湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初2382号原告：邬某1，男，1962年8月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告：邬某2，女，1966年2月20日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告：邬某3，男，1971年9月28日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。三原告共同委托诉讼代理人：罗果刚，湖南君煌律师事务所律师。被告：毛某某，男，1976年6月7日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨萃，湖南天朋律师事务所律师。第三人：邬某4，男，1973年4月11日出生，汉族，住岳阳楼区。原告邬某1、邬某2、邬某3与被告毛某某、第三人邬某4确认合同效力纠纷一案，本院于2018年3月23日作出（2017）湘0602民初5780号民事判决。毛某某不服上诉至岳阳市中级人民法院。岳阳市中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）湘06民终1839号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人罗果刚、被告毛某某及委托诉讼代理人彭春朝、杨萃到庭参加了诉讼。第三人邬某4经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。三原告共同向本院提出诉讼请求：1、确认被告与第三人于2009年8月10日签订的“协议书”无效，责令被告向原告返还该房屋。2、由被告及第三人承担本案诉讼费用及财产保全费用。事实与理由：原告与第三人系同胞兄弟姊妹。2008年2月，原告及第三人母亲彭某某不幸去世，遗产有位于某某区某某湖某某居委会某某路私房一栋，四个门面，门面上五间房屋，房产证号为某某0。没有在继承人之间分配。当时房产证由原告邬某2保管。2009年8月，第三人骗原告将房产证拿走，说是贷一笔款做生意。不料，犯有吸毒恶习的第三人毒瘾发作却将四人共有的该房产以人民币6.8万元出售给被告，没有告诉原告。第三人2013年因吸毒产生幻觉故意伤人被刑事拘留，后一直在某某服刑。2016年6月18日刑满释放，一直杳无音信。直至某某拆迁项目部工作人员找到原告要求登记该房产，原告才知道房屋已被第三人和被告恶意串通购买。原告认为，第三人将兄弟姊妹共同继承共同共有的房产未经其他共有人一致同意出售，为无效协议。因为共有人无授权，亦没有追认，该协议损害了原告等其他共有人合法权益。被告明知该房产为原告等共同共有，仍然以远远低于市场价格购买，不构成善意取得。第三人因吸毒、毒瘾发作将房屋出售，为重大误解，不是其真实意思表示。原告为维护合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。被告毛某某辩称：1、毛某某在该房屋买卖合同中系善意第三人。首先，被告在洽谈房屋买卖的过程中，原告及第三人的母亲已去世。第三人邬某4告诉毛某某，原告邬某1因在县农行上班，家庭条件好，放弃继承涉案房屋。原告邬某2领取其母的退休工资，涉案房屋归第三人邬某4所有。原告邬某3在协议上签订了字，以上事实足以证实协议系真实意思表示。其次，被告在签订协议之前，已要求第三人到相关部门开具了其母彭某某的户籍证明、无婚姻登记记录证明，同时也做了房产评估。第三，被告以合理的价格有偿取得该涉案房屋。毛某某有理由相信，第三人邬某4和原告邬某3是该房屋的财产继承人和实际权利人。2、涉案房屋未过户至被告名下是原告及第三人的责任。原告及第三人的母亲去世后，因原告邬某2的原因，一直未开具彭某某的死亡证明，故原告及第三人一直拖延办理房屋过户手续。至于后来第三人邬某4因贩卖毒品、故意伤害罪被判刑，毛某某无法联系到原告及第三人，过错不在毛某某。3、毛某某系涉案房屋的实际所有权人，协议书合法有效。毛某某自2009年8月10日购买涉案房屋以来，一直实际占有该涉案房屋，还对房屋予以改造、添附等。三位原告及第三人从未对该房屋提出任何主张，明知房屋已经出卖也未对该协议书提出任何异议。三原告及第三人更没有收取过“租金”，均证实了该涉案房屋确实已归毛某某所有，协议早已生效并履行，不存在返还问题。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人邬某4书面述称：1、第三人与毛某某的“协议书”关于买卖某某路某某0号房屋是无效的。当时约定，房屋过户要把原告叫到一起办理，而事实上是不可能的。因为房产证一直由原告邬某2保管。第三人去邬某2家拿房产证时称想做生意，拿房产证到银行贷一点款。此房一直由第三人及原告的母亲租给毛某某一家。母亲去世后，出租房屋由第三人收取租金。三原告因为第三人的经济条件不好，照顾第三人，所以将房屋租金都给第三人。2、房屋买卖是第三人个人处理的，家人都不知道。合同确认无效后，第三人愿意全额退还毛某某的房款，并按银行利息支付损失。3、关于邬某3在协议上签字的说明。当时第三人告诉邬某3，要把房产证抵押出去借一点钱，邬某3喝多了酒，看都没看就签了字。4、第三人并没有委托毛某某做房产评估。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：诉争房屋坐落于某某区某某办事处某某居委会，建于1992年，共两层，建筑面积104.76平方米。2005年7月11日，房屋所有权人登记为彭某某，所有权证号为某某0。2005年7月25日，诉争房屋因住房公积金贷款被设定抵押，贷款额为50000元，贷款期限为8年。2008年1月5日，彭某某去世。原告邬某1、邬某2、乌某3及第三人邬某4系其四个子女。彭某某自1993年7月离婚后一直未再婚。诉争房屋自2003年起由彭某某出租给案外人李某某（被告毛某某的姨妈）。彭某某去世后，邬某4来到诉争的房屋，并告知自己的身份。李某某将未付的租金支付给邬某4。后邬某4要李某某介绍将诉争的房屋出售。李某某遂介绍毛某某购买此房。2009年7月24日，某某有限公司对诉争的某某0号房屋作出J（2009）948评估报告，估价结果为：一层单价600元/平方米，一层总价31000元；二层单价500元/平方米，二层总价26000元。2009年8月10日，第三人邬某4（作为甲方）与被告毛某某（作为乙方）签订了协议书一份。约定，甲方位于某某区某某居委会某某路私房一栋（房号为某某0）出售给乙方，价格为68000元，已付清。因特殊原因，房屋产权未过户。甲方承诺在11个月内，协助乙方完成房屋过户手续。如有经济损失，一切由甲方承担。到时，甲方必须把自己兄弟、大姐叫到一起办理过户手续。邬某4及原告邬某3在协议书上的甲方处签了名，毛某某在乙方处签名。毛某某在协议签订前已将全部房款68000元支付给邬某4。邬某4把贷款还清后，将诉争房屋的房产证原件取出交给毛某某。毛某某购买诉争房屋后，一直居住在该房屋中，并对房屋进行了装饰装修和改扩建。在四个门面基础上沿阳台两层均向外进行了延伸，并且在一楼左边加建了厕所，二楼左边加建了梯级。一楼门面均安装了卷帘门，二楼住房均安装了防盗网，三楼加盖了一米多高的隔热层。2013年12月，第三人邬某4因贩卖毒品、故意伤害罪被判处有期徒刑二年六个月，后于2016年6月18日刑满释放。期间没有任何人向毛某某主张权利。2017年10月，毛某某所购房屋面临拆迁。三原告诉至本院。本院认为，本案诉争房屋在彭某某去世后，作为彭某某的遗产由其四个子女邬某1、邬某2、邬某3、邬某4共同继承。原告邬某3、第三人邬某4在房屋买卖协议上签名，可以认定邬某3、邬某4对房屋出售一事知晓且同意。房屋评估价为57000元，实际成交价为68000元。毛某某在支付全部房款后，邬某4将房屋和房产证原件交给毛某某。毛某某一直居住在诉争房屋中，并对房屋进行了装修和改扩建，房屋外观有明显的变化。原告邬某1、邬某2在房屋转让后至诉讼发生时8年的时间内，从未对诉争房屋提出过异议。邬某1、邬某2称自己对房屋买卖一事不知情。毛某某在实际使用诉争房屋的8年间，邬某4因贩卖毒品、故意伤害罪被判处有期徒刑二年六个月，没有能力对房屋进行管理和收取租金的情形下，原告邬某1、邬某2对诉争房屋不闻不问，明显不符常理。邬某3作为兄弟之一，对出卖房屋一事，向邬某1、邬某2闭口不提，也与常理不符。可见，邬某1、邬某2对房屋买卖一事是知情并认可的。三原告在诉状中称，“当时房产证由原告邬某2保管，2009年8月，第三人骗原告将房产证拿走”，与事实不符。诉争房屋2005年已办理抵押，房产证在银行，并非在原告邬某2处。综上，原告邬某1、邬某2虽然未在协议上签名，但两原告对房屋出售无异议，2009年8月10日的协议书，对邬某1、邬某2同样具有约束力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。以上规定，明确了合同效力和物权效力区分的原则，即未办理物权登记，不影响合同效力。缔约时没有所有权或者处分权的买卖合同亦应认定为有效。现三原告以第三人未经共同继承人同意，要求确认第三人签订的房屋买卖协议无效，由被告向三原告返还诉争的房屋，既与事实不符，也没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告邬某1、邬某2、邬某3的全部诉讼请求。本案案件受理费1000元，财产保全费500元，由原告邬某1、邬某2、邬某3承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  许 东人民陪审员  史胜良人民陪审员  谭 娟二〇一九年七月三日法官助理朱潇峰书记员冯静楠书