灯塔市人民法院民 事 判 决 书辽宁省灯塔市人民法院民事判决书（2019）辽1081民初1029号原告：唐璇，女，1985年12月14日，维吾尔族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张剑，辽宁夏森律师事务所律师。被告：高学鑫，男，1986年7月20日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：刘宝训，灯塔市旺盛法律服务所法律工作者。第三人：唐锰，男，1988年10月30日出生，维吾尔族，住灯塔市。原告唐璇为与被告高学鑫、第三人唐锰案外人执行异议之诉一案，于2019年3月12日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告唐璇的委托诉讼代理人张剑、被告高学鑫及其委托诉讼代理人刘宝训、第三人唐锰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案外人唐璇向本院提出的诉讼请求为：一、确认灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门房产为原告所有，并请求法院停止对该房产的执行；二、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年9月10日，原告与第三人唐锰签订了《房屋买卖协议书》，约定原告向第三人唐锰购买位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门的房产。协议签订后，因原告时间问题，与第三人唐锰商议在2018年春节期间办理款项支付和过户手续，双方协商一致后，原告唐璇向唐锰支付了全部房款，其中大部分款项用于归还唐锰在银行的借款。此后，原告交纳了房屋相关契税和物业维修基金等费用。但在2018年3月22日向灯塔市房管局递件办理房屋过户手续时，被告知因为开发商未能及时变更土地手续和交纳相关费用等原因，不能办理房屋过户。随后，经与开发商沟通后，开发商的工作人员认可上述事实，是开发商原因导致不能办理过户。因此，原告与唐锰办理房屋交接后，以原告名义交纳了水、物业等相关费用。同时，原告将房屋通过中介出租给第三人，第三人也向原告支付了租金。近日，原告得知，在被告高学鑫与第三人唐锰的（2018）辽1081民初2822号买卖合同纠纷一案中，贵院查封了位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门的房产。原告依法提出执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告已签订书面房屋买卖合同，在查封前已合法占有该不动产并支付全部价款。此外，原告已去房管局办理了《房地产转让合同》的备案审批程序，但非原告的原因未能办理过户。所以，上述房产属于原告所有，被告无权申请法院查封执行。综上所述，恳请贵院依据《民事诉讼法》第二百二十五条等法律规定，审慎审查诉讼请求及事实与理由，请求确认上述房产为原告所有，并解除对上述房产的执行，切实维护原告的合法权益。被告高学鑫辩称：原告所述与事实不符，原告并未实际取得涉案房屋，并且房屋买卖协议存在不合理性，并非实质意义上的合法有效买卖协议。一、唐璇及唐锰系姐弟关系，有利害关系。原告住在广州市天河区，在广州市天河区某律师事务所任职，其丈夫也是律师。原告居住的广州市系一线城市，距离灯塔市几千公里。与广州相比，佟二堡是一个非常落后的乡镇，原告在佟二堡镇购买二手房显然是不客观的，缺乏真实性。二、查封的房屋登记在唐锰名下，依据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致。本案的房屋，登记在被告唐锰名下，并且登记簿与房产证完全一致，因此，该房屋属于第三人唐锰所有。原告未取得涉案房屋所有权，不具有原告主体资格。灯塔市人民法院的（2018）辽1081财保146号民事裁定书的查封执行行为是正确的。三、原告与第三人的房屋买卖协议不具有合理性与合法性，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。原告与第三人所谓的房屋买卖协议，实质上就是一个为规避债务，恶意串通的产物。（一）原告与第三人所谓的签字时间为2017年9月10日，合同第三条约定是签订合同时，乙方交人民币12万元为定金，交给甲方。但是，乙方向甲方转款的时间为2018年1月9日，时间相差4个月，不真实。（二）合同约定购房款不真实，不符合当地交易习惯。（三）涉案房屋，第三人并未交付给原告占有使用，现在该房仍由第三人居住。（四）原告与第三人的房屋买卖协议并未经人民法院判决，因此其真实性与合法性无法确认。综上所述，请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。被执行人唐锰辩称：同意原告的诉讼请求。经本院审理查明，经高学鑫申请，本院于2018年7月26日作出（2018）辽1081财保146号民事裁定，裁定：查封被申请人唐锰所有的坐落于灯塔市西门住宅价值155，000元部分。查封期间，不得买卖、转让、赠与、抵押。高学鑫诉唐锰分期付款买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日作出（2018）辽1081民初2822号民事判决，判决内容为：“被告唐锰于本判决发生法律效力之日起十日内，给付原告高学鑫货款155，000元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算该款自2018年8月3日起至给付之日止的利息。”判决发生法律效力后，高学鑫向本院申请执行。原告唐璇系第三人唐锰姐姐。陈晓晴系第三人唐锰之妻。作为甲方的唐锰、陈晓晴与作为乙方的原告唐璇曾于2017年9月10日签订房屋买卖协议。协议第一条约定，唐锰（共有人陈晓晴）将其所有的位于灯塔市华山（华翔）住宅楼1单元5楼西门，建筑面积98.86平方米，转让给唐璇，价款382，393元。协议第三条约定：签定合同同时，乙方（唐璇）愿交人民币12万元作为定金交给甲方（唐锰、陈晓晴）。乙方通过向灯塔市邮政银行还清房屋抵押贷款方式支付甲方剩余房款，剩余房款为人民币262，393元，由乙方一次性将余款付给房屋抵押贷款银行。2018年3月12日，唐璇通过其银行卡（卡号为62×××99）向唐锰转账人民币262，393元。2018年3月23日，唐璇通过其银行卡（卡号为62×××71）向第三人唐锰转账120，000元。2018年3月22日，唐锰与唐璇签订房地产转让合同，合同约定，唐锰将案涉房屋以380，000元价格转让给唐璇，唐锰及其共有权人陈晓晴、唐璇在合同上签字。同日，在灯塔市房管所填写了灯塔市房地产转让审批表（存量），并缴纳契税5，700元、住宅专项维修资金6391元。位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门的房产现登记在第三人唐锰名下。原告唐璇（出租方）与被告唐锰的岳父陈正思（承租方）于2018年4月1日通过嘉源房产中介签订了租赁协议，租赁协议约定的租赁标的物为位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门的房产，租赁期限为2018年4月1日至2020年3月31日，租金为24，000元。陈正思曾于2018年3月26日通过中国工商银行向唐璇的银行卡（卡号为62×××71）转入24，000元。原告唐璇庭向本院提供的自来水收费收据显示收据的缴费时间为2018年4月14日，用水户名为唐璇，房屋位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门。原告唐璇向本院提供一份房屋买卖证明，证明人落款处有“刘华山”字样，证明内容为：“本人唐璇（身份证2110221985××××××××）、张万隆（21110319790613001X）向唐锰（2110221988××××××××）购买佟二堡镇华山住宅楼1单元5楼西侧房屋，已付清全部房款。在双方签订正式房地产转让合同及交地税、房屋物业维修基金后向灯塔不动产房产处递件，但不予收件，因原开发商土地使用证没有过户，非买受双方个人原因，特此证明。”被告高明鑫向本院提交了视听资料，证明第三人唐锰仍在本案诉争的房屋中居住。对于被告高学鑫提供的视听资料，原告对其合法性及关联性均提出异议，认为该证据没有经过第三人唐锰允许，私自拍照，侵犯了第三人唐锰的隐私权，并且视听资料不能证明第三人在此居住，只能证明第三人的孩子在此居住。第三人唐锰称，其孩子跟其岳父、岳母一起居住，并由岳父、岳母照顾孩子。上述事实，有当事人陈述、（2019）辽1081执异7号执行裁定书、房屋买卖协议书、房地产转让合同、房地产转让审批表、照片、房屋所有权证复印件、银行转账明细、房屋买卖证明、维修基金收据、契税发票、房屋租赁协议、物业费收据、水费收据、视听资料等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以确认。本院认为，本案的争议焦点为，原告唐璇是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院能否执行位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门的房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，对于法院查封前已签订买卖合同，且支付全部购房款，但尚未办理房屋权属证书且对未办理过户登记没有过错的不动产买受人，赋予其物权期待权，相对于普通债权优先保护。物权期待权的理论基础是物之交付的债权优先于普通金钱债权。本案中，通过原告提供的银行转账明细及房屋买卖合同，可以证明原告唐璇与第三人唐锰在本院查封本案诉争的房屋之前已签订买卖合同，且原告唐璇已按买卖合同的约定向第三人唐锰支付了全部价款。原告提供的“房屋买卖证明”系证人证言，因证人未出庭，无法确认证人的身份及证词的真伪，故本院对该证据不予采信。被告高学鑫在拍摄视听资料过程中，虽未经第三人唐锰准许，但并无证据证明被告高学鑫拍摄过程中存在违法之处，故对该证据的真实性、合法性予以确认。通过被告高学鑫提供的视听资料，可以证明第三人唐锰曾在本案诉争的房屋中洗澡，并与妻子从本案诉争房屋的单元门走出，护送孩子上学，故此，可以认定第三人唐锰仍在本案诉争的房屋中居住。综上，原告唐璇提出的排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对本案诉争的房屋并不享有排除强制执行的权利。对于原告主张位于灯塔市华山住宅楼（华翔小区）1单元5楼西门房产所有权的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争的房屋并未登记在原告唐璇名下，故对于原告唐璇主张本案诉争的房屋为其所有的请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告唐璇的诉讼请求。案件受理费100元，由原告唐璇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长 曹 凯人民陪审员 曹 颖人民陪审员 郑晓丹二〇一九年七月二十三日书 记 员 李媛媛本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国物权法》第九条：动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登