山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初78号原告：青岛市即墨区市场建设服务中心，住所地青岛市即墨区鹤山路888号世贸大厦。法定代表人：刘永军，主任。委托诉讼代理人：唐艳，山东文鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄姣，山东文鼎律师事务所律师。被告：曲振清，男，1962年8月28日出生，汉族，住址青岛市即墨区。被告：刘淑香，女，1963年8月3日出生，汉族，住址青岛市即墨区。原告青岛市即墨区市场建设服务中心（以下简称市场建设服务中心）与被告曲振清、刘淑香房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄姣，被告曲振清到庭参加诉讼，被告刘淑香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告市场建设服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告2017年年度租金45000元及违约金（自2017年12月16日起至实际支付之日止以欠付租金数额为基数按照日万分之五计算）；2、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2007年11月11日，被告曲振清承租原告北安农贸市场超市，并签订《租赁合同》。租赁期限内，被告曲振清未按照合同约定足额支付租金。后经原告多次索取未果。被告刘淑香系曲振清之妻，二人共同经营超市，刘淑香负有共同还款义务。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告曲振清辩称，被告曲振清是2007年11月11日与原告签订合同，合同约定到2012年3月1日到期，从2007年12月15日将市场的业户清理完毕以后，我再改造市场，必须在2007年12月15日之前改造市场。租赁期是实际从2007年12月16日开始，但签订合同是2007年11月11日，合同规定每合同年度12月15日前交付当年度租金。2007年12月15日前我交了45000元租金，交的是2007年12月15日至2008年12月15日的。2007年12月15日交的45000元不可能作为2007年的租金，因为2007年本身还没有开始改造。所以以此类推，我10年交了10年的钱，一分钱不欠。2007年交租金的单据让大火烧了。所有的租赁方不可能先使用租赁场地后交钱。我不可能是先使用场地再交钱。我是2016年12月8日交的2017年的租赁费45000元。被告刘淑香未到庭进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：即墨市市场建设服务中心在2017年7月18日即墨撤市设区后更名为青岛市即墨区市场建设服务中心,即本案原告。2007年11月11日，即墨市市场建设服务中心（甲方）与被告曲振清（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、乙方承租甲方北安农贸市场，并独自投资建设、经营超市，超市建成后产权归甲方所有，甲方将该超市租赁给乙方使用。二、租赁期限自2007年12月16日至2012年3月1日止。三、租金、租金交纳方式及违约责任。每合同年度租金肆万伍仟元。每合同年度12月15日前交付当年度租金，甲方为乙方出具发票或收据。租金应及时交纳，否则每逾期一日，按年租金的日万分之五交纳滞纳金，经催告，逾期三个月仍不交纳，甲方有权单方解除合同，收回场地及地上一切附着物（超市），甲方不给予乙方经济补偿，乙方承担全部违约责任。……2012年3月1日合同到期后，双方再未签订书面租赁合同，原告认可被告继续使用涉案市场，被告按照原合同约定数额向原告支付租赁费。2002年3月1日，案外人即墨市第二粮库与即墨市市场建设服务中心签订关于涉案场地的《北安市场联建协议》，约定北安市场位于亨达皮鞋展销厅北侧，亨达招待所南侧，占地1.65亩（合1100平方米），市场建有砖制水泥柜台，玻璃钢大棚。……即墨市市场建设服务中心负责收取市场的设施服务费等各项收费，收取的费用每年付给第二粮库5000元。协议期限拾年，自2002年3月1日至2012年3月2日，本协议到期后，如双方均无异议，协议自然延续。如有异议，应于协议到期后一个月通知对方，以便另行协商。2017年12月19日原告与即墨市第二粮库解除了北安市场联建协议关系。涉案市场无建设工程规划许可证。被告曲振清与被告刘淑香系夫妻关系。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的2013年11月1日、2014年12月12日、2015年11月27日、2016年12月8日山东省非税收入通用票据四张，其中2013年11月1日的票据中载明缴款人：曲振清，项目名称：设施服务费2013.3.1至2014.2.28，数额45000元。2014年12月12日的票据载明缴款人：曲振清，项目名称：设施服务费2014.3.1-2015.2.28，数额45000元。2015年11月27日的票据载明缴款人：曲振清，项目名称服务费2015.3.1-2016.2.28，数额45000元。2016年12月8日的票据载明缴款人：曲振清，项目名称：服务费，数额45000元。四份证据欲证明曲振清尚欠原告2017年度租金45000元。被告曲振清质证称对证据的真实性无异议，但是被告2016年12月8日缴纳的租赁费就是2017年度的租赁费，所以不再欠原告的租赁费。被告曲振清提交收款收据五张、收条一张，欲证明已经缴清全部租赁费。原告对该证据的真实性予以认可，其中2016年12月8日收据缴纳的2015年12月16日至2016年12月15日租金，且该单据中的手写部分租金系被告自行添加的，因此不能认定该租赁费就是缴纳的2017年年度的。经原被告当庭质证及本院的审查，被告提交的收款收据与原告提交的通用票据相对应，票据内容可以认定曲振清系先使用租赁物，后交纳租赁费。因此本院认定被告曲振清属于先使用租赁物后支付租赁费。本院认为，原被告于2007年11月11日签订的租赁合同，约定租赁期限自2007年12月16日至2012年3月1日止。双方合同到期后再未签订租赁合同，双方之间形成不定期租赁关系。由于原告市场建设服务中心出租给被告曲振清的市场无建设工程规划许可证，根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条之规定，出租人无建设工程规划许可证，与承租人签订的租赁合同无效，本院认定市场建设服务中心与曲振清之间的不定期租赁关系无效。本案中，双方的租赁关系已经履行完毕，对已经终止的合同，不宜再追究其无效的后果。根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》的规定，合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当支持。关于被告曲振清是否已经交纳2016年12月16日至2017年12月15日的占有使用费是本案的争议焦点。本院认为，原被告均提交2013年11月1日、2014年12月12日、2015年11月27日、2016年12月8日的单据，其中2013年11月1日票据的缴费区间为2013.3.1-2014.2.28；2014年12月12日票据的缴费区间为2014.3.1-2015.2.28。2015年11月27日票据缴费区间为2015.3.1-2016.2.28。本院有理由相信2016年12月8日票据的缴费区间应当为2016.3.1-2017.2.28。因此被告欠付的占有使用费已经自2017年3月1日起算，原告要求被告支付自2016年12月16日起至2017年12月15日的占有使用费，本院认定被告应当支付原告自2017年3月1日起至2017年12月15日的占有使用费，共计35625元（4500012个月×9.5个月=35625元）。关于原告要求二被告支付自2016年12月15日起以45000元为基数按照日万分之五支付违约金的诉讼请求，本院认为，原被告之间系不定期租赁关系，并未对违约金进行约定，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。因被告刘淑香与被告曲振清系夫妻关系，应当对夫妻关系存续期间的债务承担连带清偿责任。因此刘淑香应当与曲振清承担共同还款责任。被告刘淑香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，应承担对己不利的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曲振清、刘淑香于判决生效后十日内偿付原告青岛市即墨区市场建设服务中心占有使用费35625元；二、驳回原告青岛市即墨区市场建设服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元（原告预交），由被告曲振清、刘淑香负担650元，由原告青岛市即墨区市场建设服务中心负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王彬彬人民陪审员  管益林人民陪审员  于道池二〇一九年七月二十日书 记 员  王 卓附法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。