广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初1199号原告：黄金华，男，1975年1月5日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告：黄海珍，女，1981年5月8日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。被告：佛冈煌盛房地产开发有限公司，地址：广东省佛冈县石角镇北园路篁胜酒店宿舍楼一楼，统一信用代码：91441821077859569N。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹景辉，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗诗琪，女，该公司人事专员。原告黄金华、黄海珍与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司（以下简称：煌盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告黄金华、黄海珍的委托诉讼代理人胡清锋、被告煌盛公司的委托诉讼代理人罗诗琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄金华、黄海珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金83349.1元（违约金自2017年1月1日起以954743元为本金按万分之一每日暂计算至2019年5月24日，具体应计算至合格交楼日止）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告将诉讼请求1变更为：判令被告支付逾期交房违约金83349.1元（违约金自2017年1月1日起以元为954743本金按万分之一每日暂计算至2019年5月24日，具体应计算至合格，并且通知原告最迟收楼为止）。事实和理由：2016年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买由被告开发的佛冈县××镇××路××号××商住区××栋××梯××房屋，购房价为人民币954743元，并约定房屋于2016年12月31日前交付原告使用，若被告逾期向原告交付房屋，则依照《商品房买卖合同》“第八条出卖人应当2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条的第一点“。逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。”。2016年7月19日原告向中国工商银行股份有限公司佛冈支行以公积金委托贷款130000元以及个人购置住房贷款350000元用于购买被告开发的佛冈县××镇××路××号××商住区××栋××梯××房。2016年7月27日，中国工商银行股份有限公司佛冈支行放款350000元给被告；2016年11月16日，中国工商银行股份有限公司佛冈支行放款130000元给被告。合同签订后，原告依约向被告支付购房款，但被告没有在2016年12月31日前向原告交付房屋，至今被告都没有向原告交付房屋。原告认为，被告逾期交付房屋构成违约，被告每日应按照原告已付购房款的万分之一向原告支付自合同约定的交付期限届满之日起至合格并收楼日止的违约金，暂时计算至2019年5月24日的违约金为954743元×0.0001×873天=83349.1元。被告煌盛公司辩称：一、关于逾期交房违约金。被告已经根据部分业主实际收房时间计算逾期交房的天数，分批次以银行转账的方式将违约金转入各业主预留的账号，原告无需诉讼，增加费用、浪费司法资源。二、关于商品房交付使用的条件。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。可见，被告交付涉案商品房的条件节点是“经验收合格”，并非“经竣工验收备案”。《商品房买卖合同》是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局定制的格式合同，在确定商品房交付条件中，排列出3个选项，任由合同双方当事人选择，本案双方当事人选择了“经验收合格”作为交付条件，原告将其扩展解释为“竣工验收备案手续”是没有法律依据的。建设工程竣工验收的行政审批手续是先进行“验收合格”的审查，确认工程“经验收合格”后，由相关施工、开发、设计、勘察、监理等单位，凭“验收合格”的材料，进一步报备“竣工验收备案手续”，凭“竣工验收备案手续”即可办理房产证。可见，从“验收合格”到“竣工验收备案手续”只是行政管理的流程，房屋在“验收合格”后已经完全符合交付条件，合同双方约定选择第（1）项“验收合格”是合法有效的约定。因此，从“验收合格”到“竣工验收备案”还有一段时间的行政审批流程，这段时间是不影响房屋交付和使用的，原告将“验收合格”和“竣工验收备案”两个不同的时间节点混合是与双方当初签订的《广东省商品房买卖合同》中的约定相违背的。另外，广东省高级人民法院提审的（2013）粤高法审监民提字第130号商品房买卖合同纠纷一案，该案的争议焦点与本案一样，是涉案商品房何时具备交付条件。该案经广东省高级人民法院提审后，梳理了与商品房交付条件有关的法律、行政法规、部门规章以及粤建办房函（2003）63号的答复时，广东省高级人民法院认定为“在此问题上应以行政法规和规章为准，二者不能混同”。该判决书的最后表述“综上所述，由于双方当事人约定的商品房交付条件是商品房经验收合格，而非商品房办理竣工验收备案手续完毕。”该案例的判决理由根据现行有关法律法规的规定权威地阐述了有关商品房何时具备交付条件的问题，与本案的事实和理由如出一辙。三、关于违约金计算的期间。根据佛冈县建设行政主管部门出具的文件，涉案的楼房经“验收合格”标注的时点为2018年9月29日，因此，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，至2018年9月29日止，商品房已经符合交付条件，违约金应该从2017年1月1日计至2018年9月29日止。（同时，以上商品房于2019年5月8日经住建局审核已办理竣工验收备案手续）。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，针对争议的焦点，原告向本院提交了如下证据：一、身份证、组织机构代码查询，用以证明原、被告的诉讼主体资格；二、《商品房买卖合同》、收款收据三张，用以证明原告向被告购买房屋的事实及有关合同权利义务的约定；三、购房借款、担保合同、个人贷款借据，用以证明原告已支付购房款；四、发票，用以证明原告已付清购房款给被告。对原告提交的证据，被告均表示无异议。被告煌盛公司向本院提交证据：一、当事人的身份资料，用以证明主体资格；二、竣工验收备案表，用以证明房屋工程通过竣工验收；三、2019年5月10日清远日报刊登篁胜新城商住楼一期《收楼通知》，EMS快递寄出《收楼通知书回单》，用以证明被告以多种方式告知业主收楼时间和事项。对被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据一、二、三真实性合法性关联性均无异议，但应当注意的是，被告在5月8日刊登的是5月10日交楼，但根据其提供的快递单显示是5月10日，可以证明被告最迟交楼时间为5月10日。对原、被告提交的证据，本院依法认定如下：原、被告对各自提供的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对双方提交的证据本院予以采信并在卷佐证，至于原、被告所提交证据能否证明其待证的事实及与本案的关联性，将结合本院查明的事实予以认定。本院经审理认定事实如下：煌盛公司是佛冈县篁胜新城商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2016年5月15日，原告黄金华、黄海珍（买受人）与被告煌盛公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201605155736788），约定：原告向被告购买佛冈县××镇××路××号××商住区××栋××梯××房，总价为954743元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。同日，双方还签订了《合同补充协议》，其中对交接进行补充，即第六条第（4）项“买受人须在《收楼通知书》送达或公告之日起10日内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从出卖人发出《收楼通知书》之日起第10日视为买受人已收楼。涉案商品房买卖合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款954743元。涉案商品房所在的篁胜新城商住区一期工程于2018年9月29日完成竣工验收，2019年5月8日在建设行政主管部门办理完成竣工验收备案手续。2019年5月8日被告在《清远日报》登报告知业主应在2019年5月10日前到被告处办理收楼手续，2019年5月10日原告收到被告寄送的《收楼通知书》，原告至今未办理收楼手续。原告认为被告存在逾期交房的违约行为，请求被告承担逾期交房的违约责任，案经调解不成。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告黄金华、黄海珍与被告煌盛公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。综合原、被告诉辩意见，结合查明的事实，本案的争议焦点：一、涉案商品房的交付标准问题；二、被告逾期交楼违约金应计至何时。一、关于涉案商品房的交付标准问题。根据双方的约定，被告应当在2016年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。对于合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，更关系到居住人的人身安全。但对于商品房的质量问题，买受人自身难以做出判断，故合同约定交付标准的主要目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘查、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案是行政主管机关监督、保障房屋质量的重要手段。其次，广东省建设厅是我省商品房验收的主管机关，其在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确指出，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。因此，对于涉案合同约定的“该商品房经验收合格”应理解为经竣工验收备案为宜。此外，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条也明确规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。故此，本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经验收合格”应是指被告在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即以办理竣工验收备案手续作为房屋交付标准，故对被告辩称，2018年9月29日工程竣工验收合格，已达到商品房交楼条件，本院不予采纳。二、关于收楼时间（即违约金计算至何时）的问题。按照双方在《商品房买卖合同》第九条及《合同补充协议》第六条第（4）项的规定，涉案房屋于2019年5月8日才在行政主管部门完成竣工验收备案手续，原告于2019年5月10日收到被告寄送的《收楼通知书》，按照双方约定，原告应在10天内办理收楼手续，但原告一直未办理收楼手续，按约定应视为其于2019年5月20日收楼，其违约金应计至2019年5月20日，共计为82967.17元（954743元×0.01%×869天，从2017年1月1日起计至2019年5月20日）。原告主张2019年5月20日之后的逾期交楼违约金，依法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金82967.17元给原告黄金华、黄海珍；二、驳回原告黄金华、黄海珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1884元，减半收取计942元，由原告黄金华、黄海珍负担4元，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司负担938元。原告黄海珍预交的受理费942元，可在本判决生效后向本院申请退回938元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  潘丽芳二〇一九年七月十七日书记员  朱镇鸿附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。