北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初24957号原告：北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司，住所地北京市朝阳区朝阳路69号1号楼8号。负责人：黄菲，经理。委托诉讼代理人：龚晓菲，北京市致尚律师事务所律师。被告：谭冬燕，女，1969年1月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称原告）与被告谭冬燕（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人龚晓菲到庭参加了诉讼，被告于第一次庭审到庭参加了诉讼，第二次庭审经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2013年11月1日至2017年10月31日期间的物业管理服务费12066元及违约金（分别以每交费年度3016.5元本金为基数，自每交费年度首日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算）。事实和理由：原告系北京市朝阳区北花园小区的物业服务单位，被告系北花园小区1号院8号楼某房屋的业主，原、被告签署了《前期物业服务协议》，约定原告应依约提供物业管理服务，被告应依约缴纳物业管理服务费等有关费用，并约定业主未能按时足额交纳物业管理服务费用的，自逾期之日起按拖欠金额每日万分之五的标准向物业公司支付违约金，协议还对双方其他权利义务进行了约定。被告接受原告提供的物业服务，但被告没有依约缴纳物业管理服务费，原告多次催要无果。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，签拆迁协议前没有提物业费的事情，是强迫我们签订的，不签字不给钥匙。物业费不合理，2014年拿完钥匙后，发现物业电梯小，病人担架上不去，物业服务质量脏乱差，保洁不及时，安保有问题，保安年纪很老，在小区养老，物品丢失盗窃多发。我们小区固定电话无法安装，我们一直在协调物业费这个事，他们不理。去年7、8月，小区的雨搭塌了，还有小区垃圾清理不及时。房子质量有问题，有裂缝。另外我的车让人砸了，查不到监控。小区物业达不到每月2.5元的标准，我现在同意按照1元标准交纳。经审理查明：被告系北京市朝阳区北花园小区1号院8号楼2单元×号房屋（以下简称×号房屋）业主，该房屋系回迁安置房，原告系该房屋前期物业提供单位。原告主张×号房屋建筑面积100.55平方米，被告称拆迁安置协议上写明该房屋建筑面积99余平方米。经询，被告称×号房屋尚未办理产权证书。原告提供《前期物业服务协议》，原告为乙方，被告为甲方，协议约定乙方为甲方提供前期物业管理服务，物业管理服务费用由甲方按其拥物业的建筑面积交纳，具体标准为为2.5元/平方米/月（按建筑面积收取）；甲方应于所交纳的物业管理服务费期满前的15日内交纳下年度物业管理服务费，甲方应于办理入住手续时向乙方交纳一年的首期物业管理服务费；本协议期限自本小区首位业主办理入住之日起至业主委员会成立并与新选聘的物业管理服务公司签订的《物业管理服务协议》生效时止。协议还约定了双方的权利义务、违约责任等事项。协议签订时间为2012年10月24日。原告主张本案×号房屋按照每月每平方米2.5元的标准交纳物业费，被告认可该《前期物业服务协议》的真实性，认可原告按照每月每平方米2.5元的标准收取×号房屋的物业费，但认为该收费标准过高。被告称该协议是被迫签订的，就此其未提供证据。原告提交发票一张，显示xxxx于2012年10月24日向原告交纳2012年11月1日至2013年10月31日期间的物业费3016.5元。被告对此予以认可，但称当时强行要求被告交纳物业费，不交纳则不给房屋钥匙。被告称小区存在楼内电梯小，病人担架上不去，新换的电梯也存在安全隐患，物业保洁不及时，环境脏乱差，安保人员年级大，小区盗窃多发，小区无法安装固定电话，楼房雨搭塌落等问题。在本院合并审理的原告诉他人物业服务合同纠纷案件中，各被告均提出了本案被告主张原告在物业服务过程中存在的问题。被告还称其车辆在小区单元楼下被砸，但是物业监控看不清。经询，原告称对电梯面积不清楚，物业有专业保洁人员，但保洁人员是自己雇佣的还是外聘的不清楚，小区的垃圾站在哪儿不清楚，没有听说过小区有盗窃，房屋能否安装固定电话不清楚，对于被告主张的雨搭塌落，称小区即便存在该情况，也与原告没有关系，对于被告所述车辆被砸有无报原告也不清楚。本案中，原告未就其提供全面有效的物业服务举证。查，涉案小区尚未成立业主委员会。上述事实，有《前期物业服务协议》、发票、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应如约履行，原告应依约提供物业服务，被告应当按时足额支付物业费。被告抗辩受迫签订该协议，就此其未提供证据，应当承担举证不能的不利后果，对于其该项主张，本院不予采信。本案中，被告作为涉案小区业主，与原告之间已形成物业服务合同关系。原告依合同约定为被告所居住的小区提供物业服务，其享有依照合同约定及相关规定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。根据本院查明的事实，原告在为被告提供物业服务过程中确存在一定的瑕疵，给业主带来了不便及安全隐患。基于权利与义务相一致的原则及公平角度考虑，本院对于原告主张的物业费本金部分适当予以酌减。关于违约金，根据庭审查明事实和当事人陈述，被告并非无故不交纳物业费，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。至于物业费标准问题，不属于法院裁判范围，被告及其他业主如有异议，应通过其他途径解决。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。另，业主可以成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司展开有效沟通，并通过解聘、选聘物业公司维护自己合法权益。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谭冬燕于本判决生效后七日内支付原告北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司2013年11月1日至2017年10月31日期间的物业费10859元；二、驳回原告北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司负担150元（已交纳），由被告谭冬燕负担150元（于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王丽英人民陪审员  郝继忠人民陪审员  陈立芬二〇一九年七月八日书 记 员  徐川涵