江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初432号原告（反诉被告）：刘洁，女，1969年2月18日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：丁鑫源，江苏承匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：许杰，江苏承匠律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：宿迁金鹰置业有限公司，统一社会信用代码91321300669634021W,住所地宿迁市洪泽湖路2号。法定代表人：严菲，系该公司总经理。被告：南京金鹰物业资产管理有限公司宿迁分公司,统一社会信用代码91321302576681574R，住所地宿迁市宿城区西湖路1号金鹰天地广场C区负一层C034、C035室。负责人：陶甄。二被告委托诉讼代理人：仝德、王偲宇，江苏高来达律师事务所律师。原告刘洁（反诉被告）与被告宿迁金某置业有限公司（以下简称金某置业，反诉原告）、南京金某物业资产管理有限公司宿迁分公司（以下简称金某物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，于2018年6月3日公开开庭进行了审理，刘洁的委托诉讼代理人丁鑫源和许杰、金某置业及金某物业的委托诉讼代理人仝德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洁向本院提出以下诉讼请求：1、确认2017年11月20日刘洁与金某置业签订的《租赁合同》于2018年6月19日解除。2、被告金某置业立即返还刘洁履约保证金216450.6元。3、金某置业立即返还刘洁2018年6月19日至2018年7月31日租金91303.85元。4、金某置业赔偿刘洁因房屋漏水导致的财产损失6万元（门牌××屏1.2万元、欧派、卡诺亚木质橱柜各一套2.4万*2=4.8万）。5、被告金某置业、金某物业共同返还刘洁物业服务费13593元。6、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年11月20日，刘洁租赁金某置业商铺，并按约定支付了履约保证金、租金、物业服务费等。2018年5月初，涉案房屋发生漏水，导致刘洁财物受损，不能正常经营。刘洁多次找二被告维修，二被告均未予以维修。刘洁要求解除合同，并多次要求退还涉案房屋，被告均拒绝。被告金某置业书面同意涉案房屋物业费标准为负一楼物业费标准即4元/月/平方米。据此二被告应向刘洁退还多收取的物业服务费。被告金某置业、金某物业均辩称：1、刘洁并不享有合同解除权。2、刘洁要求退还履约保证金不符合合同第五条第三款约定。3、2018年6月19日至2018年7月31日，属于合同约定租赁期间,刘洁亦一直占有使用租赁房屋，刘洁要求返还租金没有事实和依据。4、不同意原告财产损失6万元主张。LED屏幕是否损坏，刘洁对此并未提供证据证实。涉案房屋系商铺，建筑面积为985.43㎡，并不存在漏水。该商铺坐东朝西有两间门头组成，刘洁诉称的漏水位于门面南部外侧上方，系隔壁门面在二楼安装空调外机时将涉案房屋外部上方两块玻璃（40mm*40mm）拆除造成。在该被拆除玻璃上方有外伸檐口，一般情况下不可能发生渗水，即使发生狂风暴雨也只有少量雨水被风吹进，并不影响刘洁的经营活动。退一步讲，即使顶端有少量雨水沿门头墙面下渗也不足以导致其无法经营。渗水点下方系展示墙砖的样品区域，不可能给刘洁造成损失。渗漏部位仅占刘洁经营面积的千分之一左右。2018年6月31日刘洁还向金某置业支付物业服务费，与其在诉状中陈述的自5月份开始无法经营相矛盾。金某置业未履行维修义务，刘洁完全可以自行维修，并可根据法律规定主张维修费从租金中予以扣除或延长相应的租期。当事人一方违约后对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得将扩大的损失要求赔偿。5、2018年8月16日刘洁收到金某置业的合同解除通知书，刘洁没有在异议期届满即2018年11月16日前提出相关异议。6、刘洁退租的真实原因系其经营严重亏损，并非因房屋渗水所致。综上请求驳回刘洁的诉讼请求，并支持被告的反诉请求。反诉原告金某置业向本院提出以下反诉请求：1、确认涉案租赁合同于2018年8月16日解除。2、判令反诉被告给付租金34687元（2018年8月1日至2018年8月16日）、物业服务费3268元（2018年8月1日至2018年8月16日）、电费698元、滞纳金19780元（暂计算至2019年4月3日。①租金滞纳金以34687元为基数，按每日2‰的标准，自2018年7月20日计算至实际给付之日止；②物业服务费滞纳金以3268元为基数，按每日2‰的标准，自2018年6月20日计算至实际给付之日止）。3、判令反诉被告给付房屋占用使用费156092元（2018年8月17日至2018年10月27日）。4、判令反诉被告给付原告违约金及经济损失195115元（根据合同第十六条第二款规定，违约金计算方式为没收履约保证金，赔偿经济损失为90日当年租金即195115元）。反诉被告刘洁辩称：金某置业的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。1、涉案房屋漏水且金某置业一直未维修导致无法正常经营，故刘洁根据合同约定于2018年6月19日解除涉案合同；2、刘洁并无违约行为和过错，也未占用房屋，未给金某置业造成损失。刘洁曾于2018年7月31日前多次向金某置业交付房屋和钥匙，金某置业拒收。刘洁在收到金某置业函件后一直多次通过各种方式返还和交付房屋钥匙，但金某置业、金某物业均以各种理由拒绝接受，因其拒绝接收房屋造成的扩大损失应被告承担，与刘洁无关。3、在涉案合同履行过程中刘洁未支付租金系行使抗辩权，在2018年5月份开始，发现涉案房屋出现漏水现象且影响正常经营，刘洁多次要求金某置业维修，但金某置业一直未履行维修义务，对此刘洁可以先履行抗辩权。4、金某置业主张的违约金过高，如刘洁抗辩权不能成立，刘洁的行为并未给金某置业造成任何损失，请求法院依法予以调整降低。经审理查明：2017年10月23日，原告刘洁与被告金某置业签订《宿迁金某置业有限公司租赁意向书》，约定租赁意向定金为216450.6元，正式合同签订后转为履约保证金。当日，刘洁向金某置业交付意向金216450.6元。2017年11月20日，金某置业（出租方，甲方）与刘洁（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：第一条、出租物业：甲方将坐落在宿迁市宿城区西湖路1号金某天地C02号内一层编号为C02-116-1F的商铺出租给乙方使用，建筑面积985.43平方米。第二条、租赁用途及经营品牌：1、乙方租赁该物业仅作百安居（类别：建材家居；经营范围仅限建材家装、设计、销售）之经营用途，并保证全年365天营业。乙方保证该物业仅作为对上述特定品牌的特定经营范围用途使用……第三条、租赁期限：2017年12月1日至2022年11月30日止。装修期限为：2017年12月1日至2018年1月29日。第四条、租金、物业服务费等相关费用及支付方式。1、租金标准：第一个租约年内，首期自2017年12月1日至2018年4月30日，首期租金为226010元。首期之后其他各月租金2.2元/天/平方米，即65942元/月。第二个租约年租金2.31元/天/平方米，即69239元/月。第三个租约年租金2.45元/天/平方米，即73435元/月。第四个租约年租金2.62元/天/平方米，即78531元/月。第五个租约年租金2.83元/天/平方米，即84825元/月。首期租金为装修期+3个月+不足自然月天数的租金。月租金=日租金×365天/12个月×承租面积。2、租金支付方式：首期租金支付时间为办理进场日支付。其他租金按每3个完整的自然月为一个交租期，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。3、物业服务费支付：（1）标准：物业服务费标准为0.2073元/平方米/天，每月物业服务费=日物业服务费×365天/12个月×承租面积。（2）支付方式：首期物业服务费为约定装修期结束次日起至第4个月最后一日期间的物业服务费，与办理进场日支付。其他费用按每3个完整的自然月为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方或甲方指定的物业公司一次性足额支付下个交费期费用。第五条、履约保证金：1、乙方于签署本合同之日向甲方支付相当于首年3个月的租金、3个月的物业服务费、水电押金（相当于1个月的物业服务费）总和作为履约保证金，金额为216450.6元……3、租赁期满或合同解除后，履约保证金将不计利息退还给乙方……第十二条、物业管理：1、在该物业使用过程中，如非乙方原因，该物业及甲方提供的设施出现妨碍安全、正常使用时，乙方应及时通知甲方，并采取有效措施防止损失扩大。甲方应当在接到乙方通知尽速联系相关人员进行维修……第十三条、物业交还：1、交还期限：……本合同提前解除或终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起五内交还该物业……4、物业交接手续：合同解除或终止后五日内，乙方应至甲方办理交接手续，并由双方签署书面的交接确认单，交接手续包容：（1）乙方将承租物业清空，根据本合同约定移除或带走其自有的一切物品与设施，并交甲方验收；（2）乙方将物业钥匙及甲方发放的其他物品交还给甲方；（3）双方对租金、物业服务费、自用水电煤气费及其它费用等进行最终核算；（4）双方签署书面的交接确认单。……双方对于费用核算的争议不影响物业交接的完成，也不构成乙方可延期交付物业的依据……第十四条、合同的变更和解除：……3、根据本条规定提前解除本合同的，提出解除合同方应当书面通知另一方……第十五条、甲方违约责任：……2、租赁期限内，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该物业发生损坏，造成乙方实际财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。3、在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此而造成乙方实际损失，甲方应予以赔偿：……（2）违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法正常经营的……第十六条：乙方违约责任：1、在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费、水、电、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于七日内交付的，且每逾期一天，乙方须每天按上述费用的2‰向甲方支付滞纳金。乙方逾期提供相关盖章或签字版财务报表给甲方审核，每逾期一天，向甲方支付200元滞纳金，逾期超过15日，甲方有权单方面解除合同，扣除履约保证金作为补偿，且不承担违约责任。2、租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，除履约保证金作为违约金赔偿给甲方外，乙方还应赔偿甲方的经济损失（经济损失=90天×合同约定的当年日租金），以上损失还不足以赔偿甲方损失的，乙方应足额赔偿。3、乙方的行为构成一下任一情形，甲方可单方面解除合同：……（2）乙方逾期缴纳租金或物业服务费一项超过7天，经甲方书面催告后7日内仍未缴纳的，或乙方逾期缴纳上述两项费用累计超过30的，或在租赁期限内，经甲方催缴3次仍逾期交付上述两项费用及水电费、其他费用的……4、如甲方根据合同第十六条第3项的规定，提前解除合同，则按如下方式处理：……（2）乙方应赔偿因其违约行为给甲方所造成的实际损失，甲方还有权没收乙方的履约保证金；（3）因本合同提前解除而给乙方所造成的一切损失（包括装修损失与经营损失）由乙方自行承担，乙方在任何实际不得基于任何理由向甲方主张任何的赔偿要求……2017年11月20日，刘洁向金某置业交付首期租金202161元。同日，刘洁向金某物业交付了前期物业服务费（2018年1月30日至2018年4月30日）19033元等。2018年5月2日，刘洁向金某置业交付2018年5月1日至208年7月31日租金197825元。同日，刘洁向金某物业交付2018年5月1日至208年7月31日物业服务费18624.63元。2018年5月中旬，涉案房屋漏水，刘洁在微信中陈述屋外不下里面还下，刘洁要求被告金某物业维修。2018年6月19日，刘洁告知金某置业相关工作人员陈某要求解除合同。2018年6月25日，刘洁向陈某询问退租房子事情帮其说好了吗。2018年7月19日，刘洁与陈某说房子不租了。2018年8月7日，刘洁询问陈某钥匙交给谁。2018年8月7日，金某置业向刘洁邮寄催费函。2018年8月15日，被告金某置业向刘洁邮寄函件，要求解除合同。次日刘洁收到。2018年8月10日，刘洁向金某招商经理陈某邮寄涉案房屋钥匙及解除合同通知。2018年8月18日，陈某拒收。2018年8月18日，刘洁到金某物业交钥匙，物业拒收。2018年9月12日，金某置业向刘洁邮寄函件要求退房。2018年9月14，刘洁到金某物业、金某置业处退房，金某物业、金某置业均未接受。2018年11月14日，被告金某置业发送律师函要求刘洁退房。2018年11月27日，被告金某置业自认当日收回涉案房屋。另查明，涉案房屋渗漏位于商铺入口处南侧2扇玻璃门上方（共4扇玻璃门），有雨水入室。2018年11月23日，刘洁在涉案房屋开办的宿城区袆桓家居经营部登记注销。还查明，2017年10月18日，宿迁金某国际购物中心商营特业招商部出具与《物业服务费协议》，载明：C02-116-1F铺位物业服务费标准与负一楼金某建材家居馆一致。后双方关于租金及押金返还等问题协商未果因而成讼。上述事实有租赁意向书、租赁合同、物业服务费协议、意向金（保证金）收据及银联商务交易单据、物业服务费等收据及银联商务签购单、租金发票及银联商务交易单据各2份、物业服务费发票1份、费用催缴函、律师函、告知函、金某置业函、刘洁函及邮件、短信截图、刘洁与金某物业微信截图、刘洁与陈某微信截图、视频、照片、个体工商户准予注销登记通知书、证人证言、房屋产权证及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。本案的争议焦点为：一、原被告的行为是否构成违约，哪一方享有合同解除权。二、原被告的主张是否有是有事实与法律依据。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，本案原被告之间签订的租赁合同》依法成立、合法有效，原被告应按合同约定全面履行各自义务。关于争议焦点一，本院认为:《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，涉案房屋入口存在渗漏，刘洁于2018年5月中旬告知被告金某物业涉案房屋渗漏，要求予以维修，二被告均未予以维修，金某置业违反合同约定及法律规定义务，应向刘洁承担违约责任，但综合渗漏部位仅商铺入口上方部分、租赁房屋总体面积900余平方米等情况，不宜认定被告金某置业违约行为导致刘洁租赁房屋不能实现合同目的，故刘洁不享有合同解除权，其主张涉案合同于2018年6月19日解除，本院不予支持。刘洁在合同约定租赁期限内，多次向金某置业表示不再租赁涉案房屋，亦未按约定交付租金及物业服务费，对此金某置业享有合同解除权，金某置业主张涉案合同于2018年8月16日解除，本院依法予以支持。关于争议焦点二，本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，涉案合同解除后，刘洁应按约定向金某置业返还房屋，双方分别就各自的违约行为向对方承担违约责任，具体如下：1、关于房屋交付时间。2018年8月15日，金某置业已经向刘洁发出解除合同通知，刘洁于次日收到。刘洁于2018年8月18日向金某置业相关工作人员陈某邮寄钥匙仍被拒收，结合此前刘洁多次要求不再租赁涉案房屋及要求返还房屋等，本院认定金鹰置业没有履行刘洁返还房屋的相应协助义务，应视为刘洁于此时已经完成了向金某置业交付房屋义务。2、关于房屋租金及占有使用费问题。刘洁对于涉案房屋租金及占有使用费应支付至上述认定房屋交付时止，即2018年8月18日。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”据此，被告金某物业未及时履行维修义务，刘洁可减少租金支付。综合涉案房屋渗漏位于经营店铺入口、涉案房屋总体面积近千平米、涉案房屋租赁系用于经营销售高档家具等情况、本院酌定为扣减1个月租金，即65942元。综上，结算后金某置业应向刘洁返还的租金或房屋占有使用费为：26919元（2.2元/天/平方米×985.43平方米×18天-65942元，取整）。金某置业主张的其他租金或房屋占有使用费本院亦不予支持。金某置业主张的滞纳金，因金某置业存在违约行为，本院亦不予支持。3、关于违约金。涉案合同第十六条第二款关于经济损失90日租金的约定，其性质应为违约金，金某置业主张符合合同约定，即195115元（90日×2.2元/天/平方米×985.43平方米，取整），本院依法予以支持。4关于物业服务费。刘洁应向金某置业支付至上述房屋交付时2018年8月18日止，金某置业主张支付至2018年8月16日即3268元，本院依法予以支持。关于物业服务费滞纳金，因金某置业存在违约行为，本院不予支持。关于刘洁主张二被告共同返还物业服务费问题，与双方租赁合同约定及后期实际履行情况不一致，本院不予支持。5、关于履约保证金。该项费用具有担保承租人拖欠租金、违约金、物业服务费等功能。故刘洁已经交付的该项费用应冲抵欠付租金、违约金、物业服务费等，剩余部分返还给刘洁。经结算后，金某置业应向刘洁返还的履约保证金为18068元（216450.6元-195115元-3268元=取整）。关于金某置业主张没收履约保证金问题，其性质亦为违约金，综合上述本院已认定90日租金违约金、金某置业自身存在违约、刘洁主张违约金过高等，本院不予支持。6、关于金某置业主张的水电费。金某置业并未向法庭提供证据，本院不予支持。7、关于刘洁主张的财产损失，刘洁举证不足以证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、2017年11月20日被告（反诉原告）宿迁金鹰置业有限公司与原告（反诉被告）刘洁签订的《租赁合同》于2018年8月16日解除。二、被告（反诉原告）宿迁金鹰置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）刘洁返还租金26919元、履约保证金18068元，合计44987元。三、驳回原告刘洁的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告宿迁金鹰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7020元，由原告刘洁负担6095元，由被告宿迁金鹰置业有限公司负担925元；反诉费3669元，由反诉原告宿迁金鹰置业有限公司负担。（原告已经垫付，被告在履行判决确定义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  冯光云人民陪审员  管 莹二〇一九年七月十一日书 记 员  程 子法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。