福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽02民终4785号 上诉人（原审原告）：厦门市博士物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区仙岳路248号10楼。 法定代表人：范忠应,总经理。 委托诉讼代理人：林春梅，福建翔联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄勇宾，福建翔联律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：沈诵庆，男，1947年4月8日出生，台湾地区居民，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：沈林珠凤，女，1954年8月26日出生，台湾地区居民，住福建省厦门市思明区。 上诉人沈诵庆、沈林珠凤的共同委托诉讼代理人：黄颖洁，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：厦门祺泰物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前西路859号1290室。 法定代表人：陈梅峥，执行董事兼总经理。 上诉人厦门市博士物业管理有限公司（下称博士公司）与沈诵庆、沈林珠凤、原审第三人厦门祺泰物业管理有限公司（下称祺泰公司）物业服务合同纠纷一案，因不服福建省厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人博士公司的委托诉讼代理人林春梅、黄勇宾，上诉人沈诵庆、沈林珠凤及其委托诉讼代理人黄颖洁到庭参加诉讼。原审第三人祺泰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 博士公司上诉请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由沈诵庆、沈林珠凤承担。事实和理由：一审法院仅支持沈诵庆支付博士公司70%的物业管理费，缺乏事实和法律依据。根据我国现行法律规定，物业服务是一种公共性服务，物业管理的范围是物业的公共区域公共部分，不涉及业主私有部分物业范围内的事务。业主的私人区域应自行管理，物业人员也无法自由出入对业主的私人区域进行管理。 沈诵庆、沈林珠凤答辩称：博士公司的理由实际上支持了沈诵庆、沈林珠凤的主张，博士公司的全部诉求缺乏证据证明。博士公司的上诉请求应予驳回。 沈诵庆、沈林珠凤上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回博士公司全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由博士公司承担。事实和理由：一、原判在认定事实方面，没有结合沈诵庆、沈林珠凤的证据进行全案事实的分析认定。二、原判认定基本事实不清。（一）原判关于博士公司提供物业服务的基本事实认定不清、认定错误。1.原判认定“有关合同及发票、转账记录、保安巡查记录可以采信，证明博士公司提供了相应的管理服务”错误，有关合同及发票仅是住宅区域安装门禁这一项目的相关证据，不包括其他物业服务项目，是否存在其他物业服务的事实，博士公司没有举证证明。保安巡查记录明显不属实，沈诵庆、沈林珠凤已经提交大厦竣工平面图，该证据可以证明嘉莲大厦没有绿地，故保安巡查记录明显不属实。2.原判认定“博士公司对一楼履行了物业管理义务，沈诵庆、沈林珠凤作为业主之一，其自己或其物业使用人获得了博士公司的物业管理服务”没有事实依据。3.原判中“沈诵庆也确认消防设施设备有维护更新，且沈诵庆、沈林珠凤亦通过祺泰公司法定代表人陈梅峥向博士公司缴纳公摊电费，故本院认定博士公司确实有对一楼室外小区公共场所、设施设备进行物业管理服务。沈诵庆、沈林珠凤向博士公司缴纳公摊电费的行为还证明其事实上已接受了博士公司的物业管理服务”是错误的，沈诵庆、沈林珠凤从未确认消防设施设备有维护更新，仅表示消防有进行过改造，且系专业机构提供的服务；沈诵庆、沈林珠凤缴纳公摊电费与博士公司是否对“一楼室外小区公共场所、设施设备进行物业管理服务”是两项独立的事实，且公共用电是电力公司提供的，缴纳公共电费只能证明使用了电力公司提供的公共用电，不能得出博士公司提供了具体的物业服务的结论。（二）原判关于公摊水费方面基本事实认定不清。博士公司为嘉莲大厦业主代缴水费与沈诵庆、沈林珠凤是否欠博士公司水费是两件独立的事实，不存在博士公司为沈诵庆、沈林珠凤代缴水费的事实。（三）原判认定“厦门市嘉莲大厦业主委员会”公章合法是错误的。原判认定公章是否合法的问题不属于审理范围是错误的，公章是否合法，关系到加盖该公章的案涉物业服务合同是否有效。（四）原判将案涉房产区分为内部公共区域和外部公共区域属于认定事实错误，没有任何在案证据可以证明案涉房产存在内部公共区域。 博士公司答辩称：原判查明事实已对沈诵庆、沈林珠凤补充的相关证据进行证实。从2012年至今博士公司都是嘉莲大厦合法的物业管理公司。水电费公摊是按比例分摊的，按平方数分摊，而不是水费使用的多少。公章是否合法不影响沈诵庆、沈林珠凤缴交物业管理费的义务。 祺泰公司未提出意见。 博士公司向一审法院起诉请求：1.沈诵庆、沈林珠凤共同支付博士公司2012年12月1日起至2017年12月31日止的物业管理费17230.30元，代垫公维金4923元，2016年1月起至2017年12月止公摊水费143.20元及相应的利息（自起诉之日起至实际付款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费由沈诵庆、沈林珠凤承担。 一审法院认定事实：1.位于厦门市思明区的嘉莲大厦，规划项目名称原为嘉莲东幢大厦，规划许可信息：总用地面积为6385.5平方米、总建筑面积为54638平方米；Ａ型30层（27层），Ｂ型22层（20层）；绿地率21.9%；机动车位172个（地上32个，地下140个）；1-4层为商场，5层以上为公寓。双方对本节事实无异议，且有沈诵庆举证的《建设工程规划许可证（存根）》为证，予以认定。 2.1998年3月12日，沈诵庆与案外人厦门汇成建设发展有限公司签订了《商品房购销合同》，约定购买嘉莲大厦一层商场104单元，建筑面积185.64平方米（其中公摊面积35.526平方米）；前期物业管理公司为白士德楼宇管理公司。博士公司于2018年1月30日从厦门市国土房产测绘中心调取《土地房屋产籍调查表》，该表载明：思明区嘉禾路168号104单元建筑面积201.76平方米（套内144.80平方米，公摊56.96平方米），建成年份为2000年。沈诵庆还以个人名义购买了同层101单元，与沈林珠凤共同购买了同层102单元，沈林珠凤以个人名义购买了同层103单元。庭审中，沈诵庆、沈林珠凤确认因嘉莲大厦公摊争议长期诉讼，其近期才获得产权证，认为产权信息应以产权证的记载为准。诉讼过程中，其未举证相关产权证。一审法院认为，在沈诵庆、沈林珠凤不举证的情况下，可以《土地房屋产籍调查表》记载的内容认定沈诵庆名下物业的计算管理费和公维金的面积。 3.根据沈诵庆提交的有效期为2011年4月8日至2015年4月8日的《组织机构代码证》，其为厦门市嘉莲东幢大厦业主委员会负责人。厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第1142号民事判决书（生效判决）认定如下事实：2012年5月29日嘉莲大厦业主委员会召开会议，因沈诵庆请辞业主委员会主任，决议免去其主任委员；沈诵庆对该事实没有异议。庭审中，沈诵庆陈述其未书面请辞，但尊重人民法院判决认定事实。2012年5月30日，嘉莲东幢大厦业委会向嘉莲街道办提交《厦门市思明区业主委员会变更备案表》，并于次日获得备案。张冬娜任业主委员会主任，顾喜广任执行秘书，沈诵庆仍然是七个业主委员会成员之一。本节事实有《组织机构代码证》及相关备案表为证。 4.落款日期为2012年10月8日的《嘉莲大厦业主选聘物业服务企业表决结果的公告》载明：嘉莲大厦于9月27日晚8时在嘉莲街道办和社区居委会相关人员的共同参与和见证下开票统计，表决结果：总户数241户，总建筑面积54897.57平方米，表决同意户数155户，占总户数的64.3%，表决同意面积33601.75平方米，占总面积的61.2%；表决通过了同意选聘博士公司进驻管理嘉莲大厦并按表决的收费标准执行；博士公司将于2012年11月正式进驻管理。在公告左下角有手书内容：“2012年9月27日街道、社区人员参与见证开票，统计结果如上所述，特此证明。选聘程序和过程与街道、社区无关。2012年10月15日”嘉莲街道综治办在手书内容处加盖了印章。本节事实有博士公司举证的公告为证。 5.2012年10月9日，博士公司和嘉莲东幢大厦业委会（以嘉莲大厦业委会名义）成员张冬娜、林碧月、黄碧汾、庄秀龄等四人向嘉莲大厦业主和使用人发布《收费通知》，表明博士公司于2012年11月1日正式进驻管理，其中一楼的管理费收费标准为1.40元/平方米/月、公维金收费标准为0.40元/平方米/月。2015年4月22日，嘉莲大厦业主召开业主大会，表决通过了“厦门市嘉莲东幢大厦业主委员会”更正为“厦门市嘉莲大厦业主委员会”、原公章作废并重新申请刻章、重新选举业主委员会等决议。2015年6月10日，厦门市嘉莲大厦业主委员会（下称嘉莲大厦业委会）在《厦门日报》刊登“厦门市嘉莲东幢大厦业主委员会遗失公章一枚，声明作废”的遗失声明。同月16日，嘉莲大厦业委会向厦门市公安局申请刻制了“厦门市嘉莲大厦业主委员会”印章。2016年7月22日，嘉莲大厦举行业主委员会换届选举大会，表决结果：总户数256户（住宅237户、商场7户、独立车位12户）、总建筑面积54897.57平方米，参与表决214户，占总户数的83.59%，参与表决面积47657.87平方米，占总面积的86.81%；张冬娜、顾喜广等七人（不含沈诵庆）被选举为新一届业主委员会委员；会议还通过了启动大厦电梯、消防的改造工作等决议。上述表决结果经嘉莲街道办、莲秀居委会等单位见证。2016年7月29日，嘉莲大厦业委会召开会议，通过了商场恢复缴费、电梯和消防系统的改造、公共设施整改维修、完善安防监控系统等决议；力争8月1日商场全体恢复缴费，否则考虑通过法律途径解决。嘉莲大厦业委会于2016年7月30日向嘉莲街道办提交了《厦门市思明区业主委员会备案表》，并于同年8月1日获得备案，本届任期至2021年7月28日止。根据备案证明记载，顾喜广、张建生分别任业主委员会主任和副主任。对于本节事实和证据，沈诵庆、沈林珠凤认为其没有被通知参加业主大会选举、未参加业主委员会会议，也不知道选举结果和有关决议；新印章是采用欺骗手段获得。一审法院认为，本节事实有博士公司前述相关证据为证，可以确认其真实性。沈诵庆、沈林珠凤对选举程序、备案情况以及业委会公章刻制程序的异议，不属于本案审理范围，其应循其他途径或诉讼方式解决。 6.《物业管理服务委托合同》的签订情况及相关内容：①2012年10月22日，张冬娜等四名嘉莲大厦业委会委员代表业委会与博士公司签订《物业管理服务委托合同》，约定：物业名称是嘉莲大厦，物业用途是商住两用综合大厦，占地面积6665.952平方米，总建筑面积为54897.57平方米；委托管理事项包括房屋建筑共用部分、共用设施设备的维修养护、市政设施和附属建筑的维护养护（包括二次供水设备、管道、化粪池、窨井）、绿地和花木的养护与管理、交通及车辆维序、维持公共秩序等等；物业服务费采用包干制，博士公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费、公共维修金、代收代缴水电费及水电公摊费用；服务期限自2012年11月1日至2013年10月31日止；相关收费标准：一楼商场店面的管理费收费标准为1.4元/平方米/月、公维金收费标准为0.4元/平方米/月；公摊电费、水费据实结算；切实履行“一个物业项目只能由一家物业服务企业管理”的规定；合同期满后，多数业主反映服务良好，可以续签合同。同日，双方还签订了一份补充协议，其中第五条约定，双方同意在大厦物业管理未全面理顺之前，有关物业服务费用实行酬金制，即物业公司所收取的物业服务资金属于全体业主所有；酬金制实行至2013年1月31日止，之后实行费用包干制。2013年1月25日、4月20日、5月22日、8月20日，双方又陆续签订了四份补充协议，约定商场（店面）现行物业管理单位未正式退出之前，物业服务收费采取酬金制；大厦裙楼除三楼外的其他单元仍由祺泰公司违规收费；延迟酬金制时间至2013年10月31日。②2013年11月1日，双方签订了第二份合同，服务内容与收费标准等条款与第一份合同相同，服务期限至2014年4月30日，服务费用采用酬金制；第十三条约定收取物业管理费对象包括裙楼商场店面业主或使用人；合同第七页补充条款第八条第四行有“在裙楼商场物业管理服务尚未纳入大厦统一管理收费不到位的特殊阶段”文字。③2014年4月25日，双方签订了第三份合同，服务内容与收费标准等条款与第一份合同相同，服务期限至2014年12月31日，服务费用采用酬金制；第十三条约定收取物业管理费对象包括裙楼商场店面。④2014年12月25日，双方签订第四份合同，服务期限从2015年1月1日至2015年12月31日止；服务费采用酬金制；第十三条物业服务费资金收费范围包括公寓住宅、住改办、地下车库固定车位等，未再列举大楼裙楼商场店面；在第二十二条的收费标准条款中注明了店面及夹层物业管理费、日常公维金均未缴交博士公司；合同第六页补充条款第三条第一句“鉴于目前实际管理范围仅包括公寓楼、地下车库、地面临时停车场及相关设施设备（不含裙楼商场和部分商场）”。⑤2015年12月25日，双方签订了第五份合同，服务期限至2016年6月30日止，其余条款与前述第四份合同条款相同；在这份合同上，嘉莲大厦业委会加盖了公章，而不是采用业委会多数人签名的方式签订合同。⑥2016年6月28日，双方签订第六份合同，服务期限至2018年12月31日止，未列举具体管理楼层，第二十二条列明了一楼商场店面（含夹层）的收费标准、未再注明未缴费情况，也未在补充条款中提及实际管理范围，其余条款同第四份合同。一审法院核对了博士公司提供的前述六份合同原件，且沈诵庆、沈林珠凤在庭审中引用了这些合同部分条款，足以认定本节前述事实。 7.博士公司提交了一份加盖了嘉莲大厦业委会印章和有“顾喜广”签名字样但没有落款时间的《证明》，内容：嘉莲大厦自2011年11月1日起至今的物业管理工作一直是由博士公司负责管理，物业服务合同有效期截止至2018年12月31日。沈诵庆、沈林珠凤对该《证明》的真实性、合法性、关联性均不予以认可。鉴于该证明无落款时间、签名在印文之上空白处、顾喜广未出庭，故一审法院对其证据效力不予认定。 8.博士公司主张沈诵庆、沈林珠凤拖欠2012年12月1日起至2017年12月31日止的物业管理费17230.30元、公维金4923元、2016年1月起至2017年12月止公摊水费143.20元。沈诵庆、沈林珠凤认为其与博士公司无物业服务合同关系或事实服务关系、没有支付前述款项的义务，也未举证证明已支付上述费用给博士公司。博士公司举证了其于2018年3月28日缴交水费的发票两张，两张发票均显示用户名为博士公司，地址为嘉禾路嘉莲大厦，一张发票显示抄表日期2017年12月4日，用水量7137吨，户205，水费（含污水处理费）合计22838.40元；另一张显示：抄表日期2018年3月12日，用水量1150吨，水费（含污水处理费）4255元，在地址后面有“补差”二字。博士公司举证该两张发票拟证明由其为嘉莲大厦业主代缴水费。沈诵庆、沈林珠凤质证认为，嘉莲大厦商场有独立的水表，博士公司缴纳的前述水费与商场无关。一审法院认为，博士公司举证的两张水费发票可以证明其为嘉莲大厦业主代缴水费。 9.为了证明实际履行物业管理责任，博士公司提交了以下证据：第一组证据为照片（证据1-8）：证据1.博士公司对嘉莲大厦一层管道、商场一至五层下水管的更换、维修及疏通；证据2.博士公司对一至四层商场消防通道照明灯的维修及更换；证据3.博士公司对嘉莲大厦商场外墙的清理、维修与养护工作；证据4.博士公司定时对一层化粪池、管道进行清理和疏通；证据5.博士公司依据消防部门的指令对嘉莲大厦整体的消防系统进行施工与改造，包含消防主机及消防水泵控制柜的安装、消防布线的施工、安全出口标志的安装与维修等；日常的消防设备维修也由博士公司进行，包括安全警铃、损坏的安全出口标志、消防泵房的维修等；博士公司对一层消防主管漏水的维修，对大楼消防风管破裂的维修；嘉莲大厦包括涉案商场在内的消防设备维修、改造与养护、修检等工作均由博士公司在处理；证据6.博士公司对嘉莲大厦整体的监控系统的管理，包括嘉莲大厦一层公共部分、电梯、外围等的安装与维护、日常的监控看管工作；证据7.嘉莲大厦A幢及B幢大厅门口的公共部分的雨棚改造工作由博士公司进行；证据8.博士公司对嘉莲大厦公共用水系统设施设备的维修与养护，包括定时对嘉莲大厦生活水池水箱的清洗消毒；供水表损坏更换及止回阀更换维修等；嘉莲大厦整体的公共设施与设备是无法区分开的，所有的物业管理相关工作均由博士公司进行。第二组证据为照片（证据9-证据12），证明：博士公司的嘉莲大厦公共部分日常的绿化、保洁、秩序维护等服务管理工作。包括日常的一层公共部分及路面的清理打扫、公共楼道的清理、一层绿化的修剪及清运、清虫害、公共部分楼道及阳台楼梯口等的消毒、保安的定时巡逻及陌生访客登记、看管大门等等；证据9和证据10的拍摄时间均是近期。第三组为照片（证据13-证据15），证明：遇到台风等特殊情况时，嘉莲大厦整体公共部分设施的维修、养护与管理工作仍然由博士公司进行；证据13至证据15拍摄时间均是莫兰蒂台风后，即2016年9月26日。第四组为照片（证据16），证明：博士公司依法及依约在公共区域内对公共维修金的收支及明细进行公示，每半年公示一次。第五组为发票（证据17-证据18），证明：博士公司为嘉莲大厦提供水电费代收代缴服务，沈诵庆、沈林珠凤应该向博士公司缴纳公摊水费。第六组（证据19-证据21），证明：博士公司为嘉莲大厦一至四层商场的电梯提供委托专门单位维保的服务；为嘉莲大厦包括一至四层商场在内的整个消防系统进行改造升级；为嘉莲大厦一层的停车场停车位做标示工作。第七组是陈梅峥替一层业主向博士公司缴纳公摊电费的转账记录（证据22），证明：嘉莲大厦包括一层在内的公共部分确实由博士公司在管理，公摊电费由博士公司替嘉莲大厦全体业主包括一层的业主向电力公司代缴。第八组是博士公司保安巡查记录（证据23），证明博士公司自2012年入驻嘉莲大厦物业服务管理以来，一直为整个嘉莲大厦包括一层及一层路面等所有的嘉莲大厦的公共部分提供日常的巡逻、巡查、巡检、秩序维护等安保义务。一审第二次庭审中，博士公司又当庭提交了为嘉莲大厦更换门禁系统的合同和发票。沈诵庆、沈林珠凤对博士公司上述证据的真实性均不予认可，并认为，博士公司提交的照片有的未显示拍照时间，大部分是事后摆拍，莫兰蒂台风救灾照片不排除是群众性自救行为，维修大都没有发票作为证据；大部分维保事项即使发生了，也都是在为住宅业主服务；一层不需要安装门禁系统，且自行聘请了两个保安；商场与住宅的水表相互独立；化粪池系祺泰公司请人在清理。沈诵庆仅确认大楼消防系统确实有维修更新，但应该是业主委员会所为。一审法院认为，照片的真实性难以核实，且仅凭照片不足以证明博士公司的相关主张；有关合同及发票、转账记录、保安巡查记录可以采信，证明博士公司提供了相应的管理服务。 10.2012年11月20日，沈诵庆等人以嘉莲大厦商场业主或使用人的代表身份（作为甲方）与陈梅峥（作为乙方）签订一份《协议书》，约定：嘉莲大厦商场实行自治，甲方雇佣乙方协助商场进行自治管理，管理期限自2012年11月1日起至嘉莲大厦业主自治结束，乙方有权聘用人员担任物业相关岗位工作并收取管理费用，收费标准：①乙方工资费用每平方米1元；②一至四楼商场照明、灯泡更换、化粪池清理、绿化等费用每平方米0.20元；③二至四楼商场缴纳电梯维护费用每平方米0.30元（不含配件费用）；④自己耗费的费用。此外，乙方代收代缴水电费用。祺泰公司于2018年3月29日出具一份《证明》，内容：其经嘉莲街道办安排，自2012年4月21日起为嘉莲大厦提供物业管理服务，其中沈诵庆、沈林珠凤名下的嘉莲大厦一层商场101、102、103、104单元的物业管理全部由其负责，一直服务至今；以上四个单元从来没有欠过管理费和公共维修金。一审第二次庭审中，沈诵庆、沈林珠凤当庭提交祺泰公司收取管理费的票据。这些票据记载的收费内容包括物业管理费、公共维修费、电费及电公摊费、水费及水公摊费，有的还包括电梯维修费；物业管理费的计费数量（应为单元面积）如下：7、140、141.97、300.7、323.73、430、694.52、750、835.25、923.04、1018.67、1584、1749.95、1887.58、3366.09，还有一张2014年7月发票上的计费数量是4218.55。这些票据开票时间从2012年11月到2016年4月、票据抬头都是具体商户、未注明具体单元。沈诵庆、沈林珠凤在庭审中和票据上均未指出哪些是其名下物业的费用。上述计费数量可以对应沈诵庆、沈林珠凤物业的是另案审理的嘉莲大厦一楼103单元的141.97平方米。博士公司质证认为，①该《协议书》的签字真实性无法确认。②对缴费票据的真实性无法确认，这些票据中实际上都不是沈诵庆、沈林珠凤的缴费票据，无法证实沈诵庆、沈林珠凤有向祺泰物业缴交相关费用；退一步说，证据中有一部分是沈诵庆、沈林珠凤所缴的，但是沈诵庆、沈林珠凤也应当向博士公司缴纳相关的费用，不能因此免除其应向博士公司承担的缴纳义务；如果是真实的，也应当是内部管理费用，和公共部分缴纳的物业管理费是两个意思。博士公司确认祺泰公司在嘉莲大厦一层商场的公共区域有一小间搭盖的办公场所，祺泰公司仍然有在管理，但其只是管理商场内部；博士公司管理大厦外部公共部分。一审法院认为，前述《协议书》有原件核对，除沈诵庆以外的签名无从核对真伪；沈诵庆、沈林珠凤提供了向祺泰公司缴纳物业管理费、公共维修费、电费及公摊电费、水费及公摊水费、电梯维修费等大量票据，有原件核对，可以认定祺泰公司曾经对商场进行过管理。但这些票据体现的收费数量没有一个可以对应沈诵庆名下的嘉莲大厦一层104单元的201.76平方米。 11.一审法院询问沈诵庆、沈林珠凤，若有承担管理费等费用之义务，有无其他抗辩。沈诵庆坚持认为无需承担支付义务，拒绝对假设性问题发表意见。沈林珠凤的委托诉讼代理人对博士公司的请求提出了时效抗辩，但沈林珠凤撤回其代理人提出的时效抗辩。 12.对于沈诵庆、沈林珠凤举报的涉嫌犯罪的问题，一审法院已当庭告知其可以直接向有关公安机关、监察委员会报案，亦将有关举报信及附件转交给有关监察委员会。 一审法院认为：沈诵庆、沈林珠凤系台湾地区居民，案件系物业服务合同纠纷，合同履行地位于厦门市，属厦门市中级人民法院指定由一审法院集中管辖的涉台案件，一审法院享有管辖权。因合同履行地在厦门市，故本案应适用中华人民共和国法律。 嘉莲大厦多数业主同意选聘博士公司作为嘉莲大厦的物业管理企业并同意了物业服务收费标准。2012年10月22日，嘉莲大厦业委会根据业主大会的决议与博士公司签订了《物业管理服务委托合同》，并多次续签，目前的物业管理服务期限至2018年12月31日止。双方约定了合理的收费标准，由博士公司承担向业主收费的义务，所收费用归全体业主；实行酬金制，即博士公司作为物业管理企业获得约定的报酬。2016年7月29日，嘉莲大厦业委会决议裙楼商场业主或使用人应恢复缴费，否则采取法律途径解决。博士公司依照合同中业委会的授权有权收费，故有权提起本案诉讼。沈诵庆、沈林珠凤以合同约定了酬金制故博士公司无诉权的抗辩理由不能成立。沈诵庆、沈林珠凤还抗辩每份合同都是独立合同、合同已到期自动失效，没有事实和法律依据；合同到期后，守约方仍然可以依据合同和履约事实向对方主张权利。 通常情况下，前述六份合同及补充协议对全体业主和物业使用人都具有约束力。对于沈诵庆名下的一层104单元是否属于合同约定的管理范围的争议问题，一审法院分析认定如下： 首先，从合同内容看，嘉莲大厦每个物业都属于管理服务范围。（1）合同约定的物业名称是嘉莲大厦，物业用途是商住两用综合大厦，占地面积6665.952平方米，总建筑面积为54897.57平方米，这些与嘉莲大厦的规划许可的整幢大楼的信息基本相符，故合同约定的物业服务小区就是嘉莲大厦全部物业，包括沈诵庆名下的一层104单元；（2）合同约定的相关收费标准包括一层商场店面的管理费收费标准：1.40元/平方米/月、公维金收费标准为0.40元/平方米/月；（3）有些年份的合同明确约定物业管理范围包括裙楼商场，有些年份的合同未在管理范围中列举商场，但均未明文排除裙楼商场；（4）多份合同补充条款提到裙楼部分商场业主或使用人未缴费，这不等同于认可这部分业主或使用人可以不交费，仅能证明收费困难或有人拒绝交费；（5）有的合同指出了祺泰公司还在违规收费，这不等于允许或默许祺泰公司收费；（6）2014年、2015年的合同有提到实际未对商场进行管理，应理解为未进入商场管理、未对商场内部公共区域进行管理；（7）第一份合同还约定要切实履行“一个物业项目只能由一家物业服务企业管理”的规定。 其次，物业服务在物的管理方面主要就是针对物业服务小区公共区域、公共设施设备。对于具体物业内部的维保、管理，必须有相关业主或使用人的邀请、指示或许可才能进入实施。合同双方约定的委托服务范围包括房屋建筑共用部分、共用设施设备、市政设施和附属建筑（包括二次供水设备、管道、化粪池、窨井）、绿地和花木等，符合物业服务功能和特点。对一层公共区域的物业管理，一层业主或使用人当然是直接受益者。 再次，嘉莲大厦住宅区域和裙楼商场区域的公用场所、设施设备，不可以分割。嘉莲大厦有裙楼（商场）四层和两座塔楼，一层建筑物外、红线内的公共区域是全体业主共同使用，该公共区域的绿地（规划了21.9%的绿地）由全体业主共享，窨井属于大楼共有设施，小区各个区域的消防设施设备属于全体共同使用，这些共有共用关系难以割裂，沈诵庆、沈林珠凤辩称一到四层裙楼商场店面属于独立的物业管理小区，显然与事实相悖。一层业主不使用或极少使用电梯、商场有独立水表等因素，不是其不承担物业管理费和不分担公共维修费用的正当理由。 最后，从实际履行情况看，嘉莲大厦业委会公布了收费标准。博士公司对一层履行了物业管理义务，沈诵庆、沈林珠凤作为业主之一，其自己或其物业使用人获得了博士公司的物业管理服务。虽然博士公司以照片来证明履行了对一层公共区域的管理服务是不适当的，但合同约定的服务范围包括一层公共场所、设施设备和绿地，沈诵庆也确认消防设施设备有维护更新，且沈诵庆、沈林珠凤亦通过祺泰公司法定代表人陈梅峥向博士公司缴纳公摊电费，故一审法院认定博士公司确实有对一层室外小区公共场所、设施设备进行物业管理服务。沈诵庆、沈林珠凤向博士公司缴纳公摊电费的行为还证明其事实上已接受了博士公司的物业管理服务。 综上，一审法院认定沈诵庆名下的嘉莲大厦一层104单元属于博士公司物业管理服务范围。博士公司作为物业服务企业依约履行了管理服务职责，沈诵庆作为嘉莲大厦小区的业主之一，其自己或物业使用人是博士公司物业管理服务的直接受益者，应依约支付相关费用。至于沈诵庆与陈梅峥（代表祺泰公司）签订物业管理协议，其并未举证证明获得业主大会、业委会的认可，更未获得博士公司的认可，故应将该协议解读为裙楼商场部分物业内部（含内部公共区域、设施设备）的管理协议。祺泰公司是否对商场外的公共区域实施管理行为，其未举证亦未到庭陈述，沈诵庆也未对此进行举证。沈诵庆主张已向祺泰公司支付管理费用，但从其所举证的票据未发现有涉及其名下的嘉莲大厦一层104单元；其能够提供他人缴费的发票，却不举证自己名下一层104单元的缴交管理费等费用的证据。即使沈诵庆有向祺泰公司交纳管理费、公共维修金等费用，也属于其与祺泰公司之间内部事务，不能作为拒绝向整个小区的物业管理企业支付管理费用、公共费用的依据。考虑到物业管理主要是公共场所和公用设施设备的管理，兼顾业委会和博士公司均明知祺泰公司在实际管理嘉莲大厦裙楼商场（上文已认定为商场内部管理），博士公司未对一层内部公共区域进行管理等因素，一审法院酌定沈诵庆应向博士公司支付70%的物业管理费12061.21元（201.76平方米＊1.40元／平方米／月＊61个月＊70%＝12061.21元）。至于公摊水费、公共维修金，涉及嘉莲大厦全体业主共同利益，且沈诵庆等人与祺泰公司之间的合同亦未涉及公共维修金和公摊水费事宜，故一审法院认定沈诵庆应向博士公司全额支付公摊水费143.20元和公共维修金4922.94元（201.76平方米＊0.40元／平方米／月＊61个月＝4922.94元）。因沈诵庆、沈林珠凤与博士公司、嘉莲大厦业委会就物业管理长期有争议未妥善解决，一审法院酌定沈诵庆、沈林珠凤不必向博士公司支付拖欠费用之利息。沈诵庆、沈林珠凤即使有向祺泰公司交纳公共维修金和公摊水费，也不能作为拒绝向博士公司交纳公共维修金和公摊水费的依据。沈诵庆系以个人名义购买位于厦门市，且沈诵庆还以个人名义购买了同层101单元，与沈林珠凤共同购买了同层102单元，沈林珠凤以个人名义购买了同层103单元，一审法院认为应由沈诵庆个人承担与该物业管理有关的债务为宜。综上，博士公司的诉讼请求部分成立，予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、沈诵庆于判决生效之日起十日内支付厦门市博士物业管理有限公司物业管理费12061.21元；二、沈诵庆于判决生效之日起十日内支付厦门市博士物业管理有限公司公共维修金4922.94元、公摊水费143.20元；三、驳回厦门市博士物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费357元，减半收取178.50元，由厦门市博士物业管理有限公司负担50元，由沈诵庆负担128.50元。 本院二审期间，沈诵庆、沈林珠凤提交：1.中国建设银行对账单客户留存联，证明截止2015年6月30日，专项维修资金还有很多；2.嘉莲大厦业委会收支明细，证明博士公司依据酬金制收取的物业管理费，在扣除10%的酬金后应全部用于物业合同约定的支出，但本案中二层以上共用设施设备的维护都是从全体业主的公共收入中进行费用支出。博士公司质证认为，证据1不属于新证据，从票据上无法体现是业委会账户，且无论账户里是否有资金均不能免除业主缴纳物业管理费的义务，如果公维金存在使用不当的问题，可以向相关部门举报，这与本案无关；证据2的真实性无法确认。本院认为，沈诵庆、沈林珠凤提交的证据1的真实性予以确认，但关联性不予确认，证据2的真实性无法认定。 另，二审中，沈诵庆、沈林珠凤补充举报涉嫌犯罪的问题，本院已将有关举报信及附件转交给有关公安机关、监察委员会。 经审理查明，上诉人沈诵庆、沈林珠凤对一审认定的以下事实有异议：1.“绿地率21.9%”，嘉莲大厦最终竣工图体现没有建设绿地。2.“2012年5月29日嘉莲大厦业主委员会召开会议，因沈诵庆请辞业主委员会主任，决议免去其主任委员；沈诵庆对该事实没有异议。”请辞时间是2012年5月19日。3.“2012年10月9日，博士公司和嘉莲东幢大厦业委会（以嘉莲大厦业委会名义）成员张冬娜、林碧月、黄碧汾、庄秀龄等四人向嘉莲大厦业主和使用人发布《收费通知》”，应将“（以嘉莲大厦业委会名义）”置于“庄秀龄等四人”之后。4.“2016年7月22日，嘉莲大厦举行业主委员会换届选举大会……嘉莲大厦业委会召开会议，通过了商场恢复缴费、电梯和消防系统的改造、公共设施整改维修、完善安防监控系统等决议；力争8月1日商场全体恢复缴费，否则考虑通过法律途径解决”，遗漏记载动用专项维修资金和改造五楼架空层的内容。5.“沈诵庆、沈林珠凤对选举程序、备案情况以及业委会公章刻制程序的异议，不属于本案审理范围”错误，公章的刻制程序与本案有关。6.“博士公司举证的两张水费发票可以证明其为嘉莲大厦业主代缴水费”，无法证明沈诵庆、沈林珠凤欠博士公司水费。7.“保安巡查记录可以采信，证明博士公司提供了相应的管理服务”，大厦竣工平面图可证明嘉莲大厦没有绿地，保安巡查记录明显不属实。8.“博士公司确认祺泰公司在嘉莲大厦一层商场的公共区域有一小间搭盖的办公场所，祺泰公司仍然有在管理，但其只是管理商场内部”，其中“商场内部公共区域”与事实不符。上诉人沈诵庆、沈林珠凤对一审认定的其余事实无异议。博士公司对一审认定的事实均无异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。另，二审中，沈诵庆、沈林珠凤还申请查明嘉莲大厦专项维修资金的使用明细。本院认为，专项维修资金的使用明细与本案缺乏关联性，故沈诵庆、沈林珠凤的该项申请本院不予采纳。 本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，不予支持。本案中，嘉莲大厦多数业主同意选聘博士公司作为嘉莲大厦的物业管理企业并同意了物业服务收费标准，嘉莲大厦业委会根据业主大会的决议与博士公司签订了《物业管理服务委托合同》，并多次续签，《物业管理服务委托合同》及补充协议对全体业主和物业使用人具有约束力。在博士公司为嘉莲大厦提供物业管理服务期间，沈诵庆作为小区业主应当按照合同约定缴纳相关费用。沈诵庆、沈林珠凤二审中提交的中国建设银行对账单客户留存联、嘉莲大厦业委会收支明细等证据，均不足以免除沈诵庆应承担的缴费义务。一审法院综合考虑嘉莲大厦业委会和博士公司均明知祺泰公司实际管理嘉莲大厦一层商场等因素，酌定沈诵庆向博士公司支付70%的物业管理费，并无不当，可予维持。博士公司、沈诵庆、沈林珠凤提出的该项上诉意见均缺乏依据，不予采纳。 关于公摊水费，博士公司要求沈诵庆支付2016年1月至2017年12月期间的公摊水费143.20元，并提供其于2018年3月28日缴交的水费发票两张。本院认为，博士公司提供的证据不足以证明2016年1月至2017年12月期间嘉莲大厦的公摊水费情况，此外，博士公司亦未提供嘉莲大厦公摊水费的计算公式。因此，本案中博士公司要求沈诵庆支付公摊水费143.20元的证据不足，应予驳回。一审判决对公摊水费的认定不当，应予纠正。 房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，该费用由物业管理企业代收代管，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务。一审法院认定沈诵庆应当缴交房屋公共维修金是正确的。另，一审认为沈诵庆、沈林珠凤对业委会公章刻制程序的异议，不在本案审理范围，并无不当，沈诵庆、沈林珠凤可另行主张。综上，沈诵庆、沈林珠凤关于公摊水费的上诉有理，予以采纳，其余部分予以驳回。博士公司的上诉理由缺乏依据，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、维持福建省厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初979号民事判决第一项，即：沈诵庆于本判决生效之日起十日内支付厦门市博士物业管理有限公司物业管理费12061.21元； 二、撤销福建省厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初979号民事判决第二项、第三项； 三、沈诵庆应于本判决生效之日起十日内支付厦门市博士物业管理有限公司公共维修金4922.94元； 四、驳回厦门市博士物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费357元，减半收取178.50元，由厦门市博士物业管理有限公司负担66元，沈诵庆负担112.5元。二审案件受理费357元，由厦门市博士物业管理有限公司负担132元，沈诵庆负担225元。 本判决为终审判决。 审 判 长 江 伟 审 判 员 郑文雅 审 判 员 龙 辉 二〇一九年七月二十六日 代书记员 巫粤峰 附本案适用的相关法律、行政法规、司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。