内蒙古自治区满洲里市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0781民初142号原告（反诉被告）：许启发，男，汉族，1944年11月10日出生，现住内蒙古自治区满洲里市。被告（反诉原告）：满洲里欧美房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人：于淑红，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯刚，内蒙古安轩律师事务所律师。原告（反诉被告）许启发诉被告（反诉原告）满洲里欧美房地产开发有限公司（以下简称欧美公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，因欧美公司申请鉴定，本案中止审理。恢复审理后由审判员张旭担任审判长，审判员张俊涛、贾玲组成合议庭于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告许启发，被告欧美公司委托诉讼代理人冯刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许启发向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告购房款136000元，并赔偿原告按中国人民银行所规定利息计算的118932元，装修费95584.5元，合计350516.5元；2.诉讼费由被告承担。后增加诉讼请求，要求被告承担已付购房款136000元一倍的赔偿责任，承担律师费50000元，诉讼费13200元，诉讼保全费1380元，共计551096元。事实和理由：原、被告于2005年8月24日签订认购协议，原告购买被告开发的位于满洲里市四道街富丽家园商住综合楼15层1502室房屋，商品房买卖合同约定为分期付款，原告依约定缴纳了第一期购房款136000元人民币，第二期购房款135000元在2005年10月31日付清，剩余950元于楼房竣工前付清。原告缴纳第一期购房款后，由于被告公司的原因一直没有签订正式的购房合同，第二期购房款没有交付。2007年5月24日，被告将该楼房交付给原告，原告进行装修后入住至今。后来原告多次找被告要求办理产权证和解决房屋的质量和面积问题，被告由于公司内部的纠纷和其他问题一直没有解决。直至2012年8月被告起诉至法院，要求原告返还该房屋。原告在该案中提出以上理由：一、二审人民法院认为是原告没有及时履行买方义务，判决解除双方买卖合同。原告认为是被告也存在严重的过错，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干规定》第5条、8条、12条、14条、15条、17条、18条和《中华人民共和国合同法》第94条的相关规定，被告应当承担原告全部损失。被告作为房地产开发公司，既然已经将房屋交付原告使用，从法律上说就是转移了占有，合同是依法有效的，原告接受该房屋是双方同意的合法占有。被告要求原告交付剩余购房款是合法的权利，而不能要求原告将使用多年的房屋返还。而且在判决中没有关于原告购房款部分的认定判决，原告如果将该房屋退回，购房款和其他损失的部分无法得到保护。因此，原告请求人民法院对原告的合法权益予以维护，判令被告立刻返还并且赔偿原告因此受到的损失。被告（反诉原告）欧美公司辩称，一、原告诉讼请求给付购房款136000元不能成立，应当依法驳回。2005年8月24日原、被告双方订立商品房认购协议，原告以每平方米2100元的价格购买富丽家园综合楼15层2-1502号房，认购协议约定2005年8月24日原告给付136000元房款、2005年10月31日付135000元、楼房交工前一次性付清全部购房款。原告仅支付了第一期房款，此后就再也没有付款。原告以看房为由骗走该房屋的钥匙，甚至连入户费用都没有交纳。2012年被告向满洲里市人民法院起诉原告解除认购协议，返还房屋。满洲里市法院做出（2012）满民初字第871号民事判决书，判决认定事实部分确认了《认购协议》第三条第二款约定合法有效，该条约定："如认购方在上述期限内未能签订或未能按时交付上述楼款单方违约；或不履行认购书任何条款时，出售方将视认购方自愿放弃权力，其缴付的定金不予退还，开发方有权利出售该楼房不在另行通知，因转售所得一切利益全部归开发方所有。"据此最终判决结果解除认购协议，许启发返还与被告的争议房屋。该判决并未判令被告返还购房款136000元。根据认购协议的约定，被告也不应予以返还该款项。从程序角度来说，许启发针对该判决提起的上诉仅针对认购协议不应解除，就未返还房款的问题并未上诉。是否返还房款与合同解除不可分割，如许启发认为应当返还房款，那么应当就满洲里市人民法院做出（2012）满民初字第871号民事判决书申请再审，根据《民事诉讼法》一事不能再理原则，许启发无权再次提起诉讼，应依法驳回其起诉。二、原告许启发赔偿利息、赔偿装修的诉讼请求不能成立。原告许启发无权要求返还房款，赔偿利息的请求则更不能成立。根据（2012）满民初字第871号民事判决书，已经认定《认购协议》的解除是因为许启发的严重违约行为所致，根据《合同法》第一百六十七条："分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费用。"第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"上述规定明确了买卖合同中由于买受人延迟付款导致合同解除的情况下，是出卖人依法享有主张恢复原状、赔偿损失的权利。上述法律规定的保护对象，是坚持诚信原则的守约方，违约过错方无权向守约方提出任何主张。许启发系违约过错方，其主张利息损失根本不能成立。关于原告许启发装修损失赔偿的请求也是不能成立的。许启发在2007年5月24日以看房为由骗走了本案争议房屋的钥匙，在没有办理任何入住手续的情况下将房屋钥匙骗走并强行占用该房屋。其装修后对外进行出租收益，现因许启发的违约行为导致合同解除，许启发应当将房屋室内的装修全部拆除，并将装修垃圾予以清运，将房屋恢复原状然后返还被告，以便于被告对外销售。许启发无权主张所谓的装修损失。并反诉：一、要求被反诉人按每年10000元标准赔偿房屋租金损失，2007年5月-2016年5月，九年共计90000元；二、要求被反诉人将富丽家园综合楼15-1502号房恢复原状，拆除装修，如不能拆除装修则赔偿拆除费用5000元；三、诉讼费由被反诉人承担。后变更诉讼请求，要求被反诉人赔偿2007年5月至2018年12月的租金110000元；要求被反诉人承担补充司法鉴定费2000元。原反诉请求第二项、第三项不变。原告（反诉被告）许启发针对反诉辩称，原告于2005年8月24日和被告签订商品房认购协议，原告按照协议的约定履行了交款的义务。依据相关规定，认购协议应当与商品房买卖合同同等效力，就是说双方的商品房买卖合同已经订立。按照协议的约定，原告在签订的当日缴纳了第一期房款136000元，第二期房款应当在2005年10月31日缴纳，剩余部分应当在交付房屋的时候付清。原告交纳了第一期房款，第二期房款由于被告公司的原因一直没有交付。关于以上经过在此纠纷房屋的上诉审理时没有予以查清。商品房买卖合同是一个双务合同，买卖双方都有义务履行合同的约定，解除合同的过错应当予以分清。原告和被告没有按照双方协议的约定交付购房款，被告却在2007年5月24日将房屋的钥匙交付给原告，按照被告的说法，被告一直向原告索要购房款，在原告没有交付第二期购房款的时候将房屋钥匙交付给其使用，并且在这长达5年多的时间里没有起诉有悖常理。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条、15条的规定，被告交付了房屋，买卖合同成立，其行使解除权的除斥期间是一年，被告没有行使已经不能解除合同。法律保护的是公平公正，原告已经对该房屋进行了装修使用多年后被解除买卖合同并且返还该房屋，明显是违背国家立法精神。至于双方的购房款纠纷应当适用债权予以解决，如果原告有过错应当交纳剩余的购房款并给付适当的利息。原告是一位70多岁的老人，没有拒交购房款的故意。请求人民法院驳回其诉讼请求，维护原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人双方真实性无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的照片18张、光盘1张，因该证据与本案无关，被告亦不认可，本院不予采信；装修票据81张，共计95584.5元，经审查，因解除商品房认购协议系许启发违约，且原告自述在2012年欧美房地产公司诉讼解除商品房认购协议期间房屋装修已拆除，故本院对该证据不予确认。经审理查明，许启发与满洲里欧美房地产开发有限公司（以下简称欧美公司）于2005年8月24日签订一份商品房认购协议，协议约定许启发以每平方米2100元的价格购买欧美公司开发的富丽家园综合楼15层1502号房屋，认购楼房建筑面积约为129.50平方米，付款方式为分期付款：首期楼款136000元，须于2005年8月24日一次付清；第二期楼款135000元，须于2005年10月31日一次付清；末期楼款950元，须于楼房交工前一次付清。商品房认购协议中第三条第二款约定："如认购方在上述期限内未能签订或未能按时缴付上述楼款单方违约；或不履行认购书任何条款时，出售方将视为认购方自愿放弃权利，其所缴付的定金不予退还，开发方有权出售该楼房而不再另行通知，因转售所得一切利益全部归开发商所有。"2005年8月24日被告向原告支付了第一期房款136000元，之后未按约定支付购房款。2007年5月24日欧美公司应许启发的要求，在合同未订立的情况下，将房屋交付许启发使用。后欧美公司要求许启发订立合同并交付房款，剩余房款许启发至今未付。2012年8月欧美公司诉至法院，要求许启发返还房屋并赔偿经济损失。2014年7月，我院作出（2012）满民初字第871号民事判决：欧美公司与许启发解除满洲里市四道街富丽家园商住综合楼第15层1502号商品房认购协议；许启发返还欧美公司房屋；驳回欧美公司公司其他诉讼请求。许启发不服一审判决，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。2015年6月呼伦贝尔市中级人民法院驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，许启发诉至法院要求欧美公司立即返还购房款，赔偿损失，本院于2016年11月2立案受理，审理中欧美公司反诉要求许启发给付房屋占用期间的租金及房屋恢复原状，拆除装修费用予以评估，并向法院提交鉴定申请。满洲里市人民法院委托北京市国宏信价格评估有限责任公司内蒙古分公司对富丽家园综合楼15层2-1502室房屋2007年5月至2016年5月房屋租金的价格进行评估，其结论为：平均年租金11000元，年租金总额99000元。许启发对评估报告提出异议，要求评估机构明确2005年至2016年房屋每年租金价格为多少，该租金价格是裸房价格还是装修后的房屋租金价格。满洲里市人民法院要求评估机构对此异议作出书面答复。评估机构答复为：房租金每年均价为11000元的价格，是已装修房和裸房的平均价格，房租金平均价格的形成，在市场调查基础上，充分考虑了满洲里市四道街富丽家园的地理位置、交通、教育等资源因素，按照规定的行业标准程序和方法，采取市场法确定了1502室自2007年5月至2016年5月房屋租金价格。该案审理后作出（2016）内0781民初1671号民事判决：一、被告（反诉原告）欧美公司于本判决生效后十五日内，返还原告（反诉被告）许启发购房款136000元；二、原告（反诉被告）许启发给付被告（反诉原告）欧美公司2007年5月24日至2015年6月2日期间的房屋租金损失88000元；三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。许启发不服该判决提出上诉，呼伦贝尔市中级人民法院认为，欧美公司向许启发交付的涉案房屋系裸房并非装修房，故评估公司将装修的租金价格计入评估价格中，与欧美公司主张的租金损失之间欠缺关联性，且在审理中，欧美公司提交补充鉴定申请，要求对涉案房屋在裸房状态下的年租金价格进行补充鉴定，二审法院认为欧美公司的反诉请求需以鉴定意见作为参考依据，故中院作出（2018）内07民终933号民事裁定书：一、撤销内蒙古自治区满洲里市人民法院（2016）内0781民初1671号民事判决；二、本案发回内蒙古自治区满洲里市人民法院重审。欧美公司提交补充鉴定申请后满洲里市人民法院委托北京市国宏信价格评估集团有限公司呼伦贝尔分公司对满洲里市四道街富丽家园综合楼15层1502室房屋2007年5月至2018年12月裸房的房屋租金价格进行评估，将房屋租金按照年份列明。结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为：61500元，价格评估明细表列明：2007年5月-2008年5月、2008年6月-2009年5月、2009年6月-2010年5月、2010年6月-2011年5月、2011年6月-2012年5月、2012年6月-2013年5月、2013年6月-2014年5月、2014年6月-2015年5月、2015年6月-2016年5月以上年份平均年租金为5000元，2016年6月-2017年5月平均年租金为6600元，2017年6月-2018年12月平均年租金为9900元，合计61500元。欧美公司对评估报告提出异议，认为:房屋租金价格评估过低且鉴定报告并未提供定价依据，亦未列明鉴定所依据的标准，报告内容与实际不符。满洲里市人民法院要求评估机构对此异议作出书面答复。评估机构答复为：评估过程按照规定的标准、程序和方法，对满洲里市2007年至2018年裸房住宅楼房租金的价格进行全面的市场调查，调查结论为房租金逐年递增趋势，每年的房租金价格采用市场平均值。本院认为，满洲里市人民法院（2012）满民初字第871号民事判决已经发生法律效力。许启发应当立即返还欧美房地产公司位于满洲里市四道街富丽家园商住综合楼第15层1502号房屋。原告许启发要求被告欧美房地产开发有限公司返还已付购房款136000元，因双方合同解除，应各自返还，故该项诉请本院予以支持；原告要求被告承担已付购房款136000元一倍的赔偿责任，无法律依据，本院不予支持；原告要求被告赔偿已付购房款利息118932元、装修费95584.5元，因解除商品房认购协议系许启发违约，且原告自述在2012年欧美房地产公司诉讼解除商品房认购协议期间房屋装修已拆除，故原告要求被告赔偿已付购房款利息及装修费的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告承担律师费50000元，诉讼费13200元，无法律依据本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿2007年5月至2018年12月的租金110000元，本院部分予以支持。原告许启发应自房屋占用使用时起至呼伦贝尔市中级人民法院二审判决之日止即自2007年5月24日至2015年6月2日按年租金5000元支付租金损失40000元。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）满洲里欧美房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）许启发购房款136000元；二、原告（反诉被告）许启发给付被告（反诉原告）满洲里欧美房地产开发有限公司2007年5月24日至2015年6月2日期间的房屋租金损失40000元；以上判项经计算，被告欧美房地产开发有限公司应给付原告许启发96000元，于本判决生效之日起十五日内履行。三、驳回原告（反诉被告）其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10875元，反诉费1087.5元，诉讼保全费1380元，原告许启发负担诉讼费7855元，被告满洲里欧美房地产开发有限公司负担诉讼费3020元；反诉费1087.5元由原告许启发负担800元，由被告满洲里欧美房地产开发有限公司负担287.5元，诉讼保全费1380元由被告满洲里欧美房地产开发有限公司负担；鉴定费3000元由原告许启发负担；补充鉴定费2000元由被告满洲里欧美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长 张 旭审判员 张俊涛审判员 贾 玲二〇一九年七月三十日书记员 张 雪附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第五十八条:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条：原告可以放弃或变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。