海南省文昌市人民法院   民事判决书   （2019）琼9005民初1647号   原告：张迎礼，男，1957年5月6日出生，汉族，甘肃省平凉市人，住海南省文昌市。   委托诉讼代理人：朱剑武、李元，均系广东合拓（南沙）律师事务所律师。   被告：文昌市文琼兴发贸易有限公司，住所地：海南省文昌市文城镇清澜新市区文清大道北侧绿岛文化园。   法定代表人：黄循炎，总经理。   委托诉讼代理人：罗长立、王和辉，均系海南凯志律师事务所律师。   原告张迎礼与被告文昌市文琼兴发贸易有限公司（以下简称文琼兴发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张迎礼委托诉讼代理人李元，被告文琼兴发公司委托诉讼代理人罗长立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张迎礼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年12月5日签订的《房屋认购单》；2.判令被告立即退还原告认购定金和购房款合计人民币47.5万元以及利息(利息以本金人民币47.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年1月5日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年4月4日利息为人民币25,828元)；3.判令被告按照定金罚则再支付原告一倍定金5万元(上述合计550,828元)；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月5日，原告与被告达成《房屋认购单》，认购被告销售的绿岛文化园产权式酒店1305室，房屋面积64.89平方米，一次性付款475,000元，其中定金5万元。该认购单中其他约定的第3条约定：认购方应于2018年1月5日前携带本《房屋认购单》、购房定金收据、身份证和签约应付款425,000元到开发商售楼处签订《商品房买卖合同》，以及其他相关购房手续。双方签订《房屋认购单》当日，原告缴纳购房定金5万元，随后原告按约于2018年1月3日向被告支付购房款425,000元并要求订立正式的购房合同，但被告收款后声称所售楼宇尚在抵押正式合同还没出来，无法在认购单约定的时间内与原告签订购房合同，让原告回去等通知。目前，已经超过约定的订立合同期限一年有余，双方也没能订立正式的购房合同，依据《房屋认购单》第3条的约定，被告已经构成根本违约，原告依据《合同法》第九十四条的规定有权要求解除《房屋认购单》，被告应当返还认购定金和购房款，并向原告支付长期占用认购定金和购房款的利息。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”被告收取原告的认购定金后，因其自身单方过错导致双方未能订立商品房买卖合同，应当适用定金罚则，向原告再行支付一倍定金5万元。综上，被告的行为已经构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。   被告文琼兴发公司辩称，一、《房屋认购单》能够继续履行，双方可以随时签订正式购房合同。首先，根据被告文琼公司提交的海南文昌农村商业银行股份有限公司出具的《申请书》、《不动产登记申请书》，能够证实涉案的1305号房已经办理解除抵押登记手续。其次，被告文琼公司办理解除涉案的1305号房抵押登记手续后，已经通过房产部门的系统打印出正式的《文昌市产权式酒店客房买卖合同》（合同编号：WHL000150629）。据此，双方签订的《房屋认购单》能够正常的继续履行，双方可以随时签订正式的《文昌市产权式酒店买卖合同》并办理备案登记。二、被告并未构成根本违约，而是原告提出修改合同条款拒绝与被告签订正式的《文昌市产权式酒店买卖合同》在涉案的1305号房不存在任何权利瑕疵的情况下，被告通知原告办理签订正式《文昌市产权式酒店买卖合同》等手续，但原告于2018年10月20日提出需要修改《文昌市产权式酒店买卖合同》条款，并以此为由拒绝与被告签订合同。据此，被告完全能够继续履行双方签订的《房屋认购单》，但由于原告的原因拒绝签订正式《文昌市产权式酒店买卖合同》，致使双方一直未签订正式的《文昌市产权式酒店买卖合同》。综上所述，被告不构成根本性违约，双方应当继续履行各自的合同义务，原告的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据，请人民法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.《房屋认购单》一份；2.被告向原告出具的收款收据二张；二、被告提交的证据：1.海南文昌农村商业银行股份有限公司于2018年9月17日出具的《申请书》；2.《不动产登记申请书》；3.张迎礼手写提出修改材料。   原告提交的证据：甘肃省平凉市××区公证处出具的（2019）甘平崆公内字第352号《公证书》，客观真实，来源合法，本院予以确认。该证据系原告与被告公司员工的微信聊天记录，仅证实被告公司员工于2018年3月18日答复原告因房屋未解押，被告未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，被告并未主张解除认购单。2018年5月份，原告再次微信向被告工作人员催促签订正式合同，经被告工作人员告知未能签订后，其表示愿意再等一下的事实。   原告提交的证据：原告的中国农业银行卡交易明细清单，原告未提交收款账号的证据予以佐证，本院不予确认。   被告提交的证据：1.《文昌市产权式酒店客房买卖合同》，该合同原、被告双方均未签章，本院不予确认。   根据原告的陈述、被告答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：原告与被告于2017年12月5日签订《房屋认购单》（以下简称《认购单》），认购由被告开发位于文昌市文清大道北侧（财税局旁）酒店号楼1305室。《认购单》约定：1.房屋建筑面积为64.89平方米，房屋总价款为475,000元，原告在签订本《认购单》同时缴纳购房定金50,000元，付款方式为一次性付款，房屋定金在《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）签订时冲抵购房款，该定金作为签订《合同》的担保；2.原告应于2018年1月5日前携带本《认购单》、购房定金收据、身份证和签约应付款425,000元到开发商售楼处签订《合同》，以及其他相关购房手续。《认购单》签订后，原告依约于2017年12月5日向被告支付购房定金50,000元，于2018年1月3日向被告付清余下的房款425,000元。被告于2017年6月13日取得涉案项目的《商品房预售许可证》，有效时间至2019年6月12日。涉案项目土地于2017年3月1日办理抵押登记，抵押权人为海南文昌农村商业银行股份有限公司，抵押期限自2017年2月16日至2022年2月16日止。被告未能依约与原告签订《合同》，原告于2018年3月份微信联系被告公司员工，经被告公司员工告知涉案房屋土地已被抵押，需办理解押手续才能签订合同，原告于2018年5月份与被告工作人员的微信聊天中明确表示“好吧，我在等一下”，同意等待被告公司办理涉案房屋的解押手续。海南文昌农村商业银行股份有限公司于2018年9月17日向文昌市不动产登记中心出具申请书，同意办理解除涉案房产销售的不动产预告登记、抵押登记手续。2018年9月29日，被告向原告出具《合同》范本，原告在收到该范本后，认为被告制作的合同条款显示公平，并向被告手写出具对合同条款更改的书面材料。被告不同意按照原告的意见对《合同》进行更改，双方磋商未果，未能签订《合同》。原告因《认购单》解除事宜诉至本院，原告庭审时确认因被告隐瞒房屋抵押事实及双方磋商未果、涉案房屋无法交付而主张解除《认购单》。   本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案《合同》未能签订是否系被告原因导致；二、涉案《认购单》是否应予以解除；3.原告要求被告退还购房款及其利息、双倍返还定金的主张是否应予以支持。   1关于涉案《合同》未能签订是否系被告原因导致的问题。原、被告签订的《认购单》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该《认购单》为商品房预约合同，系出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。原告主张涉案房屋不具备交付条件，存在违约，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。原告主张被告隐瞒房屋抵押的事实，《合同》未能签订系被告原因导致。本案中，被告未依《认购单》约定于2018年1月5日与原告签订《合同》，原告并未主张解除《认购单》，其在2018年3月知晓涉案房屋已被抵押的事实后，在2018年5月明确表示愿意再等一会，等待被告办理涉案房屋的解押手续，应视为原告对涉案房屋已抵押的事实予以认可，并同意延期签订《合同》。原告在收到被告于2018年9月29日提交的涉案房屋《商品房买卖合同》文本后，原告对文本内容有异议，并对购房合同内容与被告进行磋商，于2018年10月20日就《合同》文本的内容向被告提出书面的修改意见，被告不同意原告的修改意见，双方对《合同》内容未能达成一致意见，《合同》未能签订。故，对原告以被告隐瞒房屋抵押事实导致《合同》未能签订的主张，本院不予采纳。原告在被告具备签订《合同》条件时，其就购房合同中的部分条款与被告进行磋商，原、被告只是基于各自利益的考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。被告辩称其在双方签订《认购单》时已向原告出示《合同》范本，原告对合同内容已经知晓，但被告未提交证据予以证明，本院不予采纳。   二、关于涉案《认购单》是否应予以解除的问题。原告在被告未按约定于2018年1月5日与其签订《合同》的情况下，未行使合同解除权，而是愿意等待被告办理解押手续，继续履行《认购单》。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯予以确定。”及第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列条款：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，原告在被告具备《合同》签订条件时，随时可要求被告履行，原告在被告未按期与其签订《合同》后，双方并未约定合同履行的宽限期，未对《合同》签订日期进行重新约定，原告愿意等待被告办理解押手续符合交易目的，不应视为原告放弃解除权。对被告辩称原告愿意等待，继续履行合同，应视为原告放弃解除权的辩解，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，该条规定系对《合同》签订后，迟延交付房屋或者迟延支付购房款的解除权行使期限进行的规定，但涉案《认购单》为预约合同，预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。本案原、被告在公平原则下进行磋商，双方基于各自利益考虑无法达成一致意见导致本约合同未能签订的情况下，预约合同应予以解除，不应受该条解除权行使期限规定的限制。因此，涉案《认购单》依法应予以解除。   3关于原告要求被告退还购房款及其利息、双倍返还定金的主张是否应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，《认购单》解除后，原告要求被告退还购房款425,000元，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，涉案房屋买卖合同未能订立系不可归责于当事人双方的事由，被告应向原告返还其已支付的购房定金50,000元。原告主张被告双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。原、被告双方均未违约，原告在提起本案诉讼前也未向被告主张解除合同退还购房款，其要求被告支付利息损失的主张，于法无据，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、原告张迎礼与被告文昌市文琼兴发贸易有限公司于2017年12月5日签订的《房屋认购单》依法予以解除；   二、被告文昌市文琼兴发贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告张迎礼退还购房款425,000元及购房定金50,000元，共计475,000元；   三、驳回原告张迎礼的其他诉讼请求。   如果被告文昌市文琼兴发贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币4654.14元（该款项原告已预交），由原告张迎礼负担652.14元，由被告文昌市文琼兴发贸易有限公司负担4002元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付；对原告多预交的受理费，本院予以退还。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审 判 员 符 娟     二〇一九年七月十日   法官助理 吴育才     《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。   第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：   （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。   （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。   （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。   （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。   （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。   （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第4出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。   第15根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。   法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。