广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初36155号原告：卢炳浩，男，1988年2月20日出生，汉族，住址广东省高州市。委托诉讼代理人：朱帆，广东广颂律师事务所律师。被告：广州珠江小额贷款股份有限公司，住所地广州市越秀区解放南路123号16层1606房。法定代表人：梁永恒，职务董事长。委托诉讼代理人：熊英，该公司员工，联系地址同上。第三人：阳春市昊翔房地产开发有限公司，住所地广东省阳春市春城新竹路101房（鲤鱼岗4号）。法定代表人：梁凡敢，职务总经理。委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。第三人：广东中汇装饰设计工程有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南穗和南街6号8楼820。法定代表人：廖春艳。第三人：广东中汇阳光药业有限公司，住所地广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦东区817房。法定代表人：梁凡敢。第三人：阳春中汇置业有限公司，住所地广东省阳春市春城阳春大道西侧规划行洪渠北中汇星座商品楼首层9号商铺。法定代表人：梁凡敢。第三人：广东中汇阳光房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦8层17、19房。法定代表人：廖春艳。第三人：广东中汇实业有限公司，住所地广东省广州市越秀区达道路12号金达大厦807、809房。法定代表人：廖春艳。第三人：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区市广路祈福新邨海晴居六街11号504房，现羁押在阳春市看守所。第三人：潘泰辰，男，1971年10月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。第三人：朱有杰，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。第三人：黄兆震，男，1973年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市，现羁押在阳春市看守所。原告卢炳浩诉被告广州珠江小额贷款股份有限公司（以下简称珠江小额贷款公司）、第三人阳春市昊翔房地产开发有限公司（以下简称昊翔公司）、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震执行异议之诉一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱帆、被告委托诉讼代理人熊英、第三人昊翔公司委托诉讼代理人崔雅怡到庭参加诉讼。其他第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：停止对位于阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城E7幢401房的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2015年10月9日，原告与第三人昊翔公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向昊翔公司购买涉案房屋，建筑面积115.61平方米，总房款347980元。原告已依约向昊翔公司支付了全部购房款，昊翔公司亦向原告开具了收据，并将该房屋交付原告使用至今，但至今未为原告办理房屋产权转移登记手续。因涉案房屋仍登记在昊翔公司名下，广州市越秀区人民法院在强制执行被告与第三人昊翔公司借款合同纠纷生效民事判决时，将涉案房屋作为被告财产予以查封，并拟进一步采取执行措施。原告得知后，提起了书面执行异议，但广州市越秀区人民法院于2018年9月5日作出（2018）粤0104执异234号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。原告认为，该执行裁定书错误的，没有任何法律依据。该裁定书忽略了原告提交的《收据》，错误的认定原告未向第三人昊翔公司支付购房款，原告在汇款时并不知道该帐户是否是第三人昊翔公司开设的银行账户，实际上陈丽群是当时第三人昊翔公司的销售主管，原告只是应第三人昊翔公司的要求将购房款转到其指定的账户，不能仅以转账凭证不是第三人昊翔公司的账户就否认原告已经支付全部购房款的事实，第三人昊翔公司不仅向原告开具《收据》，更已将涉案房屋交付给原告使用，如果原告未付清购房款，第三人怎么可能向原告开具收到购房款的《收据》并将房屋交付给原告使用，此举违背常理。此外，涉案房屋上抵押权登记时间是2016年5月16日，而原告与第三人昊翔公司早于2015年10月9日已签订购买涉案房屋的《商品房买卖合同》并交付原告使用，原告曾多次催促第三人昊翔公司为原告办理涉案房屋的房产证，第三人昊翔公司却以业主过多，尚未轮到原告为由至今未办，原告不存在过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应当停止对该房屋的执行并解除查封。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条的规定，金钱债权的执行中，对于被登记在房地产开发企业名下的房地产提出异议，应当同时满足下述条件：(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(4)非因买受人自身原因未办理过户登记；(5)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。但原告提出执行异议的事实和理由并不能满足上述要求，理由如下：一、原告无法证明其已经向第三人阳春市昊翔房地产开发有限公司支付完毕涉案房产的全部交易款项。《商品房买卖合同》第六条第三款中载明，买受人应该按照约定的付款方式，将商品房预售款项直接存入开户银行为中国农村商业银行股份有限公司的专用账户中，账号为80×××12，而原告并未提交上述转账凭证，故无法确认其已经将涉案房产的全部房款支付给第三人阳春市昊翔房地产开发有限公司。二、原告无法证明其是在涉案房屋2016年11月25日被查封之前合法占有该涉案房产。根据《商品房买卖合同》，房屋的交接，应由出卖人即第三人签署房屋交接单。但原告并未提供《房屋交接单》等相应的证据予以佐证，故无法证明第三人阳春市昊翔房地产开发有限公司在2016年11月25日之前已将涉案房产交付给原告，也无法证明在涉案房产2016年11月25日被查封之前已经合法占有该房产。综上，被告认为，原告要求排除对涉案房产的强制执行，其事实和理由均不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人昊翔公司述称，其公司确认收到原告支付的全部房款，房屋也交付给原告使用，同意原告的诉讼请求。第三人广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震未到庭陈述意见。经审理查明，2015年10月9日，第三人昊翔公司（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》。约定：出卖人以出让方式取得位于阳春市春城街道××、××、3地块土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房中汇城，预售许可证号为春预许字2014第050号。买受人购买的商品房为上述项目中的中汇城E型板式住宅E7-401号房。该商品房合同约定建筑面积115.61平方米，其中套内建筑面积96.05平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.56平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额347980元。出卖方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向阳春市房地产交易所申请登记备案等。该合同第六条“付款方式及期限”部分买受人按第1款“一次性付款”下方空白处手写注明“已一次性付清347980元”，商品房预售款项直接存入开户银行为中国农村商业银行股份有限公司的专用账户中，账号为80×××12等。另查明，被告珠江小额贷款公司与第三人昊翔公司等借款合同纠纷一案，本院于2017年10月20日作出（2016）粤0104民初41937号民事判决书，判决：一、广东中汇阳光药业有限公司在判决生效之日起十日内向珠江小额贷款公司清偿借款本金500万元及逾期还款违约金（以500万元为本金，自2016年3月23日起按照年利率24%的标准计算至实际还款之日止）；二、广东中汇阳光药业有限公司不履行上述债务时，珠江小额贷款公司有权从拍卖或者变卖阳春中汇置业有限公司名下的阳春市春城街道阳春大道西侧规划行洪渠北中汇·星座商品楼首层8号商铺（含夹层二层）所得价款在最高额抵押担保限额内优先受偿；三、广东中汇装饰设计工程有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔公司、黄兆震、潘泰辰、朱有杰分别在500万元的最高余额内，广东中汇阳光房地产开发有限公司、广东中汇实业有限公司分别在300万元的最高余额内，梁凡敢在366万元的最高余额内，对广东中汇阳光药业有限公司上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向广东中汇阳光药业有限公司追偿等。上述判决发生法律效力后，珠江小额贷款公司向本院申请执行，本院于2018年1月8日以（2018）粤0104执578号案立案执行。在诉讼期间，本院依法查封第三人昊翔公司名下位于阳春市春城街道××、××地块××城××型××式住宅××商铺、××房（复式）、702房（复式）、E8幢602房、502房、401房、301房、202房、201房、E7幢702房（复式）、701房（复式）、602房、401房、202房、F1幢1号商铺、602房、201房、202房、401房、402房。上述房屋的查封期限均为2016年11月25日至2019年11月24日。据阳春市国土资源局2018年4月11日出具的《不动产登记资料查询结果证明》记载，涉案阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城E型板式住宅E7幢401房登记在第三人昊翔公司名下，登记时间为2016年3月16日；该房屋上设定有抵押权，抵押权人为广东阳春农村商业股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2016年5月6日至2016年7月20日，登记时间为2016年5月16日。2018年，原告以其向第三人昊翔公司购买涉案房屋并已付清全部购房款及实际入住等为由，向本院提出书面执行异议，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封。2018年9月5日，本院作出（2018）粤0104执异234号执行裁定书，裁定驳回原告卢炳浩对本院（2018）粤0104执578号案执行标的阳春市春城街道黑石岭E-6、E-7地块中汇城E型板式住宅E7幢401房所提的异议请求。原告陈述2015年10月9日以现金方式向第三人昊翔公司支付房款57400元，余款同日转账，为证明其已付清全部购房款并入住涉案房屋以及该房屋为其唯一住房还提交证据有：1.原告2015年10月9日通过银行（中国邮政储蓄银行股份有限公司阳春市城西大道营业所，账户卡号62×××07）转账290580元给第三人昊翔公司指定账户（阳春东湖支行，账号62×××58）及当日第三人昊翔公司向原告开具的收到中汇城E7-401房款（卢炳浩）347980元的《收据》；2.阳春市恒成物业服务有限公司2016年1月15日出具的涉案房屋水电费的收据；3.原告与阳春市恒成物业服务有限公司2016年1月15日签署的《业主收房确认书》；4.涉案房屋交纳水、电、燃气等费用的收据或发票；5.原告及家庭成员名下无住房登记的查询结果证明。被告质证意见为，对证据1真实性无异议，但不能证明原告向第三人昊翔公司支付房款；对证据2、3、真实性不予确认；对证据4中的发票真实性无异议，其他收据有异议，且相关费用发生时间均在2017年4月29日之后，不能证明原告于2016年11月25日前已合法占有涉案房屋；对证据5真实性无异议。第三人昊翔公司对上述证据真实性均无异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案被告对第三人昊翔公司享有的债权为金钱债权，因此本案应适用上述规定。根据原告举证的《商品房买卖合同》、收款收据、《业主收房确认书》、名下房产查询证明以及原告和第三人昊翔公司的陈述，原告具备上述规定所列的三项条件。被告虽对原告证据提出异议，但未能提交充足反驳证据，且第三人昊翔公司作为将涉案房屋出售给原告的开发商亦对原告提交的证据以及原告已付清购房款并实际收楼入住的事实予以确认，故对被告的答辩意见本院不予采纳。因此，原告要求停止（2018）粤0104执578号案对本案所涉房屋的执行并解除查封于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：（2018）粤0104执578号案不得执行阳春市春城街道黑石岭E-4、E-5地块中汇城E型板式住宅E7幢401号房。本案受理费6519.7元，由被告广州珠江小额贷款股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。本院（2018）粤0104执578号执行裁定书于本判决生效时自动失效。(本页以下无正文)审 判 长  程朝阳人民陪审员  邓晓红人民陪审员  张雪琼二〇一九年七月十二日法官助理何靖书记员韩俊彦