广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异162号 案外人：陈明菊，女，1975年1月25日出生，汉族，身份证住址：湖北省公安县。 委托代理人：史德平，男，1975年5月21日出生，身份证住址同上，系陈明菊的丈夫。 申请执行人：平安银行股份有限公司广州中山四路支行。住所地：广州市越秀区。 负责人：刘育新，职务：行长。 委托代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。 委托代理人：黄雪华，广东力诠律师事务所律师。 被执行人：广东珍奇味集团有限公司。住所地：广州市从化经济开发区。 法定代表人：方晓涛。 被执行人：广州市君涛房地产发展有限公司。住所地：广东从化经济开发区。 法定代表人：方彦秋。 被执行人：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。 被执行人：林碧娥，女，1967年8月22日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司广州中山四路支行（以下简称平安银行中山四路支行）与被执行人广东珍奇味集团有限公司（以下简称珍奇味公司）、广州市君涛房地产发展有限公司（以下简称君涛公司）、方晓涛、林碧娥金融借款合同纠纷一案中，案外人陈明菊对本案查封广东从化经济开发区xxxx房（以下简称涉案房屋）的所有权向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈明菊称，其丈夫史德平将施工电梯（升降梯）出租给涉案房屋所在楼盘的承建方广州市从化第一建筑工程有限公司（以下简称从化一建），租金为10万元。因开发商君涛公司资金断裂未能向承建方支付工程款，便与承建方于2015年5月2日达成协议，约定由君涛房产提供广东从化经济开发xxxx商铺房共12套物业约1000万元的物业抵扣君涛公司所欠从化一建的工程款。后承建方与其丈夫协商由其购入涉案房屋，并将施工电梯租金10万元抵扣涉案房屋购房款，故其于2015年5月23日与君涛公司签订《认购书》，当天君涛公司开具已付清全款的收据。后其于2015年9月1日与君涛公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定由其以438250元购买涉案房屋，其中购房款第一笔款10万元是在签署认购书时作为抵扣支出的，随后其丈夫向承建方的关联人刘正力、杨胜利、张友华共转账23万元，后期款项分多次转给刘正力，到2016年底欠房款25000元。其丈夫于2018年底接到承建方负责人张友华通知，称其尚欠房款108250元，故其丈夫通过银行转账方式支付给张友华108250元，后刘正力又分几次向其丈夫退还多付的款项。君涛公司已为其办理了网签手续，其购买涉案房屋、办理涉案房屋网签的时间在法院查封之前，并已付清全部房款，且其在广州市并无房产，涉案房屋是其唯一住房，故请求法院终止对涉案房屋的执行并解除查封。 案外人陈明菊为证明其主张提供了1、其于2015年9月1日与君涛公司签订约定其以438250元购买涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》（预售）；2、君涛公司于2016年6月23日开具其购买涉案房屋金额为438250元的《发票》1张；3、查询日期为2018年8月9日显示其名下房地产查询有涉案房屋的《个人名下房地产登记情况查询证明》；4、打印时间为2018年9月17日显示涉案房屋的预售房款监控情况为未付，期数为一次性付款，应付时间为2016年6月30日，应付金额为438250元，审核状态为未审核，预售人为君涛公司，预购人历史信息为空白的《产权情况表》。 本院查明，平安银行中山四路支行与珍奇味公司、君涛公司、方晓涛、林碧娥金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月20日作出（2016）粤0104民初1129号《民事判决书》，判决珍奇味公司向平安银行中山四路支行偿还贷款本金1200万元和利息；珍奇味公司不履行上述判决时，平安银行中山四路支行有权从拍卖、变卖珍奇味公司提供抵押的广东从化经济开发区福xx(厂房六）房产所得价款中优先受偿；君涛公司、方晓涛、林碧娥对上述债务承担连带清偿责任；案件受理费94880元，财产保全费5000元由珍奇味公司、君涛公司、方晓涛、林碧娥共同负担。上述判决于2016年10月18日发生法律效力。平安银行中山四路支行向本院申请强制执行，本院于2017年3月1日以（2017）粤0104执2051号案立案执行。 在诉讼期间，本院于2016年2月2日以（2016）粤0104民初1129-1号《民事裁定书》、（2016）粤0104民初1129-5号《协助执行通知书》，查封君涛公司名下位于广东从化经济开发区xxxxx房的房屋产权，查封期限至2019年2月25日。 在诉讼期间，本院于2016年2月2日以（2016）粤0104民初1129-1号《民事裁定书》、（2016）粤0104民初1129-5号《协助执行通知书》，查封君涛公司名下位于广东从化经济开发区xxxx房的房屋产权，查封期限至2019年2月25日。 在执行期间，本院于2019年2月19日作出（2017）粤0104执2051号《执行裁定书》，裁定续封君涛公司名下位于广东从化经济开发区xxxx房的房屋产权，续封期限为3年。 另查明，君涛公司（甲方）与从化一建（项目实际承包人张友华、乙方）于2015年5月22日签订《上雅君庭施工补充协议》，约定因君涛公司资金周转困难，未能依时支付工程进度款，为不影响工程的正常施工，避免停工造成更大损失……君涛公司提供约1000万元物业抵扣乙方工程款（含商铺及住宅，详细清单见附件），抵楼价分别为商铺每平方15000元，住宅每平方4500元。如2015年7月31日前君涛公司能按合同付清工程进度款，则本认购失效……如未能按合同支付工程进度款的抵楼物业，则本认购生效并且同时网签，办理正式购买合同等相关手续。其中附件抵押清单载明商铺含2栋01、02、03、04号，住宅含1栋303（刘x力）、503（杨x利）、601（杨金为）、902（张x才，手写添加）、1002（张x华）、1402（谢x礼）、1701（华x）、1801（王x华）、2栋1604（史德平）、3栋1506（许x）、1606（邓x平）、1906（位总）。案外人陈明菊表示涉案房屋所在大楼尚未竣工验收，目前未收楼。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。房屋是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋是登记在被执行人君涛公司名下的不动产，本院查封涉案房屋依法有据。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人陈明菊与君涛公司的商品房买卖是基于从化一建与君涛公司之间建设工程合同的以物抵债，并非真实的房屋买卖关系，且案外人未能提供从化一建应向其支付10万元施工电梯租金及其向从化一建有相关人员支付剩余房款的证据，虽其名下无其他用于居住的房屋，但其请求终止对涉案房屋的执行并解除查封不符合上述的规定，不能排除本案的执行，故对案外人提出的执行异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人陈明菊对本院（2017）粤0104执2051号案执行标的广东从化经济开发区xxxxx房所提的异议请求。 当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林奕云 审判员  周洁萍 审判员  覃立宣 二〇一九年七月二十六日 书记员  朱林霞