广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初835号原告（反诉被告）：广州市番禺区市桥城区房地产管理所，住所地广东省广州市番禺区市桥街东涌路2、4、6、8号。法定代表人：陈学谦，职务：所长。委托诉讼代理人：方倩玲，广东百健律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市俊迪窗帘有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街清河东路108-122、124、126、128、130、132、134号。法定代表人：梁银英。委托诉讼代理人：冯进挺，广东明和理律师事务所律师。广州市番禺区市桥城区房地产管理所（以下简称市桥房管所）与广州市俊迪窗帘有限公司（以下简称俊迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。市桥房管所的委托诉讼代理人方倩玲，俊迪公司的委托诉讼代理人冯进挺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。市桥房管所向本院提出诉讼请求：1.俊迪公司向市桥房管所支付2017年11月1日起至2018年4月2日止的租金126609.33元（2017年11月的月租金为l9290元；2018年1月1日至3月31日每月租金为26390元；2018年4月1日至4月2日的租金为1759.33元）；2.俊迪公司向市桥房管所支付违约金（违约金按照所欠月租金每天万分之五的标准，自每个缴费周期次日起计算至实际清偿之日止，暂计算至2018年12月30日为21532.89元）；3.俊迪公司所交纳的租赁保证金79170元归市桥房管所所有；4.俊迪公司向市桥房管所支付2018年3月4日至5月1日的电费517.22元，2018年1月31日至3月30日的水费52.08元；5.俊迪公司向市桥房管所支付因处理本案所产生的律师代理费20000元；6.本案的全部诉讼费用由俊迪公司承担。事实与理由：我方是位于广州市番禺区市桥街清河东路108-122号商铺的产权人。2015年6月23日，我方与俊迪公司签订了《广州市直管房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定将涉案商铺出租给俊迪公司作为商铺使用。双方约定了租赁期限、租金标准、违约责任等。合同签订后，我方将涉案商铺交付使用。俊迪公司按照约定支付了履约保证金。租赁期限届满后，双方又签订了《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定将租赁期限延长至我方通过公开招租方式确定承租人之日止。俊迪公司自2017年11月起没有按时交纳租金，2017年12月27日，我方向俊迪公司送达《租金催缴通知》，但俊迪公司收到后仍未交纳拖欠的租金和费用。因俊迪公司拖欠租金，我方于2018年3月要求俊迪公司先将租赁场地交还我方管业。2018年4月2日，俊迪公司将租赁场地交还我方。2018年11月1日，我方与俊迪公司签订《解除租赁合同协议书》（以下简称《解除协议》），约定即时解除《租赁合同》及《补充协议》。后经双方多次协商，俊迪公司至今仍拒绝支付拖欠的租金和费用。我方认为，根据合同法等法律法规的规定，我方与俊迪公司签订的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，俊迪公司未按照合同约定交纳租金已构成违约，应承担相应的违约责任。因俊迪公司违约，我方为此提起诉讼支付律师代理费20000元，应由俊迪公司赔偿。为维护我方的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。俊迪公司辩称，1.涉案租赁合同于2017年11月解除，我方已经足额支付租金，市桥房管所诉请我方支付2017年11月至2018年4月2日的租金、滞纳金及没收保证金没有事实依据。2.市桥房管所应对因自身过错扩大的损失承担责任。市桥房管所于2017年12月27日函告我方，若我方在2017年12月31日前未清缴租金，则终止租赁关系，收回商铺。故此，即使根据市桥房管所的理解，双方的租赁关系至迟于2018年1月1日解除，之后的损失与我方无关。3.即使我方存在违约，市桥房管所同时主张违约责任及适用定金罚则，有违法律规定。4.我方已经缴清水电费，2017年11月之后的水电费与我方无关。俊迪公司提出以下反诉请求：1.市桥房管所向俊迪公司退还2016年10月1日起至2017年11月30日止的租金350170元；2.市桥房管所退还租赁保证金79170元；3.市桥房管所支付应退租金利息37001元及保证金的利息6594元，合计43595元（按中国人民银行同期贷款利率标准计算，其中租金利息以350170元为本金，利息自2017年11月1日起计算至实际清偿之日止：保证金利息以79170元为本金，利息自2017年12月1日起计算至实际清偿之日止：现二者均暂计止2019年3月22日）；4.市桥房管所向俊迪公司赔偿涉案商铺的装修损失20万元；5.市桥房管所承担本案所有的受理费用。事实与理由：我方自1996年起一直承租市桥房管所名下的涉案商铺，经过多年耕耘，俊迪公司的品牌在市桥乃至番禺具有一定的知名度。本案系由涉案商铺的续租问题产生的，涉案商铺自2016年10月左右因电气线路原因导致我方无法正常使用空调和灯光，无法正常经营。我方将相关问题向市桥房管所反映，并商讨续租事宜。市桥房管所告知我方，涉案商铺要经评估才能公开对外招租，请我方留意有关信息，届时再商讨续租事宜，签订新合同后才能对商铺讲行整改。此后，我方几乎每天到市桥房管所处浏览招租信息，但直至2017年2月仍未看到涉案商铺的招租信息，而我方与市桥房管所签订的涉案商铺合同将于2017年6月到期。为免耽误经营，我方再次到市桥房管所所处询问续租事宜，但被对方保安阻扰未果。直至2017年6月，市桥房管所的工作人员诱使我方签订《补充协议》，并向我方承诺会尽快商讨续租事宜。我方为了能继续经营涉案商铺，便与市桥房管所签订了《补充协议》。但至2017年11月，市桥房管所仍未与我方商讨续租事宜，故我方口头告知市桥房管所于2017年11月解除补充协议。另外，涉案商铺至今仍未对外公开招租。我方认为俊迪公司故意拖延续租涉案商铺事宜，侵严重犯了我方的优先续约权，致使我方无法及时调整经营策略，蒙受巨大经济损失。为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求法院依法判决。市桥房管所针对俊迪公司的反诉辩称：1.《租赁合同》、《补充协议》、《解除协议》合法有效，我方不存在任何违约行为，俊迪公司的反诉请求没有事实和法律依据。双方签订的上述协议均是当事人真实意思表示，内容合法有效，我方不存在诱导俊迪公司签订租赁合同、补充协议及解除协议的行为。涉案商铺需经评估才能重新出租，我方不存在故意拖延续租的行为。2.租赁期内，俊迪公司使用涉案商铺不受任何影响。俊迪公司在收到竞租通知后，未在通知期限内参与竞租，自动放弃续租的权利。根据合同法相关规定，除非合同有明确规定，否则承租人不享有法定优先承租权，故俊迪公司主张我方侵犯其权益没有依据。合同约定，户内的管线、设施设备的养护维修由俊迪公司承担，俊迪公司没有提供证据证明其向我方就此提出过异议，且《解除协议》也注明俊迪公司因经营不善无法继续履行合同，而单方提出解除合同，故我方不存在任何违约行为。综上，请求驳回俊迪公司全部反诉请求。双方当事人围绕本案争议焦点提供相关证据，本院经组织当事人质证，认定本案事实如下：涉案商铺位于广州市番禺区市桥街清河东路108-122号，权属人登记为市桥房管所，建筑面积379.8平方米。2015年6月23日，市桥城管所（甲方，出租人）与俊迪公司（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将涉案商铺出租给乙方，建筑面积379.8平方米，租赁期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止，月租金26390元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金以现金方式交付给甲方；乙方向甲方缴纳租赁保证金79170元、印花税633.36元；逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按拖欠租金额的2%向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；租赁期满或解除本合同且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，在租赁期间一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备、装修、水电设施和消防设备等，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿；房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，如需继续承租该房屋，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；乙方向甲方缴纳的租赁保证金，在租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与该房屋有关的水费、电费等其他费用，甲方应在乙方缴清相关费用之日起1个月内将租赁保证金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，租赁保证金不予退回；甲方送达乙方的文件、通知等材料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；租赁期满或解除合同后，市桥房管所收回房屋的，承租人在租赁期间一切装修、设备、水电设施、消防设备等一律不得拆走，且出租人不予补偿；等等。同日，俊迪公司支付了79170元保证金。2017年6月5日，双方签订《补充协议》，约定：由于2015年6月23日签订的合同租期于2017年6月30日届满，甲方按要求需对商铺进行公开招租，乙方有意续租，为约定租期届满后至公开招租完成期间双方权利义务，经协商后达成如下补充协议：1.甲方同意继续按照2015年6月23日签订的租赁合同的约定将商铺出租给乙方；2.租金按原合同的约定，月租金为26390元；3.租赁期限自2017年7月1日起至甲方通过公开招租方式确定了新的承租人之日止，甲方可提前终止本协议，收回房屋，但应当提前30天告知乙方，乙方可以提前终止履行本协议，可随时腾空交还甲方；4.乙方收到甲方的招租通知后，如乙方有意向竞租的，应当在通知指定的期限内按要求向甲方委托的公开招租代理机构提交参与竞租文件并在指定的时间地点参与竞租，并缴交有关的费用（如有），未在通知指定的期限内按要求向甲方委托的公开招租代理机构提交参与竞租文件或未在指定的时间地点参与竞租的，均视为乙方放弃竞租；5.甲方同意在通过公开招租方式确定新承租人之日起，或甲方通知乙方提前终止本协议之日起，给予乙方30天的搬迁期限，乙方应在搬迁期限届满之日将承租房屋交回给甲方管业，搬迁期内免交租金；如乙方通过参与甲方举行的公开招租活动获得续租资格的，则不适用前款约定的搬迁期限和免租期限；9.本合同约定的搬迁期满，乙方拒不搬迁的，自搬迁期满之日起，乙方按照原租金标准2倍向甲方支付占有使用费至甲方管业之日，如因此造成甲方其他损失的，包括但不限于甲方通过司法途径收回商铺所支付的诉讼费、保全费、公告费、律师服务费、赔偿给新承租人的违约金等；10.除本协议作出的变更外，其他条款仍按双方于2015年6月23日签订的合同执行，如与原约定不一致的，以本约定内容为准。2017年12月27日，市桥房管所向俊迪公司送达《租金催缴通知》，告知俊迪公司自2017年11月起至今未按照合同约定缴纳租金，截止通知发出之日拖欠的租金金额为52780元，要求俊迪公司在2017年12月31日前缴清，逾期不缴纳的，视为放弃续租资格，将终止租赁关系依法收回商铺。2018年3月14日，俊迪公司收到市桥房管所发出的书面《通知》，告知俊迪公司如有意参与竞租的，请在2018年3月19日至2018年3月26日工作日前往广东金本色律师事务所报名，逾期不报名的视为放弃租赁的权利。2018年11月1日，双方签订《解除协议》，载明因乙方经营不善无法继续履行合同向甲方提出解除租赁合同，双方确认自签订本协议之日起即时解除双方于2018年10月30日签订的《租赁合同》及《补充协议》，乙方已于2018年4月2日搬离房屋，在履行《租赁合同》及《补充协议》中乙方所拖欠的费用另行解决。庭审中，双方确认2018年10月30日为笔误，应为2015年6月23日。市桥房管所提供2018年3月4日至2018年5月1日的电费发票载明该期间的电费为517.22元；2018年1月31日至2018年3月30日的水费查询单载明该期间的水费为52.8元。市桥房管所主张俊迪公司离场后尚未出租，上述期间产生的电费均属于俊迪公司使用期间所产生。俊迪公司确认涉案商铺至今未出租。市桥房管所为处理本案纠纷，于2018年10月30日委托广东百健律师事务所律师作为代理人，并为此支付律师费20000元。庭审中，俊迪公司自认于2017年11月口头通知市桥房管所解除合同，但在2018年4月2日将商铺钥匙交还给市桥房管所，期间商铺内放置碎布等物品。市桥房管所对于俊迪公司口头通知解除合同不予认可，对于其他内容无意见。上述事实有房地产权证、《租赁合同》、《补充协议》、结算票据、租金催缴通知、《解除协议》、电费发票、水费收费查询单、庭审笔录等证据证实。本院认为：市桥房管所与俊迪公司就涉案商铺签订的《租赁合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，当事人应当遵照执行。2018年11月1日，双方通过签订《解除协议》确定解除《租赁合同》、《补充协议》的时间，同时确定解除合同由俊迪公司提出，及确定俊迪公司搬离涉案商铺的时间为2018年4月2日。俊迪公司于庭审中也陈述其曾于2017年11月曾提出过解除合同，但商铺钥匙于2018年4月2日交还，在归还商铺钥匙前商铺内有放置碎布等内容，与该协议确定的内容基本一致，故可以确定《解除协议》亦是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。《租赁合同》约定租赁期限至2017年6月30日，合同期满后，双方签订《补充协议》，约定继续履行原合同至确定新的承租人止，故双方于2017年7月1日后成立不定期租赁合同。俊迪公司自2017年11月开始拖欠租金，至2018年4月2日才将涉案商铺交还，应向市桥房管所支付该时间段的租金及电费、水费。市桥房管所主张俊迪公司拖欠的租金共126609.33元、上述时段的电费517.22元、水费52.08元，未超过其应获权益，俊迪公司未提供证据证明已支付上述费用，应承担举证不能的责任，故对于市桥房管所该项主张本院予以支持。俊迪公司要求市桥房管所退还2016年10月1日至2017年11月已付租金，缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同约定，俊迪公司逾期支付租金应缴纳相应滞纳金，市桥房管所主动调整滞纳金标准为日万分之五，属于其自行处置民事权利范畴，不违反法律法规强制性规定，本院予以支持。关于解除合同的违约责任问题。《补充协议》约定出租人可提前终止本协议收回商铺，但应当提前30日告知承租人，同时，承租人也可以提前终止履行本协议，可随时腾空交还出租人。另外，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。因此，俊迪公司在不定期租赁合同履行过程中有享有单方解除合同的权利。案涉合同的租赁保证金，合同约定仅在承租人违约导致合同解除时才适用没收保证金。但当双方租赁期限届满续租变为不定期租赁后，双方当事人均有单方解除合同的权利，不以对方是否违约作为解除前提，故该保证金失去适用的基础，况且，俊迪公司逾期支付租金本院已判令需承担相应的违约责任，足以弥补市桥房管所的损失，因此，市桥房管所要求没收保证金理据不足，应将租赁保证金79170元退还给俊迪公司。因合同约定退还保证金为无息退还，故俊迪公司要求市桥房管所退还保证金的利息缺乏依据，本院不予支持。关于律师费的问题，《租赁合同》未对此进行约定，《补充协议》也仅约定，俊迪公司在合同约定的搬迁期满后拒不搬迁造成市桥房管所损失的，应赔付市桥房管所通过司法途径收回房屋所支付的律师费等费用。而本案不存在俊迪公司拒不搬迁商铺的情形，故《补充协议》约定支付的律师费不适用于本案，市桥房管所要求支付律师费缺乏依据，本院不予支持。俊迪公司要求市桥房管所退还已支付的2016年10月1日至2017年11月30日的租金，由于俊迪公司未提供证据证明该期间俊迪公司无法正常使用商铺，也未提供证据证明未能正常使用商铺的原因，应承担举证不能的后果，故对于其要求市桥房管所退还租期内的租金及利息，理据不足，本院不予支持。关于装修赔偿的问题。俊迪公司一方面没有提供证据证明其为装修涉案商铺进行装修的具体内容，应承担举证不能的责任。另一方面，《租赁合同》约定租赁期满或解除合同后，市桥房管所收回房屋的，承租人在租赁期间一切装修、设备、水电设施、消防设备等一律不得拆走，且出租人不予补偿。现上述《租赁合同》履行期限已届满，承租人在租赁期间投入的装修价值已实现，且双方同意出租方在合同期满后不再给予补偿，因此，俊迪公司该项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市俊迪窗帘有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区市桥城区房地产管理所支付2017年11月至2018年4月2日的租金126609.33元及滞纳金（以拖欠的月租金为标准，按照每日万分之五的标准自每月20日后的第一个工作日计算至实际清偿之日止；2017年11月以月租金l9290元为本金，2017年12月至2018年3月以月租金26390元为本金，2018年4月1日至4月2日以租金1759.33元为本金）；二、广州市俊迪窗帘有限公司应于本判决发生法律效力之日十日内向广州市番禺区市桥城区房地产管理所支付电费517.22元、水费52.08元；三、广州市番禺区市桥房地产管理所于本判决发生法律效力之日起十日内广州市俊迪窗帘有限公司退还租赁保证金79170元；四、驳回广州市番禺区市桥城区房地产管理所其余诉讼请求；五、驳回广州市俊迪窗帘有限公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5018元，由广州市番禺区市桥城区房地产管理所承担2217元，广州市俊迪窗帘有限公司承担2801元；反诉费5265元，由广州市番禺区市桥城区房地产管理所承担619元，广州市俊迪窗帘有限公司承担4646元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  朱杏梅人民陪审员  何梓莹二〇一九年七月五日书 记 员  陈 冬