广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4989号原告：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室，统一社会信用代码91440101749914728G。法定代表人：梁顺源。委托代理人：周碧红、叶细芳，该公司工作人员。被告：张玉英，女，1980年10月9日出生，汉族，住湖南省台前县。原告广州莱佛士物业服务有限公司诉被告张玉英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州莱佛士物业服务有限公司的委托代理人周碧红、叶细芳、被告张玉英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州莱佛士物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告清付从2016年1月至2018年2月的物业服务费共计13772.2元；2、被告向原告清付2015年7月至2018年1月的电费分摊1151.8元；2016年7月至2016年11月水费公摊47.20元；3、被告向原告支付按逾期之日起每天千分之一计算违约金，暂算至2018年7月23日为13772.2元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告是位于增城区××大道南××号豪进山湖珺璟5栋703房业主。2013年6月，原告与山阳实业房地产开发有限公司签订《豪进山湖珺璟物业管理委托合同》，约定原告为包括被告所购物业在内的豪进山湖珺璟商住区提供物业管理服务，并确定物业服务费按每月每平方米2.5元收取；被告所购物业建筑面积为211.87平方米，被告每月应交物业服务费为529.70元，每月管理费应在每月15日前交纳。协议签订后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告未及时支付相关费用及违约金，至今尚欠物业服务费13772.20元。经原告多次催收无果，特此提起诉讼。2018年8月29日，原告向本院提交《变更诉讼请求申请书》，请求撤销第一项诉讼请求，第二项诉讼请求不变，第三项诉讼请求变更为被告向原告清付从2016年1月起至今欠缴物业管理费期间所产生之违约金截至7月23日为7431.1元（截至实际付清之日止）。事实和理由：被告已缴纳物业管理费13722.20元，还拖欠2016年1月至2018年8月欠费期间之违约金等费用。被告张玉英辩称：我同意缴纳电费和水费，但不同意缴纳违约金。我在2018年7月和物业管理处有沟通过，他们说只要我预交几个月的物业费就可以免除违约金。经审理查明：原告系于2003年6月9日经广州市工商行政管理局核准登记的有限责任公司，经营范围为房地产业。2013年6月30日，原告（乙方）与广州山阳实业有限公司（甲方）签订了《豪进山湖珺璟物业管理委托合同》，约定“第一条豪进.山湖珺璟（以下简称本物业）物业基本情况座落位置：增城市新塘镇东江大道南88号……第二条乙方提供之管理服务事项乙方替甲方及本物业全体业主，就本物业实行统一管理提供下列的物业管理服务：……9.本物业业主的室内装修管理及质量验收……第三条合同期限本管理合同自2013年7月1日至2017年6月30日止……”。2013年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定“甲方是指房地产开发建设单位或其委托的物业服务企业……前期物业管理是指自房屋出售之日起业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。……本物业名称：豪进山湖珺璟花园……乙方所购房屋基本情况：……座落位置：新塘镇东江大道南88号5栋703建筑面积：214.75平方米……第三条物业管理服务质量1.房屋外观1.1外观整洁、完好……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共享部位共享设施设备大、中修、更新、改造的费用）1、乙方开始交纳物业管理服务费用及公共分摊费用，从房地产开发建设单位与乙方书面约定的收楼日期为准；或乙方实际接收所购房屋之日之次日起计算，但最迟不能超过房地产开发单位发出收楼通知书或正式公告一个月之内。住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积算核算）高层洋房每月每平方米人民币2.5元，五层及八层叠加别墅每月每平方米人民币2.8元……2、本物业内的公共能耗费用，以每月实际发生额由本物业全体业主共同分摊承担，乙方按其房屋建筑面积为准承担相应的费用。3、乙方每月15日前缴交当月的管理费用和缴交上月的公共分摊费用……第十一条违约责任……4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用……第十八条本协议自双方签字之日起生效。”。2013年9月30日，被告在《收楼表格》上签名接收涉案房屋。庭审中，双方确认被告从2016年1月开始欠费，每月的物业费为529.7元，但于2018年8月1日缴清了欠缴的物业费及预交了2018年8月至2018年12月的物业费2648.5元。被告对原告主张的第二项诉讼请求的电费分摊及水费分摊费用的金额没有异议。庭审中，被告出示录音光盘一份、付款通知书4份作为证据，原告认可该两份证据的真实性。经查，录音光盘记录了原告的工作人员与被告的通话，原告的工作人员曾向被告承诺预交几个月的物业费就可以免除违约金，并且按照这个方案操作免了违约金。但后来公司领导未批，领导还批评了经理，说经理没权利这样做。其中，2018年1月1日的付款通知书有记载管理费违约金，2018年9月1日、10月1日的付款通知书没有记载管理费违约金。被告陈述因为原告答应了预交几个月的物业费就不收取违约金，所以付款通知书上也相应没有显示。本院认为：原告依据与涉案居住小区开发商代表签订的《豪进山湖珺璟物业管理委托合同》的约定进驻涉案居住小区提供物业管理服务，并与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为包括被告在内的涉案居住小区的全体业主和物业使用人提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费。对此，原、被告均应按照《前期物业管理服务协议》约定履行各自的义务。按照《前期物业管理服务协议》第四条第三点约定被告应在每月的15日前缴交当月的管理费用，以及第十一条约定被告未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交相关费用并按每天0.1%收取违约金，违约金从逾期之日起至其缴清应缴费用之日止。但根据查明的事实，原、被告曾达成口头协议，被告预交几个月物业费则免除其违约金，现被告已按照双方的约定缴清拖欠的物业费并预交了2018年8月至2018年12月的物业费2648.5元，并提交录音光盘、付款通知书佐证，原告亦认可该两份证据的真实性，故根据诚实信用原则，本院对被告在缴清物业费本金并预交几个月物业费后，原告仍主张被告缴纳违约金的诉讼请求不予支持。退一步而言，即使原告认为其当时并未授权其工作人员与被告协议预交几个月物业费免除违约金，但是根据查明的事实，双方均确认当时是原告的工作人员与被告进行沟通，而根据一般生活经验，原告的工作人员工作范围内的所言所行均代表原告或原告的意志，被告有理由相信原告的员工与其协商得到原告的授权，且预交几个月物业费免违约金也较为合理。另外，原告亦未提交证据证明被告对此并非善意或者有过失，也即原告的工作人员与被告协商的行为对原告发生效力，原告不能以其工作人员未得到授权作抗辩，在被告已经预交了几个月物业服务费的情况下，再要求被告缴纳违约金。至于原告主张被告向其支付拖欠的2015年7月至2018年1月的电费分摊1151.8元、2016年7月至2016年11月水费公摊47.2元，因被告在庭审中表示没有异议，故本院对原告的该项主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张玉英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付2015年7月至2018年1月的电费分摊1151.8元、2016年7月至2016年11月水费公摊47.2元；二、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交259.3元），由原告广州莱佛士物业服务有限公司负担43元，由被告张玉英负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李月梅人民陪审员  王小婷人民陪审员  黎灿锋二〇一九年七月十八日书 记 员  潘玉翠相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。