四川省红原县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3233民初1号 原告：苍光贵，男，1979年6月5日出生，藏族，农民，住四川省阿坝州小金县。 原告：苍光美，女，1984年12月22日出生，藏族，农民，住四川省阿坝州小金县。 二原告共同委托诉讼代理人：魏光富，小金县法律援助中心律师。委托权限：一般授权。 被告：黄旭成，男，1970年12月27日出生，藏族，系四川省阿坝州若尔盖县公安局职工，住。 被告：九生，男，1974年9月13日出生，藏族，系四川省阿坝州若尔盖县畜牧兽医局唐克镇畜牧兽医站职工，住四川省。 被告：扎登，男，1975年7月10日出生，藏族，系四川省阿坝州若尔盖县公安局职工，住四川省。 三被告共同委托诉讼代理人：苏长江，四川公生明律师事务所律师。委托权限：特别授权。 原告苍光贵、苍光美与被告黄旭成、九生、扎登房屋租赁合同纠纷一案，由若尔盖县法院于2018年7月8日立案受理。原告苍光贵、苍光美在2018年10月9日提起管辖权异议申请，若尔盖县法院告知其不属于提起管辖权异议的主体，对其申请书面告知不予审查。2018年10月24日，原告以若尔盖县法院不宜审理本案为由提起指定管辖申请书，2018年10月29日，若尔盖县法院收到该申请书后，报请阿坝藏族羌族自治州（以下简称阿坝州）中级人民法院指定管辖，阿坝州中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）川32民辖9号民事裁定书，裁定本案由红原县人民法院管辖。本院于2019年1月2日立案受理本案，依法适用普通程序公开进行了审理。原告苍光贵、苍光美及其共同委托诉讼代理人魏光富、被告黄旭成、九生及黄旭成、九生、扎登的共同委托诉讼代理人苏长江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苍光贵、苍光美向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2015年4月8日签订的《房屋租赁协议》；2.判令三被告连带赔偿原告装饰装修残值损失及所有购买的酒店设备共计2860000.00元（以评估价格为准）；3.判令三被告连带按《房屋租赁协议》约定支付违约金；4.本案一切诉讼费由三被告承担。庭审中，原告明确将第2项诉讼请求中的以评估价格为准变更为以原告提供的证据确定的价格为准；明确第2项诉讼请求以租赁期前五年的租金合计190万元为基数按60%计算违约金。事实及理由：2015年4月8日，原被告经双方协商就原告承租被告位于若尔盖县唐克镇的毛坯房屋一事签订了承租期限为十五年的《房屋租赁协议》。协议签订后，原告借贷几百万元对该房屋进行了精装，购置了大量的设施设备，同时购置了酒店和餐饮方面的各类用品、用具等等。随后便经营该房屋，原告在经营期间向被告缴纳了相应的房租，在原告经营期间出现修建公路进行交通管制、九寨沟地震、茂县特大泥石流等《房屋租赁协议》约定的减免房租事由。在原告无数次找被告协商依照《房屋租赁协议》约定减免房租相关事宜过程中，被告长期以各种理由拖延、搪塞。原被告虽多次协商但由于被告的行为至今无协商结果。现在被告在原告不知情的情况下非法将原告承租的房屋打开经营使用，原告多次要求被告立即停止侵权及违约行为，可被告置若罔闻。目前，被告以其行为表明双方签订的《房屋租赁协议》实际履约不能。被告的行为导致原告的合同目的不能实现，造成原告巨大经济损失。三被告在明知原告合法承租其房屋，且在原告承租期内，在原被告尚没有就房屋减免事宜达成协议的情况下，非法剥夺原告承租房屋的经营、管理和使用权。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为保护原告的合法权益，特提起本案诉讼。 被告黄旭成辩称，其在本案中的行为系家人间的帮忙与代理行为，被告黄旭成主体不适格，不是本案适格被告。 被告九生辩称，在本案中，被告黄旭成、扎登主体不适格，被告黄旭成与扎登仅是家人间的帮忙和代理行为。本案中，原告未按时缴纳租金，系违约，且原告所陈述的不可抗力事由不符合合同附件所约定的事由。 被告扎登辩称，其在本案中的行为系家人间的帮忙与代理行为，被告扎登主体不适格，不是本案适格被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭审理过程中当事人对证据进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告苍光贵、苍光美提交的合伙协议、序号为1、3、4的光碟3张、向黄旭成打款凭证的复印件及原告与扎登的短信截屏复印件，拟证明本案被告黄旭成、扎登系适格被告。被告对原告提交的该组证据中除合伙协议及光碟（光碟的质证意见及认定另行书写）外的其余证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告提交的打款记录和聊天记录不能证明被告主体适格，认为对原告提交的合伙协议与被告无关。本院认为，对原告提交的合伙协议，系原告间存在合伙关系的凭据，且有二原告签字确认，本院予以采信。原告向黄旭成打款凭证系在履行合同中产生的凭据，原告与扎登的短信记录系在履行合同中产生的及存在纠纷后进行交涉的经过，本院予以采信。 2.原告苍光贵、苍光美提交的原告苍光贵与被告九生签订的《房屋租赁协议》复印件（原件丢失，已报案，有报案记录）、房租支付凭据及序号为1、2、4、5的光碟，拟证明原告苍光贵与被告九生自愿签订租赁协议，原告已进行装修、因不可抗力原告有权要求减少租金，原告已按合同约定向被告九生、黄旭成支付租金54万元，光碟可予以作证。被告对该组证据中的报警记录的三性无异议，但车内丢失物品仅是原告陈述，不能证明丢失的具体物品，对租赁协议无异议，对累计已向被告九生、黄旭成支付租金54万元的事实予以认可，对证明目的有异议，认为原告并没有按照合同约定按时支付租金。本院认为，原告提交的租房协议复印件及房租支付凭据，有被告予以认可，报警记录系原告丢失租房协议原件的凭据，符合证据三性，本院予以采信。 3.原告苍光贵、苍光美提交的房屋租赁协议（附件2）、2016年若尔盖至瓦切镇进行临时交通管制的公告、2017年8月8日九寨沟7.0级地震（中国地震局官网截图）、2017年若尔盖县旅游收入统计图（若尔盖县政府官网网页截图）、原告苍光贵与被告黄旭成微信聊天记录、黄旭成聊天语音光盘（光碟6）、黄旭成语音转换文字一份、九生短信记录一份、黄河九曲大营微信聊天记录、转租合同（来源于朱娟）、朱娟已经在索格藏大酒店开业的微信宣传图片、序号为1、3、4、5、6的光碟，拟证明因不可抗力被告有义务减少租金，若尔盖县进行交通管制符合合同附件2减少租金的条件，因九寨沟地震、茂县泥石流等因素影响，整个若尔盖县旅游疲软，原告多次与被告协商要求减少租金，被告存在违约的情形。被告对2016年若尔盖至瓦切镇进行临时交通管制的公告、2017年8月8日九寨沟7.0级地震（中国地震局官网截图）、2017年若尔盖县旅游收入统计图（若尔盖县政府官网网页截图）的基本事实无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为本案的履行地是若尔盖县唐克镇，九寨沟地震对该地旅游和合同履行没有太大的影响，关于交通管制，通往唐克镇的道路有4条，并且每天不是全路段全天管制，不影响合同履行，公告还有绕行建议；对微信聊天记录无异议，但对证明目的有异议，通过内容可以证明被告在催收租金；对黄河九曲大营的聊天记录，三性不予认可，并不是发生在原、被告之间，真实性不知情，黄河九曲大营没有全免租金，截止2018年2月尚有36万元租金未交，一年的租金只有30万元，原告不是要求减免租金而是不交租金；关于来源于朱娟的转租协议，我方未签订该协议，请原告提交原件；对宣传资料的三性不予认可。本院认为，房屋租赁协议（包括附件二）系原被告在真实意思下订立，对该证据本院予以采信。2016年若尔盖至瓦切镇进行临时交通管制的公告、2017年8月8日九寨沟7.0级地震（中国地震局官网截图）、2017年若尔盖县旅游收入统计图（若尔盖县政府官网网页截图）系各政府及其部门官网公布及实际发生的，本院予以采信。原告苍光贵与被告黄旭成微信聊天记录、被告黄旭成语音转换文字一份、九生短信记录一份系双方信息往来及在发生纠纷后进行交涉的经过，本院予以采信。黄河九曲大营微信聊天记录因无法核实对方身份及内容的真实性，本院不予采信。关于转租合同（来源于朱娟）的真实性，我院在休庭过程中已向朱娟本人核实过该合同的真实性，朱娟陈述该合同系为招商引资才签订的，且非九生本人签订。因该合同并非当事人真实意思表示，本院不予采信。朱娟已经在索格藏大酒店开业的微信宣传图片，因不能确定该微信的使用主体，本院不予采信。 4.原告苍光贵、苍光美提交的装修劳务合同、装修清单、装修及购设备各类票据合同及从三鑫宾馆搬来的不锈钢等货物清单，证明二原告将房屋装修发包给他人，案涉房屋装修前是清水房，所有的装修和设备都是原告组织实施和购买的。被告对原告提交的该组证据有异议，认为部分证据缺原件，原告提交的原件不符合法律上的要件，很多是白条是否履行不清楚；单据的内容不能证明实际履行和本案有关；现存酒店价值不能靠清单证明，应当凭借专业鉴定机构予以鉴定。本院认为，第一，原告提交的《合同》（客房家具定做及安装合同）及其收条、《购销合同》（电子门牌××及其收条、《地毯订货承揽合同》、《订购合同》（布草类）及其收款收据《金牛区登云门业感应门合同书》及其收款收据、《装修工程合同》及其清单和收条符合证据三性，本院予以采信；第二，原告提交的《产品购销合同》（耗品杂件类）及其收款收据、送货单，本院认为，该合同中的牙具、小条梳等耗品类系消耗性物品，因无证据证明在被告经营宾馆时剩余的牙具、小条梳的数量，且原告已经经营该宾馆近三年。对《产品购销合同》中的耗品类本院不予采信，对该合同中的杂件类及其收款收据、送货单，本院予以采信；第三，原告提交的有单位盖章或收款人、经手人等签字的收款收据、销货清单、收据、收条、销售清单等证据，有购货名称、清单、单价等明细，也有相关单位盖章或个人签名的，可以认定与案涉房屋装修及购买宾馆用设备有关，本院予以采信；第四，原告提交的东方洁具的购货清单、灯具的订货单、墙纸的收款收据、窗帘的订货单、木料第二批订货单、增压泵销售出库单、德邦物流提货单、空调（电暖气）网购订单详情、服务台服装销售清单、涂料（真石漆）送货单、购锁清单、脚线收款收据、配电箱销货清单外墙干粉销货清单、高木匠的收款收据、物流清单、打印机发货明细单、拖拉机、挖掘机运费、插卡取电器收据、门吸购货清单、堵帽、弯头等的购货清单、水泥过磅单、网络购买凉拖鞋、冷热标签、房间烧水壶的订单等证据，虽无单位签章或个人签字，但结合原告装修房屋的用途、装修情况、实际运营情况等，认为具有真实性及与本案关联的合理性，本院上述证据的真实性与关联性予以采信；第五，原告提交的重庆智顿电器有限公司收款收据、卵石派车单及其收条，因复印件不清晰，且原告未提交与之对应的原件，本院不予采信。第六，原告提交的搬运货物清单，系二原告从红原县三鑫宾馆搬运不锈钢桶、被芯等物资至若尔盖县唐克镇索格藏大酒店的清单及搬运收条，本院认为，原告提交的该证据的单价均系原告自行填写，均系动产或可以拆除的物品，本院不予采信；对原告提交的该证据中的搬运费的真实性，本院予以采性。 5.上述原告提交的6张光盘，被告提出以下质证意见：录音原始载体未向法庭出示，完整性不能确认；未经被告同意录音，认为上述录音不合法。上述录音不能证明原告的主张，相反录音显示被告多次要求原告支付租金，并就租金给予适当让步。通话各方对原告主张的地震、自然灾害等进行了讨论，该理由不会对合同履行造成重大影响。录音也不能证明被告黄旭成、扎登系合同当事人，被告黄旭成、扎登在本案中的行为应由被告九生承担；录音场景，系双方和解谈判，在当事人和解时作出的表示，在各方没有达成一致意见的情况下，对意思表示人没有约束力。本院认为，序号为1、2、3、4、6的光碟系双方在发生纠纷后进行交涉及和解的经过，本院对其真实性予以采信，但双方在为达成和解时作出的让步不能作为对其不利的依据；序号为5的光碟，因无法核实谈话人的身份，原告未说明该证据的来源，且谈话中有诱导式的询问，本院不予采信。 6.被告黄旭成、九生、扎登提交了以下证据：1.被告黄旭成与原告苍光贵的微信聊天记录截屏6页及其音频录音10份、被告九生与原告苍光贵的短信来往截屏、原告苍光贵在若尔盖唐克镇经营索格藏酒店时的管理人员李小东与目前该酒店管理人员的微信聊天记录截屏3页及微信聊天音频2份、原告及其亲属与三被告交涉时的聊天录音4份及录音时间截屏2页，拟证明被告多次催收租金，要求原告履行合同；2.原告留存在酒店的账本，拟证明原告2016年酒店收入831580.00元；3.阿坝州旅游地图，拟证明有多条道路可以通往唐克镇。原告对被告提交的第1组证据的真实性无异议，对其关联性有异议，认为该组证据不能达到被告的证明目的；对第2组证据的三性均不予认可，认为被告超期举证，该证据不属于新证据的范畴，相反客户入住登记表系被告强行入住才取得该证据的；对第3组证据的三性不予认可，认为该证据不属于新证据的范畴，不能证明被告的证明目的。本院认为，三被告提交的第1组证据，系双方对房租给付事宜的交涉过程及发生纠纷后协商的经过，被告对其真实性无异议，本院对该组证据的真实性、关联性予以采信；第2组、第3组证据，虽系超过举证期限提交的证据，但其与本案有关联，本院对第2组、第3组证据的真实性和关联性予以采信。 证人左某在庭审中陈述，其为原告在索格藏大酒店做装修劳务，只做人工部分，材料部分由原告自行承担。双方预算的人工费是90万，最后协商的劳务费为89万多，现在仍有14万元未支付。房屋装修前系清水房，装修范围包括74间房间、茶楼、餐厅等。原告对证人左某的证言无异议，被告对证人左某的证言的真实性要求法庭核实，认为，证言只能证明其收到过劳务费，还需要其他证据予以佐证；证人系亲戚介绍做工，有可能与原告存在亲属关系。本院认为，证人左某的证言，与原告提交的证据可以相互佐证，结合装修范围、装修时间等情况，可以认定证人左某的证言为真实，本院对证人左某的证言予以采信。 根据双方当事人提交的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下： 2015年4月4日，原告苍光贵与原告苍光美签订《合伙协议》，约定双方共同出资承租被告九生所有的位于若尔盖县唐克镇的房屋用于经营酒店，并对出资问题、合伙事务的管理、利润及合伙期限等进行了约定。 2015年4月8日，原告苍光贵作为乙方（承租方）与被告甲方（出租房）九生签订《房屋租赁协议》，合同约定：一、合同标的物情况。甲方将其所有的位于四川省若尔盖县唐克镇188号房屋面积为2833平方米的房屋出租给乙方，房屋状态为清水房，甲方已取得房屋所有权证书。二、乙方承租甲方的房屋用于开办酒店使用。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变使用目的。三、租赁期。租赁期十五年，从2015年4月15日至2030年4月15日止。租赁期满后，乙方在同等条件下有优先续租权。四、租金的支付和方式。1.房屋租金按整租计算，乙方于2015年-2018年每年支付甲方租金30万元（叁拾万元整），2018年之后余下十年乙方每年支付甲方租金50万元（五十万元整）。2.租金支付方式为现金支付，支付时间为每年的十月十五日前一次性付清。五、双方的权利和义务。1.未经甲方同意乙方没有房屋转租权，经甲乙双方协商同意后，方可转租。2.乙方自行承担对租赁房的装修费用，合同期满后乙方不得将装修拆价给甲方，并不能随意损坏和拆除任何装修设施和附属设施部分。3.乙方应自行承担所承租房屋的物业管理费、水电费、煤气费、光纤费、垃圾清运费等其他费用，签订此合同之前的水、电、垃圾清运等费用由甲方承担。4.乙方在租赁期内发生一切债权、债务、盈亏等事宜应由乙方自行负担并自行妥善解决。5.乙方应爱护房屋及相关设备，不能擅自改变房屋的结构及完整性，若因房屋主体及设施本身质量原因发生的损坏（不包含装饰装修部分），乙方应及时通知甲方进行修复，乙方不承担正常使用房屋产生的维修费用。6.乙方在经营期间必须依照法律法规的相关规定合法经营，如涉及到与旅游服务有关的投诉和赔偿与甲方无任何法律责任，甲方应确保乙方独立经营，不得干扰和妨碍乙方正常经营，如出现上述情况，乙方有权向甲方要求赔偿经营损失。7.在乙方租赁房屋期间，该房屋被征收、征用的，征收拆迁补偿款，应优先赔偿乙方的经济损失，包括装修费用的损失，已支付租金的损失。8.承包期间，乙方不得将甲方的房地产权及相关证件作为抵押物或提供担保事项。六、违约责任。（一）甲方的违约责任。1.甲方出租给乙方的房屋无法通过开办酒店的硬件设置要求，合同目的无法实现的，甲方应赔偿乙方已投入的酒店创办的各项费用。2.甲方在合同履行过程中，单方解除合同，收回出租房屋的，乙方有权要求继续履行合同，并要求甲方支付违约金，违约金为：前五年为总承包费的60%；中间五年为40%；后期五年为50%，支付给乙方。（二）乙方的违约责任。1.乙方应按时向甲方缴纳租金，拖延时间超过一个月，甲方有权收回房屋，包括整个房屋的装修部分。2.租赁期满后，乙方不搬迁且不续租的，甲方有权自行收回房屋。3.乙方在租赁期间，应严格按时交纳各种费用，如有违反一切责任由乙方自行承担。4.乙方在承包期间，无故擅自终止合同，乙方应支付甲方违约金，违约金为：前五年为总承包费的60%；中间五年为40%，后期五年为50%。七、合同的解除。经甲乙双方协商一致，可解除本合同。在合同尾部，双方以附件的形式手写载明：“在承包期间如发生人力不可抗拒因素，或因政策的变化，地震、塌方、战争、社会不稳定，乙方有权向甲方提出减免承包费用。” 原告装修房屋产生以下装修和设备购置费用：1.购买木条、木板、线条等第一批装修材料花费138900.00元；2.购买3D板等材料花费4100.0元；3.购买第一批瓷砖花费105625.00元；4.购买脚架等材料花费880.00元；5.购买卫生间内的圆盆、花洒、水龙头等洁具花费80633.00元（原告主张额为79586.00元）；6.购买电板等灯具花费38497.00元；7.购买挂衣板、床等客房家具花费298300.00元；8.购买大厅灯花费4800.00元；9.购买色精等补货共计4542.5元（原告主张额为4289.00元）；10.购买门条边等材料花费13615.00元；11.购买电子门牌××.00元；12.购买地毯花费72700.00元；13.购买墙纸花费57580.00元；14.购买床单、枕头等布草花费89002.00元（原告主张额为89000.00元）；15.购买窗帘花费33878.00元；16.购买地弹门花费18000.00元；17.购买石膏板、干粉等第二批木料花费6820.00元；18.购买增压泵花费6000.00元；19.购买楼梯实木扶手等花费35860.00元；20.购买强化门、卫生间门等花费55400.00元；21.购买床垫花费69490.00元；22.购买服务指南、茶叶盒等杂件类花费41190.00元；23.购买电视机花费58350.00元；24.购买大厅沙发茶几花费8960.00元；25.购买电热风机花费22648.00元；26.购买冰柜等厨具花费53500.00元；27.购买总台服装花费1162.00元；28.购买真石漆等涂料、工具花费1000.00元；29.购买电动门花费7300.00元并产生运费1000.00元；30.购买客房卫生间锁1950.00元；31.购买脚线共花费货款及运费3200.00元；32.2015年7月8日购买灯具花费2294.00元；33.购买配电箱等花费964.00元；34.购买干粉花费4144.00元；35.购买塑钢门窗花费52000.00元；36.购买餐厅、宿舍门窗花费12900.00元；37.购买厨具产生运费3500.00元；38.唐克高木匠购买材料产生1563.00元；39.购买色粉色精花费45.00元；40.运输油烟机等材料产生物流费用1955.00元；41.挖井花费7500.00元；42.购买沙、水泥、砖花费15290.00元；43.购买床垫产生运费6500.00元；44.购买厨房排水网盖花费1100.00元；45.购买茶楼机麻花费5000.00元；46.刘期贤木匠购买材料产生23446.00元；47.购买打印机花费1269.00元；48.定做广告牌、酒店名称发光字等广告费花费26000.00元；49.拖拉机运费及租赁小挖掘机产生运费8660.00元；50.购买菜夹板等花费630.00元；51.购买插卡取电器花费555.00元；52.购买热水器冰柜等材料花费3300.00元（原告主张3248.00元，其中热水器花费950.00元，冰柜花费190.00元）；53.购买门吸等材料花费198.00元；54.购买烧烤棚彩钢瓦花费2600.00元；55.购买电机花费860.00元；56.购买弯头、堵帽等花费3512.00元；57.电视机运费产生3500.00元；58.购买水管花费858.00元；59.购买拉法基水泥71吨、购买峨塔牌水泥45吨；60.购买水泵花费5800.00元；61.购买砖花费14640.00元；62.房屋装修产生劳务费891854.00元；63.运输装修木材等材料产生运费128000.00元；64.购买凉拖鞋花费1008.00元；65.购买冷热水标识花费222.40元；66.购买房间烧水壶花费2640.00元；上述费用合计2589185.40元（上述各项具体费用大于原告主张的，按原告主张计算），其中原告购买的客房家具（包括挂衣板）、床单等布草、服务指南、茶叶盒等杂件、电视机、大厅沙发茶几、电热风机、冰柜等厨具、总台服装、茶楼机麻、夹菜板、热水器、冰柜、凉拖鞋、烧水壶等设备和物品合计634130.00元（设备和物品花费618675.00元+购买厨具、电视机、床垫、油烟机等设备、物品的运费15455.00）。 另，在筹备经营阶段，原告还产生了以下费用：1.购买牙具、香皂等耗品类用具花费57100.00元；2.购买点菜博等花费1340.00元；3.维修水管花费3500.00元；4.订做摄影宣传图片花费3800.00元；5.从红原县三鑫宾馆搬运不锈钢桶、被芯等货物至若尔盖县索格藏大酒店花费搬运费7000.00元。 2016年8月2日，阿坝州公安局作出《关于对省道209县若尔盖至瓦切段进行临时交通管制的公告》，公告载明：管制时间为2016年8月5日至2016年9月30日止。每天管制时间为7:30至12:00；13:00至20:00，其余时间车辆正常通行。管制路段为省道209线若尔盖县城至红原县瓦切镇交叉口。交通管制期间除遇特殊极端天气或特殊情况临时有变动外严禁任何车辆通行。建议绕行路段：1.若尔盖—尕力台—瓦切—红原—马尔康；2.唐克镇—花湖景区—若尔盖县城。 2017年8月8日四川省九寨沟县发生7.0级地震。2018年3月14日，若尔盖县人民政府在其官网公布标题为《若尔盖县2017年实现旅游收入135025万元》的要闻，内容载明：经州统计局审定，2017年1-12月，若尔盖县旅游人次202.19万元人次，下降7.7%；完成旅游总收入135025万元。主要原因是受九寨沟县“8·8”地震影响。 合同履行期间，被告实际收到原告苍光贵支付的四笔租金，分别为2015年12月25日支付被告黄旭成30万元；2017年1月26日支付被告黄旭成15万元；2017年9月23日支付被告九生5万元；2017年11月23日支付被告九生4万元。 2016年，原告经营的宾馆营业额为831580.00元。 2017年年底至2018年年初，原告以被告未按合同附件二要求减免租赁费、被告以原告未按时、足额缴纳租金为由，双方多次协商是否继续履行、是否减免租金及是否解除合同进行协商，但均未达成一致意见。2018年2月12，被告九生通过短信通知被告苍光贵及时支付拖欠的租赁费。2018年2月21日，被告九生通过短信通知原告因被告未及时履行合同，将收回房屋。 2018年7月左右，被告自行打开索格藏大酒店自行经营，并询问原告电脑密码等。目前，被告对该房屋内的装修设施、设备等进行利用。 本院认为，原告苍光贵、被告九生签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告苍光贵、被告九生及原告苍光贵的合伙人苍光美均应严格按照合同约定履行各自义务。 本案的争议焦点是：1.被告黄旭成、被告扎登是否系本案适格被告；2.原告苍光贵与被告九生签订的《房屋租赁协议》是否达到解除条件;3.案涉房屋的装饰装修剩余价值及双方承担责任比例。 一、关于被告黄旭成、被告扎登是否系本案适格被告问题 本院认为，本案中，租赁的房屋系被告九生所有，房屋租赁协议系原告苍光贵与被告九生签订。在履行合同中，被告黄旭成、扎登虽参与其中，但被告黄旭成、被告扎登系被告九生的舅子，结合三被告的关系，三被告参与合同履行、自行协商的过程，及原告将租赁费转入被告黄旭成账户中的行为，被告做了合理解释。本院认为，合伙系公民按照协议提供资金或者实物，并约定参与合伙盈余分配的行为。原告提交的证据，不足以证明被告黄旭成、被告扎登与被告九生系合伙关系。因此，根据合同相对性原则，被告黄旭成、被告扎登不属于本案适格被告。 二、关于原告苍光贵与被告九生签订的《房屋租赁协议》是否达到解除条件问题 合同附件二按字面意思解释，即发生地震等不可抗力等因素时，原告可以请求减免承包费用，但具体事项由双方协商一致确认。2017年年底开始，原告被告双方就是否应当减免租金、减免多少及是否解除合同进行了多次协商，但均未达成一致意见。2018年2月12日，被告九生通过短信要求被告苍光贵及时支付未足额给付的租金；2018年2月21日，被告九生通过短信通知因被告未按时支付租金，将于当日收回租赁的房屋（酒店）。本案中，被告拖欠租金达36万元，已构成违约，依据合同约定，原告有权收回房屋（即单方提前解除本合同）。根据《中华人民共和合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原、被告之间的《房屋租赁协议》已于2018年2月21日解除，对原告要求解除《房屋租赁协议》的诉请，本院予以确认。 三、关于案涉房屋的装饰装修剩余价值及双方承担责任比例问题 第一，原告维修水管、订做摄影宣传图片及从红原县三鑫宾馆搬运被芯等货物至若尔盖县索格藏大酒店产生搬运费系原告为经营宾馆产生的，原告要求被告对上述费用承担责任，于法无据，本院不予支持。 第二，截止2018年2月21日，原告已经经营宾馆2年多，原告购买的牙具、香皂等耗品类用具、点菜博等已经用去多少、剩余多少原告未提交证据证实；原告主张的门柱包围、蓄水池水箱、监控设备、LOGO设计、电子房价牌、抽油烟罩、防水胶、电热毯、电脑循环泵的价格，因未提交证据证明；原告从三鑫宾馆带去的货物价格系原告自行填写，无其他证据佐证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，对原告主张的上述费用，因无证据证实，本院不予支持。对于上述非附和于建筑物的物品，原告可在合同解除时自行取回；已经附和于建筑物的物品，可以在补充证据后，另行主张折价给被告。 第三，原告分5次累计购买拉法基水泥71吨、购买峨塔牌水泥45吨，均系案外人曹代兵负责运输，根据2015年水泥品种价格、都江堰至若尔盖县唐克镇的距离、原告购买的木料等材料的次数。对于原告主张的水泥款，应包含在预支付曹代兵的运费中。因此对原告主张的水泥款，因已包含在支付曹代兵的运费中，本院不予支持。 第四，原告主张的锅炉电热水器、卵石的价款，因证据系复印件，价格及收款人字迹因复印不清晰。因此，对购买锅炉电热水器、卵石的剩余价值，原告可在补充相关证据，另行主张权利。 第五，原告购置布草、窗帘、宾馆用杂件、电视机、厨具、总台服装、茶楼机麻、打印机、冰柜、热水器等物品时，具有经营宾馆的目的性，且目前被告未经原告允许，私自利用上述物品。本院从双方履行合同和提高效率角度出发，结合本案实际，应视为被告九生同意利用上述设备及物件。原告购买的客房家具（包括挂衣板）、床单等布草、服务指南、茶叶盒等杂件、电视机、大厅沙发茶几、电热风机、冰柜等厨具、总台服装、茶楼机麻、夹菜板、热水器、冰柜、凉拖鞋、烧水壶等设备和物件合计花费634130.00元（包含部分物品的运费）。本院结合上述物品的报废年限、原告已经经营的年限等情况，认为被告按上述物品价格的70%支付原告较为合理。因此，被告九生应支付二原告客房家具等设备和物件的费用443891.00元（634130.00元×70%）。 第六，二原告经被告九生同意对租赁房屋进行了装修，属于添附行为，原告装修的灯具、瓷砖、门窗等宾馆装修物已经与租赁房屋形成附合。案件审理过程中，原被告双方均未对形成附和的装饰装修物申请评估鉴定。本案装饰装修的残值损失通过装饰装修的工程造价扣减房屋占用使用期间消耗的价值来确定。案涉租赁合同的期限为十五年，原告实际使用时间为3年（2015年4月15日-2018年2月21日按整数算）。原告装修房屋费用合计1955055.40元（装修费用及购设备材料2589185.40元-购非附合于房屋的设备、物品款634130.00元），房屋占用使用期间消耗的价值为（1955055.40元÷15年）×3年=391011.08元。因此，案涉装修房屋的剩余价值为1955055.40元-391011.08元=1564044.32元。 结合本案，原告未按时、足额缴纳房租导致被告行使合同解除权，但原告未按时、足额缴纳房租与发生交通管制及九寨沟地震存在一定的关联，根据情势变更原则及公平原则，被告应适当减少租金。被告在原告未取回房屋内物品的情况下，自行打开房屋经营，存在一定的过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”的规定，对房屋装修的剩余价值，本院酌定原告应自行承担60%的责任，被告应承担40%的给付责任，即被告应支付原告房屋装修的残值损失625617.73元（1564044.32元×40%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁协议纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告苍光贵与被告九生于2015年4月8日签订的《房屋租赁协议》于2018年2月21日解除； 二、被告九生于本判决生效后十五日内支付原告苍光贵、苍光美房屋装修残值损失625617.73元及购置设备等损失443891.00元，合计1069508.73元； 三、驳回原告苍光贵、苍光美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29680.00元，由原告苍光贵、苍光美负担18698.40元；被告九生负担10981.60元。此款已由原告苍光贵、苍光美垫付，被告九生在履行本判决给付义务时应向原告苍光贵、苍光美加付10981.60元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审判长 莲 梅 塔 审判员 尕让卓玛 审判员李    强 二〇一九年七月一日 书记员 董 爱 民