上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初9562号原告：朱耀耀，男，1979年12月31日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：江信南，上海博群律师事务所律师。被告：上海绿地青浦置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐荣璞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。原告朱耀耀诉被告上海绿地青浦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2019年6月12日公开开庭进行了审理，原告朱耀耀及其委托诉讼代理人江信南，被告委托诉讼代理人张斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱耀耀向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告迟延交房违约金计人民币312,206.77元(以房屋总价3,349,858元为本金，按每日万分之二的利率，自2016年9月1日起计算至2017年12月10日止共466日)。事实与理由：2016年5月4日，原、被告就位于上海市青浦区赵巷镇秀淳路XXX号XXX层XXX-XXX层商铺(以下简称“系争房屋“)签订了《上海市商品房预售合同》，购房总金额为3,349,858元，签订当日双方就进行了网签。由于该商铺是原告以完工已久的工程款冲抵购房款，因此购买之时原告即全款付清了购房款。预售合同第十一条书明，被告应于2016年8月31日前将房屋交付原告，若违约的应按合同第十二条约定，按已交付房款的日万分之二计算迟延交付的违约金。但预售合同签订后，被告直至2017年12月11日才向原告交付商铺钥匙，并办理房屋交接手续。此后2018年4月9日，系争商铺完成了过户登记。期间，原告并未主动向被告主张迟延违约交付的违约损失，但此后被告变本加厉，否认交付房屋日期，并要求原告承担2017年12月10日商铺交付前的物业费。故原告诉诸法院。被告上海绿地青浦置业有限公司辩称，不同意原告诉请。被告已经在2016年8月27日将房屋交付给原告，签订了结算及进户凭证，完成了合同约定义务，不存在逾期交房的行为。经开庭审理查明，2016年5月4日，上海绿地青浦置业有限公司(下简称绿地青浦公司)作为甲方，朱耀耀作为乙方，双方签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方购买甲方系争房屋，总房价款暂定3,356,287元；第十条约定：该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：三：见补充条款；第十一约定，甲方定于2016年8月31日前将该房屋交付给乙方；第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方收到乙方全额房款后，乙方须于10日内至甲方处领取进户凭证。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件。同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。附件一约定，2016年5月4日前乙方支付房款3,356,287元。补充条款第六条“补充本合同第十条”约定，甲方取得了《竣工备案表》和《房屋实测报告书》；第九条“补充本合同第十三条、十五条”约定，乙方所购房屋达到合同约定交付条件后，甲方将书面通知或公告通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应按卖方通知规定日期，会同甲方对该屋进行验收交接。如乙方未按甲方书面通知或公告通知的日期办理商品房验收手续的，则自甲方书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由乙方承担。自甲方书面通知规定的办理入住手续的次月起，该房屋的物业管理费等相关费用由乙方承担。该房屋交付时，乙方应当付清全部房款、违约金及其他购房相关的应由乙方支付的款项，向物业管理公司缴纳物业管理费。否则，甲方有权延迟交付该房屋而无需承担违约责任。乙方逾期付款，则甲方交房期可相应推迟，甲方执行本款时，需在交付时向乙方出具收款凭证。因乙方迟延付款，甲方推迟交房的，乙方缴纳物业费的计费起始时间仍然按照合同约定的交房日期执行。合同另约定了其他事项。合同签订后，绿地青浦公司出具《商品房结算及进户凭证》，内容为：物业公司，客户朱耀耀购秀淳路XXX号1－2层商品房一套，实测面积130.26平方米，结算建筑面积130.26平方米，总房价数为3,349,858元，现购房款已全部结清，请给予办理进户手续。下方分三行：第一行“市场营销部”，经办人“曹”，落款晕晕糊糊2015年7月31日；第二行：“财务部门”，经办人“刘”，落款日期为2017年4月12日；第三行“客户签字”，“朱耀耀”，落款日期为2016年8月27日。2017年12月11日，朱耀耀与绿地青浦公司签订《房屋交接书》，确认双方于当天对系争房屋进行交接，建筑面积130.26平方米，总房价款为3,349,858元。2018年3月12日，绿地青浦公司向朱耀耀开具金额为3,349,858元的购房款发票，并注明“补开营业税发票*已申报缴纳营业税未开票补开票”。2018年4月8日，系争房屋产权过户登记至朱耀耀名下。以上查明的事实，由以下证据证明：双方当事人的陈述，朱耀耀提供的预售合同、房屋交接书、房款发票、不动产权证，绿地青浦公司提供的预售合同补充条款、商品房结算及进户凭证，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议焦点：一、房款何时付清？二、交房期限是何时？朱耀耀称，朱耀耀是案外人上海为林绿化景观有限公司(下简称“为林公司”)的债权人，2015年年头为林公司称可以用系争房屋抵债，朱耀耀同意了，没有签订过工程款抵付房款的书面协议，不清楚为林公司是否与绿地青浦公司之间签订过协议。2015年7月31日办理结算及进户凭证时，应绿地青浦公司要求，朱耀耀提供了为林公司关于工程款抵付房款的工作函及确认书。故结算及进户凭证上市场营销部的签名时间2015年7月31日应当作为房款付清之日。故绿地青浦公司应于2016年8月31日前履行交房义务。2016年8月27日，绿地青浦公司让朱耀耀在结算及进户凭证上签名，又收掉了，没有交房。预售合同是绿地青浦公司提供的格式合同，约定以领取进户凭证作为交房标志减轻了绿地青浦公司的义务，是无效的。2017年7月，朱耀耀拿到了结算及进户凭证，去拿房屋钥匙时，物业公司要求朱耀耀缴纳2015年7月30日之后的物业费，朱耀耀不同意支付交房前的物业费，于是没取得房屋。后来2017年12月11日，朱耀耀拿着房屋交接书去找物业公司，物业公司与绿地青浦公司联系后，给了朱耀耀房屋钥匙。对此朱耀耀提供：1、为林公司向案外人上海辰粤房地产开发公司和上海良伟置业有限公司分别出具的工作函、工程款抵付房款确认书2份，以证明2015年7月31日工程款抵付房款的情况。朱耀耀并称上述证据上落款时间写2014年9月23日是为林写的，不是真实的出具时间。绿地青浦公司对证据真实性不确认，称具体如何冲抵的不清楚，但是确认本案房款是用工程款抵扣的，良伟公司与辰粤公司与绿地青浦公司由同一个股东投资。2、律师函及寄件凭证1份，以证明朱耀耀于2019年3月14日回复物业公司，拒绝物业公司要求朱耀耀缴纳自2015年7月31日物业费的要求。绿地青浦公司认为与本案无关，但是确认2018年12月15日物业公司委托德恒(上海)律师事务所向朱耀耀发函，要求朱耀耀缴纳自2015年7月31日起的物业费。绿地青浦公司称，房款付清的时间应当以结算及进户凭证上财务签字的时间2017年4月12日为准。交房标志是领取进户凭证，交房时要付清房款及交付之前的物业费，否则绿地公司有权迟延交房，无需承担违约责任。因此朱耀耀于2016年8月27日签署结算及进户凭证，视为绿地青浦公司已履行交房义务。房屋交接书上的交接时间不是交房时间，是为了办理产证而写的时间。本院认证如下：关于工作函、确认书，未经被告确认，不能反映本案房款结算的时间，故本院不予采信；关于律师函及邮寄凭证，原告拒缴物业费与本案逾期交房违约金关联性不大，故本院不予采信。审理中，经本院释明，绿地青浦公司未提供交房验收的相关凭证。本院认为：原、被告签订的预售合同系双方真实性意思表示，内容不违反相关法律法规规定，应为合法有效，双方均应按约履行。针对争议焦点一，本院认为，在案证据无法证明在工程款抵房款的过程中各方当事人曾对结清时间达成过书面协议，但绿地青浦公司出具的结算及进户凭证可作为绿地青浦公司确认付款的凭证。2015年7月31日绿地青浦公司的市场营销部签字时，绿地青浦公司与朱耀耀尚未签订预售合同，当天朱耀耀提交为林公司同意抵扣的书面材料用于办理抵扣手续，故2015年7月31日并非绿地青浦公司确认房款付清的时间，本院确认2017年4月12日青浦绿地公司财务签字之日是绿地青浦公司确认房款付清之时。针对争议焦点二，本院认为，预售合同约定交房期限是2016年8月31日前，但若朱耀耀未按合同约定于签约当天付清房款，绿地青浦公司可延迟交房。现绿地青浦公司确认房款于2017年4月12日付清，应于当日履行交房义务。绿地青浦公司未举证证明其曾向朱耀耀送达过交房通知及何时交付朱耀耀房屋，现朱耀耀自认其于2017年7月取得结算及进户凭证、于2017年12月11日取得房屋，本院予以确认。绿地青浦公司委托相关物业公司向购房人交付房屋，物业公司拒绝交付房屋，应由绿地青浦公司承担相应逾期交付责任。故本院确认绿地青浦公司应支付朱耀耀逾期交房违约金，以总房价款3,349,858元为本金，以每日万分之二的利率，自2017年4月13日起计算至2017年12月10日共242天为162,133.13元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百零七条、第一百四十四条规定，判决如下：被告上海绿地青浦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱耀耀逾期交房违约金162,133.13元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,983.10元，减半收取计2,991.55元，由朱耀耀负担1,220元，被告上海绿地青浦置业有限公司负担1,771.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一九年七月三十一日书记员  胡敏雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。