舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初1205号 原告（反诉被告）：舟山市城市建设综合开发总公司，住所地舟山市定海区临城街道海天大道681号7幢10楼。 法定代表人：魏文通，总经理。 委托诉讼代理人：何易，北京大成（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙荦寅，北京大成（舟山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：舟山市定海区昌洲花苑业主委员会，住所地舟山市定海区昌洲花苑。 负责人：曾贞。 委托诉讼代理人：赖元芳，男，1940年6月19日出生，汉族，住舟山市定海区，系昌洲花苑业主。 委托诉讼代理人：徐良鸿，男，1945年6月19日出生，汉族，住舟山市定海区，系昌洲花苑业主。 原告（反诉被告）舟山市城市建设综合开发总公司（以下简称城建公司）与被告（反诉原告）舟山市定海区昌洲花苑业主委员会（以下简称昌洲业委会）所有权纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月9日公开开庭审理。原告（反诉被告）城建公司委托诉讼代理人何易、孙荦寅、被告（反诉原告）昌洲业委会委托诉讼代理人赖元芳、徐良鸿到庭参加了诉讼。本案经庭外和解一个月，双方未达成协议。本案继续审理。现已审理终结。 原告（反诉被告）城建公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认城建公司对坐落定海区房屋享有所有权。2.诉讼费用由昌洲业委会承担。事实和理由：舟山市定海区昌洲花苑小区项目是城建公司于2002年开发建设用于旧城改造的拆迁安置用房。根据规划分两期进行建设，涉案××幢××号房屋原规划为附属用房，处于二期建设范围内。昌洲花苑小区一期于2005年3月28日完成规划验收，二期于2007年1月完成规划验收。根据当时市房管局要求，该小区交付时需配备总建面(含一二期)千分之七的物业管理用房。城建公司在一期交房时将一期中心会馆的一楼192平方米、二楼144平方米共计336平方米作为整个小区物业管理用房向房管部门办理了备案手续并交付使用，满足整个小区配套功能。二期交房时，城建公司就××幢××号房屋于2007年1月向舟山市住房保障和房产管理局申请房屋所有权初始登记。舟山市住房保障和房产管理局受理后确定符合登记条件，按照当时的通行做法于2007年1月24日分别作出舟房销字××号、11××61号、11××62号、11××63号《商品房销售证》，以代替房屋所有权证书。自此，诉争房产一直由城建公司拥有并行使所有权人的权利。2018年5月7日，昌洲业委会向舟山市人民政府提起行政复议，要求撤销舟山市住房保障和房产管理局做出“舟房销字××号、11××61号、11××62号、11××63号《商品房销售证》”。复议机关经审理作出《行政复议决定书》，就前述基本事实予以查明确认。《行政复议决定书》认为：舟房销字××号、11××61号、11××62号、11××63号《商品房销售证》所涉行政行为，其实质仍为准予初始登记的行政行为。但颁发《商品销售许可证》与法定的《房屋所有权证》形式要求严重不符，该行为应撤销重做。但鉴于有关部门的相应行政职能有所调整，故仅决定撤销行政行为，由城建公司向职能部门申请重做。2019年3月5日，城建公司向舟山市不动产登记中心申请办理诉争房产的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。次日，昌洲业委会向不动产登记中心提交《关于要求暂缓昌洲花苑××幢××号不动产登记的报告》、《舟山市工程建设项目报建表》、《建设工程施工许可证》、《施工方及建设方竣工验收报告》、《竣工验收备案表》等材料，认为城建公司申请登记的诉争房产为小区门卫房应属于全体业主共有，要求舟山市不动产登记中心暂缓登记。2019年3月11日，舟山市不动产登记中心就系争房屋作出《不予登记告知书》，因案涉四套房产存在权属争议，根据《不动产登记暂行条例》第22条之规定，决定对城建公司的申请不予登记。城建公司认为自己作为小区的建设方，已将昌洲花园一期中心会馆的一楼共计336平方米房屋作为物业管理用房移交业委会，为整个小区提供了符合规定的物业管理房，得到相关职能部门的验收认可，取得以销售许可证形式的实质性产权登记，已事实上取得案涉房屋的所有权。综上，城建公司基于投资与建设行为对系争房屋享有初始产权，诉请确认案涉四套房屋的所有权归城建公司所有。城建公司提交了证据：1.《商品销售许可证》，拟证明城建公司对昌洲花苑××幢××号房屋享有所有权，已完成实质性初始登记。2.舟政复决【2018】16号《行政复议决定书》、舟政复决【2018】17号《行政复议决定书》、舟政复决【2018】18号《行政复议决定书》、舟政复决【2018】19号《行政复议决定书》，拟证明行政复议决定书认定商品房销售许可证本质为房屋产权初始登记，但不符合法定形式而被撤销，城建公司有权申请登记职能部门重新登记。3.2019-××《不予登记告知书》，拟证明2019年3月11日，舟山市定海不动产登记中心就系争房屋作出不予登记的决定。4.《建设项目规划验收意见》、《房地产开发项目单项工程验收意见单》、《竣工验收备案表》，拟证明一期中心会馆一楼共计336平方米作为物业管理用房已报房管部门、规划部门和城建部门备案。5.《建设工程规划许可证》、《舟山市规划区建设项目规划合格证》，拟证明涉案房屋的属性明确为附属用房。6.一期总平面图、二期总平面图，拟证明涉案房屋规划用途为附属用房，并非门卫房和物业管理用房，并非业主共有物业。7.照片一组，拟证明涉案房屋和会馆的位置、概貌等；城建公司无偿借用给昌洲业委会使用的会馆，部分被经营性出租给第三方。8.房屋借用协议，拟证明会馆一楼和二楼共计336平方米用作小区物业用房外，其余面积自2008年7月1日至2020年6月30日止作为小区居民休闲娱乐活动服务场所由城建公司借给城东街道阳光园社区移交昌洲业委会实际管理使用。9.企业信用信息公示报告、市场监督管理局备案，拟证明城建公司的主管部门为唯一的建设出资方。10.事业法人登记证书，拟证明城建公司与城建开发办公室为同一法人主体。11.《关于要求补办昌洲花苑一期土地出让手续的报告》、国有土地使用权出让呈报表，拟证明城建公司对案涉房地产土地享有合法的使用权。 被告（反诉原告）昌洲业委会辩称，应驳回城建公司诉请。一、“小区附属用房”并不排斥门卫房。门卫房可以作为“小区附属用房”的具体用途之一。门卫房是小区的公用设施，按照物权法第73条的规定，属于全体业主共有。涉案房屋建于规划红线之内，与小区大门门柱连成一体，并非城建公司所称独立于小区之外。地名办口头答复，当时开发商申请昌洲花苑××幢××号至××号门牌时图纸上标注的是商铺。与城建公司申请商品房销售证时提供假规划图的手段一样。门牌号不能成为城建公司享有所有权的理由。二、涉案房屋由城建公司自筹资金建设而成的说法缺乏证据。三、一期交房时，一期总平面图显示的门卫并不存在。当时只提供一个木质移动岗亭，后来改成活动板房，数年后再改成砖木小房(系违法建设)。并不是固定岗亭和移动岗亭同时存在互相配套的情况。四、物业管理条例规定开发商提供的物业管理用房中，3/7为办公用房，4/7为经营用房(本案中192平方米)，经营所得用于补充物业管理费用。经营用房用于出租并无不妥。 被告（反诉原告）昌洲业委会提出反诉诉讼请求：1.确认坐落于定海区房屋为昌洲花苑小区附属用房，具体用途为昌洲花苑小区门卫房，归昌洲花苑小区全体业主共同所有：2.诉讼费用由城建公司承担。事实与理由：舟山市定海区昌洲花苑××幢××号房屋属于定海区港务、文化两广场改造拆迁户安置小区一昌洲花苑住宅小区二期工程项目范围，在建设工程规划许可证中被确定为“小区附属用房”。昌洲花苑××幢房屋以门卫房名义立项报建，竣工后作为门卫房通过验收(包括规划验收)。现存于建筑档案馆的竣工验收报告载明：“本工程总建筑面积为15275m²，由1#、2#、3#、5#、6#、7#及门卫7个单位工程组成。其中…，门卫271平方米。门卫为二层结构，其余为六层框架结构…”，明确显示昌洲花苑××幢房屋是门卫房。2007年1月初，城建公司将昌洲花苑××幢××号至××号房屋以“商铺”名义向舟山市房地产管理局申请办理“准售证”，获取4本《商品房销售证》。此后城建公司将涉案房屋当作办公用房向社会招租牟利达十一年之久。出租期间，因承租人长时间停放多辆大小汽车，造成小区主出入口交通不畅，酿成多起事故，交通安全隐患严重。期间，昌洲业委会多次向城建公司提出解决小区缺少门卫房问题和××幢房屋出租影响交通安全的问题，但均遭拒绝。2016年11月15日，涉案房屋在舟山市电子招投标平台进行新一轮三年使用权拍租。昌洲业委会委托本小区业主徐良鸿参与竞拍成交，于2017年1月26日取得上述涉案房屋实际使用权，随即将涉案房屋恢复小区门卫房用途至今。涉案房屋恢复门卫房用途后，小区主出入口的秩序面貌有了很大改善。2018年3月12日，舟山市城市建设综合开发管理办公室以未及时续缴租金为由将徐良鸿告上法庭，要求解除合同、腾退房屋和支付欠交款。庭审时，舟山市城市建设综合开发管理办公室提交了昌洲花苑××幢××号至××号四本《商品房销售证》。此时，昌洲业委会才得知涉案房屋早已被城建公司分成4套房屋分别申领了商品房销售证。此后，昌洲业委会在向有关部门调取档案时发现，城建公司在申请涉案房屋所有权初始登记时，向舟山市房地产管理局提交的申请资料中的附图与规划许可证附图严重不符。主要区别在于，规划许可证附图(盖有“舟山市城乡建设委员会规划管理专用章”和“建设工程规划许可证附图58-55”编号章)中的涉案房屋上原先标注的“商铺”字样被划改，代之以手写“小区附属用房”字样(在存档原件上划改与手写均为红色字体)，而城建公司提交的附图，涉案房屋仍然标注着未经划改的“商铺”字样，亦无“小区附属用房”字样，且该图纸无规划管理专用章。无疑，这张假附图是市房管局给涉案房屋核发商品房销售证的关键依据。2018年5月7日，昌洲业委会以舟山市房地产管理局为被申请人向舟山市人民政府提出行政复议申请，请求撤销昌洲花苑××幢××号至××号商品房销售证。申请受理后，行政复议机关又将舟山市国土资源局追加为被申请人，经过召开听证会，于2018年7月27日作出行政复议决定：撤销上述商品房销售证。行政复议机关没有对涉案房屋的所有权归属作出认定。2019年3月初，昌洲业委会获悉城建公司向舟山市定海不动产登记中心重新申请上述涉案房屋所有权登记，遂以该房产存在权属争议为由向舟山市定海不动产登记中心提出在争议解决之前暂缓登记的请求。基于上述事实，昌洲业委会认为：1.“小区附属用房”是附属于小区并受小区管辖的房屋。它不容许出卖，也不存在独立的所有权。对于昌洲花苑××幢××号房屋，开发商不应该享有所有权。2.开发商的责任义务不仅限于提供物业管理用房。除提供物业管理用房外，开发商更应该按照国家标准《城市居住区规划设计规范》(GB50180)的要求，“创造安全、安静、方便的居住环境”，“方便居民生活，有利安全防卫和物业管理”。从上述要求出发，为封闭式管理小区配置一个与小区规模、档次相适应的门卫房。昌洲花苑××幢房屋就是本小区规划设计中唯一的门卫房。城建公司有义务将昌洲花苑××幢××号房屋移交给小区(全体业主)使用，而不能以“已提供物业管理用房”为理由将其占为己有移作他用。昌洲业委会提交证据：1.建设工程规划许可证、建设工程规划许可证附图，拟证明昌洲花苑××幢房屋是“小区附属用房”；审批否决了××幢××号至××号房屋用作“商铺”。2.舟山市工程建设项目报建表、建筑工程施工许可证、竣工验收报告（施工方）、竣工验收报告（建设方）、竣工验收备案表，拟证明昌洲花苑××幢房屋计划用途是门卫房。3.委托书、房屋所有权登记申请表、房屋所有权登记申请资料附图，拟证明城建公司提交虚假附图，以“商铺”名义申请办理昌洲花苑××幢××号至××号房屋“准售证”。4.行政复议答复书，拟证明涉案房屋只有被认定为待售商品房，才会发给《商品房销售证》；假如城建公司当时不是以商铺的名义去申请准售事宜，房管局不会发放。房屋所有权初始登记需提交建设工程规划许可证。包含附件和附图配套，城建公司去申请初始登记提供的是假的建设工程规划许可证规划附属图。5.关于昌洲花苑××幢房屋使用情况说明、招投标平台展示标的物照片（截屏），拟证明涉案房屋2017年以前被出租，门口停放汽车影响交通，2017年2月起用为门卫房效果良好。6.行政复议答复书及《证明》，拟证明涉诉房屋未完成权属登记。7.定海区不动产统一登记工作实施方案。8.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附件，拟证明争议房屋在规划红线内，一期建设规划中不存在门卫房项目。 原告（反诉被告）城建公司对反诉辩称，要求驳回反诉诉讼请求。一、涉诉房屋系单独规划为小区附属用房，并非门卫房，昌洲业委会主张享有涉诉房屋的所有权无事实和法律依据，涉诉房屋应属于城建公司所有。二、城建公司已将昌洲花苑一期会馆中心的共计336平方米作为物业管理用房移交业主委员会，已为整个小区提供了符合法律规定标准的物业管理用房，得到相关职能部门的验收认可。三、涉诉房屋由城建公司自筹资金投资建设而成，规划用途明确为小区附属用房，结构也是独立于小区其他住房之外，具有独立的门牌号××幢××号，根据谁出资建设谁就享有所有权的原则，原始产权应属于城建公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对以下事实无争议，本院予以确认：城建公司为昌洲花苑小区的建设方。对昌洲花苑××幢××号的使用和出租情况，双方均无异议。城建公司对昌洲花苑××幢××号曾向行政部门要求过所有权登记。为此昌洲业委会曾提出过异议，并提出行政复议。城建公司为昌洲花苑小区配套提供了物业管理房。昌洲业委会的起诉得到全体业主的授权。 本案的争议焦点在于讼争的昌洲花苑××幢××号四套房屋所有权归属问题。 本院认为，业主委员会依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。业主委员会虽然不具有完全权利能力，但在维护全体业主共同利益的时候可以提起诉讼，具有诉讼主体资格。业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。昌洲业委会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼；本案中昌洲业委会的反诉也得到了全体业主的授权。故昌洲业委会为适格的主体。 城建公司因合法建造行为依法取得原始物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。城建公司作为唯一的合法投资建设方，在房屋竣工验收后，即取得事实上对案涉四套房屋的所有权。 涉诉房屋规划用途为附属用房。附属用房最主要的特征就是建成位置与住宅具体权界不在同一区间，从规划许可证的附图可以看出本案涉诉房屋的结构是独立于小区其他住房和公用配套设施(如门卫房)之外的，符合附属用房的特征。《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”从上述法律法规可以看出，仅规定了公共场所、公用设施和物业服务用房三类配套用房的权属属于业主共有，但是对于附属用房的界定并未明确属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。由于法律上没有明确规定附属用房是否属于共有部分，小区附属用房符合专有部分的构成要件，那么就是专有部分，不能将其纳入共有部分的范围。据此推论，小区附属用房并不当然属于小区全体业主共有，除非开发商通过合同的形式将附属用房作为小区的共有部分。 “其他公共场所、公用设施”部分应理解为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施或者公共场所，如围墙、大门、绿化道路，以及公共照明、供电、供水、供热、供气设施等。本案涉诉房屋并不属于建筑物区分所有人生活利用不可缺少的其他公共场所或公用配套设施，自建成后一直独立于业主物业由城建公司实际使用，显然不同上述的公共设施；涉诉四套房屋不应归入到物权法第七十三条规定的“其他公共场所、公用设施或物业服务用房”范畴。城建公司提供昌洲花苑小区物业用房外，另提供了门卫房，符合小区配套设施。 综上所述，城建公司的本诉诉讼请求，本院予以支持。昌洲业委会的反诉诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十三条、第六十八条、第七十三条、第七十四条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《物业管理条例》第三十条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）舟山市城市建设综合开发总公司对坐落于舟山市定海区昌洲花苑××幢××号房屋享有所有权； 二、驳回被告（反诉原告）舟山市定海区昌洲花苑业主委员会反诉诉讼请求。 案件本诉受理费80元，减半收取40元，反诉受理费收取40元，均由被告（反诉原告）舟山市定海区昌洲花苑业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 林 静 二〇一九年七月二十五日 书记员 侯微波