内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0823民初204号 原告：舒鹏飞，男，1984年12月20日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：冯婕，内蒙古律源律师事务所律师。 被告：刘浩忠，男，1992年10月25日出生，汉族，打工，现住内蒙古自治区五原县。 被告：王娜（系刘浩忠妻子），女，1989年9月10日出生，汉族，现住址同上。 二被告委托诉讼代理人：王续，内蒙古子阳律师事务所律师。 原告舒鹏飞与被告刘浩忠确认合同效力纠纷一案中，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中本院依职权追加王娜为被告参加诉讼。原告舒鹏飞、刘浩忠、王娜，原告的委托诉讼代理人冯婕、二被告的委托诉讼代理人王续到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒鹏飞向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋转让协议书》为有效协议；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告刘浩忠在2018年5月至6月期间向原告借款共计180000元。2018年7月11日，被告刘浩忠给原告出具了180000元的借条和收到180000元现金的收条各1份。同时，被告以自己所有的位于五原县隆兴昌镇红旗大街南街宝源新城9号楼4单元461号103.07平米楼房一套提供抵押担保。后经原告多次催要被告拒付，直到2018年8月12日经过原、被告协商，被告自愿以位于五原县隆兴昌镇红旗大街南街宝源新城9号楼4单元461号103.07平米楼房抵顶了180000元借款，双方签订了《房屋转让协议书》，作出了“房屋贷款及过户税费由甲方（被告）承担”的约定，同时被告为了证明已收到房款向原告出具了收条一份。协议签订之前，被告已将房屋向原告交付，原告居住至今。原告要求被告偿还贷款并办理房屋变更手续遭到了被告的拒绝。综上所述，原、被告之间签订的《房屋转让协议书》属以物抵债协议，且被告已向原告交付房屋，该房屋从2018年8月12日起至今一直原告占有、管理、使用。如果被告对此有异议，应当根据合同法第75条规定，行驶撤销权，如在此期限内未申请，视为放弃权利。根据《物权法》第十五条的规定，请求人民法院确认原、被告签订的《房屋转让协议书》为有效协议。 被告刘浩忠、王娜辩称，一、关于原被告双方于2018年8月12日签订的房屋转让协议，其并未形成真正的房屋买卖，实际是被告对原告借款提供抵押担保，根据相关规定当事人以签订买卖合同作为民间借贷的合同担保，借款到期后借款人不能还款出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。二、原告诉称的借款事实及数额并不属实，提供借条与实际借款不相符。被告在借款过程中，陆续通过农业银行转账及微信转账还款，核减后下欠原告29225元。综上所述，请法庭依法裁决。三、在未核实债务具体数额的情况下，被告是不认可房屋交易，应当在审核完民间借贷之后被告愿意偿还实际欠款，请法庭依法核实。四、被告刘浩忠在向原告签订房屋抵押协议及房屋买卖协议时，存在银行贷款，且未履行完毕，工商银行具有优先受偿权，因此原、被告之间的房屋买卖协议不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供刘浩忠于2018年7月11日出具的借条、收条原件各一份，抵押合同原件一份，证明被告向原告借款，通过核算借款是180000元，统一出具了借条一份，同时为了证明被告收到过180000元的现金，向原告出具了收条一份；2018年7月11日为担保180000元的借款双方签订了抵押合同。抵押合同载明，刘浩忠自愿将房屋钥匙交给原告舒鹏飞；双方约定还款期限为10日，2018年7月11日至2018年的7月21日。2.原告提供房屋转让协议书原件一份，收条复印件一份，商品房买卖合同书复印件一份，证明房屋转让协议的产生是基于被告将房屋向原告抵押，到期不还款，通过双方平等协商，同意将此房抵顶180000元借款，为了证实收到房款被告向原告出具了收条一份，以上两证据产生的时间是2018年8月12日，被告将自己与开发商签订的房屋买卖合同复印件交给原告，并将房屋交付原告；所以自合同签订之日，房屋所有权转移给原告。经二被告进行质证，被告刘浩忠对1号证据认可其出具借条、收条及抵押合同的事实，但实际欠原告160000元的本金，一直分期给原告还钱，共还过130000多元，对抵押合同认可；对房屋转让协议也认可；对收条认可，但对原告的举证意图不认可，被告刘浩忠当时并没有核实借款及还款情况，现被告要求庭审过程中核实借款还款情况，按照民间借贷继续审理，同时也认可该套房屋为所欠款项进行担保。虽然给原告打下180000元凭条，但是在此期间被告刘浩忠通过银行转账向原告还款、微信转账143550元，借款核减还款后现被告下欠原告29225元。被告王娜对1号证据证明的事实不清楚。对原告提供的2号证据被告刘浩忠认可与原告签订房屋转让协议书的事实，但该协议书也是为其借款提供担保，并非真实有效的房屋买卖。对于商品房买卖为复印件，只能说明被告当时给原告提供房屋抵押手续，并不能证明双方形成交易关系。收条中数额不认可。当时刘浩忠对借款数额不清楚是原告提供的，但之后被告通过调取银行流水，查明实际借款为172775元，还款数额也未核减。本院经审核，对原告提供的1号、2号证据能够证明案件事实，本院予以采信。3.被告提供中国农业银行交易明细清单复印件50张，证明被告刘浩忠共向原告借款172775元，在借款过程中被告陆续通过农业银行转账10笔，通过银行转账还款132000元。4.微信截图6张，证明被告通过微信还款11550元；以上两笔款项共计143550元；核减后下欠原告29225元。经原告质证，原告请求法庭出示上一次开庭的卷宗，具体借款及还款记录以上（2018）内0823民初2891号开庭笔录的质证意见及借款、还款进行质对的为准。本院经审核，被告提供的4号证据为被告向原告出具借条之前的还款情况，本院不予采信，被告提供的3号证据中只有3笔交易时间为出具借条之后，其余均为借条出具日期之前的还款流水，3笔中的2笔为2018年7月22日舒鹏飞通过财富通微信转账共30000元，1笔录为2018年8月4日刘浩忠向舒鹏飞支付1500元，该2笔交易记录30000元为（2018）内0823民初2891号案件中舒鹏飞诉请被告返还的30000元，被告支付的此1500元已在（2018）内0823民初2891号判决书中已核减，故本院对被告提供的4号、5号证据不予采信。5.本院依职权调取（2018）内0823民初2891号案件中的庭审中的庭审笔录第3页、4页、原告的陈述以及被告的答辩意见，5页（10号证据原告证实关于房屋抵顶）、6页（被告对10号证据的质证意见，明为房屋买卖，实为借贷的质证意见）10页（关于原告方（2018）内0823民初2891只主张7月22日3万元欠条及被告向原告借的5700元现金）。6.本庭调取的五原县公安局城关派出所接警处登记表一份，对刘浩忠询问笔录一份，五原县公安局城关派出所对郑得超询问笔录一份，五原县公安局城关派出所对舒鹏飞询问笔录一份。经原、被告进行质证，原告对6号证据不认可，因为在双方签订的房屋抵押协议中，刘浩忠自愿将房屋的一把钥匙交给舒鹏飞，所以对报案事实不是符合客观事实的；原告对郑得超的询问笔录认可，郑得超第一次给此房换锁的时候，是舒鹏飞用钥匙打开的房门，说明舒鹏飞有此房的钥匙；原告对舒鹏飞的询问笔录认可。二被告对刘浩忠、舒鹏飞的询问笔录认可，充分说明原告在未经被告同意允许的情况下，强行入侵被告住宅，更换门锁，侵占至今，并且该案一直处于审理过程中，虽然原告申请法院保全被告该套房屋，但原告没有占有使用该套房屋的权利，根据相关规定，被告将保留对原告违法行为的诉权。二被告对舒鹏飞询问笔录不认可。本院对依职权调取的以上证据予以采信。 经审理本院查明的事实如下：2018年7月11日，舒鹏飞与刘浩忠经过核算，刘浩忠给舒鹏飞出具借条一份，载明刘浩忠向舒鹏飞借款180000元。同时刘浩忠向舒鹏出具收条一份，载明刘浩忠收到舒鹏飞180000元。双方于同日签订了《抵押合同》，抵押合同达成如下协议：一、乙方（刘浩忠）向甲方（舒鹏飞）借款180000元，借款期限为10天，即（2018年7月11日至2018年7月21日），利息为2分月息；二、乙方借款的同时用五原县隆兴昌镇红旗大街南侧宝源新城9号楼4单元461室2014-001-004作为抵押，预折价壹拾捌万元，附属设施或其他物产房屋在借款期内乙方不得擅自变卖该抵押物产；三、借款时间到时，乙方必须按时归还，如不归还甲方有权进行支配和处理乙方物产，所有费用和过户费用由乙方承担和负责；四、该借款合同签订后，双方及担保人必须按约定履行义务，如发生争议纠纷，由甲方所在地人民法院管辖仲裁；五、如乙方到期未归还甲方资金，此住房银行所剩所有贷款仍由乙方归还，乙方自愿将本房屋钥匙壹把交给甲方。协议一式两份，双方及担保人签字后生效。甲方舒鹏飞，乙方刘浩忠，2018年7月11日。借款到期后，2018年8月12日，刘浩忠与舒鹏飞签订了《房屋转让协议书》，双方就房屋买卖事宜达成如下协议：一、甲方（刘浩忠）自愿将已精装修过的坐落于五原县隆兴昌镇红旗大街南侧宝源新城9号楼4单元461室，建筑面积103.07平方米的按揭贷款住宅楼房一套以壹拾捌万元的总价转让给乙方所有，乙方同意受让。二、购房款的给付时间、方式：1.甲方拟转让楼房系甲方于2014年5月12日，以247675元的房屋总价款购买于内蒙古宝源房地产开发有限公司的按揭贷款住宅楼房；其中甲方已首付107675元，银行按揭贷款150000元；转让前甲方已支付部分银行按揭贷款及利息。剩余的银行按揭贷款约7万多元及利息继续由甲方负责按月足额偿还银行，直至还清为止。三、双方约定的其他事项：2.该套房屋转让乙方后，如出现甲方未能按期足额偿还银行贷款，则由乙方替甲方偿还，待还清银行贷款后，乙方有权向甲方追偿，甲方须承担乙方月利息2分钱的利息。四、本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后生效。甲方刘浩忠，乙方舒鹏飞，2018年8月12日。 另查明，2014年5月12日，刘浩忠与内蒙古金宝源房地产开发有限公司签订《内蒙古商品房买卖合同》，购买座落于巴彦淖尔市五原县隆兴昌镇红旗大街东大街南侧宝源新城9号楼4单元461室楼房一套，价款为257675元，付款方式银行贷款：首付金额107675元，贷款金额150000元。截止刘浩忠与舒鹏飞签订《房屋转让协议书》时，该房的银行按揭贷款没有还清。刘浩忠与王娜于2017年11月9日登记结婚，刘浩忠于婚前购买本案涉案房屋。 本院认为，民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予准许。本案原、被告经核算，被告向原告出具借款180000元的借条，同时签订抵押合同。约定的还款期届满后，双方经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，即签订了《房屋转让协议书》，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款到期后刘浩忠难以清偿债务时，通过将刘浩忠所有的商品房出售给舒鹏飞的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。经本院查明，涉案房屋为被告刘浩忠婚前个人购置，被告刘浩忠作为所有权人有权转让房屋。双方签订的《房屋转让协议书》不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形。故对原告关于确认双方签订的《房屋转让协议》为有效协议的诉讼请求，本院予以支持。对被告刘浩忠辩称签订房屋转让协议书是作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理的主张，本院不予采信。被告辩称向原告出具的借条与实际数额不符，被告陆续还款核减后下欠原告29225元，被告在没有核实借款情况及还款情况下应原告要求出具的借条，本院查明，被告提供的证据均为其向原告出具借条之前的还款情况，不予在该笔借款中核减；被告辩称未核实借款及还款情况下出具借条的行为属于被告的自愿处分行为，其在出具借条时应对不利后果有所预期，故对被告的该项辩称不予支持。被告刘浩忠的辩称，涉案房屋在签订房屋转让协议书时存在银行贷款，且未履行完毕，工商银行具有优先受偿权，据以认定原、被告之间的房屋买卖协议不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该辩称主张不属于以上条款中规定的合同无效的法定情形，对被告的该项辩称不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百三十二条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下： 确认原告舒鹏飞与被告刘浩忠签订的《房屋转让协议书》有效。 案件受理费100元，由被告刘浩忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院。 审 判 长  康 文 审 判 员  周 兰 人民陪审员  安彩琴 二〇一九年七月九日 书 记 员  赵 宇 附：引用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。