山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0124民初1137号原告：孔某某，男，1971年9月10日出生，汉族，住平阴县。委托诉讼代理人：张广民，山东玫山泉律师事务所律师。被告：于某某，男，1934年3月28日出生，汉族，住江苏省南京市。被告：陈某某，女，1933年8月13日出生，汉族，住江苏省南京市。以上两被告委托诉讼代理人：熊泽元，山东鲁平律师事务所律师。第三人：李某某，男，1974年1月27日出生，汉族，户籍地平阴县，现羁押于河北省邯郸监狱。第三人：任某某，女，1976年2月24日出生，汉族，住平阴县。原告孔某某与被告于某某、陈某某及第三人李某某、任某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孔某某委托诉讼代理人张广民、被告于某某及被告于某某、陈某某委托诉讼代理人熊泽元、第三人李某某到庭参加了诉讼，第三人任某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔某某向本院提出诉讼请求:1、判决立即停止对原告购买的位于平阴县房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认2017年1月26日签订的卖房协议有效；3、诉讼费由被告和第三人承担。事实及理由：2017年1月26日第三人李某某和其前妻任某某自愿与原告达成卖房协议，将涉案房产卖给了原告。签协议后一周原告已付清购房款。签卖房协议是年三十，李某某说无房产证暂时无法过户，过完年补办房产证后再过户给原告，并将原始房地产买卖契约、房款收据、税费等单据交给原告。此后该房产一直由黄晓倩租赁，2018年6月26日交付原告使用。因李某某在监狱服刑，房产一直未能过户。被告依据（2018）苏0104民初3262号民事判决书向平阴县人民法院申请执行李某某名下的财产。原告2019年3月11日收到贵院（2018）鲁0124执1381号立案审批表，得知涉案房产于2018年5月22日被南京市秦淮区人民法院查封。随后孔某某向贵院提起执行异议，第三人、房产出卖人未答辩，贵院2019年4月1日作出（2019）鲁0124执异29号裁定书驳回孔某某异议请求。裁定送达孔某某后不服遂起诉至贵院。涉案房产早在2017年1月26日就卖给原告，原告即时支付对价，并实际使用，只是因为李某某在监狱服刑才没有过户给原告。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，原告没有过错，秦淮区人民法院不应当查封原告购买的房产，房产也不应当被强制执行。请求法院查明案件事实，依法维护原告合法权益。于某某、陈某某共同辩称，请求人民法院依法驳回孔某某的执行异议之诉，继续对被执行人李某某名下的涉案房产（平阴县五岭路01号楼，房产证号：平城00492号）的查封，并依法予以拍卖。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。来分析：（一）在人民法院查封之前原告与李某某之间没有签订合法有效的书面买卖合同1、原告提交的“卖房协议”，体现了书写时间为2017年1月26日，同意人为李某某、任某某，且李某某的签字也不一定是其本人书写。这份“卖房协议”中也没有原告孔某某的签名捺印，不符合合同的形式要件要求。2、原告提交的“卖房协议”内容不属实。存在恶意串通，损害他人利益的行为。2017年1月平阴县同地段、同结构的二手房的价格在5000元以上，该“卖房协议”中体现涉案房屋作价20万元，明显不属实，涉案房屋的合理价值应在40万元以上。该“卖房协议”中体现的价款存在明显低于市场价。3、原告提交的“卖房协议”中虽体现涉案房屋作价20万元。但并没有证据证实李某某已收取20万元房款。进一步证实原告提交的“卖房协议”是虚假的。4、原告诉称：2017年1月26日是年三十，事实上并不是。（二）在人民法院查封之前原告没有合法占有该不动产。原告诉称“2018年6月26日交付原告使用”，由此可见：原告对该房产使用的时间是在人民法院查封日期（2018年5月22日）之后，原告对该房产并没有实际占有。（三）原告并未支付全部价款。原告自述已支付全部购房款，但未提交交付购房款的任何证据，且原告向法院提交的“执行异议申请书”与本案提交的诉状的内容不一致。“执行异议申请书”写明的是“签协议后三天内异议人已付清购房款”，而诉状前段写明“签协议后一周原告已付清购房款”，后段写明的是“即时支付”。（四）原告与李某某有办理过户登记的条件而未办理过户登记。由于李某某在2018年中秋节前还在东平安排生产月饼去南京走访客户。可见至2018年中秋节，李某某还没有被刑事拘留。因此自原告陈述2017年1月26日购买李某某的房产至2018年中秋节，在这半年多的时间完全有条件办理过户登记而未办理过户登记。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条第1款第1项的规定，已登记的不动产，应当按照不动产登记簿判断案外人（异议人）是否属于权利人。涉案房屋由李某某购买并登记在其名下，法院应依法对涉案房屋采取执行措施。原告提交的“卖房协议”不具有法律效力，原告对涉案房屋不享有任何权利。因此请求人民法院在查明事实基础上，依法裁决。第三人李某某述称，1.这个买卖协议是真实的，签字是我自己签的。2017年年底，我签订了这个买卖协议;2.关于价格，这是我和原告之间的关系所致，双方自愿，一个愿卖，一个愿买，都是合法的。我是2018年10月份被采取强制措施的。当时我的房产证丢了，所以一直没有办理过户。我在忙公司的事情。原告已经通过现金的形式给我房款20万元，是在家里给我一部分，打卡一部分。我和原告之间的经济纠纷，我已经委托律师，进行解决。第三人任某某未提交意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：南京市秦淮区人民法院在审理于某某、陈某某与李某某合同纠纷一案中，于2018年5月15日作出（2018）苏0104民初3262号民事裁定书，查封李某某名下位于济南市平阴县五岭路01楼，房产证号为平城00492号的房屋，查封期限3年，自2018年5月22日至2021年5月21日止。判决后，李某某未履行义务，于某某、陈某某向本院申请执行，本院以（2018）鲁0124执1381号立案执行，案件执行中，孔某某对查封李某某名下位于济南市平阴县五岭路01号楼的不动产（平城00492）不服，向本院提出书面异议，本院以（2019）鲁0124执异29号执行裁定书驳回孔某某的异议请求，孔某某不服裁定，提起本案诉讼。案涉房屋坐落于平阴县五岭路01号楼，房产证号为平城00492号，现登记在李某某名下，该房屋系李某某于2000年7月以60869元从平阴县农业局购买所得。李某某与任某某于2007年3月23日在济南市平阴县民政局登记离婚。本院认为，本案争议的焦点为，李某某与孔某某的卖房协议能否认定为有效，并阻却对案涉房屋的执行。原告孔某某主张已购买案涉房屋，且已支付购房款。对于购房款20万元是否支付，原告孔某某未提供任何证据，对于购房款具体支付的情况，原告孔某某与第三人李某某均无法明确陈述，且在庭审过程中原告孔某某与第三人李某某就购房款支付方式的陈述也存在出入。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定：“已经登记的不动产，应当按照不动产登记簿判断案外人（异议人）是否属于权利人。”对于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述分析，无法认定原告已支付案涉房屋的价款，故不能依据该规定阻却对案涉房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定，判决如下：驳回原告孔某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孔某某承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 李 磊审判员 韩新宇审判员 吴 鹏二〇一九年七月九日书记员 付英波