上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初18096号原告(反诉被告)：唐玉华，女，1981年4月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙英杰，上海信石律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海立天唐人文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈嘉，执行董事。委托诉讼代理人：谢芃，上海市上正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李荃，上海市上正律师事务所律师。原告(反诉被告)唐玉华诉被告(反诉原告)上海立天唐人文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年4月4日、2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)唐玉华(仅参加第一次庭审)及其委托诉讼代理人孙英杰，被告(反诉原告)上海立天唐人文化传播有限公司的委托诉讼代理人谢芃、李荃(仅参加第一次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐玉华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付接驳燃气管道至商户接驳点工程费用(即燃气安装费)人民币(以下币种同)68,000元，清障费6,050元并退还施工押金3,000元，合计77,050元；2.判令被告退还多收取的装修管理费7,246元；3.判令被告退还水电充值余款1,300元，广告牌租赁费3,600元，质保金5,000元及保证金56,000元，合计65,900元。审理中，原、被告确认水电费余款已使用完毕，原告撤回诉讼请求3中要求被告退还水电充值余款1,300元的诉讼请求。事实及理由：2018年3月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告承租上海浦东新区陈春路XXX号XXX层XXX号商铺(以下简称涉诉房屋)，租期为2018年5月1日至2020年4月30日；装修管理费按照套内建筑面积计算，每平方米20元；合同第六条约定本合同签署当日，原告向被告支付履约保证金47,484元，同时向物业公司支付8,634元作为物业服务费保证金。合同终止后(包括将工商注册登记地址从该房屋迁出)30天内，除本合同另有约定外，履约保证金和物业服务费保证金余额(如有)无息退还原告。第十条约定原告应在《物业管理服务协议》签订同时向物业服务公司支付5,000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止后的90天之内，物业服务公司应当将剩余的质量保证金(如有)无息退还给原告；第十三条约定有关招牌和广告的设置事宜，原告应当严格遵守被告和物业公司服务公司的规章制度，并交纳相关费用。签订合同后，原告支付了相应的款项，实际使用2块广告牌，每月费用为600元。然而，被告却未完全按照合同达到相应的标准，未将燃气管道安装至商户内接驳点，原告为正常经营减少损失自行聘请他人实施相关工程并支付了费用77,050元。被告在装修过程中设置障碍，多收费用，经原告核算被告多收取了装修管理费7,246元。经营过程中，因被告管理不善，原告商铺门口经常摆满摊铺，对原告正常经营产生不利影响。原告多次交涉，上述问题均未得到解决，不得已于2018年9月27日提前一个月告知被告解除合同，原告仍有广告牌租赁费3,600元，质保金5,000元，保证金56,000元在被告处，上述款项应退还原告。综上，为维护自身权益，原告起诉来院，要求判如所请。上海立天唐人文化传播有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.双方没有确认过燃气安装费的费用，对是否是被告的义务，被告存有疑问，对原告委托安装的燃气公司是否具备资质，被告持有异议，被告认为应当由上海燃气公司来安装并收取费用。燃气安装费及清障费，被告均不予认可，施工押金凭收据可退还；2、对装修管理费不认可，原告起诉的主体是错误的，原告支付装修管理费的对象是上海唐钰里商业管理有限公司(即涉诉房屋的物业服务公司，以下简称唐钰里公司)，不应该向被告主张，经被告向物业服务公司了解，该费用经原告确认，实际是原告为二次装修支付，物业服务公司与原告协商一致后按照40元/平方米的标准收取；3、广告费应另案处理，广告协议由案外人恒燊餐饮管理(上海)有限公司与原告签订，租赁期限是一年，该协议还在履行中，故不应在本案中主张；质保金5,000元可以退，被告无异议；保证金分为两部分，一部分是向被告支付的履约保证金47,484元的,因原告违约解除合同，故被告不予退还，另一部分物业服务费保证金8,634元，是原告向物业公司支付的，不应在本案中处理。同时，被告认为原告未按合同约定，且无正当理由，向被告发送提前解除合同的通知，其行为已构成违约。合同解除后，原告按约应交还涉诉房屋，但至今未迁出工商注册登记地址，给被告的招租造成影响，基于以上理由，被告于2019年4月1日向法院提出反诉，反诉请求如下：判令原告向被告支付自2018年11月8日起至实际返还涉诉房屋之日(包括注销涉诉房屋内的工商信息)止的房屋占有使用费,按月租金的200%计算为47,484.20元/月。针对被告的反诉请求，原告答辩称不同意支付房屋占有使用费，双方的合同已于2018年10月31日解除。第一次庭审之后，原告已经在办理工商登记注销手续了，之前是因为双方有矛盾，所以原告未去办理，且原告也没地方供注册地址迁入。原告认为被告没有依据收取房屋占用使用费，且数额也过高。本院经审理认定事实如下：2018年3月7日，以原告为乙方(承租人)，被告为甲方(出租人)，双方签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉诉房屋，计租面积为177.40平方米，租赁期限为3个租约年，自开业日开始计算，即2018年5月1日至2020年4月30日；进场日至开业前一天(即装修期)不计入正式租约年。合同第3.1条约定装修管理费按照套内建筑面积计算，每平方米20元(依此计算的费用不足1,000元的，按1,000元收取)，装修管理费应在办理进场交接手续时一次性交付给物业服务公司，且不退还；乙方在该房屋内经营品牌为“一品汤”，经营项目为餐饮，并接受和服从物业公司的同意经营管理。合同第6.1条约定，本合同签署当日，乙方向甲方支付履约保证金47,484元，同时向物业公司支付8,634元作为物业服务费保证金。合同终止后(包括将工商注册登记地址从该房屋迁出)30天内，除本合同另有约定外，履约保证金和物业服务费保证金余额(如有)无息退还乙方。合同第7.1条约定本合同项下的进场日暂定为2018年4月1日，具体以甲方通知时间为准。届时该房屋应达到的交付条件详见附件3。第8.2条约定乙方承诺按照物业服务公司的规定交纳因装修而发生的收费项目，包括但不限于装修押金、垃圾清运费。合同第10.2条约定，乙方应在《物业管理服务协议》签订同时向物业服务公司支付5,000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；合同终止后的90天内，物业服务公司应将剩余的质量保证金(如有)无息退还给乙方。合同第13.1条约定,有关招牌和广告的设置事宜，乙方应当严格遵守甲方和物业服务公司的规章制度，并交纳相关费用。合同第18.3约定甲方将在本合同期限内提供配电设备、电源、中央空调、消防设备等基础设施。合同第23.3条约定双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下的履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。合同附件2对租金标准作了约定，第一个租约年，月租金为23,742.10元，年租金为284,904.40元；第二个租约年，月租金为23,742.10元，年租金为284,904.40元；第三个租约年，月租金为24,929.10元，年租金为299,149.60元。附件3约定，机电设施中煤气项目，甲方交付条件与标准为“接驳点提供至商户内”，乙方负责向燃气部门申请开户并承担日后使用费用。商户内布线与相关设施的安装由乙方承担。附件4载明乙方于2018年3月7日交接验收房屋，自验收日起，甲方正式将该商铺移交给乙方。合同还对其他内容作了约定。附件6为唐钰里公司(甲方)与原告(乙方)签订的《唐人中心物业管理服务协议》，约定由唐钰里公司向唐玉华收取物业服务费及装修管理费，并由唐玉华向唐钰里公司支付物业服务费保证金及质量保证金5,000元。签订合同后，原告接收了涉诉房屋，并按约向被告支付了履约保证金、质保金及相应的租金等费用。2018年4月28日，原告在涉诉房屋内注册恒燊餐饮管理(上海)有限公司，原告为自然人股东及监事。为安装煤气管道至涉诉房屋接驳点,原告与案外人上海燃联燃气工程有限公司(以下简称燃联公司)签订《燃气管道工程合同》，约定由燃联公司承接室外燃气立管接至商铺内的工程，工程内容不包括施工周围的障碍物清除费用及煤气表开户安装费，合同总价款为68,000元，原告于合同签署日起2个工作日内向燃联公司支付工程款。2018年4月1日，原告向燃联公司支付燃气安装费68,000元，由燃联公司出具收据一份。为此，原告另向涉诉房屋所在商场支付施工押金3,000元，并以恒燊餐饮管理(上海)有限公司的名义向案外人上海博巧建筑装饰工程有限公司支付室内装修费6,050元，由上海博巧建筑装饰工程有限公司开具发票一张，发票备注内容为配合安装燃气管道时公共区域障碍物清除人工费用。2018年9月27日，原告向被告发送微信，告知因商场人气不足，租金过高，原告月月亏损，故在下一次交租日期(2018年11月8日)届满前，提前一个多月提出解除合同。2018年10月31日，原、被告解除双方签订的《租赁合同》。2018年11月7日，原告将涉诉房屋的钥匙及水电卡交于被告。因原、被告对保证金是否需要退还、燃气安装费谁来承担等事宜产生争议，原告诉至法院，要求判如诉请。审理中，1.原告提交验收合格证、燃气费支付凭证及案外人上海唐钰里商业管理有限公司出具的《情况说明》一组，证明涉诉房屋内燃气工程验收合格，且恒燊餐饮管理(上海)有限公司也一直在正常使用燃气并支付费用，燃气管道也是经过物业管理公司出具《情况说明》后才得以安装，被告对此均是知晓及同意的。经质证，被告对该组证据的真实性予以确认，但认为燃气管道应当由上海燃气公司安装，确认原告支付的燃气安装费的安装部位为公共区域至涉诉房屋燃气接驳点。因被告对该组证据无异议，本院予以采信。2.原告提供缴费通知一份，证明原告支付的装修管理费。经质证，被告对缴费通知的真实性予以确认，但认为装修管理费已经在缴费通知中予以了结算，无需返还。因被告对缴费通知无异议，本院予以采信。3.原告提交原告与被告工作人员乐小咏之间的微信聊天记录截屏打印件一份，证明原告已于2018年11月7日退场，并就装修押金及其他押金问题与被告进行了协商。经质证，被告对微信聊天记录的真实性予以确认，表示记录中无法看出原告已经退场。因被告对微信聊天记录无异议，本院予以采信。微信聊天记录的主要内容为：乐小咏告知原告，2018年11月7日，原告已退场，但须注销营业执照和食品证之后，才能退装修押金。原告表示还需退煤气管道安装的施工押金3,000元和入场费，押金等退还后再去注销营业执照等。乐小咏表示施工押金“问问,这个应该可以”,未收到过入场费。乐小咏另表示合同中约定的煤气管道是安装到每个楼层的主管道，原告表示原、被告之间的合同并非如此约定。4.被告提交唐人幸福里LOGO点位租赁协议及广告牌展示照片一组，证明原告主张的广告牌租赁费与本案无关，且广告牌仍在陈春路展示中，协议尚未解除。经质证，原告对该组证据的真实性予以确认，但表示原告一共租赁广告牌2块，只用了半年，故应当退还剩余半年的租金。虽然协议一方是恒燊餐饮管理(上海)有限公司，但仍是由原告来签署。因原告对该组证据无异议，本院予以采信。5.第二次庭审之日，原、被告确认恒燊餐饮管理(上海)有限公司的住所地仍在涉诉房屋内，但恒燊餐饮管理(上海)有限公司已在清算中。2019年6月17日，恒燊餐饮管理(上海)有限公司注销。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告就涉诉房屋签订《租赁合同》，双方建立租赁关系。根据原、被告的诉讼请求和答辩意见，对本案的有关问题具体分析如下：首先，原告主张的燃气安装费、清障费及施工押金。根据庭审查明的事实，双方约定被告交付涉诉房屋时燃气“接驳点提供至商户内”，即由被告负责将燃气管道接至接驳点。现被告未在交付涉诉房屋时将燃气管道安装到位，原告为经营需要，自行垫付燃气安装费68,000元后向被告主张，并无不妥，本院予以支持。清障费6,050元系因原告在安装前述燃气管道时所支出，尚属合理范围之内，本院予以支持。至于施工押金，被告表示可按照收据予以退还，但原告尚未出具相关收据，故原告要求被告返还施工押金3,000元诉讼请求，本院不予支持。其次，原告主张的装修管理费及广告牌租赁费。原、被告签订的《租赁合同》以及原告与唐钰里公司签订《唐人中心物业管理服务协议》均约定装修管理费由物业服务公司收取，且按照原告提供的缴费通知记载，也是由唐钰里公司收取装修管理费等款项，故原告要求被告返还多收取的装修管理费的诉讼请求，本院不予支持。至于广告牌租赁费，因广告牌租赁协议未提前解除，且原告未举证证明其广告牌在协议履行过程中被拆除，故原告要求被告返还广告牌租赁费的诉讼请求，本院不予支持。第三，原告主张的保证金及质保金。结合《租赁合同》及《唐人中心物业管理服务协议》的约定，原告需要支付的保证金分为两部分，一部分是向被告支付的履约保证金47,484元，另一部分是向物业服务公司支付的物业服务费保证金8,634元。物业服务保证金应当由原告向物业服务公司主张。《租赁合同》另约定，原告提前违约解除合同，以及原告提前九十天书面通知，双方协商一致解除合同的，履约保证金被告均不予返还。从原告提供的2018年9月27日的微信聊天记录来看，原告提出解除合同的原因为原告认为商场人气低迷，房屋租金过高，原告月月亏损，故提前一个月解除合同。可见，《租赁合同》的解除系由原告提出，不符合双方约定的返还履约保证金的条件，故原告要求被告返还保证金的诉讼请求，本院不予支持。至于质保金5,000元，被告同意退还，本院予以准许。最后,关于被告主张的房屋占有使用费。原告认为其已于2018年11月7日搬离涉诉房屋，故不同意支付自2018年11月8日起的房屋占有使用费。被告则表示2018年11月7日，原告仅将钥匙及门禁卡交予被告，但仍留有物品在涉诉房屋内，双方并未就涉诉房屋进行交接，且截至第二次庭审之日，恒燊餐饮管理(上海)有限公司的注册地仍在涉诉房屋内，影响涉诉房屋的再次出租，令被告遭受损失。根据庭审查明的事实，原告与被告工作人员乐小咏之间的微信聊天记录显示乐小咏确认原告已于2018年11月7日“退场”，被告在庭审中也承认已收回房屋钥匙，且双方《租赁合同》中未约定原告将工商注册登记地址迁出或注销为交还房屋的条件，故本院确认涉诉房屋已于2018年11月7日交还被告。至于被告主张因原告未将涉诉房屋内工商注册登记地址迁出的房屋占有使用费，双方签订的《租赁合同》中并无约定，被告亦未对其遭受的实际损失予以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、被告上海立天唐人文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐玉华接驳燃气管道至商户接驳点工程费用68,000元及清障费6,050元；二、被告上海立天唐人文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐玉华质保金5,000元；三、驳回原告唐玉华其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海立天唐人文化传播有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,278元，减半收取计1,639元，由原告唐玉华负担769元，被告上海立天唐人文化传播有限公司负担870元。反诉案件受理费2,430.50元，由反诉原告上海立天唐人文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年七月十二日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。