文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0243民初3123号原告：彭水县丽豪大厦业主委员会，住所地：彭水县汉葭街道沙沱社区(丽豪大厦)。代表人：胡武刚，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：冯江飞，重庆市彭水县江南法律服务所法律工作者。被告：彭水县博瑞物业管理有限责任公司，住所地：彭水县汉葭街道沙陀社区(丽豪大厦)。统一社会信用代码：91500243556758474X。法定代表人：严莉，系该公司经理。委托诉讼代理人：王军、倪娜，重庆中庸律师事务所律师。原告彭水县丽豪大厦业主委员会诉被告彭水县博瑞物业管理有限责任公司(简称博瑞物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序审理，原告彭水县丽豪大厦业主委员会委托诉讼代理人冯江飞、被告博瑞物业公司法定代表人严莉及委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭水县丽豪大厦业主委员会向人民法院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即退出原告所在的物业服务区域、移交物业服务用房和消防设施设备、电梯机房、电梯资料以及水、电管道图纸；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月5日，原告与被告签订了《丽豪大厦物业服务合同》，从此被告对原告所在小区物业进行管理、服务。该物业服务合同期限为三年。期限为2015年1月1日至2017年12月31日。合同到期后，原告多次告知被告，要求被告退出物业服务管理区域，移交物业用房、相关设施设备以及物业管理所必须的资料，被告对原告的告知视而不见，严重影响了原告所在小区全体业主的安全以及生活，2018年9月，彭水县汉葭街道、沙沱居委的组织参与下，原、被告达成口头协议，被告于2018年10月30日前搬离原告所在小区，并将物业服务用房等相关设施设备以及资料移交给原告。2018年10月16日，原告与重庆彭泊物业管理有限公司签订了《丽豪大厦物业服务合同》。时至今日，约定的时间早已经到期，被告仍未退出原告所在的物业服务区域、移交物业服务用房和消防设施设备、电梯机房、电梯资料以及水、电管道图纸等资料，导致重庆彭泊物业管理有限公司无法进场对原告所在的小区进行服务。被告彭水县博瑞物业管理有限责任公司辩称：1.原告诉讼主体资格不适格，原告是否通过合法的选举，选举的经过和结果是否合法有效请法院查明，原告提起本案诉讼是否经过过半业主同意；2.不具备原告诉讼请求中陈述的退出条件。本案经审理认定事实如下：2015年2月5日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了《丽豪大厦物业服务合同》，内容包含：“甲方委托乙方负责丽豪大厦的物业服务，物业服务包含物业共用部分的日常维修养护、安全管理，物业共用设施设备的维修养护、运行和安全管理等，及物业档案资料管理等。乙方提供的物业管理服务应得到业主满意度85%以上。合同期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止。合同期届满前三月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”。2016年10月15日，原告向被告发出《告知函》，告知一楼安全防火门等五项需要维修事宜；2017年9月4日，原告向被告发出《关于丽豪大厦物业管理存在隐患整改的通知》，要求被告对业主在公共区域安装防盗门等三项问题进行整改；2017年10月25日，原告向被告发出《通知函》，要求被告对消防设施缺失问题进行处理；2017年12月24日，原告向被告发《告知》，载明“物业服务一年不如一年，今年更为突出，向公司发通知函后至今仍未落实(问题)”，并将存在的业主在公共区域安装防盗门、小广场搞餐饮、公共区域卫生差、消防设施缺失等问题再次列举；2017年12月24日，原告向被告发通知函，告知被告双方间物业服务合同于2017年12月31日到期，希被告在12月31日之前按几次通知函中要求的内容整改完善后与业主委员会搞好移交工作。2018年2月8日，原告向本县汉葭街道办作《彭水县丽豪大厦业主委员会解聘博瑞物业公司退出丽豪大厦物业管理服务工作汇报》。2018年6月26日，汉葭街道办向原告发出选举结果批复文件，核查后认为依法召了开业主大会，程序合法、选举有效，同意业主委员会的选举结果。该次选举结果为胡武刚为原告主任。2018年9月，原告组织召开丽豪大厦楼层代表会议，并组织以书面形式向所有业主就选聘物业事宜征求意见，有70%的业主勾选“同意另选”的选项。2018年10月12日，在汉葭街道街道办工作人员赵太兵与汉葭街道沙沱社区居民委员会组织下由沙沱社区居民委员会人员何超主持，原、被告在沙沱社区居民委员会召开了“碰头会”，就“博瑞物业管理有限公司退场”等问题进行了讨论，并作相关记录，内容为：“博瑞物业管理有限公司退场细节，(1)无合同期间物业费收取、收缴合理，内部消化。（2）建筑档案有多少交多少。（3）住户收费花名册，消防维护、电梯维护。博瑞应说清楚几笔账，（1）空置物业办公室，应补。对方说：没有为我们做事，不给。（2）大厅整酒：约12家，用于小维修。（3）刷卡门2.3万元，售额外卡，作为办公费已使用，物业不退钱；（4）16日进场不现实，应推迟到10月21日止。2018年10月16日，丽豪大厦业主委员会与重庆彭泊物业管理有限公司(简称彭泊物业公司)签订了《丽豪大厦物业服务合同》，约定由彭泊物业公司负责原告处物业管理，合同期限为2018年10月16日至2019年10月15日。被告使用的物业服务用房为丽豪大厦值班室大厅一间；丽豪大厦消防设施有控制柜、灭火器、疏散指示牌、消火栓；该大厦有电梯三部，楼顶有电梯机房两间。关于水、电管道图纸，被告称：“原件在开发商处，被告本来有电梯资料和管道图纸的电子版，但是已交给业委会”。本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。原告选举成果得到了汉葭街道办事处的认可，原告当然有权代表物业管理区域内全体业主作出决定、处理相关事宜。本案的焦点在：一、原、被告之间的合同效力？二、原告的诉请能否支持?一、原、被告之间签订了《物业服务合同》，合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日。合同约定“合同期届满前三月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”，意味着本合同届满前三个月，原告可选择是续聘被告，还是另行选聘物业公司。在本案中，原告举示的证据可以证明，原告于2017年12月24日向被告发通知函，告知合同即将到期、希被告在12月31日前与原告做好交接，即向被告作出了不予续聘的表示，原告也于2018年10月16日与彭泊物业公司签订新的物业服务合同。故按照原、被告之间《物业服务合同》关于“合同期限与解除”的约定，该《物业服务合同》自2018年10月16日终止。二、涉案《物业服务合同》已经终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，原告有权请求被告退出物业服务区域，移交物业用房和相关设施以及物业服务所必须的相关资料。故原告要求被告退出所在物业服务区域和移交物业用房、相关设施的诉请请求应当支持。《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料……”，第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”。故原告要求移交物业服务用房、消防设施设备、电梯机房、电梯资料的诉讼请求应当支持。至于水、电管道图纸，属于配套设施验收资料，被告也应交还给原告，被告称其只有电子版，且已交给原告，但针对是否交给原告被告并未举证证明，故被告应将其持有的电子版图纸交给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《物业管理条例》第二十九、三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告彭水县博瑞物业管理有限责任公司退出原告彭水县丽豪大厦业主委员会所在物业服务区域，向原告移交物业服务用房（丽豪大厦一楼值班室一间）、消防设施设备（丽豪大厦控制柜、灭火器、疏散指示牌、消火栓）、电梯机房两间、电子版电梯资料及水、电管道图纸，限于本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费80元(原告彭水县丽豪大厦业主委员会已预交40元)，减半收取为40元，由被告彭水县博瑞物业管理有限责任公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 周 勃二〇一九年七月三十日书记员 孙小路