上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初8683号原告(反诉被告)：俞玮，女，1968年8月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈祎，女，1990年11月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：有兴信息科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。原告(反诉被告)俞玮与被告(反诉原告)有兴信息科技(上海)有限公司(以下简称有兴公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，被告于2019年5月13日向本院提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)俞玮及其委托诉讼代理人陈祎、被告(反诉原告)有兴公司的委托诉讼代理人莫晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)俞玮向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方之间就上海市杨浦区松花江路XXX号XXX层的商铺(以下简称系争商铺)所签订的《商业用房租赁合同》，有兴公司返还押金30,600元并赔偿装修损失费用60,000元；2、有兴公司退还因实际面积小于合同约定面积而多付的租金16,524元；3、有兴公司退还因实际面积小于合同约定面积而多付的物业管理费231元；4、有兴公司支付俞玮因漏水造成的补偿金3118.5元；5、有兴公司向俞玮提供其代收的水、电的用量明细，并返还其高于国家电网用电单价而超收的电费；6、有兴公司向俞玮出具其收取的房屋租金、物业管理费、代收电费及水费的相应发票；7、本案诉讼费由有兴公司承担。事实和理由：首先，有兴公司未按照签署合同前的承诺进行智慧街建设并实施相应的业态保护。俞玮系“有点意思”饮品店的实际经营者，其主营业务为销售各种咖啡饮料及甜点。俞玮于2018年10月与有兴公司开始接触并洽谈系争商铺的租赁意向。在沟通过程中，有兴公司向俞玮展示了招商推广的宣传资料，并承诺对于系争商铺所在的商业街实施严格的业态保护，就同一类型的商户仅限一家入驻。基于有兴公司的上述承诺，俞玮于2018年10月17日与有兴公司签订了租赁合同，但之后有兴公司对商业街未按承诺实施业态保护，使俞玮的可期营业收入受到影响，造成了经济损失，导致俞玮的合同目的无法实现，故要求法院判决解除合同并赔偿商铺装修费用；其次，有兴公司出租的商铺实际面积缺失27%且其按照虚假面积收取物业管理费。双方商议过程中，有兴公司明确告知俞玮系争商铺的实际使用面积约为53平方米，每日每平方米6至8元，有兴公司同意按照每日每平方米7.5元的价格计算商铺月租金11,925元，俞玮议价至每月10,200元，物业费为每月每平米5.5元即291.5元每月，俞玮一直按时足额缴纳上述费用。之后，俞玮得知有兴公司与其他商户就商铺面积发生纠纷，多次跟有兴公司沟通未果。俞玮根据装修公司测绘的房屋数据计算后发现，系争商铺实际建筑面积为38.66平方米，有兴公司的行为严重侵害了俞玮的合法权益，其应该按比例返还多缴纳的房屋租金与物业管理费；再次，系争商铺漏水给俞玮造成损失。双方签署租赁合同前，系争商铺存在漏水问题，有兴公司承诺会及时处理并保证在合同正式签署前解决。后双方协商，以免除商铺一年物业费的方式补偿俞玮的损失，现有兴公司根本违约，俞玮要求解除租赁合同，并将赔偿金额折现返还俞玮。诉讼过程中，俞玮变更诉讼请求：1、双方之间就上海市杨浦区松花江路XXX号XXX层的商铺所签订的《商业用房租赁合同》于2019年5月13日解除；2、有兴公司返还押金30,600元；3、有兴公司赔偿装修损失费用60,000元；4、有兴公司退还2018年10月20日至2019年4月19日(六个月)因实际面积小于合同约定面积而多付的租金16,558元；5、有兴公司退还2018年10月20日至2019年4月19日(六个月)因实际面积小于合同约定面积而多付的物业管理费236元；6、有兴公司向俞玮支付因漏水造成的补偿金3118.5元；7、本案诉讼费由被告承担。被告(反诉原告)有兴信息科技(上海)有限公司辩称，首先，同意解除合同，但因为俞玮没有按时支付第三期的租金，有兴公司有权解除合同并追究原告违约责任，合同解除之日应为2019年5月13日；其次，不同意返还押金，俞玮的行为构成违约，根据合同第11.2条，有兴公司不予退还押金；再次，不同意赔偿俞玮装修费用，因为合同没有相关约定，且装修费用的产生不是有兴公司导致的。系争房屋是按照套数缴纳租金，合同载明的面积是估算的，还包括公共面积，俞玮不能根据套内面积来估算建筑面积。签订合同前，俞玮查看过系争房屋，根据合同1.1条，其确认系争房屋现在并在接收房屋后不得提出异议，故不同意诉请4、5。另外，系争房屋的确在2018年发生过公共管道漏水，双方进行过协商，但有兴公司出于道义，将免去一年的物业管理费作为对俞玮的补偿，但不是赔偿，且免去物业管理费的基础是俞玮继续使用系争商铺，这笔钱也不能变现，故不同意诉请6。有兴公司向本院提出反诉请求：1、于2019年5月13日解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、俞玮返还系争商铺；3、俞玮向有兴公司按每月10,200元的标准支付自2019年4月20日起至实际返还房屋之日止的租金、房屋使用费；4、俞玮按每日680元(即日租金的两倍)的标准向有兴公司支付自2019年4月10日至实际付款之日的逾期支付租金的违约金；5、要求俞玮在判决生效5日内迁移工商登记。原告(反诉被告)俞玮辩称，同意2019年5月13日解除合同，同意返还系争商铺，同意支付2019年4月20日至实际返还房屋之日止的租金，但只同意按照38.66平方米的标准支付，即每日248元。不同意支付违约金，违约金约定过高，也没有对有兴公司造成损失，要求法院调整。同意迁移工商登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：上海市杨浦区松花江路1160弄18、18-20、11-22、25号1层，产证号：沪房地杨字(2011)第019827号，权利人为上海市杨浦区建筑材料公司，建筑面积530.64平方米。上海市杨浦区建筑材料公司于2018年9月18日出具《证明》，主要内容为：其同意被告因经营需要将松花江路XXX弄XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX号、XXX号XXX层商铺房屋(门牌号地址为松花江路1080——1210-2号)对外出租，租赁时间不得超过原租赁合同期限(原租赁时间至2021年6月30日)。上海市杨浦区公安局杨浦分局于2018年10月9日出具《证明》，主要内容为：松花江路XXX号、XXX-XXX号(临)、1180-2号(临)、1180-3号(临)、1180-4号(临)、1180-5号(临)、1190号、1190-1号(临)、1190-4号(临)、1190-5号(临)、1200号(临)、1200-1号(临)、1200-2号(临)、1200-3号(临)、1200-4号(临)、1200-5号(临)、松花江路XXX号、XXX-XXX号(临)、1210-3(临)、1210-4(临)、1210-5(临)系我所编订的门牌号(临时号)，该号属松花江路1160弄18、18-20、21-22、25号，产证号：沪房地杨字(2011)第019827号产权范围。审理中，原、被告双方确认签订合同时系争商铺门牌号是松花江路XXX-XXX号，之后派出所更改为松花江路XXX号，故系争商铺的地址现为上海市杨浦区松花江路XXX号，属于产证号：沪房地杨字(2011)第019827号所属范围。2018年10月17日，有兴信息科技(上海)有限公司(出租方、甲方)与俞玮(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，双方约定：“1-1、甲方出租给乙方的房屋座落在本市杨浦区松花江路XXX号XXX层商铺。该房屋出租的建筑面积约53平方米，产权登记性质属于商铺。该房屋以现状出租给乙方经营使用，乙方承诺：乙方完全确认上述租赁房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状，并在接受房屋不得据此提出任何异议。2-1、甲乙双方约定，房屋租赁期自2018年10月20日起至2021年6月30日止。2-2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期限届满前一个月向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。若甲方不同意，则无条件收回所租房屋。违反本条款除支付违约金外，逾期归还所租房屋，则按每占租赁物业一天须向甲方支付日租金两倍的违约金及综合管理费等各项费用。3-1、甲乙双方约定，本合同所述租金仅作为租赁范围内房屋租金，租赁期间产生的水、电、综合管理费、物业管理费和其他相关费用均由乙方自行承担。3-2、租赁期内，租金每三个月支付一次，具体支付标准详见附件3租金支付明细。甲方在收到每期租金后向乙方出具房屋租金收据。3-4、若乙方逾期支付的，每逾期一日则按应付日租金的两倍支付违约金。乙方逾期未付清租金满十五日，甲方有权单方面解除合同并收该房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等甲方应书面通知乙方在合理期限内取回，若乙方未按时取回，甲方可做处置并不作任何赔偿。且乙方同意甲方对该商铺作停水、停电处理。4-1、甲乙双方约定，该房屋的租赁保证金为30,600元，乙方应于签订租赁合同当日支付。4-3、合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以在乙方交纳的上述房屋保证金中抵充；乙方违约导致合同不能继续履行时，甲方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可向乙方追偿；房屋租赁保证金因上述原因减少的，乙方必须在接到甲方书面通知后三天内将保证金全部补足，否则甲方有权解除合同。4-6、租赁期间该物业的综合管理费为：5.5元/平/月，由甲方有专人向乙方收取。......。7-2、租赁期间，甲方保障该房屋及附属设施处于正常、可安全使用状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前七日通知乙方，乙方应提前做好相关的准备工作。甲方检查养护时，乙方应予以理解和支持，并承诺不以此主张任何补偿要求。10-2、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，对乙方已发生的改建、搭建、装修装潢、扩容、新增等费用，除有规定外，甲方不进行赔偿补偿、不承担责任，甲方张贴《限期清场通知书》之日起七日乙方仍未履行恢复原状和清场费用由乙方承担，乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃：……(3)乙方逾期不支付租金、管理费或甲方代收代付的公共事业费累计超过15日的；……。11-2、租赁期间，乙方提前退租，应按每月月租金管理费的三倍向甲方支付违约金，甲方可以直接从乙方保证金中扣除该笔违约金，若保证金额度不足以赔偿的，则乙方应由3个工作日内补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。11-3、乙方违反合同第三条3-2、第四条4-5，逾期15日仍未支付的，甲方无供电、供水的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业、违约金、相关损失等法律责任和费用全部由乙方承担。11-4、合同解除或终止，乙方应按时退还所租房屋，甲方有权要求乙方在交还房屋之前修复房屋、恢复原状，除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋装修的前提下，自乙方收到甲方《限期清场通知书》之日起三日乙方仍未履行恢复原状腾空产地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃，违法本条款除支付违约金外，逾期归还所租房屋，则按每占租赁物业一天须向甲方支付日租金贰倍的违约金及综合管理费等各项费用，并赔偿因延期腾空而给甲方造成的损失，此外，乙方须向甲方清偿在乙方租赁期间所有应付而未付的款项，但不妨碍甲方向乙方要求损失赔偿。11-6、乙方违反合同第10-2条，甲方行使解除权的，违反合同的乙方应向甲方支付相当于三个月租金和管理费的违约金，违约金不足抵付给甲方造成的各项损失合计数时，乙方还应补足补偿各项损失之和与违约金的差额部分。12-1、本合同约定的乙方租赁期届满或本合同在出租期届满前解除，乙方必须及时从该租赁物业中搬出属于乙方所有的全部物品、设备等，自乙方收到甲方《限期清场通知书》之日起三日内，除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋装修的前提下，乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担，乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃，若乙方租赁期届满合同解除的，则乙方应在在租赁期届满前完成腾空租赁物业，若乙方在合同期届满合同解除的，则乙方应在租赁期届满前完成腾空租赁物业，若乙方在合同期届满前解除的，则完成租赁物业腾空之日为合同履行的最后期限。12-3、乙方之工商注册地址为该租赁物业地址，则乙方应在租赁期届满或提前解除之日起5个工作日内，搬离完毕变更工商注册地址(迁出该租赁物业)的相关手续，……。14-4、甲、乙双方在签署本合同时，乙方已了解和掌握了租赁标的全部情况，甲、乙双方对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿意按合同严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。合同还约定双方其他权利义务。上述《商铺租赁合同》附件三租金表中约定，建筑面积约53平，租金10,200元每月，押金30,600元，每三年递增8%，付三押三，支付租金详表：租赁时段2018年10月20日至2019年1月19日止，应付租金30,600元，应付时间签订租赁合同当日；租赁时段2019年1月20日至2019年4月19日止，应付租金30,600元，应付时间2019年1月10日前；2019年4月20日至2019年7月19日止，应付租金30,600元，应付时间2019年4月10日前；2019年7月20日至2019年10月19日止，应付租金30,600元，应付时间2019年7月10日前；......”。审理中，俞玮与有兴公司确认：俞玮已付清2018年10月20日至2019年4月19日止的租金，并已支付押金30,600元。另外，俞玮提供了松花江路的相关招商材料，用于证明有兴公司曾承诺其业态保护，有兴公司表示这并非其发布的宣传，且业态保护和商业规划，是项目的介绍，并非合同约定的内容，也未在合同中明确。2019年4月29日，有兴公司向俞玮出具《催款函》，向其催讨租金，该函由俞玮4月24日签收，并在签名处备注：补齐发票后付款。俞玮提供其于2019年5月5日出具的《回复函》，要求有兴公司补齐发票，并告知已提起诉讼，审理中，有兴公司对催款函无异议，但称未收到《回复函》。另查明，上海市杨浦区松花江路XXX号上有经营者为俞玮的营业执照一份，名称为上海市杨浦区有点意思饮品店，类型为个体工商户，注册日期为2018年11月3日，经营范围为餐饮服务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同中，出租人的主要合同义务系交付房屋，承租人的主要合同义务系支付租金等费用，出租人开具发票系其附随义务，俞玮以其未开发票拒付租金的主张，本院难以支持。俞玮未按合同约定的期限支付租金，显属违约。有兴公司提出因俞玮逾期支付租金已超过15天，要求于2019年5月13日解除《商铺租赁合同》，有合同依据，且俞玮在审理中亦表示同意于2019年5月13日解除合同，故本院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年5月13日解除。审理中，俞玮表示愿意返还房屋、迁移工商注册地址，均于法不悖，本院予以确认。合同解除后，俞玮应按约支付欠付的租金与其占有、使用期间的房屋使用费，俞玮提出因面积不符，要求有兴公司退还部分租金、物业费，并按实际面积支付欠付的租金与房屋使用费，本院认为，商铺系经双方协商，由俞玮自行砌墙确定，且合同亦约定该商铺以现状出租给俞玮经营使用，可以认定双方对面积的大小及房屋的现状是确认的、形成合意的，故俞玮的上述意见，本院不予采纳，俞玮仍应按照合同约定支付相应的租金、房屋使用费。本诉中，俞玮提出赔偿装修损失一节，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿装修损失的，不予支持，故对装修损失之诉请，本院不予支持。漏水补偿金一节，虽然双方确认的确存在过漏水情况，有兴公司现也已将漏水修好，双方亦自行协商免除一年物业费，但不等于在提前解除合同时可以将这笔钱款折现为补偿，故对于漏水赔偿金之诉请，本院不予支持。反诉中，针对俞玮未按时支付租金的违约行为，有兴公司根据合同第3-4、11-2条要求俞玮支付违约金，并用押金予以扣除，俞玮则认为违约金标准过高，要求本院予以调整，本院综合考虑有兴公司的实际损失、合同履行情况等因素，酌情调整为俞玮向有兴公司支付违约金10,200元，押金予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)俞玮与被告(反诉原告)有兴信息科技(上海)有限公司就上海市杨浦区松花江路XXX号XXX层商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年5月13日解除；二、被告(反诉原告)有兴信息科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内将押金30,600元返还原告(反诉被告)俞玮；三、原告(反诉被告)俞玮应于本判决生效之日起十日内将上海市杨浦区松花江路XXX号XXX层商铺返还给被告(反诉原告)有兴信息科技(上海)有限公司；四、原告(反诉被告)俞玮应于本判决生效之日起十日内按每日340元的标准向反诉原告(被告)有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年4月20日起至实际返还上海市杨浦区松花江路XXX号XXX层商铺之日止的租金与房屋使用费；五、原告(反诉被告)俞玮应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)有兴信息科技(上海)有限公司支付违约金10,200元；六、原告(反诉被告)俞玮应于本判决生效之日起五日内办理其在上海市杨浦区松花江路XXX号XXX层商铺上的工商注册迁址手续；七、驳回原告(反诉被告)俞玮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2510元，减半收取计1255元，由原告(反诉被告)俞玮负担；案件反诉受理费286元，减半收取计143元，由被告(反诉原告)有兴信息科技(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 稷二〇一九年七月四日书记员 王好义附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……