上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初1421号原告(反诉被告)：上海启腾贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：成月宏，执行董事。委托诉讼代理人：朱沙，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：查文强。被告(反诉原告)：上海勤林建筑材料有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐宝林，经理。委托诉讼代理人：龚冬兰，上海久光律师事务所律师。第三人：嘉定区南翔镇永丰村民委员会，住所地上海市嘉定区南翔镇永丰村。法定代表人：张志兴，主任。委托诉讼代理人：王立清，上海段和段律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海启腾贸易有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)上海勤林建筑材料有限公司间土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了嘉定区南翔镇永丰村民委员会作为第三人参加诉讼。原告的委托诉讼代理人朱沙、查文强、被告的委托诉讼代理人龚冬兰、第三人的委托诉讼代理人王立清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：被告赔偿房屋、设施设备、围墙、填土、通水通电等各项经济损失人民币1,568,000元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2010年12月30日，原、被告签订一份《土地租赁合同》，约定被告将位于上海市嘉定区南翔镇嘉绣路XXX号蕴藻浜河向南到南面围墙约50米，东面从驰富码头与被告交界处向西到吊机处的10亩土地(以下简称讼争土地)出租予原告经营煤炭使用。租赁期限为10年，自2011年3月1日至2021年2月28日。年租金为30万元，于每年2月28日支付。原告在租用前自行负责土地镇土、接水、接电、建造房屋、围墙、水泥地等。合同签订后，原告投入了约207万元对租赁场地进行改建、建造厂房、接水接电、投放运营设施等，并按约向被告支付租金。2017年上旬，原告被告知讼争土地系违章搭建，相关拆违部门需对违法建筑予以拆除，原告需限期腾空房屋并搬离所有设施设备。由于违章建筑的拆除，给不知情的原告造成了重大经济损失。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。双方在合同中明确约定被告将土地出租给原告经营煤炭使用，其他设施设备均由被告提供，原告仅仅在土地上建造了三间房屋，故不存在原告所称的相关损失。被告在得知拆违后及时告知了原告，要求原告在2017年5月31日前搬离，但原告拒不配合，故因拆违导致合同无法继续履行的过错在原告。原告也在2011年4月25日向被告出具了承诺书。原告的相应设施设备及三间房屋至今仍在讼争土地上，且原告派人驻扎在讼争土地上。原告主张的损失没有任何依据。第三人述称，被告所述事实基本属实，且第三人已将讼争土地上的所有赔偿按照政府标准支付给了被告，故其与原、被告间的赔偿事宜无关。被告向本院提出反诉诉讼请求：一、原告将讼争土地返还予被告；二、原告支付自2017年3月1日至实际返还之日的租金(按年租金30万元的标准计算)；三、原告支付自2017年3月1日至实际清偿之日的逾期付款违约金(按每天600元的标准计算)；四、原告支付被告垫付的电费5,000元。事实和理由：2010年12月30日，原、被告签订一份《土地租赁合同》，约定被告将讼争土地出租予原告。租赁期限为10年，自2011年3月1日至2021年2月28日。年租金为30万元，于每年2月28日支付。逾期支付租金在30天以内的，应按日千分之二的标准支付违约金。2017年2月间，讼争土地遇到政府拆违，被告要求原告予以配合并在2017年5月31日前搬离，但原告拒不配合，至今仍未将讼争土地交还被告，也未向被告支付占用期间的租金。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。原告已于2017年3月搬离了讼争土地，故不存在搬离并返还的问题，也不存在支付租金、违约金的问题。讼争土地在2016年12月底已经断电，且村里当时承诺免除电费，被告同样未举证证明其已垫付电费的事实，故不同意支付电费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月30日，原、被告签订一份《土地租赁合同》，约定被告将讼争土地出租予原告经营煤炭使用。租赁期限自2011年3月1日至2020年2月28日。年租金为30万元，由原告于每年2月28日支付。如逾期支付租金在30日以内的，应按年租金的日千分之二的标准支付违约金。如逾期超过30日的，被告有权解除合同，原告应支付年租金25%的违约金。被告应保证本宗土地上的水、电等基本设施完整，并帮助原告协调同水、电提供方的有关事宜。原告在租用前自行负责土地镇土、接水、接电、建造房屋、围墙、水泥地等，被告一概不承担任何费用。原告租用期间，有关水费、电费、市容环境费用等按国家标准收取，由原、被告双方各自负担。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告将讼争土地交付原告使用，原告在讼争土地上建造了房屋并配置了相应设施设备用于经营。2011年4月25日，原告向被告出具一份承诺书，载明原告向被告承租的10亩土地，如遇自然灾害或市政动迁需要，与被告无任何经济责任。2017年初，讼争土地遇到拆违。2017年6月9日，第三人出具一份承诺书，载明在2017年南翔镇环境综合整治码头拆违中，被告已与第三人签订码头违章建筑拆除协议书，因涉及被告下属三家承租户，即原告、刘继和、丁某某，第三人作出如下承诺：1、三家承租户应于6月15日前拆除违章建筑并搬迁至临时安置点；2、在2017年6月15日完成违章建筑拆除后，第三人将于9月底前协调承租户与被告间的补偿事宜；3、承诺码头的剩余补偿款在承租户与被告未达成协议前不予支付，直至处理完成所有事宜为止。2017年10月10日，被告与案外人丁某某签订一份《关于协商徐宝林承租户丁某某搬迁事宜》，约定被告承诺于10月底前支付丁某某相关搬迁补偿费17万元，同时月底前完成所有场地清理工作。2017年11月30日，丁某某出具一份收据，确认收到被告支付的补偿款17万元。2017年11月23日，案外人潘青枝出具一张收条，确认收到被告支付的补偿款10万元。2018年4月2日，第三人出具一份《情况说明》，载明2017年7月至10月间，就南翔镇嘉绣路XXX号拆违搬迁事宜多次组织被告与其承租户潘青枝、丁某某进行协商，在村里的见证下，各方达成一致协议，由被告支付潘青枝补偿款10万元，支付丁某某补偿款17万元，潘青枝、丁某某承诺于2017年10月底前完成场地清理及搬离工作。2017年7月至9月间，就南翔镇嘉绣路XXX号拆违搬迁事宜组织被告与其承租户刘继和进行协商，在村里的见证下，双方达成一致协议，刘继和承诺按照合同条款履行且其在承租期间并无违章搭建，故被告无需支付任何补偿款，刘继和承诺于2017年10月底前完成场地清理及搬离工作。因原告认为其在拆违过程中受到相应损失，被告理应予以赔偿，故涉讼。另查，被告于2003年12月29日向案外人上海嘉翔工业开发有限公司承租了位于上海市嘉定区南翔镇花园港东侧、嘉绣路北侧、蕴藻浜南侧约5亩土地。被告于2006年4月18日向第三人承租了讼争土地。2017年1月24日，第三人向被告支付了补偿款1,265,000元。2017年12月7日，第三人向被告支付了补偿款632,500元，剩余款项632,500元至今未向被告支付。庭审中，被告向本院提交了一份被告与第三人于2017年2月15日签订一份《“两违”拆除协议书》，约定经双方协商，就拆违事宜达成如下协议：一、涉及拆除违法建筑面积1761.50平方米，以奖代补金额每平方米250元，共计440,375元；二、搬场费按违法建筑面积1761.50平方米计算，以奖代补金额每平方米50元，共计88,075元；三、其他附属设施补偿：1、吊机6只，以奖代补金额51万元；2、地磅4只，以奖代补金额12万元；3、水泥场地面积9395平方米，以奖代补金额每平方米50元，共计469,750元；4、码头河岸线石驳501米，以奖代补金额每米1,800元，共计901,800元；四、以上以奖代补款项合计253万元(南翔工业园区所属5亩土地的地上、地下设施补偿已包含在内)；五、被告同意搬迁并负责完成上述需拆除违法建筑实际使用人的搬离工作，并保证于2017年5月31日前腾出列入整治范围内的违法建筑交予第三人统一拆除；六、付款方式：1、支付以上以奖代补款项时，必须违法建筑搭建人到场签字方为有效；2、签订协议5天内，第三人预付被告50%，共计1,265,000元；3、待被拆除房屋实际使用人的设备和设施全部搬离后3天内，第三人再支付被告50%，共计1,265,000元。如被告签约后未如期履行腾空房屋及设备搬离承诺的，第三人可对被拆除建筑采取强制拆除措施。庭审中，原告向本院提供了一份《咨询报告》，载明辅助用房共3幢，编号分别为1、2、3，面积分别为488.75平方米、247.35平方米、40.25平方米；简易房屋共2幢，编号分别为4、5，面积分别为30平方米、18平方米。码头吊机3座，地磅1座，水泥场地6453平方米，码头石驳260米。原告表示，其中的编号为1、2的辅助用房是其建造的，其余房屋非系建造。被告则表示，编号为1的辅助用房系原告建造，但其余房屋均系被告建造。另外，原告亦向本院提供了一份《“两违”拆除协议书》，该协议书的签订时间为2017年1月15日(但该日期有修改痕迹)协议书约定，经双方协商，就拆违事宜达成如下协议：一、涉及拆除违法建筑面积1761.50平方米，以奖代补金额每平方米250元，共计440,375元；二、搬场费按违法建筑面积1761.50平方米计算，以奖代补金额每平方米50元，共计88,075元；三、其他附属设施补偿：1、吊机3只，以奖代补金额255,000元；2、地磅1只，以奖代补金额3万元；3、水泥场地面积6452.40平方米，以奖代补金额每平方米125元，共计806,550元；4、码头河岸线石驳260米，以奖代补金额每米3,500元，共计91万元；四、以上以奖代补款项合计253万元(南翔工业园区所属5亩土地的地上、地下设施补偿已包含在内)；五、被告同意搬迁并负责完成上述需拆除违法建筑实际使用人的搬离工作，并保证于2017年5月31日前腾出列入整治范围内的违法建筑交予第三人统一拆除；六、付款方式：1、支付以上以奖代补款项时，必须违法建筑搭建人到场签字方为有效；2、签订协议5天内，第三人预付被告50%，共计1,265,000元；3、待被拆除房屋实际使用人的设备和设施全部搬离后3天内，第三人再支付被告50%，共计1,265,000元。如被告签约后未如期履行腾空房屋及设备搬离承诺的，第三人可对被拆除建筑采取强制拆除措施。庭审中，原告向本院提出申请，要求对原告实际损失的财产进行评估。后因原告认为评估标的物距今已两年时间，如按现值评估显失公平，故撤销了评估申请。本院认为，原、被告间土地租赁法律关系成立。根据查明的事实，原告在被告交付讼争土地后建造了房屋并配置了相应设施设备用于经营煤炭。而在租赁期间遇到拆违，导致合同无法继续履行。一、本诉部分。关于原告在庭审中向本院提交的《“两违”拆除协议书》及《咨询报告》，虽该两份证据均为复印件，但系按本院调查令向本区相关职能部门调取，故本院认可其真实性。庭审中，被告同样向本院提交了《“两违”拆除协议书》。经比对，该两份协议书虽在补偿总价上一致，但在补偿标准(部分)、签约时间上不一致。根据第三人向被告支付首期补偿款的时间即2017年1月24日，该付款时间早于被告提交的《“两违”拆除协议书》的签约时间即2017年2月15日，而晚于原告提交的《“两违”拆除协议书》的签约时间即2017年1月15日，在第三人与被告未达成协议之情形下即由第三人向被告支付首期补偿款，显然有违常理，且原告提交的《“两违”拆除协议书》约定的评估标的物的数量、面积等与《咨询报告》确定的数量、面积等相吻合，故本院采纳原告提交的《“两违”拆除协议书》及《咨询报告》作为认定损失的依据。关于原告损失问题，根据合同约定，原告在租用前自行负责土地镇土、接水、接电、建造房屋、围墙、水泥地等，结合原告租赁讼争土地用于经营煤炭的用途，本院确认原告在租赁期间实施了上述施工行为。但原告现有证据不足以证明损失的金额，且根据照片显示现场已狼藉不堪，无法确定具体的损失物品及程度。结合原告的施工事实、租赁面积、折旧率及被告关于原告建造的3间简易房屋、地磅、部分机器设备等尚在现场的陈述，根据原告提交的《“两违”拆除协议书》约定的评估标的物的数量、面积、标准等，本院酌定损失的金额为70万元。二、反诉部分。根据第三人于2017年6月9日出具的承诺书、被告与案外人丁某某于2017年10月10日签订的《关于协商徐宝林承租户丁某某搬迁事宜》及第三人于2018年4月2日出具的《情况说明》，结合原告与被告至今未能协商解决赔偿事宜的事实及第三人关于其系具体实施拆违行为、讼争土地现场状况的陈述，本院同样酌定原告的实际搬离时间为2017年10月底(原告无需再搬离并返还讼争土地)，故原告应向被告支付2017年3月至2017年10月的租金。但讼争土地因拆违导致对原告使用讼争土地产生重大影响，故本院确定按年租金的30%计算原告应付租金金额，经核算，金额为6万元。至于逾期付款违约金，因拆违导致对原告使用讼争土地产生重大影响，原告暂不支付租金有合理理由，故对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于电费问题，被告未能举证证明电费的具体金额及其已垫付的事实，但鉴于原告在占用讼争土地期间必然产生电费的因素及受影响程度，本院酌定电费的金额为3,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海勤林建筑材料有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海启腾贸易有限公司支付补偿款人民币70万元；二、原告上海启腾贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海勤林建筑材料有限公司支付2017年3月至2017年10月的租金人民币6万元；三、原告上海启腾贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海勤林建筑材料有限公司支付电费人民币3,000元；四、原告上海启腾贸易有限公司的其余本诉诉讼请求，不予支持五、被告上海勤林建筑材料有限公司的其余反诉诉讼请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18,912元，减半收取9,456元，由原告负担5,235元，被告负担4,221元。反诉受理费4,520元(已减半收取)，由原告负担543元，被告负担3,977元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一九年七月二十五日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。