河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初6062号 原告：穆某，男，1970年4月5日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：杨晓磊，河北捷诺律师事务所律师。 被告：公司，住所地：河北省石家庄市长安区红星街赵佗路80号中基碧域尚城2号楼底商。 法定代表人：罗飞飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：殷华理、刘岩（实习律师），北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 原告穆某与被告公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法由审判员武晓彬适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆某的委托诉讼代理人杨晓磊，被告公司的委托诉讼代理人殷华理均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告穆某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《“明瀚.花香城”内部投资认购协议》无效；2、判令被告返还首付款364147元及利息（自2017年1月11日起至实际返还完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月7日，原告向被告交付定金20000元，11日原告与被告签订《“明瀚.花香城”内部投资认购协议》，约定原告购买被告开发建设的“明瀚.花香城”6-2-602室房产，并于当日向被告缴纳首付款344174元。协议约定交房时间为2018年12月31日，但至今被告未向原告交房，且经原告了解，被告至今未取得该房产的商品房预售许可证。原告多次找被告协商退房事宜，但至今未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告公司辩称：一、双方订立的是投资协议并非商品房买卖合同，该认购协议系双方真实的意思表示，答辩人不存在欺骗原告，故意隐瞒没有取得预售许可证的行为。1、双方于2017年1月11日签订的《“明瀚花香城”内部投资认购协议》（以下简称“认购协议”）从形式到具体内容据均不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不属于商品房买卖合同。根据《认购协议》第四条第五项约定，“乙方对签订本认购协议时，甲方项目建设现状和项目手续现状是明知的，”即原告在签订认购协议时被告已经告知原告房屋的真实情况，原告明知所认购的房屋当时是不具备预售条件的，原告诉状的陈述与事实不符，且明显矛盾，可见原告存在故意隐瞒的情形。事实上，原告是为了通过预先购买房产获得巨额利益，是不折不扣的投机炒房行为。双方签订的认购协议并非是通常法律意义上的商品房买卖合同，不属于《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规范的商品房买卖行为，不属于无效合同，而是投资合同，是原告与答辩人经协商一致确定服务于原告投资行为的投资合同，应当按照《合同法》对合同性质予以认定，并按照合同法第六十条规定，遵循诚实信用原则，按照约定履行各方的义务。因此，该认购协议是双方真实的意思表示，是合法有效的投资合同。2、根据认购协议确定的房屋价款可知并没有原告说的2万抵3万的优惠活动，房屋的单价为9880，建筑面积为85.44平方米，总价款为844147元，并未在其中扣除三万元，房价与面积相符，故没有享受这一优惠，答辩人也没有收到该两万元，不存在返还的事实基础。二、答辩人不存在故意隐瞒的行为，原告要求答辩人退还房款、赔偿损失没有事实及法律依据，应依法驳回。根据该司法解释第九条的规定，可以依法要求返还房款及利息赔偿损失的前提是故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或者提供虚假的商品房预售许可证明，而本案在原告与答辩人签订的内部投资协议中明确了原告对认购的房产现实情况充分知晓，该房屋至今仍未取得土地等相关手续，房屋仍处于在建或者未建状态，这与原告签订认购协议时房产的现状是一致的，因此，不存在故意隐瞒未取得预售许可证或提供虚假预售许可证明的行为。此外，第9条另两项可以要求返还房款并要求赔偿的条件是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，以及出卖给第三人或者是为拆迁补偿安置房屋的事实，而本案不涉及以上两种情形，因此，不存在返还房产的法律及事实依据，更不存在支付利息及损失赔偿的事实及法律依据，应该按照投资协议认定并继续履行。综上，原告与答辩人签订合同的行为，是原告投机炒房以期获取高额利润的投资行为，从内容上也不符合商品房买卖合同的要求，实质是原告的投资合同，是双方真实的意思表示，本质上属于同炒股、购买基金及理财产品等同的投资行为，因此，该认购协议不能简单的按照商品房买卖合同予以认定。恳请贵院对认购协议签订的时间以及当下社会炒房获利的现实情况予以充分考量，依法查明事实，维护诚实信用的基本交易原则，维护答辩人的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：一、2017年1月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》（以下简称认购协议），约定：……一、房屋概况及价款，项目名称明瀚·花香城，房号6号楼2单元602室，使用年限70年……用途住宅，地上建筑面积85.44平方米，单价9880元，价款844147元。合计：人民币捌拾肆万肆仟壹佰肆拾柒元。二、投资付款方式……2、需银行贷款的：乙方于2017年1月7日交纳定金/元，在五日内于2017年1月11日前交首付房款344147元（定金计入首付房款），办理银行贷款时在接到通知后，三日内携带贷款资料到指定银行，与银行签订贷款合同。首付房款不足银行首付款要求的，乙方应在三日内足额补交。……三、交房时间：2018年12月31日，交房标准详见附件。四、违约责任……2、甲方按本认购协议书中乙方登记的联系方式通知乙方签订正式《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后7日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》……5、甲方与乙方对本投资协议书签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务。乙方对签订本认购协议书时，甲方项目建设现状和项目手续现状是明知的。未经对方书面同意，本认购协议书不得出示给第三人。协议落款处，甲方盖章并有其经办人签名。 二、2017年1月7日，原告通过中信银行向国森房地产经纪公司转款20000元。2017年1月11日原告通过工商银行向被告转款110000元及通过中国银行向被告转款234147元。被告于2017年1月11日出具收据证实收到344147元款项。收款事由：明瀚·花香城6-2-602,40%首付款。被告认可收到原告支付的购房款344147元，但对20000元的中信银行刷卡凭证不予认可，认为该款项并未交付被告，也不属于定金，与诉争的协议无关。 三、原告所购房屋至开庭之日尚未封顶竣工，工程一直处于停工状态且至今未办理预售许可证，也未交付原告。被告对该房屋一直处于停工状态，且截至开庭时尚未办理各项证件予以认可。原告称在购买时，原告仅知晓项目建设未完工的事实但被告隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，因被告的过错导致合同无效，应由被告承担原告的损失。被告称依据认购协议第四条第5款的约定，原告对于项目手续现状是明知的且被告的交房义务尚未到履行期限，不存在违约，原告要求被告返还房款、赔偿损失无依据。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原、被告于2017年1月11日签订的认购书，现原告以认购书中所购买的商铺未取得商品房预售许可证为由，主张合同无效。被告辩称，该协议的性质系投资并非商品房买卖，不应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）认定合同效力。根据原、被告签订的认购协议，约定了明确的房屋坐落位置及房号，购房款的金额及缴纳方式，故该认购协议符合解释的规定，属于商品房买卖合同纠纷。因被告截止开庭之日尚未取得商品房预售许可证，故原、被告签订的认购协议应属无效。合同无效后，原告缴纳的购房款，应由被告返还。关于购房款的数额，根据原告提交的收据能够证实，被告收到344147元，对于原告主张的20000元转款亦系购房款，原告未提交被告公司出具的收据予以佐证，被告对此亦不认可，故被告应返还的原告购房款为344147元，如原告于本判决生效后有新的证据能够证实20000元确系交付给了被告，可另行主张。根据认购协议第四条第5款的约定，原告对签订认购协议书时，被告项目建设现状和项目手续现状是明知的，故原告对于涉案房屋未取得商品房预售许可的事实应为明知。对于认购书的签订及无效，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任，故对原告要求被告支付利息的诉请，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告穆某与被告公司于2017年1月11日签订的《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》无效； 二、被告公司于本判决生效之日起十日内返还原告穆某购房款344147元。 三、驳回原告穆某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6762元，减半收取3381元，由被告公司负担（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，申请执行期限为二年。 审判员  武晓彬 二〇一九年七月十二日 书记员  王爱宁