上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初10061号原告：马建华，男，1974年8月15日出生，东乡族，住甘肃省。原告：马五则来，男，1977年4月24日出生，东乡族，住甘肃省。二原告共同委托诉讼代理人：余群，上海汇隽律师事务所律师。被告：王晓鹏，男，1983年2月27日出生，汉族，住浙江省丽水市。被告：廖慧燕，女，1984年11月23日出生，汉族，住浙江省丽水市。委托诉讼代理人：王晓鹏，男。二被告共同委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。原告马建华、马五则来与被告王晓鹏、廖慧燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月7日、6月12日公开开庭予以审理。二原告的委托诉讼代理人余群，被告王晓鹏(即廖慧燕之委托诉讼代理人)、及二被告的委托诉讼代理人肖愈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马建华、马五则来向本院提起诉讼请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》超过2017年9月30日的部分无效；2.请求判令二被告连带返还原告自2017年10月1日起至2018年12月30日止的房租人民币(币种下同)581,833元,并以581,833元为本金,按中国人民银行同期贷款利率支付从2017年10月1日至返还之日止的利息；3.请求判令被告返还转让费13.50万元；4.请求判令被告返还押金1.40万元；5.请求判令被告赔偿原告剩余租期内房屋租金差价损失59.50万元；6.本案诉讼费由被告负担。本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为，请求判令二被告连带返还原告自2017年10月1日起至2018年12月30日止的房租499,833元,并以499,833元为本金,按中国人民银行同期贷款利率支付从2017年10月1日至返还之日止的利息；变更第五项诉讼请求为，请求判令二被告赔偿原告剩余租期内信赖利益损失(租金差价)59.50万元。事实和理由：二被告系夫妻关系。2016年8月15日，二原告与被告王晓鹏签订《租赁合同》，约定被告一将位于闵行区浦江镇浦涛路768弄三鲁路XXX号XXX层、XXX号XXX层的房屋出租给两原告。合同约定房屋租赁期为10年，自2016年8月15日至2026年8月14日，房屋租金为前两年35万元/年，2018年9月15日后递增8%，合同还约定原告向被告交纳保证金4万元，任何一方擅自提前终止合同，都应向守约方支付年租金一倍的违约金。合同签订后原告按约履行了自己的义务，并支付被告转让费15万元。2017年6月29日，被告以需要资金周转为由，请求原告提前支付2018年的房租，并承诺愿减少5万元租金。原告答应了被告的要求，并按其请求提前支付2018年的租金30万元。2017年9月，突然有人至系争房屋通知原告将正在经营的超市搬离，并告知系争房屋已被房屋权利人上海某a投资管理发展有限公司(以下简称某a公司)出租给他人，被告已无权出租该房屋。原告立即与被告核实，被告告知原告，其会想办法解决。但至2017年9月30日，系争房屋又被十几个人围堵，且向正在经营的超市里扔放沙袋，要求原告搬离，致使原告无法正常经营。此后原告多次联系被告，被告却突然消失，不再接听原告电话。后经原告核实，系争房屋系权利人某a公司出租给被告廖慧燕，再由其夫妻出租经营。因合同到期，二被告未中标，系争房屋已由案外人上海临川网络科技有限公司(以下简称临川公司)重新签订租赁合同。因被告的单方违约行为，使原告遭受了巨大的经济损失，为了维护原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至法院。被告王晓鹏、廖慧燕辩称，1、同意原告的第一项诉讼请求。2、被告确认收到原告85.7万元，该款分4笔支付。第一笔32.70万元系于2016年8月12日至15日之间支付的，包括租金160,416元(2016年8月15日至2017年1月31日期间的租金，系5.50个月的租金)，押金1.40万元，物业费2,800元。关于其中的15万的转让费，系三方看房时协商好，因上一租户的租期未满，原告看中房屋后上一租客提前让出房屋，且房屋内有装饰装修和一些物品，故协商由原告向上一租客支付一次性转让费15万元。而被告系中间人，该转让费被告收悉后再转付给上一租客。3、第二笔费用是8万，系2016年8月14日的借款。当时双方口头约定，该笔借款后续抵为租金。此后借款实际因租赁合同无法实际履行，不存在转化为租金的情况。4、第三笔付款，是原告向被告分5笔转让25万，为2017年2月1日起至2017年11月30日的租金(10个月的租金)。支付25万这个金额，系因8万的借款中的5万转化为租金，故系支付了10个月左右30万的租金。5、第四笔是20万(收条记载为30万，实收20万)，未实际收取的10万是因原来8万元中还有3万元转到这张借款条中，故剩余7万作利息，故实际收取的金额为20万。6、8万元的借款、20万借款与本案无关，因租赁合同已经终止，故不存在借款转为租金的前提条件，借贷与租赁是2个法律关系，不希望在本案中处理。7、对于第一笔中1.40万元押金同意返还，25万房屋租金中实际发生的，2017年2月1日至2017年9月30日实际应付租金是23.33万元，剩余租金1.70万租金同意返还。转让费应由原告支付给上家，且根据交易惯例及上家的情况说明及费用转账流水，这笔费用不应由我方承担，系原告商业风险。8、双方合同终止，不存在差价损失，故不同意原告的第五项诉讼请求。且原告在履约中存在违约，将房子另外转租给4户次承租人，其也存在严重违约行为，故不应要求被告单方承担责任。经审理查明，被告王晓鹏与被告廖慧燕原系夫妻关系。2017年7月6日，某a公司(出租方、签约甲方)与被告廖慧燕(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的商铺坐落于闵行区浦江镇三鲁路1554、1558号1层，该房屋建筑面积184.93平方米，其中一层为92.13平方米，二层为92.80平方米，该房屋乙方必须用于房产中介，在租赁期内，乙方未征得甲方的书面同意以及经有关部门审批核准，不得擅自改变前款约定的用途；该房屋的租赁期限为8个月，自2017年2月1日起至2017年9月30日止，甲方于2017年2月1日前向乙方交付租赁商铺；租金价格按2.86元/平方米/日计算，即全年租金为128,699元；按一年为一期支付，乙方必须在每一期开始的五日内将当期租金一次性支付给甲方，以先交租后使某为原则，乙方拖欠租金的，每逾期一日应按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金等。2016年8月，被告王晓鹏(签约甲方)与原告马建华、马五则来(签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的商铺坐落在闵行区浦江镇浦涛路768弄三鲁路XXX号XXX层(建筑面积92.13平方米)、1558号1层(建筑面积92.80平方米)，计总建筑面积184.93平方米；甲方作为该房屋的房地产权利人(或经营权人)继续与乙方建立租赁关系；在租赁期间，乙方未征得甲方的书面同意以及经有关部门审批核准，不得擅自改变用途；该房屋的租期为十年，自2016年8月15日起至2026年8月14日；租金采取一年一付，先付后用，该房屋第一次年租金为35万元，从2016年9月15日至2018年9月14日的年租金不递增，2018年9月15日后房租金在之前年租金基础上每年递增8%。本店铺乙方在告知甲方的之后可以转让给别人，转让所得的转让费归乙方所有；物业管理费为每月每平方米2.60元，每年计5,770元；乙方于上一期租赁期间内缴纳的14,000元保证金在这个新的租赁期间内继续适用。待期满后甲乙双方若不再续签，则甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使某该房屋发生的物业费、水、电、燃气、通讯、设备等费用由乙方承担。上述乙方应承担的费用，由甲方代为付出部分，乙方应每月向甲方付清。合用水、电、气总表的，如分表的耗用数合计少于总表耗用数的，该不足部分按各分表耗用数同比分摊；乙方对现合同的水、电、气等设备需分户和增加用电容量的，则在办理手续过程中所发生的一切费用均由乙方承担；租赁期间，甲方发现该房屋及其附属设施有因乙方原因损坏或发生故障的，乙方应负责维修，费用自负。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。按规定须向有关部门审批的，则应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任，均归乙方负责；合同期内，乙方不得擅自将所承租的该房屋转租或分租给第三方；合同期内，乙方未经甲方同意，擅自将所承租的该房屋的承租权作为出资条件与第三方合作经营的，甲方视乙方的该行为为未经甲方同意的擅自转租行为；租赁期限届满或合同提前终止后的十日内，乙方应及时将该房屋交还甲方，清空属于乙方的物品，逾期未将物品清空的，则视为乙方放弃所剩物品的所有权，甲方有权自行处置，并有权向乙方追索实际发生的相关费用；甲方不承担乙方在租房期内所进行的装潢费用，当乙方退租或租期已到不再续租时，与房屋连为一体的装潢物(包括设施设备)均应无偿归甲方所有，乙方在搬动未与房屋连为一体的装潢物的过程中，应保持房屋的完好，乙方返还该房屋时的状态应当符合原正常使某时的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承当的费用；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后十日内向甲方返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日租金的百分之十向甲方支付该房屋占用期间的使某费；任何一方擅自提前终止本合同，都应向守约方支付年租金一倍的违约金，若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求增加附属设施的，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，不能恢复原状的则乙方应按实际发生的损失向甲方进行赔偿；房租递增根据甲方和某a公司签订的合同来增长，如某a公司不增长，乙方的租金也不增长等。原告承租系争房屋后，将该房屋转租于案外人使某。2017年1月19日，账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的银行账户向被告王晓鹏转账支付5万元，被告王晓鹏于微信中表示收悉5万元。当日，账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的银行账户向被告王晓鹏转账支付10万元，被告王晓鹏于微信中表示收悉，要求支付剩余155,700元。此后于2017年1月19日的微信中表示已经收悉30万元，还余5,700元物业费没有交。某a公司与被告廖慧燕的《商铺租赁合同》期满后，某a公司未与被告续约，而将系争商铺出租于案外人上海临川网络科技有限公司(以下简称临川公司)。因原告在2017年10月1日后仍在系争商铺内经营使某，临川公司无法收回房屋，故与原告的次承租人产生纠纷。后2017年9月30日，临川公司(出租方、签约甲方)与原告马建华(承租方、签约乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的商铺坐落在闵行区三鲁路1554、1558号1层商铺，房屋建筑面积为184.93平方米；该房屋的租赁期限为一年，自2017年10月1日起至2018年9月30日止，甲方已于2017年10月1日前向乙方交付租赁商铺；自2017年10月1日至2018年9月30日止租金为42万元；租金按一年为一期支付，乙方必须在2017年10月1日之前将全部租金一次性支付给甲方，以先交租后使某为原则，乙方拖欠租金的，每逾期一日应按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金；乙方在本合同签订之日向甲方一次性交付10万元，作为乙方履行合同的保证金；物业管理费为每月每平方米2.50元，一年共计5,547.90元等。另查明，双方于租赁过程中，被告王晓鹏共出具《收条》三份、《借条》一份。2016年8月12日，被告王晓鹏出具《收条》一份，载明：今收到马五则来承租三鲁公路XXX号房屋定金1万元，承租条件为承租期五年，第一年、第二年房租每年35万元不变，转让费一次性15万元，免租期一个月。2016年8月14日，被告王晓鹏出具《借条》一份，载明：今向马建华借到8万元。2016年8月15日，被告王晓鹏出具《收条》一份，载明：今收到马建华三鲁公路XXX号租房现金327,000元，租金160,416元，押金14,000元，物业费2,800元，转让费150,000元。2017年6月29日，被告王晓鹏出具《收条》一份，载明：本人王晓鹏经老婆廖慧燕同意向马建华提前收取三鲁公路XXX号租金30万元，其中115,000元已收到，还有185,000元以银行转账为准，这是从2017年12月31日至2018年12月30日的租金。还查明，租赁过程中，原、被告间账户资金往来情况如下：2016年8月12日，马XXA账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的账户向被告王晓鹏转账1万元。2016年8月14日，马建华账号为XXXXXXXXXXXXXX的账户向被告王晓鹏转账8万元。2016年8月15日，马建华账号为XXXXXXXXXXXXXX的账户向被告王晓鹏转账96,000元。2016年8月15日，马XXA账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的账户现向被告王晓鹏转账215,000元。2017年1月19日，马XXA账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的账户向被告王晓鹏转账25万元。2017年6月20日，马五则来向被告王晓鹏转账15,000元。2017年6月30日，马XXC账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户向被告王晓鹏转账10万元。2017年7月7日，马XXC账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的账户向被告王晓鹏转账85,000元。2017年12月27日，被告王晓鹏向马建华转账2万元。2018年2月13日，被告王晓鹏向马建华转账25,000元。2018年3月21日，被告王晓鹏向马建华转账1万元。2018年3月23日，被告王晓鹏向马建华转账1万元。还查明，2017年8月15日，被告王晓鹏向案外人蔡XX转账支付384,000元。蔡XX于2019年4月28日出具《收据》一份，载明：今收到王晓鹏支付闵行区浦江镇三鲁公路XXX号至1558号，剩余2016年1月15日至2016年7月15日六个月租金15万元，一次性转让费15万元(其中包括装修、桌子、椅子、厨房用品、家电等共计15万元)。原来的收据遗失，现在重新补收据(有银行王晓鹏转给蔡俊业的转账记录)。上述事实，由原告提交的《租赁合同》、《商铺租赁合同》、《收条》三份、《借条》、银行转账记录一组、微信聊天记录、照片、与临川公司签订的《商铺租赁合同》，由被告提交的银行转账记录一组，蔡XX出具的《收据》、照片等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告与被告王晓鹏签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。但被告自某a公司承租了系争商铺，租期自2017年2月1日起至2017年9月30日止，此后被告并未能与某a公司续约，而被告转租于原告的租期自2016年8月15日起至2026年8月14日。超过2017年9月30日部分的租赁期限应属无效，对于原告要求确认《租赁合同》自2017年10月1日起至2026年8月14日部分无效的诉讼请求，本院予以支持。现本案争议焦点为原告实际支付的租金数额，被告王晓鹏是否应返还转让费并赔偿损失，被告廖慧燕是否应承担连带责任。关于争议焦点一，2016年8月12日马胡色尼向被告王晓鹏转账1万元，2016年8月14日马建华向被告王晓鹏转账8万元，2016年8月15日马建华向被告王晓鹏转账96,000元，2016年8月15日马胡色尼向被告王晓鹏转账215,000元，该四笔共计321,000元。而该款项对应被告王晓鹏于2016年8月15日出具《收条》金额，对此原被告均无异议，此时被告共计向原告支付租金160,416元，押金14,000元，物业费2,800元，转让费150,000元。2017年1月19日，马胡色尼向被告王晓鹏转账25万元，当日账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的银行账户向被告王晓鹏转账支付5万元，对于租金30万元被告王晓鹏表示予以收悉，对此本院予以确认。而争议较大的系2017年6月之付款，现转账记录为2017年6月20日马五则来向被告王晓鹏转账15,000元，2017年6月30日马由素夫向被告王晓鹏转账10万元，2017年7月7日马由素夫账号向被告王晓鹏转账85,000元，共计转账20万元。对此原告认为其中10万元系现金给付，故共计支付了租金30万元；被告王晓鹏则认为仅收悉20万元，其中3万元系原8万元借款转入，剩余7万元作为利息。但依据被告王晓鹏2017年6月29日出具的《收条》一份载明：“……其中115,000元已收到，还有185,000元以银行转账为准，这是从2017年12月31日至2018年12月30日的租金”，该收条系被告王晓鹏自行书写，其作为完全民事行为能力人应明知内容所表述之意思，即当时被告已支付租金115,000元。该《收条》签订后，由案外人代原告支付了剩余的185,000元，故本院确认原告已支付租金30万元。而原告于2016年8月向被告出借的款项8万元，双方在此后的租赁过程中，并未达成明确合意作为租金，且在此后的钱款往来中，也从未将该笔款项抵做租金的意思表示，故就该笔款项双方可以借贷另行协商处理。另被告已在此后向原告返还租金85,000元，对此原告予以确认，故本院确认原告共向被告支付租金675,416元(160,416元+300,000元+300,000元-85,000元)。而原告实际承租期间为2016年8月15日至2017年9月30日，免租期一个月，依据双方约定的租金标准，共计租金为364,583.33元，故应向原告返还租金数额为310,832.67元。关于原告主张的利息损失，双方的租期自2017年10月1日起的部分无效，被告作为出租方应承担房屋权利之瑕疵担保义务，因被告无法取得房屋处分权利导致部分无效，其应及时向原告返还多收取之租金，因被告怠于履行义务已导致原告之损失，原告要求其支付利息损失的诉讼请求，本院予以支持。关于原告已支付的押金14,000元，被告同意返还，本院予以确认。关于原告支付的转让费15万元，被告认为虽由其收取，但实际已转付上一承租人蔡XX。从原、被告双方签订的租赁合同中约定：“本店铺乙方在告知甲方之后可以转让给别人，转让所得的转让费归乙方所有”，双方对于可能产生的转让费确实约定由乙方即原告予以收取，从被告王晓鹏的转账记录及蔡XX的收款来看，该笔转让费实系向上一承租人蔡XX予以支付。现租赁合同部分无效，而原告在缔约过程中基于对被告的行为产生信赖并支付了该转让费，因部分无效而产生了损失。考虑到现原告仍然自案外人处承租并使某系争房屋，且该转让费中所涉的部分装修及物品转让于原告，同时对于被告与某a公司的租赁情况属明知，故本院结合本案之实际情况及双方之过错，酌定被告向原告返还转让费10万元。关于原告主张的信赖利益损失，其认为系租金上涨而带来之损失。本院认为，原租赁合同中超过2017年9月30日部分的租赁期限应属无效，但原告承租该房屋时对于被告与某a公司签订之租期至2017年9月30日止已属明知，且在双方的租赁合同中明确约定：“房租递增根据甲方和某a公司签订的合同来增长，如某a公司不增长，乙方的租金也不增长”，即原告对于租金的增长亦存在预期。又合同被确认无效后产生的是缔约过失责任问题，缔约过失造成的是合同一方当事人对另一方当事人信赖利益的损失，而不是履行利益的损失。关于原告是否存在信赖利益损失的问题，信赖利益的损失主要是在缔约过程中一方因对方的行为产生信赖并支付一定的费用或放弃一定的订约机会，却因对方缔约过失行为导致合同不成立或无效等所生之损失。从原告的主张来看，租金上涨而带来的损失系履行利益的损失，且如前所述，对于租金的上涨原告已有预期并予以同意。故原告的该诉讼请求并不符合缔约过失责任的构成要件，故本院对原告的该项诉请不予支持。至于被告认为原告转租已属违约，本院注意到被告对于房屋的实际使某情况早予以明知，且从被告与次承租人之间的沟通来看，被告对于此予以认可且从未提出异议，故被告的该抗辩意见，本院难以采信。关于原告主张被告廖慧燕承担共同责任，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”，该租赁合同所涉之债务发生于二被告婚姻关系存续期间，且本院注意到系由被告廖慧燕向某a公司承租后，由被告王晓鹏再对外转租，二被告共同经营。现二被告也未能向本院证明该债务约定为个人债务，不能举证应当承担不利后果。本院对原告主张的租赁合同所涉之债务为两被告夫妻共同债务依法应予支持。又本案二被告夫妻共同财产在离婚诉讼中已经分割完毕。本院从公平原则考量，基于三方当事人间的关系、综合本案债务的发生原因、借款的用途、两被告偿还债务的能力等实际情况，为平衡三方当事人间的利益，同时也避免后续讼累，本案两被告就上述债务以各半承担为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条，《最高人民法院》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告马建华、马五则来与被告王晓鹏签订的《租赁合同》中自2017年10月1日起至2026年8月14日止的租赁期限无效；二、被告王晓鹏、廖慧燕于本判决生效之日起十五日内向原告马建华、马五则来返还租金310,832.67元，并以310,832.67元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付从2017年10月1日至返还之日止的利息；三、被告王晓鹏、廖慧燕于本判决生效之日起十五日内向原告马建华、马五则来返还押金14,000元;四、被告王晓鹏、廖慧燕于本判决生效之日起十五日内向原告马建华、马五则来支付转让费损失10万元；五、驳回原告马建华、马五则来的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,682.5元，由原告马建华、马五则来负担3,714.45元，由被告王晓鹏、廖慧燕负担2,968.05元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年七月一日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。