广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终705号 上诉人（一审被告）：：钦州市国安远通房地产开发有限公司，住所：钦州市扬帆大道7号东方豪庭北1栋204号。统一社会信用代码：91450700719354627M。 法定代表人：谭超明，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：项光栋，男，1985年10月25日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区防城港市防城区。 上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司与被上诉人项光栋商品房销售合同纠纷一案，钦南区人民法院作出（2018）桂0702民初2971号民事判决。宣判后，一审被告钦州市国安远通房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韦华超到庭参加诉讼。被上诉人项光栋经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 项光栋一审诉称：2012年6月2日，双方签订《商品房买卖合同》，约定我方购买远通公司开发的东方豪庭小区北边五栋1404号房屋，价款为421,670.00元。付款方式为按揭支付，交房期限为2012年9月30日前。合同签订后，我方按合同的约定支付了全部购房款。交房期限届满，远通公司未能按时将房屋交付原告。远通公司在工程未进行工程竣工验收，未达到交付使用条件的情况下便强行交付使用，严重违反了《建设工程质量管理条例》第十六条规定，至今未能提供符合交房条件的《建设工程质量竣工验收意见书》、《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》给项光栋。在项光栋交纳完房屋相关契税后远通公司也没有为项光栋办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》。远通公司没有交付符合交房条件的房屋的行为严重违反了法律法规的相关规定，已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定以及有关法律规定，应当履行双方于2012年6月2日签订《商品房买卖合同》的义务，向我方交付符合交房条件的房屋及办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》，并支付迟延办理《房屋产权证》和《土地使用权证》的违约金4,216.70元。请求：1、请求判令远通公司及时向房地产产权登记机关提供办理《房屋所有权证》登记必要证明文件，在本判决生效之日起2个月内协助原告办理取得《房屋所有权证》登记手续；2、请求判令远通公司向项光栋支付迟延办理《房屋所有权证》的违约金4,216.70元；3、请求判令远通公司承担本案的一切诉讼费用。 远通公司一审辩称：1、对方的起诉已经超过了诉讼时效；2、对于迟延办证违约金的问题，办理权属变更登记是买受人的义务不是出卖人的义务，合同约定的也只是出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现商品房竣工验收备案尚在办理之中，所以也就不存在承担违约责任的问题。综上，项光栋的诉讼请求应予驳回。 钦南区人民法院审理查明：2012年6月2日，远通公司与项光栋签订《商品房买卖合同》，约定项光栋购买远通公司开发的东方豪庭小区北边五栋1404号商品房，房价款为421,670.00元。关于交付期限，双方约定在2012年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记，双方约定：出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理……2.买受人不退房，出卖人按已缴房款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因造成该房屋不能在规定的期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。合同签订后，项光栋按合同约定交纳了全部购房款421,670.00元，远通公司将涉案房屋交付项光栋使用，但远通公司未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，项光栋所购房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。现双方因逾期办证违约事宜协商未果，项光栋遂于2018年10月8日诉至本院。 另查明，东方豪庭小区北边五栋至今未通过综合验收，尚不具备办理房产权属证书条件。 钦南区人民法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。项光栋与远通公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于项光栋主张判令远通公司协助办理产权登记的问题。依据双方签订的合同，远通公司理应协助项光栋办理房屋产权登记手续。但因诉争房屋至今未通过综合验收，导致该房屋未取得初始登记备案，而房屋初始登记备案的取得是远通公司协助项光栋办理房屋所有权证书的前提，现诉争房屋不具备办理产权登记手续的条件，故本院对项光栋的该主张暂不予支持。 关于项光栋主张远通公司支付迟延办证违约金的问题。项光栋已按照合同约定履行了付款义务，远通公司亦将房屋交付给项光栋使用，虽然该合同未约定办证期限，但根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项和双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款第2项的规定，现因远通公司开发东方豪庭小区北边六栋至今未通过综合验收，导致涉案房屋无法办理房产权属证书，已构成违约，远通公司应当按照合同约定向项光栋支付421,670.00元房价款的1%违约金4,216.70元。远通公司以双方约定登记备案的条件未成就、尚无协助办证的义务，无违约事实，不应支付违约金的抗辩理由不能成立。庭审中，远通公司提出诉讼时效抗辩，但其提供的证据不足以达到其证明目的，故对该辩解，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告钦州市国安远通房地产开发有限公司向原告项光栋支付迟延办证违约金4,216.70元；二、驳回原告项光栋的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元，减半收取计75.00元，由被告钦州市国安远通房地产开发有限公司负担。 钦南区人民法院作出上述一审判决后，一审被告钦州市国安远通房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，上诉理由：1、双方的商品房买卖合同约定，商品房竣工验收备案90日后报产权登记备案，商品房备案正在办理当中，上诉人不存在违约。2、被上诉人请求违约金超过受损失的30%，一审判决进行支持不当，同时，依照购房合同第11条的规定，产生违约责任的前提是工程竣工验收备案，本案涉案房屋没有经过验收备案，一审判决由我方承担违约责任没有依据，适用法律错误。请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人项光栋没有出庭参加诉讼，没有作出书面答辩意见。 该案在本院审理期间，双方当事人均没有新的证据提供，一审判决认定事实清楚，证据充分，二审依法确认。 本院查明事实与一审判决认定事实相一致。 本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷，因项光栋认为，其与国安远通房地产开发有限公司构成商品房买卖合同关系，其已按合同的约定支付了全部购房款。国安远通房地产开发有限公司未能按时将房屋交付。未进行工程竣工验收，未达到交付使用条件的情况下便强行交付使用，未能提供符合交房条件的《建设工程质量竣工验收意见书》、《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。在我方交纳完房屋相关契税后也没有为我方办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》。已构成违约，依法应承担违约责任，支付迟延办理《房屋所有权证》的违约金而引起。该案在本院审理期间，双方当事人对双方存在商品房买卖关系的事实及房屋价款、房屋交付期限的约定没有异议，对于海青已按合同约定交纳了全部购房款，远通公司将涉案房屋交付于海青使用，未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，于海青所购房屋至今尚未取得房屋初始登记备案的事实没有异议。上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司上诉认为，1、双方的商品房买卖合同约定，商品房竣工验收备案90日后报产权登记备案，商品房备案正在办理当中，上诉人不存在违约。2、被上诉人请求违约金超过受损失的30%，一审判决进行支持不当；被上诉人项光栋没有作出答辩意见。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：上诉人国安远通房地产开发有限公司是否构成违约？一审判决由国安远通房地产开发有限公司向项光栋支付迟延办证违约金4,216.70元是否正确？ 该案在本院庭审当中，上诉人国安远通房地产开发有限公司持与上诉状相同的辩论意见。 被上诉人项光栋没有出庭参加诉讼，没有发表辩论意见。 本院评判如下：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律强制性的规定，该合同及补充协议合法有效，依法予以确认。双方当事人均应依约全面履行各自的合同义务，项光栋已依约向国安远通房地产开发有限公司付清购房款，国安远通房地产开发有限公司应在交房后及时为对方办理房屋产权证。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理……2.买受人不退房，出卖人按已缴房款的1%向买受人支付违约金。3、因买受人原因造成该房屋不能在规定的期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。”约定，国安远通房地产开发有限公司应当在商品房工程竣工验收备案后90天内办理房产权属证书登记备案，取得房产权属证书。本案，交房时间为2013年6月7日，国安远通房地产开发有限公司虽交付房屋后，但涉案房屋至今未通过五方综合验收，导致被上诉人项光栋房屋无法办理房产权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，国安远通房地产开发有限公司的行为已构成违约，应按约承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条已明确规定由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，即不管买受人是否有经济损失，出卖人均应承担违约责任。上诉人国安远通房地产开发有限公司主张被上诉人项光栋没有实际经济损失其不应承担违约责任的上诉理由不能成立。双方合同约定：买受人不退房，出卖人按已缴房款的1%向买受人支付违约金，国安远通房地产开发有限公司应当按照合同约定向项光栋支付违约金，一审判决由国安远通房地产开发有限公司支付迟延办证违约金4,216.70元正确。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人国安远通房地产开发有限公司的上诉理由不成立，上诉请求依法不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人钦州市国安远通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李碧珊 审判员  黄载文 审判员  陈明华 二〇一九年七月九日 书记员  刘 蔚