江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初438号 原告：王培建，男，1974年8月14日出生，汉族，住南京市浦口区。 原告：陈世兰，女，1977年10月18日出生，汉族，住南京浦口区。 两原告共同委托诉讼代理人：许礼华，江苏兴天浦律师事务所律师。 被告：丁仕清，男，1982年1月20日出生，汉族，住南京市浦口区。 被告：柯美琼，女，1979年6月5日出生，汉族，住南京市浦口区。 两被告共同委托诉讼代理人：汪琲勒，江苏沁典律师事务所律师。 原告王培建、陈世兰与被告丁仕清、柯美琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王培建及两原告委托诉讼代理人许礼华、被告丁仕清及两被告的委托诉讼代理人汪琲勒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王培建、陈世兰向本院提出诉讼请求：判令：1、确认原、被告所签《房屋转让协议》无效；2、被告退还原告预付购房款200000元并支付利息（按照银行三年期贷款利率，月息0.7%计算，从2016年4月16日起，暂计算至2019年1月15日，此孳息为46200元）；3、被告按案涉房屋现价（120万元）与合同价（45万）之价差部分赔偿70%，即52.5万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月16日，两原告与两被告之间签订了一份《房屋转让协议》，之后，两原告如期履约，两被告取得案涉房屋钥匙应当按照约定向原告交付房屋时，因房屋市场价格已涨（据原告在微信中称，其亲戚出价120万要购买此房屋）之故，两被告单方要求将合同售价变更为120万元，否则，拒不交房。原告认为，由于案涉合同已违反我国土地法中关于集体土地上的房屋不得随意买卖的规定，应确认为无效；在损失承担上，原告方只承担明知或应知案涉房屋不能买卖而购买的责任，被告方除承担该项责任外，还应承担违反民法诚实信用原则的法律责任。故诉至法院，请求判如所请。 被告丁仕清、柯美琼辩称，一、同意确认原、被告所签“房屋转让协议”无效。原、被告在签订房屋转让协议时，房屋并未开建，没有标的，当时房屋的权属不明，该房屋属于拆迁安置房，其本身具有政策补偿性质，土地性质是集体土地，是不允许上市交易的，被告方同意认定其为无效合同。二、被告同意返还20万元购房款，但是原告要求的利息过高，被告方认为应当按照银行一年期贷款利率计算，即3.75%每年。三、原告本身存在过错，并且该合同无效的结果没有对两原告造成实际损失，合同无效应当以恢复原状为原则，两被告同意返还预付购房款及支付相应利息，符合相关的法律规定。原告要求赔偿房屋差价损失无任何依据，并且数额过高，已经超过合同总标的，该合同无效也就意味着两原告是无法取得该房屋的所有权，也就是不存在任何差价损失。要求驳回诉请第三项。诉讼费应当按照过错责任合理分担。 本院经审理认定以下事实，原告王培建、陈世兰系夫妻关系。被告丁仕清、柯美琼系夫妻关系。2016年4月16日，丁仕清、柯美琼与王培建、陈世兰签订《房屋转让协议》一份，载明：“转让人（产权人）：丁仕清，产权共有人：柯美琼，受让人：王培建、陈世兰。房屋产权人和产权共有人简称甲方，受让人简称乙方。一、甲方有偿将位于南京市浦口区证房（安置房）的房屋（建筑面积：172平方米左右）以人民币肆拾伍万元整的价款转让给乙方，乙方分两次将该房款交付给甲方，签订此协议时支付定金二十万元，余款二十五万元在取得该房屋钥匙时一次性付清，在此期间甲方不得再次将此房对外出售或转让。全款付清时乙方对该房屋享有所有权。二、该房屋在社区向甲方交付时，甲方应该将房屋的交房所有手续给予办好，甲方在办好交房手续后应立即将此房实物及配套设施和相关物业手续移交给乙方。三、该房屋产权因甲方目前不具备过户条件，待该房屋具备过户条件时，甲方应无条件协助乙方办理该房屋过户相关手续，过户需要缴纳的一切费用均由乙方承担。四、房屋具体位置以最终交付为准，与甲方无关。五、房屋具体交付时间以村里通知甲方拿到钥匙时间为准。……八、在乙方没有拿到该所住宅钥匙期间内，双方不得单方毁约，如有毁约，则毁约方赔偿定金的两倍……”。 同日，陈世兰通过银行向丁仕清账户付款200000元，丁仕清出具收条一份，载明：“今收到王培建购买南京市浦口区汤泉街道新金社区朱庄组丁仕清所属的安置房定金人民币贰拾万元整（¥200000）”。 另查明，2015年12月29日，丁仕清与浦口区人民政府汤泉街道办事处签订《浦口区征地房屋搬迁补偿协议（统拆统建）》一份，被拆迁房屋及附属物座落于，经有效确认房屋面积109.95平方米，征收搬迁补偿款合计285902.6元，被拆迁人自愿将征地房屋搬迁补偿款合计221752.5元，作为购买安置房房款预存，用于安置房建设。 经过向浦口区汤泉街道新金社区主要负责人了解，丁仕清户房屋系统拆统建，新建房屋每户大约170平方米左右，为集体土地，不能上市交易，未办理相关产权手续。原、被告对该事实均无异议。本案审理中，原、被告一致陈述，案涉房屋现价值105万元。 上述事实，有《房屋转让协议》、收条、《浦口区征地房屋搬迁补偿协议（统拆统建）》、银行客户回单以及当事人当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，民事活动必须遵守法律，公民合法的民事权益受法律保护。农村宅基地属村民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村村民一户只能拥有一处宅基地。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非房屋所在地农村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案中，诉争房屋系村集体土地所建房屋，两原告非该集体经济组织成员，丁仕清、柯美琼与王培建、陈世兰于2016年4月16日签订的《房屋转让协议》，违反了法律、行政法规强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。两被告应返还两原告购房款200000元。关于原、被告的过错责任，本院认为，两被告作为被搬迁人，应明确知道房屋的权属性质和将来不能过户的后果，其将房屋出售他人，存在明显过错；两原告购买房屋，明知系购买位于村集体土地上的房屋的拆迁安置房，未仔细审查房屋的权属相关情况，亦存在过错。综合本案查明的情况，两被告作为卖房人，应承担主要过错责任，两原告承担次要过错责任。考虑《房屋转让协议》的订立时间、案涉房屋的面积、所支付价款、合同目的、区位、类型、本地区房屋价格的变化、双方对房屋现价值的一致意见及双方当事人的过错责任等因素，本院酌定两被告赔偿两原告200000元。对于两原告的其他诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国民事物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告王培建、陈世兰与被告丁仕清、柯美琼于2016年4月16日签订的《房屋转让协议》无效； 二、被告丁仕清、柯美琼在本判决生效之日起十日内返还原告王培建、陈世兰购房款人民币200000元； 三、被告丁仕清、柯美琼在本判决生效之日起十日内赔偿原告王培建、陈世兰人民币200000元； 四、驳回原告王培建、陈世兰的诉讼请求。 案件受理费11512元，由原告王培建、陈世兰负担5541元，被告丁仕清、柯美琼负担5971元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  汪会中 人民陪审员  周有和 人民陪审员  金先超 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  弓亚伟