云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0422民初196号原告：朱兴乔，男，1971年3月7日生，汉族，住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：李进，澄江县凤翔法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张玲玲，澄江县凤翔法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告：李艳琼，女，1974年3月11日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。委托诉讼代理人：孙体旭，云南典传律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：文清龙，云南典传律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。原告朱兴乔与被告李艳琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月20日第一次公开开庭进行了审理，原告朱兴乔及其委托诉讼代理人李进、被告李艳琼的委托诉讼代理人孙体旭到庭参加诉讼。在审理过程中，发现本案存在其他应当终止的情形，于2019年3月26日裁定中止诉讼。中止诉讼的原因消除，本案恢复诉讼。2019年5月31日第二次公开开庭审理，原告朱兴乔及其委托诉讼代理人李进、被告李艳琼的委托诉讼代理人孙体旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱兴乔向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年3月29日签订的《租房协议》；2、判令被告退还2018年7月29日至2019年3月29日的租金60000元（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明），押金10000元；3、判令被告退还原告桌椅板凳款78000元；4、本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年3月29日，被告将坐落于澄江县凤麓街道办事处的房屋整栋出租给原告用于经营饭店，并签订《租房协议》一份，租期5年，租金每年90000元。协议签订后，原告开始投资使用，在经营使用期间，原告才知道该房屋于2017年8月10日被澄江县人民法院查封，查封期限为3年，该房屋系李玉华与胡奎的共有财产。由于被告在签订协议前没有告知原告该房屋被法院查封，且在经营期间多次有人到店向被告讨债，导致原告不能正常经营。综述，被告的行为给原告造成了巨大损失，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告李艳琼辩称，一、原告所述“2018年3月29日被告将坐落于澄江县凤麓街道办事处房屋整幢出租给原告经营饭店并签下《租房协议》一份，租期5年，租金每年90000元，原告就开始投资使用”的情况属实；二、原告所述“该房屋系李玉华与胡奎的共有财产”不属实，其于2016年4月25日委托施文、李维并以其名义向李玉华、胡奎夫妇购买该房屋。至于原告所述“在经营使用期间才知道该房屋于2017年8月10日被人民法院查封，查封期限为3年”的情况，其也是2018年8月3日才知晓的，并申请了执行异议，所以就不存在签订协议前没有告知原告房屋被法院查封的说法。因房屋整幢租赁给原告，其住在其他地方，原告所述经营期间多次有人到店向其讨要债务导致不能正常经营的说法明显不成立；三、原告的诉请应当予以驳回。双方签订的《租房协议》真实、合法、有效，协议签订后其按约将房屋交付给原告使用，原告随即将房屋投入经营，故《租房协议》成立并生效。双方在签订协议后，原告仅向其支付10000元租金，其未收到其他款项，其暂时保留追诉原告的权利。双方签订《租房协议》后没有双方约定或法定解除的事由，原告主张解除《租房协议》缺乏相应的事实及法律依据。综述，请求人民法院依据本案的客观事实及相关法律规定，依法驳回原告全部诉讼请求。在诉讼过程中，原告陈述李艳琼于2018年3月29日出具的《收据》里载明的尾款168800元，包含其诉请的桌椅板凳款78000元，被告对此予以认可，但提出其仅收到订金10000元，并未收到其他款项。经审理查明，原告朱兴乔于2018年3月29日与被告李艳琼签订《租房协议》，合同约定了以下主要内容：“甲方：李艳琼，乙方：朱兴乔，一、甲方将自己所有的的房屋整栋出租给乙方经营饭店，具体出租协议如下：二、租期五年，自2018年3月29日至2023年3月29日止，本着先付款后使用的原则，租金每年90000.00元（大写：玖万元整），于每年3月29日前一次性付清甲方后，乙方方可使用。……五、甲方向乙方收10000.00元（大写：壹万元整）押金。……。”协议签订后，李艳琼于当日向朱兴乔出具《收据》一份，载明“李艳琼收到朱兴乔租小南国餐厅订金10000.00元正，大写壹万元正，剩余的尾款168800元，大写壹拾陆万捌仟捌佰元在2018年4月3日前一次性付清。收款人：李艳琼，2018年3月29日。”朱兴乔于2018年4月3日以现金方式支付李艳琼尾款168800元，李艳琼与朱兴乔的女婿杨太宾于同日签订《小南国转让协议》一份，载明“小南国饭店除（出）房子以外里面的一切供饭桌都是杨太宾所有，与（以）房东无关系。特此证明。房东：李艳琼，租房人：杨太宾。”另查明，1、澂集用（2000）第3278号《集体土地使用证》，土地使用者为李玉华，土地所有者为北门村委会，坐落于；澄房权证凤字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人为李玉华、胡奎，房屋坐落于，建筑面积为243.68平方米。2001年4月6日，澄江县人民政府分别向李玉华、胡奎颁发证号为：澄房凤共字第C10103、C10104号《房屋共有权证》。2、澄江县人民法院于2017年8月10日作出（2017）云0422执85号执行裁定书，裁定对坐落于澄江县凤麓街道办事处的房屋进行查封。2018年7月29日澄江县人民法院查封公告载明案外人如占用该房产的，在公告期内搬离，如不搬离所产生的一切损失及法律后果自行承担。公告期自2018年7月29日至2018年8月8日。2019年5月7日澄江县人民法院关于拍卖澄江县凤麓街道办事处房地产的公告载明将于2019年6月15日10时至2019年6月16日10时止（延时除外）在人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台公开拍卖澄江县凤麓街道办事处房屋。本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护，当事人双方均应按照合同的约定严格履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。”对于原告要求解除《租房协议》的诉讼请求，该房屋于2017年8月10日被本院查封后，2018年7月29日的查封公告已明确案外人需于公告期内搬离，且本院于2019年5月7日张贴于房屋大门及社区公告栏的拍卖公告明确该房产即将进行拍卖，故此，原告已不能继续使用该房屋，其租赁房屋的合同目的已不能实现，故对于该诉讼请求，本院予以支持。对于本案的房屋租金，虽被告否认收到原告交付的房屋租金，但原告提交的收据、《租房协议》、澄江县农村信用合作联社卡交易对账单、取款凭证、中国农业银行银行卡交易明细清单等证据能够形成完整的证据锁链，证实原告支付被告订金10000元后，于2018年4月3日将剩余尾款168800元交付给被告的事实。对于原告要求被告退还的房屋租金，因本院2018年7月29日的查封公告明确载明“案外人如占用该房产的，在公告期内搬离，如不搬离所产生的一切损失及法律后果自行承担”，该公告发布后，原告已无法正常使用该房屋，故原告诉请被告退还自2018年7月29日起至第一年租赁到期日即2019年3月29日止的租金60000元（90000元÷12个月×8个月）的诉请请求，本院予以支持。对于原告要求被告退还押金10000元的诉讼请求，双方签订的《租房协议》中除明确押金为10000元外，并未进行其他约定，现双方的合同关系已解除，押金应当予以退还。对于原告要求被告返还桌椅板凳款78000元的诉讼请求，本案涉诉房屋屋内的桌椅板凳等均为被告所有的财产，被告对此具有处分权，原告自愿与被告达成转让上述财产的合意，且双方已实际履行了支付价款及转移标的物所有权的义务，故此原告要求被告返还78000元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告朱兴乔与被告李艳琼于2018年3月29日签订的《租房协议》；二、由被告李艳琼于本判决生效后十日内一次性返还原告朱兴乔房屋租金60000元、押金10000元，共计70000元；三、驳回原告朱兴乔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3260元，适用简易程序减半征收1630元（原告朱兴乔预交），由原告朱兴乔负担860元，由被告李艳琼负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审判员  马艳二〇一九年七月五日书记员  魏茜