海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初9904号原告(反诉被告)：陈英，女，1960年6月3日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住贵州省遵义市。委托诉讼代理人：苏蕾，海南惠海律师事务所律师。被告(反诉原告)：三亚贵丰投资发展有限公司，住所地：三亚市南新农场机关二区1号C座一层。法定代表人：王修贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。原告(反诉被告)陈英与被告(反诉原告)三亚贵丰投资发展有限公司(简称贵丰公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告(反诉被告)陈英及其委托诉讼代理人苏蕾，被告(反诉原告)贵丰公司的委托诉讼代理人徐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈英向本院提出诉讼请求：1.确认陈英、贵丰公司于2015年4月30日签订的《商品房认购协议书》合法有效;2.贵丰公司继续履行认购协议书，将位于三亚市××区XX房按照建筑面积12600元/㎡出售给陈英。事实和理由：2015年4月30日，陈英与贵丰公司签订了《商品房认购协议书》(以下简称《认购书》)。约定：贵丰公司将位于三亚市××区XX房出售给陈英，建筑面积约为52.39㎡，成交单价为12600元/㎡，总价为660114元;签订认购书时陈英向贵丰公司缴纳购房款300000元，贵丰公司在取得商品房预售许可证后通知陈英签订商品房买卖合同，剩余的购房款360114元在签订商品房买卖合同时一并缴纳等。2016年1月26日，陈英、贵丰公司将陈英所购XX房变更为XX房)。之后，陈英多次到贵丰公司查询是否取得《商品房预售许可证》，并与贵丰公司协商处理所购房屋事宜。2018年1月15日，贵丰公司取得《商品房预售许可证》，并于2018年1月29日开盘，但贵丰公司未通知陈英签订商品房买卖合同，陈英知道后自行前来要求与贵丰公司签订合同，但贵丰公司反悔，不同意按《认购书》约定的购房款签订商品房买卖合同，其单方提高房屋总价，陈英为维护自己的合法权益，特提起诉讼。贵丰公司辩称，因陈英不具备购房资格，《认购书》己无法履行，贵丰公司与陈英的合同目的无法实现，贵丰公司有权解除认购书。贵丰公司与陈英签订正式《商品房买卖合同》应当遵循自愿原则，不能通过法院判决方式强制要求贵丰公司签订合同。贵丰公司与陈英签订《认购书》，是预约合同，是预约今后双方签订正式《商品房买卖合同》，该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，陈英无权要求贵丰公司与其签订《商品房买卖合同》，陈英诉求贵丰公司继续履行《认购书》没有法律依据。贵丰公司向本院提出反诉请求：解除贵丰公司与陈英于2015年4月30日签署的《认购书》。事实与理由：2015年4月30日，贵丰公司与陈英签订《认购书》，约定陈英以660114元的价格认购贵丰公司开发的XX房。陈英需在贵丰公司取得商品房预售许可证，并通知陈英后30日内与贵丰公司签订正式《商品房买卖合同》。但协议书签订后，海南省政府实施了新的限购政策。陈英不属于海南省户籍居民，不具备购房资格。《认购书》的合同性质为商品房预约合同，订立《认购书》的目的是为今后签订正式的《商品房买卖合同》，而政府限购政策的实施属于不可抗力因素，《认购书》已无法履行。陈英辩称，陈英与贵丰公司签订认购书是在2015年4月30日，该认购书约定贵丰公司取得预售许可证后一个月内通知陈英签订商品房买卖合同。贵丰公司于2018年1月15日取得预售许可证，在当月29日开盘，但贵丰公司未按照约定在30日内通知陈英签订商品房买卖合同，陈英知晓后前来要求签订合同，当时海南限购政策还未制定。贵丰公司见房价上涨，其违背诚信，拒绝签订合同。本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，贵丰公司(甲方)与陈英(乙方)签订《认购书》，约定乙方在知晓甲方未取得预售许可证的情况下与甲方签订本认购书：乙方自愿购买甲方开发的XX房屋，该房屋建筑面积约52.39㎡;成交单价为12600元/㎡，总价为660114元;乙方于签订认购书时应缴纳300000元，作为认购金，并于签订《商品房买卖合同》时无息充抵房款;甲方在取得商品房预售许可证后以通知函等方式通知乙方签订商品房买卖合同;本认购书一经双方签字、盖章后生效。在双方签订正式商品房买卖合同后，本协议自动失效，并由甲方收回等。陈英于2015年5月向贵丰公司支付30万元。贵丰公司向陈英出具收到“认购金”的收据。2016年1月26日，双方确认陈英认购的房屋房号由XXX更换为XXX号。贵丰公司后来将陈英认购的房屋重新编号为XXX号，并确定该房屋的销售总价为1580659元。2018年1月15日，贵丰公司取得了“依山云锦”项目(原名“三亚孔雀城”)的《商品房预售许可证》，于2018年1月29日开盘，贵丰公司未通知陈英签订商品房买卖合同。陈英知道后要求与贵丰公司签订正式的《商品房买卖合同》，贵丰公司认为陈英认购的价格低于备案的价格，不同意与陈英签订商品房买卖合同，陈英遂提起诉讼。本院认为，贵丰公司与陈英签订的《认购书》约定，本认购书一经双方签字、盖章后生效。《认购书》已经双方签字、盖章，系有效合同。一、关于《认购书》是否继续履行的问题。贵丰公司与陈英签订的是认购协议，陈英系拟购房人。《认购书》未约定：房屋交付使用条件及日期，装饰设备标准承诺，配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，办理产权登记有关事宜等。陈英提供的《室内样板装修图片》，贵丰公司不确认其真实性，该图片不能证明贵丰公司许诺按该装修标准向陈英交付房屋。《认购书》不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，陈英请求继续履行认购协议，不予支持。二、关于《认购书》是否解除的问题。陈英与贵丰公司签订认购协议在2018年3月30日前，并支付了30%以上的认购款，陈英不属于限购对象。但《认购书》不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，无法履行，贵丰公司已经明确表示不再履行该《认购书》，因此应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十四条第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈英与被告(反诉原告)三亚贵丰投资发展有限公司签订的《商品房认购协议书》有效;二、解除原告(反诉被告)陈英与被告(反诉原告)三亚贵丰投资发展有限公司签订的《商品房认购协议书》;三、驳回原告(反诉被告)陈英的其他诉讼请求。本诉案件受理费10400元(陈英已预交5200元)，减半收取计5200元，由原告(反诉被告)陈英负担;反诉案件受理费100元(三亚贵丰投资发展有限公司已预交)，由原告(反诉被告)陈英负担;财产保全费5000元(陈英已预交)，由原告(反诉被告)陈英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 邢增秀 二〇一九年七月二日书记员 林少喜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。