云南省马关县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2625民初1337号原告：江跃甲，男，瑶族，云南省马关县人。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师，特别授权。被告：李家猛，男，汉族，云南省砚山县人。委托诉讼代理人：肖义凯、潘树美，云南君山律师事务所律师，特别授权。原告江跃甲与被告李家猛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告江跃甲及其委托诉讼代理人卢灿，被告李家猛委托诉讼代理人肖义凯、潘树美到庭参加诉讼。被告李家猛未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江跃甲向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除江跃甲、李家猛订立的《租赁合同》，并由李家猛将租赁的房屋（马关县原马关宾馆）腾让退还江跃甲。2、请求人民法院依法判决李家猛支付江跃甲2018年8月31日前租金130万元，从2018年9月1日起按日租金2191.78元计算支付至李家猛腾让租赁房屋交付江跃甲之日止（截止2018年9月28日为61369.84元）。3、由李家猛向江跃甲支付违约金160000元。4、由李家猛承担本案全部诉讼费。事实及理由：江跃甲与李家猛于2016年3月1日签订《租赁合同》，约定江跃甲将其位于马关县原马关宾馆出租给李家猛用于酒店、餐饮、KTV等经营活动，租期自2016年3月1日起至2031年8月31日止。2016年3月1日至2016年8月31日期间，免交租金；2016年9月1日至2021年8月31日期间，租金为每年80万元，2021年9月1日至2026年8月30日期间，租金为每年84万元，2026年9月1日至2031年8月30日期间，每年租金为88.2万元；并约定首次租金支付分两期，第一期于《租赁合同》签订十日内支付30万元，第二期于2017年2月1日前支付50万元；以后每年的租金需在当年8月20日前支付下一年度租金；若是李家猛逾期支付租金超过30日的，视为李家猛单方解除合同；且约定如违约则按当年租金的20%承担违约金。合同签订后，江跃甲按约定将租赁房屋交付李家猛使用。李家猛仅支付第一年度租金30万元。其余应付租金经江跃甲多次催要，李家猛均以种种理由搪塞，至今未予支付，其行为已构成根本违约，导致合同无法继续履行。为此，江跃甲特向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。李家猛辩称，一、江跃甲未依约定将涉案房屋全部移交给李家猛。双方签订的合同明确约定，租赁的房屋为马关县马关宾馆（以下称46号房屋），其中信用社租用房产的部分不在本次租赁房屋范围内。自合同签订至今，江跃甲未按约定将46号房屋（除信用社租用部分）全部移交李家猛管理使用。江跃甲至今一直占用46号房屋4楼，给李家猛承租46号房屋用于酒店、餐饮等整体经营和管理造成一定损失，江跃甲的行为已经构成违约。二、合同签订后，李家猛已陆续向江跃甲支付租金1494000元。李家猛由于前期对酒店进行了大量投资装修，加之李家猛经营多家酒店、公司的缘故，资金周转受到一定程度的影响，故李家猛根据收益陆续、不定期、不定额的向江跃甲支付了大部分租金。根据《中华人民共和国合同法》第七十一条、第七十二条的规定。虽然双方签订的合同约定李家猛需按年一次性支付租金，但江跃甲在本案起诉前从未对李家猛不定期、不定额的租金支付方式提出异议，也从未拒绝李家猛支付的租金。因此，李家猛不存在违约情形，江跃甲的诉讼请求无事实和法律依据。三、解除本案房屋租赁合同，会造成严重投资、经营风险及法律效果与社会效果严重失衡，给李家猛造成极大的损失。本案合同约定的租期从2016至2031年，租期15年，现剩余租期12年。李家猛早期投入大量人力、物力和财力对46号房屋进行装饰装修及改造，仅前期酒店开业前的投资就达一千多万元，至今刚经营使用3年。若轻易解除合同，势必造成李家猛严重经济损失。综上所述，请求人民法院依法驳回江跃甲的诉讼请求。综合双方的诉、辩主张，本案的主要争议焦点是：1、被告是否存在单方违约行为，原告是否能以此解除合同；2、原告的起诉是否符合法律规定，是否应得到支持。针对争议焦点，江跃甲向本院提交以下证据：1、《房屋租赁合同》复印件一份（与原件当庭核实，原件已退还原告），以此证明①原、被告双方于2016年3月1日签订《租赁合同》，约定原告将马关县原马关宾馆出租给被告用于酒店、餐饮、KTV等经营活动，租期自2016年3月1日至2031年8月31日止；②双方约定2016年9月1日至2021年8月31日期间，租金每年80万元；首次租金分两期支付，第一期《租赁合同》签订十日内支付30万元，第二期于2017年2月1日前支付50万元；此后每年租金需在当年8月20日前支付下一年度租金；若是被告逾期支付租金超过30日的，视为被告单方解除合同；③双方约定构成违约责任的一方将按当年租金的20%承担违约责任。2、《借款合同》、客户存款回单，李家猛出具的《借条》复印件一份（借条与原件核对，其余的没有原件核对），以此证明原、被告之间还存在民间借贷的法律关系，被告方所提交款项交付的凭据是偿还借款本息，而不是支付租金。3、《房屋产权证》复印件一份（未提交原件核对），以此证明被告主张原告未交付使用的四楼不属于原马关宾馆的使用范围，并未办理权属登记。经质证，李家猛对江跃甲提交的1号证据的真实性、合法性、关联性无异议，对租金支付方式有异议，认为在合同履行过程中，江跃甲已默认李家猛不定期、不定额的租金支付方式。对2号证据认为与本案无关，李家猛提交的网上银行电子回单备注是马关酒店房租，而且打款人有李家猛姐姐袁永艳、李家猛经营的公司及李家猛，打款的金额和打款时间与江跃甲提供的借款金额、时间及当事人都是对不上的。对3号证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明观点有异议，认为江跃甲主张第四层房屋是加盖，但是并不影响双方签订的租赁内容，除外部分就只有信用社租用的房产部分，加盖的部分与该房产已经形成一体，不可分割，应属于合同约定的租赁部分。李家猛为证明其主张，向本院提交以下证据：1、《证明》复印件一份（原件与复印件当庭核对，原件退还李家猛），以此证明①“马关宾馆”字号之前由中共马关县委办公室使用，后江跃甲因购买对应房地产并经同意沿用该字号。②江跃甲如今占用的餐厅楼第四层同样属于原马关宾馆名下的物业。2、《网上银行电子回单》复印件，以此证明①合同签订后被告多次、不定期、不定额通过李家猛本人、李家猛姐姐袁永艳、李家猛公司（砚山四海一家伏羲农业科学技术有限公司）的银行账户向江跃甲妻子秦伦芬的银行账户支付租金1494000元的案件事实；②李家猛并没有根本违约的案件事实。3、马关四海一家酒店投资清单复印件，以此证明合同签订后，被告投入了大量的人力、财力和物力对承租的46号房屋即马关宾馆进行了改造装修，如今才使用了3年，距合同到期还有12年，若轻易解除合同将给被告造成严重的经济损失，有违保护交易原则，并显失公平。经质证，江跃甲对李家猛提交的1号证据的真实性、合法性、关联性及第一个证明观点均无异议。对第二个证明观点不予认可，认为原马关宾馆只有三楼，四楼原是一个天台，后我们购买过来我们加盖了自行使用的住房，并不是原马关宾馆范围内的房屋。对2号证据的真实性不予认可，该证据不是原始的银行出具转账凭据，只是按了一个红手印，与本案没有关联性，袁永艳是什么身份，只是李家猛说是其姐姐，但是没有其他证据加以证明，砚山四海一家伏羲农业科技有限公司是否是李家猛经营也没有相应证据证实。所有单据收款方没有哪一个是本案江跃甲，江跃甲才是本案的主体，支付房租的主体也是江跃甲，所以没有依据证明是支付给江跃甲的房租。李家猛和江跃甲之间还存在民间借贷的法律关系，如果双方之间存在款项的往来，也是李家猛偿还的借款本息，与本案没有关联性。对3号证据的真实性、合法性、关联性及证明观点均不予认可，看不出是谁制作的清单。本院认为，李家猛对江跃甲提交的1号证据真实性、合法性、关联性无异议，能够证明江跃甲与李家猛于2016年3月1日签订《租赁合同》，约定江跃甲将马关县原马关宾馆出租给李家猛用于酒店、餐饮、KTV等经营活动，并对租期、租金的支付方式、合同的解除及违约金等进行约定的事实，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性及证明观点予以采信。2号证据中的《借条》原件由江跃甲保管，且庭审中李家猛并未对该证据的真实性提出异议，庭审中，江跃甲陈述其未实际出借该笔借款，结合本案案情该份《借条》可视为江跃甲与李家猛对房屋的租金进行了结算，本院对其真实性予以采信；《借款合同》、客户存款回单与本案无关，本院不予认定。李家猛对江跃甲提交的3号证据真实性、合法性、关联性无异议，能够证明马关县房屋产权的情况，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对江跃甲的证明观点将结合本案案情及其他证据综合予以认定。李家猛提交的1号证据加盖出具单位的公章，且江跃甲对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对李家猛的证明观点将结合本案案情及其他证据综合予以认定。2号证据2017年11月15日转款人为袁永艳，收款人为秦伦芬；2017年11月23日转款人为砚山四海一家伏羲农业科学技术有限公司，收款人为秦伦芬；2017年12月1日、2018年1月2日、2018年2月4日转款人为李家猛，收款人为秦伦芬，本院对李家猛的证明观点将结合本案案情及其他证据综合予以认定。3号证据为李家猛单方制作，且与本案不具有关联性，本院不予认定。经过庭审调查、举证、质证和认证，本院确认本案的法律事实如下：2016年3月1日，江跃甲与李家猛签订《租赁合同》，约定江跃甲将其位于马关县马关宾馆（其中信用社租用房产的部分不在本次租赁房产范围）出租给李家猛用于酒店、餐饮、KTV等经营活动，租期自2016年3月1日起至2031年8月31日止。2016年3月1日至2016年8月31日期间，免交租金；2016年9月1日至2021年8月31日期间，租金为每年80万元，2021年9月1日至2026年8月30日期间，租金为每年84万元，2026年9月1日至2031年8月30日期间，每年租金为88.2万元；并约定首次租金支付分两期，第一期于《租赁合同》签订十日内支付30万元，第二期于2017年2月1日前支付50万元；以后每年的租金需在当年8月20日前支付下一年度租金；如李家猛不按时交付租金未超过30日的，每迟延支付一日，李家猛应当向江跃甲支付违约金5000元，合同继续履行；李家猛逾期支付租金超过30日的，视为李家猛单方解除合同，江跃甲有权接收房屋进行经营；且约定违约方应向守约方支付当年租金20%的违约金。现江跃甲以李家猛未按《租赁合同》约定支付租金为由，提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、解除双方签订的《租赁合同》，并由李家猛将租赁的房屋（46号房屋）腾让退还江跃甲。2、李家猛支付所欠江跃甲租金2018年8月31日前所欠租金130万元，从2018年9月1日起按日租金2191.78元计算支付至李家猛腾让租赁房屋交付江跃甲之日止（截止2018年9月28日为61369.84元）。3、由李家猛向江跃甲支付违约金160000元。4、由李家猛承担本案诉讼费。本院认为，关于江跃甲主张要求解除其与李家猛于2016年3月1日签订的《租赁合同》。本案中，江跃甲与李家猛签订的《租赁合同》，明确李家猛租赁的房屋用于酒店、餐饮、KTV等经营活动，并约定首次租金支付分两期，第一期于《租赁合同》签订十日内支付30万元，第二期于2017年2月1日前支付50万元；以后每年的租金需在当年8月20日前支付下一年度租金；如李家猛不按时交付租金超过30日的，每迟延支付一日，李家猛应当向江跃甲支付违约金5000元，合同继续履行；李家猛逾期支付租金超过30日的，视为李家猛单方解除合同，江跃甲有权接收房屋进行经营。庭审中，江跃甲认可收到李家猛支付的租金30万元，剩余租金至今未支付。李家猛则辩称已支付江跃甲租金1494000元（含江跃甲认可的已支付的30万元）。从李家猛提交的转账凭证看，有的转款记录不是李家猛本人，收款人均不是本案原告江跃甲，转款记录与双方签订的《租赁合同》支付时间也不吻合，且江跃甲也不认可是李家猛支付的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照《租赁合同》的约定，李家猛需在2018年8月20日前支付2019年度租金，但李家猛未按约定支付2019年度租金。江跃甲与李家猛签订的合同目的已经不能实现，且按照双方的约定，李家猛不按时支付租金，可以视为其单方解除合同的条件，故江跃甲有权要求解除合同，李家猛应将其租赁的房屋退还给江跃甲。关于江跃甲要求李家猛支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。江跃甲已经按约定交付房屋给李家猛使用，李家猛应按照约定支付相应的租金。《租赁合同》约定2016年3月1日至2016年8月31日期间，免交租金；2016年9月1日至2021年8月31日期间，租金为每年80万元。李家猛于2017年11月27日出具一份《借条》给江跃甲收执，载明向江跃甲借款130万元，借期为2016年9月至2018年9月，还款方式为多期还款等内容。庭审中，江跃甲表示其并未实际出具该笔款项，李家猛之所以出具该《借条》，是因为李家猛尚欠江跃甲房屋租金130万元未支付。该份《借条》可视为江跃甲与李家猛对房屋的租金进行了结算，该份《借条》还约定有利息等，李家猛未按约定的方式履行义务，江跃甲可依据《借条》的约定要求李家猛履行相应义务，故对江跃甲提出要求李家猛支付2018年8月31日前所欠租金130万元的请求，不宜在本案中一并处理，江跃甲可另案处理。根据江跃甲与李家猛签订的《租赁合同》，双方约定李家猛需在2018年8月20日前支付2019年度租金，李家猛至今未支付租金。因江跃甲请求解除其与李家猛签订的《租赁合同》，本院予以支持，故对江跃甲要求李家猛支付租金的请求，应从2018年9月1日起每天按2191.78元计算至本判决生效之日止。关于江跃甲要求李家猛支付违约金16万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同约定，李家猛存在迟延履行合同义务的违约行为，应当承担相应的违约责任。《租赁合同》约定违约方应向守约方支付当年租金20%的违约金，故对江跃甲要求李家猛支付违约金16万元的请求，本院依法予以支持。关于李家猛辩称江跃甲未按约定完全交付房屋的问题。李家猛所指江跃甲未交付的面积为李家猛在租赁前江跃甲购买原马关宾馆后自行加盖的四楼，双方签订合同时，江跃甲居住在加盖的四楼中，李家猛在庭审中表明其明知该事实，且双方已实际履行合同多年。《租赁合同》约定江跃甲已于2016年3月1日前将房屋及内部设施、设备移交给李家猛。李家猛租赁江跃甲房屋后，主张其曾要求江跃甲交付四楼的使用权，但未提供证据证明，故李家猛主张江跃甲违约，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告江跃甲与被告李家猛于2016年3月1日签订的《租赁合同》，并由被告李家猛于本判决生效之日起三十日内将租赁的房屋（马关县原马关宾馆）退还原告江跃甲。二、由被告李家猛于本判决生效之日起三十日内支付原告江跃甲租金（从2018年9月1日起每天按2191.78元计算至本判决生效之日止）。三、由被告李家猛向原告江跃甲于本判决生效之日起三十日内支付违约金160000元。四、驳回原告江跃甲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18492元，由原告江跃甲负担16000元，被告李家猛负担2492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决生效后，负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判长 杨 秋审判员 王 瑜审判员 靳洪硕二〇一九年七月二十九日书记员 向开川