上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初16124号原告(反诉被告)：刘金新，男，1964年6月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘兵兵(系原告刘金新儿子)，住同原告刘金新。原告(反诉被告)：李美娟，女，1969年3月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)：刘兵兵，男，1993年2月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。三原告共同委托诉讼代理人：徐波，上海陆兵律师事务所律师。被告(反诉原告)：蒯多松，男，1971年4月1日出生，汉族，户籍地安徽省，住上海市金山区。委托诉讼代理人：杨雪元，上海市浦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：王创建，上海市浦南律师事务所律师。原告(反诉被告)刘金新、李美娟、刘兵兵(以下称原告)与被告(反诉原告)蒯多松(以下称被告)农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，被告于同年4月23日提出反诉，本院将本诉反诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金新、李美娟、刘兵兵及三原告共同委托诉讼代理人徐波，被告蒯多松及其委托诉讼代理人杨雪元、王创建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘金新、李美娟、刘兵兵共同向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《农村宅基地(含地面房屋)转让协议》(以下简称《协议》)无效；2.判令被告赔偿原告损失人民币(币种下同)10万元；3.判令被告返还原告《浦东新区农村村民住房建设申请、审核表》原件。审理中，原告变更第二项诉求为要求被告恢复位于上海市浦东新区泥城镇人民村8组1168号的房屋(以下简称涉案房屋)。事实和理由：涉案房屋为三原告所有,2018年6月24日，双方签订《协议》,约定三原告将涉案房屋以47万元转让给被告。在被告于2018年6月4日支付原告定金5万元后,原告将涉案房屋交付被告。被告收房后仅于2018年7月支付原告购房款3万元,其余房款未支付原告,并将涉案房屋拆除,造成了原告损失,故请求判如所请。被告蒯多松辩称，认可《协议》无效。同意返还《浦东新区农村村民住房建设申请、审核表》原件。对于涉案房屋总价47万元无异议，除定金5万元之外，其余42万并没有约定付款日期，被告共向原告支付了8万元(包含5万元定金)。《协议》签订后，原告取得了翻建审批表，故被告在原告监督下拆除了涉案房屋，现已在涉案房屋原址建好地基，可以建造地上物，由于村委会叫停，现场一直搁置，造成了被告损失。故不同意原告恢复涉案房屋原状的诉求。原告补充称，《协议》签订后，双方口头约定被告每建造一层付一次款，建造第一层后支付原告21万元，建造第二层时再支付原告21万。接到村委会通知后，原告已经解决问题，被告可以继续建造，但被告一直躲避。被告补充称，双方确曾约定每建造一层付一次款。被告蒯多松向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告返还收取被告的8万元房款，及支付以8万元为本金，自2018年7月22日起至实际付清之日止按照年利率24%计算的利息；2.判令原告补偿被告拆除涉案房屋及已建地基的损失8万元；3.判令原告赔偿被告律师费8,000元；4.判令原告支付原告违约金16万元。事实和理由：原告出让涉案房屋时声称已经咨询相关人员属合法出让，还声称涉案房屋是危房,已经通过政府审批手续,马上可以拆建。2018年6月24日,原、被告签订《协议》。嗣后，原告将翻建房屋的审批书证交给被告。同年6月29日，被告与案外人唐某某签订《建房协议书》,开始拆除涉案房屋并翻建新屋。原告当时全家居住在同村同组同宅的涉案房屋不远处,因此原告全家目睹、许可被告拆除涉案房屋的全过程。被告完成翻建房屋地基后,被告翻建经所在村民委员会叫停，被告除实际已经支付原告8万元之外,另行损失近十万元的拆建费用及其他损失，故请求判如所请。针对反诉，原告刘金新、李美娟、刘兵兵共同辩称，如被告恢复涉案房屋原状则同意返还被告8万元，由于《协议》无效应恢复原始状态，对于被告拆除涉案房屋及已建地基的损失应按过错比例承担。原告不存在违约，系被告未按约支付全部房款存在违约，故不同意支付被告律师费及违约金。本院经审理认定事实如下：涉案房屋为原告所有。2018年6月4日,原告出具收条，确认收到被告涉案房屋定金5万元。2018年6月19日，原告取得《浦东新区农村村民住房建设申请、审核表》审核通过，审核建房方式为原址扩建。2018年6月24日,原、被告签订《协议》，约定原告(甲方)涉案房屋转让给被告(乙方)，转让价格为47万元。《协议》第五条约定付款方式为：2018年6月4日支付定金5万元。《协议》第十条约定，《协议》签定后,原告在任何情况下不得反悔,如果原告反悔,导致被告丧失对该宅基地的占有使用权,原告应对被告进行地上物及土地升值的赔偿,具体包括如下：1)、原告赔偿被告房屋总价的3倍按当时市场价,原告在一个月内全部赔偿总购房款及赔偿金和被告支付的转让费及利息(按当时银行贷款三十倍计算利息);2)、被告已建的房屋,应按市场评估价予以补偿;3)、对于土地应按照区位补偿予以补偿被告;4)、如原告被告发生诉讼,原告应承担需赔偿被告全部诉讼费用,并赔偿被告的直接和间接损失。《协议》补充条款约定，甲乙双方无论一方违约,违约金为所付款的双倍支付于对方。《协议》签订后，被告拆除了涉案房屋，并在涉案房屋原址建造地基，审理中，原、被告一致确定已建地基造价为5万元。上述事实，由原、被告当庭陈述，原告当庭提交的《协议》，被告当庭提交的《协议》、收条、《浦东新区农村村民住房建设申请、审核表》、《建房协议书》、部分采购建材的书证、现场照片予以佐证。本院认为，原、被告签订《协议》就涉案房屋进行转让，而涉案房屋系农村宅基地房屋，被告并非涉案房屋所在地村民组织的成员。故原、被告之间转让涉案房屋的行为，违反了法律、行政法规的强制规定，《协议》应依法确认为无效。原告主张《协议》无效，于法有据，本院予以支持。根据我国《合同法》规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。我国对于农村宅基地房屋转让的限制由来已久，原、被告在未尽审慎注意的情况下签订《协议》，原、被告均存在过错，由此产生的不利后果双方都应承担相应的责任。综上，对于原告要求被告恢复涉案房屋原状的诉求，由于涉案房屋已经拆除，价值无法确定，且没有恢复的必要，故被告应当对原告进行补偿，原告对此也应承担部分责任。对于原告要求被告返还《浦东新区农村村民住房建设申请、审核表》原件，于法有据，本院予以支持。对于被告要求原告返还8万元房款的反诉诉求，于法有据，本院予以支持。对于被告要求原告支付地基造价的反诉诉求，现双方就地基造价达成一致，故被告该反诉诉求，于法有据，本院予以支持。对于被告要求原告补偿拆除涉案房屋损失的反诉诉求，本院考虑到被告为拆除涉案房屋，必然会产生一定费用，该部分损失无法确定，且被告对此也应承担相应责任。故本院酌定原告应承担的拆除涉案房屋损失与被告应承担的折价补偿相抵，双方就此两项各不承担付款义务。对于被告要求原告偿付利息、律师费和违约金的反诉诉求，被告系基于原告存在违约，根据《协议》违约条款进行主张。本院认为，对于《协议》无效的后果，原、被告均有过错，被告主张原告承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告刘金新、李美娟、刘兵兵与被告蒯多松于2018年6月24日签订的《农村宅基地(含地面房屋)转让协议》无效；二、被告蒯多松于本判决生效之日起十日内返还原告刘金新、李美娟、刘兵兵关于上海市浦东新区泥城镇人民村8组1168号房屋的《浦东新区农村村民住房建设申请、审核表》原件；三、原告刘金新、李美娟、刘兵兵于本判决生效之日起十日内返还被告蒯多松购房款80,000元；四、原告刘金新、李美娟、刘兵兵于本判决生效之日起十日内支付被告蒯多松地基造价款50,000元；五、驳回原告刘金新、李美娟、刘兵兵其余的诉讼请求；六、驳回被告蒯多松其余的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件本诉受理费130元，减半收取计65元(原告刘金新、李美娟、刘兵兵已预交)，由原、被告各半负担。反诉受理费3,110元(被告蒯多松已预交)，由原告刘金新、李美娟、刘兵兵共同负担1,450元、被告蒯多松负担1,660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陶郑忠二〇一九年七月十九日书记员  廖文宾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。