广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7094号原告（反诉被告）：李贵华，女，1973年7月13日出生，汉族，住甘肃省瓜州县，委托诉讼代理人：李大伟、余晓辉，均为广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：关嘉，男，1969年2月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，被告（反诉原告）：陈斌，男，1984年10月2日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，被告（反诉原告）：广东德诚行地产集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路371-375号南塔1413房。法定代表人：宋志民。委托诉讼代理人：张鹏，该公司职工。第三人：黄嘉彪，男，1990年3月24日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，委托诉讼代理人：郭法，广东太平洋联合律师事务所律师。原告（反诉被告）李贵华诉被告（反诉原告）关嘉、陈斌、广东德诚行地产集团有限公司（以下简称“德诚行公司”），第三人黄嘉彪居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余晓辉，被告关嘉、陈斌，被告德诚行公司的委托诉讼代理人张鹏，第三人的委托诉讼代理人郭法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年10月，原告出于购房目的，至三被告为股东的广州市德洳房地产代理有限公司（以下简称“德洳公司”）处看房。原告向德洳公司告知自身非广州市户籍及社保购买记录情况，并询问自身是否符合广州市房屋限购政策，德洳公司明确回复可以购买。2016年10月30日，原告、德洳公司及第三人就海珠区怡宁街19号2708房签订《房屋买卖合同》。签订合同前，原告再次询问德洳公司自身社保购买记录情况是否符合广州市房屋限购政策，德洳公司明确给予肯定答复，当时三方均在场，第三人也知晓该情况。合同签订后，原告当即向第三人支付定金10万元，第三人向原告出具《收据》。次日，原告向德洳公司指定的广州汇和按揭代理有限公司支付按揭费27600元。2016年11月5日，原告接到该按揭公司的通知：由于原告的社保购买记录未能满足广州市房屋限购政策，原告不具备购房资格，无法办理银行按揭贷款。原告遂要求德洳公司联系第三人共同协商解决。德洳公司先是怂恿原告找有资格买房的亲戚替代原告买房、做全权委托公证，并告知原告这是惯常炒房手段、不存在风险，原告不同意。2016年11月15日，原告、德洳公司与第三人在德洳公司会议室共同协商处理，德洳公司又提出原告额外支付10万元，其可以找人通过特殊渠道帮助原告取得购房资格，如办不成则退10万元，对此其不作任何保证，原告、德洳公司与第三人最终未能达成一致意见。2016年11月16日，原告委托律师向德洳公司、第三人发律师函（编号为[2016]粤德比律函字第075号）要求解除合同并退还定金10万元。2016年11月29日，第三人收悉回函，不同意原告的要求。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，德洳公司作为居间人，对房屋买卖双方的订约能力等方面负有积极调查并如实报告的义务。原告已主动告知德洳公司自身非广州市本地户籍及购买社保记录情况，德洳公司在明知原告不符合本市购房标准的情况下，未向原告如实报告，为达成交易作出虚假承诺、违反忠实居间义务，已严重损害原告合法权益，德洳公司应赔偿原告的定金损失100000元并计付利息。经查，德洳公司于2018年1月19日以决议解散的方式注销。原告曾以房屋买卖合同纠纷将第三人及德洳公司诉至海珠区人民法院，之后撤诉并准备以居间合同纠纷为由提起诉讼。而德洳公司清算过程中，应当依法告知原告申报债权，但三被告作为清算组成员，未履行告知义务，并在清算报告中虚构公司债务已清偿完毕的事实，导致原告对该公司的债权无法获得清偿。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条的规定，三被告作为该公司的股东，存在故意，应共同向原告承担本案债务的清偿责任。为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：1、三被告共同向原告赔偿定金损失100000元及其利息（自2016年10月30日起至清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；2、三被告承担本案的诉讼费。对三被告的反诉请求的意见：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人无权请求居间费用。三被告要求的违约金标准过高，不应当得到支持。房屋买卖合同备注框中的条款增加原告对国家房地产信息的真实性、正确性、完整性的审查责任，应为无效。被告关嘉辩称：其是德洳公司的股东，占股百分之零点九三。当时德洳公司用其的名字登记领取营业执照。根据《联营合同》的约定，本案纠纷与其无关。被告陈斌辩称：中介方已向买卖双方说明国家政策及相关规定，明确告知原告需要连续三年在广州购买社保的记录，促成交易，完成中介服务，没有过错，是原告的过错导致买卖合同没有履行，且买卖双方已经另案诉讼处理此事。被告德诚行公司辩称：中介方已经提供了所有的服务内容，促成买卖双方签订合同，且在合同中明确约定中介方已经向买卖双方说明国家及地方住房限购政策及金融相关政策规定，已经尽到了告知义务和审慎义务，未违反居间合同中的任何一条，原告无任何证据证明中介方有承诺。看房当天是星期天，原告作为炒房客，看完即签约并自述“我前两周刚卖完一套房，要赶紧买房”。被告已经明确告知原告社保购买记录问题，原告准确回复没有问题，并多次强调其刚卖完房；原告提交的录音也未没有反映被告有任何过错。三被告反诉称：2016年10月30日，在被告的协助下，原告李贵华成功与第三人（卖方）就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定房价款为492万元。合同签订后，因为原告原因导致合同没有履行，且原告与第三人经过诉讼解决纠纷，原告败诉后又对被告提起本案诉讼。签订合同时，被告告知原告涉案房屋权属情况、查封情况、房屋交易买卖的政策信息等。原告通过《房屋买卖合同》、《中介服务费确认书》确认被告已促成其与卖方签订房屋买卖合同，同意于合同签订成功后向被告支付中介费60000元，否则每日按万分之五的标准计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六的规定，原告逾期支付中介服务费构成违约，故反诉请求判令：1、原告向被告陈斌支付中介费60000元及逾期付款的违约金（以中介费60000元为基准，从2016年10月30日起至2019年1月7日止，按每日万分之五的标准计算）；2、原告承担反诉的诉讼费用。第三人述称：本案为居间合同纠纷，第三人非居间合同的履行方，原告的诉请并未针对第三人提出，与第三人无关。原告与第三人因定金处理引发的纠纷已在广州市海珠区人民法院进行过处理，原告于2017年4月27日撤回了要求第三人退还定金的诉讼请求。反诉主体不涉及第三人，第三人在房屋买卖过程当中作为房屋出卖人已经履行相关合同义务，没有任何违约行为。经审理查明：据查册时间为2019年3月8日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区怡宁街19号2708房的产权人为第三人，占有部分为全部（权属人）；等。2016年10月30日，原告（乙方）、德洳公司（中介方）及第三人（甲方）就海珠区怡宁街19号2708房签订《房屋买卖合同》，约定：成交价人民币492万元；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费（中介服务费见附件，包括但不限于房地产咨询费及房屋买卖代理费等）；甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；乙方应于签订本合同时支付19万元定金；楼价余款按涂销抵押按揭付款：于签订本合同15天内，支付首期楼价款（含定金）49万元，甲方收款后两个工作日内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续；部分楼款98万元须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2017年2月28日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清等；2016年10月30日签订合同时支付第三人定金10万元；备注处盖有中介方已向买卖双方说明国家及地方关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定，买卖双方承诺符合购房、按揭资格，如有虚假，愿承担因此而造成的一切经济和法律责任；等。同日，原告支付第三人定金10万元，第三人向原告出具了《收据》。2016年10月30日，原告签订《中介服务费确认书》，主要内容：本人李贵华（身份证号码：）现确认贵司提供了中介服务，成功促成与黄嘉彪签订关于海珠区怡宁街19号2708房物业的租赁/买卖合同；为此，本人/公司同意支付人民币陆万元（￥60000元）予贵司作为中介服务费；本确认书自本人签署之日起生效；等。2016年11月16日，原告委托律师向德洳公司、第三人发律师函，要求解除合同并退还定金10万元等。另查，2016年12月22日，原告以房屋买卖合同纠纷为由将德洳公司、黄嘉彪诉至本院，要求德洳公司、黄嘉彪赔偿10万元资金损失，本院以（2016）粤0105民初10610号案立案审理。后原告向本院申请撤诉。本院于2017年4月27日口头裁定准予原告撤诉。再查，据德洳公司的工商登记材料记载，三被告为德洳公司的股东，该公司于2018年1月19日注销。原告于2019年2月19日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：原告于2016年11月15日以律师函形式函告各方要求解除涉案房屋买卖合同，合同已经解除。三被告表示：原告的社保购买记录中断了一个月，虽然原告没办法办理按揭，但合同仍可履行，原告拒绝履行合同，和第三人通过诉讼解决。第三人表示：原告支付定金10000元后原告没有履行合同后续的义务，双方诉至法院。原告为证实自己的主张还提交了如下证据：1、社保购买记录；拟证明原告购买社保记录情况。2、2016年11月10日、2016年11月12日、2016年11月15日的电话录音光盘及文本，主要内容：徐培钰（中介方工作人员）：我当时我是有问过；原告：我有跟你们讲是2010年到2013年底的，我说14年我就到上海了，我14年在上海买的社保，你说可以；徐培钰：你可以转成广州的；原告：……我当时跟你们讲的我上海的社保可能中间会断的，你们说是可以；黄嘉彪：这个我是听到，你说断了就断了；徐培钰：我先问一下啊，第一次珊珊带你看房的时候问过你没有资格买房，你说你刚刚卖掉广州两套房子；我就问她社保的问题啦；徐培钰：然后我问你是不是广州户口，你说你是外地户口，有社保，刚卖掉两套房子，是吧？原告：两套房子我说了，我问她了，但是你这有点断章取义，我说卖掉了两套房子，我买房子的话呢，我的社保中间断了，能不能买房子，她说问我断了是什么时候，我就告诉她是什么时候。徐培钰：其实我第一带你看房我都跟你说五年以内连续三年；原告：对，那就是说我、我；徐培钰：你说你是够的；周嘉芸（原告的陪同人员）：我跟你说人家房东也听说了，就不要再纠这个问题了，我觉得，现在想怎么解决？徐培钰：现在就是我跟他说我没有把这个义务告诉你你有资格买房；周嘉芸：……那你要是不能保证的话，那可能就解决不了问题了，我们也必须要说在这个过程里面你作为中介你也是有失误的，我这么跟你讲，你作为专业人士，你知道什么样的人才具备资格和条件；徐培钰：我知道啊，我有问过；周嘉芸：但是你没有审慎地去提醒和审核导致出现这样的问题；等。拟证明原告已告知德洳公司社保购买记录情况等，德洳公司在明知原告不符合广州市购房政策的情况下，未向原告如实报告，为达成交易作出虚假承诺，违反忠实居间义务。三被告质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，社保购买记录打印时间为2018年，合同成立时间为2016年，根据2016年的政策，中介方无法为他人打印、查询社保记录。对证据2的真实性、合法性没有异议，确认徐培钰是中介方的工作人员，对关联性有异议，录音中两名律师多次诱导提问，一说到购房资格问题就岔开话题，即使如此，录音中也未反映中介方有任何过错，中介方的工作人员已经尽了提示义务。第三人质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，社保购买记录无法证明原告在2016年10月30日符合广州房屋限购政策。对证据2的真实性、合法性均没有异议，对关联性有异议，第三人仅仅参与沟通，没有对原告进行误导性的告知或欺诈。三被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、被告关嘉（甲方）与广州市德明房地产代理有限公司（乙方，委托代理人为被告陈斌）于2012年12月6日签订的《联营合同》，约定：甲方同意提供广州市海珠区滨江东路545号自编之二号商铺与乙方合作经营房地产中介服务，甲方对商铺租赁事宜直接产生之债权债务负责，而乙方则对联营期本身经营产生之债权债务负责；拟证明被告关嘉只提供商铺给被告陈斌、德诚行公司进行经营，经营过程中产生的债权债务，由被告陈斌、德诚行公司负责。原告质证表示：对证据1的真实性、合法性均没有异议，对关联性有异议，该证据属于股东之间就公司对外债务承担的约定，未在工商档案中予以登记、公示，对债权人不发生法律效力。第三人质证表示：该证据与第三人无关。本院认为：原告与被告、第三人签订的《房屋买卖合同》，原告签订的《中介服务费确认书》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。关于原告是否应向三被告支付中介服务费及相应违约金的问题。德洳公司作为居间人，已促成原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，原告亦同意于合同签订之日向德洳公司支付中介服务费，因此，原告作为委托人应支付相应的报酬。原告辩称德洳公司在明知原告不符合广州市购房政策的情况下，违反忠实居间义务，无权收取中介服务费。根据上述《房屋买卖合同》的约定及原告与德洳公司工作人员的对话可知，德洳公司已向原告说明国家及地方关于住房限购政策及金融按揭政策的相关规定，原告承诺符合购房、按揭资格。原告作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同前对其是否具备购房资格、能否履行合同未尽到审慎注意义务，存在过错。德洳公司作为提供居间服务的专业机构，在原告已经向德洳公司告知社保购买记录中断的情况下，未尽其谨慎审查的义务，审查原告的社保购买情况，亦存在过错。鉴此，本院认定双方在居间合同关系中的过错程度相当，原告应向德洳公司支付其应支付的30000元中介服务费。因《房屋买卖合同》约定合同签订之日原告即应支付，原告未依约支付构成违约，应承担相应的违约责任。德洳公司已经注销，三被告作为该公司的原股东，要求原告向被告陈斌支付逾期支付中介服务费的违约金（以中介费30000元为基准，从2016年10月31日起至2019年1月7日止，按每日万分之五的标准计算）的诉请，合法有理，本院予以支持，违约金总额以30000元为限。超出部分，本院不予支持。原告曾起诉要求德洳公司及第三人赔偿10万元资金损失，后又撤诉。原告要求三被告赔偿定金损失，但该笔损失是否必然发生尚未确定，故对原告的该诉请，本院不予支持。原告要求三被告赔偿定金损失的利息，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告李贵华在本判决生效之日起十日内向被告陈斌支付中介费30000元及逾期支付上述中介费的违约金（以中介费30000元为基数，从2016年10月30日起至2019年1月7日止，按每日万分之五的标准计算，违约金总额以30000元为限）；二、驳回原告李贵华的全部诉讼请求；三、驳回被告关嘉、陈斌、广东德诚行地产集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费2300元，由原告负担。反诉受理费949.7元，由原告负担474.85元，三被告共同负担474.85元；上述反诉受理费已由三被告预交，三被告同意由原告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给三被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  欧桂馨人民陪审员  刘美芳二〇一九年七月二十六日书 记 员  刘 淼何国卫