广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1148号原告：陈运香，女，1971年12月28日出生，汉族，住广东省广州市开发区。被告：广州鸿汇物业管理服务有限公司，住所地：广东省广州市增城新塘镇汇美汇太东路79号901房。法定代表人：戴志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩东，男，1979年1月26日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：赖晓杰，广东杰信律师事务所律师。被告：广州汇美房地产发展有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇汇美汇太东路79号901房。法定代表人：莫耘，该公司董事长。委托诉讼代理人：林惠圆，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓霞，广东一粤律师事务所实习律师。被告：增城新和自来水有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇官湖村荔枝山。法定代表人：魏民超，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑闻哲，广东达盛律师事务所律师。原告陈运香诉被告广州鸿汇物业管理服务有限公司（以下简称鸿汇公司）、广州汇美房地产发展有限公司（以下简称汇美公司）、增城新和自来水有限公司（以下简称新和公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈运香，被告鸿汇公司的委托诉讼代理人韩东、赖晓杰，被告汇美公司的委托诉讼代理人林惠圆、陈晓霞，被告新和公司的委托诉讼代理人郑闻哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈运香向本院提出诉讼请求：1.判令鸿汇公司退还公摊水费本金432.75元；2.判令汇美公司履行对汇美体育花园这样一个独立的物业管理区域安装独立水表的要求，并对其拥有产权的区域水管尽到保养和修缮的义务；3.判令新和公司对汇美新村户外公共管道及其附属设施进行统一管理；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：鸿汇公司从2016年3月开始未经通知对陈运香增加公摊水费收费项目，在陈运香多次要求下才口头回复，由于汇美新村区域公共管道老化漏水量巨大才增加公摊水费收费项目。经初步了解，汇美新村区域公共管道每月公摊水量在3万到7万吨之间，且时间已长达3年之久，至今无人对其修缮。如此巨大的漏水量，造成了国家水资源的巨大浪费，对本区域的地质构造也造成潜在危险，为尽快解决民生问题，请支持陈运香的诉讼请求。此外，陈运香明确是以物业服务合同的法律关系主张本案诉请。被告汇鸿公司辩称：一、关于陈运香第1项诉讼请求主张公摊水费问题。鸿汇公司认为是属于合法合理的代收代支款，陈运香有缴纳义务，鸿汇公司无须返还。若需退还公摊的水费给业主，也应该由新和公司退回，而不是由鸿汇公司退回。因此，请求驳回陈运香的诉讼请求。首先，依据《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，小区内共用部位，共用设施设备为小区内业主共有，物业公司负责管理。共用部分供水是由业主使用，应由业主分摊。依据《物业管理条例》第四十四条规定，这些费用应由供水单位向最终用户收取。物业公司只是提供抄水表及水费计算服务，并未截留。从陈运香提交的证据中可以证明，鸿汇公司向陈运香代收的水费单价是1.74元，排污费单价是0.95元。而陈运香向新和公司代缴的水费单价也是1.74元、排污费单价也是0.95元。事实上和法律上向陈运香收取公摊水费的是供水单位新和公司，而不是鸿汇公司。因此，陈运香应向新和公司主张退回公摊水费。其次，陈运香购买涉案物业时，已对物业所在小区的水、电等基础设施有基本的了解，应清楚知道水管布局引起的水电损耗是必然的。增城法院在2018年已审鸿汇公司和体育花园其他业主针对公摊水费（含公摊排污费）的纠纷，并已作出了（2017）粤0183民初7625号民事判决书，不予采纳体育花园业主拒绝支付水电损耗和公摊水费的抗辩。上述民事判决书已生效并执行。因此，鸿汇公司认为陈运香该项诉求无法律依据，应依法予以驳回。二、关于陈运香的其他诉讼请求与鸿汇公司无关。被告汇美公司辩称：一、关于独立安装水表的问题，汇美公司已在建设之初为汇美体育花园这样的独立物业管理区内各家各户安装了独立水表。汇美公司作为汇美体育花园的开发建设单位，已在开发建设该小区之初，为所开发的全部房产安装独立水表。这也是汇美公司与陈运香签订《广东省商品房买卖合同》约定的装修标准。同时，根据《物业管理条例》第四十四条的规定，为供水单位向最终用户收取水费尽职尽责。因此，汇美公司已依据合同的约定和法律的规定履行了应尽的义务。陈运香提供的证据也证明其房产配有独立水表计量，用水量和公摊量可以精确到小数点后两位。事实上，不仅体育花园各家各户均安装有独立水表，区外管网接入小区处也安装有独立总表。现陈运香要求汇美公司在汇美体育花园这样一个独立的物业管理区域安装独立水表，汇美公司不知其所云，也认为该要求属无理取闹，与汇美公司已安装了独立水表的事实不符。二、关于对拥有产权的区域水管尽到保养和修缮义务的问题。体育花园的供水管网产权依法属小区全体业主共同共有。汇美公司无法定及约定义务在该管网已投入使用十几二十年后对小区供水管网履行保养和修缮义务。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条和《广东省物业管理条例》第七十条的规定，汇美体育花园的水管由包括陈运香在内的小区全体业主共同共有，汇美公司作为汇美体育花园小区的开发建设单位，并非供水管网的产权人。其次，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定，体育花园小区早在2007年已竣工验收合格，商品房建设项目竣工验收即意味着开发建设单位已完成主体结构及其电梯、供水、供电等共用设施的建设和安装并且质量合格达到法定交付使用的标准。截止目前，体育花园小区竣工并交付使用已经十多年，供水管早已过保修期。因此，汇美公司作为开发建设单位，对小区水管不再有保养和修缮义务。最后根据《物业管理条例》第五十一条：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任”规定，汇美公司并非供水单位，无义务承担汇美体育花园内的水管和维修和养护责任。体育花园外围的汇美新村水管网络早在体育花园建设以前就已建好通水，2001年以前是由广州自来水公司负责供给用水的，2001年后按增新府[2001]6号文的通知，才转由新和自来水有限公司接驳供水。而汇美体育花园小区的水管布局在体育花园小区建设时已经确定下来，陈运香在购买该小区房屋时，理应对小区的相关基础设施有一定的了解，也应清楚知道水管布局引起的水电损耗是必然的。依据《广东省物业管理条例》第五十八条第一款、第四款，第六十一条的规定，保修期后水管公共设施设备的维修是应该由全体业主筹集维修资金委托供水单位进行维修还是由供水单位承担维修费用进行维修，请依法裁决。综上，汇美公司已依法依约为包括陈运香在内的体育花园小区业主安装独立水表，汇美公司并非汇美体育花园内外供水管网的权属人，作为开发建设单位的保修责任也早已届满，依法不负有对公共水管保养和修缮的义务和责任。恳请法院依法驳回陈运香的第2项诉讼请求。三、本案系物业服务合同纠纷，与汇美公司无关，不应将汇美公司列为本案被告。被告新和公司辩称：一、“汇美体育花园”业主与新和公司不存在直接的供水关系。其小区外用户共用供水管道及其附属设施，未经新和公司进行交接验收。原告无权要求新和公司对其小区外用户共用供水管道及其附属设施进行统一管理。首先，新和公司自2001年起就接受广州汇美物业发展有限公司的申请，对“汇美新村”小区按照总表供水的模式对“汇美新村”小区提供供水服务，并一直向汇美物业公司收取水费。其注册供水表组包括：2组表径为Dl50的供水表组(00252及00345)、7组表径为DN200的供水表组(00056、00057、00058、00059、00060、00061及00062)。2009年11月2日，经汇美物业公司申请，将汇美物业公司名下在增城新和自来水有限公司登记注册的9组供水表组过户至广州鸿汇物业管理服务有限公司名下(从来没有汇美体育花园的户名)。其次，“汇美新村”小区一直是汇美物业公司及鸿汇物业管理的小区，“汇美体育花园”属于“汇美新村”的其中一个小区，该小区的用水一直是由新和公司供应给鸿汇物业，再由鸿汇物业对小区业主进行转售、收费及维护的。再次，新和公司一直通过上述的9个注册供水表组对产权人汇美物业公司及鸿汇物业的“汇美新村”小区进行供水，其区内供水管道及其附属供水设施均是由其小区自行建设的，属小区居民用户共用用水设施，根据《物权法》第七十九条“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”小区内供水设施的产权属于全体业主共同所有，由全体业主负责设施维护。根据《广州市城市供水管理办法》第二十九条“城市公共供水设施和用户户内供水设施的划分以总表为界，总表前(含总表)属公共供水设施，产权属供水企业，由供水企业负责维修(属人为事故的，维修费用由事故责任人负责)。总表后属用户户内供水设施，产权属用户，水管损坏更换，用户应负责按原标准修复。”以及《广州市城市供水用水条例》第十九条“自建供水设施、用户共用用水设施未交由供水企业进行维护的，由用户负责设施维护，确保设施正常运行。”新和公司对其小区内的供水设施没有管理及维护的义务。因此，“汇美体育花园”业主与新和公司不存在直接的供水关系。其小区外用户共用用水管道及其附属设施，未经新和公司进行交接验收和委托维护管理，故原告无权要求新和公司对其小区外用户共用用水管道及其附属设施进行统一管理。二、现有用户共用用水设施可以由业主自行维护管理，也可以委托供水企业或其他管理单位进行维修管理。业主或者物业服务企业应当与供水企业签订包括维护交接条件、维护界限、费用、服务维修标准等内容的维护交接协议。原告要求新和公司对汇美体育花园小区外用户共用用水管道及其附属设施进行统一管理是无法律依据的，其小区外用户共用用水管道及其附属设施已严重老化，新和公司也并非汇美新村小区用户共用用水管道及其附属设施的建设者，不承担设施的维修、改造责任。如强行要求新和公司对这些老旧的供水设施进行统一管理，由此产生的管理费用也是企业无法承受的。建议原告可以按照《广州市人民政府关于印发广州市用户共用用水设施管理办法的通知》和《增城区居民用户共用用水设施建设管理工作方案》的相关规定，协同其他业主筹集或申请使用物业专项维修资金、单位住房维修资金对汇美新村小区的用户共用用水设施按照有关技术规程、规范的要求进行更新改造。由新和公司验收合格并装表供水后再进行接管。综上所述，恳请法院依法应当予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年12月11日，陈运香、钟伟智与汇美公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定陈运香、钟伟智向汇美公司购买位于广州市增城新塘镇汇美新村体育花园3号5幢904房。之后，房管部门核发上述房屋的产权证书给陈运香、钟伟智，产权证书载明上述的房屋地址为增城市新塘镇汇美新村金都路3号5座复式904房。2007年5月9日，陈运香与鸿汇公司签订《前期物业管理服务合同》，约定内容如下：本合同所指物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；物业名称为汇美体育花园，坐落位置地址是增城市新塘镇汇美新村金都大道1号；第一条第二款乙方的权利义务包括乙方应按以下标准在每月20日前交纳当月以下费用，住宅管理费按每平方米1.15元/月收取；住宅区水费按0.97元/吨，排污费0.27元/吨，电费按0.72元/度；水电费如有调整按有关部门规定计算收取等等。2009年11月2日，鸿汇公司向新和公司出具承诺书，承诺遵守原用户与新和公司所签订的供水协议，按时缴纳水费。2016年2月18日，广州市增城区发展改革和金融工作局向各供水企业发出增发改函[2016]86号《关于调整我区自来水价格相关问题的批复》，内容为：实施居民生活用水阶梯式计量水价，暂未实现抄表到户条件的居民生活用水户执行第一阶梯水价；新和公司供水范围内，自来水供水价格为居民生活用水第一阶梯（每户每月用水量26立方米以下）的水价为1.74元/立方米等等。另查，本院（2019）粤0118民初566号《民事判决书》查明：自2016年3月起，鸿汇公司向汇美新村区域内（包括体育花园小区）的用水户收取公摊水费。2019年3月1日，新和公司向鸿汇公司出具《关于汇美体育花园业委会聘请物管单位告知函的复函》，内容为：“……贵司在我司注册的用水总表有9个，其DN150水表2个，DN200水表7个，该9个水表一直以来均为总表供水总表收费，不存在代收代支水费的情况。根据《广州市城市供水管理办法》第二十九条的规定：‘城市公共供水设施和用户户内水供水设施的划分以总表为界，总表前（含总表）属公共供水设施，产权属供水企业。总表后属用户户内供水设施，产权属用户。’汇美体育花园是贵司管理区域内的其中一个小区，该小区的用水一直是由贵司进行转售、收费及维护的，该小区与我司不存在直接的供水关系。所以，我司将维持对贵司总表供水总表收费。另贵司若想退出该小区的供水服务，需联合该小区的新业委会到我司商谈解决方案。特此复函。”本院（2017）粤0183民初7625号《民事判决书》查明“2009年9月11日，广州汇美物业发展有限公司将名称变更为广州鸿汇物业管理服务有限公司。”再查，原告向本院提供的《公摊水费情况总表》载明其自2016年3月至2018年3月期间已向鸿汇公司缴纳总公摊水费432.75元。另外，新和公司提供汇美新村管网图，拟证明新和公司向鸿公司总表供水，总表的供水设施属于全体业主共有，应由业主自行维护管理。经查看，上述汇美新村管网图显示了汇美新村供水网管情况以及9个总水表的位置。鸿汇公司对上述证据的真实性予以确认。汇美公司对上述证据的真实性无异议，汇美公司称除了上述9个总表外，汇美公司在体育花园安装了独立水表。本案审理过程中，鸿汇公司陈述以下内容：现公司名于2009年从广州汇美物业发展有限公司变更而来。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，且陈运香表明是以物业服务合同的法律关系主张本案诉请，故本院根据陈运香主张的法律关系，以查明的事实，结合相关法律规定，分析陈运香的诉讼请求能否得到支持。关于陈运香主张的返还公摊水费问题。陈运香作为业主自愿与鸿汇物业公司签订《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效。根据查明的事实，新和公司是汇美新村区域（包括体育花园小区）的供水企业，汇美新村区域内是由9个总水表以环状管网向该区域包括汇美体育花园小区的住户供水，汇美公司也表明开发建设汇美新村是作为一个单元规划供水，可见体育花园小区的水管布局在建成之时已确定，新和公司以9个总水表向汇美新村区域供水的情况，并非是为该区域提供物业服务的鸿汇公司所能改变。9个总水表的登记的用户为鸿汇公司，新和公司对汇美新村区域内的供水只负责对9个总水表抄表并向鸿汇公司收取水费和排污费，9个总水表和汇美新村内每个用水户的抄表、收费等均由鸿汇公司负责，鸿汇公司向汇美新村区域的业主或用户收取水费和排污费后再缴纳给新和公司。陈运香与鸿汇公司签订的《前期物业管理服务合同》约定了陈运香按有关部门规定的标准支付水费等，但该合同中并未对水损分摊费和排污损耗分摊费如何计算进行约定，双方亦未对此问题进行协商。结合当事人的陈述，汇美新村内的供水网管是环状管网，导致无法区分出体育花园小区内的供水属于9个总水表中哪个总水表的供水，而鸿汇公司基于汇美新村的供水网管布局情况，对于整个汇美新村区域内产生的公共水损量按照用水户用水量的比例分摊公共水损的计算方式合理，鸿汇公司对于公摊的水损量也是按照新和公司的收费标准向陈运香收取公摊水费，陈运香并无证据证明鸿汇公司向其收取的公摊水费存在赚取收益的情况。因此，陈运香主张鸿汇公司返还公摊水费432.75元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另外，关于陈运香的第2、第3项诉讼请求能否得到支持的问题。首先，陈运香与汇美公司之间是商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同中并无约定汇美公司要对汇美体育花园小区安装独立水表。其次，陈运香与新和公司并无直接的供水合同关系。最后，陈运香与汇美公司、新和公司之间不存在物业服务合同关系。综上，陈运香基于物业服务合同的法律关系要求汇美公司在体育花园小区安装独立水表以及要求汇美公司对其产权区域水管尽到保养和修缮义务、要求新和公司对汇美新村户外公共管道及附属设施进行统一管理的诉讼请求，均缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈运香的全部诉讼请求。案件受理费125元，由原告陈运香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年七月二日书记员  陈雪冰