广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6090号原告：广州捷利房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区中山五路33号大马站商业中心六楼A室。法定代表人：卢庆雄。委托诉讼代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：游志强，男，1986年10月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。原告广州捷利房地产开发有限公司与被告游志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓斌，被告游志强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》和《广州捷利房地产开发有限公司及游志强大马站商业中心租赁合同补充合同》解除；2、被告向原告支付从2018年8月1日至合同解除之日止的租金（每月按合同约定同期租金标准计算）及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月6日起按每日千分之五的标准计至款项付清之日止）；3、被告向原告支付从2018年8月1日至合同解除之日止的物业管理费（每月按2992元计算）以逾期付款违约金（以当月所欠物业管理费为本金，从当月6日起按每日千分之五的标准计至款项付清之日止）；4、被告向原告支付从2018年6月18日至2018年9月18日期间的电费3332.5元（其中2018年6月18日至7月18日为1275.5元，7月18日至8月18日为1299.8元，8月18日至9月18日为757.2元）及逾期付款违约金（以当月所欠电费为本金，从下月6日起按每日千分之五的标准计至款项付清之日止）；5、原告没收被告已付的保证金66096元；6、被告向原告支付解除合同违约金132618.43元；6、被告向原告支付广州市中山五路33号大马站商业中心12楼C单元恢复原状费用30000元；7、被告承担律师费19320元。事实和理由：原告与被告于2018年4月17日签订《广州市房屋租赁合同》及《广州捷利房地产开发有限公司及游志强大马站商业中心租赁合同补充合同》，约定原告将广州市中山五路33号大马站商业中心12楼C单元出租给被告作办公使用，建筑面积136平方米，租赁期限自2018年5月14日至2019年5月13日止，每月租金19040元，物业管理费每月2992元，被告应于每个公历月第五日或之前支付当月的租金和物业管理费及上一个月的电费等。合同签订后，原告于2018年5月16日将房屋交付被告使用，被告向原告支付保证金66096元。原告每月定期向被告发出缴款通知书，被告在2018年5月至7月期间均按时支付租金、物业管理费及电费，但自2018年8月1日起拖欠租赁费用，并于2018年9月2日起暂停办公营业，为此原告向被告发出催缴通知，被告拒收，其行为已构成根本违约。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告已于2018年9月5日撤场，租金及物业管理费均支付至2018年7月。被告向原告支付了保证金，当时以为告知原告已经撤场，可以直接在保证金中扣除拖欠的租赁费用。被告是因为承租房屋后经营不善才拖欠的租金，原告事先没有告知撤场的流程，被告不知道撤场后还需要支付剩余的租金。被告在2018年9月5日撤场时将房屋内的电脑搬走，剩余物品被告均放弃，不再使用。被告撤场时原告曾与被告沟通称拖欠租金会产生违约金，但被告生意不好无力支付。原告主张的逾期付款违约金、解除合同违约金标准过高，要求法院调整。对原告主张的电费没有异议。经审理查明：2018年4月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区中山五路33号12层C单元出租给乙方作办公用途使用，建筑面积136平方米，租赁期限从2018年5月14日至2019年5月13日，每月租金19040元等。同日，双方签订《大马站商业中心租赁合同补充合同》，约定乙方以月付形式缴付租金，该租金不包括物业管理费及其他费用，乙方须于每月第5日或之前缴付当月基本租金；乙方须自交付日起向甲方或甲方指定之管理公司按月支付每月2992元物业管理费，须于每月第5日或之前缴付当月物业管理费；租赁保证金相当于该房屋租期内三个月之基本最高租金57120元及三个月物业管理费8976元；租赁期内乙方使用该房屋而发生的一切水费、电费、煤气、电话、通讯、网络等其他费用，均由乙方承担，乙方须按公用事业单位或管理公司规定或通知的期限和方式向公用事业单位或甲方管或管理公司缴付；10.1除甲乙双方达成书面续租协议外，乙方应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日17:00之前将已恢复至附件五所列的交付标准或恢复至经甲方书面同意接受之状态下的该房屋交还甲方……在租赁期内，若乙方逾期支付租金或物业管理费或其他费用，每逾期一天，乙方须向甲方支付逾期金额千分之五的违约金，乙方按日支付的违约金应从应付日起至甲方实际收到全部该笔款项日止计算，乙方逾期14天仍未支付租金、物业管理费及其他任何应付款项的，则甲方有权按本合同第十七条提前解除合同、并追究违约责任；17.2在不影响甲方根据本合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，单方解除本合同，在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，该等情况为：（1）本合同内乙方任何一项应付的租金、物业管理费、保证金及保证金补差或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费、保证金及保证金补差或任何其他费用自应付之日起拖欠连续超过14天或累计超过60天……（10）非本合同规定情况，乙方中途擅自退租；17.3当发生本合同第17.2条情况时，乙方的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：（1）乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金及物业管理费总和之金额的违约金……（5）乙方应向甲方支付因乙方提前退租或出现本合同第17.2条所述违约事件使甲方支出的其他全部费用（包括但不限于公证费、提存费、翻译费、诉讼费、保全费、律师费等）等。合同签订后，原告在2018年5月16日将涉案房屋交付被告使用，被告向原告支付租赁押金54400元，并支付租金至2018年7月，被告向北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司支付管理费押金8916元，并支付物业管理费至2018年7月，电费支付至2018年6月18日。原告在2018年7月10日、8月10日向被告送达付款通知书，要求被告支付2018年8月、9月租金。北京仲量联行物业管理服务有限公司广州分公司在2018年5月25日、6月8日、6月21日向被告送达管理费缴款通知书，要求被告支付管理费、电费等。2018年9月5日，原告向被告户籍地址邮寄《关于要求立即缴纳欠款及滞纳金的函》，要求被告在2018年9月6日或之前支付所有欠款23307.5元及滞纳金等，该邮件因被告拒收退回。2018年10月26日，原告与北京市中伦文德（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托对方就原告与被告租赁纠纷一案提供专项法律意见及法律咨询、诉讼服务，律师费19320元等。北京市中伦文德（广州）律师事务所向原告开具了律师费19320元的发票。庭审中，被告陈述其是在2018年9月5日撤场，提供了其与原告工作人员的微信聊天记录，内容显示被告在2018年9月12日明确告知原告已经撤场。原告对该证据真实性没有异议，认为被告撤场不等同于合同解除。原告不申请对涉案房屋恢复原状的费用进行评估。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《大马站商业中心租赁合同补充合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告因经营不善从2018年8月1日起拖欠租金、物业管理费至今，已构成根本性违约，应向原告承担违约责任。被告陈述其在2018年9月5日撤场，于2018年9月12日通知原告撤场事宜，结合原告诉称被告在2018年9月2日暂停营业，可以认定上述租赁合同因被告擅自撤场无法继续履行而解除，本院确认合同解除时间为2018年9月12日，被告应向原告支付从2018年8月1日至9月12日期间的租金。根据补充协议约定，被告须向原告或原告指定管理公司支付物业管理费及电费，故原告有权向被告收取合同解除之前的物业管理费及电费，被告应向原告支付从2018年8月1日至9月12日的物业管理费以及租赁期间拖欠的电费3332.5元。原告主张的2018年9月12日之后的租金、物业管理费，是因原告在收到被告通知后不及时收回房屋所致，不应由被告继续支付。至于逾期付款违约金，原告主张按照合同约定每日千分之五的标准向被告收取逾期付款违约金，被告辩称违约金标准过高，本院基于公平原则调整违约金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，以当月所欠租金、物业管理费为基数，从当月6日起计至实际付清之日止。逾期支付电费的违约金则调整为以所欠电费总额为基数，按照上述标准从2018年9月19日计至实际付清之日止。因被告逾期支付租金且提前撤场导致租赁合同解除，原告要求没收被告已付的租赁保证金66096元以及由被告支付律师费19320元符合合同约定，本院予以支持，在没收保证金及收取逾期付款违约金的前提下，原告的损失足以得到弥补，其还要求被告支付违约金132618.43元，本院不予支持。至于房屋恢复原状的费用，因原告没有申请评估，其要求被告支付该费用缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条规定，判决如下：一、原告广州捷利房地产开发有限公司与被告游志强签订的《广州市房屋租赁合同》及《大马站商业中心租赁合同补充合同》已于2018年9月12日解除。二、被告游志强在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州捷利房地产开发有限公司支付从2018年8月1日至2018年9月12日止的租金（每月按19040元计算）、物业管理费（每月按2992元计算）以及逾期付款违约金（从当月6日起，以当月所欠租金及物业管理费为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至实际付清之日止），违约金总额以不超过所欠租金、物业管理费本金为限。三、被告游志强在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州捷利房地产开发有限公司支付从2018年6月18日至2018年9月18日止的电费3332.5元以及逾期付款违约金（从2018年9月19日起，以所欠电费为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计至实际付清之日止），违约金总额以不超过所欠电费本金为限。四、被告游志强已付的租赁保证金66096元由原告广州捷利房地产开发有限公司没收。五、被告游志强在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州捷利房地产开发有限公司支付律师费19320元。六、驳回原告广州捷利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6556元，由原告广州捷利房地产开发有限公司负担3931元，被告游志强负担2625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 博人民陪审员  周跃新人民陪审员  邓晓红二〇一九年七月十五日书 记 员  梁惠敏