北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初29877号原告：朱珍，女，1930年3月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张海霞，北京市浩东律师事务所律师。被告：唐春喜，男，1947年3月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨玉岐，北京雷宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓锐，北京雷宇律师事务所实习律师。被告：贾淑英，女，1949年1月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：贾国平，男，1953年6月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：贾淑存，女，1959年11月5日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：贾淑萍，女，1954年11月2日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：贾淑秀，女，1962年2月8日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：贾通，男，1950年1月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被告贾淑存、贾淑萍、贾淑秀、贾通之共同委托诉讼代理人：王宁，北京知止律师事务所律师。原告朱珍与被告唐春喜、被告贾秘确认合同效力纠纷一案，本院于2018年6月8日立案，依法适用普通程序，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。因被告贾秘在判决作出前死亡，本院依法追加贾秘的继承人贾淑英、贾国平、贾淑存、贾淑萍、贾淑秀及贾通为本案被告，并于2019年4月16日再次公开开庭进行了审理，原告朱珍之委托诉讼代理人张海霞、被告唐春喜及其委托诉讼代理人杨玉岐、周晓锐，被告贾淑英、贾国平、贾淑存、贾淑萍、贾淑秀、贾通及被告贾淑存、贾淑萍、贾淑秀、贾通之共同委托诉讼代理人王宁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。朱珍向本院提出诉讼请求：1、判令唐春喜协助办理涉诉房屋的过户手续，将涉诉房屋恢复登记至朱珍名下；2、本案诉讼费由唐春喜、贾淑英、贾国平、贾淑存、贾淑萍、贾淑秀、贾通承担。事实和理由：我与贾秘系夫妻关系，共同居住于双方共有的北京市海淀区法华寺xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）。近期，我意外获悉xxx号房屋已被过户至唐春喜名下。我询问贾秘，贾秘也不清楚xxx号房屋已经过户。根据《物权法》的规定，处分共同共有财产需要全部共有人签字同意。唐春喜作为家庭成员，知晓涉案房屋属于夫妻共有，且并未向我和贾秘交付明显低于市价的购房款，不能构成善意取得。另依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条的规定，夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合物权法106条第一条、第一款规定的善意取得构成要件的，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋，应予支持。故请求法院判如所请。唐春喜辩称，权属登记档案显示，xxx号房屋系贾秘个人所有，且朱珍及其他家人对于房屋过户均是知情和同意的，朱珍在2010年12月27日当场目睹了房屋变更登记的整个过程。按照朱珍、贾秘的要求，我将购房款中的5万元转给了贾国平，将剩余5万元以现金形式交付了朱珍和贾秘。朱珍、贾秘一直居住在xxx号房屋，而我自2011年起一直在负担xxx号房屋的供暖费，这足以证明朱珍、贾秘对房屋过户系属明知。即使贾秘系无权处分，考虑到多年的父子关系及我对老人的孝心，双方约定我以10万元购买xxx号房屋并将该房屋留给二老养老送终，既符合情理，也符合法律，现xxx号房屋已变更至我名下，我已构成善意取得。另外，朱珍在2018年5月28日，即xxx号房屋过户8年后起诉，早已超过民法总则规定的3年诉讼时效。故请求法院驳回朱珍的诉请。贾淑英辩称，我和贾秘、朱珍、唐春喜一同去房管局办理了xxx号房屋的过户手续，当时贾秘代朱珍在手续上签了字，且去之前朱珍与贾秘给其他三个女儿都打过电话，两位老人都同意将xxx号房屋给我和唐春喜。唐春喜已经给了朱珍、贾秘10万元的购房款，因为一次取不出来，每次5万元、分两次支付，给钱的时候我不在场。总之，不同意朱珍的诉讼请求。贾国平辩称，我的答辩意见与贾淑英一致，不同意朱珍的诉讼请求。贾淑存、贾淑萍、贾淑秀、贾通辩称，我的答辩意见与贾秘一致。贾秘未同意将xxx号房屋出售唐春喜，朱珍此前不知晓过户情况，贾秘与朱珍亦未收到唐春喜支付的对价。即便贾秘办理了过户手续亦属于无权处分，唐春喜不构成善意取得，xxx号房屋应归朱珍、贾秘所有，现同意朱珍的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并认定如下事实：朱珍、贾秘系夫妻关系，二人共生育贾淑英、贾国平、贾淑存、贾淑萍、贾淑秀及贾通六名子女。唐春喜系贾淑英之夫。朱珍、贾秘婚后购买了xxx号房屋，并一直在该房屋居住。xxx号房屋建筑面积58.3平方米，原登记在贾秘名下。2010年12月27日，xxx号房屋过户至唐春喜名下。权属登记档案显示：贾秘、唐春喜于过户当日签订《存量房屋买卖合同》，约定唐春喜以10万元的价格购买xxx号房屋，定金5万元，支付日期为2010年10月2日；该存量房屋买卖合同第一页右侧靠上的位置签有“贾秘20101227”字样；房屋所有权转移登记申请书及存量房屋交易结算资金自行划转声明上均签有贾秘、唐春喜的名字；房屋登记询问笔录显示，贾秘、唐春喜均称申请登记房屋不是共有房屋（包括夫妻共有）。2011年10月13日，唐春喜作为用热人与北京市海淀区供暖和设备经营管理中心签订了针对xxx号房屋的《北京市居民供热采暖合同》。现唐春喜持有自2013-2014年度起至2017-2018年度止的供暖费发票。另，唐春喜所在单位中国青年政治学院的房改办出具证明，显示代唐春喜交纳了xxx号房屋2011-2012年度供暖费3498元。另，贾秘曾在2018年11月14日的庭审中辩称：我没有将xxx号房屋出售给唐春喜，也没有收取唐春喜支付的购房款。之前唐春喜带我去过房管局，说是要问一下我与朱珍过世后房屋怎么处理，那天唐春喜让我在白纸上签过字，而我从未见过合同文本。贾淑英和唐春喜对我和朱珍并不好，在朱珍提起诉讼后还对我们进行谩骂，我从没想过将xxx号房屋过户给唐春喜。xxx号房屋的供暖费都是我单位或其他子女代缴的，不清楚唐春喜交纳供暖费的情况。我同意朱珍的全部诉讼请求。此外，贾秘曾在2018年11月14日的庭审中主张xxx号房屋的过户手续中，除存量房屋买卖合同第一页右上方的姓名日期像其本人笔迹外，其他签名均非其本人签署。但经询问，贾秘不申请对其签名进行笔迹鉴定。后，贾秘于2019年1月2日去世。庭审中，朱珍主张其2018年3月份在与贾淑英的口角中偶然获悉xxx号房屋已过户。唐春喜及贾淑英则主张，xxx号房屋过户时，朱珍就在现场，过户的工作人员知晓朱珍与贾秘的配偶关系，知晓xxx号房屋系夫妻共同财产，并询问了朱珍的意见，但未要求朱珍签署任何手续。就双方争议，贾国平曾作为唐春喜的证人先后两次出庭作证，第一次出庭作证时述称：我是朱珍、贾秘之子。2010年的一天唐春喜找到我让我见证一下他给我母亲送5万元，然后我和唐春喜去到了xxx号房屋，唐春喜把5万元现金给了我父母，说过完户了，把这钱给他们。因为xxx号房屋是我买的，唐春喜先转账给了我5万元，又给了我父母5万元。除了贾淑英，我们剩下的几个孩子都有房子了，我就和我父母说把我买的这套给我姐姐，2010年的时候我父母同意把xxx号房屋给到贾淑英，具体怎么商量的不清楚，我父母和我们这些孩子都说过。我父亲过户完告诉我说贾淑英、唐春喜、我父母四人一起去办理的过户，这话是当着我母亲面说的，我母亲没有发表意见。现在都是我的妹妹们在闹，想要分房产。我父母身体很好，对把房子给贾淑英这个事反悔了好几次，因为其他子女总是有不同的意见。第二次出庭作证时述称：2011年、2012年的时候，我父母及兄弟姐妹们一起开会的时候说过父亲已经将xxx号房屋卖给唐春喜。当时说xxx号房屋是不是给我姐姐贾淑英，我父亲说把这个房子给贾淑英，我母亲也同意。2012年唐春喜就把5万元给我母亲了，我当时去看我母亲，看见了付款经过。唐春喜说的是5万元，记不清是怎么包着的了，放哪儿了也记不清了，就说是给我母亲的钱，说是房钱就放那了，然后我有事就走了。我走的时候钱还放在那，记不清当时朱珍和贾秘说了什么，好像是没说什么。唐春喜说的买房子的过程都是真实的，过户时我不在场。2019年4月16日再次开庭时，贾国平又称：有一次我去到我父母家里，看到唐春喜拿了一个书包，包着5万元，用报纸包着，贾秘打开后我看见是5捆，说是房钱，后来唐春喜银行转账转给我5万元，因为当初购买这房子时候我出了不到5万元。朱珍、贾淑存、贾淑萍、贾淑秀及贾通不认可贾国平的上述陈述。唐春喜、贾淑英则认可贾国平的陈述。本院认为，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，xxx号房屋系朱珍、贾秘婚内购买，应归朱珍、贾秘共同共有。现有证据显示，贾秘向唐春喜转让xxx号房屋未征得朱珍同意，已构成无权处分。而唐春喜作为朱珍、贾秘的女婿，对xxx号房屋的权属应系明知，且其未举证证明10万元系xxx号房屋的合理对价并已实际支付，则唐春喜不构成善意取得。因此，朱珍请求追回xxx号房屋具备事实及法律依据。xxx号房屋原登记于贾秘名下，但属朱珍与贾秘共同共有，朱珍作为共有权人有权取得xxx号房屋的所有权登记。现贾秘在朱珍主张追回权的过程中去世，朱珍请求将xxx号房屋恢复登记于其本人名下，并未超越其追回权的范畴。贾秘去世后，xxx号房屋中属于贾秘遗产的部分应归其继承人共有。但xxx号房屋的析产与继承不宜在本案中一并处理，而在完成遗产分割前，尚无法确定xxx号房屋中贾秘遗产部分的权属登记方式。综合上述情况，考虑到将xxx号房屋恢复登记至朱珍名下系朱珍实现追回权的法律后果，不会对贾秘遗产的分割造成不利影响，反而有利于相关继承纠纷的解决，故本院对朱珍请求将xxx号房屋恢复登记至其本人名下的诉请予以支持。唐春喜主张过户时朱珍就在现场且知晓、同意贾秘出售房屋，另主张已按朱珍、贾秘指示将5万元转付贾国平，向朱珍、贾秘支付剩余5万元，但均未提交充分证据，故本院对唐春喜的上述主张均不予采信。唐春喜主张朱珍的诉请已超过诉讼时效，但未举证证明朱珍早已知晓或应当知晓过户情况，故其该项主张缺乏事实依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条之规定，判决如下：唐春喜于本判决生效后7日内办理北京市海淀区法华寺xxx号房屋的过户手续，将该房屋过户至朱珍名下。案件受理费2300元（朱珍已预交），由唐春喜负担，于本判决生效后7日内交付朱珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭文成人民陪审员  董福利人民陪审员  吴 健二〇一九年七月一日书 记 员  刘丽学