广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民再162号二审上诉人（一审被告）：陈瑞玲，女，1966年3月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。二审被上诉人（一审原告）：广州市越秀区饮食公司。住所地：广东省广州市越秀区豪贤路万福里6号安乐道22号首层自编M。法定代表人：李竞，系该公司经理。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。二审上诉人陈瑞玲因与被上诉人广州市越秀区饮食公司（以下简称越秀饮食公司）房屋租赁合同纠纷一案，广东省广州市中级人民法院于2015年12月29日作出（2015）穗中法民五终字第5244号民事判决，已经发生法律效力。本院经审查于2019年1月8日作出（2018）粤民监5号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，因本案没有提出新的事实以及证据，经双方当事人书面同意，本案不开庭进行了审理，现已审理终结。越秀饮食公司于2015年7月10日向广东省广州市越秀区人民法院诉称：1987年，越秀饮食公司将自有的涉案房屋租给陈瑞玲的父亲陈克使用。1996年陈克死亡，涉案房屋转由陈瑞玲租用，陈瑞玲亦按照每月59.2元的标准向越秀饮食公司正常交纳租金。但自2010年1月1日至今，陈瑞玲均未向越秀饮食公司交纳租金。经越秀饮食公司多次发函，陈瑞玲仍以各种理由拒绝交纳。越秀饮食公司与陈瑞玲未签订租赁合同，双方存在不定期租赁关系，根据合同法的规定，越秀饮食公司有权解除租赁合同、收回房屋，并向陈瑞玲追回拖欠的租金。越秀饮食公司据此诉请：1.解除越秀饮食公司与陈瑞玲之间关于广州市越秀区长堤路石公祠直街1号北栋404房的租赁关系，陈瑞玲将该房屋腾空交还越秀饮食公司；2.陈瑞玲向越秀饮食公司支付自2010年1月1日起至实际交还房屋之日止的租金（按照每月59.2元的标准计付）。一审法院经审理认定：根据广州市房地产登记所出具的《广州市房地产权属证明书》及广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》显示，广州市越秀区长堤路石公祠直街1号南北楼3-4层、南楼5-9层、北楼502、503房所有权人为越秀饮食公司（其中部分房屋已房改过户他人，但房改过户房屋不含北栋403、404房）。上址北栋403、404房原为陈瑞玲父亲陈克向越秀饮食公司承租。陈克约于1996年去世。1999年11月29日，陈瑞德致函越秀饮食公司称其是该两房屋住客，现第四次写申请请求越秀饮食公司将涉案403、404房按政策出售给他们；陈克已过世，建议将403房售给陈克之妻杨秀芬，将404房售给陈克之子陈瑞德等。同日，越秀饮食公司在该函下方空白处回复称：“按房改政策，只能将403、404房给陈克之妻杨秀芬房改”。但该两房屋最终未房改过户给杨秀芬。越秀饮食公司、陈瑞玲未签订租赁合同。2006年2月16日，陈瑞玲以陈克名义向越秀饮食公司支付涉案403、404房2006年1月至12月的租金3574.70元。当时受越秀饮食公司委托管理该房屋的广州市越欣饮食有限公司为陈瑞玲开据收款收据，注明收到“房租”3574.70元。2009年7月30日，陈瑞玲又以陈克名义向越秀饮食公司支付该两房屋2007年1月至2009年12月的租金10724.04元。越秀饮食公司向其开具发票亦注明为“租金”。因陈瑞玲未向其支付2010年1月1日以后的租金，越秀饮食公司分别于2012年12月6日、2013年2月22日及2014年1月26日向陈瑞玲发出《缴纳欠费告知书》，要求陈瑞玲在收到告知书之日起5日内，按照每月340.50元的标准向越秀饮食公司支付上述403、404房2010年1月1日以后的租金，否则将追究其法律责任等。陈瑞玲称收到上述告知书，但因陈瑞玲方反映的情况（房改）越秀饮食公司都不听，故未再向越秀饮食公司支付租金。2015年7月10日，越秀饮食公司就上述404房提起本案诉讼，关于上述403房的租赁纠纷越秀饮食公司亦另案起诉。关于陈瑞玲一审辩称其认为向越秀饮食公司所交租金为“管理费”的问题，越秀饮食公司主张陈瑞玲一直都清楚双方为租赁合同关系。为此，越秀饮食公司向一审法院提交陈瑞玲于2009年7月29日致人民街派出所要求开具亲属关系证明的申请书复印件作为证据（内容为：“人民街派出所：本人陈瑞玲现居住长堤石公祠1号北栋403房，该房是87年越秀饮食服务公司与我父陈克租住的单位公房。我父已于96年过世。现越秀饮食服务公司需与本人续签租约，并要求本人提供与父亲的亲属关系证明。所以本人请求人民街派出所出具陈克与陈瑞玲的亲属关系证明”等）。陈瑞玲对该证据真实性无异议。陈瑞玲称，自陈克去世后，涉案403、404房即均由陈瑞玲使用；两个房屋均有独立门口出入，403房建筑面积约59平方米，404房建筑面积约14平方米，陈瑞玲主要住在403房；杨秀芬于2013年已经去世了；陈瑞玲在广州市无其他住房。一审法院经审理认为：越秀饮食公司是涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。陈瑞玲使用该房屋，并且向越秀饮食公司支付了2006年1月至2009年12月的租金，但双方未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条的规定，双方为不定期租赁关系。陈瑞玲支付租金后取得的租金收据、发票及其向人民街派出所提交的申请书均证明了上述事实，故对其认为所交租金为“管理费”、双方不存在租赁关系的辩解不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同的只须在合理期限前通知承租人。又根据该法第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。越秀饮食公司无论是基于与陈瑞玲的不定期租赁关系，还是基于陈瑞玲在越秀饮食公司多次催告后仍未支付2010年1月1日至今租金的违约事实，均有权解除双方的租赁关系。因此，越秀饮食公司要求解除双方的租赁关系、陈瑞玲交还涉案房屋及支付租金依据充分，予以支持。关于陈瑞玲的其他答辩意见。陈瑞玲称双方在1994年曾经有过诉讼，若属实，该诉讼至今已超过二十年，越秀饮食公司基于该诉讼后发生的新的事实亦有权提起本案诉讼。对于“房改”问题，即使越秀饮食公司曾经同意给杨秀芬“房改”，因“房改”最终未实现，越秀饮食公司仍为房屋所有权人，陈瑞玲亦应履行承租人的义务。且陈瑞玲所称的“房改”问题亦不属于民事诉讼的审理范围，本案对此不予调处。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百一十二条、二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决：（一）自本判决发生法律效力之日起，越秀饮食公司与陈瑞玲关于广州市越秀区长堤路石公祠直街1号北栋404房的租赁关系解除。（二）陈瑞玲在本判决发生法律效力之日起三十日内，迁出广州市越秀区长堤路石公祠直街1号北栋404房，将该房屋腾空交还越秀饮食公司。（三）陈瑞玲在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告越秀饮食公司支付上述房屋自2010年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月59.2元计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费由陈瑞玲按照上述标准逐月支付给越秀饮食公司。本案受理费减半收取75元，由陈瑞玲负担。陈瑞玲不服一审判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉称：（一）一审判决认定事实错误，程序违法，明显故意偏袒越秀饮食公司。一审判决查明的关于“上址北栋403、404房原为陈瑞玲父亲陈克向越秀饮食公司承租”明显与事实不符，涉案房屋并非陈克承租，而是陈克于1999年12月22日依据当时的房改政策补购的公有住房。因此涉案房屋的性质，本案并非一般意义上的房屋租赁合同纠纷，而是涉及房改房政策的福利分房制度。一般情况下，这种租赁关系具有相对的稳定性，在职工调离本单位又没有其他住房的情况下，房屋产权单位也不能以其己调离为理由，要求收回住房、解除租赁关系。只有在超标准住房和不需要此住房的情况下，单位才能收回该住房，解除租赁关系。（二）一审判决适用法律不当，严重损害了陈瑞玲的合法权益。本案不应适用《合同法》，房改房买卖这种非法律行为不能依《合同法》的规范进行调整。根据房改房案件所反映的法律事实可知，本案应适用民法和房改政策的规定，而非适用合同法。（三）本案实际是房改房腾房之诉，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，法院应不予受理或驳回起诉。（四）一审程序违法，目前涉案房屋是由我方及陈瑞德居住，本案属于共同诉讼，一审法院并未将陈瑞德在同一案列为共同被告进行审理。综上，陈瑞玲上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审受理费用由越秀饮食公司承担。越秀饮食公司辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当驳回陈瑞玲的上诉请求。双方当事人并非为房改关系，实际为租赁关系。如陈瑞玲对有关部门不批准其办理房改有异议，其可以向相关部门反映，不应在本案中处理。二审法院对一审法院查明事实予以确认，并补充查明：陈瑞玲在一审庭审中陈述，陈克死亡之后，涉案房屋由陈瑞玲居住使用至今，案外人陈瑞德有时候也会偶尔借住，如果交还房屋，陈瑞玲就可以把房屋腾空，陈瑞德不作为第三人参加本案诉讼。二审法院经审理认为：越秀饮食公司是涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然越秀饮食公司曾于1999年同意将涉案房屋给陈克之妻杨秀芬房改，但房改最终未实，现涉案房屋仍为越秀饮食公司所有。本案诉讼中，陈瑞玲承认在陈克死亡后涉案房屋一直由其居住使用至今。根据陈瑞玲曾向越秀饮食公司支付了2006年1月至2009年12月的租金的事实，并结合陈瑞玲于2009年7月29日向人民街派出所提交的申请书内容，二审法院对于越秀饮食公司关于双方当事人已形成租赁关系的主张予以认可。陈瑞玲二审中提出一审法院遗漏将共同居住人陈瑞德列为本案当事人的主张与其在一审中的相关陈述不符，本院不予采纳。由于涉案房屋是越秀饮食公司安排的，一直按照公房租金标准来收取租金，具有福利政策性质，本案的处理宜按照公房租赁的相关规定予以处理。按照《广东省公有房产管理办法》第二十五条的规定，对于私自将公房转租、转让、转卖的，或有意连续拖欠房租半年以上的，产权单位有权将房屋收回。本案中，陈瑞玲支付租金至2009年12月，此后经越秀饮食公司多次催告至今仍未支付2010年1月1日之后的租金，鉴于陈瑞玲拒绝交租的行为缺乏合理依据，越秀饮食公司现要求解除双方的租赁关系、收回涉案房屋及要求陈瑞玲清偿欠租，理据充分，一审法院予以支持并无不当。另一审法院考虑到陈瑞玲目前在广州市无其他住房可供搬迁的实际情况，给予其六个月的搬迁准备期，是可行的，二审法院予以认可。二审法院据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费150元，由上诉人陈瑞玲负担。再审期间，陈瑞玲提交意见称：（一）一、二审法院未能正确认定涉案房屋的来源与性质，涉案房屋与403房是陈瑞玲父亲陈克的原单位广州市人民水泥以590吨水泥和一间房屋的对价和越秀饮食公司互换而来。根据双方协议约定，陈克享有和越秀饮食公司职工同等的房改待遇。陈瑞玲作为陈克的法定继承人，对涉案房屋享有永久使用权。因此，本案属于房改政策中的腾房问题，属于不平等主体之间的法律关系，并非房屋租赁法律关系，不应由民事法律调整，而是应当依据国家相关房改政策处理。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号）第三条关于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，本案应裁定不予受理或者驳回起诉。（二）一、二审判决认定事实错误。涉案房屋系越秀饮食公司与广州市人民水泥厂合建房屋，根据当时的房改政策，越秀饮食公司应当配合办理房改过户。涉案房屋未能成功办理房改过户，责任在于越秀饮食公司。越秀饮食公司拒不配合办理房改手续已违约在先，陈瑞玲拒不缴交管理费用有正当理由，故本案不应适用《广东省公有房产管理办法》第25条规定。（三）一、二审存在程序违法。本案的被告应是与越秀饮食公司建立租赁关系的广州市人民水泥厂，即使越秀饮食公司坚持追究陈瑞玲责任，也只能追加陈瑞玲作为第三人参加诉讼。而且，涉案房屋由陈瑞玲及其哥哥陈瑞德共同居住，且涉案标的物是单一的，因此属于必要共同诉讼。一、二审法院未将陈瑞德追加为共同被告属遗漏诉讼当事人。此外，本案所涉及之事实与另案生效判决有密切联系，因此陈瑞玲曾向一审法院申请调取（94）越法房字第××号案卷材料，但一审法院未对陈瑞玲上述调查取证申请予以回应。（四）即使双方存在房屋租赁关系，根据当时有效的民法通则第一百三十六条第三项规定，越秀饮食公司关于2010年1月1日至2011年12月5日以及2014年2月22日至2014年7月9日期间的租金诉请，已经超过了诉讼时效。综上，陈瑞玲再审请求：1.撤销本案一、二审判决；2.驳回越秀饮食公司的诉讼请求。越秀饮食公司辩称，一、二审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法。越秀饮食公司与陈瑞玲之间并非房改关系，而是房屋租赁关系。陈瑞玲对有关部门不批准其办理房改有异议，其可以向相关部门反映，不应在本案中处理。陈瑞玲申请再审理由不能成立，依法应驳回其再审请求。本院再审查明，陈瑞玲一审提交了广州市越秀区饮食服务管理处（以下简称越秀饮食管理处）与广州市人民水泥厂于1982年签订的《合同》以及广州市越秀区服务公司（以下简称越秀服务公司）与广州市人民水泥厂于1984年签订的《调房协议》。其中，《合同》约定，广州市人民水泥厂提供300吨水泥给越秀饮食管理处兴建位于越秀区长堤石公祠街1号的宿舍楼，待建成后由越秀饮食管理处将该宿舍楼四楼东北向的壹个单元（实用面积59平方米，连摊销约79平民米，附图红线为准）交由广州市人民水泥厂安排职工居住。《调房协议》约定，双方在1982年《合同》的基础上进行互调房屋。越秀服务公司除依《合同》约定租赁给广州市人民水泥厂一个二房一厅的单元宿舍外，还将该宿舍东侧的小房间（约14.8平方米）一并租赁给广州市人民水泥厂安排自己的职工居住。广州市人民水泥厂则在其位于荔湾区华西隅北街30号的宿舍楼中安排一厅一房小单元（约30平方米，内设厨、厕）调换租回给越秀服务公司。越秀饮食公司一审庭审对《合同》《调房协议》的真实性予以确认。陈瑞玲二审提交了《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》，载明陈克及其配偶杨秀芬于曾于1999年申请按照广州市出售公有住房有关规定，向越秀饮食公司购买涉案403房，越秀饮食公司作为涉案403房的产权单位于1999年12月22日在“审批意见”一栏签署“同意”，并加盖公章。越秀饮食公司二审庭审时对上述《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》的真实性予以确认。根据陈瑞玲申请，本院依职权调取了（1994）越法房初字第798号案卷材料。上述案卷材料显示：（一）越秀饮食管理处经广州市越秀区编制委员会批准同意，于1984年8月10日组建为越秀饮食公司和越秀服务公司。越秀饮食管理处以及随后组建成立的越秀服务公司分别依照《合同》《调房协议》约定，将403房及404房交由广州市人民水泥厂安排职工居住。广州市人民水泥厂随即安排陈克入住403房、404房。越秀饮食公司、越秀服务公司对原越秀饮食管理处所有的物业进行内部分配，越秀饮食公司依分配方案取得403房、404房的所有权。（二）越秀饮食公司曾于1994年6月28日起诉广州市人民水泥厂，以广州市人民水泥厂未依《调房协议》约定交付指定调换房屋为由，请求撤销上述《调房协议》并收回所涉的404号房的使用权。后经广州市越秀区人民法院查明，广州市人民水泥厂仅将其临建宿舍交由越秀饮食公司周转使用，未交付《调换协议》指定房屋。后经法院调解，广州市人民水泥厂自愿交付《调换协议》指定房屋，由越秀饮食公司返还已交付的临建宿舍并支付指定房屋的装修补偿金3500元。广州市越秀区人民法院据此作出（1994）越法房初字第798号民事调解书予以确认。再审期间，越秀饮食公司确认其系基于涉案《合同》《调房协议》将位于广州市越秀区长堤路石公祠直街1号403房、404房交由广州市人民水泥厂安排职工居住。403房、404房此后一直由广州市人民水泥厂职工陈克一家居住，越秀饮食公司长期按照公房住宅租金标准收取403房、404房的租金。另查明，陈克为本案陈瑞玲之父。本院再审认为，越秀饮食公司将涉案的404房以及邻近的403房与广州市人民水泥厂调换使用的事实有《合同》《调房协议》等予以证实。越秀饮食公司依约将403房、404房交付广州市人民水泥厂，广州市人民水泥厂随即安排职工陈克一家入住至今，越秀饮食公司亦长期按照公房住宅租金标准收取房租。结合《合同》《调房协议》内容及双方后续履约行为，应认定涉案404房以及邻近的403房的出租并不是平等主体之间的民事法律关系。因案涉《房屋租赁合约》履行引起的纠纷，不属于人民法院民事案件受理范围，原审法院受理越秀饮食公司起诉没有法律依据，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零八条规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2015）穗中法民五终字第5244号民事判决及广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1556号民事判决。二、驳回广州市越秀区饮食公司的起诉。一审案件受理费75元、二审案件受理费150元退还陈瑞玲。本裁定为终审裁定。审判长  佘琼圣审判员  金锦城审判员  许东平二〇一九年七月十日法官助理武晓晖书记员洪喜芬