济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初6473号 原告：济南中住中北房地产经纪有限公司，住所地济南历下区解放路77号。 法定代表人：刘汉沛，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：刘征，男，1995年2月13日出生，汉族，系公司法务专员，住历城区黄台南路33号。 委托诉讼代理人：赵淑芳，女，1994年2月24日出生，汉族，系公司法务专员，住济南市。 被告：王继同，男，1966年8月26日出生，汉族，系被告黄楠之夫，户籍地济南市，现住济南市历下区马鞍山路。 被告：黄楠，女，1970年5月12日出生，汉族，系被告王继同之妻，户籍地济南市，现住济南市历下区马鞍。 委托诉讼代理人：王继同，男，1966年8月26日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市历下区马鞍山路. 两被告共同委托诉讼代理人：孙潍平，山东海扬律师事务所律师。 原告济南中住中北房地产经纪有限公司（以下简称中住中北公司）与被告王继同、黄楠居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中住中北公司的委托诉讼代理人赵淑芳、刘征及被告王继同、两被告共同委托诉讼代理人孙潍平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中住中北公司向本院提出诉讼请求：1、被告依法支付居间佣金65000元；2、被告支付违约金845元（暂定，以65000.00元为计算基数按照日0.05%计算至交付日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年6月7日，在被告王继同的委托下，原告带领被告实地查看了坐落于济南市历下区马鞍山路4号17号楼2-301的房屋，于2018年6月11日，原告作为居间人，被告作为房屋买受人与出售人董海签订《房屋买卖合同》（合同编号A318061101），按照合同约定被告应于《房屋买卖合同》签订当日一次性付清居间佣金。但被告故意拖延，拒不支付居间佣金。 被告的上述行为已经严重侵害了原告的合法权益。故诉至法院，恳请法院依法判如所请。 原告中住中北公司为证明自己的主张向法庭提供了以下证据： 证据1、房屋权属证明保管书一份； 证据2、房屋限制信息查询截图一份；证明原告在整个居间服务过程中，已尽到所应尽的义务，包含房主的产权证的保管、在三方房屋买卖合同签署之前的房屋限制信息的查询以及对于此房屋权属在房管局的调档查询，均可证明原告整个居间服务无过失，已尽到自己的义务。 证据3、编号为0003743的房屋出售委托协议一份。证明原告向被告推荐此房源确已取得该房屋产权人出售人董海的委托，原告向被告推荐此房屋的行为合理合法且无瑕疵。 证据4、案外人董海（即涉案房屋产权人）出具的通知函一份。证明被告王继同已明确向董海表示不再购买涉案房屋，不再继续履行房屋买卖合同，确属二被告违约才致使此次交易失败。 证据5、编号为0061536的物业需求看房协议一份。证明第①原、被告确实于2018年06月07日在自愿公平的情况下形成了居间服务关系，被告委托原告为其寻找合适的求购房屋，且在此次涉案房屋带看前，没有任何一家中介代理机构及个人向被告推荐和带看过涉案房屋，并且原告为被告求购涉案房屋的独家代理商，且双方还约定若在委托期限内，原告所提供的物业仍不能满足被告需求的，原告需向甲方继续推荐房源。第②、此看房协议第4条已明确约定我公司居间佣金的收费标准，被告在此居间服务关系伊始，即房屋带看阶段就已知晓我公司居间佣金收费标准，我方关于居间佣金的收费标准并不存在隐瞒或者欺诈的情况。 证据6、编号为A318061101的三方房屋买卖合同一份。证明第①、原告已成功促成被告与案外人董海与张玉莲（即涉案房屋产权人与其配偶）签署了关于涉案房屋的房屋买卖合同，第②、按照该房屋买卖合同第十二条特别提示：1、合同签订之后，若一方违约，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。2、若甲、乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲、乙双方各承担支付总房款的百分之一的服务佣金给丙方。 证据7、佣金催缴函一份。证明原告对于被告所应支付的中介费，被告不仅在居间服务伊始就已告知，且在被告迟迟不缴纳中介费的情况下，原告又对被告再三的告知以及履行缴纳中介费义务的合理时间。 证据8、案外人张玉莲（即房屋产权人证）与原告工作人员的通话录音，证明据案外人张玉莲所述，其公公董志文并非是在家中去世，而是于家中感到身体不适，并立即拨打120，经120送至医院抢救后于医院去世，故被告称其因老人故于家中自己忌讳才不再购买此房屋的说法是恶意违约的托词。 被告王继同、黄楠共同辩称，一、原告故意隐瞒历下区马鞍山路4号17号楼2-301室房屋的真实情况，导致合同未能实际履行，原告无权要求被告支付居间报酬。 看房伊始，被告王继同就对原告带领看房的工作人员王春亭明确：近期家中有人去世的房屋不要，这个问题是两被告买房的条件底限。后来被告王继同随原告工作人员王春亭查看位于历下区马鞍山路4号17号楼2-301室的房屋，被告王继同询问王春亭，这家是否近期有老人去世？王春亭信誓旦旦地说没有。2018年6月11日，被告与原告以及该房屋的原房主董海签订了房屋买卖合同。2018年6月12日，两被告再次去查看房屋，在楼下与邻居聊天得知，董海的父亲董有志在2018年2月份刚刚去世，而且就是在家中去世。《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告故意隐瞒该房屋在距离出售不到半年的时间内有老人在家中去世的重要信息，严重违背了诚实信用的基本原则，无权要求被告支付居间费用。 二、原告未能向被告提供完整的居间服务，最终也未能促成合同实际履行，原告无权向两被告要求支付居间报酬。被告王继同向原告明确表明了自己的态度：要求原告提供专业的服务，中介费按照1%收取，房屋过户后由原告再将此房出售或出租，但是原告没有同意被告的要求。后来，原告将房主的房产证退回，经查2018年11月14日，该房屋已经另行出售给他人。《合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，原告并没有提供服务帮助房屋办理过户，更没有提供服务办理贷款。因此，原告向被告主张支付居间报酬没有事实和法律依据。 三、原告与被告之间未就居间报酬作出约定，根据法律规定及市场交易规则，被告不应当向原告支付居间报酬。购房合同中并没有约定佣金的支付数额及支付方式，合同签订后，原告要求被告按照成交房价的2.5%支付居间费，但是被告没有同意。《合同法》第四百二十六条规定，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。 被告王继同、黄楠为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 证据1、被告王继同与案外人涉案房屋原房主董海的通话记录光盘一份，证明董海的父亲在2018年春节前去世，距离合同签订时间不到半年，这个条件是答辩人买房不能超越的底线。 证据2、被告王继同与中住地产王春亭的微信聊天记录截图一份，证明原告工作人员故意隐瞒历下区马鞍山路4号17号楼2-301室房屋有老人去世的真实情况，导致合同未能实际履行。 证据3、历下区马鞍山路4号17号楼2-301室房屋权属信息一份，证明房屋已经另售他人，原告没有提供完整的居间服务，没有权利主张居间费用。 综合分析上述证据，结合庭审中当事人的陈述，本院确认以下事实： 原告中住中北公司系依法成立的法人组织，其经营范围包括房屋中介服务、社会经济咨询等。案外人董海系济南市历下区马鞍山路4号17号楼2-301的房屋原所有权人，2018年5月10日案外人董海与原告签署房屋出售委托协议，委托原告出售涉案房屋。 2018年6月11日原告中住中北公司（丙方，居间方）与被告王继同、黄楠（乙方、居间方）及案外人董海（出售方，甲方）就涉案房屋签订《存量房屋买卖合同》，约定甲方自愿向乙方出售坐落于济南市历下区马鞍山路4号17号楼2-301的房屋，房屋所有权证书号济房权证历字第123502号，房屋建筑面积91.33平方米，地下室面积12.31平方米，成交价格260万元，乙方于2018年6月11日向甲方支付定金5万元，甲方自合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方作为房产交易安全性的担保，乙方于2018年7月11日前网签当日支付首付房款78万元（含定金），乙方于2018年8月15日前将第二笔首付款78万元存入甲方指定账户，剩余104万元，在过户银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付…甲方应当在收到全部购房款后3日内将该房屋交付给乙方，该合同另约定税、费、权属转移登记等条款。该合同在特别提示条款中，约定若甲乙双方协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲乙双方各承担支付总房款的百分之一的服务佣金给丙方，且乙方多缴纳的部分由乙方直接先甲方主张返还。上述合同由原告加盖公章，被告及案外人董海均签名并按捺指印。 原告提交物业需求看房协议一份，该协议书载明按揭贷款客户收据居间佣金成交价格的2.5%,于甲方与业主签订承租合同之时一次性向乙方付清，协议落款处甲方“王继同”签字，被告称签订涉案买卖合同时，原告并未与其约定佣金，亦未签订该协议，并对需求看房协议提出笔迹鉴定。经本院委托，烟台富运司法鉴定中心出具烟富司鉴[2019]文鉴字第76号司法鉴定意见书，鉴定意见为需求看房协议中“王继同”的签名不是王继同本人所写。 2018年6月17日被告王继同电话告知案外人董海，表示不再购买涉案房屋，当日董海向原告出具通知函，表示解除房屋买卖合同，买方违约定金不退，房产证予以收回。 被告提交与房屋原房主董海的通话记录，根据录音内容显示董海的父亲曾居住在涉案房屋内，于2018年春节前去世。被告称原告带其看房时曾明确告知：近期家中老人去世的房屋不要，而原告隐瞒了涉案房屋的真实情况，故而解除买卖合同，原告对被告所述不认可，称董海父亲并非在家中去世，被告单方解除合同构成违约。 被告提交其与原告工作人员王春亭6月13日、6月14日的微信聊天记录，该微信聊天记录中明确表示，三方于6月11日签订合同，该合同不能履行的原因，被告称存在涉案房屋老人故去、所属学区不实及购房按揭贷款、中介费等问题，可证实原告所提供的中介服务存在瑕疵。 另查，被告辩称根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，但涉案房屋中居住的老人是否系在家中去世，原告是否于签订涉案合同前已知晓，被告均未提交证据证实。现涉案房屋已另行出售他人。 本院认为,原告依据《需求看房协议》主张被告支付房屋成交价格2.5%作为中介佣金，本院认为，经司法鉴定证实上述《需求看房协议》中的签名“王继同”并非被告王继同本人所签，该证据本院不予采纳。此外，关于涉案《房屋买卖合同》中关于佣金的支付比例，根据原告现提交的证据不能确定原告主张的佣金数额，原告亦未进一步提交有效证据证明双方曾就居间服务价格进行明确约定，据此根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。本案中，虽然原告提供的居间服务存在瑕疵，涉案房屋居间合同未实际履行完毕，但原告提供房源信息及房屋咨询、房屋带看等服务属实，应支付原告一定劳务报酬。本院综合本案原告提供居间服务的情况，对原告的居间报酬，本院酌定3000元，原告主张超出部分，无法律及合同约定，本院不予支持。此外，对于原告主张的利息损失部分，于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告王继同、黄楠支付原告济南中住中北房地产经纪有限公司中介佣金3000元，于本判决生效之日起十日内履行； 驳回原告济南中住中北房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1450元，由原告济南中住中北房地产经纪有限公司负担1150元，被告王继同、黄楠负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  钟红梅 人民陪审员  刘惠明 人民陪审员  尹承武 二〇一九年七月十六日 书 记 员  樊鑫馨