河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初2974号原告芦永国，男，1959年8月19日出生，汉族，住济源市。委托代理人王建明、赵意，河南愚公律师事务所律师。被告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会（河南省济源市天坛街道大驿居民委员会），住所地：济源市南环路与天坛南路交叉口往西600米路北。法定代表人杨红波，该居委会主任。委托代理人姚劲松，河南剑光律师事务所律师。原告芦永国诉被告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，公开开庭进行了审理。原告芦永国及其委托代理人王建明、赵意、被告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会的法定代表人杨红波及其委托代理人姚劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年6月1日，其与被告签订了《大驿特色餐饮市场租赁合同》，其取得了大驿居委会“餐饮特色市场”经营管理权。由于被告在合同签订后未按合同约定将全部租赁物交付给其，且被告交付给其的部分房屋无法正常出租，部分设施无法正常使用，后其多次要求被告解决，被告未予解决，现请求：1.判令被告赔偿其“餐饮特色市场”部分房屋未交付的租金损失（自2017年6月1日起计算至实际交付之日止，截止2019年3月31日，损失为1808698.34元）；2.判令被告赔偿2017年6月、7月的电费、卫生费盈利11058.45元；3.判令被告赔偿其因“餐饮特色市场”部分设施设备不合格给其造成的损失48288元；4.判令被告赔偿未交付的空地损失（自2017年6月1日起至实际交付之日止，按每月每平方米700元计算）。审理中，原告变更第二项请求为21914.91元；变更第三项请求为48823元。被告辩称：1.双方于2017年6月1日签订的租赁合同实际上是2017年8月份通过招标后将合同签订日期提前为2017年6月1日，并且该合同约定其是将市场整体出租给原告使用，在出租时该市场的现状原告是清楚的，并且原告已实际接收该市场进行经营，因此双方之间市场租赁交接已经完成，原告现主张其赔偿租金损失无法律依据；2.原告实际上进驻市场是2017年8月份，原告向电业部门交纳水电费的时间是从2017年8月份开始，2017年6月、7月由于原告没有向电业部门交纳水电费，故也无权向商户收取水电费；3.租赁合同第6条明确约定，租赁期间乙方（原告）承担市场内建筑物设施的维护维修费用，因此对于市场内的部分设施的维修更换责任在于原告，其不应承担赔偿责任；4.关于王建平的充电桩设立范围内的场地占用费问题，该行为因王建平是原告承租之前的原承租人，充电桩也是在王建平承租期间的行为，原告招标承租时该情况已经发生，并且合同第2条也约定其是将市场现有场地整体出租给原告使用，因此出租范围不包括王建平所占场地的面积，该项请求也不应得到支持。原告提供的证据有：第一组：1.《大驿特色餐饮市场租赁合同》一份；2.《餐饮特色市场承包情况证明》一份；3.发票一份；证明其与被告建立了租赁合同法律关系，其已按合同约定向被告交纳了租金，取得了市场的租赁权；第二组：1.2019年1月24日大驿居委会两委会议记录一份；2.2019年1月24日大驿居委会干部王超、孙东军出具的接受其递交市场材料说明一份；3.2019年1月24日大驿居委会干部王超、孙东军出具的特色市场情况说明一份；4.2018年12月27日其递交的市场材料一份；证明：第一、被告认可案外人王建平、李小涛、张鹏所使用大驿特色市场房屋未交给其；第二、大驿特色餐饮市场财产及相关设施没有交付清单，部分设施设备有损坏现象；第三、也反映出被告未完全履行大驿特色餐饮市场部分房屋及设施设备等的交付义务；第三组：1.济源市人民法院（2018）豫9001民初709号民事裁定书一份；2.济源市人民法院（2018）豫9001民初701号民事裁定书一份；3.济源市人民法院（2018）豫9001民初4598号民事裁定书一份；4.济源市人民法院（2018）豫9001民初4599号民事裁定书一份；5.济源市人民法院（2018）豫9001民初4966号民事裁定书一份；6、河南省济源市中级人民法院民事裁定一份；证明根据法院查清的事实，被告在没有将房屋收回的情况下将整个市场重新出租，被告未完全履行市场房屋等的交付义务；第四组：1.大驿特色餐饮市场部分出租房屋价格表一份；2.大驿特色餐饮市场平面图一份；3.大驿特色餐饮市场2栋1号房屋、2栋2号房屋租赁合同及收据；证明案外人牛志刚、李秀兰经营的大刚超市所占大驿特色餐饮市场1栋1号、2号每年每间房屋的租金按165000元共计33万元计算的依据；第五组：1.大驿特色餐饮市场部分出租房屋价格表；2.大驿特色市场平面图一份；3.大驿特色餐饮市场4栋3号、3栋13-14号房屋租赁合同及收据；证明案外人牛志刚、李秀兰所占大驿特色餐饮市场4栋15号、16号每年每间房屋租金按20000元计算的依据；第六组：1.大驿特色市场部分出租房屋的价格；2.大驿特色市场平面图一份；3.大驿特色市场8栋1号、2号、3号、4号、5号6号、7号、8号、11-12号、13号、19-20号、24号房屋租赁合同及收据；证明案外人牛志刚、李秀兰所占大驿特色餐饮市场8栋21号、22号每年每间房屋租金按22000元计算的依据；第七组：录像资料光盘一份，证明牛志刚、李秀兰所占大驿特色餐饮市场4栋15号、16号、8栋21号、22号房屋于2017年9月30日才交付给其；第八组：1.大驿特色餐饮市场部分出租房屋价格表；2.大驿特色餐饮市场平面图一份；3.大驿特色餐饮市场1栋5-6号（各半间）、7-8号、9-10号房屋租赁合同及收据；证明案外人李小涛、李冬梅所占大驿特色餐饮市场1栋3号房屋租金为每年每间50000元；案外人张鹏所占大驿特色餐饮市场1栋4号房屋每年每间为45000元；第九组：空房锁门的照片25张，证明现大驿特色餐饮市场仍有25间房屋被锁，被告未交付其；第十组：1.关于市场电费、卫生费说明一份；2.2017年8月电费、卫生费清单一份，2017年8月电费发票2张；河南省电力结算清单两份；2017年8月收取的电费卫生费结算清单一份；3.2017年9月电费、卫生费清单一份，2017年9月电费发票2张；河南省电力结算清单两份；4.2017年9月收取的电费卫生费结算清单一份；证明其2017年8月、9月其电费、卫生费盈利情况，但2017年6月、7月因原承包人已将市场租户的电费、卫生费收走，致使其盈利损失21914.91元；第十一组：2017年8月3日济源市天坛科进电脑商行销货清单一份；证明因被告交付特色餐饮市场的监控设备损坏，无法正常使用其进行维修花费8858元；第十二组：玻璃门发票6张，证明因被告交付的特色餐饮市场1栋11号房屋玻璃门损坏，无法正常使用，其维修花去600元；第十三组：1.济源市佰世经典家居部收据一份；2.联想电脑收据一份；证明因被告交付的特色餐饮市场办公室设施无法正常使用，其购买电脑花费3500元，购买椅子花费500元；第十四组：创卫车收据一份，证明因被告未向其交付创卫车，其购买创卫车两辆花费7000元；第十五组：1.销货清单一份；2.发票18份；证明因被告交付的大驿特色餐饮市场部分照明设施损坏，其维修花费1665元；第十六组：2017年9月10日胡艳春出具的收据一份；证明其为整修大驿特色市场厕所花费5000元；第十七组：1.常书涛收据两份；2.周七三收据一份；证明其为维修大驿特色餐饮市场下水道花费21700元；第十八组：1.关于市场零摊收费价格说明一份；2.照片5张；3.光盘一份；证明案外人王建平充电站占用大驿特色餐饮市场北边空地（66*9中的）8米，每米每月按700元计算的依据。被告对原告提交的第一组证据无异议；对第二组证据中的证据1、2、3即会议记录、王超和孙东军出具的2份情况说明的真实性无异议，原告递交的证据4市场材料系原告自己书写，不予质证；对第三组证据真实性无异议；第四、五、六、八组证据中的房屋租赁价格表、市场平面图系原告自己制作，不能证明实际的出租价格，房屋租赁合同及收据也是原告与他人签订的合同及收款收据，对其真实性有异议；对第七组证据的真实性无异议，但认为市场是整体出租，责任应由原告承担；第九组证据能够证明市场内的25间房屋没有人占用，原告完全可以出租使用，其已将该房屋移交给原告；门是原承包人上的锁；第十组证据不能证明原告的主张，理由是，原告实际是在2017年8月1日通过招标方式取得市场租赁权,之前该市场的电费及卫生费，原告并未向电业部门缴纳，根据法律权利义务对等原则，其没有支出就不应获得收益；第十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七组证据，与本案无关，即使原告在租赁期间支付了该费用，根据租赁合同第6条规定，该费用是原告应自行承担的费用，不应由其承担；第十八组证据中价格说明，系原告自行制作，其内容不能证明租金数额，5张照片并没有显示建有充电桩，不能证明原告主张；对光盘的真实性无异议，但认为该市场是整体出租，责任应由原告承担；被告向本院提交的证据有：1.2017年5月30日其向市场原承包人发出的通知一份，证明因原承包人未按期缴纳承包金，其要求各商户在未接到通知之前不得向任何人缴纳门面房租金；2.2017年7月5日公告的照片一张，证明其于当日向市场内各商户发出公告，告知商户其已与原承包人解除合同，要求市场内各商户（分租户）在2017年7月15日前携带原租房合同、交款收据、押金收据到市场清算小组办理核实登记手续，以此证明其已经提前为市场的整体移交做出相应工作。合同是2017年8月1日签订的，也是该时间移交的，因原合同于2017年5月31日到期，所以合同时间写为2017年6月1日，其收取租金和原告交租金的时间均应从2017年6月1日开始。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但对证明对象有异议。虽然被告发出了通知和公告，但是张鹏、牛志刚、李秀兰、王建平、李小涛、李冬梅六人并没有按照通知和公告的要求执行，该部分责任应由被告承担。本院认为，被告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会对原告提交的第一组、第三组、第七组证据及第二组证据中的1、2、3、第十八组证据中的证据3无异议，本院予以认定；第十组证据中原告向电业部门交费的单据具有客观真实性予以认定，该组证据中的其他证据及第十八组证据中的证据1是原告自制，本院不予认定；原告提交的第二组证据中的证据4、第四组、第五组、第六组、第八组证据被告有异议，因该证据上均没有被告签章，对被告不产生法律效力；第十一组、第十二组、第十三组、第十四组、第十五组、第十六组、第十七组证据，被告未对其真实性提出异议，本院予以认定；第十八组证据中的证据2不能显示是何处的照片，也不能证明价格，对该证据不予认定。被告提交的证据原告无异议，本院予以认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：大驿特色餐饮市场原由王建平承租，于2017年5月31日到期。2017年7月5日，被告发出公告，告知各商户其已与原承包人解除租赁合同关系，要求市场的各商户于2017年7月15日前到市场清算小组办理手续。2017年8月，原告与被告签订了“大驿特色餐饮市场租赁合同”，载明，被告将该市场在现有房屋现有场地的条件状况下整体出租给原告经营使用，租赁期限三年，自2017年6月1日至2020年5月31日，年租金2517800元；合同生效后三日内，双方完成出租市场的交接手续，自交接之日起，原告自行对市场进行经营，自负盈亏。租赁期间，在现有房屋、现有场地情况下，原告自行承担市场内各类建筑物、设施的维修、维护费用。被告保证市场水、电、路三通，分表盘以上电路归被告负责。在合同履行过程中，双方如违反本合同条款约定的，应承担相应的违约责任。合同载明的签订日期为2017年6月1日。该市场内共有房屋164间，一块约60平方米的空地，北边还有一块约为66*9（594平方米）的空地。合同签订后，原告按合同约定交纳了租金，被告也将市场交给原告经营，但牛志刚、李秀兰使用的4栋15号、16号、8栋21号、22号4间房屋于2017年9月30日才交付给原告；张鹏使用的1栋4号、王建平使用的4栋1号、李秀兰使用的1栋1号、2号、李冬梅、李小涛使用的1栋3号及另外的25间房（仍由原承租人锁着）共30间房及北边66*9的空地中有约8*9（72平方米）的空地未交给原告。原告接受市场时，市场内有部分设施不能使用和部分水电路不畅通，原告共花去维修费用48288元，其中用于维修水电路的费用为23365元。2018年原告分别以张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源市虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛为被告，以本案被告为第三人起诉，要求赔偿房屋租金损失等，本院经审理后，认为，原告与被告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会签订了“大驿特色餐饮市场租赁合同”，原告取得了该市场的经营管理权，但张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源市虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛依据此前王建平与被告签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”，取得了房屋的租赁权，被告在没有将房屋收回的情况下，就将整个市场重新租赁，张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源市虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛对原告不构成侵权。原告要求张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源市虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛承担责任，原告没有诉权，裁定驳回了原告的起诉，其中原告起诉李冬梅、李小涛及济源市天坛街道办事处大驿居民委员会一案，原告提起了上诉，河南省济源中级人民法院，维持了原裁定。另查：2017年6、7月份的电费、卫生费原告未收取，也未交纳。本院认为，原告与被告签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，原告按合同约定交纳了租金，被告就应按合同约定将租赁物交付原告，被告未完全按合同约定履行，有部分房屋和空地未交付给原告，属于违约，所以，原告要求被告承担违约责任，赔偿因违约给其造成的损失，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于赔偿损失的数额，因被告租赁给原告的市场包括房屋164间和两块空闲地，参照原告交纳的租金和所租的租赁物的情况，本院酌定，空地部分的租金为每年250000元，按此标准计算，空地每平方米每天租赁为1.05元，被告未向原告交付的空地8*9（72平方米）每天租金为75.6元。房屋部分的租金为2517800元-250000元=2267800元，平均每间房每年的租金为13828.05元，每间房屋每天的租金为37.89元。被告均应从合同签订当日至交付之日向原告赔偿租金的损失。原告要求被告赔偿房屋、空地部分的盈利损失，按租金上浮35%计算，因未提交证据证明，本院不予支持。原告要求被告赔偿其6、7月份的电费、卫生费损失，因被告于2017年8月1日才将市场交原告管理，2017年6、7月份的电费、卫生费，原告未收取，被告应当赔偿原告该期间的盈利损失。原告要求按2017年8、9月份电费、卫生费盈利情况计算损失，因该期间的盈利情况是原告自己计算的，不能作为赔偿的依据，但参照该盈利情况、并考虑收取电费卫生费还需要部分的支出等的情况，本院酌定，被告赔偿原告20000元。原告要求被告赔偿维修设施的费用48823元，因合同约定，被告应保证市场水、电、路三通，所以，原告用于维修水电路的费用应由被告承担；其余费用，不是用于水电路维修的费用，原告要求被告承担，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、被告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会在本判决生效后十日内支付原告芦永国未交付房屋的损失（自2017年6月1日至2017年9月30日，按34间房；自2017年10月1日至实际交付房屋之日止，按30间房；每间房每天均按37.89元计算）；二、被告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会在本判决生效后十日内支付原告芦永国未交付的8*9平方米空地的损失（自2017年6月1日至实际交付之日止，每天按75.6元计算）；三、被告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会在本判决生效后十日内支付原告芦永国2017年6月、7月的水电费盈利损失20000元；四、被告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会在本判决生效后十日内支付原告芦永国维修水电路的费用23365元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22821元，原告芦永国与被告济源市天坛街道办事处大驿居民委员会各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  邓素云人民陪审员  李文昌人民陪审员  杨 娱二〇一九年七月九日书 记 员  朱 琳