广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1057号原告：广东省广州市南沙区榄核镇沙角股份合作经济联合社，住所地广州市南沙区榄核镇沙角村，广东省农村集体经济组织证明书号粤农集字第011555018000。法定代表人：林智山，职务社长。委托诉讼代理人：黎桂花，广东港宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小丽，广东港宏律师事务所实习人员。被告：广州市番禺恩佑洗衣厂，住所地广州市南沙区榄核镇沙角村，统一社会信用代码9144011575777960X6。法定代表人：车景华。被告：车景华，男，1963年9月12日出生，汉族，住河北省衡水市景县，原告广东省广州市南沙区榄核镇沙角股份合作经济联合社（下称沙角经济联合社）诉被告广州市番禺恩佑洗衣厂（下称恩佑洗衣厂）、车景华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎桂花到庭参加了诉讼，被告广州市番禺恩佑洗衣厂、车景华经本院合法送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙角经济联合社向本院提出诉讼请求：1、解除其与恩佑洗衣厂于2000年4月24日签订的《土地租赁合同书》。2、恩佑洗衣厂交回《土地租赁合同书》所租赁的位于灵山镇××村××队（土名元生围）面积为2621平方米土地给其。3、恩佑洗衣厂、车景华向其支付从2018年1月1日起至交回上述土地之日止的租金，租金以每月3407.3元为计算标准。4、恩佑洗衣厂、车景华向其支付2018年1月1日-2018年12月31日期间的租金逾期付款违约金，以40887.6元为本金，从2018年6月1日起计至付清之日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算违约金。5、本案案件受理费由恩佑洗衣厂、车景华承担。事实和理由：其（原番禺市灵山镇沙角村经济合作社）与番禺市灵山恩佑洗衣厂（经营者麦美好）于2000年4月24日签订书面《土地租赁合同书》约定其将位于灵山镇××村××队（土名元生围）面积为2621平方米土地租赁给番禺市灵山恩佑洗衣厂，租赁期限从2000年5月1日至2020年4月30日，第十六年至合同期满每月每平方米租金为1.3元正，每年租金在当年的1月1日前缴交50%，余下的50租金在每年的6月1日前缴交，即该土地租金2018年度的租金为40887.6元；租金逾期缴交的按应欠款每天计付3‰违约金，如逾期1个月缴交的，其有权单方终止合同，定金不退回，有权无条件收回该土地。恩佑洗衣厂在设立时是由投资人麦美好出资，企业住所在番禺区灵山镇沙角村（现广州市南沙区榄核镇沙角村），所涉及的土地是包括上述《土地租赁合同书》所涉及的土地。同时，广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂出具证明显示：名称“广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂”因转变经营性质，由个体转为私营，在原厂址申请办理“广州市番禺恩佑洗衣厂”即被告恩佑洗衣厂。广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂已于2004年9月22日注销，故其认为上述《土地租赁合同书》所涉及的权利义务均由恩佑洗衣厂承受。恩佑洗衣厂拖欠2018年度的租金未支付，其多次向恩佑洗衣厂催讨，恩佑洗衣厂均未支付，现恩佑洗衣厂已停止经营，该行为已经严重违反了合同约定，恩佑洗衣厂为个人独资企业，投资人车景华以其个人财产对企业债务承担无限责任。被告恩佑洗衣厂、车景华未答辩。经审理查明：沙角经济联合社农民集体是位于广州市南沙区榄核镇沙角村地号为440113116024JA00002的土地所有权人，土地总面积126.6813公顷。2000年4月24日，灵山镇沙角村经济合作（出租方，甲方）与番禺市灵山恩佑洗衣厂（承租方，乙方）签订《土地租赁合同书》，内容为：甲方同意将位于灵山镇（现××区榄××镇）××村××队（土名元生围）面积为2621平方米的一块土地出租给乙方使用。（位置见附图）二、租赁期限：从2000年5月1日起至2020年4月30日止。三、租金的计算及缴交办法：第一年至第五年每月平方米租金为1元正；第六年至第十年每月每平方米租金为1.1元正；第十一年至第十五年每月每平方米租金为1.2元正；第十六年至合同期满每月每平方米租金为1.3元正。付款方法：乙方必须在每年的1月1日前缴交当年租金的50%给甲方，余下的50%租金乙方必须在每年的6月1日前缴交给甲方。四、合同签订之日，乙方支付20000元正给甲方作为定金，合同期满时如数退回给乙方。（定金不计利息）五、合同期内，乙方不得擅自将该土地转租、转包给第三者，如需转租、转包必须经得甲方同意方可转租、转包，并要办理好有关手续，否则，甲方有权单方终止合同，定金不退回外，甲方并有权无条件收回该土地。六、合同期内，该土地的所有权属甲方所有，乙方只有用权及管理权。合同期满时，如乙方需续租，则要在期满前两个月内向甲方提出书面申请，在同等条件下优先乙方续租。七、合同期内，有关水、电问题乙方自行解决：水、电费由乙方按当地有关规定缴交，并要服从当地供水、供电部门的统一管理。十二、合同期满时，该土地上的不动产部分（包括建筑物、水电安装）归甲方所有，可动产部分归乙方所有。（乙方中途违约亦按此条处理）十三、违约责任：1、乙方必须按时缴交租金及土地管理费给甲方，如逾期缴交按应欠款每天计付3‰违约金给甲方，如逾期一个月缴交，甲方有权单方终止合同，定金不退回外，并有权无条件收回该土地。甲乙双方分别于落款处签名盖章。庭审中，沙角经济联合社陈述上述合同约定的租赁物包含2621平方米的土地及部分厂房，厂房是一层的锌瓦棚结构厂房，该厂房没有取得产权证和建设工程规划许可证，恩佑洗衣厂接收涉案租赁物后在地面深挖了400平方米的净化池，拆除了原锌瓦棚，重新建设了一间约200、300平方米的锌瓦棚。涉案租赁物现有一个净化池、一间锌瓦棚及一些设备。2001年12月，广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂出具《证明》“兹有我‘广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂’因转变经营性质，由个体转为私营，在原厂址申请办理‘广州市番禺恩佑洗衣厂’的工商营业执照，投资人未变，所经营的行业、范围均未变动。”2003年12月16日，广州市番禺区灵山镇沙角村民委员会出具《证明》“自有沙角村企业‘广州市番禺恩佑洗衣厂’座落于灵山镇沙角村广珠公路侧之厂房面积为3000平方米，经检查符合使用要求。”2003年11月28日，投资人麦美好提交《个人独资企业设立登记申请表》“企业名称：广州市番禺恩佑洗衣厂；企业住所：番禺××镇××村”。沙角经济联合社确认恩佑洗衣厂缴纳了2018年1月1日之前的租赁费用，并提供《记帐凭证》、《收据》：1、2011年9月27日，收恩佑洗衣厂（10号合同）2010年6月至12月租金22016.4元；2、2011年6月8日，收恩佑洗衣厂交10号合同2011.1.1-6.30租金18871.2元，收恩佑洗衣厂交11号合同2010.6.1-2011.6.30租金27083元；3、2013年4月16日，收恩佑洗水厂2000年签订合同2621平方米2012年部分租金10743元；4、2015年8月18日，2014年地租（合同编号：地00001、地00002、地06002）37742元、5000元、20880元；5、2016年5月23日，收2015年地租（合同编号2000001，面积2621平方米）39839.2元；6、2017年4月2日，分别收2016年地租40887.6元、26000元、20880元；7、2018年1月3日，收2017年地租（序号7、地租2000001，序号8、地租2000002，序号12、地租2006002）分别为40887.6元、26000元、20880元；8、2011年10月14日，收恩佑洗衣厂2010年5月及以前租金94053.2元；9、2011年12月27日，收恩佑洗衣厂2011年下半年租金41812元；10、2013年5月7日，收恩佑洗衣厂2012年租金30000元；11、2013年12月23日，收恩佑洗衣厂2013年租金30000元；12、2010年8月31日，收恩佑洗衣厂2010年1-6月租金18871.2元。庭审中，沙角经济联合社确认涉案合同的地租号为2000001，2017年的租金为40887.6元。2019年6月18日，广州南沙经济技术开发区行政审批局向本院出具《关于广州市南沙区人民法院征询函的复函》，内容为“……一、个体户‘广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂’，成立于1996年4月16日，经营范围加工服装洗水，投资人麦美好，该个体户于2004年9月20日注销；2003年12月29日投资人麦美好在相同地址注册了个人独资企业‘广州市番禺恩佑洗衣厂’，经营范围纺织服装、服饰业，2010年6月12日投资人变为吴榕曦，2011年3月30日投资人变为吴炳臻，2011年8月12日投资人变为吴榕曦，2011年9月13日投资人变为邓智文，2017年6月29日投资人变为张志伟，2018年6月7日投资人变为车景华。‘广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂’与‘广州市番禺恩佑洗衣厂’不存在企业名称变更关系。二、经查工商登记档案，‘广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂’注销前没有清算记录。”另查明：2013年5月10日，广州市南沙区东涌镇人民政府出具《对的回复函》，内容为：南沙区农林局：贵局下发的《关于征求换发农村集体经济组织证明书意见的函》已收悉，经研究，同意将各村机构名称中“经济合作社”更名为“经济联合社”。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案沙角经济联合社为涉案土地权利人，其与广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂签订的《土地租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂已于2004年9月20日注销，故该合同的权利义务亦在该日终止。2003年投资人麦美好在与广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂相同注册地址上注册恩佑洗衣厂，结合沙角经济联社证据《记帐凭证》《收据》，可以证实恩佑洗衣厂按原《土地租赁合同书》约定的租金标准向沙角经济联合社支付租金，恩佑洗衣厂实际占有使用涉案土地并支付租金，沙角经济联合社对此未提出异议，故双方就涉案土地存在事实上的租赁合同关系。沙角经济联合社要求解除该合同表述不准确，应为解除其与恩佑洗衣厂的租赁合同关系。由于沙角经济联合社、恩佑洗衣厂就涉案土地的租赁合同关系未签订书面合同，故双方之间为不定期租赁，双方均可随时要求解除该法律关系，故恩佑洗衣厂要求解除该租赁合同关系及收回土地合理有据，本院予以支持。关于租金及逾期付款违约金的问题。涉案合同约定，涉案土地租金第十六年至合同期满每月每平方米租金为1.3元正计算，结合恩佑洗衣厂是按该合同约定的租金标准实际给付租金，故自2016年起恩佑洗衣厂应按3407.3元（1.3元×2621平方米）的标准支付租金，恩佑洗衣厂未举证证明其已缴纳2018年1月1日之后的租金，应承担举证不能法律责任，沙角经济联合社主张恩佑洗衣厂按每月3407.3元的标准支付2018年1月1日至交回涉案土地之日的租金，合理有据，本院予以支持。由于双方对租金的给付时间并未有约定，恩佑洗衣厂理应在每月缴纳当月的租金，同时考虑到恩佑洗衣厂迟延给付租金，给沙角经济联合社造成了一定的损失，现沙角经济联合社主张按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准给付2018年1月1日至2018年12月31日期间所欠租金（合计40887.6元）的违约金合理有据，本院予以支持，但应从2019年1月1日起算为宜。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”车景华现系恩佑洗衣厂的投资人，对上述债务应先以恩佑洗衣厂财产进行清偿，不能清偿的部分，再由其投资人车景华以个人的其他财产予以清偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，判决如下：一、解除原告广东省广州市南沙区榄核镇沙角股份合作经济联合社与被告广州市番禺恩佑洗衣厂就租赁位于广州市南沙区榄核镇（原灵山镇）沙角村10队土地（土名元生围，面积为2621平方米）的租赁合同关系；二、被告广州市番禺恩佑洗衣厂应与本判决发生法律效力之日起十五日内将第一判项的土地交还给原告广东省广州市南沙区榄核镇沙角股份合作经济联合社；三、被告广州市番禺恩佑洗衣厂应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省广州市南沙区榄核镇沙角股份合作经济联合社支付从2018年1月1日至交还上述土地之日止租金（按每月3407.3元的标准计算）及2018年1月1日至2018年12月31日期间所欠租金的违约金（以40887.6元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准，从2019年1月1日计至付清之日止），车景华对被告广州市番禺恩佑洗衣厂不能清偿上述款项部分承担连带责任；四、驳回广东省广州市南沙区榄核镇沙角股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费822元、保全费429元，由被告广州市番禺恩佑洗衣厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春审 判 员  老善涵人民陪审员  沈岱如二〇一九年七月二十三日书 记 员  梁凤茵