浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终3750号 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙一森，男，1980年9月14日出生，汉族，住河南省泌阳县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江铂澜商业经营管理股份有限公司。住所地：杭州市萧山区临浦镇东藩中路1号201-205室。统一社会信用代码：91330100586541823K。 法定代表人：邱炜萤，执行董事。 委托诉讼代理人：徐冰，浙江民禾（南昌）律师事务所律师。 原审被告：张天永，男，1988年2月9日出生，汉族，住杭州市萧山区。 上诉人孙一森与被上诉人浙江铂澜商业经营管理股份有限公司（以下简称铂澜公司）及原审被告张天永因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初3519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2015年12月4日，铂澜公司（甲方、出租方）与张天永（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》。合同约定——甲方将位于杭州市滨江区商铺出租给乙方，租赁面积为247.17平方米；租赁物业仅限于乙方以杨国福麻辣烫品牌之用途，有任何变更必须经过甲方书面同意；租赁期限为5年，自2015年12月9日至2020年12月8日；租赁物业交付日为2015年12月9日，装修免租期从2015年12月9日至2016年1月8日止，除甲方交付延迟原因致装修免租期顺延外，在任何情况下免租期均不得延长；计租日为乙方免租期结束的次日；年租金为288694.56元，前两年租金保持不变，从第三年起，每年环比递增5%直至合同期满；首笔季租金120289.4元在2015年12月4日前支付，于2016年6月8日、2016年11月8日、2017年6月8日前分别支付144347.28元，于2017年11月8日、2018年6月8日前分别支付151564.65元，于2018年11月8日、2019年6月8日前分别支付159142.89元，于2019年11月8日、2020年6月8日前分别支付167100.03元；物业管理费由物业公司收取；租赁保证金为70000元作为乙方承诺履行本合同约定的权利和责任的保证担保，本合同生效之日乙方须向甲方支付租赁保证金；乙方欠付的租金、管理费、应由乙方赔偿甲方的损失或其他任何应向甲方支付的款项，甲方有权按照本合同约定从保证金中扣除；因乙方根本性违约行为导致甲方提前终止合同，甲方向乙方发出提前终止合同的书面通知时，本租赁合同即告终止；自甲方终止合同的书面通知送达之日起三日内，乙方应将租赁物业归还甲方；逾期归还的，每逾期一天，乙方须向甲方支付逾期归还物业的违约金，违约金计算标准为租赁期当年的日基本租金与管理费之和的1倍；提前终止时，乙方需支付的租金应计算至乙方实际归还租赁物业之日止，甲方有权补收免租装修期内的全部租金；乙方已支付的租赁保证金在未被依本合同约定扣减、抵消的情况下，应作为乙方的违约金，甲方不再退还；租赁合同被提前终止，乙方除应承担本合同相关条款约定之违约责任（包括但不限于乙方延迟开业的违约金、逾期付款违约金、逾期归还租赁物业的违约金等）之外，还应一次性向甲方支付三个月的租金作为违约金，补偿甲方因乙方之违约而提前终止合同的损失；若乙方由于自身原因，提出提前终止合同，经甲方同意后本租赁合同可提前终止，乙方支付的租赁保证金、所有租金或其他费用甲方均不予退还，且甲方有权补收本合同约定的免租装修内的全部租金（免租装修期内租金按照本合同第一年的基本租金计算）；若乙方未能按本合同的约定向甲方支付租金、物业管理费或其它应由乙方支付的费用或其他任何部分，乙方应向甲方支付逾期付款违约金，该项违约金的计算方法为以乙方欠缴付费用总额为基数，按照每日0.1%的标准，自乙方应付之日起计算，直至乙方全数付清欠缴款项之日止等。 2016年1月4日，铂澜公司与张天永签订《租赁合同补充协议》，就免租期延长及签约面积更改达成协议，约定商铺租赁合同约定的交付日为2016年1月9日，装修期共45日（2016年1月9日至2016年2月22日），租赁面积增至257.23平方米，其他权利义务均不变。附件一约定租金明细及支付节点：2015年12月4日支付88898.69元，2016年6月8日支付149810.75元，2016年11月8日支付150222.32元，2017年6月8日支付150222.32元，2017年11月8日支付157733.44元，2018年6月8日支付157733.44元，2018年11月8日支付165620.11元；2016年12月9日至2017年12月8日租金总额为300444.64元，2017年12月9日至2018年12月8日租金总额为315466.87元。 2017年7月14日，铂澜公司、孙一森、张天永签订《主体变更备忘录》，约定：自备忘录签订之日起，由孙一森作为商铺租赁合同项下的承租方；孙一森确认原承租方与出租方签订并已履行的商铺租赁合同及补充协议等内容，由承租方继续履行商铺租赁合同及补充协议等，商铺租赁合同及补充协议项下的权利义务由承租方享有和承担；主体变更后，承租方未按上述约定履行合同义务的（如租金支付未按合同履行），原承租方需承担应有的责任，追述期到合同期届满为止。 2018年4月23日，铂澜公司向张天永发出催缴通知单，通知张天永于2018年4月26日前缴纳2017年12月9日至2018年6月8日未支付的租金52511.12元及逾期支付租金的违约金8716.85元。如未在上述时间内缴清费用，我司将以律师函的形式解除租赁关系，所有责任由贵司承担。 2018年5月5日，铂澜公司向杨国福麻辣烫发出催缴通知单，通知于2018年5月19日前缴纳2017年12月9日至2018年6月8日的未付租金32511.12元、2018年6月9日至2018年12月8日的未付租金157733.44元，以及违约金7216.22元。如未在上述时间内缴清费用，我司将以律师函的形式解除租赁关系，收回商铺。 2018年6月1日，铂澜公司向孙一森发出关于解除合同的函，函件载明：至本函发送之日，贵方仍未支付的租金190244.56元，本公司依据租赁合同约定正式通知贵方解除租赁合同，该合同自本函到达时解除；请贵方于收到本函3个工作日内支付所欠款项，并按照合同约定赔偿我司全部损失；若贵方逾期腾退，需另行支付逾期腾退的占有使用费及由此导致的扩大损失，同时我司将对贵方店内物品及人员采取相应强制措施。孙一森于2018年6月2日收到该函。 2018年6月19日，孙一森将商铺腾退交还铂澜公司。张天永租金支付情况如下：2016年1月18日支付88898元，2016年7月11日支付39811.44元，2016年7月25日支付25000元，2016年9月16日支付15000元，2016年10月8日支付10000元，2016年11月1日支付25000元，2016年12月5日支付10000元，2017年3月20日支付50000元，2017年5月2日支付25000元，2017年6月6日支付100000元。孙一森租金支付情况如下：2017年8月28日支付75222.32元，2017年10月31日支付25000元，2017年11月13日支付50222.32元，2017年12月11日支付75222.32元，2018年3月28日支付30000元，2018年5月11日支付20000元。截止至2018年6月9日，孙一森欠付租金32511.12元。 铂澜公司于2018年7月9日提起本案诉讼，诉请判令：1、孙一森向其补交免租期租金61735.2元；2、孙一森向其支付欠缴的租金32288.8元；3、孙一森向其支付违约金74082.24元；4、孙一森支付其房屋占有使用费5761.95元；5、张天永对上述全部款项的支付承担连带责任；6、本案诉讼费由承担。原审诉讼过程中，铂澜公司变更第一项诉讼请求为判令孙一森向其补交免租期租金37041.12元。孙一森原审诉讼中提起反诉，诉请判令：1、铂澜公司返还保证金70000元；2、本案诉讼费由铂澜公司承担。 原审法院审理认为：案涉《商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《主体变更备忘录》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。铂澜公司依约交付商铺，孙一森应依约支付租金，现孙一森经铂澜公司催缴仍欠付截至2018年6月9日的租金32511.12元，构成根本违约，铂澜公司通知解除合同，合理合法，予以支持。合同约定，因乙方根本性违约行为导致甲方提前终止合同，甲方向乙方发出提前终止合同的书面通知时，本租赁合同即告终止；提前终止时，乙方需支付的租金应计算至乙方实际归还租赁物业之日止，甲方有权补收免租装修期内的全部租金。张天永未提供相关证据证明铂澜公司因延迟交付补偿15天，故其主张免租期30天，不予采纳。铂澜公司要求孙一森支付房屋欠缴租金32511.12元及占有使用费5761.95元，并补交免租期租金37041.12元，予以支持。 合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。合同约定，租赁合同被提前终止，乙方已支付的租赁保证金在未被依本合同约定扣减、抵消的情况下，应作为乙方的违约金，甲方不再退还，还应一次性向甲方支付三个月的租金作为违约金，补偿甲方因乙方之违约而提前终止合同的损失。本案系因孙一森逾期未履行付款义务而解除，孙一森应承担违约责任，铂澜公司有权依约将租赁保证金作为违约金不予退还，故对孙一森要求铂澜公司返还租赁保证金，不予支持。约定的违约金过分高于造成的损失，鉴于铂澜公司以租赁保证金作为违约金不返还孙一森，其要求孙一森支付违约金74082.24元，过分高于孙一森违约造成的损失，故酌定孙一森支付违约金5000元。 担保法规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。主体变更备忘录约定，承租方未按约定履行合同义务的，原承租方需承担应有的责任，追述期到合同期届满为止。现孙一森因未履行租赁合同义务而承担违约责任，张天永应依约承担相应责任，故对铂澜公司要求张天永对孙一森违约责任承担连带责任，予以支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年3月11日判决：一、孙一森于判决生效之日起五日内支付铂澜公司免租期租金37041.12元；二、孙一森于判决生效之日起五日内支付铂澜公司租金32511.12元；三、孙一森于判决生效之日起五日内支付铂澜公司违约金5000元；四、孙一森于判决生效之日起五日内支付铂澜公司房屋占有使用费5761.95元；五、张天永对孙一森上述第一、二、三、四项付款义务承担连带清偿责任；六、驳回铂澜公司的其他诉讼请求；七、驳回孙一森的反诉诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费1642元，由孙一森、张天永负担904元，铂澜公司负担558元；反诉案件受理费775元，由孙一森负担（当事人须在案件生效之日起7日内向法院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行）。 宣判后，孙一森不服，向本院提起上诉称：案涉《主体变更备忘录》系以欺诈、隐瞒的手段订立，应属无效；合同中存在霸王条款，应属无效；免租期租金不应由上诉人承担；被上诉人与其他租户存在类似纠纷；上诉人存在欺骗相关部门及财务数据造假的行为；被上诉人存在偷税漏税的嫌疑。请求二审法院撤销原判第一、七项，发回重审或予以改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 铂澜公司答辩称：上诉人是完全民事行为能力人，其签订案涉《主体变更备忘录》时不知道原租赁合同与事实和常理不符。案涉合同符合法律规定，依法有效，上诉人违约应承担相应责任。上诉人所谓被上诉人造假和偷税系无稽之谈。原审判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审举证期间均未提出新的证据。 本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”孙一森诉称案涉《主体变更备忘录》系以欺诈、隐瞒的手段所订立，就此主张，孙一森不能举证予以证实，其也未依法在法定期间请求人民法院或者仲裁机构被告或者撤销该合同，应自担举证不能的不利后果。孙一森未按约履行给付租金的合同义务构成根本性违约，原审判决据此判令其承担相应的违约责任系正确。孙一森诉称的铂澜公司涉嫌造假及偷漏税的行为，不属于本案二审审理范围，其可依法另行主张。综上，孙一森的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2441元，由上诉人孙一森承担，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年七月八日 书记员 王 勤