广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初11696号原告：广东链家房地产经纪有限公司广州分公司，住所地：广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层（仅限办公用途）。法定代表人：高军，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗凯波，男，1979年3月28日出生，系原告公司员工。委托诉讼代理人：周掌珠，男，1985年3月18日出生，系原告公司员工。被告：张红发，男，1984年9月23日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。被告：王佳音，男，1984年10月26日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。两被告共同委托诉讼代理人：董浩，系广东金桥百信律师事务所律师。原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（以下简称链家公司）与被告张红发、王佳音居间合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告链家公司的委托诉讼代理人罗凯波，被告王佳音、张红发的共同委托诉讼代理人董浩到庭参加了诉讼，本案依法进行审理。本案现已审理终结。原告链家公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、两被告向原告支付代理费20000元及违约金（违约金以20000元为基数，按日千分之五计算，从2017年1月1日起计至实际清偿为止）；2、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：满堂红（中国）置业有限公司是于2001年7月6日依法成立的具有房地产中介资格的公司，有权开展房地产买卖的中介活动。2018年7月，满堂红（中国）置业有限公司正式更名为广东链家房地产经纪有限公司。2017年1月1日，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，约定：被告委托原告向卖方承购位于广州市番禺区华南碧桂园岭御苑岭御二街1号1801的房产，原告为双方提供居间服务；原告促成买卖双方签署《广州市存量房产买卖合同》，被告应向原告支付代理费人民币40000元；逾期支付的，须从签订合同之日起按每日总余额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕止。同日，被告与上述物业产权人订立《广州市存量房买卖合同》。合同签订后，被告支付了部分代理费20000元。交易物业现已过户至被告名下，但经原告多次催促，被告至今仍未支付余下代理费20000元。原告认为，买卖双方及原告方签订的《广州市存量房产买卖合同》及《买卖代理费支付承诺书》合法有效，原告作为居间人已履行其义务促成交。被告无故不履行合约，其行为已构成违约，造成原告严重损失。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告张红发、王佳音答辩称：第一，被告原本是与满堂红公司广州分公司签订合同，之后满堂红公司被链家公司收购，原本的满堂红公司广州分公司主体被消灭，应由链家公司广州分公司承接，本案中原告不具备主体资格，应由原告的法人链家公司提起诉讼，求法庭驳回原告的起诉；二，即使按照原告的诉讼请求，原告没有完全履行中介服务义务，原本在本次交易中原告应当协助被告办理所有产权登记业务，但在交易过程中，原告只协助了涉案房屋的过户，没有协助涉案房屋附属车位的过户，且在此期间由于告主体变动，相关中介人员失去联系，在被告致电原告要求提供相应介服务时也遭到原告拒绝，因此被告有权拒绝支付剩余的中代理费。经审理查明：原告原名为满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，2018年7月17日经广州市越秀区工商行政管理局批准变更现名。原告提供的粤房地权证穗字第××号房地产权证显示：位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园岭御苑岭御二街1号1801房的产权人为黎海红，登记时间2014年1月14日，建筑面积215.21元。2017年1月1日，两被告（委托方、买方、甲方）委托原告（受托方、经纪方、乙方）提供房屋中介居间服务，并签订《买卖代理费支付承诺书》，约定：交易房屋地址为广州市番禺区南村镇华南碧桂园岭御苑岭御二街1号1801房；乙方提供的居间服务包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询以及代表甲方与卖方进行反复磋商、溢价；甲方同意在签订《广州市存量房买卖合同》当天支付乙方代理费共人民币40000元，否则按签订上述合同之日起按每日总金额的千分之五的标准支付违约金至全部支付完毕之日止。《买卖代理费支付承诺书》附《温馨提示》，其中第5条详细约定服务内容为：提供交易信息、市场行情资讯，协助查看物业，最终促成双方签署合同，达成交易。同日，案外人黎海红（卖方、甲方）与两被告（买方、乙方）签订《广州市存量房买卖合同》（编号：T10200A01010001）及附件，约定两被告向黎海红购买涉案房产，建筑面积215.21平方米，总价5800000元。2017年1月5日，案外人黎海红（卖方、甲方）与被告张红发（买方、乙方）签订《补充协议》，载明：经买卖双方友好协商，根据合同编号T10200，达成以下共识：1、甲方同意坐落于番禺××村镇××街地下产权车位（13号），在房屋买卖成功交易后赠予乙方（即房款已包含车位款项）；2、甲方负责协助乙方办理车位交税、过户等手续。庭审中，双方均确认广州市番禺区南村镇华南碧桂园岭御苑岭御二街1号1801房已经交易过户，被告已向原告支付20000元房地产咨询及买卖代理费，余款20000元至今未付。被告庭审后补充2017年11月被告张红发与原告公司的中介人员叶英俊的聊天记录。其中叶英俊陈述“我一直有跟进，但是黎姐一直没回复过我，我也想赶紧把车位给过户了，毕竟我们还有钱没收这单就不算完结”。以上事实，有《买卖代理费支付承诺书》、《温馨提示》、《广州市存量房买卖合同》、《补充协议》及庭审笔录等证据证实。本院认为：本案系居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司由满堂红（中国）置业有限公司广州分公司变更为现名，只进行了名称变更，没有其他主体变更、中止的情形，并且原告系广东链家房地产经纪有限公司的分公司，经注册领取了营业执照，属于法律规定的其他组织，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”的规定，原告享有民事诉讼主体资格。原被告于2017年1月1日签订的《买卖代理费支付承诺书》及《温馨提示》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效；两被告抗辩签订时具体条款空白，但其未在签名时提出异议，亦不能提供承诺书虚构的相关证据，故本院对其抗辩不予采纳。庭审中，讼争双方的争议在于涉案居间义务是否包括车位过户。根据现有的证据，讼争双方在《买卖代理费支付承诺书》中约定的居间义务仅包括买卖合同签订，不包括房屋和车位的产权过户；两被告虽然与案外人黎海红签订了《补充协议》就车位交易进行约定，但原告未在该协议上签名盖章，不足以证明讼争双方约定增加居间义务。此外，两被告于2019年4月19日通过邮寄方式向我院提交被告张红发与原告中介人员叶英俊的微信聊天记录截图，其中微信账号“叶英俊”仅表示收齐中介费才算完结居间关系，未表示以车位过户后完结居间关系，故该证据不足以证明被告的主张；另，两被告未提供叶英俊与原告公司的劳动关系证明佐证，且两被告提交微信聊天记录截图已超过了举证期限，故本院对该证据不予采纳。综上，本院认为，链家公司作为中介公司，为促成买卖关系提供房源信息、协助磋商租赁条件、促成合同签订、协助房屋交接，已经完成其居间服务的内容。涉案合同未约定链家公司必须履行车位产权过户的义务，两被告提交的证据亦不足以证明双方补充约定车位过户为居间义务，故两被告拒付剩余的20000元代理费缺乏事实和法律依据，两被告应按约定向链家公司支付尚欠的代理费20000元并支付违约金。关于违约金，链家公司未举证证明两被告逾期支付代理费给其造成的实际损失，按每天5‰计算违约金标准过高，本院予以调低。至于违约金起算日期，虽然双方约定于签订《广州市存量房买卖合同》（示范文本）当天支付代理费20000元，但涉案房屋买卖合同签订后，链家公司未就两被告不足额支付代理费的行为提出异议及主张权利，并继续为两被告提供中介服务，可以视为双方在合同履行过程中对代理费支付时间进行了变更；综合案件相关事实，本院酌定违约金从起诉之日（2018年12月4日）起算。因此，违约金的计算方法为：以20000元为本金，自2018年12月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款项清偿之日止，违约金总额以20000元为限。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告张红发、王佳音应在本判决发生法律效力之日起五日内向广东链家房地产经纪有限公司广州分公司支付代理费20000元及违约金（违约金计算方法：以20000元为本金，自2018年12月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款项清偿之日止，违约金总额以20000元为限）；二、驳回原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司负担400元，被告张红发、王佳音共同负担400元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长     审 判 长  肖陈翔人民陪审员  李少霞人民陪审员  巫晓蓉二〇一九年七月十五日书 记 员  苏晓俭