安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0124民初1352号原告：王孝春，男，1968年4月18日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：谭德凯，安徽潜川律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐谭心，安徽潜川律师事务所实习律师。被告：浙江佳源物业服务集团有限公司庐江分公司，住所地安徽省庐江县庐城镇潜川路6号东方华庭综合楼二楼201、202号。统一社会信用代码91340100697370182H。法定代表人：邓文平，该公司经理。委托诉讼代理人：柯显元，该公司员工。委托诉讼代理人：吴大兆，安徽中特（黄山）律师事务所律师。被告：浙江佳源物业服务集团有限公司，住所地浙江省嘉兴市南湖区中环东路2297号501室-1。统一社会信用代码91330400761304834C。法定代表人：赵建忠，该公司董事长。被告：庐江县广源置业发展有限公司，住所地安徽省庐江县庐城镇潜川路6号。统一社会信用代码91340124675874734N。法定代表人：邓文平，该公司董事长。原告王孝春与被告浙江佳源物业服务集团有限公司庐江分公司（以下简称“佳源物业庐江分公司”）、浙江佳源物业服务集团有限公司（以下简称“佳源物业公司”）、庐江县广源置业发展有限公司（以下简称“广源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王孝春及其委托诉讼代理人谭德凯、徐谭心，被告佳源物业庐江分公司的委托诉讼代理人柯显元、吴大兆到庭参加诉讼，被告佳源物业公司、广源公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王孝春向本院提出诉讼请求：一、要求判决佳源物业庐江分公司、广源公司支付逾期交房滞纳金899000元（620万元×145日×1‰/日）及该款自2016年5月26日起按照年利率5%标准计算的逾期利息，计算至实际支付之日。佳源物业公司承担连带责任。二、要求判决佳源物业庐江分公司、广源公司向王孝春提供房屋价款620万元的收费发票。三、本案诉讼费及王孝春的律师代理费20000元由佳源物业庐江分公司、广源公司、佳源物业公司承担。事实与理由：2015年1月15日，王孝春与佳源物业庐江分公司签订一份《房屋租赁合同》约定，佳源物业庐江分公司将位于“佳源·东方华庭会所”西侧建筑面积2019.13㎡房屋（包括该房屋与会所围合内的空地）出租给王孝春使用，租赁期限与房屋的自然/法定使用年限一致，房屋价款620万元由王孝春分五期支付，佳源物业庐江分公司需开具收据凭证，并于2015年12月31日前交付房屋，逾期需按日支付1‰滞纳金，解决争议的律师费用由败诉方承担。广源公司作为会所的开发商，向王孝春出具了确认函，确认该合同并承接合同项下的全部权利义务。该合同签订后，王孝春按约支付全部合同价款，但佳源物业庐江分公司违约迟延至2016年5月25日交付房屋。佳源物业庐江分公司为佳源物业公司设立的分支机构，系广源公司聘请的物业管理机构。佳源物业庐江分公司、佳源物业公司、广源公司共同辩称，迟延交房的原因系王孝春违约在先，佳源物业庐江分公司行使的是顺序履行抗辩权。合同约定王孝春应当于2015年7月30日前给付第四期房款120万元，王孝春迟延至2015年12月22日给付；王孝春应当于2015年12月31日交房日前给付第五期房款100万元，王孝春未先履行，后佳源物业庐江分公司通过诉讼才迫使其履行。在王孝春未先履行付款义务的情形下，为了促使交易完成，佳源物业庐江分公司先履行了交房义务，获得了王孝春认同，标的房屋提前进行了装修并投入使用，且佳源物业庐江分公司同意顺延租期，没有给王孝春造成实际损失。即使判决认定双方违约，本案计算违约金标准，应当与佳源物业庐江分公司诉讼王孝春违约时，法院调整违约金标准后，按照年利率18%标准计算相同或更低。计算基数应在620万元总额中扣减王孝春违约数额220万元，按照400万元计算。本案因双方均有过错，王孝春主张的律师费不应支持。王孝春主张开具620万元购房款发票，不是合同约定的佳源物业庐江分公司的应尽义务，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2015年1月15日，王孝春与佳源物业庐江分公司签订一份《房屋租赁合同》约定，佳源物业庐江分公司将位于“佳源·东方华庭会所”西侧建筑面积2019.13㎡房屋（包括该房屋与会所围合内的空地）出租给王孝春使用，租赁期限与房屋的自然/法定使用年限一致，房屋价款620万元由王孝春分五期支付：2015年1月15日前支付诚意金1000000元，2015年1月30日前支付2000000元，2015年3月30日前支付1000000元，2015年7月30日前支付1200000元，2015年12月31日前支付1000000元，佳源物业庐江分公司需开具收据凭证，不开具租赁发票。佳源物业庐江分公司应于2015年12月31日前交付房屋，逾期需按日支付1‰滞纳金。解决争议的律师费（争议标的的2%）由败诉方承担。广源公司作为会所的开发商，向王孝春出具了确认函，确认该合同并承接合同项下的全部权利义务。合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后，王孝春按约履行了第一、二、三期支付义务，于2015年12月22日履行了第四期支付义务，未履行第五期支付义务，佳源物业庐江分公司提起了诉讼。佳源物业庐江分公司于2016年5月25日履行了交房义务。二、佳源物业庐江分公司以王孝春违约迟延支付房屋租赁款为由提起诉讼，要求王孝春支付房屋租赁款及滞纳金。案经安徽省合肥市中级人民法院终审判决认定，王孝春迟延支付第四期房屋租赁款1200000元系行使不安抗辩权，不构成违约。2015年12月31日，佳源物业庐江分公司和王孝春互负的债务均已届清偿期限，佳源物业庐江分公司未按约交房，王孝春未按约支付第五期房屋租赁款，双方的履行均不符合约定，构成违约。王孝春2015年12月31日未支付第五期房屋租赁款1000000元，系行使同时履行抗辩权，佳源物业庐江分公司在于2016年5月25日履行了交房义务后，主张同时履行抗辩权事由消失，王孝春不得再主张同时履行抗辩权，而须立即履行支付第五期房屋租赁款1000000元的义务。同时判决认定，佳源物业庐江分公司诉请王孝春按照1‰/日计算逾期付款滞纳金明显过高，酌情确定按照年利率18%计算逾期付款滞纳金。本院认为：民事主体的合法权益受法律保护。本案佳源物业庐江分公司与王孝春签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效成立，双方均应按约全面履行。本案房屋的合同约定交付时间为2015年12月31日前，而实际交付时间为2016年5月25日，迟延交付145日，佳源物业庐江分公司迟延交付房屋构成违约，依据合同约定应当承担违约责任。但佳源物业庐江分公司2015年12月31日前未交付房屋与王孝春2015年12月31日前未支付第五期房屋租赁款1000000元享有同时履行抗辩权，故计算支付滞纳金的基数应当在总额620万元中扣减1000000元；同时按照对等原则，本院酌定调整滞纳金计算标准为年利率18%，本案滞纳金计算数额为371835.62元（520万元×145日×18%÷365日）。关于开具税务发票问题，不是本案双方约定的合同内容，且该内容属税法调整范畴，本案不予处理。王孝春主张滞纳金迟延给付利息没有法律依据，本院不予支持。本案双方均构成违约，皆有过错，王孝春主张律师代理费没有事实根据，本院亦不予支持。广源公司作为会所的开发商，向王孝春出具了确认函，确认本案房屋租赁合同并承接合同项下的全部权利义务，即成为合同的相对方权利义务人，应当同佳源物业庐江分公司一并承担合同义务。佳源物业庐江分公司为佳源物业公司设立的分支机构，佳源物业公司对佳源物业庐江分公司的经营行为依法应当承担最终责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告浙江佳源物业服务集团有限公司庐江分公司、浙江佳源物业服务集团有限公司、庐江县广源置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王孝春逾期交房滞纳金371835.62元；二、驳回原告王孝春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13914元，由原告王孝春负担8348元，由被告浙江佳源物业服务集团有限公司庐江分公司、浙江佳源物业服务集团有限公司、庐江县广源置业发展有限公司负担5566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  张愿生人民陪审员  汪德生人民陪审员  朱前芳二〇一九年七月九日书 记 员  陈 芳