四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初2292号 原告：眉山市居安房地产经营有限公司，住所地：眉山市东坡区小北街79号。 法定代表人：李志明，总经理。 委托诉讼代理人：刘越，四川维是律师事务所律师。 被告：宋玉成，男，1964年11月11日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 第三人：彭丽群，女，1961年8月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告眉山市居安房地产经营有限公司（以下简称：居安公司）与被告宋玉成及第三人彭丽群、陆献腾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理，依法适用简易程序，于2019年6月18日、7月25日公开开庭进行了审理。第一次开庭中，原告居安公司的委托诉讼代理人刘越，被告宋玉成，第三人陆献腾到庭参加诉讼。第二次开庭中，原告居安公司的法定代表人李志明及委托诉讼代理人刘越，被告宋玉成，第三人彭丽群到庭参加诉讼。原告在第二次开庭中申请撤回对第三人陆献腾的起诉，本院依法口头裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告居安公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告的租赁合同于2019年4月10日解除；2.判令被告及第三人腾退返还位于眉山市东坡区商铺；3.判令被告以126.08元/日的标准，支付从2019年1月1日至2019年4月9日的租金12,481.92元；4.判令被告以126.08元/日的标准，支付2019年4月10日起至腾退返还之日止的商铺占用费。事实和理由：原告系东坡区下西街31号附1号商铺合法所有权人。被告租用案涉商铺。其间双方签订过租赁合同，最后一次签订的租赁合同约定租期从2016年1月1日起至2016年12月31日，此后的租金被告未支付。由于原、被告双方形成不定期租赁关系。原告于2019年3月14日向被告送达了《解除合同通知书》，并在案涉商铺门柱处张贴了该通知书。通知双方的不定期租赁合同于2019年4月10日解除，并请被告于合同解除当日腾退返还租赁商铺。原告向被告送达《解除合同通知书》时得知2019年1月5日被告将案涉商铺擅自转租给第三人彭丽群使用。2019年3月30日彭丽群又将案涉商铺再次转租给第三人陆献腾使用（时间从2019年4月1日至2019年7月15日）。另外，原告委托第三方评估机构眉山弘源房地产土地评估有限公司出具的评估报告评估确定案涉商铺2019年度租金为46,020元，即126.08元/天。由于原、被告双方形成不定期租赁关系，且原告在合理期限之前已通知被告解除合同，因此，双方租赁合同于2019年4月10日解除。但被告至今未腾退返还案涉商铺。特提起诉讼，望判如所请。 被告宋玉成辩称，被告一直租用的是眉山市房管局公房门市，从未租用过原告的门市，和原告不存在租赁关系，不存在收回门市。一直以来，房管局公房门市收费标准都是以物价局的文件执行，并非第三方评估公司的评估价，且没有任何文件通知。此公房门市是永久租用权的取得，是有历史遗留问题的。原告的请求不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。事实理由如下：1.被告一直租用公房门市，20年来每年都是12月底缴清房租，先住后缴纳，从未拖欠。2.2019年3月14日，被告接到原告工作人员打的电话，说给被告发了通知，要收回案涉租赁门市，理由为年租金超过5万元就收回进行拍租，被告也可以去拍，叫被告到房管局公房科去解决，两天后，被告到原房管局公房科（现在居安公司），工作人说，被告租用的公房门市，通过评估年租金超过5万元，他们要收回拍租，并说有文件，但至今被告也没有看到文件，被告也没有收到过文件。被告问他们为什么只收被告一家门市，他们说慢慢来，被告说慢慢来，被告就不同意，慢慢来这就不公平、公正。就为某些官员创造了贪腐的条件，国有资产将流失。3.多次沟通没有结果后，被告打了市长热线12345，两天后原告打电话叫被告去解决，但原告的态度是我有房产证，我是房东无条件收回，一概不理会被告的诉求。4.现在虽然将国有门市管理移交给了原告管理，但去年年底被告缴房租的时候，也是跟房管局公房科进行签字和缴费，均没有以任何形式告知被告，今后需要对接原告此门市的租用手续。5.眉山老城区公房门市转租是普遍现象。公房门市转租情况是有历史原因的。在2019年1月16日被告缴纳2018年的租金时，没有人告诉过被告2019年的租金要以居安公司的评估价进行收取，如果评估租金超过5万元，要收回拍租。即便是被告转租也应该提醒和警告，然后如果违规再处理。就算是租私人门市，如果要收回，也是要提前半年以上告知，双方达成平等的协调，强制性收回，这不公平，合同法也没有的。6.被告的公房门市是历史遗留问题。50年前，被告家平房住房作为门市办起了街道工业－裘衣组。90年代中期，原眉山县城关镇进行旧城改造，把街道工业的公房门市拆了，一直没有任何安置门市给集体使用。两年后要拆迁被告的私房住宅，我们意愿是先将街道工业公房门市先安置，我们再拆迁。后来在镇政府、拆迁办、房管局、公房科等有关部门和领导的协商下，在下西街宾娱商场消防通道搭建平方作为门市归还给集体员工使用权。而后街道工业又必须解体，又在镇政府领导、房管局领导、公房科领导和全部裘衣组员工一起协调下，因住房的牺牲由宋世萍、宋玉成对其他员工给予经济上的补偿，公房门市的承租权归宋世萍、宋玉成所有。被告接受政府安排。当时房管局公房科就承诺，今后只要不拆迁和改造，此公房门市就归宋玉成、宋玉萍永久租用，租金以物价局文件执行。由眉山县房管局公房科颁发了四川省眉山县房地产开发经营总公司的租房租用证，并且租用证一直沿用至今。综上所述，请求依法驳回原告的不合理、不公平的诉讼请求。 第三人彭丽群述称，原告所诉事实属实，第三人租赁的房屋系从被告宋玉成爱人手中所租，年租金为100,800元。第三人承租的房屋用于老鸭羽绒服销售，淡季时租与陆献腾。第三人愿腾退本案租赁房屋，但宋玉成、宋世萍多收租金应退还与第三人。如法院不能解决，第三人保留此诉权，另案起诉宋玉成、宋世萍退还使用租赁房屋租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。当事人对原告工商信息登记、彭丽群出具的收据、收条、熊玉贤出具的收条等证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的房屋所有权证（眉房权字第××号）、土地使用权证【眉市国用（2012）第15320号】、眉山市东坡区苏祠街道下西街社区居民委员会出具的证明，拟证明原告是案涉商铺东坡下西街31号附1号商铺的合法产权人。被告认为房产证和土地证是假的。关于房产证，认为房产证上载明的幢号为5幢，而实际没有5幢，面积与附图面积也有误差，产权证载明层数为六分之一层应当为楼房，而案涉商铺为平房。关于土地证，分摊面积载明为2.87平方米，而在眉山市自然资源局档案记载的分摊面积为2.9平方米，故两证是假的，下西街社区居民委员会的证明名字与原告不一致，也是乱开的。第三人彭丽群未发表质证意见。原告提交的房屋所有权证系原件且与被告提交的眉山市自然资源局档案资料一致，故对该证据本院予以认定。原告提交的土地使用权证也系原件，虽与被告提交的档案资料上记载的分摊面积不一致，是否有差异，应当由有关登记机关进行说明、补正，被告以此抗辩该证据系假的，理由不能成立。对该证据本院予以认定。眉山市东坡区苏祠街道下西街社区居民委员会出具的证明系复印件，真实性无法核实，本院不予认定。 2.原告提交的租房合同（签订时间2017年2月14日），拟证明双方就案涉商铺签订租赁合同，租期为2016年1月1日至2016年12月31日。合同系补签。被告对合同的真实性无异议，第三人彭丽群未发表质证意见。因合同相对方即被告对该证据无异议，本院予以认定。 3.原告提交的解除租赁合同通知书、照片、眉山市党务政务服务热线工单，拟证明原告于2019年3月14日向被告送达了《解除合同通知书》，通知被告双方租赁关系于2019年4月10日终止。被告对该组证据无异议。第三人彭丽群未发表质证意见。因合同相对方即被告对该组证据无异议，本院予以认定。 4.原告提交的2016年至2019年评估报告、2016年至2018年租金增值税发票，拟证明案涉商铺每年的租金以原告委托第三方评估机构的评估金额为准。按照2019年评估报告案涉房屋2019年度租金为46,020元，即126.08元/天。被告认为评估报告是不真实的，其所租门市为平房与其他楼房的门市相比价格是最高的。对租金增值税发票认为没有收到过该票据，但认可发票上载明的金额为其所交的租金金额。第三人彭丽群未发表质证意见。是否采用评估报告计算租金损失，在本院认为中进行阐述。因被告认可租金增值税发票上载明的金额系其所交的租金金额，故对增值税发票本院予以认定。 5.原告提交的公有房屋登记申请表，拟证明在1997年向房管部门申请公有房屋所有权登记的申请人为四川省眉山县房地产开发经营总公司，并加盖了公司印章。被告认为申请表上载明房屋层数为六分之一，而被告租赁的是平房，申请表上载明的与事实不符，该证据是假的。第三人对该证据无异议。该证所来源于眉山市自然资源局档案查询，证据来源合法，符合证“三性”原则，本院予以认定。 6.被告提交的其房屋所有权证和不动产权登记证，拟证明原告提供的房产证是假的。认为其房产证上载明的面积是30平方米，土地证是载明的也是30平方米，分摊面积载明的是0，原告的分摊面积是标准的楼房面积，而被告的房子是平房，故被告的产权证才是真实的。原告对关联性有异议，认为与本案无关。第三人彭丽群未发表质证意见。被告提交的证据系原件，符合证据要件及“三性”原由，本院予以认定。但不能达到证明原告产权证系假的证明目的。因原告提供的产权证系原件，且由相关登记机关作出，具有公示效力。 7.被告提交的案涉商铺的房产证和土地登记卡档案资料，拟证明原告提交的房产证与土地证是虚假的。原告认为不能达到被告的证明目的，两份证据恰恰证明了原告提交的房产证、土地证的真实性。第三人彭丽群未发表质证意见。该两份证据来源于眉山市自然资源局，证据来源合法，符合证据“三性”原则，本院予以认定。但不能达到被告证明原告提交的房产证、土地证是假的证明目的，理由同上。 8.租用证，拟证明四川省眉山县房地产开发经营总公司向被告颁发了租用证，明确了租金按物价局的相关规定来收取。证明将案涉房屋租给被告，只要不拆迁，都应该租给被告。原告认为不能达到被告能够永远使用案涉商铺的证明目的。在房屋租赁合同第七条约定了转租房屋要经过批准。被告将商铺转租给第三人已构成违约。按第四条约定原告有权收回房屋。合同第三条对房屋租金标准约定按物价局文件执行，这个约定现物价局对房屋租金已经不做决定了，这条无法执行，因此只能按照评估的价格执行租金。从合同的主体来说出租方是四川省眉山县房地产开发经营总公司，是原告公司的曾用名。因此，租用证证明了原被告之间建了房屋租赁关系。双方约定的租期在2015年12月31日就截止了，双方在2017年重新签订了租赁合同。第三人彭丽群未发表质证意见。因合同相对方即原告对真实性无异议，本院予以认定。 9.租房合同（签订时间2018年1月22日），拟证明原告每年都有租房合同，但该份合同被告没有签订。原告认可合同上印章系原告加盖。认为以前交易习惯是有些人签订了合同，有些人交了房租就走了，但是对于原告来说，每个人的合同必须要在公司备份，完善档案管理，有可能是之前的工作人员为了方便就代承租人签字了，且合同都是承租人已经交了租金之后才完善的合同。第三人彭丽群未发表质证意见。该合同上并无乙方即被告宋玉成和宋世萍签名，但被告宋玉成认可缴纳了2017年1月至2017年12月租金，故对双方建立租赁合同关系的事实，本院予以认定。 10.被告提交的眉山县东坡镇企业管理委员会和眉山县眉山镇九街工业办公室出具的证明一份，拟证明案涉租赁房屋在1998年就一直由被告及宋世萍承租。原告认为该证据系复印件，真实性无法确认，但从内容看与被告提供的租用证基本一致，也仅仅证明被告承租原告房屋的一个经过，且在之后原被告签订了新的租赁合同，双方现在的租赁内容是按新的租赁合同来办理的。第三人彭丽群认为与自己无关。因该证据系复印件，真实性无法核实，故本院不予认定。但被告租赁案涉商铺的事实双方均无异议，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原四川省眉山县房地产开发经营总公司于1992年10月经工商注册登记成立（于2002年4月28日变更名称为：眉山市房地产开发经营总公司，于2011年11月4日变更名称为：眉山市居安房地产经营公司，于2019年4月18日变更名称为：眉山市居安房地产经营有限公司）。原告为眉山市东坡区商铺所有权人【房屋所有权证：眉房权字第××号，土地使用权证：眉市国用（2012）第15302号】，产权证登记房屋坐落为东坡镇下西街宾娱商场，面积为16.06㎡。 1998年12月9日，四川省眉山县房地产开发经营总公司向宋玉成和宋世萍颁发《租用证》，载明的《房屋租赁合同》约定：一、租赁双方必须严格遵守国家的有关法律、法规、政策的规定。二、租赁双方应当严格履行各自的权利和义务。三、承租人必须按时向出租方缴纳房屋租金，逾期不缴的，承租人应当按有关规定向出租方支付违约金。租金标准按物价局文件执行。四、承租人无违约行为，出租方不得无故收回房屋，承租人有违约行为，出租方有权收回房屋。五、承租人应当爱护房屋设施，不准损坏房屋结构。六、承租人以租用房屋建筑面积按规定标准交纳保证金/元，保证金不计息，退房退保证金。七、承租人转租房屋应当按规定程序经批准后方可办理，否则视为违约。八、本合同一式两份，具有同等法律效力，租赁双方各执一份。九、本合同自签字之日起生效。有效期年。出租方加盖有四川省眉山县房地产开发经营总公司印章和法定代表人李俊清私人印章。承租方裘衣组（宋玉成、宋世萍）。此后，双方实际履行合同。被告履行合同期间与宋世萍将两间商铺相连的内墙打通租用（宋玉成租赁的商铺与宋世萍租赁的商铺前后相连）。 2017年2月14日，原告（甲方）与被告（乙方）在房管局补签了《租房合同》一份，载明：甲方同意将东坡区下西街31号5栋门市租给乙方，面积为16.06㎡。年租金为29,600元，租用期限暂定一年，从2016年1月1日至2016年12月31日止。乙方在签订本合同后，一次性将全年租金交给甲方，方可使用。乙方在租用期间，不得转租，所租房屋确需转租的应征得甲方书面同意方可转租。合同期满后，双方未再签订《租房合同》，被告使用租赁房屋至今，原告在收取被告租金后，曾于2018年1月22日向被告交付了一份《租房合同》，该合同甲方处由原告加印了印章，乙方处由他人代宋玉成、宋世萍签了名。合同载明租期为一年，从2017年1月至2017年12月，宋玉成租用的为下西街31号附1号，面积16.06平方米，年租金27,700元/年，宋世萍为下西街31号附2号，面积15.39平方米，年租金6,800元。被告缴纳的2016年年度租金为26,900元，缴纳的2017年年度租金为34,500元（含宋世萍租金），缴纳的2018年年度租金为28,261元。 2018年11月，被告将上述两间商铺以100,800元的价格转租给第三人彭丽群使用，双方未签订书面合同。2019年1月5日，被告宋玉成爱人熊玉贤向周亚梅（彭丽群之女）出具收条一份，载明：收到下西街31号门市租金8万元，剩余的20,800元房租在2019年1月20日付清。2019年3月30日，彭丽群又将上述商铺转租给陆献腾使用，转租期从2019年4月1日至2019年7月15日止。彭丽群向陆献腾收取了转租租金2万元和押金2,000元。庭审中，彭丽群陈述：自己转租给陆献腾的案涉商铺已到期，陆献腾已将租赁的商铺腾退交付给了自己。 2019年3月14日，原告向被告和宋世萍送达《解除合同通知书》，载明：致：宋玉成、宋世萍，你于2019年1月1日开始租赁我公司位于的门市，但未签订书面租赁合同。现我公司特通知：你与我公司就上述房屋的租赁合同于2019年4月10日解除。请你于合同解除当日腾退归还租赁房屋。如逾期未腾退归还，我公司将采取法律途径收回租赁房屋。请你积极配合，以保障我公司的工作顺利进行。并再次感谢你长期以来给予我公司的支持。并在上述商铺上张贴了该解除通知书。被告宋玉成收到通知后，于2019年3月19日通过电话向眉山市党务政务服务热线反映，希望相关部门不要收回门市。 2016年至2019年，原告分别委托四川正源房地产评估有限责任公司、眉山市九鼎房地产评估有限责任公司、眉山弘源房地产土地评估有公司对包括案涉商铺在内的公房年度租金底价进行了评估，经评估，案涉商铺2016年年度租金为26,900元/年，2017年年度租金为27,700元/年，2018年年度租金为28,261元/年，2019年年度租金为46,020元/年。 本院认为，本案审理查明，原告为案涉门市的合法所有权人，其与被告之间建立的案涉门市租赁关系合法有效，受法律保护。双方签订、履行初始租赁合同于1998年12月9日至2015年12月31日。2017年2月14日，被告与原告重新签订2016年1月1日至2016年12月31日止为期一年的《租赁合同》，租赁期满后，双方没有再续签租赁合同，但被告仍使用租赁物，并向原告缴纳租金至2018年12月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”原、被告于2017年1月1日之后建立的租赁关系，视为不定期租赁。由此，原告在2019年3月14日向被告送达《解除合同通知书》，通知被告解除双方的租赁合同。符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”在被告收到解除通知书后，原、被告之间的租赁合同在原告给予合理期限的2019年4月10日解除。对于合同解除后案涉商铺的腾退交付。被告在租赁期间未经原告同意，将案涉商铺转租给第三人彭丽群，彭丽群再次将商铺转租陆献腾，现陆献腾已将商铺返还彭丽群，被告未经原告同意的转租为非法行为，对原告不产生法律效力。原告与被告解除租赁合同后，非法承租人彭丽群应将案涉商铺直接腾退返还原告。故，原告主张被告及第三人腾退返还案涉商铺的请求，应以上述的认定予以变更。原告于2019年3月30日通知被告在2019年4月10日解除合同，给予了被告腾退的合理期限。但被告至今占用门市未予以腾退返还原告，应依法承担占用期间占用原告商铺的损失费。基于此，原告请求被告承担门市占用期间的损失费，依法成立，予以支持。原告主张以评估机构评估的2019年的年租金计算租金和占用商铺的损失，结合被告对外转租收取的租金远高于原告请求依据的评估价。据此，本院认为，原告请求对租金、占用费以评估价126.08元/日计付请求，切合实际，依法予以支持。被告的抗辩不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、原告眉山市居安房地产经营有限公司与被告宋玉成的《租房合同》于2019年4月10日解除； 二、第三人彭丽群于本判决生效之日起十五日内腾退返还原告眉山市居安房地产经营有限公司位于眉山市东坡区【房屋所有权证：眉房权字第××号，土地使用权证：眉市国用（2012）第15302号】商铺； 三、被告宋玉成于本判决生效之日起十五日内支付原告眉山市居安房地产经营有限公司2019年1月1日至2019年4月9日的租金12,481.92元； 四、被告宋玉成于本判决生效之日起十五日内支付原告眉山市居安房地产经营有限公司从2019年4月10日起至腾退返还商业用房之日止以126.08元/日计算的商业用房占用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费112元，减半收取56元，由被告宋玉成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  熊碧珍 二〇一九年七月二十五日 书记员  潘超来