广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初14132号原告（反诉被告）：赵官琼，女，汉族，1940年6月19日出生，住址深圳市，委托诉讼代理人：邹中国，广东贤耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹龙，广东贤耀律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司，住所地深圳市福田区莲花街道深南大道2010号中国移动深圳信息大厦，统一社会信用代码914403007085425180。负责人：肖达明。委托诉讼代理人：江莉、徐莹雪，广东君言律师事务所律师。原告（反诉被告）赵官琼与被告（反诉原告）中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人邹中国、邹龙、被告（反诉原告）委托诉讼代理人江莉、徐莹雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1.判令被告按照《合作建立移动电话基地站协议书》（编号：GMGD-SZ-201202965）约定的租金标准上浮10%（根据租赁市场行情确定）支付从2017年4月10日起至实际搬离租赁场地之日止的房屋及天面占有使用费71,500元（占有使用费按183.3元/日计,暂计至2018年5月10日）；2.判令被告支付涉案租赁房屋及天面恢复原状所需费用共计300000元（具体以评估为准）。后，原告变更第2项诉讼请求金额为310,809元，增加一项诉请为被告支付案涉租赁房屋及天面恢复的工程造价评估鉴定费用2,400元。被告辩称，1.原告主张的占用期间，自2017年10月17日至实际把搬离之日止的房屋及天面占用费系由于原告自身拒不配合被告搬迁所导致的，被告在搬迁不成的背景下亦告知原告将不再支付使用费；2.原告所主张的关于租赁房屋和天面的恢复原状所需费用存在面积夸大、标准过高、价格虚高等情形；3.本案的诉讼费和保全费系由于原告拒绝配合被告履行合同义务而导致的不必要诉讼，并非由于被告拒绝履行合同引发诉讼，故诉讼费用不应由被告支付。被告（反诉原告）反诉请求：1.判令原告返还租赁物场所内各项基站设备（详见附件清单）；2.判令原告支付自2017年10月17日至实际搬迁之日止的各项基站设备的折旧损耗损失（截止提起反诉的2018年8月9日，设备折旧损失暂计为33,810.48元）。原告（反诉被告）辩称，1.根据合同履行的情况，我方希望被告及时地结清相关的租赁或管理费用，我方也希望被告早日将所有的设备迁离，以使租赁的标的物早日恢复应有的使用状态。2.反诉请求没有任何的依据。设备为被告自身拥有和使用，并且也没有交付给原告清点、签收，它的使用价值与原告没有任何关系。导致今天的结果是因为被告一直拖延支付相应的租金或管理费用，我方也希望早日解除合同，维护原告的合法权益。本案相关案情1.2012年5月14日，原告与被告签订《合作建立移动电话基地站协议书》（编号：GMGD-SZ-201202965）（下称“《基站合同》”），约定被告向原告承租位于深圳市宝安区石岩街道浪心社区龙眼山居民小组新村一巷10号1楼建筑面积为60平方米的房屋用于建立移动电话基地站机房，该大楼楼顶天面用于安置移动电话天线，被告支付约定的场地使用费；租期自2012年4月10日起至2017年4月9日止；场地使用费（含管理费和天面使用费）每月5,000元，协议签订后，被告向原告支付一年场地使用费，以后场地使用费每年缴交一次，应于每年4月10日前一次性缴交下一年场地使用费；协议期满，被告需继续使用的，应于有效期届满之日前一个月向原告提出续约要求，双方可重签协议，如不再续约，被告应将所用场地恢复原状（正常损耗及折旧除外）。2.2015年10月，被告与中国铁塔股份有限公司深圳市分公司（下称“中国铁塔深圳公司”）共同向原告发函，称被告与原告签订的《合作建立移动电话基地站协议书》（编号：GMGD-SZ-201106973）（下称“2011年《基站合同》”）由被告执行至2015年10月31日，自2015年11月1日起，相关权利义务由中国铁塔深圳公司承担。3.2016年6月至8月，因案涉租赁物天面漏水，被告、中国铁塔深圳公司及原告达成协议，由两公司承担原告的修复费用5万元。4.2017年7月21日，被告向原告发函称，基站于6月24日被原告断电，由于《基站合同》已于2017年4月9日到期，被告委托铁塔公司对合同进行续约，因原告不同意铁塔公司保留续约方案，现申请延期至12月9日，被告和原告按照原合同费用标准签订终止协议，付清租金，并对机房进行拆除，委托由装修资质的合同商按照原合同内容对机房进行装修恢复原状（正常损耗及折旧除外），由于原告6月22日对基站进行断电，被告需要签署协议后才能向原告支付租金，请原告配合。5.2017年9月27日，被告委托律师向原告发函称，2011年《基站合同》有效期至2016年8月31日，合同对应的基站机房已经移交中国铁塔深圳公司，合同到期后，中国铁塔深圳公司与原告就续约事宜一直未能达成一致意见，原告于2017年6月22日对基站进行断电，鉴于双方的纠纷，被告通知原告因两份合同期限已经届满，原告与被告或中国铁塔深圳公司未能就继续合作达成一致，被告拟于2017年10月16日安排工作人员前往原告处拆除相关设备，且租金支付至当日，如原告不予配合，则被告将不再支付2017年10月16日之后租金，被告将按照合同约定将合作场地恢复原状（正常损耗及折旧除外），并请原告保证租赁物内设备无损。6.2017年10月10日，原告委托律师向被告发函称，要求被告先行支付拖欠租金及违约金。10月23日，原告再次委托律师发函，请被告支付拖欠租金或占用费用，否则将采取断电、诉讼等方式维护自身权利。7.2017年10月16日，被告和中国铁塔深圳公司一同派员到原告处与原告协商设备拆迁、搬离事宜，表示同意向原告支付相应的租金，并向原告提交了与中国铁塔深圳公司共同的恢复原状工程报价表。因双方分歧较大，未能达成一致意见。8.2017年12月27日，原告儿子与中国铁塔深圳公司工作人员通过电话就恢复原状的费用进行协商，该工作人员提出经核算修复费用为20万元左右（包括被告承租房屋的修复部分），由中国铁塔深圳公司和被告各负担10万元，原告儿子称费用需要50多万元，因双方差距较大，未能达成一致意见。9.2018年6月，原告委托深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋室内自行装修装饰修补（60%）进行估价。6月26日，评估公司出具工程估价报告称，确定价值时点为2017年6月22日，评估结果为310,809元，评估费为4,000元。估价报告中的装修包括一层的两个客厅、两个卧室、两个卫生间、楼梯、夹层客厅、夹层两个卧室、一个厨房、一个卫生间、顶层天台、综合工程等项目。对于该报告，被告称该评估报告系原告自行扩大了装修面积，将60平方米的房屋租赁面积扩大至200平方米的装修范围，将一个原本已残破的房屋现状扩大成一个豪华标准的双层复式楼房，其中设备、建材、材料多数已超出了原房屋现状的标准，其中多处涉及到的洗手盆、镜柜、大理石门槛等，均是原来租赁房屋时并不存在的，故该装修方案与本案没有事实和法律上的关联，被告仅需要将房屋按照自己的成本恢复至房屋原状即可。10.被告提交的用电记录显示，被告的设备在2017年6月之前月均用电量在4,000多度，7月至8月的用电量为3,833度，9月至10月的用电量为0度，11月至12月的用电量为1,393度，11.原告提交的短信记录显示，2017年3月31日，原告多次与被告工作人员协商搬迁事宜。原告在2017年6月15日的短信中称已多次通知被告前来恢复房屋原状和结清费用，但被告不来处理也不交费，要求被告在7日内支付拖欠的租金1,5000元，否则将被迫采取包括停电在内的一切措施。被告工作人员在2017年6月23日回复原告，称会按照合同支付租金，所欠的租金一定会付，但需要欠短期的协议或终止合同后才能付款，建议签到11月左右，付款后被告安排拆除设备，然后按合同恢复房屋。判决结果本院认为，《基站合同》系原、被告的真实意思表示，各方均应依约履行各自义务。关于原告主张的恢复原状费用，由于双方对于原状并未明确约定，双方也均无法证明案涉租赁物当初的原状。考虑到中国铁塔深圳公司工作人员在与原告协商案涉租赁物的恢复原状费用时曾表示费用为20万元左右、中国铁塔深圳公司和被告各承担10万元，同时考虑到原告提交的工程估价报告中的装修用料较好，其中还包括一个夹层（一个客厅、两个卧室、一个厨房、一个卫生间）装修的费用，而原告并无证据证明租赁物原状中有夹层的存在，参考原告提交的评估报告中的费用情况，故本院酌定被告向原告支付恢复原状费用150,000元。原告主张的鉴定费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的《基站合同》场地占用费，被告已足额支付合同期限（至2017年4月9日）内的租金。双方在《基站合同》中约定，协议期满，被告需继续使用的，应于有效期届满之日前一个月向原告提出续约要求，双方可重签协议，如不再续约，被告应将所用场地恢复原状（正常损耗及折旧除外）。在《基站合同》到期后双方未能就续约达成一致的情况下，双方应当对合同后续义务进行清理，包括被告将租赁物返还给原告，并支付相应租金，将租赁物恢复原状，原告应当将租赁物内的被告设备返还给被告。根据被告2017年9月27日给原告的函件，如双方未能对续签合同达成一致，被告于2017年10月16日前往原告处拆除搬离设备，并支付租金至当日，也同意将租赁物恢复原状。但双方对于恢复原状的费用存在分歧，原告拒绝被告拆除搬离设备。双方并未在合同中约定被告支付恢复原状费用是拆除搬离设备的前提，相反，实际上只有拆除搬离了设备，被告才有条件对租赁物恢复原状，原告拒绝被告拆除搬离设备没有任何法律依据和合同依据，因此，对于2017年10月16日之后的场地占用费，被告无需承担。对于2017年4月9日-2017年10月16日期间的场地占用费，双方并无异议，被告应当支付给原告，金额为31,333元（5000元/月×6个月+5000元/月÷30天×8天）。原告主张按上浮10%计算租金及被告支付2017年10月16日之后场地占用费，于法无据，本院不予支持。《基站合同》到期后，被告基于《基站合同》取得的案涉租赁物应当返还给原告，但根据本案查明的事实，案涉租赁物已在原告控制之下，被告已无返还租赁物之义务。租赁物内的设备是被告的合法财产，被告可自行取回，原告应予以协助配合。关于被告主张的折旧损失，原告拒绝被告拆除搬离设备确实会导致被告设备的折旧，本院酌定原告赔偿被告折旧损失2,000元。超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵官琼支付场地占用费31,333元；二、被告（反诉原告）中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵官琼支付恢复原状费用150,000元；三、原告（反诉被告）赵官琼在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司返还租赁物内的设备（现状交付），由中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司自行取回，赵官琼予以协助；四、原告（反诉被告）赵官琼在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司赔偿损失2,000元；五、驳回原告（反诉被告）赵官琼的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）中国铁塔股份有限公司深圳市分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,535元，保全费2,378元，由原告（反诉被告）负担3,126元，被告（反诉原告）负担2,787元。反诉案件受理费323元，由原告（反诉被告）负担20元，被告（反诉原告）负担303元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 柳  海  涛二〇一九年七月十九日书记员 池晓漫(兼)书记员 江  伟  娣附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。