广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0307民初12249号原告：吴洪新。委托代理人：李昌国，江苏法鼎律师事务所律师。被告：郭汉荣。委托代理人：文宗宏，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人：佟一哲，广东普罗米修律师事务所律师。原告吴洪新诉被告郭汉荣返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李昌国、被告郭汉荣及其委托代理人文宗宏、佟一哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、被告立即停止侵犯原告房产所有权，从原告合法所有的位于深圳市龙岗区吉华街道大靓花园房屋一、三、四层搬出腾空，将该房屋及相关水、电、气卡等交付给原告，并赔偿原告非法占用期间房屋使用费30万元；2、被告承担本案的相关诉讼费用。事实与理由：1991年1月，原告与案外人张凤香共同出资购买了位于深圳市龙岗区布吉镇大靓花园面积各90平方米的地皮两块，并依法领取了私人建房许可证，先后共花费736636元，其中原告支付了286636元，委托梅州市梅江建筑公司建造，装修了两幢各四层，每层90平方米，基本一样的住宅楼房。双方约定：69号及70号二层归河北省清河县华欣绒毛厂所有，70号一、三、四层归原告所有。在办理该两幢楼房产权手续时，未经原告同意，案外人张凤香擅自将该两幢楼房产权登记在当地人梁克、曹莎夫妇名下。梁克后又私自将该两幢楼房卖给李细雄、陈怡。原告得知该情况后，经和各方多次交涉未果，遂与实际购地建房人河北省清河县华欣绒毛厂共同向清河县人民法院（以下简称清河县法院）提起诉讼，要求确认该两幢楼房的产权。1993年12月20日，清河县法院做出（1993）清法经初字第47号民事判决书。该判决书生效后，被告张凤香、第三人陈怡、李细雄拒不履行生效的法律文书，原告依法申请清河县法院予以强制执行，执行期间，李细雄、陈怡明知自己对该房屋不具有所有权的情况下，非法将70号房屋转让给被告郭汉荣。清河县法院于2007年、2017年先后两次赴深圳强制执行，张贴公告要求被告郭汉荣限期搬出，但被告郭汉荣至今未搬。为维护原告合法权益，提起诉讼。被告辩称，一、涉案房产建设及买卖经过。本案中涉案房产是深圳市龙岗区布吉街道大靓花园楼。依据郭汉荣提交的证据文件，可以了解到涉案房产建设及买卖的全部经过。1989年8月10日，原宝安县布吉镇国土管理所作出《私人建房许可证》，同意李细雄同志建设占地面积90平方米的房产，建设住宅4层，总建筑面积360平方。该栋楼宇由梅州建筑公司的黄玉萍负责施工，于1992年9月21日竣工，原宝安县布吉镇村镇建设办公室出具了《工程竣工验收单》，竣工验收单上写明建设单位是李细雄，施工单位是黄玉萍。涉案房产竣工后，一直由李细雄占有使用。2006年12月21日，李细雄以40万元的价格将涉案房产7号楼整栋楼宇转让给肖满萍。此次转让行为由广东中深律师事务所段邦湖律师见证。2007年9月28日，肖满萍将大7号楼转让给吴同胜，转让价格60万元。此次转让行为由广东尧智律师事务所段邦湖律师见证。2008年5月14日，吴同胜将7号楼以70万元的价格转让给郭汉荣。此次转让行为由广东尧智律师事务所段邦湖律师见证。自2008年5月14日起，郭汉荣一家一直在涉案房产四楼居住至今，其他楼层则出租给他人使用。迄今为止，郭汉荣已经在7号楼占有、居住、使用将近11年的时间。在这11年间，7号楼的所有管理费（卫生费）、水费、电费、燃气费、租赁房屋税费全部由郭汉荣缴纳。2010年7月5日，郭汉荣对涉案房产进行了历史遗留违法建筑普查申报，深圳市龙岗区布吉街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室向郭汉荣出具了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。二、郭汉荣是涉案房产唯一的合法所有权人。依据《物权法》第9条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产7号楼因涉及到当初村集体土地转让的法律手续问题，至今未办理房地产权证。但是，郭汉荣作为涉案房产的唯一所有权人是有充分的事实和法律依据的，理由如下：l、李细雄是涉案房产的建设人和初始权利人。《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。涉案房产由李细雄建设，李细雄在建设房产时取得了原宝安县布吉镇国土管理所作出的《私人建房许可证》，李细雄的建设行为在上世纪八九十年代的历史环境下是符合当时的政策与规定的。因此，李细雄因合法建造涉案房产且在经竣工验收后即取得了涉案房产的所有权。2、郭汉荣基于合同关系有权占有、使用、管理涉案房产。《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。如上所述，涉案房产由最初的建设者李细雄转让给肖满萍，肖满萍转让给吴同胜，吴同胜转让给郭汉荣。郭汉荣与吴同胜签订了房屋转让协议书，支付了70万元的购房款后取得了涉案房产的所有权。虽然因为历史原因，目前郭汉荣无法取得不动产权证书，但依据上述法律规定，这并不影响郭汉荣与吴同胜所签订的合同效力。郭汉荣依据购房合同享有涉案房产的所有权，并占有使用至今已有11年的时间。另依据《物权法》第241条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中郭汉荣是依据2008年5月14日与吴同胜签订的《房屋转让协议书》占有涉案房产的。该协议书第四条约定：“乙方（郭汉荣）付清房款给甲方（吴同胜）后，即取得甲方房产所有的一切权利”。郭汉荣依据合同购买涉案房产的行为符合上述物权法241条基于合同关系占有不动产的规定。郭汉荣有权利占有使用和管理涉案房产，并获得相应的收益，他人无权干涉。3、郭汉荣依据善意取得制度拥有涉案房产的所有权。即使退一万步，参考吴洪新的诉讼请求及理由，郭汉荣依据善意取得法律制度也应当取得涉案房产的所有权。首先，郭汉荣对自己购买涉案房产之前所反生的有关涉案房产的诉讼与纠纷完全不知情。否则，郭汉荣就会重新考虑是否购买涉案房产。因此，郭汉荣购买房产的动机是善意的，只想购买房产供自己和家人居住；其次，郭汉荣向吴同胜购买房产支付了70万元的房款，这在2008年时的布吉街道的“小产权房”的交易中，属于比较合理的市场价格；再次，虽然涉案动产没有进行不动产权利登记，但这种不登记不是主观不登记，而是客观上暂时无法进行登记，只能依据深圳市政府的政策和法规进行历史遗留违法建筑的权利申报，郭汉荣已经在2010年7月5日对涉案房产进行了权利申报。自2008年5月l4日郭汉荣与吴同胜签订房产转让协议起，吴同胜就将涉案房产整栋移交给郭汉荣，郭汉荣在涉案房产居住到今天。因此，依据《物权法》第106条的规定，郭汉荣符合善意取得的法定要件，应依法认定郭汉荣因善意取得而成为涉案房产的所有权人。4、郭汉荣占有使用涉案房产的行为符合深圳市现行政策法规。依据深圳市人大常委会2009年通过的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条的规定：经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规、划城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。第六条规定：经普查记录的违法建筑，符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。第十一条：经普查记录的违法建筑，尚未依照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用。本案中郭汉荣于2010年进行了历史遗留违法建筑的申报，取得了申报回执。依据上述的规定，郭汉荣取得房地产证只是个时间问题，在进行房产登记之前，郭汉荣有权利占有使用涉案房产。综上，无论从事实角度还是法律层面，郭汉荣都是涉案房产唯一合法的所有权人。三、吴洪新不拥有涉案房产的所有权，无权要求郭汉荣搬出涉案房产。本案中吴洪新要求郭汉荣搬出涉案房产的主要依据是清何县法院作出的(1993)清法经初字第47号民事判决书。依据该份判决书，吴洪新认为自己拥有涉案房产一、三、四层的所有权。涉案房产的所有权到底属于谁是本案的焦点问题。综合本案的证据材料应当认定吴洪新不享有涉案房产的所有权。理由如下：l、清河县法院审理的是合同纠纷，而非确认物权的纠纷。（1993)清法经初字第47号民事判决的案由是“代购建楼房协议纠纷”。即，上述判决审理的是合同纠纷，而不是确认物权归属的纠纷。审理合同纠纷，应就合同有效与否，合同权利义务享有与履行与否作出认定和判决，而不能直接判决物权归属问题。在上述判决书的判项里，并没有写明“房产所有权”的字句，只写了“归某某某”，某某某后面都没有写上“所有”二字。如判决第三项：“70号楼一、三、四层归原告吴洪新”，在吴洪新后面没有“所有”二字。为什么判决书上不写清楚所有权呢。原因有二，一是清河县法院很清楚自己审理的是合同纠纷，只能就合同的权利义务进行处置，而不能越俎代庖去处分所有权问题；二是涉案房产没有进行所有权登记，所有权登记属于行政机关的行政权范畴，法院的司法裁量权不能对行政机关尚未登记的房产权属进行确认。因此，清河县法院的判决仅是对原告吴洪新与被告张凤香的合同权利义务的认定，不涉及其他事项，也不应扩大理解为其他事项。2、清河县法院的判决违反专属管辖的规定。上述清河县法院的判决是1993年作出的。依据当时有效现在已经失效的1991年4月9日实施的《民事诉讼法》第34条之规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。专属管辖的意义在于因不动产问题产生的纠纷，只能由不动产所在地实施专属管辖，只有这样，才能查清不动产的具体情况，有利于法院作出判断。清河县法院不但违法受理了案件，还做出了判决。这样一份违法判决，当然不能成为贵院审理本案的依据。3、清河县法院的判决真假难辨。(1993)清法经初字第47号民事判决是一份25年前的判决书，郭汉荣是在2008年5月l4日购买了涉案房产。对于一份25年前的判决书，无论是郭汉荣本人还是代理律师都无法确认其是否真实。如果该份判决是伪造的文件，请法院依法追究原告的法律责任。4、清河县法院的判决对郭汉荣没有约束力。(1993)清法经初字第47号民事判决的原告是河北省清河县华欣绒毛厂、吴洪新，被告是张风香。在当事人之中没有郭汉荣。郭汉荣从来不知道有这样一份判决存在。郭汉荣已经在涉案房产内居住了11年，本案发生前，从来没有人告诉郭汉荣涉案房产有如此复杂背景。既然郭汉荣不是清河县法院判决的当事人，上述判决对郭汉荣没有任何约束力。吴洪新无权要求郭汉荣搬出涉案房产。5、清河县法院涉嫌违法强制执行。依据吴洪新提交的证据文件，清河县法院曾经于2005年作出（2005)执字第47号民事裁定书，其执行依据是上述(1993)清法初字第47号民事判决。由于上述判决涉嫌违法管辖及违法判项，没有任何机构单位配合清河县法院的执行。另一方面，清河县法院的执行本身就涉嫌违法。依据1991年实施的《民事诉讼法》第219条之规定，申请执行的期限，双方或者一方当事人是公民的为一年。因吴洪新申请执行的期限应当为一年，而2005年距离作出判决的1993年已经过去了12年之久。吴洪新所提供的执行文件说明清河县院涉嫌违法执行。四、原告没有直接充分的证据证明其对涉案房屋享有合法有效的产权，其行使停止侵害、返还房屋等物权请求权没有事实和法律依据，依法应当予以驳回起诉。原告起诉的请求是判令被告停止侵害原告房产所有权，并将涉案房屋的一、三、四层腾空返还给原告。因此，依据原告的诉讼请求及物权请求权的法理，行使停止侵害、返还原物等物权请求权，均以物的归属确定为前提。本案中，原告没有提供涉案房屋产权登记在其名下的不动产权属证书，根据《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，未经登记，不发生物权效力。同时，根据我国法律关于“房地一体”的不动产权属原则，原告在本案中的诉讼请求亦涉及对涉案房屋所在土地的权属认定问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，根据原告提交的现有证据均无法证明土地的权属和地上建筑物的物权归属，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，原告在涉案房屋所在土地的权属未经人民政府处理之前，即向人民法院起诉请求权属确认或者物权保护的，不符合人民法院受理民事案件的条件，人民法院应当依法予以驳回。综上，自从答辩人郭汉荣购买了涉案房屋，该房屋一直由郭汉荣行使占有、使用、管理和收益的权利，依法履行缴纳房屋税费等义务，涉案房屋的历史遗留违法建筑普查申报己通过有关部门法定公示以及报批核实，正待政府的下一步相关政策出台再进行处理。因此，郭汉荣作为涉案房屋的所有权人具有非常充分有力的事实依据。相反，原告吴洪新并没有直接充分的证据证明其对涉案房屋享有合法有效的产权，其请求停止侵害、返还涉案房屋没有事实和法律依据。因此，恳请法院依法维护答辩人郭汉荣的合法权益，驳回吴洪新的无理起诉。经审理查明，1993年5月28日，吴洪新、河北省清河县华欣绒毛厂作为共同原告，向河北省清河县人民法院提起诉讼，该案被告为张风香，第三人为梁克、曹莎、李细雄、陈怡，案由为“代购建楼房协议纠纷”，河北省清河县华欣绒毛厂的诉讼请求为：依法强制履行协议将其投资构建的楼房交付其使用，并承担给该厂造成的一切经济损失和诉讼费用；吴洪新的诉讼请求为：请求70号楼一、三、四层共三套产权归吴洪新所有。1993年12月20日，清河县法院做出（1993）清法经初字第47号民事判决书，判决如下：1、原告清河县华欣绒毛厂同被告签的协议书有效。2、69号楼和70号楼二层归被告张风香，并直接转交原告清河县华欣绒毛厂。3、70号楼一、三、四层归原告吴洪新。4、被告张风香支付原告清河县华欣绒毛厂违约金2万元，不担负其他损失，也不享受应得的报酬。5、办理房产手续的费用由两原告按照当地有关部门的规定自行担负。6、第三人陈怡、李细雄同梁克之间的楼房交易行为无效，其后果由他们自行承担。7、第三人曹莎未直接参与楼房交易活动，不承担民事责任。该民事判决书生效后，清河县华欣毛绒厂法定代表人田文河与吴洪新作为申请执行人，向清河县法院申请强制执行生效法律文书。2005年7月4日，清河县法院做出（2005）执字第47号民事裁定书，申请执行人为田文河、吴洪新，被执行人为张风香，依据已经发生法律效力的（1993）清法经初字第47号民事判决书，裁定如下：将69号楼、70号楼（现新号为6号、7号）；6号楼一、二、三、四层、7号楼第二层房地产证办到田文河名下；7号楼一、三、四层房地产证办到吴洪新名下。同日，清河县人民法院向六号楼、七号楼所住人员发《通知》，内容如下：以上两栋楼房是我院查封的标的物，已判决归田文河、吴洪新，限所住人员两日内自行搬出，或同其二人自行协商，以前通知中止，照此通知执行。2017年11月30日，清河县法院做出（2005）清执字第94号公告，内容为：本院在执行吴洪新与张风香代购建楼房协议纠纷一案中，于2005年3月10日向被执行人张风香发出（2005）清法执字第47号执行通知书；2005年7月4日，清河县法院通知六号楼、七号楼居住人员两日内自行搬出或同申请人吴洪新自行协商，但至今居住人员仍拒不搬出，也未同申请人吴洪新协商解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款居住人员在2017年12月3日前自行搬出，逾期仍不搬出，本院将依法强制迁出。2017年11月30日，清河县法院向深圳市星河房地产开发有限公司送达协助执行通知书，要求协助执行事项为将69号楼、70号楼（现新号为6号、7号）；6号楼一、二、三四层、7号楼第二层房地产证办到田文河名下；7号楼一、三、四层房地产证办到吴洪新名下。2017年12月1日，清河县法院向深圳市龙岗区吉华街道土地整备中心送达协助执行通知书，要求协助执行事项为根据河北省清河县人民法院（1993）清法经初字第47号民事判决书、（2005）执字第47号民事裁定书，产权归田文河；7号楼一、三、四层房屋归吴洪新，请在该房屋拆迁整备时按照生效的法律文书协助确认产权。另查明，被告郭汉荣主张其系通过买卖而取得并使用涉案房产，为此其提供下列证据证明：1989年8月10日，原宝安县布吉镇国土管理所作出《私人建房许可证》，同意李细雄同志建设占地面积90平方米的房产，建设住宅4层，总建筑面积360平方米。1992年9月21日，原宝安县布吉镇村镇建设办公室、李细雄共同出具一份《工程竣工验收单》，竣工验收单上写明建设单位是李细雄，施工单位是黄玉萍。2006年12月21日，李细雄与肖满萍签订一份《房屋转让协议书》，约定李细雄将涉案房产以40万元的价格转让给肖满萍，广东中深律师事务所段邦湖律师进行见证。2007年9月28日，肖满萍与吴同胜签订一份《房屋转让协议书》，约定肖满萍将涉案房产以60万元的价格转让给吴同胜。2008年5月14日，吴同胜与郭汉荣签订一份《房屋转让协议书》，约定吴同胜将涉案房产以70万元的价格转让给郭汉荣。前述三份《房屋转让协议书》均有段邦湖律师出具见证书。吴同胜向郭汉荣出具一份《收据》，收到郭汉荣房屋转让款70万元。被告郭汉荣提交一份中国工商银行转账明细，其于2008年5月14日转账支付购房款60万元至案外人吴月如账户。被告称其于购买涉案房产后，自2008年5月14日起其一家人一直在涉案房产四楼居住至今，其他楼层则出租给他人使用。2010年7月5日，郭汉荣对涉案房产进行了历史遗留违法建筑普查申报，深圳市龙岗区布吉街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室向郭汉荣出具了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。另说明，本案中涉案房产原编号为70号，现为7号。本院认为，本案争议的涉案房产未办理不动产权登记，但是，清河县法院作出的（1993）清法经初字第47号民事判决书判决确认涉案房产第一、三、四层归吴洪新，为此，原告申请清河县法院强制执行，清河县法院发出执行通知，要求在该房产内居住的人员进行搬迁。同时，原告又以被告侵犯其所有权为由，提起本案诉讼，要求被告搬离涉案房产。而被告提供的《私人建房许可证》、《工程竣工验收单》中所注明的业主为案外人李细雄，被告提供的三份《房屋转让协议书》证明该房产先由李细雄转让给肖满萍，再由肖满萍转让给吴同胜，最后由吴同胜于2008年5月14日以70万元的价格转让给被告，且被告亦已支付了协议约定的房屋转让价款，被告购买该房产后即居住使用该房产至今。因此，被告居住使用涉案房产系基于其与吴同胜之间的房屋买卖合同关系，而非基于侵权行为，被告亦不具有侵权的过错。原告应先行主张撤销转让协议或确认转让协议无效，在该房产转让协议未被撤销或未被认定为无效之前，被告依据合同权利而占有使用涉案房产，并不属于对物权的侵权，故原告在本案中提起侵权之诉，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴洪新的诉讼请求。案件受理费5800元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国旺人民陪审员  杨 浩人民陪审员  陈远红二〇一九年七月九日书 记 员  祝伟莹