成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初2712号 原告（反诉被告）：余丹，女，汉族，1985年4月29日出生，住四川省郫县。 原告（反诉被告）：徐长远，男，汉族，1981年7月2日出生，住成都市高新区。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：银瑶瑶，四川君合律师事务所律师。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都恒大新东城置业有限公司，住所地成都市成华区新鸿南路86号25幢2层。 法定代表人：杨珩。 委托诉讼代理人：王海霞，女，汉族，系公司员工。 原告余丹、徐长远与被告成都恒大新东城置业有限公司（以下简称“恒大新东城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年3月13日立案后，被告恒大新东城公司在答辩期内提出反诉，本院依法受理后，并依法适用简易程序，于2019年5月21日公开开庭就本反诉合并进行了审理。余丹、徐长远的委托诉讼代理人银瑶瑶、周婷婷，被告恒大新东城公司的委托诉讼代理人王海霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余丹、徐长远向本院提出诉讼请求：恒大新东城公司向余丹、徐长远支付延迟交房违约金76295.52元。事实与理由：2016年8月14日，原被告签订了商品房买卖合同及补充协议，原告购买被告开发的位于成华区间，面积515.51平方米，房屋总价款2750605元，原告于合同签订当日支付了首付款1380605元，剩余房款1370000元通过按揭贷款方式支付。合同约定的交房时间为2018年3月31日，如逾期交房在180日内的，应当按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。但被告直至2018年5月27日才通知原告收房，逾期达2个月。原告认为，被告逾期交房损害了原告的合法权益，原告所购买房屋为商铺，依据原告向案外人签订的租赁合同，该房屋月租金为34023.66元，因此，被告延迟交房导致原告无法将房屋出租造成的巨大损失是违约金无法弥补的，应当以原告的实际损失确定违约金数额，特向法院提起诉讼。 被告恒大新东城公司辩称，恒大新东城公司逾期交房的原因系余丹、徐长远逾期签订贷款合同，逾期付款，余丹、徐长远存在违约行为，故交房时间理应顺延，不应当承担逾期交房违约金，且在交房之前双方正在协商解除合同事宜，不适宜交房；即使恒大新东城公司要承担逾期交房违约金，也应当按照合同约定计算，且恒大新东城公司至少于2018年4月25日前就已通知余丹、徐长远收房了，计算截止日期应在此日期之前。 反诉原告恒大新东城公司向本院提出诉讼请求：余丹、徐长远向恒大新东城公司赔偿损失90,000元。事实和理由：双方于2016年8月14日签订房屋买卖合同及补充协议，合同约定余丹、徐长远付清首付款1,380,605元后，余款1,370,000元通过银行贷款方式支付。合同明确约定，买受人应当在合同签订起1日内亲自前往银行递交银行贷款申请手续并签订抵押贷款合同，如未在约定期限内向银行递交按揭申请手续并签订抵押贷款合同导致按揭手续无法办理的视为违约，违约达30日的，出卖人有权解除合同，买受人需向出卖人支付全部已交款作为违约金。而余丹、徐长远在合同签订后5个多月才与银行签订《个人购房担保借款合同》，自合同签订后长达18个月贷款才审批通过，余丹、徐长远已严重违反了合同约定，损害了恒大新东城公司的利益，恒大新东城公司有权解除合同，但为了促进交易，仅要求余丹、徐长远按照银行同期贷款利率向恒大新东城公司支付2016年9月14日至2018年2月1日、共计55天的损失金额90,000元。 反诉被告余丹、徐长远辩称，恒大新东城公司的反诉请求无事实和法律依据，余丹、徐长远在签订购房合同当日即按照恒大新东城公司和银行要求提交了全部贷款申请材料，并在2016年11月15日缴纳了办理抵押贷款合同公证的相关费用，已经履行完毕自身的全部义务，之后无论是恒大新东城公司还是银行，从未告知余丹、徐长远存在贷款资料不齐全或虚假等情况，而是因为项目的原因，银行审批时间过长，才在2017年1月18日通知余丹、徐长远贷款申请通过并签订贷款合同，并在贷款合同签订后进行了放款，放款时间是2018年2月1日，并非买受人违约，且合同也并未约定银行审批时间过长应当由买受人承担任何违约责任，故买受人在合同履行过程中不存在任何违约行为，不应当承担任何违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2016年8月14日，余丹、徐长远作为买受人，恒大新东城公司作为出卖人，签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大中央广场商品房买卖合同补充协议》一份。合同第四条“商品房基本情况”约定，商品房位于6幢3层27号，建筑面积515.51平方米；合同第八条“计价方式与价款”约定，该商品房单价人民币8,882.95元，总价款为2,750,605元；合同第九条“付款方式及期限”约定，买受人采取商业贷款方式付款，买受人于2016年8月14日前支付首期房价款人民币1,380,605元，占全部房屋价款的50%，余款人民币1,370,000元向中国工商银行股份有限公司成都草市支行申请贷款支付，期限10年；合同第十八条“交付时间和手续”约定，出卖人在2018年3月31日前向买受人交付该商品房，因不可抗力需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人；合同第十九条“逾期交房责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第一款约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期在180日内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。补充协议第2条约定，双方同意买受人采取按揭付款的方式购房，须在合同签订当日付清首付款1,380,605元，申请按揭贷款1,370,000元，买受人应自本合同签订之日起1日内亲自前往银行递交银行贷款申请手续并签订抵押贷款合同（协议）等，买受人委托按揭银行将取得的按揭款全部一次性转付出卖人指定的账户。补充协议第2.1条约定，出卖人在与买受人签订合同前已向其明示按揭银行贷款须知规定的应由买受人提供的办理贷款所需资料，若买受人未在约定期限内向银行递交按揭申请手续并签订抵押贷款合同（协议）或因买受人自身原因造成向银行递交的按揭贷款资料不真实或不齐全，导致银行按揭贷款手续无法办理的，视为违约，前述违约达30日，出卖人有权单方解除合同，买受人需向出卖人支付全部已交房款作为违约金，出卖人可另行销售该房屋；补充协议第7.1条约定，买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的，交楼期限顺延。同日，余丹、徐长远与金碧物业有限公司成都分公司签订了《前期物业服务协议》一份，约定由金碧物业有限公司成都分公司为案涉商铺提供前期物业服务。 上述合同签订后，余丹、徐长远于2016年8月14日向恒大新东城公司支付购房首付款1,380,605元，恒大新东城公司向余丹、徐长远出具《收款收据》，载明收到余丹、徐长远交来成都恒大豪庭6号楼商铺首付款1,380,605元，收款收据加盖恒大新东城公司财务专用章。 2017年1月18日，余丹、徐长远作为借款人，中国农业银行股份有限公司成都锦城支行作为贷款人，恒大新东城公司作为担保人，签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定余丹、徐长远向中国农业银行股份有限公司成都锦城支行借款1,370,000元作为购买成都市成华区双林北支路1号XXX商业用房一套，并以成都市成华区双林北支路1号XXX商业用房作为贷款抵押担保，恒大新东城公司作为担保人在合同上签章。合同签订后，2018年2月1日，中国农业银行股份有限公司将贷款1,370,000元支付至成都锦城支行向恒大新东城公司账户。 2018年5月27日，恒大新东城公司向金碧物业有限公司成都分公司发出《成都恒大豪庭准予入住通知书》，载明，成都恒大豪庭6号楼商铺327房的业主现准予入住，请你司予以办理有关手续，该业主办理手续时间为2018年5月27日。 庭审中，余丹、徐长远为证明按照合同约定办理了贷款申请的相关手续，并交纳了公证费用，向本院提交了《收据》一张。《收据》载明2016年11月15日收到徐长远代办预告预抵及公证费3,135元，收据加盖成都英成联房地产经纪有限公司财务专用章。恒大新东城公司不认可《收据》的关联性，认为无法达到余丹、徐长远的证明目的；余丹、徐长远为证明自己的损失，提交了《金碧物业有限公司成都分公司收费收据》一张、《房屋租赁合同》一份、微信聊天记录截图一份，以证明金碧物业有限公司成都分公司收取了2018年4月至2018年5月的物管费8,248.2元，其中2018年4月1日至2018年5月27日的物管费为7,835.79元，该期间余丹、徐长远并非收房，强行收取的物管费属于损失范畴，余丹、徐长远自2018年3月31日即对房屋进行出租，但《租赁合同》是2018年5月24日，约定的租金标准为月租金34,023.66元，因恒大新东城公司延期交房，导致余丹、徐长远房屋无法按时出租，应当承担2018年4月1日至2018年5月27日的租金损失。恒大新东城公司对物业费收据、租赁合同、微信聊天截图均不予认可，且认为与本案无关。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：原、被告的身份信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》、《成都恒大中央广场商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务协议》、《收款收据》、《个人购房担保借款合同》、《成都恒大豪庭准予入住通知书》、《收据》、《金碧物业有限公司成都分公司收费收据》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图以及原、被告当庭陈述等。 本院认为，余丹、徐长远与恒大新东城公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大中央广场商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，合法有效，原被告双方均应按照合同约定履行义务。 对于余丹、徐长远主张的逾期交房违约金。根据合同约定，恒大新东城公司应于2018年3月31日前向余丹、徐长远交付案涉房屋，但恒大新东城公司实际交房时间为2018年5月27日，恒大新东城公司延迟交房的行为构成违约，应当按照合同约定向余丹、徐长远支付逾期交房违约金。对于违约金标准，合同明确约定了逾期交房的违约金支付标准，该标准不违反法律的强制性规定，应予支持。余丹、徐长远主张按照其与案外人签订的《租赁合同》的租金标准计算违约金无合同及法律依据，本院不予支持；对于余丹、徐长远主张的物管费属于损失部分，应当计算在违约金之内，本院认为，物业管理费收取的单位并非恒大新东城公司，余丹、徐长远主张恒大新东城公司承担该笔物业管理费无法律依据，本院不予支持。对于恒大新东城公司主张逾期交房系因余丹、徐长远逾期付款且双方在协商解除合同不适宜交房，不应支付逾期违约。金本院认为，双方签订的合同明确了恒大新东城公司能够逾期交房的事由仅有不可抗力及合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准两项。但案涉房屋并不存在不可抗力，在合同约定交房之日，余丹、徐长远的银行贷款也已经通过批准且贷款已经支付至恒大新东城公司，故对恒大新东城公司抗辩的不支付逾期交房违约金的理由本院不予支持。故恒大新东城公司应当向余丹、徐长远支付逾期交房期间的违约金，对于具体金额，按照合同约定的标准计算为：2,750,605元×0.0001×逾期天数56天=15,403.39元。 对于恒大新东城公司主张的损失。本院认为，双方签订的合同约定买受人未在约定的合同签订的1日内向银行递交按揭申请手续并签订抵押贷款合同，则视为违约。本案中，余丹、徐长远陈述贷款银行在销售房屋的售楼处设有柜台，在签订房屋买卖合同当日即向银行提交了相关贷款申请手续，该陈述与合同约定的1日内办理相关手续的时间限制相符，且符合商品房买卖交易习惯，本院予以采信；贷款合同签订时间为2017年1月18日，恒大新东城公司作为担保人在合同上盖章，说明恒大新东城公司认可该合同签订时间，未对逾期签订贷款合同提出异议并以自身行为表示继续履行合同；贷款发放时间为2018年2月1日，系银行审批的过程，并非余丹、徐长远的原因，且合同并无因银行放款时间慢需要买受人承担相应的责任之约定。故对于恒大新东城公司主张的资金利息损失本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都恒大新东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余丹、徐长远支付逾期交房违约金15,403.39元； 二、驳回原告余丹、徐长远的其他本诉请求； 三、驳回被告成都恒大新东城置业有限公司的反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费预收1,707元，减半收取853.5元，由原告余丹、徐长远负担761元，由被告成都恒大新东城置业有限公司负担92.5元；反诉案件受理费预收1,025元，减半收取512.5元，由被告成都恒大新东城置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张红 二〇一九年七月二十三日 书记员  尹曾