广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初16621号原告（反诉被告）：黄剑峰，男，1986年6月7日出生，汉族，住陕西省宝鸡市眉县。委托诉讼代理人：黄露曼，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：李涛，男，1981年5月22日出生，汉族，住广东省廉江市城北街道环市。委托诉讼代理人：韩兴柱，广东珠江律师事务所律师。原告（反诉被告）黄剑峰与被告（反诉原告）李涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告（反诉被告）黄剑峰的委托诉讼代理人黄露曼，被告（反诉原告）李涛及其委托诉讼代理人韩兴柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）：黄剑峰，男，1986年6月7日出生，汉族，住陕西省宝鸡市眉县。委托诉讼代理人：黄露曼，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：李涛，男，1981年5月22日出生，汉族，住广东省廉江市城北街道环市。委托诉讼代理人：韩兴柱，广东珠江律师事务所律师。原告（反诉被告）黄剑峰与被告（反诉原告）李涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告（反诉被告）黄剑峰的委托诉讼代理人黄露曼，被告（反诉原告）李涛及其委托诉讼代理人韩兴柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄剑峰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年3月17日签订的《联营合同》无效；2.被告向原告退还合同保证金5万元、装修补偿费用22万元、物业管理费押金5000元，铺位使用费104000元（被告隐瞒的租金差价）；3.被告承担本案诉讼费用、财产保全费用。事实和理由：2016年3月3日，原告与被告签订《合作协议》，约定原告利用被告位于广州市天河区XXX路XX号首层l08商铺（下称涉案商铺），在上午六点三十分至十点前空置时间段经营早餐，每月支付4500元作为补偿，并支付6万元作为保证金。原告依约向被告支付上述款项。2017年3月17日，原告与被告签订《联营合同》，合同约定被告提供涉案商铺使用权给原告使用，被告获取联营受益金每月固定2.5万，原告于2017年6月1日前支付合同保证金5万元，于合同签订之日支付22万元作为被告的装修补偿费用，联营期限自2017年4月1日起至2019年6月30止。原告依约向被告支付上述款项。原告进场后发现被告欺骗原告支付22万元装修补偿费，被告撤场时把店铺所有东西都搬空，原告承租只是一个空铺。后期，原告依被告要求又支付了物业管理费押金5000元。2018年5月份，涉案商铺业主联系原告，称被告未经其同意擅自转租给原告，损害了其利益，其要收回店铺。至此原告才知道涉案商铺不可以转租，因非常担心业主会收回店铺导致不能经营，原告多次相约被告商谈，被告均保证原告可以经营下去，其与业主的租赁合同不会被解除。2018年5月28日，原告代被告签收律师函，并于当天通知被告，被告于当天下午到店领取。后原告从物业管理处了解到业主发来解除涉案商铺租赁合同的律师函，通知被告解除租赁合同关系。其后，原告又发现被告之前出示的其与业主的租赁合同是假的，其从业主处承租涉案商铺租金为每月1万元，并非每月1.8万元，被告欺骗原告，严重损害了原告权益，从中不当谋取差价，每月多收原告租金8000元。原告认为，原被告于2017年3月17日签订《联营合同》虽然名为联营关系，实为转租关系，被告未经业主同意擅自将涉案商铺转租给原告，导致租赁合同被解除，期间其又弄虚作假，明显违反诚信，不当谋取差价，损害原告利益，其转租行为依法无效，故原、被告之间的《联营合同》依法为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中被告主观过错非常明显，故被告应全额退还原告保证金5万元、装修补偿费用22万元、物业管理费押金5000元及多收铺位使用费104000元（自2017年4月1日至2018年5月31日，共13个月，每月多收8000元×l3个月=104000元）。原告为此多次与被告协商但均未果，被告还于2018年6月3日协同多人到店试图拉闸不让原告经营，通知原告中止《联营合同》，交还涉案商铺给被告。原告被迫无奈，为保护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规的规定特诉至法院，请求法院依法审理并支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李涛辩称：一、被告与原告之间签订的《联营合同》合同有效，受法律保护。广州市天河区XXX路XX号首层108商铺从2013年开始一直由原告经营名为“XX”的餐饮店。原告找到被告一方，共同商讨在早上的时段合作经营早餐项目，经过协商在2016年3月3日签订《合作协议》，并经过一年的合作双方认为该项目有较大的营利空间，想继续加强合作。在2017年3月17日，双方在平等协商的基础上，自愿签订了《联营合同》（下简称合同），合同的条款均经过双方的协商一致，合作经营是双方真实的意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，依法受保护，对双方具有法律约束力，任一方不得随意违约。二、被告协助原告店铺经营管理中的后勤保障工作，双方并非转租关系。被告在与原告共同经营之前一直在涉案房屋自行经营餐饮生意。双方合作经营期间，根据合同约定被告委托原告全权负责联营体的日常经营，店铺工商登记仍使用被告的个体工商户登记，被告负责店铺税务缴交，食品经营许可、店铺日常杂费缴纳等对外经营管理中的工作，如因合作经营过程中与第三方产生纠纷或者负债，被告作为店铺的负责人需要和原告对外共同承担经营风险或因此带来的亏损。而转租是指仅出租店铺，不参与、不协助店铺的经营，对于经营中的风险亦不承担任何法律责任。所以被告与原告之间的权利义务与转租存在本质的区别，不能将双方之间的关系认为为转租关系。三、原告从2018年6月起未再向被告支付受益金，已经构成违约，应驳回原告的诉讼请求。在2018年5月底起原告明确拒绝按照合同的未定支付联营受益金，根据合同约定，原告逾期超过15天支付当月联营受益金的，被告有权没收保证金，解除合同终止联营并收回店铺。因此被告有权没收原告支付的保证金5万元。关于22万元是对于被告之前投入的装修补偿费以及前期个人经营形成的店铺效益（包括无形资产、由生店到熟店）的补偿，是双方协商一致原告自愿签订合同支付的，受法律保护不得反悔。由于旧设备（保证原来的台凳等）不适合合作项目使用，原告要求被告掏空店铺，尽快让其为合作项目进行装修工作。腾空设备当日原告也在现场察看，协助清空店铺，对于被告搬走的每一件物件均是知情且同意的。现由于原告不按照合同约定支付联营受益金构成违约，原告更加无权要求退还。被告并未收取原告物业管理费押金5000元，而原告提出的铺位使用费没有任何的法律及合同依据。四、原告提起房屋租赁合同诉讼是企图破坏和侵害被告合法权益为目的的恶意诉讼，双方之间不存在任何的租赁关系。在未与原告合作经营前，被告一直用心经营“XX”餐饮店，在双方合作后，被告亦时时与其沟通经营过程中发现的问题，积极主动参与经营中。在2018年5月初房屋业主单方面要求增加租金未果，在收到业主的律师函后，被告已经积极与业主协商沟通。事实上从收到律师函后至今，被告一直正常经营合作项目（每一天均正常营业），并没有收到任何的影响，以律师函为借口的真实意图是撕毁《联营合同》，不向被告支付受益金，企图独资经营。被告在2018年6月3日到店铺要求原告交回店铺，但原告拒绝交回且继续经营。原告以合同无效为由起诉要求被告单方面返还财产，而其自身却拒绝交回店铺，显然是自相矛盾的。表明其真实目的是为了抛开被告，独占经营成果。综上，双方之间自愿签订的《联营合同》合法有效，原告亦没有证据证明存在《合同法》第五十二条合同无效的法定情形。相反原告与业主串通扭曲事实，损害被告的合法权益，请贵院依法驳回原告全部的诉讼请求。我方认为是双方的合作经营关系，不是租赁关系。被告（反诉原告）李涛向本院提出反诉请求：1.请求判令黄剑峰向李涛支付联营收益金至实际返还广州市天河区XXX路XX号之一、之二108铺之日止（从2018年6月1日暂计至2018年7月31日为5万元）；2.李涛没收黄剑峰的合同保证金5万元；3.本案本诉及反诉的诉讼费、财产保全费用由黄剑峰承担。事实和理由：李涛在2013年开始租用案涉房屋后，经营名为“XX”的餐饮店。黄剑峰找到李涛一方，共同商讨在早上的时段合作经营早餐项目，经过协商在2016年3月3日签订《合作协议》，并经过一年的合作双方认为该项目有较大的营利空间，想继续加强合作。在2017年3月17日，双方在平等协商的基础上，自愿签订了《联营合同》，合同的条款均经过双方协商一致，合作经营是双方真实的意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，依法受保护，对双方具有法律约束力，任一方不得随意违约。但黄剑峰从2018年6月起至今不再向原告支付联营受益金，根据合同第五条的约定已经构成违约，李涛曾在2018年6月3日到店铺和黄剑峰协商，要求交还店铺，但其拒绝交还。在黄剑峰未支付联营受益金的情况下，至今仍在占用店铺实际经营。黄剑峰以合同无效为由提起本诉要求李涛单方面返还财产，而其自身却拒绝交回店铺，显然是自相矛盾的。表明其真实目的是为了抛开李涛，独占经营成果。综上，李涛认为根据《合同法》第八条、第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，黄剑峰逾期不支付联营受益金已经构成违约。黄剑峰的诉讼请求没有事实及法律依据，应驳回其全部诉讼请求。原告（反诉被告）黄剑峰针对反诉辩称：原告与被告之间并非是联营关系，而是房屋租赁关系，李涛没有参与店铺的经营，不承担店铺的风险责任，无论盈亏都是按月收取固定的收益，且李涛在与黄剑峰的微信聊天及通话记录表明收取的租金，所以黄剑峰与李涛之间是租赁关系，并非联营关系。因为业主2018年5月28日向李涛发律师函，且李涛在答辩状及证据里面也承认其收到业主发来解除租赁关系的律师函，因其与业主之间的租赁已经解除。其与我方转租合同已经客观无法履行。因此李涛未能处理好与业主之间的关系，李涛无权转租，业主也不追认，所以其与黄剑峰之间的转租合同是无效的，黄剑峰不用支付，根据合同法的规定，合同无效的，李涛无权收取之后的租金，而且依据合同取得的财产应当予以还款。经审理查明：位于广州市天河区XXX路XX号之一，之二108铺登记在案外人黄晴文名下，规划用途商业，产权登记时间2011年12月15日，建筑面积30.3平方米。2016年8月30日，黄晴文（出租方、甲方）、李涛（承租方、乙方）双方签订《广州市天河区XX中心租赁合同》，约定甲方将广州市天河区XXX路XX号之一、之二广州天河XX中心一层08铺租给乙方使用，面积30.3041平方米，租期自2016年9月1日至2019年8月31日。每月租金10000元，自2016年9月1日起租。租赁期间，乙方应按时向甲方交纳租金，逾期支付的，每逾期一日按当月租金额的1%向甲方支付违约金；逾期支付超过15日，甲方有权没收合同保证金，单方面解除合同并收回该物业自行处理。合同期内，乙方如需将该商铺转租，需事先书面通知，得到甲方同意，并向甲方交纳每间商铺2000元作为转名手续费（此费用不含税），否则按乙方违约处理，没收合同保证金并立即收回该商铺，并解除本租赁合同，因此产生的一切后果由乙方承担。2016年3月3日，李涛（甲方）与黄剑峰（乙方）签订《合作协议》，约定乙方利用甲方位于：广州市天河区XXX路XX号首层108商铺（XX），上午六点三十分至十点前空置时间段合作经营早餐项目。乙方每月支付4500元给甲方作为补偿，双方协议如下：甲方（XX）现有店铺中因有众多设备和店铺私有财产，乙方支付60000元作为保证金，如果合作过程中有造成甲方损失的，甲方有权利在保证金内直接扣除所需损失金额。如无造成任何甲方损失至合作结束，甲方将无息归还乙方保证金60000元整。如因不可抗力因素：商场物业管理公司不同意乙方继续在店铺合作经营的、产权人原商铺业主不同意合作经营的、因造成甲方损失过大的等行为，甲方将终止合作关系。2017年3月17日，李涛（甲方）与黄剑峰（乙方）签订《联营合同》，合同约定：甲方拥有产权证地址：广东省广州市天河区XXX路XX号之一、之二108铺的租赁权持有者。建筑面积30.3平方，套内建筑面积15.91平方，甲乙双方协商一致，愿以联营方式共同经营以“粥、粉、面、小吃”铺面生意。双方达成以下合约：甲方提供上述的店铺使用权，乙方提供货源与制作经营，甲乙共同经营店铺生意，甲方委托乙方全权负责联营体的日常经营，乙方有联营体的经营权，甲方予以协助。联营期限自2017年4月1日起至2019年6月30日止。乙方进场当日后于2017年6月1日前，乙方向甲方支付合同保证金50000元，甲方须于合同期满后10日内返此保证金无息归还给乙方。合同签订之日须支付甲方人民币22万元作为甲方原经营户的装修补偿费用。甲方于2017年4月1日前将该店铺交付乙方使用。甲方所得联营受益金每月固定为25000元，乙方务必在联营经营期内每月1号前支付，逾期交付的，每逾期一天，乙方须按本合同当月联营受益金金额的1%向甲方支付违约金，逾期超过15天，甲方有权没收合同保证金、单方面解除合同终止联营并收回该物业自行处理。甲方应保证在联营期内，对合同项下的店铺具有合法的使用权，联营期内，甲方保证联营体在合同期内对上述店铺有独立使用权。甲方协助乙方办理《营业执照》、《税务登记证》，并协助装修等手续办理，费用乙方负责缴纳。对于乙方的经营管理，甲方给予必要的协助，但不得进行干涉。乙方投入该联营店铺的商品为乙方所有，甲方不得占有、使用及支配。乙方对联营店铺享有独立的经营权。乙方应按约定方式定期向甲方支付其应得的联营店铺收益金。乙方负责店铺的装修、设计、施工，费用由乙方承担。联营期内，因经营所产生的一切费用，包括但不人员工资、税金、工商管理费、门前三包费、水电费、通讯费及商场物业管理费等均有乙方承担。乙方自行负责处理经营中发生的顾客投诉，不得因此影响甲方的商誉；如因此导致媒体曝光或被消费者投诉，乙方须负责为甲方挽回影响，并承担由此产生的一切费用；否则，甲方有权解除合同。凡在该房屋内发生的或由乙方经营原因导致的乙方或第三方的人身、财产受到损害或者损坏的，责任由乙方承担。在乙方装修、经营期间，因乙方原因妨碍相邻房屋经营，引起争议、纠纷及经济损失，概由乙方负责，同时按照甲方要求排除妨碍。甲方的下列行为视为违约，需承担违约责任，且乙方有权因此而解除合同：因干涉、组织乙方正常店铺营运的。乙方的下列行为视为违约，需承担违约责任，且甲方有权因此而解除合同：未告知甲方，单次逾期支付租金超过15天或多次逾期交付的。甲乙双方因违反上述约定，须向对方支付违约金5万元。甲方无法继续履行本合约时，甲方应按照实际使用天数将多收的联营收益金返还给乙方（日平均联营收益金=当月天数收益金/1天）。因违约行为导致对方损失，且违约金无法弥补对方损失的，违约方应予以补足。本合同在下列情况下终止：因店铺被国家征用以及原产权业主要收回物业导致本合同无法继续实际履行。出现上述情况，甲方须向乙方提供有关部门的书面证明，按实际经营天数收取收益金并后将多收取的收益金退还给乙方。2017年3月17日，黄剑峰向李涛支付合作经营金16万元、保证金5万元、装修补偿费用22万元。黄剑峰提交银行流水、微信转账截图、支付宝转账截图、明细表等拟证明其每月支付25000元租金给李涛。李涛对上述证据的真实性、合法性予以认可，但辩称上述款项系联营收益金。明细表载明：2018年5月4日，黄剑峰支付最后一笔款项25000元给李涛。黄剑峰提交微信聊天记录、通知、视频等证据拟证明李涛影响其正常经营，李涛对上述证据的真实性予以认可，关联性不予认可。黄剑峰提交装修工程申请表、电路布局图等证据拟证明李涛转租案涉商铺未发生装修费用，李涛对上述证据不予认可。黄剑锋提交录音拟证明李涛欺骗其支付装修补偿费，李涛对录音不予认可。李涛提交营业执照、食品经营许可证、微信聊天记录等证据拟证明其系案涉商铺负责人并参与经营，黄剑锋对上述证据不予认可。李涛提交押金收据拟证明其代黄剑峰缴纳了水电管理费押金。黄剑峰对收据真实性无异议，但主张该5000元系其给李涛，再由李涛去缴纳，缴纳之后其没有将收据给黄剑峰。收据载明：今收到李涛1F（1008）铺水电管理费押金5000元。日期为2017年1月10日。另查明，2018年8月17日，李涛向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初22579号]，请求判令确认黄晴文于2018年5月25日发出的律师函解除通知无效、黄晴文继续履行与其在2016年8月30日签订的《广州市天河区XX中心租赁合同》等，该案正在审理过程中。经该案审理查明，2018年5月25日，黄晴文委托的广信君达律师事务所向李涛邮寄发出《律师函》（妥投时间2018年5月28日）。函称：近期黄晴文发现李涛未经同意，擅自将商铺转租给黄剑锋，为此黄晴文多次与李涛协商未果。李涛已违约，黄晴文依约有权解除合同。自本函送达李涛之日起双方租赁合同正式解除，黄晴文无须退还合同保证金，李涛须在解除合同三日内无条件退还商铺。黄剑锋确认其于2018年6月与黄晴文就案涉商铺另行签订了租赁合同，此后其向黄晴文支付租金。本院认为：本案争议焦点有二：其一，案涉《联营合同》的性质及效力。其二，合同解除的责任及后果。关于焦点一。首先，关于合同性质。根据《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，黄剑峰与李涛签订的合同虽名为联营合同，但从合同约定的内容可知，黄剑峰就店铺的经营须向李涛支付保证金50000元和固定金额的所谓“联营受益金”，负责店铺的装修、设计、施工并支出费用，独立经营权案涉店铺并承担一切经营成本和风险；而李涛并不干涉和参与经营，亦不承担经营成本和风险。且黄剑锋从每月1日即期初就要向李涛支付所谓“受益金”，明显与经营后分享收益的逻辑不符。因此，双方签订并实际履行的合同内容不符合共同经营、共享收益、共担风险的联营合同定性，而是符合上述法律关于租赁合同的定性，即双方签订的合同实际上应为租赁合同关系，李涛每月收取的固定联营收益实为租金。其次，关于案涉合同效力。虽然《广州市天河区XX中心租赁合同》约定李涛须经黄晴文同意才可将案涉商铺转租，根据合同相对性原则，该租赁合同仅约束出租人和承租人，但并不代表，若未经出租人同意承租人和第三人之间的租赁合同无效。（2018）粤0106民初22579号民事判决经审理查明认定李涛与黄晴文签订的《广州市天河区XX中心租赁合同》已于黄晴文解除合同通知到达李涛之日即2018年5月28日解除，即日起李涛不再享有将案涉商铺出租的权利，黄剑峰与李涛之间的租赁合同关系亦应于该日起解除。关于焦点二。首先，双方在在案涉合同的实际履行过程中并无违约行为，合同的解除是基于商铺出租人黄晴文解除与李涛的租赁合同。李涛未经案涉商铺业主黄晴文同意擅自将案涉商铺转租给黄剑峰，以致合同未到期即被迫解除，存在明显的过错；而黄剑锋在承租案涉商铺时未对李涛是否具备转租权进行审核，未尽应尽之审慎义务，亦存在过错。另外，黄剑锋通过与黄晴文签订租赁合同仍继续使用案涉商铺。基于以上事实和考虑，本院认定双方对案涉合同的解除均有过错，且过错相当。其次，基于以上分析，对双方诉请进行如下处理：一、关于保证金、装修补偿费用。如前所论，双方对合同的解除过错相当，故李涛收取的保证金5万元应当退换黄剑锋，本院对李涛没收保证金的请求不予支持，对黄剑锋退还保证金的请求予以支持。合同对装修补偿费有明确约定，且李涛交付案涉商铺时确带有装修，故黄剑锋请求返还其支付的装修补偿费22万元理据不足，本院不予支持。二、关于物业管理费押金。收据载明的缴款人为李涛，黄剑锋虽主张该押金系其支付给李涛后由李涛代缴，但所举证据不足以证明其主张，且李涛对此不予认可，故本院对黄剑锋该项诉讼请求不予支持。三、关于铺位使用费（租金差价）。李涛因以何价格向黄晴文承租与转租价格并无关联，双方签订的合同已就租金进行了明确约定，属双方当事人真实意思表示，当事人应依约履行，故黄剑峰请求李涛返还租金差价缺乏理据，本院不予支持。四、关于2018年6月1日之后的使用费。如前所论，李涛、黄剑峰之间的租赁合同关系于2018年5月28日解除，此后黄剑锋于2018年6月与案涉房屋业主黄晴文另行签订租赁合同并支付了租金，故本院对李涛该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，李涛向黄剑峰退还保证金5万元；二、驳回黄剑峰的其他诉讼请求；三、驳回李涛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13160元，由黄剑峰负担12240元，李涛负担920元；保全费2420元，由黄剑峰负担2100元，李涛负担320元。反诉受理费1650元、保全费1020元，均由李涛负担。服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  林 艳人民陪审员  陈礼荣二〇一九年七月十九日法官助理滕悦书记员谢丽军王嘉蔚