济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初5478号 原告:杨红艳，女，住济南市 委托诉讼代理人：徐华东，山东德康师事务所律师。 被告：山东中弘置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：何礼萍，董事长。 委托诉讼代理人：孔祥合，男，该单位员工。 原告杨红艳与被告山东中弘置业有限公司（以下简称中弘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红艳的委托诉讼代理人徐华东，被告中弘公司的委托诉讼代理人孔祥合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨红艳向本院提出诉讼请求：1.判决中弘公司支付违约金110302元，自2017年3月31日至2019年3月30日止，共计24个月；2.诉讼费用由中弘公司承担。事实及理由：杨红艳与中弘公司于2015年1月6日签订编号为销售（字）201510272496销售合同一份，杨红艳支付全部房款。由于中弘公司变更规划等行为，遂于2015年8月11日签订《补充协议》将房屋调整为16#地块塔楼914号房源，并于2016年5月19日另行签订编号为：销售（字）201617778366的商品房买卖合同，房屋总价685959元。同日，签订《延期交房补充协议》，中弘公司按月息0.67%支付了2016年3月31日至2017年3月30日逾期交房违约金54730.34元，该协议第4条约定，如2017年3月30日前中弘公司未能取得《分期综合验收备案证明》，按照房屋价款月息0.67%支付违约金，直至中弘公司取得证明。现中弘公司截至诉前一直未能取得证明，也拒绝支付违约金，杨红艳为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。 中弘公司辩称，涉案房屋已经交付杨红艳使用，杨红艳并没有实际的经济损失。双方签订商品房买卖协议，主要目的是取得房屋的使用收益等权利，现如今杨红艳的合同目的已经实现，至于涉案房屋是否办理分期综合验收备案证明，均不影响其实现合同目的，因此，杨红艳无权要求我方承担违约责任。杨红艳主张的违约金过高，而且杨红艳无任何证据证明其具体损失，申请依法予以调减或者免除。 本院经审理认定事实如下：2015年8月11日，中弘公司（甲方）、杨红艳（乙方）签订《补充协议》一份，约定乙方杨红艳于2015年1月6日购买甲方所开发建设的济南中弘广场某号房源并签署网签合同；由于某商业裙房规划变更对乙方造成一定影响，经过双方友好协商双方达成一致意见如下：一、乙方所购房源调整至某房源，并且不补偿房源调整差价等。 2016年5月19日，（甲方）中弘公司、（乙方）杨红艳签订《补充协议》一份，约定甲乙双方于2015年1月6日签署《济南市商品房买卖合同》，2016年5月19日签署《合同补充协议》，双方本着平等自愿、友好协商的原则，特订立以下补充内容：1、原协议第八条约定房屋交付日期为2016年3月31日，为提高居住质量，甲方拟在原合同约定商品房所在地块建立室内主题乐园，经双方协商一致，同意将房屋交付日期变更为2017年7月14日等。 2016年5月19日，杨红艳（买受人）与中弘公司（出卖人）签订编号为销售(字)201617778366的《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买的商品房楼号为济南中弘广场某房屋；房屋交付期限为出卖人应在2017年7月14日前将具备《分期综合验收备案证明》且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 2016年5月19日，杨红艳（乙方）与中弘公司（甲方）签订《延期交付补偿协议》一份，协议约定：1.甲方尽量缩短取得房屋《分期综合验收备案证明》的时间；2.甲方在乙方收房后不得以取得《竣工验收备案单》为由，要求乙方恢复房屋原状；3.乙方同意甲方按照月息0.67%的标准，以房屋价款为基数向乙方支付逾期交房违约金。违约金的赔付期限暂定为12个月，即自2016年3月31日至2017年3月30日，分别共计54730.56元，该笔款项甲方在乙方签署本协议之日起两个月内支付；4.如2017年3月30日前甲方仍未取得《分期综合验收备案证明》，甲方仍旧按照第3条约定标准向乙方支付违约金，直至甲方取得《分期综合验收备案证明》；5.合同第十五条约定的关于产权登记的约定仍旧有效；6.乙方承诺，在本协议签订后7日内到甲方处办理房屋交接手续；7.乙方承诺在本协议签订后，不再依据合同及补充协议的约定向甲方主张逾期交房的违约责任；8.如在履行本协议的过程中发生纠纷，双方协商解决，协商不成的，任一方可向甲方所在地人民法院起诉；9.本协议双方签字盖章后生效。中弘公司在上述协议中签章，杨红艳在上述协议中签字。协议签订后，中弘公司于2016年10月27日向杨红艳支付违约金54730.56元。庭审中，双方认可在上述协议签订后一周杨红艳接收涉案房屋。 另查明，杨红艳已向中弘公司交付房款，中弘公司于2017年7月26日向杨红艳出具发票，发票记载价税合计685959元。 另查明，涉案房屋至今未取得《分期综合验收备案证明》。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。杨红艳与中弘公司签订的涉案《商品房买卖合同》及《延期交房补偿协议》均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。《延期交房补偿协议》约定：“3.乙方同意甲方按照月息0.67%的标准，以房屋价款为基数向乙方支付逾期交房违约金。违约金的赔付期限暂定为12个月，即自2016年3月31日至2017年3月30日，共计54730.56元。该笔款项甲方在乙方签署本协议之日起两个月内支付；4.如2017年3月30日前甲方仍未取得《分期综合验收备案证明》，甲方仍旧按照第3条约定标准向乙方支付违约金，直至甲方取得《分期综合验收备案证明》。”杨红艳已经支付了购房款，涉案房屋至今未取得《分期综合验收备案证明》。中弘公司未按期取得《分期综合验收备案证明》，必然影响房屋产权证书的取得，即必然影响杨红艳依照涉案《商品房买卖合同》取得房产证的合法权利。因此，涉案《延期交房补偿协议》的约定，系双方当事人针对签订时可能出现的中弘公司不能按约定取得《分期综合验收备案证明》而做出的约定，应依此约定确定双方权利义务。中弘公司至今未取得《分期综合验收备案证明》，显然已超过涉案补充协议约定的办理时间，确实存在违约行为，应按照协议约定承担相应的违约责任，向杨红艳支付自2017年3月31日至2019年3月30日的违约金110302元（685959元×0.67%×24个月）。 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法,违约金数额或者赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条关于罚息利率问题规定,逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%至50%。故依照上述司法解释，可以中国人民银行贷款利率的1.3倍至1.5倍标准计算守约方的实际损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”涉案合同中违约金的计算标准为月息0.67%，按年利率计算为8.04%，未超过上述规定的范围。中弘公司主张违约金过高，亦未提供证据予以证实，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 被告山东中弘置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨红艳支付违约金110302元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2510元，减半收取1255元，由被告山东中弘置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员 张 刚 二〇一九年七月二十四日 书记员 段雅绮