西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书                （2018）陕0113民初4869号   原告：刘林福，男，1960年1月7日出生，汉族，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：杜小林，陕西宝吉律师事务所律师。   被告：张文军，男，1980年1月4日出生，汉族，住陕西省宝鸡市凤翔县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：陈小明，陕西弘业律师事务所律师。   被告：龚安娜，女，1982年6月16日出生，汉族，住内蒙古自治区巴彦淖尔盟磴口县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   第三人：中国农业银行股份有限公司西安长安路支行，住所地：西安市雁塔区。   负责人：阙军，系该行行长。   委托诉讼代理人：刘先哲，男，1990年8月25日出生，汉族，住西安市碑林区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系该行员工。   委托诉讼代理人：吴栋，男，1981年12月17日出生，汉族，住西安市碑林区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该行员工。   原告刘林福与被告张文军、龚安娜、第三人中国农业银行股份有限公司西安长安路支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘林福及其委托诉讼代理人杜小林到庭参加了诉讼，被告张文军的委托诉讼代理人陈小明到庭参加了诉讼，第三人农业银行的委托诉讼代理人刘先哲、吴栋到庭参加了诉讼。被告龚安娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘林福诉称，被告张文军与原告于2017年2月17日至21日签订了关于西安市雁塔区XX村XX路XX公馆XX幢XX单元XX号108.77平方米房屋的商品房买卖合同，原告于2017年2月21日按照合同向被告张文军尾号为5019的长安银行卡转账付款400000元购房款。按照合同约定，自合同签订之日起70天内，办理房屋产权转移登记手续，如果没有按时办理房屋产权过户登记，原告申请法院强制执行过户登记。现距约定时间已经超过10个月之久，期间，原告多次催促被告履行商品房买卖合同无果。原告于2017年8月28日退款100000元到原告长安银行银行卡上。其余款项至今没有退还，也不过户房产证到原告名下，被告违约将房产证已经办到张文军自己名下。被告龚安娜也是合同主体之一。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告退还购房款300000元及其至退款日的补偿金（即民间借款利息），截止2018年3月19日为61245元，补偿购房成交价与目前新市场房价的差价100000元。减去原告住院时被告张文军看望费2000元，合计459245元；2、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、二被告继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、二被告将西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX号房屋权属变更登记至原告名下，办理房屋权属变更登记时产生的税费按照国家规定各自承担；3、被告赔偿原告支出的律师代理费10000元；4、本案诉讼费由被告承担。   被告张文军辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告与被告张文军的基础法律关系是民间借贷，被告张文军同意偿还剩余的298000元。   被告龚安娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。   第三人农业银行陈述意见，涉案房屋的按揭贷款尚未清偿完毕，截止2019年6月4日，张文军尚欠款项金额456737.98元。   经审理查明，2013年11月11日，买受人张文军与出卖人绿地集团西安雁南置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于西安市雁塔区XX路XX号XX（XX7）第X幢X单元XX层XXXXX号房，建筑面积为108.77平方米。2014年1月15日，借款人张文军与贷款人农业银行、保证人绿地集团西安雁南置业有限公司、抵押人张文军和龚安娜签订个人购房担保借款合同，合同约定借款金额为620000元用于购买西安市雁塔区XX路XX号XX（XX7）第X幢X单元XX层XXXXX室房屋。同日，甲方张文军、龚安娜与乙方农业银行签订西安市房地产（预购商品房）抵押合同，抵押财产为西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX室房屋（商品房买卖合同登记号为：Y1313XXXX）。2017年5月15日，西安市雁塔区XX路XX幢XX室房屋登记在张文军名下，预告登记权利人为农业银行，登记时间为2016年11月10日。2017年7月14日，咸阳市秦都区人民法院对涉案房屋进行查封，查封时间为2017年7月14日至2020年7月13日。2018年5月7日，本院对涉案房屋进行轮候查封，查封时间为2018年5月7日至2021年5月6日。   2017年2月17日，卖方张文军、龚安娜与买方刘林福签订商品房买卖合同，合同约定，卖方所售房屋位于西安市雁塔区XX村XX路XX公馆，第X幢X单元XXXXX室；房屋所有权证证号：待办；房屋成交价为680000元，上述房屋价格包括了该房屋附属设备设施、装修装饰、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利；买方分两次付款：第一次，本合同签订后3日内，买方向卖方支付400000元；第二次，卖方必须在合同签订后两个月内还清银行按揭贷款，之后10日内，为买方案例过户登记，过户完毕后3日内买方付清余款280000元；双方同意，自本合同签订之日起70日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。   2017年2月21日，张文军作出房屋买卖承诺，内容为“我和妻子龚安娜与刘林福今签订关于西安市雁塔区XX公馆XX号楼XX单元XX楼XX号住房买卖合同。本人承诺，该房屋无瑕疵，不会做二次买卖，否则后果自负”。同日，刘林福向张文军转账400000元，张文军向刘林福出具收条一张，内容为“收到刘林福购买张文军西安市雁塔区XX村XX公馆XX号住房款400000元”。   2017年8月28日、2018年1月18日，张文军分别向刘林福转账100000元、2000元。   2008年7月21日，张文军与龚安娜登记结婚。   上述事实，有商品房买卖合同、西安市房屋登记簿、房屋买卖承诺书、收条、个人业务凭证、客户回单、个人购房担保借款合同、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。   本院认为，本案争议焦点是原告与被告之间系民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷。对于该争议焦点，原告提供商品房买卖合同（2017年2月21日）及个人业务凭证证明其与被告之间存在房屋买卖合同关系，被告提供其向原告转账的客户回单两份、被告向案外人刘某某转账的个人业务凭证及被告张文军与案外人刘某某签订的资产管理合同（2014年1月9日）证明其与原告之间存在民间借贷关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，被告张文军提供的证据个人业务凭证及资产管理合同均系被告与刘某某之间的法律关系，与原告无关。庭审中，原告称被告张文军向其转账102000元中的100000元系其向被告张文军所借，2000元是被告张文军给其的抚慰金，但又在庭审中称其与被告之间不存在民间借贷关系，且在2018年3月19日的诉状中称“2017年8月28日退款100000元到原告的长安银行卡上”，原告与被告提供的证据均未能证明双方存在民间借贷法律关系，故本院认定原告与被告之间存在房屋买卖合同法律关系。   虽然原告与被告签订商品房买卖合同后，原告依约向被告履行了合同义务，被告未按照合同约定履行合同义务，但因涉案房屋已于2017年7月14日被查封，原告与被告签订的房屋买卖合同无法继续履行，故原告要求继续履行双方签订的商品房买卖合同的诉请，本院依法不予支持。原告要求被告将位于西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX号房屋权属变更登记至原告名下的诉请，本院依法不予支持。因原告所诉的变更登记时产生的税费按照国家规定各自承担的诉请中并未明确税费的具体金额，该项诉请不明确，本院依法不予处理。因被告未按照合同约定履行合同义务，已构成违约，根据合同约定，原告要求被告支付律师费10000元的诉请，本院依法予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决如下：   一、被告张文军、龚安娜于本判决生效之日起十日内向原告刘林福支付律师费10000元。   二、驳回原告刘林福其余的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费5650元，由被告张文军、龚安娜承担。因原告刘林福已预交，被告张文军、龚安娜并上述款项支付给原告刘林福。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审判长  赵  妍   人民陪审员  孙 英 花   人民陪审员  陈 卫 萍        二〇一九年七月二十九日                书记员  刘欢   打印：相丽华      校对：鲁蔓     年月日送达