山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初398号原告：高玉亭，男，1967年10月20日出生，汉族，无业，住济南市历下区，委托诉讼代理人：荆通，山东强源律师事务所律师。被告：刘风华，女，1975年2月26日出生，汉族，济南正盈科技有限公司培训师，住济南市历下区，诉讼委托代理人：陈芹，北京德恒（济南）律师事务所律师原告高玉亭与被告刘风华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高玉亭及其委托诉讼代理人荆通、被告刘风华及其委托诉讼代理人陈芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高玉亭向本院提出诉讼请求：1.判令解除高玉亭与刘风华签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘风华支付高玉亭租金467471元及利息损失（以467471元为基数，自2017年8月22日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令刘风华返还高玉亭代缴的电卡补卡费50元、水费410.55元、物业管理服务费4207.75元，共计4668.3元；4.判令刘风华向高玉亭支付提前退租房屋空置期间的租金损失242295.9元；5.判令刘风华向高玉亭支付违约金15000元。诉讼过程中，高玉亭明确第一项诉讼请求为确认双方于2017年8月22日解除租赁合同；明确不再主张赔偿房屋空置租金损失即放弃第四项诉讼请求。事实和理由：高玉亭与刘风华双方协商一致，于2012年12月31日签订《房屋租赁合同前置协议》，并于2013年1月16日正式签订《房屋租赁合同》，约定高玉亭将位于济南市市中区麟祥街西段9－112号房产租给刘风华经营使用，合同期限自2013年1月1日至2023年12月31日，共计11年，租金每半年支付一次，并收到刘风华房屋押金5000元。另外约定，租赁期内刘风华提前退租的，应提前180日通知高玉亭，并向高玉亭支付3倍押金作为违约金。双方签订合同后，高玉亭按照约定将房产交由刘风华经营使用，但刘风华未按照合同约定足额支付租金，并于2017年8月22日通过短信通知高玉亭将房屋钥匙放置在物业处，不再租赁该房屋，其行为已构成根本违约，高玉亭有权要求解除租赁合同并要求刘风华赔偿因此遭受的损失。故高玉亭诉至法院，提出上述诉讼请求。刘风华辩称，1.高玉亭要求支付租金的诉讼请求已过诉讼时效，刘风华系于2017年6月3日退租的。2.刘风华已按合同约定提前通知高玉亭退租，具体时间为2015年9月1日向高玉亭发出通知，告知高玉亭刘风华将于2016年3月1日退租，符合双方约定时间的要求。3.高玉亭收到退租通知后，与刘风华协商调整了租金数额及租金支付方式，结合周边房屋租金情况及房屋质量问题调整为每三个月租金70560元，故在调整后高玉亭主张已协商减免的租金缺乏事实和法律依据。4.租赁期间的水电费、物业费，刘风华均已结清，且还超付租赁期外的物业费5205.95元。故高玉亭的诉讼请求不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对高玉亭提交的房屋租赁合同前置协议、房屋租赁合同、不动产权证书、高芸逸户口本、物业管理服务费发票、卡证服务费发票、短信聊天记录、高芸逸出生医学证明、手机短信聊天记录，刘风华提交的支付房租的明细及相应凭证、中国建设银行单位客户专用回单以及缴纳水电、物业费的发票、银行业务凭证等证据，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.高玉亭提交的授权委托证明，虽然落款时间在租赁合同签订之后，但该证据不能否定高玉亭与刘风华之间存在房屋租赁合同关系的事实。2.刘风华提交的委托付款证明系原件，且与刘风华提交的付款明细及相应凭证相对应，故本院对该证据的真实性予以认定。3.刘风华提交的证明、情况说明均属于证人证言，属传来证据，证人未出庭接受质询，本院不予采信。4.2017年6月济南时报系复件，内容不清，且无有效证据证实系高玉亭所发，本院对该证据的真实性不予认定。5.刘风华提交的照片、门头扩建改造合同，仅能证明涉案房屋在拍照时状况，不能证明刘风华主张的改造费用及高玉亭承诺向其支付相应费用的事实。6.刘风华提交的退租通知，因无高玉亭签收确认的证据，本院对刘风华据此主张的其于2015年9月1日通知高玉亭其于2016年3月1日退租的事实不予认定。7.刘风华提交的2013年10月16日聊天记录系打印件，无原件予以核实，本院对其真实性不予认定。8.刘风华提交的济南荣江通讯器材经营部出具的证明，不能证明刘风华关于双方存在就房屋租赁降价问题达成一致意见的短信记录的主张。综合上述证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：坐落于济南市市中区魏家庄万达广场豪景苑x号x112室房产系高玉亭与高芸逸的共有财产。2012年12月31日，就上述房屋租赁事宜，高玉亭（出租方，甲方）与刘风华（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同前置协议》，约定：乙方承租该商铺的经营项目为京都薇薇美容院；合同期限自2013年1月1日至2023年12月31日止，共计11年（其中2013年1月1日至2013年3月31日为免租期）；该商铺租金前三年为4元/平米/天，以后每两年递增一次，增幅为10%；租金支付方式为首年半年付，以后每年年付；于2013年1月5日前付5000元作为定金；2013年1月15日前签署正式合同。2013年1月16日，高玉亭（出租方，甲方）与刘风华（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租该商铺的经营项目为美容院；合同期限自2013年1月1日至2023年12月31日止，共计11年（其中2013年1月1日至2013年4月31日为免租期）；第一年全年（2013年1月1日至2013年12月31日）租金共计为285000元，第二年全年（2014年1月1日至2014年12月31日）租金共计425000元，第三年全年（2015年1月1日至2014年12月31日）租金共计425000元，第四年全年（2016年1月1日至2016年12月31日）租金共计467500元，第五年全年（2017年1月1日至2017年12月31日）租金共计467500元，第六年全年（2018年1月1日至2018年12月31日）租金共计514000元……租金应按半年支付，首期租金应于签约后2个工作日内支付，免租期及首期租赁期限届满后，乙方应提前15日即每月15日前甲方支付下半年租金；甲方与乙方订立本合同的同时收取乙方房屋押金5000元，作为乙方如约履行本合同及提供商品、服务等质量的担保；物业费由乙方自行交付，电费和水费乙方每月日根据上月实际用量交纳用电和用水费用（按照统一收费标准执行）；乙方在合理使用房屋包括相关设施时，因老化或其他自然原因造成损坏和故障时，甲方应在收到乙方维修通知后3日内（紧急情况24小时内）履行维修义务……若甲方未及时履行维修义务，乙方可自行维修，维修费用由甲方负担，从乙方应支付的租金中扣除；乙方如未按规定的有关条款按时缴纳租金、电费、物业费等任何费用的，属乙方违约，甲方有权向乙方加收违约金，每逾期一天按应交款额的千分之一收取违约金；租赁期内，乙方提前退租的，应提前180日通知甲方，并向甲方支付3倍的押金作为违约金；租赁期内，甲方提前终止合同的，应提前180日通知乙方，并向乙方支付3倍的押金作为违约金，并对乙方装修按十一年期折旧给予未满租期的经济补偿；本合同未尽事宜，甲乙双方将另行协商解决或根据需要签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。上述合同签订后，刘风华按约交纳5000元押金，于2013年1月17日交纳第一年全年租金285000元；于2014年3月10日交纳租金100000元，2014年3月31日交纳租金82500元，2014年7月14日交纳租金150000元，2014年8月8日交纳租金62500元，2014年12月11日交纳租金130000元，2015年1月9日交纳租金82500元，2015年9月29日、2015年11月26日、2016年1月22日分别交纳租金70560元，2016年5月3日交纳租金47040元，2016年6月17日、2016年8月16日、2016年12月5日、2017年4月10日分别交纳租金70560元，以上共计交纳租金1433460元及押金5000元。另查明，2015年6月30日，高玉亭短信联系刘风华，要求其汇涉案房屋租金；2015年7月23日，高玉亭短信告知刘风华“一切按合同执行”；2015年11月26日，高玉亭短信告知刘风华“房租已超期，近半年违约未付了”；2016年10月10日，高玉亭短信通知刘风华“京都房租（本院注：涉案房租）请尽快付清”；2017年7月17日，刘风华委托他人联系高玉亭，称“就万达房屋（本院注：涉案房屋）租赁后续事宜，崔总安排我与您对接”，高玉亭回复称“如若不租书面给我一份”，该受托人回复“我及时汇报”；2017年8月9日，高玉亭短信联系刘风华一方的人员问“不交房租又锁着门，你们到底想怎样”；2017年8月20日，高玉亭短信告知刘风华及其人员“抓紧马利把房租补齐”；2017年8月22日，刘风华委托他人告知高玉亭“之前水电费已结清，领导一直约你，因你忙没有见面。钥匙放在豪景苑物业”。再查明，2017年1月17日，刘风华最后一次交纳水费57.77元（水费计算至2016年12月7日）；2014年1月21日，刘风华交纳物业费5049.3元（2014年1月1日至2014年6月30日）；2014年10月30日，刘风华交纳物业费5049.3元；2015年1月18日，刘风华交纳物业管理服务费5049.3元；2015年7月16日，刘风华交纳物业费5049.3元；2016年4月21日，刘风华交纳物业管理服务费49.3元；2017年4月10日，刘风华交纳物业管理服务费5209.95元。2017年11月25日，高玉亭补办电卡支出服务费50元。2017年12月5日，高玉亭交纳了2017年7月至11月的物业管理服务费3969.58元及截止到2017年10月14日的水费398.59元。本院认为，高玉亭与刘风华签订的房屋租赁合同前置协议及房屋租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约诚信、全面履行各自的合同义务。刘风华主张其于2015年9月1日向高玉亭发出退租通知，高玉亭不予认可，且刘风华未提供有效证据予以证实，本院不予支持。刘风华主张在合同履行过程中双方协商调整了租金数额及租金支付方式，但未提供有效证据予以证实，本院亦不予支持。根据高玉亭提供的短信聊天记录，可以看出其一直向刘风华主张租金，且于2017年8月22日收到刘风华关于不再租赁使用涉案房屋即退租的通知，且对刘风华的退租未提出异议，故本院认定涉案房屋租赁合同于2017年8月22日解除，且本案未过诉讼时效，刘风华关于2015年9月1日已通知高玉亭其于2016年3月1日退租、实际于2017年6月3日退租及本案已过诉讼时效的主张，证据不足，本院不予支持。根据合同约定的租金支付标准，自2013年1月1日至2017年8月22日期间的租金共计1900931.5元；因刘风华已付的押金5000元可抵顶相应的租金，再扣除刘风华实际已交纳的租金1433460元，刘风华尚欠高玉亭租金462471.5元，刘风华关于其不欠付租金的主张，与事实不符，本院不予支持。刘风华未按约支付租金，应依约承担相应的违约金，高玉亭主张按照中国人民银行同期贷款利率标准计算相应的利息损失，低于合同约定的违约金计算标准，且不违反法律规定，本院予以确认。刘风华提前退租，应按约向高玉亭支付违约金，高玉亭主张15000元，有事实及法律依据，本院予以支持。根据刘风华提交的水费支付凭证，其并非预交水费，且其交纳的水费仅计算至2016年12月7日，而高玉亭交纳的水费398.59元系计算至2017年10月14日，结合双方已于2017年8月22日实际解除租赁合同，且刘风华未提供证据证实高玉亭在解除合同后自己或他人使用涉案房屋，故本院酌情认定租赁期间产生的水费为300元，刘风华应将该费用返还给高玉亭，高玉亭主张的超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。高玉亭所交纳的物业管理服务费始于2017年7月，但根据合同约定，2017年8月22日之前的物业费就应由刘风华承担，参照刘风华所交纳的物业费标准即每半年5049.3元，可计算出自2017年7月1日至8月22日期间的物业费为1458.69元，该费用应由刘风华返还给高玉亭，高玉亭主张的超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。高玉亭因补办电卡支出50元，但高玉亭未提供有效证据证实系刘风华给其丢失电卡，故高玉亭的该项诉讼请求，本院不予支持。高玉亭在法庭调查阶段放弃第四项诉讼请求，即高玉亭法庭调查终结前减少了诉讼请求数额，系对自身合法权益的处分，且不违反法律规定，本院予以确认，同时本案诉讼费用按照减少后的诉讼请求数额计算并退还相应的诉讼费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《诉讼费用交纳办法》第二十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告高玉亭与被告刘风华签订的《房屋租赁合同》于2017年8月22日解除。二、被告刘风华于本判决生效后十日内向原告高玉亭支付租金462471.5元并赔偿相应利息损失（以462471.5元为基数，自2017年8月22日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、被告刘风华于本判决生效后十日内返还原告高玉亭水费300元、物业管理服务费1458.69元。四、被告刘风华于本判决生效后十日内向原告高玉亭支付提前退租违约金15000元。五、驳回原告高玉亭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由原告高玉亭负担400元，由被告刘风华负担8500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  栾桂秀人民陪审员  查 珩人民陪审员  刘爱群二〇一九年七月一日书 记 员  胡 越