贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终3398号上诉人（原审原告）：袁少康，男，1982年12月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：傅舒，贵州元朗律师事务所律师，执业证号：15201201610500020。被上诉人（原审被告）：李莹，女，1982年9月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审第三人：贵州师范大学，住所地贵州省贵阳市贵安新区花溪大学城贵州师范大学。法定代表人：李建军，该大学校长。原审第三人：福建省五鑫投资有限公司，住所地福建省莆田市荔城区凤山居委会东大路2#701室。委托诉讼代理人：白峰，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200010490509。委托诉讼代理人：陈宗婷，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：1520120161124861。上诉人袁少康因与被上诉人李莹、原审第三人贵州师范大学、福建省五鑫投资有限公司（以下简称“五鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁少康上诉请求：1、请求撤销原判第二、三、四项，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、判令被告承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审原告提交了《店面装修合同》及装修收据、店铺照片的完整证据链，被告李莹未出庭提出质证意见视为放弃质证的权利。五鑫公司属于违规开发涉案房屋并投入使用的建设方及导致本案违约责任的诱因。上诉人主张的是合同相对方的违约赔偿责任，第三人并非出租人及合同相对方，不了解合同的实际履行情况，因此其没有立场发表有效的质证意见。2、上诉人租赁涉案房屋系作为“贡茶”品牌运营之用并已实际经营，一审提供了相关证据予以证明。上诉人与贡茶所有权一方签订的加盟合同是4年的有限合同、地点固定为涉案房屋，并支付了相应的费用。被上诉人虽没有直接侵犯贡茶技术，但却因违约出租房屋导致上诉人只使用贡茶品牌及技术运营了14个月便无法再继续使用，泽加盟费作为上诉人的损失应由合同违约方李莹承担。3、关于店铺设备损失费用，虽无购买发票，但是贡茶技术出让方也明确了经营需要的设备清单，而上诉人经营贡茶店14个月是事实，经营店铺必然需要设备，法院应支持原告的诉请。4、另外双方租赁合同将双倍保证金改为三倍，是双方协商一致的做法。五鑫公司辩称：一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律得当，但是赔偿金额过高。原告诉讼中有虚构事实的行为，其加盟的贡茶餐饮店并非取得专利或经营许可的商家所授予，经我方在工商登记网站以及上诉人所加盟公司的微信网站查询，上诉人与该公司签订合同在2015年3月，但是该公司营业执照登记注册时间为2015年6月8日，显然原告提供的加盟合同不属实，且该公司23项商标中没有贡茶商标，也不是贡茶商标合法的持有人。一审中原告提交的证据没有其向该公司支付加盟费的银行转账凭证，该加盟公司出具证明的时间尚未取得营业执照，相关证明不具备真实性，因此上诉人在明知其所加盟的工程存在虚假情况下，虚构证据向法庭提出赔偿加盟费的主张与事实不符，没有相应的法律依据。另外上诉人要求赔偿装修费用59000多元没有相应的付款凭证，结合其装修的面积仅为20平方米的事实，一审法院在没有进行评估的情况下酌情支持5万元显然过高，请二审法院查清事实予以驳回。再次，根据被上诉人与五鑫公司签订的租赁合同，明确约定涉案房屋不得转租，转租行为无效，上诉人在明知该房屋不能转租的情况下，擅自转租房屋进行经营，所造成的损失属于自行扩大损失，应由其自行承担。李莹、贵州师范大学均未到庭，亦未提交书面答辩意见。袁少康向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告所签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告赔偿因违反合同约定所导致原告产生的损失（包好按租赁合同约定应赔偿的三倍保证金15000元、退还2016年7月1日停业后支付的租金18000元、折旧后（共营业14个月，按照每月2%共折旧28%）的装修费用59760元、折旧后（28%）的贡茶品牌加盟费86400元、住、折旧后（28%）的店铺经营设备损失费用124402元、2016年7月1日至2016年12月房屋拆除停业待工期间支付给员工的工资损失28150元，以上款项共计331712元）；3、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：第三人贵州师范大学在贵安新区大学城建设新校区的过程中，通过BOT合作模式与被告五鑫公司共同建设贵州师范大学新校区3号公租房，即房屋产权属于贵州师范大学，五鑫公司全额投资并以经营公租房服务配套用房的方式收回投资，经营管理期限为30年。该公租房建设经过贵阳市住房和城乡建设局、贵阳市花溪区发展和改革局批复同意，设计图经消防部门审核符合现行消防安全规范。被告五鑫公司投资修建完该公租房后，便将服务配套用房（“思雅美食服务中心”或“思雅美食城”）对外招商进行出租经营。2014年，福建五鑫公司（甲方）与李莹（乙方）签订《思雅美食服务中心门面租赁合同》，2014年12月，李莹（甲方）与袁少康（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1、甲方将位于贵州省花溪大学城贵州师范大学思雅美食城中心壹层BS31号门面（以下简称“该物业”）租给乙方，面积20.3±1㎡；2、租赁期限为四年，从2015年3月1日至2019年2月28日止，（从商场实际开业时间开始计算租赁时间）。免租期为2014年12月7日至2015年2月28日止。（以商场实际开业时间为准）；租金，该物业月租金为人民币6000元整（含税），每两年租金递增5%，即2017年3月1日至2019年2月28日期间的月租金为人民币6300元。3、甲方同意：乙方每年只需缴纳10个月的租金。5、保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币5000元，作为履约保证金，甲方向乙方开具收款收据；违约责任，甲方如违反本合同第三条第1款的约定，因无该物业的租赁权导致本合同终止的，甲方应赔偿乙方，乙方投入的装修、装饰费用（每个月折旧2%）及为店铺开业准备的花费等所有费用（每个月折旧2%）。2014年12月5日，袁少康支付定金5000元给李莹，李莹向其出具收条一份。2015年4月1日，袁少康通过银行转账30000元到李莹丈夫夏钊伟账户，2015年10月8日与2016年4月21日，袁少康通过银行转账共计60000元租金给李莹。后，李莹将案涉商铺交付给原告袁少康，袁少康接收门面后即进行装修，并于2015年4月20日开始用于饮品的经营。后因商场未通过消防验收需要整改影响经营，已于2016年12月停止经营。贵州花溪大学城项目建设指挥部出具情况说明：因花溪大学城正在进行规划提升，贵安新区规划局正在组织提升后的规划编制工作，各高校局部地块手续办理事宜待规划提升工作稳定后方可进行办理。2016年6月8日，贵安新区大学城管委会、贵安新区公安局、贵安新区安全生产监督管理局、贵安新区市场监督管理局、贵安新区综合行政执法局和贵安新区公安消防支队六部门联合向花溪大学城思雅美食城各经营户下达了《关于思雅美食城存在重大火灾安全隐患责令停业整顿的公告》，公告主要内容为：贵州师范大学思雅美食城建筑存在未审未验擅自投入使用，消防设施基本瘫痪不能使用、违规使用瓶装液化气、堵塞疏散通道等重大火灾隐患。要求贵州师范大学和五鑫公司在公告发出之日起立即针对存在的以上火灾隐患进行整改，各经营户于公告发布七日内将瓶装液化气罐撤离该建筑，自行停业整改。如未能配合整改的单位（经营户），将对其作出临时查封、行政拘留等强制措置。2016年12月，第三人五鑫公司将“思雅美食城”重新整改，并将原告袁少康承租的商铺进行拆除。另，在装修整改之前，第三人五鑫公司已通知原被告，并提出将在整顿后提供其他商铺给原告经营，但原告不同意该调整方案。诉讼过程中，原告方陈述对其主张的损失，不申请评估。对原告提供的装修损失以及停业损失证据，第三人五鑫公司不予认可。五鑫公司陈述案涉门面系不能私自转租，故原、被告签订的《商铺租赁合同》系无效合同，但第三人五鑫公司并未提交证据证明其主张。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，房屋租赁合同中出租方的义务是提供租赁房屋，承租人的义务是交付租金。本案原、被告所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告按约定向原告交付了门面，原告也交纳了房屋租金，并装修门面后投入经营。但是被告交付给原告案涉“思雅美食城”的门面因未经过消防验收，存在重大安全隐患，而被贵安新区大学城管委会等六部门于2016年6月8日责令停业整顿。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，《中华人民共和国消防法》第十一条规定“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责”，第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”因此，案涉租赁房屋因未经消防验收合格即投入经营使用，违反了法律规定，被告存在违约行为。现案涉房屋已经被第三人五鑫公司收回并拆除，导致原告无法按照合同约定的用途使用房屋，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条第（三）项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”故原告袁少康诉讼要求解除与被告李莹签订的《商铺租赁合同》，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告所签订的《门面租赁合同》解除后，被告理应返还原告向其交纳的房屋租金，但应扣除原告已实际经营使用期间所产生的租赁费。关于原告实际经营期间问题，原告自述经营时间为2015年4月，但其并未提交证据证明系因被告的行为导致停业，故认定停止经营时间应以行政主管部门公告责令停业整顿的时间为准，即实际计算租金的经营期间应从2015年4月28日至2016年7月1日共430天，原告应当按约定交纳该期间的房屋租金，故原告实际使用期间租金为61600元，原告已交纳的租金为90000元，原告主张被告退还18000元租金，从其自愿，故被告应退还原告商铺租金18000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。本案系因被告未提供符合法律规定的房屋违约而导致《门面租赁合同》解除，对于装饰装修残值损失，原告并未申请评估，且原告提供的装修收条并不能完全体现原告店铺实际装修损失。根据《贡茶技术及续约管理合同书》约定，装修期间甲方即深圳鑫华食品科技有限公司负责安排装修人员进场，并督促装修人员严格按照设计施工。故，原告店铺的装修应为深圳鑫华食品负责，综上，原告加盟贡茶，应系包含装修在内，故对原告提交的装修合同不予支持，对其装修损失，因证据不足以支持其主张折旧后（共营业14个月，按照每月2%共折旧28%）的装修费用59760元不予支持，酌定支持50000元。对于原告主张所经营房屋的加盟费，原告陈述现金交付120000元给深圳市鑫华食品科技有限公司，并有该公司出具的收据一份，但是原告实际也使用该技术，且被告并未对其技术产生侵权，故，对原告要求被告赔偿其加盟费的主张不予支持。对于原告要求被告赔偿折旧后的店铺经营设备损失费用124402元，原告提供的证据仅有商品价格，并无购买发票以及原告店铺实际使用该设备的证据予以佐证，因证据不足不予支持。对于原告要求被告支付其员工工资的主张，因为2016年7月1日已停业，且原告实际使用房屋的租金系计算至2016年7月1日，因此，2016年7月1日以后，原告的员工工资根据法律规定并非被告行为导致，故，对其诉请不予支持。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第六条“甲方如违法本合同第三条第一款的约定，因无该物业的租赁权导致本合同终止的，甲方应赔偿乙方：（2）向双倍返还保证金”，本案中，被告李莹没有合法享有案涉物业的转租权，故被告应按照合同约定赔偿原告损失，在该合同上，双倍被后期更改为叁倍，因约定不明，酌定按照双倍返还保证金10000元。综上，被告李莹赔偿原告袁少康装修损失及保证金共计人民币60000元。被告李莹、第三人贵州师范大学经本院合法传唤未到庭，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条；《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告袁少康与被告李莹于2014年4月23日签订的份《商铺租赁合同》；二、被告李莹于本判决生效后10日内返还原告袁少康房屋租金人民币18000元；三、被告李莹于本判决生效后10日内赔偿原告袁少康装修损失及保证金共计60000元；四、驳回原告袁少康的其他诉讼请求。案件受理费人民币6276元及公告费400元，由原告袁少康负担5106元，被告李莹负担1570元。本院二审期间，五鑫公司向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，本院对五鑫公司提交的工商登记查询信息的真实性予以认定。该信息显示，深圳市鑫华食品科技有限公司注册登记于2015年6月8日，该公司名下未有经注册取得商标权的“贡茶”商标。经审理查明，涉案《商铺租赁合同》约定：“被告如违反本合同第三条第1款的约定，因无该物业的租赁权导致本合同终止的，被告应赔偿原告：（1）原告投入的装修、装饰费用（每个月折抵2%）及为店铺开业准备的花费等所有费用（每个月折抵2%）；（2）双倍返还保证金”,该“双”字处被手写划掉改为“叁”字。该合同第三条第1款的约定:“被告保证其有权将该物业租赁给原告，如出现第三人对该物业提出权利要求的，由被告负责。”查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，五鑫公司在上诉人使用涉案租赁房屋期间并未对转租行为提出异议，且在接到相关部门下达的停业整顿公告后，其已明确得知涉案租赁房屋的实际使用人系上诉人，依然未提出异议，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本院对五鑫公司所持转租行为无效的理由不予采纳。涉案租赁房屋因被相关部门下达停业整顿公告，导致承租人即上诉人不能对租赁房屋使用收益，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被上诉人违约且导致上诉人不能实现其合同目的，上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，应予以支持。合同解除后，应依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对上诉人其余诉请处理。上诉人诉请三倍退还保证金15000元，涉案合同约定的双倍或三倍退还保证金的条件是，租赁房屋权属发生争议，出现第三人对租赁房屋提出权利要求，而本案中，导致上诉人不能使用租赁房屋的原因是涉案房屋所在的思雅美食城因存在重大火灾安全隐患被相关部门责令停业整顿，并非涉案房屋发生权属争议。由此，应认定涉案合同约定的双倍或三倍退还保证金的条件未成就，一审判决双倍返还保证金无法律依据，但鉴于被上诉人未上诉，本院从当事人自愿，不再变更。上诉人诉请退还租金18000元，一审判决已全额支持，本院予以维持。上诉人诉请赔偿装修损失，而涉案合同约定的赔偿装修损失的条件同样是，租赁房屋权属发生争议，出现第三人对租赁房屋提出权利要求，故涉案合同约定的赔偿装修损失的条件未成就，应视为涉案合同未对解除合同后的装修损失赔偿问题作出约定，故应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定处理。现上诉人提交的证据并不能客观有效证明其实际的装修损失，且其提出的折旧赔偿标准因约定条件未成就而不能适用，一审法院酌情支持50000元不违反法律规定，本院予以维持。上诉人诉请赔偿加盟费损失和店铺经营设备损失，涉案租赁房屋虽然被停止营业，但并未导致上诉人因加盟获得的经营权的丧失，且上诉人因加盟经营购买的设备并未与店铺形成附合，上诉人可随时搬离，如上诉人主张相应设备被他人占有，应依法向占有其设备的人主张权利。上诉人诉请赔偿停业期间的员工工资，即使上诉人确已支付了员工工资，也是基于上诉人与其员工之间的法律关系，与本案租赁合同关系并非同一法律关系，上诉人不能以其与第三人之间的原因拒绝向其员工支付工资，且涉案合同也未约定当合同解除后，应由被上诉人履行该义务。故，一审判决对上诉人主张的加盟费损失、店铺经营设备损失、员工工资损失均不予支持并无不当，依法应予维持。据此，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取6276元，由上诉人袁少康负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年七月十六日书记员 武雨璇