文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初4264号原告：龙治友，男，1971年7月24日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：汪建平，重庆四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王陈臣，重庆四方律师事务所律师。被告：陈登科，男，1950年8月23日出生，汉族，住重庆市开州区。原告龙治友诉被告陈登科房屋买卖合同纠纷一案本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告龙治友的委托诉讼代理人汪建平，被告陈登科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙治友向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认2008年1月25日原被告签订的《房屋买卖协议》有效，判令被告陈登科将卖与原告龙治友的位于开县XX片区“XX华庭”小区统建房3幢1单元304号(现：开州区XX街道XX大道（西)215号3幢1单元3-4）房屋产权证过户至原告名下，过户费用由被告承担；2、判令被告陈登科向原告支付违约金29200元，双倍返还索取的18000元即36000元，两项共计65200元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2008年1月25日，被告陈登科将他自有的位于开县XX片区“XX华庭”小区统建房3幢1单元304号的住房一套以总价146000元的价格卖给原告，当时签订了《房屋买卖协议》，约定：一、房屋价款：房屋总价款为146000元（壹拾肆万陆仟元整），四通（水通、电通、天然气通、加密电视通）、《房产证》办证各项税费等由甲方负责并交给乙方。二、付款方式：签订协议时首付现金140000元（壹拾肆万元整），甲方必须将其房屋所有钥匙交给乙方，由乙方保管使用。余款6000元（大写陆仟元整）待房产证交给乙方时，付清尾款。三、违约责任：甲乙双方必须遵守约定，如有一方违约将赔付对方房屋总价款20%违约金。四、本协议对方签字生效。签订《房屋买卖协议》后，原告依据合同履行了全部义务，被告当时也将房屋交付给原告并入住。现在被告产权证已经办下来了，原告数次联系被告，经再次协商，被告找原告索要18000元并写下《承诺书》：售房人陈登科经与购房人龙治友协商，龙治友应交现款18000元于陈登科办理过户《产权证》。如果陈登科收到此款后，出现了不诚实情况，没有将过户到龙治友的《产权证》办理完毕，自愿承担双倍返还18000元及相关的法律责任。可是被告收到该18000元后，就再也无法联系，故原告诉至法院，请求依法判决。被告陈登科辩称，原被告于2008年1月25日成交了房屋买卖，并正式签订了《房屋买卖协议》。后于2008年3月12日龙治友对被告称装修房屋资金不够，找被告借款2万元，因被告当时只有18000元现金，便借给了原告，龙治友当场出具了借条，并拿走了18000元现金。原告最终在2019年5月6日上午由谭小玲用手机银行转账还款，还清了该笔借款，并当场收回了借条。之后，经双方协商：“龙治友应交现金18000元于陈登科办理过户《产权证》。如果陈登科收到此数后......”。但是至今，龙治友没有交18000元给陈登科，因此被告拒绝办证。现从诉状获知，原告采取“碰瓷”的方法，将两个18000元说成一个18000元，进而达到原告只花40000元，就能获得现值为八九十万的房屋。在此，被告申请责令原告出示能佐证龙治友已交18000元于陈登科的书证，有利于伸张正义、息诉结案。另违约金过高，请求降低违约金。经审理查明：2008年1月25日，原告龙治友作为乙方与作为甲方的被告陈登科签订《房屋买卖协议》，约定：“......经甲乙双方多次协商，甲方决定将开县新城XX片区“XX华庭”小区，统建房，3幢1单元304号住房，面积以本单元房屋同类户型(2楼、4楼)办证面积为准，转让给乙方，具体协议如下：一、房屋价款：房屋总价款为146000.00元（壹拾肆万陆仟元整），四通（水通、电通、天然气通、加密电视通）、《房产证》办证各项税费等由甲方负担，并交给乙方。二、付款方式：签订协议时首付现金140000.00元（壹拾肆万元整），甲方必须将其房屋所有钥匙交给乙方，由乙方保管使用。余款6000.00元（大写陆仟元整）待《房产证》（业主：龙治友）交给乙方时，付清余款。三、违约责任：甲乙双方必须遵守约定，如有一方违约将赔付对方房屋总价款20%违约金。四、本协议对方签字生效。”合同签订后，被告陈登科将房屋交付给原告龙治友，原告龙治友向被告陈登科交付房屋首付款140000元。2019年5月6日原告龙治友与被告陈登科经过协商，由龙治友再补给陈登科现金18000元(含未给付购房尾款6000元)，被告陈登科向原告龙治友出具承诺书，内容为“售房人陈登科经与购房人龙治友协商，龙治友应交现款18000元于陈登科办理过户《产权证》。如果陈登科收到此款后，出现了不诚实情况，没有将过户到龙治友的《产权证》办理完毕，自愿承担双倍返还18000元及相关的法律责任。”同日，龙治友的妻子谭小玲通过重庆农村商业银行向陈登科转账18000元。另查明，涉案房屋现权利人陈登科，坐落于开县XX大道215号(XX华庭)，产权证号：312房地证2013字第XXXXX号。2019年5月24日，原告龙治友向本院申请财产保全，本院作出(2019)渝0154执保424号执行裁定书，查封了涉案房屋。该次财产保全申请缴纳保全诉讼费2520元，由原告龙治友缴纳。上列事实有经庭审举证、质证的证据：原、被告的身份证明材料、房屋买卖协议、承诺书、土地房屋权属登记信息查询结果证明、银行账户明细、收款收据、当事人当庭陈述等证据在卷佐证。这些证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对其证据的效力予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案原告龙治友与陈登科作为平等民事主体，在公平自愿的情况下签订的房屋买卖合同，系不属于需要批准、登记的合同，在双方签订合同时便成立并生效。故对于原告请求确认其与被告于2008年1月25日签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求本院予以支持。既然原、被告签订的房屋买卖合同成立并生效，原、被告双方就应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。原、被告在其房屋买卖协议中约定了房产证办证各项税费等由陈登科负责，待房产证交付给原告时再付购房余款6000元，证明被告负责为原告办理房产证并缴纳办证所需税费系原、被告约定的被告应当履行的合同义务。故被告陈登科应当将房屋产权证过户登记到原告名下，因过户产生的各项税费由被告陈登科负责。对于原告诉请的要求被告双倍返还18000元即36000元及房屋总价款20%违约金29200元的诉讼请求，本院认为，被告向原告出具的办证承诺书，原告向被告交付的18000元视为达成了新的办证约定，承诺的不诚实行为将双倍返还应当视为约定的违约责任，本院认为房屋买卖协议中约定的20%违约金及承诺书中约定的双倍返还18000元的违约金过分高于其实际损失，本院根据本案的实际情况酌情支持被告陈登科向原告支付违约金5000元。对于被告辩称的收到的18000元不是承诺书中的18000元，是原告偿还被告之前借款，本院认为，被告应当就该辩称事由向本院举证，但就本案被告出示的相应证据来看，其出示的证据与本案不具有关联性，不能达到其证明目的。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，被告应当承担举证不能的后果，本院对被告辩称的事由不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告龙治友与被告陈登科于2008年1月25日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告陈登科在本判决生效后十日内协助为原告龙治友办理涉案房屋(房屋产权证号为：312房地证2013字第XXXXX号)产权转移过户登记手续，因过户登记产生的各项办证税费由被告陈登科负担；三、被告陈登科在本判决生效后十日内支付原告龙治友违约金5000元；四、驳回原告龙治友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4468元，减半收取2234元，保全费2520元，合计4754元，由原告龙治友负担754元，被告陈登交科负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的本判决发生法律效力当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审 判 员 向祥二〇一九年七月二十二日法官助理 沈建书 记 员 周欢