黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终4284号上诉人(原审被告)：李利民，男，1952年3月29日出生，汉族，哈尔滨市人力资源和社会保障局退休干部，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：郎刚，黑龙江金海洋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：孙志亮，男，1977年10月6日出生，汉族，群力建设房地产开发公司助理工程师，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：杨蔚兰，黑龙江孟阳律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：那心育，女，1952年5月2日出生，汉族，哈尔滨车辆厂退休干部，住哈尔滨市道里区。上诉人李利民因与被上诉人孙志亮、那心育案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李利民的委托诉讼代理人郎刚，被上诉人孙志亮及其委托诉讼代理人杨蔚兰，被上诉人那心育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李利民上诉请求：1.撤销哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初5430号民事判决书;2.驳回被上诉人孙志亮一审诉讼请求或发回重审;3.被上诉人承担本案一切费用。事实和理由：1.一审法院认为:“本案中,孙志亮在人民法院查封前已经与被执行人那心育签订合法有效的书面买卖合同。没有事实依据。”一审法院认定事实:“未办理房屋更名是因为涉案房产是政府解困房”。孙志亮、那心育双方签订《房屋买卖合同》侵犯社会公共利益，是违法无效的。一审法院不顾已认定的事实，强行认定孙志亮、那心育双方签订《房屋买卖合同》合法有效，没有任何事实和法律依据,所下达的（2018）黑0102民初5430号民事判决书,应依法予以撤销，并驳回孙志亮一审诉讼请求。2.一审法院认为:“孙志亮对那心育出售的房屋享有的是物权期待权，该物权期待权具有排除强制执行的权利。”与一审法院查明事实:“涉案房屋在房产交易管理备案登记在那心育名下,因涉案房屋尚不具备办理不动产登记的条件,那心育未能办理该房屋的不动产登记。”相互矛盾。那心育没有取得涉案房屋物权，就不能使涉案房屋物权变更和转让，孙志亮就没有取得物权期待权，其就不具有排除强制执行的权利。一审法院明知本案事实，利用职权违背事实，所下达的（2018）黑0102民初5430号民事判决书,应依法予以撤销，并驳回孙志亮一审诉讼请求。3.一审法院认为:“孙志亮未办理房屋更名手续，系因该房屋不具备办理不动产登记的条件，并非因孙志亮、那心育个人原因未办理不动产变更登记，那心育、孙志亮无过错故孙志亮提出停止执行涉案房屋的诉讼请求应予支持”完全错误。孙志亮在签订涉案房屋买卖合同时，明知涉案房屋是政府解困房，尚未办理不动产登记，不能变更登记，且在《房屋买卖合同》中约定办理三联单或房产证更名过户，该约定违反法律规定，孙志亮有过错。一审法院不顾客观事实存在，主观认定孙志亮无过错，没有任何事实依据，所下达的（2018）黑0102民初5430号民事判决书,应依法予以撤销，并驳回孙志亮一审诉讼请求。4.一审法院遗漏诉讼主体。执行裁定书是执行异议之诉的前置程序,哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102执异20号执行裁定书中确定被执行人宋克平,一审法院在本案诉讼中遗漏，且在开庭审理当天变更当事人诉讼地位和诉讼请求,严重违反法律规定。一审法院违反法律规定及法定程序。所下达的（2018）黑0102民初5430号民事判决书,应依法予以撤销，并发回重审。综上所述,一审法院故意遗漏案件事实,违反法律规定及法定程序,所下达的（2018）黑0102民初5430号民事判决书,应依法予以撤销，并驳回孙志亮一审诉讼请求或发回重审。李利民为维护其合法权益不受侵犯,请二审法院支持李利民的上诉请求。孙志亮辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确。现针对李利民的每一项理由答辩如下：1.本案涉及的房屋买卖合同是合法有效的，应受到法律的保护。上诉理由并不充分也没有依据。2.李利民提出一审判决孙志亮对那心育出售的房屋享有的是物权期待权，该期待权具有排除强制执行的权利，这与该房屋不具备办理不动产登记的条件，未能办理房屋不动产的说法，相互之间并不矛盾。那心育在好民居建设公司那里购买了该房之后，该房已经在房产交易管理部门有备案登记。尽管由于好民居公司的原因，该房当时无法办理不动产登记手续。但该房的备案登记已经能够充分体现该房的所有权人是那心育，李利民也正是凭借该备案登记能够体现那心育是物权所有权人，所以才能够查封了那心育名下的该房。因此，那心育作为该房的所有权人，是有权进行转让和处分该房的。那心育是有权和孙志亮签订房屋买卖合同的，未办理不动产登记不影响其与孙志亮商品房买卖合同的效力。孙志亮是享有该房屋的期待物权的。一审判决论述得很清楚，很公正。3.那心育和孙志亮签订房屋买卖合同，在合同里约定，哈尔滨好民居建设投资发展有限公司向那心育开具了购买该房产的产权证明，使该房成为那心育自有房产。那心育应积极协助孙志亮到相关部门或房屋部门办理三联单和房产证更名过户手续。双方的约定合情合理并无违法之处。4.孙志亮至今还没有弄清楚异议之诉当事人如何确定的问题，以自己的错误理解当理说。根据法律规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。异议之诉是针对申请执行人而言的。本案申请执行人，只有李利民一人，因此，本案的被告只有李利民一人。而对于被执行人，法律规定，被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案的执行标的是房屋，该房屋登记在那心育名下，那心育与本案处理结果有法律上的利害关系。因此，那心育作为本案的第三人。其他与本案没有直接关系的人，不应当是本案当事人，因此，本案不存在遗漏当事人。综上所述，李利民的上诉理由和事实均不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。那心育辩称，房屋是2016年12月10日以58万元卖给孙志亮的，我们当时签订了房屋买卖合同，把钥匙和手续当天都交给了孙志亮，我认为这个房屋是我父亲筹钱购买的。2015年末我父亲去世了我认为没有保留必要了，2016年我就张罗将房屋卖出，2017年5月我接到法院通知说这个房屋查封了，我认为在此期间我有权力处理个人财产，对于产权证未更名不是我个人原因，是政府行为，群力房屋买卖常有的事，我认为没有什么不妥。房屋已经卖出2年半了，我今天到法庭给孙志亮添了很多麻烦，在此我想将事情讲清楚。因为这个房屋成了2次被告，我想不明白，我今天到庭向法官说清楚，我相信法律会给公正判决。孙志亮向一审法院起诉请求：1．确认位于哈尔滨市道里区××路、××、××地段××单元××室的房屋所有权人为孙志亮；2．解除对哈尔滨市道里区××路、××、××地段××单元××室房产的查封；3．判决不得执行该房产。一审法院认定事实：2016年12月13日李利民向一审法院提起诉讼，要求宋克平、那心育偿还借款124万元，并于2017年4月26日向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2017年5月10日作出（2017）黑0102民初240号之二民事裁定，查封了那心育坐落于哈尔滨市××西××街楼××、××及哈尔滨市××路、××、××地段××单元××室××房产，并于2017年6月16日下发（2017）黑0102民初240号民事判决，判决：宋克平、那心育于本判决生效之日起十日内偿还李利民借款124万元。案件受理费15,960元、保全费5,000元由宋克平、那心育负担。判决生效后，李利民申请执行。孙志亮在该案件执行程序中对一审法院查封房产提出执行异议，主张在法院查封涉案房产前其已经购买该房产，并支付购房款，实际占有涉案房屋，未办理房屋更名是因为涉案房产是尚未办理产权登记，未办理房屋更名其本人无过错。2018年4月25日，一审法院下发（2018）黑0102执异20号执行异议裁定，裁定驳回孙志亮的异议请求。孙志亮向一审法院提出案外人执行异议之诉。那心育于2012年9月14日与哈尔滨好民居建设投资发展有限公司签订商品房买卖合同，购买哈尔滨市道里区××路、××、××地段××单元××室房产，建筑面积110.42平方米，房屋价款484,383元。那心育交纳购房款、进户费用，并办理进户手续，哈尔滨好民居建设投资发展有限公司向那心育交付房屋。涉案房屋在房产交易管理部门备案登记在那心育名下，因涉案房屋尚不具备办理不动产登记的条件，那心育未能办理该房屋的不动产登记。2016年12月10日，那心育与孙志亮签订房屋买卖合同，以58万元价款将该房产卖予孙志亮。当日，孙志亮通过哈尔滨银行向那心育转账58万元，那心育将房屋交付孙志亮。2017年12月5日，孙志亮以那心育名义交纳涉案房屋2017年度（即2017年1月1日至2017年12月31日）物业费及电梯费，2017年10月31日孙志亮交纳涉案房屋2017年10月至2018年4月的供热费。一审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，孙志亮在人民法院查封前已经与被执行人那心育签订合法有效的书面买卖合同，且已支付全部价款，并已合法占有涉案房屋，其未办理房屋更名手续，系因该房屋尚不具备办理不动产登记的条件，并非因那心育、孙志亮个人原因未办理不动产变更登记，那心育、孙志亮无过错，故孙志亮提出停止执行涉案房屋的诉讼请求一审法院应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”那心育与哈尔滨好民居建设投资发展有限公司签订商品房买卖合同书并交纳购房款，但其未依法办理涉案房产的不动产登记，尚未取得涉案房屋所有权。其未登记不影响其与孙志亮商品房买卖合同的效力。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现孙志亮与那心育签订书面购房合同、实际交纳了购房款并占有房屋，因那心育尚未办理涉案房屋所有权登记，其对购买的那心育房产享有的是物权期待权，故其要求确认位于哈尔滨市道里区××路、××、××地段××单元××室的房屋所有权人为孙志亮，一审法院不予支持。孙志亮对那心育出售的房屋享有的是物权期待权，该物权期待权仅具有排除强制执行的权利，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，李利民提出应适用《中华人民共和国物权法》关于物权取得的规定驳回孙志亮的诉讼请求，不能成立。虽然涉案房屋未登记在那心育名下，但在房屋交易管理部门备案登记的买受人为那心育，那心育未办理房屋的不动产登记是哈尔滨好民居建设投资发展有限公司的原因，而非那心育、孙志亮个人原因，故李利民提出孙志亮购买那心育未取得不动产登记的房屋，孙志亮不能享有排除强制执行涉案房屋的权利的答辩理由不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条的规定，判决：一、不得执行坐落于哈尔滨市道里区××路、××、××地段××单元××室的房产；二、驳回孙志亮的其他诉讼请求。案件受理费9,600元，由李利民负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。孙志亮在本案中主张其对李利民与那心育之间形成的金钱债权关系所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据孙志亮在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与那心育签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。那心育于2012年9月14日与哈尔滨好民居建设投资发展有限公司签订商品房买卖合同，购买哈尔滨市道里区××路、××、××地段××单元××室房产（以下简称案涉房屋），建筑面积110.42平方米，房屋价款484,383元。那心育交纳购房款、进户费用，并办理进户手续，哈尔滨好民居建设投资发展有限公司向那心育交付房屋。涉案房屋在房产交易管理部门备案登记在那心育名下。2016年12月10日，那心育与孙志亮签订房屋买卖合同，以58万元价款将案涉房屋卖予孙志亮。孙志亮与那心育之间达成出售房屋的合意及签订的房屋买卖合同并不存在法律规定的合同无效情形，李利民认为孙志亮、那心育双方签订《房屋买卖合同》侵犯社会公共利益，是违法无效的。其主要理由为，案涉房屋系政府解困房。那心育与哈尔滨好民居建设投资发展有限公司签订的是《商品房买卖合同》，案涉房屋系商品房，并不属于政府解困房，按照规定案涉房屋可以交易。故李利民与那心育签订的案涉房屋买卖合同合法有效。（二）关于案涉房屋的价款是否全部支付的问题。2016年12月10日，那心育与孙志亮签订房屋买卖合同后。当日，孙志亮通过哈尔滨银行向那心育转账58万元。李利民向法院提交了向那心育转账的凭据，那心育亦承认收到了案涉房屋的全部购房款。李利民已支付了案涉房屋的全部价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。那心育与孙志亮于2016年2月10日双方签订了房屋交接单，将房屋钥匙及购房手续交付给孙志亮。孙志亮接收了案涉房屋。由于那心育出售的案涉房屋系“毛坯房”，孙志亮与装修公司签订了案涉房屋的装修合同，并为装修购买了部分建筑材料放置于案涉房屋内。2017年5月，在道里区人民法院对案涉房屋进行财产保全前，孙志亮已合法占有案涉房屋。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。案涉的房屋系当地政府为解决住房问题，组织当地公务员团购的房屋。开发公司陆续在2017年下半年左右开始为案涉房屋办理产权登记，孙志亮当时未办理房屋更名手续，系因该房屋尚不具备办理不动产登记的条件，并非因那心育、孙志亮个人原因未办理不动产变更登记，那心育、孙志亮对此并无过错。孙志亮在道里区人民法院于2017年5月10日作出（2017）黑0102民初240号之二民事裁定之前，业已支付完毕全部价款、实际占有讼争房产，亦在房产交易、履行过程中不存在过错，故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，应当解除对讼争房产的查封措施。综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定孙志亮就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。李利民的上诉主张缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。综上所述，李利民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,600元，由上诉人李利民负担。本判决为终审判决。审判长  李庆军审判员  贾延春审判员  金 玲二〇一九年七月二十三日法官助理崔馨予书记员赵春莹