贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4866号原告：谢坤，男，汉族，1989年1月12日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：肖恒（特别授权），贵州瀛黔律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人:胡春梅（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛（一般授权），贵州本芳律师事务所实习律师。原告谢坤与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢坤委托诉讼代理人肖恒，被告招商商置公司委托诉讼代理人胡春梅、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金44201.48元（以购房总价款264,630.00元为基数，自2016年10月1日开始计算，180日以内按照日万分之一计算，超过180日，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（7.125%）计算，暂计算至2019年4月22日，计算至完成办证之日止；2.判令被告继续履行合同，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并为原告办理房屋所有权证；3.本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。事实及理由：2015年7月9日，原告谢坤与被告招商商置公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买编号为E3-31-5号的房屋，房屋建筑面积77.19平方米，总价款为264,630.00元，《商品房买卖合同》第22条第3款约定，出卖人应当在2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并向买受人交付办理转移登记的有关文书。出卖人若不能按照合同约定交付相关文书，180日内，按照购房款万分之一支付违约金。超过180日（2017年3月30日），买受人不退房的，合同没有约定违约金的计算方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，被告与原告未约定具体违约金部分，应按前述司法解释的规定计算违约金。被告违约未在规定时间内给原告办理房屋产权证，原告经多次与被告协商未果，故原告依法诉至贵院，望判如所请。原告在庭审时变更诉讼请求为：违约金变更为以已付购房款为基数，从2016年10月1日按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（7.125％）计算至办证完毕之日止。被告招商商置公司辩称，一、被告不应承担给付商品房转移登记相关文书及产权证的违约金。涉案合同第二十二条约定，被告应当在2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告在2016年1月13日即取得涉案楼栋备案登记，且原告收房时间在2016年3月29日，也即是说，在原告收房时被告已取得备案登记，且履行了通知原告提交相关办证资料及缴纳税费的义务。虽然被告在2016年3月29日代收取了原告的相关税费等材料，但根据涉案合同第二十二条第三款第四项之约定，原告需与被告共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，也即是说，被告收取相关税费的行为只是一种代收代缴的行为，并非委托办证行为。事实上，被告与原告形成委托办证关系的时间应该是2018年10月22日之后至产权证办理完毕止。在被告与原告形成委托办证关系前，被告的义务仅是通知原告提交相关材料及缴纳相关税费。不仅如此，被告为了让原告早日提交循环办证资料，被告又按照合同约定，通过邮寄方式，向原告邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料，其中，该通知单载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局收取相关费用，该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，2016年3月29日，原告在收到《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等相关材料后，在收楼意见书上签字确认，因此，被告在2016年3月29日向原告交付房屋，并通知原告缴纳税费及提供办证资料，原告于当日履行了相关义务，被告于2016年1月13日取得涉案房屋所属楼栋的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，被告的履行义务未超过2016年9月30日。因此，被告不存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为，故不应承担逾期办理房屋权属转移登记违约金的责任。二、政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延。毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，统一为《不动产权证》，政策刚刚开始实施相关部门准备不足，处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，上述新政策的出台导致了被告丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证约定上的可预见性，即远远超过了被告的合理的可预期时间。因此由于政策的实施，原告需要另行提交相关办证资料，而被告在通知了原告后，也在积极主动的为原告提交材料办理权属证书。综上，原告所诉于法无据，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月15日，原告谢坤作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房，房号：E3-31-5号；建筑面积77.19平方米，套内建筑面积60.16平方米；该商品房总价款为264,630.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款54,630.00元，余款210,000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条关于产权登记的补充约定：“1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋购房款264,630.00元。2015年12月17日，被告取得该幢房屋竣工验收备案。2015年12月16日，被告向原告邮寄了《入伙通知书》及附件。2016年3月29日，被告将房屋交付给原告使用,原告向被告交纳了办证的相关费用。2016年1月13日，被告取得涉案房屋所属E3楼栋的商品房备案证明书。2017年3月1日，被告为涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E区房屋办理了总的不动产登记。2018年10月22日，被告向不动产登记机构提交了办证资料。2019年2月20日，被告为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书，权利人为原告。原告诉至本院，请求判如所诉。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告于2016年3月29日向原告交付涉案房屋，但被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二、三款“出卖人负责在房屋交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记……并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”和第三款第（四）项“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”的约定，双方对被告取得该商品房所有权初始登记的时间有明确约定，也约定了将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同附件十二《补充协议》第五条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告于2016年3月29日代收了原告的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。原、被告双方对办理转移登记违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告于2017年3月1日取得该幢房屋总的不动产登记，已具备办理转移登记的条件，但被告在向不动产登记机构提交办证资料之前并未尽到通知义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的起止时间问题，原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当按双方合同约定在2016年9月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2016年10月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。被告提供的证据不能证明在其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知原告，而被告已于2018年10月22日向不动产登记机构提交了办证资料，原、被告双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明被告已履行了提供转移登记相关文书并通知原告的义务。故原告主张的违约金计算期限应为自2016年10月1日至2018年10月22日止。关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额264,630.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额264,630.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日计算至2018年10月22日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢坤交付位于毕节市城市南部新区招商花园城××房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢坤支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款264,630.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日计算至2018年10月22日止）。三、驳回原告谢坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币453.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年七月十九日书记员  张婵婵