江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初15077号 原告（案外人）：蔡红军，男，1960年7月19日出生，汉族，住江苏省如东县。 委托诉讼代理人：蔡雪红，江苏祎华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆祎，江苏祎华律师事务所律师。 被告（申请执行人）：江苏阳江建设集团有限公司，住所地江苏省南京市高淳开发区淳溪配套区455号，统一社会信用代码91320118135880041J。 法定代表人：倪孝强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋俊，江苏轩衡律师事务所律师。 被告（被执行人）：宿迁贝恩置业有限公司，住所地江苏省沭阳县学府南路。 法定代表人：张惠芳，该公司董事长。 原告蔡红军与被告江苏阳江建设集团有限公司（以下简称阳江公司）、宿迁贝恩置业有限公司（以下简称贝恩公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡红军的委托诉讼代理人蔡雪红、被告阳江公司的委托诉讼代理人蒋俊到庭参加诉讼。被告贝恩公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告蔡红军向本院提出诉讼请求：1、请求判令对原告位于江苏省如东县×××房屋停止执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告与被告宿迁贝恩置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，确认×××室房屋归原告所有；3、二被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令对原告位于江苏省如东县×××房屋停止执行；2、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2010年10月10日与被告贝恩公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于如东县×××房屋一套，如东县住建局对上述合同在2010年10月11日进行了网签备案。合同签订后，原告于2010年10月18日给付房款372555元，贝恩公司收款当日出具了销售发票。2012年4月贝恩公司已将×××房屋交付给原告，同时交付了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但房屋交付时海景风情小区项目尚未进行综合验收，2012年6月底，贝恩公司工作人员因资金链断裂陆续撤离海景风情小区，至2012年8月售楼处人去楼空，导致众购房户无法办理产权手续。2018年4月28日，贵院因被告阳江公司诉被告贝恩公司建设工程施工合同纠纷执行一案(案号2017苏0581执2234号)，查封了原告购买的涉案房屋，原告认为涉案房屋系原告所有，被告阳江公司申请查封并执行，违反了法律的规定。根据民诉法第227条及最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，原告向贵院提起诉讼，请求贵院解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的执行；并确认涉案房屋归原告所有。 被告阳江公司辩称，1、涉案房屋至今未过户，并非贝恩公司的原因，交纳相关税费后才能办理房屋产权过户登记，是房屋买卖的常识。原告一直不交纳契税才是导致涉案房屋无法办理产权过户手续的根本原因，原告的该行为也不符合最高院关于办理执行异议若干问题的规定第28条第四款的规定。2、从我国物权法的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则，对于不动产而言，其设立变更转让和消灭应当按照法律规定登记。尽管涉案房屋办理了网签，但是商品房的网签登记仅是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为。网签并不具有物权变动的性质。而本案涉案房屋并没有进行过户登记，所以不产生物权的变动，原告对涉案房屋仅享有债权。3、被告阳江公司依据生效的判决文书对贝恩公司提起执行，执行过程中查封的涉案房屋已有网签的情况，阳江公司并不知情。即使贵院支持原告诉请，对于诉讼费也不应该由阳江公司承担，因为导致本案产生的根本原因不在于阳江公司，诉讼费应当由贝恩公司承担。综上请求驳回原告诉请。 被告贝恩公司未作答辩。 经审理查明，阳江公司诉贝恩公司建设工程施工合同纠纷一案,苏州市中级人民法院作出的（2015）苏中民初字第00092号民事判决已发生法律效力。依据该判决：宿迁贝恩置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付江苏阳江建设集团有限公司工程价款34050868.42元，并支付相应的利息（以34050868.42元为基数，自2013年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）。案件受理费221521元，由宿迁贝恩置业有限公司负担。 因被执行人未履行法律文书确定的义务，申请执行人向苏州市中级人民法院申请执行，经苏州市中级人民法院裁定指定管辖，本院于2017年3月14日立案受理。2018年3月6日，本院作出（2017）苏0581执2234号之一执行裁定，裁定：苏州市中级人民法院作出的（2015）苏中民初字第00092号民事判决书终结执行。 2018年4月28日，本院查封了被执行人宿迁贝恩置业有限公司名下位于如东县×××房屋。案外人蔡红军对本案执行标的提出异议后，本院于2018年11月23日作出（2018）苏0581执异92号执行裁定书，驳回案外人蔡红军的异议请求。蔡红军不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2010年10月10日，蔡红军与贝恩公司签订商品房买卖合同，约定由蔡红军向贝恩公司购买×××房屋，该商品房用途为住宅，建筑面积共122.35平方米，单价为每平方米3044.99元，房屋总价款372555元，签约当日付清，交付期限为2011年9月1日。该商品房买卖合同于2010年10月11日办理了网签备案登记。 2010年10月18日贝恩公司开具销售不动产统一发票，金额372555元，款项性质为预收购房款。2012年4月，涉案房屋予以交付，贝恩公司开具收据，以逾期交房违约金抵物业费、房屋差价款等，蔡红军并领取了住宅使用说明书、住宅质量保证书。 2012年七、八月份，海景风情小区因开发商撤出，购房户到如东县政府上访，要求敦促开发商尽快交房、办理房产证、解决房屋积水等问题。洋口港经济开发区管委会成立了海景风情小区应急处置领导组，并向开发商及项目投资人马生根、倪孝强、李根土发出通知，要求尽快妥善解决如下遗留问题：配套工程未到位、工程未验收、部分购房人至今未拿到房、交房延迟违约金未给付、房屋未办理两证、工程款及其他款项未结清。2016年12月12日涉案海景风情项目办理了竣工验收备案。 在审理中，原告蔡红军主张，关于房款的支付，原告于2010年10月18日上午到售楼处以现金方式交付给售楼处工作人员，原告家离售楼处只有一公里左右，原告是步行去的，现金装在一个约50厘米高、30厘米宽的放牛奶的大包里；原告是做批发生意的，当时做生意下面的小商户都要欠账的，货批出去的越多放出去的钱就越多，后来因为要买房子，就把小商户的欠账慢慢收了回来；原告1995年就在长沙镇上开始做糖烟酒批发生意，2000年在长沙镇买了地建了房子，2001年办理了国有土地使用证，在该处开了超市，就是如东长东文峰超市，后来超市规模做的大了，原告女儿蔡晶晶就出来租房子做了如东长沙晶晶劳保五金商行；当时长沙镇只有农村信用社和邮政储蓄，没有银行卡的，要用也只能用存折，因原告是搞批发的，其去进烟的时候一拿就是十几万的货，小商铺再到原告那里去批货，原告去进货的时候都是拿现金去的；原告在售楼处将房款交给工作人员后，工作人员就给开具了发票。房屋在2012年4月交付后，原告进行了装修，装修好后就入住了；房屋交付时，售楼处给开具了用逾期交房违约金抵物业费等相关费用的收据，当时已经结算清楚了。涉案工程进行竣工验收备案后，办理产权证还需要其他手续，包括需要开具正式发票、向相关部门缴纳维修基金，因贝恩公司早已人去楼空且尚欠税款，无法办理产权证；经过政府协调，2018年初才可以办理产权手续，由洋口港经济开发区管委会来通知，原告得到通知是在2018年三四月份，原告得知后带了相应资料去办理产权手续，但涉案房屋已被法院查封。 被告阳江公司主张，蔡红军签订商品房买卖合同等事宜，阳江公司并未参与，无法判断真实性，退一步讲，即使合同真实有效，原告也仅享有债权请求权，不享有物权请求权，请求确认涉案房屋所有权归其所有没有法律依据；蔡红军主张大额的现金交付不符合正常交易习惯，原告完全有条件通过更安全的付款方式即银行转账等有书面凭证支付方式来完成房款支付，阳江公司有理由怀疑涉案房屋并非真实交易；2018年初因政府的介入，已经消除了相关阻碍办证的因素，涉案房屋的查封系在2018年4月18日，这期间原告完全有足够的时间办理过户，原告对涉案房屋怠于行使权利；即使法院支持原告诉讼请求，本案诉讼费也不应当由被告承担，被告不存在过错。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蔡红军与贝恩公司于2010年10月10日签订商品房买卖合同，2010年10月11日办理了网签备案登记。涉案商品房买卖合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律规定，应为合法有效。2012年4月涉案房屋交付后由原告蔡红军一家占有使用，根据原告提供的逾期交房违约金抵相关费用的收据等证据，考虑到房屋交付时系用逾期交房违约金抵物业费等相关费用，若原告并未支付购房款，贝恩公司再用逾期交房违约金抵相关费用不符合常理，再结合原告家庭经济状况、其所经营的超市所在地、经营状况等，且在原告付款后被告贝恩公司即开具了销售不动产统一发票，故原告关于支付购房款的陈述具有合理性，本院予以采信，本院认定蔡红军已经按照合同约定支付了全部购房款。涉案房屋在2018年初具备办理产权登记条件，原告得到可以办理产权登记的通知在2018年三四月份，涉案房屋于2018年4月28日被查封，故未办理过户登记并非买受人自身原因。综上，原告要求对涉案房屋停止执行，本院予以支持。被告贝恩公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，由此导致的不利后果由其自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行（2017）苏0581执2234号执行裁定所查封的江苏省如东县×××。 案件受理费6888元，公告费600元，合计7488元，由被告宿迁贝恩置业有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在判决生效后十日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长 王 焕 人民陪审员 赵 英 人民陪审员 王颖秋 二〇一九年七月二十九日 书 记 员 夏 芸