宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初3242号原告：张艳春，女，现住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告：宁夏金冠投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川，统一社会信用代码XXX。法定代表人：王宝华，男，该公司总经理，现住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：苗志媛，女，该公司职员，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告张艳春与被告宁夏金冠投资置业有限公司（以下简称金冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳春、被告金冠公司的委托诉讼代理人苗志媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张艳春向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告履行协议，支付原告位于××区两套商铺两年租金（2017年8月8日-2019年8月8日及2017年8月19日-2019年8月19日）合计71751元；2.依法判决被告履行协议，支付原告商铺租金逾期违约金32466元；3.依法判决被告退还原告2014年8月至2017年8月三个年度商铺租金扣除的款项10762元，以上合计114979元；4.判决本次诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月原告与被告签订了两份商铺租赁协议书，协议约定，原告将位于银川市××区、157号商铺两套，面积均为35.75㎡交由被告管理，租赁期限自2014年8月8日（8月19日）起至2026年8月8日（8月19日）止；协议约定被告在代租及管理期的前六年，按照总房款的8%返还原告租金，六年后按照总房款的9%返还租金。协议签订后被告未按照协议约定履行义务，经原告多次催要，被告拒不偿还。原告为维护自己的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告金冠公司辩称，一、被告对原告主张的金额不予认可。1.自被告第一次向原告交付租金，租金的交付日期都是在次年的8月8日（8月19日）前支付，原告也未提出异议，该租金的交易方式符合交易规则。根据合同的约定及双方的交易习惯，能够确定当年的8月8日（8月19日）支付的是上一年度8月8日（8月19日）至本年的8月8日（8月19日）期间的返租租金，原告也认可双方的支付方式。第五年的租金即2018年8月8日（8月19日）至2019年8月8日（8月19日）期间的租金尚未到期。2.租金不能支付的原因是由于原告不去办理实名纳税所导致延期，且在营改增以后被告多次告知原告办理实名纳税，但原告对此置若罔闻，责任应由原告承担。3.协议虽然未明确约定税金问题，根据宪法和税法的相关规定，公民的纳税义务是法定的，并不需要特别约定，且国家税务总局公告2016年第16号文，再次明确提出纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，应当向不动产所在地主管地税机关申报纳税，被告已扣除原告的税金并上交的行为合理合法，被告并无拖欠原告租金不付的行为。二、原告主张的违约金没有依据，被告不予认可，2018年8月至2019年8月的租金尚未到期，不存在迟延支付的情况。原告所主张的违约金比例违反法律规定，即使被告承担违约金也应当按照日万分之一标准计算。本院经审理认定事实如下：贺兰县商铺为原告所有，该两套商铺房权证书登记的房屋坐落为贺兰县德胜商住××区房、房，房屋建筑面积均为35.75平方米，房屋价款均为224224元。2014年8月8日、8月19日，原、被告双方分别就上述158号房、157号房签订了两份《协议书》，约定原告将上述两套商铺交于被告管理12年，管理期分别自2014年8月8日起至2026年8月8日止、自2014年8月19日起至2026年8月19日止；每套房屋的租金为管理期前6年以该套商铺的购房款224224元为基础乘以8%（即17937.92元），管理期后6年以购房款为基数乘以9%；被告须在每年8月8日、8月19日之前分别一次性交付给原告158号房、157号房当年的租金。若被告逾期超过15天，每逾期一天被告支付原告当年租金额千分之一的违约金。根据被告提交的证据显示，在涉案合同履行过程中，被告分别于2015年8月8日、8月19日向原告支付了上述158号房、157号房2014年8月8日、8月19日至2015年8月8日、8月19日期间的房屋租金各16144.13元；后又于2016年11月3日、2017年9月8日分别向原告支付了上述158号房、157号房2015年8月8日、8月19日至2016年8月8日、8月19日、2016年8月8日、8月19日至2017年8月8日、8月19日期间的房屋租金每套各16144.13元，被告在向原告支付涉案158号房、157号房上述三个年度的房屋租金时，均扣除了每套房屋每年应缴纳的税费1793.79元并代原告向税务部门进行了缴纳。因被告未依约支付后续租金，现原告诉至法院，请求判如所请。以上事实，依据原、被告的当庭陈述以及原告提交的证据一中的协议原件二份、证据二、中华人民共和国房屋所有权证书原件二份、中华人民共和国国有土地使用证原件二份、销售不动产统一发票原件二张；被告提交的证据一组、代租协议书复印件二份、张艳春返租明细原件一份、宁夏增值税普通发票一张、中华人民共和国税收完税证明一张、纳税人员明细一张，证据二、宁夏增值税普通发票原件二张、税收完税证明原件二张、缴税业主明细表原件二张予以证实，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，原告与被告就涉案158号房、157号房签订的两份《协议书》，均系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应当按照约定诚信、全面地履行义务。本案中，涉案的两份合同签订日期分别为2014年8月8日、8月19日，被告分别于2015年8月8日、8月19日向原告支付了上述两套房屋的第一年的租金，根据《协议书》有关“被告须在每年8月8日、8月19日之前一次性交付给原告当年的租金”的约定，结合双方的交易习惯，能够确定次年的8月8日、8月19日支付的系上年度8月8日、8月19日至次年的8月8日、8月19日期间的返租租金，原告接受租金后未提出异议，可视为原、被告双方就涉案两份《协议书》约定的租金支付方式进行了变更，即租金支付方式为次年8月8日、8月19日支付上一年度至次年8月8日、8月19日期间的租金。对于原告要求被告支付涉案号房2017年8月8日至2019年8月8日、2017年8月19日至2019年8月19日期间租金71751元的诉讼请求，其中，2017年8月8日至2018年8月8日、2017年8月19日至2018年8月19日涉案两套房屋的租金为35875.84元（17937.92元+17937.92元），本院予以支持；但涉案两套房屋2018年8月8日至2019年8月8日、2018年8月19日至2019年8月19日的租金，根据双方交易习惯，被告应付时间为2019年8月8日、8月19日，现履行期限尚未届满，本院不予支持。关于原告主张的违约金32466元，原告要求158号房自2017年8月8日计算至2019年5月20日，157号房自2017年8月19日计算至2019年5月20日，均按照双方的合同约定每日应付当年租金17937.92元千分之一的违约金，但根据庭审查明的情况，原、被告在涉案合同履行的过程中，已以其实际交易习惯变更了关于合同付款方式的约定，即次年支付上一年度至次年相应时间段的租金，故涉案158号房、157号房2017年至2018年房屋租金支付日期分别为2018年8月8日、8月19日，依据双方合同约定，违约金起算时间为付款期限届满后15天，则158号房被告逾期付款天数为271天（2018年8月23日-2019年5月20日），157号房被告逾期付款天数为260天（2018年9月3日-2019年5月20日）；因原告主张的涉案158号房、157号房2018年8月8日至2019年8月8日、2018年8月19日至2019年8月19日期间的房屋租金尚未到期，故违约金亦不应支持。同时，被告庭审中请求降低违约金标准，并自愿按照欠付租金每日万分之一的标准支付违约金，对于被告的该意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，原告并未提交证据证明其因被告逾期支付返租租金给其造成的损失，考虑到被告逾期支付租金原告有一定的利息损失，结合合同履行情况、当事人过错程度，本院考虑以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务出发，对于被告关于违约金的承担方式的意见，本院予以采纳。综上所述，原告主张的违约金计算为952.51元（17937.92元×0.0001×271天+17937.92元×0.0001×260天），超出部分，不予支持。关于原告诉请的第三项，即要求被告退还已扣除并代缴的税费10762元，但就涉案商铺出租所获收益进行纳税应系房屋所有权人的义务，对此原告亦未举证证实双方之间约定由被告负担该部分费用，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁夏金冠投资置业有限公司向原告张艳春支付贺兰县德胜商住××区房、158号房2017年8月8日至2018年8月8日、2017年8月19日至2018年8月19日期间房屋租金共计35875.84元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告宁夏金冠投资置业有限公司向原告张艳春支付违约金952.51元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告张艳春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元（已减半收取），由原告张艳春负担884元，被告宁夏金冠投资置业有限公司负担416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘月风 二〇一九年七月二日法官助理 薄 迎书 记 员 李 娜附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。