吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0103民初3364号 原告：康勋，男，1987年10月21日出生，汉族，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：杨国强，吉林策业律师事务所律师。 被告：杨俊生，男，1969年4月18日出生，汉族，住长春市宽城区。 被告：尹义群，男，1987年2月15日出生，汉族，住北京市大兴区。 被告：长春市英洁物业服务有限公司，住所地宽城区柳影路与菜市南街交会处万龙柳影春天（万龙第五城）1幢1305号房。 法定代表人：祝强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄业，吉林启业律师事务所律师。 被告：吉林省恒利房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区北环城路5861号恒利·七彩阳光B区15号楼1-4楼。 法定代表人：侯宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄业，吉林启业律师事务所律师。 被告：吉林嘉润热力集团有限公司，住所地长春市宽城区嘉润路2号。 法定代表人：冷天勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张东林（该公司职员），男，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：姜世忠（该公司职员），男，住吉林省梅河口市。 原告康勋诉被告杨俊生、尹义群、长春市英洁物业服务有限公司（以下简称物业公司）、吉林省恒利房地产开发有限公司（以下简称地产公司）、吉林嘉润热力集团有限公司（以下简称热力公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康勋向本院提出诉讼请求：被告赔偿因其房屋分水器漏水将原告家中装潢、家具及部分物品损失37091.8元，鉴定费3000元，在外租房一年房屋租赁费21600元。事实和理由：2018年8月10日凌晨3点左右，原告楼下的业主王莹的父亲发现一楼地面全是水，通过查找发现是从3楼业主家中漏的水，但是家中无人，又到4楼经敲门确认也是家中无人。王莹的父亲王延生又找到物业公司，物业公司的管理人员来了先将3楼的自来水关掉，但是还是漏水。9点左右物业公司上班后，通过物业人员的查找确认是4楼业主杨俊生家中的供暖分水器没有连接造成的漏水。现原告家中的装潢及全部家具及物品淹坏。为此，原告找被告协商解决未成，故诉至法院。 杨俊生辩称，对原告的起诉没有异议。对康勋的房租费用没有异议。房屋办理交接手续是与物业签的。屋里的地热与连接管没有连接。找到物业，物业找到地产，说地产在施工中，上次开庭找的热力，热力应该把栓停掉。我不承担责任。 尹义群辩称，我有异议。我家是B2栋，原告家是13栋，距离较远，水与我无法产生关系，我对原告的起诉有异议。房屋租赁费用，租期和金额有异议。 物业公司辩称，物业公司对原告的漏水无过错，并非本案的责任主体，不应作为本案被告，请求法院依法裁定驳回原告对物业公司的起诉。首先，根据《物业管理条例》第二条以及双方签订的《物业管理服务合同》第三条，物业公司作为物业服务单位，服务范围仅包括物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维护和管理，而不包括业主对建筑物内的住宅专有部分进行维护和管理。杨俊生房屋漏水的位置位于其房屋的内部，属于住宅的专有部分，而并非公共区域，物业公司没有维护和管理的义务，也不应承担杨俊生房屋漏水造成原告房屋损失的侵权责任。其次，物业公司在杨俊生房屋发生漏水情况后，积极联络热力公司，经与热力公司进行排查，于2018年8月21日确定为B区2栋601室内安装换热器，且私自改动管道，导致自来水管道与热力管道连接，开启阀门自来水直接进入热力管道。因此，造成原告房屋损失的原因系B区2栋601室业主私自在室内安装换热器、私自改动管道造成的。该室业主私自安装换热器是在其住宅内，并非在公共区域，物业公司是无法正常巡查发现的。杨俊生漏水的房屋于2016年6月4日办理房屋交接验收，2016年、2017年两个供暖期内并未发生漏水情况，而2018年在非供暖期内由于601室业主的原因造成漏水，应由该户业主承担侵权责任，与物业公司无关。最后，依照《物业管理条例》规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备维修、养护的责任”。可见，物业管理区域内供水、供热相关管线和设施设备维修、养护的责任主体为供水、供热单位，与物业公司无关，物业公司不承担供水、供热相关管线漏水的责任。 地产公司辩称，第一，根据《商品房销售管理办法》第三十三条第一款、第二款规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限”，第五条规定：供热、供冷系统和设备质保期限为1个采暖期或供冷期；根据建设部《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期。因此，供热系统的质保期应按照2个采暖期计算。本案中杨俊生的房屋于2016年6月4日办理房屋交接验收。2016年、2017年两个供暖期内并未发生漏水情况，其房屋于2018年8月10日发生漏水情况，已经超过了2个采暖期的质保期限，并且该时间段也并不在采暖期内。杨俊生在2个采暖期的质保期限内也从未向地产公司主张过关于房屋质量问题的任何权利，应由杨俊生自行承担房屋质量的维修义务。其房屋漏水时间因已超过质保期，与地产公司无关。第二，物业管理区域内供水、供热相关管线和设施设备维修、养护的责任主体为供水、供热单位，与地产公司无关。第三，经物业公司与热力公司联合进行排查，确定为601室内安装换热器且私自改动管道，导致自来水管道与热力管道连接，开启阀门自来水直接进入热力管道。因此造成原告房屋漏水的原因系该业主私自在室内安装换热器、改动管道造成的。综上，请求法院驳回对地产公司的诉讼请求。 热力公司辩称，康勋在民事起诉状中事实及理由部分中阐述：其家中财物因水浸造成损坏的时间是在2018年8月10日，且是因为杨俊生家中室内供暖分水器未连接造成的漏水所致。首先，该期间为供暖期结束，新的供暖期未开始时间段内，我公司在此期间未对英伦B小区提供供暖服务。其次，我公司在每年度供暖期开始前，均是在每年10月初至正式供暖日前开始对小区二次网的注水工作，并且在注水前会张贴《注水通知》告知小区用户，以保证如果出现供热管道泄漏时，热用户能够第一时间告知我公司进行抢修维护。因此该时间内，我公司所有供热项目二次网内均是无水状态。第三，杨俊生所属的402室，自2013年至今均缴纳20%基础热费，我公司未对其提供供热服务，因此自2013年供暖期至今其室内供热设施是无水状态。第四，是因尹义群在其室内私改供热设施，将自来水管线接到供热管线；杨俊生室内采暖设施未连接等因素共同造成的康勋家中财物损失。最后，根据《吉林省城市供热条例》、《长春市城市供热管理办法》规定：热用户室内供热设施由热用户自行维护。热用户禁止擅自将自建的供热设施与热经营企业的管网连接，禁止改动供热设施。因此，尹义群存在违反上述法规的行为。杨俊生未履行室内供热设施维护义务，是其二人的行为导致此次事件的发生。综上，我公司在此次财产损害赔偿案件中不具有任何过错，康勋的财物损失与我公司无任何因果关系，其要求我公司承担经济损失不具有任何法律及事实依据，恳请法院驳回康勋要求我公司承担经济赔偿责任的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：康勋系英伦小镇B区13栋302室业主，杨俊生系其楼上即402室业主。尹义群系B区2栋业主。2018年8月10日凌晨，杨俊生家室内的供热分水器未连接而管道内进水导致室内漏水，水流入楼下康勋家致屋内财物损失。尹义群与康勋所住并非同一栋楼，其在入住时在厨房安装了换热器，即通过供热的热水与自来水通过不同的管路进入换热器内，利用热传导使自来水流出后温度升高。 事故发生后，热力公司与物业公司在小区内排查，认为系尹义群家安装换热器后自来水进入供热管道内导致漏水并提供影像资料，庭审中，根据影像资料并不足以看出系尹义群安装的换热器导致的漏水。经各方当事人一致同意，于2019年4月24日，本院组织几方当事人共同前往尹义群家进行换热器的测试，即从换热器的自来水进水后看能否从另一供热管道出口内流出水来，测试结果为该换热器的两路水并不相通。 依康勋申请，本院依法组织抽签由辽宁新天衡资产评估有限公司于2019年6月5日做出吉新评价字[2019]第30-09号资产价格评估意见报告书，评估结论：经评估，截止评估基准日长春市宽城区人民法院委估的评估价格为37091.80元。针对康勋和尹义群的异议，该公司分别做出了答复意见，康勋和尹义群庭审中未再提出异议。康勋支出鉴定费3000元。 另，康勋家在发生漏水时并未有人实际居住，康勋提交了其母亲签订的房屋租赁合同一份。杨俊生所属的402室，自2016年起至今均缴纳20%的基础热费，热力公司并未对其提供供热服务，但其室外的供热管道连接并未切断。 本院认为，本案事故发生时虽属非供热期，但由于热力公司疏于对其供热管道的日常管理和维护，导致该小区出现供热管道内水灌注,排气阀漏水的情况，而其亦无法说明供热管道内水的实际来源，其所提交的视频不足以说明系尹义群安装的换热器导致的供热管道自来水灌注且经各方当事人同意，本院组织现场测试的情况：该换热器的自来水口注水后并不与供热管道口相通。故应由热力公司承担举证不能并赔偿因其供热管道漏水致损害发生的赔偿责任。康勋所发生的财物损失37091.80元，鉴定费3000元,系合理损失，应由热力公司负担。关于康勋主张的在外租房一年房屋租赁费21600元，其提交的租赁合同非其本人签订无法证明系其本人实际损失，且经现场勘查情况，该户室内损失并未达到无法入住的情形，但因后期修复期间房屋无法居住，本院酌定保护三个月的房屋租金费用，结合市场价格共计保护5400元，由热力公司负担。 综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下： 一、吉林嘉润热力集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿康勋合计45491.80元（含财物损失37091.80元、鉴定费3000元及租金5400元）； 二、驳回康勋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1342元，由吉林嘉润热力集团有限公司负担937元，康勋负担405元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  陈 双 审 判 员  张艳伟 人民陪审员  马春玲 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  解 莹