广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初15543号原告：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市大沙头二马路12号之五二楼。负责人：蔡旭波。委托诉讼代理人：贾娟娟，该所职工，通讯地址。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。被告：区耀君，男，1959年8月9日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州市越秀区第三房屋管理所诉被告区耀君房屋租赁合同纠纷一案，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾娟娟、方晖，被告区耀君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁关系；2.被告及同住人员腾空交回占用的芳草街48号东巷X号地下房屋；3.被告支付拖欠的租金人民币8819.20元（从2010年1月暂计至2018年9月，实际计至被告迁出房屋之日，按人民币84.8元/月计算）；4.被告支付违约金人民币8819.20元（从2010年1月15日暂计至2018年9月30日，实际计至清偿租金之日止，每逾期一日按欠付金额的2%计算，违约金以欠付租金为限。事实与理由：芳草街48号（区家祠）是原告管理的房屋，祠堂的东巷X号房由被告承租使用。2006年8月4日，双方就租赁该房签订《租赁合同》，约定：租期为2006年7月1日至2008年6月30日，租金为84.8元/月；每月15日前支付租金，连续欠租3个月的，原告有权解除租赁合同，收回房屋。合同签订后，双方开始履行合同，但合同期满后双方未续签，保持了租赁关系。2008年，因区家祠年久失修，需要进行修复，原告向被告发出通知，告知从2008年6月30日起，不再续租，将另行安置，但被告拒绝接受搬迁和另行安置，导致至今该房屋一直未能进行维修。2010年1月，被告开始停止缴纳租金，截止至2018年9月，已累计欠租8819.20元。原告认为，被告逾期缴纳租金的行为已经违反了合同约定，故原告有权解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金、违约金。被告拒不交回房屋、占用房屋的行为已构成侵权。而且，涉案房屋已被认定为严重损害房，如果不及时腾空维修，仍继续使用，不但可能会对被告自身造成损害还可能伤害周边居民的生命与财产，故被告应立即腾空交回房屋给原告。据此，原告遂诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告是产权人区凝远堂的子孙，依据祖祠章程为祠堂看守的值事人，在祠堂中出生及成长。就原告提出的诉讼请求均应依法予以驳回。理由：一、原告诉请解除双方之间的租赁关系是错误的。1.从原告提交的证据材料来看，其无证据证明被告居住的涉案房屋属于原告所有，原告无权将该房屋出租给被告。2.原告提交的证据仅能证明解放初期房管部门在接管庞杂房地产后委托房地产信托公司对相关信息进行统一查勘汇总登记，其证据并非房管部门委托原告对涉案祠堂之代管具体委托书，至今也未收到且未见过祠堂被没收充公代管公示告知。3.涉案祠堂的权属证书是1952年11月颁发的，至今仍有效，被告不承认原告以无公章且不规范的表格对祠堂行使代管权力。4.原告长期混淆是非，乱套用政策，欺骗公众及被告族人。5.2008年6月30日，被告主动终止与原告的合同关系，双方之间从此不存在租赁合同关系。6.涉案房屋所在的区家祠堂一直由区氏后人及有关亲属居住及看护。该祠堂在1994年被定为市文物单位，但原告在近20年时间内管理混乱。二、原告要求被告及同住人员腾空迁出房屋不符合事实。被告作为区氏族裔居住在涉案房屋是为保护祖业，不存在侵权行为。三、原告诉请被告清付拖欠租金及违约金应予驳回。由前所述，被告无需交租给原告，更无法理依据腾空房屋交与原告。四、诉讼费用全部应由原告负担。经审理查明：据广州市房地产档案馆于2014年10月16日出具的《广州市房地产公代逆产情况表》记载，坐落本市越秀中路芳草街48号的房屋，建基面积2501.0748平方米，产权来历为逾期未登记，处理日期为1955年2月25日，房产字（代）产3001。2006年8月4日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在中山四路芳草街X号地下的房地产出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积27.95平方米；租赁期限自2006年7月1日至2008年6月30日，月租金额为84.80元，租金按（月、季、年）结算，由乙方在每（月、季、年）的第15日前缴付租金给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。等等。2008年5月20日，原告向被告发出《通知》，写明：接上级通知，由于该房屋要进行文物维修，为此我所将于2008年6月30日租赁期满后不再续约，将另行安置。此后，原告再于2013年5月30日在涉案房屋张贴《关于维修中山四路芳草街48号东巷房屋的通知》，要求全体住户临时迁出，以便原告实施维修工作。此后，因被告未迁出涉案房屋且未按时支付租金，原告曾分别于2013年12月17日、2014年8月1日、12月15日、2016年6月20日、12月8日、2017年11月13日、2018年8月15日通过中国邮政特快专递向被告发出催交租金的通知。另查明：根据被告提交的广州市房地产档案馆复制资料显示，涉案的房屋所在的芳草街46、48号房屋于1952年所作不动产登记中记载的权属人为区凝远。广东智弘检测鉴定有限公司于2017年9月8日出具编号为智弘鉴字[2017]0336号的《房屋完损性鉴定报告》，写明：委托单位为原告，房屋地址为广州市越秀区中山四路芳草东巷4号，结构形式为砖木，房屋用途为住宅，鉴定等级为严重损坏房。处理建议为：1.应对房屋损伤部位进行维修处理，建议对有通长裂缝的墙体进行整体加固处理，对屋盖吊顶部分进行全面检查；2.定期对房屋进行检查和维修保养，以延长房屋的使用寿命；3.房屋所有人或使用人应对房屋加强监测，若发现有异常情况，应及时采取安全措施并报告有关部门。等等。庭审中，被告确认涉案房屋为其一家三口居住，但其与妻子目前均无固定收入，小孩虽已工作但身有残疾。自2010年1月起原告不再收取被告支付的租金。对此，原告称2008年时曾想将房屋收回作为文物进行修复，对住户另行安置，因此暂停了收租。本院认为：原、被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同。根据该合同的约定，被告向原告承租涉案房屋作居住之用，租期至2008年6月30日时届满。因原告早于合同期满前的2008年5月20日即已向被告发出《通知》，明确表示合同期满后不再续约。因此，原、被告双方之间的租赁合同关系在前述合同期满后已终止。虽然被告仍在涉案房屋内占用并曾按原租金标准支付房屋使用费至2009年12月31日，原告亦予收取，但在双方未就续租重新达成一致意见的情况下，其支付房屋使用费由原告收取的行为并不能在双方之间形成（不定期）租赁合同关系。因此，原告诉请要求解除双方之间的租赁合同关系，缺乏事实依据，本院不予采信。如前所述，原、被告之间就涉案房屋的租赁合同关系已因履行期限届满而终止，被告理应将其占用的涉案房屋腾空交还给原告。虽然被告现无房屋可供搬迁且在经济上自行解决住房问题仍有困难，但根据广东智弘检测鉴定有限公司出具的《房屋完损性鉴定报告》可见，涉案房屋现为严重损坏房，急需进行修复，被告并不适宜在涉案房屋内继续居住。因此，原告诉请要求被告立即腾退并交还房屋，理据得当，本院予以支持。至于被告关于涉案房屋的权属争议问题，据房地产档案馆资料显示涉案房屋现为代管公房，由原告实施管理。原告据此与被告签订书面的租赁合同并将涉案房屋交付予被告使用。因此，被告以涉案房屋存在权属争议为由拒不腾退，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。因被告自2010年1月起未向原告支付涉案房屋的使用费，原告据此按原合同租金标准向被告主张的房屋使用费，合情合理，本院予以支持。至于原告主张的逾期付款违约金，因双方之间的租赁合同关系已终止，原告按原合同约定的逾期支付租金的标准计收逾期付款违约金缺乏事实依据。且本案中被告并非恶意拖欠房屋使用费，而是因对涉案房屋的权属存有疑议而未支付。因此，原告主张的该逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十二条，《中华人民共和国物权法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告区耀君及其同住人员应于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市越秀区芳草街48号东巷X号地下房屋腾空并交还给原告广州市越秀区第三房屋管理所。二、被告区耀君应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告广州市越秀区第三房屋管理所支付自2010年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费（按84.8元/月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至被告区耀君实际腾退交还前址房屋之日止的房屋使用费由被告区耀君逐月支付予原告广州市越秀区第三房屋管理所（按84.8元/月的标准计付）。三、驳回原告广州市越秀区第三房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费241元由原告广州市越秀区第三房屋管理所与被告区耀君各自负担120.50元。本判决为终审判决。审判员  程秀建二〇一九年七月九日书记员  曾怡婷