贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终980号上诉人（原审被告）：凯里市新境界房地产开发有限公司，统一社会信用代码915226015650034797，住所地贵州省凯里市金山大道小高山路1号逸景高山小区6栋101号。法定代表人：赵军华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，贵州宏强律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗平，贵州振法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雄，男，1985年8月6日出生，苗族，住贵州省凯里市。被上诉人（原审原告）：潘宏莲，女，1987年6月30日出生，水族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王雄，男，1985年8月6日出生，苗族，住贵州省凯里市。系潘宏莲丈夫。上诉人凯里市新境界房地产开发有限公司（以下简称“新境界房开公司”）因与被上诉人王雄、潘宏莲商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初7129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。新境界房开公司上诉请求：撤销一审判决，驳回王雄、潘宏莲的诉讼请求。事实及理由如下：1、一审法院认定王雄、潘宏莲主张的违约金没有超过诉讼时效属于认定事实错误、适用法律错误。2016年3月26日，王雄、潘宏莲与新境界房开公司签订《商品房买卖合同》。该合同第二十二条第三款明确约定：新境界房开公司应当在2015年9月30日前取得房屋初始登记，且把商品房转移登记文书交付给王雄、潘宏莲。故根据该合同之约定，新境界房开公司承担违约责任的初始时间是2015年9月30日。依据最高人民法院印发的《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条对逾期办证违约金诉讼时效明确规定：买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）第2条规定：诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。故结合本案，王雄、潘宏莲与新境界房开公司签订《商品房买卖合同》时，王雄、潘宏莲作为具有完全民事行为能力的行为人，在签订合同时对自己签订合同的事实具有完全的认知能力，本案诉讼时效的起算点是2015年9月30日。而王雄、潘宏莲提起诉讼的时间是2018年11月30日。根据我国民法总则之规定，2017年10月1日前的诉讼时效是2年，因此本案王雄、潘宏莲诉讼时效的截止时间是2017年9月30日就已经届满。一审法院认定没有超过诉讼时效，显然违反了法律规定。2、一审法院认定小区业主违法搭建的现象，不能免除王雄、潘宏莲应当承担违约责任属于认定事实错误、适用法律错误。王雄、潘宏莲在房屋装修过程中，对自己的房屋装修存在违法的搭建行为，由于其搭建行为导致新境界房开公司不能为其办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记手续。王雄、潘宏莲作为房屋的（业主）使用人，根据逸景高山临时管理规约十八条明确约定，本物业管理区域内禁止有下列的行为：损坏房屋的承重结构、主体结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋设计用途，王雄、潘宏莲明知不可为而为之擅自改变房屋设计用途违法搭建，经过荣华物业逸景高山物业服务中心多次警告停止违建并恢复原住房的用途，但王雄、潘宏莲不思悔改，仍继续违法搭建。后又接到凯里市国土资源和规划管理局关于逸景高山商住楼项目按原计划恢复建设的再次通知，王雄、潘宏莲并没有恢复自己违章搭建的客观事实。从以上事实可以看出王雄、潘宏莲主观上有违章搭建的故意，客观上有违章搭建的事实，才使得新境界房开公司不能为其办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记手续。以上事实有《工作联系函》、房屋图片复印件、凯国土规划〔2017〕42号文件复印件等证据予以证明。因此，一审法院认定小区业主违法搭建的现象，不能免除新境界房开公司应当承担违约责任显然是错误的。请求依法支持新境界房开公司的上诉请求。被上诉人王雄、潘宏莲答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。王雄、潘宏莲向一审法院起诉请求：⒈判令新境界房开公司立即协助王雄、潘宏莲办理房屋所有权证；⒉判令新境界房开公司支付逾期办理商品房产权转移登记有关文书的违约金61927.40元（462803元×6.18%÷365×790天＝61904元，加上第一项的一个月23.40元，共计为61927.40元）；⒊本案诉讼费用由新境界房开公司承担。一审法院认定的事实：2016年3月26日，原告王雄、潘宏莲作为买受人，被告新境界房开公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2016002843），合同主要约定：原告向被告购买逸景高山一期第16幢4单元1层4-1-1号商品房。一、建筑面积为138.15平方米、套内建筑面积为120.94平方米；二、按套内建筑面积计算，单价为每平方米3826.72元，总购房款为462803元；三、付款方式：于合同签订之日交付首付款92803元，余款370000元以公积金贷款支付；四、交房时间：2015年3月18日前交付；五、取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间为2015年9月30日前；六、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告依约于2016年3月26日向被告支付了首付款92803元，后于2016年6月22日向建行贷款向被告支付余款370000元，2016年平5月交房，原告2017年1月1日入住至今。因被告迟迟未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告在多次催促未果的情况下于2018年11月30日向该院提起诉讼。另查明，2017年6月19日，凯里市国土资源和规划管理局向被告发出凯国土规划发〔2017〕42号《凯里市国土资源和规划管理局关于逸景高山商住楼项目按原规划恢复建设的再次通知》，内容如下：你公司在凯麻高速公路北侧、东升公司宗地南侧建设的逸景高山商住楼项目，于2012年3月20日取得《建设工程规划许可证》。因接到逸景高山商住楼业主举报该小区存在违规搭建，2014年7月31日我局已给你公司下发《关于逸景高山商住楼项目按原规划恢复建设的通知》（凯规发〔2014〕49号、凯规发〔2014〕57号），要求你公司按原规划恢复，至今未接到你公司整改回复。2017年5月25日逸景高山业主再次匿名向书记、市长信箱举报：逸景高山5栋有人私自变更房屋结构用途、占公共绿化，乱搭乱建严重。经现场勘查，逸景高山商住楼项目违法搭建、改建情况十分严重，老问题未解决，新问题不断。现责令你公司：1.加强前期物业管理，立即停止违法搭建、改建行为；2.在申报规划竣工核实之前，须按原规划恢复。如不按原规划恢复，我局将根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城张规划条例》、《贵州省建设工程竣工规划核实管理办法》等相关规定，不予办理竣工规划认可，一切责任由你公司自行承担。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案被告新境界房产公司作为房地产开发企业有权将其开发的商品房对外进行商业预售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。双方所签合同第二十二条约定“出卖人承诺于2015年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，但本案原告与被告签订合同的时间实为2016年3月26日，与合同格式条款约定期限明显不符，双方在签订该合同时未结合客观实际情况就被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间进行明确具体的约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，本案应按照第（三）项“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于原、被告对本案涉案房屋具体交房日期不明确，根据原告自述于2016年5月实际收房的客观事实，本院确认涉案房屋于2016年8月31日前为本案办理房屋权属证书的期间。被告至今未取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未能协助原告办理《房屋所有权证》，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。截至原告主张的违约金截止之日即起诉之日2018年11月30日，被告仍未能向原告交付办理商品房转移登记有关文书，逾期时间为820天。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案，虽然被告未向本院提出请求减少违约金，但本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款0.1%的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之一支付违约金。截至原告主张的违约金截止之日即起诉之日2018年11月30日，被告应向原告支付的违约金为37949.85元（462803元×0.0001×820天）。被告辩解原告主张违约金已经超过诉讼时效于法无据，本院不予采纳。另外，虽然本案查明确实存在小区业主违法搭建的现象，但被告应当按照相关部门的要求依法依规进行整改，并不能以此免除被告逾期向原告交付办理商品房转移登记有关文书应当承担的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告凯里市新境界房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十个工作日内协助原告王雄、潘宏莲办理房屋所有权证；二、被告凯里市新境界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告王雄、潘宏莲逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金37949.85元；三、驳回原告王雄、潘宏莲的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取计674元，由原告王雄、潘宏莲负担170元，由被告凯里市新境界房地产开发有限公司负担504元。二审举证期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明：2014年7月31日、9月17日凯里市规划管理局向新境界房开公司两次发出《关于逸景高山商住楼项目按原规划恢复建设的通知》（“凯规发〔2014〕49号、57号），指出逸景高山商住楼项目部分建筑阳台未按原规划建设、违法搭建、改建情况十分严重，责令新境界房开公司按规划恢复、停止违法搭建、改建行为。2017年6月19日，凯里市国土资源和规划管理局再次向新境界房开公司发出凯国土规划发〔2017〕42号《凯里市国土资源和规划管理局关于逸景高山商住楼项目按原规划恢复建设的再次通知》，内容如下：你公司在凯麻高速公路北侧、东升公司宗地南侧建设的逸景高山商住楼项目，于2012年3月20日取得《建设工程规划许可证》。因接到逸景高山商住楼业主举报该小区存在违规搭建，2014年7月31日我局已给你公司下发《关于逸景高山商住楼项目按原规划恢复建设的通知》（凯规发〔2014〕49号、凯规发〔2014〕57号），要求你公司按原规划恢复，至今未接到你公司整改回复。2017年5月25日逸景高山业主再次匿名向书记、市长信箱举报：逸景高山5栋有人私自变更房屋结构用途、占公共绿化，乱搭乱建严重。经现场勘查，逸景高山商住楼项目违法搭建、改建情况十分严重，老问题未解决，新问题不断。现责令你公司：1.加强前期物业管理，立即停止违法搭建、改建行为；2.在申报规划竣工核实之前，须按原规划恢复。如不按原规划恢复，我局将根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城张规划条例》、《贵州省建设工程竣工规划核实管理办法》等相关规定，不予办理竣工规划认可，一切责任由你公司自行承担。2017年5月9日凯里市国土资源和规划管理局向新境界房开公司发出“凯国土规划发〔2017〕21号”《凯里市国土资源和规划管理局关于对逸景高山商住楼项目立即进行整改的通知》，指出逸景高山商住楼项目的3#、4#、6#、7#、8#、9#楼存在变更规划用途、即办公用房变更为商业用房等情况，责令其按原规划恢复其规划用途，否则将不对该项目进行规划许可。2017年10月27日凯里市国土资源和规划管理局“凯国土规划函〔2017〕380号”《关于报送逸景高山项目竣工验收相关资料的函》，要求新境界房开公司于2017年11月3日前将该项目竣工验收相关资料报送凯里市国土资源和规划管理局。本院认为：综合双方在二审期间的诉辩主张和理由，本案二审的争议焦点：1、新境界房开公司认为王雄、潘宏莲所主张的违约金已超过诉讼时效是否成立？2、新境界房开公司未能按期交付办理商品房转移登记相关文书，买受人王雄、潘宏莲是否也应承担责任？一、关于诉讼时效问题。经查，购房合同虽然约定“2015年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，但双方签订合同的时间实为2017年4月12日，与合同格式条款约定期限明显不符，属于约定不明的情形。按“无约定按法定”的处理原则，因王雄、潘宏莲购买时该房屋已竣工，逾期时间应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）项“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定来处理，以房屋交付之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2017年4月12日实际交付使用的客观事实，一审法院确认涉案房屋于2017年7月11日前为本案办理房屋权属证书的期间，之后即属于逾期及违约时间是正确的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）的规定，一审法院支持原告王雄、潘宏莲主张的逾期交付办理转移登记相关文书的部分违约金请求并未超过诉讼时效。二、关于新境界房开公司未能按期交付办理商品房转移登记相关文书，买受人王雄、潘宏莲是否也应承担责任的问题。从原告王雄、潘宏莲在一、二审期间提交的相关证据来看，凯里市国土资源和规划管理局的凯规发〔2014〕49号、凯规发〔2014〕57号、凯国土规划发〔2017〕42号、凯国土规划发〔2017〕21号等文件，均证明新境界房开公司开发的逸景高山商住楼项目存在未按原规划建设，变更规划用途，存在办公用房变更为商业用房、违法搭建、改建等情况，并被政府建设主管部门责令整改而未整改，导致房屋至今不能通过竣工规划认可，不能办理产权登记的事实。从以上原因分析，未能办理产权登记的责任在于新境界房开公司。一审期间，新境界房开公司虽然提交了几张房屋装修的外观图片，但经核实，该图片指向的房号并不是王雄、潘宏莲所购买入住的房号。新境界房开公司认为王雄、潘宏莲存在违建（或违规装修）行为并在一审期间所提交了贵州省荣华物业服务有限公司出具的《工作联系函》，但该《工作联系函》的落款时间是2018年11月23日，而且该函中也没有明确指出“违建”的具体部位，不能证明是否存在具体的“违建”事实。而且，王雄、潘宏莲早已于2017年就已经装修完毕并入住，原预交的装修押金也已由物业公司退回给王雄、潘宏莲，也说明了王雄、潘宏莲的装修行为已得到了物业公司的验收确认。因新境界房开公司所提交的证据不能证明王雄、潘宏莲存在“违建”行为，所以，对新境界房开公司认为买受人王雄、潘宏莲也应承担责任的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人新境界房开公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1348元，由上诉人凯里市新境界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 王 珺审判员 欧阳平二〇一九年七月八日法官助理罗维书记员杨正英