上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初13165号原告：李春衡，女，1994年7月20日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：计时俊，上海华夏汇鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐莉莉，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告：上海招平房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：蒋铁峰，董事长。委托诉讼代理人：于汨，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周羡，上海市锦天城律师事务所律师。原告李春衡与被告上海招平房地产开发有限公司(以下简称招平公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春衡的委托诉讼代理人徐莉莉，被告招平公司的委托诉讼代理人周羡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春衡向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金人民币259,247元(以下币种均为人民币)(按合同约定的房屋总价5,838,904元每日万分之二，自2018年12月1日起算至2019年7月11日止，计222天)；2、被告退还因其对小区景观的虚假宣传而多付的房屋差价747,300元；3、被告将1号楼1-2单元电梯改造为直达地下车库。事实和理由：原、被告于2017年2月签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买坐落于上海市宝山区丰皓路633弄文景华庭1号102室房屋(以下简称系争房屋)，房屋总价5,838,904元，并约定交房日期为2018年11月30日。合同签订后，原告依约支付房款，但被告却未按期交付房屋，且精装修房屋存在诸多质量问题。原告心系房屋装修质量，之后也多次到系争房屋现场查看，但时至今日系争房屋内仍是一片狼藉。被告前期承诺的整改并未整改到位。另，被告在预售房广告、宣传单、售楼沙盘等销售材料上都声称小区南面享约1.7万平方米臻稀童梦公园(家门口的“迪士尼”)，而小区1号楼位于小区最南边，与童梦公园接邻，能最大程度享受童梦公园的清新空气、运动便利和观赏童梦公园的景观。故在被告售楼人员的游说下，原告用“明显高于其他楼幢的房屋单价”购买了景观房。原告现发现小区南面与宣传资料严重不一致，“童梦公园”并不存在。被告的行为明显构成欺诈，其通过虚假宣传向原告多收取的房屋景观差价部分应向原告予以退还。此外，小区公共区域也存在诸多偷工减料问题，其中最为突出的问题是1号楼的1-2单元电梯无法直达车库，需借助1号楼3-4单元的电梯。电梯设计严重不符合商品房的构造常理，且被告亦未在合同中告知。在全体业主的一致抗议后，被告做出了优化承诺，但至今也未整改。综上，原告为了维护自己的合法权益，故诉至本院。被告招平公司辩称，首先，系争房屋于2018年11月24日已视为交付，被告不存在逾期交付行为，故不应承担逾期交房违约金。对于原告提出的质量瑕疵问题，被告承担保修责任，也已经积极维修。其次，系争房屋在小区的第一排，定价差主要因素是南面没有建筑物遮挡以及最好的采光面。另，原告在认购系争房屋前被告已经特别提醒原告南面为公共绿化，具体建设内容与建成时间以政府部门意见为准，不存在欺诈事实。最后，1号楼1-2单元电梯问题属于涉及1号楼全体住户安全与利益的公共问题，不应在本案中予以解决。没有法律规定，也没有合同约定，电梯必须直达地下车库。另，系争房屋所涉电梯的设计符合规划要求、按图施工，且也经过竣工验收，故被告没有法律上的义务进行电梯改造。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月18日，招平公司(甲方)与李春衡(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款暂定为5,838,904元。合同第十一条约定，甲方定于2018年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十三条第一款约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起2天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方取得《上海市住宅交付使用许可证》。合同第十七条第一款约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价零倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除合同。合同第二十三条约定，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期限由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同附件三为该房屋建筑结构、装修及设备标准，其中墙面精装修标准为壁布；补充条款一第2条约定，乙方在签署买卖合同之前，已充分了解甲方为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其它方式做出的售楼广告、售楼书、沙盘、售楼模型、户型图等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为买卖合同的组成部分；第15条约定，甲方如未在本买卖合同第十一条约定的期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方承担违约责任，具体方式为按逾期时间，分别处理：A逾期在90日之内(含90日)的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；B逾期超过90日的，乙方有权要求继续履行合同或者在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之二的违约金，违约金总额最高不超过乙方已付购房款的10%；第19条约定，乙方确认，经甲方充分说明及乙方实地考察，在签署买卖合同时已经熟知本房地产项目所涉规划和周边道路、公共设施等环境之现状及其可能对居住带来的影响；第20条约定，甲方交付的商品房的装饰、设备与附件三约定不一致，但其质量不低于附件三约定标准的，视为甲方交付的商品房的装饰、设备符合附件三的约定，甲方无需承担违约责任，甲方交付的商品房的装饰设备质量低于附件三约定标准并存在质量问题的，乙方应当在接收房屋的十五日内书面要求甲方整改，由甲方负责修复，不能修复的，甲方可选择按附件三标准更换，或者也可选择按合同第十七条的约定赔偿，除非这些装饰、设备存在致使乙方无法居住的重大质量问题，乙方不得以此为由拒收甲方交付的该商品房。如果乙方未在上述期限向甲方提出整改要求或自行委托他人整改的，则甲方不再承担任何责任。李春衡已付清房款。2018年9月21日，招平公司取得系争房屋所在小区的新建住宅交付使用许可证。2018年11月17日，招平公司向李春衡寄送交房通知书，载明系争房屋已具备交房条件，通知其于2018年11月23日办理房屋验收交付手续。2018年11月24日，李春衡办理系争房屋钥匙、资料、礼品签收表，领取系争房屋文件资料、门禁卡、钥匙等。另，系争房屋所在的1号楼有两部电梯，其中一部电梯直达地下室，一部电梯无法到达地下室。2018年11月23日，招平公司向李春衡等业主发出《关于招商中环华府项目电梯优化的承诺》，承诺：一、电梯为特种设备，改造须符合国家规范。目前符合电梯改造条件的单元号为1号、35号、68号、82号，其余楼栋因无可施工余地将无法改造；二、电梯为全体业主共同使用，改造需要征得该单元所有业主书面同意；三、招平公司已经开展小区业主的征询工作，在上述电梯整改沟通完成后，其将践行客户为先的理念全资予以改建。另查明，招平公司对系争楼盘的宣传册记载内容有：1、人车分流，实现95%人车分流；2、南北双公园，北拥约3,000平方米私家公园环抱，南享约1.7万平方米童梦公园，家门口的“迪士尼”；3、980米荧光夜跑道，社区专设荧光夜跑环道；等等。另，李春衡在购房时曾签署《文景华庭不利因素告知书》。《文景华庭不利因素告知书》第5条载明，本项目南面的公共绿化具体建设内容及建成时间以政府相关部门意见为准；第16条载明，开发商为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其它方式做出的售楼广告、售楼书、售楼模型等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为买卖合同的组成部分。本院认为，李春衡与招平公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应恪守并履行。一、关于招平公司是否存在逾期交房问题。首先，根据法律规定，房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用情况下，买受人才有权拒收房屋。另外，双方补充条款一第20条亦约定，除非装饰、设备存在致使买受人无法居住的重大质量问题，买受人不得以此为由拒收交付的该商品房。本案中，系争房屋存在的质量问题不足以对李春衡正常居住使用系争房屋造成严重影响。其次，系争房屋已满足约定的交付的条件，招平公司亦已按照合同约定履行了相应的通知程序，视为系争房屋已经交付李春衡，且李春衡已于2018年11月24日办理了系争房屋的交付手续。综上，李春衡要求招平公司支付逾期交房违约金无相关依据，本院难以支持。二、关于招平公司是否存在虚假宣传问题。李春衡称招平公司广告、宣传单、售楼沙盘等销售材料上均声称小区南面有1.7万平方米“童梦公园”，而实际情况小区南面非“童梦公园”，招平公司的行为构成欺诈。招平公司称李春衡购房前招平公司已特别告知小区南面的情形，故不存在欺诈。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，李春衡所述的“童梦公园”在商品房开发规划范围之外，而非商品房开发规划范围内，也没有合同条款显示招平公司对此予以了明确承诺，故不应视为合同内容的组成部分。其次，招平公司在售房时，亦对楼盘南面的公共绿化相关事宜进行了告知，并由李春衡签署了不利因素告知书，李春衡购房时已知悉系争房屋周边情况。最后，李春衡作为完全民事行为能力人，在购买系争房屋时，应对房屋周边进行查看，亦可以经有关部门了解周边设施建设情况。综上，招平公司的上述宣传行为虽存在夸大之处，但并不足以构成法律意义上的欺诈，故李春衡要求招平公司退还因虚假宣传多付的房屋差价部分，本院难以支持。三、关于电梯问题。双方合同中未约定1号楼两部电梯均需直达地下车库，且李春衡亦未举证1号楼电梯设计未达到建筑设计规范要求，故其要求招平公司将1号楼1-2单元电梯改造为直达地下车库的电梯的主张无相关依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十二条、第十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告李春衡的全部诉讼请求。案件受理费减半收取6,929元，由原告李春衡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇一九年七月二十五日书记员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。……