吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉07民终1048号 上诉人（原审被告）：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区。 法定代表人：郭云川，董事长。 委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛海军，男，1961年6月28日出生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张利锋，吉林东镇律师事务所律师。 上诉人松原市星泰房地产开发有限公司（下述简称星泰房地产公司）因与被上诉人薛海军买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星泰房地产公司的委托诉讼代理人赵成、被上诉人薛海军及其委托诉讼代理人张利锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星泰房地产公司上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初1164号民事判决,改判驳回薛海军的全部诉讼请求;2.一、二审案件受理费由薛海军负担。事实和理由：一、星泰房地产公司与薛海军签订的房产备案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不属于格式合同。双方签订的《商品房买卖合同》已在房产部门备案，系双方真实意思表示，薛海军在合同上签字，仅对黄皮合同做了部分变更。该合同系建设部门制定的合同范本，不是星泰房地产公司反复使用的格式合同，且合同第十五条并没有限制、加重薛海军的权利义务，反而约定产权办理期限限制星泰房地产公司的条款。因此，该合同不属于格式合同，系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫以及违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，双方应秉持诚实信用原则认真履行。二、双方签订的《商品房买卖合同》已对产权登记进行明确约定，一审法院对该事实认定不清，适用法律错误。第一，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出人应当在商品房交付使用后360日内,……,双方同意按下列第3项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.协商解决。”没有约制和排除约定完全是两个概念，“双方同意按下列第3项处理”系选择性约定，双方不同意适用第1项退房赔偿和第2项支付违约金，作了排除约定。该条款字面含义已非常明晰，不存在歧义，一审法院认为系没有约定,完全系对基本事实认定错误。第二，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”薛海军未提供证据证明其因未办理产权而受有损失，何谈难以确定。第三，“协商解决”关键在于当事各方应秉持积极的态度解决问题。薛海军从未与星泰房地产公司进行过任何协商。第四，如果双方经过友好协商仍不能解决问题，薛海军有权提起诉讼，并没有丧失法定固有的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”薛海军于合同中已选择不向星泰房地产公司索要违约金及退房赔偿，薛海军可以起诉星泰房地产公司要求继续、限期履行。薛海军没有丧失诉讼权利，唯独不能违反合同约定向星泰房地产公司索要违约金和赔偿损失。第五，一审法院判决星泰房地产公司承担占用购房款期间的利息，不符合公平原则。薛海军履行支付购房款的义务是要享受居住使用房屋，星泰房地产公司履行交付房屋的义务后享有收受购房款的权利。星泰房地产公司在购房目的基本实现的情况下,星泰房地产公司为合法占有购房款，不需要承担支付利息的责任。办理房屋产权登记作为附属义务，双方对违约金已做出了排除行约定，并且未办理登记也没有给薛海军造成任何损失，故一审法院判决支付利息损失于法无据。三、星泰星泰星泰小区未及时办理产权登记，并不是由于星泰房地产公司的原因导致的。星泰房地产公司开发的星泰星泰星泰小区，五证齐全,目前国土部门验收已经完毕。之前导致国土部门暂缓验收的原因就在于别墅小区业主存在违建，星泰房地产公司有证据证明系因政府新政策以及违建原因导致逾期办证，因此，星泰房地产公司不承担违约责任。 薛海军辩称，一审判决认定事实清楚，采信证据合法，适用法律正确，请求二审法院依法驳回星泰房地产公司的上诉请求，维持一审判决。小区不能办理产权证的原因完全在于星泰房地产公司，而不在于政府。所谓的阳光房并不属于违章建筑，和土地验收无关，不是不能办理产权证的原因。星泰房地产公司的上诉理由不能成立，任何部门都没有出具过关于违建的相关说明和认定。 薛海军向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告以购车库款18万元为基数，自2013年6月21日起至办证之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年3月21日，薛海军与星泰房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，星泰房地产公司将其开发建设的星泰星泰星泰23栋106号车库以18万元的价格出售给薛海军。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品交付使用后X日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、协商解决。同时该合同第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人应于签署商品房买卖合同前付清全部房款。2013年4月2日，星泰房地产公司交付车库同时薛海军办理入住手续。另查明，2008年6月29日，星泰房地产公司取得《建设用地规划许可证》。2008年11月18日，星泰房地产公司取得《建设工程规划许可证》。2010年7月22日，星泰房地产公司取得涉案建筑物的《建筑工程施工许可证》。2013年，星泰房地产公司取得涉案建筑物的《土地使用证》。2011年4月7日，星泰房地产公司取得《商品房预售许可证》。2017年7月13日，涉案的建筑物取得《建筑工程竣工工程备案证》，该备案证记载涉案建筑物竣工时间为2011年11月15日。 一审法院认为,薛海军与星泰房地产公司于2013年3月21日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。星泰房地产公司作为《商品房买卖合同》的出卖人不仅负有交付标的物车库的占有使用之义务，且应协助移转标的物车库的所有权与买受人薛海军，协助买受人薛海军办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定：“星泰房地产公司应当在商品房交付使用后___日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该空白处双方用手写体划掉，视为没有约定，那么应按照法定期限处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项规定：“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中双方签订《商品房买卖合同》是2013年3月21日，星泰房地产公司交付车库时间为2013年4月2日，则办理产权证期限为2013年7月1日。因星泰房地产公司未在法律规定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商处理”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。星泰房地产公司提出诉讼时效抗辩，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）第十八条第一款，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，星泰房地产公司未在法定期限内为薛海军办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了薛海军的合法权益，薛海军主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。薛海军应自2013年7月1日起知道自己权利被侵害，薛海军于2019年2月25日向法院提出诉讼请求，2013年7月1日至2016年2月25日期间逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。星泰房地产公司直到现在依然未办理房屋所有权转移登记，持续构成逾期办证。自2016年2月26日起未超过法律规定的诉讼时效期间，应从此时间起点予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：松原市星泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付薛海军逾期办证违约金，数额为自2016年2月26日起至办理房屋所有权登记之日止，以购房款18万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，星泰房地产公司围绕上诉请求依法递交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：松原经济技术开发区建设局2019年5月20日出具《情况说明》。证明：延迟取得竣工验收备案证系由于新审批要求修建地下人防的原因所导致，星泰房地产公司自身没有过错。薛海军质证认为，证据的真实性存疑，说明没有加盖骑缝章，所以第一页的真实性无法确认，加盖公章页的真实性确认。没有取得竣工验收备案是涉及到人防工程，说明*小区没有按照人防法规定建设人防工程，没有缴纳人防易地建设费，《中华人民共和国人防法》在2009年即颁布，小区在规划时应有人防工程或者缴纳易地建设费，违约行为明显。证据二：《人民防空工程竣工验收备案证书》。证明：根据新审批要求修建地下人防工程，于2016年9月15日取得人防工程验收备案证书后，请求星泰房地产公司向建设局申请竣工验收备案。薛海军质证认为，真实性没有异议，质证意见与第一份证据相同，没有竣工验收备案的原因就是没有人防工程，建了人防工程通过很正常，责任不在政府。证据三：《建设工程勘察合同》、《中国建设银行单位客户专用回单》。证明：2017年7月13日，取得竣工验收备案证后星泰房地产公司申请松原市自然资源局验收。松原市土地管理综合服务公司于2017年9月25日进行地籍测绘。证据四：《建设用地验收审批会审表》、《建设用地联合验收单》。证明：导致松原市自然资源局暂缓验收的原因是别墅区存在较多私搭乱建违章建筑，并非星泰房地产公司违规建设。2019年4月24日，案涉小区整体验收通过，对私搭乱建违章建筑房屋不予办理产权登记。证据五：《吉林省人防人民防空办公室征收意见通知》、《吉林省城市地下开发利用管理规定草稿》。证明：依据松原市人民政府松政函2016﹝254﹞号《关于公布实施新一轮松原市城区及乡镇基准地价更新结果的通知》文件精神，征收地下空间建设用地土地出让金。星泰房地产公司按要求补缴全部土地出让金。说明星泰房地产公司没有欠缴或者补缴土地出让金行为，文件显示星泰房地产公司补缴土地出让金是市委市政府执行新政策导致。证据六：松原市解决不动产登记遗留问题领导小组办公室2019年6月10日下发的《关于无籍房申报和设计开发企业限期整改的通知》。证明：我们公司证照手续齐全，小区业主未能及时取得房照并非星泰*地产公司存在违约行为。证据七：六份《松原市不动产登记回执》。证明：星泰房地产公司于2019年5月14日收到不动产登记中心的领证回执，证明星泰房地产公司已完成初始登记。领取证照时间为18个工作日。因政府涉及到无籍房产权办理问题工作量较大，因此分批办理初始登记。第一次为2019年5月14日，最后一次为2019年6月10日。证据八：两份《不动产权证书》。证明：星泰房地产公司已取得不动产登记证书，但不是统一的大照，而是分户的证照，原因是小区存在违建问题，现取得的两个证书是*号楼*幢*号和*号。薛海军质证认为，上述证据真实性无异议，但证明的问题有异议。从整组证据分析，没有办理土地验收、整体验收的原因是因为星泰房地产公司补建地下人防工程同时补缴土地出让金，除地下人防工程之外补交的土地出让金，是容积率改变造成的，上述事实足以说明逾期办理产权证的原因并非政府原因，而是星泰房地产公司自身原因所致。《不动产登记回执》时间是2019年5月14日，办证期限是18个工作日，截止到本次庭审已经超过办证期限，星泰星泰星泰小区目前还不具备办证条件，仅为受理程序。《不动产权证书》不能证明逾期办理产权证的原因是小区存在违建问题。 二审查明事实与一审认定事实一致。另查明，2019年5月20日，松原经济技术开发区建设局出具一份《关于松原星泰星泰星泰小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》，载明：塞维利亚小区自2010年开工建设，总共分三期工程，占地面积10万平方米，竣工面积为137,363.14平方米，在该项目期间所需证照均按规定办理并取得，工程建设至2012年10月一期别墅及二期高层正式完工交付使用，于2012年6月12日取得松原市规划局经济技术开发区分局核发的一期验收合格证，2013年11月4日取得二期高层验收合格证。2014年4月23日取得松原市规划局经济技术开发区分局核发三期验收合格证。我局根据*工程合同及工程量完成的情况，在建设单位提出验收申请后，于2012年5月至2014年10月份分别对1、2、3期工程进行了验收，施工单位已提交施工技术资料，因当时施工单位正在申请消防验收，而《建设工程竣工验收消防备案凭证》系办理竣工验收备案的必要条件，故当时我局未出具竣工验收备案证。此后在2014年7月7日，建设单位取得《建设工程竣工验收消防备案证》后，根据松原市2013年10月份《研究人防结建联审联批问题》的会议精神要求：“建设部门核发建设工程许可证时，建设单位必须持有人防部门出具的《防空地下室施工防护设计审查批准书》或《防空地下室易地建设缴费审批表》。对于新建防空地下室未达到防护标准或人防专项验收不合格的民用建筑，不予办理竣工验收手续和预售许可”，应新的审批要求，*小区不满足竣工备案条件，故此时我局未出具竣工验收备案证，直至2017年7月在*小区将人防相关手续办理完毕后，我局才给予出证。 再查明，星泰房地产公司于2019年5月14日至2019年6月10日分6次取得《松原市不动产登记回执》，松原市不动产登记中心要求星泰房地产公司18个工作日内办理产权证照。星泰房地产公司现已取得*号楼*幢*号和*号的《不动产权证书》。 本院认为，本案争议焦点为：薛海军未能取得房产证是否因星泰房地产公司存在违约行为所致。薛海军与星泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》内容不违反法律强制性规定，双方在平等、自愿基础上协商确定，系合法有效的，合同缔约双方应各自行使权利并应承担义务。依据《商品房买卖合同》约定，星泰房地产公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，目的之一是为了买受人及时取得物权登记证书。截至目前，薛海军未能如期取得《房屋所有权证书》的事实存在，星泰房地产公司上诉认为，并非其自身原因导致。星泰房地产公司提供松原经济技术开发区建设局出具的《情况说明》，证明其履约中无违约行为，但从《情况说明》载明内容理解其文意，意思表示应为“星泰房地产公司未及时办理审批手续的原因，系开发企业新建防空地下室未达到防护标准或民用建筑人防专项验收不合格……导致2017年7月份后才将人防工程相关手续办理完毕，松原经济技术开发区建设局给予出证”，无论2013年本市是否下发新的政策性规定，依据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定：“按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑面积首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。防空地下室易地建设费的收取标准，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同财政、人民防空主管部门按照当地防空地下室的造价制定”，《人民防空工程建设管理规定》第五十条规定：“任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积和易地建设费，或者降低防空地下室防护标准”可知，星泰房地产公司作为开发企业，无论建设防空地下室亦或缴纳易地建设费，均为其法定义务，不能因政府的政策性文件改变工程质量或缴费时间节点等，如本市新规定出台之时星泰房地产公司各项工程均达标，即不会造成因出台新规导致迟延办证的后果。因此，星泰房地产公司不应以松原市出台新规定造成办证时间延误作为免除责任的理由。星泰房地产公司无法证明逾期办证非自身原因所致。关于星泰房地产公司提出以房产备案的房屋买卖合同中有关办理产权证的约定为准。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因房产备案的房屋买卖合同系为了重复使用而预先拟定，其中有关办理产权证的条款系格式条款，与星泰房地产公司与薛海军于2013年3月21日签订的《房屋买卖合同》不一致，应当采用后者的有关条款。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决星泰房地产公司以购房款18万元为基数，以银行同期同类贷款利息标准确定违约金并无不妥，但利息计算截止日应确定到开发企业取得初始登记可进行产权分割，买受人具备办理房屋所有权登记条件之日止。 综上所述，星泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇一九年七月二十日 书记员  邹仕尧