海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9003民初1128号 原告：林海静，男，1977年9月15日出生，汉族，现住海南省儋州市。 原告：张少红，女，1981年10月23日出生，汉族，现住海南省儋州市。 委托诉讼代理人：林海静，系原告张少红丈夫。 被告：儋州晋发房地产开发有限公司。住所地:海南省儋州市那大镇东坡路丹阳小区B3栋。 法定代表人：陈铮，该公司总经理。 原告林海静、张少红与被告儋州晋发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林海静（原告张少红委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告共同向本院申请给予45天的庭外调解期限，但未达成调解协议。本案现已审理终结。 原告林海静、张少红向本院提出诉讼请求：1、判令被告60日内把需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送到房地产行政主管部门并协助原告办理土地所有权变更及房屋产权登记手续；2、判令被告向原告支付违约金19805元（2018年1月1日至2018年12月3日）；3、判令案件受理费由被告来承担。庭审中，原告明确表示，以已付购房款为基数，按工作日的日万分之一计付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的违约金。事实和理由：2013年4月25日，原告与被告签订《儋州市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的海南亚澜湾项目3栋1102房商品房（以下简称涉案房屋），购房款总价388112元，交房日期为2014年9月28日前，交房后360个工作日内为原告办理房产证，逾期办证按已付总房款的日万分之一支付违约金。合同签订后，由于被告欠缴土地违约金导致政府停办海南亚澜湾项目的规划验收手续。2016年6月6日政府恢复了海南亚澜湾项目的办证业务。2016年12月7日海南亚澜湾项目完成规划验收后，被告未及时为原告办理房产证已构成违约，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告儋州晋发房地产开发有限公司书面答辩称，一、涉案房屋未能办理房产证的责任不应由被告承担。海南省第二中级人民法院生效判决确认，海南亚澜湾项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为导致的，并非被告的责任。《儋州市商品房买卖合同》明确约定，因被告的原因导致原告不能在约定的期限内取得房产证，被告才需要承担违约责任。故被告不应向原告支付逾期办证违约金。二、即使被告应支付逾期办证违约金，亦应从办证手续恢复办理后360个工作日的办证期限之次日计算违约金。2014年相关政府部门暂停海南亚澜湾项目用地规划相关许可手续，导致被告无法开展办证工作。之后虽恢复办证手续，但仍需经过面积测绘、工程竣工验收备案、业主面签等一系列复杂的手续，加上“两证合一”改革及办证流程的改变，均需要按照新规定重新提交办证材料。如法院认定被告违约，请求法院依据相关法律规定，综合项目实际情况、造成逾期办证的原因、恢复办证所需的合理时间、当事人的过错程度和预期利益等相关因素，合理酌情确定违约金的支付标准。三、退一步来说，如果法院认定被告应当支付违约金，亦应当从中扣除被告已支付的6083元。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦依职权调取了海南省第二中级人民法院（2017）琼97民终431号民事判决书。被告未到庭质证，视为放弃质证的权利。原告提交的《儋州市商品房买卖合同》、购房发票、（2018）琼9003民初7731号民事判决，被告提交的《关于物业补偿费的有关协议》《关于物业补偿费的有关协议的收款明细》及本院依职权调取的海南省第二中级人民法院（2017）琼97民终431号民事判决，上述证据内容真实、形式合法且与本案有关，本院予以确认。原告提交的交房收据与本案无关，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： (一）合同签订及履行情况 2013年4月25日，原告(买受人）与被告(出卖人）签订《儋州市商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的海南亚澜湾项目3栋1102房商品房，建筑面积99.29㎡。单价为3908.87元/㎡，房屋总价款为388112元。买受人于签订合同时支付首期房款118112元，余款270000元申请办理银行按揭贷款支付。出卖人应当在2014年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经勘察、设计、监理、施工、建设等五方共同验收合格并符合合同约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用。其中合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位。 合同签订后，原告支付购房款合计388698元给被告。被告亦向原告出具相应数额的发票。2014年9月27日，被告交付涉案房屋给原告使用，但被告至今未协助原告办理涉案房屋权属登记。 (二）诉讼情况 1、就原、被告之间的商品房预售纠纷，原告于2016年10月8日起诉，请求判令被告限期为其办理房地产权属证书并支付违约金。本院于2016年12月20日作出一审判决，该判决认为，在海南亚澜湾项目相关许可手续办理过程中，由于政府审计及相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案等手续，更无法办理房屋权属登记，本案逾期办证并非被告的责任导致。原告主张违约金不符合合同约定，不予支持。一审判决驳回原告的诉讼请求。原、被告均未上诉，该判决已发生法律效力。 2、就逾期办证违约金支付问题，原告于2018年9月13日向本院起诉，请求被告支付从2017年8月1日起算至2017年12月31日止的违约金。本院于2018年12月25日作出（2018）琼9003民初7731号民事判决，判决被告支付违约金5836元。被告不服，提起上诉。二审审理期间，被告撤回上诉,海南省第二中级人民法院裁定准许其撤回上诉。 (三）其他情况 1、被告开发的海南亚澜湾项目因未能依约给买受人办理房地产权属登记手续，海南亚澜湾项目的多个买受人于2016年底向本院起诉，要求被告限期为其办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金。在该批系列案件中，其中买受人黎加斌、陈洁霞不服本院一审判决向海南省第二中级人民法院提起上诉。该院于2017年6月8日作出（2017）琼97民终431号民事判决。该判决认为,根据儋州市人民政府及其相关行政主管部门的相关函件及专题会议纪要内容等可知，涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是因为在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为，并非被告的责任。故黎加斌、陈洁霞请求被告支付违约金不符合双方合同的约定。......尽管产权登记权属证书的办理系行政机关的行政行为，最终核准颁证的是行政机关，被告无权决定权属证书的办理时间。但依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文件”。《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款亦规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。故黎加斌、陈洁霞请求被告限期办理权属证书的实质内容包含请求被告协助办证并提供必要的证明文件的意思。根据法院查明，涉案房屋已经交付，虽因政府审计、相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续，但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除。故被告应当按照上述法律法规的规定，60日内将办证所需材料报房地产行政主管部门并协助黎加斌、陈洁霞办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。该二审判决撤销一审民事判决，判决被告自判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助黎加斌、陈洁霞办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，驳回黎加斌、陈洁霞关于支付违约金的诉讼请求。二审判决现已发生法律效力。 2、就被告逾期办证问题，原告等人拟于2018年期间向法院起诉。经协商，吴建基（甲方）与原告（乙方）签订《关于物业补偿费的有关协议》。协议约定：1.甲方自愿补偿乙方2018年1月1日至2018年12月31日物业费用；2.甲方承诺2018年12月31日提交乙方办理不动产权证所需合法有效材料至不动产权登记中心，如甲方未能如约，则乙方有权主张其相关权益，如约定时间内提起诉讼，则该费用抵扣合同违约金；3.乙方承诺在收到甲方物业补偿费之后在2019年1月1日前不得主张2018年度内的关于商品房预售合同纠纷的权益；4.乙方承诺在收到补偿款之后严守该事宜秘密，不得向任何人谈起，不得做有关于该事务相驳事宜。协议签订后，吴建基支付6083元给原告。原告称，协议约定不能在2018年不能起诉但可以在2019年起诉。 本院认为，原告与被告于2013年4月25日签订的《儋州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的合同义务。根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点为：被告应否限期为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并支付逾期办证违约金。 关于被告应否限期为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的问题。本案被告开发的海南亚澜湾项目，在2016年12月前是因政府审计、相关审批部门的行政行为导致未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续。被告在该期间内未能为业主办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，不是被告的过错导致。但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除，而被告在阻却办证的事由已经消除后，未及时协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，责任在于被告。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明”及《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，原告主张被告将办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。根据前述理由，海南亚澜湾项目阻却办证的事由于2016年12月消除后,逾期办证的责任在于被告，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《儋州市商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同；以上所有日期约定均以工作日为计算单位。原告已另案主张截止至2017年12月31日的逾期办证违约金，现其主张以已付购房款为基数，按工作日的日万分之一计付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的违约金，本院予以支持，即违约金数额为9717.45元(388698元×250天×万分之一）。至于被告已支付给原告的补偿费6083元应否从违约金中扣除的问题，根据《关于物业补偿费的有关协议》的约定可知，被告支付原告6083元是为解决被告逾期办证的违约责任问题，根据公平原则，该笔款项应从逾期办证违约金中抵扣。故被告应支付原告逾期办证违约金3634.45元(9717.45元-6083元）。对原告主张违约金超出的部分,本院不予支持。被告关于不应支付逾期办证违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，原告诉请部分成立。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项，《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告林海静、张少红办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续； 二、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内向原告林海静、张少红支付2018年1月1日至2018年12月31日的逾期办证违约金3634.45元； 三、驳回原告林海静、张少红的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费148元，由被告儋州晋发房地产开发有限公司负担25元，原告张少红、林海静负担123元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  许琼焕 二〇一九年七月八日 书记员  翟嘉贤 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。