山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1324民初2940号原告：郑祥利，男，汉族，1986年6月15日生，居民，住临沂市。被告：张传广，男，1947年1月10日生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：王涛、汤月玲，山东铭星律师事务所律师。被告：刘辉，男，1987年9月7日生，汉族，居民，住兰陵县。原告郑祥利诉被告张传广、刘辉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑祥利，被告张传广的委托诉讼代理人王涛、月玲到庭参加诉讼，被告刘辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。郑祥利向本院提出诉讼请求：1、请求驳回被告张传广的执行异议申请，撤销（2019鲁1324执异18号执行裁定书；事实和理由：刘辉所有的位于兰陵县房屋一套，已经于2018年3月8日被原告郑祥利按照诉讼保全程序依法申请查封，2018年10月19日贵院裁定拍卖该套房产用于清偿债务，2018年11月28日、2018年12月28日经两次司法拍卖，该套房产被自然人刘建营以23.2万元的价款拍得，2019年1月14日，被告张传广向贵院提出执行异议申请书，2019年3月28日，贵院审理认定被执行人刘辉出卖自己的房产并无不妥，张传广系善意购买人，裁定中止对幸福佳园27号楼2单元101室房产的执行。原告郑祥利对被执行人刘辉所有的位于兰陵县房屋一套进行的查封、拍卖，事实清楚、程序合法，被告张传广对该套房产的购买行为存在明显过错一是刘辉、李政、张传广，明知幸福花安居小区为经济适用房而私下倒手买卖，违反了《临沂市经济适用房管理办法》临政办发（200）48号第二十二条的规定：经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满五年，不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；二是根据临沂市金信房地产评估事务所评估报告，临金房评字（2018）第018号，评估价格该套房产价格为30.06万元，而李政从刘辉手里购买的价格为18.6元，张传广从李政手里购买价格为24.5万元，均明显低于市场价格。综上所述，张传广不能认定为善意购买人不能阻却贵院对幸福佳园的27号楼2单元101室的房屋的执行，请求请求撤销（2019鲁1324执异18号执行裁定书。张传广辩称：1、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封以前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中涉案房屋的实际情况以及房屋买卖的过程完全符合上述法律规定的情形，兰陵县人民法院作出的（2019）鲁1324执异18号执行裁定书于法有据。2、郑祥利在诉状中称，涉案房屋系经济适用房，不得上市交易，张传广在购买房屋的过程中存在过错，这一说法是错误的。首先，本案系执行异议之诉，案件的由来系执行过程中产生的纠纷，因此对于房屋性质不应当是本案需要审理的问题，法院需要审查的重点是涉案房屋是否存在中止执行的情形即可；其次张传广在购买涉案房屋时已经支付了合理的对价，且已经在房屋内实际居住，郑祥利主张张传广在本案中存在过错也是没有事实和法律依据的。3、关于郑祥利主张的购买价格低于市场价格，有欺诈嫌疑以及否认张传广系善意第三人的问题。首先，房屋的评估价格与实际成交价格应该区分对待，张传广购买房屋的实际价格24.5万元，案外人刘建营拍卖涉案房屋的成交价格是23.2万元，由此不难看出，交易价格符合市场行情，不存在欺诈的情况；其次，张传广已经年过七旬，为生活便利购买涉案房屋，支付了合理的对价且已经实际居住，房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，应当认定为善意购买人。被告刘辉将标的房屋出卖给李政的时间是2018年2月5日早于原告申请对涉案房屋进行查封的时间，不存在查封在前的情况。原告依据评估报告认定涉案房屋交易价格应为30.06万元，但是该评估报告依据的评估基准日为2018年9月，我方购买房屋时间是2018年5月，中间市场行情存在波动，且原告也解释了房屋价格的波动，仅依据评估报告认定的价格来评判我方交易价格过低是没有依据的，涉案房产未能办理变更登记并非是由于我方原因造成的，涉案房屋到目前为止仍不能办理房屋产权登记，而房屋备案登记是无法变更的，在条件不能成立的前提下我方无法办理房屋产权的变更登记，3.涉案房屋的查封时间是2018年3月8日，刘辉出卖给李政的时间是2018年2月5日也即在2018年2月5日之后，刘辉已经不是涉案房屋的合法权利人，4.民法总则以及合同法关于合同无效的明确规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但是在本案中原告引用的住房管理办法仅系地方政府规章，在法律位阶上并不是行政法规的强制性规定，也即我方提交的两份合同没有违反法律的禁止性规定，当然是有效的。综上所述，兰陵县人民法院作出的（2019）鲁1324执异18号执行裁定书事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。刘辉未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘辉在2012年申请购买了位于幸福佳园安居小区的经济适用房，房号为27#-2-101，于2013年3月27日和2014年9月26日向苍山县经济适用房建设指挥部办公室交纳经济适用房购房款50000元及94541元，2014年9月18日兰陵县房产和住房保障局为刘辉发放涉案幸福佳园的27号楼2单元101室经济适用房分配通知单。刘辉与李政于2018年2月5日签订《楼房买卖协议》一份，约定刘辉以186000元的价格将涉案房屋出卖给李政，李政将全部购房款支付给刘辉，刘辉将房子交付给李政，李政接收房子后进行了简单的装修。2018年5月23日，李政与张传广签订《楼房买卖合同》，约定李政以24.5万元的价格将涉案房屋出卖给张传广，张传广将全部购房款支付给李政，李政将房子交付给张传广，该房由张传广居住至今。2018年3月8日本院依郑祥利的诉讼保全申请对涉案房屋进行查封，本院在执行郑祥利申请执行刘辉民间借贷纠纷一案中，经本院委托，临沂市金信房地产评估事务所对涉案楼房进行评估，临沂市金信房地产评估事务所于2018年9月7日出具临金房评字（2018）第018号评估报告，总评估价格为30.06万元，评估时点为2018年9月4日。本院于2018年10月19日裁定拍卖该套房产用于清偿债务，2018年11月28日、2018年12月28日经两次司法拍卖，该套房产被刘建营以23.2万元的价款拍得，2019年1月14日，被告张传广提出执行异议申请书，本院于2019年3月28日作出（2019）鲁1324执异18号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条规定：申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。原告起诉时列李政为第三人，立案后申请撤销李政作为本案第三人参加诉讼，另行请求追加李有才为本案第三人参加诉讼，后又撤回追加李有才作为本案诉讼符合法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告郑祥利的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郑祥利负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 杰人民陪审员  马继达人民陪审员  朱汉兴二〇一九年七月三十一日书 记 员  赵红彬