陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终2149号上诉人（原审被告）：田涛，男，1980年11月16日出生，汉族，无业，住咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：荆丰莹，陕西德尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯贤姗，陕西德尊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张铭，男，1987年3月16日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：雍秦权，陕西众致律师事务所律师。原审被告：王海娟，（系田涛之妻），女，1984年11月25日出生，汉族，陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：荆丰莹，陕西德尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯贤姗，陕西德尊律师事务所实习律师。原审第三人：西安恒春阁房地产营销策划有限公司，住所地：西安市未央区房。法定代表人：刘少伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵西伟，男，1988年1月1日出生，西安恒春阁房地产营销策划有限公司销售部员工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王晓婷，女，1975年4月26日出生，汉族，西安恒春阁房地产营销策划有限公司销售部员工，住陕西省富平县。原审第三人：中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行，住所地：西安市雁塔区。负责人：荆斌，该支行行长。委托诉讼代理人：周雷，陕西郎恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：付士河，陕西郎恒律师事务所律师。上诉人田涛与被上诉人张铭、原审被告王海娟、原审第三人西安恒春阁房地产营销策划有限公司（以下简称恒春阁公司）、中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行（以下简称昆明路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初7531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田涛上诉请求：上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回张铭全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由张铭承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，作出的判决缺乏事实基础。一审判决认定：“张铭已经依据合同约定向田涛、王海娟支付了定金205000元，履行了买方在合同约定中的该阶段的全部义务，在网签备案合同及资金监管协议签订后，张铭积极履行公积金贷款手续的办理，于2018年5月10日向该资金监管账户存入首付款450000元。虽然张铭于2018年5月20日未获得公积金贷款审批，贷款金额未进入资金监管账户，但该贷款迟延系贷款银行审批流程所限，并非张铭不履行合同义务，双方在补充协议中也约定“若非甲乙双方个人原因导致公积金贷款未在此约定时间内审批通过，则时间自动顺延”，并且双方在《西安市存量房屋买卖合同》中约定双方应于本合同签订之日起100个工作日内备齐所有房屋资料和所需房款、张铭的公积金贷款发放日为2018年7月4 日，距张铭、田涛房屋买卖合同签订之日尚不足100个工作日，由此可见，张铭全部购房款进入资金监管账户符合合同约定，并无违约行为。”可以看出，一审判决在审理过程中认定张铭无任何违约行为，从而依据前述认定的事实作出了一审判决书。但是，一审法院认定的事实与本案的基本事实存在严重的不符。首先，根据田涛与张铭双方签订的《补充协议》中第二条约定：“甲乙双方约定，双方积极配合办理网签面签等资金监管以及银行尾款垫资事宜，甲乙双方应积极配合居某某办理公积金贷款，公积金贷款应在2018年5月20日之前完成审批通过，若非甲乙双方个人原因导致公积金贷款未在此约定的时间内审批通过，则时间自动顺延。”此为双方在《补充协议》中对张铭办理公积金贷款的时间的重新约定。此约定已经对田涛与张铭双方之间签订的《西安市存量房屋买卖合同》中约定的双方应于本合同签订之日起100个工作日内备齐所有房屋资料和所需房款的约定做出了改变。因为《补充协议》与《西安市存量房屋买卖合同》两份合同双方约定具有同等的法律效力，《补充协议》并非《西安市存量房屋买卖合同》的附件，那么，在出现前后条款冲突的情况下，应该适用变更后的《补充协议》的规定。因此一审法院认定张铭的公积金贷款发放日为2018年7月4日，距田涛与张铭房屋买卖合同签订之日尚不足100个工作日，张铭全部购房款进入资金监管账户符合合同约定，并无违约行为的事实认定属于事实认定错误。其次，根据田涛与张铭双方签订的《补充协议》中第二条约定“公积金贷款应在2018年5月20日之前完成审批通过”，那么，张铭为了保证公积金贷款能够在2018年5月20日前能够被银行审批通过，其应该在2018年5月20日前向银行递交公积金贷款审批资料。但是，根据张铭自己提交的证据显示其向银行提交公积金贷款审批资料的时间明显晚于2018年5月20日，所以在事实上其根本无法在2018年5月20日之前获得审批。张铭在办理公积金贷款审批上存在个人消极对待行为，更是存在严重的违约行为。在其向银行递交公积金贷款审批资料晚于约定时间，已经违约的情况下，田涛向其发出解约通知函并无不妥。因此一审法院认定“虽然张铭于2018年5月20日未获得公积金贷款审批，贷款金额未进入资金监管账户，但该贷款迟延系贷款银行审批流程所限，并非张铭不履行合同义务，双方在补充协议中也约定“若非甲乙双方个人原因导致公积金贷款未在此约定时间内审批通过，则时间自动顺延”存在事实认定错误。另悉，2018年6月21日，张铭向银行提交公积金贷款审批资料，6月26日公积金中心审批完成，其向银行递交资料的时间远超合同约定的最终期限5月20日。 最后，我国《合同法》六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在本案中张铭负有先按时办理完毕公积金贷款审批的义务，现因张铭原因导致“先履行一方履行债务不符合约定的”，按照法律规定“后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，既田涛有权提出不履行合同并且解除合同。因此一审法院认定田涛存在违约行为也是错误的。  综上所述，一审法院认定事实存在错误，适用法律错误，为了维护田涛的合法权益，请求贵院在查清事实的基础上依法改判。张铭辩称，一、《补充协议》是对《西安市存量房屋买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）的补充，原审法院事实认定正确。张铭与田涛及居某某西安恒春阁房地产营销策划有限公司（以下简称：恒春阁）签定《补充协议》目的是对居某某办理贷款手续进行督促，以及因恒春阁及银行不能及时办理完毕贷款手续而对张铭、田涛两方的免责。《补充协议》是基于客观情况对《买卖合同》的补充，并非对《买卖合同》的变更。且《买卖合同》的签定人是张铭、田涛及王海娟，王海娟并没有签署《补充协议》，《补充协议》不能导致原合同权利义务变更。原审法院适用《买卖合同》事实认定正确。    二、张铭与田涛共同委托恒春阁办理贷款事宜，张铭不存在任何违约行为，原审法院事实认定正确。张铭与田涛及恒春阁在签定《买卖合同》同日签定《居间服务合同》，该合同约定张铭、田涛共同委托恒春阁办理住房按揭贷款事宜。虽然贷款没有在5月20日之前获批，但贷款手续的办理人并非张铭，贷款延期批准也并非因为张铭。2018年3月6日张铭与田涛、王海娟签定《买卖合同》至2018年7月4日公积金借款发放至资金监管账户、张铭备齐全部购房款仅过去了87个工作日，张铭并没有违反任何合同约定。原审法院事实认定正确。    三、先履行抗辩权并不使后履行方享有合同解除权。田涛没有权利解除《买卖合同》。原审法院适用法律正确。根据《合同法》第九十三条、九十四条，《合同法》六十七条先履行抗辩权是对违约责任的抗辩，并没有赋予当事人解除合同的权利。且本案张铭没有违约行为，不符合该条的构成要件。田涛没有权利解除《买卖合同》。原审法院适用法律正确。    综上所述，请求贵院判决驳回田涛上诉，维持原审判决。王海娟辩称，同意田涛的上诉请求及事实理由。恒春阁房公司述称，张铭没有违约。1、办理公积金贷款必须网签，签订网签因为田涛说自己在老家老人住院，时间约不到一起，导致网签合同延迟了一个礼拜左右。2、我们签订补充协议是非双方个人原因导致审批延迟，时间顺延，具体顺延时间没有说什么时候，是以银行审批通过为准。3、我们5月10日给银行递交的贷款资料，5月14日田涛开了一个物业证明，我给送去银行，去银行之后我询问经理，还需要什么资料，银行经理说不需要了等通知，等到6月19日银行客户经理通知张铭需要资料，但是我不清楚什么资料，资料交了之后6月21日贷款审批通过。4、田涛我问过其征信，田涛告诉我征信可以，结果去垫资公司这边显示田涛征信特别差，最后田涛说自己没有能力偿还银行尾款，张铭说我们为了促成交易，自行给田涛垫款，流程继续往下走，但是到6月20日田涛给发了合同解除通知书，之前的时候田涛告诉我说，因为房屋涨价，出售太低了，说是想要违约，于是我告诉田涛违约可以你按照定金双返给张铭，于是我将双方约到一起协商，田涛说房屋涨价但是张铭不同意，最后这事也就不了了之，继续往下走流程。5、公积金贷款的流程是在银行抵押的房子不给贷款，但是华夏银行可以给贷款。昆明路支行述称，田涛与张铭签订的合同是否违约，由法院认定，但是在田涛的贷款尚未清偿完毕之前，农行有权拒绝配合办理过户。张铭向一审法院起诉请求：1、判令田涛、王海娟继续履行双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》，配合将涉案房屋过户至张铭；2、判令田涛、王海娟配合昆明路支行办理抵押注销手续；3、判令田涛、王海娟在房屋过户日将房屋及合同附件约定的附属设施设备、相关物品交付至张铭；4、判令田涛、王海娟结清该房屋交付前发生的所有费用，包括物业管理费、供暖、水、电、燃气、电视、网络、固定设施维修费等费用； 5、判令田涛、王海娟向张铭承担逾期交房违约金 17850 元（暂算至 2018 年 9 月 7 日），以后仍主张；6、诉讼费由田涛、王海娟承担。一审法院认定事实：2012 年 11 月 30 日，田涛、王海娟与昆明路支行、案外人陕西天朗实业有限公司共同签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定田涛为购买位于西安市莲湖区大兴东路49号蔚蓝锦城小区9号楼2单元22302 室房屋（购房合同编号 Y12098816），以该房为抵押向昆明路支行借款 480000 元；借款期限约定为 360 个月。同日，田涛、王海娟与昆明路支行签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》一份，约定将西安市莲湖区大兴东 路 49 号蔚蓝锦城小区 9 号楼 2 单元 22302 室房屋抵押给昆明路支行。2013 年 2 月 5 日，昆明路支行向田涛发放贷款 480000 元。 2018 年 3 月 6 日，张铭（买受方、乙方）与田涛（出售方、甲方）签订了《西安市存量房屋买卖合同》一份， 该合同约定，甲方所售房屋坐落为西安市莲湖区大兴东路 49 号 9 幢 2 单元 22302 室，建筑面积约为 92.83 平方米，随同转让的附属设施、设备：空调×3（两挂机、一柜机）、燃气灶×1、抽油烟机×1、热水器×1。房子精装修，保持良好，厨卫固定设施不动。该房屋已经设定抵押，甲方应于 2018 年 5 月 30 日前办理抵押注销手续。该房屋成交价格为 1275000 元。 该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用（包括但不限于天然气（管道煤气）初装费、有限电视初装费、电话初装费及入住费、专项维修基金等）。乙方应于本合同签订当日将定金 205000 元直接交于甲方。若甲方违约 双倍返还乙方定金；若乙方违约甲方不退还乙方定金。乙方应于本协议签订之日起 40 日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款 420000 元存入资金监管账户进行资金监管，乙方选择公积金贷款支付剩余房款 650000 元。乙方交于甲方的定金，甲方用于还自己本房屋银行尾款用，此定金不纳入资金监管账户，网签价为 1070000 元。甲、乙双方自签订本合同当日起，100 个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。甲、乙双方被其所有过户资料和所需房款后，10 个工作日内到房管局办理过户手续。甲方应当在收到房屋全款三日内将该房屋交付给乙方。在房屋交付日以前发生的所有费用由甲方承担，若有剩余则由乙方将剩余未用完之费用折合现金给予甲方，交付日以后（含当 日）发生的费用由乙方承担。过户日前产生的上述费用甲方应于过户日前先行结清，过户后至交付日产生的费用由甲方于交付日前结清。关于违约责任双方在合同中约定“本合同签署后， 若甲、乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同；守约方解除本合同的，应当以书面的方式进行；本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除。违约责任分别以下列方式处理： 1、如甲方违约，甲方应于七个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙 方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方， 则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。 在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后，甲方须配合乙方办理注销网上签约等手续，如未办理乙方可单独追究甲方的违约责任。2、如乙方违约，乙方应按照成交总价的百分之十向甲方支付违约金。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。另解除合同后，乙方须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理出甲方可单独追究乙方违约责任。本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不作累加）：1、逾期在三十日之内，甲方应向乙方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房当日支付，合同继续履行。2、逾期超过三十日，则乙方有权主张解除本合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付房屋成交价百分之十的违约金；乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付完成之日。本合同签署后，若乙方未能按约 向甲方支付房款，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不作累加）：1、逾期在三十日之内，乙方应向甲方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款当日支付，合同继续履行。2、 逾期超过三十日，则甲方有权主张解除本合同。甲方主张解除本合同的，乙方应在接到甲方解约通知之日起七日内退房，并且向甲方支付房屋成交价百分之十的违约金。甲方退付乙方已付房款本金，乙方实际占有使用甲方房屋的，参照同地段租金计付甲方房屋使用费用。甲方不主张解除合同的，乙方应继续履行本合同，同时向甲方支付违约金，按未付房价款每日万分之五计算至实际交付房款之日。”关于争议解决方式约定，双方发生纠纷协商解决不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。该合同还约定，“各方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更和补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同所涉房产办理过户时签署的《西安市二手房买卖合同》（行业内称网签合同）仅用做办理房产过户手续使用，如《西安市二手房买卖合同》与本合同约定不一致时，以本合同为准。”该合同签订时，张铭、田涛均《西安市存量房屋买卖合同》上签字、捺印， 王海娟在共有权人栏签字。同日，张铭与田涛、恒春阁公司签订《居间服务合同》一份，约定买卖双方在居某某的居间服务下就坐落于西安市莲湖区大兴东路 49 号 9 幢 2 单元 22302 室的房屋签订了《房屋买卖合同》，由买方 向居某某支付居间服务费 16050 元。买卖双方中任何一方拖延或拒绝配合办理交易中的各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除合同或变更本协议。该《西安市存量房买卖合同》及《居间服务合同》签订后，2018 年 3 月 6 日，张铭向田涛支付了购房定金 205000 元，田涛向张铭出具了《收款收据》；同日，张铭向恒春阁公司支付了居间服务费 16050 元、评估费 3210 元、按揭服务费 11700 元，合计 30960 元，恒春阁公司向张铭出具了《收款收据》。2018 年 3 月 7 日，恒春阁公司工作人员赵西伟向张铭出具了《收条》一份，载明：“今收到购房者张铭交来加急办证费用 5000 元用于居某某赵西伟去办理西安市大兴东路 49 号 9 幢 2 单元 22302 室房产证用。”2018 年 4 月 21 日，张铭（乙方）与田涛（甲方）在居某某恒春阁公司见证下共同签订了《补充协议》一份，载明：“甲乙双方于 2018 年 3 月 6 日在房天下房屋中介公司蔚蓝君城店签订了位于西安市莲湖区大兴东路 49 号 9 幢 2 单元 22302 室房屋买卖合同，合同编号为 XIANZJM2017000005。现针对签订的三方买卖合同做出如下补充条款、补充条款与主合同有同等法律效 应、甲乙双方签字即可生效。1、甲乙双方签订的买卖合同成交价为 1070000 元，此成交价双方约定为房管局网签价格。 2018 年 3 月 6 日当天乙方已经支付甲方购房款 205000 元，此款项不纳入网签价以及资金监管账户。故房屋实际成交价为 1275000 元，主合同价为网签价、特此补充。2、甲乙双方约定双方积极配合办理网签面签等资金监管以及银行尾款垫资等事宜。甲乙双方应积极配合居某某办理公积金贷款、公积金贷款应在 2018 年 5 月 20 日之前审批通过。若非甲乙双方个人原因导致公积金贷款未在此约定时间内审批通过，则时间自动顺延。3、由于甲方此交易房屋银行尾款大约有 450000 元。待乙方公积金贷款审批通过，通过第三方垫资还甲方银行尾款 时，甲方拿出 200000 元配合第三方垫资公司一并还入此房产的贷款银行。在此交易中，甲乙成交价为净拿价，此交易中所产生的所有税费以及垫资所产生的所有手续费均有乙方承担。 4、此补充协议一式三份，甲乙双方各执一份，居某某执留一份，甲乙双方签字即可生效，此补充协议与主合同具有共同法律效应。”张铭、田涛均在该《补充协议》上签字捺印。2018 年 4 月 27 日，张铭（买方）与其妻子曹某某（买方）、田涛（卖方）在西安市住房保障和房屋管理局签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同备案号： C18022167）即网签合同。2018 年 5 月 10 日，张铭（乙方）、张铭妻子曹某某（乙方）、田涛（甲方）和案外人西安市臵诚资产管理有限公司（丙方）共同签订了《二手房交易结算资金监管协议》（监管协议号：JG180502320）并于华夏银行开设了资金监管账户（账号：XXXXXXXXXXXXX3050）。同日，张铭向资金监管账户中存入 420000 元首付款。2018 年 6 月 13 日，张铭（借款人、抵押人）、张铭妻子曹某某（抵押人）与案外人华夏银行股份有限公司西安分行（贷款人）、 西安市住房臵业融资担保有限公司（保证人、抵押权人）共同签订了《西安个人住房公积金借款合同》（合同编号： XXXXXXXXXXXX0008），约定张铭向华夏银行股份有限公司西安分行贷款 650000 元购买西安市莲湖区大兴东路 9 幢 2 单元 23 层 22302 号房产，贷款期限为 23 年，贷款利率为 3.25%。2018 年 6 月 20 日，田涛向张铭、恒春阁公司发出 《关于解除通知书》，认为张铭首付款逾期并且于双方约定的 2018 年 5 月 20 日贷款未获审批，故主张“1、自本通知送达买方之日起自动解除《合同》（合同编号为 XIANZJM2017000005）；2、按照《合同》约定买方违约则守约方不退还买方定金，并向守约方支付房屋成交价百分之十的违约金，以及买方承担的其他违约责任；3、本通知送达之日起，7 日内买方积极配合通知人办理退房一切手续（包括解除网签合同及其他），否则造成通知人的一切损失由买方承担。本合同送达之日起5 日内将违约金及其他违约费用支付给通知人，如若逾期，则须支付按违约金的万分之五的滞纳金。”2018 年 6 月 28 日，恒春阁公司向田涛发出 《合同履约居某某催告函》，催告田涛按约还清银行尾款、配合张铭办理交易过户手续、积极履行相关义务，要求田涛“收到此函件之日起 7 日内联系我公司和买方张铭继续 履约、积极还清银行贷款事宜及配合后续过户手续。如您不愿意继续履行合同约定或者对继续履行合同约定有异议的，也望贵方收到此函 7 日内书面回复我方，否则买方有权限根据合同约定诉诸法律，追究相应责任。”2018 年 7 月 4 日，华夏银行股份有限公司西安分行将公积金借款 650000 元发放至资金监管账户。之后，双方就涉案房屋买卖解除抵押、过户等事宜未达成一致，张铭诉至本院，产生本案诉讼。 本案审理过程中，张铭为保证合同继续履行，同意代 田涛、王海娟偿还欠付昆明路支行的贷款本息，以涤除房屋上的抵押权，并于 2018 年 12 月 7 日将 440000 元作为履约保证金存入本院执行款专户。 一审法院认为，张铭与田涛、王海娟之间签订的《西安市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同。依法成立的合同对各方当事人均有约束力，双方均应全面、适当履行。本案中，张铭已经依据合同约定向田涛、王海娟支付了定金 205000 元， 履行了买方在合同约定中的该阶段的全部义务。在网签备案合同及资金监管协议签订后，张铭积极履行公积金贷款手续的办理，于 2018 年 5 月 10 日向该资金监管账户存入首付款 450000 元。虽然张铭于 2018 年 5 月 20 日未获得公积金贷款审批，贷款金额未进入资金监管账户，但该贷款迟延系贷款银行审批流程所限，并非张铭不履行合同义务，双方在《补充协议》中也约定“若非甲乙双方个人原因导致公积金贷款未在此约定时间内审批通过，则时间自动顺延”，并且双方《西安市存量房屋买卖合同》中约定的双方应于本合同签订之日起 100 个工作日备齐所有过户资料和所需房款，张铭的公积金贷款发放日为 2018 年 7 月 4 日，距张铭、田涛房屋买卖合同签订日尚不足 100 个工作日，由此可见，张铭全部购房款进入资金监管账户符合合同约定，并无违约行为。2018 年 6 月 20 日，田涛、王海娟向张铭发出解除合同通知，系其拒绝履行合同义务的违约行为，该解除通知并不产生解除合同的法律效力。张铭购房款已经全部存至资金监管账户中，田涛、王海娟应当履行向昆明路支行偿还按揭贷款的义务，并申请昆明路支行办理解除抵押手续，以利于涉案房屋过户手续办理，但其拒绝继续履行合同义务，已经构成根本违约。张铭为保障房屋买卖合同继续履行，涤除涉案房屋上抵押权，主动要求代田涛、王海娟偿还银行贷款，并已经将 440000 元存入本院执行款专户。民事法律行为应遵守诚信原则，为维护交易安全，保障诚信守约方的合法利益，本院确定由张铭代田涛、王海娟偿还昆明路支行贷款本息，昆明路支行协助张铭办理撤押手续，田涛、王海娟配合张铭将涉案房屋过户至张铭名下，并向张铭交付本案房屋，交房时，还应将房屋买卖合同约定的房屋内附随物品空调三台、抽油烟机一台、热水器一台、燃气灶一台同时交付。张铭代田涛、王海娟垫付的昆明路支行的贷款本息，可在过户手续办理完成后，从应向田涛、王海娟支付的购房款中予以扣除。双方房屋买卖合同约定，双方应于备齐所有过户资料和所需房款后十个工作日内到房地局办理过户手续，并由田涛、王海娟在取得购房款三日向张铭交付房屋，但田涛、王海娟办理房屋过户手续、拒绝向张铭交房，故其应承担逾期交房的违约责任，按照合同约定，其交房之日最迟为 2018 年 7 月 23 日，故其应自2018 年 7 月 24 日起，向张铭承担逾期交房违约金，张铭主张自 2018 年 8 月 11 日起计算逾期交房违约金，在约定期限范围内，予以支持。因双方在合同中约定逾期交房违约金为总房价款的日万分之五，该约定过高，本院酌定违约金自 2018 年 8 月 11 日起，按照该地段房屋市场租金价格每月 3500 元计算至其实际交房之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》 第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告张铭与被告田涛、王海娟之间 2018 年 3 月 6 日签订的《西安市存量房屋买卖合同》继续履行； 二、原告张铭于本判决生效后三日内代被告田涛、王海娟偿还第三人中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行截止 2018 年 9 月 30 日贷款本息 439517.29 元； 二、第三人中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行在贷款清偿后十日内协助原告张铭办理位于西安市莲湖区大兴东路 49 号 9 幢 2 单元 22302 室房屋的抵押撤销手续； 三、被告田涛、王海娟于抵押撤销登记完成后三日内配合原告张铭将位于西安市莲湖区大兴东路49号9幢2单元22302 室房屋过户至原告张铭名下； 四、被告田涛、王海娟于过户手续办理完成后将西安市莲湖区大兴东路 49 号 9 幢 2 单元 22302 室房屋及房屋内附随物品空调三台（柜机一台、挂机两台）、抽油烟机一台、热水器一台、燃气灶一台交付原告张铭使用，并结清交房之前的物业管理费、供暖、水、电、燃气、电视、网络、固定设施维修等相关物业费用； 五、被告田涛、王海娟于本判决生效后十日内支付原告张铭逾期交房违约金，违约金以 3500 元为标准自 2018 年 8 月 11 日起计算至实际交房之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费 14590 元，原告张铭已预交，本院减半收取后，由被告田涛、王海娟承担 7295 元。 本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院查明一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，田涛、王海娟与张铭订立《西安市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。田涛上诉主张张铭在办理公积金贷款时违约，公积金贷款应在2018年5月20日之前完成审批通过，因双方补充协议约定“若非甲乙双方个人原因导致公积金贷款未在此约定的时间内审批通过，则时间自动顺延。”且张铭及恒春阁房公司于2018年5月10日向银行提交了相关资料，公积金贷款于2018年7月4日转入资金监管账户，据此，公积金贷款未在2018年5月20日之前完成审批通过，并非张铭个人原因，故按照双方补充协议约定，时间自动顺延，张铭不存在违约行为。田涛以此主张解除合同，不符合双方合同约定，本院不予支持。田涛上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，田涛的上诉请求不能成立。唯关于田涛、王海娟在昆明路支行的贷款本息数额是在变化的，应以张铭代田涛、王海娟还款时的数额为准。另一审法院判决主文序号有误，予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、撤销西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初7531号民事判决；二、张铭与田涛、王海娟之间 2018 年 3 月 6 日签订的《西安市存量房屋买卖合同》继续履行； 三、张铭于本判决生效后三日内代田涛、王海娟偿还其在中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行以位于西安市莲湖区大兴东路 49 号 9 幢 2 单元 22302 室房屋抵押的贷款本息； 四、中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行在贷款清偿后十日内协助张铭办理位于西安市莲湖区大兴东路 49 号 9 幢 2 单元 22302 室房屋的抵押撤销手续； 五、田涛、王海娟于抵押撤销登记完成后三日内配合张铭将位于西安市莲湖区大兴东路49号9幢2单元22302 室房屋过户至张铭名下； 六、田涛、王海娟于过户手续办理完成后将西安市莲湖区大兴东路 49 号 9 幢 2 单元 22302 室房屋及房屋内附随物品空调三台（柜机一台、挂机两台）、抽油烟机一台、热水器一台、燃气灶一台交付张铭使用，并结清交房之前的物业管理费、供暖、水、电、燃气、电视、网络、固定设施维修等相关物业费用； 七、田涛、王海娟于本判决生效后十日内支付张铭逾期交房违约金，违约金以 3500 元为标准自2018 年 8 月 11 日起计算至实际交房之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费 14590 元，张铭已预交，减半收取7295 元，由田涛、王海娟负担。田涛、王海娟在履行上述案款时一并支付张铭。 二审案件受理费14590元，田涛已预交，由田涛负担。本判决为终审判决。    * MERGEFORMAT - 1 -