广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初3679号原告：广州市龙德业物业管理有限公司，住所地广州市增城区小楼镇春天路6号迪亚春天。法定代表人：廖浩波。委托代理人：张南军、廖惠珠，该公司员工。被告：林丽金，女，1968年4月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州市龙德业物业管理有限公司诉被告林丽金物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市龙德业物业管理有限公司的委托代理人张南军、廖惠珠、被告林丽金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市龙德业物业管理有限公司的诉讼请求为：一、被告支付自2017年11月至2019年3月共计17个月的物业服务费1777.50元及违约金2570元（自逾期之日起按应付物业费5‰）；二、被告支付粤Ａ×××××小型汽车自2018年7月至2019年3月共计9个月的停车费1350元及违约金900.75元（自逾期之日按应付物业费5‰）；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月，被告购买了位于广州市增城区开园路挂绿小学南商住楼A1栋第四层D单元401房。2017年5月27日，被告与原告签署《收楼记录表》，并于当天办理好收楼手续。原告与被告签订《多福花园前期物业服务协议》，约定了物业服务费的收费标准及金额。之后原告依约对小区进行了管理。但被告却拖欠物业服务费及停车费不交。为此，诉至法院，望判如所请。被告林丽金辩称：被告要求原告把小区整改好。晚上9点开了托管所全部家长来接小孩，环境沙尘飞扬，小区服务和环境没有达到服务标准。经审理查明：被告向广州市增城区荔城街廖隔塘村第六、第九经济合作社、广州市固基房地产开发有限公司、廖桥江签订《房地产买卖合同》，购买位于广州市增城区开园路挂绿小学南商住楼A1栋401单元。2017年5月27日，被告接收了涉案房屋。2017年5月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《多福花园前期物业服务协议》，约定：甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。本园区的物业服务费采取酬金制方式，……每月每平方米1.5元计收，该物业建筑面积79平方米……甲方应按118.5元/月向乙方交纳物业服务费。……甲方应建设单位通知的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，甲方于每月5日前交纳当月的物业管理费。甲方或该物业使用人使用车位的，车位租赁及物业服务费的收费标准为，汽车车位每月150元/月/辆。……违约责任约定物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定。若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费、水电分摊、垃圾处理费、停车费等费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交付违约金等内容。2017年5月27日，原告向被告开具《收据》，内容为被告交纳了1至6月的物业服务费711元，和垃圾处理费30元。2018年3月29日，原告向被告开具《收据》，内容为，被告交纳小车一台4月份服务费150元。2018年5月2日，原告向被告开具《收据》，内容为，被告交纳小车一台5月份服务费150元。2018年10月4日，原告向被告开具《收据》，内容为，被告交纳车位费150元。被告提供视频一份，拟证明涉案小区存在沙石地面，且用作停车场，使用停车场的人经常随地大小便。原告针对上述证据认为视频发生地是涉案小区二期储备用地，不在原告提供物业服务的范围内，属于开发商的土地，是由开发商自行管理的。虽然确实存在停车人员小便的情形，但原告发现也经常予以制止，但是有些司机素质较低。被告提供照片，拟证明涉案小区存在违建。原告陈述诉讼请求第二项中的时间存在笔误，应当为2018年7月至2019年3月的停车费。审理中，原、被告双方确认，1、涉案房屋每月物业服务费118.5元，停车费150元。2、2017年11月至2019年3月的房屋物业服务费，2018年7月至2019年3月的停车费没有交纳。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原、被告对双方之间存在物业服务协议以及物业服务费的金额、停车费金额、欠缴时间均不持异议。原、被告之间争议为原告提供的物业服务是否存在过错，是否具备减免物业服务费的情形。对此，被告所提交的证据的证明力不足以支撑其减免物业服务费的主张，同时原告予以否认被告证据所反映的情况在其提供物业服务的范围之内，故本院对被告的上述抗辩理由不予采纳。因此，被告应当缴纳物业服务费，经核算，物业服务费为2014.5元（118.5元/月×17个月），原告请求1777.50元，本院予以准许。停车费为1350元（150元/月×9个月）。至于违约金计算标准。根据物业服务协议的约定，被告逾期交纳物业服务费的，应向原告支付违约金，但原告请求的违约金按每日千分之五计算，过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，故违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。具体计算方式为：以每月应付物业服务费118.5元和停车费150元为本金，从欠付当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，违约金总额以当月物业服务费和停车费金额为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第（一）款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林丽金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市龙德业物业管理有限公司支付2017年11月至2019年3月期间的物业服务费1777.50元及违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费为本金，从欠费当月6日开始，每逾期一天按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，每月物业服务费违约金总额以当月物业费本金为限，总额以1777.50元为限）；二、被告林丽金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市龙德业物业管理有限公司支付2018年7月至2019年3月期间的停车费1350元及违约金（违约金以每月拖欠的停车费为本金，从欠费当月6日开始，每逾期一天按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止，每月停车费违约金总额以当月停车费本金为限，总额以1350元为限）。三、驳回原告广州市龙德业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告林丽金负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇一九年七月五日书记员 刘耀允附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。