福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初342号 原告（反诉被告）：厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六。 法定代表人：侯团圆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢武忠，男，1969年11月10日出生，汉族，住福建省平和县，现住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：徐磊明，福建方与圆律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司（以下简称合嘉源公司）与被告卢武忠（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月11日作出（2017）闽0206民初4384号民事判决，卢武忠不服该判决，提起上诉，厦门市中级人民法院于2018年12月11日以案涉小区部分业主已另案向法院起诉要求确认本案讼争《前期物业服务合同》无效，该起诉事实系一审后发生的新事实，与本案诉求有直接关联，不宜在二审直接处理为由，将本案发回重审。本院于2019年1月4日立案后，另行组成合议庭适用普通程序，于2019年5月28日和2019年6月19日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）合嘉源公司的委托诉讼代理人张静蓉，被告（反诉原告）卢武忠的委托诉讼代理人徐磊明两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合嘉源公司向本院提出诉讼请求：1.卢武忠立即向合嘉源公司支付2009年7月1日至2018年3月31日期间的房屋物业服务费16739.52元、房屋公共维修金3138.66元，以及相应的违约金5000元（以每季度欠费总额为基数，按日千分之三的标准，自当季度首月21日起分段计算，暂计至2017年2月28日为73418.64元，合嘉源公司同意将该期间违约金降至5000元，2017年3月1日之后的违约金以2017年3月1日之前尚欠的所有物业费14826元为基数，按日千分之三的标准计算至实际付款之日止）；2.卢武忠承担本案的诉讼费用。事实和理由：合嘉源公司系“源昌豪庭”小区前期物业服务企业，2008年6月15日进入“源昌豪庭”小区管理，于2018年4月1日退出小区。卢武忠系源昌豪庭(二期)23#楼1梯6层03单元房屋业主，根据源昌豪庭《前期物业服务合同》及厦门市物价局相关文件，卢武忠需按1.6元/月/平方米的标准交纳房屋物业服务费，按0.3元/月/平方米的标准交纳房屋公共维修金，但卢武忠长期拒不交纳物业服务费及房屋公共维修金，卢武忠的行为严重影响合嘉源公司物业服务的正常开展，合嘉源公司为此提起诉讼。 卢武忠辩称：一、事实部分：（一）卢武忠与合嘉源公司[含厦门市源昌物业管理有限公司（以下简称源昌物业管理公司）及厦门市源昌物业服务有限公司（以下简称源昌物业服务公司）]之间不存在前期物业服务合同。2007年4月21日，卢武忠与第三人厦门源昌房地产开发有限公司（以下简称源昌房地产公司）签订《商品房买卖合同》，在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中没有任何关于前期物业服务的约定。（二）但是至少截至2008年7月2日，源昌物业管理公司仍在对外从事经营活动和办理审批手续。2008年7月2日，源昌物业管理公司与另案被告陈曦办理交房，在交房时源昌物业管理公司并没有提供厦门市物价局关于源昌豪庭小区的物业服务收费批文，卢武忠按源昌物业管理公司的要求缴纳了2008年7月至2009年6月的物业费和公维金，源昌物业管理公司向另案被告陈曦开具了2008年7月-12月的物业费和公维金发票和往来票据，并加盖了源昌物业管理公司发票专用章，卢武忠在交房时仅知道源昌物业管理公司在与卢武忠办理交房手续。（三）合嘉源公司（含源昌物业管理公司及源昌物业服务公司）与第三人源昌房地产公司存在共同侵权和违约行为。源昌豪庭在2008年交房时还没有通过消防验收，不能办理交房手续，也没有通过煤气管道验收，但源昌物业管理公司和源昌房地产公司违法交房，导致源昌豪庭至今仍有至少64户业主没有通煤气。卢武忠办理交房手续后，小区22号楼、23号楼一层为架空层，源昌物业管理公司在源昌豪庭小区期间对开发商在2008年8月25日违章封闭架空层并非法出租经营不仅不制止，还助纣为虐，导致小区22号楼、23号楼一层一直被非法侵占至2018年8月22日由湖里法院强制执行后拆除，源昌物业管理公司与源昌房地产公司存在共同侵权行为，如果法院认定前期物业服务合同对卢武忠具有约束力，源昌物业管理公司还存在违约行为。（四）2008年12月1日前厦门市前期物业服务收费实行审批制（个别定价），且一年一审，物业管理企业未经审批或到期未经重新申报核准不得收取物业服务费和公维金。1、合嘉源公司提供的证据厦价房[2008]90号文，证明其知道厦门市物业管理企业向业主收取物业费和公维金应当经厦门市物价局批准取得收费批复，且收费批复的开始执行时间（生效时间）为源昌豪庭取得“工程竣工验收备案证明书”之日起，终止于2009年6月18日止。根据合嘉源公司提供的起诉书和证据，可以证明2008年6月20日厦门市物价局给源昌物业管理公司的厦价房[2008]90号文，明确对源昌豪庭的物业服务收费进行批复，该批复可以证明以下事实：（1）至少至2008年6月20日，源昌物业管理公司仍在对外从事经营活动和向厦门市物价局办理物业服务收费请示。（2）还证明2008年6月20日前厦门市物业服务收费实行审批制，未经厦门市物价局批准，在厦门市从事物业管理的企业不得向业主收取物业服务费和公维金。（3）证明厦价房[2008]90号文是附生效条件的批文，其生效时间为自取得“工程竣工验收备案证明书”之日，失效时间为2009年6月18日。（4）证明源昌物业管理公司向源昌豪庭业主收取2009年6月19日以后的物业服务费和公维金，应重新申报并经厦门市物价局核定后才能依据批复收取物业服务费和公维金。2、而根据合嘉源公司提供的厦门市建设局出具的政府信息公开告知书，可知源昌豪庭（1-24#楼、3A楼）于2009年4月22日通过工程竣工验收备案，因此，源昌物业管理公司在2009年4月23日才能收取物业服务费和公维金，但依据该批文仅能收取到2009年6月18日。（五）2008年12月1日起厦门市前期物业服务收费实行备案制，但根据2008年12月1日起施行的厦门市建设与管理局关于公布《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的通知（厦价房〔2008〕153号）规定，业主已入住的住宅选择服务等级需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。卢武忠所在小区因合嘉源公司未履行厦价房〔2008〕153号第四条规定，至今未取得合法有效的厦门市物价局（现为厦门市发改委）物业服务收费备案文件。（六）合嘉源公司违法收取物业费、公维金至2009年6月30日，2019年再次通过虚假诉讼方式向卢武忠收取物业服务费和公维金。截止到2009年6月30日源昌物业服务公司已向卢武忠收取到2009年6月物业服务费和公维金，因时间久了记不清源昌物业服务公司是否开具发票给卢武忠，很有可能合嘉源公司根本未开具发票和往来票据给卢武忠。卢武忠也不知道源昌物业管理公司何时变更为源昌物业服务公司。2009年6月30日以后，卢武忠没有收到源昌物业管理公司的催缴通知。2017年11月，卢武忠收到合嘉源公司即厦门新凯宾物业服务有限公司起诉书和二份前期物业合同（签订时间分别为2008年6月12日、2015年6月23日），该二份协议均属违法签订。二、法律适用问题：（一）合嘉源公司（含源昌物业管理公司及源昌物业服务公司）没有依法与第三人源昌房地产公司签订《前期物业服务合同》，该《前期物业服务合同》对卢武忠不具有约束力。1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该司法解释第一条至少包含二层含义。其第一层含义：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。其第二层含义：建设单位非依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主不具有约束力。2、何为建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，这个“依法”应当依据什么法？显然这个法包括法律、行政法规、地方性法规和部门规章和地方政府部门规范性文件，那么本案合嘉源公司和第三人有没有依法签订《前期物业服务合同》及补充协议呢？显然没有。（1）《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《物权法》第七十条规定，至少2007年4月22日起第三人源昌房地产公司与卢武忠及另案被告陈曦成为源昌豪庭共有部分的三个共有权人，此时源昌房地产公司已无权对全体源昌豪庭业主共有部分的共有权和共同管理权利（物业管理权）单独处分，即源昌房地产公司不能以自己的名义与合嘉源公司（含源昌物业管理公司及源昌物业服务公司）签订任何前期物业服务合同。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、七十六条规定，2007年4月22当日讼争小区共有部分至少为反诉被告、另案被告陈曦与第三人源昌房地产公司三人共有，根据建筑物区分所有权理论，第三人源昌房地产公司在2007年4月22日以后必须与共有权人一起对外签订前期物业合同及补充协议，否则独自签订前期物业服务合同的行为即为非法签约，属未依法签订前期物业服务合同。根据上述法律的规定，第三人源昌房地产公司与合嘉源公司签订的《前期物业服务合同》（表面签订日期2008年6月12日）《前期物业服务合同》（2015年6月23日签订）及《补充协议》（2015年11月1日签订）均属非依法签订。（2）依据《合同法》第五十二条第（二）项规定，第三人源昌房地产公司与合嘉源公司签订的前期物业服务合同属于无效合同。《合同法》第五十二条第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益，合同无效。”合嘉源公司明知无权处分人（本案第三人源昌房地产公司）无处分权而与之进行交易的行为属无效民事行为。相对人明知无权处分人无处分权而与之进行交易行为，其目的在于使自己通过交易获得本属于权利人的利益，而对于无权处分人无处分权不加理会，双方通过默示主观上达成了恶意串通，客观上损害了他人的利益。根据《合同法》第五十二条第（二）项之所以规定“恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益，合同无效”,是因为法律只保护合法的合同关系，对内容或目的违法的合同关系，一概否定其效力。如果对此种主观具有恶意的相对人的利益加以保护的话，势必会破坏诚实信用和公平原则，造成市场交易秩序的混乱。在这种场合，权利人可以基于所有物返还请求权请求相对人返还财产，也可以依侵权行为的规定请求无权处分人赔偿损失。（3）正确全面完整理解依法签订前期物业服务合同不能只见树木不见森林。国务院制定的《物业管理条例》是一个体系文件，对有关条文的理解应该结合上下文进行系统解释，不能断章取义。国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十五条是与确定前期物业服务合同密切关联的前后三个条款，法院在理解前期物业服务合同的签订是否合法时，不能仅看见国务院《物业管理条例》第二十一条，而对国务院《物业管理条例》第二十四条和第二十五条视而不见。本案前期物业服务合同未依国务院《物业管理条例》第二十四条规定采取招标方式选定，该前期物业服务合同的签订同样属于非依法签订，对卢武忠不具有约束力。国务院《物业管理条例》第二十四条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。本案合嘉源公司均无法证明第三人源昌房地产公司其通过依法招标方式签订前期物业服务合同，也无法证明源昌房地产公司经选聘所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同。虽然国务院《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”但国务院《物业管理条例》第二十五条又规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”前期物业服务合同的签订既要满足第二十一条规定，也要满足第二十四条和第二十五条的规定，才可能认定为依法签订。道理很简单，《物业管理条例》第二十五条又规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，如果在签订《商品房买卖合同》之前，建设单位未选聘物业服务企业并签订书面的前期物业服务合同，那么其后签订的《商品房买卖合同》如何包含前期物业服务合同约定的内容？《物业管理条例》第二十五条本身就包含了前期物业服务合同应当在签订商品房买卖合同之前签订的前提。本案的前期物业服务合同虽满足国务院《物业管理条例》第二十一条规定，但未同时满足国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十五条规定，故不能仅依据国务院《物业管理条例》第二十一条规定认定其系依法签订。仅凭《商品房买卖合同》（签订日期为2007年4月21日）和《前期物业服务合同》（表面签订日期2008年6月12日）就能够证明，合嘉源公司签订的该《前期物业服务合同》违反国务院《物业管理条例》第二十五条规定，属于非依法签订，对卢武忠不具有约束力。因此，不管是从法律层面《物权法》、《合同法》规定，还是从行政法规的《物业管理条例》规定来看，建设单位（本案源昌房地产公司）均未依法与物业服务企业（本案被告）签订的前期物业服务合同，故上述二份前期物业服务合同及补充协议对全体业主（含本案被告）没有约束力。厦门市中级人民法院已作出的（2019）闽02民终197号民事判决书，只看见了《物业管理条例》第二十一条这个树木，却对其后的《物业管理条例》第二十四条、第二十五条，《合同法》第五十二条，《物权法》第七十条、第七十二条、第七十六条等法律、行政法规的森林视而不见，且不说地方性法规、地方政府规章、部门规章视而不见，难道在厦门市中级人民法院眼里只有《物业管理条例》第二十一条才是法吗？其他的法律、行政法规、地方性法规、地方政府规章、部门规章都不是法吗？签订前期物业服务合同时都可以不遵守吗？（二）厦门市中级人民法院作出的（2019）闽02民终197号民事判决书仅仅是驳回合嘉源公司诉讼请求（驳回合嘉源公司确认前期物业服务合同无效请求），并没有以判决形式确认合嘉源公司与第三人源昌房地产公司签订的前期物业服务合同有效，其实（2019）闽02民终197号民事判决书不管从事实分析和释法明理方面都不能让人口服心服。我们坚信（2019）闽02民终197号民事判决书就是错误的判决，我们会穷尽应有的法律途径追求公平正义，乌云蔽日毕竟一时，阳光总在风雨后，我们坚信“拨云见日”这一天迟早会到来。（三）即便根据厦门市中级人民法院作出的（2019）闽02民终197号民事判决书理解为合嘉源公司与第三人源昌房地产公司签订的前期物业服务合同有效，那么效力也仅及于合嘉源公司与第三人源昌房地产公司。（四）即便法院认为根据厦门市中级人民法院作出的（2019）闽02民终197号民事判决书可以理解为合嘉源公司与第三人源昌房地产公司签订的前期物业服务合同有效，其效力及于卢武忠，但是否能够收取物业服务费和公维金，还要看合嘉源公司是否履行了相应的行政审批手续或备案手续。厦门市中级人民法院作出的（2019）闽02民终197号民事判书并没有对厦门市物价局的具体行政行为作出否定性评价，也认为厦门市物价对物业服务收费有权进行管理，那么即使前期物业服务合同被错误认定有效，还要满足物业服务收费依法审批或备案。但是，本案合嘉源公司在2009年6月19日以后至2010年1月17日，合嘉源公司一直没有取得源昌豪庭(二期）的新的备案文件。2010年1月18日厦门市源昌物业服务有限公司通过欺骗方式报送物业服务收费标准骗取厦价房[2010]13号文，厦门市物价局接业主投诉后以厦价房[2010]127号文，责令厦门市源昌物业服务有限公司改正，严格按照规定再征求业主意见，重新备案。但截止合嘉源公司2018年3月31日退出源昌豪庭（二期），合嘉源公司都未取得新的源昌豪庭（二期）的物业服务收费备案文件。因合嘉源公司屡次冒充源昌豪庭业主签名侵害业主利益，源昌豪庭（二期）业主怕再次上当受骗，合嘉源公司进行物业服务收费备案因无法满足征求业主意见符合“两过半”要求，没有取得源昌豪庭（二期）的物业服务收费备案文件，无权向卢武忠收取物业服务费和公维金。一计不成，合嘉源公司在2011年11月前后签订了《前期物业服务合同》（但将日期倒签到2008年6月12日），并通过虚假诉讼方式和仲裁方式，通过非法手段逼业主缴交了物业费和公维金，但是，纸岂能包得住火，事情终究要大白于天下的。（五）即使一审法院认为合嘉源公司仅依据《前期物业服务合同》就可以向卢武忠收取物业服务费和公维金，合嘉源公司起诉卢武忠超过诉讼时效的部分也丧失胜诉权，该部分应予驳回。（六）公维金的所有权属于全体业主，合嘉源公司已退出讼争小区，无源昌豪庭（二期）业主委员会授权无权向卢武忠追讨公维金。合嘉源公司不仅不能向卢武忠追讨公维金，还要将已经收的公维金归还给源昌豪庭（二期）业主委员。因此，合嘉源公司追讨公维金的诉讼请求应当全部予以驳回，与诉讼时效无关。三、本案认定《前期物业服务合同》（表面签订日期2008年6月12日）《前期物业服务合同》（2015年6月23日签订）及《补充协议》（2015年11月1日签订）有效违反生活常识，为生活常理所不容。按照合嘉源公司的逻辑和厦门市中级人民法院（2019）闽02民终197号民事判决书的逻辑，无权处分人源昌房地产公司与合嘉源公司在源昌豪庭小区业委会成立前的任何时候可以随意签订《前期物业服务合同》，如果其约定物业服务费为100元/月•㎡，那么，作为第三人的业主也要照单全交吗？如果源昌房地产公司与合嘉源公司在业委会成立前的任何时候随意重新签订《前期物业服务合同》并约定物业服务费为10000元/月•㎡，业主也要照单全交吗？那么，100平方米的讼争房屋每月岂不要交100万元物业费吗？如果认为厦门市中级人民法院（2019）闽02民终197号民事判决书驳回另案诉讼业主确认前期物业服务合同无效，就是确认上述前期物业服务合同及其补充协议有效，其结果不是很荒唐吗？这显然违背生活常识，为生活常理所不容。逻辑不通的判决是站不住脚的。综上所述，合嘉源公司以前期物业服务合同为依据提出的诉讼请求没有事实和法律依据，且合嘉源公司合同的相对方为第三人源昌房地产公司，根据合同相对性应向第三人主张，法院应当驳回合嘉源公司起诉，至少应驳回合嘉源公司诉讼请求。四、合嘉源公司诉求按日千分之三计算违约金，合同第25条约定应按千分之三的标准向乙方收取违约金，没有说日千分之三。合嘉源公司计算违约金标准是乱算的。 卢武忠向本院提出反诉请求：1.合嘉源公司赔偿卢武忠财产损失1500元；2.合嘉源公司向卢武忠退还已收取的2008年7月至2009年6月期间的物业服务费2376元、公维金356元及利息836元（以2732元为基数，按中国人民银行同期贷款利率6.8%从2008年7月1日起计至实际付款日止）；3.合嘉源公司退赔卢武忠入住时收取的装修押金2000元及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率6.8%从2008年7月1日起计至实际付款日止）；4.合嘉源公司向卢武忠加倍返还已收取的物业服务费2376元、公维金356元；5.合嘉源公司向卢武忠赔偿占用公共部位及经营公共部位的损失10000元（架空层、其他公共部分的收益）；6.合嘉源公司向卢武忠支付违法违约收取物业服务费用的违约金（按日0.3%标准支付违约金，从2009年6月19日起分段计算至实际支付日）；7.合嘉源公司向卢武忠支付未达到物业服务质量的违约金5000元；8.合嘉源公司承担因其恶意兴诉而导致卢武忠支付的实际费用（包括但不限于本反诉律师费、调查取证费等费用）；9.本案诉讼费用由合嘉源公司承担。庭审过程中，卢武忠向本院申请撤回第八项诉求。事实和理由：卢武忠于2008年7月交房至今，因卢武忠与源昌房地产公司签订的《商品房买卖合同》并未包含《前期物业服务合同》约定内容，且卢武忠现获知合嘉源公司违反法律法规规定和物价局的文件规定向卢武忠收取了2008年7月至2009年6月的物业费和公维金，该违法收取的费用应当予以返还卢武忠，并应按中国人民银行同期贷款利率从2008年7月1日起支付至实际付款日止的相应利息。且依据合嘉源公司提供的2008年6月12日签订的《前期物业服务合同》第二十六条规定，合嘉源公司应当双倍返还违法收取的物业服务费和公维金。卢武忠于2014年7月16日晚上回到家中，发现住宅被窃贼爬窗入室盗走现金1500余元，当时卢武忠立即通知源昌物业保安，因源昌物业服务公司（现由合嘉源公司吸收合并）管理不善，导致卢武忠财产损失，有邻居可以证明。因源昌物业公司没有进行外来人员出入登记管理，且小区监控系统和电梯监控设备设施存在问题，没有及时采集录入有关窃贼信息，导致无法将窃贼缉拿归案，卢武忠所受以上损失，系源昌物业公司管理严重问题造成，其应赔偿卢武忠损失。合嘉源公司霸占着本小区的物业管理权，却不履行物业管理职责，任由开发商在煤气管道未经验收前违规交房，不制止开发商也不提醒业主，导致包括康乐里10号的01户型的201-301-401-501-601-701-801-901在内的业主和其他许多户型的业主至今没有通煤气，给相关业主生活带来很大不便，不仅增加了相关业主的生活成本，至少也是违约行为。合嘉源公司拒不退还卢武忠装修押金的行为是对卢武忠资金的占用，应按中国人民银行同期贷款利率支付利息。合嘉源公司在源昌豪庭（一期）和（二期）管理混乱，导致许多业主因窃贼入室盗窃而遭受损失，应赔偿业主损失。 合嘉源公司辩称，1.卢武忠所主张的被盗损失1500元没有事实及法律依据。被盗仅为卢武忠单方陈述，所谓损失也未提交任何证据予以佐证，同时卢武忠未提交任何证据证明系合嘉源公司管理问题导致被盗，且其诉求也已过诉讼时效。2.物业费收费系依据《前期物业服务合同》之约定，合嘉源公司在服务小区期间，即使收取卢武忠相应费用，也无需退还及加倍赔偿，及支付6000元违约金。首先，2008年6月12日签订的《前期物业服务合同》（下称“2008年前期物业合同”）以及2015年6月13日签订的《前期物业服务合同》（下称“2015年前期物业合同”）的法律效力已为（2019）闽02民终197号案件生效判决所确认，对卢武忠在内的全体业主具有约束力，卢武忠应依合同约定交纳相应期间之物业服务费用。其次，不论2008年前期物业合同及2015年前期物业合同效力如何，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，讼争小区自2008年6月15日起即由源昌物业服务公司及厦门新凯宾物业服务有限公司先后提供物业服务，卢武忠作为业主也实际享受了物业服务带来的利益，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，2018年4月1日合嘉源公司业已退出源昌豪庭二期小区，交纳相应物业服务费既是卢武忠的合同义务，也是法定义务。退一步说，卢武忠仅交纳了2008年7月一个月的管理费，此后未再交纳任何费用，2009年4月项目取得竣工备案证明后，卢武忠也未交纳过任何费用，该费用即使需要退还，也已抵扣2009年4月期间的费用。3.合嘉源公司未收取卢武忠相应装修押金，不存在退赔之说。4.公共部位经营收益应当由业委会作为主体来起诉，且卢武忠未提交相应证据证明公共部分的收益已经分配。5.卢武忠没有证据证明其受到的损失具有合同和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的合并协议、合并公告、准予注销登记通知书、厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的批复[厦价房（2008）90号]、土地房屋登记卡、厦建公开[2017]-075-8政府信息公开告知书、厦民[2018]第13号-公告政府信息公开告知书、公司变更登记审核表、准许变更登记通知书、法人经营执照、（2019）闽02民终197号民事判决书，《被告证据目录》、物业管理资质证书及厦建房[2009]72号文、商品房买卖合同、报警回执、（2015）湖执审字第40号行政裁定书、责令限期改正通知书、厦价房[2009]33号文，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.合嘉源公司提供2008年6月12日的《前期物业服务合同》及2015年6月23日的《前期物业服务合同》，主张厦门源昌房地产开发有限公司与厦门市源昌物业服务有限公司、厦门新凯宾物业服务有限公司签订合同，约定厦门市源昌物业服务有限公司（厦门新凯宾物业公司服务有限公司）为源昌豪庭提供物业服务并约定了双方其他权利义务。卢武忠对两份合同的真实性不予确认，并申请对两份合同的签订时间、笔迹形成时间司法鉴定，本院分析认为合嘉源公司持有合同原件故对该两份合同的真实性予以确认，2008年6月15日至2018年4月1日源昌豪庭是由合嘉源公司提供物业管理服务，源昌房地产开发有限公司与厦门市源昌物业服务有限公司（厦门新凯宾物业公司服务有限公司）在合同中约定了合同生效时间，故合同签订的时间不影响合同效力，若实际签订时间与落款时间不一致，可视为双方对签订之前权利义务的追认。对卢武忠申请对合同签订时间、笔迹形成进行鉴定，本院不予准许。2.合嘉源公司提交《关于源昌豪庭小区物业服务相关事项的说明》，卢武忠对该证据三性均不予确认，本院认为合嘉源公司持有该证据原件，故对该证据真实性予以确认，虽该证据形式存在瑕疵，不影响对内容的认定。3.合嘉源公司未提交入住合约原件，卢武忠对其真实性不予确认，本院对入住合约真实性亦无法确认。4.合嘉源公司未提交整改通知单、挂号信、维修更新改造方案、照片等证据原件，卢武忠不确认上述证据的真实性情况下，但上述证据与《关于源昌豪庭小区物业服务相关事项的说明》可以相互印证，足以证明合嘉源公司为源昌豪庭小区提供了物业管理服务。5.EMS邮寄单及邮件投递情况查询，卢武忠对该证据三性均不予确认，本院分析认为合嘉源公司持有原件，且邮寄单与查询情况可以互相印证，足以证明2014年11月22日合嘉源公司向卢武忠邮寄送达了催讨2009年5月至2014年9月物业管理费的律师函，并由卢武忠本人签收。6.卢武忠提交的《发票》，合嘉源公司确认真实性，但不确认关联性，本院分析认为该发票载明户主为24号楼2梯504室，并非卢武忠名下的房产，与本案无关。7.卢武忠提交的业主联合签名，合嘉源公司对表面真实性无异议，本院分析认为无法核实是否是业主签名，也无法核实签名人员是不是业主，故对该证据本院不予采信。8.卢武忠提交的照片、光盘，合嘉源公司均不确认真实性，本院分析认为在没有相反证据证明上述照片、光盘系伪造情况下，可以采信照片、光盘的记录情况，打印的照片和光盘载明的照片可以作为认定案件事实的依据。9.卢武忠提交的厦门市物价局厦价房（2010）127号函及厦价房（2008）31号文均是行政机关发布的文件，真实性可予以确认。10.卢武忠提交的缴费通知书并非本案房产的缴费通知书，与本案没有关联。11.卢武忠提交的欠费清单，合嘉源公司对真实性予以确认，本院分析认为该证据可以证明合嘉源公司向卢武忠催讨过2009年7月1日之后欠付的款项，不能证明卢武忠已经缴交了2009年7月1日之前的所有费用。结合双方当事人的陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下： 厦门市源昌物业服务有限公司与厦门源昌房地产开发公司于2008年6月12日签订《前期物业合同》，约定由厦门市源昌物业服务有限公司为源昌豪庭（兴隆路1-87#，康乐里1-12#）提供物业管理服务，还约定如下事项：合同期限自2008年6月15日起至业主委员会成立止；物业内容包含物业共用部位的维修、养护、管理，共用设备的维修管理，共用部位的清洁卫生以及垃圾收集清运等；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳，高层住宅每月2元/平方米；物业管理费按季缴纳；业主如不能按时足额缴纳物业管理费用，应按日0.3%的标准向物业公司支付违约金。2015年6月20日，厦门新凯宾物业服务有限与厦门市源昌物业服务有限责任公司合并，由厦门新凯宾物业服务有限公司吸收厦门市源昌物业服务有限公司。2015年6月23日，厦门源昌房地产开发有限公司与厦门新凯宾物业服务有限公司签订了《前期物业合同》，由厦门新凯宾物业服务有限公司为源昌豪庭提供物业管理服务；合同期限自2015年7月1日起至业委会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时；物业费的收费标准为按建筑面积每月1.6元/平方米；业主应于每季度第一个5日前缴纳物业服务费，如有欠费，按欠费额的千分之三按日支付违约金；公共水电费等其他费用按实际发生费用由业主按建筑面积公摊，并按季向物业公司预交，住宅标准层单层按建筑面积0.3元/月/平方米缴纳公维金。2019年4月13日，厦门新凯宾物业服务有限公司的名称变更为厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司。 2008年6月19日，厦门市物价局作出厦价房[2008]90号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的批复》，批复内容为：源昌豪庭住宅（带电梯）物业费每月每平方米2.00元，住宅（电梯、挑高）物业费每月每平方米2.5元，室内固定停车管理费每辆每月收费80元，房屋公共维修金住宅（带电梯）每月每平方米0.3元、地下车位每月每车位5元，以上批复执行时间自取得“工程竣工验收备案证明书”之日起至2009年6月18日止，到期重新申报核定。 2009年3月26日，厦门市物价局作出厦价房（2009）33号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目有关事项的通知》，规定：鉴于源昌豪庭至2009年3月26日未通过验收，现就物业服务收费再明确如下：一、在未取得“工程竣工验收备案证明书”之前源昌物业公司不得向业主收取物业服务费；二、厦价房（2008）90号文到期后，按照（2008）153号《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》的有关规定执行。 2009年4月22日，源昌豪庭（1-24#楼、3A#楼）取得建设工程竣工验收备案证明书。 2010年1月20日，厦门市物价局作出厦价房（2010）13号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目有关事项的通知》，规定：物业服务费住宅1.6元/平方米/月，挑高住宅2.5元/平方米/月，其他收费属于政府指导价仍按厦价房（2008）90号文件规定的标准执行。 卢武忠于2007年4月21日购买源昌豪庭二期23＃楼1梯6层03单元的房产，房屋性质为住宅，该房屋坐落于厦门市湖里区，建筑面积99.64平方米。2008年7月卢武忠实际接收了讼争房产。 厦门市湖里区湖里街道康乐社区居委会于2018年3月13日出具一份《关于源昌豪庭小区物业服务相关事项的说明》，确认源昌豪庭小区自2008年6月15日至2015年6月30日由源昌物业服务公司提供物业服务，2015年7月1日至2018年3月31日由厦门新凯宾物业服务有限公司提供物业服务。 源昌物业服务公司于2014年11月21日向卢武忠邮寄一份“立即支付尚欠源昌豪庭2009年5月-2014年9月的物业管理费共计13119.6元的律师函”，卢武忠于2014年11月22日签收。 卢武忠等作为原告于2018年6月21日向厦门市思明区人民法院起诉请求确认本案讼争《前期物业服务合同》无效，该院于2018年9月28日作出一审判决，驳回卢武忠等原告的诉求。卢武忠等原告不服思明区人民法院的判决，提起上诉。厦门市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）闽02民终197号判决，维持了一审判决。 2017年3月2日，厦门市公安消防支队湖里大队向当时名为厦门新凯宾物业服务有限公司的合嘉源公司发出责令限期改正通知书，责令该公司对消防安全违法行为进行违法改正。 庭审过程中，合嘉源公司确认其向卢武忠收取了2008年7月当月的物业管理费，但主张其已经用于抵扣2009年7月之前的物业费。卢武忠向本院申请调取其已缴交的2008年7月至2009年期间的物业费、公维金、装修押金发票，并向本院申请中止审理本案。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案讼争的《前期物业合同》已经生效的（2019）闽02民终197号民事判决书确认合法有效，故《前期物业合同》对全体业主有约束力。卢武忠关于前期物业服务合同无效的所有抗辩，均与生效判决的认定相违背，本院不予采信。人民法院审理民事案件，依照法律规定实行两审终审制，故卢武忠以其对（2019）闽02民终197号民事判决提出再审申请为由，向本院申请中止审理本案，没有依据，本院不予准许。合嘉源公司为源昌豪庭小区提供了物业管理服务，卢武忠应按合同约定缴纳物业管理费和公维金。按前期物业服务合同及厦门市物价局相关文件，卢武忠需按照1.6元/月/平方米的标准缴纳物业服务费、按0.3元/月/平方米的标准缴纳物业管理费和公维金。卢武忠辩称合嘉源公司的收费标准未经物价局的备案不能收取物业服务费和公维金，与合同约定不符且没有法律依据，本院不予采纳。卢武忠抗辩合嘉源公司起诉超过诉讼时效的部分丧失胜诉权，本院分析如下：合嘉源公司于2014年11月21日向卢武忠催缴2009年5月至2014年9月的物业费，其中2012年11月22日之前的物业费已超过二年的诉讼时效，2012年11月22日至2014年9月的物业费诉讼时效中断，可重新计算至2016年11月21日，合嘉源公司直至2017年5月18日才提起诉讼，合嘉源公司主张该期间的物业费亦超过了诉讼时效；合嘉源公司在2017年5月18日起诉，2015年5月18日之后的物业费诉讼时效中断，合嘉源公司主张2014年10月至2015年5月18日的物业费亦超过了诉讼时效；合嘉源公司关于物业费的诉求中仅有2015年5月18日至2018年3月31日期间的物业费未超过诉讼时效，故合嘉源公司主张卢武忠缴交2009年7月1日至2018年3月31日期间的物业服务费16739.52元，本院予以部分支持，即卢武忠应向合嘉源公司支付2015年5月18日至2018年3月31日期间（2年10个月13天合计34.43个月）的物业费5488.97元（1.6元/月/平方米×99.64平方米×34.43个月）。房屋公共维修金系房屋共用部位、共用设备维修费用的基本金，卢武忠未缴纳公维金可能损害其他业主的共同利益，故公维金不适用诉讼时效的规定，合嘉源公司主张卢武忠支付其提供物业服务期间即2009年7月1日至2018年3月31日的公维金3138.66元（0.3元/月/平方米×99.64平方米×105个月），有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金，诉讼中卢武忠针对合嘉源物业在物业管理服务中所存在的问题提交照片、光盘等证据，结合门市公安消防支队湖里大队向当时名为厦门新凯宾物业服务有限公司的合嘉源公司发出的责令限期改正通知书，表明合嘉源公司在物业管理服务方面存在管理不到位等有待完善的地方，故卢武忠逾期支付物业服务相关费用的行为不宜认定为违约，对合嘉源公司主张卢武忠支付滞纳金的诉求，本院不予支持。卢武忠主张合嘉源公司赔偿财产损失1500元，缺乏证据支持，本院不予支持。卢武忠主张合嘉源公司向其收取2008年7月至2009年6月的物业服务费、公维金，但未提供相应的缴费票据，对其主张本院不予采信。卢武忠向本院申请调取其已经实际缴交上述费用的发票，对此本院分析认为主张履行一方有责任提供证据；其次如果卢武忠实际缴交上述费用，其本人应持有缴纳发票，这些票据不属于其本人无法获取的证据，故对卢武忠的该项申请，本院不予准许。庭审中，合嘉源公司自认卢武忠仅交纳2008年7月的物业费用，故本院认定合嘉源公司已向卢武忠收取2008年7月的物业费。另讼争小区建设工程竣工验收备案证明书于2009年4月22日取得，根据厦价房（2009）33号文的规定，讼争小区2009年4月22日前的物业费不应由业主承担，故合嘉源公司应向卢武忠退还已收取的2008年7月的物业服务费199.28元（2元/月/平方米×99.64平方米=199.28元）及利息（以199.28元为基数，按照中国银行同期同类贷款利率，自2008年7月1日计至实际清偿之日止）。卢武忠要求返还房屋公维金部分的相关诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。卢武忠主张合嘉源公司退赔装修押金及利息，但未提交其缴交装修押金的相应证据予以证明，故本院不予支持。卢武忠主张合嘉源公司加倍返还已收取的物业费和公维金，没有事实和法律依据，本院不予支持。卢武忠主张合嘉源公司赔偿占用公共部位及经营的公共部分损失，因公共部位经营收益归全体业主共同所有，应由业委会作为主体起诉，卢武忠亦未提交证据证明公共部位的收益已经分配，故卢武忠的上述主张于法无据，本院不予支持。卢武忠主张合嘉源公司支付违法违约收取物业费和未达到物业服务质量的违约金，亦没有事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 一、卢武忠于本判决生效之日起十日内向厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司支付2015年5月18日至2018年3月31日期间的物业费5488.97元、2009年7月1日至2018年3月31日的房屋公共维修金3138.66元，合计8267.63元； 二、厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内向卢武忠退还2008年7月的物业服务费199.28元及利息（以199.28元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2008年7月1日计至实际清偿之日止）； 三、驳回厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司的其他本诉诉讼请求； 四、驳回卢武忠的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费422元，由厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司负担372元，卢武忠负担50元；反诉案件受理费592元，由厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司负担50元，卢武忠负担542元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  陈惠清 人民陪审员  周水成 人民陪审员  左言雷 二〇一九年七月二十五日 法官助理林丽玉 书记员陈凌野 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。