广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初7602号原告：邓伟铭，男，1955年9月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：曹伟钊，广东达方律师事务所律师。被告：广州市鸿晖房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区中山四路217号609房。法定代表人：关金朝，职务总经理。委托诉讼代理人：吴文光、陈荣鹏，广东力诠律师事务所律师。被告：广州市越秀区商务局，住所地广州市越秀区先烈中路83号凯城华庭。负责人：罗芸。被告：广东建设实业集团公司，住所地广州市越秀区环市中路303号怡东大厦。法定代表人：李铁。原告邓伟铭与被告广州市鸿晖房地产开发有限公司（以下简称鸿晖公司）、广州市越秀区商务局（以下简称越秀商务局）、广东建设实业集团公司（以下简称建实公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓伟铭及其委托诉讼代理人曹伟钊，被告鸿晖公司的委托诉讼代理人陈荣鹏到庭参加诉讼；被告越秀商务局、建实公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告鸿晖公司、越秀商务局安排“越秀区中山四路317-2号1007房”作为拆迁补偿房屋给原告回迁并协助原告办理不动产权证；2.判令确认“越秀区中山四路317-2号1007房”套内建筑面积中超过31.76平方米部分的面积2.915平方米（最终面积以不动产登记部门的测绘为准），由原告按照2002年12月31日同地段的商品房市场价，向被告鸿晖公司、越秀商务局予以购买；3.确认“越秀区中山四路317-2号1007房”的公摊面积9.9603平方米（最终面积以不动产登记部门的测绘为准），由原告按照1300元/平方米的价格向被告鸿晖公司、越秀商务局予以购买。诉讼过程中，因原、被告均确认该中山四路317-2号1007房已安置给案外人吴鉴明，故原告变更诉讼请求为：1、判令被告鸿晖公司、越秀商务局安排“越秀区中山四路317-2号1012房”作为拆迁补偿房屋给原告回迁并协助原告办理不动产权证；2.判令确认“越秀区中山四路317-2号1012房”套内建筑面积中超过31.76平方米部分的面积10.5875平方米（最终面积以不动产登记部门的测绘为准），由原告按照2002年12月31日同地段的商品房市场价，向被告鸿晖公司、越秀商务局予以购买；3.确认“越秀区中山四路317-2号1012房”的公摊面积12.1642平方米（最终面积以不动产登记部门的测绘为准），由原告按照1300元/平方米的价格向被告鸿晖公司、越秀商务局予以购买。事实和理由：原告是广州市越秀区（原东山区）中山四路长塘街93号地下的房屋所有人，1997年9月2日，被告建实公司与原告签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市房屋拆迁安置协议》，由被告建实公司拆除原告的房屋，并给予相应拆迁补偿和安置。根据双方的约定，被告建实公司按照原告的房屋的套内建筑面积31.76平方米（没有公摊面积），给予广州市越秀区（原东山区）中山四路长塘街地段回迁大楼（框架结构）第十层楼、位置西北座东向，套内建筑面积同样为31.76平方米（不包含公摊面积）的自有房屋予以补偿，而回迁补偿房屋的公摊面积，则按照1300元/平方米，由原告向被告建实公司予以购买，并列入回迁补偿房屋的产权中。1998年5月5日，广州市城市规划局以穗规地复字【1998】第697号《关于同意用地单位转名的复函》，同意将中山四路长塘街91号等地段地块的用地单位改为被告鸿晖公司，而广州市国土资源和房屋管理局亦以穗国土建用函【1999】275号《关于建设用地使用权问题的复函》同意将上述地块改为由被告鸿晖公司使用。2008年5月，上述地块的拆迁人变更为被告鸿晖公司及越秀商务局。据此，被告鸿晖公司、越秀商务局取代了被告建实公司在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《广州市房屋拆迁安置协议》的拆迁人主体地位及承受协议约定的全部权利和义务。2017年11月18日，被告鸿晖公司通知原告回迁至“越秀区中山四路317-2号2109房”，但经过原告在广州市“阳光家缘”网查询的信息，该房所在的层数、套内建筑面积并不符合协议的约定，故此原告拒绝了被告的回迁安排。鉴于前述情况，原告已致函被告鸿晖公司说明相关问题，及提出回迁安置的变更磋商建议及相关要求，但被告鸿晖公司只是将前述回迁通知书再次邮寄予原告，并未根据原告的建议提出妥善的回迁安置方案。原告认为，被告鸿晖公司、越秀商务局承接了拆迁项目后，相关回迁安置楼宇的设计规划、楼层数（由18层变成30层)、采光、排污等，都已发生了协议签订时无法预见的重大变化，若按照被告鸿晖公司、越秀商务局目前的回迁安排，对于原告而言，是非常不公平的。所以，应当允许原告在尊重原来协议约定内容的基础上，向被告鸿晖公司、越秀商务局提出具体的回迁安置请求，而被告鸿晖公司、越秀商务局也应当根据原告的请求就回迁安置事宜，做出合理而妥善的安排。否则，因被告鸿晖公司、越秀商务局不合理的回迁安置，及故意拖延原告合理的回迁安置请求所造成原告的一切损失，由被告鸿晖公司、越秀商务局负责承担。经过考虑，我方认为越秀区中山四路317-2号1012房在楼层及坐向均符合原拆迁补偿合同的约定，而套内建筑面积与被拆除房屋的面积也相若，至于套内建筑面积的大部分，及公摊面积部分，应根据协议的约定予以处理。无奈两被告只是我行我素，完全罔顾契约精神及被拆迁人（原告）的合法权益。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告鸿晖公司辩称：一、案涉两份拆迁协议中的“建筑面积31.76㎡”应当包括按比例分摊的分摊面积在内，原告认为该“建筑面积”应理解为使用面积，没有事实和法律依据，也不符合合同约定。我方认为案涉两份协议中的建筑面积应当是指包括分摊面积在内的全部建筑面积：首先，案涉两份拆迁协议是原告与建实公司于1997年9月2日签订，对该建筑面积的理解应当以当时施行的《广东省城市房屋拆迁管理规定》的相关规定为依据。在本案中，涉案被拆迁房屋所在的建筑总层数为2-1/2层，并不属于平房，显然没有需要按照套内使用面积安置回迁的事实和法律基础。其次，建实公司与案涉地块其他被拆迁人因未能达成协议而提起诉讼时，除被拆除房屋为平房外，建实公司均主张按照包括分摊面积在内的总建筑面积安置回迁，而从拆迁时广州中院作出的多份生效判决也足以证明，案涉地块被拆迁房屋是按照总建筑面积1:1的比例确定安置回迁标准，且回迁房屋的建筑面积数据是包括分摊面积在内的。再次，从案涉《广州市房屋拆迁安置协议》第三条约定回迁办法的规定中，将“使用面积”明确修改为“建筑面积”的事实来看，案涉两份拆迁协议的“建筑面积”也应当是包含分摊面积的。虽然案涉协议关于回迁房建筑面积为31.76平方米的括弧部分载明（包括楼梯、走廊等公告分摊面积平方米），空白处为斜杠，但建实公司在征拆案涉地块时，案涉地块还处于拆迁地段，回迁大楼尚未动工建设，也还未取得规划部门批准的设计方案，回迁房的分摊比例及分摊面积客观上均无法确定，因而该处的斜杠应理解为双方未约定分摊面积的大小，而不能认定为没有分摊面积，广州仲裁委员会的生效裁决书也已对此作出了认定。最后，无论是案涉地块回迁时的生效判决，还是本案的关联案即原告的弟弟邓伟义的生效判决，均认定“建筑面积”应包括分摊面积在内。二、被告鸿晖公司现提供给原告回迁的房屋为广州市越秀区中山四路317-2号2109房，测绘总建筑面积为37.6424平方米，超出原被拆迁房屋5.8824平方米，同时按照房地产交易习惯，同等条件下，同栋大楼不同楼层的房屋，每高一层单价增加约50元/平方米，第二十一层的房屋单价比第十层的要增加约550元/平方米。因而鸿晖公司安排的2109房事实上已经优于原告与建实公司约定的回迁条件，是完全符合合同约定的。至于2109房超出原被拆迁房屋的5.8824平方米，双方可以根据原协议的约定和法律的规定，或者是双方协商的价格进行结算。三、原告单方要求回迁广州市越秀区中山四路317号之二1012房屋没有事实及法律依据。根据广州市住房和城乡建设局公开的信息，该1012房的建筑面积为54.5117平方米，而约定的回迁面积仅仅是31.76平方米。两者相差22.7517平方米，在鸿晖公司已经提供符合合同约定的2109房用于原告回迁的情况下，原告要求回迁至该1012房没有事实和法律依据，显然也不符合合同的约定。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告越秀商务局、建实公司均无答辩。经审理查明：据穗房地证字第××号《房地产证》记载：东山区中山四路长塘街93号地下楼房的权属人为原告，总建筑面积为31.76平方米，建筑结构及层数为混合、砖木结构2-1/2层，用途为住宅。原告（为乙方、被拆迁人）与被告建实公司（为甲方、拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中约定：市国土局以（95）征(拨)通字第328号、市规划局以（95）城地批字第010号文决定，收回中山四路长塘街等地段的土地。现市房地产管理局以（95）房拆许字(132)《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋。经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：一、乙方同意甲方拆除座落在：东山区中山四路长塘街93号地下的房屋(下称原址房屋)，该房屋为混合砖木结构，经市房管部门核定，建筑面积31.76平方米。二、甲方将自有的座落在东山区中山四路长塘街地段回迁大楼（框架结构）第十层楼、位置西北座东向的自有房屋（下称新建房屋）。建筑面积为31.76平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共平方米在内）第号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿），甲方用作产权调换（补偿）的房屋楼屋高度、结构、质量、应符合城市规划部门批准的设计方案。五、甲方应在2002年12月31日将自有房屋交付给乙方。十一、其它事项，分摊面积乙方按1300元/平方米价向甲方购买，计入乙方产权等。该合同于1997年9月2日在房管部门办理了备案。同日，双方又签订《广州市房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经广州市房地产管理局以（95）房拆许字132号房屋拆迁许可证批准，拆除中山四路长塘街93号的房屋（下称原址房屋）。乙方是该屋的使用人，建筑面积31.76平方米，有正式户口的实际居住人口3人。现根据《城市房屋拆迁管理条例》和广州市房屋拆迁有关规定，经双方协商达成协议如下：一、临迁办法：乙方同意一九九七年九月三十日前迁出原址房屋，并同意按本条第1款的规定解决临迁。1.由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的瑶台前进大街西六巷2号三楼作临时居住。在临时搬迁期间，乙方按民用公房租金标准向甲方交付租金，水电费乙方自负。三、回迁办法：1.甲方应于2002年12月30日前，在中山四路长塘街原址回迁大楼第十层，产权属于（自）有的西北座东向套间建筑面积31.76平方米，其中：房、厅面积平方米，独立厨、厕按规定，阳台按规定安置给乙方回迁居住。安置房屋的质量、结构、设备，按市规划局批准图纸执行等。签约后，原告将房屋交由被告建实公司拆除。1998年5月5日，广州市城市规划局以穗规地复字〔1998〕第697号《关于同意用地单位转名的复函》，同意涉讼地块用地单位改为被告鸿晖公司。1999年9月2日，广州市国土局亦以穗国土建用函〔1999〕275号《关于建设用地使用权问题的复函》同意将涉讼地块改由被告鸿晖公司使用。另查明：中山四路征拆地块原拆迁人为被告建实公司和东山区商业管理委员会，2008年5月变更为被告鸿晖公司、越秀商务局。2018年2月3日，被告鸿晖公司向原告发出《回迁通知书》通知原告回迁越秀区中山四路317-2号2109房。据2019年5月23日的广州市住房和城乡建设局业务数据记载：东山印象台，越秀区中山四路317号之二（中山四路317号之二）1012房，实测总面积54.5117平方米，实测套内面积42.3475平方米，实测公摊面积12.1642平方米；东山印象台，越秀区中山四路317号之二（中山四路317号之二）2109房，实测总面积37.6424平方米，实测套内面积29.2425平方米，实测公摊面积8.3999平方米；东山印象台，越秀区中山四路317号之二（中山四路317号之二）1008房，实测总面积27.0258平方米，实测套内面积20.995平方米，实测公摊面积6.0308平方米。诉讼过程中，本院于2019年1月30日向向广州宜家创生物业管理有限公司发出《协助调查函》，要求其提供广州市越秀区中山四路317-2号内所有未安排他人回迁居住或从未有人缴纳过物业管理费等相关费用的房屋房号。广州宜家创生物业管理有限公司于2019年4月23日向本院函复如下：广州市越秀区中山四路317-2号（东山印象台小区西塔）目前空置（未收楼单元）的房屋房号有46套，其中包括1008、1012及2109。庭审中，原告与被告鸿晖公司均确认1012房、2109房现在均属空置，未安置给其他人回迁。原告表示：我方坚持不同意回迁至2109房。因为协议约定安排我方回迁在第十层，2109房的楼层不符合约定，而且套内面积与协议亦不符合。根据法院出具的复函显示，涉讼大楼第十层还有1008房是空置的，但1008房的建筑面积只有27.08平方米左右，不符合我方的要求，余下的就只有1012房符合，故我方诉请要求回迁至1012房；我方可以接受楼层及朝向的变更，但必须保证安排我方的套内面积大于31.76平方米。被告表示：2109房是预留给原告回迁的，如果原告愿意回迁至2109房，双方可以就增大面积款数额进行协商；回迁大楼第十层与案涉协议约定相近的房屋都已安置了其他的拆迁户，2109房的建筑面积及层高均是优于原协议约定的；1012房的建筑面积超过50平方米，约定的回迁房屋建筑面积只有31.76平方米，除了1012房屋面积过大外，且1012房是预留给其他拆迁户回迁的，案涉大楼拆迁回迁已超过20年，有部分已经在国外，不能因为被拆迁户失联，我方就对预留的回迁房屋进行处置，所以不同意将1012房安置给原告回迁。本院认为：原告与被告建实公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。被告鸿晖公司、越秀商务局自2008年5月起成为涉讼地块的拆迁人后，依照权利义务相一致原则，应与被告建实公司共同承担上述合同中有关拆迁人项下的义务。至于原告不要求原拆迁人被告建实公司承担本案责任是其自行处分自己的权利，本院予以照准。本案的争议焦点在于上述两份拆迁协议中的“建筑面积”是否应包含分摊面积。据穗房地证字第××号《广州市房地产证》记载，原广州市东山区中山四路长塘街93号地下的总建筑面积为31.76平方米。涉讼《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《广州市房屋拆迁安置协议》中亦明确被拆迁的上述原址房屋的建筑面积为31.76平方米，并明确约定回迁的房屋建筑面积为31.76平方米。参照《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十二条第二款：“产权调换的面积以房屋所有权证的建筑面积为依据……”及《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十五条：“房屋拆迁补偿实行产权调换的，共有的楼梯、走廊应按所调换房屋的相关面积比例分摊，但居住平房被调换到楼房的，补偿的建筑面积在扣除分摊的楼梯、走廊面积后，应不少于原产权面积”的规定，案涉被拆迁房屋不属于平房，应按建筑总面积回迁。在实行产权调换时，共有的楼梯、走廊应按所调换的房屋的相关面积比例进行分摊。原告认为该建筑面积应理解为不包括分摊面积在内的套内使用面积，没有事实和法律依据，也不符合合同的相关约定，本院对此不予采纳。现原告诉请要求回迁至1012房，但无论是该房屋的建筑面积还是套内使用面积均远超过协议约定的回迁面积，双方就超出套内面积的计价也未作约定，且无法协商一致，在此情况下，若径直判令1012房安排给原告，将打乱现有的回迁秩序，可能导致后续纠纷的产生。从被告鸿晖公司提交的回迁通知书可见，其拟将2109房用作原告回迁安置之用，该2109房的建筑面积为37.6424平方米，鸿晖公司应提供补偿、安置的房屋建筑面积为31.76平方米，二者面积相当，且在原告当庭表示其可以接受楼层及朝向变更的情况下，鸿晖公司提供该2109房用于原告补偿安置，并无明显不当。综上，鸿晖公司已提供了适宜的房屋供原告安置回迁，履行了拆迁人的义务，现原告坚持不同意回迁至2109房，故对其要求回迁至1012房的相关诉请，本院均不予支持。但是，鸿晖公司、越秀商务局作为拆迁人，未按照协议约定安排原告回迁安置至约定的房屋，存在违约，若因此造成原告产生相关损失，原告可另寻合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款，《广东省城市房屋拆迁管理规定》第十二条第二款、《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十五条的规定，判决如下：驳回原告邓伟铭的全部诉讼请求。本案受理费6433.10元，由原告邓伟铭承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐 娟人民陪审员 吴 斐人民陪审员 黎冬梅二〇一九年七月一日法官助理陈睿哲书记员韩俊彦