广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初2222号原告：林健彬，男，1992年8月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：曾小珠，广东浩淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡婉珺，广东浩淼律师事务所律师。被告：卢志琦，男，1973年9月9日出生，汉族，户籍地：广东省佛山市三水区，现住广东省佛山市三水区，被告：卢燕丽，女，1968年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，被告：佛山市三水区西南街晋创房屋中介服务部，住所地：广东省佛山市三水区西南街道康乐路41号首层之2号，统一社会信用代码：92440607MA4W9AB42T。经营者：张艺红。被告：张艺红，女，1976年11月27日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，以上四被告共同委托诉讼代理人：肖永胜，广东华生律师事务所律师。原告林健彬与被告卢志琦、卢燕丽、佛山市三水区西南街晋创房屋中介服务部（以下简称“晋创中介”）、张艺红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告林健彬及其委托诉讼代理人蔡婉珺、四被告的共同委托诉讼代理人肖永胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林健彬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告卢志琦于2019年3月19日签订的《场地租赁合同》，合同标的额772308.68元；2.判令被告卢志琦、卢燕丽向原告退还保证金39068元；3.判令被告卢志琦、卢燕丽向原告退还租金5678元；4.判令被告卢志琦、卢燕丽向原告支付装修平面图费1000元、水电平面图费1000元、广告牌费用1330元；5.判令被告卢志琦、卢燕丽向原告支付律师费5000元；6.判令被告晋创中介、张艺红对上述一、二、三、四、五项请求承担连带支付责任；7.判令被告晋创中介、张艺红退还中介费5000元；8.本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2019年3月，原告因经营需要经被告晋创中介介绍原告承租涉案铺位。被告晋创中介员工范志强负责向原告介绍涉案铺位，介绍过程中范志强一直反复向原告确认涉案铺位产权清晰。2019年3月19日，在被告晋创中介的安排下原告与被告卢志琦签订《场地租赁合同》，约定由原告承租被告卢志琦位于佛山市三水区西南街道贤兴一街2号碧桂园三水华府1座107铺及107、108后面的铺经营使用，签约当天支付场地保证金34068元、水电燃气保证金5000元。签订合同后，原告依约向被告卢志琦支付场地保证金34068元、水电燃气保证金5000元及租金5678元。同日向被告晋创中介支付中介服务费5000元。原告支付上述费用后，即着手涉案铺位装修，于2019年3月21日向装修公司出平面图用作向涉案铺位的物业公司申请装修，支出平面图费用2000元，同时原告在网上订购招牌费1330元。原告持有装修公司出具的平面图到涉案铺位的物业公司广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山三水分公司物业服务中心申请装修时被告知：被告卢志琦出租给原告的铺位中有部分的规划属于公共卫生间的位置，是商业区业主共同共有，进行改建属于违建，不能进行审批装修。得知上述情况后，原告马上联系范志强，要求向被告卢志琦了解清楚情况。通过与范志强及被告卢志琦的沟通，原告确认被告卢志琦所出租的铺位实际是被告卢燕丽所有，并且卢燕丽所持有的铺位是佛山市三水区西南街道贤兴一街2号碧桂园三水华府1座107铺及110铺，107号铺与110铺前后相连，被告卢志琦将图纸规划公共厕所部分出租给原告，并通过合同保证所出租的全部面积产权清晰。至此，原告无法按照合同约定的113.56平方米的面积进行使用，原承租铺位的合同无法实现。原告向范志强及被告卢志琦提出要求解除合同并退回全部费用，遭到范志强及被告卢志琦的拒绝，范志强通过短信向原告告知，涉案店铺是由其直接代理，并且只同意退回费用及一半的中介费，同时要求原告承担涉案店铺的管理费一直至该店铺出租为止。原告认为被告卢志琦、卢燕丽串通被告晋创中介，隐瞒事实，谎称对涉案113.56平方米的出租面积拥有产权并向原告出租，造成原告损失，被告卢志琦、卢燕丽及晋创中介不但不承担原告的损失，还要求原告承担管理费至店铺出租，明显不合理。原告基于被告的出租行为对涉案铺位进行了装修的前期工作，并支出平面图制作费及招牌制作费用，应由被告承担。由于被告方的隐瞒行为致使合同目的已无法实现，因此原告要求解除双方签订的《场地租赁合同》，并要求被告退回一切费用和承担原告因本次租赁行为所产生的全部损失。另被告晋创中介作为专业中介，在实施居间行为时隐瞒事实，严重违反双方的居间约定，并未尽到谨慎的中介义务，因此我方认为被告晋创中介与被告卢志琦、卢燕丽应共同承担责任。被告张艺红作为被告晋创中介的经营者应承担连带赔偿责任。卢志琦、卢燕丽、晋创中介、张艺红辩称：1.被告同意解除租赁合同，保证金可退，但租金不能全退，因为107铺、110铺的场地租赁合同合法有效，而且原告从2019年3月20日占用场地至今，应缴纳租金，至于108后面的铺，全体业主同意由答辩人卢志琦使用，而答辩人卢志琦又允许原告使用，108后面的铺是跟正常铺位一样可以正常使用，原告要进行改建是不允许的，但原告可以使用，可以作为餐厅的附属设施用于堆放物品等，原告作为承租人与购买人的权利不同，原告可以使用即表示租赁合同有效，租金可以酌情减少但不可以不交；2.原告支付的装修平面图费1000元、水电平面图费1000元、广告牌费用1330元，三项费用不是必须的，对原告而言不是必然的损失，所以答辩人无须承担；3.原告所支付的律师费5000元因双方并没有约定，所以原告主张的律师费由四个答辩人承担没有依据；4.答辩人晋创中介、张艺红在中介服务过程中没有过错，促成了原告与答辩人卢志琦的租赁合同，没有证据证明答辩人与出租方卢志琦串通的情况，而且中介有带原告到现场并告知现实的情况，原告不能因双方协商解除合同或违约解除合同而要求退还中介费。林健彬在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件、被告身份证复印件、人口信息查询资料复印件、营业执照复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2.场地租赁合同一份，证明2019年3月19日，在被告晋创中介的安排下原告与被告卢志琦签订《场地租赁合同》一份，约定由原告承租被告卢志琦位于佛山市三水区西南街道贤兴一街2号碧桂园三水华府1座107铺及107、108后面的铺经营使用，合共面积113.56平方米。签约当天支付场地保证金34068元、水电燃气保证金5000元。3.收据（NO.5137317）、收据（NO.5137315）、收据（NO.5137316）、收据（NO.5137319）各一份，证明原告在签订协议后，依约向被告卢志琦支付燃气保证金5000元、场地保证金34068元、租金5678元，向被告张艺红支付中介费5000元。4.收据（NO.3712436）、收据（NO.3712437）各一份，证明原告因租赁涉案铺位支出水电平面图、装修平面图费用2000元。5.商品房买卖合同（107铺）、商品房买卖合同（110铺）各一份，证明被告卢志琦所出租的铺位实际属于被告卢燕丽，并且其所出租给原告的面积中包含了公共部分，被告卢志琦根本无权出租。6.平面图一份，证明原告承租铺位后出具水电平面图、装修平面图到涉案铺位的物业公司进行装修审批，物业公司告知其中一部分属于公共厕所，物权归全体业主共有，故不能对原告的装修进行审批。7.淘宝订单截图一份，证明原告承租铺位后为铺位制作招牌支出费用1330元。8.民事委托合同、发票各一份，证明原告就被告违约行为支出律师费5000元。四被告在诉讼中举证如下：1.授权委托书一份，证明业主卢燕丽委托卢志琦出租铺位。2.关于三水华府1座商铺公共面积的使用及声明一份，证明除了卢志琦外四个业主同意卢志琦有权使用108号后面的铺。3.碧桂园三水华府证明一份，证明三水华府1座19套商铺共有五个业主，其他四个业主是完全同意由卢志琦使用108后面的铺。4.照片两张，证明108后面的铺不是厕所，是毛坯房的状态，原告可以正常使用。本院组织当事人对上述证据进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告提供的证据1、2、3、5及被告提供的证据1予以确认并在卷佐证。经审查，原告提供的证据4，是复印件，被告对此不予确认，且无其他证据予以佐证，故对该证据不予采信；证据6，写有“公共厕所属于商业区业主共同所有，改建属于违建，所以不能审批”等字样，并有广东碧桂园服务股份有限公司佛山三水分公司物业服务中心盖章，该证据与本案相关联，本院予以采信；证据7，是手机淘宝订单，本院确认其真实性；证据8，是原件，本院确认其真实性，至于证据7、8的关联性，在本院认为部分予以阐述。被告提供的证据2、3，该两份证据不能证明被告卢燕丽对108铺后面的铺具有所有权，本院不予采信；证据4，与本案无关，本院不予采信。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年3月19日，被告卢志琦作为甲方（出租房）与原告林健彬作为乙方（承租方）签订《场地租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于佛山市三水区西南街道贤兴一街2号碧桂园三水华府1座107铺及107铺、108铺后面的铺，建筑面积113.56平方米的商铺，出租给乙方经营者使用；2.租赁期限五年，从2019年3月20日起，至2024年3月19日止；3.乙方承租物业是作为经营餐饮之用，甲方保证该房产产权清晰，产权无争议；4.场地承租保证金：乙方应于签约之日起，给付甲方34068元，水电燃气保证金5000元，作为履行本合同的保证金；5.乙方交付保证金后，甲方即将该出租场地交付乙方使用，自2019年4月20日起计收租金等。同日，被告卢志琦向原告出具收据，确认收到原告交来的佛山市三水区西南街道贤兴一街2号碧桂园三水华府1座107、108铺及107、108后面铺水电燃气保证金5000元、场地承租保证金34068元、租金5678元（有半个月免租）。被告张艺红向原告出具收据，确认收到原告交来的三水碧桂园华府1座107、108铺中介费5000元。2019年3月21日，原告向彭先玉支付水电平面图、装修平面图费用合计2000元，彭先玉向原告出具水电平面图及装修平面图各一份。后原告将上述水电平面图、装修平面图交广东碧桂园服务股份有限公司佛山三水分公司物业服务中心审批，该中心审批意见为：“公共厕所属于商业区业主共同所有，改建属于违建，所以不能审批。”另查明，2017年5月5日，被告卢燕丽作为买受人与案外人佛山市三水区碧桂园房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20170505030305），约定被告卢燕丽购买出卖人位于佛山市三水区西南街道广海大道贤兴一街2号碧桂园三水华府1座07单元1层107号商铺，商铺建筑面积为45平方米。2017年5月5日，被告卢燕丽作为买受人与案外人佛山市三水区碧桂园房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20170505031205），约定被告卢燕丽购买出卖人位于佛山市三水区西南街道广海大道贤兴一街2号碧桂园三水华府1座10单元1层110号商铺，商铺建筑面积为34.28平方米。2019年5月11日，被告卢燕丽出具授权委托书，证明被告卢燕丽的全部物业都交由被告卢志琦出租，卢志琦出租卢燕丽的物业都是经过卢燕丽授权委托的。被告晋创中介为个体工商户，由被告张艺红个人经营。再查明，原告作为甲方与广东浩淼律师事务所作为乙方签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与被告卢志琦等租赁合同纠纷一案，聘请乙方提供法律服务，原告因此支出律师费5000元。本院认为，本案是租赁合同纠纷。本案争议及分析意见如下：一、合同效力。原告与被告卢志琦于2019年3月19日签订的《场地租赁合同》，是双方在自愿、平等协商一致的基础上订立，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。同时，根据本案证据，被告卢志琦签订上述合同，系受被告卢燕丽委托。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”被告卢志琦因其代理行为所产生的法律后果，依法应由作为被代理人的被告卢燕丽承担。因此，原告诉请被告卢志琦对案涉债务承担连带清偿责任的主张，本院不予支持。合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，合同可以经由合同双方协商一致解除，或由当事人约定一方解除合同的条件，待条件成就时解除；也可以由一方依法通知对方解除或通过其他合法途径解除。本案中，原告因与被告卢燕丽协商解除合同未果而向本院提出要求解除合同，合法有据。对于原告所提要求解除合同的事由，即被告提供的部分租赁物存在产权争议等，经查，根据双方签订的《场地租赁合同》，被告卢燕丽应提供建筑面积113.56平方米的商铺出租给原告作为经营餐饮之用，并保证该房产产权清晰，产权无争议，但仅能提供建筑面积为79.28平方米的107铺及其后面铺（即110铺）享有所有权的证据，而无其他证据证明其对108后面的铺享有所有权。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：。（二）租赁房屋权属有争议的。”，原告要求解除案涉《场地租赁合同》的主张，符合法律规定，本院予以支持。对于被告卢燕丽辩称本案只有部分铺位即108后面的铺存在权属争议，且该铺位经全体业主同意原告可以使用等意见，经查，其一，尽管本案只有部分铺位存在权属争议，但从案涉《场地租赁合同》的约定看，原告承租案涉铺位的目的是作为经营餐饮之用；从原告提供的水电平面图、装修平面图看，原告已将案涉铺位作为一个整体进行设计；从存在权属争议的铺位面积在案涉铺位中的占比看，约为30%。因此，被告所提供的铺位尽管只有部分铺位存在权属争议，但已足以导致原告无法实现合同目的。其二，尽管被告提出全体业主均同意允许原告使用108后面的铺位，但根据案涉《商品房买卖合同（预售）》附件中的房屋平面图，该铺位规划用途为卫生间，且除案涉铺位外还有多个铺位，势必导致其他铺位使用人或权利人的利益受损并引发争议。其三，根据原告提供的水电平面图、装修平面图，原告对案涉108后面铺位的装修使用方案，客观上也未得到所在物业管理部门的审批同意。综上，对被告所提上述意见，本院不予采纳。三三、解除效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告诉请被告卢燕丽退还其已支付的水电燃气保证金5000元、场地承租保证金34068元，被告卢燕丽以表示同意，本院予以支持。对于因本案合同解除而产生的其他损失，包括原告为履行合同而支付的装修平面图费1000元、水电平面图费1000元、广告牌费用1330元、律师费损失5000元，及原告实际占有案涉租赁物期间给被告造成的租金损失等，经查，上述损失的形成原因，虽在客观上是因被告提供了具有权利瑕疵的租赁物所致，但原告作为承租方，在签订合同时，或接收租赁物时，对案涉铺位是否有权利瑕疵，是否可以改变租赁物的用途或符合其经营目的，亦应尽一定的注意义务，即原告对上述损失的形成亦具有一定过错，故双方应根据各自的过错承担相应的责任。具体而言：（一）关于装修平面图费、水电平面图费、广告牌费用。从原告持有《商品房买卖合同（预售）》，并结合其提交的水电平面图、装修平面图，及上述平面图与《商品房买卖合同（预售）》附件房屋平面图之间的关联等情况进行判断，被告已及时将《商品房买卖合同（预售）》交付给了原告，而且，即便被告没有明确告知原告《商品房买卖合同（预售）》附件房屋平面图中案涉108后面的铺位规划用途为卫生间，原告也应在实施装修设计、发布广告等活动前核实案涉租赁物是否存在权利瑕疵，是否可以改变租赁物的用途或符合其经营目的，故对原告因所述损失所提主张，本院不予支持。（二）关于律师费。因原告与被告卢燕丽未在案涉合同中对原告该损失费用进行约定，故原告的该主张缺乏合同依据，本院亦不予支持。（三）关于租金损失，包括原告已支付的5678元及后期原告占用案涉租赁物期间的租金损失。根据双方签订的合同，租赁期2019年3月20日至2020年3月19日期间月租金11356元，首月免租，即被告应自2019年4月20日收取租金，而根据原告提供的收据，被告于2019年3月19日收取原告租金5678元，并标注有半个月免租。即便按双方在收据中所确认的半个月免租，综观本案，本案自双方签订《场地租赁合同》，至双方因案涉108后面的铺位产权争议而引发纠纷，相距也不过十余日，该期间应属双方约定的免租金期间，而其后所形成的租金损失，一方面是因被告提供了具有权利瑕疵的租赁物或没有明确告知租赁物存在权利瑕疵所致；另一方面是因被告在双方发生争议后，明知合同不能继续履行，而不采取有效措施防止损失扩大所致，根据上述情形，被告均无权要求原告赔付该部分租金损失。因此，原告要求退还已支付的租金5678元合理，本院予以支持。另外，原告主张被告晋创中介、张艺红对被告卢燕丽于本案中确定的给付义务承担连带清偿责任，经查，根据原告向被告张艺红支付中介费5000元，本院确认原告与被告晋创中介已形成事实上的居间合同关系，但原告未能提供证据证明被告晋创中介在居间过程中存在故意隐瞒重要信息、提供虚假情况、恶意促成合同订立等行为，故原告这一主张，缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告主张被告晋创中介、张艺红退还中介服务费5000元，因本案是租赁合同纠纷，被告晋创中介、张艺红不是案涉租赁合同的合同相对人，与本案不属同一法律关系，故原告对被告晋创中介、张艺红所提该项主张，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第三百九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告林健彬与被告卢志琦于2019年3月19日签订的《场地租赁合同》；二、被告卢燕丽于本判决生效之日起十日内向原告林健彬退还水电燃气保证金5000元、场地承租保证金34068元及租金5678元；三、驳回原告林健彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6052元（原告已预交），由原告林健彬负担1389元，由被告卢燕丽负担4663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 戴 天二〇一九年七月二十五日书记员 陆柏曦