陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕03民终1164号上诉人（原审被告）：宝鸡市冠森房地产开发有限公司，住所地：陕西省宝鸡市金台区冠森路1号。统一社会信用代码：91610303671506272L。法定代表人：李小平，任董事长。委托诉讼代理人：燕斌，该公司职员。委托诉讼代理人：米宏伟，陕西新纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹风英，女，生于1989年5月21日，宝鸡市陈仓区人。被上诉人（原审原告）：姜小亮，男，生于1986年8月26日，宝鸡市陈仓区人。委托诉讼代理人：曹风英，个人信息同上。上诉人宝鸡市冠森房地产开发有限公司（以下简称冠森公司）与被上诉人曹风英、姜小亮商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市陈仓区人民法院（2019）陕0304民初333号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冠森公司上诉请求：1、撤销（2019）陕0304民初333号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实及理由：1、本案一审判决认定事实不清，侵害上诉人的合法权益。明细表备注栏明确说明“购房面积差异按实测面积多退少补”，被上诉人签字说明对表中内容是同意的。2、一审判决适用法律错误。一审判决根据商品房买卖司法解释第十四条判决上诉人支付款项，但双方对面积差异的处理已经达成了新的约定，即购房面积差异按实测面积多退少补。明细表备注栏具备合同的形式要件和实质要件。双方已经形成了新的合同，上诉人也已经按照合同履行完毕。一审法院判令上诉人向被上诉人支付房款毫无根据。综上，原审判决错误，请求予以纠正。一审姜小亮、曹风英诉讼请求：1、请求被告履行合同，并限期赔偿超出合同规定的3%以外的面积款项，共计金额10207元；2、依法判令被告赔偿因误差面积部分银行分期贷款产生的利息损失共计金额821元（起止时间2018年3月19日至2023年3月18日，按实际银行贷款利率计算）；3、依法判令被告承担包含诉讼费在内的一切相关费用。一审陈仓区人民法院查明：2016年12月11日，原告姜小亮、曹风英以期房认购方式购买被告开发建设的陈仓区虢镇西虢大道8号院东冠世纪城5号楼商品房一套，并签订《商品房买卖合同》一份，约定该商品房预测建筑面积118.49平方米，按建筑面积计算价款，每平方米2895.6元，房屋总价款343100元。原告按照协议的约定分两次支付被告购房款243100元，余款10万元原告以按揭贷款方式支付。该房屋于2018年12月前验收合格并交付原告，该房屋的实测面积为111.41平方米，误差面积为7.08平方米，超出了3%的误差率。一审陈仓区人民法院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点是：一、被告是否应向原告双倍返还面积差超过3%的购房款？二、被告是否应向原告支付利息损失？关于被告是否应向原告双倍返还面积差超过3%的购房款的问题。根据双方向本院提交的《商品房买卖合同》及庭审陈述，双方对面积差异处理方式在合同中并未做出约定。原告姜小亮在《东冠世纪城5号楼交房后期实收费用明细表》中签名,可以说明被告在收取原告房款、契税、大修基金等费用时，是以实测建筑面积结算的房款。原告否认其放弃对超出3%部分的房屋面积差额主张双倍返还的权利，被告亦没有提交其它证据证明与原告就面积差异处理方式达成新的协议，故被告关于“姜小亮在《东冠世纪城5号楼交房后期实收费用明细表》中签字，视为双方已经达成新的协议，房屋面积应据实结算”的抗辩意见，不能成立。该合同约定的预测建筑面积为118.49㎡，实测建筑面积为111.41㎡，误差面积为7.08㎡（118.49㎡-111.41㎡），误差比5.975%（7.08㎡/118.49㎡）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大约合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，被告出售给原告的房屋实际面积小于合同约定面积，面积误差比超过3%部分的房价款应由被告双倍返还原告。由于被告在2018年12月25日按照实测面积已向原告返还误差面积的购房款，故被告还需向原告支付面积误差比超过3%部分的房价款即10207元［（5.975%-3%）×118.49㎡×2895.6元/㎡］。关于被告是否应向原告支付利息损失的问题。原告在购房过程中，向银行贷款10万元用来支付其剩余的购房款，其贷款行为与本案被告没有关联，且被告在交房后，按照实测面积向原告返还了误差面积的购房款，原告没有利息损失，故对原告该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告宝鸡市冠森房地产开发有限公司在于本判决生效后十日内支付原告姜小亮、曹风英购房款10207元；二、驳回原告姜小亮、曹风英的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，减半收取计39元，由原告姜小亮、曹风英负担9元，被告宝鸡市冠森房地产开发有限公司负担30元。二审查明事实与一审一致。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，确定双方权利义务应当以双方签订的商品房买卖合同为依据。本案中，对于面积差异的处理方式，双方在正式的商品房买卖合同中并未予以约定。而在其他以合同形式约定的文件中，对于面积差异按照何种方式予以处理亦未予以明确。上诉人主张双方在内部认购协议中约定“该商品房面积为预测面积，最终面积以产权登记面积为准，房款多退少补”，故，已经按照房屋实际减少面积退还多收房款。但根据该约定的文字含义，该约定中对于按照何种标准进行退补约定并不明确。根据《合同法》第四十一条只规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故，对于该约定的理解，应当做有利于商品房买受人的解释，且该解释并未违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，加之双方在交房后期实收费用明细中也未对多退少补的标准予以明确，上诉人主张双方已经就面积差异如何处理明确约定的理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。上诉人冠森公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78元，由上诉人宝鸡市冠森房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 澍审 判 员  付金国审 判 员  李婧雯二〇一九年七月三十日法官助理  金朋科书 记 员  李雯静