贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初4269号原告：陈娥，女，1978年5月4日出生，彝族，住贵州省毕节市大方县，委托诉讼代理人：高安居，男，1977年1月10日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区，被告：毕节市政通房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市毕节市南部新区7号路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼），统一社会信用代码：91520500409552726W。法定代表人：徐忠杰，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐卫东（特别授权代理)：系该公司员工，原告陈娥与被告毕节市政通房地产开发有限责任公司（以下简称政通房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月28日公开开庭进行了审理，原告陈娥、被告政通房开公司委托诉讼代理人徐卫东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈娥向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计74,529.00元（以398,464.00元为基数，按日0.2%的标准计算，从2017年1月1日起至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止)，庭审中将“按日0.2%的标准计算”变更为“按银行同期同类贷款利率的1.69倍计算”；2、判决被告退还原告已支付的“四通费”，即供电、供水、管道燃气、有线电视费共计4,400.00元；3、本案诉讼费由被告负担。庭审后，原告自愿撤回第2项诉讼请求。事实及理由:原告于2014年12月18日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于毕节市××区××杜鹃大道中××“××财富大厦××号”商品房，建筑面积132.91平方米，套内面积108.17平方米，房屋总价款398,464.00元，双方在合同中约定:“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金”。合同签订后，原告已按合同约定全面履行了合同义务，付清购房款398,464.00元，但被告至今未按合同约定为原告办理权属证书，被告的行为已构成违约，应当向原告支付违约金；另外，根据毕节市人民政府法制办办公室关于“四通费”的文件的规定，被告收取原告“四通费”属于重复收费，为违法行为，应予以退还。请求贵院支持原告诉请为谢。被告政通房开公司口头辩称：原告的诉讼请求已经超过诉讼期限，依法丧失胜诉权，其权益不应当得到保护；办理转移登记应提供相关手续，被告已经完成了绝大部分工作，只有办理产权证没有完成，违约责任是补偿性的而非惩罚性，原告的诉请均在40,000.00元至100,000.00元，超过被告的承担能力，原告也无证据证实没有获取产权证书而造成经济损失；对产权证的办理，被告需要获得原告的授权委托，原告至今没有向被告提供授权委托书，也没有联系过被告预约办理，责任在原告。请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告身份证复印件、商品房买卖合同、收据6张、明细1张等证据，能证实原、被告签订合同，原告支付相关房款及其他费用等事实，本院予以确认；对原告所举证据：毕节市人民政府法制办关于“四通费”的意见、照片、滨河社区的书面意见。本院审查认为：对“四通费”的意见，原告已撤回该诉请，故与本案无关联性；对照片、滨河社区的书面意见，与本案无关联性。对被告所举证据：商品房预售备案登记表、认购合同。本院审查认为，对商品房预售备案登记表，只能证实涉案商品房已办理备案的事实；对认购合同，能证实双方约定原告同意委托被告代收维修基金、水、电、气等安装费的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月28日，原告与被告签订《“政通.财富”大厦商品房认购合同》，约定：原告购买被告“政通.财富”大厦第B幢18层2号房，建筑面积130.87平方米，总价款为392,348.00元，前述约定的商品房价格不包括水、电、天然气的建设安装费用。买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税、物业服务费用、水、电、天然气等各项安装费用。2014年12月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买政通财富大厦第B单元18层2号房（房号B-18-2），用途为住宅，建筑面积132.91平方米，套内面积为108.17平方米，总价款为398,464.00元。付款方式：原告应于签订合同当日向买受人交付首付款148,464.00元，其余250,000.00元以公积金贷款方式支付。转移登记:“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付首付款148,464.00元，并与中国建设银行签订公积金借款合同，借款250,000.00元支付余款，已按合同约定向被告支付了购房款398,464.00元，并2014年12月18日支付办证及相关费用5,620.00元（含管道燃气入户费、闭路电视入户费、电表入户费、水表安装费共4,400.00元），2016年3月3日支付房屋维修基金、契税、印花税、登记费等14,672.00元。涉案房屋在法庭辩论终结前未取得商品房综合验收备案证明书。本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应向原告支付逾期办理商品房转移登记的违约金以及支付标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《“政通.财富”大厦商品房认购合同》和《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，且支付了办理商品房转移登记的相关费用，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，涉案房屋在合同约定的期限内未取得商品房屋综合验收备案证明书，已违反了合同的约定，依照合同的约定，被告应承担违约责任，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期办理涉案商品房产权证书的违约金，于法有据，本院应予以支持：对违约金的支付标准，根据双方签订的合同约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。该约定明显过高，经本院释明后，原告主张变更为“按中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.69倍计算”，被告主张“按中国人民银行同期同类银行贷款利率的0.1倍计算”。本院认为，对原告的主张，符合相关法律规定，本院予以支持；对被告的主张，明显不符合法律规定，既不公平，也不合理，本院不予以支持。对原告要求按已付房款398,464.00元为基数，符合双方合同的约定，本院予以支持。对被告主张原告诉讼已超过诉讼时效问题，因双方签订的合同约定支付逾期办证违约金是以日为单位计算，从2017年1月1日至2017年10月1日止，适用《民法通则》规定的2年诉讼时效，未超过诉讼时效；从2017年10月1日起按《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为3年，原告于2019年4月16日向本院提起诉讼，即从2019年4月16日起倒推3年为2016年4月16日，从2016年4月16日起均未超过诉讼时效，而原告诉讼主张的起算时间为2017年1月1日，故本案未超过诉讼时效。对被告主张承受能力，属于被告自身的原因造成，是不能作为不支付或少支付违约金的抗辩理由；对被告主张原告未有证据证明其受到损失。因双方签订的合同有明确的约定，且约定未违反法律规定（约定过高，原告已要求调低），根据意思自治原则，司法应予尊重，故被告应按合同约定履行义务；对被告主张办证需原告出具委托书。因本案原告的诉讼请求系支付违约金，并不是要求办证，且被告不具备办证条件，故被告的该抗辩理由与本案无关联性。对支付违约金的截止时间，涉案房屋目前不具备办证条件，因双方签订的合同未约定委托办证，只有被告具备办证条件后向原告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书之日止，被告才履行完毕交付义务。故被告向原告交付完毕办理商品房转移登记的相关文书之日止为支付违约金的截止时间。因此，原告要求以已付购房款398,464.00元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.69倍的标准，从2016年12月31日（被告违约之日）的次日，即2017年1月1日起计算至被告向原告交付完毕办理商品房转移登记的相关文书之日止的违约金，本院应予以支持；对原告要求被告退还“四通费”的诉讼请求，原告已自愿撤回该诉请，是其对处分权和诉讼权利的依法行使，本院应予以准许。综上所述，对原告要求被告支付逾期办理涉案房屋转移登记有关文书违约金的诉讼请求，本院予以支持以原告已付房价款398,464.00元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.69倍的标准，从2017年1月1日起计算至被告向原告交付完毕办理商品房转移登记的相关文书之日止。原告诉讼请求超过的部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈娥逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以398,464.00元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率的1.69倍的标准，从2017年1月1日起计算至被告向原告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书之日止）；二、驳回原告陈娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费887.00元，由被告毕节市政通房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇一九年七月五日书记员 包清琳