成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初8348号 原告：李艳阳，女，汉族，1932年10月3日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师，一般授权。 被告：余秀明，女，汉族，1954年6月23日出生，住成都市成华区。 第三人：代凌薇，女，汉族，1980年6月17日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：郑莲，四川明唐安律师事务所律师，特别授权。 原告李艳阳与被告余秀明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，代凌薇申请以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，本院予以准许，依法适用简易程序，于2018年12月4日、2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告李艳阳的委托诉讼代理人刘霞、被告余秀明以及第三人的委托诉讼代理人郑莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李艳阳向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告所签订的《房屋买卖合同》、《预约合同》合法有效；2.判令被告将位于成华区房屋的房屋所有权、国有土地使用权变更登记过户至原告名下。事实与理由：2016年6月24日，在房产中介机构的居间下，原被告双方签订《房屋买卖合同》，约定由被告将其所有的、正在办理权属证书的、位于成都市成华区房屋（面积156.22平方米）转让给原告，转让价款为109.35万元。因诉争房屋当时尚未取得权属登记证书，为避免日后纷争，双方于2016年6月28日，前往公证处办理了诉争房屋的《预约合同》公证。《预约合同》明确载明：房屋转让款分三次支付，分别为签订预约合同当日，即2016年6月28日支付60万元（含5万元购房定金）、2016年8月8日前支付39.35万元、尾款10万元待双方共同到房管部门办理上述房屋产权买卖过户（即产权证变更为原告）当日一次性现金支付。被告承诺待合法取得房屋诉争房屋所有权证后按本合同约定过户原告。同时约定，若被告出现取得上述房屋产权后拒绝转让给原告、包括拒绝签订正式转让合同或拒绝办理过户登记手续及其他任何拒绝转让的情形的，原告有权要求被告继续履行合同。上述合同签订后，原告依约向被告支付了两笔共计99.35万元的房款。被告也将房屋交付原告使用。后，被告取得了诉争房屋的房屋所有权证书及国有土地使用权证书。原告遂要求被告履行将讼争房屋的权属变更登记至原告名下，原告亦将由此向被告支付30万元。该无理要求被原告拒绝后，被告即拖延推诿，拒不履行合同约定的过户义务，导致原告至今无法取得讼争房屋的房屋所有权和国有土地使用权。原告依法向法院提起诉讼。 被告余秀明辩称，一、我2016年卖的房，房产证2××7年我才拿到，我的女儿（即第三人）是享有继承权的，是案涉房屋的共有人，我认为我和原告签的案涉房屋买卖合同无效，预约合同我是签的，但是对方的身份我不清楚，我认为是无效的；二、我在外地，我不知道当时的房价，这个房价是低于市场价的；三、我的资料都是拿给中介的我是和中介发生关系的，不是和原告。 第三人代凌薇辩称：一、案涉房屋买卖行为无效。《房屋买卖合同》、《预约合同》无效，本案被告对案涉房屋没有单独处分权，原告无权要求确认《预约合同》效力，《预约合同》本身无效；两份合同违反法律法规强制性规定，买卖合同没有共有权人签字，转让的标的是期房，合同应无效；二、房屋买卖行为无效。不应变更登记。合同无法继续履行，案涉房屋的《商品房买卖合同》的补充协议约定了在取得房屋所有权证之后的五年之后才能过户，被告取得房产证距现在才一年时间，达不到过户的条件。原告未对房屋构成善意取得，李艳阳和被告丈夫代真勇系同一单位同事，其应知晓房屋的所有权以及共有权人的情况，其在签订合同时未征得房屋共有权人的同意，可以证明其在签订合同时并非善意；房屋的交易价格不是合理的对价，与市场价相差甚远。 经审理查明，2013年1月1日，成都理工大资产经营有限责任公司（甲方）与被告余秀明的丈夫代真勇（乙方）签订了《‘理工东苑项目’选购房确认单》，约定：乙方自愿选择“理工东苑”项目20栋1单元1903号房屋。乙方于签订本确认单之前自愿向甲方支付团队诚意金10万元整，以维护所有选房教职工的排序选房的公平性和严肃性，并体现乙方订购的诚意，该团购诚意金自甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》及车位认购协议之日自动转为购房款（无息）。甲乙双方签订此确认单后不得变更。2013年2月27日，代真勇去世。 2013年3月14日，成都理工大资产经营有限责任公司（甲方）与余秀明（乙方）签订了《理工东苑商品房买卖合同补充协议》，第十三条团购房补充规定约定：该房屋是以综合成本价出售给教职工，交房后5年内不能出售。如在交房后5年内出售，或因个人原因5年内调离学校（包含但不仅限于调离、离职、辞职），出售者或调离者须向成都理工大资产经营有限责任公司补交政策性市场价格差，该价差为教职工团购优惠价与出售时“理工东苑”周边楼盘市场价间的差额。 2016年6月24日，原告李艳阳（买房）、被告余秀丽（卖方）与经纪方四川东方人家房地产经纪有限责任公司签订了《房屋买卖合同》，约定如下：房屋座落在成都市成华区，建筑面积为156.22平方米，该房屋产权性质为私产，所有权人余秀明，房屋用途为住宅。2、卖方保证该房屋的权属证明合法有效，在本合同签订的同时卖房须将该房屋的权属证明原件商品房买卖合同原件，及相关该房屋的一切文件原件存放于经纪方作为产权过户之用。3、经买卖双方协商，该房屋的成交价为1093500.00元。4、付款方式：1）定金：在本合同签订时买方向卖方交付定金50000.00（大写人民币伍万元整）。2）房款:买卖双方一致同意按以下方式付款：买方于2016年6月30日前将首付款943500.00元（大写人民币：玖拾肆万叁仟伍佰圆整）直接支付给卖方，剩余房款100000.00（大写人民币拾万圆整）于过户当日买方直接支付给卖方。22、约定的其他事项：①买卖双方约定，首付款分两次支付，公证当日支付550000.00（伍拾万元整）②剩余部分393500.00元于2016年8月9日前支付。 2016年6月24日、2016年6月27日、2016年8月9日被告余秀明向原告李艳阳出具了收条三张，载明收到李艳阳购房定金及购房款共计993500元。该笔款项原告李艳阳通过中国工商银行转账的方式向被告余秀明进行支付。 2016年6月28日，被告余秀明（甲方）与刘丛笑（乙方）签订了预约合同，约定如下：1、甲方与成都理工大资产经营有限责任公司（以下简称房地产公司）签订商品房买卖合同，购买了位于成都市成华区《房屋信息摘要3》］，房屋最终面积以房屋产权部门登记为准。2、乙方知悉甲方拟转让的房屋的权属状态为合同房并实地查看了上述房产。二、甲方承诺将上述房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待合法取得该房屋所有权证后按本合同的约定过户给乙方。届时双方应再行签订与本合同内容相符的过户使用的房地产转让合同。三、甲、乙双方均保证对此合同约定的房屋转让价款、付款的方式及过户时间的约定、过户登记手续的办理及相关费用的承担、违约责任的约定、违约赔偿的金额等内容不得单方面作出任何变更。1、上述房屋转让价款共计人民币1093500元。乙方分叁次支付购房款：第一笔房价款人民币600000元,乙方于本合同签订之日向甲方全部付清，此款项包含乙方已向甲方支付的购房定金伍万元整；第二笔房价款人民币393500元乙方应于二〇一六年八月八日前向甲方全部付清；房价尾款人民币100000元待甲乙双方共同到房管部门办理上述房屋产权买卖过户当日（即产权证变更为乙方的名字时），乙方一次性以现金方式支付给甲方。2、甲方应按照与房地产公司签订的商品房买卖合同的约定办理或督促开发商及时办理上述房屋的产权登记手续，以确保甲方及时取得上述房屋的产权证或不动产权证书。甲方办理其名下产权证或不动产权证书的所有税、费由甲方承担；双方约定甲方应在取得甲方名下的房屋产权证或不动产权证书后，在不受甲方与开发商所签订的商品房买卖合同补充协议第十三条规定的限制前提下，甲方或甲方的委托代理人与乙方一同前往房管局办理该房屋的产权过户手续，将上述房屋过户给乙方及乙方指定的第三方，该次过户所产生的所有税、费（含甲方应支付的营业税、个人所得税等所有税费）乙方均自愿全部承担，因甲方继承或赠与原因产生的20%个人所得税费由甲方承担。甲方不得以任何理由拒绝办理过户手续。四、权利保证：甲方保证转让的房屋没有任何产权纠纷，如因此造成乙方经济损失的，该损失由甲方承担。房地产公司逾期未办理房屋产权登记达三十日以上时，甲方有义务督促房地产公司尽快办理。九、本合同自双方签订之日起生效。同日，余秀明（甲方）与刘丛笑（乙方）共同向中华人民共和国四川省成都市蜀都公证处申请对该《预约合同》办理了公证。2018年5月30日，案外人刘丛笑出具了《关于受托代理签订的声明》：本人刘丛笑系李艳阳女士之女。2016年6月28日，因母亲李艳阳身体不适，遂口头委托我代表其作为买方，与卖方余秀明在公证处签订《预约合同》。本人仅作为母亲李艳阳的代理人，该合同所涉及的房款均全部由母亲李艳阳向余秀明支付，该合同中购买方的全部权利义务均由母亲李艳阳享有和承担。原告因被告一直未办理案涉房屋的过户登记手续，遂以上述请求诉至本院。本案在审理中，第三人代凌薇于2018年10月23日向本院起诉余秀明，请求判令代凌薇对案涉房屋享有继承权和共同所有权，本院（2018）川0108民初8656号民事判决书确认第三人对案涉房屋享有继承权和共同所有权。 另查明，开发商于2014年6月30日将案涉房屋交付被告余秀明,被告余秀明将案涉房屋挂在中介上进行出售或出租。被告余秀明于2016年1月22日取得案涉房屋的所有权证，于2016年11月1日取得案涉房屋的国有土地使用权证。案涉房屋被告于2016年8月交付给原告，原告已进行装修并居住至今。 上述事实由以下证据予以证明：原、被告身份信息、房屋产权证、土地证、《房屋买卖合同》、《关于受托代理签订的声明》、《预约合同》、公证书、收条3份、银行转账凭证3份、被告和理工大签订的房屋买卖合同及补充协议、理工东苑项目选购房确认单、余秀明、代真勇结婚证、余秀明名字更改证明、户口簿、代真勇死亡注销户口证明、（2018）川0108民初8656号民事判决书及当事人陈述等。 本院认为，关于案涉《房屋买卖合同》、案涉房屋《预约合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案被告于2016年1月22日取得案涉房屋的所有权，原被告于2016年6月24日签订《房屋买卖合同》,原告按照约定向被告支付了购房款,被告也向原告交付了房屋,原被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该《房屋买卖合同》不存在合同无效的法定情形，应合法有效。第三人与被告虽然对案涉房屋享有共有权，但并不影响案涉《房屋买卖合同》的效力，被告、第三人以被告对案涉房屋没有处分权为由主张合同无效不符合法律相关规定，本院不予支持。第三人主张案涉房屋系期房，抗辩原告非善意和合理对价取得案涉房屋，主张案涉《房屋买卖合同》无效，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。根据证据显示，案外人刘丛笑系原告的女儿，其接受原告的委托与被告签订了《预约合同》，该《预约合同》与案涉《房屋买卖合同》的内容不相冲突，且被告实际已按照约定接受了原告的房款，向原告交付了房屋，应视为被告知晓原告与其女儿存在委托关系，该合同应直接约束原被告，被告与第三人辩称原告不是该合同的当事人与本案查明事实不符，本院不予支持。该《预约合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应合法有效。 关于案涉房屋是否具备过户条件的问题。《预约合同》约定：被告应在取得名下的房屋产权证或不动产权证书后，在不受被告与开发商所签订的商品房买卖合同补充协议第十三条规定的限制前提下，被告或被告的委托代理人与原告一同前往房管局办理该房屋的产权过户手续，将上述房屋过户给原告及原告指定的第三方，被告不得以任何理由拒绝办理过户手续。根据该条款显示案涉房屋是以综合成本价出售给教职工，交房后5年内不能出售。如在交房后5年内出售，或因个人原因5年内调离学校（包含但不仅限于调离、离职、辞职），出售者或调离者须向成都理工大资产经营有限责任公司补交政策性市场价格差，该价差为教职工团购优惠价与出售时“理工东苑”周边楼盘市场价间的差额。根据庭审查明事实，案涉房屋开发商于2014年6月30日交付给被告，至今已届满5年时间，案涉房屋的过户已不受被告与开发商所签订的商品房买卖合同补充协议第十三条规定的限制，具备过户条件。被告及第三人主张案涉房屋不具备过户条件无事实依据，本院不予支持。被告及第三人应协助原告办理案涉房屋产权的过户手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告李艳阳与被告余秀明签订的《房屋买卖合同》、原告李艳阳委托刘丛笑与被告余秀明签订的《预约合同》合法有效； 二、被告余秀明、第三人代凌薇于本判决生效之日起三十日内协助原告李艳阳办理房屋过户手续，将位于成华区房屋的房屋所有权、国有土地使用权变更登记过户至原告李艳阳名下。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告余秀明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈玲 二〇一九年七月十六日 书记员  杜琛