广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初15737号原告：中山市胜球房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇贴边村，统一社会信用代码91442000787980566D。法定代表人：吴美，执行董事。委托诉讼代理人：雷斌，广东松楠律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山三路18号中银大厦，统一社会信用代码91442000898101827M。主要负责人：叶祝华，行长。委托诉讼代理人：曾涛，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈可人，广东东方昆仑律师事务所律师助理。第三人：南熙范，男，1980年5月23日出生，朝鲜族，身份证住址吉林省珲春市，原告中山市胜球房地产开发有限公司（以下简胜球公司）与被告中国银行股份有限公司中山分行（以下简称中行中山分行）、第三人南熙范案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胜球公司的委托诉讼代理人雷斌，被告中行中山分行、第三人南熙范经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胜球公司向本院提出诉讼请求：1.终止(2018)粤2071执1169号执行案对位于广东省中山市××长安××球××花园××楼××房（以下简称阳光花园9号楼1梯802房）的执行措施，并解除对该商品房的查封。2.确认阳光花园9号楼1梯802房的物权归原告所有。事实和理由：被告中行中山分行与第三人南熙范案信用卡纠纷一案，案号：（2018）粤2071执1169号，查封了阳光花园9号楼1梯802房（合同业务编号HTM2014041228），并计划进行执行拍卖。原告认为贵院不能对该房产采取执行措施，遂提出执行异议。原告于2018年7月18日收到贵院作出的（2018）粤2071执异165号执行裁定，以原告与第三人南熙范解除合同案文书作出时间在该案查封之后为由驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定驳回原告的执行异议申请适用法律错误，具体理由如下：一、阳光花园9号楼1梯802房的所有权归属原告，是原告的合法财产，该商品房的所有权还不属于南熙范，贵院不能对阳光花园9号楼1梯802房进行执行；二、贵院对阳光花园9号楼1梯802房的查封措施依法属于预查封措施，该预查封所保全的为讼争房产的权益，即预查封的对象是南熙范基于一个有效的房屋买卖合同享有的债权,而不是基于南熙范对阳光花园9号楼1梯802房享有物权，如贵院对该房产进行拍卖，损害的是原告对该房产享有的物权。三、南熙范与原告就阳光花园9号楼1梯802房签订的中山市商品房买卖合同，已由中山市第二人民法院作出生效民事判决依法解除，贵院应当依法终止对阳光花园9号楼1梯802房的执行，并解除对阳光花园9号楼1梯802房的查封。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告中行中山分行向本院提交书面答辩状辩称：一、中山市第一人民法院对涉案房产采取查封措施，符合法律规定，原告要求停止（2018）粤2071执1169号执行裁定对上述房产的执行，解除对上述房产的查封不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，金钱及债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的生效的法律文书，提出执行异议的，人民法院不予支持。中山市第一人民法院于2017年5月2日对涉案房屋作出裁定进行查封，而中山市第二人民法院作出的（2017）粤2072民初9017号民事判决作出时间为2017年12月15日，中山市第一人民法院的查封在先，中山市第二人民法院的民事判决生效在后，故（2017）粤2072民初9017号民事判决书不能产生对抗中山市第一人民法院预查封的效力。二、《最高人民法院、国土资源部、国土建筑部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封，其中的第三点：被执行人购买的办理商品房预售登记备案手续或商品房预告登记的。本案中南熙范向原告购买了阳光花园9号楼1梯802房并办理了商品房预售合同备案登记手续，现合同双方尚未按照合同约定办理注销登记，故商品房预售合同备案登记依然有效，所以中山市第一人民法院可以对涉案的房屋进行预查封，因此原告所提出的异议理由缺乏依据，应予以驳回。三、本案原告与南熙范签订商品房买卖合同后，在登记机构办理预售登记。（2018）粤2071执1169号执行裁定对南熙范涉案房产的查封，是对南熙范在原告处享有的预期债权的保全并非对原告房屋的保全，原告所述与南熙范解除了涉案房屋的商品房买卖合同，并不影响法院对南熙范在原告处的预期债权，法院对涉案的房屋的查封并不涉及该房屋的实际性质。综上，原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。第三人南熙范在法定期限内未提交书面陈述意见及任何证据，亦未到庭应诉、陈述意见。原告胜球公司围绕诉讼请求依法提交了证据，并在卷佐证。根据原告胜球公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中行中山分行与南熙范信用卡纠纷一案，该案在审理过程中，中行中山分行向本院申请财产保全，本院作出（2017）粤2071民初6743号民事裁定，于2017年5月2日查封阳光花园9号楼1梯802房。该案经本院审理，作出（2017）粤2071民初6743号民事判决：“南熙范于判决发生法律效力之日起七日内向原告中国银行股份有限公司中山分行清偿截至2017年8月24日止的信用卡透支本金74297.17元、利息7292.41元、滞纳金5777.24元，及之后至实际清偿之日止的利息（以实欠信用卡透支本金为基数，按每日万分之五计算，并按月计收复利）……”上述判决发生法律效力后，因南熙范未履行生效法律文书所确定的义务，中行中山分行向本院申请强制执行，执行案号为（2018）粤2071执1169号。上述诉讼中的查封自动转为执行中的查封。执行过程中，本院作出（2018）粤2071执1169号执行裁定：拍卖或变卖南熙范所有的阳光花园9号楼1梯802房，并以（2018）粤2071执1169号案发出公告。胜球公司以上述房产属其所有为由，向本院提出执行异议，本院于2018年6月8日作出（2018）粤2071执异165号执行裁定：驳回胜球公司的异议请求。胜球公司对该裁定不服，遂于2018年7月30日诉至本院，主张前述实体权利。另查：胜球公司于2006年取得涉案房产占地的国有建设用地使用权。2014年5月8日，胜球公司取得中山市城乡规划局颁发的建设工程规划许可证（建字第100042014040005号），由胜球公司建设的阳光花园三期8-12#楼经审核符合城乡规划要求。2016年6月17日，上述建设工程取得中山市住房和城乡建设局颁发的中山市建设工程竣工验收备案登记证（中建验字2016年第1564号）。2017年，胜球公司就上述建设工程取得国土部门颁发的不动产权证[粤（2017）中山市不动产权第0240324号]。2014年7月10日，胜球公司与南熙范签订中山市商品房买卖合同以及合同补充协议，约定由南熙范向胜球公司购买阳光花园9号楼1梯802房，并办理中山市商品房销售合同登记备案（合同业务编号：HTN2014041228），但尚未办理由南熙范作为权利人的房地产权属登记。2017年8月2日，胜球公司以南熙范为被告，向中山市第二人民法院提起商品房预售合同纠纷之诉，向该院提出诉讼请求：1.解除胜球公司、南熙范于2014年7月10签订的中中山市商品房买卖合同（合同编号1401041081）及补充协议，南熙范向胜球公司支付违约金4024.21元；2.南熙范协助胜球公司注销该房的销售备案登记；……。该院于2017年12月15日作出（2017）粤2072民初9017号民事判决：一、确认胜球公司与南熙范于2014年7月10日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号1401041081）及合同补充协议于判决发生法律效力之日解除；二、南熙范于判决发生法律效力之日起七日内向胜球公司支付违约金4024.21元；三、南熙范于判决发生法律效力之日起七日内协助胜球公司办理注销阳光花园9号楼1梯802房商品房的销售合同登记备案手续……该判决已经发生法律效力。该案另查明：南熙范购买阳光花园9号楼1梯802房，总房款为402421元，其中商业贷款280000元，由南熙范向中国银行股份有限公司中山古镇支行贷款（以下简称中行古镇支行）。自2016年5月起，南熙范出现严重逾期，中行古镇支行依据其与胜球公司签订的合作协议主张胜球公司承担连带保证责任。后胜球公司于2016年12月21日履行担保责任，代南熙范清偿了尚欠贷款本息余额281161.47元。诉讼中，胜球公司另出具情况说明，陈述南熙范实际支付的首期款为92421元。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：㈠案外人是否系权利人；㈡该权利的合法性与真实性；㈢该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：㈠已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”现胜球公司主张其系涉案房地产的实际权利人，并提交不动产权证、建筑工程施工许可证以及建设工程规划许可证予以佐证。虽然南熙范就涉案房产办理了由其作为买受人的中山市商品房销售合同登记备案，但尚未办理由其作为权利人的房地产权属登记，而根据胜球公司提交的前述证据可以认定胜球公司为涉案房产的所有权人。胜球公司与南熙范签订的商品房销售合同登记备案，究其性质，属于对商品房预售行为的行政管理，并不具有设立、变更、转让和消灭不动产物权的法定效力。涉案房产在办理由南熙范作为权利人的房地产权属登记之前，南熙范仅基于商品房买卖合同与胜球公司之间产生债权债务关系，而不对涉案房产享有物权。尽管《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有关于针对无过错不动产买受人物权期待权保护的相关规定，如该司法解释第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”但南熙范基于涉案房产所享有的权利并不符合上述应予保护的情形。综上，胜球公司作为涉案房产合法的、真实的权利人，其对涉案房产享有的权利足以排除执行，其诉讼请求事实清楚，理据充分，本院予以支持。被告中行中山分行、第三人南熙范经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、确认原告中山市胜球房地产开发有限公司为位于广东省中山市横栏镇长安北路117号胜球阳光花园9号楼1梯802房的所有权人；二、本院（2018）粤2071执1169号案不得执行上述房地产，并解除对上述房地产的查封。案件受理费7336元（原告已预交），由第三人南熙范负担（第三人南熙范于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  刘爱诗人民陪审员  陈明玉二〇一九年七月二十七日书 记 员  郑 惠周晓文