湖南省东安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1122民初711号 原告（申请执行人）：张井齐，男，1962年10月5日出生，汉族，湖南省祁阳县人，农民，住湖南省祁阳县。 原告（申请执行人）：李述友，男，1950年8月26日出生，汉族，湖南省新宁县人，退休职工，住f湖南省东安县。 原告（申请执行人）：魏远华，男，1965年10月22日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。 三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：黄世辉，湖南湘涵律师事务所律师。 被告（案外人）：阳成德，男，1954年4月17日出生，汉族，湖南省东安县人，农民，住湖南省东安县。 被告（案外人）：邹正华，男，1962年11月27日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。 第三人（被执行人）：永州市新泰房地产开发有限公司建达家园项目部，住所地东安县白牙市镇城东建达云峰国际大厦。（以下简称“新泰建达家园项目部”）。 项目负责人：邹正华。 第三人（案外人）：永州市新泰房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市东安县建设西路55号，统一社会信用代码914311007744955532。（以下简称“永州新泰公司”）。 法定代表人：王中平，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：张治明，男，1977年11月2日出生，汉族，湖南省东安县人，该公司员工，住湖南省东安县。 原告张井齐、李述友、魏远华与被告阳成德、被告邹正华、第三人永州市新泰房地产开发有限公司建达家园项目部、第三人永州市新泰房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告及其委托诉讼代理人黄世辉、被告阳成德、邹正华、第三人新泰建达家园项目部负责人邹正华、第三人永州新泰公司特别授权的委托诉讼代理人张治明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张井齐、李述友、魏远华向本院提出诉讼请求：1、判决被告与永州市新泰房地产开发有限公司于2018年6月30日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判决东安县白牙市镇城东建达云峰国际xx号房可以由人民法院继续查封、执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月30日，被告邹正华利用掌管永州市新泰房地产开发有限公司建达家园项目部公章的便利，擅自与被告阳成德签订《商品房买卖合同》，将建达云峰国际xx号房（143.69平方米）以320,000元（每平方米2,227元）价格卖给阳成德。没有通过建达家园项目部财务收款，售房款不知去向。东安县白牙市镇当时同类房价在每平方米3,500元以上，而且建达家园项目部股东约定，建达云峰国际143.69平方米住房销售底价460,000元，售房款只能用于还信用社贷款。被告邹正华与被告阳成德签订《商品房买卖合同》的主观恶意非常明显，其行为严重损害他人利益，该合同依法应当确认为无效合同。同时建达云峰国际xx号房尚未登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，建达云峰国际xx号房的所有权仍然归原告和建达家园项目部所有。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”建达云峰国际xx号房依法应当继续查封和执行。为维护原告的合法权益特依法起诉，请法院公正判决。 被告阳成德辩称，一、被告阳成德于2018年6月30日购买了永州新泰房地产建达云峰国际xx房，2019年1月4日该房屋被法院查封。被告阳成德于2019年1月14日对查封裁定提出书面异议，根据被告阳成德提交的相关材料，人民法院经审查裁定解除查封该房产，被告阳成德购买永州新泰房地产建达云峰国际xx房的所有程序合理合法，原告诉请被告阳成德的房屋买卖合同无效没有事实和法律依据；二、原告魏远华、张井齐、李述友起诉被告阳成德毫无根据：1、被告阳成德与永州市新泰房地产开发有限公司之间的交易已经完成，经法院核定事实后，交易合理合法，与三原告没有任何关系。2、原告与被告邹正华之间是合伙人之间的债务纠纷，被告阳成德所支付的购房款去向不明是永州市新泰房地产开发有限公司的内部监管问题，因公司内部问题起诉购房的客户毫无法律依据；三、就原告陈述被告阳成德与被告邹正华恶意签订购买房屋合同，实属诬告：1、被告阳成德与被告邹正华素不相识，不存在串通恶意购买房屋的事实；2、被告阳成德购买云峰国际的房产主要原因是价格便宜、生活方便、老乡多，房子户型不错。被告阳成德购买建达云峰国际xx号房屋至今，一直没有拿到房产证，且该楼房没有取得消防合格手续（如拿到请出示），这样的房子被告阳成德不可能拿出30多万元来恶意购买。3、原告诉称被告阳成德与邹正华恶意串通购买房屋，被告阳成德愿意以购买的原价将该房屋出售给原告，原告只需向被告阳成德支付相等的价钱并赔偿利息则可。四、原告诉称建达云峰国际xx房尚未登记，被告阳成德已经签订购买合同并付清了房款，到政府交纳了契税和房屋维修基金，办理网签等，这样已经算是一种登记，原告的内部登记与被告无关。原告与新泰建达家园项目部的内部制度不完善不应涉及被告阳成德，被告购房时只需将购房手续办理清楚并缴纳房款就完成交易，其他的事与被告阳成德没有任何关系。原告对《中华人民共和国物权法》中的某一条款的适用是断章取义。五、关于最高人民法院《关于人民民法民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，本案所涉房屋是被告阳成德的私人财产，被告并无欠款，不应对被告阳成德的房屋继续查封。综上所述，原告所诉不合理且该诉讼耽误了被告的时间、造成被告的损失，造成被告的房屋不能装修，请求法院依法判决原告赔偿被告阳成德的相关损失、误工费及精神损失费等。 被告邹正华辩称，被告阳成德购买的房子只要手续齐全，合同是有效的。被告邹正华不在场也不知情，不存在与被告阳成德串通买卖房屋的事实。 第三人新泰建达家园项目部辩称，被告阳成德购买的房子只要手续齐全，合同就是有效的。 第三人永州新泰公司辩称，项目部是自负盈亏自主经营的，只是挂靠在本公司，具体经营情况怎样永州新泰公司均不知情。 原告张井齐、李述友、魏远华为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了下列证据： 1、（2019）湘1122执异1号执行裁定书（复印件），拟证实认定事实错误，事实上并未付房款。 2、商品房买卖合同（复印件），拟证实：①卖方为新泰公司；②价格极低，买卖双方恶意串通；③接受价款单位为新泰公司项目部。 3、新泰公司财务的证明（复印件），拟证实新泰公司项目部未收房款，被告未转账，未付款。 4、关于房价问题确定（复印件），拟证实：①被告购的xx房款比开发商内部约定最低价低了14万以上；②售房者属于盗卖合伙人财产。 5、（2018）湘11民终1059号（复印件），拟证实：①判决时间2018年9月14日送达时间2018年10月14日；②合伙开发甲方尚未取得独立销售权。 6、建达家园合作开发合同（复印件），拟证实：①甲、乙双方各派正副经理1名；②销售收入应直接进入项目部账户。 7、新泰公司建达项目部对公账户（复印件），拟证实项目部双控账户。 被告阳成德为支持其抗辩请求，在举证期限内向本院提交了下列证据： 1、商品房销售合同，拟证实被告阳成德与新泰建达家园项目部签订了房屋买卖合同购买建达家园（建达云峰国际）xx房。 2、购房收据，拟证实被告阳成德付清了建达家园（建达云峰国际）xx房购房款310,000元。 3、转款凭证，拟证实被告阳成德通过转账付清了全部房款。 4、湖南省物业专项维修资金专用收据，拟证实被告阳成德为建达家园（建达云峰国际）xx房缴纳了房屋维修基金4,290元。 5、房屋契税完税证明，拟证实被告阳成德为建达家园（建达云峰国际）xx房缴纳了契税4,571.43元。 对原告张井齐、李述友、魏远华提供的1-7号证据材料，二被告及新泰建达家园项目部对1、2、5号证据均无异议，第三人永州新泰公司认可2号证据所加盖的公章为新泰建达家园项目部的公章，本院对1、2、5号证据予以采信。被告阳成德对3号证据有异议，认为其已经交清房款，本院经审查认为，新泰公司财务出具的证明与本案关联性不足，不能证实被告阳成德未支付房款，又无其他证据佐证，故本院对该证据不予采信。二被告及新泰建达家园项目部对4号证据均有异议，被告邹正华认为房价是随行就市的，并没有明显低于市场价。经审查，4号证据中的会议纪要对房价的约定是2018年3月时合伙人内部决定，当时掌握公章、负责房屋销售的新泰建达家园项目部及其负责人邹正华并未在记录上签名也没有认可该会议记录的约定，因此该证据不能证实二被告恶意串通、低价买卖房屋的事实，本院对该证据不予采信。被告阳成德认为6号证据与被告阳成德无关，被告邹正华及第三人新泰建达家园项目部对6号证据的关联性有异议，认为合同乙方即原告至今没有依照合同实行资金双控、监督销售收入去向。经审查，该合同系合伙人内部约定，能证实原告方与被告邹正华、第三人新泰建达家园项目部约定资金双控、互相监督等事实，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以采信。被告阳成德对7号证据有异议，认为其购买房屋时不知道新泰建达家园项目部的对公账户。经审查，该对公账户双控管理系合伙人内部约定，与本案关联性不足，本院对关联性不予采信。 对被告阳成德提供的1-5号证据，被告邹正华、第三人新泰建达家园项目部均无异议，三原告对被告阳成德提供的1号证据合法性有异议，认为合同公章是合伙人擅自加盖的，损害了其他合伙人的利益，由于原告未提供证据证实有合伙人越权加盖公章，掌握销售房屋权及合同专用公章的第三人新泰建达家园项目部又对该合同不持异议，因此本院对该商品房销售合同“三性”予以采信。三原告对被告阳成德提供的2号证据有异议，认为收据上的收款是个人行为，不是公司或项目部收款，经本院审查，该收据加了新泰建达家园项目部合同专用章且注明“今收到阳成德购房款（云峰国际xx房）叁拾壹万元整（310,000元）”，因此该收据可与被告阳成德提供的证据1相互印证，本院对2号证据的“三性”予以采信。三原告对3号证据有异议，认为被告阳成德的转账凭证转入账户不是新泰建达家园项目部的对公账户，而是合同以外的人，经审查，该转账凭证时间及金额可与2号证据吻合，本院结合1、2号证据对转账凭证予以采信。三原告对被告阳成德提供的4、5号证据有异议，认为契税发票、维修基金发票均与本案无关，经本院审查，该证据证实被告阳成德按照购房程序依法缴纳了契税和房屋维修基金，本院对该证据真实性、合法性、关联性均予以采信。 综上，本院经审理认定事实如下：2011年5月，原告李述友、魏远华与被告邹正华代表的新泰建达家园项目部签订了《建达家园合作开发合同》，双方约定共同出资、合作开发东安建达云峰国际（土地位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧）房地产，双方互相监督、共同分配利润、资金双控等，还约定了对公账户便于共同监管。合同签订后，建达家园项目开发及经营过程中，该项目的房屋营销、租赁、日常管理工作事实上主要由新泰建达家园项目部负责。 本案被告阳成德于2018年6月30日通过投资人夏松林介绍，在建达云峰国际售楼部与第三人新泰建达家园项目部签订了一份商品房买卖合同，购买了新泰建达家园项目部开发的xx号房屋，2018年7月3日被告阳成德向指定账户转账支付了购房款310,000元，新泰建达家园项目部给被告阳成德出具了310,000元的房款收据并加盖永州市新泰房地产开发有限公司建达家园项目部合同专用章。被告阳成德于2018年7月4日为该房屋缴纳房屋契税4,571.43元、缴纳房屋维修基金4,290元。随后，该房屋交付给被告阳成德使用。 2016年8月30日，李述友、张井齐、魏远华与新泰建达家园项目部等人因合伙事宜（合同效力、利益分配方案、出资及违约责任等）产生纠纷诉至法院，该案经东安县人民法院一审判决后，李述友、张井齐、魏远华与新泰建达家园项目部对一审判决不服，向永州市中级人民法院提起上诉。永州市中级人民法院于2018年5月21日立案受理，经审理，永州市中级人民法院于2018年9月14日下达了（2018）湘11民终1059号判决。2018年10月31日，李述友、魏远华等人向东安县人民法院申请执行（2018）湘11民终1059号民事判决，东安县人民法院依法立案后，于2019年1月4日作出（2018）湘1122执531号执行裁定书，裁定对新泰建达家园项目部名下的位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的一楼、二楼门面及53套房屋（含被告阳成德所购的xx号房）进行查封，查封期限为三年。案外人（本案被告）阳成德于2019年1月14日向东安县人民法院提出书面异议，本院受理并依法审查后作出（2019）湘1122执异1号执行裁定书，裁定：中止对位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际xx号房屋的执行。原告李述友、魏远华、张井齐三人不服（2019）湘1122执异1号裁定，遂向本院提起申请执行人执行异议之诉，请求法院认定被告阳成德与第三人新泰建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》无效，依法继续查封、执行位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的xx号房屋。 另查明，永州市新泰房地产开发有限公司建达家园项目部挂靠在永州市新泰房地产开发有限公司，该项目部自设立至今在永州新泰公司备案的负责人一直是邹正华，项目部拥有独立的公章。（2018）湘1122民终1059号判决下达后，经过股东会议商议，内部决定改由席光辉担任项目部的负责人，席光辉于2018年11月13日从项目部工作人员李某手中接收项目部专用公章，但至本案开庭时仍没有变更负责人的备案登记。 本院认为，本案的争议焦点是：一、被告阳成德与第三人新泰建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》是否合法、有效；二、被告阳成德所购买的位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的xx号房屋是否依照合同约定缴清购房款；三、被告阳成德是否依法取得讼争房屋的权利，即法院是否应当继续查封该房屋。关于被告阳成德与第三人新泰建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》的效力问题，原告方主张该合同系被告阳成德与被告邹正华恶意串通以低价买卖房屋的合同，损害了原告方的利益，房屋未进行不动产登记，该合同应为无效合同。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据该规定，房屋未办理不动产登记，买卖合同并不当然无效，房屋买卖合同的效力应当根据《中华人民共和国合同法》的相关规定进行确认。被告阳成德与第三人新泰建达家园项目部于2018年6月30日签订《商品房买卖合同》，新泰建达家园项目部在合同上盖章，被告阳成德在该合同上签字，该合同是双方自愿签订，系双方真实意思表示。原告方与建达家园项目的其他股东在2018年3月6日通过的会议纪要虽对房屋价格、房款用途进行了约定，但被告邹正华作为新泰建达家园项目部的负责人并未在原告方主张的2018年3月6日的会议纪要上签名，原告方也没有举证证实被告阳成德明知第三人新泰建达家园项目部在签订该《商品房买卖合同》时已经无权对外出售房屋，因此，原告方不能通过该会议纪要证实被告邹正华与被告阳成德二人恶意串通以低价买卖房屋，损害原告方的利益。第三人新泰建达家园项目部掌管独立的合同专用公章，显示其对外拥有签订合同、收取房款的权利，作为合同的当事人，新泰建达家园项目部也认可其与被告阳成德签订的房屋买卖合同是合法、有效的。原告方既不能证实新泰建达家园项目部对本案讼争的建达云峰国际的xx号房屋没有处分权，原告提供的2018年3月6日的股东会议内部决议也不能对抗善意第三人，其项目部内部权限及职责不明更不能归咎于善意的第三人。永州市中级人民法院于2018年9月14日下达的（2018）湘11民终1059号判决对原告方及新泰建达家园项目部的合伙财产进行了分配，但该生效判决的下达及申请执行均在被告阳成德与新泰建达家园项目部签订房屋买卖合同之后，该判决的法律效力不能溯及既往，对被告阳成德与新泰建达家园项目部2018年6月30日买卖房屋的行为没有约束力。即使第三人新泰建达家园项目部在与被告阳成德签订《商品房买卖合同》时对该房屋没有处分权，被告阳成德作为善意的买受人，已经为该房屋支付相应的对价（合同约定的价格略低，但未明显低于市场价），房屋已经交付给被告阳成德使用，如果该房屋进行不动产登记，根据《物权法》第一百零六条第一款规定，则被告阳成德仍可以善意取得该房屋所有权。原告方主张被告阳成德与被告邹正华恶意串通，但其未提供证据予以证实，且被告邹正华不是合同当事人，没有证据证实其个人参与订立该房屋买卖合同。综上，本院认为被告阳成德与第三人新泰建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同合法有效。关于被告阳成德购买位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的xx号房屋是否依照合同约定缴清购房款，原告方主张被告阳成德是向第三人支付的房屋价款，本院认为，被告阳成德虽然是向第三方账户转账，但新泰建达家园项目部对此表示认可并于2018年7月3日向被告阳成德出具了310,000元的房款收据，收据上加盖项目部的公章，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定，该收据可以作为付款凭证，应当认定被告阳成德已经向新泰建达家园项目部履行了310,000元的付款义务，2018年7月4日，被告阳成德又为该房屋缴纳了契税和房屋维修基金。关于被告阳成德能否依法取得讼争房屋的权利，由于被告阳成德与第三人新泰建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告阳成德支付了310,000元房屋价款，第三人新泰建达家园项目部向被告阳成德交付了房屋，双方的主要合同义务已经履行。虽然东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的xx号房屋尚未登记在被告阳成德名下，但是物权尚未登记不影响房屋买卖合同的效力，因此被告阳成德可以基于房屋买卖合同取得房屋的权利，其对房屋的占有是合法、有权占有。人民法院查封房屋的目的是对房屋进行处置，现被告阳成德基于房屋买卖合同对建达云峰国际的xx号房屋享有足以排除强制执行的权利，如仍对该房屋进行查封，势必侵害房屋买受人即被告阳成德的合法权益，因此，人民法院应解除对该房屋的查封。 综上所述，被告阳成德与第三人新泰建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告阳成德已经按照约定支付了310,000元的价款，其对东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的xx号房屋拥有合法占有、使用的权利，原告张井齐、李述友、魏远华主张被告阳成德与第三人新泰建达家园项目部签订的《商品房买卖合同》无效，没有事实依据和法律依据，故对该诉讼请求应依法予以驳回。根据法律规定，案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，则原（2018）湘1122执531号执行裁定书对位于东安县白牙市镇舜皇东路南侧建达云峰国际的xx号房屋的查封决定不应继续执行。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告张井齐、李述友、魏远华的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告张井齐、李述友、魏远华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  蒋文智 审 判 员  邓祥国 人民陪审员  文家勇 二〇一九年七月十五日 法官助理王亚 书记员李琳 附： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第八条出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。 合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》、 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。