昆明铁路运输中级法院执 行 裁 定 书（2019）云71执异37号异议人（案外人）：贺玉琼，住云南省昆明市。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司。住所地：云南省昆明市金江路1号。负责人：高存宏。委托诉讼代理人：张琳，云南建广律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妍菁，云南建广律师事务所律师。被执行人：云南昆都国际房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。法定代表人：何东海，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴嵩，该公司回迁安质部主管。被执行人：云南安宁金成矿业集团有限公司。住所地：云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内。法定代表人：蒋勇。被执行人：安宁永邦经贸有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市金成矿业集团8号商铺。法定代表人：杨洁。被执行人：云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司。住所地：云南省安宁市安海公路零公里金城花园内6号。法定代表人：李本安。被执行人：安宁市金恒商贸有限责任公司。住所地：云南省安宁市八街镇集镇上。法定代表人：陈永林。被执行人：梁夏，男，汉族，住云南省安宁市。被执行人：杨倩雯，女，汉族，住云南省安宁市。被执行人：何东海，男，汉族，住云南省安宁市。被执行人：赵岫，女，汉族，住云南省安宁市。在本院执行中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称华融公司）申请执行云南安宁金成矿业集团有限公司、安宁永邦经贸有限公司、云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司、安宁市金恒商贸有限责任公司、云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都公司）、梁夏、杨倩雯、何东海、赵岫公证债权文书强制执行一案中，案外人贺玉琼对本院轮候查封昆都公司位于红菱花园A2-5-3306号房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年7月23日询问了相关当事人。贺玉琼，华融公司的委托诉讼代理人张琳、李妍菁，昆都公司的委托诉讼代理人吴嵩接受了询问。本案现已审查终结。案外人贺玉琼提出异议请求称：位于昆明市五华区人民西路红菱花园A2-5-3306号房产实际为案外人所有，本院对该标的轮候查封损害了其合法权益，请法院解除对该房产的查封措施。事实与理由：案外人贺玉琼是“赵、李家堆城中村改造项目”中涉及的回迁户，2009年12月16日其与五华区龙翔街道办事处城中村重建改造筹建办公室、昆都公司签订《五华区赵、李家堆村片区“城中村”重建改造拆迁产权调换补偿协议（国有土地）》（国安置字第00210号），同意拆迁并以原有在拆迁范围内位于水文社区1栋1单元601号所有建（构）筑物及附属设施进行产权置换。2016年8月11日，其又与昆都公司签订《昆明市五华区赵、李家堆片区改造项目【回迁房安置合同】》，约定以红菱花园A2-5-3306号房产为案外人贺玉琼产权置换的回迁安置房。在本次查封以前，案外人已向昆都公司足额支付了回迁房面积差金额及相关税费，作为被拆迁人，其系案涉房产的回迁安置权利人，且该权利真实合法。案外人为服从国家和公共利益同意以原有房产置换案涉房产，且在本次查封前已与昆都公司签订合同、足额支付相关费用，其权利能够排除法院对该房产的查封。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，请求法院解除对该房产的查封措施。申请执行人华融公司认为，贺玉琼的异议请求无事实及法律依据，请求本院予以驳回。事实和理由：1.案涉房产被查封时登记在被执行人名下，昆都公司是该房屋唯一权利人，法院查封被执行人名下财产符合法律规定。案外人与被执行人签订的合同并未向登记机关进行合同备案和登记，故案外人仅对被执行人享有一般债权，2.因案涉房产登记在房地产开发企业名下，依法应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。本案案外人与被执行人签订回迁房安置合同的时间无法查证，且案外人未提供证实其名下无其他用于居住的房屋的证据，故其异议请求不符合法律规定，依法应当予以驳回，3.因本次查封系轮候查封，案外人并未提供证据证实前序查封均已解除。依照相关规定，轮候查封自在先的查封解除时自动生效，如前序查封尚未解除，则本次轮候查封未生效，也不具备解除条件。被执行人昆都公司认可案外人提出的异议理由和依据。被执行人云南安宁金成矿业集团有限公司、安宁永邦经贸有限公司、云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司、安宁市金恒商贸有限责任公司、梁夏、杨倩雯、何东海、赵岫未就本案发表意见。本院查明，2017年5月31日，云南省高级人民法院作出（2017）云执2号执行裁定书，指定本院执行已发生法律效力的云南省昆明市真元公证处【（2017）云昆真元证执字第11号】《执行证书》，即华融公司申请执行云南安宁金成矿业集团有限公司、安宁永邦经贸有限公司、云南安宁金成矿业集团房地产开发有限公司、安宁市金恒商贸有限责任公司、昆都公司、梁夏、杨倩雯、何东海、赵岫公证债权文书强制执行一案。本院立案后，于2017年6月13日作出（2017）云71执7号之二执行裁定及（2017）云71执7号协助执行通知书，轮候查封了登记于被执行人昆都公司名下国有土地使用证号为昆国用（2012）第00331号、昆国用（2012）第00656号、昆国用（2012）第00330号、昆国用（2012）第00364号、昆国用（2012）第00329号的五宗土地，及位于红菱花园（A2地块）、红联城市广场A3地块、西园花园A5地块上的住宅房屋、办公、商业用房及车位共计1074套，查封期限为三年（自2017年6月14日至2020年6月13日止），其中包括了红菱花园A2-5-3306号车位。本院另查明，2009年12月16日，案外人贺玉琼与五华区龙翔街道办事处城中村重建改造筹建办公室、昆都公司签订了《五华区赵、李家堆村片区“城中村”重建改造拆迁产权调换补偿协议（国有土地）》（国安置字第00210号），贺玉琼同意拆迁并以原有在拆迁范围内位于水文社区1栋1单元601号所有建（构）筑物及附属设施进行产权置换。2016年8月11日，贺玉琼又与昆都公司签订《昆明市五华区赵、李家堆片区改造项目【回迁房安置合同】》，约定以红菱花园A2-5-3306号房产作为其产权置换的回迁安置房。在本次查封以前，案外人已向昆都公司足额支付了回迁房面积差金额及维修基金、契税等税费，该房产已交付案外人贺玉琼，由其使用。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，法院应予审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应审查以下内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案查封的案涉房产系在金钱债权执行中，登记在被执行人名下的不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，贺玉琼提交的产权调换补偿协议、回迁房安置合同、回迁户交房结算单及POS单和收据等证据材料及对其询问的情况表明：在此次查封前，贺玉琼已依法与昆都公司签订合同，以其原有房屋置换红菱花园A2-5-3306号房产，向昆都公司全额支付了面积差金额及相关税费，并在此次查封前已实际占有使用该房产，该案涉房产至今未办理不动产变更登记非因其自身原因。综上，本院认为贺玉琼的异议请求在形式上符合上述法律、司法解释的规定，其对案涉房产享有合法的、可排除执行的物权期待权，应予支持。关于华融公司提出的因案涉房屋被登记在房地产开发企业名下，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定的意见，本院认为，第二十九条是基于对消费者生存权这一更高价值的维护而设的特别规定，故规定了较低的已缴款标准且不要求消费者已实际占有该房屋，但要求消费者无其他用于居住的房屋。本案中，案外人系通过签订合法有效的合同，以自有房产置换案涉房屋、支付全部价款并实际占有案涉房屋，已经履行应尽的合同义务，应当享有一般无过错不动产买受人物的权期待权。故本院对华融公司的这一意见不予采纳。综上，案外人贺玉琼的异议请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对云南昆都国际房地产开发有限公司名下位于红菱花园A2-5-3306号房产的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长 艾年玉审 判 员 李 宴审 判 员 王 佳二〇一九年七月二十九日法官助理 张亚杰书 记 员 苏 旭