江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初2876号原告：江西明月山天然食品有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区三阳镇，统一社会信用代码：91360902161021849X。法定代表人：李文龙，总经理。委托代理人：郑力杰，江西华晟律师事务所律师。委托代理人：杨龙庚，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：姜任保，男，1966年5月4日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托代理人：李永洪，江西康乐律师事务所律师。原告江西明月山天然食品有限公司（以下简称原告）与被告姜任保（以下简称被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告江西明月山天然食品有限公司的委托代理人郑力杰、杨龙庚、被告姜任保及其委托代理人李永洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告在2014年3月14日和2014年3月28日签订的两份《房地产合作开发协议》为无效合同。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年期间，原告取得了位于江西省宜春市三阳地段的土地使用权，土地权证号袁州国用2013第031056号，用地面积40000半方米（约60亩）用于房地产开发，总建筑面积为72000平方米。原告取得该项目后，即寻求他人合作开发，此时被告来洽谈，经双方商量在2014年3月14日和2014年3月28日分别两期合作开建，第一期建筑面积为24536平方米，乙方补偿及收益每平方米1000元，计2453.6万元给甲方；第二期建筑面积为21500平方米，乙方补偿及收益每平方米680元，计1462万元给甲方；由乙方独自建设，销售和自负盈亏。原告与被告签订的《房地产合作开发协议》实际是名为合作，实为转让房地产和土地使用权及固定回报，不承担风险的一个保底协议，且被告又没有独立开发建筑工程的资格，违反了国家《合同法》、《建筑法》的禁止性法律规定，应当属无效合同。为此，原告特请求人民法院确认原告与被告签订的2014年3月14日和2014年3月28日的两份《房地产合作开发协议》为无效合同。被告辩称：一、原告起诉合同无效没有事实和法律依据。1、原告并不是取得土地使用权之后不参与开发，收取固定回报，变相转让房地产和土地使用权。原、被告签订的是一份典型的联合开发合同，原告除了要支付土地出让金，还要完成多项合作开发事宜和承担多项费用。原告并不是不承担风险，本案协议也不是一个保底协议。2、原告除了拿出一部分与被告联合开发，还自己独立完成了八栋楼的施工和开发，正是由于原告独立开发遇到了开发资金短缺的困难，才采取联合开发的方式。本案中的联合开发与取得土地使用权之后自己不参与开发、变相转让房地产和土地使用权风马牛不相及。3、原、被告签订的合作开发协议没有违反任何禁止性法律规定。相反，有明确司法解释规定本案合作协议系有效协议。二、本案联合开发的房屋无法销售，工程处于瘫痪状态，所有的责任都应由原告承担。三、1号楼、2号楼二栋楼的扩大损失的责任也全部应由原告承担。四、原告现起诉合同无效不仅没有事实和法律依据，其行为也是非常不道德的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合本院审查确认的证据及本案一审庭审，本院确认本案如下事实：原告系有限责任公司（自然人投资或控股），其营业执照登记经营范围包括“房地产开发”。2014年，原告取得了位于宜春市袁州区三阳地段的土地使用权用于房地产开发（土地权证号：袁州国用2013第031056号，用地面积40000平方米，总建筑面积72000平方米）。2014年3月14日，经原、被告协商，以原告为甲方、被告为乙方，双方签订《房地产合作开发协议》一份，协议约定：一、项目概况本项目位于江西省宜春市袁州区，土地使用权证号袁州国用2013第031056号；项目用地面积40000平方米（约60亩），规划用地性质为商业住宅用地，容积率1.8，土地使用年限50年，项目总建筑面积72000平方米，其中1、2号楼为小高层，3-17为普通多层。目前，甲乙双方合作的楼房为5#、6#、9#、12#、13#、16#、17#楼，总建筑面积24536㎡，车库3955㎡。（注：车库、柴棚间，2.4米房屋不计面积）。二、合作形式根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式，由乙方承建本项目5#、6#、9#、12#、13#、16#、17#楼房并由乙方自己独立销售、自负盈亏。甲方负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并承担相关费用。经双方协商确定，甲方在该项目前期投入的补偿及收益按建筑面积1000元每平方米计算，车库面积不算，则甲方前期投入的补偿及收益总计2453.6万元（注：以实际面积计算为准），其余建房资金全部由乙方投入。在合同签订后，乙方应支付给甲方前期投入的补偿及收益计2453.6万元整。乙方负责5#、6#、9#、12#、13#、16#、17#楼房项目的施工建设与房屋销售，施工建筑税收由乙方承担，该部分税收在行为发生时由乙方及时交给甲方代征，并独立享有该合作项目的全部收益，但甲方应承担当地政府核定的有关房地产一切税收。三、甲方权利与义务1、甲方负责办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签订之日起半个月以内取得本项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，自本协议签订之日起一个月以内，取得本项目的《建设工程施工许可证》（含深基坑手续）。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条的内容一致。并在2个半月以内甲方应全部完成桩基础并验收完毕，桩基础费用由甲方全部承担，施工完桩头后交付给乙方，如延期一天罚合同总价的0.5‰给乙方作为补偿。2、甲方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、路面、路灯、下水道、供水、供电、供气、人防、消防等费用）、图纸设计费，以及办理施工许可证的相关费用（包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用）。3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款之日起5日内，向乙方移交项目地块以及现场临时供水、供电，并保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。4、甲方应按本协议第六条约定的移交方式向乙方移交相关的行政手续与本项目的全部资料与图纸文件。5、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。6、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任，以及由此产生的一切经济责任。四、乙方权利与义务乙方保证按照甲方前期完成的项目规划及建筑设计方案进行施工，确保工程质量。乙方在合作期间自行承担建设工程的管理工作，包括施工安全、劳资纠纷的处理。如因乙方原因所产生的责任均由乙方承担，同时造成甲方损失的应承担赔偿义务。1、乙方应按照协议约定的付款方式，向甲方支付本协议第二条约定的项目补偿与收益。2、乙方在向甲方支付补偿与收益后，对本项目具有独立的经营收益权，独立开展本项目的建设与营销工作，并享有合作项目的全部收益。3、为保证项目开发工作的顺利进行，乙方定员派出一名工作人员协助甲方的规划报批、图纸设计以及申请施工许可等相关工作。4、乙方承担自己进行项目建设期间所发生的一切有关债权债务。5、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政审批手续。五、付款方式1、自本协议签订之日起3日以内，乙方支付甲方开发合作定金贰佰万元整。2、自甲方取得本项目的《建设工程施工许可证》后并完成桩基础工程之日起5日内，乙方再支付甲方开发合作定金贰佰万元整，该定金在甲方完成桩基础后自动转为付甲方的补偿与收益。3、自甲方取得本项目的《预售许可证》或这7幢楼房全部3层封顶之日起30日内，乙方向甲方支付捌佰万元整。4、在项目结构全部封顶后30天内结清余款1253.6万元，如乙方需要融资、按揭甲方应全力配合乙方。六、违约责任1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿因此产生的一切经济损失，并赔偿协议总金额的3%违约金。2、乙方未按协议规定的时间（日期）支付款项，前两次付款每超过一日，应偿付给甲方未支付款项5‰的逾期违约金，后两次付款每超过一个月，按2‰的违约金处理，协议并约定了其他事项。2014年3月28日，原、被告就诉争项目中的1#、2#楼合作一事另行签订一份与上述《房地产合作开发协议》内容基本一致的协议，该协议第一条约定合作开发房屋总面积为21500㎡；第二条约定甲方在该项目前期投入的补偿及收益按建筑面积680元每平方米计算，车库面积不算，则甲方前期投入的补偿及收益总计1462万元；第五条约定自本协议签订之日起一星期以内乙方支付甲方开发合作定金贰佰捌拾万元整、自甲方取得本项目的《建设工程施工许可证》和图纸设计完毕后5日内，乙方再支付甲方开发合作定金贰佰万元整，该定金在乙方完成桩基础后自动转为付甲方的补偿与收益、自甲方取得本项目的《预售许可证》或这2幢楼房全部8层封顶之日起30日内，乙方向甲方支付肆佰万元争、在项目结构全部封顶后30天内结清余款582万元。上述两份《房地产合作开发协议》签订后，原、被告即按照协议约定开始建设“理想家园”小区。现合作项目因故处于停滞状态，原、被告双方欲就合作工程进行清算，未果，原告遂诉至法院要求确认双方所签订的合作开发协议为无效协议。本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《房地产合作开发协议》是否有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”；第十五条约定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”。因此，法律并未禁止具有开发资质的房地产开发企业与其他民事主体合作开发房地产项目，本案被告具备合作开发房地产项目的主体资格，能够与具备房地产开发资质的企业合作开发房地产项目。从本案涉及的《房地产合作开发协议》的主要权利义务看，原告的主要合同义务是提供土地、办理相关建设工程手续、负责项目配套设施建设并承担相关费用，被告的主要合同义务是按协议向原告支付项目补偿及收益并承担全部建房资金；诉争项目房屋的施工建设、销售均由被告负责，被告享有合作项目的全部收益。因此，从合作开发协议约定的主要合同义务看，原、被告之间实际形成的法律关系是建设施工合同法律关系，即被告垫资施工涉案工程项目，工程款支付方式为获得预期房屋产权。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“建设工程施工合同具备下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的……”的规定，本案中，被告作为不具备施工资质的自然人，无论是以自己的名义独立组织工人施工，还是借用有资质的建筑企业名义进行施工，均导致原、被告之间形成的建设工程施工合同关系因违反法律的强制性规定自始无效，因此，原、被告之间签订的名为合作开发房地产协议，实为建设工程施工合同因被告自始不具备建设工程施工资质而无效，原告诉请要求确认原告与被告在2014年3月14日和2014年3月28日签订的两份《房地产合作开发协议》为无效合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，被告如认为其对案涉项目投入了资金及原告在合同履行过程中存在过错，其可向原告另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：原告江西明月山天然食品有限公司与被告姜任保于2014年3月14日和2014年3月28日签订的两份《房地产合作开发协议》无效。案件受理费100元，由原告江西明月山天然食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款项汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  张圣来人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇一九年七月三十日代书 记员  颜志群