河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初226号原告：郭海林，男，1971年6月13日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：赵胜利，河南国银律师事务所律师。被告：毋黎敏，女，1977年12月31日出生，汉族，住焦作市解放区。原告郭海林与被告毋黎敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告郭海林的委托诉讼代理人赵胜利，被告毋黎敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭海林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年、2018年商铺租金460000元和违约金138000元；2.判令解除原告与被告签订的商铺租赁合同；3.本案一切诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2011年12月7日，原告和被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的坐落在解放区××商城××房××号的房屋，建筑面积290.65平方米，合同约定租赁期自2011年12月31日起至2021年12月30日止，第一、二、三年度租金22万元，第四、五、六、七年度租金23万元，第八、九、十年度租金24万元，合同签订时被告一次性支付第一租赁年度的租金，其他年度被告每年11月底前支付下一租赁年度租金。被告正常支付原告租金至2016年，2015年11月23日被告支付原告2016年度租金后，2017年度和2018年度租金被告违反合同约定，至今未支付原告房屋租金，原告多次向被告要求支付租金，被告以各种借口拒不支付。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益。原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》和《合同法》的有关规定，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告毋黎敏辩称涉案房屋于2016年已被焦作市马村区人民法院（以下简称“马村法院”）查封，执行局的工作人员将涉案房屋的钥匙收回，因此原告的诉请不能成立，且被告毋黎敏同意解除租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.被告提供的马村法院执行裁定，原告对其真实性无异议，本院对证据真实性予以确认；2.被告提供的照片3张，原告对其真实性提出异议，本院认为被告未提交该3张照片的原始拍摄载体，且照片内容不清晰，无法确定与本案的关联性，本院不予采信；3.短信聊天记录一份，由于被告未提交短信聊天记录的原始载体，本院不予采信，4.被告提供的协助执行通知书，原告对其真实性无异议，本院对证据真实性予以确认；5.对被告提供的情况说明，原告对证据真实性不予认可，经本院核实，张波系马村法院执行局执行法官，情况说明系其本人书写，本院对该证据真实性予以确认；6.本院依法调取的执行笔录、协助执行通知书、送达回证、执行通知书、人民法院报公告、房产证复印件，原、被告对其真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郭海林系位于焦作市解放区××商城××房××号（焦房权证解字第××号）房屋的所有权人。2011年12月7日，原告郭海林和被告毋黎敏签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告郭海林将位于焦作市解放区××商城××房××号、建筑面积290.65平方米的房屋出租给被告毋黎敏；租赁期限为10年，自2011年12月31日起至2021年12月30日止；第一、二、三年度租金为22万元/年，第四、五、六、七年度租金23万元/年，第八、九、十年度租金24万元/年，合同签订时被告一次性支付第一租赁年度的租金，其他年度租金被告每年11月底前支付下一租赁年度租金；被告不交付或逾期交付租金的时间达一个月以上（含一个月），原告有权解除本合同；被告逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按月租金的每日1%向原告支付违约金。被告按约向原告支付租金至2016年12月31日，后再未支付租金。2016年12月2日，马村法院在执行樊再宪与郭海林等借款合同纠纷案件中，作出（2015）马执字第165号执行裁定书并于同日向焦作市不动产登记中心送达协助执行通知书稿，依法查封涉案房屋，查封期限为2016年12月14日至2018年12月13日。2017年1月24日，马村法院工作人员向被告毋黎敏询问时，被告毋黎敏同意将涉案房屋2017年1月31日至2021年12月30日的房租使用权交由马村法院委托第三方出租，所得费用用来支付郭海林的房租收益。同日，马村法院作出（2015）马执字第165号协助执行通知书，要求被告毋黎敏协助法院指定第三方将涉案房屋以市价出租，法院提存并扣划该房屋收益直至扣划至150万元。2017年3月22日，被告毋黎敏将涉案房屋钥匙交于马村区法院执行局。2017年4月13日，马村法院工作人员在晋城市看守所向正在羁押的原告郭海林询问时，原告已知悉涉案房屋被法院查封的事实。2019年1月9日原告郭海林以被告毋黎敏违约为由向本院提起诉讼。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁权是基于租赁合同产生，但其目的在于用益，最终形式表现为承租人对租赁物的占有、使用和支配。关于被告毋黎敏认为涉案房屋于2016年已被马村区法院查封，且执行局的工作人员将涉案房屋的钥匙收回，其不应再支付租金的辩解意见，本案中，因原告自身债务纠纷，导致涉案房屋被马村法院查封，且马村法院向被告毋黎敏询问时，被告毋黎敏同意将涉案房屋的房租使用权交由马村法院委托第三方出租，马村法院也向被告毋黎敏出具协助执行通知书稿，要求其协助法院指定第三方将涉案房租以市价出租，且被告于2017年3月22日将涉案房屋钥匙交于马村区法院，被告毋黎敏有充分理由认为法院的查封行为客观上导致涉案房屋已交付给马村法院，房屋租赁合同目的无法实现，其不再对涉案房屋享有使用、收益的权利，故本院对于被告毋黎敏的辩解意见予以采信。被告按约向原告支付租金至2016年12月31日，自被告交付涉案房屋钥匙之日起，不再对涉案房屋享有租赁使用权，故被告应支付原告2017年1月1日至2017年3月22日的租金51041.1元（230000元/365天*81天=51041.1元），原告主张超出部分，本院不予支持；关于原告主张的违约金，被告承租期间，因原告自身债务造成涉案房屋被法院查封，对被告正常出租房屋造成不利影响，原告亦存在违约情形，故原告主张支付违约金的主张，没有事实依据，本院不予支持；关于合同解除问题，原告诉请解除双方签订的房屋租赁合同，被告亦在庭审中要求解除合同，则原、被告双方同意解除合同。故本院确认原告行使合同解除权有效，原、被告所签订的《房屋租赁合同》于2019年1月9日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告毋黎敏于本判决生效后十日内向原告郭海林支付2017年1月1日至2017年3月22日的房屋租金51041.1元；二、解除原告郭海林与被告毋黎敏于2011年7月23日签订的房屋租赁合同；三、驳回原告郭海林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9780元，由被告毋黎敏负担835元，由原告郭海林负担8945元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长 柳楠人民陪审员郑喜红人民陪审员陈大军二〇一九年七月一日书记员 靳        润        润附本案适用的相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。