文书内容江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初3941号原告：苏州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地苏州市姑苏区十梓街585、587号。法定代表人：陆斌斌，经理。委托诉讼代理人：骆宝兰，系该公司员工。被告：李琴，女，1984年3月19日生，汉族，住江苏省泰兴县。委托诉讼代理人：戴辉，即本案被告戴辉，系被告李琴配偶。被告：戴辉，男，1982年7月9日生，汉族，住江苏省泰州市高港区。原告苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）与被告李琴、戴辉居间合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理，依法由审判员王玲适用简易程序审理。本案于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告我爱我家公司的委托诉讼代理人骆宝兰，被告戴辉（即被告李琴的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告我爱我家公司向本院提出诉讼请求：1、李琴、戴辉支付我爱我家公司居间服务费23000元、违约金4000元，合计27000元。2、本案诉讼费用由李琴、戴辉承担。事实和理由：2018年11月5日，我爱我家公司与李琴、戴辉签订《存量房承购居间代理委托协议》，约定李琴、戴辉应于签约当日向我爱我家公司支付买卖代理费23000元，如逾期支付则每逾期一天按未付中介费的10%向我爱我家公司支付违约金。签订该协议后，经我爱我家公司全程服务，李琴、戴辉购买了位于苏州市相城区房屋。服务过程中，我爱我家公司严格履行双方协议约定的义务，但李琴、戴辉至今未按约支付居间服务费，我爱我家公司故诉至法院。被告李琴、戴辉共同辩称，1、双方所签《存量房承购居间代理委托协议》中，我爱我家公司故意将合同主要条款中的买卖代理费填写为0，而在合同尾部隐蔽处的补充条款中以缩小版的字体写入代理费的相关内容，且也未在合同主要条款中约定须看补充条款，故我爱我家公司存在欺诈的故意。2、在合同履行过程中，李琴、戴辉已明确不会多付中介费，我爱我家公司也正常为李琴、戴辉及出卖方走了相关流程，过户时还曾要挟李琴、戴辉支付中介费，后在出卖方一再要求下才得以过户。李琴、戴辉经与出卖方沟通得知，在李琴、戴辉购房时提出230万元包括中介费的情况下，我爱我家公司告知出卖方因李琴、戴辉资金有限，不愿意支付中介费，要求出卖方多付，出卖方也据此向我爱我家公司支付了46000元的中介费。3、涉案合同补充条款因违反《合同法》第五十二条“以合法形式掩盖非法目的”的规定应认定为无效条款。综上，李琴、戴辉认为可以支付一部分的居间服务费给我爱我家公司，但违约金不予认可。经审理查明：2018年11月5日，案外人周金龙作为出卖方，本案被告李琴、戴辉作为买受方，本案原告我爱我家公司作为中介方，签订《房屋买卖合同》一份，由李琴、戴辉购买周金龙坐落于苏州市相城区房屋一套，房屋价款为200万元。同日，李琴（并代戴辉）作为委托方，我爱我家公司作为受托方，双方签订《存量房承购居间代理委托协议》（编号：苏相城购201811050427）一份，约定承购房屋位于苏州市相城区华辰嘉园，承购总价200万元，委托事项包括提供市场行情咨询、介绍房源信息、协助签订《存量房买卖合同》，协助交接房源、代办房地产权属转移及变更登记手续，代办商业贷款等。合同第四条佣金及支付方式中买卖代理费、抵押贷款代办服务费及其它均约定为0元或未作约定。该合同第六页尾部的附件补充条款约定：“委托方应于签约之日支付买卖代理费23000元整，如逾期支付，受托方有权中止或解除本协议。委托方仍应全额支付买卖代理费，且每逾期一天支付未付金额10%的违约金；如其他条款与本条款冲突，以本条为准。”合同第七页首部委托方签名、盖章处由李琴（并写明李琴代戴辉）签名，受托方处加盖我爱我家公司业务员章，下方并加盖有我爱我家公司合同专用章。审理中，我爱我家公司与李琴、戴辉均确认《存量房承购居间代理委托协议》所涉房屋贷款已办理办理完毕，房屋并已过户至李琴、戴辉名下。上述事实，由我爱我家公司提供的当事人身份信息、《房屋买卖合同》、《存量房承购居间代理委托协议》以及当事人陈述为证，本院予以确认。庭审中，李琴、戴辉提供：1、《存量房承购居间代理委托协议》截取页2页，证明我爱我家公司的该合同是非法的，带有欺骗的嫌疑，居间的主要条款是居间佣金，但我爱我家公司并未在明显处载明，而是将其隐藏在了补充条款中。主要条款就代理费显示全部为0，且也未提示就代理费需要看补充条款。2、U盘1个（李琴、戴辉主张其中包含3段录音），分别是李琴与我爱我家公司冯姓业务员于在2019年6月18日的电话录音；李琴、戴辉与我爱我家公司张姓店长交谈的录音；戴辉与其他中介的录音。分别证明李琴、戴辉在沟通合同中的房屋总价230万元已包含中介费；签订居间代理委托协议的晚上李琴、戴辉已向我爱我家公司提出异议；以及涉案房屋在外面购买的话多少钱能够买入。3、微信截屏打印件2页，是戴辉与涉案房屋出卖方儿子的微信聊天记录，证明出卖方支付给我爱我家公司中介费46000元的情况，也证明出卖方与张姓店长沟通由于李琴、戴辉资金有限不愿意支付中介费，需要出卖方多支付中介费。4、QQ群聊天截屏打印件1份，证明我爱我家公司华辰店签订合同前的承诺和签订合同的过程中存在多处问题。经质证，我爱我家公司对于证据1，认为合同是经过修改的，有特别提出补充条款，并且补充条款几个字的字体是增大加粗的，条款内容的字体和合同文本字体都是一样的，并且补充协议是在李琴、戴辉签字的旁边，李琴、戴辉是可以看到的，不存在合同非法的问题。证据2没有看到原始载体，对其真实性不予认可，同时录音中无法听出李琴、戴辉所提出的证明内容。对证据3，该聊天记录是李琴、戴辉一方与涉案房屋房东的儿子发生的，其只说了他们支付了多少中介费，与本案无关。对证据4，李琴、戴辉将该发表人的图像都涂掉了，且与本案也并无关联。庭审中，我爱我家公司陈述：其公司一般是签订当日收取中介费，但签订涉案《存量房承购居间代理委托协议》后，李琴、戴辉不肯支付。因中介方是一手托两方，房东当时着急要房款，所以我爱我家公司就为双方办理了过户手续。在过户前我爱我家公司再次向李琴、戴辉提出支付中介费（其公司有规定在过户前一定要付清中介费），但是李琴、戴辉依然不愿支付。就中介费，一般是买卖双方各承担房价1.5个点的中介费，但因李琴、戴辉不同意，故后谈成由出卖人承担2个点，李琴、戴辉承担1个点。我爱我家公司另陈述，《存量房承购居间代理委托协议》是房管部门提供的格式文本，因电脑出现bug，所以在补充条款中写了中介费，签约时就此曾明确提示查看，且明确告知是要收取中介费的。同时双方《存量房承购居间代理委托协议》也在房管部门进行了备案。李琴、戴辉则陈述：李琴、戴辉一直是与我爱我家公司的冯姓业务员明确所支付的230万元包含所有费用，如我爱我家公司整个款项能谈下来220万元，则剩余的部分10万元作为中介费全部归我爱我家公司所有；如果谈下来是225万元，那么剩余的部分5万元作为中介费归我爱我家公司所有。签订涉案委托协议的时候，我爱我家公司一直催促签订，李琴、戴辉没有办法逐条核对，所有的重要条款都是我爱我家公司的工作人员迅速的陈述一遍。因为之前就说好230万元包含全部费用，所以李琴、戴辉就没有注意到我爱我家公司在协议里加入了1个点的中介费。另外，买卖双方是分开谈的佣金及房价，故有些重要条款是迅速的过一遍，这也就是为什么出卖方需要支付房价2个点的中介费。如果我爱我家公司把李琴、戴辉承担1个点中介费的事实告诉出卖方，那出卖方一定不会愿意支付这么多中介费的。本院认为，我爱我家公司与李琴、戴辉签订的《存量房承购居间代理委托协议》，系双方真实意思表示，且不违法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。虽《存量房承购居间代理委托协议》第四条中就佣金及支付方式等未作约定，但合同附件补充条款中确有买卖代理费23000元，且如其他条款与该条款冲突，以该条为准的约定，故李琴、戴辉理应按约于签订协议之日即支付我爱我家公司买卖代理费23000元。李琴、戴辉抗辩双方曾口头约定230万元包含房价、中介费等全部费用在内，但就此仅举证无法确认通话双方，且其中亦无明确陈述中介费不需支付或已包含在已付款中的内容的录音证据，在李琴、戴辉未进一步举证的情况下，本院对李琴、戴辉的抗辩不予采信。根据合同约定及双方均确认合同已履行完毕的情形，认定李琴、戴辉需按合同约定支付买卖代理费23000元。另关于违约金，合同约定逾期支付的，每逾期一天支付未付金额10%，现我爱我家公司陈述因按合同约定计算违约金金额较高，故自愿按照4000元进行主张，该主张未超法律允许范围及合同约定，可予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十六条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告李琴、戴辉于本判决生效之日起十日内支付原告苏州我爱我家房地产经纪有限公司买卖代理费23000元、违约金4000元，合计人民币27000元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014389）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币237.5元，由被告李琴、戴辉负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州我爱我家房地产经纪有限公司，原告苏州我爱我家房地产经纪有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 王 玲二〇一九年七月三十日书记员 唐宽正