广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初2196号原告：广州市天境房地产开发有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城凤凰三路17号自编五栋301室。法定代表人：李勇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：章怡冉，系该公司员工。被告：潘超鹏，男，1992年8月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被告：杨倩雯，女，1989年12月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李静宏，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市天境房地产开发有限公司（以下简称天境公司）诉被告潘超鹏、杨倩雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告天境公司的委托诉讼代理人章怡冉、被告潘超鹏、被告杨倩雯及其委托诉讼代理人李静宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天境公司向本院提出诉讼请求：1.判令潘超鹏、杨倩雯立即协助天境公司注销位于广州市萝岗区山镜南一街4号（中泰天境花园自编二期A9栋）1304房的广州市商品房预售合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记；2.判令潘超鹏、杨倩雯立即向天境公司支付违约金196744.6元（按总房款983723元的20%计算，天境公司有权从潘超鹏、杨倩雯已支付的房款中直接扣除）；3.判令本案诉讼费用全部由潘超鹏、杨倩雯承担。事实与理由：2016年12月11日，天境公司与潘超鹏、杨倩雯签订了编号为201612187013的《广州市商品房买卖合同》及其附件（以下简称购房合同），将天境公司开发的位于广州市萝岗区山境南一街4号（中泰天境花园自编二期A9栋）1304房（以下简称涉案房屋）销售给潘超鹏、杨倩雯，总房款为983723元。2016年12月14日，潘超鹏、杨倩雯与广州农村商业银行股份有限公司开发区支行（以下简称农商行）签订了《楼宇按揭合同》，潘超鹏、杨倩雯向农商行借款680000元用于购买涉案房屋，并将涉案房屋抵押给农商行。天境公司为潘超鹏、杨倩雯的借款承担阶段性连带保证责任。因潘超鹏、杨倩雯拖欠贷款，天境公司履行了保证责任，代潘超鹏、杨倩雯向农商行清偿本息等相关费用合计668097.52元。鉴于上述情况，天境公司根据购房合同的约定向潘超鹏、杨倩雯发出通知，解除了双方购房合同。但合同解除至今，潘超鹏、杨倩雯仍不配合天境公司注销涉案房屋的广州市商品房预售合同备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，导致天境公司权益受损。为此，天境公司特诉至法院，望判如所请。潘超鹏辩称，我方同意天境公司的诉请，但违约金的金额我方有异议。我方认为违约金金额过高，不应该超过5%。杨倩雯辩称，对第一项诉请无异议，对支付违约金无异议，但对支付违约金的金额有异议，双方签订的合同天境公司处于强势地位，直接适用总房款百分之二十的违约金显失公平，该合同属于格式合同，希望法院根据天境公司的实际损失对违约金进行调整。经审理查明：2016年12月11日，天境公司（甲方、卖方）与潘超鹏、杨倩雯（乙方、买方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》(编号：201612187013)，该合同约定：乙方购买甲方开发的广州市萝岗区（现为黄埔区）山镜南一街4号（中泰天境花园自编二期A9栋）1304房（以下简称涉案房屋）；该商品房的用途为住宅，层高为2.9米，建筑面积共72.0393平方米，套内建筑面积59.266平方米，共有分摊面积约12.7733平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16598.44元，总金额983723元，自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付首期款303723元，剩余房款680000元须于2016年12月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。合同附件七：本合同补充协议，第二条第（三）款约定，若甲方解除合同的，乙方有义务积极配合甲方解除备案登记，乙方配合甲方解除该商品房备案登记之日起60日内向乙方返还已支付的房价款（扣除甲方收取的违约金以及注销备案等相关手续费）。第二条第（五）款约定，乙方未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致甲方作为担保责任人而承担担保责任的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付总房款的20%的违约金；甲方有权在乙方已支付部分房价款中直接扣除该违约金和代乙方支付的银行本金、利息、滞纳金，剩余部分60日内不计息退回乙方，若乙方已支付部分房价款不足清偿，甲方有权向乙方追索。2016年12月14日，潘超鹏、杨倩雯与广州农村商业银行股份有限公司开发区支行（以下简称农商银行开发区支行）签订《楼宇按揭合同（一手楼适用）》为涉案房屋办理按揭贷款手续。潘超鹏、杨倩雯以其在商品房买卖合同项下所购房产作抵押向农商银行开发区支行申请一定期限和金额的借款以支付发展商之房价款，贷款期限为30年，具体以借据为准，潘超鹏、杨倩雯应从贷款发放的次月开始，按月偿还借款本息。2017年9月8日，天境公司（甲方）与广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（乙方，以下简称农商银行黄埔支行）签订《楼宇按揭合作协议》，第3条约定，甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的座落于广州市萝岗区镇龙片区广汕公路以南的经批准命名为中泰天境花园商品楼宇进行按揭合作。第6条甲方之保证责任约定，6.1甲方同意为本合同第3条所指楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续。6.2甲方对每笔借款的保证期间为以下第A项：A.自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除。第8条甲方承诺约定，8.1.3甲方同意在购房人未依约履行按揭合同确定的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的所有费用。第17条合作期限约定，17.1本协议项下双方的合作期限为三年，从本协议生效之日起计算。天境公司陈述其属于阶段性担保，阶段性担保期间是贷款到期之后的两年，包含每个月到期之后的两年。涉案房屋于2017年12月2日办理预购商品房预告登记[编号：粤（2017）广州市不动产证明第06048351号]和预购商品房抵押权预告登记[编号：粤（2017）广州市不动产证明第06048352号]。2018年7月23日，农商银行黄埔支行向天境公司送达《担保责任通知书》，主要内容为：该行已于2016年12月16日为借款人潘超鹏、杨倩雯提供了金额为680000元的贷款，贷款到期日为2046年12月16日。按合同约定，借款人应按月偿还贷款本息。目前，借款人未能按时足额归还贷款，要求天境公司履行担保责任，在2018年8月15日前将剩余借款本金、所欠利息、罚息及相关费用合计67.24万元划汇至该行指定账户，代为清偿借款人所欠贷款本息。2018年8月14日，天境公司向潘超鹏、杨倩雯在商品房买卖合同中预留的通讯地址和联系方式邮寄《关于代偿农商行购房贷款的通知函》，函告潘超鹏、杨倩雯该司将在承担保证责任后，解除与天境公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，并收回商品房。2018年11月30日，天境公司向农商银行开发区支行代偿潘超鹏农商银行贷款668095.85元。其后，农商银行开发区支行向天境公司出具《代偿证明书》，载明：该行已于2018年11月30日收到保证人天境公司代替借款人潘超鹏、杨倩雯偿还的债务合计668097.52元（其中本金660334.26元、利息7763.26元）。2019年1月30日，天境公司向潘超鹏、杨倩雯在商品房买卖合同中预留的通讯地址和联系方式邮寄《关于解除的通知函》，主要内容为：该司已于2018年11月30日为潘超鹏、杨倩雯代偿贷款本息，自2019年1月30日解除与潘超鹏、杨倩雯签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，并收回商品房等。潘超鹏、杨倩雯确认于2019年2月2日收到该邮件。庭审中，潘超鹏、杨倩雯均同意解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，潘超鹏、杨倩雯及天境公司共同确认合同解除时间为2019年2月2日，各方当事人还确认涉案房屋尚未交付，已办理大确权，尚未办到潘超鹏、杨倩雯名下。天境公司未提交证据证明其实际损失，其同意剩余购房款在确定违约金金额之后直接退还给潘超鹏、杨倩雯。潘超鹏、杨倩雯同意对《广州市商品房买卖合同（预售）》解除后产生的其他法律后果另行主张。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》《楼宇按揭合同（一手楼适用）》《楼宇按揭合作协议》《担保责任通知书》《关于代偿农商行购房贷款的通知函》《结算业务委托书》《代偿证明书》《关于解除的通知函》、快递单、邮件妥投证明、《不动产登记证明》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：天境公司与潘超鹏、杨倩雯签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是各方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应遵照履行。潘超鹏、杨倩雯确认其于2019年2月2日收到天境公司邮寄的《关于解除的通知函》，各方当事人对涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》已于2019年2月2日解除亦无异议，本院对此予以确认。天境公司要求潘超鹏、杨倩雯协助其办理涉案房屋的《广州市商品房买卖合同（预售）》备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续，属于合同解除后的附随义务，潘超鹏、杨倩雯对此亦无异议，本院予以支持。关于违约金。由于潘超鹏、杨倩雯未能按期足额归还银行贷款的违约行为导致合同解除，潘超鹏、杨倩雯应依约承担违约责任。天境公司诉请潘超鹏、杨倩雯按照总房款的20%的标准支付违约金，潘超鹏、杨倩雯抗辩该计算标准过高请求法院予以调整，由于天境公司并未举证证明其实际损失，本院酌情将违约金计算标准调整为按照总房款的10%计算，故潘超鹏、杨倩雯需向天境公司支付违约金共计98372.3元（983723元×10%）。对于超过上述标准的违约金，本院依法予以驳回。天境公司要求违约金从潘超鹏、杨倩雯已付房款中予以扣除，符合合同约定，本院予以支持。对于扣除违约金后剩余的已付购房款，天境公司应依据合同约定予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告潘超鹏、杨倩雯于本判决生效之日起十五日内协助原告广州市天境房地产开发有限公司办理位于广州市萝岗区（现为黄埔区）山镜南一街4号（中泰天境花园自编二期A9栋）1304房的《广州市商品房买卖合同（预售）》(网签合同编号：201612187013)的备案登记注销手续及预购商品房预告登记[编号：粤（2017）广州市不动产证明第06048351号]、预购商品房抵押权预告登记[编号：粤（2017）广州市不动产证明第06048352号]的注销手续；二、被告潘超鹏、杨倩雯于本判决生效之日起十五日内向原告广州市天境房地产开发有限公司支付违约金98372.3元（该违约金原告广州市天境房地产开发有限公司可直接从被告潘超鹏、杨倩雯已付房款中予以扣除）；三、驳回原告广州市天境房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4235元，由原告广州市天境房地产开发有限公司负担2117.5元，由被告潘超鹏、杨倩雯共同负担2117.5元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  黄家畅二〇一九年七月十二日书 记 员  黄曼玲王汝欣