贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 裁 定 书（2019）黔0602民初1465号原告（反诉被告）：贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区新华北路75号。法定代表人：田宏保，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢平，贵州乾锦律师事务所律师，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：朱宁宁，贵州乾锦律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：陈斌，男，1968年10月23日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。被告（反诉原告）：铜仁半岛大酒店有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区南长城路豪苑M栋。法定代表人：陈斌，该公司执行董事。共同委托诉讼代理人：赵勇，贵州巨合律师事务所律师，授权范围为特别授权。共同委托诉讼代理人：彭莎莎，贵州巨合律师事务所实习律师，授权范围为特别授权。原告（反诉被告）贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称南长城公司）与被告陈斌、被告（反诉原告）铜仁半岛大酒店有限公司（以下简称半岛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南长城公司的委托诉讼代理人朱宁宁、谢平，被告陈斌、被告（反诉原告）半岛公司的共同委托诉讼代理人赵勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）南长城公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告向原告支付尚欠的承包费（包含房屋折旧费和物业费，计算至2018年9月18日止）416,922.53元；2．判令二被告向原告支付房屋占用费用共计1,967,045.22元（暂计算至2019年4月15日，并按照原告与被告签订合同中约定的承包费计算至二被告向原告返还房屋之日止）；3．判令二被告向原告支付违约金3,694,489.83元（按照双方合同约定的付款金额，逾期未支付按照月利率2%计算，暂计算至2019年4月15日，并计算至被告支付完欠付承包费之日为止）；4．判令二被告立即向原告返还位于铜仁市××路××至××层，总面积7690.68㎡的房屋（按照合同约定，房屋装修不得拆除归原告所有）；5．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2012年10月30日，被告陈斌为成立半岛公司与南长城公司签订《承包经营合同》，约定：1、陈斌自愿承包原告位于铜仁市××路××至××约7690平方米的经营场地从事酒店业；2、承包期限为15年，即从2013年1月1日起至2027年12月30日止；3、承包费包含房屋折旧费与物业费，并约定了承包期内每年费用的计算标准及付款时间和方式即被告每三个月向原告付款一次并于每季度第一个月的10号前用现金一次付清；4、被告不按本合同约定向原告交清费用的，原告有权解除合同，合同解除后十日内被告必须无条件将本合同经营场地退还给原告，房屋装修不得拆除归原告所有，并由被告承担违约责任；5、被告在经营期间必须按合同约定按时交纳管理费及其他费用，如被告逾期未交纳费用，原告将按欠交金额每日10%收取违约金。原、被告双方签订《承包经营合同》后，原告按约向被告交付房屋；被告陈斌以该房屋作为住所地注册了半岛公司，并且正常使用案涉房屋已经长达6年之久。但被告陈斌、半岛公司在实际使用房屋过程中并没有按照约定向原告交纳承包费。南长城公司曾多次向二被告催告，但二被告总是一拖再拖，拒不向原告交纳房屋承包费。2018年7月26日，原告再次向被告发送了书面的《催收欠款通知书》，告知被告应于2018年8月7日交清所欠款项，否则原告将依法解除双方签订的《承包经营合同》，然而，二被告对催款通知书置若罔闻。原告遂依据《合同法》第九十四条、九十六条之规定，于2018年9月16日向被告发出了《解除合同通知书》，被告于2018年9月18日签收了《解除合同通知书》。在双方的《承包经营合同》解除后，二被告既不向原告支付欠付的承包费，也不向原告返还房屋，并从2018年9月18日起一直占用案涉房屋至今。截止2019年3月31日，二被告尚欠原告承包费4,169,221.53元，并产生了房屋占用费用共计1,828,228.45元。由于被告违约，造成原告巨大经济损失，根据双方约定，原告有权要求被告按照逾期支付金额每日10%收取违约金，现原告仅向被告要求逾期支付金额的月利率2%计算违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告半岛公司、陈斌共同辩称，2012年10月30日，双方签订《承包经营合同》后，南长城公司将房屋交付给半岛公司使用，半岛公司按法定程序将该房屋作为住所地注册成立了半岛公司，并按照合同约定出资一千多万对该房屋进行装修。但房屋整体装修过程中，半岛公司发现该栋房屋的消防设计与基础消防设施不符合《中华人民共和国消防法》的规定，多次找到南长城公司要求其出具该栋房屋经公安消防机构验收合格的相关文件，但南长城公司一直以各种理由推脱，并告知半岛公司不用担心消防的问题，这栋房屋的消防设计和消防安全设施是合格的，但南长城公司却一直不予出示消防验收合格的证明。半岛公司本着对南长城公司的信任，为避免造成较大经济损失，故将酒店赶快装修完毕，让酒店早日正式营业。酒店在装修完毕后，经消防机关的检查，半岛公司被告知该栋酒店的消防设计与基础设施不符合法律规定，无法通过验收备案，酒店存在严重的安全隐患，需要对该栋房屋的所有消防设施进行整改。于是，半岛公司要求南长城公司及时处理该栋房屋的消防安全问题，但南长城公司一直不予正面交涉，导致该栋房屋的消防安全问题（一消合格备案登记）一直拖至今日都没有处理，也导致半岛公司的二次装修（二消检验合格备案）根本不能通过消防审核。至今，南长城公司租给半岛公司的房屋未竣工验收合格，从而导致半岛公司经济损失严重。根据《中华人民共和国消防法》第十五条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条，南长城公司作为专业的房地产开发公司，没有严格按照国家消防标准建设房屋，而且向半岛公司隐瞒该栋房屋未经消防机构检验合格备案的事实，违反法律法规的强制性规定，案涉《承包经营合同》是无效合同。因南长城公司的过错致使半岛公司签订合同的目的不能实现，南长城公司理应承担赔偿半岛公司损失的责任。南长城公司向半岛公司交付的房屋系无法正常按照合同约定使用的房屋，属于合同履行不能，南长城公司违约在先。同时，双方在交涉涉案房屋消防安全问题上，南长城公司始终消极对待，不予及时配合半岛公司处理该栋房屋的消防安全问题，使得半岛公司投资装修该栋房屋的巨大经济损失无处弥补，无法按照合同约定在规定的时间内正式开门营业，也无法完成星级酒店申报，无法在网上竞争大量旅游团队客源。半岛公司只能继续使用该房屋并采用其他方式减少经济损失。退一步讲，即便合同有效，也是南长城公司违约在先，南长城公司无权要求半岛公司支付承包费，即使应当支付，也应当基于公平原则支付，而不能按照无效合同的约定价款支付。因南长城公司交付给半岛公司使用的房屋存在严重的消防问题，且该消防问题导致半岛公司所投入大笔资金装修的酒店无法正常营业。如果当时半岛公司与南长城公司解除合同，那么半岛公司出资的一千多万装修将被收回，且装修物不得拆除，面对这样损失惨重的情形，半岛公司自然不愿解除合同，故一直与南长城公司交涉，希望其早日处理好该房屋的消防安全问题，但南长城公司消极对待，半岛公司必须使用该房屋来止损。半岛公司拒绝支付对价，属于主张合同抗辩权的行为。合同无效，根本就不存在违约的问题，本案是南长城公司提供的租赁物无法按约定使用，导致半岛公司无法取得公安机关特种行业许可证而致半岛公司签订合同的目的无法实现，即便违约也是南长城公司违约。由于案涉合同目的不能实现，半岛公司同意退房，但南长城公司应赔偿半岛公司在该房屋上花去的2千多万的装修费。本案陈斌作为被告不适格，陈斌前期的行为是以成立公司为目的，其作为发起人基于公司后期事务而实施的行为，类似于合伙人履行合伙事务，且后期公司顺利成立，追认并实际履行了陈斌前期签订的合同，故，涉及陈斌前期签订合同的行为，依照法律规定已经被半岛公司所替代，合同相对人只是半岛公司，而不是陈斌。综上所述，请人民法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告半岛公司反诉称，2012年10月30日，半岛公司与南长城公司签订《承包经营合同》，约定：南长城公司自愿将其位于铜仁市××路××至××约7690㎡的房屋承包给半岛公司用于从事酒店业，承包期限15年，即从2013年1月1日起至2027年12月30日止。房屋交付使用后，半岛公司将该房屋作为住所地注册，并按约出资两千万元对该房屋进行了装修。装修完毕后发现该房屋的消防设计与基础消防设施不符合《中华人民共和国消防法》的规定，半岛公司找到南长城公司要求其出具该栋房屋经公安消防机构验收合格的相关文件，但南长城公司一直以各种理由推脱，并告知半岛公司不用担心消防的问题。本着对南长城公司的信任，半岛公司为避免造成较大经济损失，故急于将酒店尽快装修完毕，让酒店早日正式营业。但经消防机关的检查，半岛公司被告知该栋酒店的消防设计与基础设施不符合法律规定，无法通过验收备案，酒店存在严重的安全隐患，需要对该栋房屋的所有消防设施进行整改。于是，半岛公司要求南长城公司及时处理该栋房屋的消防安全问题，但南长城公司一直不予正面交涉，导致该栋房屋的消防安全问题一直拖至今日都没有处理，也导致半岛公司的二次装修根本不能通过消防审核。由于半岛酒店对该栋房屋投入大量资金进行装修，且该房屋又存在消防安全隐患，半岛公司无法在相关网络平台对酒店进行大量宣传及销售，只能对酒店的部分房间进行营业止损，但亏损仍然严重。根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，南长城公司在案涉房屋建设过程中未按照国家标准设计和设置消防安全措施，使得房屋建好后在使用过程中无法通过消防安全检查备案，导致酒店在装修完毕后无法正常营业，给半岛公司造成严重经济损失。而且南长城公司向半岛公司隐瞒该栋房屋未经消防机构检验合格备案的事实，并交付存在消防安全隐患的房屋，违反法律法规的强制性规定，其无权要求半岛公司按约支付承包费及违约金。为维护自身合法权益，特反诉至人民法院，提出诉讼请求：1．依法确认反诉原告与反诉被告双方于2012年10月30日签订的《承包经营合同》无效；2．反诉原告同意立即返还房屋，但请求人民法院依照过错责任原则判令南长城公司赔偿半岛公司装修等损失500万元（以人民法院委托的评估鉴定机构的鉴定金额为准）3．判令南长城公司赔偿半岛公司预期可得利益300万元（以人民法院委托的评估鉴定机构的鉴定金额为准）；4．本案的诉讼费、评估费、鉴定费由南长城公司承担。反诉被告南长城公司辩称，2012年10月30日，半岛公司的法定代表人陈斌为了成立公司，与南长城公司签订《承包经营合同》，该合同是双方在充分磋商下达成一致意见，属双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，未侵犯第三人合法利益，属合法有效合同。该合同第六条约定：“乙方负责本合同经营场地的全部装修（含消防、水电、排烟设施的安装和立户）；乙方应该负责本合同经营场地内的消防设施安装配置及管理，涉及消防设施及相关工程费用由乙方承担，经营期间的消防安全及管理费用由乙方负责；”第十一条第一款约定：“装修及经营的排烟、排气、通风、环保、消防等设备装置由乙方按照国家规定安装并承担相关费用，否则造成不良后果乙方负责，并由乙方承担产生的经济和法律责任。”上述三条约定都可以说明，在案涉合同签订时，南长城公司与半岛公司明确约定案涉房屋内所有消防设施均由半岛公司安装和管理。早在2010年8月，南长城公司就已经将半岛豪苑M栋的房屋进行了消防设计备案，且该设计备案经消防部门验证合格。2013年4月，半岛公司在装修之前也曾经向铜仁公安消防支队碧江区大队进行建设工程消防设计备案，并取得备案凭证。该凭证上也明确记载，半岛公司在2013年4月提交的消防设计备案材料齐全，并告知半岛公司应该在备案的建设工程竣工验收合格之日起七个工作日内进行竣工验收消防备案，说明应该对案涉房屋进行竣工验收消防备案的主体是半岛公司而非南长城公司。半岛公司既是案涉房屋的装修建设单位，又是案涉房屋的使用单位，有法定和约定义务对案涉房屋进行消防竣工验收备案。并且案涉房屋所载项目可以以栋为单位单独申请竣工验收消防备案及营业、使用前的消防安全检查。同一项目的半岛豪苑B栋已经单独申请办理消防竣工验收备案，但是半岛公司却迟迟不肯进行半岛豪苑M栋房屋的竣工验收消防备案工作和使用、营业前的消防安全检查。由于半岛公司自身原因导致消防验收工作未进行，与南长城公司无关，更不应该成为合同无效的理由。半岛公司自2013年开始营业至今，一直正常对外经营，半岛公司不仅不存在任何损失，还产生了盈利，但是半岛公司恶意拖欠南长城公司承包费，南长城公司遂解除了合同。双方合同解除后，半岛公司既未提出任何异议，也未及时向南长城公司返还房屋，理应按照双方合同约定向南长城公司支付承包费、房屋占用费以及按合同约定支付逾期付款违约金。综上，半岛公司的反诉请求无事实依据和法律依据，应当依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月30日，南长城公司（甲方）与陈斌（乙方）签订《承包经营合同》，载明：乙方自愿承包甲方金滩半岛豪苑M栋7690㎡的经营场地从事酒店业，甲、乙双方经友好协商一致，特签订如下承包合同：一、场地位置及面积：乙方选定在铜仁市××路××至××层房屋，总面积7690.68㎡（其中一层460.8㎡，二层至七层7229.84平㎡）。二、经营类别及承包方式：承包经营类别为酒店业，承包管理方式为乙方承包甲方场地、自我装修、自主经营、独立结算、自负盈亏。三、承包期限15年，即从2013年1月1日至2027年12月30日止。四、承包费：包含房屋折旧费和物业费：1、房屋折旧费交纳标准：2013年1月1日至2013年7月30日免交；为装修期。2013年8月1日至2013年12月30日止，按房屋建筑面积每月每平方米28元计算；2014年1月1日至2014年12月30日止，按房屋建筑面积每月每平方米29.4元计算，并约定了2015年1月1日至2027年12月30日止每年每月的折旧费计算标准；付款时间及方式为：乙方每三个月向甲方付款一次并于每季度第一个月的10号前用现金一次付清。物业服务费按建筑面积每平方米0.6元/月，在每月10号前向甲方交清（从开业之日起计算）。五、本合同签订之日起五日内，乙方应该向甲方交纳房屋保证金650,000元，作为履行该合同的保证金。六、装修：本合同签订后一个月内乙方必须进场装修。乙方负责本合同经营场地的全部装修（含消防、水电、排烟设施的安装和立户）等，并承担一切费用；……乙方经营期满或合同终止或解除合同，乙方的所有装修不得拆除，一律归甲方所有。七、消防：乙方应该负责本合同经营场地内的消防设施安装配置及管理，涉及消防设施及相关工程费用由乙方承担，经营期间的消防安全及管理费用由乙方负责；……九、合同解除或终止：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，合同解除后十日内，乙方必须无条件将本合同经营场地退还给甲方，房屋装修不得拆除归甲方所有，并由乙方承担违约责任：（1）乙方不按约定装修或使用场地，不按合同约定经营擅自改变经营类别，不按约定向甲方交清费用、不执行本合同消防约定及违反消防规定、不按约定时间开业。第十条其他约定：1、装修及经营的排烟、排气、通风、环保、消防等设备装置由乙方按照国家规定安装并承担相关费用，否则造成不良后果乙方负责，并由乙方承担产生的经济和法律责任。合同签订后，2013年2月1日，半岛公司（甲方）与安徽省中信消防工程有限公司贵州分公司（乙方）签订《消防工程施工合同》，约定甲方将铜仁半岛大酒店消防工程的安装工程承包给乙方，承包方式为包工包料。工程内容为：1．涉及图纸范围内的a．喷淋系统的安装；b．火灾报警系统的安装；c．消防排烟系统安装；d．提供消防应急灯、灭火器；2．协助甲方进行消防工程的验收（指消防设施系统验收合格）。2013年4月8日，铜仁公安消防支队碧江区大队向半岛公司发送《建设工程消防设计备案凭证》，载明：你单位（即半岛公司）2013年4月8日申报了半岛公司建筑内部装修及自动消防设施安装建设工程（地址：铜仁碧江区南长城路豪苑M栋）的消防设计备案，并提供了以下材料：1．建设工程消防设计备案申报表；2．建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；3．设计单位资质证明文件复印件；4．消防设计文件，数量壹份。2016年8月1日，铜仁市公安局碧江分局治安大队向半岛公司送达《责令限期整改通知书》，载明：半岛公司存在以下违法行为：1．无特种行业许可证。2．无消防证等，责令半岛公司在2016年8月7日整改完毕。2016年10月17日，贵州省铜仁市公安局碧江分局向陈斌送达《责令停止非法经营通知书》，载明：2016年10月17日10时30分，在铜仁市公安局碧江分局民警检查中，你单位（半岛公司）未到公安机关办理特种行业许可证的情况下，擅自经营酒店，责令你（单位）立即停止非法经营。2017年8月25日，铜仁市公安局碧江分局凉水井派出所对半岛公司进行检查，检查情况为：该场所未办理公安特种行业许可证，并限其十五日内整改完毕。因被告陈斌未按约向南长城公司支付承包费，南长城公司分别于2017年7月13日、2017年7月17日向陈斌送达了《催收欠款通知书》。2018年7月26日，南长城公司再次向陈斌送达了《催收欠款通知书》，通知陈斌于2018年8月7日前交清所欠承包费、物管费，否则，南长城公司正式解除案涉《承包经营合同》。2018年9月16日，南长城公司向陈斌送达了《解除合同通知书》，通知陈斌解除案涉《承包经营合同》。2019年1月18日，铜仁市公安局碧江分局向半岛公司送达特种行业管理安全检查意见书，载明检查情况为：未办理特种行业许可证，并限其15日内整改完毕，报区公安局治安大队。2019年5月30日，铜仁市公安局消防支队碧江区大队出具《情况说明》，载明：半岛公司（法定代表人：陈斌，地址：贵州省铜仁市碧江区南长城路豪苑M栋）于2013年4月7日在碧江区××××大队办理了建设工程消防设计备案手续，没有办理建设工程竣工验收消防备案和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查。2019年6月5日，铜仁市公安局消防支队碧江区大队出具《情况补充说明》，载明：半岛公司（法定代表人：陈斌，地址：贵州省铜仁市碧江区南长城路豪苑M栋）于2013年4月7日在碧江区××××大队办理了建设工程消防设计备案手续。从消防监督管理系统显示，2013年4月7日之后该公司没有办理建设工程竣工验收消防备案和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查。审理中，原告陈述，南长城公司所出租给半岛公司的房屋已经取得了竣工验收备案表。所有土建设施合格并由相关部门盖章。因被告半岛公司没有对案涉房屋申请消防验收，所以没有消防部门的盖章。只要被告半岛公司申请消防验收备案，就是合格的。被告半岛公司陈述，半岛公司已申请办理特殊行业许可证，但办理特殊行业许可证需要消防部门的验收合格证明，而案涉房屋交付半岛公司使用之前，并未通过消防验收合格备案（也即一消未验收合格），导致被告半岛公司装修房屋之后无法通过消防验收合格备案，进而导致半岛公司无法办理特殊行业许可证。上述认定事实，有原、被告的陈述以及原、被告提交的相应证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案南长城公司与被告陈斌于2012年10月30日签订的《承包经营合同》已经明确房屋的用途为经营酒店，属于不特定公众的聚集场所。《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”，该规定系法律从保护不特定公众的人身安全的角度所作出，应为效力性的法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，案涉房屋是否取得消防验收合格凭证关系着是否违反了相应的法律强制性规定，进而直接影响案涉《承包经营合同》的效力认定。本案原、被告在签订案涉《承包经营合同》时，案涉房屋并未取得消防验收合格凭证。并且半岛公司营业至今也未取得案涉房屋的消防合格凭证，南长城公司认为案涉房屋未取得消防合格凭证是因被告半岛公司未申请消防验收，半岛公司认为是南长城公司交付的房屋在交付给半岛公司前未通过消防验收（即一消未通过）导致半岛公司装修后申请消防验收（二消）不能通过，结合铜仁市公安局消防支队碧江区大队出具的情况说明以及情况补充说明，仍然无法明确案涉房屋的一消及二消是否能够通过消防验收取得相应合格凭证，前述消防验收能否取得相应合格凭证关系到案涉《承包经营合同》有效与否、双方民事责任的如何承担以及半岛公司反诉部分的评估申请应否准许。而案涉房屋的一消和二消是否能通过申请消防验收取得相应合格凭证属于行政法律关系范畴，故，本案属于行政与民事交叉，按照先行后民的原则，铜仁市公安局消防支队碧江区大队虽然通过查询消防监督管理系统对案涉房屋的消防备案作出了2013年4月7日之后半岛公司没有办理建设工程竣工验收消防备案的情况说明，但对于案涉房屋的一消和二消是否能通过申请消防验收取得相应合格凭证，其并未作出相应的具体行政行为，故，本案应由半岛公司（或南长城公司）向铜仁市公安局消防支队碧江区大队申请消防验收，由铜仁市公安局消防支队碧江区大队依据职权对案涉房屋的消防是否合格问题先行作出行政处理。原告的起诉尚不属于人民法院民事诉讼的受理范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项,《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司的起诉；二、驳回被告（反诉原告）铜仁半岛大酒店有限公司的反诉。本诉案件受理费减半收取计40,308元，本院退还原告（反诉被告）贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司，反诉案件受理费33,900元，本院退还被告（反诉原告）铜仁半岛大酒店有限公司。如不服本裁定，可以在本判决书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  田永新二〇一九年七月二十四日法官助理龙仲夏代理书记员  龙仲夏