浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0324民初1331号 原告（反诉被告）：陈恩慈，女，1953年8月3日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：胡金福，浙江泽商律师事务所律师。 被告（反诉原告）：翁飞云，女，1955年1月15日出生，汉族，住永嘉县。 被告（反诉原告）：王玲俐，女，1976年12月6日出生，汉族，住永嘉县。 被告（反诉原告）：王玲海，男，1978年3月24日出生，汉族，住永嘉县。 三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：吴剑亮，北京盈科（温州）律师事务所律师。 三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：陈群飞（系被告王玲海的妻子），女，住永嘉县。 原告陈恩慈（以下称原告）与被告翁飞云、王玲俐、王玲海合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理。同年3月11日，被告翁飞云、王玲俐、王玲海（以下称被告）提起反诉，本院依法予以受理并进行合并审理。本院依法适用简易程序于2019年3月14日对本案第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，遂转为普通程序并组成合议庭于2019年6月13日第二次公开开庭进行了审理。原告陈恩慈及其委托诉讼代理人胡金福，被告翁飞云、王玲俐、王玲海的共同委托诉讼代理人吴剑亮、陈群飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈恩慈向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与王龙福、被告翁飞云于2008年7月11日签订的房屋买卖协议书合法有效。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年7月11日，经永嘉县瓯北镇鑫顺房产中介介绍，原告与王龙福（已亡故）、被告翁飞云签订了房屋买卖协议书，约定：王龙福及被告翁飞云将其所有的一个王家坞一期安置房指标有偿转让给原告，转让价款为94000元。协议签订后，原告按约支付转让价款并缴纳集资建房款项。经摸文确定，原告的房屋为坐落于永嘉县。现房屋已交付原告占有使用，但至今未办理产权登记及过户手续。现因王家坞村旧村改造，需要拆迁原告的房屋。原、被告签订的房屋转让协议未违反法律、行政法规的强制性规定，原告已按约履行全部的合同义务，依法应享有该安置房的所有权利。故原告提起诉讼。 原告在庭审中补充陈述：王龙福及被告翁飞云曾将涉案安置房指标作价94000元转让给蒋大明，后蒋大明以350000元价格转让给原告；后原告与王龙福及被告翁飞云签订了本案的《房屋买卖协议书》，确认将涉案安置房指标转让给原告的事实，该份《房屋买卖协议书》上载明的“按原来老合同执行”是指按王龙福、被告翁飞云与蒋大明签订的《房屋卖尽契》执行；同时，原告自愿承担本诉诉讼费。 被告翁飞云、王玲俐、王玲海共同辩称，本案《房屋买卖协议书》签订时，王龙福并未身故，但未在协议书上签名。原告未交付合同载明的转让价款94000元。安置房前三期集资建房款由蒋大明缴纳，最后一期款项由原告缴纳。综上，本案《房屋买卖协议书》是否成立由法院认定，若成立被告认为本案《房屋买卖协议书》有效。根据合同的相对性，王龙福、被告翁飞云与蒋大明存在合同关系，蒋大明出售安置房权益给原告，王龙福应当在本案《房屋买卖协议书》上签名，但王龙福未签名确认，本案应当追加蒋大明为第三人。 反诉原告翁飞云、王玲俐、王玲海共同向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告陈恩慈支付反诉原告因安置房实际面积超出合同约定面积而产生的差价款40万元；2.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告对涉案安置房指标及安置房出卖给反诉被告无异议，根据《房屋买卖协议书》的约定，本案的安置房指标所对应的房屋建筑面积应为“约120平方米”，而安置房建成后实际建筑面积为149.14平方米，增加了29.14平方米，差比24.28%，参照房地产行业3%的误差，应当予以调整交易价格。因《房屋买卖协议书》未对房屋实际面积发生变动约定相应的处理办法，反诉原告认为反诉被告应当就超出面积部分补足差价；落款时间为《房屋买卖协议书》上载明的“按原来老合同执行”是指按王龙福、被告翁飞云与蒋大明签订的《房屋卖尽契》执行。 反诉被告陈恩慈针对反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回反诉请求。《房屋买卖协议书》涉及的是安置房指标权益转让。虽然协议书载明房屋建筑面积为120平方米，但是王龙福与反诉原告翁飞云将安置房指标出卖给蒋大明时，安置房建筑面积尚未确定。根据蒋大明与王龙福签订的协议，安置房面积的增加或减少均由受让人直接向村委会缴纳价款。现反诉被告已按约向村民委员会缴纳超出面积的集资建房款，故反诉原告的反诉请求不成立。现城中村改造的拆迁货币补偿价格为每平方米12000元，反诉原告诉称的每平方米17000元没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦依职权对潘丽玲、郑庆林谈话并形成谈话笔录，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.潘丽玲、郑庆林的谈话笔录。潘丽玲陈述，其经营永嘉县瓯北镇鑫顺房产中介，其与郑庆林合作促成涉案安置房指标买卖；原告与蒋大明夫妻签订《房屋买卖协议书》后，王龙福、被告翁飞云亦同意将涉案安置房指标出卖给原告，故重新签订《房屋买卖协议书》，王龙福让其女儿即被告王玲俐代签其名字。郑庆林陈述，其与潘丽玲合作介绍涉案安置房指标买卖，第二手房东将涉案安置房指标出卖给原告后，第一手房东也同意将涉案安置房指标出卖给原告，让其女儿代签《房屋买卖协议书》。经质证，原、被告对该两份谈话笔录均无异议，本院予以认定。2.原告提供的落款时间为2008年7月11日的《房屋买卖协议书》。经质证，三被告均表示《房屋买卖协议书》上的“王龙福”系由被告王玲俐代签，对被告翁飞云、王玲俐的签名的真实性无异议，《房屋买卖协议书》是否成立，由法院认定。本院认为，三被告对“翁飞云”、“王玲俐”签名的真实性无异议，且原、被告均确认“王龙福”系由被告王玲俐代签，本院对该份证据的真实性予以认定，至于《房屋买卖协议书》是否成立，待本院认为部分详述。2.原告提供的《房屋卖尽契》。经质证，三被告均表示《房屋卖尽契》已载明建筑面积为120㎡。本院认为，三被告均未对该份证据的真实性提出异议，本院对真实性予以认定。3.原告提供的落款时间为2008年7月2日的《房屋买卖协议书》。经质证，三被告均表示对该份证据不知情。本院认为，结合潘丽玲、郑庆林的谈话，原告与蒋大明、沈爱乐签订了该份《房屋买卖协议书》，本院予以认定。4.三被告提供的《王家坞村村民安置房集资合同》。经质证，原告表示对三性无异议，但是落款时间为2008年7月11日的《房屋买卖协议书》上的王龙福的签名是否系其本人所为，并不影响该协议书的效力。本院认为，原告对该份证据的三性无异议，本院予以认定。5.三被告提供的王家坞村安置房决算书。经质证，原告表示对三性无异议，但认为该份证据无法证明被告的反诉主张。本院认为，原告对该证据的三性无异议，可以证明涉案安置房指标经摸文确定房号为15幢1单元502室，建筑面积为149.14平方米的事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王龙福与被告翁飞云系夫妻关系，均系永嘉县瓯北街道王家坞村村民。被告王玲海、王玲俐系王龙福与被告翁飞云的子女。王龙福分得一个王家坞村安置房指标。2004年9月23日，王龙福、被告翁飞云与蒋大明签订了一份《房屋卖尽契》，约定：王龙福、翁飞云自愿将私有的村民安置房期货住宅计划壹套出卖给蒋大明为业，该房坐落在永嘉县村民安置房，其幢号室号以今后摸文定位为准，计建筑面积约120平方米，卖价按王家坞村购房合同书确定的原价出卖，另受买方一次性外加支付给出卖方玖萬肆仟元整，立本契约之日双方当即房款两清；房屋今后按承建单位统一设计交付给受买方，其层次朝向的差价和房屋建筑面积今后如有增加或减少以及应缴的一切购房款均由受买方自己直接向村委会或有关部门缴纳清楚，不关出卖方之事。王龙福及被告翁飞云均在《房屋卖尽契》的出卖人处签名并按指印确认，蒋大明则在受买人处签名并按指印确认。签订《房屋卖尽契》后，蒋大明按约支付了指标转让款94000元。受让涉案安置房指标后，蒋大明缴纳了集资建房款265000元。2008年7月2日，蒋大明经永嘉县瓯北镇鑫顺房地产中介介绍，将涉案安置房指标出卖给原告，并签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议书载明：甲方为王龙福、翁飞云、蒋大明，乙方为陈恩慈，甲方有座落于温州市瓯北镇王家坞村安置房指标壹间（套），计建筑面积约120㎡，自愿出卖给乙方（陈恩慈）为业，每平方米价格按村原价，总房价外加350000元；立本协议之日，乙方付甲方定金50000元，其余房款于2008年7月30日前付清。该份《房屋买卖协议书》的房屋出卖人处有“蒋大明”和“沈爱乐”的签名和指印，陈恩慈亦在房屋买受人处签名并按指印。2008年7月11日，原告与被告翁飞云签订了一份以王龙福、翁飞云为房屋出卖人（甲方），以陈恩慈为房屋买受人（乙方）的《房屋买卖协议书》，该协议书载明：甲方有座落于温州市瓯北镇王家坞村安置房指标壹间（套），计建筑面积约120㎡，自愿出卖给乙方为业；双方约定每平方米价格按村原价格，总房价外加玖万肆仟元，当日付清；甲方无偿提供协助乙方以后摸文、交款、认购、结算等一切手续，并无偿协助乙方去有关部门办理公证、房产证、土地证转户手续，如有未详细提到之事，按原来老合同执行。被告翁飞云在该协议书的房屋出卖人处签名并按指印确认，被告王玲俐在房屋出卖人处代签王龙福的名字并书写“王玲俐代”，原告在房屋买受人处签名并按指印确认。涉案安置房经摸文确定房号为15幢1单元502室，建筑面积为149.14㎡。原告于2015年1月3日缴纳超面积集资建房款55651元及代垫押金款4300元。涉案安置房现由原告占有使用。 另查明，王龙福于2009年11月26日亡故。 本院认为，本案的第一个争议焦点在于落款时间为2008年7月11日的《房屋买卖协议书》是否成立。三被告认为王龙福并未在《房屋买卖协议书》上签名，且不知情，故该《房屋买卖协议书》不成立。本院认为，涉案安置房指标分配给王龙福，被告王玲俐在该份《房屋买卖协议书》上代签“王龙福”，潘丽玲、郑庆林均陈述，王龙福同意将涉案安置房指标出卖给原告，并授意其女儿即被告王玲俐在上述《房屋买卖协议书》上签名。上述《房屋买卖协议书》已具备合同成立的要件，已然是一份成立的合同。王龙福与被告翁飞云将涉案安置房指标出卖给蒋大明，后蒋大明又将涉案安置房指标出卖给原告，原告重新与王龙福、被告翁飞云签订上述《房屋买卖协议书》，应视为蒋大明已将合同权利义务整体转让给原告，故无需追加蒋大明为本案的第三人。原告未与王龙福、被告翁飞云约定转让价款，可见上述《房屋买卖协议书》载明的转让价款非双方的真实意思表示。除转让价款以外的内容，系原告与王龙福、被告翁飞云的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。 本案的另一争议焦点在于涉案安置房指标系论套出卖还是论面积出卖。原告认为，涉案安置房指标买卖时，涉案安置房的建筑面积尚未确定，涉案安置房指标系论套出卖；而三被告认为合同已明确载明建筑面积约为120㎡，现涉案安置房经摸文确定建筑面积为149.14㎡，故原告另需按现市场价值支付被告超出的29.14㎡的差价。本院认为，本案系安置房指标买卖，买卖时建筑面积尚未确定。《房屋卖尽契》亦约定“王龙福、翁飞云自愿将私有的村民安置房期货住宅计划壹套出卖给蒋大明为业，房屋层次朝向的差价和房屋建筑面积今后如有增加或减少以及应缴的一切购房款均由受买方自己直接向村委会或有关部门缴纳清楚，不关出卖方之事。”蒋大明将安置房指标出卖给原告后，合同权利义务整体转让给原告，且原告与王龙福、被告翁飞云约定如有未详细提到之事按《房屋卖尽契》执行。综上，涉案安置房指标系论套出卖，而非论面积出卖。三被告主张永嘉县瓯北街道王家坞村民委员会规定指标所有人只能出让120㎡建筑面积，但其并未提供证据予以证明，亦未提供证据证明原告应当支付其超面积差价款，应由其承担举证不能的不利后果。原告的反诉请求，于法无据，本院不予支持。原告自愿承担本诉诉讼费，不违反法律规定，本院予以照准。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告陈恩慈与王龙福、被告翁飞云于2008年7月11日达成的《房屋买卖协议书》（除转让价款以外）合法有效； 二、驳回原告陈恩慈的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告翁飞云、王玲俐、王玲海的反诉请求。 案件本诉受理费80元，由原告陈恩慈负担；反诉受理费3650元，由反诉原告翁飞云、王玲俐、王玲海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  陈海鸥 人民陪审员  吕锦亚 人民陪审员  刘雪春 二〇一九年七月三十日 书 记 员  黄燎铖 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn:88/