福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初4801号 原告：李民，女，汉族，1966年8月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：叶道明、张雪（实习）福建瀛榕律师事务所律师。 被告：王峻松，男，汉族，1969年5月20日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：何伟杰、陈琳，福建合众天成律师事务所律师。 李民与王峻松房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李民及其委托诉讼代理人叶道明、张雪，被告王峻松的委托诉讼代理人何伟杰、陈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李民向本院提出诉讼请求：1.判令解除坐落于闽发［不动产权证书号：闽（2018）福州市不动产权第××号］原告与王峻松之间的租赁关系；2.判令王峻松支付拖欠的租金共计人民币63195元（自2018年7月1日起至实际搬离之日，暂计至2018年11月30日）；3.判令王峻松支付李民各项违约金合计76782元；4.判令王峻松承担本案的保全费、诉讼费用、律师费。事实和理由：2018年6月27日，李民通过拍卖竞得福州市鼓楼区湖滨路78号闽发西湖广场1＃、2＃、3＃楼连体层第四层405室的房屋，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，不动产拍卖成交后，该不动产的所有权自拍卖成交裁定送达买受人时起转移，李民自签收裁定书之日起成为案涉房屋的所有权人。李民于2018年7月21日将执行裁定书［（2016）川01执1005号之三］当面送交至王峻松，王峻松收到执行裁定书后，未按原《房屋租赁合同》约定支付租金;2018年8月31日，李民向王峻松发出《关于催收房屋租金的通知函》，要求王峻松按合同约定的租金标准支付2018年7月至12月租共计75834元；王峻松收到《关于催收房屋租金的通知函》后，提出变更租赁合同条款中付款方式和条件，李民要求王峻松按照原合同履行；2018年11月6日，李民向王峻松再发出《通知函》告知王峻松要承担合同约定解除合同等违约责任，王峻松收到后至今仍不履行合同义务。根据原《房屋租赁合同》第九条第四款约定“甲方在收到王峻松交付的租金后，应向王峻松出具收款凭证”，第十一条第一款第二项约定“王峻松支付租金逾期时间超过三十日，甲方有权解除本合同，王峻松应向甲方支付相当于六个月租金的违约金（此违约金具有独立性且不受合同解除的影响），同时，王峻松除应支付拖欠的款项外，还应按拖欠款项金额的1‰／天，向甲方支付逾期付款违约金直至付清拖欠款项之日止”。 李民继受案涉《房屋租赁合同》后，依约履行告知义务，王峻松未履行付款义务的行为已经构成违约，根据《房屋租赁合同》第十一条约定以及《合同法》第九十三条规定李民有权要求王峻松支付所拖欠的租金、解除案涉合同、并要求王峻松承担合同解除违约金75834元（相当于六个月租金）、逾期付款利息948元（按拖欠款项金额的0.1‰/天计，自2018年7月1日起计算至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，暂计至2018年11月30日）。 王峻松辩称，一、李民要求解除李民、王峻松之间的租赁关系没有事实和法律依据。根据《房屋租赁合同》第三条约定，自2018年1月起，每年2月1日前交付当年租金，先付后用，故王峻松支付2018年租金的对象是案涉房屋的原权利人，而非李民，李民要求王峻松支付自2018年6月起的案涉房屋租金没有事实依据。李民起诉时王峻松并未欠付李民租金，李民要求解除房屋租赁关系没有事实和法律依据。二、李民请求判令王峻松支付拖欠租金及各项违约金、保全费、诉讼费、律师费等没有事实依据。如前所述，王峻松支付2018年租金的对象是案涉房屋的原权利人，而非李民，李民要求王峻松支付自2018年6月起至2018年12月的案涉房屋租金及各项违约金等没有事实依据。而2019年1月起的案涉房屋租金王峻松之所以未支付，系因为在2018年时，李民不断要求次承租人直接将租金支付给李民，造成次承租人自2019年起拒绝向王峻松支付租金。王峻松认为，李民的行为严重违反了《房屋租赁合同》第七条中李民承诺配合王峻松对外招商、转租工作的的约定及诚实信用的原则，导致王峻松转租并收取租金的合同目的无法实现，故王峻松有充分的理由不向李民支付2019年起的租金。综上，李民认为王峻松违约而请求判令王峻松支付拖欠租金及各项违约金、保全费、诉讼费、律师费等没有事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院对当事人无异议的事实确认如下： 2018年6月27日李民通过四川省成都市中级人民法院于京东网的司法拍卖中竞得原权利人为陈琪的福州市鼓楼区房屋，后李民于2018年7月26日办理闽（2018）福州市不动产权第××号《不动产权证》，房屋建筑面积为407.32平方米。 2012年12月31日甲方为罗杰，陈琪与乙方为王俊松签订《房屋租赁合同》其中载明：“第一条第一款，房屋坐落：鼓楼区湖滨路78号闽发西湖广场1#、2#、3#楼连体层:第4层405室……第三条第一款第二项，本合同项下房屋租金标准，第一至五年度的房屋租金标准为每平方米人民币30.13元/月。每月租金为人民币91000元大写：人民币玖万壹仟元整。第六年度开始（即2018年1月起）房屋租金每五年递增一次，递增率为3%。第三项，租金支付方式……自2018年1月起，乙方应于每年2月1日前交付当年租金，先付后用。第九条第四款，甲方在受到乙方交付的租金后，应向乙方出具收款凭证。第十一条第一款第二项，乙方支付租金逾期时间超过三十日，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付相当于六个月租金的违约金（此违约金具有独立性且不受合同解除的影响），同时，乙方除应支付拖欠的款项外，还应按拖欠款项金额的0.1‰/天，向甲方支付逾期付款违约金直至付清拖欠款项之日止。 王峻松于2017年1月10日向四川省成都市中级人民法院发出《案外人租赁情况告知函》其中载明，王俊松实际支付本案房产的租金至2017年12月31日。 2018年8月31日，李民向王峻松寄送《关于催收房屋租金的通知函》，其中载明：“福州市鼓楼区湖滨路，建筑面积407.32平方米。上述房屋所有权于2018年6月27日起发生了转移，由成都市中级人民法院裁定【（2016）川01执1005号之三】。先该房屋所有权人为李民，闽（2018）福州市不动产证第0068482号。2018年7月21日，李民已将上述房屋所有权发生转移书面材料复印件当面送达给王峻松。法院公告2012年12月31日王峻松曾和该房屋原所有权人陈琪签订了房屋租赁合同，以及王峻松租金已交至2017年12月。依法规定2018年6月27日转移后的房租将由李民收取。请于2018年9月10日前按照原合同约定的租金7-12月计75834元汇入……”该函件于2018年9月1日由李民通过邮政快递向王峻松投送。 2018年11月6日，李民向王峻松寄送《通知函》，其中载明：“2018年8月31日发给王峻松的关于《关于催收房屋租金的函》王峻松收到后至今仍未按《租赁合同》的约定履行付租义务，已违约，李民将按《租赁合同》的约定追究王峻松的违约责任。”该函件于2018年11月7日由李民通过邮政快递向王峻松投送。 2019年3月6日，李民向王峻松寄送《关于解除房屋租赁关系的函》，其中载明：“关于闽发出租事宜，李民当面并书面向王俊松发出催告通知函，但王俊松收到后至今仍未按《房屋租赁合同》的约定履行付租义务，2019年度租金逾期支付时间也已超过三十日。根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，李民现正式通知王峻松解除闽发西湖广场1＃、2＃、3＃楼连体4层05室租赁关系并追究你逾期付租的违约责任。”该函件于2019年3月6日由李民通过邮政快递向王峻松投妥。本案在审理过程中，原告同意仅向被告主张截止至2019年3月6日租金，此后租金其自行向实际占用人主张。 本院认为，原告于2018年6月27日依法取得诉争房产所有权并告知王峻松，原告与王峻松之间债权债务关系依法成立。由于王峻松拒不履行债务，存在违约行为，原告于2019年3月向王峻松发出《解除房屋租赁关系的函》后，双方租赁关系解除。现原告主张2018年7月至2019年3月的租金101126元（30.13元/月/平方米×（1+3%）×407.32平方米×8个月）本院予以支持；原房屋租赁合同约定的违约金过高，应适当予以降低，按3个月租金37922元计算，由被告向原告给付。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下： 一、李民与王峻松之间关于闽发［不动产权证书号：闽（2018）福州市不动产权第××号］的租赁关系已于2019年3月6日解除； 二、王峻松于本判决生效之日起十日内向李民支付拖欠的租金101126元（自2018年7月1日至2019年3月6日）； 三、王峻松于本判决生效之日起十日内向李民支付违约金37922元； 四、驳回李民的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费3099元，因适用简易程序减半收取1549.5元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  梁旭丹 二〇一九年七月十一日 书记员  叶 炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十九条所有权变动后的合同效力，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。