安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终3936号 上诉人(原审原告)：韩啸雨，男，1987年4月13日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：罗超，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙伟明，安徽力澜律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：许华强，男，1971年12月30日出生，汉族，住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：李艳,安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐波,安徽徽商律师事务所实习律师。 上诉人韩啸雨因与被上诉人许华强房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初12117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩啸雨上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、判令许华强立即支付韩啸雨违约金30万元；3、判令许华强立即返还韩啸雨定金15万元。事实和理由：1、合同及补充协议真实合法有效，是双方真实意思表示。许华强主张补充协议并非其真实意思表示，没有任何事实依据，亦没有提交任何证据予以证明，反而在许华强提交的录音证据中多次提及补充协议是其所签，签订之前已经看过。2、双方约定尾款50万元的支付时间为交房日，这是双方的最终约定。就该尾款50万元，无论双方曾经是否约定过不同于书面协议的支付时间，均应当以双方最终约定的合意为准，即以最终达成的书面补充协议时，双方一致认可的存量房验收交接时支付尾款50万元，为双方的最终约定。如若尾款50万元的支付时间并非补充协议上写明的时间。依照常理，许华强在签订协议后，正常反应应为要求变更补充协议内容，但许华强却按照合同及补充协议的约定时间收受了定金，归还了案涉房屋所欠的银行抵押贷款。以上可以说明，许华强在履约过程中时认可补充协议的内容，许华强在庭审乃至录音中的主张与其行为相矛盾，不符合常理。在一审判决认定补充协议真实合法有效的情况下，又认定尾款50万元的支付时间并非补充协议的约定，自相矛盾，一审认定尾款50万元为过户当日支付，没有依据。2018年8月15日谈话录音2分16秒韩啸雨就该部分的陈述直接否定了许华强关于尾款50万元支付时间的主张。韩啸雨的计划是收到了贷款，就有资金支付尾款50万元，收到商业贷款的时间可能是8月15日之前，并非8月15日之前一定会收到贷款，更非收到贷款时间与支付50万尾款时间一致。2018年8月15日的谈话录音2分43秒许华强主张“过户当天付我50万，我才同意的”，其后韩啸雨陈述“对，这是我们谈好的”。首先，此处韩啸雨并未陈述“谈好的”具体内容。其次，按照许华强逻辑，韩啸雨应当在过户当天支付52万元首付及尾款50万元，共计102万元，而不是50万元，许华强故意引起歧义，将首付款与尾款混淆，导致韩啸雨在对话中没有深思熟虑便予以应答，不能代表韩啸雨的真实观点。再次，该部分谈话所涉及的许华强的观点都是签订合同及补充协议之前的观点，不代表双方的最终合意。最终，韩啸雨的该应答内容与该录音2分16秒韩啸雨的陈述相矛盾。一审以该录音的部分片面应答认定双方就50万元口头约定过户当日支付，明显证据不足。3、案涉合同及补充协议不能够继续履行，是由于许华强恶意违约造成。合同及补充协议签订后，韩啸雨如期支付了定金，许华强也如期归还了案涉房屋所欠的银行抵押贷款。期间，合肥滨湖房价略微上涨。许华强于2018年8月13日突然要求韩啸雨支付尾款50万元，8月14日突然联系韩啸雨，要求返还定金，解除合同，而8月15日就是双方约定的最后过户时间。许华强的一系列行为实际仅因为合同履行过程中房价的轻微上涨，便不愿意继续出售房屋，试图通过为难韩啸雨，不履行合同，达到解除合同、侵占定金的目的。4、韩啸雨没有任何违约行为。即使许华强误以为双方达成的是过户之前支付尾款50万元，并据此签订了案涉合同及补充协议，该行为的过错方也是许华强。在此前提下，许华强仍旧有补救措施，达到目的，如及时协商变更协议、在过户之前交房。但许华强没有采取任何补救措施，而是在临近过户日，突然要求收取50万元尾款，导致合同不能继续履行。无论合同及补充协议是因许华强的恶意违约而解除，还是因许华强对合同条款支付时间的误解而解除，韩啸雨均没有任何违约行为，许华强均应当返还15万元的定金。综上，请求支持韩啸雨的全部上诉请求。 许华强辩称，1、一审判决认定过户当日韩啸雨应当存入托管账户52万元，另付50万元的事实准确，判决所引用法律条文正确。韩啸雨颠倒黑白，断章取义截取许华强在相关录音中的个别表述，对许华强的意思进行曲解，主观臆断是错误的。以补充协议中貌似对其有利的格式条款，对双方已达成真实意思表示进行推翻是不道德的。以签发催告履行通知书的形式，规避自身违约行为，反而推定许华强违约，已达到其不仅不用承担违约责任，反而向许华强讨要一笔款项的不法目的。2、买卖双方在中介的协调下，协商房屋总价款为216万元，2018年7月22日交付定金15万元，8月15日过户当日存入托管账户52万元，过户当日直接支付给许华强50万元，余下的99万元购房款由韩啸雨通过办理商业贷款的形式进行支付。许华强原本要求中介公司在居间出售案涉房屋的心理底价不低于217万元，鉴于韩啸雨能够过户前支付到117万元，才同意出售给韩啸雨的。而韩啸雨过户日前未筹集到首付款的102万元，已致过户当日没有成功办理过户，且引发争议，致使合同未能履行下去。而签订补充协议是中介公司和韩啸雨共谋以规避税费而制定的。该事实有大量的录音证据、聊天记录、短信记录进行佐证。如2018年8月13日录音的第一页等。另外双方均认可案涉房屋为毛坯房，不存在装修一说，在补充协议的附件一中将50万元写成装修款的补偿，却在附件四中写明案涉房屋购房款的支付时间、支付顺序，以此形成案涉房屋总房价为166万。另外还在补充协议中的第11条美其名曰讲到本协议如有存量房买卖合同冲突的以本协议为准，而《存量房买卖合同》附件四不约定支付流程，却在另一个协议中约定，其目的让韩啸雨少缴税，而对于许华强来说韩啸雨少不少缴税与自己无关，怎么操作是中介公司和韩啸雨共谋的事。许华强只要如期拿到购房款就行了。补充协议签订的目的就是让韩啸雨少缴税，并非韩啸雨臆断对前面购房款支付顺序的变更，双方就房屋买卖达成的共识就是房屋过户当日支付50万元，这才是双方真实的意思表示，落在纸面上的只是韩啸雨避税的手段。因此作为合同双方当事人，应当以客观事实为依据去执行合同，而非以合法形式掩盖非法目的。综上，韩啸雨上诉请求不能成立，请驳回韩啸雨的上诉请求，维持原判。 韩啸雨向一审法院起诉请求：1、判令解除韩啸雨、许华强于2018年6月28日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；2、判令许华强立即支付韩啸雨违约金432000元；3、判令许华强立即双倍返还韩啸雨定金共计30万元；4、本案的诉讼费用由许华强承担。 一审法院认定事实：2018年6月28日，韩啸雨、许华强签订了《存量房买卖合同》及补充协议,约定：韩啸雨购买许华强位于合肥市滨湖区云谷路1988号湖滨公馆A25幢1704室房屋，总价款216万元，2018年8月15日前双方办理存量房转移登记手续。补充协议约定，案涉房屋系毛坯房，以现状交付，补充协议第三条约定“上述装修房费用未包含在存量房转让价款内，乙方需在存量房验收交接时另外支付伍拾万元给甲方，甲方不得拆除并应随存量房交付时交给乙方”；合同附件四约定：乙方应于2018年6月28日，向甲方支付人民币壹拾万元，乙方于2018年7月2日前补足至壹拾伍万元，作为购房定金。首付款伍拾贰万元，乙方应在过户当日前存入托管账户，剩余房款玖拾玖万元乙方以商贷方式支付并存入托管账户，合同还对双方权利、义务和违约责任等作出明确约定。韩啸雨于2018年6月28日、2018年7月5日分二次共支付定金15万元。2018年8月15日双方前往不动产登记中心过户时，因50万元房款支付未能协商一致，产生纠纷。 另查明，案涉房屋系毛坯房。 再查明，2018年8月15日，韩啸雨、许华强及居间经纪公司的工作人员录音可见，录音02：16时，韩啸雨：“当时我们商议的是8月15号我的贷款能下来，对不对?然后我才跟你签的合同，定的日期我贷款下来了，给你50万，然后我们办过户，正常走，没有问题”，02：43许华强称“过户当天付我50万，我才同意的……”，韩啸雨答“对，这我们都谈好的”。通过双方录音内容可见，韩啸雨、许华强就购房款中50万元口头约定为过户当日交付，而并非补充协议约定的以装修款的形式在案涉房屋验收交接时给付。 一审法院认为，韩啸雨、许华强双方签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。关于补充协议的效力问题，许华强称补充协议约定装修款50万元，实则为房款，系为了逃避少交税而做低房价的行为，一审法院认为，关于房款50万元以装修款作约定，即使因避税而损害国家利益，并不导致整个补充协议无效，故许华强辩称补充协议无效的意见，一审法院不予采信。且通过韩啸雨、许华强谈话录音资料可见，双方就购房款中50万元，已口头约定在过户时由韩啸雨方现金支付。现韩啸雨要求解除《存量房买卖合同》及补充协议，许华强当庭同意，《存量房买卖合同》及补充协议予以解除。关于韩啸雨主张要求许华强支付总房款20%的违约金及双倍返还定金的诉请，韩啸雨并未按口头约定在过户当日支付50万元现金给许华强，导致合同未能继续履行，韩啸雨的行为构成违约，故韩啸雨此项诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除韩啸雨与许华强于2018年6月28日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；二、驳回韩啸雨的其他诉讼请求。案件受理费11120元，减半收取5560元，由韩啸雨负担。 二审期间，韩啸雨提交录音一份，欲证明许华强之前提交的录音并非完整录音，许华强提交的录音为诱导取证，针对各方谈话，有目的的取段录音，许华强为达到拒不出售案涉房屋的目的，向中介公司恶意造谣，称韩啸雨索要高额赔偿，为协商处理增加难度，以达到据不履行合同及补充协议的目的，许华强违约，不愿将房屋出售给韩啸雨，许华强参与谈判及录音的目的为恶意取证。许华强对录音的三性均无异议，对其完整性和证明目的有异议，相关所有证据均指向过户当日，韩啸雨应另外再支付50万元，签订补充协议时为了帮助韩啸雨规避税收。对一审认定的双方无异议的案件事实，本院予以确认。 本院认为，认定当事人之间的协议是否合同有效，应当根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》相关规定，审查当事人之间的协议是否是双方真实意思表示，是否存在违反法律法规的强制性规定、损害国家利益等导致合同无效的情形。本案中，韩啸雨与许华强签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力。而就双方签订的补充协议，该协议中约定装修款50万元，但案涉房屋实为毛坯房，根据许华强一审提供的多份录音材料，可以反映该50万元装修款的约定，实质是为了做低房价，以达到避税的目的，因此双方该书面约定因损害国家利益而无效，但该约定无效并不导致补充协议中的其它条款无效。至于许华强主张的就补充协议约定的50万元装修款，双方实质口头约定为过户时支付该50万元房款，从许华强一审提供的多份录音证据中虽然可以反映存在该口头约定，但该口头约定与补充协议中的约定性质并无不同，均是以此达到避税的结果，因此该口头约定同样因损害国家利益而无效。在此情况下，合同解除原因在于韩啸雨、许华强之间就争议的50万元房款的支付时间无合法有效约定，且双方就此又不能协商一致。合同解除后，许华强应当返还韩啸雨已付的定金15万元，本院对韩啸雨要求返还定金的请求予以支持。因本案合同解除非许华强违约导致，故韩啸雨主张违约金30万元的请求本院不予支持。 综上，韩啸雨的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2018）皖0111民初12117号民事判决第一项，即：“解除韩啸雨与许华强于2018年6月28日签订的《存量房买卖合同》及补充协议”； 二、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2018）皖0111民初12117号民事判决第二项，即：“驳回韩啸雨的其他诉讼请求”； 三、许华强于本判决生效之日起十日内返还韩啸雨定金15万元； 四、驳回韩啸雨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11120元，减半收取5560元，由韩啸雨负担4421元，许华强负担1139元；二审案件受理费8050元，由韩啸雨负担5367元，许华强负担2683元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇一九年七月十六日 法官助理胡梦云 书记员孟成 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。