广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0113执异85号 异议人（案外人）：李修凤，女，1985年5月14日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。 委托代理人：彭斌，系异议人丈夫。 申请执行人：广州歌神企业管理有限公司，住所地：广州市番禺区洛浦街上漖村广州奥林匹克大厦负一层、首层至四层，统一社会信用代码：91440113585694633P。 法定代表人：方琼。 委托代理人：文赞，系该公司员工。 被执行人：杨亮，男，1962年2月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。 本院在执行申请执行人广州歌神企业管理有限公司（以下简称“歌神公司”）与被执行人杨亮房屋租赁合同纠纷一案中，异议人李修凤向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并组织了听证。异议人李修凤及其委托代理人彭斌，申请执行人的委托代理人文赞参加听证，被执行人杨亮未到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人李修凤称，2016年10月11日，李修凤通过广州业联地产中介有限公司介绍，与杨亮、邹彩虹订立《存量房买卖合同》，合同约定，杨亮、邹彩虹将位于南沙区××大道南沙碧××街××房（面积196.7平方米，房产权证号04××82）出卖给李修凤。同时约定将该房对应的车位“南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街7、8、9、10号-1137（简称137号车位）一并出售给李修凤。出售价格含在房屋价格之中。因该车位系银行按揭，故后期按揭款由李修凤支付。2016年12月27日，杨亮在办理物业交接手续时，发现开发商可以附送2万元物业服务费用，故双方又于2016年12月29日订立补充协议，协议约定：针对物业公司购买车位所赠送2万元归李修凤所有，并全部分别用于“8号1303房“和”137车位“的物业管理费，并约定在完成车位过户手续后，李修凤一次性返回杨亮1.5万元。另外，杨亮、邹彩虹将车位购买协议交给了李修凤报关，将车库进出电子卡、车位地锁要是交给李修凤使用。车位按揭还款银行卡也交给了李修凤管理。李修凤已全部履行上述协议并于2016年12月27日依法取得了8号1303房的不动产权证。在137车位的过户问题上，因当时车库的不动产权证书还没出，但售卖房“南沙碧桂园物业有限公司”已进行网签，故不能变更权利人，所有当时李修凤不能取得车库的不动产权证书。故协议规定在杨亮、邹彩虹取得车库的不动产权证书后就交给李修凤。李修凤也按照合同约定及时足额的支付了银行按揭款，将按揭款全部及时足额的打入了杨亮的中国工商银行信用卡还款帐上。因此，该137号车库至今已按协议要求还清银行款项，而且从2017年1月至2018年6月共计18期的按揭款是由李修凤按协议要求支付。另外，该车库自2017年1月起由李修凤实际占有，而且物业费由李修凤支付。2017年5月11日，李修凤与彭斌结为夫妻，该车库由彭斌的粤Ｔ×××××号大众小车使用。该车库没有及时在出证后办理变更的原因是因为当时尚欠杨亮银行按揭款，另外因杨亮不在广州，没有他本人到场不能办理。当李修凤还清银行欠款去中介办理相关变更手续时，才发现该车库被本院查封。综上，李修凤请求本院解除对南沙区××大道南沙碧××街××、××、××、××房杨亮所占份额的查封。 案外人李修凤为支持其异议请求，向本院提交如下证据：证据1、存量房买卖合同；证据2、补充协议；证据3、中介费收据；中介和邹彩虹关于车位情况说明；证据4、按揭银行卡；证据5、碧桂园物业公司与杨亮、邹彩虹关于2万元物业费使用方案的《协议书》；证据6、倚荔街8号1303房不动产权证书；证据7、杨亮、邹彩虹的车位产权证；证据8、按揭银行卡银行存款单（存款单、电子存款单）。（用于证明自2017年1月至2018年6月李修凤及彭斌一直有对杨亮名下的涉案车位进行还贷）；证据9、车位物业费发票（证明杨亮名下的涉案车位一直由李修凤及彭斌占有并使用）；证据10、车库地锁及钥匙照片、车库进出电子卡照片；证据11、结婚证及彭斌身份证；证据12、粤Ｔ×××××在车位停车照片及机动车行驶证；物业公司提供的相关内部网页。 申请执行人歌神公司辩称，法院依法查封争议车位于法有据，李修凤所提异议缺乏事实依据和法律依据。歌神公司认为李修凤与杨亮的房屋买卖交易价格过低，属于杨亮以明显不合理的低价转让财产、恶意逃避债务。歌神公司不同意异议人的异议请求。 本院经审查查明，歌神公司与杨亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日作出（2017）粤0113民初117号民事判决书，判决如下：“一、确认原告广州歌神企业管理有限公司与被告杨亮签订的《奥林匹克大厦租赁合同》及《补充协议》于2016年9月29日解除；二、被告杨亮在本判决生效之日起五日内向原告广州歌神企业管理有限公司支付租金、物业管理费、水电费、顶手费、场地占用费等费用共计571819.06元；三、驳回原告广州歌神企业管理有限公司的其余诉讼请求。”因杨亮未履行生效法律文书确定的义务，歌神公司向本院申请强制执行，本院于2018年3月13日以（2018）粤0113执2025号立案执行。在执行过程中，本院于2018年4月20日查封杨亮共有的对南沙区××大道南沙碧××街××、××、××、××房。因被执行人无财产可供执行，本院于2018年11月20日作出(2018)粤0113执2025号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 另查，位于南沙区××大道南沙碧××街××、××、××、××房的房产（产权证号11××99）的权属人为杨亮与邹彩虹，共有情况为共同共有。 又查，2016年10月11日，李修凤与杨亮、邹彩虹签订《存量房买卖合同》，该合同约定李修凤向杨亮、邹彩虹购买南沙区××大道南沙碧××街××房（面积196.7平方米，房产权证号04××82），购房价款为210万元，双方确认该房售价包含车位一个，李修凤知悉该车位还在按揭中，双方约定车位的按揭尾款由李修凤支付。2016年12月29日，李修凤与杨亮、邹彩虹签订《补充协议》，双方确认南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街8号1303房的车位地址是南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街7、8、9、10号-1137号，并约定该车于2017年1月1日交付给李修凤使用，交付后的按揭尾款及管理费用由李修凤支付，按揭尾款每月月供约3000元，由李修凤支付到杨亮相应的月供卡上。李修凤于2016年10月11日于2016年12月20日通过银行转账方式向杨亮购房价款73万元，余款137万元通过中信银行按揭贷款方式向杨亮支付。 再查，李修凤于2017年1月至2018年5月，每月向杨亮支付137号车位的按揭款项3000元，并于2017年1月开始占用使用137号车位。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街7、8、9、10号-1137号车位系被执行人杨亮名下的共有房产，本院对该房产采取查封措施并无不当。从本案查明事实来看，杨亮、邹彩虹于2016年10月11日向李修凤出售南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街8号1303房（含137号车位），之后李修凤向杨亮、邹彩虹交付了全部购房款，并实际占有使用该车位。对上述事实，李修凤提交了相应证据予以证实，本院认定李修凤在本院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同及已经支付全部价款，并合法占有该不动产。关于李修凤未办理过户登记手续的问题。在李修凤向杨亮支付137号车位按揭尾款的过程中，该车位被本院查封，无法办理过过户手续，李修凤对此并没有过错。综上所述，李修凤对南沙区××大道南沙碧××街××、××、××、××房依法享有足以排除执行的权利，对李修凤的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条之规定，裁定如下： 中止本院对南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街7、8、9、10号-1137房杨亮名下份额的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  卜晓虹 审判员  陈永桂 审判员  张继辉 二〇一九年七月十七日 书记员  麦慧敏