吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初1634号 原告：邸纪亮，男，1984年5月27日生，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：孙铭阳，吉林荣锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万娟，吉林荣锦律师事务所律师。 被告：张丽香，女，1989年5月27日生，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：陈明星，吉林策仪律师事务所律师。 被告：长春市合众房地产经纪有限公司，住所地长春市南关区。 法定代表人：焦艳，执行董事。 委托诉讼代理人：李平，吉林鹏信律师事务所律师。 被告：刘国闯，男，1989年2月9日生，住福建省泉州市晋江桥南片区。 委托诉讼代理人：李平，吉林鹏信律师事务所律师。 原告邸纪亮与被告张丽香、长春市合众房地产经纪有限公司、刘国闯房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邸纪亮的委托诉讼代理人孙铭阳、万娟、被告张丽香的委托诉讼代理人陈明星、被告长春市合众房地产经纪有限公司及被告刘国闯的共同委托诉讼代理人李平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邸纪亮向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与张丽香签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令被告张丽香返还定金20000元、并承担原告已支付的中介服务费、评估费、代办费27250元（庭审变更为被告长春市合众房地产经纪有限公司、刘国闯返还定金20000元、并承担原告已支付的评估费、代办费7250元）；3、请求判令被告张丽香承担原告已支付的中介费20000元、给付原告延迟履行金65100元，并按照房屋总房款10%支付根本违反合同约定违约金108500元，同时赔偿原告实际损失（实际损失=房屋现值-108.5万元-延迟履行金-违约金）；4、以上损失被告长春市合众房地产经纪有限公司、刘国闯承担连带责任；5、诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2018年6月15日，原告通过被告长春市合众房地产经纪有限公司，与被告张丽香签订了《房屋买卖合同》（以下简称合同），约定被告将其所有的，坐落在南关区中海国际社区的房屋（栋号F27幢1单元602室，建筑面积112.11㎡）完全产权出售给乙方，出售价格为108.5万元。原告邸纪亮、张丽香签字（案外人常洪丽代签）、中介方由南关区合众伟业房屋中介所国社店盖章，该合同成立并即时生效。合同生效后，原告按照合同约定支付了定金、中介费、代办费等费用，但被告一直以在外地，等到寒假时回长春办理手续为由拖延，拒绝履行合同。近日，被告张丽香突然告知原告将房屋价款支付方式由按揭贷款变更为一次性付款，否则解除合同。同时张丽香、长春市合众房地产经纪有限公司、南关区合众伟业房屋中介所国社店在微信中发布新的房屋出售信息。鉴于被告张丽香的严重违约行为，原告现要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，同时要求被告返还已支付的20000元定金并承担本次交易的全部费用，支付迟延履行《房屋买卖合同》的迟延履行金65100元（1085000*2‰*30天）、根本违约的违约金108500元（108500元*10%），并赔偿原告的实际损失（实际损失=房屋现值-108.5万元-迟延履行金-违约金）。在整个交易过程中，中介方隐瞒被告张丽香不在长春不能如期签约的事实，未履行诚实、促进交易正常进行的义务，导致原告损失扩大，甚至根据被告张丽香的指示，在双方房屋买卖合同尚未解除的情况下，将案涉房屋信息重新发布至交易平台，亦存在严重的违约行为，应当与张丽香承担连带责任。依据《合同法》等相关法律规定，现特向贵院提起告诉，望贵院判如所请。 张丽香辩称，本案的案涉房屋产权登记为张丽香所有，张丽香从未委托其他人签署和代卖房屋，且截至今日，张丽香从未收到任何定金及其他款项，故原告所有诉讼请求与张丽香无关，请求贵院依法驳回原告对张丽香的诉请。 长春市合众房地产经纪有限公司辩称，房屋买卖合同是由中介方南关区合众伟业房屋中介所国社店作为居间方签订的，该店与我方是两个独立的主体，我方没有签订本合同，与本案无关。 刘国闯辩称，南关区合众伟业房屋中介所国社店在注销之前作为居间方协调买卖双方签订了房屋买卖合同，其中卖方张丽香的丈夫林振坤向买方和中介方提供了关于房屋的相关信息并出具了授权委托书，委托经办人常洪丽收取中介费并签订合同，由于张丽香与林振坤是夫妻关系，对该房屋是共同共有，且林振坤将张丽香的身份证复印件提供给中介方应视为张丽香对该房屋买卖事宜知晓，该买卖合同有效，因买卖不成应由违约方承担违约责任。 经本院审理查明，2018年6月10日，被告张丽香的丈夫林振坤给长春市合众房地产经纪有限公司锦绣店常洪丽出具委托书，其内容为：“今委托合众房地产常洪丽代为签署出售长春市净月区中海国际社区F27号楼1单元602号房屋房屋买卖合同，同时委托常洪丽代替本人收取定金，若本人在签署房屋买卖合同后不卖此房，本人赔偿买方双倍定金，并承担成交额2%的中介费以及因此引起的律师费、诉讼费、鉴定费”。2018年6月15日，常洪丽代张丽香（甲方）与邸纪亮（乙方）、长春市合众房地产经纪有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“甲方自愿将坐落在净月区中海国际社区的房屋完全产权出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋产权性质及房屋现状已充分了解，自愿购买该房屋。甲方对乙方的付款方式已充分了解并自愿出售此房，甲方保证房屋在合同签订后的状况与看房时一致；该房屋的基本情况如下：房屋所有权人：张丽香、产权性质：私产、房屋栋号：F27幢1单元602室、建筑面积：112.11平方米；成交价格：双方协商所售房屋总金额为人民币1085000元整。乙方先付定金人民币20000元整（定金含在首付款之内）。经甲乙双方协商一致，约定买方按按揭贷款方式给付定金之外的购房款。如果乙方以贷款方式购买甲方房屋，甲、乙双方需在签订此合同3日之内，将贷款所需手续递齐给中介方；信息服务费及支付：甲、乙双方通过中介方居间介绍成交，已达成交易，甲乙双方签订本合同时，乙方须向中介方交纳中介服务费人民币21700元、代办产权过户服务费人民币1000元、代办贷款服务费人民币3000元，共计人民币25700元，于签订此合同时一次性给付，此合同签订的同时中介方提供的居间服务成立；甲、乙双方违约责任：乙方未按合同规定的付款方式付款或未在相关部门配合办理手续，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方全部的交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。甲方未按合同规定将房屋及时交付乙方使用或未在相关部门配合办理手续，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方全部的交易税费，并向乙方支付总房款10%违约金。双方签订此合同后，如甲方不将此房出售给乙方，则双倍赔偿乙方定金，并将乙方所交房款返还给乙方，同时甲方承担中介费用，如乙方不购买该房，则定金不予退还给乙方，同时乙方承担中介费。甲方有保证此房具有真实性、合法交易性，保证对上述房屋有合法处置权，保证此房没有产权纠纷和经济纠纷的义务，承诺在征得房屋共有人同意下签署此合同，保证此房不被产权共有人之外的第三人主张权利。若此房产权共有人不同意将此房卖给乙方，甲方必须承担全部中介费，并赔偿乙方双倍定金；备注：（如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以备注条款为准）甲方保证此房地税局出具的契税发票从发放之日起签署合同同时已过2年，否则更名过户产生的增值税由甲方承担，因甲方此房现处于贷款抵押状态，在签署此合同后30个工作日甲方需预好可以还尾款，待甲乙双方银行省行审批通过，解冻首付35万元（含定金），直接用此款结清甲方贷款尾款，结清相关手续由中介方保管，结清尾款后甲方必须在15个工作日之内将产权证解冻取出，配合乙方办理贷款及更名相关手续，无论因任何一方造成贷款及交易相关手续无法进行的，甲方需在3日之内将乙方首付款33万元（不含定金）归还乙方，同时，一切违约责任由违约方承担，如果甲方夫妻有信用不良或房产有过查封，甲方自行筹钱还尾款，若产权人张丽香及此房产共有人不同意将此房卖给乙方，产权人必须承担中介费并赔偿乙方双倍定金；合同还约定了其他条款。甲方：常洪丽代张丽香并加盖南关区合众伟业房屋中介所国社店公章。乙方：邸纪亮。签订合同的同时，邸纪亮向长春市合众房地产经纪有限公司交纳定金人民币20000元；向南关区合众伟业中介所国社店交纳中介服务费、代办产权过户服务费、代办贷款服务费等共计人民币27250元。常洪丽为原告邸纪亮出具收到定金20000元收据；南关区合众伟业中介所国社店为原告出具收到中介服务费、代办产权过户服务费、代办贷款服务费等共计：27250元收据。另查，南关区合众伟业房屋中介所国社店已于2019年4月24日注销，经营者为刘国闯。庭审中，被告长春市合众房地产经纪有限公司承认南关区合众伟业房屋中介所国社店收取中介费双方按比例分成。案涉房屋权利人系被告张丽香。再查，庭审中，原、被告均同意解除原、被告于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》。被告长春市合众房地产经纪有限公司同意返还原告定金人民币20000元、同意返还代办产权过户服务费、代办贷款服务费等共计人民币7250元。目前案涉房屋已被被告张丽香出售案外人。 本院认为，原、被告于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效。各方当事人均应当按照双方商定及合同约定履行各自的义务。合同签订后原告按约定向被告长春市合众房地产经纪有限公司支付定金20000元、向南关区合众伟业房屋中介所国社店交纳中介服务费20000元、代办产权过户服务费及代办贷款服务费等7250元。被告张丽香却未积极配合原告办理购房贷款手续，现案涉房屋已出售他人，因此,被告张丽香已构成违约，应承担违约责任。故原告要求解除原、被告双方于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》及被告张丽香承担原告已支付的中介费20000元，符合法律规定，应准予。关于原告要求被告长春市合众房地产经纪有限公司、刘国闯返还定金、评估费、代办费一节，因原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，且南关区合众伟业房屋中介所国社店已注销，而经营者系被告刘国闯，故原告的该项诉讼请求，应准予。关于原告要求被告张丽香给付原告迟延履行金及约定违约金一节，因原、被告签订的《房屋买卖合同》备注已明确约定：若产权人张丽香及此房产权共有人不同意将此房卖给乙方，产权人必须承担中介费，并赔偿乙方双倍定金。该备注明确标注：如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以备注条款为准。故违约金应调整为定金罚则即：人民币20000元。关于原告主张以上损失被告长春市合众房地产经纪有限公司、刘国闯承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于被告张丽香抗辩称：从未委托他人签署和代卖房屋，原告诉请与其无关，因其丈夫林振坤已委托长春市合众房地产经纪有限公司锦绣店常洪丽签订出售案涉房屋买卖合同，并代收定金，已构成表见代理。故其抗辩理由不成立。关于被告长春市合众房地产经纪有限公司抗辩称：房屋买卖合同是由中介方南关区合众伟业房屋中介所国社店签订的，该店与我方系两个独立的主体，我方没有签订本合同，与本案无关。因原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中介方标注为长春市合众房地产经纪有限公司，且也收取了原告邸纪亮的定金，并在庭审中承认南关区合众伟业房屋中介所国社店所收取的中介费，双方按比例分成。因此被告长春市合众房地产经纪有限公司的抗辩理由不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除邸纪亮与张丽香、长春市合众房地产经纪有限公司于2018年6月15日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告长春市合众房地产经纪有限公司、刘国闯于本判决生效后立即返还原告邸纪亮定金人民币20000元、代办产权过户服务费及代办贷款服务费即人民币7250元； 二、被告张丽香于本判决生效后立即赔偿原告邸纪亮中介费人民币20000元； 三、被告张丽香于本判决生效后立即支付原告邸纪亮违约金人民币20000元； 四、驳回原告邸纪亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19177元，由邸纪亮负担3131元，由张丽香负担16046元（邸纪亮已垫付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 王复审判员章鹏飞人民陪审员蒋丽影 二〇一九年七月十一日 书记员 隋              汉