赤峰市松山区人民法院民事判决书（2019）内0404民初4794号原告：李某1，男，1980年12月10日出生，公民身份号码×××，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人:侯某，内蒙古方赫律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴某，内蒙古方赫律师事务所律师。被告：赤峰市盘古帮帮创业孵化有限公司。住所地:赤峰市新城区八家组团金钰大都会一期1-1-01031。法定代表人:陈某,总裁。委托诉讼代理人:罗某，内蒙古松洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋某，内蒙古松洲律师事务所律师。原告李某1与被告赤峰市盘古帮帮创业孵化有限公司合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某1的委托诉讼代理人侯某，被告赤峰市盘古帮帮创业孵化有限公司的委托诉讼代理人罗某、隋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某1向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行合同；2、要求被告赔付因房屋质量问题给原告造成的装修损失和营业损失合计2250000元。事实和理由：原被告于2017年4月25日签订《盘古天地电商产业园企业孵化入驻协议》，原告租用被告位于赤峰市××区房产，租赁面积3261.74㎡用于商业经营。租赁期限自2017年4月24日至2028年2月28日止；同时约定前10个月为原告装修期，具体期限自该房屋交付之日起开始计算，双方同时约定租金以联营扣点的合作方式支付。合同签订后，原告依约定向被告交纳合作保证金100000元。合同履行期间，双方又签订2份《补充协议》，将租赁房屋面积增加2950.43㎡，同时补充协议又明确确定双方以联营扣点方式合作。被告在合同签订后将租赁房屋交付给原告，原告即着手装修工作，在装修期间，原告发现被告提供的房屋存在严重的质量问题，致使原告装修受阻，已经装修的房屋原告又花费大量时间进行大量维修后，现已营业，原告亦按合同约定支付了物业费、取暖费。还有部分房屋由于漏雨严重、消防、取暖设备缺失等原因必须先对缺失的设备进行更新和改造，方可进行下一步装修，为此原告多次与被告协商未果，为不影响房屋的租赁使用，无奈原告只能自行进行维修，现大部分已经完工并进入全面装修阶段。由于被告房屋存在质量问题，致使原告不能按照合同约定的装修期限完成装修任务。2019年3月21日，被告以原告存在违约行为为由向原告发来催告函，函告原告限期纠正其所谓的违约行为，并支付相关费用，如未在限定期限内处理，将解除合同，收回场地。为此原告以书面形式于2019年3月30日以《回复函》形式向被告作出回复，并在《回复函》中声明原告在合同履行过程中并不存在违约行为，同时指出被告出租给原告的房屋存在严重质量缺陷，导致合同约定时间合理利用受阻，并希望被告认真核实房屋存在的质量问题及现状，妥善解决存在的实际问题，以达到合作共赢、共同发展的目的。可是被告在接到原告回复函后，不但未认真核实房屋存在的质量问题及现状，未妥善解决存在的实际问题，反而于2019年4月13日向原告发来《解除协议通知函》，欲解除原被告签订的《盘古天地电商产业园企业孵化入驻协议》。被告单方解除合同的条件未成就，无权行使单方解除权，其行为侵害了原告的合法权益，故提出前诉。赤峰市盘古帮帮创业孵化有限公司辩称：一、原告存在严重违约行为，并以实际行动表明不履行合同义务，致使合同的目的无法实现，故无继续履行的必要。1、原被告约定营业范围仅限于医疗服务、培训、月子中心、婴幼儿康乐运动体验中心、餐饮，而原告擅自改变了经营性质，影响其他业主经营，也影响到被告对大厦的管理；2、双方签订协议后，被告为保证大厦的整体运营，明确约定了开业时间，预留出足够的装修期。可原告迟迟装修不能，找理由一直推托，最终没能与大厦其他物业同步进行，影响了整个商场的运营，且原告为避开扣点，有意拖延开业，让被告无利润收入，从而迫使被告退出联营，最终达到利益独享的目的；3、原告并未按协议约定交纳物业费、取暖费等费用，由于原告未能履行协议，故原告在使用期间内所有费用应予承担。经核算，自协议期开始至2019年2月，原告共欠被告物业费、取暖费合计1449369.91元，该笔费用被告保留追缴的权利；4、原告在2019年3月29日的回复函陈述理由时，第三点也明确表示：“房屋租赁近两年仍不能正常营业，不能达到合同预期的目的”，这恰恰说明具备了解除的条件，原告对解除合同认可，本案又提出继续履行，出尔反尔无非是为了讹诈钱财寻找借口。二、原告的主张无事实及法律依据。原告提出的房屋存在严重质量问题与实际不符。原告主张的损失缺乏合理性。原告提出的房屋质量有问题无任何依据，装修费与被告无关。原告提到的装修费也是原告为经营需要而进行的必要装修，并非损失费。当事人围绕争议焦点依法提交了盘古天地电商产业园企业孵化入驻协议、盘古天地电商产业园企业孵化入驻补充协议2份、中国农业银行银行卡交易明细清单、合伙经营合同3份、松山区四季老街烧烤美食城、赤峰百合四季商务酒店有限公司营业执照、经营现状的照片、重庆宿点物业管理有限公司赤峰分公司出具的收据2枚、取暖费发票、微信转账记录、关于同意设置赤峰四季健安医院的批复、百合四季酒店营业额报表4枚、李某1与百合四季酒店的合作说明、催告函、回复函及回函收到条、解除协议通知函、租赁房屋投入费用相关单据、工程承包协议书及相关付款单据23枚、现场照片12张、中国建设银行单位客户专用回单、欠款明细9页。经双方质证，因上述证据均与本案有关联性，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2017年4月25日，原告作为乙方与被告作为甲方签订盘古天地电商产业园企业孵化入驻协议，约定甲方将位于赤峰市××区物业010111、010112一层、010115、010116、01024、01027、01028、04021、04013、070111、070119、07019房屋/商铺出租给乙方经营使用，建筑面积约3261.74平方米，乙方承诺租用涉案房屋经营业务类别仅限于医疗服务、培训、月子中心、婴幼儿康乐运动体验中心、餐饮。合作期限自2017年4月24日起至2028年2月23日止，双方以联营扣点方式合作。自合同签订当日起3个工作日内，乙方向甲方交纳保证金100000元。乙方在协议签订前对涉案房屋现场实地勘察并确认涉案房屋的消防、水电、空调等硬件配套完全符合经营及交付要求，甲方于2017年4月24日前将涉案房屋交付乙方。乙方有10个月装修期，自双方协议签订生效之日起算，自2017年4月24日至2018年2月23日至，装修期间，乙方需与园区物业方签订物业合同，并缴纳相关费用。如因乙方原因，自该房屋/商铺交付之日起30日内仍未开始进行装修工程，甲方有权收回该出租场地，解除本协议并追究乙方的违约责任，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过租赁保证金的，甲方仍有权向乙方追偿。乙方必须在装修期内完成装修并开业，即最迟应在2018年2月24日之前同步开业，若因乙方原因，不能再装修期届满日完成装修，甲方有权于原装修期届满日之次日起每日向乙方收取当月月租金的1%作为违约金，直至乙方完成装修并开业。双方在合同中约定了补充条款，该补充条款第4条约定双方采取联营扣点模式合作，乙方正式营业后，物业费、取暖费由甲方承担，水电费等其他费用由乙方自行承担。2017年6月15日、2017年7月6日，原被告分别签订2份盘古天地电商产业园企业孵化入驻补充协议，在原协议基础上增加了租赁面积。原告于2017年6月15日通过银行转账方式向被告交纳保证金100000元。2017年9月25日、2018年2月14日、2018年7月15日，原告分别与案外人李某2、尹某、李某3签订合伙经营合同3份，由原告与三人分别合伙经营健安医院、百合四季酒店、老街烧烤，除健安医院尚在批复中，百合四季酒店、老街烧烤均已对外经营。原告在涉案房屋租赁期间交纳了部分物业费和取暖费。2019年3月21日，被告以原告将月子中心变更为宾馆住宿未按原被告协议中约定的业务开展经营；未按约定时间装修、同步开业；拖欠2017-2019年的物业费、取暖费等为由向原告发送催告函，要求其收到该函15日内纠正违法行为，缴纳欠款。原告于2019年3月30日作出回复函，提出合同履行中出现的问题。2019年4月10日，被告向原告发送解除协议通知函。本院认为，原被告签订的盘古天地电商产业园企业孵化入驻协议及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告以原告未按合同约定履行合同义务为由向原告发送解除协议通知函要求解除与原告签订的上述协议，现原告诉至本院要求继续履行合同，由被告赔偿损失合计2250000元。经审查，被告将涉案房屋租赁给原告，双方约定经营业务类别为医疗服务、培训、月子中心、婴幼儿康乐运动体验中心、餐饮，采取联营扣点模式合作，因健安医院尚在审批中，百合四季酒店、老街烧烤均已对外经营，考虑到合同的履行情况，以及没有根本性违约、解除合同损失较大等一系列实际情况，原告要求继续履行合同，本院予以支持；原告要求被告赔偿因房屋存在质量问题给其造成的装修损失和营业损失，因原告未在法定期间提出鉴定申请，并亦明确表示对损失部分自行协商，如协商不成，将另案主张权利，故对其该项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持，原告可待收集相关证据后另案主张权利。被告辩称原告存在违约情形，其以实际行动表明不继续履行合同，合同目的已不能实现，故无履行的必要，虽然原告在涉案房屋中经营宾馆住宿业，不属于双方约定的经营业务类别，但根据原被告提交的百合四季酒店营业额报表可知，2018年2月四季酒店开业后便向被告报送营业额至今，被告亦对营业额进行核查，被告在酒店开业时并未提出异议，并收取报表应视为认可该业务的经营，故被告以原告改变经营用途构成违约的辩诉主张，本院不予支持；虽然双方在协议中预留了装修期，因医院建立需经特别审批，现无证据证明原告故意拖延拒不履行合同义务致使合同目的不能实现，且四季酒店及老街烧烤均已对外营业，故被告以此为由认定原告违约，本院不予采纳；关于原告拖欠的物业费、取暖费，因双方对该笔费用负担作出约定，且收取方并非被告，故被告以原告拖欠物业费、取暖费为由认定原告违约，本院亦不予采纳。综上，考虑本案中双方签订的协议的履行情况，原告要求继续合同的诉讼请求，本院予以支持；被告要求解除合同的辩诉主张，因不符合合同的法定解除情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李某1与被告赤峰市盘古帮帮创业孵化有限公司于2017年4月25日签订的盘古天地电商产业园企业孵化入驻协议及于2017年6月15日、2017年7月6日签订的2份补充协议继续履行；二、驳回原告李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24800元，原告负担24700元，被告负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 李月明人民陪审员 郎凤玉人民陪审员 张艳华 二0一九年七月八日书 记 员 付 晶