甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初7065号原告洪融委托诉讼代理人岳正明委托诉讼代理人冯玥被告张爱珍委托诉讼代理人彭新莲原告洪融与被告张爱珍返还原物纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，于2017年5月15日作出（2017）甘0102民初1282号民事判决书。宣判后，洪融不服判决提起上诉，甘肃省兰州市中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）甘01民终1847号民事裁定书，以本院认定案件事实不清为由，撤销原判，发回本院重审。本院于2017年9月26日立案登记后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪融及其委托诉讼代理人岳正明、冯玥，被告张爱珍及其委托诉讼代理人彭新莲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪融向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告腾交位于兰州市城关区；2、依法判令被告按每月1300元的标准赔偿2015年1月1日至2017年3月1日的房屋占用费33,800元，并赔偿该项损失至房屋腾交之日止；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月17日,被告将其所有的房屋一套出售给原告并办理了产权转移登记，原告已依法取得所有权。因被告未依约腾交房屋，虽经催告仍未腾交。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。被告张爱珍辩称，洪融曾与其子刘宗峰存在恋爱关系，俩人商议购买婚房，因购房资金不足，遂商议以其所有的房屋抵押给洪融，从洪融处借款180,000元作为购房首付款。于是，其与洪融签订了抵押协议，同意将房屋所有权转移登记到洪融名下作为借款担保。之后，虽发生了其同意将房屋所有权转移给洪融的虚假买卖行为，但其将房屋所有权转移给洪融的意思实际仍为其子借款的抵押，不存在买卖房屋之事实。之后，洪融以该房屋抵押贷款335,000元，用于归还其子所借180,000元及支付了其子刘宗峰购买的位于兰州市的首付款。其子又以新购得的房屋抵押贷款425,000元并将该款项交付洪融，拟让其支付购房款。但洪融将贷款仅用于支付购房款的款额为300,000元，其余被其挥霍。因其与洪融之间不存在买卖其唯一住宅房屋的事实，洪融亦未给其支付购房款，故请求人民法院依法驳回洪融的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审时当事人进行了质证。对洪融提交的证据，本院认定如下：1、支付宝付款凭证、银行交易明细、原告家人的户口本复印件、房地产买卖契约、兰州市存量房交易纳税申请表、完税凭证、房屋所有权证。洪融以该组证据拟证明其购买了被告的房屋并取得所有权，其向被告支付购房定金、购房款的事实。被告对该组证据的真实性无异议，但质证认为其未向原告出卖房屋，办理产权转移登记只是为其子所借原告款项的担保行为，原告从未向其支付过购房款，也无须支付购房款。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原、被告之间买卖关系是否成立具有关联性，本院予以采信。2、协议、鉴定报告。原告拟证明被告之子刘宗峰无权处分被告的房屋。被告对该协议内容无异议，但对该协议上落款时间有异议，质证认为落款时间非其子书写。本院认为，该协议双方对其内容的真实性无异议，且双方均持有该协议，故该协议符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉房屋是否发生产权转移登记具有关联性，本院予以采信。3、银行交易明细及收款收据。原告拟证明以被告之子新购房屋抵押所得贷款，其向被告之子支付了290,000元，以及原告出资购买钻石戒指的事实。被告对该组证据无异议。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原告与被告之子以房屋抵押取得银行贷款用于何处具有关联性，本院予以采信。4、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、银行交易明细。原告拟证明以案涉房屋贷款335,000元的事实。被告对该组证据无异议。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实以案涉房屋抵押获得的贷款具有关联性，本院予以采信。对张爱珍提交的证据，本院认定如下：1、协议。张爱珍拟证明其将房屋抵押给洪融为其子借款的事实。原告质证认为被告之子对被告的房屋没有处分权，故其在协议中书写的将被告的房屋过户给原告系抵押的内容与本案无关。本院认为，该协议与原告所举协议内容一致，仅少了落款时间，鉴定报告可以证明落款时间系被告之子所写，故该组证据与本案待证事实原、被告是否存在买卖案涉房屋具有关联性，本院予以采信。2、银行交易流水明细。被告拟证明洪融将其所有的房屋转移登记至自己名下后，从银行贷款335,000元，又以其子新购买的房屋贷款425,000元，两套房屋总计贷款760,000元，洪融将贷款中的290,000元给付其子用于支付新购房屋的购房款。其子向售房人支付购房款305,000元。原告质证该组证据与本案无关。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实原、被告及被告之子将房屋贷款用于何处具有关联性，本院予以采信。3、案涉房屋原产权证。被告拟证明案涉房屋归其所有。原告质证认为因双方买卖行为致案涉房屋已归其所有。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实被告曾系案涉房屋所有权人具有关联性，本院予以采信。4、原告与被告之子之间的微信聊天记录。被告拟证明原告所举证据支付宝付款凭证与双方间的借款有关，并非原告向被告支付的购房款。原告质证认为该组证据不能证明原告曾向被告之子主张过归还借款及购房款的事实，但反证证明原、被告买卖房屋的事实。本院认为，该组证据因双方对其真实性、合法性无异议，且其内容可以证明本案之诉发生的原因，故与本案待证事实原、被告之间是否存在房屋买卖关系具有关联性，本院予以采信。本案在审理过程中,被告就原告持有的“协议”中的落款时间非其子书写不予认可。被告申请对该“协议”中的落款时间是否系刘宗峰书写进行鉴定，本院予以准许。甘肃仁龙司法鉴定中心作出甘仁法司[2018]文鉴字第262号鉴定意见书，结论为：“协议”文件末尾签署的日期“2014年11月19日”笔迹，结过鉴定，确定为刘宗峰书写。协议文件上除去“洪融、6201021986XXXX1822”文字，其余均为同一人书写字迹。双方当事人对该鉴定意见书无异议。本院认为，该鉴定意见书符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉“协议”上落款时间为谁书写具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告之子刘宗峰于2014年期间存在恋爱关系，双方考虑购买婚房，刘宗峰拟购买王霄鹏位于兰州市城关区。原告于2014年10月23日向被告账户中付款9000元，向被告之子付款1000元，合计10,000元。刘宗峰将该10,000元支付给售房人王霄鹏作为购房定金了。原告将其于2014年10月26日从其母王惠兰账户中支取90,000元借给刘宗峰用于支付购房首付款。2014年11月17日，原告以转账形式向王霄鹏付购房首付款80,000元。至此，原告给刘宗峰出借180,000元，用于购买王霄鹏的房屋。刘宗峰亦于2014年11月17日支付王霄鹏购房首付款110,000元，王霄鹏于当日确认收到刘宗峰购房首付款及定金总计200,000元。又查明，2017年11月17日，原、被告签订了房地产买卖契约1份。双方约定以60，000元将被告位于兰州市城关区出售给原告，遂于当日到登记机构办理了产权转移登记必须完成的申请、完税等手续。2017年11月19日，刘宗峰向原告出具名为“协议”的债权凭证1份，内容为：“现因购买长江小区住房一套，刘宗峰特向洪融借款壹拾捌万元整人民币（￥180000元），其中柒万元整人民币在银行贷款下放还款，其余壹拾壹万元人民币以刘宗峰母亲的房产过户于洪融作为抵押。特立此协议。借款人：刘宗峰抵押物收取人：洪融”。双方各持一份该协议，洪融所持协议中有落款日期为2017年11月19日，刘宗峰所持协议无落款日期，其他内容均一致。该协议中所称“刘宗峰母亲的房屋”即上文所述产地产买卖契约项下的房屋，建筑面积72.30平方米。2017年11月20日，被告的房屋产权转移登记至原告名下，产权证号为兰房权（城关区）字第333499号。原告取得产权证后，经与被告及其子商议以购房为名将该房屋抵押从银行贷款335，000元，以便归还刘宗峰所借原告180，000元以及支付王霄鹏的房款。之后，原告与工商银行兰州广场支行签订个人购房借款合同，并约定将购房款支付给房屋中介石振山。2015年1月15日，工商银行广场支行发放贷款335，000元，房屋中介在扣除中介费8000元后，向原告转账支付252，000元，剩余75，000元该房屋中介与另由刘宗峰所贷425，000元一并转至原告账户。原告总计收到用上述两套房屋所贷款项752，000元。另，在贷款过程中，原告还以现金方式给付房屋中介10，000元。2015年2月26日，原告以上述两笔贷款中的157，826元购买了钻石戒指一枚，该戒指现由刘宗峰保管。该房屋所担保的抵押贷款现由原告归还，尚未还清，该房屋现仍由被告居住使用。再查明，刘宗峰以新购买的王霄鹏的位于为抵押，从工商银行广场支行贷得款项425,000元，该笔贷款如上文所述由房屋中介转账支付到原告的账户内。2015年5月8日，原告向刘宗峰支付了贷款额中的290,000元，刘宗峰遂于5月11日向王霄鹏之妻夏小燕支付了购房款305,000元。刘宗峰所购房屋抵押的贷款原告曾偿还了半年，其余均由刘宗峰归还，截止诉讼发生时仍由刘宗峰归还贷款本金。现该房屋由刘宗峰占有使用，产权证登记的权利人为刘宗峰。另，原告与刘宗峰又将贷款中的200,000元出借给原告的同学，用于每月赚取利息，且由双方平分。另查明，原告与刘宗峰恋爱期间，除给刘宗峰购房时出借180,000元外，还以银行转账方式、支付宝付款方式、微信红包方式总计付给刘宗峰101,805.94元。刘宗峰自认原告另以支付宝转账方式、微信转账、微信红包方式累计付款20,309.03元，经审核该款中应扣除原告已计入101,805.94元的于2015年10月4日的付款1000元、10月31日的付款3280元、2016年1月31日的付款2953.03元,故刘宗峰在101,805.94元之外还收到原告付款13,076元。刘宗峰于2016年7月30日归还洪融信用卡账务16,200元。除上述借款及付款外，洪融再未向被告支付过购房款。2016年9月，原告与刘宗峰结束恋爱关系，双方虽协商解决往来款项形成的债权债务等事宜，但因涉及被告利益，故被告的意见亦参与其中，双方互不相让，原告与刘宗峰未能协商一致，遂酿成纠纷。本院认为，本案争议焦点：1、原、被告之间的房地产买卖契约性质及效力，案涉房屋是否发生物权变动之法律效果；2、原告主张被告返还房屋的法定条件是否成立。一、原、被告之间的房地产买卖契约性质及效力，案涉房屋是否发生物权变动之法律效果就原、被告之间的房地产买卖契约性质及效力而言。本院认为，从原、被告签订房地产买卖契约的原因或背景分析，系因被告之子为购买婚房所借原告款项后，拟以被告房屋担保之故而产生了原、被告签订房地产买卖契约的动因，该事实从被告之子于原、被告签约后的第三天书写的有原告及被告之子共同签字的协议内容可以佐证，故被告在签约时并没有向原告出售其房屋的意思表示，该事实原告是明知的，且原告在签约时亦无购买被告房屋的意思表示，否则其不可能在被告之子书写的协议上签字。从合同成立后，原告并未向被告支付分文购房款的事实分析，双方在缔约时并无真实买卖房屋的合意。虽原告陈述在双方缔约前其向被告支付了定金9000元、被告之子1000元，但原告出借给被告之子的180,000元含有该9000元，而该9000元与原告同时支付给被告之子的1000元作为购买王晋鹏房屋的定金已被充抵在购房首付款200,000元中，故原告支付被告的9000元不可能即是购买被告房屋的定金又是帮被告之子购买王晋鹏房屋的定金，原告的此种陈述有违逻辑，本院不予采纳。再从原告与被告之子均签字的协议内容分析，被告的真实意思表示是将其所有的房屋以向原告办理产权转移登记的方式对原告给其子出借购房款180,000元进行担保，而并非出售其房屋,双方在买卖合同之后隐藏的抵押行为系其真实意思表示,依法应确认有效。另原告取得被告房屋的产权证后立刻从银行贷款并实际控制贷款的事实表明，被告同意将其房屋转移登记给原告，意在原告能够满足以房屋为抵押物获得银行贷款的条件，从而用贷款归还原告借款及用于支付拟购买王晋鹏房屋的购房款。另从双方在合同中约定购房价款为60,000元分析，被告在现如今房地产价格居高不下的现实情况下，以明显低于市场价的价格出售房屋有违常理。虽原告解释此项约定为逃税而虚假，但原告并没有证据证明双方约定的真实的交易价格为多少，且原告陈述其已向被告支付购房款二十余万元并表明房款已付清的事实不存在，因原告向被告之子所负款项大部分系其以被告房屋所贷款项出借其同学而产生的利息，而非如其所述向被告支付的购房款。原告将被告的房屋转移登记至自己名下后月余内贷款335,000元的事实表明，如果原、被告发生房屋买卖关系，则在被告本不宽余为其子购置婚房尚且向原告借款的情况下，不可能低价将案涉房屋出售给原告，故原告关于案涉房屋出售及价款已履行的陈述均系虚假陈述。综上分析,原、被告以房屋买卖之名行房屋抵押之实，双方签订的房地产买卖契约的性质属让与担保法律关系，原、被告隐藏于买卖契约下的抵押行为因双方意思表示真实，内容约定合法而有效。就案涉房屋是否发生物权变动之法律效果而言。本院认为，物权法第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本条是对不动产登记效力的规定，依此法律规定，我国物权变动采用债权形式主义的登记生效模式，即有效的物权变动须在有权处分情形下，行为人发出真实意思表示签订有效的债权合同，并以此完成登记或交付，从而发生物权变动的法律效果，简言之即为有效合同加登记或交付构成物权变动之法律效果。本案中，如上文所述，原、被告在缔约时均做出了虚假意思表示，导致合同无效，故被告将案涉房屋转移登记至原告名下的物权变动行为无效，即自始不发生物权变动的法律效果。二、原告主张被告返还房屋的法定条件是否成立本院认为，物权法第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本条是对返还原物请求权的规定。该权利构成要件有二：一为请求权人须为所有权人；二为被请求人须为无权占有，或违背所有权人的意思而取得物之占有，且被请求人占有其物，是否基于故意或过失，在所不问。本案中，原告如上文所述之理，因其与被告签订的房地产买卖契约系虚假意思表示而无效，虽完成了产权转移登记，但因物权变动之原因行为无效而不发生物权变动之法律效果，故原告对案涉房屋不享有所有权。因双方的买卖虚假而不发生被告非法占有之事实，故原告主张被告返还案涉房屋的诉讼请求不符合返还原物请求权之法定构成要件，本院不予支持。原告关于赔偿占用费的诉讼请求同理本院亦不予支持。综上所述，本案的纠纷起因是原告与被告之子曾经准备结婚购置房屋形成的债权债务关系，被告基于帮助其子成家而将其财产牵涉其中，故在之后原告与被告之子无法缔结秦晋之好商议解决财产纠纷等事宜时，被告的参与意见妨碍了双方解决纠纷，但亦在情理之中。鉴于双方的争议实则不在房屋的返还问题上，而在于原告与被告之子就双方之间的债权债务关系及往来账务之清算上，故单纯依据房屋权利凭证判令被告腾交房屋，而不考量物权变动之原因行为并非买卖而实属让与担保行为，则更难厘清双方的纠纷。原告与被告之子均系心智成熟的成年人，双方均应考虑对方的付出，互谅互让解决矛盾，如就往来款项及债务无法协商解决应另案诉讼解决。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：驳回原告洪融的诉讼请求。案件受理费645元，由原告洪融负担；鉴定费2000元，由原告洪融负担1000元，被告张爱珍负担1000元（于判决生效后10日内付清原告洪融）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。审 判 长  李春彦人民陪审员  王 黎人民陪审员  杨尚荣二〇一九年七月五日书 记 员  郭丽金