广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7578号上诉人（原审被告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********************（仅作办公场所使用），统一社会信用代码914**********301XE。法定代表人：林杰龙。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱汝韬，男，1968年10月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，公民身份号码440************513。委托诉讼代理人：陈文新，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）康中，女，1970年6月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，公民身份号码440************524。委托诉讼代理人：陈文新，国信信扬律师事务所律师。原审第三人：广州邦盈置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区***********，统一社会信用代码91440********05791。法定代表人：梁锦威，总经理。委托诉讼代理人：黎丽明，女，1983年6月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区************，公司员工。上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）因与被上诉人朱汝韬、康中及原审第三人广州邦盈置业有限公司（以下简称邦盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年5月22日作出判决：“一、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱汝韬、康中支付返租租金13200元；二、驳回原告朱汝韬、康中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元（原告已预交），由朱汝韬、康中负担29元，被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担161元。”恒福公司不服原审判决，向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回朱汝韬、康中的诉讼请求；2.诉讼费由朱汝韬、康中负担。其上诉主要内容是：一、一审法院存在事实认定错误。1.佛山市三水区市场监督管理局（以下简称三水区市监局）仅认定恒福公司委托深圳某某影视数码有限公司制作建立了微网站，而该微网站已于2016年3月9日停止使用。宣传单张则是由其它广告公司制作，该宣传单张并未承诺明确、具体的返租行为。对于存在返租内容的2份广告宣传单张，三水区市监局并未认定是由恒福公司或由恒福公司委托他人制作，该组证据材料的来源不清。一审法院将涉及恒福公司开发楼盘的全部宣传广告认定为是恒福公司发布的广告，该事实认定错误。2.恒福公司与佛山市某某酒店管理有限公司（以下简称某某酒店）签订了某某与恒福丽铂公馆合作协议，且三水区市监局认定广告宣传中的“某某国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收取”等内容真实。履行该给付租金义务的主体应为某某酒店。一审法院认定恒福公司为履行租金给付义务的主体错误。二、一审法院适用法律错误。1.一审中朱汝韬、康中诉请恒福公司支付12个月的租金，但双方并未就成立12个月的租赁关系订立书面合同，表明双方并未就租赁事宜达成一致意见。一审法院判决支持12个月返租租金有违《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，属于适用法律错误。2.涉案楼盘的广告宣传单及停用的微网站所宣传的返租是一种商业运营行为，并非是对开发规划范围内的房屋及相关设施等硬件设施所做的说明和允诺。如果将返租运营理解成是对房屋及相关设施的说明和允诺，扩大了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的文义表述范围。三、朱汝韬、康中请求支付租金的请求权已过诉讼时效。根据涉案广告内容“即买即收租”，自朱汝韬、康中与恒福公司签订了《认购书》之日起已享有请求支付租金的权利。时至朱汝韬、康中起诉后一审立案之日止，已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的一年诉讼时效。针对恒福公司的上诉，朱汝韬、康中答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恒福公司的上诉请求没有合法依据，应予以驳回。针对恒福公司的上诉，邦盈公司未发表答辩意见。在二审诉讼中，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为恒福公司是否对朱汝韬、康中负有返租义务。经审查，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”该法第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，朱汝韬、康中提交的涉案楼盘的广告宣传单、广告视频等宣传资料，指向的广告内容均与涉案楼盘具有关联，而恒福公司经三水区市监局调查，也确认为了配合所开发的“恒福丽铂公馆”楼盘销售而委托相关主体制作、发布过此类广告宣传资料。恒福公司作为涉案楼盘的开发商，在涉案楼盘销售、推广过程中，未对相关主体发布的宣传内容提出异议，未及时撤销失效的广告宣传，也未能举证证明向购房者出售房屋时已明示出售的房屋与先前广告返租收益的房屋不同，故其依法应对发布的广告行为和效力承担相应的法律责任。根据涉案楼盘对外销售发布的广告宣传资料中的广告语以及列明不同户型对应即收租金情况等内容，关于租金回报收益的内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确。涉案楼盘的对外销售广告所作的租金收益说明，足以让朱汝韬、康中等购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，朱汝韬、康中就此内容与恒福公司订立合同的行为已使恒福公司销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。据此，恒福公司应按照朱汝韬、康中购买房屋面积相对应的租金标准履行返租义务。一审判决判令恒福公司按照朱汝韬、康中购买房屋面积相对应的租金标准，以12个月为限向朱汝韬、康中履行返租义务，该处理并无不当，本院予以维持。恒福公司上诉主张其并未制作或者委托他人制作存在返租内容的广告宣传单张、其与朱汝韬、康中签订的合同未约定返租事宜、其与某某酒店签订合作协议，履行给付租金义务的主体是某某酒店而非恒福公司、其无需承担返租义务，理由均不成立，本院不予支持。恒福公司上诉主张朱汝韬、康中请求支付返租租金已过诉讼时效，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持……”的规定，因恒福公司一审时并未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，本院对此不予支持。综上所述，恒福公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈星星审 判 员 张雪洁审 判 员 侯 进二〇一九年七月十九日法官助理 江婉雅书 记 员 冼绮林