广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3763号原告：韩某，女，1979年4月2日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：肖某，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦某某，广东沁森律师事务所实习律师。被告：广州市番禺某某建设投资有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：左某，职务董事长。委托诉讼代理人：江某某，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：赵某，女，系该公司职员。原告韩某与被告广州市番禺某某建设投资有限公司（以下简称为某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。韩某的委托诉讼代理人肖某、秦某某，某某公司的委托诉讼代理人赵某，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩某向本院提出诉讼请求：1.判决某某公司向韩某支付逾期办证的违约金111029元（以总房款740195元为基数，按照每日0.05%的标准，自2016年1月14日起计算至2016年11月9日止）；2.本案的诉讼费用由被告某某公司承担。事实和理由：2013年9月7日，韩某（作为乙方、买方）与某某公司（作为甲方、卖方）签订了编号为201309125966的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买甲方出售的广州市番禺区某某镇某某路某某街6号某某花园l期二区X号楼2梯（某某花园l期X号楼2梯）XX房，该物业建筑面积为122.1316平方米，套内建筑面积101.7855平方米，总金额为733587.00元。付款方式为按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日内（不超过5日）支付全部房款的60.47%，金额为733587元。除首期款外，剩余房款金额290000元须于2013年9月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支寸首期款后15日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。其中合同第十三条约定：“甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用”；其中合同第二十一条约定：“双方同意以乙方委托甲方办理《房地产证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面知15个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料”；其中合同第二十二条约定：“乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同”；其中合同附件七合同《补充协议》第七条约定：“就本合同所约定的‘房屋交付’条款中交付期限以及‘产权登记’条款中产权登记办理期限、现双方特别约定如下：如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金。免责期限。鉴于乙方已享受了价格的优惠政策，为此乙方同意甲方的房屋交付使用及办理产权证等事宜设定不少于60个工作日的免责期。即甲方未按照合同约定的期限交付房屋或者办理产权证的，逾期期限在60个工作日内的，不承担违约责任”。后韩某如期向某某公司缴交了涉讼房屋的首期款、尾款（按揭），2016年4月20日就面积差异补交房款6608元，实际成交房价为740195元，某某公司分别于2013年9月27日、2013年12月4日、2016年6月29向韩某出具了编号为00188573、03398627、4400161320的《广东省地方税收通用发票联》。韩某认为，某某公司按照合同约定最迟应于2016年1月14日办妥涉诉房屋不动产权证，但实际办妥时间为2016年11月9日，迟延601天，依约应承担逾期办理不动产权证的违约责任，为维护韩某的合法权益特诉至法院，请求依法判如所请。某某公司辩称：1.某某公司认为根据韩某的收楼时间及双方合同和补充协议对于办证270个工作日的时间的规定，韩某现才向某某公司主张逾期办证违约金的，已经过了诉讼时效。2.某某公司认为逾期办证的责任不在于某某公司，其于2016年6月16日已经向韩某发送及送达关于某某花园办理房地产证的通知，已经明确原告韩某需在收到通知之日起15日内缴纳剩余购房款及相应的契税等手续。现因韩某迟迟未按照通知的要求缴纳契税才导致某某公司未能按照约定的期限内办理好相应的产权证，因此某某公司认为导致逾期办证的责任在于韩某自身。3.根据韩某主张的违约金金额来看，违约金金额占总房款的高达30.04%，因某某公司已经根据韩某的诉讼请求确认按照合同约定交付房屋给韩某使用，因此某某公司即使存在逾期办证，也并未在很大程度上影响到原告韩某对房屋进行使用和收益，因此韩某现主张购房款高达30.04%多的违约金大大超过某某公司逾期办证给韩某造成的实际损失，请求予以调整。4.根据某某公司提交的证据显示，韩某主张的交楼时间为2014年12月31日，而证据显示其收楼的时间为2015年5月16日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经开庭审理，查明事实如下：2013年9月7日，某某公司作为甲方（卖方），与韩某作为乙方（买方）共同签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》。合同约定：乙方所购商品房为位于广州市番禺区某某镇某某路某某街6号某某花园1期二区X号楼2梯（某某花园l期X号楼2梯）XX房（以下简称涉讼房屋），该商品房建筑面积共122.1316平方米，其中套内建筑面积101.7855平方米，共有分摊面积约20.3461平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米7207.19元，总金额733587元；付款方式为按揭付款，乙方自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付443587元；剩余房款290000元须于2013年9月7日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条“产权登记”约定，双方同意由乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知15个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。合同还约定了其他内容。另外，该合同附件七补充协议约定：就本合同所约定的“房屋交付”条款中交付期限以及“产权登记”条款中产权登记办理期限，现双方特别约定，如乙方选择分期付款的，在该交房期限届满前乙方仍未向甲方交齐全部房价款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金；免责期限，鉴于乙方已享受了价格的优惠政策，为此乙方同意甲方的房屋交付使用及办理产权证等事宜设定不少于60个工作日的免责期，即甲方未能按照合同约定的期限交付房屋或者办理产权证的，逾期期限在60个工作日内的，不承担违约责任；办理出具《房地产权证》的前提是：乙方向甲方付清本合同及本补充协议以及其他相关附件约定房价款、税费、抵押办证费、面积退补款及其他应付款等一切款项，同时乙方按房地产管理部门的要求提供身份证明或其他办证必须文件予甲方以及乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件，乙方提供上述资料时由甲方开具收据，若乙方未提供办证所需全部资料并办妥上述手续，否则甲方有权顺延办证日期。某某公司向韩某开具售房款发票的时间及金额如下：2013年9月27日为443587元、2013年12月4日为290000元、2016年6月29日为6608元。2015年5月16日，韩某领取了涉讼房屋的防盗铁门钥匙7把、对讲门钥匙1张，并签署《某某花园收楼资料确认书》，确认已收到《某某花园临时管理规约》、《某某花园前期物业管理服务协议》、《某某花园业主手册》及《房屋住宅质量保证书》等入伙资料。2016年6月16日，某某公司向韩某发出《番禺某某公司关于某某花园办理房产证的通知》，主要内容包括：经行政部门实际测量，涉讼房屋的实际套内面积与合同约定计价面积存在差异，故涉讼房屋的总价相应调整为740195元，面积差异款为6608元；韩某应于收到本通知之日起15日内到其司财务部补交面积差异款6608元，并填写办理房产证所需资料，同时自行前往番禺市莲路广场街缴纳契税等有关手续；若因韩某未按时收楼、提供的办证资料不齐、房款（含面积差异款）及税、费未缴清或逾期未前来办理的，其司不承担任何逾期办证的违约责任。另外，某某公司曾与韩某签订一份《面积差异补充协议书》，主要内容为确认涉讼房屋因存在面积差异，韩某需向某某公司支付面积差异房款6608元。2016年11月9日，广州国土资源和规划委员会向韩某核发了涉讼房屋的《不动产权证书》。诉讼中，双方当事人均确认韩某已向某某公司支付全部购房款740195元，但双方对涉讼房屋的收楼时间争议较大。韩某认为，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，某某公司最迟应于2014年12月31日将涉讼房屋交付韩某使用，办证期限应自最迟交付之日起算，故某某公司应于2016年1月14日前为韩某办妥房产证；而某某公司则述称，韩某实际2015年5月16日才正式办理收楼手续，并提交了《某某花园钥匙领取确认表》、《某某花园收楼资料确认书》予以证明。另，某某公司确认其存在逾期办证，逾期办证的期间为2016年6月15日至2016年11月9日。本院认为，某某公司与韩某就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于某某公司应向韩某支付的逾期办证违约金的计算方式。第一，关于收楼时间的问题。上述合同虽约定某某公司应于2014年12月31日前向韩某交付房屋，但本案中并无证据证明韩某已于该期限前收楼，而某某公司为其关于韩某实际于2015年5月16日收楼的抗辩主张提交了相应的证据予以证明，本院予以采信。鉴于韩某已于2015年5月16日收楼，根据上述合同的约定，某某公司应于商品房交付之日起270个工作日内（210个工作日办证期限+60个工作日免责期）即2016年6月14日前为韩某办妥房产证，而某某公司实际上直至2016年11月9日才办妥，已构成逾期办证。第二，某某公司关于诉讼时效的抗辩。某某公司自2016年6月15日起因迟延办理房产证构成违约，至《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）未届满《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，故应适用民法总则规定的三年诉讼时效。因此，自韩某起诉之日（2019年3月13日）止，其主张的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效。第三，某某公司关于违约金标准过高的抗辩缺乏理据，本院不予采纳。综上，某某公司应向韩某支付的逾期办证违约金应以740195元为本金，按每日0.05%的标准（即每日370.0975元），自2016年6月15日起计算至不动产权证书办妥之日即2016年11月9日止，计148天，为54774元（370.0975元/天×148天≈54774元）。韩某诉请中超过上述金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市番禺某某建设投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告韩某支付迟延办理不动产权证书的违约金54774元；二、驳回原告韩某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，由原告韩某负担675元，被告广州市番禺某某建设投资有限公司负担585元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇一九年七月十三日书记员  杜嘉华