安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终2718号上诉人（原审原告）：朱保红，男，1984年10月20日出生，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：吴晨曦，安徽众城高昕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽新长江物业服务有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路1号。法定代表人：汪才芳，董事长。委托诉讼代理人：费维炎，该公司员工。委托诉讼代理人：姜之新，安徽持优律师事务所律师。上诉人朱保红因与被上诉人安徽新长江物业服务有限责任公司（以下简称“新长江物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱保红上诉请求：撤销（2018）皖0122民初4073号民事判决书第二、三项，依法改判新长江物业公司应赔偿朱保红的装修装饰损失为403800元、支付三年停业损失580000元、支付两项评估费27000元，对其他判项无异议。事实与理由：一、一审法院在相关事实认定上所适用的法律程序和法律均存在多处错误。（一）新长江物业公司拒不接收租金，导致朱保红无法向其交纳租金。2017年6月签订涉案合同的李恩报已经被新长江物业公司辞退，在原审第一次庭审中新长江物业公司一直都是主张涉案合同无效的，就算是2017年8月新长江物业公司要求朱保红搬离房屋时，都在刻意回避租金的措辞，使用的词是“物业费用”。新长江物业公司拒收租金存在主观恶意，导致朱保红无法交纳租金。另，一审法院认为朱保红没有交纳租金存在过错，但新长江物业公司从未向朱保红告知过租金的缴纳方式或者向朱保红主张过租金，具体表现为：1、双方租赁合同中未约定新长江物业公司接受租金的银行帐号，新长江物业公司也没有向朱保红提示或告知过接受租金的银行帐号或是以现金方式。因此，在合同履行中，新长江物业公司应告知朱保红接受租金的人员和地点。新长江物业公司既然会在租赁房屋门上贴出告示通知朱保红，为何不以此“通知”方式提示朱保红交纳租金。2、退一步讲，朱保红已经在700多平方米租赁房屋内投入装修40多万元，且在学生招中、培训师资和管理人员组织中投入了大量人力和财力，当然可以推断出，只要新长江物业公司履行上述接受租金或提示告知的义务，朱保红不可能不交纳租金。3、客观上，朱保红已多次到新长江物业公司处交纳租金，但因其管理人员变更以及急欲单方撕毁租金合同，故一直拒绝接收朱保红租金。朱保红于2017年12月要求向新长江物业公司交付租金被拒时留存了视频作为证据。朱保红又于2018年2月13日前往租赁房屋所在区域的肥东县公证处申请资金提存，但因肥东县公证处原因导致未能成功办理。上述事项均能证明朱保红积极履行了交付租金义务，而履行不能的原因是新长江物业公司所致。因此，新长江物业公司应当承担朱保红的全部装修损失。一审法院认为朱保红因未交付租金而应承担30%的损失责任，显然是认定事实严重错误。（二）朱保红主张三年租赁期间包括预期利益在内的直接损失580892.40元，事实清楚，证据充分，程序正当，有法有据。1、朱保红并未与新长江物业公司就解除合同达成一致和解，一审法院却认定双方为协商解除合同，根本没有事实依据。2、基于前述事实，特别是合肥市中级人民法院（2018）皖01民终5965号民事判决书、肥东县公安局东公行复决字（2018）第009号行政复议决定书，以及新长江物业公司的自认，均可认定涉案《房屋租赁合同》合法有效以及新长江物业公司单方根本违约。故朱保红作为守约方，依法享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定单方解除权，新长江物业公司并不享有单方解除权。3、朱保红租赁涉案700多平方米房屋用于经营培训，于2017年6月投入使用，于2017年8月就招生了110多名学生，依法进行经营。而新长江物业公司违反合同约定，于2017年8月22日、2017年12月19日非法张贴通知，阻碍朱保红经营培训，2018年后又停水停电，导致朱保红无法对已经招生的人员进行培训，无法继续招生，迫使朱保红退还招生学生的学费，经营损失惨重。故除装修损失外，朱保红在师资力量组织与投入、招生培训组织工作方面存在大量的严重损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，朱保红主张合同履行后的可得利益损失，有法律依据。且朱保红针对主张的三年租赁期间包括预期利益在内的直接损失，已经委托专业的评估机构安徽汇众价格评估有限公司进行评估。但一审法院却对此予以否定，法律依据何在。二、一审法院审理过程中，将本案由简易程序转为普通程序（以下简称“简转普”），不仅程序严重不当，且存在重大违反民事诉讼法程序公正原则的情形。1、一审法院在适用简易程序中，审限并没有超期，无需“简转普”。2018年11月19日，一审法院电话告知朱保红“简转普”是因为审限已经超期，但一审法院已于2018年8月3日裁定中止本案诉讼，即2018年8月3日至合肥市中级人民法院（2018）皖01民终5965号民事判决书生效期间均为中止诉讼期间。根据法律规定，中止诉讼期间并不计入审理期限。2、朱保红向一审法院提供合肥市中级人民法院（2018）皖01民终5965号民事判决书，只是向一审法院告知涉案《房屋租赁合同》已经认定合法有效，故针对该判决书并不需要重新指定举证期限、重新开庭进行举证质证。3、“简转普”时机不当，导致程序不公正，必然直接影响审判公正。如果本案需要“简转普”，应当是在立案时审查就决定，或开庭审理前或中止审理前决定，再退一步讲，至少应当在未出现合肥市中级人民法院（2018）皖01民终5965号民事判决作出有利于朱保红的判决结果前决定。由此可以看出，一审法院滥用职权，滥用“简转普”程序，破坏程序公正。三、一审法院没有将朱保红针对再次开庭审理提出的质疑以及不同意“简转普”的意见写入判决书，显失公平公正。1、针对一审法院决定“简转普”，朱保红分别于2018年11月19日、2018年11月23日向一审法院邮寄《不同意再次开庭》、《“简转普”的书面意见》，但一审法院未将朱保红的观点写入判决书。2、在2018年12月6日庭审中，朱保红就上述程序异议依然向一审法院提出，但一审法院仍未予理会，没有将朱保红的观点客观全面地在判决书中作出陈述，回避了有关程序违法的事实，严重错误。四、一审法院适用法律错误。1、适用《中华人民共和国合同法》第九十三条错误，朱保红与新长江物业公司并未就解除合同协商一致。本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定。2、新长江物业公司单方违约，朱保红有权主张可得利益损失，一审法院未适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条进行判决，显然是错误的。新长江物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法正当，朱保红的上诉请求及事实理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、朱保红未履行交付租金等合同主要义务，新长江物业公司的合同目的不能实现，依据合同约定和法律规定，新长江物业公司有权通知朱保红解除合同并收回房屋，并无过错。但一审法院行使自由裁量权，酌定新长江物业公司承担装修损失的70%，新长江物业公司也未提起上诉。故朱保红上诉要求新长江物业公司承担装修费及鉴定费的全部损失，于法无据。另，合同中是否载明租金收取的账户并非租赁合同必备条款，且朱保红也未提出异议。朱保红作为房屋承租人，交付租金是其履行租赁合同的主要义务，在约定了租金交付时间后，无论新长江物业公司是否提示或告知，均不能作为朱保红不交付租金的免责事由。故朱保红以合同未约定租金收取方式、新长江物业公司未提示或告知等作为未履行交付租金也不承担责任的理由，不能成立。二、朱保红主张的预期利益既不具备预期利益损失的构成要件，也不具备客观确定性，更是新长江物业公司签订合同时所无法预见的。一审判决对此未予支持，理由正当。1、根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，不存在合同履行完毕的预期利益及损失问题。2、朱保红主张的预期利益存在客观不确定性，受诸多因素影响，既包括无生源、外部竞争较大等外部风险，也包括教学质量、资金短缺、经营者无经验等自身风险，甚至亏损。且朱保红在案涉房屋中创办的无论是扎伯艺术学校、彩虹新城青少年文化艺术服务中心，还是合肥扎伯少儿美术教育，既未工商登记，也未取得教育资质，系非法办学，无预期利益可言。3、合同签订时，即使朱保红全部履行三年租赁合同的租金交付义务，租金收益也仅有18万元，但在朱保红租金一分未付的情况下，一审法院已经自由裁量酌定新长江物业公司承担255457.40元，超过全部租金收益75457.40元，已有失公允，若再让新长江物业公司承担无法预见的预期损失，于法无据，也不合理。4、朱保红提交的评估报告的委托单位系案外第三人安徽扎伯教育咨询有限公司，评估所依据的材料也是扎伯公司单方制作和陈述，系诉前单方委托鉴定，内容存在诸多不合法、不合理的情形，且该公司的住所地和教学点均在蜀山区长江西路与振兴路交口东北角加侨悦山城G16幢281室，而非案涉房屋，故该评估报告与本案无关，不能作为本案认定事实的依据。三、一审法院“简转普”审理本案，符合法律规定，未损害朱保红合法权益。1、一审法院发现案情较为复杂，当事人争议较大，不易适用简易程序审理，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定。2、在中止诉讼期间，朱保红提供新证据，并列明证明目的和中止诉讼情形消失，一审法院“简转普”后依法组成合议庭，重新开庭进行举证、质证，更能保护当事人的合法利益。四、一审法院认定双方当事人协商一致解除合同，适用法律正确。朱保红未履行租金交付义务，新长江物业公司通知朱保红解除合同，依据的是《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除权，而非《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。鉴于朱保红起诉也要求解除合同，新长江物业公司答辩认为合同已经解除，故双方对解除合同均无异议。朱保红向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令新长江物业公司赔偿朱保红装修装饰损失403800元、三年停业损失580000元，合计983800元；3.判令新长江物业公司向朱保红支付两项评估费27000元、证据保全费3400元，合计30400元。一审法院查明事实：2016年12月，朱保红与新长江物业公司签订一份《房屋租赁合同》，约定新长江物业公司将位于肥东县彩虹新城H12栋二、三层房屋（建筑面积726平方米）出租给朱保红使用，租赁期限为三年，自2017年4月1日起至2020年4月1日，前三个月为装修期，装修期间免租；租金为每月5000元，租金按季度支付，合同签订后朱保红应向新长江物业公司支付第一季度的租金，以后需按时支付下季度的租金（该房屋租赁合同付款方式为每季度支付一次，也可根据具体情况变通）。上述合同签订后，朱保红对租赁房屋进行装修，创办了合肥扎伯教育咨询有限公司，并于2017年6月开始招生。2017年8月22日，新长江物业公司向朱保红发出《通知》，称“扎伯艺术学校：你方所使用彩虹新城H12栋二、三层原属社区管理用房，现该房屋要移交给社区政府，特通知你方于8月31日前搬走，交出该房屋，逾期不交后果自负。”2017年12月19日，新长江物业公司又向朱保红发出《通知》，称“彩虹新城H12栋二、三层经营户朱保红：你方所使用彩虹新城H12栋二、三层属社区管理用房，急需移交给辖区政府，且你方使用房屋至今没有支付任何物业费用，现通知你方自接本通知之日起三日内搬出该房屋，逾期后果自负。”2018年5月7日，肥东县公安局作出东公行复决字（2018）第009号《行政复议决定书》，在该决定书的第1页申请人称：2016年12月，申请人与新长江物业公司签订《房屋租赁合同》，…2018年3月13日，新长江物业公司在未告知申请人的情况下，以停电、封门的方式欲解除合同…。在该决定书的第5页本机关审理查明：2017年12月29日，彩虹新城物业服务处采取一次停止供电的方式逼迫朱保红搬离租赁房屋，朱保红未搬离。2018年3月13日，彩虹新城物业服务处再次采取停止供电的方式逼迫朱保红搬离租赁房屋，3月13日朱保红因此报警…。案外人中铁四局集团房地产开发有限公司曾以朱保红及新长江物业公司为被告，就案涉房屋租赁合同纠纷提起诉讼，要求确认朱保红与新长江物业公司签订的《房屋租赁合同》无效。一审法院（2018）皖0122民初2490号民事判决及合肥市中级人民法院（2018）皖01民终5965号民事判决均认为该《房屋租赁合同》合法有效。（2018）皖01民终5965号判决书第7页载明：新长江物业公司、朱保红签订的《房屋租赁合同》具备合同成立的要件，即使新长江物业公司的出租行为构成无权处分，该合同效力虽不及于中铁四局，但在该合同双方当事人之间仍然有效…。”朱保红在诉讼前委托安徽华安资产评估事务所有限公司对案涉房屋装饰装修资产进行评估，该公司出具《资产评估报告》，评估基准日2018年1月24日的价值为403800元，其中已形成附合价值为348082元，评估费12000元。一审法院认为，朱保红与新长江物业公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律效力性规定，合法有效。朱保红诉请解除案涉《房屋租赁合同》，新长江物业公司辩称其与朱保红签订的《房屋租赁合同》已通过通知方式解除，故视为双方协商一致解除合同。关于朱保红诉请的装修装饰损失403800元，因双方在合同中对装饰装修物的处理没有约定，应根据双方的过错承担责任。新长江物业公司在2017年8月22日向朱保红发出《通知》，称案涉房屋原属社区管理用房，要求朱保红限期搬走；在2017年12月19日发出的《通知》中才称朱保红没有支付任何物业费用。可见，新长江物业公司不愿继续履行合同的主要原因不是因为朱保红欠付租金，而是要使用案涉房屋。因此，新长江物业公司应承担合同解除的主要责任，酌定承担70%。朱保红自合同签订后，并没有按合同约定的时间交纳租金及押金，在纠纷产生后至2018年2月13日才去肥东县公证处要求办理租金及押金提存事宜。朱保红在合同签订后出于信赖合同可以履行，对案涉房屋进行装修，投入了一定的人力、物力。因此，朱保红欠付租金的行为，应承担合同解除的次要责任，酌定承担30%。装修装饰损失403800元，其中已形成附合部分的价值为348082元，未形成附合部分的物品，朱保红应自行取走。新长江物业公司应当支付朱保红243657.40元（348082×70%）。朱保红用于装修装饰损失的评估费12000元，新长江物业公司应承担70%即8400元。新长江物业公司对朱保红自行委托的装修装饰物评估报告不予认可，但又不要求另行评估，故可采信朱保红自行委托的评估报告。关于朱保红诉称的三年停业损失580000元及评估费15000元，新长江物业公司辩称其无需承担该损失。即便新长江物业公司有一定过错，朱保红主张的逾期收益损失也不在赔偿范围内。首先，本案不存在合同继续履行的问题，合同已经解除；其次朱保红经营受诸多因素影响，即使合同继续履行，由于经营本身存在风险，也不必然产生收益，对于尚未确定产生收益的赔偿不应得到支持。因此，朱保红的该项诉请证据不足，理由不当，应予驳回。朱保红关于公证费3400元的诉请，理由正当，予以支持。关于新长江物业公司要求朱保红支付案涉房屋租金及占有使用费，因新长江物业公司未提起反诉，且朱保红不同意扣除，新长江物业公司可另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除朱保红与新长江物业公司签订的《房屋租赁合同》；二、新长江物业公司于判决生效之日起十日内支付朱保红装饰装修费用243657.40元、评估费8400元、公证费3400元，合计255457.40元；三、驳回朱保红的其他诉讼请求。案件受理费14008元，由朱保红负担8808元，新长江物业公司负担5200元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2018年8月3日，一审法院以本案需以另一案的审理结果为依据，裁定中止诉讼。2018年11月19日，一审法院以案情较为复杂、当事人争议较大为由，裁定将本案转为普通程序审理。本院生效（2018）皖01民终5965号民事判决书中认定，“对案涉房屋的管理权，中铁四局、新长江物业公司签订的《彩虹新城前期物业服务合同》中未明确，委托管理事项部分未提及对案涉房屋的管理、出租等，鉴于中铁四局陈述其未授权新长江物业公司对管理的房屋对外出租，且新长江物业公司亦未举出其已得到相关授权的证据，故一审判决认定物业管理的授权中包括出租，无事实依据，应予纠正。”一审庭审过程中，新长江物业公司陈述其于2018年3月份将案涉房屋锁门。本院认为，朱保红提起本案诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，新长江物业公司一审辩称其已于朱保红诉讼前发出解除通知，且庭审中亦陈述其于2018年3月份已将案涉房屋锁门。故一审法院判决支持朱保红要求解除合同的诉讼请求并无不当，本案争议焦点关键在于认定造成合同解除的原因是朱保红违约还是新长江物业公司违约，亦或双方均存在过错。根据本院生效（2018）皖01民终5965号民事判决的认定，新长江物业公司对涉案房屋并无权对外出租，虽未否认新长江物业公司与朱保红之间所签订的租赁合同的效力，但朱保红在签订合同时亦未对房屋的产权情况以及新长江物业公司是否有权出租涉案房屋履行谨慎审核义务，存在一定的过错。此外，自新长江物业公司与朱保红签订租赁合同后，直至新长江物业公司于2017年12月19日向朱保红发出《通知》，该期间并无证据证明朱保红已向新长江物业公司履行支付租金义务，其上诉提出的新长江物业公司未向其提示或告知租金支付的方式及账号以导致其无法支付租金的理由不能成立，该事由并非其不履行租金支付义务的法定免责事由；朱保红虽于2018年2月13日向公证部门申请提存租金，但此时双方已发生争议，且新长江物业公司已明确要求收回房屋。对于未履行合同约定的租金支付义务，朱保红亦存在一定的过错。故此，根据朱保红与新长江物业公司关于涉案合同的签订以及履行的行为过错程度，本院认为一审法院酌定朱保红需承担30%责任并无不当，予以确认。鉴于此，对朱保红关于新长江物业公司应对其装饰装修损失承担全部责任的上诉请求，本院不予支持。朱保红另对可得利益损失上诉提出主张，因双方对于合同的解除均存在一定的过错，且合同中并未约定朱保红承租房屋的具体用途，朱保红关于其可能产生的经营损失的主张，也超过了新长江物业公司在签订租赁合同时所能预见或者应当预见的损失范围。故对一审法院未支持朱保红关于三年停业损失及相关评估费的诉请主张，本院予以确认。一审法院以本案案情较为复杂、当事人争议较大为由，裁定将本案转为普通程序审理，且经过开庭审理，未损害或剥夺双方当事人的诉讼权利，不违反法定程序。朱保红关于一审法院违反法定程序的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，朱保红的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律和程序方面并无不当之处，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8808元，由朱保红负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一九年七月十九日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。