浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0421民初3744号 原告：张晓峰，男，1992年3月17日生，汉族，住上海市青浦区。 原告：吴嘉晔，男，1991年9月18日生，汉族，住上海市青浦区。 原告：曾永斌，男，1992年1月2日生，汉族，住浙江省嘉善县。 原告：邹蕴之，男，1992年1月23日生，汉族，住上海市青浦区。 以上四原告共同委托诉讼代理人：张卫，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 被告：徐靖，男，1989年3月29日生，汉族，住浙江省嘉善县。 被告：李星伦，男，1992年7月29日生，汉族，住浙江省嘉善县。 被告：庄晨操，男，1991年9月17日生，汉族，住浙江省嘉善县。 以上三被告共同委托诉讼代理人：王新颖，北京市广盛律师事务所律师。 原告张晓峰、吴嘉晔、曾永斌、邹蕴之（以下简称四原告）与被告徐靖、李星伦、庄晨操（以下简称三被告）股权转让纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 四原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告关于西塘浮兮素品客栈的转让合同无效；2.判令三被告共同归还原告支付的1720000元转让款（其中1700000元为转让款，20000元为押金）；3.判令三被告共同支付原告款项占用期间的利息损失【1010000元从2017年6月9日开始，671249元从2017年7月8日开始，均按照银行同期贷款利率（4.75%）计算，计算到被告实际还清之日。暂计算到2019年1月10日，两项利息合计为76234+48132=124366元】。事实与理由：2017年3月，原告张晓峰、曾永斌、吴嘉晔、邹蕴之与被告徐靖、李星伦、庄晨操三人商议关于被告称由三被告所拥有的西塘浮兮素品客栈转让事宜，约定在2017年4月15日徐靖等人将该店转让权转让于原告张晓峰等人，同时原告张晓峰等人须将1720000元转让费交予被告徐靖等三人。2017年4月至7月，原告张晓峰等陆续将总计1681249元转让费交予被告徐靖等人。由于在此期间被告徐靖等人迟迟未签订转让合同，且没有按原、被告双方口头约定变更客栈法定经营人为原告，该西塘浮兮素品客栈的法定经营人仍为被告徐靖，因此原告张晓峰等人拒绝交付剩余38751元转让费给被告徐靖等。2017年8月至11月，原告张晓峰等人多次要求被告徐靖等人签订关于西塘浮兮素品客栈的转让合同，均遭被告无理拒绝。2017年12月，由于浮兮素品客栈涉及违章建筑，被有关部门责令停止营业。2018年1月至5月，原告张晓峰等人多次试图找被告徐靖等人就客栈因关停可否继续转让事宜进行商议，被告方不予理睬。同时，原告张晓峰等人得知西塘浮兮素品客栈在2017年2月就已经被消防部门通知进行整改，若不整改将进行停业处理。原告张晓峰等人认为被告徐靖等人隐瞒事实真相，并在收到转让费后拒绝签订合同，在多次要求被告商谈此事遭拒后，只能向人民法院提起诉讼，要求被告退回转让费。 三被告辩称，原告陈述的2017年3月商议与被告转让西塘客栈事宜以及原告已支付1720000元转让款的事实认可，但原告承认与被告就浮兮客栈转让存在合同关系，但该合同关系系买卖合同关系，案由应当为企业买卖合同纠纷，现双方已全部履行合同义务，合同真实有效，被告无返还转让款的义务，其余诉请均无相应依据，请求依法驳回原告所有诉请。 四原告围绕诉讼请求，依法提交了如下证据： 1.微信聊天记录打印件1份（共11页）。证明原、被告双方对西塘浮兮素品酒店转让事宜进行磋商，且原告向被告有付款行为； 2.西塘镇消防安全大整治方案复印件及消防安全“双月”攻坚大会战行动方案复印件各1份。证明西塘镇2016年9月开始消防安全大整治，没有特种行业许可证的民宿应予以关闭； 3.嘉善民宿规范管理办法复印件1份。证明嘉善县人民政府2017年1月发布民宿管理办法，规定违法建筑无法办出特种行业许可证，不允许开民宿，应予以关闭； 4.政府信息公开申请答复书复印件、致民宿业主的一封信复印件、西塘民宿安全整治宣传手册复印件各1份。证明西塘镇2017年2月给各民宿业主一封信，并下发西塘民宿安全政治宣传手册，确认西塘民宿之前长期处于无证经营的状态，现要求必须是合法建筑并且有特殊行业许可证才可以开民宿； 5.去哪儿网用户针对浮兮小致酒店的点评打印件1份。证明三被告经营的浮兮小致酒店于2017年5月1日在西塘烟雨长廊开业，在此之前需要装修，办理特种许可证、营业执照等手续，所以在2017年4月转让前，被告应当知晓西塘镇在开展民宿整治； 6.集体建设用地申请表及临时使用集体土地申请表复印件各1份。证明案涉的房屋没有合法审批手续，是违法建筑，不能用于开设民宿，无法取得特种行业许可证，应予以关闭； 7.封条照片打印件2份。证明案涉民宿因属于违法建筑，没有特种行业许可证，被政府部门关闭。 经质证，三被告对上述证据的真实性予以认可。经审查，本院对四原告提交的上述证据的真实性予以确认。 三被告为支持其抗辩请求，依法提交了如下证据： 1.工商营业执照复印件1份。证明原、被告双方所争议的客栈经营单位就是嘉善县西塘镇浮兮素品客栈，经营者是徐靖，系个体工商户； 2.房屋租赁协议复印件1份。证明本案的原告承接了房屋租赁协议里关于徐靖的权利义务，且被告在2016年12月20日将房屋交付给原告使用的事实； 3.房屋产权证明复印件1份。证明房屋租赁协议上涉及的客栈产权人属于张加华，且客栈以徐靖名义合法经营的事实； 4.微信聊天记录打印件6张。证明原、被告双方因案涉客栈建立“浮兮团队”微信群，在该群上交流客栈转让事宜，被告从2017年8月4日之后与该客栈没有任何经营上的往来； 5.付款凭证复印件10份。证明自2017年7月开始至2017年12月浮兮素品客栈在网上营业收入共计302187.99元； 6.致民宿业主的一封信复印件、特种行业需要提供的材料复印件各1份。证明浮兮客栈有村里开具的证明，符合当时颁发特种许可证的条件，客栈出售不存在任何瑕疵； 7.西塘旅游网站下载的网页截图打印件1份。证明2017年4月15日之后，原告是能够拿到特种行业许可证的，原告未拿到系其自身原因导致。 经质证，四原告对三被告提交的证据1、证据4、证据5、证据6、证据7的真实性予以认可；但对三被告提交的房屋租赁协议，认为并未在2016年12月20日收到房屋租赁协议，对其不予认可；对三被告提交的房屋产权证明，认为该房屋产权证明上的地址与房屋租赁协议上的地址不一致，故与本案无关。经审查，本院对三被告提交的证据1、4、5、6、7的真实性予以确认；另，三被告提交的证据2房屋租赁协议系三被告向案外人租赁位于嘉善县平房用于经营案涉客栈的房屋租赁合同，且该合同附件部分的原屋图确系四原告经营的案涉客栈房屋，故对其真实性予以确认；对三被告提交的证据3房屋产权证明复印件加盖了嘉善县市场监督管理局综合档案室公章，故对其真实性予以确认。 结合当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定以下事实： 2015年12月12日，被告徐靖与案外人张丽签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方（即张丽）将位于嘉善县平房租赁给乙方（即被告徐靖）使用，租赁房屋面积约185平方米，租赁期间为2016年1月1日起至2028年2月28日止；第二条：房屋第1-10年每年租金为40000元整，第11-12年每年租金为45000元整。押金20000元整。签订协议当日付清一年半房租及押金款，之后房租每两年支付一次，支付时间为提前30天（即第二笔租金2017年8月1日前支付，以此类推每隔两年的8月1日前支付租金，最后一次付款为两年半的租金）……；第四条第二项约定：在租赁期内如遇自然灾害、政府性政策的房屋强制拆改（如三改一拆等新政策）等不可抗力事故，使本协议无法履行的，双方互不承担责任。如遇政府拆迁或新规则时，双方应配合执行，政府及村镇不支付赔偿款的情况下，甲方也不承担任何的装修及经济补偿费用；政府及村镇支付赔偿款的情况下，房屋由乙方装修改建部分设施的赔偿归乙方所有，其余归甲方……；该合同后附租赁房屋图纸。承租后，三被告将该租房用于经营客栈，并于2017年4月19日注册了嘉善县西塘镇浮兮素品客栈（以下简称案涉客栈），该客栈工商登记经营场所为嘉善县西塘镇翠南村王家桥24号，类型为个体工商户，经营者为徐靖；2017年3月，原、被告商议将案涉酒店以1720000元转让给四原告，此后四原告通过转账1560000元（含房屋押金20000元）、线上营业额抵充121249元及从案涉客栈退还的房租中扣除38751元等方式向三被告交付转让款1720000元；2017年4月15日，三被告将案涉客栈交由四原告经营；2017年12月15日，案涉酒店因系违章建筑及未取得特种行业许可证被嘉善县西塘镇安全生产委员会责令停业；案涉客栈店内设施等物品由三被告找人拆除并保管；后案涉房屋租赁合同解除，退还的剩余房租及押金共75000元，三被告扣除案涉酒店上述转让款38751元及相应水电费后，将剩余的20000元交给了原告曾永斌。 另查明，2017年1月12日，嘉善县人民政府办公室出台《关于印发的通知》（善政办发【2017】1号）文件，其中第三条规定：民宿（农家乐）的规模为单栋房屋客房数量不超过15间、建筑层数不超过4层，且总建筑面积不超过800平方米，房屋不属于违法建筑并具备行业安全相关标准；第四条：民宿（农家乐）在投入使用、营业前，经营户应当向公安机关治安部门申请特种行业许可……；第九条：公安机关应当加强对民宿（农家乐）治安、消防的日常监督管理。检查发现民宿（农家乐）存在重大安全隐患，经限期整改仍不能消除的，公安机关治安部门应依法吊销特种行业许可证；发现房屋属于违法建筑或者存在重大质量问题的，公安机关治安部门应依法撤销特种行业许可证；第十条：民宿（农家乐）应当为合法建筑，建筑结构满足有关房屋质量安全要求，并具备纳污设施，污水需按要求排入排水管网。2017年2月5日，西塘镇民宿（农家乐）整治工作领导小组办公室向民宿（农家乐）业主发送公开信，载明：从即日起集中开展西塘镇民宿（农家乐）安全整治工作，对所有民宿（农家乐）存在的治安、消防、建筑和卫生等方面的安全隐患进行全面排查整治……。通过整治，对符合《规范管理办法（试行）》中治安、消防相关标准的，核发《特种行业许可证（民宿、农家乐）》；对拒不整改或者整改不到位的，依照相关法律法规采取行政签字措施和进行行政处罚。 本院认为，本案争议焦点：一、案由股权转让纠纷是否正确？二、转让合同是否有效？三、案涉转让款应如何处理？四、三被告是否共同承担责任？ 关于争议焦点一。本案原、被告虽未签订书面的转让协议，但对案涉客栈的转让价格、款项支付时间等事项进行了明确的约定，双方已形成合同关系；另，庭审中双方均明确转让的对象除了案涉客栈的经营权外，同时包括了店内的装修、配套设施设备、线上线下服务体系及品牌，并非单纯的客栈股权转让，故本院认为，本案案由应调整为合同纠纷。 关于争议焦点二。根据《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。案涉客栈经营地址虽工商登记为嘉善县，但实际经营地址却为嘉善县房屋的右侧平房，该房屋系未经相关部门依法批准的违章建筑。本院认为，案涉客栈经营场地系违章建筑，不具备合法性，且现已被责令停业，关于该客栈的转让行为因违反法律强制性规定而应认定无效，故对原告诉请要求确认合同无效，依法予以支持。 关于争议焦点三。合同被宣告无效后，依据该合同取得的财产，应当予以返还。关于三被告应当返还的金额，本院认为应当结合以下因素进行综合认定：一是西塘镇作为一个AAAAA古镇，辖区内民宿（农家乐）众多。为规范管理，嘉善县于2017年1月12日出台《嘉善县民宿（农家乐）规范管理办法》，第三条明确规定民宿（农家乐）的规模为单栋房屋客房数量不超过15间、建筑层数不超过4层，且总建筑面积不超过800平方米，房屋不属于违法建筑并具备行业安全相关标准；西塘镇民宿（农家乐）整治工作领导小组办公室也于2017年2月5日向西塘镇民宿（农家乐）业主发放了一份公开信，明确从通知之日起集中开展民宿（农家乐）安全整治工作，对所有民宿（农家乐）存在的治安、消防、建筑和卫生等方面的安全隐患进行全面排查整治。本院认为，三被告在西塘景区内经营的浮兮小致酒店于2017年5月1日开始营业，在这之前需进行经营场地选择、装修、办理相关经营凭证等事项。所以，结合上述时间节点，本院足有理由相信在案涉客栈转让时，三被告应当知晓西塘镇已开始集中对民宿（农家乐）开展整治工作。在此情形下，三被告仍将经营场地不合法、未取得特种行业许可证的案涉客栈转让给四原告，应负主要过错责任。二是依照常理在协商案涉客栈转让事宜过程中四原告应当是对经营场地进行了实地查看并了解房屋权属情况，且在2017年4月18日被告徐靖将嘉善县西塘镇翠南村王家桥24号的房屋产权证明照片发到了双方沟通案涉客栈转让事宜建立的微信群中。该房屋产权证明已明确记载嘉善县西塘镇翠南村王家桥24号的面积为125平方米，而案涉客栈房屋实际场地面积为185平方米，二者面积差距较大，在此情形下，四原告应负相当注意义务而其未尽到该义务，应认定负有相当过错责任。三是原、被告双方均认可四原告已支付的1720000元转让款中包含了营业额121249元。扣除该营业额，四原告直接支付的金额为1598751元（含返还房租抵充款）；另，四原告自认其经营期间的可分配利润约为210000元。虽三被告抗辩案涉客栈营业额年收入可达1200000元，但其并未就此提交相应证据予以证明，故本院对其该抗辩不予采纳。所以，综合原、被告双方的过错程度、1720000元转让款的支付结构及四原告经营期间的不少于210000元利润收入等因素，本院酌情认定三被告应当返还四原告案涉客栈转让款1720000元的60%，即1032000元。 另，合同无效后，案涉客栈的营业执照、店内的装修、配套设施设备、线上线下服务体系、品牌应归三被告所有。店内的装修及配套设施设备，三被告已自认能拆除的部分，已找人拆除并找好仓库保管，故四原告无需再行返还；案涉客栈的营业执照、线上线下服务体系、品牌的变更，四原告负有协助办理义务。 关于争议焦点四。根据四原告提交的双方微信聊天记录，被告李星伦、庄晨操与被告徐靖共同参与了案涉客栈的转让事宜，且大部分转让款均汇入被告李星伦账户。三被告虽抗辩案涉客栈系徐靖经营，被告李星伦、庄晨操只是客栈工作人员，本案责任应当被告徐靖一个人承担，但该抗辩主张明显有违常理，本院不予采纳。 综上，对原告诉请合理部分，本院予以支持；对超出部分，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告张晓峰、吴嘉晔、邹蕴之、曾永斌与被告徐靖、庄晨操、李星伦关于嘉善县西塘镇浮兮素品客栈的转让合同无效； 二、被告徐靖、庄晨操、李星伦于本判决生效之日起十日内返还原告张晓峰、吴嘉晔、邹蕴之、曾永斌转让款1032000元； 三、嘉善县西塘镇浮兮素品客栈的营业执照、店内的装修、配套设施设备、线上线下服务体系及品牌归被告徐靖、庄晨操、李星伦所有，原告张晓峰、吴嘉晔、邹蕴之、曾永斌负有协助办理义务，双方应在本判决生效之日起十日内交接完毕； 四、驳回原告张晓峰、吴嘉晔、邹蕴之、曾永斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费21399元，保全费5000元，合计诉讼费用26399元，由原告张晓峰、吴嘉晔、邹蕴之、曾永斌负担7311元，由被告徐靖、庄晨操、李星伦负担19088元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  闵芳呈 审 判 员  林柳清 人民陪审员  朱伯庭 二〇一九年七月十一日 书 记 员  毛珠萍 附页： 一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。