青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初1856号原告：青海昆仑中学,住所地：西宁市城东区。法定代表人：张永宏，该中学校长。委托诉讼代理人：王延辉，祁增燕，青海延辉律师事务所律师。被告：冯国祥，男，回族，1976年1月23日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：昂钦，西宁市城东区东关大街法律服务所法律工作者。原告青海昆仑中学与被告冯国祥合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海昆仑中学的委托诉讼代理人王延辉，被告冯国祥及委托诉讼代理人昂钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海昆仑中学向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的房租110000元，水电费30667.46元，共计140667.46元；2.责令被告立即腾退房屋，排除妨害；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2008年11月6日签订《房屋租赁合同》，约定约定原告将位于昆仑中学西南角的二层餐厅出租给被告使用，租期为十年（2008年11月6日至2018年11月6日），租金每年50000元，第六年起增长至55000元，支付方式为先付款后使用的原则。现租赁合同期届满，被告不仅不腾退房屋，还拒不支付2017年度、2018年度房租及水电费。经多次催告未果，故为维护原告合法权益，诉至法院。被告冯国祥辩称，1.被告并不拖欠原告的房屋租赁费及水电费；2.根据原、被告签订的合同，虽然合同已经到期终止，但不存在侵权行为，不能腾退房屋是基于被告在原租赁物处添附增加面积900平方米，因原、被告双方对该添附不动产磋商未达成协议引致诉讼，故被告不存在侵权或妨害行为。被告认为原告的诉求，没有合理考虑被告添附物的合理赔偿，故要求法院驳回原告方的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：证据一：2008年11月6日原、被告签订的《餐厅租赁合同》一份，欲证明被告租赁房屋的事实；证据二：2011年4月7日原、被告签订的《青海昆仑中学与鼎盛祥餐厅租赁补充合同》，欲证明:1.原告在租赁期内向被告提供平房十间，停车房一间，无偿使用；另约定被告不得对该房屋进行改建；2.依据补充协议，被告有义务修建化粪池一座,费用由被告承担；3.该协议与原合同有同等法律效力。证据三：《通知》，欲证明原告于2018年11月20日向被告发出通知，要求被告支付拖欠的房租和水电费，并表示不再与被告续租该房屋的事实。证据四：律师函[延辉源函字（2019）第16号]，欲证明2019年4月1日，原告委托青海延辉律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付拖欠的房租和水电费，并表示不再与被告续租该房屋的事实。证据五：欠缴水电费账单(2017年1-6月电费和水费)，欲证明被告欠缴水电费数额。被告冯国祥为支持其辩称，向法庭提交了如下证据：证据一：2008年11月6日原、被告签订的《餐厅租赁合同》一份，欲证明：1.房租起算时间为开业时间，即2010年2月1日；2.依该合同，被告在同等条件下有优先承租权；3.该合同第10条约定不得损坏房屋，被告增加面积900余平方米，是取得了原告方同意的。证据二：2011年4月7日原、被告签订的《青海昆仑中学与鼎盛祥餐厅租赁补充合同》，欲证明被告修建化粪池投入了30万左右的费用。证据三：西宁城东鼎盛祥餐厅营业执照，欲证明被告经营的餐厅开业时间为2010年2月1日。证据四：照片四组及图纸，欲证明：1.600平方米的房屋被告进行了内部装修；2.在原房屋的面积下拆除了兴旺食品店，面积增加近400平方米；3.原房屋过道经原告同意后装修改造为休闲大厅；4.原告提供图纸以便被告施工；5.房屋增加部分施工图及前后比较。证据五：缴纳水电费、房屋收条（收据）及明细表，欲证明被告已缴纳水电费及房租的事实。经庭审质证，被告冯国祥对原告提交的证据一、证据二真实性无异议，证明方向部分不予认可，即欠付租金11万元不予认可，原告无其他证据佐证；对原告陈述的被告私建房屋不予认可，本案中增建的房屋不是私建；对原告陈述的无偿使用房屋不予认可，补充协议中的原告提供十间平房,一间车库给鼎盛祥餐厅无偿使用至主合同期满，并非无偿提供，是有条件的，条件是被告修建化粪池，该化粪池由原告方使用受益，被告投入了30万元左右。对证据三，证据四的真实性认可，证明方向不予认可，原告未在约定时间向被告交付，被告未收到，故对原告陈述的向被告进行催告的证明方向不予认可；对原告陈述的被告拖欠租金及水电费，因被告于2016年11月23日餐厅停止营业，不产生水电费，证据不予认可。原告青海昆仑中学对被告提交的证据一、证据二、证据三的真实性均无异议，证明方向有异议，房租起算时间即收取租金自2010年开始，但本案中原告主张的是2017年和2018年的租金，故对其不拖欠租金的说法有异议；合同明确约定不得私建私改，如需改建需经原告同意。补充协议中对化粪池的投入资金数额无显示，但明确约定该费用全部由被告承担，10间平房和一间车库提供给被告无偿使用，且该协议已履行完毕。证据三与本案涉案标的无关联性。证据四的四组照片不符合证据形式要件，没有时间和地点，且无法显示与本案的关联性，不予认可；对于施工图，其关联性和证明方向均有异议，与本案案涉600平方米房屋毫无关联，图纸的来源性无法确认，不能以此证明原告同意被告改建租赁的房屋。对证据五的真实性无异议，但对证明方向有异议，被告缴纳的是2016年及以前的水电费及房租，我方主张的系2017年度、2018年度的房租及水电费，与本案无关。其中有一张收条（2008年11月6日）中的25000元我方同意从我方诉求的房租中抵扣。本院对原、被告双方提供的证据经质证无异议的证据予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四的证明方向均不予认可，认为其未欠缴房屋租金，本院认为，结合被告庭后提供的证据即缴纳房租及水电费的收条（收据）和明细表，根据举证责任分配，被告未提供相应凭证证明其已足额缴纳了2017年度、2018年度的房屋租金及水电费，故对其该部分质证意见不予采信。原告对其提供的2008年11月6日的收条予以认可，并认可从其诉求的租金中抵扣，本院予以确认；至于被告认为其增建的900平米房屋不是私建以及对《补充协议》的质证意见，鉴于双方对补充协议已履行完毕，且补充协议与本案无关，故本院对该部分质证意见不予采信。被告针对证据三和证据四提出原告未在约定时间向被告交付、被告未收到的意见，本院认为，原告未提供其他证据佐证其向被告送达前述《通知》及《律师函》，故被告关于其未进行催告的质证意见，本院予以采纳。原告对被告提供的证据一、证据二、证据三的证明方向均有异议，原告认可房屋租金自餐厅开业之日起收取，本院予以确认。原告对被告可以私建的证明方向不予认可，认为合同明确约定改建需经原告同意，并约定了需将房屋装修完好无损无偿移交给原告。照片和图纸的来源无法确认，且与本案无关，无法以此证明原告同意其私建房屋。本院认为，被告以上述证据主张其扩建的900平方米建筑物经过原告默示同意，因该扩建部分不在原告诉求范围，其是否属于违章建筑，应由行政部门进行处理，本院不予审查。根据原、被告的陈述及确认的证据，本院对案件事实认定如下：2008年11月6日，原、被告签订《餐厅租赁合同》，约定原告将位于青海昆仑中学西南角建筑面积600平方米二层餐厅租给被告冯国祥、年租金为50000元，自第六年开始租金为55000元水电费由原告向被告按月实际用表数代收，租期为10年（自2008年11月6日至2018年11月6日），房租从餐厅开业之日算起（2010年开业），约定被告在租赁期内不得私自拆墙打洞，如局部修改需经原告同意方可实施。合同签订后原告交付该房屋给被告使用，被告于2010年办理了营业执照并开业。至2018年11月6日合同期满，被告尚欠原告2017年、2018年房租110000元及水电费30667.46元（水电费账单中共计31067.08元，原告起诉时少算399.62元，按诉状数额30667.46计算），且未按合同约定腾退租赁房屋，以致产生纠纷。本院认为，原、被告签订的《餐厅租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。合同约定租赁期于2018年11月6日届满，故原告青海昆仑中学主张要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。被告冯国祥承租案涉房屋期间有按约履行交付租金及水电费的义务，而被告未在约定的期限内交纳，应当承担相应的责任。原告诉讼请求正当，于法有据，本院应予支持。被告主张以2008年、2009年所交房租抵顶2017年、2018年房租，因被告未提交证据证明双方约定房租进行抵扣的事实，故对此节主张不予认可，被告应当足额缴纳拖欠的房租，其提交的2008年11月6日原告财务室出具的预交房租费25000元的收条，经本院组织质证，原告同意从其主张的房租中予以抵扣，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告冯国祥于本判决生效后十日内将位于青海昆仑中学西南角建筑面积600平方米二层餐厅腾退给原告；二、被告冯国祥于判决生效后十日内给付原告青海昆仑中学房屋租金85000元及水电费30667.46元，共计115667.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1557元（原告已预交），由被告冯国祥负担，与上述款项一并给付原告青海昆仑中学。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 顾植梅 二〇一九年七月十九日书记员 李艳婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。