贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终2241号上诉人（原审被告）陈幸，男，1994年6月27日出生，汉族，住贵州省赫章县。被上诉人（原审原告）陈登英，女，1977年3月14日出生，汉族，住贵州省赫章县水塘乡田坝村刘家洞组，现住贵州省赫章县。被上诉人（原审原告）刘世阳，男，1998年4月3日出生，汉族，住贵州省赫章县水塘乡田坝村刘家洞组，现住贵州省赫章县。被上诉人（原审原告）刘世福，男，1996年12月9日出生，汉族，住贵州省赫章县水塘乡田坝村刘家洞组，现住贵州省赫章县。被上诉人刘世阳、刘世福共同委托诉讼代理人刘志权，系刘世阳、刘世福之父。被上诉人（原审被告）赵庆虎，男，1996年6月22日出生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。上诉人陈幸因与被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福、赵庆虎房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2018）黔0527民初3014号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人陈幸，被上诉人陈登英，被上诉人刘世阳、刘世福共同委托诉讼代理人刘志权，被上诉人赵庆虎参加二审质询。本案现已审理终结。上诉人陈幸上诉请求：我不承担租金，4万元租金应由赵庆虎承担。诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人不是本案的适格被告，不应承担给付租金的义务。被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福将自有门面于2016年12月1日出租给第一个承租人彭智煜，年租金为8万元，被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福与彭智煜签订《房屋租货合同》，2017年12月彭智煜向被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福支付了2018年上半年的租金40000.00元的房租。2017年12月18日经被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福同意后，彭智煜将涉案门面转租给上诉人，上诉人与彭智煜签订了《转让协议》约定转让价格为115000.00元，房租有效期截止日期2018年6月30日止，由彭智煜向上诉人收取。同时，被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福用与彭智煜签订的《房屋租赁合同》又与上诉人签订《房屋租赁合同》，两份协议内容完全相同，只是合同当事人和签署日期不一致。上诉人在接手门面后，便对门面门头、门面柱、门面玻璃、招牌、室内墙纸、装饰大灯、楼层加固等重新进行了装改，花费约7万至9万左右，又花费2万元左右购买了厨具。后上诉人的合伙人徐贵坤于2018年4月28日将涉案门面转让给被上诉人赵庆虎，徐贵坤与被上诉人赵庆虎签订了《餐厅转让协议》，转让费用为111800.00元，被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福又再次与被上诉人赵庆虎签订了《房屋租赁合同》。彭显煜转给上诉人、上诉人转给赵庆虎，都经过了被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福的同意，本案中已支付租金的租期是确定的情况下，且被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福又再次与被上诉人赵庆虎重新另行确定租赁合同关系的前提之下，应当由实际使用涉案房屋的被上诉人赵庆虎承担给付租金的义务，上诉人在本案中不是一审中的适格被告主体。二、涉案房屋转让的剩余租赁期限明确截止于2018年6月30日，上诉人收取的转让费包含了涉案房屋的装修费用。上诉人从彭智煜处受让门面后，明确了房屋的租期于2018年6月30日截止，彭智煜及上诉人均未向被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福缴纳过2018年下半年的房屋租金。上诉人在受让涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修和整改，花费大量资金，而后因经营状况不佳，而转给被上诉人赵庆虎，上诉人的合伙人与被上诉人赵庆虎签署的《餐厅转让协议》中载明:“二、甲方签订了租赁合同，租期到2018年4月28日，租金为11800.00元。三、饭店现有的装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用。四、乙方一次性向甲方支付顶手费(转让费)共计人民币大写壹拾万壹任捌佰元，甲方不得再向乙方索取任何其他费用，甲方剩余的房屋使用权归乙方所有”。所以上诉人转给被谁赵庆虎时，包含了上诉人对房屋的装修部分。三、本案中被上诉人赵庆虎应承担给付租金义务。在本案中，彭智煜与上诉人、被上诉人赵庆虎系涉案房屋的第一承租人、第二承租人、第三承租人，在转租过程中虽然均由房主被上诉人被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福同意后转让，但被上诉人被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福与三承租人达成的《房屋租赁合同》内容完全一致，只是当事人及签订日期不ー致，且每一份合同均系重新签署，而赵庆虎为三人中最后的承租合同的承租人，赵庆虎理应承担给付租金的义务。若被上诉人赵庆虎推卸责任，那理应三人均是被告主体当事人。综上，上诉人将涉案房屋转让给被上诉人赵庆虎时，除彭智煜向被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福缴了2018年6月30日前的房屋租金外，那么在上诉人与彭智煜均没有支付任何房屋租金的情况之下，且上诉人花费资金进行了装修，并结合《餐厅转让协议》第四条的约定，上诉人转让给被上诉人的租期应当认定为已缴纳租金截止到2018年6月30日的剩余租期。2018年7月1日以后的租金，依法应由被上诉人赵庆虎承担给付义务，而上诉人在本案中不应承担给付租金的义务，恳请二审人民法院查清事实，依法发回重审或改判。被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福答辩称：我们对一审判决没有意见。被上诉人赵庆虎答辩称：我对一审判决没有意见。原审原告陈登英、刘世阳、刘世福起诉请求：1.两被告立即支付原告租金40000.00元；2.案件受理费由二被告承担。事实和理由：2016年12月1日，原告刘世阳、刘世福、陈登英将自己修建的门面出租给第一承租人彭智煜，并签订《房屋租赁合同》。双方约定：“租赁期限为5年，即从2016年12月1日至2021年12月1日，租金8万元/年”。合同签订后，彭智煜向原告支付了8万元的租金，即2017年全年的租金。2017年12月份彭智煜向原告支付4万元租金（2018年前半年租金）。2017年12月18日，彭智煜经原告同意后，将该门面转租给被告陈幸。原告与被告陈幸签订《房屋租赁合同》，该合同对房屋的租金按每年8万元收取以及每年必须提前一个月支付下半年的租金等作了约定。该合同签订后，被告陈幸没有向原告补交2018年7月1日至2018年12月1日的租金。2018年4月28日被告陈幸又将该门面转租给被告赵庆虎，被告赵庆虎使用门面至今，未向原告补交2018年7月1日至2018年12月1日的租金4万元。原告多次找到被告陈幸、赵庆虎追要该租金时，二被告均相互推诿，拒不向原告补交2018年下半年的租金。原告依据民诉法等相关规定向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。一审认定事实：刘志权、陈登英系夫妻，刘世阳、刘世福系刘志权、陈登英之子。徐贵昆系陈幸的合伙人，张道满系赵庆虎的合伙人。2016年12月1日，原告将其门面出租给彭智煜（年租金80000.00元），彭智煜对门面进行装修后经营餐馆。2017年12月彭智煜向原告支付了2018年上半年租金40000.00元。经原告同意后，2017年12月18日彭智煜将其经营的餐馆转让给陈幸，彭智煜向陈幸收取转让费115000.00元（包含2018年上半年租金40000.00元）。并于当日原告与陈幸签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容有：年租金80000.00元，每年必须提前一个月支付下一年的租金，租期为4年（2017年12月1日至2021年12月1日）。2018年4月28日，徐贵昆（陈幸合伙人）与赵庆虎签订了《餐厅转让协议》，将上述餐厅转让给赵庆虎并收取款项111800.00元，但《餐厅转让协议》对2018年7月1日至12月1日的租金40000.00元由谁支付未作明确约定。同年4月29日原告又与张道满（赵庆虎合伙人）签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》与2017年12月18日原告与陈幸签订的《房屋租赁合同》相同。同年8月8日赵庆虎又将该餐厅再次转让给谢义华并收取转让费91500.00元。后原告催要2018下半年租金时，二被告相互推诿，拒不交付租金。2018年7月6日刘世阳、刘世福以陈幸作为被告诉至一审法院，在审理过程中，陈幸申请追加徐贵昆、赵庆虎作为被告参加诉讼，2018年9月10日一审法院公开开庭审理了该案，9月27日刘世阳、刘世福以与被告和解为由申请撤诉，一审法院予以准许。后几方再次协商不成，2018年10月12日陈登英、刘世福、刘世阳再次提起诉讼，在当事人作最后陈述时，原告仅要求被告陈幸支付2018年下半年租金40000.00元。一审认为：本案的争议焦点是原告主张的2018年下半年租金40000.00元由谁支付的问题。第一，徐贵昆（陈幸合伙人）与赵庆虎签订的《餐厅转让协议》对111800.00元是租金还是仅为转让款，表述不一；第二，陈幸称其从彭智煜处转得餐厅后投入巨资进行装修，故其收取被告赵庆虎的款项仅为转让款，不包含租金，但赵庆虎对陈幸投入巨资装修不予认可，陈幸对装修费用支出不能作合理解释，也未提供证据证实其在彭智煜装修的基础上投入了巨资进行装修；第三，原告与赵庆虎均认可双方签订《房屋租赁合同》的履行期限从2018年12月1日起算；第四，从整个涉案餐厅转让的过程来看，彭智煜转让给被告陈幸，被告陈幸转让给被告赵庆虎，被告赵庆虎再次转让给谢义华，几次转让款悬殊不大，转让餐厅的间隔时间均为4个月左右，从彭智煜收取被告陈幸的转让款115000.00元中包括了2018年上半年租金40000.00元，被告赵庆虎收取谢义华的转让款91500.00元中也包括了4个月（2018年8月至11月）的房租，而陈幸称其向被告赵庆虎收取的111800.00元转让款中不包括2018年下半年的租金40000.00元，也有违公平；因此，陈幸提出其收取的111800.00元仅为转让款的辩称，不予采纳。综上，原告要求被告陈幸支付2018年下半年租金40000.00元的请求，予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决由被告陈幸于本判决生效之日起十日内支付原告陈登英、刘世阳、刘世福租金40000.00元。案件受理费400.00元（已减半收取），由被告陈幸负担。二审各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。二审再查明：2018年4月28日，上诉人陈幸合伙人徐贵昆（甲方）与被上诉人赵庆虎（乙方）签订的《餐厅转让协议》第二条约定“二、该饭店的所有权证号码为，产权人为甲。甲方签订了租赁合同，租期到2018年4月28日止，租金为111800.00元人民币。饭店交给乙方后，乙方同意代替甲向房东履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用。”二审中，上诉人陈幸与被上诉人赵庆虎一致认可，上诉人陈幸一方将案涉门面交付给被上诉人赵庆虎的时间为2018年4月。综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，二审争议焦点为：案涉门面2018年7月至12月的租金4万元应由何人向陈登英、刘世阳、刘世福支付。本院认为：案涉门面2018年7月至12月的租金4万元应由被上诉人赵庆虎向陈登英、刘世阳、刘世福支付，理由如下：上诉人陈幸从前手承租人处转租得案涉门面后，对门面进行了装修，尔后在租赁期间经陈登英、刘世阳、刘世福同意，将案涉门面转租给被上诉人赵庆虎。上诉人陈幸合伙人在陈幸的授意下与被上诉人赵庆虎签订的《餐厅转让协议》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对合同当事人具有法律约束力。协议第二条约定“饭店交给乙方后，乙方同意代替甲向房东履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用。”即双方约定陈幸将租赁物交付赵庆虎起，陈幸与出租人签订的租赁合同的全部合同义务即由赵庆虎代为履行。2018年4月陈幸实际向赵庆虎交付租赁物，赵庆虎从实际取得租赁物起应当按照合同约定向出租人支付租金。因截止2018年6月30日期间的租金已由前承租人支付，所以自2018年7月起的租金应当由赵庆虎向出租人进行支付。而且其后赵庆虎将租赁物转租第三人时，其向第三人收取的转租费用中已包含2018年8月8日至2018年12月的租金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被上诉人赵庆虎应当承担其实际占有使用及未实际使用但收取次承租人租赁期间发生的租金费用，即2018年7月至12月的租金4万元应由赵庆虎向被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福支付，上诉人陈幸的上诉理由成立，本院予以支持。一审认定基本事实清楚，但适用法律不当，确定的民事责任主体有误，应予更正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省赫章县人民法院（2018）黔0527民初3014号民事判决；二、被上诉人赵庆虎于本判决送达生效之日起十日内支付被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福租金40000.00元；三、驳回被上诉人陈登英、刘世阳、刘世福的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务的利息。一审案件受理费400.00元（已减半收取），二审案件受理费800.00元，共计1200.00元，由被上诉人赵庆虎承担。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年七月二日书记员  曹晶