江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终2587号 上诉人（原审第三人）：杨启东，男，1966年3月11日出生，住江苏省泗洪县。 被上诉人（原审原告）：张宏章，男，1955年6月4日出生，住浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：钦成卫，江苏熊运栋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:江苏万诚置业有限公司,统一社会信用代码91321324704037039M，住所地江苏省泗洪县泗州东大街3号颖都家园。 法定代表人：孙文化，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐彬，系该公司员工。 委托诉讼代理人：石光辉，江苏中领律师事务所律师。 原审第三人：王琴，女，1968年9月5日出生，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：杨启东，男，1966年3月11日出生，住江苏省泗洪县，系王琴配偶。 上诉人杨启东因与被上诉人张宏章、江苏万诚置业有限公司（以下简称万诚公司），原审第三人王琴确认权纠纷一案，不服泗洪县人民法院（2018）苏1324民初10040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨启东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张宏章的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由张宏章、万诚公司负担。事实与理由：1.杨启东与万诚公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在《合同法》规定的合同无效事由。该合同系双方真实意思表示，且进行了备案登记，涉案房屋也进行了不动产权登记，杨启东已经取得房屋的合法所有权。一审判决认定该合同无效，没有事实和法律依据。2.张宏章与万诚公司签订的合同属于无效合同。该合同签订时，涉案房屋的房产证已经办理，且设定了抵押，万诚公司无权出售涉案房屋，该合同属无效合同。3.杨启东与万诚公司签订《商品房买卖合同》后，以按揭贷款方式支付购房款，首付款系万诚公司负责人同意不要求杨启东支付。一审法院以杨启东未缴纳首付款和银行贷款为由认定双方之间不存在真实的买卖意图，属主观臆断。4.即使杨启东与万诚公司签订的买卖合同无效，一审判决也存在漏判。合同无效时，双方应当相互返还，一审判决对此未进行处理，实体判决错误。 被上诉人张宏章二审答辩称，1.根据一审判决查明的事实，杨启东在合同签订后，未支付首付款，不持有《商品房买卖合同》的原件和预交首付款的发票原件，也未在合理期间内未要求万诚公司交付房屋。杨启东和万诚公司之间并不存在签订买卖合同的真实意思表示。2.张宏章与万诚公司签订书面买卖合同，全额支付了房屋价款，万诚公司也将涉案房屋向被上诉人交付，应当认定张宏章与万诚公司之间签订的合同有效。虽然涉案房产存在抵押登记，但张宏章已经在一审期间将剩余抵押贷款全部偿还，不存在导致合同无效的情形。3.杨启东提出的证据不能证明其已经支付房屋首付款及大部分银行贷款。杨启东主张首付款是万诚公司以其顾问费费相互折抵，与事实不符。杨启东给万诚公司提供法律业务，但合同向对方是杨启东的所在律师事务所，而不是杨启东个人。4.本案诉讼系张宏章提起，属于确认权诉讼，张宏章并未提出合同无效后返还财产的诉讼请求，一审判决未进行处理，符合法律规定。杨启东如认为合同无效，应返还相应款项，可以另案提起诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人万诚公司二审答辩称，同意张宏章的答辩意见。同时补充如下：1杨启东虽然主张万诚公司免除了其支付首付款及偿还银行按揭贷款的义务，但并没有提供任何证据证明。杨启东与万诚公司签订的房屋买卖合同，不是双方的真实意思表示，涉案房屋的房产证和土地使用权证均应撤销。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 原审第三人王琴二审未发表陈述意见。 张宏章向一审法院起诉请求：1.确认万诚公司与杨启东签订的关于泗洪县锦绣华庭锦虹苑7-4室的《商品房买卖合同》无效；2.确认张宏章与万诚公司签订的买卖协议有效，确认张宏章为涉案房屋所有权人；3.本案诉讼费等由万诚公司承担。 一审法院认定事实：2004年12月9日，万诚公司与杨启东签订《商品房买卖合同》，约定杨启东购买万诚公司开发的泗洪县锦绣华庭7幢4号房，面积为238.1平方米，单价为1557.25元/平方米，付款方式为：2004年11月28日付定金20000元，2004年11月28日付清首付款111781元（含定金），余款在付清首付款7日内到万诚公司指定银行办理按揭贷款。双方还约定万诚公司应当在2005年3月28日前将经分期综合验收合格的商品房交付给杨启东。合同签订后，杨启东在中国银行为该房办理了按揭贷款259000元，但按揭贷款一直由万诚公司偿还。后万诚公司因经营不善，停止偿还该按揭贷款。2018年4月20日，杨启东偿还了按揭贷款本息47084.85元。2018年4月27日，案外人陆翀毅代为偿还剩余全部按揭贷款本息175473.5元。 2008年5月7日，万诚公司与张宏章签订《协议》，约定张宏章购买锦绣华庭锦虹苑7-4房屋，面积为238.1平方米，单价为1360元/平方米，张宏章一次性付清房款324782元。该协议还载明原购房户为杨启东，因其个人原因已向万诚公司申请退房，并委托万诚公司对其房屋另行出售。协议签订后，张宏章按约付清了购房款。 一审法院另查明：1.2008年2月27日，涉案房屋办理了产权登记，登记的所有权人系杨启东；2.杨启东至今未向万诚公司交付首付款，且契税亦由万诚公司代为缴纳；3.第三人杨启东至今未办理上房手续，但强行占有了涉案房屋。 一审法院认为，本案一审争议焦点为：1.万诚公司与杨启东之间是否存在房屋买卖的真实意思表示，双方签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.万诚公司是否有权将涉案房屋出售给张宏章，其与张宏章签订的《协议》是否有效。 关于争议焦点1。一审法院认为，首先，万诚公司作为合同一方当事人，主张其与杨启东之间不存在真实的房屋买卖关系，其系为获取银行贷款才与杨启东签订该《商品房买卖合同》。其次，根据合同约定，杨启东在合同签订前就应当付清首付款，但万诚公司与杨启东均陈述首付款至今未付。杨启东主张首付款系万诚公司对其法律顾问工作的补偿，但未提供证据证明，故不予认定。此外，契税等本应由购房人杨启东负担的费用，亦由万诚公司代为缴纳，不符合正常的交易习惯。再次，虽然杨启东办理了按揭贷款，但前期的按揭贷款系由万诚公司按月偿还，直到2018年杨启东才偿还了部分按揭贷款。杨启东主张万诚公司代偿按揭贷款系双方的约定，该款亦作为万诚公司对其补偿，但杨启东未提供证据证明，且其陈述双方未明确约定代偿数额及期限，即所谓的补偿数额无法确认，不合常理，故对该事实一审法院亦不予认定。最后，根据合同约定，万诚公司应当在2005年3月28日前交付房屋，但万诚公司从未将该房屋正式交付给杨启东。杨启东陈述因联系不到万诚公司公司的人，其在2006年自行占有了涉案房屋，但其又称担任万诚公司法律顾问的时间至2009年，故其并非普通的购房人，而是与万诚公司存在合作关系的购房人，因此，在合同约定的交房期限届满后，杨启东未要求万诚公司正式交付房屋并办理上房手续，不符合正常的交易习惯。综上，虽然万诚公司与第三人杨启东签订了《商品房买卖合同》，但双方不存在房屋买卖的真实意思表示，故该《商品房买卖合同》无效。 关于争议焦点2。一审法院认为，虽然张宏章与万诚公司签订《协议》时，涉案房屋已登记在杨启东名下，但该登记行为系依据万诚公司与杨启东签订的《商品房买卖合同》，而该合同无效，故杨启东不能据此取得涉案房屋的所有权，万诚公司作为开发商对该房屋享有处分权。就涉案房屋签订的《协议》，系双方真实意思表示，且不存在违反《合同法》第五十二条规定的无效情形，故应认定为有效。但张宏章作为购房人仅享有要求万诚公司协助办理产权登记的债权，在登记行为完成之前，所有权不能依据双方之间的房屋买卖协议发生变动，故张宏章并不享有涉案房屋的物权，对其要求确认所有权的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《《中华人民共和国物权法》第九条规定，一审法院判决：一、确认万诚公司与杨启东就泗洪县锦绣华庭7幢4号房屋签订的《商品房买卖合同》无效；二、确认万诚公司与张宏章就泗洪县锦绣华庭7幢4号房屋签订的《协议》有效；三、驳回张宏章的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3431元，由万诚公司负担。 二审中，杨启东提供条据复印件一份，该条据复印件加盖泗洪县人民法院档案证明专用章，杨启东陈述证据原件在泗洪县人民法院（2018）苏1324民初3210号案件卷宗内。条据记载：客户姓名：杨启东，房号：锦绣一期7-4，单价：1557.25，面积：238.1，首付：111781，总价：370781，贷款：259000，年限：27，受理银行：中行，月还款：1600。以此证明万诚公司免除了杨启东支付房屋首付款的事实。 被上诉人张宏章质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 被上诉人万诚公司质证意见：未提供证据原件，仅凭复印件无法达到杨启东的证明目的。 原审第三人王琴未发表质证意见。 本院认证意见：该证据不能证明杨启东主张的事实，证据仅记载了涉案房屋的相关情况，并无免除杨启东支付首付款的义务的内容。 本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。 本案二审争议焦点为：1.杨启东与万诚公司签订的《商品房买卖合同》及张宏章与万诚公司签订的《协议》的效力应当如何认定；2.如认定杨启东与万诚公司签订的《商品房买卖合同》无效，一审判决是否存在遗漏互相返还财产的判决内容。 关于争议焦点1。本院认为，当事人意思表示真实，是构成民事法律行为效力的基础。不真实的意思表示，不能产生按照个体意思创设、变更、终止民事法律关系的效果。当事人通谋故意实施的虚假的意思表示，法律不予保护。本案中，杨启东虽然与万诚公司签订了《商品房买卖合同》，且办理了涉案房屋的产权登记，合同在形式上已经履行，但因双方并不具备真实的交易目的，并不存在签订并履行该合同的真实意思，故该行为应属无效。理由如下：1.合同的签订和履行过程，明显不符合常理。合同签订后，作为买受人的杨启东，负有支付房屋首付款和办理按揭贷款的义务，但事实上杨启东并未支付房屋首付款，且按揭贷款也长期由万诚公司偿还。直至2018年杨启东才偿还过按揭贷款，此时距《商品房买卖合同》签订已达14年时间。此外，作为买受人，杨启东本应缴纳的契税，亦由万诚公司代缴。虽然涉案房屋办理了产权登记，但根据以上分析，合同签订后，双方事实上并未实施实质上的合同履行行为。杨启东作为合同的当事人，在合同签订后的14年时间内，未履行过任何合同义务，显然与常理不符。2.杨启东的陈述无事实依据。杨启东主张合同签订时，其未支付房屋首付款的原因是万诚公司欠付其法律顾问费用，有关负责人承诺将首付款与顾问费予以抵扣和免除，但其并未提供证据证明。且涉案房屋合同约定的首付款金额为11万余元，杨启东陈述合同签订时万诚公司欠付其顾问费3万余元，二者存在较大金额的不对等，不能解释顾问费与首付款的抵扣问题。根据杨启东陈述，其为万诚公司提供法律顾问工作的截止年限是2009年，万诚公司最后一笔偿还涉案房屋的银行按揭贷款的时间是2013-2014年，如万诚公司偿还银行按揭贷款系因与杨启东存在顾问费用上的经济关系，但在顾问关系结束后的4-5年时间内，万诚公司仍然偿还银行按揭贷款，显然不符合常理。3.万诚公司能够对合同签订和履行过程作出合理解释。万诚公司虽然与杨启东签订房屋买卖合同，但万诚公司并不认可该合同行为本身及其效力。根据万诚公司陈述，本案合同的签订事实上系为了获取银行的贷款，因此并未要求杨启东支付首付款，银行按揭贷款也系由万诚公司支付，合同的全部履行过程，仅使用了杨启东的身份，而并未给杨启东设置事实上的合同义务。买卖合同并非为了实现房屋的所有权的转移，以合同的签订为手段，获取银行的贷款给万诚公司使用才是真实的目的。万诚公司在偿还多年的贷款后，直至本案诉讼时，从未向杨启东主张过偿还贷款，说明万诚公司自始至终均未将杨启东作为承担合同义务的相对人。万诚公司能够对合同签订后双方均未实质性履行、贷款由万诚公司偿还的瑕疵作出合理解释。综上，杨启东与万诚公司之间并无订立合同的意思表示，该合同行为事实上属于双方共同作出的虚假的意思表示。法律保护的意思表示以真实为前提，虚假的意思表示不发生当事人追求的法律后果。 万诚公司与张宏章之间签订的合同属于有效合同。万诚公司与张宏章之间存在真实的合同关系，双方均具有真实的意思表示，且合同签订后张宏章及时履行了给付合同价款的义务。虽然合同签订时，涉案房屋仍登记在杨启东名下，但因万诚公司与杨启东签订的合同系无效合同，房屋的所有权并不能发生转移，万诚公司仍然系涉案房屋事实上的所有人。万诚公司具有处分涉案房屋的权利，故其与张宏章签订的买卖合同属于有效合同。 关于争议焦点2。本院认为，一审判决不存在遗漏。本案系张宏章提起的诉讼，张宏章的诉讼请求中并不包括确认合同无效后的处理，一审判决根据张宏章的诉讼请求，在确认杨启东与万诚公司之间的合同无效后，未判决合同双方互相返还财产，符合法律规定。杨启东作为无效合同的当事人，如认为其利益受损，可以另案提起诉讼维护自身权益。 综上，上诉人杨启东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6862元，由上诉人杨启东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏良军 审 判 员 吴振环 审 判 员 王冬冬 二〇一九年七月十六日 法官助理 王桂禄 书 记 员 李 洁 附录相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。