广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初4512号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北84号恒福花园内，统一社会信用代码914406047123972882。法定代表人：杨惠珍。委托诉讼代理人：阮战明，广东科德律师事务所律师。被告：佛山市和生活超市有限公司，住所地广东省佛山市禅城区朝安南路63号P120号首层自编D101号铺，统一社会信用代码914406043512243992。法定代表人：侯志成。委托诉讼代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。原告佛山市恒福物业管理有限公司诉被告佛山市和生活超市有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原被告于2015年12月1日签订的《恒福国际购物中心物业服务协议》；二、被告向原告支付物业管理费保证金65820元、水电费保证金34180元，并判令被告缴纳的保证金归原告所有；三、被告向原告支付2018年9月1日至实际清场之日的物管费、2018年7月2日至实际清场之日的电费、2018年8月2日至实际清场之日的水费（物管费暂计至2019年1月31日为246825元，电费暂计至2018年12月1日为308172.6元，水费暂计至2018年12月1日为8597.1元）；四、被告向原告支付违约金（物管费违约金以欠费当月物管费为本金，水电费违约金以上月所欠水费、电费为本金，均自欠费当月的6日起按年利率24%分段累计至实际清偿之日）；五、被告向原告支付律师费10000元；六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月1日，原、被告就佛山市禅城区季华六路11号恒福国际中心一层D101号、D101A、D101B号铺物业服务事宜签订《恒福国际购物中心物业服务协议》，约定该商铺的使用面积为3291平方米，物业服务期限自2015年12月1日起至2027年11月30日止，2015年12月1日至2017年11月30日期间物管费的缴费标准为每月10元/平方米，2017年12月1日至2027年期间为每月15元/平方米；被告于每月五日前向原告缴纳当月管理费，于每月五日前按协议约定的标准向原告缴纳上月水费和电费；被告应于2016年4月17日前交纳物管费保证金65820元、水电费保证金34180元；如被告迟延缴交物管费、水电费等应缴费用的，每迟延一日，被告应向原告支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；违约方应承担守约方因解决本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师代理费等一切费用。上述协议签订后，原告依约向被告提供了物业服务，但被告至今未向原告交纳物管费和水电费的保证金，且自2018年9月6日起拖欠多期物管费、水电费等。经原告多次催缴，被告均不予理会。为维护原告合法权益，请求判如所请。庭审后，原告以其起诉后被告缴纳了部分物管费、水电费及新产生部分物管费、水电费为由，变更第三项诉请为：被告向原告支付拖欠的物管费246825元、电费404882.3元、水费13973.9元。被告答辩称：一、被告不同意解除与原告的物业服务协议，被告不存在违约行为。二、原告诉请的管理费保证金及水电费保证金为实践性合同条款，该条款由于保证金未相应支付所以未生效。被告于2015年支付了2550元的水电费保证金。三、原告诉求的物管费、水电费金额不正确。根据被告核算的金额以及扣减被告多付的物业租金，被告实际应该不欠费。四、由于双方对于各项费用到底是否欠付、欠付多少存在很大的争议，才导致被告未向原告支付费用，被告并非恶意违约，因此不应承担违约金。五、原告存在未按约定提供物业服务的情形，包括：1、对公共排烟道未进行维护维修保养，导致排烟道堵塞，造成被告无法正常经营；2、原告未按约定开放商场大门；3、原告未按约定维修中央空调及排水管，导致中央空调出风口长期滴水、下水口反涌。被告多次要求原告整改，但原告一直未整改，被告有权履行在先履行抗辩权，暂缓支付物业服务费用，故不存在支付违约金的问题。六、原告的第五项诉请没有合同及法律依据，双方在合同中并未约定律师费由对方承担。综上，请求依法驳回原告各项诉请。诉讼中，原告提交以下证据：1、原、被告营业执照复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、恒福国际购物中心物业服务协议。拟证明双方存在物业服务合同关系，合同第十二章明确约定律师代理费的负担，合同第十一章第三点为原告没收保证金的依据。3、水费发票3张（开票日期：8月31日、10月31日、12月17日）、电费发票6张（开票日期：2018年8月10日、9月11日、10月10日、11月9日、12月7日、2019年1月8日）。拟证明原告垫付水电费的事实。4、律师费发票及代理合同。拟证明原告委托科德律师事务所进行本次诉讼，且物业合同中明确约定律师费由对方承担。5、2018年12月10日《费用确认函》、2019年1月22日《费用确认函》及附件、和生活超市租金欠费明细、管理费、水电费欠费明细、保证金欠费明细、管理费、水电费收款明细表、管理费、水电费应收明细表。拟证明2019年1月22日被告对欠费的事实及金额已盖章确认，原告诉求的金额已是抵扣了被告庭审举证的转账凭证、发票等金额后的数额。6、律师函及签收凭证、催款函三份及签收凭证。拟证明因被告拖欠相关费用，原告多次向被告发函催收。7、原、被告员工的微信聊天记录截图七张。拟证明原告对被告整改函中提及的问题均及时进行了回复。8、民事委托代理合同。拟证明原告委托广东科德律师事务所及广东科德（佛山）律师事务所代理本案诉讼，合同约定律师费1万元。诉讼中，被告提交以下证据：1、水电保证金银行回单。拟证明保证金实为定金，保证金未交纳则定金条款不生效；被告已实际交纳2550元水电保证金，其余保证金未缴纳则无需缴纳。2、银行转账回执9张。拟证明被告自2018年7月后支付的水电费、管理费金额为605449.4元，被告欠款金额不是原告起诉的金额。3、照片、微信及整改函。拟证明原告在提供物业服务过程中，存在违约行为，被告多次通知原告整改，原告均未履行其合同义务，被告有权履行在先履行抗辩权，暂缓支付物业费，故不存在违约金问题。4、发票。拟证明被告用购物卡、活动费用冲抵管理费，冲抵金额为590338.77元。经质证，本院认证：原告的证据1、8，被告无异议，本院予以采信；原告的证据2、3和证据4的律师费发票，有原件核对，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告证据4中的代理合同系案外人在租赁合同纠纷中出具，与本案纠纷不具关联性，本院不予确认；原告的证据5，被告对确认函的真实性无异议，本院予以确认，至于附件，本院待后综合全案证据对原告主张的欠费予以认定；原告的证据6、7，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《恒福国际购物中心物业服务协议》，约定“租赁商铺：恒福国际购物中心第一层D101号、D101A号、D101B号铺，使用面积3291平方米……第三章、协议订立关系。一、甲方作为恒福国际购物中心的物业管理人已与业主签署了《前期物业管理服务合同》，受托管理恒福国际购物中心。二、乙方作为承租人已与业主或出租人签署了《恒福国际购物中心租赁合同》……第四章、协议期限。一、本协议的物业服务期限自2015年12月1日起至2027年11月30日止……第五章、费用标准及支付。一、管理费。1、管理费包含公共区域内的水费及正常供应时间内的空调费和公共区域服务……2、管理费具体收费标准：……2017年12月1日至2027年11月30日，管理费单价15元/㎡，月管理费49365元。3、缴费时间：乙方须于每月五日前以支票或转账方式，向甲方缴交当月管理费……二、电费：每单元设有独立电表，电费计算公式为：实际用电度数×（1+8%的线变损）×政府公布电价，乙方须于每月五日前按上述标准向甲方交纳上月电费。三、水费：如乙方需在该物业内加装水表的，该独立水表所产生的水费计算公式：实际使用量×（1+5%的损耗）×政府用水价格，乙方须于每月五日前按上述标准向甲方交纳上月水费。四、保证金。1、物业管理费保证金65820元。2、水电费保证金34180元。上述保证金乙方应于2016年4月17日前缴纳。……第十一章、违约责任及免责条件。……三、如乙方单方面终止恒福国际购物中心租赁合同或本协议，或乙方违约导致出租人单方终止恒福国际购物中心租赁合同或甲方解除本协议，甲方有权没收乙方所缴纳保证金，并追讨其余所欠的费用……五、如乙方迟延缴交管理费及电费、水费等其他应缴费用的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金……乙方逾期缴纳任何一项费用达30天，甲方有权解除本协议……第十二章、争议的解决。双方因履行本协议发生争议，经协商不能解决的，任何一方均可向该物业所在地的人民法院提出诉讼，通过诉讼途径解决有关争议。违约方应承担守约方因解决本协议项下的纠纷所产生的诉讼费、律师代理费、差旅费等一切费用……”。2017年7月3日，原告委托律师向被告发出律师函，主张截至2017年6月30日，被告拖欠保证金、物管费、水电费合计601349.34元，并要求被告在限期内缴清。2018年8月14日，佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与原告共同向被告发出催缴函，要求被告在限期内缴清拖欠的保证金、租金、物管费、水电费、违约金合计680880.37元。2018年12月6日，佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与原告共同向被告发出《费用确认函》，内容为“……截至2018年12月5日，贵方共欠付物业管理费保证金65820元、水电费保证金34180元、租金、管理费、水电费802398.8元，以上费用共计902398.8元（详见附件清单）。为配合审计要求，请贵方收到本函后5日内回复确认以上费用事宜，逾期未回复的视为贵方无异议”。被告于2018年12月10日在《确认函》上盖章，确认已核对账目，确认无误。2019年1月7日，佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与原告共同向被告发出《费用确认函》，内容为“……截至2019年1月6日，贵方共欠付物业管理费保证金65820元、水电费保证金34180元、租金、管理费、水电费908505.7元，以上费用共计1008505.7元（详见附件清单）。为配合审计要求，请贵方收到本函后5日内回复确认以上费用事宜，逾期未回复的视为贵方无异议”。该份《费用确认函》附件2为《和生活超市管理费、水电费欠费明细（截止2019-1-31）》，载明管理费欠费期为2018年9月1日至2019年1月31日，欠费总额246825元；电费欠费期为2018年7月2日至2018年12月1日，欠费总额308172.6元；水费欠费期为2018年8月2日至2018年12月1日，欠费总额8597.1元；2019年1月22日，被告在《确认函》上盖章，确认已核对账目，确认无误。诉讼中，被告举证了2018年7月9日至2019年2月22日期间的建行网上银行电子回执、11张广东增值税专用发票，用以证明被告支付水电费、管理费以及用购物卡、活动费用冲抵管理费的情况。经本院要求，一、原告制作了《和生活超市管理费、水电费收款明细表》，详细列明了原告在物业服务协议履行期间收取的被告每笔费用的项目、费用所属期间、收费金额、收款方式、对应对方发票号。经逐一核对，被告举证的上述网上银行电子回执、11张广东增值税专用发票载明的款项，均已计入被告的已付款总额中，即被告在物业服务协议履行期间共向原告支付管理费、水电费合计4441817.1元。二、原告还制作了《和生活物业管理费、水费、电费应收明细表》，详细列明了物业服务协议履行期间，被告每月应缴管理费、水电费、广告位电费的金额，原告每月已收取的管理费、水电费、广告位电费情况。经比对，被告盖章确认的两份《费用确认函》所附欠费明细与该份应收明细表一致。据明细表显示，扣减起诉后被告交纳的物管费、水电费，被告自2018年11月1日起欠付物管费，自2018年10月2日起欠付电费，自2018年11月2日起欠付水费。另查明一，2018年6月13日，被告向原告提交《整改函》，就南门玻璃门处于关闭状态、被告排气通风口被封、下水道清理、卖场空调风口滴水等问题，要求原告积极配合处理，限期提交书面整改方案并完成整改。2018年6月16日，原告工作人员回复称：1、合同没有约定原告一定要把南门打开，但可以协商，合同约定原告帮被告把五号门打开，这个原告一直都做到了；2、排烟管是专业商业烟道，楼上业主可由原告去协调沟通，原告可以向有关部门反映，但原告不能强制到业主家里去进行任何施工；3、排水口是被告设计图纸，当时是这么接的，且防水问题不是排水口大小问题，而是市政压力问题，只能投诉给市政，前段时间跟被告说过装止回阀还是怎样，需要跟工程对接；4、空调冷凝水是因为温差，如果是其他问题，原告会第一时间去解决，温差的问题就希望被告把东门该关的关上。被告反映的四个问题，原告已答复，希望被告了解下情况，约上相关人员以及原告营运、工程人员，做好沟通，解释清楚。被告工作人员同日回复“好的，感谢您的详细回复……我们一起碰个面，希望能尽快解决以上问题……”另查明二，就恒福国际购物中心第一层D101号、D101A号、D101B号铺，佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与佛山市禾本云商有限公司签订了《恒福国际购物中心商铺租赁合同》及补充协议，其中补充协议二约定“在原合同基础上增加租赁面积，用于仓库使用……因增加租赁面积，乙方相应增加支付履约保证金12750元[10200元（即第一个租约年的2个月租金）+2550元的水电费保证金]……该物业在2015年9月20日交付乙方使用……”。2015年9月30日，佛山市禾本云商有限公司向原告转账2550元，备注用途为“季华六路11号1-3座水电保证金”。再查明，2019年1月20日，原告与广东科德律师事务所、广东科德（佛山）律师事务所签订《民事委托代理合同》，就其与佛山市和生活超市有限公司物业服务合同纠纷一案聘请该律师事务所提供法律服务作出具体约定，其中合同第五条约定了律师代理费10000元。2019年2月14日，广东科德（佛山）律师事务所向原告开具了律师费发票，金额为10000元。原告庭后向本院提交《情况说明》，确认原告已于2019年4月1日开始对被告停止物业服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告于2015年12月1日签订的《恒福国际购物中心物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告有无欠费的问题。原告已为包括被告租赁物业在内的恒福国际购物中心提供了物业管理服务，被告理应根据物业服务协议的约定向原告支付物管费及水电费。被告抗辩扣减其多付的租金后应该不欠费、原被告对于各项费用到底是否欠付，欠付多少存在很大的争议，综合全案证据，首先，被告负有支付义务，其应对合同履行期间的付款情况承担举证责任，但被告于本案中仅依据少量支付凭证即主张不欠缴费用，明显依据不足，相反，原告提交的应付明细表以及收款明细表账目清晰，完整且规范；其次，从原告向被告寄送律师函、催缴函的事实可知，被告存在未依约按时足额缴纳物管费、水电费的情况，被告于2018年12月10日、2019年1月22日在《确认函》上盖章的行为亦证实，其对于欠费的事实以及欠费金额均无异议，即原被告对于是否欠付费用并不存在争议；再次，诉讼中经本院逐一核对，被告主张的付款及冲抵记录已全部计入被告的已付款金额中，扣减已付款后，截至2019年3月31日止，被告仍欠付2018年11月1日至2019年3月31日物管费246825元、2018年10月2日至2019年3月31日电费404882.3元、2018年11月2日至2019年3月31日水费13973.9元，事实清楚，被告亦未能举证证明其已缴纳上述费用。因此，本院确认被告欠付物管费、水电费，已构成根本违约。关于解除合同。如前认定，被告存在欠付物管费、水电费的违约行为，根据《恒福国际购物中心物业服务协议》第十一章第五条“乙方逾期缴纳任何一项费用达30天，甲方有权解除本协议”的约定，原告享有单方解除协议的权利。因原告未举证证明其于本案诉讼前已向被告行使合同解除权，本院认定应以原告起诉状送达被告之日即2019年2月26日为合同解除的时点，涉案《恒福国际购物中心物业服务协议》已于2019年2月26日解除。关于原告诉请的欠费。原告确认其已于2019年4月1日停止提供物业服务，故被告应向原告支付截至2019年3月31日的物管费、水电费。被告抗辩主张原告未按约定提供物业服务，据前查明，被告于2018年6月提交的整改函中的问题，原告已经一一回复，对此被告亦无异议并于2018年12月10日、2019年1月22日两次确认欠费的事实，加之被告亦未举证证明原告提供的物业服务存在瑕疵，本院对被告的抗辩不予采信。如前论述认定，因被告并未举证证明其缴费情况，本院对原告主张的欠费事实予以确认，被告应向原告支付2018年11月1日至2019年3月31日的物管费246825元、2018年10月2日至2019年3月31日电费404882.3元、2018年11月2日至2019年3月31日水费13973.9元。关于原告诉请保证金、违约金。缴纳保证金的目的是为合同履行提供担保，被告虽未缴纳保证金，但涉案物业服务协议已解除，故并无补缴的必要。原告诉请被告缴纳保证金并判归原告所有，实质上是要求被告承担违约责任。被告抗辩其已缴纳水电保证金2550元，经查，被告举证的保证金转账凭证上的付款人为佛山市禾本云商有限公司，该付款人信息、转账金额均与佛山市恒福泰富商业经营管理有限公司与佛山市禾本云商有限公司签订的补充协议二中约定的2550元水电费保证金相对应，加之被告已两次确认欠缴保证金的事实，本院对被告的抗辩不予采信。被告欠缴保证金及物管费、水电费的行为已构成违约，原告有权根据涉案物业服务协议第十一章第五条的约定向被告主张违约金。综合考虑物业服务协议约定的合同期限、合同已履行的情况以及被告的过错程度，本院酌定被告向原告支付违约金80000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告诉请的律师费，涉案物业服务协议已明确约定违约方应承担解决纠纷所产生的诉讼费、律师代理费等一切费用，原告亦提供了《民事委托代理合同》、律师费发票证实其委托律师代理本案、已实际支付律师费10000元的事实，结合本案的起诉标的，原告诉请的律师费符合《律师服务收费管理办法》及《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的收费标准，原告诉请被告承担该项费用，有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市恒福物业管理有限公司与被告佛山市和生活超市有限公司于2015年12月1日签订的《恒福国际购物中心物业服务协议》已于2019年2月26日解除；二、被告佛山市和生活超市有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付2018年11月1日至2019年3月31日的物管费246825元、2018年10月2日至2019年3月31日电费404882.3元、2018年11月2日至2019年3月31日水费13973.9元，合计665681.2元；三、被告佛山市和生活超市有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付违约金80000元；四、被告佛山市和生活超市有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付律师费10000元；五、驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取5993元，由原告佛山市恒福物业管理有限公司负担442元，被告佛山市和生活超市有限公司负担5551元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一九年七月十一日书记员 陈佳颖