吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0103民初1569号 原告：靳君，女，汉族，1982年7月1日出生，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：郭剑峰，吉林兢诚律师事务所律师. 被告：吉林省宏佳房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区北人民大街地下。 法定代表人：任万军，经理。 委托诉讼代理人：尚伟、孙庆欣，吉林盛冠律师事务所律师。 第三人：深圳先锋居善科技有限公司，住所地深圳市南山区深南大道9672号大冲商务中心2栋4号楼5层。 法定代表人焦安平，总经理。 委托诉讼代理人：潘玉龙，该公司交易实业部经理。 原告靳君与被告吉林省宏佳房地产开发有限公司（以下简称宏佳房地产）、第三人深圳先锋居善科技有限公司（以下简称深圳先锋居善公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告靳君及其委托诉讼代理人郭剑峰，被告宏佳房地产）委托诉讼代理人尚伟、孙庆欣，第三人深圳先锋居善公司委托诉讼代理人潘玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 靳君向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2017年9月27日签署的编号：CCSDDD04-1182A和编号：CCSDDD04-1182B两份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（租期自2017年9月27日起至2037年9月27日止），被告返还原告租金194210.40元；2.依法确认原、被告于2017年9月27日签署的编号：CCSDDD04-1182A和编号：CCSDDD04-1182B两份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（租期自2037年9月28日起至2054年12月17日止）无效，并返还原告租赁款173769.00元；3.本案诉讼费、证据保全公证费、诉讼保全费用由被告承担。事实和理由：2017年9月27日，原告与被告签订了编号：CCSDDD04-1182A和编号：CCSDDD04-1182B两份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》，约定将位于长春市北人民大街地下一层-1182A，-1182B，面积12.6平方米的商铺出租给原告，租期自2017年9月27日起至2037年9月27日止），原告于当日将租赁款204432.00元交付给被告。在签订上述两份合同当日，被告又与原告签订了两份编号：CCSDDD04-1182A和编号：CCSDDD04-1182B两份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》，将上述租赁物租期延长至2054年12月17日，并另行收取了17年租赁费用共计173769.00元。上述四份合同签订后，被告以吉林省时代大道商业运营服务有限公司的名义与原告签订了《商铺委托投资经营合同》，将上述租赁物委托管理至2018年9月27日。委托管理结束后，被告并未将租赁物交付给原告，在未征得原告同意的情况下，擅自转租给第三方使用，造成原告无法使用租赁物。为维护原告合法权益，特提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 在诉讼过程中，靳君增加诉讼请求，要求除被告返还原告租赁款173769元外，还应按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年9月27日起算至实际给付之日止支付利息，并要求追加深圳先锋居善科技有限公司作为本案第三人参加诉讼。同时表明，其诉请中第一项“被告返还原告租金194210.40元”系笔误，应为返还租金204432.00元。 宏佳房地产辩称，1.原告诉称与事实不符，本案二合同的性质名为长期租赁合同，实为商铺使用权转让合同，因此不存在确认后一合同效力问题；2.前一合同不存在违约事实，2017年9月27日，双方签订长期租赁合同后，被告就将租赁物交给了原告，原告也与时代大道签订了《商铺委托投资经营合同》双方已就合同进行了实际履行，说明被告已将商铺交付给原告，不存在原告诉状所称委托管理结束后被告并未交付的事实，因此被告并不存在违约；3.原告存在违约事实，依据双方合同10.1条款乙方逾期进场的，合同计租日不变，产生损失乙方自行承担，乙方未在协商期限内开始营业的，且未委托甲方招商经营的，乙方应支付3倍租金的违约金，鉴于原告已违反该约定，被告提出反诉，要求原告承担该笔违约金。 第三人深圳先锋居善公司述称，1.我们不是租赁合同的相对方与合同主体，与我方无关；2.答辩人没有合同的纠纷，是原告与被告签属，与我方无关，申请判决答辩人无需承担任何责任。 本院经审理查明，2017年9月27日，靳君与宏佳房地产签订了两份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（编号分别为CCSDDD04-1182A、CCSDDD04-1182B），约定将位于长春市北人民大街地下一层-1182A，-1182B商铺出租给靳君，租期均自2017年9月27日起至2037年9月27日止。租金总额分别为-1182A号商铺136288元，-1182B号商铺68144元。同时在合同中约定，自“乙方（靳君）向甲方（宏佳房地产）支付该商铺租金总金额之日起满十年后的三个月内，若乙方不再租赁该商铺，甲方同意按该商铺租金总金额基础上加价10%收回，……甲方收回该商铺后。对该铺位享有经营权或所有权，乙方不得干涉甲方对该商铺的经营与管理。”同日，靳君又与宏佳房地产签订了两份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（编号为CCSDDD04-1182A、CCSDDD04-1182B），约定将位于长春市北人民大街地下一层-1182A，-1182B商铺出租给靳君，租期均自2037年9月28日起至2054年12月31日止。租金总额分别为-1182A号商铺115846元，-1182B号商铺57923元。宏佳房地产为靳君出具收据两份，金额分别为242134元、116067元，并在收据上注明为-1182A，-1182B商铺款。此外，宏佳房地产还于2017年9月8日为靳君出具收据两张，注明为-1182A，-1182B商铺定金，金额分别为1万元。 上述四份合同签订后，靳君与案外人吉林省时代大道商业运营服务有限公司签订《商铺委托投资经营合同》，将上述铺位交由吉林省时代大道商业运营服务有限公司委托管理，合同约定委托管理期限为2017年9月27日至2018年9月27日，委托经营期内第一年的租金为靳君购买商铺总价款的5%，由于其在购买时已享受了优惠，故不再向第三人收取第一年的租金，如有收益，作为第三人的商业管理收入，用于培育市场。靳君主张其在委托经营期限届满后，未能收回商铺，故诉讼至法院。 另查明，2017年9月8日，靳君与第三人深圳先锋居善公司签订《先锋居善会员优惠告知书》，约定由靳君缴纳1万元会员服务费，即可享受先锋居善独家购房优惠及服务，1万元抵每套总房款2万元，此告知书视为缴费凭证，享受的优惠从所购房屋总价款中扣除。 本院认为，本案的争议焦点在于靳君与宏佳房地产所签订合同的性质是否应认定为租赁合同。确定合同性质应从当事人的意思表示以及合同约定的权利义务关系的具体内容来确定。在本案中，结合案涉四份合同的具体内容以及庭审中双方举证情况来看，不应将案涉合同认定为关于案涉商铺使用权的买卖合同。虽然在数份租赁合同及相关文件中，对于商铺处分、使用的表述各异，但究其实质，仍应是由靳君向宏佳房地产租赁摊位使用、收益，宏佳房地产收取租金盈利的租赁合同。合同中的回收条款应视为双方当事人对于自身权利的预期约定，不能仅凭此条款及合同中关于使用权、经营权的表述就将合同认定为对铺位使用权的买卖,且合同签订后并未办理相关商铺的产权手续，故对于宏佳房地产关于案涉合同实际为商铺所有权、经营权的买卖合同的抗辩主张，本院不予采信。双方当事人分别就同一铺位签订的前后两份合同实际是一个整体，双方一次性约定了前后长达37年的租金数额，亦属于当事人对自己权利的处分。根据合同法相关规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效，在合同无效的情况下，因该合同取得的财产，应当予以返还。故此，靳君与宏佳房地产签订的两份《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（编号分别为CCSDDD04-1182A、CCSDDD04-1182B，租期均自2037年9月28日起至2054年12月31日止）应为无效合同，宏佳房地产应将租金173769元返还给靳君，并自2017年9月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息给付靳君，至实际给付之日止。《商铺委托投资经营合同》到期后，案涉商铺未交付靳君使用经营，而《商铺委托投资经营合同》虽然系靳君与案外人吉林省时代大道商业运营服务有限公司签订，但在诉讼过程中宏佳房地产认可上述委托经营合同实际由其签订，现《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（租期自2017年9月27日起至2037年9月27日止）的合同目的未能实现，故靳君主张解除上述租赁合同，本院予以支持。由于《商铺委托投资经营合同》中已约定，在委托经营第一年，无需向靳君缴纳租金，故对于靳君要求宏佳房地产返还全部租金204432.00元的诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条规定，判决如下： 一、解除靳君与吉林省宏佳房地产开发有限公司于2017年9月27日签订的《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（编号为CCSDDD04-1182A、CCSDDD04-1182B，租期自2017年9月27日起至2037年9月27日止），吉林省宏佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还靳君租金204432.00元； 二、确认靳君与吉林省宏佳房地产开发有限公司于2017年9月27日签订的《长春时代大道地下商业街商铺长期租赁合同》（编号为CCSDDD04-1182A、CCSDDD04-1182B，租期均自2037年9月28日起至2054年12月31日止）无效，吉林省宏佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还靳君租金173769元，并自2017年9月27日起以173769元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息给付靳君，至实际给付之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6820.0元，财产保全费2360.0元，证据保全公证费800.0元，由吉林省宏佳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 张尔航审判员刘蕊人民陪审员马春玲 二〇一九年七月三十日 书记员 岳              威