四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1403民初746号 原告：四川复地黄龙房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市彭山区牧马镇白鹤村9组。 法定代表人：唐冀宁，董事长。 委托诉讼代理人：何姝，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雨昕，四川恒和信律师事务所律师。 被告：金莉莉，女，生于1978年12月27日，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：包树林，四川督政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李立新，四川督政律师事务所律师。 原告四川复地黄龙房地产开发有限公司（以下简称复地黄龙公司）与被告金莉莉追偿权纠纷一案，原告申请诉前财产保全，本院已依法采取了保全措施。原告于2019年4月11日提起诉讼，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告复地黄龙公司的委托诉讼代理人何姝、刘雨昕、被告金莉莉及其委托诉讼代理人包树林均到庭参加了诉讼。诉讼过程中，原告对诉讼请求进行了两次变更，变更后案件性质为房屋买卖合同纠纷。本案现已审理终结。 原告复地黄龙公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、解除原、被告于2017年1月16日签订的《商品房买卖合同》及附件；2、判令被告协助原告到房产管理部门注销商品房买卖合同备案及预告登记（合同签约备案号：51309）、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续；3、判令被告向原告支付违约金507776.2号；4、判令被告向原告赔偿律师代理费40000元；5、判令被告承担诉讼保全担保保险费3500元；6、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2017年1月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于彭山区牧马镇“黄龙溪谷”商品房，建筑面积为199.93平方米，商品房总价款为2538881元，被告采取房屋按揭贷款方式付款，首期支付购房总价款的50%，即1278881元，剩余1260000元通过向华夏银行股份有限公司成都天府支行（以下简称华夏银行天府支行）贷款支付。合同及补充协议签订的同时，原、被告与华夏银行天府支行签订编号为CD01P10120170018的《个人房屋抵押借款合同》，约定原告对被告的个人贷款承担阶段性担保。后因被告违反贷款合同的约定，导致原告承担了担保责任。被告的行为已经严重违反合同约定及法律规定，损害了原告的合法权益，故原告起诉至法院。 被告金莉莉辩称，1、司法实践应坚持贯彻合同法鼓励交易的价值取向，原告请求解除《商品房买卖合同》的主张不应得到支持；2、原告解除《商品房买卖合同》及附件、收回房屋的主张无法律依据。原告主张解除合同之条款的条件是“贷款合同被解除”，而本案贷款合同尚未被解除则解除《商品房买卖合同》的条件尚未成就，不能适用解除合同及附件的条款。原告据以解除的合同系格式合同，原告对其有权解除房屋买卖合同的条款未尽充分提示、说明义务，该条款无效。由于原、被告所签订的合同及附件项下的权利义务已基本完成，合同主要内容已实际履行完毕，且被告亦无违约行为，原告无权解除合同；3、原告主张解除合同的行为不符合双方的交易目的，违背公平原则，不利于交易的稳定，不应得到支持；4、被告在与原告的商品房买卖合同关系中无违约行为，不应承担违约金，即使要承担违约金，原告主张的违约金过高，请求予以减少；5、原告主张的律师费及诉讼保全担保保险费于法无据，不应得到支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告复地黄龙公司为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料： 1、原告的营业执照、被告的身份证复印件，证明原、被告主体适格； 2、商品房买卖合同、补充协议，证明被告以按揭贷款的方式购买案涉房屋，房屋总价2538881元，双方建立了商品房买卖合同关系，补充协议中载明了被告通讯地址，并约定了违约责任； 3、个人房屋抵押借款合同及公证书，证明原、被告与华夏银行天府支行签订了个人房屋抵押借款合同并办理了具有强制执行效力的债权公证文书，抵押合同中载明了借款金额、还款方式、担保责任和担保范围以及违约责任，同时还约定华夏银行天府支行按照合同上载明的被告的住所联系方式发送所有文书，视为送达； 4、华夏银行发送给被告的《提前到期通知书》、《提前到期通知书》的邮寄回单和送达情况、成都市公证处发送的《债务核实函》，证明因被告未按照合同约定还本付息，华夏银行天府支行已于2019年3月1日按照《个人房屋抵押借款合同》约定的地址向被告邮寄了《提前到期通知书》。同月12日，银行向成都市公证处申请出具执行证书，次日，公证处向原告发送《债务核实函》； 5、华夏银行发送给原告的《履行保证责任通知书》、原告归还本金及利息的还款凭证、原告支付公证费的支付凭证、贷款结清通知书，证明因被告未归还贷款本息，银行向原告发送《履行保证责任通知书》并从原告账户内扣划了被告的贷款本金、利息、罚息、复利及公证费共计1180595.63元，为此，银行向原告出具贷款结清通知书； 6、原告发送给被告的《限期还贷通知书》、邮寄回单及送达情况、变更地址短信截屏、按变更后地址邮寄的回单及送达情况，证明原告代被告支付款项后，按照《商品房买卖合同》约定的地址及变更后的地址向被告发送了《限期还贷通知书》，要求被告偿还原告所承担的全部款项，并承担违约责任； 7、《解除合同通知函》、邮寄回单及送达情况，证明被告未在原告送达限期还贷通知后7日内，一次性付清房款、利息、违约金等费用，原告行使合同约定解除权，并按照合同约定的地址及变更后的地址发送了《解除合同通知函》，要求解除《商品房买卖合同》及相关附件； 8、财产保险保单保函、诉讼财产保全责任保险单、保全保险费转款截屏、保全保险费发票，证明原告为申请诉前财产保全向保险公司支付保全保险费3500元； 9、代理合同、律师费支付凭证、律师费发票，证明原告为诉讼已聘请律师并支付代理费40000元。 被告金莉莉对原告所举证据的质证意见如下：对上述证据均无异议，但认为并不能达到原告要求解除《商品房买卖合同》的证明目的，且被告也未收到过任何通知。 上述证据材料经质证，并经审查，本院认为，原告提交的以上证据来源合法、内容客观真实，本院予以确认并存卷佐证。 被告金莉莉为反驳原告的主张提交了以下证据： 1、《商品房买卖合同》、补充协议，证明补充协议第4条第4款、5款约定了合同解除的前提条件，即贷款合同解除，而本案中贷款合同并未解除，故原告不具备合同解除权，且被告仅系轻微违约； 2、案涉房屋截图，证明案涉房屋现已增值，原告要求解除合同违背了公平合理原则和诚实信用原则； 3、微信对话记录和电话通话记录，证明被告数十次与原告方进行联系，愿意清偿所欠购房款，但原告拒绝收款； 4、案涉房屋墙面、墙角、房顶、窖井盖等照片，证明案涉房屋至今不符合商品房质量标准，原告应履行修复完善义务，及时将房屋交付给被告。 原告复地黄龙公司对被告所举证据的质证意见如下： 对第1组证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，由于被告的违约行为直接导致原告代被告偿还了所有本金及利息，被告已经构成根本违约；对第2、3、4组证据的三性均不予认可。 上述证据材料经质证，并经审查，本院认为，被告金莉莉提交第1组证据来源合法、内容客观真实，本院予以确认并存卷佐证；第2组证据因与本案无关，故本院不予采信；第3组证据符合客观事实，本院依法也予以采信；第4组证据，因被告并未提起反诉，且无相应证据予以佐证，故不予采信。 本院经审理认定如下事实： 2015年11月9日，被告购买原告开发的位于彭山区牧马镇“黄龙溪谷”商品房一套，建筑面积为199.93平方米，房屋总价款2538881元。双方为此签订《商品房房买卖合同》一份，合同第五条“付款方式及期限”载明：“买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向华夏银行股份有限公司成都天府支行或住房公积金管理机构借款支付”；第九条“逾期付款责任”载明：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第2种方式处理：2、详见合同补充协议”；第十条“交付条件”载明：“（一）、出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房”；第十二条“逾期交房责任”载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、详见合同补充协议”。另外，合同上载明了被告金莉莉的通讯地址“甘肃省兰州市城关区”及联系电话“189××××7203、177XXXX6969”。 同日，双方签订《合同补充协议》一份，该协议第四条“关于主合同第五条、第九条的补充约定”载明：“1.（3）按揭贷款付款：乙方（即被告）采取按揭贷款付款方式付款，该套商品房建筑面积单价为12698.85元/平方米，总价2538881元。《商品房买卖合同》及其附件签订后当日内，乙方向甲方（即原告）支付房价款的50%，即1278881元。房价款总额的50%，即1260000元，由乙方向华夏银行申请5成20年贷款……4.因乙方违反贷款合同的约定，未按时足额偿还任何一期贷款本息，导致甲方承担责任的（包括但不限于贷款本金、罚款和利息等），乙方必须在接到甲方电话或书面通知七日内归还甲方为此承担的所有款项，并从甲方承担责任之日起至乙方还款之日止，按甲方为此承担的所有款项金额银行同期贷款利率向甲方支付资金占用利息，同时乙方还应向甲方支付甲方为此承担的所有款项总额20%的违约金。因乙方违反贷款合同的约定，贷款合同被解除，导致甲方承担责任的（包括但不限于贷款本金、罚款和利息等），乙方必须在接到甲方电话或书面通知七日内归还甲方为此承担的所有款项，并从甲方承担责任之日起至乙方还款之日止，按甲方为此承担的所有款项金额银行同期贷款利率向甲方支付资金占用利息，同时乙方还应向甲方支付甲方为此承担的所有款项总额20%的违约金，并在上述期限内一次性付清房款的，《商品房买卖合同》及其附件继续履行；如果乙方未在上述期限内一次性付清房款及其他款项的，甲方有权解除《商品房买卖合同》及其附件，并按合同原价收回商品房，并从应退给乙方的房款中扣除甲方为此承担的所有款项、总房款20%的违约金并赔偿甲方其他损失及费用（包括但不限于律师的代理费用）……”。 2017年1月16日，原、被告双方再次签订《商品房买卖合同》一份，并进行了签约备案（备案号为51309），该合同内容与2015年11月9日的合同一致。同日，原、被告与华夏银行天府支行共同签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定被告向华夏银行天府支行借款1260000元，借款期限为20年，自2017年1月16日始至2037年1月16日止，还款方式为等额本息还款,原告提供阶段性担保。其中第10条载明：“等额本息分期还本付息的还款日为：按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日”；第46条载明：“在本合同约定的应由丙方（即原告）承担连带保证责任的事件出现后，乙方（即华夏银行天府支行）有权从丙方开立于华夏银行股份有限公司所有营业机构的任何账户直接扣收本金、利息、罚息、复利等债务……”；第53条载明：“如有下列情形之一的，乙方有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产或要求保证人承担连带保证责任：53.1甲方（即被告）未按本合同约定还本付息……”。该抵押借款合同上也载明了被告的住所为甘肃省兰州市城关区。2017年2月8日，四川省成都市成都公证处根据原、被告的申请，就赋予贷款合同强制执行效力的问题出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》一份，载明：“……丙方自愿为甲方提供连带责任保证，甲方、丙方作出了自愿接受强制执行的意思表示……”。之后，华夏银行天府支行发放了贷款。被告向原告支付了首付款1278881元，并从2017年2月20日起开始偿还按揭款。 2019年3月1日，华夏银行天府支行以被告未按合同约定还本付息为由，按照合同中载明的被告的住所甘肃省兰州市城关区，向被告邮寄《提前到期通知书》，但该邮件并未送达到被告。同月13日，四川省成都市成都公证处向原、被告出具《债务核实函》。2019年4月2日，华夏银行天府支行从原告的银行账户中扣划了被告应偿还的的贷款本金1173950.26元及利息5645.37元，共计1179595.63元。2019年4月4日，华夏银行天府支行向原告出具《履行保证责任通知书》，要求原告代为清偿被告所欠的全部贷款本息1179595.63元及强制执行公证费1000元，共计1180595.63元。同日，原告再次向华夏银行天府支行转账支付了公证费1000元。为此，华夏银行天府支行向原告出具《结清通知书》。同月16日，被告以短信的方式告知原告因其搬家，新地址为兰州市城关区雁新路，手机号为181××××9131，而原告已于同月15日即按照合同载明的被告地址及新地址向被告邮寄了《限期还贷催款通知》，该通知要求被告在收到函件后7日内归还原告所承担的所有款项，并按合同约定承担违约责任。被告于2019年4月18日收到《限期还贷催款通知》函件。2019年4月30日，原告再次向被告邮寄送达了《解除合同通知函》，决定解除与被告签订的《商品房买卖合同》及其相关附件。 另查明，原告为采取财产保全措施支付了保全担保保险费3500元，并因诉讼支付了律师代理费40000元（原告提交了代理合同及代理费发票）。 再查明，原告未将案涉商品房交付被告。 庭审中，本院因原告变更诉讼请求而向原告进行了释明，告知其案件性质已变更为房屋买卖合同纠纷，并询问原告是否坚持变更后的诉讼请求。对此，原告就案件性质的变更无异议，同时坚持变更后的诉讼请求。然被告不同意解除合同，明确表示愿意支付原告代为偿还的贷款本息及公证费1180595.63元。另外，被告还陈述贷款本息已支付至2019年2月20日，原告也陈述被告在2019年1月、2月就存在逾期情形，在银行告知要扣款时被告又将按揭款还上。 诉讼过程中（休庭期间），被告提交了其通过手机银行支付本息的账户明细查询单（未经过庭审质证），载明被告于2019年2月21日、3月1日、3月10日分三次向华夏银行天府支行支付贷款本息1079元、2000元、4566元。被告陈述该三次付款系支付2019年2月20日应偿还的按揭款。2019年7月8日，被告向本院邮寄《申请书》一份，请求判令不予解除双方所签订的《商品房买卖合同》及附件，并要求原告交付案涉房屋。同时，被告表示愿意承担原告代为清偿款项的资金占用利息5065.24元、原告支出的律师代理费40000元及保全担保保险费3500元。 本院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。本案中，原、被告双方于2015年11月9日签订的《商品房买卖合同》、补充协议、2017年1月16日的《商品房买卖合同》以及原告、被告与华夏银行成都天府支行签订的《个人房屋抵押借款合同》，均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。通过法庭查明的事实并结合原、被告双方当事人举证、质证情况及法庭辩论意见，对本案双方当事人所争议的焦点，本院依法作如下分析与认定： 原告能否行使合同解除权。 本案中，原告与被告签订合同之目的系出售商品房并回收购房款，被告按照合同的约定支付了首付款1278881元，已超过房屋总价的50%，且剩余房款1260000元也以银行按揭的方式支付给了原告，被告从2017年2月20日起开始偿还按揭款。虽然被告提交的账户明细查询单未经过庭审质证，查询单上载明的还款信息也反映被告在支付2019年2月20日的按揭款时存在逾期情形，但原告认可被告2019年2月逾期还款后在银行告知要扣款时其又将按揭款还上之事实，故对于被告陈述按揭款已支付至2019年2月20日的事实，本院予以确认。而华夏银行天府支行于2019年2月21日、3月1日、3月10日分三次收取被告支付的按揭款，应视为其认可被告履行了2019年2月20日的偿还按揭款义务。虽然被告在2019年3月20日前未支付该期按揭款，导致原告于同年4月2日承担了担保责任，但被告在次日即向华夏银行天府支行工作人员了解情况，并从2019年4月3日起至4月13日以微信的方式积极与原告工作人员进行协商，不存在恶意逃避责任、故意违约的行为，相反被告在微信聊天记录及庭审陈述中，均表示愿意全额支付原告代为清偿的款项，原告的合同目的并非不能实现，故原告在被告仅违约一期的情形下即要求解除合同，不符合双方的交易目的，有违公平原则，也不利于交易的稳定。另外，原告在2019年4月15日向被告邮寄的《限期还贷催款通知》，明确要求被告在收到函件后7日内归还原告所承担的所有款项，但原告却在4月11日即提起诉讼，要求解除合同，故被告在收到函件后7日内未支付款项的责任并不在被告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，原告要求解除合同的依据应系在合同履行过程中，出现上列任一情形，但现原告并无证据证明被告存在上述行为，且被告逾期一期的行为并不构成根本违约，故原告要求解除合同的主张，于法无据，本院依法不予支持。同理，原告要求被告协助原告到房产管理部门注销商品房买卖合同备案及预告登记（合同签约备案号：51309）、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续，本院依法也不予支持。双方应继续履行合同，即原告交房、被告支付相应款项。 对于原告主张的违约金、律师代理费及保全担保保险费，虽然被告表示愿意承担占用原告资金的利息5065.24元及原告支付的律师代理费、保全担保保险费，但因原告主张解除合同未得到支持，且本案案件性质为房屋买卖合同纠纷而非追偿权纠纷，故原告的该项主张在本案中不予处理，原告可另案主张权利。 虽然被告表示愿意支付原告代为偿还的贷款本息及公证费1180595.63元，但因原告在本案中并无此请求，故双方可自行协商或另案处理。 对于被告在申请书中载明的要求原告交付案涉房屋，因被告未提起反诉，故双方可自行协商或另案主张权利。 综上，为维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告四川复地黄龙房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费15761元、财产保全费5000元，共计20761元，由原告四川复地黄龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 聂 晶 二〇一九年七月九日 书记员 徐玲瑶