吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终781号之一上诉人（原审被告、反诉原告）：董喜春，男，1966年1月9日出生，汉族，农民，住吉林省辉南县朝阳镇平安村朱家屯。诉讼代理人：熊晓辉，吉林吉辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨千，男，1970年7月17日出生，汉族，个体工商户，住吉林省辉南县朝阳镇富强大街新市场胡同四委四组。诉讼代理人：杨坤（杨千姐姐），女，1968年1月23日生，汉族，退休工人，住吉林省辉南县朝阳镇。上诉人董喜春因与被上诉人杨千房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省辉南县人民法院（2019）吉0523民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨千向一审法院起诉请求：一、判令被告履行租房合同，支付原告房租30000元;二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:2016年11月16日,原被告签订了房屋租赁协议，租期为6年，每年租全30000元，原被告约定每年11月16日支付房租。2018年11月16日，双方约定的支付房租日期到期，原告多次向被告要求支付房租，被告以各种理由推拖不予支付，原告为维护自己的合法权益，依法起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。董喜春辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原告的诉求没有理由，请法院予以驳回。理由如下:一、原告无权向被告主张房屋租金，房屋租金应当向案外人王玉峰索要。其一、被告租赁原告房屋(一楼带二楼),经营“辉南县朝阳镇董记私房菜馆”(以下简称私房菜馆)，自2016年11月至2017年末。此后由原告将房屋租赁给王玉峰。其二、2017年末，王玉峰租赁该房屋经营“辉南县朝阳镇沣泽园饭馆”（以下简称沣泽园饭馆),2018年1月20日由原告与王玉峰签订了租期两年协议书。原告已经将房屋租赁给案外人王玉峰，并签订了两年房屋租赁合同，此期间无权向被告主张房屋租金，应当向王玉峰索要。二、被告注销了营业执照，王玉峰申请了个体户开业登记审核等事项，原告向王玉峰提供了房产证、身份证等证件。原告明知被告的“私房菜馆”停止经营，由案外人王玉峰开设“沣泽园饭馆”使用该房屋，原告与其签订了为期两年的房屋租赁合同，现在不向王玉峰索要房屋租金而向被告主张,没有事实依据和法律依据。三、原告在2018年底，由于王玉峰停止经营“沣泽园饭馆”，便将该房屋租赁给朝阳镇的格美净水设备经销商，在此处出售净水设备。原告将房屋出租给格美净水设备经销商在此处经销净水设备后，平安村有很多村民，在原告这个饭店处购买净水设备。综上,原告已将房屋出租给王玉峰和格美经销商使用，自2018年1月21日至2020年1月20日，此两年期间内，房屋使用权归王玉峰，显然，房屋租金也应当向王玉峰索要。故请求法院驳回原告的诉讼请求。董喜春向原审法院提出反诉请求:一、请求判决反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同解除;二、反诉被告赔偿反诉原告损失40000元;三、承担反诉费用。事实和理由:2016年1l月16日，反诉被告将“洪丰饭店”(一楼带二楼)房屋租赁给反诉原告并将原有开设饭店的用品交给反诉原告经营“辉南县朝阳镇董记私房菜馆”(以下简称私房菜馆)，签订了六年的房屋租赁合同。此后反诉原告又添置了大部分厨房用品、实木桌椅，对房屋进行了装修，共计花费近十万元。2017年6月6日，辉南县公安局对一楼出现的消防问题，要求进行整改并下达了通知，对二楼因没有消防通道进行查封。反诉原告租赁反诉被告房屋的目的，就是利用二楼大厅办酒席所用，这样导致二楼无法经营。在这种情况下，反诉原告仅仅利用一楼经营至2017年末。2018年1月21日，反诉被告与案外人王玉峰签订两年该房屋租赁合同，明确了反诉原告经营的“私房菜馆”房屋租赁给王玉峰经营“辉南县朝阳镇沣泽园饭馆”，并收取了王玉峰2万元租金。至此，反诉原告的“私房菜馆”在工商局注销，王玉峰的“沣泽园饭馆”领取了营业执照。综上，反诉原告与反诉被告的房屋租赁合同已经处于终止状态，但是反诉原、被告间没有协议解除。另外，房屋系反诉被告所有，因二楼没有消防通道以及反诉被告拒绝对房屋二楼设立消防通道，导致反诉原告无法经营，实际上也导致合同目的无法实现。反诉原告对该房屋进行了装修，签订的六年合同目标无法实现，给反诉原告造成重大损失。故请求法院判决反诉原、被告间的房屋租赁合同解除，反诉被告赔偿反诉原告损失40000元。杨千辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。我当时出租的是房屋，被告提出的消防通道的事情不应该由我负责任。被告因为消防通道之事导致饭店无法经营和我没有关系，不应该由我负责。我没有与案外人王玉峰签合同，也没有将房屋租赁给王玉峰。原审法院经审理查明，2016年11月16日，杨千（甲方-出租方）与董喜春（乙方-承租方）签订租房协议书。甲方将位于吉林省辉南县平安川自有门市房租给乙方，上下二层面积约为500平方米，经双方协商达成如下协议:一、租期为陆年,起止日期为2016年11月16日起至2022年11月15日止。二、年租金为人民币叁万元整/年（￥30000.00元)。双方明确约定:六年内租金不变，在协议期内甲方不得以任何理由和借口涨房租，如因政府征用土地或房屋出卖，乙方无条件退出。三、付款方式为:上打租，一年一交。四、乙方租赁用途:餐饮。乙方在经营期间发生的工商、地税、国税、水费、电费、土地租金、房产税等一切费用由乙方自行负责。五、在乙方租赁期间，应爱护甲方现有房屋内的所有设施(如玻璃、门及其他附属设施)，如有损坏照价赔偿。房屋的维修归甲方负责，由于乙方经营不当引发的全部事故由乙方承担全部责任。六、乙方在承租期间，乙方如若转租转借必须通知甲方。乙方不得随意改动房屋的主体结构，如确须改动，必须征得甲方同意后方可进行，手续和费用由乙方自理。七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。八、本协议自双方签字之日起生效，双方不得反悔，如有违约，由违约方承担全部法律及经济责任。注:1、租期届满前2个月，若双方无意续租，均须提前向对方声明，如若续租，另行签订协议，租金随行就市。2、如若甲方因自身原因终止本协议，必须提前三个月向乙方明确声明并一次性返还乙方未到期部分的房租。3、如若乙方因自身原因终止本协议，甲方收房不退费，乙方在1个月内为甲方腾空房屋并将房屋收拾干净。4、到期后乙方装修部分可以移动的乙方自行带走，不可移动的归甲方所有。5、双方在签订协议前对双方物品进行清点并列出详单。6、乙方不得利用房屋从事违法活动，由此给甲方带来的损失由乙方全权负责。7、乙方保证在每年的11月16日前支付下年租金，否则视为乙方违约，甲方可单方面终止合同，但乙方有合理的理由且事先向甲方明确声明的除外，此种情况双方协商解决。2017年1月16日，董喜春注册成立辉南县朝阳镇董记私房菜馆（个体工商户)。2017年6月6日-8日，辉南县公安局城郊派出所向辉南县朝阳镇董记私房菜馆下达责令改正通知书及临时查封决定书，内容是:厨房无防火隔离门，安全出口指示牌不符合规格，应急灯数量缺少，二楼安全出口疏散通道缺少。2017年12月份，董喜春将案涉房屋租赁给案外人王玉峰，董喜春与王玉峰签订房屋租赁合同，租赁时间是二年。王玉峰于2018年3月21日注册成立辉南县朝阳镇沣泽庄园饭馆。2018年3月27日，辉南县朝阳镇董记私房菜馆注销、停业。原审法院认为，杨千与董喜春签订的房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。杨千已按合同约定将房屋交付董喜春使用，董喜春就应按合同的约定支付杨千房屋租金，董喜春推拖支付租金的行为属于违约，应承担民事责任。关于董喜春辩称杨千应向案外人王玉峰及格美净水设备经销商索要房屋租金的辩解意见，因缺乏事实依据和法律依据，该院不予采信。关于董喜春主张的要求与杨千解除房屋租赁合同、杨千赔偿其损失4万元的问题。首先，董喜春经营的辉南县朝阳镇董记私房菜馆究竟因何种原因无法继续经营，只有董喜春自己最清楚，即使存在是因消防整改问题导致其无法经营也与杨千无关。杨千只要按租赁合同的约定履行了义务或者其不存在违约行为就无需承担责任;其次，案涉房屋是董喜春转租给案外人王玉峰的，并非董喜春所说的是杨千出租给王玉峰;第三，董喜春要求杨千赔偿其损失4万元的反诉请求没有任何证据予以证明。因此，董喜春的反诉主张，该院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，遂判决:一、被告（反诉原告）董喜春于本判决发生法律效力后十日内支付原告（反诉被告）杨千房屋租金30000元;二、驳回被告（反诉原告）董喜春的诉讼请求。案件受理费275元（已减半)，反诉费400元，由董喜春负担。上诉人董喜春上诉请求：撤销原审判决，依法支持上诉人原审反诉请求;驳回被上诉人原审诉求。事实与理由:一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应当撤销，二审予以改判。理由如下:一、原审没有查清事实，认定的事实存在以下错误:其一、原审认定上诉人违约是错误的。上诉人不存在违约，是被上诉人拒绝对房屋进行消防改造，导致租赁物达不到消防要求，合同目的无法达到。原审认定房屋消防改造与被上诉人无关，是极大的错误;没有出租方同意承租方不能对房屋进行破土动工。其二、被上诉人对房屋转租事宜明知，并向案外人王玉峰提供了房屋产权证和身份证复印件;否则王玉峰无法办理工商登记领取营业执照。原审庭后对案外人王玉峰进行了核实，但是没有核实王玉峰用于办理工商登记的房屋产权证、身份证复印是谁提供的、也没有核实王玉峰交房租过程以及交给谁;这些对案件的判决起着实质性决定作用。其三、被上诉人在2018年底还将房屋租赁给销售“格美净水机”的经销商，当地很多农民在此处（该房屋中）购买净水机“有图有真相”的录像光盘;说明被上诉人将房屋租赁给出售净水器的经销商，也更加说明被上诉明知房屋是王玉峰租赁使用，在王玉峰不辞而别的情况下,将房屋租赁给出售净水设备的经销商，原审不予采信上诉人提供的证据及主张是错误的。其四、原审驳回上诉人请求解除合同请求是错误的，没有法律依据。其五、上诉人添置了大量厨房设备，购买了实木桌椅，被上诉人原审不否认，该财产属于上诉人所有。上诉人与被上诉人有交接清单，在合同中也有约定;驳回上诉人反诉请求就是剥夺了上诉人的财产权益。二、原审判决适用法律错误,上诉人有足够证据证明其主张，应得到支持，被上诉人诉求，无据支持，应当驳回。其一、房屋转租被上诉人明知，上诉人有充足的证据证明;而原审被上诉人除了租赁合同外没有任何证据。《民诉法解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。被上诉人无法提供证据证明其主张，应当依法驳回诉求。其二、房屋租赁合同中第五条，明确约定房屋维修由被上诉人负责;转租转借必须通知被上诉人。建立消防通道必须动土动工，根据“民居土楼”现状，工程量很大，不说费用支出多少由谁负责，关键是被上诉人拒绝。理由就是出租时就这样，公安局要求整不整改与其无关;导致合同目的无法实现。《合同法》第九十四条第（二)项规定，被上诉人明确拒绝履行房屋的维修义务，上诉人可以解除合同;本案有法可依。第（四)项规定:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。被上诉人拒绝消防改造是对合同的根本违约，合同目的不能实现，上诉人有权解除合同。原审驳回上诉人解除合同诉求是变相支持“强迫交易”，严重损害了上诉人的合法权益。《合同法》第二百二十条:出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。其三、原审选择性适用法律是错误的。根据《合同法》第84、88、89、94、220、224条规定，原审应当支持上诉人的诉求，而选择适用8、107、212、226以及最高院《民诉法》解释第90条，做出有利于被上诉人的判决，这样适用法律令上诉人难以信服。综上，原审判决认定上诉人违约没有证据和法律依据，既不符合客观事实，又无法律支持;驳回上诉人诉求，属于适用法律错误。被上诉人原审诉求，无证据支持和法律依据。故请二审法院查清事实，公正裁决支持上诉人诉求。杨千答辩称，董喜春的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩，本院总结本案争议的焦点为，一、董喜春是否应当给付2018年11月至2019年11月的租金3万元？举证责任由杨千承担。二、是否应当解除租赁合同？杨千是否应当赔偿董喜春4万元？举证责任由董喜春承担。双方对争议的焦点的意见，同一审过程中诉辩意见。关于第一个争议焦点，本案存在两个房屋租赁关系，一个是杨千与董喜春租赁关系，一个是董喜春与案外人王玉峰房屋租赁关系。两个房屋租赁合同均是几方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。按照合同约定，董喜春应当依约定给付2018年11月至2019年11月的租金3万元。董喜春不给付租金的抗辩理由，一是在合同履行过程中存在消防验收不合格问题，二是杨千已经将房屋另租了他人。董喜春关于消防验收不合格的抗辩理由，是在其本人行使租赁权时产生的，与出租人无关，且其在经得杨千同意下，将房屋转租他人。其第一手承租人的身份并没有改变。并且董喜春主张杨千存在收回租赁房屋另租他人的事实，因其证据不足，其主张的事实不成立。现在董喜春再以消防问题和房屋已被收回的抗辩理由不给付租金，显然不成立，其应当依合同约定给付租金。关于第二个争议焦点。因董喜春与案外人王玉峰房屋租赁关系并没有解除，应视为还在履行过程中。在此承租合同没有解除的情况下，要求解除前租赁合同，显然还没有发生解除租赁合同的法定或者约定的解除条件。董喜春基于解除合同进而要求赔偿损失的诉讼请求，因缺乏损失的请求基础和缺乏损失的证据，本院不予支持。综上所述，董喜春的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人董喜春负担。本判决为终审判决。审判长 吴 兴 彦审判员 王 立 武审判员 修  勇二〇一九年七月三十一日书记员 刘瑄子凡