广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1768号上诉人（原审被告）：清远市伟达房地产开发有限公司。住所地清远市。法定代表人：赖伟文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李燕如，广东尚义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶祖军，男，汉族，住清远市。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦婉滢，广东贤兴律师事务所律师。上诉人清远市伟达房地产开发有限公司（以下简称“伟达公司”)因与被上诉人叶祖军房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。伟达公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、由叶祖军承担全部诉讼费用。事实和理由：一、房屋已取得建筑工程竣工验收报告，叶祖军可随时收楼，不存在逾期交楼问题。1、房屋已达到《商品房买卖合同》第八条约定:“1、该商品房经验收合格”的交付条件，并非约定“4，以建设部门出具竣工验收备案为准”作为交付条件，该约定没有违反法律的强制性规定，且为住建局备案合同版本，经双方共同选择确认的交付房屋条款，对双方当然应具有约束力，不应随意变更，否则违反合同精神。由于叶祖军实际早在2016年可随时收楼，不存在逾期交楼违约金赔偿问题。2、五、六号楼早在2016年开始已有人居住至今，现大部份人已居住使用，且楼下商铺均已出租使用，完全符合使用条件，所有珀丽华府业主都可以随时予以收楼使用。二、即使判决计算逾期交楼违约金，也应按合同约定违约金标准执行。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交楼不超过120日的(不超过2017年5月1日)，自最后交付期的第二天即2017年1月1日起计付违约金，按已付房价款日万分之0.1计付违约金，逾期超过120日的，业主不选择解除合同，要求继续履行合同的，按已付房价款日万分之0.2计付违约金，该约定明确，为双方真实意思表示，同时在住建局有备案，不存在违反法律、法规的强制性规定情形，已生效，双方应按合同约定执行。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。该法律条款很明确，损失高于约定的，应承担举证责任，否则应按约定。本案叶祖军未能就其实际损失承担举证责任，据此要求调高违约金至按年利率6%，没有任何事实和法律依据，请二审法院改判按合同约定执行逾期交楼违约金处罚方式。三、买卖双方在平等自愿基础上签订商品房买卖合同，未违背法律、法规强制规定，应按合同约定执行，原审法院对原合同约定的争议条款，均予以更改，严重违反合同合意和法律规定，严重损害伟达公司合法权益，请二审法院予以改判。商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订，非格式合同，允许增加和修改，买卖双方经意思表示真实，有充分合意才签订，没有强买更没有强卖，任何一方对条款不认可，商品房买卖交易肯定不能促成。伟达公司是低价出售房产，每户均价在三千多元，本是微利，若任由一方随意更改约定的违约金条款，楼盘有几百户人，每户都参照银行同期贷款年利率6%计付交楼违约金，按年3.65%计付逾期办证费，实际赔偿标准已高于一般银行融资贷款，累计至一审判决出具，已诉求的业主赔偿款已超二百多万，如此巨额债务，开发商必然无法正常经营，破产清算，最终无人跟踪后期办证工作，更是违背公平原则。原审法院将违约金调高至参照银行利率，对业主而言无关痛痒，但对伟达公司就是毁灭性打击，双方既然是合意签订的买卖合同，如约定违约金过高，按银行利率，伟达公司定不同意出售房产，双方基于自愿达成的合同，未违背法律、法规强制规定，双方均应信守。以上意见，希望二审法院予以采纳，并予以改判。叶祖军答辩称，一、伟达公司与叶祖军签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，合同第八条约定出卖人应在2016年12月30日前将房屋交付给叶祖军使用，叶祖军已经按约定支付购房款，伟达公司未能如期按约交付房屋己构成违约，叶祖军要求伟达公司支付逾期交楼违约金的请求合法合理。二、伟达公司提供的商品房买卖合同关于逾期交楼的违约金为每日万分之0.2，延期办证的违约金按已付房价款的0.1%，伟达公司预期交楼的违约行为导致叶祖军不能如期对涉案房屋行使占有使用收益物权，存在实际损失，上述违约金的标准远低于叶祖军购房款的银行利息损失，应于调整。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指导意见》38、39条的规定，叶祖军请求法院将延期交楼和延期办证的违约金调高为按银行贷款年利率6%计算，合法合理。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。叶祖军向一审法院起诉请求：伟达公司支付延期交楼的违约金（按418000元年利率6%从2017年1月1日起计至伟达公司实际交付房屋之日止）。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同签订时间：2016年1月29日；二、合同主体：叶祖军、伟达公司；三、房屋位置：清远市清城区东城连发15巷16号××华府××号楼×××号；四、房屋价格及已支付房款：418000元，已全额支付；五、约定交楼时间：2016年12月30日前；六、逾期交楼违约责任：按日向买受人支付已付房款日万分之0.2的违约金，从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止；七、逾期办证违约责任：合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议第5条约定买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》，若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的千分之零点一向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》；八、其他：涉案房屋至今未完成竣工验收备案；叶祖军至今未收楼。一审法院认为，叶祖军、伟达公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应予恪守。本案主要争议焦点是伟达公司是否构成逾期交房违约及其违约金约定是否存在过低需要调高。叶祖军已按约支付购房款，伟达公司未能如期按约交付房屋已构成违约，叶祖军要求伟达公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持。对于逾期交房违约金的计算标准，合同约定按日向买受人支付已付房款日万分之0.2的违约金，考虑到伟达公司该违约行为导致叶祖军不能如期对涉案房屋行使占有使用收益物权，存在实际损失，而上述违约金标准的约定不足以弥补叶祖军实际损失，明显存在过低，应予调整。叶祖军要求将该违约金计算标准调整为按年利率6%计算，较为合理，一审法院予以采纳。逾期交房违约金以叶祖军已付购房款418000元为基数按年利率6%的标准从逾期交付房屋之日即2016年12月31日起计算至伟达公司向叶祖军交付符合约定条件的房屋之日止。叶祖军主张从2017年1月1日起计算，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：清远市伟达房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向叶祖军支付逾期交楼违约金（违约金从2017年1月1日起以418000元为基数，按年利率6%标准计算至清远市伟达房地产开发有限公司向叶祖军交付符合约定条件的房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为460元，由清远市伟达房地产开发有限公司负担。二审期间，伟达公司向本院提交一份建设工程质量监督报告，拟证明涉案五、六号楼已达到竣工验收备案条件。本院组织双方当事人进行了质证，买受人对伟达公司提交的前述证据的真实性无异议，但不能证明涉案房屋已竣工验收备案。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕伟达公司上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：伟达公司在履行合同过程是否存在逾期交楼违约行为，如构成违约，逾期交楼违约金是否过低，应否调整及如何调整。关于伟达公司在履行合同过程是否存在逾期交楼违约行为的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，伟达公司应当在2016年12月30日前将验收合格的房屋交付给买受人，但伟达公司至一审辩论终结前仍未办理房屋竣工验收备案手续，不具备交付房屋的条件，其行为已经违反了《商品房买卖合同》的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房的违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。涉案的《商品房买卖合同》第九条对伟达公司逾期交房的违约责任进行了约定。其中逾期交房不超过120日的，伟达公司按日向买受人支付已付购房款万分之0.1的违约金，逾期交房超过120日的，伟达公司按日向买受人支付已付购房款万分之0.2的违约金。本案买受人以约定的违约金过低为由要求调整，而伟达公司则主张按照合同约定承担违约责任。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况等以衡量并作出裁决。本案中，买受人已经依约履行了其主要义务即付款义务，而伟达公司的主要义务为交付房屋，伟达公司逾期交房，导致买受人未能在约定时间内使用涉案房屋，合同约定每日万分之0.2的违约金确实不足以弥补买受人无法使用涉案房屋的损失，一审判决按照年利率6％的标准进行调整较为合理，能更有效的督促违约方积极履行合同义务，保障守约方的合法权益。伟达公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，伟达公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由清远市伟达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年七月二十八日书记员  冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。