江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终563号上诉人（原审原告）:蔺秀芳，女，1982年1月6日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：张晓松，江苏华江律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏果超市扬州市江都区有限公司，住所地扬州市江都区新区新都路东。法定代表人：陈兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：申德龙，该公司法务部主管。上诉人蔺秀芳因与上诉人苏果超市扬州市江都区有限公司（以下简称苏果超市）房屋租赁合同纠纷一案，均不服扬州市江都区人民法院(2017)苏1012民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔺秀芳上诉请求：1、撤销扬州市江都区人民法院(2017)苏1012民初1533号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2、苏果超市负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。该案的发生是由苏果超市的停水、停电、关门引起。苏果超市同意上诉人迟延至2015年5月31日前交付租金后，于2015年6月1日通知上诉人当日缴清所欠租金40000元和水电费1781元，并于2015年6月2日强行采取停水、停电、关门措施。而双合同约定，蔺秀芳在苏果超市发出缴付通知后14天内仍未支付租金，苏果超市才有权停水停电。苏果超市在2015年6月1日发出通知后次日即停水、停电、关门，明显违反上述约定。二、一审判决适用法律错误，并与一审法院作出的（2016）苏1012民再10号民事判决相矛盾。上述判决未认定上诉人违约，而本案一审判决认定上诉人延付租金违约在先，构成合同解除的条件，两判决明显矛盾。本案是因苏果超市违约导致租赁合同解除，上诉人作为承租方要求其赔偿装修残值等投入损失应当予以支持。上诉人苏果超市辩称：原审判决对于原审原告各项损失认定上存有不当，对于其它案件事实认定清楚，应驳回蔺秀芳的上诉。上诉人苏果超市上诉请求：1、撤销扬州市江都区人民法院(2017)苏1012民初1533号民事判决第一项，依法改判驳回蔺秀芳的诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件诉讼费由蔺秀芳承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人应对蔺秀芳食品原料损失承担主要责任没有事实与法律依据。蔺秀芳自与上诉人签订租赁合同以来，从2014年起多次欠缴租金。2015年4月1日，蔺秀芳又一次拖欠租金。经双方协商，上诉人同意暂缓至2015年6月1日支付。截止期限届满，蔺秀芳仍然未交纳。蔺秀芳的行为已经严重违反了合同约定并给上诉人造成了严重损失，上诉人迫不得已在2015年6月2日采取了停水停电的措施。对于停水停电造成的食品原料损失，应由蔺秀芳自行承担。上诉人此前已经向一审法院起诉要求解除与蔺秀芳之间的租赁合同，在该案判决中也明确阐述了蔺秀芳的违约行为是导致双方纠纷的起因。无论是在合同解除前亦或解除后，蔺秀芳均没有采取任何积极措施，而放任损失的扩大，故其理应对食品原料等损失承担责任。二、一审法院认定蔺秀芳存在食品原料损失56800元、热带鱼损失24560元没有事实和法律依据。1、关于食品原料损失部分，蔺秀芳提交的票据上没有注明收款人也没有收款单位签章，并且蔺秀芳也未提供相应的银行流水或者其他证据证明票据所对应的交易真实发生。即使上述交易真实发生，蔺秀芳提交的票据包含食品原料、厨房设备、收银系统等交易事项，一审法院将全部56800元均认定为食品原料损失明显不当。2、关于热带鱼损失部分，蔺秀芳对于所提交的相关收据中所列鱼类是否真实存并未提交相关证据予以佐证，并且也没有提供证据证明收据所对应的交易真实发生。上诉人蔺秀芳辩称：双方对租金宽限至2015年6月1日支付已达成合意，苏果超市应当按照租赁协议给予蔺秀芳14天延付期。蔺秀芳提交的照片等相关证据能够证实食品原料和热带鱼损失的存在。蔺秀芳向一审法院起诉请求：1、请求依法判令苏果超市赔偿因停水、停电、关门造成蔺秀芳投资损失708033元；2、苏果超市承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月24日双方当事人签订商铺租赁协议、商铺租赁单店协议各一份，协议约定：蔺秀芳承租苏果超市位于扬州市江都区的引江路店108号专柜面积207平方米，租赁期自2013年11月1日至2018年10月31日，第一年和第二年的租金为2.12元/天/平方米，两年租金为320000元；第三年和第四年租金为2.29元/天/平方米，两年租金为346042元；第五年租金为2.48元/天/平方米，租金为187377元。租金按季一次性给付，蔺秀芳在签订协议后2天内缴纳第一期租金，以后租金按期提前15日支付，如未按时交纳保证金、租金等款项，苏果超市有权从水电押金、租金保证金中扣除。蔺秀芳交保证金31800元。在2015年4月期间，双方经协商，苏果超市同意自2015年4月1日起至6月30日期间的房屋租金延长至2015年5月31日前交付。2015年6月2日苏果超市单方武断采取停水、停电、关门、封存商品、封闭柜台等措施禁止蔺秀芳人员进入承租区域经营，蔺秀芳于当日被迫停止营业。由于苏果超市的行为，致蔺秀芳投入708033元杏记甜品项目仅经营一年五个月后便无法经营、收回投资和获利，并造成原告投资损失708033元（即：1、店铺工程报价149443元；2、店铺前期拆除安装费用28000元；3、电器、灯具、材料等80430元；4、厨房设备、收银系统、食品原料56800元；5、空调购置安装22000元；6、桌椅定制37000元；7、鱼缸制作安装78000元；8、热带鱼24560元；9、杏记甜品加盟费175000元；10、店内发光字灯箱制作18000元；11、生态木安装制作费用9800元；12、广告发布费18000元；13、监控系统11000元）。一审法院认定事实：苏果超市与蔺秀芳于2013年10月24日双方签订了《商铺租赁协议》、《商铺租赁单店协议》，苏果超市将扬州市江都区引江路店108号专柜租赁给蔺秀芳经营杏记甜品。上述协议主要条款为：租赁面积为207平方米；租赁期自2013年11月11日至2018年10月31日；第一、二年租赁为每天每平方米2.12元，两年租金为320000元；第三、四租金为每天每平方米2.29元，两年租金为346042元；第五年租金为每天每平方米2.48元，租金为187377元。租金按季一次性给付，在蔺秀芳签定协议后2天内交纳第一期租金，以后租金应按期提前15日支付；苏果超市提前50天交付场地，便于蔺秀芳装修经营场所；租赁期间的水电费由蔺秀芳负担；蔺秀芳如不按时交纳保证金、租金等款项，苏果超市有权每天收取拖欠费用的5‰的滞纳金，并从水电押金、租赁保证金中扣除。逾期超过30天，苏果超市有权解除协议和补充协议；在苏果超市发出立即缴付应付款项书面通知后14天蔺秀芳仍未缴付，苏果超市有权停水、停电等，同时不承担蔺秀芳为此而蒙受的任何损失；租赁期满或合同终止、解除，蔺秀芳收回出资购置的设备，但固定装修设施的所有权无偿归苏果超市，装修费不予退还。对解除合同时的权利义务合同还约定了其他事项。协议签订后，苏果超市交付了租赁商铺，蔺秀芳交纳了保证金31800元。由于苏果超市并未按期交付租赁商铺，2014年6月13日苏果超市与蔺秀芳又签订了《商铺租赁补充协议》，协议条款：由于门店重大调整改造，苏果超市施工延误蔺秀芳装修期，蔺秀芳积极配合苏果超市提前缴纳租金，现给予蔺秀芳起租日期变更为2014年1月1日，即协议期限变更为2014年1月1日至2018年12月31日，其他条款不变。此后，蔺秀芳在经营中，因资金周转困难，未能及时交纳2015年4月1日至6月30日的租金。双方经协商，苏果超市同意上述期间内的租金延长至2015年5月31日前交付。到期后，蔺秀芳仍未交纳，苏果超市则于2015年6月1日向杏记甜品和蔺秀芳发出了断电通知“责令杏记甜品和蔺秀芳当日缴清所欠租金40000元和5月份水电费用1781元，否则采取停水停电，封存商品、柜台，禁止你方人员进入承租区域，断电时间2015年6月2日8时等”。当日蔺秀芳并未按照断电通知要求执行。苏果超市于2015年6月2日采取了停水、断电、关门等措施，杏记甜品当日停止营业。造成蔺秀芳食品原料损失56800元、热带鱼损失24560元以及其他投入损失和相关停业盈利损失。苏果超市遂于2015年7月14日向一审法院提起诉讼，请求判令解除双方商铺协议及其补充协议；判令蔺秀芳返还租赁商铺、支付撤离商铺之日前所欠租金。判决生效后，经一审法院审判委员会讨论决定，于2016年10月19日作出（2016）苏1012民监4号民事裁定书，再审本案。再审案号为（2016）苏1012民再10号。经再审，一审法院判决如下：“一、原审原告苏果超市扬州市江都区有限公司与原审被告蔺秀芳于2013年10月24日签订的商铺租赁协议、商铺租赁单店协议及2014年6月13日签订的商铺租赁补充协议终止履行；二、蔺秀芳于判决生效之日起30日内向苏果超市扬州市江都区有限公司返还所租赁的上述江都引江路店108号专柜；三、蔺秀芳给付苏果超市扬州市江都区有限公司租金27208元、垫付的水电费1781元；四、苏果超市扬州市江都区有限公司返还蔺秀芳水电费押金及保证金31800元；上述三、四项相互冲抵后，苏果超市返还2811元，此款在判决生效后10日内给付；五、驳回苏果超市扬州市江都区有限公司对蔺秀芳的其他诉讼请求”。该判决书于2017年1月13日向双方进行了送达，双方均未上诉，判决生效后，蔺秀芳未自觉履行判决书规定的义务，苏果超市向一审法院申请强制执行。在执行过程中因蔺秀芳未到场，由苏果超市申请经江苏省扬州市江都公证处对蔺秀芳所在租赁商铺的投入财产进行了清点公证，并出具了公证书。一审法院责令苏果超市将此财产存放专门房间封存，以便蔺秀芳自行处置。一审法院认为，民事主体的合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。苏果超市与蔺秀芳之间签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，合同不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同已被（2016）苏1012民再10号民事判决书确认合法有效。该合同第三条违约责任明确载明：“如乙方（蔺秀芳）未按时交纳租金等费用，甲方（苏果超市）有权按照各项拖欠费用总额的5‰/天收取滞纳金，同时甲方有权从乙方水电押金、租赁保证金中扣除，逾期超过30天，甲方有权解除本协议及其补充协议。乙方如拖欠租金、管理费、空调费、推广宣传费（如有）、设施费用，并在甲方向其发出要求乙方立即缴付应付款项的书面通知后，十四天内仍未缴付该等应付款项（无论是否正式追索），甲方有权停止向该单元供应水、电、中央空调或电话线或该物业内之其他设施及服务，且该等权力的行使不影响甲方在此期间向乙方收取租金的权利。甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任”。蔺秀芳在履行合同过程中，因自身原因未能按照约定在2015年3月15日前交纳当年第二季度租金。为此，经双方协商后，苏果超市同意蔺秀芳在2015年5月31日前交纳，但蔺秀芳仍未能履行。故苏果超市行使解除权并向蔺秀芳停止供水供电等其他服务。致使双方均遭受不同程度的损失。显然，在此纠纷中，蔺秀芳应负一定的责任，但苏果超市在向蔺秀芳发出催缴租金通知书后，未在合同约定的十四天内即于第二天对蔺秀芳租赁商铺停水断电、锁门，致使蔺秀芳被迫停业，造成停业盈利损失。并造成投入损失，其中含食品原料损失56800元、热带鱼损失24560元。审理中，因蔺秀芳强调仅要求苏果超市赔偿投资损失，而不主张被迫停业盈利等损失。蔺秀芳主张投资损失包括加盟、装修设备、材料花费等十三项损失，其中食品原料和热带鱼损失系苏果超市不按合同约定发出书面通知后十四天内方可停水、断电、锁门，未给予蔺秀芳处置时间而造成食品原料损害，其主要责任在苏果超市，故苏果超市应负损害的主要赔偿责任。其余投入损失归结于合同的解除终止履行。而合同约定租赁期满或合同解除终止，蔺秀芳收回出资购置的设备，但固定装修设施的所有权无偿归苏果超市，装修费不予退还。现蔺秀芳主张的投资是基于合同履行，而非系苏果超市的侵权。此主张蔺秀芳理应在苏果超市提出解除合同时一并提出。由于双方在合同履行过程中，蔺秀芳延付租金违约在先，构成合同解除和终止履行的条件，当法院判决解除合同终止履行后，蔺秀芳理应在法定的期限内腾让租赁商铺，但其未自觉履行，则至法院强制执行，将蔺秀芳的投入设备、材料等物封存他处，有待蔺秀芳处置，而蔺秀芳至今未处置，造成投资损失趋于扩大。因此，投资损失应由蔺秀芳自负。综上所述，蔺秀芳要求苏果超市赔偿投资加盟、装修、设备、材料损失既无事实依据亦无法律依据，故不予支持。蔺秀芳在经营场所的食品原料、热带鱼的损失合计81360元（食品原料56800元、热带鱼24560元），系由苏果超市的行为不当和蔺秀芳在履行租赁合同中的违约行为共同导致的，苏果超市应承担80%的赔偿责任即65088元，蔺秀芳应承担20%的责任即16272元。据此，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合民法总则》第三条、第一百二十条、第一百七十六条、第一百七十七条、第一百八十六条的规定，判决：一、苏果超市扬州市江都区有限公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿蔺秀芳65088元；二、驳回蔺秀芳的其他诉讼请求。案件受理费10880元，由苏果超市扬州市江都区有限公司负担8704元，蔺秀芳负担2176元。一审查明的事实本院依法予以确认。本案争议焦点为：蔺秀芳主张的损失是否有事是与法律依据？本院认为，本案中,依据蔺秀芳与苏果超市之间租赁合同合同约定，蔺秀芳应按期缴纳租金，如逾期30日，苏果超市则有权解除合同。虽苏果超市同意将蔺秀芳应于2015年4月1日交付的租金宽限至2015年5月31日支付，但不能因此认定苏果超市已放弃合同解除权。在宽限期限内蔺秀芳仍未履行租金缴纳义务的情形下，苏果超市有权解除双方之间的租赁合同。苏果超市虽作为解除权行使方，但应合理行使自己权利，避免损失的扩大。租赁合同中虽约定苏果超市有权采取断水、断电等救济措施，但该措施应在催告14天后行使。即在宽限期届满后苏果超市应给予蔺秀芳合理的准备时间，否则应承担自身不当行为导致的后果。因食品原料及观赏鱼类等鲜活物品的损失与断水、断电行为存在必然联系，故对该部分损失苏果超市应承担相应责任。当事人对自己主张的损失应提交证据加以证实。对于食品原料损失，蔺秀芳提交的三份收据记载的交易事项与食品原料无关，且均发生在2013年，距离苏果超市采取断水断电措施之时已逾一年，故该部分证据不能证明蔺秀芳该部分主张。但蔺秀芳一审期间提交的照片能证实其承租的场地内确有部分食品原料存在，故本院综合考量蔺秀芳的经营规模、经营范围等因素，酌情确定该部分损失为2万元。对于热带鱼损失24560元，因蔺秀芳提交的证据可以证实本案所涉的场所内曾养有观赏鱼类，且其提交了相关的进货凭证，故对该部分损失应予以支持。一审法院综合考量双方的过错，确定苏果超市对于损失承担80%的责任，其余20%由蔺秀芳承担是妥当的。故苏果超市应对44560元损失承担80%即35648元的赔偿责任，蔺秀芳自行承担20%即8912元的责任。对于蔺秀芳主张的装修等投资损失，因本案所涉租赁合同系因作为承租人的蔺秀芳未履行租金支付义务而解除，如果人民法院对该部分损失予以支持，则变相保护违约行为，有悖于法律规定的违约责任原则。故一审法院对其要求苏果超市赔偿装修等投资损失不予以支持是得当的。综上所述，上诉人蔺秀芳的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院对于损失事实认定不清，本院依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销扬州市江都区人民法院(2017)苏1012民初1533号民事判决；二、上诉人苏果超市扬州市江都区有限公司于本判决生效后十日内向上诉人蔺秀芳支付赔偿款35648元；三、驳回上诉人蔺秀芳的其它诉讼请求。一审案件受理费10880元，由蔺秀芳负担9880元，苏果超市扬州市江都区有限公司负担1000元。二审案件受理费，蔺秀芳预交的10880元由其自行负担；苏果超市扬州市江都区有限公司预交部分按1427元收取，由其负担782元，由蔺秀芳负担645元。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 孙建瑢审判员 叶 露二〇一九年七月十八日书记员 付心童