重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初3882号 原告：杨光兵，男，1975年10月28日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：李云英，重庆市万州区龙沙法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：重庆宗宗宝石饰品有限公司，住所地重庆市万州区百安坝街道荔塘小区（万州国际宝石饰品工贸园），统一社会信用代码915001016689271802。 法定代表人：魏朝宗,董事长。 委托诉讼代理人：周红升，重庆联动律师事务所律师，特别授权。 被告：谭详，男，1974年10月24日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：张文中，重庆高山律师事务所律师，一般代理。 原告杨光兵与被告重庆宗宗宝石饰品有限公司（以下简称宗宗宝石公司）、谭详房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨光兵及委托代理人李云英、被告宗宗宝石公司的委托诉讼代理人周红升、被告谭详的委托诉讼代理人张文中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨光兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理好宗宗宝石嘉宝.世纪华城7号楼2103号房的房地产权证；2．判令被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金57568.68元（自2016年9月12日起至实际取得房地产权证书之日止）以已付购房款301249元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计算至起诉之日止；3．本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年2月25日，原、被告签订《房屋认购合同》，约定被告将宗宗宝石公司嘉宝.世纪华城7号楼2103室房屋出售给原告，建筑面积75.82平方米，总成交价321249元。合同签订后，原告已支付购房款301249元。被告于2016年3月12日向原告交付上述房屋。按购房合同约定，出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记，由出卖人承担全部责任。原、被告签订的合同合法有效，双方应当履行合同。但至起诉之日起已超过910天，被告仍未提供资料报产权登记机关备案，至今没有为原告购买的房屋办理房地产权证。经原告多次催促，被告以种种理由拖延推诿。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，依法起诉，请求判决支持。 被告宗宗宝石公司辩称，宗宗宝石公司没有与原告签订商品房买卖合同，也没有交付房屋给原告，更没有收取原告的任何房款，按合同的相对性原告起诉宗宗宝石公司主体不适格。原告诉求的逾期办证问题，由于宗宗宝石公司不是合同的一方，没有办证义务。宗宗宝石工业园是一个综合性的项目，有厂房、商业、住宅等，已通过国土、规划部门办理相关批准手续，只是由于宗宗宝石公司没有资金投入才引入谭祥作为投资方，宗宗宝石公司与谭祥之间的法律关系，不是本案所解决的范畴，宗宗宝石公司的协助办证义务亦是另一法律关系。原告主张宗宗宝石公司的诉求不成立，请求驳回原告对宗宝石公司的诉讼请求。 被告谭详辩称，原告与谭祥和宗宗宝石嘉宝项目部签订合同是事实，但不是标准商品房买卖合同，在出售时已明确告知了项目的具体情况，双方的合同是无效合同。合同无效并不表示不给原告办证，目前办证的条件不具备。本案所涉的房屋具有特殊性，不能通过诉讼程序来解决，且谭祥正在积极的履行相关义务，很多手续正在完善之中，到目前为止没有办证的原因并不在谭祥。无效合同不存在违约责任，原告诉求的违约金没有合同依据，所诉请的办理产权证条件不具备，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年12月31日，被告宗宗宝石公司取得万州区百安坝宁波路万州国际宝石饰品工贸园项目的建设用地规划许可证，用地面积58605.81平方米，建设规模146514.83平方米。其功能用房比例为：生产用房30％，商贸用房30％，住宅用房25％，办公用房15％。 被告宗宗宝石公司是外商投资企业，其注册经营范围为：人工晶体－立方氧化锆（锆宝石）加工，纯银系统加工；宝石机械加工和销售（涉及前置许可的凭有效许可证经营）。宗宗宝石公司未取得房地产开发经营资质。 2014年1月7日，宗宗宝石公司取得位于万州区百安坝宁波路万州国际宝石饰品工贸园项目（4、5、6、7、8、9号楼及地下车库）的建设工程规划许可证，建设规模87937.98平方米。其中：本案所涉及的7号楼建筑共22层，楼层建筑总面积为14961.88平方米，属于公建面积（办公用房）。 2016年7月13日，万州国际宝石饰品工贸园项目（4、5、6、7、8、9号楼及地下车库）进行建设工程竣工验收备案登记，取得竣工验收备案登记证，工程规模87941.61平方米，建设单位为宗宗宝石公司，尚未办理初始产权登记。 2014年2月25日，被告谭详以宗宗珠宝集团嘉宝世纪华城项目部的名义（合同称出卖人）与原告杨光兵（合同称认购人）签订《房屋认购合同》，主要约定“该房屋为宗宗宝石嘉宝.世纪华城项目，土地性质为出让。认购房屋基本情况：认购人购买的房屋为项目中的7－2103号房，建筑面积75.82平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，每平方米4237元，总金额321249元。面积差异处理：房屋交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意据实结算房价款。付款方式及期限：本合同签订时支付合同价款的40%计128000元；在主体八层修完后支付合同价款的30%计96000元；在房屋主体封顶时支付合同价款的20%计64000元；交钥匙时支付合同价款的10%计33249元（取得房产证补足购房款20000元）。认购人单方解除合同或主张合同无效的法律责任：认购人单方解除合同或主张合同无效退房的，认购人应按房款总金额的20％向出卖人支付违约金或赔偿损失。交付期限：出卖人在2015年9月30日前交钥匙。关于产权登记的约定：出卖人应当在该房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记，由出卖人承担全部责任。买受人的房屋仅作住宅使用，认购人使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途”等内容。该认购合同首部的出卖人为嘉宝.世纪华城项目，在认购合同尾部出卖人处加盖宗宗珠宝集团嘉宝世纪华城项目部的方型印章，谭详加盖私章，原告杨光兵在认购人处签名。本合同附件一装饰、设备标准：内墙、地面、厨房、卫生间为水泥砂浆抹灰；进房门为防火钢质门，其余只留门洞；窗为塑钢；水、电、闭路电视开户；天然气开户、气表一块；产权证费用按相关规定各自承担。原告杨光兵分别于2014年2月25日支付购房款128000元、2015年10月19日支付购房款100000元、2016年3月12日支付购房款73249元，合计支付购房款301249元。同时，宗宗珠宝集团嘉宝世纪华城项目部代收原告杨光兵契税4819元、大修基金5687元、印花税5元，合计10511元。上述款项均由宗宗珠宝集团嘉宝世纪华城项目部出据收据，加盖该项目部方型印章，款项实际支付给被告谭详及项目部。 本案在审理中，原、被告买卖的房屋，因建设方无开发资质，并违反规划建设，其买卖合同无效。本院依法向原告杨光兵释明，告知其按无效合同主张权利，原告坚持不变更诉讼请求。 本院认为，原、被告双方买卖的房屋所属宗宗宝石嘉宝.世纪华城项目。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市规划区进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、市、自治区人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。…”第四十三条规定“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。…”被告宗宗宝石公司取得位于万州区百安坝宁波路万州国际宝石饰品工贸园项目的土地使用权，建设用地规划用地面积58605.81平方米，建设规模146514.83平方米；其功能用房比例为：生产用房30％，商贸用房30％，住宅用房25％，办公用房15％。根据建设工程规划许可，万州国际宝石饰品工贸园4、5、6、7、8、9号楼及地下车库的建设规模87937.98平方米，其中本案所涉及的7号楼，楼层建筑总面积为14961.88平方米，属于公建面积（办公用房），虽然进行建设工程竣工验收备案登记，但尚未办理初始产权登记，不能办理分户产权登记；如果要进行规划变更，应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准，并重新进行质量、消防等项目验收。被告谭详以宗宗宝石嘉宝.世纪华城项目的名义将房屋建筑为住房，并以预售的形式公开销售，违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”双方所签订的《房屋认购合同》合同无效，不能为原告办理住宅分户产权登记。 被告宗宗宝石公司的注册经营范围为人工宝石加工和销售，未取得房地产开发经营资质，被告谭详亦无房地产开发经营资质，均不具备开发房地产的必要条件，其以宗宗珠宝集团嘉宝世纪华城项目部的名义将办公用房建成住宅公开出售，违反行政法规的强制性规定。故，无论涉案房屋是宗宗宝石公司建设出售，或者是谭详建设出售，其合同均不具有法律效力。 根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。”违约金是违反有效合同应承担的责任，对于无效合同是损失的赔偿责任，其约定的违约金亦无效，原告主张违约金不符合法律规定。 诉讼中，本院依法向原告杨光兵释明，告知其按无效合同主张权利，原告坚持不变更诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国城乡规划法》第九条、第四十条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下： 驳回原告杨光兵的诉讼请求。 案件受理费1240元，减半收取620元，由原告杨光兵承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审判员  程地华 二〇一九年七月三十一日 书记员  张 燕 书记员  戴 婧