福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0603民初1481号 原告：漳州万佳友物业服务有限公司，住所地漳州市芗城区水仙大道华港翠园23幢底层。统一社会信用代码：91350600766165722H。 法定代表人：蓝志民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄长江，福建大易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈爽，福建大易律师事务所实习律师。 被告：福建省融都置业有限公司，住所地漳州市龙文区新浦东路桂溪名都1408号。统一社会信用代码：91350600689354262T。 法定代表人：林秋生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄迎春，福建海山律师事务所律师。 原告漳州万佳友物业服务有限公司(以下简称“万佳友公司”)与被告福建省融都置业有限公司（以下简称“融都公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万佳友公司的委托诉讼代理人黄长江，被告融都公司的委托代理人黄迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万佳友公司向本院提出诉讼请求：1.判决融都公司偿付从2015年7月1日起至2017年6月30日止拖欠的各项物业服务费用494,958元及违约金79,237.2元（按日万分之四计算，从2015年7月1日起分段计算，暂计至2017年6月30日），并从2017年7月1日起，继续按198元/日标准向原告支付逾期付款违约金，至款项还清之日止；以上合计574,195.2元；2.受理费由融都公司承担。事实和理由：2011年10月26日，万佳友公司与融都公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》各一份，由万佳友公司为融都公司开发的，座落于漳州市龙文区的“融都·新界”小区提供物业管理服务。合同约定，服务期限为四年，自2011年10月26日起至2015年10月25日止（合同第二条）。合同生效之日起至出售房屋交付之日当月期间发生的物业服务费、已竣工未出售房屋的物业服务费由融都公司承担【合同第七条第（四）第4项、补充协议第三条第1款、第3款】。如未按时足额支付物管费，应按日千分之三向万佳友公司支付逾期付款违约金。合同签订后，万佳友公司依约向融都公司交纳了300,000元的履约保证金，并于2014年1月正式进驻小区，为融都公司开发的小区开展物管服务。由于种种原因，融都公司楼盘开盘后出现大量的物业空置，融都公司为促销在售房时也对部分购房业主作出了物业费赠送。由于自万佳友公司为融都公司提供物业服务期间，融都公司拖欠大量物业服务费及其他费用，万佳友公司于2015年将融都公司诉诸人民法院，请求判令融都公司偿还自2014年3月起至2015年6月30日间拖欠的物业服务费及其他费用。案经龙文区及漳州市两级法院审理，漳州市中级人民法院于2017年3月10日作出了（2017）闽06民终7号民事判决，二审终审判决融都公司应于判决发生法律效力之日起10日内退还万佳友公司保证金30万元及自2015年3月至2015年6月间拖欠的物业服务费402,748元及违约金。该判决已送达双方当事人，已发生法律效力。但融都公司除对该生效判决确定的债务尚不主动履行外，对2015年7月1日起至2017年6月30日止应当支付的物业服务费494,958元仍继续拖欠，至今仍分文拒不支付。万佳友公司认为，融都公司应当按照双方签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》的约定，向万佳友公司支付各项应当由融都公司承担的物业服务费，已经人民法院生效判决所确认。对于融都公司未依约及时支付应付的物业费，漳州市中级人民法院在（2017）闽06民终7号民事判决中已认定，万佳友公司在将融都公司诉诸法院时视为书面催讨，符合双方合同约定的应当支付违约金的法定条件，并判决被告从2015年6月29日起，对之前拖欠的物业服务费支付违约金。因此，被告从2015年7月1日起拖欠的物业服务费，仍应依合同约定向万佳友公司支付违约金。因合同约定逾期付款违约金按0.3%/日约定过高，万佳友公司主动调低，只按实际欠款金额和欠款时间的日万分之四计算。为此，特诉诸法院，请求依法审理，判决支持如上诉求。 融都公司辩称，一、万佳友公司诉请物业费金额错误。1.融都公司不需承担已出售房屋自公告交房之后的物业费。根据《补充协议》第三条1款约定“甲方公告交房之日起开始承担物业服务费，未售房屋由建设单位全额承担物业服务费”，融都公司于2014年2月13日于《闽南日报》刊登融都·新界（1-3#及地下车位）的交房公告，公告将于2014年2月19日、20日、21日正式交房，请业主至物业管理处办理收房手续。因此，根据以上补充协议约定，融都公司不需承担已出售房屋自2014年2月21日之后的物业费。具体的已售物业除了万佳友公司附表中记载的，另有已备案的22个车位。2.人防车位及列入公摊面积的不可售车位为小区配套设施，并无单独产权，属于全体业主共有，该部分物业费同其他小区配套设施一样，在小区物业出售后不由开发商承担。3.万佳友公司空置名单上的部分住宅已由实际使用人使用，物业费应由实际使用人承担。二、根据主合同第十四条第（二）款第二项约定，万佳友公司未书面催缴物业费，无权要求支付这一期间物业费的违约金。万佳友公司原一、二审审理的是2014年3月至2015年6月30日期间的物业费，万佳友公司并未就本案诉请的2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费提出主张，万佳友公司仅在本次诉请要求支付此期间的物业费，即使有应付物业费，其违约金也只能从本次立案之日起算。三、万佳友公司未全面履行物业管理义务，无权按一级物业资质标准收取物业费，且应根据合同第十四条第（一）款支付相应违约金，根据第（四）款支付赔偿金。综上所述，万佳友公司主张的物业费金额及违约金均错误，其未全面履行物业管理义务，无权按一级物业资质标准收取物业费且应支付相应违约金及赔偿金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 万佳友公司为支持其诉请，向本院提供以下证据：1.《前期物业服务合同》、《补充协议》，以证明由万佳友公司为融都公司开发的，座落于漳州市龙文区的“融都·新界”小区提供物业管理服务，约定服务期限四年，自2011年10月26日起至2015年10月25日止；合同约定，合同生效之日起至出售房屋交付之日当月期间发生的物业服务费、已竣工未出售房屋的物业服务费以及融都公司售房时承诺减免的物业服务费由融都公司承担；逾期付款按日0.3%支付逾期付款违约金。2.应由融都公司承担的各类物业服务费汇总表、综合欠费汇总、各月欠费明细、各月空置住宅欠费明细、各月空置店面欠费明细、各月空置商场明细、各月空置车位欠费明细、各月赠送物业费欠费明细、各月承诺书欠费明细，以证明2015年7月1日至2017年6月30日，融都公司拖欠的应当承担的各类物业服务费为494,958元及各月欠费明细。3.融都公司出具由其承担物业报务费的《承诺书》，以证明融都公司承诺为该函所列业主承担物业服务费。4.由融都公司出具给业主的《物业管理费赠送券》7份，以证明融都公司赠送给业主，由融都公司为受赠送业主承担物业服务费。5.空置住宅、空置店面、赠送券涉及物业、承诺书涉及住宅使用说明书，以证明各类物业计算物业服务费计费的面积依据。6.各类已交房物业交房手续，以证明物业服务费欠费时间计算依据。7.（2015）文民初字第1560号、（2017）闽06民终7号民事判决书，以证明融都公司拖欠的2015年7月以前的物业服务费和违约金已由漳州市中级人民法院判决应当返还和支付，该判决书已发生法律效力。 融都公司对万佳友公司提供的证据质证如下：1.对证据1真实性、合法性无异议，对其证明对象部分异议。合同约定的内容由补充协议第三条第一款改变，即公告交房之日起未售房屋才由融都公司承担物业费；其次，主合同第四条约定了本案物业服务标准应达到一级标准，即主合同的第三、第四条的要求，反之应按日3‰支付违约金并扣罚有权要求万佳友公司按其减少的服务支出费用予以赔偿。2.对证据2真实性、合法性及证明对象均有异议，这组证据是万佳友公司单方制作，内容不客观，不真实。融都公司在答辩中已详细阐述真实情况与万佳友公司所诉物业费不符。3.对证据3、证据4、证据5的真实性、合法性及证明对象均无异议。4.对证据6真实性、合法性及证明对象均有异议，该证据是万佳友公司与业主签订的，融都公司不是当事人，无法确认其真实性。5.对证据7形式的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，原判决的物业费标准和物业费金额存在错误，融都公司保留再审的权利。 融都公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1.闽南日报报刊登的交房公告，以证明2014年2月13日融都公司于闽南日报刊登融都·新界（1-3#及底下车位）的交房公告，公告将于2014年2月19日、20日、21日正式交房，请业主至物业管理处办理收房手续，根据《补充协议》第三条1款约定，甲方公告交房之日起开始承担物业服务费，未售房屋由建设单位全额承担物业服务费。因此，融都公司不需承担已出售房屋的物业费。2.车位信息截屏9张，以证明C017、C079、C083、C093、C096、C100、C124、C129、C134车位在房地产交易中心的系统内确认为不可售车位。3.车位信息截屏22张，证明车位在房地产交易中心的系统中明确登记为已售已备案的状态，且显示业主信息，此部分车位的物业费自交房公告后不由融都公司承担。4.3号楼2505照片，以证明3号楼2505有案外人实际使用，应由实际使用人承担物业费。5.车辆出租明细表12张，以证明2016年3月至2017年2月期间物业公司出租空置地下车位，收取租金。该部分车位的物业费应由实际承租人或物业公司自行承担。6.公司告知函、EMS快递单、物流查询单，以证明2017年5月4日融都公司就万佳友公司擅自将地下停车位出租行为，正式发函要求其停止擅自出租。7.3号楼地下一层车库照片，以证明3号楼地下一层非机动车库内有业主改装车库吃住在内，物业未尽妥善管理义务。8.3号电梯厅门框损坏照片2张、3号货梯天花板损坏及其他电梯灯损坏照片4张、安全疏散灯损坏照片8张、车辆乱停乱放照片4张、地下车位乱涂丫照片4张、地下防火卷帘损坏及控制箱外漏照片3张、地下机动车通道严重损坏照片、地下室灯光照明不足或损坏2张、电梯顶棚检修口破损照片、各楼层电梯厅及安全疏散通道垃圾成堆照片9张、楼道弱电井门锁损坏照片、商业外墙被严重破坏照片3张、消防栓面板损坏照片9张，以证明物业未尽妥善管理义务。9.楼层安全通道停放车辆堵塞安全通道照片2张，证明物业未保持安全通道敞通，未尽妥善管理义务。10.千纳酒店照片2张、深缆电缆照片，以证明讼争物业的消防通道、公共通道、公厕及垃圾中转站被占用经营，万佳友公司接收物业后改变物业公用设施的用途，且未保持消防通道畅通。11.公司公告函、EMS快递单、物流查询单，以证明融都公司就万佳友公司侵占公用设施用于经营的行为，屡次发函要求停止并予以修复。12.总平面定位图，以证明万佳友公司占用经营的消防、公共通道、公厕、垃圾中转站位置。 万佳友公司对融都公司提供的证据质证如下：1.对证据1真实性无异议，证明对象有异议，该证据不能作为对抗本案万佳友公司要求融都公司支付物业管理费的依据，有关事实龙文区人民法院（2015）文民初字第1560号判决书也已经明确认定融都公司举证的证据无法证明主张事实内容。2.对证据2的真实性、证明对象均有异议，不存在该事实。3.对证据3、证据4的真实性、证明对象均有异议，有没有案外人与融都公司是否承担物业管理费是两个概念。4.对证据5、证据6、证据7的真实性无异议，证明对象有异议，该证据需要进一步审查。5.对证据8至证据12的真实性及证明对象均有异议，根据相关法律、司法解释的规定，这些理由都不能作为融都公司拒缴交物业费的依据。 本院对万佳友公司提供的证据材料作如下分析认证：1.万佳友公司提供的证据1系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，可以作为本案的定案依据。2.万佳友公司提供的证据2各类物业服务费汇总表，该表列举了各类空置物业的面积、数量及控制时间段，并列出了相应的物业费，融都公司未能提供相应的证据证明该物业已经售出并交付给业主而脱离空置状态予以反驳，本院对万佳友公司提供的证据2予以确认并作为本案定案的依据。3.融都公司对万佳友公司提供的证据3、4、5的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对证据3、4、5的真实性予以确认，可作为本案的定案依据。4.由于融都公司未能提供相应的证据予以反驳万佳友公司提供的证据6中经业主签字确认的各类已交房手续，故本院对万佳友公司提供的证据6予以采信，可作为本案的定案依据。5.万佳友公司提供的证据7中已为人民法院发生法律效力的判决所确认的事实，本院予以认可，可作为本案的定案依据。 本院对融都公司提供的证据材料作如下分析认证：1.万佳友公司对融都公司提供的证据5、6、7的真实性无异议，且证据5、6、7与本案具有关联，本院予以确认，并作为本案定案依据。2.万佳友公司对融都公司提供的证据1、3、4的真实性无异议，本院对证据1、3、4的真实性予以确认，但融都公司提供的证据不足以证明其提供的证据1、3、4的证明内容。3.融都公司提供的证据2与本案没有关联，本院不予认可。4.由于万佳友公司未能提供相应的证据予以反驳融都公司提供的证据8至证据12，本院对证据8至证据12的真实性予以认可，但融都公司提供的证据不足以证明其提供的证据8至证据12的证明内容。 结合双方当事人陈述及举证、质证意见，本院认定案件事实如下：2011年10月26日，融都置业公司为甲方（开发建设单位）、万佳友公司为乙方（物业服务企业），双方签订一份《福建省前期物业服务合同》，约定：融都置业公司将其开发的“融都•新界”项目物业交由万佳友公司进行物业服务管理。合同期限为四年，自2011年10月26日起至2015年10月25日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前二个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。”合同的计费方式实行包干制。按照本物业所在地市、县政府价格主管部门会同同级房地产主管部门公布的《漳州市物价局、漳州市房地产管理局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格及其浮动幅度标准的通知》（“漳价[2007]费31号”文件）中一级物业服务标准，详见附件五；物业服务费按建筑面积计算，高层住宅：1.0元/月•平方米、商业物业：每平方米3.0元/月•平方米……。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每月10日前向乙方支付物业服务费。本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由甲方承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；甲方售房时承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由甲方承担。”占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，使用人按照90元/个•月的标准收取车辆停放服务费，车辆停放服务费归乙方所有。车位使用人按地面车位（含架空层车位）60元/个•月；地下车位60元/个•月；封闭式车库车位60元/个•月标准向乙方支付。第十四条约定：“违约责任（一）甲方违反本合同第十一条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第三条、第四条约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。除前款规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业服务费为基数向相应业主支付按照每日3‰标准的违约金。甲方、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金。第十九条约定：“合同附件（一）双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。（二）本物业承接查验协议作为本合同的补充协议，具有同等法律效力。合同还约定乙方提供物业服务的主要内容、甲方权利义务、乙方权利义务、代办服务费和特约服务费、物业承接查验等。《福建省前期物业服务合同》后共有5份附件，附件一为规划平面图、附件二为物业构成明细单、附件三为物业共用部位细目、附件四为物业共用设施设备细目、附件五为物业服务事项和标准《漳州市一级物业服务标准》。 2011年10月20日，双方签订一份《福建省融都新界前期物业服务合同补充协议》，约定：按照《福建省物业服务收费管理办法》第十五条以及国家发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》第十六条等规定，业主从甲方公告交房之日起开始承担物业服务费，未售房屋由建设单位全额承担物业服务费。为能促使本项目的物业服务工作长期高效运作，提升本项目的物业价值和品牌效应，由乙方按确定的物业服务费收费标准向漳州市物价局申报《融都新界小区物业管理服务费核价的报告》，拟核价后的物业服务费收费标准为：高层住宅：2.2元/月•平方米，办公楼：2.5元/月•平方米，商业物业：3.0元/月•平方米。以上住宅收费超过标准1.2元/月•平方米，乙方承诺向业主收取的物业服务费按高层住宅：1.5元/月•平方米，办公楼：2.5元/月•平方米，商业物业：3.0元/月•平方米，甲方给予必要的支持和配合。高层住宅部分的物业服务费每月每平方米0.7元的差额由甲方承担，每月合计物业服务费为人民币25000元（贰万伍仟元整），直至本项目业主委员会成立为止，以期达到项目平衡，略有盈余，良性运作。甲方承担的物业服务费用按月在每月10日前付给乙方。乙方必须保证本项目的管理人员按照本协议附件1所列数量进行配套，而且管理人员工资标准不得低于本协议附件3《融都新界服务人员薪酬构成》中所列标准，保安月工资不得低于2000元，否则视乙方违约，甲方有权不予支付上一条款的费用。本协议为双方签定的《前期物业管理服务合同》附件，与合同具有同等法律效力，与合同同时生效；其中内容如与合同有冲突的以协议约定为准；其他未尽事宜由双方另行协商解决。本合同签订当天乙方须向甲方交纳履约保证金300000元（叁拾万元整），该保证金于合同期满后十日内无息归还。本协议附后的附件1-4为本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力，甲方每季度不固定时间进行审查一次，如查处乙方违约，甲方有权给予没收上一条款的履约保证金。《福建省融都新界前期物业服务合同》补充协议后共有4份附件，附件一为[融都•新界]小区管理组织架构图、附件二为[融都•新界]服务人员薪酬构成、附件三为融都新界前期物业服务开办费、附件四为[融都•新界]年度收支明细表、附件五为物业服务事项和标准《漳州市一级物业服务标准》。 上述合同签订后,双方未办理物业移交手续。万佳友公司依约提供了物业管理服务。 另查明，因万佳友公司与融都公司对2014年3月至2015年6月间的物业管理费产生争议，万佳友公司于2015年6月29日向本院提起诉讼，本院于2016年11月17日作出（2015）文民初字第1560号民事判决，万佳友公司不服本院的判决向漳州市中级人民法院提起上诉，漳州市中级人民法院于2017年3月10日作出（2017）闽06民终7号民事判决，该文书已发生法律效力。 本案双方当事人争议的焦点问题是：一、万佳友公司主张的自2015年7月起至2017年6月止的各项物业管理费共计494958元能否成立（住宅空置物业管理费35442元、店面空置物业管理费21156元、商场空置物业管理费93240元、地下车位空置物业管理费127320元、融都公司赠送业主的物业管理费13752元、融都公司承诺承担物业费161928元）；二、万佳友公司主张的逾期付款违约金79237.2元能否成立；三、融都公司主张万佳友公司未全面履行物业管理义务，无权按一级物业资质标准收取物业费是否成立。对此，本院分析认定如下： 一、关于万佳友公司主张的各项物业管理费共计494958元能否成立问题 本院认为，双方当事人对万佳友公司已经实际为融都新界小区提供了物业服务的事实无异议，万佳友公司有权按照前期物业服务合同及补充协议的约定向融都置业公司收取空置物业服务费。 1、融都公司是否需承担已出售房屋自公告交房之后的物业费。双方签订的《补充协议》第三条约定，“业主从甲方公告交房之日起开始承担物业服务费，未售房屋由建设单位全额承担物业服务费”，要认定融都公司是否有正式交房，其应当向业主签订并向万佳友公司提供《入伙通知书》，万佳友公司才能根据《入伙通知书》载明的入住时间向业主收取物业服务费。融都公司未能向本院提供已售出的房屋及车位的相关手续证明该部分房屋已办理交房手续，因此该部分物业服务费仍应由融都公司承担。 2、融都公司是否需承担不可出售的人防工程车位等房产的物业服务费。 物业服务合同中未约定不可出售的地下车位的物业费由谁承担，融都公司提供的证据不足以证明9个车位属于人防工程的地下车位，且融都公司对上述不可售车位拥有使用或收益权，因此该部分物业服务费仍应由融都公司承担。 3、融都公司是否需承融都新界3号楼2505房屋房屋的物业服务费。该房屋购房人黄淑贞因仅与融都公司签订《认购协议书》而没有签订正式购房合同发生纠纷，后经两级法院审理，漳州市中级人法院认定该《认购协议书》为商品房买卖合同，终审判决商品房买卖依法成立并生效。但由于前述原因，该房屋一直没有办理正式交房手续，因此该房屋的物业服务费仍需由融都公司承担。 4、关于空置物业面积和数量的认定 由于融都公司未提交相应的证据证明万佳友公司提供的证据2所列清单中物业的出售及交付时间，应承担相应的法律后果。住宅、店面、商场、车位是否售出并交付买受人，作为开发商的融都置业公司掌握相应的证据，但是其拒不提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，可以推定万佳友公司主张的空置物业面积和数量成立。具体如下：⑴关于住宅空置物业管理费。根据万佳友公司的举证，共有20户存在不同时间段和程度的空置，按约定应由融都置业公司承担物业费，每户空置的时间段和面积均不同，按每月每平方米1.5元计算，合计物业费35442元。融都置业公司认为万佳友提供的数据计算错误，但是其未提供“入伙手续办理确认单”或“入伙通知书”证明每户交房的时间和面积，因此，应认定万佳友公司提供的数据真实可信，足以认定。⑵关于店面空置费。同上所述，店面的空置时间和面积也有所不同，根据万佳友公司提供的资料，按每月每平方米3.0元计算，合计21156元。⑶关于商场物业费。根据万佳友公司统计数字，该部分按照每月每平方米3.0元计算，合计93240元。⑷关于空置车位管理费。按合同约定，车位按个计算，每个每月60元。从2015年7月到2017年6月共24个月，合计169440元。万佳友公司在2016年3月至2017年3月期间擅自出租的车位有相关证据支持，该部分应当予以扣除，根据融都公司提供的证据计算该部分出租的费用合计为23580元，融都置业公司所欠的空置车位物业服务费为145860元。⑸关于开发商“承诺书”的空置费及管理费。因融都公司内部原因导致93户付清全款的车位及房屋不能及时网约和交房，融都公司同意对上述所有车辆及房屋进行提前办理交房手续，相关的空置费及管理费由融都公司全部承担，至备案好后即止。根据万佳友公司提供的资料，每户的备案时间不同，车位按个计算，每个每月60元，房屋按每月每平方米1.5元计算，合计161928元。⑹关于开发商赠送业主的物业费。共有96户业主与融都公司约定由融都置业公司承诺赠送，每户赠送的时间段和面积均不同，根据万佳友公司统计数字，按每月每平方米1.5元计算，合计13752元。 综上，融都公司拖欠的空置物业费为住宅35442元、店面21156元、商场93240元、车位145860元、开发商“承诺书”的空置费及管理费161928元、开发商赠送业主的物业费13752元，合计471378元。 二、关于万佳友公司主张的逾期付款违约金79237.2元能否成立问题 《前期物业服务合同》第十四条约定，融都公司、业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催讨，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰标准向乙方支付违约金。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳…”司法解释之规定并未包括开发商。只有涉及到业主时，书面催收才是起诉的前提条件。因此，本案中，尽管没有证据证明万佳友公司向融都公司书面催交物业费，仍应保护万佳友公司向开发商收取空置物业服务费的合法权利。但是针对违约金部分，双方在合同中进行了明确约定，即书面催缴后仍不缴纳的，按合同约定计收违约金。本案中万佳友公司并未举证证明其向融都公司书面催收空置物业费，因此，其主张从每月欠费之日开始计算每日万分之四的违约金与合同约定的条件不符。向法院起诉视为书面催收，可以从起诉之日起计付违约金。双方约定的违约金每日3‰过高，万佳友公司起诉时主动调整为日万分之四，应予准许。融都公司应从2017年7月3日起以所欠的物业费471378元为基数，按日万分之四计算违约金至实际还款之日止。 三、关于融都公司主张万佳友公司未全面履行物业管理义务，无权按一级物业资质标准收取物业费是否成立问题 虽万佳友公司在合同签订时为二级物业资质物业服务企业，但双方在《福建省前期物业服务合同》中约定按一级物业服务标准提供服务，并按一级物业服务标准进行收费，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，且融都公司提供的证据不足以证明万佳友公司未全面履行物业管理义务，故本院对该辩解不予采纳。 综上所述，本院认为，万佳友公司与融都公司签订的《福建省前期物业服务合同》及《福建省融都新界前期物业服务合同补充协议》均系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。合同签订后，融都公司依约选聘了万佳友公司为融都·新界小区的物业服务企业，万佳友公司依约对融都·新界小区履行了物业管理服务义务，融都公司应按照双方合同约定的收费标准支付相应的物业费。庭审中万佳友公司举证了各类空置物业的面积、数量及空置时间段，并列出了相应的物业费及赠送业主物业费，融都公司并未举证证明该物业已经售出并交付给业主而脱离空置状态，应根据合同约定承担空置物业的物业服务费、赠送业主物业费合计471378元，万佳友公司请求部分成立，超出该部分之请求不能成立，不予支持。没有证据证明在起诉前万佳友公司书面要求融都公司缴纳物业费，其主张从每个具体的物业费欠付之日起计付违约金与合同约定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172"t"_blank?)》第五条、第六条、第八条、第六十条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472016"t"_blank?)、第一百零七条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472063"t"_blank?)、第一百零九(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?22172?deid=472065"t"_blank?)条、第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福建省融都置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付漳州万佳友物业服务有限公司物业管理费471378元及自2017年7月3日起至本判决指定的履行期限届满之日止按日万分之四计付的逾期付款违约金； 二、驳回漳州万佳友物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9541.95元，由福建省融都置业有限公司负担8370.67元，漳州万佳友物业服务有限公司负担1171.28元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  黄宝发 人民陪审员  冯雅惠 人民陪审员  郑 颖 二〇一九年七月二日 书 记 员  陈晓君 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。