连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初328号原告：吉宝卫，男，1989年2月23日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：韩志清,江苏苍佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世宽,江苏苍佑律师事务所律师。被告：沈晓杰，男，1974年12月8日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：胥元波,江苏华德律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐菲,江苏华德律师事务所律师。被告：陈萍，女，1975年12月19日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：沈晓杰（系陈萍丈夫），男，1974年12月8日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：连云港中环房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区解放东路129号32号楼103门面。法定代表人：时宽杰，该公司经理。原告吉宝卫与被告沈晓杰、陈萍、连云港中环房地产经纪有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉宝卫及其委托诉讼代理人韩志清、刘世宽、被告沈晓杰及其委托诉讼代理人胥元波、被告陈萍的委托诉讼代理人沈晓杰、被告中环公司的法定代表人时宽杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉宝卫向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖契约》；2.被告沈晓杰、陈萍返还原告支付的购房定金5万元，并自起诉之日起至本息付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付利息；3.被告沈晓杰、陈萍支付原告违约金50000元；4.被告中环公司返还原告支付的居间费用14000元，并自起诉之日起至本息付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率向原告支付利息；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月14日，经被告中环公司居间介绍，原告支付购房定金5万元购买被告沈晓杰、陈萍所有的、位于海州区海连东路56号温哥华国际花园B6-1-102室房产。10月18日，原告与被告沈晓杰、陈萍签订《房地产买卖契约》；原告与三被告签订《二手房买卖委托代理协议》，原告支付被告中环公司中介费14000元。协议签订后，原告得知涉案房屋已被法院查封，且已抵押给案外人。为此，原告于2018年11月7日向被告发出催告通知书，限期被告于2018年11月30日前解除涉案房屋上的查封和抵押，逾期将依法解除合同。但被告并未在催告的期限内解除涉案房屋的查封和抵押。被告在出售房屋时故意隐瞒涉案房屋已经抵押、查封的事实，构成合同欺诈，严重损害了原告的合法权益。被告中环公司因违反《房地产经纪管理办法》相关规定，对原告损失存在重大过错，依法应退还其收取的居间费用。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告沈晓杰、陈萍共同辩称，1.因为着急卖房，所以出卖给原告的房屋价格低于市场价的25万元左右；2.合同签订后，才知道出售的房屋被法院保全，但是在原告给的催告期内已经解除了法院的查封；3.出售的房屋没有问题，只是原告一直不履行买卖房屋的手续，是原告违约，原告应赔偿答辩人违约金，即定金不退。定金不退在本案中作为抗辩理由，不提起反诉；4.同意解除《房地产买卖契约》。被告中环公司辩称，1.原告第一次是和先河房产中介的经纪人李冬梅一起看房的，当时被告沈晓杰的房屋标价175万元。答辩人知道沈晓杰急需用钱，就让原告付1万元作为预付款。如果买了就作为定金或者佣金，如果不买就原价退还；2.2018年10月18日下午，原告吉宝卫、被告沈晓杰在答辩人处签合同，房屋140万元成交，各付各税。因为涉案房屋存在一押和二押，贷款审批下来后可以作为首付款，不够的卖家自己解决，我们约好10月25日前原告将首付款85万元付至云城担保公司账户。当晚9点签完合同，原告打款5万元定金到被告沈晓杰账户。后来原告微信付4000元给答辩人作为佣金，原告共交款14000元到答辩人处；3.签订合同第二天，吉宝卫和同事到答辩人处说要出差，让答辩人提前办手续。答辩人查询被告沈晓杰房屋是否正常，查到房屋被（2018）苏0706民初6272号民事案件保全，答辩人就通知原告房屋有保全。因为房屋买卖合同是晚上签订的，不好查保全情况，沈晓杰也不知道房屋被保全。答辩人和沈晓杰在2018年11月7日收到原告发出的催告通知书后，将（2018）苏0706民初6272号民事案件的保全措施解除；4.2018年11月15日，涉案房屋具备二手房买卖的一切过户条件。答辩人多次与原告联系，但是原告说合同没有约定首付款给买家作为还款，他不同意给沈晓杰用。如果要用，让答辩人给沈晓杰做担保，还要求房屋降价到136万元，并加上他母亲的名字。原告以各种理由拒绝买房。被告沈晓杰在合同履行过程中没有出现任何违约。被告沈晓杰多次让答辩人催促原告办理二手房买卖相关手续，原告没有资金监管也没有走买卖程序，答辩人遇到问题也是立马解决的，工作做了很多，原告反而起诉我们是没有理由的。原告要求房屋具备买卖手续的条件是在11月30日，而我们11月17日就已经具备买卖条件了，是原告违约；5.同意解除合同。因为答辩人已经促成合同签订，已经做了很多工作，是原告自己不买的，不是答辩人的原因造成的，居间费用不退还；6.答辩人将另案起诉原告赔偿损失3000元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证书、《不动产登记簿信息证明》、《业务收据》、《收条》、《房地产买卖契约》、《二手房买卖委托代理协议》、《催告通知书》、《催告函》、视听资料、电子数据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：坐落于连云港市海州区海连东路56号温哥华国际花园B6号楼1单元102室房屋为被告沈晓杰、陈萍共同共有。2018年10月14日，原告吉宝卫向被告中环公司交纳购房意向定金1万元，约定：“温哥华6-1-102室，温哥华133.01平方米，成交价140万。如谈不好，中介无条件退还1万元意向金，2018年10月30号前。如谈好价格，吉宝卫不要，意向金不退。包含13m2车库。”2018年10月18日，原告吉宝卫（乙方）与被告沈晓杰（甲方）签订1份《房地产买卖契约》，约定:“甲方收到乙方预付的购房定金五万元。一、甲方自愿将座落在海州区（原新浦区）海连东路56号温哥华国际花园B6-1-102室的房地产（房屋建筑面积133.01平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为一百四十万元。购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：首付+贷款。（首付款2018年10月25号付到云城担保公司）……四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任。因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途毁约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起五日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金……七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担……”同日，原告吉宝卫（乙方、买方）、被告沈晓杰（甲方、卖方）、被告中环公司（丙方、代理方）签订1份《二手房买卖委托代理协议》，约定：“1.甲方自愿将座落在海州区（原新浦区）海连东路56号温哥华国际花园B6-1-102室的房地产,建筑面积133.01平方米,产权证号01831023-2，车库约12平方米出售给乙方。甲乙双方已签订了房地产买卖契约（见附件）……5.办理二手房贷款业务时，首付款为85万元，在办理过户手续时由甲乙双方自行交接，或交于第三方托管。乙方贷款为55万元，由银行直接划入甲方账户（放款时间以银行为准）……7.本协议签证后，甲乙双方应在三天内将有关办证资料及证件、费用交付给丙方。若因甲方或乙方交付资料、证件不全、土地信息不匹配或签字不及时以及不配合、不按时交费而导致受托事务延期的，有关责任由过错方承担……9.因甲方产权被查封，保全及其他原因造成无法正常过户，由甲方承担违约责任。10.上述出售房屋若在抵押状态要赎楼的由甲方负责还款并办妥注销解押手续。11.甲乙双方同意上述房屋买卖定金交由甲方托管。12.丙方收乙方佣金14000元，预收14000元。13.本协议签订后，甲乙双方任一方违约，也须向丙方支付佣金2000-4000元”。同日，原告吉宝卫向被告中环公司付款4000元买卖服务费佣金。被告沈晓杰向原告吉宝卫出具1份《收条》，收到吉宝卫购房定金5万元。2018年10月19日，被告中环公司督促房屋买卖双方准备房屋买卖所需资料。同日，原告吉宝卫提出26日要出差。被告中环公司通知房屋买卖双方提前办理房屋买卖手续，准备好资料。2018年10月23日，被告中环公司催促原告吉宝卫、被告沈晓杰办理房屋买卖手续。原告吉宝卫认为沈晓杰存在多起诉讼，房屋在过户前存在被法院财产保全的风险，建议沈晓杰先使用中介的过桥资金解除房贷、抵押，完成换证流程，并提出资金托管当天陈萍签字、确定交易价格，否则在沈晓杰对上述事项未确认前，其行使不安抗辩权，无法确认办手续的时间。2018年10月25日，被告中环公司督促原告吉宝卫交纳购房首付款，签订资金监管协议，履行《房地产买卖契约》。原告吉宝卫未按照《房地产买卖契约》的约定交纳购房首付款。2018年11月4日，被告沈晓杰因原告吉宝卫未在2018年10月25日前交纳首付款，沈晓杰认为吉宝卫违约，要求涉案房屋售价变更为145万元。原告吉宝卫担心房屋有交易风险，建议沈晓杰将涉案房屋上的抵押、保全措施解除后再付款、继续交易。2018年11月7日，原告吉宝卫向三被告送达《催告通知书》，主要内容为：2018年10月20日，原告得知沈晓杰诉讼太多。2018年10月22日，原告又得知涉案房屋在2018年8月被法院查封。2018年10月25日，原告又得知涉案房屋有抵押和贷款90万元左右，个人抵押权人为时宽杰。三被告在与原告签订合同时隐瞒许多重大风险信息，请三被告在2018年11月30日前解除涉案房屋的查封和抵押，确保房屋具备过户条件。逾期未解除房屋的查封和抵押的，视为三被告履行不能，原告将依法解除合同并追究违约责任。2018年11月13日，被告沈晓杰将欠付案外人的欠款付清，法院保全措施于当日解除。被告沈晓杰向原告吉宝卫发《催告函》，主要内容为：涉案房产产权明晰已无纠纷，无法院保全，状态正常，请原告履行签署的购房协议，并在2018年11月16日前共同办理资金监管和提交贷款等相关资料。若原告仍不配合，催告函期限届满日即视为原告根本违约，将追究其违约责任。2018年12月2日，原告吉宝卫向被告中环公司提出房产证加上母亲的名字，房价变为136万元。后，被告中环公司多次联系原告吉宝卫办理买房手续未果。另查明，连云港市不动产登记中心于2018年11月15日出具的《不动产登记簿信息证明》载明，涉案房屋于2012年12月24日设立抵押权人为连云港市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、债权金额为48万元的抵押，债务履行结束时间为2032年12月23日；涉案房屋于2018年7月30日设立抵押权人为时某、债权金额为80万元的一般抵押，债务履行结束时间为2018年9月30日；连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初2052号民事裁定书对涉案房屋的查封已解除。被告沈晓杰因欠付公积金中心贷款本息436031元。公积金中心于2019年1月17日向本院申请强制执行，在本案审理期间，该案尚未执结。本院于2019年2月22日至连云港市不动产登记中心查询，查询结果为:涉案房屋于2012年12月24日设立抵押权人为公积金中心、债权金额为48万元的抵押，债务履行结束时间为2032年12月23日；涉案房屋于2018年11月22日设立抵押权人为戚某、债权金额为57万元的一般抵押，债务履行结束时间为2019年1月20日。抵押权人为时某、债权金额为80万元的一般抵押已解除。本案争议焦点为，1.原、被告签订《房地产买卖契约》时，三被告是否故意隐瞒涉案房屋有抵押、保全的事实。《房地产买卖契约》是否是被告欺诈，使原告在违背真实意思的情况下订立的合同；2.原告是否可以行使不安抗辩权中止履行合同，要求被告承担违约责任；3.被告中环公司应否返还原告中介费14000元。关于争议焦点1。《中华人民共和国合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受方某有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。在正常的房屋买卖过程中，实地查看房屋，对房屋状态、权属进行了解，既是为了防止对房屋使用人、抵押权人的权利造成损害，更是买受人保护自己权益不受他人蒙蔽的重要手段，也是诚信原则的一般要求。本案中，原告于2018年10月14日向被告中环公司交纳了涉案房屋的1万元买卖意向金，又于2018年10月18日与被告沈晓杰签订了《房地产买卖契约》，原告最晚应当在签订合同时即知晓涉案房屋的抵押状况。涉案房屋虽设有抵押权，但设立抵押权的房屋并不属于法律、行政法规绝对禁止上市交易的情形。根据涉案房屋抵押权设立的债权总额，被告在签订合同时完全有能力与原告完成整个房屋买卖交易流程。根据本案原、被告陈述及全案证据，无法确定被告沈晓杰、中环公司在订立合同时明知涉案房屋被法院保全，对保全的事实有所隐瞒。原告未提供证据证实被告在签订《房地产买卖契约》时故意隐瞒涉案房屋已经被抵押、保全，构成欺诈，使原告在违背真实意思的情况下订立合同，也未提供证据证实涉案房屋因设立抵押权无法继续交易而使其签订合同的目的无法实现，且原告在订立合同至今未要求变更或撤销《房地产买卖契约》。本院认定《房地产买卖契约》是双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。关于争议焦点2。《中华人民共和国合同法》第68条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化;(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;(三)丧失商业信誉;(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。先履行一方中止履行的权利即为不安抗辩权。第69条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。不安抗辩权是先为给付义务的一方担心自己先为给付后，对方无力为对待给付而设立。房屋买卖合同订立后，应当先履行付款义务的买受人对出卖人履行债务能力产生合理怀疑、以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安，可要求对方提供适当担保，合理怀疑要求具备正当理由并善意，且对方有过错。本案中，被告沈晓杰得知涉案房屋有法院保全后，在原告给出的宽限期内积极偿还欠款，解除法院对涉案房屋的保全措施，消除合同履行障碍，促进合同的履行，并积极要求与原告继续履行房屋买卖合同。即使涉案房屋设立有抵押权，被告可能因为自身的诉讼丧失履行债务的能力。但根据现有证据，被告设立抵押权的债权总额在双方签订合同时、原告起诉前均未超出涉案房屋的售价，至原告提起诉讼时，涉案房屋也不存在因为被告的原因，无法完成正常交易的情形。被告有能力继续履行房屋买卖合同，但原告未按《房地产买卖契约》的约定在2018年10月25日前交纳首付款85万元，也未继续进行房屋买卖流程。原告主张行使不安抗辩权中止履行合同不符合法律规定。本案中，被告不存在过错和违约行为，不应向原告承担违约责任。根据《房地产买卖契约》第五条的约定，原告中途毁约，不得向被告索还定金。对于原告主张被告沈晓杰、陈萍返还原告支付的购房定金5万元，并自起诉之日起至本息付清之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付利息；被告沈晓杰、陈萍支付原告违约金50000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。在本案审理期间，被告沈晓杰、陈萍同意解除合同。对原告提出解除《房地产买卖契约》的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点3。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，系原告未按约定交纳首付款，中途悔约，使合同无法继续履行。根据《二手房买卖委托代理协议》第13条的约定，“本协议签订后，甲乙双方任一方违约，也须向丙方支付佣金2000-4000元”，本院根据涉案合同履行情况、被告中环公司的居间服务情况，将居间费用酌定为3000元。原告交纳的14000元，被告中环公司还需退还11000元。原告所举证据不足以证实被告中环公司存在违反《房地产经纪管理办法》相关规定，对原告损失存在重大过错，应全额退还其收取的居间费用的情形，对其就此提出的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告吉宝卫与被告沈晓杰、陈萍签订的《房地产买卖契约》；二、被告连云港中环房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吉宝卫居间费用11000元；三、驳回原告吉宝卫的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元（原告已预交），由原告自行负担2505元，被告连云港中环房地产经纪有限公司负担75元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支44×××9409094（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  郭 敏人民陪审员  郭家民人民陪审员  季建华二〇一九年七月九日书 记 员  张 颜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：440301040009094开户行：连云港市农业银行苍梧支行