文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初14745号原告：林珊，女，1992年1月30日出生，汉族，住广东省梅县，委托诉讼代理人：肖琴，湖南金浯律师事务所律师。被告：柯小媚，女，1975年8月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，原告林珊诉被告柯小媚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告林珊委托诉讼代理人肖琴，被告柯小媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林珊向本院提出诉讼请求：被告向原告返回房屋押金4980元及利息（自2019年4月23日至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由：2018年5月26日，原被告签订租房协议，约定原告向被告租赁中山市东区御峰臻品15栋301房，租金为每月4200元，物业费及卫生费348元，原告向被告交纳8400元押金。2019年4月21日，原被告在该小区的物业管理人员的见证下，达成口头协议，约定2019年4月22日搬出，扣除4月份房租、水电费及物业管理费，被告同意退回4980元。原告于4月22日搬出后，被告以各种理由不予退还押金。截至起诉之日，被告尚未退还押金。被告柯小媚辩称，1.被告与原告于2018年5月26日签订租房协议，租赁期限为2018年5月26日起至2019年5月25日止。该协议第一条约定：住房押金为8400元，押金需在退房后乙方把拖欠甲方的全部费用交清，交还钥匙才能退还，中途租住期间不能用押金抵房租或水电费等。租期至少住满12个月，否则所交押金不退还。如果期满不续租，乙方需提前1个月通知甲方，否则所交押金不退还。协议第六条约定：乙方退房时必须搞好卫生、交清水电费、交回钥匙给甲方，经甲方检查室内设备设施无任何损害方能退回押金。协议第二条约定，每月租金为4200元，物业费及卫生费每月348元。水电费按水电部门抄表为准，每月按时交给甲方作为代缴。必须先交房租后住房。租金按月缴纳，在每月26日缴交当月租金。如逾期5日不交清房租则甲方有权终止协议，乙方无权再居住。协议签订后，被告按约将房屋交付给原告使用居住，但原告却多次拖欠租金及水电费等。2.2019年4月21日，被告被迫从茂名来到中山。经调解，原被告达成口头协议，约定若原告能当日搬离所租住房屋，被告同意在扣减有关费用后退回押金。但被告接受调解的前提是原告需当日搬离完毕，搞好卫生并交付钥匙，否则调解协议无效。后原告恶意拖延，被告被迫无奈才同意原告提出的在4月22日上午交接，但交接条件仍然是搬离所有东西搞好卫生后交付钥匙。但原告4月22日下午才将房屋交付给被告，而且交付时房屋满地垃圾没有处理，3把门禁钥匙亦未归还。到目前为止，原告尚欠被告四月份房租4200元、水费38.4元、燃气费75.9元、电费62.7元、物业费348元。原告通过自身行为标明其已放弃履行调解约定，调解协议已无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2018年5月26日，林珊作为乙方与作为甲方的柯小媚签订租房协议，约定：甲方将中山市东区御峰臻品**幢**房租给乙方使用，租期从2018年5月26日起至2019年5月25日止；乙方需交住房押金8400元，押金要退房后，乙方把所欠甲方的全部费用交清，交还钥匙才能退还；中途租住期间，不能用押金抵房租或水电费等，租期至少住满12个月，否则所交押金不退还；乙方每月的房租为4200元，物业费及卫生费每月348元；必须先交房后住房，租金按月缴交，在每月26日缴交当月租金；乙方退房时，必须搞好卫生、交清水电费，交回钥匙给甲方，经甲方检查室内设备设施无任何损坏方能退回押金；如乙方不打扫室内卫生，支付300元给甲方作为请人打扫卫生的费用；御峰臻品业主卡2个，每个押金30元，共60元。同日，柯小媚将房屋交付给林珊使用，林珊向柯小媚交纳押金8400元。诉讼中，林珊与柯小媚共同表示该合同约定的钥匙就是业主卡，柯小媚合计向林珊提供业主卡3张，收到了2张卡押金共60元。2.2018年4月21日，林珊与柯小媚达成口头协议，约定林珊及时搬离案涉房屋，柯小媚在扣除应付费用后将押金退还给林珊。次日，林珊搬离案涉房屋，并将房屋交还给柯小媚，但未交还业主卡，亦未做好卫生。诉讼中，柯小媚主张当时口头商定林珊应该在当天交还房屋，并且要交还业主卡，做好卫生，否则协议无效。林珊表示当时约定次日搬离，业主卡在柯小媚退还押金后交还，没有约定要做好卫生，更没有约定无效的情况，但同意在押金中扣减做卫生的费用，并当庭交还业主卡。柯小媚回应其本人可以通过指纹进入房屋，业主卡已经停用，不同意接收。3.诉讼中，柯小媚主张林珊尚欠的应付费用有2019年3月26日至2019年4月25日租金4200元，水费39元、电费62.70元、燃气费76元。林珊表示租金是2019年3月26日至同年4月20日期间的3500元，其余的予以确认。此外，柯小媚与林珊共同表示案涉房屋做一次卫生的费用为300元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉租房协议，系柯小媚与林珊的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，柯小媚与林珊于2019年4月21日达成的口头协议，符合法律规定的形式要件，对双方具有法律约束力。该口头协议是双方在合同履行期间达成的合同变更条款，租房协议原有的相关条款将失去效力，但其余的条款仍然有效，双方应继续执行。就该口头协议的条款，双方的分歧有搬离的期限，是否需要交还业主卡及做好卫生，是否约定了无效的情形。对于搬离的期限，柯小媚答辩时亦表示同意林珊于2019年4月22日搬离，故搬离的期限对林珊实际于2019年4月22日搬离的法律后果不产生实质影响，本院不作进一步认定。对于是否需要交还业主卡及做好卫生，租房协议对此有相应的约定，应遵照执行，即搬离时需要交还业主卡、做好卫生。对于是否约定了无效的情形，合同是否有效是一项价值判断，当事人无权协商确定，故此处的无效应理解为失去效力。因为双方就此无法达成一致意见，而租房协议没有相应的约定，故本院认为该失效的内容未形成一致意见而对双方没有约束力。据此，柯小媚应于2019年4月22日将扣除应付费用后的部分押金退还给林珊，逾期退还的，还应自次日即2019年4月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息损失。对于扣除的费用，租金部分应按实际使用的时间2019年3月26日至同年4月22日核算，金额为金额应为3793.55元（4200元/月÷31天/月×28天），业主卡部分，其中两张已支付了押金，柯小媚无需退还，林珊亦无需再行赔偿，剩余一张的费用应按30元的押金标准进行扣除，卫生费用应按合同约定的300元标准进行扣除，结合应扣除的水费39元、电费62.70元、燃气费76元，总额为4301.25元（3793.55元+30元+300元+39元+62.70元+76元）。柯小媚应退回押金的数额为4098.75元（8400元-4301.25元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下：一、被告柯小媚于本判决生效之日起七日内向原告林珊返还押金4098.75元，并赔偿逾期返还的利息（计算方式：以4098.75元为基数自2019年4月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；二、驳回原告林珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告林珊负担4元，被告柯小媚负担21元（该款被告柯小媚于本判决生效之日七日内径行支付给原告林珊）。本判决为终审判决。            审  判  员  陆招胜                                                                                            二〇一九年七月二十六日                                                     书  记  员   张梦如      简培华