江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0115民初8542号 原告（反诉被告）：李杰，男，1990年2月28日生，汉族。 委托诉讼代理人：许成龙，江苏天煦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭啟禄，男，1970年12月15日生，汉族。 委托诉讼代理人：齐英，北京市盈科（南京）律师事务所律师） 原告（反诉被告）李杰与被告（反诉原告）彭啟禄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李杰及其委托诉讼代理人许成龙、被告（反诉原告）彭啟禄及其委托诉讼代理人齐英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李杰向本院提出诉讼请求：被告彭啟禄赔偿其各项经济损失1060000元（包括因彭啟禄违约导致其再租赁同地段同类型房屋的租金损失1000000元，其自愿按照900000元予以主张；店面整体装修损失92685元、柜台损失27500元、门头损失23756.84元、地砖损失5380元、玻璃门损失4500元、卷帘门损失6500元、监控设备损失3760元、音响设备损失690元、空调损失5500元、LED显示屏损失4325元，共计174596.84元，其自愿按照160000元予以主张）；彭啟禄返还其押金50000元、两台太阳能热水器及一台空气能热水器价款12000元,上述共计1122000元。事实和理由：其与彭啟禄于2016年8月12日签订《租房合同》一份，约定由其向彭啟禄承租位于南京市江宁区6间门面房；合同约定自2016年7月30日至2017年8月1日彭啟禄将49号、51号两间门面房连同二楼、三楼宾馆出租给其，自2017年8月1日起将六间门面房连同二楼、三楼宾馆全部出租给其，租赁期限5年；合同并对租金标准进行约定。后彭啟禄为达到涨房租的目的，在无合法正当理由的情况下向其发出解除合同通知。现双方合同事实上已经解除，但彭啟禄的违约行为给其造成损失，故诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告彭啟禄辩称：其并未违约，系原告李杰违约造成合同解除。双方签订的《租房合同》约定的租赁期限仅自2016年7月30日至2017年8月1日，出租的房屋为49、51号两间门面房连同二楼、三楼宾馆；自2017年8月1日起将六间门面房全部出租给李杰的约定仅仅是双方的意向性协议，并未最终达成一致，还需另行签订租赁合同。因李杰未按双方之前的约定对二楼、三楼的宾馆重新装修经营，其才提出自2017年8月1日起不再将剩余四间门面房出租给李杰，对49号、51号两间门面房连同二楼、三楼宾馆的租赁其从未提出过要求解除，双方均履行至期满。李杰主张的各项损失没有依据，其不予认可。故请求驳回李杰的各项诉讼请求。 反诉原告彭啟禄向本院提出反诉请求：反诉被告李杰赔偿其49号、51号两间门面房墙体恢复的费用100000元并赔偿二楼、三楼宾馆内空调、电视、床、电视柜、门、卫生间设施、有线电视、沙发、红木椅、收银台、棉被、被套、海绵、凉席、席梦思、床头柜、挂衣架、床单、窗帘等损失及宾馆卫生间重新装修的人工费971000元，合计1071000元。事实和理由：2016年8月，李杰多次找到其要求承租49号、51号两间门面房连同二楼、三楼宾馆，当时二楼、三楼宾馆系其经营并正常营业，李杰称其在承租后将在两个月内把二楼、三楼宾馆重新装修成豪华宾馆，经中间人游说，其决定出租给李杰，并将宾馆营业执照等手续交给李杰。李杰承租49号、51号两间门面房连同二楼、三楼宾馆后，将两间门面房内的墙体凿除、将宾馆内部设施拆除，但之后并未按约进行重新装修，致使门面房结构破坏、宾馆设施损毁，给其造成重大损失。故诉至法院，提出上述反诉请求。 反诉被告李杰辩称：反诉原告彭啟禄与其签订的《租房合同》中并未约定其必须把二楼、三楼宾馆重新装修后经营。事实上，其在承租房屋前并不想承租二楼、三楼的宾馆，彭啟禄称自己的父亲年迈，已无力经营二楼、三楼的宾馆，希望其将49号、51号两间门面房连同二楼、三楼宾馆一并承租下来，其出于无奈同意了彭啟禄的要求。如果彭啟禄认为其未按约定装修宾馆，应该在第一时间提出解除合同，但彭啟禄直到有他人愿就尚未交付的四间门面房支付更高额租金后才主张解除合同，显然是在歪曲事实。其承租房屋后，经彭啟禄同意凿除了门面房内的部分墙体，但并未对宾馆内的设施进行拆除，是彭啟禄自行找人拆除，故恢复墙体的费用、宾馆内设施损失及重新装修卫生间的费用均与其无关。故请求驳回彭啟禄的各项反诉请求。 本院经审查认定事实如下：2016年8月12日，李杰（承租人、乙方）与彭啟禄（出租人、甲方）签订《租房合同》一份，约定：“彭啟禄现将禄口镇蓝天路49、51号两间连同二楼、三楼旅馆一同出租给李杰。租期壹年，时间从2016年7月30日到2017年8月1日。租金叁拾贰万元整，一次性付款。等到2017年8月1日起将禄口蓝天路41号-51号6间门面整栋楼全部租给李杰，租期五年，年租金不变。一楼六间门面前三年租金不变，后两年随市场价格，租金每年共计五十一万元整，二楼三楼旅馆十七万元整，整栋楼六间三层共计六十八万元整。甲方连同旅馆所有相关证件，一块给乙方使用。付款方法：每年提前一个月一次性付清。（注：等到8月20日后拿房）。”2017年5月11日，彭啟禄向李杰发出《解除租房合同通知书》，通知李杰：“2016年8月12日你与通知人签订的《租房合同》中约定的禄口蓝天路41-51号东边四间门面房（现安踏经营用房）出租事宜，我方现书面通知如下：一、我方自2017年8月1日起收回房屋。二、请你收到本通知后十五日内到与通知人商议解除合同事宜。三、若你收到本通知后十五日内，逾期不与通知人商议解除合同事宜，视为你无条件接受通知人解除租房合同的要求。”同月22日，李杰委托江苏天煦律师事务所律师向彭啟禄发出律师函，要求继续履行《租房合同》。 另查明：李杰于2016年6月15日至8月12日共计向彭啟禄支付租金367000元（含押金50000元、双方一致确认将320000元租金减少为317000元）。彭啟禄于2016年8月下旬向李杰交付49号、51号两间门面房连同二楼、三楼房屋，后李杰经彭啟禄同意对49号、51号两间门面房进行装修改造（含店面内整体装修、安装室外门头、铺设地砖、安装卷帘门、更换玻璃门等）用于经营手机连锁卖场，并将两间门面房内一面墙壁凿除、同时在51号门面房外墙开设一扇门以通往二楼、三楼；彭啟禄将二楼、三楼宾馆清空并拆除了相关设施。2017年8月，经本院组织交接，李杰将49号、51号两间门面房中的柜台、展示柜、维修台、空调等物品搬走，清空后连同二楼、三楼宾馆返还给彭啟禄，双方租赁关系自同月8日起实际解除。后彭啟禄将41号至51号门面房全部出租给他人，49号、51号两间门面房内部装修被破坏。 审理中，彭啟禄提交了村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用证以证实其对41号、43号、45号、47号、49号、51号六间门面房及二楼、三楼房屋享有相关权益，李杰对此不持异议。双方一致陈述对所租赁房屋的装饰装修物的处理未作约定。 关于所主张的租金损失900000元，李杰陈述与六间门面房同地段同类型房屋的租金市场价为每年每间125000元，彭啟禄与其约定的租金为每年每间85000元，按照每年每间差价40000元计算五年已超过900000元，现其按照900000元予以主张。关于所主张的店面整体装修损失，因49、51号门面房内的装修已被破坏，经李杰申请，本院依法委托南京国衡工程造价咨询有限公司鉴定49号、51号两间门面房装修的工程造价，该公司出具鉴定意见认定总造价为93597.11元（不含门头、地砖、玻璃门、卷帘门）。就李杰所主张的柜台、门头、地砖、玻璃门、卷帘门、监控设备、音响设备、空调、LED显示屏损失，彭啟禄认为柜台、监控设备、音响设备、空调、LED显示屏应由李杰自行带走，其同意继续利用玻璃门、卷帘门。后李杰将柜台、空调自房屋内撤除。关于所主张的两台太阳能热水器及一台空气能热水器价款12000元，李杰陈述系其向彭啟禄购买，现双方合同已解除，热水器无法拆走，故要求返还价款；彭啟禄则陈述热水器已卖给李杰，其不应返还此款。在本院组织交接过程中，李杰称曾以3000元向彭啟禄购买了二楼、三楼宾馆的电脑、监控系统，其可以将电脑、监控系统返还给彭啟禄，但彭啟禄需向其返还3000元，彭啟禄对此不持异议，后李杰向彭啟禄返还了上述电脑及监控系统。 关于所主张的49号、51号门面房内墙体恢复的费用100000元，彭啟禄陈述墙体系李杰为经营二楼、三楼宾馆所凿除，现李杰未按约对二楼、三楼宾馆进行装修，应当承担恢复费用，李杰对此不予认可。关于所主张的空调、电视、床、电视柜、门、卫生间设施、有线电视、沙发、红木椅、收银台、棉被、被套、海绵、凉席、席梦思、床头柜、挂衣架、床单、窗帘等损失，彭啟禄陈述李杰承租房屋后欲经营二楼、三楼宾馆，要求其将上述物品全部拆除或清空，后其将上述物品低价处理，现李杰未按约对二楼、三楼宾馆进行装修，应当赔偿上述物品的损失；关于所主张的重新装修的人工费，彭啟禄陈述因卫生间地砖已无法使用，重新铺设需产生费用，李杰对上述费用均不予认可，并认为系彭啟禄自行找人将上述物品拆除或清空，其并未要求过彭啟禄。彭啟禄还提交了与李杰于2016年8月7日签订的《门面房租赁合同》一份以证明双方在2016年8月7日即就49号、51号门面房达成租赁协议，2016年8月12日的《租房合同》仅是后期双方达成的意向性协议；李杰则认为双方在2016年8月17日签订的《门面房租赁合同》仅就两间门面房进行约定，2016年8月12日的《租房合同》已对《门面房租赁合同》进行变更，应以2016年8月12日的《租房合同》为准。 上述事实，有《租房合同》、短信记录、《解除租房合同通知书》、律师函、《门面房租赁合同》、照片、村镇房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、鉴定意见书及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告（反诉被告）李杰与被告（反诉原告）彭啟禄签订的《租房合同》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。其二人于2016年8月17日签订的《门面房租赁合同》仅就两间门面房进行约定，2016年8月12日的《租房合同》已对《门面房租赁合同》进行变更，相关权利义务应以《租房合同》为准。根据《租房合同》约定，彭啟禄应于2017年8月1日起将41号、43号、45号、47号门面房交付给李杰，租期五年，但彭啟禄于2017年5月11日向李杰发出《解除租房合同通知书》，明确告知自2017年8月1日起不再交付房屋，彭啟禄应属违约。彭啟禄辩称李杰未按约定对二楼、三楼的宾馆重新装修经营，其才提出要求解除合同，系李杰违约在先，李杰对此不予认可，彭啟禄未提交充足的证据证明双方曾就此作出约定，本院不予采信；即使双方曾有此约定，因租赁期限未满，李杰仍有可能对二楼、三楼的宾馆重新装修，彭啟禄在租赁合同履行后未满一年即认为李杰违约进而要求解除合同也没有事实依据。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。对李杰主张的各项装修添附部分损失分析如下：李杰对49号、51号门面房进行的装饰装修已被破坏，但经鉴定，店面内装修造价为93597.11元，故对其残值，本院按照租赁期六年、已使用一年的比例相应折算，经计算为77997.59元；关于李杰所主张的门头、卷帘门损失，结合49号、51号门面房门头、卷帘门的材质、规格与当时市场造价，本院酌定残值分别为6240元、5852元；关于李杰所主张的地砖、玻璃门损失，结合49号、51号门面房地砖、玻璃门的面积与规格，李杰主张损失数额分别为5380元、4500元较为合理，本院予以支持。故49号、51号门面房内各项装修添附物的残值总额为99969.59元，应由彭啟禄予以赔偿。对李杰主张的柜台损失、监控设备损失、音响设备损失、空调损失及LED显示屏损失，因上述设备均属可以撤出重复利用的设施，不属于形成附合的添附物，且部分设施已被李杰撤除，本院均不予支持。关于李杰所主张的租金差价损失900000元，因未实际发生，本院不予支持。关于李杰所主张的押金50000元，因合同已实际解除，应由彭啟禄予以返还。关于李杰所主张的两台太阳能热水器及一台空气能热水器价款12000元，系由李杰向彭啟禄所购，应归李杰所有，李杰要求返还价款没有法律依据，本院不予支持。关于彭啟禄反诉中所主张的49号、51号门面房内墙体恢复的费用100000元，彭啟禄陈述墙体系李杰为经营二楼、三楼宾馆所凿除，现李杰未按约对二楼、三楼宾馆进行装修，应当承担恢复费用，但彭啟禄未举证证实李杰存在上述违约行为，且李杰对房屋的改造经过彭啟禄的同意，本院对此不予支持。关于彭啟禄反诉中所主张的空调、电视、床、电视柜、门、卫生间设施、有线电视、沙发、红木椅、收银台、棉被、被套、海绵、凉席、席梦思、床头柜、挂衣架、床单、窗帘等损失，彭啟禄陈述李杰承租房屋后欲经营二楼、三楼宾馆，要求其将上述物品全部拆除或清空，后其将上述物品低价处理，现李杰未按约对二楼、三楼宾馆进行装修，应当赔偿上述物品的损失，但彭啟禄未举证证实李杰存在上述违约行为，本院不予支持。关于彭啟禄反诉中所主张的重新装修的人工费，彭啟禄陈述因卫生间地砖已无法使用，重新铺设需产生费用，应由李杰承担，该项主张没有事实和法律依据，本院亦不予支持。李杰称曾以3000元向彭啟禄购买了二楼、三楼宾馆的电脑、监控系统，其可以将电脑、监控系统返还给彭啟禄，但彭啟禄需向其返还3000元，彭啟禄对此不持异议，后李杰向彭啟禄返还了上述电脑及监控系统，彭啟禄应向李杰支付此款。综上，彭啟禄应向李杰赔偿各项装修添附物残值损失99969.59元、返还押金50000元并返还电脑、监控系统价款3000元，共计152969.59元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告彭啟禄向原告李杰赔偿各项装修添附物残值损失99969.59元、返还押金50000元并返还电脑、监控系统价款3000元，共计152969.59元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。 二、驳回原告李杰的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告彭啟禄的所有诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费14898元，由李杰负担12867元、由彭啟禄负担2031元；本案反诉案件受理费减半收取7220元，由彭啟禄负担。本案鉴定费10000元，由彭啟禄负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  张雨青 人民陪审员  唐宜春 人民陪审员  周广林 二〇一九年七月三日 书 记 员  朱 龙