云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初8277号原告:云南长丰房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市广福路新亚洲体育城星都总部基地33栋。法定代表人：崔恩滨，董事长。委托代理人：刘峰、王冬，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告：黄文坚，女，1974年7月12日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市官渡区。原告云南长丰房地产开发有限公司诉被告黄文坚商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，于2019年1月17日公开开庭审理。原告云南长丰房地产开发有限公司的委托代理人王冬到庭参加诉讼。被告黄文坚经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等法律文书，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告云南长丰房地产开发有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，判令被告在合同解除后15日内配合原告到商品房购销合同备案管理部门办理申请撤销合同登记备案手续；2.判令被告立即将房屋（星宇园3-12幢1单元2302号）腾退给原告；3.判令被告赔偿原告所遭受的实际损失，以原告实际代偿金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自原告向银行代偿之日起至被告实际腾退房屋之日止的利息；4.确认原告收回房屋后，应返还被告购房款余额292502.51元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求。事实和理由：原告系房地产开发企业，2011年9月15日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，（以下简称合同）。合同约定：被告以按揭贷款方式购买原告开发的星宇园3-12幢1单元2302号房屋，房屋用途为住宅；房屋价款按套内建筑面积计价，该房屋套内面积为116.86平方米，单价为每平方米8493.92元，房屋总价款为992600元；被告所购房屋在贷款银行办妥抵押登记，取得他项权利证书之前，因被告不能偿还银行贷款导致原告代为偿还时，原告有权收回房屋。该合同于2011年9月23日完成登记备案手续。合同签订后，被告向原告支付了首付款302600元。2011年11月17日，被告与华夏银行股份有限公司昆明东进支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，向华夏银行借款690000元用于支付剩余购房款，原告对被告的借款合同提供阶段性连带责任担保至房屋办理抵押权人为华夏银行时止。华夏银行于2011年11月29日将该笔借款发放并转付给原告。至此，原告收到了全部房款，2012年6月30日，原告将房屋交给被告使用至今。因被告逾期归还银行借款，致使华夏银行诉至昆明市官渡区人民法院。2017年10月11日，昆明市官渡区人民法院以（2017）云0111民初930号民事判决书判决原告承担连带保证责任。该民事判决书生效后，华夏银行向官渡法院申请强制执行，原告于2018年5月30日替被告黄文坚向华夏银行偿还了669142.48元、向官渡法院缴纳了8604元的案件执行费。华夏银行在昆明市官渡法院（2017）云0111民初930号民事判决书项下债权已全额受偿。因被告未按时归还银行贷款，致使原告代为清偿，现原告依据双方合同之约定，解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并收回房屋，原告收回房屋后应退还被告的款项为292502.51元，计算方式为：原告已收到的被告房款992600元（含华夏银行按揭款）减去原告替被告代偿银行的669142.48元、向官渡法院缴纳的8604元案件执行费，减去诉讼保全费6819元、保全受理费5000元、案件受理费6085元，再减去截止2018年7月23日申请人代偿资金所产生的占用损失4447.01元后，应返还被申请人的购房款292502.51元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告黄文坚缺席庭审，未向本院提交答辩意见。原告云南长丰房地产开发有限公司针对其主张向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》及《合同补充协议》，欲证明：一、2011年9月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》（以下简称“合同”）。合同约定：被告以按揭贷款方式购买原告开发的星宇园3-12幢1单元2302号房屋，房屋用途为住宅；房屋价款按套内面积计价，该房屋套内建筑面积为116.86平方米，单价为每平方米8493.92元，房屋总价款为992600元；被告所购房屋在贷款银行办妥抵押登记，取得他项权利证书之前，因被告不能偿还银行贷款及利息而导致原告代为偿还时，原告有权收回房屋；二、该合同于2011年9月23日完成登记备案手续。2.昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初930号民事判决书，欲证明：一、2011年11月17日，被告与华夏银行股份有限公司东进支行签订《个人房屋抵押借款合同》，向华夏银行借款690000元用于支付剩余购房款。原告对被告的借款提供阶段性连带责任担保；二、因被告逾期归还银行借款，致使华夏银行诉至昆明市官渡区法院。2017年10月11日，昆明市官渡区法院以（2017）云0111民初930号民事判决书判决原告承担连带保证责任。3.《华夏银行划账通知书》、《中国工商银行网上银行电子回单》，欲证明：原告于2018年5月30日履行了昆明市官渡区人民法院云（2017）云0111民初930号民事判决书所确定的义务，向华夏银行偿还了669142.48元。华夏银行在判决书项下的债权已全额受偿。4.业主接房流程表，欲证明：原告于2012年6月30日将房屋交付给被告使用。5、昆明市官渡区人民法院（2018）云0111执1843号执行案件受理通知书及收据，欲证明华夏银行于2018年3月20日申请官渡法院强制执行（2017）云0111民初930号民事判决书，原告根据执行案件受理通知书向官渡法院缴纳了8604元的案件执行费。6、昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初8277号案件受理费、保全受理费收据及保全担保费发票，保险单，欲证实原告为维护自身权益支出的合理必要费用案件受理费6085元、保全费5000元，保全担保费6819元，应由被告承担。被告黄文坚缺席庭审，未发表质证意见，亦未向本院提交证据材料。本院认为，原告提交的证据符合证据法定形式要求，与本案有关联性，本院予以采信。根据庭审认证证据及庭审情况，本院对本案法律事实确认如下：原告云南长丰房地产开发有限公司与被告黄文坚于2011年9月15日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：被告黄文坚向原告云南长丰房地产开发有限公司购买位于官渡区房屋，商品房套内建筑面积为116.86平方米，单价为8493.92元，总金额为992600元。买受人首付购房总价的30.49%首付款，计302600元，其余价款690000元向华夏银行东进支行贷款支付。《合同补充协议》第3条规定，若本合同所指的房屋在贷款银行办妥抵押登记、取得房屋他项权证之前，因乙方（被告黄文坚）不能偿还银行贷款及利息而导致甲方代为偿还时，甲方有权收回乙方所购房屋并出售，所获的房款用于清算在此交易过程中所产生的一切费用及银行欠款。清算完毕后，不足部分由乙方承担，余额部分甲方可退还给乙方。合同签订后，被告黄文坚向原告支付302600元首付款。2011年11月17日，被告黄文坚与华夏银行股份有限公司昆明东进支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，向华夏银行借款690000元。同时，合同约定原告云南长丰地产开发有限公司对被告黄文坚向华夏银行贷款承担阶段性连带责任担保至房屋办理抵押权人为华夏银行时止。该房屋于2011年9月23日办理商品房买卖合同登记备案至被告黄文坚名下（合同登记备案号KM2011092340794），2012年6月30日原告将房屋交付给被告黄文坚使用。后被告黄文坚未按照贷款合同约定向华夏银行支付贷款本息，2017年2月4日，华夏银行向本院提起民事诉讼，2017年10月11日，经本院（2017）云0111民初930号判决书判决确认被告黄文坚偿还华夏银行借款本金582666.48元以及相应利息罚息复利，并赔偿华夏银行东进支行律师费16309元、公告费400元，本案原告云南长丰房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。2018年5月30日，云南长丰房地产开发有限公司按照生效判决确定的内容，向华夏银行代偿贷款本金及相应利息、罚息、复利及相关费用共计669142.48元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，双方商品房买卖合同依法成立，应予保护，双方应当按照约定履行各自义务。合同签订后，被告黄文坚依约支付房屋首付款302600元，并同案外人华夏银行东进支行签订《个人房屋抵押借款合同》，贷款690000元用于支付剩余房款。履行了部分合同约定义务。根据合同法第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告云南长丰房地产开发有限公司在被告黄文坚与华夏银行股份有限公司昆明东进支行签订的《个人房屋抵押借款合同》自愿承担阶段性连带责任担保至房屋办理抵押权人为华夏银行时止，但被告黄文坚未依约向华夏银行偿还贷款本息，导致华夏银行东进支行诉至法院，经法院判决由云南长丰房地产开发有限公司承担阶段性连带责任担保，并向案外人华夏银行偿付借款本息、罚息、复利及相关费用共669142.48元。根据原告云南长丰房地产开发有限公司与被告黄文坚签订的《合同补充协议》第3条约定，约定解除合同的条件已经成立，原告云南长丰房地产开发有限公司有权行使解除权，现其诉请解除双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，有事实及法律依据，本院予以支持；根据合同法第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方《商品房购销合同》及《合同补充协议》解除后，被告应协助原告办理撤销商品房买卖合同的备案登记手续，并将房屋退还原告。原告云南长丰房地产开发有限公司诉请要求被告黄文坚配合其办理撤销合同备案登记手续及腾还房屋有据可依，本院予以支持。原告诉请被告支付其所代偿的银行贷款及因诉讼发生的相关费用的利息损失，有合同违约条款约定，本院亦予以支持。至于被告黄文坚已交纳的首付款及已偿还的相应贷款本金、利息，被告黄文坚未出席庭审及主张，本案不作处理，当事人可另行起诉。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南长丰房地产开发有限公司与被告黄文坚于2011年9月15日签订的星宇园第3-12幢1单元第23层2302号房的《商品房购销合同》（YJG-2003,合同编号：星宇园高层689号）及《合同补充协议》；二、被告黄文坚在本判决生效之日起十五日内，协助原告云南长丰房地产开发有限公司办理撤销商品房购销合同登记备案手续（合同登记备案号KM2011092340794）；三、被告黄文坚在本判决生效之日起十五日内，将星宇园第3-12幢1单元第23层2302号房屋腾退原告云南长丰房地产开发有限公司；四、被告黄文坚在本判决生效之日起十五日内，以原告云南长丰房地产开发有限公司代偿的贷款本息及诉讼费用669142.48元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向原告云南长丰房地产开发有限公司支付自2018年5月30日起至房屋实际腾退之日止的利息。案件受理费6085元、保全费4020元，由被告黄文坚承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长  孙 华人民陪审员  付铁艳人民陪审员  黄 文二〇一九年七月二十五日书 记 员  付 吕