湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘07民初9号 原告：常德市水星楼商业经营管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处人民中路水星楼淘宝城5楼。 诉讼代表人：李安云，常德市水星楼商业经营管理有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：林江，男，该公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：简丹，女，该公司管理人工作人员。 被告：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦。 法定代表人：王填，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈雅，湖南湘牵律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邹铁良，湖南湘剑律师事务所执业律师。 原告常德市水星楼商业经营管理有限公司(以下简称水星楼商业公司)与被告步步高商业连锁股份有限公司(以下简称步步高公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水星楼商业公司委托诉讼代理人林江、简丹，被告步步高公司委托诉讼代理人陈雅、邹铁良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 水星楼商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令步步高公司向水星楼商业公司支付违约金5000000元；2.判令步步高公司承担本案诉讼费。事实与理由：常德市中级人民法院根据水星楼商业公司的申请，于2018年7月5日裁定受理了水星楼商业公司的破产清算申请。7月10日指定湖南鼎诺清算服务有限公司为管理人，并于9月22日宣布水星楼商业公司破产。2018年7月23日，步步高公司致函管理人，要求管理人对其与水星楼商业公司双方均未履行完毕的《租赁合同》是否继续履行作出答复。8月2日，管理人向步步高公司发出《继续履行合同通知书》。8月16日，步步高公司回函要求管理人提供担保。8月20日，管理人复函以债务人自有产权房屋收取的全部租金提供担保。之后，就担保是否有效问题，步步高公司与管理人多次函件往来。步步高公司未与管理人协商，现已撤离合同约定的经营场所，应视为步步高公司违约。按照合同约定，步步高公司应向水星楼商业公司交纳5000000元的违约金。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第二款的规定：“管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”管理人认为，管理人根据步步高公司要求按照破产法的规定提供了担保，步步高公司依法应当继续履行合同。步步高公司的经营，可能因水星楼商业公司进入破产程序而受到一定的不利影响，但不能因此而不继续履行合同，进而否认管理人的担保而毁约撤场。步步高公司的擅自撤场行为，属于违约，应向水星楼商业公司承担缴纳5000000元违约金的违约责任。 步步高公司辩称，1.《中华人民共和国企业破产法》第十八条第二款规定，管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。因水星楼商业公司未依法提供担保，步步高公司与水星楼商业公司签订的《租赁合同》依法解除，步步高公司不应承担违约责任。2.水星楼商业公司未依法向步步高公司提供担保导致双方租赁合同解除，水星楼商业公司依法应承担违约责任。因水星楼商业公司被法院裁定进行破产清算，已经丧失履行合同的能力，严重损害步步高公司的合法权益，且水星楼商业公司出租给步步高公司的租赁物在合同签订时已设定担保，抵押权人已向法院主张行使抵押权，水星楼商业公司与步步高公司签订的租赁合同面临无法履行的现实危险。管理人在未提供任何有效担保的情形下要求步步高公司继续履行租期还有十余年的租赁合同，与法相悖。由此导致租赁合同解除，水星楼商业公司依法应当承担违约责任。另，步步高公司在庭审中提出，如果法庭认为步步高公司存在违约，则应当将违约金核减至与实际损失相当。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对水星楼商业公司提交的证据1至证据6、步步高公司提交的证据2至证据4本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：对水星楼公司提交的证据7(八份往来函件)，拟证明提供了有效的担保。步步高公司提交的证据1(往来函件)，拟证明管理人未依法提供有效担保；双方均对对方提交的证据的关联性提出异议，认可真实性、合法性。本院认为，双方提交的同一的证据材料，该证据能反映本案案件事实，故对其真实性予以认可。 本院查明，水星楼商业公司与步步高公司于2015年5月26日签订《租赁合同》，合同约定水星楼商业公司将位于湖南省常德市武陵区人民中路“水星楼商业广场”一楼及负一楼共计面积8944.8平方米区域出租给步步高公司，约定租赁期限自2015年7月20日起至2030年7月19日止，共计15年，整体租赁费用给付标准为人民币25元/月/平方米。租赁费用按租赁季度支付(租金223620元/月，670860元/季)。《租赁合同》另载明步步高公司出现《租赁合同》第十一条第二款(乙方单方面提前终止合同)的情形时，水星楼商业公司有权解除租赁合同，步步高公司应向水星楼商业公司支付违约金人民币5000000元。违约金不足以弥补甲方损失，乙方还应赔偿甲方的全部损失。2015年9月7日双方办理了房屋租赁登记证。 2018年6月5日，水星楼商业公司以不能清偿到期债务、资产不足以清偿全部债务，且公司明显缺乏清偿能力为由向本院申请破产清算，7月5日，本院作出(2018)湘07破申4号民事裁定书，裁定受理水星楼商业公司破产申请。7月10日，指定湖南鼎诺清算服务有限公司担任水星楼商业公司管理人。 2018年7月23日，步步高公司向水星楼商业公司管理人发出《函告》，请求其根据法律规定，决定是否继续履行双方未到期的租赁合同。8月2日，水星楼商业公司向步步高公司发出《继续履行合同通知书》决定继续履行双方未到期租赁合同。8月16日，步步高公司向水星楼商业公司发出《回函》，要求水星楼商业公司根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定提供不少于价值8000000元的财产担保以保证《租赁合同》的全面履行。8月20日，水星楼商业公司向步步高公司发出《关于对继续履行合同提供担保的函》决定以水星楼商业公司自有产权房屋收取的全部租金提供担保。9月26日，步步高公司向水星楼商业公司发出《函告》因其未提供法律规定的有效担保，步步高公司与水星楼商业公司的《租赁合同》解除，步步高公司将于10月25日前将租赁场地移交给水星楼商业公司。9月30日，水星楼商业公司向步步高公司发出《复函》，认为水星楼商业公司以自有产权房屋收取的全部租金作为担保符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，而步步高公司在事先未对管理人提供的担保函提出任何异议且未与管理人进行任何磋商的情况下擅自撤离租赁场地，应视为步步高公司擅自单方面提前终止合同，应按照《租赁合同》的约定承担相应的违约责任。10月8日，步步高公司向水星楼商业公司发出《回函》，认为步步高公司与水星楼商业公司于2015年5月26日签订的《租赁合同》已于2018年9月26日解除，请水星楼商业公司于10月25日按租赁场地实际状态配合接收租赁场地。10月9日，水星楼商业公司向步步高公司发出《复函》，认为步步高公司在未经任何磋商的情况下，擅自离场，视为撕毁合同，应按照合同约定向管理人交纳5000000元违约金。10月29日，步步高公司向水星楼商业公司发出《交付场地函》，认为步步高公司与水星楼公司于2015年5月26日签订的《租赁合同》已于2018年9月26日解除，希望水星楼商业公司在收到《交付场地函》5日内按租赁场地实际状态配合接收租赁场地，否则视为步步高公司已经向水星楼商业公司退还租赁场地，步步高公司不再负责租赁场地的管理和安全。11月1日、11月9日水星楼商业公司与步步高公司签订的《物业移交确认书》、《物业移交确认书补充函》表明水星楼商业公司已经按照租赁场地实际状态接收了租赁场地，水星楼商业公司在《物业移交确认书》载明此次交接是根据步步高公司的要求办理，不属于租赁合同解除、终止的交接。 另查明，本案所涉租赁场地在双方当事人签订《租赁合同》前已抵押给中国工商银行股份有限公司常德支行。2015年4月23日，抵押权人中国工商银行股份有限公司常德人民路支行向步步高公司发出《同意租赁函》。 2018年9月22日，水星楼商业公司第一次债权人会议通过了《关于决定债务人继续营业的报告》。同日，湖南省常德市中级人民法院以(2018)湘07破申4号《民事裁定书》宣告水星楼商业公司破产。 水星楼商业公司2018年9月至2019年5月应收租金总计12959233元，平均每月应收租金1439914.78元。 本院认为，本案的争议焦点之一，水星楼商业公司向步步高公司提供的担保是否符合法律规定；焦点二，步步高公司是否构成违约以及违约金如何确认的问题。 关于焦点一，本案中，步步高公司于2018年8月16日要求水星楼商业公司向其提供不少于价值8000000元的财产担保以保证《租赁合同》的全面履行。经审查，2018年8月20日，水星楼商业公司第一次债权人会议通过了《关于决定债务人继续营业的报告》，故水星楼商业公司虽进入了破产程序，但在批准其继续营业的情况下，仍有营业收入。现阶段水星楼商业公司2018年9月至2019年5月仍有应收租金计12959233元，平均每月应收租金1439914.78元(步步高公司每月应付租金为223620元)。水星楼商业公司以其自有产权房屋收取的全部租金作为担保，保证水星楼商业公司与步步高公司之间《租赁合同》的全面履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第二款规定，本院认为水星楼商业公司已经按照法律规定提供了保证合同履行的有效担保。 关于焦点二，水星楼商业公司与步步高公司在《租赁合同》中约定步步高公司出现《租赁合同》第十一条第二款(乙方单方面提前终止合同)的情形时，水星楼商业公司有权解除租赁合同，步步高公司应向水星楼商业公司支付违约金5000000元。步步高公司在庭审中提出，如果法院认为步步高公司存在违约，则应当将违约金核减至与实际损失相当。本案中，步步高公司在水星楼商业公司提供有效担保的的情况下仍擅自撤场，以其实际行为表明不再继续履行《租赁合同》，其行为构成违约。因步步高公司的违约行为导致《租赁合同》被迫解除，水星楼商业公司可要求其赔偿房屋空置期间的实际损失。基于水星楼商业公司有防止实际损失进一步扩大的义务，将对外招租合理期间确定为六个月为宜，则实际损失大致为1300000元左右。实际损失与违约金相比较，约定的违约金5000000元远高于实际损失。因此，依照《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定，人民法院应当以实际损失为基础确定违约金。结合步步高公司擅自撤场的过错、涉案租赁物先抵押后租赁导致抵押权实现后是否涤除租赁权的不确定性以及水星楼商业公司宣告破产后对整体商业圈价值的影响，确定违约金数额为1300000元。 综上所述，对水星楼商业公司的诉讼请求部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第二款规定，判决如下： 一、步步高商业连锁股份有限公司于本判决生效后十日内向常德市水星楼商业经营管理有限公司一次性支付违约金1300000元； 二、驳回常德市水星楼商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46800元，由常德市水星楼商业经营管理公司12168元，步步高商业连锁股份有限公司负担34632元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长 肖丕国 审 判 员 文晓桃 审 判 员 许成东 二〇一九年七月二十九日 法官助理 喻译婵 书 记 员 樊 佩 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条第二款管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。