安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初3363号原告：刘艳，女，1991年12月7日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：冯益伟，余洪涛，安徽谈锋律师事务所律师。被告：杨孝辉，男，1976年7月11日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：孙超，安徽尊天律师事务所律师。原告刘艳诉被告杨孝辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理，留出1个月自行协商无果，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘艳及其委托诉讼代理人冯益伟、被告杨孝辉其委托诉讼代理人孙超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘艳向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2015年7月20日签订的房地产买卖合同。二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月20日原告与被告签订房地产买卖合同，约定原告将其所有位于阜阳市易景国际花园S10栋1502室房产一处出售给被告，总价款为60万元。而被告未按合同约定的时间履行合同义务，构成根本违约，原告签订合同的目的至今未能实现，故要求解除合同。杨孝辉辩称，不同意解除合同，因为双方约定通过银行按揭贷款支付购房款，原告不配合被告办理网签变更还款手续，原告违约在先，原告故意将被告拉黑，造成被告无法与原告联系，无法继续支付购房款。涉案房屋已经实际交付装修并使用，从合同的实际履行来看，原告已经认可房款的支付方式变更，原告至今不能提供房产证，作为被告有先履行抗辩权，即使被告把房款全部支付，原告也不能按合同办理房屋产登记，合同的签订是在2015年，不管是一年的除斥期间还是三年的诉讼时效，原告诉请已经超过诉讼时效，合同一旦解除，必然引起大量的诉累，为维护交易的稳定性，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告经阜阳市和泰房地产经纪有限公司居间介绍，以原告刘艳为甲方、被告杨孝辉为乙方，双方于2015年7月20日签订了《房地产买卖合同》，约定甲方将其所有位于阜阳市易景国际花园S10栋1502室房产一处出售给乙方，房屋总价款为60万元，约定合同签订当日付22万元（含定金10万元），2015年9月10日前支付刘艳10万元，2015年12月30日前还清刘艳案涉房屋银行贷款28万元，被告还清原告银行贷款同日原告配合被告办理此房屋过户。被告在案涉房屋合同签订当日支付了部分款项，原告及时也将房屋交付给了被告，被告装修后入住至今，原告从2015年出售该房屋后再未去过该房屋。出售房屋后不久，由于刘艳与丈夫感情不和闹离婚，其丈夫也追着向被告要房款，原告告诉被告房款不要给其丈夫，因为这房子与其丈夫无关。从2015年7月20日签订合同到2017年被告每年均陆续向原告支付购房款，且最后一笔支付购房款的时间为2017年4月21日。庭审中被告提供支付原告购房款明细：“1、2015年7月20日上午，支付刘艳购房款现金18万元；2、2015年7月20日下午通过银行转账支付给刘艳购房款17万元；3、2015年7月29日通过银行ATM机转款支付购房款4万元；4、2015年10月16日现金存刘艳账户1万元；5、2015年11月2日现金存刘艳账户1万元；6、2016年1月24日现金存刘艳账户1万元；7、2016年4月14日网银存刘艳账户1万元；8、2016年4月18日现金存刘艳账户2万元；9、2016年10月9日现金存刘艳账户1万元；10、2017年4月21日现金存刘艳账户2万元。上述合计共已支付给刘艳购房款48万元”。被告所列付款明细中，2015年11月2日1万元和2016年4月18日2万元，被告未提供证据证实，2015年7月20日原告给被告出具一张18万元收条，同日被告向原告银行账户转款17万元，其余各笔款项被告提供有转款凭证或者存款凭条。原告对被告提供有转款凭证或者存款凭条的2015年7月29日4万元、2016年4月14日1万元、2017年4月21日2万元，合计8万元，无异议。对其余各笔不管是否有转款凭证或者存款凭条均有异议，对被告所称2015年7月20日上午，支付刘艳购房款现金18万元和当天下午银行转款17万元，原告代理人称2015年7月20日原告共收到被告支付的1万元现金和17万元银行转款，合计18万元，所以给被告出具了18万元收条。原告对被告所称得2015年11月2日1万元、2016年4月18日2万元，2015年10月16日1万元、2016年1月24日1万元、2016年10月9日1万元有异议。上述事实，由身份证、房地产买卖合同、抵押借款合同、收条、转款凭证、存款凭条及当事人陈述等，予以证实。本院认为，原、被告2015年7月20日签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告主张解除合同，围绕该请求，首先应对被告付款情况作以界定，原告对被告提供有转款凭证或者存款凭条的2015年7月29日4万元、2016年4月14日1万元、2017年4月21日2万元，合计8万元，无异议，予以认定。对被告所称2015年7月20日上午支付刘艳购房款现金18万元和当天下午银行转款17万元，原告代理人称2015年7月20日原告共收到被告支付的1万元现金和17万元银行转款，合计18万元，所以给被告出具了18万元收条。本院认为，2015年7月20日为合同签订日，合同约定合同签订当日付22万元，2015年9月10日前支付原告10万元，2015年12月30日前还清原告案涉房屋银行贷款28万元，如果认定合同签订当天给付35万元，明显与合同约定内容不符，且被告所称的18万元现金没有取款记录，该款与2015年7月20日银行转款17万元发生在同一天，原告代理人称加上定金10000元，合计180000元，更符合客观常理，应认定该日原告共收到被告支付款项现金和转款共18万元。被告称2015年11月2日给付1万元、2016年4月18日给付2万元，被告未提供证据，原告否认，本院采信原告抗辩。原告对被告提供有转款凭证或者存款凭条的2015年10月16日1万元、2016年1月24日1万元、2016年10月9日1万元，原告有异议，但未提供反证，应认定被告已支付原告该三笔款项共计3万元。综上，认定被告已支付原告购房款29万元（18+8+3）,和从2015年7月20日签订合同到2017年被告每年均在陆续支付购房款，且最后一笔支付购房款的时间为2017年4月21日的事实。合同是否能够解除，其次要审查被告是否违约及未按合同约定履约的原因。从证据上看，合同约定签订当日支付22万元，被告仅支付18万元，合同签订当天被告就有违约行为，后来也没有完全履约。被告未按约定履约原因可能有多种，除被告本身原因外，比如原告至今没能向被告出示房产证，原告和其丈夫闹离婚，两人均向被告要房款，被告担心即使付清房款，其夫妻有纠纷，办不了房产证，其担心虽然多数原因是由于其不懂法造成的但符合普通购房人心态和常理，2018年至今没能继续付款，与原告要不到款拉黑被告，被告无法联系到原告有一定关系。再次要审查合同目前履行情况，以确定判决解除还是继续履行。买卖合同签订后，被告已投入大量款项装修入住几年，如判决解除会涉及到装修评估，搬迁等一系列问题，且调解时被告表示愿意继续履行合同，再原约定基础上，适当再给原告增加些款项，被告虽没有按约定期限和方式付款，但被告多次付款给原告，原告也接受该款项而没有拒绝且没有及时要求解除合同。最后还要审查被告对解除权时效抗辩是否与目前法律规定的精神相一致，本案中双方没有约定解除权行使的期限，也没有催告解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。对二手房买卖没有解除权行使期限方面的规定。对于法律没有规定或当事人没有约定合同解除权行使期限且相对人又没有催告的情况下，其解除权人的解除权行使期限该如何确定，是否能一直存续无限期随时行使，如果说为了保护守约方的合法权益，防止违约方利用违约获取不当得利，赋予守约方解除权，系公平正义要求的体现，那么，允许解除权人在过长的期限内解除合同，动辄废止既有的合同关系，且恢复原状，则破坏现存的法律秩序，走到了公平正义的反面。若不通过除斥期间将合同解除权加以限制，赋予合同解除权人限定时间内任意解除合同的权利，就会使到双方当事人的权利义务无限期处于不稳定的状态，将不利于社会经济的发展，也不利于交易安全。在法律没有规定且当事人没有约定行使期限的，相对方未进行催告的情况下，其仍应在一个合理期限前行使，否则该合同解除权将消灭。而对于该合理期间的确认，虽不能引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，但可以参照该规定并综合考虑双方当事人之间的关系、合同的履行过程、个案的事实、合同标的的性质、交易的习惯和目的等一系列具体情况来最终认定涉案合同解除权的行使期限。本案中，合同约定签订当日支付22万元，被告仅支付18万元，当天被告就有违约行为，原告就可以主张解除合同，而原告没有主张解除，而后来多次接受被告付款，而原告直到2019年4月4日才起诉要求解除。法律不会保护躺在权利上睡觉的人，享有合同解除权的一方长时间不行使，足以证明其并无解除合同的意愿，相当于自行放弃了解除合同的权利。综上，本院对原告的诉讼请求，不予支持，原告可以另案主张继续履行合同，要求被告支付购房款并承担除解除合同之外的违约责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘艳的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告刘艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  马怀利二〇一九年七月二十六日书记员  吕情情