广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1764号上诉人（原审被告）：清远市伟达房地产开发有限公司。住所地清远市。法定代表人：赖伟文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李燕如，广东尚义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭海锋，男，1992年2月24日出生，汉族，住清远市。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦婉滢，广东贤兴律师事务所律师。上诉人清远市伟达房地产开发有限公司（以下简称“伟达公司”)因与被上诉人谭海锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。伟达公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、由谭海锋承担全部诉讼费用。事实和理由：一、房屋已取得建筑工程竣工验收报告，谭海锋可随时收楼，不存在逾期交楼问题。1、房屋已达到《商品房买卖合同》第八条约定:“1、该商品房经验收合格”的交付条件，并非约定“4，以建设部门出具竣工验收备案为准”作为交付条件，该约定没有违反法律的强制性规定，且为住建局备案合同版本，经双方共同选择确认的交付房屋条款，对双方当然应具有约束力，不应随意变更，否则违反合同精神。由于谭海锋实际早在2016年可随时收楼，不存在逾期交楼违约金赔偿问题。2、五、六号楼早在2016年开始已有人居住至今，现大部份人已居住使用，且楼下商铺均已出租使用，完全符合使用条件，所有珀丽华府业主都可以随时予以收楼使用。二、即使判决计算逾期交楼违约金，也应按合同约定违约金标准执行。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交楼不超过120日的(不超过2017年5月1日)，自最后交付期的第二天即2017年1月1日起计付违约金，按已付房价款日万分之0.1计付违约金，逾期超过120日的，业主不选择解除合同，要求继续履行合同的，按已付房价款日万分之0.2计付违约金，该约定明确，为双方真实意思表示，同时在住建局有备案，不存在违反法律、法规的强制性规定情形，已生效，双方应按合同约定执行。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。该法律条款很明确，损失高于约定的，应承担举证责任，否则应按约定。本案谭海锋未能就其实际损失承担举证责任，据此要求调高违约金至按年利率6%，没有任何事实和法律依据，请二审法院改判按合同约定执行逾期交楼违约金处罚方式。三、本案未达到逾期办证需支付违约金情形，伟达公司无需承担逾期办证违约金。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第2条:“买卖双方的权利、义务以本合同及附件的约定为准。本合同与附件不一致的，以本附件的约定为准”。2、再根据《商品房买卖合同》补充协议第5条约定:“买卖双方同意将《商品房买卖合同》第十五条修改为:“(1)出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人己付房价款的千分之零点一向买受人支付违约金”。本案的商品房项目未全部交付使用，即楼盘仍有住户未收楼，未达到约定应交付办证条件，即未达到开始计付违约金情形，该约定明确字意清楚，明确具体，不存在扩大解释，请二审法院改判按合同约定执行。3、伟达公司已取得竣工验收报告，且已递交所有资料给相关部门，当地住建局已多次收取资料，并出具证明，因此伟达公司不存在拖延办证行为，相反，在未达到约定办证限期和要求下，已提前积极办证。四、即使需要计算逾期办证违约金也应按合同约定标准执行。双方约定是按已付房价款千分之零点一计付违约金，原审法院调高按日万分之一计付违约金，没有事实和法律依据，应予以纠正。1、根据双方在《商品房买卖合同》第十五条及补充协议第5条明确约定，若存在逾期办证的情形，逾期办证违约金为已付房价款千分之零点一。双方之间的商品房买卖合同，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依据合同约定履行各方权利义务。2、根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十八、三十九条的规定，只有未约定逾期办证违约金的，才参照三十八的规定，按年利率6%计付违约金，第三十九条规定，已约定固定数额承担迟延履行违约金，只有买受人在约定金额低于买受人实际损失时，才可请求法院增加违约金。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，谭海锋未能就逾期办证导致其实际损失承担举证责任，应视为举证不力，应由其承担不利后果。且在双方合同有明确约定逾期办证违约金标准情况下，原审法院却直接调高违约金标准为按约定一次必赔付改为判决按日计赔，超大幅度调高违约金标准，同时又未就调高违约金标准的判决理由进行释明，存在严重错误，请二审法院予以纠正。3、谭海锋是按揭购房，需将房屋抵押给银行，房屋因设立有抵押权是不可转让的，即业主不存在将房屋作转让、再抵押贷款等投资收益损失，而且现时符合居住条件，已有大部分人早已居住使用，且楼下商铺均已出租使用，不影响使用效益。谭海锋无任何依据证明约定损失过低或实际导致谭海锋损失大于约定，请求二审法院按合同约定执行逾期办证违约金。五、买卖双方在平等自愿基础上签订商品房买卖合同，未违背法律、法规强制规定，应按合同约定执行，原审法院对原合同约定的争议条款，均予以更改，严重违反合同合意和法律规定，严重损害伟达公司合法权益，请二审法院予以改判。商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订，非格式合同，允许增加和修改，买卖双方经意思表示真实，有充分合意才签订，没有强买更没有强卖，任何一方对条款不认可，商品房买卖交易肯定不能促成。伟达公司是低价出售房产，每户均价在三千多元，本是微利，若任由一方随意更改约定的违约金条款，楼盘有几百户人，每户都参照银行同期贷款年利率6%计付交楼违约金，按年3.65%计付逾期办证费，实际赔偿标准己高于一般银行融资贷款，累计至一审判决出具，己诉求的业主赔偿款已超二百多万，如此巨额债务，开发商必然无法正常经营，破产清算，最终无人跟踪后期办证工作，更是违背公平原则。原审法院将违约金调高至参照银行利率，对业主而言无关痛痒，但对伟达公司就是毁灭性打击，双方既然是合意签订的买卖合同，如约定违约金过高，按银行利率，伟达公司定不同意出售房产，双方基于自愿达成的合同，未违背法律、法规强制规定，双方均应信守。六、原审法院计算逾期办证违约金的时间错误，应予以纠正。按原审法院认定2017年2月1日为实际交楼期，计算360个工作日办证期应为2017年2月1日至2018年7月10日，本案应从2018年7月11日开始计算逾期办证违约金，不应从2018年6月18日开始计算，原审法院计算错误，请二审法院更正。以上意见，希望二审法院予以采纳，并予以改判。谭海锋答辩称，一、伟达公司与谭海锋签订《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，合同第八条约定出卖人应在2016年12月30日前将房屋交付给谭海锋使用，谭海锋已经按约定支付购房款，伟达公司未能如期按约交付房屋己构成违约，谭海锋要求伟达公司支付逾期交楼违约金的请求合法合理，且伟达公司在交付房屋后，未能按照合同约定如期向产权登记机关申请确权手续己构成违约，谭海锋要求伟达公司支付逾期办证违约金的请求合法合理。二、伟达公司提供的商品房买卖合同关于逾期交楼的违约金为每日万分之0.2，延期办证的违约金按已付房价款的0.1%，伟达公司逾期交楼的违约行为导致谭海锋不能如期对涉案房屋行使占有使用收益物权，存在实际损失。上述违约金的标准远低于谭海锋购房款的银行利息损失，应予调整。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指导意见》38、39条的规定，谭海锋请求法院将延期交楼和延期办证的违约金调高为按银行贷款年利率6%计算，合法合理。三、伟达公司至今未完成向产权登记机关申请确权手续己构成违约，应按约定从2018年6月18日起以谭海锋已付购房款为基数按日万分之一计算逾期办证违约金给谭海锋，至伟达公司完成向产权登记机关申请确权手续之日止。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。谭海锋向一审法院起诉请求：1、伟达公司支付延期交楼的违约金（按400356元年利率6%从2017年1月1日起计至2017年3月22日止）；2、伟达公司支付延期办理房产证的违约金（按400356元年利率6%从2017年6月22日起计至伟达公司递交办证资料给不动产登记中心之日止）。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同签订时间：2016年5月4日；二、合同主体：谭海锋、伟达公司；三、房屋位置：清远市清城区东城连发15巷16号**华府*号楼**号；四、房屋价格及已支付房款：400356元，已全额支付；五、约定交楼时间：2016年12月30日前；六、逾期交楼违约责任：按日向买受人支付已付房款日万分之0.2的违约金，从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止；七、逾期办证违约责任：合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议第5条约定买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》，若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的千分之零点一向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》；八、其他：涉案房屋至今未完成竣工验收备案。谭海锋自称2017年3月22日伟达公司才交付房屋，但未提供相应依据。伟达公司主张2016年已装修使用房屋，为此提供涉案房屋水电费等费用的收款收据，显示2017年2月1日至2017年4月30日期间产生水电费等费用221.2元；提供2016年7月5日收到装修款收据一份，但没有证据证实收款单位的经手人与本案具有关联性。一审法院认为，谭海锋、伟达公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应予恪守。本案主要争议焦点：一是伟达公司是否构成逾期交房和逾期协助办证违约；二是相应违约金约定是否存在过低需要调高。对于是否构成逾期交房及其违约金问题。伟达公司主张谭海锋己于2016年装修使用房屋，其提供装修款收据一份，但没有证据证实收款单位的经手人与本案具有关联性，因此一审法院对其三性不予确认，伟达公司未能如期按约交付房屋已构成违约，谭海锋要求伟达公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，理由充分，一审法院予以支持。对于逾期交房违约金的计算标准，合同约定按日向买受人支付已付房款日万分之0.2的违约金，考虑到伟达公司该违约行为导致谭海锋不能如期对涉案房屋行使占有使用收益物权，存在实际损失，而上述违约金标准的约定不足以弥补谭海锋实际损失，明显存在过低，应予调整。谭海锋要求将该违约金计算标准调整为按年利率6%计算，较为合理，一审法院予以采纳。从涉案房屋水电费等收款收据显示房屋2017年2月1日即开始产生水电费，故一审法院确认谭海锋已于2017年2月1日实际收楼。因此，逾期交房违约金以谭海锋已付购房款400356元为基数按年利率6%的标准从逾期交付房屋之日即2016年12月31日起计算至实际收楼之日即2017年2月1日止。谭海锋主张从2017年1月1日起计算，一审法院予以准许。对于是否构成逾期协助办证及其违约金问题。附件四合同补充协议第5条约定已对合同第十五条进行了变更约定，不违反法律、法规强制性规定，应为有效约定。补充协议关于“在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内”的约定，经联系上下文及合同目的，应解释为涉案房屋交付后360个工作日，不能扩大解释为所在楼盘全部房屋。谭海锋实际收楼时间为2017年2月1日，参照月平均工作日21.75日计算，计算360个工作日后为2018年6月18日。伟达公司至今未完成向产权登记机关申请确权手续已构成违约，应按约定从2018年6月18日起以谭海锋已付购房款400356元为基数按日万分之一计算逾期办证违约金给谭海锋，至伟达公司完成向产权登记机关申请确权手续之日止。对于伟达公司完成向产权登记机关申请确权手续后能否按约定时间协助谭海锋取得房地产权证，谭海锋可待条件成就后另行主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、清远市伟达房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向谭海锋支付逾期交楼违约金（违约金从2017年1月1日起以400356元为基数，按年利率6%标准计算至2017年2月1日止）；二、清远市伟达房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向谭海锋支付逾期办证违约金（违约金从2018年6月18日起以400356元为基数，按日万分之一标准计算至清远市伟达房地产开发有限公司将位于清远市清城区东城连发15巷16号**华府**号楼**号房屋完成向产权登记机关申请确权手续之日止）；三、驳回谭海锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为362元，由谭海锋负担22元，清远市伟达房地产开发有限公司负担340元。二审期间，伟达公司向本院提交一份建设工程质量监督报告，拟证明涉案五、六号楼已达到竣工验收备案条件。本院组织双方当事人进行了质证，买受人对伟达公司提交的前述证据的真实性无异议，但不能证明涉案房屋已竣工验收备案。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕伟达公司上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点归纳为：1、伟达公司在履行合同过程是否存在逾期交楼违约行为，如构成违约，逾期交楼违约金是否过低，应否调整及如何调整。2、伟达公司是否存在逾期办证违约行为，如构成违约，逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整，违约金的起算时间应如何确定。关于伟达公司是否存在逾期交楼违约行为，如构成违约，逾期交楼违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，伟达公司应当在2016年12月30日前将验收合格的房屋交付给买受人，但伟达公司至一审辩论终结前仍未办理房屋竣工验收备案手续，不具备交付房屋的条件，其行为已经违反了《商品房买卖合同》的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。涉案的《商品房买卖合同》第九条对伟达公司逾期交房的违约责任进行了约定。其中逾期交房不超过120日的，伟达公司按日向买受人支付已付购房款万分之0.1的违约金，逾期交房超过120日的，伟达公司按日向买受人支付已付购房款万分之0.2的违约金。本案买受人以约定的违约金过低为由要求调整，而伟达公司则主张按照合同约定承担违约责任。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况等以衡量并作出裁决。本案中，买受人已经依约履行了其主要义务即付款义务，而伟达公司的主要义务为交付房屋，伟达公司逾期交房，导致买受人未能在约定时间内使用涉案房屋，合同约定每日万分之0.2的违约金确实不足以弥补买受人无法使用涉案房屋的损失，一审判决按照年利率6％的标准进行调整较为合理，能更有效的保障守约方的合法权益。伟达公司的该节上诉理由依据不足，本院不予支持。关于伟达公司是否存在逾期办证违约行为，如构成违约，逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整，违约金的起算时间应如何确定的问题。本案双方当事人在合同中明确约定了房屋交付时间及办理产权转移登记时间，伟达公司没有在约定时间内履行为买受人办理产权证的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条对逾期办证的违约责任进行了约定，其中如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人向一审法院起诉认为合同约定的逾期办证违约金过低，请求调高违约金。对此，本院认为，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房款的0.1%，本案按买受人已付房款400356元计算，仅为400元，明显偏低。由于涉案房屋在一审诉讼辩论终结前尚未办理竣工验收备案，不具备办理产权证条件，伟达公司的违约行为仍在持续，如果伟达公司仅承担400元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证行为所造成的损失，难以达到促使伟达公司积极履行约定义务。买受人向一审法院起诉时要求调整逾期办证违约金计算标准的依据充分，一审法院酌情将该标准调整为以买受人已付房款为基数按每日万分之一计算，本院予以维持。伟达公司上诉提出逾期办证违约金应依合同约定按已付房款的0.1%计算的上诉理由不成立，本院不予采纳。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关。合同附件四《合同补充协议》第5条约定：“买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权……”由此可以证明双方对办理产权转移登记时间作了变更。根据前述约定，本案办理产权转移登记截止时间为：360（日）÷21.75（月平均工作日）＝16.55（月），本案交付时间是在双方约定交付时间后的2017年2月1日，为此，从2017年2月2日起加16.55个月，即为2018年6月17日，故逾期办证违约金起算时间为2018年6月18日。一审判决对逾期办证违约金起算时间的认定，并无不当，本院确认。综上所述，伟达公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费724元，由清远市伟达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年七月二十八日书记员  冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。