云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1489号上诉人（原审被告）：曲靖华泰房地产开发有限公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区麒鸡路巧克立公寓二楼。统一社会信用代码：91530300775549074E。法定代表人：施长德。委托诉讼代理人：李泽云、杨静，云南恒序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司。住所地：云南省曲靖市麒麟区曲靖市住建局二楼。统一社会信用代码：91530300589633520W。法定代表人：余铭波。委托诉讼代理人：杨川，云南天志律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曲靖华泰房地产开发有限公司因与被上诉人曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2018）云0302民初5389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月10日询问了双方当事人。本案现已审理终结。上诉人曲靖华泰房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方的购房合同关系中，被上诉人未按照合同约定的时间及金额支付购房款，违约在先，一审法院对该事实未予认定；2、按照《购房合同》约定，上诉人交房的时间以被上诉人的书面通知为准，但上诉人至今未收到被上诉人的书面交房通知，因此，上诉人并不存在逾期交房的违约行为；3、在被上诉人未按约定支付房款的情况下，一审法院就判决上诉人交付房屋不当；4、被上诉人向上诉人采购的178套房屋中，其中有83套已被法院查封冻结的事实被上诉人在签订合同时就已明知；5、被上诉人在一审中诉请上诉人支付迟延交房违约金4893339元，并以此为标的预交诉讼费45947元，一审判决的违约金为1000000元，判决由上诉人承担全部诉讼费，不符合法律规定。被上诉人曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司答辩称，一审认定客观，上诉人应按照合同约定过户给我们，但至今95套房屋有瑕疵，至今尚未登记在我方名下；83套房屋已被查封、处理，我公司没有支付够30%的首付款是因对方应交的房屋未完工，且83套已因其他案件被查封，我方还被要求协助执行，扣划了资金，为保障资金的安全才没付完30%的款项。曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司一审诉请：一、判令被告继续履行合同，交付房屋，并限期被告配合原告登记房屋合法手续。二、由被告给付原告迟延交房违约金4893339.00元。三、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定的法律事实：原告曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司与被告曲靖华泰房地产开发有限公司于2017年1月22日共同签订合同编号为：曲保房（购）2017字第（壹）号《购房合同书》。合同约定：第一条（三）采购房屋的基本情况1、房屋坐落于寥廓南路延长线西侧、纬七路北侧，甲方出售给乙方共计178套房屋，建筑面积共计16587.59平方米，其中套内建筑面积14730.92平方米，公共部分与公共用房分摊建筑面积1856.67平方米，若房管部门的产权登记面积与本合同约定面积不一致时，以产权登记机关登记面积为准。2、房屋性质为商品房。3、房屋已经过竣工验收，具备交房条件。（四）甲方对该房产现状的声明2、甲方特此告知乙方上述房产存在下列情况（1）查封状态：不存在查封。第二条1、甲乙双方商定上述房产成交均价为人民币2950元/平方米，该单价包含房屋改造费用，该单价计价面积为建筑面积。第三条付款方式及期限1、乙方与甲方完成本合同签订后七个工作日内支付房屋总价款的30％，人民币14680017.15元。2、乙方于甲方移交完毕房屋之日起七个工作日内支付房屋总价款的40％，人民币19573356.2元。3、乙方于甲方办理完毕房屋产权证书之日起七个工作日内支付剩余房款，人民币14680017.15元。第四条交房1、本合同签署后，乙方对房屋进行初步查验，房屋移交手续甲方按照乙方的书面通知时间进行移交。第七条房屋权属登记1、本合同约定的房屋权属登记事宜，由甲方负责办理，乙方按甲方需求及时提供相关资料。2、甲方应于房屋移交之日起180个工作日内，将所购房屋权属登记至乙方或乙方指定的第三人名下，并将权利证书交付给乙方。第八条违约认定2、甲方保证上述房产产权清晰，在房屋权属登记前，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，若因此造成合同履行障碍，视为甲方违约。3、甲方逾期交房，视为甲方违约，但因乙方原因导致逾期交房的除外。5、乙方逾期付款，视为乙方违约，但因甲方原因导致逾期付款的除外。第九条违约责任2、本合同约定的违约金为惩罚性违约金，金额为人民币100万元。2017年1月24日，原告曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司与被告曲靖华泰房地产开发有限公司共同签订《购房合同书之补充合同（一）》。合同约定第一条关于购房款项的支付问题，乙方采购房屋尚未竣工验收，不具备交房条件，为确保交房如期交房，乙方支付给甲方的购房款项优先用于支付在建工程建设款项。4、乙方根据双方商定的购房款项支付方案，采用受托支付（甲方委托乙方支付）的方式，直接向施工单位支付款项。第二条关于采购房屋的权利完整性问题，甲方应确保出售给乙方的房屋不存在抵押权、司法查封、拖欠工程款项所引起的优先处置权等影响乙方行驶房屋权利的事实和行为。2017年1月23日被告曲靖华泰房地产开发有限公司向原告曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司出具“委托付款申请”，特委托支付给各施工单位工程款，相关税款由曲靖华泰房地产负责扣缴。双方订立了借款协议，协议第三条约定甲方向乙方所借款项将从乙方应支付给甲方的“曲靖市保障性住房以购代建项目的雅利安都小区购房款中扣除”。2017年1月31日原告曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司向被告曲靖华泰房地产开发有限公司支付11678680元。被告曲靖华泰房地产开发有限公司出售给原告曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司共计178套房屋，其中83套已被法院查封，无经济纠纷的95套。被告曲靖华泰房地产开发有限公司至今未向原告曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司交付所购房屋。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原告曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司与被告曲靖华泰房地产开发有限公司在自愿的基础上共同签订了《购房合同书》。双方共同约定了权利义务：“甲方保证上述房产产权清晰，在房屋权属登记前，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，若因此造成合同履行障碍，视为甲方违约，甲方逾期交房，视为甲方违约”。被告曲靖华泰房地产开发有限公司出售给原告曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司共计178套房屋，其中83套已被法院查封。被告曲靖华泰房地产开发有限公司至今未向原告曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司交付所购房屋。被告曲靖华泰房地产开发有限公司的行为已经构成违约，应当承担违约责任。本合同约定的违约金为惩罚性违约金，金额为人民币100万元，应当认定违约金为100万元。原告曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司的诉讼请求符合相关法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决：一、被告曲靖华泰房地产开发有限公司继续履行与原告曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司共同签订的《购房合同书》，并由被告曲靖华泰房地产开发有限公司在判决书生效后三十日内依照合同约定办理房屋交付及登记手续。二、由被告曲靖华泰房地产开发有限公司在判决书生效后三十日内一次性向原告曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司支付违约金100万元。案件受理费45947元（原告已预交），由被告曲靖华泰房地产开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案双方签订的《购房合同书》依法成立，对双方具有法律约束力，双方均应按照合同的约定全面履行合同约定的义务。《购房合同书》对应交房屋的现状、违约责任等均作了明确约定，但经审理查明曲靖华泰房地产开发有限公司出售给曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司共计178套房屋中，其中83套已被法院查封，曲靖华泰房地产开发有限公司至今未向曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司交付所购178套房屋，曲靖华泰房地产开发有限公司的行为已经构成违约，原判依据事实和法律规定判决曲靖华泰房地产开发有限公司承担违约责任，有事实和法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”上诉人曲靖华泰房地产开发有限公司不能提交任何证据证实被上诉人曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司在签订合同时就已知晓房屋已被查封的事实以及曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司未按照约定支付30%购房款计14680017.15元系其违约行为的事实，依据法律的规定，其应承担举证不能的法律后果。对于诉讼费的承担，双方签订的合同中对违约金的计算有明确约定，曲靖市保障性住房建设投资开发有限责任公司依据合同约定计算违约金，并以此提出诉请，一审法院根据本案实际，酌定判决曲靖华泰房地产开发有限公司支付100万元违约金，并判由上诉人承担全部诉讼费用并无不当，上诉人曲靖华泰房地产开发有限公司的上诉理由不成立。综上所述，上诉人曲靖华泰房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45947元，由上诉人曲靖华泰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刁云霞审判员  敖显外审判员  时劲松二〇一九年七月十日书记员  者 莉