贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0330民初2509号原告(反诉被告)习水仁安房地产开发有限公司，地址：贵州省遵义市习水县东皇镇杉王大道，统一社会信用代码91520330065792619U。法定代表人穆伦勇，该公司董事长。委托代理人文静，该公司员工。委托代理人姜钧耀，该公司员工。被告（反诉原告）王某，男，汉族，1988年12月27日出生，住习水县。委托代理人冷璐，贵州多年律师事务所律师。委托代理人翁恒贵，贵州多年律师事务所律师。原告（反诉被告）习水仁安房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）王某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）习水仁安房地产开发有限公司的委托代理人文静、被告（反诉原告）王某的委托代理人冷璐、翁恒贵到庭参加诉讼。现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告于2016年8月20日签订的《租赁合同》，被告立即搬迁腾房位于习水县杉王中路仁安天地商业B区一层29-30、46-49号商铺；二、判令被告立即支付2017年10月13日至2019年4月12日的房屋租金79182元；三、被告立即向原告支付逾期支付租金的滞纳金共计10476.54元；四、判令被告支付原告自2019年4月13日至实际腾房之日止的房屋占用损失（按每日租金给付至实际腾房之日，2019年4月13日至2019年10月12日为336.5元/天，2019年10月13日至2020年10月12日为353.33元/天，2020年10月13日至2021年10月12日为690.3元/天，2021年10月13日至2022年10月12日为1158.2元/天）；五、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年8月20日签订租赁合同，约定被告承租原告所有的位于习水县杉王中路仁安天地商业B区一层29-30、46-49号商铺，建筑面积310.13平方米，租期5年。同时对租金、履约保证金、付款方式、违约责任等进行了约定。但被告自接房后一直未向原告支付租金，经原告催收后仍未交纳，已构成根本违约。合同约定欠付租金应支付滞纳金。根据《合同法》第九十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，诉至法院。本诉被告辩称，不同意解除合同。原告在2016年发布招商广告时对开街时间、活动及商区规划设计时，有租五年免三年的广告，对被告签订房屋租赁合同具有重大影响，该内容应当视为合同的一部分。原告主张开街时间为2017年10月13日，是原告自己单方面作出的，我方并未同意。原告至今未与被告签订《租赁费场所交付确认书》及出具《收费通知单》，我方有权拒绝履行支付租金义务。被告虽然装修了商铺，但原告未向被告提供经营条件，被告不能正常经营，不应当支付租金。滞纳金是行政机关对逾期履行金钱给付义务的处罚方式，原告无权主张滞纳金。应当驳回原告的诉讼请求。反诉原告向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告赔偿原告因停电造成的损失14000元；二、判令反诉被告向反诉原告支付2016年11月至2017年10月反诉原告雇佣员工工资297000元；三、反诉被告承担反诉受理费。事实和理由：反诉原告承租反诉被告承租的位于习水县杉王中路仁安天地商业B区一层29-30、46-49号商铺，双方于2016年8月20日签订《租赁合同》。但在2017年9月9日晚9:30分左右，反诉原告商铺停电，向物业反映后，物业未对停电原因进行检查。经供电局工作人员检查，停电原因系仁安天地自己电路设备发生故障导致，仁安天地配电系统属于反诉被告自建私有。反诉被告不履行维修义务，导致反诉原告停业两日，应赔偿由此给反诉原告造成的损失。后因商铺水管漏水，造成商铺损坏，严重影响反诉原告的正常运营，因水管漏水，无法正常经营，智能暂停营业修整管道，直接导致反诉原告经济损失20000元。水管漏水，反诉被告作为有维修义务的一方，应及时排除漏水问题。但反诉被告未尽到其权利维护义务。反诉被告的开街时间于招商时承诺的不一致，开街时间延迟，导致原告生意惨淡，造成反诉原告经济损失，应予赔偿。特提起反诉。经审理认定事实如下:2016年8月20日，原告（甲方）为出租人与承租人被告（乙方）签订编号为XSRA-ZS-056的《租赁合同》约定，甲方将位于习水县杉王中路仁安天地商业B区一层29-30、46-49号建筑面积为310.13㎡的商铺租赁给乙方经营品牌CBD。合同第一条第三款载明，乙方已对租赁标的现状，包括但不限于对水、电、通讯、空调、通风、排烟、消防、燃气的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解，并确认该现状符合乙方经营所需。第二条租金及其他费用约定如下：第一年，1551元/月，年租金18612元；第二年，10095元/月，年租金121137元；第三年，10600元/月，年租金127194元；第四年，20709元/月，年租金248502元；第五年，46746元/月，年租金560952元。1、租金仅为甲方同乙方收取的租赁标的资产使用权的款项，不包括店招，广告位所产生的费用、水费、电费、气费、通讯费、有线电视费用、网络费、物业管理费、水电保证金、装修除渣费、水电公摊等费用以及经营中所产生的其它相关费，自本合同租赁标的交付之日起，上述费用由乙方自行承担。第三条租赁期、免租期与交付期，1、租赁标的租赁期限为5年，培育期按双方协商金额收取租金，其他费用不予免除。2、甲乙双方确定租赁标的正式交接并签订《租赁场所交付确认书》之日为本合同开始计租之日。3、本合同约定租赁标的交付时间为2016年9月30日。第四条付款方式及时间，1、甲乙双方约定，每三个自然月为一个计租期。乙方应在每个计租期结束前7日向甲方支付下一计租期的租金、物业管理费及其他费用，乙方具体应计数额详见甲方向乙方出具的《收费通知单》。须由乙方自行向有关部门缴纳的费用不在此限。第七条违约责任，一、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一日，乙方除付清所欠款项外，每天按应付款项的0.5%计算向甲方支付滞纳金，甲方有权从履约保证金中直接予以扣抵，不足部分及保证金不足时仍有权向乙方追索，乙方超过30日未支付的，甲方有权解除本合同，并按第七条第二款追究乙方的违约责任。二、乙方有上述特别约定条款及下列情形之一的，甲方可单方面解除本合同，扣罚履约保证金并收回租赁标的，且乙方须按本合同年租金总额的30%承担违约责任及赔偿。附件三商铺经营规范载明仁安地产尊重物业使用人的自主经营权，不干涉行业使用人正当的经营活动，努力为物业使用人提供完善的经营管理服务，营造良好的经营环境。2016年8月20日，被告向原告提交装修申请表，申请对商铺进行装修。由于被告在仁安天街A区旁边修建商品房，给仁安天街经营环境造成影响，为补偿相关商户，2018年4月28日原告与仁安物业管理有限公司联合向商户发布《告仁安天街全体商户书》，内容载明，仁安天街项目已于2017年10月13日正式开街，签约商铺已于当日正式开始计租，请各商铺见本告知书后15日内与公司招商运营部联系，完善相关手续及费用，逾期将按原合同执行并追述相关费用。同时在规定期限内完善手续及相关费用的商家给予一定的优惠扶持政策，对B区外街减免租金及物业费3个月。同时说明满足优惠扶持政策的商户还需满足缴纳欠缴水电费、正常开业、已签订补充协议。原告于2019年2月20日作出租金催收通知单，向被告催收租金，要求被告在2019年2月28日前结清租金79182元，若未在上述期限内结清，将与被告解除租赁合同，并要求按照合同约定支付滞纳金。另，本案涉案商铺商业B区一层29-30、46-49号属B区外街范围。仁安天地为修建A区旁边商品房，封闭了A区挨新建房屋这边的进出通道。以上事实，有租赁合同、邮寄回执、告仁安天街全体商户书、租金催收通知单、当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》真实有效，对双方具有约束力。被告应当向原告支付租赁期间的租金。《租赁合同》约定的交付时间为2016年9月30日，但被告在2016年9月8日申请装修本案租赁商铺，应认定原告在约定的交付时间将商铺交给被告，且被告客观上对商铺进行装修并经营。仁安天街2017年10月13日正式开街，说明商业街建成正式向公众开放、营业，具备经营环境。虽然原、被告双方未签订《租赁场所交付确认书》，但被告实际使用租赁商铺并进行了经营，租期最迟应从2017年10月13日起算，且原告也诉请从该日起算。对被告的辩称双方未签订《租赁场所交付确认书》，租金尚未开始计算的意见，不予采纳。被告租赁案涉商铺用于商业经营，原告在商铺所处的商业街旁修建商品房的行为，客观上给被告的经营造成影响，且原告对自己修建商品房给仁安天街商户造成的影响，也作出了相应优惠扶持政策，说明原告愿意对因自己修建房屋给仁安天街商户造成的影响给予补偿。虽然被告不满足享有优惠扶持政策条件，但根据《中华人民共和国民法总则》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。被告租赁商铺投入资金装修后进行商业经营活动，原告修建商品房的行为给被告经营造成影响，应予以补偿。根据公平原则，综合合同履行情况、原告修建房屋时间及对被告经营的影响，并结合原告自己作出的《告仁安天街全体商户书》，对被告的租金酌情减免3个月。被告应付租金从2018年1月13日至2019年4月12日计算，租金按《租赁合同》约定第一年1551元/月、第二年10095元/月计算，租金为74529元。被告因原告修建商品房对其经营造成影响而拒付租金，并非恶意违约，对原告主张的违约金，不予支持。对《租赁合同》是否予以解除的问题。被告当庭陈述不同意解除《租赁合同》。《租赁合同》约定被告30日未支付租金，原告有权解除合同，并约定被告应支付租金数额以原告出具的《收费通知单》为准。被告未收到原告的租金催收通知单，直至庭审时才知晓。结合审理情况，因原告在商业街旁修建商品房给被告经营造成影响，双方对租金支付产生分歧，并非被告恶意不支付。被告未付租金数额远小于被告对该商铺租赁经营的投资数额。从公平原则、违约情况、经济效益等角度出发，本案《租赁合同》在本次诉讼中不宜解除。合同不解除，被告应继续按照约定履行支付租金的义务，否则需承担违约导致的法律后果。被告对其辩称，无证据证明，不予采纳。对于反诉部分。开街时间确实延迟，但该期间反诉原告在经营，且在本诉部分对租金从开街开始计算，已经对原告的损失进行了考虑。故对原告起诉的2017年5月至2017年10月的店员工资损失，不予支持。反诉原告未举证证明停电是反诉被告造成，对其主张的停电损失，不予支持。反诉原告举出的照片并不能证明漏水系租赁物本身质量问题，对其主张的装修损失，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）王某于本判决生效之次日起十日内支付原告习水仁安房地产开发有限公司租金74529元。二、驳回原告（反诉被告）习水仁安房地产开发有限公司的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1021元，由被告（反诉原告）王某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院诉请执行。审判员  何义义二〇一九年七月十二日书记员  张 程