安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1611号上诉人（原审原告、反诉被告）：王雅琦，女，1989年12月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：颜礼新，安徽正茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李敏，女，1987年12月2日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。上诉人王雅琦因与被上诉人李敏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院(2018)皖0103民初7706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王雅琦上诉请求：撤销(2018)皖0103民初7706号民事判决第三项，改判李敏支付违约金10万元或双倍返还定金10万元，本案一、二审案件受理费由李敏承担。事实与理由：一、双方签订的房屋买卖合同合法有效，合同签订后，李敏在收取王雅琦5万元购房定金后就以合同约定不明拒不履行合同，并且发函给王雅琦要求解除房屋买卖合同。以上事实的证据确实充分，李敏的行为构成违约，无权单方解除合同。二、一审判决认定房屋买卖合同约定的付款方式、付款期限、具体的付款金额不明，明显属于事实认定错误。1、关于付款方式，根据房屋买卖合同第八页第十一条、合同附件四第一条第一款第三项以及定金收据第六行，明确约定了付款方式为首付款加贷款，且双方选择存量房资金托管中心庐阳分中心对存量房转让款实行托管方式支付，房款付款方式约定的非常清楚。2、关于付款金额，房屋买卖合同中明确约定了房屋转让价款为100万元，李敏在合同签订时已支付定金5万元；根据合同第五条、第十一条约定，合同签订后90日内李敏配合王雅琦办理存量房转移登记手续，双方选择庐阳分中心对存量房资金进行托管，即王雅琦的首付款金额及贷款金额均需转入资金托管账户。王雅琦夫妻双方名下无房，可按总房款的50%比例首付，贷款50%。因李敏拒不配合，导致王雅琦无法贷款，合同无法进一步履行。3、关于付款时间，如上所述，按照合同约定，扣除李敏已支付的5万元定金，剩余95万房款均需转入资金托管账户。只要李敏将案涉房屋过户至王雅琦名下，房管部门将不动产权证颁给王雅琦，此时李敏就可以直接到资金托管部门领取房款。由此可见，李敏领取房款的时间或者说王雅琦的付款时间是非常确定的。4、双方签订的房屋买卖合同是在专业的二手房经纪公司指导下签订，该合同文本由二手房经纪公司提供，且已沿用多年并实际履行，故不存在合同约定不明无法履行一说。一审中，案涉房产经纪人也已到庭就合同履行细节问题做了说明。三、根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据房屋买卖合同第十二页第十行的约定，李敏是同意王雅琦向商业银行申请抵押贷款的，贷款以实际为准。通过该条可以明确看出，付款方式不是一次性付款。只要李敏配合王雅琦贷款，贷款金额是可以确定的。即使不按照合同条款，依据现在的二手房交易习惯，中国普通工薪家庭购房99%都是按揭贷款的，更何况本案中双方有明确的购房贷款约定。故合同履行过程中发生争议，人民法院应当按照鼓励交易的原则理解、认定、适用相关法律规定。四、王雅琦提起本案诉讼，一开始诉请是要求李敏履行存量房买卖合同的，经一审法院主持调解未果，法庭告知王雅琦若判决房产过户，必须将95万元房款转入法院账户暂存，才能将房产判决至王雅琦名下。因王雅琦无法一次性拿出100万元，为此才变更了诉讼请求。民事主体从事民事活动，应当遵守诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同，拒不履行合同义务，依法应当承担违约责任。一审法院应当以事实为根据，以法律为准绳，鼓励交易，保护相对方利益。如果合法有效的合同随意由一方违约不履行，则如何保障市场经济运行，合同相对方的利益如何保护。李敏辩称，双方口头商谈的时候关于首付款数额以及交款时间都约定好了，首付款为30万元。但合同是格式合同，条款不合理，签订合同的时候因太晚，李敏未仔细看，后发现合同中只约定了李敏的交房时间，没有约定首付款支付的比例及房款支付的时间。李敏找到对方沟通，但对方说合同没写进去，不会支付的，双方也无法再商谈下去。王雅琦向一审法院起诉请求:1.判令解除王雅琦与李敏签订的《存量房买卖合同》；2.判决李敏返还王雅琦定金5万元；3.判决李敏支付王雅琦违约金10万元；4.本案诉讼费用由李敏承担。李敏向一审法院提出反诉请求：1.确认王雅琦与李敏签订的《存量房买卖合同》已解除；2.判决王雅琦支付李敏违约金10万元；3.本案全部诉讼费用由王雅琦承担。一审法院认定事实：2018年4月26日，李敏（甲方）与王雅琦（乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定李敏向王雅琦出售合肥市庐阳区蒙城北路1166号恒盛皇家花园16幢2007室房屋，转让价款为100万元；因甲、乙单方原因造成本协议不能继续履行的，由违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在合同附件四中约定；合同还对其他权利义务进行了约定。在附件四中，约定甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额以实际为准。同日，双方签订了《定金收付书》，确认王雅琦的购买价格为100万元，付款方式为首付款+贷款。王雅琦向李敏支付定金5万元。之后，李敏认为《存量房买卖合同》中对付款方式、付款期限、具体付款金额约定不明，遂联系房产中介公司工作人员，要求与王雅琦进行协商。因双方协商未果，王雅琦诉至法院。一审法院认为，王雅琦与李敏签订的《存量房买卖合同》合法有效。双方虽约定合同总价款为100万元，但对付款方式、付款期限、具体付款金额约定不明，根据《中华人民共和国合同法》规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，王雅琦未能提供证据证明双方在付款方式、付款期限、具体付款金额方面达成了补充协议。现因双方发生矛盾，导致《存量房买卖合同》无法继续履行，对于王雅琦要求解除《存量房买卖合同》的诉请，予以支持。对于李敏要求确认双方签订的《存量房买卖合同》已解除的诉请，因其不符合单方解除的规定，不予支持。因《存量房买卖合同》未能继续履行的原因是双方在付款方式、付款期限、具体付款金额方面没有达成一致意见，不能归责于一方违约，依据公平原则，对于王雅琦主张李敏退还定金5万元的诉请，予以支持。对于王雅琦要求李敏支付违约金10万元的诉讼请求以及李敏要求王雅琦支付违约金10万元的反诉请求，均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除王雅琦与李敏于2018年4月26日签订的《存量房买卖合同》；二、李敏于判决生效之日起十日内退还王雅琦定金5万元；三、驳回王雅琦的其他诉讼请求；四、驳回李敏的全部反诉请求。本诉案件受理费减半收取为1540元，由王雅琦负担1000元，李敏负担540元；反诉案件受理费1190元，由李敏负担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据王雅琦与李敏签订的《存量房买卖合同》以及《定金收付书》，双方虽明确约定了房屋转让总价款、房屋交付时间、房屋过户时间，但对于房屋转让总价款的支付方式、支付时间，双方仅约定为首付款加按揭贷款，该约定内容过于笼统，没有具体明确首付款的支付比例、支付时间，不利于保护双方当事人的交易权利，当事人在履行合同过程中极易产生争议。引起本案诉讼的根本原因也在于王雅琦与李敏在履行合同过程中，未能就上述合同约定不明的部分协商达成一致意见。一审法院认定案涉《存量房买卖合同》未能继续履行的原因不可归责于一方违约，对王雅琦主张李敏应当承担违约责任的相关诉请未予支持，并无不当，本院予以确认。综上，王雅琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王雅琦负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一九年七月一日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。