广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5290号原告：黎某，女，1974年8月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莹，广东道高律师事务所律师。被告：广州市番禺区某某房地产开发公司，住所地广州市番禺区某某镇沙湾大道一号。法定代表人：梁某某，职务经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。原告黎某与被告广州市番禺区某某房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎某的委托诉讼代理人孙晓莹，被告沙湾地产公司的委托诉讼代理人吴展奇、梁泳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎某向本院提出诉讼请求：1.判决沙湾地产公司支付逾期办理房地产权证违约金165137.72元（违约金以房款总价1348063元为本金，每日按房款总价0.05%的标准计算，自2017年3月29日计算至2017年11月28日止）；2.本案诉讼费用由沙湾地产公司承担。事实与理由：2013年10月19日，黎某与沙湾地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定由沙湾地产公司向黎某出售位于广州市番禺区某某镇某某路XX号金沙湾花园5座XX号房，售价总款金额为1348063元。该合同第十三条约定，沙湾地产公司应在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付黎某使用，沙湾地产公司向黎某交付房屋，应当向黎某发出收楼通知书。第二十一条约定，双方同意选择黎某委托沙湾地产公司办理产权登记，沙湾地产公司应当在该商品房交付之日起按该合同补充协议第十三条约定在黎某交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证并交付黎某。第二十二条约定逾期办妥并取得《房地产权证》的，应自逾期之日次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向黎某支付违约金。合同签订后，黎某依照约定付清了该商品房的全部房价款，沙湾地产公司于2015年3月21日向黎某发出收楼通知书，黎某于当年3月28日收楼。收楼后，沙湾地产公司直至2017年11月28日才办妥涉案房屋《不动产权证》，其迟延办证的行为已经构成违约。为维护沙湾地产公司的合法权利，特向人民法院起诉，请求查明事实，依法判决，支持沙湾地产公司的全部诉讼请求。沙湾地产公司辩称：不同意黎某的全部诉讼请求，请求法院驳回其全部诉讼请求，本案的受理费由黎某承担。一、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条明确约定将《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更为本条内容，原约定已没有约束力。变更后《本合同补充协议》第十三条的第2点约定“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”。即收楼和退回房价款均已满足，应从两者最后（包括补房差）时间次日起计算，而不是黎某所主张从收楼次日起计算，实际上应从最后退回房屋价款的时间（即办证的起算时间）。二、《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力。现黎某依据变更前已没有约束为依据进行主张显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时黎某主张的违约金标准严重过高，也应调到按照银行同类贷款利率计算。三、退一步而言，即使不考虑补房差的情况，由于涉讼房屋是属于沙湾地产公司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），是沙湾地产公司无法预计。并且当时在2016年年初，沙湾地产公司要求对该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记。后来我司再次要求国规局给予办理4、5座初始登记，国规局在2016年10月10日才出具了复函，明确暂时不同意4、5座的初始登记。从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向沙湾地产公司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，并且不能纳入办理产权证的时间，所以无论是否存在超过合同约定的办证时间，均不能归责于沙湾地产公司。四、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条全面变更为本条内容，变更后第2点“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730条内办妥房产证……”，办妥产权证为出证之日，并且该出证之日应为受理回执注明出证之日而不是登记部门实际核发房产证之日，至于登记部门延误发证的责任与沙湾地产公司无关。五、黎某诉称的收楼时间与实际收楼的时间不符合。1.根据《商品房买卖合同》第十六条第一款“乙方（黎某）应在收楼通知之日起5天内对该商品房进行验收，如有异议，应在验收期限届满之日起5日内书面提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房”之约定，黎某有权在验楼之时以书面提出异议，暂时有权不接收存在异议的商品房；2.黎某诉称2015年3月28日收楼，但从沙湾地产公司提供的《收楼验房意见表》可知，黎某在2015年3月28日只是前来验楼，但发现房屋存在质量问题，并不同意收楼，并要求沙湾地产公司进行修复，完全符合《商品房买卖合同》第十六条第一款的约定，也是黎某的权利，黎某在2015年4月4日确认质量问题修复并进行签字确认并进行收楼，所以黎某的实际收楼时间是2015年4月4日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经开庭审理，查明事实如下：2013年10月19日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与黎某共同作为乙方（买方），签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区某某镇龙岐路XX号5座XX房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积共95.3234平方米，套内建筑面积81.435平方米，共有分摊面积约13.8884平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16553.85元，总金额1348063元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的30.27%，即408063元，剩余房款940000元于2013年10月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。黎某向沙湾地产公司支付涉讼房屋购房款的情况如下：2013年10月9日支付预售定金20000元；2013年10月19日支付首期款388063元；2014年3月8日支付尾期款940000元。2015年3月28日，黎某在加盖有沙湾地产公司公章的涉讼房屋的《质量保证书》、《使用说明书》以及两份《用户委托广州农行银行代交费委托书》上签名，《用户委托广州农行银行代交费委托书》约定黎某同意委托农商银行逐月代扣管理费及水费，扣费时间从分别从2015年6月及2015年4月起实行。黎某在验收日期为2015年3月28日、复验日期为2015年4月4日以及2015年8月15日的《金沙诚筑收楼验房意见表》的套内验收项目表格中的“业主签名”处签名，并在“返修复验意见”后的“业主签名”处签名并写有“4.4”字样。该意见表的“特别提示”载明：《房地产买卖合同》约定，卖方拟交付的房屋坐落位置、户型、测绘面积、附属设施设备与本合同预定相符，且卖方完成竣工验收，符合交付条件，卖方应按前款规定办理入伙手续，若房屋存在质量问题，买方应一次性书面提出，且有权要求卖方在《质量保证书》规定的保修期内承担报修责任，但无权拒绝办理入伙手续，卖方不因此承担延期交楼的违约责任。黎某在该意见表底部“本人声明：上述物业单位经本人业主验收，符合合同约定的交付标准，同意收楼”下方的“业主确认签名”处签名。2017年5月4日，因涉讼房屋存在面积差异，黎某与沙湾地产公司签订了《购房面积误差补充协议》。同日，黎某向沙湾地产公司支付房差款20418元。2017年9月24日，广州市番禺区不动产登记中心向沙湾地产公司出具《广州市房地产初始登记告知书》，告知其位于番禺区××龙××号（单）、XX号16梯～23梯、XX号4座、5座房屋的初始登记已核准登记，涉讼房屋在所列房屋清单之中。2017年11月3日，广州市番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记。2017年11月28日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，载明涉讼房屋权利人为黎某。诉讼过程中，双方的争议焦点在于：一、收楼时间。沙湾地产公司认为，黎某虽于2015年3月28日前来验房，但由于其发现涉讼房屋存在质量问题，不同意收楼并要求进行修复，该做法完全符合合同中关于有权暂不收楼的约定，实际收楼时间应为确认返修的时间即2015年4月4日。黎某则认为，验房表中特别提示，涉讼房屋已完成竣工验收，符合交付条件，买方应按合同约定办理入伙手续，若房屋存在质量问题则以书面提出意见，但无权拒绝办理入伙手续，故黎某对质量瑕疵提出意见不代表拒绝收楼，且返修的责任在于沙湾地产公司，故其认为收楼日期为2015年3月28日。二、沙湾地产公司是否构成迟延办证。沙湾地产公司认为，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，应在交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，涉讼房屋的房价款包括两部分：合同约定的房价款1348063元及面积差价款20418元。黎某虽于2015年3月28日收楼，但其于2017年5月4日才向沙湾地产公司支付面积差价款20418元，办证期限应从2017年5月6日起计730天。且涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日缴款完毕，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。根据合同约定，如按揭银行或者政府相关单位不予以办证协助等非沙湾地产公司原因造成办证延迟的，办证时间相应顺延，因此，扣减政府的审核时间后，沙湾地产公司不存在逾期办证的情形。对此，沙湾地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》《广州市非税收缴款通知书》、《广州市番禺区国土资源和规划局关于金沙湾花园四区4座、5座初始登记的复函》予以证明。黎某对沙湾地产公司以上抗辩事由不予确认，认为《补充协议》约定的交齐房价款的时间应以合同约定的缴交1348063元房价款的时间为准；未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于沙湾地产公司，且重新核算土地出让金并非不可抗力，沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。本院认为：黎某与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点为沙湾地产公司应否承担违约责任以及违约金的计算方式：第一，沙湾地产公司对于因政府审批延误导致迟延办证的抗辩，未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，而其作为房地产开发企业，亦应对国土部门审批期间有相应的预期。因此，其仍应按合同约定于黎某交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。第二，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1348063元，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况，故本院认定合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。第三，虽黎某于2015年3月28日前往办理收楼手续时对涉讼房屋提出了返修意见，但鉴于本案中并无证据表明涉讼房屋当时未达到《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》所约定的交付标准，其提出的返修意见的项目仅为房屋装修项目，并不涉及房屋交付标准，且其亦于当日在《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等文件中签名确认，故黎某的收楼时间应为2015年3月28日。涉讼房屋的办证期限应从收楼之日次日即2015年3月29日起算730日，即沙湾地产公司应于2017年3月27日前为黎某办妥房产证，逾期办证期间应从2017年3月28日起计至国土部门核发产权证当天即2017年11月28日，现黎某主张违约金从2017年3月29日起算，属其对民事权利的自由处分，本院予以准许。综上，沙湾地产公司逾期办理房地产权证的行为已构成违约，应向黎某支付违约金，该违约金应以1348063元为本金，按0.05%/天的标准（即每日674.0315元），计算245天，为165137.72元（674.0315元×245天≈165137.72元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州市番禺区某某房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黎某支付迟延办理不动产权证书的违约金165137.72元。如被告广州市番禺区某某房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1081元，由被告广州市番禺区某某房地产开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇一九年七月二十日书记员  杜嘉华