贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终3185号上诉人（原审原告、案外人）：苏琬力，女，1987年8月12日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：魏永春，贵州辰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋莹，贵州辰泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李红权，男，1969年11月17日出生，土家族，住贵阳市南明区。原审第三人（被申请执行人）：贵州泰晤仕文化传媒有限公司，地址在贵阳市云岩区煤矿村10幢1单元4层5号。法定代表人：余竺君。原审第三人（被申请执行人）：施罡，男，1977年10月22日出生，汉族，住贵阳市云岩区。原审第三人（被申请执行人）：余璐，男，1977年6月27日出生，汉族，住贵阳市云岩区。原审第三人（被申请执行人）：邓松，女，1976年5月11日出生，汉族，住贵阳市云岩区。原审第三人（被申请执行人）：贵阳志烨担保有限公司，地址在贵阳市都司路128号。法定代表人：邓松。原审第三人（被申请执行人）：彭月建，男，1970年3月8日出生，汉族，住贵阳市云岩区。原审第三人（被申请执行人）：何丽群，女，1954年8月29日出生，汉族，住贵阳市南明区。上诉人苏琬力与被上诉人李红权及原审第三人贵州泰晤仕文化传媒有限公司（以下简称“贵州泰晤仕公司”）、施罡、余璐、邓松、贵阳志烨担保有限公司（以下简称“贵阳志烨公司”）、彭月建、何丽群案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初9847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏琬力上诉请求:1、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院作出的(2018)黔0102民初9847号民事判决，依法改判支持其原审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人苏琬力与邓松签订的《房地产买卖（居间）合同》合法有效，且签订于法院查封涉案房屋以前，一审法院认为需邓松对合同效力进行追认才合法有效的认定与事实不符；2、上诉人已提交证据证明其实际占有并控制该房屋，但一审法院不予认定系对法条理解错误；3、上诉人已按照合同约定支付房屋价款，也愿意向人民法院交付剩余房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定；4、中介公司与邓松未告知上诉人涉案房屋已被抵押的事实，上诉人对房屋未能过户不存在过错。被上诉人李红权答辩称：1、苏琬力提供的房屋买卖合同未取得抵押权人同意，是无效合同；2、《房地产买卖（居间）合同》为居间合同非房屋买卖合同，且并非邓松本人所签订，也无委托手续，系虚假合同；3、苏琬力未支付购房款，其称支付10万元定金但收款人并非邓松；4、苏琬力并未合法占有涉案房屋。苏琬力并非涉案房屋所有权人，无权装修该房子，且装修合同系伪造；5、涉案房屋未过户苏琬力有过错。上诉人苏琬力明知房屋有抵押，在未征得抵押权人同意的情况下购买该涉案房屋，导致未能过户，自身存在过错。苏琬力向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对原告购买的位于贵阳市南明区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判令确认保利国际25层3号楼三单元4号房屋为原告所有；3、诉讼费、公告费由被告承担。一审法院认定事实：位于贵阳市南明区，建筑面积为162.45平方米房屋一套，系第三人邓松所有。2015年7月7日，原告苏琬力与第三人邓松经贵阳百川房地产经纪有限公司中介签订《房地产买卖（居间）合同》，约定邓松将上述房屋以1800000元出售给原告。付款方式为先支付定金100000元，过户当日支付450000元，尾款1350000元双方到银行签订贷款合同后，由银行直接划入第三人邓松的账户。该合同上邓松的签名系其代理人宋某代签。同日，宋某给原告出具收条一张，确认收到原告购房定金100000元。同年，被告李红权向本院起诉第三人邓松及贵州泰晤仕文化传媒有限公司、施罡、余璐、彭月建、何丽群、贵阳志烨担保有限公司，请求判令第三人支付其借款2000000元及利息。原审法院于同年12月4日作出（2015）南民初字第2899号民事判决书，判决第三人贵州泰晤仕文化传媒有限公司、施罡、余璐归还被告借款2000000元及利息，邓松、彭月建、何丽群、贵阳志烨担保有限公司承担连带还款责任。判决生效后，在执行过程中，原审法院于2016年7月依法查封了涉案房屋。在原审法院上门进行查封时，涉案房屋并无人居住。房屋查封后，原审法院将涉案房屋交由被告保管至今。原告知道涉案房屋被法院查封后，向原审法院提出执行异议。原审法院于2018年7月19日作出（2018）黔0102执异24号执行裁定书，裁定驳回原告提出的异议。原告收到裁定书后不服，遂起诉至原审法院，提出如前诉请。上述事实，有当事人陈述，原告提供的身份证、《房地产买卖（居间）合同》、收条、执行裁定书、手机短信及被告提供的法院判决书、查封公告、查封照片等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证，予以确认。一审法院认为：依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，本案中，涉案房屋系第三人邓松所有。原告与第三人邓松虽然在法院查封前签订了《房地产买卖（居间）合同》，该合同系宋某代第三人邓松签订，但原告并未提供邓松委托宋某签订合同的授权委托书，故不能认定原告提供的合同是第三人邓松的真实意思表示。在第三人邓松对合同效力追认前，不能认定该合同是合法有效的。另仅凭原告提供的宋某出具的收条及手机短信记录，无相应的付款凭证，亦不足以证明原告向邓松支付了购房定金100000元。原告虽另提供了入住证明、交费收据、装修承诺书、施工合同等证据，拟证明在法院对涉案房屋进行查封前，其已入住涉案房屋。但在原审法院对涉案房屋进行查封时，并无证据表明原告实际在涉案房屋中居住。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告因与第三人邓松签订《房地产买卖（居间）合同》取得的对涉案房屋的物权期待权，因不符合上述法律规定，不足以排除原审法院对涉案房屋的执行。故对原告要求停止对涉案房屋强制执行的诉请，不予支持。另因涉案房屋的所有权尚未发生变更，对原告要求确认涉案房屋的所有权归原告所有的主张，亦不予支持。诉讼中，第三人经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十二条、第一百三十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十二条之规定，缺席判决：驳回原告苏琬力对本案的全部诉讼请求。诉讼费60元，由原告苏琬力承担。本院二审期间，上诉人苏琬力提交以下证据拟证明其主张：1、证人梁某陈述《房地产买卖（居间）合同》上系邓松本人签字，梁某签字和捺印，合同中关于100000元定金的条款系当事人协商一致之后签订的，涉案房屋未过户系因为在银行贷款的抵押未解除。梁某系通过网上信息认识苏琬力，涉案房屋之前系作写字楼使用，后重新装修成现状。上诉人苏琬力以此证实《房地产买卖（居间）合同》中甲方签字为邓松本人所签，该合同的签订系双方真实意思表示，并经双方签字捺印。被上诉人李红权质证对该证人证言的真实性、合法性、关联性皆不予认可，认为合同即使是邓松签订的，但居间合同非房屋买卖合同，不能证明房屋买卖成立。2、上诉人苏琬力申请证人宋某出庭作证，证人宋某陈述《房地产买卖（居间）合同》系邓松本人及宋某本人签字，合同中关于100000元定金的条款系当事人协商一致之后签订的，涉案房屋未过户系因为在银行贷款的抵押未解除。涉案房屋之前系作写字楼使用，后重新装修成现状。上诉人苏琬力以此欲证实《房地产买卖（居间）合同》中甲方签字系邓松本人所签，该合同的签订系双方真实意思表示，并经双方签字捺印。被上诉人李红权质证对该证人证言的真实性、合法性、关联性皆不予认可，认为即使合同是邓松签订的，但居间合同非房屋买卖合同，不能证明房屋买卖成立。3、照片10张，证明上诉人对涉案房屋进行了装修，系实际占有使用。被上诉人李红权质证对该证人证言的真实性、合法性、关联性皆不予认可。李红权认为房屋现状确实是照片上这样，但之前什么情况并不清楚。苏琬力是否装修房屋，与其是否实际占有使用无关，照片只能反映房屋现状，不能证明上诉人合法占有房屋。4、营业执照照片一份，证明证人梁某仍系贵阳百川富水房地产经纪有限公司的法人。被上诉人李红权质证对该证据的真实性、合法性、关联性皆予以认可。5、委托装修情况说明、装修采购合同等证据共12页，证明苏琬力得到房屋以后对原有房屋进行拆除重新装修，现在房屋的状态是重新装修后的，将办公用房改成了居家用房。房屋当时已经交付给苏琬力实际占有使用。被上诉人李红权质证对该证据的真实性、合法性、关联性皆不予认可。李红权认为苏琬力与装修公司于2015年8月10日签订装修合同，而《房地产买卖（居间）合同》约定的交房时间是同年10月，不合常理。对委托装修情况说明的真实性存疑，即使真实也不能享有排除强制执行的权利。苏琬力非合法占有涉案房屋，其没有支付房屋价款，系非法使用邓松房屋。6、转账凭证电子打印件5张，凭证显示宋某向邓松的银行卡转账共15200元，证明邓松与宋某系公司老板和员工的关系，宋某系受邓松委托。宋某收到10万元定金后将款项转给了邓松。被上诉人李红权质证对该证据的真实性、合法性、关联性皆不予认可。转账凭证只能说明邓松收到了15200元，不能证明该笔款项的实际用途。本院查明的事实与一审认定的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，首先，双方合同约定购房总价为1800000元，案外人苏婉力提交的证据显示其向宋某转账100000元，此后宋某向邓松转账15200元，此后苏琬力未再支付任何款项。即案外人苏婉力主张其在查封前已购买了案涉房屋但实际仅支付了100000的定金，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定。其次，依《房地产买卖（居间）合同》约定交房的时间为2015年10月，该时点也是合同约定的首付款450000元（含定金）的支付时间。而在绝大部分购房款170万元并未支付的情况下，出卖人邓松即向苏琬力交付案涉房屋显然有悖常理,对此案外人苏琬力对此均未作出合理解释。而苏琬力在房屋产权尚未办理过户的情况下即投入资金进行装修，也存在有悖常理之处。故苏琬力所提交的查封前入住、装修案涉房屋之证据也不足以采信。上诉人苏琬力请求排除对涉案房屋的执行，则应当举证证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部事实要件。综上，上诉人苏琬力并不符合该条规定关于第二项、第三项之规定，其不享有排除强制执行的民事权益。一审认定苏琬力对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益之认定并无不当。上诉人苏琬力的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人苏琬力承担。本判决为终审判决。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一九年七月五日法官助理戴蔚书记员高丽梅