江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初2620号 原告：上海璨远实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区嘉戬公路328号7幢7层JT2810室。 法定代表人：许岩。 委托诉讼代理人：胡磊，湖南金凯华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王友发，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 被告：常熟新地物流有限公司，住所地江苏省常熟高新技术产业开发区东南大道1号806室。 法定代表人：吴文波，董事长。 委托诉讼代理人：徐晖，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘丹丹，江苏新苏律师事务所律师。 第三人：苏州工业园区顺丰速运有限公司，住所地苏州工业园区通园路58号。 法定代表人：徐前，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：文举，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 原告上海璨远实业发展有限公司（以下简称璨远公司）与被告常熟新地物流有限公司（以下简称新地公司）、第三人苏州工业园区顺丰速运有限公司（以下简称顺丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理，依法由审判员何斌适用简易程序于同年3月12日、4月18日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于同年6月11日公开开庭进行了审理。原告璨远公司的法定代表人许岩及其委托诉讼代理人胡磊、王友发，被告新地公司的委托诉讼代理人徐晖、刘丹丹，第三人顺丰公司的委托诉讼代理人文举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告璨远公司向本院提出诉讼请求：要求确认仓库租赁合同合法有效，继续履行仓库租赁合同与三方协议书中双方权利与义务。事实和理由：2017年7月17日，上海东颖物流有限公司（以下简称东颖公司）与被告签订仓库租赁合同1份，后者将常熟市东南开发区澎湖路6号用地出租给前者。2018年3月1日，原、被告与东颖公司签订三方协议书1份，约定由原告承接东颖公司在上述仓库租赁合同中的权利义务。之后，被告仍以与向东颖公司同样的先开票后付款的收取租金方式向原告收取租金，原告交付了同年3月至9月的租金，后原、被告均进行了重组，同年9月至12月初，原告未收到被告开具的发票，被告也未向原告催讨租金。同年12月初，被告要求就相关咨询费、开票税点问题与原告签订补充协议，后因原告要求据实际租赁面积结算租金未能与被告谈妥导致补充协议未能签订。不久，被告就以原告迟延交付租金为由向原告发出了解除通知书，原告在该通知书确定的解除日前支付了2018年9月至同年12月的租金。被告不愿意履行仓库租赁合同的行为，违背了市场交易稳定性原则和诚实信用原则。原告为维护自身合法权益，故向法院起诉。 被告新地物流辩称：原、被告之间没有先票后款的交易习惯，原告未按约支付2018年9月至同年12月的租金，被告多次催讨未果，原告严重违反合同约定，被告享有单方解除权，被告已向原告发出了解除租赁合同的通知，合同已于2019年1月10日解除，原告收到解除通知后的付款行为不能豁免其违约责任。要求驳回原告的诉讼请求。 第三人顺丰公司辩称：第三人对被告解除原、被告之间的租赁合同关系无异议。 经审理查明：2017年7月17日，被告新地公司（甲方）与案外人东颖公司（乙方）签订仓库租赁合同1份，合同的一般条款约定甲方将其拥有的常熟市东南开发区澎湖路6号对面新地物流园1#、2#、3#物流仓库出租给乙方用作区域物流中心，房屋租赁面积为42646.20平方米，其中，仓库面积39092.20平方米，办公室面积1623.20平方米，雨棚面积为1930.80平方米（此处已按雨棚实际面积的50%计算）；租赁期限96个月，自实际起租日起计算，交付日为2017年12月1日，实际起租日为2017年12月1日，到期日为2025年11月30日；出租房屋的租赁费用包括租金、咨询费和物业管理费，该租赁费用为不含税价，自起租日起分段计算（2017年12月1日-2018年1月31日为0.25元/平方米/日、2018年2月1日-同年2月28日为0.32元/平方米/日……），乙方实际按照含税价格向甲方支付租赁费用，税率按照以下标准计算：仓库、办公室、雨棚及室外场地租金增值税率为11%，物业管理费增值税率为6%；乙方应于2017年7月21日前向甲方支付租赁保证金300万元，如乙方违反本合同项下之任何规定，经书面通知乙方且乙方在收到该书面通知后超过十五个工作日无任何改善的情况下，甲方有权（但并无义务）扣减保证金以抵付乙方应负款项、违约金等。如保证金经扣减后少于上述保证金金额的，乙方应在收到甲方书面要求后的十个工作日内向甲方补交差额。乙方无权以保证金抵付其应付款项。租赁关系终止时，甲方于终止之日起十五个工作日内将收取的租赁保证金无息归还乙方；租金和物业管理费按季度进行支付。在租用期内，乙方应于每一个租赁季度的第一个工作日到来之前向甲方支付该租赁季度的租赁费用。乙方若延迟支付租赁费用达60个工作日的，视为乙方违约并按本合同一般条款的约定承担违约责任，同时甲方有权停止向乙方提供一切服务，收回出租房屋。合同的特定条款约定：季度租金计算方式为：日租赁费用单价×房屋租赁面积×365÷12×3；本合同项下乙方对甲方的所有付款，应付至甲方在本合同中约定的账户，或以甲方届时书面指定的其他账户（合同中列明了被告的工行账户）；乙方超过60个工作日没有按本合同要求支付到期租赁费用，甲方有权解除本合同并按照本合同一般条款约定的违约金标准追究乙方违约责任；合同还约定了其他事项。2017年7月24日，东颖公司向被告交付了租赁保证金300万元。2018年3月1日，被告（甲方）、东颖公司（乙方）、原告璨远公司（丙方）签订三方协议书1份，约定：丙方为乙方关联企业，现因乙方业务调整需要，需将其在上述合同中的权利和义务转让给丙方承接，甲方对此表示同意；自2018年3月1日起，上述合同中乙方的全部权利义务由丙方承接履行，丙方同意并接受上述合同的全部条款，在上述合同约定的期限内继续行使和履行原属乙方的合同权利和义务，甲方同意上述变更，向丙方行使和履行上述合同中原属甲方的权利和义务，除本协议中明确所作变更内容之外，原合同条款应完全继续有效。原告向被告缴纳了2018年9月2日前的租金，之后租金原告未按期缴纳。2018年12月26日，原告向被告发出告知函1份，原告在函中表示:其将于同年12月31日前，先行向被告支付2018年9月2日至同年12月31日的租金200万元整，剩余部分租金请被告从其前期支付的300万元保证金中抵扣掉上述期间应付剩余租金248万元，其于2019年1月16日前，向被告补足300万元保证金，于2019年2月16日支付2019年1月1日至同年3月31日租金及物业管理费300多万；如其未能按照上述第2时间点支付上述2019年1月1日至同年3月31日租金，且依照原签订的租赁合同逾期超过60日，被告可以单方解除合同，其对解除合同事宜无权进行维权。后原告仅于2019年1月3日向被告上述仓库租赁合同中所列账户转账支付了2018年9月2日至同年11月30日期间的部分租金50万元。2019年1月8日，原告收到了被告发出的关于解除租赁合同的通知，被告在通知中表示：其至今未收到原告应支付的2018年9月2日至同年11月30日、2018年12月1日至2019年2月28日的租赁费用及自2018年8月1日至今的水电费，其已多次催促原告，但原告一直未能支付，根据上述合同约定，迟延支付达60个工作日的，其有权解除租赁合同并追究原告的违约责任。其通知如下：自2019年1月10日起，其与原告解除租赁合同；原告应于2019年1月10日前按照原合同约定清空出租房屋，并将出租房屋返还其；原告应于2019年1月10日前将自2018年9月2日至解除日的租赁费用和2018年8月1日至解除日的水电费及违约金支付给其。被告还通知了其他事项。2019年1月9日，原告向被告转账支付了2018年9月2日至同年11月30日期间的应付的剩余租金2908284.32元。2019年1月9日，原告向被告发出关于解除租赁合同异议书1份，原告在异议书中表示：其不同意解除合同，因为被告一直在重组、股权变更，9月至11月底期间无人对接园区相关工作。未依照以往的支付租金惯例采取（先票后款方式）先开具相应待支付的发票给其。且被告在未进行催告下突然解除合同明显不妥。此外，租赁物计租面积与后期取得的实际产权面积存在很大差异，在双方公司重组并购后，其一直与被告就上述面积差异协商租金的核减问题，被告不同意核减，其有权抗辩履行租金。其也一直向被告表示愿意支付租金。若被告单方解除合同，有违市场交易稳定性原则及诚实信用原则，由此给其和其客户造成的损失应当由被告赔偿。2019年1月16日，原告又向被告转账支付了2018年12月租金1136094.77元。 另查明：2018年2月1日，原告（甲方、出租方）与第三人顺丰公司（乙方、出租方）签订租赁合同1份，约定：甲方将江苏省常熟高新技术产业开发区澎湖路7号场所【租赁场地土地面积74475㎡，房屋及附属设施计租面积43740.95㎡，其中，房屋建筑面积41810.15㎡（产权证登记面积），雨棚面积1930.80㎡（仅按照雨棚实际面积50%计算出租面积），即上述仓库租赁合同租赁物】出租给乙方；租赁期限自2018年3月1日至2025年11月30日，合同还约定了其他事项。2018年3月1日，被告向原告出具房屋转租授权书1份，被告授权原告将江苏省常熟高新技术产业开发区澎湖路7号仓库转租给第三人作为仓库使用，该授权在被告与原告租赁合同有效期内有效。上述合同按约履行。2019年1月28日，被告向第三人发出通知函1份，被告在函中表示：其已于2019年1月10日与原告正式解除了租赁合同，自该日起，原告已不再是出租房屋的承租人，不再享有出租房屋的合法使用权，第三人亦不再享有合法使用出租房屋的权利。其现在以出租房屋的所有权人身份接管了出租房屋并对出租房屋进行清空、复原，要求第三人予以配合，第三人损失由原告承担。现出租房屋仍由第三人在使用。 又查明：租赁物不动产权证书载明被告为租赁物权利人，租赁物坐落于常熟高新技术产业开发区澎湖路7号，系国有建设用地使用权/房屋所有权，用途为仓储用地/仓储，宗地面积74475㎡，房屋建筑面积41810.15㎡。发证日期为2018年1月8日。 审理中，原告向法庭提交了电子邮件打印件、微信聊天记录打印件，被告工作人员吴猛在2018年11月8日发给许岩的电子邮件中表示：对原合同作以下补充：1、租赁税率变更为10%，2、将原合同中的咨询费合并到物业费中（税点不变）……,并发送了补充协议，协议中明确：将原合同约定的仓库、办公室、雨棚及室外场地租金增值税率为11%，物业管理费增值税率为6%，自2018年5月1日起，调整为仓库、办公室、雨棚及室外场地租金增值税率为10%，物业管理费增值税率不变；自2018年7月25日（含）起，原合同项下的租赁费用中咨询费并入到物业管理费中，租赁费用（不含税）金额不变。协议中还明确了其他事项；同年11月29日，被告工作人员丁冲发送给许岩的电子邮件中表示“接我们领导通知，计租面积达成一致按合同约定面积计算，关于租金开票信息请确认”，并发送了2018年9月2日至同年12月31日所需缴纳租金、物业管理费等金额的增值税专用发票的信息；同年11月30日，许岩发送给吴猛的电子邮件中备注：在原始合同中面积与产证不符的，已经支付租金部分在下期支付中扣除；同年12月7日，吴猛在发送给许岩的电子邮件中表示“补充协议对日期做了更改，主要是因为9月1日前的租金已经开票，所以租金方面的调整定于9月2日，请审核并回复”，并发送了更改后的补充协议，与之前他发送的补充协议相比，新协议将原协议中两处“7月25日”均更改为“9月2日”；同年12月10日，许岩发送给吴猛的电子邮件中表示“收到，同意！但是对于贵公司的实际产证面积与合同计租面积存在差异的情况，鉴于我方公司一直以来是以合同计租面积进行支付租金，但是贵公司的产权实际面积少于合同描述的计租面积。现我方公司要求将对前期以来相应面积差异租金以自然年为单位（2018年12月31日止）进行核算”，后原告在该协议上盖章确认；同年12月26日，原告工作人员谢林向被告工作人员周荣发送了关于“常熟新地物流项目租金支付承诺”的电子邮件，承诺中承诺了关于支付2018年9月2日至同年12月31日租金的时间与方式；同日，周荣在回复谢林的电子邮件中表示“下邮内容我查看，与之沟通的情况有较大的差异，需要的是书面盖章的函件，且是由合约发生公司给我们的，具体电话及短信沟通的意见如下：函件的内容包括三个部分：第一部分是12月31日打200万入账……第三部分是如果其中一个节点没有完成（在合同期内以此类推），我们有权单方解除合约及你们不会因为单方解除合约而维权。请书写WORD版先给我们看下，如果没有问题就烦请贵司盖章后给我们，介于沟通内容的时间逼近，还请贵司慎重考虑，在此期间我们不排除直接采取维权行为”；同年12月27日，周荣在发给谢林的电子邮件中表示“附件告知函我已看到，还请等我回复修改意见后再行盖章”；同年12月28日，谢林在向周荣发送的电子邮件中表示“我方律师仔细审阅贵司发来的告知函，对有些条款有些分歧，特重新拟定了一份协议承诺函，请查收附件！如无异议，我司再将盖好章的文件发给您”；同年12月29日，周荣在向谢林发送的电子邮件中表示“我司意见如附件中批注，请及时盖章并落实承诺”，被告在原告发送的承诺函中批注“这是单方承诺函，不是双方协议”、“贵司目前处于迟延交付租金、物业管理费等费用的情况下，我方根据合同有权主张贵司的违约责任，该等责任不因贵司本次承诺而被豁免”。被告工作人员廖万静在与原告工作人员“高举”的微信聊天中，于2018年10月26日表示“咱们租金是从9月份收取的对吧”，对方表示“你发给我，我到公司财务那边核一下”，廖万静发送了常熟新地租金计算明细9.1-12.31（表），并表示“我们还需要您那边的开票资料”；于同年10月29日表示“（开票）金额还要确认一下”，对方表示“我们为了冲票，最好是十一月开给我司”；于同年10月31日表示“租金的金额，您财务确定好了吗”；于同年11月2日表示“财务还没联系我，尽快沟通确认好了我们才好申请开票，11月份才能尽快给你开出来”；于同年11月14日表示“租金的确认，您这边也跟您财务催一下吧他们一直没有确认回复”；于同年11月15日表示“租金的话是还要再等等吗”；于同年11月19日表示“你们财务上次关于租金的计算雨棚面积有异议的我回复过他们，我们是按照签订合同计租面积核算的”。廖万静在与许岩的微信聊天中，于2018年11月29日表示“开票确认发您邮箱了”；于同年12月14日表示“我们周老板说的还是要到12月底的金额的”，并于当日发送了常熟新地租金计算明细9.1-12.31（表）；于同年12月17日表示“周五那天款付出来了吗”，对方表示“我与你们周总沟通是12月25号”。原告并表示：双方往来的电子邮件显示由于被告要对原合同约定的咨询费、税点等事项进行重大变更，后双方通过协商达成了补充协议。此外，其于2018年11月看到产权证后才知晓实际租赁面积少于与产权证面积，其要求据实计租，被告未能同意，应付租金数额未定。上述往来协商导致其逾期支付租金。其与原告方的微信聊天内容也显示双方之间存在着先票后款的交易习惯，双方对租金等费用的支付保持沟通，其始终表示愿意支付租金，其方也有能力支付租金。其向被告缴纳了300万元保证金，该保证金完全可以支付大部分未付租金，且自双方在告知函中约定的付款期限算起，其逾期付款并未超过60日，被告未经任何催告就单方解除合同缺乏事实和法律依据。 经庭审质证，被告对电子邮件、微信聊天记录真实性没有异议，被告表示：补充协议约定的内容，没有重大变更，没有变更租赁合同项下租赁费用的单价及总额，税率根据法律规定调整且没有发生不利于原告的变化，补充协议的签署不能视为原被告就租赁费用的金额存在争议，原合同继续有效，原告应当按照合同约定的金额支付租赁费用。原告主张的租赁面积少于产权证面积并不属实，租赁面积大于产权证面积，租赁面积还包含了雨棚面积，而产权证面积未包括雨棚面积，原告签约时对此是明知的，原告转租时签订的合同中租赁面积即写明了由产权证面积与雨棚面积组成，原、被告对租金按照合同约定的面积计算没有争议。原、被告之间不存在先票后款的交易习惯，合同中对此也未作约定。依据合同，原告应于2018年9月2日前向其支付2018年9月2日至同年11月30日的租赁费用，于同年12月1日前向其支付2018年12月1日至2019年2月28日（在合同未解除时）的租赁费用，其方多次通过微信、电话和电子邮件向原告催讨租金未果，原告所谓双方股权重整时无人经办并不属实，合同中约定的其收款账户从未变更。告知函系原告单方向其出具的承诺，其方并未豁免原告迟延支付的违约责任，其方有权依据合同约定解除合同，原告无权改变合同中保证金的约定，原告也未按时履行告知函中的付款承诺。原告一再爽约，其对原告已失去了信任，原告的各项抗辩缺乏事实和法律依据，双方的合同已经按约解除，要求驳回原告的诉讼请求。 上述事实，有不动产权证书复印件、仓库租赁合同、三方协议书、租赁合同、房屋转租授权书、通知函、知会函、告知函、邮寄凭证、银行账户交易回单、收据、关于解除租赁合同的通知、关于解除租赁合同异议书、江苏增值税专用发票、补充协议打印件、电子邮件打印件、微信聊天记录打印件及本案庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为：原告承接东颖公司在仓库租赁合同中权利义务后，违反合同约定迟延付款，被告有权按照合同约定解除合同，原告收到被告邮寄的关于解除租赁合同的通知后，原、被告之间租赁合同关系已于2019年1月10日解除，对原告的诉讼请求，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为被告通过补充协议对原合同约定的咨询费、税点等事项进行重大变更，双方并对计租面积存在争议，导致应缴租金的数额无法确定，且被告未能依据双方之间先票后款的交易习惯向其及时开具发票导致迟延支付租金，其并未违约，被告无权解除合同，被告则予以否认，原、被告自2018年11月起磋商调整咨询费、税点等原合同内容，磋商内容并不影响租金费用的支付。对于计租面积，根据原告与第三人于2018年2月1日签订的租赁合同，原告对产权证面积及仓库租赁合同中计租面积除产权证内面积外还包括了雨棚面积是明知的，其转租面积也大于仓库租赁合同中计租面积，依据计租面积收取租金是双方确定的。原告以上述理由抗辩租金未定并不成立。原告提供的证据材料也不足以证明双方之间存在先票后款的交易习惯。此外，仓库租赁合同中明确了租赁费用及支付时间，原告未于2018年9月2日前向被告支付2018年9月2日至同年11月30日的租赁费用已属违约，其实际支付上述租金的时间已逾期超过60日，根据合同约定被告有权解除合同，故对原告上述主张，本院不予支持。至于原告认为根据告知函确定的付款时间其迟延付款并未超过60日，被告不能单方解除合同，被告亦予以否认，告知函系原告单方向被告作出的付款承诺，不能以函中承诺的付款期限作为确定原告应当付款的时间节点，故对原告上述主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告上海璨远实业发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  何 斌 人民陪审员  钱春梅 人民陪审员  李玉英 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  伍 毅