文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初3306号原告：重庆市开州区大德镇宝珠村村民委员会,地址:重庆市开州区大德镇宝珠村6组统一社会信用代码54500154320367549P。法定代表人：邹晓勇。委托诉讼代理人(特别授权)：程英，重庆言民律师事务所律师。被告：朱大海,男,汉族,生于1931年8月13日,住重庆市开州区。被告：阳泽凤，女，汉族，生于1935年10月6日，住重庆市开州区。二被告共同委托诉讼代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师。第三人：重庆市万州区昌浦建筑工程有限公司，住所：重庆市万州区罗汉寺5号三单元202，统一社会信用代码91500101621170897C。法定代表人：兰荣峰,系该公司总经理。委托诉讼代理人(特别授权)：任运平，重庆益安律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫圣澜，重庆益安律师事务所律师。原告重庆市开州区大德镇宝珠村村民委员会与被告朱大海、阳泽凤及第三人重庆市万州区昌浦建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月10日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人程英，二被告的共同委托诉讼代理人唐永新以及第三人的委托诉讼代理人任运平、莫圣澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市开州区大德镇宝珠村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱大海、阳泽凤立即支付下欠原告的房款106465.44元，并按照月利率3%支付资金占用损失至付清时止；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月2日，原告与二被告签订《大德镇宝珠村“一棵树”美丽乡村居民点房屋代建协议》。原告已按照协议约定代为组织修建，并与第三人签订代建协议，将房屋修建工程承包给第三人。工程于2016年7月完工后交房，二被告早已装修、入住其中。二被告主张房屋存在质量问题，但经过业主代表委托专门的检测机构检测后已确定房屋结构安全，只是存在轻微瑕疵需要修补，而检测之后第三人已对房屋裂缝进行加固修补。因该房系农村居民用房，并非商品房或开发商建设，系原告为统一村容村貌组织代建的，不需要建设主管部门的验收。房屋质量检测，业主代表是大部分业主推举的，被告朱占俊也是其中业主代表之一并参与检测机构选定，二被告也没有其他证据证明房屋质量有问题。原、被告签订的代建协议，涉及到房屋拆迁、管网等诸多问题，属于无法预见的因素造成的，不应由原告承担相应的责任。加上，双方对工期并没有明确的约定，原告已按照约定履行义务。二被告已支付房款130000元、配套设施费4000元及3500元开通燃气入户费，至今仍下欠原告房款106465.44元，应按约定履行房款支付义务。原告多次催收无果，遂起诉至法院请求判如所请。被告朱大海、阳泽凤共同辩称，原、被告签订代建协议以及二被告已入住房屋等情况属实，双方约定房屋封顶时支付房款的60%、交房验收合格后支付房款的35%，余款在完善相关手续后一次性付清。合同约定在开工后6个月交房，但房屋实际延迟至2017年8月15日交付，而且现在房屋楼面存在裂缝、主横梁断裂等问题，至今都没有通过建设主管部门的竣工验收，支付剩余房款的条件并未成就。关于房屋质量问题：1、二被告与阳中成、阳中国、朱占俊、阳中全的房屋一层楼板都是现浇的，楼面凹凸不平，出现多处裂缝。原告主张其召开了业主会议，由业主代表委托的检测评估机构。该会议记录显示案涉房屋确实存在质量问题。2、检测报告内容显示案涉房屋已经出现裂缝并影响了建筑物的使用功能，而检测报告作出后又出现了新的质量问题，裂缝增多，这会加速钢筋锈蚀，影响楼板的承载能力。3、检测之后，施工单位对房屋通过加固施工等方式进行整改并出具承诺书，也说明房屋确实存在质量问题，但后续整改并未按照整改要求进行而且整改之后又出现新的裂缝，进行加固的部分质量合格不能代表整个房屋质量合格。4、案涉房屋联建附属面积有两万多平方米已远超农村居民建房的上限规定应当适用建筑法的规定由建设主管部门组织竣工验收。原、被告在代建协议中也约定房屋质量必须达到国家验收合格标准，依据《重庆市村镇规划建设管理条例》第二十条、第五十二条规定，对集体建设用地上超过限额(建筑面积在500平方米以上的住宅)的村镇建设应按照建筑法和《重庆市建筑管理条例》第四十二条规定（新建的建筑工程必须接受建设行政主管部门及委托的建设工程质量监督机构的质量监督管理）执行。原告举示的检测报告不能作为房屋验收合格的法律依据，报告中列明的鉴定目的仅是对建筑物的安全性检测，报告中同时注明检测过程中委托方并未提供设计施工、竣工等相关技术资料，检测的依据不是按照设计的要求和标准，因此检测的结论也不能证明房屋质量达到双方约定的建筑质量标准。关于房屋延迟交付的问题，原告主张因天然气管网、国防线路、居民信息网络线路改迁滞后、拆迁户搬迁等原因致使工程进度滞后，并无相应的证据佐证其真实性，也不能作为原告免除其违约延迟交房责任的依据。根据原告方法定代表人的陈述，延迟交房的原因系因房屋存在质量问题进行整改。原告延迟交付房屋且房屋质量不合格，已构成违约。房屋价款应当以最终房屋面积确定后按照约定的单价进行结算，按照双方约定二被告已支付房款130000元，已经超额支付进度款项（60%）。至于原告主张的配套基础设施费，双方在合同中约定完善基础设施是原告的责任，并不是由二被告自行承担费用，二被告向原告支付的费用就是合同约定的房屋价款。原告与第三人进行的工程竣工结算以及钥匙交付使用方案，二被告未曾参与也并不知情，原告请求支付余款的事实和理由不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人重庆市万州区昌浦建筑工程有限公司述称，案涉工程由原告委托第三人代建，有政府的建设用地审批、项目立项批复等手续，第三人也有合法的施工资质。工程延期系因村民不愿拆迁、网络线路改迁、国防电路等问题造成，并非原告的过错，对此村民代表在工程延期说明上签字确认了的。委托检测，是经过所有建房村民同意后委托阳泽富等十人作为业主代表与第三人共同委托的佳维公司进行鉴定，委托程序合法。经过检测，房屋质量存在轻微瑕疵需要修补，之后也委托了案外人鑫金冶公司对裂缝进行了加固修补，房屋质量瑕疵已修复完成。该工程主体和附属工程于2016年7月20日竣工，经验收达到了完工标准并已交付使用；2016年8月18日，双方进行竣工结算工程总价款为28205323.64元，并将所有建房户的钥匙交付原告，根据原告与第三人达成的钥匙领用方案第一条第五款，特别约定领用钥匙即视为验收合格完成交房手续。关于房屋建设的基础设施费，包括场平、排水排污等费用，由原告方支付，至于原告是否按规定收取第三人不予置评。原告与第三人签订了代建协议，原告与被告也签订了代建协议，协议双方均应按照诚信原则履行相应的义务。第三人已向原告交付了代建的所有房屋，并完成竣工验收交付手续，房屋质量并不存在问题。该工程系重庆市政府统一规划的美丽乡村居民点，性质上属于居民用房，各村民房屋是独立的单户，并非合并建设，与商品房或高层建筑不同，其质量标准不能完全适用商品房要求，双方对质量问题发生争议时共同委托了第三方检测机构进行鉴定，经过检测房屋主体结构安全，存在的轻微瑕疵也已整改、修补完毕，检测报告也报建设管理部门备案了，说明房屋质量合格。原、被告签订的代建协议中明确约定了被告逾期付款时应承担违约责任。请求法院支持原告的诉讼请求。本院经审理查明的法律事实如下：2013年11月2日，原、被告签订《大德镇宝珠村“一棵树”美丽乡村居民点房屋代建协议》二被告自愿以包工包料的方式委托原告在美丽新村居民点内代建房屋房屋具体位置、面积及总价款以房屋建成后核定为准；同时约定在签订协议时交建房定金50000元，房屋封顶时交建房款的60%，完工交房时交付至总价款的95%，余款在完善相关手续后一次性付清。交房时间自房屋正式开工后6个月内交房，由原告负责统一办理用地、建设审批等手续，组织统一实施，并按照规划方案完善供水、供电等必备设施及公共服务设施，按照“统规、分办、联建”模式组织办理被告的迁户、用地、建房、宅基地复垦、房地产权证等各项分户手续。被告应积极配合原告办理各项手续，主动缴纳房屋价款，若拖延付款，则按照月息3%承担应付款额的利息等。该居民点房屋建设工程由原告以包工包料的方式承包给第三人，双方于2013年8月6日签订《大德镇宝珠村“一棵树”美丽乡村居民点房屋代建协议》，明确工程造价以实际建筑面积按照700元/平方米计算，同时对工程款付款方式、工程保证金及违约责任等进行了约定。该居民点建设工程系2012年4月26日通过开县发展和改革委员会立项；2012年5月7日开县国土资源和房屋管理局函告明确建设审批手续；2013年5月28日经开县美丽乡村领导小组办公室下发通知审查同意；2014年8月8日开县发展和改革委员会批复同意对大德镇宝珠村110户378人退耕还林户进行生态移民搬迁，并于2015年4月23日经开县城乡建设委员会提出建设规划调整意见，最终经大德镇党委政府召开专题会议研究讨论进行规划建设。工程施工期间，大德镇宝珠村部分村民又涉及到2015年易地扶贫搬迁工程。2016年5月31日，原告与第三人签订《关于宝珠村“一棵树居民点”锁匙领用方案》，明确购房户锁匙领用以在规定时间内(2016年6月30日前)房款交清方可领用的原则，其中第一条第5项约定领用锁匙视为村委及购房业主验收合格完成交房手续。2016年8月18日，原告出具收条一张，确认已收到第三人交付的联建房屋139户全套钥匙。2016年9月19日，原告组织联建户召开会议就联建房屋质量问题的解决办法进行讨论，最后确定选择重庆佳维建设工程质量检测有限公司进行检测，要求各联建业主同意后推选业主代表参与鉴定。阳泽付、朱占良等26户联建户在《宝珠村美丽乡村业主代表委托书》上签字同意委托“阳泽富、朱占俊等十人作为代表”对房屋进行鉴定。同一天朱占俊等业主代表与第三人公司代表签订《委托书》，共同商定由重庆佳维建设工程质量检测有限公司对房屋进行鉴定。2016年9月25日，原告组织召开《宝珠村“一棵树”居民点房屋质量安全综合性检测签合同会》，朱占俊与阳泽富、阳中成、阳中国、朱大兴等人参加，明确检测目的并提醒业主代表反复看合同、认可后再签合同。2017年5月2日，重庆佳维建设工程质量检测有限公司对朱宏毅、朱大海联建房结构安全性作出检测报告(报告编号：018补P4101001700429A)，结论为：“1、朱宏毅、朱大海联建房现阶段安全性等级评定为级，不影响整体承载，正常使用条件下，结构安全；2、一层1-3/A-C轴、3-6/A-C轴混凝土现浇板裂缝为非受力裂缝，裂缝无发展迹象，暂不影响结构安全性能，但裂缝存在会加速钢筋锈蚀，影响板的承载能力，应立即对裂缝进行处理”，并建议：1、对该建筑板出现的裂缝立即进行处理；2、该建筑的结构构件在日常使用过程中严禁随意更改承重结构体系和使用功能；3、后期使用过程中，应注意对该楼板构件的观察，若裂缝有扩大、继续展开或有新的裂缝出现，应立即采取处理措施。2017年5月25日，原告组织联建房户主代表召开会议，就房屋质量安全监测结论进行说明。2017年5月26日，原告组织整改方代表、联建房户主代表朱占均等人召开会议，要求选取有资质的加固公司查看现场后就存在的不同问题拿出不同的整改方案，业主监督，切实保证质量。2017年6月10日，原告组织召开会议就房屋质量整改方案进行讨论，阳中成与阳中国、阳泽富等业主及第三人公司代表等参加。2017年6月12日，原告再次组织召开房屋质量安全整改方案落实业主会，强调经检测机构检测房屋安全质量没有问题，只是存在瑕疵，会依据检测报告及各户实际情况请鑫金冶加固公司进行整改，整改后由第三方评估机构评估，整改完工后一个月内交房、交款，要求各业主积极配合。2017年8月3日，案外人鑫金冶(天津)建筑工程有限公司出具《质量承诺书》一份，强调其针对大德镇宝珠村一棵树居民点楼板裂缝进行裂缝修补及碳纤维加固施工质量合格，裂缝修补后楼板强度达到C30，碳纤维布抗拉强度达到3000MPa，并承诺对工程终身质保及免费维修。2017年8月4日，原告出具书面证明案涉居民点裂缝修补工程由鑫金冶(天津)建筑工程有限公司已于2017年8月3日施工完毕并出具质量承诺书，原告接受加固整改。2017年8月18日，原告与第三人双方签字、盖章确认的《工程竣工报告单》显示，案涉工程于2016年7月20日竣工，经过双方组织验收，于2016年8月18日进行竣工结算，工程总价款28205323.64元。2017年8月18日，原告作出《工程进度情况说明》，内容显示因天然气管网、原国防网络线路和居民信息网络线路改迁滞后、规划区内部分拆迁户不愿搬迁、地质松动需要堡坎加固等因素导致工程进度滞后，居民点项目建设自2015年5月19日方由原告完成场平工程后交予第三人正常施工。证明下方有朱大兴、阳泽富等人签字。原告提交的《宝珠村“一棵树”居民点入住户代建房屋结算表》显示，被告朱大海、阳泽凤委托代建房屋建筑面积为204.48㎡，房屋户型为B型，代建单价为1153元/㎡，实际房款为235765.44元，二被告已支付房款130000元、配套设施费4000元和燃气开通入户费3500元，下欠房款和水、电开通入户费共计106465.44元。该结算表确认签字栏有二被告的亲属朱占良及另案朱占俊等其他住户的签字确认。现二被告已装修并入住联建房屋。上述事实有原、被告及第三人当庭陈述，以及当事人为支持其主张向本院提交的原告营业执照、被告身份信息、第三人营业执照信息，案涉项目工程审批、批复文件，代建协议，工程竣工报告单、工程结算汇总表、收条、钥匙领用方案、往来对账单及支付核对表，质量检测报告及相关的会议记录，房屋照片，质量承诺书，工程进度情况说明以及房屋结算表等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，原告与被告签订《大德镇宝珠村“一棵树”美丽乡村居民点房屋代建协议》，约定由原告组织代被告在美丽乡村居民点内修建房屋，房屋建筑面积暂定为195平方米，综合单价暂定1153元/平方米，最终面积及总价款以建成后核定为准；该协议内容系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，因此该协议合法、有效，对双方均具有约束力。原告已按照约定履行了统一办理用地、建设审批等手续，统一委托第三人施工建设及完善配套服务设施等的义务，并将新建房屋交付给被告居住。被告作为该美丽乡村居民点的业主，并作为该房屋的实际居住人和受益人，在没有证据证明与原告之间存在无偿分配新建房屋的约定或者已付清全部房屋价款的情形下，应当按照约定支付房屋价款。现被告以原告延迟交房且房屋质量存在问题而未经过建设主管部门竣工验收合格，致使余款支付条件不成就为由进行抗辩。本院认为：第一，关于延期交房的问题。案涉房屋建设工程系为保证建房质量、进度、风貌等由乡镇政府统一规划设计的集中居民点，由集体经济组织出地，其中还包括部分住户拆迁问题，涉及人数众多、范围较广、工程量较大，会给工作增加一定难度。工程开工前期，为完善配套服务设施而需要对天然气管网、国防线路及居民信息网络线路等进行改迁，因线路改迁滞后以及地质松动需要加固等属于客观因素，这有《工程进度情况说明》予以佐证，其必然会对工程开工进度有影响，并非原告主观故意拖延时间。第二，关于房屋质量问题。首先，村委会就质量检测召开专门会议，并经居民点业主推举的业主代表同意后，最后确定选择重庆佳维建设工程质量检测有限公司对房屋的安全性进行鉴定，经鉴定房屋主体结构安全，墙体、混凝土现浇板裂缝无发展迹象，暂不影响结构安全性能。重庆佳维建设工程质量检测有限公司作为专业的检测机构，在被告未提供足以反驳的相反证据予以证明的情况下，本院确认该检测机构的检测报告的证明力，其鉴定结论能够作为定案的依据。其次，针对该房屋存在的裂缝问题，原告在检测之后已积极组织召开业主会议讨论整改方案，多次征求联建户主意见，最终确定由第三人出资雇请鑫金冶(天津)建筑工程有限公司对裂缝进行修补加固，鑫金冶（天津）建筑工程有限公司对裂缝修补加固完成后于2017年8月3日出具了《质量承诺书》。在此，被告并未提供足以反驳的相反证据证明其修补加固后房屋主体结构仍存在质量问题。再次，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”，被告已实际使用房屋属实，其又以使用的房屋质量不合格为由抗辩的，不符合《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定。因此，综合前述分析，本院对被告的抗辩理由不予采信。故对原告要求被告支付房屋价款的诉讼请求本院予以支持。关于房屋价款如何确定的问题，原、被告在代建协议中约定建筑面积及房屋总价款以实际施工完成为准。工程完工后经实际测量二被告选择的房屋户型实际建筑面积为204.48平方米，该户型房屋总价款为235765.44元。原告与第三人以此为结算依据，原告提交的房屋结算表显示与二被告选择同一户型的多数联建户也按结算表的建筑面积来支付房款。因此，二被告以房屋未经验收而建筑面积不确定进而无法确定房屋价款的抗辩理由不成立。二被告主张房屋的配套设施费按照合同约定由原告承担，其已支付房款130000元。原告主张二被告已支付房款130000元，另外3500元系二被告交纳的燃气开通入户费用、4000元系按照被告一户人头数收取的配套服务设施费。原、被告在合同中明确约定由原告负责完善房屋配套的供水、供电等必需设施，但并未约定因此产生的费用由谁承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，二被告作为户主是开通水、电、燃气等的实际使用者和受益者，因此产生的费用应当由二被告承担。故二被告下欠原告的房屋价款及水、电开通入户费等本院确认为106465.44元。关于资金占用费用，原、被告在协议中约定被告应当主动缴纳房屋价款，若拖延付款按照月息3%支付相应的利息。因被告逾期支付房款给原告造成的损失为利息损失，原告自身也有一定过错，其主张资金占用费用的起算期限不明确，故对原告主张的利息本院予以调整，本院酌情支持被告从原告起诉之日即2019年4月10日起按照年利率6%支付资金占用费用至房款付清时止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百五十九条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告朱大海、阳泽凤于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆市开州区大德镇宝珠村村民委员会房屋价款及配套设施服务费等106465.44元，并以106465.44元为基数从2019年4月10日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项全部偿清时止；二、驳回原告重庆市开州区大德镇宝珠村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2429.3元，减半收取1214.65元，由被告朱大海、阳泽凤共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  宋 健二〇一九年七月九日法官助理  王焕焕书 记 员  邓 婷