云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0328民初830号原告：曲靖市金中物业服务有限公司，住所地：云南省曲靖市沾益区花山街道松林社区第八村民小组，统一社会信用代码：91530328309529471U。法定代表人：吴荣连,该公司总经理。委托诉讼代理人:段瑞明，曲靖市沾益区花山街道法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：曲靖市沾益区龙鑫资源回收有限公司，住所地：云南省曲靖市沾益区盘江镇松林村，统一社会信用代码：915303003992299496。法定代表人：李彩燕,该公司经理。委托诉讼代理人:马玲玲，泰和泰（昆明）律师事务所执业律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:孙文斌，云南锦业律师事务所执业律师，特别授权代理。原告曲靖市金中物业服务有限公司（以下简称曲靖金中物业公司）与被告曲靖市沾益区龙鑫资源回收有限公司（以下简称沾益龙鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法由审判员尹进方适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曲靖金中物业公司的法定代表人吴荣连及其委托诉讼代理人段瑞明，被告沾益龙鑫公司的委托诉讼代理人马玲玲、孙文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲靖金中物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.由被告支付原告下欠租金6240000元。事实及理由：2014年4月1日，原告与被告沾益龙鑫公司签订了《货场租赁合同》，原告将位于花山松林宣天公路边的场地（国有土地）租赁给被告沾益龙鑫公司使用，合同约定：2014年4月1日至2017年4月1日每年租金为120万元，租金每年分两次付清，2017年4月1日至2020年4月1日每年租金为132万元，一年一付且先支付租金后使用，未按时支付租金则每月按月利率3%支付所欠租金的相应利息。合同签订后，原告向沾益龙鑫公司交付了场地，被告未向原告公司支付租金，截止到现在，被告公司欠原告租金共计624万元未支付。综上所述，被告长期未履行合同约定的义务，严重损害了原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告沾益龙鑫公司辩称，沾益龙鑫公司是政府招商引资的项目，由原告曲靖金中物业公司法定代表人吴荣连与龙鑫公司原股东于2014年4月一道成立，公司成立后由于金中物业公司违背信誉，导致龙鑫公司周转困难，金中物业公司才将双方租赁合同第一年的租金120万元转为借款，并另借给了龙鑫公司200万元借款。龙鑫公司与金中物业公司之间既有租赁合同关系，又有借贷合同关系，龙鑫公司近三年来市场行情不好，经营一直处于亏损状态。金中物业公司和龙鑫公司的租金和借款一直没有做过结算，期间双方对延期付款的问题也做过多次协商，金中物业公司也同意以逐步付、零星付的方式履行，自2016年2月至2018年4月，龙鑫公司也一直在向金中物业公司履行着付款义务，一共向金中物业公司支付了3551321元。但自2018年以来，由于龙鑫公司租用的场地使用价值大幅增值，原告金中物业公司意图单方撕毁合同，将龙鑫公司使用的70亩中的一半场地租给他人开搅拌场和货场，于2018年7月底将龙鑫公司强行驱逐出场，并破坏了龙鑫公司投资建设的基础设施和机器设备，给龙鑫公司造成的巨大损失达数千万元，金中物业公司的行为严重违反了合同的约定，其没有权利解除合同。综上所述，双方就所欠款项未有过结算，龙鑫公司一直在履行付款义务，双方也就履行方式达成一致意见，本案中双方可对所欠款项进行结算，同时金中物业公司给龙鑫公司造成的巨额损失也应赔偿。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告曲靖金中物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《营业执照》、《身份证》复印件各1份及《法定代表人身份证明》1份，欲证实原告诉讼主体适格。2.《租赁合同》1份，欲证实原、被告订立了租赁合同，约定了相应的权利义务。3.《国有土地使用证》复印件1份，欲证实原告以出让方式合法取得涉案租赁场地的物权。4.《借款协议》、《收条》、《授权委托书》各1份及《结算业务申请书》、《结算业务委托书》、《转账支付凭证》各1份，欲证实2014年4月29日及2015年1月6日，原告分两次向被告公司提供借款260万元的事实，其中在200万元的借款中约定月息3分。5.《催款函》2份、《授权委托书》1份、《补充还款协议书》及《承诺附加协议》各1份，欲证实原、被告双方存在借贷合同及租赁合同关系，原告多次发送催款函，双方就还款问题多次协商，双方达成过还款协议的事实。6.《通话录音视听资料》1份，欲证实双方多次协商支付租金及借款事宜的事实。经质证，被告沾益龙鑫公司对上述证据提出如下质证意见：1.对证据1、3、6没有异议，但证据6的通话录音仅能反映双方就欠款有过协商，不能证实原告的待证事实。2.不予认可租赁合同中铅笔手写改动部分的内容。3.证据4中涉及的60万元款项是阮吉明个人与金中物业公司的资金往来，与龙鑫公司和本案无关联；另外，《借款协议》中还涉及120万元的租金转化为借款的问题，而本案涉及的是租金，关于租金的支付问题应以被告方提交的证据为主。4.对证据5中的《授权委托书》、《补充还款协议书》、《承诺附加协议》无异议，但不认可其证明内容，因为其中掺杂着借款，龙鑫公司给付的款项大部份系用于支付租金；《催款函》是原告单方制作，龙鑫公司未收到，不认可其真实性。被告龙鑫公司为支持其答辩向本院提交了以下证据：1.李娜名下《个人活期明细信息》、《银行卡明细账》（复制件）各1份、转款凭证及电子回单（复制件）8份、《聊天信息》1份、《过磅单》（复制件）22份、《支付明细》1份、《承兑信息资料》（复制件）1份，欲证实龙鑫公司财务人员李娜转款给原告3651321元且大部分用于支付租金的事实。2.公司登记（备案）申请书及公司档案资料各1份，欲证实原告公司法定代表人吴荣连曾参股龙鑫公司的创始情况，且工商档案里《合作协议书》显示：保明龙、吴荣连在2014年1月4日与龙鑫公司签署合作协议，将70亩场地使用权折价1000万元作为投资参与龙鑫公司股份，吴荣连一开始与龙鑫公司是合作关系，而非租赁关系。3.《报警资料》五份，欲证实原告方多次堵门，阻碍龙鑫公司正常经营的事实。4.《承诺附加协议》（复制件）1份，欲证明龙鑫公司资金周转困难，双方多次协商付款问题。5.现场图片8组，欲证明原告在龙鑫公司经营期间违反合同擅自将龙鑫公司租用的场地分租他人，在强行驱逐龙鑫公司后拆毁公司设备及建筑的事实。6.《固定资产评估资料》（复制件）1份，证实龙鑫公司投入的固定资产为3385.57万元，被原告拆毁，造成龙鑫公司三千余万的损失。7.龙鑫公司持有的《租赁合同》及原告公司持有改动过的租赁合同复制件各1份，欲证实原告提供70亩场地给龙鑫公司经营，原告方私自手写将70亩改为35亩的事实。经质证，原告曲靖金中物业公司认为，被告提交的上述证据与本案没有关联性；被告所称的承兑汇票中，有10万元由于背书的问题，没有收到，故原告实际收到沾益龙鑫公司支付的款项为3551321元，该款系基于双方之间的借贷关系偿还原告的借款本金和利息，由于260万元的借款约定了每月3分的利率，即便按法律保护的月息2分计算至2018年1月1日，扣除已还的355万余元，尚余40多万元的利息。另外，本案中原告公司不存在以土地入股龙鑫公司的情况。通过举证、质证，对原、被告双方提交的证据，本院作如下认证：1.原告提交的证据1、3,被告不持异议，本院予以采信，作为本案定案依据使用。2.原告提交的《租赁合同》中虽存有铅笔划线及标注的地方，但结合原告方的解释说明及证明方向并比对被告方提交的合同，已能明确铅笔标注、更改的地方并非原告据以主张的合同条款内容，故本院对该合同中的机打内容予以确认。3.证据4中不仅涉及被告向原告借款200万元及将120万元的租金转化为借款的问题，还涉及原告向阮吉明名下提供60万元借款的问题，由于双方对该200万元的借款性质及利率约定不持异议，应对该借款的性质及利率标准予以确认；关于120万元的租金是否转化为借款的问题，从证明方向上看，原告在本案中直接以租金方式主张，未依《借款协议》约定以借贷方式进行救济保留，系其自行处分民事权利的范畴，从其自愿，本院于此明确该款的租金性质；所涉阮吉明名下的60万元借款，被告公司以书面《申明》的方式明确了该款性质为阮吉明个人欠款，亦无关联证据证实阮吉明个人与被告公司之间存在债务混同的事实，本案中不予认定该借款系被告公司所负。4.被告对原告提交的证据5中的《授权委托书》、《补充还款协议书》、《承诺附加协议》及证据6不持异议，本院确认其真实性；关于证据5中的2份《催款函》，虽被告不认可曾收到过《催款函》的事实，但综合证据6中的录音内容及《补充还款协议书》、《承诺附加协议》的形成时间及关联内容，可以看出：2017年12月10日的《催款函》中函请被告付款的时间为2018年1月15日，而《补充还款协议书》的订立时间是在同月的23日，在时间切点上两者存在高度关联，且文书内容中均涉及租金和借款，加之录音内容中亦多次提及《催款函》中的关联内容，故应予推定被告对《催款函》的内容是知晓的，由此应予认定《催款函》的真实性。5.虽原告以被告所提举的7组证据与本案租赁合同纠纷无关联为由提出质证意见，但通过审查关联证据结合双方当事人的确认，可以认定被告向原告累计付款3551321元的事实，应予确认证据1的真实性；证据2为被告公司成立初期的报备材料及档案资料，其真实性予以认可，但仅能证实原告法定代表人与被告在被告公司成立初期时双方的合作关系，就本案而言尚不能证实原告法定代表人以该租赁土地参与入股的事实；证据3为报警登记材料，呈现的主要内容是案外人多次报警警察多次出警的事实，在案证据亦不能明确相关报警人在原、被告公司的具体身份，仅凭该证据尚不能得出被告方的待证目的；证据4与原告提交的《承诺附加协议》相符，予以采信，作为本案的定案依据使用；证据5为被告公司现场场景图片，仅反映现场概况，被告亦自认从2018年8月27日方将部分场地转租他人，并对被告的部分设备进行收拢的事实，故对其部分待证目的予以采信；证据6仅为被告自行提供的固定资产评估的报告，与本案租赁合同纠纷不具关联，不予评判。证据7与原告提交的《租赁合同》相符，对合同中机打部分的内容予以采信。通过庭审和质证，本院确认以下法律事实：2014年4月1日，原告曲靖金中物业公司与被告沾益龙鑫公司签订《租赁合同》，原告将其享有使用权的位于花山街道松林村的国有工业用地70亩租赁给被告沾益龙鑫公司用于新建煤泥回收洗选项目，租赁期限为10年（自2014年4月1日至2023年3月31日止）。租金的支付方式：2014年至2017年每年120万元，每年分两次付清；2017年至2019年每年132万元，2019年至2023年每年145.2万元，2017年至2023年租金按年支付，每年4月1日前以现金及银行转账的方式支付，先支付租金后使用场地。双方在合同中还约定了相关违约责任等条款。被告龙鑫公司在合同履行过程中由于经营困难于2015年1月6日向原告借款200万元，双方在《借款协议》中约定的主要内容为：被告欠原告2014年土地租金120万元，原告帮被告贷借200万元，合计借款320万元，月息3%，每月底结息，借款期限为3个月；被告对上述借款承诺在4月6日前还清本息等。后由于被告持续性经营困难，为被告拖欠借款和租金的问题，原告于2017年9月30日及同年的12月10日先后两次向被告发出《催款函》，函件中以被告明显违约为由要求被告在规定期限内付款，申明若被告不能按期支付，原告将按有关规定采取私力救济措施等，其中后一函件中载明“函请贵公司于2018年1月15日前将按约定的所欠款项支付我司，如贵司仍不能按期支付，我司将按照有关规定采取私力救济措施向贵司追索租金和借款及利息，甚至采取相关法律措施”。2018年1月23日及同年4月18日双方为上述款项的问题先后达成了《补充还款协议》及《承诺附加协议》，其中《承诺附加协议》载明有以下内容“……二、2018年5月10号付款35万元，最迟不得超一星期；……五、如果乙方（被告）在2018年5月10还不能兑现承诺，造成的一切后果由乙方（被告）负责，并且终止一切合作”。由于被告未能如期按《承诺附加协议》付款35万元，原告遂于2018年8月27日将租赁场地内的部分场地转租他人，并对被告的部分设备进行收拢。另查明，自2016年2月至2018年4月19日，被告龙鑫公司先后向原告支付款项3551321元。关于双方争议的被告支付的3551321元款项性质为租金还是借款的问题。由于原、被告双方之间既存在合法的租赁合同关系，又存在合法的借贷关系，在无证据证实双方明确约定被告所付款项为清偿哪项债务的前提下，原告作为债权人有权选择所支付的款项用于清偿到期的任一一笔债务，原告于本案中主张被告所付3551321元款项系用于清偿借款本息的意见于法不悖，加之现有证据尚不能证实被告是否多偿还了借款本息，故应予认定该款系用于偿还原告借款本息的事实。本院认为，原告曲靖金中物业有限公司与沾益龙鑫公司签订的《货场租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，根据查明的事实，虽被告称已支付的3551321元系给付原告租金，但并未提交充足证据证实，基于双方确实存在借贷关系的事实，原告于本案中主张该款仅限为偿还借款的理由并无不当。基于上述事实的认定，被告长期拖欠原告租金的事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告向被告发出的具有催收性质及合同解除通知性质的《催款函》后被告理应及时履行合同义务，否则可能产生合同通知解除的法律效力。鉴于《催款函》的效力后又被双方订立《补充还款协议书》、《承诺附加协议》取代，但被告并未按照《承诺附加协议》约定的内容如期履行于2018年5月10日付款35万元（最迟不得超一星期）的义务，由此，该协议的第五条“如果在2018年5月10还不能兑现承诺，造成的一切后果由乙方（被告）负责，并且终止一切合作”作为双方约定终止《租赁合同》的条件成就，原告作为解除权人可以解除合同。关于本案欠付租金金额的问题，由于被告迟延履行主要债务的行为使得原告的合同目的已难以实现，且解除权作为形成权，其行使以意思表示为之，且现行法律法规对合同解除通知的具体表现方式未作限定，可以是书面的、口头的，甚至也可以是某些实际的动作，故原告于2018年8月27日将部分场地转租他人，并对被告的部分设备进行收拢的行为可以确认为原告解除合同的一种通知方式，故本案合同的解除时间也应视为2018年8月27日，被告欠付租金的期限亦应确定为自2014年4月1日至2018年8月27日止，根据双方关于租金方面的约定（2014年至2016年每年租金为120万元，2017年至2019年每年租金为132万元），欠付租金金额为5451616元（120万元+120万元+120万元+132万元+132万元÷365天×147天）。关于被告主张所还款项系给付原告租金，应驳回原告诉讼请求的辩解意见，事实依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条第一款、一百零七条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告曲靖市金中物业服务有限公司与被告曲靖市沾益区龙鑫资源回收有限公司于2014年4月1日以曲靖市金中物业服务有限公司及沾益县龙鑫资源回收有限公司名义签订的《租赁合同》。二、由被告曲靖市沾益区龙鑫资源回收有限公司于本判决生效后15日内支付原告曲靖市金中物业服务有限公司租金5451616元。负有义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27740元（已减半收取）及保全费5000元，由被告沾益区龙鑫资源回收有限公司负担28600元，原告曲靖市金中物业服务有限公司负担4140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满之日起二年内申请本院强制执行。审判员  尹进方二〇一九年七月三日书记员  王路强