上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初2633号原告：陆智裕，男，1997年8月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：杨晶晶，上海孚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆时俊(系原告陆智裕之父)，男，1970年7月10日生，汉族，住上海市松江区。被告：朱明，男，1973年3月15日生，汉族，住上海市松江区。被告：夏冬梅，女，1978年1月25日生，汉族，住上海市松江区。上列两被告的共同委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。第三人：曹园林，男，1966年9月11日生，汉族，住上海市松江区。第三人：周君，女，1966年2月11日生，汉族，住上海市松江区。原告陆智裕与被告朱明、夏冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序于2019年3月28日公开开庭进行了审理。嗣后，依原告申请，本院追加曹园林、周君为本案第三人参加诉讼，并于2019年5月21日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨晶晶、陆时俊，被告朱明及两被告的共同委托诉讼代理人马继杰到庭参加了两次庭审，第三人曹园林、周君到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告支付购房款39万元。事实和理由：两被告系夫妻，向原告购买了松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)，约定购房款为158万元(人民币，下同)。原告已依约将案涉房屋交付两被告，但直至起诉之日，原告只收到购房款119万元。为维护自身合法权益，故而起诉。两被告共同辩称，确实就案涉房屋与原告签订了买卖合同，约定购房款为158万元，款项皆已付清，且两被告为购买该房实际支付了170万元。交易过程中原告委托第三人周君与被告办理售房事宜。2016年7月25日原、被告还在奉贤区公证处办理了相关的公证手续，当时原告及其父陆时俊均认可已收到约定的总价款158万元。案涉房屋也已登记至两被告名下。综上，不同意原告的诉请。第三人曹园林述称，案涉房屋本由原告卖于其，其是为女儿买的房，但女儿嫌楼层高不想要，其遂又将案涉房屋以170万元卖给了被告，并全权委托第三人周君办理相关事宜。因房屋系动迁安置房，需要原告配合办理公证，原告提出房价涨了要一点补偿。经协商，最终其给了原告3万元补偿，原告这才去办理了公证。综上，原告诉请毫无道理。第三人周君述称，其系原告与第三人买卖案涉房屋时的中介公司经办人，曹园林在购买时即称，房屋是买给女儿的，若女儿不满意则有权转让给第三方，原告对此表示同意，买卖合同中对此也有相关表述。因为是动迁房，曹园林提出钱款付清后再要求原告配合办理过户。后来曹园林不需要该房屋了，就委托其再次出售。因被告有意购买，其就带看了房屋，还代曹园林与被告签订了买卖合同并代收了购房款。交易过程中需要原告配合办理公证手续，但原告之父陆时俊提出房价涨了要求补偿20万元。经过沟通，最终解决方案是曹园林给原告3万元辛苦费并由原告协助办理公证。事实上也照此履行了，各方“皆大欢喜”。不曾想，原告此后又提出要钱。再后来的事情其就不清楚了，只是听闻原告为了要钱还曾补办了产证，但并未对房屋过户至被告名下造成影响。其认为，案涉房屋系原告以119万元卖给曹园林，再由曹园林卖给被告。对于原告主张的总房价款158万元，鉴于原、被告之间此前根本不认识，是不可能协商确定该房价的。此外，如果不是当初协调好以3万元解决问题，被告肯定不会购买案涉房屋的，正是由于原告在收取3万元后积极配合办理了公证手续，交易才能继续。本院经审理认定事实如下：2015年10月9日，经案外人上海松善房产中介经纪事务所居间，原告作为出卖人、甲方，与第三人曹园林作为买受人、乙方签订《买卖合同》，约定由乙方向甲方购买案涉房屋，净到手价119万元，乙方于2015年10月9日付定金5万元、于2015年10月11日付部分房款45万元、于2015年11月30日前付部分房款50万元，双方商定等甲方产证办出后，双方进行委托公证，乙方拿到委托公证书后，将剩余房款19万元支付甲方，如该产权证不能进行委托公证，则等双方进行产权过户时一次性付清。甲方于2015年11月30日之前交房交钥匙。乙方第二次付款时，甲方将该房的动迁协议原件交付中介保管。合同上另有手写字体列明：“在该房产交易过程中，甲方必须积极配合乙方、中介方提供一切手续资料，随叫随到，无条件配合”“该房产证过户到任何人名下，甲方不得干涉，积极配合”等内容。上述合同签订后，截至2016年4月24日，第三人曹园林向原告支付了前述119万元购房款。2016年4月24日，原告出具《承诺书》，载明“本人陆智裕出售松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室给曹园林，现全部购房款本人已收到。由于该房暂时不能过户，本人承诺购买方曹园林，如曹园林就该房办理委托公证时，本人随叫随到，积极配合，及时提供有关材料及有效证件。如不配合，故意拖延，由此造成所有后果，本人愿承担法律责任，并赔偿所有由此带来损失！”2016年5月30日，第三人周君与被告朱明签署房地产买卖居间协议，抬头处列明的出卖方、甲方为原告和周君，乙方为朱明，约定由乙方向甲方购买案涉房屋，总价170万元，2016年5月30日当天支付购房定金5万元，次日支付购房款55万元并提前交房给乙方，2016年7月31日前支付购房款110万元并做好委托公证手续。乙方支付购房佣金1.5万元等。该协议甲方落款处有“陆智裕周君代”的签名内容，被告朱明在乙方落款处签字，并由上海涵信房地产经纪事务所(以下简称“涵信房产”)在居间方落款处盖章。庭审中，两第三人均称，周君之所以以原告名义签署协议，系因案涉房屋产权尚登记在原告名下，过户事宜亦需原告配合，为方便过户，遂如此操作。对于为何将自己的名字也写在该协议抬头处，第三人周君称，其系受曹园林全权委托卖房，鉴于真实的出卖方就是曹园林，本应列曹园林之名在甲方处，但由于曹园林当时不在场，其就列上了自己的名字。当天，朱明支付定金5万元，并由涵信房产向其出具收据，载明现金收款5万元，收款事由为案涉房屋定金，收款人列写为“陆智裕周君代”。次日，朱明又支付了55万元，并仍由涵信房产出具收据，载明转账收款55万元，收款事由为案涉房屋购房款，收款人仍列写为“陆智裕周君代”。2016年7月25日，原告作为甲方、卖售人，与两被告作为乙方、买受人签订《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》约定由乙方向甲方购买案涉房屋，总价款为158万元，甲方于2016年7月24日前腾房并通知乙方验收交接。乙方于2016年7月24日前支付158万元，双方于2019年7月31日前共同向房产交易中心申请办理过户。该合同自公证处公证之日起生效等。同日，原告作为承诺人，在一份《房屋买卖补充协议》上签字，协议内容为原告承诺将案涉房屋公证给夏林弟(被告朱明称系其岳父)，由于该房屋为动迁房，现不能进行正常的过户手续，原告承诺该房屋按照国家政策允许过户时，必须无条件积极配合办理过户手续，并协助提供过户所需的资料及有效证件。过户中所生一切税收、费用由购房者承担等。在该协议正文下方、落款处上方，手写有“同时双方协议对本次第三方公证补偿给陆智裕共计叁万元”的内容，并有“陆时俊”的签名。落款处下方列有“购房者：朱明夏冬梅”。同日，第三人周君向被告朱明出具收条，载明“收到朱明购房款人民币伍万元整(￥50000)，现全部房款已付清”。同日，原告至上海市奉贤公证处办理公证，公证了《声明书》和《委托书》各一份。《声明书》列明的声明人系原告，声明内容有：1.原告系案涉房屋当时的权利人，于2016年7月25日，和两被告签订了《上海市房地产买卖合同》，将案涉房屋转让给两被告。2.两被告于2016年7月25日已支付购房款158万元给原告，案涉房屋总价为158万元。该房屋已于2016年7月20日由原告移交给两被告。3.2016年7月25日，原告与夏林弟就案涉房屋签订《委托合同》，同时签署了《委托书》，若原告单方擅自终止该《委托合同》、《委托书》，原告自愿承担一切法律责任。《委托书》的委托人为原告，受托人为夏林弟，内容为原告将案涉房屋出售给两被告，原告因故无法亲自办理出售该房屋的相关事宜，特全权委托夏林弟为委托人的代理人，委托权限范围系附录中所列的全部共计14项权利，委托期自涉案房屋可以上市交易之日起至委托书中的委托事项办理完毕止。此外，公证档案中还留存了一份收据，载明金额为158万元，收款方式为转账，入账时间为2016年7月25日，交款人为朱明，收款事由为购买案涉房屋，收款人为原告。嗣后，案涉房屋产权已转移登记至两被告名下，产证号为沪(2019)松字不动产权第007743号。审理中，第三人周君称，两被告和曹园林之间买卖案涉房屋的真实价格为170万元，其也确实向两被告收取了购房款170万元，并已转付曹园林。第三人曹园林对此表示确认。上述事实，有《买卖合同》、银行账户明细清单、房地产买卖居间合同、银行业务回单及转账凭条、收据、《上海市房地产买卖合同》、收条、《声明书》及其公证书、《委托书》及其公证书、上海市不动产证及当事人陈述等证据在案佐证。审理中，原告称，曹园林在付清119万元购房款后，要求解除合同，双方也口头协商解除了合同，并经曹园林介绍，原、被告达成了前述买卖合同，约定由被告向原告购买案涉房屋，曹园林所付119万元购房款转为被告支付的首付款。第三人曹园林否认与原告之间解除了房屋买卖合同，并认为其与原告之间的房屋交易已经完成，被告是向其购买了案涉房屋。且原告和两被告并未实质磋商，房价款无论是实际的170万元还是合同价158万，均与原告无涉。审理中，两被告称，其购买案涉房屋实际支付了170万元购房款，之所以合同约定总价为158万元是为了避税。且价格均是被告和第三人之间磋商的，原告并未参与议价，而仅是在公证之时配合出现。审理中，第三人周君均称，由于在配合公证之时，原告提出要加价20万元，当时闹得很不愉快，后经过中介斡旋，提出解决方案为给原告支付出场费、辛苦费3万元，原告也不再提加价之事，最终原告同意了该方案。关于该3万元，两第三人均称系由曹园林实际支付，被告对此亦未否认，但原告则称，一则其认为该3万元系被告所付，二则该3万元是交易之外的配合办理公证的费用，并非两第三人所称的兜底解决方案。关于房价款，既然合同约定是158万元，被告就应按约支付。审理中，关于原告的诉请，被告有针对性地强调两点：一是根据经过公证的《声明书》及公证档案中的收据载明的内容，足以认定原告已确认收到158万元购房款之事实。二则，周君向被告出示了关于案涉房屋的原始材料，还能提供房产证原件及原告的身份证、户口簿复印件，鉴于此，被告纵未看到委托书，但也有理由相信周君受原告委托出售房屋。对此，原告回应性指出：一则，公证手续本身是为了办理过户之需，《声明书》和前述收据也仅为公证材料所需，但是否支付房款应也事实为据，原告在出具《声明书》时未仔细阅读上载内容，确有过失，但不能仅凭《声明书》及前述收据就不顾事实，认定原告已收到158万元。二则，原告不认可第三人周君所称的中介经办人身份，原告也从未委托周君进行过案涉房屋的交易及代收款项。本院认为，首先，根据在案证据所反映的事实，本案交易过程应系原告将案涉房屋卖于第三人曹园林后，在仅剩最终的过户登记未完成之时，经两方协商，又将案涉房屋卖给了两被告。前后两个买卖合同关系虽出卖方相同(均系原告)，且在购房款方面存在一定牵连(两被告所负购房款中的119万元系由前交易转换而来)，但两者之间毕竟隶属于不同的法律关系。在前后合同均为有效的情况下，原告作为后合同关系的甲方，有权要求作为乙方的两被告按约履行付款义务，两被告也应按约支付购房款。其次，虽然根据已查明的事实，两被告确实已为购买案涉房屋支付了170万元购房款，但该款项的收取对象系第三人周君或者说是第三人曹园林，并不能直接约束原告。一方面，本案中并无证据显示原告曾委托周君向两被告出售案涉房屋并办理相关事宜，两第三人也自认周君系代表曹园林完成曹园林与两被告之间的房屋交易。在此情况下，周君以原告名义与被告签订房地产买卖居间合同及收取房款的行为对原告并无拘束力。另一方面，两被告未尽到审慎注意义务，在未确定周君是否取得原告授权的情况下就贸然将款项支付给周君，由此产生的不利风险，应由其自行承担。最后，两被告虽将经过公证的《声明书》及公证档案中的收据作为原告已确认收到158万元的有力证据，但该证据所载付款内容确实与事实不符，本院尚难据此认定被告之主张。至于两第三人力主的、两被告亦表示认可的所谓原告在收取3万元辛苦费或出场费后就无条件配合办理相关手续、不再加价的陈述，因缺乏有效的证据佐证，本院亦难以采信。综上，本院统合案情认为，原告的诉请有合同及法律依据，应予支持。至于被告在交易中可能因多付房款而受有损失一事，可另循合法途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：被告朱明、夏冬梅于本判决生效之日起十日内支付原告陆智裕购房款39万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,150元，减半收取3,575元，由被告朱明、夏冬梅负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇一九年七月十五日书记员  周昳歆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。