云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2527民初1560号原告（反诉被告）：泸西县金马镇太平村民委员会。住所地：泸西县金马镇太平村，统一社会信用代码54532527ME0833871P。负责人：方建昌（系该村委会主任），男，1966年12月16日生，汉族，农民，中专文化，住泸西县。委托诉讼代理人：程兴春，云南兴春律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周红梅，云南兴春律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：孙正杰，男，1980年5月25日生，汉族，居民，大专文化，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：李炳元，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：冶联凤，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告泸西县金马镇太平村民委员会（以下简称：太平村委会）诉被告孙正杰土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理，孙正杰于2019年6月24日提起反诉，依法适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行了合并审理，原告太平村委会负责人方建昌及其委托诉讼代理人程兴春、周红梅、被告孙正杰及其委托诉讼代理人李炳元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太平村委会向本院提出诉讼请求，请求人民法院依法判决：一、被告支付逾期未付租金人民币400000元，并按月利率2%计算违约金至租金付清之日止。其中：2018年4月1日至5月31日期间为200000元×2%×2个月=8000元；2018年6月1日至2019年4月30日期间为400000元×2%×11个月=88000元，合计96000元。应付租金、违约金合计496000元。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月1日，原告太平村委会与被告孙正杰签订《租地变更合同》。合同约定，原告将位于太平村钢厂片区涉及大金马小组、太平小组、加乐村民小组的45.151亩耕地租赁给被告管理使用。租赁时间为11年，从2017年12月1日起至2028年12月1日止。先缴费后使用，每年每亩租金为1500元（含生产组织费），11年一次性交清，以现金方式缴纳。地租744991.5元，复垦费155008.5元，合计缴费900000元，分四次付清：2017年11月24日第一次支付现金100000元；2017年12月6日第二次支付现金400000元；第三次于2018年3月底支付现金200000元。第四次于2018年5月底支付现金200000元。合同签订后，被告未在合同约定期限内付清第三、四次应付款项400000元，经原告多次催要，至今没有支付。根据合同约定，被告未按期支付第三次或第四次应付款项，此前已付费用视为违约金赔偿给原告，且收回土地，附着物和设施归原告处理。为此，原告将被告违约金调减为按月利率2%支付违约金给原告至全部租金付清之日。被告孙正杰辩称，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。事实与理由：一、答辩人在特殊情况、特殊条件下与原告签订《租地变更合同》，合同签订后双方均诚信履行各自的义务。但因2018年自然风险、市场风险等不可预测的风险，导致答辩人本应有上百万的收入得不到收益，同时也出现履行本合同后期义务的真实困难。为此，答辩人曾多次真诚地找到被答辩人协商解决办法，但遭到被答辩人的拒绝。从被答辩人本次起诉的诉求映证了被答辩人的目的：1.不考虑土地租赁合同的特殊性，企图及时终止本合同，侵占答辩人的合法财产；2.违反法律规定、合同意思自治原则，恶意请求违约金而侵害答辩人权益。被答辩人虽然在诉讼请求中没有基于合同而提出对该法律关系的具体处理，但在诉状“事实与理由”部分主张“收回土地”，此主张实为主张解除合同。原告在合同履行一年半之际因合同履行中发生的情势变更而不给双方友好协商、实现合同目的的机会，该主张违背公平正义之原则，亦严重侵犯答辩人合法利益，故被答辩人主张不应得到支持。二、被答辩人主张支付逾期未付款400000元无法律依据，也违背权利义务对等原则：被答辩人在合同标的（土地）交付使用期限不足2年之时主张解除合同，还主张支付11年的对等租赁费，是不合法的。反而答辩人认为答辩人已实际交付了（11年期、45.151亩地）土地租赁费744991.5元中的500000元，原告基于该合同实际交付了土地使用期限才两年（至本年年底），按合同约定的土地租赁费1500元／年／亩，45.151亩地的2年租赁费为67726.5元。多支付部分应返还给答辩人。三、原告主张支付违约金不合法。本合同中双方约定了违约责任，并没有约定违约金。《租地变更合同》第四条出现“是为违约”字样，但该约定不符合违约金的法律特征，该约定无效；仅在第六条约定了“违约方承担另一方的经济损失”，此约定具体规定了违约责任承担的方式是违约赔偿。反诉原告孙正杰向本院提出反诉请求，请求依法判令：一、变更合同乙方履行支付义务的方式为一年一付；并返还反诉人多交到被反诉人处土地租赁费364547（500000-135453=364547）元人民币；二、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：我与被反诉人于2017年12月1日在特殊情况下签订了附条件的《租地变更合同》，约定了双方的权利义务。被反诉人在其诉状中请求解除合同、收回土地。我在合同签订后积极履行合同支付义务（已履行第一次、第二次共500000元的土地租赁费），积极开发建设土地，以期通过本宗土地的经营实现双方互赢。在我向土地投入大量资金后，基于不可预测的市场风险、自然风险等向被反诉人履行义务出现困难。本着友好合作，协商解决的问题的争议解决办法，我多次向被反诉人提出困难并请求给予履行义务的时间延展或义务履行方式变更（一年一付），但遭到被反诉人的拒绝。为此，反诉原告孙正杰特此诉至法院。反诉被告太平村委会辩称，请求人民法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。事实与理由：被反诉人在本诉诉状中并没有提到要解除合同，收回土地的请求。被反诉人诉状提到的解除合同收回土地只是合同约定的违约责任，被反诉人要求不按照合同上约定的违约责任进行追责，只是将违约责任变更为按照月利率2%支付违约金。反诉人的理解是错误的，不符合本诉起诉之意。反诉人主张的基于不可预见的自然灾害，无法履行合同义务是不属实的。首先反诉人也是云南人，作为云南人是应该知道自然情况的，这些自然灾害现象是避免不了的，反诉人只能自己采取措施。反诉人称霜冻造成合同不能履行作为合同变更条件是不能成立的。综合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）互诉主张，本案争议焦点为：1.被告孙正杰是否应该支付原告太平村委会租金400000及相应的违约金96000元；2.是否将反诉原告孙正杰支付租金的方式变更为一年一付，反诉被告太平村委会是否应返还反诉原告孙正杰多交的土地租赁费364547元。原告太平村委会为证明其诉辩主张，依法提交了下列证据：1.原告法定代表人身份证、身份证明书、被告身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格、负责人身份信息及被告自然身份信息。2.《租地变更合同》、《租地合同变更情况说明》，证明原告太平村委会将位于太平钢厂片区涉及大金马小组、太平小组、加乐小组的45.151亩耕地租赁给被告管理使用。租赁时间为11年，从2017年12月1日起至2028年12月1日止。地租744991.5元，复垦费155008.5元，合计缴费900000元，分四次付清，其中：第三次于2018年3月底支付现金200000元；第四次于2018年5月底支付现金200000元。被告未按期支付第三次或第四次应付款项，此前已付费用视为违约金赔偿给原告，且收回土地，附着物和设施归原告处理。被告（反诉原告）孙正杰未提交证据。在双方当事人充分举证、质证的基础上，本院认证如下：原告（反诉被告）太平村委会提供的1、2号证据，被告（反诉原告）孙正杰对其证据三性均予以认可，且其内容客观真实、与本案相关联，本院均予以采信。根据庭审、举证和认证，本院确认本案事实如下：2013年12月1日，原告（反诉被告）太平村委会将涉及大金马、太平、加乐三个村小组的一片土地出租给张建。2017年4月，被告（反诉原告）孙正杰到该片土地上进行生产经营，之后张建退场。2017年12月1日，太平村委会与孙正杰签订了《租地变更合同》和《租地合同变更情况说明》。《租地变更合同》载明：“原租赁给张建，时间共15年，从2013年12月1日起至2028年12月1日止。后变更为孙正杰，时间为11年，从2017年12月1日起至2028年12月1日止。第二条，租赁面积、位置。甲方租赁给乙方耕地涉及三个小组（大金马小组、太平小组、加乐村民小组）位于太平钢厂片区，租地面积为45.151亩。第四条，租赁费用的数额和缴纳方式。按照先交费后使用，地租每年每亩租金为1500元整（壹仟伍佰元整），11年一次性交清，以现金方式缴费，地租：744991.5元，复垦费：160000元，合计904991.5元（玖拾万零肆仟玖佰玖拾壹元伍角）。经双方协商，‘村三委’会议决定复垦费为：155008.5元，合计缴费为：900000元（玖拾万元整），分四次付清。第一次付款：2017年11月24日支付现金：100000元（拾万元整）；第二次付款：2017年12月6日（签订合同日）支付现金：400000元（肆拾万元整）；第三次付款：2018年3月底支付现金：200000元（贰拾万元整），于规定日期内未支付，前两次付款合计：500000元（伍拾万元整）是为违约金，赔偿给甲方，且收回土地、附着物和设施归甲方处理；第四次付款：2018年5月底支付现金：200000元（贰拾万元整）；于规定日期内未支付，前三次付款合计：700000元是为违约金，赔偿给甲方，且收回土地、附着物和设施归甲方处理。以上共四次付款合计：900000元，付清地租及复垦费。第五条、甲乙双方的权利和义务。5、乙方租期满后，所承包的耕地必须清理干净所有设施并恢复复耕原状、交给甲方，如乙方恢复复地原状，则退回复垦费。第六条，违约责任。1.在租赁期间，除合同约定和国、省、市政策调整的因之外，甲乙任何一方不得随意变更和解除合同，如有违约，应当分别承担相应的违约责任。因不可抗力的因素，造成甲乙双方无法继续履行合同，或是合同确有必要变更或解除的，可以经双方协商后，按照法律程序变更或解除合同。”合同签订后，被告孙正杰已履行第一、二次付款义务，但未在合同约定期限内支付第三、四次应付款项共计400000元。2019年4月22日，原告太平村委会向本院提起诉讼，要求被告孙正杰支付拖欠的租金和承担违约责任，并将违约金调减为按月利率2%计算至租金付清之日止。2019年6月24日，被告孙正杰向本院提起反诉，要求判决变更租金为一年一付，并要求太平村委会返还多缴纳的租金364547元。本院认为，一、关于本诉原告太平村委会的诉讼请求是否应该支持的问题。原告太平村委会与被告孙正杰签订的《租地变更合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同全面履行各自义务。原告太平村委会已经按照合同将耕地交付给被告孙正杰，且被告已实际对该耕地经营管理，被告孙正杰应按约定时间向原告太平村委会支付租金，但至今被告孙正杰仅支付了第一、二次租金，其行为已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。”故原告太平村委会有权要求被告孙正杰承担违约责任。原告太平村委会将违约金调减系其自愿放弃权利的行为，且其要求被告孙正杰按月利率2%支付违约金并未超过法律规定，本院予以支持。二、关于反诉原告孙正杰的反诉请求是否应该支持的问题。首先，情势变更原则，是指合同成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。农业的规模化、集约化生产，非一蹴而就，也不可草率跟风，盈余亏损由市场波动决定，投资者除了要有充足的资金保障以及做好充分的前期市场调研外，还要具备一定的种植技术、管理经验，以及足够的预防自然灾害的能力。反诉原告孙正杰向反诉被告太平村委会承租土地种植绣球花，其应当提前对当地的节令气候进行了解，在栽种过程中做好预防自然灾害的措施。反诉原告孙正杰主张其种植的绣球花因霜冻灾害导致亏损，但其并未提供充分证据证明其种植得当、措施有效，以及其亏损系不可抗力所致。其次，根据双方签订的《租地变更合同》，已经明确约定总租期为11年、租金744991.5元、复垦费155008.5元及租金的给付方式，同时还约定了若发生不可抗力的情形导致合同无法履行或者合同确有必要变更或解除，均由双方协商解决。根据《租地变更合同》约定，每年的租金为67726.5元（7449915元/11年），反诉原告孙正杰生产经营二年租金为135453元，反诉原告孙正杰已经支付租金500000元，如果按照一年一付，反诉被告太平村委会应返还反诉原告孙正杰多交的租金364547元（500000—135453）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，对没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。反诉原告孙正杰未提供证据证明租金支付方式为一年一付，也未提供证据证实其与反诉被告太平村委会对《租地变更合同》进行过租金变更协商，反诉被告太平村委会对租金支付方式为一年一付并未予以认可。反诉故对反诉原告孙正杰的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的的解释》（二）第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙正杰于本判决生效之日起十日内支付原告太平村委会租金400000元、违约金96000元（其中：2018年4月1日至5月31日期间为20万元×2%×2个月=8000元；2018年6月1日至2019年4月30日期间为40万元×2%×11个月=88000元）。二、驳回反诉原告孙正杰的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8740元，减半收取4370元，由本诉被告孙正杰负担。反诉案件受理费3380元，由反诉原告孙正杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  马颜媛二〇一九年七月九日书记员  张江红