江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初7614号原告：无锡太湖威尼斯花园业主委员会，住所地无锡市滨湖区太湖街道威尼斯花园中央区2号。负责人：过晋元，该业委会主任。委托诉讼代理人：彭飞，江苏敏惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晨佳，江苏敏惠律师事务所律师。被告：江苏金马房地产有限公司，住所地无锡市新区春潮花园二区355-1号345室。法定代表人：谢鸣宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵文杰，北京大成（无锡）律师事务所律师。原告无锡太湖威尼斯花园业主委员会（以下简称威尼斯花园业委会）与被告江苏金马房地产有限公司（以下简称金马房地产公司）所有权确认纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威尼斯花园业委会的负责人过晋元及委托诉讼代理人彭飞，被告金马房地产公司的委托诉讼代理人赵文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威尼斯花园业委会向本院提出诉讼请求：1、请求确认太湖威尼斯花园中央区1号、2号、6号、7号房产属于太湖威尼斯花园全体业主共有。2、诉讼费由金马房地产公司承担。事实和理由：被告金马房地产公司系太湖威尼斯花园的开发商，案涉四处房产现登记在金马房地产公司名下。案涉房产于小区一期建设时同步建设完毕，并在一期交付同时交付业主使用，原规划为小区小卖部、接待中心、多功能厅、传达室，并于上世纪90年代以公建配套用房名义领取了房屋产权证，属于小区公建配套。2007年，该小区二期验收时明确将案涉房产作为公建配套单项验收并备注不得改变其功能，其认为案涉房屋的所有权应当归属小区全体业主所有，故其诉至法院，诉请如前。被告金马房地产公司辩称：请求驳回威尼斯花园业委会诉请，理由：1、涉案房屋由其公司出资建造，属于专有部分，原被告未约定物权转移，所有权不应归属全体业主。2、案涉房屋为配套设施，并非确定房屋所有权依据，仅指房屋用途。3、成本分摊并非确定物权权属的依据，本案中并无证据证明案涉房产的成本摊入了业主的购房款。综上，依法应予驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院认定事实如下：1.太湖威尼斯花园中央区1（商店）、2（接待中心）、7（门卫），建筑面积分别为290.88平方米、317.31平方米、56.09平方米，规划用途分别为商业、办公、办公，建筑年代均为1992年，所有权人均为金马房地产（江苏）有限公司，发证日期为1996年10月29日，2006年6月21日均由产权监理处查封，理由为“公建配套，不得办理任何手续”；中央区6，建筑年代1997年，建筑面积482.27平方米，所有权人为金马房地产公司，发证日期为2003年6月27日，规划用途为办公，2006年6月21日由产权监理处查封，理由为“公建配套，不得办理任何手续”。2.2004年7月13日，无锡市建设局出具锡建总[2004]20号《关于太湖威尼斯花园小区（二期）公建配套项目立项的批复》，内容包含“结合一期原有的配套及周边实际情况，经研究，同意建造公建配套项目7项，建筑面积12200平方米，土建总投资732万元。住宅小区内的公建配套项目应与住宅同步规划、同步建设，确保同时交付使用。”后附一览表中第一项是建造面积2500平方米的会所。2007年1月无锡市建设局通过金马公司申报的《无锡市住宅小区公建配套单项验收表》，其中包括的第一项公建配套内容为会所，具体包括中央区5号、6号等2500平方米，且明确会所中包括文体活动用房、图书阅览室、健身房、餐饮、茶室、小超市等，验收部门意见为小区配套用房的功能不得改变，确保居民的正常生活。根据《建设工程竣工物业管理单项验收表》中显示物业管理用房为中央区1号，会所为中央区6+金马大酒店，市房管局分管领导意见为：同意皆归金马物业管理，以后由业主委员会选择。案涉的太湖威尼斯花园小区目前有一期二期，一期1992年规划立项，1996年竣工验收，二期2001年规划立项，2006年竣工后验收，太湖威尼斯花园小区的规划立项中本案所涉房产未单独立项。该小区两期从同一个门进出，合并成立了一个业主委员会，即本案原告方，共同使用小区公建配套设施。3.1992年香港金马国际联合公司独资设立了金马房地产（江苏）有限公司，2002年前者经向中华人民共和国对外贸易经济合作部申请并获批将其在后者股权中的93.61%、6.39%分别转让给无锡市益多投资发展集团有限公司和无锡市国际饭店有限公司。根据2002年7月29日的股权转让合同，金马房地产（江苏）有限公司、无锡金马大酒店有限公司和金马物业管理（无锡）有限公司均为香港金马国际联合公司独资设立的企业法人，无锡市益多投资发展集团有限公司和无锡市国际饭店有限公司按比例受让了上述三公司的全部股权。股权转让合同中约定小区中心会所、变电所、超市、物业管理办公室、其他威尼斯花园所有公用配套设施等均属于转让标的。2002年12月经过工商变更核准，原金马房地产（江苏）有限公司更名为金马公司，住所地、法定代表人、注册资本、企业性质、股东一并变更。4.根据该小区的房屋销售合同，其中关于所购商品房基本情况中，公共部位与公用房屋分摊建筑面积并无明确，而是在附件二中说明公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成依据国家标准GB/T17898-1-2000房产测量规范执行。且在购房合同第十八条规定，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。另查明，无锡太湖威尼斯花园小区原物业管理单位系无锡金马物业管理有限公司，后该公司于2015年10月10日退出该小区。目前，中央区1号由威尼斯业委会出租给第三方开小卖部、2号、6号被金马地产公司锁闭、7号仍然作为门卫室使用。又查明，威尼斯花园业委会曾向本院起诉要求金马房地产公司向其移交包括本案所涉房屋在内的公建配套设施用房，2017年9月1日，本院作出（2016）苏0211民初2594号民事判决书，判决内容中关于案涉房屋的移交诉请予以支持。后因金马房地产公司不服判决，上诉至无锡市中级人民法院，该院于2018年5月2日作出（2017）苏02民终4343号民事判决书，认为所谓“公建配套”，仅为房屋用途，而非确定房屋权属的依据。根据《物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《物权法》第三十三条的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。在威尼斯花园业委会、金马房地产公司对案涉房屋权属产生争议的情况下，威尼斯花园业委会应当先行提起所有权确认之诉，在依据法律规定确认案涉房产归业主共有的前提下，再请求金马房地产公司移交占有、使用、收益权，方符合法律规定和逻辑。故判决：一、撤销无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初2594号民事判决；二、驳回威尼斯花园业委会的诉讼请求。在上述案件一审程序结束后，威尼斯花园业委会向无锡市住房和城乡建设局申请公开威尼斯花园小区二期物业管理或服务用房设置及竣工验收、交接资料，该局于2018年1月2日提供《建设工程竣工物业管理单项验收表》和《无锡市住宅小区公建配套单项验收表》，该表格中显示有会所2500平米包括了中央区5号、6号等、物业管理用房为中央区1号的内容。本案庭审中，威尼斯花园业委会申请1992年至2000年在金马房地产公司任总经理的孙洪生到庭作证，证明本案所涉别墅小区，房屋不存在公摊面积的概念，根据实测面积计算购买面积，但是小区所有的公建配套设施和用房，建设成本都是平均摊派到房屋销售的价格中去的。本院认为，本案争议焦点为，威尼斯花园中央区1号、2号、6号、7号房产作为公建配套用房，其权属是否应当属于业主共有。第一、涉案房产在威尼斯花园小区一期、二期竣工交付时，均作为公建配套用房使用，房屋用途从未变更，在交付验收的过程中已经作出审核并移交给业主使用，其房屋用途并非独立存在，而是作为威尼斯花园小区的配套设施而存在。第二、虽然别墅区房屋定价由市场需求调节未经物价局核定，不存在公摊面积的概念，但威尼斯花园业委会申请证人到庭证明房屋销售过程中，所有的建设成本已经分摊到房屋售价中去，金马房地产公司并未举证证明案涉的四处房产系单独规划、单独建设、其建设成本未列入销售价格。第三、案涉中央区1号首次申领房产证时是作为商店申领的房产证，实际在物业管理单项验收表中是作为物业管理用房验收；中央区2号是作为接待中心申领的房产证；中央区6号是作为多功能厅申领的房产证、7号是作为门卫申领的房产证，这些房产应当属于《中华人民共和国物权法》规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，虽因历史原因由金马房地产公司领取了产权证，但2006年起该四处房产因属于公建配套用房而被产监部门作出了权利限制，其权属不能仅根据产权登记来确定。故综上，该房屋的所有权应当认定为全体业主共有。被告金马房地产公司关于该案涉四处房产系其公司出资建造、属于专有部分，应属其公司所有的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。综上所述，原告威尼斯花园业委会的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《江苏省物业管理条例》第三十六条之规定，判决如下：太湖威尼斯花园中央区1号、2号、6号、7号房产归太湖威尼斯花园全体业主共有。本案案件受理费53892元，由被告江苏金马房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  龚甬钰审 判 员  朱加嘉人民陪审员  苏卓华二〇一九年七月十二日书 记 员  蔡昀霏本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》：第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《江苏省物业管理条例》：第三十六条物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。物业服务用房不得买卖和抵押。