杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初1800号 原告（反诉被告）：浙江双乐休闲用品有限公司，统一社会信用代码91330100704200430G，住所地杭州市上城区太和广场2号1201室。 法定代表人：潘松林，董事长。 委托诉讼代理人：钱航、张天帆，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州朕昊企业管理有限公司，统一社会信用代码913301093524589129，住所地杭州市萧山区红山农场先锋路278号。 法定代表人：陆海峰，总经理。 委托诉讼代理人：宋箫音，浙江时融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周磊，浙江宝铉律师事务所律师。 第三人：杭州方大贸易有限公司，统一社会信用代码913301021431595029，住所地杭州市上城区中河中路281号604室。 法定代理人：桑建，总经理。 第三人：杭州旗奥实业有限公司，统一社会信用代码91330102773584933X，住所地杭州市上城区大名空间商务大厦701-702室。 法定代理人：王晓虹，总经理。 第三人：杭州恒阳贸易有限公司，统一社会信用代码913301026798898530，住所地杭州市上城区庆春路7，9号108室。 法定代表人：沈俊军，总经理。 以上第三人共同委托诉讼代理人：胡辉，浙江泽大律师事务所律师。 第三人：杭州新春天进出口有限公司，统一社会信用代码91330102770816487G，住所地杭州市上城区江城路889号10楼I座。 法定代表人：潘雷。 第三人：杭州琵玛贸易有限公司，统一社会信用代码91330102745051216R，住所地杭州市上城区郭东园路8号中闽大厦1506室。 法定代表人：汤锋。 原告浙江双乐休闲用品有限公司（以下简称双乐公司）诉被告杭州朕昊企业管理有限公司（以下简称朕昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序进行审理。审理中，被告朕昊公司提起反诉，本院依法受理，并依双乐公司申请依法追加了杭州方大贸易有限公司（以下简称方大公司）、杭州旗奥实业有限公司（以下简称旗奥公司）、杭州恒阳贸易有限公司（以下简称恒阳公司）、杭州新春天进出口有限公司（以下简称新春天公司）、杭州琵玛贸易有限公司（以下简称琵玛公司）为第三人参加诉讼。本案于同年5月21日公开开庭进行了审理。双乐公司委托诉讼代理人张天帆，朕昊公司委托诉讼代理人宋箫音，第三人方大公司、旗奥公司和恒阳公司共同委托诉讼代理人胡辉到庭参加了诉讼。第三人新春天公司、琵玛公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）双乐公司诉称：双乐公司与杭州萧山中汇纺织有限公司（以下简称中汇公司）于2013年8月30日签订了《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》，并经杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初12504号生效判决确认为有效并由朕昊公司继续履行，朕昊公司承继中汇公司的全部权利义务。即双乐公司承租朕昊公司位于萧山红山农场的货梯楼五层（第3、4、5、6、7层，1750平方米/层），之后双乐公司已累计向朕昊公司支付租金2269635元。但朕昊公司在履行合同中将本应免费提供给双乐公司主楼2层450平方米左右的办公室五间另行出租给了案外人杭州卓绣工艺花边厂（以下简称卓绣花边厂）盈利，按2016年至2018年对双乐公司的出租单价计算，侵害了双乐公司利益约142020元。朕昊公司在履行合同中，对标的建筑物疏于管理，顶层多次发生渗水、电梯故障，但朕昊公司均未予以及时安排修理。其中：2017年4月10日，顶层次承租人恒阳公司因修缮渗水，在向双乐公司支付仓储服务费时扣除1500元，双乐公司向维修工人垫付了2018年4、5月两次修葺材料费800元；2018年8月31日，双乐公司垫付电梯维修费1880元；2019年1月7日，双乐公司垫付电梯维修费980元。2019年1月17日，恒阳公司向双乐公司来函，称多处出现较严重的渗水，每年反复出现多次，请安排修补，其自行修补后将在下月房租中扣除。同日，双乐公司书面通知朕昊公司修缮，但朕昊公司以确有渗水情况，但渗水不明显，费用由双乐公司承担为由书面复函双乐公司。鉴于2019年1月以来，因电梯故障险些造成人员、财产损失，双乐公司与朕昊公司领导、员工联系，均未能积极修缮，给双乐公司及次承租人造成了损失。双乐公司认为，朕昊公司承继租赁合同后的行为对双乐公司造成了损害，双乐公司对朕昊公司的履行合同能力或诚意深感不安，故双乐公司于2019年1月24日书面通知朕昊公司，双方租赁合同将在2019年3月31日后终止。现双乐公司起诉来院，请求判令：1.解除双乐公司与朕昊公司之间的《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》；2.朕昊公司向双乐公司支付因维修电梯垫付的费用2860元；3.朕昊公司向双乐公司支付因维修顶楼渗水垫付的费用2300元；4.朕昊公司向双乐公司承担违约责任226963.50元（以双乐公司实际支付朕昊公司总租金的10％计算）；5.本案诉讼费由朕昊公司承担。 庭审中，双乐公司补充认为，双乐公司与朕昊公司在2019年3月14日法庭现场组织调解过程当中，提出愿意与朕昊公司进行整体和解，双乐公司同意补偿朕昊公司，且朕昊公司承诺在不改变合同条件基础的情况下，愿与所有次承租人签订合同。但2019年的4月4日，朕昊公司就已作出承诺的事项明确表态不予履行，导致调解工作中断，双方另行磋商未达成一致。双乐公司认为，该磋商未能达成新的约定，导致双乐公司损失的扩大，该扩大损失应由朕昊公司承担，故增加一项诉讼请求为要求朕昊公司履行2019年3月14日调解过程中承诺的义务，即与次承租人（本案五第三人）重新订立租赁合同，以双乐公司与次承租人签订的租赁合同条件为基础，如果朕昊公司要求变更细节，由朕昊公司负责协调。同时，双乐公司明确第一项诉讼请求为要求确认双方之间订立的《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》已于2019年3月31日终止。 被告（反诉原告）朕昊公司辩称：一、朕昊公司未将5间办公室出租给卓绣花边厂，卓绣花边厂使用5间办公室是由于双乐公司作为承租人管理不善所致，与朕昊公司无关。根据朕昊公司与卓绣花边厂签订的房屋租赁合同，朕昊公司并未将案涉5间办公室租赁给卓绣花边厂，朕昊公司也从未向卓绣花边厂收取5间办公室的租金。双乐公司作为承租人，疏于对承租房屋进行管理，导致案涉5间办公室被侵占使用，应负管理不善的责任，而不应向朕昊公司提出作为解除合同的理由。而本案中，双乐公司曾向朕昊公司提出免除案涉5间办公室租金并冲抵电费，并由双乐公司员工签字确认，现双乐公司既享受了5间办公室租金冲抵电费的收益，又以此作为解除租赁合同的理由，是严重的不诚信和违约行为。故朕昊公司认为双乐公司根本就无权解除合同，请法院予以驳回。二、朕昊公司作为出租人，积极履行了电梯维修保养义务以及房屋维修义务，双乐公司作为承租人，没有履行相应义务，反而将其义务强加负担给朕昊公司。双乐公司所称的电梯故障，经查明系由于双乐公司使用不当造成的。电梯是特种设备，需要拥有相应资质的公司进行养护，因此朕昊公司将电梯的保养和维护工作交由专业公司进行养护，并支付费用。在租赁期内，该电梯每年进行检修和维护，并通过质监局的检测，可安全使用。但因该电梯是双乐公司使用，在电梯发生事故后，双乐公司未按照电梯内标注的电梯维修电话进行电梯保修，反而故意给朕昊公司的财务人员打电话要求维修，系故意放任电梯事故扩大，后该事故经电梯养护公司查明系由于双乐公司使用不当造成。另外，双乐公司作为次出租人，应当积极履行次出租人的维修义务，而不是将该义务转嫁给朕昊公司。三、电梯事故和房屋漏水并未严重影响案涉房屋的使用，双乐公司以此为由解除合同，是故意夸大和扭曲事实的行为，恶意违背本案第三人（即次承租人）的真实意思表示，达到自己解除合同的目的。经朕昊公司与本案第三人沟通，本案第三人仅提出了房屋漏水和电梯事故维修，并未表达该事件严重到影响合同履行和房屋使用的程度。本案第三人至今仍在案涉房屋占有使用中，并已明确表示未有解除合同的意思。四、双乐公司至今仍在占有使用案涉租赁房屋，双乐公司自己使用的楼层，并未归还朕昊公司，仍在占有状态。4层、6层、7层至今仍在继续使用中，且双乐公司并未支付房租给朕昊公司，故双乐公司除应当向朕昊公司支付房租及滞纳金外，还应承担违约责任。双乐公司在转租房屋已经无利可图的情况下，未及时向朕昊公司缴纳租金，且弃其他第三人利益于不顾，属于违背诚信的行为。五、关于双乐公司新增的诉讼请求，该项诉讼请求并不明确，且朕昊公司是否与第三人签订租赁合同与双乐公司无关，双方在询问笔录里说的很清楚，只是达成一个初步的调解意向，并没有一个确定的意思表示。另外，双乐公司也无权要求朕昊公司与第三人订立租赁合同。而且从上述情况来看，双乐公司自身存在违约情形，根本无权要求解除与朕昊公司之间的租赁合同。故双乐公司的全部诉讼请求应予以驳回。 第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司针对双乐公司的本诉共同述称：第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司原则上均同意朕昊公司的答辩意见。并补充如下：第一，双乐公司要求解除租赁合同理由主要在于电梯和渗水维修问题。第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司认为租赁过程中虽然确实存在电梯故障和渗水问题，但次承租人向双乐公司提出维修请求后，双乐公司确实也已经进行了维修，经过维修后没有实质性上影响次承租人的使用。尽管造成了次承租人使用不便，但尚不足以达到解除合同的程度。故双乐公司的第一项诉讼请求不应予以支持。第二，双乐公司的第二、三项诉讼请求，是双乐公司和朕昊公司之间的事情，与第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司无关，第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司对于具体的维修费用也不清楚。第三，关于双乐公司的第四项诉讼请求，双乐公司与朕昊公司之间的租赁合同未达到解除的程度，至于朕昊公司是否构成违约，由法院审核。但从第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司来看，从法庭调查中可知双乐公司存在违约行为，双乐公司欠电费、租金未交已构成违约，且双乐公司承诺给各第三人免费使用的5间办公室，也因为双乐公司与朕昊公司之间的矛盾，导致朕昊公司提前收回了该五间办公室，对于各第三人来说双乐公司也是构成了违约。第四，至于双乐公司的第五项诉讼请求请法院判定。第五，双乐公司的第六项诉讼请求不成立。当事人在法院调解中各自的承诺或者意思表示，在正式诉讼中是不受约束的。而且各第三人与朕昊公司是否签订租赁合同是商业行为，无法通过法院判决来确定。但是对于该项诉讼请求，如果在不影响各第三人与双乐公司签订的租赁合同的基础上，第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司愿意与朕昊公司重新协商。综上，第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司认为是双乐公司违约，不能以其他理由要求解除合同。 被告（反诉原告）朕昊公司根据其答辩内容补充反诉称：双乐公司主张的合同解除并不成立，双方租赁合同仍应继续履行。且目前双乐公司2019年第一季度和第二季度的租金仅支付过17500元，其余均未支付，已经严重违反了合同约定，应当承担逾期利息。故朕昊公司提出反诉请求如下：1.双乐公司继续按照《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》的约定履行合同；2.双乐公司按照《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》的约定向朕昊公司支付2019年度第一季度的租赁费用230500元，并支付逾期利息2305元（暂计算至起诉之日）；3.双乐公司按照《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》的约定向朕昊公司承担违约金492590元；4.本案反诉费由双乐公司承担。庭审中，朕昊公司变更其诉讼请求为：1.双乐公司支付朕昊公司2019年度第一季度欠付租金230300元以及第二季度的欠付租金247800元，并按月利率1%支付其中230300元自2019年2月1日起至实际履行日止的利息损失，以及按月利率1%支付247800元自2019年5月1日起至实际履行日止的利息损失；2.双乐公司支付朕昊公司违约金492590元；3.双乐公司承担反诉诉讼费。 原告（反诉被告）双乐公司针对朕昊公司的反诉辩称：双乐公司不同意朕昊公司继续要求履行租赁合同的反诉请求，双方租赁合同已于2019年3月31日终止，因此双乐公司也无需支付第二季度的租金。朕昊公司计算的逾期利息标准没有约定，且朕昊公司主张的月利率1%过高，双乐公司认为即使存在逾期利息，也不应超过同期贷款利率。而且双乐公司不存在违约行为，是因为朕昊公司违约在先，且双乐公司已向法院提起诉讼在先。关于违约责任以及双方之间应该如何支付，待法院判决后双乐公司会立即履行。即便双乐公司真的存在违约责任，合同中约定的违约金计算标准明显过高，双乐公司并未给朕昊公司造成除了利息之外的其他损失，因此应该根据法律规定予以调整。 第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司针对朕昊公司的反诉共同述称：本案双乐公司与朕昊公司之间的租赁合同并未达到解除条件，至于朕昊公司的反诉请求与各第三人无关。 第三人新春天公司、琵玛公司未到庭针对本诉、反诉进行陈述。 双乐公司为支持其本诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》、（2016）浙0109民初12504号民事判决书各一份，欲证明双乐公司与朕昊公司之间的租赁合同关系；2.转账支付凭证十一份，欲证明双乐公司向朕昊公司支付2016年8月起至今的租金2269635元；3.二层5间办公室现状照片一份，欲证明朕昊公司违约将本应免费提供给双乐公司的主楼2层450平方米左右办公室五间另行出租卓绣花边厂的事实；4.《要求立即维修好电梯故障的通知函》及《情况通知函》各一份，欲证明第三人方大公司于2019年1月通知双乐公司电梯故障，双乐公司要求朕昊公司维修的事实；5.潘松林与陆伟荣短信一份，欲证明双乐公司于2019年1月督促朕昊公司处理电梯维修事宜及费用报销的事实；6.《致浙江双乐休闲用品有限公司复函》一份，欲证明朕昊公司已经收到发生电梯故障的通知，但朕昊公司在复函中推脱责任的事实；7.材料更换确认单及发票一份，欲证明双乐公司因2018年8月电梯维修支出维修费用1880元的事实；8.材料更换确认单及发票一份，欲证明双乐公司因2019年1月电梯维修支出维修费用980元的事实；9.故障急修报告一份，欲证明案涉电梯发生过故障的事实；10.短信聊天记录打印件一份，欲证明双乐公司曾联系维修电梯的事实；11.关于房屋渗水的整改通知函两页，欲证明次承租人恒阳公司曾于2019年1月通知双乐公司七楼渗水，双乐公司敦促朕昊公司进行修理的事实；12.恒阳公司付款通知单一份，欲证明次承租人扣除房屋漏水维修费用1500元的事实；13.收据一份，欲证明双乐公司垫付渗水维修材料款800元的事实；14.关于房屋渗水的复函一份，欲证明朕昊公司已收到该通知，但在复函中推脱责任的事实；15.通讯软件聊天记录一份，欲证明次承租人要求维修电梯及抱怨漏水问题的事实；16.2019年1月24日的通知一份，欲证明双乐公司曾通知朕昊公司案涉租赁合同履行至2019年3月31日止的事实；17.2019年1月28日的通知书、付款凭证各一份，欲证明原告在2019年1月28日将次承租人恒阳公司支付的租金17500元转付给朕昊公司，并通知朕昊公司5日内明确是否与次承租人继续履行合同或退还租金，且朕昊公司未退还租金的事实；18.租赁合同五份，欲证明双乐公司与五第三人之间的租赁合同关系，现双乐公司行使租赁合同解除权，对于朕昊公司和五第三人来说都是有利的。经质证，朕昊公司对证据1三性无异议；对证据2具体数额没有计算，但朕昊公司认为双乐公司支付租金至2019年1月31日，2019年2、3、4月第一季度的租金仅支付了17500元；对证据3三性均有异议，认为不能证明与本案之间的关系，双乐公司作为承租人，应管理好这五间办公室，且朕昊公司从未向卓绣花边厂收取任何租金；对证据4形式真实性无异议，朕昊公司确实收到过双乐公司的该通知函，但通知函中的内容不认可；对证据5形式真实性无异议，但对潘松林短信内容真实性以及关联性有异议，双方关于电梯维修费用应由哪一方支付一直都有争议；对证据6真实性无异议，但对证明目的不认可，朕昊公司在复函中已经对于电梯故障的责任归属进行了明确，是双乐公司不愿意承担自己的责任，将责任进行推脱；对证据7、8、9、10真实性、合法性无异议，但朕昊公司认为该费用应由双乐公司承担；对证据11形式真实性无异议，但该函件内容与本案无关，对其中的部分内容也不予认可；对证据12、13真实性无异议，但对关联性有异议，该费用本身就应由双乐公司承担，双方合同中也没有约定关于该费用的承担方式；对证据14真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，该复函内容已经明确表达了朕昊公司的真实意思；对证据15三性均有异议，朕昊公司无法核实该证据内容的真实性；对证据16形式真实性无异议，但对其欲证内容有异议，事实上双乐公司从未使用过该五间办公室，还要求朕昊公司收回该五间办公室后冲抵电费，在朕昊公司收回办公室后，双乐公司也从未提出异议；对证据17通知书的形式真实性无异议，但对其合法性、关联性以及欲证内容均不予认可，双乐公司自身存在违约行为，且不顾第三人利益，况且朕昊公司与第三人之间并没有直接的合同关系，也没有从双乐公司处收到足额的租金；对证据18真实性无法确认，如果第三人认可真实性，朕昊公司也对其真实性予以认可，另外从合同中可见，双乐公司与朕昊公司签订的租赁合同和双乐公司与第三人之间订立的租赁合同在租金和解除合同时间等条款上存在不同。第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司则对证据1至15以及证据18的三性无异议，其中双乐公司与第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司之间的租赁合同也约定免费提供二层办公室，因此第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司要求双乐公司免费提供办公室是有合同依据的，且从证据3中可以印证双乐公司对第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司构成违约的事实，虽然电梯事故以及漏水事件确实有发生，但是具体费用多少以及由谁支付，第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司均不清楚；关于恒阳公司的维修费用，当时恒阳公司催双乐公司维修，但双乐公司迟迟未修，故恒阳公司自己找人进行了维修，后来双乐公司将维修费用支付给了恒阳公司，但第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司认为电梯故障及漏水问题尚不足以构成解除合同的条件；对证据16真实性无法确认，但认为双乐公司行使的是约定解除权，而行使约定解除权必须提前通知，但双乐公司并未提前通知，故双乐公司的第一项诉讼请求不成立；对证据17通知书的真实性无法确认，且与第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司无关，对付款凭证的三性无异议。第三人新春天公司、琵玛公司未到庭进行质证。经审查，本院认为，证据1系客观真实，且与本案具有关联性，对其证明力予以确认；证据2应属真实，且从双方陈述来看，双乐公司2019年1月31日前的租金已经付清，此后仅支付过17500元；证据3双乐公司欲证位于二层的五间办公室的使用情况，关于该五间办公室目前由卓绣花边厂使用双方并无争议，故对该使用情况予以确认；证据4朕昊公司对收到函件并无异议，故对发函事实予以确认，也可知在该时间段曾在租赁厂房发生电梯故障；证据5朕昊公司对曾发生短信往来并无异议，故本院对该两人之间曾发生的短信对话事实予以确认；证据6朕昊公司对其复函予以认可，故对该复函事实予以确认，至于电梯维修费用应由谁承担的问题，本院将在说理部分进行阐述；证据7、8应属客观真实，可证双乐公司曾两次分别支出维修费980元和1880元；证据9、10真实性朕昊公司并无异议，对其真实性予以确认，且从该故障急修报告中可知维修单位对于故障原因的分析；证据11函件往来的真实性予以确认，且从各方陈述来看，屋顶渗水确有发生；证据12、13朕昊公司对其真实性均无异议，故本院对双乐公司曾支出上述费用的情况予以确认；证据14本院对朕昊公司的复函事实予以确认，至于维修渗水的费用应由谁承担，本院将在说理部分进行阐述；证据15第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司对该聊天记录真实性予以确认，且从各方陈述来看，双乐公司与第三人之间就渗水和电梯问题应该确实存在过沟通；证据16、17朕昊公司对通知真实性并无异议，故对其真实性予以确认，至于双乐公司是否有权提前终止合同本院将在说理部分进行阐述；证据18应属客观真实，对其证明力予以确认。 朕昊公司为支持其本诉及反诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.恒阳公司租赁使用证明及照片一组，欲证明双乐公司将案涉房屋转租给恒阳公司，且该公司继续使用的事实；2.旗奥公司租赁使用证明及照片一组，欲证明双乐公司将案涉房屋转租给旗奥公司，且该公司继续使用的事实；3.方大公司租赁使用证明及照片一组，欲证明双乐公司将案涉房屋转租给方大公司，且该公司继续使用的事实；4.琵玛公司租赁使用证明及照片一组，欲证明双乐公司将案涉房屋转租给琵玛公司，且该公司继续使用的事实；5.新春天公司租赁使用证明及照片一组，欲证明双乐公司将案涉房屋转租给新春天公司，且该公司继续使用的事实；6.案涉房屋3层、5层照片一组，欲证明双乐公司仍然占有使用房屋的事实；7.恒阳公司情况说明一份，欲证明双乐公司以房屋漏水为由解除案涉租赁合同违反客观真实情况，且于法无据的事实；8.施工协议书一份，欲证明朕昊公司已经积极履行房屋漏水修复的义务，双乐公司以房屋漏水为由解除合同无法成立的事实；9.杭州恒丰盛夏电梯工程有限公司扶梯设备维修保养合同一份，欲证明朕昊公司一直积极履行保养电梯的义务，并将案涉电梯的保养维护委托专业的电梯维修保养公司予以维修和保养的事实；10.电梯检验报告一份，欲证明案涉电梯年检合格可以正常使用的事实；11.故障急修报告一份，欲证明电梯故障经电梯保养公司检修后发现系双乐公司使用不当造成的事实；12.双乐公司电费抵扣清单一份，欲证明双乐公司要求并同意不予使用案涉争议的5间小办公室，并向朕昊公司要求冲抵双乐公司电费，并由双乐公司员工王春枝、吴泳宝确认的事实；13.致浙江双乐休闲用品有限公司复函一份，证明朕昊公司已经按照合同予以维修电梯，并根据维修的结果证明系双乐公司使用不当造成的电梯故障，要求双乐公司积极履行承租人的义务，合理使用电梯的事实；14.关于房屋渗水的复函一份，欲证明朕昊公司要求双乐公司履行次出租人的义务，予以配合维修房屋漏水的事实；15.回复函一份，欲证明朕昊公司对于双乐公司提出的电梯、房屋漏水等问题予以回复和解决，并要求双乐公司尽快履行承租人义务的事实；16.不同意贵公司单方解除合同的通知一份，欲证明朕昊公司明确告知双乐公司其提起的解除合同理由不充分并予以明确拒绝的事实；17.催告函及快递面单一份，欲证明朕昊公司已经履行了维修房屋漏水的义务，双乐公司未支付租赁费用，朕昊公司向双乐公司发函催讨且双乐公司收到函件的事实；18.快递单号查询一份，欲证明上述函件已由双乐公司收到的事实。经质证，双乐公司对证据1至5中情况说明的三性无异议，双乐公司与各第三人之间的租赁关系并无异议；对证据6三性均有异议，双乐公司在2019年3月31日前已经腾空上述房屋，且一直向朕昊公司表明要解除合同的态度；对证据7三性无异议，但对证明目的有异议，漏水是客观事实，并非双乐公司夸大情况；对证据8至11三性无异议，证明目的有异议，电梯进行年检并不等同于对电梯故障的维修，而且经过年检的电梯也并非不存在维修的可能，正如第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司所述，案涉电梯除了双乐公司在起诉时所指的故障之外，尚有其他电梯故障存在，按照租赁合同约定，电梯应24小时开通，朕昊公司作为出租方，应承担出租方的保养维修义务，而且朕昊公司提供的证据8原件也与其之前提供的复印件不一致，施工协议显示维修人员在2019年3月8日才收到了施工款，可见朕昊公司维修不及时；对证据12形式真实性无异议，但对其内容以及合法性、关联性、证明目的都不认可，朕昊公司既认为卓绣花边厂占有使用5间办公室是由于双乐公司放任所致，又认为该5间办公室是因为电费冲抵原因而被收回，两种陈述显然存在矛盾，而真实情况是朕昊公司强行收回该5间办公室，该收回行为无论是双乐公司还是第三人都无法反对，双乐公司出于利益考虑，当时没有提出异议，但是双乐公司仍有权就该违约行为提出主张，该主张仍在诉讼时效内，而且也不能证明双方之间关于租金抵扣电费达成了约定；对证据13、14三性无异议，但对证明目的有异议，双乐公司认为电梯和屋顶渗水均应由朕昊公司承担维修义务；对证据15至18三性均有异议，其中事实部分是属于朕昊公司的自认，对于其内容中涉及主观判断问题的，与事实不符。第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司则对证据1至5的使用证明三性均无异议，但对其中的照片无法确认，不过各第三人仍在使用房屋是属实的；对证据6真实性无法确认；对证据7三性无异议，尽管第三人恒阳公司有提出维修请求，但是并没有要求解除租赁合同，而且第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司也认为尚未达到解除的条件；对证据8、9三性无异议，确实有人来维修过，但无法确认具体是双乐公司还是朕昊公司派来维修的，而且维修并不够积极；对证据10三性无异议，但对证明内容有异议，年检合格不代表不会出现问题；对证据11三性无异议，但对证明目的有异议，急修报告不能证明是双乐公司使用不当造成的，是朕昊公司没有尽到及时的维修保养义务，站在第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司的立场上，就是双乐公司没有尽到及时的维修保养义务；对证据12的质证意见与双乐公司一致；对证据13至18无法确定真实性，且与第三人方大公司、旗奥公司、恒阳公司无关。第三人新春天公司、琵玛公司未到庭进行质证。经审查，本院认为，证据1至5中的使用证明各方均无异议，且与双乐公司提供的与各第三人之间的租赁合同相符，对其真实性予以确认，至于照片，因各方当事人对各第三人仍占有使用案涉厂房并无争议，对该节使用事实予以确认；证据6照片，双乐公司认为其已经腾退，从照片以及双方陈述来看，双乐公司已将自己公司使用的3层和5层中的物品基本腾空，但双乐公司在庭审中并未明确其有无向朕昊公司交付该两层的钥匙；证据7与第三人恒阳公司在庭审中的陈述相一致，对其真实性予以确认；证据8真实性予以确认，根据第三人陈述可以印证朕昊公司关于其对屋顶渗水进行过维修的事实；证据9、10真实性予以确认，但电梯存在日常保养与是否会发生故障并不具有直接关联性；证据11真实性各方均无异议，对其真实性予以确认，且本院认为作为电梯使用方也应尽到对电梯设备的合理使用；证据12真实性双乐公司并无异议，对其真实性予以确认，且双乐公司亦认可签字人员系其公司员工，可见双乐公司与朕昊公司就五间办公室问题在2015年就已进行过沟通协商，且达成了五间办公室收回使用后的折算方式；证据13至18真实性本院予以确认，可确认朕昊公司曾多次与双乐公司进行函件往来的事实，至于双乐公司是否有权提前终止合同，本院将在说理部分进行阐述。 第三人新春天公司、琵玛公司、方大公司、旗奥公司、恒阳公司在本诉与反诉中均未提供证据材料。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明的事实如下：2013年8月30日，中汇公司作为甲方与双乐公司作为乙方签订《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》，约定甲方将位于萧山红山农场的杭州萧山中汇纺织有限公司货梯楼5层（第3、4、5、6、7层，建筑面积1750平方米/层）租赁给乙方使用；乙方承诺租赁房屋仅限于作为样品加工包装、展示、仓储和办公；租赁期限为2013年11月1日起至2023年10月31日止；合同到期继续承租的，或合同未到期需提前终止的，则乙方应在租赁期满或提前终止前60天以书面形式通知甲方，届时就有关继续承租或提前终止而引起的事宜另行订立合同规定；租赁房屋的租金为前三年（2013年11月1日起至2016年10月31日）含税价每月7.5元/平方米，后七年（2016年11月1日至2023年10月31日）含税价另行商定，但须以前三年的含税价每月7.5元/平方米为基数，每年涨幅不得超过上年的8%，而且最高含税价不得高于每月10元/平方米，具体价格三年到期时再定；水费、电费、网费由乙方按实际使用金额支付给甲方；首期租金在合同签订后、装修前于2013年8月31日之前支付2013年11月1日至2014年4月底的租金393750元，第二期租金支付按季度支付，乙方须在每季度到期前5日内支付下个季度租金，逾期支付1%/月利息；甲方保证为乙方提供免费配套设施与服务，免费提供位于主楼2层450平方米左右办公室五间；24小时电梯开通服务，并保证定期保养与维护，如遇故障12小时内维修完成；租赁期内，甲方应负责对租赁房屋进行维护、修理等工作；如有违约由违约方承担违约年限总租金10%的违约金等权利义务条款。同日，双乐公司分别与方大公司、旗奥公司、恒阳公司、新春天公司、琵玛公司签订租赁合同，约定由方大公司、琵玛公司和新春天公司租赁前述房屋4层部分，由旗奥公司租赁前述房屋6层，由恒阳公司租赁前述房屋7层。双乐公司除租赁给各第三人的房屋外，其余租赁房屋自用。 2015年9月，中汇公司名下的前述房屋经本院进行变卖处置，并由朕昊公司通过公开竞价以最高价竞得该房屋。朕昊公司成为该房屋产权人后，与双乐公司就是否继续履行中汇公司与双乐公司之间的租赁合同产生纠纷。2016年8月15日，双乐公司以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，其中诉求涉及要求朕昊公司继续履行双乐公司与中汇公司签订的租赁合同。2017年2月17日，本院作出（2016）浙0109民初12504号民事判决书，确认《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》有效，并由朕昊公司继续履行。 上述租赁合同履行期间，双乐公司截至2019年1月31日前的租金已付清，其中2018年11月1日至2019年1月31日的租金为248000元。 另查明，双乐公司为租赁场所内的货梯维修曾在2018年8月向浙江恒丰盛夏电梯工程有限公司支付1880元，在2019年1月7日再支付980元。2019年1月16日左右，方大公司向双乐公司发函，要求双乐公司解决货梯故障问题。后双乐公司立即向朕昊公司发函要求立即维修货梯，并确保电梯在24小时内正常运行，以维护双乐公司和其他转租户的利益。2019年1月18日，朕昊公司向双乐公司复函，认为电梯维修公司已于2019年1月17日对电梯进行了现场维修，电梯已经恢复正常使用，且提出电梯故障原因在于电梯地坎有太多杂物导致开关门受阻、门锁回路触点接触不良，同时要求双乐公司在日常使用中注意使用规范等。2019年1月24日，双乐公司书面通知朕昊公司，称朕昊公司将本应免费提供的5间办公室另行出租盈利、顶层多次渗水未安排修理及电梯多次故障未安排维修，应承担违约责任，出于对朕昊公司履行能力的不安，双乐公司决定履行《合同》至2019年3月31日，《合同》于2019年3月31日后终止。对此，朕昊公司书面回复，认为最近一次电梯停运系因双乐公司使用不当造成，且已进行维修，不存在多次故障未安排维修的情形；顶层多次渗水也已派人查看维修，系双乐公司故意夸大事实；5间办公室已协商冲抵电费；合同履行期间朕昊公司未违反合同约定义务，双乐公司提出解除租赁合同于法无据。 2019年1月28日，双乐公司支付了朕昊公司17500元，并同时书面通知朕昊公司，双乐公司决定履行《合同》至2019年3月31日，《合同》于2019年3月31日后终止等内容。后朕昊公司对此进行复函，认为双乐公司单方要求解除租赁合同关系是严重违反合同义务的行为，应向朕昊公司继续履行合同、支付剩余租金或者与朕昊公司积极协商，赔偿朕昊公司的相关损失并得到朕昊公司书面同意后，方可解除租赁合同等内容。后因双方未能协商一致，故纠纷成讼。 再查明，双乐公司曾为屋顶渗水维修支出2300元。双乐公司称其已在2019年3月底前从案涉厂区的第3、5层腾退；朕昊公司则称双乐公司并未交还该两层的钥匙，且租赁房屋仍在使用中。 本院认为：双乐公司与中汇公司签订的《上城区外贸公共展示中心仓储用房租赁合同》系真实有效，且在中汇公司所有的案涉厂房经司法拍卖由朕昊公司拍得后，也已经生效判决书确认应由朕昊公司继续履行上述租赁合同，故双乐公司与朕昊公司均应按照上述租赁合同约定履行合同义务。关于双乐公司的本诉诉请请求，其诉请一即要求确认上述租赁合同已于2019年3月31日终止。根据审理查明双乐公司确实在2019年1月曾两次书面通知朕昊公司要求终止租赁合同履行至2019年3月31日，而该诉请的争议焦点即双乐公司是否有权单方要求提前解除租赁合同。双乐公司认为其系根据租赁合同第二条第2款提出的该项终止请求，即“……合同未到期需提前终止的，则乙方应在租赁期满或提前终止前60天以书面形式通知甲方，届时就有关继续承租或提前终止引起的事宜另行订立合同规定”，并提出朕昊公司在电梯故障、顶层渗水以及提前收回5间办公室处存在违约行为。朕昊公司则认为自身不存在违约行为，且双乐公司无权提前解除租赁合同。对此，本院认为，租赁合同中第二条第2款中确实存在关于“未到期提前终止”的相关约定描述，但从该条款来看，在双方并未对租赁合同提前解除以及解除的后果达成一致的情况下，该条款并未赋予承租方无条件提前解除租赁合同之权利。况且从第三人的陈述印证来看，虽然双乐公司承租期内，确有发生过电梯故障以及顶层渗水，但朕昊公司均有相应维修。虽然朕昊公司确实存在双乐公司主张的维修不及时问题，但该情形也不构成根本性违约，尚未达到法定解除之情形。至于双乐公司关于朕昊公司提前收回5间办公室构成违约的主张，本院认为根据朕昊公司提供的证据12清单，以及双乐公司对该清单内容无法作出合理解释的情况下，本院有合理理由相信双乐公司与朕昊公司之间关于该5间办公室提前返还已经达成了一致意见，故本院对双乐公司的该主张不予采信。至于双乐公司与朕昊公司在2019年3月14日在本院组织下所做的询问笔录中关于初步调解意向是否可以作为本案定案依据的问题，虽则当时双方达成了初步调解意向，但因双方并未最终达成调解协议，故尚不能作为定案依据。综上，本院认为，双乐公司在本案中无权单方解除租赁合同，故本院对双乐公司的第一项诉讼请求不予支持。关于双乐公司本诉中的第二项诉讼请求，维修电梯费用2860元的支出朕昊公司并无异议，且电梯正常维修系朕昊公司作为出租方的义务，况且该费用的支出发生在朕昊公司提供故障急修报告的该次电梯故障之前，朕昊公司并无证据可证之前发生的电梯故障也系因双乐公司使用不当造成，故上述电梯维修费2860元应由朕昊公司承担。关于双乐公司本诉中的第三项诉讼请求，朕昊公司对双乐公司曾为顶楼渗水维修支出2300元的事实并无异议，且朕昊公司作为出租方应当履行租赁物的维修义务，故该渗水维修费用2300元亦应由朕昊公司承担。关于双乐公司本诉的第四项诉讼请求，本院将在反诉部分予以一并分析。关于双乐公司本诉的最后一项诉讼请求即要求朕昊公司与各第三人签订租赁合同之请求，鉴于双乐公司仍应继续履行与朕昊公司之间的租赁合同，故并无处理该诉请之必要。 关于朕昊公司反诉的第一项诉讼请求，即要求双乐公司支付2019年2月1日起至同年7月31日期间两个季度的欠付租金以及相应逾期付款利息的诉请。本院认为，在双乐公司仍应继续履行租赁合同的情况下，双乐公司前述两个季度租金仅支付了17500元已构成违约，理应承担支付前述两个季度欠付租金478100元（247800元×2-17500元）。关于朕昊公司主张的逾期利息损失以及违约金，本院在庭审中向朕昊公司释明后，朕昊公司明确由法院以审查违约金为先、在主张的违约金仍不足以弥补朕昊公司实际损失的情况下再审查逾期付款利息损失。故本院将在此节对双乐公司逾期未付租金的违约责任进行分析，且同时将双乐公司本诉中主张的第四项诉讼请求一并分析。本院认为，朕昊公司在电梯维修以及顶楼漏水维修期间，确实也会给作为承租方的双乐公司在使用租赁物上造成一定不便及相应的损失。但双乐公司逾期未付租金的行为与前者行为相较，更属严重违约行为，在双方均违反合同的情况下，应当各自承担相应的责任，但因双乐公司的违约情形更为严重，故本院在将朕昊公司维修不及时的违约情形考虑在内的情况下，酌情调整仍应由双乐公司赔偿朕昊公司违约金为20000元。因此本院对双乐公司本诉第四项请求不予支持，同时因本院对朕昊公司主张的违约金已作出认定，故对于朕昊公司主张的逾期利息损失不再予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、杭州朕昊企业管理有限公司在本判决生效后十日内支付浙江双乐休闲用品有限公司电梯及顶楼渗水维修费合计5160元； 二、驳回浙江双乐休闲用品有限公司的其余本诉诉讼请求； 三、浙江双乐休闲用品有限公司在本判决生效后十日内支付杭州朕昊企业管理有限公司租金478100元以及违约金20000元，以上款项合计498100元； 四、驳回杭州朕昊企业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。 如浙江双乐休闲用品有限公司、杭州朕昊企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4782元，减半收取2391元，由浙江双乐休闲用品有限公司负担2366元，由杭州朕昊企业管理有限公司负担25元；反诉案件受理费减半收取6756元，由杭州朕昊企业管理有限公司负担2370元，由浙江双乐休闲用品有限公司负担4386元。 浙江双乐休闲用品有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退回相应的本诉诉讼费，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的反诉诉讼费；杭州朕昊企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退回相应的反诉诉讼费，并于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的本诉诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年七月二十六日 书记员  董向勇