河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初3179号原告：冯明东，男，1991年10月26日出生，汉族，住济源市。被告：济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公路88号。法定代表人：聂小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，该公司工作人员。原告冯明东诉被告济源泰宏置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯明东、被告济源泰宏置业有限公司的委托诉讼代理人吴小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告因逾期交房应支付违约金14643.9元。事实与理由：2014年7月14日，其和被告签订了编号为JYYS0001583的《商品房预售合同》，被告将济源市泰宏天安广场21号楼2单元901号商品房卖给其，建筑面积124.03平方米，房屋总价款437132元整，合同约定交房时间为2015年5月31日。合同生效后，其依约定支付了全额房款。但是截止2016年4月，被告一直未予交房，经其多次催促，被告方于2016年4月20日以电话及邮件形式通知其去办理交付手续，但是截止被告知之日，该商品房并未形成《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。截止2016年4月30日，交房日期已逾期335天，其多次与被告协商违约赔付问题，但是被告至今尚未履行违约责任。被告济源泰宏置业有限公司辩称：1、根据合同约定，原告应当在备案完成之日起30日内办理完成按揭贷款抵押手续，并将剩余房款转至被告账户。本案中，备案时间为2014年7月17日，原告应当于2014年8月17日将剩余房款200000元转至其账户，但原告剩余尾款3万元转账时间为2016年4月18日，逾期付款610天。根据合同第八条规定，如买受人逾期付款，除双方协商同意或变更合同外，出卖人可据实予以延期。被告可以延期交房。2、原告主张逾期交房违约金从2015年6月1日起计算至2016年4月30日，截止原告起诉时，被告从未收到原告主张逾期交房违约金的口头或书面声明，原告于2019年4月11日起诉时，其2015年6月1日至2016年4月17日的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。原告提供的证据有：1、商品房预售合同一份，证明合同约定的交房日期是2015年5月31日，该房屋至今未交付。2、提供照片5张以及水电费单据21张，证明房屋至今不符合交房条件。物业于2016年5月1日邮件通知其去接收房屋，其于2016年5月6日去拿的钥匙。关于被告答辩称剩余尾款3万元是其妻子的弟弟邓超2014年8月份之前的工资，当时已经和被告方的总经理达成了协议，以他的工资代替剩余3万元，被告给其开的发票是43万元总房款。被告对原告提供的证据的真实性无异议，但是不能达到证明被告逾期交房的理由。原告已实际接收房屋，现在以商品房不具备住宅质量保证书和住宅使用说明书为由认为房屋不具备交房条件以及被告继续违约，与事实情况不符。水电费单据恰恰证明原告已经接收房屋。按揭贷款合同的双方主体是买受人和银行，银行审查是否发放银行贷款主要审查买受人的主体资格即买受人的身份资格、婚姻情况、收入情况、征信情况，只有买受人的全部情况符合银行发放银行贷款的条件时才准予发放，并不审出卖人的任何信息，出卖人基于大部分业主不清楚银行贷款的流程，才派员辅助买受人办理贷款，但不能因此将办理按揭贷款的主要义务归结于出卖人。被告提供的证据有：1、商品房买卖合同登记备案证明一份，证明原被告双方签订的《商品房预售合同》，被告于2014年7月17日备案登记，根据合同第六条规定，余款应当于2014年8月17日前汇入被告账户；2、提供收据一份，证明2016年4月18日原告的余款3万元才转至被告账户。关于尾款3万元是林州方圆工程款，并非拖欠原告本人的款项，属于被告与林州方圆之间的建筑工程合同法律关系，与本案中原告的房屋买卖合同不属于一个法律体系，双方是否愿意抵销应当以形成抵销的一致意见为准，截止2016年4月18日，被告向原告出具收据时，才就该3万元达成抵销一致意见，此时才视为原告将所有房款全部交清，在未形成抵销一致意见前，原告仍应按合同约定时间付清房款。原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议。2016年4月18日被告的房屋并没有达到交房条件，至今也未达到交房条件。经庭审举证、质证，本院认为，原告提供的证据，被告对其真实性无异议，予以认定。被告提供的证据1、2，原告对其真实性无异议，予以认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2014年7月14日，原、被告双方签订了《商品房预售合同》，约定，被告将济源市泰宏天安广场21号楼2单元901室商品房卖给原告，建筑面积124.03平方米，房屋总价款437132元，合同约定交房时间为2015年5月31日。合同第六条第三款规定，买受人应于合同签订之日支付首付款237132元，剩余房款200000元，买受人向银行申请个人按揭抵押贷款，并承担办理手续所产生的相关费用，买受人应在合同备案完成之日起30日内办理完成按揭抵押贷款手续，并将剩余房款转至出卖人账号。合同第九条规定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接。出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按合同约定办理了银行贷款手续，剩余3万元尾款双方达成抵销协议，并于2016年4月18日转至被告账户。原告于2016年5月6日拿的住房钥匙，交付房屋时未提供住宅质量保证书及住宅使用说明书。本院认为，原、被告之间签订的合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，本院予以认定。合同签订后双方均应按合同约定履行自己的义务。原被告签订商品房买卖合同前，原告已向被告交付了首付款，合同签订后，原告按合同约定办理了银行贷款手续，银行也将贷款发放给被告，关于被告另称尾款3万元原告逾期交付，但就该3万元尾款双方达成了抵销协议，综上被告辩称原告逾期付款的理由不能成立，本院不予采纳。原告称被告房屋不符合交付条件，但其在2016年5月6日已经接收房屋并使用，原告该理由也不能成立，本院不予采纳。原告要求被告承担违约金，符合合同约定。根据双方合同约定，被告应从逾期交付的第二天起按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，按原告已付房款437132元的万分之一从2015年6月1日起计算至2016年5月6日，现原告请求计算至2016年4月30日共计335天，违约金为14643.92元，被告应当支付。被告辩称原告请求超过诉讼时效，但原告于2016年5月6日从被告处接收房屋，自2016年5月6日起至原告起诉之日未超过法律规定的诉讼时效，故被告该辩称理由不能成立，本院不予支持。审理中，被告另辩称原告未按期缴纳维修金其可以延期交房，但原告未按期交纳维修金并不违背合同约定，被告该抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告济源泰宏置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告冯明东违约金14643.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，减半收取83元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  晋巧霞二〇一九年七月三日书记员  黄子芮