福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0103执异33号 案外人：李云梅，女，汉族，1975年1月5日出生，住福建省平潭县。 申请执行人：中国银行股份有限公司福州市分行（原中国银行股份有限公司福州市市中支行），住所地：福州市台江区五一中路75号友精大厦1-3层，统一社会信用代码：91350100154392860F。 负责人：林传伟，行长。 委托代理人：陈炳庚、刘君，国浩律师（福州）事务所执业律师，委托权限：特别授权。 被申请执行人：吴燕，女，1981年8月2日出生，汉族，住福建省平潭县。 被申请执行人：吴明，男，1974年3月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司福州市分行（以下简称中国银行福州分行）与被执行人吴燕、吴明借款合同纠纷案件中，案外人李云梅向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人李云梅称，请求依法解除对坐落于平潭县南湾侧龙居华侨城第三期第18号楼603单元房屋的查封冻结措施，并要求案外人腾房的要求。事实与理由：目前被冻结的座落于平潭县潭南湾侧龙居华侨城第三期第18号楼603单元房屋，虽然《商品房买卖合同》上面买受人是被申请人吴明，但被申请人吴明于2011年8月20日购买上述房产后，即于2013年4月11日与申请人签订《套房转让合同》，将上述房屋以每平方8500元，总价人民币1125060元的价格出售给申请人，申请人依约支付了购房款209490元，并从签订合同之日起承担被申请人吴明原向银行按揭贷款款项，从最初每个月6800余元到目前的6119.46元，全部由申请人以被申请人吴明的名义还入银行的贷款账户，至今已经还了银行贷款近四十万元。并且双方次日到平潭县公证处办理公证书，将上述房屋委托申请人办理出售手续，因为开发商的原因，迟迟无法办理房屋产权证出来，所以无法将房屋产权变更过户到申请人名下，申请人只能继续以被申请人的名义履行银行按揭贷款还款义务。 申请人与被申请人吴明签订《套房转让合同》，被申请人吴明当日收取出售房屋款项后，即将上述房屋交付给申请人居住使用，申请人拿到房屋后，为之装修又花了20多万元，随后申请人全家即搬入上述房屋居住使用至今，上述冻结房屋产权实际上从2013年4月11日即属于申请人所有，因此贵院依据（2014）年台民初字第2935号民事判决书所作出的判决事项，以及依次判决而作出的（2015）台执字第959号执行书，据此查封冻结的上述房屋，实际上房屋产权应属于申请人所有，现今贵院作出的要求申请人腾房通知不当，申请人据此提出执行异议，并要求依法对上述房屋予以解除冻结查封措施，退还给申请人，以维护申请人的正当权益，望予支持。 案外人李云梅为支持其主张，向本院提供了如下证据： 证据1：套房转让合同； 证据2：商品房买卖合同； 证据3：公证书； 证据4：个人购房借款/担保合同。 申请执行人中国银行福州分行辩称，一、被答辩人以与吴明签订《套房转让合同》为由主张已受让被执行房屋、其为被执行房屋权利人的主张，不能成立。1、被答辩人与吴明之间基于合同约定产生的系债权关系，依据合同约定主张被执行房屋的物权于法无据，不能成立。被答辩人仅提供与吴明签订的《套房转让合同》，只能证明双方之间曾就买卖被执行房屋达成约定。更何况，被答辩人未提供证据证明其支付购房款及实际占有被执行房屋。因此，被答辩人凭《套房转让合同》主张系房屋权利人不符合《合同法》及《物权法》的规定。上述合同无法继续履行，被答辩人有权向吴明主张退还购房款、承担违约责任等权利，双方之间形成债权债务关系。2、不动产的权利人，应当依据不动产登记簿的登记为准。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……上述房屋已在平潭××实验区房地产交易中心依法登记，登记簿记载的权利人为被执行人吴明。因此，被答辩人提出上述房屋的产权为其所有，没有事实与法律的依据，不能成立。3、被答辩人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中能够排除执行的相关规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被答辩人提出的异议及相关证据材料，既不能证明其在查封前已合法占有被执行房屋，也不能证明其已支付相应价款，更没有关于未办理过户登记原因的证明，因此不符合上述规定，不能够排除法院的执行。二、被执行人逾期不履行法律文书确定的义务，法院有权查封拍卖被执行人的财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产；第二百四十七条规定：财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；……上述房屋为被执行人吴明所有，其至今未按执行通知履行法律文书确定的义务，因此法院有权查封拍卖上述房产，用以清偿其对答辩人所负的债务。 综上，被答辩人异议依法不能成立，法院有权依法拍卖被执行人吴明所有的平潭县潭南湾东侧龙居华侨城三期18幢7单元603号房屋（合同号：岚综实房地交第××号），拍卖所得款项用以清偿被执行人对答辩人所负的债务。请求法院依法驳回被答辩人的异议。 申请执行人中国银行福州分行未向本院提交相关证据材料。 被执行人吴燕、吴明未作答辩，亦未提供相关证据材料。 本院查明：中国银行福州分行与吴燕、吴明借款合同纠纷一案，依中国银行福州分行申请，我院2014年9月19日作出（2014）台民保字第428号民事裁定书，同年9月24日作出（2014）台民保字第428号协助执行通知书，保全了吴明所有的平潭县潭南湾东侧龙居华侨城三期18幢7单元603号房屋。本院于2014年12月19日作出（2014）台民初字第2935号民事判决书判决被告吴燕应于本判决生效之日起十日内，将尚欠的借款本金619216.15元人民币及相应的利息、罚息及复利偿还给原告中国银行股份有限公司福州市市中支行；二、被告吴燕应于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司福州市市中支行律师费15000元人民币；三、被告吴明对第一项、第二项判决金额承担连带清偿责任；被告吴明承担保证责任后，有权向被告吴燕追偿。进入执行程序后，于2016年9月5日我院作出（2015）台执字第959-2号执行裁定书，立即扣拨被执行人吴燕、吴明的银行存款人民币681202元或继续查封、冻结、扣押其相当价值的其他财产，并于2016年9月5日作出（2015）台执字第959-4号协助执行通知书继续查封被执行人吴明所有的平潭县潭南湾东侧龙居华侨城三期18幢7单元603号房屋及产权（合同号：岚综实房地交第××号），于2017年7月18日作出（2015）台执字第959号限期搬离通知书，案外人李云梅向本院提出执行异议。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”，本案中，案外人李云梅基于实体权利向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人李云梅提供的证据不足以证明已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不能排除该房产的执行。本院查封被执行人吴明所有的平潭县潭南湾东侧龙居华侨城三期18幢7单元603号房屋及（备案登记预售合同号：岚综实房地交第××号），按照以上规定判断，该房产属预查封，尚未取得权属登记，故该房产应被视为可执行财产。综上，案外人李云梅的执行异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人李云梅的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 张少玲 审判员 黄旭东 二〇一九年七月十八日 法官助理缪文燕 书记员林木子 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》 第十六条第二款人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。