广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初3384号原告（反诉被告）：赖桂志，男，1987年6月26日出生，汉族，住广东省高州市。原告（反诉被告）：江燕玲，女，1985年12月13日出生，汉族，住广东省从化市。共同委托诉讼代理人：邱瑞嫦，广东信广律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾永文，男，1983年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。被告：陈聪，女，1985年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告赖桂志、江燕玲诉被告曾永文、陈聪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案,依法适用简易程序审理本案。诉讼中，被告曾永文提起反诉，经查，本院决定受理并与本诉合并审理。本院于2019年4月3日、5月21日公开开庭审理了本案。原告赖桂志及两原告共同委托诉讼代理人邱瑞嫦、被告曾永文及其委托诉讼代理人吴楠茜到庭参加了两次庭审，原告江燕玲到庭参加第一次庭审。陈聪经本院合法传唤均没有到庭。诉讼中，本院依据原告申请向佛山市南海区国土城建和水务局调查取证，当事人申请庭外和解，相应期间均依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《物业买卖合同》、《合同补充协议》、《补充协议》；2.两被告返还两原告购房款430000元（不含购房定金）；3.两被告双倍返还两原告购房定金40000元；4.两被告赔偿两原告损失252230元；5.两被告支付两原告申请财产保全的担保费用5000元；6.两被告以原告每次所付款项为本金自2016年9月27日起以每笔款项支付时间起计至2019年4月4日按年利率4.35%计算的利息为40318.5元，并以450000元为本金自2019年4月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际返还450000元之日止；7.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年9月28日，被告陈聪以贷款方式向**公司购买了佛山市南海区桂城街道***房（合同编号：20××55，以下简称涉讼房屋），涉讼房屋已抵押给中国农业银行祖庙支行（以下简称农行）。2012年2月24日，两被告离婚，并在《离婚协议书》中约定，涉讼房屋归被告曾永文所有，剩余供楼款由被告曾永文负担。2016年8月5日，农行因被告陈聪未能依约还款，向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，案号为（2016）粤0604民初7754号（以下简称7754号案）。在7754号案中涉讼房屋被查封。两被告故意隐瞒上述情况，于2016年9月27日与两原告签订了一份《物业买卖合同》，约定以1550000元的价格将涉讼房屋转让给两原告，交楼时间为2016年10月被告收到首期款当日，涉讼房屋过户需缴交的税费由两被告承担等内容。双方还口头约定，在2017年3月30日前办理涉讼房屋的过户手续。上述合同签订后，原告赖桂志于2016年9月27日支付了被告购房定金20000元，于2016年10月12日至同年12月16日分三次共支付了被告购房款180000元。其后，涉讼房屋因两被告的原因一直未能办理过户手续。2017年3月29日，原告赖桂志与被告曾永文签订了一份《合同补充协议》，约定由于卖方原因未能如期在2017年3月30日前办理房产过户手续，双方同意将房产过户时间延期至2017年5月30日前办理。上述补充协议签订后，原告赖桂志又于2017年3月31日支付了被告购房款6万元，于2017年4月6日支付了被告购房款40000元，于2017年10月17日支付了被告购房款150000元。其后，被告曾永文以被告陈聪不愿意协助过户为由，一直未能办理涉讼房屋的过户手续。2019年1月9日，原告赖桂志与被告曾永文签订了一份《补充协议》，被告确认截止补充协议签订当日已收取原告购房款450000元（含购房定金20000元），并约定原告于房产过户当日支付被告购房款50000元，过户有关税费由买卖双方各承担一半等。2019年1月初，原告发现因两被告未能依约偿还涉讼房屋的贷款，农行向佛山市禅城区人民法院申请了强制执行，案号为（2017）粤0604执2086号（以下简称2086号执行案）。佛山市禅城区人民法院决定于2019年1月26日在司法拍卖网络平台上公开拍卖涉讼房屋。原告立即与被告曾永文联系，并向佛山市禅城区人民法院提出了执行异议。佛山市禅城区人民法院经审查后，以涉讼房屋查封在前，被告转让涉讼房屋在后为由，不接受原告提出的执行异议。为减少损失，原告赖桂志报名参加涉讼房屋的竞拍，并以1612230元成功竞得涉讼房屋。因此，原、被告签订的《物业买卖合同》、《合同补充协议》、《补充协议》已无法继续履行，原告作为守约方有权根据《合同法》第九十四条的规定解除上述合同及协议，并根据《物业买卖合同》第七条之第1款的约定要求两被告双倍返还原告购房款定金40000元和返还购房款430000元（不含购房定金20000元）。另因两被告违约给原告造成了经济损失，一是原告实际拍得涉讼房屋的价格比原合同约定的价格多付了62230元（1612230元-1550000元）；二是在法院拍卖涉讼房屋前，被告一直没有缴交一手房契税，两原告竞得涉讼房屋并代两被告缴交契税30154.38元。按照涉讼补充协议的约定，该项契税由原、被告双方各负担一半，故被告应负担一半契税即15077.19元；三是原告最终竞得涉讼房屋的价格是1612230元，办理二手房过户手续时，实际缴纳契税23031.85元，增值税、个人所得税等其他税费为127442.94元。但根据涉讼合同约定购房总价1550000元，应缴契税22142.85元，增值税、个人所得税等其他税费122523.81元，合共144666.66元。即因被告违约，原告多缴纳税费为5808.13元；四是按照涉讼协议书约定，涉讼房屋二手房过户所需税费由原、被告各承担一半，现原告缴清全部税费，被告应赔偿原告多承担的税费72333.33元[（23031.85元+127442.94元-5808.13元）÷2]；五是按照涉讼合同约定，原告以申请银行贷款方式支付购房款1050000元，现原告通过司法拍卖竞得涉讼房屋，实际需向银行申请贷款1120000元，因被告违约，原告需多承担70000元贷款的银行利息，按照借款期限30年，年利率4.9%，还款方式为等额还款，原告需多支付银行利息63743.13元；六是被告违约，原告聘请律师维权需支付律师费40000元。上述损失共259191.78元，均应由被告赔偿予原告。两原告已向被告支付购房款450000元（含购房定金20000元），因被告违约致涉讼合同目的无法实现，两被告需向两原告支付资金占用费。综上，为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告曾永文辩称，被告同意原告的第1、2项诉讼请求，同意返还20000元购房定金。第一，两原告在签订涉讼合同时，均不知房屋已被查封的事实，原告称两被告隐瞒涉讼房屋的查封情况无事实及法律依据。首先，被告一直遵循合同约定每月按时足额向银行支付房屋贷款，全然不知银行已通过诉讼方式要求被告提前清偿剩余贷款。还贷期间被告确实曾因资金紧张偶有迟延支付的情况，但也及时支付拖欠的贷款足额及相应的滞纳金。因此，被告不存在拖延还贷的行为，也没有想到在严格遵循合同约定履行合同义务的情况下，银行仍会通过诉讼的方式要求提前清偿涉讼房屋的剩余贷款。其次，曾永文并非7754号案的相关当事人，无法知悉案件的相关情况，法院及银行均没有向被告送达案件的相关材料。本案被告陈聪下落不明，此前使用的手机现已挂失无法接通。在该案判决书中，法院亦认为银行未提供证据证明其已向陈聪在提起诉讼前送达《提前清偿剩余贷款通知》，即说明银行并未向陈聪或者涉讼房屋的实际还贷方送达或告知要求提前清偿剩余贷款的原因。综上，足以说明在2016年9月26日，被告与两原告签订涉讼合同时，被告并不知悉涉讼房屋已被查封，也未有任何证据或法律文书送到给被告，被告不存在隐瞒的情况，双方是在不知情的情况下签订了涉讼合同。第二，在被告与两原告均已知悉涉讼房屋被查封时，双方通过多份《补充协议》的形式确认继续履行合同并推迟履行双方各自的权利义务，即说明两原告在知悉涉讼房屋被查封后存在的风险并自愿接受、承担上述风险。在被告知悉涉讼房屋被银行申请查封后，曾劝原告解除合同，但原告表示愿意继续筹资偿还贷款以取得房屋所有权。遂双方于2017年3月29日、2019年1月9日签订了两份补充协议，两次推迟了涉讼房屋的过户时间及购房款的支付时间。两份补充协议的签订足以说明原被告之间对涉讼房屋无法按照原合同约定继续履行时互不承担违约或存在过错，双方是重新达成合同条款替代涉讼合同约定的。自2016年8月5日至原告取得涉讼房屋的所有权，涉讼房屋始终处于查封状态，原被告从签订合同等所有一切活动都是在房产查封期间进行的，法律规定查封房产不得转让，因此，涉讼合同无法继续履行的根本原因是涉讼房屋已被查封，买卖双方在知悉涉讼房屋的情况后仍予以继续交易，双方均有过错。在涉讼房屋被查封期间，被告通过与银行工作人员沟通提前还贷、执行异议及诉讼等多种途径努力并争取尽快将涉讼房屋过户给原告，整个过程原告清楚知悉并表示愿意继续等，所以也才会不停的推迟涉讼房屋的过户时间及购房款的支付时间。因此，被告认为双方在明知涉讼房屋已被查封的情况下，仍继续履行涉讼合同，原告对其中的风险应当可以预见且应当由其自行承担其中风险，被告已尽最大努力为原告争取相关权益，原告的损失不应由被告承担。第三，涉讼合同在涉讼房屋被查封期间签订，并非合法有效的合同。涉讼房屋自2016年8月5日被查封，涉讼合同于2016年9月26日签订。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依据城市房地产管理法第三十八条第二款、《城市房地产转让管理规定》第六条第二款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。所以，在涉讼房屋被查封后，涉讼合同属无效合同。根据法律规定，无效合同的法律后果即是退回原告支付的购房款及本金，其他损失等均无合同及法律依据支撑。第四，涉讼房屋自2016年10月17日起由原告占有使用而并未向被告支付过任何租金或使用费、占有使用期间的物业管理费及煤气管道费等均由被告缴纳。2013年5月，原告承租了涉讼房屋，约定每月租金为2800元，承租期间水电费、物管费及煤气管道费等均由原告承担，但物管费及煤气管道费由被告垫付。至原告通过拍卖取得涉讼房屋的所有权期间，原告一直租住在涉讼房屋内，自2016年10月起，原告至今未向被告支付过租金。故原告应向被告支付使用期间的租金或使用费用及物业管理费、管道燃气费等相关费用。第五，被告认为原告主张资金占用费没有事实和法律依据。1.在原告购买涉讼房屋并签订涉讼合同时，应前往房管部门查询涉讼房屋的权属登记情况，但原告并未前去了解并提出要求了解相关的情况。2.原告在涉讼房屋买卖交易过程中也并非善意受让人，根据相关的法律规定，其应当预见交易中的风险，在已知涉讼房屋被查封的情况下，仍继续支付购房款，原因在于其已经占有涉讼房屋并无需支付相应租金及贷款，原告自愿等待并要求被告通过其他方式以取得涉讼房屋的所有权。3.原告在支付购房款后已实际占有使用了涉讼房屋，故原告主张的相关资金占用费没有法律和事实的依据。综上，涉讼合同不能履行的原因系涉讼房屋为查封房产，对此被告不存在任何过错，不应对原告承担违约责任及损失赔偿责任。请驳回原告的诉讼请求。被告曾永文向本院提出反诉请求：1.两原告向被告曾永文支付占有房屋使用费75600元（按2800元/月的租金标准自2016年10月27日起计至原告通过拍卖取得涉讼房屋之日即2019年1月26日止，共27个月）；2.两原告向被告曾永文支付占用房屋期间所产生的物业管理费5832元（按216元/月的标准自2016年10月27日起计至原告通过拍卖取得涉讼房屋之日即2019年1月26日止，共27个月）；3.本案诉讼费用由两原告承担。事实和理由：2016年9月26日，被告与两原告签订了《物业买卖合同》，约定被告将涉讼房屋转让给两原告。合同签订后，被告于2016年10月17日将涉讼房屋交给两原告使用。后由于涉讼房屋在合同签订前已被法院查封，导致涉讼合同无效，客观上履行不能。根据合同法第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当退还；不能退还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告认为，涉讼合同因被查封而导致无效，两原告自2016年10月27日至通过司法拍卖取得涉案房屋前，已占有使用房屋，应向被告支付相应的占有使用费（参照同地段的租金标准计算）及占有使用期间所产生的物业管理费。退一步讲，即使涉讼合同有效，导致合同根本不能履行的原因是涉讼房屋被查封，合同客观上不能履行，且两原告亦通过与被告签订补充协议的形式表明其自愿承担其中相关风险，非被告过错导致合同无法履行。因此，两原告在此期间所得利益应为不当得利，根据法律规定应向所有权人即被告返还该笔利益。2800元的租金标准是参照双方在之前签订的租赁合同约定标准。原告针对被告曾永文反诉答辩称，第一，被告曾永文主张两原告支付占有房屋使用费完全没有事实和法律依据。首先，涉讼合同是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院管理当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定，违反管理性强制性规定并不会导致合同无效。被告以涉讼房屋在转让前已被法院查封，违反《城市房地产管理法》第三十八条规定为由，涉讼合同无效是错误的。该条规定属于管理性强制性规定，而不是效力性强制性固定，因此涉讼合同是合法有效的合同。其次，原告在2016年10月至涉讼房屋拍卖期间有权使用涉讼房屋，不存在非法占有使用涉讼房屋的情形。涉讼合同是合法有效的合同，按照涉讼合同第四条约定，被告应在2016年10月17日将涉讼房屋交付给原告，原告接收涉讼房屋并占有涉讼房屋是合法的。涉讼合同被解除后，被告请求原告赔偿损失没有法律依据。涉讼合同签订后，因被告未能偿还涉讼房屋的银行贷款，房屋被法院查封并拍卖，因此涉讼合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告依据合同法第九十四条规定解除涉讼合同。根据合同法第九十七条、第一百零七条的规定，涉讼合同被解除后，守约方有权请求违约方赔偿损失，但违约方无权请求守约方赔偿损失。所以，被告作为违约方请求原告赔偿损失，即向其支付涉讼房屋使用费完全没有法律依据，也不合常理。因此，原告合法占用使用涉讼房屋，涉讼合同因两被告违约而被解除，原告因合同解除而受到的损失应由被告承担，被告无权请求原告支付涉讼房屋使用费。第二，被告请求原告支付物业管理费没有事实依据。原告于2013年5月15日通过被告的姐姐曾**承租了涉讼房屋，并于当日向曾**支付了租赁涉讼房屋的按金5000元。涉讼合同签订后，原被告终止了租赁合同关系并与曾**约定，原告接收涉讼房屋后产生的物业管理费由曾**用该按金代原告缴交直至用完为止。因此，涉讼房屋自2016年10月17日起至2018年12月31日止物业管理费中的5000元实为原告支付。自2019年1月起，原告已自行向物管公司缴交物业管理费。被告主张其代原告支付了2016年10月17日至2019年3月的物业管理费的主张没有事实依据。综上，请法院驳回被告的全部反诉请求。被告陈聪对两原告起诉及被告曾永文的反诉均没有答辩。两原告在诉讼中举证如下：1.两原告身份证复印件各1份、被告赖桂志身份证复印件1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.（2018）粤0605民初10406号民事判决书复印件1份，用以证明2010年9月28日，被告陈聪以贷款方式向**公司购买了涉讼房屋，至今仍未办理不动产权证，房屋已抵押给中国农业银行祖庙支行，2012年2月24日，两被告离婚，并在离婚协议中约定涉讼房屋归被告曾永文所有，剩余供楼款由被告曾永文负担，2016年8月5日，农行因被告陈聪未能依约还款向禅城区人民法院提起诉讼，在诉讼期间，涉讼房屋被查封；3.（2016）粤0605民初7754号民事判决书打印件1份，用以证明因被告未能依约向农行偿还贷款，农行于2016年8月5日向禅城区人民法院起诉向被告陈聪主张权利，法院经审查后作出一审判决，现该判决已生效，但两被告仍拒不履行生效判决确定的义务；4.物业买卖合同原件1份，用以证明两被告将涉讼房屋以1050000元的价格转让给两原告，约定了卖方违约条款；5.收据（NO.3662724）原件1份，用以证明原告于2016年9月27日支付了被告购房定金20000元，被告违约致使合同不能继续履行，依约应双倍返还原告购房定金；6.合同补充协议原件1份，用以证明因被告原因未能如约在2017年3月30日前办理房产过户手续，双方同意将过户时间延期到2017年5月20日前办理；7.收据原件（NO.25099139/3662688/3662646）3份、中国农业银行账户转账记录原件1份（加盖中国农业银行佛山南海桂东支行业务核算章），用以证明原告赖志桂于2016年10月至2017年10月期间分多次向被告曾永文支付了购房款共430000元（不含定金）；8.补充协议原件1份，用以证明被告确认截至补充协议签订当日已收取原告购房款450000元（含购房定金），并约定原告于房产过户当日支付被告购房款50000元，过户有关税费由买卖双方各承担一半；9.确认书原件1份，用以证明被告曾永文确认已收到原告购房款450000元；10.司法拍卖公告截图打印件1份，用以证明因两被告未能依约偿还涉讼房屋的贷款，农行向禅城区人民法院申请了强制执行，禅城区人民法院于2019年1月26日在司法拍卖网络平台上公开拍卖涉讼房屋；11.司法拍卖结果截图打印件1份，用以证明原告赖志桂参加竞拍，以1612230元成功拍得涉讼房屋；12.民事委托代理合同原件1份、广东省增值税普通发票（NO.51748028）原件1份，用以证明两被告违约致使涉讼合同及协议未能继续履行，两原告为维权聘请律师费并需支付律师费40000元，该损失应由两被告承担；13.佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋的登记日期为2010年11月23日，登记权属人是被告陈聪，禅城区人民法院于2019年2月19日限制涉讼房屋仅可过户至原告赖桂志名下，以此印证涉讼房屋由原告赖桂志拍卖竞得；14.（2017）粤0604执2086号之二执行裁定书、送达回证复印件各1份，用以证明因两被告不履行（2016）粤0604民初7753号民事判决书确定的还款义务，禅城区人民法院通过淘宝司法拍卖平台拍卖了涉讼房屋，原告于2019年1月27日以最高价竞得涉讼房屋并向法院缴纳了首期款492230元，且按揭贷款银行已向法院出具同贷书，同意支付剩余款项，同时也证明在（2016）粤0604民初7753号案诉讼过程中，法院已对涉讼房屋进行了查封，两被告明知涉讼房屋已被法院查封，仍不告知两原告，故意将涉讼房屋转让予两原告；15.支付宝支付信息截图打印件1份、支付宝收支明细证明打印件1份、兴业银行转账单原件1份，用以证明原告赖桂志成功竞得涉讼房屋后依约向禅城区人民法院付清首期购房款492230元，其中2019年1月27日通过赖桂志的个人支付宝账户支付了保证金107723元，于2019年1月31日通过银行转账支付了384507元；16.房贷计算结果网页截图打印件2份，用以证明按照还款期限30年、年利率4.9%、还款方式为等额还款，原告向银行多贷70000元，需多付银行利息63743.13元；17.粤（2019）佛南不动产权第0055439号不动产权证原件1份，用以证明涉讼房屋已变更登记至原告赖桂志名下；18.中华人民共和国税收完税证明复印件1份（NO.344065190300081663），中华人民共和国税收完税证明原件2份，用以证明原告办理涉讼房屋的过户手续支付了税费共180629.17元；19.广东增值税普通发票原件（NO.31270699）1份，用以证明原告为向法院申请财产保全委托了佛山市**融资担保有限公司提供诉讼保全担保服务，并支付了诉讼保全担保费2500元，该费用是因两被告违约给两原告造成的损失，应由两被告承担；20.收据（2013.5.15）原件1份，用以证明原告在2013年5月15日向被告曾永文的姐姐曾**承租涉讼房屋时，支付了曾**按金5000元，原告向被告购买涉讼房屋后，原告与曾**约定，原告购买涉讼房屋后使用涉讼房屋的物业管理费由曾**用该5000元来缴交，直至用完为止，所以2016年10月17日至2018年12月31日期间有5000元物业管理费实为原告所支付；21.个人购房抵押（保证）借款合同原件1份，用以证明原告竞得涉讼房屋向兴业银行申请了按揭贷款，借款期限为360个月，年利率为5.635%，因被告违约导致涉讼合同目的无法实现，原告为得到涉讼房屋多承担了70000元贷款并需多支付贷款利息63743.13元，被告应依法赔偿原告的上述损失；22.截图打印件1组，用以证明自2019年1月开始，涉讼房屋的物业管理费开始由原告自行缴交，而不是被告代缴。被告曾永文在诉讼中举证如下：1.租赁合同原件1份；2.借记卡账户历史明细清单原件1份（户名：曾**）；3.证明书原件1份；4.代扣代缴燃气费授权书原件1份；证据1-4均用以证明原告自2013年5月起一直租住在涉讼房屋内，对涉讼房屋的现状十分清晰，同时自2016年10月起，原告从未向被告支付过任何房租、物业管理费及燃气费，因此，在原告取得涉讼房屋所有权前应按租赁合同约定，向被告支付相应租金及相关费用。5.（2017）粤0605民初8071号民事判决书打印件1份，用以证明被告在涉讼房屋涉及讼争及执行过程中，均通过各方努力阻止执行，以将涉讼房屋过户给原告；6.存折原件1份（户名：陈聪）、存折复印件1份，用以证明还款存折内款项足以抵扣房贷，被告不存在违约行为。被告陈聪在诉讼中没有提交证据。经质证、辩证，两原告证据12、19均为原件，被告曾永文虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以认定；两原告证据16与本案无关，本院对该证据关联性不予认定。被告证据6中存折复印件，被告未提供原件核对，本院对该证据真实性不予认定。原告与被告曾永文的其他证据，对方均无异议或对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年5月7日，原告赖桂志与被告曾永文签订《租赁合同》，约定原告向被告承租涉讼房屋，租期自2013年5月13日起至2015年5月12日，租金为每月2800元，原告交纳租赁保证金8400元，乙方在租赁期满之日缴清租赁费用后，被告将保证金无息退回原告。2013年5月15日，被告曾永文出具收据确认收到原告赖桂志支付租赁按金5000元。2016年8月5日，案外人中国农业银行股份有限公司佛山祖庙支行因被告陈聪未按期偿还贷款起诉至佛山市禅城区人民法院。该院于2016年11月25日作出（2016）粤0604民初7754号民事判决，判令陈聪偿还贷款本金、支付利息、律师费等。2016年9月27日，两原告（买方）与两被告（卖方）签订《物业买卖合同》，约定买方向卖方购买其位于南海区****房，建筑面积99.49平方米，房地产权证号20××55；成交价1550000元，签订合同当天支付定金20000元，2016年10月12日前支付首期180000元，2017年3月30日前支付第二期300000元，最后一期1050000元办理银行按揭支付，按揭所需一切费用由买方负责；卖方同意于2016年10月收到首期款当天将房屋按现状交付买方使用；该房屋过户需缴交的各种税费全部由卖方负担；卖方保证房屋没有任何法律纠纷，在房屋登记过户之前所有与该房屋有关的一切费用和债务均由卖方承担，由此造成买方经济损失由卖方承担；卖方中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时作卖方违约处理，造成违约之日起7个工作日内双倍返还买方购房定金及购房款，并赔偿由此造成买方的经济损失；买方不按期支付首期房款或在支付首期房款后15天不签订《广东省房地买卖合同》的，视为自动放弃购买房屋，已付定金不予退还，并赔偿由此造成的卖方经济损失。2017年3月29日，两原告（买方）与两被告（卖方）签订《合同补充协议》，约定由于卖方原因未能如期在2017年3月30日前办理房产过户手续，双方同意将房产过户时间延期到2017年5月30日前办理；原合同协议中的买方于2017年3月30日前支付第二期房款300000元，现双方同意将该部分房款分两期支付，第一期于2017年3月31日支付100000元，第二期于2017年5月30日前支付200000元；原《物业买卖合同》中的合同条款将同时延期执行。2018年6月14日，被告曾永文就离婚后财产分割问题起诉被告陈聪。2018年10月22日，本院作出（2018）粤0605民初10406号民事判决，认定2007年3月26日曾永文与陈聪登记结婚，2010年9月27日两人办理离婚，次日陈聪向案外人佛山市南海区*****房地产有限公司购买涉讼房屋，2010年12月1日两人复婚，2012年2月24日两人再次办理离婚并签订《离婚协议书》。本院认为曾永文与陈聪签订的《离婚协议书》真实有效，确认该协议约定涉讼房屋和8号车位归曾永文所有，但上述不动产均因贷款原因办理了抵押登记及因涉讼而被查封，且上述离婚协议书约定涉讼房屋的贷款由曾永文负责归还，故导致上述不动产被查封与曾永文有直接关系，对曾永文在此情况下主张陈聪协助办理过户手续不予支持，并判令位于广东省佛山市南海区桂城街道****房及北区地下车库8号车位归曾永文所有（相关权利的行使不得对抗上述不动产的抵押登记及查封）。该民事判决已发生法律效力。2018年12月27日，佛山市禅城区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发出《关于广东省佛山市南海区桂城街****房的拍卖公告》，主要内容为该院定于2019年1月26日10时起至2019年1月27日10时止在广东省佛山市禅城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对涉讼房屋进行公开拍卖，涉讼房屋评估价1538900元，起拍价为1077230元，买受人在办理房屋权属变更手续过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担。2019年1月9日，原告赖桂志（买方）与被告曾永文（卖方）签订《补充协议》，约定卖方确认截至签订本协议当日已收到买方支付的购房款共450000元（含定金20000元）；买方应于上述房产向房管部门递件申请办理过户至买方手续当日支付卖方购房款50000元；余下购房款1050000元，按《物业买卖合同》的约定执行，由买方向银行申请按揭贷款支付；上述房产办理不动产权证（包括初次办证及过户）所产生的一切税费由买卖双方各承担一半。同日，被告曾永文出具《确认书》，确认至当日止已收到原告支付购房款共450000元，房屋已于2016年10月17日交付两原告使用至今，因使用房屋而产生的全部费用也是两原告缴交。同日，两原告委托广东信广律师事务所指派莫灿、邱瑞嫦律师在其与曾永文、陈聪房屋买卖合同纠纷一案一审诉讼及执行阶段中担任两原告代理人，律师费共计40000元，分两期支付，第一期25000元在签订合同当日支付，第二期15000元于本案一审诉讼结束后十日内付清。同日，两原告支付代理费25000元。2019年1月27日，两原告通过参与佛山市禅城区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖以1612230元竞得涉讼房屋。2019年3月28日，两原告与案外人兴业银行股份有限公司佛山卫国支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定两原告向案外人借款1120000元用于第一套房的房贷贷款，借款期从2019年3月28日起至2049年3月28日止。两原告办理涉讼房屋过户手续支付契税共180629.17元。两原告支付诉讼保全担保费2500元。两原告分别于2019年1月27日、2月23日、3月20日向案外人**物业发展有限公司支付物业费240.22元、235.39元、241.39元。原告支付定金及购房款情况，2016年9月27日被告曾永文出具收据确认收到两原告支付购房定金20000元；2016年10月12日被告曾永文出具收据确认收到两原告支付购房首期房款180000元；2017年3月31日原告向曾**转账支付60000元；2017年4月6日原告赖桂志支付房款40000元；2017年10月17日被告曾永文出具收据确认收到两原告支付购房首期房款150000元；以上合共450000元。本院依法向佛山市自然资源局南海分局调查取证，该局复函称，涉讼房屋于2010年11月23日办理合同备案登记，合同备案人为陈聪，并办理抵押登记，个人购房担保贷款合同。涉讼房屋于2016年8月19日被佛山市禅城区人民法院查封，案号为（2016）粤0604民初7754号，于2019年2月28日解除查封，于2019年3月26日办理转移登记，权利人为赖桂志，不动产权证号为粤（2019）佛南不动产权第*****号。2019年2月14日，两原告提起本案诉讼。庭审中，两原告陈述，签订涉讼《物业买卖合同》前并未查询或询问被告涉讼房屋是否存在权利限制情况；确认于2019年1月4日得知涉讼房屋被法院查封并准备拍卖；确认尚未支付2016年10月租金予被告，同意物管费按每月216元标准计算。被告曾永文陈述，签订涉讼《物业买卖合同》前不知悉也未查询涉讼房屋是否存在权利限制情况；其于2016年10月中旬得知涉讼房屋被法院查封并立即告知两原告协商后续合同履行情况。两原告与被告曾永文均确认，双方签订涉讼《物业买卖合同》时，约定原告支付首期款200000元（含定金）后，由被告曾永文向银行申请提前还贷、处理提前还贷所需款项，并办理涂销抵押手续；曾**代曾永文收取租赁按金5000元，双方同意自2016年10月起产生的管理费从该5000元中扣除。本院认为：两原告、两被告及经纪方佛山市南海区桂城金炜房地产中介服务部签订的《物业买卖合同》既包含了两原告与两被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现两原告与两被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对两原告与两被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。虽被告辩称，因双方签订涉讼合同时，涉讼房屋已被查封，故涉讼合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”在涉讼房屋被法院依法查封后，两被告与两原告签订涉讼《物业买卖合同》违反了国家对房产转让的管理性强制性规定，但未违反效力性强制性规定，不影响合同效力，故《物业买卖合同》中关于涉讼房屋买卖事宜，及与两原告及两被告共同签订的《合同补充协议》、《补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。两原告主张解除涉讼《物业买卖合同》、《合同补充协议》及《补充协议》、返还购房款430000元及购房定金20000元，被告曾永文同意上述诉请，被告陈聪未到庭提出异议，本院对两原告上述诉请予以支持。本案争议焦点为两被告在履行涉讼合同过程中是否构成违约。两原告主张因两被告的原因致使涉讼房屋被法院查封拍卖，导致交易不能继续进行。被告曾永文辩称，涉讼房屋被查封其不存在任何过错。根据上述合同约定，两被告作为出卖人，有保证涉讼房屋不存在任何法律纠纷可完成权属变更登记的义务，现涉讼房屋因两被告与案外人经济纠纷被法院查封，且两被告没有在合理期限内消除权利限制情况，致使涉讼合同目的最终不能实现；又因为生效判决认定，根据曾永文与陈聪签订的离婚协议约定，涉讼房屋的贷款由曾永文负责归还，导致上述不动产被查封与曾永文有直接关系，故本院对被告曾永文的抗辩意见不予采纳。两被告的行为已构成根本违约。两原告主张两被告赔偿经济损失，包括：1.涉讼房屋拍卖成交价高于涉讼《物业买卖合同》约定成交价，原告额外支付房款62230元（1612230元-1550000元）；2.被告未缴交一手房契税，两原告竞得涉讼房屋并代两被告缴交契税30154.38元，按照涉讼《补充协议》约定，被告应负担一半契税即15077.19元；3.原告以1612230元竞得涉讼房屋，办理二手房过户手续时，实际缴纳契税23031.85元，增值税、个人所得税等其他税费为127442.94元，比涉讼房屋以总价1550000元需多缴纳税费5808.13元，按照涉讼《补充协议》约定，被告承担一半税费应赔偿原告已垫付的税费78141.46元[（23031.85元+127442.94元-5808.13元）÷2]+5808.13元；4.因被告违约，原告通过司法拍卖竞得涉讼房屋后需向银行贷款1120000元，原告需多承担70000元（1120000元-1050000元）贷款的银行利息，按照借款期限30年，年利率4.9%，还款方式为等额还款，原告需多支付银行利息63743.13元；5.原告聘请律师维权支付律师费40000元；上述损失共259191.78元，两原告仅主张252230元。关于两原告上述第1点经济损失，两原告主张的房屋差价损失，其实质就是因两被告违约造成两原告损失，该损失应该包括若两被告依约履行合同后两原告的可得利益。两被告违约确应承担相应的违约责任。两原告通过司法拍卖用明显高于双方约定的房屋成交价购得同一套房产，解除涉讼合同及补充协议必然导致买方的利益受损，故原告主张的房屋差价损失赔偿，符合相关规定，可予支持。关于第2、3点经济损失，综合上述分析，涉讼合同及补充协议解除，合同解除，合同的权利义务终止，买卖双方不必再履行合同义务，故原告提起上述经济损失基础已丧失，两原告上述主张依据不足，本院不予支持。关于第4点经济损失，两原告选择通过银行贷款方式支付剩余购房款，贷款额度对应产生的利息也是两原告应当预见的支出，故两原告利息损失并非必然发生的经济损失，两原告该项主张依据不足，本院不予支持。关于第5点律师费损失，当事人聘请律师进行诉讼，并非必要的支出，亦无约定应由违约方承担该部分费用，且两原告亦未提供证据证明两被告存在滥用诉讼权利等明显不当行为造成其直接损失，两原告请求两被告支付律师费的主张缺乏依据，本院不予支持。两原告主张两被告双倍返还定金，实质就是为弥补因被告违约而造成原告的损失，但根据涉讼合同履行情况、被告的过错情形，本院已支持两原告主张两被告承担房屋差价损失的违约责任，两原告并未举证证明两被告承担上述责任不足以弥补两原告的实际损失，本院认为两原告损失已经得到填补，如重复支持，相对于两原告的损失过高，故本院对两原告上述主张不予支持。关于两原告主张两被告支付申请财产保全的担保费5000元，当事人在诉讼过程中申请财产保全产生担保费用，是当事人为降低诉讼风险自主选择的诉讼手段，但并非必要的诉讼费用支出，亦无约定应由违约方承担该部分费用，原告请求被告支付财产保全担保费的主张缺乏依据，本院不予支持。关于被告曾永文主张两原告支付2016年10月27日至2019年1月26日涉讼房屋占有使用费。涉讼《物业买卖合同》约定，两被告同意于2016年10月收到两原告支付首期款当天交付涉讼房屋予两原告使用。两原告依约于2016年10月12日前支付两被告首期款200000元，两被告自愿依约履行交付涉讼房屋予两原告使用的合同义务。现两被告并未举证证明在本院于2019年4月3日公开开庭审理本案前与两原告达成合意解除涉讼合同或对涉讼合同作解除结算，现两被告在自愿履行合同义务的前提下，主张两原告支付涉讼合同解除前占有使用涉讼房屋使用费，有违公平及诚实信用原则，本院不予支持。关于被告曾永文主张两原告支付2016年10月27日起至2019年1月26日止按每月216元的标准计算的物管费。庭审中，两原告及被告曾永文确认自2016年10月27日起涉讼房屋由两原告使用至今，两原告同意2016年10月27日至2018年12月31日的物管费从曾**代被告曾永文收取的5000元租赁按金中按每月216元的标准抵扣，被告曾永文亦确认已收到两原告支付的租赁按金5000元，经核算，两原告尚应支付被告曾永文物管费616元（216元/月×26个月-5000元）。至于2019年1月1日至2019年1月26日的物管费，两原告举证证明已自行支付，被告曾永文并未举证反驳亦未举证证明垫付上述费用，本院对被告曾永文主张两原告支付上述期间物管费不予支持。被告陈聪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除赖桂志、江燕玲与曾永文、陈聪于2016年9月27日签订的《物业买卖合约》关于房屋买卖事项的约定、于2017年3月29日签订的《合同补充协议》、以及于2019年1月9日签订的《补充协议》；二、曾永文、陈聪应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金20000元、购房款430000元，合共450000元予赖桂志、江燕玲；三、曾永文、陈聪应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿赖桂志、江燕玲损失62230元；四、赖桂志、江燕玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物管费626元予曾永文；五、驳回赖桂志、江燕玲其他诉讼请求；六、驳回曾永文其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费21607.94元，减半收取计10803.97元，财产保全费5000元，合共15803.97元（赖桂志、江燕玲已预交17698.04元），由赖桂志、江燕玲负担1148.93元，曾永文、陈聪负担14655.04元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予赖桂志、江燕玲，本院不另收退。赖桂志、江燕玲预交的诉讼费1894.07元，在本判决生效后经赖桂志、江燕玲书面申请，本院予以退还。本案反诉受理费917.90元（曾永文已预交993.3元），由曾永文负担892.9元，由赖桂志、江燕玲负担25元并应予本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。曾永文预交的诉讼费100.4元，在本判决生效后经曾永文书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年七月一日书记员  李 慧