安徽省潜山市人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0824民初3455号原告（反诉被告）:叶传生，男，1966年12月9日出生，汉族，农民，住安徽省潜山市。委托诉讼代理人：范本胜，安徽安潜律师事务所律师。原告（反诉被告）：叶小姣，女，1990年2月6日出生，住安徽省潜山市。委托诉讼代理人：叶传生，男，1966年12月9日出生，汉族，农民，住安徽省潜山市。被告（反诉原告）:杨曙东，男，1969年8月15日出生，汉族，住安徽省潜山市。被告:杨江涛，男，1979年6月4日出生，汉族，住安徽省潜山市。二被告委托诉讼代理人：杨乐天，安徽皖激扬律师事务所律师。原告叶传生（反诉被告）、叶小姣（反诉被告）与被告杨曙东（反诉原告）、杨江涛确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。叶传生及其委托诉讼代理人范本胜，叶小姣的委托诉讼代理人叶传生,杨曙东、杨江涛的委托诉讼代理人杨乐天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶传生、叶小姣向本院提出诉讼请求：1、依法确认叶传生、叶小姣与杨曙东之间的土地使用权转让合同无效（此宗土地系三合大市场A8由西向东第七户房屋附属土地）；2、依法判令杨曙东、杨江涛立即返还叶传生、叶小姣享有使用权的上述土地；3、判令杨曙东、杨江涛承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年3月23日，叶传生户的集体土地被征收而获得位于三合大市场A8由西向东第七户的土地使用权，面积为120平方米。2010年3月底，叶传生与杨曙东签订土地使用权转让协议。协议约定叶传生将上述土地使用权转让给杨曙东，转让价款为人民币10万元。协议签订后，双方按协议履行了义务。事后，杨曙东又将上述土地使用权转让给杨江涛，杨江涛在该土地上建造了房屋。2015年，叶传生以土地使用权转让违法为由，要求杨曙东、杨江涛返还上述土地使用权，但杨曙东、杨江涛置之不理。故至讼始。杨曙东辩称,叶传生不是本案诉讼主体，主体是叶小姣，第一次开庭时，叶传生明确讲到该户土地拆迁还给叶小姣的，他是代叶小姣签字转让的。本案讼争的土地是拆迁安置土地，拆迁安置土地是否可以转让，各个法院结论不统一，涉案土地是安置的，不是宅基地。杨江涛辩称，杨江涛不是本案的当事人，不是本案的适格被告。杨曙东向本院提起反诉，其反诉请求如下：1、判令叶传生、叶小姣返还杨曙东土地转让款10万元；2、判令叶传生、叶小姣赔偿杨曙东损失100万元；3、上述款项付清后，案涉土地及房屋返还给叶传生、叶小姣；4、保全费5000元、鉴定评估费10000元由反诉被告承担。事实和理由：叶传生与杨曙东于2010年3月20日签订一份土地使用权转让协议。土地转让价款为10万元。协议约定，如叶传生违约，应按该土地房屋市场价格两倍赔偿杨曙东损失。合同签订后，杨曙东在该土地上建房。现叶传生要求确认土地转让协议无效，故杨曙东反诉要求叶传生返还土地转让款10万并赔偿损失100万元。针对杨曙东提出的反诉，叶传生、叶小姣辩称，杨曙东反诉要求返还土地转让价款10万元无异议，但叶传生、叶小姣不应赔偿损失，因为该无效协议中关于损失赔偿的约定也是无效的。且讼争宅基地上的房屋，叶传生、叶小姣不同意收回，应当由杨曙东自行拆除。叶传生、叶小姣、杨曙东围绕各自诉讼请求，向本院提交了证据。本院认定如下：杨曙东对叶传生提交的二原告身份证复件各一份、二原告户口本复件一份及拆迁安置协议书复件一份不持异议，本院予以认定。杨曙东向本院提交的拆迁安置协议书复件与叶传生提交的证据相同。另，杨曙东向本院提交了《土地使用权转让协议书》及财产保全费用发票、评估费发票。叶传生、叶小姣对杨曙东提交的上列证据的真实性无异议，但认为《土地使用权转让协议书》系无效合同，该无效合同中关于赔偿损失的约定当然无效，财产保全费用和评估费用不应由他们负担。叶小姣、杨江涛未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：叶传生、叶小姣系父女关系，二人均系安徽省潜山市梅城镇八一村卫华组村民。2008年，潜山经济开发区与被拆迁人叶传生户（被拆迁人为叶传生、叶小姣）签订《拆迁安置协议书》，潜山经济开发区征收叶传生户享有使用权的集体土地，双方就拆迁安置补偿问题达成协议。2010年3月20日，叶传生经手与杨曙东签订《土地使用权转让协议书》，该协议的转让方（甲方）表述为“叶传生代叶小姣”，在转让方（甲方）签名栏，叶传生签字为“叶传生代叶小姣”。协议约定，甲方将潜山经济开发区安置给叶传生户位于三合大市场A8由西向东第七户的宅基地使用权转让给杨曙东，杨曙东支付土地转让款10万元。双方亦就违约责任进行了约定。协议签订当日，杨曙东向叶传生支付了土地使用权转让款10万元。协议签订后，杨曙东即开始在该宅基地上兴建住宅，2012年年底建成。房屋完工后，杨曙东未对该房屋进行装修。2018年，叶传生向本院起诉，要求法院确认双方签订的土地使用权转让协议无效，并请求法院判令杨曙东、杨江涛返还讼争宅基地。诉讼过程中，杨曙东向本院提出反诉，要求叶传生、叶小姣返还土地转让款10万元并要求赔偿损失100万元。本案在审理过程中，杨曙东申请对涉讼房地产进行鉴定评估。本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案房地产的重置价及市场交易价进行了评估。经评估，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司于2019年6月18日出具《房地产估价报告》。该报告确认，按重置成本价方法评估，土地重置成本为180796元、涉案房产重置价值为323263元。按市场比较法，该栋房产地产的市场交易价值为794973元。同时，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对该住宅房2012年底、2013年底建房成本价值进行了测算。经测算，2012年底该住宅成本价值为275069元，2013年底住宅成本价值为272341元。杨曙东、杨江涛非叶传生所在集体经济组织成员。杨江涛非土地转让合同当事人。叶传生在庭审中称杨曙东在取得宅基地后，将该宅基地再行转让给杨江涛，杨江涛在讼争宅基地上兴建房屋，但未向本院提交证据。叶传生在2018年7月9日的庭审[本院（2018）皖0824民初1721号案]中，当庭撤回了对杨江涛的起诉。杨曙东陈述在讼争宅基上建房的非杨江涛，而是其本人，杨江涛与本案无关。另查，杨曙东因该起诉讼，支付财产保全费5000元、支付评估费用10000元。本院认为，涉案宅基地系农村集体经济组织所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，双方就宅基地转让签订的《土地使用权转让协议》，虽系双方真实意思表示，但损害了集体经济组织的权益，违反了相关土地管理法律、法规的强制性规定。故该转让协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。结合本案，叶传生、杨曙东应知转让宅基地的行为违反法律法规，而仍然交易。因此造成的损失应按双方责任大小分担。叶传生在转让涉案宅基地，杨曙东建成房屋多年后，才以转让宅基地行为违法为由主张合同无效，有违诚信原则，故应对合同无效承担主要责任。杨曙东非该集体经济组织成员。应知叶传生将讼争宅基地使用权转让的行为违法，而仍然接受该讼争宅基地，应当对合同无效承担次要责任。对于叶传生、叶小姣起诉要求杨江涛承担返还宅基地的诉求，因杨江涛非土地使用权转让合同的当事人。故对其该诉求，本院不予支持。对于杨曙东辩称。叶传生非本案适格主体的意见，因安徽省安庆市中级人民法院（2018）皖0824民终2238号生效民事裁定书已确认叶传生为本案适格被告，故本院对其该辩称意见不予采信。综上所述，本院对叶传生、叶小姣要求确认双方签订的《土地使用权转让协议书》无效并要求杨曙东返还讼争宅基地之诉求及杨曙东反诉要求叶传生、叶小姣返还宅基地转让价款10万元的请求，本院予以支持。对叶传生辩称，其不接受房屋，争议宅基地上的房屋由杨曙东自行拆除的意见，于法无据，本院不予采信。对于损失赔偿的问题，本院结合当事人的过错程度，依据鉴定评估机构出具的评估报告，判令叶传生、叶小姣赔偿杨曙东建筑物损失（建筑物重置价）323263元、赔偿宅基地区位升值损失373710元(市场交易价值794973元，扣除建筑物重置价值323263元、扣除土地转让价款100000元后的余额为373710元)的60%，即223026元。对于杨曙东反诉要求叶传生、叶小姣承担财产保全费用的反诉请求，因原、被告双方未对财产保全费用的负担方式作出约定，且双方签订的土地使用权转让合同当然无效，讼争宅基地及其上建筑物应予返还给叶传生、叶小姣，故其该诉求，本院不予支持。至于鉴定评估费用，应由争议双方按责任大小分担。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）叶传生、叶小姣与被告（反诉原告）杨曙东于2010年3月20日签订的《土地使用权转让协议书》无效；二、原告（反诉被告）叶传生、叶小姣于本判决生效之日起20日内向被告（反诉原告）杨曙东返还土地使用权转让款人民币100000元、向被告（反诉原告）杨曙东支付建筑物重置价款323263元、向杨曙东赔偿宅基地区位升值损失223026元，共计人民币646289元；三、被告（反诉原告）杨曙东在原告（反诉被告）叶传生、反诉被告叶小姣履行完本判决第二项确定的义务后20日内，将位于潜山经济开发区三合大市场A8由西向东第七户的房屋及附属宅基地返还给反诉被告叶传生、反诉被告叶小姣；四、驳回原告叶传生、叶小姣及反诉原告杨曙东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费150元，由被告杨曙东负担；反诉案件受理费7350，由反诉原告杨曙东负担2940元、反诉被告叶传生、叶小姣负担4410元；鉴定评估费10000元，由反诉被告叶传生、叶小姣负担6000元，反诉原告杨曙东负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  李政海二〇一九年七月十三日书记员  李 瑾