广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1803民初455号原告：祝启飞，男，汉族，1970年10月7日出生，住址：清远市清新区。委托诉讼代理人：卢诗韵、成丽慧，分别是广东朝纲律师事务所律师和实习律师。被告：曾绍兰，女，汉族，1975年11月13日出生，住址：四川省隆昌县，原告祝启飞与被告曾绍兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日受理后，依法适用简易程序，分别于2019年4月30日和2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告祝启飞的委托诉讼代理人卢诗韵、成丽慧到庭参加诉讼，被告曾绍兰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝启飞向本院提出的诉讼请求:1.判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款20000元，并支付20000元违约金给原告；3.判令被告向原告赔偿因其违约而导致的涉诉房屋增值部分的损失255900元（损失以涉诉房屋评估价格与双方《房屋买卖合同》约定的交易总价之差为准）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年3月12日，原告与被告、清远市清新区太和镇信达房地产物业代理服务部（以下简称信达服务部）签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于清远市清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园H8幢301号房屋转让给原告，交易总金额为598000元，按如下方式分期付款：第一期房款应当于合同签订之日支付2万元；第二期房款双方到清新区国土资源局签署正式二手房买卖合同并领取回执当天支付16万元；第三期房款41.8万元以银行抵押贷款的形式支付。同时约定被告决定中途不卖或逾期15天未交付房地产，作为被告毁约处理，应当将所收到的购房款双倍赔偿给原告。当日，原告向被告支付第一期购房款2万元。但被告经原告及信达服务部多次通知，均拒绝前往不动产登记中心签署正式二手房买卖合同以及办理转让事宜，甚至在2017年8月将房屋转让给案外人欧志冲，严重损害原告合法权益，构成违约，应承担违约责任。原告祝启飞向本院提交的证据：1.原告身份证复印件，拟证明原告诉讼主体适格。2.被告身份证复印件，拟证明被告诉讼主体适格；3.《房屋买卖合同》、《收据》，拟证明：（1）原告与被告存在房屋买卖合同关系，及双方在房屋买卖合同中关于购房支付方式，支付期限及违约责任；（2）原告已经按约定支付了第一期房款2万元，被告出具《收据》确认已经收到房款；4.《不动产登记资料查询结果证明》2张，拟证明曾绍兰于2017年8月24日将涉案房屋转让给案外人欧志冲，构成违约，应当承担违约责任；5.《评估报告书》，拟证明涉案房屋于2017年8月份的评估总价为873900元，对比双方签订《凡物买卖合同》约定的交易总价相差275900元；6.中介人员与被告的短信通话记录，拟证明2017年7月19日以前及之后，中介人员代表原告多次与被告沟通，催促被告履行合同义务，被告拒绝听电话机回复信息。被告曾绍兰没有答辩，亦没有向本院提交证据。经审理，本院认定事实如下：2017年3月12日，曾绍兰为甲方（转让方），与乙方（受让方）祝启飞和丙方信达服务部签订《房屋买卖合同》约定，甲方将位于清远市清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园H8幢301号房屋转让给乙方，交易价格为598000元。乙方按如下方式分期付款：第一款房款应当于合同签订之日支付2万元；第二期房款双方到清新区国土资源局处签署正式二手房买卖合同并领取回执当天支付16万元；第三期房款418000元以银行抵押贷款的方式支付。乙方支付第一期房款后，甲乙双方应携带相关资料及《房地产权证》和《国有土地使用权证》交给丙方，由丙方安排时间办理过户手续。甲方决定中途不卖或逾期15天未交付房地产，作甲方中途悔约处理，甲方在悔约当日必须将所收到的购房款双倍赔偿给乙方，另付人民币2万元作为违约金，本合同即告解除。合同签订当日，祝启飞向曾绍兰支付购房定金2万元。后曾绍兰拒绝继续履行合同，并于2017年8月24日将案涉房屋过户给案外人欧志冲。期间双方发生过纠纷，中介人员也于2017年7月19日通知曾绍兰协商解决问题，曾绍兰答复晚上联系，但没有按约定与祝启飞或信达服务部协商沟通。祝启飞于2019年1月28日向本院提起诉讼。诉讼中，祝启飞委托广东方圆土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估。2019年1月29日，广东方圆土地房地产资产评估咨询有限公司作出《房地产估价报告》，确定案涉房屋在2017年8月的市场价值为873900元。以上事实，有原告提交的证据，以及庭审笔录等证据证实。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。原告祝启飞与被告曾绍兰签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。二、合同解除问题。曾绍兰不同意继续履行合同，且将案涉房屋过户给案外人欧志冲，导致祝启飞无法实现合同目的，构成根本违约，故祝启飞要求解除合同，合法有据，本院予以支持。三、违约责任问题。合同因曾绍兰根本违约导致解除，曾绍兰应当向祝启飞返还已支付的购房款2万元。另原告主张的房屋差价损失255900元，实际上指的是可得利益损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告委托广东方圆土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估，确定该房屋在2017年8月份的公开市场价值为873900元，该评估结果与双方合同价格598000元形成275900元的房屋差价。该评估报告在鉴定主体、鉴定依据、鉴定程序等方面均符合法律规定，本院予以采信。由于曾绍兰在2017年8月24日将案涉房屋过户给案外人欧志冲，以实际行为表示不愿意继续履行合同，原告要求以2017年8月为时间点对房屋价值进行评估，该时间点选取较为合理，故以此确定曾绍兰应向祝启飞赔偿房屋差价损失275900元。由于以上赔偿款足以弥补曾绍兰违约造成的损失，祝启飞另要求曾绍兰支付违约金2万元，依据不足，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告祝启飞与被告曾绍兰于2017年3月12日就清远市清新区太和镇环城中路2号新亚棕榈园H8幢301号房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告曾绍兰应于本判决生效之日起十日内向原告祝启飞返购房款2万元；三、被告曾绍兰应于本判决生效之日起十日内向原告祝启飞赔偿房屋差价损失275900元；四、驳回原告祝启飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2870元，由原告祝启飞负担182元，由被告曾绍兰负担2688元。被告负担部分原告已经预交，本院不作退回，由被告曾绍兰在履行本判决时迳付给原告祝启飞。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇一九年七月五日书记员  曾志扬附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。