上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23325号原告：郑福平。委托诉讼代理人：张梅，上海新惟律师事务所律师。被告：张启亮。委托诉讼代理人：马占兵，上海中夏律师事务所律师。原告郑福平与被告张启亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，并于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告郑福平的委托诉讼代理人张梅，被告张启亮及其委托诉讼代理人马占兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑福平向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房租人民币(以下币种相同)11,129元和押金10,000元；2、判令被告自2019年1月20日起至实际付款日止以21,129元为本金，按中国人民银行同期贷款利率支付迟延付款利息332.39元，暂计算至2019年5月31日。事实与理由：被告系上海市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋共有权人,2018年10月15日,原告与被告张启亮签订《房屋租赁合同》,A经纪有限公司为居间方。约定月租金10,000元,押金10,000元。同日原告预付了10,000元房租和押金。之后原、被告约定,租赁期限自2018年12月1日至2023年12月1日。被告于2018年12月1日交付房屋。2018年11月起,案外人王某某(系被告张启亮之母)表示约定的租金低于同类型房屋20%许,且要求原告支付按约定本由被告支付的3,000元装修费。2018年12月1日,被告张启亮交付房屋,原告又支付20,000元租金和3,000元装修费。由于王某某因租金低而不快,同日被告张启亮又说,8月最容易出租,所以原告向被告张启亮表示尽快结束租期,最晚2019年8月结束租期,以便让被告有机会以较高的租金另行出租。对此被告张启亮表示很感谢。之后双方正式约定：2019年8月前尽快搬出,搬出后租期自行结束。2019年1月8日,原告告知被告于2019年1月13日搬出,被告张启亮出于善意,提出延期至1月20日办理交接手续,原告同意。2019年1月20日,在双方办完退房手续后,案外人王某某认为应收租金为15,000元,并以原告违约为由扣除了原告20,000元违约金,所以被告仅返还5,000元。原、被告经过协商一致,同意变更原租赁合同中租赁期限的约定,并达成“在2019年8月前尽快搬出,搬出后租期自行结束”的一致意见。双方原签订固定期限的租赁合同变更为不定期的租赁合同,原告可以随时解除合同。原告已经向被告张启亮告知搬离时间,被告张启亮也欣然同意。因此租期于1月13日结束,应付租金为13,871元。原告提出变更租期并无违约意图,而是为了避免案外人王某某因租金过低而不快。因此原告不仅没有违约,而且是出于极大的善意。综上所述,被告应当返还租金16,129元,扣除已返还的5,000元,被告还应返还11,129元租金,另外被告还应返还10,000元押金。被告扣留21,129款项没有依据,故恳请法院查明本案事实,依法判决。诉讼中，原告明确由于其在2019年1月20日归还涉案房屋，故截止至2019年1月20日产生的应付租金金额为18,387.06元(2018年11月25日起至2019年1月20日总计57天，按照10,000元/31天*57天)，现被告已经退还给原告5,000元租金，故被告尚应退还的租金为6,612.94元，应退还的押金金额为10,000元。被告张启亮辩称，1、原告不是适格的主体，租赁合同以及交接房屋实际承租人均是案外人周某某，房屋的交付、租金、押金均是交付给周某某的。2、原告在期满前，明确表示不再履行合同义务，被告依照合同约定及法律规定，解除租赁合同，并未免除原告的违约责任。3、原告的违约行为给被告造成了大量的损失，因与原告的租赁关系，被告向中介机构支付了5,000元的中介费用，原告承租房屋后，多次要求被告对房屋再次装修，被告考虑到原告长期租住的因素，先后花费13，000余元装修房屋，经与原告协商，原告承担了装修费3,000元，被告支付装修费用在10,000余元，合计损失15,000元，即便收取了原告20,000元的保证金，加上房屋长期空置，也不足以弥补被告的损失。本院经审理认定事实如下：2018年10月15日由原告作为承租方(合同乙方)、被告张启亮作为出租方(合同甲方)、案外人德佑房地产经纪有限公司作为居间方(合同丙方)签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、房屋基本情况及用途：1.1房屋坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号;1.2房屋类型：居住,建筑面积：约199.79平方米，装修情况：精装。随房屋交付的家具家电详见《家具家电清单》(若有)；1.3乙方已查验了该房屋全部信息并已充分了解该房屋情况,并向甲方承诺租赁该房屋作为居住使用。甲方知晓并同意乙方的租赁用途,双方共同遵守国家和本市有关于房地产使用和业管理的的规定。二、租赁意向条款：若乙方在签围本合同时支付20,000元至丙方,在甲方签署本合同后,则该钱款自动为乙方承租该房屋的(部分)保证金,可通过丙方支付给甲方,或当由丙方根据甲方的授权予以保管。若甲方在三日内未签署本合同的,乙方有权至丙方处无息取回该钱款。四、租金、支付方式与支付日期：4.1甲乙双方约定,该房屋的月租金为10,000元,该房屋租金36个月内不变。4.2租金以三个月为一期支付.产期相金提前二日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)。逾期支付的,逾期一日,乙方应按当期日的200%支付逾期违约金。4.3乙方支付租金的方式为银行转账。五、租赁保证金(押金)和其他费用：5.1甲乙双方约定,在签署本合同时,乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金),租赁保证金(押金)数额为两个月的租金,即20,000元。甲方收取该租赁保证金(押金)后应向乙方出具收款凭证。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金(押金)用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息返还乙方。5.2租期间内发生的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费用由乙方承担;物业管理费(若有)由甲方承担,租赁备案费用由乙方承担;上述费用甲乙双方可自行支付或通过丙方代为转付/代缴。六、甲方的权利与义务：6.1甲方保证有权出租该房原,该出租行为已经取得所有房屋权利人同意。6.2乙方入住前，甲方为乙方提供无偿的房屋定期清洁服务附属服务(若需)。6.3甲方保证在租赁期内,该房屋及其附属设施处于正常的可使用安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护,应提前七日通乙方。检查养护时,乙方予以配合。甲方应尽量减少对乙方使用该房屋的的影响。6.4合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项,乙方应及时通知甲方,甲方自接到乙方通知后的七个工作日内上门维修或提供相应替代物,如遇特殊情况,双方协商处理,甲方拒不维修的,乙方可代为维修，费用由甲方承担,乙方有权直接从租金中扣除相关费用。6.5在租赁期限内,甲方如需出售该房屋,应提前30日通乙方。6.6返还房屋后,乙方留置在房屋内的物品,视为放弃,甲方有权处置,但双方另有约定的除外。七、乙方的权利与义务：7.1乙方应保证所提供的资料真实,保证租赁用途符合本合同约定,且乙方对该房屋的使用不违反法律法规的规定,如乙方违反上述保证,甲方有权单方解除本合同并收回房屋,租赁保证金(押金)不予返还,因此产生的损失由乙方负责。7.2乙方应遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德、社区公约,不得破坏房屋原始户型,不得景响周围居的居住、休息,且无权将该房属转租。7.3乙方应当按照本合同约定按时、足额向甲方支付租金等应付的款项。乙方在签署本合同之时,已确认放弃优先购买权。7.4在乙方承租期内,水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等相关费用若由乙方自行承担的,乙方应在期满(退租)时自行结清。乙方应保留承租期内的所有缴费单据,期满(退租)时提交给甲方进行核对。如乙方未及时结清的,甲方有权直接从押金中扣除相关费用。7.5租赁期间,乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的,乙方应负责维修。乙方拒不维修的,甲方可代为维修,费用由乙方承担,甲方有权直接从押金中扣除相关费用。7.6乙方需装修或者增设附属设施相设备的,应事先征得甲方的书面同意,按规定须向有关部门报批的,则应由甲方报请有关部门批准后,方可进行。乙方增设的附属设施和设备归乙方所有,维修责任由乙方承担,但双方另有约定的除外。八、房屋返还与续租：8.1乙方应在本合同租赁期限届满后七日内返还该房屋,结清相应款项,并保证房屋设施完好,房内清洁。未经甲方同意逾期返还该房屋的,每逾期一日,乙方应以当期日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。8.2乙方如果需要续租的,应在租赁期限届满前30日向甲方提出。8.3租赁期限届满,甲乙方未续签租债合同,乙方继续支付租金而甲方未表示拒绝的,则按相关法律规定,甲乙双方之间成立不定期租赁关系。在不定期租赁关系中,甲方有权提前一个月通知乙方租赁关系终止。8.4乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态。返还时,应经甲方验收认可,相互结清名自应当承担的费用。九、违约责任：9.1甲方的违约责任：(1)甲方逾期交付房屋的,逾期一日,须回乙方支付当期日租金的200%作为逾期违约金。(2)租赁期间,甲方不及时履行本合同约定的维修与养护义务,致使房屋损坏,造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方应承担赔偿责任。(3)若甲方有下列情形之一,乙方可书面通知甲方解除本合同,且甲方应当向乙方支付数额相当于两个月租金的违约金,给对方造成损失,支付的违约金不足以抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的,致使不能实现租赁目的的；2、甲方交付的房屋存在缺陷危及乙方安全的；3、甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后三日仍未交付的;4、甲方在合同期限届满前,非本合同9.3条款约定情形,提前解除合同的。9.2乙方的违约责任：1、如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外),每逾期一日,须向甲方支付当期日租金的200%作为逾期违约金,乙方逾期返还该房屋的,每逾期一日,乙方应以当期日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。(2)乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增附属设施和设备的,甲方可以要求乙方赔偿损失。租赁期间,若因乙方原因致房屋损坏,造成的人身或财产损失,由乙方承担赔偿责任。(3)乙方有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同,目乙方应向甲方支付数额相当于起两个月租金的违约金,给对方造成损失,支付的违约金不足以抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；1、乙方在甲方按时交付该房屋的情形下,未能配合办理交房手续,经甲方催告后三日内仍未配合办理交房手续的；2、乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途；3、因乙方原因造成该房屋主体结构损坏；4、乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的;5、乙方对该房屋的使用违反相关法律法规的；6、乙方逾期不支付租金累计超过三日的；7、乙方在合同期届满前,非本合同9.3条款约定情,提前解除合同的。9.3甲乙双方同意在租赁期限内,有下列情形之一的,本合同终止,双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回；2、该房屋因社会公共利益被依法征用；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围内；4、该房屋毁损、灭失,或就鉴定为危险房屋的。十、居间报酬条款：三方一致确认,甲、乙双方在丙方的居间绍下达成本交易,甲、乙双方签署本合同即为丙方居间成功,应根据各自与与丙方签署的佣金确认书等类似协议向丙方支付佣金;若无约定的,甲乙双方原定按照月租金的50%分别向丙方支付佣金。2018年10月15日由原告作为承租方(合同乙方)、被告作为出租方(合同甲方)签订补充协议一份，协议载明：甲乙双方于2018年10月15日通过A经纪有限公司居间签订租赁合同，由乙方承租甲方自有房地产，甲乙双方约定每月租金为10,000元。经甲、乙双方协商，以下条款作为补充：1、若甲方在合同到期届满后即起租日的3年后甲方还未结婚，则合同顺延2年，若起租日的3年后因结婚而需将此房收回的，甲方需向乙方出示结婚证作为证明材料，并且应当提前3个月告知乙方；2、主合同第三条补充约定：甲方双方约定，甲方应于2018年12月31日前向乙方交付房屋，该房屋最早起租日为2018年11月25日，租期为三年即从起租日起往后顺延36个月。3、甲方应将房屋装修程度为：一楼刷白，二楼贴墙纸，花园围栏加高；4、甲方同意乙方在此房内养二到三只犬，犬种不限，包括大型犬，若有需要甲方配合的地方，甲方应及时配合乙方；5、此房仅供乙方家人及亲友保姆司机等居住，不得用于它途(如：办公、群租等行为)。居住人名单如下：祁某某、周某某、郑福平、蔡某某、周某某。以后名单如有变化，乙方应当告知甲方。2018年12月1日被告张启亮出具收据载明：兹收到20,000元房租，连同上月收到的20,000元，2018年12月1日到2019年3月1日的房租已结清，10,000元押金已收到。另收到3,000元的装修费。2019年1月20日原告方指定的同住人周某某收到被告张启亮退还的5,000元房租。庭审中，原、被告一致确认“不是孩子”的微信号为周某某与被告张启亮沟通时使用的微信号，“KIRALIANG”的微信号由被告张启亮使用，“彩云”的微信号系由被告张启亮的母亲所使用。期间周某某于2018年12月18日向被告提出：“建议缩短周期是为了让你们有机会尽早以较高的租金出租。建议在明年8月结束租期，是因为你曾说每年8月的租金比较高。请在近日确定是否同意我们的这建议，以便双方都能有充裕的时间来规划安排。”被告张启亮回复称：“家里人同意这个安排。周末碰头时再签个补充协议。”2019年1月8日周某某发微信称其将于2019年1月13日搬出，并告知被告可现在就将房子挂牌出租。到时候办一下交接相关的事情。被告提出在2019年1月20日办一下交接的事情。周某某表示同意在1月20日办理交接手续。嗣后，双方于2019年1月20日完成了涉案房屋的交接手续。交接当日被告退给周某某5,000元的房租。嗣后，原告通过周某某与被告的母亲多次就押金及租金的返还进行协商沟通，然未果，直至原告涉诉。针对以上事实，原告郑福平向本院提供了如下证据材料：1、2018年10月15日原、被告签订房屋租赁合同一份，证明A经纪有限公司为居间方，约定月租金10,000元，押金10,000元;2、2018年10月15日原、被告签订补充协议一份，证明补充协议约定租赁期限为3年，3年期满后合同自动顺延2年。如3年期后，被告结婚，房屋做婚房使用，提前3个月通知原告可解除合同；被告承担房屋装修内容；原告使用房屋的方式以及被告同意房屋可居住人员名单。3、微信聊天记录一组，证明与被告协商变更租赁合同为不定期租赁合同，合同以原告通知搬出之日止，并约定于2019年1月13日搬出、1月20日交房；原告承租期间，案外人王某某(被告的母亲)表示出房租过低的意思表示；与案外人王某某沟通就退款金额产生争议，无法协商的事实；4、被告出具的收据一份，证明截止至2018年12月1日，被告合计收到原告支付房屋租金40,000元(含押金10，000元)，房屋装修款3,000元。被告张启亮对原告郑福平所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性、合法性无异议，合同第二条明确约定租房保证金为20,000元，原告在举证意见中陈述租房保证金为20,000元，且履行合同中原告一次性向被告支付了20,000元保证金；合同9.2条第三款约定原告有下列情形之一的被告可以书面通知解除本合同，且原告应向被告支付数额相当于2个月租金的违约金，支付的违约金不足以弥补损失的还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分，如承租人租赁期届满前解除合同，被告有权收取2个月租金的违约金。对证据2真实性、合法性无异议，补充协议明确约定起租日2018年11月25日，租期为三年，且能证明被告对房屋进行装修及发生费用的事实；对证据3真实性、合法性、关联性均不认可，被告没有与原告发生过任何的聊天记录，即便被告与实际承租人有过协商，或者微信记录真实，双方也是通过微信将租期变更为2019年8月份，原告主张合同变更为不定期租赁合同没有事实依据。微信记录的承租人于2019年1月8日提出将与1月13日搬出，作出了明确不再履行合同的意思表示，属于在合同期限未满前不再履行合同义务，构成违约，应承担违约责任；对证据4真实性无异议，不代表租房押金为10,000元。因原告违反合同约定，因按照租赁合同约定承担相当于2个月的违约金。被告张启亮针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、周某某的身份证复印件、退还房租收据、家具电器交接清单一组，证明涉案房屋的实际承租人为周某某并非原告，原告不具有诉讼资格；2、情况说明一份，证明被告向房屋中介机构支付中介佣金5,000元；3、银行流水明细表一份，证明为了履行与原告的租赁合同，被告对房屋进行了装修投资，支出13,900元。原告郑福平对被告张启亮所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性、合法性无异议，对于关联性有异议，合同中是原被告之间签订的，补充协议中约定周某某作为同住人，共同使用房屋，由周某某和被告办理了交接和退款事宜不能证明本案原告没有诉讼资格；对证据2真实性、合法性认可，关联性不认可；对证据3合法性认可，真实性、关联性不认可，银行流水不能直接证明合计所花费的13,900元用于出租房屋的装修，即使用于对房屋进行装修也是被告对房屋的添附行为，本身的价值归于被告，不能作为其不退还原告租金和押金的理由；另原被告之间的补充协议约定了起租期，2018年11月25日并非是确定的起租时间，而是最早计算租赁时间的约定，起租期从交房日即家具电器交接单中的2018年12月1日。本院结合原告郑福平、被告张启亮对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告郑福平、被告张启亮所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同及补充协议均依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同及补充协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同及补充协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。在合同履行过程中，被告于2018年12月1日将涉案房屋交付给原告，并与原告指定的同住人周某某完成了涉案房屋的交接手续，之后原告合计支付给被告40,000元，其中包括3个月的租金30,000元、10,000元的押金。对此被告出具相应的收据对于上述付款金额予以确认。虽然约定的押金是20,000元，但仍应以原告实际支付的押金金额为准。然在后续的合同履行过程中，原、被告由于对具体的租赁事项存在一定的分歧，遂达成了合同提前解除的合意，并且双方各自提出了具体搬离的期限。原告提出于2019年1月13日搬离涉案，被告认为于2019年1月20日办理交接手续为妥，原告亦欣然接受，并且双方于2019年1月20日完成了涉案房屋返还的交接手续，并且被告退还了部分房租给原告指定的周某某。虽然被告辩称原告起诉的主体资格不适格，但是从合同所载的承租人而言，承租人就是本案的原告，周某某仅是补充协议中所确定的承租人一方的其他共同居住人，即使周某某代表原告与出租人进行沟通，也是代原告在履行部分合同义务，并不影响租赁合同中的承租人主体是原告，故被告所提出的辩称缺乏合同依据。考虑到双方确实存在协商解除合同的意思表示，而且被告与原告指定的人员周某某已经完成了涉案房屋返还的交接手续，说明原、被告双方已经达成了租赁合同解除的一致，被告亦收回了涉案房屋，重新取得了对涉案房屋的控制权。故结合补充协议所确定的起租日期及房屋实际返还的日期为2019年1月20日，期间原告实际使用的天数为56天，依据合同约定的月租金10,000元的标准，原告实际应该支付的租金金额为56天*10,000/30=18,666.67元，故结合原告已经支付的租金为30,000元，被告已经归还的5,000元租金，被告尚应返还给原告租金为6,333.33元。基于双方的租赁合同协商解除的后果，被告理应返还给原告押金10,000元。至于被告提出的原告存在提前解除合同的违约行为的辩称，从合同履行过程来看，双方系基于协商一致达成的合同解除，原告提前搬离涉案房屋系基于与被告达成协商一致的结果，而且双方实际租赁期限较短，即使被告确实对于涉案房屋进行了相应的装修添附，但是原告亦对此进行了部分补偿，而且合同中并未约定租赁保证金可以冲抵所谓的违约金，更何况被告表示租赁保证金抵充违约金仅是作为抗辩，并非作为独立的诉请。故本院对于被告提出的该项辩称亦不予采信。考虑到双方已经在2019年1月20日完成了涉案房屋的返还交接手续，对于上述应归还的款项被告理应在房屋交接手续完成之后的一定合理期限内及时返还，然被告至今未能返还上述款项，显然违约，且给原告造成相应的损失，原告据此主张相应的利息损失于法有据，本院予以支持。但对于损失的起算点本院做出相应的调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告张启亮于本判决生效之日起十日内返还给原告郑福平租金6,333.33元；二、被告张启亮于本判决生效之日起十日内返还给原告郑福平押金10,000元；三、被告张启亮于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑福平以16,333.33元为本金，自2019年2月1日起算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计168.27元，由原告郑福平负担18.27元，由被告张启亮负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年七月十八日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。......第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。