河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0684民初86号原告阎丽娟，女，汉族，1980年7月14日出生，现住河北省霸州市。委托代理人付雪薇、侯正，北京市东友律师事务所律师。被告保定润和房地产开发有限公司法定代表人：许桂芬住所地：河北省委托代理人赵丹、张君保，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。原告阎丽娟与被告保定润和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阎丽娟的委托代理人付雪薇、侯正、被告保定润和房地产开发有限公司的委托代理人张君保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阎丽娟诉称，2010年5月24日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买位于河北省商铺，面积19.03平米，商铺总价款269282元，被告应当在2010年12月20日前将验收合格的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第7条约定“因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”《商品房买卖合同》签订后，原告一次性支付了商铺总价款269282元。2010年5月24日，原告与被告签订的《委托经营协议》，第2条约定“《商品房买卖合同》约定的交房之日起第贰天起算4年为该房屋的托管期。”第4条约定，租赁期限为4年，4年的租金为：2011年1月1日起每年租金分别为商铺房款的5%、7%、9%、11%。被告以该种委托经营的方式向原告交付房屋。原告积极履行了给付购房款的义务，被告亦应履行办证义务。原告已经将办理转移登记的全部资料提供给被告，故被告最迟应于《商品房买卖合同》签订90日内为原告办理产权登记备案。多年来原告虽多次催促被告办证、并多次向行政主管部门投诉反映问题，但均未果。因被告的原因，上述房屋多年未能办理房屋权属证书，毫无疑问原告的损失巨大，被告应承担法定的违约责任，并履行协助原告办理房屋权属证书的义务。综上，根据《民事诉讼法》、《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定，原告诉至法院，请求法院判令被告协助原告办理位于河北省房屋（津保公路南侧）的房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；请求法院判令被告向原告支付至实际支付之日止的逾期办证违约金（以房款总额269282元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6%的标准计算，自2010年12月20日起暂计至实际履行完第一项诉请之日止；请求法院判令被告支付因占用涉案房屋导致的租金损失116049元；请求法院判令全部诉讼费用由被告承担。被告保定润和房地产开发有限公司辩称，一、关于被答辩人的诉讼请求第一项，答辩人在被答辩人提供办理房屋所有权登记手续所需被答辩人提交的全部材料后，答辩人承诺予以协助配合部分被答辩人办理房屋所有权证书。二、关于被答辩人诉讼请求第二项、第三项，请求法院判令答辩人向被答辩人支付逾期办证的违约金，无事实与法律依据，故此该项诉求依法应予驳回，具体理由如下：1、部分被答辩人未办理房产证不属于答辩人的原因所导致（故此不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定），因答辩人不存在任何违约行为，相反是在积极配合被答辩人办理各项手续，未予办理涉案房屋房屋所有权证的直接原因系白沟新城政府改变行政区划设立行为所致，与答辩人无关。众所周知，2010年8月17日经河北省省委、河北省人民政府批准，河北省机构编制委员会下发《关于组建保定市白沟新城工作委员会机构的通知》，9月份开始组建中共保定白沟新城工作委员会和白沟新城管理委员会，确定白沟新城为副厅级建制。之后白沟新城各个职能部门陆陆续续成立，但是（涉及本案）各项行政业务始终均处于停滞状态。2、办理房产证的前置条件是需涉案工程验收合格，房管部门收到所有手续之后才予以办理，但是却因政府职能部门原因未能办理（截止目前白沟新城有27个小区未能办理土地落宗、房产证等手续，为此白沟新城管委会特别设立解决遗留问题办公室，专门负责处理上述问题的解决）。本案的基本事实是涉案房屋竣工交付使用后，答辩人便将验收合格的各项办理房屋所有权证的手续交给高碑店市房管部门，答辩人被告知需交到保定市房管部门，但是在答辩人在交到保定市房管部门之后，答辩人又被告知需交到高碑店市房管部门。因该原因直至延续到2017年3月导致涉案房屋迟迟未能办理房屋所有权证书，但是并非是因为答辩人的原因所致。3、2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立国家级新区（雄安新区），白沟新城管委会也相继出台各项土地政策（含落宗），导致本案涉案房屋再次不能正常办理。三、被答辩人主张违约金的诉请已经超过诉讼时效期间，不应当予以保护，应当予以驳回。违约金的主张属于债权的行使，应当受到诉讼时效的约束，合同已经约定交付房屋的时间，被答辩人在法律规定的办证时间届满后（也就是被答辩人所说的自交房日期届满后90日内）未办证的情况下，自身权益已经受到侵害时应当及时通过法律途径维护自身的权益，但是被答辩人并没有及时行使权利，因此，被答辩人应当对怠于行使权利的后果承担责任。综上所述，本案涉案房屋未能办理房产证的直接根本原因并非答辩人的原因所导致，而是因为政府行政区划变更及政府出台的政策及被答辩人原因所致。故此请求贵院依法驳回被答辩人的第二项、第三项诉求。针对增加的诉讼请求：没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。五位原告陈述多次向行政主管部门投诉但未果也证明了我方答辩观点。五位原告陈述多年未办理房产证导致损失巨大，无事实和法律依据，在双方之间的委托经营协议，被告都如期如数的交付给原告，原告没有损失巨大的事实。经审理查明，2010年5月24日，原告阎丽娟与被告保定润和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买白沟副食品批发商城一层B1093号商铺，面积19.03平方米，商铺总价款269282元。被告应当在2010年12月20日前将验收合格的商品房交付原告使用。原告于合同签订之日已支付被告商铺全部价款269282元。2010年5月24日，原、被告签订《委托经营协议》，约定被告对原告购买的商铺以统一经营管理的方式进行经营和收益并向原告支付租金。统一经营管理的托管期限从双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起第二天起算4年。4年的租金情况为2011年1月1日至2011年12月31日租金为商铺房款的5%，2012年1月1日至2012年12月31日租金为商铺房款的7%，2013年1月1日至2013年12月31日租金为商铺房款的9%，2014年1月1日至2014年12月31日租金为商铺房款的11%。被告以委托经营的方式向原告交付房屋。被告已经如约向原告支付了4年租金。现原告因被告未能为其办理涉案商铺房产证等事宜诉至法院。庭审中，被告预证实涉案商铺项目未办理房产证属于历史遗留问题向法院提交了保定白沟新城规划建设局出具的登记办证遗留问题项目调查表，内容为：“此项目系我区历史遗留问题，按照“解遗”政策已得到妥善解决，现已具备办证条件”；解决房地产开发遗留问题领导小组办公室出具的证明，证明内容为：“此项目属历史遗留问题，未能办理房产证。自2018年2月12日，可以办理不动产证，可由业主申请办理”。上述事实有商品房买卖合同、购房款凭证、委托经营协议、土地使用证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证、保定白沟新城规划建设局出具的登记办证遗留问题项目调查表、白沟新城解决房地产开发遗留问题领导小组办公室证明及庭审笔录、质证笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《委托经营协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同内容履行各自义务。本案中，原告已如约支付购房款，且被告以委托经营的方式向原告交付了房屋，交付房屋后被告应履行为原告办理涉案商铺房屋权属证书的义务，故原告要求被告办理房屋权属证书的诉请，于法有据，本院予以支持。根据白沟新城解决房地产开发建设问题领导小组办公室的证明，涉案商铺项目自2018年2月12日起可以办理不动产权属登记，故自2018年2月12日起被告应积极履行为原告办理不动产权属证书的义务，但被告未能举证证实其在具备办证条件后向原告履行了通知义务，故自2018年2月12日起被告迟延办理权属证书存在违约行为，应承担相应的违约责任。本院支持以原告交纳的房款269282元为基数，被告自2018年2月13日起按年利率6%向原告支付至实际办理权属证书之日止的违约金。关于原告主张的被告应从2010年12月20日起支付逾期办证违约金的说法，因2018年2月12日前未能办证并非被告所致，故该段时间违约责任不应由被告承担。关于原告诉请的租金损失事宜，鉴于原、被告签订的《委托经营协议》合同期限已经届满，且原告未能举证证实被告现仍占用原告商铺的事实，故原告此项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一零七条之规定，判令如下：一、被告保定润和房地产开发有限公司于本判决书生效后十五日内协助原告阎丽娟办理白沟副食品批发商城一层B1093号商铺的不动产权属证书。二、被告保定润和房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告阎丽娟支付以房款269282元为基数自2018年2月13日起至办理不动产证书之日止按年利率6%计算逾期办证的违约金。三、驳回原告阎丽娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4944元，由原告阎丽娟承担4844元，由被告保定润和房地产开发有限公司承担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  张秋丽人民陪审员  王泽敏人民陪审员  刘素静二〇一九年七月十八日书 记 员  王 铁