文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初24755号原告：广州市远泰物业租赁有限责任公司，住所地广东省广州市番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼9107号房，统一社会信用代码91440113MA59CN5Y2M。法定代表人：滕朝霞，总经理。委托代理人：马立峻、杨雅茜，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东省现代农业装备研究所，住所地广东省广州市石牌五山路261号，统一社会信用代码124400005940031444。法定代表人：张汉月，所长。委托代理人：彭亚，系广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广东心艺艺术文化传播有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路263号首层102房自编A8商铺，统一社会信用代码91440000728742277U。法定代表人：王静。原告广州市远泰物业租赁有限责任公司（以下简称远泰公司）诉被告广东省现代农业装备研究所（以下简称农研所）、第三人广东心艺艺术文化传播有限公司（以下简称心艺公司）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告远泰公司的委托代理人杨雅茜，被告农研所的委托代理人彭亚，第三人心艺公司的法定代表人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远泰公司向本院提出诉讼请求：1.被告农研所停止侵占原告远泰公司位于广州市天河区五山路263号101房（以下简称案涉101房）中物业部分（以下简称案涉场地），腾退占用部分并交还原告。2.被告农研所向原告远泰公司支付占用案涉场地的使用费（自2016年9月5日计至被告农研所将案涉场地交还原告之日止，按照被告农研所与第三人心艺公司所签订租赁合同的标准计算，即2016年5月1日至2017年4月30日期间为7904元/月、2017年5月1日至2018年4月30日期间为8220元/月、2018年5月1日至2019年4月30日期间为8549元/月、2019年5月1日至2020年4月30日期间为8891元/月）。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：远泰公司于2016年9月5日取得案涉101房的不动产权证，为该房产的所有权人。农研所一直擅自占用该房产权属面积内与广州市天河区五山路263号102房（以下简称案涉102房）相邻的部分场地（占用面积约为76平方米；即案涉场地），将案涉场地并入案涉102房，一并出租给心艺公司作为经营场所使用及收取租金，侵犯了远泰公司的物权。远泰公司多次发函及当面催促农研所及心艺公司交还所占用的案涉场地并赔偿损失，然而农研所一直拒绝交还。综上，远泰公司为案涉101房的合法产权人，农研所非法侵占案涉场地该部分权属面积，侵犯了原告的合法权益。现依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条之规定提起诉讼，请求法院判如所请。农研所辩称：一、案涉场地的所有权自房屋建成后就属于农研所所有和使用。农研所与原广州广兴华房地产开发公司（以下简称广兴华公司）共建的瑞华大厦（广州市天河区五山路263号）于1999年底全面竣工。2000年11月27日，农研所与广兴华公司签订了《瑞华大厦面积及楼层分割协议》，双方约定农研所分得面积为19086.7659平方米，其中首层面积800.3857平方米，就包括案涉场地并附有位置平面图予以佐证。分割面积确定后，广兴华公司就根据协议约定的面积和位置平面图在首层建起围墙予以明确双方的界址，案涉场地在农研所使用的围墙界址内。从2000年11月27日起农研所开始使用的首层面积800.3857平方米（包括案涉场地）到现在，在此期间将近20年没有和任何人发生过争议。故此，案涉场地的所有权自房屋建成后就属于农研所所有和使用。二、远泰公司房产证的原始取得无事实和法律依据。根据农研所与广兴华公司分割协议约定的首层面积，经现场测量，围墙界址内（包括案涉场地）农研所使用的面积与协议约定的首层面积800.3857平方米相互吻合；再根据本案事实在时间上的先后顺序可知，瑞华大厦竣工后，共建双方先有面积分割约定，根据分割约定的各自面积再向房管部门申请办理房屋产权证。据此，案涉场地根据分割协议约定依法属于农研所所有，房屋产权证却办到他人名下，显属侵犯了农研所的合法权益。所以，远泰公司房产证的原始取得无事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》及相关司法解释第二条的规定，农研所向法庭提交的证据《瑞华大厦面积及楼层分割协议》及位置图确实充分证明案涉场地的不动产真实权利人是农研所而不是远泰公司。三、农研所出租260平方米（包括案涉场地）商铺行为有事实和法律依据。根据分割协议约定，农研所于2015年4月15日将自己所有的260平方米（包括案涉场地）出租给第三人的法定代表人王静使用，租赁期限5年，农研所按月收取租金。综上所述，远泰公司房产证的原始取得无事实和法律依据，农研所恳请人民法院根据“以事实为依据，以法律为准绳”的原则，在查明事实的基础上依法驳回远泰公司的诉讼请求，以保障农研所的合法权益，以维护法律的神圣尊严。心艺公司述称：心艺公司对远泰公司诉请没有意见。关于心艺公司是否愿意将案涉场地交还给远泰公司或是否就案涉场地租金缴纳给远泰公司的问题，我方遵从法院的判决。经审理查明：已经发生法律效力的（2018）粤0106民初9004号民事判决查明及认定了以下与本案相关的内容：一、据农研所提交的印发时间为2012年7月20日的粤机编办（2012）164号文件显示，广东省农业机械研究所已更名为农研所。据粤（2016）广州市不动产权第04215954号《不动产权证书》显示，远泰公司系案涉101房的登记产权人，登记时间为2016年9月5日，案涉101房建筑面积为936.9平方米，套内面积为921.0651平方米，所附编号为12010007701的《房地产分户图》标注了案涉101房所在位置。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》显示，农研所系案涉102房的登记产权人，登记时间为2015年10月23日，案涉102房建筑面积为801.58平方米，套内面积为788.03平方米，所附编号为12010007701的《房地产分户图》标注了案涉102房所在位置。二、农研所主张，案涉101房《房地产分户图》标注的案涉101房范围内的76平方米应属农研所所有，且一直由农研所占有使用。农研所还向本院提交了农研所与广兴华公司于2000年11月27日签订的《瑞华大厦面积及楼层分割协议》〔载明根据农研所与广兴华公司双方“合作建房合同”双方分配面积的有关规定，双方确认瑞华大厦产权分割决议如下：农研所分得面积19086.7659平方米，其中首层800.3857平方米（位置详见附图）……除农研所分得面积外其余为广兴华公司所分得面积，双方各自拥有其所分得面积的产权等〕及加盖有农研所及广兴华公司印章的《首层平面图》（上有部分区域划有斜方格，写有“农机所”），以证明《首层平面图》标明的应属农研所所有的房产现有部分面积被划入了案涉101房范围内，可知广兴华公司并未按照其与农研所约定的面积为农研所办理房地产权证。对此，远泰公司主张根据案涉101房的《不动产权证书》，其合法享有案涉101房的占有、使用等权利，但接收案涉101房后发现，农研所实际占用了案涉101房76平方米。三、审理过程中，本院依法向广州市国土资源和规划委员会发函核查案涉101房与案涉102房的不动产权证书所附房地产分户图是否与两房屋申请初始登记时的范围一致；该委员会就此作出穗国土规划协查（2018）484号复函，称：2002年，广东省农业机械研究所持12010007701号《房地产分户图》办理了案涉102房的分割登记；2005年，余秋生持12010007701号《房地产分户图》办理了案涉101房的过户转移登记。来函查询房屋四至形状详见《广州市房地产查丈原图》及《房地产分户图》（附件）。四、本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现农研所主张远泰公司依据案涉101房《不动产权证书》享有的房产面积侵犯其合法权益缺乏依据，即便农研所与广兴华公司就案涉102房面积存在约定，但不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。如农研所主张广兴华公司未按其双方约定办理房地产权证，可向广兴华公司主张权利，但农研所与广兴华公司之间的约定现并不足以对抗远泰公司依据案涉101房《不动产权证书》依法享有的权利。故此，农研所在该案中的全部诉讼请求（即一、确认农研所占有和使用的案涉场地为农研所所有；二、远泰公司协助农研所将其名下不动产权证书记载的农研所所有的案涉场地过户给农研所；三、本案诉讼费由远泰公司承担）因缺乏事实及法律依据，本院均予驳回。另查，将案涉101房、案涉102房各自的《不动产权证书》及其《房地产分户图》与原、被告在本案中标示的案涉场地实际位置图对比来看，案涉场地是位于案涉101房的《房地产分户图》范围之内的，且案涉场地是位于案涉101房内的西南角。庭审中，原、被告均确认案涉场地现由第三人心艺公司使用。远泰公司称其在本案中不需要向第三人主张交还案涉场地的责任，由其于庭后与第三人协商。农研所提供的《房屋租赁合同》显示：农研所于2015年4月15日与案外人王静签订租赁合同将广州市天河区五山路263号自编A8铺出租给王静作非居住用房使用，租赁期自2015年5月1日至2020年4月30日，建筑面积约260平方米，月租金标准为2015年5月1日至2016年4月30日期间26000元/月、2016年5月1日至2017年4月30日期间27040元/月、2017年5月1日至2018年4月30日期间28121.6元/月、2019年5月1日至2020年4月30日期间30416.32元/月。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。该法第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。从本案查明的事实看，案涉场地是位于案涉101房的《房地产分户图》范围之内的，而案涉101房的登记所有权人为远泰公司，根据物权公示公信原则，案涉场地的所有权人应为远泰公司。农研所辩称其为案涉场地的所有权人，并提供了《瑞华大厦面积及楼层分割协议》、位置图等证据作为反驳证据，但本院认为，农研所在（2018）粤0106民初9004号案中系基于上述证据起诉远泰公司要求确认案涉场地归农研所所有，但已经发生法律效力的（2018）粤0106民初9004号民事判决对农研所该诉请已经依法予以驳回，因此，农研所上述反驳证据并不充分，不足以推翻案涉场地的所有权人为远泰公司的事实，本院对农研所上述辩称意见不予采纳。远泰公司现基于《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，要求农研所交还案涉场地并支付自2016年9月5日起至农研所交还上述场地之日止的占用费，合法有据，应予支持。经查，案涉场地被农研所出租给案外人王静使用，王静系心艺公司法定代表人，而原、被告均确认案涉场地现被心艺公司使用，鉴于此，根据公平原则，本院综合本案案情酌情认定2016年9月5日至2019年4月30日期间的占用费以263406元为宜、自2019年5月1日起的占用费按照8891元/月计算为宜。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东省现代农业装备研究所于本判决发生法律效力之日起十日内，将超出粤房地权证穗字第××号《房地产权证》所附编号为12010007701的《房地产分户图》中102房的面积（与102房相邻，且位于101房之内）交还原告广州市远泰物业租赁有限责任公司。二、被告广东省现代农业装备研究所于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省现代农业装备研究所支付2016年9月5日至2019年4月30日期间的占用费263406元、自2019年5月1日起至实际交还上述面积之日止的占用费（按照8891元/月计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5520元，由被告广东省现代农业装备研究所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  王玉珊人民陪审员  林 艳二〇一九年七月四日本件核对与原本无异书 记 员  余晓琳梁炎梅            本判决书于2019年   月   日送达