西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初1831号原告：张浩，男，1987年8月5日出生，汉族，籍住西安市新城区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：张亮，男，1959年11月14日出生，汉族，住西安市新城区，系原告之父。被告：付伟，男，1982年11月17日出生，汉族，住陕西省渭南市XX城县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：鲁霁莹，女，1977年5月16日出生，汉族，住西安市碑林区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托代理人：吉全力，陕西锦路律师事务所律师。共同委托代理人：孙文博，陕西锦路律师事务所律师。第三人：陕西优可优房地产经纪有限公司，住所地：西安曲江新区（一期）15幢2单元1层20101号。法定代表人：邹军，职务不详。委托代理人：王棒，该公司员工。原告张浩与被告付伟、鲁霁莹、第三人陕西优可优房地产经纪有限公司（以下简称“优可公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张浩的委托代理人张亮，被告付伟及被告鲁霁莹的共同委托代理人吉全力、孙文博，第三人优可公司的委托代理人王棒均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。 原告张浩诉称，2018年3月19日，原告与二被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》及《补充协议》约定：二被告将其位于西安市曲江新区XX环以南，XX路XX城XX号楼XX单元XX层XX号房屋出售给原告，并由第三人负责办理过户手续。合同签订后，原告依约将20万元的定金汇入合同约定的第三人账户，并依约向第三人联名设立的账户存入40万元。由于被告出售的房屋存在按揭贷款逾期和查封、冻结等情况，合同约定由第三人通过一系列工作垫资完成银行逾期贷款，房地产公司及法院查封解押等手续，待被告取得房产证后的当天办理房产过户手续。2018年10月16日被告称拿到了房产证，经第三人多次联系，被告先后两次答应到房产交易中心办理交易手续，但都临时借故未到，之后要求加价，后三方协商未果。2018年10月30日，原告接到第三人通知，二被告已将房屋以175万元的价格出售给他人。故原告现诉至法院请求判令：1、判令解除2018年3月19日原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；2、判令两被告及第三人向原告支付单倍定金20万元；3、判令两被告向原告支付房屋差价59万元；4、本案诉讼费用由两被告及第三人承担。被告付伟及被告鲁霁莹共同辩称，被告不同意原告诉请。原、被告签订的房屋买卖居间合同及补充协议因非法而无效。在合同履行过程中，原告没有按照约定支付房屋价款，并且以实际行为放弃了履行合同。被告不存在违约行为，故原告的所有请求被告均不认可。第三人优可优公司辩称，第三人和原告的服务协议，在第三人给原告退还20万元定金的时候就已经解除了。后来被告房屋已经卖给其他人的时候，第三人知道的第一时间就把20万元定金退给原告了。关于原告诉请解除居间合同及补充协议第三人没有意见。关于原告诉请要求第三人退还单倍定金，第三人不同意。对于涉案合同履行不下去的原因是因为房子涨价了被告不给原告过户。关于原告诉请要求被告支付59万元房屋差价，第三人不知道数据来源和计算方式，当然这也不应该是由第三人来支付的。经审理查明，2018年3月19日，原告张浩与被告付伟、房屋共有人鲁霁莹及第三人优可公司签订《房屋买卖居间合同》约定：原告张浩购买被告付伟、鲁霁莹共有的坐落于XX城XX小区XX栋XX单元XX室房屋，房屋建筑面积96.13平方米，成交价格为1160000元。房屋尚存农业银行抵押贷款约700000元未结清，二被告应在过户之日前办理完毕注销抵押登记手续。合同约定购房款支付方式为一次性付款，原告张浩应于2018年3月19日前支付定金200000元，定金由二被告委托第三人代为收取，待原告拿到房产证时转给二被告；剩余购房款960000元，原告应于2018年5月19日存入原告与二被告在房管局开立的“二手房交易结算资金专用账户”。原、被告双方承诺按约定时间到房屋管理部门办理产权交易手续。合同对违约责任的约定为：“合同一方未按照合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方应向守约方支付100元/日的违约金，如违约时间已累计超过双方约定时间30个工作日的，守约方有权解除本合同”。上述合同签订后，原告依照合同约定向第三人支付了定金20万元，第三人于2018年3月19日向原告出具《收款收据》一份，载明：今收到张浩购买金辉世界城1-1-1403房屋托管定金贰拾万元整。同日，原告与二被告及第三人签订《补充协议》一份，约定：“…甲方房款为1160000元整（包含首次缴纳契税以及法院费用、物业费）”。经询，二被告辩称上述协议中的“法院费用”系第三人安排原告通过诉讼方式将房屋判到原告名下实现过户，在合同签订时房屋存在查封，故三方当事人协商通过虚假诉讼达到房屋交易目的。二被告就此向本院提交西安市灞桥区人民法院于2018年8月1日作出的（2018）陕0111民初3814号民事裁定书，载明：“…本院在审理原告张浩与被告付伟、鲁霁莹房屋买卖合同纠纷一案中，因原告张浩经本院传唤未到庭…裁定如下：本案按撤诉处理…”。另查，原告与二被告及第三人就涉案房屋签订买卖合同时，房屋因二被告债权债务纠纷被西安市碑林区人民法院查封，嗣后被告通过垫资公司还款100000元，并于2018年8月6日向开发商金辉公司还款600000元，房屋已在2018年8月底解除查封。经本院询问，二被告称其于2018年10月13日取得涉案房屋的房产证，取得房产证后未曾主动向原告及第三人告知。再查，原告与第三人于2018年8月6日在中国工商银行股份有限公司西安曲江新区XX号为2071的联名账户。嗣后原告于2018年8月8日向上述账户存入200000元，附言“购房联名帐”，又于2018年8月13日再次存入200000元。此后，二被告将房屋出售给了他人，并且办理了过户手续。原告及第三人均称被告在未告知双方的前提下将房屋出售给了他人，第三人知晓被告将房屋售予案外人后于2018年10月30日告知了原告，并向原告退还了200000元定金。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、中国工商银行开户证明、转款凭证、（2018）陕0111民初3814号民事裁定书、《西安市存量房买卖合同》、通话录音、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并已经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原告与二被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》均系三方当事人真实意思表示，虽合同签订时涉案房屋存在查封情形，但已于2018年8月底解除，合同此时符合继续履行的条件。虽二被告辩称三方约定的“法院费用”系第三人安排原告通过诉讼方式实现过户目的、合同因违法而无效，但依据被告提交的民事裁定书来看，原告并未到庭参加诉讼，未实际履行被告所谓的协商方案，故二被告的上述说法本院依法不予采信。从合同履行情况来看，合同签订当日，原告依约向第三人支付了托管定金200000元，并于2018年8月6日与原告开设联名账户，分别于2018年8月8日与2018年8月13日各存入购房款200000元。二被告本应在取得房产证之后第一时间通知原告及第三人，配合原告在房管局开设“二手房交易结算资金专用账户”，以便于原告存入购房款并配合办理过户手续，但二被告却在原告及第三人不知情的情况下与他人签订合同将房屋以更高价格出售给了案外人，并办理了过户手续，构成根本违约，致使原告合同目的不能实现。故原告现诉请解除原告与二被告及第三人于2018年3月19日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》，合法有据，本院依法予以支持。原告主张二被告及第三人支付双倍定金中剩余的200000元一节，首先，第三人系居间方，非本案诉争的房屋买卖合同关系主体；其次，第三人系原、被告共同选择的定金代管方，依据代理委托关系的法律效果归属原则，定金效力仅在原、被告双方之间产生；再次，涉案合同不能继续履行系因被告违约行为所致。结合以上三点，本院依法确认应由二被告向原告支付定金200000元。原告主张的房屋差价损失59万元一节，因涉案交易发生时二手房房价逐月上涨，二被告应预见到其违约行为可能给原告造成的实际损失，且二被告将涉案房屋以更高价格售予他人，从中获利，其行为侵害了原告的合法权益，致使原告丧失合同履行后可以获得的利益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”结合合同履行情况及上述法律规定，二被告向原告双倍返还定金已在一定程度上弥补了原告的损失，故本院结合涉案房屋买卖合同履行期间同期同地段房价酌定房屋溢价损失为200000元，二被告应向原告赔偿上述房屋差价损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告张浩与被告付伟、被告鲁霁莹及第三人陕西优可优房地产经纪有限公司于2018年3月19日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》解除。二、被告付伟、被告鲁霁莹应于本判决生效之日起十日内共同向原告张浩返还定金200000元。三、被告付伟、被告鲁霁莹应于本判决生效之日起十日内共同向原告张浩支付房屋溢价损失200000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。本案本诉诉讼费15240元，由被告付伟、鲁霁莹承担10000元，由原告自行承担5240元。因原告已预交，故二被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长    李  晓  婷人民陪审员    韦  玉  梅人民陪审员    肖      英 二 〇 一九年 七 月 三 日                                 书 记 员    张  雨  濛  打印：相丽华       校对：王博闻       2019 年  月  日送达 1