广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终40号上诉人（原审原告）：陈仙容，女，1974年10月3日出生，汉族，身份证住址：云浮市云城区，现住云浮市云城区。上诉人（原审原告）：李益广，男，1972年8月15日出生，汉族，身份证住址：云浮市云城区，现住云浮市云城区。被上诉人（原审被告）：云浮市金星房地产有限公司。住所地：云浮市云城区金山区新安路××花园A幢二楼。法定代表人：黄八仔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈柱，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。上诉人陈仙容、李益广与被上诉人云浮市金星房地产有限公司（以下简称“金星公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈仙容、李益广，被上诉人金星公司的委托诉讼代理人邱庭辉、陈柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈仙容、李益广上诉请求：1．判令撤销云浮市云城区人民法院作出的（2018）粤5302民初795号民事判决书；2．改判被上诉人于本判决生效之日起30日内为上诉人办理××花园××幢×层×房、××花园地下室负二层×号车位的房地产所有权证；3．改判被上诉人向上诉人支付因逾期办理房屋、车位的违约金，从2015年8月21日起至成功办理房屋和车位的房地产所有权证之日止，以已付购房款和车位款946742元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率（年利率6%）的标准计付，暂计至2018年4月30日分别为152898.83元；4．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以虽然上诉人与被上诉人均确认已于2014年2月27日交付了位于云浮市××路××花园××房和车位（以下统称“涉案房屋”），但因交付时尚未经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，不符合交付条件为由，认为上诉人的一审诉讼请求无依据，从而驳回上诉人的一审诉讼请求。一审判决查明事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。一、涉案房屋在被上诉人积极履行合同义务的情况下，具备办理产权证的条件，上诉人要求办证的诉讼请求应当予以支持，办理期限可以适当进行延长。一审未对不能竣工验收的原因进行调查，属于遗漏重大事实，查明事实不清,应予纠正。（一）涉案房屋所在的×幢物业具备办理初始登记的条件，可以为涉案房屋办理房地产所有权证，上诉人诉请办证的请求应予支持。1．×幢物业具备竣工验收条件，只要被上诉人缴纳相应的款项，可以办理竣工验收和备案手续。2018年10月26日，仅因被上诉人辩称因其他业主装修改变物业外立面无法通过竣工验收备案，上诉人的一审诉讼请求就被驳回。后上诉人与其他买受人向云浮市国土资源和城乡规划管理局提出查询申请，于2018年11月7日收到《关于××花园×幢规划条件核实（规划验收）情况的复函》。根据该《复函》可知，被上诉人已于2015年12月8日申请规划验收，但因为被上诉人擅自提高容积率进行建设、超出报建面积等违规建设行为，导致需要补缴地价款、城市基础设施配套费和罚款，但被上诉人一直未向有关部门缴纳上述费用。首先，《复函》仅指出×幢物业在规划验收中存在上述违规情形，并指出了相应的补救措施。即×幢物业在缴纳上述费用后，可以通过竣工验收。其次，根据法律规定和实践，针对变更容积率、超出报建面积进行违规建设的情形，可以在根据实际建设情形进行重新审核，向有关部门补缴地价款、城市基础设施配套费及政府罚款后，即能按照新的审核（即与实际建设相符的情形）按照一般流程通过竣工验收。最后，根据《复函》载明：“建议你们向云浮市金星房地产有限公司提出要求，请其重新提出规划条件核实（规划验收）申请，我局将依法依程序办理”。即表明了若被上诉人按照规定补缴地价款、城市基础设施配套费及罚款后，重新提出规划验收申请，便可进行竣工验收。2．按照办理商品房产权证的一般流程，×幢物业通过竣工验收后，能够为涉案房屋办理房地产所有权证。按照办理商品房产权证的一般流程，在建设工程竣工后，即可以组织申请竣工验收，进而办理备案登记、办理产权初始登记、办理房屋及车位等物业的产权登记。在整个流程中，起到最关键作用的是工程竣工验收和备案。（二）一审法院仅以涉案房屋不符合交付条件，忽视涉案房屋具备办证条件，就驳回上诉人的一审诉讼请求，属于查明事实不清，适用法律错误，依法应当予以纠正。涉案房屋具备办理房地产所有权证的条件，而按照合同约定和法律规定被上诉人具有为上诉人办理该证的义务，所以应当判令其为上诉人办理涉案房屋的房地产所有权证。二、因被上诉人的原因至今未为上诉人办妥房地产所有权证，应承担违约责任。一审法院驳回上诉人要求被上诉人承担逾期办证违约责任属于适用法律错误，应予纠正。（一）涉案房屋至今未办妥房地产所有权证，系因未通过竣工验收和备案。按照法律规定，要办理产权初始登记，须通过竣工验收。而×幢物业至今未能办妥房地产所有权证。（二）至今未通过竣工验收和备案，系被上诉人自身原因所致，被上诉人应当承担违约责任。根据《复函》可知，×幢物业至今未通过竣工验收的原因为：1、被上诉人存在变更容积率进行建设、超出报建面积进行建设等违规建设情形。2、被上诉人拒不缴纳因其违规建设导致应当缴纳相应的地价款、罚款等费用。被上诉人已于2015年12月知悉该情况，亦知悉其缴纳上述费用，即可重新办理规划验收手续，使×幢物业通过竣工验收和备案。承上可知，涉案房屋之所以至今未通过竣工验收，是因为被上诉人自身违规建设和拒不补缴、缴纳相应的款项，是被上诉人自身原因导致的，应由被上诉人承担不能按期办理证件的违约责任。（三）被上诉人未按照合同约定为上诉人办妥涉案房屋的房地产所有权证，已构成违约，应当承担违约责任。根据上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及该条第三款的约定“出卖人在商品房交付使用后540日内……出卖人方可代买受人办理房地产权证书”。从而说明被上诉人应当在交付涉案房屋给上诉人后540日内为上诉人办妥涉案房屋的房地产所有权证。涉案房屋已于2014年2月27日进行交付，即被上诉人应当于2014年2月27日后540日内即于2015年8月20日前为上诉人办妥房地产所有权证。被上诉人至今未为上诉人办妥该证，已属逾期，构成违约。按照我国法律规定，被上诉人应当承担违约责任。综上，一审法院未查明×幢物业未能办理竣工验收和备案的原因，遗漏是否具备办理竣工验收和备案的条件，简单以未验收合格不符合交付条件就驳回上诉人要求被上诉人办证和承担逾期办证违约责任的诉讼请求，属于遗漏重要事实，事实查明不清，适用法律错误，应予纠正。若开发商只要以未通过竣工验收和备案，就不用承担不按照合同约定办证的责任，将会使大量开发商恶意拖延办理竣工验收和备案、办证的恶性行为，纵容不良开发商的不良行为，社会影响恶劣。恳请二审法院依法纠正一审法院错误判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。补充事实与理由如下：一、涉案合同第八条关于交付条件的约定载明中是经相关部门验收合格，我方提交的信访回复中提到云浮市××花园B2、×幢已于2015年2月2日通过竣工验收，但被上诉人没有提供完整的备案资料，故而没有完成竣工备案手续，根据云浮市住房和城乡建设局出具的回复，证明×幢已经竣工验收，达到合同约定的交付条件，但至今金星公司仍没有为上诉人办理房产证，根据合同约定其行为属于违约。二、被上诉人在一审中抗辩的理由是×幢有其他业主改变商品房的外立面，从而影响了房屋的竣工验收备案，进而影响房产证的办理。并以此作为商品房尚未竣工验收合格的依据，但金星公司未提供任何证据证明其主张，一审法院却采纳被上诉人的该主张，属于认定事实不清，一审判决错误。三、退一步说，一审判决以涉案房屋未经建设部门验收合格而不能按时交楼，作为被上诉人免除责任的理由，也是不符合民法及《中华人民共和国合同法》规定。假如按照一审判决的逻辑，如果涉案房屋一直达不到法定标准而无法验收合格，被上诉人就能一直不交楼，也就一直不用承担延期交楼、延期办证的违约责任。显然一审法院以此免除被上诉人的相应责任是错误的，不符合相关法律规定。四、关于证据部分，云浮市国土资源和城乡规划管理局出具的《关于××花园×幢规划条件核实（规划验收）情况的复函》可以知道被上诉人存在变更容积率进行建设，超出报建面积，存在违规建设情形，被上诉人拒不缴纳因其违规建设导致应当缴纳地价款罚款等费用。《关于××花园×幢业主信访问题的答复》可知道，××花园×幢存在未按建设工程规划许可证规定建设的行为，该答复载明“我局已经督促建设单位尽快完成规划条件核实手续，但建设单位未能积极配合，建议业主向金星公司提出诉求，由金星公司整理好申请材料，重新向我局提出规划条件核实申请”。云浮市住房和城乡建设局出具的《关于陈先生你们来访要求查询××花园×幢是否通过竣工验收相关事宜的信访回复》可以知道，由于被上诉人未提交完整的备案资料，检测报告未能出具，亦未能完成竣工备案手续。根据上述三份证据，被上诉人自身违规建设和拒不补缴相应款项，以及故意不提交备案资料的行为，存在主观过错。同时云浮市国土资源和城乡规划管理局已多次督促被上诉人尽快完成建设规划条件核实手续，但被上诉人一直没能积极配合，所有未能为上诉人办理涉案房屋的房产证的理由均出自被上诉人的行为。既然是被上诉人自身原因导致，则由被上诉人承担不能按期办理房产证的违约责任。五、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中上诉人已按合同约定支付购房款及办证费用给被上诉人，也在一审期间提供了相关证据予以证明，一审法院也对此予以确认。但被上诉人至今没有协助上诉人办理房产证，一方面是因为被上诉人没有为其自身违规行为缴纳费用，另一方面是因为没有将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案。而上诉人作为房屋购买者，无论是根据双方签订的买卖合同或是相关法律法规，上诉人均没有理由及依据为被上诉人的自身过错承担违约责任，而被上诉人作为合同相对方，则有依照合同约定及法律规定，为上诉人办理房地产登记义务。六、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的应当承担逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此上诉人请求被上诉人按照年利率6%计算逾期办证违约金，是完全符合相关法律法规。而被上诉人抗辩认为延迟办证的过错在于买受人，该抗辩意见没有任何证据予以证明，相反，上诉人已提供云浮市国土资源和城乡规划管理局及云浮市住房和城乡建设局出具的回复等证据，足以证明是出卖人的原因导致涉案房屋未能办理房产证，因此被上诉人的主张不应得到支持。七、被上诉人作为一间专业的房地产公司，对办理房产权属登记的流程、政策应该是十分清楚的。同时，被上诉人对于上述关于其自身违规及未提供相关材料进行备案，导致未能为×幢业主办理房地产权证的情况亦是一早知悉，但其仍然以部分业主改变外立面导致没能通过验收作为抗辩理由去免除其责任，拒绝上诉人的合法请求，并在2013年给业主的收楼通知书上公然写明该房屋已经建设部门验收合格，要求业主收楼。而当时作为普通商品房购买者，没有其他途径知悉该验收情况是否真实。由此可见，被上诉人在主观方面存在刻意隐瞒及故意欺骗的情形，违反诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不确定的，应当承担继续履行的义务，采取补救措施，或赔偿损失等违约责任。金星公司辩称：1．一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予支持。2．上诉人请求办理房屋产权登记及支付逾期办理房屋产权证书条件不成就，二审法院应驳回上诉人的上诉请求。3．涉案房屋至今未办理房产证的原因是涉案房屋尚未经多个单位部门的验收，不符合合同约定的交楼条件。4．被上诉人是不存在欺骗业主的情况，在大部份业主实际使用房屋后才出现业主私自改建、搭建等行为，所以作为被上诉人是不存在隐瞒、欺骗业主的情况。陈仙容、李益广向一审法院起诉请求：1．判令金星公司在判决生效后30日内为陈仙容、李益广办理××花园×幢9层903号房的和××花园地下室负二层×号车位的房地产所有权证；2．判令金星公司支付给陈仙容、李益广逾期办理房屋所有权证的违约金，从2015年8月21日起至金星公司为陈仙容、李益广办理好房屋及车位所有权证之日止，以陈仙容、李益广已付购房款及车位款946742元为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率（年利率6%）的标准计付（暂计至2018年4月30日为152898.83元）；3．判令本案诉讼费由金星公司承担。一审法院认定事实：2014年10月14日，陈仙容、李益广（买受人）与金星公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014100699），合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市区××××、编号为云府国用（2004）第000×××号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名××花园×幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：×幢9层903号房。……该商品房合同约定建筑面积共135.99平方米，其中，套内建筑面积117.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.64平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按整套出售，总金额788742元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款。在签署本合同时即一次性付清全部购房款788742元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人在该商品房交付使用后540日内，在买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因云浮市住房和城乡建设局等有关部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买受人领取房地产权证书时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。2014年10月15日，陈仙容、李益广（买受人）与金星公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014100725），合同约定：买受人购买的商品房位于云浮市市区××大道××花园地下室××号车位，总金额158000元整；买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款。在签署本合同时即一次性付清全部车位款158000元整；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该车位经建设部门验收合格；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人在该车位交付使用后540日内，在买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因有关部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；本合同自双方签订之日起生效。合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。上述合同签订后，陈仙容、李益广按照约定支付了全部购房款788742元，并支付了全部车位款158000元。陈仙容、李益广于2014年2月17日向金星公司支付了契税费11831元、维修基金4080元、办证费450元、测绘费160元、资料费200元。另查明，金星公司于2014年2月27日向陈仙容、李益广发出《收楼通知书》，通知内容：“根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第一项规定，您所购买的商品房经建设部门验收合格，符合交楼约定。请接到通知后，务必带备本人身份证、户口簿复印件及买卖合同到××花园售楼部办理交楼手续（请贵业主在收取该商品房时付清欠我公司款项）。自本通知邮寄发出之日起七天内，业主仍未到来办理收楼手续，则视为默认接受。特此通知。”陈仙容、李益广确认于2014年2月27日收到上述通知，并确认收取房屋钥匙后装修入住。本案双方当事人均确认陈仙容、李益广至今未取得房屋所有权证和车位权属证。金星公司辩称是×幢有其他业主擅自改变商品房的外立面影响楼房的竣工验收，导致未能按时办理房产证，但未能提供证据证实存在业主改变外立面的事实。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。陈仙容、李益广与金星公司签订的编号为2014100699的《商品房买卖合同》及《附件四》、编号2014100725的《商品房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《附件四》（编号为2014100699）约定，卖方应于2014年12月31日前交付房屋，而合同同时规定了房屋交付的条件是商品房经建设部门验收合格。虽然金星公司已将涉案房屋于2014年2月27日交付陈仙容、李益广使用，但当时交付的房屋尚未达到合同规定的交房条件，涉案商品房尚未经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，不符合交付条件，故陈仙容、李益广的诉讼请求无依据，一审法院不予支持。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《附件四》（编号为2014100725）约定，卖方应于2014年12月31日前交付车位，而合同同时规定了车位交付的条件是车位经建设部门验收合格。虽然双方均确认金星公司已将车位交付陈仙容、李益广使用，但当时交付的车位尚未达到合同规定的交付条件，涉案房屋尚未经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，不符合交付条件，故陈仙容、李益广的诉讼请求无依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条之规定，判决：驳回陈仙容、李益广的全部诉讼请求。一审案件受理费3358元，适用简易程序审理，减半收取1679元（该款陈仙容、李益广已预交），由陈仙容、李益广负担。本院二审期间，陈仙容、李益广围绕上诉请求向本院提交以下证据：1．云浮市国土资源和城乡规划管理局出具的《关于××花园×幢规划条件核实（规划验收）情况的复函》，拟证明被上诉人存在变更容积率进行建设，超出报建面积进行建设等违规建设情形，且被上诉人拒不缴纳因其违规建设导致应当交纳相应的地价款罚款等费用，被上诉人已于2015年12月知悉其只要缴纳上述费用就可以重新办理手续，使涉案房产通过竣工验收备案。2．云浮市国土资源和城乡规划管理局出具的《关于××花园×幢业主信访问题的答复》，拟证明××花园×幢存在未按建设工程规划许可证规定建设的行为，云浮市国土资源和城乡规划管理局已多次督促建设单位完成规划条件核实（规划验收）手续，但建设单位未能积极配合，同时证明被上诉人在验收房屋和办理房产证的问题上存在过错。3．云浮市住房和城乡建设局出具的《关于陈先生你们来访要求查询××花园×幢是否通过竣工验收相关事宜的信访回复》，拟证明××花园B2、×幢已于2015年2月2日通过工程（施工质量）竣工验收，达到合同所约定的交付条件，但被上诉人未提交完整的备案资料，监督报告未能出具，故未能完成竣工备案手续。金星公司向本院提交以下证据：1．照片七张，拟证明×幢有大量业主在房屋装修时私自改动了结构，并有私自加建和搭建等行为。2．×幢规划图纸3份（不同侧面、方位，均属同一幢），拟证明：×幢经规划部门同意建设的外立面情况。综上，由于业主私自加建、改建的行为，导致×幢的外立面与规划部门的外立面不符，致使×幢未能通过规划验收，涉案房屋至今未能办理房产证的过错不在被上诉人。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，本院于2019年4月24日分别发函至云××市自然资源局、云浮市住房和城乡建设局，查询云浮市××花园×幢及地下室是否完成规划验收、竣工验收及备案、产权初始登记等基本情况。云浮市自然资源局于2019年5月9日书面函复如下：一、云浮市××花园工程×幢暂未完成规划验收，主要原因是××花园存在未按建设工程规划证规定建设的行为。该局于2016年6月24日核实：1、××花园实建的计容面积超出批准计容面积2270.03平方米，依照国土资源部办公厅《关于发布的通知》（国土资厅发[2013]20号），云浮市金星房地产有限公司需补缴地价款4994066元（依据2016年7月18日云浮市宇恒土地房地产评估有限公司出具的补缴地价款评估报告）。2、××花园×幢实建面积超出报建面积298.7平方米，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，云浮市金星房地产有限公司需缴交罚款41071.3元。3、××花园×幢实建面积超出报建面积298.7平方米，依照《云浮市人民政府办公室关于调整市城区城市基础设施配套费计费基数的通知》（云府办〔2014〕19号）的规定，云浮市金星房地产有限公司需补缴城市基础设施配套费16428.5元。因为云浮市金星房地产有限公司一直未缴交上述款项，该局不予规划条件核实（规划验收）。建议云浮市金星房地产有限公司重新提出规划条件核实（规划验收）申请，该局将依法依程序（含重新委托评估并补缴地价款、超建面积行政处罚、补缴城市基础设施配套费等）办理。二、经核查，该局广东省不动产登记信息基础管理平台，未收到云浮市金星房地产有限公司申请办理云浮市××花园×幢及地下室工程的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的相关材料。根据《不动产登记操作规范》（试行）9.1.3申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、不动产权属证书或者土地权属来源材料；4、建设工程符合规划的材料；5、房屋已经竣工的材料；6、房地产调查或者测绘报告；7、建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；8、相关税费缴纳凭证；9、法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。云浮市住房和城乡建设局于2019年5月5日书面函复如下：一、云浮市××花园工程×幢：1、云浮市××花园工程×幢于2015年2月2日通过工程竣工（施工质量）验收；2、云浮市××花园工程×幢因未取得国土规划部门出具的规划验收报告，故市质监站未能出具建设工程质量监督报告；3、该项目建设单位未提出工程竣工验收备案申请，故不能确定尚缺什么资料。资料齐全，符合备案条件的，即可办理竣工验收备案。二、云浮市××花园工程×幢地下室：1、云浮市××花园工程×幢地下室工程于2015年2月2日通过工程竣工（施工质量）验收；2、该项目建设单位未提出工程竣工验收备案申请。又查明，本院二审期间已向买受人释明，可以将办理房地产所有权证的诉讼请求变更为解除合同，赔偿损失，但上诉人明确表示不予变更，坚持一审诉讼请求。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：1．陈仙容、李益广主张金星公司为其办理××花园××幢×层×房和××花园地下室负二层×号车位的房地产所有权证的诉讼请求是否应予支持？2．金星公司是否存在逾期办证违约行为？违约金应如何计算？关于争议焦点1，陈仙容、李益广要求金星公司办理××花园××幢×层×房和××花园地下室负二层×号车位房地产所有权证的问题。《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现陈仙容、李益广已依约向金星公司支付了全部购房款788742元以及全部车位款158000元，金星公司也依约向陈仙容、李益广交付了案涉商品房及车位，金星公司应为陈仙容、李益广办理案涉商品房及车位的产权登记过户手续。但根据云浮市自然资源局的复函，金星公司没有向云浮市自然资源局提交相关资料，申请办理云浮市××花园×幢及地下室工程的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。即在二审法庭辩论终结前出卖人金星公司尚未办理××花园×幢及地下室工程的初始登记，权属尚未确定,尚不具备办理过户的条件。故陈仙容、李益广主张金星公司为其办理××花园××幢×层×房和××花园地下室负二层×号车位的房地产所有权证的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点2，双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定：出卖人在该商品房交付使用后540日内，在买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书。陈仙容、李益广已于2014年2月27日签领××花园××幢×层×房的《收楼通知书》及实际收楼，并且依约支付全部价款及办证费用，金星公司应自2014年2月27日起的540日内，即2015年8月21日前为陈仙容、李益广办理××花园××幢×层×房的产权证书。本案中，陈仙容、李益广与金星公司均没有提供证据证明××花园地下室负二层×号车位的实际交付时间，金星公司应自合同约定的交付时间2014年12月31日起540日内，即2016年6月23日前为陈仙容、李益广办理车位的产权证书。根据云××市自然资源局、云浮市住房和城乡建设局的《复函》可知，金星公司至今尚未办理规划验收及竣工验收备案，导致至今无法办理涉案房地产初始登记的主要原因有三点。第一、××花园实建的计容面积超出批准计容面积2270.03平方米，需补缴地价款4994066元；第二、××花园×幢实建面积超出报建面积298.7平方米，需缴交罚款41071.3元；第三、××花园×幢实建面积超出报建面积298.7平方米，需补缴城市基础设施配套费16428.5元。因为金星公司一致未补缴上述款项，云浮市住房和城乡建设局不予规划验收，进而没有完成竣工验收备案及初始登记。因此，本案房地产权证书至今尚未办理的过错在于金星公司，金星公司应承担逾期办证的违约责任。金星公司认为××花园×幢未能通过规划验收的主要原因是因业主在装修房屋时私自改动结构、私自加建、搭建等行为造成，理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案合同及相关附件未约定逾期办证的违约责任，陈仙容、李益广主张按年利率6%的标准计算违约金，没有超过上述司法解释规定的标准，本院予以支持。金星公司应支付逾期付款违约金（1、自2015年8月21日起至办妥××花园××幢×层×房的房地产所有权证之日止，以788742元为本金，按年利率6%计算；2、自2016年6月23日起至办妥××花园负二层×号车位的房地产所有权证之日止，以158000元为本金，按年利率6%计算）给陈仙容、李益广。综上所述，陈仙容、李益广的上诉请求成立部分，予以支持；不成立部分，予以驳回。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销云浮市云城区人民法院作出的（2018）粤5302民初795号民事判决书。二、限云浮市金星房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金（1、自2015年8月21日起至办妥××花园××幢×层×房的房地产所有权证之日止，以788742元为本金，按年利率6%计算；2、自2016年6月23日起至办妥××花园负二层×号车位的房地产所有权证之日止，以158000元为本金，按年利率6%计算）给陈仙容、李益广。三、驳回陈仙容、李益广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1679元，二审案件受理费3358元，均由云浮市金星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年七月十五日书记员  何卓璇