广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初4807号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托代理人:何月群、梁秀莹，系广州利合物业管理有限公司员工。被告（反诉原告）：于会娟，女，1979年8月1日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：徐磊，男，1979年10月21日出生，汉族，住广州市番禺区。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）与被告（反诉原告）于会娟、被告徐磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司（反诉被告）的委托代理人何月群、梁秀莹及被告(反诉原告)于会娟到庭参加诉讼，被告徐磊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。原告利合物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付拖欠的物业服务费10,787.85元及违约金（物业服务费从2016年4月1日起计至2019年2月28日止，按每月309.75元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令两被告向原告支付拖欠的公摊水费5.39元及经济损失（公摊水费从2016年1月1日起计至2018年11月30日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令两被告向原告支付拖欠的公摊电费1,485.73元及经济损失（公摊电费从2016年2月1日起计至2018年11月30日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令两被告向原告支付拖欠的电费174.46元及经济损失（电费从2016年2月5日起计至2016年4月5日。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；5.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉1座单元的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2014年8月30日前。两被告与原告于2014年8月25日签署《前期物业服务协议》，约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算（不包含公摊费用）”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2014年9月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由拖欠服务费、公摊水电费及电费。虽然原告多次书面发函催被告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。被告于会娟答辩称，对第1项诉讼请求，原告2017年才取得一级的资质，计算标准应重新计算。我方不缴纳物业费，是因为原告的物业服务不到位。对于违约金问题，千分之五的违约金我方不认同，我不是在同意的情况下签订的，如果不签订就不能收楼。对于公摊电费有质疑的，楼下有自动售卖机，小区里面有摆摊的也有用电，是不是使用的公摊电费。原告的收费不公开、不透明。对于拖欠的电费，不知道为何是原告来收取，而不是供电公司，电费是绑定银行卡自动划扣的，不需要原告代付。被告徐磊未到庭答辩。反诉原告于会娟向本院提出反诉诉讼请求：1.判定物业服务费按照五级标准1.08元/平方米/月计算，并返还2014年8月至2016年3月物业费多交部分；2.判令被反诉人明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况；3.判定反诉人未按时支付物业服务费的责任在于被反诉人，并驳回被反诉人所提出的一切违约金要求；4.判定双方签署的《前期物业服务协议》中所记载的每日千分之五的违约金率无效，以双方重新协定为准；5.判令本案全部诉讼费由被反诉人承担；6.因本次诉讼需使用U盘提供大量视频证据，U盘采购费用共计70元，请求判令由被反诉人承担该费用，并在判决生效后2周内付清；7.判定被反诉人主动向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电；8.判定被反诉方需将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主；9.判定被反诉方严格遵守前期物业服务协议。事实和理由：一、本人于2014年8月25日与利合物业公司签署《前期物业服务协议》，该协议约定的物业服务费为2.8元/平方米/月，根据穗发改[2016]992号《广州市住宅物业服务收费参考标准》（以下称《参考标准》），本人确认利合物业公司未能提供2.8元/平方米/月（一级标准）的服务，构成违约。2018年2月25日的物业经理接待日，本人虽未能亲自到现场，但同样让去的邻居向利合物业公司明确提出物业服务未达标准，并留下记录。2018年5月25日，邻居到利合物业公司经理办公室沟通物业服务问题，表达了业主愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。2018年12月28日，利合物业公司经理上邻居家催收物业服务费，邻居继续发出业主们的声音，表达了愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。综上所述，利合物业公司不但违约在先，无视业主的意见和提议，也不愿就服务水平质价不符的问题与业主沟通，导致很多业主无法按实际服务水平支付服务费，故包括本人在内的众多业主未能够支付物业服务费的责任完全在于利合物业公司。同时，由于被告违约，所以本人再也不需要履行在《协议》《临时管理规约》及业主承诺书中所记载义务和承诺。二、利合物业服务未能达到《参考标准》的一级收费标准的事实。根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第3点：每半月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；第4点：每周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器。根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器。根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器。根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器。根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器。根据《参考标准》（四）保洁服务第1点：每栋每层设置1个垃圾收集点。根据《参考标准》（四）保洁服务第3点：垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。根据《参考标准》（四）保洁服务第3点：楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于3次。根据《参考标准》（四）保洁服务第4点。电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于3次；电梯门壁打蜡上光每月不少于1次，表面光亮、无污迹。根据以上事实，参照《参考标准》，物业费收费标准重新计算结果为1.08元/平方米/月。三、协议约所记载每日千分之五的违约金率，过分高于逾期交纳物业服务费造成的损失，也过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，该违约金率应由双方重新协定。在本人入住天誉小区以来，由于利合物业公司责任导致本人无法按时缴物业费，且利合物业公司的服务明显不符合《参考标准》关于一级收费标准的规定，其服务水平与收费水平不匹配，特提起反诉，请人民法院查明情况，判如所请。针对反诉原告的诉讼请求，反诉被告利合物业公司答辩称：不同意反诉原告的全部诉讼请求。2.8元的物业费收费标准是被告在签订《商品房买卖合同》已经明确，在《前期物业管理协议》也有明确，也有政府的收费标准明确。在购买房屋时已经在开发商公示过。被告也曾缴纳过物业费的。原告根据《前期物业管理协议》提供服务，反诉原告要求变更收费标准没有依据。我方在天誉服务中心前台有挂牌的，有资质证书、服务标准，小区告示栏有张贴公告。反诉原告不缴纳物业费是明知的，《前期物业管理协议》是双方达成的，约定违约金是每日千分之五。诉讼过程产生的费用双方没有进行约定，反诉原告主张是没有依据的。我方起诉的交通费等也没有主张。对于公摊水电费，我方在2018年4、5月份有公示，在我方的补充证据可以看到。公摊费用有可能被电子广告屏等使用，希望反诉原告好好看看公示的内容，对于反诉原告认为的公告、快递柜等使用电费原告是有进行扣减的。电动自行车是物业的人员使用的。我方对公摊水电费均由公示的，只是业主没有看清楚。我方在《前期物业管理协议》的第九条有明确约定公共收入剔除成本后用于小区的运营，这些都是有公示的。反诉原告的全部反诉请求没有任何的事实和法律依据，请法院依法驳回。经审理查明：2013年7月28日，于会娟、徐磊与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，双方约定：于会娟、徐磊购买位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号1座2503房（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积为109.3548平方米（实测建筑面积为110.63平方米），物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，自收楼之日起按月按时交纳，并不包含公摊的水电费，公摊的水电费按每月实际产生量计量分摊支付。广州利合房地产开发有限公司应当在2014年8月30日前将涉案房屋交付给于会娟、徐磊使用。2014年8月25日于会娟、徐磊收楼，并在《收楼签收一览表》中签字确认，于会娟、徐磊收楼时预交了3个月的物业服务费。同日，利合物业公司与于会娟、徐磊签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由利合物业公司为于会娟、徐磊提供物业管理服务，于会娟、徐磊应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费，当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳，逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电等费用，如有需要，有关单位可以委托原告代收代交，于会娟、徐磊或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。2016年5月7日，于会娟、徐磊在《业主承诺书》中亦签名确认愿意遵守广州亚运城天誉《临时管理规约》的约定。现利合物业公司以于会娟、徐磊逾期未缴纳物业服务费、公摊水电费及违约金为由诉至本院。于会娟在答辩期间向利合物业公司提出反诉，要求判定物业服务费按照住宅物业收费标准的五级计算，要求判令利合物业公司明确并公开物业服务的具体标准，判定于会娟、徐磊未按时支付物业服务费的责任在于利合物业公司并驳回利合物业公司的一切违约金要求，判定双方签署的《前期物业服务协议》中所记载的每日千分之五的违约金率无效，判令利合物业公司展示公用电部分设施、线路及用电情况，判定利合物业公司将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主等。庭审时，原告提供了《商品房（一手现房）买卖合同》、《收楼通知书》、《收楼签收一览表》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《业主承诺书》、《律师函》、《EMS快递回单》、《公摊水电费一览表》、《中标备案回执》、《一级资质证书》、《日常物业服务照片》、《欠费明细表》、《公摊水电费用公示照片》以证明其本案诉讼主张。对此，被告于会娟提供了《物业管理条例》《广州市住宅物业一级服务收费参考标准》《小区日常安保、消防、保洁、维护视频、音频及图片》等证据以反驳利合物业公司并证明其反诉主张。本院认为，利合物业公司与于会娟、徐磊之间的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。关于利合物业公司的物业服务质量。于会娟、徐磊在办理收楼同时签署《前期物业服务协议》，从该日起已享受物业管理服务。该协议约定有利合物业公司在不侵犯业主及其他物业使用人的合法权益前提下，可自主开展各项经营管理活动。涉案物业服务约定的项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、门禁管理、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的、连续性、整体性的过程，于会娟、徐磊在本案中提供的证据未能充分证明利合物业公司不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，且已享受了物业管理服务，应当按照约定向利合物业公司支付相应的物业服务费，于会娟、徐磊在本案中不享有同时履行抗辩权，于会娟以利合物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。利合物业公司在提供涉案物业管理时确实存在服务质量瑕疵，需进一步改进和提高，此情况亦是于会娟、徐磊未及时支付物业服务费的原因之一，同时于会娟、徐磊作为小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。于会娟提出利合物业公司未完全履行管理服务义务而涉案物业服务费应按住宅物业收费标准五级计收及须明确并公开物业服务的具体标准的诉请，均缺乏法律和合同依据，本院不予支持。关于于会娟、徐磊拖欠的费用具体情况。利合物业公司、于会娟均确认于会娟、徐磊未支付2016年4月1日至2019年2月28日的物业服务费，本院对该事实予以认定。涉案房屋的实测建筑面积为110.63平方米，按2.8元/平方米/月的标准计算，每月的物业服务费应为309.76元（110.63平方米×2.8元/平方米/月），利合物业公司仅主张按309.75元/月的标准计算物业服务费，属自由处分自己的诉讼权利，本院予以准许，于会娟、徐磊拖欠的物业服务费应为10,841.25元（309.75元/月×35），原告仅主张10,787.85元物业服务费，属自由处分自己的诉讼权利，本院亦予以准许。利合物业公司在本案另主张于会娟、徐磊应支付的公摊水、电费在利合物业公司的物业服务过程中已实际发生，且利合物业公司也提供相应的计算依据，故本院予以支持。于会娟提出要求利合物业公司主动向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电的诉请，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于《广州亚运城前期物业服务协议》第六章第十六条约定违约金每日按千分之五计算，是双方的真实意思表示，并不存在无效合同条款的法定事由，应予确认。故本院对于会娟要求确认上述合同条款无效的诉请不予支持并予以驳回。关于违约金。于会娟、徐磊的拖欠物业服务费及公摊水电费、电费的行为给利合物业公司造成了占用资金的损失，但双方约定每日千分之五的违约金标准过高，利合物业公司也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的其他具体情况，酌定对利合物业公司所主张的逾期付款违约金予以调整，违约金以中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付为宜。于会娟提出要求利合物业公司返还所有广告商业经营收入的诉请，没有法律依据，本院不予支持。被告徐磊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告于会娟、徐磊应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年2月28日的物业服务费共计10,787.85元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以每月309.75元为本金，其中2016年4月至2017年6月以306.19元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；二、被告于会娟、徐磊应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付从2016年1月1日至2018年11月30日止的公摊水费5.39元、从2016年2月1日至2018年11月30日止公摊电费1,485.73元、从2016年2月5日至2016年4月5日的电费174.46元及经济损失（经济损失的计算方式为以公摊水费5.39元、公摊电费1,485.73元为本金从2018年12月1日起，以电费174.46元为本金从2016年4月6日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，公摊水电费的经济损失总额以公摊水电费本金为限）；三、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告于会娟的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费56元,由被告于会娟、徐磊共同承担；反诉受理费250元，由反诉原告于会娟承担。本判决为终审判决。审判员  王宏平二〇一九年七月八日书记员  冯婉仪