河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1202民初1138号原告：三门峡市大中海小区业主委员会,住所地：三门峡大中海小区3号楼1717室。负责人：朱小平，系该委员会主任。委托诉讼代理人：孙忠泽，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡中海房地产开发有限公司，住所地：三门峡市六峰北路上村658号。法定代表人：范宝堂，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张燕，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张如冰，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。原告三门峡市大中海小区业主委员会（以下简称大中海业委会）与被告三门峡中海房地产开发有限公司（以下简称中海房地产公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大中海业委会的委托诉讼代理人孙忠泽，被告中海房地产公司的委托诉讼代理人张燕、张如冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大中海业委会向本院提出诉讼请求：1.为原告配置30平米办公用房（价值约12万元）；2.支付原告之前租房办公费用18000元；3、被告承担本案诉讼及其他费用。事实与理由：原告2014年11月30日依法成立。依据《河南省物业管理条例实施细则》第11条等的规定，被告应为原告配置不少于20平米的办公用房，原告成立后多次找被告协商，均未解决，原告一直租房办公。为了维护原告的合法权益，使原告能够更好的为广大业主服务，原告依法起诉，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告中海房地产公司辩称,1.本案原告主体不合法，原告并不是依法成立的组织机构，被告未参与过业主大会筹备组，也未参与业委会的选举工作。原告仅向当地街道办事处进行了备案，并未向房地产行政主管部门进行备案。2.本案被告不适格，被告无需给原告配备办公用房。依据《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。并未要求建设单位给业委会配置管理用房。因《物业管理条例》属于行政法规，而《河南省物业管理条例》属于地方性法规，按照法律位阶原则，当行政法规和地方性法规起冲突时，应当以行政法规为准。故本案原告无权起诉被告。3.被告给物业公司配备了足够的办公用房，物业公司给原告配备有办公用房，但原告并未使用。本院经审理认定事实如下：被告中海房地产公司系原告大中海业委会所在的大中海小区的开发企业。2010年5月6日，被告中海房地产公司取得三门峡市规划和城市管理综合执法局（以下简称三门峡规划局）建字第三规管2010-06号《建设工程规划许可证》，该证载明：建设单位为中海房地产公司，建设项目名称为大中海商业文化广场，建设位置为六峰路东、和平路南，建设规模为总建筑面积200481.40平方米。上述房产竣工后，被告中海房地产公司随即交付房屋，通知大中海小区业主交付了房屋。大中海业委会递交证据：1.湖滨街道办事处市场社区居民委员会于2014年12月8日出具的证明1份，主要内容为：“兹证明，市场社区大中海小区，业务大会选举业主委员会，选举过程在市场社区代表和社区民警代表的监督下，于2014年11月30日下午2点30由全体业务选举产生，已在我社区居委会备案，其程序符合《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定”。证实其依法选举成立并已备案，程序合法。2.三门峡市湖滨区房地产管理局物业管理办公室于2014年12月15日出具证明1份，主要内容为：三门峡市公安局：根据“三门峡市大中海小区业主大会和业主委员会”的申请，符合国家住房和城乡建设部印发的《业主大会和业主委员会指导规则》程序，现已到三门峡市湖滨区房地产管理局备案。依据规定需申请刻制“三门峡市大中海小区业主大会”和“大中海业委会”二枚印章。证实其已到区房管局备案，申请公安机关刻印章二枚。大中海业委会据此证据证明其设立的合法性与真实性。被告递交证据:1.三门峡中海家园物业服务有限公司于2019年6月14日出具的《物业管理用房移交证明》1份，内容为：“中海房地产公司已将物业用房交由我公司使用，我公司也将隔断出来的约为20平方米交付给大中海小区管理委员会使用”，2.二层业委会1:150的平面图1份，显示二层办公区内用玻璃隔断出业委会办公区。经本院调查核实，中海房地产公司为大中海业委会隔断出1间办公室，格局同二层业委会平面图。其工作人员张青称，该办公室交付后，大中海业委会对房屋面积、格局及配置不满意，不接收使用。中海房地产公司又在地下停车库位置给大中海业委会另辟一块面积约为50平方米的办公区域，现已经投入使用。大中海业委会不予认可，称该地下车库办公室系地下停车场承包商的办公室，并非业委会办公室。原告提交：原告（乙方承租方）与**（甲方出租方）签订的个人房屋租赁合同1份，该合同主要内容为：甲方将自有的坐落在三门峡市湖滨区大中海小区3栋1823号的房屋出租给乙方使用，租赁期共12个月，甲方从2015年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年4月1日收回；租金每月1500元。证实其成立后2015年4月1日至2016年4月1日租房办公费用18000元。中海房地产公司对此有异议，认为该证据不能证实合同履行情况。大中海业委会未提交《建设用地规划许可证》及许可证附图和《放(验)线回单》对建筑物的定点规划，以确定三门峡市规划局对物业用房的规划。本院认为，建设单位应配套修建相应的业主自治监督和物业管理用房，归业主共同所有，业主委员会作为业主大会的常设机构，处理物业小区的日常事务，需要一个固定场所。《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。2001年5月1日起开始实行的《河南省物业管理条例》（已经于2018年1月1日废止）第四十一条规定，物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。业主提供物业管理用房应当在合同中明确约定。2018年1月1日起开始实行的《河南省物业管理条例》中第十一条之规定，物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权归全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押、未经业主大会同意不得改变用途。业主委员会用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米。新建的物业，建设单位应当按照物业管理区域总面积一定比例配置物业管理用房，并符合下列要求：（一）两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米；超过两万平方米至二十万平方米部分，按照千分之四的比例配置；超过二十万平方米至三十万平方米以上部分，按照千分之二的比例配置；（二）应当相对集中，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水电等计量装置。《物业管理条例》及《河南省物业管理条例》（2001年5月1日）均未对建设单位应该提供什么标准的物业管理用房予以规定。《河南省物业管理条例》（2018年1月1日）第十一条中关于办公条件的规定明确是适用于新建的物业，不应适用于在此条例出台前已经竣工投入使用的物业。被告中海房地产公司作为建设单位配备了相应的物业管理用房，且该物业管理用房中确实隔断了固定的业委会办公场所。据此，可以认定被告中海房地产公司配置物业管理用房，已经履行了法定义务。原告大中海业委会要求被告中海房地产公司为原告配置价值12万元的30平米办公用房，于法无据，本院不予支持。关于要求原告主张赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告三门峡市大中海小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费3060元，由原告三门峡市大中海小区业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  马军亚人民陪审员  张 吉人民陪审员  李朝阳二〇一九年七月二十六日书 记 员  吕 蓉