上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3024号原告：殷秀琴，女，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张金铭，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜雅楠，上海市光明律师事务所律师。被告：上海鹏新置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李士兴，董事长。委托诉讼代理人：滕刚，上海锦汇律师事务所律师。原告殷秀琴与被告上海鹏新置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜雅楠及被告委托诉讼代理人滕刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还原告购房款人民币(以下币种同)1,446,625元；3、判令被告向原告支付利息(按年利率4.75%的标准计算至实际返还之日止，其中19,000元自2016年12月27日起算；81,000元自2016年12月30日起算；476,625元自2017年1月2日起算；870,000元自2017年2月23日起算)。事实和理由：原告经被告宣传得知其销售的商品房可以商住两用，且配备厨房、卫生间等，便于2017年1月2日与被告签订了《上海市商品房预售合同》，向被告购买了上海市嘉定区阿克苏路63弄《鹏飞荟都(中)》6号6层706室房屋(以下简称系争房屋)，总价2,876,625元，双方约定2018年3月30日前交付房屋。合同签订后，双方口头协商一致推迟了合同约定的付款时间，原告按推迟的付款时间支付了被告前两笔房款1,446,625元。后有关管理部门联合发布文件，提出对商业办公项目进行整改，对不符合要求的，不得交付，对销售中开发商存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。原告得知系争房屋不可用于居住后，就致电被告员工要求解除合同，被告以退房申请受理时间已过为由予以拒绝。(2018)年沪0114民初2411号判决书网上公开后，原告才得知被告曾于2017年7月5日告知全体小业主可以申请解除合同，申请受理时间为2017年7月14日至2017年8月4日。但原告从未收到过相关通知。系争房屋无法作为居住使用，导致原告合同目的不能实现，原告有权解除合同，故诉至法院。被告辩称，不同意原告所有诉讼请求。双方之间的合同合法有效，对双方均有约束力，被告并未违约，也未收到原告的解除通知，不同意解除合同。系争房屋是商办性质，并非住宅物业，双方在签订预售合同的时候，被告对此已经书面告知，原告亦签订了承诺书，表明被告已经履行了告知义务且并未误导宣传。关于系争房屋是否可以居住的问题，被告认为是业主购买房屋后对房屋的自由处分行为。涉案项目于2018年7月23日取得建设工程竣工验收备案证书，符合约定交付条件，水电煤也已经接通，大部分业主已经收房。原告称合同目的不能实现，被告不予认可。经审理查明，2017年1月2日，殷秀琴(乙方)与上海鹏新置业有限公司(甲方，以下简称鹏新公司)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为办公，建筑面积为103.46平方米，房屋层高为4.5米，总房价为2,876,625元；乙方应于2017年1月2日前支付576,625元，并于2017年1月6日前支付87万元，于2017年2月21日前支付143万元。甲方应于2018年3月30日前将系争房屋交付乙方。上述合同签订之前，殷秀琴分别于2016年12月27日和同年12月30日向鹏新公司支付了19,000元和81,000元。合同签订当日，殷秀琴支付了476,625元，后于2017年2月23日又支付了87万元，合计已付房款1,446,625元。2017年5月9日，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门联合出台一份《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，载明各区要组织开展全面检查和集中整治，严肃查处违法行为并公布典型案例；本市停止审批公寓式办公项目；加强商业办公项目建设、销售监管；对在售商业办公项目区分不同情况，分类清理整顿；对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。2017年6月12日，上海市住房和城乡建设管理委员会发出一份《坚决稳妥推进商业办公项目清理整顿工作，依法督促开发商整改，切实维护购房人权益》通知，载明为进一步维护好购房人的正当合法权益，对已实际成交并完成销售合同网上备案的，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合。购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。2017年7月5日，鹏新公司通过售楼处张贴的方式向全体小业主发出《鹏飞荟都告业主书》，载明：“……，如要求解除《上海市商品房预售合同》的，我司将按以下方案执行：一、业主要求解除《上海市商品房预售合同》的，业主向我司提出申请，我司同意为其办理解除《上海市商品房预售合同》手续，申请受理时间为2017年7月14日—2017年8月4日；二、对于提出解除合同申请的业主，我司返还业主已支付房款本金加中国人民银行同期贷款利率；三、我司将在业主配合我司完成合同网签撤销手续之日起90个工作日内，将上述款项转至业主本人提供的以业主名字开户的银行账号内；……。”2017年7月11日，鹏新公司向小业主发出《鹏飞荟都告业主书修正说明》将第三条中90个工作日改为90天。同时，鹏新公司向全体业主发出解除合同流程。另查，1、预售合同签订之前，鹏新公司向殷秀琴出具了《告购房客户书》，载明：本项目中11幢6号土地性质为商办，非住宅类物业；本项目不能办理暂住证、户口迁移及落户；本项目水、电、燃气均按照商业收费标准收费；11幢6号交房日期为2018年9月30日前；本公司承诺在销售中不使用虚假宣传或引人误解的语言如“公寓”、“住宅”、“公馆”等误导消费者，混淆房屋性质。殷秀琴在上述告购房客户书上签字确认。同日，殷秀琴亦在鹏新公司出具的承诺书上签字，承诺书上载明对告知书内容充分知晓并理解，知晓该房屋性质为商办，知晓该房屋不能作为居住使用，不能办理居住证或户口迁入。2、涉案项目于2018年7月23日取得建设工程竣工验收备案证书。对上述事实，双方并无争议，但对殷秀琴能否解除合同以及解除后果，双方意见不一。殷秀琴为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《上海市商品房预售合同》，证明合同第21页提到厨房、卫生间，说明房屋是有居住性质的；2、殷秀琴代理人与贷款银行业务员于2019年4月25日的通话记录，证明贷款未能审批成功的原因是由于政策原因，涉案项目因违规无法办理贷款；3、样板房照片，证明鹏新公司存在误导性宣传，混淆了房屋性质。鹏新公司对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，殷秀琴所提及的条款是其和物业公司签订的物业管理服务合同中的条款，是格式性要求，不是鹏新公司对殷秀琴的承诺，与本案无关；对证据2，证人未到庭，不符合证据的形式要求，不予质证；对证据3，真实性不认可。鹏新公司为证明其意见，向本院提交证据如下：1、告购房客户书、承诺书，证明购房时，鹏新公司已经明确告知殷秀琴房屋性质，殷秀琴也亲笔确认知晓内容；2、《鹏飞荟都》告业主书及修正说明，证明鹏新公司响应政府号召在售楼处张贴退房办理手续及时间，也电话通知过每一位业主，销售人员也加入了业主群进行解释；此外，告业主书是鹏新公司提出的解除合同的优惠条件，是单方行为，并非合同约定的行为，并无法律规定要求一一告知业主，超过了申请时间，对鹏新公司是没有约束力的；3、竣工验收备案证书，证明涉案项目已经取得竣工验收备案证书，已经满足了合同中约定的交付条件，因殷秀琴未按约付清房款，故至今尚未交房；4、催款函及送达凭证，证明因殷秀琴没有足额支付全部房款，鹏新公司在2018年11月和2019年1月两次向其发出催款函要求其支付剩余房款。殷秀琴对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性均无异议，但系鹏新公司免除自己责任的格式条款，第5项也明确说明了有水电和燃气，侧面说明了房屋的住宅性质；对证据2，仅张贴在售楼处，并没有送达给殷秀琴，鹏新公司没有尽到通知义务，从其他业主处知道可以退房，也知道有退房成功的，但是不知道时限，导致其没有在限定的时间内提出解除；对证据3，真实性无异议；对证据4，真实性无异议，实际履行中双方约定鹏新公司协助办理贷款，后因鹏新公司的原因贷款没有办下来。本院认为，鹏新公司发出的《鹏飞荟都告业主书》明确同意业主可以解除《上海市商品房预售合同》。该告业主书系鹏新公司根据政府按照商业办公项目清理整顿相关政策作出的行为，面向全体业主，对殷秀琴亦应有效。鹏新公司辩称殷秀琴主张解约超过了告业主书规定的受理时间，故不同意解除。但殷秀琴表示，其并未收到该告知书，也没有接到鹏新公司的电话告知，并不知晓受理时间，而鹏新公司并无证据证明其已在该时间内将告业主书有效送达殷秀琴；且商业办公项目清理整顿相关政策并未对解除合同时间进行限制性规定，鹏新公司自行设定的办理时间并不合理；此外，该告业主书中亦未明确规定超过办理时间，业主将不再享有解除权。综上，对殷秀琴要求解除预售合同的请求，本院予以支持。合同解除后，鹏新公司应将已收取的房款返还殷秀琴。关于殷秀琴主张的利息损失，因告业主书中鹏新公司承诺对于提出解除合同申请的业主，同意返还已支付房款本金加中国人民银行同期贷款利息，故对殷秀琴主张的利息损失，本院亦予以支持，因鹏新公司至今尚未返还房款，故利息应计算至实际返还之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告殷秀琴与被告上海鹏新置业有限公司于2017年1月2日签订的关于上海市嘉定区阿克苏路63弄《鹏飞荟都(中)》6号6层706室房屋的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海鹏新置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告殷秀琴购房款人民币1,446,625元，并按中国人民银行同期贷款利率支付原告殷秀琴计算至实际返还之日止的利息(其中19,000元自2016年12月27日起算；81,000元自2016年12月30日起算；476,625元自2017年1月2日起算；870,000元自2017年2月23日起算)。本案受理费18,918元，减半收取9,459元，由被告上海鹏新置业有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年七月三十一日书记员  朱雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。