河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0327民初2647号原告(执行案外人)：伊国民，男，1972年1月7日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：张雅晶，河南明耀律师事务所律师，代理权限为代为放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代领法律文书等特别授权。委托诉讼代理人：张留安，河南明耀律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（申请执行人）：水旭阳，男，1979年12月17日出生，汉族，住河南省宜阳县。被告（被执行人）：河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司，住所地河南省洛阳市宜阳县城关镇红旗东路北侧。法定代表人：姚成明。原告伊国民与被告水旭阳、河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司（以下简称新辉杰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月8日立案，2019年2月18日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告伊国民及其委托诉讼代理人张雅晶、张留安，被告水旭阳到庭参加诉讼，被告新辉杰公司经本院公告送达开庭传票未到庭。本案现已审理终结。原告伊国民向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院立即停止对宜阳县城关镇解放东路烟草局东一幢2单元702室房产的执行，并解除对该房产的查封；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系宜阳县高村乡王莽村12号的村民，家中自有的窑洞已经坍塌，尚存的三间房屋，墙体严重裂缝，屋顶严重漏水，不能正常居住。原告于2013年11月18日在被告新辉杰公司温哥华国际售楼部认筹一套房屋，付认筹金10000元；于2014年12月23日，选定房屋为1号楼二单元7层02号房，付购房款45000元，并与被告新辉杰公司签订商品房买卖合同；2014年12月28日，付房款25000元；2015年7月24日付房款30000元；2015年1月25日，付购房款40000元；2015年4月28日，付购房款70000元；2015年7月24日，付购房款30000元，2018年2月5日，付购房款20000元整，至此付清所有购房款。但是，开发商新辉杰公司并未将该房产登记到原告名下，原告找被告新辉杰公司要求办理登记，但被告新辉杰公司迟迟不予办理。2017年8月，原告发现该房产被人民法院予以查封，被告水旭阳根据（2017）豫0327民初2268号民事判决书，向宜阳县人民法院执行局申请强制执行该房产，2017年8月16日宜阳县执行局下发（2018）豫0327民初2268号民事裁定书，决定对该房产进行强制执行，原告向法院申请案外人执行异议，2018年9月14日，宜阳县人民法院作出（2018）豫0327执异32号民事裁定书，驳回原告执行异议。基于上述，原告与被告新辉杰公司在该房屋被查封之前，即2014年12月23日签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部购房款，故原告对该房产享有物权期待权，依法应当受到法律的保护。被告水旭阳辩称，1.宜阳县人民法院（2017）豫0327民初第2268号民事裁定书适用法律正确，程序正当合法，查封并无不当；2.2017年8月14日，答辩人向人民法院申请财产保全，宜阳县人民法院查封新辉杰公司名下的宜阳县城关镇解放东路烟草局东边开发建设的1号楼2单元702室房产一套，查封期限三年。答辩人认为根据法律规定，人民法院在对上述房产进行查封时，上述房产并未进行任何产权变更登记，即房屋产权并未发生任何有效变动，依然归属于被告新辉杰公司；3.根据《查封规定》第十七条之规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。2017年9月1日，人民法院裁定查封后，新辉杰公司才将该房屋钥匙交于异议人，异议人才实际占有该房产；2018年2月，异议人将剩余的购房款全部支付给新辉杰公司，即人民法院查封该房产时，异议人并未实际占有该房产，也未支付全部价款，更未办理产权过户登记，因此人民法院查封并无不当；4.退一步讲，上述行为及时间，不符合异议人所依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、三项之规定，即人民法院查封之前异议人未合法占有该不动产、未支付全部价款、且未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，异议人所主张事实与所依据的法律相悖，所提异议，不能够排除执行，更不应该支持；5.我国对不动产产权采用登记要件主义，既然相关法律法规规定不动产交易需要进行产权变更过户登记，公民就应该遵守这些规定，在交易时就应该及时、勤勉的办理过户登记手续，否则不符合法定方式的交易，当然无法受到法律的应有保障。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院经分析认定如下事实：水旭阳因房屋买卖合同纠纷将新辉杰公司诉至本院，2017年8月16日水旭阳提出申请要求查封新辉杰公司名下位于宜阳县城关镇解放东路烟草局东边开发建设的房产一套（1#楼-2-702室，面积约96平方米），本院于2017年8月16日下发（2017）豫0327民初2268号民事裁定书，对上述房产进行查封。2018年1月26日经（2017）豫0327民初2268号民事判决书判决：一、限新辉杰公司于判决生效之日起十日内向水旭阳退还购房款129072元，并支付从2015年9月1日起至购房款付清之日止依据未退还的购房款按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、限新辉杰公司于判决生效之日起十日内向水旭阳返还定金10000元；三、驳回水旭阳的其他诉讼请求。判决生效后，新辉杰公司未按期履行，水旭阳申请强制执行，本院在执行过程中，案外人伊国民提出异议，本院下发（2018）豫0327执异32号裁定书，裁定驳回了伊国民的执行异议。伊国民不服裁定提起执行异议之诉。另查明，1.伊国民之妻李光琴于2013年11月18日向新辉杰公司交纳温哥华住宅认筹金10000元。后双方签订商品房买卖合同一份，购买宜阳县红旗东路南侧温哥华国际1#楼-2-702室，总价款24万元。出卖人新辉杰公司加盖公章，伊国民签字，时间为空白。伊国民分别于2014年2月28日、2014年12月23日、2015年1月25日、2015年4月28日、2015年7月24日、2018年2月5日向新辉杰公司交纳购房款25000元、45000元、40000元、70000元、30000元、20000元。新辉杰公司为伊国民出具收据。2.宜阳县红旗路南侧温哥华国际1#楼-2-702号房产登记在新辉杰公司名下。3.伊国民在河南省××××王莽村有居住的房屋，有宅基地但未确权。4.庭审后，被告水旭阳提供线索称伊国民在王莽村另外有宅基地且已经盖好，经调查没有有效证据查实系伊国民所有。根据原、被告的诉辩、质证意见，双方当事人的争议焦点是：原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权利。对此，本院认为，伊国民与新辉杰公司在法院查封日2017年8月16日之前签订了《商品房买卖合同》，并交纳了92%的购房款，其在2018年2月5日又向新辉杰公司交纳了剩余的20000元，交清房款的当日向该房屋所属的洛阳轩钰物业管理有限公司交纳了电梯使用费、生活垃圾处理费。对于案涉房屋,伊国民享有物权请求权。同时，伊国民在农村的房屋并未确权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，其享有足以排除执行的民事权利。原告要求解除对案涉房屋的查封不属于执行异议之诉的审查范围。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、不得执行位于宜阳县城关镇解放东路南侧温哥华国际1号楼2单元702室房产；二、驳回伊国民其他诉讼请求。案件受理费4900元，公告费540元，合计5440元，由原告伊国民承担2720元，河南新辉杰置业有限公司宜阳分公司承担2720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本院（2018）豫0327执异32号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨小红人民陪审员  王小平人民陪审员  陈书叶二〇一九年七月十一日书 记 员  孙丙飞附：本案涉及的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。