江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4282号原告：陈黎，男，1984年2月11日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：黎峰，女，1956年1月4日生，汉族，住上海市宝山区，系原告陈黎的母亲。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。原告陈黎诉被告苏州奥食卡企业管理有限公司（以下简称奥食卡公司）、被告苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理，由审判员王玲适用简易程序独任审判。本案于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告陈黎及其委托诉讼代理人黎峰到庭参加诉讼。被告奥食卡公司、被告名品城公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈黎向本院提出诉讼请求：一、1、要求被告奥食卡公司支付D4061、D4092商铺自2012年1月1日起至2018年12月31日止的租金，并支付按欠付金额每日万分之三的标准计算至2018年12月31日的违约金。2、要求被告奥食卡公司支付自A2354商铺自2013年1月1日起至2018年12月31日止的租金，并支付按欠付金额每日万分之三的标准计算至2018年12月31日的违约金。3、要求被告奥食卡公司支付A4724商铺自2015年7月1日起至2018年12月31日止的租金，并支付按欠付金额每日万分之三的标准计算至2018年6月30日的违约金。二、判决被告名品城公司承担连带责任。三、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2011年7月12日，陈黎与奥食卡公司签订《租赁合同》两份，约定将陈黎所有的奥食卡城D馆四层4092室、4061室商铺出租给奥食卡公司。2013年12月26日，陈黎又与奥食卡公司签订《租赁合同》，约定将陈黎所有的奥食卡城A馆4724室商铺出租给奥食卡公司。2014年3月27日，陈黎再次与奥食卡公司签订《租赁合同》，将陈黎所有的奥食卡城A馆2354室商铺出租给奥食卡公司。因奥食卡公司未按合同约定支付租金，故陈黎诉至法院。另，陈黎通过查阅判决得知，名品城公司系涉案商铺开发商，且名品城公司参与涉案商铺出租事宜并收取租金，故名品城公司应对奥食卡公司欠付租金等承担连带责任。被告奥食卡公司书面答辩称，1、对于未付租金的事实予以认可，但对陈黎主张的欠付金额不认可。根据合同约定：商铺D4061室、D4092室，第一年、第二年不支付租金；第三年至第五年的年租金为陈黎购买该物业合同金额的119%的8%，租金半年一付；第六年至租赁期满，租金为实际营业额的8%，且租金为三个月一付。同时，商铺D4061室、D4092室的租金应自2013年7月12日开始计算。商铺A2354室，第一年、第二年不支付租金；第三年至第十年的年租金为陈黎购买该物业合同金额的119%的8%，租金在每个经营年度后45个工作日内支付。同时，A2354室商铺的租金从2016年3月27日开始计算。商铺A4724室，第一年、第二年不支付租金；第三年至第五年的年租金为陈黎购买该物业合同金额的119%的6%及税前经营利润的30%按陈黎投资份额比例支付税前租金；租金在每个经营年度结束后45个工作日内支付。第六年至第十年的租金为每个经营年度结束后45个工作日内将税前经营利润的60%按陈黎的投资份额比例支付（税前租金）。同时，商铺A4724室的租金自2015年12月26日起开始计算。2、对于陈黎所主张的违约金计算方式及数额不予认可。虽合同约定违约金计算为欠付租金金额的每日万分之三，但这种标准与陈黎的实际损失不相对应且有失公平。根据租赁合同约定，商铺D4061室、D4092室租金支付方式为半年一付，先用后付，结算基准日为第七个月的10个工作日内支付，故应自2014年1月22日起开始计算2013年7月12日至2014年1月11日租金的违约金，并以此类推。商铺A4724室、A2354室的租金支付方式为每年一次，先用后付，结算基准日为每个经营年度结束后45个工作日内支付，故商铺A4724室应自2017年12月9日起开始计算2015年12月26日至2016年12月25日租金的违约金，商铺A2354室应自2017年5月11日起开始计算2016年3月27日至2017年3月26日租金的违约金，并以此类推。综上，请求法院依法判决。被告名品城公司书面答辩称，1、涉案《租赁合同》系陈黎与奥食卡公司签订，我公司并非合同相对方，无义务承担合同项下的任何权利义务。2、我公司没有任何法律或合同义务代奥食卡公司就租金支付向任何主体承担任何形式的责任。综上，请求法院驳回陈黎对我公司的诉讼请求。经审理查明，2011年7月12日，陈黎作为出租方（甲方）、奥食卡公司作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》两份，约定甲方将位于苏州市相城区苏州环球奥食卡城D馆地上四层4092号单元/4061号单元，建筑面积均为25.54平方米的两套房屋出租给乙方。第三条租赁期限均约定：甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方，租赁期限为20年，自2010年1月1日起至2029年12月31日止。第四条租金的计算及给付均约定：甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业购房款总计275989元；从第三年至第五年，乙方每年按照甲方购买该物业合同金额的119%的8%支付给甲方税前租金，每六个月为一个支付周期，乙方应在第七个月的十日前向甲方支付前六个月的税前租金；从第六年开始至租赁期限届满，乙方将该物业所在楼宇实际营业额所得的8%按甲方的投资份额比例支付甲方税前租金，每三个月为一个支付周期，乙方将在第四个月的十日前向甲方支付前三个月的税前租金。第七条违约责任均约定：乙方未按约支付甲方租金，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。第十条其他约定载明：为保证租赁期间该物业经营的稳定性和连续性，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，双方并均在落款处签名、盖章确认。2013年12月26日，陈黎作为出租方（甲方）、奥食卡公司作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州市相城区苏州环球奥食卡城A馆地上四层4724号单元，建筑面积为12.45平方米的房屋出租给乙方。第三条租赁期限约定：甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方，租赁期限为20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止。第四条租金的计算及给付约定：甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业购房款总计175000元；从第三年至第五年，乙方每年按照甲方购买该物业合同金额的119%的6%及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按甲方的投资份额比例所计金额支付给甲方税前租金；该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付。第六年至第十年，乙方支付给甲方的税前租金标准为该物业所在楼宇当年营业额的8%按甲方的投资份额比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按甲方的投资份额比例所计金额，乙方实际应付税前租金以上述两种标准中获益较高的标准支付给甲方。该租赁期内的租金由乙方在每个经营年度结束后45个工作日支付。第七条违约责任约定：乙方未按约支付甲方租金，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。第十条其他约定载明：为保证租赁期间该物业经营的稳定性和连续性，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，双方并均在落款处签名、盖章确认。2014年3月27日，陈黎作为出租方（甲方）、奥食卡公司作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州市相城区苏州环球奥食卡城A馆地上二层2354号单元，建筑面积为15.69平方米的房屋出租给乙方。第三条租赁期限约定：甲方于向开发商接收该物业的同时即将其移交给乙方，租赁期限为20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止。第四条租金的计算及给付约定：甲方同意在第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算；甲方确认与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该物业购房款总计358195元；从第三年至第十年，乙方按照该物业实际出租的租金支付给甲方，但基于乙方对该物业项目的整体性运营，乙方收取该经营年度实际租金的10%作为管理费，乙方在扣除该项管理费后，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将租金支付给甲方。如按上述标准支付给甲方的租金低于该物业实际总价款金额的119%的8%，则乙方应将差额部分同时补足给甲方。第七条违约责任约定：乙方未按约支付甲方租金，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。第十条其他约定载明：为保证租赁期间该物业经营的稳定性和连续性，未经双方协商一致任何一方都不得擅自变更或解除本合同。合同还就其他内容进行了约定，双方并均在落款处签名、盖章确认。另查明，登记坐落为苏州市相城区元和街道聚元街233号4092室、4061室的登记权利人均为陈黎，上述两套房屋分别于2016年9月、2017年2月取得不动产权证书，房屋建筑面积均为25.59平方米。2019年4月4日，陈黎为原告，以名品城公司为被告诉至本院，要求判决名品城公司协助其将位于苏州市相城区元和街道华元路918号2354室、4724室房屋不动产权转移登记至陈黎名下。2019年6月27日，本院作出（2019）苏0507民初2426号民事判决书，判决名品城公司于该判决生效之日起十日内协助陈黎将上述两套房屋的不动产产权转移登记至陈黎名下。该判决书已生效。审理中，陈黎自述奥食卡公司曾支付涉案元和街道聚元街233号4092室、4061室各半年房租计26274元。以上事实有陈黎举证的身份信息、《租赁合同》、不动产权证书、（2019）苏0507民初2426号民事判决书及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。本院认为，陈黎与奥食卡公司签订的四份《租赁合同》，为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均应认定为合法、有效，双方应全面履行各自的义务。关于相城区元和街道聚元街233号4092室、4061室的租金。根据《租赁合同》约定，扣除免租期后，奥食卡公司应自2012年1月1日起按合同约定的购房款275989元的119%的8%即26274.15元/年的标准向陈黎支付租金至2014年12月31日。自2015年1月1日起至租赁期限届满，合同约定以该物业所在楼宇实际营业额所得的8%按陈黎的投资份额比例支付税前租金。现奥食卡公司未举证其在上述年度内的任何财务报表、审计报告等证据证明其实际经营及盈亏状况，同时考虑到案涉商铺由奥食卡公司占有使用，其对于实际经营状况及盈亏情况应当知晓并具有举证能力。而相反，陈黎作为个人，且仅系D馆其中两个商铺的业主，对于整个D馆的经营情况及盈利情况的举证能力薄弱，综合上述情况，本院认为，奥食卡公司应承担举证不利的法律后果，陈黎要求奥食卡公司按之前的租金标准支付2015年1月1日起的租金，应属合理，本院予以准许。奥食卡公司应按照26274.15元/年的租金标准支付陈黎上述两套商铺2012年1月1日至2018年12月31日的租金，为367838.1元。另因合同中未就税费缴纳主体、缴纳标准及代缴等进行约定，故本院在租金中不予扣除税费。关于违约金，2012年1月1日至2014年12月31日期间的租金，按照合同均为六个月支付一次，在第七个月的十日前支付；2015年1月1日起的租金，按合同约定为三个月支付一次，在第四个月的十日前支付。合同同时约定奥食卡公司未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金。现奥食卡公司逾期未付租金，已违反合同约定，故应向陈黎支付以13137.08元为基准自2012年7月10日、2013年1月10日、2013年7月10日、2014年1月10日、2014年7月10日、2015年1月10日起，以6568.54元为基准自2015年4月10日、2015年7月10日、2015年10月10日、2016年1月10日、2016年4月10日、2016年7月10日、2016年10月10日、2017年1月10日、2017年4月10日、2017年7月10日、2017年10月10日、2018年1月10日、2018年4月10日、2018年7月10日、2018年10月10日起，均按每日万分之三的标准计算至陈黎所主张的2018年12月31日止的违约金。经核算，违约金为132871.04元。关于相城区元和街道华元路918号2354室的租金，扣除免租期后，自2013年1月1日起的十年内，合同约定以实际租金扣除10%的管理费支付陈黎租金，如该租金标准低于物业实际总价款金额的119%的8%，则奥食卡公司应将差额部分补足给陈黎。现陈黎主张以物业购房款358195元的119%的8%，即34100.16元/年的标准计算年租金，符合合同约定，可予准许。奥食卡公司应按照34100.16元/年的租金标准支付陈黎2013年1月1日起至2018年12月31日止的房租204600.96元。关于违约金。按照合同约定，2013年1月1日起至2018年12月31日止的租金均应在每个经营年度结束后45个工作日内之日，奥食卡公司未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金。现奥食卡公司逾期未付租金，已违反合同约定，故应向陈黎支付以34100.16元为基准，自2014年3月10日、2015年3月11日、2016年3月10日、2017年3月10日、2018年3月9日起，均按每日万分之三的标准计算至陈黎所主张的2018年12月31日止的违约金。经核算，违约金为52500.6元。关于相城区元和街道华元路918号4724室的租金，扣除免租期后，奥食卡公司应自2015年7月1日起按合同约定的购房款175000元的119%的6%即12495元/年的标准，以及该物业所在楼宇当年税前经营利润的30%按陈黎投资份额比例所计金额向陈黎支付租金至2018年6月30日，现陈黎仅按购房款175000元的119%的6%即12495元/年的标准主张租金，其系对自身实体权利的处分，可予准许，故奥食卡公司应支付陈黎2015年7月1日至2018年6月30日的租金37485元。自2018年7月1日起的五年内，合同约定以该物业所在楼宇当年营业额的8%按陈黎的投资份额比例所计金额或该物业所在楼宇税前经营利润的60%按陈黎的投资份额比例所计金额之获益较高的标准支付。现奥食卡公司未举证其在上述年度内的任何财务报表、审计报告等证据证明其实际经营及盈亏状况，同时考虑到案涉商铺由奥食卡公司占有使用，其对于实际经营状况及盈亏情况应当知晓并具有举证能力。而相反，陈黎作为个人，且仅系A馆其中两个商铺的业主，对于整个A馆的经营情况及盈利情况的举证能力薄弱，综合上述情况，本院认为，奥食卡公司应承担举证不利的法律后果，陈黎要求奥食卡公司按之前的租金标准支付2018年7月1日起的租金，应属合理，本院予以准许。奥食卡公司应按照12495元/年的租金标准支付陈黎2018年7月1日至2018年12月31日的租金，为6247.5元。综合上述两项，奥食卡公司应支付租金合计43732.5元。关于违约金。按照合同约定，2015年7月1日起至2018年12月31日止的租金均应在每个经营年度结束后45个工作日内之日，奥食卡公司未能按约支付租金的，每逾期一日，应按欠付租金金额的万分之三支付违约金。现奥食卡公司逾期未付租金，已违反合同约定，故应向陈黎支付以6247.5元为基准，自2016年3月10日起，以12495元为基准自2017年3月10日、2018年3月9日起，均按每日万分之三的标准计算至陈黎所主张的2018年12月31日止的违约金。经核算，违约金为5514.04元。综上，奥食卡公司应支付陈黎房屋租金合计616171.56元，扣除陈黎自述奥食卡公司已支付的房租26274元，故奥食卡公司尚欠陈黎涉案四套房屋截止至2018年12月31日的租金为589897.56元，应付涉案四套房屋截止至2018年12月31日的欠付租金违约金为190885.68元，以上合计人民币780783.24元。虽名品城公司系涉案商铺所在项目的开发商，但房屋租赁合同系陈黎与奥食卡公司所签，故根据合同相对性，支付房租、违约金的义务主体为奥食卡公司，本院对陈黎要求名品城公司就租金、违约金承担共同支付责任的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈黎租金589897.56元、违约金190885.68元，合计人民币780783.24元（计算至2018年12月31日）。（如采用转账方式支付，请汇入原告陈黎指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014369）二、驳回原告陈黎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币5845元，由原告陈黎负担490元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担5355元。被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担部分，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效后十日内向本院交纳。逾期未交，则强制执行。原告陈黎预交的该部分诉讼费用，由本院退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 王 玲二〇一九年七月三十一日书记员 唐宽正