北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初276号原告：程诗惠，女，1987年10月28日出生。委托诉讼代理人：安春。委托诉讼代理人：侯为华。被告：北京市朝阳区中国第一商城业主委员会。负责人：胡小芳,主任。委托诉讼代理人:贾敬伟。委托诉讼代理人:施晓群。被告：北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司。负责人：李炳基。委托诉讼代理人:杨林。委托诉讼代理人:杜诚。原告程诗惠（以下简称原告）与被告北京市朝阳区中国第一商城业主委员会（以下简称业委会）、被告北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司（以下简称仲量物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人安春、候为华，业委会的委托诉讼代理人贾敬伟、施晓群，仲量物业公司的委托诉讼代理人杨林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告程诗惠诉称：判令要求确认二被告于2017年4月签订的《北京市物业服务合同》无效，诉讼费由被告承担。事实和理由：我是北京市朝阳区中国第一商城的业主，2017年年底北京市朝阳区中国第一商城业主委员会委员改选时，我听部分业主说起物业合同可能已经到期，但是一直没有召开业主大会重新选聘，不知道是怎么回事。于是我们部分业主要求业委会提供物业服务合同，但业委会以种种理由搪塞，后来我们又要求仲量物业公司提供合同，仲量物业公司直到2018年10月才提供。我发现该物业合同与之前的物业合同有区别，于是要求业委会及仲量物业公司出具业主大会决议，但其均拒绝配合。2018年10月，本小区业主李鹏向北京市朝阳区房屋管理局申请政府信息公开，被答复告知：2017年4月业委会与仲量物业公司签订物业服务合同，但签订该合同的合法来源不存在。此时我才知道业委会在未召开业主大会的情况下，就私下与仲量物业公司签订了《北京市物业服务合同》。根据《物权法》第七十六条第四款、《北京市物业管理办法》第十一条第四款及第一商城《议事规则》第二条规定：选聘和解聘物业服务企业应由全体业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是业委会瞒着业主私下与仲量物业公司签约，严重侵害了业主的知情权、选择权及业主的表决权。朝阳区房管局提供的《北京市物业服务合同》与之前签订的物业服务合同有较大差别，首先是仲量物业公司的签约主体从总公司变更为了分公司；其次，2017年4月签订的《北京市物业服务合同》第十六条增加了公共收益使用方式。并且，仲量物业公司由之前的总公司擅自改为分公司后物业服务更差了，小区环境卫生脏乱差，安保服务形同虚设，任何人可以随意进出小区，甚至允许商户侵占消防通道等，给小区整洁及安全造成了严重的影响。由于业委会只是业主大会的执行机构，业主大会才是代表全体业主利益的权力机构，业委会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，即业委会处于一种类似于代理人的地位，其是否有代表签约则要看其是否获得业主大会的授权，但截止起诉前，业委会尚未提供业主大会关于同意与该仲量物业公司签订物业合同的相关决议。故要求法院确认二被告于2017年4月签订的物业服务合同无效。业委会辩称：一、原告不是涉案合同一方主体，无权利就涉案合同效力提起诉讼。二、我方与物业公司为续签《北京市物业服务合同》，并不存在重新选聘物业公司的行为，而且我方采用了公告方式、公告期内仅有极个别业主提出一些问题，并未提出反对意见。我方也以公告的方式对业主提出的问题进行了答复。三、续签的物业服务合同沿用了之前的版本，增加的内容无免除物业服务企业责任、加重业委会或业主责任、排除业委会或业主主要权利的条款，不应认定合同无效。四、《北京市物业服务合同》不存在《中华人民共和国合同法》第52条关于合同无效的情形。如果要解聘、选聘物业公司，需要双过半以及召开业主大会，这事是或然性的问题，谈不上违反法律以及行政法规。我们认为只有同时满足不了前述两个关键性问题，签订的合同才无效。故不同意原告的诉讼请求。仲量物业公司辩称：一、二被告所签《北京市物业服务合同》均采用了公告方式保障了每位业主的知情权，不存在原告所述私自签订物业合同的情形。二、为保障每位业主参加物业合同的续订，业主委员会于2017年1月5日曾在小区的公共区域张贴公告公示征求业主关于续约物业服务合同意见，公示期15天，当时没有业主提出意见。三、2017年3月29日，业主委员会在小区公共区域公告涉案合同，公示期15天，当时没有业主提出意见。公告的程序、地点合理，如果业主有意见，应在合同公示期提出，现在提意见，系属怠于提出意见，不应得到支持，我们认为合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第五条等相关规定，属于效力强制规定，不属于管理性质的强制规定，法无明确规定不召开业主大会，就一定无效。另外，原告在合同中没有就合同是否无效作出说明，应该认为合同无效情形不存在。四、涉案合同签订后，九成以上的业主均交纳了物业费，应该视为业主对物业合同的追认，合同不存在无效事由。北京市物业管理办法第十一条，决定选聘解聘物业服务企业，应该由双过半业主同意，原告没有证据证明不存在双过半情形。在原告仅代表部分或者极小部分业主的利益的情况下，我们认为原告对涉案合同不认可，也不能代表众多业主对涉案合同的不认可，其个人意见不能代表众多业主的意见。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据双方提交证据，本院认定事实如下：原告系北京市朝阳区小庄×号×号楼×层×房屋的产权人。2004年3月4日，北京鑫丰物业发展有限公司与北京仲量联行物业管理服务有限公司签订物业管理服务委托合同，二被告分别于2009年4月21日、2012年4月26日签订《北京市物业服务合同》，约定业委会委托北京仲量联行物业管理服务有限公司对原告所住小区进行物业服务。2017年4月，业委会作为甲方与仲量物业公司作为乙方签订《北京市物业服务合同》，约定甲方委托乙方对涉案小区进行物业管理，服务期限自2017年5月1日至2022年4月30日。就上述物业服务合同，该小区业主李鹏曾申请政府公开信息，朝阳区房屋管理局答复为，朝阳区房管局未对本案所涉物业公司与开发商上述物业服务合同进行备案，合同的合法来源证明不存在；被告业委会称涉案2017年4月签订的合同系属续签，已经在公共橱窗向全体业主公示，原告对此予以否认，被告业委会未能提供证据证明经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意业委会同意续签物业服务合同。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为：选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。业委会称采用橱窗公告的方式征求业主意见,从其公告内容而言,该公告内容系向业主发出通知,不能确定业委会依法征求业主的意见与物业公司续签物业服务管理合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故业委会与仲量物业公司于2017年4月签订的《北京市物业服务合同》未经法定程序，违反了物权法的规定，应属无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：被告北京市朝阳区中国第一商城业主委员会与被告北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司于2017年4月签订的《北京市物业服务合同》无效。案件受理费70元，由被告北京市朝阳区中国第一商城业主委员会负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  何术清人民陪审员  何会银人民陪审员  丁宝顺二〇一九年七月十八日书 记 员  吴 心