广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1602民初2498号原告（反诉被告，以下统称原告）：花秀凤，女，住河源市源城区。委托代理人：张木超，广东唯品律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：刘建良，男，住河源市源城区。委托代理人：黄滔，广东竞方律师事务所律师；潘英豪，广东竞方律师事务所实习律师。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年12月24日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人张木超、被告委托诉讼代理人黄滔、潘英豪到庭参加诉讼；再于2019年6月26日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人张木超、被告委托代理人黄滔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年8月26日解除；2、判令被告退还2018年9月份租金12000元，退还保证金20000元；3、判令被告赔偿原告因5月份、7月份电梯停运造成的损失26000元（其中5月份12000元，7月份14000元），装修损失697372元及鉴定费10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年5月8日，案外人包政华与被告签订《房屋租赁合同》，租赁合同约定，被告将位于河源市源城区中山路3号房屋的第七至十层及一楼大堂酒店总台出租给包政华使用，租赁期限为十年，即从2009年5月15日至2019年5月14日止。租赁合同同时约定：“7-5.甲方应在合同生效后三日内（9楼15日内）交付房屋给乙方装修使用，并保证在租赁期限内不会影响乙方的正常使用…”、“7-12.甲方应保障房屋的第1-6层的公共通道、消防通道畅通无阻，电梯运行正常，如电梯出现故障，甲方应及时修理”、“7-15.如甲方需要对升降电梯进行改造，须在乙方开业前改造完毕，不影响乙方的正常营业，否则赔偿乙方相应的损失。”2016年初，包政华在与被告及原告三方协商一致的情况下将房屋转租给原告，并由原告及被告按照原先签订的租赁合同继续履行。原告在承租房屋后，严格按照租赁合同履行权利义务。但是在租赁期限内，被告多次违反租赁合同的约定，没能履行自身的义务，其中包括有：2018年5月11日，原告所承租的房屋电梯出现故障不能正常使用，被告作为房东本应当及时对事故电梯进行维修，但是被告迟迟没有安排人员进行维修，直至2018年5月16日（故障共计六天）才维修完毕，电梯故障导致原告在此期间停业，造成巨大的经济损失。2018年7月25日，大楼电梯再次停运（经原告核实电梯并非出现故障，而是被告将电梯的电源关闭），原告多次通过电话、短信的方式通知被告将电梯恢复运行，但是被告却一直置之不理，直到2018年7月31日傍晚才恢复运行，此次电梯停运7天，原告再次处于停业状态。2018年8月26日，被告直接将原告所承租的房屋的全部水电切断，电梯全部停运，导致原告所有的客户退房，酒店无法继续经营，截至原告起诉之日，酒店仍然处于无法经营的状态。被告无故断水断电的行为已经是导致租赁合同无法继续履行。综上，被告的行为已经构成了根本性违约、单方违约，致使双方签订的房屋租赁合同无法继续履行，被告的行为已严重侵害了原告的合法利益，请求法院支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法利益。原告对其诉讼请求提供的证据有：1、原告身份证；2、房屋租赁合同、收条、产权转让合同；3、证明；4、原告与被告信息记录截图；5、原告与被告经理微信聊天记录截图；6、房地产估价报告、鉴定费发票；7、监控视频、录音、照片（光盘）；8、两份转账汇款凭证；9、自制进出账表、营业额表；10、估价结果明细表。被告针对本诉辩称：一、2018年8月26日及此前，双方均未要求解除合同，合同尚未解除。2018年9月21日，因原告欠付租金，被告才依照约定解除合同。根据合同法第96条之规定，当事人一方解除合同，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。即，当事人解除合同，应当作出意思表示通知对方。在2018年8月26日及此前，双方均未要求解除合同，合同尚未解除。直至2018年9月21日，因原告经催告仍拒付欠付的租金，被告才主张解除合同，并向原告送达了《解除合同暨清偿通知书》，合同在此时方告解除；二、被告已经尽到修理电梯故障的义务，原告主张电梯停运损失没有合同依据。涉案租赁房屋建于1992年，房屋和电梯等设施十分老旧，发生故障在所难免，电梯故障时，被告均及时通知维修单位前往修理。被告已经按照合同约定履行修理义务，依约没有赔偿原告因电梯故障损失的义务。租赁房屋的电梯年代久远，不是市面主流品牌，其零配件非常短缺，甚至需要到二手市场进行找寻，故电梯故障的修理确实需要一定的时间。如原告当时认为修理进度缓慢，亦可自行修理，要求被告承担修理费用。事实上，当原告对电梯维修进度提出异议时，被告曾多次告知原告可以自行修理，费用由被告承担，但原告未予同意。且原告主张电梯故障造成其损失共计26000元，并无证据予以证实。三、原告因欠付租金导致租赁合同解除，原告主张赔偿装修损失及鉴定费不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体营业法律若干问题的解释》第十一条因出租人违约所导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。原告从未向被告提出解除合同。本案合同解除的原因在于原告拒不支付租金，被告依法行使合同约定的解除权。因原告违约造成合同解除，原告无权要求赔偿装修残值损失。另，即使出租人有违约，承租人所能要求赔偿的只是“剩余租赁期内的装饰装修残值损失”。原告主张的装修损失系按照《河源市人民政府办公室关于印发河源江东新区起步区土地房屋征收安置工作方案的通知》、《河源市建设工程价格信息》等文件资料而评估确认的重置价值，未考虑剩余租赁期限的长短，不能在本案适用。原告拒付租金构成违约，导致合同解除，原告要求返还保证金缺乏理据。综上，原告的诉讼请求没有证据事实和法律依据，请依法驳回。被告向本院提起反诉的诉讼请求：1、判令被告与原告之间的《房屋租赁合同》于2018年9月21日解除，原告应立即搬离撤场，返还租赁房屋；2、判令原告在判决生效后五日内向被告支付租金40000元及滞纳金（自实际欠款之日，按欠款数额的千分之一计算至付清之日），以及迟延返还房屋的占用费用（自2018年10月1日起，参照每月租金14000元计算至原告退场之日）；3、判令被告不返还租金保证金20000元；4、本案诉讼费用由原告承担。事实理由：2009年5月8日，被告与案外人包政华签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其位于河源市源城区中山路3号房屋的7至10层及1楼大堂酒店总台出租给包政华，租期10年，自2009年5月15日起至2019年5月14日止。2015年12月22日，包政华与原告签订《酒店产权转让合同》，约定包政华将其在上述租赁房屋经营的“铭豪酒店”经营权和财产作价30万元转让给原告，原告同意按上述房屋租赁合同执行。与之同时，原告在原《房屋租赁合同》上签字，承受该合约约定的权利义务。按照《房屋租赁合同》4-2约定，2016年5月15日至2017年5月14日（第八年）的月租金应为12000元；2017年5月15日至2018年5月14日（第九年）的月租金应为13000；2018年5月15日至2019年5月14日（第十年）的月租金应为14000元。但在第八、九租赁年度，原告分别仅按11000元/月、12000元/月的标准支付租金，两年欠付租金24000元。被告多次催告原告后补交24000元差额，直至2018年8月7日，原告才补交了其中的12000元，另12000元至今未付。按照《房屋租赁合同》4-3的约定，每月25日缴交下月租金，逾期则须按照租金总金额的日5%计付滞纳金。至2018年7月25日，原告未缴交的2018年8月的租金14000元；至2018年8月25日，原告未支付2018年9月的租金14000元。被告多次以短信、微信、电话、快递邮寄等方式向原告催缴欠付的租金，但原告均予拒绝，甚至拒不签收被告通过邮政寄送的催收函。于2018年9月12日，被告在租金房屋张贴《租金催收通知书》，再次催告原告及时付清欠付的租金，但原告仍以各种借口拒绝支付。按照《房屋租赁合同》8-5的约定，原告应按约交纳租金，如逾期一个月，甲方有权收回房屋。据此，2018年9月21日，被告作出向原告送达《解除合同暨清偿通知书》，解除租赁合同，要求原告在10日内完成撤场。原告拒付租金事实清楚，为维护被告的合法权益，依法提起反诉，恳请法院判决如被告所请。被告为其答辩和反诉提供的证据有：1、房屋租赁合同；2、酒店产权转让合同；3、电梯维修或更换通知函；4、租金催缴函、微信聊天记录、关于租金催收通知书的回复函、催租通知快递；5、解除租赁合同暨清偿通知书、照片；6、撤场催告函、微信聊天记录；7、租赁场所2019年6月24日晚现场照片。原告针对反诉辩称：1、请求法院依法审核双方签订合同合法有效性；2、原告认为双方签订的租赁合同的解除是基于被告的违约所导致的，而从2018年8月26日起原告也没有再使用、也无法使用案涉的租赁房屋，因此被告请求原告支付场地占用费没有事实和法律依据；3、原告已经向被告支付了2018年8月、9月份的房租，并已在本诉中提供相应的证据证实；4、被告在反诉状提到的递增费用无需支付，双方在合同履行期间对两年的递增费用双方都没有提出任何异议，也就是说双方在实际履行中已实际行动变更了合同的约定，租金的计算应该按实际支付的为准。综上，原告请求法院在查清本案事实的基础上依法驳回被告的反诉请求。本案审理过程中，根据原告证据保全申请本院于2018年12月11月组织当事人到租赁现场勘验录像、拍照并制作笔录，再于2019年4月3日组织当事人进行调查并制作笔录，又于2019年6月26日组织当事人到租赁现场进行勘查拍照并制作笔录。并结合当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审审查和当事人陈述，本院查明：2009年5月8日，案外人包政华作乙方与被告作甲方签订《房屋租赁合同》，约定有：1、甲方将坐落于源城区中山路3号房屋的第7至10层及一楼酒店总台出租给乙方；2、租期从2009年5月15日至2019年5月14日；3、租赁期间乙方可将宾馆转让或转租他人经营宾馆旅业，承租的第三方必须履行本合同中乙方的所有权利和义务；4、租赁期满，乙方如要求续租，则在同等条件下具有优先承租权，若乙方不愿续租，甲方收回出租房屋，乙方如期交还，酒店中的不动产由甲方自行处理（如水电设施、天花、地板、全体、门窗等），与乙方无关；5、第一年至第三年每月租金为8000元，第四、五年每月租金为9000元，第六年每月租金为10000元，第七年每月租金为11000元，第八年每月租金为12000元，第九年每月租金为13000元，第十年每月租金为14000元；6、乙方应按照先交租金后经营的原则，在每月的25日前交清下月租金，逾期则需每天按租金总额的5%向甲方交纳滞纳金，甲方有提醒乙方按时交租的义务，如乙方在提醒后仍不按时缴纳当月租金，视为违约，甲方有权要求乙方赔偿相应损失；7、本合同保证金为20000元，乙方在签订合同时付清，租赁期满后三日内，乙方须迁空可移动财物，点清并交还房屋及不动产设施给甲方使用，乙方付清所有应付费用并经甲方确认后，甲方将保证金无息退还；8、电梯的电费、保养费、维修费按8层分摊；9、甲方交付房屋给乙方装修使用，并保证在租赁期限内不会影响乙方的正常使用；10、甲方应保障房屋的第1-6层公用通道、消防通道畅通无阻，电梯运行正常，如电梯出现故障，甲方应及时维修；11、如甲方需要对升降电梯进行改造，须在乙方开业前改造完毕，不得影响乙方的正常经营，否则赔偿乙方的相应损失；12、乙方须按月交纳租金，如逾期一个月，甲方有权收回房屋；13、租赁期满后，如乙方不愿续租，则乙方应在合同期满后3天内将房屋交还甲方，合同终止后，乙方有权拿走房屋内属于自己的可移动物品，不动产归甲方所有；14、甲乙双方任何一方如未按照本合同的条款履行，导致中途终止合同，视为违约，如甲方违约，除退还给乙方的保证金外，还需支付给乙方因其投资宾馆的投资总额的两倍作为违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权扣除保证金作违约金，并没收宾馆内所有可移动的财务及不动产等所有财物设施；15、本合同中乙方投资总额的具体总额，由双方协商确认，协商不成，由政府认可的相关部门鉴定；等等。当日，案外人包政华向被告交付租赁保证金20000元，被告出具收条。后，案外人包政华在租赁房屋处以铭豪商务酒店的名义对外营业。2015年12月22日，案外人包政华作甲方与原告作为乙方签订《酒店产权转让合同》，约定有：1、甲方将铭豪商务酒店经营权及酒店财产转让给乙方，转让价300000元；2、房屋使用，乙方同意按甲方与房东签订签订的房屋租赁合同相关条款执行，乙方如违反租赁合同的责任由乙方负责，与甲方无关；3、乙方在签订后，酒店因经营发生的一切由乙方承担；4、乙方在签订本合同当天付甲方转让金180000元，剩余120000元及20000元房屋押金，共计140000元乙方在2016年1月份起，以每月付20000元的方式按期交付甲方；等等。后，经案外人包政华、原告、被告协商，原告在先前的《房屋租赁合同》上签字，受让负担案外人包政华在该合同中的权利义务。原告接手后，至2017年5月期间按11000元/月向被告支付了租金；从2017年6月至2018年5月期间按12000元/月向被告支付了租金；向被告支付了2018年6月租金14000元。2018年7月5日、8月7日，原告分别向被告付款14000元和12000元。2018年8月26日起，原告酒店停止营业。庭审中，原、被告确认《房屋租赁合同》所约定的租金支付标准年份为租赁年，非自然年。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告为证明2018年5月11日至16日、7月25日至31日期间电梯停运导致酒店无法正常经营，审理中举示5人署名《证明》、与被告信息记录截图等证据。被告质证认为，《证明》中的证人未出庭作证，应不予采纳；信息记录截图合法性真实性无异议，只能证明存在电梯故障，不能证实停运时长和原告酒店无法正常经营。本院认为，《证明》中的证人未出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据，但结合原告与被告信息记录截图中原被告对话内容，本院认定2018年5月11日至16日铭豪商务酒店电梯因故障停运，原告向被告主张营业损失补偿；7月25日至31日期间铭豪商务酒店电梯又因故障停运，原告向被告提出补偿酒店营业损失并以之抵扣8月份房租的主张，被告未同意。2、原告为证明2018年8月26日起被告单方停水、停电造成无法经营，审理中举示原告与被告方经理微信聊天记录截图。被告质证认为，该证据系原告与被告雇佣的现场管理员江彪的8月26日、27日的聊天记录，江彪作为案外人不能证实原告所述主张。本院认为，被告确认微信聊天记录截图的真实性，而江彪作为被告雇佣的涉案租赁房屋现场管理员是亲历者，故根据江彪与原告微信聊天内容，本院认定因被告以原告欠租为由于2018年8月26日对铭豪商务酒店进行停电处理。3、原告为证明2018年7月25日至31日电梯停运系被告故意所为、2018年8月26日后被告单方停水停电造成无法经营，举示监控视频、录音、照片等证据。被告质证认为，对视频真实性、合法性无异议，但无法体现与本案的关联；对录音的三性有异议，应不予采纳；对照片真实性、合法性无异议，但无法体现与本案的关联。本院认为，监控视频反映了2018年7月25日电梯停运的发生，但不足以证实被告故意停运电梯；录音的通话主体等不明，被告亦不予确认，不足以作为认定事实的证据。故，本院对原告主张2018年7月25日至31日电梯停运系被告故意所为的意见不予采纳，对8月26日被告单方停水停电的事实认定如前文所述。4、原告为证明租赁合同无法履行造成装修损失697372元和装修部分剩余残值450630元，举示房地产估价报告和估价结果明细表等证据。被告认为，该估价报告系对铭豪商务酒店二次装修的重置价格而不是装修装饰的残值损失的估价，对报告的三性有异议；而估价结果明细表未考虑租期长短及租期余期，不能适用到本案。本院认为，原告单方委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司，以2018年8月31日为价值时点出具的《房地产估价报告》，包括对铭豪商务酒店二次装修（估价697372元）及酒店设施设备（估价490545元）重置价值评估；又以2018年9月1日为价值时点作出《房地产估价报告》补充资料《估价结果明细表》，按重置价值折旧后的价值对二次装修现价估值。案中，虽然原告以其中二次装修估价结果作为其装修损失依据，以重置价值折旧后的价值作为装修部分剩余残值，但并未提供装修时间、装修范围、装修投入等证据佐证，不足以作为计算装饰装修残余损失的依据，且被告不予确认。故，本院对原告装修损失、装修部分剩余残值数额的主张不予采纳。5、原告为证明店停运造成的经营损失额，举示自制进出账表、营业额表等证据。被告质证认为，该组证据均系原告单方制作，并无其他证据加以支持，不足以证实其主张。本院认为，自制进出账表、营业额表等证据系孤证，且其中电脑输出记录有重复记录、修改记录、客房计费标准与庭审陈述房价不完全一致等情形，原告也未提供其他证据佐证。故，该组证据不能作为认定案件事实的依据，本院对原告停运造成经营损失额31178元的主张不予采纳。6、被告为证明电梯因故障须维修，与原告进了沟通和预告，举示证据《电梯维修或更换通知函》。原告质证认为，该函没有当事人签署，原告也未收到过，三性不予确认。本院认为，该函系打印件，也为孤证，被告也未提供其他证据佐证。故，该证据不能作为认定案件事实的依据，本院不予采信。7、被告为证明其多次催收租金、原告拒不付清租金且拒收催租通知，举示证据租金催收通知书、关于《租金催收通知书》的回复函、催租通知快递等证据。原告质证认为，没有收到租金催收通知书，而回复函的第一页内容与原告寄给被告的不一致，且对催租通知快递三性不予认可。本院认为，被告举示快递单据无法证实邮寄内容；原告虽否认回复函第一页内容，但未提供其书写原件证实其主张，故本院对该回复函和租金催收通知书予以采信。基于此，本院认定：被告在铭豪商务酒店张贴落款2018年9月12日的租金催收通知书，通知书中其向原告催收拖欠租金40000元（2016年5月15日起递增租金12000元、2018年8月和9月合计租金28000元），要求5日内付清欠租。原告知悉该租金催收通知书后，于2018年9月15日以回复函形式告知被告。原告回复的主要意见有：（1）原告在2016年至2018年5月11日期间未出现恶意拖欠租金情况；（2）2018年5月2日被告向原告主张2016年以来递增租金24000元，原告当时同意补足，但5月11日电梯故障因被告未付维保款，导致电梯5月16日才修复，造成原告停业损失2万余元，除原告2018年8月7日支付了12000元递增租金外，剩余12000元作为补偿原告的6天停业损失，未付递增租金已结清；（3）2018年7月25日电梯再次出现故障，被告对原告提出的赔偿方案无回应，至7月31日电梯修复，停运7天原告按每天2000元标准计算赔偿款，与8月租金抵扣，双方8月租金结清；（4）被告在8月26日单方停止酒店水电，导致所有客户退房，已长达21日，酒店无法继续运营，被告严重违约，原告有权提出解除合同的要求，被告须赔偿原告经济损失且无权求偿9月租金和单方解除租赁合同。8、被告为证明2018年9月21日向原告提出解除合同并在租赁现场张贴，举示解除租赁合同暨清偿通知书、现场照片等证据；为证明多次催促原告返还租赁物，举示撤场催告函、微信聊天记录截图等证据；为证明原告不撤场腾房，举示2019年6月24日晚现场照。原告质证认为，上述证据三性均不认可，双方合同并未正式解除且被告违约后原告未实际占有使用租赁物，不存在返还租赁物问题。本院认为，被告举示的现场照片，可以证实其将落款2018年9月21日解除租赁合同暨清偿通知书张贴于铭豪商务酒店，可以证实2019年6月24日铭豪商务酒店仍粘贴有原告关于酒店纠纷正在诉讼、他人勿入的通知；原告认可江彪手机中微信聊天记录截图对话对象是其本人，可以证实被告方在11月份多次向原告发送给撤场催告函信息。本院认为，本案原、被告及案外人协商，原告从案外人处受让承担租赁合同的权利义务，属于租赁合同转让，原告与被告间形成租赁合同关系。对双方诉争问题，评析如下：关于违约责任和合同解除的问题。根据查明和认定事实，本案原告两年未按租赁合同约定给付递增租金，被告向原告主张补交租金，期间因电梯故障，原告则主张以停运所造成的酒店营业损失中被告应赔偿的数额进行抵偿，双方对抵偿未达成一致意见，后被告以原告未缴清租金为由对原告租赁场所采取停电措施，造成原告无法继续经营。根据双方签订《房屋租赁合同》约定，被告有提醒原告按时交租的义务，如原告在提醒后仍不按时缴纳当月租金，视为违约。本案中，原告经被告催收欠缴租金后，主张以电梯停运造成的酒店营业损失进行抵偿，然双方并未就此达成一致意见，故双方并未当然构成租金与营业损失的抵销，原告仍应按照《房屋租赁合同》约定支付租金。因此，原告经催告后未按约定标准给付租金的行为，构成违约。同时，被告在2018年8月26日对租赁房屋采取停电措施，致使原告无法经营，违反租赁期内不得影响原告正常使用的约定，亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告的违约行为属于当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形；被告的违约行为属于当事人一方违约行为致使不能实现合同目的情形。故，原、被告均可以解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案原告在2018年9月15日的《关于的回复函》中向被告提出解除合同和要求赔偿，而被告在2018年9月21日的《解除租赁合同暨清场通知书》中提出解除合同和清场要求。因原告提出解除合同在先，故本院认定原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年9月15日解除。同时，本案纠纷虽因原告欠缴部分租金引起，并不足以影响被告的全部收益，而被告采取停电措施则造成原告经营整体停止，虽然本案双方违约，但比较之下，被告过错相对大于原告，故本院对双方预期利益损失按原告负担40%、被告负担60%的责任划分。关于租金给付和腾退租赁物及占有使用费问题。双方对租金给付的争议在于第八、第九租赁年递增租金24000元和2018年8、9月租金，因租金与电梯停运营业损失未构成抵销，结合2018年7月5日、8月7日原告付款情况，本院认定原告欠被告递增租金12000元+8月租金14000元+9月租金14000元/月÷30天/月×15天（计至合同解除日）=33000元。根据《房屋租赁合同》“逾期则需每天按租金总额的5%向甲方交纳滞纳金”的约定和法律规定，本院将滞纳金标准调整为，原告从2018年9月16日起以33000元为基数，按年利率24%标准计付滞纳金给被告。双方租赁合同解除后，原告继续占用租赁物造成被告租金损失，被告请求原告履行腾房义务并支付逾期腾房期间的占有使用费，于法有据。并结合双方过错程度，原告应按14000元/月×40%=5600元/月标准向被告给付自2018年9月16日起至2019年5月14日期间的占有使用费5600元/月×8个月=44800元；另，自2019年5月15日起至实际腾房之日止的占有使用费，因原告在原租赁合同期满后仍未腾房，此期间占有使用费不属于合同违约预期利益损失范围，是为侵权损害赔偿，应按14000元/月标准向被告支付。关于原告2018年5月、7月电梯停运经营损失和装饰装修残值损失问题。对电梯停运经营损失，原告主张日收入2000元，因所举示证据不充分，本院不予采信；再者，从现场勘察来看，该租赁物有楼梯通道可上达，无法认定停业事实；又者，原告并未举示证据证实电梯停运期间实际损失数额。故，原告主张2018年5月、7月电梯停运经营损失，理据不足，本院不予支持。对装饰装修残值损失问题，原告先后主张依照其二次装修估价697372元和装修部分剩余残值估价450630元。结合本院对争议证据和事实认定中所述，首先，原告提供的单方委托估价，并未按照租赁期内的装饰装修残值损失进行计算；其次，原告未能提供其进行酒店重新装修投入的相关证据。故，原告应承担举证不能的法律后果，本院对其所主张按照二次装修估价、装修部分剩余残值估价计算的意见不予采纳。但从勘察现场来看，原告酒店墙壁确有重新粉刷的痕迹，并结合原告从案外人受让酒店的价格，基于公平原则，本院推定原告自2015年12月接手酒店后重新装饰装修和设施设备的投入为30万元。另，虽然原告举示的酒店二次装修和设施设备重置估价结果不能作为装修装饰残值损失直接认定依据，但其酒店二次装修和设施设备重置估价在反映涉案房屋装修和设施设备投入比例系数上具有参照意义，即装修占总投入比为697372元÷（697372元+490545元）=0.587。在此基础上，本院推定原告接手酒店后重新装饰装修投入为300000元×0.587=176100元。因此，截至合同解除的2018年9月15日，剩余租赁期内的装修装饰残值损失176100元×（剩余租期8个月÷原告接手后合同租期41个月）=34360.98元。因此，被告应赔偿原告装修装饰残值损失34360.98元×60%=20616.59元。另，原告向被告交付租赁保证金20000元，根据上述责任划分原则被告应返还租赁保证金12000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认花秀凤与刘建良签订的《房屋租赁合同》于2018年9月15日解除；二、刘建良应于本判决生效后十日内向花秀凤返还租赁保证金12000元；三、刘建良应于本判决生效后十日内赔偿花秀凤的装修装饰残值损失20616.59元；四、花秀凤应于本判决生效后十日内将租赁房屋腾退给刘建良，并向刘建良支付房屋占有使用费（截至2019年5月14日为44800元，此后按14000元/月标准计付至腾房之日止）；五、花秀凤应于本判决生效后十日内向刘建良支付租金33000元及其滞纳金（以33000元为基数，从2018年9月16日起按年利率24%的标准计付至本判决确定的履行期限届满之日止）；六、驳回花秀凤的其他诉讼请求；七、驳回刘建良的其他反诉请求。如被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11553元，反诉受理费825元，合计12378元，由花秀凤负担11580元，刘建良负担798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  李振华审 判 员  李伟军人民陪审员  徐 微二〇一九年七月十二日书 记 员  苏 思