安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0225民初2315号 原告：无为龙祥商贸有限公司，住所地安徽省无为县无城镇南门江西桥（22幢），统一社会信用代码91340225080304038T（1-1）。 法定代表人：方绪祥，董事长。 委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欣，安徽点津律师事务所律师。 被告：北京聚禾映画世纪影院管理有限公司，住所地北京市石景山区阜石路300号三层309-1，统一社会信用代码91110107098794338E。 法定代表人：暴捷，执行董事。 被告：无为聚禾影画影院管理有限公司，住所地安徽省无为县城南新区长江路与幸福路交叉口电子商务广场3号楼4层，统一社会信用代码91340225MA2N3Y676X（1-2）。 法定代表人：暴捷，执行董事。 上述两被告共同的委托诉讼代理人:谭剑文，北京市惠诚律师事务所律师。 原告无为龙祥商贸有限公司（以下简称龙祥公司）与被告北京聚禾映画世纪影院管理有限公司（以下简称北京聚禾映画公司）、无为聚禾影画影院管理有限公司（以下简称无为聚禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙祥公司委托诉讼代理人王欣，北京聚禾映画公司、无为聚禾公司共同的委托诉讼代理人谭剑文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年第四季度租金360360.00元和2019年第一季度租金356400.00元，合计716760.00元及违约金（违约金按每天万分之五自2019年2月10日起计算至实际清偿之日止）；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年9月27日，龙祥公司与北京聚禾映画公司签订一份《影院房屋租赁合同》，房屋坐落无为县无为城市广场3号楼四层，租期自2017年1月1日起至2031年12月31日至。2018年5月1日，龙祥公司与无为聚禾公司就上述房屋租赁达成一份《补充协议》，现被告拒绝支付2018年第四季度和2019年第一季度租金。龙祥公司多次催缴未果，致讼。 北京聚禾映画公司辩称，2016年9月27日，因无为聚禾公司工商登记未完成，北京聚禾映画公司代无为聚禾公司与龙祥公司与签订了《影院房屋租赁合同》，约定龙祥公司将位于无为县无为城市广场3号楼4层（租用面积3300平方米）的房屋出租给北京聚禾映画公司使用。2017年2月25日，龙祥公司、北京聚禾映画公司、无为聚禾公司签订补充协议，对北京聚禾映画公司代为签订前述租赁合同的事实进行确认，并约定该租赁合同中北京聚禾映画公司的权利义务全部转让给无为聚禾公司。补充协议三方签章后已生效，无为聚禾公司已替代北京聚禾映画公司成为租赁合同的主体。故，北京聚禾映画公司与龙祥公司已无租赁合同关系，并非本案适格被告，请求法院驳回龙祥公司对北京聚禾映画公司的起诉。 无为聚禾公司辩称，一、因龙祥公司不履行合同义务，无为聚禾公司有权不予支付房租：1.案涉租赁房屋多处漏水，给无为聚禾公司带来重大经济损失。2.案涉租赁合同约定龙祥公司为无为聚禾公司提供两部滚梯和一部电梯，但龙祥公司交付使用后其中一部滚梯始终停用并用围栏围住，导致本应进入影院的人流无法进入以致影院经营效益下降。3.龙祥公司未能履行提供商场一层十平米面积的合同义务，且未能有效的维持商场的正常卫生环境秩序，对聚禾公司的经营形象造成极大损害。4.龙祥公司将商场的大部分面积用于自营而非出租，以此制造出租率符合合同约定的假象，无为聚禾公司多次提出变更经营策略或交由其运营管理被拒，导致商场人流稀少致无为聚禾公司经营效益低下。5.龙祥公司未按合同约定提供外墙的标识广告位和电梯的广告位。二、因龙祥公司不履行义务的行为给无为聚禾公司造成装修等多方面的损失，该损失应从房屋租金中予以酌减。 本院经审理认定事实如下：2016年9月27日，龙祥公司为甲方与北京聚禾映画公司为乙方签订《影院房屋租赁合同》，约定龙祥公司将位于无为县无为城市广场3号楼四层、租用面积为3300平方米的房屋出租给北京聚禾映画公司作为开设影院及其相关配套附属业务使用；租期为免租装修期届满次日起15年，即2017年1月1日至2031年12月31日，开业日期以实际开业日期为准，租期自动顺延；免租装修期满，龙祥公司物业开业率（指龙祥公司整体商业中正常营业商铺的面积总和超过本购物中心可租赁面积的比例）达80%条件时，为计收租金的起算日，龙祥公司给予影院12个月市场培育免租期，第2-4年租金按1.2元／米／天计收。在房屋修缮责任方面，双方约定，龙祥公司应对商场进行维修和保养，北京聚禾映画公司未经龙祥公司书面同意，不得擅自或允许他人对案涉租赁房屋及其装修等进行任何改建等，如发现案涉租赁房屋及龙祥公司提供的装修、附属设施或设备出现损坏或故障，应及时通知龙祥公司或管理公司而不得擅自处理；由于龙祥公司未能及时修复，影响北京聚禾映画公司正常营业的，北京聚禾映画公司有权要求龙祥公司作出相应的赔偿。关于转租、转让和交换方面，双方约定如因经营需要，北京聚禾映画公司有权将项下权利转给其控股公司并保证完全履行合同各项权利、义务。双方在合同第九条约定，龙祥公司应按合同规定的条件向北京聚禾映画公司提供可以正常使用的房屋，并免费向北京聚禾映画公司在商厦的外立面显著位置提供不少于两处LOGO位及2处广告位及商场一层10平米的使用权，具体位置双方另行协商。双方在合同第十条约定，北京聚禾映画公司在接到龙祥公司书面通知后，逾期支付租金和租赁保证金及其他费用的，每逾期一日，应按逾期款项的万分之五向龙祥公司支付违约金。双方在合同第十一条约定，租赁期间，龙祥公司不及时履行合同约定的对租赁房屋及整个商场的维修、养护责任，致使房屋毁损、灭失或造成北京聚禾映画公司、该公司人员及进入该房屋范围的第三方财产损失或人身伤害的，龙祥公司应承担赔偿责任；如龙祥公司违反合同约定的情况下，北京聚禾映画公司有权不予支付价款且有权从价款中扣除龙祥公司应承担的违约金、赔偿金等相关费用。 2017年2月13日，龙祥公司为甲方与北京聚禾映画公司为乙方、无为聚禾公司为丙方签订《补充协议》，确认因影院注册手续未完成，由北京聚禾映画公司于2016年9月27日代无为聚禾公司与龙祥公司签订《影院房屋租赁合同》的事实，并约定：三方同意《影院房屋租赁合同》所载明的北京聚禾映画公司所有的权利义务转让给无为聚禾公司；本协议为《影院房屋租赁合同》的补充合同，与《影院房屋租赁合同》效力等同，与其有冲突的，以本协议为准。龙祥公司、北京聚禾映画公司、无为聚禾公司分别在该协议落款处签章。 2018年5月1日，龙祥公司为甲方与无为聚禾公司为乙方签订《补充协议》，约定鉴于双方于2016年9月27日签订了《影院房屋租赁合同》，就房屋租赁等相关事宜达成一致，现双方达成补充协议：一、1.对《影院房屋租赁合同》2.1条约定，现双方确认：（1）无为聚禾公司实际开业日期为2017年2月19日。（2）2017年2月19日至2018年2月18日为市场培育免租期，无为聚禾公司无须交纳租金。（3）自2018年2月19日至2019年2月18日为租赁期第二个年度；2018年第一季度（2018年2月19日至5月19日）租金356400元，第二季度（2018年5月20日至8月19日）租金364320元，第三季度（2018年8月20日至11月19日）租金364320元；第四季度（2018年11月20日至2019年2月19日）租金360360元。如无为聚禾公司第三季度盈利不好可协商第四季度租金于2019年春节后与第一季度租金一同支付。2019年至2031年每年租金交付节点为2月19日、5月20日、8月20日、11月20日，每次交付日期应在节点前十个工作日打卡到龙祥公司指定账户。（4）龙祥公司盐百商场的开业率需达到80%，否则无为聚禾公司有权要求以租金补偿。2、龙祥公司同意无为聚禾公司在商场外墙安装广告标识，具体标识数量和位置见本补充协议附件一。3、商场内通往无为聚禾公司影院的滚梯共有2部，直梯共有2部，龙祥公司承诺日常经营中上述滚梯、直梯正常开启、运转，如确需进行保养、检修提前三天通知并保证保养、检修期间每天至少有1部滚梯、1部直梯不间断运转。如电梯不能正常使用达一周以上，无为聚禾公司有权迟延或不缴纳租金，龙祥公司需赔偿由此带来的客流和票房损失。二、补充协议系《影院房屋租赁合同》一部分，并构成对《影院房屋租赁合同》的修改；与《影院房屋租赁合同》不一致的，以本补充协议为准，其他内容以《影院房屋租赁合同》为准。 上述合同及补充协议签订后，无为聚禾公司在案涉租赁房屋内经营保利国际影城，并支付了2018年前三季度租金，2018年第四季度及2019年第一季度租金尚未给付。 经本院现场查勘，通往保利国际影城内部的滚梯长期停用，三楼至四楼上下行滚梯被不锈钢围栏阻隔无法通行；通往案涉保利国际影城外围的中厅滚梯四楼至三楼下行部分停用。影院内部（不包括放映厅）的顶部有多处渗漏。案涉租赁房屋所在商场一楼未见保利国际影城存在铺位使用情况。 另查明，2019年4月11日，无为聚禾公司投资人由聚禾影画传媒（北京）股份有限公司变更为北京聚禾映画公司；2019年5月15日，投资人再次由北京聚禾映画公司变更为创作人（北京）科技有限公司，均为100%控股。北京聚禾映画公司、无为聚禾公司住所地不一，法定代表人均为暴捷，经营范围部分一致。 以上事实有龙祥公司、北京聚禾映画公司、无为聚禾公司企业信息查询单，《影院房屋租赁合同》、签订于2017年2月13日及2018年5月1日的《补充协议》、财务凭证及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，北京聚禾映画公司、无为聚禾公司分别或共同与龙祥公司签订的案涉租赁合同及两份补充协议系各方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同中出租人的主要义务是按时交付符合合同约定的租赁物供承租人使用、收益，承租人的主要义务是支付租金。根据案涉合同及补充协议的约定，北京聚禾映画公司已于2017年2月13日退出案涉房屋租赁合同关系，无为聚禾公司替代北京聚禾映画公司成为案涉房屋租赁合同的当事人，受让了北京聚禾映画公司的合同权利义务。又根据龙祥公司、无为聚禾公司于2018年5月1日签订的《补充协议》约定，龙祥公司未能保证日常经营中2部滚梯、2部直梯正常开启、运转，或保养、检修期间1部滚梯、1部直梯不间断运转，或电梯不能正常使用达一周的，无为聚禾公司有权延迟或不缴纳租金。据此，在截至本判决作出前，龙祥公司未提供符合合同约定的租赁物并将电梯（包括滚梯、直梯）维修至符合合同约定使用状态的情况下，无为聚禾公司有权迟延或拒绝支付租金且不构成违约，不需承担逾期支付租金的违约责任。综上，龙祥公司要求北京聚禾映画公司、无为聚禾公司连带给付2018年第四季度、2019年第一季度租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告无为龙祥商贸有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费6704元减半收取3352元，由原告无为龙祥商贸有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  蒋昕馨 二〇一九年七月十日 书记员  夏云芸 附件：本判决引用的法律及司法解释 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。