广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初5392号原告：中山市金手指物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区沙朗金沙新城金港路6号牡丹楼28卡，统一社会信用代码91442000791209934Q。法定代表人：巫海东，公司执行董事。委托诉讼代理人：梁秋兰，公司员工。委托诉讼代理人：谢明亮，公司员工。被告：谭永城，男，1971年3月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市南区，原告中山市金手指物业管理有限公司（以下简称金手指物业公司）与被告谭永城物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金手指物业公司的委托诉讼代理人梁秋兰、谢明亮到庭参加诉讼。被告谭永城经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金手指物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2015年10月至2017年6月期间共21个月的物业管理费1079.40元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费51.40元为基数，分别从欠费当月/次月20日起按千分之3利率计算至清偿之日止，暂计至2018年11月10日为2266元）；2.被告支付2015年10月至2017年6月期间共21个月的梯灯费42元。事实与理由：2014年4月30日，原告与中山市南区悦来花园业主委员会（以下简称悦来花园业委会）签订物业服务合同，约定由原告为该小区物业提供物业服务。物业服务合同约定物业服务费为住宅每月每平方米0.6元，各楼梯灯费每月每户2元，于每月1-5日前交纳，逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3缴纳滞纳金。被告为广东省中山市南区悦来花园悦乐街4号19幢404房（以下简称悦乐街4号19幢404房）的业主，其收楼后，从2015年10月起未按时缴纳物业服务费及梯灯费，且经原告金手指物业公司催收仍不支付。被告谭永城在法定答辩期限内未向本院提交书面答辩意见及证据，亦未到庭应诉、质证及辩论。本院经审理认定事实如下：2014年2月10日，悦来花园业委会向中山市房地产行业协会申请备案登记，备案回执载明：位于中山××××号的悦来花园项目的第三届业主委员会（任期自2014年1月11日起至2017年1月10日止）备案材料已于2014年2月10日收悉，经形式审查，符合成立条件，现予以备案。2014年4月30日，悦来花园业委会作为甲方，金手指物业公司作为乙方，签订物业服务合同，约定：甲方代表本物业业主大会签订本合同，本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同，乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业；甲方将位于中山××××号的悦来花园商住小区的物业委托给乙方实行物业管理；物业服务费按住宅每月每平方0.60元的标准收取，各楼梯灯费每月每户2元；乙方应自2014年6月1日开始实施物业工作，并自2014年6月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月的1日-5日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金；乙方进驻管理后，如在三个月内未有履行完成在投标时定下的“悦来花园物业服务管理承诺方案”的建设12点项目及配备管理人员15名数量等实施管理的话，乙方已属违约处理，甲方有权终止本合同，甲方要求乙方须在限期三个月内整改补充完善，否则，须立即退出小区管理；物业服务期限为2.5年，自2014年6月1日起至2016年12月30日止。合同还约定了其他事项。合同期满后，金手指物业公司继续为悦来花园小区提供物业服务至2017年7月8日。谭永城办理涉案物业收楼手续后，自2015年10月至2017年6月期间共拖欠21个月物业服务费及梯灯费，且经金手指物业公司催讨仍不支付，金手指物业公司遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，谭永城系悦乐街4号404房的产权人，物业建筑面积85.71平方米。按合同约定，每月物业服务费为51.43元（85.71平方米×0.60元/平方米），金手指物业公司确认按51.40元/月/平方米计收物业服务费。又查：本院同时受理了金手指物业公司提起的，以该小区其他三十户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，部分到庭应诉的业主均抗辩称，金手指物业公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，未在三个月内完成悦来花园物业服务管理承诺方案的内容，从而引发业主群体性拒交物业服务费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：1.悦来花园小区业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对业主是否具有约束力；2.金手指物业公司提供的物业服务是否符合物业服务合同的约定；3.物业服务费计收标准；4.违约金计收依据及标准。关于焦点一：谭永城虽未与金手指物业公司签订物业服务合同，但悦来花园业委会与金手指物业公司签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，悦来花园业委会与金手指物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。合同期满后，业主委员会虽未与金手指物业公司续签合同，但金手指物业公司继续为悦来花园小区提供物业服务，故双方签订的合同继续有效，金手指物业公司与小区业主形成事实上的物业服务合同关系。金手指物业公司为悦来花园小区提供了物业服务，谭永城应按照物业服务合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，支付物业服务费用。关于焦点二、三、四：金手指物业公司要求谭永城按合同约定全额支付物业服务费，现结合悦来花园小区业主群体性拒交物业服务费的事实，金手指物业公司应就其已全面履行了对悦来花园小区的物业管理服务承担相应的举证责任。金手指物业公司不能提供其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等相关管理台账予以佐证，故根据《物业管理条例》第四十条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，其要求谭永城按合同约定全额支付物业服务费及滞纳金理据不足，本院不予全部支持。结合系列案件大批业主拒交服务费事实及反映的问题，根据一般生活经验，本院认定金手指物业公司对该小区物业服务确存在瑕疵。因此，酌定对物业服务费予以减免30%，而逾期缴交物业服务费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因金手指物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对其主张相应滞纳金本院不予以支持。本院结合物业服务合同约定，核定谭永城应支付金手指物业公司2015年10月至2017年6月期间物业管理费共计为755.58元（51.40元/月×21个月×70%）及梯灯费42元（2元/月×21个月）。谭永城经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，由此产生的诉讼风险应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告谭永城于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金手指物业管理有限公司支付2015年10月至2017年6月期间的物业服务费755.58元；二、被告谭永城于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金手指物业管理有限公司支付2015年10月至2017年6月期间的梯灯费42元；三、驳回原告中山市金手指物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市金手指物业管理有限公司已预交），由原告中山市金手指物业管理有限公司负担38元，被告谭永城负担12元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市金手指物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  冯艳玲人民陪审员  吴宏娜二〇一九年七月五日书 记 员  何惠怡书 记 员  黄慧珍