广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13454号原告：广州市雄鹰糖果厂，住所地广州市越秀区纸行路51号2层部分、3、4层中的301房。法定代表人：莫俊豪。委托诉讼代理人：谢冰蓉、李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市越秀区永迎胶袋商行，住所地广州市越秀区XX号首层。法定代表人：黎清立。原告广州市雄鹰糖果厂与被告广州市越秀区永迎胶袋商行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李琦，被告的法定代表人黎清立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市雄鹰糖果厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告及共用使用人立即腾空交还广州市越秀区XX号地下房屋，并交还给原告;2、判令被告按照合同约定每月20425.2元标准向原告支付2019年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费及逾期付款违约金（违约金以欠缴金额为基数按日5%标准从2018年10月1日支付至实际付清之日止；3、判令被告按照每天480元标准向原告支付从2018年10月1日起至实际交还房屋之日止的逾期交还房屋违约金;4、判令被告向原告支付2019年2月18日及2019年4月14日支付的两笔电费，合计858.92元及违约金（其中逾期支付2019年2月18日的电费的违约金从2019年2月19日起计，逾期支付2019年4月14日的电费的违约金从2019年4月15日起计，违约金以欠缴金额为基数按日5%标准从逾期之日计算至实际付清之日止）；5、判令被告缴纳的租赁保证金19254元由原告没收，归原告所有；6、判令被告向原告支付原告因本案支出的律师费8000元。事实和理由：2014年8月28日，原告与被告签订《房屋使用协议》，约定原告将广州市越秀区XX号地下的物业（租赁面积约51.42平方米）出租给被告，租赁期限自2014年9月1日起至2016年8月31日止。2017年9月30日，双方又签订《补充协议》，约定将前述房屋租赁期限延长至2018年9月30日。现双方租赁合同期限已届满，原告于2018年10月31日向被告发出《关于收回房屋的函》，要求被告于2018年11月15日前搬离租赁房屋并交还给原告，原告已多次要求被告腾空交还房屋，但至今被告仍未将租赁房屋腾空交还给原告。涉案房屋是原告向房管部门承租，现房管部门已多次要求原告腾空交还场地，并要求原告按房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准计付租金及房屋使用费等，被告拒不向原告腾空交还房屋的行为，已经严重违反合同约定，导致原告无法及时向房管部门交还房屋，并承担较高的租金以及违约责任，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。被告辩称，涉讼房屋是公房，并非厂房，我在1993年开始承租，一直没有签订租赁合同，原告一直没有与我协商，就直接到法院起诉。我愿意腾空归还涉讼房屋，但需要2年时间清货。且我方一直没有收到房管部门出具的任何通知要求我退回房屋或支付相关费用。至于违约金，我不交租金应该按日支付违约金，但我每月在15日前都有支付租金，原告单方面要求我支付违约金，我觉得不合理。电费我是同意支付的，我一直没有收到电费单所以没有支付，只要把电费单给我，我就会支付。律师是原告自行聘请的，与我无关，我不同意支付律师费。我不同意没收保证金。合同没有约定逾期交房违约金，原告要求我支付违约金没有依据。经审理查明：2014年8月28日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方将广州市越秀区XX号地下物业按现状给乙方作经营场地使用，该物业建筑面积约51.42平方米，使用期限24个月，从2014年9月1日起至2016年8月31日止，月使用费为9627元，如遇房管部门对甲方升租，所增加部分由乙方承担，乙方在协议书生效当日一次性缴付使用保证金19254元给甲方，乙方承担该物业发生的所有水、电费，乙方须在接到甲方收费通知后三天内将水、电费付清给甲方。乙方需在每月5日前将当月的使用费支付给甲方，并将款项付至甲方指定账户。房屋使用协议期满、解约、违约的规定：1、如使用期届满甲方提前两个月书面通知乙方不再继续使用或使用期满前两个月，甲方仍未收到乙方继续使用意向书的，双方使用关系于本协议期满后终止。2、双方使用关系依约终止或解除之日，乙方必须按约定将全部使用物业和水、电设施完好交还给甲方，一切嵌装在物业结构和墙体内的设施和装修，乙方一律不得迁移，并全部归甲方所有，甲方不予任何补偿。3、本房屋使用协议依约终止或解除时，乙方逾期不交还物业和水电设施的，乙方交付的保证金甲方不予退还，甲方还有权限制乙方营业，并可采取停水停电等措施，由此造成的一切损失由乙方承担，同时，乙方还需按每天480元/天向甲方支付违约金，实际占用期间还需向甲方支付物业占用金。4、使用期满，乙方腾空交还物业该甲方的，甲方按本使用协议约定的条款验收物业后，如乙方无违约行为的，甲方在五天内退还使用保证金给乙方，如发现物业或设备设施有损坏或需维修的，由乙方负责赔偿，甲方有权在乙方的保证金中扣除支付。6、乙方不按时缴交使用费、水、电费等费用的，每天加缴欠缴金额5%的违约金；逾期超过30天仍未付清所拖欠费用及滞纳金的，视作乙方根本违约，甲方有权立即解除本使用协议，收回物业，不退回保证金给乙方，并有权继续追缴乙方所欠费用及违约金等。届时乙方滞留在该物业的一切物品、装修物、设施设备、添附物、构建物等将视为乙方放弃其所有权。7、违约金、赔偿金应在确定责任后十天内付清，否则按逾期支付使用费的条款处理。9、使用期内，若房管部门不出租或续租该物业给甲方或不允许甲方把该物业提供给乙方进行经营、或因落实政策将房屋发还给私人业主的，则本使用协议随即期满终止，甲、乙双方互不计算赔偿或补偿。2017年9月30日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《补充协议》，约定：房屋租期延长至2018年9月30日，2017年10月1日至2018年9月30日期间每月租金标准按20425.20元执行；在租赁期内，若出现因政府行为、不可抗拒的自然灾害、不可抗力原因或收到广州市越秀区房屋管理局要求收回物业的通知等情形，导致《房屋使用协议》和本补充协议全部或部分无法履行时，《房屋使用协议》和本补充协议即自动终止，双方互不承担违约责任。乙方应在收到甲方的书面通知之日起30日内无条件将租赁房屋交回给甲方；如乙方按约定缴清所有租金和其他费用，清理并返还场地，且不存在《房屋使用协议》约定不予退还保证金的情形，甲方按照《房屋使用协议》的约定无息将保证金退还给乙方；在租赁期内，如广州市越秀区房屋管理局调升上述房屋的租金，乙方应向甲方缴交月租金额同期调升，即调升后的月租金额为在上述20425.20元的基础上相应增加广州市越秀区房屋管理局的调租差额。经甲方通知，乙方应在广州市越秀区房屋管理局要求调升租金的月份时间开始，按照新的租金标准缴（补）交租金。2018年10月19日，广州市奥宝物业管理有限公司向被告出具《关于收回出租房屋的函》，载明广州市奥宝物业管理有限公司受委托负责涉案房屋的经营管理工作，以其名义组织该物业的合同签订变更或终止，现通知被告于2018年10月31日前交回房屋等。2018年10月31日，原告向被告发出《关于收回房屋的函》，载明涉案房屋的使用期限于2018年9月30日届满，双方合同关系依法终止，现通知被告从2018年11月15日起原告将收回房屋、按时搬迁并办理移交手续。另查，原告与广州市越秀区第一土地房屋管理所（以下简称房管一所）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定原告向房管一所承租广州市越秀区XX号地下物业作商业用途使用，建筑面积51.42平方米，租期从2012年7月1日起至2014年6月30日，月租金为4627.80元。广州市越秀区房屋管理局向原告收取涉案房屋租金至今。至庭审之日止，原告向被告收取租金至2019年4月30日。原告为证明其支付了律师费，提交了广州市奥宝物业管理有限公司与北京市盈科（广州）律师事务所签订的《民事委托代理合同》、广州市奥宝物业管理有限公司支付的8000元的律师费发票和广州市奥宝物业管理有限公司出具的证明（内容为律师代理费由其先行支付，原告统一向其支付综合服务费）。被告确认其真实性。原告为证明其代垫了电费，提交了原告向广州供电局有限公司支付电费的凭证，载明2019年2月18日转账电费483.72元，2019年4月14日转账电费375.2元。被告确认其真实性。原告提交了违约金计算表，载明被告自2018年10月起的租金支付情况，其中2018年10月租金于2018年10月13日支付，2018年11月租金于2018年11月14日支付，2018年12月租金于2018年12月15日支付，2019年1月租金于2019年1月15日支付，2019年2月租金于2019年2月15日支付，2019年3月租金于2019年3月15日支付。被告称其不清楚合同约定为每月5日前支付租金，因此每月均是15日交租已经成为惯例。本院认为：原告与被告签订的《房屋使用协议》和《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述协议，双方的租赁期限至2018年9月30日届满，此后双方没有续签租赁合同，且原告在2018年10月31日向被告发出函件要求收回房屋，即原告已明确表示不再向被告出租涉案房屋，双方的租赁合同关系于2018年9月30日终止。根据双方合同约定，合同终止之日，被告须将涉案房屋交还给原告，逾期不交还的，保证金不予退还，且被告须按每日480元支付违约金和支付物业占用金。被告至今仍未交还涉案房屋，已构成违约，原告要求被告腾空交还房屋、没收保证金以及要求被告支付房屋使用费和逾期交屋违约金合法有理，本院予以支持。至于违约金标准，因被告不同意支付违约金，而合同约定的每日480元的标准确属过高，原告未能举证证明其实际损失高于违约金数额，因此，本院将逾期交还房屋的违约金标准酌情调整为以月租金为基数，每日按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计。根据合同约定，被告需在每月5日前支付租金，逾期则须按5%计付违约金。被告此前交纳2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金均出现逾期支付的情况，且被告未能提供证据证明双方已变更租金支付期限，因此，原告要求被告支付逾期付款违约金符合合同约定，本院予以支持。关于电费及违约金问题，原告已提供证据证明其已垫付涉案房屋的电费，被告亦同意交纳，故本院对原告主张的两笔电费合计858.92元予以支持。但因被告作为承租人，其需待原告提供的电费单或通知确定的数额才交纳电费是合乎常理的，原告未能提供证据证明其在此前催促过被告交纳电费或向被告送达过电费通知，故无法认定被告存在拒交电费的行为，因此，本院对原告主张的电费违约金不予支持。关于律师费问题，因双方并未就律师费的承担进行约定，且律师费并非本次诉讼产生的必要费用，故本院对原告主张的律师费损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市越秀区永迎胶袋商行（含共同使用人）应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区XX号地下房屋腾空交还给原告广州市雄鹰糖果厂；二、被告广州市越秀区永迎胶袋商行应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市雄鹰糖果厂支付自2019年5月1日起至交还上址房屋之日止的房屋使用费（按每月20425.2元标准计）；三、被告广州市越秀区永迎胶袋商行应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市雄鹰糖果厂支付逾期给付2018年10月至2019年3月租金的违约金（其中逾期给付2018年10月租金的违约金自2018年10月6日起计至2018年10月13日；逾期给付2018年11月租金的违约金自2018年11月6日起计至2018年11月14日；逾期给付2018年12月租金的违约金自2018年12月6日起计至2018年12月15日；逾期给付2019年1月租金的违约金自2019年1月6日起计至2019年1月15日；逾期给付2019年2月租金的违约金自2019年2月6日起计至2019年2月15日；逾期给付2019年3月租金的违约金自2019年3月6日起计至2019年3月15日；上述违约金以当月租金为基数，按当月欠付租金数额的5%计）；四、被告广州市越秀区永迎胶袋商行应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市雄鹰糖果厂支付逾期交屋违约金（从2018年10月1日起，以月租金为基数，每日按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至交还房屋之日止）；五、被告广州市越秀区永迎胶袋商行应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市雄鹰糖果厂支付2019年2月18日及2019年4月14日两笔电费合计858.92元；六、被告广州市越秀区永迎胶袋商行已付的租赁保证金19254元由原告广州市雄鹰糖果厂没收；七、驳回原告广州市雄鹰糖果厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4539元，由原告广州市雄鹰糖果厂负担1862元，被告广州市越秀区永迎胶袋商行负担2677元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  黄旭俐人民陪审员  曾祥菊二〇一九年七月二十九日书 记 员  徐浩龙