连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初4324号原告：江苏银行股份有限公司连云港新银支行，住所地连云港市海州区瀛洲路1号。负责人：袁翠微，该分行行长。委托诉讼代理人：陈文，该行职员。委托诉讼代理人：周欣，江苏路卓律师事务所律师。被告：黄继梅，女，1976年7月24日出生，汉族，住江苏省灌云县。被告：连云港汇泽房地产开发有限公司，住所地江苏省灌云县经济开发区孙腾路东侧。诉讼代表人：连云港汇泽房地产开发有限公司破产清算组。委托诉讼代理人：王亮、于旭东，江苏苍佑律师事务所律师。原告江苏银行股份有限公司连云港新银支行（以下简称江苏银行）诉被告黄继梅、连云港汇泽房地产开发有限公司（以下简称汇泽公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江苏银行的委托诉讼代理人陈文、周欣、被告汇泽公司的委托诉讼代理人王亮、于旭东到庭参加诉讼，被告黄继梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告江苏银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄继梅归还借款本金117058.19元，利息、复利、罚息21261.96元（截至2019年3月13日），本息合计138320.15元及至贷款还清之日利息、复利、罚息，被告汇泽公司就前述贷款本息承担连带还款责任。2、判令我行就被告黄继梅抵押的房产享有优先受偿权。3、判令二被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由如下：黄继梅于2013年09月27日与我行签订《个人借款合同(房贷版)》，贷款金额为140000元，约定期限十年，自2013年09月27日起至2023年09月26日止。黄继梅购置且将位于灌云县经济开发区，灌房预伊山字第00016460号，建筑面积104.78㎡的房产作抵押担保，办理按揭贷款，由开发商汇泽公司提供担保。贷款存续期间，开发商破产，被告拒绝履行还款义务。经多次催收无果的情况下，我行根据合同约定，宣布贷款提前到期。截至2019年3月13日，借款人尚欠借款本金117058.19元，利息、复利、罚息21261.96元，总计138320.15元。为了维护我行合法权益，诉至贵院，请求判如所请。被告黄继梅既未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。被告汇泽公司辩称，1、根据破产法的相关规定本案应当应由破产案件受理地进行管辖。2、在个人贷款借款合同中被告没有盖章不应承担担保责任。3、涉案合同未办理抵押登记手续原告不享有优先受偿权。4、在灌云县人民法院于2015年7月1日受理被告破产申请后原告存在着从保证金账户扣划行为，依据企业破产法第16条规定该行为无效，原告应当将扣划的保证金返还至被告账户对此被告保留追究原告的权利。本院经审理认定事实如下：一、2013年8月27日，合同编号为0000170484的《个人借款合同（房贷版）》载明的主要内容为：贷款人江苏银行，借款人黄继梅，担保人汇泽公司，贷款人向借款人发放（币种）人民币140000元的借款，借款期限自2013年8月27日至2023年8月26日止。借款采用浮动利率，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率6.55%下浮10%，执行年利率5.895%，合同利率随人民银行同期人民币贷款基准利率调整。借款用于购买座落于灌云县开发区住房。采用委托支付方式使用合同项下借款，经贷款人同意后，贷款人将借款资金支付借款人交易对象汇泽公司（开户银行：江苏银行新银支行，户名：汇泽公司，账号11×××41）。还款方式采用等额本息按月分期还款，每月19日为结息日。借款人不能按时归还贷款，贷款人有权自逾期之日起按当期执行利率加收50%计收罚息。担保人自愿为借款人在本合同项下的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至抵押物有效设定担保物权，且抵押权凭证移交贷款人占有之日止。借款人未按合同约定按时足额偿还借款本金和利息的，贷款人有权宣布合同项下借款本息提前到期，立即收回贷款等内容。借款人黄继梅、贷款人江苏银行在合同上的借款人、贷款人处签名、盖章，担保人汇泽公司未在合同的担保人处签名盖章。同日，被告黄继梅为抵押人，原告江苏银行为抵押权人，双方签订《抵押担保合同（个人版）》，合同编号为0000170484，合同约定，本合同为抵押权人与黄继梅（债务人）于2013年8月27日签订的金额为140000元，编号为0000170484的个人借款合同的担保合同，抵押物为东方家园25-604室，抵押担保范围为债务人在主合同项下发生的全部债务，包括但不限于本金、利息、复利、罚息、手续费、违约金、损害赔偿金、律师费、公证费、税金、诉讼费、差旅费、评估费、拍卖费、财产保全费、强制执行费、公告费、送达费、鉴定费及债权人为实现债权所支付的其它相关费用等款项等内容。2013年9月13日，原告江苏银行与被告黄继梅对灌云县开发区房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，债权数额为140000元，债务履行期限为2013年8月27日至2023年8月26日。二、2013年5月30日，原告江苏银行（甲方）与被告汇泽公司（乙方），案外人方芳、方某作为担保方（丙方）签订了《协议书》，约定，乙方对25号楼的销售方式分为现金全款和按揭贷款，不得将25号楼房屋抵作工程款。乙方将现金销售款项交给甲方70%。按揭贷款的按揭款全部交给甲方，其中每笔按揭贷款金额的10%作为按揭贷款还款保证金，存入乙方在甲方开立的保证金专户上，此保证金不计入乙方归还甲方欠款范围之内。房屋价款30%的首付款归乙方用于支付25号楼的工程款。乙方所售的上述房产在甲方处办理按揭手续后，必须将该款项全部汇入甲方指定的账户用于偿还欠款。乙方所欠江苏银行连云港分行本金和利息，以实际到甲方账户才有效，如果按揭购房业主不能按时归还贷款的，在同比例扣除保证金后，余下按揭债务乙方和丙方承担连带担保责任。三、2013年9月27日，原告江苏银行按约发放贷款，收款人为汇泽公司。被告黄继梅未能按照约定及时履行还款义务，截至2019年3月13日，尚欠借款本金117058.19元，利息、复利、罚息21261.96元，总计138320.15元未还。四、2015年7月，江苏省灌云县人民法院作出（2015）灌商破字第00001号民事裁定，裁定决定立案受理申请人汇泽公司的破产申请；指定汇泽公司破产清算组为管理人。上述事实，有原被告当庭陈述及原被告提交的《个人借款合同》、零售贷款借款借据、抵押担保合同及预购商品房抵押登记、江苏银行业务专用凭证、协议书、EMS快递单、江苏省灌云县人民法院民事裁定书等证据在案予以证实，本院依法予以确认。本院认为，被告黄继梅与原告江苏银行之间的个人借款合同，是双方当事人的真实意思表示，合法成立且有效。被告黄继梅应当按约定按期偿还所借款项，其逾期未还的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。灌云县人民法院虽已经受理了汇泽公司的破产申请，但根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第二十条“人民法院受理企业破产案件后，对债务人财产的其他民事执行程序应当中止。以债务人为被告的其他债务纠纷案件，根据下列不同情况分别处理：（一）已经审结但未执行完毕的，应当中止执行，由债权人凭生效的法律文书向受理破产案件的人民法院申报债权。（二）尚未审结且无其他被告和无独立请求权的第三人的，应当中止诉讼，由债权人向受理破产案件的人民法院申报债权。在企业被宣告破产后，终结诉讼。（三）尚未审结并有其他被告或者无独立请求权的第三人的，应当中止诉讼，由债权人向受理破产案件的人民法院申报债权。待破产程序终结后，恢复审理。（四）债务人系从债务人的债务纠纷案件继续审理。”的规定，本案中被告汇泽公司系从债务人，案件应当继续审理。原告江苏银行与被告汇泽公司及案外人方芳之间的协议书，是当事人的真实意思表示，合法成立且有效，在被告黄继梅不能履行合同义务时，被告汇泽公司应当承担连带保证责任。因涉案的抵押物只办理了预购商品房抵押权预告登记，至今未能办理抵押权登记，原告江苏银行主张对抵押物享有优先受偿权，无事实依据，本院不予支持。被告黄继梅经本院合法传唤，既不到庭应诉，也不作答辩，视为对其权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄继梅应于本判决生效之日起十日内向原告江苏银行股份有限公司连云港新银支行支付本金及利息、罚息和复利等合计138320.15元，以及之后利息、罚息和复利（自2019年3月14日起至实际清偿之日止，按照合同约定计算）；二、被告连云港汇泽房地产开发有限公司对第一项判决承担连带偿还责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3066元，由黄继梅、连云港汇泽房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 孟善业二〇一九年七月二十六日法官助理 张 壤书 记 员 李小红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期限不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还：贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任（三）《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（四）《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第二十条人民法院受理企业破产案件后，对债务人财产的其他民事执行程序应当中止。以债务人为被告的其他债务纠纷案件，根据下列不同情况分别处理：（一）已经审结但未执行完毕的，应当中止执行，由债权人凭生效的法律文书向受理破产案件的人民法院申报债权。（二）尚未审结且无其他被告和无独立请求权的第三人的，应当中止诉讼，由债权人向受理破产案件的人民法院申报债权。在企业被宣告破产后，终结诉讼。（三）尚未审结并有其他被告或者无独立请求权的第三人的，应当中止诉讼，由债权人向受理破产案件的人民法院申报债权。待破产程序终结后，恢复审理。（四）债务人系从债务人的债务纠纷案件继续审理。（五）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行