上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初15611号原告：许伟伟，男，1958年11月16日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：余群，上海汇隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍俊娟，上海汇隽律师事务所律师。被告：张嘉钧，男，1976年11月16日生，汉族，住上海市嘉定区。第三人：沈炳华，男，1981年12月26日生，汉族，住上海市嘉定区博乐路XXX弄XXX号XXX室。原告许伟伟与某某张嘉钧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加沈炳华为本案第三人参与诉讼。原告许伟伟及其委托诉讼代理人余群、第三人沈炳华到庭参加了第一次庭审。原告许伟伟及其委托诉讼代理人余群、被告张嘉钧到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告许伟伟向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2014年3月25日签订的《商铺租赁合同》无效；二、判令被告赔偿原告装修损失40万元；三、判令被告赔偿原告厨房用具、家具家电折损价122,901元；四、判令被告返还2015年3月1日-2015年11月期间的房租16万元，物业费8,000元；五、判令被告返还2014年5月1日-2015年2月29日租赁费差价72,610元(房东出租的租金与某某租给原告的租金之间的差价)；六、判令被告返还押金21,000元。事实和理由：原被告双方于2014年3月25日签订《商铺租赁合同》,约定被告将位于嘉定区城中路XXX弄XXX号门面出租给原告经营饭店,合同约定租赁期为5年,自2014年5月1日至2019年4月30日止,房租租金为2万元/月,物业管理费1,000元/月。合同签订当日原告按照合同约定支付租金和押金后便开始对房屋进行装修。装修完成后原告向相关部门申请营业执照时被告知涉案商铺已经被注册营业执照。为了减少损失,原告只好无证经营,但在此期间多次被相关行政部门处罚。原告被逼无某,经营至2015年3月,只好关闭饭店,停止经营,但在此期间,原告仍然按被告要求正常向其支付租金,直至2015年11月原告介绍案外人与某某签订租赁合同。2017年10月,案外人要求被告配合办理相关经营手续,被告不予配合,案外人无某与涉案房屋产权人取得联系后才被告知,房屋产权人从未与某某签订过租赁合同。至此,原告才知道被告提供的其与产权人之间的租赁合同完全系其伪造,被告根本无权将涉案商铺出租给原告,原被告签订的《商铺租赁合同》应属无效。因被告的欺诈行为给原告造成了巨大的经济损失,为维护自己合法权益,原告涉讼。被告张嘉钧辩称，租赁合同的效力由法院认定。装修损失不认可。厨房用具、家电折损价不认可，因为原告全部搬走了。不同意返还租金和物业费，该期间原告是实际使某的。租赁费差价不认可。押金已经折抵租金了，双方已经就此签订了补充协议，故不同意返还。2015年11月1日之后，被告已经按照补充协议的约定每个月给付原告5,000元至2017年10月共计12万元，现原告要求确认合同无效，应返还已给付的该12万元。第三人沈炳华陈述，被告与第三人之间没有租赁关系，被告把房租出租给原告第三人是2017年12月份才知道。与第三人签订租赁合同的承租人是王某某，实际给付租金的是被告，王某某和被告是什么关系其不清楚。王某某让第三人找被告收取租金，房子是被告与王某某在共同使某。第三人对于被告将房屋转租给原告的事情不知情。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月25日，张嘉钧(出租方、甲方)与许伟伟(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于嘉定区城中路XXX弄XXX号门面(下称系争房屋)租赁给乙方，建筑面积142.60平方米，甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其经营范围以乙方营业执照为准；租赁期5年，自2014年5月1日至2019年4月30日止；租金2万元一个月，租金的付款方式是签订合同之后，乙方当天一次性付给甲方三个月租金，并支付2个月租金作为押金。合同签订后，许伟伟于2014年3月26日支付押金4万元及首期租金6万元，并陆续支付后期租金。许伟伟在租赁期间对系争房屋进行了装修。2015年11月1日，张嘉钧(甲方)与许伟伟(乙方)签订《协议书(补充)》一份，约定：乙方在2014年5月与甲方签订合同于城中路XXX弄XXX号商铺，因在经营中多次申办营业执照被退回，且工商、卫生等部门多次来电检查，直至被罚款，又因本店合伙人盗窃公款，导致本店无法正常经营，后经双方协商，甲方同意乙方转租，合同期暂定5年，待合同期满后，乙方优先享有租赁续延权，甲方同意原合同仍然有效，转租的差价由甲方按期正常给乙方。现合同期为2015.11.1日至2020.10.30日。(2014.5.1-10月已付19万，2015.1-10月已付20万，至2015.10月物业费各半18个月每人各承担9,000元)。上述协议书签订后，张嘉钧与案外人签订租赁合同，将房屋出租给案外人使某，并将部分租金差价给付许伟伟。另查，系争房屋的权利人为第三人沈炳华。沈炳华(出租方、甲方)与案外人王某某(承租人、乙方)于2012年1月17日就系争房屋签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2012年12月20日至2017年12月20日；未经甲方同意，乙方不得擅自将该房屋转租或作为合同约定之外他用。上述租赁合同签订后，系争房屋由王某某和张嘉钧公共使某，租金由张嘉钧向沈炳华实际支付。沈炳华称其对于张嘉钧将房屋转租给许伟伟的事情并不知情也未同意，并称其直至2015年方知晓张嘉钧将房屋转租。张嘉钧将房屋转租期间，沈炳华并未提出异议。租赁合同到期后，沈炳华并未与王某某或张嘉钧续签租赁合同。再查，张嘉钧在与许伟伟的租赁期间，向许伟伟提供了一份其与沈炳华就系争房屋签订的租赁合同，该合同约定的租赁期限为2010年12月1日至2020年11月30日。沈炳华称该份合同其并未签署过；张嘉钧对此未予否认，并称该份合同系按原告要求制作。审理中，许伟伟称其在2015年3月即停止营业并将房屋交还张嘉钧，张嘉钧对此不予认可。张嘉钧称其已按照补充协议约定将每月5,000元的租金差价给付许伟伟至2017年8月，共计12万元，但仅提供其中3万元的转账凭证。许伟伟称其仅收到该3万元租金差额。许伟伟与张嘉钧均称约定租金差价补偿是考虑到许伟伟在租赁期间有一定的装修损失。本院认为，虽然张嘉钧并未与房屋权利人沈炳华签订租赁合同，但是其与承租人王某某共同使某房屋，并向沈炳华支付租金，故其与王某某为共同承租人。虽然张嘉钧将房屋转租给许伟伟时未经沈炳华同意，但沈炳华在2015年获悉房屋被转租后并未提出过异议，故许伟伟以张嘉钧未经出租人同意转租为由要求确认其与张嘉钧签订的租赁合同无效缺乏依据，本院不予支持。但是，张嘉钧等与沈炳华约定的租赁期限至2017年12月20日，且到期后并未续签，而张嘉钧与许伟伟约定的租赁期限至2019年4月30日，故张嘉钧与许伟伟约定的自2017年12月21日起的租赁期限无效。许伟伟与张嘉钧在2015年11月1日签订补充协议时虽然约定原合同继续有效，但实际是许伟伟将房屋交还张嘉钧另行出租，并约定张嘉钧将租金差价给付许伟伟，同时对租赁期间的费用进行了结算。从协议内容来看，实为双方协议解除租赁合同，且双方均称约定由张嘉钧给付许伟伟租金差额是考虑到许伟伟有一定的装修损失，故双方在解除租赁合同时对于装修损失的补偿已经有了约定，现许伟伟提交的证据也不足以证明其装修损失的具体金额，故其要求张嘉钧赔偿装修损失40万元缺乏依据，本院不予支持。至于许伟伟主张的厨房用具、家具家电折价损失，该部分均为可搬离的财产，且双方系协议解除合同，其要求出租人赔偿折价损失缺乏依据，本院不予支持。许伟伟未提交证据证明其在2015年3月前已将房屋返还张嘉钧，故要求返还2015年3月1日至2015年11月1日期间的房租、物业管理费缺乏依据，本院不予支持。许伟伟要求张嘉钧给付2014年5月1日至2015年11月1日的租金差额缺乏依据，本院不予支持。至于许伟伟要求张嘉钧返还的押金21,000元，根据双方在补充协议上确认的许伟伟支付的款项及租赁合同关于押金、租金、物业管理费的约定，确实尚有押金余额21,000元，张嘉钧应予返还。关于张嘉钧要求返还租金差额12万元的主张，因其并未提出反诉，本案不作处理。第三人沈炳华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审，不影响案件的审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告许伟伟与某某张嘉钧于2014年3月25日签订的《商铺租赁合同》关于租赁期限自2017年12月21日至2019年4月30日的约定无效；二、被告张嘉钧应于本判决生效之日起十日内返还原告许伟伟押金21,000元；三、驳回原告许伟伟其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,388元，减半收取6,194元，由原告负担6,041元，由被告负担153元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一九年七月十一日书记员  张 顺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。