广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初13428号原告（反诉被告）：张运怀，男，1980年3月7日出生，汉族，住山东省嘉祥县，委托诉讼代理人：何雪莲，广东广瀚律师事务所律师。被告（反诉原告）：王德望，男，1978年6月26日出生，汉族，住山东省东明县，委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。原告张运怀诉被告王德望房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，被告王德望于2018年7月30日向本院提起反诉，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张运怀及其委托代理人何雪莲、被告王德望及其委托诉讼代理人孟凡亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张运怀向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2015年3月17日签订的《厂房租赁合同》无效；2.请求判令被告向原告返还租赁保证金8000元；3.请求判令被告向原告赔偿装修及搬迁损失84870元。事实与理由：2015年3月17日，原告与被告签订一份《厂房租赁合同》，约定被告将位于中山市三乡镇白石工业区碧华四路1号部分厂房出租给原告使用，面积约560平方米。租赁期限五年，从2015年4月10日至2020年4月10日止。原告按照合同约定向被告支付租赁保证金8000元后，即入场装修。然而在装修期间被告知，该厂房租赁手续不合法，无奈，原告只能另行搬迁新厂房。原告认为，被告将未持合法租赁手续的厂房出租给原告使用，导致原告不能在该厂房经营，被告应当赔偿原告对该厂房投入装修及另行搬迁新厂房所产生的损失。原告曾多次与被告协商赔偿事宜，无果。原告认为被告的行为侵害了其合法权益，遂诉至法院，请求法院依法判决。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.厂房租赁合同；2.收据；3.工厂搬迁损失费清单；4.收据；5.微信聊天记录；6.（2016）粤2071民初10335号民事判决书。被告王德望辩称：1.原告主张合同无效，应由法院判决；2.返还租赁保证金没有合同依据，因为原告拒不支付租金，保证金已没收；3.原告主张赔偿装修及搬迁损失，其没有证据证明，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告王德望就其辩解提交的证据有：1.厂房租赁合同；2.（2016）粤2071民初10335号民事判决书；3.（2017）粤20民终4439号民事判决书。王德望向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2015年4月10日至2016年6月18日期间的房屋占有使用费66155.56元；2.判令反诉原告没收反诉被告租赁保证金8000元。事实和理由：原被告系老乡关系。原被告共同与比亨饰品（中山）企业有限公司（以下简称比亨公司）协商租赁厂房，比亨公司为了收取租金方便只愿意与原被告一方签订租赁合同。经过协商商定由反诉原告一人与比亨公司签订了租赁合同。为了明确租金以及租赁保证金的分担，在与比亨公司签署租赁合同当天（2015年3月17日），反诉被告与反诉原告签署了《厂房租赁合同》，约定反诉被告承担560平米的租金，每年租金52000元。反诉被告接收场地后，没有向反诉原告支付租金。反诉原告与比亨公司产生纠纷之后，已经经过法院判决承担房屋占用使用费。反诉被告租赁的物业已经被比亨公司于2016年6月18日收回，反诉被告应当承担2015年4月10日至2016年6月18日的房屋占有使用费。因反诉被告拒不支付房屋占有使用费，根据双方合同的约定应当没收反诉被告租赁保证金8000元。为了维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院依法判决。王德望对其反诉主张的事实及反诉请求在举证期限内提交的证据与本诉一致。张运怀反诉辩称：1.王德望主张张运怀支付2015年4月10日至2016年6月18日期间的房屋占用使用费66155.56元没有事实及法律依据，涉案厂房无法取得合法租赁手续，张运怀在租赁期间被工商、社保会等多部门要求停止使用厂房，合同约定的租赁期间前，张运怀已停止装修，没有实际使用及在厂房内经营，无需向王德望支付占有使用费；2.张运怀与比亨公司的厂房租赁合同纠纷一案，已认定涉案厂房占用的土地是农民集体所有土地，未依法完成转让手续，未依法变更该土地的权属及用途，故用于建设厂房等农业用途违法了法律强制性规定，合同无效。本案的厂房是王德望从比亨公司转租给张运怀，所占用的是同一土地，故本案的厂房租赁合同无效。王德望将无租赁权的厂房出租给张运怀使用，王德望存在过错，王德望应当返还原告支付的租赁保证金8000元，并赔偿张运怀因此受到的损失，王德望无权没收保证金8000元。张运怀就其反诉辩解提交如下证据：1.收据；2.租赁厂房合同书；3.收据。经审理查明：2015年3月14日，比亨公司与王德望签订《厂房租赁合同》一份，约定：比亨公司将其位于广东省中山市三乡镇白石工业区碧华四路1号部分厂房（具体为大门左手第二栋及第三栋）出租给王德望使用，租赁期从2015年4月10日起至2020年4月10日止。2015年3月17日，王德望（甲方、出租房）与张运怀（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将位于广东省中山市三乡镇白石工业区碧华四路1号部分厂房（以下简称租赁物）出租给乙方使用；该租赁物面积经甲乙上方确认为大约560平方米；租赁期限为五年，租赁期即从2015年4月10日起到2020年4月10日止；租金一次性支付一年租金为52000元；乙方按租赁日开始交清本月租金，如乙方不按时应付租金，甲方可终止此合同，并不予退还乙方上交的信用保证金；本出租合同的租赁信用保证金为8000元，租赁期满，在乙方已向甲方缴清全部应付租金，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物后，甲方将向乙方无偿退还租赁保证金；合同还约定了其他事项。王德望和张运怀在落款处签名及捺印确认。张运怀于合同签订当日向王德望交付了押金8000元。2015年5月13日，原告自行搬出厂房，但未办理书面交接手续，且尚有部分物品放在租赁物内。2018年7月4日，原告张运怀以被告王德望将未有合法租赁手续的厂房出租给原告使用，导致原告不能在该厂房经营为由，诉至法院，提出前述诉求。被告亦于2018年7月30日提出反诉，提出前述反诉诉求。另查，2016年5月19日，比亨公司以王德望未缴纳租金为由，诉至中山市第一人民法院【案号：（2016）粤2071民初10335号】，请求判令：1.确认比亨公司与王德望签订的厂房设备租赁合同已于2016年3月9日解除；2.王德望支付原告租金至归还厂房之日止；3.王德望承担诉讼费用。王德望亦于2016年6月9日提出反诉，请求判令：1.确认比亨公司与王德望的《厂房租赁合同》没有成立，或者判令该《厂房租赁合同》无效；2.比亨公司向王德望赔偿损失65000元及利息；3.比亨公司向王德望退还押金20000元及利息；4.比亨公司承担本案的全部诉讼费用。中山市第一人民法院经审理后，于2017年4月13日作出了（2016）粤2071民初10335号民事判决书，查明王德望于2016年6月18日搬离涉案厂区的事实，认定案涉《厂房租赁合同》因所占用土地违反法律、行政法规的强制性规定，因而无效，并判决：一、确认比亨饰品（中山）企业有限公司与王德望于2015年3月14日签订的厂房租赁合同无效；二、王德望应于本判决生效之日起七日内向比亨饰品（中山）企业有限公司支付厂房租赁收益损失46333.5元；三、驳回比亨饰品（中山）企业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王德望的其他反诉请求。比亨公司不服上述判决结果，上诉至中山市中级人民法院，中山市中级人民法院经审理后，于2017年11月23日作出了（2017）粤20民终4439号民事判决书，确认了一审法院查明的事实属实，并判决：一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10335号民事判决第一、四项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初10335号民事判决第二、三项；三、王德望自本判决发生法律效力之日起七日内向比亨饰品（中山）企业有限公司支付房屋占有使用费122667元；四、驳回比亨饰品（中山）企业有限公司的其他诉讼请求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告张运怀与被告王德望于2015年3月17日签订厂房租赁合同，王德望于2016年6月18日搬离涉案厂区等事实，原、被告均提交了证据证实，本院予以确认。双方争议的主要焦点为：1.双方签订的《厂房租赁合同》是否合法有效；2.合同被认定为有效或无效的双方责任分担；3.房屋占有使用费的计算标准；4.被告是否应向原告赔偿装修及搬迁损失84870元；5.王德望是否要向张运怀返还保证金8000元。关于焦点一，张运怀主张在王德望与比亨公司的厂房租赁纠纷一案中，已认定涉案厂房占用的土地是农民集体所有土地，故用于建设厂房等非农业用途违反了法律强制性规定，合同无效。本案的厂房是王德望从比亨公司转租给张运怀的，所占用的是同一土地，故本案的《厂房租赁合同》无效。王德望主张涉案合同是否有效，应由法院依法判决。本院认为，已经生效的（2017）粤20民终4439号民事判决书已经认定，涉案土地用于非农业建设存在违反我国《土地管理法》的情形，比亨公司与王德望签订的《厂房租赁合同》无效，故本案原告张运怀与被告王德望签订的《厂房租赁合同》亦为无效合同。关于焦点二，本院认为，已经生效的（2017）粤20民终4439号民事判决书已经认定，王德望作为与比亨公司签订《厂房租赁合同》中的承租人，未作谨慎审查，未了解所租赁厂房的权属及土地性质，即承租案涉厂房设备，又将其用于出租经营办厂等工业用途，存在过错。本案中，王德望因其过错承租涉案厂房后，又转租给原告，是导致本案《厂房租赁合同》无效的过错方。原告张运怀作为本案《厂房租赁合同》的承租方，亦未尽谨慎审查义务，未核实所租赁厂房的权属及土地性质，即与王德望签订《厂房租赁合同》并进行装修，亦存在过错。结合本案已经查明的事实，双方的过错行为导致合同无效的原因力大小，酌定双方各按50%的比例分担合同无效的全部损失。关于焦点三，原告主张，原告没有实际使用及在厂房内经营，已于2015年5月13日迁出涉案厂房，无需支付之后的占有使用费。被告确认原告确于2015年5月13日将主要设备搬出了厂房，五、六个月后搬离了剩余物品，但并未将钥匙直接交还给被告，也未通知被告将厂房收回。本院认为，虽然案涉合同无效，但王德望系从比亨公司处取得对涉案厂房拥有瑕疵的收益权，按照上述焦点一分析，及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。王德望有权要求张运怀支付其占用期间的房屋占有使用费。本院认为，关于张运怀占用租赁物的期间，虽然张运怀于2015年5月13日将主要设备搬离厂房，但并未与王德望办理交接手续，亦未提交证据证明其通知王德望收回厂房，且在2015年5月13日后仍有部分物品存在在厂区内，张运怀也并未及时通过诉讼来解决双方纠纷，直至2018年7月4日才通过诉讼请求确认厂房租赁合同无效。因此张运怀并未尽到交还厂房的合理注意义务，亦未完成证明其已经交还厂房的举证责任，张运怀应当承担相应的不利后果。故对张运怀主张其2015年5月13日已搬迁厂房，无须支付房屋占有使用费的辩解，本院不予采信。王德望虽然主张张运怀占用厂房至2016年6月18日，但从王德望的陈述来看，王德望对于张运怀在2015年5月13日将主要设备搬离厂房，不打算继续经营的事实是清楚的，同时王德望亦确认张运怀在此后六个月内搬离了剩余物品。此后王德望亦未积极收回厂房及时止损，对租金（或房屋占有使用费）损失扩大坐视不理，王德望应自行对扩大损失承担责任。综上所述，结合本案案情，本院酌定，张运怀应当按照52000元/年的租金标准，向王德望支付七个月即2015年4月10日至2015年11月10日期间的房屋占有使用费30333.33元（52000元/年÷12个月×7个月），2015年11月11日至2016年6月18日期间产生的费用，由王德望自行负担。关于焦点四，张运怀主张，因工厂搬迁产生损失84870元，其中包括设备搬迁至兴华路5号产生吊装费用10800元，为进行装修、维修产生的材料费，人工费等。王德望主张张运怀并未提供相应证据，不确认张运怀的损失。本院认为，张运怀并未就其损失向本院提供充分证据，本院无从核实张运怀主张损失的真实性。同时张运怀并未举证证明其装修、维修经过王德望同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第十三条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，故张运怀主张王德望赔偿其装修、维修等产生的损失，本院不予支持。虽然张运怀并未提供充分证据证实其搬迁的费用，但张运怀确实在涉案租赁物内进行了经营准备活动，结合王德望陈述张运怀于2015年5月13日将主要设备搬离，之后五、六个月搬离其他物品的事实，张运怀应当会因合同无效而产生搬迁设备、材料的损失。结合本案案情，本院酌定张运怀搬迁设备等产生损失10000元，王德望应当按照其责任比例，向张运怀赔偿损失5000元。关于焦点五、张运怀主张王德望返还租赁保证金8000元，张运怀主张因合同无效，王德望存在过错，应当返还租赁保证金8000元。王德望主张返还租赁保证金没有合同依据，因为张运怀拒不支付租金，保证金已没收。本院认为，结合本案的实际情况和焦点一的分析，双方签订的《厂房租赁合同》无效，双方对于保证金的约定亦属无效，王德望应当向张运怀返还保证金8000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十一条、第四十四条、第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、确认张运怀、王德望于2015年3月17日签订的《厂房租赁合同》无效；二、张运怀应于本判决生效之日起七日内向王德望支付2015年4月10日至2015年11月10日期间的房屋占有使用费30333.33元；三、王德望应于本判决生效之日起七日内向张运怀赔偿损失5000元，并返还租赁保证金8000元，合共13000元；四、驳回原告张运怀的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王德望的其他反诉请求。案件受理费2122元（张运怀已预交），由张运怀承担2008元王德望承担114元，反诉费827元（王德望已预交），由王德望承担399元，由张运怀承担428元。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  唐 群人民陪审员  张嘉慧人民陪审员  郑美琪二〇一九年七月三日书 记 员  洪艺华林雷