广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初96号 原告：广西龙运房地产投资开发有限公司，住所地广西北海市站北路10号华澳花园沿街商铺A1号，注册号：450500000103737。 法定代表人：毛洪亮，总经理。 委托诉讼代理人：陈丽萍，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小芳，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被告：广西凯旭投资有限公司，住所地：防城区防城镇群星大道城南小区。 法定人：陈雄庆，总经理。 特别授权委托诉讼代理人：李倩，广西维冠律师事务所律师。 广西龙运房地产投资开发有限公司诉被告广西凯旭投资有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因不适宜简易程序,转为普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈丽萍、李小芳，被告的特别授权委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付代理销售佣金983012元，并支付违约金126026.23元（违约金按以代理销售佣金983012元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月29日暂计至2018年12月25日，以后另计）；2、请求人民法院依法判令被告返还原告驻场人员工资17000元及占用资金利息2179.47元（利息按人员工资17000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月29日暂计至2018年12月25日，以后另计）；3、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2014年9月13日，原告与被告约定由被告将其开发建设的“江畔水晶国际”项目中的5#写字楼、酒店委托给原告代理销售，原告按双方确定的价格代理销售后，被告在客户交完首付7日内即结佣金给原告，佣金按每平方米1050元（不含税）进行结算，其中按揭贷款用户每平方米扣除50元，在银行面签通过后在3至7日内结算佣金给原告。同日，被告向原告出具《授权书》，授权事项为：兹授权广西龙运房地产投资开发有限公司为广西凯旭投资有限公司所开发项目“江畔水晶国际”独家代理权，授权权限及范围以双方约定的销售合同范文之内为准。原告接受被告委托后，于2014年9月3日至2016年1月一直按约定履行代理销售义务，共销售房屋77套，总面积3982.99平方米。按合同约定，被告应向原告支付销售代理佣金共计4179143元，但被告只向原告支付3196131元，尚余983012元未支付。2015年4月22日，被告向原告发出《关于解除水晶国际项目销售退场的通知》，要求原告安排2个工作人员到二楼办公室处理原告已销售的房源的面签、交款手续。为此，原告安排付晓丹去工作。2015年4月22日，被告才是付晓丹的用人单位。付晓丹的工资应由被告支付，但被告未付，原告被迫代被告支付付晓丹17000元工资。之后，经多次催促被告履行支付佣金和工资事宜，均未果。请求支持原告的诉讼请求。 原告为其请求提供以下证据：1.被告工商查询信息，证明被告主体资格；2.原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，证明原告主体资格；3.会议纪要、授权书，证明被告委托原告独家代理销售“江畔水晶国际”房屋以及双方对代理销售佣金、权利义务的约定；4.关于江畔水晶国际项目销售退场的通知、手机交接协议、劳动合同书，证明2015年4月22日被告要求原告安排工作人员到销售中心交接退场工作，原告安排付晓丹进入中心工作，付晓丹在中心工作至2016年，工作期间被告没有依约支付工资，原告代其垫付，被告应归还原告；5.佣金列表、认购协议书、收据、身份证、银行签购单、未付佣金明细，证明原告代理被告销售房屋的情况以及被告应支付原告佣金、拖欠原告佣金的情况；6.民事判决书，证明法院生效判决已认定原告管理及销售被告的“江畔水晶国际”房屋；7.光盘及翻译内容记录，证明原告一直向被告催收佣金；8至9.水晶国际职业计划、收据、查询回复，证明原告代理被告销售房屋的情况，被告应按照约定支付佣金；10.认购书，证明原告代理被告销售“江畔水晶国际”项目5栋1505号、1609号房屋的情况；11至14.已付首付款合同明细表、备案房源统计表、2015年预告登记收据领取明细、收据、商品房买卖合同备案证明，共同证明被告委托原告独家代理销售“江畔水晶国际”房屋、原告依约为被告代理销售房屋、双方对部分房屋的代销销售情况予以确认；15至16.关于在水晶国际项目房屋交付和客户重新面签期间有关工作的安排及附件、交房短信通知内容，共同证明2015年11月26日原告按被告要求安排工作人员办理代理销售后续工作；17.协助查询房产回复，证明原告代理被告销售“水晶国际”房屋情况，部分房屋未办理合同备案是基于被告的原因（即房屋已经抵押，与原告无关），被告应按约定支付佣金；18.佣金统计表，证实原告代理被告销售“水晶国际”应支付佣金的金额。 被告辩称：一、原告诉请被告支付代理佣金及违约金无事实法律依据，如果法院认定所列房为原告销售，则没有认购书原件及未办理完按揭的房屋，均未达到支付佣金的条件。1.按揭客户需扣除50元/平方米，并在银行面签通过后3至7日内结算；2.原告代理截止2015年4月22日，当天被告通知原告安排人员处理银行面签、交款工作，但之后是被告安排人员完成按揭客户的贷款、付款等手续的；3.原告没有按约定全部完成按揭房源的销售工作，已违约，无权要求支付佣金列表1-8中房源剩余50元/平方米的佣金，且列表中5-1909号房已重复计算，《未支付佣金明细》所列房源并非原告所销售。完成销售任务的前提是代理商与客户签订买卖合同并支付全部购房款，才可以结佣；原告主张客户交完首付即为完成销售任务不合常理。虽然双方就销售代理没有签订详细书面协议，按理说原告要跟踪客户完成按揭，根据约定按揭客户扣除每平方米50元的佣金没有达到支付条件；3.被告第五组证据证实了实际买受人已经房产局备案，原告称该五套房源是被告与客户解除合同后另行销售，不属实。二、原告诉请被告支付主场人员工资及占用资金利息无事实和法律依据，因为双方未约定原告的驻场人员工资由被告支付，且2015年4月22日之后，原告并没有安排工作人员到被告处处理后续工作。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩解提供以下证据：1.民事判决书，证明5-1911、5-1912、5-1914、5-1411、5-1919、5-1209号房源买受人未按合同约定办理银行贷款、逾期支付房款，构成违约，被告已起诉解除购房合同；2.特殊申请表、业务回单，证明5-1917号房屋买受人未付清房款，已申请退房退款；3.特殊申请表、解除商品房买卖合同协议书、业务回单，证明5-601、603房屋买受人未付清房款，已申请退房退款；4.特殊申请表、业务回单，证明5-1210号房买受人未付清房款，已申请退房退款；5.商品房买卖合同，证明5-1932、5-1717、5-721、5-816、5-1526的实际买受人分别为安富山、谭晓燕、关洪敏、闫成林、肖桂萍，原告所举的买受人与实际买受人不符，这些房并非原告所代理销售；6.通知、EMS邮寄单、物流跟踪信息，证明5-1010、5-1515、5-915、5-1531、4-3-1206、5-602、5-605号房的买受人至今尚未付清房款，被告已多次通知催促办理按揭、支付房款。 经审理查明，原告是有限责任公司，经营范围有房地产开发、经营、房地产商品交易居间、代理等。2014年9月12日，毛洪亮与陈雄庆达成会议纪要：1.“水晶国际”的写字楼不带卫生间合同价每平米4980元、带卫生间包装修合同价5180元、水晶酒店包装修5480元；2.保证金50万元，由原告的佣金中扣除（销售超过30套房是再行扣除保证金），跟完售后服务；3.扣除保证金后，所卖房子的佣金全部结算；4.佣金每平米1050元（不含税）。 2014年9月13日，被告向原告出具《授权书》，授权事项为：兹授权广西龙运房地产投资开发有限公司为广西凯旭投资有限公司所开发项目“江畔水晶国际”独家代理权，授权权限及范围以双方约定的销售合同范文之内为准。2014年9月13日，原告与被告达成部分合同条款：1.5#楼写字楼的销售价每平米5980元、5#楼酒店每平米6100元，现场折扣的按揭为9.8折、一次性付款9.5折；2.5#楼写字楼一口价每平米4980元、带卫生间写字楼合同一口价5180元等；3.客户交完首付7日内即结佣，原定每平米1050元（不含税），现暂定1030元（不含税）；4.凡龙运销售的房子每套暂扣1万元作为保证金，共计50万元，待龙运完成80%的销售量后并完全做完售后服务，银行面签通过，即可以返还给龙运；5.按揭客户扣除每平米50元，银行面签通过即3至7日内计算给龙运。2015年4月22日，被告向原告发出《关于江畔水晶国际项目销售退场的通知》，决定由被告直接安排人员管理该项目销售中心未售房源及商铺的销售工作，要求原告于次日完成售楼部的交接退场工作，同时要安排2名客服人员到二楼办公室处理原告已销售房源的面签交款手续等工作。2015年11月30日，吴春（被告财务人员）与付晓丹签订手机交接协议，约定因业务需要,由被告提供手机一台（号码181××××2038）给原告联系客户使用，要求原告把所有客户联系电话输入手机，联系客户的信息不能删除，留底佐证。自2014年1月17日起，原告先后与付晓丹签订《劳动合同书》（两份），约定由付晓丹担任原告的房产售后管理工作，由原告支付付晓丹月工资1700元，如果原告安排付晓丹到被告（开发商）处工作的，劳动报酬由开发商承担（具体由原告与被告商定）。接受委托后，原告先后为被告代理销售4#、5#楼盘，其中已付部分提成的房屋共计56套（列表1共计12户，均为5#楼，分别为：1113号刘生、50.98平米，1115号许成龙、50.98平米，1201号姜秀岩50.98平米，1207号上官晓羽50.98平米，1610号毕薇50.98平米，1911至1913号潘孝琴、各50.95平米，1915号潘孝琴、50.95平米，811号邹明福50.98平米，822号唐志英50.22平米，1909号秦秀杰50.95平米；列表2共13户，均为5#楼，分别为：1112号戴佩华50.98平米，1202号、1205号罗永珍各50.98平米，1222号、1227号陈瑜金各50.22平米，1520号史国良50.22平米，1523号肖光珍50.22平米，1715号姜亭旭50.98平米，1802号、1805号张成河各50.98平米，1807号高春玲50.98平米，1916号叶茂全51.91平米，701号任志英50.98平米；列表3共6户，均为5#楼，分别为：1010号霍明娟50.98平米，1015号马高峰50.98平米，1406号韩静宇50.98平米，1411号霍明芝50.98平米，1528号史军50.22平米，912号张俊50.98平米；列表4共8户，均为5#楼，分别为：1201号王晓娜50.98平米，1403号马非50.98平米，1515号左娟50.98平米，1530号刘凤金50.22平米，601号、603号杨洪霖各50.98平米，702号李静50.98平米，915号秦发照50.98平米；列表5共7户，为4#、5#楼，分别为：1201号王春英、任晓君52.6平米，1521号肖光珍50.22平米，1527号李宝辉50.22平米，1917号莫秋惠51.91平米，1919号翁进升51.91平米，609号王桂清50.98平米，710号吴春芳50.98平米；列表6共4户，为4#、5#楼，分别为：1203号谢清润47.34平米，1407号于娥50.98平米，1615号刘雪玲50.98平米，802号张四虎50.98平米；列表7共4户，为45#楼，分别为：1531号吴传兰50.22平米，1918号孟庆国51.91平米，602号、605号刘会宾各50.98平米；列表8共2户，4#5#楼，分别为：1301号姚萍52.6平米，918号董凤君50.98平米。接受委托后，原告为被告代理销售3#、4#、5#楼盘，其中未付提成的房屋共计20套，总面积1082.32平米（31503号张成河92.5平米，431206号曹新庚81.42平米，1209号郝奇50.98平米，1503号、105号倪金其各50.98平米，1506号米志勇50.98平米，1512号陈细香50.98平米，1525号王小利50.22平米，1526号闫文娇50.22平米，1532号翟秀琴50.22平米，1609号林帝华50.98平米，1920号、1922号鲍华各50.19平米，1932号周政50.19平米，1935号陈安琳50.19平米，715号李雯50.22平米，717号梁艳春50.22平米，719号银红梅50.22平米，721号文海50.22平米，816号许雪梅50.22平米。 另查明，原告提供的六份请款单、奖金明细表显示：原告、被告在结算佣金（奖金）时，由原告制作请款单及明细表，并附注指定账号、户名（薛静）成交的套数、面积及总金额送交被告，由被告方的总经理、副总经理等在明细表下签字，由被告相关人员核对后，由被告向原告付款，但双方均没有在请款单及明细表上盖章。被告已支付原告部分佣金，余下部分在向被告催缴未果后，原告遂诉至本院。 本院认为，一、本案的定性。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。根据双方达成的会议纪要、被告出具的授权书及本案的实际情况，确认双方形成了委托合同关系，原、被告双方应按照约定全面履行合同义务。二、关于佣金及违约金问题。（一）关于佣金问题。《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应向其支付报酬”。经查明，原告属于被告的开发项目“江畔水晶国际”的独家代理权人，原告主张代理销售佣金，提供了六份奖金明细表、请款单、认购协议书、首付或定金收据（收据的第三联即黄联）及POS打印凭条等予以证实，并按照约定履行了代理销售行为，因此，被告应应履行支付原告代理销售佣金的约定义务。1.佣金的支付标准。2014年9月12日的会议纪要中约定“佣金每平米1050元（不含税）”，2014年9月13日达成的合同条款约定“客户交完首付7日内即结佣，原定每平米1050元（不含税），现暂定1030元（不含税）”。本案中，原告主张按照每平米1050元计算佣金，被告就此仅抗辩余下50元的给付条件尚未成就，而未对佣金标准的具体适用数额提出异议，且合同约定“按揭客户扣除每平米50元，银行面签通过即3至7日内计算给龙运。”故佣金的计算标准应以每平米1050元计算。2.佣金的具体计算。经查明，原告主张其代理销售的房子为佣金列表1至8的房子，但经双方签字确认的由原告代理销售的房子仅有六份“奖金明细表”中注明的37套，该37套房每平米1000元的佣金，被告已给付原告；该六份“奖金明细表”中均注明“首付已交”，合同条款约定“按揭客户扣除每平米50元，银行面签通过即3至7日内计算给龙运。”鉴于合同未对结算佣金的条件作细化约定，综上，双方的交易惯例应当为原告与客户洽谈、客户交付首付款后被告即应当向原告结算佣金。原告未能提供证据证实银行面签通过的事实存在。因此，对于原告代销售的“江畔水晶国际”项目中的76套房子，每平米50元的交付条件尚未成就，对相应的销售佣金部分请求，本院不予支持；对于未付提成的20套房子，总面积为1082.32平米，应当按照每平米1000元的标准计算佣金，合计1082320元，减除已付的30万元，被告尚应支付原告佣金782320元。（三）违约金的计算标准及起止日期。鉴于被告逾期付款，造成原告一定的经济损失，应当承担违约责任，参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，原告可以主张被告按照佣金的基数及中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期违约金，并从2016年1月29日起计算至实际付清之日止。（四）关于被告是否承担原告垫付的工资并计算占用资金利息的问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”。自2014年1月17日至2018年1月16日，原告与付晓丹签订劳动合同，由付晓丹担任原告售后管理工作，并约定付晓丹的月工资为1700元，合同还约定，如原告安排付晓丹到被告处工作的，报酬由被告承担（具体由原告与被告商定）。经查明，自与原告签订合同至2016年初，付晓丹在处理销售的相关工作，但被告否认付晓丹在被告处工作，相反是被告安排人员在处理销售的后续工作，且被告不认可原告提出的付晓丹工资应由被告支付的主张。原告应承担举证不力的责任。综上，本院无法确定被告与付晓丹存在劳务关系，对原告的第二项诉讼请求，本院不予支持；对被告的相应辩解，予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款，第三百九十六条，第四百零五条，第一百零七条，第一百零九条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西凯旭投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告广西龙运房地产投资开发有限公司代理销售佣金782320元，并以此为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年1月29日起计算违约金至实际履行完毕之日止； 二、驳回原告广西龙运房地产投资开发有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期间最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费3204元（原告已预交），由原告承担641元、被告承担2563元（于履行以上义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满七日内预交上诉案件受理费3204元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  张耀福 审判员  曾德伟 审判员  杨家耀 二〇一九年七月二十二日 书记员  颜 溢