上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18201号原告：上海瑞桥房地产发展有限公司。法定代表人：陈纯。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李光照，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上海悠左家居用品有限公司。法定代表人：蒋京京。被告：蒋京京。上述两被告共同委托诉讼代理人：周俊华，上海文飞永律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：杨娟娟，上海文飞永律师事务所实习律师。原告上海瑞桥房地产发展有限公司与被告上海悠左家居用品有限公司(以下简称悠左公司)、蒋京京房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海瑞桥房地产发展有限公司的委托诉讼代理人汪滢、被告上海悠左家居用品有限公司、蒋京京的共同委托诉讼代理人周俊华、杨娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海瑞桥房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告蒋京京之间的《“虹桥天地广场”预租合同》(以下简称《预租合同》)及原告与两被告之间的《承租权转让协议》(以下简称《转让协议》)于2019年2月28日解除；2.判令被告悠左公司支付自2019年1月1日起至2019年2月28日止的租金人民币(币种下同)60,958.8元，以及自2019年1月2日起至实际支付之日止每日按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金(分段计算，自2019年1月2日起至实际支付之日止，以32,029.2元为本金，按每日0.1%计算；自2019年2月2日起至实际支付之日止，以28,929.6元为本金，按每日0.1%计算)；3.判令被告悠左公司支付自2019年1月1日起至2019年2月28日止的物业管理费19,682.16元，以及自2019年1月2日起至实际支付之日止每日按照当月应付物业管理费的0.1%计算的逾期付款违约金(分段计算，自2019年1月2日起至实际支付之日止，以9,841.08元为本金，按每日0.1%计算；自2019年2月2日起至实际支付之日止，以9,841.08元为本金，按每日0.1%计算)；4.判令被告悠左公司支付自2019年1月1日起至2019年2月28日止的推广费2,461.6元，以及自2019年1月2日起至实际支付之日止每日按照当月应付推广费的0.1%计算的逾期付款违约金(分段计算，自2019年1月2日起至实际支付之日止，以1,230.80元为本金，按每日0.1%计算；自2019年2月2日起至实际支付之日止，以1,230.80元为本金，按每日0.1%计算)；5.判令被告悠左公司支付自2018年12月至2019年2月的电费3,291.6元，以及自2019年3月1日起至实际支付之日止每日按照应付电费3,291.6元为基数的0.1%计算的逾期付款违约金；6.判令被告悠左公司支付租赁期内享受的优惠租金差额45,264元；7.判令被告悠左公司支付提前解除合同违约金179,580元；8.判令被告悠左公司按照每日1,968元的标准支付自2019年3月1日起至2019年3月15日止的房屋占用费29,520元；9.判令被告悠左公司支付恢复原状费用35,946.43元；10.判令被告悠左公司支付本案律师费12,305元；11.判令被告蒋京京对上述第2至10项付款义务承担连带责任；12.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告蒋京京于2016年9月21日签订了《“虹桥天地广场”预租合同》，约定被告蒋京京承租上海市闵行区申长路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。后原告与两被告于2017年2月20日签订《承租权转让协议》，约定自2017年3月1日起，被告蒋京京将涉案房屋的承租权转让给被告悠左公司，同时被告蒋京京对被告悠左公司的履约承担连带保证责任。《预租合同》与《转让协议》签署后，原告依约履行自身各项义务，但是被告悠左公司却自2019年1月起拖欠该房屋的租金、物业管理费等。为此，原告于2019年2月28日通知被告悠左公司解除租赁合同，并要求被告悠左公司支付拖欠款项并承担违约责任。原告认为，《预租合同》与《转让协议》系原告与两被告的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。然而,被告悠左公司拖欠各项费用的行为已经构成了严重违约，并给原告造成了重大损失，故诉至法院。两被告辩称，两被告与原告就涉案房屋的租赁期限为三年，已按约履行两年多，被告悠左公司并无恶意拖欠费用的故意，实因经营困难。同意《预租合同》与《转让协议》于2019年2月28日解除。如原告能开具增值税发票，则认可未支付租金、物业管理费及推广费的期间及计算方式。逾期支付违约金过高，应按银行同期贷款利率计算。未支付的电费应以公用事业费押金抵扣，保证金及剩余的公用事业费押金应予返还。优惠租金差额、提前解除合同违约金与保证金、逾期支付违约金均属违约金，由同一违约行为引起，性质重叠，且均过高，应按实际损失主张，要求法院予以调整。被告悠左公司已于2月底搬离涉案房屋，不应支付房屋占用费。恢复原状应以附表三为标准，仅为水电等内容。原告主张权利并不必然需要通过诉讼实现，故不同意支付律师费。被告蒋京京同意对欠付的租金、物业管理费及推广费承担保证责任，其他的费用不承担，因显失公平。本院经审理认定事实如下：2016年，原告(出租方、甲方)与被告蒋京京(承租方、乙方)签订《预租合同》，约定：第一条、预租房屋情况：1.1甲方预租给乙方的房屋座落在本市虹桥天地广场购物中心内，详见本合同附表一，附表一约定：该房屋座落于上海市申长路XXX号XXX室，暂定租赁面积为123平方米。1.4甲方同意按本合同附表三交付标准将该房屋交付乙方进行装修工程，双方应于该房屋交付装修时签署确认文件，双方同意附表三及双方在交付装修时签署的确认文件作为本合同终止或提前终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据，附表三约定的交付标准项目包括楼层荷载、强电、弱电、暖通、新风等。第三条、租赁期限：3.1该房屋的租赁期限见附表五，附表五约定：该房屋租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日，共计3年。第四条、租金及其核算、支付方式和期限：4.1该房租租金及其核算、支付方式和期限见附表六，附表六约定：该房屋保底租金为(不含增值税)：第一租赁年度第一阶段(自2016年10月1日起至2016年11月30日)，每个月的第1日或之前支付优惠租金为3,813元/月；第一租赁年度第二阶段(自2016年12月1日起至2017年1月31日)，每个月的第1日或之前支付优惠租金为3,813元/月；第一租赁年度第三阶段(自2017年2月1日起至2017年9月30日)，该房屋保底租金为4元/天/平方米；第二租赁年度(自2017年10月1日起至2018年9月30日)，该房屋保底租金为5元/天/平方米；第三租赁年度(自2018年10月1日起至2019年9月30日)，该房屋保底租金为8元/天/平方米。每月应付保底租金=保底租金*(1+增值税税率)。第五条、保证金和其他费用：5.1乙方应向甲方支付一笔保证金，在签约时的数额及支付期限详见附表七，附表七约定：乙方应向甲方支付保证金为127,495.14元，即相当于最后一个租赁年度三个月的租金(若有保底租金和提成租金，则按保底租金)、三个月的物业管理费和三个月的推广费之总和以及前述总和费用之相应的用现行税率计算所得的增值税，并可按本合同5.2条调整。5.3本合同有效期内，若乙方未支付或未足额支付任何款项(包括但不限于合同约定乙方应付款项、逾期利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用)，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应在甲方通知的期限内向甲方补足保证金。第七条、房屋返还时的状态：7.1乙方应在本合同终止之日或提前终止之日将该房屋按附表三及交付时双方签署的确认文件(如有)的标准恢复原状(合理磨损除外)并经甲方验收和书面确认后返还给甲方，若因乙方使用该房屋或将该房屋恢复原状过程中造成该房屋或任何第三方人身、财物损坏的，乙方应予赔偿。因将该房屋按本合同约定的标准恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。第十三条、违约责任：13.1若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，乙方应向甲方或商场管理公司支付逾期利息(该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。13.3乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法地提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：(1)乙方应按第一租赁年度第【三】阶段的租金标准向甲方支付其已享受的租赁期内的优惠金额之差额；(2)向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金(若有保底租金和提成租金，则按保底租金)总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失。唯双方均应采取必要措施减低损失，如甲方之损失(包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等)得以减少，则乙方所需支付之赔偿额亦应相应减少；(3)向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。该等事件为：13.3.1若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过七天。……13.6租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的房屋占用费；……13.8租赁期届满或本合同提前终止，若乙方未按本合同7.1条的约定将该房屋恢复原状，则乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋套内建筑面积乘以500元/平方米计算，违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。甲方可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的，由乙方另行补足。第十四条、其他：14.2……特别说明：本合同项下物业管理费、水电公用事业费应支付到商场管理公司账户内。附表八约定：1、推广费：该房屋的推广费按【9.53】元/月/平方米(按该房屋暂定租赁面积计算)收取(不含增值税)。2.公用事业费押金：该房屋公用事业费押金按照每平方米暂定租赁面积【80】元收取，共计9,840元，乙方应于签署本合同同时支付上述费用。附表十约定：租赁期内乙方每月应付物业管理费(包括正常工作时间的空调使用)按【75.48元】/月/平方米(暂定租赁面积)计算(不含增值税)。2017年2月20日，原告(出租方、甲方)与被告蒋京京(原承租方、乙方)、被告悠左公司(新承租方、丙方)签订《转让协议》，约定：自2017年3月1日起，乙方将该房屋之承租权转让予丙方，丙方成为该合同的承租方，履行承租方在该合同下应负之义务(包括乙方在该合同下应当履行而尚未履行之义务)，并享受相应之权利。2.乙方应承担2017年2月28日前该合同项下的全部费用，自2017年3月1日起，该合同项下该房屋的所有费用由丙方承担。乙方及丙方应自行结算相关费用，与甲方无涉。11.乙方同意作为丙方的保证人，对丙方履行该合同及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至该合同及其他已签署的以及将来签署的与该房屋有关的协议、备忘录等一切文件履行完毕后的一年。2018年2月6日，原告向被告悠左公司发送《关于变更物业管理费支付方式之通知函》，载明：因我司运营模式调整，涉案房屋的物业管理费(仅指物业管理费，不包括物业其他收费项目)之支付方式予以调整，请贵方于2018年5月1日起支付物业管理费至我司账户。同日，被告悠左公司签收回执。2019年2月15日，原告向被告悠左公司发送告知函，要求被告悠左公司支付已拖欠的租金、推广费、物业管理费共计83,102.56元，滞纳金暂计2,416.46元。2019年2月28日，原告再次向被告悠左公司发送告知函，载明：贵司拖欠涉案房屋租金、推广费、物业管理费、公用事业费等已超过59天，严重违反租赁合同。为防止损失的进一步扩大和维护我司的合法权益，现正式函告贵司，租赁合同于2019年2月28日终止，请贵司于2019年3月3日下午17：00前将涉案房屋按租赁合同附表三返还我司，否则，我司将按租赁合同约定自行收回涉案房屋。2019年6月17日，案外人上海丰诚物业管理有限公司出具情况说明，载明：就商场租户悠左公司拖欠的2018年12月至2019年2月的电费3,291.6元，原告已经与我公司在2019年1月至3月费用结算中结清，即我公司已从原告处收取上述电费，因此上述电费由原告自行向该租户主张。另查明，原告收到保证金127,495.14元及公用事业费押金9,840元，双方同意在本案中一并处理。原告为本案诉讼支出律师费12,305元。以上事实，由《“虹桥天地广场”预租合同》、《承租权转让协议》、告知函2份及邮寄凭证、《关于变更物业管理费支付方式之通知函》及回执、情况说明、律师合同及律师费发票等证据及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原告与被告蒋京京签订的《预租合同》及原告与两被告签订的《转让协议》均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告悠左公司未按期支付租金及相关费用，构成违约，应当按照合同的约定足额支付并承担相应的违约责任。原告与两被告在庭审中一致同意《预租合同》与《转让协议》于2019年2月28日解除，于法不悖，本院予以确认。原告要求被告悠左公司支付自2019年1月1日起至2019年2月28日止的租金、物业管理费、推广费及2018年12月至2019年2月的电费，合法有据，本院予以支持。被告悠左公司辩称已于2019年2月底搬离涉案房屋，但未提供证据加以证明，本院不予采信，故被告悠左公司应当按照合同约定支付房屋占用费。因涉案房屋的租赁合同解除系被告悠左公司的违约行为导致，故原告要求悠左公司支付优惠租金差额的主张，合法有据，本院予以支持。关于解除合同违约金，本院认为，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告主张的违约金过高，本院酌定为88,560元，同时将逾期付款违约金的标准调整为每日0.05%。关于保证金及押金，本院认为，支付违约金及没收保证金，其目的均是弥补因合同解除所致之损失，考虑到合同解除后，给予原告适当的宽限期即可弥补其损失，而非涉案房屋未另行出租或者使用的全部空置损失均应由被告悠左公司承担，据此，原告应向被告悠左公司退还保证金及押金。同时，考虑到被告悠左公司支付的优惠租金差额及违约金足以弥补原告的损失，故对于原告对涉案房屋恢复原状的费用，本院不予支持。律师费系原告为本案诉讼实际支出的费用，有合同约定，且属合理，本院予以支持。对于被告蒋京京对被告悠左公司的连带保证责任，系《转让协议》明确约定，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告上海瑞桥房地产发展有限公司与被告蒋京京就上海市闵行区申长路XXX号XXX室房屋签订的《“虹桥天地广场”预租合同》及原告上海瑞桥房地产发展有限公司与被告上海悠左家居用品有限公司、蒋京京就上海市闵行区申长路XXX号XXX室房屋签订的《承租权转让协议》于2019年2月28日解除；二、被告上海悠左家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞桥房地产发展有限公司自2019年1月1日起至2019年2月28日止的租金60,958.8元及逾期付款违约金(分段计算，第一段：以32,029.2元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年1月2日起至实际支付之日止；第二段：以28,929.6元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年2月2日起至实际支付之日止)；三、被告上海悠左家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞桥房地产发展有限公司自2019年1月1日起至2019年2月28日止的物业管理费19,682.16元及逾期付款违约金(分段计算，第一段：以9,841.08元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年1月2日起至实际支付之日止；第二段：以9,841.08元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年2月2日起至实际支付之日止)；四、被告上海悠左家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞桥房地产发展有限公司自2019年1月1日起至2019年2月28日止的推广费2,461.6元及逾期付款违约金(分段计算，第一段：以1,230.80元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年1月2日起至实际支付之日止；第二段：以1,230.80元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年2月2日起至实际支付之日止)；五、被告上海悠左家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞桥房地产发展有限公司2018年12月至2019年2月的电费3,291.6元及逾期付款违约金(以3,291.6元为基数，按日利率0.05%计算，自2019年3月1日起至实际支付之日止)；六、被告上海悠左家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞桥房地产发展有限公司优惠租金差额45,264元；七、被告上海悠左家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞桥房地产发展有限公司违约金88,560元；八、被告上海悠左家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞桥房地产发展有限公司自2019年3月1日起至2019年3月15日止的房屋占用费29,520元；九、被告上海悠左家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞桥房地产发展有限公司律师费12,305元；十、原告上海瑞桥房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海悠左家居用品有限公司保证金127,495.14元及公用事业费押金9,840元；十一、被告蒋京京对上述第二项至第九项付款义务承担连带责任；十二、驳回原告上海瑞桥房地产发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,640.5元，由被告上海悠左家居用品有限公司、蒋京京共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇一九年七月十二日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同约定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。