广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2055号原告：李文亦，男，1964年11月14日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所实习律师。被告：中山市顺隆谷糠加工有限公司，住所地广东省中山市民众镇沿江村鸿发路第八卡厂房，统一社会信用代码91442000079515866W。法定代表人：赵勇，总经理。被告：赵勇，男，1976年11月20日出生，汉族，住四川省兴文县，被告：韦世雄，男，1971年9月13日出生，壮族，住广西扶绥县，上列被告共同委托诉讼代理人：庄娘友，广东广瀚律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：杨璐，广东广瀚律师事务所助理律师。原告李文亦与被告中山市顺隆谷糠加工有限公司（以下简称顺隆公司）、赵勇、韦世雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，并作出（2017）粤2071民初22375号民事判决书，原告李文亦不服该判决，上诉至中山市中级人民法院，该院作出（2018）粤20民终5431号民事裁定书，裁定撤销（2017）粤2071民初22375号民事判决书，将案件发回重审。本院于2019年1月17日立案后，依法重新组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文亦委托诉讼代理人钟其安，被告顺隆公司、赵勇、韦世雄共同委托诉讼代理人庄娘友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文亦向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带向原告支付截止至2017年10月31日的房屋占有使用费、水电费、蒸汽费等费用共179370元及违约金（以179370元为基数，按每日千分之一的标准，从2017年10月5日起计至清偿之日止）；2.判令三被告连带向原告支付从2017年11月1日起至2018年11月26日止，按每月18282元计算的房屋占有使用费414598元及违约金（以从2017年11月1日起至2018年11月26日止的每月18282元为基数，按每月千分之一的标准，从每个月6日计至实际清偿之日止）。事实和理由：2013年11月1日，原告与顺隆公司、苏升鹏签订了一份租赁合同，合同约定：顺隆公司、苏升鹏承租原告名下的位于中山市民众镇××村的厂房，租赁期限从2013年11月10日起至2018年11月9日止，租赁期间每月租金为18282元，被告应在每月5号前向原告缴交当月租金、水电费等费用；如顺隆公司、苏升鹏逾期缴交租金、水电费等费用的，则顺隆公司、苏升鹏应按拖欠租金总额以每日千分之一计付违约金给原告，逾期一个月的，原告有权解除合同，收回租赁物，顺隆公司、苏升鹏所交的租赁保证金归原告所有。因苏升鹏将其所占顺隆公司的股权转让给赵勇，2015年10月19日，苏升鹏、赵勇、韦世雄向原告申请，由苏升鹏将上述厂房转由给三被告承租。2017年11月3日，赵勇与原告签订了一份协议书，赵勇确认：从2015年10月起上述厂房由三被告承租、使用，截止至2017年10月31日，三被告尚欠原告租金、水电费共179370元。协议书签订后，三被告分文未向原告缴交上述租金、水电费及从2017年11月1日起按每月18282元计算的租金。原告认为，三被告长期拖欠原告租金、水电费，三被告的行为已构成违约，原告有权解除与三被告的租赁关系，三被告应向原告支付租金、水电费等费用及违约金。在转租申请书中，赵勇、韦世雄确认是新承租人，在协议书中，赵勇确认是由顺隆公司、赵勇、韦世雄共同承租、使用涉案的厂房，并确认三方欠原告水电费、租金的金额。该两份证据相互印证，证明涉案承租的相对人是顺隆公司、韦世雄、赵勇。转租申请明确了赵勇、韦世雄在股权转让后是作为新承租人。协议书中，赵勇确认承租人是顺隆公司、赵勇、韦世雄。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1.企业信用信息登记资；2.租赁合同；3.股权转让合同、转租申请；4.协议书；5.企业机读档案登记资料；6.居民身份证复印件；7.土地使用权证、建设工程规划许可证、中山市建设工程规划许可证（附件）；8.执行笔录；9.保管人与买受人协议。被告顺隆公司、赵勇、韦世雄辩称,1.厂房的实际使用人是顺隆公司顺隆公司，赵勇、韦世雄赵勇和韦世雄不应该承担连带责任；2.原告在2017年10月已将涉案厂房上锁并收回涉案，故原告是没有权利无权要求我方其支付2017年10月份起的占用费；3.租赁合同、协议书、转租申请系无效合同，原告无权主张违约金；4.顺隆公司向原告承租涉案厂房是因为原告有锅炉可以为顺隆公司供应蒸汽以便用于生产，但2017年6月18日至8月31日期间，由于原告的锅炉环保不合格，被环保局查封锅炉，致使三被告在2017年6月至8月期间因没有蒸汽供应使用而直接导致三被告无法进行生产加工、饲料腐烂、机器设备毁坏，损失严重，并最终导致顺隆公司停业，故应扣除2017年6月18日至8月31日的占用费44486.2元；5.保证金80000元可抵扣占用费。被告顺隆公司、赵勇、韦世雄为支持其辩称向本院提交的证据主要有：1.收据；2.执行笔录。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李文亦系座落于中山市民众镇××村工业用地的土地使用权人，使用权面积为32761.2平方米。2011年5月30日，李文亦就位于民众××××村的土地办理了建设工程规划许可证（建字第030042011050029号），用地面积为172071.6平方米，结构为钢筋混凝土结构，建设规模为3024平方米，层数为1层。庭审中，李文亦称当时并未按照建设工程规划许可证的规定，而是将钢筋混凝土结构变更为铁棚结构，出租的厂房是临时建筑。2013年11月1日，李文亦（甲方）与苏升鹏、顺隆公司（乙方）签订租赁合同，主要约定：甲方将位于中山市民众镇××村甲方建筑物的星铁棚出租给乙方，土地租赁面积为2040平方米，厂房每平方米11元，空地每平方米5元；租赁期限为2013年11月10日至2018年11月9日，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金18282元（其中星铁棚1347平方米、空地693平方米），租赁期内，从第三年起每两年租金上浮5%，第五年重新按市场价格核定上浮价格，但不能低于第四年的单价；乙方应于签订本合同之日向甲方缴交租赁保证金80000元，合同期满后，如上述星铁棚及各种设施经甲方检查无损坏，并且乙方交清所有租金、水电费等费用，则甲方应将该保证金全部退回给乙方（不计利息）；甲方于2013年11月10日前将上述星铁棚按现状交付给乙方使用；租赁期间，水费、电费、蒸汽费、卫生费、治安费、设施维修费等费用由乙方负担；如乙方拖欠租金、水电费超过一个月（含一个月）的，甲方有权书面通知乙方解除本合同并收回租赁物，乙方所交保证金无偿归甲方，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；如乙方逾期缴付租金，则按拖欠租金总额以每日千分之一计付违约金给甲方，逾期一个月仍未交付的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，乙方所交的保证金归甲方。签订合同后，苏升鹏共向李文亦支付了保证金80000元。2015年10月19日，苏升鹏（甲方、转让方）、赵勇（乙方、受让方）、韦世雄（丙方）签订股权转让合同，约定：甲方将其持有的顺隆公司33.3%的股权转让给乙方，丙方放弃本次股权优先受让权。同日，苏升鹏（申请人）、赵勇、韦世雄（新承租人）向李文亦出具转租申请，载明：顺隆公司承租的涉案租赁物，现因苏升鹏的原因，请求转让给赵勇、韦世雄继续经营，由新承租人韦世雄、赵勇继续承租经营，所发生的债权债务（含原合同约定所交的保证金80000元）由赵勇、韦世雄承接。赵勇、韦世雄在转租申请中的“新承租人”落款处签名、捺印。李文亦提交的协议书载明：2017年11月3日，甲方（李文亦）与乙方（顺隆公司、赵勇、韦世雄）协商一致，确认以下事实：1.2013年11月1日，顺隆公司、苏升鹏承租李文亦名下的位于中山市民众镇××村的厂房，租期至2018年11月9日止，因苏升鹏将其所占顺隆公司的股权转让给赵勇，2015年10月19日，苏升鹏、赵勇、韦世雄向李文亦申请，由苏升鹏将上述厂房转租给赵勇、韦世雄；2.赵勇、韦世雄系顺隆公司的股东，从2015年10月起上述厂房由顺隆公司、赵勇、韦世雄承租、使用，截止至2017年10月31日，顺隆公司、赵勇、韦世雄尚欠李文亦租金、水电费共179370元。该协议书中的“乙方赵勇”落款处签有赵勇的名字，未加盖顺隆公司公章，“韦世雄”落款处也未显示有韦世雄的签名，“顺隆公司代表人”处亦未有人签名。2017年11月6日，在（2017）粤2071执841号案件即刘善泳与顺隆公司债务纠纷一案中，经本院的执行人员询问，李文亦称因顺隆公司拖欠其租金，其在顺隆公司停产后，将顺隆公司的生产设备锁在涉案厂房内；赵勇同意由李文亦指定的黄少锋保管被查封的生产设备。2018年5月8日，本院组织双方当事人现场勘验涉案租赁物，勘验结果为:涉案厂房高6米，底基为混凝土结构，高约2米，底基之上皆为锌铁棚结构；涉案厂房已被人民法院查封。被查封的涉案设备后被司法拍卖并成交，买受人谭清云于2018年11月26日将该设备全部搬离涉案厂房。涉案厂房交给保管人黄少锋，庭审中，李文亦称，2017年10月底停产后，赵勇、韦世雄和其沟通协商交换场地及支付费用的事宜，并签订协议书，赵勇愿意签订，但韦世雄不在签订的现场，故协议书上未加盖顺隆公司的公章。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、租赁合同是否有效；二、涉案租赁合同的承租方是谁，以及赵勇、韦世雄是否应与顺隆公司承担涉案债务的连带清偿责任；三、顺隆公司、赵勇、韦世雄是否应支付2017年11月起至2018年11月26日止的租金或场地占用费。本院对焦点分析如下：关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然李文亦取得了建设工程规划许可证，但是李文亦出租的涉案租赁物的建筑结构并未按照该建设工程规划许可证的规定进行建设，根据上述法律的规定，本院认定涉案租赁合同为无效合同。因涉案租赁合同为无效合同，故李文亦主张违约金，于法无据，本院不予支持。涉案厂房已于2018年11月26日由李文亦收回，顺隆公司、赵勇、韦世雄返还涉案厂房已无事实依据。关于焦点二。转租申请载明“新承租人韦世雄、赵勇继续承租经营，所发生的债权债务（含原合同约定所交的保证金80000元）由赵勇、韦世雄承接”，而赵勇、韦世雄又在转租申请的“新承租人”落款处签名、捺印，该证据已足以证明自2015年10月19日起，租赁合同的承租方为顺隆公司、赵勇、韦世雄。赵勇为顺隆公司的法定代表人，且赵勇系协议书中的“乙方”当事人，其在涉案协议书中确认“截止至2017年10月31日，顺隆公司、赵勇、韦世雄尚欠李文亦租金、水电费共179370元”，该确认行为既是代表顺隆公司的法人代表行为，同时也是代表其自己的个人的民事法律行为，顺隆公司、赵勇应各自承担相应的法律责任。虽然保证金80000元是苏升鹏所交，但苏升鹏已将其在租赁合同的权利义务概括转让给赵勇、韦世雄，而李文亦从转租申请书中对此亦是知悉，故顺隆公司、苏升鹏所交的保证金80000元的权利属于顺隆公司、赵勇、韦世雄。故此，顺隆公司、赵勇、韦世雄主张以涉案保证金80000元抵销本案的占有使用费，不违反法律规定，故本院认定保证金80000元应抵销其拖欠李文亦截止至2017年10月31日的房屋占有使用费、水电费、蒸汽费等费用共179370元。抵销后，顺隆公司、赵勇、韦世雄应支付李文亦截止至2017年10月31日的房屋占有使用费、水电费、蒸汽费等费用共99370元。关于焦点三。虽然在顺隆公司于2017年10月底停产后，涉案厂房即被李文亦上锁，故从2017年11月起，顺隆公司、赵勇、韦世雄即不再享有涉案租赁物的使用、收益等权利。然而，从物权角度上，被查封的涉案设备依然属于顺隆公司所有，其负有保管被查封的涉案设备的义务，涉案设备于被查封期间并未发生所有权的转移。与此同时，顺隆公司的法定代表人赵勇亦同意由李文亦代为保管被查封的涉案设备，而在代为保管的期间，亦必然导致李文亦未能将涉案租赁物作其他用益处理而必然造成李文亦的损失，该损失必然包括场地占用费，故李文亦主张2017年11月起至2018年11月26日止的占有使用费，本院予以支持。根据解释第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，李文亦有权要求顺隆公司、赵勇、韦世雄参照双方约定的租金的标准支付占有使用费，其主张的租金即为占有使用费。租赁合同对租金标准、租金支付时间等做了具体、明确的约定，故本院酌定2017年11月起至2018年11月26日止的占有使用费标准为18282元/月、占有使用费的起算时间为2017年11月5日。虽然韦世雄未在协议书签字，但韦世雄作为涉案租赁物的承租人之一，应连带清偿本案的债务。虽然顺隆公司、赵勇、韦世雄辩称因李文亦提供的厂房环保不合格导致顺隆公司于2017年6月18日至8月31日期间停产，故不应支付该期间的占有使用费，但李文亦对此予以否认，而顺隆公司亦未就该抗辩意见向本院提交证据予以证明，故本院对顺隆公司、赵勇、韦世雄该项抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十三条、第八十五条、第八十六条、第八十八条、第八十九条，《最高人民法院关于适用关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李文亦与被告中山市顺隆谷糠加工有限公司、案外人苏升鹏于2013年11月1日签订的租赁合同为无效合同；二、被告中山市顺隆谷糠加工有限公司、赵勇、韦世雄于本判决生效之日起七日内向原告李文亦连带支付截止至2017年10月31日的房屋占有使用费、水电费、蒸汽费等费用共99370元、从2017年11月5日起至2018年11月26日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费计算标准：按18282元/月的标准计算）；三、驳回原告李文亦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3887元，诉保费520元，合计4407元（该款原告李文亦已预交），由原告李文亦负担1800元、由被告中山市顺隆谷糠加工有限公司、赵勇、韦世雄负担2607元（该款由被告中山市顺隆谷糠加工有限公司、赵勇、韦世雄于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告李文亦）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  邓文辉审判员  易承辉审判员  欧贝贝二〇一九年七月十七日书记员  黄威阳姚志姬