云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初1700号原告：西双版纳滨江度假庄园物业有限公司,住所地云南省西双版纳州景洪市大沙坝。统一社会信用代码：91532801568816205B。法定代表人：鲁建平，职务：总经理。委托诉讼代理人：张浩，男，1983年11月23日出生，汉族，身份证住址湖北省安陆市，系西双版纳滨江度假庄园物业有限公司小区副主任。特别授权代理。被告：陈建忠，男，1958年11月17日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告：陈秀琼，女，1964年7月25日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称“滨江物业公司”）与被告陈建忠、陈秀琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告滨江物业公司的委托诉讼代理人张浩、被告陈建忠到庭参加诉讼，被告陈秀琼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告滨江物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的滨江果园避寒度假山庄福江苑11号楼703号房屋物业管理费2018.16元及违约金2542.88元和车位管理费720元以及违约金907.2元（暂计算至起诉之日，被告并应承担违约金至物业管理费、车位管理费付清之日止），以上共计6188.24元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月9日，被告签署了《承诺书》，认可原告制定的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》以及原告与西双版纳滨江果园度假山庄有限公司签署的《滨江果园避寒度假山庄前期物业管理服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，其中第24条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.50元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.2元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，按年度预先收取。”第25条约定：“业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主或物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍需按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用。”第27条约定“购买车位的业主对其所购车位享有永久使用权，业主应按30元/个车位/月向乙方交纳车位管理费，车位管理费在业主交房时一次性预缴一年，自车位交付业主使用起计算。”第36条规定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。2012年11月26日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。2013年3月20日，被告办理了车位交付手续，签署了《车位管理协议》。合同签订初期，被告按月履行了相关交费义务。但自2017年1月1日起被告分别一直拖延拒绝向原告交纳物业管理费和车位管理费。由于原、被告双方约定应在每年开始前15日内提前履行交纳义务，经原告多次催收，被告均未予以答复，故原告起诉至人民法院。被告陈建忠辩称，并非不愿意交纳物业管理费和车位费，而是原告方作为物业服务企业一直未完善服务质量，导致我方电瓶车、电瓶一共被偷盗了三次，且原告方也未对车位及进出车辆进行管理，时常有车位被占用的情形。另外，楼梯口停车处卫生环境特别差，经常会有人在车库里大小便。被告陈秀琼未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告陈秀琼经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃其举证、质证及答辩的权利。原告滨江物业公司提交的证据1被告身份证复印件、证据2景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知、证据3《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》、《前期物业服务合同附件》、《承诺书》、《车位管理协议》；证据4入住手续书、商品房买卖合同登记备案表可以证明原告向被告提供相关物业服务的事实，本院予以采信并在卷佐证。证据4中的公函和证据5业主欠费计算依据明细系原告单方制作本院不予采信。被告陈建忠提交的照片一定程度上可以证实被告欲证明的内容，本院予以采信。根据庭审举证和认证，本院确认如下法律事实：西双版纳滨江果园避寒山庄有限公司与原告滨江物业公司就滨江果园避寒度假山庄提供前期物业管理服务事宜签订《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》（以下简称“前期物业服务合同”），并制定《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》。前期物业合同中第24条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米人民币1.50元；联排低密度住宅为每月每平方米人民币1.20元；多层及小高层商品房为每月每平方米人民币1元，按年度预先收取……”；第25条约定：“……业主在房屋交付时一次性预缴一年的物业服务费用。之后，业主或物业使用人应在每年开始前15日内履行交纳义务。如该房屋为空置时，业主仍须按本规约的约定全额交纳物业服务费用及有关费用……”；第27条规定：“配套的地下停车场属于甲方所有，委托乙方管理。购买车位的业主对其所购车位享有永久使用权，业主应按30元/个车位/月向乙方交纳车位管理费，车位管理费在业主交房时一次性预缴一年，自车位交付业主使用起计算。”；第36条规定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按未付金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”，合同还约定了其他内容。2012年3月9日，被告陈建忠、陈秀琼签署《承诺书》表示自己作为滨江果园避寒度假山庄福江苑11幢703号房的买受人确认已经详细阅读西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司制定的《滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》和《滨江果园避寒度假山庄前期物业服务合同》，同意遵守规约和合同的约定，并愿意承担因违反规约或者合同约定产生的相应责任。2012年11月26日，被告办理入住，并签署《入住手续书》。2013年3月20日，原、被告双方签署《车位管理协议》，就被告位于西双版纳滨江果园避寒度假山庄福江苑地下车库的D184号车位管理事宜达成协议，约定车位管理费标准为30元/月。入住前期，被告尚且按照合同及协议的约定按时交纳物业管理服务费和车位管理费，但自2017年1月1日起开始拖欠物业管理费和车位管理费，经原告多次催讨未果，故原告起诉至人民法院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告滨江物业公司与被告陈建忠、陈秀琼受《中国·云南·西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》、《滨江果园避寒度假山庄物业管理委托合同》的约束，各自享有权利并负有义务，现原告履行了提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费和车位管理费，故本院对原告主张被告支付拖欠的物业费2018.16元（自2017年1月1日起至2018年12月31日止）及车位费720元（自2017年1月1日起至2018年12月31日止）的主张予以支持。对于被告提出的电瓶车及电瓶被盗的问题，被告应寻找正确的侵权主体主张权利。对于被告提出的原告在管理小区时存在车辆乱停乱放、卫生较差等现象，鉴于物业服务具有公共性、不间断、全方位的特点，不仅设施使用、服务内容不是针对某个业主，而且服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，业主不交纳物业费势必影响物业服务企业的正常运转及服务质量。故法院在衡量是否对某个业主应交纳物业费时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。被告辩称原告提供的物业服务存有问题、未到达约定标准，但其提交的证据不足以反映原告提供的物业服务的全部，在并未严重影响物业服务质量以及业主生活质量的情况下，不构成其拒绝交纳物业费的理由，故法院对其上述抗辩意见不予采信。对于违约金，本院认为被告拖欠物业服务费系因双方对物业管理服务质量存在争议，并非恶意拖欠。物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，综合考虑整个小区和谐发展，故本案不予支持原告提出的违约金主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈建忠、陈秀琼于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司支付滨江果园避寒度假山庄福江苑11号楼703号房屋2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费2018.16元、车位费720元；二、驳回原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈建忠、陈秀琼负担，原告预交的案件受理费本院不再另行清退，由二被告径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇一九年七月四日书记员  刀启娜