贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4888号原告：许美，男，汉族，1978年12月15日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：王秋菊（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201611931804。委托诉讼代理人：熊灿斌（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201120131071。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师。执业证号：15205201410208563。原告许美诉被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王秋菊，被告振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许美向本院提出诉讼请求：1、判决被告毕节市振华房地产开发有限责任公司立即为原告所购的振华商贸大厦3-27、3-28号商铺办理不动产权证书并交付原告；2、判决被告立即向原告许美支付因逾期交付办理转移登记有关文书的违约金暂计10,000.00元(具体金额从2015年4月30日起，以186,400.00元为基数，按日万分之二的标准，支付违约金至被告实际交付办理转移登记有关文书之日止)；3、判决被告立即向原告支付逾期办证违约金暂计10,000元(具体金额从2015年10月30日起，以186,400.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至实际办理不动产权利证书并交付原告之日止)；4、判决被告立即将收取原告的1,100.00元备案登记费退还原告，并自2014年9月2日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，向原告支付资金占用费至实际退还之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年7月27日，原告许美与被告振华房开公司签订两份《商品房买卖合同》，（编号分别为：DCSZ0473、DCSZ0474），两份《商品房买卖合同》均约定原告购买由被告开发的位于毕节××××路项目名称为“振华商贸大厦”的商业营业性用房，原告所购商业用房的房号为3-27、3-28，该房建筑面积20.93平方米，套内建筑面积16.60平方米。原、被告双方约定房屋总房价为93,200.00元。原告应于2014年11月15日前分期支付房价款，具体约定为“买受人于2014年7月27日支付首付款46,600.00元，于2014年9月27日前支付房款27,960.00元，剩余房款18,640.00元于2014年11月15日前全部付清”。被告应于2015年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，且在约定日期之后30日以后还不能交付的，原告有权退房，若原告不退房，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房在转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.02%的违约金。同时原被告双方签订的《补充协议》，该《补充协议》第三条约定:“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。合同签订后，原告于合同签订之日交付了两个商铺的购房首付款合计93,200.00元，于2014年9月27日交付了两个商铺的第二期购房款55,920.00元，于2014年11月27日交付了两个商铺的购房款37,280.00元，至此，原告已经履行完毕合同约定的义务。2014年9月2日，被告要求原告支付了两个商铺的备案登记费1100元，事后原告才得知根本不存在所谓的“备案登记费”，且其他业主也未交纳。为此，原告多次找被告要求退还该费用，但被告均不予理睬。2015年4月30日，被告未能按照合同约定的时间提供办理转移登记的相关文书，亦未按合同约定的时间替原告办理不动产权证书，至今原告仍未取得其商铺的不动产权利证书，原告无奈，只能诉至法院。原告认为:依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法、有效，对双方当事人均具有约束力。本案中，原被告双方约定被告应当于2015年4月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并约定了如不能按期交付该有关文书且原告不要求退房的，被告应当自约定日期之日起，以已付购房款为基数，按日万分之二的标准向原告支付违约金至实际交付办理转移登记有关文书之日。因此，原告诉请被告自2015年4月30日起，以186,400.00元为基数，按日万分之二的标准，支付违约金至被告实际交付办理转移登记有关文书之日止的诉讼请求应当获得法律支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为巳竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原被告所签《补充协议》约定了办证时间为房屋交付之日起180日，但时至今日，被告仍未能为原告办理权属证书，已经构成违约，但因原告与被告之间并未约定逾期办理权属证书的违约责任，故应当依据以上规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至实际办理不动产权属证书之日止。因此，原告诉请被告向其支付逾期办证违约金的诉讼请求应当获得法律支持。原被告双方所签《商品房买卖合同》中并无“商品房备案登记费”的相关约定，因此，被告无权向原告收取所谓的“备案登记费”，故原告诉请被告退还该费用并承担相应的资金占用费的诉论请求应当获得法律支持。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。庭审中，原告将第2项诉讼请求变更为判决被告立即向原告许美支付因逾期交付振华商贸大厦3-27号商铺办理转移登记有关文书的违约金，暂计10,000.00元，具体金额从2015年4月30日起以93,200.00元为基数按日万分之二的标准支付违约金至被告实际交付不动产权证书之日止；将第3项诉讼请求变更为判决被告立即向原告许美支付因逾期交付振华商贸大厦3-28号商铺办理转移登记有关文书的违约金，暂计10,000.00元，具体金额从2015年4月30日起以93,200.00元为基数按日万分之二的标准支付违约金至被告实际交付不动产权证书之日止。被告振华房开公司答辩称：1、购房或购商铺的事实成立；2、原告起诉部分时间已超过诉讼时效，只能从现在倒推三年；3、由于购房及购商铺均没有约定逾期交付产权证的违约金，所以只能按商品房买卖合同的规定，针对逾期的部分按银行同期贷款利率计算；4、合同均约定2015年4月30日后180个有效工作日办理权属证书，而一年只有217天为有效工作日；5、原告既要求办证又要求退备案登记费，原告的请求不明确；6、超出法院支持原告请求的部分诉讼费应当由原告自行承担；7、办理权属登记证书需要交清房款以及房屋维修基金，否则权属证书无法办理，许美房屋维修基金也未交；所以请求法院支持被告的答辩意见。本院经审理查明，2014年7月27日，原告许美作为买受人，被告振华房开公司作为出卖人，双方签订了两份《商品房买卖合同》，（合同编号分别为：DCSZ0473、DCSZ0474）。编号为DCSZ0473的合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××“××大厦”××房；房屋总价款为93,200.00元；出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于2015年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。编号为DCSZ0474的合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××“××大厦”××房；房屋总价款为93,200.00元。该合同中房屋交付时间及转移登记等其他约定均和编号为DCSZ0473的合同约定一致。合同签订后，原告许美按合同约定向被告振华房开公司支付了涉案的3-27、3-28两个商铺的全部购房款；被告按照合同约定于2015年4月30日向原告交付涉案两个商铺，但被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。另查明，被告尚未取得涉案房屋的初始登记，不具备向原告交付办理转移登记有关文书的条件。上述事实有原、被告的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、收据5张，上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了涉案两个商铺的购房款，被告亦应按合同约定于2015年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未取得涉案商品房的初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中约定“超过30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金”，现被告约定的交付文书时间已超过30日，原告选择向被告主张支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金应按照合同约定计算，即以原告已付购房款93,200.00元为基数，按日万分之二的标准计算。关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2015年5月1日起计算违约责任；由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年4月30日）往前倒推三年即2016年4月30日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年4月30日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，因原、被告在合同附件十二中约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故，本案3-27号商铺的违约金计算方式为：以原告已付购房款93,200.00元为基数，按照日万分之二的标准从2016年4月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止；3-28号商铺的违约金计算方式为：以原告已付购房款93,200.00元为基数，按照日万分之二的标准从2016年4月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门之日止。审理过程中，原告申请撤回诉请的1、4项，是对自己的权利义务的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许美支付3-27号商铺逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金(违约金以原告已付购房款93,200.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年4月30日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止)；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许美支付3-28号商铺逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金(违约金以原告已付购房款93,200.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年4月30日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止)；三、驳回原告许美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币164.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年七月十七日书记员  彭 双