云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2263号原告：杨波，男，1963年4月2日出生，汉族，身份证住址甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：樊峻宇，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。被告：景洪凯莱房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳州景洪市江北景亮路4号凯莱御品江山10幢101号。统一社会信用代码：91532801571878239E。法定代表人：徐宏峰，男，1973年10月10日出生，汉族，身份证住址上海市闵行区，职务董事长。委托诉讼代理人：徐博、胡蓉，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。原告杨波与被告景洪凯莱房地产开发有限公司（以下简称“凯莱公司”）商品房预售合同纠纷，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨波及其委托诉讼代理人樊峻宇、被告凯莱公司的委托诉讼人徐博、胡蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨波向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年4月3日起至2019年2月19日止的逾期办证违约金192680.94元（以本金1308000元按贷款利息计算）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告杨波明确其计算违约金的标准为依本金1308000元，按年利率5.17%，自2016年4月3日起计算至2019年2月19日止。事实和理由：原告杨波与被告凯莱公司于2015年4月29日签订了《商品房购销合同》JH-703216（登记合同号：NJH0038640026），合同编号S12，约定原告购买被告开发的位于景洪市江北景亮路轮船公司旁凯莱·御品江山小区第五幢二单元第1-2层A01号房，房屋建筑面积163.5平方米，总价款1308000元。合同签订后，原告将购房款付清，并于2016年1月4日交清办理不动产权证等费用。被告未在合同约定的期限内协助原告办理房屋不动产权，被告逾期办证的行为已经构成违约，应向原告支付违约金，故原告起诉至人民法院。被告凯莱公司辩称，1.答辩人办理房屋所有权登记的法定要件已于交房前全部具备，被告于2014年4月29日开发并预售的凯莱·御品江山项目，工程竣工验收合格后报请景洪市住建、规划、环保、消防、人防等行政主管部门验收合格，于2015年12月28日取得了《竣工验收备案表》并于2015年11月5日取得了由景洪鑫昊房地产咨询有限责任公司出具的房屋面积实测成果，在案涉房屋交房前就具备办理房屋所有权登记的全部法定要件；2.景洪市不动产统一登记启动后，系因登记机关、交易机关等客观原因未能及时推进涉案房屋办理权属登记。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施，将原房屋所有权登记和土地使用权登记合二为一需办理不动产统一登记手续。景洪市于2016年6月25日方才开始办理不动产统一登记工作，同时《不动产登记暂行条例实施细则》于2016年1月1日颁布施行后根据该细则第二十四条第二款之规定，景洪市不动产登记中心要求增加不动产的首次登记环节。在交易及登记信息整合及推送过程中，因预售时原已获批使用并录入房产交易系统的“凯莱·御品江山”项目名称，与不动产登记部门的要求不一致，导致需协调景洪市民政部门批准调整项目名称为“凯莱御品江山”，2016年7月29日景洪市民政局作出景民复[2016]20号《景洪市民政局关于凯莱御品江山小区名称命名批复的通知》，2016年11月起不动产登记部门方才给予被告陆续办理房屋的不动产首次登记；3.针对涉案房屋，在答辩人完成首次登记后，因交易部门与登记部门数据整合问题，导致转移登记时间拉长，责任不在答辩人。被告首次登记完成后及时提交景洪市房地产交易所办理后续的转移登记审核，但因包括案涉房屋在内的部分商铺在销售时，房产交易部门已录入系统的房号与不动产登记部门对于房号的要求不一致，本案案涉房屋原房管交易系统录入信息为“5幢2单元2-A01号”与不动产登记部门首次登记的“5幢2单元A01号”不一致，而导致被告虽取得了案涉房屋的首次登记的不动产权证，但因上述问题未能得到行政部门的及时有效解决导致登记机关以此未及时办理转移登记。直至2018年下半年才全面解决了上述问题，让案涉房屋的转移登记工作得以顺利开展。综上，案涉房屋至2018年12月6日不动产登记部门方才受理转移登记并非由于被告的原因导致，被告不应承担逾期办理违约责任。同时，对于不动产统一登记机构调整、首次登记程序的增加等登记制度的整体变化以及不动产登记部门的种种原因这是景洪市不动产登记的客观状况，乃至全国各地均因不动产统一登记制度的实施造成了大量房屋不能及时登记的现实情况，若因此将国家办证制度的调整所造成的办证时间长的全部责任归咎于被告承担显然背离了公平原则，故请求驳回原告的全部诉请。双方当事人围绕其诉讼请求及答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。原告杨波提交的证据1《商品房购销合同》；证据2购房款收据、契税收据、配套费收据；证据3《前期物业管理服务协议》；证据4不动产权证被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告凯莱公司提交的证据1《商品房购销合同》及备案表、证据2《国有土地使用证》、证据3《建设用地规划许可证》、证据4《建设工程规划许可证》、证据5《建筑工程施工许可证》、证据6《商品房预售许可证》、证据7《建设工程竣工验收备案表》、证据8《凯莱·御品江山5栋2单元（实测）面积表》、证据9《云南省建设工程档案合格证》、证据10《房屋初始登记指南》、证据11《景洪市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》、证据14《景洪市不动产登记中心档案摘抄表》、证据16《景洪市不动产登记中心档案摘抄表》的真实性无异议，本院予以采信。对原告有异议的证据分析认证如下：被告提交的证据12《景洪市民政局关于凯莱御品江山小区名称命名批复的通知》为相关行政机关作出的文书，真实性本院予以采信；证据13《情况说明》系被告单方出具真实性本院不予采信；证据15西双版纳报刊登的公告真实性本院予以采信；证据17西双版纳新闻网关于《景洪市不动产登记中心提高不动产登记工作效率》的报道、证据18时间为2017年4月15日国土资源部办公厅《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》、证据19中国国土资源报关于《国土资源部办公厅关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题》的报道、证据20西双版纳新闻网关于《景洪市国土资源局党组对不动产登记中心进行集体约谈》的报道、证据21《景洪市人民政府关于实施不动产统一登记过渡期的公告》、证据22《景洪市国土资源局关于实施不动产统一登记过渡期延期的公告》、证据23云南省国土资源厅关于印发《云南省压缩不动产登记时间实施方案》的通知（云国土资籍【2017】10号）、证据24国土资源部住房城乡建设部《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》、证据25西双版纳州国土资源局关于州第十三届人大三次会议进一步提升景洪市不动产局工作效率建议提案（第31号）的答复、证据26《景洪市国土资源局关于加快推进不动产登记数据整合工作的通知》、证据27《景洪市国土资源局关于推进不动产登记数据整合工作的通知》、证据29测绘费发票、证据30《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》国办发【2019】8号、证据31《景洪市不动产登记中心搬迁的公告》与本案无关联性，本院不予采信；证据28《关于“御品江山”土地测绘的工作联系函》系被告单方出具，本院不予采信。根据庭审举证、质证，本院确认如下法律事实：被告凯莱公司在取得案涉项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》后开发建设凯莱·御品江山项目。2015年4月29日,原告杨波与被告凯莱公司签订《商品房购销合同》（合同编号：S12），该合同约定原告向被告购买被告开发的坐落于景洪市江北景亮路4号凯莱·御品江山小区的第五幢第二单元第1-2层A01号商品房一套，总价款1308000元，原告应于2015年4月29日将房款一次性支付给被告，被告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；商品房交付使用后，在具备约定的申请产权登记条件的情况下，乙方可以委托甲方代理办理产权登记，费用乙方自理，乙方也可以自行办理产权登记。合同还约定了其他内容。2015年4月29日，案涉房屋办理了商品房买卖合同登记备案手续，合同登记号为JH2015042902771。2015年12月28日，凯莱·御品江山项目办理了竣工验收备案手续。被告向原告交付合同约定的商品房后，原告向被告交纳办理不动产权登记需要的配套费、契税、办证费等费用。景洪市不动产登记中心出具《景洪市不动产登记中心档案摘抄表》中载明：案涉房屋申请办理初始登记的时间为2017年4月19日，登簿日期起始时间为2017年6月13日、发证日期为2017年8月2日；办理转移登记的申请时间为2018年12月6日、登簿时间为2018年12月17日、发证时间为2018年12月24日。现原告认为被告未按期履行协助原告办理不动产权登记的义务，故起诉至人民法院。另查明，2016年6月12日，景洪市人民政府发出景洪市人民政府关于实施不动产统一登记的公告，载明：景洪市自2016年6月25日起全市范围内实施不动产统一登记，为了稳步推进不动产统一升级工作经研究决定景洪市国土资源局、原房管处、原林权流转中心自2016年6月15日停止各类登记收件工作，自2016年6月份25日起景洪市不动产登记由景洪市不动产登记中心统一办理。2016年7月29日，景洪市民政局出具景民复[2016]20号文件即《景洪市民政局关于凯莱御品江山小区名称命名批复的通知》，载明关于被告报来的《景洪凯莱房地产开发有限公司关于“凯莱御品江山”小区命名的请示》经报景洪市政府批准同意使用“凯莱御品江山”命名该住宅小区。本院认为，原告杨波与被告凯莱公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。开发商应承担的有关办理权属登记的义务主要为商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续，房屋所有权初始登记后开发商协助买受人取得房屋权属证书是双方当事人全面履行《商品房买卖合同》所应实现的基本目的，如果出卖人未按约定及时履行办理房屋所有权初始登记的义务，即应认定为系因出卖人的原因导致买受人逾期取得房屋权属证书。本案被告于2016年1月4日将房屋交付原告使用，被告向景洪市不动产登记中心申请办理案涉房屋初始登记的时间为2017年4月19日，双方在《商品房购销合同》第十二条中对于案涉房屋办理所有权登记的期限未进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告的行为构成违约，应承担向原告支付违约金的违约责任。因原告的证据未显示迟延办理涉案房屋产权初始登记造成原告的实际损失，且从2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式施行，景洪市自2016年6月25日开始实施不动产统一登记制度，不动产登记管理部门因职责变化和手续交接给不动产登记带来了不便，结合本案实际情况，被告开发的凯莱御品江山小区亦在2016年期间办理过更名手续，综合被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，本院酌情予以支持逾期办证违约金3000元，原告主张超过部分本院不予支持。被告并没有提交任何证据证明其在法律规定的期限内向景洪市不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续，故被告提出的答辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告景洪凯莱房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨波支付逾期办证违约金3000元；二、驳回原告杨波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4154元，减半收取2077元，由被告景洪凯莱房地产开发有限公司负担。应由被告负担的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈前妃二〇一九年七月二十五日书记员  刀启娜