广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初16700号原告（反诉被告，以下统称为原告）：唐红华，女，1971年9月28日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：舒欢喜，广东科岸律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称为被告）：易春霞，女，1975年11月15日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：易斌，广东前海律师事务所律师。第三人：东莞市世华房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市南城街道宏图社区宏七路西北侧万科大厦901、902号。统一社会信用代码为9144190066331940XX。法定代表人：董强。第三人：东莞市佰喜实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市南城街道元美东路东侧商业中心D座801号。统一社会信用代码为91441900079504841E。法定代表人：邓呈旺。委托诉讼代理人：叶文枫，该公司员工。委托诉讼代理人：姚巧芝，该公司员工。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市长安支行。住所地：广东省东莞市长安镇锦厦振安东路67号。统一社会信用代码为914419006715569823。负责人：黎旁兴。原告唐红华与被告易春霞、第三人东莞市世华房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）、东莞市佰喜实业投资有限公司（以下简称佰喜公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市长安支行（以下简称邮政储蓄银行长安支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理，后转为适用普通程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告唐红华及其委托诉讼代理人舒欢喜、被告易春霞的委托诉讼代理人易斌到庭参加了两次庭审，第三人佰喜公司的委托诉讼代理人叶文枫、姚巧芝到庭参加了第二次庭审。第三人世华公司、邮政储蓄银行长安支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案因被告提出反诉、原告变更诉讼请求、双方请求调解等扣除了相应的审限。本案现已审理终结。原告唐红华向本院提起诉讼请求：1.被告继续履行原、被告双方于2017年1月14日签订的《二手房买卖合同》（协助办理赎楼、递件、过户、交房等手续）；2.被告向原告支付违约金493600元（2468000元×20%）；3.被告承担本案诉讼费、保全费等。后原告唐红华在第二次开庭前申请变更诉讼请求为：1.请求法院确认被告于2018年9月10日提出解除与原告所签订的《二手房买卖合同》的行为违约并判令解除原、被告双方于2017年1月14日签订的《二手房买卖合同》；2.判令被告按照定金罚则向原告双倍返还定金1000000元；3.判令被告偿还原告代被告支付给银行的房贷68286.66元（2018年10月1日至2019年3月1日期间）。关于原告提出变更诉讼请求的申请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”的规定，原告在第二次开庭法庭辩论结束前提出变更诉讼请求的申请，符合法律的规定，本院予以准许。事实与理由：2017年1月14日，原、被告及第三人世华公司就被告出售其位于东莞市××德政中路××号金色悦府7幢1单元2801号房[不动产权证号：粤（2018）东莞不动产权第0003548号]达成《二手房买卖合同》，该合同第四条约定：该物业的转让总价值为2468000元，其中定金为500000元。第五条第（一）项约定定金支付方式：买方（原告）在签署本合同时支付定金15000元，在签署本合同之日起本月20日之内再支付定金485000元，上述定金买方可直接支付给卖方，如双方一致同意将定金托管在居间方的，由三方另行签署《定金托管协议》，三方权利义务以《定金托管协议》约定为准。第（二）项约定剩余房款1968000元支付方式：买方在签署本合同之日起在房管所确定签字过户之日向卖方支付首期款（不含定金）240400元。剩余楼款1727600元由买方以贷款方式支付。第八条第2项约定买卖双方须于收到居间方通知后三日内出具公证委托给居间方指定人员办理该物业转让手续，并提供所需材料及支付各自承担之公证、交易费用，同时须备齐办理产权过户相关资料，到房管交易所办理产权过户手续，否则视为违约。签署本合同当天原告向被告支付了定金15000元。2017年1月20日，原、被告双方就剩余定金485000元的支付时间达成《补充协议》，该补充协议约定：1.买方于2017年1月20日前支付300000元；2.卖方同意买方剩余的定金185000元在2017年2月18日前支付；3.买方同意向卖方支付1850元作为迟延一个月支付定金的违约金。2017年1月20日原告向被告支付定金300000元，2017年2月20日原告向被告支付剩余定金185000元及违约金5000元。2017年12月20日，原、被告及第三人世华公司签署《二手房买卖合同实施时间补充合同》，该补充合同载明：一、计时基准时间为卖方于长安房管所取得房产证当日为第一天；二、卖方在计时基准时间6个自然月内收到除交楼押金10000元和卖方未还贷金额之外所有余款；三、逾期责任：逾期十天内买方每日另外支付卖方交易房款总额的万分之五违约金。超过十天，算买方违约，原合同不再履行，造成所有损失由买方负担全部责任；四、因政府政策和银行政策变动，如时间顺延，合同顺延；因卖方原因没有配合，导致交易延误，时间顺延。2018年4月初，原、被告与第三人佰喜公司签署《资金托管及委托付款协议》。原、被告各自向第三人佰喜公司出具《承诺函》，同时被告向第三人佰喜公司出具《账户代管及划款授权书》。2018年4月13日，原、被告与第三人佰喜公司到中国银行股份有限公司东莞长安支行（以下简称中国银行长安支行）办理贷款手续并提供相关材料。2018年4月17日，原、被告与第三人佰喜公司指定员工到广东省华公证处办理公证委托书。2018年5月17日，中国银行长安支行经审核同意贷款1720000元。2018年5月28日，原告向被告提供的中国银行账户转款248000元，第三人佰喜公司依约对该款进行监管。被告认为第三人佰喜公司的行为不合理，一直纠缠。在被告默认继续履行合同后，错过银行当期放款时间。2018年9月1日，中国银行长安支行放款1720000元到被告的中国银行账户。第三人佰喜公司遂即要求被告配合办理赎楼手续，被告没有积极配合，故意拖延时间。2018年9月10日，被告以原告违约为由通知解除合同。在整个交易过程中，原告不存在任何根本违约行为，积极履行合同义务，全力配合第三人佰喜公司及被告办理各种手续，并且为节约时间、加快速度，原告还采取多出手续费用的办法办理加急。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，希望判如所请。被告易春霞辩称：第一，原告在签约后连续多次违反合同的约定逾期付款，其中有一笔款项185000元拖延达一个月，对被告而言，诚信是第一位，被告对原告的履约信用严重质疑。第二，被告基于原告的多次逾期付款行为，不得不通过书面补充条款约定并限制要求原告保证被告能在六个月内即2018年8月27日前收到全部房款，其中包括除定金以外的248000元以及余款1720000元。后经被告催促，直到2018年9月10日被告收到全款目的未实现，被告因原告延迟履约导致资金无法回流，损失严重，且对原告彻底失去信心，被告于2018年9月11日通过书面方式解除合同。被告解约的行为合法合理，依法应得到保护，请驳回原告的诉讼请求。被告易春霞向本院提起反诉请求：1.被告与原告签订的关于东莞市××德政中路××号金色悦府7幢1单元2801号房屋的《二手房买卖合同》于2018年9月12日解除；2.被告不予退还定金500000元；3.原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告、被告与第三人世华公司于2017年1月14日签订《二手房买卖合同》，合同约定：1.原告通过第三人世华公司向被告购买位于东莞市××德政中路××号金色悦府7幢1单元2801号的房屋[不动产权证号：粤（2018）东莞不动产权第003548号]，房屋转让价格为2468000元，定金为500000元；2.原告须在签署本合同时支付15000元，在合同签订本月20日之前再支付定金485000元；剩余房款1968000元，原告应向被告支付240400元作为余款首期款，剩余楼款1727600元由原告以贷款的方式支付，原告不能获得贷款的，应在接到通知后30日内付清剩余楼款，否则视为违约；逾期未超过十天的，违约方应按每日总楼价1‰支付违约金，合同继续履行。逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金等。合同签订当日，被告即按第三人世华公司的要求提交了相关材料，包括维修基金发票、购房发票、契税发票及购房合同原始资料。原告的第一次违约：根据合同约定，原告应在2017年1月20日前向被告补齐定金485000元，然原告当月即表明其无法按约履行，其中185000元需拖延至2017年2月18日才能支付。被告本有权可依合同第十一条的约定向原告主张违约责任及解除合同，但被告基于保护合同的稳定性，仍选择宽容了原告的不诚信履约行为，同意原告剩余定金于2017年2月18日前支付，合同继续履行。然而，到了2017年2月18日，原告仍未依约支付前述剩余定金，该款项再次拖延至2月20日原告才完成支付。在被告再三催促下，原告通过中介（即第三人世华公司）与被告签订了《二手房买卖合同实施时间补充合同》以约束原告的履约时间，该补充合同约定：1.被告在取得房产证之日起六个自然月内应收到除交楼押金10000元和被告未还贷金额之外所有余款；2.逾期责任：逾期十天内原告每日另外支付被告交易房款总额的万分之五违约金。超过十天，算原告违约，原合同不再履行，造成的损失由原告负担全部责任。被告在签订该补充合同之时向原告反复强调，原告必须严格遵守及保证补充合同约定的时间，不允许再有任何拖延。该六个月期限也是超于正常交易所需的时间，原告无论以何种方式支付余款均足以完成交易。在其后的交易过程中，第三人世华公司与原告中途两次更换担保公司，导致交易时间拖延，也造成被告极其不便，被告一再完全配合第三人世华公司和原告，反复签署相关合同，反复按要求提交材料。2018年4月17日，被告再次配合原告、第三家担保公司（即第三人佰喜公司）办理有关资金监管、委托赎楼等相关手续，并对《委托书》进行公证。为了再次强调原告应恪守交易时间，被告特意要求公证书的有效期为半年。原告的第二次违约：至2018年9月，在付款时间已逾期构成违约的情况下，被告仍然完全配合第三人佰喜公司的要求多次奔走于银行办理业务。然经被告多次催款，被告仍未收到原告的剩余购房款，此时补充合同中关于合同解除的条件成就。被告由于原告此前的屡次违约及严重迟延履约行为，对原告及此次交易彻底失去信心，并由此遭受了严重的经济损失，被告无奈于2018年9月10日发函告知原告解除合同。综上，支付房款是房屋买卖交易中买方的基本义务，原告不论是通过银行贷款还是未能及时贷款时选择一次性付款，均应保证双方合同交易的正常完成。原告长期不积极、不诚信履约行为已严重违反合同约定，导致合同签订后21个月之久，被告仍未能实际收到房屋转让的全款，给被告的合法利益造成重大损害。为维护被告的合法权益，根据民事诉讼法及相关法律规定，特向法院提起反诉，请求判如所请。原告唐红华对被告易春霞的反诉辩称：一、原告不存在违约行为，相反是在积极履行合同义务，积极配合担保公司及银行工作，并且不停敦促担保公司及银行尽快放款。1.原告与被告签订的《二手房买卖合同》第五条虽然约定原告须在2017年1月20日支付定金485000元。但因原告资金回笼发生问题，2017年1月20日经原告与被告协商，双方就定金的支付达成《补充协议》，约定原告于2017年1月20日前支付300000元；被告同意原告剩余的定金185000元在2017年2月18日前支付；原告同意向被告支付1850元作为迟延一个月支付定金的违约金。2017年1月20日原告向被告支付定金300000元，2017年2月20日原告向被告支付剩余定金185000元并额外支付5000元作为补偿。因此，原告按补充协议向被告支付剩余定金不属于违约行为。2.原告与被告签订的《二手房买卖合同》第五条第（二）项明确约定原告应到房管所签字过户之日向被告支付首期款240400元。然而原告在2018年5月17日得知中国银行长安支行经审核同意贷款1720000元后，于2018年5月28日即向被告提供的中国银行账户转款248000元，这说明原告不仅没有违约，相反还提前履行合同义务。3.自从签订《二手房买卖合同》后，原告就积极配合担保公司及银行办理贷款手续，贷款手续办完，原告不断询问担保公司及银行工作人员贷款何时能发放，也不断地敦促他们。2018年9月1日中国银行长安支行放款1720000元到被告的中国银行账户，原告又不断地催促担保公司的工作人员。二、被告于2018年9月10日提出解除《二手房买卖合同》没有事实依据。1.2017年12月20日，原告、被告与第三人世华公司签署《二手房买卖合同实施时间补充合同》，约定计时基准时间为被告于长安房管所取得房产证当日为第一天；被告在计时基准时间6个自然月内收到除交楼押金10000元和被告未还贷金额之外所有余款；逾期十天内原告每日另外支付被告交易房款总额的万分之五违约金。超过十天，算原告违约，原合同不再履行，造成所有损失由原告负担全部责任；因政府政策和银行政策变动，如时间顺延，合同顺延；因被告原因没有配合，导致交易延误，时间顺延。2.2018年4月初原告、被告与第三人佰喜公司签署《资金托管及委托付款协议》，被告向第三人佰喜公司出具《账户代管及划款授权书》，约定购房款首期款由第三人佰喜公司进行监管，为保证交易安全其有权对被告代管的账户进行包括但不限于查询、转账、代付、刷卡、取现等措施。2018年5月17日中国银行长安支行经审核同意贷款1720000元。2018年5月28日原告向被告提供的中国银行账户转款248000元。第三人佰喜公司依约对该款进行监管。被告认为第三人佰喜公司的行为不合理，一直纠缠，在被告默认继续履行合同后，错过银行当期放款时间。2018年9月1日，中国银行长安支行放款1720000元到被告中国银行账户。第三人佰喜公司遂即要求被告提供还房贷的银行卡，但被告给第三人佰喜公司一张无任何交易的邮政储蓄银行的银行卡，第三人佰喜公司发现该问题后，于2018年9月4日再次在微信群要求被告处理邮政储蓄银行供楼卡的问题，被告回复原告已经违反合同约定而不予配合。再三要求下被告向第三人佰喜公司提供邮政储蓄银行存折。2018年9月6日，第三人佰喜公司又发现该存折被消磁，无法使用。且因被告此前有张银行卡，该存折自动变更为二类账户。第三人佰喜公司要求被告将存折升级为一类账户，此后被告便不再配合。2018年9月10日，被告提出解除《二手房买卖合同》。结合以上事实，原告不存在任何违约事实，房屋无法赎楼，均是被告不配合造成。并且原告与被告明确约定因政府政策和银行政策变动，如时间顺延，合同顺延；因被告原因没有配合，导致交易延误，时间顺延。综上所述，原告不存在任何违约行为，被告于2018年9月10日提出解除《二手房买卖合同》没有事实依据，请求法院依法驳回被告的反诉请求。第三人世华公司提交了书面的述称：本案系房屋买卖合同纠纷，而第三人世华公司与原、被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系，第三人世华公司并非本案适格当事人。关于案涉房屋买卖合同的签订、约定及履行情况。2017年1月14日，原告与被告在第三人世华公司的居间撮合下就位于东莞市××德政中路××号万科金色悦府7栋1单元2801物业签订《二手房买卖合同》，合同约定涉案房产转让价款为2468000元，定金500000元分两次支付完毕，原告在签订合同时交定金15000元，剩余定金485000元在2017年1月20日前支付完毕。2017年1月20日原、被告就定金支付时间作了变更约定，并签订了《补充协议》，约定原告最迟应于2017年2月18日支付定金，否则需另行支付逾期支付定金的违约金，2月20日，原告按照补充协议约定支付了定金以及相应违约金。因为涉案房产未出房产证，在等被告的房产证下发期间，第三人世华公司也一直在协助原告向银行办理申请贷款以及为后期赎楼寻找担保公司，以确保后续交易流程更快更顺利地履行。2017年12月20日，原、被告又就被告房产证出来以后余款时间以及逾期责任等情况签订《二手房买卖合同实施时间补充合同》，该份补充合同约定原告必须于被告房产证下发之后6个自然月内交齐应该支付的余款以及对应的逾期违约责任。2018年2月28日，被告拿到房产证，原、被告在第三人世华公司的陪同下办理资金托管、赎楼贷款、公证委托等交易流程事项，因为受到“三价合一”政策的影响，之前寻找的良策担保公司倒闭，因此只能另找担保公司，在经过原、被告双方同意的情况下，原告找到长安瑞盈担保公司为后续的房产交易流程服务。2018年5月28日，原告向被告账户支付剩余首期款248000元，该笔款项被监管在长安瑞盈担保公司，用于赎楼。2018年9月1日，银行向被告账户放款1720000元，比原、被告签订的《二手房买卖合同实施时间补充合同》中约定的收款时间晚了3天，被告因此说原告违约，其有权解除合同。期间双方协商未果。2018年9月10日，被告发函告知原告解除合同，然后导致后续交易流程停滞成诉。另外，第三人世华公司作为居间方，积极撮合原、被告双方签订《二手房买卖合同》，已经促成了合同的成立，全面履行了居间义务，根据《中华人民共和国合同法》第426条的规定，第三人世华公司有权向接受服务方主张相应的居间报酬。第三人佰喜公司述称：第三人佰喜公司主要是为原告向银行申请贷款，为被告担保赎楼，至于原、被告双方之间的纠纷第三人佰喜公司没有参与其中。第三人邮政储蓄银行长安支行未作陈述，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因第三人世华公司、第三人邮政储蓄银行长安支行缺席诉讼，应视为其放弃举证、质证及抗辩的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月14日，原告唐红华作为买方，被告易春霞作为卖方，第三人世华公司作为居间方，三方共同签订了一份《二手房买卖合同》，约定买卖双方及居间方就买卖位于东莞市××德政中路××号金色悦府7幢1单元2801号物业达成如下协议：一、该物业建筑面积为95.46平方米（以有关文件记载为准）。买方或其授权代表已全面检查并清楚了解该物业的所有情况。以上面积若有差异，双方均予以接受，互不追究责任。二、物业现状：附带家私家电（详见清单或备注）。三、卖方确认以下情况：（一）该物业已抵押，目前抵押在广东邮政储蓄银行长安支行，该物业有《商品房买卖合同》、《认购书》、无断供。（二）该物业所属开发商可提供购房发票原件、可提供契税完税证。（三）该物业的《商品房买卖合同》已备案。……（五）卖方保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理，该物业不存在任何产权争议。在本次转让前的产权纠纷、债务、税负等事宜均由卖方在签署《东莞市房地产买卖合同》前清理完毕。四、转让价款及税费承担：（一）该物业的转让价格为2468000元，其中定金为500000元。此价格已包含卖方出售前已产生及已支付之一切费用（包括生产设备初装费、装修费用等）。（二）本次交易所需税、费由买卖双方按如下方式承担：1.办理该物业一手《房地产权证》的税费由卖方承担。2.该物业转让向相关部门支付的税费由买方承担。3.办理银行按揭或公积金贷款的费用由买方承担。五、定金及房款支付：（一）定金支付：本次房产交易定金共计500000元的支付方式如下：买方在签署本合同时支付定金15000元，在签署本合同之日起20日内再支付定金485000元。上述定金买方可直接支付给卖方，如双方一致同意将定金托管在居间方的，由三方另行签署《定金托管协议》，三方权利义务以《定金托管协议》约定为准。（二）房款支付：1968000元为第二部分房款。付款方式为按揭贷款：买方应在签署本合同之日起在房管所确定签字过户之日向卖方支付首期款（不含定金）240400元，剩余楼款1727600元由买方以贷款方式支付。买方应在签署本合同之日起日内签订并提交贷款的相关文件，公积金贷款的，买方须在签署本合同之日起日内向住房公积金管理中心提交相关文件。卖方须全力配合买方办理按揭贷款手续，否则视为违约。前述买方所贷剩余楼款在房产办妥过户、买方做好抵押登记或提供完税证明（需担保公司担保）后，由银行划入卖方指定账户或者按照银行的操作规程处理。买方不能获得贷款的，应在接到通知后30日内付清剩余楼款，否则视为买方违约。卖方房款未付清或银行贷款未还清需要担保公司赎楼的，首期款交由选定的担保公司监管，双方各项权利义务均按照与担保公司的三方协议约定处理。六、卖方付清房款及赎楼：通过担保公司融资贷款1727600元用于提前还贷，买卖双方需全力配合，否则视为违约。卖方须于本合同签署之日起日内选定担保公司并签署完毕相关材料。相关手续具体事宜由买卖双方与担保公司三方自行协商，由此产生的费用全部由买方承担。如卖方中途撤销公证委托或担保公司无法赎楼的，卖方应于上述期限届满后三十日内自行筹资赎楼并注销抵押登记。七、交楼押金：买卖双方同意在定金或其他房款中预留10000元作为该物业交易的交楼押金，该押金交由居间方托管。该款项由居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后退还给卖方，如卖方未完成交接手续，则居间方有权将该押金冲抵卖方应支付的各项欠费。八、产权过户：1.卖方应自行办理该物业的一手《房地产权证》。2.买卖双方须于收到居间方通知后三日内出具公证委托书给居间方指定人员办理该物业转让手续，并提交所需资料及支付各自承担之公证、交易费用，同时须备齐办理产权过户相关资料，到房产交易所办理产权过户手续，否则视为违约。九、物业交付：卖方同意在所有房款付清后向买方交付物业。交付前的水电费、物业管理费、煤气费、电话费、有线电视费、网络使用费等一切费用由卖方付清。买卖双方签妥《交楼确认书》后，即视为已交付完毕。卖方未按交接清单交付的，应向买方支付清单缺失物品对应的价值作为违约金。十一、违约责任：1.逾期未超过十天的，违约方应按每日总楼价的1‰支付违约金，合同继续履行。2.逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金。达到本项约定的解除合同情形的，守约方有权选择按照本条第1项之约定要求继续履行合同或选择本项之约定要求解除合同，违约方需按照相应条款约定承担违约责任。同时违约方应按买卖双方应付居间合同服务费的总和向居间方支付违约金，买卖双方已付的居间服务费除外。3.本合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五日内为履行期限。十二、双方声明：本合同三方在谈判中的声称、理解、口头承诺，与本合同不一致的，以本合同为准。买卖双方为过户需要签署提交的《东莞市房地产买卖合同》及其他合同文件与本合同不一致的，以本合同为准。2017年1月20日，原告唐红华作为买方、被告易春霞和案外人喻海昌作为卖方、李小玲和刘国军作为中介方代表人员，三方共同签订了《补充协议》，该协议载明交易房产为东莞市××德政中路××号万科金色悦府7栋1单元2801房，成交价为2468000元，双方约定定金500000元，买方已在2017年1月14日支付第一笔定金15000元，成交合同约定第二笔定金485000元买方需在2017年1月20日前支付。经过买卖双方协议同意，现更改第二笔定金（485000元）相关支付方式及日期如下：1.买方于2017年1月20日前支付300000元给卖方。2.卖方同意买方剩余的定金185000元（485000元减去300000元）在2017年2月18日前支付。3.买方同意支付1850元给卖方，作为延迟一个月支付定金（185000元）的违约金。2017年12月20日，原告唐红华作为买方、被告易春霞作为卖方，第三人世华公司作为居间方，三方共同签订《二手房买卖合同实施时间补充合同》，该补充合同载明：2017年1月14日三方签署的合同《二手房买卖合同》，以下简称原合同，原合同签署时间已经过去近一年时间，至今卖方还未收到任何房屋余额。特就交易付款时间补充约定如下：一、计时基准时间：卖方于长安房管所取得房产证当日为第一天。二、卖方在计时基准时间6个自然月内收到除交楼押金10000元和卖方未还贷金额之外所有余款。三、逾期责任：逾期十天内买方每日另外支付卖方交易房款总额的万分之五违约金。超过十天，算买方违约，原合同不再履行，所造成损失由买方负担全部责任。四、因政府政策和银行政策变动，如时间顺延，合同顺延；因卖方原因没有配合，导致交易延误，时间顺延。关于原告的付款情况。原告于2017年1月14日向被告支付定金15000元，于2017年1月20日向被告支付定金300000元，于2017年2月20日向被告支付定金185000元，于2017年2月20日向被告支付违约金5000元，于2018年5月28日向被告支付购房款248000元。关于原告于2018年5月28日向被告支付的购房款248000元，第三人佰喜公司将该笔款项248000元划入了第三人佰喜公司的账户中进行资金监管，目前该笔款项仍在第三人佰喜公司的账户中。2018年5月28日，原告唐红华和案外人李尚伦作为甲方、被告易春霞作为乙方、第三人佰喜公司作为丙方，三方共同签订了《二手楼交易贷款委托担保合同》，该合同载明乙方出售案涉房屋时已设定抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞分行（即原贷款银行）的抵押，所欠银行的贷款余额为770000元（简称“赎楼款”，以还款当日银行结算为准），在清偿原贷款银行的全部贷款本息并注销原抵押登记后，能办理过户手续并将房地产权属转移登记为甲方所有；甲方因购房资金不足，甲乙双方同意委托丙方提供法人担保向中国银行长安支行（即现贷款银行）申请贷款1720000元；甲乙双方一致同意委托丙方办理乙方上述房产赎楼事项，乙方已向丙方签署《借款借据》；甲乙双方同意委托丙方代为办理该房地产交易的按揭贷款申请、贷款评估、向原贷款银行还清贷款余额、房管评估、查册、测绘、购买房屋保险、过户转移登记、缴纳相关税费、申领房地产权证书（或不动产登记证书）、办理抵押登记相关手续；第五条“余款的划付”约定甲乙双方一致同意通过丙方担保委托贷款银行将甲方的贷款直接划至丙方指定账户（以丙方出具的担保函或其他担保文件所列账户为准），该款项用于结清乙方上述交易房产在原贷款银行的贷款余额（本息及相关手续费用），尚有余款的，选择下列第1种结算方式，即丙方在二手办证递件回执后的5工作日内一次性将余款划至乙方指定账户（户名：易春霞，账户：62×××45，开户行：中国银行）。原告唐红华和案外人李尚伦作为甲方、被告易春霞作为乙方、第三人佰喜公司作为丙方，三方共同签订了《资金托管及委托付款协议》，约定如下：1.托管背景：甲方与乙方已签订房地产买卖合同，甲方自愿购买乙方拥有的位于东莞市××德政中路××号金色悦府7幢1单元2801号的房地产（产权证号：粤房地权证莞字第××号），因甲方资金不足，甲乙双方与丙方签订《二手楼交易贷款委托担保合同》以该房地产抵押委托丙方作为第三方担保向银行申请贷款，通过丙方的担保使甲方的贷款提前发放，因此甲乙双方与丙方签署本《资金托管及委托付款协议》。2.托管金额：为保证甲乙双方的交易能顺利进行及所签订的《二手楼交易贷款委托担保合同》能有效执行，甲乙双方同意甲方向乙方支付的购房首期款248000元缴存到丙方账户作为保证金托管（具体托管金额以丙方开具的收据为准）。3.托管资金的划付：经甲乙双方协商一致同意，在甲乙双方配合丙方回收保证金票据原件、办理完上述房产交易过户到二手办证递件回执后，甲乙双方授权丙方在5个工作日内将上述托管的保证金由丙方直接划付至乙方指定账户。4.各方权利义务等。原告唐红华主张其与李尚伦之间是夫妻关系。被告易春霞出具了《账户代管及划款授权书》，具体内容为卖方易春霞向买方唐红华出售位于东莞市××德政中路××号金色悦府7幢1单元2801的房产，购买方需通过银行按揭贷款支付部分楼款，贷款金额为1720000元（具体金额以银行划款凭证为准），买卖双方已向购买方的贷款银行签署授权并指定了卖方易春霞名下的下列账户作为收取售房款的账户（户名：易春霞，账号：62×××45，开户行：中国银行），由于易春霞需要委托佰喜公司代为办理赎楼手续，现易春霞同意将上述账户相关资料转交佰喜公司代管，并授权佰喜公司可通过易春霞交佰喜公司代管的账户进行（包括但不限于查询、转账、代付、刷卡、取现等措施，以实现代为办理赎楼手续的资金流通需要）。原告唐红华、案外人李尚伦于2018年4月17日出具《委托书》，委托案外人蔡妙霞、冯友平、梁卫强以唐红华的名义办理案涉房屋的不动产权证，委托期限从2018年4月17日至2019年4月16日。上述《委托书》于2018年4月17日在广东省××南华公证处办理了公证手续。被告易春霞于2018年4月17日出具《委托书》，委托案外人蔡妙霞、冯友平、梁卫强办理案涉房屋提前还贷手续、注销案涉房屋房地产权或不动产权的抵押登记、案涉房屋的注销抵押登记手续等，委托期间从2018年4月17日至2018年10月16日。上述《委托书》于2018年4月17日在广东省××南华公证处办理了公证手续。被告易春霞和第三人世华公司均主张被告于2018年2月28日取得案涉房屋的《不动产权证书》。为此，被告提交了《不动产权证书》和微信聊天记录作为证据。《不动产权证书》显示东莞市国土资源局于2018年1月8日颁发了案涉房屋的《不动产权证书》，证号为粤（2018）东莞不动产权第0003548号，案涉房屋的权利人是易春霞。微信聊天记录显示被告于2018年3月2日告知原告房产证复印件已于2018年2月28日交给担保公司（良策公司）。原告对上述证据的真实性予以确认，但主张其之前从未看过案涉房屋的《不动产权证书》，不知道被告是否已经取得案涉房屋的《不动产权证书》。原告向中国银行长安支行申请贷款1720000元用于支付案涉房屋的购房款。中国银行长安支行于2018年9月1日向原告发放了贷款1720000元，并向指定的发放贷款账户即被告的账号转入了款项1720000元。随后第三人佰喜公司将该笔款项1720000元划入了第三人佰喜公司的账户中进行资金监管，目前该笔款项仍在第三人佰喜公司的账户中。被告通过按揭贷款的方式购买案涉房屋，按揭贷款的银行是第三人邮政储蓄银行长安支行。第三人佰喜公司要求被告提供其在邮政储蓄银行长安支行的还贷银行卡，虽被告提供了还贷银行卡，但因银行卡的类别、磁性等原因，导致未能向第三人邮政储蓄银行长安支行归还贷款，未能赎楼。在第三人佰喜公司再次要求被告配合赎楼的情况下，被告于2018年9月12日通过微信的方式向原告发出《律师函》，该律师函的主要内容为由于原告违约，被告要求在原告收到该《律师函》之日起解除案涉《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同实施时间补充合同》，并没收定金500000元等。被告主张根据《二手房买卖合同实施时间补充合同》第一条和第二条的约定，被告于2018年2月28日领取了案涉房屋的《不动产权证书》，原告应于2018年8月27日前将除交楼押金10000元和被告未还贷金额之外的所有余款支付给被告，但原告未按上述约定的时间支付余款，故原告违约，被告向原告提出解除案涉《二手房买卖合同》，合法有据，且被告无需退还原告定金500000元。原告主张根据案涉《二手房买卖合同实施时间补充合同》第四条的约定，因银行政策变动，如时间顺延，合同顺延，现因中国银行长安支行实际发放贷款时间是2018年9月1日，原、被告之间的合同履行的时间应相应顺延，但被告未对时间作顺延，而是提出解除案涉《二手房买卖合同》，导致案涉交易无法继续进行的原因在于被告，被告违约，原告要求与被告解除案涉《二手房买卖合同》，并根据案涉《二手房买卖合同》第十一条第2款的规定，要求被告向原告双倍返还定金共1000000元。关于原告请求被告偿还原告代被告支付给银行的房贷68286.66元（2018年10月1日至2019年3月1日期间）的诉讼请求，原告明确上述房贷不是原告代被告支付给银行的房屋贷款，而是原告归还其向中国银行长安支行的贷款，原告向中国银行长安支行贷款1720000元，中国银行长安支行发放贷款后，原告需要每月向中国银行还款，原告在2018年10月1日至2019年3月1日期间已向中国银行还款68286.66元，原告请求被告向其返还该款项68286.66元。本案诉讼过程中，本院根据原告的申请，裁定保全被告的财产并已实施。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉多份合同和协议，均是签订者的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方签订者均应按相关合同和协议的约定履行义务。本案的争议焦点为：一、原告或被告是否存在违约行为，违约方应承担何违约责任；二、原告请求被告偿还原告已向中国银行长安支行支付的还款是否合法有据。关于焦点一。首先，被告何时取得案涉房屋的房产证。结合东莞市国土资源局于2018年1月8日颁发了案涉房屋的《不动产权证书》，和被告提交的经原告确认的关于被告于2018年3月2日告知原告房产证复印件已于2018年2月28日交给担保公司（良策公司）的微信聊天记录，以及第三人世华公司确认被告于2018年2月28日领取了案涉房屋的《不动产权证书》，本院对被告主张其于2018年2月28日领取了案涉房屋的《不动产权证书》予以采信。其次，根据案涉《二手房买卖合同实施时间补充合同》第一条和第二条的约定，现被告于2018年2月28日领取了案涉房屋的《不动产权证书》，从2018年2月28日为第一天开始计算六个自然月，截止日期为2018年8月27日，即被告应在2018年8月27日内收到除交楼押金10000元和被告未还贷金额之外所有余款。再次，双方在案涉《二手房买卖合同》第五条约定第二部分房款1968000元中的1727600元，由原告以贷款方式支付。后原、被告双方约定以贷款方式支付的购房款为1720000元。原告向中国银行长安支行申请贷款，用于向被告支付案涉房屋的购房款，中国银行长安支行于2018年9月1日向被告的银行账户发放了贷款1720000元。可知，中国银行长安支行发放贷款的时间已经晚于双方约定的原告应向被告支付余款的时间。银行发放贷款的时间晚于双方约定的原告应向被告支付余款的时间的原因不在原告，而是第三方银行放款政策等原因，根据案涉《二手房买卖合同实施时间补充合同》第四条的约定，原告向被告支付余款的时间应当顺延。除了办理贷款手续外，二手房买卖还涉及办理赎楼、递件、过户、交房等手续，在银行发放贷款的时间已经晚于双方约定的原告应向被告支付余款的时间的情况下，根据双方关于合同时间顺延的约定，及为了维护交易的稳定，原、被告双方应就房屋买卖的具体手续的实施时间作进一步协商约定，对相应手续的时间节点作顺延，但在原告要求被告继续配合赎楼时，被告未与原告继续协商相应手续的时间节点，而是于2018年9月12日通过微信的方式向原告发出解除案涉《二手房买卖合同》的《律师函》，被告该行为应属违约。根据案涉《二手房买卖合同》第十一条第2款的约定，被告构成违约，原告请求解除案涉《二手房买卖合同》且要求被告按照定金罚则向其双倍返还定金共1000000元，本院予以支持。关于焦点二。原告主张其向中国银行长安支行贷款1720000元，中国银行长安支行发放贷款后，原告需要每月向中国银行长安支行还款，原告在2018年10月1日至2019年3月1日期间已向中国银行长安支行还款68286.66元，原告请求被告向其返还该款项68286.66元。对此，本院分析如下：首先，原告向中国银行长安支行还款是基于原告和中国银行长安支行之间的金融借款合同关系；其次，被告违约，本院已认定被告应承担向原告双倍返还定金共1000000元的违约责任，原告再次请求被告向其返还上述款项68286.66元，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告唐红华与被告易春霞于2017年1月14日签订的《二手房买卖合同》；二、限被告易春霞于本判决发生法律效力之日起三日内向原告唐红华双倍返还定金共1000000元；三、驳回原告唐红华的其他诉讼请求；四、驳回被告易春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26544元、反诉受理费13272元、保全费5000元，合计44816元，由被告易春霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  邝小敏人民陪审员  李慧霞人民陪审员  谭秀莲二〇一九年七月九日书 记 员  温幸铃邓秀琳附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。