江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初11345号 原告：马翠，女，1992年8月8日生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：**敏，江苏正大发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴志平，江苏正大发展律师事务所实习律师。 被告：郑高兴，男，1965年6月19日生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：苏葭，江苏海容律师事务所律师。 原告马翠与被告郑高兴占有保护纠纷一案，本院于2018年9月7日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后又依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告马翠的委托诉讼代理人**敏、戴志平，被告郑高兴的委托诉讼代理人郑高兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马翠向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即迁让租赁店铺(常熟市九龙大市场二楼2225、2226店铺)。2、依法判决被告支付店铺使用费，从2018年9月1日至实际搬离之日止以年租金125000元为标准计算。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月28日，原告与被告签订了《租赁协议书》，约定原告将常熟九龙大市场二楼2225、2226店铺出租给被告，年租金125000元，租期从2017年9月1日至2018年8月31日止。签订租赁协议以后，原告将涉案店铺交付给被告使用，被告交付了一年租金。租赁期限满后，原告要求被告搬离店铺，但被告多次拒绝，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告郑高兴辩称，1、原告没有证据证明原告有权出租上述店铺；2、对于原告提交的九龙大市场长期使用权合同复写件的真实性和合法性表示怀疑，原告没有证据证明其与所有人存在长期租赁关系；3、原告没有证据证明其于2017年8月18日与被告签订了租赁协议书，且长期使用权合同签订日期为2018年1月，在2017年原告无权与被告签订租赁合同，原告并无充分证据证明双方存在租赁关系；4、九龙市场数年来长期将涉案商铺出租给被告用于经营，九龙市场也承诺将长期出租给被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无异议的证据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：涉案房屋常熟市九龙大市场二楼2225、2226店铺所有权人为常熟九龙市场实业有限公司，登记日期为2012年。2014年8月14日，朱连凤与常熟九龙市场管理有限公司签订了商业店铺租赁合同，约定朱连凤承租九龙大市场二楼2225、2226商铺用于服装经营，租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日。到期后，双方又于2016年8月29日签订商业店铺租赁合同，继续租赁涉案房屋，租赁期限为2016年9月1日至2017年8月31日止。租期到期后，双方未再续签租赁合同。朱连凤为被告郑高兴的妻子，双方于2005年12月6日登记结婚。审理过程中，被告称其是以被告妻子朱连凤的名义签订上述租赁合同以及缴纳物业费等，原、被告确认涉案商铺至今仍为被告郑高兴一方占有使用。 另查明，2018年1月30日，王侠（乙方）与常熟九龙市场实业有限公司（甲方）签订《九龙大市场商铺长期使用权合同》一份，合同载明：第一条，甲方确认乙方拥有服装城九龙大市场二层2225、2226号店面的长期使用权，长期使用权自2017年9月1日截止时间为2038年11月9日，乙方签约时已经充分了解该店铺现状，确认该店铺适租、符合合同约定和相关经营管理要求，若乙方未按期进场视为甲方已按约交付店铺。第二条，使用期间费用付款方式：……2、乙方店铺使用所产生的水电费次月1-5日交付甲方财务部；3、乙方每年1月份应向甲方缴纳该店铺当年度的物业管理费，缴纳标准为每月28元/平方-35元/平方，具体按市场通知；4、乙方每年5月份应缴纳当年度中央空调公摊使用费……。第三条，经营管理公约……。第四条，免责条件……。第五条，其他约定……。2018年11月5日，王侠出具情况说明，情况说明内容为：常熟市九龙大市场二楼2225号、2226号店铺是其本人王侠出资向市场方（常熟市九龙市场实业有限公司）购买的商铺长期使用权，本人购买后交由儿媳马翠处理出租事宜（包括以马翠名义签订合同、收取租金、起诉等）。原告马翠为陈标、王侠夫妇的儿媳，陈洋洋为陈标、王侠夫妇的长子。 2019年2月26日，常熟九龙市场实业有限公司出具证明，证明内容为：王侠于2017年向常熟九龙市场实业有限公司购买九龙大市场二楼2225号和2226号店铺长期使用权（截止2038年11月9日）的情况属实，款项已经全部交清。自2017年9月1日之后，就2225和2226店铺，九龙公司没有和其他商户签署过租赁合同。 以上事实、当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本案的争议焦点在于租赁到期后被告方继续占有使用的涉案商铺究竟系向原告租赁还是系向商铺所有权人租赁，抑或是无权占有。 原告为证明被告系向其租赁，提供如下举证：1、租赁协议书一份，协议载明：甲方马翠同意将常熟九龙大市场二楼2225、2226店铺租赁给乙方郑高兴使用，租赁期限2017年9月1日——2018年8月31日，租金12.5万元，付款形式为签订本协议，乙方一次性向甲方付清，物业管理费由甲方向市场缴纳，其他费用由乙方向市场缴纳……，证明双方签订租赁协议。被告质证意见为：对真实性不予认可，从未见过原告，更没有与其当面签订该协议，其2017年9月1日至2018年8月31日的租金是交付给九龙大市场，经办人员为张经理。原告表示该租赁协议是市场方作为中介，由市场方分别联系原、被告签订，协议上后附的邮政银行账户是马翠的账户。审理过程中，原告要求对租赁协议书“郑高兴”签名笔迹是否系书写形成以及如非书写形成是否与被告郑高兴本人书写笔迹为同一人所写。本院委托南京金陵司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为该签名不是书写形成，系印刷形成，并倾向认为该签名笔迹是出自被告本人的笔迹。 2、邮政银行转账凭证一份，证明被告妻子朱连凤于2017年8月30日通过邮政银行转账12.5万元租金给马翠。被告质证意见为：其租金均是按照九龙大市场张经理的指示进行支付，均是支付给九龙大市场的。 3、录音光盘1份，录音形成时间2018年8月30日，录音中对话当事人为陈洋洋、陈标、被告郑高兴、九龙公司张某、九龙公司法定代表人杨岩锡，各方在九龙大市场五楼协商关于九龙大市场二楼2225、2226号店铺租赁事宜，期间陈洋洋使用自有苹果手机录制，证明被告已在2017年就知道有人购买九龙涉案商铺长期使用权，且承认与购买人签订租赁协议书，租期至2018年9月1日，后被告要求购买人再承租一年。录音主要内容为：被告说：“这个事情就是你让我再搞一年，明年我自己想办法到别店，让你们来做，你去年那个合同也没有签明，也没有写明到2018年9月1日就要收回来……”。陈标问张某:“你是没通知到吗？”张某答：“什么通知？我跟你讲了好几次，房东是你，应该是你通知他，但是我告诉你，我也给你通知他了。”被告说：“那我现在表态，再给我一年，明年我自己想办法……这个门面我有协议的，我现在租了三年了……”。杨岩锡对被告说：“你不要在这里太麻烦了，其他不需讲了，今天他们手续已经给我拿来看了，写的清清楚楚的东西，还扯来扯去，什么东西可扯的呢。”被告则说：“到7月份通知我的，他已经买下来了，去年五月份卖的，杨总，我这个是优先，不通知我，去年还骗我……，老张就是这样说，这个门面叫市场代管的，你租期快到期了，我们不在管，叫他自己来，他叫他女婿过来收钱的，15万，要租就租，不租走掉，去年这样子来得……我跟他说，再让我租一年，我明年自己安排。”杨岩锡说：“现在我们看得到的是你们租赁的协议，他买去的店铺出租给你，你们双方认可是租到今年的8月31日。”被告则称：“我不是和他租的，我是跟上海一个人，他女婿（租的）。 被告当庭表示对录音真实性有异议，且认为达不到原告的证明目的。退一步讲即使真实，结合其提供的录音文字材料可看出：录音整理文字中第一页陈父问张某“你是没有通知到吗？”张某说：“应该是你通知他”，故原告并未通知被告其向九龙公司购买所谓的长期使用权的事宜；陈父则对张某说“我买的时候，你跟我讲，这个房子是你自己自愿要过去，过去以后你讲还要接着租他一年”，说明被告对于原告购买长期使用权一直不知情，且在录音当日也不知情。第二页第一行被告说，“这个门面我有协议了”，被告对原告购买九龙公司长期使用权持反对态度，且强调与九龙公司之间存在协议。第二页最后一行，被告说“到7月份通知我的，他已经买下来了，去年5月份卖的，我这个是优先，去年还骗我”，说明九龙公司对被告采取欺骗态度。 4、陈标女婿汪某的证人证言。其称，2017年7月底8月初，原告委托其去处理商铺事宜，其和其老婆到2225、2226号商铺去和租商铺的人谈租赁的事情，当时被告和被告老婆在商铺，当时谈到年租金15万元并再租一年，但因租金高，被告未同意，就没有谈成。大概一个礼拜后，被告给其打电话询问再租一年，但租金能否少一点，但又没有谈成。被告对该证人证言不予认可，认为该证人与原告有利害关系。 被告为证明其系向涉案店铺所有权人继续租赁涉案房屋，提供如下证据：1、涉案商铺物业管理费缴费收据及刷卡缴费记录，收款事由为涉案商铺2017年9月1日至2018年12月31日的店铺物业管理费。2、工商登记信息打印件、判决书、股东身份证复印件以及该公司股东出具的说明，证明：九龙公司经营混乱，股东之间存在纠纷，法人把持公司印章，可能存在侵犯公司利益的情况；上述两股东知道九龙公司将诉争店铺长期出租给郑高兴的情况；上述股东对于王侠购买上述店铺不知情，且也没有看到王侠购买店铺的出资。原告质证意见为：对企业信息真实性无异议，但与本案无关；对于说明人签字是否为两股东我方无法核实，即使真实，王侠是向公司购买，股东之间纠纷是内部关系不能对抗外部法律关系；判决书真实性无异议，但证明目的不认可，只能证明股东之间存在纠纷，不能对抗王侠与公司之间关系，王侠购买时也不知道股东之间存在纠纷，即使存在纠纷，购买也合法。 为查明事实，本院对常熟九龙市场管理有限公司市场部经理张某进行调查，其称，涉案房屋常熟市九龙大市场二楼2225、2226店铺所有权人为常熟九龙市场实业有限公司，2017年8月31日之前涉案房屋系出租给被告郑高兴。在2017年5月27日，原告方向常熟九龙市场实业有限公司购买长期使用权，先支付了70万元，我们就认可原告方自2017年9月1日开始取得了长期使用权。后来在2018年1月30日，原告方支付了尾款两笔（362200元和67800元），就正式签订了长期使用权合同，并明确从2017年9月1日开始起算。其在2017年6月中下旬就将使用权转让原告方的事情告诉了被告郑高兴，并告知与被告不再续签，双方不存在租赁关系了。关于马翠与郑高兴的租赁协议，签订时马翠跟郑高兴双方并没有碰面，是其分别找他们签字的，其先找郑高兴签字的，签字后复印好了交给马翠一方，既然马翠拿的复印件，那么在郑高兴那边有一份原件。2018年8月份下旬左右，因为郑高兴续租一年已到期，所以原告要求收房自用，所以就组织了原、被告及九龙公司等人商谈，相关录音都是真实的。录音上面也明确我已在2017年7月份通知被告方涉案商铺使用权转让事宜，也告诉了被告，九龙公司与被告不存在租赁关系了。当时郑高兴已经知道是向马翠一方租赁的，12.5万元租金是直接付给马翠的。 为查明案件事实，本院通知被告郑高兴本人到庭，其陈述，原告提供的录音确实是有的，发生在2018年；张某在2017年8月告诉其商铺卖掉了，但是其坚持要把租金付给九龙市场，然后张某就提供了卡号，其妻子就转账至这个卡号，并没有注意是马翠的卡号，其反正没有跟马翠见过面，好像也没有签订什么合同，现在涉案商铺仍由其在使用。另外，被告表示：对于张某的调查笔录的真实性由法院依法认定，不需要再开庭质证。 本院认为，结合录音以及张某的调查笔录，可以认定在被告郑高兴租赁到期时，张某作为九龙大市场的管理方已经将涉案商铺长期使用权转让的事实告知了被告郑高兴，因此，被告不再与常熟九龙市场实业有限公司发生租赁关系，而王侠已取得涉案商铺的长期使用权并交由儿媳马翠出租。虽然原告马翠提供的租赁协议书为复印件，但结合笔迹鉴定意见、被告向原告支付12.5万元租金的事实以及录音、张某的调查笔录，相关证据已形成了证据链，因此，租赁协议书真实性的盖然性更高，本院应予以确认，况且即使租赁协议书不真实，王侠购买涉案商铺长期使用权交由儿媳马翠出租，被告郑高兴占有使用涉案房屋并支付原告马翠一年租金12.5万元，原、被告双方事实上也已形成了不定期房屋租赁关系。不管是基于双方租期已满的租赁协议书还是基于不定期租赁关系，原告作为出租方均有权要求被告立即迁让租赁店铺。关于商铺占有使用费，租赁协议书约定年租金12.5万元，租期至2018年8月31日止，现被告方仅在2017年8月30日支付了原告一年租金即12.5万元，故原告主张被告支付自2018年9月1日起至实际搬离之日止以年租金12.5万元计算的占有使用费，本院应予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下： 一、被告郑高兴在本判决生效之日起三十日内将涉案房屋常熟市九龙大市场二楼2225、2226店铺迁让给原告马翠。 二、被告郑高兴在本判决生效之日起十日内支付原告马翠自2018年9月1日起至实际搬离之日止以年租金12.5万元计算的占有使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费913元，由被告郑高兴负担（被告负担之费，原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并向原告支付）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  苏志鑫 人民陪审员  刘树英 人民陪审员  强 洪 二〇一九年七月五日 书 记 员  苗海丽