太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初2157号原告：高阳，女，1989年9月1日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：姜涵雪，山西轩明律师事务所律师。被告：山西金荣地产发展有限公司（统一社会信用代码：×××）（原山西金荣地产发展公司），住所地太原市万柏林区长风西大街18号。法定代表人：杜晖，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张玉林，男，汉族，1955年8月2日出生，系该公司副总经理，住太原市。委托诉讼代理人：王佳佳，山西嘉玉律师事务所律师。原告高阳与被告山西金荣地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2019年3月12日作出（2019）晋0109民初576号民事裁定书，裁定移送太原市杏花岭区人民法院处理，原告提起上诉，太原市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）晋01民辖109号民事裁定书，裁定本案由我院审理。本院于2019年5月22日立案后，适用简易程序，于2019年7月10日，公开开庭进行了审理。原告高阳的委托诉讼代理人姜涵雪，被告山西金荣地产发展有限公司的委托诉讼代理人张玉林、王佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高阳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告自2018年5月2日起至2019年2月15日止的违约金35168.36元（现变更至2019年7月10日为52753元），并支付2019年7月11日起至被告无条件交房之日依照合同约定计算的违约金；2、请求判令被告拆除太阳能热水器；3、诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2016年11月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），约定：原告向被告购买位于太原市杏花岭区XXX号房屋，房屋总价款为1212702元，被告应于2018年5月1日前将具备符合法律法规规定和合同约定条件的房屋交付原告使用，如果被告逾期交房超过60日后，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告以首付422702元，剩余790000元按揭贷款的方式付清了全部购房款。2018年5月1日，被告未按合同约定交付房屋。2018年11月30日，被告通知原告于2018年12月10日收房，收房过程中，被告未按合同约定出示商品房验收合格的证明文件，且只有原告签署了放弃主张违约金的备忘录和房屋交接单之后才会把房屋钥匙交付原告，省去了验房程序。被告未经原告同意安装了太阳能热水器并要求原告支付费用3300元，故原告拒绝于当日收房。综上，原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告山西金荣地产发展有限公司辩称，1、被告未在合同约定的时间交房系因政府原因导致的，符合《商品房买卖合同》约定的允许延期交房的情形。2016年11月21日，原告与被告签订了商品房买卖合同（合同编号：201XXXXXXXX），约定原告向被告购买位于太原市杏花岭区XXX号房屋，房屋总价1212702元。根据原告诉称被告未在合同约定的2018年5月1日前交付房屋，《商品房买卖合同》第八条交付期限条款第一项约定被告应当在2018年5月1日前将符合法律法规规定和合同约定条件的房屋交付原告使用，但同时该条第二款明确约定了允许延期交付的情形，即因政府行为而导致延期，出卖人可据实予以延期。由于我市空气环境质量严重恶化，空气污染指数超标，行政单位先后于2016年11月21日发布《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》，2016年12月31日发布并政办函（2016）32号文件《太原市人民政府办公厅关于进一步加大冬季大气污染严控工作力度的通知》、2017年10月13日发布《关于十九大召开期间确保空气质量通知》等。2、被告为本案所涉房屋安装太阳能热水器，是应住房与城乡建设管理部门强制要求，是房屋验收的必备条件。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：一、合同签订情况：（1）、2016年11月21日，原告与被告签订了《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），合同主要约定：出卖人为山西金荣地产发展有限公司、买受人为高阳。商品房坐落于太原市杏花岭区XXX号房屋，房屋建筑面积119.18㎡，单价每平方米10175.38元，总房款1212702元，付款方式为首付款422702元，余款790000元按揭贷款；房屋交付约定：出卖人于2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇因政府行为而导致延期，出卖人需在发生日起三十日内告知买受人，出卖人可据实予以延期。逾期交房违约约定：自本合同交房规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同还就其他事项作了约定。二、合同履行情况：2016年11月13日，被告向原告出具的《收款收据》载明：今收到高阳按揭首付款422702元。庭审中，原告陈述，剩余房款79万元已经全部结清，被告至今未将涉案房屋实际交付原告，被告表示不持异议，本院予以认定。2018年11月6日，被告开发建设的龙湖翡翠项目工程验收合格，2018年12月1日被告向原告邮寄送达了《收楼通知书》，通知原告于2018年12月10日来办理收房手续。三、被告出具的太原市行政执法总队《关于全面停止建筑施工的紧急通知》说明从2016年11月21日至12月31日全市建筑工地一律停止施工；太原市人民政府办公厅《关于进一步加大冬季大气污染严控工作力度的通知》说明从2016年12月31日至2017年3月15日实行严控措施；太原市住房和城乡建设委员会《关于十九大召开期间确保空气质量的通知》说明从2017年10月15日至25日所有社会工程全部停工；2017年11月20日，被告以邮寄的方式向原告送达了政府停工令，原告提供的上述证据可以认定由于政府管控行为给其造成实际停工天数约计125天。本院认为，原、被告双方签订的《商品房屋买卖合同》未违反法律、法规强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点是被告迟延交房的行为是否构成违约。根据合同约定，出卖人应当于2018年5月1日前，将具备该商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2018年11月6日，被告开发建设的龙湖翡翠商住项目工程验收合格，涉案房屋约定交付条件成就，鉴于双方对涉案房屋验收合格后的交付期限约定不明，2018年12月1日被告向原告邮寄送达了《收楼通知书》，通知原告于2018年12月10日来办理收房手续，综合被告在实际施工过程中由于政府管控行为给其造成实际停工事实等因素，被告的行为不能表明不履行合同约定的义务并存在迟延交房的违约情形，原告以被告未按合同约定出示商品房验收合格证明文件及未经原告同意安装了太阳能热水器等为由拒绝收房，要求被告承担迟延交房的违约损失，证据不足，不予支持。关于原告要求被告拆除太阳能热水器的问题，太原市住房和城乡建设委员会依据《民用建筑节能条例》和山西省住建厅《关于加快推进太阳能光热建筑应用的通知》下发并住建字（2013）249号文件《关于大力推进太阳能光热建筑应用的通知》说明，太阳能光热系统属建筑的组成部分，与建筑工程同步规划、同步设计、同步施工、同步验收，同时，太阳能光热系统的造价列入建筑工程投资总预算。原告取得《建筑节能专项验收合格证书》并按照相关规定要求安装太阳能光热系统，系建筑施工单位工程验收及办理房屋权属性的必备条件，原告要求被告拆除太阳能热水器，理由不足，该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告高阳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取340元，由原告高阳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 高建义 二〇一九年七月二十四日书记员 王丽娟