浙江省宁波市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙02执异16号案外人：侯棋耀，男，1987年12月4日出生，汉族，户籍所在地：湖北省武汉市武昌区。住湖北省武汉市洪山区。申请执行人：陆汉德，男，1951年9月24日出生，汉族，住浙江省慈溪市。被执行人：准格尔旗羊市塔松树焉神洲煤炭有限责任公司。住所地：内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗纳日松镇。统一社会信用代码：91150622720158367D。法定代表人：雷勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明广，安徽百大律师事务所律师。被执行人：许式梦，男，1972年7月8日出生，汉族，住浙江省天台县。被执行人：雷勇，男，1963年12月9日出生，汉族，住湖北省神农架林区。被执行人：张金梅，女，1965年11月21日出生，汉族，住湖北省神农架林区。本院在执行申请执行人陆汉德与被执行人准格尔旗羊市塔松树焉神洲煤炭有限责任公司、许式梦、雷勇、张金梅民间借贷纠纷一案中，案外人侯棋耀对本院查封雷勇名下位于湖北省武汉市洪山区洪山街道卓刀泉村南湖半岛11栋17层1701室房产[房屋所有权证：武房权证洪字第××号，土地权证：洪国用（2012商）字第6560号]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人侯棋耀称：2015年1月8日，侯棋耀与雷勇签订房屋购买合同。2015年2月3日、3月9日、4月24日由侯棋耀母亲周洪玉分四次通过银行转账方式付清购房款，同时雷勇向侯棋耀交付了房屋并由侯棋耀占有居住至今。由于雷勇的工作地遥远以及其工作忙碌致使该买卖的房屋未及时办理变更过户登记。2015年4月雷勇为第三方借款担保，此时该房屋并非雷勇财产，雷勇也未将该房屋作为担保标的物。2017年6月侯棋耀欲办理房屋转移登记时方发现该房屋因雷勇未履行担保义务被法院查封。侯棋耀认为，自房屋买卖合同签订及相应款项交付时该房屋实体已经转移至侯棋耀，雷勇为他人借款提供担保发生在房屋买卖实际完成之后，雷勇为他人提供担保时对该房屋已不具有实体权利，侯棋耀确实为善意购买人。2004年3月1日实施的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条将物权期待权保护对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条将物权期待权保护的对象再次扩大到所有登记财产的受买人。而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条适用的基本社会环境和制度基础并未得到根本改变，社会上仍然存在大量非买受人的原因而未登记的不动产，如果不加分别一律准许强制执行，将会危及社会稳定及善良风俗。因此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的精神仍予以坚持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合理解上述规定，侯棋耀认为涉案查封侵害了其合法权益。侯棋耀复议请求：中止对雷勇名下位于湖北省武汉市洪山区洪山街道卓刀泉村南湖半岛11栋17层1701室房产的执行，对该房屋解除保全措施。侯棋耀为证明其主张的事实，向本院提供下列证据：证据1.房屋买卖合同一份；证据2.付款凭证4张；证据3.房屋交付使用证明一份；证据4.房产证、土地使用权证各一份；证据5.收款人身份证复印件、夫妻关系证明各一份；证据6.自2015年6月1日至2019年6月30日的物业缴费凭证共6份；证据7.长城宽带业务受理单一份。经侯棋耀申请，中介人张学平到庭陈述：涉案房屋买卖是由张学平介绍完成。周洪玉称其儿子学校毕业，要买房子，让张学平打听。2014年冬天，张学平听说雷勇有房子要卖，就和周洪玉讲，双方说好价格为150万元。大约在2015年2月份，周洪玉这方付了100万元后，雷勇就将房产证和钥匙给了对方。合同上的签字，雷勇这方由雷勇的姐姐雷云代签，张学平也在上面签字确认。2018年周洪玉一方准备去办理过户手续时，发现房子被查封了。陆汉德称：对于侯棋耀主张的事实以及提供的证据，由法院依法予以审查处理。雷勇称：涉案房屋款项已全部付清，虽然没有过户，但权属应当认定归侯棋耀所有。雷勇开始并不知道房子被查封，直到侯棋耀他们申请过户时，才知道房子被查封。雷勇随后也和执行法官沟通过解除查封事宜。准格尔旗羊市塔松树焉神洲煤炭有限责任公司称：其公司与陆汉德签订了执行和解协议，涉案的保全应当属于超标的保全，同意对该房屋予以解封。经审查查明：申请执行人陆汉德与被执行人准格尔旗羊市塔松树焉神洲煤炭有限责任公司、许式梦、雷勇、张金梅民间借贷纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理。2015年1月28日，本院根据陆汉德的财产保全申请，作出（2014）浙甬商初字第67-2号民事裁定，裁定“一、冻结案外人宁波天诚化纤有限公司所有的6400000元的银行存款；二、冻结被告准格尔旗羊市塔松树焉神洲煤炭有限责任公司、许式梦、雷勇、张金梅的资金94000000元，或查封等值的财产”。2015年4月14日，本院向房产登记部门发送（2014）浙甬商初字第67-1号协助通知书，查封了雷勇名下位于湖北省武汉市洪山区洪山街道卓刀泉村南湖半岛11栋17层1701室的房产（查封期限自2015年4月14日至2018年4月13日止）。2015年6月25日，本院作出（2014）浙甬商初字第67号民事调解书，确认：“一、被告准格尔旗羊市塔松树焉神洲煤炭有限责任公司、许式梦归还原告陆汉德借款本金79808299元，利息36057777元，于2015年9月至2015年12月每月最后一日前分别归还10000000元、20000000元、10000000元、5866076元，于2016年1月至2017年2月每月最后一日前分别归还5000000元（款项均汇入原告陆汉德在中信银行股份有限公司宁波慈溪市支行账号为73×××96的账户）；如果被告准格尔旗羊市塔松树焉神洲煤炭有限责任公司、许式梦有任何一期未按时足额支付，则所有款项均视为已到期，原告陆汉德有权立即申请强制执行并同时要求被告准格尔旗羊市塔松树焉神洲煤炭有限责任公司、许式梦以所有未支付的金额为基数自逾期之日起按每月2%支付违约金；二、被告张金梅、雷勇对上述第一项陆汉德的债权承担连带担保责任，被告张金梅、雷勇履行担保责任后，有权向被告准格尔旗羊市塔松树焉神洲煤炭有限责任公司、许式梦追偿；三、案件受理费686260元，减半收取343130元，保全费5000元，由被告准格尔旗羊市塔松树焉神洲煤炭有限责任公司、许式梦共同负担。”2015年11月3日，本院根据陆汉德申请，对前述民间借贷纠纷案件立案执行[案号：（2015）浙甬执民字第285号]。2018年3月15日，本院作出（2015）浙甬执民字第285号之一执行裁定书。裁定续行查封雷勇名下位于湖北省武汉市洪山区洪山街道卓刀泉村南湖半岛11栋17层1701室的房产（续行查封期限为三年），并于3月26日向房产登记部门送达了（2015）浙甬执民字第285号之四协助执行通知书。后侯棋耀向本院提出书面执行异议。另查明：2015年1月18日，甲方雷勇与乙方侯棋耀签订房屋合同一份，约定将雷勇名下位于湖北省武汉市洪山区洪山街道卓刀泉村南湖半岛11栋17层1701室以150万元的价值出售给侯棋耀。甲方签字由雷云代签。张学平作为见证方在合同上签字。2015年2月3日，周洪玉（侯棋耀之母）通过银行转账汇入张金梅100万元；同期，雷勇将涉案房屋的权证交给侯棋耀（周洪玉）。2015年3月9日，周洪玉通过银行转账汇入张金梅（雷勇之妻）20万元；2015年4月24日，周洪玉通过银行转账汇入张金梅25万元，同日周洪玉通过银行转账汇入戴金桃5万元。上述付款凭证上的交易摘要或附加信息及用途上均载明“房款”或“付（购）房款”字样。“南湖半岛物业服务中心”出具的证明陈述“现住房侯棋耀自2015年1月至2018年12月的水费、物业费等费用全部交清”。侯棋耀提供的物业费缴费发票起始日期显示为2015年6月1日。2015年3月25日，侯棋耀申请长城宽带网络接入地址为“南湖半岛11-1701”。本院认为：根据查明的事实，案外人侯棋耀与雷勇签订购房合同的时间，侯棋耀支付大部分房款的时间，雷勇将房屋产权证明交付给侯棋耀以及侯棋耀实际占有使用涉案房屋的时间均早于本院查封的时间。虽然侯棋耀的部分购房款（30万元）于查封之后的第10日交付，现有材料无法证明侯棋耀在购买房产及款项交付时知悉该房产被法院查封。侯棋耀在取得雷勇交付的涉案房屋产权证并实际占有后，虽未及时至房产登记部门办理过户登记，但现有证据尚不足以证明系买受人侯棋耀的原因造成。侯棋耀的相关请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故侯棋耀所提异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对雷勇名下位于湖北省武汉市洪山区洪山街道卓刀泉村南湖半岛11栋17层1701室房产[房屋所有权证：武房权证洪字第××号，土地权证：洪国用（2012商）字第6560号]的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（此页无正文）审 判 长  金 首审 判 员  林 波代理审判员  李新荣二〇一九年七月二十二日代书 记员  金赟旸