文书内容重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0236民初2432号原告：重庆海成实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区玉龙路620号1幢22层，统一社会信用代码91500101711607490J。法定代表人：李海，董事长。委托诉讼代理人：冉启海,重庆夔府律师事务所律师，有特别授权。委托诉讼代理人：胡巍，男，1988年3月27日出生，汉族，该公司员工，住重庆市奉节县。被告：杨菊,女,1966年11月3日出生,汉族,居民，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：陈韦杙，女，1989年10月2日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县，系杨菊女儿，有特别授权。委托诉讼代理人：陈云华，男，1965年12月3日出生，汉族，居民，住重庆市奉节县，系杨菊丈夫。原告重庆海成实业（集团）有限公司（以下简称海成公司）与被告杨菊租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海成公司的委托诉讼代理人冉启海、胡巍，被告杨菊的委托诉讼代理人陈韦杙、陈云华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海成公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《海成装饰家居馆商铺租赁合同》。2、责令被告腾清承租的商铺，归还给原告。3、判令被告向原告支付从2016年6月27日起至被告实际归还商铺之日止的按合同约定的标准计算的房屋租金、物业管理费、商业管理费。（暂计算至2019年4月22日，共欠付359803元，其中：租金202272元，商业管理费97861元，物业管理费59670元）。4、判令被告向原告支付逾期付款的滞纳金26985.31元。5、判令被告向原告支付96000元的违约金。6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月25日，原告海成公司与被告杨菊签订了《海成装饰家居馆商铺租赁合同》，约定被告承租位于重庆奉节县商铺。合同约定租期为五年，自2015年5月1日至2020年4月30日止；商铺租金、物业管理费、商业管理费每年支付一次（一年为一期），租赁合同签订后一次性支付第一年的费用，以后各期费用被告应在每年3月1日前付清，同时合同对其它合同内容以及双方权利义务、违约责任有明确具体的约定。合同签订后，原告依约向被告交付了承租商铺，被告一直经营使用。但被告从2016年6月27日起无故拒不支付租金、物业管理费、商业管理费，经原告多次催告无果。原告认为，被告逾期付款的行为已构成违约，根据法律规定及双方的合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担相应的法律责任。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告杨菊辩称，1、我与海成公司具有租赁合同关系属实，我方同意解除该合同，并且要求原告退还被告保证金48000元。2、自从2017年1月30日原告将“海成家居馆”上锁后，被告至今没有使用和占用原告的商铺，该商铺由原告掌控，故不存在被告归还商铺。3、在合同履约期间我方并未违约，故被告不应承担违约责任。因原告提供的商铺存在漏水的情况，我方多次要求原告方维修未果，后被告拒绝支付租金的行为属于实施合同法第六十六条规定的同时履行抗辩权，所以被告方不应该承担违约责任。被告承租商铺目的在于经营，原告应提供被告可供正常经营的房屋系原告最根本的合同义务，因此违约方应是原告方，则原告应该按照租赁合同承担违约责任，一次性向被告赔偿双倍履约保证金96000元及装修等各项损失30万元。4、我方认为也不应支付原告租金。因原告不予解决商铺漏水问题，导致被告承租的商铺经常因漏水致使店铺内的电线短路，无法使用电灯导致商铺内漆黑一片。虽然被告自己请人维修电路，但并不是长久之计，原告承租商铺经营的目的不能实现，致租赁合同无法履行，故被告方不按照合同约定支付下一年度租金合情合理。即使法院认定我方违约，也应该降低违约金和2017年1月30日前的租金。本院经审理认定事实如下：2014年12月25日，海成公司（甲方）与杨菊（乙方）签订《海成装饰家居馆商铺租赁合同》，约定乙方租用甲方位于奉节县商铺。商铺的建筑面积为320.43平方米，该面积即为双方确定的首期(一年为一期)计算租金、物业管理费、商业管理费等以面积计付款项的依据，以后各期支付租金、物业管理费、商业管理费等的面积计算依据以房管所出具的面积实测报告为准。乙方承租商铺用于经营陶瓷类商铺，品牌为“中源金欧雅”。非经甲方书面同意，乙方不得在本协议约定的租赁期内擅自变更商铺种类及品牌。租期为5年，暂定于2015年5月1日起至2020年4月30日止，具体租赁时间以甲方书面通知的开业时间为准，起止时间相应顺延或提前。签订合同时，乙方向甲方缴纳合同履约保证金48000元，租赁期满后，若乙方无任何违约或无违背本商城管理规定的行为，履约保证金由乙方申请后如数退还乙方（不计息）。2015年5月1日起至2016年4月30日止的商铺租金单价为7.5元/月/㎡，物业管理费单价4.50元/月/㎡，商业管理费单价8.00元/月/㎡。2016年5月1日起至2017年4月30日止的商铺租金单价为13.5元/月/㎡，物业管理费单价5.00元/月/㎡，商业管理费单价8.50元/月/㎡，合计27元/月/㎡。商铺租金、物业管理费、商业管理费每年支付一次，本合同签订后一次性支付当期费用（一年为一期）。以后各期费用乙方须在每年3月1日前交付。乙方应严格按照上述各项规定的时间缴纳相关费用，如乙方十五日内逾期未缴清相关费用，甲方每日按应缴费用的5‰向乙方收取滞纳金。如乙方逾期十五日未缴清相关费用，甲方有权根据情况单方面终止合同或实施相应的管理措施（含停止相关服务），并按乙方违约处理。物业管理费由甲方统一收取之后支付给物业管理公司，相关费用的发票均由物业管理公司自行开具。甲方享有对乙方因严重违反商场规定及拒缴（或延期缴纳）相关应缴费用等行为采取一切限制经营措施的权利。双方在履约过程中，任何一方违反上述条款，除有特别约定外，违约方以双倍履约保证金金额作为违约金一次性支付给守约方并承担全部经济损失。原、被告签订合同当日，被告交纳了第一年度租金、物管费、商业管理费及48000元履约保证金。2015年6月27日，海成装饰家居馆开业。被告杨菊在租用商铺经营“中源金欧雅”陶瓷。期间，被告所承租的商铺出现漏水情况，与原告方进行了反映及协商，因原告未及时彻底解决，被告拒缴水电费及垃圾处理费等费用。被告杨菊经原告催收后亦未交纳第二期（2016年6月27日至2017年6月26日）的商铺租金、物管费、商业管理费。因租金问题，原告海成公司于2017年1月30日将“海成家居馆”上锁，导致被告所租商铺无法正常经营。原告海成公司于2019年5月21日起诉至本院。另查明，2015年4月15日，奉节县土地房屋勘测所作出滨江国际B区B1B2负1、2层《房产面积测算报告书》，该报告记载杨菊租赁第6号商铺建筑面积共计322.23㎡。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告海成公司举示的《商铺租赁合同》及补充协议，《滨江国际装饰家居馆开业项目合作协议》及照片，8份EMS邮政特快，欠费明细表；被告杨菊举示的《商铺租赁合同》，（2017）渝0236民初218号民事判决书，2017.8.18视频资料一份，2019.6.2照片及视频资料三份，申请的证人廖晓霞、王辉、黄星林、许国平出庭作证的证言等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。对于被告杨菊举示的2016.7.18照片两张，形成时间无法反映，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《海成装饰家居馆商铺租赁合同》合法有效，对双方均有约束力，原、被告应该按合同约定履行各自的义务。原告海成公司以被告杨菊未按合同约定支付商铺租金、物业管理费、商业管理费为由，请求解除双方签订的《商铺租赁合同》，被告杨菊亦同意解除，本院予以确认。根据合同约定商铺的物业管理费由原告海成公司统一收取后支付给物业管理公司，对商铺漏水等问题，被告可要求负有管理义务的责任人履行义务，不能因此拒绝履行自身缴纳物管费的义务，故对被告主张商铺漏水物业未予解决，不向原告支付物业管理费等相关费用的辩称意见，本院不予支持。双方约定具体租赁时间以海成公司书面通知的开业时间为准，起止时间相应顺延，海成装饰家居馆于2015年6月27日开业，故第二期租赁期限应从2016年6月27日开始计算。原告于2017年1月30日将杨菊租赁的商铺上锁，导致杨菊无法经营，故其请求商铺租金、商业管理费和物业管理费等费用付至归还门市之日止不符合法律规定，本院不予支持。因原被告双方均认可具体上锁时间为2017年1月30日，故商铺租金、商业管理费和物业管理费应付至2017年1月30日，金额确定为62061.5元（27元/月/㎡×322.23㎡×7个月4天）。双方虽在履行《商铺租赁合同》过程中产生争议，但并未就商铺租金、物管费和商业管理费的支付达成新的协议，仍应按《商铺租赁合同》约定于每年3月1日前应交付当年的商铺租金、物业管理费和商业管理费，被告杨菊未依约付清应付款项，构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定违约方以双倍履约保证金金额作为违约金支付给守约方，并承担全部经济损失，被告杨菊认为双方约定违约金过高，请求予以调整。违约金是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等因素予以综合判断，原告方未就损失提供证据予以证实，结合双方均同意提前解除合同的实际情况，本院按应付商铺租金、物业管理费和商业管理费数额的百分之三十计算违约金，违约金确定为18618元。由于违约金调整过程中已充分考虑了该违约行为所造成的损失，该损失主要系资金占用而产生的孳息；而滞纳金的性质本质上属于孳息，该部分违约金虽然与滞纳金属于合同中不同的约定，但其性质部分重合，非违约方既要求违约方支付违约金，又要求违约方支付滞纳金，属于重复要求赔偿。因此，对原告海成公司要求被告杨菊支付滞纳金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告重庆海成实业（集团）有限公司与被告杨菊签订的《海成装饰家居馆商铺租赁合同》；二、被告杨菊于判决生效后十日内搬出所租赁的奉节县滨江国际B组团海成装饰家居馆一层第6号商铺，将商铺归还原告重庆海成实业（集团）有限公司；三、被告杨菊于本判决生效后十日内支付原告重庆海成实业（集团）有限公司商铺租金、物业管理费和商业管理费62061.5元，违约金18618元，共计80679.5元（签订合同时杨菊支付的履约保证金48000元，在执行时予以品除）；四、驳回原告重庆海成实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8542元，减半收取4271元（原告已预缴），由原告重庆海成实业（集团）有限公司负担3363元，被告杨菊负担908元。义务人如不履行义务，权利人可自本判决履行期限届满后次日起，2年内向本院或被执行财产所在地县、区级人民法院申请强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 王海林二〇一九年七月十日法官助理 姚玉林书 记 员 陶 爽