上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初94311号原告(反诉被告)：吴伟，男，1987年1月25日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：马璐璐，上海韩明志律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海通和房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：纪秀武，经理。委托诉讼代理人：陈秀莉，女。委托诉讼代理人：张頔，上海市东吴律师事务所律师。原告吴伟与被告上海通和房地产经纪有限公司(以下简称通和公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案受理后，被告通和公司提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，适用简易程序，于2019年1月30日、2019年3月29日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要转为普通程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)吴伟及其委托诉讼代理人马璐璐、被告(反诉原告)通和公司的委托诉讼代理人张頔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴伟向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁协议》于2018年10月15日解除；2、判令被告返还房屋租金人民币(以下币种同)57,000元、押金38,000元及利息(以95,000元为基数，按照银行同期贷款利率的标准，自2018年8月31日起计算至实际支付之日止)；3、判令被告支付损失158,447.73元；4、判令被告支付违约金57,000元。事实和理由：2018年8月30日，原、被告签订《租赁协议》，约定被告将上海市浦东新区园一路XXX-XXX号一层房屋(以下简称系争房屋)出租给原告经营生鲜超市，租赁期限为2018年9月10日至2023年9月9日，月租金19,000元，付三押二。同时被告承诺原告在该房屋内办理工商营业执照。签订本合同后原告向被告缴纳3个月租金及押金共计95,000元。原告至工商部门办理营业执照过程中，工商部门告知该处房屋已经注册了两家公司，需要产权人配合后才能办理营业执照。原告多次与被告沟通，被告均推脱正在沟通或办理过程中，但一直无法办理出营业执照。2018年10月15日，原告关闭门店。2018年12月1日，原告向被告注册地址寄送解约函，后因查无此公司，被退回。原告认为，由于被告原因导致合同无法履行，被告作为违约方应承担相应违约责任，故诉至法院，要求判如所请。被告通和公司辩称：同意解除租赁合同，由于原告未按约支付租金，被告于2018年12月13日向原告发送解约函，故合同于该日解除。2018年12月17日，被告收回系争房屋。当时房屋内有货架和杂物，并无空调等电器，房屋也无明显装修痕迹，只是进行了刷墙，室外安装了广告牌。之后，被告将房屋出租给案外人经营超市，顺利办理出营业执照，原告所述无法办理营业执照不属实。由于原告系违约方，故被告不应承担违约责任及损失。反诉原告通和公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付违约金95,000元(其中反诉被告已支付的38,000元押金予以抵扣)；2、判令反诉被告支付免租期租金6,333.33元(按每天633.33元标准计算10天)；3、判令反诉被告支付2018年12月1日至12月13日租金8,233.29元(按每天633.33元标准计算13天)。事实和理由：反诉原、被告于2018年8月30日签订《租赁协议》，约定将系争房屋租赁给反诉被告用于经营生鲜超市，租赁期限自2018年9月10日至2023年9月9日，免租期为2018年8月31日至2018年9月9日。2018年9月7日，双方签订《租赁补充协议》。2018年8月30日，反诉被告支付首期3个月租金57,000元及押金38,000元。反诉被告在办理工商登记时，反诉原告已按照合同约定为其提供房屋的相关证明文件。之后，由于反诉被告未按约支付租金，故反诉原告于2018年12月13日向其发送书面解除通知，至此双方租赁协议解除。同时根据合同约定，反诉被告违约的，应补缴免租期租金并承担违约责任，故反诉原告提出如上反诉请求。反诉被告吴伟辩称：不同意反诉原告的反诉请求。2018年10月15日，反诉被告已经搬离系争房屋，不应支付之后的租金，也就不存在逾期支付租金情况，反诉被告并未违约，反诉原告诉请的违约金、免租期租金及使用费，均缺乏依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记在王二妹、吴佳欣名下，按份共有，建筑面积89.87平方米。2018年7月1日，被告与王二妹、吴佳欣签订《商铺租赁合同》，其中约定被告承租系争房屋，租期5年，每年租金13,000元。同日，王二妹、吴佳欣出具《同意转租证明》，同意被告就系争房屋在2018年7月1日至2023年6月30日期间享有转租权。2018年8月30日，原告吴伟(乙方)与被告通和公司(甲方)签订《租赁协议》，其中约定甲方将系争房屋出租给乙方，面积约90平方米，由乙方自营生鲜超市；租期5年，自2018年9月10日至2023年9月9日，其中2018年8月31日至2018年9月9日为免租期；月租金为19,000元，付3押2，第三年开始每年递增5%，租金提前十天支付；在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件；甲方在乙方没有违反本合同的情况下不得提前解除合同或租给他人，否则视甲方违约，甲方应负责赔偿乙方损失，即承担3个月租金作为违约金；乙方在甲方没有违反本合同的情况下解除本合同，则视为乙方违约，乙方应负责甲方赔偿损失，即承担3个月租金作为违约金，已收押金不退；乙方若延期支付任何一期费用的，每逾期一日，乙方应承担月租金1%的违约金，逾期超过3日，甲方有权单方面解除合同并没收押金且要求乙方承担2个月租金作为违约金。合同签订后，原告支付2018年9月10日至2018年12月9日3个月租金57,000元及押金38,000元。2018年9月4日，原告向工商部门递交办理营业执照的相关材料。2018年9月7日，原告吴伟(乙方)与被告通和公司(甲方)签订《租赁补充协议》，其中约定：一、租赁期内如因甲方承租权问题导致乙方无法正常经营的，由甲方承担违约责任，即退还全部租金并支付违约金或赔偿实际损失。二、如因乙方经营发生的任何问题由乙方承担全部责任。如果租赁期未满，乙方退租，则需向甲方补缴免租期租金，并承担违约责任。2018年9月13日，原告得知由于系争房屋上已注册公司，需要产权人提供书面说明材料方可办理营业执照。2018年9月29日，原告向被告注册地址邮寄《通知函》，表示截至9月28日被告仍无法提供办证所需证明材料，致使无法办理营业执照，商铺无法合法经营，要求被告给出具体解决办法及时间表，并保留诉讼权利。2018年10月3日，因原址无此公司，退回。2018年12月1日，原告向被告注册地址邮寄《交接通知书》，表示系争房屋无法办理工商营业执照，已起诉要求解除合同，现要求配合办理房屋交接手续。2018年12月8日，因原址无此公司，退回。2018年12月13日，被告向原告户籍地邮寄《解除通知》，告知由于原告拖欠租金，故即日解除《租赁协议》，要求原告于2018年12月18日前搬离系争房屋并结清水电等费用，逾期未处理，将采取强制措施，并要求原告支付拖欠租金4,430元及违约金1,330元。2018年12月22日，投递并签收，签收人：他人收(高行邮政)。2019年1月8日，原、被告来院谈话。被告表示原告向工商所递交办理营业执照材料，后材料被驳回，被告方才得知系争房屋上已经注册两家公司，工商所要求由产权人提供情况说明。之后，被告也已让产权人出具情况说明，由于无法联系到原告，故一直未将情况说明交与原告。现在系争房屋已经收回。2019年1月30日，原告以系争房屋物品丢失为由向杨园派出所报案，形成询问笔录一份，部分内容为：“2018年8月中旬的时候我和上海通合房地产经纪有限公司的一个业务员谈妥要租赁上海市浦东新区高东镇园一路XXX号的一个门面房……我们房租到期时间为12月中旬，后来到期了之后我们没有把这个房子里面的超市的物品搬走。于2019年1月8日我最后一次看到这个房子里面的东西还在，于今日18时30分许发现里面的1个空调、2个展示柜、2个冰柜、1个监控显示屏、1个监控主机、5个监控探头没有了，这些东西的价值在2万元左右。”关于系争房屋的返还时间，原告主张2018年10月15日正式闭店、交还房屋，12月份交接物品。被告则表示2018年12月17日收回系争房屋。审理中，原告表示其主张损失的具体组成为：1、装修损失11,000元，包括刷墙、设立广告牌及灯饰排线；2、购买货车一辆57,609元；3、购买日化用品、调味品、粮油、日用百货、商贸百货、冷冻肉品、食品、奶制品、食品饮料，合计114,934.3元；3、原告为经营超市，提前支取31万元，产生利息损失6,008元；4、原告夫妻及岳父母误工损失18,500元；5、奥克斯立式空调1台、展示柜1个、冰柜2个、冰箱1台、监控设备1套、货架1套，合计21,922元。原告主张：2018年10月15日闭店后，原告无力重新找门店经营，只能将上述第5项所列物品留在系争房屋内。2018年12月14日，原告发现系争房屋加了一把锁，但设备等尚在。被告没有和原告联系，于2019年1月25日擅自处理上述设备，故要求被告按原价予以赔偿。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告承租系争房屋用于自营生鲜超市，其作为承租人负有办理相关证照的义务；被告作为出租人，根据合同约定负有配合原告办理相关证照的义务。被告知悉原告办理证照需要提供产权人出具的情况说明，但未能及时配合提供，致使原告无法办理营业执照，租赁合同目的无法实现，原告有权解除合同。原告主张2018年10月15日为合同解除日，但原告于该日并未将合同解除的意思表示送达至被告，亦无证据证明双方于该日进行了房屋交接，故原告主张该日为合同解除日，缺乏依据，本院不予支持。2018年12月1日，原告虽向被告寄送《交接通知书》，但未有效送达，故该日亦无法确认为合同解除日。本院根据被告自认的系争房屋收回日期，确认该日为合同解除日，即2018年12月17日。合同解除后，被告应向原告返还押金38,000元。关于2018年9月10日至2018年12月9日的已付租金，原告虽主张2018年10月15日已将房屋交还被告，但未有证据予以佐证，本院不予采信。由于系争房屋仍由原告占有使用，应支付相应租金。关于租金数额，本院考虑到营业执照未办理对原告实际使用房屋产生一定影响，故对于2018年9月10日至2018年12月9日的租金，本院酌定为45,600元，因此被告应退还原告租金11,400元。原告主张租金利息，缺乏依据，本院不予支持。押金应为无息退还，原告主张押金利息，本院亦不予支持。关于违约金，原告主张依据合同第九条第3款的约定，然该条款适用的前提为被告单方提前解除合同或另行出租，被告并不满足上述情形，故原告依据该条款主张违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的各项经济损失。结合被告庭审所述，原告确实进行刷墙等装修，但原告主张的损失金额未有充分证据予以佐证，本院结合案件实际情况酌定由被告赔偿装修损失3,000元。货车由原告控制使用，日化用品、粮油等货品也系用于销售，原告要求被告承担上述损失，缺乏依据，本院不予支持。关于支取存款利息损失、误工损失，原告未有充分证据予以佐证，本院不予支持。关于空调、冰箱等电器及监控设备、货架损失，原告认为被告未经通知擅自处理上述物品，要求原告赔偿。对此，本院认为，首先，原告未有充分证据证明上述物品均由被告予以处理。其次，原告在2018年12月发函要求被告交接系争房屋，其应对房屋内的物品做妥善处置。2019年1月8日，原、被告来院谈话中，双方也确认系争房屋已被收回，在此情况下，原告也未向被告要求取回系争房屋物品，导致2019年1月25日之后物品被处置，由此产生的不利后果应由原告自行承担。故原告要求被告赔偿上述物品损失，本院不予支持。关于免租期租金，双方签订的《租赁补充协议》约定的支付条件为原告违约导致合同解除，本案原告并未违约，故对于被告主张的免租期租金，本院不予支持。关于被告主张2018年12月1日至12月13日的租金，由于原告已支付租金至2018年12月9日，故对于2018年12月1日至12月9日租金不应重复计算。对于2018年12月10日至2018年12月13日的租金，2018年12月1日原告已发函要求被告交接房屋，后因被告注册地址缘故导致函件被退回，双方未能完成房屋交接，加之营业执照未予办理给原告使用房屋造成一定影响，故结合案件实际情况，对于该区间的租金，本院酌定原告无需支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)吴伟与被告(反诉原告)上海通和房地产经纪有限公司签订的《租赁协议》于2018年12月17日解除；二、被告(反诉原告)上海通和房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴伟押金38,000元；三、被告(反诉原告)上海通和房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴伟租金11,400元；四、被告(反诉原告)上海通和房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)吴伟损失3,000元；五、驳回原告(反诉被告)吴伟的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海通和房地产经纪有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,967元，由原告(反诉被告)吴伟负担4,857元，由被告(反诉原告)上海通和房地产经纪有限公司负担1,110元。反诉案件受理费(减半收取)795元，由被告(反诉原告)上海通和房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  祝 芬人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年七月十日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。