吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初780号原告（反诉被告）：刘玉民，男，1963年3月13日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：李平，北京崇学律师事务所律师。被告（反诉原告）：常月，女，1988年6月1日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：陈志忠，吉林中证（吉林）律师事务所律师。被告：陈超，男，1980年3月15日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：姜岳章，吉林待续律师事务所律师。第三人：姜立国，男，1975年3月12日出生，住辽宁省海城市西柳镇。委托诉讼代理人：刘成双，吉林万璋律师事务所律师。原告刘玉民与被告常月、陈超、第三人姜立国合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉民及其委托诉讼代理人李平、被告常月的委托诉讼代理人陈志忠、被告陈超及其委托诉讼代理人姜岳章、第三人姜立国的委托诉讼代理人刘成双，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉民向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行合同，合同标的为人民币200万元（第三人给付2017年和2018年的房租金，两被告继续履行房屋买卖合同，第三人履行房屋租赁合同）；2、判令二被告人承担本案诉求等费用。事实和理由：原被告双方于2014年5月21日签订了房屋买卖合同，原告将自己享有处分权的位于吉林市蛟河市民主街道两套房屋出售给被告，合同约定后被告至今只支付了部分价款。根据双方所签合同第八条第二款约定，在价款全部结清前，乙方（被告）不得以房屋的所有权人身份主张权利。价款结清后，甲方（原告）应当放弃对商场的实际占有使用收益权包括剩余房租结算。上述约定明确界定了购房款结清前后哪方有权收取租金。此期间被告未能支付全部购房款，原告于2015年与本案第三人姜立国签订了房屋租赁合同，原告将双方买卖的房屋租赁给第三人，租期自2015年9月至2025年8月31日，前三年每年租金100万元整，以后每年递增5%，合同签订后，因被告阻碍第三人未将租金支付给原告，现欠租金200余万元。综上，被告无故阻碍不认可原告收取租金行为，严重违反了合同约定，使原告合法权益不能实现，特诉请人民法院依法判决确认原告对该房屋在被告结清全部价款前享有收取租金的权利。并判令第三人将租金支付给原告，以维护原告的合法权益。被告常月辩称，一、本案起诉案由为房屋租赁合同纠纷，存在管辖问题和诉请不明的问题，应予驳回起诉。原告起诉状中显示案由：房屋租赁合同纠纷。但是原被告之间并不存在租赁合同，而是存在一个房屋买卖合同。所以如果是租赁合同纠纷，应该起诉承租人，常月最多是第三人身份，所以本案案由存在瑕疵，应驳回起诉。同时，依据不动产所在地专属管辖的约定，本案应在不动产所在地起诉。原告诉请主张继续履行合同，合同标的为200万元。但是，从事实和理由来看是房屋买卖合同，房屋买卖合同的权利和义务应为支付房款和办理房屋产权更名过户手续，不存在租金的问题。所以本案诉请不明确，应驳回起诉。二、原告依据合同主张权利的理由不成立。常月、陈超与刘玉民于2014年5月21日签订房屋买卖协议一份，合同约定乙方常月、陈超在合同签订当日支付定金200万元及更名费300万元。合同第七条约定甲方应在乙方支付定金后60日内办理完毕房屋权属变更登记。合同第四条约定乙方在甲方将房权证、土地证更名到乙方名下后2个月内付清尾款。合同签定后，常月按照合同约定支付了500万元。但由于刘玉民至今未能将房屋土地证过户更名到乙方名下，所以乙方支付尾款的条件不具备，没有付款义务。按照合同第九条违约责任的约定，刘玉民已经违约，应该向常月、陈超支付违约金300万元。但刘玉民不但没有支付违约金，而且还在合同签订后继续收取租金数额达300多万元。这部分租金刘玉民已经没有权利收取，因为合同签订后，房屋产权办理到了常月、陈超名下。刘玉民不再是房屋的用益物权人，也就没有收取租金的权利。到目前为止，房屋手续一直没有进展，刘玉民在违反合同约定的前提下，不但不积极办理土地更名过户手续，而是至今还在继续主张租金权利，并且向法院提起了诉讼，要求常月、陈超履行合同、配合其收取租金。这种行为是什么逻辑？刘玉民将房屋出售后，其不积极办理房屋土地更名手续，而是以价款没有全部付清前，其有权利收取房租金为由，相当于一直霸占该房屋，因为该房屋现处于出租状态，如果租金由刘玉民收取，等于常月、陈超购买的房屋没有任何权利。其支付了大部分购房款后，没有任何的权益可以享受，而刘玉民一边收了大部分房款，同时没有损失任何的房屋权利，其如果还可以继续享有租金权利，他还会积极配合办理土地更名过户手续吗？完全不可能了。这种行为或者是对合同条款有错误的理解，导致其找到了看似有依据的收取租金的理由。或者是一种骗局，其收取部分价款后，拖延或者拒绝办理房屋手续，以便于其一直可以收取租金。或者这是一条显失公平而不具有法律效力的合同条款应该予以纠正。不论是何原因都将导致刘玉民并无权收取租金。该条款正确的解释应该是，如果甲方没有违约行为，完成房屋产权和土地更名过户手续后、乙方不履行付款义务，甲方可能享有收取租金的权利，但本案事实并非如此。三、本案的房屋买卖协议可能存在无效的可能。在房屋买卖的协议中，原告保证房屋不存在产权纠纷，但是合同签订后，近2年来，有蛟河市振兴物业（该房屋前所有权人）的股东多次提起诉讼，要求刘玉民支付购房款，要求撤销该房屋的产权登记手续。自此，常月才知道该房屋产权可能存在瑕疵，虽然至今法院没有明确的判决确定该房屋是否存在产权瑕疵，但是其风险是存在的。常月作为购房者，支付大部分购房款后，不但不能享受房屋的使用权利（租金权利），还面临着房屋产权被撤销的风险。在本案诉讼中得知，该房屋原为蛟河市振兴物业的房产，刘玉民、张煜强、吕富平三人共同购买了该房屋，刘玉民签订房屋买卖合同得到了其他共有人的同意存在疑点，从吕富平以股东身份起诉的情况来看，吕富平对此并不认可。所以本案的争议房屋产权最后如何确定，原被告之间签订的房屋买卖协议是否有法律效力都存在不确定性。在此情况下，刘玉民不但并不积极配合解决房屋产权问题，而是要求收取租金，这种行为是在不断地加大常月经济风险。其暂时阻止租金的支付不但合理，而且理由非常充分，法院应该予以保护。四、原告应该按照约定将房屋土地手续变更到被告名下。按照原告的诉请，是主张继续履行合同，继续履行合同应该是合同的全部内容，而非断章取义的履行合同部分条款。履行合同就要按照合同约定，首先是原告将房屋产权和土地手续全部变更到被告名下，然后才可以要求被告方履行付款义务。被告不支付尾款是在行使自己的先履行抗辩权。所以原告诉请不应得到法律保护。基于以上事实，请法庭能够从事实出发，综合考虑该事件的始末和全部情况，给当事人一个公平公正的审判。被告陈超辩称，我对原告的诉请没有意见。2014年5月21日本人跟刘玉民、常月三人签订买卖协议一份购买蛟河市房产两套，协议中约定由甲方刘玉民办理房产证，土地证。办理双证后两个月内用购买的房屋贷完款给付甲方刘玉民购房款。2014年9月房产证办理以后常月问我单独用房产证可以办理贷款不？我经过多方咨询，了解到吉林省磐石市农村商业银行有这样贷款程序，我就按照常月要求去磐石银行跑贷款，2014年9月贷款审批结束，贷款发放到我和常月每个人1100万元。按照约定把我们贷出的2200万元，扣除我们已交付的和办理土地所需要的费用后，剩余房款一次性给付甲方刘玉民，常月说她正在办理土地证，在计算办理土地金额，现需要这笔贷款，让我转给她900万元，她说她父亲急用，倒几天，她父亲还给她，她再给甲方刘玉民转过去。我说土地证也不影响贷款，咱们跟刘玉民商定一下办理土地费用，把剩余尾款定下来，谈好你再自己用。她说我是借款人，用几天再谈也可以，剩下200万元你先用着周转，即使给刘玉民我也足够。我说早给就可以收取蛟河租金。她说用不了几天，我也就没再追问。第三人姜立国述称，由于原被告之间关于案涉房屋存在争议，第三人愿意按照生效判决指定相对方支付房屋租金。反诉原告常月向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付违约金150万元，返还房屋租金170万元，两项合计320万元。2、本案的本诉和反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人常月、第三人陈超与被反诉人刘玉民于2014年5月21日签订房屋买卖协议一份，合同约定乙方常月、陈超在合同签订当日支付定金200万元及更名费300万元。被反诉人应在支付定金后60日内办理完毕房屋权属变更登记。合同第四条约定乙方应在产权证、土地证更名到乙方名下后2个月内付清尾款。合同签订后，常月按照合同约定支付了500万元。但由于刘玉民至今未能将房屋土地证更名过户到乙方名下，按照合同第九条违约责任的约定，刘玉民已经违约，应该向常月、陈超支付违约金300万元。但刘玉民不但没有支付违约金，而且还在合同签订后继续收取租金额达340万元。这部分租金刘玉民并无权收取，因为合同签订后，房屋产权办理到了常月、陈超名下。刘玉民不再是房屋的用益物权人，也就没有收取租金的权利。刘玉民违反合同约定的前提下，不但不积极办理土地更名过户手续，而是至今还在继续主张租金权利，并且向法院提起了诉讼，要求常月、陈超履行合同，配合其收取房屋租金。刘玉民将房屋出售后，其不积极办理房屋土地更名手续，而是以价款没有全部付清前，其有权利收取房屋租金为由要求继续收取租金，这相当于常月、陈超购买的房屋无法享受任何权利。而刘玉民如果还可以继续享有租金权利，他还会积极配合办理土地更名过户手续吗？完全不可能了。所以这是因刘玉民违约在先导致合同无法继续履行的行为，其应该承担违约责任，而不是来追究反诉人的责任，综上所诉，反诉人依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定提起反诉，请法院依法支持反诉请求。反诉被告刘玉民辩称，反诉答辩人完全不认可反诉人常月的反诉请求，反诉答辩人无违约行为。一、2014年5月我（反诉答辩人）与反诉人常月（下称常月）和本诉被告人陈超（下称陈超）签订了房屋买卖合同，签完后我次日就将更名费280万元打到原房主振兴物业管理公司法定代表人于桂名下，经商定由常月、陈超去办理房产证更名过户，于桂配合协助办理，因更名需要许多手续都在他们三人手中，我未参与，他们多长时间办完的，只有于桂、常月、陈超知道，因去办理过户手续常月、陈超必须亲自到场具体时间由他们掌控。更完名后我从未见过新房产证，据常月讲她同学父亲是土地局长能少交钱并快些办完。事后几个月我向常月、陈超催要购房款，常月、陈超跟我说由于暂时没钱办理土地证向我借100万元（见证据6汇款凭证），说一周内就能办完，为了早日办完此事，我于次日将100万元汇入陈超账户，几个月后我又催要房款，陈超将100万元转给了我，其它钱不提，为此房款之事我又将常月、陈超起诉至吉林市中级法院后因故撤诉。撤诉前一天我与常月签了一份《和解协议书》（见证据3），常月支付了105万元本金和律师费、诉讼费，该《和解协议书》约定讲明了土地证继续由常月办理，期限为半年，但至今也没有办成。2015年末我突然接到于桂电话，说常月、陈超已将房屋抵押贷款了，我感到事态严重，约见了常月、陈超讲清利害关系，常月当即认错，并找担保公司提供两份担保合同（见证据9），后来我因故在外一年多，对担保合同未主张权利。二、在2012年我购买该房屋时，我就出租给他人，因其经营不善就不租了。现任承租人本案第三人姜立国主动找我签订了新的租赁合同。在签订合同前我通知常月、陈超有微信记录为证（见证据14），常月讲完全由我做主。由于常月、陈超已经更完了名，房主为常月、陈超，根据合同约定在未付完房款前，该房屋租金由我收取，常月、陈超对此无异议，在我因故在外完事后回到本市后房租就收不上来了，常月一反以前状态不同意我收取，称房子是她的，因此才引起本案诉讼。三、通过上述事实经过叙述，引出答辩观点如下：1、土地证至今未办成是由于反诉人常月的过错，而非反诉答辩人。（1）反诉人常月当时慌称土地证由她同学办，实际上几天后就将房屋抵押给银行，贷款2200万元，而且欺骗了我两年之久。其怕我知道抵押贷款之事，其贷款也未用于偿还该房的价款。（2）我连房地产证都没见过，更完名后房证就改了，由原来9个变成了2个，需要重新测绘才能办理，我手中没有房证，办不了土地证。（3）我也非常积极想配合常月、陈超办土地证，因此他们声称缺钱时，我借给陈超100万元专门为办此事，可见我是有诚意的。（4）现在常月2200万元贷款是否还完？常月欠多少钱我不得而知，只知有3张法院查封（见证据10、11、12），那么我想问常月，一千多万的房子你们只付了300多万尚欠本金890万，你们有何资格继续收取租金。因此根据合同约定由我收取租金应得到法律保护。（5）如果房租由常月、陈超收取，价款也不付清，房子现已被三家法院查封，我的权益如何能得到保护。（6）合同约定房款未付清前租金由我收取，常月、陈超私自将更名后房产证抵押银行贷款行为已严重违约，其反诉请求不应得到法律支持。2、在进一步阐明，多份证据都证明是由常月、陈超负责办理土地证。（1）合同是约定了土地证由我办理，但实际商定结果是由陈超带房产证去办理土地证，实际上也是这样做的。（2）《和解协议书》（见证据3）、《公证书》（见证据7）及到庭的证人，都能够充分证明土地证是由陈超、常月办理。（3）多份证据显示证明，常月、陈超给我出具的都是欠款、抵押、担保，这也充分证明了土地证由他们办理的事实，是无争议的，否则他们是不能出欠据的，也不会找担保公司（见证据9）为其欠款进行担保了。上述反诉答辩意见事实清楚，证据确实充分，请人民法院给予采纳，依法驳回反诉人的反诉请求，以维护反诉答辩人的合法权益。陈超针对反诉辩称,对常月的反诉不发表答辩意见。第三人姜立国针对反诉述称,常月提起的反诉是其与本案原告之间的房屋买卖合同纠纷，与第三人不存在法律上的关系，第三人不发表评论意见。对原告刘玉民向本院提供的证据:1、房屋买卖合同原件一份、原告与两名被告房屋买卖合同原件一份、和解协议原件一份、欠据一份、补充协议一份、银行汇款凭证一份（2014年11月17日）、（2015）吉江城证字第23776号公证书一份、承诺书一份、保证担保合同两份、（2018）吉0211执保3号丰满区法院协助执行通知书一份、长春经济技术开发区人民法院协助执行通知书一份、（2018）吉0204执54号船营区人民法院协助执行通知书一份、档案信息一份、反诉人常月与反诉答辩人微信通信截图一份、股权转让协议书一份、出庭证人冯某证言、房屋租金共管协议复印件一份，因其具有客观性、合法性，本院予以确认。被告（反诉原告）常月向本院提供如下证据：1、蛟河市人民法院民事裁定书三份、刘玉民、张煜强、吕富平协议书一份、收条五份、（2018）吉02行终85号行政裁定书一份、2018年1月19日吕富平等人原振兴物业股东民事起诉状一份（来源蛟河市人民法院档案室）、蛟河振兴物业注销档案一份、蛟河市人民法院对刘玉民的调查笔录一份，因其具有客观性、合法性，本院予以确认。反诉被告刘玉民针对反诉提供的证据与本诉证据相同。陈超、姜立国就本诉、反诉未向本院提供证据。本院向当事人出示证据：2019年5月16日终止鉴定通知书，因其具有客观性、合法性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年11月19日,刘玉民与蛟河市振兴物业管理有限公司签订本案涉案房屋及土地使用权买卖合同,买卖价款为1000万元。刘玉民与常月、陈超于2014年5月21日签订了房屋买卖合同，刘玉民将位于吉林省蛟河市民主街道两套房屋出售给常月、陈超，该房屋交易价格为1325万元。买卖合同签订后，至今,常月、陈超只支付了价款465万元，尚欠860万元购房款未给付。在购买涉案房屋时，常月、陈超约定按份共有。在买卖合同中约定，在价款全部结清前，常月、陈超不得以房屋所有人身份主张权利。价款结清后，刘玉民应当放弃对商场的实际占有、使用、收益权（包括剩余房租结算）。房屋交易后，该房屋已更名过户至买方常月、陈超名下。2014年8月8日，刘玉民（甲方）与常月、陈超（乙方）签订补充协议，约定鉴于乙方拟在未交付全部价款前，房产更名后需要马上将房子抵押给银行贷款，为此双方协商补充协议如下：一、在办理更名过户后，（房证、土地证齐全）乙方一次性将剩余价款支付给甲方。为确保更名后乙方支付甲方剩余全部价款。乙方愿意将吉林市原九牛乳业发展有限责任公司和吉林市亚中肉牛育肥饲养有限责任公司的房产、土地及设备有条件转让给甲方，并办理转让手续。如在三个月内买方未能支付全部房款，甲方有权对九牛乳业发展有限责任公司和吉林市亚中肉牛育肥饲养有限责任公司的房地产进行拍卖，所得价款用于支付甲方剩余价款或滞纳金、赔偿金用于保证重新更名回甲方的费用，多余部分返给乙方。如到期前乙方支付甲方全部剩余价款，甲方应无条件将该资产归还乙方。二、乙方在未付清全部价款房证、土地证应由甲方保存，办理正式贷款前需与甲方办理受托支付合同。三、乙方在办理正式抵押贷款前，需到贷款银行办理受托支付合同。四、原买卖协议中所计算的面积，由于置换发生了变化，在实际办理过程中，税费、更名费都有所增加，原乙方所承担的300万更名费及税款不够，双方对增加款项另行商定。五、乙方将购房价款存入甲方银行账户，账号：XXX，开户行：中国银行吉林江湾路支行，户名：刘玉民。六、本补充协议与原房屋买卖合同具有同等法律效力。自双方签订之日起生效。2014年9月3日，在刘玉民不知情情况下，常月以购买的该房屋作为抵押，贷款2200万元，但仍未向刘玉民支付购房款。房屋买卖合同签订后，刘玉民与常月签订协议，变更了房屋土地证办理人（原合同约定由刘玉民办理），约定由常月继续办理土地证（5个月之内办完）。2014年11月17日，刘玉民向购房人陈超汇款100万元，用于陈超办理购买涉案房屋土地证费用。2015年9月7日，陈超委托李淑平办理涉案房屋土地证，并进行公证。2016年9月11日，常月向刘玉民出具承诺书，常月承诺：尚欠刘玉民房款1千万元，承诺在2017年5月1日之前还清，并在出具承诺书5日内联系担保公司进行担保，将担保书交予刘玉民。2016年9月12日，常月、刘玉民、吉林市佳业担保有限公司签订保证担保合同，约定在常月不履行债务时，吉林市佳业担保有限公司愿意按照约定履行债务或者承担责任。常月将两份担保合同交给刘玉民。2017年12月29日，常月（甲方）与姜立国（乙方）签订涉案房屋共管协议书，协议约定：鉴于，甲方于2014年与刘玉民签订了房屋转让权协议，并且甲方已经向刘玉民支付了购房款，且蛟河市人民法院作出的（2017）吉0281民初1652号判决已经将蛟河市民主街道振兴路18（印刷厂综合1号楼）1层8门01号私产房屋及1层9门私产房屋判给了甲方;乙方在2015年与刘玉民签订了房屋租赁协议，刘玉民将上述房屋租赁给乙方，用作经营使用，房租费用为年租金100万元（若甲乙双方不重新签订房屋租赁合同，则甲乙双方按照乙方与刘玉民签订的房屋租赁合同约定的租金履行），并且乙方已经按租赁合同支付给刘玉民两年房屋租赁费用。由于房屋所有权人发生变更，且有其他权利人向乙方主张房屋租赁费用，为维护甲乙双方合法权益不受侵害，经甲乙双方友好协商订立如下条款，以资共同遵守：一、甲乙双方在中国建设银行共同设立一个银行资金共管账户，需设立账户双方均到场方可取出资金。开户行：中国建设银行蛟河新华大街支行，户名：常月、孙明波，账号：XXX。二、乙方将2017年9月30日之后的房屋租赁费用支付至上述资金共管账户，待该套争议房屋所有权及租赁权得到法院明确判决后，再行处分。三、乙方承诺，若甲方确定获得该套房屋的所有权及租赁权，乙方无条件配合甲方将资金共管账户内的房屋租赁费用取出交于甲方，由甲方自行处分。四、甲方承诺，若甲方失去该套房屋的所有权或租赁权，甲方应无条件配合乙方取出存入建设银行共管账户的房屋租赁费用，由乙方支付给其他权利人。五、甲方为切实保障乙方合法权益不受损害，愿意提供吉林市船营区人民法院作出的（2017）吉0204民初2430号生效判决文书中确定的债权268万元作为担保。若甲方因本协议导致乙方遭受财产损失，甲方愿意以该份判决确定的债权赔偿乙方损失。六、甲乙双方在签订本协议时，已经认真阅读上述条款，理解并同意上述协议内容，若甲乙双方任何一方未按照协议约定履行，则需向守约方支付50万元的违约金。七、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，交律师事务所留存一份，三份协议具有同等法律效力。八、本协议自双方签字后生效，因本协议产生争议双方应先进行友好协商，协商不成任何一方均可以向本协议签订地人民法院提起诉讼。现本案涉案房屋因常月债务纠纷，被吉林市丰满区法院、长春经济技术开发区法院及本院依法查封。经查,签订上述协议依据的蛟河市人民法院作出的（2017）吉0281民初1652号判决已被撤销,未发生法律效力。因常月与姜立国签订了涉案房屋共管协议，致使租房人姜立国不能向刘玉民支付房租金，房租金给付停止。2019年4月，常月向本院申请对刘玉民提供的2014年8月8日补充协议书上常月签名进行文检鉴定。2019年5月15日，常月向本院提出撤回笔迹鉴定申请。2019年5月16日，本院作出终止鉴定通知书，终止文检鉴定。另查明，刘玉民依据房屋买卖合同已向姜立国收取了2017年前的房租金。因常月妨碍刘玉民收取房租金，姜立国又不向其支付租金，刘玉民诉至本院。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张的房租金应受法律保护，应由第三人姜立国给付原告。原告与两被告签订的房屋买卖协议、原告与本案第三人姜立国签订的房屋租赁协议，系当事人真实意思表示，其不违反国家法律、法规强制性规定，是双方自愿诺成，合法有效.现两份协议均已实际履行，两被告已将涉案房屋所有权登记进行了变更，所有权人已变更为两被告，且两被告已用该房产进行了抵押贷款，而房屋现正处于租赁状态中，该两份协议应继续履行。本案中，原告提供的证据可证实，在履行房屋买卖协议中,两被告私自将购买房屋进行抵押贷款2200万元，在贷款时未和原告办理受托支付，两被告拖欠原告卖房款，至今未履行给付购房款主要义务。在签订房屋买卖协议后，涉案房屋土地证办理经原被告协商，变更为由两被告办理，至今未办理成功。可见，两被告在履行房屋买卖协议中已构成违约，应承担继续履行协议违约责任。房屋买卖协议中约定，两被告未付清购房款，则不能行使该房产的占有、使用、收益权。依据上述约定，原告在两被告尚未付清房款（给付购房款主要义务未履行）时，与本案第三人姜立国签订房屋租赁协议并收取房租金，并无不当。现常月与本案第三人签订涉案房屋共管协议，致使原告不能收取房租金，亦构成违约。原告在本案中主张行使房屋收益权，有合同依据，原告可收取租金至两被告付清购房款之日。综上，原告诉请本案第三人给付房租金，本院予以支持。关于一被告反诉请求，其主张原告在履行房屋买卖协议中违约，但在案证据证明办理土地证的义务人已变更为两被告，一被告没有提供有效证据证明原告存在违约行为，故一被告请求原告给付违约金150万元的反诉请求，本院不予支持。如前所述，原告收取租金符合双方合同的约定，故第一被告要求原告返还租金170万元之诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人姜立国于本判决生效之日起三日内给付原告刘玉民房租金200万元（2017年和2018年的房租金）；二、驳回原告刘玉民其他诉讼请求；三、驳回反诉原告常月的反诉请求。案件受理费11400元（原告刘玉民已交纳），由被告常月、第三人姜立国负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。反诉费16200由被告（反诉原告）常月负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  鞠洪斌二〇一九年七月二十八日书记员  梁 威