讷河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0281民初1283号原告：讷河市汇祥房屋开发有限责任公司，住所地：黑龙江省讷河市幸福小区，统一社会信用代码：912302817950171205。法定代表人：刘国宝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘春，该公司法律顾问。被告：曲天宝，男，1968年4月7日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市，被告：张荣亮，男，1969年7月8日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市，被告：范利国，男，1997年12月16日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市，被告范利国委托诉讼代理人：马若峰，黑龙江宝勤律师事务所律师。原告讷河市汇祥房屋开发有限责任公司（以下简称汇祥公司）诉被告曲天宝、张荣亮、范利国确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘春、被告张荣亮、被告范利国的委托诉讼代理人马若峰到庭参加了诉讼。被告曲天宝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇祥公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告曲天宝用龙河镇盛世福城小区2号楼北侧东3门000121号39.23平方米车库、南侧东5门000114号26.33平方米车库为被告张荣亮向被告范利国借款提供的担保无效;2.要求三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：龙河镇盛世福城小区是原告开发的，被告张荣亮是实际施工人，被告曲天宝是龙河镇盛世福城小区售楼处工作人员。被告张荣亮向被告范利国借款时，应被告张荣亮的请求，未经原告同意，被告曲天宝擅自将龙河镇盛世福城小区2号楼北侧东3门000121号39.23平方米车库、南侧东5门000114号26.33平方米车库抵押给了被告范利国，并为范利国开具了售楼收据。综上，龙河镇盛世福城小区是原告的财产，未经原告同意，上述担保无效，请依法确认。张荣亮辩称：张荣亮把楼卖给了范利国，曲天宝是开发商，不是工作人员，开的楼票子是真实的，张荣亮不同意原告的诉讼请求。范利国辩称：1、原告所述不属实，范利国是在张荣亮手中购买的楼房，该两处车库是开发商以抵账的形式抵给实际施工人张荣亮，通过实际开发人出具售楼票据，此楼是以出卖的形式给付的范利国，并不是原告所主张的抵押借款；2、该楼的买卖合法有效，张荣亮将抵债楼卖给范利国，在开发商处出具了票据，并交付了楼房，范利国对该楼也进行了装修和实际入住，交纳相关的各项费用，已对该楼形成了实际占有，因此该楼的买卖是合法有效的，请求驳回原告对被告范利国的诉讼请求。曲天宝未出庭提交书面答辩意见：1、2014年原告开发了龙河镇盛世福城小区，宋天君和曲天宝不是开发商，张荣亮是挂靠汇东公司施工，是实际施工人。张荣亮施工用钱向范利国借款，因曲天宝和张荣亮关系非常好，而且曲天宝、宋天君、郑万龙当时在售楼处给汇祥公司帮忙联系卖房子，张荣亮就让曲天宝用该小区的房子作担保，说有钱就把楼抽回来，曲天宝当时说需要汇祥公司杜青峰同意，张荣亮说几天后楼就能抽回来，他也不会知道的。碍于情面，曲天宝就背着汇祥公司把龙河镇盛世福城小区2号楼北侧东3门000121号39.23平方米车库、南侧东5门000114号26.33平方米车库抵押给了范利国，范利国要求开具售楼收据，用买卖的形式做抵押，曲天宝就给办理了；2、汇祥公司考虑曲天宝没少给他们帮忙，就把该小区的物业给曲天宝了，曲天宝就刻制了讷河市龙河镇盛世福城现金收讫章，这个章是收物业费用的，不是卖楼用的。在给范利国开收据时，因为曲天宝手里没有别的章，张荣亮就让盖的这个章。如果是真正买楼的，都到汇祥公司交款，签售楼合同，由汇祥公司给出正式收据。汇祥公司知道用这个章给开楼票子担保后就把这个章给拿走了；3、曲天宝给范利国开的票子写的是收购楼款，其实范利国没交钱，就是张荣亮借范利国钱，开楼票子时让怎么写就怎么写，张荣亮用楼抵押具体借多少钱不清楚。汇祥公司为证实其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一、房地产开发项目许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证（复印件），证明该小区是原告投资开发的，与宋天君、曲天宝无关，二人并未挂靠汇祥公司开发该小区。证据二、收据两份（复印件），证明：1、该收据是由曲天宝开具的；2、收据上的公章是讷河市龙河镇盛世福城现金收讫章，没有原告公司名称，不是原告公司的售楼用章，经公司调查，该章是曲天宝物业收费用章；3、这两套房屋被曲天宝为了张荣亮抵押给了范利国；4、该票据上虽写的是购买楼房，但范利国并未向原告交纳购房款，该收据的形成是曲天宝所做的一种担保行为。证据三、测绘报告一份（复印件与原件核对无异），证明票据上所写的房屋与报告上所写的房屋一一对应。证据四、2017年6月5日刘长发、吴迪、张荣亮、夏老五、曲天宝、宋天君吃饭现场录音光盘及文字材料一份，证明张荣亮（文字材料中老五）认可了用楼房抵押借款的事实。证据五、物业费收据八张（复印件与原件核对无异），证实在售楼收据上加盖的章是曲天宝物业收费用章，物业收费票据若干，选取八张作为代表，是曲天宝向汇祥公司提供的。证据六、汇祥公司开发盛世福城小区账页及传票（复印件与原件核对无异），证实汇祥公司以房屋、材料、现金等形式向张荣亮拨付了工程款，曲天宝、宋天君不是挂靠汇祥公司开发盛世福城小区，是汇祥公司直接向张荣亮拨付的工程款。张荣亮为证实其辩解主张，向本院提供了建筑工程施工合同一份（复印件与原件核对无异），证实张荣亮和曲天宝签的合同，曲天宝是开发商。范利国为证实其辩解主张，向本院提供如下证据：证据一、2016年10月14日，曲天宝为范利国出具的两份收据（复印件与原件核对无异），证实范利国是购买的两个楼房的事实。证据二、2016年10月26日车库买卖合同一份，证实张荣亮将抵债给他的楼房出卖给范利国的事实，并且由曲天宝作为中间人签字予以了认可。证据三、物业费、水费、垃圾清运费、取暖费收据共四份，证实龙河镇盛世福城小区认可范利国购买该楼的事实，并收取了物业等费用。证据四、照片两张及光盘一份，证实案涉楼房已交付，范利国已装修居住，实际取得了该楼的使用权。曲天宝未提供证据。庭审中，双方当事人对相对方提交的证据发表的质证意见及本院认证如下：对原告提供的证据一，被告张荣亮无异议，范利国对真实性无异议，认为曲天宝是实际的开发投资人，并且由其在当地进行管理和售楼，所以原告的身份是曲天宝的挂靠单位，曲天宝的相关售楼行为是合法有效的。本院对真实性予以采信。对原告提供的证据二，被告张荣亮无异议，范利国对真实性没有异议，认为通过该票据可以反映出范利国是购买楼房，并不存在抵押担保的问题，票据中加盖了盛世福城现金收讫章，并且实际交付了楼房和钥匙，票据中经手人曲天宝也签了字，可以证实该楼房是卖给范利国的。本院对真实性予以采信。对原告提供的证据三，被告张荣亮、范利国均无异议，本院予以确认。对原告提供的证据四，张荣亮认为光盘不真实，范利国认为录音中并没有体现张荣亮向范利国借款的情况，并且该录音不能以某个人的说法为准，应当以事实为根据，范利国与张荣亮至今不存在借款抵押的问题。因张荣亮未提供反驳证据证实其主张，本院对真实性予以采信。对原告提供的证据五，张荣亮认为曲天宝自2014年就用这个章开楼票子，到现在还在用这个章，汇祥公司这么多年不出来制止，所以说曲天宝是开发商不是帮忙的。范利国认为虽然该票据中体现的是物业收费等项目，但在龙河镇盛世福城项目中均是以该公章的名义出卖的楼房，均有曲天宝的签字，原告并没有对此提出任何异议，也以此票据交付了诸多楼房，可以说明该票据和公章是可以出卖楼房的，曲天宝也是实际的开发人。本院认为，原告未能证实该收据与交费人留存联记载的内容相一致，故本院对该组证据不予采信。对原告提供的证据六，被告张荣亮认为有张荣亮名字的票子都不是真实的，显示的出具票据的日期是2019年，2019年张荣亮与汇祥公司早就产生矛盾，张荣亮不可能签字。被告范利国对该证据不予认可，认为无法体现张荣亮收到工程款，通过该证据可以说明，原告用楼房抵工程款后又出卖给范立国的事实是清楚的，所以说范立国购买楼房，加盖了售楼处的印鉴，该楼的买卖原告是知晓并认可的。本院对该组证据的关联性不予采信。对被告张荣亮提供的证据，原告认为合同是曲天宝和高升签的字，没有原告公司的公章，无法认定合同的真实性，如果说该合同签名是真实的，那么该合同与本案也没有关联性，原告并没有授权高升、曲天宝与任何人签订建设工程施工合同，该小区在2016年既已竣工，是原告开发的，高升、曲天宝没有参与，如果该合同是属实的，高升、曲天宝、张荣亮也没有履行合同。范利国对真实性没有异议，认为该证据可以反映出曲天宝是盛世福城小区的实际开发人。该证据经曲天宝庭后予以确认，本院对真实性予以采信。对被告范利国提供的证据一，原告对真实性无异议，对证实目的有异议，认为名为买卖实际是抵押。张荣亮对该证据无异议。本院对真实性予以采信。对被告范利国提供的证据二，原告对真实性有异议，认为该合同是后写的，该合同如果是真实的也是无效的，因为原告并没有将案涉楼房给张荣亮，张荣亮也无权出售该楼房，根据2016年10月14日的票据来看，名字写的是范利国，然后又在2016年的10月26日时隔12天后又被张荣亮卖给了范利国，而范利国又主张该房子是在张荣亮处直接买来的，这两个证据和其主张相互矛盾，如果说这房子开始就是顶给张荣亮的，那么票据上应该写的是张荣亮的名字，所以说被告张荣亮和范利国的主张都不成立。张荣亮对该证据无异议。该证据经曲天宝庭后予以确认，本院对真实性予以采信。对被告范利国提供的证据三，原告认为这些收据均是曲天宝开具并收取费用，也佐证了原告主张的售楼收据印章是曲天宝的物业收费章，曲天宝收取物业费是其个人行为，该证据与本案中被告主张的房屋买卖事实没有关联性。张荣亮对该证据无异议。因原告对真实性未提出异议，本院予以确认。对被告范利国提供的证据四，原告认为照片及录像证实不了是案涉的房屋，而且被告范利国是强行占有该房屋，其居住该房屋是违法的。张荣亮对该证据无异议，认为范利国买卖是真实的，不是强行占有。本院对该证据的真实性予以采信。通过对证据的质证、认证，本院查明的事实如下：讷河市龙河镇盛世福城小区系原告汇祥公司开发。被告张荣亮系实际施工人。2016年10月14日，被告曲天宝为被告范利国开具龙河镇盛世福城小区2号楼北侧东3门39.23平方米车库、2号楼南侧东5门26.33平方米车库售楼收据两份，曲天宝在收据经手人处签字并加盖讷河市龙河镇盛世福城现金收讫章。2016年10月26日，张荣亮与范利国签订车库买卖合同，约定张荣亮将上述两处房屋卖与范利国，总价为249,128.00元，中间人处载有曲天宝签字。上述房屋未办理抵押登记亦或产权过户手续。上述房屋已交付给范利国，范利国已实际入住。本院认为，范利国称案涉房屋系在张荣亮处购买，但其提供的售楼收据与买卖合同时间不一致，且未提供购楼款交付的相关证据予以佐证，其主张的买卖合同关系依据不足。原告主张曲天宝是为张荣亮在范利国处借款提供的抵押担保，但未提供证据证实张荣亮与范利国之间存在借贷关系，故其主张的抵押合同关系亦不成立，其要求确认曲天宝的抵押行为及合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告讷河市汇祥房屋开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告讷河市汇祥房屋开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  许冬梅审 判 员  周 敏人民陪审员  宁 伟二〇一九年七月三十日书 记 员  洪 影