河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0903民初846号原告：祁永业，男，1983年1月6日出生，汉族，住运河区。委托诉讼代理人：尹玉伟，河北建平律师事务所律师。被告：宗海军，男，1981年12月5日出生，汉族，住沧州市运河区。第三人：张文涛，男，1985年4月5日出生，住沧县。委托诉讼代理人:梁金泼，河北东方伟业（孟村）律师事务所律师。原告祁永业与被告宗海军、第三人张文涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日作出（2017）冀0903民初3818号民事裁定，驳回原告起诉。原告不服，向河北省沧州市中级人民法院提起上诉，河北省沧州市中级人民法院于2019年1月11日作出（2019）冀09民终6号民事裁定，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告祁永业的委托诉讼代理人尹玉伟，第三人张文涛及其委托诉讼代理人梁金泼到庭参加诉讼，被告宗海军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁永业向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，并协助原告办理房屋过户手续；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月18日，原告与被告通过壹加贰房地产经纪有限公司沧州迎宾分公司签订房屋买卖合同，约定被告将位于运河区世纪家园15号楼2单1203号房屋卖与原告，房屋价款为400000元，合同还约定了购房款支付与房屋产权过户、违约责任等事项。合同签订当日，原告将全部房款付清，被告将房屋交付原告。之后，原告将房屋进行了装修，并搬入该房屋居住。原告多次催促被告协助办理过户，但被告一直推托，导致房屋至今未办理过户登记。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告诉求。第三人张文涛诉称，第三人与被告于2015年6月24日签订房屋买卖协议，被告将本案涉案房产卖与第三人。协议签订后，第三人对房屋进行了装修，置办了必要的生活用品，于2015年9月入住至今。第三人向被告支付合理价款，先于原告入住房屋，故应认定第三人对涉案房屋享有权利，应判令被告继续履行合同，将房屋过户于第三人名下。宗海军缺席无辩称，且在法律规定的期限内未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年12月18日，原告通过河北壹加贰房地产经纪有限公司沧州迎宾分公司与被告宗海军签订《房屋买卖合同》，合同编号：（2014）HB-CZ-M-0001750号。合同约定，被告宗海军将其所有的位于运河区世纪家园15号楼2单1203室房屋出售给原告祁永业，房屋价款400000元，同时约定了双方的权利义务。合同签订当日，原告祁永业向被告宗海军支付全部购房款，其中150000元系现金支付，另250000元通过银行转帐支付，被告收款后为原告出具了收款收据，并将被告与沧州建投房地产开发有限公司签订的《城市房屋搬迁补偿安置协议》、安置房卡及涉案房产物业服务合同等相关材料交付原告。另查明，2014年12月23日，被告宗海军与第三人张文涛签订《借款协议》，称因资金紧张向第三人张文涛借款250000元，期限自2014年12月23日至2015年3月22日，担保人吕雪娜。协议签订次日即2014年12月24日，张文涛通过银行转帐给吕雪娜，并通过吕雪娜转给被告宗海军，第三人张文涛庭审中自认其转给吕雪娜227500元，吕雪娜仅转给宗海军174500元并提供银行转帐记录。同日，宗海军向第三人张文涛出具收到借款250000元的收条。2015年3月25日，被告宗海军再次与第三人张文涛签订《借款协议》，向张文涛借款300000元，借款期限自2015年3月25日至2015年6月24日。2015年3月29日，张文涛通过银行转帐给宗海军270000元，此笔借款张文涛未提供宗海军收条。2015年6月24日，宗海军与张文涛签订《房屋买卖协议》，协议主要内容为宗海军自愿将其拥有完全所有权的位于世纪家园2#-1-402、15#-2-1203号楼房以人民币700000元的价格出售给张文涛，同时，宗海军给张文涛出具收条，写明“今收到卖房款柒拾万元（700000）”。庭审中，张文涛称购房款系借款转化而来，购房款不足部分第三人于2015年7月17日又转给宗海军109500元，并提供相应转款凭证。根据第三人当庭陈述结合其提供的证据，宗海军共收到张文涛转款554000元。庭审中，原告称购房后于2015年3月即对房屋进行了基础处理，之后将房屋出租给案外人王林，并提供了期间交纳电费、安装宽带及购买装修材料送货单等证据，同时提交了被告宗海军父母及妹妹的书面语言，证明被告家人均知晓被告将涉案房屋出售给原告。第三人张文涛称其与被告签订购房协议后即于2015年6月底与装修人员签订施工合同，2015年8月装修结束后即入住至今，并提交了借款协议、转款明细、被告收条等证明与被告房屋买卖成立的事实，提交装修合同、2015年11月15日交纳涉案房屋取暖费票据、购买生活设施等发票等证明其实际占有房屋的事实。再查明，第三人张文涛庭审中提交的《城市房屋搬迁补偿安置协议》及安置房卡与沧州建投房地产开发有限公司留存的《城市房屋搬迁补偿安置协议》及安置房卡不一致；原告提交的《城市房屋搬迁补偿安置协议》及安置房卡与沧州建投房地产开发有限公司留存的相一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案焦点问题主要是在一房数卖且购房人均主张取得房屋的情形下的权利保护顺位问题。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位……”。本案中原告与第三人均未办理房屋所有权变更登记，但原告祁永业与被告宗海军签订的《房屋买卖合同》系在房产中介签订且当场交付了全部购房款。按照常理推定，购房前必定会对房屋实际情况进行现场考察，交付全部房款后，即便未能办理过户，也会当场取得房屋钥匙，对房屋拥有实际控制权。综合第三人提交的证据，从原告祁永业、第三人张文涛与被告宗海军签订《房屋买卖合同》成立时间、购房款的支付时间及占有房产的时间上来看，原告均早于第三人。第三人张文涛与被告房屋买卖关系是由借贷关系转化而来，且其实际支付给被告款项数额与双方房屋买卖协议上约定的购房款数额存在一定差距。虽然第三人张文涛现实际占有诉争房屋，但在被告未出庭的情况下，其通过何种渠道占有房屋尚不明确。综上，本院认为，在原告与第三人均对涉诉房产主张物权权利的情况下，原告的权利保护顺位明显优于第三人，故对第三人张文涛的诉求，本院不予支持。至于第三人张文涛遭受的损失问题，该损失系因交易对方即被告宗海军违约造成的，在合同无法履行的情况下，张文涛可以通过解除合同并向违约方主张赔偿的方式来解决，迁责他人，于事无补。被告宗海军经本院合法传唤未到庭应诉，视为其自动放弃抗辩权。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告祁永业与被告宗海军继续履行2014年12月18日签订的《房屋买卖合同》，被告协助原告办理房屋产权过户手续。二、驳回第三人张文涛的诉讼请求。案件受理费100元，保全费2520元，由被告宗海军承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  王 霞人民陪审员  张建华人民陪审员  张秀芹二〇一九年七月一日书 记 员  龚建芳