云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云07民再1号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：深圳市裕和世纪投资有限公司（以下简称深圳裕和投资公司）。住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：林馨，系公司董事长。委托诉讼代理人：朱元，广东卓建律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡彬，广东卓建律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘林森，男，汉族，1974年10月3日生，云南省丽江市人，住丽江市古城区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吴志娟，女，汉族，1974年12月28日生，云南省丽江市人，住丽江市古城区。委托诉讼代理人：唐吉国，云南滇西北律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二审被上诉人（一审被告）：丽江东大房地产开发有限公司（以下简称丽江东大公司）。住所地：云南省丽江市古城区。法定代表人：和志迪，系公司董事长。二审被上诉人（一审被告）：余柏辰，男，蒙古族，1971年9月21日生，云南省华坪县人，住云南省丽江市古城区。委托诉讼代理人：和丽星，云南云勇律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二审被上诉人（一审被告）林馨，男，汉族，1962年3月11日生，广东省深圳市人，住广东省深圳市福田区。二审被上诉人（一审被告）：刘佳，女，汉族，1962年1月1日生，广东省深圳市人，住广东省深圳市福田区（系林馨之妻）。一审第三人：丽江裕和酒店有限公司。住所地：云南省丽江市。法定代表人：刘文虎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王金秀，该公司员工。代理权限为特别授权代理。再审申请人深圳裕和投资公司因与被申请人刘林森、吴志娟及二审被上诉人丽江东大公司、余柏辰、林磬、刘佳、一审第三人丽江裕和酒店有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2017）云07民终309号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于二〇一八年八月二十二日作出（2018）云民申657号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。深圳裕和投资公司申请再审称，原二审判决适用法律错误，认定事实不清，超出上诉人的上诉请求进行审理，程序严重违法，要求再审改判。刘林森、吴志娟辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回申请人的再审申请。丽江东大公司提交书面意见称，丽江东大公司签订商品房销售合同之前，深圳裕和投资公司就已经协议买断案涉项目，本案购房款也是深圳裕和投资公司收取，丽江东大公司不应当承担相应责任，二审判决是错误的，但丽江东大公司没有申请再审，请求依法驳回申请人的再审申请。余柏辰提交书面意见称，余柏辰不是本案适格被告，二审判决是正确的，请求依法驳回再审申请。林磬、刘佳及一审第三人丽江裕和酒店有限公司未提交意见。2015年5月25日，原告刘林森、吴志娟向古城区人民法院起诉被告丽江东大公司、余柏辰、深圳裕和投资公司、林磬、刘佳、第三人丽江裕和酒店有限公司，其诉讼请求为：1、判令被告丽江东大公司、被告深圳裕和投资有限公司在判决生效之日起十日内，连带支付房屋回购款362890元；2、判令被告丽江东大公司、被告深圳裕和投资公司在判决生效之日起十日内，连带支付收益回报款10500元；3、判令被告余柏辰对丽江东大公司应承担的回购款和收益回报款份额承担连带支付责任；4、判令被告林磬、刘佳对被告深圳裕和投资公司应承担的回购款和收益回报款份额承担连带支付责任。本案一切诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认为，原告诉请两被告连带支付收益回报款，依法有据，应予支持；要求支付房屋回购款，合同所附期限未届满，回购条件尚未成就，该请求不予支持；被告余柏辰作为丽江东大公司股东，林磬、刘佳作为深圳裕和投资公司股东，不是本案适格被告，原告要求其承担连带支付责任，依法无据，不予支持。一审判决如下：1、由被告丽江东大公司、被告深圳裕和投资公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告刘林森、吴志娟收益回报款10500元；二、驳回原告刘林森、吴志娟的其他诉讼请求。被告深圳裕和投资公司不服一审判决，提起上诉，认为收益回报款有两年已过诉讼时效，适用法律错误，不应支付，要求改判。丽江东大公司也提起上诉，但未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。本院二审审理认为，双方当事人签订《委托经营管理合同》是一个连续履行的过程，被告深圳裕和投资公司未能按约定支付未入住收益款，其提出时效已过的理由不能成立，上诉意见不予支持；原审判决认定事实清楚，但适用法律和判决不当，依法予以改判。本案刘林森、吴志娟的房款总价为309900元，应按实际购房款的110%予以返还回购房屋款340890元。二审判决如下：1、维持云南省丽江市古城区人民法院（2015）古民二初字第231号民事判决第一项，即“由被告丽江东大公司、被告深圳裕和投资公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告刘林森、吴志娟收益回报款10500.00元”；2、撤销云南省丽江市古城区人民法院（2015）古民二初字第231号民事判决第二项，即“驳回原告刘林森、吴志娟的其他诉讼请求”；3、由上诉人深圳裕和投资公司、原审被告丽江东大公司于本判决生效之日起十日内共同回购刘林森、吴志娟的丽江金香格国际公寓1栋326号房屋，支付刘林森、吴志娟房屋回购款340890.00元；4、驳回刘林森、吴志娟的其他诉讼请求；5、驳回上诉人深圳裕和投资公司的上诉请求。本院经再审确认的事实：2007年1月15日，被告丽江东大公司与被告深圳裕和投资公司签订《丽江金香格国际公寓项目合作协议》，合作开发位于云南省丽江香格里大道南段的丽江金香格国际公寓项目，该项目对外以“裕和国际酒店”的名义进行宣传。宣传资料载明：该项目的投资商是深圳裕和投资公司，开发商为丽江东大公司。裕和酒店管理集团是一家来自深圳的专门从事酒店管理的专业化公司，有10年以上国际酒店运营和管理经验，具有四星级以上酒店管理背景；购房首付7万元，贷款酒店还，年平均固定回报率为6.83%，酒店包租10年，收益足以支持月供，每年免费入住16天，弃权者每年返还2100元；10年后可按购买价格的110%回购。2007年5月18日，被告深圳裕和投资公司在深圳市投资设立全资子公司深圳市裕和酒店管理有限公司（2013年4月7日被注销），该子公司于2008年4月11日设立深圳市裕和酒店管理有限公司丽江分公司（2009年3月25日被注销）。2008年9月24日，被告深圳裕和投资公司在云南省丽江市投资设立全资子公司丽江裕和酒店有限公司，注册资本20万元，法定代表人刘文虎；2014年8月29日，被告深圳投资公司将该子公司100%股权以20万元转让给案外自然人葛昆如。本案原告与被告丽江东大公司于2007年8月17日签订《商品房购销合同》，购买了涉案金香格国际公寓809号房，房款总价为305172元。同日，原告与原深圳市裕和酒店管理有限公司丽江分公司签订《委托经营管理合同》，载明原告将上述所购房屋委托该公司经营管理十年，自2008年5月1日起至2018年4月30日止；按年平均回报率6.83%每月支付原告回报，每年免费入住16天，弃权者每年返还2100元；合同期满后，若原告出售该房产，该公司保证按提供购房款的110%回购，回购所产生相关费用双方各承担一半。2014年10月初，原告接到第三人丽江裕和酒店公司发出的律师函，称公司资不抵债，已无力继续履行《委托经营管理合同》，拟寻求双方共同终止该合同的方案，如果未能协商处理，公司将直接申请进入破产清算程序。一审庭审过程中原告及第三人均确认每年的收益回报均以丽江裕和国际酒店的名义转到原告账户，自2014年10月起已停止支付收益回报。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案被告丽江东大公司及深圳裕和投资公司在销售房屋过程中，在宣传资料上明确载明年平均固定回报率6.83%，每年免费入住16天，弃权者每年返还2100元，包租10年，10年后可按购买价格的110%回购等内容具体确定，该收益回报及回购允诺对房屋买受人签订合同及房屋价格的确定构成重大影响，应当视为要约，具有约束力，故上述收益回报及回购允诺虽然未载入商品房买卖合同，依法亦应当视为合同内容；被告深圳裕和投资公司作为该酒店项目宣传资料上载明的投资商，与被告丽江东大公司系共同开发人及出卖人，应当与被告丽江东大公司共同履行上述合同内容，共同承担责任。本院再审认为，双方当事人签订《委托经营管理合同》是一个连续履行的过程，深圳裕和投资公司未能按约定支付未入住收益款，其提出时效已过的理由不能成立。原告的房屋回购款和未入住返还收益款两项诉讼请求，一审判决仅支持了未入住返还收益款这项请求，上诉人深圳裕和投资公司也仅对这项判决提起上诉，但二审判决超出了上诉请求范围进行判决，违反了最高人民法院《关于适用的解释》第323条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案不存在该条规定的但书情形，刘林森、吴志娟在一审判决不支持回购后并未上诉，二审改判回购房屋及支付回购款超出上诉请求，存在违反程序规定和适用法律错误问题，应当予以纠正。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2017）云07民终309号民事判决；二、维持丽江市古城区人民法院（2015）古民二初字第231号民事判决。本案原一、二审案件受理费按原二审判决的决定承担。本判决为终审判决。审判长  陈先才审判员  杨廷江审判员  王康元二〇一九年七月十七日书记员  侯 超