广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1284号原告（反诉被告）：张彬，男，1981年1月27日出生，汉族，住广东省陆丰市，原告（反诉被告）：张惠琼，女，1977年12月19日出生，汉族，住广东省陆丰市，两原告的共同委托诉讼代理人：康泳君，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州聚龙金房地产咨询有限公司，住所地广州市番禺区大石街105国道大石段582、584号6A11，统一社会信用代码91440101MA59GJG13Y。法定代表人：陈莉萍。委托诉讼代理人：戴春锋，系广东神朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟基，系广东神朗律师事务所律师。原告张彬、张惠琼诉被告广州聚龙金房地产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张惠琼及原告张彬、张惠琼的共同委托诉讼代理人康泳君、被告广州聚龙金房地产咨询有限公司（以下简称聚龙金公司）的委托诉讼代理人戴春锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彬、张惠琼向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还履约保证金9296元；3.判令被告向原告赔偿商铺装修费63500元；4.判令被告向原告赔偿因停电引起的货物变质损失共1万元；5.判令被告向原告支付两个月的营业额损失共239415元；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于广州市番禺区南村镇里仁洞村番禺大道北自编336号之一D区116单元的房屋，由被告对租赁房屋提供物业服务。原告向被告支付了履约保证金9296元。按照《房屋租赁合同》第三条第10点的约定，原告每月缴纳当月的管理费、水费、电费及公共摊分费。另，根据被告员工（物业管理助理）的微信记录可知，每月6日为最终缴纳日。但从2018年7月25日原告进场起，被告便通知原告，场地采用先充值后用电的方式缴纳电费。经协商后，被告同意原告继续按合同执行先用电后缴费的用电方式。2018年12月29日，被告发出催收通知，要求原告于2018年12月30日缴纳2000度电的电费共3360元，但实际上原告在12月仅用电2274元。即被告没有按合同约定，强制要求原告先充值后用电，实行预交电费。2018年12月30日，在案涉租赁场地电费缴纳期限未到，即原告没有欠费的情况下，被告擅自对原告租赁的商铺停电。原告经营的是餐饮快餐，被告的行为造成原告冰箱内大量食品腐坏。因商铺一直处于停电状态，原告加盟的餐饮快餐无法经营，遭受营业损失。另，被告出租的商场没有通过消防验收，不具备消防许可证，按照法律规定不能用作商铺出租。根据《中华人民共和国消防法》第十二条“歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业”的规定，被告出租商场的行为违反法律法规。并且被告违反《房屋租赁合同》中“向乙方提供该房屋正常办公和经营时间的物业管理和水电供应”的合同义务，现原告要求解除《房屋租赁合同》，并由被告赔偿原告因被告违约行为遭受的损失。被告聚龙金公司辩称：被告同意与原告解除租赁合同，但不同意返还保证金，因为原告拖欠房租、管理费、水电费，而且时间较久，超过合同约定的最长期限。按照合同约定，被告有权没收原告的保证金，因为是原告严重违约并且自行搬离商铺，因此被告不需要承担原告的商铺装修费用。被告是根据原告的违约行为与合同的约定，对原告进行停电。因停电造成的损失，应由原告自行负担。另，原告主张的营业额损失，没有任何的事实依据。而且即使存在一些损失，也是因原告自身的违约行为造成，被告无须承担。请求法庭查明事实，驳回原告的第2、3、4、5项诉请。被告聚龙金公司同时提出反诉，诉请判令：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告向反诉原告支付拖欠的费用20591.1元（包含房租15935元、管理费612元、水电费4045.1元）及逾期违约金（违约金自反诉提出之日起，按欠费金额每日千分之五的标准计算至实际清偿日止）；3.反诉原告没收反诉被告交付的履约保证金9296元；4.反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月20日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，就广州市番禺区南村镇里仁洞村番禺大道北自编336号之一D区116元房屋租赁相关事宜达成协议，张彬作为反诉被告的代理人参与了商和签约。合同约定，反诉被告自2018年3月21日至2023年4月30日（免租期自2018年3月21日至2018年4月30日）承租该房屋，反诉被告须于每个当月的25日前将下月租金一次性交清，并将上月管理费、水费、电费及公共分摊费等相关费用一次性交付给反诉原告，逾期须按欠费的每日千分之五支付违约金；同时，又约定如反诉被告拖欠租金或其他费用（含水、电费和相关费用）的，反诉原告有权对其采取停水、断电等强制措施；逾期超过15日或一年内不按时足额缴纳租金或其他费用次数达三次，反诉原告有权解除合同、收回房屋且履约保证不予退还。后，反诉原告依约交付了该房屋，反诉被告接收房屋后进行装修并投入使用。但自2018年5月26日起，反诉被告未按时支付6月、7月、8月租金，也陆续拖欠物业管理费、水、电费等费用，至2018年12月26日，反诉被告累计拖欠费用20591.1元（包含房租15934元、管理费612元、水电费4045.1元），经反诉原告催收，反诉被告仍未支付上述款项。2018年12月29日，反诉原告发出《催收函》，要求反诉被告将2018年11月29日已经发生的电费在2018年12月30日15：00之前交清，否则做停电处理。反诉被告收函后仍然不交电费，也不补交其他拖欠费用。2018年12月30日16：00左右，反诉原告按合同第57条的约定对反诉被告采取了断电措施。断电后，反诉被告继续违约不交费，任由其店内食品在冰箱断电的情况下变质，故意将损失扩大，且于2019年1月上旬擅自搬离案涉房屋。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，应当得到遵守和执行。根据合同的相关约定，反诉被告长期欠费的行为已构成严重违约，须承担相应的违约责任。反诉原告有权采取断电措施，也有权解除合同、没收履约保证金并要求反诉被告支付拖欠的租金、管理费、水电费等费用及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2003年10月28日，广州市城市规划局番禺区分局为广州市番禺区南村镇里仁洞村经济合作社，位于该村迎宾路西侧5553.4平方米土地颁发建设用地规划许可证。1998年1月20日，案外人彭树辉就上述地块内3710平方米土地与番禺市南村镇里仁洞经济发展公司签订《承包土地合同》。2017年10月13日，聚龙金公司的法定代表人陈莉萍与案外人彭树辉签订《场地承包合同》，就上述地块内的（广州市番禺区南村镇里仁洞村番禺大道北自编336号之一）场地约定由陈莉萍承包使用。诉讼中，被告称上述土地承包后，由聚龙金公司将场地进行改造并对外出租。2018年3月20日，聚龙金公司（甲方、出租方）与张慧琼、张彬（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于广州市番禺区南村镇里仁洞村番禺大道北自编336号之一D区116单元，出租面积（含分摊）共56平方米出租给乙方作商铺使用；租赁期为5年，自2018年3月21日起至2023年4月30日止，其中免租期为41天，自2018年3月21日起至2018年4月30日止；甲乙双方商定该房屋（备案）的月租金为人民币4648元（含备案税费），租期内租金每年在上年度的租金基础上递增10%；该房屋是先交租后使用的租赁方式，乙方须在当月25日前将下月租金一次性交付给甲方，本合同履行后并须在当月25日前将上月管理费、水费、电费及公共分摊费、备案税费等相关费用一次性交付给甲方；在本合同签订生效之日，乙方应当一次性向甲方支付三个月租金13944元（不含税价），其中两个月租金9296元作为履约保证金，另外一个月租金4648元作为第一个月租金，履约保证金不得当租金抵扣、不计算利息；若乙方出现违约情况，甲方有权没收履约保证金而不予退还；租赁期届满或协商解除合同之日，该履约保证金在乙方交清该房屋租赁期内的一切相关费用，且将该房屋及其设备按合同约定完好的交回，并提交乙方到工商部门变更营业执照地址的迁出手续回执后15个工作日内，甲方将履约保证金无息退回给乙方。同日，聚龙金公司（甲方、出租方）与张慧琼签订《租赁补充协议》一份，约定：经甲乙双方商定，在双方建立合作关系基础之上，甲方给予乙方最高优惠（4648元/月），可加附页，但双方必须严加保密，不得对任何第三方透露本协议规定的具体价格，保密期限5年……。此外，该协议还对租赁保险、物业管理、协议的效力等内容进行了约定。2018年3月20日，聚龙金公司收取原告交付的租赁押金9296元，并出具编号为1029922的收据一份。关于租金的支付情况，被告提交了其自行制作的《张慧琼欠费情况一览表》拟证实被告的欠费情况。该表格中列明了2018年5月至2019年1月期间，原告每月应交租金及水电费的金额（“应交金额”）、原告实际交费金额（“实际交费”）及付款时间（“付款日期”）等内容。对于表格中的“应交金额”，被告拟提供其自行制作的2018年5月至2019年1月期间每月的《收款通知单》予以证实。经质证，原告对上述欠费表中“应交金额”一栏所列金额不予确认，称被告提交的用以证明每月“应交金额”的《收款通知单》并非之前发给原告的通知单，是被告事后自行制作的，原告从未收到过该些《收款通知单》。原告对于欠费表中“实际交费”一栏所列金额的真实性予以确认，并提供了相应的微信转账记录予以证实，但原告称该些金额即是案涉房屋每月实际应交租金及水电费金额，不存在欠缴费用的情况。对于上述主张，原告提交了其实际收到的被告发出的《收款通知单》（2019年1月份）予以证实。该通知单上列明1月1日至1月31日租金4648元；电费有两列，一列本月度数为7592，上月度数为6305，金额为2162元；另一列本月度数为1477，上月度数为0，金额为2481元；原告称不清楚为何会有两列电费数据，但是第二列的度数明显与实际不符，故原告按照第一列电费的金额向被告缴纳了电费。另，原告称，按照合同约定，案涉房屋的电费应是按照每月实际用电情况缴纳，但被告提交的《收款通知单》所列电费金额均是按充值度数计算，被告要求原告按照电费充值金额缴交电费不符合合同约定；并且在前期的合同履行过程中，原告一直是按照合同约定的方式缴纳水电费，每月被告的工作人员都会通过微信将原告实际使用水电费的金额告知原告，原告再按照该金额向被告工作人员微信转账支付，在2019年1月前，原告从未收到过被告发出的《收款通知单》。对此，原告提供了被告物业助理向其催收相关费用的微信聊天记录予以证实。至于被告主张的2018年5月至7月的租金，原告称在双方签订案涉租赁合同后，被告一直无法向原告提供场地许可证及商铺权属证明等文件，因此原告无法办理营业执照及食品安全许可证，案涉租赁场地迟迟无法开业。2018年6月11日，原告委托北京市盈科（广州）律师事务所康泳君律师向被告发出律师函，要求将免租期延长至原告成功办理营业执照及卫生许可证之日。后被告场地管理人员口头承诺，免租延长至2018年7月15日，因此不存在被告主张的原告拖欠2018年5、6、7月租金的情况。对上述主张，原告提交了落款日期为2018年6月11日的《律师函》予以证实。诉讼中，原、被告确认原告已于2019年1月搬离案涉房屋，原告称其搬离是因为被告在2018年12月30日对案涉房屋进行断电，导致原告无法经营；被告确认其在2018年12月30日拉下案涉房屋电闸，但称其采取断电措施是因为原告逾期缴纳租金和水电费，且在被告发出催缴通知后仍不予缴纳。对此，被告拟提供其于2018年12月29日向原告发出的《催收函》予以证实。该《催收函》载明：尊敬的德智创意园主场2栋107客户，我司多次和你协商关于主场小食街电费充值卡缴费问题，依照正常充值流程，客户缴费完成充值。我司于2018年11月29日为你单元电表充值2000度电。你说你有困难，我司同意电费11月这次先让你用电一个月再交钱。但至2018年11月29日仍未收到。您未按照协商结果正常缴纳2000度的电费，我司限您于2018年12月30日下午15：00点前交清所欠电费，否则我司将对你单元在16:00做停电处理，且乙方自行负责有关经济及法律的一切责任，请知悉。原告确认收到上述《催收函》，但称按照《房屋租赁合同》的约定，当月的水电费均是在下月25日前缴纳，被告要求充值缴纳电费不符合合同约定，其无权对案涉房屋进行断电处理。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。截至本案庭审结束，被告聚龙金公司未能提供案涉租赁房屋的产权证书或建设工程规划许可证，被告也确认无法提供上述证明材料，涉案租赁合同应依法认定为无效合同。租赁合同无效，并不当然免除承租人支付房屋占有使用费的义务，原告仍应按照合同约定的租金标准及水电费的支付方式向被告支付占有使用费及相关的水电费。本案中，被告主张原告拖欠案涉房屋的租金、水电费及物业管理费，原告则不予确认。综合考虑原被告提交的证据及庭审中双方的陈述，本院对被告的上述主张不予采信，理由如下：其一，被告提供《催收函》拟证实其就原告拖欠费用一事向其催收，但在该《催收函》中仅提及原告欠缴电费，对于欠缴租金及物业管理费一事并未提及。被告主张原告拖欠2018年6、7月租金及物业管理费，但在2018年11月发出的《催收函》中对此不予提及，明显不符合情理；并且原告提供了证据，证实2018年8月至2019年1月，其均有缴纳相应的租金、水电费等费用，故本院认为，原告称与被告协商免除了2018年5月至7月租金的主张可信度更高，本院予以采信。其二，除了租金、物业管理费外，被告还主张原告欠缴电费，被告提交的多个月份的《收款通知单》上均列明电费的充值度数，并且被告提交的欠费情况一览表中也是按照充值电费的金额计算原告应缴的费用。但是按照双方约定，即案涉《房屋租赁合同》中列明的电费缴纳方式，是在当月25日前将上月水费、电费及公共分摊费、备案税费等相关费用一次性交付给被告。因此被告要求按照其为原告充值的度数计算每月电费不符合双方约定，被告据此主张原告欠缴电费缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，本院认为，原告不存在被告主张的欠缴租金、物业管理费及水电费情况，故对于被告反诉要求原告支付上述费用的诉请，本院不予支持。被告在原告未欠缴费用的情况下擅自断电，构成违约，对于原告因为断电无法经营造成的损失应承担相应的赔偿责任。原告称因被告擅自断电造成其货物变质损失1万元，后因案涉房屋无电可用，经沟通无果，原告不得不搬离，造成其装修损失63500元及两个月的营业损失239415元。对于上述主张，原告拟提供其加盟“我呀便当”的特许经营合同、采购原材料的《味泰食品销售合同》及“我呀便当广州锦绣香江店12月供货单”（金额共计26364元）、杭州我呀餐饮有限公司营业统计（2018年11月营业额129696.73元、2018年12月营业额103936.88元）、装修合同及收据（总金额63500元）及装修前后的照片等予以证实。被告对原告主张的损失及上述证据均不予确认。对于货物损失，被告认为是原告在房屋停电后不及时处理造成的扩大损失；对于装修损失，被告称其交付案涉房屋给原告时已对房屋地面、墙壁进行了装修，原告进行的只是简单装修，价值仅三至五千元，远达不到其主张的63500元。原告对此不予确认，称案涉房屋交付时仅有地砖是铺好的，其余部分均未进行装修，原告接收房屋后将屋内电线全部改为内线，做了吊顶、灯饰、店铺招牌，窗和玻璃门全部重新制作，后厨房做了出水口，房屋大堂加装了防火板，该些装修所花费用远不止几千块，并且这些装修都是无法带走的。鉴于原、被告对案涉房屋的装修价值存在较大争议，本院询问双方是否要求对案涉房屋装修价值进行评估，双方均表示不要求进行评估。鉴于原告提供的证据无法确切真实的反映其遭受损失的实际情况，仅能提供一定的参考。但考虑到被告的违约行为确实给原告造成了损失，结合相关证据，本院酌定被告向原告赔偿装修损失、货物变质损失共计5万元。至于原告诉请的两个月营业额损失并非实际发生的损失，故对于该项诉请，本院不予支持。此外，因案涉租赁合同为无效合同，在使用案涉房屋期间，原告并无违反双方约定的行为发生，现原告已搬离，故原告诉请被告退还其缴纳的履约保证金9296元，本院予以支持。至于被告提及的张彬的诉讼主体资格问题，本院认为，案涉合同中并未注明张彬为张惠琼的代理人，并且案涉场地用于经营的店铺工商登记的经营者为张彬，其作为本案原告提起诉讼并无不妥，其在合同上的签名应属签名位置有误。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州聚龙金房地产咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张彬、张惠琼退还位于广州市番禺区南村镇里仁洞村番禺大道北自编336号之一D区116单元房屋的履约保证金9296元；二、被告广州聚龙金房地产咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张彬、张惠琼赔偿损失5万元；三、驳回原告张彬、张惠琼的其余本诉请求；四、驳回被告广州聚龙金房地产咨询有限公司的全部反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5484元、反诉受理费548元，由被告广州聚龙金房地产咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  王薇薇人民陪审员  黄焕萍人民陪审员  劳健润二〇一九年七月三十一日书 记 员  陈 瀚