福建省永春县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0525民初1073号 原告：王清珍，男，1981年9月26日出生，汉族，住永春县。 原告：苏培珍，女，1983年2月23日出生，汉族，住永春县。 被告：泉州万邦置业有限公司，住所地福建省泉州市永春县苏坑镇苏坑街550号，统一社会信用代码91350500079756723K。 法定代表人：李龙连，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林海滨，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 原告王清珍、苏培珍与被告泉州万邦置业有限公司（以下简称“万邦公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王清珍、苏培珍、被告万邦公司的委托诉讼代理人林海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王清珍、苏培珍向本院提出诉讼请求：1.判令万邦公司向王清珍、苏培珍支付逾期办理房屋权属证书的违约金24545.73元（违约金以购房款316524元为基数，按日利率0.01%的标准计算，自起算日2017年2月21日计至实际办结房屋权属证书之日2019年5月6日为24545.73元）；2.判令本案诉讼费由万邦公司承担。事实和理由：2014年10月6日，王清珍、苏培珍与万邦公司签订合同编号为201410050004的《商品房买卖合同》，约定王清珍、苏培珍向万邦公司购买位于永春县房屋一套。合同约定房屋总价款为316524元，合同第十四条约定，如买受人（王清珍、苏培珍）不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人（万邦公司）自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，王清珍、苏培珍已足额向万邦公司支付了购房款，万邦公司于2016年11月22日将房屋交付王清珍、苏培珍使用，但万邦公司至今仍未办理案涉房屋的权属证书，该行为已构成违约，应当向王清珍、苏培珍支付逾期办理房屋权属证书的违约金。 万邦公司辩称，1.万邦公司已经依照双方合同的约定，按期履行了协助办证的业务，万邦公司于2017年1月20日取得涉案不动产权初始登记，不存在逾期办证的违约情形。2.双方对万邦公司协助办证的时间存在三次的约定，包括主合同和两次补充协议的约定，该办证期限应以最后一次协议的期限为准。王清珍、苏培珍也在约定的期限内取得了涉案房屋的产权证。所以王清珍、苏培珍的诉求没有事实依据依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对王清珍、苏培珍提供的证据商品房认购协议、签约确认单、商品房买卖合同和永春县商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、销售不动产统一发票、银行借款借据、交房通知书各一份、收款收据两份，万邦公司质证认为真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。万邦公司提供的证据不动产登记证明、《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、邦城市广场小区房屋验收确认书，王清珍、苏培珍质证认为真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.万邦公司提供的《附件六：合同补充协议》，证明双方就案涉房产权属期限等内容进行了补充约定，万邦公司协助办证义务延至商品房交付后365天。王清珍、苏培珍质证认为，《附件六：合同补充协议》名字是王清珍签的，但日期不是王清珍签的，王清珍也不清楚该合同补充协议的内容，万邦公司没有给王清珍、苏培珍留存。本院认为，双方于2014年9月23日签订该补充协议，该协议第四条权属办理的约定记载“1、合同第十四条第一段修改为：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365天内取得房屋所有权证书的，双方同意按第2项处理。2、买受人承担办理《房屋所有权证》的费用。由于政府部门原因造成出卖人资料无法按时报产权部门备案，不视为出卖人违约。买受人未按合同约定付清全部购房款及其他全部应付款项（包括逾期违约金、面积误差补款、公共维修资金等）的，出卖人有权拒绝协办或代办权属证书而不承担违约责任。”因双方于2014年10月6日签订《商品房买卖合同》，该合同签订时间在后，合同第十四条关于产权登记进行了约定，且该合同于2014年12月3日在永春县住房和城乡规划建设局房产登记交易中心进行登记备案。故万邦公司主张，本案产权登记应适用2014年9月23日签订的《附件六：合同补充协议》第四条约定，不予采纳。 2.万邦公司提供的《补充协议》，证明双方就案涉房产权属办理期限进行补充约定，万邦公司协助办证义务期限延至2019年6月5日。王清珍质证认为有异议，2019年3月5日日期不是王清珍签的，名字是王清珍签的，这可能是2014年9月8日签订认购协议时夹杂在中间一起签的，具体什么时候签的其不清楚，也不知道内容，万邦公司没有给其留存。本院认为，该《补充协议》的签订时间为2019年3月5日，从协议的内容看，第3条系万邦公司为重复使用而自行制作，未与对方充分协商而事前打印好，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，属格式条款。且该协议第3条约定“乙方委托甲方代为办理房屋所有权登记手续，办理期限自本协议签订之日起90日内，乙方应按甲方要求提交办证所需各项资料。因甲方原因导致未能按期办理房产证的，应按买卖合同约定承担逾期办证的相关责任。”对《商品房买卖合同》第十四条的约定进行变更，实际上减轻了万邦公司的责任、限制了买房人的权利，万邦公司作为提供格式条款的一方，未提供证据证明其已尽提醒告知义务，及在签订该补充协议时以合理方式提请对方注意该条款内容，且苏培珍未在该协议的乙方处签名，故该条款对王清珍、苏培珍不发生法律效力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2014年10月6日，王清珍、苏培珍与万邦公司签订《商品房买卖合同》，约定王清珍、苏培珍向万邦公司购买其开发建设的址在永春县，总价款316524元，交房期限2016年6月30日前等条款。其中合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”王清珍、苏培珍分别于2014年12月1日支付购房款116254元、于2016年4月29日支付购房款200000元。万邦公司于2016年11月10日发出交房通知书，于2016年11月26日将涉案房产交付王清珍、苏培珍使用。 万邦公司开发建设的永春县苏坑镇嵩溪村万邦城市广场1幢、2幢房屋的不动产登记证明记载的登记时间为2017年1月20日，不动产登记证号为闽（2017）永春县总不动产证明第0002号。 2019年5月6日，王清珍、苏培珍取得涉案房产的不动产权证书，不动产登记证号为闽（2019）永春县不动产权第0006562号。 本院认为，万邦公司具有商品房预售资质，其与王清珍、苏培珍签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的商品房预售合同关系应认定有效。涉案房产于2016年11月26日交付王清珍、苏培珍使用，王清珍、苏培珍未能在涉案房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，万邦公司自逾期之日即2017年2月24日起每日按已付购房款316524元的0.01%即31.65元向王清珍、苏培珍支付违约金。王清珍、苏培珍于2019年5月6日取得房屋权属证书，故万邦公司应支付自2017年2月24日起至2019年5月6日止的逾期办证违约金13799.4元（31.65元／日×436日）。万邦公司关于其无需承担逾期办证违约责任的主张，理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、泉州万邦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向王清珍、苏培珍支付逾期办证违约金13799.4元； 二、驳回王清珍、苏培珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费414元，减半收取计207元，由王清珍、苏培珍负担91元，泉州万邦置业有限公司负担116元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  曾琼婷 二〇一九年七月十九日 书记员  黄芳曼 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -1-