云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0802民初2632号原告：冯宇圣，男，生于1997年4月17日，哈尼族，大专文化，云南省普洱市思茅区人，系普洱市美年大健康体检中心员工，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李波、孙智，振兴法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。被告：李明星，男，生于1980年10月19日，汉族，原住普洱市思茅区建设巷10号8幢1单元202室，现住址不详。被告：杨丽，女，生于1981年4月8日，汉族，原住普洱市思茅区建设巷10号8幢1单元202室，现住址不详。原告冯宇圣与被告李明星、杨丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯宇圣的委托诉讼代理人李波、孙智到庭参加了诉讼，被告李明星、杨丽经本院公告送达应诉材料及开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案因案情复杂，经申请延长审限六个月，现已审理终结。原告冯宇圣向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与二被告于2018年7月31日签订的《房屋买卖合同》有效，由二被告继续履行合同；2.由二被告立即向原告交付房屋；3.由二被告赔偿原告违约金114000元；4.本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2018年7月20日，原告冯宇圣与被告李明星、杨丽夫妇经思茅区至成房地产中介所介绍签订《房屋买卖居间合同》，约定被告李明星、杨丽将其所有的坐落于普洱市思茅区建设巷10号8幢1单元2层202号房屋（建筑面积为106.95平方米）以600000元的价格出售给原告。该房屋的房产证号为普房字第××号，国有土地使用权证号为思国用（2016）第01226号。合同签订当天，原告委托思茅区至成房地产中介所向被告交付定金50000元。2018年7月31日，原、被告在中介所见证下签订《房屋买卖合同》，居间合同约定不变，房屋转让价变更为570000元，同时约定当天支付首付款120000元，尾款450000元由银行按揭贷款支付。被告应于2018年9月20日前将房屋交付原告，任何一方违约，应向无过错方支付房屋总价款20%违约金。签订《房屋买卖合同》当天，原告支付了首付款120000元。原告于2018年8月1日向建设银行普洱市支行办理了贷款手续，同日双方到普洱市住房保障和房地产管理局办理了登记备案。现交房时间已过，二被告未按时交房。二被告不按时交房已对原告构成违约，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令支持原告的全部诉讼请求。被告李明星、杨丽未到庭参加诉讼，亦未向本院提交任何书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，二被告未向本院提交证据，亦未到庭进行质证。针对原告提交的证据，本院认定如下：1.《房屋买卖合同》原件一份、《存量房买卖合同登记备案表》原件一份、《房屋交易和产权状况告知书（存量房转让）》原件一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明原、被告签订《房屋买卖合同》，对房屋买卖价款、违约责任等事项进行了约定，并对交易的房屋进行了登记备案的事实，本院予以确认。2.中国银行刷卡记录打印件一份、《收款收据》原件一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明思茅区至成房地产中介所代收原告购房定金50000元的事实，本院予以确认。3.《收条》原件一份、工商银行转账凭证打印件一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明原告向二被告支付购房首付款120000元的事实，本院予以确认。4.《房屋所有权证》原件二份、《国有土地使用证》原件一份。该证据具有客观性、关联性、合法性，能证明本案所涉房屋的登记情况,亦能证明《房屋买卖合同》签订后，二被告将房屋产权证交给原告持有的事实，本院予以确认。为查清案件事实，本院调取了（2018）云0802民初2282号、（2018）云0802民初2401号《民事裁定书》，根据该裁定，《房屋买卖合同》签订后，本案所涉房屋已因被告涉及其他案件被查封、轮候查封。原告对真实性无异议。该证据本院予以确认。经审理，本院查明以下法律事实：2018年7月20日，原告冯宇圣与被告李明星、杨丽经思茅区至成房地产中介所介绍，达成房屋买卖的合意。至成房地产中介所代收购房定金50000元，并向原告出具《收款收据》。2018年7月31日，原告冯宇圣与被告李明星、杨丽签订《房屋买卖合同》，并到普洱市住房保障和房地产管理局登记备案。该合同约定：二被告将其共同共有的位于普洱市思茅区建设巷10号8幢1单元2层202号房屋出售给原告；房屋建筑面积为106.95平方米；转让价款为570000元，首付120000元，尾款450000元以银行按揭贷款支付；房产证号为普房字第××号、201201257-××号；被告于2018年9月20日前将房屋交付给原告；被告负责提供办理产权变更登记手续所需的各种证件、材料并承担逾期提供或材料缺、误，给原告造成的损害赔偿责任；原告应依约及时办理所有权变更登记手续，若因原告原因造成延迟或不能办理，原告自行承担一切责任；不按合同履行义务或不完全履行的一方，应向无过错方支付房屋价款20%的违约金。原告于2018年7月31日按约定向被告交付了购房首付款120000元，被告收到款项后向原告出具了《收条》。约定的交房时间届满，二被告未向原告交付房屋。另查明，因二被告涉及其他案件，经其他案件的当事人申请，本院分别于2018年8月30日、2018年11月20日作出（2018）云0802民初2282号、（2018）云0802民初2401号《民事裁定书》，将二被告的上述房屋进行查封、轮候查封，该房屋现仍处于查封状态。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，合同自成立时即生效。原告已按照合同约定向二被告支付了首付款120000元，二被告理应按照约定向原告交房。因二被告与案外人存在民事纠纷，致使本案所涉房屋被法院查封，导致《房屋买卖合同》存在履行上的障碍。原、被告双方虽曾对《房屋买卖合同》备案登记，但备案登记制度旨在保护预购人的权利，便于行政机关加强对房地产市场监督管理，并不能保障债权人确定能取得物权，故原告不能依据备案登记取得该房屋所有权。由于该《房屋买卖合同》目前无法继续履行，经本院释明后，原告仍坚持诉讼请求，故本院对原告主张继续履行合同及交付房屋的诉讼请求不予支持，原告可待履行障碍消除后另行起诉要求履行合同或另案主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”二被告未按约定向原告交付房屋的行为构成违约，应承担违约责任。原、被告在《房屋买卖合同》中约定房屋转让价款为570000元，违约方按照转让价款的20%支付违约金，该约定不违反法律规定，本院予以确认，故原告主张由二被告支付违约金114000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告李明星、杨丽于本判决生效之日起十五日内支付原告冯宇圣违约金114000元；二、驳回原告冯宇圣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由被告李明星、杨丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  杨昌金人民陪审员  司 进人民陪审员  李 波二〇一九年七月五日法官助理查方艳书记员白文琳