西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终1597号 上诉人（原审被告）：唐世明，女，1958年12月12日出生，汉族，住西安市碑林区大差市。被上诉人（原审原告）：徐小明，男，1980年2月29日出生，汉族，西安市居民，住西安市未央区。委托诉讼代理人：高丽，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：边新华，陕西宽明律师事务所实习律师。原审第三人：西安白桦嘉义置业有限公司。住所地:西安市。法定代表人：王志刚，该公司经理。上诉人唐世明因与被上诉人徐小明、原审第三人西安白桦嘉义置业有限公司（以下简称白桦嘉义公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初14379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐世明上诉请求：1、维持原审判决的第一项，解除徐小明与唐世明于2018年4月4日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、改判原审判决第二项，判令唐世明于本判决生效之日起十五日内返还徐小明定金50万元；3、撤销原审判决第三项，判令徐小明承担居间服务费18000元、律师费70000元，合计88000元；4、由徐小明、白桦嘉义公司承担本案一、二审全部诉讼、保全等费用。事实与理由：第一、一审判决认定事实不清，确认《房屋买卖（居间）合同》合法有效侵害了唐世明的合法权益。1、徐小明、白桦嘉义公司与唐世明签订《房屋买卖（居间）合同》时，徐小明、白桦嘉义公司明知该房屋是夫妻共同财产，故意与唐世明一方签订居间合同。 ①居间合同卖房一栏，房屋共有人专门填写唐世明丈夫林某某及身份证号； ②唐世明给中介提供的结婚照、林某某身份证；③网签合同附件六家庭购房申请表中也记载家庭成员为唐世明及林某某。 2、该居间合同是白桦嘉义公司的格式合同。 3、根据居间合同第六条第二项的约定：甲方已征得产权共有人（包括但不限于配偶等）书面同意并受委托出售此房。第二、一审判决故意隐瞒徐小明、白桦嘉义公司的违约及过错，将合同目的无法实现的责任全部按在唐世明身上，明显偏袒徐小明及白桦嘉义公司一方。1、一审法院对徐小明、白桦嘉义公司在XX道XX房系夫妻财产，徐小明、白桦嘉义公司明知唐世明签订合同没有经授权情况下，明知唐世明无权处分夫妻共同财产，仍与唐世明签订《房屋买卖（居间）合同》，徐小明、白桦嘉义公司存在严重的过错。2、而且《房屋买卖（居间）合同》第六条第二项明确约定在签订合同时必须：甲方（唐世明）已征得产权共有人（包括但不限于配偶等）书面同意并受委托出售此房。该居间合同是白桦嘉义公司的格式合同，该合同是根据我国《城市房地产管理法》第38条：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”制定的，所以徐小明、白桦嘉义公司明知签订格式居间合同必须要求唐世明出示产权共有人的同意及委托出售此房的书面证明，而与唐世明签订居间合同，徐小明与白桦嘉义公司有明显过错。3、徐小明、白桦嘉义公司在合同履行四个多月（唐世明的丈夫共有人林某某2018年8月15日发律师函要求停止履行居间）期间，从未要求唐世明提供共有人的同意并委托出售此房的书面材料。一审法院明知合同无法履行原因，和徐小明及白桦嘉义公司违约及过错有关，而不追究，一审判决对唐世明极大不公平。第三、唐世明认为一审法院判决明显是隐瞒徐小明、白桦嘉义公司的签订、履约合同的过错责任，偷换事实过程，给人造成假象，是唐世明原因造成合同无法履行，为的是将责任全部加到唐世明身上。由于本案中徐小明、白桦嘉义公司签订、履约合同中存在过错，所以一审判决适用双倍定金罚则原则法律规定是错误的。第四、一审判决让唐世明承担居间服务费、律师费共计88000元，由于徐小明及白桦嘉义公司有过错，判决判令唐世明全部承担是错误的。第五、实事求是的说该案造成合同无法履行的原因是由唐世明、徐小明及白桦嘉义公司三方造成的，三方都有过错，应当按照三方的过错大小承担法律责任。综上所述，唐世明认为一审判决在认定事实，适用法律上存在错误，故唐世明请求二审法院纠正一审法院的错误，做出公正的判决，以维护唐世明的合法权益。 徐小明辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回唐世明的全部上诉请求，维持原判。依法成立的合同，自成立时合法有效，唐世明与徐小明及白桦嘉义公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，唐世明与徐小明应全面履行合同义务。徐小明与唐世明于2018年4月4日签订合同当日，依该合同第4条，徐小明向唐世明交纳了50万元的定金，唐世明应按照合同第2条约定承诺的180日内还清所有贷款并办理解押手续，办理网签手续，然而唐世明迟迟不履行合同，最后明确表示不愿意继续履行合同，导致本合同目的无法实现，唐世明的行为已构成根本违约，根据《合同法》第一百一十五条规定，徐小明的起诉请求符合合同约定也符合法律规定，一审法院支持徐小明的诉讼请求合理合法也符合双方的合同约定，故一审法院的认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应依法驳回唐世明的上诉请求，维持一审判决。二、徐小明与白桦嘉义公司签订居间合同时，唐世明带着夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及购房合同的全部原件，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释》第17条之规定，徐小明是善意买受人，唐世明的上诉请求应予以全部驳回，维持原判。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释二》第17条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，唐世明与徐小明签订《房屋买卖（居间）合同》时，唐世明在备注条款(3)特别承诺共有人即配偶同意出卖房屋，如“由此造成损失”由当事方承担。唐世明与徐小明是在2018年4月4号签订的合同，在长达四个月之后，唐世明迟迟不履行合同约定义务的情况下，唐世明配偶才出来主张自己不同意卖房子，这完全是唐世明不想履行合同又不想承担违约责任而找的借口。徐小明作为善意的买受人，有理由相信涉案房屋出售是唐世明共同意思表示，且唐世明与白桦嘉义公司签订居间合同时带着夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及购房合同的全部原件，徐小明完全有理由相信是夫妻双方共同同意出卖此房屋，且唐世明在合同备注条款中明确配偶是同意出卖房屋的，并承诺愿意为此承担责任。故唐世明的上诉请求及理由是没有事实根据及法律依据，应依法予以驳回，维持一审判决。三、唐世明以《房屋买卖（居间）合同》的履行侵犯其配偶的合法权益作为自己单方撕毁合同逃避责任的上诉理由明显不成立。是否侵犯权利，侵犯谁的权利，应由权利主体通过法律程序来主张，而不是唐世明作为不履行合同又想逃避合同约定及法律规定责任的托词及理由，这样的理由明显是没有事实根据及法律依据的，依法不能成立。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审人民法院依法驳回唐世明的所有上诉请求，维持原判。白桦嘉义公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确。签订合同时，唐世明带着夫妻双方的身份证、户口本，并且在买卖合同时代替自己的爱人签字，口头承诺自己的爱人同意卖房，并且在签订合同当天在招商银行给唐世明转账50万元，唐世明也出具了收条，因此希望二审法院驳回上诉，维持原判。 徐小明向一审法院起诉请求： 1、判令解除徐小明与唐世明于2018年4月4日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令唐世明向其双倍返还定金100万元；3、判令唐世明承担因其违约造成诉讼其支出的律师费70000元；4、判令唐世明承担居间费18000元；5、本案诉讼费由唐世明承担。 一审法院认定事实： 2018年4月4日，徐小明、唐世明与白桦嘉义公司签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：由徐小明购买唐世明名下的位于西安市XX区XX城XX路XX栋XX号XX层XX号房，建筑面积369.69平方米，成交价482.2万元；购房合同满5年办过户，2018年9月15日前申请撤押，买卖双方无条件配合；该房屋处于抵押状态，唐世明承诺签署本合同之日起180日内还清所有贷款并办理解押手续，办妥解除抵押登记手续；银行撤押手续提前一个月唐世明申请，徐小明（或垫资方）代为支付；徐小明应于签订合同当日支付定金50万元，2018年10月20日前备齐232.2万元予唐世明用于过户前的资金监管，预计贷款200万元；徐小明承担居间服务费68000元；唐世明已征得产权共有人（包括但不限于配偶等）书面同意并受委托出售此房；任何一方违约，因为追究违约责任而产生的律师代理费用由违约方承担，律师代理费的标准不得高于《陕西省律师服务收费标准》的相关规定；卖方承诺产权清晰，共有人同意出售此房，买方承诺具有西安市购房资格，若由此造成的损失由当事人承担；徐小明违约所交定金不予退还，唐世明违约需支付违约金100万元等，落款处有徐小明、唐世明签字及白桦嘉义公司盖章，房屋共有人一栏填写林某某及身份证号码。签订合同时唐世明持其丈夫林某某身份证、结婚证、户口本的原件及购房合同原件，林某某未到场。签订合同当日，徐小明以转账形式支付唐世明购房定金50万元，唐世明出具收条。徐小明向白桦嘉义公司支付居间服务费1.8万元。2018年8月14日，林某某向徐小明、白桦嘉义公司发出律师函，认为其作为共有人之一，坚决不同意出售该房屋，其他各方应立即停止买卖合同的履行。庭审中，唐世明称其出售涉案房屋时其丈夫不知情；白桦嘉义公司称，办理过户时需要唐世明及其配偶到场。经徐小明申请，本院依法作出（2018）陕0112民初14379号民事裁定书，对唐世明名下的银行存款进行冻结。因本次诉讼徐小明支出律师代理费7万元。另查，唐世明与林某某于1982年12月28日登记结婚。2013年10月17日，唐世明与西安经发地产有限公司签订《商品房买卖合同》，附件六家庭购房申请表中载明家庭成员有唐世明及林某某。本院依法主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。 一审法院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。徐小明、唐世明签订的《房屋买卖（居间）合同》系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，现因唐世明配偶不同意出售房屋致使该合同无法继续履行，进而导致徐小明购买房屋的合同目的无法实现，现徐小明请求解除合同，本院予以支持。唐世明以其配偶不同意出售辩称买卖合同无效的理由不能成立，本院不予采信。现因唐世明原因导致合同解除，徐小明主张按照定金罚则请求唐世明双倍返还定金符合法律规定，应予支持。徐小明已支付居间费用1.8万元，为其实际损失，唐世明应予承担。根据《房屋买卖（居间）合同》第八条约定，唐世明应当支付徐小明律师费7万元。唐世明请求将白桦嘉义公司列为被告无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告徐小明与被告唐世明于2018年4月4日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告唐世明于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告徐小明定金计100万元；三、被告唐世明于本判决生效之日起十日内支付原告徐小明居间服务费18000元、律师费70000元合计88000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45376元、保全费5000元(原告已预交)，由被告唐世明负担，于上述付款时间一并支付原告。本院二审期间，当事人均为提交新证据。本院查明一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，唐世明与徐小明、白桦嘉义公司签订的涉案合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。唐世明在合同中约定已征得产权共有人同意出售涉案房屋，且承诺产权清晰，共有人同意出售此房，现唐世明丈夫林某某明确不同意出售涉案房屋，致合同无法继续履行，属唐世明违约，唐世明应承担合同约定的违约责任。关于居间服务费、律师费合同中明确约定由违约方承担，据此，一审法院判决唐世明承担该部分费用并无不当。唐世明上诉理由不成立，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，唐世明的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9680元，唐世明已预交，由唐世明负担。本判决为终审判决。  审判长  王  宏审判员  侯新省审判员  张  伟二〇一九年五月十六日（院印）书记员 宁  越    1