贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终2623号上诉人（原审原告）陈刚才，男，汉族，1952年2月9日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人吴长松、陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）余艳，女，汉族，1978年3月4日出生，汉族，住贵州省平坝县。被上诉人（原审第三人）熊合有，男，汉族，1977年10月20日出生，住贵州省毕节市。上诉人陈刚才因与被上诉人余艳、熊合有确认合同无效纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人陈刚才及委托诉讼代理人吴长松，被上诉人熊合有参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人陈刚才上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决确认上诉人与被上诉人余艳于2008年8月5日签订的《房屋出售合同》无效，并由二被上诉人腾退返还七星关区东关变电站斜对面1单元4楼左侧房屋给上诉人；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：本案中上诉人与被上诉人余艳之间签订的《房屋出售合同》因违反法律的强制性规定，系无效合同。原审法院认定事实不清，错误理解“强制性规定”的概念。认为其只是违反效力性规定。农村房屋的买卖必然会涉及到房屋所在宅基地使用权的移转，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或出租用于非农业建设”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条:“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”故，依据《中华人民共和国合同法》第五十条:“有下列情形之一的，合同无效:(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”关于“法律强制性规定”理解，最高人民法院《合同法解释》第4条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此只有违反了法律、行政法规的规定，才可能导致合同的无效。涉案房屋士地使用权属于农村宅基地，该土地上修建之建筑物并非商品房，不能上市交易。综上，上诉人与被上诉人于2008年8月5日签订的《房屋出售合同》因违反了全国人大及其常委会制定的相关法律、国务院制定的行政法规，应当认定为该合同因为强制性规定而无效。此外，根据《最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第十五条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”以及(国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知)国办发(1999)39号第二条的规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体士地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《贵州省土地管理条例》第三十ー条：“农村村民一户只能拥有处宅基地，凡是能利用日宅基地和村内空闲地的，不得新占土地。确需新占土地的，必须符合土地利用总体规划。有下列情形之一的，不予批准；（一）住宅用地面积已达到本条例规定标准的;(二)出卖出租原住房的;(三)法律、法规规定不予批准的。农村村民迁居拆除房屋腾出的宅基地，应当归还集体，不得私自转让。”据此，上诉人与被上诉人余艳签订的《房屋出售合同》应当认定为无效合同。二、上诉人对涉案房屋享有合法权益。根据合同法之规定，合同无效或被撤销后，取得的财产应当予以返还，本案中上诉人与被上诉人之间签订的《房屋出售合同》无效后，被上诉人以及第三人应当向上诉人返还涉案房屋根据《物权法》第二条“因物的归属和利用而产生的民事关系适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效カ。”《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”本案中：涉案土地2005年获得2004-230号民《中华人民共和国建设用地规划许可证》，并办理了使用审批。2007年4月8日，张明春，陈戬与上诉人达成《合伙建房协议》，由上诉人全额出资修建涉案房屋。据此，上诉人陈刚才因合法建造对涉案房屋享有物权。故上诉人与被上诉人余艳之间签订的《房屋出售合同》无效后，二被上诉人应当根据合同法之规依法向原告返还涉案房屋。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法査明事实，依法纠正一审错误判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。被上诉人熊合有答辩称：我没有什么讲的，对一审判决没有意见。被上诉人余艳未作答辩。原审原告陈刚才起诉请求：1.判决确认原、被告于2008年8月5日签订的《房屋出售合同》无效，并由被告腾退返还七星关区东关变电站斜对面1单元4楼左侧房屋给原告；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2004年12月，李晓颖办理了编号为2004-230号民《中华人民共和国建设用地规划许证》，并于2005年将涉案房屋宅基地使用权变更为王帮学，且经相关部门同意，办理了使用审批。2007年4月8日，张明春、陈戬与陈刚才达成《合伙建房协议》，由陈刚才全额出资修建涉案房屋。2008年8月5日，原、被告签订了《房屋出售合同》，合同约定:“余艳支付5万元购房款给陈刚才，余款在两年内付清，合同自然终止。”该事件经原、被告协商不成，原告方遂向人民法院提起诉讼。原告认为，原、被告于2008年8月5日签订的《房屋出售合同》因违反了相关法律规定的强制性规定而无效，被告根据该合同取得涉案房屋应当予以返还。一审认定事实：2004年12月21日，张明春、陈戬以李晓颖名义获得涉案土地建设用地规划许可证。2007年4月8日，张明春、陈戬与陈刚才达成《合伙建房协议》，协议约定“由张明春、陈戬出该宗土地，乙方出资金的方式合伙建房”。2007年9月17日，原告陈刚才与贵州省广颢城乡建设有限公司毕节分公司签订《建设工程施工合同》后，对涉案项目进行施工。2008年8月5日，原、被告签订《房屋出售合同》，原告以每平米1201元的价格将坐落于七星关区东关变电站门口多户集资楼四楼出卖给被告，被告在2012年10月15日，将涉案房屋以总价款为281000元转卖给第三人熊合有，熊合有付清了全款。一审认为：本案的争议焦点原被告双方签订的《房屋买卖出售合同》的效力问题。原告认为原、被告于2008年8月5日签订的《房屋出售合同》因违反了相关法律规定的强制性规定而无效，关于原告出售房屋的行为是否违反法律强制性规定的问题即是解决本案争议焦点的关键。《合同法》第五十一条第(五)项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，对于“强制性规定”的理解，根据《最高人民法院关于适用一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高法院关于合同法解释(二)》第十四条、判决驳回原告陈刚才的诉讼请求。案件受理费30.00元，由原告陈刚才承担。二审中，被上诉人熊合有提交如下证据：执行和解笔录一份，用以证明陈刚才认可熊合有与余艳签订房屋买卖合同是有效的。如果陈刚才与余艳签订的合同无效，那么他就不可能认可熊合有和余艳的合同有效。经质证，上诉人陈刚才认为该笔录与本案不具有关联性，不认可合法性。合同的效力不因当事人的意愿而定，即当事人不能自认合同的效力是否有效或无效，因此我方认为达不到被上诉人的证明目的。余艳未取得涉案房屋产权证书，依据《房地产管理法》不得转让，合同无效。经审查，该执行和解笔录系余友凤、陈刚才、董治能、余艳及熊合有在人民法院的主持下，就七星关区人民法院（2014）黔七民初字684号民事调解书确定的民事权利义务在执行过程中所作和解，该笔录真实、合法，但与本案不具关联性，不予采纳。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点为：案涉《房屋出售合同》的效力如何认定。本院认为：上诉人陈刚才援引《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或出租用于非农业建设。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”的规定，主张案涉《房屋出售合同》无效，不应获得支持。首先，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”上诉人陈刚才在上诉状中第2页以黑粗体字体着重突显前述内容，并表示予以认可。因此，上诉人陈刚才在上诉状引用地方性法规、行政规章之条款主张案涉合同无效的部分，本院不再遣文予以讨论；其次，根据《个人建房用地送审书》及上诉人陈刚才的陈述显示，案涉用地使用王帮学、李万五（音）、王国强、赵永昌四人的土地，土地位于天河村牌楼组，属于农村集体土地。其中王帮学部分的土地报经村委会、镇政府及经规划、国土部门同意修建房屋，其余土地未办理规划许可证。陈刚才修建房屋时非案涉土地所在村集体经济组织成员，案涉房屋用地由案外人陈戬、张明春流转至陈刚才处，陈戬、张明春二人亦非案涉土地所在村集体经济组织成员，陈戬、张明春提供农村集体土地与陈刚才出资修建房屋并向社会公开出售的行为违反农村宅基地不得向集体组织成员以外的人转让的法律规定，陈刚才未合法取得案涉房屋的权利即对社会公开出售的处分行为属于无效处分行为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，陈刚才的无权处分行为不必然导致其与余艳签订的《房屋出售合同》无效。由此，陈刚才援引《最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》《中华人民共和国土地管理法》第六十三条主张《房屋出售合同》无效，不应获得支持；最后，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，属于管理性规范，非效力性规范，一审已作论述，本院不再赘述。综上所述，上诉人陈刚才的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60.00元，由上诉人陈刚才承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年七月十六日书记员  曹晶