讷河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0281民初1290号原告：讷河市汇祥房屋开发有限责任公司，住所地：黑龙江省讷河市幸福小区，统一社会信用代码：912302817950171205。法定代表人：刘国宝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘春，该公司法律顾问。被告：曲天宝，男，1968年4月7日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市，被告：张荣亮，男，1969年7月8日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市，被告：王丽，女，1978年8月25日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省讷河市，被告王丽委托诉讼代理人：单既才，黑龙江宝勤律师事务所律师。原告讷河市汇祥房屋开发有限责任公司（以下简称汇祥公司）诉被告曲天宝、张荣亮、王丽确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘春、被告张荣亮、被告王丽委托诉讼代理人单既才到庭参加了诉讼。被告曲天宝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇祥公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告曲天宝用龙河镇盛世福城小区2号楼1单元201室010201号96.48平方米住宅、202室010202号94.69平方米住宅、301室010202号96.48平方米住宅、302室010302号94.69平方米住宅、401室010401号96.48平方米住宅、402室010402号94.69平方米住宅、501室010501号96.48平方米住宅、502室010502号94.69平方米住宅、601室010601号96.48平方米住宅、602室010602号94.69平方米住宅为被告张荣亮向被告王丽借款提供的担保无效;2.要求三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：龙河镇盛世福城小区是原告开发的，被告张荣亮是实际施工人，被告曲天宝是龙河镇盛世福城小区售楼处工作人员。被告张荣亮向被告王丽借款时，应被告张荣亮的请求，未经原告同意，被告曲天宝擅自以房屋买卖形式将龙河镇盛世福城2号楼1单元201室010201号96.48平方米住宅、202室010202号94.69平方米住宅、301室010202号96.48平方米住宅、302室010302号94.69平方米住宅、401室010401号96.48平方米住宅、402室010402号94.69平方米住宅、501室010501号96.48平方米住宅、502室010502号94.69平方米住宅、601室010601号96.48平方米住宅、602室010602号94.69平方米住宅抵押给了被告王丽，为被告张荣亮提供担保，并为王丽开具了售楼收据。综上，龙河镇盛世福城小区是原告的财产，未经原告同意，上述担保无效，请依法确认。张荣亮辩称：曲天宝和宋天君是实际开发商，用案涉房屋给张荣亮抵顶的工程款，张荣亮用该楼房给王丽抵顶的材料款，张荣亮不同意原告的诉讼请求。王丽辩称：1、讷河市龙河镇盛世福城小区是曲天宝和宋天君挂靠在原告名下进行开发建设的，而王丽在该小区售楼处购买的十处房屋的行为是双方自愿交易的，且王丽支付了全部购房款，曲天宝和宋天君也以原告的名义为王丽出具了收款收据并加盖了售楼处的印章，同时将上述房屋交付给了王丽，该房屋买卖不违反法律、行政法规的规定，双方的买卖关系依法成立并合法有效;2、曲天宝代表原告与王丽之间只存在房屋买卖关系，不存在用上述房屋为张荣亮借款担保的法律关系，张荣亮在施工过程中在王丽处赊购水泥和水泥砖，拖欠王丽材料款无力支付，而实际开发人曲天宝和宋天君也没有现金向张荣亮支付工程款，就将上述房屋给张荣亮顶抵工程款，张荣亮又将上述房屋顶抵给王丽材料款，三方协商一致，直接办理了购楼手续，这实际上就是王丽用材料款的价值作为向宋天君购买房屋支付的购楼款，因此原告所诉的借款担保事实不存在；3、从原告诉讼请求、事实与理由的内容上能够看出原告自认了以下事实：曲天宝是该小区的实际开发人，否则曲天宝作为售楼处的工作人员是无权也不能将十处房屋为他人借款提供担保，原告认可加盖售楼处印章的收款收据对原告具有约束力，否则原告也无需起诉要求确认其所谓的担保无效；4、王丽与张荣亮之间自始至终都不存在民间借贷事实，那么原告诉称的用房屋为借款提供担保的理由不存在。即使曲天宝和宋天君不是实际开发人，该二人在该小区开发建设过程中，是全权代理汇东和汇祥公司，其行为构成代理或者表见代理，该二人所实施的行为对原告具有约束力。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。曲天宝未出庭提交书面答辩意见：1、2014年原告开发了龙河镇盛世福城小区，宋天君和曲天宝不是开发商，张荣亮挂靠汇东公司施工，是实际施工人。张荣亮施工用钱向王丽借款，因曲天宝和张荣亮关系非常好，而且曲天宝、宋天君、郑万龙当时在售楼处给汇祥公司帮忙联系卖房子，张荣亮就让曲天宝用该小区的房子作担保，说有钱就把楼抽回来，曲天宝当时说需要汇祥公司杜青峰同意，张荣亮说几天后楼就能抽回来，他也不会知道的。碍于情面，曲天宝就背着汇祥公司把龙河镇盛世福城小区2号楼1单元201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室、601室、602室共10套住宅抵押给了王丽，王丽要求开具售楼收据，以买卖的形式做抵押，曲天宝就给办理了；2、汇祥公司考虑曲天宝没少给他们帮忙，就把该小区的物业给曲天宝了，曲天宝就刻制了讷河市龙河镇盛世福城现金收讫章，这个章是收物业费用的，不是卖楼用的。在给王丽开收据时，因为曲天宝手里没有别的章，张荣亮就让盖的这个章。如果是真正买楼的，都到汇祥公司交款，签售楼合同，由汇祥公司给出正式收据。汇祥公司知道用这个章给开楼票子担保后就把这个章给拿走了；3、抵押给王丽的10套楼曲天宝开了2张票子，具体怎么写的忘了，但王丽没交钱是肯定的，就是张荣亮借王丽钱，开楼票子时让怎么写就怎么写，张荣亮用楼抵押具体借多少钱不清楚。汇祥公司为证实其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一、房地产开发项目许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证（复印件），证明该小区是原告投资开发的，与宋天君、曲天宝无关，二人并未挂靠汇祥公司开发该小区。证据二、收据两份（复印件），证明：1、该收据是由曲天宝开具的；2、收据上的公章是讷河市龙河镇盛世福城现金收讫章，没有原告公司名称，不是原告公司的售楼用章，经公司调查，该章是曲天宝物业收费用章。证据三、测绘报告一份（复印件与原件核对无异），证明票据上所写的房屋与报告上所写的房屋一一对应。证据四、案涉房屋不动产证十份（复印件与原件核对无异），证明案涉房屋所有权为汇祥公司。证据五、2017年6月5日刘长发、吴迪、张荣亮、夏老五、曲天宝、宋天君吃饭现场录音光盘及文字材料一份，证明张荣亮（文字材料中老五）认可了在王丽处借款70万现金，还抬个50万元没打欠条，进一步证明张荣亮与王丽之间存在民间借贷关系，用案涉楼房提供抵押。证据六、物业费收据八张（复印件与原件核对无异），证实在售楼收据上加盖的章是曲天宝物业收费用章，物业收费票据若干，选取八张作为代表，是曲天宝向汇祥公司提供的。证据七、汇祥公司开发盛世福城小区账页及传票（复印件与原件核对无异），证实汇祥公司以房屋、材料、现金等形式向张荣亮拨付了工程款，曲天宝、宋天君不是挂靠汇祥公司开发盛世福城小区，是汇祥公司直接向张荣亮拨付的工程款。张荣亮为证实其辩解主张，向本院提供如下证据：证据一、建筑工程施工合同一份（复印件与原件核对无异），证实曲天宝和高升是实际开发商，后来高升撤出，宋天君和曲天宝为实际开发商。证据二、2019年2月19日张荣亮与曲天宝谈话录音光盘一份，证实该小区实际开发人为曲天宝与宋天君。王丽为证实其辩解主张，向本院提供如下证据：证据一、2019年2月21日龙河镇派出所出警记录仪录像光盘四份及文字材料，证实宋天君和曲天宝是该小区的实际开发人。证据二、收据两张（复印件与原件核对无异），证实两张收据上除加盖讷河市龙河镇盛世福城现金收讫章外还有曲天宝、宋天君以及张荣亮的签字，由此证明曲天宝和宋天君是实际开发人的事实。证据三、范庆华、于秀敏购买该小区的房屋收据复印件两份，证明在该小区购买房屋所开具的购房收据也加盖的是讷河市龙河镇盛世福城现金收讫章，该章是原告售楼时使用的印章。证据四、案涉房屋钥匙照片7张（与实物核对无异），证实房屋钥匙已经由曲天宝交付给被告王丽，王丽已经占有该房屋，曲天宝和宋天君的行为构成代理或表见代理。其余钥匙因为楼房已经卖出，钥匙已经交付给买房人。曲天宝未提供证据。庭审中，双方当事人对相对方提交的证据发表的质证意见及本院认证如下：对原告提供的证据一，被告张荣亮、王丽对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据仅能证实是以原告的名义进行开发的，因为房地产开发必须以房地产开发企业的名义立项，并办理开发和销售手续，自然人不能以自己的名义进行上述活动，只能通过挂靠方式来完成，同时该组证据更不能证实原告所谓的出资情况，原告作为名义上的开发人，欲证实出资状况应当提供与施工单位、承包人及实际施工人的工程款支付凭据才能够证实自己是实际出资人。本院对真实性予以采信。对原告提供的证据二，被告张荣亮、王丽对真实性没有异议，对证明的目的有异议，认为该小区给回迁人、购买人出具购房收据上均加盖的是讷河市龙河镇盛世福城现金收讫章，且出具收据的地点是该小区的售楼处，虽然不是原告单位的印章，但这是原告允许曲天宝销售楼房使用的印章，对原告具有约束力，否则按照原告的证明观点其不需要起诉确认担保行为无效。本院对真实性予以采信。对原告提供的证据三，被告张荣亮、王丽均无异议，本院予以确认。对原告提供的证据四，被告张荣亮、王丽对真实性没有异议，认为该证据仅能证实原告是名义上的所有人，尚不能证实上述房屋实际所有人状况。本院对真实性予以采信。对原告提供的证据五，被告张荣亮对真实性有异议，被告王丽认为录音中并没有张荣亮的认可，且从其陈述内容上看，是说王丽拿了70万元现金，70万元现金发生的背景是张荣亮在将10个楼房顶抵给王丽材料款时要求王丽必须给他70万现金，他才将这10个楼房抵顶材料款。因张荣亮未提供反驳证据证实其主张，本院对真实性予以采信。对原告提供的证据六，被告张荣亮认为曲天宝从2014年开发就使用盛世福城现金收讫章，卖楼都用的这个章，被告王丽对其真实性有异议，认为该印章没有物业字样，同时原告提供的是收据的存根联，不是给业主的收费凭据联，原告又称该印章是曲天宝自己刻制的不是原告单位的章，物业费收取也与原告无关，那么曲天宝在物业费收据存根联上是不必要加盖这种印章的，这些印章是原告和曲天宝串通后加盖的，即使物业收费用的是该印章也不能否认曲天宝代表原告在销售楼房时也使用该印章。本院认为，原告未能证实该收据与交费人留存联记载内容相一致，故本院对该组证据不予采信。对原告提供的证据七，被告张荣亮认为有张荣亮名字的票子都不是真实的，显示的出具票据的日期是2019年，2019年张荣亮与汇祥公司早就产生矛盾，张荣亮不可能签字，被告王丽称不清楚，本院对该组证据的关联性不予采信。对被告张荣亮提供的证据一，原告认为曲天宝没有到庭，也没有原告公司的印章，无法认定合同的真实性，如果该合同签名是真实的，那么该合同与本案也没有关联性，原告并没有授权高升、曲天宝与任何人签订工程建设施工合同，该小区在2016年既已竣工，是原告开发的，高升、曲天宝也没有参与，如果该合同是真实的，双方也没有履行。被告王丽对该证据无异议。该证据经曲天宝庭后予以确认，本院对真实性予以采信。对被告张荣亮提供证据二，原告认为曲天宝未出庭，该录音中是不是曲天宝和张荣亮的谈话，原告不能肯定，如果是曲天宝的谈话，那么张荣亮提供了该证据说明张荣亮对该谈话的内容是认可的，其中已经谈到了用楼房进行抵押的事实，曲天宝说是他和宋天君合伙开发的，原告不予认可，被告应提供确实充分的证据来证明曲天宝和宋天君是实际开发人，该证据不能证明被告的主张。被告王丽对该证据无异议。该证据经曲天宝庭后予以确认，本院对真实性予以采信。对被告王丽提供的证据一，原告对真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为宋天君虽然自己表述是挂靠汇祥公司开发，但汇祥公司不予认可，汇祥公司让宋天君帮助处理善后事务是存在的，该视频体现的就是宋天君替汇祥公司处理相关事务的证据，不能证明宋天君与曲天宝是实际开发商。被告张荣亮对该证据无异议。本院对真实性予以采信。对被告王丽提供的证据二，原告对真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该票据虽有曲天宝和宋天君的签字，但他们均能作为出具票据的经手人和提供担保的行为人，证明不了二人就是实际开发人。被告张荣亮对该证据无异议。本院对真实性予以采信。对被告王丽提供的证据三，原告认为字迹模糊且是复印件，不予质证。被告张荣亮对该证据无异议。本院认为，原告未提交原件，该复印件的真实性无法核实，故本院不予采信。对被告王丽提供的证据四，原告认为看不出是涉案房屋的钥匙，如果是涉案房屋的钥匙也是张荣亮交付的。被告张荣亮无异议，认为是涉案房屋的钥匙，是曲天宝给的。本院认为，原告未提供相反证据予以反驳，故本院对该证据的真实性予以采信。通过对证据的质证、认证，本院查明的事实如下：讷河市龙河镇盛世福城小区系原告汇祥公司开发。被告张荣亮系实际施工人。因被告王丽与张荣亮之间存在债权债务关系，2016年4月16日，被告曲天宝为被告王丽开具盛世福城小区2号楼1单元201、202、301、302、401、402、501、502、601、602室售楼收据两份，以上述房屋为张荣亮提供抵押担保，未办理抵押登记，收据经手人处载有曲天宝、宋天君签名，并加盖讷河市龙河镇盛世福城现金收讫章。上述房屋已交付给被告王丽。本院认为，原告主张张荣亮与王丽之间系借贷关系，被告则认为系买卖合同关系，原、被告双方对此均未提供充分证据予以证实，但王丽与张荣亮之间存在债权债务关系，双方对此均予认可。现未有证据证实原告已用案涉房屋向张荣亮抵顶工程款，故张荣亮对该房屋无处分权，王丽关于张荣亮用案涉房屋向其抵顶欠款的主张因此不能成立，该售楼收据名为买卖实为抵押。汇祥公司主张曲天宝、宋天君系讷河市龙河镇盛世福城小区售楼处工作人员，那么曲天宝向王丽开具售楼收据并加盖讷河市龙河镇盛世福城现金收讫章，又将案涉房屋交付给王丽，宋天君亦在售楼收据上签字确认，王丽有理由相信曲天宝、宋天君具有代表汇祥公司处分房屋的权利，故曲天宝、宋天君的上述行为构成表见代理，其抵押房屋的行为对汇祥公司具有约束力，双方因此形成事实上的抵押合同关系，故该抵押担保行为及合同有效。原告主张售楼收据上的印章为物业费收费章，但在原告起诉的同类案件中（2019黑0281民初1289号）郑万龙用该小区1号楼1单元401室抵债给渠江龙时所开据的售楼收据加盖的亦是讷河市龙河镇盛世福城现金收讫章，汇祥公司在该案庭审中认可已协助渠江龙办理了产权过户手续，由此可见，该印章不仅仅使用在收取物业费上，在处分房屋时亦使用过该印章。故原告关于该印章的辩解主张不成立，其要求确认曲天宝上述抵押担保的行为及合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告讷河市汇祥房屋开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告讷河市汇祥房屋开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  许冬梅审 判 员  周 敏人民陪审员  宁 伟二〇一九年七月三十日书 记 员  洪 影