海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2019）琼0105民初873号原告：海南蓝海嘉兴置业有限责任公司，住所地：海南省海口市秀英区海秀西路179-1号瑞园商住楼A栋二层201-C铺面。统一社会信用代码：91460000687260094G。法定代表人：石根荣，总经理。委托诉讼代理人：刘隽清、代文芮,海南坤和律师事务所律师。被告：孙志凌，女，1971年3月3日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：蔡春为，海南中邦律师事务所律师。原告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司与被告孙志凌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司委托诉讼代理人刘隽清、代文芮,被告孙志凌及委托诉讼代理人蔡春为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《海口市第一第二看守所迁建拆迁补偿安置协议（实物补偿）》，按照该协议约定和案涉土地挂牌出让公告标准（或与其他搬迁户相同的增加补偿标准）接受原告给付的各项补偿、选定和接收安置商品房并签订《商品房买卖合同》、迁出海口市秀英大道西侧原海口市第一看守所宿舍楼；2、判令被告赔偿原告经济损失2285873.3元（含减少可售车位损失1343333.3元和原告额外增加的经营管理费用942540元）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年经海口市人民政府批准，海口市公安局启动原址海口市秀英大道西侧的海口市第一第二看守所异地新建、旧址搬迁工作，海口市国土资源局于2010年12月17日在《海南日报》上刊登（2010）第012号《海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告》（下称《出让公告》），决定将海口市第一第二看守所旧址海口市秀英大道西侧总面积为32423.86平方米的二块国有建设用地（下称案涉土地）使用权整体公开挂牌出让，2011年1月17日原告在公开拍卖中竞买成功，同日与海口市国土资源局、海口市土地交易中心签订了《海口市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》。2011年1月26日，海口市国土资源局与原告签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2011年2月15日原告以高于《出让公告》的补偿标准与包括被告在内的33户经海口市公安局确认的全部房屋等附属物产权人经过协商一致签订了《海口市第一第二看守所迁建拆迁补偿安置协议（实物补偿）》（下简称《补偿安置协议》），满足了《出让公告》有关在期限内与房屋等附属物产权人达成补偿协议的要求，随后办理完相关手续及缴纳土地出让价款后，于2011年4月13日取得海口市国用（2011）第003274号《中华人民共和国国有土地使用权证》。原告依法取得案涉土地使用证后，依法依规进行项目的规划、报建、施工，但是老看守所搬出后，本应与其他居住于旧址宿舍楼的签约住户一起搬迁的被告却拒绝按照自己与原告签订的《补偿安置协议》约定｛第三条：“拆迁补偿：安置房实物补偿；”第九条：“乙方（即被告）应在本协议签订之日起将被拆迁的房屋及附属物产权手续移交给甲方（即原告），由甲方统一向有关部门办理注销手续。”｝履行接收各项安置补偿款、选房、将被拆迁房屋移交原告的义务，已构成严重违约，因此导致被告未移交房屋所在旧宿舍楼至今无法拆除，不仅造成原告按照被告正常搬迁所做的原项目建设规划无法正常实施而变更，直接导致项目可销售车位减少31个、项目施工期限因涉案房屋未按期拆除而被延长引起的施工成本增加等一系列问题，更严重影响原告在案涉土地上开发的项目商品房验收、交房、办证等一系列工作，给原告造成了极大的声誉和经济损失。综上，原告为维护自身的合法权益，防止自身损失的不断扩大，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，恳请人民法院依法审理，判如所请。被告孙志凌辩称,一、海口市秀英区人民法院受理本案错误。因被告与原告尚未达成最终的拆迁补偿安置协议，依《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》法释〔2005〕9号：…拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理…。故海口市秀英区人民法院受理本案错误，海口市秀英区人民法院应裁定驳回原告的起诉。二、本案案由错误。海口市秀英区人民法院将本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。房屋拆迁安置补偿合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止房屋拆迁安置补偿合同发生的权利义务纠纷。房屋拆迁安置补偿合同纠纷是合同纠纷，若拆迁人与被拆迁人不能就补偿金额、安置用房等问题达成拆迁安置补偿合同发生纠纷，不能适用本案由。三、被告与原告2011年2月15日签订的《海口市第一第二看守所迁建拆迁补偿安置协议（实物补偿）》尚未生效，被告与原告尚未达成最终的拆迁补偿安置协议。海口市第一、第二看守所已搬迁的原业主签订的《拆迁补偿安置协议》共三份，分别是2011年2月15日的《海口市第一第二看守所迁建拆迁补偿安置协议（实物补偿）》（下简称《实物补偿》）、2014年6月17日的《补充协议》、2015年7月30日的《补充协议（二）》。而被告林明华与原告只签有《实物补偿》，且《实物补偿》已被《补充协议》、《补充协议（二）》修改，具体见法院应被告的申请调取的证据：《补充协议》、《补充协议（二）》、2014年5月26日及2014年6月3日的《关于海口市第一看守所民警住户房屋搬迁若干诉求意见的回复》、2014年6月16日《公告》、2014年6月23日的《房屋搬迀及移交确认书》、2014年6月30日的《回迁安置选房确认书》。被告签《实物补偿》时，《实物补偿》是空白合同，被告签空白的《实物补偿》后，原告以要拿回去公司盖章及交给有关部门备案为由，将空白《实物补偿》收走，被告至今没见过《实物补偿》原件。四、被告不存在违约的情形。因原告已对《实物补偿》进行了修改，被告与原告签订的《实物补偿》尚未生效，且被告与原告尚未达成最终的拆迁补偿安置协议，故被告不存在合同履行及违约赔偿的问题。原告诉求第一项：“继续履行与原告签订的《海口市第一第二看守所迁建拆迁补偿安置协议(实物补偿)》”及第二项：“赔偿原告经济损失……”都是建立在被告与原告有合法有效的拆迁补偿安置协议基础上，原告才有权提出，而本案当中，因原告已对《实物补偿》进行了修改，被告与原告签订的《实物补偿》尚未生效，且被告与原告尚未达成最终的拆迁补偿安置协议，故被告不存在合同履行及违约赔偿的问题。五、原告无权与被告签订房屋拆迁安置补偿合同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。从上述规定可以看出，原告无权与被告签订房屋拆迁安置补偿合同，即使签订也是一份无效的合同，故《实物补偿》是一份无效的合同。六、原告无权强制被告与其签订《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。原告无权强制被告与其签订《商品房买卖合同》。七、原告诉求第一项：“…迁出海口市秀英大道西侧原海口市第一看守所宿合楼“属重复诉讼，应予以驳回。原告在(2017)琼0105民初6726号、(2017)琼0105民初6727号、(2017)琼0105民初6728号案中提出的诉求“判令被告腾空并搬离海口市秀英大道海口市第一看守所宿舍区新楼××号房屋“与本案中原告诉求第一项：“…迁出海口市秀英大道西侧原海口市第一看守所宿合楼”都属于排除妨害纠纷诉求，该项诉求已被海口市中级人民法院(2018)琼01民终1039～1041号生效判决予以驳回，原告又在本次诉讼中提出相同诉求，属重复诉讼，应予以驳回。八、退一万步讲，即使《实物补偿》已成立并生效，原告的起诉已超过法定的诉讼时效。原告与被告于2011年2月签订《实物补偿》，原告于2019年1月才向法院起诉，依《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条之规定，原告的起诉早已超过二年的诉讼时效。综上所述，海口市秀英区人民法院受理本案错误；本案案由错误；被告与原告2011年2月15日签订的《海口市第一第二看守所迁建拆迁补偿安置协议（实物补偿）》尚未生效，被告与原告尚未达成最终的拆迁补偿安置协议；被告不存在违约的情形；原告无权与被告签订房屋拆迁安置补偿合同；原告无权强制被告与其签订《商品房买卖合同》；原告诉求第一项“…迁出海口市秀英大道西侧原海口市第一看守所宿合楼“属重复诉讼；原告的起诉已超过法定的诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：孙志凌与古志君原系夫妻关系。1997年6月20日，古志君与海口市公安局签订《协议书》，协议约定，古志君购买该局秀英大道海口市第一看守所（2楼）203房。同年9月24日,古志君付清了购房款。2006年7月5日，孙志凌与古志君协议离婚，双方约定前述房屋归孙志凌所有。2009年6月29日，海口市解决办理房屋登记历史遗留问题领导小组办公室发出通告：凡2006年12月31日前已建成而未办理登记手续的房屋可以受理登记，属于非商品房项目（房改房、集资房等）的，由房改单位负责申报。2010年12月17日，经海口市人民政府批准，海口市国土资源局决定将所原址海口市秀英大道西侧总面积为32423.86㎡的二块国有建设用地使用权以整体挂牌方式出让，该局于当日在《海南日报》上刊登了《出让公告》。《出让公告》第七条第二款规定：土地竞得人应在《出让合同》签订后30天内，与该块土地上房屋等附属物产权人协商补偿事宜，签订房屋等附属物补偿协议书。在期限内，如土地竞得人与房屋等附属物产权人无法达成补偿协议，土地出让人与土地竞得人签订的《出让合同》自行解除。2011年1月17日，蓝海嘉兴公司在公开拍卖中竞买成功,并与海口市国土资源局、海口市土地交易中心签订《成交确认书》。同年1月26日，海口市国土资源局与蓝海嘉兴公司签订《出让合同》。同年2月15日，蓝海嘉兴公司与孙志凌签订《安置协议》,协议约定,因海口市第一及第二看守所合并迁建项目需要拆迁孙志凌秀英大道海口市××区新楼203房(现场编号)，房屋及套内面积均为76.5平方米。拆迁补偿为安置房实物补偿。现住房装修补偿费方式为：孙志凌认为现住房装修标准高于500元/㎡，由双方进行现场勘查后协商一致的装修价值作为装修补偿的依据，由蓝海嘉兴公司一次性同步支付给孙志凌。拆迁补助费为1530元，由蓝海嘉兴公司一次性支付给孙志凌。蓝海嘉兴公司按孙志凌自行过渡支付临时安置补助费，按孙志凌的房屋建筑面积15元/月/㎡，每户不足500元/月，补足500元/月。蓝海嘉兴公司自孙志凌迁出之日起先期支付12个月临时安置补助费，按孙志凌房屋建筑面积79.8平方米计算13770元，剩余部分按季度支付。临时安置补助费支付至安置房交付之月止，临时过渡期为24个月，自孙志凌迁出之日起。临时安置过渡期如遇物价上涨的，双方应按届时市场行情和新的政策标准，重新确认搬迁补助费及临时安置补助费。住宅安置以套内面积等量补偿为原则，蓝海嘉兴公司按1：1.1的比例向孙志凌提供套内面积为84.15㎡（不含公摊面积）的安置房，不结算差价。在补偿安置房面积标准的基础上，孙志凌可以要求增加房屋套内面积不超过20㎡，增加房款按2011年度政府发布的经济适用住房指导价进行计算。蓝海嘉兴公司需要优先安排孙志凌住房并安置于现在办公区或民警生活区。蓝海嘉兴公司须在新的看守所建成投入使用后方可对第一、第二看守所地面附属物进行拆迁。拆迁补偿：安置房实物补偿。被告应在本协议签订之日起将被拆迁的房屋及附属物产权手续移交给原告，由原告统一向有关部门办理注销手续。双方对本协议的执行若存有异议，应协商解决，协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼。协议还对其他内容进行了约定。同年4月13日，蓝海嘉兴公司取得前述拍卖土地的《土地使用权证》[土地证号为海口市国用（2011）第003274号]。案涉土地上原有两栋宿舍楼，共居住着34户住户(含孙志凌所居住的房屋)。2014年4月25日，孙志凌向海口市公安局申请对前述房产进行确权，该局于同年6月13日予以同意。同年5月26日，蓝海嘉兴公司在《关于海口市第一看守所民警住房房屋搬迁若干诉求意见回复》第七条中称,海口市政府至今尚未发布过海口市经济适用房的指导价,并将增加20㎡房价按5800元/㎡计价。为推进搬离工作，蓝海嘉兴公司再次提高了补偿标准，并于2014年6月16日以公告形式向34户住户公布新补偿标准和通知所有住户限期签订补充协议、实施搬离。公告后，有30户住户与蓝海嘉兴公司签订了《补充协议》并依约搬离涉案房屋，但孙志凌未按通知签订《补充协议》，也未搬离涉案房屋。2015年7月15日，蓝海嘉兴公司向海口市公安局发函，同意在按1:1.1比例确定的安置面积基础上要求增加20㎡以内（含20㎡）的房价，参照该局民警购买五源河公务员住房价格的标准，调整为按建筑面积（含公摊面积）单价4185元/㎡的标准计算。另查明,蓝海嘉兴公司在受让的土地上开发的蓝海瑞园一期项目已完工并已出售,但孙志凌仍未迁出涉案房屋,导致工程无法办理验收。涉案房产系孙志凌与海口市公安局签订购房协议书》所购买,孙志凌办理了《国有土地使用权登记卡》。再查明,因涉案房产拆迁安置补偿问题,被告多次向有关部门反映,但协商未果。2017年10月9日,原告曾向本院起诉,请求被告腾空并搬离海口市秀英大道海口市第一看守所宿舍区新楼203号房屋,本院2017年12月29日作出(2017)琼0105民初6728号民事判决:孙志凌于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并搬离海口市秀英大道海口市第一看守所宿舍区新楼203号房屋。被告不服该判决，上诉于海南省海口市中级人民法院,该院2018年4月25日作出（2018）琼01民终1039号判决:一、撤销海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初6728号民事判决；二、驳回海南蓝海嘉兴置业有限责任公司的诉讼请求。2019年1月25日,原告向法院提起本案诉讼。以上事实，有《海南日报》公告、海口市国有建设用地使用权挂牌出让竞买资格确认书、海口市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、海口市国让（合）字（2011）5号《国有建设用地使用权出让合同》、《海口市第一第二看守所迁建拆迁补偿安置协议》（实务补偿）、海口市国用（2011）第003274号《中华人民共和国国有土地使用权证》、公告（补充协议）、原施工图、修改后的施工图、工资表及工资发放凭证、《海口市第一第二看守所迁建拆迁补偿安置协议》、2014年6月17日原告与符史辉签订的《补充协议》、2015年7月30日符史辉与原告签订的《补充协议二》、2014年5月26日原告的一份回复函《关于海口市第一看守所民警住户房屋搬迁若干意见的回复》、2014年6月3日原告的一份回复函《关于海口市第一看守所民警住户房屋搬迁若干意见的回复》、2014年6月16日原告单位出的一份《公告》、2014年6月23日符史辉与原告签订的《房屋搬迁及移交确认书》、2014年6月30日符史辉与原告签订的《回迁安置选房确认书》、（2017）琼0105民初6728号民事判决书、（2018）琼01民终1039号民事判决书、当事人陈述及开庭笔录等在案佐证，足以认定。本院认为：因海口市第一及第二看守所合并迁建项目需要拆迁被告秀英大道海口市××区新楼203房(现场编号)，2011年2月15日，原、被告签订的《海口市第一第二看守所迁建拆迁补偿安置协议（实物补偿）》,是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，应认定有效。合同约定双方对本协议的执行若存有异议，应协商解决，协商不成的，可以依法向人民法院提起诉讼。即使该合同存在空白合同条款的情形，被告作为完全民事行为能力人，理应知道在空白合同中签字的法律风险及后果，应视为对合同内容中约定事项的无限授权，是自身民事权利的处分。因此，被告关于原告与其达不成拆迁补偿安置协议本法院应不予受理及本院将本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷案由错误的主张，理由不成立，本院不予采纳。被告未履行《补偿安置协议》项下义务处于持续状态，造成的损失至今仍持续增加；其次，被告在庭审中多次陈述针对涉案房屋拆迁安置事宜，一直在向有关部门反映，有关部门亦一直在组织原被告双方协商，因此，双方的协商不止，诉讼时效就不断中断，本案的起诉没有超过法定诉讼时效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第247条之规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理;已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”（2017）琼0105民初6728号案由是排除妨碍纠纷，诉讼请求为判令被告搬离并腾空涉案房屋，而在本案中的诉讼请求为履行《补偿安置协议》和赔偿原告损失，因此，（2017）琼0105民初6728号案与本案的诉讼标的和诉讼请求均不相同，依法不构成重复起诉。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：》......（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,被告与原告虽尚未达成最终的拆迁补偿安置协议,但受让的土地上开发的蓝海瑞园一期项目已经完工并已出售,原有两栋宿舍楼，共居住着34户住户(含被告所居住的房屋),有30户住户与原告签订了《补充协议》并依约搬离,继续履行没有障碍。根据诚实信用原则,原告请求被告继续履行与原告签订的《海口市第一第二看守所迁建拆迁补偿安置协议（实物补偿）》，按照该协议约定和案涉土地挂牌出让公告标准（或与其他搬迁户相同的增加补偿标准）接受原告给付的各项补偿、选定和接收安置商品房并签订《商品房买卖合同》、迁出海口市秀英大道西侧原海口市第一看守所宿舍楼,有事实与法律依据,本院予以支持。因原告未提供充分证据证明车位损失和额外增加的经营管理费用的事实,原、被告未达成最终的拆迁补偿安置协议，故被告不存在合同履行及违约赔偿的问题,原告请求被告赔偿原告经济损失2285873.3元,，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，之规定，判决如下：一、被告孙志凌于本判决发生法律效力之日起十日内继续履行与原告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司签订的《海口市第一第二看守所迁建拆迁补偿安置协议（实物补偿）》，并按照该协议约定和案涉土地挂牌出让公告标准（或与其他搬迁户相同的增加补偿标准）接受原告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司给付的各项补偿、选定和接收安置商品房并签订《商品房买卖合同》，迁出海口市秀英大道西侧原海口市第一看守所宿舍楼；二、驳回原告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司其它诉讼请求。案件受理费25087元，由原告海南蓝海嘉兴置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。印刷：许斯娜海南省海口市秀英区人民法院2019年7月25日印制（共印6份） {文书日期} 海口市秀英区人民法院稿纸