文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初1088号原告（反诉被告）：陈永飞，男，汉族，1977年10月9日出生，住辽宁省凌海市。委托代理人：王妍、肖业威，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：茹志园，男，汉族，1962年10月10日出生，住广东省广州市天河区。委托代理人：黄小陶，系广东宇全律师事务所律师。原告（反诉被告）陈永飞诉被告（反诉原告）茹志园租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈永飞及其委托代理人徐罡、被告（反诉原告）茹志园及其委托代理人黄小陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永飞向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《场地承包协议》无效；2.被告向原告退还押金合计7万元；被告向原告赔偿经营损失2.5万元与物品损失2.5万元（金额均为我方自行估算）；4.被告赔偿原告因本案支出的律师费0.8万元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月18日，原告与被告签订《场地承包协议》，将其所有的火炉山场地出租给原告用于经营：1.被告将火炉山岑村烧烤场场地部分（拥有一批固定的砖石水泥结构烧烤炉以及固定的铁架大棚)出租给原告经营使用，场地租金为每月2万元，押金为4万元，租赁期限自2017年3月18日至2020年3月17日。协议约定，被告在承包期内不得干预原告任何经营事项。该协议由双方签字,摁指模，见证人黄某及许刚签字。该部分场地被原告用于经营烧烤，供顾客在休闲娱乐之余就餐。2.被告将烧烤场后面2个大棚和小片荔枝林所在场地出租给原告经营使用，场地租金为每月1.46万元，押金为3万元，租赁期限自2017年3月18日至2020年3月17日。协议约定，被告在承包期内不得干预原告任何经营事项。该协议由双方签字，摁指模，见证人黄某及许刚签字。该部分场地实际用于经营拓展、台球、羽毛球、真人CS等休闲娱乐项目，为原告在火炉山的主要经营收入来源。上述协议签订后，原告向被告支付了押金及租金（其中部分租金系通过妻子杨雪君的银行账户支付），并前后投入30万元左右对上述场地进行整体改善及布置（包括将荔枝林旁的大棚加装电线、电灯以及四周的铁皮围挡等），并开始作为整体对外推广宣传并经营，以拓展、CS等休闲娱乐项目为主要经营收入来源，辅之以烧烤。另原告在美团、大众点评、百度糯米、支付宝商家等投入大量金钱和精力进行推广，使得火炉山烧烤场及猎豹真人CS等项目人气大旺，在当地小有名气。2017年11月13日，广州市城市管理综合执法局天河区分局在执法过程中，以上述2个大棚属乱搭建，违反了《广州市市容环境卫生管理规定》第二十三条第一款的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款第（一）项为由，作出《责令限期改正通知书》（穗综天责字[2017]291173号），责令立即停止违法行为，并在2017年11月15日17点前自行拆除，逾期不拆，执法队将强制执行。而此前，原告刚投入1万多元购买迷彩布等用于布置真人CS等场地。被告拒绝签收该通知及自行拆除，也未提供依法报建审批手续，广州市城市管理综合执法局天河区分局于2017年11月17日上午将上述2个大棚拆除，废墟堆积在原地。因大棚被拆除，原告无法按照《场地承包协议》的约定继续使用2个大棚进行经营，经营项目被迫停止，给原告造成了严重的经济损失。另该2个大棚被拆除后，被告也一直拒不清理废墟，也不准原告清理，严重影响及阻碍了原告毗邻大棚场地的其他项目的正常经营，客流锐减，几近停业，原告因此损失惨重。2017年11月24日，原告委托律师向被告发出律师函，与被告停止合作，撤出场地。而后经了解，被告出租给原告的整个场地均属于岑村的林业用地，且被告也没有取得政府部门的批准，根本不能用于非农建设和商业经营，也不能进行地面硬化并建筑固定建筑。原告此时才知道，被告出租的场地根本不属于非农建设用地，也未取得政府部门准予经营使用以及建筑固定建筑的批准文件，其上搭建的烧烤炉及大棚等均属于违法建筑。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条等的规定，被告与原告签订的《场地承包协议》因违反法律的强制性规定而为无效合同。故被告应当返还收取的全部租金、押金，并赔偿原告因此所受到的损失（包括场地整体改善及布置投入资金、购置设施及停业等的损失）。为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定提起诉讼，请求法院判如所请！茹志园辩称并提出反诉请求：陈永飞向茹志园支付拖欠的租金（按照每月34600元，从2017年11月18日计至2018年11月30日）；2.陈永飞向茹志园支付拖欠的电费14080元；3.陈永飞向茹志园支付重建铁棚的费用500000元；4.陈永飞承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月18日，茹志园和陈永飞签定两份《场地承包协议》，茹志园将其承包使用的火炉山场地出租给陈永飞用于经营，分别是烧烤场（月租20000元）、烧烤场后面两个大棚和小片荔枝林（月租14600元），租期从2017年3月18日起至2020年3月17日。双方约定，场内原有设施不得损坏，如有损坏由承包方修复，承包方承包期内不得做违法的事，延迟10天收取10%滞纳金，超过一个月不交租立即终止合同，押金不退。出租方不能干预承租方的任何经营事项。合同签定后，陈永飞开始经营，交租也算正常。陈永飞称其在租用的场地经营CS真人休闲项目，违反事实。真正能经营CS真人项目的是茹志园租给案外人许刚的烧烤场后面山坡地及活动板房一间（月租2000元），茹志园不清楚许刚和陈永飞是否有非法转租行为。茹志园于2017年11月初，看到陈永飞运了100多个大汽油桶到承租的场地，就提醒运这么多油桶是否合适？陈永飞要茹志园不要管，由于合同约定不能干预经营，茹志园也就无法阻止运进汽油桶。但陈永飞运进大量汽油桶的行为，引起城管部门的注意，怀疑陈永飞开非法化工厂，就强制拆除放汽油桶的两个大铁棚，而其他的搭建物则没有拆除。这两个铁棚被拆除后，陈永飞就借故拒交租金(每月18日交租)，后在2017年11月30日撤场，还拖欠电费14080元。由于陈永飞在经营过程中违规运进存放大量的汽油桶，导致城管部门拆除了存放汽油桶的两个大铁棚，陈永飞应该赔偿茹志园重建铁棚的费用50万元。陈永飞违约撤场后，茹志园本来都不打算追究陈永飞的赔偿责任，为了减少损失，在利用烧烤场进行简单经营，后面的两个大铁棚的位置(月租14600元)和烧烤场后面山坡地及活动板房一间（月租2000元)一直空置，但是，陈永飞为了讨要押金，主动提起诉讼，要求茹志园退还押金、赔偿损失，茹志园只有提起反诉。茹志园从1998年12月15日开始和其他村民一同向岑村承包出租给陈永飞的土地，后来其他村民退出，茹志园一人独自承包使用。前几年，政府征用了部分的承包地，还付茹志园赔偿款。茹志园是有权转租给陈永飞使用。茹志园搭建的铁棚和水泥平底地，也没有违反相关的规定，否则就没有办法解释城管为何没有拆其他没有装汽油桶的铁棚和对水泥硬地进行处罚。茹志园和陈永飞签定的两份《场地承包协议》均是合法有效的，协议约定不交租、自动退场的押金不退。陈永飞违约在先，无权要求退还押金，也无权提出其他的损失赔偿，请法院驳回陈永飞的全部诉讼请求。经审理查明：2017年3月18日，茹志园（甲方）将“火炉山岑村烧烤场场地部分”（以下简称案涉烧烤场）和“火炉山岑村烧烤场场后面两个大棚和小片荔枝林”（以下简称案涉两大棚及荔枝林；并与案涉烧烤场统称为案涉场地）分别出租给陈永飞（乙方），双方分别签订两份《场地承包协议》（以下分别简称烧烤场协议、大棚荔枝林协议），所约定的租金标准分别为20000元/月、14600元/月，押金分别为40000元、30000元，承包有效期均为自签约之日起三年。上述两份协议均约定乙方租场期间投入硬件设施不得拆除；乙方承包期间内不得做违法的事；交租方法为先交租后经营；超一个月不交租金立即终止合同，押金不退还；乙方在承包期内甲方不得干预任何经营事项；等内容。2017年11月13日，广州市城市管理综合执法局天河区分局针对案涉两大棚以乱搭建行为违反相应行政管理规定为由，向“违章户”发出穗综天责字〔2017〕291773号《责令限期改正通知书》，责令立即停止违法行为、在2017年11月15日前自行拆除，逾期不拆，执法队将强制执行。上述通知书被当事人拒签。2017年11月17日，长兴街道办事处组织天河区国土资源和规划局及广州市天河区城市管理局长兴街执法队将案涉两大棚（乱搭建棚架）进行了拆除。2017年11月，陈永飞搬离了案涉场地。陈永飞称茹志园自2017年11月24日开始在案涉场地进行经营；茹志园称陈永飞于2017年11月30日才搬离案涉场地，其实际接收案涉场地的时间为2017年12月1日。原、被告均确认陈永飞向茹志园付清了截止至2017年11月17日的租金。陈永飞承认未付租赁期内案涉场地电费。经本院组织调解，原、被告均同意由陈永飞向茹志园支付租赁期间案涉场地电费13500元。陈永飞委托律师于2017年11月24日向茹志园发出《律师函》，称大棚荔枝林协议因出租场地系茹志园违法乱搭建而无效，以因茹志园拒不清理案涉两大棚拆除后的废墟已经严重阻碍毗邻的案涉烧烤场其他项目的正常经营致使陈永飞不能实现合同目的为由通知解除烧烤场协议，并要求茹志园退还两份协议的押金合计70000元及赔偿经营损失50000元和律师费8000元。茹志园于2017年11月29日收到上述《律师函》。本案审理过程中，本院依法向广州市国土资源和规划委员会（局）发函查询自2017年1月至2018年7月案涉场地的土地所有权人、土地使用权人、土地性质、土地规划用途及上盖构建筑物的报建情况。该委员会（局）以穗国土规划协查〔2018〕445号复函和穗规划资源协查〔2019〕61号复函答复：案涉场地的土地所有权人为广州市天河区长兴街岑村股份合作经济联社，土地性质为集体土地，该地块现行规划控制为商业设施用地、农林用地及道路用地（上述61号复函附有相应控制规划示意图）。本院依法向广州市天河区城市管理局发函查询案涉两大棚被拆除原因等，该局以穗天城管函[2018]193号复函答复：2017年11月，长兴街道办事处根据天河国规局的《关于对2017年度第三年季度土地矿产遥感监测卫片需整治图斑进行整治图斑明细表》相关要求（地类为农用地，现状为硬化地面、搭建棚架，整治要求为拆除棚架、清除硬化地面、复绿），交办长兴街执法队对案涉场地内的乱搭建进行查处。将原、被告在本案中共同标示的案涉烧烤场、案涉两大棚及荔枝林的位置图与穗规划资源协查〔2019〕61号复函所附的相应控制规划示意图对比，案涉烧烤场主要为商业设施用地和道路用地，案涉两大棚及荔枝林主要为农林用地。原、被告均确认陈永飞将案涉烧烤场用作烧烤场使用、将案涉两大棚及荔枝林用作休闲娱乐项目使用（一个大棚被用作真人CS室内场地使用，一个大棚用作羽毛球、台球场地使用，两大棚之间的室外部分用作真人CS室外场地使用）根据上述调查情况，结合双方当事人的陈述来看，烧烤场协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效；两大棚荔枝林协议中涉及两个大棚的租赁内容属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定的情形，应属于无效，但两大棚荔枝林协议中涉及其他租赁场地的内容仍是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。鉴于陈永飞基于合同无效提出本诉诉请、茹志园基于合同有效提出反诉，双方当事人对合同效力的认知与本院上述认定不符，故本院依法向双方作出上述释明，并告知双方有权变更本诉诉请、反诉诉请。陈永飞表示其原第一项诉讼请求变更为“确认陈永飞与茹志园签订的《场地承包协议》已于2017年11月24日解除”，其它诉请不变更；茹志园明确表示坚持其反诉诉请不变更。原、被告均表示针对陈永飞变更的诉讼请求无需新的答辩期及举证期，无需本院组织再次开庭。另，北京市盈科（广州）律师事务所于2018年4月2日向陈永飞开具了金额为4000元的鉴证咨询服务、法律服务费用发票。本院认为：上述两份协议的效力如前所述，在此不再赘述。茹志园与陈永飞作为完全民事行为能力人，就未经合法报建而建成的案涉两大棚作为租赁标的物签署租赁合同，双方对导致两大棚荔枝林协议部分无效负有同等责任。从本案查明的事实看，陈永飞撤离了案涉场地且茹志园已收回了案涉场地，因此，烧烤场协议和两大棚荔枝林协议中有效的部分已经实际解除。根据原、被告对案涉场地的实际使用情况看，案涉两大棚被拆除对案涉两大棚及荔枝林场地的继续使用必然产生重大影响，结合本院前述关于的责任归属认定，按照公平原则，本院酌情认定茹志园与陈永飞对导致两大棚荔枝林协议有效部分解除承担同等责任；而鉴于烧烤场协议与两大棚荔枝林协议是分别签署的两份协议，案涉烧烤场也具备独立使用的条件，陈永飞未举证证明案涉两大棚被拆除导致其无法使用案涉烧烤场，故陈永飞以茹志园未清理案涉两大棚废墟导致其无法经营烧烤场而无法实现合同目的为由于2017年11月24日向茹志园发函解除烧烤场协议，欠缺理据，陈永飞该行为应属于提前解约违约行为，因此，导致烧烤场协议解除的责任应归属于陈永飞。陈永飞变更后的第一项诉请与本院上述认定不符，本院依法不予支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于陈永飞第二项诉请，陈永飞未提交证据证明其交还场地给茹志园的时间，故本院依法采信茹志园关于其于2017年12月1日收回案涉场地的陈述。由此可见，烧烤场协议及两大棚荔枝林协议中有效的部分实际已经于2017年12月1日解除。两份协议约定出租人有权没收押金的条件是承租人欠租超过一个月而终止合同的情况，本案并不属于该情况，因此，鉴于两大棚荔枝林协议部分无效且有效部分已解除、烧烤场协议已解除，故本院对陈永飞要求退还两份协议项下押金合计70000元的诉请依法予以支持。关于陈永飞的第三项诉请，其一，如前所述，陈永飞对导致两大棚荔枝林协议部分无效、有效部分解除均和茹志园负有同等责任，陈永飞理应自行承担因自己过错产生的相应损失；其二，陈永飞在本案中未提供证据证明其所称产生经营损失50000元。因此，陈永飞该请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于陈永飞的第四项诉请，律师费系陈永飞因本次诉讼产生的诉讼成本，且陈永飞对合同无效或解除有责，其要求茹志园承担律师费损失理据不足，本院不予支持。关于茹志园的第一项反诉诉请，如前所述，本院采信茹志园于2017年12月1日收回案涉场地的陈述，结合本院前述关于两大棚荔枝林协议部分无效、有效部分解除的责任认定和烧烤场协议解除的责任认定，根据公平原则，本院酌情认定陈永飞向茹志园支付案涉两大棚及荔枝林自2017年11月18日至2017年12月1日的租金3410元、案涉烧烤场自2017年11月18日至2017年12月1日的租金9333.33元。关于茹志园的第二项反诉请求，由于经本院组织调解，原、被告已经达成一致意见同意由陈永飞向茹志园支付电费13500元，属于双方当事人对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。关于茹志园的第三项反诉请求，案涉两大棚系行政管理部分以属于违法乱搭建为由通过强制执法拆除，茹志园要求陈永飞赔偿大棚重建费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、茹志园于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈永飞退还押金70000元。二、陈永飞于本判决发生法律效力之日起10日内，向茹志园支付2017年11月18日至2017年12月1日期间的租金12743.33元。三、陈永飞于本判决发生法律效力之日起10日内，向茹志园支付电费13500元。四、驳回陈永飞的其他诉讼请求。五、驳回茹志园的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14608元，由原告（反诉被告）陈永飞负担13670元，被告茹志园（反诉原告）负担938元；反诉费6620元，由被告茹志园（反诉原告）负担6436元，原告（反诉被告）陈永飞负担184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  刘其勇人民陪审员  关东英二〇一九年七月二十五日书 记 员  余晓琳陈惠勤            判决书已于2019年   月   日送达