贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5360号原告：丁红，女，1978年11月30日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：唐嘉曼（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15205201811069899。委托诉讼代理人：张静（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。被告：贵州七众置业有限公司，统一社会信用代码9152050205908259X2，住所地贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。法定代表人：韩义，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），系该公司员工。原告丁红与被告贵州七众置业有限公司（下称七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐嘉曼、被告七众置业委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁红向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即为原告办理不动产权属证书；2.依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，暂定10,000.00元（以403,655.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2016年7月30日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求。事实及理由：被告是一家以房地产开发与经营为主营业务的企业。2014年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于毕节××城市南部新区圆梦国际的商品房。《商品房买卖合同》第十一条约定被告应在2016年5月1日前向原告交付商品房，但被告为原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间及违约责任等事由未进行约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了房款，但至今被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋不动产权属证书，被告的行为严重损害了原告的合法权益。虽原被告之间并未对被告交付办理商品房转移登记有关文书的时间及违约责任进行约定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”综上，为维护自身合法权益，原告特具状起诉，诉如所求，恳请依法判决支持。被告七众置业辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条对出卖人逾期交付转移产权登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理……(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意見(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”，本案已经在合同中做出明确约定，显然不应错误适用该司法解释的相关法律规定。在民事案件的法律适用上，应当遵循“法无禁止即自由”的原则。即除非法律对某种行为进行了强制性规定，否则应当遵循当事人意思自治原则。当事人有约定的，除非其约定违反法律禁止性规定，否则应当从其约定。如前所述，对于逾期办证的处理方法，双方已进行了明确约定。在此情况下，应当按照合同约定进行处理。而并非无视合同约定，直接引用法律规定，况且原告所依据的法律规定中，也明确指出该法律规定适用的前提是“除当事人有特殊约定外”以及“合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法”。因此在对本案判决依据的选择上，应当优先适用双方的合同约定，而非原告所引用的司法解释。三、原告要求答辩人承担违约赔偿金金额明显过高。首先，逾期办证并不会给原告造成过大的实际损失。大多数购房者在接收房屋之后即开始装修使用。其对房屋的相应权能不因未获房屋权属证书受到多少限制或遭受损失。其次，即便原告主张其受到了损失，也应当按照“谁主张，谁举证”的原则，由原告证明损失的发生及其具体金额。若原告没有证据能够证明上述事实，则应当承担举证不能的后果。四、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目渉及两千余户业主，若按被答人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定，答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。另，根据收费票据显示，证明原告收房时间为2018年12月29日，故原告诉请第二项逾期办证违约金起算时间是从2018年12月29日往后延90日视为起算日期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对当事人无异议的原告提供的身份证复印件、商品房买卖合同、收据、费用明细单、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下。第一，原告提供的交房流转单、费用明细单，证明被告向原告交房的时间应为2016年6月1日，交房流转单第六项已明确物业费的缴纳时间为2016年6月1日，并且最后业主签字日期也是2016年，虽原告未签字，但也应参照其他业主交房时间来计算，不应以实际入住时间来计算交房时间。被告对该组证据三性有异议，首先原告提供的交房流转单并无我公司签章，不能证明是我公司所出，也没有原告签字，达不到原告证明目的，所以应按照原告实际入住时间作为其交房时间。经审查，该交房流转单无落款日期，无双方签字或捺印，且其他证据加以印证，无法识别是否交房，达不到原告的证明目的，本院不予采信。第二，被告提供的竣工验收备案表，证明涉案房屋各项验收均已通过。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为达不到被告证明目的，反而证明被告违约行为，至今未取得初始登记。经审查，该证据能证明涉案房屋已竣工验收备案的事实，本院予以确认。第三，被告提供的消防验收合格证明，证明涉案房屋消防验收已通过。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为达不到被告证明目的，反而证明被告违约行为，至今未取得初始登记。经审查，该证据能证明涉案房屋消防验收合格的事实的事实，本院予以确认。第四，被告提供的关于地基与基础房屋主体的验收会议结论，证明该涉案房屋在2016年已经验收通过。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为达不到被告证明目的，反而证明被告违约行为，至今未取得初始登记。经审查，该证据能证明涉案房屋地基与基础、房屋主体验收合格的事实的事实，本院予以确认。第五，被告提供的5栋1单元门禁领用表、水费收据、水卡费收据、垃圾清运费收据、装修保证金收据物业费收据，证明被告于2018年12月29日向原告交付涉案房屋。原告对门禁领用表的真实性无异议，对收据三性持异议，达不到被告的证明目的。理由有：1.收据无单位公章，不符合证据的真实性与客观性；2.原告缴纳物业费以及领取门禁卡的时间只能证明原告实际入住的时间但不能以此认定为是被告向原告交房的时间，并且本案在庭审中被告也自认了于2017年已经通过登报通知涉案小区全体业主交房之日起计算，而不是以原告实际入住的时间计算。经审查，该组证据能证明原告于2018年12月29日领取涉案房屋钥匙并入住的事实，能达到交付涉案房屋的证明目的，本院予以采信。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年5月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其开发的毕节××城市南部新区圆梦国际第5号楼1单元13层2号商品房，建筑面积125.71平方米，套内建筑面积100.62平方米，合同价款为403,655.00元。合同第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于年月日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付全部购房款403,655.00元。2018年12月29日，被告向原告交付了涉案商品房。涉案楼栋未取得综合验收合格备案登记。被告违反合同的约定，原告遂以前述诉请诉至本院。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。在合同中，双方没有约定办理产权转移登记的违约责任。由于被告不具备办理产权转移登记条件，导致原告未能取得涉案商品房权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金可以按照原告已付购房款总额433,804.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从交付涉案商品房交付使用之日起90日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年12月29日，违约金应以购房款433,804.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2019年3月30日起计算至被告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书之日。被告提出的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁红逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以403,655.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍从2019年3月30日起计算至被告贵州七众置业有限公司交付办理涉案商品房转移登记的有关文书之日）；二、驳回原告丁红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756.75元，由被告贵州七众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年七月三十日书记员  肖 毅