上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初10601号原告：上海麒脉文体用品有限公司,住所地上海市嘉定区沪宜公路XXX号。法定代表人：徐建江，总经理。委托诉讼代理人：孙瑶，上海宝淳律师事务所律师。被告：秦晓芳,女,1972年4月10日生,汉族,住安徽省肥西县小庙镇小庙街道小庙市场76号。原告上海麒脉文体用品有限公司(以下简称麒脉公司)与被告秦晓芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐芬独任审判，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告法定代表人徐建江及其委托诉讼代理人孙瑶、被告秦晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麒脉公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除麒脉公司与秦晓芳签订的《房屋租赁合同》；2、判令秦晓芳立即从上海市嘉好路XXX号内房屋迁出，将该房屋返还给麒脉公司；3、判令秦晓芳支付2011年11月18日前拖欠的租金130,536元并支付逾期付款利息(以130,536元为基数，自2011年11月19日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算)；4、判令秦晓芳支付2018年11月19日至2019年6月17日拖欠的租金81,165.05元；5、判令秦晓芳支付自2019年6月18日至实际返还之日止的房屋使用费(2019年11月18日之前按年租金139,140.08元计算，2019年11月18日之后按年租金153,054.09元计算)。事实和理由：2011年11月18日，秦晓芳以上海嘉定区南翔镇建兴圆招待所(以下简称建兴圆招待所)的名义与麒脉公司签订《房屋租赁合同》，约定秦晓芳向麒脉公司承租嘉定区嘉好路XXX号内房屋，面积合计623平方米，租赁期限为2011年11月19日至2019年6月17日。租赁物年租金及维修费和物业管理费合计104,538元，每两年递增百分之十。合同还就双方的权利义务、违约责任等作出了明确约定。另在本协议签订前，秦晓芳与案外人上海宁罗工贸有限公司(以下简称宁罗公司)就此租赁物签订了租赁合同，后宁罗公司将租赁权转给麒脉公司，截至2011年11月18日，秦晓芳还欠付租金130,536元。现秦晓芳承租后至今未按合同支付租金，麒脉公司多次催促无果，故涉诉。秦晓芳辩称，1、合同已到期终止，但不同意搬离房屋，希望与麒脉公司续租；2、其在2011年11月18日之前未与麒脉公司发生租赁关系，其系向宁罗公司租赁房屋，故不同意向麒脉公司支付2011年11月18日前的租金；3、确认从2018年11月19日起未向麒脉公司支付租金，但对麒脉公司计算的租金金额有异议，一个季度的租金应为31,262元，则7个月租金为72,944元，当时其向麒脉公司支付租金，麒脉公司拒绝收取；4、对麒脉公司主张按照年租金139,140.08元计算房屋使用费无异议。庭审中，麒脉公司撤回要求解除租赁合同与要求秦晓芳支付2011年11月18日前拖欠的租金及逾期付款利息的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月18日，麒脉公司(出租方，甲方)与建兴圆招待所(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其所在地上海市嘉定区嘉好路XXX号内(惠亚路XXX号乙32平方米、惠亚路XXX号乙底楼62平方米、二楼529平方米)合计623平方米房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方，租赁期限自2011年11月19日至2019年6月17日止；本合同自然终止，甲方有权收回租赁物业，乙方需续租应在租赁期满三个月前以书面方式通知甲方，得到甲方同意，经双方协商一致重新签订租赁合同；租赁物业计623平方米统一单价，前三年为0.44元/天，即年租金100,053元；房屋设施维修费及物业管理费每平方米0.6元/月，即年费用为4485元，合计104,538元，后每两年增长百分之十；水、电、电话等各项费用，由乙方按实际使用量按月支付；为保证本合同履行，在本合同签订之日，乙方支付三个月租金26,135元，以后每三个月支付租金一次；押金以甲方开具收据为准，在本合同结束时双方无异议，甲方如数退还乙方；合同期满或乙方中途终止合同的，甲方根据交房时交接书办理建筑物的设备设施的验收和回收手续，乙方需清理其所属一切营业时添置的设施设备；乙方逾期未付租金及其他费用，在接到甲方收款通知超过10天未付清款项的，甲方有权终止本合同。秦晓芳在合同上建兴圆招待所代表处签字。合同签订后，秦晓芳支付租金(含房屋设施维修费及物业管理费)至2018年11月18日。2019年3月15日，麒脉公司委托律师向秦晓芳发送《律师函》，载明：现秦晓芳未按合同约定支付自2018年11月19日起的租金，麒脉公司已多次下发催款通知，故要求自秦晓芳接到律师函之日起房屋租赁合同关系解除；秦晓芳应在收到律师函之日起十日内自房屋内迁出，将房屋返还给麒脉公司，并于接到律师函之日起五日内支付拖欠的房屋租金等费用，按每年139,140.08元标准支付至实际返还之日。秦晓芳于2019年3月17日收悉。另查，2011年11月18日前，秦晓芳向宁罗公司租赁系争房屋，支付了押金20,000元，宁罗公司于2010年3月28日出具金额为20,000元的押金收据。后因宁罗公司与麒脉公司产生纠纷，宁罗公司(乙方)与麒脉公司(甲方)于2011年9月10日签订《补充协议》，约定乙方把两幢(厂一、厂四)的使用权提前归还给甲方，来还清所欠甲方的工程款，双方结账和交割时间为2011年11月18日，乙方收取的租金和押金账目公开，多收部分结算给甲方，没收的由甲方代收。《2011年11月18日后已收取明细交麒脉》上记载：招待所已收押金20,000元，麒脉公司的员工陈春于2011年12月1日在上述明细表上签字确认并注明“麒脉公司已收取”。再查，建兴圆招待所于2015年7月29日注册成立，经营者为秦晓芳，类型为个体工商户。审理中，秦晓芳表示租赁系争房屋为经营建兴圆招待所，对其作为合同相对人并无异议，要求麒脉公司返还押金20,000元。本院认为，麒脉公司、秦晓芳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。秦晓芳未提交证据证明麒脉公司拒绝受领2018年11月19日后的租金，故对该节抗辩意见，本院不予采信。合同履行中，秦晓芳未按约支付租金，经麒脉公司催讨后仍未交纳，麒脉公司根据合同约定向秦晓芳行使单方解除权合法有据，且现合同原约定的履行期已届满，双方亦未就续租事宜达成一致，故麒脉公司要求秦晓芳返还系争房屋合法有据，本院予以支持。秦晓芳理应按约支付拖欠的租金及按原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至房屋返还之日。秦晓芳辩称租金应按季度31,262元计算的意见，未提交证据予以证明，且与合同约定不符，本院不予采信。麒脉公司主张按年租金139,140.08元计算租金，未超过合同约定的租金标准，可予支持。但麒脉公司计算的金额有误，本院予以纠正。经计算，因原合同约定的租金系按每年365天计算得出，故2018年11月19日至2019年6月17日期间的租金应为80,053.20元。关于麒脉公司主张的房屋占有使用费计算标准，秦晓芳对麒脉公司主张的按年租金139,140.08元计算房屋占有使用费无异议，本院予以照准。至于麒脉公司主张2019年11月18日之后的房屋占有使用费按年租金153,054.09元计算，无合同与法律依据，本院不予支持。关于麒脉公司是否收到秦晓芳支付的押金20,000元一节,根据宁罗公司出具的20,000元押金收据及麒脉公司的签收记录，宁罗公司已将其收取的秦晓芳的押金转让给麒脉公司，麒脉公司亦已签字确认收到，故本院认定麒脉公司收取了秦晓芳押金20,000元，麒脉公司否认收取押金，与事实不符，本院不予采信。根据合同约定，合同结束时双方无异议，麒脉公司应退还秦晓芳押金，故秦晓芳要求麒脉公司退还押金20,000元，本院予以支持。庭审中，麒脉公司撤回要求秦晓芳支付2011年11月18日前拖欠的租金及逾期付款利息的诉讼请求，系其处分自己的权利，于法不悖，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告秦晓芳应于本判决生效之日起十五日内携其财产从上海市嘉定区嘉好路XXX号内合计623平方米房屋内搬离，并将上述房屋返还给原告上海麒脉文体用品有限公司；二、被告秦晓芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海麒脉文体用品有限公司2018年11月19日至2019年6月17日期间的租金80,053.20元；三、被告秦晓芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海麒脉文体用品有限公司房屋占有使用费(按年租金139,140.08元计算，自2019年6月18日至实际返还房屋之日止)；四、原告上海麒脉文体用品有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告秦晓芳押金20,000元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,830元，减半收取915元，由原告上海麒脉文体用品有限公司负担238元，由被告秦晓芳负担677元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐芬二〇一九年七月三十一日书记员  张耐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……