浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初15528号 原告：陈纪宏，男，1977年8月19日出生汉族，宁波砺健保安服务有限公司管理员，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：汤婕，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：朱祖惠，男，1949年3月9日出生汉族，无固定职业，户籍所在地：宁波市江北区。 被告：孙雪琴，女，1956年5月3日出生汉族，无固定职业，户籍所在地：宁波市江北区。 委托诉讼代理人：朱祖惠，系被告丈夫。 第三人：黄小岳，男，1978年12月8日出生汉族，个体工商户，户籍所在地：宁波市海曙区。 第三人：傅雅君，女，1965年10月13日出生汉族，退休，户籍所在地：宁波市鄞州区。 第三人：孙海芬，女，1970年12月28日出生汉族，退休，户籍所在地：宁波市鄞州区。 第三人傅雅君、孙海芬共同委托代理人：王海庆、郑一峰，浙江共业律师事务所律师。 原告陈纪宏为与被告朱祖惠、孙雪琴房屋买卖合同纠纷一案，于2018年10月30日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员蔡雯晴适用简易程序审理。审理期间，本院根据原告的申请，追加黄小岳为本案第三人，并根据傅雅君、孙海芬的申请追加其二人为本案第三人。本案于2019年1月24日公开开庭进行了审理，原告陈纪宏及其委托诉讼代理人陈纪宏、被告朱祖惠、孙雪琴、第三人黄小岳、第三人傅雅君、孙海芬及其委托诉讼代理人王海庆、郑一峰到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解，未果。本案现已审理终结。 原告陈纪宏向本院提出诉讼请求，请求判令：1、两被告履行《拆迁安置房买卖合同》（房屋总价值110万元）；2、两被告立即办理安置房抽签定位，将房屋交付给原告，并配合原告办理房屋过户手续；3、两被告立即向原告支付违约金20万元。审理期间，原告撤回第3项诉讼请求。事实和理由：两被告因资金周转需要，欲将其拆迁安置房出售（房屋系期房，具体门牌号码××。经人介绍，2013年6月6日，原告与两被告签订《拆迁安置房买卖合同》，两被告将位于余隘安置房地块的拆迁安置房屋卖给原告，房屋面积为107平方米，房屋用途为住宅，总额110万元，此外，双方就房屋交付、产权登记及过户、违约责任等进行了约定。同日，原告将购房款110万元汇入两被告指定的银行账户。2018年9月20日，宁波市鄞州区福明街道拆迁办公室公告余隘人家安置房于2018年10月12日起进行抽签定位，原告多次联系两被告履行义务，但两被告均找借口推脱。原告认为两被告的行为已经构成违约。为维护自身合法权益向贵院提起诉讼。 被告朱祖惠、孙雪琴答辩称：一、涉案房屋处于不能继续履行的情形。1.涉案房屋处于刑事强制执行阶段，两被告对涉案房屋的权利处于查封冻结状态。因涉案房屋所引起的合同诈骗罪已于2015年9月28日作出刑事判决书并生效，后经宁波江东法院作出（2015）甬东执刑财字第00271号强制执行裁定书，由此对涉案房屋进行了权利保全。因法院执行程序在先，该房屋在合同纠纷中过户无法履行。2.涉案房屋不属于可继续履行的情形。涉案房屋为拆迁安置房屋，有待抽签定位，但当时签订《拆迁安置房买卖合同》时位置不明、面积尚未确定，价值有待证明，均处于不明确的状态，现在尚未抽签定位，所以在位置、面积、价值等均未明确的状态下要求继续履行，不具有可行性。二、被告并不知晓所谓“购房款的指定汇款”，且原告未能举证双方之间对“购房款的执行汇款”有过一致的意思表示。合同签订当日两被告并未收到合同约定的款项，原告未支付购房款，已致使合同目的不能实现，被告有权解除合同并要求相应的违约损失。三、原告未向被告支付购房款致使《拆迁安置房买卖合同》解除的事实，独立于被告与朱增飞向黄小岳借款的事实。被告及朱增飞与黄小岳之间的借贷关系与本案无关，更不可能与涉案房屋买卖合同存在直接关联。四、两被告从未与原告签订过《拆迁安置房买卖合同》，两被告从不知道所谓的合同价款110万元，对于两被告及朱增飞欠黄小岳的借款，其会自行归还。 第三人黄小岳陈述称：两被告拆迁前的房屋曾在2010年时抵押给黄小岳，后因两被告及朱增飞无力归还对外的借款，就将上半层房屋出卖给其他人，剩余一半房屋属于两被告，约60平方米。由于当时欠了黄小岳60万元，两被告的儿子朱增飞提出把拆迁房屋卖给黄小岳，但拆迁办不能由黄小岳直接签订拆迁协议，因此，黄小岳陪同两被告一起到拆迁办签了拆迁协议，签好后拆迁协议原件直接交给黄小岳，可以安置107平方米房屋。后来朱增飞欠了很多高利贷，2016年就以110万元的价格将房屋出卖给原告。合同是在黄小岳开的位于朝晖路的及时雨调剂行签订，两被告同意把房屋卖给原告，110万元汇给黄小岳，黄小岳就起草了借款协议和抵押协议，但原告认为不正规，黄小岳就找了安置房买卖协议的模板，双方签订协议后原告将110万元支付给了黄小岳。 被告傅雅君、孙海芬陈述称：1.两被告及朱增飞合同诈骗罪在鄞州法院进入了执行程序，案号是2015甬东执行裁0027号，法院就查封涉案拆迁安置房的相应权利向拆迁办发送了执行协助通知，涉案协议属于不能继续履行的情形，原告不应主张继续履行合同。2.诉状中与刑事案件中对于事实的描述不一致，刑事案件判决书中查明是朱增飞将抵押的房屋出售给第三人傅雅君、孙海芬，因此原告与两被告之间是抵押关系而不是买卖关系。3.黄小岳与被告及其儿子之间不属于正常的借贷关系，多笔、长期且涉及的金额较大，涉及抵押，涉嫌套路贷。综上，原告起诉买卖合同不成立，应驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据： 1.拆迁安置房买卖合同1份，拟证明两被告将位于余隘安置房地块的拆迁安置房卖给原告，双方对房屋面积、价款、交付、违约责任等进行约定的事实； 2.集体土地拆迁住宅用房调产安置协议1份，拟证明两被告对余隘安置房地块的期房享有权利的事实； 3.银行汇款凭证1份，拟证明原告将全部房款110万元汇入两被告指定账户的事实； 4.鄞州区福明街道余隘人家安置房抽签定位公告（照片）1份，拟证明余隘安置房于2018年10月12日起进行抽签定位的事实； 5.借条、借款协议、工商银行网上银行电子回单、光大银行网银转账凭证（复印件）1组，拟证明两被告及其儿子朱增飞向黄小岳借款的事实； 6.抵押借款合同1份，拟证明两被告指定原告将房款汇入黄小岳银行账户的事实。 第三人傅雅君、孙海芬为证明自己的主张，向本院提交刑事判决书、中国执行信息公开网的执行信息查询（均系复印件）各1份，拟证明第三人与本案纠纷具有直接的法律上的利害关系。 上述证据均经庭审质证，原、被告、第三人质证意见及本院认证意见如下： 对原告提交的证据1，两被告认为其二人签名属实，但是签字的时候并没有买卖合同等内容，当时黄小岳解释签这份东西是为了说明两被告知道朱增飞借了多少钱；第三人黄小岳无异议，认为是在其位于朝晖路的及时雨调剂行签的；傅雅君、孙海芬有异议，认为刑事案件中并没有提到该协议。本院认为，该证据系原件，两被告签名属实，且原告、黄小岳均陈述了该协议签订的时间、地点，本院对该证据予以确认。对原告提交的证据2、4，两被告及第三人均无异议，本院予以确认。对原告提交的证据3，两被告认为其没有收到钱，第三人黄小岳无异议，傅雅君、孙海芬有异议，认为应对该款项后续的去向进行核实。本院认为，该证据系原件，本院对其真实性予以确认，对于原告向黄小岳付款是否为两被告指定汇款，将结合其他证据进行综合认定。对原告提交的证据5，两被告对真实性无异议，第三人黄小岳无异议，傅雅君、孙海芬认为真实性无法核实，可能涉及套路贷和高利贷。本院认为，上述借条、借款协议均系原件，且每笔借款有相应的付款凭证或收条，本院对其真实性予以确认，对于上述款项是否涉及高利贷、套路贷，本院认为，该组证据仅用于审查两被告是否存在因欠黄小岳借款而指示原告向黄小岳付款，如存在高利贷或套路贷，两被告及朱增飞可另行主张权利。对原告提交的证据6，两被告认为签字属实，但当时没有110万元；第三人黄小岳无异议，内容是其书写的，与协议同时签订；傅雅君、孙海芬认为该证据可以证明原、被告的真实意思表示为抵押担保，而非买卖房屋。本院对该证据的真实性予以确认，对于原、被告是否存在买卖房屋的意思表示，将在说理部分具体阐述。 对第三人傅雅君、孙海芬提交的证据，原告对真实性无异议，认为房屋抽签定位后相应权利应属于原告所有，两被告和第三人黄小岳无异议。本院对该证据的真实性予以确认，对于房屋所有权，本案系合同纠纷，而非确权纠纷，本院对物权不作认定。 本院经审理认定事实如下： 2010年8月5日至2012年5月8日期间，两被告及其儿子朱增飞向第三人黄小岳出具多份借条或签订借款协议，向黄小岳陆续借款共计585000元。2012年5月9日，两被告就上述借款重新与黄小岳签订了《借款协议》，约定两被告借款60万元，借款期限1年，月利率2%，2013年5月8日前一次性还清，担保人为朱增飞。同月17日，被告朱祖惠位于余隘十五房建筑面积为67.89平方米的房屋拆迁，黄小岳陪同两被告签订了《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》（编号：余239）。同日，两被告将前述拆迁协议原件交给黄小岳，并与黄小岳签订《抵押补充协议》，两被告以位于余隘十五房建筑面积67.89平方米拆迁协议作为抵押，为两被告向黄小岳的借款60万元提供担保。2012年5月24日至2013年1月18日，两被告与黄小岳签订四份借款协议，两被告陆续向黄小岳借款393000元。 原告与黄小岳系朋友关系，经黄小岳居中介绍，原告与两被告于2013年6月6日签订《抵押借款合同》、《拆迁安置房买卖合同》各一份，《抵押借款合同》约定被告朱祖惠向原告借款110万元，以位于余隘十五房的调产安置协议作为抵押（作价110万元）月息2.5%，每月一付等；《抵押借款合同》背面为收条及指定汇款账号，收条载明收到出借人陈纪宏发放的110万元，汇款账号为黄小岳尾号为7999的工商银行账号。《抵押借款合同》及其所附的收条、指定账号均由两被告签字捺印。《拆迁安置房买卖合同》约定：被告朱祖惠原有位于余隘十五房的房产一套，根据拆迁安置补偿协议可得到安置房面积107平方米，愿意将107平方米出售给原告，共计110万元，付款时间及方式未填写，其他条款均系打印内容。被告朱祖惠在《拆迁安置房买卖合同》每页下方签字，被告孙雪琴在最后一页落款处签字，合同手写部分系黄小岳填写。同日，原告向黄小岳尾号为7999的账号汇款110万元，黄小岳将其持有的《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》原件交给原告。此后，黄小岳未向两被告催讨欠款，原告也未向两被告要求返还110万元。2018年10月12日，鄞州区福明街道余隘人家安置房107档进行抽签定位，两被告未参加抽签，现被告朱祖惠可获得安置的房屋坐落尚未确定。 另查明，被告朱祖惠、孙雪琴及其儿子朱增飞于2013年9月14日利用伪造的安置协议将安置房以125万元卖给傅雅君、孙海芬，并取得购房款65万元，原宁波市江东区人民检察院以合同诈骗罪提起公诉，原宁波市江东区人民法院作出（2015）甬东刑初字第352号刑事判决书，认定被告人朱增飞、朱祖惠、孙雪琴以非法占有为目的，使用伪造的安置协议骗取他人签订合同并收取钱款，数额巨大，构成合同诈骗罪，判决：一、朱增飞犯合同诈骗罪，判处有期徒刑五年，并处罚金八万元；二、朱祖惠犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金四万元；三、孙雪琴犯合同诈骗罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年六个月，并处罚金一万元；四、责令朱增飞、朱祖惠、孙雪琴退赔被害人赃款六十万一千一百二十元。原告及黄小岳在该案中的证言显示，两被告及朱增飞欠黄小岳借款，当时黄小岳要向原告借款，且拆迁安置房抵押在黄小岳处，三方协商后决定将拆迁安置房以110万元转让给原告。该判决书已发生法律效力，两被告及朱增飞尚未退赔第三人傅雅君、孙海芬赃款，两被告调产安置的权利已被查封。审理期间，第三人傅雅君、孙海芬同意申请法院解除对上述权利的查封。 本院认为：本案主要争议焦点为：一、原、被告是否存在买卖房屋的合意？二、原告是否履行付款义务，涉案合同能否继续履行？针对第一个争议焦点，本院认为，两被告系完全民事行为能力人，应对其民事行为承担相应的责任，两被告与黄小岳虽存在长期、多笔借贷关系，但每一份借条或借款协议均系两被告认可后签字，由此可见两被告在黄小岳处签字是慎重的，且两被告既然多次向黄小岳借款，对于借款所需要签字的文件内容是较为清楚的，重点审查借款金额亦是借款人的基本常识，两被告主张其在空白合同上签字且对合同内容、房款价格不清楚，显然不符合双方的交易习惯，亦不符合常理，因此，《抵押借款合同》、《拆迁安置房买卖合同》应系原、被告真实意思表示。原告按《抵押借款合同》指定的账号汇款后，两被告从未支付过利息，原告也从未催讨过借款，显然不符合借贷的特征，此外，若两被告与原告之间仅为抵押借款关系，两被告亦可通过另行出售该房屋以偿还原告的债务，无须以伪造的安置协议与第三人傅雅君、孙海芬签订房屋买卖合同，故本院认为原告与两被告最终的合意系以110万元买卖涉案拆迁安置房，双方应按约履行《拆迁安置房买卖合同》。针对第二个争议焦点，两被告抗辩认为其从未收到购房款，也未指定原告付款至黄小岳账户。本院认为，《抵押借款合同》背面两被告签字指定黄小岳的账户为接受原告支付款项的账户，原告向该指定账户汇款110万元，后因双方签订《拆迁安置房买卖合同》，该款项转化为购房款，原告已按约履行付款义务。此外，黄小岳陈述本金加利息之后约110万元，其收取110万元系两被告用以偿还债务，本院认为，两被告及朱增飞向黄小岳出具的借条或借款协议显示借款本金达978000元，两被告以购房款偿还其向黄小岳的借款可能性较大，结合2013年6月6日后黄小岳未再向两被告催讨欠款的事实，本院对黄小岳的陈述予以采信。因此，原告已按约支付购房款，且第三人傅雅君、孙海芬同意申请解除对涉案拆迁安置房权利的查封，涉案合同可继续履行，原告要求继续履行合同，两被告办理安置房抽签定位，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求两被告交付房屋并配合办理房屋过户手续的诉讼请求，本院认为，原、被告买卖的标的为拆迁安置房，现未经抽签定位，两被告也未与拆迁办结清相关费用，标的物并不明确，亦尚未属于两被告所有，无法交付或办理过户手续，故本院对该项诉讼请求不予支持，原告可待买卖的房屋确定且权属确定后再行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下： 一、原告陈纪宏与被告朱祖惠、孙雪琴于2013年6月6日签订的《拆迁安置房买卖合同》继续履行； 二、被告朱祖惠、孙雪琴办理《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》（编号：余239）安置住宅的抽签定位手续，限于本判决生效后七日内履行完毕； 三、驳回原告陈纪宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费14700元，减半收取7350元，由被告朱祖惠、孙雪琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 蔡雯晴 二〇一九年七月十八日 代书记员 汪思颖