前通过短信邀请被告以优先权人的身份一起对上述房屋的拍卖进行围标。因此，上述房屋是按照不交吉拍卖的有关程序进行，原告已经清楚知悉上述房屋带有《租赁合同》并了解《租赁合同》的具体内容，因此原告取得上述房屋的所有权后应当受到《租赁合同》的约束。而且，根据公平原则，对于不交吉拍卖的房产，房产的拍卖价值因为存在不交吉的情况会低于或远低于其市场价格，如果拍卖的买受人不接受原租赁合同的约束，将会出现低于拍卖价值的房产所带来的低价，损害了抵押人及承租人的利益，使得买受人在交易中平白收益。四、原告主张被告没有支付2017年6月份的占用费，但是根据原告提交的证据显示，原告于2017年6月5日才将其取得广州市黄埔区人民法院执行裁定的事实告知被告，而被告在2017年5月31日已将2017年6月份的租金交给江&容，被告在不知道产权人发生变更的情况下，向江&容履行了支付租金的义务，没有违反合同及法律规定。2017年7月起至今的租金，被告已全部向原告交纳。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：根据夏翼提交的房产登记号为2011登记字^Y号的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区73号3，4楼D房（下简称案涉房屋）的产权人为江&容，建筑面积为245.55平方米，规划用途为住宅，登记时间为2011年12月28日；2014年4月25日，江&容、广州农商行黄埔支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2014登记字9&号存案。2015年5月17日，江&容（出租人/甲方）与蒋丽春（承租人/乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将案涉房屋及设备在良好状况下租予于乙方使用，该单元面积为246平方米；租金为16000元，租赁期为120个月，自2015年6月1日起至2025年5月31日止；交付该物业使用日期为2015年5月25日，承租人于2015年5月26日前支付首期净租金16000元；2015年6月开始，每月租金应于每月的5日或之前支付予出租人；于签署本协议时，乙方同意在2015年6月25日前向甲方缴交保证金32000元等。2017年3月17日，广州市黄埔区人民法院发出《拍卖公告（第一次）》，内容为广州市黄埔区人民法院将于2017年4月21日10时至2017年4月22日10时止（延时的除外）在司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的为案涉房屋，本拍品按现状拍卖，起拍价9000000元，保证金900000元，增价幅度50000元及其倍数；有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任；特别提醒：标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担；标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费等。2017年5月28日，广州市黄埔区人民法院作出（2016）粤0112执1515-3号执行裁定，确认夏翼以11800000元的价格竟得案涉房屋，并裁定案涉房屋的所有权归买受人夏翼所有，该房屋所有权自裁定送达买受人夏翼时起转移；买受人夏翼可持裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续等。2017年11月7日，广州市国土资源和规划委员会出具粤（2017）广州市不动产权第0*号《不动产权证书》，显示案涉房屋的权利人为夏翼。现夏翼以蒋丽春与江&容所签订的关于案涉房屋的《租赁合同》无效为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，夏翼与蒋丽春均确认案涉房屋现由蒋丽春占有使用，蒋丽春已按每月16000元的标准向夏翼支付了2017年7月至2018年4月期间的租金。夏翼主张案涉房屋的原产权人江&容未经抵押权人广州农商行黄埔支行的同意，擅自出租案涉房屋。为予证明，夏翼提交了《最高额抵押合同》（复印件）以及广州农商行黄埔支行作出的《关于对广州市天河区73号3,4楼D房出租情况的说明》。蒋丽春对上述证据的真实性予以确认，但认为与本案无关。夏翼又主张案涉房屋自2014年12月25日起已被法院查封，蒋丽春与江&容于2015年5月17日签订的《租赁合同》无效。为予证明，夏翼提交了《广州市不动产登记查册表》（“来函摘要”一栏显示广东省从化市人民法院于2014年12月25日以（2015）穗从法民二初字第29号之一协助执行通知书及民事裁定书查封该业，查封时效为2014年12月25日至2016年12月24日，其后有多家法院轮候查封该业）。蒋丽春对该证据的真实性予以确认，但认为案涉房屋被法院查封的时间是否在《租赁合同》签订之前，其在查册表中无法看出。夏翼确认其在案涉房屋拍卖前已从评估报告中知悉案涉房屋是带租赁合同的，但其没有了解《租赁合同》的内容，且其在查询案涉房屋的产权时就知道《租赁合同》是在案涉房屋抵押及查封后才签订的；法院曾组织竞买人去案涉房屋现场察看，但由于当时没有房屋钥匙就没有进入到房屋内察看；夏翼接收案涉房屋后，自2017年6月5日起与蒋丽春进行了多次沟通，表示其不履行原租约，要求蒋丽春搬迁，但蒋丽春均拒绝，故其于2017年9月向法院起诉，但为避免日后无法向蒋丽春收取费用、减少损失，所以其向蒋丽春提供了银行账户，收取了部分占用费，但该行为并非表示其愿意履行《租赁合同》。蒋丽春抗辩称其虽然没有向广州市黄埔区人民法院提出执行异议，但其提供了与江&容之间的《租赁合同》，并被列为优先购买人；案涉房屋的评估报告中已写明是带租赁的、不交吉拍卖，案涉房屋的竞买价值是1000多万元，而夏翼表示其知道案涉房屋带租赁合同但不了解《租赁合同》的具体内容，这不符合常理，且夏翼也在案涉房屋所在小区居住，夏翼知道案涉房屋要拍卖了就提前与蒋丽春联系想要一起围标，但蒋丽春没有同意。夏翼提交了其与案外人魏&明于2017年9月1日签订的《广州市房屋租赁合同》（显示双方约定案涉房屋在2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金为25000元/月）及相应的《房屋租赁登记备案证明》以证明蒋丽春与江&容恶意串通、《租赁合同》约定的租金标准过低。蒋丽春对上述《广州市房屋租赁合同》的真实性不予确认，对《房屋租赁登记备案证明》的真实性予以确认，但认为上述证据不能证明其证明内容。为予反驳，蒋丽春提交了其委托的广东卓越土地房地产评估咨询有限公司于2018年3月22日作出的粤卓越评[2018]&F号《房地产估价报告》，以证明其与江&容签订的《租赁合同》约定的租金标准符合市场价格。《房地产估价报告》显示案涉房屋在2015年6月1日至2020年5月31日期间的租金为16000元/月，2020年6月1日至2025年5月31日期间的租金为17600元/月。夏翼认为该报告是蒋丽春单方委托的，对其真实性不予确认。另，经本院查询（2016）粤0112执1515号案件，该案中存有蒋丽春与江&容于2015年5月17日签订的《租赁合同》；该案中广州市黄埔区人民法院委托的广州粤国房地产土地与资产评估有限公司出具了粤房评字××号《房地产估价报告》，显示案涉房屋的评估价格为1060.53万元；另，该《房地产估价报告》中已载明“根据估价委托方提供的租赁合同显示，权属人与承租人签订了一份长期租约，但该租赁合同并未备案”。本院认为：根据已查明的事实可知，蒋丽春与江&容于2015年5月17签订了案涉房屋的《租赁合同》，约定由蒋丽春向江&容承租案涉房屋，租赁期限为2015年6月1日至2025年5月31日。但由于江&容未能履行已发生法律效力的民事判决所确定的义务，案涉房屋被法院进行拍卖，并由夏翼以11800000元的价格成功竞拍。其后，广州市黄埔区人民法院于2017年5月28日出具（2016）粤0112执1515-3号执行裁定，裁定案涉房屋的所有权归夏翼所有。后夏翼于2017年11月7日取得案涉房屋的不动产权证书。现夏翼主张案涉房屋的原产权人江&容未经抵押权人同意擅自出租案涉房屋，且蒋丽春与江&容签订《租赁合同》的时间是在案涉房屋被法院查封之后，并以此为由要求确认《租赁合同》无效，并要求蒋丽春搬离案涉房屋、支付占用费等。对此，本院认为，夏翼是参与竞拍而取得案涉房屋的所有权，其行使物权权利应受到拍卖公告的约束。案涉房屋的拍卖公告中，已明确载明案涉房屋是“按现状拍卖”“标的物按交付时现状交付”，夏翼亦确认其在拍卖之前已知道案涉房屋带有租赁合同。结合（2016）粤0112执1515号案件中已存有《租赁合同》的事实，本院可确认夏翼是知道或应当知道蒋丽春与江&容签订的上述《租赁合同》的内容，并愿意接受案涉房屋上存在该《租赁合同》。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，执行法院已经披露了案涉房屋存在《租赁合同》、标的按现状不交吉拍卖，竞买人也可查阅到《租赁合同》，依据上述规定，作为竞买人的夏翼在竞买案涉房屋前已知悉并同意案涉房屋上的原租赁权，其通过竞买而取得了案涉房屋的产权后，无权再主张蒋丽春与江&容签订的《租赁合同》无效，因此，现夏翼要求确认《租赁合同》无效并要求蒋丽春搬离案涉房屋的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。对于案涉房屋的占用费及利息，该诉求是夏翼基于《租赁合同》无效、蒋丽春无权占有使用案涉房屋的前提而提出，本院对此诉讼请求不予支持。但夏翼是否依据《租赁合同》而要求蒋丽春支付租金的问题，应属另一法律关系，可另循法律途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，判决如下：驳回原告夏翼的全部诉讼请求。本案受理费23120元，由原告夏翼负担。如不服本判决，原告夏翼可在判决书送达之日起十五日内、被告蒋丽春可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  王伟雄人民陪审员  张伟华人民陪审员  樊明香二〇一九年七月二十五日书 记 员  何靖文罗小玲