广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3499号上诉人（原审被告）：中山市东升镇三鸟批发市场有限公司，住所地广东省中山市东升镇同茂村“八十亩”,统一社会信用代码9144200072708871X1。法定代表人：蔡锦文。委托诉讼代理人：侯明玉，广东正鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁仙礼，男，1981年3月19日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：冯炎玲，女，1982年10月27日出生，汉族，住广东省中山市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡志敏，广东德疆律师事务所律师。上诉人中山市东升镇三鸟批发市场有限公司（以下简称三鸟公司）因与被上诉人梁仙礼、冯炎玲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。三鸟公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梁仙礼、冯炎玲的一审诉求。事实和理由：一、三鸟公司已经将涉案房屋交付梁仙礼、冯炎玲，梁仙礼、冯炎玲接收并使用多年，梁仙礼、冯炎玲没有经济损失。二、三鸟公司迟延办证是因情势变更所致，因为现行入户花园办证面积及增加档案验收等政策变化，导致涉案楼盘整体验收迟延，三鸟公司并未违约。三、涉案商品房买卖合同第十四条关于违约责任条款的约定是双方协商一致后签订，没有违反公平原则，合法有效，一审判决认定该条款有失公平属事实认定错误。四、退一步讲，即使在三鸟公司被诉的其他同类案件中，三鸟公司被认定为违约，违约责任也应当按照合同约定“违约金的金额累计不超过买受人已付房款的1%”来认定。梁仙礼、冯炎玲辩称：一、三鸟公司逾期办理房产证给冯炎玲造成的损失表现在无法完全行使占有、使用、处分完整的物权。二、三鸟公司一审庭审时承认整个项目直至2018年8月28日才取得竣工验收备案登记证，延迟办证的真正原因是迟迟无法取得竣工验收备案登记证。三鸟公司认为延期办证是情势变更导致，但未举证证明，应承担举证不能的不利后果。三、涉案商品房买卖合同第十四条约定的双方违约责任不对等，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的法律义务，且该条款为三鸟公司单方拟定，其未按照法律规定对该条款予以说明。四、根据涉案商品房买卖合同第三十九条，无论三鸟公司逾期办理房产证多久，都只需按照已付房价的1%承担违约金，极大减轻三鸟公司的违约责任，加重了梁仙礼、冯炎玲等待房产证的责任，根据合同法第四十条应为无效条款。且该条款也不能反映逾期办证时间长短给梁仙礼、冯炎玲造成的动态损失变化，不足以督促三鸟公司尽早履行义务，不能体现违约金所应当具备的惩罚性。梁仙礼、冯炎玲向一审法院起诉请求：三鸟公司向梁仙礼、冯炎玲支付逾期办理房产证违约金（以已付购房款466704元为基数，按年利率6.175%从2015年10月2日起计算至三鸟公司将办理产权证的资料递交至产权登记机关之日止）。一审诉讼中，梁仙礼、冯炎玲明确违约金计至2019年3月1日。一审法院认定事实：梁仙礼、冯炎玲及三鸟公司于2012年1月20日签订商品房买卖合同，约定内容包括：由梁仙礼、冯炎玲向三鸟公司购买涉案商品房，价款为466704元；三鸟公司应当在2012年10月30日前将涉案商品房交付梁仙礼、冯炎玲使用；三鸟公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由三鸟公司提供的资料到产权登记机关备案，如因三鸟公司的责任，梁仙礼、冯炎玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，梁仙礼、冯炎玲不退房，合同继续履行，三鸟公司自迟延之日起每日按已付房价款的万分之一向梁仙礼、冯炎玲支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过梁仙礼、冯炎玲累计已付房款的1%。合同签订后，涉案商品房办理了销售登记备案，梁仙礼、冯炎玲依约支付了购房款，三鸟公司于2012年11月12日将涉案商品房交付梁仙礼、冯炎玲使用。一审庭审过程中，梁仙礼、冯炎玲及三鸟公司双方就三鸟公司未能按约办证的理由是否合法、合理及违约金应否增加等问题存在争议。梁仙礼、冯炎玲表示，三鸟公司在施工过程中擅自变更了规划导致无法通过综合验收，致使大产权迟迟无法确权；三鸟公司于今年3月初通知梁仙礼、冯炎玲递交相关材料，梁仙礼、冯炎玲基于本案诉讼未去签名，但同意违约金计至2019年3月1日；约定的违约金低于造成的损失，可以予以增加。三鸟公司则表示，无法在约定期限内办证是因为政策的变更及增加了档案验收项目；报规划时需要将整个入户花园面积都上报，但到销售时因政策变更，入户花园仅能算一半的面积，现在需要将两部分的面积变更一致才能办理房产证，而档案验收是政策新增的项目，三鸟公司对前述事项一直在跟进处理；现在楼盘已于2018年8月28日取得竣工验收备案登记证，但具体产权证出具时间尚未确定，要等国土部门通知，三鸟公司也通知梁仙礼、冯炎玲提交材料但至今未收到；即使三鸟公司逾期办证构成违约，梁仙礼、冯炎玲主张的违约金也过高，应按合同约定计算违约金。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。梁仙礼、冯炎玲及三鸟公司双方自愿签订中山市商品房买卖合同，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据双方签订的合同，除交付涉案商品房给梁仙礼、冯炎玲使用外，办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，持办理权属登记需由三鸟公司提供的资料到产权登记机关备案（即通常所称办理产权证）亦为三鸟公司的合同义务之一，且双方在合同中也已约定了三鸟公司履行该合同义务的期限，故三鸟公司应依约履行该合同义务。涉案商品房已于2012年11月12日交付，则依合同约定，三鸟公司应于交付使用后720个工作日内履行上述合同义务。至2015年10月2日前，该期限已届满，但三鸟公司未依约履行上述合同义务，梁仙礼、冯炎玲主张三鸟公司违约，三鸟公司以政策变更及验收项目增加等为由进行抗辩，依法应承担举证证明之责任，但其没有提供相关证据予以证明，故依法应由其承担举证不能的不利后果，一审法院对其该抗辩主张不予采信，并采纳梁仙礼、冯炎玲的诉讼主张，认定三鸟公司构成违约。因此，梁仙礼、冯炎玲诉讼请求三鸟公司承担违约责任即支付逾期办理不动产权证书的违约金有理，一审法院予以采纳和支持。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。涉案合同关于双方违反其主要义务而应承担的违约责任显著不对等。按约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金额远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，且出卖人的违约金额以已付购房款的1%为限，与逾期时间长短无关。因此合同违约责任条款的内容既不符合公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务、不利于买受人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。且违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人作为涉案商品房的所有权人，本应对其购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体损失金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平、三鸟公司严重违约的情况下，作为非违约方的梁仙礼、冯炎玲有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定认定梁仙礼、冯炎玲的实际损失数额范围，梁仙礼、冯炎玲可在不超过该范围内向三鸟公司主张。现梁仙礼、冯炎玲的诉讼请求以已付购房款466704元为基数按年利率6.175%自2015年10月2日起计付违约金至2019年3月1日止，即违约金为98465元，并未超出前述范围，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：三鸟公司于判决发生法律效力之日向梁仙礼、冯炎玲支付逾期办理不动产权证书的违约金98465元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1041元，由三鸟公司负担（该款已由梁仙礼、冯炎玲垫付，三鸟公司应在判决生效之日一并迳付给梁仙礼、冯炎玲，一审法院不另行收退）。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。双方对三鸟公司逾期办理房产证的事实没有异议，本院予以确认。三鸟公司主张其逾期办证是因政府政策变化导致，属于情势变更，应当免责，但其始终未能就该主张提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对三鸟公司的该点上诉意见不予采信。本案二审争议焦点为三鸟公司的违约金责任如何认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”根据上述法律规定，违约金主要是补偿性质，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。涉案合同约定，三鸟公司逾期办证的，应自迟延之日起每日按已付房价款的万分之一向梁仙礼、冯炎玲支付违约金，但累计总额不得超过梁仙礼、冯炎玲累计已付房款的1%。从现已查明的事实来看，三鸟公司逾期办证达3年之久，则按此计算方法，三鸟公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且远低于梁仙礼、冯炎玲逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于违约金标准的上限约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求。一审法院对三鸟公司认为应适用该违约金上限标准的主张不予采纳，处理正确，本院予以维持。至于双方当事人在涉案合同中关于每日万分之一的逾期办证违约金计付标准的约定则应是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，梁仙礼、冯炎玲主张调整为按年利率6.17%的标准计算的理据并不充分，本院不予支持。故案涉商品房逾期办证违约金应以已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付。一审认定逾期办证违约金自2015年10月2日起计至2019年3月1日，双方未就此提出异议，本院予以确认。即三鸟公司应自2015年10月2日起以466704元为基数，按每日万分之一的标准向梁仙礼、冯炎玲支付逾期办证违约金至2019年3月1日。一审法院处理欠妥，本院予以纠正。三鸟公司应向梁仙礼、冯炎玲支付违约金58151元（466704元×0.0001×1246天）。综上，上诉人三鸟公司的上诉部分有理，本院予以支持，并对其不合理部分予以驳回。一审认定事实基本清楚，但处理不当，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初49号民事判决；二、中山市东升镇三鸟批发市场有限公司于本判决生效之日起七日内向梁仙礼、冯炎玲支付逾期办理不动产权证书的违约金58151元；三、驳回梁仙礼、冯炎玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1041元（梁仙礼、冯炎玲已预交），由中山市东升镇三鸟批发市场有限公司负担615元（中山市东升镇三鸟批发市场有限公司于本判决生效之日起七日内径付梁仙礼、冯炎玲），梁仙礼、冯炎玲负担426元；二审案件受理费2082元（中山市东升镇三鸟批发市场有限公司已预交），由上诉人中山市东升镇三鸟批发市场有限公司负担1230元，梁仙礼、冯炎玲负担852元（梁仙礼、冯炎玲于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇一九年七月二十五日书记员  高 丽