安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初1167号原告：合肥悦隆物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市高新区黄山西路599号时代数码港506室。法定代表人：方婷婷，该公司经理。委托诉讼代理人：范梦梅，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐琳，安徽睿正律师事务所实习律师。被告：杨康，住安徽省马鞍山市雨山区。原告合肥悦隆物业管理有限责任公司（以下简称悦隆物业公司）与被告杨康物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告悦隆物业公司委托的诉讼代理人范梦梅、徐琳、被告杨康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告悦隆物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付拖欠原告的物业服务费2354元（自2015年2月1日至2015年12月31日、2018年1月1日起暂计至2019年3月31日，并顺延至给付之日），违约金840元（自欠交之日起，以欠交金额为基数按日万分之五的标准暂计算至2019年3月5日，直至物业费缴清之日止），两项合计3194元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：XXXXX小区系马鞍山XXX置业有限公司开发，杨康系XXXXX小区X幢XXX室业主，于2014年6月21日接收房屋，房屋建筑面积为129.34平方米，同时签订了《临时管理规约》。《临时管理规约》第五条业主的义务（三）款约定“按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费及物业管理企业代收代交的共用水、电等能耗公摊费……”；第十七条（一）款约定“未按时交纳物业服务费用的，欠费业主或使用人应当向物业管理企业交纳应交物业服务费用数额的每日万分之五的违约金”。2015年2月1日原物业服务公司退出小区，原告入驻小区开始提供物业服务。2015年3月16日，原告与马鞍山XXX置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同第十条约定“物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准如下：多层住宅0.7元/月·平方米”；第十二条约定“物业服务费按季度交纳，业主应在每季度的第一个月的5日前履行交纳义务”。遗憾的是，2015年2月1日至2015年12月31日、2018年1月1日后，被告未交纳物业服务费用，原告多次催交，被告均以各种理由拒绝。故原告提起诉讼，望能判如所请。被告杨康辩称，原告主体我有异议，营业执照的法定代表人和物业合同的法定代表人不是一个人。我的物业费都是一直在交。物业交接单是伪造的，上面不是我签字的，因为我对房子质量一直有意见，我不可能在交接单上签字的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.虽然《XXXXX前期物业服务合同》的甲方开发建设单位与乙方物业服务企业在合同签订时的法定代表人均为朱维明，但不必然导致合同无效，被告杨康以此为由不认可合同效力的质证意见无法律依据，本院依法对该合同的真实性、合法性及与本案的关联性予以认可；2.关于原告悦隆物业公司提交的证据3《催缴通知函》、《物业费催缴函》、EMS、顺丰速运快递单，因被告杨康否认收到，原告悦隆物业公司亦未提交快递签收回执，本院无法核实，故不予认定。根据当事人的陈述及经审查确定的证据，本院认定事实如下：本市XXXXX小区系马鞍山XXX置业有限公司开发，被告杨康系XXXXX小区X幢X单元XXX室业主，房屋建筑面积为129.34平方米，房屋类型为多层住宅。杨康于2014年6月21日接收了房屋，同时签订了《临时管理规约》。2015年3月16日，马鞍山XXX置业有限公司与原告悦隆物业公司签订了《前期物业服务合同》一份，约定：马鞍山XXX置业有限公司选聘悦隆物业公司对XXXXX提供前期物业管理服务；前期物业服务内容包括：负责制定本物业服务工作计划并组织实施，保管与本物业相关的工程建设等档案资料等；负责共用部位的维修、养护、管理；负责共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；负责共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理；负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；负责本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序管理及相关设施的维护；协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；对物业使用中禁止行为进行监督管理；协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动。同时约定物业管理服务费为多层住宅按建筑面积每平方米每月0.7元，高层住宅按建筑面积每平方米每月0.9元，商业用房按建筑面积每平方米每月1.2元；物业服务费按季度交纳，业主应在每季度的第一个月的5日前履行交纳义务，逾期缴纳的从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取违约金，物业费可以预收，但预收期限不得超过6个月；本合同在履行过程中如发生争议，应协商解决，协商不成依法向本物业所在地人民法院提起诉讼等。协议签订后，悦隆物业公司依约为XXXXX小区提供物业服务至今。但2015年2月1日至2015年12月31日期间以及2019年1月1日后，杨康未交纳物业管理费。本院认为，1.建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。公司内部法定代表人的变更不影响对外签订的合同的效力。马鞍山XXX置业有限公司与原告悦隆物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对悦隆物业公司以及作为小区业主的被告杨康均具有约束力。悦隆物业公司按照合同约定为XXXXX小区提供了物业管理服务，杨康应当按约交纳物业费；2.悦隆物业公司诉称其于2015年2月1日进入XXXXX小区从事物业服务，物业管理费应自2015年2月1日起计算，但其提供的证据不能证明该主张，本院依法不予采信，杨康支付物业管理费的起始时间应当为《前期物业服务合同》的签订日即2015年3月16日；3.杨康辩称已不欠物业管理费，其应当负担举证责任。杨康提交的证据不能证明其2015年3月16日至2015年12月31日以及2019年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费已经交纳，故悦隆物业公司要求杨康支付该期间物业管理费的诉请，本院予以支持。杨康应当支付悦隆物业公司2015年3月16日至2015年12月31日以及2019年1月1日至2019年3月31日的物业管理费1132元（129.34平方米×0.7元∕月∕平方米×12.5个月＝1132元）；4.鉴于前期物业服务合同约定的日千分之三违约金明显过高，悦隆物业公司主动调整为按日万分之五计算逾期违约金，未违反法律规定，本院依法予以确认。因双方在合同中约定“物业服务费按季度交纳，业主应在每季度的第一个月的5日前履行交纳义务”，悦隆物业公司于2015年3月16日进入XXXXX小区提供物业管理服务，杨康户物业管理费的第一个交费截止应当为2015年4月4日，其未交纳，违约金的计算起始日应为2015年4月5日，下一季度违约金计算起始日为2015年7月5日，以此类推。据此，2015年3月16日至2015年12月31日以及2019年1月1日至2019年3月31日期间，违约天数计算至2019年3月5日，按照每季度应当交纳的物业管理费271.6元（129.34平方米×0.7元∕月∕平方米×3个月＝271.6元）为基数，每日万分之五的标准计算，杨康应当向悦隆物业公司支付的违约金为586元（详见附2《物业管理费违约金计算表》）；5.关于2018年1月1日至2018年12月31日的违约金，因杨康已经向悦隆物业公司交纳了该期间的物业管理费且悦隆物业公司也已经接受并出具了收据，故不支持该期间的违约金更符合交易习惯。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨康于本判决生效之日起十日内向原告合肥悦隆物业管理有限责任公司支付2015年3月16日至2015年12月31日以及2019年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费1132元；二、被告杨康于本判决生效之日起十日内向原告合肥悦隆物业管理有限责任公司支付2015年3月16日至2015年12月31日以及2019年1月1日至2019年3月31日期间的违约金586元（违约天数计算至2019年3月5日）；三、驳回原告合肥悦隆物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  周冰一二〇一九年七月一日书记员  赵 媛