山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初468号原告：唐玉华，男，1963年7月20日生，汉族，临清市众和建材有限公司法定代表人，住山东省临清市。委托诉讼代理人：王广民，山东众星为民律师事务所律师。被告：山东金世纪房地产开发有限公司。住所地：山东省冠县城镇工业路。法定代表人：郭勇，总经理。委托诉讼代理人：葛建华，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亭亭，山东万航律师事务所律师。被告：山东金世纪房地产开发有限公司临清分公司。住所地：山东省临清市青年路中段路南。委托诉讼代理人：葛建华，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亭亭，山东万航律师事务所律师。被告：临清祥泰房地产开发有限公司。住所地：山东省临清市青年办事处曹岗街祥云居。法定代表人：李志强，执行董事。委托诉讼代理人：刘辉，男，1979年1月27日生，汉族，该公司经理，住河北省廊坊市安次区。原告唐玉华与被告山东金世纪房地产开发有限公司（以下简称“金世纪公司”）、山东金世纪房地产开发有限公司临清分公司（以下简称“金世纪临清分公司”）、临清祥泰房地产开发有限公司（以下简称“祥泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐玉华及其委托诉讼代理人王广民，被告金世纪公司、金世纪临清分公司的委托诉讼代理人葛建华、杨亭亭，被告祥泰公司的委托诉讼代理人刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐玉华向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即向原告交付华夏?幸福城（原名德仁?理想城）小区3号楼1单元601、701、1301、1601、1901、2001室共计六套楼房及原编号分别为A227、A223、A124、A106、A111、A120的六间地下室，并与原告签订正式的商品房买卖合同（办理楼房销售网签备案手续），三被告相互承担连带责任；2.案件受理费全部由三被告承担。事实和理由：原告于2015年8月17日以楼房抵顶工程款的方式购买被告祥泰公司开发建设的德仁?理想城小区3号楼1单元601、701、1301、1601、1901、2001室共计六套楼房及原编号分别为A227、A223、A124、A106、A111、A120的六间地下室，原告共支付被告祥泰公司楼房款2709778元，被告祥泰公司为原告出具了购房款收据。被告祥泰公司于2017年7月7日与被告金世纪临清分公司签订《关于山东临清理想城项目之土地使用权及在建工程转让协议》，将该项目转让给金世纪临清分公司建设，双方在该协议第1.1.7条第（5）项对所涉原告购买的六套楼房的相关事项进行了约定，被告金世纪临清分公司须配合业主对祥泰公司预售的楼房办理更名等手续。上述楼房现已完工，但被告金世纪临清分公司拒不与原告签订正式的商品房买卖合同，也不向原告交付楼房及地下室。被告金世纪临清分公司系被告金世纪公司下属分公司。为维护原告的合法权益，特诉至法院。金世纪公司、金世纪临清分公司辩称，被告祥泰公司已经将涉案的六套房屋抵偿给山东聊建集团有限公司，并非本案原告，并且祥泰公司与金世纪临清分公司签订的转让协议也未约定将原告所述的六间地下室抵偿工程款，原告主体不适格，对涉案房屋不享有权利。即使原告主体适格，因为签订商品房买卖合同是当事人意思自治的行为，原告诉请法院判令签订商品房买卖合同违反法律规定，且涉案房屋尚未进行综合验收，也未达到法定的交付条件。根据祥泰公司与金世纪临清分公司签订的《关于山东临清理想城项目之土地使用权及在建工程转让协议》，祥泰公司在转让涉案项目时，涉案房屋尚未竣工，金世纪临清分公司受让该项目后，又进行了续建，花费大量续建费用，该部分费用应由祥泰公司支付。祥泰公司以房屋抵工程款时应缴纳各种税费而未缴纳，即使签订了商品房买卖合同，涉案房屋也无法办理过户手续。综上，请法院查清事实，驳回原告的起诉。祥泰公司辩称，原告诉称的涉案房屋及地下室因工程款折抵应归原告所有，我方认可。根据我方与金世纪临清分公司签订的《关于山东临清理想城项目之土地使用权及在建工程转让协议》第1.1.7条（5）（b）项约定，金世纪临清分公司须配合业主对11淘房屋（其中包含涉案6套房屋）进行更名，并保证原销售价款不变。我方依照转让协议约定于2017年11月22日将涉案3号楼的商品房预售许可证变更，证载房屋预销售单位变更为金世纪临清分公司，原告依据上述事由要求被告履行变更合同的义务，我方认可。依据转让协议第4.3.1.2（a）约定，我方就项目转让事先通知了原告并取得了原告的同意，我方履行了协议约定的告知义务，故涉案房屋买卖的债权债务因项目转让而发生转移，债权人原告要求作为债务受让方的被告金世纪临清分公司履行债务，于法有据。我方作为原债务人尽到了告知义务，已经履行完法定及约定义务，原告要求我方承担连带责任于法相悖、于理不合，我方不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据的交换和质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院可以认定的事实如下：华夏?幸福城（原名德仁?理想城）小区原由祥泰公司开发建设。2013年10月15日，祥泰公司与山东聊建集团有限公司（以下简称“聊建公司”）签订《建设工程施工合同》，约定由聊建公司承建临清理想城住宅小区1、2、3、6、7#楼及辖区内车库和商业楼工程，合同价款暂估人民币15000万元，合同同时对工期等其他项目进行了约定。2013年10月2日，聊建公司与临清市众合建材有限公司（以下简称“众合公司”）签订《商品混凝土买卖合同》，约定聊建公司因上述工程施工购买众合公司的商品混凝土，价款合计750万元。众合公司系原告唐玉华一人独资的有限责任公司。2015年8月17日，祥泰公司为唐玉华出具购房款收据一张，载明“今收到唐玉华交来3号楼1单元601室、701室、1301室、1601室、1901室、2001室楼房款人民币（大写）贰佰柒拾万零玖仟柒佰柒拾捌元整￥2709778.00”，该收据印有祥泰公司财务专用章。2017年7月7日，祥泰公司（作为“甲方”）与金世纪临清分公司（作为“乙方”）签订《关于山东临清理想城项目之土地使用权及在建工程转让协议》（以下简称“《转让协议》”），约定祥泰公司依照本协议的约定向金世纪临清分公司转让目标地块的土地使用权及目标项目在建工程，其中1.1.7条（5）目标项目预售情况（a）……（b）截止本协议签署之日，目标项目的预售情况：目前预售房屋1套购买房屋为3#1-501，抵工程款房屋11套（金世纪临清分公司需配合业主对该11套房屋进行更名，并保证原销售价款不变），均在3号楼。1.1.8条目标项目相关之合同签署及履行情况截止本协议签署之日，甲方就目标项目的勘察、设计、开发建设、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售，以及其他相关事项所签署的全部相关合同的签署及履行情况，详见本协议之附件2《目标项目相关之全部合同签署及履行情况》。该协议附件2《目标项目相关之全部合同签署及履行情况》中非工程类合同清单第19项记载祥泰公司向聊建公司抵押6套房，价格2788403元。工程类合同清单中第18项记载祥泰公司与聊建公司签订的《建设工程施工合同》。第4.3.1.2（a）约定，就目标地块及目标项目的转让，甲方已经按时并完全履行了应事先取得相关方的同意、或实现通知相关方的法定或约定义务，包括但不限于事先取得项目的总包方、分包方的书面同意（如需），实现通知目标项目的预购人（如需），及为其他乙方合理认为甲方应实现取得相关方同意或实现通知相关方的事项。另查明，华夏?幸福城小区3号楼的《商品房预（销）售许可证》登记的房屋预销售单位于2017年11月22日由祥泰公司变更为金世纪临清分公司。涉案六套地下室编号分别由A227、A223、A124、A106、A111、A120号变更为81、72、87、79、74、97号。唐玉华主张，因祥泰公司就涉案项目欠聊建公司工程款，聊建公司又欠众合公司混凝土货款，经三方协商，祥泰公司于2015年8月17日将其开发建设的理想城小区3号楼1单元601室、701室、1301室、1601室、1901室、2001室六套楼房及编号分别为A227、A223、A124、A106、A111、A120号的六间地下室折价2709778元抵顶所欠聊建公司相应金额的工程款，聊建公司又将上述楼房及地下室折价250万元用于抵顶所欠众合公司相应金额的货款，因众合公司系唐玉华一人投资的公司，原告的个人财产与众合公司的财产存在混同，在抵顶房屋时，为了便于办理相关手续，由祥泰公司直接将房屋记载到唐玉华名下，并给唐玉华出具的购房款收据。提交：1.祥泰公司于2015年8月17日为原告出具的购房款收据1张。2.聊建公司于2019年3月14日出具的证明一份，载明：聊建公司与祥泰公司于2013年10月15日签订《建设工程施工合同》，聊建公司因该项目施工向众合公司采购商品混凝土，于2013年10月2日与众合公司签订《商品混凝土买卖合同》。因祥泰公司拖欠聊建公司工程款，聊建公司拖欠众合公司混凝土款，经三方协商，祥泰公司于2015年8月17日将涉案六套住宅及相应六间地下室折价2709778元用于抵顶所欠聊建公司相应金额的工程款，聊建公司又将上述楼房及地下室折价250万元用于抵顶所欠众合公司相应金额的货款。聊建公司于2015年8月17日为祥泰公司出具了收取工程款2709778元的收据，祥泰公司为众合公司出具收到购房款2709778元的收据，众合公司于2015年8月19日向聊建公司出具收取商品混凝土款250万元的收据。3.原告的众合公司于2015年8月19日为聊建公司出具的收取混凝土款250万元的收款收据底联一份、聊建公司提供的2015年8月17日其向祥泰公司出具的收取6、7号楼工程款2709778元的收据复印件一份。4.原告的众合公司与聊建公司签订的《商品混凝土买卖合同》一份、理想城方俊荣项目部对账单复印件两份、原告为聊建公司出具的收款收据一份、原告的众合公司的记账凭证一份及为聊建公司开具的发票30张（金额合计2930498.5元），方俊荣系聊建公司下属项目部经理，拟证明众合公司与聊建公司存在混凝土买卖关系，抵顶涉案房屋前聊建公司尚欠众合公司混凝土款2853868.5元，聊建公司以涉案房屋抵顶250万元，另支付了35万元现金，余款3868.5元众合公司自愿放弃。5.祥泰公司提供的祥泰公司与金世纪临清分公司签订的《转让协议》部分复印件、祥泰公司与金世纪临清分公司的工作联系函复印件两份，其中金世纪临清分公司于2018年12月26日向祥泰公司出具的工作联系函载明：根据2017年7月7日双方签订的《转让协议》1.1.7（5）及附件2第21条商品房买卖合同，我公司认为张有坤购买3号楼1单元501室（地下室3号楼A215，现编号25号）共计付款40万元的事实存在。因我公司没有免费提供房源的义务，对涉及该户的40万元，我公司要求双方监管户资金中拨付到我公司指定账户，请贵公司协助办理，我公司将按照转让协议协助办理该户相关手续。对于转让协议1.1.7（5）中其他业主的情形，我公司也将参照上述情形进行办理。如监管户资金不足，等贵公司支付相关费用后，我公司再继续办理。6.众合公司于2019年3月26日出具的证明，载明：众合公司认可涉案房产归唐玉华个人所有，由唐玉华直接向金世纪公司、金世纪临清分公司主张涉案抵账房产的权利。7.聊建公司于2019年4月11日出具的证明，载明办理抵房手续时，众合公司要求祥泰公司将抵债房产及地下室全部登记在唐玉华个人名下，经聊建公司同意，祥泰公司直接为唐玉华开具了收取2709778元楼房款的收据。金世纪公司、金世纪临清分公司认为，《转让协议》系资产转让协议，依据《转让协议》第6.2.8及7.4条的约定，我公司为涉案房屋的续建投入的费用以及办理过户需要缴纳的税费，均应由祥泰公司承担。从《转让协议》看，本案涉案房屋已抵顶给聊建公司，庭审中，原告又提交证据称祥泰公司将涉案房屋抵偿给原告，而原告又陈述其受让房屋是因一系列债权转让和债务抵消，但债权转让、债务抵消涉及的聊建公司、众合公司均未到庭参加诉讼，原告取得涉案房屋是存疑的。对原告提交的证据一的合法性不予认可，原告提交的证据证实原告取得涉案房屋经过一系列的债权转让，若祥泰公司将涉案房屋销售给唐玉华，应出具正规发票。对证据二，从证明上看，祥泰公司欠聊建公司工程款，聊建公司应向其出具相应的发票，而非收据。聊建公司又将涉案房屋折抵给众合公司，并未折抵给原告唐玉华，故唐玉华对涉案房屋不享有权利。对证据三两份收据的真实性、合法性不认可，不能证实原告的证明目的。证据四，两份对账单系复印件，且方俊荣项目部人员不是本案当事人，无法核实真实性。对混凝土买卖合同、记账凭证、发票的真实性无异议，但与本案不具有关联性，该证据可以证实众合公司与聊建公司有业务往来，原告作为自然人与聊建公司不存在业务关系。证据五，转让协议不全面，该协议规定金世纪临清分公司仅有配合业主进行房屋更名的义务，但本案原告的业主身份有异议。两份联系函系解决业主张有坤的问题，与本案无关联性。对证据六、七的内容有异议，从证明的内容看，涉案房产首先由祥泰公司抵顶给聊建公司，之后由聊建公司抵顶给众合公司，众合公司又允许该房屋登记在原告名下，根据相关法律规定，三次交易均应开具发票缴纳相应税费，我公司与原告之间不存在房屋买卖关系，现原告要求我公司直接将涉案房产登记在原告名下，完全不符合法律规定。祥泰公司认为，《转让协议》证明债权债务的转移已经完成，我方不应再承担任何责任。原告提交的金世纪临清分公司于2018年12月26日向祥泰公司出具的工作联系函中主张了转让协议1.1.7（5）中其他业主的处理意见同张有坤的处理意见一致。对原告提交的其他证据无异议。审理中，本院到聊建公司对原告提交的聊建公司于2019年3月14日出具的证明、理想城方俊荣项目部对账单两份、众合公司为聊建公司出具的收款收据两份、聊建公司向祥泰公司出具的收取6、7号楼工程款2709778元的收据一份、众合公司与聊建公司签订的《商品混凝土买卖合同》一份及被告祥泰公司提交的祥泰公司与聊建公司签订的《建设工程施工合同》进行了核实，聊建公司在上述复印件上加盖了印章予以确认。同时聊建公司在该公司于2019年3月14日出具的证明中手写注明经众合公司要求，我公司同意祥泰公司将上述抵债房产登记在唐玉华个人名下。原告唐玉华及被告祥泰公司对本院核实的证据无异议。被告金世纪公司、金世纪临清分公司对聊建公司加盖公章的真实性无异议，但对聊建公司注明的意见有异议。本院认为，原告提交的证据，结合本院在聊建公司核实的情况，可以形成证据链，证实2015年8月祥泰公司以涉案六套房屋及相应六套地下室折抵聊建公司2709778元工程款，聊建公司又以涉案六套房屋及相应六套地下室折抵众合公司250万元混凝土款的事实。上述约定具有债权转让的性质。原告提交的众合公司出具的证明，众合公司要求祥泰公司将涉案房产及地下室直接记载到唐玉华名下，系众合公司对自己权利的处分，本院予以认可。2015年8月17日，祥泰公司为唐玉华出具购房款收据，应视为当时的债务人祥泰公司同意上述债权转让，并同意向唐玉华履行债务。祥泰公司与金世纪临清分公司于2017年7月7日签订的《转让协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。祥泰公司认为该协议系债权债务的概括转移，金世纪公司、金世纪临清分公司认为该协议系资产转让，并未显示金世纪公司接受祥泰公司相关债务。对此，本院认为，祥泰公司与金世纪临清分公司签订的《转让协议》明确载明目标项目中含抵工程款房屋11套，均在3号楼，金世纪临清分公司需配合业主对该11套房屋进行更名，并保证原售价不变。从本条约定可以看出《转让协议》约定了金世纪临清分公司负有保证原售价不变并协助业主办理更名手续的义务，故金世纪临清分公司通过该《转让协议》继受了祥泰公司对业主即唐玉华的上述债务。同时，祥泰公司在转移该债务之前已取得债权人唐玉华的同意，祥泰公司也依约将华夏?幸福城小区3号楼的《商品房预（销）售许可证》登记的房屋预销售单位变更为金世纪临清分公司。金世纪公司与金世纪临清分公司是总公司与分公司的关系。且办理更名备案手续的前提是双方签订正式的《商品房买卖合同》。故，唐玉华要求金世纪公司、金世纪临清分公司与其签订商品房买卖合同、办理备案，并交付涉案六套房屋及相应六套地下室的诉讼请求，有事实和法律依据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十四条之规定，判决如下：一、被告山东金世纪房地产开发有限公司、山东金世纪房地产开发有限公司临清分公司于判决生效后六十日内与原告唐玉华就华夏?幸福城小区三号楼1单元601室、701室、1301室、1601室、1901室、2001室房产及相应81、72、87、79、74、97号地下室签订《商品房买卖合同》，并协助办理备案手续。二、被告山东金世纪房地产开发有限公司、山东金世纪房地产开发有限公司临清分公司于判决生效后六十日内将华夏?幸福城小区三号楼1单元601室、701室、1301室、1601室、1901室、2001室房产及相应81、72、87、79、74、97号地下室交付原告唐玉华。案件受理费减半收取14239.11元，由被告山东金世纪房地产开发有限公司、山东金世纪房地产开发有限公司临清分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  王禄生二〇一九年七月十一日法官助理黄萌萌书记员张昕