河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终13824号上诉人（原审原告）：张喜艳，女，1982年10月2日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：崔会英，河南聚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若宁，河南聚邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南锦家置业有限公司，住所郑州市金水区丰庆路街道办事处杲村。法定代表人：陈永善，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾留洋，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：申道明，河南文丰律师事务所实习律师。上诉人张喜艳因与被上诉人河南锦家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初11716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张喜艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉请；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、针对涉案小区《商品房买卖合同》签订时间基本是在2016年8月前后。被上诉人本身作为开发企业，对相关政策会及时关注，且在政策发生变化前后，其均在《商品房买卖合同》中明确约定在2018年2月28日前为业主办理初始登记备案，足以说明被上诉人认为在该日期前办理初始登记是没有问题的，是可以办到的，其已经充分考虑了政策变化可能带来的各种影响，政策的变化对其约定的时间是不会有任何影响的，那么既然被上诉人在签订合同时认为该约定期限是可以的，是没有任何问题的，法院又为何就认为政策会对被上诉人有影响?无论政策变化前后，被上诉人约定的办理初始登记时间均是一样，足以说明本案的被上诉人在约定办理初始登记期限时已经充分的考虑了政策变化可能带来的各种影响，所以该期限约定对被上诉人是有约束力的，应当受到法律的保护，涉及涉案小区的系列案，法院不应再简单的以政策变化来作为开发企业不按约定办理初始登记的理由，这种一刀切的判决明显违背客观事实，法院对于政策变化是否影响到开发企业应区别对待。所以一审法院认定事实明显错误。二、被上诉人的违约实际上是因其怠于履行相应义务造成。根据被上诉人在一审中提交的证据显示，路名是在2018年3月13日才予以确定，表明导致被上诉人的未按合同约定办理产权初始登记的原因不是产权登记政策及登记机关变动，而是涉案房产所处地段路名确定时间太长导致，被上诉人于2015年已经开始开发涉案房产，路名确定时间如此之长，不能排除是由被上诉人未及时提交路名确定的申请等相关材料、怠于履行相关义务导致。2016年8月29日郑州市国土资源局发布《郑州市不动产登记业务指南》，文件第五条对房屋所有权首次登记的办理程序、提交资料及要求进行了明文规定，被上诉人作为负责任的房地产开发企业本应尽早对照这些新规定着手准备相关材料，结合企业自身情况，对于有可能出现延期的情况应及时告知上诉人，与上诉人进行协商处理，但被上诉人并未针对此问题通知过上诉人，也未与上诉人进行过任何协商。根据房地产政策的变动及时作出反馈及调整并通知购房者也是其应当履行的一项附随义务，而不应该将政策变动作为其逃避承担法律责任的保护伞。三、被上诉人违约是事实。合同附件四第六条明确约定了初始登记的时间是2018年2月28日，但根据被上诉人在一审中的证据，证明了其未按合同约定的时间办理初始登记，如被上诉人不对自己违约行为造成的后果承担法律责任，对于按约履行义务的上诉人来说是有失公允的，那么双方签订合同还有何意义?合同既然是双方的真实意思表示，是合法有效的，那么就应当受到法律的保护，既然双方约定的有逾期违约金，那么被上诉人有违约行为，就应当支付相应的违约金。四、同案不同判显失公平。综上，一审法院判决认定被上诉人不应承担违约责任，属于认定事实错误，观点错误，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。河南锦家置业有限公司辩称，本案一审判决认定事实清楚，法律适用正确，上诉人提起的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。被上诉人未能按时办理初始登记系情势变更所致，并非被上诉人原因导致，被上诉人不应按照已无法履行的合同约定承担违约责任。初始登记逾期办理系政府原因所致，并非被上诉人原因，被上诉人不应按照合同第十五条及附件四第六条的约定承担违约责任。被上诉人未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致，是被上诉人在订立合同时无法预见、无法避免也不能克服的客观情况。1.不动产登记制度实施，被上诉人不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务；2.向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制；3.路名、坐落证明、权籍调查表及测绘报告等的迟延取得，非被上诉人在订立合同时所能预见；4.在法律制度和政策发生重大变化的背景下，“初始登记”和“首次登记”具有显著区别，登记主管机关、登记内容、登记所需要提交的资料和业务流程都发生了实质性变化，60日内根本无法完成首次登记所需的资料提交工作。《商品房买卖合同》附件四第六条关于房屋所有权初始登记的期限约定，明显不能直接适用于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。因此，国家层面实施不动产登记制度及郑州市的政策调整，是本案《商品房买卖合同》成立后发生的双方在订立合同时无法预见，不能避免，也无法克服的客观上的重大变化，当事人约定的逾期办理初始登记违约金不应再适用，被上诉人不应再向上诉人承担“逾期初始登记”的违约责任。二、原审判决程序合法，适用法律正确。张喜艳向一审法院起诉请求判令：1、被告向原告支付逾期办理初始登记的违约金（自2018年3月2日起按购房款797225元的日0.005%计算至起诉之日的违约金14948元及自起诉之日起至其将需由其提供的办理房屋权属初始登记的所有资料报送至郑州市不动产登记中心并被受理之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于金水金水区××、××楼××单元××号房××套筑面积为87.62平方米，总价款为797225元。原告于2015年12月26日向被告支付购房款797225元。被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告交付使用的商品房装饰、设备标准（阳台：地面水泥砂浆找平，金属栏杆＋玻璃。卫生间：预设地漏，其他由用户自理。其他：采用市政供暖、户内敷设地暖。等）应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责将该商品房达到约定标准。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按关于产权登记的约定按附件四第六条规定内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条约定：被告应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之0.5违约金。合同还对其他事项进行了约定。2016年3月22日、2016年1月6日，被告为原告开具了总金额为797225元的购房发票。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。2018年11月23日，被告将锦艺金水湾观澜苑小区住宅1到9号楼，不包含4号楼，商铺10号楼的首次登记资料递交郑州市不动产登记中心，并予以登记接受，但尚未受理。2018年12月12日，郑州市不动产登记中心对上述首次登记材料予以受理，并出具了不动产登记受理凭证。一审法院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条“产权初始登记”部分约定：出卖人应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。而郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理该房屋所有权初始登记业务，而之后成立的不动产登记中心进行的首次登记要求与原初始登记要求并不相同。鉴于相关政策发生变化，对开发企业办理权属登记的周期确实产生较大影响，该因素并非开发企业所能预见或控制，更非开发企业原因，因此完全按照原合同约定来确定违约责任有失公允，故原告要求被告支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：驳回原告张喜艳的诉讼请求。案件受理费减半收取87元，由原告张喜艳承担。本院二审期间，张喜艳围绕上诉请求提交了相关证据，本院组织当事人对该证据充分发表了意见。根据有效证据，本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条约定：出卖人应当在2017年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于相关政策发生变化，故上诉人要求被上诉人支付未按约定时间报送办理产权初始登记资料违约金，证据不力，本院不予支持。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，导致双方合同约定的逾期报送房屋初始登记资料违约金不能被支持，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，张喜艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由上诉人张喜艳负担。本判决为终审判决。审判长 黄智勇审判员马增军审判员曹逢春二〇一九年七月十六日书记员 张      赫      男