江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初3090号 原告：钟瑜，女，1981年8月24日出生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：曾德旭，赣州市章江法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：赣州达安眼健康管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区翠微路1号赣州中航城1栋1-58号。 统一社会信用代码：91360702MA3872MM3N。 法定代表人：温鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：钟国华，男，1980年9月15日出生，该公司法务，现住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。 被告：中航城业主委员会，住所地：江西省赣州市章贡区翠微路1号中航城6栋1单元2楼。 负责人：肖晖，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：朱永平，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：李凌成，江西南芳律师事务所律师，一般代理。 原告钟瑜诉被告赣州达安眼健康管理有限公司（以下简称达安公司）、中航城业主委员会排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟瑜及委托诉讼代理人曾德旭、被告赣州达安眼健康管理有限公司的委托诉讼代理人钟国华、被告中航城业主委员会的委托诉讼代理人朱永平、李凌成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟瑜向本院提出诉讼请求：1、要求被告拆除原告店铺立面由被告达安公司安装的店招广告牌；2、要求两被告共同赔偿原告损失计10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告钟瑜购买了位于赣州市章贡区翠微路1号中航城xx栋xx-xx店铺并办理了不动产证书。2017年7月13日，原告将该店铺租赁给冯娟经营“xx美瞳”使用，且签订了店铺租赁合同。2019年1月，被告达安公司未经原告同意，私自在原告店铺正立面上方安装了一个大包围式的店招广告牌，导致原告店铺店招无法辨识，使原告店铺承租人合法利益受损，无奈退租。被告达安公司的侵权行为造成原告巨大利益受损。事后，原告得知被告达安公司的行为系被告中航城业主委员会指使并由其收取费用，两被告的行为已严重侵害原告的合法权益，遂起诉至法院。 原告为证明自己的主张，提交了以下证据： 证据1、原告身份证复印件，证明原告具备本案诉讼主体资格； 证据2、国有土地使用权证、房屋所有权证复印件，证明原告所购店铺系个人所有，依法受法律保护； 证据3、《店铺租赁合同》、承租人身份证复印件、情况说明、微信收取租金截图，证明原告店铺被被告侵权后造成合法权利受损； 证据4、照片3张，证明被告侵害原告店铺正立面使其店铺招牌无法安装和辨识的事实，故被告达安公司依法应当拆除安装在原告正大门左边和上方的店招，并赔偿其损失10000元； 证据5、《业主委员会备案通知书》、中航城业主委员会2019年1月费用明细表，证明被告中航城业主委员会指使被告达安公司侵权，并收取被告广告费的事实，故二被告应停止侵权，拆除广告店招，赔偿原告损失。 被告达安公司辩称，1、被答辩人无证据证明其对案涉店铺正立面上方具有合法的使用权或所有权，应承担举证不能的法律后果，请求法院驳回其诉讼请求。案涉店铺立面从位置来看是中航城小区物业的户外外墙墙面，并非归属小区任何业主的专有部分。根据相关法律规定应属于小区物业共用部位，系共有部分。被答辩人并未提交任何证据证明其对案涉店铺立面拥有使用权或所有权。被答辩人虽提交了1栋2-56号店铺的不动产证书，但只能证明对店面专有部分拥有独立产权，而本案案涉的店铺立面为小区所有业主共有的公共部分，使用权或所有权归属于小区所有业主，被答辩人依据其专有部分的产权证书不足以证明其对公共部分拥有合法的权益。被答辩人对案涉共有部分不享有权利，亦不能以自身名义起诉，其诉讼主体不适格，请求法院依法驳回其诉讼请求。2、答辩人在案涉店铺立面按照广告牌，系答辩人经小区业委会即中航城业主委员会允许，并支付使用费后按照合同约定的有偿合法使用，即便构成对答辩人的权利侵权，亦不应由答辩人承担。根据《江西省物业管理条例》第65条规定，利用物业共用部分、共用设施设备设置户外广告、停车场或者从事租赁等的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。被答辩人安装广告牌的位置属于公共部分，被答辩人已向小区业主委员会支付了使用费，即公共场所占用费10000元和1500元拆除保证金，是按照与小区业委会的约定，合法承租使用案涉的商铺立面，不构成侵权。3、被答辩人的陈述有扩大、虚假和杜撰的嫌疑，其损失无任何依据，请求依法驳回其诉讼请求。被答辩人陈述是由于答辩人的侵权行为，导致被答辩人店铺店招无法辨别，承租人合法利益受损，导致退租，该陈述与事实不符。从店铺前后照片对比介意看出，不存在任何遮挡和妨害，且承租人承租原告的商铺，承租的是商铺本身专有部分的使用权，并非商铺广告位或广告招牌，更不是归属于公共部分的外墙墙面。事实上，答辩人在取得外墙立面广告位前，小区业委会已多次通过《公告》、《告知书》的形式向被答辩人及经营户告知外墙墙面属于公共部位以及是否招租的事实。从现场照片可以看出，答辩人安装的广告牌完全在外部墙面空间，对被答辩人的商铺店招广告牌没有任何遮挡，也不影响被答辩人自身商铺广告牌的安装。至于承租人未继续租用被答辩人的商铺，原因诸多，不排除承租人自身经营管理不善或租金过高的原因。被答辩人将承租人退租的原因归结于答辩人安装的广告牌，无论在情理上、逻辑上还是事实上均不成立。对于被答辩人提交的《情况说明》，其为书面的证人证言，应到庭接受法庭询问，该证据不能证明承租人退租的唯一原因是答辩人安装的广告牌，且不排除被答辩人为诉讼特意炮制的可能性。综上，答辩人并未实施侵害被答辩人合法权益的违法行为，被答辩人要求答辩人拆除案涉广告牌及赔偿损失10000元无事实及法律的依据，请求依法驳回其诉讼请求。 被告达安公司为证明自己的答辩主张，提交了以下证据： 证据1、公告，证明2019年1月1日，中航城业主委员会以公告的形式向包括原告在内的小区全体业主发出《公告》，公告明确，根据《江西省物业管理条例》的规定，户外的墙面界定为共用部位，小区外围商铺除使用本身店铺门头招牌以外，还占用很多公共外墙、楼梯道间等共同部位，设置招牌、广告，侵害了公共利益；小区的公共部位，为小区业主共有。由此印证，原告购买的涉案商铺的外墙立面并非原告购买商铺的专有部分，原告对共有部位不享有所有权或使用权，涉案商铺外墙在内的户外的墙面均属于公用部位，为共有部分；未经业委会同意，不得非法侵占外围公共部位。要使用小区公共部位安装广告牌，应按标准缴纳使用费； 证据2、告知书，证明2019年1月20日，中航城业主委员会向小区业主和经营户发出《告知书》，根据《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》规定，明确业主共有的住宅共用部位包括户外墙面。并向小区业主、经营户再次发出《告知》，明确户外的墙面等，属于小区业主共有部分；业委会按照相关法律法规的规定，就小区外墙墙面向社会招租，在被告取得涉案商铺外墙广告位前，业委会也向涉案商铺经营户冯娟予以告知，冯娟没有提出异议，且明确表示放弃店招（外面店铺招牌）；外部墙面为小区业主的共用部分，在涉案商铺经营户放弃店铺招牌租赁情形下，被告付费从中航城业主委员会取得涉案商铺外墙广告位并安装广告牌，属于合法取得涉案商铺外墙立面的广告位使用权，对原告及承租经营户的涉案商铺及租赁权利均不构成侵权； 证据3、收据两张，证明被告达安公司安装广告牌的在涉案商铺外墙归属于中航城小区公共部位，为小区的共有部分；被告达安公司按约向涉案商铺外墙等公共部位的管理人即中航城业主委员会支付了对价，按约支付了使用费（公共场所占用费10000元和1500元拆除保证金），已经合法合规取得涉案商铺的外墙立面广告位的使用权；被告达安公司系合法按照与中航城业主委员会的约定承租使用涉案商铺立面，不构成侵权； 证据4、照片，证明被告达安公司安装的广告牌与其他相同部位的广告牌一致，对原告商铺本身的店铺门头招牌也不构成任何妨害和其他权利侵害，原告的事实主张不属实。 被告中航城业主委员会辩称，1、答辩人并未实施侵害被答辩人合法权益的违法行为，被答辩人要求答辩人拆除案涉广告牌于法无据。首先，被答辩人店铺正立面上方为建筑物外墙，属于建筑物共有部分，中航城小区全体业主对其享有共有权。答辩人对被答辩人店铺正立面上方进行广告位招租已征得被答辩人店铺使用人冯娟的书面同意，且被答辩人店铺使用人放弃投标。答辩人作为业主大会的执行机构，代表小区业主行使相关权利并履行义务，答辩人对被答辩人店铺正立面上方进行广告位招租属于正常的管理行为。并且，答辩人于2019年1月20日向中航城小区的全体业主、经营户发出《告知书》，内容为答辩人决定对小区外围外墙面面向全社会进行广告位公开招租。被答辩人店铺使用人冯娟书面签收《告知书》，同意广告位招租事宜，并自愿放弃参与投标，后达安公司中标并缴纳使用费。因此，答辩人已履行法定义务，征得了相关业主即被答辩人的书面同意，根本不存在侵犯被答辩人合法权益的行为。其次，被答辩人店铺大门正上方及正前方走廊的护栏均自行设置了醒目的店招及广告牌，与案涉广告牌区别明显，被答辩人主张案涉广告牌导致被答辩人店铺店招无法辨识与事实不符。从现场的照片可以看出，被答辩人店铺大门正上方位置以及正前方走廊的护栏位置上均设置了黑底白字店招及广告牌，与绿底白字的案涉广告牌具有强烈的颜色对比，能够轻易被人辨识，被答辩人店铺经营不会因此受到任何不良影响。被答辩人店铺使用人退租的根本原因是其自身经营不善，与案涉广告牌没有任何关联，更与被答辩人正当管理行为没有任何关联；2、被答辩人要求答辩人赔偿损失10000元于法无据。答辩人并未实施侵害被答辩人合法权益的违法行为，被答辩人要求答辩人赔偿损失10000元没有事实与法律依据，被答辩人店铺使用人退租与案涉广告牌没有任何关联，被答辩人店铺使用人已书面同意广告位招租事宜，并自愿放弃投标，被答辩人产生的损失不应由答辩人承担。 被告中航城业主委员会为证明自己的答辩主张，提交了以下证据： 证据1、业主委员会备案通知书、中航城小区业主大会会议决定、业主委员会委员选举结果等事项的公告、负责人身份证复印件，证明被告中航城业主委员会的诉讼主体资格； 证据2、赣州市章贡区城市管理局店招设置许可证（赣区城广许字2018年第1015号）、赣州市章贡区城市管理局店招设置许可证（赣区城广许字2018年第1016号），证明被告达安公司设置店招已获得店招设置行政许可； 证据3、《告知书》、《告知书》粘贴公告照片，证明被告中航城业主委员会已向中航城小区业主、经营户告知中航城小区外墙广告位招租有关事宜；原告店铺承租人冯娟书面签署《告知书》，同意中航城小区外墙广告位招租，并自愿放弃参与投标；业委会没有原告的联系方式，原告不在小区业主群，所以业委会派专人到原告店铺将书面公告书交给承租人冯娟，并要求其代为转达； 证据4、原告店铺外观照片，证明原告店铺大门正上方及正前方走廊的护栏已设置黑底白字店招及广告牌，与被告达安公司设置的绿底白字广告牌具有强烈的颜色对比，能够轻易被人辨识。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，被告达安公司、中航城业主委员会对原告提供的证据1的三性无异议，被告中航城业主委员会对被告达安公司提供的证据1.2.4的三性无异议，原告对被告中航城业主委员会提供的证据1的三性无异议，被告达安公司对被告中航城业主委员会提供的证据1.2.3.4均无异议，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、被告达安公司对原告提供的证据2的关联性有异议，认为仅能证明原告对商铺专有部分享有所有权，不能证明对案涉共有部分享有使用权；对证据3的真实性有异议，认为该组证据为证人证言，应当到庭接受询问，且不能证明原告的合法损失；对证据4的真实性无异议，对证明目的有异议，认为从照片可以看出外墙为公共共有部分，且对原告商铺广告牌不会造成影响；对证据5的证明目的有异议，认为不能证明原告的损失。被告中航城业主委员会对原告提供的证据2的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为店铺外墙属于建筑物共有部分，全体小区业主对此享有共有权，不属于原告个人所有；对证据3的三性均有异议，承租人未到庭接受询问，该证人证言不能被采信；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为原告商铺的招牌与被告达安公司设置的广告牌具有强烈的颜色对比，能轻易被识别；对证据5的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，店铺外墙属于建筑物共有部分，业委会对此进行广告招租是正常管理行为。经庭审核实，本院认为，原告未提供充足的证据证实两被告存在侵权行为及其造成的损失，故对其提供的证据2的三性予以确认；对证据3的关联性不予确认；对证据4的证明对象不予确认；对证据5的三性予以确认，对其证明对象不予确认。 二、原告对被告达安公司提供的证据1的三性有异议，认为公告内容损害了原告的合法权益，且对《告知书》的真实性有异议，上面签字备注的是否为承租人冯娟所写不能确认；对证据2、3、4的三性均有异议，没有转账流水。被告中航城业主委员会对被告达安公司提交的证据3的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议。经庭审核实，本院认为，被告达安公司提供的证据内容真实、来源合法、且与本案具有关联性，故对被告达安公司提供的证据1、2、3、4的三性予以确认。 三、原告对被告中航城业主委员会提供的证据2的三性有异议，认为未出示原件予以核对；对证据3的三性有异议，认为原告未收到该《告知书》，且也未通知原告；对证据4真实性无异议，对证明对象有异议。经庭审核实，本院认为，被告达安公司提供的证据内容真实、来源合法、且与本案具有关联性，故对被告达安公司提供的证据2、3、4的三性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告钟瑜购买了位于赣州市章××区××城××号店铺并办理了不动产权证书（所有权证号：赣房权证字第××号）。2017年7月13日，原告钟瑜作为出租方与承租人冯娟签订一份《商铺租赁合同》，约定，冯娟租赁原告所有的位于赣州市章××区××城××号店铺，租赁期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止，月租金为3600元。合同还对其他事项进行了约定。被告达安公司系位于赣州市章××区××城××号店铺的承租方，被告中航城业主委员会是经法定程序合法成立的业主委员会。2019年1月1日，被告中航城业主委员会向中航城权益业主发出一份《公告》，告知全体业主利用公共部位进行广告招牌设置或占用公告部位须经业委会批准后才能施工。对占用小区公共部位设置广告招牌的商户或业主，按照规定办理有关手续并进行收费。对未经业主委员会批准，非法侵占小区外围公共部位已设置的广告招牌进行逐步清理。2019年1月20日，被告中航城业主委员会向中航城业主、经营户发出一份《告知书》，告知中航城业主、经营户，被告中航城业主委员会决定对小区外围外墙面面向全社会进行广告位公开招租，广告发布人应在取得城市管理主管部门审批后，向小区物业公司和业主委员会提出申请参与招标，广告位最低价格为2000元/年，在招标过程中相等竞标价位条件下与广告位相邻业主或经营户有优先竞标权。于2019年1月22日确认是否参与竞标，否则视为业主或经营户弃权。被告中航城业主委员会向位于赣州市章××区××城××号店铺的承租人冯娟送达了上述《告知书》，承租人冯娟书面签字并注明“放弃招标（外面店铺招牌）”。被告达安公司通过招标取得赣州市章××区××城××号店铺外墙的广告位，并向被告中航城业主委员会缴纳公共区域占用费（二年期）10000元及广告拆除保证金1500元，共计11500元。之后，被告达安公司在案涉店铺正上方外墙处挂立绿底白字“达达眼科视光中心”的广告牌及在左侧外墙处挂立绿底广告牌。2019年3月8日，承租人冯娟向原告钟瑜出具《情况说明》一份，载明，因被告达安公司的二楼广告牌影响店铺经营，特提出退租。原告钟瑜以此为由要求被告拆除广告牌并赔偿损失，遂诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点为两被告的行为是否能构成对原告的侵权。首先，根据庭审查明的事实，原告钟瑜所有的商铺位于赣州市章××区××城××号，位属于二层，被告达安公司所租赁的商铺位于赣州市章××区××城××号，位属于一层，两间商铺是上下层的关系。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑物的基础、承租结构、外墙、屋顶等基本结构部分应当认定为共有部分。结合本案而言，案涉争议的广告牌设立位置位于原告店铺的正立上方及左侧外墙，该部分为共有部分，全体小区业主对该部分享有共有权。根据《江西省物业管理条例》第五十四条的规定，利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关企业、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。在本案中，被告中航城业主委员会是经法定程序合法成立的业主委员会，其有权对小区公共部分进行管理、使用等，被告中航城业主委员会已向全体业主发出《公告》及《告知书》，将广告牌招租等相关事宜予以告知，原告商铺的承租人冯娟已在《告知书》中予以备注确认放弃案涉广告位的投标，被告中航城业主委员会经招标后将案涉广告位租赁给被告达安公司使用，被告达安公司中标后依规定缴纳相关费用并按照规定到相关行政管理部门办理了广告安装审批手续，因此，被告中航城业主委员会、达安公司未实施对原告合法权益的加害行为且不存在过错。其次，原告商铺的承租人冯娟已在《告知书》中予以备注确认放弃案涉广告位的投标，且原告提供的证据亦不足以证明承租人退租是因为两被告的侵权行为所致。另外，被告达安公司安装的广告牌为绿底白字，原告商铺承租人安装的广告牌为黑底白字，二者之间存在强烈的颜色对比，能够被人辨别。故原告不能证明两被告的侵权行为与损害结果之间存在因果关系，亦不能证明其存在的实际损失。综上所述，被告中航城业主委员会将案涉广告位租赁给被告达安公司及被告达安公司在案涉广告位设立广告牌的行为未侵害原告的合法权益，不构成侵权。故对原告要求两被告拆除广告牌并赔偿损失的诉讼请求，没有事实及法律的依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告钟瑜的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告钟瑜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状正本，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  郭家春 人民陪审员  肖伯林 人民陪审员  宋征鑫 二〇一九年七月二十二日 法官助理 邱 琼  书记员 吴利萍