文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初8902号原告：侯俊峰，男，1986年8月31日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：周镜文，系广东科德律师事务所律师。被告：广州美至医疗科技有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码914401。法定代表人：吴冰娜。本院在审理原告侯俊峰诉被告广州美至医疗科技有限公司（以下简称美至公司）租赁合同纠纷一案中，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯俊峰的委托代理人周镜文到庭参加了诉讼，被告美至公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯俊峰诉称：2017年3月3日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于天河区华庭路4号402房物业作为办公场所，并约定原被告双方的违约责任及其他权利义务。合同签订后，原告依约向被告交付租赁物。但被告除了第一期租金费用按期支付外，每月租金均存在不同程度逾期付款。原告就被告逾期支付租金曾多次通过口头及书面形式主张权利，但被告依然怠于履行租金支付义务。2019年1月8日，原告通过EMS快递方式向被告寄送催交租金的律师函，但被告依然未完全履行租金支付义务。2019年2月24日，原告依照双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定，依法通过EMS快递方式向被告寄送《租赁合同解除通知书》，原被告双方租赁关系于被告签收原告寄发的《租赁合同解除通知书》之日已经解除。原告认为被告逾期支付租金，并且经原告书面通知后，依然未完全履行租金支付义务，现请求判令：1、确认原被告之间的租赁关系已于2019年2月25日解除；2、被告向原告支付拖欠的2019年2月16日至2019年2月25日的租金6774.67元，以及支付2018年12月5日应付的2018年12月16日至2019年1月15日期间租金逾期付款违约金8739.32元，支付2019年1月5日应付的2019年1月16日至2019年2月15日期间租金逾期付款违约金7316.64元，支付2019年2月5日应付的2019年2月16日至2019年2月25日期间租金逾期付款违约金至实际付清租金之日止（每逾期一个工作日按当月租金额的千分之五计算，其中逾期支付2019年2月16日至2019年2月25日期间租金的违约金计算以欠付租金6774.67元为本金）；3、被告向原告支付自2019年2月25日起至实际返还物业止的物业占有使用费（每月占有使用费标准按月租金20324元计算）及利息（以当月使用费为本金，自每月5日起计至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4、被告向原告支付从2019年5月1日至实际返还物业止的管理费（按每月3209.1元计算）、支付2019年4月1日至实际返还物业止的电费、电费变损费；5、被告立即将原承租房屋返还原告；6、被告立即注销在租赁物地址的工商地址登记；7、原告有权没收被告支付的租赁保证金40628元；8、被告承担本案全部诉讼费用。被告美至公司未发表答辩意见。经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2019年5月17日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区华庭路4号402房（以下简称“涉案房屋”）的登记产权人为原告。2017年3月3日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用；租赁期限为2017年3月1日至2019年3月15日，其中2017年3月1日至2017年3月15日为免租期，租金为0元，2017年3月16日至2019年3月15日期间租金为每月20324元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；在签订本合同时乙方向甲方缴付首月租金20324元及租赁保证金40628元，该保证金不能抵作租金及管理费、电费等，租赁期满，乙方在履行完本合同所有义务并结清有关费用，经甲方确认后五个工作日内将保证金无息退回给乙方；乙方拖欠租金15个工作日以上的，经甲方书面通知后五个工作日仍不缴纳的，甲方可解除合同，收回房屋，没收乙方保证金并有权追讨乙方所拖欠之租金，要求乙方赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一个工作日，乙方须按当月租金额的千分之五向甲方支付违约金；免租期及租期内，使用该物业所产生的管理费、水电费等所有费用，由乙方负责缴纳等。原告称向被告寄送了催收租金律师函及解除租赁合同通知书，为此原告提交了：1、显示由原告于2019年1月8日作出的《律师函》（内容为告知被告及吴冰娜，在收到函件之日起3日内将拖欠的2018年10月至2019年1月期间的房屋租金本金81296元支付给原告）、EMS全球邮政特快专递底单及相应的妥投证明；2、显示由原告于2019年2月24日作出的《解除通知书》（内容为告知被告及吴冰娜，根据租赁合同第六条第4款约定，原告决定解除与被告签订的租赁合同等）、EMS全球邮政特快专递底单（显示收件人为吴冰娜，收件人地址为涉案房屋，内件品名为解除《广州市房屋租赁合同》通知）及相应的妥投证明（显示上述邮件已于2019年2月25日由他人签收）。被告于本案审理过程中到庭陈述其有收到租金催收律师函，并未收到原告寄出的《解除通知书》，双方签订的租赁合同约定的租赁期限于2019年3月15日到期，在合同到期前其未找到新的租赁场所，所以与原告协商续租，各项条款按照原租赁合同履行，其认为合同到期后双方形成不定期租赁合同关系。关于涉案房屋的租赁保证金、租金、管理费、电费及电费变损费支付情况及涉案房屋的交付情况，原、被告双方均确认：被告已支付租赁保证金40628元；被告于2018年12月6日支付2018年9月16日至2018年10月15日期间的租金，于2019年1月11日支付2018年10月16日至2018年11月15日期间的租金，于2019年2月1日支付2018年11月16日至2018年12月15日期间的租金，于2019年4月11日支付2018年12月16日至2019年1月15日期间的租金，于2019年4月22日支付2019年1月16日至2019年2月15日期间的租金，从2019年2月16日起被告未再支付租金；被告已支付管理费至2019年5月31日；被告已支付电费、电费变损费至2019年5月15日；被告于2019年5月15日将涉案房屋交回原告，双方办理了相应的交接手续。被告另表示其欠付的2019年2月16日起至2019年5月15日期间的租金可以在租赁保证金中进行抵扣，原告认为根据合同约定其有权没收租赁保证金。关于违约金计付标准，原告要求按照合同约定即日千分之五的标准计算，被告认为原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调低。另，本案审理过程中，原告申请撤回其第四项、第五项诉讼请求。本院认为：原告撤回其部分诉讼请求属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以照准。原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。租赁合同约定，被告拖欠租金15个工作日以上的，经原告书面通知后五个工作日仍不缴纳的，原告可解除合同。原告于2019年1月8日向被告发出《律师函》要求被告支付拖欠的租金，虽被告未按照合同约定及函件要求支付完毕全部欠付租金，原告就此于2019年2月24日发出《解除通知书》，但被告表示未收到上述通知书，原告提交的妥投证明亦显示该邮件于2019年2月25日由他人收，即原告提供的证据不能充分证明被告已收到《解除通知书》，故原告发出该通知书并不产生解除双方间租赁合同关系的法律效力，原告诉请确认原、被告之间的租赁关系于2019年2月25日解除缺乏依据，本院不予支持。结合本院查明事实可知，被告已于2019年5月15日将涉案房屋交还给原告，故双方间租赁合同关系于同日实际解除。被告应向原告支付2019年2月16日至2019年5月15日期间的租金60972元（20324元/月×3个月）。被告逾期支付2018年12月16日至2019年1月15日、2019年1月16日至2019年2月15日、2019年2月16日至2019年2月25日期间租金明显构成违约，应向原告承担相应的违约责任，被告抗辩表示违约金标准过高，考虑到原告未举证证明其实际损失，从公平的角度出发，本院酌情将违约金标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，其中逾期支付2018年12月16日至2019年1月15日期间租金的违约金，以20324元为本金自2018年12月6日起计至2019年4月11日止；逾期支付2019年1月16日至2019年2月15日期间租金的违约金，以20324元为本金自2019年1月6日起计至2019年4月22日止；逾期支付2019年2月16日至2019年2月25日期间租金的违约金应以7258.57元（20324元÷28日×10日）为本金自2019年2月6日起计至实际支付之日止，现原告诉请中被告逾期支付2019年2月16日至2019年2月25日期间租金的违约金计算以6774.67元为本金并为超出上述数额，本院予以照准，即被告逾期支付2019年2月16日至2019年2月25日期间租金的违约金以6774.67元为本金自2019年2月6日起计至实际支付之日止；上述违约金迟延计付期间均仅计算相应期间的工作日，且2018年12月16日至2019年1月15日期间逾期支付租金的违约金以不超过8739.32元为限，2019年1月16日至2019年2月15日期间逾期支付租金的违约金以不超过7316.64元为限，2019年2月16日至2019年2月25日期间逾期支付租金的违约金以不超过本金为限。至于2019年2月26日至2019年5月15日期间租金的迟延支付问题，原告在本案中要求被告支付迟延支付上述期间租金的利息并无不妥，且原告该诉请亦未超出双方合同约定，本院予以照准。故被告应向原告支付迟延支付2019年2月26日至2019年5月15日期间租金的利息[其中2019年2月26日至2019年3月15日期间迟延支付租金的利息以13065.43元（20324元÷28日×18日）为本金，2019年3月16日至2019年5月15日期间迟延支付租金的利息均以20324元为本金，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别自各月6日起计至实际支付之日止]。被告逾期支付租金已超过15个工作日，原告向被告发出催收租金律师函，被告收到该函后仍未按期缴纳全部欠付租金，根据租赁合同约定原告可没收保证金，故对于原告要求没收被告支付的租金保证金的诉请本院予以支持，被告主张以租赁保证金抵扣欠付租金缺乏事实依据，本院不予采纳。至于原告要求被告立即注销在租赁物地址的工商地址登记，因不属于本案审处范围，本院对此不予调处。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：被告广州美至医疗科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告侯俊峰支付广州市天河区华庭路4号402房2019年2月16日至2019年5月15日期间的租金60972元；被告广州美至医疗科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告侯俊峰支付迟延支付上述房屋2019年12月16日至2019年2月25日期间租金的违约金（其中逾期支付2018年12月16日至2019年1月15日期间租金的违约金，以20324元为本金自2018年12月6日起计至2019年4月11日止，违约金总额以不超过8739.32元为限；逾期支付2019年1月16日至2019年2月15日期间租金的违约金，以20324元为本金自2019年1月6日起计至2019年4月22日止，违约金总额以不超过7316.64元为限；逾期支付2019年2月16日至2019年2月25日期间租金的违约金，以6774.67元为本金自2019年2月6日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限；上述违约金均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，且迟延计付期间均仅计算相应期间的工作日）；被告广州美至医疗科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告侯俊峰支付迟延支付上述房屋2019年2月26日至2019年5月15日期间租金的利息（其中2019年2月26日至2019年3月15日期间迟延支付租金的利息以13065.43元为本金，2019年3月16日至2019年5月15日期间迟延支付租金的利息均以20324元为本金，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别自各月6日起计至实际支付之日止）；四、被告广州美至医疗科技有限公司已向原告侯俊峰支付的保证金40628元归原告侯俊峰所有；五、驳回原告侯俊峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1600元，由原告侯俊峰负担100元，由被告广州美至医疗科技有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  周玺舜人民陪审员  廖凤如人民陪审员  何海霞二〇一九年七月二十五日书 记 员  梁怡筠何瑞雯            判决书已于2019年   月   日送达