贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6669号原告：张兴，男，汉族，1979年12月25日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告：吕冬芹，女，汉族，1979年11月6日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：陈阳萍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张露（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳文祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈阳萍、张露，被告之委托诉讼代理人吴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理位于毕节市××区迎宾路××单元××房的转移登记,并将转移登记的有关文书交付给原告;2.判决被告向原告支付因逾期办理商品房转移登记,未将相关文书交付给原告的违约金暂计10000元(该违约金以总房款498828元为基数,按日万分之二自2014年7月1日起计算至被告办理房屋转移登记并将相关文书交付给原告之日止);3.本案的诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第1项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实及理由：原被告于2013年11月11日签订《商品房买卖合同》,合同约定由原告购买被告开发的位于毕节市××区迎宾路××单元××号的商品房,总购房款为498828元,原告先支付208828元的首付款,余款以银行按揭贷款的方式支付给被告。被告承诺于2014年6月30日前取得涉案商品房的所有权登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告;若逾期,原告不退房的,被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。现原告已按约定将房款支付完毕,但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为,根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定,原被告签订的《商品房买卖合同》并未违反相关法律、法规的规定,具有法律效力,对双方均具有约束力,原被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告已按照合同约定履行了支付房款等义务,故被告应履行办理房屋转移登记、将有关文书交付给原告并向原告支付违约金等义务。被告辩称，原告的起诉已经超过诉讼时效，不应得到支持，且原告要求的违约金过高，依法应予调整。本院经审理查明，2013年11月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市××区迎宾路××单元××房，该商品房总价款为498828.00元，被告承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任;2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起7日内退还买受人已付款，并按照银行同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生数额，由买受人承担。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。截止本案一审法庭辩论终结前，被告未取得涉案房屋所有权初始登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2014年6月30日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2014年7月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年6月11日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年6月11日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，不予支持。故对于2016年6月11日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2014年7月1日至2016年6月11日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算，从2016年6月11日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张兴、吕冬芹碧逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款498828.00元为基数，按日万分之二的标准计算，从2016年6月11日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告张兴、吕冬芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1245.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一九年七月九日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初6669号原告：张兴，男，1979年12月25日出生，汉族，住贵州省毕节市长弘星苑c幢1单元6层2号，居民身份证522401197912250437。原告：吕冬芹，男，1979年12月25日出生，汉族，住贵州省贵毕节市长弘星苑c幢1单元6层2号，居民身份证522401197912250437。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，组织机构代码91520500745702090p。吕冬芹、张兴与贵州毕节长弘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年七月二十一日书记员邓頔