云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0625民初379号原告张超，男，1980年10月13日出生汉族，河南省新野县人，住云南省永善县。委托代理人孙加权（特别授权），云南宏通律师事务所律师。被告永善宸源房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91530625316208553T。住所地：云南省昭通市永善县。法定代表人张世明，该公司董事长。诉讼代表人云南堃茂律师事务所，系永善宸源房地产开发有限责任公司破产清算管理人。委托诉讼代理人冯金强，云南堃茂律师事务所律师。委托诉讼代理人邓钰，云南堃茂律师事务所实习律师。原告张超与被告永善宸源房地产开发有限责任公司（以下简称“宸源公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序。2019年4月23日、2019年5月13日本院两次公开开庭审理了本案。原告张超及其委托代理人孙加权，被告宸源公司法定代表人张世明，破产清算管理人云南堃茂律师事务所的委托代理人冯金强、邓钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张超向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告在被告处享有共益债权1,626,947.84元。其中：房租372,945.60元/年×3年=1,118,836.80元、补助50,000元/年×3年=150,000元、违约金372,945.60元/年×3年×30%=335,651.04元、改造费用12,400元、不当得利10,060元。2、本案诉讼费由被告承担。第二次庭审中，原告张超变更诉讼请求，将违约金数额变更为1元，变更后，张超请求确认的共益债权为1,291,297.80元。事实和理由：原、被告于2015年5月22日签订《门面房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁“富善·中央大街”1-101、1-102、1-103、1-104四间门面房，面积共计258.99平方米，租赁期限为三年，自2016年6月30日起至2019年6月29日，租金单价为每平方米120元/月，每年租金为258.99㎡×120元/㎡/月×12月=372,945.6元。租金支付方式为先付后租，在租期内每年6月30日前一次性支付当年租金。由于原告对被告售房的帮助，合同约定被告每年补助原告50,000元随同每年房屋租金一并支付。如果被告逾期交付租金，按当年租金的2倍支付违约金。合同签订后，被告要求原告对卷帘门进行改造并愿意承担相应的改造费用12,400元与房租一起支付给原告。原告对房屋的卷帘门进行改造后，被告开始使用该门面，但至今被告未按照约定支付2016年、2017年、2018年三年租金、补助，原告多次向被告催讨未果。永善县人民法院于2016年11月22日裁定受理宸源公司破产清算一案，于2016年12月9日指定云南堃茂律师事务所担任破产清算管理人，管理人于2017年7月27日向宸源公司债权人会议提交了宸源公司重整计算草案，永善县人民法院于2017年9月14日裁定批准重整计划。重整计划草案中明确记载“继续履行合同的共益债务人共8人”，该共益债务人包括了原告张超。管理人于2018年12月28日作出《（2017）永宸破管字第98号债权确认通知书》，未对张超的债权数额作出具体的认定，并载明对债权数额有异议的在收到通知书后15日内向永善县人民法院提起诉讼。被告在办理原告购买商品房相关手续时，由于被告的计算错误，导致原告多支付了10,060元的购房款，该金额经原、被告核对并确认，该款系宸源公司的不当得利，应当返还原告。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；……（三）因债务人不当得利所产生的债务”的规定，上述债权应认定为共益债权。被告永善宸源房地产开发有限责任公司辩称，本案系宸源公司2016年11月22日进入破产程序前，原告与被告签订的合同，已属于破产清算范围，该合同未继续履行，不属于共益债权。《门面房屋租赁合同》的时间在《商品房购销合同》之后，是无效合同。该房屋未交付给张超，不存在给付租金的情况，因不存在租赁关系，所以不存在租金及相应的补助。本案的房屋改造与本案是两个法律关系，不应支持。请求驳回原告的诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1、原告要求确认共益债权是否有事实和法律依据；2、原告要求的不当得利是否与本案具有关联性。针对以上争议，原告张超向本院提交了下列证据：1、身份证复印件1份。证明原告张超的身份信息和诉讼主体资格；2、《门面房屋租赁合同》复印件1份。2015年5月22日，原、被告签订《门面房屋租赁合同》，原告张超将上述房屋出租给被告宸源公司使用，租期为三年，从2016年6月30日起至2019年6月29日止，按租金120元/月/㎡，面积258.99㎡计算。每年6月30日前一次性支付当年租金。因张超购房起到了较好引导作用，在租赁期内，宸源公司每年补助张超50,000元，随同当年租金一并支付。3、《商品房购销合同》复印件4份。证明2015年6月8日，原、被告签订了四份《商品房购销合同》，被告宸源公司将位于永善县溪洛渡镇景观大道“富善中央大街”小区1栋1层101、102、103、104号商铺出售给原告张超，单价20,000元/㎡，总面积256.95㎡，总金额5,139,000元，约定交房时间2016年6月30日前，并于2015年6月16日，在永善县住房和城乡规划建设局登记备案；4、永善县人民法院《（2016）云0625破申1号民事裁定书》复印件1份。证明永善县人民法院于2016年11月22日裁定受理宸源公司破产清算一案；5、《债权申报目录》复印件1份。证明2017年2月8日，张超向宸源公司管理人申报继续履行上述房屋租赁合同，对债权进行了申报；6、《债权申报确认单》复印件1份。证明宸源公司管理人对张超申报的债权不予确认；7、《宸源公司重整计划草案》复印件1份。证明2017年7月29日，宸源公司管理人拟定《重整计划草案》，在资金流出分析中，明确与张超属于继续履行合同，应支付张超继续履行合同的支出，管理人向债权人会议提交了草案并经过了表决；8、收据复印件10份。证明原告购买被告门面的已付款2,088,000元。9、农村信用合作联社进账单复印件1份。证明原告向银行按揭贷款共计3,060,000元。10、《债权确认通知书》复印件1份。证明2018年12月28日，宸源公司管理人对张超申报的2016年6月30日至2017年6月29日房租租赁债权及相关损失债权共计674,441元，2017年6月30日至2019年6月29日的房租债权，购房时多缴纳的8,000元的购房款，安装卷帘门等相关费用11,985元，以张超未在第三次债权人会议结束后十日内向管理人提供相关的证据材料为由，未予以确认。11、《伟业牌铝材销货清单》1张。证明对卷帘门的改造费用本应由宸源公司承担12,400元，超过的费用由原告方承担。经质证，被告宸源公司对原告张超提交的第1组证据的“三性”无异议。对第2组证据，认为《租赁合同》是在房屋未交付给原告时约定的合同，约定租金已高于周边门面同期的价格，对真实性不予认可，所盖的公章是真实的，但是代理人及代表人未盖章，对《租赁合同》“三性”不予认可。对第3组证据无异议，认为2016年6月30日因资金断裂停工，未交付房屋给原告，该房屋至今未达到商品房的验收标准。对第4、5、6组证据“三性”无异议。对第7组证据的“三性”无异议，认为在重整计划草案之后，管理人并未对原告发出继续履行合同的通知。对第8、9组证据“三性”无异议，认可张超向宸源公司支付了相应的购房款及贷款。对第10组证据“三性”无异议。对第11组证据的三性不予认可，是张超与制作单位形成的凭证往来，与宸源公司没有直接的利害关系。被告宸源公司针对答辩理由向本院提交了下列证据：1、《应收账款张超记账账簿》复印件1份。证明总的购房款5,139,000元，张超已支付购房款5,025,000元，尚欠购房款114,000元。2、《借条》复印件1份。证明2015年12月5日张超出具借条，至今尚欠购买四间门面的购房款123,000元，张超在约定时间未交付完毕购房款，宸源公司有权不交付房屋给张超。经质证，原告张超对被告宸源公司提交的证据的第1组证据认为只是一个算账的单据，并不是原始凭证，与本案不具有关联性。拖欠被告购房款114,000元是事实，当他购买四间商铺时，尚欠100,000元左右，具体金额不太清楚了。他支付的购房款已多于合同约定的实际购房款10,060元。对第2组证据真实性无异议，该款不是张超向宸源公司的借款，是购买房屋的欠款，是宸源公司强迫张超出具的，起诉之后经过双方的计算才发现还欠款123,000元，该款占整个购房款的比率较小，购房合同中约定逾期付款违约责任是每天承担50元的违约金，而不是宸源公司有权不将房屋交付给张超。本院出示了依职权调取的永善县人民法院《（2016）云0625破申1号之三民事裁定书》及宸源公司重整计划。证明2017年9月18日，永善县人民法院批准了宸源公司重整计划，重整计划中未确定原、被告因租赁四间商铺的债权债务。经质证，原告张超对本院出示的证据的真实性不予认可，认为宸源公司将他纳入了重整计划草案中，在债权人会议上没有债权人提出异议，宸源公司继续使用张超的房屋快速实现商品房销售才对广大债权人有利，永善县人民法院已通过重整计划草案，认可张超的债权。被告宸源公司对本院出示的证据无异议，认为申报债权债务时有张超的租赁费，但法院裁定重整计划时没有张超房屋租赁的债权债务。本院认为，原告张超提交的1至10组证据，内容客观真实，能够相互印证，与本案具有相关联，被告宸源公司虽然对部分证据不予认可，但未提供证据予以反驳，本院予以采信。第11组证据，无其他证据予以佐证，本院不予采信。被告宸源公司提交的第1组证据是公司自行制作，无张超签字，宸源公司也未提交其他证据佐证，本院不予采信，第2组证据实为张超欠宸源公司购房款，不是张超向宸源公司的借款，但张超现在欠宸源公司购房款的具体金额双方未结算清楚，本院不予采信。本院依职权调取的证据客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年6月8日，原、被告签订了四份《商品房购销合同》，被告宸源公司将位于永善县溪洛渡镇景观大道“富善中央大街”小区1栋1层101、102、103、104号商铺出售给原告张超，单价20,000元/㎡，总面积256.95㎡，总金额5,139,000元，约定交房时间2016年6月30日前，并于2015年6月16日，在永善县住房和城乡规划建设局登记备案，张超已支付购房款5,148,000元，张超与宸源公司的购房款至今尚未结算完毕。2015年5月22日，原、被告签订《门面房屋租赁合同》，张超将上述房屋出租给被告宸源公司使用，租期三年，从2016年6月30日起至2019年6月29日止，按租金120元/月/㎡，面积258.99㎡计算。每年6月30日前一次性支付当年租金。因张超购房起到了较好引导作用，在租赁期内，宸源公司每年补助张超50,000元，随同当年租金一并支付。该房屋系被告宸源公司修建，未交付张超，宸源公司一直使用该房屋，至今宸源公司尚有电脑、打印机等设备在房屋内。永善县人民法院于2016年11月22日裁定受理宸源公司破产清算案。2017年2月8日，张超向宸源公司管理人申报继续履行上述房屋租赁合同，申请确认债权本金422,945元、违约金251,496元，合计674,441元。宸源公司管理人以“申报房租与合同约定计算金额不符。”为由对张超申报的债权金额不予确认。2017年7月29日，宸源公司管理人拟定《重整计划草案》，在资金流出分析中，明确与张超属于继续履行合同，应支付张超继续履行合同的支出。2017年9月18日，永善县人民法院以《（2016）云0625破申1号之三民事裁定书》批准了宸源公司重整计划，在资金流出分析中，继续履行合同支出删除了张超的名字和事项。2018年12月28日，宸源公司管理人对张超申报的2016年6月30日至2017年6月29日房屋租赁债权及相关损失债权共计674,441元，2017年6月30日至2019年6月29日的房租债权，购房时多缴纳的8,000元的购房款，安装卷帘门等相关费用11,985元，以张超未在第三次债权人会议结束后十日内向管理人提供相关的证据材料为由，未予以确认。本院认为，本案诉争房屋系宸源公司向张超出售的商品房，在双方约定的交房时间尚不具备交付条件的情况下，原、被告签订《门面房屋租赁合同》，在双方约定的交房之日起由宸源公司对该房屋有偿使用，《门面房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。宸源公司进入破产程序后，一直使用该房屋，管理人未与张超协商解除《门面房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”的规定，应视为解除合同。但是，房屋租赁合同有其特殊性，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，返还租赁物是承租人解除合同的必然条件，宸源公司进入破产程序后，未与张超解除《租赁合同》，而仍然对该房屋进行占有使用，应认定宸源公司以自己的行为继续履行《租赁合同》。若以管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同，认定宸源公司已与张超解除了《门面房屋租赁合同》，有违公平原则，导致双方权利义务不平等。且宸源公司管理人拟定的《重整计划草案》中，明确与张超属于继续履行合同，应支付张超继续履行合同的支出，虽然最终的《重整计划》没有确定与张超继续履行合同，但是证明在《重整计划草案》出台前，双方仍然在履行《门面房屋租赁合同》。宸源公司管理人以“申报房租与合同约定计算金额不符。”为由对张超申报的继续履行《门面房屋租赁合同》债权金额不予确认，从不予确认的理由也可以推论出宸源公司在继续履行合同。宸源公司使用该门面房屋的目的是为了更好地销售房屋，盘活资产，是为了全体债权人的共同利益，符合共益债务的构成。宸源公司辩称房屋未实际交付张超，不成立租赁关系、《门面房屋租赁合同》是无效合同的理由不能成立。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（一）项：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务”的规定，张超的债务应认定为共益债务。该共益债务应从宸源公司破产清算之日2016年11月22日起计算至2019年6月29日止为：120元/月/㎡×258.99㎡×31.2个月=969,658元。张超主张的补助150,000元、违约金1元、改造费用12,400元、不当得利10,060元，本院不予支持。理由如下：在租赁期内，宸源公司每年补助张超50,000元的奖励，不属于双方继续履行《门面房屋租赁合同》的必然支出；合同法上的违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，张超主张1元的违约金，明显违背了违约金的功能；改造费用、不当得利是在宸源公司破产前发生的费用。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第（一）项的规定，判决如下：一、确认原告张超在被告永善宸源房地产开发有限责任公司享有继续履行合同的共益债权969658元。二、驳回原告张超的其他诉讼请求。案件受理费减半收取8211元，由原告张超承担2045元，被告永善宸源房地产开发有限责任公司承担6166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员  李忠银二〇一九年七月四日书记员  倪 静