云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云3103民初384号原告（反诉被告）：段建梅，女，汉族，1970年3月3日出生，中专文化，经商，住云南省德宏州芒市。原告（反诉被告）：李富贵，男，汉族，1964年5月6日出生，大专文化，云南省德宏州芒市财政局干部，住云南省德宏州芒市。原告（反诉被告）：李能垚，男，傣族，1993年12月8日出生，大专文化，务工，住云南省德宏州芒市。三原告共同委托诉讼代理人：李章昆，云南泰恒律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：李梅琴，女，汉族，1971年11月5日出生，文盲，无业，住云南省德宏州芒市。被告（反诉原告）：李祖文，男，汉族，1970年6月16日出生，初中文化，经商，住云南省德宏州芒市。二被告共同委托诉讼代理人：王丽江，云南星震律师事务所律师，代理权限为特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：邱世煌，云南星震律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告段建梅、李富贵、李能垚与被告李梅琴、李祖文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段建梅及三原告共同委托诉讼代理人李章昆、被告李祖文及二被告共同委托诉讼代理人王丽江、邱世煌到庭参加诉讼。2019年3月26日开庭过程中，二被告向本院提出反诉，本院依法受理并于当日合并开庭审理二案。本案现已审理终结。原告段建梅、李富贵、李能垚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告购房款1599000元；2、由被告承担本案保全费、案件受理费等全部诉讼费。诉讼过程中，三原告将第一项诉讼请求变更为：判令解除《房地产买卖契约》，并增加诉讼请求：判令被告返还原告位于芒市不动产权证号为云（2018）芒市不动产权第0002414号）（变更登记前的不动产权证号为：云（2018）芒市不动产权第0002315号）房地产。事实及理由：原告段建梅、李富贵系夫妻关系，李能垚系二人长子。三原告原系芒市风平镇那茂村御竹苑小区25号房地产【原不动产权证号为云（2018）芒市不动产权第0002315号】的权利人。2018年6月4日，原、被告经协商后签订《房地产买卖契约》，约定原告将上述房地产转让给二被告，转让价格为1599000元，付款方式为转账付款，付款时间为2018年6月4日前。当日，原告为被告办理了房地产过户登记手续，变更登记后的权利人为被告李祖文、李梅琴，不动产权证号为云（2018）芒市不动产权第0002414号。后被告未按约定履行支付房款的义务，构成违约。因原告多次催要均未果，故原告诉至本院。被告李梅琴、李祖文共同辩称，原告诉争无法律及事实依据，应依法予以驳回。理由如下：1、本案所争议的房屋系原、被告双方商谈后进行购买的，双方对房屋的价格及买卖达成协议，二被告按照合同约定支付了相应的房款，三原告及二被告到房屋登记部门进行了变更登记，系双方真实意思表示。二被告严格按照合同约定履行了相应的合同义务，原告称二被告未支付房屋价款无事实根据。2、三原告无契约精神，在收到足额甚至超额购房款的前提下，在房屋完成权属变更后，恶意诉讼，损害二被告的合法权益，对二被告声誉、财产造成重大的侵犯。三原告与二被告完成房屋买卖合同之后，二被告对该房屋享有一切民事权利，三原告背信弃义，恶意诉讼，想借此来延迟搬离房屋，二被告现要求三原告尽快搬离该房屋。3、原、被告双方共同协商的房屋价款为1840000元，其中包含个人所得税及房屋的一切费用。该房屋买卖合同中手写的部分，系原告段建梅亲笔手写，系本案不真实的地方。被告未违约，被告的表弟翁某向原告段建梅的银行账户内转入的1500000元为首付款，双方进行房屋产权变更登记后，翁某又将尾款转账给了原告，系双方真实意思的表示，原告诉讼的请求不能成立。反诉原告李梅琴、李祖文向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告立即退还反诉原告多付购房款241000元；2、反诉被告承担本诉及反诉的诉讼费用。事实及理由：因反诉被告将芒市风平镇那茂村御林竹苑小区25号房屋出售给反诉原告，反诉原告先后于2018年5月30日、同年6月8日向反诉被告支付购房款共计1840000元。因办理该房屋交易过户办证需缴纳相应的交易税由反诉被告承担，该税收由反诉被告负责缴纳。因2019年3月26日庭审中，经反诉原、被告双方一致确认该房屋交易总价为1599000元，为此，反诉原告向反诉被告多支付款项241000元。反诉被告无事实及法律依据占有多支付的购房款，应当予以返还反诉原告。反诉被告段建梅、李富贵、李能垚对反诉原告的反诉辩称，反诉原告的反诉请求无法律及事实依据，应当予以驳回。理由为：1、在事实的阐述上，反诉原告前后矛盾，在本诉中答辩称本案合同价为1840000元，房地产买卖契约不系真实合同，过户时产生的税费由反诉被告承担，在反诉中，反诉原告做出完全相反的阐述，认为合同价款为1599000元，税费由反诉原告承担。反诉被告认为，本诉及反诉基于的事实应当一致。2、反诉原告无证据证明1840000元系其支付的房款，因此，其要求返还多支付部分没有依据。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的房地产买卖契约是否真实合法有效？2、翁某向原告转款的1840000元是否系代二被告支付的购房款？（以上两点为本诉、反诉的共同争议焦点）3、（本诉部分的另一争议焦点）二被告是否已按约定支付原告购房款，是否存在违约行为？现是否应当解除双方签订的房地产买卖契约？被告是否应当返还原告房地产（即办理变更登记手续到原告名下）？4、（反诉部分的另一争议焦点）反诉被告是否应当返还反诉原告多支付的241000元？双方当事人围绕本诉及反诉的诉讼请求一并提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即：三原告提交的第一组证据三原告及二被告身份证复印件各一份，原告段建梅与李富贵结婚证、被告李梅琴与李祖文结婚证复印件各一份，原告李能垚户口簿复印件一份；二被告提交的第一组证据二被告身份证复印件各一份、第二组证据房地产买卖申请审批书复印件一份。对有争议的证据，本院认定如下：三原告提交的第二组证据不动产权证书、房地产买卖契约复印件各一份，二被告认可其三性，故本院对其三性予以认定，该组证据能够证明（1）三原告曾于2018年5月31日取得位于芒市风平镇那茂村御竹苑小区25号房地产的不动产权证书，三原告按份共有该房地产，（2）原、被告于2018年6月4日签订《房地产买卖契约》，该合同约定三原告自愿将其共有的位于芒市风平镇那茂村御竹苑小区25号房地产出售给二被告，双方议定的上述房地产评估价格为1599000元，二被告于2018年6月4日前一次付清给三原告，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为转账，三原告于2019年6月4日将上述房地产正式交付给二被告，双方并就其他事宜进行了约定，故对其欲证明的内容予以部分采信；第三组证据云南增值税普通发票、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）（四联）、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）、宗地图复印件各一份，具备证据的三性，本院予以采信。二被告提交的第三组证据购房款委托代付委托书原件一份，第四组证据客户取款回单、客户存款回单复印件各二份，具备证据的三性，本院均予以采信；第五组证据不动产权证书复印件一份，具备证据的三性，能够证明二被告于2018年6月7日取得该房地产的不动产权证书，二被告共同共有该房地产，故对其欲证明的内容予以部分采信。二被告申请的证人翁某所作证言，与被告提交的第三组、第四组证据相互印证，本院予以采信。根据庭审查明，本院确认本案以下法律事实：2018年5月30日，被告李祖文、李梅琴共同委托案外人翁某向原告段建梅的农村信用社账户转账1500000元。同年5月31日，原告段建梅、李富贵、李能垚取得位于芒市风平镇那茂村御竹苑小区25号房地产的不动产权证书【不动产权证书号为（2018）芒市不动产权第0002315号】，三原告按份共有该房地产，该不动产权证书中附记“原国有土地使用证证号：芒国用（2015）第0000453号。原房屋所有权证证号：房权证芒房字第××号，房权证芒房字第××号，房权证芒房字第××号”。6月4日，三原告与二被告共同签订《房地产买卖契约》，该合同约定三原告自愿将其共有的位于芒市风平镇那茂村御竹苑小区25号房地产出售给二被告，双方议定的上述房地产评估价格为1599000元，二被告于2018年6月4日前一次付清给三原告，购房定金将在最后一次付款时冲抵，付款方式为转账，三原告于2019年6月4日将上述房地产正式交付给二被告，双方并就违约责任等事项进行了约定。同日，原、被告共同向芒市住房保障和房地产管理中心申请办理房地产买卖审批手续，并交纳了房屋买卖契税23985元及房屋转让个人所得税15990元，共计39975元。6月7日，二被告取得该房地产的不动产权证书【不动产权证书号为（2018）芒市不动产权第0002414号】，二被告共同共有该房地产，该不动产权证书中附记“原中华人民共和国不动产权证书：云（2018）芒市不动产权第0002315号”。6月8日，二被告再次委托翁某向原告段建梅的农村信用社账户转账支付剩余购房款340000元。庭审中，原、被告认可原告曾将案涉房地产抵押给农村信用社贷款1500000元，2018年5月30日原告段建梅与被告李祖文、案外人翁某共同到农村信用社向原告段建梅的农村信用社账户转款1500000元，用于偿还前述贷款。现三原告以二被告未按约定支付购房款1599000元为由，诉至本院；开庭过程中，二被告向本院提出反诉。本院认为，本诉及反诉为房屋买卖合同纠纷。一、关于原、被告双方签订的房地产买卖契约是否真实合法有效的问题。2018年5月30日，二被告委托翁某向原告段建梅转账1500000元；同年6月4日原、被告签订《房地产买卖契约》，该合同约定三原告自愿将其共有的房地产以1599000元的价格出售给二被告，双方于当日以该份合同向芒市住房保障和房地产管理中心申请办理房地产买卖审批手续，并交纳了房屋买卖契税23985元及房屋转让个人所得税15990元，共计39975元；6月8日，二被告在付清全部过户税费并取得不动产权证后再次委托翁某向原告段建梅转账支付了340000元。本院认为，以上事实能够证明原、被告双方实际约定的房地产转让价格为1840000元，被告已按实际约定的价款履行了付款义务，原告于收到房款后履行了产权变更登记手续。双方签订的《房地产买卖契约》中有关房地产转让价款的约定不系双方的真实意思表示，且存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，故该价格条款约定无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。二、关于翁某向原告转款的1840000元是否系代二被告支付的购房款的问题。本院认为，二被告提交的第三组、第四组证据、证人翁某所作证言，能够证明原、被告双方实际约定的房地产转让价格为1840000元，原告于收到翁某的转款1500000元后办理了房地产变更登记手续，被告于取得房屋所有权后又委托翁某向原告支付了剩余购房款340000元，二被告委托翁某履行了支付购房款的义务。原告称翁某向其转账支付的1840000元，系翁某向其购买牛肉而支付的货款，但未提交相关证据证明其主张，故本院对原告的该主张不予支持。三、关于二被告是否已按约定支付原告购房款，是否存在违约行为，现是否应当解除双方签订的房地产买卖契约，被告是否应当返还原告房地产（即将该房地产变更登记手续到原告名下）的问题。被告已举证证明其已按实际约定的转让价格向原告履行了付款义务，被告不存在违约行为，原告于收到购房款后也将产权变更到被告名下，合同已履行完毕，合同权利义务已终止。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告以被告违约为由要求解除合同并返还房地产，但其提交的证据不能证明被告存在违约行为，故本院对原告的该项请求不予支持。四、关于反诉被告是否应当返还反诉原告多支付的241000元的问题。反诉被告在收到反诉原告转账交付的1500000元后，双方签订了《房地产买卖契约》并办理了产权变更登记手续、交纳了税费，反诉原告在取得房屋所有权后又转账支付了剩余购房款340000元。庭审中，反诉原告在本诉部分认可双方实际约定的房地产转让价格为1840000元，该陈述与反诉原告提交的第三组、第四组证据以及证人翁某所作证言能够相互印证，同时，双方签订的《房地产买卖契约》中有关房地产转让价款的约定不系双方的真实意思表示，且存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的行为，该价格条款约定无效。本院认为，合同内容应当以双方的真实意思表示确定，现合同双方已按真实意思表示履行了合同义务，反诉原告称其多支付反诉被告购房款241000元，无事实及法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本院对反诉原告的该主张不予支持。综上所述，本院对本诉原告段建梅、李富贵、李能垚的第一项、第二项诉讼请求不予支持，对反诉原告李梅琴、李祖文的第一项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告段建梅、李富贵、李能垚的诉讼请求；二、驳回反诉原告李梅琴、李祖文的诉讼请求。本诉案件受理费19191元，由原告段建梅、李富贵、李能垚共同负担（已付），反诉案件受理费2458元，由反诉原告李梅琴、李祖文共同负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长 尚 欢人民陪审员 李 广人民陪审员 何莲玉二〇一九年七月十一日书 记 员 董倩月