贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3807号上诉人（原审被告）：桐梓县恒盛房地产开发有限公司。法定代表人：刘继，该公司董事长。委托诉讼代理人：令狐荣云，桐梓县松坎法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：朱爱军，男，汉族，1987年7月11日出生，贵州省沿河县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：王东旭，桐梓县楚米法律服务所法律服务工作者。上诉人桐梓县恒盛房地产开发有限公司因与被上诉人朱爱军合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。桐梓县恒盛房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初374号民事判决，驳回朱爱军的诉讼请求；二、案件受理费由朱爱军承担。事实及理由：一、一审法院对逾期交房违约金认定不清。1.桐梓县恒盛房地产开发有限公司早已通过短信、电话通知等方式通知朱爱军于2017年7月11日接房，该通知虽未达到合同约定的通知要求，但已实际通知了朱爱军，对朱爱军的实体权利并未造成任何影响。朱爱军明知桐梓县恒盛房地产开发有限公司已通知其接房，但迟迟不去办理接房手续，迟延交房系朱爱军自身原因造成的，桐梓县恒盛房地产开发有限公司不应承担违约责任；2.一审法院认定的逾期交房违约金计算标准明显过高，朱爱军在庭审中也未提交任何证据予以佐证其遭受损失，且朱爱军也未实际遭受损失。即便一审法院认定桐梓县恒盛房地产开发有限公司逾期交房，也应当对违约金予以调减。二、一审法院判决桐梓县恒盛房地产开发有限公司退还水、电、燃气开户费于法无据。《补充协议》约定由买受人承担水、电、燃气的开户费用并未加重买受人责任，符合合同双方当事人的真实意思表示，也未与主合同的约定相悖。纵观《合同》全文，无任何有关燃气的约定，故一审判决桐梓县恒盛房地产开发有限公司退还燃气开户费属事实认定错误。朱爱军辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。朱爱军向一审法院起诉请求：1.判令桐梓县恒盛房地产开发有限公司立即向朱爱军赔偿支付逾期交房违约金13550.3元；2.判令桐梓县恒盛房地产开发有限公司立即退还朱爱军水、电、燃气开户费4500元；3.案件受理费由桐梓县恒盛房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：朱爱军与桐梓县恒盛房地产开发有限公司于2016年3月29日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：桐梓县恒盛房地产开发有限公司以265692元的价格将其开发的位于桐梓县××镇盛世××小区××楼××单元××号房屋出售给朱爱军，合同第七条第三款约定：房屋价格包括水、电建设等安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条约定:出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：房屋交付使用时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续；第十三条约定:出卖人未按约定的期限和条件交房的，按已付房款0.0001元/天支付违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第二十九条约定：…双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应该由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，对本合同解除的，应当采取书面形式…。双方同日签订的《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第2项、第10项约定：买受人委托出卖人办理产权登记事宜，买受人在办理产权登记时经出卖人通知后，交清契税、房屋维修基金、水、电、燃气开户费、登记费、工本费等费用，交房前一次性付清；主合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。合同签订后，朱爱军向桐梓县恒盛房地产开发有限公司付清了购房款，并向桐梓县恒盛房地产开发有限公司支付了水、电、燃气开户费4500元。2018年1月1日，桐梓县恒盛房地产开发有限公司以短信方式通知朱爱军接房。一审法院认为，朱爱军与桐梓县恒盛房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，原审法院予以确认。《商品房买卖合同》第十一条第一款中约定交房时间为2016年8月31日，桐梓县恒盛房地产开发有限公司实际短信通知朱爱军接房时间为2018年1月1日，桐梓县恒盛房地产开发有限公司称迟延交房是因为朱爱军迟迟不接房，根据合同第十四条第一款中约定以书面方式通知朱爱军接房，桐梓县恒盛房地产开发有限公司未举证证明房屋符合交付条件后，以书面方式通知朱爱军，以及因朱爱军的原因而未按约定期限交房，现朱爱军认可收到通知接房的时间为2018年1月1日接房时间，原审法院予以确认，庭审中，朱爱军与桐梓县恒盛房地产开发有限公司认可违约时间从2018年1月1日起如果按合同约定日万分之一标准计算，违约金为13364.31元，原审法院予确认，该标准低于桐梓县城同地段租房费标准，也低于银行同期贷款利息，原审法院予以确认，不予调减。《商品房买卖合同》第七条第三款、第十二条第一款约定，房屋交付时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续。达到使用条件应理解为交纳开户费办理开通使用手续。同时，该约定也符合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“…前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定。虽然，桐梓县恒盛房地产开发有限公司提供的“补充协议”第2项约定由买受人交纳水、电、燃气开户费，但是，《商品房买卖合同》第二十九条明确约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应该由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，“补充协议”中的该格式条款，与主合同约定相悖，系免除自己责任、加重对方责任条款，应认定为无效。无论水、电、燃气部门是否向桐梓县恒盛房地产开发有限公司收取费用，桐梓县恒盛房地产开发有限公司均不能用签订《补充协议》方式、以代收为由转嫁朱爱军承担，其收取的水、电、燃气设施的相关费用4500元，应当予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告朱爱军支付逾期交房违约金13364.31元；二、被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还原告朱爱军水、电、燃气开户费4500元；已减半收取案件受理费295元，由被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司负担126元，退还原告169元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，且有相关证据予以佐证。因此，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：综合上述双方的诉辩理由，本案争议的焦点为：一、上诉人桐梓县恒盛房地产开发有限公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担相应的违约责任；二、双方对涉案水电燃气费缴纳约定是否合法有效，是否应当退还朱爱军。关于焦点一，双方于2016年3月29日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且并不违反国家法律规定，依法成立并有效。合同签订后，双方当事人应按其约定履行相应的权利义务，对房屋的交付时间和交付方式双方在《商品房买卖合同》第十一条第一款和第十四条第一款中分别进行了约定，涉案房屋交房时间为2016年8月31日，交付方式是约定以书面方式通知朱爱军接房，从双方举证质证可认定，桐梓县恒盛房地产开发有限公司实际向朱爱军交付房屋时间为2018年1月1日，由此可认定，桐梓县恒盛房地产开发有限公司未按合同约定的期限向朱爱军交付房屋，存在逾期交房的违约行为，并应承担相应的违约责任。至于桐梓县恒盛房地产开发有限公司称房屋符合交付条件后，以张贴公告、微信等多种书面方式通知朱爱军接房的上诉理由，除桐梓县恒盛房地产开发有限公司提出的交付方式不符合双方的约定外，且桐梓县恒盛房地产开发有限公司还不能举证证明存在上述通知交房的行为，故桐梓县恒盛房地产开发有限公司对此提出的上诉理由不成立，本院不予支持。至于桐梓县恒盛房地产开发有限公司违约责任的具体承担问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《商品房买卖合同解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，根据私法自治原则，本案双方当事人已约定了违约金的应当优先适用违约金条款，本案双方约定逾期交房按已支付房屋价款的日万分之一支付违约金，原判根据桐梓县恒盛房地产开发有限公司在一审中自认的金额确认本案违约金的数额为13364.31元，并无不当，本院予确认。至于桐梓县恒盛房地产开发有限公司提出违约金过高要求调减的上诉理由，根据前述法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中双方当事人未能提供充分证据证明被上诉人实际损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按照逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按照房屋租金标准承担违约责任。结合本案案情及桐梓当地房屋租金标准来看，桐梓县恒盛房地产开发有限公司自认的违约金未高于此标准，故桐梓县恒盛房地产开发有限公司对此提出的上诉理由亦不成立，本院亦不予支持。关于焦点二,根据双方《商品房买卖合同》第七条第三款、第十二条第一款的约定，房屋交付时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续。达到使用条件应理解为交纳开户费办理开通使用手续。同时，该约定也符合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“…前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定。为此，桐梓县恒盛房地产开发有限公司除按合同约定收取房屋价款后，不应再另行收取水、电、燃气开户费。上诉人对此提出的上诉理由无证据佐证，其理由不成立，本院不予支持。至于桐梓县恒盛房地产开发有限公司提出的原判认定涉案《补充协议》无效不当的上诉理由，桐梓县恒盛房地产开发有限公司提供的“补充协议”第2项约定由买受人交纳水、电、燃气开户费，但《商品房买卖合同》第二十九条明确约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应该由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，“补充协议”中的该格式条款，与主合同约定相悖，系免除自己责任、加重对方责任条款，应认定为无效。且相关法律法规已明确规定水、电、燃气应计入建设成本，不能单独另行收取。故无论水、电、燃气桐梓县恒盛房地产开发有限公司是否已交纳，桐梓县恒盛房地产开发有限公司均不能再收取水、电、燃气设施的相关费用。原判对此认定无并不当，桐梓县恒盛房地产开发有限公司对此提出的上诉理由不成立，本院不予支持。至于桐梓县恒盛房地产开发有限公司提出因签订买卖合同时，桐梓当时当地不具备安装燃气的条件，合同亦未对此费用进行约定，故燃气费不应退还的上诉理由，相关法律法规对燃气费计入建设成本的计算是先于双方签订房屋买卖合同之前，桐梓县恒盛房地产开发有限公司作为建设方理应对此遵守执行，即使当时当地不具备安装燃气的条件，但亦不能另行代收取，故桐梓县恒盛房地产开发有限公司对此提出的上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人桐梓县恒盛房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由上诉人桐梓县恒盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周亚琼审判员  张海波审判员  李成波二〇一九年七月二十六日法官助理周正平书记员杨静