上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初8880号原告(反诉被告)：马敏明,女,1972年8月3日出生。委托诉讼代理人：李涛，上海市广懋律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘志俭，男，1963年12月19日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告马敏明与被告潘志俭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，潘志俭提出反诉，本院于2019年4月26日依法受理并与本诉合并审理，并于2019年4月26日公开开庭进行了审理。马敏明的委托诉讼代理人李涛、潘志俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马敏明向本院提起本诉诉讼请求：1、请求判令确认原、被告签署的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》于2018年12月24日解除；2、请求判令潘志俭支付其租金2,053.3元；3、请求判令潘志俭支付其逾期支付租金的违约金13,338元；4、请求判令潘志俭支付其免租期内的租金41,066元；5、请求判令潘志俭支付其因合同解除而产生的违约金69,095.1元；6、请求判令潘志俭支付其自2018年12月24日起至实际返还房屋之日止期间的占用费(按日租金的2倍计算);7、请求判令潘志俭支付自2019年1月23日起至实际将涉案房屋为注册地址的工商登记及相关许可(餐饮许可、食品经营许可证)注销之日止的违约金(按日租金与日物业管理费之和的2倍计算；8、请求判令潘志俭立即将涉案房屋恢复原状，清空涉案房屋内的物品，将房屋交还。本诉事实和理由：2017年5月15日，马敏明在案外人上海恒骋房地产经纪有限公司的居间介绍下，就其拥有的位于上海市虹桥商务区甬虹路XXX弄XXX号XXX室房屋与潘志俭签署《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》(下称“租赁合同”)。租赁合同就租金、保证金、租赁期限以及违约责任均作出了明确约定。依据租赁合同约定，潘志俭应于2018年10月16日之前支付第五期租金61,599元，但未能按期足额支付，其多次催促仍拖延支付，且在租赁合同履行过程中，潘志俭己多次延期支付租金。2018年11月底，潘志俭向其提出退租，双方就此事多次沟通均无果，后其于2018年12月12日向潘志俭寄发告知书，明确告知潘志俭单方退租将产生的法律后果，而潘志俭不予理睬，故租赁合同继续履行。其在2018年12月19日向潘志俭发出催告函，要求潘志俭限期支付拖欠的租金及租赁押金，但遭拒绝。无奈之下，其在2018年12月21日向潘志俭发出通知函，依照租赁合同约定解除租赁合同，要求潘志俭按照租赁合同约定将房屋恢复原状并返还，以及承担相应的违约责任。综上所述，双方签署的租赁合同系双方真实意思表示，双方应恪守履行。现潘志俭拒不履行合同义务的行为构成违约，其依据租赁约定有权单方解除合同，并要求潘志俭承担相应的违约责任。潘志俭针对马敏明的本诉辩称，对双方的租赁合同关系无异议，对合同解除无异议，但应于2018年12月21日解除，故其未拖欠三天的房租。双方在合同履行过程中，因经营困难，其与马敏明协商，马敏明是同意延期支付租金的，因此其未逾期支付租金。关于免租期的租金，马敏明在免租期交房给其，合同上也确有关于免租期租金的约定，其因无法经营下去，故不同意支付该期间的租金。对于马敏明主张的因合同解除产生的违约金，因其已多付一个月的租金，且其经济困难，不同意承担违约金。其曾告知马敏明于12月21日交接房屋，但马敏明未来交接，也不让物业收钥匙；租赁房屋内尚有空调、消防设施及厨房设备、餐桌等，但其与马敏明经口头协商，因为不影响继续出租，故其不拆除了，但一定要拆除其也是同意的。因此其不同意原告关于占用期间使用费的请求。关于工商登记、餐饮许可证及食品经营许可证目前确未注销，只要马敏明确认租赁合同解除了，其愿意配合注销。因上述证照并未影响另行出租，故不同意马敏明要求其承担违约金的请求。此外，如果需要承担违约金，马敏明主张延期支付租金违约金过高。潘志俭向本院提起反诉诉讼请求：1、要求马敏明承担电量增容费、煤气开通费的50%，即6万元；2、要求马敏明返还押金20,533元。反诉事实和理由，由于潘志俭租赁房屋作为经营餐饮之用，需要电量扩容，为此其与马敏明协商，由马敏明贴补50%。潘志俭支付了11-12万元。此外，潘志俭还按合同支付押金20,533元。现双方合同提前终止，马敏明应承担电量增容费、煤气开通费的50%，另应退还押金。对潘志俭的上述反诉，马敏明称潘志俭曾要求其承担电量增容费及煤气开通费，但其未同意，但在房屋租金上作了些让步，且在合同的补充协议中也注明上述费用出租方是不承担的。另根据合同的约定，因潘志俭的违约致合同提前终止，押金不应退还，故不同意潘志俭的反诉请求。经审理查明：2017年5月15日，马敏明(以下简称甲方)与潘志俭(以下简称乙方)及案外人居间服务方上海恒骋房地产经纪有限公司(龙湖虹桥天街租售中心，合同中简称丙方)订立《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市虹桥商务区甬虹路XXX弄XXX号XXX室(龙湖虹桥天街H栋)1层132室(该层数为名义楼层，实际楼层1层132室)(下称“该房屋”)。甲方承诺拥有该房屋的所有权，且对该房屋的出租事宜己征得所有产权人的同意。甲方授权丙方出租该房屋。甲乙双方确认，该房屋的建筑面积为83.29平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺使用。双方约定甲方最迟应于2017年5月22日前将该房屋交付给乙方。……租赁期自起租日起8年，即租赁期为2017年5月22日(起租日)起至2025年5月21日止。双方约定免租期为2个月，自交付日起开始计算。若本合同因乙方违约而提前终止，导致甲方收益受损的，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的租金……关于租金及支付方式：免租期内甲方免收乙方租金，但乙方必须支付本合同所规定的物业管理费以及本合同第八条规定的其他费用。租金递增方式：第1-2年，月租金20,533元不变，第三年递增10%,第五年递增10%,第七年起根据市场租金浮动……该房屋目前的物业管理费为2,498.70元。乙方应按照物业管理公司的规定按时足额支付物业服务费用。自起租日起，乙方应于每期房租到期前5日向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金给甲方。逾期超过5日，甲方有权无责单方面解除合同，收回房屋，押金不退……关于押金及支付方式：双方约定，乙方应向甲方支付相等于壹个月租金作为押金即20,533元。在整个租赁期内押金由甲方保管，甲方无须向乙方支付押金的利息。乙方向甲方支付的押金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收押金而无须归还乙方。租赁关系终止时，在乙方己结清该房屋的租金、物业管理费、水、电、煤气、通讯、设备、有线电视费、宽带网络费等费用及各种税费、办妥该房屋的租赁终止登记备案手续(如有)以及以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状或为可租赁状态(自然损耗除外)的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后且上述条件均满足后的3个工作日内将押金一次性退还乙方(不计利息)。……其他费用及支付方式：乙方须自行负责该房屋部分公用设施(如水、通讯、设备、有线电视费、宽带网络费)(如有需要)之账户申请及开通手续的办理并负责缴付有关之费用。室内电量增容费及增容所需排线及人工费用由乙方负责。煤气开通也由乙方负责。……关于房屋的交还：乙方应最迟于租赁期届满之日或本合同提前终止之日，与甲方联系交还该房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内的17：00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该房屋，乙方除应向甲方支付该房屋在占用期间内的占用使用费外(每日的占用使用费的金额为本合同约定的该房屋日租金金额×2),还应承担该房屋在占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方应当于本合同租赁期满之日或本合同提前终止之日后的30日内办妥该房屋的租赁终止登记备案手续(如有)以及以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。乙方向甲方交还该房屋前，应负责对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态(自然损耗除外)…………关于合同的解除，双方约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，违约方应向守约方按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金；给守约方造成损失的，如违约方支付的违约金不足抵付守约方损失的，违约方还应向守约方补足损失与违约金的差额部分……关于违约责任，双方约定该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约(但本合同并不因此而解除)，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同。乙方未于本合同规定的期限内办妥该房屋的租赁终止登记备案手续(如有)以及以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续的，每逾期一天，向甲方支付违约金(按日租金与日物业管理费之和2倍……在租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，应按月租金的3倍向甲方支付违约金。甲方可从押金抵扣。押金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。双方还对其他事项作了约定。双方还订立了补充协议。约定通过协商，乙方租赁期间6年内，甲方擅自解除合同。甲方可按照折旧给予相应的装饰费赔偿……。增容及煤气所产生的费用无折旧赔偿。关于通知方式，双方约定本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：甲方：马敏明联系方式：XXXXXXXXXXX，乙方：潘志俭联系方式：XXXXXXXXXXX。合同订立后，马敏明按约定向潘志俭交付房屋，潘志俭也按约支付了押金20,533元及2018年12月21日前的租金。其中2018年1月18日支付61,599元，同年4月18日支付20,533元，5月17日支付20,533元、6月15日支付20,533元、7月18日支付20,533元、8月18日支付20,533元、9月18日支付20,533元、10月18日支付20,533元，11月18日支付20,533元。因租金的支付，双方曾就租金的支付方式进行过协商，其中2018年5月16日马敏明在潘志俭表示要求“(租金)一个月一个月的付”,马敏明表示“就先付一个月吧”。2018年11月14日马敏明表示“租金也是付一压一，其实我也是很被动的……别家付一压三，我没有人家这么逼你们”。2018年11月底，潘志俭向原告提出提前终止租赁合同，马敏明于2018年12月19日通过微信向潘志俭表示：“我方于2018年12月12日寄发告知书，明确告知了若你方单方面解除租赁合同将产生的法律后果，但你方不予理踩，故你我之间租赁合同继续履行……”。“若你方未按上述内容及约定将已拖欠租金及租赁押金支付我方的，我方可依据租赁合同约定单方面解除合同”。同年12月21日，马敏明再次通过微信向潘志俭表示：贵方与我方于2017年5月15日签署《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》，房屋租赁合同对租期(免租期)、租金及支付方式以及违约责任均有明确约定。贵方承租该房屋后，多次支付租金存在延期情况，构成逾期支付租金。依照《房屋租赁合同》约定，贵方应于2018年10月21日之前支付第5期租金计61,599.00元整，贵方至今未能按期足额支付。此后贵方向我方提出提前解除《房屋租赁合同》，就解约事宜双方经过多次沟通均无果，故租赁合同继续履行。我方于2018年12月19日发出催告函，要求贵方履行合同义务，支付租金及剩余租赁押金，贵方拒绝履行。贵方的行为已经严重违反了《房屋租赁合同》的约定，给我方造成了损失。根据相关法律法规及《房屋租赁合同》约定，现通知贵方如下：1、自2018年12月24日起，解除双方签署的《房屋租赁合同》；2、贵方应在2018年12月24日返还房屋。依据租赁合同约定：贵方应搬离房屋内你方所有的物品，且将房屋恢复原状，并通知我方进行验收，验收无误后视为交付完成。3、贵方应在2018年12月24日之前支付拖欠的租金2,053.30元整；4、贵方应在2018年12月24日之前向我方支付逾期支付租金的违约金20,314.80元；5、贵方应在2018年12月24日之前向我方支付合同违约金69,095.10元整；6、贵方应在2018年12月24日之前向我方支付免租期期间的租金41,066.00元整；7、贵方应在2019年1月23日之前办理完成该房屋为注册地址或营业地址的工商营业执照注销手续。潘志俭称：到今天为止我没有欠你租金，包含物业费一分钱，我提前一个月通知你，到2018年12月21日止，我不租你房子了。另查明，潘志俭租用涉案房屋经营餐饮，并在涉案房屋地址注册了上海淼焱餐饮有限公司。目前涉案房屋内仍有餐桌椅及厨房设备。以上事实，由马敏明提供的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》、转账明细、微信截屏等证据及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告之间签订的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，属有效合同，双方均应依约行使权利、履行义务。关于合同的解除时间，双方于租赁合同中约定了潘志俭应于每期房租到期日前5日向甲方支付租金。逾期超过5日，甲方有权无责单方面解除合同。根据该约定，潘志俭应于2018年12月16日给付租金，但其未按该约定给付租金，据此，马敏明有权依照合同的约定单方面解除合同，故其通过约定的方式通知潘志俭于2018年12月24日解除合同的方式符合法律规定，也符合合同的约定，本院确认合同于该日解除。关于马敏明要求潘志俭支付租金2,053.30元，由于潘志俭未足额给付至2018年12月24日的租金，现马敏明请求补足3天资金2,053.30元符合法律规定，本院予以支持。关于逾期支付租金问题，双方在合同中确有房租三个月一付的约定，但在履行过程中潘志俭要求按月支付租金，根据双方的微信交谈记录，对潘志俭该要求马敏明是同意的，因此，潘志俭自2018年4月起按月给付房租系经双方协商的，据此潘志俭应于每月16日给付下月房租，故其超过约定时间给付房租构成违约，应承担违约责任，据此本院根据其延期时间并按合同约定的违约金计算方式认定违约金为1,026.35元。合同约定：若本合同因乙方违约而提前终止，导致甲方收益受损的，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的租金。支付租金是房屋承租房屋方需履行最基本的义务，现因潘志俭未按合同约定支付租金导致合同解除，故马敏明有权依照合同的约定要求潘志俭给付免租期内的租金41,066元。基于讼争合同的解除原因系被告拖欠租金所致，马敏明对于合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。但根据其实际损失情况，本院将合同解除违约金的标准酌情调整为一个月租金及物业管理费之和的2倍，据此认定合同解除违约金46,063.40元。双方对合同已解除均无异议，承租方应根据合同约定于合同终止日将承租的房屋归还出租方，但潘志俭至今仍将厨房设备等物品放置在租赁房屋中，应认定为继续占用该房屋，应依照合同约定支付房屋实际占用费，鉴于房屋租金已计算至2018年12月24日，故实际占用使用费应自2018年12月25日起算。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情按每日890元的标准计算，计算至房屋实际返还时止。双方的租赁合同已于2018年12月24日解除，根据合同约定潘志俭应当于合同提前终止之日后的30日内注销或变更以该房屋为注册地址或营业地址的工商登记手续，未履行该义务的应当承担违约责任，现潘志俭确认未办理上述注销手续，故马敏明要求潘志俭承担自2019年1月23日起至实际将涉案房屋为注册地址的工商登记及相关许可注销之日止的违约金有事实和合同依据，本院予以支持，据此本院酌定按每日490元计算违约金。双方合同提前终止，承租人应将租赁房屋恢复原状，清空涉案房屋内被告所有的物品，将房屋交付原告。因此，原告该请求予以支持。潘志俭要求马敏明退还押金，本院认定，押金系作为潘志俭将全部履行完本合同义务的保证，本起房屋租赁纠纷系因潘志俭未履行合同义务致合同提前终止所致，根据合同的约定，马敏明可不予退还押金。对于电量增容费及煤气开通费，合同中约定均应由潘志俭负责，潘志俭表示马敏明同意承担50%的费用，无证据证明，故其主张由马敏明承担50%的诉讼请求，本院难以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、马敏明与潘志俭签订的《龙湖虹桥天街房屋租赁合同》于2018年12月24日解除；二、潘志俭应于本判决生效之日起十日内给付马敏明租金2,053.30元；三、潘志俭应于本判决生效之日起十日内给付马敏明逾期支付租金的违约金1,026.35元；四、潘志俭应于本判决生效之日起十日内给付马敏明免租期的租金41066元；五、潘志俭应于本判决生效之日起十日内给付马敏明因合同解除而产生的违约金46,063.40元；六、潘志俭应于本判决生效之日起十日内给付马敏明自2018年12月25日起至上海市虹桥商务区甬虹路XXX弄XXX号XXX室房屋实际返还之日止的按每日890元计算房屋占用费；七、潘志俭应于本判决生效之日起十日内给付马敏明自2019年1月23日起至实际将上述房屋为注册地址的工商登记及相关许可(餐饮许可、食品经营许可证)注销之日止按每日490元计算的的违约金；八、潘志俭应于本判决生效之日起十日内将上述房屋恢复原状，清空所有物品，并将上述房屋交付马敏明。九、驳回潘志俭的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计2,164.91元，由潘志俭负担。反诉案件受理费906.66元，由潘志俭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  阮广斌二〇一九年七月二十三日书记员  李 晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。