上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初2001号原告王丹青，女，1928年6月8日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人蒋依蕾、李东方，上海李东方律师事务所律师。被告向瑾英，女，1957年4月22日出生，汉族，户籍地上海市。法定代理人钱佳君，男，1983年1月10日出生，汉族，户籍地上海市。被告钱小宝，男，1947年6月28日出生，汉族，户籍地上海市。法定代理人钱佳君。被告钱佳君，年籍同上。三被告共同委托代理人王昳卉、凌鹏飞，上海市天寅律师事务所律师。第三人上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市。法定代表人周冰蔚。委托代理人吴元媛、严嘉忆。原告王丹青诉被告向瑾英、钱小宝、钱佳君、第三人上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王丹青及其委托代理人蒋依蕾，被告钱佳君(暨被告向瑾英、钱小宝的法定代理人)及三被告的共同委托代理人王昳卉、凌鹏飞，第三人上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司的委托代理人吴元媛、严嘉忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丹青诉称，原告系上海市普陀路XXX号亭间的原承租人(以下简称普陀路房屋)，被告向瑾英系原告的干女儿，三被告为一家三口。上世纪90年代，被告向瑾英以为原告养老送终为由要求原告将系争房屋的承租人变更至其名下，在原告去世前该房屋仍由原告居住和使用。去年年底，普陀路房屋被征收，被告一家拒绝安置原告。普陀路房屋是原告唯一住房，为维护自身合法权益，现原告提起诉讼，请求法院判令：依法分割普陀路房屋的征收利益，原告分得其中的征收补偿款人民币170万元(以下币种均为人民币)。三被告共同辩称，第一，被告向瑾英、钱小宝为肢体、智力多重残疾的无民事行为能力人。2015年开始，两人先后住进了护理院。第二，原告所谓变更承租人为向瑾英的原因是向瑾英承诺帮原告养老送终的陈述不实，双方之间亦不存在干女儿关系，只是住得比较近，认识而已。原告原本也不居住普陀路房屋，房屋一直出租，原告出售普陀路房屋的目的是为了去台湾生活而将房屋变现，而被告向瑾英购买房屋是为了投资。双方通过朋友介绍进行房屋交易，签订了转让合同，被告向瑾英支付了合同约定的转让价4.6万元。但现在被告向瑾英神志不清，无法向法庭提供支付的凭证。第三，普陀路房屋交易完成后，原告离开上海前往台湾，被告向瑾英继续将房屋出租给案外人姜某某并收取租金，直到被告原户籍地澳门路房屋动迁后，被告要将户口迁入普陀路房屋，才发现原告的户口还留在房屋内。第四，2016年传出普陀路房屋要被征收的消息，被告要求租客写下承诺书，承诺于征收前搬离。综上，被告向瑾英通过转让的方式获得了普陀路房屋的承租权，与原告是房屋买卖关系，被告向瑾英与原告不存在共有征收利益的基础，被告向瑾英也不存在安置原告的义务。被告认为全部的征收利益应当都归被告向瑾英一人所有，不同意原告的诉讼请求。第三人上海市普陀第二房屋征收服务事务所有限公司述称，除了征收协议已经确定的补偿款284万余元外，还有超点奖和户口迁移奖金额未定。第三人对原告的诉讼请求不发表意见，尊重法院的判决。经审理查明，被告向瑾英与钱小宝系夫妻关系，被告钱佳君是双方之子。普陀路房屋原承租人是原告，原告不自住，将房屋出租给姜某某。2005年7月18日，原告(转让方、甲方)委托代理人汤晓昱与被告向瑾英(受让方、乙方)签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定甲方将其承租的普陀路房屋转让给乙方，转让价为4.6万元。同年9月5日，上海西部企业(集团)有限公司向被告向瑾英发放燎业字13-0644号租用公房凭证，发证类别为交换。该公房凭证原件一直保留在原告处。此后，普陀路房屋的公房租金由被告向瑾英向物业公司支付，房屋仍然由姜某某租赁。2016年12月11日，姜某某向被告出具《承诺书》，内容为：“亭子间借到房屋拆迁为止，从2017年3月份向后不付房钱。”2018年12月9日，被告钱佳君代表被告向瑾英(公有房屋承租人、乙方)与第三人(征收实施单位，甲方)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，协议内容为：被征收房屋坐落于普陀路XXX号亭间，性质为公房，公房租赁凭证记载居住面积8.3平方米，认定建筑面积12.782平方米；房屋价值补偿款共计XXXXXXX.8元(其中：1、评估价格608269.82元；2、价格补贴182480.94元；3、套型面积补贴713820元)；房屋装潢补偿30000元；乙方不符合居住困难户的条件；乙方选择货币补偿；其他各类补贴、奖励费用共计XXXXXXX元(其中：1、签约奖励费350000元，2、搬迁奖励费第1目350000元，3、搬迁奖励费第2目40000元，4、无证建筑面积补贴50000元，5、均衡实物安置补贴630000元，6、临时安置费12000元，7，搬家补贴费1200元，8、家用设施移装费2200元；本协议生效后，乙方搬离原址60日内，甲方应向乙方支付上述费用共计XXXXXXX元；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有；在规定的搬迁期限内，搬离、腾空并办理完毕交房手续的户数占地块总户数的比例超过85%的，86%(含)至100%的部分每满一个百分点，每户奖励20000元。目前，该地块的超点奖与该户的户口迁移奖尚未确定金额。除了原告申请诉讼保全冻结的征收补偿款170万元外，剩余114万余元由被告向瑾英领取。另查明，原告的户籍自1986年11月7日迁入普陀路房屋至今未迁出，三被告的户籍自2016年4月13日从澳门路XXX弄XXX号迁入普陀路房屋。再查明，2018年7月2日，长寿路街道正红里居委会出具《证明》，内容为“兹有普陀路XXX号承租人向瑾英及其丈夫钱小宝因病瘫痪在床，神志不清，无判断能力，无民事行为能力，现根据《中华人民共和国民法总则》第二十八条第二项规定，由向瑾英和钱小宝的儿子钱佳君为其法定监护人。”现原告起诉来院，要求判如诉请。庭审中，原告申请证人姜某某出庭作证，其证人证言是：第一，证人原先在普陀路房屋的一层开店，原告经常带被告向瑾英来证人店里，所以大家就认识了。证人在2000年左右开始承租原告的普陀路房屋用来居住，租赁合同约定租期到房屋被征收为止。证人不清楚原告与被告向瑾英就该房屋签订了转让协议，证人一直认为房屋就是原告的。第二，2000年刚开始承租的时候，原告每隔半年会来收房租，后来是原告的侄子施智勇来收，并且给证人出具租金收据，租金一直支付到2016年9月，都是现金支付。证人从未向被告支付过租金。第三，证人一直租到普陀路房屋被征收，直接将房屋钥匙交给征收部门。第四，证人的确向被告出具过承诺书。当时是被告钱小宝的兄弟要求证人签字的，为了防止证人在房屋征收时不肯按时搬离。承诺书的主文部分不是证人写的，证人也没有仔细看清楚。原告认可证人证言。被告对证人证言不认可，认为证人就向原告支付租金一节并没有提供支付凭证，且收款人出具的租金收据系圆珠笔书写，客观上无法进行鉴定，有伪造证据的嫌疑。另外证人也承认其向被告出具了《承诺书》，如果证人认为普陀路房屋还是原告的，不可能向被告出具《承诺书》。第三人对证人证言不发表意见。原告进一步提供保存在证人姜某某处的租金收据一组，时间自2010年10月至2015年3月以及2016年7月至9月，按季度记录，每季度为900元，落款人施智勇。被告对该证据的真实性不予认可。审理中，原、被告均同意本案暂不处理未确定的两项征收利益。原告另补充意见如下：1、原告是孤老，上世纪九十年代起去台湾生活，期间也会经常回沪，住在亲戚家。原告与被告向瑾英关系很好，普陀路房屋是公房不能发生继承，原告担心去世后房屋被物业公司收回，故与被告向瑾英口头约定由其为原告养老送终，原告先行通过转让的方式将承租权转给向瑾英，等原告去世后房屋才真正归被告向瑾英所有。原告认为转让承租权仅仅是形式上的，被告向瑾英没有支付过4.6万元转让价，原告也从未催讨。原告亦从未放弃房屋的权利，原告的户口一直在内，租金也由原告收取，原告还保管着被告向瑾英的承租卡，被告向瑾英从未向原告要求过归还。现在房屋被征收了，原告没有了租金收益，被告向瑾英的身体状况也不可能为原告养老送终了，故原告要求分割征收利益。2、原告是普陀路房屋原始受配人，后因为房屋面积太小，原告只能居住他处，将房屋出租，故原告属于同住人。被告钱小宝、钱佳君虽然户口在内，但并不实际居住，且在澳门路房屋中享受了动迁利益，不属于同住人。基于承租人变更为被告向瑾英已成事实，故征收利益应当由原告与被告向瑾英共同享有，且在各半的基础上，考虑到房屋来源以及原告年事已高没有住房的因素，应当予以多分，故原告诉讼请求主张获得征收利益284万余元中的170万元。本院认为，根据庭审查明的事实，原、被告对于就普陀路房屋签订的《上海市公有住房承租权转让合同》的真实性不持异议，被告向瑾英也据此获发了由其作为租赁户名的公房租赁凭证，双方就房屋承租权转让已经履行完毕。现原告主张与被告向瑾英共享该房屋的征收利益，本院归纳原告的理由并具体分析如下：第一，原告认为被告向瑾英是其干女儿，且双方之间存在以养老送终为由转让房屋承租权的口头约定。该观点被告予以否认，原告亦未进一步提供证据证明。本院认为原告早年离开上海并前往台湾生活，将其承租的普陀路房屋进行处理也具有一定的合理性。第二，原告所述被告向瑾英没有支付转让价4.6万元。本院认为即便没有支付，也属于转让合同的履行问题，与原告要求分割征收利益没有直接关系。第三，原告以及原告申请的证人均表示房屋一直由原告出租并收益，并据此认为房屋实际由原告掌控，但原告无法对其在享有房屋租金收益的同时，公房租金却由被告向瑾英承担以及证人向被告出具了内容为租赁到征收为止、租金支付到何时为止的《承诺书》的事实作出合理解释。第四，结合上述认定，原告的户口在承租权转让后一直保留在房屋内以及原告保管着被告向瑾英的公房租赁凭证的事实，亦无法得出房屋实际由原告掌控，原告属于同住人的结论。综上，在被告向瑾英因身体原因无法亲自对原告的观点作出进一步回应的情况下，原告要求推翻其所谓的与被告向瑾英的口头约定，并主张与向瑾英共享房屋被征收后的利益，依据不充分，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：对原告王丹青的诉讼请求不予支持。本案保全费人民币5000元，由原告负担。本案受理费人民币30800元，由原告负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈文丽人民陪审员  杨文时人民陪审员  郑期林二〇一九年七月三十一日书 记 员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。