四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初7677号 原告：成都市银河湾房地产开发有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街66号2栋20层4号。 法定代表人：王玉林。 委托诉讼代理人：张毅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁旭，泰和泰律师事务所律师。 被告：叶娜，女，1975年7月19日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：**翔，辽宁双护律师事务所律师。 原告成都市银河湾房地产开发有限公司（下称银河湾公司）与被告叶娜商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银河湾公司的委托诉讼代理人张毅、梁旭，被告叶娜及其委托诉讼代理人**翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银河湾公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的中洲锦城湖岸小区8幢1单元2505号房商品买卖合同及其附件、补充协议等买卖法律文件于2018年10月26日解除；2、判令被告协助原告办理注销商品房买卖合同网签备案（备案号：xxx）、预告登记（预告登记号：xxx）、预抵押登记（预抵押登记号：xxx）；3、判令被告向原告支付违约金81800.90元；4、判令被告承担原告所支付的公证费1000元；5、判令被告承担原告所支付的律师费30000元。事实与理由：被告于2016年5月22日与原告签订中洲锦城湖岸小区8幢1单元xx号房的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等买卖法律文件（下统称“买卖合同”），由被告购买原告开发的“中洲锦城湖岸”8幢1单元25层xx号房屋，上述买卖合同约定总房款为人民币818009元，其中首付房款为人民币208009元，剩余房款610000元以按揭贷款方式付清。同时，被告与成都银行股份有限公司签订个人购房担保借款合同等贷款法律文件，原告作为被告的担保人向成都银行提供连带责任担保。原告已完成买卖合同网签及备案，被告已就涉案房屋办理完毕预告登记，成都银行已就案涉房屋办理完毕预抵押登记。但是自成都银行放款至今，被告先后多次未支付成都银行按揭贷款本息，构成严重违约，导致成都银行宣布贷款提前到期，要求一次性清偿贷款本息、复利、罚金；现原告已为被告向成都银行承担了担保责任，已代被告向成都银行支付全部贷款金额、利息、罚息等共计人民币587442.64元。根据买卖合同约定：“如因买受人原因导致贷款机构解除与买受人的借款合同或宣布全部贷款提前到期的，出卖人有权单方面解除合同及本补充协议，买受人应按房款总额的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人全部损失。”原告有权解除买卖合同，并要求被告承担违约金等相关法律责任。庭审中，原告银河湾公司又称，叶娜的违约行为给其造成了公证费、律师费和代偿资金的占用费损失。 被告叶娜辩称，1、由于被告的原因导致贷款机构宣布贷款提前到期这个事实存在，但本案是与原告之间的买卖合同关系，对方是在履行相应的保证人、担保人随后追偿时产生的权利义务，双方的房屋买卖协议已履行完毕，而追偿权益应该根据担保法约定，而不是房屋买卖合同。协议约定的解除权，以原价回购本身就违法了担保法的规定，《中华人民共和国担保法》第40条和66条都作了规定，最高人民法院关于审理民间借贷的第24条中所提到的“买卖”本身是无效的。因此，补充协议约定解除的条款，是我国所禁止的，原告只能按照《中华人民共和国担保法》第53条对相应的资产进行处置，而不是解除。补充协议是一个完完全全的格式条款，且没有任何的标注，按照《中华人民共和国合同法》第39条、40条，还有合同法解释二第9条、买卖合同司法解释第36条的规定，这样的格式条款都是无效的。现在这个房子之所以有争议，是因为房子已经被成都市成华区人民法院查封，原告提出解除协议，现查封裁定已经生效，那么对查封进行变更，本身又是一个违法事实，从法律的事实和现有的房屋的事实来说，都不具有原告要求解除的条件。况且，这个解除是完全损害被告的利益，因为当时的合同的价款仅仅是12000元多，而现在的房价都有26000元多，原告所做的事情也和成华区法院的裁定相违背，因此原告的1、2项诉请均违反了法律的规定。2、对于原告所说的违约金，在合同法第29条有明确的规定，是按照损失额度的上限30%为限，而对方以房屋总价款的10%作为违约金，明显与法律规定不符，属于违法约定，应予以调整。3、原告提出的公证费1000元，送达相应的文书是原告应做的行为，公证不是本案的必须送达行为，因此该公证费既没有事实依据，也没有法律依据。4、对于原告提出的律师费，本身在双方的任何文书里对律师费的承担无明确的约定，即使有律师合同，但是作为诉讼一方，律师费并不是双方必须要支出的费用，不应当得到法律的支持。综上，请法院依法全部驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据—《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、商品房买卖合同摘要、预告登记证、预抵押登记证、《成都银行个人房产按揭借款合同》、《履行保证担保责任通知书》、《个人贷款结清证明》、《履行担保责任证明书》、（2018）川国公证字第117822号公证书、《委托代理合同》、发票，本院认定事实如下： 2016年5月22日，银河湾公司、叶娜签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并办理网上签约备案（合同签约备案号：xxx），双方约定：叶娜购买银河湾公司开发的位于成都高新区天府一街616号中洲锦城湖岸小区8幢1单元xx号房屋，房屋总价款818009元，叶娜采用按揭贷款方式付款；如银河湾公司为叶娜的按揭贷款提供保证担保，因叶娜原因导致贷款机构解除与叶娜的借款合同或宣布全部贷款提前到期的，银河湾公司有权单方面解除合同，叶娜应按房款总额的10%向银河湾公司支付违约金并赔偿全部损失。 叶娜按照前述付款方式向银河湾公司支付全部购房款，银河湾公司就所涉贷款提供连带责任保证，但囿于叶娜的原因，贷款人成都银行股份有限公司琴台支行宣布贷款提前到期，并要求银河湾公司承担保证责任；银河湾公司为此代偿587442.64元，代叶娜结清案涉贷款。 2018年10月25日，银河湾公司按照叶娜在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址，向其邮寄《解除通知函》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。四川省成都市国力公证处对该邮寄过程及内容进行公证，银河湾公司为此支出公证费1000元。 银河湾公司委托泰和泰律师事务所代为处理本案纠纷，并与之签订《委托代理合同》，约定律师代理费3万元。2018年11月12日，泰和泰律师事务所向银河湾公司开具等额发票。 另查明，案涉房屋已办理预购商品房预告登记（成房预中心城区字第××号）、预购商品房抵押预告登记（成房预抵中心城区字第xx号）。 本院认为，由于叶娜的原因导致贷款机构宣布贷款提前到期，银河湾公司承担保证责任，约定的解除合同的条件已成就，故银河湾公司有权解除合同。虽然银河湾公司所举证据不足以证明前述《解除通知函》已由叶娜本人签收，但至少能够确定的是，在叶娜签收起诉状副本之日，银河湾公司解除合同的意思表示即已到达。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本院确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议于叶娜收到银河湾公司起诉状副本之日即2019年7月8日解除。叶娜辩称约定解除合同的条款无效，对此，本院认为：首先，相应条款系格式条款无疑，但并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形；其次，该条款是有关解除权的约定，并非流押契约；再次，叶娜援引的其他法律规定也非“效力性强制性规定”。因此，其该辩称主张不成立，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，在商品房买卖合同解除以及案涉贷款结清后，叶娜应协助银河湾公司涂销前述商品房买卖网上签约备案、预告登记和预抵押登记。与此同时，叶娜还应按约向银河湾公司支付违约金；关于具体数额，对比银河湾公司主张的损失情况，本院认为约定的违约金过高，应当予以减少，综合考虑银河湾公司预期利益、叶娜违约情形以及本市房价整体上涨的背景，根据公平和诚实信用原则，本院确定为银河湾公司代偿金额的10%，即58744.26元。 对于银河湾公司要求叶娜支付公证费和律师费的诉讼请求，本院认为：首先，该费用系银河湾公司为实现债权而发生的费用，并非叶娜违约行为造成的损失；其次，双方对该费用应由叶娜负担未作约定。因此，其该项诉讼请求不成立，本院不予支持。 对于叶娜已经支付的购房款和银河湾公司的代偿款，按照不告不理的原则，本院在本案中不作审查和处理。 依照《中华人民共和国合同法》第四十条，第五十二条，第六十条第一款，第九十三条第二款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告成都市银河湾房地产开发有限公司与被告叶娜签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2019年7月8日解除； 二、被告叶娜于本判决生效之日起十日内向原告成都市银河湾房地产开发有限公司支付违约金58744.26元； 三、被告叶娜于本判决生效之日起十日内协助原告成都市银河湾房地产开发有限公司涂销案涉商品房买卖网上签约备案（合同签约备案号：2354123）、预购商品房预告登记（成房预中心城区字第××号）、预购商品房抵押预告登记（成房预抵中心城区字第xx号）； 四、驳回原告成都市银河湾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1278元，由原告成都市银河湾房地产开发有限公司负担278元，被告叶娜负担1000元（此款原告成都市银河湾房地产开发有限公司已预交，被告叶娜应于履行本判决义务时一并支付给原告成都市银河湾房地产开发有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院 审判员  余存江 二〇一九年七月二十五日 书记员  易亚楠