湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民再23号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：长沙金秋房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路368号。法定代表人：谭建民，该公司董事长。委托诉讼代理人：周志如，湖南和润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟，湖南和润律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周猷庚，男，1963年7月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：潘定，湖南清源律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周晓樱，女，1960年4月20日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨毅，男，1980年5月13日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。再审申请人长沙金秋房地产开发有限公司（以下简称金秋公司）因与被申请人周猷庚、周晓樱、杨毅占有物返还纠纷一案，不服本院（2017）湘01民终4939号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年11月28日作出（2018）湘民申1320号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人金秋公司的委托诉讼代理人张娟、被申请人周猷庚的委托诉讼代理人潘定、被申请人周晓樱到庭参加诉讼。被申请人杨毅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金秋公司申请再审称：一、原审认定“周猷庚将该房屋出租，行使出租权并没有损害其他人的物权，也没有违反《股权转让协议》的约定”，缺乏证据证明，认定事实和适用法律存在根本错误。二、原审认定涉案房屋的销售主体为“受让股东”，逾期交房损失由“受让股东”承担，违背了房屋系金秋公司销售且应向买受人王延峰交付的客观事实，违背生效民事判决确认的事实。三、周猷庚的非法出租行为导致金秋公司不能向王延峰交房，应当承担金秋公司逾期交房所产生的损失。再审请求：一、撤销一审法院（2012）天民重字第00997号民事判决及二审法院（2017）湘01民终4939号民事判决；二、改判支持金秋公司的诉讼请求。三、判令一审、二审案件受理费由周猷庚、周晓樱、杨毅负担。周猷庚答辩称：金秋公司的诉求不能成立。金秋公司请求交付房屋没有主体资格。案外人王延峰在非法取得涉案房屋产权证之前，周猷庚出租房屋，系合法行为。在产权登记到王延峰名下后，金秋公司不再具备请求返还房屋的主体资格，而应当由王延峰主张。周猷庚是否应当承担赔偿责任？股权转让协议明确约定，包括涉案房屋在内的金秋小区一期资产归周猷庚所有，周猷庚有收益处分的权利，金秋公司或受让股权的股东只有协助周猷庚进行处置的权利。2005年股权转让协议签订后，周猷庚一致占有管理该房屋，结合金秋公司与王建民在另一个案件中金秋公司的陈述，他们认可应当取得周猷庚的授权，但该案中金秋公司没有得到周猷庚的授权，故导致金秋公司无法按期向王延峰交房，责任应由其自行承担。周晓樱答辩称：周晓樱与本案没有什么关系。2008年，周晓樱为照顾小孩读书想在涉案房屋所在地租个房子，当地人说这一片房子都是周猷庚的，周晓樱就找到周猷庚并交了500定金承租了涉案房屋。金秋公司向一审法院起诉请求：一、确认周猷庚与周晓樱、杨毅所签《商铺租赁合同》无效；二、判令周猷庚、周晓樱、杨毅向金秋公司返还非法租赁的金秋小区16栋106号房屋；三、判令周猷庚赔偿金秋公司损失483516.81元（其中违约金损失截至2012年3月28日，计算至房屋交付之日止）；四、判令周猷庚、周晓樱、杨毅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：金秋公司于2001年3月1日经长沙市工商行政管理局核准成立，成立时的股东周猷庚、易京广、黎运西三人，周猷庚担任法定代表人。2002年10月28日，金秋公司就建设金秋小区取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》；2003年12月4日，金秋公司取得位于长沙市天心区、编号为长国用（2003）字第026474号、面积为35533.37平方米地块的国有土地使用权。之后，金秋公司在上述土地上开发建设了金秋小区，本案诉争的位于长沙市房屋亦在开发建设范围之内。上述房屋建成后，经长沙市房地产测绘队测绘，涉案房屋的建筑面积为164.92平方米。2005年4月28日，谭建民、张奕、谭丽莎作为甲方（股权受让方），周猷庚、易京广、黎运西作为乙方（股权转让方），湖南省财信房地产开发有限责任公司作为丙方，湖南省信托投资有限责任公司作为丁方，签订了一份《股权转让协议》。协议约定的主要内容有：转让方股东为周猷庚、易京广、黎运西，受让方股东为谭建民、张奕、谭丽莎。股东权益转让范围及价款：“鉴于乙方已主持开发金秋小区第一期主要工程，含长国用【2003】字第02647号土地全部投资开发权、受益权，且有6栋商品房、一期小区配套及零星扫尾工程正在进行之中，房屋销（预）售情况，工程款、材料款结算及与一期工程相关的债权债务的清理确认十分繁复，甲、乙双方约定，一期工程的所有资产，包括但不限于未售和已售商品房、门面、车库、其他应收账款等以及湘Ａ×××××汽车，均从公司财产中剥离出来，不纳入转让范围。上述资产由乙方行使所有者权益。股权转让完成后，甲方有义务协助乙方以公司名义销售房产，清收账款，办理房产权证、融资贷款等。”公司股权转让前的一切债务由乙方承担，一期工程全面完工，财产处理完毕后发现乙方未了债务，甲方有权向乙方追偿。“本协议生效之日起，乙方不得从事以处置二期资产为内容的有违本协议的一切民事活动，甲方不得从事以处置一期资产为内容的有违本协议的一切民事活动，与一期工程相关的合同、协议等民事行为须经甲方书面同意方可实施。”合同第8条关于股权转让前后的协助与监督第3项约定：乙方应2005年12月30日前完成一期全部工程并按购房合同及时交付，一期所余房产（车库除外）应与二期项目同步销售完毕，逾期则应过户至周猷庚名下，以确保项目整体清盘，移交物业管理，届时共管账户即予注销。上述甲、乙、丙、丁方均在协议上签章，金秋公司亦在该协议上盖章确认。协议签订后，金秋公司在工商行政部门变更了股东登记，法定代表人亦变更为谭建民。协议签订后，涉案房屋一直处于周猷庚的占有、控制之下。周猷庚于2005年8月7日出具《授权委托书》，除一期金秋项目的门面、车库收入款外，其他住宅、杂物款项收入款等，签字手续均授权谭建民全权代理负责，在一期工程项下存（收）款余额限额内自主决定对外支付一期工程应付款项。2006年7月21日，金秋公司与案外人王延峰签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定：王延峰购买金秋小区16栋106号房，单价为每平方米6800元，总金额为1121456元；付款方式为一次性付款，即签订合同时付款100%；房屋交付期限为2006年8月30日之前；如出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，直至实际交付之日止。该合同签订后，王延峰全额支付了购房价款1121456元，涉案房屋产权于2015年8月31日登记在王延峰名下，规划用途为商业。2008年10月3日，周猷庚与周晓樱签订商铺租赁合同，约定周猷庚将金秋小区16栋106号门面中的约35平方米房屋出租给周晓樱，租金每月为1500元，以后每年递增10%，租期为2008年10月3日至2014年10月3日；之后，周猷庚又与杨毅签订商铺租赁合同，约定周猷庚将金秋小区16栋106号门面中的约135平方米房屋出租给杨毅，租金每月为5500元，以后每年递增10%，租期为2009年3月24日至2014年10月2日。前述租赁合同签订后，至一审法庭辩论终结前，周晓樱、杨毅一直占有、使用涉案房屋，并向周猷庚交纳租金。由于涉案房屋由周晓樱、杨毅占有、使用，金秋公司无法向王延峰交房，王延峰曾起诉，双方于2010年3月29日达成庭外和解协议，约定由金秋公司先行支付王延峰赔偿金10万元及其他损失3万元，共计13万元，同时出具《承诺书》承诺自和解协议生效后30日起，每日依据总购房款万分之二向王延峰支付赔偿金。王延峰遂于2010年3月30日向一审法院申请撤诉。2010年3月31日，金秋公司向王延峰转账支付了13万元，但其名目为“代发工资”。2015年5月21日，王延峰又向法院起诉，要求金秋公司承担逾期交房的相关违约责任，一审法院于2015年7月21日作出（2015）天民初字第02017号民事判决，判决金秋公司限期交付涉案房屋，并按合同约定支付自2013年4月1日起至实际交房之日止逾期交房的违约金。2012年8月22日，金秋公司向王延峰转账支付逾期交房违约金188853元，2013年4月12日，金秋公司向王延峰转账支付逾期交房违约金49568元，2015年8月21日，金秋公司向王延峰转账支付逾期交房违约金195133元。另案余淑君诉金秋公司商品房销售合同纠纷一案，金秋公司在再审庭审中，回答一期房屋销售流程相关问题时陈述，“按股权转让协议，一期房产的收益清偿一期工程债务后的剩余财产归周猷庚所有……房子卖了钱余下钱归周猷庚所有。房屋卖给谁由周猷庚决定，价格由周猷庚根据市价确定，再以金秋公司名义签订合同，由金秋公司卖，与周猷庚的一期债务抵消后，剩余售房收入才能给周猷庚。”一审法院认为：根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但不动产未经登记，并不影响当事人对物权归属约定的效力。依法成立的合同受法律保护。金秋公司的股东谭建民等与周猷庚等人签订的《股权转让协议》是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，对合同当事人均有约束力，金秋公司亦在协议上加盖了公章，对其亦具有约束力。协议约定了一期工程包括涉案房屋在内的所有资产，均从金秋公司财产中剥离出来，不纳入转让范围，且由乙方行使所有者权益，甲方有义务协助乙方以公司名义销售房产、办理房产权证等，不得从事以处置一期资产为内容的一切民事活动，与一期工程相关的合同、协议等民事行为须经甲方书面同意方可实施。因此，就内部关系来讲，金秋公司仅为金秋项目一期工程包括涉案房屋在内的所有资产的名义持有者，周猷庚等人作为涉案房屋的所有者权益享有者，实际享有该房的财产权益；租赁权属于财产权益，周猷庚在协议签订后即一直实际占有、控制涉案房屋，其为实现该房的财产权益而出租给周晓樱、杨毅的行为，合理合法，故金秋公司要求确认周猷庚与周晓樱、杨毅签订的《商铺租赁合同》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。涉案房屋的产权现已登记在王延峰名下，王延峰是涉案房屋的现所有权人，故金秋公司已不再具备请求返还涉案房屋的主体资格，其要求周猷庚向其返还涉案房屋、便于其向王延峰交房的诉讼请求，于法无据，不予支持。根据周猷庚于2005年8月7日出具的《授权委托书》，其虽授权谭建民全权代理其办理金秋项目一期工程的相关签字手续，但仍排除了一期金秋项目的门面、车库收入款的签字授权。因此，结合《股权转让协议》中前述的约定以及金秋公司在另案审理过程中的陈述，可认定销售涉案房屋须经周猷庚等人的同意、授权。金秋公司未提交充分有效之证据证明其销售涉案房屋给王延峰系经周猷庚等人的同意、授权，亦未取得周猷庚等人的追认，从而导致自己无法向王延峰履行交房义务、构成违约而造成的损失，应由其自行承担，周猷庚在金秋公司销售涉案房屋给王延峰的过程中亦无过错，故金秋公司要求周猷庚赔偿其损失483516.81元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回金秋公司的诉讼请求。本案受理费19245元，由金秋公司承担。金秋公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审法院（2012）天民重字第00997号民事判决，依法改判支持金秋公司的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由周猷庚、周晓樱、杨毅承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院二审认为，本案审理的范围，应围绕金秋公司的诉讼请求能否成立，本案争议焦点为：焦点一，周猷庚出租诉争房屋，是否违反了《股权转让协议》的约定，是否应向金秋公司承担合同违约责任。焦点二，周猷庚占有并出租诉争房屋，是否有合法依据。这个问题又区分两个阶段，第一个阶段是王延峰取得诉争房屋产权之前，第二个阶段是王延峰取得诉争房屋产权之后。关于焦点一，本院认为，本案所涉《股权转让协议》是判断本案双方当事人之间权利与责任的基础，物权所有权的归属不是本案审理的重点。金秋公司不是《股权转让协议》的主体，金秋公司现任法定代表人是股权受让人之一，所以现在金秋公司的抗辩意见所代表的利益实际上也是股权受让人的利益诉求。所以金秋公司是否有权出售涉争房屋，无须争执。《股权转让协议》体现了原股东与现股东之间，双方经过充分考虑形成各自成熟的意思表示的合意，根据诚实信用原则，双方均应按照合同约定，履行合同主要义务及附随义务，包括在履行该股权转让协议过程中基于双方结算所产生的问题，双方应充分协商解决以止损。而不是擅自处分公司名下的财产或者给对方履行其他协议制造阻碍，扩大损失。如上所述，受让股东以金秋公司名义对外销售涉案房屋，是对股权转让协议的不当履行，其在与案外人签订房屋买卖合同时，应预见到该出售行为可能导致原出让股东的阻碍，由此导致其履行房屋买卖合同不能，产生的违约责任，系其自身的经济风险，应由其自行承担。关于焦点二，案外人王延峰取得本案诉争房屋产权之前，周猷庚将该房屋出租，行使出租权并没有损害其他人的物权，也没有违反《股权转让协议》的约定。案外人与金秋公司签订的房屋买卖合同，在没有其他证据或者生效判决否定其效力的情况下，而案外人王延峰取得本案诉争房屋产权后，周猷庚是否有权占有或控制、出租该诉争房屋，是否应承担民事责任，应承担何民事责任，由王延峰另行主张，不应在本案中予以一并处理。综上所述，金秋公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，判处正确，应予维持。本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持一审法院（2012）天民重字第00997号民事判决。二审案件受理费19245元，由金秋公司负担。本院再审查明:金秋公司主张，涉案房屋原系案外人刘春龙所认购，股权转让后，周猷庚将刘春龙的认购资料移交给金秋公司，金秋公司基于履行该协议将涉案房屋出售给了刘春龙指定的王延峰。周猷庚不认可金秋公司以上主张。金秋公司为证明其主张提交了金秋公司与刘春龙签订的定购铺位书，刘春龙出具的门面转让便条复印件等证据。经审查，刘春龙定购的门面为16栋09c24-25轴号（也称商铺16-9），建筑面积为87.3平方米，与涉案建筑面积为164.92平方米的16栋106号门面存在明显差异，且刘春龙的门面转让便条系复印件，本院对其真实性无法作出确认。另查明，2015年8月31日，涉案房屋已登记至王延峰名下并交付给王延峰。本院再审查明的事实与原审查明的基本一致。本院再审认为，根据各方当事人的诉辩理由，并经各方确认，本案的争议焦点在于：周猷庚是否有权出租涉案房屋，金秋公司因延期交房所支付的违约金应当由谁承担的问题。关于焦点一。金秋公司原股东周猷庚、易京广、黎运西与谭建民、张奕、谭丽莎签订的《股权转让协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。金秋公司虽不是该协议一方，但其在协议上加盖了公章，表明其同意并确认了股权转让协议的内容,受协议约束。各方在协议中约定，一期工程包括涉案房屋在内的所有资产，均从金秋公司财产中剥离出来，不纳入转让范围，由乙方（即周猷庚等人）行使所有者权益。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。据此，周猷庚等人作为合同约定的涉案房屋所有者权益人，其出租行为是对房屋的占有、使用、收益权的行使，符合法律规定，受法律保护。关于焦点二。金秋公司作为涉案房屋的开发商，对外虽然有销售房屋的权利，但根据《股权转让协议》的约定，包括涉案房屋在内的一期工程所有资产，由周猷庚等人行使所有者权益，金秋公司有义务协助周猷庚等人以公司名义销售房产、办理房产权证等，不得从事以处置一期资产为内容的一切民事活动，与一期工程相关的合同、协议等民事行为须经周猷庚等人书面同意方可实施。据此，金秋公司销售一期工程房屋的行为属于协助周猷庚等人行使所有者权益的行为，对内受《股权转让协议》的制约，应当经周猷庚等人书面同意。而在本案中，金秋公司将房屋销售给王延峰未经周猷庚等人书面同意，其行为违反了《股权转让协议》的约定，侵害了周猷庚等人的权益，且导致无法向王延峰交付房屋，故应当承担相应民事责任，原审判决金秋公司向王延峰支付的延期交房违约金由其自行承担并无不当。金秋公司再审称，涉案房屋原系案外人刘春龙所认购，股权转让后，周猷庚将刘春龙的认购资料移交给金秋公司，金秋公司基于履行该协议将涉案房屋出售给了刘春龙指定的王延峰。本院经审查认为，刘春龙定购的房屋与涉案房屋的房号及建筑面积均存在明显差异，且刘春龙的门面转让便条系复印件，对其真实性无法作出确认，金秋公司以上主张证据不充分，同时，刘春龙的转让行为是否已经周猷庚等人同意也没有证据证实，故本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。金秋公司的再审请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2017）湘01民终4939号民事判决。本判决为终审判决。审判长  段衡辉审判员  杨 雅审判员  肖志维二〇一九年七月十日法官助理严新龙书记员刘胜附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。