成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初254号 原告：杨清，男，汉族，1963年6月7日出生，住四川省资阳市雁江区。 被告：四川福晟物业管理有限公司，住所地成都市成华区双林路228号2层附30号。 法定代表人：冯伟强。 委托诉讼代理人：苏洪涛，男，系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：刘彬，男，系公司员工，一般授权。 原告杨清与被告四川福晟物业管理有限公司（以下简称：福晟公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年3月4日、2019年7月12日两次公开开庭进行了审理。审理过程中，根据原告杨清的申请，本案变更案由为物业服务合同纠纷。原告杨清，被告福晟公司的委托诉讼代理人苏洪涛、刘彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨清向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告卫生间地面修复费用6,500元；2、判令被告支付原告主居室墙面及卫生间吊顶修复费用2,500元；3、判令被告支付原告垃圾处理费184元。 原告杨清提出的事实与理由：杨清是四川省成都市成华区双林路房屋（以下简称：607房屋）业主，福晟公司是该小区物业服务公司。多年以来，福晟公司对楼上707住宅向607房屋漏水置之不理，而在对楼下507业主发现的卫生间渗水（后来2017年8月份，楼下507业主又发现卫生间渗水），福晟公司未经客观调查，在没有弄清楚状况的情况下，导致挖烂了杨清607房屋卫生间的“地面砖、地面砖以下的防水层、以及防水层下面的PPR冷热水管、排污水管等等，最后甚至连楼板都给一起挖穿了”。结果事实证明漏水点不在607房屋，而在607房屋与507房屋楼板间的公共主排污管道，因此楼下507房屋发现的卫生间渗水与杨清607房屋没有任何关系。由于福晟公司长期不履职、不作为的行为已经严重违反了双方签订的《临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》，损害了杨清的合法权益。杨清为维护其合法权益起诉至法院。 被告福晟公司辩称，福晟公司按照物业相关的事件处理流程，进行了详细的记录与追踪，从事发开始到现在，福晟公司有详细的报事报修记录。福晟公司认为从目前的所有的档案资料以及福晟公司处理的流程的方向是正确的，因为物业没有执法权，是服务公司，福晟公司提供的是物业服务，更多的是对人的服务，和物的管控，若相邻之间发生侵权或者纠纷，物业只能起到协调作用，没有执行的权利。针对第一项诉请，物业有责任、义务协调处理公共部分的设施设备造成业主方的损失，鉴于该种情况，物业公司还是积极主张采用申请维修资金的办法去解决公共部分的维修以及对业主产生的损失，物业公司对此次报价的金额需要进行三方比价，按照市场价格最接近来进行修复，最终的价格由房管局审计部门审计完之后确认。关于第二项诉请物业只能起到协调作用，若707房屋业主与原告不能调解，我方建议原告用法律来维护自身的合法权益，物业作为服务方，而不是事件的主导人，故不承担相应的赔偿责任。对第三项诉请予以认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：一、杨清系成华区双林路607号房屋的业主，福晟公司系该小区的物业服务公司。2013年3月16日，双方签订《前期物业管理服务协议》载明：物业管理服务内容包括房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理，其中共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管等。2018年1月28日，杨清、507楼业主、福晟公司签订《协议》载明：“因507房卫生间上方漏水、607房卫生间上方多次漏水，且607房因707房长期（五年）多次漏水而无法居住、房屋一直空闲的事实，物业服务中心组织当事各方作协调如下：1、为查明漏水的真实原因，确定607房卫生间（含主居室）、507房的卫生间漏水的漏点所在，607房业主同意将自己卫生间整体挖开，以查明原因。……4、由于607房卫生间防水工程处于装修质保期，所以整个挖掘、恢复的作业均由1栋607房的装修公司负责完成。……”。 庭审中，福晟公司陈述：杨清的卫生间地面被拆除，尚未恢复，当时基于607房屋（杨清）渗水到507房屋，经过物业协调607房屋同意将卫生间挖开进行排查，排查结果是由于607房屋与507房屋公用板面之间（在结构板面内）公共排污管道破损，导致的漏水事件。 二、杨清举出的四川迪梵建筑装饰有限责任公司出具的607房屋《装修还原报价》载明：卫生间地面维修费7,775元、主居室乳胶漆墙面修复费2,950元、卫生间吊顶修复费900元。杨清举出的资阳市盛世华厦装饰有限责任公司出具的607房屋《装修还原报价》载明：卫生间地面修复费6,580元，主居室乳胶漆修复费2,150元、卫生间吊顶修复费600元。杨清举出的资阳市权润装饰有限公司出具的607房屋《装修还原》载明：卫生间地面修复费7,500元、乳胶漆墙面修复费2,300元、卫生间吊顶修复费800元。以上报价单均列有费用明细。 福晟公司未举出上述修复工程需产生修复费的金额的证据。 三、庭审中，杨清陈述：诉请中主居室乳胶漆墙面和卫生间吊顶受损的直接原因是707房屋漏水。 上述事实，有双方当事人的身份信息、前期物业管理服务协议、协议、报价单三份及原、被告双方的陈述在案证实。 本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。福晟公司作为杨清居住小区的物业管理企业，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》，福晟公司负有房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理义务，由于杨清挖开其房屋卫生间地面后，确定漏水原因为公共排污管道破损，属于共用设施的管理维护范围，故应由福晟公司负责修复杨清卫生间地面。由于杨清举出了三家装修公司的报价单，福晟公司未举出相反证据予以反驳，故本院结合上述三份报价单，酌情认定杨清提出的卫生间地面维修费用6,500元，系合理费用，本院予以支持。对福晟公司提出的根据与杨清达成《协议》关于“4、由于607房卫生间防水工程处于装修质保期，所以整个挖掘、恢复的作业均由607房的装修公司负责完成。”的约定，其不应当承担修复责任的主张，由于该约定系针对防水施工单位的保修责任，而本案系公共排污管道破损，故不应由防水施工单位承担修复责任，对福晟公司提出的上述主张，本院不予支持。根据杨清的陈述，其提出的主居室乳胶漆墙面和卫生间吊顶受损的直接原因是707房屋漏水，由于福晟公司不具有约定或法定的赔偿义务，故对杨清提出的主居室乳胶漆墙面和卫生间吊顶受损修复费用2,500元的诉请，本院不予支持。对杨清提出的福晟公司支付其圾处理费184元的诉请，福晟公司予以认可，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川福晟物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨清支付卫生间地面修复费用6,500元； 二、被告四川福晟物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨清支付垃圾处理费184元； 三、驳回原告杨清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告四川福晟物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 演 二〇一九年七月十六日 书记员 喻兰菊