江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初742号 原告：江西康茂城文化创意产业发展有限公司，住所地：江西省赣州开发区创新二路，统一社会信用代码：91360703091053748R。 法定代表人：李建明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘传标，江西南芳律师事务所律师。 被告：吴忠演，男，1995年2月28日生，汉族，住江西省赣州市赣县区。 被告：陈建斌，男，1991年12月8日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司（以下简称“康茂城公司”）与被告吴忠演、陈建斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告康茂城公司的委托诉讼代理人刘传标到庭参加诉讼，被告吴忠演、陈建斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康茂城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年8月19日签订的租赁赣南大学文化广场3号楼一层101、102、121、122号商铺的《商铺租赁合同》并判令被告立即腾退出前述商铺；2.判令被告向原告支付其所欠租金87560元、市场管理费4955元，合计92515元，并自2018年12月6日起按月利率2%计算违约金，租金支付顺延至腾出商铺之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年8月19日签订《商铺租赁合同》，由被告承租原告位于赣南大学文化广场3号楼一层101、102、121、122号商铺。合同对商铺的租赁期限、交付时间、租金标准、履约保证金、租金支付方式、违约责任等作了相关约定，同时被告陈建斌作为保证人在合同上签名，并同意对本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任。合同签订后，被告向原告交纳履约保证金35664元。被告自2018年3月起至2018年12月合计拖欠租金87560元，自2018年8月起至2018年12月合计拖欠市场管理费4955元。后经原告多次催收未果，因而成讼。 被告吴忠演、陈建斌均未作答辩。 经审理查明：2016年5月21日，赣州经济技术开发区蟠龙镇武陵村民委员会出具《康茂城文化创意产业发展中心项目经营管理权证明书》1份，说明依据签订的《土地租赁合同》及《推定租赁合同补充协议》，康茂城公司对其投资建设的“康茂城文化创意产业发展中心项目”享有三十年（自2017年5月26日至2047年5月25日）的经营管理权（包括但不限于对项目土地的使用权、对项目投资建设的永久性建筑物等成果的占有、之用、收益、出租的权利）。 2017年8月19日，康茂城公司作为甲方与吴忠演作为乙方签订《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》1份。合同约定，1.甲方出租给乙方的商铺为赣南大学城文化广场3号楼第一层101、102、121、122号商铺；2.商铺的总建筑面积为198.16平方米（含公摊面积）；3.租赁期限从2017年8月19日至2022年5月31日止；4.甲方在合同签订后7日内将乙方租赁的商铺交付给乙方，乙方对甲方所交付的房屋及配套设施验收后，在交接单上签字，以示交接完毕；如乙方未能在7日内与甲方办理交接手续，则视同甲方已交付商铺；5.免租期（含装修期）：甲方给予乙方从2017年8月19日至2017年10月31日为装修期、免租期（在免租期内，乙方无需支付租金，但应支付租赁场地所发生的水、电、公共事业费及市场管理费）；6.租金标准：2017年8月19日至2018年5月31日租金为8324元/月；2018年6月1日至2019年5月31日租金为9512元/月；2019年6月1日至2020年5月31日租金为10700元/月；7.租金支付方式：乙方在商铺交付时预缴三个月租金，以按月缴纳方式支付租金，应于每月5日前向甲方缴清当月租金；8.乙方在签订本合同时向甲方一次性缴清履约保证金35664元；租赁期满后，在乙方已向甲方付清商铺租金、水电、市场管理费等费用，并未损坏商铺设施及不存在其他违约的情况下，甲方凭乙方的有效凭证在10天内将履约保证金一次性无息退还给乙方；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付款项或违约金；9.乙方在商铺交付时向甲方支付装修保证金（不计利息）20000元；10.市场管理费从租赁起租之日起开始计收至合同期满之日止，市场管理费每年度每月按5元/平方米收取；费用缴纳方式为按月缴纳，乙方应于每月5日前向甲方缴清当月市场管理费；11.乙方未按合同约定期限支付租金、水电费、市场管理费等费用，应按拖欠金额的月利率2%向甲方计付违约金至付清时止；12.陈建斌同意为吴忠演就本合同的租金、市场管理费、水电费等相关全部费用及合同约定全部责任承担连带保证责任等，并对合同终止和解除、商铺交还等作了约定。康茂城公司在甲方处加盖合同专用章，吴忠演在乙方处签字确认，陈建斌在保证人处签字确认。同日，被告吴忠演在《消防安全责任承诺书》防火责任人签章处签字。 合同签订后，被告吴忠演向原告缴纳了履约保证金35664元，支付租金至2018年2月，支付市场管理费至2018年7月。 2018年9月30日，原告向被告吴忠演、陈建斌出具《租金费用催收通知函》1份，要求被告吴忠演、陈建斌于2018年10月8日前向其支付截止2018年9月30日欠付的租金、运营管理费、水电费等费用61006元。 2018年11月5日，原告向被告吴忠演、陈建斌出具《赣南大学城文化广场告知函》1份，要求被告吴忠演、陈建斌于2018年11月9日前向其支付截止2018年11月5日欠付的租金78048元、市场管理费3964元及滞纳金费14366元。后，两被告一直未向原告支付上述欠款，因而成讼。 以上事实有原告提交的证据材料及原告庭审陈述等足以证实。 本院认为，原告与被告吴忠演、陈建斌签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于合同解除的问题。根据双方于2017年8月19日签订的《商铺租赁合同》第十三条的约定：“若逾期缴纳超过三十天时，甲方有权单方解除（终止）本租赁合同……”。被告逾期缴纳租金、市场管理费已超过三十天，应当承担违约责任，现原告主张解除双方于2017年8月19日签订的《商铺租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于腾退商铺的问题。案涉商铺已实际交付被告吴忠演使用，合同解除后，被告吴忠演应就案涉商铺在一定期限内腾退还原告。 三、关于欠付租金及市场管理费的问题。依法成立的合同，对双方具有约束力，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告吴忠演仅向原告支付租金到2018年2月、支付市场管理费到2018年7月，故原告要求被告继续支付2018年3月至腾退出商铺之日止的租金及2018年8月至2018年12月的市场管理费，符合法律规定，本院予以支持。又因2017年8月19日至2018年5月31日的租金为8324元/月，2018年6月1日至2019年5月31日的月租金为9512元/月，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为10700元/月，故暂计算至2019年7月20日，被告吴忠演应向原告支付2018年3月1日至2019年7月20日止的租金156949.3元（8324元/月×3个月+9512元/月×12个月+10700元/月×1个月20天=156949.3元）；市场管理费为5元/平方米/月，案涉商铺为198.16平方米，故被告吴忠演应向原告支付2018年8月1日至2018年12月31日止的市场管理费4954元（5元/平方米/月×198.16平方米×5个月=4954元）；以上合计156949.3元+4954元=161903.3元。 另，被告吴忠演向原告支付了履约保证金35664元、装修保证金20000元，因合同约定履约保证金可以抵扣被告吴忠演应付款项，装修保证金待被告吴忠演装修完毕后经验收合格一次性无息退还，现被告吴忠演未按时缴纳租金，双方合同无法继续履行，故上述履约保证金35664元、装修保证金20000元，可抵扣被告吴忠演应交纳的租金及市场管理费。故被告吴忠演应向原告支付抵扣后的租金及市场管理费106239.3元（161903.3元－35664元－20000元=106239.3元）。2019年7月21日开始的租金，按合同约定标准计算至实际腾退房屋之日止。 四、关于违约金问题。合同约定，被告未按合同约定期限支付租金、市场管理费等，应按拖欠金额的月利息2%计付违约金。上述约定过分高于原告因被告吴忠演未按时交纳租金及市场管理费导致的利息损失。本院结合本案案情，在原告主张的金额内酌定由被告吴忠演按拖欠租金及市场管理费总额161903.3元的10%向原告支付违约金，计161903.3元×10%=16190.33元。 根据合同约定，被告陈建斌应对被告吴忠演的上述债务承担连带清偿责任；在其承担担保责任以后，有权向被告吴忠演追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司与被告吴忠演、陈建斌于2017年8月19日签订的《赣南大学城文化广场商铺租赁合同》； 二、限被告吴忠演于判决生效后十日内将其租赁的赣南大学城文化广场3号楼第一层101、102、121、122号商铺腾空，并将钥匙交还给原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司； 三、限被告吴忠演于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付2019年7月20日止的未付租金及市场管理费106239.3元（已抵扣履约保证金、装修保证金），2019年7月21日开始的租金，按合同的约定计算至实际腾退房屋之日止； 四、限被告吴忠演于判决生效后十日内向原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司支付拖欠租金及市场管理费的违约金16190.33元； 五、被告陈建斌对被告吴忠演的上述债务承担连带清偿责任；在其承担担保责任以后，有权向被告吴忠演追偿； 六、驳回原告江西康茂城文化创意产业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2113元，由被告吴忠演、陈建斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  施 赛 人民陪审员  赖树森 人民陪审员  傅芳胜 二〇一九年七月二十六日 代理书记员  陈先麟