四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1722民初1048号 原告：宣汉县三鑫物业服务有限公司，住所地:四川省宣汉县东乡镇永安停车场二楼。 法定代表人：徐文昌，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔吉成，宣汉县恒河法律事务所律师。 被告：宣汉县城关玉米原种场。住所地：四川省宣汉县东乡镇新太路51号。 法定代表人：罗真，系该场场长。 被告：宣汉县同济医院。住所地：四川省宣汉县东乡镇新桥街130号、145号。 法定代表人：聂森，系该医院董事长。 委托诉讼代理人：何德春，四川轩达律师事务所律师。 原告宣汉县三鑫物业服务有限公司（以下简称三鑫物业公司）与被告宣汉县城关玉米原种场（以下简称玉米原种场）、宣汉县同济医院物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员顾永萍独任审判，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。因案情复杂,本案转为普通程序,本院依法组成合议庭,于2019年6月19日第二次公开开庭进行了审理,原告三鑫物业公司的法定代表人徐文昌及委托诉讼代理人崔吉成，被告玉米原种场的法定代表人罗真、同济医院法定代表人聂森及委托诉讼代理人何德春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告三鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2018年5月1日至2019年5月1日的物业管理费28282.39元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月12日，山水人家业主委员会与原告签订物业管理承包合同，约定为期5年，A、B、C区商业门市每年每月每平方米1.8元。被告宣汉县同济医院租用业主即被告玉米原种场房屋，原告作为山水人家小区A、B、C区的物业管理人，对该商业层实施了街面监控，晚上安排了保安日常夜间巡逻及定点签到、对该商业层的所有报修都进行了维修处理。二被告享受了原告提供的服务，但不支付物业管理费，经多次催收无果，特提起诉讼。 被告玉米原种场辩称，对原告的身份提出质疑，原告所说的物业合同内容被告不知晓，也不同意，不应支持原告的诉讼请求。 被告宣汉县同济医院辩称，物业管理费应该交，但必须是合法的情况下，原告违规操作，与之签订合同的业主委员会并没有备案登记，也未与被告达成协议，被告的电梯是独立的，保洁是自己在做，安保未享受到，原告没有给被告做过服务，不应支持原告的诉讼请求。 原告三鑫物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、三鑫物业公司营业执照资质证书复印件；2、玉米原种场信息查询结果单；3、宣汉县同济医院公司内资企业基本情况表；4、山水人家物业管理承包合同；5、山水人家发电机记录；6、山水人家二次供水记录；7、山水人家维修记录；8、山水人家保安巡逻记录；9、山水人家业主满意度调查表；10、山水人家报事报修记录；11、山水人家外来人员登记表；12、快递代收发记录；13、消防用水费用交纳发票复印件；14、山水人家监控改造清单；15、监控设备发票复印件；16、同济医院发电机山墙渗水材料预算表；17、照片21幅；18、同济医院报修记录;19、山水人家区成立业主委员会的材料。20、山水人家业主委员会成立相关文件；21、被告同济医院参与山水人家一家亲晚会录像；22、对宣汉县东乡镇宝寺社区书记王华明的调查笔录；23、对山水人家小区吴晋奎的调查笔录;24、住建局职工的说明。 被告玉米原种场没有提交证据。 被告宣汉县同济医院提交了以下证据：1、水电费发票，拟证明被告是专用变压器，水是专户，不存在第二次供水；2、租赁合同两份;3、对宝寺社区工作人员崔强的调查笔录；4、东乡镇人民政府关于成立宝寺社区尚书苑小区首届业主委员会的通知。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：2016年3月12日原告三鑫物业公司与山水人家业主委员会签订《山水人家物业管理承包合同》，约定：三鑫物业公司对大门、单元门进行改造，对C区4部电梯升级，对山水人家的监控全部更新，对各楼层安装监控，对停车位进行整改，进行保安管理、小区清洁管理、绿化管理、小区停车管理，协议期限为5年，物业收费：A、B区每月每平方0.6元，C区每月每平方1元，A、B、C区商业门市每月每平方米1.8元，物业收费三年不变。原告三鑫物业公司提交了为被告宣汉县同济医院维修应急灯、清理其发电机房后的垃圾、理顺线路、查看漏水、做防水的证据，被告宣汉县同济医院不认可。原告三鑫物业公司依约对该街面监控，安排了保安日夜巡逻等事项，履行了物业管理义务。 同时查明，被告宣汉县同济医院租赁被告玉米原种场和四川省盛兴房地产开发有限公司在山水人家小区的房屋用作医院的两个区域用房，其中一部分区域系租赁被告玉米原种场在山水人家小区临街门市一间和楼梯间（80平方米）、二楼（约1100平方米），不通过山水人家小区进出，但消防通道出口设置在山水人家小区，租赁期限从2011年9月1日起至2020年8月31日，约定物业管理费由被告宣汉县同济医院自理。2018年12月3日，被告宣汉县同济医院与原告三鑫物业公司协商过物业费交纳事宜，被告宣汉县同济医院法定代表人给原告三鑫物业公司的业务经理张华出借1万元，张华出具了借条，在借条上加盖了三鑫物业公司山水人家物业服务中心的章。 山水人家小区于2015年10月成立业主委员会，没有向县人民政府房地产行政主管部门、乡镇人民政府备案。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告三鑫物业公司与山水人家小区业主委员会签订的《山水人家物业管理承包合同》对被告有无约束力；二、原告三鑫物业公司是否为被告提供了物业服务，应否收取物业费。 一、关于原告三鑫物业公司与山水人家小区业主委员会签订的《山水人家物业管理承包合同》对被告有无约束力的问题。本院认为，小区业主委员会经业主代表大会选举产生，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，在本案中，涉案业主委员会与原告三鑫物业公司签订的《山水人家物业管理承包合同》对作为业主的被告玉米原种场具有约束力，各方当事人均应按照约定履行自己的义务。被告玉米原种场与被告同济医院签订租赁合同，约定物业管理费由被告同济医院自理，被告宣汉县同济医院作为物业服务的实际享有者，应该承接物业服务所应该收取的物业费用。原告三鑫物业公司有权向被告宣汉县同济医院主张权利。 二、关于原告三鑫物业公司是否为被告提供了物业服务，应否收取物业费的问题。本院认为，被告宣汉县同济医院辩称原告三鑫物业公司没有为其提供服务，原告三鑫物业公司提交了相关证据，上述证据能证明三鑫物业公司向山水人家小区进行了物业管理及服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告宣汉县同济医院的辩解理由不成立。根据物业管理条例规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，本案原告三鑫物业公司按照与业主委员会签订的《山水人家物业管理承包合同》履行合同义务，对小区进行管理和服务，被告宣汉县同济医院作为租赁人与业主玉米原种场签订租赁协议约定由承租人交纳物业服务费用，故被告宣汉县同济医院应当缴纳相应的物业服务费，被告玉米原种场作为业主应当负连带交纳物业管理费责任。根据合同约定，被告未缴纳2018年5月1日至2019年5月1日期间的物业管理费为25488.00元(1.8元/㎡×1180㎡×12月)，原告三鑫物业公司提出被告玉米原种场、同济医院支付2018年5月1日至2019年5月1日期间物业管理费的诉讼请求成立，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告宣汉县同济医院支付原告宣汉县三鑫物业管理有限公司物业管理费25488.00元（2018年5月1日至2019年5月1日期间）； 二、被告宣汉县城关玉米原种场对被告宣汉县同济医院的上述付款义务承担连带清偿责任。 以上金钱给付义务在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1080元，由被告宣汉县同济医院、宣汉县城关玉米原种场负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长  张正平 审判员  顾永萍 审判员  陈永红 二〇一九年七月二十二日 书记员  于黎雪