北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初9289号原告：胡敬东，女，1972年6月16日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘月，北京京润律师事务所律师。被告：北京日森园林景观工程设计有限公司，住所地北京市昌平区崔村镇棉山村村中83号西屋。法定代表人：李斌，总经理。原告胡敬东与被告北京日森园林景观工程设计有限公司（以下简称日森公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院依法受理后，公开开庭进行了审理。原告胡敬东及其委托诉讼代理人刘月到庭参加诉讼。被告日森公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡敬东向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告日森公司签订的《阳光生态种植园承包合同》无效；2.判令被告退还原告支付的租金175000元；3.被告退还原告交纳的水费押金200元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2016年12月9日，原告与被告日森公司签订《阳光生态种植园承包合同》(以下简称《承包合同》)，《承包合同》约定日森公司将位于北京市昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元H00号壹座日光温室大棚及棚间土地承包给原告，承包期限为27年，租金为175000元，原告为履行该合同向被告支付了全部租金及水费押金200元。至今，被告未交付涉案大棚及棚间土地。后原告通过《北京市昌平区崔村镇人民政府关于清理整治违规农业设施的通知》、《通告》得知日森公司向原告出租的房屋和日光温室大棚属于违法用地、违法建设，该行为违反了我国《土地管理法》、《农村土地承包法》等法律法规强制性规定，因此原告与被告日森公司之间签订的承包合同应属无效,日森公司应返还原告已交付的租金及水费押金。被告日森公司未作答辩。经审理查明:2010年3月12日,日森公司为乙方、北京崔昌科技发展有限公司为甲方共同签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于崔村镇麦辛路以北两个地块合计515.5亩（分别为282亩及238.5亩）租赁给乙方，租赁期限为45年，自2010年3月10日起至2055年3月9日止。该宗地块有甲方已建日光温室大棚34栋，乙方须根据昌平区发展要求共建100栋温室大棚，保证在2013年前适应季节种植草莓，2014年后方可自行安排种植其他物种，合同还约定了其他条款；乙方因扩大生产经营，需要改、扩建项目时，不得违反国家现行有关政策，并经甲方同意。2016年12月9日，日森公司作为甲方，胡敬东作为乙方共同签订《承包合同》。合同载明：为发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化综合设施生态种植园——日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，双方签订本合同。合同要素如下：1.位置：乙方自愿承包甲方位于昌平区崔村镇昌金路北“阳光生态种植园”种植单元H00号共1座日光温室大棚及棚间土地，面积为380平方米，其中温室面积175平方米，大棚配套房15平方米，棚前空地190平方米；2.期限：承包期限为27年，自2016年12月9日起至2043年5月31日；3.租金：乙方向甲方支付每座大棚（含阳光温室、配套房、棚前空地及现状配套设施）的租金共计175000元，签订承包合同时一次性付清，甲方开具收款收据。4.其他：甲方负责管理种植园的公共设施维护和维修，卫生及安全维护，乙方按年支付管理维护费，暂定每年2400元，管理费含保洁、安全、水电路维修费用，逐年交付；交付日期为2017年6月1日；甲方将地上物（大棚及现状配套设施）交付与乙方后，如需修缮，乙方须向甲方提出申请，未经甲方书面同意，乙方不得随意变更房屋及大棚结构、使用用途等，否则由此带来的一切责任及后果均由乙方全部自行承担；甲方的权利和义务包括：建立农业大棚种植示范园区，成立种植专业合作社……按月收取乙方产生的水、电、网等各种费用；乙方的权利和义务包括：对所承包的温室大棚及地上物享有转让、转包、出租的权利，并应书面通知甲方，在不违背国家政策、法律的前提下，有自主决定种植项目的权利，但不能影响周围居民的日常生活，应当合法经营，不得在承包场所内进行任何违反法律、法规的活动，若有违反，造成的损失乙方自行承担。双方还在合同中约定了违约责任及其他事项，并确认合同自双方签字盖章之日起生效。2016年10月26日，胡敬东向日森公司支付租金2万元。2016年12月9日，胡敬东向日森公司支付租金155000元。2017年5月23日，胡敬东向日森公司支付水费押金200元。诉讼过程中，原告提交落款日期为2017年8月4日昌平区崔村镇政府发出的《关于清理整治违规农业设施的通知》一份及2017年8月4日崔村镇政府《通告》一份。该通知载明：昌平区国土分局前期对崔村镇开展土地检查，发现我镇农业大棚存在涉嫌违法建设，问题集中表现在大棚内外硬化，操作间改扩建及长期闲置等问题，涉及违法建设的大棚，一是属地村民对操作间进行改建、扩建；二是个人或单位租赁土地后统一进行大棚建设，建设后再分别租赁给各业主，由业主进行违法违规建设；三是基本农田重新划定工作，将原设施农业用地调整为永久性基本农田。按照区国土分局和区农委的要求，崔村镇政府于8月5日至6日开展集中清理整治“违规农业设施”行为，针对上述问题对农业大棚逐栋检查。存在上述问题，且棚内硬化超标、大棚用于居住生活、非农业生产、存储非农物资、棚内加工等情况，均列为拆除对象。请各农业设施用户于8月7日之前自行整改完成，恢复大棚用于农业生产，过期未整改到位的，崔村镇政府将按照相关部门要求，统一进行强制拆除。《通告》载明：严禁以设施农业为名建设大棚房，严厉打击违法用地，一经发现立刻无条件拆除。设施农业仅限用于农作物种植、不得从事非种植（养殖、渔业）经营活动或挪作非农用途。设施农业工作间严禁人员居住。2017年8月期间，崔村镇政府组织人员并动用机器设备对原告承租大棚场院内被认定为违法建筑的大棚配套房等非农业设施进行了强制拆除。庭审中，原告自述于2018年6月份再次拆除之后未再继续使用所承包场院。现该“阳光生态园”为被告日森公司实际管理和控制。原告另提交了北京市规划和国土资源管理委员会昌平分局《政府信息答复告知书》一份，该告知书记载：依据原告提出的信息公开申请，涉案地块经核对《昌平区土地利用总体规划(2001-2010年)》，该地块的土地规划性质为工矿用地区、一般农地区、基本农田保护区;核对2012年2月20日北京市国土资源局批复的《昌平区崔村镇土地利用总体规划(2006-2020年)》该地块的土地规划性质基本农田保护区、一般农地区;另核对2017年12月31日市政府批复的《昌平区土地利用总体规划(2006-2020年)调整方案》，该地块的土地规划性质为基本农田保护区、一般农地区及林业用地区。涉案地块范围内未办理过设施农用地备案手续。以上事实，有原告提供的《阳光生态种植园承包合同》、收据、通告及通知、《政府信息答复告知书》以及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，本案为有关农村土地利用的土地承包合同纠纷，应当依照农村土地承包法律及土地管理法律的规定确认合同效力及双方当事人的权利义务责任事项。首先，关于合同效力争议问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。该法第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案诉争双方签订合同实际目的系将日光温室大棚用途的农业用地进行改建用于非农业的生活休闲，显然违反了法律强制性规范。依照上述法律规定，并结合本案事实，本案双方签订的《阳光生态种植园承包合同》虽系双方真实意思表示，但因违反了我国现行法律的强制性规定，构成合同双方以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的非法目的情形，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规制的合同无效情形之一，应予确认无效。其次，关于合同被确认无效后的善后处置问题。诉争合同被确认无效后，双方权利义务即进入善后处置程序，因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。据此，1．关于原告主张退还租金175000元的请求，依据本案事实，原、被告于2016年12月9日签订《阳光生态种植园承包合同》约定承包期限为27年，自2016年12月9日起至2043年5月31日，现诉争大棚及场院于2017年8月期间被拆除违建部分。庭审中，原告称诉争大棚始终未交付，在没有相反证据的情况下，本院对此认可。故除合同约定承包起始时间至拆除之日应当折抵相应承包费外，剩余未到期年限的承包费应予返还，具体金额由本院参照合同约定及使用年限折算确定。鉴于大棚场院已于2017年8月被拆除，被告未交付、原告也无法继续占有使用，且包括大棚在内的园区由被告集中管理，故在拆除之后原告不必再行向被告支付占用使用费用；2．关于原告请求支付预交水费损失200元的请求。因合同已经宣告无效，且涉案大棚并未交付，根据现有证据可以证明被告已收到该笔费用，故应予返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条之规定，判决如下：一、原告胡敬东与被告北京日森园林景观工程设计有限公司签订的《阳光生态种植园承包合同》无效；二、被告北京日森园林景观工程设计有限公司于本判决生效后七日内返还原告胡敬东租金169860元；三、被告北京日森园林景观工程设计有限公司于本判决生效后七日内返还原告胡敬东水费押金200元；四、驳回原告胡敬东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元由被告北京日森园林景观工程设计有限公司负担3698元，由原告胡敬东负担102元（已交纳），于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 潘幼亭二〇一九年七月十日法官助理 程新淼书 记 员 王 燚