河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初5347号原告：张红英，女，1976年6月14日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：张一新，北京市邦道律师事务所律师。被告：商丘神阳置业有限公司，住所地：河南省商丘市北海路与华夏路交叉口往南400米路东。统一社会信用代码：9141140058437091XH。法定代表人：吴延福。职务：董事长。委托诉讼代理人：李华，河南睢阳律师事务所律师。原告张红英与被告商丘神阳置业有限公司（以下简称神阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红英及其委托诉讼代理人张一新、被告神阳公司委托诉讼代理人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红英向本本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行购房合同，向原告交付房屋；2、判令被告支付已付购房款利息10000元（自2013年6月29日至交房之日止，按银行同期贷款利率计息）；3、判令被告支付违约金1728元（自2018年6月30日至交房之日止）；4、诉讼费被告承担。在庭审中，变更诉讼请求为如被告不能履行合同，要求被告双倍返还定金，并支付已收购房款160000元的利息。自2013年6月29日起算至返还之日止，按银行同期贷款利率计息。事实及理由：2013年6月29日，原告在被告开发的位于北海路南侧××小区团××商品房××套，面积约120平方米，并交付定金16万元。2017年6月2日，原被告签订《北海春天购房协议及开发商承诺书》一份，该购房协议对房屋位置、面积、单价、交房时间、配套设施、违约责任等进行了约定。依据协议约定，被告应于2018年6月30日前向原告交付房屋，时至今日，仍没有交付房屋。被告的行为已构成违约，望判如所请。被告神阳公司辩称，1、原、被告之间没有建立商品房买卖合法有效合同，双方签订的承诺书缺少合同成立的必要条件。2、被告已经完成了通知义务，是原告单方放弃购买，进而导致双方没有签订商品房买卖合同，现所建房屋已全部出售，被告仅应付返还交付的160000元的责任。3、原告曾在2019年初找到被告，被告将所剩房屋出售给原告，原告没有同意。现距离通知原告的时间已经一年之久，房屋已售罄，无房可出售给原告。请依法驳回原告的诉请。经审理查明，2013年6月29日，河南三友物业服务有限公司交款为原告出具一张编号为0080013的160000元的订金收据。2017年6月2日，原、被告在商丘市××区新城办事处北海社区居委会的见证下签订一份《北海春天购房协议及开发商承诺书》，约定出卖人即甲方为被告，买受人即乙方为原告。内容为：第一条，乙方在神火大道与××交叉口西约200米，北海路南侧北海春天小区购买商品房一套，每平方米价格为3600元，已2013年6月29日交付购房定金款160000元。注：购房定金款收据为三友物业开具，交房时不得更改购房价格。收据编号0080013。第二条甲方不得单方面违约。若将房屋另售，否则违约金按已交定金的双倍计算赔偿。第三条经新城办事处北海社区领导出面调解，现甲、乙双方共同协商，将于2017年7月30日前继续开工建设。于2018年3月1日前签订《商品房购房合同》，于2018年6月30日前正式交房入住，小区配套设施齐全（热力除外）。第四条乙方在甲方取得《商品房预售许可证》后，接甲方通知15日内到甲方指定地点签订《商品房购房合同》，办理尾款（一次性付清或办理贷款）手续。逾期不办理者视为自动放弃购房，甲方有权解释合同，退还购房者所交购房定金。第五条甲方应在约定时间如期履行合同，如未按本合同第三条约定日期开工，签订《商品房购房合同》及交付商品房，如逾期上述任一约定期限，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自开具购房定金收据之日次日起至实际履行合同之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限30日，乙方有权按照下述约定追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付购房款定金利息，利息自合同约定甲方开具房屋已付款收据之日次日起至实际履行合同之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应自逾期违约之日次日起每日按已付商品房价款的万分之三向乙方支付违约金。2、解除合同。甲方应退还乙方已付购房定金款，支付已付款利息，利息自甲方开具房屋已付款收据之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应自开具房屋已付购房定金收据之日次日起每日按商品已付总价款的万分之三向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。承诺书中有原告两个联系电话号码。2018年5月份神阳公司对涉案项目取得了商品房预售许可证。神阳公司于2018年6月26日、2018年7月3日、2018年7月9日通过《商丘日报》刊发了《北海春天购房摇号公告》，对购房意愿为96平方米、113平方米、126平方米的团购业主通知分别于2018年6月29日10时在商丘市××区南京路与中州路交叉口西北角忆江南酒店、2018年7月6日10时、12日10时在商丘市××区南京路与中州路交叉口西北角鼎豪.巴黎酒店五楼会议室进行摇号。在摇号结束后原告得知摇号选房的消息，与被告方交涉购房事宜，当时被告同意将剩余一套96平方米的顶楼出卖给原告，原告坚持要求购买120平方米的房屋而没能达成一致意见。河南三友物业服务有限公司曾发放过《北海春天团购登记表》，表内注明三室二厅户型建筑面积约为120平方米，对应交纳定金为160000元。本院认为，根据河南三友物业服务有限公司2013年6月29日为原告出具的160000元收据和河南三友物业服务有限公司印发的《北海春天团购登记表》以及被告与原告于2017年6月2日签订的《北海春天购房协议及开发商承诺书》的内容，内容能够相互对应，可以认定河南三友物业服务有限公司收取原告160000购房定金后由被告神阳公司承担责任的事实。但是，根据双方约定的内容，不能确定所购房屋的具体位置，不具备商品房买卖合同的主要内容，双方真实目的是为了将来签订《商品房销售合同》，所签《北海春天购房协议及开发商承诺书》属于预约合同。被告神阳公司在取得商品房预售许可资格后，虽以刊发公告的形式通知团购业主参加购房摇号，但是，此种通知方式不能完全有效通知到全部团购业主，存在履行通知义务瑕疵，从而造成原告没能实际参加购房摇号，丧失交易机会，被告存在过错。但是，在此后原告在与被告交涉此事时，被告神阳公司曾为原告提供了交易机会，但由于原告坚持购买120平方米的房屋而不同意交易，致使现在被告无法履行预约义务，原告自身也存在过错。而且，即使原告参与了购房摇号，也不能确定一定能够达成交易协议。根据本案案情，双方已经没有继续履行签约商品房销售合同的可能性，被告应当将收取原告的定金160000元予以返还。关于原告要求双倍返还定金的问题，根据双方诉争的房屋面积120平方米和3600元的单价可以确定总房价应为432000元，根据定金数额不得超过主合同标的额20%的规定，原告所交160000元，只有86400元可以按照定金对待，由于被告的过错，致使原告丧失签约签约机会，被告应当承担双倍返还定金86200元的责任，其余73600元不应当按照定金，不在双倍返还范围之内，但根据约定被告应当承担收取此款期间的银行利息。原告已经选择定金条款，不能就此再选择违约金，而且，原告也有一定过错，因此，被告不再承担违约金责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二条，《关于适用若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告商丘神阳置业有限公司于本判决生效后10日内双倍返还收取原告张红英的定金共计172800元；二、被告商丘神阳置业有限公司于本判决生效后10日内返还收取原告张红英定金以外的其他款数73600元并承担该部分款项的利息（自2013年6月29日开始计算，至实际返还之日止，利率按照同期银行贷款利率计算）；三、驳回原告张红英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3855元，由原告张红英承担855元，被告商丘神阳置业有限公司承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  刘卫星二〇一九年七月三日书记员  柳 荫