四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0903民初5319号 原告：裴冬生，男，1970年10月22日出生，汉族，住重庆市北碚区。 特别授权委托诉讼代理人：樊四华，重庆联纵律师事务所律师。 被告：信卓集团房地产开发有限公司，住所地遂宁市城区凯兴小区9号楼底层08号，统一社会信用代码9151090374003612X0。 法定代表人：王洪涛，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：敬小菊，四川浩典律师事务所律师。 原告裴冬生与被告信卓集团房地产开发有限公司（以下简称信卓房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月14日公开开庭进行了审理，原告的特别授权委托诉讼代理人樊四华，被告的委托诉讼代理人敬小菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间就位于遂宁市船山区商贸城1单元1-5-1、1-5-2、1-5-4、1-7-4和2单元第五层2-5-1、2-5-2、2-5-3、2-5-4、2-7-1共计九套房屋的买卖合同关系；2.被告退还原告因购买位于遂宁市船山区商贸城1单元1-5-1、1-5-2、1-5-4和2单元第五层2-5-1、2-5-2、2-5-3、2-5-4共七套房屋的购房款1352068元及资金占用损失暂计70000元（最终以1352068元为基数，从2015年1月9月起按照年利率6%计算至被告付清所有款项时止）；3.被告退还原告因购买位于遂宁市船山区商贸城1单元1-7-4和2单元2-7-1共两套房屋的购房款399420元，资金占用损失暂计30000元（最终以399420元为基数，从2017年3月23日起按照年利率6%计算至被告付清所有款项时止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月8日，原、被告签订了7份《商品房买卖合同》，原告购买被告所有的位于遂宁市船山区商贸城1单元1-5-1、1-5-4和2单元2-5-1、2-5-2、2-5-3、2-5-4的7套房屋，原告共计支付房屋价款1352068元。双方约定2017年6月30日前原告可以取得产权证明。如未能取得房屋产权证明，原告可以要求被告退还房款并承担原告的损失，时至今日原告也未取得房屋产权证明。2017年3月23日，原、被告签订了2份房屋认购协议，为购买位于遂宁市船山区商贸城1单元1-7-4和2单元2-7-1的房屋，原告共计支付被告399420元，而至今原被告之间不能就相应房屋办理网签手续也是因为被告规划未通过；综上，请求解除原被告之间的房屋买卖合同关系，支持原告的诉讼请求。庭审中，原告陈述签订《商品房买卖合同》的七套房屋交房时间为2016年12月下旬，签订认购协议的两套房屋交房时间为2017年3月23日。 被告辩称，第一，被告开发了“复桥农贸市场建设项目”，2014年1月16日，原、被告签订了《建设工程施工内部承包合同》，原告是该工程的实际承建人，包工包料，在2015年1月8日，原告与被告的工作人员唐彬签订八份《商品房买卖合同》（已经到不动产登记中心办理好网签备案手续），2015年1月9日，原告与被告的工作人员唐彬签订了《补充合同》，被告用案涉工程的8套房屋抵偿原告的施工工程款1501280元，在2016年3月左右，原告将其中一套房屋（1-5-3）抵给了案外人鲍强，现鲍强居住在该房屋，扣除该房屋的房款，另外七套网签房屋总价为1352068元；2016年9月26日，该工程竣工验收，因原告拒不将该工程的建修资料移交给项目经理唐彬，导致2017年6月30日才取得四川省住建厅的竣工验收备案书；2017年3月24日，原告再次与被告达成以房抵工程款的合意，签订《认购协议》2份，因原告本人不到场签字，导致该2套房屋无法办理网签手续；第二，对因逾期办证形成的解除权行使的合理期限，法律和相关司法解释未作规定，属于法律漏洞，应类推适用因逾期交房形成的解除权行使期限的规定；案涉签订了《商品房买卖合同》的房屋，原告虽有权行使约定解除权，但原告的解除权除斥期间已过，解除权已经消灭；案涉签订了《认购协议》的房屋，系原告不愿意配合导致无法办理网签，且未明确约定办证时间；第三，如解除合同，原告主张的资金占用损失过高，应当按照双方的合同约定，按照中国人民银行同期存款利率支付，起算时间从合同解除之日起计算。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求和辩称意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年1月16日，原告裴冬生（承包人乙方）与信卓建设集团有限公司（发包人甲方）签订《建设工程施工内部承包合同》，合同约定工程名称为遂宁市船山区复桥农贸市场，工程地点为遂宁市船山区，以及工程规模及工程款支付等内容；2014年6月23日，信卓建设集团有限公司（发包方甲方）的委托代理人唐彬与原告裴冬生（承包人乙方）签订《工程补充协议》，该协议载明：“.....一、若甲方在承诺付工程款时，不能按时支付工程款、甲方自愿将本工程房屋按开盘价的80%抵扣给乙方，抵扣后价格为（商业住房：1760／㎡，第一层商业门市：5280／㎡）抵扣后的房屋及门市由乙方自行处理，甲方负责办理相关手续.....”。2014年12月26日，本案所涉的复桥农贸市场（复桥商贸城）工程取得商品房预售许可证；2016年8月30日，案涉工程取得《建设工程规划条件核实合格证》；2017年6月30日，案涉工程取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。 2.2015年1月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《补充合同》一份，合同载明：“经甲、乙双方协商同意：由于甲方未按时支付乙方工程款，甲方自愿用复桥农贸市场的商品房抵押给乙方作为工程款，房号为：1-5-1、1-5-2、1-5-3、1-5-4、2-5-1、2-5-2、2-5-3、2-5-4面积为：853㎡单价为：1760.00元/㎡总价为：1501280.00元若甲方在2015年2月1日前，没有按时付给乙方工程款，乙方有权自由处理所有抵押的房屋甲方：委托代理人唐彬（不低于2000㎡出售）乙方:裴冬生”。同日，被告（出卖人）与原告裴冬生（买受人）针对船山区复桥镇农贸市场1幢1单元5层1号、1单元5层2号、1幢1单元5层3号、1单元5层4号及1幢2单元5层1号、2单元5层2号、2单元5层3号、2单元5层4号房屋签订了八份《商品房买卖合同》，该八份《商品房买卖合同》第二十条均约定：“产权登记（一）初始登记出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金……（二）转移登记2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照同期银行存款利率给付利息……”。该八份合同于2015年2月5日办理网签备案登记。 3.2017年3月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了两份《复桥商贸城房屋认购协议》（以下简称《认购协议》），协议载明，原告分别以197460元、201960元的价格认购了复桥商贸城2-2-7-1号房屋、1-1-7-4号房屋，协议约定出卖人预计于2016年1月10日前将验收合格的房屋交付买受人使用，出卖人如因不可抗拒的自然因素或因政策调整等因素相应延长交房时间。如买受人在房屋竣工验收合格并在出卖人通知结算后的十日内不来办理结算手续和接房手续，应视为违约，并视为买受人接受房屋。按本合同第十条处理，出卖人如因上述原因延长交房时间，买受人办理结算手续时间则自然顺延。出卖人应在房屋正式验收并交付给买受人使用之后预计360个工作日内为乙方办理房屋所有权证和土地使用权证。2017年3月24日，原告裴冬生出具收条一份，载明：“今收到复桥商贸城项目，以房抵工程款（399420元）（大写叁拾玖万玖仟肆佰贰拾元正），下欠工程款63624元（大写：陆万叁仟陆佰贰拾肆元正）”，该收条右下方载明“注工程款以全部结算，除税费款外和维修金外，总款还欠63624元”。 4、2019年4月15日，被告向遂宁市船山区不动产登记中心申请办理首次登记，2019年4月19日，案涉房屋登记的所有权人为被告和案外人唐彬。2019年7月2日，唐彬向本院出具《承诺书》，载明其占有案涉房屋99%的份额，并将此情况告知了原告，认可原、被告签订的八份《商品房买卖合同》和两份《认购协议书》，愿意承担由此产生的一切法律后果。 本院认为，本案的争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》和《认购协议》是否符合解除条件？若符合解除条件，被告退还原告购房款后，资金占用损失如何计算？ 案涉房屋系被告与案外人唐彬共同所有，且唐彬认可被告将房屋出售给原告的行为，故本院认定原、被告签订的《商品房买卖合同》和《认购协议》合法、有效，应受法律保护。首先，关于被告（出卖人）与原告裴冬生（买受人）签订的案涉七套房屋的《商品房买卖合同》，原、被告采取以房抵工程款的方式，由原告购买了遂宁市船山区商贸城1幢1单元1-5-1、1-5-2、1-5-4和2单元2-5-1、2-5-2、2-5-3、2-5-4共七套房屋，合同明确约定“出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房”，被告于2019年4月19日取得首次登记权属证明的行为，显然构成了违约；同时，合同明确约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房”，因被告未提供证据证明系何时将该七套房屋交付给原告，且其于2017年6月30日才取得案涉工程的《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，故对于原告陈述交房时间为2016年12月下旬的事实，本院予以确认；根据双方的约定，被告未在2017年12月下旬前为原告办理所有权登记的行为，已构成了违约。综上，对于原告要求解除该七套房屋的买卖合同关系的诉讼请求，本院依法予以支持，该七份《商品房买卖合同》于被告收到起诉状副本之日（2018年12月29日）解除。原告要求被告退还该7套房屋的购房款1352068元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的资金占用损失，结合双方的约定，本院认为应当按照中国人民银行同期存款基准利率，从《商品房买卖合同》签订之日起计付。 其次，关于原告（买受人）与被告（出卖人）签订的两份《认购协议》，原告购买了遂宁市船山区商贸城2-2-7-1、1-1-7-4号房屋，协议约定“出卖人应在房屋正式验收并交付给买受人使用之后预计360个工作日内为乙方办理房屋所有权证和土地使用权证”，因该两套房屋的交付时间是2017年3月23日，案涉工程取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》的时间是2017年6月30日，按照双方的约定，被告应当在预计时间2018年6月25日前为原告办理权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，原告提起本案诉讼时，尚未超过《认购协议》约定办理所有权登记的期限届满后一年，并且，被告于2019年4月19日取得首次登记，原告已提出解除合同的主张，亦不宜认定系被告单方原因导致无法为原告办理该两套房屋的所有权登记，故原告要求解除该两套房屋的买卖合同关系及相应的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告裴冬生与被告信卓集团房地产开发有限公司于2015年1月9日就遂宁市船山商贸城1单元1-5-1、1-5-2、1-5-4和2单元2-5-1、2-5-2、2-5-3、2-5-4号房屋签订的七份《商品房买卖合同》于2018年12月29日解除； 二、被告信卓集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告裴冬生退还购房款1352068元，并支付资金占用利息，资金占用利息的计算方法为：以本金1352068元为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档存款基准利率为标准，从2015年1月9日起计算至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述资金占用利息计算至本金付清之日止； 三、驳回原告裴冬生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21463元，由原告裴冬生承担5463，被告信卓集团房地产开发有限公司承担16000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  朱 莉 人民陪审员  唐振凤 人民陪审员  罗素君 二〇一九年七月十九日 书 记 员  刘 宇