广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初10348号原告：深圳市宝晨物业管理有限公司御龙湾雅苑分公司，地址：广东省深圳市宝安区西乡街道西乡中心区银田路与共乐路之间三号路南侧，统一社会信用代码：91440300342864634N。负责人：林小英。委托诉讼代理人：谢莉，广东彰意律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓民，广东彰意律师事务所律师。被告：罗伯贤，男，汉族，1979年4月14日出生，住址：广东省深圳市龙岗区，原告深圳市宝晨物业管理有限公司御龙湾雅苑分公司与被告罗伯贤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈卓民、谢莉，被告罗伯贤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市宝晨物业管理有限公司御龙湾雅苑分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2018年4月至2019年7月物业管理费9450.56元、物业专项维修资金675.04元；两项合计10125.6元；2、被告向原告支付拖欠前述费用的滞纳金6884.14元，并按拖欠金额为基数每日千分之三计算至被告实际还清为止（暂计算至2019年7月9日，实际计算至被告还清全部费用之日止）；3、本案诉讼费全部由被告承担。原告于庭审中明确违约金的计算方式为：自逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金，即从每月11日起按每天千分之三缴纳。具体实施和理由如下：被告为松茂御龙湾雅苑一期1座B单元2402号房（房屋面积：168.78平方米）的业主，原告为该小区的物业管理公司。原被告于2016年4月29日签订了《松茂御龙湾雅苑前期物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》），约定由原告向被告提供物业服务，被告按建筑面积3.5元/平方米·月的标准向原告缴纳物业管理费，按0.25/平方米·月的标准缴纳物业专项维修资金。前述费用以及被告水费（物业先代其向水务局缴纳）的缴费方式为每月10日从被告账户上划扣。若被告逾期向原告支付相应的费用自逾期之日起按欠款金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付滞纳金。协议生效后原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2018年4月起无故拖欠原告前述物业管理费用，2018年11月起也开始拖欠水费（含排污费、垃圾处理费），截至2018年12月1日，被告共欠物业管理费5315.94元、物业专项维修资金379.71元；2018年11月至2018年12月水费（含排污费、垃圾处理费）219.96元，滞纳金2590.44元（按拖欠金额为基数每日千分之三暂计算至2019年1月7日），在拖欠费用期间，原告曾多次向被告发出费用催缴函，并通过律师事务所发送律师函要求被告缴纳相关费用，但被告一直拒不支付。本案起诉后至开庭前，被告仍拒付每月的物业管理费和物业专项维修资金，但已将2019年6月之前的水费结清。被告拖欠费用的行为已严重违反了双方的《物业协议》，侵害了原告及小区其他业主的合法权益。因此，原告将此事诉至法院，望人民法院依法裁决，维护原告的合法权益。被告罗伯贤辩称，一、被告于2017年10月至2018年12月期间多次发现楼下商业在小区大门口二楼扶手电梯处及1B栋二楼单元门口肆意排放废毒气，多跟物业反映该问题后，但物业都只置若罔闻，置被告的健康权益于不顾，拒绝改进。在此期间家人不敢下楼，每天的生活在必经的出入口及楼上都是忍受着毒废气的侵害，由于长期吸收着废毒气，老人呼吸道感染住院两次，小孩呼吸道感染及扁桃体发炎看门诊多次。被告与物业反映无果之下拒缴管理费。二、原告的物业管理不作为和不负责任属于过错在线，其主张滞纳金的说法不成立，本案诉讼费应由原告自行承担。三、被告所住1栋楼与当初买房时销售人员所说的小区配套与实际交房后的配套设施不一致，买房时说配套地下两层停车场，但交楼时开发商私自侵占地下两层公共面积（原规划停车场）做商业出租，导致1栋只有负二层这一层停车场。所住1B栋当时比其他栋的单价最高，但反而缺失两层配套停车场，1栋的物业管理费不应与其他栋的物业管理费的收费标准一致，应当降低收费标准。四、原告的物业服务期限应当以被告与开发商签署的房屋买卖合同中约定的三年为准，现原告实施物业管理服务已超过上述期限，原告要求被告缴纳物业管理费，主体不合法。请求法院在公平、公正的基础上维护被告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告罗伯贤名下的位于深圳市宝安区××街道××单元××房产，建筑面积168.76平方米，被告于2016年4月29日办理了入伙手续。2016年4月29日，原告深圳市宝晨物业管理有限公司御龙湾雅苑分公司作为甲方，被告罗伯贤作为乙方，签署《松茂御龙湾雅苑前期物业管理服务协议》，双方就原告提供物业管理服务约定如下：1、前期物业管理是指自房屋出售之日起至松茂御龙湾雅苑业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；2、物业位于松茂御龙湾雅苑一期1座B单元2402房，建筑面积168.76平方米；3、乙方交纳费用时间为入伙时交纳3个月物业管理费，期满后，每月10日从乙方提供账户中划扣当月管理费、水费（代收），乙方也可以现金交纳。高层住宅的物业管理费收费标准为3.5元/平方米·月；物业专项维修资金的收费标准为0.25元/平方米·月，自房屋交付使用后一个月开始缴纳；3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。4、本协议自双方签字之日起生效，至松茂御龙湾雅苑业主委员会于物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。协议中另对甲乙双方的权利义务等内容进行了约定。被告主张其所居住的房屋配套功能缺失，涉案小区排放废气侵害业主的利益，并提交了光盘、公共建筑面积分层汇总表、测绘项目平面位置示意图、出院记录、费用清单等证据予以证明。其中，光盘中拍摄的内容为小区大门口二楼扶手电梯处及1B栋二楼单元门口，以及小区1栋电梯内没有“1”及“B1”的案件，被告据此用以证明其第一、二项答辩意见；出院记录中“入院情况”记录为：患者因“反复咳喘10余年，加重2天，嗜睡10小时入院”；“出院诊断”记录如下：1、慢性阻塞性肺疾病急性加重期（极重度）；2、慢性呼吸衰竭急性加重（Ⅱ型）；3、肺性脑病；4、双肺××；5、慢性肺源性心脏病，心功能Ⅳ级；6、右侧自发性气胸；7、低蛋白血症。“出院医嘱”记录如下：1、减少主动被动吸烟、减少烟尘吸入，家人及本人需戒烟……。另查，原、被告于庭审中确认涉案小区现未选举业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案中，原、被告签署《松茂御龙湾雅苑前期物业管理服务协议》，约定由原告为涉案小区提供前期物业管理服务，管理期限至松茂御龙湾雅苑业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。现涉案小区尚未选举产生业主委员会，原告对涉案小区的物业管理仍处于合同约定的物业管理服务期间，原、被告应当依约履行各自的合同义务。原告为涉案小区提供了物业服务，被告应当依约支付物业管理费、专项维修资金。被告主张因原告在物业管理过程中不作为、不负责任，其才拒绝缴纳管理费。本院认为，首先，被告主张小区排放废毒气，致其家人健康受损，但其提交的证据不足以证明其父亲及小孩就医系因被告行为所致，且被告据此要求原告赔偿，亦与本案分属不同的法律关系，其可另寻途径主张；其次，被告主张其所居住1栋楼与买房时销售人员所说的小区配套与实际交房后的配套设施不一致，此属于被告与涉案房产出卖方之间的房屋买卖合同所约束的内容，与原告无关；再次，被告另主张其应当与其他楼栋的业主适用不同的物业服务管理费的标准，原告对此不予认可，亦无相应合同依据。综上，被告的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告应当依约向原告缴纳物业管理费及专项维修资金，并支付相应的违约金。本案中，《松茂御龙湾雅苑前期物业管理服务协议》约定每月10日从被告提供账户中划扣当月管理费、水费（代收），被告也可以现金交纳，高层住宅的物业管理费收费标准为3.5元/平方米·月，物业专项维修资金的收费标准为0.25元/平方米·月，自房屋交付使用后一个月开始缴纳。因此，被告应当向原告缴纳2018年4月至2019年7月的物业管理费人民币9450.56元（168.76平方米×3.5元/平方米·月×16个月）及专项维修资金人民币675.04元（168.76平方米×0.25元/平方米·月×16个月）。关于违约责任。《松茂御龙湾雅苑前期物业管理服务协议》约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。综合考虑本案案情，原告主张的违约金标准过高，本院酌情调整违约金的计算方式如下：被告以每月欠缴物业管理费金额590.66元（168.76平方米×3.5元/平方米·月）为基数，按照每日万分之五的标准，自每月11日起计至实际清偿之日止。对于原告诉请被告支付逾期缴纳专项维修资金的违约金，因合同未约定专项维修资金的缴纳期限及逾期缴纳的违约责任，原告的该项诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市宝晨物业管理有限公司御龙湾雅苑分公司支付2018年4月至2019年7月的物业管理费人民币9450.56元及违约金（以每月590.66元为基数，按照日万分之五的标准，自每月11日起计至实际清偿之日止）；二、被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市宝晨物业管理有限公司御龙湾雅苑分公司支付2018年4月至2019年7月的专项维修资金人民币675.04元；三、驳回原告深圳市宝晨物业管理有限公司御龙湾雅苑分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由被告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一九年七月二十九日书记员  席俊奇书记员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。