福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0582民初2205号 原告（反诉被告）：肖源红，女，1982年3月27日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：王黄山、黄进成，福建和晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：晋江永晟房地产开发有限公司，住所地晋江市梅岭街道世纪大道843号1号楼第2层，统一社会信用代码91350582058424500X。 法定代表人：蔡少伟，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱炜、康锦平，福建炜杰律师事务所律师。 原告肖源红与被告晋江永晟房地产开发有限公司（以下简称永晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序。审理过程中，被告永晟公司提起反诉，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。审理中，本院根据肖源红的诉讼保全申请，依法裁定查封本案诉争房屋。审理中，本院依法通知兴业银行股份有限公司晋江支行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，兴业银行股份有限公司晋江支行逾期未书面答复，视为不参加诉讼。原告（反诉被告）肖源红及其委托诉讼代理人王黄山、黄进成，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人康锦平分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖源红向本院提出并变更诉讼请求：1.确认原、被告签订的合同编号为201710090112的《商品房买卖合同》已于2019年1月17日解除；2.永晟公司向肖源红支付其自2018年4月1日起至2019年1月16日止逾期交付房屋的违约金105620.69元（该数额已扣除永晟公司前期支付的50000元的违约金）；3.永晟公司立即将购房款2673895元退还给肖源红，并自2017年10月12日起至实际退还上述购房款之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算支付利息（暂计算至2019年4月28日的利息为195807.1元），同时永晟公司还应向肖源红支付违约金133694.75元；4.永晟公司负担诉讼保全费5000元、保险费4706元；5.永晟公司立即将房屋的专项维修基金28645元退还给肖源红。事实与理由：2017年10月9日，肖源红与永晟公司签订《商品房买卖合同》一份，约定永晟公司将址于晋江市梅岭街道世纪大道西侧梅岭路东侧永晟财富中心永晟金融大厦1303号房屋出售给肖源红，总价款2673895元，房屋的交付时间是2017年12月31日。合同签订后，肖源红依约支付了购房款，但永晟公司却未按合同的约定交付房屋义务，仅支付违约金50000元。本案审理过程中,永晟公司于2019年3月19日提出反诉，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201710090112）于2019年1月17日解除。鉴于永晟公司无法交付诉争房屋，肖源红同意其反诉请求，根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，合同解除前，永晟公司应向肖源红支付该段时间的逾期交房违约金，肖源红选择合同解除后，永晟公司应在解除合同通知送达之日起15日内将诉争房屋的购房款2673895元退还给肖源红，并自2017年10月12日起至实际退还上述购房款之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时永晟公司还应向肖源红支付违约金133694.75元。肖源红于2017年9月19日曾向永晟公司缴纳诉争房屋的专项维修基金28645元，合同解除后永晟公司应向肖源红退还上述专项维修基金。 永晟公司辩称，其同意解除双方签订的商品房买卖合同。一、肖源红的第二项诉讼请求要求永晟公司支付逾期交房的违约金没有事实和法律依据。1.双方已确认《商品房买卖合同》于2019年1月17日解除，根据合同法的规定，合同解除后已经履行的，应当恢复原状，即恢复到合同未签订之前的状态，因此永晟公司应返还肖源红购房款2673895元，肖源红应返还永晟公司已付款项50000元，而永晟公司因合同解除而自始没有交付房屋的义务，不存在逾期交房产生的违约金。2.《商品房买卖合同》第十二条第1款第2项约定，双方对解除合同或继续履行的违约处理约定系选择性条款，不能并列适用，肖源红选择解除合同的，不能主张继续履行合同才能适用的按日支付全部房价款万分之二的违约金条款，肖源红主张的逾期交房违约金缺乏依据。二、肖源红主张的自付款之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息已足以弥补其损失，再主张按全部房款5%计算的违约金133694.75元偏高，其主张的违约金不应支持。三、专项维修基金不属于永晟公司收取的购房款范围，永晟公司只是代收人，已将专项维修基金转交给晋江市住房和城乡建设局，永晟公司没有退还义务。肖源红可在合同解除后，自行向住建局申请退还该款项。四、肖源红的第四项诉讼请求不应由永晟公司承担，双方在2019年1月17日由肖源红通知永晟公司解除合同，现肖源红主张解除合同的重复主张的相关费用应由肖源红自行承担，担保保险费用不是诉讼必须的费用，应由肖源红自行承担。综上请求驳回肖源红的不当的诉讼请求。 永晟公司向本院提出反诉请求：确认永晟公司与肖源红签订的关于址于晋江市梅岭街道世纪大道西侧、梅岭路东侧永晟财富中心永晟金融大厦1303号房屋的《商品房买卖合同》（合同编号201710090112）于2019年1月17日解除。事实与理由：永晟公司与肖源红签订商品房买卖合同后，因永晟公司未能在合同约定的交付时间即2018年6月30日前交付房屋，肖源红于2019年1月16日向永晟公司发出《解除合同通知》，通知解除《商品房买卖合同》（合同编号201710090112）。永晟公司于2019年1月17日收到上述《解除合同通知》。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号201710090112）已于2019年1月17日解除。 肖源红辩称，其答辩意见与本诉中主张的事实与理由一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。肖源红向本院提供了以下证据：1.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表复印件、附件复印件、商品房买卖合同复印件各一份，以证明肖源红与永晟公司于2017年10月9日签订《商品房买卖合同》一份，约定永晟公司将诉争房屋出售给肖源红，总价款为2673895元，房屋的交付时间是2017年12月31日，若未按期交房，出卖人应按全部房价款的万分之二向买受人支付违约金；2.发票复印件两张，以证明永晟公司有收到肖源红支付的购房款；3.入伙通知书、快递单各一份，以证明2019年1月10日永晟公司通知肖源红交房，肖源红于2019年1月13日收到；4.收款收据一张，证明肖源红于2017年9月19日向永晟公司缴交诉争房屋的专项维修基金，永晟公司将肖源红所购买的两套房产的专项维修基金出具在同一份收款收据中，其中本案诉争房产的专项维修基金为28645元；5.保全费发票、保单、发票各一份，以证明肖源红因本案诉讼保全支出保全费5000元，保全保险费4706元。 永晟公司向本院提供以下证据：1.解除合同通知复印件、顺丰快递单复印件各一份，以证明永晟公司于2019年1月16日向肖源红发出《解除合同通知》，通知解除《商品房买卖合同》，肖源红于2019年1月17日收到《解除合同通知》；2.晋江市专项维修资金缴存凭证一份，以证明永晟公司已将代收的专项维修基金转存给晋江市住房和城乡建设局。 对证据和事实，本院认定如下：肖源红与永晟公司于2017年10月9日签订《商品房买卖合同》一份，约定永晟公司将诉争房屋出售给肖源红；合同签订后，肖源红已经支付全部购房款；肖源红支付给永晟公司公共维修基金28645元，永晟公司已经代为缴纳到晋江市住房和城乡建设局；诉争房屋至今尚未交房；原、被告双方确定本案《商品房买卖合同》已经在2019年1月17日解除；2018年永晟公司已经支付给肖源红逾期交房违约金50000元；合同解除后双方尚未办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续。双方当事人对以上事实没有争议，且有肖源红提供的证据1、2、3、4及永晟公司所提供证据予以佐证，本院对上述事实及证据予以认定。肖源红提供的保全费发票、保单、发票相结合，可以证明肖源红因本案诉讼保全支出保全费5000元、保全保险费4706元，本院予以认定。肖源红未举证证明其申请的银行按揭贷款1330000元的放款时间，故本院以永晟公司自认的银行按揭贷款放款时间2017年11月23日为准。 本院认为，第一，对于违约责任及违约金标准的认定问题。原、被告在《商品房买卖合同》第十二条中约定，出卖人未按照约定的时间将诉争房产交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（1、2两种情况不作累加）：1.逾期在90日之内的情况；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。永晟公司未能按照双方约定的交房期限向肖源红交付符合交房条件的房屋，已构成违约，且逾期交房时间超过90日，肖源红已向永晟公司发出解除合同通知，双方均确认双方之间的《商品房买卖合同》已于2019年1月17日解除。根据上述合同约定，肖源红要求永晟公司退还购房款2673895元，并支付自付款之日起至实际退还之日止按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算的利息（其中1343895元自2017年10月12日起算，1330000元自2017年11月23日起算），同时应按照全部房价款的5%支付违约金133694.75元（2673895元×5%），本院予以支持。永晟公司已支付给肖源红违约金50000元，抵扣后，永晟公司还应支付给肖源红违约金83694.75元。永晟公司认为肖源红主张的上述利息足以弥补其损失，其再主张按全部房款5%计算的违约金偏高，依据不足，本院不予确认。永晟公司向肖源红退还购房款后，由肖源红向按揭贷款银行偿还剩余按揭贷款。因上述《商品房买卖合同》第十二条约定两种违约情形不作累加，肖源红依据该条约定的第2种情形主张解除合同并承担违约责任，故其要求永晟公司应按照该条约定的第1种情形支付自2018年4月1日起至2019年1月16日止按日万分之二计算的违约金，本院不予支持。第二，关于财产保全费用及保全保险费应否予以支持的问题。因原、被告对上述费用的负担没有约定，该费用不是肖源红主张权利的必要支出，故肖源红要求永晟公司承担该费用，本院不予支持。第三，关于退还公共维修金应否予以支持的问题。虽肖源红已支付给永晟公司公共维修金28645元，但永晟公司代收该款项后已以肖源红的名义缴纳至相关房产管理部门，解除合同后肖源红应自行向相关房产管理部门办理退款手续，本院不予处理。 因永晟公司的反诉请求与肖源红的第一项诉讼请求相同，本院不再重复作出处理。 综上所述,肖源红与世茂公司之间的商品房预售合同合法有效，依法应受法律保护。永晟公司逾期交房已超过90日，原、被告双方确定本案《商品房买卖合同》已经在2019年1月17日解除，肖源红要求永晟公司退还购房款2673895元，并支付自付款之日起至实际退还之日止按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算的利息（其中1343895元自2017年10月12日起算，1330000元自2017年11月23日起算），同时应支付违约金83694.75元，本院予以支持。肖源红的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）肖源红与被告（反诉原告）晋江永晟房地产开发有限公司签订的合同编号为201710090112的《商品房买卖合同》于2019年1月17日解除； 二、被告晋江永晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还给原告肖源红购房款2673895元，并支付自付款之日起至实际退还之日止按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算的利息（其中1343895元自2017年10月12日起算，1330000元自2017年11月23日起算），及支付违约金83694.75元； 三、驳回原告肖源红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费28191元，由原告肖源红负担4179元，被告晋江永晟房地产开发有限公司负担24012元。反诉受理费14096元，反诉原告晋江永晟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  施文晓 二〇一九年七月二十四日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －6－ －7－