福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)闽民申1366号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：厦门浦南安置小区业主委员会，住所地厦门市思明区东浦路20号之一。 负责人：朱雯晖，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：黄勇清，福建自立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余思洁，福建自立律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：厦门市中山房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区禾祥西路51号惠盛花园10A。 法定代表人：郑幼霞，公司董事长。 委托诉讼代理人：邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李欣，福建远大联盟律师事务所律师。 再审申请人厦门浦南安置小区业主委员会（以下简称浦南安置小区业委会）因与被申请人厦门市中山房地产开发有限公司（以下简称中山房地产公司）物权保护纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终2640号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 厦门浦南安置小区业主委员会申请再审称，原审认定事实和适用法律错误。事实和理由：1.原判不适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，而适用建设部《城市地下空间开发利用管理规定》作为物权归属的裁判依据，适用法律错误。如果《城市地下空间开发利用管理规定》可以作为物权归属的依据，那么《福建省物业管理条例》更应当作为裁判依据，该条例规定“地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。”2.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，建筑区划内区分专有部分和共有部分。非法律上的专有部分即为全体业主共有的共有部分，除此之外，没有第三种物权形态。第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”讼争地下车位不能办理产权证成为专有部分，即不能依法登记成为特定业主所有权客体，不属于某个业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其权利人所有的场所及设施，那么依照上述规定就属于全体业主所有。3.本案在案证据已足以说明讼争地下车位不能作为专有部分登记在中山房地产公司名下，一审无视最高院的上述司法解释规定，在没有任何法律依据的情况下，认为讼争车位在不能办理产权登记的情况下还属于中山房地产公司专有，直接违反了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。4.关于浦南安置小区建设成本审核和讼争地下车位为何不能办理产权证的问题，相关资料均掌握在中山房地产公司手中，再审申请人多次申请调查取证，然而原审置之不理，反而将证明地下车库建设成本的举证责任分配给再审申请人，程序违法。5.本案没有证据证明讼争地下车库系中山房地产公司投资和所有，反而有大量证据证实包括讼争地下车位在内的民防地下室建设成本并非中山房地产公司负担，而是全体业主负担。（1）政府2580元的回购价已包含地下车位建设成本，在政府回购房产时讼争地下车位也一并转移，这也是中山房地产公司无法办理车位的分户登记的原因。（2）按照《经济适用房价格管理办法》第六条规定，厦门市安置房的代建收费模式就是开发成本加税金加固定利润的模式，并且须报经财政审核，作为代建方的中山房地产公司，其享有的报酬就是按建设成本4%收取代建费即固定利润，而不可能是对代建项目物业的权益。（3）地下车位虽然是开发商或者代建方建设，但其成本有可能摊入房屋建设成本中，通过房屋回购出售来回收，根据《厦门市安置房回购价格确定办法》及讼争地下车位无法办理产权证等证据，有理由相信讼争地下车位的建设成本并未单列，而是摊入房屋回购价转由全体业主负担。原判不做任何调查，就将地下车位的代建方与所有人划等号是错误的。（4）安置房项目作为财政投资性项目，安置房回购价、建设成本须报财政审核，这些资料均由中山房地产公司持有，若中山房地产公司拒不提交，隐匿证据，应当推定再审申请人主张成立，认定讼争地下车库并非中山房地产公司投资，而不应将举证责任转移给再审申请人。（5）《厦门市国土资源与房产管理局土地收费通知书》等证据，表明政府只是先按配套费的30%收取向中山房地产公司收取土地出让费用，并不是全额土地出让金。而且，中山房地产公司按149元/平方米垫付的土地费用已在政府回购时作为成本由其收回并通过安置房方式转由业主负担。浦南安置小区安置房转让须补交房屋成交价4%的地价款，项目建设用地土地出让金不是作为代建方的中山房地产公司负担，而是全体业主负担。（6）在安置房安置后，建设用地使用权，也就转移给了业主，成为了业主的建设用地使用权。附属于建设用地使用权的空间权，也相应的转移给了业主。在业主已取得了小区的建设用地使用权、已成为权利主体的前提下，如果同时承认代建方保留地下车库的产权，等于承认地下空间权可以与土地的使用权相分离。所以，人防车位、车库是利用业主的建设用地使用权修建的，产权应该归于全体业主。（7）浦南安置小区业委会一审提交的证据表明：政府就该安置房给中山房地产公司的回购价是2580元每平方米，该安置房为小高层和高层。而根据《厦门市安置房收购价实施办法》，小高层和高层若不含地下车库部分的收购价为2300元每平方米，含地下车库建设费用最高控制单价不超过2700元（以财审为准），对应讼争安置房2580元每平方的回购价，高出不含地下车库定价定价标准280元，而且每平方米2580元在包含地下车库建设成本最高控制价每平方米2700元范围内，说明政府对中山房地产的回购价已包含地下车库的建设用费。 中山房地产公司提交意见称，原审判决认定事实清楚、适用法律证据，程序合法，依法驳回再审申请人的再审申请。事实和理由：1.原判决是依据《中华人民共和国物权法》第142条认定案涉车位所有权人是中山房地产公司，在此基础上，再认定一审法院依据《城市地下空间开发利用管理规定》第25条，认定中山房地产公司对案涉车位享有相应权利并无不当。再审申请人关于仅依据部门规章作出物权归属的主张不能成立。2.《中华人民共和国物权法》第142条规定规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”中山公司系独立法人，用自有资金缴纳了浦南安置小区所在地块的土地使用权出让价款，并按规定缴纳了全部税费，故案涉地块的土地使用权为中山公司有偿取得。中山公司作为建设单位，以自有资金在该地块上投资建设了浦南安置小区。根据浦南安置小区的建设规划，地下车位是独立的，不属于公共建筑配套设施。由于厦门中华街旧城改造有限公司并未向中山公司购买案涉车位，中山公司亦没有将案涉车位所有权转让给任何第三方，厦门市中级人民法院根据上述事实，以《中华人民共和国物权法》第142条之规定作为裁判依据，认定中山公司对案涉车位享有所有权，法律适用是完全正确的。3.再审申请人关于案涉车位无法办理产权证，故案涉车位属于业主共有的主张不能成立。（1）原审中，中山公司已经向法院提交了证据，证明浦南安置小区内项目已经办理了初始登记。此外，房屋产籍调查表中案涉车位的权属人亦为中山公司。目前暂无法办理车位的分户登记，是因为厦门市安置房的政策原因导致的。暂时无法办理分户登记，不代表案涉车位不属于中山公司，而属于业主共用，物权法并没有这样的规定。（2）中山公司于2004年4月6日取得浦南安置小区的建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，取得该证件即意味着案涉工程符合规划要求，按照规划许可证建设的工程即为合法工程。根据浦南安置小区建设工程规划许可证的记载：1.该小区在设计规划时，即设计了地下车位、商场等商业部分用房；2.该小区经规划批准的公共建筑配套设施只有物业管理、老人活动室及变配电房。厦门中华街旧城改造有限公司与中山公司签订的安置房购销合同中，仅约定购买176套住宅，没有约定购买案涉车位。上述176套住宅的单价为2580元每平米，总建筑面积15567.77平方米，合同总价款40164846.6元，该价款并不包括案涉车位。（3）根据测绘资料显示，案涉车位所在的地下车库并未纳入申请人房产的公摊面积，也没有占用业主共有的道路或者其他场所，因此依法不属于业主共有。4.虽然案涉车位所在的车库具备人防功能，但人防工程面积没有涵盖整个地下车位，案涉车位没有全部占用人防工程面积。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，即使案涉车位所在的地下车库内包含有人防工程，在平时也可以作为车位使用，作为投资者，中山公司对人防车位具有管理、收益的权利。5.在（2014）思民初字第10768号案件及（2015）厦民终字第228号案件中，已确认案涉车位归中山公司所有。此后申请人又向厦门市中级人民法院提起第三人撤销之诉，企图撤销上述生效判决，经厦门中院审理后驳回了申请人的起诉。此后申请人又提起上诉，经审理后维持了厦门中院的裁定。就在本案发生前，中山公司提起诉讼，要求违法占用案涉车位的侵权人，支付车位占有使用费。申请人提起本次诉讼以及前述第三人撤销之诉的真实目的，是为了延缓上述诉讼的进程，从而达到少交甚至不交车位租金的目的，侵权人潘欣慰曾一直长期违法占用车位而拒交租金，严重损害中山公司的权益。2019年1月7日才在厦门市思明法院的强制性执行下缴纳了长期拖欠的租金及迟延履行金共计人民币5175.03元。 本院经审查认为，《厦门市国有土地使用权有偿使用合同书》及相关的收费票据证实中山房地产公司于2003年12月19日前已缴纳全部土地使用权出让地价。根据查明的事实，中山房地产公司系通过支付土地使用权出让地价及相关税费方式有偿取得浦南安置小区所在的国有土地的70年土地使用权，并开发建设浦南安置小区，厦门中华街旧城改造有限公司向中山房地产公司购买176套安置房用于中华街区旧城改造项目安置，并未包含讼争车位。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”中山房地产公司对其建造的构筑物或者附属设施享有所有权。由于讼争车位并不在政府回购安置房项目范围内，故讼争车位属于中山公司所有，原判据此认定物权归属中山公司有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建筑物除共有部分和专有部分外，还有部分属于市政公用部分或其他权利人所有，再审申请人关于建筑物只有共有部分和专有部分,讼争车位不属于专有部分即为业主共有部分的主张无法律依据。由于案涉车位并不在政府回购安置房项目范围内，且地下车库建设成本并未分摊到其他楼层，业主二次转让补缴的地价款法律效果不能及于讼争车位。浦南安置小区业委会根据《厦门市安置房收购价实施办法》推定回购价包含地下车库的建设费用，证据不充分，不予支持。综上，厦门浦南安置小区业主委员会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回厦门浦南安置小区业主委员会的再审申请。 审 判 长 陈    一    龙 代理审判员 马玉荣代理审判员张丹萍 二〇一九年七月××日 法官助理袁春怡 书记员王琦春 附：本案适用的法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。