上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初18833号原告(反诉被告)：上海海京平企业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：钱玲玲，职务董事长。委托诉讼代理人：陈祺、邵诗巍，远闻(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海天孜商务咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：金成梅，职务董事长。委托诉讼代理人：象玉婷、钱俊，北京市环球律师事务所上海分所律师。原告上海海京平企业管理有限公司与被告上海天孜商务咨询有限公司以及反诉原告上海天孜商务咨询有限公司与反诉被告上海海京平企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海海京平企业管理有限公司(以下简称海京平管理公司)的委托诉讼代理人陈祺、邵诗巍，被告(反诉原告)上海天孜商务咨询有限公司(以下简称天孜咨询公司)的委托诉讼代理人象玉婷、钱俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海京平管理公司提出的诉讼请求：1、确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年7月16日解除；2、被告天孜咨询公司支付按照三个月的租金标准计算的违约金人民币225000元(以下币种均为人民币)；3、被告天孜咨询公司支付从2017年3月16日起至原告实际取得房屋之日的2018年9月14日止的租金及使用费，其中2018年7月25日之前的租金及使用费按照约定的月租金标准计算，2018年7月26日至2018年9月14日的使用费按照双倍的月租金标准计算；4、被告天孜咨询公司支付延迟支付上述租金的滞纳金至实际支付租金之日；5、被告天孜咨询公司支付拆除费、垃圾清理费、恢复原状费用共计30000元，具体金额可由法院酌判；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将本市宜昌路X栋XX号、XX号房屋(以下称整体涉案房屋)出租给被告。租赁期限自2016年12月1日交房日开始起算，共计五年，双方并对每年的租金、管理费的计算标准、支付时间等均作了明某约定。在实际履行过程中，被告数次拖延支付租金、管理费等费用，原告多次向被告送达《律师函》，告知被告存在逾期付款行为，要求其支付相关费用。2018年7月16日，原告再次通知被告，称被告经催缴仍未足额支付费用，存在严重的违约行为，故租赁合同于本函签发之日解除，被告应当搬离涉案房屋。但被告仍置之不理，故提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告天孜咨询公司辩称，1、双方确实存在租赁关系。由于在合同履行过程中，原告未能按照约定转租房屋且承担确保租赁期间的房屋能够完好使用的合同义务，其行为构成违约，被告行使了解除权，原告在2018年2月11日收到了被告发出的解除《房屋租赁合同》的函件，故合同已经在2月11日解除；2、基于原告构成违约，对原告提出的违约金、滞纳金等相关诉讼请求均不予同意；3、因被告在2018年1月将系争房屋的钥匙交还给了原告，房屋已经由其掌握，被告无须承担在此之后的租金或者房屋使用费的支付义务；4、原告主张的拆除等其他费用证据不足，但同意法院结合反诉请求中本方主张的装修设计、改建费用一并予以酌判。综上，不同意原告的诉讼请求。反诉原告天孜咨询公司提出的反诉请求：1、确认反诉原被告签订的《房屋租赁合同》于2018年2月11日解除；2、反诉被告海京平管理公司退还已收的租金、管理费共计225000元，以及履约保证金150000元；3、反诉被告海京平管理公司支付违约金225000元；4、反诉被告海京平管理公司赔偿装修设计及改装修复的费用802391元，具体金额可由法院结合本诉的相关请求一并酌判；5、反诉被告海京平管理公司赔偿为项目开展而投入的市场宣传以及营销费用计103841元；6、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：根据反诉原被告双方签订的《房屋租赁合同》，反诉原告委托案外人就租赁房屋进行了整体设计并制定了施工方案，反诉被告对此没有表示异议。但在装修期间，反诉原告的施工遭到租赁房屋所在地的物业公司的阻拦，据物业公司称，反诉被告租赁给反诉原告的面积超过其可以转租的面积，部分转租面积为公共区域，且在该公共区域内还包括男女分用的公共厕所一处。鉴于此，反诉原告只能暂停施工。之后，为此事多次与反诉被告沟通，反诉被告表示会加快解决，但迟迟没有下文。基于反诉被告的上述违约行为并造成反诉原告的利益损失，反诉原告向其发出了解除合同的函件。现提起反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告海京平管理公司辩称，1、有关合同的解除日，坚持本诉的诉讼请求；2、基于反诉原告的违约行为，其要求退还租金、管理费、履约保证金，并承担违约金，没有合同依据和法律规定；3、因装修现场已经不存在，而反诉原告仅仅进行了铺设龙骨和石膏板的简单装修，如需要反诉被告承担赔偿责任，同意法院就此项请求就低酌情判决；4、反诉原告主张的其他费用，与本案无关，不予同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理查明本诉部分的事实如下：一、本市普陀区宜昌路X栋XX号、XX号整体涉案房屋的权利人是案外人上海恺悦投资发展有限公司。该公司于2016年8月29日取得包括涉案房屋在内的沪房地普字(2016)第027283号《上海市房地产权证》。二、上海恺悦投资发展有限公司作为出租方(合同甲方)与作为承租方的海京平管理公司(合同乙方)签订《房屋租赁合同》，明某本合同是根据甲乙双方与案外人共某签订的协议，以及甲乙双方于2013年签订的租赁合同的基础上，针对租赁房屋标的租赁期限等调整变更后形成，合同内容大致为：1、甲方出租给乙方的房屋包括宜昌路B栋XX号、XX号整体房屋等，总建筑面积为3975.98平方米(出租标的房屋或场地的具体边界和状况详见附件一)；2、房屋的租赁用途为商业经营使用；3、租赁期限从2016年1月1日起至2023年6月30日止；4、甲方的权利义务条款中约定甲方在乙方的租赁期内，无须征得乙方的同意，变更、修缮及临时封闭生活广场的公共区域或部分走廊、门户、自动电梯等结构的权利，同时亦保留更换商场公共地方整体结构、布局及安排的权利；5、转租必须符合消防、安全的规定。乙方转租的，应按照规定与承租人签订转租合同交甲方备案，并向区房地产登记中心登记备案。上述合同附件一中标有底层、二层各栋房屋的平面图，其中底层X栋为XX、XX号整体房屋，在该栋整体房屋内面积为18.14平方米的单独小间部位写明是厕所。根据平面图中红线所画的租赁范围显示，该厕所并不包括在海京平管理公司所承租的面积之内。三、2016年12月1日，海京平管理公司作为出租方(合同甲方)与作为承租方的天孜咨询公司(合同乙方)签订《房屋租赁合同》，内容大致为：1、甲方出租给乙方的B栋XX、XX号涉案房屋面积约511平方米(出租标的房屋或场地的具体边界和状况详见附件二)，乙方租赁房屋作教育培训使用；2、交房日暂定2016年12月1日，具体以甲方向乙方发出的书面交房通知为准。双方应在交房时在书面交付文件上签字，除发生本合同约定的相关情形外，一旦交付，即认为乙方认可该房屋之所有状况，此后如乙方以房屋状况不符合其要求条件或不了解房屋状况为由，提出终止本合同，均属乙方违约。租赁期限为五年，以交付日开始计算。自交付日开始计算3.5个月免租期，在免租优惠期内所有费用一并免除；3、房屋租金和管理费总额为每月75000元，租金自免租期截止日第二天起算(2017年3月16日开始计算)。乙方应当在本合同生效的5日内，第一次支付甲方75000元，待起租日开始后，冲抵2017年5月的租金管理费，之后支付方式为每2月为一期。如未能按时、按规定的期限履行各项付款义务的，乙方应自到期次日起至实际付款日，应依据应付未付款项以每日万分之五的比例向甲方支付滞纳金；4、乙方在本合同生效之日后的五日内，一次性支付保证金150000元，在租赁关系终止或解除时，除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分在解除或终止当日无息归还乙方；5、如甲方或乙方单方面解除协议，则乙方应在终止事由发生之日起不超过10日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，乙方应按照逾期返还天数的双倍租金支付房屋占用费；6、乙方在腾退房屋之际，不得向甲方要求就其所在物业内所支付的内装修、附属设施、各种设备等的购买、装修工程费、搬迁费及其他无论何种理由、名目的款项的支付，乙方在完成场地的清理和移除工作后，应当通知甲方验收。验收通过后，经营区域视为归还，乙方无理由拒不履行清理和移除工作的，则视为乙方放弃区域内其物品的所有权及占有权，甲方代为清理，产生的费用由乙方承担；7、有下列情形的，双方同意一方可书面通知另一方解除合同：有直接证据证明甲方交付的房屋存在缺陷并危及乙方安全的，同时该缺陷在房屋交付及乙方入住前，无法正常获知的；甲方无法保证房屋合理使用的；乙方未按约定全部或部分未支付租金、保证金和其他费用的，逾期累计达到15天及以上的；8、因一方违约或者过错的，导致合同终止或者解除，应向另一方支付合同终止或解除该月月租金三倍的违约金；给对方造成损失的，还应另外赔偿直接和间接损失。主张损失赔偿者应于15日内提出明某证据证明损失的金额及过错方行为与损失之间的因果关系。超过时限未提交证据的，视为放弃赔偿责任。双方并就其他租赁事宜进行了约定。上述合同附件二为“出租标的房屋或场地的具体边界和状况”图，其中标明的租赁房屋为底层B栋XX、XX号整体房屋，该平面图显示，整栋房屋一层的面积已被分割为数间小房间，其中包括上述厕所一间，该厕所标明为儿童厕所。四、2018年2月1日，海京平管理公司向天孜咨询公司邮寄《通知函》，该《通知函》中明某了天孜咨询公司欠付2017年6月至2018年2月14日的租金、管理费总计600000元，欠付2018年2月15日至3月14日的租金、管理费总计150000元，要求天孜咨询公司尽快支付，否则，海京平管理公司将依法追究相关责任。五、2018年7月16日，海京平管理公司向天孜咨询公司发出《律师函》，明某基于天孜咨询公司逾期付款的违约行为，海京平管理公司自该《律师函》发出之日起，正式解除《房屋租赁合同》，同时要求其承担返还房屋、支付拖欠租金及使用费、承担违约责任等等。六、经双方对账确认，本次诉讼之前，天孜咨询公司实际支付费用的情况为：2017年4月13日支付150000元押金及租金75000元、5月25日支付租金75000元、2018年1月4日支付租金75000元。以上事实有产权证、《房屋租赁合同》、《通知函》、《律师函》、付款凭证等证据予以证明，本院予以认定。关于反诉部分的事实如下：七、2018年2月11日，天孜咨询公司向海京平管理公司发出《通知函》，内容大致为：在天孜咨询公司进场实施施工过程中，因海京平管理公司擅自将已经租赁给天孜咨询公司的部分区域取消，单方变更了租赁范围，且未能保证承租人所需的足量用电量，事后又没有解决问题的诚意，故通知海京平管理公司，于本通知签发之日起，租赁合同立即解除并不再支付任何租金等所有费用，同时，要求海京平管理公司退还保证金、支付违约金、赔偿设计装修损失、广告宣传费及销售损失等。天孜咨询公司并于当天将上述《通知函》快递到海京平管理公司管理工程的办公地点澳门路XXX号XXX栋XXX室。八、天孜咨询公司称，因经营需要，公司委托案外人上海杰恩建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行了设计及装饰装修，天孜咨询公司支付已完工的相关费用达802391元，为此提供了与案外人上海杰恩建筑装饰工程有限公司签订的《建筑装饰施工合同》、该公司出具的项目结算材料。合同约定的工程承包方式为包设计、包工包料，工程总价XXXXXXX元。在结算资料中注明项目名称为《天孜浅水湾装修项目(已完工项目汇总)》，工作范围是设计与施工；项目包括合同报价范围已完成项目710168元、室内改造项目35546元、海京平仓库改造项目9555元、公用卫生间改造项目47122元，以上合计802391元。提交报告日期2018年5月。结算资料后附报价明细及完工现场照片。同时，天孜咨询公司称，为项目开展而投入了市场宣传以及营销费用共计103841元，其中包括广告人员设计费用800元、广告外墙搭建费用4600元、管理人员费用、项目经理费用等等，并提供相关凭证。海京平管理公司认为上述费用与本案无关，不予认可。以上事实有相关的《通知函》、《建设装饰施工合同》、结算材料、照片、付款凭证等证据在案。审理中，就双方争议的租赁面积范围的争议焦点，双方一致确认租赁标的是根据《房屋租赁合同》的附件及场地现状交付的，海京平管理公司强调交付给对方的房屋可使用范围中包括厕所部位，在签约时已经口头告知了对方该厕所是整个一层楼面的公共厕所，而非天孜咨询公司独家使用，但无法提供证据。天孜咨询公司对上述告知的事实予以否认，并强调海京平管理公司租赁给己方的面积中包含厕所，就表明是承租人独家使用，而非公共厕所，且己方直至装修被阻才知晓租赁面积中包括公共区域及公共厕所，海京平管理公司也曾答应就此事与权利人进行沟通，但最终没能妥善解决，上述相关事实有双方的微信聊天记录以及案外人上海杰恩建筑装饰工程有限公司出具的《情况证明》可以证明。在《情况说明》中，案外人明某在2017年5月的施工过程中，因装修涉及的厕所为公共部位，施工被物业公司叫停。基于天孜咨询公司的抗辩意见，海京平管理公司又补充微信聊天记录，以证明装修之前天孜咨询公司已经知道厕所的性质，但认为自己的装修不会影响公众的使用并曾请求海京平管理公司就此与物业公司进行协商。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案的《房屋租赁合同》是在原被告双方之间签订，内容没有违反法律规定之处，且签约双方对合同的效力不持异议，故《房屋租赁合同》应当视为是双方的真实意思表示，属于有效合同，各方应当按照约定行使权利、承担义务。现就本案双方争议的焦点作以下分析：关于本诉。1、《房屋租赁合同》无法履行的违约责任的认定。根据查明的事实，双方产生争议的原因在于租赁的面积范围，即海京平管理公司向天孜咨询公司转租房屋的面积是否符合合同约定或者法律规定。证据显示，海京平管理公司从产权人处租赁的X栋XX、XX号整体房屋中，并不包括厕所，其对自己所租赁的面积范围应当明知。而海京平管理公司在转租给天孜咨询公司的B栋房屋过程中，其没有按照与房东在合同中采用的方式，在合同图纸中用红线明某标明转租的范围，从而导致双方产生争议。海京平管理公司称签约时或签约前已口头告知过对方厕所为公共厕所不在转租面积中没有证据证明，而其提供的微信等聊天记录也只能反映2016年签约之前双方的签约磋商过程以及在2017年施工开始后碰到厕所装修受阻的协商过程，尚不足以证明其所称的天孜咨询公司签约时明知厕所为公用的事实能够有效成立。另外，在本案双方签订的合同附件中，所附图纸上已经标有包括厕所在内的初步设计图形，但海京平管理公司没有就此提出异议，该图纸所显示的将厕所改建为儿童厕所等内容仍被双方约定在合同附件之中，由此，天孜咨询公司根据约定对包括厕所在内的房屋场地进行装修改建等，没有超出合同约定的租赁范围。因此，本院认为海京平管理公司的行为构成违约，海京平管理公司对合同无法履行应当承担主要责任。至于天孜咨询公司在装修过程中发现上述问题并采取要求海京平管理公司与房东及物业公司协商等行为，并不能视为其同意接受租赁标的的变化或者成为其免除海京平管理公司责任的理由。2、关于《房屋租赁合同》的解除。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。基于前述分析，因海京平管理公司的行为构成违约，故其发出《律师函》提出解除合同，不符合事实，也不符合双方约定，对其要求确认《房屋租赁合同》于2018年7月16日解除的诉讼请求不予支持，而天孜咨询公司于2018年2月11日的解约行为符合约定，本院予以确认。3、《房屋租赁合同》解除后的费用结算。关于租金及使用费，根据双方确认的支付情况，扣除押金及免租期，天孜咨询公司实际支付了3个月的租金，故已付租金的租期应当计算到2017年6月16日。由于《房屋租赁合同》于2018年2月11日解除，在解除之前，天孜咨询公司实际占用租赁房屋并进行装修施工，故此段时间之内的租金天孜咨询公司应当支付。虽然天孜咨询公司陈述其已在2018年1月将房屋钥匙交付海京平管理公司，但无证据证明，且也不符合合同约定的先清场再进行验收的交还手续，其理应支付至海京平管理公司接受房屋之日止的使用费，但考虑到海京平管理公司认可其接受房屋时房屋尚处于装修停工状态的事实，以及违约系海京平管理公司造成，综合本案实际情况，对海京平管理公司主张该时间段内的使用费的诉讼请求本院不予支持。另外，因天孜咨询公司客观上对包括厕所在内的整个租赁面积进行了使用，且在反诉中也提出了追究海京平管理公司违约责任的诉请，故其仍应当按照约定的租金标准支付租金，其要求按照租赁面积减扣租金的意见不予采纳。因海京平管理公司违约，对其提出的违约金、滞纳金等诉讼请求本院均不予支持。海京平管理公司提出的支付拆除费、垃圾清理费、恢复原状费用的诉讼请求，因上述费用有客观存在的理由，也符合本案实际情况，故法院酌判由天孜咨询公司承担20000元。关于反诉。1、《房屋租赁合同》的解除。基于本诉的分析，本院对于反诉原告确认《房屋租赁合同》于2018年2月11日解除的诉讼请求予以支持。2、虽然合同已经解除，但反诉原告已经实际使用租赁场地，故其实际支付的租金使用费等应当结合本诉的分析按实结算，履约保证金150000元根据钱款的性质可以退还。3、关于违约责任的承担。基于本诉的分析，反诉被告构成违约，对违约金的主张可以支持。4、关于其他损失。因反诉原告确实对租赁房屋进行了装修，且反诉被告同意法院就此酌判，本院将结合双方的陈述意见及证据、产生费用的合理性及过错责任等因素综合考量。反诉原告主张的其他损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海海京平企业管理有限公司与被告上海天孜商务咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年2月11日解除；二、被告上海天孜商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海海京平企业管理有限公司支付上述房屋从2017年6月17日起至2018年2月11日止的租金和管理费(租金和管理费的标准按照约定的每月人民币75000元计算)；三、被告上海天孜商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海海京平企业管理有限公司支付拆除费、垃圾清理费、恢复原状费用共计人民币20000元；四、对原告上海海京平企业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、反诉被告上海海京平企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海天孜商务咨询有限公司保证金人民币150000元；六、反诉被告上海海京平企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海天孜商务咨询有限公司违约金人民币225000元；七、反诉被告上海海京平企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海天孜商务咨询有限公司损失人民币400000元；八、对反诉原告上海天孜商务咨询有限公司的其余反诉请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币16458元，由原告上海海京平企业管理有限公司承担人民币XX88元，被告上海天孜商务咨询有限公司承担人民币7870元。本案反诉受理费人民币18321元，由反诉原告上海天孜商务咨询有限公司承担人民币8894元，反诉被告上海海京平企业管理有限公司承担人民币9427元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 飞人民陪审员  蔡湘群人民陪审员  高遂文二〇一九年七月三十一日书 记 员  郑雪凝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。