广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初1285号原告：熊英，女，1983年12月18日出生，汉族，住韶关市浈江区。被告：韶关市汇鸿置业投资有限公司。住所：韶关市武江区。法定代理人：向某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭英，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李红霞，女，该公司职员。原告熊英与被告韶关市汇鸿置业投资有限公司（以下简称汇鸿置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊英，被告汇鸿置业公司的委托诉讼代理人谭英、李红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊英向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订的《房屋认购协议书》；2.被告退还原告所交的定金人民币2万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月28日，原告与被告签订一份《房屋认购协议书》，后于2018年5月28日原告交付了购房定金人民币2万元，准备购买被告开发的位于韶关市××××房。签订了认购书之后，原告与被告就《商品房买卖合同》进行协商，现非因原告导致《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见。原告于2018年5月28号交给星河天骄购房定金20000元整，双方约定于7月5号签合同，到了时间被告的销售代表伍×通知原告销售处打印机坏了，合同签不了要延期。到了9月1号又再次通知原告销售处要打扫卫生签不了合同。最后到了10月7号销售打电话给原告要求原告交4成首付才可以签合同。原告考虑后同意交4成首付给星河天骄，到了签合同当天，原告发现卖房时被告向原告介绍的此房是双层复式，但事实上是单层房，原告认为汇鸿置业公司这种行为存在严重欺骗行为，并且房屋存在漏水情况，最终无法签订《商品房买卖合同》。这属于因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金2万元返还原告。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告汇鸿置业公司辩称，一、被答辩人是在充分了解房屋情况后，自愿签订《房屋认购协议书》的，答辩人不存在欺骗被答辩人的行为，《房屋认购协议书》合法有效。被答辩人所陈述的“在销售过程中存在严重的欺骗行为，把原有本来是平层当成复式卖给客户，违反合同法。”属于被答辩人对答辩人的诬告，是与事实不合的。理由为：1.被答辩人在2018年5月28日与销售人员亲自到×××房屋实地看房并在对上述房屋现状作了充分了解，已经了解到该房屋面积是87.21平方米，层高6米，屋内是没有倒楼板这种状态来销售的，从被答辩人的陈述状中可以认定被答辩人已经到现场了解，且从认购书上也清楚的知道×××房的建筑面积为87.2㎡，折后总价608885元，并自愿签订《房屋认购协议书》，支付了立约定金人民币贰万元整。答辩人不存在欺骗行为。2.层髙6米的房型答辩人在销售之前己到房产交易中心登记备案，也在“商品房买卖合同”的第二章商品房基本状况第4点中约定该房屋的面积及层高为6米，答辩人合法合理销售。3.被答辩人称该房屋存在漏水情况，答辩人未收到被答辩人有关漏水的反映，而且答辩人近期已到现场勘查过，未发现有漏水情况。二、被答辩人单方提出解除签订的《房屋认购协议书》，因是被答辩人自己违反协议书约定，不来办理购房手续，应该承担违约责任，按协议规定，2万元定金不予退回，是符合事实和法律规定的。被答辩人未按认购书第3条约定时间2018年6月4日前来办理手续，且答辩人多次催促其前来办理手续，被答辩人至今未来办理，被答辩人存在严重的违约行为。现被答辩人单方要求解除《房屋认购协议书》，按认购书第5条约定本认购书生效后，双方不得以任何理由单方取消认购，否则，如甲方提出取消认购，须双倍返还乙方已付定金，如乙方提出取消认购，已交定金全额作为违约金。因此2万元定金不予退回是双方约定的，符合事实和法律规定的。三、被答辩人提供与销售员的微信聊天记录中提到的“他们不承认当时答应给我们倒楼板”的说词是不符合事实的。答辩人与被答辩人协商好按被答辩人的装修需求帮被答辩人免费倒楼板，但是被答辩人因为不想认购此房所以未提供申请书及倒板图纸过来。答辩人对于认购完成的其它业主的房已全部倒好楼板。四、对于被答辩人所陈述的“业主在小区里面拉了很多抗议的条幅”。此事件是2019年6月份发生的与被答辩人2018年5月认购房屋是没有关联性。被答辩人认购的房屋答辩人有“商品房预售许可证”，买卖合法合规。被答辩人2018年5月购买房屋事宜与现在业主拉条幅事件无任何关联性。五、被答辩人在陈述状里陈述的其它事件并没有事实证据，答辩人对被答辩人的陈述不认可。六、被答辩人乱投诉，诋毁我公司名誉。被答辩人于2019年4月29日己经向法院提交了民事诉状，法院决定开庭日期为2019年7月2日，而被答辩人还未等到开庭又于2019年6月中旬向工商部门诬告答辩人存在欺骗行为，被答辩人乱投诉、搅乱秩序、诋毁答辩人名誉，答辩人有权要求被答辩人停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并要求被答辩人赔偿答辩人因此造成的损失。六、双方签订的《房屋认购协议书》合法有效，按认购书第5条约定，定金不予退回，并且本案诉讼费全部由被答辩人承担。综上，因被答辩人的违约行为，不仅造成答辩人此套房屋无法出售，造成资金积压。还因被答辩人提起的无理诉讼，造成答辩人花大精力应付诉讼，为了维护答辩人的合法权益，请求法院依法判决《房屋认购协议书》的解除，驳回被答辩人要求退还定金2万元的诉讼请求，并判令本案诉讼费全部由被答辩人承担。原、被告围绕其诉讼请求及抗辩理由提交了相关证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：原告熊英（作为乙方、认购客户）与被告汇鸿置业公司（作为甲方、开发商）于2018年5月28日到实地看房后签订了《汇鸿?星河天骄认购书》，约定原告认购被告开发的位于韶关市×××房，房屋建筑面积为87.21㎡，房屋总价687992元，折后总价608885元，约定首期支付30%房款即182796元，剩余70%房款420000元以商业按揭方式支付。此外，《汇鸿?星河天骄认购书》第六条第1款约定“乙方对上述房产的现状已作充分了解，自愿签订本认购书，并支付立约定金人民币贰万元。”第3款约定“乙方应于2018年5月28日至2018年6月4日之间与甲方签订《商品房买卖合同》……。”第5款约定“本认购书生效后，双方不得以任何理由单方取消认购，否则，如甲方提出取消认购，须双倍返还乙方已付定金，如乙方提出取消认购，已交定金全额作为违约金。”同日，原告向被告支付定金20000元，被告出具了收据给原告收执。后双方没有在2018年6月4日前签订《商品房买卖合同》。原告陈述在2018年6月3日被告方置业顾问伍×告知其财务打印机坏了无法签订合同，2018年7月被告方销售人员又告知其公司大扫除，财务不上班不能签合同。之后因原告认为认购书上未写明套内面积，且被告在销售时多次告知其认购的房屋使用功能为复式房，但房屋实际为平房，认为被告存在欺诈销售，且该小区存在房屋无法办理房产证、房屋漏水情况、小区物业管理差等多种问题，遂向被告表明不购买房屋，要求解除双方签订的《汇鸿?星河天骄认购书》并要求被告返还其支付的20000元定金。被告认为应当继续履行合同，如原告坚持要求解除双方签订的《汇鸿?星河天骄认购书》，则定金不予返还。双方经协商未果，原告遂诉至本院。另查明，案涉房屋为预售房，被告陈述案涉房屋属于二期小区的房屋，因二期小区房屋的竣工问题，第一批房屋办证时间推迟了一年左右，现二期小区房屋尚未出具竣工验收证，目前尚不能明确能办理房产证的具体时间。再查明，根据原告提交其与案外人刘××的微信聊天记录，原告对刘×××称“1–就是我6月4号没有去签合同不是我的原因”“2–当时销售是讲复式楼”“就可以了”，刘××回复“第一要不要出庭。第二对我有没影响。这个如果是个人说的在法律意义上没用这个我知道。而且那时候我们只是代理公司哦。开发商可以咬着这个来说。”被告确认刘××是其销售代理商的销售人员，亦确认上述微信聊天记录的真实性。本院认为：原告熊英与被告汇鸿置业公司之间签订了《汇鸿?星河天骄认购书》确立的是买卖双方依据《汇鸿?星河天骄认购书》约定的内容在约定时间内对买卖条件通过进一步磋商，以订立商品房预售合同为目的的意思表示，系预约合同，其签订的目的是为了订立商品房预售合同，亦即本约合同。《汇鸿?星河天骄认购书》为双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，依法成立生效。原、被告双方在本案中产生的为商品房预约合同纠纷。本案中，原告已向被告交付了定金20000元，而双方并没有按照《汇鸿?星河天骄认购书》的约定签订商品房预售合同。故本案争议的焦点在于原、被告双方未能签订商品房预售合同是何原因及原告诉请被告返还定金20000元是否具有依据。关于原、被告双方未能签订商品房预售合同的原因。根据原告方提交的证据材料，原告曾通过微信联系房屋销售人员刘××，要求出具证明证实双方未在2018年6月4日前签订合同并非原告方原因，而刘××并未否认，而是以其出具的证明没有法律效力为由予以拒绝。现被告亦认可刘××是其销售代理商的销售人员。因此，未在《汇鸿?星河天骄认购书》约定的期限内签订商品房预售合同不能认定为原告方的原因。至于之后未能签订商品房预售合同的原因，双方虽各执一词，但根据双方关于倒楼板及缴纳首付金额的陈述，可以印证双方确有对签订本约合同进行磋商。本院认为根据合同意思自治原则，合同的内容需要双方协商一致，本案中，虽《汇鸿?星河天骄认购书》中约定了商品房买卖合同的签订时间，对买卖标的、价款、付款时间及方式已达成一致意见，但未对办理产权登记有关事宜进行约定，现案涉小区部分房屋出现延期一年仍未办理房产证的情形，且被告目前仍不能够明确可以办理房产证的时间。原告作为一个普通的购房人，办理房产证期限存在的不确定性显然将对其购房意愿产生重大影响。且双方在本案中均未能提交证据证实对方在磋商过程中存在恶意不签订购房合同的行为。因此，根据举证责任分配原则，就《汇鸿?星河天骄认购书》中未约定的商品房预售合同应具备的主要内容，双方当事人因磋商未能达成一致意见导致没有达成本约合同，应认定为不能归咎于任何一方当事人的事由。现原告要求解除认购书，基于本案的实际情况，继续签订商品房预售合同已无实际可能，故对原告要求解除《汇鸿?星河天骄认购书》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告返还定金20000元是否具有依据的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，按照前述，双方当事人经磋商未能达成一致意见没有达成本约，不能归咎于任何一方当事人，在预约合同解除的情况下，出卖人汇鸿置业公司应将定金2万元返还给买受人熊英。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告熊英与被告韶关市汇鸿置业投资有限公司于2018年5月28日签订的《汇鸿?星河天骄认购书》；二、被告韶关市汇鸿置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还20000元给原告熊英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告韶关市汇鸿置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  谭谦悦二〇一九年七月二十三日书记员  陈宇静