福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5391号 上诉人（原审原告）：福建省平潭县农业机械公司，住所地福建省平潭县城关东大街21号。 负责人：刘小斌。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：俞裕贵，男，1959年12月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：薛素玲，福建志昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周香香，福建志昂律师事务所律师。 上诉人福建省平潭县农业机械公司（以下简称“平潭农机公司”）、上诉人俞裕贵因返还原物纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初6207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平潭农机公司上诉请求：撤销一审判决第二项，裁定将本案发回重审,或者依法改判。事实和理由：一、一审判决认定平潭农机公司诉请的房屋占用费部分超过诉讼时效，仅支持自2015年10月1日起算的房屋占用费，是错误的，应改判房屋占用费自合同解除之日起计算至实际返还房屋之日止。1.平潭农机公司自2006年启动关闭改制程序，于2010年6月23日经审批后已完成企业改制，此时案涉房屋属于国家财产，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第170条关于“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制”的规定，本案属国家财产受到侵害，应不受诉讼时效限制。2.即使本案诉请的占用费受诉讼时效限制，也未超过诉讼时效。在解除合同后，平潭农机公司留守的工作人员及改制领导小组成员曾多次向各租户催讨占用费并要求收回房屋，俞裕贵口头上也一直承诺会返还占用费，只不过双方一直对占用费标准争执不下，属诉讼时效中断。3.俞裕贵在多次调解时已做出同意履行义务的意思表示，现又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，依法应不予支持。二、一审判决认定的占用费标准过低，应以市场租金标准计收。参照《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第10条规定，房屋使用费参照数额一般有租赁合同租金、转租合同租金、市场租金三个标准，出租人就标准之一主张房屋使用费的，应当支持。俞裕贵在双方解除合同后拒绝搬离并继续占用案涉房屋，导致平潭农机公司损失了案涉房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，而案涉房屋地处县城中心区域，人流量巨大，同地段相类似的房屋租金标准均几倍大于案涉房屋原租金标准，故本案应按照市场租金标准计收占用费，一审判决占用费自2011年起在原合同租金标准的基础上每年递增10%计收，显失公平。 俞裕贵辩称，1.平潭农机公司虽被吊销营业执照，但并未进行注销登记，若案涉房屋系国家财产，应由人民检察院提起诉讼，平潭农机公司无权代为起诉，本案应适用诉讼时效限制。2.平潭农机公司自2010年10月20日、2011年3月18日向部分租户发送《房屋租用户搬离通知书》至起诉前这8年多的时间内，既未向俞裕贵催讨租金，也未与俞裕贵商讨解除合同后续事宜，且平潭农机公司无证据证明其曾委派工作人员进行后续交接，俞裕贵亦未在平潭农机公司所主张的两份信访件上签字，故本案不存在诉讼时效中断情形。3.平潭农机公司迟迟未上门验收并办理相关的交接手续，因此扩大的租金损失不应由俞裕贵承担。平潭农机公司亦无证据证明其曾向相关租户主张权利，其主张参照周边房屋租金标准或者评估价格，以数倍于原租金标准的价格计收租金，显失公平，应不予支持。 俞裕贵上诉请求：撤销一审判决第二项，改判俞裕贵自签收本案起诉状副本之日起至返还房屋之日止参照原租金标准两间650元/月向平潭农机公司支付房屋占用费。事实和理由：1.一审判决推定平潭农机公司向所有租户发出《房屋租用户搬离通知书》并认定平潭农机公司向俞裕贵送达《房屋租用户搬离通知书》的时间为2010年10月20日，不符合客观实际。平潭农机公司仅向部分租户发送上述通知书，俞裕贵在收到本案起诉状副本之前没有收到平潭农机公司解除租赁合同或者搬离店面的任何通知，也未在《房屋租用户搬离通知书》上签名，平潭农机公司提交的《房屋租用户搬离通知书》上“俞裕贵”的签名并非俞裕贵所签。故在俞裕贵收到本案起诉状副本之前，双方租赁合同关系并未解除，俞裕贵仍合法占有案涉房屋，平潭农机公司在其起诉之前，仅能向俞裕贵主张房屋租金，但其未主张，故本案租金已超过诉讼时效。若平潭农机公司主张占用费，也只能从俞裕贵收到本案起诉状副本之日起算。2.一审判决对原租金标准及占用费计算方式均认定错误。第一，案涉房屋原租金标准为两间650元/月，一审判决认定原租金标准为每间650元/月是错误的。俞裕贵与平潭县农机公司改制工作领导小组办公室于2009年2月24日签订了《租房合同书》，约定俞裕贵向平潭农机公司租用房屋2间，租金650元/月。且从平潭农机公司提交的收据来看，2006年至2010年10月，平潭农机公司每月仅向俞裕贵收取租金260元，也不是每间650元/月。另外，平潭农机公司企业改制工作领导小组2017年6月8日的《通知》中亦明确提出“在职工安置和资产处置过度期间，房屋租赁仍延续以前合同，房屋租赁金执行原来测算标准，在未重新招租之前，任何人不得借助任何借口收缴房屋租赁金，或提高或降低房屋租赁金”。故在俞裕贵签收本案起诉状副本之前，双方应继续按照原租赁合同履行，即租金应为两间650元/月。3.在俞裕贵签收本案起诉状副本之后，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，平潭农机公司主张房屋占用费，只能参照原租金标准两间650元/月计算，一审判决认定的占用费计算标准没有事实和法律依据。 平潭农机公司辩称，1.平潭农机公司已于2010年10月20日、2011年3月18日两次向俞裕贵发送《房屋租用户搬离通知书》，且俞裕贵已签收，故双方已于2010年11月1日解除不定期租赁合同关系，之后俞裕贵已无权占用案涉房屋，平潭农机公司有权诉请其归还房屋并支付相应的占用费。2.案涉房屋属国家财产，不受诉讼时效限制，且俞裕贵一直承诺会返还占用费。3.双方租赁关系已于2010年11月1日解除，俞裕贵应返还房屋，因其过错占用至今，应按市场标准计收占用费。4.俞裕贵在一审庭审时已自认其在2010年之后租用两间房屋，租金为每间650元/月。收据载明的是第3间店面在2010年之前的相关数据，且俞裕贵对该收据进行了否认。 平潭农机公司向一审法院起诉请求：1.判令俞裕贵返还占用房屋（位于平潭县城关中埔街农机公司楼下从中埔街口从南向北第2间蜜蜂帮帮及第3间中埔复印便利店）；2.判令俞裕贵支付房屋占用费共计56.4万元，即每间占用费按3000元/月，从2010年11月1日暂计至2018年9月1日，实际以评估为准；3.判令由俞裕贵承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：1995年3月25日，平潭农机公司成立，系全民所有制企业。1995年10月20日，案涉地块权属性质、面积、用途及办公楼的建筑面积通过了土地管理等相关部门的审批。2006年12月31日，平潭农机公司被吊销营业执照，但事后平潭农机公司并未进行注销登记。2009年，俞裕贵租用平潭县城关中埔街平潭农机公司楼下中埔街从南向北第2、3间店面经营蜜蜂帮帮及中埔复印便利店，后于2010年约定每间每月租金650元；双方未签订书面合同，由俞裕贵继续占有使用并支付租金至2010年10月。2010年10月20日，平潭县农机公司企业改制领导小组向平潭农机公司所出租房屋的各租用户发出《房屋租用户搬离通知书》，载明：县农机公司已经县政府决定，实行企业改制，公司解散，固定资产由政府收回，面向社会公开拍卖；为做好拍卖前期各项工作，根据县政府要求，县农机公司各房屋租用户应在2010年10月底前搬离，逾期不搬，责任自负。该通知书上有“俞裕贵”的签名。此后，俞裕贵并未搬离所租赁房屋，并占用至今。 一审法院认为，一、平潭农机公司是否具有诉讼主体资格。俞裕贵辩称平潭农机公司的营业执照已于2006年被吊销，不具有诉讼主体资格，一审法院认为，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条第一款规定：“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行”，企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。虽然平潭农机公司已被吊销营业执照，但并未进行注销登记，平潭农机公司可以自己名义进行诉讼活动，故俞裕贵关于平潭农机公司无诉讼主体资格的抗辩，依法不能成立，不予支持。 二、平潭县农机公司企业改制领导小组向俞裕贵送达《房屋租用户搬离通知书》时间认定。平潭农机公司主张已于2010年10月20日向俞裕贵送达《房屋租用户搬离通知书》，俞裕贵则辩称并非本人签收《房屋租用户搬离通知书》，一审法院认为，一审法院至今已受理多件平潭农机公司诉各店面租户的租赁合同纠纷系列案件，平潭农机公司在系列案件中提交的《房屋租用户搬离通知书》中，部分租户有签字，部分租户未签字。本案中，平潭农机公司出租的各店面相连，平潭农机公司提交的照片亦证实俞裕贵在平潭农机公司楼下中埔街从南向北第2、3间经营蜜蜂帮帮和中埔复印便利店，并参照平潭农机公司提交的信访材料，相比俞裕贵关于未收到搬离通知书的抗辩，平潭农机公司主张已集中向租户送达《房屋租用户搬离通知书》更具有可信性和合理性，平潭农机公司关于已向俞裕贵送达《房屋租用户搬离通知书》的主张，一审法院予以支持。故一审法院认定向俞裕贵送达《房屋租用户搬离通知书》的时间以2010年10月20日为准。 三、对案涉标的物俞裕贵是否应当承担返还义务及支付占用费的义务。本案平潭农机公司、俞裕贵双方共同确认双方自2009年形成事实上的租赁关系，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，依法应视为双方之间成立不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，不定期租赁的合同当事人有权随时解除合同，案涉《房屋租用户搬离通知书》送达时间为2010年10月20日，平潭农机公司主张已与俞裕贵解除不定期租赁合同，于法有据，予以支持，按上述通知书的内容显示应于10月底前搬离，故正式解除合同时间为2010年11月1日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案俞裕贵在合同解除后未搬离案涉合同标的物，自2010年11月1日起继续占有使用已没有合同和法律依据，平潭农机公司诉请俞裕贵返还上述标的物及相应的占用费，于法有据，予以支持。 四、占用费的标准以及诉请占用费的诉讼时效期间是否已届满。对于占用费，平潭农机公司主张俞裕贵应按其主张的市场价格自2010年11月1日起支付至返还占用房屋之日止，俞裕贵对此均不予认可并提出诉讼时效抗辩。一审法院认为，对于占用费的标准问题，因在案涉合同解除后，平潭农机公司并无证据证明其曾向相关租户主张权利，现平潭农机公司主张参照周边房屋租金标准以数倍于原租金的标准计收占用费，显失公平，不予支持。因平潭农机公司未提交证据证明占用期间周边房屋租金标准及变化情况且租赁双方亦无相关的书面约定作为参照依据，故基于公平原则，对于占用费标准，在参照约定租金标准的基础上，同时综合考虑本案双方的合同履约情况及近年来平潭地区经济发展水平不断提高，租金总体呈上涨趋势的现实情况，支持自2010年11月1日起在原合同租金标准的基础上增加10%，以后每满一年在前一年占用费基础上递增10%的幅度计收占用费（即2010年11月1日起至2011年10月31日为原租金的110%；2011年11月1日起至2012年10月31日为原租金的110%*1.1=1.21倍；2012年11月1日起至2013年10月31日止为1.21*1.1=1.331倍，以此类推）。对于俞裕贵提出的诉讼时效抗辩，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行后，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，对于占用费，平潭农机公司未提交证据证明其在俞裕贵未支付费用后至2018年9月20日向一审法院递交材料主张权利前曾向俞裕贵提出支付占用费的请求，长期不行使权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，对已超过诉讼时效的房屋占用费的请求一审法院不予支持，即一审法院仅支持自2015年10月1日起至返还房屋之日止的占用费。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，判决：一、俞裕贵应于本判决生效起十日内向福建省平潭县农业机械公司返还位于平潭县城关中埔街平潭农机公司楼下中埔街从南向北第2、3间商铺；二、俞裕贵应于本判决生效后十日内向福建省平潭县农业机械公司支付房屋占用费（自2015年10月1日起计算至返还房屋之日止，以自2010年11月1日起房屋占用费每间715元/月为基数，以后每满一年在前一年占用费基础上递增10%的幅度计算）；三、驳回福建省平潭县农业机械公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9440元，由福建省平潭县农业机械公司负担7301元，由俞裕贵负担2139元。 二审中，平潭农机公司向本院提交《平潭县综合实验区企（事）业单位改制审核表》，证明平潭农机公司在2010年6月已完成企业改制，案涉房屋是不属于公司经营的国家财产，平潭农机公司的诉讼请求未超过诉讼时效。俞裕贵经质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，平潭农机公司并未注销，即使案涉房屋已收归国有，也未公示，对俞裕贵等租户没有法律效力，且平潭农机公司无权代表国家起诉，应裁定驳回其起诉。本院经审查认为，平潭农机公司提交的改制审核表为复印件，且内容仅体现其改制审核的情况，不能证明平潭农机公司所主张的待证事实，本院不予采纳。 根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于双方解除租赁合同关系的时间问题，即平潭农机公司向俞裕贵送达《房屋租用户搬离通知书》的时间问题。平潭农机公司主张其已向俞裕贵发送2010年10月20日的《房屋租用户搬离通知书》，该通知书租用户接收栏处签有“俞裕贵”字样，但俞裕贵主张该签字并非其本人所签，其未收到该通知书。本院认为，俞裕贵虽主张该通知书上“俞裕贵”的签名非其本人所签，但其并未对此申请笔迹鉴定，结合平潭农机公司诉请其他租户返还房屋、支付占用费的案件中《房屋租用户搬离通知书》的送达、签收情况及平潭农机公司提交的各租户的信访件内容，一审判决认定平潭农机公司已向俞裕贵发送2010年10月20日的《房屋租用户搬离通知书》，并根据该通知书中要求各房屋租用户在2010年10月底前搬离的内容，认定俞裕贵与平潭农机公司之间的租赁合同关系于2010年11月1日解除及俞裕贵自2010年11月1日起继续占有使用案涉房屋应向平潭农机公司支付占用费，有事实和法律依据，本院予以维持。俞裕贵关于“未收到2010年10月20日的《房屋租用户搬离通知书》，双方租赁合同关系自其收到本案起诉状副本时才解除，在此之前其系合法占有案涉房屋，占用费只能从俞裕贵收到本案起诉状副本之日起算”的主张，缺乏依据，本院不予采纳。 关于平潭农机公司诉请的占用费是否存在部分超过诉讼时效的问题。虽然平潭农机公司已进行企业改制，但案涉店面并不属于《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第170条规定的“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产”，平潭农机公司据此主张其诉请的占用费不受诉讼时效期间限制，与事实不符，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。平潭农机公司主张其在解除合同后曾多次向各租户催讨占用费并要求收回房屋，构成诉讼时效中断，且俞裕贵承诺会返还占用费，现俞裕贵又抗辩占用费超过诉讼时效，应不予支持。本院认为，平潭农机公司提交的证据不足以证明其曾向俞裕贵催讨占用费，其主张本案存在诉讼时效中断情形，缺乏充分的证据支持；平潭农机公司提交的各租户的信访件上虽有各租户愿意交还8年租金的表述，但信访件落款处的姓名均系打印而非手签，俞裕贵亦否认其在信访件上捺印，平潭农机公司又未提交其他证据佐证，其据此主张俞裕贵承诺会返还占用费，依据不足，对平潭农机公司上述主张，本院均不予采纳。一审判决认定2015年10月1日之前的房屋占用费已超过诉讼时效，仅支持2015年10月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费，有事实和法律依据，本院予以维持。俞裕贵关于“双方租赁合同关系自其收到本案起诉状副本时才解除，在此之前平潭农机公司仅能向其主张租金，但平潭农机公司未主张，故本案租金已超过诉讼时效”的主张，缺乏依据，本院不予采纳。 关于原租金标准问题。本案双方均认可俞裕贵向平潭农机公司租用两间房屋，但平潭农机公司认为双方约定的租金标准为每间650元/月，而俞裕贵则认为双方约定的租金标准为两间650元/月。本院认为，俞裕贵于2009年2月24日与平潭县农机公司改制工作领导小组办公室签订的《租房合同书》第三条约定“租金每月650元”，并未明确写明650元/月是一间房屋的租金还是两间房屋的租金，而俞裕贵在2018年12月6日一审庭审过程中自认原合同租金是“2010年的时候是1间650元，我有租了两间”，在法庭辩论阶段亦陈述“平潭农机公司只能主张原合同的650元每月每间的租金”，故一审判决认定双方于2010年约定每间每月租金650元，并无不当，本院予以维持。 关于占用费的计算标准问题。如前所述，俞裕贵租用平潭农机公司楼下中埔街从南往北第2间及第3间店面，原租金标准为650元/月/间，平潭农机公司主张应参照周边房屋租金价格按照3000元/月/间的标准计收双方解除租赁合同之后的占用费，但本案平潭农机公司并未举证证明在俞裕贵占用期间同地段同类型店面的租金标准及租金涨跌变化情况，且在案证据亦无法证明双方有关于调整租金价格的约定，平潭农机公司主张按照3000元/月/间的标准计收解除租赁合同之后的占用费，缺乏依据，本院不予采纳。俞裕贵主张应参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，按照原租金标准支付占用费，但该规定系对房屋租赁合同被认定无效时房屋占有使用费的计算标准进行认定，而本案诉争的系双方解除租赁合同关系后的占用费，且本案占用费自2010年解除合同至今跨越多年，不宜参照适用上述规定。一审判决参照原租金标准，同时考虑到本案双方的履约情况及近年来平潭地区经济发展水平不断提高，租金总体呈上涨趋势的现实情况，认定占用费计算标准为自2010年11月1日起在原租金标准的基础上增加10%，以后每满一年在前一年占用费基础上递增10%，平衡了双方利益，已臻合理，本院予以维持。 综上所述，平潭农机公司、俞裕贵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9440元，由福建省平潭县农业机械公司负担7301元，俞裕贵负担2139元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年七月二十五日 法官助理龚蓉 书记员林婷