山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0883民初2310号 原告：陈凯，男，1985年5月6日出生，汉族，居民，住邹城市。 原告：曹敏敏，女，1987年4月12日出生，汉族，居民，住邹城市。 二原告共同委托诉讼代理人：李兴文，邹城古邾法律服务所法律工作者。 被告：陈桂彬，男，1949年12月12日出生，汉族，居民，住邹城市。 被告：李秀兰，女，1951年2月16日出生，汉族，居民，住邹城市。 二被告共同委托诉讼代理人：王士善，山东匡衡律师事务所律师。 原告陈凯、曹敏敏与被告陈桂彬、李秀兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，依法组适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告陈凯及其与原告曹敏敏的委托诉讼代理人李兴文，被告陈桂彬及其与被告李秀兰的委托诉讼代理人王士善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈凯、曹敏敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令撤销原被告2018年8月26日签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告返还收取的租金6万元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，2013年8月26日被告与盖君建、汤艳丽签订租赁协议，将其邹城市中心店镇北渐兴村南兖矿金明公司机电厂西院落一处，租赁给盖君建、汤艳丽使用，租赁期限至2023年8月25日。2018年2月1日盖君建、王琨与原告签订房屋租赁协议，盖君建、王琨将租赁的被告的前述院落转租给原告从事饭店经营，租赁期限至2022年1月31日止。合同签订后，盖君建，王琨将转租的院落交付原告使用，原告按照合同约定向盖君建支付了第一年的租金，并开始使用租赁的院落经营饭店。2018年初，被告找到原告声称盖君建于2018年7月25日起应该交纳下一年租金而未交，按照被告与盖君建、汤艳丽所签的约定，被告与盖君建、汤艳丽的合同终止，要求原告与其签订租赁合同，原告向其说明自己与盖君建、汤艳丽合同还未到期，自己也不欠盖君建、汤艳丽的租金，不能与被告签订租赁合同，被告声称如不与自己签订租赁合同就对原告的饭店强行关门、停电。2018年8月26日被告与聘请的代理人一起到原告饭店，称自己带着律师来了，如果原告不与他签订租赁合同，就马上把原告饭店门关上。原告为此电话联系盖君建、汤艳丽未果，无奈为了饭店的经营，在被告的胁迫下，跟随被告一起到其聘请的代理人所在的法律服务所，在被告方拟定好的租赁协议上签字，合同期限从2018年8月26日至2023年8月25日止。合同签订后，原告又按照被告的要求支付了2018年8月26日至2019年8月25日的租金60000元。综上，原告与盖君建、汤艳丽的租赁合同还未到期的情况下，被告以关门停电相威胁，为了饭店的正常经营，原告无奈与被告签订了租赁协议，由于与被告签订的租赁协议违背了原告的真实意愿，是在被告胁迫无奈的情况下签订的，依据民法总则第一百五十条及合同法第五十四条规定：一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 被告陈桂彬、李秀兰辩称，一、本案涉及的房屋租赁合同，在序言部分已经说明了该案事实，因盖君建、汤艳丽拒付租金，被告才行使房屋所有权及与盖君建、汤艳丽之间合同权利，对盖君建、汤艳丽行使合同解除权，此行为是针对盖君建、汤艳丽的合同义务。原告不能把针对盖君建、王琨的行为理解为对原告的行为。被告作为房屋的所有权人，原来是租赁给盖君建、汤艳丽，盖君建交房屋租金至2018年8月25日，到期后按合同约定应交2018年8月26日至2019年8月25日的房屋租金，但盖君建在2018年2月份私自将该案房屋租赁给原告两人。至2018年7月，被告向盖君建提醒应该交2018年8月26日至2019年8月25日的租金时，与盖君建联系不上，联系上也没交应交的租金，盖君建已经不在被告的房屋内经营饭店，原告在该房屋内实际经营饭店，被告当即解除与盖君建的房屋租赁合同，同实际经营者陈凯(原告)重新签订房屋租赁合同，原告交付2018年8月26日至2019年8月25日的租金，合法且未重复收取租金，系合法正常行使房屋租赁权。如果盖君建与原告所签房屋转租赁合同存在不公平、不合法，也只能向盖君建主张民事权利，与被告的房屋的原始权利无关。二、原告与被告的房屋租赁合同已经履行，原告已经交付租金，被告已经交付房产，被告已经履行完毕合同义务，已经不符合可撤销的事实条件，原告提起撤销诉讼无事实依据和法律依据，应依法驳回原告的起诉。三、原告在诉状中称，是受到被告的胁迫才签订了房屋租赁合同，与事实不符。在2018年8月，被告与原告签订合同、原告交付租金后，被告从未打扰过原告的正常经营。原被告签订合同时，找到法律工作人员参与合同的商谈和签订，法律事务所杨发军做合同见证(见证书提交法庭)，足以证明原告和被告签订合同的行为是合法有效，并没有胁迫行为，原告更没有受到胁追的证据。原告的主张无事实依据和法律依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，提交如下证据： 证据1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。 证据2、被告陈桂彬与案外人盖君建、汤艳丽于2018年8月26日签订的租赁协议，该协议租赁期限为10年，时间从2013年8月26日至2023年8月25日止，证明被告陈桂彬与与案外人盖君建、汤艳丽签订的租赁协议，将诉争的房产租赁与盖君建、汤艳丽使用。盖君建与汤艳丽系姨兄妹关系，他们共同经营饭店。在签订租赁协议后，汤艳丽退出饭店经营，将租赁房屋的权利与义务转让给盖君建、王琨夫妇。 证据3、盖君建、王琨于2018年2月1日与二原告签订房屋租赁转让合同，证明盖君建、王琨于2018年2月1日将租赁诉争的房产转租给原告夫妻使用，在签订该转租合同时，被告陈桂彬与其长子一起参与了本转租合同的整个过程，该转租是经过被告同意的。本合同租赁期限为4年，从2018年2月1日至2022年1月31日，该合同未超出被告与案外人盖君建所签订的合同期限。 证据4、二原告与二被告于2018年8月26日签订的房屋租赁合同，证明：1、二被告于2018年8月26日将诉争的房产重复租赁给原告；2、从合同内容看出二原告是在受到胁迫的情况下，签订的该合同，该合同签订不是原告真实意愿；3、从合同内容可看出被告对盖君建于2018年2月1日将诉争的房产转租给原告是知情的。 证据5、中国建设银行个人帐户支出交易明细一份，证明原告于2018年8月31日通过银行支付给二被告60000元。 经庭审质证，被告质证意见为：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，签订合同日期是2018年8月19日，原告不是该合同主体，所以该证据与本案没有关联性，该证据租赁协议中第一条载明“逾期不交，甲方有权终止合同”，这是被告对盖君建、汤艳丽的合同权利，所以该证据能证明被告对盖君建的合同解除权合法有效。对证据3的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，该合同序言部分，明确说明了该合同的签订原因，是因盖君建拒绝支付到期租金，被告才依法依合同约定解除与盖君建的房屋租赁合同。同时本合同是在法律规定平等、自愿的基础上签订。在本合同第四条约定，乙方（本案原告陈凯）于2018年2月1日与盖君建签订的合同自然无效，双方的权益自行解决。对证据5真实性、合法性无异议。 被告为证明自己的主张，提交如下证据： 证据1、二被告身份证复印件一份，证明二被告的诉讼主体资格。 证据2、由邹城天仕浩然法律服务所出具的见证书一份，证明本案原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，不存在胁迫行为。 证据3、被告涉案房屋的土地使用证和村委会出具的房产证明复印件一份，证明被告对涉案房屋拥有所有权。 经庭审质证，被告质证意见为：对证据1无异议。对证据2有异议，该见证书是一般证据，见证人员应出庭作证，接受双方质询。该见证书从形式上看，不具备法律效力，见证事项应有具有资格的见证人员两人，该见证书见证人只有一人。从见证人员杨发军在双方未见证之前，就已经受到二被告的聘请，与被告一起到原告所经营的饭店，明知被告胁迫原告签订合同，仍然为其见证，该见证行为不合法。对证据3有异议，如该房产证明、土地使用证真实的话，是否与本案诉争的房产具有关联性，无法证实，因该诉争房产系城市规划区内，如果未取得建设工程规划许可证，被告就没有处置的权利。如果签订了租赁合同，依法应认定合同无效。 本院经审理认定事实如下：2013年8月19日，被告陈桂彬作为出租方（甲方）与案外人盖君建、汤艳丽作为承租方（乙方）签订《租赁协议》一份，陈桂彬将其所有的院落一处出租给盖君建、汤艳丽使用，租期10年，自2013年8月26日至2023年8月25日止，租金每年五万元，协议签订付租金生效，乙方应一次性付清当年租金，次年租金提前30日付清，以此类推，逾期不交，甲方有权终止合同。甲方处有被告陈桂彬签名捺印，乙方处有盖君建、汤艳丽签名捺印，落款时间为：2013年8月19日。案外人盖君建、汤艳丽未按约定交纳2018年8月26日至2019年8月25日租金。 另查明，2018年2月1日，案外人盖君建、王琨作为转让出租方（甲方）与原告陈凯、曹敏敏作为受让承租方（乙方）签订《房屋租赁转让合同》，盖君建、王琨将案涉租赁标的物转租给二原告使用，租赁期限四年，自2018年2月1日至2022年1月31日止，租金为每年100000元，第四年租金上浮20%，每年一交，在每年的元旦前。甲方处有盖君建、王琨签名捺印，乙方处有原告陈凯签名捺印，且合同每页均有双方的签名捺印，落款时间为：2018年2月1日。 2018年8月26日，被告陈桂彬、李秀兰作为出租方（甲方）与原告陈凯、曹敏敏作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同载明“为保持友好，预防纠纷，明确双方权利义务。上述当事人甲方于2013年8月19日与盖君建签订的租赁协议，履行至2018年1月份。由盖君建于2018年2月1日转让给乙方。乙方按转让合同履行。盖君建收租金，应于2018年7约5日至2018年8月25日期间将租金交于甲方而未交。甲方于2018年7约5日一直向盖君建催要直至2018年8约6日甲方在盖君建电话不接，信息不回的情况下，进行关门，按约定于盖君建终止租赁协议。乙方为了妥善处理此事，也多次向盖君建打电话、发信息。无奈，只有与甲方重新协商该房屋租赁事宜。根据国家相关的法律规定，在平等自愿的基础上，订立协议如下：……第二条、租赁期限：自2018年8月26日起至2023年8月25日止。先交租金，后使用的原则。本合同签字之日交清第一年的租金。第三条、租金额：2018年8月26日——2019年8月25日租金60000元（大写）陆万元整；2019年8月26日——2022年8月25日每年租金72000元（大写）柒万贰仟元整；2022年8月26日——2023年8月25日租金86400元（大写）捌万陆千肆佰元整。……第四条、甲方保证在签订本合同之前，有关房产产权事宜引起的纠纷由甲方负责处理。乙方于2018年2月1日与盖君建签约的转让合同自然无效，有关该合同中涉及的利益由该合同的双方自行解决。……”甲方处有被告陈桂彬、李秀兰签名，乙方处有原告陈凯、曹敏敏（曹敏）签名，且合同每页均有双方的签名，落款时间为：2018年8月26日。 2018年8月31日，原告通过银行转账方式向被告支付2018年8月26日——2019年8月25日房租60000元。 本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。被告陈桂彬与案外人盖君建、汤艳丽形成租赁法律关系：陈桂彬为出租人，盖君建、汤艳丽为承租人。因案外人未履行交付租金的义务，且该义务为合同终止的条件，故被告陈桂彬与案外人盖君建、汤艳丽合同权利义务终止，案外人应当向被告交还租赁标的物。案外人盖君建、王琨取得租赁标的物后，与原告陈凯、曹敏敏形成转租法律关系：案外人盖君建、王琨为承租人（转租人），原告陈凯、曹敏敏为次承租人。本案中，由于被告与案外人盖君建、汤艳丽之间的租赁合同已经自行终止，案外人的转租行为未经被告陈凯同意，事后也未取得被告陈凯的追认。根据合同相对性原则，二原告与案外人盖君建、王琨之间的转租合同依然有效，在此种情况下，因案外人盖君建、王琨已丧失了租赁标的物的合法占有权，无法履行转租合同中约定的交付标的物的义务，事实上已不能履行合同。此种情况下，原告陈凯、曹敏敏与被告陈桂彬、李秀兰又签订新的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。二原告主张签订租赁合同时存在胁迫的情形，但未提交证据证明，故应承担举证不能的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，判决如下： 驳回原告陈凯、曹敏敏的诉讼请求。 案件受理费650元由原告陈凯、曹敏敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员 徐 强 二〇一九年七月十八日 书记员 王秀琪