海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）琼9003民初1055号 原告（反诉被告）：霍青青，女，1980年4月7日出生，汉族，住海南省陵水县。 委托诉讼代理人：**安，海南卫伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海南佳邦房地产开发有限公司，住所地：海南省儋州市兰洋路东侧武后村南端。 法定代表人：陈石女，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈平，海南京园律师事务所律师。 原告霍青青与被告海南佳邦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，被告提起反诉，本院决定与本诉合并审理。因本案不宜继续适用简易程序审理，本院裁定本案转为普通程序审理，并于2019年5月30日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人**安和被告委托诉讼代理人陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的商品房买卖合同；2、判令被告将原告支付的合同款项扣除违约金后退还原告396111.67元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月24日，原被告协商由原告购买被告开发的位于儋州市那大兰洋南路的海南西部家居建材博览中心(现名居然之家佳邦家居广场)的1111号商铺，约定该商铺的建筑面积55.35平方米，每平方米14580.58元，总价807035元。原告先后向被告支付购房款407035元，履行了合同义务。但，后因无法通过银行贷款审批而不能履行后续的合同义务。虽然原告按照被告要求在合同签署页书写“今已收房”，但实际涉案铺面并没有实际交付给原告使用，而且被告一直在出租该铺面并收取租金，合同解除对被告并没有造成损失。现原告也已无力支付剩余的款项，继续履行合同已经没有任何实际意义，签订该合同的根本目的无法实现。另，被告曾允诺原告可以根据需要变更最终签订购房合同的购房人，后又拒绝变更，对于合同根本目的无法实现也具有一定的过错，且原告提出无法支付剩余款项要求解除合同时，被告多次拒绝原告请求，应当综合考量双方在此过程中的过错程度，合理确定违约责任，扣除相应的违约金后由被告将原告支付的购房款返还。基于以上事实，原告认为双方签订该合同的根本目的无法实现，应当本着尊重事实、及时化解纠纷的原则，根据《合同法》第九十四条之规定判令解除原告与被告之间的商品房买卖合同，现诉至法院望判如所请。 被告辩称：原告的起诉没有事实和法律依据，原告虽然存在违约，但并未具备合同解除的约定条件和法定条件，原告单方面提出解除合同，依法不予支持，请求法院驳回原告的诉请。 反诉原告（被告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行合同，提交银行按揭个人材料给我公司到银行办理相关按揭贷款的事项；2、判令反诉被告承担违约金，违约金从2018年12月3日起按月利息2%与本金40万元计至履约完毕为止，至今约32000元。事实和理由：原告霍青青起诉被告商品房买卖合同纠纷一案，2018年5月24日，原被告双方签订《儋州市商品房买卖合同》，该合同第五条约定反诉被告要求按照按揭付款方式支付购房款，根据附件七《补充协议》第一条第二款:“买受人应在签订《商业铺面买卖合同》之日起10日内，按银行要求提供完整个人按揭贷款资料，如买受人未能如期提交完整个人按揭贷款资料，则视为买受人违约，每逾期1天，买受人按同期银行贷款利率乘以申请按揭贷款金额向出卖人支付违约金；逾期超过30日，出卖人有权解除《商业铺面买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人5万元定金由出卖人没收；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本补充条款规定的应提交完整个人按揭贷款资料期限之第二天起至实际完整提交资料之日止，每逾期1天，买受人按同期银行贷款利率乘以申请按揭贷款金额向出卖人支付违约金。”的约定，但反诉被告未履行协议，向银行提交个人贷款资料。我公司于2018年11月23日向反诉被告发了《通知函》，要求反诉被告在收到10日内提交银行按揭个人所需材料，但反诉被告至今未提交以至无法完成按揭贷款，违反《补充协议》规定，应承担违约责任，考虑到违约金按日计息过高。因此，我公司要求按年利率24%计付违约金，为了维护公司的合法权益，特提出反诉，敬请法院依法判令支持我公司的反诉请求。 反诉被告（原告）针对反诉答辩称，1、双方没有继续履行合同的可能性，因为原告已经按照被告员工的要求寄送了银行贷款相关的资料，根据被告方员工的反馈是银行贷款审批不通过，现根据原告本人的经济能力无法按照合同附件七的约定进行一次性付款，双方已经没有了继续履行合同的可能性；2、关于违约金，反诉请求的违约金过高，也没有法律依据，应当是根据双方合同附件七的补偿协议，以申请贷款金额400000元为本金，按照银行贷款利率来计算违约金，或者是依照被告举证证明的损失来证明承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据快递单、档案袋，因无原件，本院不予确认。2、被告提交的证据《通知函》，与全球邮政特快专递及原告提交的微信聊天记录相互印证，可以证明被告通知原告提供个人按揭贷款资料的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《海南西部家居建材博览中心认购协议书》，该协议书第一条约定：乙方认购海南西部家居建材博览中心项目1111号商铺，第四条约定：签署本协议书当日，乙方支付定金50000元作为履行本协议的保证。同日，原告向被告支付商铺定金50000元。2018年5月30日，原告向被告支付购铺款共357035元。2018年6月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《儋州市商品房买卖合同》，该合同第三条约定：买受人所购商品房为海南西部家居建材博览中心××层房，建筑面积共55.35平方米。该合同第四条约定：按建筑面积计价，每平方米14580.58元，总金额807035元。第五条约定：出卖人同意买受人按其他方式按期付款（见本合同附件七第一条）。该合同附件七《补充协议》第一条第1款约定：买受人选择银行按揭付款的，买受人应在签署《商业铺面买卖合同》当天支付首期购铺款407035元整，其中定金额变更为50000元整，余款400000元整，由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款支付给出卖人。该《补充协议》第一条第2款约定：买受人应在签订《商业铺面买卖合同》之日起10日内，按银行要求提供完整个人按揭贷款资料，如买受人未能如期提交完整个人按揭贷款资料，则视为买受人违约，每逾期1天，买受人按同期银行贷款利率乘以申请按揭贷款金额向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除《商业铺面买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人5万元定金由出卖人没收；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本补充条款规定的应提交完整个人按揭贷款资料期限之第二天起至实际完整提交资料之日止，每逾期1天，买受人按同期银行贷款利率乘以申请按揭贷款金额向出卖人支付违约金。第一条第4款约定：如因买受人原因造成按揭贷款申请不能达到申请成数，或按揭贷款申请不为银行接纳的，买受人应在出卖人通知之日起10日内按照银行所批准的贷款成数或转为一次性付款方式与出卖人另行签订《商业铺面买卖合同》。否则视为买受人违约，每逾期1天，买受人按同期银行贷款利率乘以申请按揭贷款金额向出卖人支付违约金；逾期超过10日的，出卖人有权解除《商业铺面买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人按申请按揭贷款金额3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本补充条款规定的与出卖人另行签订《商业铺面买卖合同》期限之第二天起至实际另行签订《商业铺面买卖合同》之日止，每逾期1天，买受人按同期银行贷款利率乘以申请按揭贷款金额向出卖人支付违约金。涉案《儋州市商品房买卖合同》的右下角载明：今已收房，霍青青。合同签订后，被告多次通过微信向原告催收个人按揭贷款资料。2018年11月23日，被告向原告邮寄《通知函》，要求原告向被告提交银行按揭个人所需资料，但原告未按被告的要求提交银行按揭个人所需资料。 本院认为，原、被告于2018年6月22日签订的《儋州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应按照合同约定履行义务。根据案件事实和当事人诉辩，本案的争议焦点为：一、涉案合同应否解除；二、违约金如何计算；三、原告提交个人按揭贷款资料的义务能否强制履行。 一、关于涉案合同应否解除的问题。本案中，原告以其无法通过银行贷款审批致使合同目的无法实现为由要求解除涉案合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告应对其无法通过银行贷款审批承担举证证明责任，但原告未能提供证据证明其无法通过银行贷款审批，应承担相应的不利诉讼后果。另外，从双方关于付款方式的合同约定来看，涉案《儋州市商品房买卖合同》附件七《补充协议》约定，如因买受人原因造成按揭贷款申请不能达到申请成数，或按揭贷款申请不为银行接纳的，买受人应在出卖人通知之日起10日内按照银行所批准的贷款成数或转为一次性付款方式与出卖人另行签订《商业铺面买卖合同》。可见合同双方签约时已经预见到可能发生无法取得银行按揭贷款的情况，并且约定了替代性付款方式。原告无法取得银行贷款并非导致合同目的无法实现。因此，即使存在原告自身的原因导致无法通过银行贷款审批情况，原告也不享有涉案《儋州市商品房买卖合同》的法定解除权。原告以其无法通过银行贷款审批致使合同目的无法实现为由要求解除涉案合同，无事实依据，也没有法律依据，本院不予支持。 二、关于违约金如何计算的问题。原、被告签订的合同约定：买受人应在签订《商业铺面买卖合同》之日起10日内，按银行要求提供完整个人按揭贷款资料，如买受人未能如期提交完整个人按揭贷款资料，则视为买受人违约，每逾期1天，买受人按同期银行贷款利率乘以申请按揭贷款金额向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除《商业铺面买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人50000元定金由出卖人没收。合同签订后，原告未提交银行按揭个人所需资料，2018年11月23日，被告向原告邮寄《通知函》，要求原告提交银行按揭个人所需资料，但原告仍未履行提交银行按揭个人所需资料的义务，原告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告要求原告自2018年12月3日起计付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据合同约定，原告逾期未提供完整个人按揭贷款资料的，违约金的计算标准为同期银行贷款利率，被告主张按月利率2%的标准计算，没有事实依据，其要求原告支付违约金过高部分本院不予支持。原告主张其已向被告提交银行按揭个人所需资料，因证据不足，不予认定。 三、关于原告提交个人按揭贷款资料的义务能否强制履行的问题。提交银行按揭贷款所需资料的目的是为了取得银行贷款，当事人是否愿意向银行按揭贷款，是否愿意提交银行按揭贷款所需的材料，是当事人意思表示范围，不适用于强制履行。另外，根据合同约定，原告不履行提交银行按揭贷款所需资料的义务，被告有权要求原告支付违约金，有权解除合同，因原告的原因造成按揭贷款不能的，可以转为一次性付款方式，原告不履行提交银行按揭个人所需资料的义务，不影响被告权利的行使。即使原告提交个人按揭贷款资料，也符合贷款条件，如果原告不与银行签订贷款合同，也无法取得银行贷款，强制原告提交银行按揭贷款所需资料没有实际意义。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告不履行提交银行按揭个人所需资料的义务属不适于强制履行情形，被告要求判令原告提交银行按揭个人材料给被告到银行办理相关按揭贷款的事项，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）霍青青于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）海南佳邦房地产开发有限公司违约金（违约金以400000元为本金，从2018年12月3日起至债务付清之日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算）； 二、驳回原告（反诉被告）霍青青的诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）海南佳邦房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11870元，由原告（反诉被告）霍青青负担。反诉案件受理费350元，由原告（反诉被告）霍青青负担50元，被告（反诉原告）海南佳邦房地产开发有限公司负担300元。被告（反诉原告）海南佳邦房地产开发有限公司已预交反诉案件受理费6096元，本院退回5746元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长  王 斌 审 判 员  施灵敏 人民陪审员  钟会东 二〇一九年七月十八日 书 记 员  杨林矗 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。