广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4090号原告：黄元三，男，1983年1月25日出生，汉族，住湖南省桃源县。原告：丁桂梅，女，1981年5月4日出生，汉族，住湖南省中方县。委托代理人：张玲悦、方映天，广东广健律师事务所律师。被告：张文武，男，1991年8月26日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。第三人：广州市誉辉房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：何顺权。原告黄元三、丁桂梅诉被告张文武、第三人广州市誉辉房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄元三，以及原告黄元三、丁桂梅的共同委托代理人张玲悦、方映天，被告张文武的委托代理人阮泳娴到庭参加诉讼，第三人广州市誉辉房地产代理有限公司（以下简称誉辉公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄元三、丁桂梅向本院提出诉讼请求：一、解除黄元三、丁桂梅和张文武、誉辉公司签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系；二、张文武向黄元三、丁桂梅支付违约金252000元；三、张文武向黄元三、丁桂梅赔偿律师费20000元；四、张文武向黄元三、丁桂梅返还涉案房屋钥匙一条；五、张文武承担本案诉讼费用。事实和理由：黄元三、丁桂梅与张文武于2018年6月16日签订《房地产买卖居间合同》，约定由黄元三、丁桂梅向张文武出售位于增城区××街××房，交易价为1260000元。合同签订后，黄元三、丁桂梅已履行办证义务，并及时通知了张文武，但张文武以资金困难、税费高等理由至今未按约定配合办理房屋银行按揭手续及交易过户手续。为此，诉至法院，请求判令所请。被告张文武辩称：在正常的房屋交易过程中，在办理银行按揭贷款前，贷款房屋不应该存在抵押和查封。涉案房屋截止开庭当天仍然存在银行抵押权，并不满足按揭贷款的条件，张文武不存在违约行为，不应承担违约责任。第三人誉辉公司未到庭陈述意见。经审理查明：位于广州市增城区××街××房登记权属人是黄元三、丁桂梅，共有情况为共同所有，缮证日期为2018年12月29日。2018年6月16日，张文武（买方）与黄元三、丁桂梅（卖方）签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定，“第三条1、转让房产情况居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省广州市增城区××街××房转让事宜达成一致意见并签署本合同。……3、卖方应在前到贷款银行提出还清贷款申请。并按银行要求的时间准时还清贷款余额……第四条1、买卖双方约定卖方以1260000元的价格将该房产转让给买方；买方向卖方支付30000元作为购房定金。……第五条按揭付款经买卖双方协议：1、买方应在过户当天将首期房款（含定金）370000元给卖方收取；2、余款890000元为银行按揭付款，由买方商业贷款的方式支付给卖方。……第七条1.1买卖双方于评估公司出具评估报告后柒个工作日内备齐银行按揭所需要资料到银行申请贷款。卖方须配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。……第十一条……3、违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。……第十三条补充条款1、卖方只负责房子契税、过户前物业费、水电煤气，其他费用不负责。2、经双方协商，知晓产权情况，买方指定过户人。3、双方必须遵守约定，无条件配合过户手续，若任意一方违约，违约方支付守约方总房款20%违约金。4、赎楼所产生的费用，买方负责，卖方无条件配合手续。5、首付款以银行同意贷款书为准，多退少补。6、出房产证后，3个月内出同贷书。……”。2019年3月25日，黄元三向张文武发出《催告函》，内容为“……贵方收到本催告函后应于2019年4月11日前与本人共同前往广州市增城区房地产交易中心办理房地产交易过户手续。……”。2019年3月30日，张文武向黄元三发出《复函》，内容为“……时至今日，你方也没有出具评估报告。按照合同约定，你方已属违约。请收到本复函3日内到合同签署中介方协商合同解约事宜。……”。2019年4月11日，誉辉公司向张文武发出《履约催促函》，内容为“……卖方已于2019年1月11日取得房产证，卖方黄元三多次通知并约买方办理相关手续，但买方迟迟不办理银行贷款等相关手续，直到2019年4月11日为止仍没办理银行同意贷款书，现卖方委托我司正式发出法律催促函，请张文武在2019年4月18日前务必履行合同约定：1、2019年4月18日备齐银行所需资料办理银行贷款手续……”。2019年7月1日，广东广健律师事务所向黄元三开具三份律师费发票，总金额为20000元。黄元三、丁桂梅提供黄元三与张文武的部分聊天记录如下，2019年2月22日，黄元三提出“你那边准备好了的话提前两天告诉我好做准备”，张文武回复“周一我去问下贷款公司”；2019年3月6日，张文武提出“今天问了贷款公司，还有房管局，说税费很高，贷款公司也贷不出那么多钱，政策和当初变化很多……”，黄元三回复“时间太长了等不了，希望能尽快解决……”。张文武确认上述微信聊天内容的真实性。黄元三、丁桂梅和张文武确认张文武已支付购房定金30000元。在庭审过程中，一、黄元三、丁桂梅陈述以下，（一）双方对提前还贷并无明确约定，其没有申请提前还贷，原因是双方在合同第十三条第四款中约定“赎楼费用由买方负责”，赎楼费用指的是由买方出资赎契，因此由于张文武表示因税费有变，资金困难，没有足够款项赎楼，故卖方未申请提前还贷。（二）其在签订合同当天交付房屋钥匙给张文武用于看房子，对此未提供相应证据。二、张文武陈述以下，（一）合同第十三条第四款中约定“赎楼费用由买方负责”，赎楼费用指的是什么其不清楚，但关于赎契款项是由第三方垫资赎契，但双方没有协商确定具体的第三方。（二）其在2019年1月12日得知卖方已经取得房产证，其未催促过卖方配合办理房屋评估报告手续。（三）其未收到涉案房屋的钥匙，其也未在涉案房屋居住。本院认为：黄元三、丁桂梅与张文武于2018年6月16日签订的《房地产买卖居间合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。关于何方违约的问题。《房地产买卖居间合同》第十三条约定“6、出房产证后，3个月内出同贷书”，张文武确认其在2019年1月12日已经得知黄元三、丁桂梅取得涉案房屋的房产证，但其未在期限内取得银行同贷书，其行为已经构成违约。因此黄元三、丁桂梅主张要求解除双方签订的《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系，理据充分，本院予以支持。至于张文武抗辩由于涉案房屋存在抵押，其无法办理按揭贷款，缺乏依据，本院不予采信。根据《房地产买卖居间合同》第十一条“违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用”，以及第十三条“双方必须遵守约定，无条件配合过户手续，若任意一方违约，违约方支付守约方总房款20%违约金。”的约定，基于张文武的违约行为，黄元三、丁桂梅主张要求张文武支付违约金252000元以及律师费20000元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于黄元三、丁桂梅主张要求张文武交还房屋钥匙。因黄元三、丁桂梅未提供证据证明其已经交付房屋钥匙给张文武，且张文武对此亦不确认有收取钥匙，因此黄元三、丁桂梅上述主张缺乏依据，本院对其该诉讼请求不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告黄元三、丁桂梅与被告张文武于2018年6月16日签订的《房地产买卖居间合同》中的房屋买卖关系；二、被告张文武向原告黄元三、丁桂梅支付违约金252000元；三、被告张文武向原告黄元三、丁桂梅支付律师费20000元；四、驳回原告黄元三、丁桂梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8160元，由被告张文武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年七月九日书记员  王燕芳