海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初542号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司临高分公司，住所地：临高县博厚镇龙波湾碧桂园金沙滩。负责人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：王智，该公司职员。被告：汤万兴，女，汉族，1972年9月5日出生，住沈阳市和平区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司临高分公司诉被告汤万兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司临高分公司（以下简称：碧桂园物业临高分公司）的委托诉讼代理人王智，以及被告汤万兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业临高分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告从2018年1月1日起按每月425.95元的标准向原告支付拖欠的物业管理费至全部管理费付清之日止。现暂计至2019年01月31日应付物业管理费为人民币5537.35元。二、请求判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日，每天按欠交物业管理费的5‰支付违约金。暂计至2019年01月，滞纳金约为人民币4704.62元。三、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年8月16日，汤万兴与原告签订《碧桂园金沙滩前期物业服务协议》，约定选聘原告对海南临高金沙滩项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年8月16日购买临高碧桂园金沙滩悠澜湾三街(别墅)41号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《碧桂园金沙滩前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月30日前向原告支付物业服务费425.95元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2018年1月开始拖欠原告物业服务费，至2019年1月拖欠的款项已经达10241.97元。原告于2019年1月15日向被告发出《物业费催缴函》要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。被告汤万兴发表答辩意见如下：2017年12月9日收房时，我向原告方多缴纳了人民币13985元，原告方曾同意给我折合成两年半的物业费，但是后来因为原告方工作人员的变动，导致这两年半的物业费折合无法落实，因此导致原告将本案诉至贵院。经审理查明：原告广东碧桂园物业公司临高分公司与被告汤万兴于2014年8月16日签订了一份《碧桂园金沙滩前期物业服务协议》（以下简称：《物业服务协议》），该协议约定，由被告所购买的，由案外人临高碧桂园方圆房地产开发有限公司开发(以下简称:临高碧桂园房地产公司)的的位××县别墅，在交付后，由原告向被告提供相应的物业管理服务事宜。根据《物业服务协议》载明内容：一是约定被告应以每月每平3.5元为标准，按被告房屋套内建筑面积121.70平方米计算被告每月应向原告支付的物业服务费为人民币425.95元；二是约定被告自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，无论被告是否居住或使用该物业均应全额向原告支付物业服务费；三是约定被告应按时向被告支付物业服务费，如若被告逾期支付的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰缴纳违约金。在该《物业服务协议》签订后，原告广东碧桂园物业公司临高分公司即依照物业管理服务内容为被告汤万兴提供物业管理服务至今；但是，被告汤万兴却从2018年1月1日起拖欠原告物业管理服务费用至今，但现原告诉请暂计至2019年1月31日，被告应向原告支付的物业管理服务费为人民币5537.35元。而在被告汤万兴拖欠原告广东碧桂园物业公司临高分公司物业费后，原告于2019年1月15日作出物业服务费催缴函，催促被告向其支付拖欠未缴的物业管理服务费。另查明，被告汤万兴在与案外人签订《临高县商品房买卖合同》时，已认可由房屋出卖人即案外人临高碧桂园方圆房地产开发有限公司选聘原告为物业服务管理企业，并且被告亦与原告通过签订《前期物业服务协议》，就涉案房屋的物业管理服务事宜达成一致合意。再查明，原告于2015年12月14日经工商行政管理机构核准，公司名称由广东碧桂园物业服务有限公司临高分公司变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司临高分公司。以上事实，有原告广东碧桂园物业公司临高分公司提供的证据：《碧桂园金沙滩前期物业服务协议》复印件、《临高县商品房买卖合同》复印件、《物业服务费催缴函》复印件、《核准变更登记通知书》复印件，以及原、被告的当庭陈述，证据详实充分，足以认定。本院认为：本案被告汤万兴与案外人临高碧桂园房地产公司通过签订《临高县商品房买卖合同》，确认由被告购买案外人临高碧桂园房地产有限公司开发的的位××县别墅时，被告就已认可由房屋出卖人即案外人临高碧桂园方圆房地产开发有限公司选聘原告为物业服务管理企业，并且被告亦与原告通过签订《前期物业服务协议》，就涉案房屋的物业管理服务事宜达成一致合意，根据国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十五条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，本院认为，原、被告对于被告所购买的房屋在交房后的物业管理服务方面所达成的合意，是在真实、自由的意思表示下完成的，并未违反法律法规的相关规定，理应依法成立并合法有效，因此《前期物业服务协议》对原、被告各方均具有相应约束力，原、被告各方均应依照《前期物业服务协议》中的约定全面履行各自义务。那么，本案中，原告主张被告应向其支付拖欠未交的物业服务管理费及相应逾期违约金的诉求，能否得到支持，本院认为：一是关于物业管理服务费本金问题，虽然被告汤万兴辩称，其曾向原告方多缴纳了人民币13985元，因而与原告达成减免物业费的协议，但是在原告予以否认而被告又无法提供相应证据予以证明的情况下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，被告汤万兴理应承担因举证不能而导致的不利法律后果；因此，在原告已全面履行己方义务，依照《前期物业服务协议》中的约定向被告履行物业管理服务内容的情况下，被告亦应当依照《前期物业服务协议》中关于支付物业管理服务费的约定，履行向原告支付物业管理服务费的义务，现今，被告汤万兴从2018年1月1日起至今，拖欠原告物业管理服务费未予支付，已经违反《前期物业服务协议》中的有关约定，故而原告主张被告从2018年1月1日起按每月425.95元的标准向其支付物业管理服务费，暂计至2019年1月31日为5537.35元，事实清楚，证据确凿充分，本院予以支持。二是关于逾期支付物业管理服务所产生的逾期违约金问题，虽然根据《前期物业服务协议》第十六条之约定，被告应自逾期缴纳管理费之日起，每日按应付物业服务费的5‰缴纳违约金，但是，原告始终未能就主张被告应支付违约金数额的诉求提供相应证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原告理应承担因举证不能而产生的不利法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：一、限被告汤万兴在本判决发生法律效力之日起的十日内,向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司临高分公司支付2018年1月1日起至2019年1月31日止的物业管理服务费，共计人民币5537.35元；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司临高分公司的其他诉讼请求。被告汤万兴如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币56元，其中人民币30元由被告汤万兴负担，26元由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司临高分公司负担。审 判 长 林道正人民陪审员 孙晓丽人民陪审员 王善宇 二〇一九年七月五日书 记 员 符晓莹附本案适用相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。