上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初5935号原告(反诉被告)：秀珂(上海)文化创意有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨武，总经理。委托诉讼代理人：程园园，上海其新律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海中骋汽车销售有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄郑明，董事长。委托诉讼代理人：陈燕林。委托诉讼代理人：侯浩彦，上海市沪南律师事务所律师。原告(反诉被告)秀珂(上海)文化创意有限公司与被告(反诉原告)上海中骋汽车销售有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)秀珂(上海)文化创意有限公司(以下简称秀珂公司)的委托诉讼代理人程园园，被告(反诉原告)上海中骋汽车销售有限公司(以下简称中骋公司)的委托诉讼代理人陈燕林、侯浩彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秀珂公司向本院提出诉讼请求：1、中骋公司退还秀珂公司租金及押金人民币545,000元(以下币种均为人民币)；2、中骋公司赔偿秀珂公司实际损失947,000元。事实和理由：2018年4月27日，秀珂公司与中骋公司签订租赁合同，承租中骋公司位于共和新路XXX号，占地面积3,396平方米的场地及包括一楼展厅、二楼办公室、加油站后的停车场的4亩空地在内的配套设施(以下简称系争房屋)，租期三年，自2018年6月7日起至2021年6月6日止。2018年5月7日至2018年6月7日、2019年6月7日至2019年6月22日为免租期，中骋公司于2018年5月7日将系争房屋交付给秀珂公司，如逾期交付商铺，则租期及免租期顺延。合同约定租金三月一付，第一年年租金130万元，第一期租金于交房日前2天内交给中骋公司，第二期租金于下一个付款周期开始前10日内交清，依次类推。签订合同当天，秀珂公司支付押金22万元。中骋公司不得在第一年单方终止租赁合同。2018年5月16日，中骋公司仍未按约定向秀珂公司交付房屋，同年5月23日，双方约定，免租日期顺延至2018年5月16日至2018年6月15日，第一年正式租期从2018年6月16日开始，如中骋公司至2018年6月3日仍未空出系争房屋，租期相应顺延。2018年6月9日，中骋公司搬空配件库但未清理垃圾，拆除东面烤漆房后留下50cm的地面深坑未填平，秀珂公司多次要求修复和清除垃圾未果，向中骋公司发送房屋交接异议书，要求中骋公司尽快履行交付义务，免租期和租期依约自中骋公司妥善交付房屋之日起算。同年6月25日，中骋公司复函予以拒绝。同年8月12日，秀珂公司再次发函要求中骋公司履行交付义务。次日，中骋公司向秀珂公司发送解除租赁合同通知书，以秀珂公司转某为由，解除合同。秀珂公司经中骋公司书面同意，对厂房进行了装修和排污处理，并将系争房屋不同区域分别转某给上海优比汽车租赁有限公司(以下简称优比公司)及林海平。为本案租赁及转某，秀珂公司共支付中介费166,000元、排污管铺设费8万元、因解除合同赔偿优比公司43,000元、装修费30万元、管理费105,000元，因解除合同林海平索要的赔偿费24万元，为本案诉讼，秀珂公司还支付了公证费13,000元。因中骋公司未能按约定清空场地、交付厂房，秀珂公司无法按约将房屋交付给下家使用，导致秀珂公司遭受中介费、排污管铺设费、违约金、装修费、管理费损失，且中骋公司无正当理由违约解除合同，侵害秀珂公司的合法权益，故起诉如上。中骋公司反诉并答辩称，不同意秀珂公司的诉讼请求。双方就系争房屋签订租赁合同后，于2018年5月23日签订房屋交接书，约定第一年正式租期从2018年6月16日开始，免租期为2018年5月16日至2018年6月15日，秀珂公司自2018年5月16日承担系争房屋产生的水电费。同年5、6月间，秀珂公司未经中骋公司同意，向案外人转某系争房屋。2018年7月30日，秀珂公司与中骋公司签订补充协议，约定秀珂公司需经中骋公司书面同意后方可转某，如有违反，中骋公司可解除租赁合同，并按年租金的5%收取违约金。2018年8月13日，因秀珂公司的转某行为违反租赁合同、补充协议书之约定，中骋公司发函解除租赁合同，但秀珂公司至2018年12月15日才搬离，且未支付其应付的房屋使用费及水电费。故中骋公司向本院提出反诉，请求：1、秀珂公司按年租金130万元的标准，支付2018年9月16日至2018年12月15日的房屋使用费105,000元(扣除押金22万元)；2、秀珂公司支付2018年5月17日至2018年11月16日的电费22,666.27元、2018年5月16日至2018年12月13日的水费3,133.34元；3、秀珂公司支付违约金65,000元。秀珂公司针对反诉辩称，不同意反诉请求。中骋公司未按约向秀珂公司交付房屋，且无法为秀珂公司办理环评、营业执照，构成违约。秀珂公司转某取得了中骋公司的书面同意，不构成违约。不认可水电费金额，中骋公司有员工在使用系争房屋，其使用的水电与秀珂公司的水电没有分开。本院经审理认定事实如下：2005年10月8日，中骋公司登记为系争房屋产权人。2018年4月27日，中骋公司(出租人，甲方)与秀珂公司(承租人，乙方)就系争房屋签订租赁合同，约定，甲方于2018年5月7日前将系争房屋交付乙方验收；租期三年，自2018年6月7日至2021年6月6日止，其中2018年5月7日至2018年6月7日，以及2019年6月7日至2019年6月22日为免租期，如甲方无法按约于2018年5月7日交付商铺，则租期及免租期顺延；第一年全年租金为130万元，付款周期为三个月，第一期租金于交房日前2天内交付，第二期租金于下一个付款周期开始前10日内交清，依次类推；签署本合同当天，乙方须向甲方交纳22万元押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。合同第10条约定，若乙方拖欠租金30天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同、没收押金，并要求乙方按全年租金的5%支付违约金；乙方在租赁期限内将商铺转某或将商铺提供给第三方进行使用，须报备甲方同意，若乙方违反前述约定，甲方有权终止本合同，并要求乙方按全年租金的5%支付违约金。2018年4月28日，秀珂公司向中骋公司支付押金22万元，同年5月24日，秀珂公司向中骋公司支付房租325,000元。2018年5月23日，中骋公司(甲方)与秀珂公司(乙方)签订房屋交接书，甲乙双方同意修改租期及免租期为第一年正式租期从2018年6月16日开始，其中甲乙双方共同约定免租期为2018年5月16日至2018年6月15日。甲乙双方于2018年5月16日交接的物业情况如下：已空出一楼展厅、一楼办公区域、机修间；一楼接待区未空出，将于2018年5月20日前空出；宿舍楼2间未空出，将于2018年5月30日前空出；配件库未空出，将于2018年6月3日前空出；东面烤漆房未拆除，将于2018年5月31日前拆除。乙方同意按上述物业情况接受物业，甲方仅需按备注日期空出相应区域，无需承担该物业的维修及其他义务。甲方若未在2018年6月3日完成上表中的清空义务，租期相应顺延。甲乙双方确认，截止2018年5月16日，电表读数为57.77千瓦时，水表读数为05246立方米。乙方承诺自2018年5月16日开始承担该物业产生的水电费(具体费用以电力、水力部门出具的正规收据为准)。2018年5月10日，秀珂公司与林海平签订汽修厂租赁服务合同［在(2018)沪0113民初24121号一案中，秀珂公司委托上海海质商贸有限公司与林海平于2018年5月8日签订汽修厂租赁合同，该两份合同内容一致］，将其承租的商铺1楼后部分出租给林海平，约定租期2018年6月30日至2021年6月29日。同年6月15日，秀珂公司与优比公司签订办公室租赁服务合同，将其承租的商铺办公楼二楼东面共236平方米出租给优比公司，约定租期2018年7月1日至2020年6月30日。2018年7月30日，中骋公司(甲方)与秀珂公司(乙方)签订补充协议书，约定，甲方原则上不允许乙方将房屋进行转某或将房屋提供给第三方使用，若乙方希望在租赁期限内将商铺转某或提供给第三方使用，则必须提前向甲方提交书面申请；乙方提出书面申请的同时，乙方必须将明确的第三方的详细资料与将要签署的相关合同同时提交给甲方，以供甲方审核，甲方将在审核后再决定是否同意乙方申请，只有在得到甲方书面同意后，乙方才可将房屋进行转某或提供给第三方使用；若乙方违反上述约定，甲方有权解除与乙方的租赁关系，并要求乙方立即按照原合同的退还标准交付房屋，并要求乙方按照全年租金的5%作为违约金。甲方有权直接从乙方交纳的押金中扣除违约金，不足部分甲方有权另行要求乙方支付。2018年6月21日，秀珂公司向中骋公司寄送房屋交接异议书，称配件库直到2018年6月9日搬空，且垃圾未清除，东面烤漆房拆除后留有地面深坑未修复，无法使用，要求中骋公司彻底清除垃圾并修复地面深坑，交房日从彻底清除垃圾后起算，起租日从彻底清除垃圾后的一个月起算。同年6月25日，中骋公司回函称其已按房屋交接书约定清空配件库，垃圾及地面平整修复不在房屋交接书约定的义务范围内，并要求租期按房屋交接书的约定计算。2018年8月12日，秀珂公司再次向中骋公司寄送请尽快房屋交接告知书。2018年8月13日，中骋公司向秀珂公司寄送解除租赁合同通知书，因秀珂公司在未取得中骋公司书面同意的情况下擅自转某，遂解除与秀珂公司的租赁合同，要求秀珂公司搬离并返还系争房屋。2018年9月3日、10月15日，中骋公司再次发函要求秀珂公司尽快搬离。审理中，秀珂公司为证明其转某已取得中骋公司书面同意，向本院提供秀珂公司法人代表杨武与中骋公司员工于美燕的微信聊天记录，显示，2018年7月3日，于美燕要求杨武将客户合同、拟签的客户资料、合同样本发送给中骋公司报批，2018年7月12日，杨武告知于美燕其将转某合同通过邮寄方式寄送，请中骋公司书面确认，同日，于美燕于微信回复，“我现在有你二家的合同，都是既成事实的。”中骋公司对上述证据表示，真实性不予认可。秀珂公司未提供其他证据证明已取得中骋公司书面同意。审理中，秀珂公司表示其于2018年12月5日向中骋公司返还了所有承租的场地及房屋，但未办理房屋交接手续。中骋公司表示，秀珂公司从未向中骋公司返还过房屋或办理房屋交接，2018年12月15日秀珂公司员工全部撤离，中骋公司于该日至系争房屋清理秀珂公司留下的设备物品，自行收回场地。另外，中骋公司向本院提交国网上海市电力公司电费账单及银行转账凭证、上海城投水务(集团)有限公司开具的缴费通知单及发票(其中，2018年6月13日水表抄表读数为5400)，证明其已支付2018年5月17日至2018年11月16日电费22,666.27元，及2018年5月14日至2018年12月13日的水费3,133.34元。秀珂公司表示，2018年8月中骋公司在系争场地施工造成水管破裂漏水，2018年10月20日总电表已被拆除，之后不会产生水电费，因此不认可2018年8月、11月、12月的水电费单据。对2018年6月、7月、9月、10月的水电单据的水电费金额无异议，但因该水电费中包含了中骋公司员工使用的部分，故只同意支付一半。本院认为，本案争议焦点在于，秀珂公司的转某行为是否构成违约。秀珂公司与中骋公司就系争房屋签订的租赁合同、补充协议书、房屋交接书系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。根据双方租赁合同、补充协议书约定，秀珂公司将商铺转某或提供给第三方使用，需征得中骋公司书面同意，否则，中骋公司有权解除与秀珂公司的租赁关系，并要求秀珂公司支付全年租金5%的违约金。秀珂公司提供与中骋公司员工于美燕的微信聊天记录以证明其取得了对方的书面许可，但纵观该微信聊天往来，于美燕回复称有秀珂公司的两家转某户的合同，“都是既成事实的”，该回复语句无任何同意转某的意思表示，且结合于美燕要求秀珂公司提供转某合同向中骋公司报批来看，于美燕亦无权限同意秀珂公司转某，秀珂公司未能提供其他证据证明中骋公司同意其转某，本院对其主张不予采信。秀珂公司违反合同约定向案外人转某，故其要求中骋公司返还已经支付的房租、赔偿排污费、中介费等损失，没有合同及法律依据，本院不予支持。中骋公司发函解除双方的租赁合同，并要求秀珂公司支付违约金65,000元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。就房屋租金及使用费问题，根据双方签订的房屋交接书记载，中骋公司在2018年5月16日未完成对一楼接待区、宿舍楼、配件库、东面烤漆房的清空与拆除，双方约定了相应的清空、拆除时间，还约定如中骋公司未在2018年6月3日完成清空义务，租期相应顺延。秀珂公司认为中骋公司于2018年8月5日完成清空义务，免租期应顺延至2018年9月4日，租金应从2018年9月5日起算。中骋公司主张其已于2018年6月3日完成清空任务，租金从2018年6月16日起算，但双方均无直接证据证明清空时间。结合秀珂公司的转某合同履行情况及秀珂公司于2018年6月21日发送给中骋公司的房屋交接异议书的陈述来看，一方面，秀珂公司提出异议的部分主要系林海平的转某区域，秀珂公司与林海平的转某合同于2018年5月8日就签订，约定租期从2018年6月30日起算，另一方面，秀珂公司的交接异议书自认中骋公司于2018年6月9日已基本清空房屋，仅遗留垃圾和地面深坑未修复，因此本院认定从2018年6月16日起算租金较为合理。虽秀珂公司多次向中骋公司提出交接异议，要求中骋公司清除垃圾、填平地面，但双方2018年5月23日签订的房屋交接书已明确约定秀珂公司按房屋交接书所述物业现状接收，中骋公司只需按备注时间空出相应区域，无需承担物业维修及其他义务，且秀珂公司已支付2018年6月16日至2018年9月15日的租金325,000元。故中骋公司要求秀珂公司按年租金130万元的标准，支付自2018年9月16日至2018年12月15日的房屋租金及使用费325,000元，并主张押金22万元抵扣欠付租金，符合合同约定，本院予以支持。综上，秀珂公司应再支付中骋公司租金及使用费105,000元。就水电费问题，房屋交接书已经明确约定秀珂公司承诺自2018年5月16日开始承担系争房屋产生的水电费。秀珂公司提出抗辩，主张中骋公司有员工在现场办公、施工造成水管破裂，相应产生了水电费，以及2018年10月，总电表被拆除，但均未能提供证据证明，本院不予采信。结合房屋交接书双方确认的水电表读数及水电缴费单据的抄表数，中骋公司已经代为支付2018年5月17日至2018年11月16日的电费22,666.27元及2018年5月16日至2018年12月13日的水费2,949.02元，其要求秀珂公司支付上述金额的水电费，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)秀珂(上海)文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海中骋汽车销售有限公司支付2018年9月16日至2018年12月15日的租金及使用费105,000元(已抵扣押金22万元)；二、原告(反诉被告)秀珂(上海)文化创意有限公司自本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海中骋汽车销售有限公司支付2018年5月17日至2018年11月16日的电费22,666.27元及2018年5月16日至2018年12月13日的水费2,949.02元；三、原告(反诉被告)秀珂(上海)文化创意有限公司自本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海中骋汽车销售有限公司支付违约金65,000元；四、驳回原告(反诉被告)秀珂(上海)文化创意有限公司的全部诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海中骋汽车销售有限公司其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取9,114元，由原告(反诉被告)秀珂(上海)文化创意有限公司负担；反诉案件受理费减半收取3,769元，由原告(反诉被告)秀珂(上海)文化创意有限公司负担3,744元，被告(反诉原告)上海中骋汽车销售有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 力二〇一九年七月三十一日书记员 袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。