贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初1028号原告：吴某某，男，1973年11月8日出生，苗族，贵州省余庆县人，住凯里市。委托诉讼代理人：王永，贵州致正律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：贵州银田农贸投资有限公司。住所地：凯里市银田路19号。法定代表人：孟华，总经理。委托诉讼代理人:石红旗,贵州七律律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘水英，贵州振法律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告吴某某诉被告贵州银田农贸投资有限公司（以下简称：银田农贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年2月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告吴某某委托的诉讼代理人王永、被告银田农贸公司委托的诉讼代理人石红旗与刘水英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某请求依法判决被告：1、继续履行2016年7月30日与我签订的《商铺租赁预约合同》即将商铺（门面）的墙体、门建造完毕后按合同2.4条约定的租金标准（23元/月/平方米）交付给我使用两年，并免收一年零六个月的租金；2、承担本案诉讼费。事实及理由：2016年6月21日，凯里市人民政府发布农产品批发行业划行规市的通告后，原凯里市苗都农产品批发市场被取缔，我应要求迁入被告银田农贸公司开发的农产品物流园内继续从事蔬菜批发。根据凯里市人民政府2016年7月21日的《凯里市农产品批发市场整体搬迁工作会议备忘录》的要求，被告应当保证我等（凯里市苗都农产品批发市场原蔬菜批发商）每户一个正式门面，且尽快完善物流园相关设施和园区的改造提升工作。2016年7月30日，在门面改造（包括门、墙体、消防设施等）以及相关配套设施、项目手续尚未完成的情况下，我与被告就商铺（门面）租赁事宜签订了一份《商铺租赁预约合同》，对正式租赁合同成立的条件、租赁条款、合同签订以及预约金转化为履约保证金等事宜进行了明确预先设定。预约合同签订后，我不仅依约交纳了一万元的定金，而且在免租期（一年半）外预交半年租金。但被告至今仍未完成商铺（门面）改造和相关配套设施，所谓的物流园方案仍处于规划设计审批阶段。综上所述，两年多来，被告提供给我从事蔬菜批发的商铺（门面）不符合租赁条件，其作为成就租赁条件的义务人没有完全履行义务。为了维护我的合法权益，特诉至法院。原告吴某某为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明吴某某的基本身份信息及诉讼主体资格；2、被告的《营业执照》复印件一份1页，拟证明银田农贸公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。3、2016年7月30日的《商铺租赁预约合同》、《收据》复印件各一份共6页，拟证明（1）原、被告曾就商铺租赁事宜签订了一份预约合同，且在合同中约定各自权利义务的内容；（2）涉案预约合同系被告提供的格式化合同；（3）约定的是“正式门面”，且租金为23元/月/平方米，免租期一年半的事实；（4）在门面不符合租赁条件和正式租赁合同尚未成立之前的期间不计入免租期限内。4、《凯里市人民政府关于凯里城区农产品行业划行规市的通告》复印件一份1页，拟证明（1）市政府实施了凯里城区从事蔬菜、水果等批发的商户必须搬入被告开发的银田物流园内经营的事实；（2）原告在正式租赁合同尚未生效之前使用不符合租赁条件的商铺（门面）是配合市政府的规划行为，与预约合同约定的租期无关。5、《凯里农产品批发市场整合搬迁工作会议备忘录》、《华亿商贸城水果批发商户搬迁工作会议备忘录》复印件各一份1页，拟证明（1）被告承诺必须确保包括原告在内的蔬菜批发户、水果批发户使用的商铺是正式门面的事实；（2）两份备忘录中的“正式门面”含义应为同一含义；（3）备忘录中明确两年中的一年零六个月免租期的具体期限应从协议签订之日起开始计算；（4）原告进入物流园时商铺的墙体、门以及基础设施没有完成的事实。6、《关于对黔东南银田物流园规划设计方案的批前公示》复印件一份1页，拟证明（1）银田物流园在2018年10月18日仍处于规划设计方案审批阶段的事实；（2）被告提供的不动产权证书违背了基本建设程序，不具有合法性，不能作为认定商铺（门面）是否符合租赁条件的标准。7、《现场照片》打印件3张，拟证明水果批发商租用的商铺是有墙体、有门的事实；（2）涉案商铺所在的物流园消防设施尚未完成的事实。8、袁玖洪的《商铺租赁预约合同》、《定金收据》复印件各一份共5页，拟证明（1）被告在2018年4月12日仍与新进的蔬菜批发户袁玖洪签订预约合同的事实。9、《反映材料》、《关于请求解决相关问题的意见》复印件一份1页，拟证明银田物流园内从事蔬菜批发的商户（包括原告在内）一直在等待和催促银田农贸公司履行成就租赁条件的事实。当庭提供的证据：1、《搬迁协议》复印件一份1页，拟证明被告2019年3月8日与案外人签订搬迁协议是为了修建消防楼梯的事实。2、黔（2017）凯里市不动产权第0000493号《不动产权证书》复印件一份3页，拟证明被告在不同的诉讼案件中，提供同一栋房屋的不动产权证书内容不一致，且有涂改痕迹的事实。被告银田农贸公司辩称：第一、根据我国建筑行业和不动产登记中心的相关规定，建设工程取得房屋所有权证需要具备规划、竣工、质量、消防等验收合格的备案资料。就本案原告诉称所指的商铺（门面）而言，我公司已于2017年1月6日取得商铺（门面）所在楼栋的房屋所有权证，说明商铺（门面）完全符合租赁条件，可以对外出租。再说商铺的现状完全是按照依法审批的设计图纸修建，不存在完善墙体门窗的情形。第二、原告从搬入涉案商铺（门面）至合同期限届满后与我公司发生争议前，均未对商铺（门面）不符合租赁条件提出异议，且预付了免租期（一年半）后的半年租金，足以说明其是认可承租商铺（门面）符合租赁条件的事实。第三、按照预约合同第七条7.3项的约定，我公司取得涉案商铺（门面）所在楼栋的房屋所有权证时，商铺（门面）就具备租赁条件，正式租赁合同成立的条件已经成就，预约合同约定的条款就是正式租赁合同约定的条款，双方无需另行签订租赁合同。第四，现合同约定的租赁期限已届满，原告既没在合同期满前申请续租，也未与我公司签订新的续租合同，原有的租赁合同已经无法继续履行。第五、我公司已严格遵照市政府划行归市备忘录的要求给予原告免租一年半和半年租金优惠的待遇，原告经营行业的代表也在相关部门的组织下到周边地（州）市农产品批发市场进行考察。为了支持政府划行规市的工作和维护社会稳定，我公司在租金标准上也作出让步，但原告仍然认为租金过高，拒绝签订新的租赁合同。综上所述，涉案商铺不仅已经符合租赁条件，而且租赁合同成立的条件已经成就，原告的主张毫无事实和法律依据，理由完全不能成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告银田农贸公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有:1、被告的《营业执照》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）银田农贸公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格；（2）法定代表人孟华的基本身份信息。2、黔（2017）凯里市不动产权第0000493号《不动产权证书》、《房地产权登记信息》复印件各一份共4页，拟证明（1）银田农贸公司在2017年1月6日已合法取得原告承租商铺（门面）所在楼栋（黔东南银田农产品物流园A区8栋）房屋所有权证的事实；（2）涉案商铺（门面）符合租赁条件，可以对外出租的事实。3、2016年7月30日的《商铺租赁预约合同》复印件一份5页，拟证明（1）2016年7月30日，原、被告就商铺租赁事宜签订了一份商铺租赁预约合同，且在合同中约定各自权利义务的内容；（2）合同约定的租赁期限已于2018年7月15日届满，原告在合同期限届满前未提出续租申请的事实。4、《公告》复印件一份1页，拟证明银田农贸公司已将涉案门面的租金标准和续租的条件进行了公示的事实。5、《关于贵州银田农贸投资有限公司启动相关项目收费标准答复》复印件一份1页，拟证明银田农产品物流园商铺的租金收费标准属于市场调节价，不能由政府定价的事实。经审理查明：原告吴某某系从事蔬菜批发的专业商户。被告银田农贸公司系2015年10月22日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（农副产品市场投资、管理；农产品批发及零售（网上销售）；农产品物流、仓储等）。2016年7月30日，以被告银田农贸公司为出租方（甲方）、原告吴某某为承租方（乙方）就商铺租赁事宜签订了一份《商铺租赁预约合同》。合同主要内容为：1、甲方将其开发位于凯里市××田物流××（××出口北侧××区××号商铺（建筑面积分别为49㎡）出租给乙方用于经营蔬菜；2、合同签订之日乙方向甲方支付商铺预约定金贰万元，合同签订之日乙方已交纳的预租订金转为第一笔预约定金；3、租赁期限为两年（2016年7月16日至2018年7月15日），如合同约定时间与实际交房时间不一致的，从实际交房的次日起计算租赁期限；4、租期内租金不变：一楼为28元/月/㎡、二楼为10元/月/㎡。为培育市场和帮扶乙方经营，甲方给予乙方租金优惠，具体一楼为23元/月/㎡、二楼为10元/月/㎡；5、商铺符合租赁条件后，定金转为履约保证金。乙方在租赁期限内无违约行为，甲方在租期届满后15天内无息退还履约保证金；6、预租商铺符合租赁条件后，租赁条款的约定同本合同的约定一致，双方不再另行重新签订租赁合同；7、租赁期满，乙方无违约行为，同等条件下乙方享有优先承租权。但乙方需提前一个月确定续租合约，未达成的视为放弃优先承租权；8、本合同自双方签订之日起生效。预约合同签订后，原告吴某某向被告银田农贸公司交纳租赁预约定金1万元，被告银田农贸公司将合同约定的商铺（凯里市银田物流园A区8栋1-18号）交由原告管理（经营蔬菜批发）。期间，被告根据凯里市人民政府相关会议备忘录的要求，给予原告免费租用涉案商铺一年半和半年租金优惠待遇，原告仅按一楼23元/月/㎡、二楼为10元/月/㎡的标准向被告预付半年租金。2017年1月6日，被告依法取得涉案商铺所在楼栋（凯里市银田物流园A区4栋）的不动产权证书，证号为：黔（2017）凯里市不动产权第0000493号。租赁期限届满后，原告既不退还承租的商铺，反而以商铺的墙体、门窗未完成改造和物流园建设方案仍处于规划设计审批阶段为由，要求被告将商铺的墙体、门建造完毕后按合同2.4条约定的租金标准（23元/月/平方米）交付给其再使用两年。双方为此发生纠纷后，原告吴某某于2019年2月11日向本院提起诉讼。庭审中，因双方当事人委托的诉讼代理人意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：原告在本案商铺租赁预约合同约定的期限届满前，既不递交书面续租申请，也未与被告达成续租合约。同时查明；2017年、2018年原告（集体）曾向有关部门和工作组反映物流园内管理工作的问题，具体为：1、市场车辆进场费、月卡押金以及收费标准；2、市场没有配备大型仓库；3、园区内的房屋、大棚、消防及其它设施不完善，爬坡下坎很不方便，不适宜批发业态；4、物流园对市场管理不完善，无证经营和占道经营的现象非常严重；5、没有提供办公室，搬迁费与补偿费未兑现，收取进场费、停车（发货）费、卫生费、水电费不符合政府会议纪要；6使用代金券和收取临时过渡交易棚费用不合理。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状和诉讼代理人的口头补充意见以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商铺租赁预约合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。从合同对标的物（商铺）以及双方权利义务的表述来看，作为承租人的原告是完全理解和认可合同约定的内容。从合同履行的情况来看，虽然被告对园区的管理工作存不完善和服务不到位的情形，原告也曾多次向相关部门反映，但从未涉及到修建商铺墙体、门窗的问题。从工程的角度来看，商铺（门面）是按设计图纸施工完成的工程，且被告已依法取得商铺（门面）的产权证书（不动产权登记证书），说明商铺（门面）所在的楼栋已经验收合格。因为预约合同明确约定“预租商铺符合租赁条件后，租赁条款的约定同本合同的约定一致，双方不再另行重新签订租赁合同。”被告对涉案商铺（门面）取得产权证书，说明涉案商铺符合租赁条件，按照约定双方无需重新签订租赁合同，原预约合同的条款就是正式租赁合同的条款，故原告诉称双方至今未签订正式租赁合同的理由不能成立。鉴于商铺租赁预约合同约定的租赁期限已届满，作为承租人的原告既不申请续租，也不支付期满后的租金，仍然占用涉案商铺从事蔬菜批发经营活动，其行为既不符合公序良俗，也有悖法律规定。综上所述，原告吴某某的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法予以驳回。被告银田农贸公司的答辩意见与庭审查明的事实相符，本院依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴某某的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告吴某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员 彭    春二〇一九年七月五日书记员 刘春香（代）