云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初2685号原告：李敏聪，男，1977年6月14日出生，汉族，云南省昆明市人，身份证住址昆明市五华区。委托诉讼代理人：熊莹，云南谦律律师事务所，特别授权代理。被告：西双版纳菩提岛度假酒店有限公司，住所地：景洪市勐罕镇大鱼塘（龙得湖）北岸。统一社会信用代码：915328200799869072Y。法定代表人：卫红星，男，1979年5月12日出生，汉族，身份证住址云南省临沧市云县。委托诉讼代理人：龚传开，男，1974年10月1日出生，汉族，身份证住址云南省昭通市大关县，系云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司员工，特别授权代理。被告：云南拓普房地产开发集团有限公司，住所地:云南省昆明市高新技术产业开发区M1-12-1地块A4幢七楼。统一社会信用代码:91530000734297800T。法定代表人:陶建，职务：董事长。被告:云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司，住所地景洪市曼弄枫山水林溪别墅会馆。统一社会信用代码：91532800767065061N。负责人：陶建，职务：总经理。原告李敏聪与被告西双版纳菩提岛度假酒店有限公司（以下简称“菩提岛公司”）委托合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，根据原告李敏聪的申请，本院依法追加云南拓普房地产开发集团有限公司（以下简称“拓普集团公司”）、云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司（以下简称“拓普版纳分公司”）作为本案被告参加诉讼，后本院依法组成合议庭于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告李敏聪的委托诉讼代理人熊莹到庭参加了诉讼。被告菩提岛公司、拓普集团公司、拓普版纳分公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经本院院长批准延长审限六个月，现已审理终结。原告李敏聪向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《菩提岛傣式民居委托经营合同》合法有效；2、被告西双版纳菩提岛度假酒店有限公司支付拖欠原告租金合计112,800元，及逾期支付租金的滞纳金截止起诉之日起约人民币50,000元，酌情要求违约责任30％承担33,000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年6月26日，原告与被告拓普版纳分公司在昆明签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，合同约定原告以470,000元的价格购买其开发的位于景洪市勐罕镇西双版纳菩提岛傣式民居第X幢4层1409号房，建筑面积79.65平方米的房屋，同时约定了房屋的价款、面积误差处理、付款方式、交付期限、违约责任、交接、室内装饰的标准、产权登记约定、争议处理等内容。2009年6月26日，原告向被告拓普版纳分公司支付了购房款94,000元，向银行按揭贷款了376,000元，并向被告拓普版纳分公司缴纳了契税、印花税、评估费、办证资料费、产权登记证工本费等费用。2011年2月28日，被告拓普版纳分公司公司向原告李敏聪交付了房屋。之后原告与被告菩提岛公司签订了《委托经营合同》，但被告菩提岛公司仅支付了2014-2016年度的租金，其余租金至今未支付。经多次协商未果，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告李敏聪变更第1项诉讼请求为：被告菩提岛公司、拓普集团公司、拓普版纳分公司共同向原告李敏聪支付自2015年6月27日起至2019年6月26日止期间的租金150,400元及违约金33,000元。被告菩提岛公司向本院提交书面答辩状：2009年6月26日，被告菩提岛公司与原告李敏聪签订了《菩提岛傣式民居委托经营合同》，约定委托经营期限为六年，自2009年6月26日起至2015年6月26日。被告菩提岛公司按总房款376,000元的8%的标准向被告拓普版纳分公司支付了5年的房屋收益金共计225,600元，其中2009年6月至2011年6月两年期间的收益金75,200元作为原告的购房首付款。2015年7月1日，被告拓普版纳分公司将原告李敏聪的房屋承包给云南中旺酒店管理有限公司，自此被告未实际经营酒店。2016年11月4日，被告拓普版纳分公司与117户业主委员会代表及云南中旺酒店管理有限公司在景洪市人民法院的主持下签订《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》，该协议约定自2016年7月1日起由实际经营者云南中旺酒店管理有限公司向业主委员会支付租金后转付全体业主，标准为2016年7月1日至2017年3月31日期间按2,000,000元的55%收取租金；2017年4月1日至2017年7月1日按2,800,000元的55%收取租金，之后每年按4%递增，该55%范围内的租金包含一号楼、二号楼全体业主。根据上述协议的约定，被告菩提岛公司欠原告的收益金期间为2015年6月26日至2016年6月26日，共计37,600元。据此，原告李敏聪主张被告支付112,800元租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。2018年7月1日，被告云南中旺酒店管理有限公司已停止了经营。原告主张2015年6月26日至2018年6月26日期间租金的诉讼请求，已经超过了法律规定的诉讼时效，请求人民法院依法判决。被告拓普集团公司、拓普版纳分公司辩称：2009年6月26日，被告菩提岛公司与原告李敏聪签订了《菩提岛傣式民居委托经营合同》，被告拓普版纳分公司为担保人。按照合同的约定，被告按总房款8%的标准向原告支付了6年的房屋收益金，共计225,600元，其中2009年6月2011年6月两年的收益金75,200元作为原告的购房首付款。2015年7月1日起，被告拓普版纳分公司将菩提岛酒店承包给了云南中旺酒店管理有限公司。2016年11月4日，被告拓普版纳分公司与117户业主委员会代表及云南中旺酒店管理有限公司在景洪市人民法院的主持下签订《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》，该协议约定自2016年7月1日起由实际经营者云南中旺酒店管理有限公司向业主委员会支付租金后转付全体业主，标准为2016年7月1日至2017年3月31日期间按2,000,000元的55%收取租金；2017年4月1日至2017年7月1日按2,800,000元的55%收取租金，之后每年按4%递增，该55%范围内的租金包含一号楼、二号楼全体业主。2016年7月1日起，实际经营者云南中旺酒店管理有限公司支付给全体业主的租金内包含了原告的房屋租金。根据《菩提岛傣式民居委托经营合同》的约定，被告作为担保人仅欠付原告李敏聪2015年6月26日至2016年6月26日期间的收益金37,600元。据此，原告李敏聪主张被告支付2015年-2017年的收益金112,800元的诉讼请求，缺乏事实依据。2016年7月1日之后的租金应当向实际经营者云南中旺酒店管理有限公司主张。原告主张2015年6月26日至2018年6月26日期间租金的诉讼请求，已经超过了法律规定的诉讼时效，请求人民法院依法判决。原告李敏聪提交的身份证复印件、营业执照、《商品房购销合同》及《补充协议》、《菩提岛傣式民居委托经营合同》、收据4张、发票2份、《中国农业银行卡交易明细清单》，印鉴齐全，来源真实、合法，证据之间相互印证能够证明其观点，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以采信。被告菩提岛公司提交的《承包合同》，印鉴齐全，来源真实、合法，能够证明其观点，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以采信。被告拓普集团公司、拓普版纳分公司提交的《菩提岛傣式民居委托经营合同》、房屋收益金支付凭证，印鉴齐全，来源真实、合法，且原告无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。被告菩提岛公司、拓普集团公司、拓普版纳分公司提交的《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》，虽然印鉴齐全，来源真实、合法，但原告李敏聪既为签署过该份协议，亦未授权过他人签署过该份协议，该协议的内容对原告李敏聪不具有约束力，据此，本院仅对该证据的真实性、合法性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认法律事实如下：2009年6月26日，原告李敏聪作为乙方与作为甲方的被告拓普版纳分公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告李敏聪购得位于景洪市勐罕镇曼浓岱龙德湖旁西双版纳菩提岛傣式民居1幢1单元1409号框架结构房屋一套，建筑面积79.65平方米，商品房总价470,000元；付款方式为：乙方于2009年6月26日前支付房款94,000元，余款376,000元由乙方进行银行按揭贷款支付，契税、印花税、维修基金由甲方代收代缴，同时对交付期限、违约责任、争议处理方式等内容进行了约定。2009年7月7日，被告拓普版纳分公司为原告李敏聪办理了商品房购买合同登记备案手续。2009年6月26日，原告李敏聪作为甲方与作为乙方的被告菩提岛公司和丙方被告拓普版纳分公司签订《菩提岛傣式民居委托经营合同》，约定李敏聪将在被告拓普版纳分公司购买的菩提岛傣式民居项目1号楼1409号房屋，建筑面积79.65平方米委托给被告菩提岛公司经营，期限10年，从2009年6月26日至2019年6月26日，年经营收益为房屋总价款的8%。被告菩提岛公司按照总价款8%的年经营收益一次性预先支付2年（即2009年6月26日至2011年6月26日）共16%的经营收益给原告李敏聪，总金额为75,200元。第三年开始被告菩提岛公司在每年银行贷款到账日支付每年的经营收益，具体按照李敏聪购买该商品房的银行放款时间转入原告李敏聪的固定银行账户，每逾期1天按年经营收益额的0.05%收取滞纳金。李敏聪收款后应提供给菩提岛公司有效的收款凭证。委托经营期内被告菩提岛公司应自觉爱护房内设施，未经原告李敏聪同意，不得转租、转接、转卖、改变房屋结构，如因管理不善发生水灾、火灾及人为损坏或违法行为，法律责任及经济损失由菩提岛公司承担。被告拓普版纳分公司用菩提岛酒店一期五星级度假酒店物业的经营收益和菩提岛一期五星级酒店物业为此协议中李敏聪的10年经营收益有效履行提供保证。另查明：被告菩提岛公司应当每年向原告李敏聪支付房屋总价款8%的年经营收益，即37,600元（470000×8%）。2009年6月26日至2011年6月25日期间的年经营收益已转为购房款；2011年6月26日至2015年6月25日期间的年经营收益共计150,400元已由被告菩提岛公司分五笔转入原告李敏聪的银行账户。2015年6月26日至今的年经营收益尚未支付。根据原告李敏聪的诉讼请求及本案主要争议焦点，本院评析如下：一、关于《菩提岛傣式民居委托经营合同》效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效……”之规定，本案中，原告李敏聪与被告菩提岛公司、拓普版纳分公司签订的《菩提岛傣式民居委托经营合同》，系双方真实意思表示，且已实际履行，协议内容不违反法律法规的禁止性规定，依法应当认定有效。二、关于原告李敏聪的起诉是否超过法律规定的诉讼时效的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条关于“本法自2017年10月1日起施行”，以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，本案中，原告主张的2015年6月26日至2019年6月25日期间的房屋年收益金，根据《菩提岛傣式民居委托经营合同》的约定，合同租赁期限为十年。本院认为，租赁合同具有持续性，原告李敏聪在合同履行期限内主张租金，不违反法律规定，亦未超过法律规定的诉讼时效。据此，对被告菩提岛公司、拓普集团公司、拓普版纳分公司提出原告李敏聪的起诉已过诉讼时效的辩解，本院不予采信。三、关于被告菩提岛公司、拓普集团公司、拓普版纳分公司应当如何承担责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”之规定，本案中，2009年6月26日，原告李敏聪与被告菩提岛公司和被告拓普版纳分公司签订《菩提岛傣式民居委托经营合同》，期限10年，从2009年6月26日至2019年6月26日，年经营收益为房屋总价款的8%，即37,600元（470000×8%）。被告拓普版纳分公司提供担保。自2015年6月26日之后的年经营收益尚未支付。本院认为，《菩提岛傣式民居委托经营合同》对签订合同的当事人均具有约束力，被告菩提岛公司应当按照合同约定向原告李敏聪支付2015年6月26日至2019年6月26日期间的年收益金150,400元（470000×8%×4）。《菩提岛傣式民居委托经营合同》约定“每逾期1天按年经营收益额的0.05%收取滞纳金”，被告菩提岛酒店公司应当向原告李敏聪支付滞纳金27,448元（37600×0.05%×4×365）。原告李敏聪主张被告菩提岛公司承担违约金（滞纳金）33,000元，计算方式不符合合同约定，本院予以变更。被告拓普版纳分公司为委托合同的主要标的即经营收益金的履行提供保证，并未明确保证方式，该保证为连带保证；依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条关于“保证合同约定的保证期间早于或等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月”的规定，本案尚处于被告拓普版纳分公司对案涉合同的保证期内；根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第一款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”和第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，由被告拓普版纳分公司就所签订的担保协议向原告李敏聪承担保证责任，由拓普集团公司就拓普版纳分公司管理的财产不足以清偿的部分承担补充责任。三被告辩称自2016年7月1日起被告拓普版纳分公司与117户业主委员会代表及云南中旺酒店管理有限公司在景洪市人民法院的主持下签订《关于菩提岛酒店经营及装修的框架性协议》，约定自2016年7月1日起由实际经营者云南中旺酒店管理有限公司向业主委员会支付租金后转付全体业主，因三被告未提供证据予以证明本案原告李敏聪已与第三人就案涉菩提岛酒店房屋的委托经营达成协议，亦未提交证据证明菩提岛酒店曾委托第三人或者案外人向原告支付经营收益金，在原、被告双方尚未解除《菩提岛傣式民居委托经营合同》的情况下，该合同对原、被告双方仍具有约束力，据此，对三被告主张不应当承担责任的辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李敏聪与被告西双版纳菩提岛度假酒店管理有限公司、云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司签订的《菩提岛傣式民居委托经营合同》合法有效；二、被告西双版纳菩提岛度假酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李敏聪支付2015年6月26日至2019年6月26日期间的年收益金150,400元及违约金（滞纳金）27,448元；三、被告云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司对上述经营收益金及违约金承担连带保证责任；被告云南拓普集团房地产开发有限公司对云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司以自己管理的财产不足以清偿的部分承担补充责任。四、驳回原告李敏聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,216元，由被告西双版纳菩提岛度假酒店有限公司、云南拓普房地产开发集团有限公司连带负担。原告李敏聪预交的案件受理费，本院不再清退，由被告西双版纳菩提岛度假酒店有限公司、云南拓普房地产开发集团有限公司径付原告3,216元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  虞 兵人民陪审员  乔银远人民陪审员  黄建明二〇一九年七月一日书 记 员  刀晗迅