福建省罗源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0123民初495号 原告：罗源旺城房地产开发有限公司，住所地罗源县罗源湾开发区金港工业区2号生活区办公楼，统一社会信用代码：91350123066559683M。 法定代表人：李名勇，董事长。 委托诉讼代理人：周晶，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：林炳仁，男，1981年7月25日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告罗源旺城房地产开发有限公司与被告林炳仁商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗源旺城房地产开发有限公司（以下简称“旺城地产”）的委托诉讼代理人周晶到庭参加诉讼，被告林炳仁经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旺城地产向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方于2015年5月5日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：【LY0505XJ001431】）并由林炳仁自行办理该合同网上备案注销手续;2、判令林炳仁偿还旺城地产代其垫还的房屋贷款本息41796.41元（2017年6月30日暂计至2019年1月16日）及资金占用损失，并支付其房屋总价10%的违约金39771.4元；3、本案案件律师费6000元由林炳仁负担；4、案件受理费、财产保全费等诉讼费用由林炳仁负担。事实与理由：林炳仁于2015年5月5日与旺城地产签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：【LY0505XJ001431】，向旺城地产购买了明日之星7号楼302单元商品房，并以首付款加商业贷款的方式付清所有房款，旺城地产为林炳仁的商业借款提供阶段性担保。现林炳仁未按借款合同约定按期足额归还贷款本息累计18次，中国建设银行股份有限公司罗源支行（以下简称建设银行）要求旺城地产履行保证担保责任，旺城地产多次代林炳仁向建设银行偿还贷款本息，截止2019年1月16日，其代林炳仁偿还贷款本息41796.41元。期间，旺城地产通过国内邮政特快专递分别向林炳仁的户籍地邮寄“催款函”一份。2018年9月1日，中国建设银行罗源支行向林炳仁寄送《中国建设银行个人贷款过期催款通知书》附中国银行个人贷款对账单一份。 根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六即合同补充协议第八条第5款的约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担保证责任的，均视为买受人违反本协议……买受人应按全部购房价款的百分之拾向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同……”旺城地产其有权单方解除《商品房买卖合同》，林炳仁应向其支付房屋总价款10%的违约金39771.4元，并赔偿其因此遭受的损失。 林炳仁未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年5月5日，林炳仁与旺城地产签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：【LY0505XJ001431】，购买旺城地产开发的明日之星7号楼302单元的商品房,合同约定：商品房单价3088.8㎡，总购房款397714元，付款方式为按揭贷款，首付款127714元，剩余房款270000元通过建设银行贷款的方式支付。2015年9月11日，建设银行将按揭贷款270000元支付给旺城地产。2015年10月12日，林炳仁开始偿还首期按揭贷款。旺城地产作为阶段性连带保证人，担保期间为自银行放款之日起至办理房屋抵押登记并取得他项权证，若林炳仁逾期还贷，则建设银行有权直接划扣旺城地产在银行处设立的保证金账户，用以冲抵林炳仁应付的按揭贷款本息。 林炳仁所购商品房至今未办理初始登记，故未向贷款银行办理抵押登记。在还贷过程中，因林炳仁开始未按月足额偿还贷款，导致银行追究旺城地产的保证责任，即开始直接划扣旺城地产在银行处设立的保证金账户，自2017年6月30日暂计至2019年1月16日，旺城地产代林炳仁垫付银行贷款本息合计41796.41元。经旺城地产多次催告，林炳仁未继续履行还贷义务，也未向旺城地产偿还代垫的按揭款。旺城地产于2018年9月1日发函催告林炳仁履行还款义务，但林炳仁未有任何继续足额还贷行为，也未向旺城地产偿还代垫的按揭款。 合同附件六即补充协议第十一条约定：“买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均视为买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。 本院认为，双方之间签订的商品房买卖合同合法有效，对当事人均具有约束力。本案诉争不动产尚未办理不动产权属证书，开发商旺城地产依约向贷款人建设银行承担阶段性保证责任，保证事项为买受人林炳仁依约偿还按揭贷款，直至办理抵押登记。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条和《商品房买卖合同》补充协议，旺城地产替林炳仁承担阶段性保证责任后，有权向林炳仁追偿。 关于合同解除，合同约定因林炳仁未按照合同约定向银行缴纳按揭款，导致银行追究旺城地产的保证责任，代垫本息累计超出3期以上的，旺城地产有权单方解除合同。本案中，合同约定的解除条件已成就，故商品房买卖合同关系的解除于法有据，予以支持。合同解除后，林炳仁有义务将法律关系恢复至缔约前的状态，但鉴于办理合同网上备案注销手续需由买卖双方共同办理，故旺城地产诉请的由林炳仁自行办理注销手续不妥，应更正为由林炳仁配合旺城地产前往不动产登记与交易中心注销商品房买卖合同“网签”备案登记和预告登记，并负担因此产生的费用；同时，合同解除后，旺城地产有义务将林炳仁的购房款予以返还。 关于利息的主张，旺城地产主张自垫款之日至还清之日止的利息，但本案每一期的代垫款扣除时间均呈现不规则性，无法独立计算每一期利息，故本院确定利息起算时间为旺城地产主张权利之日起，即自2019年2月22日起至实际还清代垫款之日止,以中国人民银行同期同类贷款利率为基准计算利息。 关于违约金，首先，对违约金的裁判，以尊重当事人的意思自治为原则，兼顾公平。本案违约金约定具体明确，鉴于林炳仁违约在先，有悖于诚实信用原则，故对林炳仁的违约行为，法律可非难程度较高。其次，依据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，法院调整违约金以当事人主张为前提，林炳仁未到庭参加诉讼，也未提交答辩状主张调整违约金，故本院不再对“违约金数额是否超限”进行审查。合同约定因林炳仁逾期还贷，导致旺城地产向银行承担保证责任的，林炳仁应当向旺城地产支付违约金以及因违约行为所致的损失，违约金计算方式为购房价款总额的10%，即39771.4元（397714元×10%）。本合同签订之时，双方即约定违约金计算方式及数额，当事人在订立合同时均可预见或者应当预见因违反合同所致的后果，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，故该违约金约定符合规定，予以支持。 关于约定的律师服务费，合同附件六即补充协议第十一条约定，因出卖人逾期还贷导致银行直接划扣开发商的保证金账户，由此引发诉讼追偿诉讼的，买受人应承担违约金责任并赔偿出卖人因此所遭受的损失，该损失包括律师费等。故律师服务费在缔约之际即以明确载明，对合同双方均有警示作用，任何一方均应知道一旦自身违约，他方必将产生律师服务费的开销，因此，约定的律师费符合《合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，属于守约方因对方违约行为所致的“损失”。旺城地产已提供的律师服务委托合同以及发票，证明律师服务费确有实际支出，参照福州地区律师收费标准，6000元尚属合理范围，可予支持。林炳仁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除罗源旺城房地产开发有限公司与林炳仁之间的《商品房买卖合同》（合同编号：LY0505XJ001431）； 二、林炳仁应于本判决生效之日起十日内与罗源旺城房地产开发有限公司共同前往房屋权属登记机构办理合同编号为LY0505XJ001431的《商品房买卖合同》注销登记相应手续； 三、罗源旺城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林炳仁购房款397714元； 四、林炳仁应于本判决生效之日起十日内支付罗源旺城房地产开发有限公司违约金39771.4元，并偿还罗源旺城房地产开发有限公司代为垫付的银行贷款本息41796.41元及利息（自2019年2月22日起至实际还清垫付款之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 五、林炳仁应于本判决生效之日起十日内向罗源旺城房地产开发有限公司支付律师费6000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7266元及公告费，由林炳仁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  邱瑞镧 人民陪审员  卓璐琳 人民陪审员  雷全福 二〇一九年七月三十日 法官助理郑思清 书记员全丽燕 附： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。