浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)浙0122执异29号 异议申请人（案外人）：麻龙军，男，1990年4月17日出生，汉族，户籍地浙江省桐庐县，现住浙江省杭州市西湖区。 被申请人（申请执行人）：桐庐永安物业管理有限公司。住所地浙江省桐庐县城南街道瑶琳路。 法定代表人：汪平良，总经理。 委托代理人：蔡红波，浙江华茂律师事务所律师。 被申请人（被执行人）：杭州晖创会展有限公司。住所地浙江省桐庐县城南街道大奇山路488号。 法定代表人：黄国强，董事长。 委托代理人：严爱武，浙江春江明珠律师事务所律师。 本院在执行桐庐永安物业管理有限公司（以下简称“永安公司”）与杭州晖创会展有限公司（以下简称“晖创公司”）物业服务合同纠纷一案中，异议申请人麻龙军对执行标的提出书面异议。本院于2019年6月20日受理后依法组成合议庭，并于2019年6月25日公开进行了听证，异议申请人麻龙军、被申请人“永安公司”的委托代理人蔡红波和“晖创公司”的委托代理人严爱武出席参加听证，本案现已审查终结。 异议申请人麻龙军异议称：2011年4月29日，麻龙军与“晖创公司”签订购买影城嘉园2幢1单元201室的《商品房买卖合同》，建筑面积140.5平方米，单价4632元，总金额为650796元，首付款200796元，余款45万元在工商银行桐庐支行按揭贷款支付（至今尚在还款中）。于2013年6月27日开具购房发票。但由于房屋采光存在纠纷，故一直无法办理产权过户登记，现产权仍登记在“晖创公司”名下，且被法院查封。异议人认为其对该房屋所有权的产权明晰，故异议请求解除对该房屋的查封执行。 异议人已向本院提供：证据一、《商品房买卖合同》、《个人购房借款∕担保合同》、《销售不动产统一发票（自开）》、《现金存款凭条》、《银行按揭贷款还贷明细》、《结婚证》各一份，以证明麻龙军与“中冠公司”就案涉房屋在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封前麻龙军已付清全部购房款的事实。证据二、《委托书》一份，以证明异议人委托“晖创公司”前往桐庐县建设局办理案涉房屋《商品房买卖合同》备案事宜的事实。证据三、《证明》二份，以证明异议人在法院查封前已实际占有案涉房屋的事实。证据四、《公证书》（含承诺书）一份，以证明因案涉房屋日照达不到国家规定要求未妥善解决，导致未办理过户登记的事实。 被申请人“永安公司”答辩称：一、案涉房屋产权至今仍登记在“晖创公司”名下，依照《物权法》关于不动产物权以登记为准的规定，应当认定案涉房屋为“晖创公司”所有。二、未办理案涉房屋过户登记非“晖创公司”原因造成，而是因买受人自身原因未办理过户登记。综上，请求驳回异议人的异议。 被申请人“晖创公司”答辩称：异议人所述情况属实，是否支持异议人的异议，请法院依法作出裁决。 被申请人“永安公司”、“晖创公司”均未提供证据。 对异议人提供的证据，被申请人“永安公司”和“晖创公司”均无异议。本院经审核认为，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 经审查查明：“永安公司”诉“晖创公司”物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日作出（2018）浙0122民初5010号民事调解书，已经发生法律效力。因义务人“晖创公司”未按调解书确定履行义务，权利人“永安公司”于2019年4月15日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行[案号为（2019）浙0122执999号]。在该案执行过程中，本院于2019年4月17日依法查封被执行人“晖创公司”名下位于桐庐县县城（现××街道）××影城××单元××室房屋（简称“案涉房屋”，房产证号为桐房权证城字第××号，用途为住宅，建筑面积为140.5平方米，登记权利人为“晖创公司”，登记日期2011年1月5日），查封期限至2022年4月16日止。 另查明：麻龙军与“晖创公司”于2011年4月29日签订案涉房屋《商品房买卖合同》一份（合同编号为2011－4－29－01），约定：麻龙军以650796元的总价款向“晖创公司”购买案涉房屋，付款方式为于签订合同当日支付首付款200796元，余款45万元银行按揭贷款支付；交房期限及条件为出卖人应当在2011年8月1日前将符合条件的商品房交付买受人使用。 2011年4月29日，麻龙军将首付款200796元现金存入“晖创公司”在工商银行12×××31帐户。当日，麻龙军出具给“晖创公司”《委托书》一份，委托“晖创公司”前往桐庐县建设局办理《商品房买卖合同》备案事宜（但实际未办理）。 2011年6月29日，由借款人（抵押人）麻龙军、贷款人中国工商银行股份有限公司桐庐支行、保证人“晖创公司”签订《个人购房借款∕担保合同》一份（合同编号为01202000902011一手贷0001113），约定：贷款人同意向借款人发放个人一手住房购置贷款45万元，用于购买案涉房屋，并由案涉房屋作抵押担保，“晖创公司”提供保证担保；贷款期限为360个月（从2012年1月13日起至2042年1月13日止）。2012年1月13日，中国工商银行股份有限公司桐庐支行按约发放按揭贷款45万元，自2012年2月13日起麻龙军按约归还该按揭贷款至今。 2013年6月27日，“晖创公司”开具售房款为650796元的《销售不动产统一发票（自开）》一份。 “永安公司”于2019年出具给麻龙军《证明》一份，证明影城嘉园2幢1单元201室住户麻龙军，从2010年10月1日至2015年11月为止的物业费是麻龙军交的，装修押金也是由麻龙军交的事实。 2019年6月25日，桐庐祥宁物业管理有限公司出具给麻龙军《证明》一份，证明影城嘉园2幢1单元201室住户麻龙军，从2015年12月1日到目前为止的物业费是麻龙军交的事实。 2018年3月26日，麻龙军作出《承诺书》一份，载明“承诺人于2011年购买了影城嘉园2幢1单元201室的住宅，购买时出卖人“晖创公司”已经明确告知购买的房屋日照达不到国家规定要求，承诺人在知晓上述情形的前提下与“晖创公司”签订《商品房买卖合同》，承诺人因办理产权证需要特做如下承诺：一、在办理完《不动产权证书》后，不得以任何方式就上述房屋因日照不足，主张自己的权利；二、若上述住宅以后出现转让行为，承诺人需将日照不足作为房屋买卖合同的必要条款，若二手方买入者就日光不足主张权利的，由承诺人负责”。并于当日在浙江省桐庐县公证处办理了公证[公证号为（2018）浙桐证民字第376号]。 本院认为，首先、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，案涉房屋至今仍登记在“晖创公司”名下，法院在对被执行人“晖创公司”财产采取强制执行措施时将案涉房屋予以查封，并无不当。其次、麻龙军与“中冠公司”就案涉房屋在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封前麻龙军已付清全部购房款并实际占有案涉房屋，亦无证据证明麻龙军就案涉房屋至今未办理产权过户登记手续存在过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人麻龙军的异议理由成立，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对登记在杭州晖创会展有限公司名下的位于桐庐县县城（现城南街道）大奇山路488号影城嘉园2幢1单元201室房屋（房产证号为桐房权证城字第××号）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  罗 敏 人民陪审员  徐丽静 二〇一九年七月十八日 代理书记员  金 玲 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。