江西省宜春市袁州区人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣0902执异70号案外人：刘伟荣，男，1974年5月25日出生，汉族，宜春市人，宜春市退役军人事务局工作，现住宜春市。申请人：邱时菊，女，1961年9月18日出生，汉族，宜春市人，住宜春市袁州区。申请人：刘田生，男，1972年4月21日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被申请人：江西嘉龙老年事业发展股份有限公司，住所地：宜春市宜春南路469附3-8号，统一社会信用代码：913609003147899808。法定代表人：张雪梅，该公司总经理。被申请人:岳忠毅，男，1960年3月27日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市。被申请人：张雪梅，女，1964年1月2日出生，汉族，江西省吉安市人，住宜春市。在本院执行申请人邱时菊、刘田生与被申请人江西嘉龙老年事业发展股份有限公司、岳忠毅、张雪梅建筑工程合同纠纷一案中，案外人刘伟荣于2019年6月19日对执行坐落于宜春市宜阳小区22栋9层1单元901室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘伟荣（以下简称案外人）称，请求法院裁定终止执行（2019）赣0902民初2383号民事裁定书对宜春市宜阳小区22栋1单元901室房屋的查封，解除对该房屋的查封。事实和理由：经邱时菊、刘田生申请，袁州区法院于2019年4月23日下发（2019）赣0902民初2383号民事裁定书，查封了登记在岳忠毅名下位于宜春市宜阳小区22栋1单元901室房屋（下称涉案房屋），对此案外人有异议，认为涉案房屋属于案外人所有。2013年11月23日，我接到岳忠毅的电话，其在宜阳小区订购了一套公务员房，此前已交纳10万元购房款，现在无力再支付房款，急需解套用钱，我表示想购买，于是双方于2013年11月25日签订了一份购房协议书，我按协议约定付给了岳忠毅10万元房款，其出具了收条，之后的付款和购房流程基本上与岳忠毅无关，后期付款和相关购房手续办理事宜均是我直接办理，2013年11月27日，从我和我爱人账上提取了3万元支付购房款，2014年11月29日我又缴纳8万元购房款至宜春市新城建设发展有限公司，同年12月9日，我到宜春市新城建设发展有限公司办理了宜阳小区选房确认书。2015年6月12日，我求助市公证处，想把房子公证到自己名下，但公证处明确回复因特殊原因不能办理公证业务，故于当日双方再次签订购房补充协议，对房屋过户达成了更具体的协议。2015年7月8日，我按宜春市新城建设发展有限公司要求转入购房款200085元，同年11月27日再次转入购房款104080元，至此新城公司购房款五十余万元按约由案外人付清。此后，案外人办理了用电等服务合同，并于2017年3月14日、6月1日分别缴纳了物业维修基金1973元，同年7月14日缴纳了契税2400.42元。案外人领取了涉案房屋的产权证。案外人于2017年12月花费几十万元对该房装修完毕，并于当年春节之前搬入新家居住。购房后期案外人多次与岳忠毅联系办理过户手续，但因岳忠毅手机一直关机无法联系上，故而至今未办理房屋过户手续，后来才得知岳忠毅违法乱纪，房屋被法院查封。案外人所述情形依据法律及司法解释是涉案房屋的权利人，能够排除执行，现提出异议，请维护案外人的合法权益。案外人为支持其主张，向本院提供了协议书、银行交易回单、新城公司收款收据、低压供用电合同物业维修基金缴存证明等证据材料。本院查明，邱时菊、刘田生诉江西嘉龙老年事业发展股份有限公司、岳忠毅、张雪梅建筑工程分包合同纠纷一案，邱时菊、刘田生申请财产保全，本院于2019年4月23日作出（2019）赣0902民初2383号民事裁定书，裁定冻结被申请人江西嘉龙老年事业发展股份有限公司、岳忠毅、张雪梅的银行存款人民币531744元或查封、扣押其同等价值的其他财产。5月7日，本院查封了岳忠毅名下位于宜春市明月北路1009号宜阳小区22栋9层1单元901室房屋（不动产权证书号：赣（2018）宜春市不动产权第0005765号）。另查明，2013年11月25日，岳忠毅作为甲方与案外人作为乙方签订一份协议书，约定：甲方自愿将宜春市公务员楼（市民政局老龄办）购房指标转让给乙方，乙方自愿将甲方于2012年4月份所交市机关事务局的10万元本金付给甲方，甲方收到乙方本金后，甲方不得以任何理由要回转让给乙方的购房指标，并必须无条件协调之后的购房及房产转让过户相关事宜。该协议签订后，案外人当日通过银行支取现金及转账方式支付给岳忠毅10万元，岳忠毅并出具了购房定金收条一张。同年11月27日，案外人支付3万元转入岳忠毅民政局账户作为购房款。2014年月11月29日，案外人将购房款8万元转账至宜春市新城建设发展有限公司房地产分公司。同年12月9日，案外人代理岳忠毅与宜春市新城建设发展有限公司签订了宜阳小区选房确认书，选定房屋为22栋1单元901房，房款总计536195元。2015年6月12日，岳忠毅作为甲方与案外人作为乙方又签订一份协议书，主要约定甲方将其单位分配的宜阳小区公务员房指标及所有权无偿转让给乙方，该房位于宜阳小区22栋1单元901室，买房产生的所有费用由乙方负责，乙方自签订此协议之日起即拥有房屋所有产权，甲方承诺保证对转让上述房屋拥有独立产权，无权再将上述房屋转让给他人，房产证及购房一切资料由乙方保管，甲方在办理产权过户时，应依要求将房屋产权资料交付给乙方，并配合乙方到相关部门办理相关手续。2015年7月8日，案外人转账给宜春市新城建设发展有限公司房地产分公司购房款200085元，同年11月27日，案外人再次转账支付了购房款104030元。2017年3月14日，案外人对涉案房屋缴纳了物业维修基金1973元，同年7月14日缴纳了契税2400.42元。案外人从2017年下半年对涉案房屋进行装修，并于2018年年初入住涉案房屋至今。案外人付清购房款后，于2018年2月领取了涉案房屋的不动产权证（不动产权证书号：赣（2018）宜春市不动产权第0005765号，权利人为岳忠毅），由于案外人无法联系上岳忠毅，涉案房屋一直未办理产权过户登记手续。本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人是否系涉案房屋的权利人，该权利能否排除本院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。从本案看，案外人在本院查封之前已与岳忠毅签订了合法有效的房屋买卖协议，且案外人已支付全部购房款，在本院查封之前也已居住在该房屋，涉案房屋未办理过户登记亦非案外人原因，故案外人同时符合上述四项情形，享有足以排除强制执行的权益。综上，案外人的异议理由成立，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对宜春市明月北路1009号宜阳小区22栋9层1单元901室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 揭春龙审 判 员 殷京生审 判 员 王建华二〇一九年七月一日代书记员 汤 俊