广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1763号上诉人（原审被告）：清远市伟达房地产开发有限公司。住所地清远市。法定代表人：赖伟文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李燕如，广东尚义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁义发，男，汉族，住清远市。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦婉滢，广东贤兴律师事务所律师。上诉人清远市伟达房地产开发有限公司（以下简称“伟达公司”)因与被上诉人梁义发房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8209号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。伟达公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、由梁义发承担全部诉讼费用。事实和理由：一、本案未达到逾期办证需支付违约金情形，伟达公司无需承担逾期办证违约金。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第2条:“买卖双方的权利、义务以本合同及附件的约定为准。本合同与附件不一致的，以本附件的约定为准”。2、再根据《商品房买卖合同》补充协议第5条约定:“买卖双方同意将《商品房买卖合同》第十五条修改为:“(1)出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权替记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的千分之零点一向买受人支付违约金”。本案的商品房项目未全部交付使用，即楼盘仍有住户未收楼，未达到约定应交付办证条件，即未达到开始计付违约金情形，该约定明确字意清楚，明确具体，不存在扩大解释，请二审法院改判按合同约定执行。3、伟达公司已取得竣工验收报告，且已递交所有资料给相关部门，当地住建局已多次收取资料，并出具证明，因此伟达公司不存在拖延办证行为，相反，在未达到约定办证限期和要求下，已提前积极办证。二、即使需要计算逾期办证违约金也应按合同约定标准执行。双方约定是按已付房价款千分之零点一计付违约金，原审法院调高按日万分之一计付违约金，没有事实和法律依据，应予以纠正。1、根据双方在《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第5条明确约定，若存在逾期办证的情形，逾期办证违约金为已付房价款千分之零点一。双方之间的商品房买卖合同，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依据合同约定履行各方权利义务。2、根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十八、三十九条的规定，只有未约定逾期办证违约金的，才参照三十八的规定，按年利率6%计付违约金，第三十九条规定，已约定固定数额承担迟延履行违约金，只有买受人在约定金额低于买受人实际损失时，才可请求法院增加违约金。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，梁义发未能就逾期办证导致其实际损失承担举证责任，应视为举证不力，应由其承担不利后果。且在双方合同有明确约定逾期办证违约金标准情况下，原审法院却直接调高违约金标准为按约定一次必赔付改为判决按日计赔，超大幅度调高违约金标准，同时又未就调高违约金标准的判决理由进行释明，存在严重错误，请二审法院予以纠正。3、梁义发是按揭购房，需将房屋抵押给银行，房屋因设立有抵押权是不可转让的，即业主不存在将房屋作转让、再抵押贷款等投资收益损失，而且现时符合居住条件，己有大部份人早已居住使用，且楼下商铺均已出租使用，不影响使用效益，梁义发无任何依据证明约定损失过低或实际导致梁义发损失大于约定，请求二审法院按合同约定执行逾期办证违约金。三、买卖双方在平等自愿基础上签订商品房买卖合同，未违背法律、法规强制规定，应按合同约定执行，原审法院对原合同约定的争议条款，均予以更改，严重违反合同合意和法律规定，严重损害伟达公司合法权益，请二审法院予以改判。商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订，非格式合同，允许增加和修改，买卖双方经意思表示真实，有充分合意才签订，没有强买更没有强卖，任何一方对条款不认可，商品房买卖交易肯定不能促成。伟达公司是低价出售房产，每户均价在三千多元，本是微利，若任由一方随意更改约定的违约金条款，楼盘有几百户人，每户都参照银行同期贷款年利率6%计付交楼违约金，按年3.65%计付逾期办证费，实际赔偿标准已高于一般银行融资贷款，累计至一审判决出具，已诉求的业主赔偿款已超二百多万，如此巨额债务，开发商必然无法正常经营，破产清算，最终无人跟踪后期办证工作，更是违背公平原则。原审法院将违约金调高至参照银行利率，对业主而言无关痛痒，但对伟达公司就是毁灭性打击，双方既然是合意签订的买卖合同，如约定违约金过高，按银行利率，伟达公司定不同意出售房产，双方基于自愿达成的合同，未违背法律、法规强制规定，双方均应信守。四、原审法院计算逾期办证违约金的时间错误，应予以纠正。按合同约定360个办证工作日，应从约定的最后交楼期2016年12月30日开始计算，本案伟达公司提前在2016年11月16日交楼，不应作为对伟达公司不利的结果，否则不利于开发商交楼积极性。本案同系列同批处理的另几批业主祝瑞学与梁伟琼、何甲生与蒋燕葵、黄恒辉与王锦凤、林镜荣与欧爱兴、李维忠与张友娣等均是指前收楼，但该五户的判决内容是从约定交楼期2016年12月30日开始计算违约金的，判决依据是弘扬守约精神，但同一法院处理同一系列案，却出具不同判法，有失公允，请二审法院主持公道，改判若需计算逾期办证违约金，应从约定交楼期起计算360个工作日。具体为：360个工作日办证期为2016年12月30日至2018年6月11日，本案应从2018年6月12日开始计算逾期办证违约金，不应从2018年3月31日开始计算，原审法院计算错误，请二审法院更正。以上意见，希望二审法院予以采纳，并予以改判。梁义发答辩称，一、伟达公司与梁义发签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，梁义发已经按约定支付购房款，伟达公司在交付房屋后未能按照合同约定如期向产权登记机关申请确权手续，已构成违约，梁义发要求伟达公司支付逾期办证违约金的请求合法合理。二、伟达公司至今未完成向产权登记机关申请确权手续，应按约定从2018年3月31日起以梁义发已付购房款为基数按日万分之一计算逾期办证违约金给梁义发，至伟达公司完成向产权登记机关申请确权手续之日。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维持。梁义发向一审法院起诉请求：1、伟达公司支付延期交楼的违约金（按334304元年利率6%从2017年1月1日起计至2017年10月7日止）；2、伟达公司支付延期办理房产证的违约金（按334304元年利率6%从2018年1月7日起计至伟达公司递交办证资料给不动产登记中心之日止）。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同签订时间：2016年5月10日；二、合同主体：梁义发、伟达公司；三、房屋位置：清远市清城区东城连发15巷16号**华府**号楼**号；四、房屋价格及已支付房款：334304元，已全额支付；五、约定交楼时间：2016年12月30日前；六、逾期交楼违约责任：按日向买受人支付已付房款日万分之0.2的违约金，从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止；七、逾期办证违约责任：合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议第5条约定买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》，若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的千分之零点一向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》；八、其他：涉案房屋至今未完成竣工验收备案。梁义发自认2017年10月7日伟达公司才交付房屋，但未提供相应依据。伟达公司主张2016年11月16日已交楼，为此提供涉押金收据，显示2016年11月16日梁义发向小区物业公司交纳了装修押金2000元。一审法院认为，梁义发、伟达公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应予恪守。本案主要争议焦点：一是伟达公司是否构成逾期交房和逾期协助办证违约；二是相应违约金约定是否存在过低需要调高。对于是否构成逾期交房及其违约金问题。从伟达公司提供涉押金收据，显示2016年11月16日梁义发向小区物业公司交纳了装修押金2000元，故一审法院推定梁义发已于2016年11月16日实际接收了涉案房屋。伟达公司不构成逾期交楼违约。梁义发要求伟达公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。对于是否构成逾期协助办证及其违约金问题。附件四合同补充协议第5条约定已对合同第十五条进行了变更约定，不违反法律、法规强制性规定，应为有效约定。补充协议关于“在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内”的约定，经联系上下文及合同目的，应解释为涉案房屋交付后360个工作日，不能扩大解释为所在楼盘全部房屋。梁义发实际收楼时间为2016年11月16日，参照月平均工作日21.75日计算，计算360个工作日后即为2018年3月30日。伟达公司至今未完成向产权登记机关申请确权手续已构成违约，应按约定从2018年3月31日起以梁义发已付购房款334304元为基数按日万分之一计算逾期办证违约金给梁义发，至伟达公司完成向产权登记机关申请确权手续之日止。对于伟达公司完成向产权登记机关申请确权手续后能否按约定时间协助梁义发取得房地产权证，梁义发可待条件成就后另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、清远市伟达房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向梁义发支付逾期办证违约金（违约金从2018年3月31日起以334304元为基数，按日万分之一标准计算至清远市伟达房地产开发有限公司将位于清远市清城区东城连发15巷16号**华府**号楼**号房屋完成向产权登记机关申请确权手续之日止）；二、驳回梁义发的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为286元，由梁义发负担26元，清远市伟达房地产开发有限公司负担260元。二审期间，伟达公司向本院提交一份建设工程质量监督报告，拟证明涉案五、六号楼已达到竣工验收备案条件。本院组织双方当事人进行了质证，买受人对伟达公司提交的前述证据的真实性无异议，但不能证明涉案房屋已竣工验收备案。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕伟达公司上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：伟达公司在履行合同过程是否存在逾期办证的违约行为，如果有违约，违约金计算标准及逾期办证违约金的起算时间应如何确定。本案双方当事人在合同中明确约定了房屋交付时间及办理产权转移登记时间，但案涉房屋至今没竣工验收备案，伟达公司没有在约定时间内履行为买受人办理产权证的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金计算标准问题。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条对逾期办证的违约责任进行了约定，其中如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人向一审法院起诉认为合同约定的逾期办证违约金过低，请求调高违约金。对此，本院认为，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房款的0.1%，本案按买受人已付房款334304元计算，仅为334元，明显偏低。由于涉案房屋在一审诉讼辩论终结前尚未办理竣工验收备案，不具备办理产权证条件，伟达公司的违约行为仍在持续，如果伟达公司仅承担334元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证行为所造成的损失，难以达到促使伟达公司积极履行约定义务。买受人向一审法院起诉时要求调整逾期办证违约金计算标准的依据充分，一审法院酌情将该标准调整为以买受人已付房款为基数按每日万分之一计算，本院予以维持。伟达公司上诉提出逾期办证违约金应依合同约定按已付房款的0.1%计算的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于逾期办证违约金的起算时间应如何确定问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2016年12月30日前，将竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关。合同附件四《合同补充协议》第5条约定：“买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权......”根据前述约定，案涉房屋产权转移登记手续是以商品房达到交付条件并从交付之日起的一定期限内办理。本案中，伟达公司于2016年11月16日将涉案房屋交付给买受人使用，虽然涉案房屋在一审辩论终结至二审诉讼期间仍没有办理竣工验收合格备案，但买受人已实际接收房屋。买受人接收不具备交付条件的商品房，是买受人对自己权利的处分。出卖人向买受人交付房屋与办理房屋产权证是两项不同的义务，买受人愿意接收未达到交付条件的房屋，但不能要求出卖人提前履行办证义务。所以买受人提前收楼的行为，不会导致办理房屋产权转移登记时间必然提前，本案办理产权证的时间应是合同约定的交付之次日即2016年12月31日起360个工作内。办理产权转移登记截止时间为：360（日）÷21.75（月平均工作日）＝16.55（月），即2018年4月15日，故逾期办证违约金起算时间为2018年4月16日。一审判决对违约金的起算时间的认定不当，本院予以纠正。综上所述，伟达公司的上诉理由部分有理，对其有理部分，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8209号民事判决第二项；二、变更广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8209号民事判决第一项为：清远市伟达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向梁义发支付逾期办证违约金（违约金从2018年4月16日起以334304元为基数，按日万分之一标准计算至清远市伟达房地产开发有限公司将位于清远市清城区东城连发15巷16号**华府*号楼**号房屋完成向产权登记机关申请确权手续之日止）。三、驳回梁义发其他诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费572元，由梁义发负担50元，清远市伟达房地产开发有限公司负担522元。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年七月二十八日书记员  冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。