广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初22161号原告：得利海有限公司，注册办事处地址香港黄竹坑道49号得力工业大厦十七楼A室。法定代表人：游素青，系该司董事。委托诉讼代理人：王文倩，系广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州天河中南房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路518号31822房，统一社会信用代码91440101618426855H。法定代表人：罗嘉群，系该司董事长。委托诉讼代理人：朱启华、马泉伟，均系该司员工。原告得利海有限公司（以下简称得利海公司）与被告广州天河中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告中南公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院经审查后于2017年12月11日裁定驳回被告中南公司对本案管辖权提出的异议。被告中南公司不服上述裁定，向广州市中级人民法院提出上诉。广州市中级人民法院经审查后于2018年1月29日裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年5月15日公开开庭审理本案。原告得利海公司的委托诉讼代理人王文倩、被告中南公司的委托诉讼代理人朱启华到庭参加诉讼。本院于2019年6月17日再次公开开庭审理本案。原告得利海公司的委托诉讼代理人王文倩，被告中南公司的委托诉讼代理人朱启华、马泉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告得利海公司向本院提出诉讼请求：1.被告将广州市天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦17楼09室（以下简称案涉房屋）立即交付给原告；2.被告立即为原告办理案涉房屋的不动产登记；3.被告向原告支付相当于4个月（即自2000年3月1日至6月30日止）租金回报金港币61296元的违约金；4.被告向原告赔偿逾期交房的占有使用费损失（按照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，自2000年7月1日起计至实际交付案涉房屋之日止）；5.被告向原告支付逾期办理产权证的违约金（以成交价格港币1532472元为本金，按银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，自约定的案涉房屋交付使用时间即2000年7月1日起计至产权证核发之日止）；6.被告向原告支付因本案诉讼产生的律师费50000元（以实际发生为准）；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1994年9月16日，原、被告签订《房地产预售契约》（含附件；以下简称《契约》），被告将案涉房屋出售给原告；售价港币1532472元；被告应于1997年6月30日将案涉房屋建成并正式交付给原告，应于1998年7月31日前为原告办理领取房地产权证的手续。1994年10月8日，原、被告在原广东省公证处办理《契约》的公证手续。1994年10月19日，《契约》在原广州市房地产交易所办理预售契约监证手续。被告未能依约于1997年6月30日向原告交付案涉房屋。1998年1月31日，被告作出致原告的《有关广州天河工程进度》，告知因被告自身问题延误工期，另行通知原告收楼。因被告延期交楼，原、被告于1998年7月28日签订《补充协议书》（以下简称《协议书1》），约定：原告确认同意被告就案涉房屋的租金回报保证期从1997年7月1日起三年内（即1997年7月1日至2000年6月30日），每年租金按案涉房屋的成交价的12%计算，以此作为被告在1997年7月1日至2000年6月30日期间逾期交楼的违约赔偿。1998年10月26日，原、被告签订《补充协议书》（以下简称《协议书2》），确认原告用1998年8月1日至2000年2月28日期间的租金回报款抵销剩余19期房款。自此，原告向被告支付了全部房款。但被告尚欠原告自2000年3月1日起至6月30日止的租金回报（违约金）共计港币61296元。2000年6月30日期满后，经原告多次催促，被告仍迟迟未向原告实际交付案涉房屋，也没有向原告支付违约金。原告曾于2001年5月25日致函被告，要求被告支付拖欠的2000年3月1日至6月30日期间的租金回报港币61296元。2001年6月20日，被告向原告发来《补充协议书（二）》（以下简称《协议书3》），与原告协商将案涉房屋的租金回报期限从2000年7月1日延长至2001年10月30日，但双方未达成一致意见。2001年6月29日，被告向原告发来《退楼确认书》，与原告协商退楼，原告答复不同意这一方案。2001年7月23日，被告向原告重新发来退楼方案，原告不同意这一方案，并于2001年8月7日就退楼事宜回函表示如果被告同意原告提出的7个条件则可退楼。2005年7月1日，原告再次致函被告协商案涉房屋有关事宜，并提出两个方案，方案一是按照2001年8月7日原告所提的退楼方案，方案二是交楼处理并支付拖欠的租金回报及逾期违约金。被告于2010年3月3日向原告发函沟通退房事宜，被告称“同意按补偿金标准32%一次性支付……”，但双方未就退楼事宜协商一致。案涉房屋一直由被告实际占有和使用至今，被告至今未向原告返还案涉房屋，也未办理产权登记手续。原告多次要求被告交付案涉房屋及支付欠付的违约金，但被告不仅未交付案涉房屋且以工程未完工为由拒绝让原告查看案涉房屋，连整栋楼的电梯都屏蔽楼层门。2017年5月，原告再次到案涉房屋现场，发现案涉房屋已经有人使用。原告于2017年7月20日向广州市不动产登记中心申请信息公开，知悉案涉房屋仍预售登记在原告名下。原告于2017年8月24日在广州市城市建设档案馆查询到案涉房屋所在大楼于2010年8月20日才进行规划验收，且对应的建设范围显示为“天河南方国际大厦l幢，地上50层（部分6层，14层，25层，38层，39层，40层，47层）”。原告为维护合法权益，因本案事宜于2017年7月18日委托律师并签订委托合同，为此支付律师费50000元（以实际发生为准）。《契约》是原、被告的真实意思表示，经过公证以及不动产登记机关登记，未违反法律禁止性规定，真实有效，对双方均具有法律约束力。原告已经履行合同义务向被告支付全部购房款。被告没有按照约定将案涉房屋交付给原告，也没有为原告办理产权登记手续，已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》等相关法律规定承担相应的违约责任。因被告未能按时交付案涉房屋，根据《协议书1》以及《协议书2》，原告尚欠被告4个月租金回报（违约金）没有支付，原告要求被告支付欠付的租金回报（违约金）于法有据，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二项的规定，原告按照同地段同类房屋租金标准主张被告赔偿自2000年7月1日至实际交付案涉房屋之日止的违约金于法有据，应予以支持。根据《契约》第三条的约定，被告应于1998年7月31日前为原告办理领取房地产产权证的手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告要求被告支付逾期办理产权证的违约损失于法有据，应予支持。《契约》附件三第（9）条约定：“如甲方（被告）在根据本附件第（8）条收回案涉房屋的过程中产生任何的损失及费用，其中包括但不限于律师费、法院诉讼费用等，概由乙方（原告）全部承担”，根据权利义务相对等的原则，原告因被告违约维护自身权益而产生的律师费、诉讼费等费用也应当由被告承担。因此，原告因本案诉讼产生的律师费由被告承担于法有据，应予支持。另，根据《契约》附件三第（13）条的约定，案涉房屋在交付给原告使用前必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格。被告中南公司辩称：一、原告未按《契约》的约定按期支付购房款且至今仍未付清。《契约》约定案涉房屋的总楼款为港币1532472元（分64期支付），但原告却未能提交任何一期楼款的付款凭证和收款收据，而被告并未查到原告付款的任何记录，因此，被告不确认原告按《契约》的约定按期付款。二、原告提供的《补充协议书》及抵销付款收据是虚假证据，理由如下：1.所谓的1998年10月的《协议书2》写明“根据甲乙双方签订……预售契约及1998年7月及10月签订之补充协议书”，可见《协议书2》应该是在1998年7月的《协议书1》已签订的前提下签订的，但实际上1998年7月的《协议书1》却只有原告单方盖章，被告并未盖章和签字落款，所以，1998年7月的《协议书1》自始未成立（即1998年10月的《协议书2》的签订前提不存在），没有主体合同不可能有补充协议。2.虽然1998年10月的《协议书2》已加盖被告的印章，但没有法定代表人签名（或盖法定代表人印章），根据《契约》第九条关于“……补充契约书经双方签章后与本契约有同等效力”的约定，此处的“签章”即指需同时有公章及法定代表人印章。而且，按照被告的管理制度，重要的对外经济合同也必须加盖法定代表人印章，至少要有经办人签名，因此，《协议书2》是无效的。3.被告并无委托香港的南方国际商业大厦有限公司代为对数，因为对数不仅会变更《契约》约定的付款方式，还会涉及《契约》之外的其他业务情况，这样的业务不可能委托第三方公司代为处理，除非有被告的授权书，因此，南方国际商业大厦有限公司出具的抵销收据是无根据和无效的。综上，鉴于原告的购房款支付情况不明，被告要求原告先依约付清购房款及逾期付款违约金。恳请法院依法查明事实，维护被告权利，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：中南公司是位于广州市天河石牌中山大道南侧的南方国际商业大厦的开发商。1994年9月4日，作为出售方中南公司的售楼代理的“经纬物业顾问行”与作为认购方的得利海公司签订《广州天河南方国际商业大厦认购书》（以下简称《认购书》），约定：认购物业为案涉房屋；该物业的建筑面积约为105.52平方米（含公用面积）；认购楼价为港币1532472元；付款办法为优惠分期付款：首期订金港币20000元须于签署本认购书时或之前付清，第二期楼款港币133247元须于1994年9月14日或之前付清，第三期楼款港币153247元须于1994年10月14日或之前付清，第四期楼款港币153247元须于1994年11月14日或之前付清，第五期楼款港币153291元须于1994年12月14日或之前付清，楼价余款港币919440元分为60期（每期港币15324元）由1995年3月开始于每月1号或之前付清；除楼宇按揭贷款金额（若有）、免息分期付款之各期楼款及首期订金之外，上述各期款项必须以银行本票支付，抬头为“何耀棣律师事务所”交往何耀棣律师事务所；认购方须于签署此认购书10天内（现约定为1994年9月4日下午四时）携同此认购书及第二期楼款到中环康乐广场怡和大厦四楼……何耀棣律师事务所，签署由出售方指定之房地产预售契约及有关文件；该物业只能作商铺/写字楼用途使用；基于出售方之售楼代理“经纬物业顾问行”在买卖物业上所提供之服务，认购方同意于签署此认购书时付楼价之0.5%予经纬物业顾问行作为认购该物业之手续费等条款。《认购书》尾部显示“经纬物业顾问行”确认收到得利海公司支付的首期订金……港币20000元。1994年9月14日，何耀棣律师事务所作出致得利海公司的《有关：支付预缴契税通知书》，通知得利海公司于1994年9月19日或之前往其所以支票或本票（不接受现金）抬头为“何耀棣律师事务所”预缴按房地产价1.5%计港币22987.1元的契税款项等事项。1994年10月10日，得利海公司向何耀棣律师事务所支付案涉房屋的契税港币22987.1元。1994年9月16日，作为甲方/卖方的中南公司与作为乙方/买方的得利海公司签订《契约》（注：得利海公司称其仅持有复印件），约定：由于甲方已收到乙方预购案涉房屋的订金港币20000元……一、甲方将案涉房屋（房屋建筑面积105.52平方米……）出售给乙方；……二、甲乙双方议定的案涉房屋成交价格为港币1532472元；乙方由2000年2月1日前分64次付清给甲方，购房订金在第一次付款时冲抵；乙方每期付款的日期、金额见附件二；三、甲方应于1997年6月30日将案涉房屋建成并正式交付给乙方；……除特殊情况外，甲方还应于1998年7月31日前为乙方办理领取房地产产权证的手续；……五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还订金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起10日内将订金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约责任金；……八、案涉房屋办理过户手续需缴纳的税款，由甲乙双方按规定各自承担；九、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充契约书经双方签章后与本契约有同等效力；但另行议定的条款必须符合中国法律的规定并不得与本契约的内容相悖等条款。《契约》的附件一约定案涉房屋的使用性质为写字楼等内容。附件二约定：第一期楼款港币153247元含定金港币20000元已于签署本契约时或之前付清；第二期楼款港币153247元须于1994年10月14日或之前付清；第三期楼款港币153247元须于1994年11月14日或之前付清；第四期楼款港币153291元须于1994年12月14日或之前付清；成交价余款港币919440元分60期平均缴付，每月一期，由1995年3月1日起为第一期，此后的每期款项港币15324元须于每月的第一天或之前缴付，直至全部成交价款付清完毕；乙方并须以银行本票抬头为“南方国际投资有限公司”缴付上述各期款项（除第一期楼款外）。附件三约定：……（5）乙方所购入的案涉房屋只能作写字楼用途使用……；（6）甲乙双方同意在乙方未缴清案涉房屋的全部成交价款及违约金（若有）前，本契约正文第三条所指“正式交付使用”的定义为甲方将案涉房屋暂交付乙方使用，即案涉房屋的房产权及案涉房屋范围内的土地使用权仍属甲方所有；直至乙方付清全部成交价款及违约金（如有），案涉房屋及相应的土地使用权始属乙方所有；……甲方须于本契约正文第三条所述的交付日期或之前将案涉房屋暂交付给乙方使用，但如遇下列特殊原因，甲方可将案涉房屋据实予以延期暂交付乙方使用，特殊原因包括：①人力不可抗拒的自然灾害；②人力不可抗拒的其他事故；③施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；④为配合政府的法规而引致的延误；⑤市政配套的批准与安装的延误；⑥其他非甲方所能控制的事件；……（7）如甲方在本契约正文第三条所指的交付使用日或本附件第（6）条准许延期交付之日起计120天后，仍未能将案涉房屋暂交付乙方使用，则乙方有权给予甲方14天书面通知而合法终止本契约；……（8）除须遵守本契约正文第五条的违约责任外，如乙方逾期30天仍未付清应缴的买楼款项，甲方有权单方面发表声明解除本契约，并将案涉房屋另行转售而无须事前征询乙方或获得乙方同意，乙方已缴交的订金、购楼款及其他一切款项将不获退回，全归甲方所有；……（9）如甲方在根据本附件第（8）条收回案涉房屋的过程中产生任何的损失及费用，其中包括但不限于律师费、法院诉讼费用等，概由乙方全部承担；……（24）甲方以邮递方式发出的通知书、信件及其他文件等均以本契约内乙方的通讯地址为依据，该等函件在投邮7天后即被视为已实际送达乙方等条款。附件四《写字楼装修标准》包括：地面为英泥沙批荡；天花为假天花连灯盘及空调风口；门窗为木门、玻璃窗；卫生间为地面铺砌花岗石，墙身贴瓷砖；内墙为髹以乳胶漆；外墙为绿色玻璃幕墙配以双色花岗石；写字楼单位获赠之设施包括：IDD电话线路连接驳一条（以每一独立单位计）、传真机一部（以每一独立单位计）。原广东省公证处对《契约》的签订过程进行公证。《契约》于1994年10月19日经由原广州市房地产交易所办理了预售契约监证手续。得利海公司提供的致得利海公司的《有关：广州天河工程进度》（打印件）包括：南方国际商业大厦工程初期因地基的技术问题，而延误了工期；在大厦封顶后，承建商已抓紧有关之机电设备安装工程，预期会在1998年4月份竣工，届时将另行发信通知得利海公司收楼；……望得利海公司亦能按合约……订明日期供款等内容。尾部仅显示“南方国际商业大厦有限公司一九九八年一月三十一日”的打印内容，但未加盖印章。中南公司以该证据没有加盖其印章为由，对其真实性不予确认。得利海公司提供的首部显示甲方为中南公司、乙方为得利海公司和尾部甲乙双方的签订日期均填写为1998年7月28日的《协议书1》（未能出示原件）约定：根据甲乙双方于1994年9月16日签订之《契约》，甲方向乙方保证乙方所购买案涉房屋于交付使用之日起三年内，每年租金回报率不低于12%；现经甲乙双方协议，特订立本补充协议书予遵照执行；（一）乙方确认同意甲方就案涉房屋的租金回报保证期限从1997年7月1日起，每年租金按乙方所购买案涉房屋的成交价款之12%计算，以代替及确认甲方已完全交付案涉房屋予乙方；（二）甲方同意由1997年7月1日起按附表二所列的保证期间向乙方缴付租金回报，如付款日不是营业日（即银行公开营业的日期），则该租金回报款项须于付款日顺延次一个营业日缴交，如次一个营业日落在下一个月，则付款日为原付款日后一个营业日；甲方有权调整及更改每期应付的租金回报金额，并在调整或更改后通知乙方；但无论《契约》及本补充协议书有任何不同规定，即使在上述保证期限内，乙方必须继续依照《契约》附件二的付款办法缴付有关成交价款，乙方声明当即照办；（三）在签署本补充协议书时，乙方向甲方签署一份授权付款指示书，指示甲方按其指定的方式按期支付租金回报金额（详见附表二）；甲方按该指示书支付租金回报金额予乙方即表示及被视为已实际交付予乙方，乙方同意若乙方取消或更改该指示书之任何通知，须于取消或更改生效日最少七个工作天之前以书面形式交付给甲方；（四）乙方保证依时按照《契约》附件二的付款办法缴付有关成交价款；一旦乙方未依时付款，甲方有权不按照附表二所列向乙方缴付租金回报，直至乙方付清应付的有关成交价款为止；除此之外，乙方必须从逾期之日起，就该未付的有关成交价款另支付逾期利息（按日息0.1%计收），此逾期利息按日计算；……（九）除上述补充协议条款外，甲乙双方另同意就《契约》作出下列修订：1.删去《契约》附件二最后一段，改为“乙方必须以银行本票抬头为‘南方国际商业大厦有限公司’缴付上述各期款项（除第一期楼款外）”；2.删去《契约》正文第五条第四行的“或甲方不能按期向乙方交付房产”一句，共十四个字；（十）除以上（一）至（九）所指之补充及条款须作上述修订外，《契约》的其他一切条款均仍然保持不变；（十一）本补充协议书是《契约》不可分割的组成部份，具有与《契约》同样的法律效力；（十二）本补充协议书用中文书写，一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力；（十三）乙方确认本补充协议书乃《契约》……之补充等条款。《协议书1》尾部甲方签章处仅显示“广州天河中南房地产开发有限公司”的打印内容，“代表”一栏没有签署内容且甲方签章处没有加盖印章；乙方签章处显示得利海公司的印章。附表一为《房产详情》。附表二为《租金回报明细表》，其中包括：案涉房屋的成交价款为港币1532472元；保证期限由1997年7月1日至2000年6月30日止；付款日期为1997年7月1日开始，每月一期[以后每月同日缴交每期应缴付金额，如付款日不是营业日（即银行公开营业的日期），则该分期付款金额须于付款日顺延次一个营业日缴交，如次一个营业日落在下一个月，则付款日为原付款日后一个营业日]；每期应付金额为港币15324元（此乃只供参考，以最后通知为准）等内容。中南公司以《协议书1》没有加盖其印章为由表示对《协议书1》的真实性不予确认。1998年10月26日，作为甲方的中南公司与作为乙方的得利海公司签订《协议书2》，约定：根据甲乙双方于1994年9月16日签订之《契约》及1998年7月28日签订之《协议书1》，乙方向甲方保证按《契约》附件二列明之付款时间缴付成交楼款及甲方向乙方保证从1997年7月1日起按案涉房屋的成交楼款之12%（每年）计算每年租金回报予乙方；现经甲乙双方协议，特订立本补充协议书予遵照执行；（一）甲方同意乙方以《协议书1》内所指的第14期至第32期（即从1998年8月1日至2000年2月28日）期间之租金回报款项抵销《契约》附件二付款方法第五点成交价余款内第42期至第60期（即从1998年8月1日至2000年2月28日）期间之供款，共19期；（二）本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力。1994年9月16日，何耀棣律师事务所开具向得利海公司收取包括案涉房屋第二期楼款港币133247元等费用的收据。“南方国际投资有限公司”于1994年10月14日、12月19日和12月14日分别开具向得利海公司收取案涉房屋第三、四期楼款各港币153247元和第五期楼款港币153291元的凭证。“南方国际商业大厦有限公司”在1996年3月1日至1998年7月6日期间每月分别开具收到得利海公司支付的案涉房屋第13-41期楼款（每期金额均为港币15324元）。“南方国际商业大厦有限公司”于1998年10月26日开具的凭证载明：“兹收到得利海公司港币291156元此款以租金回报保证第14期至第32期抵销楼价余款此款系付广州南方国际商业大厦1709第42期至第60期”等内容。中南公司确认其已收到《契约》附件二第一至四期楼款及第五期中的第13-41期楼款，但其中合计15期楼款存在逾期付款情形；对“南方国际商业大厦有限公司”于1998年10月26日开具的上述凭证的真实性无异议，但认为其没有委托“南方国际商业大厦有限公司”与得利海公司对账，“南方国际商业大厦有限公司”与得利海公司关于《契约》附件二第五期楼款中的第42-60期楼款的对数抵销凭证无效；得利海公司未提交《契约》附件二第五期楼款中第1-12期楼款的付款凭证；综上，得利海公司至今未支付《契约》附件二第五期楼款中的第1-12期、第42-60期楼款。得利海公司解释称结合其提供的《契约》附件二第五期楼款中的第13-60期楼款的付款凭证可证明《契约》附件二第五期楼款中的第1-12期楼款已支付，否则，中南公司会优先将其每期付款列为其前面未付的楼款，因此，即使其未能提供《契约》附件二第五期楼款中的第1-12期楼款的付款凭证，也不影响对其已全额支付案涉房屋楼款的认定。2010年8月20日，原广州市规划局核发的《广州市建设工程规划验收合格证》（含附件）载明：经核定，本建设工程符合城乡规划要求，验收合格；建设单位为中南公司；建设项目名称为天河南方国际大厦；建设规模为天河南方国际大厦1幢，地上50层……地下3层……等内容。2017年8月11日，广州市不动产登记中心作出致得利海公司的《依申请信息公开答复书》，其中包括：经审核，现将有关内容答复如下：一、预售、抵押情况：南方国际商业大厦17楼09室……预售备案时间1994年10月19日，预售人中南公司，预购人得利海公司，无合同抵押、在建工程抵押登记，无退房或注销登记情况；该项目已办理初始登记，房屋抵押情况请向广州市房地产档案馆进一步核实；二、查封情况：暂无南方国际商业大厦17楼09室的有效查封信息等内容。得利海公司还提供以下证据：1.得利海公司、宏洋机械有限公司于2001年5月25日作出的致中南公司的函件（已出示原件。得利海公司称其以传真方式向中南公司送达该函件），其中包括：贵司2001年3月20日传来之补充协议书收悉，今回复如下：（一）……经我方一再追讨贵司方于1998年11月3日支付了1997年7月1日至1998年7月31日共13期之租金共港币199212元（得利海公司）、港币203216元（宏洋机械有限公司）；并于1998年10月26日双方再签《协议书2》，同意以1998年8月1日至2000年2月28日（即第14期至第32期）共19期的租金回报款项抵销我方分期供款之第42期至第60期；尚余的租金回报款项（由2000年3月1日至6月30日止，即第33期至第36期合共4期港币61296元（得利海公司）、港币62528元（宏洋机械有限公司）迄今为止仍未缴付！请于2001年5月31日前交给我方等内容。中南公司以其没有收到上述函件为由表示对该证据的真实性无法确认。2.南方国际控股有限公司广州公司图文传真面页（未能出示原件），其中包括：由广州公司销售部至宏洋机械有限公司、得利海公司，发出日期为2001年6月20日，图文传真号码为25451797，事由为天河1709、1711协议书等内容。所附《协议书3》的首部显示甲方为中南公司、乙方为得利海公司；约定：甲乙双方根据1994年9月16日签订之《契约》及1998年7月28日签订的《协议书1》续订之本补充协议书（二）供双方遵照执行；一、乙方确认同意甲方就案涉房屋的租金回报保证期限从2000年7月1日起，延长至2001年10月30日止，合共16个月；月租金按乙方所购买案涉房屋的成交价款之千分之十（每月租金港币15324元）；二、租金于协议书期满时总额支付，合计港币245184元；三、甲乙双方同意将1998年7月28日及1998年10月26日分别签订的《协议书1》《协议书2》中，由2000年3月1日至2000年6月30日共四个月租金（待查实），合共港币61296元，双方确认后推延至本协议中一并执行；即甲方须支付租金合共港币306480元等内容。尾部甲乙双方签章处均无签章确认。中南公司以其没有盖章确认为由表示对该证据的真实性不予确认。3.中南公司于2010年3月3日作出的致游炎成（即得利海公司签订《契约》的签约代表）的函件（已出示原件），其中包括：关于案涉房屋和广州天河南方国际商业大厦1711室退房还款一事，我公司同意按补偿金标准32%一次性支付，该标准超过其他小业主的补偿较多，已难再提高了；阁下朋友……近日转达了阁下同意签约退房的意见，故请阁下确定签约时间并尽快相告等内容。中南公司对该证据真实性没有异议。4.EMS全球邮政特快专递国际（地区）特快专递邮件详情单[已出示原件。得利海公司已拆封邮件并称邮件内容包括中南公司于2010年3月23日作出的致得利海公司、宏洋机械有限公司的关于要求其提供案涉房屋和广州天河南方国际商业大厦1711室的付款收据复印件以便中南公司核对清楚已付楼款金额等内容的函件及两份《退房协议书》（其中首部显示甲方为中南公司、乙方为得利海公司的《退房协议书》包括“案涉房屋建筑面积105.52平方米，成交价为港币1532472元，乙方已支付该购房款”等内容）等资料]，显示：寄件人为陈伟文，寄件人公司为中南公司，收件人为得利海公司、宏洋机械有限公司，内件品名及详细说明为“中南公司致函得利海公司及宏洋机械公司关于退房事宜”，收寄日期为2010年3月24日等内容。中南公司没有对该证据的真实性提出异议。得利海公司主张2000年7月1日起至今的逾期交房违约金（即占有使用费损失）应参照行政主管部门公布的历年的《广州市房屋租金参考价》中的广州市天河区石牌西路路段的写字楼的租金参考价计付并提供了2005年、2007年至2018年的《广州市房屋租金参考价》予以证明（得利海公司称行政主管部门最早公布的是2005年的租金参考价，且没有公布2006年的租金参考价，2019年的租金参考价尚未公布）。得利海公司提供的上述证据显示：2005年石牌西路路段的写字楼参考租金为建筑面积29元/月·平方米，2007年石牌西路路段的写字楼参考租金为建筑面积50元/月·平方米，2008年石牌西路路段的写字楼参考租金为建筑面积56元/月·平方米，2009年岗顶-石牌区片的写字楼参考租金为63元/建筑面积平方米·月，2010年石牌西路区片的办公用房参考租金为63元/建筑面积平方米·月，2011年石牌西路区片的办公用房参考租金为65元/建筑面积平方米·月，2012年石牌西路区片的办公用房参考租金为65元/建筑面积平方米·月，2013年、2014年石牌街地中海广场的办公用房参考租金均为100元/建筑面积平方米·月，2015年、2016年石牌街地中海广场的办公用房参考租金均为101元/建筑面积平方米·月，2017年石牌街地中海广场的办公用房参考租金为102元/建筑面积平方米·月，2018年石牌街地中海广场的办公用房参考租金为100元/建筑面积平方米·月。得利海公司表示不申请对案涉房屋2000年7月1日至2004年12月31日期间及2006年的租金参考价进行评估；申请由法院参照已公布的上述历年的《广州市房屋租金参考价》中的同地段同类房屋的租金参考价的平均值酌情认定案涉房屋2000年至2004年的占有使用费标准，参照公布的2007年的《广州市房屋租金参考价》中的同地段同类房屋的租金参考价酌情认定案涉房屋2006年的占有使用费标准；并表示如一审判决前2019年及之后年份的房屋租金参考价尚未公布，请求法院适用之前已公布的最后一年的租金参考价认定案涉房屋的占有使用费标准。得利海公司还表示上述租金参考价应和其与中南公司此前协商确定的租金回报标准相比较，取其中高者认定占有使用费标准。得利海公司为了证明其律师费损失还提供由其作为甲方与广东达生律师事务所作为乙方于2017年7月18日签订的《民事委托合同》（约定：甲方因与中南公司房产买卖合同纠纷一案，委托乙方律师担任诉讼代理人；……律师费共计50万元，具体支付时间如下：1.本合同签订3日内，甲方向乙方支付5万元律师费；2.一审判决、调解作出后3日内，甲方向乙方支付15万元律师费等条款）及广东达生律师事务所于2018年3月16日开具的收到得利海公司律师费5万元的发票。得利海公司认为律师费应按一审阶段实际产生的20万元赔偿。中南公司为证明得利海公司未支付《契约》附件二第五期楼款中的第1-12期楼款的问题，提供以下证据：1.财务部林丽于1998年7月15日呈董事长的《关于中南1709室、1711室楼款支付情况汇报》，其中包括：1709室买家得利海公司和1711室买家宏洋机械有限公司实际是同一家老板的公司，现将财务部核对的该小业主付款情况汇报如下：一、得利海公司（1709室）：1709室总楼款为港币153.2472万元，按合同买家得利海公司需分65笔支付，得利海公司未能提供第6-17笔（共12笔）付款凭证及收款收据，我部经查实后未发现有任何收款及相关凭证共计港币18.3888万元；……根据上述审核情况，1709室得利海公司未付楼款港币18.3888万元……该小业主需付清上述楼款后，我司才能与之签订关于租金回报款抵销楼款的补充协议；因此建议不能与该司签订补充协议等内容。下方空白处显示“请严格核对是否按期供楼付款，要有付款凭证，如未能全部按期是不能签约抵销后面未付的楼款。黄18/9”的手写内容。2.业务部陈伟文于2010年3月1日呈董事长的《关于核实中南小业主原件资料后签约的请示》，其中包括：关于中南1709和1711两单元小业主申请退房事宜，我部拟约中南1709和1711两单元小业主核对资料原件，如该小业主按期付清供楼款，是否同意与小业主签署《退房协议书》等内容。下方空白处显示“请严格核对，并交由财务部核付款凭证后才能签约。如未能按期供楼付款是不守约不能退款的。黄1/3”的手写内容。得利海公司表示上述证据是中南公司的内部文件，结合得利海公司提供的上述证据可证明中南公司已核实得利海公司已付清案涉房屋的楼款的情况，因此，才向得利海公司邮寄《退房协议书》。在本案审理中，得利海公司称案涉房屋的房号已发生变化，但楼层未变更。为查明案涉房屋的具体情况，本院向原广州市国土资源和规划委员会及其天河区分局分别发函查询以下问题：一、案涉房屋的规划报建和规划验收情况如何？你单位是否核发相应的建设工程规划验收合格证？案涉房屋的规划验收如有相关书面资料，请一并向本院提供；二、请你单位将大厦第十七层的经规划验收合格的图纸提供给本院，如该第十七层各套房屋的房号已编制，请一并在图纸中标注相应房号，并同时注明各部位的规划用途；三、得利海公司向本院提供的其与中南公司签订的《契约》的附件一为该大厦第十五层至十七层的附图，若该大厦已规划验收合格，得利海公司提供的上述附图显示的该大厦第十七层的房地产情况是否与经规划验收合格的房地产情况一致？案涉房屋的规划报建与规划验收合格的房屋中的各功能分区（如办公区域、厕所等）的具体分布情况及房屋建筑面积、套内面积是否一致？如经本院审查，《契约》约定的房屋过户条件已成就，案涉房屋是否可以依据规划验收合格的房屋情况办理将产权过户至得利海公司名下的手续？四、案涉房屋的产权、查封（包括轮候查封）及抵押情况（如有备案合同，请一并向本院提供复印件）。原广州市国土资源和规划委员会没有答复本院。原广州市天河区国土资源和规划局函复本院如下：一、中南公司前经原广州市规划局批准报建（穗城规东片建字[1994]第30号），在天河区天河路518号建设一幢48层商业、办公楼，后经规划许可扩建、加建、改建为地上50层商业、办公、酒店楼1幢（穗规建证[2004]1893号）；2010年，建设单位通过原市局规划验收（穗规验证[2010]1067号）；二、经核，案涉房屋以得利海公司名义已办理预售合同备案登记（编号：市管契字第94026111号），未办理过户手续；无抵押、查封信息；房地产查丈原图（16-17层平面图）09房间与你院提供的《契约》附件一09房间位置不同；三、房地产查丈原图（16-17层平面图）与竣工图第十六层一致，与竣工图第十七层存在差异。原广州市天河区国土资源和规划局随函向本院提供了上述穗规建证[2004]1893号十六层-十七层平面图、穗规验证[2010]1067号《建设工程规划验收合格证》及17F平面图、《房地产查丈原图》16-17层平面图作为附件。本院还向广州市住房和城乡建设委员会发函查询以下问题：一、得利海公司是在香港注册的公司，如经本院审查，合同约定的案涉房屋的过户条件已成就，按照限购政策，能否支持得利海公司关于将案涉房屋的产权过户至其名下的诉讼请求？二、案涉房屋的产权、查封（包括轮候查封）及抵押情况（如有备案合同，请一并向本院提供复印件）。广州市住房和城乡建设委员会函复本院如下：一、根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（住建房[2006]171号），我市自2006年开始实施境外机构购买办公所需的非住宅房屋限购政策；按照来文附件合同显示案涉房屋用途为写字楼，购买时间在1994年，案涉房屋不受以上境外机构限购政策影响；二、产权登记、抵押、查封等信息不属其职能，建议向原广州市国土资源和规划委员会查询。本院还向原广州市国土资源和规划委员会再次发函查询以下问题：一、案涉房屋现对应的具体地址（包括房号）是什么？二、案涉房屋现对应的房屋的产权、查封（包括轮候查封）及抵押情况如何（如有备案合同，请一并向本院提供复印件）?原广州市国土资源和规划委员会函复本院如下：一、案涉房屋以得利海公司名义办理预售合同备案登记（市管契字第94026111号），根据2013登记字1015433号档案资料《地中海酒店预售单位实测房号对照表》，该预售地址及预售房号1709房对应实测房号为1718、1719房；二、经核广州市房地产档案管理系统，天河区天河路518号1718、1719房查无产权信息记载。本院于2019年7月29日向广州市不动产登记中心查询并打印的案涉房屋的《广州市预售房地产交易登记情况表》载明：案涉房屋的预售人（开发商）为中南公司，预购人（单位）为得利海公司，使用性质为写字楼，建筑面积为105.52平方米，成交价格为港币1532472元等内容。得利海公司称其不清楚案涉房屋的实际使用人是何人；中南公司称案涉房屋由其自用。本院工作人员于2019年6月25日到案涉房屋进行现场勘查并在现场张贴权利申报公告，通知对广州市天河区天河路518号1718、1719房主张所有权、使用权的主体在本院指定期间内向本院申报权利。但没有人向本院申报权利。得利海公司称中南公司在竣工验收之后擅自改变案涉房屋的格局的行为违法，应当按照竣工验收图及《契约》附图向其交付案涉房屋并将案涉房屋过户至其名下；并表示同意按现状接收案涉房屋。为了避免损失进一步扩大，本院询问中南公司是否同意先行向得利海公司交付案涉房屋及协助得利海公司办理案涉房屋的权属证书，中南公司表示不同意。本院认为：《契约》的主要内容合法有效。关于《协议书1》的问题。虽然得利海公司未能出示《协议书1》的原件，且《协议书1》尾部甲方签章处没有加盖中南公司的印章，但结合得利海公司提供的由“南方国际商业大厦有限公司”在1996年3月1日至1998年7月6日期间每月分别开具的收到得利海公司支付的案涉房屋第13-41期楼款（每期金额均为港币15324元）和于1998年10月26日开具的载明“兹收到得利海公司港币291156元此款以租金回报保证第14期至第32期抵销楼价余款此款系付广州南方国际商业大厦1709第42期至第60期”等内容的凭证，以及中南公司确认已收到得利海公司支付的上述第13-41期楼款、得利海公司与中南公司于1998年10月26日签订的《协议书2》中关于“根据甲乙双方于……及1998年7月28日签订之《协议书1》……”的约定可知，中南公司认可《协议书1》且已实际履行《协议书1》的约定。《协议书1》《协议书2》亦是合法有效的。由于现有证据未显示双方当事人对退房事宜协商一致，因此，双方当事人应全面履行《契约》及《协议书1》《协议书2》。作为房屋买受人的得利海公司负有向作为房屋出卖人的中南公司支付案涉房屋的购房款的主要合同义务。得利海公司称其已付清案涉房屋的全部楼款并提供相关证据予以证明。中南公司则以前述理由抗辩称得利海公司至今未支付《契约》附件二第五期楼款中的第1-12期、第42-60期楼款。对此，本院认为，根据《协议书1》中关于“（九）……1.删去《契约》附件二最后一段，改为乙方必须以银行本票抬头为‘南方国际商业大厦有限公司’缴付上述各期款项（除第一期楼款外）”的约定可知，中南公司已委托南方国际商业大厦有限公司向得利海公司收取案涉房屋的购房款，且中南公司确认其已收到的案涉房屋的部分楼款即《契约》附件二第五期楼款中的第13-41期楼款是由“南方国际商业大厦有限公司”向得利海公司收取的。结合《协议书2》中关于“（一）甲方同意乙方以《协议书1》内所指的第14期至第32期（即从1998年8月1日至2000年2月28日）期间之租金回报款项抵销《契约》附件二付款方法第五点成交价余款内第42期至第60期（即1998年8月1日至2000年2月28日）期间之供款，共19期”的约定可知，中南公司关于其未委托南方国际商业大厦有限公司与得利海公司对账、南方国际商业大厦有限公司与得利海公司就《契约》附件二第五期楼款中的第42-60期楼款的对数抵销无效的抗辩没有依据，本院不予采纳。至于《契约》附件二第五期楼款中的第1-12期楼款是否已支付的问题，根据日常生活经验，在买卖双方已约定楼款分期支付的情况下，如买方尚未支付序号在前的分期楼款，卖方一般不会在收款凭证上将买方所付的楼款标注为序号在后的分期楼款；同时，结合中南公司提供的前述1998年7月15日和2010年3月1日分别作出的两份内部文件及得利海公司提供的中南公司于2010年3月24日向得利海公司邮寄包括《退房协议书》在内的邮件可知，中南公司应是在核实并确定得利海公司已付清案涉房屋的全部楼款的情况下才邮寄关于退房事宜的邮件的；综上，本院认定得利海公司已付清案涉房屋的全部楼款合计港币1532472元。作为房屋出卖人的中南公司负有向作为房屋买受人的得利海公司交付案涉房屋及协助得利海公司办理案涉房屋的产权过户手续的义务。《契约》约定“三、甲方应于1997年6月30日将案涉房屋建成并正式交付给乙方；……除特殊情况外，甲方还应于1998年7月31日前为乙方办理领取房地产产权证的手续”，但中南公司至今未向得利海公司交付案涉房屋，距离上述约定的交付之日已逾20年，中南公司构成严重违约。现案涉房屋已验收合格，且得利海公司表示同意按现状接收案涉房屋，结合本院调查取证的情况看，案涉房屋现对应实测房号为1718、1719房，因此，中南公司理应将案涉房屋（对应实测房号为1718、1719房）交付给得利海公司使用。关于得利海公司主张中南公司支付相当于4个月（即自2000年3月1日至6月30日止）租金回报金港币61296元的违约金的问题。《协议书1》约定“（一）乙方确认同意甲方就案涉房屋的租金回报保证期限从1997年7月1日起，每年租金按乙方所购案涉房屋的成交价款之12%计算，以代替及确认甲方已完全交付案涉房屋予乙方……”，《协议书1》附表二包括“保证期限由1997年7月1日至2000年6月30日止；付款日期为1997年7月1日开始，每月一期……每期应付金额为港币15324元”等内容，《协议书2》约定“（一）甲方同意乙方以《协议书1》内所指的第14期至第32期（即从1998年8月1日至2000年2月28日）期间之租金回报款项抵销《契约》附件二付款方法第五点成交价余款内第42期至第60期（即1998年8月1日至2000年2月28日）期间之供款，共19期”。由上可知，中南公司在1997年7月1日至2000年6月30日期间每年应按照案涉房屋成交价款之12%向得利海公司支付租金回报，即每期应支付港币15324元。得利海公司在其提供的证据中自认其已于1998年收到金额为港币199212元的1997年7月1日至1998年7月31日合共13期的租金回报款项及第14期至第32期合共19期的租金回报用作抵扣《契约》附件二第五期楼款中的第42-60期楼款，并称中南公司至今未支付最后4期租金回报，鉴于中南公司未能举证证明其已向得利海公司支付自2000年3月1日至6月30日期间共4期的租金回报合计港币61296元（即港币15324元/期×4期），应承担相应的举证不能的法律后果。本院据此对得利海公司上述诉讼请求予以支持。关于得利海公司主张中南公司赔偿逾期交房的2000年7月1日起至实际交付案涉房屋之日止的占有使用费损失的问题。中南公司迟延交房构成严重违约，理应承担相应的违约责任。由于《协议书1》已约定删除《契约》第五条中关于中南公司迟延交付房产的违约责任金计算方式的约定，得利海公司主张中南公司参照案涉房屋的同地段同类房屋的租金参考价承担迟延交付的违约责任并无不妥，本院予以支持。上述损失均按照案涉房屋的建筑面积105.52平方米、参照案涉房屋的同期同地段写字楼/办公用房性质的房屋的租金参考价从2000年7月1日计至实际交付案涉房屋之日止；其中，2005年参照29元/月·平方米的标准计付，2007年参照50元/月·平方米的标准计付，2008年参照56元/月·平方米的标准计付，2009年、2010年均参照63元/平方米·月的标准计付，2011年、2012年均参照65元/平方米·月的标准计付，2013年、2014年均参照100元/平方米·月的标准计付，2015年、2016年均参照101元/平方米·月的标准计付，2017年参照102元/平方米·月的标准计付，2018年参照100元/平方米·月的标准计付。鉴于行政主管部门没有公布2000年至2004年、2006年的广州市房屋租金参考价，且得利海公司表示不就此申请评估及表示如2019年及之后年份的租金参考价在一审判决前尚未公布则适用之前已公布的最后一年的租金参考价认定案涉房屋的占有使用费标准，本院酌情认定2000年7月1日至2004年12月31日期间均参照25元/月·平方米的标准计付，2006年参照40元/月·平方米的标准计付，2019年及之后年份至实际交楼之日止均参照100元/平方米·月的标准计付。同时，由于中南公司已经以租金回报方式向得利海公司支付迟延交楼违约金合计港币551664元（即港币15324元/期×36期），因此，上述损失总额应以不超过港币980808元（即港币1532472元-港币551664元）为限。关于得利海公司主张中南公司为其办理案涉房屋的不动产登记的问题。《契约》约定中南公司应于1997年6月30日将案涉房屋建成并正式交付给得利海公司及于1998年7月31日前为得利海公司办理领取房地产产权证的手续，按此推算，中南公司应于案涉房屋交付之日起13个月内办妥案涉房屋权属证书的领取手续。鉴于案涉房屋不存在查封、抵押等限制产权转移的情形，且广州市住房和城乡建设委员会已答复本院称案涉房屋不受境外机构限购政策影响，因此，本院按上述办证期限对得利海公司上述诉讼请求予以支持。关于得利海公司主张中南公司支付逾期办理产权证的违约金问题。按照上述办证期限，得利海公司主张中南公司支付逾期办理案涉房屋权属证书的违约金的条件尚未成就，因此，本院对得利海公司上述诉讼请求不予支持。关于得利海公司要求中南公司赔偿律师费损失的问题。考虑到律师费并非主张权利必然发生的费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州天河中南房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内，将广州市天河石牌中山大道南侧南方国际商业大厦17楼09室（对应实测房号为1718、1719房）交付给原告得利海有限公司使用。二、被告广州天河中南房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告得利海有限公司支付租金回报款项港币61296元。三、被告广州天河中南房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告得利海有限公司赔偿逾期交楼的损失（按照建筑面积105.52平方米，从2000年7月1日计至2019年7月31日止；其中，2000年7月1日至2004年12月31日期间均参照25元/月·平方米的标准计付，2005年参照29元/月·平方米的标准计付，2006年参照40元/月·平方米的标准计付，2007年参照50元/月·平方米的标准计付，2008年参照56元/月·平方米的标准计付，2009年、2010年均参照63元/平方米·月的标准计付，2011年、2012年均参照65元/平方米·月的标准计付，2013年、2014年均参照100元/平方米·月的标准计付，2015年、2016年均参照101元/平方米·月的标准计付，2017年参照102元/平方米·月的标准计付，2018年参照100元/平方米·月的标准计付，2019年参照100元/平方米·月的标准计付）；2019年8月1日至实际交楼之日期间的每月损失，被告广州天河中南房地产开发有限公司于次月5日前向原告得利海有限公司支付（按照建筑面积105.52平方米，均参照100元/平方米·月的标准计付）（上述损失总额以不超过港币980808元为限）。四、被告广州天河中南房地产开发有限公司于将上址房屋交付给原告得利海有限公司使用之日起13个月内，协同原告得利海有限公司到广州市房地产管理部门办妥将上址房屋的产权过户登记至原告得利海有限公司名下及领取相应的权属证书的手续。五、驳回原告得利海有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费93500元，由原告得利海有限公司负担78610元，被告广州天河中南房地产开发有限公司负担14890元。如不服本判决，原告得利海有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告广州天河中南房地产开发有限公司可在判决书送达十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  陈丽琼人民陪审员  何海霞二〇一九年七月三十一日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠