浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)浙0122执异30号 异议申请人（案外人）：谈广炜，男，1974年8月26日出生，汉族，住上海市普陀区，联系地址上海市宝山区。 异议申请人（案外人）：周莹，女，1978年8月12日出生，汉族，住上海市普陀区。 委托代理人：谈广炜，同上。 被申请人（申请执行人）：桐庐永安物业管理有限公司。住所地浙江省桐庐县城南街道瑶琳路。 法定代表人：汪平良，总经理。 委托代理人：蔡红波，浙江华茂律师事务所律师。 被申请人（被执行人）：杭州晖创会展有限公司。住所地浙江省桐庐县城南街道大奇山路488号。 法定代表人：黄国强，董事长。 委托代理人：严爱武，浙江春江明珠律师事务所律师。 本院在执行桐庐永安物业管理有限公司（以下简称“永安公司”）与杭州晖创会展有限公司（以下简称“晖创公司”）物业服务合同纠纷一案中，异议申请人谈广炜、周莹对执行标的提出书面异议。本院于2019年6月20日受理后依法组成合议庭，并于2019年6月25日公开进行了听证，异议申请人谈广炜也为异议申请人周莹的委托代理人、被申请人“永安公司”的委托代理人蔡红波、被申请人“晖创公司”的委托代理人严爱武出席参加听证，本案现已审查终结。 异议申请人谈广炜、周莹异议称：2009年10月13日，异议人与“晖创公司”签订购买桐庐影城嘉园1幢2单元1304室的《商品房买卖合同》，首付款257546元，余款26万元在工商银行桐庐支行按揭贷款支付（至今尚在还款中）。2010年10月10日收到“晖创公司”《销售不动产统一发票》的发票联、办证联、契证申报联正本各一份。《商品房买卖合同》签订的当日，于桐庐县桐君街道大奇山路488号广业影城嘉园售楼处，按工商银行桐庐县支行的相关政策要求，异议人同时委托了桐庐华寓房产置业有限公司代办房产证、土地证、契证及正式抵押登记的有关手续，并当场缴纳8257元的相关办证、税收代缴费用。后由贷款银行电话告知，系争房屋仍登记在“晖创公司”名下，未实际办理过户登记至两异议人名下，且被法院查封。异议人认为其与“晖创公司”签订的《商品房买卖合同》合法有效，且其已付清全部购房款并实际占有使用，应当认定系争房屋的所有权为异议人所有。故异议请求解除对该房屋的查封。 异议人已向本院提供：证据一、《商品房买卖合同》、《预收房款（首付款）统一收据》、《销售不动产统一发票（自开）》各一份，以证明异议人与“中冠公司”就案涉房屋在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封前异议人已付清全部购房款的事实。证据二、《个人一手住房购置借贷还款明细》、《银行借记卡帐户历史明细清单》各一份，以证明异议人按揭贷款26万元用于支付购房款的事实。证据三、《委托书》、《代办三证费用收款收据》各一份，以证明异议人委托桐庐华寓房产置业有限公司代办案涉房屋“三证”及正式抵押登记，并支付相关费用8257元的事实。证据四、《影城嘉园入伙通知书》二份、《物业维修基金统一收据》、《管道煤气费统一收据》、《装修保证金收款收据》、《预交消费收款收据》、《物管费、垃圾清运费、楼道二次维护费收款收据》、《影城嘉园入伙证明》、《影城嘉园业主入伙缴费明细表》、《影城嘉园住宅使用说明书和住宅质量保证书》、《影城嘉园物业管理协议》各一份，以证明异议人在法院查封前已实际占有使用案涉房屋的事实。 被申请人“永安公司”答辩称：一、案涉房屋产权至今仍登记在“晖创公司”名下，依照《物权法》关于不动产物权以登记为准的规定，应当认定案涉房屋为“晖创公司”所有。二、未办理案涉房屋过户登记非“晖创公司”原因造成，而是因买受人自身原因未办理过户登记。综上，请求驳回异议人的异议。 被申请人“晖创公司”答辩称：异议人所述情况是事实，是否支持异议人的异议，请法院依法作出裁决。 被申请人“永安公司”、“晖创公司”均未提供证据。 对异议人提供的证据，被申请人“永安公司”和“晖创公司”均无异议。本院经审核认为，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 经审查查明：“永安公司”诉“晖创公司”物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日作出（2018）浙0122民初5010号民事调解书，已经发生法律效力。因义务人“晖创公司”未按调解书确定履行义务，权利人“永安公司”于2019年4月15日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行[案号为（2019）浙0122执999号]。在该案执行过程中，本院于2019年4月17日依法查封被执行人“晖创公司”名下位于桐庐县县城（现××街道）××影城××单元××室房屋（简称“案涉房屋”，房产证号为桐房权证城字第××号，用途为住宅，建筑面积为119.14平方米，登记权利人为“晖创公司”，登记日期2011年1月5日），查封期限至2022年4月16日。 另查明：谈广炜、周莹与“晖创公司”于2009年10月13日签订案涉房屋《商品房买卖合同》一份（合同编号为2009－10－13－01），约定：谈广炜、周莹以517546元的总价款向“晖创公司”购买案涉房屋（建筑面积为120.64平方米，单价4290元），付款方式为于签订合同当日支付首付款257546元，余款26万元银行按揭贷款支付；交房期限及条件为出卖人应当在2010年6月1日前将符合条件的商品房交付买受人使用。当日，“晖创公司”开具预收谈广炜、周莹房款257546元的统一收款收据一份。同日，谈广炜、周莹与桐庐华寓房产置业有限公司办理委托书一份，约定由谈广炜、周莹委托桐庐华寓房产置业有限公司代办案涉房屋“三证”及正式抵押登记，并支付相关费用8257元。 2009年10月23日，异议人在工商银行桐庐支行办理个人一手住房购置贷款26万元用于支付上述购房款，且从2009年11月开始按约归还该按揭贷款至今。 2010年5月30日和同年9月30日，“晖创公司”和“永安公司”共同向异议人发出《影城嘉园入伙通知书》。 2010年10月10日，“晖创公司”开具收到谈广炜、周莹购房案涉房屋（建筑面积为119.14平方米，单价4290元）购房款511111元的统一收款收据一份。同日，异议人缴纳物业维修基金7744元、管道煤气费800元、装修保证金1000元、物管费1715元、垃圾清运费300元、楼道二次维护费100元、预交水费500元。 本院认为，首先、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，案涉房屋至今仍登记在“晖创公司”名下，法院在对被执行人“晖创公司”财产采取强制执行措施时将案涉房屋予以查封，并无不当。其次、异议人与“中冠公司”就案涉房屋在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封前异议人已付清全部购房款并实际占有案涉房屋，亦无证据证明异议人就案涉房屋至今未办理产权过户登记手续存在过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人谈广炜、周莹的异议理由成立，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对登记在杭州晖创会展有限公司名下的位于桐庐县县城（现城南街道）大奇山路488号影城嘉园1幢2单元1304室房屋（房产证号为桐房权证城字第××号）的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  罗 敏 人民陪审员  徐丽静 二〇一九年七月十八日 代理书记员  金 玲 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。