文书内容江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初4418号原告：刘莲，女，1989年10月17日出生，无业，住泗洪县。委托诉讼代理人：王进军，江苏立贤律师事务所律师。被告：江苏建工尚城房地产开发有限公司，统一社会信用代码证号91321324588437077G，住所地泗洪县经济开发区西湖路北侧1幢。法定代表人：孙敏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘坤，男，1978年2月17日出生，该公司行政总监，住泗洪县。委托诉讼代理人：孙万金，江苏远大弘正律师事务所律师。原告刘莲诉被告江苏建工尚城房地产开发有限公司（以下简称建工尚城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序。于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告刘莲及其委托诉讼代理人王进军，被告建工尚城公司的委托诉讼代理人刘坤、孙万金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘莲向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告首付款160500元及利息（以160500元为基数，从交款时起按年利率6%计算至履行完毕时止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告开发的泗洪县尚城府邸在承建过程中将部分房源抵给工程队用于折抵工程款，原告通过泗洪县某房产置业发展有限公司向被告购买尚城府邸某房屋，分别于2017年6月23日交付定金10000元、2017年9月25日交付150000元、2017年11月2日交付500元，计160500元。现被告将涉案房屋出售给他人，导致原、被告之间的买卖合同无法履行，故原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告建工尚城公司辩称：本案涉及的尚城府邸小区26幢3单元809室，是2017年11月3日被告与案外人杨某签订的商品房买卖合同并且备案，合同价款为61万元，首付12.7万元，余款48.3万元，由于杨某无法办理按揭，该部分房款并未支付。2017年12月22日杨某签字同意退房，并且已经房管处同意。现涉案房屋因杨某涉嫌刑事案件以及其他纠纷，被法院和公安机关查封，被告也无法收回房屋。关于定金、收款收据和认购书上的名字是原告，这是杨某当时安排的，认购书上所留有的手机号码也是杨某的，这并不影响被告公司与杨某签订商品房买卖合同。1万元定金及其他首付款均是杨某支付的，刘莲并未实际出资，也没有和被告签订合同。现在杨某被羁押，刘莲如果想趁机占有该笔款项，显然是不合适的。如果原告想拿到款项，要查明刘莲与杨某的真实关系，可以通知杨某参加本案诉讼。即便被告退款，也是退给杨某而不是刘莲。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交的三份收据，被告质证认为款项是杨某用其银行卡交纳，应为杨某支付。本院认为，被告按照杨某指示在收据上载明收到的是刘莲款项，故应认定为购房款是刘莲交纳，对该证据的证明效力，本院予以认定。2.原告提交的房屋抵付工程款合同，只能证明被告开发的尚城府邸部分房源抵给江苏汇达建筑工程有限公司，汇达公司又销售给他人的事实，但与本案无关联性。本院经审理认定事实如下：2017年4月，原告丈夫到案外人杨某经营的泗洪县某房产置业发展有限公司购买房屋，杨某向原告丈夫介绍被告开发的尚城府邸某房屋，称该房屋是抵工程款，价格比较便宜。双方到该房屋查看后，原告同意购买。原告遂于2017年4月8日、4月13日，原告两次向杨某转账250000元，4月24日，原告与杨某签订《商品房合同确认单》一份。4月25日，原告再次向杨某转账204907元。2017年6月3日，杨某向被告交付定金10000元，被告按照杨某授意，以刘莲为交款人，开具26-809定金收据一份，被告出具《尚城府邸认购书》一份，载明认购方为刘莲及其身份证号码，但手机号码为杨某。同年9月25日、11月2日，杨某又向被告交付首付款150000元和补款500元，被告仍按照杨某授意，以刘莲为交款人，开具26-809首付款、补款的收据两份。后杨某以到开发商处换不动产发票为由，将三份收据从原告处取走。2017年11月3日，杨某与被告就上述房屋签订《商品房买卖合同》，约定价款为610000元，其中首付款127000元，余款483000元办理银行按揭。2017年12月22日，杨某因无法办理按揭（无力支付后续房款）同意退房，12月26日，泗洪县房地产管理处同意，并予以公示。后杨某因涉嫌诈骗被公安机关立案，2018年4月13日被逮捕。另查明，被告曾于2018年1月向本院起诉杨某，请求解除双方于2017年11月3日签订的《商品房买卖合同》。后因杨某涉嫌犯罪而撤诉。本案争议焦点是：原、被告之间是否订立房屋买卖合同，原告是否支付首付款及数额；被告应否返还购房款。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，案外人杨某向被告建工尚城公司交纳定金及首付款时，授意被告建工尚城公司开具交款人为刘莲的收据，被告建工尚城公司并以刘莲为认购方出具《尚城府邸认购书》，即是向建工尚城公司披露该款项系原告刘莲所支付。由于该收据及认购书仅有当事人名称、房号、面积和价款，故应认定原、被告双方达成房屋买卖的预约合同。预约合同在当事人之间亦产生约束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约，权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。后建工尚城公司在原告刘莲不知情的情况下与杨某就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，致双方失去订立本约合同的可能性。故被告建工尚城公司存在违约行为，应承担相应责任。原告提出返还购房款的请求，本院予以支持。对于原告提出利息的请求，虽然双方并未约定利息，但考虑到资金一直由被告占有使用，实际给原告造成了利息损失，故原告请求利息从交付款项之日起按照年利率6%计算，不违反相关法律规定，本院予以支持。关于被告建工尚城公司提出首付款是案外人杨某所交，原告并未实际出资，被告亦是与杨某签订商品房买卖合同，购房款应退给杨某的主张。本院认为，杨某在交付定金和首付款时，已经向被告披露交款人和购买人为原告刘莲，且被告出具的购房收据、认购书上载明的亦均为原告刘莲。因此，对其抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：被告江苏建工尚城置业有限公司于本判决生效后15日内返还原告刘莲购房款160500元并赔偿损失（以160500元为基数，自2017年11月2日起按照年利率6%计算利息至实际履行之日止）。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1765元，由被告江苏建工尚城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费3530元。审判员  孙仲洪二〇一九年七月三十日书记员  王 珊附录一：本案证据目录一、原告刘莲提交的证据和证明目的：1.收据复印件及收据原件照片三份，证明原告通过杨萍购买被告开发的尚城府邸某房屋，并支付首付款160500元的事实。2.房屋抵付工程款合同复印件一份，载明被告开发的尚城府邸部分房源抵给江苏汇达建筑工程有限公司，汇达公司又销售给他人的事实。二、被告建工尚城公司提交的证据和证明目的：1.商品房买卖合同复印件一份，证明杨萍购买案涉房屋的事实。2.泗洪县不动产登记服务中心出具的“证明”复印件一份，证明案涉房屋没有按揭、预告登记和查封的事实。3.泗洪县房地产管理处的“公示”复印件一份，证明杨萍于2017年12月22日同意退房的事实。4.现代快报复印件一份，证明被告于2018年1月4日登报要求杨萍在3日内补齐购房款，否则解除商品房买卖合同的事实。5.商品房预售备案合同注销及退房申请表复印件一份，证明杨萍因无法办理按揭同意退房并经房产处同意的事实。6.查封限制备注复印件一份，证明案涉房屋目前被法院和公安局查封的事实。7.民事诉状一份，证明被告于2018年1月23日起诉杨萍解除商品房买卖合同，因杨萍被刑事拘留而撤诉，从而证明被告与原告没有商品房买卖合同关系的事实。8.尚城府邸认购书复印件一份，该认购书上留的手机号码是杨萍，证明不影响被告与杨萍签订商品房买卖合同的事实。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。