吉林省长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0106民初639号 原告:张伟，男，1975年1月31日生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：赵美南，吉林新锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任立君，吉林新锐律师事务所律师。 被告:王福慧，女，1972年1月19日生，汉族，住长春市。 委托诉讼代理人：侯丽钊，吉林衡丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘学军，吉林衡丰律师事务所律师。 原告张伟与被告王福慧租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张伟的委托诉讼代理人赵美南、任立君，被告王福慧的委托诉讼代理人侯丽钊、刘学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张伟向本院提出诉讼请求：1.请求贵院确认原告解除合同通知有效，原告与被告签订的《商业物业租赁合同》已于2019年1月25日解除，被告将承租的房产腾空后交还原告;2.判令被告给付原告欠付租金158888.89元、采暖费7646.4元,物业费28983.75元、垃圾处理费5796.75元，判令被告支付房屋占用使用费（自2019年1月24日起计算至实际返还房屋之日止，按照每年64万元标准计算）;3.判令被告向原告支付违约金86640元(滞纳金暂时计算至2019年1月24日，后续按照应付租金的3‰标准计算至实际清偿之日止);4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原、被告于2015年10月5日签订了一份《商业物业租赁合同》，该合同约定被告承租原告位于长春市××区万盛·理想国楼盘国汇大厦的房产，具体房间编号为1楼116号门市一部分，建筑面积为295平方米。按照合同约定，被告应于2018年7月1日前，支付2018.7.16-2019.1.15期间租金15万元，应于2019年1月1日支付2019.1.16-2019.7.15期间租金16万元。如被告未及时支付，原告每天收取应付租金总额的3‰。滞纳金，若延期付款超过30天，即视为被告违约，原告有权终止合同。合同约定物业费、采暖费由被告承担。《商业物业租赁合同》签署后，针对2018年7月1日、2019年1月1日应付的15万元以及16万元两笔租金，被告至今未支付，欠付租金已经超过30天。经原告催告后仍未支付，已严重违反双方约定,达到了原告解除合同的约定条件，原告已经发出了解除合同通知书，故原告起诉至贵院，望判如诉请。 被告王福慧辩称：一、没有证据证明原告张伟系本《商业物业租赁合同》适格的出租人主体,被答辩人主张的2019年1月28日《解除租赁合同通知书》有效的诉讼请求并无事实依据。二、被答辩人与第三人万盛物业公司在履行《商业物业租赁合同》过程中存在违约行为，且答辩人有合理理由拒绝缴纳租金。三、假设被答辩人有证据证明其为本案适格的出租人主体，答辩人与被答辩人签订的《商业物业租赁合同》中存在免除自己责任、加重答辩人责任和排除答辩人主要权利的格式条款,答辩人认为本合同部分格式条款无效。四、被答辩人的第二项诉讼请求中关于采暧费、物业费需证据证明，垃圾处理费并无合同约定，房屋占用使用费为无效约定。五、《商业物业租赁合同》中关于违约金约定过高，应认定为加重答辩人的责任条款,结合本答辩第三项关于格式条款的答辩意见，应认定合同中的关于违约金的约定为无效条款。综上所述，恳请人民法院依法支持答辩人的答辩意见。 经审理查明：2015年10月5日,原告张伟与被告王福慧签订了《商业物业租赁合同》。合同约定，原告张伟（甲方）将位于长春市××区万盛·理想国楼盘国汇大厦的房产出租给被告王福慧（乙方），具体房间编号为1楼116号门市一部分，建筑面积为295平方米；王福慧用于游乐园项目，主要经营娱乐；合同期限6年，自2015年10月15日至2022年1月15日；租金2015年10月15日至2016年1月15日装修免租金，2016年1月16日至2019年1月15日30万元/年，2019年1月16日至2022年1月15日32万元/年，承租方（乙方）于2015年10月15日支付首年租金30万元，其余年份按半年结算，于租期每届满1年前的1月1日前向出租方（甲方）缴付次年租金一半，每届满一年的7月1日前向缴付次年租金的一半；逾期交付租金的，每逾期一日承租方按当次应交金额的3‰支付违约金（第五条.13）；若延期付款超过30天不交租金的，出租方有权解除合同（第六条.2）；承租方向物业管理公司支付物业费，物业费不高于2.5元/月/平方米（第三条.5）；承租方向有关部门缴纳管理费用、税费（第五条.2）；承租方负责水费、电费、燃气费、采暖费等所有费用（第五条.4）。按照合同约定，被告王福慧应于2018年7月1日前，支付2018年7月16日至2019年1月15日期间租金15万元，应于2019年1月1日支付2019年1月16日至2019年7月15日期间租金16万元，王福慧至今未交。2019年1月20日原告张伟委托案外人梁金全向王福慧等发送手机短信息，称“向你发出通知如下：你方承租张伟房屋，拖欠租金已数月，现限你方在1月21日9点前交付全部租金及违约金，否则张伟将解除与你签订的租赁合同。”2019年1月23日，梁金全代原告张伟向被告王福慧发出《解除租赁合同通知书》，并张贴于王福慧承租房屋的经营场所，通知解除与王福慧之间的租赁合同，要求王福慧于2019年1月26日前将租赁物返还给张伟。王福慧仍继续经营，拒交租金，张伟本院提起本案租赁合同纠纷之诉。 另查明，2019年1月23日，张伟向万盛·理想国楼盘国汇大厦的物业服务企业长春市万盛物业服务有限责任公司交纳2015年10月15日至2019年1月23日的物业服务费95242.57元、生活垃圾处理费19048.51元。 本院认为：原、被告之间的《商业物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为有效合同。双方在《商业物业租赁合同》约定，2016年1月16日至2019年1月15日租金30万元/年，2019年1月16日至2022年1月15日32万元/年，现被告欠付原告2018年7月16日至2019年1月26日（原告通知要求被告返还房屋之日）的租金158888.89元，构成违约，应当继续给付并承担相应的违约责任。 《中华人民共和国物业管理条例》?第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”原、被告双方在《商业物业租赁合同》已约定物业费（第三条.5）、（第五条.2）物业费28983.75元（2015年10月25日起至2019年1月23日止，2.5元/平方米/月，295平方米）、垃圾处理费5796.75元（2015年10月25日起至2019年1月23日止，0.5元/平方米/月，295平方米）。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在合同中约定的逾期交付租金违约金（日3‰）标准过高，本院酌情予以调整，按年6%标准计算。根据《商业物业租赁合同》约定，王福慧应于2018年7月1日前向张伟支付2018年7月16日至2019年1月15日的租金15万元，于2019年1月1日前支付2019年1月16日起至2019年1月26日止的租金8888.89元，因王福慧迟延支付，因此应当向原告支付相应的违约金5288.52元（5250+38.52）。其中15万元租金自2018年7月1日起计算至2019年1月26日止为5250元；8888.89元租金自2019年1月1日起计算至2019年1月26日止为38.52元，均按年6%计算。 采暖费，根据《商业物业租赁合同》约定，承租方负责采暖费（第五条.4），因此采暖费（包括不供热的基础热费）应当由被告王福慧直接向供热企业直接缴纳。又根据原告张伟提供的证据（基础热费欠费明细），张伟并未代王福慧向相关供热企业缴纳，故对原告主张的采暖费7646.40元，在本案中不予保护。 有效成立的合同，对双方当事人具有相当于法律的效力，双方均应自觉遵守，不得任意变更或解除。但经双方协商一致或者符合法律规定的条件的，可以解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在《租赁合同》第六第二款约定了解除合同的条件，即若延期付款超过30天不交租金的，出租方有权解除合同。现被告王福慧欠付原告租金已达长达一年之久，原告张伟有权解除合同。 关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，本案合同解除以后，被告王福慧应当从承租房屋中迁出，并支付迁出之前的房屋使用费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告张伟与被告王福慧于2015年10月5日签订的《商业物业租赁合同》； 二、被告王福慧于本本判决生效后三十日内从位于长春市××区万盛·理想国楼盘国汇大厦1楼116号门市一部分（建筑面积为295平方米）中迁出； 三、被告王福慧于本判决生效后立即向原告张伟支付租金158888.89元（计算至2019年1月26日）及违约金5288.52元，合计164177.41元； 四、被告王福慧向原告张伟支付2019年1月27日起至实际迁出承租房屋之日止的房屋使用费，按32万元/年的标准计算； 五、被告王福慧于本判决生效后立即向原告张伟支持其垫付的物业费28983.75元、垃圾处理费5796.75元，合计34780.50元； 六、驳回原告张伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5619元（原告已预交），由原告张伟负担1916元，被告王福慧负担3703元；保全费1959元（原告已预交），由被告王福慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。????? 审判长 张季 人民陪审员  杨万田 人民陪审员  方有华 二〇一九年八月八日 书 记 员  郝 娜