山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0203民初6358号 原告（反诉被告）：青岛奥莉维亚物业服务有限公司，住所地青岛市市北区。 法定代表人：李旭东，总经理。 委托诉讼代理人：丰顺莲，1995年11月17日出生，汉族，系青岛奥莉维亚物业服务有限公司法务助理。 公民身份号码：。 委托诉讼代理人：李慧婷，1991年3月6日出生，汉族，系青岛奥莉维亚物业服务有限公司法务助理。 公民身份号码：。 被告（反诉原告）：牟贤桂，女，1963年3月31日出生，汉族，住青岛市市北区。 公民身份号码：。 委托诉讼代理人：赵艺梦（系牟贤桂之女儿），女，1993年6月21日出生，汉族，住青岛市市北区。 公民身份号码：。 原告青岛奥莉维亚物业服务有限公司（以下简称奥莉维亚物业）与被告牟贤桂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告奥莉维亚物业委托诉讼代理人丰顺莲、李慧婷，被告牟贤桂的委托诉讼代理人赵艺梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥莉维亚物业向本院提出诉讼请求：1、判令牟贤桂交纳拖欠的物业服务费1530.8元（2018年12月1日至2019年5月31日）及违约金；2、诉讼费由牟贤桂负担。 事实及理由：奥莉维亚物业与牟贤桂签订《前期物业管理服务合同》，奥莉维亚物业为牟贤桂提供前期物业服务。牟贤桂应按每月/平方米2.2元的标准交纳物业服务费和电梯运行费。合同签订后，奥莉维亚物业依约提供物业服务，牟贤桂自2018年12月开始拖欠物业服务费。请求判如所请。 牟贤桂辩称，根据相关法律规定，物业服务企业起诉业主前应书面催交，牟贤桂从未收到过催交函；自2018年10月起，他人在物业管理区域内大规模违法建设，奥莉维亚物业不加以制止，致使牟贤桂一家人正常生活受到严重侵扰；开发商在小区内占用道路、毁坏绿地、摆放空调室外机，物业不依据相关法律法规进行阻止，默认、纵容其影响业主生活；物业保洁不到位，公共区域打扫不及时，擅自变更物业用房，以商业用途出租，不公示物业收支；物业未尽到合同约定的对公用设施的运行维护、养护职责，保安巡查不及时，门禁管理松散；未向全体业主公示有关政府文件说明地上车位权属问题，拒绝执行政府有关车位收费的规定。 牟贤桂反诉请求：1、判令奥莉维亚物业排除妨碍，拆除物业管理区域内及公共平台上搭建的违法建设；2、判令奥莉维亚物业公示小区公共部位所得收益及服务内容和人员配置情况（楼道内广告费、电梯内广告屏、地面停车位收费等）或将公告收益费用去向公示；3、判令奥莉维亚物业免除牟贤桂2018年12月1日至2019年5月30日期间的物业服务费；4、要求奥莉维亚物业维修牟贤桂的房屋（墙面有贯穿性裂纹）；5、奥莉维亚物业负担诉讼费。 事实及理由：自2018年10月起，奥莉维亚物业一直违反《物业管理条例》规定，不依据《前期物业管理服务合同》约定义务内容提供服务，不管理整个小区，对在物业管理区域和公告平台上违法建设不管不问；包接报案质量差，楼道小广告粘贴混乱，电梯维修不及时；不按照相关法律规定公示物业服务费用收支情况，将公共收益占为己有，侵害了广大业主的知情权和合法收益。请求判如所请。 奥莉维亚物业对反诉辩称，牟贤桂的第一、四项反诉请求与本诉之间不属于同一法律关系；奥莉维亚物业收取物业费采取的是包干制的形式，且根据相关法律规定，公司对人员配置情况无公示的法定义务，对公共部位收益已经依照相关规定进行了公示。请求驳回反诉请求。 到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于到庭当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。 根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定： 2016年12月，奥莉维亚物业与青岛天兴房地产开发有限公司（以下简称天兴公司）签订《前期物业管理服务合同》，天兴公司委托奥莉维亚物业为位于青岛市市北区泰山路99号的居民小区实行物业管理，期限自2016年12月30日至2019年12月29日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米2.2元的标准交纳物业服务费（含电梯运行费0.4元），按季度交纳，逾期交纳按欠交费用的日1‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。奥莉维亚物业在签订合同后对小区实行了物业管理服务。牟贤桂于2018年2月入住小区xx号楼xx单元xx户（建筑面积115.97平方米），自2018年12月开始欠交物业服务费，截止2015年5月，牟贤桂欠交物业服务费1530.8元。奥莉维亚物业对欠费进行过催交。该小区现未成立业主委员会。 庭审中，牟贤桂认为奥莉维亚物业的服务达不到物业服务合同规定标准，向法庭提交了二十四组证据予以证实，其中主要证明开发商在小区楼面平台搭建违章建筑，奥莉维亚物业未及时阻拦，直至居民投诉、城管部门介入方才予以拆除，但直至目前仍未完全清除，另外还有部分证据证明物业服务存在瑕疵，卫生清理、公共设施维修不及时、保安服务态度差等。奥莉维亚物业对以上证据发表综合质证意见，认为开发商进行违章建筑的搭建，物业曾经劝阻，但无权制止，已由政府相关部门进行处理，并非物业不作为；公共设施的维修需要时间，物业并非故意拖延。对于牟贤桂的反诉请求中的要求物业对小区公共部位所得收益进行公示，奥莉维亚物业提交公示照片，证实物业在小区公告栏对物业费收支以及广告、车位收入情况已经进行公示，牟贤桂对奥莉维亚物业提交的公示照片庭审质证，认为公示的费用没有具体收支情况，对于物业费收取后如何花费，在公示中应当有具体的时间段。 本院认为，奥莉维亚物业受天兴公司委托对位于青岛市市北区泰山路99号的居民小区提供物业服务，符合法律规定，该物业服务合同关系成立；奥莉维亚物业与牟贤桂签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，双方应遵照履行。对居民小区实行物业管理，是政府倡导的、当前促进城市管理改革、提高城市管理水平的有效措施，它对为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，提高居民的生活环境质量，都起到了促进作用。牟贤桂的房屋坐落于居民小区内，小区内物业是不可分割的一个整体，奥莉维亚物业所实行的是统一管理、综合服务，牟贤桂的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，就已经溶入小区整体，即已无形中接受了物业的服务，应当按约定按时交纳物业服务费奥莉维亚物业要求牟贤桂按照合同约定标准交纳物业服务费，本院予以支持。物业服务是一个长期的、不间断的持续过程，公共设施需定期维修和养护、公共卫生需连续性清扫，均决定了不能仅凭某个时刻小区内有外来人员、车辆秩序的混乱就认定物业服务企业的各项管理活动不达标，不能仅凭小区内某天某个时刻地面留存的废弃物或建筑垃圾，就认定物业服务企业卫生清洁不到位。业主若对物业服务不满意，可通过正当途径提出；物业公司在服务过程中如有瑕疵，应当根据业主所反映的情况随时予以整改，提高服务质量，对于权限范围内的管理事项，应依法进行管理，维护小区内的良好秩序。按照相关法规，物业公司对于物业服务区域的业主、物业使用人违法、违规行为，有义务劝阻并向有关部门投诉，因此物业公司无权阻拦或者制止小区内的违章搭建行为，但应当向政府相关职能部门举报情况，要求查处，但业主不能因其举报不及时拒绝交纳物业服务费。故牟贤桂未按时交纳物业服务费无正当理由，应当按合同约定标准交纳欠交期间费用；因奥莉维亚物业在物业服务期间毕竟存在诸如清理小广告及垃圾清运不及时等瑕疵，需进一步整改，提高服务质量，因此对于其要求牟贤桂承担违约金，本院不予支持。对于牟贤桂反诉请求要求拆除违章建筑和维修房屋，不属于本案处理范围；要求免交物业服务费和电梯运行费无法律和事实依据，本院不予支持；对于牟贤桂要求物业对收支账目进行公示的诉请，合法有据，但奥莉维亚物业当庭提交的公示照片可以证实其已履行公示义务，如业主或物业使用人对公示内容不清楚或有异议，可以依法要求对相关账本及材料进行查阅，因此对牟贤桂该项诉讼请求在本案中无需作判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下： 一、牟贤桂于本判决生效之日起10日内给付青岛奥莉维亚物业管理有限公司物业服务费1530.8元（2018年12月至2019年5月），如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 二、驳回青岛奥莉维亚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回牟贤桂的反诉请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由牟贤桂负担。青岛奥莉维亚物业管理有限公司已向本院预缴，牟贤桂于本判决生效之日起10日内给付青岛奥莉维亚物业管理有限公司。反诉案件受理费50元由牟贤桂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  陈明 二〇一九年七月九日 书记员  陶琳