浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0881民初1765号 原告：赵素冰，女，1962年3月27日，汉族，住江山市市区。 委托诉讼代理人：陈涵，浙江天册律师事务所律师。 被告：曹敏，女，1985年2月8日出生，汉族，住江山市市区。 委托诉讼代理人：姜辉，浙江刚诚律师事务所律师。 原告赵素冰与被告曹敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈涵、被告曹敏及其委托诉讼代理人姜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵素冰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期支付房租违约金33万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月1日，原告与被告签署房屋租赁合同一份，被告向原告租赁位于江山市县房屋，租金为每年9万元，被告需在每年的8月1日前一次性将租金交齐，交不齐的视为违约，每超过一天，被告应按每年房租的10%的罚款赔偿给原告。合同签署后，原告依约将房屋交付给被告使用，但此后被告在缴纳每年的房租时均严重逾期，其中2015年6月-2016年5月，逾期114天；2016年6月-2017年5月，逾期107天；2017年6月-2018年5月，逾期153天；2018年6月-2019年5月，逾期165天。被告在承租原告房屋期间，从未按合同规定向原告支付逾期付款违约金。2016年3月30日因原告将部分房屋转让，被告承租面积减少，双方对下一年租金做了调整，年租金由9万元降为5万元。2019年3月7日，原告因故需提前解除合同，经双方协商，签订房屋租赁合同书补充协议一份，双方在补充协议书约定：双方的合同到2019年3月6日终止，不再履行，被告于2019年3月7日将承租的房屋全部腾空并还给原告。 被告辩称：1.对于2014年6月1日，双方签订房屋租赁合同以及合同约定事项无异议。但双方对于租金的支付方式及期限，实质上并未按照合同约定履行。由于刚开始租赁时，双方均无任何纠纷和意见，原告照顾被告刚创业，并未要求被告严格按照合同约定的期限履行支付租金的义务。2015年9月，原告将被告承租房屋的一部分挂在房屋中介准备转让，为了避免今后因房屋转让造成的租金支付问题，被告未按期支付租金的行为属于行使不安抗辩权，原告也口头答应被告租金可以分期支付，只要每年春节前将房租结清即可。双方已经对租金支付方式和期限进行了实质性变更，从双方实际履行合同的情况来看，从2015年6月开始的租赁年度至2019年3月合同解除，被告均按照双方的此种约定支付租金，原告也并未对此提出任何异议。因此，不存在原告所主张的逾期支付房租的情况。2.原告陈述的2016年3月将部分房屋转让，租金下调属实。原告将部分房屋转让给第三方黄芳后，黄芳仍与原告一同将房屋出租给被告使用，租金仍为90000元不变，其中原告房屋年租金为50000元，黄芳房屋年租金为40000元。被告并未与黄芳另行签订房屋租赁合同，被告仍按照与原告口头约定的租金支付方式支付房屋租金，新房东黄芳能够予以证明。3.原告陈述2019年3月7日因故需提前解除合同属实。2019年年初，原告将承租的房屋转让给第三人，该第三人需要自行使用房屋，要求原告及时腾空房屋交付，否则，原告应支付逾期交房违约金每日6000元。为此，原告从2019年2月初就开始与被告协商解除租赁合同事宜。最终原告同意被告提出的赔偿100000元要求并支付了赔偿款，双方于2019年3月6日终止，不再履行。双方的租赁合同关系已经通过协商方式予以解除，关于租赁合同形成的权利义务关系已经全部终结，合同解除后，已不存在违约责任的追究问题。4.即使被告存在逾期支付租金的违约行为，双方的租赁合同已经协议解除，双方的权利义务关系全部终结，原告无权追究其违约责任。5.即使原告有权追究违约责任，其主张的2015年6月至2016年6月期间的逾期支付租金违约金已超过诉讼时效，且其主张的违约金明显过高，应当予以调整，若按照银行贷款利率的两倍计算即月利率1%计算，被告应支付的违约金也只有7082元。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中原告方提供了下列证据：1.房屋租赁合同书一份，证明原、被告于2014年6月1日签订合同，租期5年，每年的租金为9万元。合同约定，甲方（原告）不得无故终止合同，否则应赔偿乙方（被告）年租金的10%的经济损失；2.补充协议书一份，证明原告与被告于2019年3月7日提前解除合同；3.原告银行账户清单5份，证明从2015年6月1日至2019年3月7日期间，被告支付每年年租金逾期累计539天。被告曹敏提供了下列证据：1.租赁房屋的照片，证明租赁物的情况；2.不动产信息查询记录1份，证明原告所主张的2016年3月将部分房屋出让给黄芳的事实，从权属登记来看，出让的权利人包括赵素冰和赵诗；3.微信聊天记录、语音翻译资料各一份，证明因原告将被告承租的房屋出租给第三方，第三方要求被告搬离涉案房屋，被告以多种方式要求原告解除合同，原告也承认自己违约，原告支付了被告违约金10万元。原告同意其分期支付租金的事实客观存在，若被告存在违约行为，原告不可能对解除合同进行赔偿，完全可以以被告逾期支付租金为由解除合同；4.江山市区方正信息中介事务所出具的二手房信息登记表一份，证明原告将其出租给被告的房屋挂在二手房，被告担心全额支付租金后，若房屋转让，会涉及继续承租等问题，被告向原告行使不安抗辩权，所以被告向原告陈述要分期支付租金，说明被告分期支付租金是有事实基础的；5.录音光盘及整理资料1份，证明黄芳是涉案房屋的受让人，房屋受让后，原告仍然将房屋租给被告，原告告诉被告可以继续承租，租金可以支付给黄芳，原、被告双方达成了分期支付租金的合意；6.证人叶某当庭陈述的证言，证明原、被告协商赔偿事宜。 经质证，被告对原告提供的证据真实性没有异议，原告对被告提供的证据1、2、3的真实性没有异议，对被告提供的其他证据提出异议，原、被告对对方的证明对象均有异议，故本院对原告提供的证据及被告提供的证据1、2、3的真实性予以认定，就双方主张的证明对象结合本案争议焦点进行分析认定。被告提供的证据4因真实性无法确定，本院不予认定，被告提供的证据5与原、被告的陈述及被告提供的证据2可以相互印证，故本院对被告提供的证据5予以认定，原告对被告提供的证据6提出异议，认为证人是被告的好朋友，证人立场不公正，本院认为证人在出庭作证时已如实陈述是被告的好朋友，其仅仅陈述了2019年2月27日晚上其在参与过程中获知的情况，故本院对该证人证言予以认定。 本案争议焦点一：解除合同的协商是否包括合同履行期内所有问题的终结性协商。 原、被告对2019年3月7日双方经协商后一致同意解除合同，并达成书面协议的事实没有异议，原告认为解除合同只是为了把合同解除掉，违约责任与解除合同关系不大，被告认为解除合同是对双方权利义务的终结，若真的存在违约，原告也放弃了追究违约责任的权利。本院认为，根据《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同，合同解除后，双方权利义务终止。即当事人之间就合同的解除协商除有保留约定、特别约定或者一方隐瞒事实等情况外应为一个整体，就双方之间存在的各项权利义务进行统一的协商，双方确认合同解除、终止后，双方之间的权利义务均归于终止。本案原、被告于2019年3月7日达成《补充协议书》，表述“经双方友好协商，一致同意提前解除《店面租赁合同》，双方的合同到2019年3月6日终止。不再履行，乙方（被告）于2019年3月7日前特将所承租方的房屋全部腾空并交还给甲方（原告）”，若被告存在逾期交付房租行为的，原告在双方签订解除合同时对此应为明知，但该《补充协议书》中并无原告关于追究被告逾期交付房租违约责任的保留约定或者表明双方有未尽事宜需另行协商等表述，则应认定原、被告之间关于解除合同的协商是包括了合同履行期内所有问题的终结性协商，双方的租赁合同权利义务关系全面终止于2019年3月7日。 因本院认定原、被告双方的租赁合同已于2019年3月7日协商解除，权利义务关系归于终止，故本院对双方争议的其他焦点问题不再进行分析。 综上，结合原、被告的陈述及举证、质证情况，本院经审理认定事实如下： 2014年6月1日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），双方签订《店面租赁合同书》一份，约定被租房屋为县河东路15A#（写字楼）；租赁期限为5年，从2014年6月1日至2019年6月1日，租金每年为玖万元及支付方式、违约责任等。2016年3月30日，原告将部分出租房转让给第三人，此后原告的房租下调为5万元每年。2019年3月7日，原、被告达成《店面租赁合同书补充协议书》一份，内容包括“经双方友好协商，一致同意提前解除《店面租赁合同》，双方的合同到2019年3月6日终止。不再履行，乙方（被告）于2019年3月7日前特将所承租方的房屋全部腾空并交还给甲方（原告）”等。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告逾期支付房租，但根据双方2019年3月7日达成的解除合同协议，双方的权利义务关系已归于终止，原告亦未提交证据证明在与被告协商解除合同时保留了追究被告逾期交付房租违约责任的权利未归于终止，故本院对原告的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告赵素冰的诉讼请求。 案件受理费6250元，减半收取3125元，由原告赵素冰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  徐素风 二〇一九年七月十二日 书记员  徐琪涵