西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终7878号 上诉人（原审原告）：董妍妍，女，1987年1月19日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘楠，北京德恒（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：薛换绒，女，1982年2月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王涛，陕西锦路律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵小宁，男，1982年10月20日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王涛，陕西锦路律师事务所律师。上诉人董妍妍、上诉人薛换绒、赵小宁因房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初13521号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董妍妍上诉请求：维持一审判决第一项，改判第二项为：薛换绒、赵小宁向其支付违约赔偿金137500元，并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：其与薛换绒、赵小宁于2018年4月1日签订《西安市房屋买卖定金协议书》后，依约向薛换绒银行账户转入定金5000元，2018年5月23日薛换绒、赵小宁通知其要求终止交易解除合同，此后直至2018年6月27日双方还就协议约定条款的履行进行协商，直到2018年7月9日，其得知薛换绒、赵小宁将涉案房屋以175万元的价格另行出售后才无奈向法院提起本案之诉；由于薛换绒、赵小宁的违约行为，给其造成了325000元的直接损失，根据《中华人民共和国合同法》第107条、113条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，薛换绒、赵小宁亦应再承担137500元的违约赔偿责任。薛换绒、赵小宁辩称，其与董妍妍签订的是定金合同，签订合同时双方都知道在当时的限购政策情况下交易不能完成的事实，其在与董妍妍多次沟通尝试交易未果的情况下不再继续合同，并不构成违约，不应承担定金双倍返还责任。请求驳回董妍妍提出的上诉请求。薛换绒、赵小宁上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为其返还董妍妍定金5万元；2.撤销一审判决第二项，改判驳回董妍妍要求其支付赔偿金的诉讼请求；3.改判一审诉讼费由董妍妍承担；4、判决二审诉讼费由董妍妍承担。事实和理由：其与董妍妍签订《西安市房屋买卖定金协议书》时均知悉涉案房屋属于《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品房交易秩序有关问题的通知》规定的无法交易的房屋，双方未能继续履行合同属于政策原因，不能归责于其，其并不构成违约；一审法院适用《中华人民共和国合同法》第113条之规定，判决其向董妍妍支付赔偿金属适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，由其只向董妍妍返还定金5万元；董妍妍向其支付的定金为订立主合同的担保性质，即使能够认定不能签订房屋买卖协议属于其违约，其最多只需向董妍妍双倍返还定金，无须另行支付赔偿金。 董妍妍辩称，薛换绒、赵小宁拒绝履行《西安市房屋买卖定金协议书》的行为构成违约，薛换绒、赵小宁以涉案房屋不符合上市交易政策，无法交易为由，认为其不应承担违约责任的理由不能成立，其有权依照《中华人民共和国合同法》第107条、第113条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条之规定，要求薛换绒、赵小宁承担双倍返还定金及赔偿损失之责任。请求驳回薛换绒、赵小宁上诉请求，支持其上诉请求。董妍妍向一审法院起诉请求：1.判令薛换绒、赵小宁向其返还房屋买卖定金100000元；2.判令薛换绒、赵小宁向其赔偿因违约对其所造成的损失650000元；3.本案诉讼费由薛换绒、赵小宁承担。一审法院认定事实：薛换绒与西安际华置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，以705334元的价格购买了涉案房屋，薛换绒用公积金贷款的方式付房款。于2016年4月28日办理了网签手续，2016年4月29日登记备案。根据西安市人民政府办公厅发布的《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》第一条第三款的规定：住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易。涉案房屋位于限购区域内，且买卖合同网签备案不足三年，不具备上市交易的条件。董妍妍与薛换绒、赵小宁于2018年4月1日签订了《西安市房屋买卖定金协议书》载明：出售方（甲方）薛换绒，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，房屋共有权人赵小宁，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，买受方（乙方）董妍妍，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第一条甲方所售房屋坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX室。该房屋建筑面积为92.88平方米（该房屋按套出售，具体面积以该房房产产权证为准）。该房屋规划设计用途为住宅。第二条该房屋产权现状为公积金贷款，甲方对该房屋不享有完全处分权，该房屋未抵押，未租赁。第三条经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价格为1100000元。该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生全部费用（包括但不限于天然气/管道煤气、初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费、专项维修基金等）。第四条甲、乙双方一致同意在签订本协议书时，乙方应当将定金50000元整 直接交于甲方，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，在甲方取得房屋所有权证书并签订《房屋买卖合同》后，乙方支付的定金转为房价款。第五条甲、乙双方约定，该房屋转让预定期为90天，甲方应当在预定期内取得房屋所有权证书，并与乙方签订《房屋买卖合同》，于2018年7月1日将该房产交付给乙方。第六条乙方应在甲方取得房屋所有权证并签订《房屋买卖合同》之日起五日内支付除定金之外的首付房款（不含定金）400000元整。第七条有下列情形的，乙方拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金。甲乙双方在签订房屋买卖合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、产权变更、违约责任、争议解决方式等条款存在分歧，不能协商一致的。第八条有下列情形的，甲方应双倍返还已收取的定金给乙方。1、甲方房屋产权信息虚假，或者甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订《房屋买卖合同》；2、甲方在乙方支付定金之日起至本协议解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方。第九条在本合同的第五条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，应双倍返还已收取的定金给乙方；乙方拒绝签订《房屋买卖合同的》，无权要求甲方返还已收取的定金。第十条、第十一条、第十二条……。2018年4月1日董妍妍向薛换绒、赵小宁支付定金50000元。2018年5月23日薛换绒以短信形式告知董妍妍由于政策原因涉案房屋无法办理过户，不再向其出售涉案房屋，要求解除合同。之后双方一直协商未果。2018年6月1日董妍妍与薛换绒通话时薛换绒称因为不能提前过户要解除合同，把定金退还董妍妍。董妍妍主张2018年5月至7月薛换绒、赵小宁将涉案房屋委托乐有家房屋中介出售涉案房屋，至起诉前涉案房屋定价1750000元，薛换绒、赵小宁表示没有将房屋委托中介出售，即使中介带客户去涉案房屋看房，也是询问价格，其没有将涉案房屋出售。庭审中双方均表示同意解除《西安市房屋买卖定金协议书》。一审法院认为，薛换绒与西安际华置业有限公司就涉案房屋于2016年4月28日办理了网签，2016年4月29日登记备案，根据《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》第一条第三款的规定：住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易。涉案房屋买卖合同网签备案不足三年，不具备上市交易的条件。董妍妍与薛换绒、赵小宁于2018年4月1日签订《西安市房屋买卖定金协议书》，约定薛换绒、赵小宁将涉案房屋出卖给董妍妍，由于双方均认可董妍妍提供的双方微信聊天截屏和双方通话录音的真实性，故对上述微信聊天截屏和通话录音予以采信。由上述证据可知，双方在签订《西安市房屋买卖定金协议书》时对涉案房屋不满足交易条件是知情的，薛换绒、赵小宁自2018年5月23日起多次向董妍妍表示解除《西安市房屋买卖定金协议书》，将定金退还董妍妍，但双方就违约金的数额没有达成一致。庭审中双方均同意不再继续履行协议，依法准许。该协议第七条、第八条都是约定了董妍妍拒绝签订《房屋买卖合同》时，薛换绒、赵小宁返还定金的情形，本案中是薛换绒、赵小宁拒绝继续履行该协议，不适用该协议第七条、第八条，该协议第九条约定：在2018年7月1日前，除本合同第七、第八条约定的情形外，薛换绒、赵小宁拒绝签订《房屋买卖合同》的，应双倍返还董妍妍已收取的定金。薛换绒、赵小宁应按照该协议约定，双倍返还董妍妍已收取的定金。西安市房屋限购政策在双方2018年4月1日签订《西安市房屋买卖定金协议书》之前就已发布，涉案双方均明知。由于西安市房屋价格上涨，薛换绒、赵小宁以涉案房屋交易受限无法办理产权过户为由要求解除《西安市房屋买卖定金协议书》且拒绝签订买卖合同，导致董妍妍购房延迟，给董妍妍造成了一定的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”之规定，房价上涨是薛换绒、赵小宁应当预见的，薛换绒、赵小宁应当赔偿董妍妍因此所受到的相应损失。但董妍妍没有提供薛换绒、赵小宁与乐有家房屋中介的委托协议，而仅有董妍妍与乐有家房屋中介工作人员的聊天记录、看房视频，现有证据不能证明薛换绒、赵小宁将涉案房屋委托乐有家房屋中介1750000元出售，故对于董妍妍称涉案房屋现标价1750000元的主张，不予支持。薛换绒、赵小宁在2018年4月1日《西安市房屋买卖定金协议书》，自2018年5月23日起多次通知董妍妍要求解除合同、退还定金；且董妍妍亦明知涉案房屋交易受限，董妍妍本应尽早另行购房以阻止损失扩大，但董妍妍并未及时阻止损失扩大，董妍妍本身亦存在过错。董妍妍仅支付50000元定金而主张整个房屋涨价部分的差价650000元有违权利义务相一致及公平原则，故对董妍妍诉请薛换绒、赵小宁赔偿因违约对其所造成损失650000元的诉讼请求，该院依法予以部分支持。即根据双方过错程度及权利义务相一致和公平原则，对于董妍妍因薛换绒、赵小宁违约受到的损失，酌情确定薛换绒、赵小宁应赔偿董妍妍100000元为宜。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告薛换绒、赵小宁于本判决生效之日起十日内双倍返还原告董妍妍定金 100000元。二、被告薛换绒、赵小宁于本判决生效之日起十日内支付原告100000元赔偿金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告董妍妍其余诉讼请求。本案案件受理费11300元，由董妍妍承担7000元，由薛换绒、赵小宁承担4300元。鉴于案件受理费董妍妍已预交，故薛换绒、赵小宁将应承担的案件受理费于本判决生效之日起十日内直接支付给董妍妍。二审中，董妍妍提交一审结束后其在涉案房屋同一小区购买同户型房屋的房屋买卖合同、交易流水及房产证证据，证明其因薛换绒、赵小宁违约造成32万元损失的事实。薛换绒、赵小宁未提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛换绒、赵小宁认为董妍妍提交的证据不属于二审中新的证据，且该证据系一审宣判后产生，与本案诉争事实没有直接关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。董妍妍在二审中提交的证据，薛换绒、赵小宁不予认可，根据该证据并不足以认定董妍妍在薛换绒、赵小宁拒绝履行后及时止损的事实，本院对该证据不予采纳。本院认为，涉案《西安市房屋买卖定金协议书》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，涉案双方当事人在一审庭审中均同意不再继续履行《西安市房屋买卖定金协议书》，一审法院予以准许后，董妍妍及薛换绒、赵小宁提出的上诉不针对协议解除问题，本院确认《西安市房屋买卖定金协议书》予以解除。关于协议解除的责任问题。涉案《西安市房屋买卖定金协议书》签订后，董妍妍如约向薛换绒支付了定金5万元，薛换绒、赵小宁自2018年5月23日起多次向董妍妍表示解除协议书，将定金退还董妍妍，虽然董妍妍与薛换绒、赵小宁订立《西安市房屋买卖定金协议书》时，涉案房屋确实不满足本市二手房限购政策规定的交易条件，但董妍妍、薛换绒已在协议第四条、第五条、第六条中就涉案交易的后续履行问题设定了履行期限和履行条件，协议书中没有约定解除条件，该协议书履行中也并不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，如双方诚信履约，交易目的仍有实现的可能。薛换绒、赵小宁在此情况下，明确拒绝履行协议，其行为已经构成了根本违约，应当承担相应违约责任。关于双倍返还定金和赔偿损失问题。《西安市房屋买卖定金协议书》第九条约定：在本合同的第五条约定的预订期限内，除本合同第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，应双倍返还已收到的定金给乙方。董妍妍据此诉请薛换绒、赵卫宁双倍返还定金，理由成立，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，《西安市房屋买卖定金协议书》虽名为定金协议，但该协议中已明确了房屋座落及价格，并约定在将来一定期限内订立买卖合同，明显具有预约合同性质，薛换绒、赵某某在本市二手房价格涨幅过大的情况下不如约履行订立买卖合同的义务，确会使作为守约方的董妍妍利益严重受损。董妍妍在双返定金的同时要求赔偿损失，虽有一定的事实及法律依据，然案涉房屋在涉案合同签订时不满足限购政策规定的交易条件，双方对此明知，均有一定的缔约过错，董妍妍在合同签订后也仅向薛换绒、赵某某支付了5万元定金，直至本案纠纷发生时签订房屋买卖合同的条件也尚未具备。综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等对董妍妍在本案中所主张的损失进行分析，其中也存在着违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失，非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造的损失以及必要的交易成本。因此，考虑到董妍妍就所诉损失的举证证据，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，一审法院酌情判令薛换绒、赵小宁向董妍妍支付10万元赔偿金，亦属适度，并无不妥。综上所述，本院对董妍妍与薛换绒、赵小宁提出的上诉意见均不予采纳，其上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4038元，由董妍妍负担738元，薛换绒、赵小宁负担3300元。本判决为终审判决。  审 判 长  何    强    审 判 员  肖 晓 通    审 判 员  王 慧 芳 二〇一九年七月十六日 （院印）书 记 员 周   伟