安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3111号上诉人（原审原告）：石怀芝，女，1967年10月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：张国振，北京大成（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛登阳，男，1985年5月23日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审被告）：胡玥，女，1987年3月9日出生，汉族，住安徽省天长市。以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴梅，安徽元贞律师事务所律师。原审第三人：合肥市朴邻房产经纪有限公司第二分公司，住所地安徽省合肥市包河区四川路与云谷路交口滨湖万科城东门商7幢103/103上。负责人：汪正，总经理。委托诉讼代理人：方可，该公司职员。委托诉讼代理人：王红梅，该公司职员。上诉人石怀芝因与被上诉人葛登阳、胡玥以及原审第三人合肥市朴邻房产经纪有限公司第二分公司（以下简称“朴邻房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初4993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石怀芝上诉请求：撤销（2018）皖0104民初4993号民事判决，改判支持石怀芝的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。涉案合同签订后，石怀芝已按约支付购房定金5万元。2017年12月4日，葛登阳、胡玥要求石怀芝提前支付购房款65万元，并要求两个工作日转到其账户，否则将不配合网签。2017年12月11日，葛登阳、胡玥又要求石怀芝于2017年12月28日将剩余购房资金148万元转入其账户。石怀芝准备支付首笔购房款65万元时，被银行告知葛登阳、胡玥的贷款欠款为66万余元而非65万元，石怀芝仅转入65万元也无法解除抵押登记手续。银行建议先由葛登阳、胡玥补足差额再由石怀芝支付首笔购房款，但葛登阳、胡玥拒绝先补足差额，还要求石怀芝提前20余日支付购房余款148万元。经与葛登阳、胡玥协商未果后，葛登阳、胡玥现拒不返还石怀芝5万元购房定金，且在另一家房产中介机构登记出售涉案房产。1、一审判决关于2017年12月11日石怀芝未能成功付款的原因认定错误。首先，当日葛登阳、胡玥明确表示不愿意先补足贷款差额，而是坚持要求石怀芝先支付65万元。该细节有朴邻房产公司工作人员王红梅的当庭陈述可以印证。其次，葛登阳、胡玥还提出石怀芝应于2017年12月28日前支付购房余款148万元的违反合同约定的无理要求。此节事实有2017年12月5日的聊天记录显示以及朴邻房产公司工作人员的当庭陈述可以证明。2、一审判决关于2017年12月15日前未支付65万元首付款的原因认定错误。2017年12月11日至15日期间，石怀芝明确向葛登阳、胡玥表示，愿意按照协议约定的标准、期限履行，但是葛登阳、胡玥要求石怀芝必须提前支付购房余款。一审判决认定的葛登阳、胡玥向朴邻房产公司表明同意按合同约定履行，与朴邻房产公司的表述相互矛盾，与事实不符。3、一审判决关于葛登阳、胡玥的预期违约行为认定事实错误。2017年12月11日，葛登阳、胡玥明确要求石怀芝提前支付148万元购房余款，否则将不配合办理网签手续。此时，石怀芝已无避税的考量，仅要求按约定的时间支付价款。但葛登阳、胡玥明确提出违反合同约定的要求，并且称不配合办理各项手续将不履行合同主要义务。该事实已经朴邻房产公司庭审中确认。但一审判决却只字未提，将合同不能履行的责任全部归咎于石怀芝一方。二、一审判决适用法律错误。1、石怀芝在葛登阳、胡玥违约的情况下，有权行使不安抗辩权，有权不支付首付款65万元。2、石怀芝在葛登阳、胡玥违约的情况下，无论是基于合同约定，亦或基于法律规定，均有权解除涉案《房地产（二手房）转让协议》。一审判决否定石怀芝的不安抗辩权和合同解除权，适用法律错误。葛登阳、胡玥辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、关于2017年12月15日前石怀芝应完成支付65万元房款提前还贷的事宜，一审法院结合双方当事人提供的证据和庭审陈述，认定事实非常清楚。2017年12月11日下午，葛登阳、胡玥已汇入账户1万元，账户余额13946.43元，而贷款差额仅为11664.71元，故葛登阳、胡玥的账户余额已经大于贷款差额，石怀芝只要按约汇入65万元即可还清所有贷款，况且2017年12月11日至合同约定的12月15日还有四天时间，石怀芝完全可以履行义务。石怀芝不顾自己根本违约的事实，反而主张所谓的不安抗辩权，根本没有事实依据。2、关于提前支付购房余款148万元事宜。双方在交易过程中进行过多次商谈，但最终双方对于合同支付价款的时间并没有达成一致的变更意见，双方仍应按原合同的约定履行。朴邻房产公司陈述，2017年12月11日上午约好双方到银行办理提前还贷，到了银行后经查询贷款余额，发现有66万多元，石怀芝表示她只愿意出65万元，剩下的一万多元让卖方承担。双方就这一万多进行沟通。期间双方还谈了过户，卖方想早拿钱早过户，双方谈得不是很愉快，后石怀芝就住院了。之后听说石怀芝回老家筹集尾款，再后来石怀芝的老公发了解除合同通知，让朴邻房产公司交给卖方。石怀芝向一审法院起诉请求：判令葛登阳、胡玥向石怀芝连带双倍返还购房定金10万元。一审法院查明事实：葛登阳、胡玥系夫妻关系。2017年11月20日，葛登阳（卖方、甲方）与石怀芝（买方、乙方）、朴邻房产公司（居间方、丙方）签订《房地产(二手房)转让协议》，其中约定：买方自愿认购卖方位于合肥市蜀山区长江西路297号金域华府13幢2706室（合蜀字第8140090875号）住宅，建筑面积约为105.17㎡（以产权证登记为准），转让总价款为218万元,该交易价格不含税费，此房交易过程中所产生的一切费用由乙方承担，具体金额以相关部门核定为准；该房地产产权处于抵押状态，乙方在2017年12月15日之前支付房款65万元用于甲方提前还清银行贷款，卖方承诺于本协议生效之日起45日内还清贷款,办妥注销抵押登记手续;签署本协议时乙方向甲方支付购房定金1万元，合同签定后3日内乙方向甲方支付定金余额4万元;该物业过户相关事宜双方必须委托丙方代为办理,否则视为违约;甲乙双方承诺在2018年1月19日之前到房屋所在区的房地产交易中心办理房屋买卖过户手续及其他相关事宜,否则违约方应承担本协议约定的违约责任。甲方可在办理产权过户当日交房并结算全部遗留费用。乙方须在2018年1月19日之前向甲方支付购房全款218万元(含定金)。甲方拿到房屋全款当日交房；本协议签订后，甲乙双方须如约签订购房合同，并在2018年1月19日前向丙方提交所有办理产权转让等手续所需的文件及资料；如买方违约，则卖方不予退还买方购房定金。如卖方违约，卖方则应双倍赔还买房购房定金。上述合同签订当日，石怀芝向葛登阳支付定金1万元。2017年11月23日，石怀芝向葛登阳转款4万元。合同签订后，双方对合同能否尽快履行进行了磋商沟通，同时双方就网签避税事宜进行了协商。葛登阳表示对218万元网签随时可办理，对160万元网签不予签字。石怀芝表示不接受218万元网签。2017年12月11日上午，朴邻房产公司工作人员微信告知胡玥称“买方款已到齐，麻烦预约银行今天去还贷款”。胡玥回复“请问清下午到银行后65万元如何支付，怕银行人等”，并将贷款账号发给朴邻房产公司。当日下午，石怀芝及其丈夫与朴邻房产公司工作人员到达银行，查询葛登阳当日按揭贷款本息总额为661664.71元，朴邻房产公司工作人员电话通知葛登阳、胡玥，葛登阳、胡玥在前往银行途中，于16:33:37时、16:37:01时通过网银分别将5000元、5000元汇入贷款账户，账户余额为13846.43元。葛登阳、胡玥赶到银行后，石怀芝丈夫在二楼查询了葛登阳、胡玥的贷款余额。双方商谈时，石怀芝在一楼于17：35时左右晕倒，后被送往医院救治。此后，葛登阳、胡玥向朴邻房产公司表明同意按合同约定继续履行，朴邻房产公司与石怀芝沟通未果。2017年12月15日，石怀芝向朴邻房产公司提交了《解除合同通知书》，以葛登阳、胡玥明显违约为由要求解除合同，并要求葛登阳、胡玥于2017年12月15日前返还定金5万元。当日，朴邻房产公司工作人员通过微信将该《解除合同通知书》发于胡玥。2018年1月7日，双方经朴邻房产公司协调仍未果。一审法院认为，《房地产(二手房)转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。合同履行中，关于网签避税事宜，明显有违法律规定。根据合同约定，石怀芝最迟应于2017年12月15日向葛登阳、胡玥支付65万元，葛登阳、胡玥收到石怀芝65万元后，最迟应于2018年1月4日还清贷款，否则即构成违约。对此，双方在朴邻房产公司协调下，石怀芝于2017年12月11日前往银行还贷，该时间符合合同约定的65万元付款期限。在查询葛登阳、胡玥贷款账户余额为13846.43元的情况下，朴邻房产公司电话通知葛登阳、胡玥，葛登阳、胡玥在前往银行途中通过网银已将1万元存入其贷款账户。故在葛登阳、胡玥赶到银行后，石怀芝只要将65万元存入葛登阳、胡玥贷款账户，银行便可按照规定办理提前还贷手续。对此，石怀芝未能及时存入，因晕倒导致当日提前还贷事宜未果。此后葛登阳、胡玥已明确按合同约定继续履行，但石怀芝却未能最迟于2017年12月15日将65万元支付于葛登阳、胡玥，而是在该日提出解除合同，且事后经朴邻房产公司协调未果。故石怀芝的行为构成根本违约，其无权要求葛登阳、胡玥返还定金，对石怀芝的的诉请应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十五条规定，判决：驳回石怀芝的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取为1150元，由石怀芝负担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，石怀芝与葛登阳、胡玥于2017年12月11日下午前往银行办理按揭贷款提前还款手续过程中，葛登阳、胡玥已将除石怀芝应当支付的65万元外的贷款账户差额于下午16时37分予以补足，此时石怀芝并不存在无法履行的障碍。石怀芝上诉主张葛登阳、胡玥当天拒不履行补足贷款差额，对此并无充分有效的证据加以证明。根据双方当事人以及朴邻房产公司陈述，即使当时双方对合同网签、过户时间以及剩余房款支付时间等继续履行事项仍在协商沟通，但并无证据证明双方对原有合同条款的约定达成一致变更意见，且至合同约定的首付款最迟履行期2017年12月15日期间，石怀芝并无证据证明葛登阳、胡玥有拒绝配合其继续按原合同约定履行的情形。故石怀芝于2017年12月15日通过朴邻房产公司向葛登阳、胡玥发出解除通知，以葛登阳、胡玥存在违约行为为由要求解除合同，无事实和法律依据。一审判决认定本案应为石怀芝违约解除合同，对石怀芝要求葛登阳、胡玥返还定金的诉请不予支持，并无不当，本院予以确认。综上，石怀芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由石怀芝负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一九年七月二十六日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。