甘肃省高台县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）甘0724民初3520号 原告:王光锦，男，1975年9月4日出生，汉族，住高台县。 委托诉讼代理人：盛兴明，甘肃鑫星律师事务所律师。 被告:李万军，男，1968年4月14日出生，汉族，住高台县。 被告:徐录成，男，1971年6月18日出生，汉族，住高台县。 委托诉讼代理人：孙虎林，高台县巷道镇法律服务所法律工作者。 被告：高台县宏瑞建筑有限责任公司，住所高台县城关镇东城河路157号，统一社会信用代码91620724556292002Q。 法定代表人：李红星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：侯学军，甘肃誉西律师事务所律师。 被告：高台县新坝镇新生村村民委员会，住所高台县新坝镇新生村。 法定代表人：郑光远，该村委会主任。 委托诉讼代理人：丁万红，该村支部书记。 委托诉讼代理人：郭文军，该村委会副主任。 委托诉讼代理人：杨玉虎，该村村民。 原告王光锦诉被告李万军、徐录成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，原告王光锦于2019年1月10日申请追加高台县宏瑞建筑有限责任公司（以下简称宏瑞公司）、高台县新坝镇新生村村民委员会（以下简称新生村委会）为本案被告。经审查，本院依法追加宏瑞公司、新生村委会为本案共同被告参与本案诉讼，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王光锦及其委托诉讼代理人盛兴明、被告李万军、被告徐录成及其委托诉讼代理人孙虎林、被告宏瑞公司法定代表人李红星及其委托诉讼代理人侯学军、被告新生村委会法定代表人郑光远及其委托诉讼代理人郭文军、丁万红、杨玉虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王光锦向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告李万军、徐录成签订的两份《房屋买卖合同》；2.要求被告李万军、徐录成返还原告已付的购房款2580400元、违约金154824元，合计2735224元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：1.请求确认原告与四被告签订的两份《房屋买卖合同》无效；2.判令四被告共同返还原告购房款2541400元，并赔偿诉讼前的利息损失769327元，共计3310727元；诉讼后的利息仍按中国人民银行同期贷款利率计算，算至实际给付之日止。事实与理由:2014年1月27日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定被告将新坝镇新生村农民公寓楼6号楼第一、二层整体作价216万元出售给原告，原告于2013年10月20日前已支付房屋买卖价款140万元，签订协议时原告支付61万元，房屋竣工后原告支付15万元，被告于2014年4月27日前将房屋交付原告，如逾期交付房屋，被告自原告交购房款之日起按已付款金额6%承担违约金至交付房屋时止。2014年4月1日，原告与被告再次签订《房屋买卖合同》一份，合同约定被告将新坝镇新生村农民公寓楼6号楼第三、四层整体作价128万元出售给原告，签订协议时原告支付70万元，2014年5月15日房屋竣工交付后支付剩余房款58万元，如逾期交付房屋，被告自原告交购房款之日起按已付款金额6%承担违约金至交付房屋时止。被告保证出售房屋没有产权纠纷，房屋权属手续由被告办理。现原告按合同约定已给付被告购房款2541400元，但被告并未按约定的时间向原告交付房屋和办理房屋产权手续等，现原告购买涉案房屋的目的是为了销售，但被告不能办理房屋产权证，原告销售的目的不能达到，因被告的原因致使房屋买卖合同无效。另外，双方签订的《房屋买卖合同》约定了价款，但合同签订后房屋价款尚未结算完毕。综上，原告为了维护自己的合法权益向人民法院起诉，望判如所请。 李万军辩称，我和被告徐录成与原告王光锦签订房屋买卖合同属实，但我们签订房屋买卖合同的目的是原告王光锦督促我们偿还修建涉案房屋的借款。修建房屋时，起初我陆续共计向原告王光锦借款140万元，并出具了借款借条。2014年1月27日，我和被告徐录成与原告王光锦签订《新坝乡新生村农民公寓楼六号楼工程款付款协议》一份，约定我向被告徐录成支付涉案房屋工程款，原告王光锦对工程款的给付义务承担保证责任，同时约定，我将涉案房屋向原告王光锦抵押取得的借款必须向被告徐录成支付房屋工程款。同日，我和被告徐录成与原告王光锦签订《房屋买卖合同》一份，并经协商，我向原告王光锦的借款140万元写到了房屋买卖合同之中。2014年4月1日，原告王光锦给我转账70万元，我给原告王光锦也出具了借款借条，并经协商，我们签订《房屋买卖合同》一份，我向原告王光锦的借款70万元写到了房屋买卖合同之中。现涉案房屋的修建用地因占用农民宅基地，合同签订后房屋价款尚未完全结算完毕。我对原告的诉讼请求无异议，请求人民法院依法公正审理。 徐录成辩称，我和被告李万军与原告王光锦签订《房屋买卖合同》属实，但我只是涉案房屋的实际施工人，无权出卖该房屋。修建房屋时，我曾从原告王光锦处借款，并签订了借款合同，被告李万军也多次向原告王光锦借款修建房屋。2014年1月27日，经我们协商签订《新坝乡新生村农民公寓楼六号楼工程款付款协议》一份，由被告李万军向我支付工程款，原告王光锦对工程款的给付义务承担连带保证责任，同时约定，被告李万军将房屋抵押向原告王光锦取得的借款，必须向我支付工程款，为此，同日我们签订了《房屋买卖合同》一份，我在房屋买卖合同中签字的目的是被告李万军从原告王光锦处取得的借款向我支付房屋工程款。本案中，原告王光锦分别于2014年5月4日、9月5日、2015年2月18日支付给我的18.8万元、5.64万元、4.7万元均系涉案房屋工程款，并且原告王光锦支付给我的上述工程款均有被告李万军向原告王光锦出具的借条。2014年12月16日，原告王光锦支付给我的15万元系我们之间的民间借贷。另外，原告王光锦与被告李万军之间的民间借贷，双方约定的月利息为6%。现原告王光锦与被告李万军之间发生的是民间借贷关系，原告并未直接向我支付过任何形式的购房款。现经法庭释明，因本案基础法律关系发生变化，且原告不变更诉讼请求。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉。 宏瑞公司辩称，宏瑞公司是涉案房屋的承建方，只负责修建无权利出卖。被告徐录成以出卖方的身份签订《房屋买卖合同》是因为双方签订了《新坝乡新生村农民公寓楼六号楼工程款付款协议》，被告徐录成在《房屋买卖合同》上签字是为了监督被告李万军给付房屋修建的工程款。被告宏瑞公司通过招标修建了涉案房屋，原告王光锦向被告徐录成支付的款项系担保而支付的工程款，并非购房款。原告王光锦主张《房屋买卖合同》无效，应不成立，因市场行情等原因，现新生村6号楼一至四层无法销售变现，原告才主张合同无效。因原告王光锦与被告李万军、徐录成之间发生的款项交易均属于民间借贷，且原告不变更诉讼请求。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉。 新生村委会辩称，新生村委会的辩称意见和宏瑞公司一致。新生村委会只对新生村农民公寓楼6号楼的修建起了牵头作用，原告王光锦在涉案房屋上的经济利润和亏损与新生村委会无关。原告王光锦与被告李万军之间的借款交易，被告新生村概不知情。原告王光锦认为涉案房屋系小产权房不能销售，那为什么还要给被告李万军、徐录成借款修建房屋。综上，被告新生村委会在本案中不承担民事责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交《房屋买卖合同》两份，欲证明签订合同的主体及原告已支付被告李万军购房款140万元的事实，被告李万军质证后无异议；被告徐录成、宏瑞公司、新生村委会质证后对140万元款项的性质和数额均有异议。现原告王光锦与被告李万军虽一致认为借款140万元转化为购房款，但双方之间的民间借贷以签订房屋买卖合同的形式作为购房款不符合正常的交易习惯和常理，且原告未提供证据予以证实，故原告主张向被告李万军支付购房款140万元，本院不予认定；2.原告提交甘肃省农村信用社活期取款凭证及转存款回单各一份、银行卡查询明细单一份、个人活期明细查询单一份、银行卡明细查询单一份、甘肃省农村信用社回单四份，上述证据，原告欲证明支付被告李万军购房款70万元，被告李万军质证后无异议，被告徐录成、宏瑞公司、新生村委会质证后对款项的性质和数额均提出异议。经查，该笔70万元款项亦属于双方之间的民间借贷，原告主张该笔款项系购房款，本院不予认定。上述证据，原告同时欲证明分别于2014年5月4日、9月5日、12月16日、2015年2月18日支付给被告徐录成购房款18.8万元、5.64万元、15万元、4.7万元。被告李万军质证后无异议，被告徐录成、宏瑞公司、新生村委会质证后对款项的性质均提出异议。上述款项中的15万元，原告王光锦与被告徐录成均认可系当时双方发生的民间借贷，其他款项结合（2016）甘0724民初3128号民事卷宗庭审笔录，王光锦陈述支付给徐录成的款项均属双方之间的借款，现原告王光锦又主张证明上述款项的性质为购房款，其陈述前后矛盾且不一致，故原告王光锦认为支付给被告徐录成的上述款项系购房款，本院不予认定；3.原告提交（2016）甘0724民初3128号民事判决书复印件一份、《新坝乡新生村农民公寓楼六号楼工程款付款协议》复印件一份，欲证明被告新生村委会授权被告李万军全权处理涉案农民公寓楼6号楼建设及预售一切事务，被告李万军在建设和售楼过程中所签署的一切文件和处理的相关事务，被告新生村委会均予以承认，被告徐录成系被告宏瑞公司涉案工程的项目经理，被告徐录成以修建商名义与原告签订房屋买卖合同系职务行为，故四被告应当共同返还原告购房款。被告李万军质证后无异议，被告徐录成、宏瑞公司、新生村委会对该组证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议。本院认为，上述证据能够证实被告李万军代表被告新生村委会全权处理涉案农民公寓楼6号楼建设及预售一切事务和被告宏瑞公司具体安排被告徐录成为项目经理承建涉案农民公寓楼的事实，予以认定；对原告的其他证明目的，不予认定；4.被告徐录成提交《新坝乡新生村农民公寓楼六号楼工程款付款协议》复印件一份、(2016)甘0724高民初3128号民事判决书复印件一份、(2018)甘07民终573号民事判决书复印件一份、(2018)甘民申1877号民事裁定书复印件一份，欲证明原告王光锦为被告李万军向被告徐录成支付的工程款承担连带清偿责任的事实。原告质证后对上述证据与本案的关联性提出异议，被告李万军、宏瑞公司、新生村委会质证后无异议。上述证据，能够证实原告王光锦对涉案房屋工程款的给付义务承担连带清偿责任，本院予以认定；5.被告徐录成提交《房屋出售委托代理合同》一份，欲证明涉案房屋出卖人是被告李万军，修建人是被告徐录成。原告质证后认为该份证据不能证明被告徐录成的证明目的，被告李万军质证后认为其未委托任何人代卖房屋，被告宏瑞公司和被告新生村委会质证后无异议。本院认为，该份证据与本案不具有关联性，不予认定；6.被告宏瑞公司提交张掖市建设工程中标通知书和建筑工程施工许可证复印件各一份，欲证明被告宏瑞公司通过合法形式招标修建了涉案房屋，被告宏瑞公司是承建单位，不是房屋的出售方。原告质证后提出异议，认为被告宏瑞公司对被告徐录成的施工行为予以认可，其应当对被告徐录成的销售行为亦予以认可，被告李万军、宏瑞公司、新生村委会质证后无异议。本院认为，该份证据结合（2016）甘0724民初3128号民事判决书能够证实涉案房屋通过招投标方式修建的事实，予以认定；7.本院依职权调取（2016）甘0724民初3128号民事卷宗庭审笔录、借款合同、被告李万军书写的上诉状及案件情况说明复印件各一份，原被告质证后对真实性无异议，本院认为，上述证据能够证实涉案房屋修建时，原告王光锦与被告李万军、徐录成之间均发生民间借贷的事实。 根据原告的陈述、被告的答辩及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月12日，高台县国土资源局向高台县新坝镇新生村出具了建设项目用地初审意见书。2013年4月24日，高台县发展和改革委员会以高发改【2013】71号文件，给新坝乡人民政府做出了《关于修建新生村6号农民公寓楼的立项批复》。2013年5月17日，被告宏瑞公司与被告新生村委会通过招投标方式签订了新生村6号楼的建设工程施工合同，由被告宏瑞公司为被告新生村委会修建新生村农民公寓楼6号楼。同年5月24日，被告新生村委会向被告李万军出具委托书，授权被告李万军全权处理6号楼房屋的建设及预售一切事务。被告宏瑞公司具体安排被告徐录成为项目经理承建本案房屋。2014年1月27日，原告王光锦、被告李万军、徐录成签订《新坝乡新生村农民公寓楼六号楼工程款付款协议》一份，约定了被告李万军向被告徐录成支付房屋工程款的数额及给付时间，原告王光锦对工程款的给付义务承担连带清偿责任。同时约定，若被告李万军将房屋抵押向原告王光锦借款，必须征得被告徐录成的同意，被告李万军将房屋抵押取得的借款必须向被告徐录成支付房屋的工程款。2016年11月21日，原被告因工程款给付发生纠纷，宏瑞公司、徐录成共同将新生村委会、李万军、王光锦诉至人民法院，要求给付工程款，该案经法院审理，最终确定新生村委会、李万军共同给付宏瑞公司房屋工程款，王光锦对该案工程款的给付义务承担连带清偿责任。另查明，新生村农民公寓楼6号楼修建期间，被告李万军曾向原告王光锦借款，被告徐录成亦曾向原告王光锦借款。2014年1月27日和2014年4月1日，原告王光锦分别与被告李万军、徐录成签订《房屋买卖合同》各一份，并将被告李万军从原告王光锦处取得的借款，写入了上述合同之中。原告王光锦未直接以购房款的形式向被告徐录成支付本案房屋的购房款。本案中，原告王光锦与被告宏瑞公司、新生村委会未发生经济往来交易。 本院认为，本案争议的焦点是原告王光锦与被告李万军、徐录成签订的《房屋买卖合同》是否系双方以签订房屋买卖合同作为民间借贷的借款担保。经查，2014年1月27日双方同日签订《新坝乡新生村农民公寓楼六号楼工程款付款协议》和《房屋买卖合同》各一份，签订房屋买卖合同的目的是被告李万军将涉案房屋向原告王光锦抵押并借款的行为，被告徐录成在房屋买卖合同中签字是同意被告李万军将涉案房屋抵押于原告王光锦借款，并取得工程款的真实行为。本案双方签订房屋买卖合同的真实目的是原告王光锦督促被告李万军偿还借款。涉案房屋修建时，被告李万军因资金周转向原告王光锦借款，并出具了借条，该借款行为原告王光锦与被告李万军均无异议，本院予以认定。被告徐录成在施工期间亦与原告王光锦签订《借款合同》，并由被告徐录成向原告王光锦出具借条，现原告王光锦支付给被告徐录成款项的性质，结合原告王光锦在（2016）甘0724民初3128号民事卷宗庭审笔录中其明确陈述支付给被告徐录成的款项均属借款性质，故原告认为支付给被告徐录成的款项均属购房款的主张，本院不予认定。被告徐录成、宏瑞公司辩解本案名为房屋买卖，实为借款担保的辩解意见与本案查明的事实一致，且与被告李万军辩解称其签订《房屋买卖合同》的目的是原告王光锦为了督促其偿还修建房屋的借款，被告的该辩解意见，本院予以采纳。现原告未直接以购房款的形式与各被告发生经济交易，且涉案房屋的性质为农民公寓楼，原告与被告李万军、徐录成之间的真实法律关系应当为借贷关系，签订房屋买卖合同的目的为担保原告债权的实现。因本案基础法律关系发生变化，并经法庭向原告王光锦释明，其拒绝变更诉讼请求。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，经合议庭评议，裁定如下： 驳回原告王光锦的起诉。 本案受理费33286元，原告王光锦不再向本院交纳。本院预收原告的受理费4604元，予以退还；原告缓交的受理费28682元，其不再向本院交纳。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  孔瑞东 审 判 员  王建兵 人民陪审员  李发虎 二〇一九年七月十日 书 记 员  段巧稚 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。