广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13200号原告：罗敏，女，1976年4月25日出生，汉族，身份证住址广东省中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：莫培刚，广东冠伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钰婷，广东冠伦律师事务所律师。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，以上被告共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。以上被告共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。原告罗敏诉被告林伟航、许平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗敏及其委托诉讼代理人刘钰婷到庭参加了诉讼。被告许平、林伟航经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗敏向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的广东省房地产买卖合同及补充协议；2.两被告向原告共同返还315000元购房款及违约金；3.两被告向原告返还装修款85000元及利息（利息以85000元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿欠款之日止）。事实与理由：2018年1月15日，原、被告签订了广东省房地产买卖合同，合同约定由两被告共同向原告出售位于中山市××××号广昇深中优荟4幢404房，房屋总价款为315000元，原告须于2018年1月20日之前一次性付清所有款项。该合同还约定了原告需于合同签订后七日内支付定金50000元。通过广东省房地产买卖合同补充协议（以下简称补充协议）原被告双方变更了买卖合同第四条的相关规定，变更后的内容为，当原告一次性付清房款及其他应付款项后七日内，被告应将房地产交与原告使用。同时该补充协议也将被告为原告办理登记过户手续的时间变更为原告一次性付清房款及其他应付款项后七日内。对于被告违约的情形，原、被告双方在补充协议中约定，被告如未按时交付该房产，每逾期一天，应当向原告支付已付房款的万分之一作为违约金，逾期超过90日后，原告有权解除买卖合同及本协议在内的所有附件。此时若原告解除合同的，被告必须无息返回购房款并向原告支付已付购房款3%的违约金。原告按照合同约定分别于2018年1月13日、15日陆续转款给被告，并于2018年1月15日支付完毕所有购房款。但是被告并未在合同约定的支付完所有款项后七日内，交付该房产给原告并为其办理过户登记手续。至此原告曾经多次要求被告履行其义务，但是被告每次都以各种理由推脱，时至今日原告仍然未取得该房产所有权。原告认为，原告已经履行完毕所有合同义务，但被告不肯交付房产并为原告办理过户登记手续的行为，对原告权益造成了严重损害。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法判决。庭审中，原告撤销对装修款85000元及利息的诉讼请求，主张需要另案起诉。同时原告明确对于第二项诉讼请求中的违约金数额为支付购房款3%即9450元。被告林伟航、许平没有到庭应诉，也未出庭辨认核对当事人所举证据的真实性。两被告于本案庭审后向本院提交代理词中载明，同意解除涉案房屋买卖合同及补充协议，同意向原告返款购房款265000元，但其他款项与被告无关，被告不同意返还。涉案装修款与被告无关，系他人收取且被告非装修合同的主体，不应承担责任。对于原告已付违约金，应以其实际支付的购房款为计算标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告罗敏提交的证据及陈述，本院经审理查明认定事实如下：2018年1月15日，许平、林伟航与罗敏签订广东省房地产买卖合同1份，约定罗敏向许平、林伟航购买其位于中山市××××号广昇深中优荟4幢404房，房产交易总额为315000元，其中定金50000元，罗敏于2018年1月20日前一次性付清全部剩余房款265000元。双方同意在本合同签订之日起270日内携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，并同意于2018年9月1日由林伟航、许平将房地产交付给罗敏使用。林伟航、许平中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作林伟航、许平中途悔约处理，本合同即告解除，林伟航、许平应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给罗敏；如罗敏违约，导致林伟航、许平解除合同、追讨剩余购房款、违约金等所产生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）由罗敏承担。合同还约定其他条款。合同补充协议约定，罗敏应于2018年1月20日前向林伟航、许平支付总价款315000元购房款，在罗敏付清全部购房款及物业专项维修基金后七日内，林伟航、许平将涉案房屋交付罗敏使用；林伟航、许平如未按时交付该房地产超过90日，罗敏有权解除合同，林伟航、许平应无息退还罗敏已付购房款并向其支付已付购房款3%的违约金。另查明，罗敏分别于2018年1月13日、1月15日向温丽梅支付50000元、向李伟健支付50000元、向斗门区白蕉镇东盛百货店支付49000元。珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）于2018年1月15日向罗敏开具收据两张，分别载明收到罗敏支付案涉房屋购房款265000元及装修款85000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。罗敏、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议，系当事人的真实意思表示，其内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案合同目前因林伟航、许平无法履行合同义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案合同履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。罗敏诉请判令解除涉案商品房买卖合同及其补充协议，并要求林伟航、许平退还购房款，对前述诉求林伟航、许平予以同意，本院对该部分事实理由不再单独论述。关于罗敏已付购房款的问题。罗敏主张已付清涉案房屋购房款315000元，但林伟航、许平主张，罗敏已付购房款的金额为265000元。根据罗敏提交证据显示，除广昇公司确认收到其已付购房款265000元以外，罗敏提交的交易记录未能证明其有向林伟航、许平支付过相关款项，对于罗敏主张已付的剩余50000元购房款，其未能提交充分证据予以证明，且林伟航、许平亦不予以确认，故对罗敏该主张，证据不足，本院不予采信。关于逾期交房违约金的问题。虽然涉案合同约定林伟航、许平应于2018年9月1日向其交付涉案房屋，但合同补充协议同时约定，罗敏在付清全部购房款及物业专项维修基金等应付款7日内，林伟航、许平向其交付房屋。即在本案中，林伟航、许平向其交付房屋的条件未成就，罗敏主张因林伟航、许平逾期交房而解除合同并据此要求其支付违约金，理据不足，本院不予支持。但同时，罗敏所主张之违约金实际是基于林伟航、许平违约导致其利益受损所提出，而经审查，涉案合同除前述关于逾期交房及逾期办证的违约约定外，双方关于因林伟航、许平违约导致合同无法履行时，林伟航、许平应付的违约责任并未作具体约定。本院认为，在涉案房地产买卖合同未约定林伟航、许平根本违约导致合同无法履行时罗敏的损失赔偿标准的，罗敏因林伟航、许平违约所产生的损失可参照年利率6%，从罗敏付款之日起计算至林伟航、许平实际清偿欠款之日止来确定损失数额。罗敏主张9450元违约金，数额未超过前述计算标准，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告罗敏与被告林伟航、许平于2018年1月15日签订的广东省房地产买卖合同及补充协议；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗敏退还购房款265000元并支付违约金9450元。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7484元，减半收取为3742元（该款原告已预付），由原告罗敏负担1251元，由被告林伟航、许平负担2491元（两被告负担部分于本判决生效后迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年七月二十四日书记员 梁敏霞孙永辉