上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初4528号原告：沈树成，男，1969年8月16日生，汉族，住江苏省淮安市。委托诉讼代理人：王明磊，上海慧赢律师事务所律师。被告：上海盛浩国际物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：宋涛，总经理。被告：宋涛，男，1968年11月30日生，汉族，住山东省。上述二被告共同委托诉讼代理人：杨磊，上海浦谐律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：唐庆，上海浦谐律师事务所律师。原告沈树成诉被告上海盛浩国际物流有限公司(以下简称盛浩公司)、被告宋涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月21日、2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告沈树成及其委托诉讼代理人王明磊、被告盛浩公司、被告宋涛的委托诉讼代理人杨磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告沈树成诉称，2018年7月29日在中介的撮合下，被告盛浩公司与原告签订《厂房租赁合同》，约定被告盛浩公司将位于上海市浦东新区曹路镇民雪北路XXX号厂房出租给原告，租赁厂房面积1,300平方米含公摊面积10％,租赁期限从2018年8月1日至2021年7月30日止，年租金人民币(以下币种相同)75万元，半年一付，押金6.25万元，签订合同时付款43.75万元，于2018年8月1日之前付清。2018年7月31日原告妻子刘凤梅向被告宋涛支付了43.75万元，连同2017年7月27日原告向被告宋涛的合作方孙加兵支付定金1万元，原告共向二被告支付44.75万元。2018年8月1日被告盛浩公司将租赁厂房交付原告，8月2日原告开始对系争厂房进行施工，但8月4日租赁厂房的产权人告知原告，该厂房不能从事加工行业，因此原告被迫停工，造成损失1万元。8月21日原告接到浦东新区环境综合整治办公室领导小组办公室公告，原告得知租赁厂房所在地曹路镇赵桥村被列入综合整治重点区域，整治范围内的违章建筑必须在2018年9月20日前自行清空、搬离、拆除。在签订《厂房租赁合同》之前，二被告及其合作方孙加兵承诺系争厂房可以用于废纸加工打包。此后，原告多次与被告方协商，未果。原告认为被告盛浩公司的行为严重侵害了原告的合法权益，应承担违约责任，被告宋涛作为被告盛浩公司唯一股东，对此应承担连带责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令：1.确认被告盛浩公司与原告于2018年7月29日签订的厂房租赁合同无效；2.被告盛浩公司退还原告押金、租金共计44.75万元以及上述款项的利息：以1万元为本金，自2018年7月27日至实际支付日止；以43.75万元为本金，自2018年7月31日起至实际支付日止，均按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；3.被告盛浩公司赔偿原告损失1万元；4.被告宋涛对被告盛浩公司的上述付款义务承担连带责任；5.二被告承担诉讼费。被告盛浩公司、被告宋涛共同辩称，赵桥村民委员会将涉案厂房所在土地出租给上海民雪冶金设备制造有限公司(以下简称民雪公司)，并同意民雪公司在租赁土地上建造厂房，故涉案租赁厂房是合法建筑，原告与被告盛浩公司签订的租赁合同有效。2018年11月15日在法院主持下进行诉前调解，原告提出解除合同，被告盛浩公司亦表示同意，故原告与被告盛浩公司签订的租赁合同于2018年11月15日解除。被告盛浩公司已经收到原告支付的37.50万元的租金和62,500元的押金。被告认为已付款项中应当扣除2018年8月1日起至2018年11月15日止的租金217,830元(2,055元/天×106天)，2018年11月16日至2018年12月20日期间的使用费73,980元(2,055元/天×36天)，剩余款项同意无息返还给原告。原告主张的损失没有事实依据，不同意赔偿。租赁合同的相对方是被告盛浩公司，被告宋涛不同意承担连带责任。经审理查明，2018年7月29日原告与被告盛浩公司签订《厂房租赁合同》，合同第一条“租赁范围、时间内容”约定：租赁厂房位置为浦东新区曹路镇民雪路XXX号，租赁厂房面积为1,300平方米含公推面积10％，租赁时间为2018年8月1日至2021年7月30日。合同第二条“租赁厂房的金额、递增及付费方式、时间”约定：年租金七十五万元包含物业费和办公楼三楼南侧5间房屋含人际关系费用(不含税)另押金62,500元，付款方式为半年一付，付款时间为签订合同日当天付款437,500元，于2018年8月1日前付清，之后租金按照合同半年一付，应提前30天付清，两年递增8％,开户行中国农业银行凌桥支行、户名宋涛。合同第四条“违约责任与不可抗力”约定：如遇国家市政规划动迁或其他不可抗因素导致乙方不能继续经营则甲方退还乙方实际租赁使用时间之外已付于甲方的租赁款，乙方收到此款后无条件搬走……。2018年7月31日原告通过其妻子刘风梅的银行账户向合同约定的被告盛浩公司法定代表人宋涛的银行账户支付了437,500元，其中包括租金375,000元和押金62,500元。2018年8月1日被告盛浩公司向原告交付系争租赁厂房。2018年8月17日原告向被告盛浩公司的法定代表人宋涛发送微信“宋总，我希望你尽早把房租及押金退给我，你这样拖着我，真的不应该，如果不是大房东二房东包括你合作的孙总把我叫过去，明确告诉我这个仓库不能做废纸打包加工，我也不知道，现在知道了，就不能明知不可以做还在投资几拾万进去做吧……你现在硬叫我继续进去做，又不给我后面风险保障，你让我现在怎么办……”。2018年8月21日浦东新区环境综合整治工作领导小组办公室发出《公告》要求在浦东新区曹路镇赵桥村范围内的违法建筑必须在2018年9月20日前自行清空、搬离、拆除等，逾期不执行的，由相关职能部门进行依法查处并强制拆除。现租赁厂房已被拆除。另查明，被告盛浩公司是一人有限责任公司(自然人独资)，股东为被告宋涛。审理中，原告明确诉请为：1.被告没有提供租赁厂房是合法建筑的证据，故原告与被告盛浩公司签订的《厂房租赁合同》无效；2.原告已经向被告盛浩公司支付了2018年8月1日至2019年3月31日期间的租金375,000元、押金62,500元、支付被告的合作方孙加兵定金1万元，合同无效后，要求被告盛浩公司返还447,500元并支付上述款项的利息：以44.75万元为本金，自起诉之日即2019年1月8日起至实际支付日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；3.2018年8月1日原告安排人员进场施工，其后接到通知停工并撤场，为此赔偿施工人员2万元，现原告仅要求被告盛浩公司赔偿原告施工损失1万元；4.根据公司法第63条的规定，被告盛浩公司是一人公司，被告宋涛是被告盛浩公司唯一股东，且被告宋涛通过个人账户收取租金，二被告之间存在财务混同，故要求被告宋涛对被告盛浩公司的上述付款义务承担连带责任。原告提交了与案外人许某某(乙方)于2018年8月2日签订的《协议》，协议内容为“甲乙协商做一地磅池、打包池，包工包料共计53,000元整，工程结束后全部付清，在施工过程中遇到问题协商解决。该《协议》下部另记载“经双方协定开工控池遇到停工甲方应付乙方2万元机械、人工运输费用”的内容，落款时间为2018年8月4日，原告与许某某在2018年8月4日下端分别签名；原告申请了证人许某某到庭作证，许某某陈述其通过朋友介绍认识了原告，原告委托证人施工系争租赁厂房的地磅和打包池，2018年8月1日证人进场，2018年8月2日证人与原告签订了协议约定工程款为53,000元，2018年8月3日有个自称甲方的工作人员告知证人，这里不能施工地磅和打包池，证人随即停工并电话联系原告，原告称其会协调，让证人等一周，一周后原告说不行了，证人就把材料运走了，因为发生停工，原告与证人协商，最终原告赔偿证人2万元，2018年8月4日就在《协议》尾部添加“经双方协定开工控池遇到停工甲方应付2万元机械人工运土方费用”的内容；原告另提交了由案外人孙加兵出具的收据及施工场地照片、视频等。被告盛浩公司则表示，赵桥村民委员会与上海民雪冶金设备制造有限公司签订的土地租赁协议上有曹路镇人民政府的盖章，由此可以证明系争租赁厂房是合法建筑，涉案厂房租赁合同有效。被告确认收到租金375,000元和押金62,500元。二被告对证人证言不认可，认为证人与原告之间存在利害关系，证言前后矛盾，对《协议》的形成存疑，无法证明原告实际向许某某赔偿了2万元，不同意赔偿损失；对案外人孙加兵出具的收据的真实性不认可，否认收到原告支付给孙加兵的1万元，并否认孙加兵为被告的合作方。被告认为原告实际使用租赁房屋至2018年12月20日，应当按照合同约定的租金标准支付2018年8月1日至2018年12月20日期间的租金(使用费)，扣除上述期间的租金(使用费)后剩余款项愿意无息返还给原告。被告对原告提供的施工场地照片不予认可，不确认照片反映的是租赁厂房的现场。被告盛浩公司提供了案外人上海市浦东新区曹路镇赵桥村民委员会与案外人上海民雪冶金设备制造有限公司《土地租赁协议书》复印件、案外人上海民雪冶金设备制造有限公司与案外人上海天骇物业有限责任公司签订的《厂房租赁协议书》复印件、案外人上海天骇物业有限责任公司与被告盛浩公司签订的《厂房租赁合同》，证明系争房屋合法建造。《土地租赁协议书》的内容为租赁土地10亩，年土地租赁金额10万元。被告宋涛表示租赁合同的相对方是被告盛涛公司，被告宋涛的账户是合同指定的付款账户，不同意承担连带责任。原告对案外人上海市浦东新区曹路镇赵桥村民委员会与案外人上海民雪冶金设备制造有限公司《土地租赁协议书》复印件、案外人上海民雪冶金设备制造有限公司签订的《厂房租赁协议书》复印件均不予确认。认定上述事实，由经庭审质证的《厂房租赁合同》、银行流水、结婚证、刘风梅身份证、公告、微信记录、被告盛浩公司章程、现场拆除后的照片和视频等证据及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。就系争租赁房屋的合法性一节，被告盛浩公司提供的《土地租赁协议书》为复印件，不符合证据合法成立的要式，同时该协议书中记载的出租标的为土地，无法证明系争租赁厂房取得合法建造的审批手续。因系争租赁厂房无合法审批手续，故原告与被告盛浩公司于2018年7月29日签订的《厂房租赁合同》属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，承租人实际占有使用租赁房屋的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于原告使用系争厂房的时间。原告2018年8月17日与被告宋涛之间的微信记录可以反映届时原告收到了租赁厂房不能用作废纸打包加工的通知，并向被告方提出要求退租金和押金，由此可以反映原告在2018年8月1日之后使用的系争租赁厂房并到2018年8月16日，因相关人员的叫停之后于原告发微信之日即2018年8月17日客观上已无法继续使用租赁厂房，原告的合同目的无法实现，被告认为原告使用系争租赁厂房至2018年12月20日无证据证明，对被告该意见，本院不予采纳，故原告实际使用期间(2018年8月1日至2018年8月16日)的使用费32,876.64元应当支付，2018年8月17日至2019年3月31日未使用期间的租金342,123.36元以及押金62,500元，被告盛浩公司应予返还。原告请求返还全部租金的意见，本院不予采纳。原告无证据证明案外人孙加兵为被告盛浩公司的合伙人，故原告请求被告盛浩公司返还定金1万元的诉请，本院不予支持。原告支付的租金和押金系属于生产经营领域的流通资金，原告要求被告支付相应银行贷款利息并无不当，但因原告在与被告盛浩公司签订租赁合同时应当对相关的房屋性质进行了解并对相关后果做充分估量，原告怠于该审慎义务，与被告签订无效的《协议书》，由此造成的损失原、被告应当承担同等责任，原告要求被告承担全部责任的观点本院不予采纳。关于利息的本金，根据本院认定的返还款项的金额调整为404,623.36元，原告主张利息的起止时间、利率标准，并无不当，本院予以准许。关于原告主张的损失1万元的诉请。证人许某某虽到庭证实了与原告签订《协议》的真实性，但证人所陈述的停工时间与协议签订时间不相符，许某某无证据证明其客观为原告从事了相关施工任务，原告也无证据证明实际支付了2万元，故对原告主张因施工损失赔偿了2万元的事实本院不予采纳，对于原告要求被告盛浩公司赔偿损失1万元的诉请，本院不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告盛浩公司是一人有限责任公司，厂房租赁合同中明确记载了相关的租金由被告宋涛的银行账户收取，实际原告也支付于被告宋涛，因被告宋涛没有提供证据证明其自己的财产独立于公司财产，原告请求被告宋涛对被告盛浩公司的上述付款义务承担连带责任的诉请，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告沈树成与被告上海盛浩国际物流有限公司于2018年7月29日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海盛浩国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告沈树成租金342,123.36元和押金62,500元；三、被告上海盛浩国际物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈树成上述款项的利息损失(以404,623.36元为本金，自2019年1月8日计算至实际返还日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算)的50％；四、被告宋涛对被告上海盛浩国际物流有限公司上述付款义务承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,088元，减半收取计4,044元，由原告沈树成负担359元、被告上海盛浩国际物流有限公司、被告宋涛共同负担3,685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一九年七月二十三日书记员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。第四节国有独资公司的特别规定三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。