山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初355号原告：于昕，男，1991年11月22日出生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：孔庆玺，男，1963年8月30日出生，汉族，居民，住威海市文登区，系威海炫印贸易有限公司推荐。被告：文登文海置业有限公司，住所地威海市文登区龙山办昆嵛路19号903室。法定代表人：贾中红，经理。诉讼代表人：文登文海置业有限公司管理人，山东东方未来律师事务所。负责人：王传生。委托诉讼代理人：于晓军，山东东方未来律师事务所律师。第三人：倪庆伟，男，1972年5月26日出生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：于红艳（系倪庆伟的妻子），女，1971年10月23日出生，汉族，居民，住威海市文登区。原告于昕与被告文登文海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，因涉案房屋与倪庆伟存在利害关系，本院依法将该案情况通知倪庆伟，倪庆伟申请参加诉讼，本院依法列其作为本案第三人。原告于昕及其委托诉讼代理人孔庆玺、被告文登文海置业有限公司的委托诉讼代理人于晓军、第三人倪庆伟的委托诉讼代理人于红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于昕向本院提出诉讼请求：判令被告立即将位于文登区德红书香府邸小区4号楼1单元401室房屋交付给原告。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：依法确认原被告签订的商品房买卖合同有效；被告将合同约定的房屋交付原告。事实与理由：原、被告于2015年4月15日签订了商品房买卖合同，约定将其开发的位于环岛嘉苑4号楼1单元401室房屋卖给原告，该房产现更名为德红书香府邸4号楼1单元401室，合同约定交付期限为2015年12月31日。后被告破产重整，重整后由威海德红置业有限公司进行了工商变更登记并启动了项目的复工。现上述房屋已符合交付条件，被告已通知其他买受人领钥匙、交付房屋，但被告以种种理由拒不向原告发钥匙、交接房屋。文登文海置业有限公司辩称，根据法律相关规定，原告的诉请应属确认之诉，而非给付之诉。原被告虽然签订商品房买卖合同，但双方不应是买卖关系，而是借贷关系，该房屋买卖合同是为借款合同提供的担保，因此原告并不符合消费者的身份，不具有消费者的优先受偿权。原告虽持有加盖被告印章的收据，但原告不能证实款项已经实际支付给被告，原告还应提供银行流水等交易记录等证明款项已实际支付。涉案房屋是拆迁安置房，早在2012年文登市政府就决定对位于华达路1号楼110户居民的房屋进行拆迁改造，拆迁安置房屋定于原环岛嘉苑小区（现名书香府邸），且拆迁办已于2014年制定了华达路1号楼拆迁安置补偿办法，并和拆迁安置户签订产权调换安置补偿协议。综上，原、被告之间并无真实的房屋买卖合同关系，且诉争房屋为拆迁安置房屋，房屋应优先安置于被拆迁人，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人倪庆伟述称，第三人位于年就定下来要拆迁，2014年第三人就签订了拆迁安置补偿协议，但到目前为止，安置房屋尚未交付。涉案房屋是第三人的拆迁安置房，不同意将该房屋交付给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的事实和证据，本院认定如下：1.关于原告是否已经按照合同约定的价款交清全部购房款？被告认为涉案房屋买卖合同实际系为借款合同提供担保，且原告不能提供银行流水证实其已经付清全部购房款，故不认可原告已经付清购房款的事实。原告为证实其已经付清购房款，提交了加盖被告公司印章的收据、原告代理人孔庆玺与龙山街道办事处崔姓工作人员的电话交谈录音予以佐证。同时，原告本人称具体购房事宜由原告父亲经办，购买房屋的22万元款项是原告从家中拿的现金，因而没有从其本人银行账户取款的记录。被告对原告提交的收据及录音的真实性均表示无法确认，且认为原告称系以现金方式交纳的房款，根据被告以往收款习惯，会在收据上备注“现金”字样，但原告提交的收据备注一栏中并未注明“现金”字样，不能证实款项已经交清；被告认为录音证据中所称的崔姓工作人员与本案无任何法律关系，即使录音真实，也无法通过录音内容证实原告的购房款已经交纳。第三人对原告提交的证据没有发表意见。本院认为，首先，即便按照被告所述原被告之间的真实法律关系为借贷关系，那么结合涉案房屋已经网签备案在原告名下的事实，也可以证实原告已经付清了案涉22万元款项。其次，原告虽未能提供本人支取款项的银行交易记录，但其持有加盖被告公司印章的收款收据。被告虽对收据的真实性表示无法确认，但在没有证据能够推翻该证据真实性的情况下，应认定该证据真实。第三，结合被告已向原告出具收款收据，且涉案房屋买卖合同已经网签备案在原告名下的事实，可以认定原告已经付清购房合同项下的22万元购房款。2.关于原被告之间是借贷关系还是买卖关系？原告能够提供双方签订的房屋买卖合同证实双方之间的法律关系。被告主张原被告之间签订的房屋买卖合同实际系为借款合同提供担保，但未能提供证据证实。根据现有证据，对原告主张的双方之间成立房屋买卖合同关系的主张，本院予以采信。3.关于涉案房屋是否属于拆迁安置房屋？原告主张第三人签订的拆迁安置补偿协议中，对于安置房屋的具体楼号、单元、层室等均未作具体记载，而被告提交的拆迁户安置表系被告为应付本案诉讼而后期制作的，不能说明涉案房屋系分配给第三人的拆迁安置房屋。被告及第三人均不认可原告上述主张。被告提交了由威海市文登区龙山街道办事处及威海正圆拆迁有限公司出具的关于威海市文登区华达路1号安置房情况说明、政府会议纪要、拆迁安置补偿办法等，拟证实涉案房屋在被出售给原告之前就已经确定为华达路1号楼居民的拆迁安置房。安置办法为选择多层住宅楼按原住楼层平移、选择高层住宅楼按原住楼上调一层平移。同时，被告进一步说明，拆迁安置房的平移从环岛嘉苑（现更名为书香府邸）6号楼1单元开始，依次往后安排在5号楼、4号楼。因4、5、6栋楼东西两侧边户面积较大（即6号楼1单元所有楼层1号房屋、5单元所有楼层西户；5号楼1单元所有楼层的1号房屋、5单元所有楼层西户；4号楼1单元所有楼层1号房屋、4单元所有楼层西户），原则上不作为拆迁安置房（部分拆迁户选择大平方的也可安置），原华达路东边的住户调整到西单元的东户，西边住户调整到东单元的西户安排。本案第三人原住楼号为华达路1号楼9单元417室，则按照安置办法及单元排序应平移至4号楼1单元401室。第三人称开始其想要大平方安置房，拆迁办表示可以协商，但后期没有就具体楼号进行协商，因此按照原安置办法和顺序进行平移，其原住房属于东单元，安置房也应在东单元，即应平移至4号楼1单元401室。本院认为，虽然第三人签订的拆迁安置补偿协议上未明确记载安置房的具体信息，但不能否认第三人享有拆迁安置房的事实，且根据政府会议纪要、拆迁安置补偿办法载明的内容，可以确认第三人的拆迁安置房屋就是环岛嘉苑小区多层住宅楼上的房屋。另外，被告向拆迁安置户出具承诺书及制作安置表的时间虽显示在原被告签订商品房买卖合同之后，但尚不能认定上述证据形成系被告及第三人等针对原告等购房人而串通所为，从承诺书、安置表的形式上来看，该证据上所体现的内容系被告等向拆迁户就其应获得的安置房屋再次作出的更加具体、明确的意思表示，是对拆迁安置补偿协议中未记载内容的补充和完善。在没有证据证实第三人在该小区尚有其他安置房屋或对华达路1号楼原居民已经安置完毕的情况与安置办法记载内容及被告等所述安置方式不一致的，根据华达路1号楼拆迁补偿安置办法明确的安置方法以及其他已安置完毕居民的实际安置情况，再结合承诺书、安置表等证据，可以认定案涉房屋属于拆迁户的安置房。根据当事人的陈述以及经审查认定的证据，本院认定本案事实如下：位于威海市文登区房屋的所有权登记在第三人倪庆伟名下，现该房屋已列为被拆迁房屋。2012年文登市政府决定对华达路1号楼所在区域实施改造工程，华达路1号楼纳入半岛蓝庭项目统一改造，因该项目全部规划为高层建筑，无法满足拆迁户要求建设多层建筑进行安置，故经龙山路街道办事处协调，将诉争房屋所在的地块过户给被告文登文海置业有限公司，由该公司开发建设多层建筑，主要用于安置华达路1号楼的110户居民。2014年5月29日，《华达路1号楼拆迁补偿安置办法》出台，补偿方式分为货币补偿和产权调换两种，其中产权调换的安置房有多层和高层住宅楼可选，楼层分配办法为：立体切块，多层住宅楼按原住楼层平移，高层住宅楼按原住楼层上调一层平移。本次拆迁的开发单位为文登文海置业有限公司，负责安置楼的建设；龙山路街道办事处负责本次安置楼建设和相关事项的监督、协调；威海正圆拆迁有限公司负责拆迁协议的签订、差价结算的工作。2014年6月11日，第三人倪庆伟与拆迁公司签订了《产权调换补偿安置协议书》（协议书由倪庆伟的妻子于红艳代表倪庆伟签字），倪庆伟选择多层住宅楼一套。2015年4月15日，原告于昕与被告文登文海置业有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定原告以22万元/套的价格购买位于环岛嘉苑（现更名为德红书香府邸）居民小区4号楼1单元401室的房屋，合同载明的该套房屋面积为117.09平米、附房面积10.04平米，房屋交付时间约定为2015年12月31日前。原告于合同签订当日以现金方式付清全部购房款，被告为原告办理了该房屋买卖合同网签、备案手续。2016年2月1日，根据债权人的申请，本院以（2015）威文破字第3-1号民事裁定书裁定债务人文登文海置业破产重整，并指定山东东方未来律师事务所担任管理人。2017年5月份管理人作出《重整计划草案》，并获得本院批准。重整计划认为“作为消费者的购房人是本次重整的首要保护的对象，重整方将按原约定的交房标准向购房人交付房屋，但对参加返利销售的购房者，需以放弃返利请求为前提，否则重整方不向其交付房屋。……对虽为消费者的购房人，但商品房预售合同未备案，且交易价格低于市场价格的，重整方有权要求其补足差价（环岛嘉苑小区按单价每平米3600元执行），拒绝补足差价的，重整方有权解除合同。”同时，因华达路1号楼居民得知自己的拆迁安置房被出售给了他人而向相关部门反映了该情况后，被告文登文海置业有限公司向原华达路1号楼居民作出书面承诺，保证每套被拆迁房安置一套房屋，安置房坐落于书香府邸（原环岛嘉苑）小区2号（高层）、4号（多层）、5号（多层）、6号（多层）楼；楼层分配方法原则上多层住宅楼按原住楼层平移、高层住宅楼按原住楼层上调一层平移。龙山街道办事处也制作了各拆迁户对应安置房层室的安置表并提供给了拆迁户。2018年12月19日，原告自行到房管部门缴纳了涉案房屋的住宅专项维修资金6858元。2018年12月29日，文登文海置业有限公司管理人以原告未向管理人提供实际支付房款的凭证，双方合同未履行完毕为由，通知原告解除涉案商品房买卖合同。原告因此提起本案诉讼。本案审理过程中，本院根据案件查明情况，当庭向原告释明因涉案房屋存在交付不能的情形，原告作为合同相对方，可以要求被告承担返还购房款、赔偿损失等违约责任，如坚持要求交付房屋，该部分请求可能得不到支持，但原告表示坚持原诉讼请求不变。同时，本院曾组织双方就退还房款及利息或调换其他房屋的方式协商解决本案纠纷，但因双方分歧较大，调解未果。本院认为，原告于昕与被告文登文海置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，于昕已经按照约定向被告支付购房款22万元，有被告出具加盖印章的收款收据以及涉案房屋买卖合同已网签备案在原告名下的事实可以佐证，本院对此予以采信。被告仅以涉案房屋价格过低为由，主张涉案商品房买卖合同系为借款合同提供担保而为，证据不足。被告管理人以原告未提供实际支付房款的凭证为由，通知解除涉案商品房买卖合同，没有事实和法律依据。被告管理人基于上述理由发出的解除通知应认定为不发生解除合同的效力。现原告要求确认涉案商品房买卖合同仍然合法有效，理由正当，于法有据，本院予以支持。因案涉的书香府邸4号楼1单元401室按照拆迁安置补偿办法和平移顺序已明确为第三人倪庆伟的拆迁安置房屋，第三人与拆迁公司签订的安置补偿协议书、华达路1号楼拆迁安置补偿办法等均早于原被告签订商品房买卖合同的时间，且文登文海置业有限公司明确表示案涉房屋属于拆迁安置房屋，应优先向第三人交付房屋，第三人也未放弃其对案涉房屋享有的权利。根据法律规定，第三人的取得拆迁安置房屋的权利优于购房人。经本院当庭向原告释明，原告明确表示不变更要求被告交付房屋的诉讼请求，故对原告该项请求，本院不予支持，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告于昕与被告文登文海置业有限公司于2015年4月15日签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告于昕要求被告文登文海置业有限公司交付书香府邸4号楼1单元401室房屋的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告负担4500元，被告负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周 力人民陪审员  王德强人民陪审员  于向洋二〇一九年七月三十日书 记 员  于晓钰