云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初25号原告：尹巍，男，汉族，1992年10月20日出生，身份证住址云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：宋鹍，云南欣艺律师事务所律师，执业证号：15331201210622047。代理权限为特别授权代理。被告：瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码：915331025551271873，住所地：瑞丽市乐城街6号。法定代表人：邵永佳，系公司总经理。被告：秦林军，男，汉族，1978年3月23日出生，身份证住址湖南省安东县。委托诉讼代理人：刘志强，东安县生智法律服务所法律服务工作者，执业证号：31811181100112。代理权限为特别授权代理。原告尹巍与被告瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司（以下简称为宝佳公司）、秦林军商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告尹巍及其委托诉讼代理人宋鹍，被告秦林军的委托诉讼代理人刘志强到庭参加诉讼。被告宝佳公司经本院依法传唤后未到庭参加诉讼。本案自2019年2月13日至4月28日处于公告期间，现已审理终结。原告尹巍向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告尹巍与被告宝佳公司签订的编号瑞丽民族文化新村003号商品房销售合同；二、判令被告宝佳公司退还原告尹巍已付购房款100万元，并支付违约金（违约金以100万元为基数，按同期同类银行贷款利率1.5倍的标准自2015年2月16日起计付至退款完毕之日，暂计至2019年1月15日的违约金为27.90625万元。三、判令被告秦林军与被告宝佳公司共同退还原告尹巍第二项诉讼请求中的原告尹巍汇入被告秦林军账户的50万元购房款并支付该部分的违约金。四、本案案件受理费、保全费、保险保费由被告宝佳公司、被告秦林军承担。事实与理由：原告尹巍与被告宝佳公司于2015年2月5日签订了本案诉争的编号瑞丽民族文化新村003号商品房销售合同。合同约定原告尹巍向被告宝佳公司购买该公司开发的瑞丽民族文化新村双拼别墅19-1号。合同签订后，原告依约向被告宝佳公司支付了购房款100万元（由原告母亲魏某于2015年2月10日、2月11日、2月16日分三次分别将10万元、50万元、40万元汇入被告宝佳公司的账户及其指定的秦林军账户。但是合同签订后，被告宝佳公司未到瑞丽市住建部门进行备案。目前原告购买宝佳公司开发的瑞丽民族文化新村双拼别墅19-1号房屋己经由德宏州中级人民法院在其他案件中进行了强制执行（进行拍卖）。原告于2018年6月6日向德宏州中级人民法院提出执行异议，被德宏州中级人民法院予以裁定驳回。基于上述原因，本案诉争的编号瑞丽民族文化新村003号商品房销售合同因被告违约造成了该合同己经无法履行。本案原告曾于2018年8月22日依法向瑞丽市人民法院提起诉讼，2018年11月14日申请撤诉。在该次起诉后的第一次法庭开庭时，被告瑞丽宝佳公司否认汇入秦林军账户内的50万元系购房款。原告认为被告秦林军系该被告宝佳公司的财务人员。既然现在被告宝佳公司不予认可汇入秦林军账户内的50万元系购房款。那么本案中汇入秦林军账户内的50万元就应当由判令被告秦林军与被告宝佳公司共同退还给原告尹巍并承担违约责任。被告秦林军答辩称：一、答辩人不具备本案的诉讼主体资格。1、本案为商品房销售合同纠纷，答辩人既非开发商也非合同主体，依据合同相对性原则，被答辩人在本案中将答辩人列为被告，缺乏事实及法律依据。2、被答辩人的第三项诉请中请求判决二被告共同退还答辩人所谓账户中的50万元购房款缺乏事实和法律依据。根据被答辩人提交的证据，汇款人系魏某而非被答辩人，因此答辩人与被答辩人之间没有任何法律关系存在。二、以答辩人身份开户的尾号为2817银行卡实际持有人是被告宝佳公司的苏伟而非答辩人。答辩人并未在被告宝佳公司任职，只是因人介绍而与苏伟成为朋友，后在苏伟的邀请下将该卡给其使用，卡内现金支配权也归苏伟所有。被告宝佳公司经本院依法传唤后未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见。原告为证实其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、商品房购销合同原件一份。欲证实原告尹巍与被告宝佳公司于2015年2月5日签订案涉编号为瑞丽民族文化新村（2015）003号商品房销售合同。合同约定原告尹巍向被告宝佳公司购买该公司开发的瑞丽民族文化新村双拼别墅19-1号等内容。二、中国农业银行进账单、取款业务回单、业务凭证原件各一份，该行进账单复印件一份及该行交易明细清单复印件（加盖业务办讫章）一份、中国建设银行网银截图复印件各一份。欲证实原告依约向被告宝佳公司支付了购房款100万元；由原告母亲魏某于2015年2月10日、2月11日、2月16日分别将10万元、50万元、40万元汇入被告宝佳公司的账户及其指定的秦林军账户，其中10万元及40万元打入宝佳公司账户，50万元打入秦林军62×××17的银行账户；宝佳公司在备案合同上粘贴了中国建设银行网银截图拟备案，但因其账户中没有资金导致未能备案。三、（2018）云31执异14号民事裁定书原件一份。欲证实原告购买宝佳公司开发的瑞丽民族文化新村双拼别墅19-1号房屋已经由德宏州中级人民法院在其他案件中进行了强制执行，原告曾于2018年6月6日向该院提出执行异议，但被裁定驳回，案涉合同已不能履行。四、瑞丽市人民法院撤诉裁定书复印件一份。欲证实原告曾进行起诉后撤诉。五、中国农业银行银行卡取款业务回单、汇款收据、收据、委托书、委托书复印件各一份。欲证实原告购房过程中按宝佳公司要求支付至秦林军账户的50万元系购房款；宝佳公司也利用该账户收取其他购房人支付的购房款。该组证据来源于原告在（2018）云3102民初1028号案中申请法院向另一购房人李华调取。六、调查令（回执）复印件一份。欲证实被告秦林军的身份信息、送达地址等。七、证人魏某证言。证人陈述：我系原告母亲，原告与宝佳公司签订了购房合同，我代原告支付了购房款；支付款项时对账户信息并没有误解，系宝佳公司要求我打入秦林军个人账户；购房过程中并没有实际见到秦林军,全程都是与苏伟对接,我不认识秦林军也和他没有任何其他经济往来；房屋总价为100万元，我们支付完毕后要求去瑞丽市住建局备案，但因宝佳公司账户没有100万元，所以没有备案；该公司承诺年后再备案，但是年后就没有办法再联系。被告秦林军质证后对第一、三、四、六、七组证据真实性无异议；对第二组证据中中国建设银行网银截图真实性有异议，其他真实性无异议；对第五组证据认为，被告秦林军同样不认识另一购房人李华，所谓委托书秦林军的签名也非本人所签，用于接收李华购房款的两个银行账户也由苏伟实际控制。被告秦林军为证实其抗辩主张，向法庭提交了其申请本院调取秦林军名下62×××17账户接收到2015年2月11日案涉50万后，与该50万元支出有关的四个交易账户信息。欲证实，案涉50万元并非秦林军支配使用。原告质证后对被告提交证据的真实性、关联性、合法性无异议，但认为不能证实该款项并非秦林军使用，应视为由秦林军与宝佳公司共同收取。结合原、被告质证意见及当庭陈述，本院确认原告提交的证据及被告秦林军提交证据的真实性。原告提交的证据可证实其与被告宝佳公司签订了书面的商品房购销合同，并按宝佳公司的要求支付了购房款100万元；其曾以购房人身份向涉及该房屋强制执行的法院提出异议，但已被裁定驳回。被告秦林军提供的证据可证实案涉50万元进入账户后支出痕迹，但对方账户信息无法反映与宝佳公司、苏伟的关联性，不能直接证明款项支配与秦林军无关。本院经审理认定事实如下:2015年2月5日，原告尹巍作为乙方(买受人)与被告宝佳公司作为甲方（出卖人）签订了编号为瑞丽民族文化新村（2015）003号的商品房购销合同。合同约定，原告向被告宝佳公司购买该公司开发的瑞丽民族文化新村一期（万千城）第1期第19幢1号预售商品房，房价为154.2422万元，付款方式为一次性付款；被告宝佳公司应于2014年10月31日交房，并承担逾期之日起30天内按50元/天违约金、30天后每天按已付款总额0.01%承担违约金等内容。合同签订后，原告母亲魏某代原告于2015年2月10日、2月11日、2月16日分别将10万元、50万元、40万元汇入被告宝佳公司的账户及其指定的秦林军账户，其中10万元及40万元打入宝佳公司账户，50万元打入秦林军62×××17的银行账户。该合同未在行政管理机关备案。合同签订后，被告宝佳公司一直未将房屋交付原告。后案涉房屋因宝佳公司其他案件被德宏傣族景颇族中级人民法院采取强制执行措施，原告尹巍提出执行异议，已于2018年7月20日被该院裁定驳回。原告遂诉至本院要求解除案涉商品房销售合同、退还房款及支付违约金。另查明：2015年3月11日，另有购买宝佳公司房号为21栋101号的购房人将购房款15万元付至被告秦林军62×××17的银行账户，宝佳公司由经办人苏伟开具收据；另有45万元购房款打入被告秦林军另一个人账户内，宝佳公司由经办人苏伟出具了由秦林军个人账户收款内容的委托书。本院认为，本案系房屋未能交付引起的商品房销售合同纠纷。双方当事人争议焦点集中在：一、原告尹巍与被告宝佳公司是否存在商品房买卖合同关系？二、尹巍向宝佳公司及秦林军账户转入的100万元款项性质？三、秦林军是否负有返还义务？四、若原告尹巍与宝佳公司存在商品房买卖合同关系，原告主张解除合同应否支持？宝佳公司是否承担相应的违约金？关于原告尹巍与被告宝佳公司是否存在商品房买卖合同关系？双方已于2015年2月5日签订商品房购销合同，约定了所购销房屋的房号、单价、总价及违约责任等内容，该合同虽未在行政机关办理备案，但不影响合同效力。宝佳公司也未抗辩合同存在效力问题，双方商品房买卖合同已成立并生效。关于尹巍向宝佳公司及秦林军账户转入的100万元款项性质问题。原告尹巍在与宝佳公司签订合同后，由其母亲于2015年2月10日、2月16日将共计50万元打入宝佳公司账户，由于宝佳公司收到本院传票传唤后无理由拒不出庭应诉，未提出该50万性质的抗辩，应认定为系原告支付案涉合同价款。2015年2月11日，原告母亲还代原告将50万元打入被告秦林军尾号为2817的银行账户内。首先，原告及其母亲、被告秦林军一致认可三者互不相识，除该笔款项外从未有过经济往来；其次，原告及其母亲在支付该50万元时对接收账户并无认识错误，明确应将款项打入该账户内；第三、同一楼盘销售过程中出现宝佳公司要求其他购房人将购房款打入同一账户，宝佳公司经办人为苏伟的情况。第四、被告秦林军陈述其将卡出借给宝佳公司的苏伟，原告及其母亲陈述双方交易系宝佳公司苏伟经办，账户亦为苏伟指定。本院认为，在宝佳公司不积极应诉、抗辩的前提下，原告已尽力举证，依据正常的逻辑推理原告不可能在无人告知的情况下知晓他人个人账户及在无合理理由的前提下将50万元款项打入双方个人间无经济往来的个人账户，再结合该账户确被宝佳公司用于接收其他购房人支付的购房价款，原告关于经宝佳公司苏伟要求将购房款50万打入指定的秦林军账户的主张已达到高度盖然的证明标准，本院予以支持。秦林军是否负有返还该50万元及相应违约金义务。秦林军并非商品房买卖合同的当事人，原告向秦林军个人账户转入50万元系支付房屋对价并非基于认识错误造成的秦林军不当得利，原告的行为系其履行商品房买卖合同义务，其与秦林军个人无直接法律关系，原告作为商品房买卖合同债权人应当向合同债务人主张权利，秦林军不负有返还50万元及支付违约金义务。关于案涉商品房购销合同应否解除及违约责任问题。原告与开发商签订房屋购销合同的目的是使用房屋及取得房屋所有权，双方在合同中明确了交房时间，但时至今日房屋仍未能交付，更未能将房屋产权登记到原告名下，且合同所涉房屋已被其他法院因被告宝佳公司其他案件采取了强制执行措施，原告合同目的已不能实现，其要求解除合同的主张有法律依据，应予支持。合同中双方约定了违约金的计算方式，原告主张约定的违约金少于其实际损失，要求将违约金提高至其实际损失即中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍的标准。本院认为被告宝佳公司长期占用原告100万元资金，原告以中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计算损失符合实际，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，予以支持原告要求被告宝佳公司自2015年2月16日起支付以100万元为基数，按同期同类银行贷款利率1.5倍标准计算的违约金至退款完毕之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、解除原告尹巍与被告瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司签订的编号瑞丽民族文化新村003号商品房销售合同；二、被告瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司于判决生效后十日内退还原告尹巍已付购房款100万元，并支付原告尹巍自2015年2月16日起以100万元为基数按中国人民银行同期同类银行贷款利率1.5倍的标准计算至退款完毕之日止的违约金；三、驳回原告尹巍其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16312元，由被告瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司负担；公告费300元，原告尹巍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州傣族景颇族自治州中级人民法院，若有新证据与上诉状一并提交。审 判 长  雷 丹审 判 员  谭玉娟人民陪审员  高金晓二〇一九年七月十五日法官助理杨元霜书记员张力附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二款当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。