安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初485号 原告：谢莲莲，女，1967年7月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：史向阳，浙江越人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余建树，浙江越人律师事务所实习律师。 被告：黄俊，男，1989年7月1日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：梁修甫，安徽巨铭律师事务所律师。 第三人：安徽荣享商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区习友路973号森林海花园4幢1008号，统一社会信用代码91340100MA2NA99Q00（1-1）。 法定代表人：轩家有，总经理。 原告谢莲莲与被告黄俊排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，根据被告黄俊的申请，本院依法追加安徽荣享商业管理有限公司（以下简称荣享公司）为第三人参加诉讼。原告谢莲莲委托诉讼代理人史向阳、被告黄俊及其委托诉讼代理人梁修甫、第三人荣享公司法定代表人轩家有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢莲莲向本院提出诉讼请求：1.判令黄俊立即将谢莲莲名下位于合肥高新区房屋腾空并返还谢莲莲；2.黄俊将上述房屋恢复原状，并承担由此产生的全部费用；3.黄俊向谢莲莲支付占有使用费（自2017年2月12日起参照房屋租赁市场价格确定至实际腾空之日止），截至起诉之日为34500元（1500元／月×23个月）；4.本案诉讼费由黄俊承担。事实和理由：谢莲莲系合肥高新区房屋的所有权人，产权证号为皖（2018）合肥市不动产权第XXX号。由于谢莲莲长期经商，不在房屋所在地，现发现黄俊非法占有了该房屋。期间，谢莲莲多次要求黄俊排除妨害，腾空并返还房屋，黄俊拒不配合。黄俊的行为已经严重侵害了谢莲莲的合法权益。 黄俊辩称，1.谢莲莲已经委托荣享公司销售了案涉房屋，黄俊通过荣享公司购买，并按照合同约定支付了首付款247552元，从荣享公司取得房屋钥匙，双方已完成房屋交付，黄俊也已经对房屋进行了装修并实际居住，故黄俊取得案涉房屋合法有据；2.谢莲莲与荣享公司一直没有配合黄俊办理房屋过户手续，黄俊多次催促、交涉，至今无果，黄俊保留追究谢莲莲及荣享公司违约责任的权利；3.黄俊与荣享公司签订合同时，荣享公司准备将同一栋的6楼603室（后改口为1003室）房屋出售给黄俊，后房主不愿意卖了，荣享公司遂将房屋调换到了XXX室，之前的购房合同没有更改，所以收条上的房号有改动；房屋调整时，荣享公司已取得谢莲莲的销售代理权利，在谢莲莲授权的时间和范围内，至于谢莲莲和荣享公司之间的授权的交易细则，黄俊并不知晓，对黄俊也没有约束力；黄俊取得案涉房屋有合同依据，在房屋买卖合同的履行以及交纳房款的过程中始终是善意的；4.谢莲莲未如实陈述案件事实，故意隐瞒其已委托荣享公司将案涉房屋对外出售的基本事实，在黄俊与荣享公司所签的《存量房买卖合同》尚未被解除或宣布无效的情况下，谢莲莲以侵权为由主张排除妨害，显然没有事实和法律依据，应当依法驳回。 荣享公司述称，1.谢莲莲与荣享公司签订了代理销售协议，荣享公司具有代理销售权限，荣享公司的销售行为产生的法律责任应当由谢莲莲承担；2.荣享公司与黄俊签订销售协议，黄俊在荣享公司的代理期限内购买了案涉房屋，属于善意取得；黄俊占有、使用该房屋属合法占用，应当驳回谢莲莲的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《代理销售合同》，约定甲方将其拥有的位于合肥高新区房屋全权委托乙方代理销售；上述房屋尚不具备办理产证条件，没有发票，房屋为毛坯房，甲方具有房屋完全产权；合同签订后7个工作日内，乙方支付陆万元定金；签订正式销售合同，办理完网签变更手续后，双方进行结算；房屋实际购买人全款购买的，甲方收到房款后签订房屋交易合同并协助办理过户手续；如果按揭购买的，由甲方从房管局资金托管账户直接领取；乙方承诺于2017年8月31日前完成全部销售程序等。合同签订后，荣享公司向谢莲莲支付了定金60000元。 2017年8月9日，谢莲莲、张孝来（系夫妻关系）共同出具《委托书》，授权华冬春（系荣享公司员工）办理案涉房屋查询、办理结算、领取发票、契证、钥匙、领取不动产权证书、评估、缴纳税费，以及办理不动产权属登记、买卖过程中除签订房屋买卖合同、权属交易过户、收取售房款外的其他相关事宜等事项，委托期限自委托书签署之日起60天内有效。 2017年9月1日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定原签订协议继续有效，有效期延期至2017年11月30日；乙方在签订补充协议10个工作日内给甲方支付每套五万元购房款，没按期付款的本补充协议无效等。协议签订后，荣享公司未向谢莲莲支付购房款。 2018年3月28日，谢莲莲取得合肥高新区长江西路729号峰尚公寓2-XXX室房屋不动产权证，产权证号为：皖（2018）合肥市不动产权第XXX号。 2018年7月13日，谢莲莲诉至本院，要求解除其与荣享公司签订的《代理销售合同》。2018年9月14日，本院作出（2018）皖0191民初4182号民事判决：解除谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订的《代理销售合同》。荣享公司不服，向合肥市中级人民法院提起上诉。该院于2018年11月16日作出（2018）皖01民终8862号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2018年11月27日，谢莲莲在案涉房屋门上张贴《通知》，要求占有使用案涉房屋的人员，腾空搬离、恢复原状，未果，遂于2019年1月14日诉至本院，要求判如所请。 另查明：荣享公司（甲方）与黄俊（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落在合肥高新区长江西路727号2幢XXX室房屋出售给乙方，建筑面积63.09平方米，转让价款为807552元；乙方于2017年2月12日前将支付首付款247552元，余款560000元向甲方指定的银行申请借款支付。2017年2月12日，黄俊及其妻子高友信分别向安徽同丰房地产营销策划代理有限公司支付30000元、217552元，合计247552元。荣享公司确认收到上述款项，并于2017年2月12日出具收据，注明金额为247552元，收款事由为峰尚国际公寓2-2203首付款，但“2203”有明显涂改痕迹。2017年4月，黄俊从荣享公司处取得房屋钥匙，并占有、使用该房屋，但一直未支付剩余房款560000元。 对于收据的涂改原因，黄俊解释称，其于2017年2月12日购买同一栋楼的1003室房屋，后房主不愿意出售，荣享公司征求了黄俊的意见，将房屋调整为XXX室；合同没有更改，只是将收据上的房号作了修改。 荣享公司未能将售房及收款的事宜告知谢莲莲。谢莲莲在其与荣享公司解除《代理销售合同》纠纷一案的二审审理期间才得知案涉房屋被销售，但至今未收到售房款项。 上述事实，有谢莲莲提供的代理销售合同、委托书、补充协议、不动产权证、民事判决书、搬迁通知、黄俊提供的存量房买卖合同、银行卡交易明细清单、结婚证、收据及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为，谢莲莲系案涉房屋权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订《代理销售合同》，荣享公司自该日起取得案涉房屋的销售代理权。荣享公司与黄俊之间签订的《存量房买卖合同》未载明签订时间，但根据合同约定的首付款支付时间以及黄俊实际付款时间，可以判断出该合同形成于2017年2月12日或更早时间，而此时，荣享公司并未取得案涉房屋的销售代理权。对于荣享公司与黄俊之间的存量房买卖行为，谢莲莲事先并不知情，事后亦未追认，故对谢莲莲不发生法律效力。 黄俊辩称其先前购买的房屋因房主不再出售，荣享公司遂进行了调整，在调整房屋时荣享公司已取得了销售代理权，对此，黄俊并未进行充分举证。从黄俊提供的银行卡交易明细清单可以看出，其于2017年2月12日向安徽同丰房地产营销策划代理有限公司账户支付了247552元，虽然荣享公司认可收到了该款，但对于案外人收款的合理性、案外人与荣享公司之间存在何种法律关系等，黄俊与荣享公司均未能提供证据加以证实。 黄俊辩称其为善意，但从荣享公司与黄俊履行《存量房买卖合同》的过程看，荣享公司认可黄俊支付了首付款247552元，该款与房屋总价款807552元相差甚远，违反受让人善意取得应以合理价格转让的基本要求；另荣享公司与黄俊并未约定剩余房款的支付时间、违约责任等，不符合房屋买卖的交易习惯，黄俊亦未支付剩余房款，故黄俊不构成善意。 综上所述，黄俊占有使用案涉房屋，缺乏法律依据。谢莲莲作为房屋权利人，其要求黄俊腾空房屋、恢复原状并返还，本院予以支持。 关于占有使用费，黄俊自述于2017年4月份占有、使用案涉房屋，故本院确定黄俊自该月起支付房屋合理使用费，酌定按每月500元标准计算。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零六条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告黄俊应于本判决生效之日起十日内腾空位于安徽省合肥高新区房屋，停止妨害，恢复房屋原状并向原告谢莲莲返还房屋； 二、被告黄俊应于本判决生效之日起十日内支付原告谢莲莲房屋合理使用费（以每月500元为标准，自2017年4月起计算至房屋实际返还之日止）； 三、驳回原告谢莲莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费663元，由原告谢莲莲负担442元，被告黄俊负担221元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 李 铭 人民陪审员 崇 春 人民陪审员 王礼芬 二〇一九年七月十一日 法官助理徐萧砚 书记员孙莉 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。