文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初2976号原告：群泰物业管理（杭州）有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101。负责人：陈学文，系该司副总裁。委托诉讼代理人：林佳和、叶小英，均系该司职员。被告：叶伟东，男，1978年1月1日出生，汉族，住广东省五华县。原告群泰物业管理（杭州）有限公司广州分公司（以下简称“群泰公司”）诉被告叶伟东物业服务合同纠纷一案，被告叶伟东在提交答辩状期间提出管辖权异议。本院作出（2019）粤0106民初2976号之二民事裁定，驳回被告叶伟东的管辖权异议。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告群泰公司的委托诉讼代理人林佳和、叶小英，被告叶伟东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告群泰公司诉称：按照《管理规约》和《广州百脑汇科技大厦物业服务调价合同》的约定，业主或物业使用人应按季度缴纳物业服务费，并于每季度首月底前完成当季度费用的缴纳，逾期未缴纳的应支付相应的滞纳金。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告立即支付广州市天河区天河路596号广州百脑汇科技大厦C1302房物业管理费5860元（2016年4月1日至2018年12月31日，其中2016年4月1日至2018年3月31日期间为住宅使用以1.96元/平方米/月，2018年4月1日至2018年12月31日期间因召开业主大会表决决议降低管理费标准住宅以1.5元/平方米/月的标准计算物业管理费）、公摊电费1234元（2016年1月1日至2018年9月30日）、户内水费424元（2016年1月1日至2018年9月30日），水费公摊28.2元（2016年1月1日至2018年9月30日），垃圾处理费165元（2016年4月1日至2018年12月31日，按照5元/月的标准计算），共计7711.2元；2、被告立即支付C1302房物业管理费5860元、公摊电费1234元、户内水费424元，水费公摊28.2元，垃圾处理费165元，共计7711.2元所产生的滞纳金（以各季度欠付的公摊电费、水费、水费公摊、物业管理费、垃圾处理费的金额为本金，按照每日万分之三的标准计算，从次季度的首日开始计至实际付清之日止，违约金总额以本金为限）；3、被告承担本案全部诉讼费。被告叶伟东答辩称：原告并未向全体业主提供保安、保洁、电梯维保等服务，且原被告之间并无合同关系，无物业费往来关系，被告与业委会之间存在知情权纠纷，被告欠付物业管理费等费用的责任在于业委会。被告无需向原告支付相应费用的迟延支付违约金，即使要支付，原告所主张的违约金标准也过高。经审理查明：广州市天河区天河路596号1302房的登记产权人为被告，登记时间为2010年11月4日，建筑面积为96.83平方米。2012年9月30日，广州百脑汇科技大厦业主委员会（以下简称“百脑汇业委会”，甲方）与原告（乙方）签订《广州百脑汇科技大厦物业服务合同改制调价合同》（以下简称《改制调价合同》），约定：广州百脑汇科技大厦物业服务自2012年10月1日起由现行的包干制改为酬金制，并实施新的收费标准；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅用途物业费为1.96元/平方米/月；业主或物业使用人应当按季度交纳物业服务费，并于每季首月（一、四、七、十月）底前完成当季费用的缴纳，逾期须按每日万分之三的标准承担相应的滞纳金；乙方根据有关法律、法规及本合同的约定，乙方按照物业服务标准和内容提供物业服务，代收取物业服务费、公维金，代收代付水电费用（暂定），经营公共区域收益，以及提供业主有偿服务时得收取特约服务费；乙方在经甲方同意后可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，须将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；为保证改制为酬金制后的物业服务质量，甲乙双方约定酬金制的物业服务期限为2012年10月1日起至2015年12月31日止；本合同未提及部分，按双方2008年签订的原合同（如附件一）约定为准等。本案审理过程中，该合同（复印件）系由被告提供，其表示系从业委会的QQ群的群公告中下载并打印出来的，原告对该合同的真实性无异议。本案审理过程中，被告申请证人茅某到庭发表如下证言：1、2013年1月至2018年11月为第二届业委会任期，百脑汇科技大厦采用业委会自治，全体业主的物业费均缴纳至业委会法人账户，并未向原告缴纳物业管理费；2、原告并未提供保安保洁电梯维护等各项服务；3、业委会与原告签订的酬金制合同并未经过业主大会表决授权；4、被告与百脑汇业委会存在知情权纠纷，至今未妥善解决；5、原告法定代表人是广州百脑汇商业设施租赁管理有限公司董事之一，而该公司是小区业委会的主任，根据天河区人民政府石牌街道办事处2017年10月30日的函，该业委会的主任长期欠缴物业管理费和公维金，也就是原告利用业委会主任的职务，一方面自己拖欠相关费用，另一方面又对其他业主进行起诉。同时签订的物业合同是没有经过业主大会同意的，是不当得利。现原告以被告未交纳涉案房屋的物业管理费、水电费及垃圾处理费等为由提起本案诉讼。原告为证明其与百脑汇业委会之间存在合同关系，其有权收取涉案房屋的物业管理费等费用，向本院提交如下证据：1、显示由百脑汇业委会于2018年1月26日作出的《关于2016年业主大会表决结果的公告》（内容为根据《广州市物业管理条例暂行管理办法》及广州百脑汇科技大厦《议事规则》的有关规定，业主委员会于2017年11月1日至2017年12月15日采用书面形式召开2016年年度业主大会，本次业主大会就《降低管理费取消公维金》、《物业服务合同续签》及《二千万去向不明问责》三项议题进行投票表决……现公布表决结果等）及相应的表决汇总表（显示就“物业服务合同续签”的表决结果为未形成决定，就“降低住宅管理费”、“降低自用办公管理费”、“降低出租办公管理费”、“取消住宅公维金”、“取消自用办公公维金”、“取消出租办公公维金”的表决结果均为通过）；2、显示由百脑汇业委会于2018年4月18日作出的《关于调整物业管理费的公告》（内容为自2018年4月1日起降低管理费，取消公维金，对于自用住宅的物业管理费的收费标准从原1.96元/平方米/月，降低为1.5元/平方米/月）；3、显示由百脑汇业委会（甲方）与原告（乙方）于2018年4月1日签订的《广州百脑汇科技大厦物业服务调价合同》[以下简称《调价合同》，约定：广州百脑汇科技大厦物业服务自2012年10月1日起由现行的包干制改为酬金制，并实施了新的收费标准；乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，从2018年4月1日起执行新的收费标准，住宅用途物业费为1.5元/平方米/月；业主或物业使用人应当按季度交纳物业服务费，并于每季首月（一、四、七、十月）底前完成当季费用的缴纳，逾期须按每日万分之三的标准承担相应的滞纳金；乙方根据有关法律、法规及本合同的约定，乙方按照物业服务标准和内容提供物业服务，代收取物业服务费、公维金，代收代付水电费用（暂定），经营公共区域收益，以及提供业主有偿服务时得收取特约服务费；乙方在经甲方同意后可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，须将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；为保证改制为酬金制后的物业服务质量，甲乙双方约定酬金制的物业服务期限由业主大会决定；本合同未提及部分，按双方2008年签订的原合同（如附件一）约定为准等]。经质证，被告对上述证据1-3的真实性均有异议，但对公告中载明的物业管理费收费标准的降低情况予以确认，原、被告双方均确认涉案房屋是被告自用住宅。关于涉案房屋的公摊电费、户内水费、水费公摊、垃圾处理费具体的计付方式，原告陈述如下：公摊电费依照市政电表总表的抄表数，分为三部分，包括电梯、水泵、公共走道用电，实际抄表分摊给广州百脑汇科技大厦的1008户业主；户内水费依照各业主的独立水表的实际抄表数进行计算；水费公摊依照实际抄表数，当市政水表总表的读数大于各业主独立水表的总读数时，对差额部分进行分摊；上述费用均由广州百脑汇科技大厦业委会的专有账户垫付后再向各业主收取；垃圾处理费按照国家的相关垃圾处理费收取规定由原告先行向环卫站垫付后再向各业主收取。关于原告代垫上述费用情况其提交相应的电费通知单、电费发票、水费发票（上述单据显示客户名称/缴款单位均为百脑汇业委会）及广州市天河区石牌街市容环境卫生管理站出具的发票（显示付款单位为原告，收款项目为2016年1月至2018年12月垃圾处理费）予以证明。经质证，被告对上述证据的真实性予以确认，确认原告垫付垃圾处理费的情况，但不确认原告的其他证明内容。且被告表示涉案房屋的物业管理费、水电费等费用是直接由百脑汇业委会收取，涉案房屋所在楼栋的物业管理费等费用也是缴纳给百脑汇业委会的，就此其提交显示由百脑汇业委会出具的收款收据（显示收到涉案房屋2017年10月至2018年9月户内水费164元，开具时间为2019年5月24日）、广东增值税电子普通发票（显示购买方为广州市天河区天河路592号709房，款项名称为电费、水费、物业服务费、垃圾处理费等）及物业服务费催缴通知书（显示由百脑汇业委会于2019年1月10日向被告发出）、物业费用明细清单（显示由百脑汇业委会于2019年1月9日作出）予以证明。经质证，原告对上述证据的真实性无异议，表示上述催缴通知书及明细清单均由原告代百脑汇业委会向被告发出，因原告为涉案房屋所在的百脑汇科技大厦提供物业管理服务是采用酬金制，鉴于百脑汇业委会有独立账户，所以相关费用的催缴是以百脑汇业委会的名义发出，费用的收取也是直接进入百脑汇业委会的独立账户。被告另为证明涉案房屋的保安和保洁都是由百脑汇业委会外包给广州秒洁清洁服务有限公司及广州中英保安服务有限公司，向本院提交显示由百脑汇业委会于2015年12月30日出具的公告（显示百脑汇业委会拟选用广州秒洁清洁服务有限公司及广州中英保安服务有限公司对大厦进行清洁卫生工作及安保工作）。原告对上述公告的真实性无异议，但认为其是涉案房屋所在大厦的物业管理方，其自2008年开始对百脑汇科技大厦进行物业管理。被告表示原告诉请的物业管理费、公摊电费、户内水费、水费公摊、垃圾处理费其均未向原告支付，也未向百脑汇业委会进行支付。被告确认其自2010年开始使用涉案房屋，2010年开始是向原告缴纳相关费用，2013年至2016年期间向百脑汇业委会缴纳物业管理费。本案审理过程中，广州百脑汇科技大厦第二届业主委员会（以下简称“百脑汇第二届业委会”）到庭说明情况如下：1、涉案房屋所在的百脑汇科技大厦于2008年11月成立第一届业主委员会，从第一届业主委员会成立后就与原告签订物业管理服务合同，由原告对百脑汇科技大厦提供物业管理服务至今，双方就上述事实不存在争议。2、《调价合同》和《改制调价合同》均由我方与原告签订，且原告提交的《关于2016年业主大会表决结果的公告》及相应的表决汇总表和《关于调整物业管理费的公告》均由我方发布。上述《改制调价合同》于2015年12月31日到期后，我方于2017年11月1日至2017年12月15日采用书面形式召开了2016年业主大会，就《降低管理费取消公维金》、《物业服务合同续签》等事宜进行投票表决，后就《物业服务合同续签》的表决结果为“未形成决定”（原告提交的关于“物业服务合同续签”表决汇总表可以显示），但是业主大会就《降低管理费及取消公维金》的事项形成了决议予以通过，故我方在《改制调价合同》其他条款未变动的情况下，只是根据业主大会关于降低管理费及取消公维金的决议对2012年《改制调价合同》中的相关价格条款进行变动后与原告签订了《调价合同》。3、关于百脑汇科技大厦的物业管理费等费用的交付方式如下，2008年原告开始为百脑汇科技大厦提供物业管理服务开始因为双方约定的收费付费方式为“包干制”，且当时第一届业主委员会尚未开设独立的银行账户，所以相关物业管理费、水电费等费用均由原告自行收取或者代收代垫。自2013年11月第二届业主委员会成立后经与税务部门多次沟通后，第二届业委会取得了税务登记证、组织机构代码证并开设了独立的银行账户。双方在《改制调价合同》中约定了物业收费及服务管理方式为酬金制，原告可以代我方收取业主支付的物业管理费、公维金及水电等费用。在2012年签订《改制调价合同》后到2013年11月我方所开设的独立银行账户正式投入使用之前，业主都是向原告支付房屋的管理费、公维金及水电费、垃圾费等。2013年11月我方的独立银行账户投入使用后，业主所支付的管理费、水电费、垃圾费、公维金均是向我方独立的银行账户支付，其他的公共部分的收益则是由原告收取，我方再以业主支付的管理费为基数，按照12%的标准向原告支付物业管理的酬金，原告收取公共部分的收益后与我方按照合同的约定进行结算并向我方支付部分收益费用，上述交易方式即为双方合同中约定的“酬金制”的交易形式，上述交易方式从2013年11月履行至今。根据《调价合同》和《改制调价合同》的约定，原告接受我方的委托代收物业管理费、公维金、水电费及垃圾费，也有权提起相关的诉讼要求业主缴纳欠付的费用，相关费用均是由原告代我方向业主发出缴款通知书后由业主按照通知书的要求将相关费用支付至我方账户。其中向自来水公司和供电局支付的水电费均是由我方进行支付，垃圾费则由原告向环卫站支付后我方再将垃圾费另行支付给原告，业主支付的管理费则直接支付到我方的账户，我方再按照调价合同的约定向原告支付12%的物业管理酬金。经质证，原、被告对上述百脑汇第二届业委会的陈述无异议。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，原告对百脑汇科技大厦进行了物业管理，被告作为大厦的业主则实际享受原告提供的相关物业服务，其应向原告支付相应的物业管理费。《改制调价合同》中明确约定住宅用途物业费为1.96元/平方米/月，本案中原、被告双方均确认百脑汇科技大厦中自用住宅的物业管理费收费标准于2018年4月1日起从原1.96元/平方米/月，降低为1.5元/平方米/月，被告应向原告支付涉案房屋2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费5862.09元[4554.88元（1.96元/平方米/月×96.83平方米×24个月）+1307.21元（1.5元/平方米/月×96.83平方米×9个月）]，现原告要求被告支付涉案房屋上述期间物业管理费5860元属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以照准。至于涉案房屋的公摊电费、户内水费，水费公摊的问题，根据原告提供的相关证据显示，上述费用均由百脑汇业委会进行支付，且百脑汇第二届业委会的相关陈述也与上述证据相印证，故原告并不存在代垫代付的情形，其该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。同理，对于原告要求被告支付迟延支付上述费用的滞纳金同样不予支持。对于涉案房屋的垃圾处理费的问题，原告已提交由广州市天河区石牌街市容环境卫生管理站出具的发票证明其垫付涉案房屋2016年1月至2018年12月垃圾处理费的情况，被告亦对原告的垫付情况予以确认，故原告要求被告支付2016年4月1日至2018年12月31日期间的垃圾处理费165元（5元/月×33个月）具有事实依据，本院予以支持。关于被告迟延支付物业管理费及垃圾处理费的滞纳金问题，上述滞纳金实质为被告迟延支付相关费用的违约金，原告要求被告支付迟延支付物业管理费及垃圾处理费的违约金的计付标准并未超出《改制调价合同》的约定，但被告抗辩称上述违约金计付标准过高，在原告未举证证明其实际损失的情况下，本院酌情调整上述违约金的计付标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，即被告应向原告支付迟延支付2016年4月1日至2018年12月31日期间的物业管理费的违约金[其中迟延支付2016年4月1日至2018年3月31日期间各季度的物业管理费的违约金均应以569.36元（1.96元/平方米/月×96.83平方米×3个月）为本金，分别自2016年7月1日、2016年10月1日、2017年1月1日、2017年4月1日、2017年7月1日、2017年10月1日、2018年1月1日、2018年4月1日起计至实际支付之日止；迟延支付2018年4月1日至2018年12月31日期间各季度的物业管理费的违约金均应以435.75元（1.5元/平方米/月×96.83平方米×3个月）为本金，分别自2018年7月1日、2018年10月1日、2019年1月1日起计至实际支付之日止，上述违约金的计付标准均为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，违约金的总额以不超过本金为限]，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于迟延支付垃圾处理费的违约金问题，不具有合同依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：被告叶伟东于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告群泰物业管理（杭州）有限公司广州分公司支付广州市天河区天河路596号1302房自2016年4月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费5860元及垃圾处理费165元；被告叶伟东于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告群泰物业管理（杭州）有限公司广州分公司支付迟延支付2016年4月1日至2018年12月31日物业管理费的违约金（其中2016年4月1日至2018年3月31日各季度的违约金均应以569.36元为本金，分别自下一季度首日起计至实际支付之日止；2018年4月1日至2018年12月31日各季度的违约金均应以435.75元为本金，分别自下一季度首日起计至实际支付之日止，上述违约金的计付标准均为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，违约金的总额以不超过本金为限）；三、驳回原告群泰物业管理（杭州）有限公司广州分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告群泰物业管理（杭州）有限公司广州分公司负担10元，被告叶伟东负担40元；本案保全费110元，由原告群泰物业管理（杭州）有限公司广州分公司负担20元，被告叶伟东负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  林 艳人民陪审员  尹茂琴二〇一九年七月十五日书 记 员  谢丽军宋春艳            本判决书已于2019年  月   日送达