浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初7550号 原告：宁波市鄞州区福明街道张隘股份经济合作社（浙村社字第0204020122号）。 法定代表人：王建忠，该合作社董事长。 委托诉讼代理人：蔡泉明，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞艳霜，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。 被告：宁波天蒂家装饰设计股份有限公司（统一社会信用代码91330200MA283FQA2Y）。住所地：浙江省宁波市鄞州区河清北路369号。 法定代表人：陈圣泳。 委托诉讼代理人：叶根茂，广东百科律师事务所律师。 原告宁波市鄞州区福明街道张隘股份经济合作社（以下简称“张隘合作社”）为与被告宁波天蒂家装饰设计股份有限公司（以下简称“天蒂家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员李勤适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理，原告张隘合作社的委托诉讼代理人蔡泉明、俞艳霜到庭参加诉讼。被告天蒂家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告以被告未按约支付租金且已停业为由向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁协议解除；2.被告立即腾空、拆除未形成附合的装饰装修物；3.确认租赁房屋内已形成附合的装饰装修归原告所有；4.被告立即支付拖欠的租金（房屋占用费）1887753元（暂计至2019年4月22日，实际计算至腾空之日止）；5.被告支付违约金673360元、实际损失1683400元。诉讼过程中，原告申请撤回第三项诉讼请求，本院依法予以准许。 被告天蒂家公司书面答辩称：1.滞留在原告场地内的被告财产仍有多数且均可变现，但由于被告经营不善现无能力进行清场；2.被告现阶段仍拖欠项目经理以及工人的工资等，依据相关规定需依法优先考虑工人的工资及其他签约业主的债权；3.被告的法定代表人现已刑拘，案件正在审理，宁波地区也有许多业主前往珠海、宁波等地向有关经侦部门报案。原告场地内所堆放的物品有可能作为刑事案件的重要证据，同时是否是作为犯罪所得及收益，希望法院在判决及执行中予以考量。 经审理，本院认定事实如下：2016年12月12日，被告天蒂家公司与出租方宁波界金置业有限公司签订《宁波仙峰环合中心商铺租赁协议》一份，被告承租宁波市鄞州区河清北路369号仙峰环合商业中心一至三楼建筑面积共计5851.07平方米（该房屋产权人为被告张隘合作社）作为被告的家装展厅。租赁期限为10年，自2016年12月12日起至2026年12月11日止，免租期为六个月（2016年12月12日止2017年6月11日）。租赁商铺起租后前三年的租金单价为1.6元/天/平方米。协议签订后五个工作日内，被告支付履约保证金300000元，被告于2016年11月30日支付的租赁意向定金300000元转为履约保证金。该履约保证金仅作为被告忠实履行本协议约定之各项义务和责任的保证。在承租期内，对被告拖欠的租金、经营管理费或其他费用及其滞纳金，以及因被告违约或过错造成的损失，或其他应由被告承担的费用而被告未支付的，出租方均有权直接从履约保证金中扣除。租赁期内，若被告未能按约进场装修、开业或在经营过程中因被告原因解除协议的，则履约保证金不予退还。在承租期内，对被告拖欠的租金、经营管理费或其他费用及其滞纳金，以及因被告违约或过错造成的损失或其他应由被告承担的费用而被告未支付的，出租方有权直接从履约保证金中扣除。租赁期内，若被告未能按约进场装修、开业或在经营过程中因被告原因解除本协议的，则履约保证金不予退还。该协议在违约责任处约定，被告在租赁期限内存在拖欠租金、经营管理费或其他费用1个月以上的，擅自停止营业累计达7天或连续三天的、且在接到通知后仍未开业经营等行为的，出租方有权解除本协议，被告应承担该租赁年度总租金的20%的违约金，并承担出租方由此造成的损失。任何一方违约，应向另一方承担由此造成损失的赔偿责任，损失无法计算的，违约方应向守约方支付当年度三个月租金作为违约金。提前终止协议或协议期满时，被告应在协议期满或终止后10日内及时清场，并将租赁商铺及其设施恢复至原始状态或出租方认可的状态，被告有权取回其所有的设施、设备，但不得故意损害或拆除建筑物本身结构体以及已形成附合的装饰装修，上述固定装修无偿归出租方所有。被告清偿结束后，需经出租方确认，出租方作为无息退还被告履约保证金的依据之一。该协议最后约定，租赁期间，租赁商铺系被告的有效送达地址。出租方有权选择将与协议有关的通知张贴于租赁商铺的门窗或墙面上，在合同履行过程中，以拍照或录像等方式记录张贴行为，该等通知一经张贴即视为已经向被告送达，并视为被告已经知悉。 2017年11月16日，原、被告及宁波界金置业有限公司签订《三方协议书》，约定自2017年11月1日起，被告、宁波界金置业有限公司于2016年12月12日签订的租赁协议中的出租方由宁波界金置业有限公司变更为原告张隘合作社，原告继承该租赁协议中宁波界金置业有限公司的全部权利和义务；经确认，被告天蒂家公司租金已付至2017年12月11日，自2017年12月12日起的租金由被告按约支付给原告，被告已付的300000元履约保证金按约由原告退还给被告。 2018年12月28日，被告向原告提交《延迟付款申请》一份，申请延期支付2018年10月至2018年12月的房租，具体为2019年1月7日支付16万、2019年1月18日支付20万、2019年1月25日支付25万、2019年1月31日支付25万。并同时申请2019年1月至3月的房租延期至2019年4月份支付。但被告仅在2019年1月7日支付了16万元租金，之后于2019年2月23日在其经营场所张贴停业公告。之后的租金至今未予支付。 2019年5月7日，原告向租赁协议中被告法定代表人的手机号码发送通知书，鉴于被告拖欠租金，原告根据租赁协议第五条等规定，决定解除租赁协议，并要求被告支付拖欠的租金、房屋占用费、违约金，并赔偿原告相关损失。原告并于2019年5月8日向本院提起诉讼。 以上事实由原告提供的房产证、《宁波仙峰环合中心商铺租赁协议》、《三方协议书》《延迟付款申请》各一份、停业公告照片四份、短信内容一份以及原告的当庭陈述予以证明。 本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告在向原告申请延期支付租金的情形下，仍未按约定的时间支付租金，且现已停业，已经构成违约，原告要求按照租赁协议约定解除租赁协议的诉请，于法有据，本院予以支持。原告于2019年5月7日向被告法定代表人短信发送解除通知书，并于第二天即2019年5月8日向本院提起诉讼，本院于2019年6月14日依法向被告进行送达，故原、被告之间的租赁关系于2019年6月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除。现双方租赁关系已经解除，原告要求被告立即腾退并拆除未形成附合的装饰装修物，本院依法予以支持。承租人应当依照约定支付租金，未及时腾退房屋的还需支付相应的占有使用费，故原告主张被告按照合同约定的标准支付自2018年9月12日起至实际腾退之日止拖欠的租金和房屋占用费，并无不妥，应予支持。本院注意到天蒂家公司在签订合同时已经交纳了履约保证金300000元，虽涉案租赁协议约定履约保证金因天蒂家公司原因而致合同提前解除的情况下不予退还，但该租赁协议同时约定拖欠的租金等均可在履约保证金中予以扣除，故300000元应当在拖欠的租金中直接予以抵扣。扣减被告天蒂家公司已经支付的租金16万元，被告尚拖欠原告暂截止2019年4月22日前的租金1587753元。当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，应当赔偿损失。根据三方协议书约定，原告承继的《宁波仙峰环合中心商铺租赁协议》第五条对违约责任既约定了违约金、又约定了损失赔偿方式，原告认为违约金不足以弥补其遭受的损失时，可以主张赔偿损失，但一并主张的金额不得超过被告违约所造成的损失。结合协议约定、法律规定，本院认定被告赔偿原告三个月租金的损失即830170元。对于原告要求被告另行承担违约金及其他租金损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第二款、第二百二十六、第二百二十七条，《最高人民法院》第十条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认2016年12月12日签订的合同编号XF2016011《宁波仙峰环合中心商铺租赁协议》于2019年6月14日解除； 二、限被告宁波天蒂家装饰设计股份有限公司于本判决生效后十日内将位于浙江省宁波市鄞州区河清北路369号仙峰环合商业中心一楼大厅1475.85平方米、二楼部分1717.88平方米、三楼部分2657.34平方米的商铺腾退返还给原告宁波市鄞州区福明街道张隘股份经济合作社； 三、限被告宁波天蒂家装饰设计股份有限公司于本判决生效后十日内向原告宁波市鄞州区福明街道张隘股份经济合作社支付2019年4月22日前拖欠的租金1587753元，并支付自2019年4月23日起至2019年6月14日的租金及自2019年6月15日起的占有使用费（租金及占有使用费按1.6元/平方米/天、面积5765.07平方米的标准计算至实际腾退之日止）； 四、限被告宁波天蒂家装饰设计股份有限公司于本判决生效后十日内向原告宁波市鄞州区福明街道张隘股份经济合作社赔偿损失830170元； 五、驳回原告宁波市鄞州区福明街道张隘股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×迟延履行期间）。 案件受理费40756元，减半收取20378元，由原告宁波市鄞州区福明街道张隘股份经济合作社负担5000元、被告宁波天蒂家装饰设计股份有限公司负担15378元。财产保全费5000元，由被告宁波天蒂家装饰设计股份有限公司负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  李 勤 二〇一九年七月二十四日 代书记员  顾盛莹