广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15408号原告：李水华，女，1986年9月1日出生，汉族，身份证住址广西省玉林市玉州区，委托诉讼代理人：颜晓虎，系原告丈夫。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层8区402卡之六），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，系该司法务。原告李水华与被告中山市通大房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人颜晓虎，被告的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告向原告支付逾期交房违约金（从2017年7月1日起至实际交付房屋之日止，以436000元为基数，按每日万分之一的标准计算）；3.被告向原告支付因逾期交房而导致原告产生的经济损失（租金）30567元（从2017年7月1日起暂计至2019年6月10日止）。事实与理由:原告于2015年05月10日与被告签订了一份商品房买卖合同，购买被告所开发的位于中山市火炬开发区××楼盘××房，购房金额为436000元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2017年06月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，出卖人如未能按本合同的期限交房，则最后交付期限的第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，相关业主多次维稳也无果，被告每次制定交房的计划日总是一拖再拖，目前原告所购房屋仍在施工过程中。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违反了双方签订的商品房买卖合同，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的经济利益。为维护原告的合法利益，原告请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，支付违约金及相关经济损失。被告辩称，原告与被告签订的合同附件六补充协议约定，涉案商品房在交付使用时只要符合合同约定的取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并符合合同约定的使用条件，则原告应无条件收楼并办理交接手续，原告不接收时，被告不承担逾期交房责任。因此，逾期交房违约金的计算截止时间应是被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日，最迟不应晚于被告取得该证并通知原告之日。涉案合同约定如被告逾期交房，则被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，但违约金计算总额累计不超过该房总价款的1%。因此，原告主张的逾期交房违约金不符合双方约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第三款规定，只有在商品房买卖合同没有约定违约金或损失赔额计算方法的情况下，逾期交房的，可参照相关租金主张损失。但本案中，原被告已针对逾期交房违约金进行具体约定，不适用该条款。原告已经主张逾期交房违约金，同时主张租金损失，没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告提交的证据及庭审中原、被告的陈述，本院查明以下事实：2015年5月10日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××房，购房总价436000元；合同第八条规定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用；如因出卖人未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之一向买受人支付违约金，出卖人承担逾期交房违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同附件六合同补充协议约定，商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续……。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告至今仍未向原告交付涉案商品房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及合同补充协议系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据涉案合同约定，被告应于2017年6月30日前将符合合同约定并取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用，被告至今未将符合上述条件的涉案商品房交付原告使用，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告诉请判令被告继续履行合同并向其交付涉案商品房，支付逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持，通大公司应在取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后立即向原告交付涉案商品房。案涉合同约定，若通大公司逾期交房，按日向李水华支付已交付房价款0.01%的违约金，但该违约金累计总额不得超过总房价款的1%。若按前述逾期交房违约金的计算标准，在通大公司逾期交房100天后，通大公司不需再向李水华支付逾期交房违约金。然合同约定通大公司交付商品房的时间为2017年6月30日前，通大公司逾期交房已逾两年，据通大公司庭审陈述，其亦无法确定涉案商品房何时能达到合同约定的交楼标准。本院认为，综合分析通大公司的违约过错程度、对李水华造成的损失，涉案合同约定的逾期交房违约金计算标准过低，不足以弥补李水华因通大公司逾期交房所造成的损失，也无法起到敦促通大公司尽快履行房屋交付义务的作用。故本院认为，涉案逾期交房违约金计算标准应调高至按已付购房款的万分之一按日计付，不设上限。李水华主张按照日利率万分之一计算逾期交房违约金，合情合理，本院予以支持。逾期交房违约金的计算起算时间应为2017年7月1日，截止时间应计算至案涉房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并由被告通知原告收楼之日止。因此，在2017年7月1日至2019年7月30日期间，通大公司应向李水华支付逾期交房违约金33136元（436000元×0.01%×760）。2019年7月31日至案涉房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并由被告通知原告收楼之日止的逾期交房违约金，继续按日万分之一标准计算。针对通大公司逾期交房应负的违约责任，双方在拟定涉案合同时已作具体约定，李水华根据涉案合同约定向通大公司主张逾期交房违约金后，又向通大公司主张逾期交房租金损失，没有合同依据。同时，我国关于违约金设立的原则是补偿性为主，惩罚性为辅，参照李水华所主张的租金损失数额（30567元），前述逾期交房违约金已足以弥补其损失，对其该项诉求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司在位于中山市火炬开发区翠悦园3幢2401房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后三天内将符合合同约定的前述商品房交付予原告李水华使用；二、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李水华支付逾期交房违约金（2017年7月1日至2019年7月30日期间的逾期交房违约金为33136元，2019年7月31日起至第一判项项下商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并由被告通知原告收楼之日止的逾期交房违约金，继续以购房款436000元为基数，按日万分之一标准计付）；三、驳回原告李水华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1342元，减半收取为671元（该款原告已预付），由原告李水华负担311元，由被告中山市通大房地产有限公司负担360元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年七月三十日书记员 梁敏霞孙永辉