江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初1127号 原告（反诉被告）：常熟市春天实业有限公司,统一社会信用代码91320581784350059C，住所地常熟东南经济开发区黄浦江路金江园。 法定代表人：顾春妹。 委托诉讼代理人：武金乾，江苏世纪天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕凌宇，江苏世纪天合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：常熟汉阳智能纺机有限公司,统一社会信用代码91320581MA1MR6E95Q，住所地常熟高新技术产业开发区黄浦江路101-19号。 法定代表人：陈根金。 委托诉讼代理人：陶英杰，江苏正大发展律师事务所律师。 常熟市春天实业有限公司（以下简称春天公司）与常熟汉阳智能纺机有限公司（以下简称汉阳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理。本案适用简易程序，于2019年2月12日公开开庭进行了审理，春天公司的委托诉讼代理人武金乾、汉阳公司的委托诉讼代理人陶英杰到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭进行了审理，春天公司的委托诉讼代理人武金乾、汉阳公司的委托诉讼代理人陶英杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告春天公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付截至2019年2月7日拖欠的租金696000元，并支付自2019年2月8日至2019年4月15日期间的占用使用费。占用使用费按照原来的租金标准；2、解除原、被告之间的租赁关系。事实和理由：原、被告于2016年8月8日签订《标准厂房租售协议》一份，约定被告向原告承租常熟东南经济开发区黄浦江路101-19号的厂房及设备，年租金为864000元，租金每半年一付。但被告至今尚结欠2017年8月8日到2018年8月7日的租金中的464000元以及至2019年2月7日的租金合计696000元，故起诉。 本诉被告汉阳公司辩称：截至2019年2月7日被告均足额按原告要求支付了房屋租金，甚至存在预付部分房屋租金，所以被告无违约行为；被告已经搬走，同意解除合同。请求驳回原告的其他诉请。 反诉原告汉阳公司向本院提出诉讼请求：解除双方签订的《标准厂房租售协议》；判令反诉被告返还反诉原告租金68000元；判令反诉被告返还反诉原告保证金10万元；判令反诉被告向反诉原告开具增值税发票，金额为768000元，若未能开具，赔偿开票损失36571.43元（768000*0.05/1.05）。事实和理由：2016年8月8日，反诉原告与反诉被告签订《标准厂房租售协议》一份，约定反诉原告向反诉被告承租厂房及设备，并由反诉被告提供250KVA的电力设施。反诉被告交付了租赁的厂房，但未交付相关设备。反诉原告至今已支付房租金1268000元、保证金10万元。鉴于反诉被告未提供约定的设备，按照合同，自2016年8月8日至2019年2月7日，实际发生的房租金仅为120万元。为此提起反诉。 反诉被告春天公司辩称：同意解除租赁协议；反诉原告本身结欠反诉被告租金，不存在返还租金；保证金按照合同约定，反诉原告违约，保证金应没收；我方愿意按照实际交纳的租金扣除已开具的发票金额（即432000元）开具相应发票，我方就开了两张发票，其他发票没有开。 就本诉部分，本诉原告春天公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、春天公司(甲方)与汉阳公司（乙方）于2016年8月8日签订的《标准厂房租售协议》一份，约定乙方向甲方租赁厂房，租赁价格约定为：标准厂房、设备租赁价15元/平方米/月，计年租金864000元（其中厂房租金为480000元，设备租金为384000元），租金从租用第一天开始计算，租赁期内租赁费以半年为结算期，乙方保证在每半年的第一周内向甲方交付租赁费，乙方应向甲方交纳100000元人民币作为保证金，该保证金将在租约到期后一周内退还乙方。乙方支付每期租金后，甲方必须自乙方支付租金当日起10个工作日内向乙方交付该笔租金的税务发票（涉及的税费由甲方承担）。租赁期限约定为3年，起租期为2016年8月8日。违约责任约定为：1、本合同一经签订既具法律效力，任何一方不得违约退租（不可抗力因素除外）。若乙方违约退租，则支付总计年租金的50%为违约金给甲方，同时乙方所支付的保证金不予退还，反之甲方亦同。2、甲方未按本合同约定之条件按期交付厂房，每逾期一日应按所收首期租金千分之五承担滞纳金。逾期交房超过三十日的，乙方有权视甲方为严重违约，可单方面终止合同。甲方应双倍返还收取的保证金，退回已收取的租金。3、如甲方过错致乙方不能正常使用厂房，由此造成乙方损失的，由甲方全额赔偿。4、乙方不能按期交付租金的，每逾期一日按逾期付款总额的千分之五承担滞纳金。逾期超过六十日，甲方可单方面终止合同。5、下列情况，甲方视乙方为严重违约，可提前解除合同并收回出租房，所收保证金及预付房租不予退还，并可就实际损失向乙方索赔。（1）承租人擅自将承租的厂房转租、转让或转借的；（2）承租人利用承租的厂房进行非法活动，损害公共利益的；（3）承租人擅自改变厂房用途的；（4）未经甲方同意自行改变厂房结构及损坏厂房及厂房措施。在其他事项中约定：在厂房清退中，发现乙方过错造成承租房及相关设施损失、短缺的，乙方应全额赔偿，厂房清退后一周内，甲方将保证金退还乙方。合同还约定甲方负责向乙方提供250KVA动力用电的电力设施以及其他相应权利义务。经质证，汉阳公司对真实性无异议，但认为春天公司并未按合同交付设备，也未提供250KVA动力用电的电力设施，至今未开具租金发票。二、江苏世纪天合律师事务所律师函一份，其中内容为：“常熟汉阳智能纺机有限公司：贵公司与常熟市春天实业有限公司存在租赁合同，租赁合同对租赁物的租期、租金、支付方式等均有明确规定，其中租金为先付后用。但现贵公司尚有764000元租金没有支付。对于该拖欠的租金，春天公司已多次催讨，贵公司均以各种理由拒绝支付。根据《合同法》及其司法解释关于租赁合同的规定，贵公司与春天公司之间的租赁合同合法有效，对于合同条款，双方均应遵守。现在贵公司拖欠租金不付，已经违反合同约定，侵害春天公司的合法权益。今本所接受春天公司委托，致函贵公司，望贵公司在接函后一个星期内，将拖欠的租金全部支付给春天公司，否则将依法通过诉讼途径向你索要租金，届时将同时要求你搬离厂房，终止租赁关系，交还租赁物。2018年3月26日。”经质证，春天公司表示未收到。对此汉阳公司未能提供证据证明本诉被告收到该律师函。三、“用电变更现场勘查工作单”一份，用户名称为常熟东邦技研自动化设备有限公司，用电地址东南开发区金江园，申请时间2012年4月13日，用电容量250KVA，申请事由为更名；“苏州供电公司更名过户申请表”，载明新户名“常熟东邦技研自动化设备有限公司”，原户名“常熟市春天实业有限公司”，用电地址常熟东南经济开发区黄浦江路金江园工业坊18号，受理日期2012年4月13日；常熟东邦技研自动化设备有限公司于2019年2月26日出具的证明一份，载明：“常熟东邦技研自动化设备有限公司使用的配电设备属于常熟市春天实业有限公司所有。”；开票日期为2017年12月27日、2018年9月10日，号码为15003419、51352775的江苏增值税专用发票2份，购买方为“常熟汉阳智能纺机有限公司”，销售方为“常熟东邦技研自动化设备有限公司”，名称均为电力，金额分别为11053.60元、11562.40元；开票时间均为2018年7月11日、号码为09149113、09149114的江苏增值税专用发票2份，购买方为“常熟汉阳智能纺机有限公司”，销售方均为常熟市国家税务局第一税务分局古里第三开票点（代开机关），代开企业为“常熟市春天实业有限公司”，名称及金额分别为：设备租金192000元、厂房租金240000元。经质证，汉阳公司对“用电变更现场勘查工作单”、“苏州供电公司更名过户申请表”、常熟东邦技研自动化设备有限公司出具的证明、电力发票均无异议，对号码为09149113、09149114的江苏增值税专用发票（设备租金、厂房租金）的真实性无异议，但表示其并未收到。另外，汉阳公司表示容量为250KVA的动力用电设施确实是和常熟东邦技研自动化设备有限公司共用的，所以在合同上明确提供250KVA的动力用电设施由其单独使用。 本诉被告汉阳公司为证明其抗辩意见，向本院提供了以下证据：1、号码为95229176的银行承兑汇票一份，载明金额为10万元。春天公司作了签收，签收日期2016年10月31日；2、2017年1月18日的进账单一份，出票人为汉阳公司，收款人为春天公司，金额为20万元；3、江苏常熟农村银行股份有限公司东南支行盖章的付款凭证，分别为：2017年5月26日5万元、2017年5月27日5万元、2017年6月14日10万元、2017年8月6日5万元、2017年9月26日三笔为5万元、5万元、10万元、2017年10月28日5万元、2017年11月13日5万元、2017年11月21日18000元；4、常熟农商银行通用回单4份，时间与金额分别为：2018年4月28日20万元、2018年5月31日10万元、2018年10月22日10万元、2018年11月3日10万元。汉阳公司提供上述证据证明其支付了租金1268000元，保证金10万元，合计1368000元。经质证，汉阳公司确认收到上述款项。 就反诉部分，反诉原告汉阳公司和反诉被告春天公司均未向本院提供证据。 审理中，本院向江苏省特种设备安全监督检验研究院常熟分院调取了相关材料，其中“特种设备停用、注销、过户、移装、启用及单位更名登记表”载明原使用单位“常熟市春天实业有限公司”，设备名称为起重机，台数1台，监察机构意见为“经特检院检验合格投入使用”，2017年9月27日；“单位与设备信息”中载明使用单位“常熟市春天实业有限公司”，使用地点“常熟汉阳智能纺机有限公司”，设备类别为桥式起重机，设备品种为电动单梁起重机。另本院根据春天公司的申请，就号码为09149113、09149114的江苏增值税专用发票是否认证向国家税务总局常熟市税务局进行了查询，回复上述发票已认证。 根据双方当事人提供的证据、本院调查情况结合当事人陈述，本院确认以下事实：2016年8月8日,春天公司与汉阳公司于2016年8月8日签订的《标准厂房租售协议》一份,约定汉阳公司向春天公司租赁厂房及设备，年租金864000元，租赁期限为3年，起租期为2016年8月8日。并约定了其他权利义务。协议签订后，汉阳公司进行了租赁使用，并向春天公司支付了保证金10万元和部分租金。后春天公司以汉阳公司未付清租金为由诉讼来院。 庭审中，原告陈述诉讼请求中被告拖欠至2019年2月7日止的租金696000元的计算方法是：“合同约定的租金为3年，自2016年8月8日至2019年8月7日，其中2016年8月8日至2017年8月7日的租金864000元被告已付清，2017年8月8日至2018年8月7日的租金被告实际支付40万元，结欠该年度租金464000元，2018年8月8日至2019年2月7日应付租金432000元，被告实际支付20万元，结欠232000元，以上总计结欠租金696000元。之后，原告对上述被告付款情况再次确认收到被告支付租金1464000元以及保证金100000元总计1564000元。双方一致确认汉阳公司已搬离租赁厂房，但未签订移交手续，春天公司陈述汉阳公司于2019年4月10日交钥匙，2019年4月15日全部搬清；汉阳公司陈述其2019年2月底交钥匙，2019年3月10日搬走。双方均未能提供证据证明。双方一致同意解除《标准厂房租售协议》。关于保证金10万元，双方一致确认在春天公司处。关于发票，双方一致确认共开具了金额432000元的发票。 另外，经常熟高新技术产业开发区管理委员会出具证明：“常熟市春天实业有限公司坐落于江苏省常熟高新技术产业开发区（常熟东南经济开发区黄浦江路金江园）黄浦江路101-18号、101-19号房屋由常熟市春天实业有限公司合法建造，不动产权证书正在办理中。” 春天公司认为：关于本诉，双方签订了厂房租售协议，原告按照合同约定将厂房和设备（行车一台）交付给了被告使用，原告已经履行了作为房东的义务，但是被告一直未按照合同约定支付租金，并不存在预付租金。从被告提供的支付租金凭证看，交付时间没有按照合同约定来支付。关于250KVA电力设施，根据合同约定是原告向被告提供250KVA电力设施，并未约定要单独提供，现在原告已经提供了足够电力设备供被告使用，实际情况是被告根本用不掉这么多电，也是基于此原因被告不需要原告单独安装250KVA电力设施。至于被告说的原告未提供合同约定的设备，原告认为不存在该争议，合同中约定的设备是行车一台，我方已经交付了，且如果合同约定了其他设备的话，被告早就应该以各种形式向我方主张交付设备了，实际上被告从未向原告主张，且第一年租金是全额支付的。故坚持本诉诉请。关于反诉，按照合同约定第6条：若乙方违约退租的，则支付年租金的50%给甲方，同时乙方支付的保证金不予退还，现在反诉原告没有按照合同约定按时支付租金，存在违约情况，故保证金不退。 汉阳公司认为：双方签订的合同租金包括了两部分：厂房及设备，设备租金38.4万元，应当包括原告提供的电力设施、4台行车、一个烘房，该些设备原告均未能提供，不存在设备租金，被告只需按厂房租金金额48万元向原告支付。另外根据厂房租售协议相关约定及原告出具的律师函内容可以看出，租金本身存在先付后用的问题，因此被告预付部分租金存在其合理性，根据原、被告厂房租赁的使用情况，截止到2019年2月7日实际租金金额为120万元，由于被告已支付的租金为1268000元，因此在反诉中，反诉原告要求反诉被告返还68000元租金及10万元保证金。发票问题，双方认识一致，请求法院依法处理，并驳回本诉原告的诉请。 因当事人意见不一，致庭审调解未成。 本院认为：按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证明或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，春天公司与汉阳公司签订的《标准厂房租售协议》合法有效，双方应按约履行各自的义务。结合本诉及反诉诉请，双方均请求解除《标准厂房租售协议》，意思表示一致，本院予以认定。关于本诉中的争议是本诉被告汉阳公司是否拖欠本诉原告春天公司租金。春天公司认为截至2019年2月7日止汉阳公司拖欠的租金为696000元，汉阳公司认为截至2019年2月7日止均足额按原告要求支付了房屋租金，并提出协议中租金包括了两部分：厂房年租金48万元及设备租金384000元，设备原告均未能提供，不存在设备租金，其只按厂房年租金48万元支付，计算至2019年2月7日止实际租金总金额为120万元，其已支付1268000元，存在预付部分租金，要求退还。对此本院认为，双方于2016年8月8日签订《标准厂房租售协议》，汉阳公司进行了租赁使用，在此期间，汉阳公司持续交付租金，其并未提供证据证明就未交付设备向春天公司进行交涉，且从本院调取的“单位与设备信息”中载明设备电动单梁起重机的使用地点已变更为汉阳公司，汉阳公司认为设备还应包括春天公司单独提供250KVA的动力用电设施，从常熟东邦技研自动化设备有限公司出具的证明可看出，其使用的配电设备属于春天公司所有，汉阳公司使用了该设备，常熟东邦技研自动化设备有限公司亦开具了电力发票，从《标准厂房租售协议》中约定的内容看，“甲方（春天公司）负责向乙方（汉阳公司）提供250KVA动力用电的电力设施”，其时常熟东邦技研自动化设备有限公司已在使用该设施，协议并未特别注明是春天公司单独提供给汉阳公司250KVA动力用电的电力设施；关于协议内容系当事人自行协商确定，其中区分为厂房租金和设备租金是双方的内部一致意见，协议中对年租金864000元是明确的，应按照年租金864000元予以认定。结合双方对汉阳公司付款凭证的确认以及春天公司的自认，本院对本诉被告汉阳公司尚结欠本诉原告春天公司至2019年2月7日止的租金696000元予以认定。本诉原告春天公司还要求本诉被告汉阳公司支付自2019年2月8日至2019年4月15日期间按照原来的租金标准支付的占用使用费，对此，本院根据庭审中双方一致确认汉阳公司已搬离租赁厂房，但未签订移交手续，春天公司陈述汉阳公司于2019年4月15日全部搬清；汉阳公司陈述其于2019年3月10日搬走。因双方未办理解除合同的手续，仍应按照租金处理，汉阳公司作为承租方未能提供其实际搬离的证据，未办理交房手续，应承担举证不能的不利后果，故本诉被告汉阳公司仍应支付本诉原告春天公司自2019年2月8日起至2019年4月15日期间的租金计算为158597元（年租金864000元×67天/365天）。针对反诉请求，反诉原告汉阳公司要求反诉被告春天公司返还租金68000元，本院不予支持（同前述认定理由）；对于反诉原告要求反诉被告返还保证金10万元，根据双方约定，汉阳公司不同时具有违约退租情形，春天公司也未提供证据证明汉阳公司具有其他严重违约情形，现双方同意解除《标准厂房租售协议》，反诉被告应返还保证金10万元，故对该反诉请求，本院予以支持；对于反诉原告要求反诉被告开具增值税发票，属于合同义务，按照实际发生金额认定。根据双方的确认，春天公司共开具了金额432000元的发票并由汉阳公司进行了认证，结合前述认定的租金总数额2318597元（1464000元+696000元+158597元），反诉被告还应开具的增值税发票金额应为1886597元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、常熟市春天实业有限公司与常熟汉阳智能纺机有限公司于2016年8月8日签订的《标准厂房租售协议》予以解除。 二、本诉被告常熟汉阳智能纺机有限公司向本诉原告常熟市春天实业有限公司支付至2019年2月7日止的租金696000元以及自2019年2月8日起至2019年4月15日期间的租金158597元，合计人民币854597元。 三、反诉被告常熟市春天实业有限公司返还反诉原告常熟汉阳智能纺机有限公司保证金人民币10万元。 上述第二项、第三项款项相互抵扣后，常熟汉阳智能纺机有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向常熟市春天实业有限公司支付人民币754597元（如采用转帐方式支付，请汇入常熟市春天实业有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××64，请注明案号）。 四、反诉被告常熟市春天实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内开具给反诉原告常熟汉阳智能纺机有限公司金额1886597元的增值税专用发票。 五、驳回反诉原告常熟汉阳智能纺机有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币12346元，由本诉被告常熟汉阳智能纺机有限公司负担；反诉案件受理费人民币5526元，由反诉原告常熟汉阳智能纺机有限公司负担4328元，反诉被告常熟市春天实业有限公司负担1198元（本诉原告同意其预交的案件诉讼费用由本诉被告向其直接支付，本院不再退还，上述各自负担的受理费相互抵扣后，由常熟汉阳智能纺机有限公司在本判决生效之日起十日内向常熟市春天实业有限公司支付11148元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  许 标 人民陪审员  何凤英 人民陪审员  王惠兰 二〇一九年七月九日 书 记 员  王晓薇