山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终127号上诉人(原审被告、反诉原告)：岳海斌。委托诉讼代理人：延魁龙、牛步田，山西大路律师事务所执业律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：长治市乐源房地产开发有限公司，住所地，山西省长治市英雄中路中山巷（跃进商贸公司内）。法定代表人：李跃进，该公司总经理。委托诉讼代理人：张俊英、刘青松，山西英佳律师事务所执业律师。上诉人岳海斌因与被上诉人长治市乐源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初2936号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人岳海斌的委托诉讼代理人延魁龙、牛步田与被上诉人长治市乐源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张俊英、刘青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳海斌上诉请求：一、请求撤销长治市城区人民法院（2017）晋0402民初2936号民事判决书；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求且支持上诉人的反诉请求；三、全部诉讼费用由被上被诉人承担。事实和理由：一、一审法院对法律规定的显失公平情形理解错误。“显失公平”指一方当事人利用自身优势地位或者利用对方缺少经验，在双方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。可以看出，要符合显失公平，有两大要素，第一点要符合利用优势地位或对方缺少经验，第二点要符合造成双方利益严重失衡，给一方造成重大损失。本案中，被上诉人乐源房地产开发有限公司明显是处于有优势的一方，且对拆迁补偿数额的确定以及拆迁带来的利润，比任何人都更有经验。在拆迁补偿之中，被上诉人占据着完全的主动权。第二要素，是造成双方利益严重失衡，给乙方造成重大损失，那么本案中拆迁协议给双方带来的结果是什么？上诉人获得了房屋、车位、及现金补偿不假，而被上诉人因拆迁补偿获利更高，被上诉人在此处所建房屋卖价高，且人人争相购买，要说利益失衡，确实，被上诉人因拆迁补偿获得的利益远远高于上诉人因拆迁补偿获得的利益，从这一要素得出同样的结论，要说合同显失公平，也只会是对上诉人不公平。二、一审法院认定补偿远高于房屋实际价值没有任何依据，认为应当以1：2进行补偿没有任何依据。一审法院认为房屋面积补偿一项1：2.74，还有九万元补偿款及机动车位3个，所以补偿远高于房屋的实际价值。这种结论的得出简直毫无逻辑可言。首先，最简单一点，被拆迁房屋的实际价值是多少，一审法院是如何判定的？一审法院认为应当以房屋面积1比2进行补偿为宜，同样没有任何依据，确定房屋的价值，补偿的比例都是需要有严格的市场价值判断，更改合同，更是严重涉及对合同相对方的利益侵害，一审法院没有依据就“酌情”认定1比2，判决更改合同，实在是草率至极。三、上诉人与被上诉人所签订的拆迁补偿协议是双方的真实意思表示，且有居委会的见证盖章，合法有效，不存在可变更的情形，被上诉人应当依约履行补偿协议。四、被上诉人在签订合同过程中，利用了居委会的公信力，上诉人出于对居委会的信任，才同被上诉人订立拆迁补偿协议，该行为也说明被上诉人是利用居委会诱骗上诉人签订合同，签订合同后又以变更合同将上诉人诉诸法院。居委会作为合同中的见证人，也应当对自身见证行为负责。综上，一审法院判决没有事实及法律依据，请求中级人民法院查明事实，依法判决，维护上诉人合法权益。长治市乐源房地产开发有限公司辩称，一审判决认定双方签订的《房屋拆迁回迁安置协议》显失公平并进行变更，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。长治市乐源房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、请求依法变更双方签订的房屋拆迁补偿协议二、三、四条；二、依法变更其支付岳海斌的补偿款数额；三、诉讼费由岳海斌承担。后变更、增加诉讼请求：依法变更双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中涉及房屋面积和补偿标准的内容，按照实际面积和《股权转让合同》中约定的比例确定补偿面积和补偿数额。岳海斌向一审法院反诉请求：一、请求判令长治市乐源房地产开发有限公司履行双方签订的《房屋拆迁补偿协议》，交付现房两套及附属车位，并为其办理房屋产权证书；二、全部诉讼费用由长治市乐源房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：1988年至1991年，岳海斌通过集资方式获得位于晋东南印刷厂住宅楼九户二层独院住宅一套，该房屋未办理相关房屋产权登记手续，也未取得房屋产权登记证书。2016年5月24日，由长治市城区东大街街道办事处和平社区见证，岳海斌与长治市乐源房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿协议》一份，约定被拆迁房屋位于长治市原晋东南印刷厂住宅楼九户二层南排西户，建筑面积153.2平方米，占地面积116.82平方米；长治市乐源房地产开发有限公司安置岳海斌的现房两套（长治市××区户型96.17平方米及长治市乐苑三区5号楼2单元17层D5户型159.5平方米，交房时间为2016年8月1日前，附属设施为地下非机械平方米车位两个，装修补助25567元，搬迁费及过渡费20000元），长治市乐源房地产开发有限公司安置岳海斌的期房一套（长治市××区户型165.53平方米，交房时间为2018年12月3日前，附属设施为地下非机械平方米车位一个，装修补助16553元，搬迁费及过渡费37500元）；搬迁补偿费按照原房屋面积每平米20元，共计3000元；上述三套房屋由长治市乐源房地产开发有限公司办理房屋产权证书并承担一切税费。以上装修补助及搬迁费过渡费共计102620元。2016年5月24日，岳海斌收取了长治市乐源房地产开发有限公司各项补助费9万元。以上协议签订后，长治市乐源房地产开发有限公司对案涉房屋实施了拆迁。另查明晋城市晋东南印刷厂有限责任公司位于长治市延安南路78号，原名为山西省晋东南地区印刷厂，系晋城市属国有独资公司。2008年9月26日，太行日报刊登了《晋城市晋东南印刷厂有限责任公司整体产权转让公告》，对晋城市晋东南印刷厂有限责任公司整体产权进行转让。公告中载明：“受让方须为晋城市晋东南印刷厂有限责任公司四栋家属楼和九户二层楼住户的住房补办相关建设手续，费用由受让方承担。为住户办理房屋所有权证。如果受让方整体拆除改造，须为原住户按1比1面积原址回迁。”2008年11月，晋城市人民政府国有资产监督管理委员会与长治市乐源房地产开发有限公司签订了关于晋城市晋东南印刷厂有限责任公司《股权转让合同》，对职工住房一项约定“受让方（长治市乐源房地产开发有限公司）同意并保证，为标的企业四栋家属楼和九户二层楼住户的住房补办相关建设手续，费用由受让方承担。为住户办理房屋所有权证。如果受让方整体拆除改造，须为原住户按1比1面积原址回迁。”长治市乐源房地产开发有限公司在受让了晋城市晋东南印刷厂有限责任公司的整体产权后，先后取得了建设用地规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证后，进行拆迁及房地产开发工作。另有长治市城区东大街街道办事处和平社区证明一份，载明“社区在搬迁工作中对乐源公司的房屋搬迁回迁安置协议书加盖见证人公章是出于尽快促成搬迁，尽快开工建设的需要，没有参与双方协议内容的约定”。一审法院认为，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。如果拆迁人和被拆迁人在订立拆迁安置补偿协议时显失公平的，拆迁人和被拆迁人均有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，岳海斌通过集资的方式在山西省晋东南地区印刷厂取得了被拆迁房屋，该房屋未办理建设、土地等相关手续，也未进行房改取得所有权证书。虽然，晋城市人民政府国有资产监督管理委员会与长治市乐源房地产开发有限公司签订的《股权转让合同》要求长治市乐源房地产开发有限公司补办相关建设手续，承担相关费用，并办理房屋所有权证；但是该《股权转让合同》也约定，如果长治市乐源房地产开发有限公司整体拆除改造，须为原住户按1比1面积原址回迁。岳海斌与长治市乐源房地产开发有限公司的拆迁安置补偿协议仅房屋面积补偿一项即达1比2.74，加之还存在9万元拆迁补偿金及机械车位三个等情形，因此，可以认定双方签订的协议中约定的补偿远高于被拆迁房屋的实际价值，造成双方利益的失衡，应本着公平、等价的原则对补偿标准进行变更。考虑到长治市乐源房地产开发有限公司在合同签订及履行过程中的过错，结合本案的事实、签订补偿协议的背景以及其他被拆迁户补偿的情况，酌情以房屋面积1比2进行补偿为宜。房屋面积以153.2平方米计算，补偿306.4平方米（回迁时，多出或不足面积按照7000元／平方米计算价格）。岳海斌领取的房屋拆迁补偿金9万元应予以退还。对于被拆迁房屋的面积，因双方在拆迁协议中均认可为153.2平方米，且长治市乐源房地产开发有限公司未提交有效证据证明被拆迁房屋面积系其主张的86.52平方米，对被拆迁房屋面积为153.2平方米予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法变更原告（反诉被告）长治市乐源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）岳海斌签订的《房屋拆迁回迁安置协议》中涉及房屋补偿标准的内容，即原告（反诉被告）长治市乐源房地产开发有限公司于本判决生效后三日内为被告（反诉原告）岳海斌在乐苑三区安置306.4平方米的回迁安置房（多出或不足面积按照7000元／平方米计算价格）；二、被告（反诉原告）岳海斌于本判决生效后三日内向原告（反诉被告）长治市乐源房地产开发有限公司返还房屋拆迁补偿金9万元；三、驳回原告（反诉被告）长治市乐源房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）岳海斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元、反诉费50元，共计150元，由原告（反诉被告）长治市乐源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）岳海斌各承担75元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应当严格按照合同约定的内容履行自己的权利和义务。关于本案中，双方签订的《房屋拆迁补偿协议》的效力问题以及是否存在显失公平，首先，双方签订的协议内容，并未违反法律、行政法规的强制性规定；其次，显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，本案中，长治市乐源房地产开发有限公司是房地产开发商，其对于案涉房屋的数量、面积是清楚的，对于当时当地房地产市场行情、价格走势等应该有着比较清醒的认识和判断，显然不属于没有经验或者处于弱势地位的情况。而且，长治市乐源房地产开发有限公司提供的证据也不能证明合同履行存在价值不对等或者利益严重失衡，因此，对于双方签订的《房屋拆迁补偿协议》中涉及的房屋补偿条款，不能认为是显失公平，上述协议合法有效，依法予以确认，被上诉人应当按照协议内容交付相应房屋和车位。综上所述，岳海斌的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初2936号民事判决；二、长治市乐源房地产开发有限公司履行与岳海斌签订的《房屋拆迁补偿协议》；三、驳回长治市乐源房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回岳海斌的其他反诉请求。一审案件受理费100元，反诉费50元，共计150元，由长治市乐源房地产开发有限公司与岳海斌各负担75元；二审案件受理费100元，由长治市乐源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王育玲审 判 员 郭庆菊审 判 员 刘潞攀 二〇一九年七月十五日法官助理 高 鹏书 记 员 李 茜