广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5203民初694号原告（反诉被告）：揭阳市东煌文化发展有限公司，住所地：揭阳市揭东经济开发区站前大道南段（巨轮公司对面）。法定代表人：林海城。委托诉讼代理人：黄鹏彬，系该公司员工。被告（反诉原告）：揭阳合和丰田汽车销售服务有限公司，住所地：揭阳市揭东经济开发区站前大道与池樟线交界处。法定代表人：黄炯柱。委托诉讼代理人：王灿红，国信信扬（汕头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾南，国信信扬（汕头）律师事务所律师。原告（反诉被告）揭阳市东煌文化发展有限公司（以下简称东煌公司）诉被告（反诉原告）揭阳合和丰田汽车销售服务有限公司（以下简称丰田公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适应简易程序进行审理，被告丰田公司向本院提起反诉，本院依法进行合并审理并于2019年4月25日公开开庭。东煌公司委托诉讼代理人黄鹏彬、丰田公司委托诉讼代理人王灿红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东煌公司诉称，2016年8月8日，东煌公司与丰田公司签订《土地租赁合同》，约定：租赁期限自2017年6月1日至2027年5月31日，其中2017年6月1日至2019年5月31日的租金为每月每平方米12元，2019年6月1日起的租金每月每平方米14.4元，租金每半年付一次，即在每年的6月10日、12月10日前付清当期半年的租金。丰田公司向东煌公司支付保证金1133515.32元。如丰田公司未能按约定交付租金的，每逾期一日，丰田公司须按所欠租金的5%计付违约金；如逾期超过30日，除所欠租金须按每日5%计付违约金外，东煌公司有权解除合同，没收保证金，并要求赔偿损失。合同签订后，双方均依约履行，但自2017年12月10日起，丰田公司至今未按约定履行交付租金的义务，经多次催讨，丰田公司以各种借口拖延还款，为维护东煌公司的合法权益，特向法院起诉。请求判令：1.解除原、被告签订的《土地租赁合同》；2.被告返还租赁土地；3.被告支付租金2833788.24元；4.被告支付迟延支付租金的违约金340054.59元（按拖欠金额每日5%计算，至2019年2月10日，其中，2017年12月1日至2018年5月31日半年租金944596.08元，已逾期14个月；2018年6月1日至2018年11月30日半年租金944596.08元，已逾期8个月；2018年12月1日至2019年5月31日半年租金944596.08元，已逾期2个月）；5.原告无须返还被告保证金1133515.32元；6.本案的诉讼费用由被告承担。被告丰田公司辩称，一、本案租赁合同于2016年8月8日订立，当时政府没有即将封闭修路的公告，也没有相关的项目立项、年度投资计划等公告，因此，双方当事人均无从预见政府封路行为、且对政府行为无从防止或避免，符合双方《土地租赁合同》第十三条约定情形。同时，由于道路系完全封闭，租赁土地所处位置车辆完全无法进出，丰田公司无法开工建设，更谈不上开始经营。在丰田公司没有任何过错且完全不可能获得营业收入的情况下，东煌公司要求支付租金违背公平原则。事实上，东煌公司一直答应减少租金，只是未明确具体减多少，就租金变更未达成一致。因道路是完全封闭，丰田公司连部分建设都不可能，封路期间的租金应当全部免除。二、合同生效后，丰田公司按约定交付了履约保证金及第一期租金。起租日是2017年6月1日，2017年7月门前道路即被封闭，车辆无法进出，正在进行的筹建工作不得不停下来。丰田公司立即向东煌公司反映并协商后续处理事宜，期间，双方又进行了多次协商，东煌公司同意减免，只是因道路封闭时间不确定等原因，一直未明确具体方案，并非丰田公司违约不支付租金。道路开通之后，丰田公司立即主动与东煌公司联系租金支付事宜。东煌公司明知是政府原因导致无法开工建设，并同意协商减免租金，即同意进行合同变更，在未达成一致前，丰田公司没有给付义务。因丰田公司无违约行为，东煌公司要求丰田公司承担违约金无合法依据。三、如前所述，丰田公司没有违约行为，东煌公司无权单方解除合同。按东煌公司的诉讼请求，丰田公司除了已经支付的租金之外，还将损失4307358.15元，加上综合楼装修损失，总计将超过700万元。在丰田公司没有任何过错的情形下，让答辩人遭受如此严重损失，而东煌公司却重大获利，如此诉求有违法律所保护的公平正义。丰田公司已巨额投入，且有能力、有意愿履行合同，请法院判决继续履行，租赁期限按封路时间顺延一年半。反诉原告丰田公司诉称，丰田公司向东煌公司租赁土地，用于汽车4S店经营，丰田公司支付第一期租金944596.08元，本案诉讼前，丰田公司多次要求东煌公司开具发票，但东煌公司至今没有开具发票。根据双方于2016年8月8日签订的《土地租赁合同》第三条第3款第1项约定，丰田公司有权要求东煌公司开具发票。同时，《税收征收管理法》第二十一条及《发票管理办法》第十九条均明确规定单位对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。请求判令东煌公司向丰田公司开具944596.08元金额的增值税专用发票。反诉被告东煌公司辩称，一、根据双方于2016年8月8日所签订的《土地租赁合同》第三条第一款的约定，开具租赁发票不是东煌公司的义务，东煌公司只是根据丰田公司需要协助办理，所产生的一切税费概由丰田公司承担。丰田公司未支付所要开具发票的相关税费，无权要求东煌公司协助其开增值税专用发票。二、给对方开具增值税专用发票，不是东煌公司的法定义务。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二条的规定。丰田公司并没有以东煌公司名义对外经营且相关法律责任由丰田公司承担，丰田公司作为独立经营的承租人，才是纳税人。三、财政部、国家税务总局4月25日发布的《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知（财税〔2016〕43号）》明确指出“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税”，虽然没有明确土地租金收入不包含增值税，但国家税务总局办公厅2016年5月10日发布的《国家税务总局关于修改按经费支出换算收入方式核定非居民企业应纳税所得额计算公式的公告（国家税务总局公告2016年第28号）》的解读中明确指出，“根据国务院统一部署，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，营改增后，对于原来缴纳营业税的收入改为缴纳增值税，由于营业税是价内税，增值税是价外税，上述文件中关于核定征收方式的应纳税所得额计算公式已不能准确换算非居民企业的应纳税所得额。因此，我们将计算公式修改为：应纳税所得额=本期经费支出额/（1-核定利润率）×核定利润率”。确定了增值税是价外税，即税款不包含在商品价格内的税，那么，土地租金收入，也不应该包含增值税。所以，东煌公司仅仅收取丰田公司的租金，而没有收取应由丰田公司承担的税费，是没有义务协助开具增值税专用发票的。东煌公司就本诉和反诉提交如下证据证明自己的主张：1.东煌公司加盖公章营业执照复印件，证明东煌公司的诉讼主体资格。2.企业信用信息公示报告，证明合和公司的诉讼主体资格。3.土地租赁合同，证明东煌公司是按合同约定请求。丰田公司就本诉和反诉提交如下证据证明自己的主张：1.《土地租赁合同》，证明合同约定的权利义务。2.付款凭证，证明丰田公司依约支付2017年6月至2017年11月的租金。东煌公司至今没有开具增值税专用发票给丰田公司。3.道路施工公告和照片的打印件，证明因政府的原因导致丰田公司投资建厂、生产经营计划无法实施，以及涉案租赁土地的前面路段是全封闭，没有可以通行的条件。丰田公司对东煌公司的证据没有异议。东煌公司对丰田公司的证据没有异议。根据当事人的举证、质证及辩论，本院对当事人的证据审查如下：双方当事人对对方提交的证据均没有异议，双方当事人的证据均可作为认定本案事实的依据。经审理查明，2016年8月8日，东煌公司与丰田公司签订《土地租赁合同》，约定：一、东煌公司将位于揭阳市××经济开发区××前大道南侧××共13119.39平方米出租给丰田公司。二、租赁期限10年，即自2017年6月1日至2027年5月31日，自移交完成之日起至2017年5月31日为丰田公司建设期，建设期内免租金，但其他费用由丰田公司承担（土地使用税由东煌公司负责，房产税由丰田公司负责）。三、2017年6月1日至2019年5月31日的租金每月每平方米12元，每月租金为157432.68元；2019年6月1日起租金为每月每平方米14.4元，每月租金为188919.22元。东煌公司收到丰田公司租金时向丰田公司出具收款收据。如丰田公司需要开具租赁发票，由东煌公司应协助丰田公司向税务部门办理相关手续，但所产生的一切税费概由丰田公司承担。四、丰田公司须在签订本合同后10日内向东煌公司交纳1133515.32元（相当于最后年度6个月的租金）作为保证金。租赁期满后，如丰田公司依约交还地块并结清一切租金及费用的，东煌公司则将该保证金免息退还丰田公司。丰田公司应每半年向东煌公司交付本合同第三条所述的半年租金，即每租赁半年度的租金应于租赁半年度的第一个月10日（每年的6月、12月）前支付。……十二、违约责任1.如因任何一方未能依约履行本合同，导致合同另一方遭受损失的，违约方应赔偿守约方的经济损失。2.如丰田公司未能按本合同约定向东煌公司交付租金的，每逾期一日，丰田公司须按所欠租金的5%计付违约金；如逾期超过30日，除所欠租金须按每日5%计付违约金外，东煌公司有权解除合同，没收保证金，并要求赔偿损失；双方当事人还就其他权利义务进行约定。合同签订前，东煌公司将涉案租赁土地交付丰田公司使用。合同签订后，丰田公司按约定交付保证金1133515.32元和2017年6月1日至2017年11月30日的租金944596.08元，东煌公司至今未出具场地租金增值税专用发票给丰田公司。2017年7月起，涉案租赁土地的前面路段（揭东区人民大道）因修复改造工程需要自2017年7月起至2019年1月封闭，封闭期间小车和行人可以通过大众4S店到达涉案租赁土地。道路封闭期间，双方一直在协议减免租金事宜，东煌公司同意封路期间减免20%的租金，丰田公司只同意支持20%的租金，双方未能达成一致意见，丰田公司自2017年12月1日起没有支付租金。上述事实，有东煌公司、丰田公司提交的证据和庭审笔录等为证。本院认为，本案是因为租赁土地引起的租赁合同纠纷。东煌公司与丰田公司于2016年8月8日签订的《土地租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，应确认合法有效。当事人均应按照协议书的约定履行各自的权利义务。本案争议的主要焦点是：1.东煌公司请求解除涉案租赁合同的理由是否成立？若涉案租赁合同依法应予解除，东煌公司的其他诉讼请求是否应予支持？2.若涉案租赁合同应继续履行，东煌公司的其他诉讼请求是否应予支持？丰田公司要求减免2017年7月至2019年1月的租金的理由是否充分？3.开具场地增值税专用发票的税费应由谁承担？对于第一个争议焦点，东煌公司主张解除涉案租赁合同的理由是丰田公司没有按合同约定交纳2017年12月1日至2019年5月31日的租金，按照合同的约定，东煌公司有权要求解除合同。丰田公司抗辩没有交纳租金是因涉案租赁土地的前面道路因修复需要而封闭，双方一直就减免租金的事宜进行协商，因而丰田公司才没有交纳租金，其不同意解除合同。本院认为，双方当事人对丰田公司没有交纳2017年12月1日起至2019年5月31的租金均没有异议，本院予以确认。涉案租赁合同约定丰田公司逾期30日没有交纳租金，其有权要求解除合同。按照约定，丰田公司应于2017年12月10日前交付2017年12月1日至2018年5月31日的租金，因涉案租赁土地前面的道路自2017年7月起因政府修复道路的需要而封闭，影响丰田公司的正常经营，丰田公司要求减免租金，东煌公司也表示同意，但双方一直未达成一致意见，期间东煌公司也没有要求丰田公司交纳租金，直至本案起诉前，双方仍在进行协议，故丰田公司才至今未按约定交纳租金，应认定丰田公司未按时交纳租金是有正当理由的，东煌公司以丰田公司逾期交纳租金超过30日为由要求解除合同，理由不成立，本院不予支持。对于第二个争议焦点，本院认为，因涉案租赁合同继续履行，按照约定，丰田公司应付还东煌公司2017年12月1日至2019年5月31日的租金，对于2017年12月1日至2019年1月31日的租金是否可予减免的问题，由于政府修复道路而导致道路封闭，虽然小汽车和行人可通过大众4S店借道通行，但仍然会影响丰田公司的正常经营，双方当事人对封闭道路的发生均没有过错，且双方当事人一直就减免租金进行协商，从公平原则和本案的情况分析，本院酌定2017年12月起至2019年1月的租金2204057.52元减免50%为1102028.76元；若丰田公司未在指定的期间内支付租金，应按合同约定支付违约金。因丰田公司未主张减免封路期间已付还的租金，且双方当事人只是对未交纳的租金进行协商减免，故本院对已交纳的租金不予审查。丰田公司主张因租期（2017年6月开始）刚开始，其正准备建设时即发生道路封闭的情况，造成大型机械设备无法进场，应免除全部租金和延长一年半的租期。本院认为，根据涉案租赁合同的约定，涉案租赁土地在2016年8月8日前便已移交丰田公司使用，且在2017年5月31日前东煌公司已给予丰田公司一年左右免租金的建设期，丰田公司在该期未完成建设是其自身原因，故其要求免除全部租金和延长租期的理由不成立，不予采信。因丰田公司逾期交纳租金有正当理由，故其无需支付逾期付款违约金。因合同继续履行，东煌公司的其他诉讼请求依法应予驳回。对于第三个争议焦点，按照租赁合同的约定，东煌公司收到租金，只需出具收款收据给丰田公司，如需开具租赁发票，东煌公司应协助丰田公司向税务部门办理相关手续，但所产生的一切税费概由丰田公司承担，现丰田公司请求东煌公司开具944596.08元的增值税专用发票，符合《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定和合同的约定，应予支持，但开具增值税专用发票的税费应由丰田公司承担。丰田公司辩称开具增值税专用发票的税费应由东煌公司承担的理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，判决如下：一、原告揭阳市东煌文化发展有限公司与被告揭阳合和丰田汽车销售服务有限公司于2016年8月8日签订的《土地租赁合同》继续履行。二、被告揭阳合和丰田汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起10日内付还原告揭阳市东煌文化发展有限公司自2017年12月1日至2019年5月31日的租金1731759.48元（其中2017年12月1日至2019年1月31日的租金1102028.76元，2019年2月1日至2019年5月31日的租金629730.72元），逾期支付的应按《土地租赁合同》的约定支付违约金。三、驳回原告揭阳市东煌文化发展有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告揭阳市东煌文化发展有限公司应于本判决生效之日起10日内开具金额为944596.08元的不动产场地租金增值税专用发票给反诉原告揭阳合和丰田汽车销售服务有限公司，反诉原告揭阳合和丰田汽车销售服务有限公司应在收到增值税专用发票之日起10日内付还反诉被告揭阳市东煌文化发展有限公司开具上述增值税专用发票的税费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费32190元，减半收取为16095元，由原告揭阳市东煌文化发展有限公司负担5900元，被告揭阳合和丰田汽车销售服务有限公司负担10195元；反诉受理费13246元，减半收取为6623元，由反诉被告揭阳市东煌文化发展有限公司。被告揭阳合和丰田汽车销售服务有限公司和反诉被告揭阳市东煌文化发展有限公司应于本判决生效之日起10日交纳应负担的受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审判员  林桂娜二〇一九年七月一日法官助理吴甜菊书记员杨思丽附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。