文书内容江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初1167号原告：苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会，住所地苏州市相城区太平街道旺巷村民学巷。法定代表人：周建新，村主任。委托诉讼代理人：姚志刚，苏州市相城区湘城法律服务所法律工作者。被告：苏州市华腾新型建材有限公司，住所地苏州市相城区太平街道旺巷村803辅道高速公路旁。法定代表人：陈明华，董事长。原告苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会（以下简称旺巷村村委会）与被告苏州市华腾新型建材有限公司(以下简称华腾公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告华腾公司于答辩期内提出管辖权异议，认为本案应移送至常熟市人民法院审理。2019年3月26日，本院作出(2018)苏0507民初1167号民事裁定书，裁定驳回被告华腾公司对本案管辖权提出的异议。后被告华腾公司上诉至苏州市中级人民法院，该院于2019年5月8日作出（2019）苏05民辖终529号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审，人民陪审员周忠浩、沈惠琴参加评议，并于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告旺巷村村委会的委托诉讼代理人姚志刚，被告华腾公司的法定代表人陈明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旺巷村村委会向本院提出诉讼请求：1、华腾公司立即向旺巷村村委会支付租金人民币188079.74元。2、本案诉讼费用由华腾公司承担。审理中，旺巷村村委会将第一项诉讼请求中的租金明确为占有使用费。事实和理由：2012年1月1日至2017年12月31日期间，华腾公司承租旺巷村村委会泥头土地16亩用于水泥制品生产经营。此后双方每年均签订合同，每份合同都约定租赁期限为1年。2012年度租金为287050元，2013年、2014年度每年租金均为298620元，2015年、2016年度每年租金均为314620元，2017年度租金为218620元。华腾公司承租至2017年年底，经双方结算华腾公司累计结欠188079.74元未付。旺巷村村委会多次催缴未果，故诉至法院。被告华腾公司辩称，我司没有欠旺巷村村委会任何土地租赁费用。我司在2017年5月即从涉案土地搬走了，当时旺巷村村委会没有告知我司拖欠租金。在拆迁的时候，旺巷村村委会赔偿我司涉案土地上的房屋拆迁补偿款496万元，我司要搬走的时候，旺巷村村委会称我司尚欠两万多元租金，我司也将这个钱补齐之后才搬走。如果我司还欠旺巷村村委会租金的话，旺巷村村委会当时就可以在拆迁款中扣这笔钱。上次我司向法院了解情况以后去旺巷村村委会处核实，但旺巷村村委会没有人给予任何表态，会计连欠什么钱都不知道，所以我司认为应该驳回旺巷村村委会的诉讼请求。经审理查明，2012年5月24日，苏州市相城区太平街道旺巷村经济合作社（以下简称旺巷村经合社）作为甲方、华腾公司作为乙方，双方签订《太平街道集体资源租赁及规费上交合同书》，载明：“甲、乙双方商定，自愿订立资源租赁及规费上交合同，具体条款如下：一、乙方租用甲方资源：1、乙方租用甲方位于泥头土地16亩。用于厂房。……二、租赁期限为壹年，自2011年7月13日起至2012年12月31日止。三、年租金及规费上交：            土地租金              计量单位              年单价              土地租金              水面（亩）              年单价              水面租金              配套设施费              资源补偿费                    合计年上交                  16              亩              10000              226680                                                                      60370              287050                                                                                                                                        上述租金及规费为年上交额。本合同租金及规费为壹年，自2011年7月13日起至2012年12月31日止，共计应上交给甲（方）287050元。在签订本合同时一次性交清。……。”合同还就其他内容进行约定，合同落款甲方处加盖旺巷村经合社章，乙方处由华腾公司盖章，下方并另加盖苏州市相城区太平街道司法所及苏州市相城区人民政府太平街道办事处经济服务中心章。2013年1月6日，苏州市相城区太平街道旺巷村经济合作社（以下简称旺巷村经合社）作为甲方、华腾公司作为乙方，双方再次签订《太平街道集体资源租赁及规费上交合同书》1份，约定租赁期限为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。年租金及规费上交为：            土地租金              计量单位              年单价              土地租金              水面（亩）              年单价              水面租金              资源土地费      4元/㎡              资源补偿费      6000元/亩              合计年上交                  16              亩              10000              160000                                                        42620              96000              298620                                                                                                                                        上述租金及规费为年上交额。合同租金及规费为1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，共计应上交给甲方298620元，在签订合同时一次性交清。合同还就其他内容进行约定。2014年、2015年、2016年，上述甲、乙双方每年均签订《街道集体资源租赁及规费上交合同书》一份，内容均与2013年度的《太平街道集体资源租赁及规费上交合同书》一致，约定的租期均分别为当年度1月1日至当年度12月31日止，租金及规费分别为298620元、314620元、314620元，均在签订合同时一次性交清。另查明，2019年2月15日，旺巷村村委会与旺巷村经合社共同出具《情况说明》一份，载明：“苏州市相城区太平街道旺巷村经济合作社系苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会下属的集体组织，该组织享有的权利和义务均由苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会来承担。”以上事实，由旺巷村村委会提供的街道集体资源租赁及规费上交合同书、情况说明及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。庭审中，旺巷村村委会陈述涉案位于苏州市相城区亩土地属于农村集体建设用地，该土地未取得土地部门颁发的集体建设用地使用证，且未就涉案租赁合同办理审批手续。旺巷村村委会还陈述涉案土地自2011年开始出租给华腾公司，华腾公司经营至2017年（但2017年双方未签订书面合同）拆迁后搬离。涉案土地2012年的租金为287050元，华腾公司实付270000元；2013年的租金为298620元，实付100000元；2014年的租金为298620元，实付300000元；2015年租金为314620元，实付200000元；2016年租金314620元，实付338400.26元；2017年租金为218620元（参照2016年的租金标准计算至华腾公司实际搬离之日），实付318620元，上述共计结欠205129.74元。因双方每年都签订合同，并考虑华腾公司实际情况，故在华腾公司每年均存在拖欠租金的情况下，仍持续出租给华腾公司。华腾公司搬走后，旺巷村村委会经多次催要，华腾公司于2018年11月支付17050元，但剩余188079.74元至今未付。华腾公司则陈述其在2017年5月因政策问题拆迁并从涉案土地搬离，费用已全部付清，但相关支付凭证因保管不善现已找不到了。2018年支付给旺巷村村委会的钱具体支付的是何时的什么款项其公司不清楚，当时华腾公司是去旺巷村村委会拿拆迁款的，旺巷村村委会称尚欠费用，华腾公司就支付了。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地）；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。本案诉争土地根据旺巷村村委会自述系农村集体建设用地，但未经核发证实，且涉案租赁合同的双方当事人未经审批，即约定将土地出租给华腾公司用于建造厂房的经营，因违反了上述强制性规定，故旺巷村经合社与华腾公司之间签订的《街道集体资源租赁及规费上交合同书》应属无效。合同无效，当事人可以参照约定的租金标准要求支付占有使用费。因旺巷村经合社系旺巷村村委会的下属集体组织，故旺巷村村委会有权作为原告起诉要求华腾公司支付《街道集体资源租赁及规费上交合同书》所约定的相关款项。按照华腾公司与旺巷村经合社所签《街道集体资源租赁及规费上交合同书》约定，华腾公司在每个租赁年度内均需在签订合同时一次性付清合同所约定的租金及规费，现华腾公司确认在2017年即已搬离，其虽抗辩已付清所有费用，但就此未提供任何证据佐证，故本院对华腾公司的抗辩不予采信，以旺巷村村委会主张数额认定华腾公司应支付旺巷村村委会尚欠占有使用费188079.74元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告苏州市华腾新型建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会人民币188079.74元（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022013525）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4062元，由被告苏州市华腾新型建材有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会，原告苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  王 玲人民陪审员  周忠浩人民陪审员  沈惠琴二〇一九年七月十八日书 记 员  唐宽正