云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初6452号原告：许熙晨，女，1990年8月18日出生，汉族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市盘龙区，当事人送达地址确认书确认送达地址西山区.（指定签收人：许熙晨）。委托代理人：刘娜，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明七贤庄生态苑有限公司，住所云南省昆明市，当事人送达地址确认书确认送达地址云南省昆明市（指签收人：昆明七贤庄生态苑有限公司）定，统一社会信用代码法定代表人：令狐文新。委托代理人：章义，云南豪白律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人：徐宁璐，云南豪白律师事务所律师。特别授权代理。原告许熙晨与被告昆明七贤庄生态苑有限公司（以下简称：“七贤庄公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理。许熙晨于2019年4月16日向本院提出诉讼保全申请，本院审查准许后，于2019年4月18日作出保全裁定。原被告双方申请庭外和解90天，并申请扣除审限90天。后本案依法适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理，许熙晨的委托代理人刘娜，七贤庄公司的委托代理人章义、徐宁璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许熙晨向本院提出诉讼请求：一、解除原被告双方签订的《商品房购销合同》；二、七贤庄公司向许熙晨返还车位款300000元及该款自2015年10月12日起至款项还清之日止按中国人民银行贷款利率（4.75%）计算的资金占用利息（暂计至起诉之日为50051元）；三、七贤庄公司向许熙晨返还维修基金2152.92元、契税9000元、印花税5元、产权证代办费50元、产权证工本费550元、资料复印费50元；四、七贤庄公司赔偿许熙晨300000元；五、七贤庄公司承担保全担保费1654.65元及诉讼费。事实及理由：2015年10月12日，原被告双方签订《商品房购销合同》，约定许熙晨购买七贤庄公司开发的位于昆明市滇池国家旅游度假区滇池香缇铂金商务会馆地下车位-1层37号车位，车位款300000元需一次性付清，七贤庄公司在约定条件具备之日起一年内为许熙晨办理产权登记。合同签订后，许熙晨按约向七贤庄公司支付了全部约定费用，七贤庄公司于当日将该车位交付许熙晨。但七贤庄公司一直拖延为许熙晨办理产权登记，直到2019年4月初，许熙晨发现本案所涉车位正在网络拍卖。经查询得知，七贤庄公司在出售该车位时将车位登记在自身名下，并为担保自身债务办理的抵押登记，导致该车位被人民法院查封和拍卖。七贤庄公司将已抵押车位再次出售，长期以不具备产权登记为理由推脱办证义务，导致许熙晨不按约取得该车位的所有权，合同目的已经不能实现，故许熙晨诉至本院，请求判令如前诉请。七贤庄公司答辩称，原被告双方签订商品房购销合同后，七贤庄公司按约将符合交付标准的车位交付给了许熙晨，仅是未为许熙晨办理产权登记，不存在解除该合同的法定条件。在合同不应被解除的情形下，许熙晨要求退还车位款及代收的相应费用也没有事实和依据，七贤庄公司亦不应向许熙晨承担赔偿责任，请求人民法院驳回许熙晨的全部诉讼请求。许熙晨为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：一、商品购销合同、收据、付款凭证各一份。欲证明，原被告双方签订了《商品房购销合同》，对双方的权利、义务进行了约定，许熙晨按约向七贤庄公司支付了全部约定费用，但七贤庄公司在出售该车位的时间隐瞒所售车位早已办过产权证和抵押的事实，以一手房的形式出售给许熙晨。经质证，七贤庄公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可，认为其系依法依规向许熙晨收取了相关费用，并不存在恶意隐瞒该车位早已办过证的事实。二、执行裁定书一份、协助执行通知书一份、网络司法拍卖信息一份、房屋信息查询摘抄表一份。欲证明，七贤庄公司先将本案所涉车位用以抵押其债务，后出售给许熙晨套取资金，该车位目前已被云南省昆明市中级人民法院查封、拍卖。经质证，七贤庄公司对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可，认为其销售本案所涉车位的过程中已向许熙晨明示存在抵押权。三、执行异议书一份、案件受理通知书一份。欲证明，许熙晨在得知案涉车位被查封、拍卖时，已向云南省昆明市中级人民法院提出执行异议，经口头告知异议可能不成立。经质证，七贤庄公司对该组证据材料的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。四、保险保单、保函、发票一份。欲证明，许熙晨为本案支付了担保费1654.65元。经质证，七贤庄公司对该组证据材料的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。七贤庄公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：一、商品房购销合同一份。欲证明，许熙晨向七贤庄公司购买了本案所涉车位。经质证，许熙晨对该组证据材料无异议。二、监控视频一份、车辆信息表一份。欲证明，七贤庄公司已将本案所涉车位交付给许熙晨，且许熙晨一直在使用该车位。经质证，许熙晨对该组证据材料的真实性、合法性、关联性予以认可，认为该车位被云南省昆明市中级人民法院变卖，变卖程序结束后，就不能继续使用。本院认为，民事诉讼的证据是指能够反映案件真实情况的客观材料，其特征为真实性、合法性、关联性，三者相互联系，缺一不可。许熙晨提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三、证据材料四，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，且七贤庄公司对该部分证据材料真实性予以认可，故本院对该部分证据材料予以确认。七贤庄公司提交的证据材料一、证据材料二，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，且许熙晨对该部分证据材料真实性予以认可，故本院对该部分证据材料予以确认。综上，结合法庭调查，本院确定本案法律事实如下：2015年10月12日，许熙晨（乙方、买受人）与七贤庄公司（甲方、出卖人）签订《商品房购销合同》，约定主要内容为：乙方于2015年10月12日一次性向甲方支付总价款300000元，用于向甲方购买“滇池香缇铂金商务会馆”地下车位-1层37号车位。甲方应于乙方付清所有款项后10个工作日内，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方委托甲方代办产权登记手续，其下述条件全部具备之日起一年内，甲方将办理产权登记的全套资料提交产权登记机关申请办理产权登记：1、乙方已支付全部款项（包括房款、维修基金、配套设施费、税费等）；2、乙方签订委托甲方代办产权登记的委托书和相关法律文书，并提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的资料；3、双方完成房屋交接手续；4、乙方和物业管理公司签订物业管理合同，支付第一期物业管理费。如乙方原因致使房屋产权未能办理或延期办理的，责任由乙方自行承担。2015年10月12日，许熙晨向七贤庄公司缴纳了约定的车位款300000元，七贤庄公司向许熙晨代收了维修基金2152.92元、产权证工本费550元、印花税5元、契税9000元，还向许熙晨收取了产权证代办费50元、资料复印费50元。当日，七贤庄公司向许熙晨交付了本案所涉车位。另查明：因七贤庄公司的另案债务，云南省昆明市中级人民法院于2018年1月8日查封了本案所涉车位，并欲于2019年6月27日变卖该车位。2019年4月10日，云南省昆明市中级人民法院受理了许熙晨提出解除对本案所涉车位的查封，并中止拍卖的执行异议。还查明：本案所涉车位已于2015年1月17日办理抵押权登记，登记的抵押权人为案外人杜明祥、蒲远伶。截止至辩论终结当日，许熙晨仍取得本案所涉车位的不动产物权登记。中国人民银行颁布施行的金融机构一年以内（含）贷款年利率为4.35%。本院认为，许熙晨与七贤庄公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应按照约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”在本案中，许熙晨已依约向七贤庄公司支付了约定购房款，七贤庄公司虽向许熙晨移交了该车位供许熙晨使用，但未按约为许熙晨办理不动产物权登记，且该车位目前已被人民法院查封，许熙晨通过支付价款欲取得不动产物权的合同目的至今仍未全部实现，其有权根据前述法律规定行使合同的法定解除权，故对于许熙晨要求解除本案所涉合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在本案中，因七贤庄公司的原因导致原被告双方签订的案涉合同被解除，七贤庄公司应将基于该合同收取的全部费用退还给许熙晨，故对于许熙晨要求七贤庄公司退还车位款300000元、维修基金2152.92元、契税9000元、印花税5元、产权证代办费50元、产权证工本费550元、资料复印费50元的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零八条第一、二款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”在本案中，第一，本案所涉车位在原被告双方签订买卖合同之前已经办理抵押权登记，该情形属于影响合同当事人是否订立合同的重大事项，七贤庄公司在转让车位所有权时理应将该情形如实告知许熙晨，但其未能提交证据证明在与许熙晨签订合同时履行了前述告知义务。第二，若七贤庄公司已履行标的物存在抵押的告知义务，从常理来说，许熙晨仍愿意承担可能无法取得不动产物权的法律风险，一次性支付全部购房款与七贤庄公司签订合同的可能性低。综合前述两方面，七贤庄公司在向许熙晨销售本案所涉车位时有隐瞒车位已经抵押的高度可能性，本院对该事实予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”在本案中，因七贤庄公司在与许熙晨签订合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，许熙晨有权要求依据前述规定向七贤庄公司主张利息、赔偿损失。关于利息如何计算部分，许熙晨于2015年10月12日向七贤庄公司支付了车位款，七贤庄公司在收到车位款后亦将所涉车位交付给许熙晨使用，现该车位已被人民法院查封且进入拍卖程序。本案所涉合同已被本院确认解除，许熙晨亦不可能再使用该车位，故本院将许熙晨主张的利息确认为本案庭审之日(2019年6月20日)起至全部退还之日止，利率以当前中国人民银行施行的一年期贷款年利率4.35%为计算标准。关于许熙晨主张300000元的赔偿责任部分，七贤庄公司在向许熙晨销售本案所涉车位时虽未告知存在抵押，许熙晨作为买受人亦应全面了解标的物后谨慎签订合同，但许熙晨未合理注意，本院结合许熙晨在付款后使用至今的事实，酌情支持损失为90000元。关于许熙晨主张的保全担保费，因双方对此无约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、许熙晨与昆明七贤庄生态苑有限公司于2015年10月12日签订的《商品房购销合同》解除；二、昆明七贤庄生态苑有限公司于判决生效后十日内退还许熙晨车位款300000元、维修基金2152.92元、契税9000元、印花税5元、产权证代办费50元、产权证工本费550元、资料复印费50元；三、昆明七贤庄生态苑有限公司于判决生效后十日内支付许熙晨以以300000元为基数，按年利率4.35%计算自2019年6月20日起至全部退还之日的利息；四、昆明七贤庄生态苑有限公司于判决生效后十日内赔偿许熙晨损失90000元；五、驳回许熙晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5209元、保全费3829元（前款许熙晨均已预交），由昆明七贤庄生态苑有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。审判员  罗玮二〇一九年七月十日书记员  何莉