贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初1675号原告：潘克敏，男，汉族，1937年3月20日出生，住贵州省六盘水市钟山区。原告：潘圣梁，男，汉族，1981年4月15日出生，住贵州省六盘水市钟山区。原告：潘某，男，汉族，2009年3月17日出生，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：潘克敏，系潘圣梁父亲，潘某祖父。被告：六盘水凉都房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区迎新路延伸段侧天粟园3318室，统一社会信用代码915202007705618169。法定代表人：李胜刚，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：李焕廷，系贵州济元（水城）律师事务所律师，执业证号：15202200510406886。一般授权委托诉讼代理人：何峰，系贵州济元（水城）律师事务所律师，执业证号：1520220191008989。被告：贵州华飞新都市房地产开发有限公司，住所地：贵州省水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之宛梅苑商住楼120室，统一社会信用代码91520200000029362。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：吴洋，系贵州盾辉律师事务所律师，执业证号：15201201210258906。原告潘圣梁、潘某、潘克敏与被告六盘水凉都房地产开发有限公司、贵州华飞新都市房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人潘克敏、原告潘克敏、潘圣梁，被告六盘水凉都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李焕廷、何峰，被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘克敏、潘圣梁、潘某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决第一被告支付逾期办证违约金650200元（从2013年8月1日至2013年10月30日90天内，按房屋总价款1721930元的万分之二标准计算为344元；2014年1月29日后至办理办证期间的违约金按1721930元的日万分之二标准计至2019年3月31日，为648440元；2019年4月1日以后的违约金按1721930元的日万分之二标准继续计算，直至办理房屋产权证为止）；2、第二被告对以上款项承担连带责任；3、诉讼费由二被告负担。事实及理由：第一被告凉都公司曾取得位于钟山区北侧土地一宗的使用权，凉都公司与第二被告华飞公司联合在该土地开发修建房屋。在开发中，占用潘克敏、王庆碧的586.5平方米土地。2009年3月19日，经三方协商并经六盘水市中级人民法院确认，二被告同意安置相应的房屋给潘克敏、王庆碧。2012年底，二被告的房屋修建完毕后，按照协议将房屋交付给原告使用。2013年8月22日，二被告与潘克敏、王庆碧签订协议书，对于房屋分别办理给潘克敏、王庆碧的亲属作了约定，协议签订后明确原法院调解书内容协议履行完毕。在此协议中，明确了二被告负责办理房屋产权证的事项。事后，二被告一直不办理产权证给原告。在原告的多次催促下，在2017年6月，华飞公司与凉都公司分别与原告等共签订了7份《商品房买卖合同》。其中华飞公司签订2份，凉都公司签订5份，分别将房屋按约定分配给潘克敏、王庆碧及其子女及孙子女。本案三原告与凉都签订的105号房屋系与凉都公司签订的5份中的一份。在2017年7月3日原告与二被告签诃的《商品房买卖合同》中，第一被告凉都公司作为出卖人，三原告作为买受人。约定已交付给原告的位于钟山区凤天城的楼房一层105号商铺，折价单价为19999.19元，面积为86.1平方米，总款为1721930元。合同约定出卖人于2013年7月30日前将商品房转移登记文书交付给买受人。合同还约定如果出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，在约定日期起90日内，出卖人按已付房价款的日万分之二承担违约责任，约定日期180日后，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因原告不知道二被告在联合建房过程中如何约定二被告各自利益分配，仅是在签订合同时二被告提出本案涉及的合同“出卖”人为凉都公司，原告坚持要求二被告承担办证的义务，华飞公司对自己负有办证义务没有提出异议。故在合同中，约定贵州华飞新都市房地产开发有限公司办理房屋产权转移登记。但在《商品房买卖合同》签订后，二被告一直不履行办理产权证的手续。华飞公司对于自己名义签订的2份合同未如期办证，曾于2018年以物业费抵违约金的形式进行了处理。但凉都公司对于自己签订的合同违约却未采取补救措施，而华飞公司对于凉都公司签订的合同违约也未作出处理。综上，二被告的行为已严重违约，原告特按照相关法律规定，提出如上诉讼请求，请求法院判决第一被告按合同约定支付未如期办证的违约金，第二被告承担连带清偿责任。原告潘克敏、潘圣梁、潘某在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件3份，用于证明原告主体资格；2、商品房买卖合同复印件1份，用于证明最开始签的是拆迁合同，之后才补签了商品房买卖合同，合同上对违约金是注明清楚的；3、协议书复印件1份，用于证明2013年8月22日交付房屋给我方，当时调解书中也写明了要办理房产证；4、华飞公司南凤天城办证承诺公示复印件1份，用于证明华飞公司承诺办证的时间，承诺一期于2018年12月办证，二期于2019年7月份办证，本案诉请的5套房屋均是二期房；5、物业费抵偿单复印件1份，用于证明华飞公司因为违约所以与我方结算违约金，就一期中两套房屋违约金已经和我方进行结算。被告六盘水凉都房地产开发有限公司辩称：本案的客观事实如下，涉案的南凤天城二期项目，经二被告于2007年3月19日签订建设合作协议，约定凉都公司提供土地，华飞公司投资开发建设，而且在该合同第6条明确约定，六盘水凉都房地产开发有限公司仅仅是协助贵州华飞新都市房地产开发有限公司办理开发产品的权属手续，2009年2月27日原告与二被告签订房屋拆迁安置及土地补偿合同，约定安置给原告的房屋由贵州华飞新都市房地产开发有限公司负责办理相关手续，该合同第4条第6点明确约定了原告方在履行本合同权利义务时直接于贵州华飞新都市房地产开发有限公司董事长谢黔华联系，只向谢董承担义务和向谢董要求权利，不再同六盘水凉都房地产开发有限公司有任何联系，显然，在签订该安置补偿合同时，原告方已经明知涉案房屋后续的相关办证义务，是由贵州华飞新都市房地产开发有限公司承担的事实，所以，在该合同中明确约定了不再与六盘水凉都房地产开发有限公司有任何联系，事后，贵州华飞新都市房地产开发有限公司还向原告及其他购房户承诺办证，也印证了涉案房屋的办证义务不在于六盘水凉都房地产开发有限公司，该义务由贵州华飞新都市房地产开发有限公司承担，六盘水凉都房地产开发有限公司仅仅是提供相关的协助，但提供协助的前提，肯定是接到贵州华飞新都市房地产开发有限公司的通知在相关资料上加盖六盘水凉都房地产开发有限公司印章，原告与我方并不存在商品房买卖合同关系，而是根据2009年2月27日房屋拆迁安置及土地补偿合同的约定，由我方安置房屋给原告，原告所称的商品房买卖合同是为了履行房屋拆迁安置及土地补偿合同内容，为办理相关备案手续而签订，即使本案确实存在应付违约金的情形，商品房买卖合同签订的时间是2017年6月，至少在签订该合同时双方都知道该房屋尚未办理产权登记证，因此，原告所计算的违约金至少也应该从2017年6月以后进行计算，在此时间之前，双方并没有关于逾期办证违约金的相关约定，当然，办证义务在于贵州华飞新都市房地产开发有限公司，不管原告主张何时间段的违约金，都与六盘水凉都房地产开发有限公司无关，因此，请求驳回原告对六盘水凉都房地产开发有限公司的诉请。被告六盘水凉都房地产开发有限公司在举证期限内向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件1份，用于证明被告主体适格；2、二被告于2007年3月19日签订的南凤天城二期项目建设合同协议复印件1份，用于证明双方在该建设合同协议第条约定了六盘水凉都房地产开发有限公司关于前述项目的义务之一是负责协助贵州华飞新都市房地产开发有限公司办理开发产品的权属手续，第7条约定南凤天城二期项目工程由贵州华飞新都市房地产开发有限公司享有自主开发权，因此，涉案房屋的房产权属手续办理义务按约定是由贵州华飞新都市房地产开发有限公司承担；3、原告与二被告于2009年2月27日签订的房屋拆迁安置及土地补偿合同复印件1份，用于证明在二被告和原告都已经知晓了涉案房屋的开发办证等义务是由贵州华飞新都市房地产开发有限公司承担的前提下，三方在该合同第4条第6项中明确约定，自该合同签署后，原告履行该合同的权利义务时直接与贵州华飞新都市房地产开发有限公司董事长联系，只向贵州华飞新都市房地产开发有限公司承担义务和要求权利，不再同六盘水凉都房地产开发有限公司有任何联系，进一步证明二被告关于办证义务的约定，是向原告明示的，原告也是接受的。被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司辩称：因合同签订，以及项目开发，不是我公司，所以原告要求我方承担相关违约金，主体不适格，我方不承担违约责任，其二，原告的诉请已过诉讼时效，在2013年原告就知晓应该要求相关当事人承担办证责任，而原告至今才起诉，已过了诉讼时效，其三，原告的诉请，逾期办证违约金过高，已超过实际损失的30%，若要承担应需办证违约责任，所以请求法院对原告违约金额减少。被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司在举证期限向本院提交以下证据：1、法人代表人身份证及营业执照复印件1份，用于证明被告主体适格。各方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据质证。当事人无异议的证据：原告潘克敏、潘圣梁、潘某提交的3份身份证复印件、华飞公司南凤天城办证承诺公示复印件、物业费抵偿单复印件，被告六盘水凉都房地产开发有限公司提交的营业执照、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件，被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司提交的法人代表人身份证及营业执照复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下，对原告提交潘克敏、潘圣梁、潘某商品房买卖合同复印件、协议书复印件，能相互证明被告六盘水凉都房地产开发有限公司、贵州华飞新都市房地产开发有限公司就涉案房屋签订了移交协议后，补签了商品房买卖合同的事实，故本院予以认定；对被告六盘水凉都房地产开发有限公司提交2007年3月19日签订的南凤天城二期项目建设合同协议复印件、2009年2月27日签订的房屋拆迁安置及土地补偿合同复印件，由于前期原、被告双方的权利义务关系经诉讼调解后，已达成新的权利义务关系，故上述证据达不到其证明目的，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：六盘水凉都房地产开发有限公司取得位于六盘水市钟山区官厅路以东土地使用权（土地使用证号：市土国用籍第0050178号），2007年3月19日，六盘水凉都房地产开发有限公司（甲方）与六盘水华飞房地产开发有限公司（乙方）共同合作在上述宗地上开发商住楼，项目名称为“南凤天城二期”并签订《“南凤天城二期”（原“景观大厦”）项目建设合作协议》。因潘克敏、王庆碧所有586.5平方米土地包含在上述宗地中未进行丈量补偿，故潘克敏、王庆碧起诉至人民法院。二审过程中六盘水凉都房地产开发有限公司（甲方）、潘克敏、王庆碧（乙方）、六盘水华飞房地产开发有限公司（丙方）经协商于2009年2月27日签订《房屋拆迁安置及土地补偿合同》，同时六盘水市中级人民法院制作（2008）黔六中民一终字第404号民事调解书，确认各方权利义务。房屋建成后，潘克敏、王庆碧（甲方）、六盘水凉都房地产开发有限公司（乙方）、六盘水华飞房地产开发有限公司（丙方）于2013年8月22日签订《协议书》，主要约定：“一、乙方、丙方按约定将南凤天城二期商铺一层04、05、06室及二层02、03室合计524平方米的商业用房于本协议签订之日移交给甲方使用。上述房屋产权办理按如下要求：一层104、105、106，二层203办理为下述人员共有：潘克敏、王庆碧、潘圣梁、李琴、潘鑫焰、潘某；二层202室办理为下述人员共有相应产权分配比列如下：王庆碧1%、李耘33%、潘瑜33%、潘圣洋33%；二、乙方、丙方负责对移交商业用房临时用水、用电的安装（费用由甲方自行承担），负责对洞口封堵、楼梯栏杆安装、楼梯踏步装修等事务进行完善。房屋产权证由乙、丙方负责办理；三、乙方、丙方承诺今后上述移交甲方的商业用房及甲方已入住的南凤天城一期302号、303号住房的物业费，甲方按一半费用缴纳；四、经甲、乙、丙三方共同友好协商达成一致，乙方、丙方补偿甲方壹拾壹万元，甲、乙、丙于2009年2月27日签订的《房屋拆迁安置及土地补偿合同》自动终止，且甲、乙、丙均确认六盘水市中级人民法院（2008）黔六中民终字第404号《民事调解书》已全部履行，因此甲、乙、丙三方均不得再因该合同和《民事调解书》中规定的权利及义务向相对方主张任何权利和要求”，同日，六盘水凉都房地产开发有限公司、六盘水华飞房地产开发有限公司向潘克敏、潘圣梁、潘某移交涉案商铺。2017年6月20日，就上述移交的商铺，潘克敏、潘圣梁、潘某（买售人）与六盘水凉都房地产开发有限公司（出售人）签订合同编号为17706220018的《商品房买卖合同》，合同主要约定：“买受人购买的商品房建筑面积101.29平方米，套内建筑面积86.1平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米19999.19元，总价款1721930元；出卖人承诺于2013年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书、双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任，2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理，即买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照银行同期利率支付利息”。此后，六盘水华飞房地产开发有限公司已更名为贵州华飞新都市房地产开发有限公司，现因六盘水凉都房地产开发有限公司、贵州华飞新都市房地产开发有限公司至今未办理商品房转移登记并交付有关文书，故潘克敏、潘圣梁、潘某诉至本院。本院认为，潘克敏、原告王庆碧与被告六盘水凉都房地产开发有限公司、贵州华飞新都市房地产开发有限公司签订的《协议书》，以及基于该协议中所移交的涉案商铺，原告潘克敏、潘圣梁、潘某再次与被告六盘水凉都房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》均是各方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自义务。根据《协议书》中约定，被告六盘水凉都房地产开发有限公司、贵州华飞新都市房地产开发有限公司均负责办理涉案商铺房屋产权证，现由于未能办理房屋产权证，由此产生违约责任理应由被告六盘水凉都房地产开发有限公司、贵州华飞新都市房地产开发有限公司共同承担，故对被告六盘水凉都房地产开发有限公司、贵州华飞新都市房地产开发有限公司各自主张不是违约责任主体的抗辩理由，本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，本案《商品房买卖合同》仅约定180日以后未能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，但未约定逾期办证违约金计算方式，鉴于涉案商铺实际交付时间是2013年8月22日，原告潘克敏、潘圣梁、潘某亦认可被告六盘水凉都房地产开发有限公司、贵州华飞新都市房地产开发有限公司承诺180天办理房屋产权证，故逾期办证违约金应从商铺交付日起180日后即2014年2月18日起算。因未能按期办理房屋产权证书，原告潘克敏、潘圣梁、潘某一直主张权利并于2017年6月21日与被告六盘水凉都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该行为构成诉讼时效中断，故对被告六盘水凉都房地产开发有限公司主张超过诉讼时效的抗辩理由不成立。本案中，原告潘克敏、潘圣梁、潘某主张按每日万分之二计算违约金，折算为每年7.3%，并未过高，故被告六盘水凉都房地产开发有限公司、贵州华飞新都市房地产开发有限公司应承担违约金，本院以房款总额1721930元为基数，按年利率7.3%从2014年2月18日至2019年3月31日止为643518.72元予以支持，诉请超出部分不予支持。2019年4月1日至办理房屋产权证之日止违约金按年利息7.3%另行计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告六盘水凉都房地产开发有限公司、贵州华飞新都市房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘克敏、潘圣梁、潘某支付违约金643518.72元（以房款总额1721930元为基数，按年利率7.3%从2014年2月18日至2019年3月31日止；2019年4月1日至办理房屋产权证之日止违约金按年利息7.3%另行计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10302元，因适用简易程序减半收取5151元，原告潘克敏、潘圣梁、潘某负担53元，被告六盘水凉都房地产开发有限公司、贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担5098元（原告已预交，二被告连同上述款于本判决生效之日起十日内一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  罗孝昱二〇一九年七月四日法官助理罗越书记员苟明钰