广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终6380号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱华，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：曾东汉，广东至简律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市融科金属制品有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：覃悠悠。委托诉讼代理人：覃永强，该公司员工。被上诉人（原审被告）：覃悠悠，男，汉族，住广西壮族自治区。委托诉讼代理人：覃永强，本案被上诉人覃悠悠的父亲。被上诉人（原审被告）：林侨榕，女，汉族，住广东省饶平县。上诉人朱华因与被上诉人佛山市融科金属制品有限公司（以下简称“融科公司”）、覃悠悠、林侨榕租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初16280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱华上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判朱华仅需返还50%保证金（45056元）给融科公司；2.撤销一审判决第七项；3.融科公司、覃悠悠、林侨榕承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。朱华出租给融科公司、覃悠悠、林侨榕的部分租赁物具有产权，该部分租赁物有420多平方米。因此，涉讼《房屋租赁合同》部分有效，合同保证金条款亦应当部分有效，朱华有权没收融科公司、覃悠悠、林侨榕的部分保证金。二、涉讼租赁物是朱华与前承租人解除租赁合同后再租赁给融科公司、覃悠悠、林侨榕使用，在案涉租赁合同签订时，租赁物的装饰装修物的所有权人应当是朱华，不属于融科公司、覃悠悠、林侨榕所有，故一审判决朱华赔偿20000元给融科公司缺乏法律依据。融科公司、覃悠悠辩称，朱华的上诉请求无法律依据，理应将全部保证金返还给融科公司、覃悠悠。一审判决朱华应向融科公司、覃悠悠赔偿损失的数额过低，由于朱华在合同约定的租赁期内强行破坏案涉场地，导致涉讼租赁物已不具备鉴定评估条件，致使涉讼租赁物的装修价值已无法核实。朱华应当对其强占、强拆融科公司、覃悠悠财物的行为承担责任。一审期间，朱华也确认其将融科公司、覃悠悠的物品扣押于涉讼租赁物的首层，且在一审法官面前明确表示不会将案涉物品归还给融科公司、覃悠悠，其具有明显的主观恶意。融科公司、覃悠悠的物品属于融科公司、覃悠悠所有，融科公司、覃悠悠有权要求朱华将融科公司、覃悠悠的物品返还给融科公司、覃悠悠。融科公司、覃悠悠在租赁期内，将涉讼租赁物用于实际生产经营活动。由于朱华强制停电的行为，严重影响融科公司、覃悠悠的生产经营，从而导致融科公司、覃悠悠2017年8月1日至2017年9月15日的租金损失和经营损失，请求二审法院责令朱华自行承担租金并赔偿融科公司、覃悠悠的相应经营损失。林侨榕未到庭亦未提交书面答辩意见。朱华向一审法院起诉请求：1.解除朱华与林侨榕于2016年10月20日签订的《房屋租赁协议》；2.林侨榕腾空涉讼租赁物返还予朱华；3.林侨榕向朱华支付2017年7月1日至2017年8月31日的租金55592元（每月27796元），并自2017年9月1日起至林侨榕实际返还涉讼租赁物日止按每月27796元向朱华支付占有使用费，以及从2017年7月5日起至2017年8月4日止以27796元为本金按日千分之二标准计付违约金，从2017年8月5日起至实际清偿之日止以55592元为本金，按日千分之二标准计付违约金；4.林侨榕向朱华支付已代缴2017年6月、7月水电费合共17038元；5.林侨榕支付的90112元履约保证金归朱华所有；6.覃悠悠、融科公司对上述款项承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由融科公司、覃悠悠、林侨榕承担。融科公司向一审法院提出反诉请求：1.朱华退回融科公司预支付的租赁保证金90112元；2.朱华赔偿融科公司的经营损失费及资产损坏损失费共200000元；3.本案诉讼费用由朱华承担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区******委会的仓库一，登记权属人为南海区狮山镇××村民小组，规划用途为仓库，建筑面积1680平方米，一层框排架结构，已办理房地产权证，证号为粤房地权证佛字第0×××3号，地号为0×××9。位于南海区狮山镇××委会的土地，登记土地使用权人为佛山市南海区*********民小组，已办理土地证，证号为佛府南国用（2009）第06××2号，地号为06××9，土地用途由划拨工业用地变更为划拨批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。2016年10月20日，朱华（甲方、出租方）与林侨榕签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于佛山市********××综合楼一后面临建、仓库（一）底层部分、二楼部分出租予乙方，租赁期限为自2016年11月1日到2019年7月31日止。租金计算标准：仓库（一）首层租金单价15.4元/平方米，面积1163平方米；仓库（一）二楼租金单价11元/平方米，面积420.3平方米；空地租金单价5.5元/平方米，面积616平方米；仓库（一）与综合楼一之间临建租金单价13.2元/平方米，面积142平方米；租金从2016年11月1日开始缴纳，每月租金合计为27796元；租金按月收取，每月5号前缴纳当月租金，如逾期支付的，甲方有权按租金每日千分之二收取乙方逾期滞纳金，直至乙方付清为止。乙方在本合同签订之日向甲方交纳90112元作为本合同的保证金。甲方按现状移交租赁标的；乙方必须按合同规定依时足额缴付租金；乙方逾期一月不能向甲方交纳租金的，视为乙方违约，任何一方构成违约时，违约一方应当以相当于违约当年半年租金总额向守约一方支付违约金，守约一方有权单方面解除合同。租赁期满，乙方在本标的物上增加的建筑物，增加的水、电等线路设施均无偿归甲方所有。每月水费按3.5元/吨计算，电费公摊10%、单价0.9元/度，装电容量费23元/度，水电费甲方只能开具收据。2016年12月1日，融科公司（乙方）与案外人佛山市慧×铝制品有限公司（甲方，以下简称“慧×公司”）签订《设备转让合同》，约定甲方同意将公司内的设备一批（附转让设备清单）以255000元的价格转让给乙方。合同附件《转让设备清单》中包括装修转手费100000元、办公设备20000元等。2017年6月1日，融科公司承诺：由于公司资金回笼出现问题，所以5月份租金、水电费需在6月7日付清，从6月开始，租金、水电费保证在当月29日付清，如不付清，后果自负。2017年8月10日，朱华通过手机短信发送律师函，大致内容如下：因融科公司、覃悠悠、林侨榕拖欠2017年7月、8月租金及未缴交2017年6月、7月水电费，朱华主张解除与林侨榕签订的《房屋租赁协议》，林侨榕腾退租赁物，恢复原状交付予朱华，清偿全部欠款。融科公司、覃悠悠确认于2017年8月13日收到上述函件。朱华确认2017年6月电费6199.2元、水费210元、装电容量费1840元，7月电费6728.4元、水费220.5元、装电容量费1840元，合共17038.1元。朱华确认收到租赁保证金90112元。融科公司核准成立于2016年11月23日。覃悠悠与林侨榕为夫妻关系，于2015年9月18日登记结婚。案外人广东××商业银行股份有限公司松岗支行以慧×公司、覃永强、张某某为被执行人，向一审法院申请强制执行，一审法院受理并立案，案号为（2018）粤0605执49号，后一审法院依法查封被执行人慧×公司位于佛山市南海区*****委会仓库-2号的机械设备一批。2018年7月3日，案外人卢涛通过司法拍卖竞得该批设备所有权，并确认于2018年7月18日完成交接。诉讼中，一审法院根据融科公司、覃悠悠的申请，依法委托佛山市京信资产评估事务所对位于佛山市南海区*********××综合楼一后临建、仓库（一）首层及二楼的装修现值进行评估。该公司于2018年8月27日出具《撤回评估申请函》，认为经作业人员于2018年4月19日前往现场查勘，发现内部原装修工程已被拆除、装修残料基本灭失，且标的区域已被重新利用，另当事人至今未能提供有效评估申报明细，就目前获得资料，无法对该装修工程的市场价值进行评估，申请撤回评估。经一审法院询问，朱华、融科公司、覃悠悠、林侨榕均同意终止上述评估。庭审中，朱华陈述，涉讼租赁物仓库（一）二楼，仓库一及综合楼之间的临建没有产权证亦没有办理规划报建手续；2017年9月下旬，朱华将涉讼租赁物的大门上锁，禁止融科公司、覃悠悠、林侨榕出入，2017年10月初，围蔽涉讼租赁物，2017年12月22日，朱华将仓库（一）二层的残留物品归集存放于首层，现涉讼租赁物仓库（一）首层存放了法院查封的融科公司、覃悠悠、林侨榕机械设备，仓库（一）二层已由朱华进行装修使用，空地及仓库（一）与综合楼之间的临建由朱华围蔽，现涉讼租赁物已由朱华控制使用；朱华确认涉讼租赁合同相对方为林侨榕。覃悠悠、融科公司陈述，2017年8月中下旬，融科公司、覃悠悠、林侨榕曾回到租赁物拿出部分金属原料。朱华、覃悠悠、融科公司共同确认，涉讼租赁物是由慧×公司装修的，林侨榕承租涉讼租赁物后用于经营融科公司。一审法院认为，涉讼《房屋租赁合同》抬头处列明承租方为林侨榕个人，最后落款处亦由林侨榕本人署名，林侨榕虽辩称其代表融科公司承租涉讼租赁物，并非本案适格主体，但林侨榕并未举证证明签订涉讼合同时已向朱华披露受融科公司委托签署涉讼合同，且融科公司于2016年11月23日成立后至本案诉讼接近2年仍未在合同上加盖公章，则融科公司就涉讼合同承租主体身份的并未明确，故林侨榕的抗辩依据不足，一审法院不予采信。朱华、融科公司、覃悠悠、林侨榕均确认林侨榕承租涉讼租赁物后用于经营融科公司，且融科公司自认本案的债务为融科公司债务，故林侨榕作为租赁合同签订人、融科公司作为涉讼租赁物的实际使用人，均应作为涉讼合同相对方，有权主张涉讼租赁物的租赁债权及有义务承担涉讼租赁物的租赁债务。因涉讼租赁标的物包括仓库（一）首层1163平方米（以下简称首层）、仓库（一）二楼420.3平方米（以下简称二楼）、空地616平方米（以下简称空地）及仓库（一）与综合楼一之间临建142平方米（以下简称临建）。由于当事人均未能提供二楼与临建已办理规划报建手续，故朱华与林侨榕签订的涉讼合同关于二楼与临建的部分无效。涉讼合同中关于租赁首层与空地的约定是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该部分约定合法有效。林侨榕、融科公司作为承租方，有义务按时依约交纳租金（使用费），林侨榕、融科公司逾期一个月未向朱华支付租金，根据涉讼合同约定，林侨榕、融科公司的行为也构成违约，一审法院对朱华主张解除涉讼合同中关于首层及空地的租赁约定予以支持；朱华作为出租方，提供合法适租的租赁物是出租方的义务，林侨榕、融科公司在签订涉讼合同前，均有义务审查租赁物是否适租，朱华和林侨榕、融科公司对涉讼合同无效均有责任，涉讼合同关于二楼及临建的租赁约定无效，自始无效，一审法院对朱华请求解除该部分约定不予支持。由于朱华诉讼中确认已收回涉讼租赁物，故对朱华相关诉请，一审法院不作重复处理。虽然涉讼合同中关于二层与临建部分的约定无效，但林侨榕、融科公司实际使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同约定的租金标准支付实际使用涉讼租赁物期间的费用予朱华，即林侨榕、融科公司应参照涉讼合同约定的标准向朱华支付涉讼租赁物首层与空地的租金，及二楼与临建的场地使用费。诉讼中，朱华陈述，于2017年9月下旬对涉讼租赁物上锁，禁止林侨榕、融科公司进入；融科公司陈述，2017年9月中旬，朱华封锁涉讼租赁物，林侨榕、融科公司无法实际使用涉讼租赁物，故一审法院认定朱华于2017年9月15日起已收回涉讼租赁物。现朱华主张林侨榕、融科公司按每月27796元的标准计付自2017年7月1日起至实际返还涉讼租赁物之日止的租金或使用费，融科公司作为实际使用人，确认自2017年7月1日起未支付租金或使用费予朱华，且对朱华主张的租金标准无异议，林侨榕作为付款义务履行方，未到庭提出异议，亦未举证证明已依约履行付款义务，故朱华主张林侨榕、融科公司按每月27796元标准计付2017年7月1日至2017年9月15日止的租金或使用费69490元，合理有据，朱华上述诉请超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。若朱华认为涉讼租赁物首层存放被法院查封机械设备一批，致其权益受损可另循法律途径解决。关于朱华主张林侨榕、融科公司以欠付的2017年7月及8月的租金或使用费为本金计付违约金，因涉讼合同中关于涉讼租赁物首层与空地部分有效，林侨榕、融科公司逾期支付租赁物首层与空地部分租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但朱华依据涉讼合同关于林侨榕、融科公司逾期支付当期租金应按日千分之二计收逾期滞纳金的约定主张违约金标准过高，一审法院酌定违约金调整为按日万分之五标准计算。根据涉讼合同约定，林侨榕、融科公司应于每月5日前向朱华支付当月的租金，现林侨榕、融科公司未依约支付相应月份的租金，应分别以21298.2元（1163平方米×15.4元/平方米+616平方米×5.5元/平方米）为本金从2017年7月6日起、2017年8月6日起，各项均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计付逾期违约金予朱华。关于涉讼租赁物二楼与临建部分无效，合同无效，关于对该部分违约金的约定亦当然无效，但参照涉讼合同约定，林侨榕、融科公司逾期支付使用费，给朱华造成了资金占用损失，林侨榕、融科公司应赔付相应损失予朱华，一审法院酌定林侨榕、融科公司以欠付场地使用费为本金从应付之次日起至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予朱华，故林侨榕、融科公司应以6497.7元（420.3平方米×11元/平方米+142平方米×13.2元/平方米）为本金分别从2017年7月6日起、2017年8月6日起，各项均至实际付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予朱华，超出核定部分，一审法院依法不予支持。朱华主张林侨榕、融科公司支付2017年6月、7月的水电费17038元。诉讼中，融科公司对向朱华交纳水电费及朱华主张的水电费数额无异议，林侨榕未到庭提出异议，且水电费属于正常使用租赁物必然发生的费用，朱华主张林侨榕、融科公司支付2017年6月1日至2017年7月31日期间水电费的数额合理，一审法院对朱华上述主张予以支持。关于合同约定的保证金，因涉讼合同并未约定林侨榕、融科公司违约，朱华有权没收保证金，且根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，因无效合同取得的财产，应当予以返还，即无论涉讼合同有效部分或无效部分，朱华主张没收林侨榕、融科公司支付保证金均不符合合同约定或法律规定，一审法院对朱华该项主张不予支持。现涉讼合同双方已作结算处理，朱华收取的保证金应返还予林侨榕、融科公司，融科公司反诉主张朱华返还保证金合理有据，一审法院予以支持。关于融科公司主张的经营损失及装修、设备损失的问题。一、因朱华与林侨榕、融科公司对涉讼租赁物内装修是慧×公司投入无异议，且林侨榕、融科公司已举证证明其承接慧×公司资产支付的对价包括涉讼租赁物的装修及设备价值。二、因朱华在诉讼中明确其于2017年9月对涉讼租赁物上锁、10月围蔽涉讼租赁物、12月22日自行对林侨榕、融科公司物品归集整理后对二楼已装修使用，即朱华自行接收并使用涉讼租赁物。三、根据一审法院依法委托佛山市××资产评估事务所出具《撤回评估申请函》，因涉讼租赁物内部原装修工程已被拆除、装修残料基本灭失，且标的区域已被重新利用，致使涉讼租赁物已不具备鉴定评估条件，且当事人未能提供有效评估申报明细，涉讼租赁物的装修价值已无法核定。因此，一审法院综合考虑上述情况，结合林侨榕、融科公司举证转让设备清单、林侨榕、融科公司的自认及双方过错程度，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条规定，酌定朱华赔偿融科公司装修设备损失20000元。融科公司主张经营损失，但并未举证证明具体经营情况及损失数额，融科该项主张依据不足，一审法院不予支持。覃悠悠与林侨榕为夫妻关系，本案经审理确定债务发生在覃悠悠、林侨榕夫妻关系存续期间，且覃悠悠担任融科公司法定代表人，可见本案债务属于夫妻关系存续期间共同经营产生的，故覃悠悠对林侨榕在本案确定的债务承担责任，合理有据，一审法院予以支持。林侨榕经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认朱华与林侨榕于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》中关于仓库（一）首层与空地租赁的部分解除；二、林侨榕、覃悠悠、融科公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月1日至2017年9月15日期间的租金及场地使用费69490元予朱华；三、林侨榕、覃悠悠、融科公司应以21298.2元为本金分别从2017年7月6日起、2017年8月6日起，各项均至实际付清之日止，按日万分之五的标准计付违约金予朱华，本项随上列第二项清；四、林侨榕、覃悠悠、融科公司应以6497.7元为本金分别从2017年7月6日起、2017年8月6日起，各项均至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予朱华，本项随上列第二项清；五、林侨榕、覃悠悠、融科公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年6月1日至2017年7月31日期间的水电费17038元予朱华；六、朱华应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金90112元予融科公司；七、朱华应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿20000元予融科公司；八、驳回朱华的其他诉讼请求；九、驳回融科公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费12972.68元，减半收取计6486.34元（朱华已预交），由朱华负担1556.72元，由林侨榕、覃悠悠、融科公司共同负担4929.62元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期缴纳的，一审法院将依法强制执行。朱华预交的案件受理费4929.62元，在判决发生法律效力后经朱华书面申请，一审法院予以退还。本案反诉受理费减半收取计2825.84元（融科公司已预交），由融科公司负担1574.72元，朱华负担1251.12元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院缴纳，逾期缴纳的，一审法院将依法强制执行。融科公司预交的案件受理费1251.12元，在判决发生法律效力后经融科公司书面申请，一审法院予以退还。二审期间，融科公司、覃悠悠向本院提交融科公司2017年5月至2017年7月的《销售明细》和《利润表》，拟证明融科公司、覃悠悠在租赁期内将涉讼租赁物用于实际经营活动，朱华扣押融科公司、覃悠悠物品的行为已造成融科公司、覃悠悠经营损失。经质证，朱华对上述证据不予认可，认为该证据与本案没有关联性。林侨榕未出庭发表质证意见。朱华、林侨榕未向本院提交新证据。经审查，融科公司、覃悠悠提交的上述证据与本案二审审查的焦点不具有关联性，本院不予确认。经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”围绕着朱华的上诉请求，二审审查的焦点为朱华要求没收融科公司一半的租赁保证金及无需向融科公司赔偿20000元装修设备损失应否支持问题。朱华上诉主张涉讼《房屋租赁合同》部分有效，部分无效，融科公司构成违约，其有权没收融科公司缴纳的一半租赁保证金。本院对此认为，朱华在本案中未能提交证据证实涉讼《房屋租赁合同》涉及二楼与临建部分的租赁物已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，该合同关于二楼与临建部分依法无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，朱华基于无效合同收取的租赁保证金理应返还。又因朱华收取的租赁保证金为整体租赁物的保证金，并未单独区分取得及未取得规划报建部分，且双方签订的《房屋租赁合同》中，亦未约定承租方违约，出租方有权没收租赁保证金。基于上述事实，一审法院判令朱华应全额退还租赁保证金合法有据，朱华上诉主张没收融科公司缴纳的一半租赁保证金缺乏依据，本院不予支持。朱华上诉主张涉讼租赁物不是融科公司装修，没有对融科公司构成侵权导致其物权损失，朱华无需承担该项赔偿责任。本院审查认为，涉讼租赁物虽为原承租人慧×公司装修，但融科公司、覃悠悠后向慧×公司支付对价取得涉讼租赁物的装修及设备的权益。朱华在未与融科公司办理物品交接手续的情况下，自行对涉讼租赁物归集整理后对二楼进行内部装修使用，导致法院无法通过鉴定方式核定涉讼租赁物内原装修价值。综合以上事实，融科公司的举证、自认及双方过错程度等因素考虑，一审法院酌情判令朱华向融科公司赔偿20000元装修设备损失合情合理，朱华上诉无需承担该项赔偿责任理据不足，本院不予支持。综上，朱华的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1426.4元，由上诉人朱华负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年七月二十六日法官助理 杨全欣书 记 员 陈子聪