天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0102民初11661号原告：郭坤，女，1979年11月26日生，汉族，无业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：那智超,天津吉万业律师事务所律师。被告：储嘉杉，男，1985年7月17日生，汉族，天津市轧三友发有限公司职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：马维增，男，1962年12月23日生，汉族，天津市凯德化工有限公司职工，住天津市河东区。被告：天津中和兴邦房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区万新村倚虹西里底商05号。法定代表人：赵鑫，董事长。委托诉讼代理人：吴俊娜，职员。被告：天津市企房房屋管理有限公司，住所地天津市河北区王串场街城垣里61号106室。法定代表人：程伟，经理。第三人：天津市红桥土地房屋征收中心，住所地天津市红桥区煤建东大道2号。法定代表人：刘家友，主任。委托诉讼代理人：李林,天津捷音律师事务所律师。原告郭坤与被告储嘉杉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告郭坤及其委托诉讼代理人那智超，被告储嘉杉及其委托诉讼代理人马维增，被告天津中和兴邦房地产经纪有限公司委托诉讼代理人吴俊娜，被告天津市企房房屋管理有限公司的法定代表人程伟，第三人天津市红桥土地房屋征收中心的委托诉讼代理人李林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：解除与被告储嘉杉及被告中和兴邦之间签订的涉及天津市河东区万新村凤岐东里10区19号楼4门702房屋的合同，请求依法判令储嘉杉返还购房款782000元，判令被告中和兴邦、企房对第二项诉请承担连带性责任，判令被告中和兴邦退还中介费11400元，判令被告企房房屋退还过户费2000元，房费738元，判令三被告连带赔偿采暖费1370元，装修费18400元，保函费1500元，保全费5000元，鉴定费2000元，诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月18日，原告郭坤经被告天津中和兴邦房地产经纪有限公司居间介绍与被告储嘉杉签订《房产交易合同》，约定原告购买被告储嘉杉出售的坐落于天津市河东区房屋，房屋总价款782000元，全款支付，该房屋性质为企业产权。后原告郭坤向被告储嘉杉支付全部购房款，双方于2018年6月初办理过户手续。2018年6月15日原告取得该房屋产权所有人被告天津市企房房屋管理有限公司出具的《天津市房屋租赁合同》，合同中确认该房屋承租人更改为原告。原告于被告储嘉杉交房后开始装修该房屋并于2018年10月10日与自如网签订合同，约定该房屋由自如网继续进行装修，并由自如网代为出租。2018年10月30日，第三人天津市红桥土地房屋征收中心派员持天津市国土资源和房屋管理局出具的该房屋权属证书报案，称原告非法占用其房屋，原告知晓情况后亦报案。公安机关调查后告知原告，第三人天津市红桥土地房屋征收中心所持房地证为真实有效证件，该房屋应属第三人所有，被告储嘉杉在公安机关配合调查做笔录时承认其知晓该情况。原告与被告储嘉杉隐瞒涉案房屋真实情况，被告天津中和兴邦房地产经纪有限公司未能审查出售房屋材料真实性，被告天津市企房房屋管理有限公司在房屋信息错误情况下办理过户手续，导致原告损失购房款，并在此过程中支付中介费11400元、过户费5000元、供暖费1300元、房费738元、装修费20000元，与自如网签订合同后因此事违约赔偿损失33185.73元，均应由被告赔偿。综上，为维护自身合法权益，原告依据《民事诉讼法》的规定提起诉讼，请求法院依法判决。储嘉杉辩称，不同意原告的诉讼请求，郭坤与储嘉杉是合法买卖，全程透明，原告看了房屋很多次，最终进行了交易。原告认为我应该知晓的房屋的情况，实际上我并不知晓。2018年11月1日下午13点原告给我母亲打电话，以及2018年11月1日下午14点14给我母亲打电话，原告告知我，我才知道，原告去公安局举报我诈骗，公安局找我去我才知道房屋的相关情况，原告称我隐瞒房屋情况真实情况，我不认同，我并没有隐瞒。天津中和兴邦房地产经纪有限公司辩称，签订合同是在双方都认可的情况下签订的买卖协议，是合法的。买方对房屋情况已经知晓，企业已经过户，我方在合同上也有标注（第3.4条和第4.1和4.2条），我方不同意退全部中介费，可以适当退一部分。合同签署流程我方已经陪同履行，原告即便有损失也应由违约方承担损失。天津市企房房屋管理有限公司辩称:涉诉房屋是原告18年6月11日从储嘉杉处购得，在我方办理的过户手续，买卖我方没介入。原告所持的租赁合同是真实的。储嘉杉是从殷和义处购得，房本是殷和义的名字，造纸二厂提供了房屋协议书，理由是造纸厂倒闭委托我公司管理，我们公司接受了委托，我们进行管理、收房租、修房子等工作职责和义务。第三人天津市红桥土地房屋征收中心述称：第三人为红桥区建委下属单位，前身为拆迁中心，是房屋的所有权人，涉诉房屋是原天津市建委给原红桥建委用于拆迁安置的房屋，当时给了70多套，大部分安置出去，还有4-6套没安置，包括本案涉诉房屋，这套房屋办理了产权证，没有安置出去的房屋中心工作人员会定期进行巡查，去年巡查的时候发现涉诉房屋打不开了，我方报案了，怀疑有人进行侵占或诈骗等活动，我方就向公安机关进行了报案，报案没有结果的情况下，我方就对房屋进行了证据方面的保存。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月18日，原告郭坤与被告储嘉杉、被告天津中和兴邦房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》，合同中约定：坐落于天津市河东区房屋，产别为管理产，权利人为天津市企房房屋管理有限公司，房屋成交价格782000元。原告郭坤向被告储嘉杉支付房款777000元，因储嘉杉交付的房屋未接通管道煤气，郭坤实际少支付5000元。郭坤向天津中和兴邦房地产经纪有限公司交纳中介费用11400元。2016年9月，储嘉杉与天津市企房房屋管理有限公司签订有天津市房屋租赁合同，约定天津市企房房屋管理有限公司将坐落天津市河东区房屋（计租面积59.04）出租给储嘉杉作为住房使用，租赁期限自2016年6月30日至2020年6月30日。此后，天津市企房房屋管理有限公司又与郭坤签订天津市房屋租赁合同，承租人由储嘉杉变更为郭坤。2018年6月15日郭坤向天津市企房房屋管理有限公司交纳2018年7月至12月房屋租赁费738元，天津市企房房屋管理有限公司收取郭坤过户费用5000元。郭坤交纳2018-2019年度采暖费1370元。原告进住房屋后，对房屋进行部分装修。此后原告为出租涉诉房屋于2018年10月10日与自如网签订合同，约定该房屋由自如网继续进行装修，并由自如网代为出租。审理中，原告请求被告赔偿自行装修部分的损失，经原告申请本院委托天津市兴业工程造价咨询有限公司对原告对涉诉房屋自行装修部分进行价格评估，结论为自行装修部分工程造价建议为18400元，对上述鉴定意见，被告和第三人均无异议。第三人天津市红桥土地房屋征收中心原名为天津市红桥区房屋拆迁中心，2013年经核准变更为天津市红桥土地房屋征收中心。审理中第三人向本院提供房屋权属证书和原市建设管理委员会文件，用于证明房屋应属第三人所有。审理中，储嘉杉陈述涉诉房屋的原承租人为案外人殷和义，殷和义原与天津市企房房屋管理有限公司订立有天津市房屋租赁合同，储嘉杉通过与殷和义签订房屋买卖协议并支付对价取得涉诉房屋的承租权。天津市企房房屋管理有限公司陈述，该公司通过与“天津市第二造纸厂”签订房屋委托管理协议书，取得涉诉房屋的经营管理权，先后与殷和义、储嘉杉、郭坤订立的天津市房屋租赁合同中，都盖有“此合同只作为房屋管理使用不作其他有效证件”的印章。天津市企房房屋管理有限公司，向本院提供其与“天津市第二造纸厂”签订的房屋委托管理协议书，该协议书中“天津市第二造纸厂”承诺其涉诉房屋的合法产权人，该房屋产权不存在任何争议...委托天津市企房房屋管理有限公司对涉诉房屋进行租赁经营和修缮管理，办理房屋租赁合同变更和解除手续。经本院调解，天津市企房房屋管理有限公司同意退还郭坤交纳的房屋租金和房屋过户费用。天津中和兴邦房地产经纪有限公司同意酌情退还部分中介费用。但各方当事人未能达成一致调解意见。现储嘉杉已另案起诉殷和义与天津市企房房屋管理有限公司。本院认为，本案第三人向本院提供房屋权属证书和原市建设管理委员会文件，可以证明涉诉房屋的所有权人为天津市红桥土地房屋征收中心。储嘉杉与郭坤订立的房产交易合同，郭坤通过支付对价取得涉诉房屋的承租权，被告天津市企房房屋管理有限公司与郭坤订立的天津市房屋租赁合同，但未取得房屋所有权人同意，郭坤通过支付对价取得房屋承租权并长期居住的交易目的已无法实现，现郭坤请求解除与储嘉杉订立的房产交易合同，本院予以支持。被告天津中和兴邦房地产经纪有限公司收取郭坤交纳的中介费用11400元，但天津中和兴邦房地产经纪有限公司作为房屋中介机构在原告郭坤与被告储嘉杉的交易中，虽然尽到了居间合同的基本义务，但未能提示原告进一步核实交易房屋的权属状况，现天津中和兴邦房地产经纪有限公司同意酌情退还中介费，本院根据案情酌情确定天津中和兴邦房地产经纪有限公司退还中介服务费4560元，其余6840元应当作为原告的实际损失。被告天津市企房房屋管理有限公司作为房屋管理机构，在接受涉诉房屋管理委托时，既没有核实“天津市第二造纸厂”的真实情况，亦没有核实涉诉房屋产权情况，仅依据“天津市第二造纸厂”签订房屋委托管理协议书，对涉诉房屋进行管理、收费，并与原告郭坤签订《天津市住房租赁合同》。被告天津市企房房屋管理有限公司没有尽到作为第三方房屋管理机构严格妥善审核代管房屋相关情况的义务，对于房产这一关系到当事人重大利益的财产，行为过于草率，被告天津市企房房屋管理有限公司存在重大过失。从合同相对性来看，被告天津市企房房屋管理有限公司收取房屋置换费用并与原告签订《天津市公有住房租赁合同》，被告作为《天津市公有住房租赁合同》记载的房屋出租人，应当保证房屋不存在权属方面的风险，同时应当保证原告对涉诉房屋的居住权，现被告天津市企房房屋管理有限公司应当对原告的损失承担赔偿责任。本案中，郭坤与储嘉杉是房屋买卖法律关系，被告天津市企房房屋管理有限公司不是买卖合同当事一方，不应对原告退还房款的诉讼请求承担连带责任，天津中和兴邦房地产经纪有限公司基本尽到了居间义务，也不应在本案中承担连带责任。实际上，郭坤与储嘉杉交易后，与天津市企房房屋管理有限公司签订租赁合同，双方形成的租赁关系与房屋买卖关系相关联，为维护原告合法权益，本院一并审理，且郭坤与天津市企房房屋管理有限公司签订的租赁合同应当认定为无效，导致合同无效的责任在于天津市企房房屋管理有限公司，郭坤没有责任。原告依据合同的相对性原则请求被告储嘉杉退还购房款的诉讼请求，因郭坤与储嘉杉订立的房产交易合同不能实现合同目的而解除，储嘉杉应当将收取的房款退还郭坤，由于储嘉杉实际收取房款为777000元，现应退还777000元。关于原告诉请被告储嘉杉赔偿原告采暖费1370元，装修费18400元，保函费1500元，保全费5000元，鉴定费2000元一节，因储嘉杉作为普通购房者，对房屋的权属状况并不知情，原告的损失并不是因为被告储嘉杉的过错导致，郭坤请求储嘉杉赔偿的诉讼请求本院不予支持。原告与被告天津市企房房屋管理有限公司签订《天津市住房租赁合同》，依据合同相对性原则，原告向被告天津市企房房屋管理有限公司主张相关损失并无不当。对于原告损失，现分析如下：关于装修损失，原告主张装修损失18400元，并提交鉴定报告予以证明，该费用为原告无法居住房屋产生的合理损失，本院对原告该主张予以支持。关于置换房屋中介费11400元，因原告无法依据租赁合同居住涉诉房屋，该费用确属原告实际损失，本院已确定天津中和兴邦房地产经纪有限公司酌情退还中介服务费4560元，其余中介服务费6840元作为原告的实际损失应当由天津市企房房屋管理有限公司承担赔偿责任。关于房屋租金738元和房屋过户费用5000元，被告天津市企房房屋管理有限公司已实际收取，现原告要求返还，本院予以支持。关于鉴定费2000元，原告提交鉴定报告及鉴定费发票予以证明，本院对原告主张该费用予以支持，并由天津市企房房屋管理有限公司承担。关于原告请求赔偿的供热费用，因供热费用属于居住期间的必要支出，原告请求赔偿本院不予支持。诉讼期间，郭坤申请对储嘉杉名下房屋进行查封，向安邦财产保险股份有限公司天津分公司交纳诉讼保全担保费1500元，该部分费用属于诉讼中的支出，可以由郭坤和储嘉杉平均承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、九十三条之规定，判决如下：一、解除郭坤与储嘉杉、天津中和兴邦房地产经纪有限公司签订《房产交易合同》；二、本判决生效之日起十日内，储嘉杉退还郭坤房款777000元；三、本判决生效之日起十日内，天津中和兴邦房地产经纪有限公司退还郭坤中介服务费4560元；四、本判决生效之日起十日内，天津市企房房屋管理有限公司退还房屋置换费5000元、房屋租金738元；五、本判决生效之日起十日内，天津市企房房屋管理有限公司赔偿郭坤装修损失18400元、中介服务费6840元、鉴定费2000元；六、本判决生效之日起十日内，储嘉杉给付郭坤房款保全担保费750元；七、驳回郭坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12336元，由被告天津市和平房屋经营管理有限公司负担。保全费5000元，郭坤和储嘉杉各负担2500元。如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代办人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  齐 明审 判 员  王 铮人民陪审员  赵育梅二〇一九年七月十一日书 记 员  孟庆红相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。