广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初3898号原告：姜丽娜，女，1977年9月30日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托代理人：杜臣勇，男，1968年12月15日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县，由安徽省宿州市砀山县赵屯镇万楼村民委员会推荐。委托代理人：杜正立，安徽梨苑律师事务所律师。被告：宋少华，男，1976年8月12日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托代理人：苏维艳，广东兆鹏律师事务所律师。被告：刘婵，女，1975年12月25日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告姜丽娜诉被告宋少华、刘婵确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜丽娜及其委托代理人杜正立和杜臣勇、被告宋少华的委托代理人苏维艳、被告刘婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜丽娜向本院提出诉讼请求，1、确认宋少华、刘婵、广州市捌加玖房地产代理有限公司于2018年9月19日签订的《广州市存量房买卖合同》中的房屋买卖关系无效；2、本案诉讼费用由宋少华、刘婵承担。事实与理由：姜丽娜与宋少华于2002年9月在砀山县民政局登记结婚，2008年9月双方共同购买了位于广州市增城区××大山水城××大街××房。2018年因感情不和，姜丽娜诉至砀山县人民法院要求与宋少华离婚，砀山县人民法院作出（2018）皖1321民初1118号民事判决书，判决驳回了姜丽娜的诉讼请求，但确认了位于广州市增城区××大山水城××大街××房为夫妻共同财产。2019年1月，姜丽娜再次诉至法院要求与宋少华离婚。诉讼过程中，经砀山县法院主持调解并作出（2019）皖1321民初366号调解书，姜丽娜与宋少华就离婚及子女抚养问题达成了协议，双方对于财产问题自行协商处理。2019年4月姜丽娜发现宋少华私自将位于广州市增城区××大山水城××大街××房以极低价格出卖给刘婵。姜丽娜认为，宋少华与刘婵将价值200多万元的房屋以103万元的价格进行买卖，明显系恶意串通，极大地损害了姜丽娜的利益。为此，特具状起诉，请求人民法院依法判决。被告宋少华辩称，涉案房屋的买卖是发生在姜丽娜与宋少华闹离婚的阶段，宋少华多次与姜丽娜协商如何处理涉案房屋，但是姜丽娜不予理会。由于宋少华的母亲长期卧病在床，宋少华需长期照顾其母亲，但是又找不到姜丽娜协商处理房屋，所以宋少华在与姜丽娜闹离婚的阶段通过中介将涉案房屋出售。当时，涉案房屋登记在宋少华个人名下，中介就按正常的流程对涉案房屋进行出售，宋少华并没有与刘婵恶意串通，也没有以低于市场价格对涉案房屋进行出售，宋少华与刘婵的实际交易价格是210万元，因为涉案房屋是一房两证的，姜丽娜主张的《广州市存量房买卖合同》只是涉案房屋其中一个产权证的买卖合同。由于宋少华没有保留办理过户的资料，所以无法提供另一产权证的买卖合同。宋少华与刘婵就买卖涉案房屋所签订的买卖合同是有效的，请求法院予以驳回姜丽娜的诉讼请求。被告刘婵辩称，刘婵与配偶谢开亮于2018年7月1日下午在明信地产中介处看中宋少华名下位于广州市增城区中新镇恒大山水城御峰大街4号602、603房，双方协商房屋的交易价格是213万元。在中介公司的居间下签订了买卖合同，约定由刘婵、谢开亮分别购买602、603房（属于一房两证）。签订合同当天，刘婵向宋少华支付了10万元定金，其中4万元是刘婵通过微信转账给宋少华，另外的6万元是刘婵通过手机银行转账到宋少华的中国银行账户上。2018年9月19日办理过户手续当天，刘婵将剩余的购房款203万元分笔转账到宋少华在中国工商银行以及中国银行开设的账户里。姜丽娜主张的《广州市存量房买卖合同》的交易价格103万元是谢开亮为了少交税费而拟写的价格。刘婵与谢开亮在买卖交易之前并不认识宋少华，也不了解宋少华的家庭情况，只是觉得房屋的位置好、价格合理，通过中介的介绍就与宋少华签订了买卖合同。涉案房屋是刘婵、谢开亮通过合法途径购买所得，不存在姜丽娜主张的恶意串通以低价购买的事实，希望法院驳回姜丽娜的诉讼请求。经审理查明，姜丽娜与宋少华于2002年9月29日登记结婚，婚后按揭购买了位于广州市增城区中新镇恒大山水城御峰大街4号602、603房并登记在宋少华个人名下，该房屋是一房两证。2018年3月19日，姜丽娜向安徽省砀山县人民法院提起诉讼，要求与宋少华离婚。安徽省砀山县人民法院于2018年5月2日作出（2018）皖1321民初1118号民事判决书，判决驳回姜丽娜的诉讼请求。2018年7月1日，宋少华（卖方）与刘婵、谢开亮（买方）及广州市明信房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定宋少华出售位于广州市增城区中新镇恒大山水城御峰大街4号602、603房给谢开亮、刘婵，房屋建筑面积为93.49平方米+26.74平方米；买卖双方同意该物业含维修基金总楼价为213万元；卖方合法持有《房地产权证》号码为122××××9034、12343887；买卖双方应于2018年9月30日前到房管局申请办理产权转移登记；本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；首期楼款（含定金）10万元整，买方应在2018年7月2日前向卖方支付，卖方收款当天必须已在抵押银行办妥申请提前还款手续；剩余房款203万元，买方应在买卖双方到房管局办理交易递件过户手续并取得房地产交易中心受理回执单当天向卖方支付等。签订上述合同当日，刘婵通过微信分4笔共向宋少华转账支付了40000元购房定金。同时，刘婵通过中国建设银行的账户向宋少华名下中国银行的账户分两笔合计转账支付了60000元购房定金。宋少华收款后出具《收据》给刘婵收执，确认收到10万元购房定金。2018年9月19日，宋少华（甲方、卖方）与刘婵（乙方、买方）、广州市捌加玖房地产代理有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》，办理了网签手续。《广州市存量房买卖合同》载明：买卖的房屋位于增城市××大山水城××大街××房，房地产权证号码122××××9034，建筑面积：93.49平方米；第二条计价和价款约定，甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款：1.该房地产按整套出售并计价，总金额103万元整；第三条付款约定，签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，总金额103万元，乙方应于2018年9月30日前向甲方支付。同日，刘婵通过银行转账方式分5笔共向宋少华支付剩余购房款203万元。宋少华收款后出具《收据》给刘婵收执，确认收到203万元购房款。2018年9月29日，广州市国土资源和规划委员会核发产权证号分别为（2018）广州市不动产权第10101513号和（2018）广州市不动产权第10101608号两本不动产权证书给刘婵和谢开亮；其中（2018）广州市不动产权第10101513号不动产权证书载明坐落于增城区××大山水城××大街××房的权利人为刘婵，房屋建筑面积93.49平方米；（2018）广州市不动产权第10101608号不动产权证书载明坐落于增城区××大山水城××大街××房的权利人为谢开亮，房屋建筑面积26.74平方米。2019年1月11日，姜丽娜再次向安徽省砀山县人民法院提起诉讼，要求与宋少华离婚。安徽省砀山县人民法院于2019年2月20日作出（2019）皖1321民初366号民事调解书，载明经安徽省砀山县人民法院的主持调解，姜丽娜与宋少华自愿达成如下协议：姜丽娜提出离婚，宋少华同意；婚生女儿跟随宋少华生活；姜丽娜与宋少华对于双方财产问题，均同意自愿协商处理等。本案审理过程中，一、宋少华、刘婵均确认他们双方实际履行的合同是《房地产买卖合同》，并非是《广州市存量房买卖合同》，《广州市存量房买卖合同》是办理过户所签订的合同，不是实际履行的合同。二、姜丽娜陈述：1、宋少华与刘婵为逃避税收，签订阴阳合同，《广州市存量房买卖合同》与《房地产买卖合同》不一致，违反了合同法规定，《广州市存量房买卖合同》是无效合同。2、姜丽娜承认宋少华与刘婵签订的《房地产买卖合同》约定的交易价款不存在低于市场价格的情况。3、姜丽娜承认没有证据证明宋少华与刘婵存在恶意串通的行为。三、宋少华陈述：1、涉案房屋是按照正常的交易流程进行买卖，宋少华没有低价将涉案房屋出售给刘婵，也没有与刘婵恶意串通进行交易。宋少华并没有欺骗姜丽娜，涉案房屋原是登记在宋少华个人名下，宋少华在2018年6月将涉案房屋放到中介公司处销售，当时中介公司也没有要求宋少华配偶签名，且宋少华一直联系不上姜丽娜，所以宋少华只能独自将涉案房屋放到中介公司处销售。2、与刘婵、谢开亮交易买卖涉案房屋之前，宋少华并不认识刘婵、谢开亮，双方不存在串通的行为。3、宋少华已收齐刘婵为购买涉案房屋支付的购房款。四、宋少华与刘婵确认以下事实：1、宋少华与谢开亮、刘婵买卖涉案房屋实际履行的是双方签订的《房地产买卖合同》，双方签订的《广州市存量房买卖合同》只是为了办理交易过户而签订的网签合同，不是实际履行的合同；2、宋少华在2018年9月30日之后已将涉案房屋交付给刘婵、谢开亮使用。本院认为，根据查明的事实，刘婵、谢开亮与宋少华买卖涉案房屋是在广州市明信房地产代理有限公司的居间下促成的交易，根据刘婵、谢开亮与宋少华、广州市明信房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》反映，买卖涉案房屋的实际交易价款是213万元，并非是姜丽娜主张的103万元。从刘婵提供的银行账户流水记录以及转账凭证等证据显示，刘婵已按《房地产买卖合同》约定足额履行了支付购房款213万元的义务，宋少华与刘婵、谢开亮还办理了涉案房屋的过户登记手续，将涉案房屋登记到了刘婵、谢开亮名下，并已将房屋交付给了刘婵、谢开亮使用。可见，刘婵、谢开亮与宋少华已履行完毕《房地产买卖合同》。显然，从宋少华与刘婵、谢开亮买卖涉案房屋的整个交易情况来看，并不存在宋少华低价出售涉案房屋以及买卖双方恶意串通的行为。姜丽娜也无法举证证明刘婵、谢开亮与宋少华就涉案房屋的交易存在恶意串通，姜丽娜在庭审中还承认刘婵、谢开亮购买涉案房屋即位于广州市增城区中新镇恒大山水城御峰大街4号602、603房所支付的房价款213万元，并不存在低于市场价格的情况。因此，姜丽娜主张宋少华将价值200多万元的房屋以低于市场价格103万元出售给刘婵，存在恶意串通的行为，于法无据，本院不予采纳。另外，刘婵与宋少华均表明双方签订《广州市存量房买卖合同》只是为了办理房屋过户手续，并非是实际履行的合同。由此可见，《广州市存量房买卖合同》中约定的交易价款103万元并非是买卖双方的真实意思表示，双方并不是按照《广州市存量房买卖合同》中的约定房价款买卖位于广州市增城区××大山水城××大街××房。因此，刘婵与宋少华签订的《广州市存量房买卖合同》中关于房价款为103万元的约定内容无效。除此外，《广州市存量房买卖合同》其他条款内容并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条约定的无效情形。故姜丽娜要求确认《广州市存量房买卖合同》中的买卖合同关系无效的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认宋少华与刘婵于2018年9月19日签订的《广州市存量房买卖合同》中关于房价款为103万元的约定内容无效。二、驳回原告姜丽娜的其他诉讼请求。案件受理费7035元，由原告姜丽娜负担2345元，被告宋少华负担2345元，被告刘婵负担2345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一九年七月九日书记员  周思珍姚俊焕