山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0705民初450号 原告（反诉被告）：崔卫青。 委托诉讼代理人：王玉新，山东君晴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：岳坤鹏。 委托诉讼代理人：张雁举、付成民，山东求是和信律师事务所律师。 原告崔卫青与被告岳坤鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年2月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告崔卫青及委托诉讼代理人王玉新、被告岳坤鹏及委托诉讼代理人张雁举、付成民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 崔卫青向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的房屋买卖合同关系，交还房屋；2、判令被告支付原告房屋使用费30000元（自2017年1月1日计算至2019年1月31日），自2019年2月1日起至被告实际交还房屋期间的房屋使用费仍按每月1200元计算；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年10月份，原、被告达成口头房屋买卖协议，约定被告购买原告位于潍坊市奎文区福寿东街××××号6号楼1-302室房屋，价款80万元。付款方式为每年付款20万元，第三年付清或贷款付清，也可以支付部分首付款，其他按揭贷款。协议达成后，被告可先行入住，在办理过户前，被告每月支付房租1200元。后被告未按约支付房款，仅在2017年1月31日支付了5万元。后原告配合被告办理贷款，将涉案房屋解押。银行贷款58万元审批通过后，原告索要房款差价17万元，被告提出向原告出具17万元借条，要求先办理过户手续。由于被告的不诚信和违约行为，原告不同意被告出具借条先行办理过户的提议，要求先行付清差价。被告因无钱支付便不再购买该房屋。2018年4月2日，被告诉至法院，请求解除双方的房屋买卖协议，返还其购房款5万元、赔偿损失45.7万元。原告同意解除房屋买卖协议，并提起反诉请求被告支付房租。案件审理期间，被告撤回起诉，原告也只好撤回反诉。另外，房屋买卖口头协议达成后，被告的父母即入住涉案房屋，被告也按照每月1200元的付清了2016年1-12月的房租。但2017年1月至今的房租拖欠至今。截至2019年1月底，已拖欠30000元。为维护原告的合法权益，请求判如所请。 岳坤鹏辩称，1、原告所诉无事实与法律依据。2015年10月双方达成口头协议，约定将涉案房屋出售给被告，价款共计80万元，办理房屋抵押贷款后被告支付房款。协议达成后，被告支付首付款5万元，基于涉案房屋存在抵押，原告提前将涉案房屋交付给被告，被告装修入住至今。被告入住后，基于买卖房屋的合意，被告先行替原告缴纳了自2012年至2015年的物业费3000余元。双方于2017年10月经邮政银行办理了贷款审批手续，审批通过后，原告以同地段房屋市场价值升高为由，拒不继续履行合同，并于2018年3月26日将房屋的水电申请报停。2、原告要求被告支付房屋使用费无事实和法律依据。被告入住涉案房屋是基于房屋买卖，并非租赁，亦未对房屋使用费达成任何合意。原告应举证证明存在房屋租赁或应当支付房屋占用费的合意。3、被告作为守约方同意解除合同，但原告作为违约方应承担返还房款、赔偿损失的责任。 岳坤鹏向本院提出反诉请求：1、解除双方的房屋买卖协议；2、反诉被告返还反诉原告购房款5万元；3、反诉被告赔偿反诉原告各项损失45.7万元（具体以评估数额为准）；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2015年10月，反诉原告与反诉被告达成口头协议，约定反诉被告将其所有的位于潍坊市奎文区福寿东街××××号6号楼1-302室房屋出售给反诉原告，价款80万元。反诉原告缴纳了房屋首付款5万元后，反诉被告交付房屋，反诉原告经装修后入住至今，期间补交了2012年度至2015年度物业费3000余元。反诉被告于2017年9月解除房屋抵押后，双方于2017年10月办理了房屋抵押贷款审批手续。贷款审批通过后，反诉被告以同地段房屋市场价值升高为由，拒不履行合同，并将贷款审批材料从贷款银行取走，并于2018年3月26日将房屋水电申请了报停，反诉被告已明确表示不再继续履行合同，其行为已构成违约。因反诉被告的违约，给反诉原告造成房屋溢价损失35万元、装修费用9万元，中介费2000元，担保费用1.5万元，共计损失45.7万元。请求法院依法判如所请。 崔卫青对岳坤鹏的反诉辩称，同意解除房屋买卖协议，并返还已支付的购房款5万元。第三项反诉请求无事实和法律依据。本案系反诉原告违约，双方达成房屋买卖口头协议后，房屋价款约定80万元，反诉原告只支付了5万元，按揭贷款58万元审批后，中间差价反诉原告提出打欠条，而非支付现金。由于反诉原告违约，致使反诉被告不同意继续售房，并非反诉原告声称的房屋涨价导致买卖不成。因此，本案是由于反诉原告违约，不按时足额支付首付款、购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于本诉部分，崔卫青提交以下证据： 1、岳坤鹏与崔卫青2018年3月12日的通话录音资料一份，证明房屋买卖未成是由于岳坤鹏不支付购房款，要求将购房款打欠条，原告不同意。 2、崔卫青与岳坤鹏的哥哥岳大鹏的微信聊天记录，主要内容有“一共凑了6万元，留出两万多交税，先给四万。过完户半年内把欠款还上。房租承担。在欠款没还清前可以算是房租”、“租金一年承担，欠的钱没还清之前租金承担”、原告不同意打欠条的要求等，证明被告没有凑足购房款，并且同意缴纳房租。 经质证，岳坤鹏对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为双方合同未履行的原因系原告将房价上涨至115万元，打欠条及房租均系原告单方陈述，被告不认可。对证据2不认可，系原告同案外人岳大鹏的微信聊天记录，与被告无关。 本院经审查认为，双方当事人对证据1的真实性均无异议，本院予以确认。微信聊天记录被告虽不认可，根据查明的事实，原告与被告并不熟悉，原告与被告的哥哥岳大鹏系朋友关系，该房屋买卖交易系岳大鹏居中介绍，岳大鹏的陈述可信度较高，且2018年2月9日、10日的微信记录内容也与岳坤鹏自述的2018年2月11日下午其与原告丈夫见面的事实相符，故本院对该证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 崔卫青与岳坤鹏的哥哥岳大鹏系朋友关系。2015年10月份，崔卫青与岳坤鹏经岳大鹏介绍达成房屋买卖口头协议，约定岳坤鹏购买崔卫青位于潍坊市奎文区福寿东街××××号6号楼1-302室的房屋，房产证号为潍房权证市属字第××号，建筑面积187.96平方米，价款80万元。双方约定分期付款，从2016年年底始分4次付款，每年付20万元。协议达成后，崔卫青将房屋交付岳坤鹏，岳坤鹏进行了房屋装修后其父母入住至今。 2017年1月31日，岳坤鹏的母亲向崔卫青支付5万元房款，崔卫青向岳坤鹏出具收条。后因岳坤鹏未能每年支付20万元房款，双方协商将付款方式变更为按揭贷款。2017年9月25日，崔卫青办理了涉案房屋的涤除抵押手续。2017年10月20日，岳坤鹏支付二手房交易服务费2000元。2017年12月1日，崔卫青配合岳坤鹏到银行办理贷款预审批。2018年1月23日贷款审批通过，贷款额度为58万元，有效期限为90日。岳坤鹏先后支付贷款费用15090元。 2018年2月10日晚，崔卫青与岳大鹏微信聊天。岳大鹏称岳坤鹏这次一共凑了六万多，留出两万多交税，先给四万。过完户半年内把欠款还上。房租承担。在欠款没还清前，可算着房租。税由岳坤鹏承担，租金一年承担，欠的钱没还清之前租金承担。双方约定明天下午（2月11日），由崔卫青的丈夫与岳坤鹏见面谈。 岳坤鹏庭审中称其于2018年2月10日从北京回潍坊后约崔卫青要求房屋过户。2月11日下午，岳坤鹏与崔卫青的丈夫李伟在汇泉酒店见面，双方未达成一致意见。岳坤鹏称系因李伟要求房屋涨价到115万元，对地下室单独计算房款。崔卫青称系因为岳坤鹏交不上首付款要求打欠条造成的。 2018年3月12日，岳坤鹏给崔卫青打电话，就房屋的相关事宜进行交涉。2018年3月26日，崔卫青将涉案房屋的水电申请报停。2018年4月2日，岳坤鹏起诉崔卫青要求解除双方的房屋买卖协议，返还其购房款5万元、赔偿损失45.7万元。崔卫青同意解除房屋买卖协议，并提起反诉请求岳坤鹏支付房租。案件审理期间，岳坤鹏撤回起诉后，崔卫青撤回反诉。崔卫青自认岳坤鹏已按照每月1200元的标准支付了2016年的房租。 本案审理过程中，原、被告双方同意解除房屋买卖口头协议。崔卫青同意由岳坤鹏对涉案房屋内的油烟机、煤气灶、阳台晾衣架、窗帘、灯具拆除后，对其余装修部分其自愿补偿岳坤鹏3万元。 本院认为，2015年10月份，崔卫青与岳坤鹏关于涉案房屋买卖的口头协议是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照口头约定或交易习惯履行义务。诉讼中原、被告均同意解除房屋买卖口头协议，本院予以准许，岳坤鹏应当将涉案房屋及时返还给崔卫青。 本案本诉部分焦点问题为：1、导致房屋买卖协议解除的责任在谁；2、原告要求支付房屋占有使用费的请求有无事实和法律依据。反诉部分焦点问题为：反诉原告要求赔偿损失的请求有无事实和法律依据。 关于本诉部分，房屋买卖协议履行中，崔卫青负有协助办理贷款和房产转移手续、交付房屋的义务，岳坤鹏负有支付房款的义务，而房款交付义务系合同主要义务。根据查明的事实，崔卫青在岳坤鹏未支付任何款项的情况下已经交付房屋，也协助岳坤鹏办理了贷款审批手续，其履行了应有的合同义务。岳坤鹏除支付房款5万元外，应当在银行贷款额度审批通过后，房产办理过户前，及时支付房款差额部分17万元。但岳坤鹏未能及时足额支付崔卫青17万元购房款。根据崔卫青与岳大鹏的聊天记录及岳坤鹏与崔卫青的通话内容，以及岳坤鹏在本院限期内未能提交有付款能力的证据等事实，可证实岳坤鹏没有支付17万元房款的能力，这与崔卫青主张的协议无法履行的原因相互印证。岳坤鹏主张系崔卫青要求涨价而不继续履行协议证据不足，本院不予支持。综上，应认定系岳坤鹏未能足额支付购房款导致崔卫青拒绝履行协助过户义务导致协议解除，故导致房屋买卖协议解除的违约责任在于岳坤鹏。 关于岳坤鹏是否应当支付房屋占用费的问题。岳坤鹏自2010年10月起至今占有崔卫青的涉案房屋，因岳坤鹏在履行房屋买卖协议过程中构成违约，应当赔偿因其违约给崔卫青造成的合理损失，崔卫青主张岳坤鹏占有期间的房屋使用费作为损失并无不当。使用费计算标准可参照正常租赁情况下的标准，岳坤鹏对正常租赁情况下每月1200元的标准无异议，对该计算标准本院予以确认。崔卫青报停水电不影响岳坤鹏赔偿损失的责任。故崔卫青主张自2017年1月1日起至2019年1月31日的房屋使用费30000元，自2019年2月1日起至岳坤鹏实际交还房屋期间的房屋使用费按每月1200元的标准计算，本院依法予以支持。 关于反诉部分，崔卫青自愿返还岳坤鹏5万元购房款，本院予以确认。双方当事人对涉案房屋装修损失达成一致意见，岳坤鹏将抽油烟机、煤气灶、阳台晾衣架、窗帘、灯具拆除后，崔卫青自愿对剩余不可拆除部分补偿3万元，本院予以确认。岳坤鹏作为违约方无权主张房屋溢价损失，中介费及担保费1.7万元系岳坤鹏办理银行贷款过程中产生的费用，其作为违约方应由其自行承担，其要求崔卫青承担该项费用无法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条及相关民事法律法规之规定，判决如下： 一、解除原告崔卫青与被告岳坤鹏于2015年10月份达成的房屋买卖口头协议；被告岳坤鹏于本判决生效之日起十五日内将位于潍坊市奎文区福寿东街××××号6号楼1-302室的房屋（房产证号为潍房权证市属字第××号）返还给原告崔卫青； 二、被告岳坤鹏于本判决生效之日起十日内向原告崔卫青支付房屋使用费30000元（以每月1200元标准计算，自2017年1月1日起至2019年1月31日止），2019年2月1日起至被告岳坤鹏实际交还房屋期间的房屋使用费按每月1200元的标准计算； 三、反诉被告崔卫青于本判决生效之日起十日内返还反诉原告岳坤鹏购房款50000元； 四、反诉被告崔卫青于本判决生效之日起十日内支付反诉原告岳坤鹏装修损失30000元； 五、驳回反诉原告岳坤鹏的其他反诉请求。 如未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本诉案件受理费11800元，由被告岳坤鹏负担；反诉案件受理费4435元，由反诉原告岳坤鹏负担1935元，反诉被告崔卫青负担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李爱伟 人民陪审员  马光贞 人民陪审员  裴敏敏 二〇一九年七月二十四日 书 记 员  马明彤