重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初5461号原告:重庆市伊菲利商贸有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪街道南兴路64号第4层1号，统一社会信用代码91500108305121532X。法定代表人:张晶，总经理。委托代理人：张永芳，重庆千禧律师事务所律师（特别授权）。被告：蒋清华，女，汉族，1978年4月18日出生，住重庆市大渡口区。原告重庆市伊菲利商贸有限公司（以下简称“伊菲利商贸公司”）诉被告蒋清华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告伊菲利商贸公司的委托代理人张永芳到庭参加了诉讼，被告蒋清华经本院公告向其送达开庭传票及起诉状副本，公告期满后逾期未到庭应诉，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告伊菲利商贸公司的诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的租金104000元；二、被告支付原告违约金（违约金以104000元为基数，从2019年1月1日起按照年利率24%计算至付清时为止）；三、由被告承担本案诉讼费。事实和理由，原、被告于2018年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于重庆市南岸区海棠溪街道南兴路62、64号万凯新都会裙楼*层商业*区*号房屋，租赁期限三年（自2018年7月1日起至2021年6月30日止），每月的租金20800元，以后每年增加6%，先付租金，每季度支付一次，支付时间为下一个季度开始前10日内，每逾一日加收5%；违约责任中约定租赁期内承租人中途停止合约履行的，租金需按实际使用期限计算并需补齐免租期的全部费用。租赁期满后，被告拒不支付租金。原告多次向被告催收租金未果。原告认为，被告长期拖欠租金的行为已严重违反合同约定，且损害了原告的合法权益，故诉至本院，提出前述诉请。被告蒋清华未到庭，未答辩。经审理查明：2014年5月28日，重庆万凯实业有限公司作为甲方（出租方）与原告伊菲利商贸公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所属的位于重庆市南岸区海棠溪街道南兴路64号万凯新都会裙楼，出租给乙方使用，租赁房屋整体共四层，建筑面积为23094.83平方米，套内面积为18029.11平方米；承诺租赁期限为10年7个月，自2014年6月1日起至2024年12月31日止；该合同对租金的标准、缴纳、交房期限及其他权利义务等进行约定。2018年7月1日，原告伊菲利商贸公司作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》约定甲方将其所属位于重庆市南岸区海棠溪街道南兴路62、64号万凯新都会裙楼*层商业*区*号，建筑面积832平方米（以实际测量为准）出租给乙方用于培训；租赁期限为三年，即自2018年7月1日始至2021年6月30日止（其中，2018年7月1日至2018年9月30日为免租期）；本物业建筑面积832平方米，租金标准为25元/平方米/月，月租金20800元、每季度租金为62400元/月（该租金不含物管费、水电费、公共水电公摊费、发票金额等）；本物业租金从第2019年7月开始每年递增6%；租金按季度缴纳；首次租金自双方签订合同当日由乙方支付2018年10月1日起至2018年10月31日租金20800元（租金按季缴纳，缴纳租金时如遇特殊情况可以延迟7天，7天后如未缴纳租金，3个月保证金将转为违约金不再退还），租金2018年7月1日至2019年6月30日为每月缴纳，2019年6月20日起按合同执行每季度缴纳；乙方须在上月租金到期前10日足额缴纳下一季租金，乙方若逾期缴纳租金，甲方按每天加收5%作为滞纳金，同时甲方可直接在履约保证金中扣除有关欠缴费用（含滞纳金），并通知乙方，乙方应在收到甲方通知5日内补足履约保证金；在本合同签订当日，乙方需缴纳62400元（即三个月租金额度）作为合同履约保证金，合同期满后一个月内，如乙方无违约行为，甲方无息退还；乙方的违约责任：乙方如在租赁期内单方面提出解除合同，未经甲方同意解除的，甲方不予退还保证金；乙方无故拖欠租金满一个月，甲方有权解除合同，甲方除有权继续追索乙方欠租外，乙方所交保证金亦不予退还；租赁期内，乙方如因经营转向、迁址等原因选择中途停止合约的执行，租金结算按实际使用期限计算并需补齐免租期全部费用。上述合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用。期间，被告向原告缴纳了2018年10月1日至2018年10月31日的租金20800元。2018年11月30日，被告以重庆匠恩体育文化传播有限公司的名义向原告发送了《合同解除告知函》，称由于涉案房屋多处漏水，导致严重影响公司经营及签订合同时隐瞒了巨大公摊费用涉嫌欺诈，故要求解除合同。原告于同日回函，表示收到解除函，不认可被告重庆匠恩体育文化传播有限公司提出的解除合同的理由，但是同意在被告在办理商铺交接、终止合同、并缴清拖欠的费用后解除合同，并提出由于被告提前解除合同，租金结算按实际使用期限计算并需补齐免租期全部费用。在庭审过程中原告陈述，被告实际上一直没有来办理房屋的交接，直到2019年5月17日，在街道的见证下，才将涉案门面中的东西搬到了另外一个库房中保存，现在房屋已经重新出租了，但是只出租了一半的面积，剩余的一半一直处于空置状态。上述事实，有《房屋租赁合同》两份、收据、合同解除告知函、快递单据、回函等证据以及原告的当庭陈述在卷为凭，并经法庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告从重庆万凯实业有限公司处取得租赁房屋的使用权，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，该合同符合法律的规定，具有合法效力。当事人应当严格履行合同义务。原告已按约将租赁物交付被告使用，被告应按照合同约定履行向原告足额支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。被告以重庆匠恩体育文化传播有限公司的名义向原告发送的《合同解除告知函》中，并未能证明漏水情况已经导致了合同目的不能实现，原告也仅同意在被告在办理商铺交接、终止合同、并缴清拖欠的费用后解除合同，被告在向原告发函后，实际也并未向原告交还房屋，故原告请求被告支付2018年11月1日至2018年12月31日的房屋租金41600元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求被告支付2018年7-9月租金62400元（20800元/月×3月），合同约定租赁期内乙方如因经营转向、迁址等原因中途停止合约的执行，租金结算按实际使用期限计算并需补齐免租期优惠部分费用。故被告须向原告支付免租期的租金。原告的请求符合合同约定，本院予以支持。关于原告请求被告按照年利率24%支付违约金，合同未约定被告的违约金标准，现被告逾期支付租金，确给原告造成损失，请求24%的年利率计算违约金不违反法律规定，本院予以支持。被告未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋清华于本判决生效之日起十日内向原告重庆市伊菲利商贸有限公司支付欠付2018年7月至2018年9月、2018年11月至2018年12月期间的租金共计104000元；二、被告蒋清华于本判决生效之日起十日内向原告重庆市伊菲利商贸有限公司支付违约金（违约金以104000元为基数，从2019年1月1日起按照年利率24%计算至付清时为止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2505元，由被告蒋清华负担（此款暂由原告重庆市伊菲利商贸有限公司垫付，现被告蒋清华于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆市伊菲利商贸有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  叶竹芊人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  邹 亮二〇一九年七月十五日书 记 员  马 晶