上海市长宁区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0105执异116号异议人：韩梅，女，1969年3月5日出生，汉族，住上海市虹口区曲阳路XXX号XXX室。申请执行人：上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)，住所地上海市浦东新区。负责人：沈阿根，执行事务合伙人委派代表。委托代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。被执行人：新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：钱家琪，职务执行董事。被执行人：上海黄浦建设发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：李汉林，职务董事长。被执行人：钱家琪，男，1951年10月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。本院在执行申请执行人上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)与被执行人新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司(以下简称新凯虹公司)、上海黄浦建设发展有限公司(以下简称黄浦建设公司)、钱家琪借款合同纠纷一案中，异议人韩梅对本院查封、拍卖上海市黄浦区浙江南路XXX号西幢地下1层05车位(以下简称系争车位)提出异议，请求中止对系争车位的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人韩梅称，异议人系本市浙江南路XXX号东新大厦2303室的业主，2015年12月2日，异议人与东新大厦开发商黄浦建设公司签订车位买卖合同，合同约定异议人以人民币(以下币种相同)35万元的价格购买系争车位，并根据黄浦建设公司为所有购买车位者集中办理产证的要求，于2016年4月支付了50%车位款即17.5万元。同时在买卖合同中双方又约定，若黄浦建设公司未能与异议人办理过户手续，则异议人有权继续承租该车位，首付款17.5万元及产生的利息，将转为租赁费用，每月抵扣600元，从2016年1月至2035年12月，租赁期满后再免费使用8年，至2043年12月止，故该合同也具有了租赁合同的实质性内容。之后，异议人多次催促黄浦建设公司及大厦物业，希望能够及时办理产正，但黄浦建设公司均予以拖延，直至长宁法院至现场张贴拍卖公告，异议人才得知系争车位被查封及将被拍卖的情况。异议人认为，双方签订的车位买卖合同合法有效，该合同兼有买卖与租赁的双重性质。黄浦建设公司应当依照合同约定，将系争车位的产权过户道异议人名下，若未能过户，则应当租赁给异议人至2043年12月。另外，异议人也已向黄浦建设公司支付了17.5万元，且在法院查封前亦开始占有使用系争车位至今，在异议人拥有对系争车位租赁权及过户请求权的情况下，任何第三方无权对系争车位进行查封、及拍卖等措施。故请求法院中止对系争车位的执行。异议人提供了房地产权证、车位买卖合同、收款收据、车位管理费发票、工行明细清单、黄浦建设公司致购车位业主的函及征求意见函等证据证明其主张。申请执行人上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)称，根据登记凭证显示，异议人并非系争车位的权利人，且无任何证据证明其就是权利人。异议人所提供的收款收据也是被执行人黄浦建设公司单方面开具，是否真实发生付款无法确认。因此，申请执行人不同意异议人的异议主张，请求法院驳回其异议请求。被执行人新凯虹公司、钱家琪称，同意异议人的异议请求，认可异议人与黄浦建设公司所签订的车位买卖合同，异议人对系争车位应当享有所有权，付款也都是真实发生的。另外，东新大厦地下车库内除去已经出售使用权的2个机械车位外，还有40个机械车位闲置，这些车位评估价大约在960万左右，可以用于偿还申请执行人的借款。本院查明，上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)诉新凯虹公司、上海中福置业控股集团有限公司、黄浦建设公司、钱家琪借款合同纠纷一案，本院于2016年6月24日作出(2016)沪0105民初3383号民事判决：一、新凯虹公司应于本判决生效之日起十日内归还上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)借款本金人民币92,150,000元；二、黄浦建设公司、钱家琪对新凯虹公司上述债务承担连带保证责任；黄浦建设公司、钱家琪在承担保证责任后，有权就已承担部分向新凯虹公司进行追偿；三、驳回上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)其他诉讼请求。上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)不服该判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉，上海市第一中级人民法院于2016年11月10日作出(2016)沪01民终10397号民事判决：驳回上诉，维持原判。上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)于2017年8月1日就上述生效民事判决向本院申请强制执行，案号为(2017)沪0105执2970号。另查明，系争车位登记的权利人为黄浦建设公司，2014年8月20日，上海仲盛融资担保股份有限公司在系争车位上设置抵押，债权数额为10,000,000元。上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)于2016年1月21日向本院提出申请，要求施行诉前财产保全，即查封新凯虹公司、黄浦建设公司、钱家琪及案外人上海市中福置业控股集团有限公司名下价值95,000,000元的财产，并提供相应担保。本案审查后于同日作出(2016)沪0105财保2号民事裁定，查封新凯虹公司、黄浦建设公司、钱家琪及上海市中福置业控股集团有限公司名下价值95,000,000元的财产。后本院向上海市黄浦区房屋交易中心发送协助执行通知书，于2016年1月25日查封了本案系争车位在内的黄浦建设公司名下多处房产及车位。再查明，异议人系上海市黄浦区浙江南路XXX号2303室的业主。异议人所提供的车位买卖合同中载明，异议人(乙方)与黄浦建设公司(甲方)于2015年12月2日签订车位买卖合同，合同约定：甲方将上海市黄浦区浙江南路XXX号东新大厦地下车库，编号为5号地下停车位出售给乙方；车位售价为350,000元；首付款175,000元应在合同签订后6个月内按照甲方通知的时间予以缴纳，余款175,000元戴车位产正办妥后一次性付清。同时该合同还约定，若甲方未能成功办理产正交付给乙方，则将乙方支付的首付款175,000元及所产生的利息继续作为车位租赁费，按每月600元进行抵扣，从2016年1月至2035年12月；租赁期满后，在免费使用8年，至2043年12月止。同时在合同签署后，甲方需配合乙方办理车位产证手续，直至所有手续完成为止，过程中产生的相关费用根据责任划分各自承担。异议人所提供的收款收据及工行历史明细中载明，2016年4月5日，异议人以POS交易的方式付款175,000元，收款事由为购买东新大厦地下(5号车位)，该收据由黄浦建设公司盖章。2019年5月8日，本院至东新大厦张贴拍卖公告，将依法拍卖登记于黄浦建设公司名下的房产及车位，本案系争车位亦包括在内。本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。故本院于2016年1月25日对登记在被执行人黄浦建设公司名下的系争车位采取查封措施，并无不当。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。现异议人向本院提出异议，称系争车位由其在2015年底向被执行人黄浦建设公司购买，并按照合同约定支付了首付款175,000元，且已实际占有、使用上述车位。但在异议人购买系争车位时，该车位虽还未被本院查封，但已有上海仲盛融资担保股份有限公司所设定的抵押，未能办理过户手续有异议人自身的原因，故异议人提出的执行异议依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人韩梅的异议请求。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  沈 崎人民陪审员  杨培洵人民陪审员  曹美凤二〇一九年七月三十日书 记 员  王秉磊附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。