贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3804号上诉人（原审被告）：桐梓县恒盛房地产开发有限公司。法定代表人：刘继，该公司董事长。委托诉讼代理人：令狐荣云，桐梓县松坎法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：杨胄，男，汉族，1987年2月13日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审原告）：罗吉玲，女，汉族，1988年3月21日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二被上诉人委托诉讼代理人：王东旭，桐梓县楚米法律服务所法律服务工作者。上诉人桐梓县恒盛房地产开发有限公司因与被上诉人杨胄、罗吉玲合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。桐梓县恒盛房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初371号民事判决，驳回杨胄、罗吉玲的诉讼请求；二、案件受理费由杨胄、罗吉玲承担。事实及理由：一、一审法院对逾期交房违约金认定不清。1.桐梓县恒盛房地产开发有限公司早已通过短信、电话通知等方式通知杨胄、罗吉玲于2017年7月11日接房，该通知虽未达到合同约定的通知要求，但已实际通知了杨胄、罗吉玲，对杨胄、罗吉玲的实体权利并未造成任何影响。杨胄、罗吉玲明知桐梓县恒盛房地产开发有限公司已通知其接房，但迟迟不去办理接房手续，迟延交房系杨胄、罗吉玲自身原因造成的，桐梓县恒盛房地产开发有限公司不应承担违约责任；2.一审法院认定的逾期交房违约金计算标准明显过高，杨胄、罗吉玲在庭审中也未提交任何证据予以佐证其遭受损失，且杨胄、罗吉玲也未实际遭受损失。即便一审法院认定桐梓县恒盛房地产开发有限公司逾期交房，也应当对违约金予以调减。杨胄、罗吉玲辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。杨胄、罗吉玲向一审法院起诉请求：1.判令桐梓县恒盛房地产开发有限公司立即向杨胄、罗吉玲赔偿支付逾期交房违约金19892.165元；2.判令桐梓县恒盛房地产开发有限公司立即退还杨胄、罗吉玲水、电、燃气开户费4500元；3.依法判决桐梓县恒盛房地产开发有限公司立即向杨胄、罗吉玲交付坐落于桐梓县××村盛世××城小区××单元××号房屋；4.案件受理费由桐梓县恒盛房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：杨胄、罗吉玲与桐梓县恒盛房地产开发有限公司于2014年12月24日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：桐梓县恒盛房地产开发有限公司以288566元的价格将其开发的位于桐梓县××镇盛世××小区××楼××单元××号房屋出售给杨胄、罗吉玲，合同第七条第三款约定：房屋价格包括水、电建设等安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条约定:出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：房屋交付使用时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续；第十三条约定:出卖人未按约定的期限和条件交房的，按已付房款0.0001元/天支付违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第二十九条约定：…双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应该由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，对本合同解除的，应当采取书面形式…。双方同日签订的《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第2项、第10项约定：买受人委托出卖人办理产权登记事宜，买受人在办理产权登记时经出卖人通知后，交清契税、房屋维修基金、水、电、燃气开户费、登记费、工本费等费用，交房前一次性付清；主合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。合同签订后，杨胄、罗吉玲向桐梓县恒盛房地产开发有限公司付清了购房款。2018年1月8日，桐梓县恒盛房地产开发有限公司短信通知杨胄、罗吉玲接房，但杨胄、罗吉玲至今未办理接房手续。一审法院认为，杨胄、罗吉玲与桐梓县恒盛房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，原审法院予以确认。《商品房买卖合同》第十一条第一款中约定交房时间为2015年6月30日，杨胄、罗吉玲接到桐梓县恒盛房地产开发有限公司通知接房的时间为2018年1月8日，桐梓县恒盛房地产开发有限公司称迟延交房是因为杨胄、罗吉玲迟迟不接房，根据合同第十四条第一款中约定以书面方式通知杨胄、罗吉玲接房，桐梓县恒盛房地产开发有限公司未举证证明房屋符合交付条件后，以书面方式通知杨胄、罗吉玲，以及因杨胄、罗吉玲的原因而未按约定期限交房，现杨胄、罗吉玲认可接到短信通知接房的时间为2018年1月8日，原审法院予以确认，庭审中，杨胄、罗吉玲与桐梓县恒盛房地产开发有限公司认可如果按合同约定日万分之一标准计算，违约金为9918.92元，原审法院予确认，该标准低于桐梓县城同地段租房费标准，也低于银行同期贷款利息，原审法院予以确认，不予调减。对杨胄、罗吉玲要求桐梓县恒盛房地产开发有限公司退还水、电、燃气费4500元的请求，因未提供证据证明其向桐梓县恒盛房地产开发有限公司交纳了以上款项，故不予支持。对杨胄、罗吉玲要求桐梓县恒盛房地产开发有限公司立即向杨胄、罗吉玲交付坐落于桐梓县××村盛世××城小区××单元××号房屋请求，因桐梓县恒盛房地产开发有限公司已向其短信通知接房，杨胄、罗吉玲亦认可收到通知，不存在桐梓县恒盛房地产开发有限公司拒绝交付房屋，对此请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告杨胄、罗吉玲支付逾期交房违约金9918.92元；二、驳回原告杨胄、罗吉玲的其他诉讼请求。已减半收取案件受理费454元，由被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司负担235元，退还原告219元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，且有相关证据予以佐证。因此，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：综合上述双方的诉辩理由，本案争议的焦点为：上诉人桐梓县恒盛房地产开发有限公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担相应的违约责任。关于本案的争议焦点。首先，双方于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且并不违反国家法律规定，依法成立并有效。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款和第十四条第一款的约定，涉案房屋交房时间应为2015年6月30日，交付方式是约定以书面方式通知杨胄、罗吉玲接房。而本案中，桐梓县恒盛房地产开发有限公司实际通知杨胄、罗吉玲接房的时间为2018年1月8日，桐梓县恒盛房地产开发有限公司未按合同约定的期限向杨胄、罗吉玲交付房屋，存在逾期交房的违约行为。桐梓县恒盛房地产开发有限公司称房屋符合交付条件后，已通过张贴公告、微信等多种方式通知杨胄、罗吉玲接房的上诉理由，经查，被上诉人杨胄、罗吉玲对此予以否认，而桐梓县恒盛房地产开发有限公司亦不能举证证明存在上述通知交房的行为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院》第二条“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，桐梓县恒盛房地产开发有限公司应承担举证不能的法律后果，故一审法院认定其存在逾期交房的违约行为，并无不当，本院对其所提该上诉理由不予支持。其次，对于桐梓县恒盛房地产开发有限公司违约责任的应如何确定的问题，桐梓县恒盛房地产开发有限公司提出违约金过高要求调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。根据私法自治原则，本案双方当事人已约定了违约金的应当优先适用违约金条款，且桐梓县恒盛房地产开发有限公司亦未提供证据证明双方合同约定的违约金标准过分高于造成的损失。因此，一审依照桐梓县恒盛房地产开发有限公司根据该计算标准计算出的违约金数额确定桐梓县恒盛房地产开发有限公司应当承担的违约责任，并无不当。且二审中，双方当事人均明确表示对一审认定的违约金数额无异议，故桐梓县恒盛房地产开发有限公司对此提出的上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人桐梓县恒盛房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费908元，由上诉人桐梓县恒盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  张海波审判员  李成波二〇一九年七月二十六日法官助理周正平书记员杨静