福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0427民初99号 原告(反诉被告)：三明仙舟投资有限公司，住所地福建省沙县文庙路6幢一层店面第1-6号，统一社会信用代码913504277661843924。 法定代表人：林国勋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹发熙，福建万奥律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：董文娟，女，1984年6月10日出生，汉族，住福建省沙县。 被告（反诉原告）：林良荣，男，1982年7月15日出生，汉族，住福建省沙县。 原告三明仙舟投资有限公司（以下简称仙舟公司）与被告董文娟、林良荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理，依法适用简易程序，因案情复杂，于2019年3月27日转为普通程序，2019年5月28日，被告董文娟、林良荣向本院提起反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告仙舟公司的委托诉讼代理人曹发熙，被告董文娟、林良荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 仙舟公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为201300541号《商品房买卖合同》；2.判令董文娟、林良荣向仙舟公司支付违约金104700元（违约金以购房款总额349万元的3%）及相关费用；3.判令董文娟、林良荣承担本案全部诉讼费、保全费。诉讼中，仙舟公司于2019年3月26日变更诉讼请求为：1.判令董文娟、林良荣继续履行《商品房买卖合同》（201300541号）；2.判令董文娟、林良荣立即向仙舟公司支付剩余购房款1740000元；3.判令董文娟、林良荣向仙舟公司支付逾期付款违约金1049220元（利息以董文娟、林良荣申请贷款总额1740000元为基数，自2013年9月23日起按日万分之三计付至付清购房款之日止，暂计至2019年3月26日为2010天）；4.判令董文娟、林良荣承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：2013年9月12日，仙舟公司与董文娟、林良荣就沙县仙舟半岛仙舟华庭C21、杂C21号房签订了《商品房买卖合同》（201300541号）。合同第四条约定该商品房总价款为3490000元。合同第六条约定，董文娟、林良荣采用首付加按揭贷款的方式支付购房款，董文娟、林良荣分别于2013年1月4日、9月12日支付首付款1750000元，剩余购房款1740000元由董文娟、林良荣到仙舟公司指定银行申请办理按揭贷款。合同补充协议第一条第4项约定：买受人应在签订合同之日起7个工作日内将办理按揭贷款所需的材料送交出卖人，若银行审查后要求买受人补齐材料，买受人应于接到通知之日起3个工作日内补齐，并自合同签订之日起10个工作日内到银行办理完抵押贷款手续，同时向银行提供申请按揭贷款所需的全部有效材料，买受人如未按时按额办理完抵押贷款手续，每逾期一天，买受人应按申请贷款总额的万分之三支付违约金。逾期超过15天，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》和到有关部门办理合同撤销等手续，并收回该商品房，买受人应按其购房款总价的3%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还买受人已支付的购房款。合同签订后，董文娟、林良荣仅支付了1750000元首付款，剩余1740000元购房款未按合同约定时间办理按揭贷款，董文娟、林良荣的行为违反了合同约定，双方酿成纠纷故诉至本院。 仙舟公司为证明其主张，提交下列证据： 1.营业执照、法定代表人证明、身份证，证明仙舟公司、董文娟、林良荣的基本身份情况。 2.《商品房买卖合同》、《沙县商品房买卖合同备案信息表》，证明：（1）合同购房款总价为3490000元；（2）合同第六条约定董文娟、林良荣采用首付加按揭贷款的方式支付房款，董文娟、林良荣分别于2013年1月4日、2013年9月12日支付了首付款1750000元，剩余购房款1740000元由董文娟、林良荣到仙舟公司指定银行申请按揭贷款；（3）合同补充协议第一条第4项约定买受人应在签订合同之日起7个工作日内将办理按揭贷款所需的材料送交出卖人，若银行审查后要求买受人补齐材料，买受人应于接到通知之日起3个工作日内补齐，并自合同签订之日起10个工作日内到银行办理完抵押贷款手续，同时向银行提供申请按揭贷款所需的有效资料，买受人如未按时按额办理完抵押登记手续，每逾期一天，买受人应按申请贷款总额的万分之三支付违约金；逾期超过15天，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》和到有关部门办理合同撤销等手续，并收回该商品房，买受人应按其购房款总价的3%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还买受人已支付的购房款。 3.发票，证明董文娟、林良荣支付首付款1750000元。 4.律师函、邮政快递单、快递单投递记录，证明仙舟公司在2017年10月11日委托律师向董文娟、林良荣发函，要求董文娟、林良荣履行购房合同，支付剩余房款。 董文娟、林良荣辩称，1.合同签订以来，其二人均积极配合仙舟公司办理按揭贷款；2.因为其他几户买受人逾期的关系，导致无法办理按揭贷款，如果仙舟公司早一些告知其二人，不会造成现在这样。 董文娟、林良荣为支持其辩解，向本院提交了下列证据： 1.董文娟、林良荣居民身份证，证明董文娟、林良荣的诉讼主体资格。 2.收据复印件3页，证明董文娟、林良荣从2013年1月4日至3月4日向仙舟公司支付款项共计1874941元（其中公共维修基金24941元）的事实。 3.个人信用报告、银行账户流水，证明董文娟、林良荣在建设银行办理按揭，且在2013年12月3日前征信良好，因其他几户买受人逾期，有扣保证金，无法放款。 诉讼中，董文娟、林良荣于2019年5月28日向本院提出反诉请求：1.要求解除董文娟、林良荣与仙舟公司于2013年9月12日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201300541号)；2.要求仙舟公司立即返还董文娟、林良荣购房款人民币1850000元、公共维修基金24941元，共计1874941元，并按同期银行贷款年利率6%向董文娟、林良荣支付从2013年3月11日起至实际返还上述款项之日止的利息（利息暂计至2019年5月10日为人民币920266元）；3.本案反诉费用及相关费用由仙舟公司承担。事实和理由：2013年1月1日、4日，董文娟、林良荣向仙舟公司交纳购房定金300000元用于认购仙舟半岛仙舟华庭C21、杂C21号房，后又于2013年3月11日支付购房款1400000元、3月14日支付购房款150000元、公共维修基金24941元。2013年9月12日双方签订《商品房买卖合同》(合同编号：201300541号)，约定：董文娟、林良荣向仙舟公司购买位于沙县仙舟半岛仙舟华庭C21、杂C21号房，房屋总价款3490000元，其中已付购房款1850000元，剩余购房款1640000元采用银行按揭贷款方式支付，仙舟公司应于2014年5月31日前交付房屋。合同签订后，董文娟、林良荣依要求向仙舟公司提交了办理按揭贷款的相关材料，且董文娟、林良荣个人征信及信誉良好，但因银行银根紧缩等原因导致按揭贷款未经审批通过；后仙舟公司曾更换按揭贷款银行，董文娟、林良荣也按要求多次协助办理并提交相关材料，但最终银行按揭贷款均未能审批成功，仙舟公司至今也没有将房屋交付给董文娟、林良荣。后仙舟公司要求一次性付清剩余购房款1740000元，董文娟、林良荣无力承受，现提出要求解除合同并要求仙舟公司返还已付购房款及相应利息。董文娟、林良荣认为其二人个人征信及信誉良好，也按要求提供了办理按揭的相应材料并积极配合办理相应手续事宜，现按揭无法办理系因银行银根紧缩等方面的原因所致，并非董文娟、林良荣个人原因造成，要求一次性交清购房款无力承受，且与签订该商品房买卖合同的目的与初衷不相符，合同无法继续履行。依据《合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，董文娟、林良荣有权要求解除合同，遂向本院提出反诉。 董文娟、林良荣对反诉未补充提供证据。 仙舟公司辩称，董文娟、林良荣违反合同约定未支付购房款，属违约方，无权解除合同，也无权要求返还已支付的购房款及按同期贷款利率支付购房款利息。 经庭审质证，董文娟、林良荣对仙舟公司提供的证据做如下质证： 1.营业执照、法定代表人证明、身份证没有异议； 2.《商品房买卖合同》、《沙县商品房买卖合同备案信息表》真实性没有异议； 3.发票真实性没有异议，但认为：实际支付的款项不止1750000元，已支付的款项中100000元为车位费； 4.律师函、邮政快递单、快递单投递记录的真实性没有异议。 仙舟公司对董文娟、林良荣提供的证据做如下质证： 1.董文娟、林良荣的居民身份证没有异议； 2.收据复印件3页真实性没有异议，但认为收到的1874941元款项中1750000元为购房款，100000元属车位款、24941元属公共维修基金，24941元仍属于董文娟、林良荣； 3.个人信用报告、银行账户流水只能证明2013年12月3日前董文娟、林良荣征信良好，征信于银行是否批准按揭贷款没有关系。 本案在审理过程中，双方当事人对下列事实无异议，本院予以确认。 1.2013年9月12日，仙舟公司与董文娟、林良荣签订了《商品房买卖合同》（201300541号）及附件六《合同补充协议》，约定董文娟、林良荣向仙舟公司购买沙县仙舟半岛仙舟华庭C21、杂C21号房，《商品房买卖合同》第六条第３项约定：“买受人于2013年1月4日缴交购房定金300000元，在签订《商品房买卖合同》当日缴交购房款1450000元，剩余购房款1740000元由买受人到出卖人指定银行申请按揭贷款。”第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人原意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”《合同补充协议》第一条第６项约定：“买受人选择按揭贷款的，买受人保证出卖人在主合同签订后30日内收到按揭款，否则需按主合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。因买受人自身方面的原因或政策等方面原因导致银行不批准按揭贷款，买受人必须更改付款方式为一次性付款，并于出卖人书面通知更改付款方式之日起十日内付清剩余购房款，如买受人不同意更改付款方式，或买受人未在上述期限内一次性付清剩余购房款，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》和到相关部门办理合同撤销等手续，收回该商品房，买受人应按其购房总价款的３%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除违约金及已发生的相关费用后，不计利息退还买受人已支付的购房款。”2013年9月12日，该合同通过沙县房地产管理所备案登记。 2.董文娟、林良荣于2013年1月1日、1月4日、3月4日、3月11日、9月18日分别向仙舟公司支付了100000元（定金）、200000元（定金）、150000元、1400000元、24941元（公共维修基金），合计1874941元。2013年9月23日，仙舟公司向董文娟、林良荣出具预收购房款1750000元的销售不动产统一发票。 3.2017年10月11日，仙舟公司向董文娟、林良荣邮寄律师函，载明：“2013年9月12日你们与仙舟公司签订《商品房买卖合同》，购买了仙舟华庭C21别墅，建筑面积623.523平方米，房款共359万元，你们支付了首付款185万元，剩余房款174万元，你们拟采用商业贷款付款方式支付，可至今你们未按合同约定办理按揭贷款，仙舟公司已多次通知你们办理贷款手续，但你们一直未办理。你们的行为严重违反了合同约定，给仙舟公司造成了重大的经济损失。根据合同约定，未按合同约定支付房款的，应以所欠房款为基数，按日万分之三支付逾期付款违约金，截止2017年9月30日，逾期付款违约金为766296元。……请你们在收到本律师函后15天内向仙舟公司支付逾期付款违约金，同时以现金方式支付拖欠的174万元房款或者办理按揭贷款。……”该函由董文娟于2017年10月12日签收。 4.董文娟、林良荣在2013年12月3日前征信状态良好。 双方当事人争议的焦点为：1.董文娟、林良荣银行按揭贷款未获批的过错归责；2.《商品房买卖合同》（201300541号）应否继续履行。对此，本院作如下分析认定： １.关于董文娟、林良荣银行按揭贷款未获批的过错问题。 仙舟公司认为，有几户买受人因断供的原因，建行对之后的贷款就不同意按揭了，但是过了这个阶段后，又可以继续办理按揭；合同约定有两种付款方式，按揭贷款没有成功情况下，需要一次性支付剩余购房款，按揭没有办理成功主要是董文娟、林良荣的责任。 董文娟、林良荣认为，且其二人个人征信及信誉良好，且依要求向仙舟公司提供了办理按揭贷款的相关手续事宜，因银行银根紧缩等原因导致按揭贷款未经审批通过；且因有几户买受人因逾期的原因，扣了保证金，建行对之后的贷款就不同意按揭了，并非其二人原因造成。 本院认为，根据合同补充协议第一条第4项约定：“买受人应在签订合同之日起7个工作日内将办理按揭贷款所需的材料送交出卖人……”、第5项约定：“出卖人协助买受人办理银行按揭贷款手续，银行根据买受人的资信状况批准贷款额度……”，可知买受人与出卖人对办理按揭贷款均负有一定义务，本案中董文娟、林良荣与仙舟公司提供的证据尚无法证明按揭贷款系因哪一方过错造成。故本案按揭贷款未获银行批准非因一方当事人的过错造成，本院认定双方均无过错。 2.关于《商品房买卖合同》（201300541号）应否继续履行的问题。 仙舟公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效；因董文娟、林良荣未按合同约定按揭或一次性支付购房款，仙舟公司已经在2017年10月11日律师函通知董文娟、林良荣一次性支付购房余款，即继续履行合同，同时董文娟、林良荣应按合同约定即每逾期一天，买受人应按申请贷款总额的万分之三支付违约金；董文娟、林良荣违反合同约定，无权解除合同，无权要求返还已支付的购房款，要求支付同期贷款利率没有事实和法律依据。 董文娟、林良荣认为，按揭贷款未获批并非其二人原因造成，仙舟公司要求一次性交清购房款，其二人无力承受，且与签订商品房买卖合同的目的与初衷不相符，合同无法继续履行，应当解除。 本院认为，买卖双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第六条中约定：“……剩余款项1740000元由买受人向银行按揭贷款支付”，同时《合同补充协议》第一条第6项中双方又约定：“因买受人自身方面的原因或政策等方面原因导致银行不批准按揭贷款，买受人必须更改付款方式为一次性付款，并于出卖人书面通知更改付款方式之日起十日内付清剩余购房款。”《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充完善，双方应当全面履行。故仙舟公司依据《合同补充协议》，要求董文娟、林良荣继续履行《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，按照合同约定一次性支付剩余购房款，证据充分，且符合法律规定。 综上所述，本院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行。仙舟公司要求董文娟、林良荣支付购房款1740000的诉求，符合客观事实，于法有据，本院予以支持。关于违约金支付问题，因办理按揭贷款过程中双方均无过错，且在律师函中要求董文娟、林良荣以现金方式支付拖欠的1740000元房款或者办理按揭贷款，即仍同意董文娟、林良荣继续办理按揭贷款，在办理按揭贷款期间仙舟公司要求支付逾期付款违约金，缺乏事实依据。故仙舟公司要求董文娟、林良荣从2013年9月23日起计算支付逾期付款违约金的诉求，本院不予支持。2019年2月1日，董文娟、林良荣收到仙舟公司的起诉状，视为已知无法办理按揭贷款，应更改为一次性付款而未付，自该日起应当支付违约金，因双方对变更支付方式后没有约定违约金的计算方式，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。即以未交的购房款1740000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2019年2月1日计至判决确定还款之日止的逾期违约金。董文娟、林良荣要求解除与仙舟公司于2013年9月12日签订的《商品房买卖合同》和返还购房款及支付利息的诉求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、董文娟、林良荣应继续履行2013年9月12日与三明仙舟投资有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:201300541号)； 二、董文娟、林良荣应于本判决生效之日起十日内支付三明仙舟投资有限公司购房余款1740000元； 三、董文娟、林良荣应向三明仙舟投资有限公司支付逾期付款违约金（以未交的购房款1740000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2019年2月1日起计至本判决确定还款之日止）； 四、驳回三明仙舟投资有限公司其他诉讼请求； 五、驳回董文娟、林良荣的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费34720元，由三明仙舟投资有限公司负担13061元，由董文娟、林良荣负担21659元；反诉案件受理费13674.5元，由董文娟、林良荣负担。当事人承担的诉讼费应于判决生效之日向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审 判 长  颜福妹 人民陪审员  林文婷 人民陪审员  赖 娉 二〇一九年七月三十一日 法官助理官泓 书记员黎悦 附：一、本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。