呼和浩特市中级人民法院执行裁定书（2019）内01执复175号复议申请人（拍卖买受人）：赵杰，男，1983年6月17日出生，现住内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街丽景天下A区7号楼2单元602号。申请执行人：孙丽琴，女，现住内蒙古自治区。被执行人：刘小镯，女，现住内蒙古自治区呼和浩特市。被执行人：刘某，女，现住内蒙古自治区呼和浩特市。被执行人：张拉小，男，l955年2月19日出生，现住内蒙古自治区托克托县。被执行人：张白女，女，现住内蒙古自治区托克托县。复议申请人赵杰不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105执异209号执行裁定，向本院申请复议,本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。执行法院查明，申请执行人孙丽琴与被执行人刘小镯、刘某、张拉小、张白女被继承人债务清偿纠纷一案，2017年2月4日，本院依孙丽琴的保全申请，作出（2017）内0105民初625号民事裁定，裁定：一、查封或冻结被申请人刘小镯、张拉小、张白女、刘某继承的被继承人张淑芬、刘磊名下的价值相当于540000元的财产。二、查封申请人孙丽琴在中国大地财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险（保险单号为PZPP201715010097000007）。2017年2月7日，本院向呼和浩特市不动产登记中心下达协助执行通知书，查封了刘磊位于呼和浩特市××区房屋、位于呼和浩特市××区房屋及刘磊、张淑芬位于呼和浩特市××区房屋。2017年6月16日，本院作出（2017）内0105民初625号民事判决，判决：一、被告刘小镯、刘某、张拉小、张白女于本判决生效后十日内在其合法继承借款人张淑芬、刘磊的遗产实际价值范围内向原告孙丽琴返还借款本金540000元；二、被告刘小镯、刘某、张拉小、张白女于本判决生效后十日内在其合法继承借款人张淑芬、刘磊的遗产实际价值范围内向原告孙丽琴按年利率6%计算，支付自还款之日（2017年12月31日）至全部付清之日止利息。2018年1月5日，孙丽琴向本院申请执行。2018年9月10日，本院作出（2018）内0105执297号执行裁定，裁定：一、拍卖刘小镯、刘某继承刘磊的位于呼和浩特市××区房屋一套。二、拍卖刘小镯、刘某继承刘磊的位于呼和浩特市××区房屋一套。2019年5月28日本院作出（2018）内0105执297号之二执行裁定，裁定：一、被执行人刘小镯、刘某继承刘磊的位于呼和浩特市××区房屋一套归买受人赵杰（身份证号码×××）所有，呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯大街电力家园小区G2号楼4层2单元403号房屋一套的财产权自本裁定送达买受人赵杰时起转移。二、买受人赵杰可持本裁定书到相关部门办理产权过户登记手续。执行法院认为，根据法律规定，当事人，利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；(二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，赵杰称涉案房屋为“凶宅”，但其未提供相关证据佐证。本院对涉案房屋不存在瑕疵说明严重失实。赵杰也未提供法律规定的撤销拍卖情形的证据。根据《竞买须知》第十条的规定，拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临展示现场，实地看样。竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。故赵杰应当承担拍卖风险。综上，异议人的异议理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款、第二十一条之规定，裁定驳回赵杰的异议请求。赵杰向本院复议称，一、竞买公告中房屋产权权属标明有误，原产权人刘磊已故，房屋产权权属自这一事实发生之时起就发生了转移，但公告中仍然写的是“标的物所有人刘磊”，赵杰是在完全不知情的情况下才拍得该房屋，这使得赵杰对所拍房屋产生重大误解，精神受到重大挫伤，该拍卖合同违背赵杰对房屋拍卖的真实意思表示，目前根本无法实现正常居住。赵杰找到类似的案件(也是拍卖的刘磊遗产房屋)，2018年2月13日，新城区人民法院对位于呼和浩特市××区房屋进行拍卖，拍卖公告内明确写到“标的所有人(张淑芬，刘磊)己故，刘小镯(法定代理人)”，这个才是正确的房屋权属公告。二、呼和浩特市赛罕区人民法院就该房屋的拍卖公告里并未附上评估报告副本以及相关定价依据，这是违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息；（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据，这属于不按法律规定进行公告的违法拍卖程序。三、赵杰也持法院出具的裁定和协助执行书到房产相关部门包括不动产登记处多次咨询，相关领导认为裁定书和协助执行书是互相矛盾的，因为裁定书是将刘小镯、刘某继承刘磊的房屋裁定给赵杰，是需要先继承后过户，这样的话是涉及20%的个人所得税的，而协助执行书是协助办理由刘磊过户给赵杰，显然是矛盾的，他们多次商讨也未给出准确答复。四、就目前情况而言，法院依法查封该房屋，房屋钥匙及其产权证书应该收回，可是这些仍然在孙丽琴手中，拍卖结束后，孙丽琴擅自将房屋钥匙交给多个中介公司，委托中介公司帮忙出售这个房子，而且价格与拍卖成交价相差无几，这对于赵杰日后行使不动产权利造成巨大损失。而且承办法官和孙丽琴均打电话给赵杰称该房屋的门锁在钥匙交于中介公司之后被人更换，现在无法进入房屋，具体情况还在调查取证中。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第（四）项的规定:“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的”；依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一款第（一）项的规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外”。对撤销司法拍卖情形的规定，是指违反司法拍卖程序并损害当事人、竞买人利益的行为。应当撤销，尤其是重点规制信息披露不充分和竞价不充分的问题。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（十一）其他应当公示的信息。具体到本案中，拍卖公告里的房屋权属信息是错误的，而且并未附上评估报告副本以及相关定价依据，这两点是符合“未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的”，属于执行法院在执行拍卖程序中的违法违规行为，即违反本条规定的。该项规定从严格规范人民法院司法拍卖程序的角度，对公告程序从严要求，规定对不按规定公告的拍卖程序一律撤销拍卖。依据《合同法》第五十四条的规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的：（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。依据《民法通则》第五十九条规定：下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。一切民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，而本次拍卖合同明显违背了民事行为的这一项基本原则。复议申请人赵杰因不服呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2019）内0105执异209号执行裁定，认为该裁定有悖于其提交的异议申请内容的情况下所作出的裁定，而且原审法院适用的法律条款是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，很显然本案件是违反本法条第（四）项的规定，原审法院适用的法律和做出的裁定相违背，复议申请人请求撤销该裁定。本院查明的事实与执行法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，撤销网络司法拍卖必须符合法定条件，即必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，当事人，利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；(二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案中，复议申请人赵杰提出拍卖公告里的房屋权属是错误的，而且并未附上评估报告副本以及相关定价依据，这两点符合“未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的”属于执行程序中的违法违规行为。因执行法院在拍卖公告中已对所拍卖房屋的坐落、建筑面积、产权证号、房屋所有权人、起拍价、保证金等进行了公告，且《竞买须知》明确拍卖标的物以现状拍卖，拍卖标的物的实际情况以登记机关的确定为准。拍卖人对拍卖标的的瑕疵等问题不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。故拍卖公告中房屋权属不存在错误。对于未公告评估报告副本，因评估报告只是作为确定拍卖房屋起拍价的基础，并不影响拍卖的公正性，拍卖最终价格仍由市场需求决定，复议申请人仅以未公告评估报告副本为由提出撤销拍卖且未能提供其他相应证据，本院不予支持。综上，复议申请人的复议理由缺乏事实和法律依据，不能成立。呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105执异209号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回赵杰的复议申请，维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105执异209号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长 胡尔查审判员 任小军审判员 郭丑红 二〇一九年七月三十一日书记员 韩 超