贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初1317号原告：杨金贵，男，1972年4月29日出生，汉族，贵州省贵阳市住云岩区，委托诉讼代理人：安静、刘峥，系贵州泽丰律师事务所律师。代理权限：特别代理。被告：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。统一社会信用代码：915201136629891887。法定代表人:张丹。委托诉讼代理人：代琴琴，系该公司职员。代理权限：特别代理。第三人：金碧物业有限公司贵阳分公司。住地址：贵州省贵阳市观山湖金朱路1号新世界西区商业B、C栋，统一社会信用代码：915201006070607XK。负责人：罗浩。委托诉讼代理人：谢福成，1985年10月5日生，系该公司员工。代理权限：特别代理。原告杨金贵诉被告贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源房产公司）、第三人金碧物业有限公司贵阳分公司(以下简称物业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨金贵委托诉讼代理人安静、刘峥，被告广聚源房产公司委托诉讼代理人代琴琴，第三人物业公司委托诉讼代理人谢福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨金贵向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契商合字02-13-0110）；2、判令被告返还原告购房款393494元，并向原告支付资金占用费99891.81元（按照人民银行同期贷款利率，自2013年10月12日起计算至付清之日止，现暂算至2019年3月1日，计算方式详见附件）；3、判令被告赔偿原告房屋增值部分损失765586元；4、依法判令被告支付原告律师费20000元；5、本案诉讼费由被告承担。（以上费用共计：1278971.81元）。事实及理由：2013年，被告开发的贵阳恒大城三期楼盘开始预售，在销售过程中，被告一直称其所建的商铺前后通透，其向原告出示的房屋户型图中也未显示屋内由任何遮挡物，即没有柱网墙支对该商铺空间造成破坏。鉴于商铺内部无障碍，具备充分的可视性和完整性的空间性，原告在2013年10月12日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：黔契商合字02-13-0110），向被告购买了位于贵阳市××××号恒大城第32、33栋1层30号的商铺，合同约定：该商铺套内面积44.58平方米，每平方米单价8826.69元，总价为393494元。同时，合同第17条约定：“经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”第25条第3款约定：出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体内容见附件十一。（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡物或妨碍房屋正常使用的情况）”，而附件十一没有标注屋内有任何遮挡物,即被告承诺其出卖给原告的房屋内没有柱子。合同签订后，原告如约履行付款义务，将393494元购房款及房屋专项维修基金等费用按时足额支付给被告。此后，原告将所购商铺委托给被告指定的物业管理公司——金碧物业有限公司贵阳分公司代为管理，由于该公司要求在代管期限内，原告不得干预其经营、管理等权利，故在房屋竣工后，原告都没有看过房屋实体。时至2018年下半年，原告偶然对商铺进行查看，才发现商铺内部多出两堵承重墙，第一堵墙柱位于商铺进门右侧，宽0.49米，占此处房屋宽度的五分之一；第二堵墙柱位于商铺中间位置的左侧，宽1.6米，占此处房屋宽度近三分之二，该墙柱已经明显形成空间隔断，将原本通透的门面一分为二。经测算，两堵墙柱占地面积约0.63平方米，占商铺套内面积的1.4%。可见，现有承重墙的存在已破坏了商铺的整体空间结构，严重影响了原告对房屋的使用。为进一步核实房屋情况，原告特委托律师到贵阳市白云区住房和城乡建设局内设的城市档案馆查询涉案房屋所在楼盘的设计图和竣工图。经查，涉案房屋承重墙的最初设计尺寸与实测尺寸完全不一致（详见附图），且二者差别较大，也即是被告在建房过程中改变了原有设计，对该商铺的空间结构、尺寸等均进行了变更，尤其，从空间上看，第二堵承重墙将原本通透的门面硬分为两个部分，显然限制了商铺的整体使用，降低了商铺价值。但被告至今没有将变更设计的相关情况如实告知原告，更没有按照合同的约定在规定时间内书面通知原告。据此，被告隐瞒房屋真实情况的行为已导致原告的合同目的的无法实现，按照《商品房买卖合同》第17条的约定，以及《合同法》第94条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告有权退房，但原告多次找到被告商议退房事宜,被告均不予处置。综上所述，被告隐瞒商铺真实情况，在变更施工设计后未如约通知原告，已然违约，且其将不具备完整使用条件的商铺售于原告，致使原告的合同目的无法实现，被告的行为明显给原告造成了实际经济损失。故根据《合同法》第97条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》等规定特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明案件事实，支持原告的全部诉讼请求。被告广聚源房产公司辩称：1、本案涉及金碧物业公司进行的房屋代管，故申请追加金碧物业公司作为本案第三人；2、解除合同的诉请超过法定期间，该诉请不应予以支持；3、合同不能解除，故不能支持返还房款的诉请，资金占用费、增值费的诉请属于重复诉请；4、律师费没有法律依据；5、房屋的设计规划不存在变更，我方的结构图是经过贵阳市设计站盖章认可的，现场施工是按照结构图进行，墙体结构未变更，原告已经委托金碧物业公代管商铺，也领取了返租款，应当视为原告收房前认可房屋状态的事实。截止现在已经超过法定的期限，诉请不应得到支持。第三人金碧物业贵阳分公司述称，我公司就原告购买的涉案商铺于原告签订了委托代管服务协议，期限为五年。我公司依据该协议接管了涉案商铺并出租，已支付原告租金，原告收租金的前提是同意第三人接收且代管出租。从我公司代管至今时间比较长，业主是到商铺实际查看的。原告杨金贵为支持其诉请，向本院提交证据如下:1、原告身份证、被告企业信息公示报告，证明原告主体资格适格。2、商品房买卖合同、商品房预售备案登记表、购房款收据、前期物业管理服务协议，证明原、被告签订商品房买卖合同，约定了总价、维修基金及违约责任等；合同平面图上显示该商铺内没有遮挡物，被告未将商铺内有墙柱的情况告知原告；金碧物业公司系被告指定的物业管理公司；合同41页补充协议中第12条第4项约定了买受人可行使合同解除权，即双方通过合同约定变更了解除权行使期间；被告代理人对真实性无异议。3、2019年3月12日贵阳市白云区城市建设档案馆出具首层平面图，现场实地勘察照片，证明被告交付的房屋内设有承重墙，该尺寸与建筑施工设计不一致，被告从未将变更设计事宜通知原告；该承重墙不符合《建筑设计防火规范》；现有承重墙形成了房屋隔断，破坏了房屋的空间结构；首层平面图中载明了原告于2019年3月12日通过调档才明确知晓被告变更设计施工的情况，结合第二组证据补充协议关于解除权行使的约定，本案合同解除权的期间应当从2019年3月12日起算；被告代理人对真实性、合法性无异议。但不认可证明目的。该竣工图与被告的结构图一致，我方是按照结构图进行施工，该图纸说明了门面内确有相应的门柱，被告没有进行变更设计施工。单方测量的数据不能证明是案涉房屋的，三性不予认可。4、不动产经纪公司出具的报价单、房屋中介名片，证明2019年白云区恒大城商铺售价为26000元每平米，原告购买同类商铺需要额外支付765586元，该损失系被告违约造成，应予以赔付；被告代理人对三性不予认可，该公司应出庭说明，且该证据是不动产经纪公司单方面制作，该公司是否具有估算价格的资质并不清楚。公司是否存续原告没有举证证明，其测绘的是44栋，与本案出入较大。5、委托代理合同、发票；证明原告为维护自身合法权益产生律师费20000元。被告为支持其辩称并向本院提交书面证据材料：1、营业执照、法定代表人身份证明，证明被告主体资格；原告代理无异议；2、委托代管服务合同，证明金碧物业分别与原告签订了代管合同，代管时间2015年1月1日-2019年12月31日，约定了租金及支付方式等，原告代理人对真实性无异议，达不到证明目的。本案商品房买卖合同是原、被告之间建立的，与金碧物业公司无关；该证据无关联性，且在代管合同第5条第4项已经标注原告承诺在代管期限内不干预金碧物业公司招商经营、管理等权利，印证了涉案房屋是由物业公司实质控制，原告没有机会看到房屋实体。签订合同时间是2013年10月12日，房屋未竣工。返租时间是2015年，也未竣工，原告无法获知房屋情况。3、银行流水，证明金碧物业公司按照代管合同2015年1月1日至2019年4月，向本案原告按期足额支付了相应返租款。第三人为支持其述称，向本院提交委托代管服务合同。原被告对真实性无异议。本院经审理查明事实如下：2013年10月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：黔契商合字02-13-0110），向被告购买了位于贵阳市××××号恒大城第32、33栋1层30号的商铺，合同约定：该商铺套内面积44.58平方米，每平方米单价8826.69元，总价为393494元。交房日期为2016年12月31日前，房屋平面图见附件一，该平面图对案涉交易的房屋位置做了标注，室内无其他标注。补充协议第十二条约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。合同签订后，原告如约足额支付了房款。2013年10月12日，第三人金碧物业贵阳分公司与原告签订《委托代管服务协议》，约定代管期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。原告同意由金碧物业贵阳分公司进行招商和运营管理。金碧物业贵阳分公司保证在代管期间，2015年每月租金为2623元，并逐年依次递增至3935元。金碧物业贵阳分公司将代收每季租金，在下季度首月的15日前，转账到原告账户。协议签订后，金碧物业贵阳分公司按照协议从被告广聚源公司接管涉案商铺并出租给他人使用，自2015年1月按期向原告足额支付租金至2019年4月。2019年3月12日，原告查询到案涉房屋的设计施工图和竣工图，认为被告隐瞒商铺存在承重墙的事实，且在变更承重墙设计后未如约通知原告，构成违约，应当依法承担违约责任。为维护其合法权益，特诉至法院，诉请如前。另，原告自认2018年下半年对商铺进行查看发现所购商铺内已有两堵承重墙。上述事实，有当事人庭审陈述及提交的原告身份证、被告企业信息公示报告、商品房买卖合同、商品房预售备案登记表、购房款收据、前期物业管理服务协议，证明原、被告签订商品房买卖合同、2019年3月12日贵阳市白云区城市建设档案馆出具首层平面图、现场实地勘察照片、不动产经纪公司出具的报价单、房屋中介名片、委托代理合同、被告营业执照、法定代表人身份证明、委托代管服务合同、银行流水等证据以及庭审笔录在卷佐证，证据内容客观真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，并经庭审质证，可以作为认定本案基本事实的依据。本院认为，本案焦点有二：一是《商品房买卖合同》是否符合解除条件，原告行使解除权是否过了除斥期间；二是原告与第三人之间的委托代管服务合同是否能够证明原告应当知道案涉房屋的现状。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，应为有效合同，双方应诚信履行合同。原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》系行使合同解除权，合同解除权的行使受除斥期间的限制。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第十二条约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权，原告主张解除合同的事实依据为被告隐瞒其购买的商铺中的承重墙，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条：“法律规定或当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭”之规定，原告在庭审中陈述其在2018年下半年之前就已发现该商铺中两堵承重墙的存在，故原告应在其知晓该情形发生之日起三十日内行使解除权，原告于2019年3月起诉，已超过约定的行使解除权期间，原告认为解除期间应从其向贵阳市白云区住建局查询涉案房屋的施工图和竣工图即2019年3月12日起算，于法无据，本院不予支持；另，从本案的实际看，被告交付给原告的商铺在房屋结构、户型、朝向、面积等与合同平面图一致，符合合同约定，且该商铺按照设计图施工，经过相关部门验收合格。被告履行义务时虽有瑕疵，承重墙的改变客观上降低房屋的使用价值，但该商铺交付时间为2016年12月31日前，在原告委托他人代管期间，该商铺已实际装修并租赁他人，原告实际亦从中获利4年之久，原告应当知道所购案涉商铺的基本情况，其认为被告隐瞒商铺承重墙的真实情况,变更设计后未通知原告，以至2019年3月12日才通过施工图和竣工图获知屋内情况，原告即使行使的是撤销权，也超过了法律的行使解除权的期间。综上所述，因合同不予解除，对原告的其余诉讼请求也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨金贵的全部诉讼请求。案件受理费8155元（减半收取，原告已预交），由原告杨金贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  雷会二〇一九年七月十五日书记员  邓晗