浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异100号案外人向程，男，1995年8月15日出生，汉族，住湖南省龙山县。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市解放大道639号。法定代表人魏利民。委托诉讼代理人（特别授权代理）蔡圣标、任伟卿，系该行员工。被执行人陈玲娣，女，1973年11月7日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。被执行人何永祥，男，1969年7月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。本院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴分行（以下简称浦发银行）与被执行人陈玲娣、何永祥金融借款合同纠纷一案中，案外人向程提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人向程称，案外人与被执行人陈玲娣于2017年1月3日签订房屋租赁合同，承租陈玲娣所有的位于绍兴市××区××街道舜××路××楼××、××号，二楼60至66号，三楼42号至66号共18间建筑面积2059平方米的房屋，租期为10年，即自2017年1月5日起至2027年1月4日止。租金为每年12万元，两年一付，先付后用，前半年为装修期免租金。案外人认为，案外人与陈玲娣签订的租赁合同合法有效，案外人按约按期支付租金及水电费。如在合同约定的租赁期未满之前，贵院对涉案房产采取相应的强制执行措施，将损害案外人的合法租赁权。案外人现提出执行异议，请求终止对陈玲娣所有的位于绍兴市××区××街道舜××路××楼××、××号，二楼60号，三楼42、44、46、48、50、52、54、56、58、60、62、64、66号共2059平方米房产的一切强制执行措施。异议审查中，案外人陈述其与陈玲娣前后签订了三份房屋租赁合同，实际履行的是2017年7月1日签订的房屋租赁合同，租赁标的物为位于绍兴市××区××街道舜××路××楼××、××号，二楼60号，三楼42、44、46、48、50、52、54、56、58、60、62、64、66号房产（以下简称涉案房产），租金已支付至2019年12月底，并明确其异议请求为，要求本院在执行过程中对涉案房产带租拍卖，保护其租赁权。申请执行人浦发银行称，第一，申请执行人于2019年1月3日依据(2018)浙0602民初4099号生效民事判决书向贵院申请强制执行，具有合法依据。第二，案外人提供的证据存在较大疑点：1、案外人提供的两份房屋租赁合同的签署时间不同，一份为2017年1月1日，一份为2017年1月3日，与贷款时陈玲娣提供给申请执行人的租赁合同也不一致，明显不合常理。2、案外人与陈玲娣之间的资金往来凭证未注明资金的用途和性质，究竟是借款、还款，还是其他款项均无从判断。3、对案外人提供的证据的真实性、合法性，申请执行人不予认可，请贵院依法审查，如通过司法程序证明租赁合同是虚构的，则申请执行人将采取进一步措施。综上，请求驳回案外人的异议请求。被执行人陈玲娣称，对案外人的执行异议请求无异议。本院查明：被执行人陈玲娣、何永祥名下登记有坐落绍兴市上虞区曹××街道舜××路××、建筑面积63.17平方米，舜杰路62号、建筑面积57.51平方米，舜杰路60号第二层、建筑面积63.17平方米，舜杰路42、44、46、48、50号第三层、建筑面积335.27平方米，舜杰路52、54、56、58、60号第三层、建筑面积1232.9平方米，舜杰路62、64、66号第三层、建筑面积58.05、54.76、54.76平方米的房产。根据浙（2017）绍兴市上虞区不动产证明第0009354号不动产登记证明记载，陈玲娣以其所有的包括涉案房产在内的不动产向浦发银行提供最高额抵押担保，抵押登记日期为2017年6月30日。2018年5月2日，本院在审理原告浦发银行与被告陈玲娣、何永祥金融借款合同纠纷一案中诉讼保全查封了涉案房产。2018年5月29日，本院作出（2018）浙0602民初4099号民事判决书，对浦发银行就涉案房产所享有的抵押优先受偿权进行了确认。上述判决书生效后，因被告未自觉履行。2019年1月3日，根据浦发银行申请，本院对上述判决书立案执行。执行中，本院于2019年1月31日作出（2019）浙0602执153号公告，责令被执行人于2019年2月15日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对涉案房产进行拍卖，被执行人应于2019年2月15日前腾退涉案房产或提出执行异议，逾期本院将依法强制执行；并通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人自即日起停止支付租金、房屋占有使用费或其他费用，并须于2019年2月15日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。因案外人向本院提出书面执行异议，遂致本案争议发生。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）为陈玲娣、承租方（乙方）为案外人、落款日期为2017年1月1日的《房屋租赁合同》1份，其中约定乙方租用上虞区曹娥街道舜杰路共约1918平方米的涉案房产用作营业房使用；租赁期限为10年，自2019年1月5日起至2027年1月4日止；因承租方要投入装修，装修期约为6个月，因此，出租方同意前6个月免租金，收租期自2017年7月5日起，租金为每年12万元，两年一付，先付后用，租金在合同签订3日内付清前2年的房租，共计24万元，另加1万元押金。2、出租方（甲方）为陈玲娣、承租方（乙方）为案外人、落款日期为2017年1月3日的《房屋租赁合同》复印件1份，其中约定乙方租用上虞区曹娥街道舜杰路一楼60号62号，二楼60至66号，三楼42号，44号46号48号50号52号54号56号58号60号62号64号，66号共约2059平方米房产，用作营业房使用；合同其余条款内容与证据1一致。3、向程在中国农业银行开设的户名为6228480379435429079的账号2017年1月1日至2018年1月1日期间的个人交易明细1组，其中记载2017年6月28日，案外人通过手机银行向陈玲娣分别转账支付30000元、30000元、10000元、30000元、30000元、30000元、30000元、30000元、30000元，合计25万元。4、向程在2019年6月5日至7月6日期间向陈水根转账的支付宝转账电子回单1组，付款金额合计为39370元。异议审查中，陈玲娣陈述，因其女儿生病住院需要医疗费用，上述款项系其向案外人预支的2019年7月5日之后的租金，因其银行账户被法院冻结，故转入其父亲陈水根账户内。申请执行人浦发银行为反驳案外人的主张，向本院提交了办理抵押贷款时，陈玲娣向该行提交的出租方（甲方）为陈玲娣、承租方（乙方）为案外人、落款日期为2017年1月3日的《房屋租赁合同》复印件1份，其中约定乙方租用上虞区曹娥街道舜杰路、共约1925平方米涉案房产，用作营业房使用；租赁期限为3年，自2017年1月5日起至2020年1月4日止；租金按先付后用的原则，须在本合同签订后3个月内付清一年半房租，共计57万元，后一年半租金为年租金40万元，合计60万元，如后一年半租金一次性付清为50万元；乙方在签订本协议时，须同时缴纳押金1万元。本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，未能提供证据或提供的证据不足以证明其主张事实成立的，应承担举证不利之法律后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应提供证据证明其在租赁房产抵押、查封之前已签订合法有效的租赁合同，按约支付租金，实际占用租赁房产并使用至今的事实，本案中，涉案房产已于2017年6月30日办理了抵押登记，并于2018年5月2日被本院查封，案外人提供的租赁合同与申请执行人提供的租赁合同内容互相冲突，且未能提供充分证据证明其在抵押、查封之前已实际占有涉案房产并使用至今的事实，应承担举证不利之后果，对案外人的执行异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人向程的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  徐晓刚二〇一九年七月十日书 记 员  陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。