广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异384号 异议人：温锐权，男，1983年9月12日出生，汉族，住广州市增城区。 申请执行人：广州市融资担保中心有限责任公司，住所地广州市越秀区长堤大马路252-256号三楼。 法定代表人：李松民。 委托代理人：孙琳玲，系广东君厚律师事务所律师。 委托代理人：郭华聪，系广东君厚律师事务所实习律师。 被执行人：刘璟，女，1972年10月27日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：叶雪鹏，男，1972年5月4日出生，汉族，住广州市天河区。 被执行人：广州锐昌纸业有限公司，住所地广州市萝岗区科学大道科汇四街9号801-3房。 法定代表人：叶雪鹏。 被执行人：广州科锐特种纸业有限公司，住所地广州经济技术开发区科学城科汇四街9号801-1房。 法定代表人：郑春光。 被执行人：广州市萝岗区灏锐纸品厂，住所地广州市萝岗区科汇四街2号519号。 负责人：叶雪凯。 被执行人：广东锐创纸业投资有限公司，住所地广州市萝岗区科学大道路科汇四街9号801-1房。 法定代表人：叶雪鹏。 被执行人：广州鸣锐广告策划有限公司，住所地广州市萝岗区科学大道科汇四街9号801-2房。 法定代表人：叶雪鹏。 被执行人：叶雪凯，男，1974年3月4日出生，汉族，住广州市天河区。 被执行人：湛剑菲，女，1983年7月20日出生，汉族，住广州市天河区。 本院在申请执行人广州市融资担保中心有限责任公司（以下简称融资公司）申请执行刘璟、叶雪鹏、广州锐昌纸业有限公司（以下简称锐昌公司）、广州科锐特种纸业有限公司（以下简称科锐公司）、广州市萝岗区灏锐纸品厂（以下简称灏锐纸厂）、广东锐创纸业投资有限公司（以下简称锐创公司）、广州鸣锐广告策划有限公司（以下简称鸣锐公司）、叶雪凯、湛剑菲担保追偿权纠纷一案。在执行过程中，异议人温锐权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人温锐权述称：一、请求贵院依法确认温锐权与刘璟就广州市开发区科学城科汇四街9号801房的房产（以下称涉案房屋）具有租赁关系，对该物业具有优先购买权。 二、请求贵院依法撤销（2017）粤0106执9307号执行裁定书，终止对涉案房屋的执行。 事实与理由： 异议人与刘璟于2013年2月25日就刘璟所有的涉案房屋及车位签订了《房屋租赁合同》，租赁期限从2013年2月25日至2028年3月14日，租期合计15年。异议人于合同签订当日即通过银行转账方式向刘璟支付租金人民币150万元。异议人与刘璟签订《房屋租赁合同》时，该物业并不存在任何的抵押或者查封，异议人完全有理由相信租赁物的权属完整。作为善意承租人，法律应当保护异议人的合法权益，若此时执行刘璟的涉案房屋必将对异议人的权益造成巨大影响。且异议人租赁该物业作办公使用时亦投入了大量资金作装修及为业主清偿拖欠的管理费、水电费。 综上所述，异议人经合法方式承租涉案房屋，且承租时，涉案房屋是刘璟的独立产权。如若继续执行，将严重侵害异议人的合法权益。恳请法院终止对涉案房屋的执行。 申请执行人融资公司辩称：一、异议人与被执行人刘璟不存在租赁关系，异议人对涉案房屋并不享有优先购买权。1.异议人并未实际占有房屋，亦未与被执行人达成合同租赁关系，在房屋租赁部门查询，异议人与被执行人签订的《写字楼租赁合同书》并未备案登记，被执行人刘璟就该涉案房屋已经与锐昌公司另行签订了一份租赁合同，且该合同已经于2013年3月4日备案登记，该租赁合同已经于2018年到期。2.根据异议人提供的微信聊天记录显示，被执行人刘璟与异议人之间实为借款关系，异议人提供的银行转账记录139万元与刘璟收据中提及5次以现金收款相矛盾。3.基于我司对涉案房屋的物业管理调查，2011年至今开始欠物业管理费71万元，因此涉案房屋是长期处于空置状态。4.异议人与被执行人刘璟签订的租赁合同租金是严重低于市场价格，根据被执行人刘璟在广州市房屋租赁合同的备案租金，其中以35.5元/月/平方米，而《写字楼租赁合同书》每月平方米的租金仅为13.36元/月/平方米，租金明显低于市场价格，不符合常理。二、无论异议人是否对涉案房屋享有租赁权，均不能阻却涉案房屋的所有权转移，异议人无权要求撤销（2017）粤0106执9307号执行裁定书，1.执行标的是否存在租赁关系，并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第257条终结执行的法律规定。2.根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋规定》第一条、第六条的规定，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封及并根据抵押权人的申请依法变卖、拍卖或抵债，本案中的涉案房屋属被执行人刘璟的所有，并于2013年办理了抵押登记，我司根据已经生效的判决申请强制执行，符合法律规定。3.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条第二款规定。无论异议人与被执行人刘璟之间是否存在租赁关系，均不能阻却涉案房屋的拍卖。 被执行人刘璟、叶雪鹏、锐昌公司、科锐公司、灏锐纸厂、锐创公司、鸣锐公司、叶雪凯、湛剑菲均没有答辩。 本院查明，融资公司申请执行刘璟、叶雪鹏、锐昌公司、科锐公司、灏锐纸厂、锐创公司、鸣锐公司、叶雪凯、湛剑菲担保追偿权纠纷一案，本院作出的（2015）穗天法金民初字第4162号民事判决书已发生法律效力。依上述判决，一、锐昌公司向融资公司支付《委托担保合同》（编号：中委001361401号）项下所支付的代偿款15000000元及《委托担保合同》（编号：中委001361302号）项下所支付的代偿款4875888.14元；二、锐昌公司向融资公司支付《委托担保合同》（编号：中委001361401号）项下滞纳金及《委托担保合同》（编号：001361302号）滞纳金；三、锐昌公司向融资公司支付律师费10000元；四、锐昌公司向融资公司清偿《委托担保合同》（编号：中委001361401号）项下支付担保费450000元；五、锐昌公司向融资公司清偿《委托担保合同》（编号：中委001361302号）项下支付担保费47500元；六、刘璟、叶雪鹏、科锐公司、灏锐纸厂、锐创公司、鸣锐公司、叶雪凯、湛剑菲对上述债务承担连带清偿责任。承责后，有权向锐昌公司追偿；七、融资公司对叶雪鹏、刘璟提供的反担保抵押财产（位于海××区××路××房房产、××区××路××街道××号017车位）所得价款享有优先受偿权；八、融资公司处分刘璟提供的反担保抵押财产（位于广州开发区科学城科汇四街9号801房）所得价款享有优先受偿权；九、融资公司对处分锐昌公司、锐创公司、鸣锐公司应收账款（以质押清单载明为准）享有优先受偿权。案件受理费167490元，保全费5000元，共172490元，由刘璟、叶雪鹏、锐昌公司、科锐公司、灏锐纸厂、锐创公司、鸣锐公司、叶雪凯、湛剑菲共同负担137490元。因上述被执行人没有履行判决确定的义务，2017年8月9日，融资公司向本院申请执行。本院以(2017)粤0106执9307号案立案执行。 另查，在本案一审诉讼期间，本院于2015年8月27日作出（2015）穗天法金民初字第4162号民事裁定和协助执行通知书，轮候查封了涉案房屋，2019年7月21日，本院作出（2017）粤0106执9307号执行裁定书和协助执行通知书继续查封涉案房屋[原查封案号为广州市海珠区人民法院（2015）穗海法执字第5149号，该案移送本院执行]，查封期限至2022年7月20日。2018年12月4日，本院作出（2017）粤0106执9307号执行裁定拍卖涉案房屋。并在涉案物业张贴公告，异议人因此提出执行异议。 异议人提供以下证据：1、落款时间为2013年2月25日的《写字楼租赁合同书》复印件。出租人（甲方）：刘璟，承租人（乙方）：温锐权。约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方经营使用，租赁期限为15年，自2013年3月15起至2028年3月14日，该房屋租金每年10万元，15年租金共计150万元。乙方在签订合同十五日内把150万元租金交给甲方。2、中国工商银行转账凭证，时间为2013年2月25日，温锐权分三次向户名为湛剑菲的银行卡转账1000000元、200000元、190000元，共计1390000元，没有写明该款的用途。3、《收据》，出具时间为2013年3月5日，内容：本人刘璟已收到温锐权写字楼租赁租金，分五次现金收入共150万元，合同生效。地址：广州开发区科学城科汇四街9号801房。4、涉案房屋产权证，权属人为刘璟。5、广州市物业专项维修资金卡（1张）、广东银联刷卡存根（6张）。收款方广州市宁骏物业管理有限公司，刷卡人温锐权金额分别为2万元、21万元、2万元、2万元、2万元和17074.40元。6、宁骏物业管理有限公司的收款收据（3份）、发票，证明涉案房屋一直由温锐权使用并缴纳物业管理费。7、异议人和叶雪鹏的微信聊天记录，证明2014年8月17日刘璟的丈夫叶雪鹏曾在微信聊天记录确认租赁的事实。 申请执行人提供了刘璟与锐昌公司于2013年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，合同约定刘璟将涉案房屋出租给锐昌公司，时间自2013年3月1日至2018年2月28日。该份合同已办理了租赁登记备案。拟证明异议人与刘璟的租赁关系不存在。 本院认为：本案争议的焦点是异议人的租赁关系是否存在，能否排除执行。首先，异议人称其向刘璟租赁了涉案房屋，提供了租赁合同的复印件，无法提供合同原件，对其真实性本院不予认定。而且根据申请执行人提供的租赁合同来看，刘璟在2013年3月1日与锐昌公司就涉案房屋已另外签订了租赁合同且办理了租赁登记备案，异议人所主张的合同关系明显不符。其次，异议人称一次性支付了150万元的租金给刘璟，但其提供的转账给湛剑菲的凭证不能证明是租金的凭证，故本院对异议人的租赁关系不予确认。异议人的异议没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条的规定，裁定如下： 驳回异议人温锐权的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  谢静音 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  黄雪媚 彭惠敏