广东省揭阳市榕城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5202民初1000号原告：中国银行股份有限公司揭阳分行，住所地：揭阳市东山晓翠路以东临江北路以北。负责人：张丹敏，系该分行行长。委托诉讼代理人：林芸，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：林素河，该行员工。被告：张史芳，女，汉族，1982年11月3日出生，住广东省揭东县。委托诉讼代理人：姬云忠，系配偶。被告：姬云忠，男，汉族，1970年9月1日出生，住济南市长清区。被告：揭阳市乐万邦开发有限公司，住所地：揭阳市榕城区临江北路汇景蓝湾109号。法定代表人：张映发。委托诉讼代理人：林春洁、林洵，系该公司员工。原告中国银行股份有限公司揭阳分行与被告张史芳、姬云忠、揭阳市乐万邦开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林芸、被告张史芳的委托诉讼代理人姬云忠、被告姬云忠、揭阳市乐万邦开发有限公司的委托诉讼代理人林春洁、林洵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除原告与各被告签订的编号为JG7TAA20160982号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，且上述合同项下的贷款本息立即提前到期；2、判令被告一张史芳、被告二姬云忠向原告偿还借款本金（人民币，下同）789701.39元及其利息、罚息（计算截至2019年4月25日利息为16006.82元、罚息为470.67元，此后至偿清日止继续按合同约定计付利息、罚息），暂共计为806178.88元；3、判令确认被告一张史芳、被告二姬云忠以其所有的位于揭阳市××区××路以南××大道西侧水岸花都××号房产向原告提供的抵押有效，且原告对前述抵押物以折价、拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；4、判令被告三揭阳市乐万邦开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判令各被告承担原告为追索上述贷款本息而支付的律师费用32247元；6、判令各被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月8日，各被告与原告签订编号为JG7TAA20160982号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定原告向被告一张史芳、被告二姬云忠提供个人住房贷款金额为人民币840000元，贷款期限为240个月，贷款利率为浮动利率，浮动期限为12个月。第一个浮动周期内，贷款月利率为4.083333‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%。按等额本息还款。对于该合同项下的全部债务，双方同意以该合同项下贷款所购房屋，被告一张史芳、被告二姬云忠所有的位于揭阳市××区××路以南××大道西侧水岸花都××号房产向原告提供抵押担保，并办理了有效的抵押权预告登记；并由被告三揭阳市乐万邦开发有限公司提供阶段性连带责任保证。双方约定，若被告出现合同约定的违约事件时，原告有权终止或解除该合同，全部、部分终止或解除被告与原告之间的其它合同，宣布该合同项下贷款本息全部或部分提前到期，宣布被告在其它合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等，并有权依法及该合同约定对抵押房屋行使抵押权，行使其他担保物权，要求保证人承担保证责任等。同日，被告一张史芳、被告二姬云忠签署并向原告提交《声明书》，声明保证切实履行贷款合同项下按期供款义务。此后，原告按照合同的约定，将贷款人民币840000元划至被告指定交易对象的收款账户，开户行：中国银行揭阳分行，户名：揭阳市乐万邦开发有限公司，账号：64×××23。原告依约放款，但各被告没有按约定履行还款义务。原告已多次通过电话、信函等方式向各被告通知催收，各被告至今仍未履行还款义务。被告一张史芳与被告二姬云忠为夫妻关系，上述债务发生在夫妻关系存续期间，以被告一张史芳名义贷款购买夫妻共有房产，且被告二姬云忠在贷款合同中亦有签名确认同意以所购房产向原告提供抵押担保，也有向原告声明保证切实履行贷款合同项下按期供款义务，被告二姬云忠对该债务是知情的，该债务为夫妻共同债务，应由二被告承担共同清偿责任。综上所述，三被告未按约定履行合同义务，未按时还款，已违反了合同约定，其行为损害了原告的合法权益，为维护原告自身合法权益，原告依法起诉。被告张史芳、姬云忠辩称：一、商品房买卖合同第八条，交付期限条款第一部分的四条规定，并没有明确交房日期，只列入交房条件。建筑法规定，未通过综合验收不得交房，故开发商在本合同是否属于欺诈？第二部分明确规定，如逾期交房，至今没有声明告知。二、商品房买卖合同第十一条交接条款，出卖人至今不提供《住宅质量保证书》，并引诱我们业主提前进入装修，以已交房为由拖延时间。三、请求法院依据《民法通则》、《建筑法》、《合同法》等相关规定，公正审理判决本案。请求法院公正审理开发商于本合同是否有欺诈行为，该合同是否合法。四、本案中由于开发商没有履行义务，而导致房子无法转让，归还银行及其他欠款。五、本人无主观拖欠银行欠款，自去年资金紧张起，几乎日日跑中介联系出售。大公司小中介几十家几乎全部跑遍，微信加的中介朋友有78人。都是因为没有房产证而未成交，客观是开发商乐万邦公司未能给及时办理房产证造成的。六、针对中行的诉讼请求2里面，要求被告偿还789701.39元及其利息不符合法律规定，被告拖欠原告的本金、利息，应计算至2019年6月份，没到期的部分本金、利息请求法庭不予支持。七、因被告三乐万邦没办法为房子办理房产证，导致被告一、二现在无法转手卖房子，给被告一、二造成的损失应该由被告三承担。被告揭阳市乐万邦开发有限公司辩称：一、本案债务人提供房屋抵押给原告，答辩人应原告的债权需由在被告张史芳、姬云忠提供抵押房产价值以外承担保证责任。二、本案的房屋抵押预告登记依法成立，合法有效。原告应在被告张史芳、姬云忠提供抵押房产处置价款优先受偿。三、保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿，根据《担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。请法庭在判决书中予以确认。四、原告要求答辩人连带付还律师费人民币32247元也没有任何依据。因保证人对案件的发生没有过错，且律师费不属于必要诉讼费用，律师费不应由答辩人承担。综上，原告要求答辩人连带还款的诉讼请求依据并不充分，本案保证人应在物的担保之外承担保证责任，且本案抵押权成立，原告对被告张史芳、姬云忠提供抵押房产享有优先受偿权，故请求贵院驳回原告对答辩人的不合理诉讼请求。经审理查明,2016年8月8日，被告张史芳与原告签订编号为JG7TAA20160982号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告揭阳市乐万邦开发有限公司作为保证人在合同上盖章确认。合同主要条款约定：原告向被告提供个人住房贷款金额为84万元，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款，贷款用途为购买揭阳市××区××路以南××大道西侧水岸花都××号房屋，贷款利率为浮动利率，浮动周期为每12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为4.083333‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%。对于合同项下的全部债务，被告张史芳、姬云忠以合同项下贷款所购买的房屋即位于揭阳市××区××路以南××大道西侧水岸花都××号房屋向原告提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记；同时，被告揭阳市乐万邦开发有限公司为合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，即自被告张史芳办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。同时合同约定：若被告出现合同约定的违约事件时，原告有权终止或解除该合同，全部、部分终止或解除被告与原告之间的其它合同，宣布该合同项下贷款本息全部或部分提前到期，宣布被告在其它合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等，并有权依法及该合同约定对抵押房屋行使抵押权，行使其他担保物权，要求保证人承担保证责任等。同日，被告张史芳、姬云忠签署并向原告提交《声明书》，声明保证切实履行贷款合同项下按期供款义务。2016年12月8日，原告按照合同的约定，将贷款人民币84万元划至被告张史芳指定交易对象的收款账户，开户行：中国银行揭阳分行，户名：揭阳市乐万邦开发有限公司，账号：64×××23。被告张史芳借款后一开始还能按时还款付息，但之后没有按照约定履行还款义务，被告揭阳市乐万邦开发有限公司也没有履行保证责任。现被告张史芳、姬云忠尚欠原告借款本金789701.39元及其利息、罚息（计算截至2019年4月25日利息为16006.82元、罚息为470.67元）。原告经多次向被告催讨未果，委托律师，提起诉讼，并支付律师代理费32247元。另查明，被告张史芳与被告姬云忠于2005年9月17日登记结婚。又查明，2016年8月4日，被告张史芳与被告揭阳市乐万邦开发有限公司签订广东省商品房买卖合同。上述事实，有下列证据证明：原告中国银行股份有限公司揭阳分行营业执照、被告张史芳、姬云忠的身份证、居民户口登记簿、结婚证、被告揭阳市乐万邦开发有限公司的营业执照、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、声明书、不动产登记证明、借款借据、客户账单查询、贷款已还款明细清单、逾期未还款查询、民事委托代理合同、律师费发票、广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法、广东省商品房买卖合同、中介信息、声明以及当事人的陈述等为证。本院认为，原告中国银行股份有限公司揭阳分行与被告张史芳、揭阳市乐万邦开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护。原告作为贷款人已依约履行了放款义务，张史芳作为借款人没有按照合同约定按时还款付息，被告揭阳市乐万邦开发有限公司也没有履行保证责任，已经构成违约，原告请求解除被告张史芳、揭阳市乐万邦开发有限公司与原告签订的编号为JG7TAA20160982号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，且上述合同项下的借款本息立即提前到期的诉讼请求合理合法，应予以支持。被告张史芳未依约归还原告借款本金及利息，截止至2019年4月25日，尚欠原告借款本金789701.39元、利息16006.82元、罚息470.67元，事实清楚，证据充分，应依法向原告清偿借款及利息、罚息和为实现债权产生的律师费。被告张史芳与被告姬云忠为夫妻关系，被告张史芳、姬云忠同时声明为保证切实履行JG7TAA20160982号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下按期供款义务，故被告姬云忠应对《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下的债务承担清偿责任。被告张史芳、姬云忠以其所有的位于揭阳市××区××路以南××大道西侧水岸花都××号房屋向原告提供的抵押担保，但只办理了抵押权预告登记。抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对该房屋进行处置，但并非对该房屋享有抵押权。故原告对该房屋不享有优先受偿权。关于被告揭阳市乐万邦开发有限公司是否应付连带清偿责任的问题：在本案中被告揭阳市乐万邦开发有限公司为合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，只有在被告张史芳办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日起，揭阳市乐万邦开发有限公司在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。但本案中被告张史芳所购买的房屋只办理了抵押权预告登记，故被告揭阳市乐万邦开发有限公司仍应为被告张史芳的上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、原告中国银行股份有限公司揭阳分行与被告张史芳、揭阳市乐万邦开发有限公司签订的编号为JG7TAA20160982的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》予以解除。二、被告张史芳、姬云忠应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告中国银行股份有限公司揭阳分行借款本金789701.39元及利息、罚息（计算截至2019年4月25日利息为16006.82元、罚息为470.67元，自2019年4月26日起至还清之日止按双方合同约定计付利息、罚息）。三、被告揭阳市乐万邦开发有限公司对被告张史芳、姬云忠上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任。四、被告张史芳、姬云忠、揭阳市乐万邦开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内连带付还原告中国银行股份有限公司揭阳分行支付的律师代理费32247元。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5931元，由被告张史芳、姬云忠、揭阳市乐万邦开发有限公司连带负担。三被告应于本判决生效后五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈潮亮二〇一九年七月二十三日书记员  林裕丰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。