山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终128号上诉人(原审被告、反诉原告)：郭忠胜。委托诉讼代理人：王海霞。委托诉讼代理人：耿富明，山西耿诚律师事务所执业律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：长治市乐源房地产开发有限公司，住所地，山西省长治市英雄中路中山巷（跃进商贸公司内）。法定代表人：李跃进，该公司总经理。委托诉讼代理人：张俊英、刘青松，山西英佳律师事务所执业律师。上诉人郭忠胜因与被上诉人长治市乐源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭忠胜的委托诉讼代理人王海霞、耿富明与被上诉人长治市乐源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张俊英、刘青松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭忠胜上诉请求：请求二审法院撤销一审判决的第一项，依法改判由被上诉人向其交付位于××区西户房屋一套、“乐苑三区”X号楼X单元XX层西户房屋一套、位于五号楼-2层C07下XX号车位一个、位于五号楼-2层C07下XX号车位一个，并办理房屋产权证书；二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《房屋拆迁回迁安置协议》是在双方当事人充分协商，且由上诉人再支付被上诉人20万元的前提下所订立，是当事人双方的真实意思表示，根本不存在双方利益失衡的可变更情形，一审法院的认定是错误的。二、本案中，当事人双方在订立《房屋拆迁回迁安置协议》时，根本不存在显失公平的情形，原审判决也未指出上诉人采取什么样的手段使被上诉人的权利义务明显违反公平、等价有偿的原则，故其适用《合同法》54条的规定明显不当。三、鉴于长治市城区和平社区在订立《拆迁回迁安置协议》中的见证人地位，且出具不实证明材料的恶劣行为，故其与本案的处理有利害关系，一审应依职权将其追加为第三人并承担民事责任，但一审未予追加，属程序适当。四、上诉人原居住房屋独立带院，包括厨房、阁楼、地下室建筑面积100多平方米，一审法院认定70平米的补偿基数，没有事实根据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，程序违法，请求二审法院依法改判。长治市乐源房地产开发有限公司辩称，一审判决认定双方签订的《房屋拆迁回迁安置协议》显失公平并进行变更，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。长治市乐源房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：请求依法变更双方签订的房屋拆迁补偿协议二、三、四条；诉讼费由郭忠胜承担。后变更、增加诉讼请求：依法变更双方签订的《房屋拆迁回迁安置协议》中涉及房屋面积和补偿标准的内容，按照实际面积和《股权转让合同》中约定的比例确定补偿面积和补偿数额。郭忠胜向一审法院反诉请求：1.判令长治市乐源房地产开发有限公司继续履行《房屋拆迁回迁安置协议》的约定，立即将回迁房屋和车位交付给郭忠胜，并依法为其办理房屋产权登记手续；2.判令长治市乐源房地产开发有限公司承担双倍的赔偿责任；3.本诉与反诉费由长治市乐源房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：1988年9月16日至1991年3月3日，郭忠胜向山西省晋东南地区印刷厂先后6次共计交款10476.56元，集资获得位于晋东南印刷厂住宅楼九户二层楼第二排第三户的住宅一套，该房屋未办理相关房屋产权登记手续，也未取得房屋产权登记证书。2016年7月12日，郭忠胜与长治市乐源房地产开发有限公司签订《房屋拆迁回迁安置协议》一份，约定被拆迁房屋位于××区三户独立带院，建筑面积70平方米，占地面积100平方米（包括自建厨房、阁楼、地下室、公摊面积等），双方均认可被拆迁房屋现状及面积；长治市乐源房地产开发有限公司将郭忠胜回迁安置在××区西户，建筑面积均为159平方米（三室两厅两卫）的两套住房内，合计总面积318平方米，此外长治市乐源房地产开发有限公司给郭忠胜免费安置五号楼-2层地下停车场的一个机械停车位，另外再购买一个地下机械停车位，两个车位分别位于××区下11号、12号；郭忠胜选定的回迁户型面积超出应置换面积的那部分面积所产生的费用和其中购买一个地下机械停车费用的总和，从郭忠胜应享受的房屋拆迁、回迁补偿的所有费用中抵扣后，再支付长治市乐源房地产开发有限公司二十万元成交，此款于两套房屋和两个车位交付时一并付清；长治市乐源房地产开发有限公司将郭忠胜回迁安置后，负责给郭忠胜办理两套建筑面积均为159平方米回迁安置房的房屋所有权证，办证的各项费用全部由长治市乐源房地产开发有限公司承担，在回迁安置房交付使用后三年内将办理好的两套回迁安置房的房屋所有权证交于郭忠胜；长治市乐源房地产开发有限公司分别于2016年10月1日之前，将回迁安置房经综合验收合格后，连同两个停车位一并交付郭忠胜使用。如不按协议约定的时间、地点和面积、层次给郭忠胜安置两套住房及两个停车位，应按回迁安置房屋总面积318平方米及两个停车位的市场销售价总额对郭忠胜进行两倍赔偿。以上协议签订后，长治市乐源房地产开发有限公司对案涉房屋实施了拆迁。另查明晋城市晋东南印刷厂有限责任公司位于长治市延安南路78号，原名为山西省晋东南地区印刷厂，系晋城市属国有独资公司。2008年9月26日，太行日报刊登了《晋城市晋东南印刷厂有限责任公司整体产权转让公告》，对晋城市晋东南印刷厂有限责任公司整体产权进行转让。公告中载明：“受让方须为晋城市晋东南印刷厂有限责任公司四栋家属楼和九户二层楼住户的住房补办相关建设手续，费用由受让方承担。为住户办理房屋所有权证。如果受让方整体拆除改造，须为原住户按1比1面积原址回迁。”2008年11月，晋城市人民政府国有资产监督管理委员会与长治市乐源房地产开发有限公司签订了关于晋城市晋东南印刷厂有限责任公司《股权转让合同》，对职工住房一项约定“受让方（长治市乐源房地产开发有限公司）同意并保证，为标的企业四栋家属楼和九户二层楼住户的住房补办相关建设手续，费用由受让方承担。为住户办理房屋所有权证。如果受让方整体拆除改造，须为原住户按1比1面积原址回迁。”长治市乐源房地产开发有限公司在受让了晋城市晋东南印刷厂有限责任公司的整体产权后，先后取得了建设用地规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证后，进行拆迁及房地产开发工作。另有长治市城区东大街街道办事处和平社区证明一份，载明“社区在搬迁工作中对乐源公司的房屋搬迁回迁安置协议书加盖见证人公章是出于尽快促成搬迁，尽快开工建设的需要，没有参与双方协议内容的约定”。一审法院认为，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。如果拆迁人和被拆迁人在订立拆迁安置补偿协议时显失公平的，拆迁人和被拆迁人均有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，郭忠胜通过集资的方式在山西省晋东南地区印刷厂取得了被拆迁房屋，该房屋未办理建设、土地等相关手续，也未进行房改取得所有权证书。虽然，晋城市人民政府国有资产监督管理委员会与长治市乐源房地产开发有限公司签订的《股权转让合同》要求长治市乐源房地产开发有限公司补办相关建设手续，承担相关费用，并办理房屋所有权证；但是该《股权转让合同》也约定，如果长治市乐源房地产开发有限公司整体拆除改造，须为原住户按1比1面积原址回迁。郭忠胜与长治市乐源房地产开发有限公司的拆迁安置补偿协议仅房屋面积补偿一项即达1比4.5，虽然郭忠胜需支付20万元，但其另获得两个停车位。因此，可以认定双方签订的协议中约定的补偿远高于被拆迁房屋的实际价值，造成双方利益的失衡，应本着公平、等价的原则对补偿标准进行变更。考虑到长治市乐源房地产开发有限公司在合同签订及履行过程中的过错，结合本案的事实、签订补偿协议的背景以及其他被拆迁户补偿的情况，酌情以房屋面积1比2进行补偿为宜。房屋面积以70平方米计算，补偿140平方米（回迁时，多出或不足面积按照7000元／平方米计算价格）。对于被拆迁房屋的面积，因双方在拆迁协议中均认可为70平方米，且长治市乐源房地产开发有限公司未提交有效证据证明被拆迁房屋面积系其主张的57.31平方米，对被拆迁房屋面积为70平方米予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法变更原告（反诉被告）长治市乐源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）郭忠胜签订的《房屋拆迁回迁安置协议》中涉及房屋补偿标准的内容，即原告（反诉被告）长治市乐源房地产开发有限公司于本判决生效后三日内为被告（反诉原告）郭忠胜在乐苑三区安置140平方米的回迁安置房（多出或不足面积按照7000元／平方米计算价格）；二、驳回原告（反诉被告）长治市乐源房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郭忠胜的其他诉讼请求。案件受理费100元、反诉费50元，共计150元，由原告（反诉被告）长治市乐源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）郭忠胜各承担75元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应当严格按照合同约定的内容履行自己的权利和义务。关于本案中，双方签订的《房屋拆迁回迁安置协议》的效力问题以及是否存在显失公平，首先，双方签订的协议内容，并未违反法律、行政法规的强制性规定；其次，显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，本案中，长治市乐源房地产开发有限公司是房地产开发商，其对于案涉房屋的数量、面积是清楚的，对于当时当地房地产市场行情、价格走势等应该有着比较清醒的认识和判断，显然不属于没有经验或者处于弱势地位的情况。而且，长治市乐源房地产开发有限公司提供的证据也不能证明合同履行存在价值不对等或者利益严重失衡，因此，对于双方签订的《房屋拆迁回迁安置补偿协议》中涉及的房屋回迁安置条款，不能认为是显失公平，上述协议合法有效，依法予以确认，被上诉人应当按照协议内容交付相应房屋和车位。综上所述，郭忠胜的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初2935号民事判决；二、长治市乐源房地产开发有限公司履行与郭忠胜签订的《房屋拆迁回迁安置协议》；三、驳回长治市乐源房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回郭忠胜的其他反诉请求。一审案件受理费100元，反诉费50元，共计150元，由长治市乐源房地产开发有限公司与郭忠胜各负担75元；二审案件受理费100元，由长治市乐源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王育玲审 判 员 郭庆菊审 判 员 刘潞攀 二〇一九年七月十五日法官助理 高 鹏书 记 员 李 茜