湖北省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂行终342号上诉人（原审被告）武汉市青山区人民政府，住所地：湖北省武汉市青山区临江大道868号。法定代表人刘栿堂，区长。委托诉讼代理人范新起，武汉市青山区司法局工作人员。委托诉讼代理人秦欢，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）许年姣，女，1958年2月13日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。委托代理人文义升，男，1951年9月21日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。原审被告武汉市人民政府，住所地：湖北省武汉市江岸区沿江大道188号。法定代表人周先旺，市长。上诉人武汉市青山区人民政府（以下简称青山区政府）因许年姣诉其及武汉市人民政府（以下简称武汉市政府）行政补偿决定及行政复议一案，不服湖北省武汉市中级人民法院(2018)鄂01行初481号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，2016年6月30日，青山区政府作出青政[2016]15号《房屋征收决定书》（以下简称《征收决定》），并于同日公告。公告含附件：青山区“三旧”改造9街坊项目房屋征收范围图和《青山区“三旧”改造9街坊项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）。该《补偿方案》规定的房屋征收补偿签约期限为“自被征收房屋评估结果公告之日起6个月”。同年7月5日，征收实施机构武汉市青山区房屋征收管理办公室（以下简称青山区征收办）组织被征收人通过协商形式，以占三分之二以上多数人同意选定九家机构中的湖北中信房地产土地估价有限公司为本项目的评估机构，并于同月10日进行了公告。同年7月28日，青山区政府作出《青山区“三旧”改造9街坊房屋征收分户初步评估结果的公告》并在征收范围内予以公示，告知了被征收人在公示期满后，青山区征收办向被征收人转交正式分户评估报告，如对评估结果有异议享有申请复核和鉴定的权利，公示期自7月28日至8月4日。后中信估价公司对原告的房产作出《分户评估单》和中信房评字（2016）ZS-ZX第072901-非住宅-3号《青山区“三旧”改造9街坊被征收房屋装饰装修价值评估单》，房屋建筑面积为304.04平方米，对原告房屋评估结果为一层单价29360元/平方米，二层单价17600元/平方米，以及装饰装修评估结果为850元/平方米。房屋征收项目部于2017年7月5日将上述评估单直接送达给原告许年姣。中信估价公司对补偿决定中用于产权调换的房屋进行了评估，并出具了《估价报告》。房屋征收项目部又于2017年8月9日以江南春城18栋1单元101室为送达地点以留置送达方式将该估价报告送达给原告。同年7月到8月，青山区征收办多次与原告进行协商，但未达成一致意见。同年8月21日，青山区征收办作出《敦请协商、签订房屋征收补偿协议的催告书》，并于同日以江南春城18栋1单元101室为送达地点留置送达给原告。因原告与征收部门未能达成征收补偿协议，青山区征收办报请青山区政府作出征收补偿决定。2018年2月11日，被告青山区政府作出《武汉市青山区人民政府关于下达征收补偿决定的公告》、青政征补字[2018]32号《房屋征收补偿决定书》（以下简称《补偿决定》），并在征收范围内予以张贴公示。同月13日，征收项目部将《补偿决定》直接送达给原告。原告许年姣收到该补偿决定后，对该补偿决定不服，于2018年3月27日向被告武汉市政府申请行政复议。被告武汉市政府依法受理并于同月28日向被告青山区政府作出了武政复答字[2018]139号《行政复议答复通知书》，又于同月30日向被告青山区政府邮寄送达该通知书。被告青山区政府于同年4月8日向被告武汉市政府提交了行政复议答复书及作出具体行政行为的证据、依据材料。2018年5月22日武汉市政府依法作出武政复决[2018]第130号《行政复议决定书》（以下简称《复议决定》），决定维持了青山区政府作出的《补偿决定》，并送达原告及被告青山区政府。原审法院另查明，2017年9月27日，湖北省高级人民法院作出（2017）鄂行终786号行政判决，对青山区政府作出的《征收决定》的合法性予以了确认。涉案房屋在房管部门留存的原房屋登记资料中记载的建筑面积为317.24平方米，而房屋产权证上登记建筑面积为304.04平方米。原审法院认为，首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第四条第一款、第二款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。《条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。因此，在签约期限内未达成补偿协议的情况下，被告青山区政府具有作出房屋征收补偿决定的行政职权。其次，根据《条例》第十七条、二十一条、二十二条、第二十三、二十五条、二十六条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；被征收人可以选择货币补偿、也可以选择房屋产权调换。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；对因征地房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定；补偿决定应包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。本案中，被告青山区政府根据《补偿方案》作出被诉的征收补偿决定，应包含被征收房屋价值补偿、装饰装修补偿、室内附属设施补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿等内容，并为被征收人提供了货币补偿和房屋产权调换补偿两种可选择的补偿方式。但是，对于被告青山区政府作出的《补偿决定》，原告认为主要存在以下两种错误：一是，《补偿决定》中房屋面积与其实际面积不符，应以原告所测的房屋面积为准，且应对于未登记的建筑进行补偿。二是，选定评估机构的程序违法，且涉案房屋的评估价低于市场价。第一，对于选定评估机构的程序是否存在违法的问题。根据被告青山区政府提交的证据材料7、8，能够证明该选定评估机构的程序符合法律规定；对于原告认为房屋评估结果低于市场价的问题。如原告对房屋评估结果有异议，应根据《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十二条规定依法申请复核、鉴定。因此，原告认为选定评估机构程序违法的主张，不予支持。第二，对于房屋面积如何认定的问题。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称《市实施办法》）第二十二条第二款规定，被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以房屋登记机关颁发的房屋所有权证的标注为准；房屋所有权证未标注的或者标注与房屋登记薄不一致的，以房屋登记薄标注的面积和用途为准。因此，涉案房屋的面积应以房屋登记机关颁发的房屋所有权证的面积为准；对于未登记的建筑是否补偿、如何进行补偿的问题。《条例》第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”本案中，被告补充提交的原房屋登记资料载明的房屋建筑面积与原告提交的产权出售协议书上载明的房屋建筑面积一致，二者相互印证并证明该房屋确实存在未登记建筑面积的事实。因此，原告所称涉案房屋存在未登记建筑的主张，予以支持。依据上述条款的规定，被告青山区政府在作出《补偿决定》前，应当对涉案房屋未经登记的建筑进行调查、认定和处理。如经调查核实后被征收房屋确实存在未登记建筑的事实，应当对未登记建筑是否属于补偿范围以及如何补偿进行认定并处理。但《补偿决定》中明显遗漏了未登记建筑面积的事实，且对于未登记的建筑面积是否应当补偿、如何补偿均未作出相关认定和处理。故被告青山区政府作出的补偿决定行为证据不足，事实不清，违反了《条例》第二十四条第二款规定，应当撤销该补偿决定并重新作出。原告要求撤销被告青山区政府作出《补偿决定》的诉讼请求，予以支持。综上所述，被告武汉市政府作出《复议决定》，认定被告青山区政府作出的被诉房屋征收补偿决定程序合法，内容符合法律规定，属认定事实不清，依法不予维持。原告要求撤销被告市政府作出《复议决定》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十六条第一款、第三款的规定，判决：一、撤销被告青山区政府2018年2月11日作出的青政征补字[2018]32号《房屋征收补偿决定书》及被告武汉市政府2018年5月22日作出的武政复决[2018]第130号《行政复议决定书》；二、责令被告青山区政府自本判决生效之日起，在法定期限内对被征收房屋重新作出房屋征收补偿决定。本案案件受理费人民币50元，由被告青山区政府、武汉市政府共同负担。青山区政府上诉称，1.上诉人对被征收房屋的建筑面积的认定和处理并无不妥，符合相关法律、法规的规定。原审法院仅以“原房屋登记资料载明的房屋建筑面积与原告提交的产权出售协议书上载明的房屋建筑面积一致”即直接简单推定被征收房屋存在未登记建筑面积的事实，推定缺乏依据，也不符合未经登记建筑的调查、认定的实际要求和程序；2.在前期的入户调查过程中，被上诉人申报了8平方米的未经登记建筑面积，该面积与原审法院认定的“317.24平方米”和“304.04平方米”的差值不一致，原审法院据以认定的未经登记建筑面积与被上诉人的自认也不符合；3.虽然被上诉人申报了8平方米的未经登记建筑面积，但房屋征收部门组织房屋测绘机构对被征收房屋进行测绘，最终未能对该房屋存在未经登记建筑面积出具测绘图，故有理由认定被征收房屋不存在未经登记建筑面积，而非原审法院认定得“明显遗漏了未经登记建筑面积的事实”；4.本案征收补偿决定作出前，被上诉人从未向上诉人提交过任何能证明被征收房屋存在未经登记建筑面积的有效证明材料，直到本案诉讼中提出了所谓的“未经登记的87.67平方米”的事实，根据《最高人民法院关于适用许年娇口头答辩称，房屋出售合同载明的是317.24平方米，在房管局登记的是304.04平方米，被上诉人补偿过程中申报了未登记的8平方米，被上诉人自己测量的面积是391.71平方米，几个面积不一样，上诉人应当进行测量核实，而上诉人未按照程序进行；被上诉人房屋一楼和二楼的评估价格应当一致，而且应当按照现有的价格进行评估。请求被上诉人对涉案房屋进行重新测量、评估。本案证据原审法院已随同本案卷宗移送本院，本院的认证意见与原审法院一致，根据有效证据认定案件基本事实与一审认定无异，本院予以确认。本院认为，本案系被征收人对房屋征收补偿决定不服申请行政复议后提起的诉讼。本案中，房屋征收决定是由青山区政府作出的，根据《条例》第二十六条的规定，青山区政府具有作出本案房屋征收补偿决定的法定职权。关于被征收房屋评估程序是否合法问题。房屋征收部门发布了评估机构协商选定征求意见表，被征收人通过少数服从多数的原则投票选定了项目的评估机构，选定的评估机构作出的分户初评结果进行了公示，分户评估报告送达给被征收人，故本案项目评估符合《条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，程序合法。关于房屋评估价值问题。经过依法选定的评估机构作出的评估结果，被征收人不服的，应当按照《条例》第十九条规定的程序申请复核评估、鉴定。关于被征收房屋面积如何认定的问题。该问题是本案双方争议的焦点。被征收人房屋房产证登记的面积是304.04平方米，但房产登记资料及产权出售协议书载明的面积一致均为317.24平方米。由此可见，本案被征收房屋的建筑面积可能存在未经登记的情形，征收人应当按照《条例》第二十四条的规定进行调查、认定和处理，而现有证据不能证明征收人实施了上述法律规定的程序，导致对是否存在未经登记的建筑的事实未查清、认定、处理，在此情况下征收人作出的《补偿决定》属于认定事实不清。武汉市人民政府作出维持《征收补偿决定》的复议决定亦忽视了上述事实。原审法院据此判决撤销青山区政府作出的《补偿决定》和武汉市政府作出的复议决定，同时责令青山区政府重新作出征收补偿决定，认定事实清楚，适用法律正确。综上，上诉人青山区政府的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人武汉市青山区人民政府负担。本判决为终审判决。审判长  邵远红审判员  马春亮审判员  徐 冰二〇一九年七月十六日法官助理梁颖书记员梁颖（兼）