湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初2517号 原告：佘宇翔，男，汉族，1991年11月5日出生。 委托代理人：佘怡春，男，汉族，1968年8月15日出生，系原告父亲。 委托诉讼代理人：曾小群，女，汉族，1968年9月12日出生，系原告母亲。 被告：湖南省福兴房地产集团有限公司。 法定代表人：高秀彬。 委托诉讼代理人：唐梅，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 原告佘宇翔与被告湖南省福兴房地产集团有限公司(以下简称福兴房产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告佘宇翔委托代理人佘怡春、曾小群、被告福兴房地公司委托诉讼代理人唐梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佘宇翔向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告佘宇翔支付逾期办证违约金86301元；2、判令被告退还原告佘宇翔契税8652元，物业维修基金8652元，共计17304元及利息6667元（该利息计算自2012年12月22日至2019年4月22日，之后的利息以17304元为基数，按年利率6%计算至被告实际清偿之日止），合计23971元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2012年12月5日与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的水岸蓝城第14栋2303号商品房一套，建筑面积133.49平方米，每平方价格为3240.61元，总金额432589元，付款方式为一次性付款。2012年12月22日，原告交纳购房款222589元，维修基金8652元，契税8652元，办证费1375元，剩余购房款于2013年2月8日付清。因被告逾期办理不动产权证，2017年3月27日，经双方协商，被告作出《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》（以下简称承诺书），承诺水岸蓝城二期（包含14栋）在2017年12月30日之前把不动产权证办理完毕交给业主。如未按期办理好不动产权证，约定赔偿时间从2017年3月27日起，赔偿截止日期以不动产证签发日期为准。赔偿标准为：办证逾期3个月以内每天赔偿额按购房合同中购房总金额的万分之二进行计算；办证逾期超过3个月时间以上，赔偿标准按购房总金额的万分之三进行赔偿，分别核算。原告作为业主，在《承诺书》上签字。但是，被告仍未按照承诺书约定的时间办理不动产权证，直至2019年1月21日，原告的不动产权证才得以签发。2019年4月3日，被告通知业主到政务中心领取不动产权证，须持由被告开具的费用结清证明，而开具此证明须向被告提交交税务局的契税发票原件以及交房产局的维修基金票据原件。原告为领取不动产权证，分别向税务局交纳契税6179.84元、物业专项维修基金管理中心缴纳物业维修基金8651元。但这两笔费用在2012年12月22日时原告依照《商品房买卖合同》约定已向被告交纳，但被告未按约定将该两笔费用移交相关部门，导致原告重复交纳，应向原告予以退还，并支持资金占用期间的利息。 被告福兴公司辩称，因业主多次集体闹事，被告在众多业主的胁迫下签署《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》，该承诺书并非被告真实意思表示，仍应由原被告签订的《商品房买卖合同》中约定来约束双方当事人。即使被告有责任，也应当按该买卖合同第十五条约定承担责任，而非支付逾期办证违约金。原告主张的按已付购房款的日万分之三计算违约金过高，且被告法定发表人、总经理高秀彬于2017年12月2日遭他人故意伤害至重伤二级，一直住院治疗至今仍未康复，期间造成被告工作经营都无法顺利进行，才影响了办证工作，该情形属于不可抗力，对被告应依法部分或全部免责。即使被告按照承诺书的约定负有逾期办证违约金支付责任，也应根据案件事实免除或减少被告违约金支付责任。综上，请求人民法院驳回原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。对诉求二中的请求退还物业维修基金和契税没异议，但利息计算过高。 经审理查明：2012年12月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同载明：原告购买被告开发的“水岸蓝城”第14幢23层03号，总房价432589元。原告在签订合同时支付房款432589元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计10892元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为8652元，由原告于2012年12月22日前交清；原告按购房总额的2%向被告交纳维修基金8652元；被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付原告使用，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》（该合同第八条）；如果被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之三的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告支付了购房款434566元（因面积变化，补房款1977元）、契税8652元、维修基金8652元等。 2017年3月27日，被告向原告佘翔宇等业主出具《关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书》，承诺二期14栋在2017年12月30日之前把不动产权证办理完毕，如未按期办理好不动产权证，约定赔偿时间从2017年3月27日起至不动产证签发之日止，赔偿标准为：办证逾期3个月以内每天赔偿额按购房合同中总金额的万分之二进行计算；办证逾期超过3个月时间以上，按购房总金额的万分之三进行赔偿。 2019年1月21日涉案房屋不动产权证办理完毕。2019年4月3日，被告通知原告到政务中心领取不动产权证，但须提交税务局的契税发票原件以及交房产局的维修基金票据原件，原告为领取不动产权证，又另向税务局交纳契税6179.84元，向物业专项维修基金管理中心缴纳物业维修基金8651元。2019年4月，被告将上述房屋交付原告。 上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告双方当庭举证、质证和辩论，本院确认，有下列证据证实： 1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格； 2、被告企业登记信息复印件，证明被告诉讼主体资格； 3、商品房买卖合同复印件，证明原、被告于2012年12月5日签订《商品房买卖合同》，双方约定：1、原告购买水岸蓝城第14栋2303号商品房一套，总金额432589元；2、原告委托被告办理产权证，由被告向原告代收契税8652元，维修基金8652元； 4、关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书复印件，证明被告于2017年3月27日关于办理不动产证作出承诺，承诺二期于2017年12月30日前把不动产证办理完毕交付业主，如未按期办理，逾期90天以上，则自2017年3月27日按购房总金额的日万分之三计算赔偿款。原告作为业主，在《承诺书》上签字； 5、收款收据复印件，证明原告已向被告支付购房款432589元、维修基金8652元、契税8652元、办证费1375元、代办费865元； 6、通知复印件，证明被告于2019年4月3日就领取不动产证发布《通知》，要求业主必须提交已交税务局的契税发票原件和已交房产局的维修资金票据原件； 7、契税完税证明、物业专项维修资金专用收据复印件，证明原告于2019年4月16日向物业专项维修基金管理中心缴纳物业维修基金8651元，于4月17日向税务局缴纳契税6179.84元； 8、证明复印件，证明原告购房款和相关费用均已结清； 9、不动产权证复印件，证明不动产权证签发日期为2019年1月21日； 10、庭审笔录一份，证实本案的其他情况。 被告提交的证据，怀化市鹤城区人民检察院起诉书、病历记录与本案无关，本院不予评价。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。按合同约定，被告应在2016年12月31日为原告办理好房屋不动产权证书，后被告又向原告承诺2017年12月30日之前把不动产权证办理完毕交付原告，如未按期办理好不动产权证，约定从2017年3月27日起至不动产证签发日期止，赔偿标准为：办证逾期3个月以上，每天赔偿额按购房总金额的万分之三进行赔偿。故被告应向原告支付的逾期办证违约金。被告在答辩时明确提出承诺的违约金过高，请求本院予以调整。本院酌定逾期办证违约金按日万分之一计算即：432589元×665（天）×0.1‰=28767.2元，超过部分本院不予支持。关于维修基金及契税，被告未将代收原告的房屋维修基金8652元、契税8652元（共计17304元）交到相关部门，被告应予退还原告，但原告要求按年利率6%，从2012年12月22日起支付资金占用利息的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告佘翔宇延期办证违约金28767.2元； 二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还原告佘翔宇房屋维修基金和契税共计17304元； 三、驳回原告佘翔宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2505元，依法减半收取1252.5元，由原告承担600元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司承担652.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇一九年七月十八日 代理书记员  尹绪琴