上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初21471号原告(反诉被告)上海钰宁实业投资有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人王博霖。委托代理人诸东华，上海茂泰律师事务所律师。被告(反诉原告)上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陆成。委托代理人张可可。原告上海钰宁实业投资有限公司与被告上海中原物业顾问有限公司及反诉原告上海中原物业顾问有限公司与反诉被告上海钰宁实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员汤国荣独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)上海钰宁实业投资有限公司(以下简称钰宁实业)的委托代理人诸东华，被告(反诉原告)上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)的委托代理人张可可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钰宁实业诉称，双方于2015年6月签订了《上海市房屋租赁合同》,钰宁实业将上海市曹杨路XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)出租给中原物业使用,租赁期限为五年。合同约定的起始月月租金为人民币105592元(以下币种均为人民币)。自第三年起在原租金的基础上递增8%,即当前适用的租金为114039.36元。租金提前支付,每月支付一次。自支付第二期租金始,应于每期租赁期开始前一个月的5日前提前支付下一期租金。2018年8月5日,中原物业未按约定支付同年9月10日起的下一期租金。后中原物业无故要求解除租赁合同，因中原物业缺乏解除合同的理由,且双方协商未果,因此钰宁实业不同意解除合同,并要求中原物业支付租金并承担违约责任。为维护自身的合法权益,特提起诉讼,请求依法判令：1、中原物业支付租金342118.08元；2、中原物业支付逾期付款违约金(以日租金3746.88元为基数,按每日0.3%的标准，分别自2018年8月5日和9月5日起开始计算至判决生效之日止)；3、中原物业支付物业费43394.10元及水电费;4、本案诉讼费由中原物业承担。被告中原物业辩称，2018年8月13日，双方负责人进行电话沟通时，中原物业明确表示将于2018年8月底解约，考虑到钰宁实业经济损失，愿意将租赁保证金作赔付，但钰宁实业不仅不同意解约，且要求中原物业一次性支付物业费至2018年12月。因该要求不合理，中原物业收到钰宁实业的信函后，也积极予以回复，并再次明确态度，将该房屋返还给钰宁实业。2018年9月9日后的租金及物业费并未产生，不应由中原物业支付，而三个月的租赁保证金足以弥补钰宁实业的损失，现中原物业未拖欠租金，对承租期内发生的物业费、水电费，中原物业同意按实结算，故不同意钰宁实业的诉请。因双方的租赁合同已无法继续履行，现提出反诉。反诉原告中原物业诉称，在租赁合同履行中，中原物业因业务缩减，无需承租大面积房屋。2018年8月13日，中原物业的负责人与钰宁实业联系人王金明电话沟通时，明确租赁关系将于2018年8月底结束，对因提前解除合同造成钰宁实业的损失，中原物业同意赔偿三个月的租金并以租赁保证金抵扣，但钰宁实业还要求中原物业支付2018年9月-12月的物业费，后经两次协商未果。2018年8月28日，中原物业致函钰宁实业，明确双方于钰宁实业收函之日解除合同，钰宁实业在同年9月8日之前可验收交房。届时不配合交房，中原物业将于2018年9月8日邮寄房屋钥匙至钰宁实业，视为完成交房。后因双方并未办理交房手续，中原物业邮寄了房屋钥匙并得到签收。因双方租赁关系已终止，特提起反诉，要求判令：确认双方签署的关于上海市曹杨路XXX号XXX楼房屋的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月9日解除。反诉被告钰宁实业辩称，合同一方要解除合同必须要有解除权，现中原物业解除理由既不符合同约定，也不符合法定，故不同意解除合同。经审理查明，2015年6月25日，钰宁实业(甲方)与中原物业(乙方)签订了《上海市房屋租赁合同》，该合同约定由甲方出租给乙方的系争房屋(建筑面积为1446.47平方米),土地用途为商业。权利人为上海市固体废物管理中心。乙方向甲方承诺,租赁该房屋作为商务办公用房使用。甲方于2015年6月25日前向乙方交付该房屋。租期共五年,自2015年6月25日起至2020年6月24日止。自2015年6月25日起至2015年8月9日为装修免租期,但乙方应支付此期间的物业管理费、水费和电费等实际产生的费用。每日每平方米建筑面积租金为2.4元，月租金总计为105592元。自第三年起,在原租金的基础上递增8%,租金为2.59元。租金提前支付，每月一付。自支付第二期租金始,乙方应于每期租赁期开始前一个月的5日前提前支付下一期租金。乙方应按时支付租金。逾期支付的,逾期一日,则乙方需按日租金的0.3%支付违约金。房屋租赁保证金316776元。租赁期间,所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。乙方返还该房屋,符合正常使用的状态。返还时,应经甲方验收认可,并相互结清各自应当承担的费用。双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知,另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的叁倍支付违约金：给对方造成损失,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后10日内仍未交付的;(2)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；(3)乙方未征得甲方同意改变房屋用途,致使房屋损坏的;(4)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的;(5)乙方逾期不支付租金累计超过陆个月的;(6)合同解除因甲、乙任何一方违约。在违约责任中约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状。租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按提前退租天数的租金的()倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。合同中的补充条款约定，物业管理费为每月每平方米8.3元。乙方在付清保证金及第一笔预付租金后,有权对出租房屋进行装修,甲方允许乙方在装修过程中进行局部变动,但不能危及房屋主体承载结构。乙方增设的附属设施和设备属于乙方,维修责任由乙方承担。租赁期限届满或合同终止时,乙方可拆走出租房屋内所有由乙方安装的可移动的设备设施及物品,但不能造成对出租房屋的损害。如乙方未在租赁期满或合同终止后十五个工作日内撤走自己所有的物品,到期仍留在出租房屋内,则视为废弃物,甲方有权自行处置而无需向乙方进行任何赔偿。合同生效后，双方即按约履行，乙方根据办公需要，对房屋的内部结构进行改建。2018年8月13日，中原物业口头告知钰宁实业，双方的租赁合同将于2018年8月底提前终止，并同意以租赁保证金承担三个月的租赁费用，钰宁实业不允。同月26日，钰宁实业致中原物业《催告函》，函中要求中原物业继续履行租金支付的义务，并承担逾期支付的违约责任。若解除合同：1、双方就解除合同的租金、违约金或者补偿金支付达成一致。2、你方须将房屋恢复至初始状态,包括但不限于⑴恢复原有单元分隔布局：⑵恢复原有每个单元内的卫生间至原状：⑶恢复原有每个单元单独的供电线路和电表。3、清缴各项欠费,例如水费、电费、物业费等。4、双方共同完成验收和交接。后经双方交涉，未果。2018年9月8日，钰宁实业收到中原物业邮寄的房屋钥匙，但系争房屋内尚有中原物业部分物品。2018年9月19日，钰宁实业诉至法院，请求判决如期诉请。中原物业则提起反诉请求。诉讼期间,钰宁实业称，在合同中虽约定物业费的标准，但实际履行中，按每月每平方米10元收取，中原物业并未提出异议，自2018年7月起，中原物业未再支付物业费。由于中原物业未按约定期限支付租金，故要求中原物业支付2018年9月10日至2019年1月9日的租金及相应的逾期付款违约金。中原物业则称，对钰宁实业超标准收取物业费虽未提出异议，但不能证明中原物业已同意提高物业费的标准，对多付的物业费用保留主张权利。现经核实，2018年6月30日之前的物业费已付清，后租赁期间的物业费同意按合同约定的标准承担。因合同提前终止并于2018年9月9日归还了系争房屋钥匙，之后的租金中原物业不应支付。庭审中，钰宁实业认为，中原物业无法定和约定解除权，且未提出解除合同的具体理由。因钰宁实业不同意解除，中原物业搬出系争房屋后，双方未办理退房交接手续，且系争房屋内还有其物品。钰宁实业提起诉讼后，曾挂牌出租，但无人问津，中原物业基于业务需求不需要承租大面积办公房，钰宁实业也同意其转租，但中原物业作为专业的房屋中介机构，享有优势地位，合同应继续履行，现钰宁实业未能出租，剩余租赁期应为损失。中原物业认为，双方已不存在继续履行合同的可能，合同履行中，因业务发展需要，中原物业积极通报合同履行情况，并提出提前解约，合同中虽未约定违约金计算标准，但中原物业愿以三倍的租金标准承担违约责任，因双方对解约的后果未达成共识，双方未能办理房屋交接手续。中原物业搬离系争房屋后，钰宁实业也于2018年9月9日收到了系争房屋钥匙，租赁合同的解除日应为2018年9月9日。钰宁实业恶意阻碍双方的协商事宜，致使其损失扩大，钰宁实业的请求不符法律规定，现钰宁实业将出租或转租的义务强加于中原物业显然不合理。对系争房屋内留置的物品，根据合同约定，钰宁实业可以自行处置。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。本院认为，涉案的《上海市房屋租赁合同》应是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履约。关于本诉，在合同履行中，中原物业因自身原因，于2018年8月13日以口头方式向钰宁实业提出租赁合同于8月底提前解除并止付租金，同时以三个月的租金承担违约金，而钰宁实业在得到上述通知，并于2018年9月9日收到系争房屋钥匙后，以中原物业不符合同约定或法定为由，要求中原物业继续履行合同支付租金并承担逾期付款违约责任，显不尽合理。因中原物业同意支付租赁期间所产生的物业费及公用事业费，故不再评述，但物业费应以合同约定的标准结算。关于反诉，基于上述理由，应认定双方的租赁关系应于2018年9月9日终止，涉案的《上海市房屋租赁合同》的解除日应为2018年9月9日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海钰宁实业投资有限公司与被告(反诉原告)上海中原物业顾问有限公司签署的关于上海市曹杨路XXX号XXX楼房屋的《上海市房屋租赁合同》于2018年9月9日解除；二、被告上海中原物业顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海钰宁实业投资有限公司结清2018年9月9日之前租赁期间产生的物业费和水电费(按合同约定)；三、准许被告上海中原物业顾问有限公司向原告上海钰宁实业投资有限公司支付违约金人民币316776元(该款以房屋租赁保证金316776元抵扣)；四、对原告上海钰宁实业投资有限公司其余之诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5372元，减半收取人民币2686元，由原告上海钰宁实业投资有限公司负担人民币1000元，由被告上海中原物业顾问有限公司负担人民币1686元。本案反诉受理费人民币40元，由反诉被告上海钰宁实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汤国荣二〇一九年七月二十五日书记员  李 昕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。