安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4364号上诉人（原审原告）：梁业英，女，1962年3月6日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：邵建云，安徽卓邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽闽商置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东大街与肥东路交口东南侧闽商国贸中心，统一社会信用代码913401005744373759。法定代表人：陈江海,总经理。委托诉讼代理人：刘荣春，安徽鑫和律师事务所律师。上诉人梁业英因与被上诉人安徽闽商置业有限公司（以下简称闽商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初6909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁业英上诉请求：撤销一审判决，改判支持梁业英一审全部诉请。事实与理由：1.一审审理过程中，闽商公司始终没有提供《建设工程规划许可证（正本）》及取得该正本时间的证据。经梁业英向主管部门咨询得知，《建设工程规划许可证》虽先由开发商先行申办，但根据地方性法规，开发商只能暂时领取《建设工程规划许可证（副本）》以办理施工许可证等相关手续，而正本主管部门暂时扣发，待商品房综合验收合格并取得商品住宅交付使用批准文件后，再正式颁发给开发商。因此，一审判决认定房屋交付符合双方合同第八条约定条件明显与客观事实不符。2.一审判决违反了法律对商品房交付的强制性规定。依据《建筑法》第六十一条、《合同法》第二百七十九条、《城市房地产管理法》第二十七条规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，工程竣工验收合格后，才具备交付使用条件。上述规定为强制性法律规定，违反交付无效。本案中，闽商公司是房屋出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，且为法定义务，并不因双方对商品房买卖合同的事实上的履行而免除或改变。即只要确认案涉房产在交付时尚未取得综合验收合格证，闽商公司的交付行为即无效。3.闽商公司急于交房，目的是规避其违约责任的承担，且可以尽早摆脱房屋毁损、灭失的风险，尽快结束其后合同义务。另外，还可以尽早收取高额的物业费。4.一审判决对违约时间的界定明显错误。入伙通知书载明案涉房屋于2016年7月5日达到交付使用条件并于该日起办理交房。按照一审判决的理解，违约交房期间应为2016年7月1日至7月5日，而不是2016年7月1日至7月13日。根据上述法律强制性规定，闽商公司的交付行为无效。法院应当推定其通知业主提交办证材料的时间为合法交付时间，并据此确定违约期间为2016年7月1日至2017年3月28日。梁业英收到的汇款1077.82元可以从中扣除。综上，一审判决依据的证据不足，事实不清，判决显示公允，请求二审法院判如所请。闽商公司辩称，一审判决关于逾期交房的认定事实清楚，法律适用正确。闽商公司已就逾期交房事宜与梁业英达成一致意见并支付了相应的违约金。闽商置业交付的房屋为精装修酒店式公寓，按合同约定装修后在梁业英现场认可的情况下办理了交房手续。即便是领取建设工程规划许可证正本时间滞后，也不影响梁业英对案涉房屋的居住和使用。因建设工程规划许可证正本时间迟延，办产权证时间相应滞后，闽商公司同意承担相应逾期办证违约金。梁业英向一审法院起诉请求：1.依法判令闽商公司向梁业英支付迟延交付房屋违约金22468元；2.依法判令闽商公司向梁业英支付迟延办理房屋产权证违约金829元；3.本案的诉讼费用由闽商公司承担。一审法院认定事实：2016年1月17日，梁业英与闽商公司签订关于位于合肥市长江东路与肥东路交口闽商国贸中心1幢2幢2-1802室房屋的《商品房买卖合同》，合同约定：房屋价款为414547元，单价为8320.90元/平方米，首付款214547元，200000元办理按揭贷款，闽商公司应当在2016年6月30日将具备取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付买受人，如逾期不超过90日，则自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；另约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，梁业英按约支付了首付款，并办理了按揭贷款，2016年4月25日闽商公司向梁业英出具不动产统一发票，确认房款414547元已全部收取。2016年6月29日，闽商公司向梁业英发出《入伙通知书》通知梁业英办理房屋交接手续，梁业英于2016年7月13日领取了案涉房屋的钥匙并在《接管验收记录》上签字。2017年3月28日，闽商公司向梁业英发出《收取房屋不动产证办证费用及办证资料通知书》，梁业英依通知向闽商公司交付办证资料和办证费用，后案涉房屋办理房屋产权证书。房屋交付后，梁业英因闽商公司迟延交付房屋向闽商公司提出违约赔偿主张。2017年4月28日，梁业英出具收条，载明“今收到安徽闽商置业有限公司支付给本人梁业英的闽商国贸中心2幢1802号房屋因逾期交房的违约金合计人民币壹仟零柒拾柒元捌角贰分（1077.82元），该房屋逾期交付违约金以银行转账的方式支付”。之后，梁业英认为闽商公司交付的房屋未经综合验收，交付不合法，另延迟办理房屋产权证，诉至一审法院，请求判如所请。另查明，案涉位于合肥市长江东路与肥东路交口闽商国贸中心1幢2幢在房屋交付时未取得综合验收合格证，至房屋产权证办理时已取得。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按合同约定履行自己的义务，否则即构成违约并承担违约责任。本案中，梁业英与闽商公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示且不违反法律规定，该院予以确认。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务，梁业英依约支付了房款，闽商公司也应按合同约定的时间交付案涉房屋，闽商公司未按合同约定在2016年6月30日交付房屋，而是在2016年7月13日才与梁业英办理房屋交付手续，已违反了合同约定，构成违约，应当承担合同约定的违约责任。2017年4月28日闽商公司依照合同约定的自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房款万分之二的违约金即1077.82元转账支付给梁业英，梁业英出具收条，应视为梁业英接受了闽商公司的违约赔偿，并认可了违约金的计算方式和标准，现梁业英诉请认为闽商公司交付房屋不合法，不认可违约金计算的案涉房屋交付时间，并称其收取的违约金只是同意暂时收取部分违约金，并不代表以此接受此款作为违约金的全部赔偿，该院认为，闽商公司支付违约金1077.82元是根据合同约定的交付时间和双方办理房屋交付时间并按房款的日万分之二计算得来的，对此梁业英在收取此款时应是明知的，其诉称的并不代表以此接受此款作为违约金的全部赔偿主张不足以信，该院不予采纳。对于梁业英主张的闽商公司延迟办理房屋产权证并应按合同约定支付违约金，该院认为，双方合同已经约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。闽商公司未按此约定为梁业英办理案涉房屋产权证主要是因案涉房屋的综合验收证尚未取得，闽商公司一直到2017年3月28日才通知梁业英交纳办理产权证的资料和费用，过错责任应在于闽商公司，闽商公司应承担因此而产生的违约责任，故对于梁业英此项请求，该院予以支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、安徽闽商置业有限公司于判决生效后五日内支付梁业英延迟办理房屋产权证违约金829元；二、驳回梁业英的其他诉讼请求。案件受理费380元，减半收取190元，由梁业英负担140元，由安徽闽商置业有限公司负担50元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。另，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，梁业英与闽商公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有拘束力。本案二审争议焦点为涉案房屋的交付时间。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方并未在合同中明确约定“对房屋转移占有，不视为房屋交付”的除外条款。其次，依据双方合同第八条的内容，双方当事人对于房屋的交付期限和交付条件的约定是明确的，即闽商公司需在取得《建设工程规划许可证（正本）》后，于2016年6月30日前交付涉案房屋，否则将构成违约。本案中，闽商公司于2016年7月13日交房给梁业英。虽然此时案涉房屋尚未通过综合验收，未取得《建设工程规划许可证（正本）》，梁业英完全可以依据《商品房买卖合同》的约定，要求闽商公司出具综合验收合格证，否则可以拒收房屋。但梁业英不仅未拒收房屋，且在交房当日实地验房后办理了房屋交付手续。因房屋交付是双方民事法律行为，合同双方当事人的交付和接受，均由当事人意思自治，即使与合同约定不符，梁业英实地验房、领取钥匙并办理交接手续等行为应视为对闽商公司交房行为的认可。第三，闽商公司最迟于2017年3月28日通知梁业英办理产权证时已取得综合验收合格证，闽商公司的交房行为符合双方订立合同的目的，应当视为交房日期。综上，闽商公司于2016年7月13日交付房屋，梁业英当时并未拒绝接受，现梁业英以当时房产未经综合验收合格为由主张闽商公司承担2016年7月13日之后的逾期交房责任，理由不能成立。综上所述,梁业英的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费380元，由梁业英负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  王 莉审判员  沈 静二〇一九年七月九日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。