云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1038号上诉人（原审被告）：云南杰地房地产开发有限公司，住所地曲靖市麒麟区文化路西段百纺站1-501号。法定代表人：海涛。委托诉讼代理人：张耀碧，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郑英富，男，1968年3月18日出生，汉族，重庆市人，富源县华能滇东能源有限公司矿业分公司职工，住贵州省兴义市。被上诉人（原审原告）：韩玉苹,女,1973年8月27日出生,汉族,家住四川省中江县柏树乡洞咀村8组，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：郑英富，男，1968年3月18日出生，汉族，重庆市人，富源县华能滇东能源有限公司矿业分公司职工，住贵州省兴义市，系被上诉人韩玉苹之夫，特别授权代理。上诉人云南杰地房地产开发有限公司因与被上诉人郑英富、韩玉苹商品房预售合同纠纷一案，不服罗平县人民法院（2018）云0324民初1667号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月24日立案后依法组成合议庭，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人云南杰地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张耀碧，被上诉人郑英富，被上诉人韩玉苹的委托诉讼代理人郑英富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人云南杰地房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销云南省罗平县人民法院（2018）云0324民初1667号民事判决第二项，并依法改判。事实与理由,1、被上诉人未按照其单位要求拒绝与上诉人签订补充合同，是无法按期交付房屋的根本原因；被上诉人与上诉人所签的《商品房购销合同》确实约定是交付精装修房屋，但因商品房系单位福利房，后经单位通知变更为毛胚房，其他人员已与上诉人重新签订了补充合同，但被上诉人拒绝签订补充合同，使上诉人不能履行原合同，过错不在于上诉人。一审判决没有确定是交付精装房还是毛坯房。2、被上诉人拒绝接房上诉人不构成违约，上诉人通知了被上诉人接房，但被上诉人故意不接房，其违背诚实信用原则的行为表明上诉人不应当承担责任。被上诉人郑英富、韩玉苹辩称，上诉人称已通知接房，但上诉人的房屋未经验收合格不具备交房的条件；上诉人所讲的福利房没有证据证实。上诉人所讲的合同变更没有证据证明，上诉人已经违约。郑英富、韩玉苹向一审法院起诉请求：要求被告根据合同法规定立即履行合同规定的交房义务，并支付违约金75540元（暂计至2018年12月26日），全部违约金计至实际交房之日止。一审法院认定事实：原告郑英富、韩玉萍夫妇与被告云南杰地房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定，原告购买被告所开发的位于曲靖市罗平县罗雄镇南片区编号110-（01）-20的地块上建设的商品房滇东国际生态城一期A区8幢一单元4层2号房屋，购房金额为263128元整；根据合同约定，被告应于2015年6月30日前，经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告使用；被告如未按照合同约定的时间交房，90天内，被告按每天50元向原告支付违约金，逾期90天后，被告按每天60元向原告支付违约金等。该合同签订后，原告已按照合同约定履行了全部付款义务。之后，被告通知原告，因合同条款变更需要重新补签合同，补签合同后才能接房，原告未补签合同，也未接房，并于2018年7月3日向本院提起诉讼。一审法院认为，二原告与被告云南杰地房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。原、被告双方均应遵守该合同的约定履行义务，二原告已按合同约定履行了付款义务，被告未按合同约定履行交房义务，已构成违约，对原告的诉讼请求，予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条的规定，以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以违约金不超过造成损失的30%为原则，酌定由被告支付原告4万元的违约金为宜。被告辩解，其公司是与原告所在公司签订了建设开发合同，该商品房的销售价格是与原告所在公司协商的内部协议价，且购销合同经与原告公司协商需重新签订合同，通知接房的前提就是要重新签订合同，因在原合同条款发生变更的情况下，在原签订合同条款中作出修改，具体是合同中的精装修变为毛坯房，合同继续履行。公司已经通知原告多次接房和补签合同，但是原告方都没有来接房，所以不承担违约金的辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：1、由被告云南杰地房地产开有限公司于本判决生效后30日内交付位于曲靖市罗平县罗雄镇南片区编号110-（01）-20的商品房滇东国际生态城一期A区8幢一单元4层2号房屋给原告郑英富、韩玉萍；2、由被告云南杰地房地产开有限公司于本判决生效后30日内给付原告郑英富、韩玉萍逾期交房的违约金40000元；3、驳回原告其他诉讼请求；4、案件受理费1375元，由被告云南杰地房地产开发有限公司负担1000元，原告负担375元。二审中，上诉人向本院提交了：1、补充协议，证明由于被上诉人购买房屋系上诉人对云南滇东公司定向开发的职工福利房，基于某些原因上诉人与被上诉人合同约定的交房标准和房屋价款发生变更，通过上诉人与云南滇东职工签订的补充协议，证实了合同内容发生变更事实，也是上诉人不能如期交房的原因；2、房屋交付办理证明书，证明被上诉人在2017年12月至2018年7月通过单位通知和公示的方式，通知被上诉人在内的职工接房，被上诉人在得知接房信息的情况下，拒绝接房并进行了诉讼；3、退款通知书，证明上诉人与被上诉人的售房合同内容更改的事实。经质证，被上诉人认为，补充协议，认可真实，没有与被上诉人协商，我们没有签订过这个补充协议，房屋交房手续办理通知书、退款通知书，没有与被上诉人协商，被上诉人不认可。本院认证，被上诉认可补充协议的真实性，本院予以确认，但上诉人所提交的证明与本案无关联性本院不予采信作为本案的定案证据。被上诉人未向本院提交证据，经二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中上诉人云南杰地房地产开发有限公司与被上诉人郑英富、韩玉苹签订的《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方均应遵守该合同的约定履行义务，二被上诉人已按合同约定履行了付款义务，上诉人未按合同约定履行交付精装房的义务，已构成违约，应当向二被上诉人支付违约金，一审以《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条的规定确定支付的违约金数额符合本案的客观情况，本院二审予以确认。上诉人上诉称该房系单位的商品房，房屋变更是单位的责任的主张，因《商品房购销合同》是上诉人与被上诉人之间签订的，该合同只约束合同的双方当事人，与合同外的人员无关，上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人上诉称一审判决对上诉人的交房具有不确定性的上诉理由，因一审中被上诉人诉请继续履行合同，一审判决未确定继续履行合同，并驳回了被上诉人的其他诉讼请求，上诉人在二审也未对一审判决的第一项提出上诉请求，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人上诉称被上诉人拒绝接房，上诉人不构成违约的上诉主张，因上诉人未能按合同的约定交付房屋，被上诉人拒绝接房的原因是上诉人造成的，上诉人应当承担违约责任。被上诉人在二审中的陈述意见是对一审判决具有异议的意见，但其未上诉，二审不予审查。被上诉人在二审中要求增加诉讼请求，因二审中上诉人不同意调解，被上诉人的请求应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定处理。综上所述，上诉人云南杰地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1375元，由上诉人云南杰地房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  时劲松审判员  孙靖然二〇一九年七月三日书记员  蔡 霞