四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川15民初44号原告（申请人）：周岚，女，1970年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：冯双，四川丰宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。被告（案外人）：蒋自成，男，1954年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师。被告（案外人）：王晓梅，女，1972年12月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师。被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：夏强，男，住四川省宜宾市叙州区，系宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，董事长。委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。原告周岚与被告蒋自成、王晓梅、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人冯双、江倬琰，被告蒋自成、王晓梅的委托诉讼代理人戴家彬，被告冉寅吾、寅吾房产公司的委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周岚向本院提出诉讼请求：1.请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇滨河人家8幢1单元1层28号商品房；2.本案的诉讼费用由蒋自成、王晓梅、冉寅吾、寅吾房产公司承担。事实和理由：四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异40号《执行裁定书》裁定中止对位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇滨河人家8幢1单元1层28号商品房的执行，缺乏事实和法律依据。1.案涉执行标的所有权人是寅吾房产公司，不是蒋自成、王晓梅。案涉执行标的登记在寅吾房产公司名下，法院根据周岚在执行案件前的保全申请，对寅吾房产公司名下的案涉执行标的进行查封，进入执行程序后，对执行标的采取评估、拍卖措施符合法律规定，依法应继续执行，不应予以中止；2.蒋自成、王晓梅提供的证据不足以证明其对本案执行标的享有足以排除周岚执行的事实。蒋自成、王晓梅与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》未经备案登记，其效力有待确认，同时也不能证明《商品房买卖合同》的真实签订时间。蒋自成、王晓梅未提供相应的转账凭证证明其支付了全部房款。也未提供证据证明对案涉房屋由其实际占有使用；3.四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异40号《执行裁定书》认定蒋自成、王晓梅对本执行标的享有足以阻止执行缺乏证据，导致适用法律错误。蒋自成、王晓梅不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定的任一情形，四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异40号《执行裁定书》根据上述规定裁定中止对本执行标的的执行确系适用法律错误。被告蒋自成、王晓梅辩称，请求驳回周岚的诉讼请求。理由如下：1.蒋自成、王晓梅与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且该合同签订前，寅吾房产公司与蒋自成、王晓梅之间存在民间借贷关系，寅吾房产公司为归还借款，与蒋自成、王晓梅签订《商品房买卖合同》，将借款本息转为购房款，并对房屋交付、违约责任等进行了约定；2.该《商品房买卖合同》签订时间是2017年4月22日，早于法院查封日期2017年12月20日；3.借款本息转购房款并不为法律所禁止；4.案涉房源系现房销售，并不存在预售许可所需的备案登记程序；5.蒋自成、王晓梅已于2017年6月21日接收房屋并将其投入使用，合法占有案涉房屋；6.蒋自成、王晓梅前期出借给寅吾房产公司的款项是按照寅吾房产公司的指示，打入寅吾房产公司工作人员江勇账户800000元（含谭林芳、谭林君400000元，蒋自成100000元，王晓梅300000元）并由江勇转付寅吾房产公司。蒋自成、王晓梅与寅吾房产公司协商用蒋自成名下的400000元债权中的部分以抵偿案涉房屋价款，案涉购房款及维修基金、契税等金额合计380780元；7.未予办理过户登记并非蒋自成、王晓梅的过错所致。被告冉寅吾、寅吾房产公司辩称，根据物权法相关规定，涉及抵押的物品并非禁止流通，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年7月3日，寅吾房产公司将位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇滨河人家8幢1单元1层28号商品房抵押给宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行。2014年3月24日，蒋自成、王晓梅通过银行账户向江勇银行账户转账800000元。2014年7月25日，江勇向寅吾房产公司账户转账1300000元,备注用途为还款。2017年4月19日，寅吾房产公司出具一张《收款收据》，载明收到案涉商铺款360000元；2017年4月20日，寅吾房产公司出具一张《收款收据》，载明收到案涉商铺契税等杂费13580元；2017年4月20日，寅吾房产公司出具另外一张《收款收据》，载明收到案涉商铺维修基金7200元。2017年4月22日，蒋自成、王晓梅与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，合同总金额360000元。合同条款第五条：抵押情况为抵押勾选项；第十三条约定交付时间为2017年12月30日前；第十四条、十五条产权初始登记时间约定为2020年6月30日前；到期未能取得权证的约定为：出卖人应当尽快向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；出卖人按总房款的万分之零点壹/天向买受人支付违约金。2017年6月21日，寅吾房产公司出具一份《房屋交付通知书》载明：“现有滨河人家8-1-1-28号住房/商铺/车位，业主蒋自成已与为公司办理完相关手续，请贵公司办理入伙相关手续”。蒋自成在其上业主签字栏内签字按印。蒋自成出具了与曹自翔的一份《房屋租赁合同》，合同签订日期2017年7月13日，租赁期限自2017年7月15日至2018年7月14日。2019年6月12日，寅吾房产公司出具《委托收款及以房抵债的证明》载明：“江勇同志系我公司员工。2009年至2015年期间，我公司委托江勇代为收取借款，其收取的款项实为我公司收款。2014年3月24日，江勇个人工商银行账户62×××07收到蒋自成、王晓梅银行转账支付的出借款800000元。江勇收取蒋自成、王晓梅款项后已转付我公司，我公司是该借款的债务人，由我公司承担债务人的权利义务。2017年4月22日，蒋自成、王晓梅到我公司称蒋自成名义出借给我公司的800000元中谭林芳、谭林君400000元（已抵房），蒋自成有100000元份额、王晓梅有300000元份额。现蒋自成、王晓梅有向我公司购房的意愿，两人要求用蒋自成名下400000元债权中的的部分抵偿购房款。我公司同意其请求，遂与蒋自成、王晓梅签订了书面的《商品房买卖合同》，由两人购买我公司开发的滨河人家8幢1单元1层28号门面房，购房价为360000元，维修基金及契税费20780元，共计380780元。由我公司出具了统一的购房票据给蒋自成、王晓梅，并将该门面交付二人”。2019年6月13日，寅吾房产公司出具证明：“2009年至2015年期间，寅吾公司因经营的需要委托员工冉小玲、刘烈彬、夏强、江勇、吴玉兰收取借款，上列人员收取出借人的款项后已转付寅吾公司，寅吾公司是该借款的债务人，由寅吾公司承担债务人的权利义务”。周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，本院作出（2017）川15执155号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，本院查封了案涉房屋。该案执行过程中，蒋自成、王晓梅提出执行异议，本院作出（2019）川15执异40号执行裁定书，裁定：中止对位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇滨河人家8幢1单元1层28号商品房的执行。本院认为，本案争议焦点为：蒋自成、王晓梅对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇滨河人家8幢1单元1层28号商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益。蒋自成、王晓梅主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查蒋自成、王晓梅购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。针对本案的焦点问题评析如下：第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实；在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，从寅吾房产公司出具房款收据、《委托收款及以房抵债的证明》，蒋自成、王晓梅出具的情况说明等证据来看，蒋自成、王晓梅的购房款系用其与寅吾房产公司之间的借款抵扣。现蒋自成、王晓梅提交的银行转账凭条的收款人为江勇，但并未提供证据证明在转账时寅吾房产公司出具了指定收款人账号的相关依据，款项也未在当时通过江勇转到寅吾房产公司账户，后期江勇转入寅吾房产公司账户的金额也与本案的转款金额不符合，且该转款金额涉及到若干件关联案件，即使寅吾房产公司事后开具证明追认债务，但本案借款主体、借款金额及往来账情况仍存在疑点。第二，对案涉商品房不能办理过户登记，买受人蒋自成、王晓梅存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人蒋自成、王晓梅对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张优先权，蒋自成、王晓梅的买受人权利障碍仍然不能涤除。第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人蒋自成、王晓梅的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于蒋自成、王晓梅未经确认的民间借贷债权转让为基础的债权请求权。二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；蒋自成、王晓梅的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算，也无生效判决确认。即使继续周岚债权请求权的执行，也并未对蒋自成、王晓梅债权的实现形成不利影响。三是从权利发生的根源上来看，蒋自成、王晓梅购买案涉商铺房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。综上所述，蒋自成、王晓梅对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇滨河人家8幢1单元1层28号商品房房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇滨河人家8幢1单元1层28号商品房的理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行被告宜宾寅吾房地产有限责任公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇滨河人家8幢1单元1层28号商品房。案件受理费80元，由被告蒋自成、王晓梅、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长 陈西苓审 判 员 彭晓烽审 判 员 李 荷二〇一九年七月三日法官助理 梅兴艳书 记 员 张 莉