广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终5554号上诉人（原审被告,反诉原告）：杜锦滔，男，汉族，1966年9月15日出生，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************814。委托诉讼代理人：高飞，广东派力律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：邝伟坚，男，汉族，1965年4月23日出生，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************370。委托诉讼代理人：谢子奇，广东群立弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海莹，广东群立弘律师事务所律师。上诉人杜锦滔因与被上诉人邝伟坚租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人杜锦滔上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第四项，改判邝伟坚向杜锦滔补偿搬迁费等损失人民币100万元及给予杜锦滔8个月的免租搬迁期；2.依法将本案发回重审；3.本案原审、二审诉讼费由邝伟坚承担。事实和理由：一、原审判决存在案件事实未查清及认定错误。原审法院以杜锦滔未提供证明，不承认杜锦滔提供的录音真实性、邝伟坚不予确认为由，单方采纳邝伟坚诉求，驳回杜锦滔的诉请是错误的。杜锦滔在原审诉讼过程中提供的微信聊天记录明确谈到，邝伟坚在微信聊天记录说明搬迁期8个月予以免租；杜锦滔在搬迁期间造成的损失，邝伟坚另外给予杜锦滔100万搬迁费作为补偿。原审法院对此认定错误。二、原审法院判决双方当事人签订的《租赁厂房合同》无效，原因是邝伟坚的厂房无办理规划、报建手续，邝伟坚是造成合同无效的完全过错方，根据合同法的相关规定，因过错方导致合同无效应赔偿无过错方的损失，所以杜锦滔要求邝伟坚赔偿搬迁费用等损失及给予8个月搬迁期的主张完全有事实和法律依据。三、根据杜锦滔提交的通知书可知，2017年9月13日邝伟坚已经将其与出租方的租赁关系转让给佛山市**企业管理有限公司，邝伟坚已经退出租赁关系，不享有租赁权利和义务，故在原审时邝伟坚的诉讼主体就不适格，邝伟坚无权向杜锦滔主张任何权利。邝伟坚辩称：一、双方在签订《租赁厂房合同》时约定政府征收房屋时全部补偿归邝伟坚所有，不可能承诺补偿100万元及8个月免租期。在签订《租赁厂房合同》时，邝伟坚已明确告知杜锦滔该厂房政府很快征收，只能作临时厂房使用，政府征收时不作任何补偿，全部征收补偿归邝伟坚所有。所以杜锦滔使用该厂房，至今未办理工商登记手续，证明杜锦滔是知悉以上情况，并同意政府征收时无条件空出厂房的。政府对该土地竞投交易时，曾有一公司和邝伟坚、杜锦滔商议过，如该公司竞投得该土地，要求在一个月内清空交付厂房，愿意支付100万元搬迁费给杜锦滔。但后来该公司并未竞拍得涉案土地，杜锦滔也未按约定搬迁厂房。杜锦滔以此作为邝伟坚对其空出厂房的承诺，没有事实和法律依据。二、杜锦滔在签订《租赁厂房合同》时已明知涉案厂房是临时建筑，并承诺承担由此引起的一切后果。涉案厂房是邝伟坚按奇槎邝边村的要求所建，并由邝边村向政府有关部门办理了临时建筑的审批手续。双方在签订《租赁厂房合同》时，邝伟坚也已告知杜锦滔该厂房属临时建筑，政府很快会征收，并约定政府征收厂房时，杜锦滔需无条件清空厂房。所以杜锦滔是以其原在石肯登记注册的佛宝机械厂的名义来使用涉案临时厂房，并没有在涉案厂房办理工商登记手续。三、杜锦滔认为邝伟坚诉讼主体资格不适格没有事实依据，因为展得公司并没有取得对三旧改造的投标，邝伟坚是该厂房的承建人，并没有将厂房转让。邝伟坚向原审法院提出诉讼请求：1.确认双方的《租赁厂房合同》已于2018年12月1日解除（自2018年12月1日起计，共计剩余租期租金22个月×63013.5元/月=1323283.5元）；2.杜锦滔立即将其占用的大沥奇槎邝边工业区内的厂房、土地腾退交还邝伟坚；3.本案诉讼费由杜锦滔承担。杜锦滔向原审法院提出反诉请求：1.邝伟坚立即向杜锦滔补偿搬迁费等损失100万元；2.邝伟坚给予杜锦滔8个月的免租搬迁期（从合同确认解除之日起算）；3.邝伟坚退还保证金18万元;4.本案诉讼费由邝伟坚承担。杜锦滔在原审诉讼中明确：第1项请求的损失是指搬迁费、企业停产的经营损失、人员停工损失。原审法院认定事实：邝伟坚（甲方、出租方）和杜锦滔（乙方、承租方）签订《租赁厂房合同》，约定甲方提供位于大沥奇槎邝边工业区内的厂房出租给乙方使用，合同租赁期限由2010年9月1日至2020年9月1日。乙方向甲方缴纳租金，厂房建筑面积4900平方米，租金每月每平方米9.5元，计46550元；空地面积3466平方米，租金每月每平方纳米4.75元，计16463.5元，合计租金共63013.5元。租金以后每年按3%递增。乙方首先缴交18万元押金，于合同终止时退还，另乙方于每月15日前缴交当月租金。在租赁期内，因国家建设或者乡镇需要征用土地时，甲乙双方应无条件服从，本合同同时解除。征地单位按征用土地的有关规定予以的补偿，全部归甲方所有。双方并约定其他权利义务。双方确认杜锦滔已支付保证金18万元予邝伟坚。2018年11月30日，邝伟坚向杜锦滔发出律师函，通知解除租赁厂房合同，杜锦滔在收到函件后60日内清空厂房，并把厂房归还给邝伟坚。否则视为杜锦滔放弃租用厂房、土地内的设备、货物等财产的所有权。2018年12月，杜锦滔向邝伟坚发出律师函，主张2017年双方协商时，邝伟坚承诺给予9个月免租期的搬迁时间和100万元的搬迁费用，请求邝伟坚按约定支付补偿费用及处理后续搬迁安置问题。至庭审终结时，杜锦滔占有使用涉案租赁物。原审法院认为，邝伟坚和杜锦滔签订的《租赁厂房合同》（下称涉案合同）约定的租赁物为厂房和空地，邝伟坚未能提供涉案厂房经规划报建或经行政主管部门批准建设的证据材料，也没有提供涉案土地已取得建设用地使用权证或经批准用于建设用途的证据材料，涉案合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，自始无效，邝伟坚请求解除合同，原审法院不予支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还。邝伟坚请求杜锦滔返还合同项下的厂房和空地，原审法院予以支持。杜锦滔腾退租赁物的时间应以合理为限。根据杜锦滔的陈述，邝伟坚在2017年底已提出要求杜锦滔腾退租赁物，至本案庭审终结时已超过12个月的时间，原审法院认定杜锦滔在判决发生法律效力之日起30日内腾退厂房予邝伟坚。杜锦滔尚未腾退涉案租赁物，腾退期间的场地使用费尚未发生，确认之诉应为对法律关系的设立、变更和消灭予以确认的诉讼，杜锦滔请求原审法院确认尚未发生的费用的负担问题，不属于确认之诉的范畴，原审法院不予处理。合同无效，杜锦滔请求邝伟坚返还保证金18万元，原审法院予以支持。关于杜锦滔的补偿请求，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杜锦滔主张的搬迁费、企业停产的经营损失、人员停工损失均尚未发生，杜锦滔的补偿请求没有事实依据。杜锦滔在诉讼中主张请求补偿的法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》，但该条例已于《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行之日即2011年1月21日失效。且没有证据显示涉案土地为国有土地及已纳入《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收范畴，杜锦滔的补偿请求，原审法院在本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杜锦滔于判决发生法律效力之日起三十日内腾退邝伟坚和杜锦滔签订的《租赁厂房合同》项下位于大沥奇槎邝边工业区内的厂房和空地予邝伟坚；二、邝伟坚于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金180000元予杜锦滔；三、驳回邝伟坚的其他诉讼请求；四、驳回杜锦滔的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取8354.78元（邝伟坚已预交），由邝伟坚和杜锦滔各负担4177.39元。反诉受理费减半收取计7710元（杜锦滔已预交），由邝伟坚负担1950元，由杜锦滔负担5760元。相抵后，杜锦滔应负担的2227.39元，于判决发生法律效力之日起十日内迳付予邝伟坚，原审法院不另收退。本院二审期间，杜锦滔向本院提交了一份佛山市南海区大沥镇邝边股份合作经济社于2018年11月29日向承租人展德公司发出的通知书复印件，拟证明邝伟坚在2017年9月13日已经与佛山市展德企业管理有限公司、邝边股份合作经济社签订了转让承包合同，约定由佛山市展德企业管理有限公司承继之前邝伟坚与邝边股份合作经济社签订合同中约定的全部权利义务关系，故邝伟坚已经退出与邝边股份合作经济社的租赁关系，邝伟坚没有诉讼主体资格。邝伟坚质证称，因为没有原件，故不确认该份新证据。本院二审期间，邝伟坚向本院提交了一份通知复印件，拟证明政府等相关部门通知限期搬迁，否则将停水、停电、强行拆迁厂房，亦可证明邝伟坚还是合同的权利义务人，并未转让合同的权利义务。杜锦滔质证称，不认可该证据的三性。本案应追加佛山市展德企业管理有限公司以及邝边股份合作经济社为本案当事人才能查明本案情况。经审查，本院对双方提交证据的真实性予以确认，但能否证明其主张，本院将在后文结合案件事实进行论述。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人杜锦滔与被上诉人邝伟坚的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.邝伟坚是否有诉讼主体资格；2.补偿搬迁费及免租搬迁期。关于邝伟坚是否有诉讼主体资格的问题。杜锦滔上诉主张邝伟坚已将涉案租赁合同的权利义务转让给佛山市展德企业管理有限公司，故邝伟坚不具有诉讼主体资格。本院认为，虽然2017年9月13日邝边股份合作经济社与佛山市展德企业管理有限公司、邝伟坚签订《转让承包合同》，但因佛山市展德企业管理有限公司未在大沥镇集体资产管理交易平台竞投得标，故该《转让承包合同》没有履行，涉案土地及厂房的权利义务并未转让，故邝伟坚并未丧失出租人的权利，具备诉讼主体资格，有权提出诉请。杜锦滔的上诉请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。关于补偿搬迁费及免租搬迁期的问题。杜锦滔上诉主张邝伟坚向其承诺给予100万补偿搬迁费及免租搬迁期。本院认为，判定补偿搬迁费及免租搬迁期是否应予支持主要从以下三个方面进行考虑：首先，杜锦滔并未提交任何证据证实其主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案杜锦滔未有充分证据证明邝伟坚曾经有承诺。且该承诺未得到邝伟坚的认可，应当承担举证不能的不利后果。其次，涉案合同的效力及其后果。涉案租赁合同因涉案厂房未办理规划报建手续而自始无效，杜锦滔作为完全民事行为能力人，在签订涉案合同前应充分审查涉案厂房的现状及规划报建情况，故双方对合同无效均有过错。且涉案租赁合同因无效而解除，杜锦滔应及时搬离涉案厂房，现杜锦滔仍占用涉案厂房，相关搬迁费等损失并未实际发生，至此杜锦滔的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。杜锦滔的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18336.97元，由上诉人杜锦滔负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月十日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理