北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初28425号原告（反诉被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司员工。被告（反诉原告）：北京晋丰源物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南湖南路15号院甲3号楼2层2号-1。法定代表人：柴永平，总经理。委托诉讼代理人：刘大庆，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：周江浔，男，该公司员工。本院受理原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）诉被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司（以下简称晋丰源物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。链家经纪公司委托诉讼代理人王翼瑶，晋丰源物业公司委托诉讼代理人刘大庆、周江浔均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。链家经纪公司向本院提出诉讼请求：1.确认链家经纪公司与晋丰源物业公司签订的《房屋租赁合同》于2018年7月30日解除；2.晋丰源物业公司退还押金45833元；3.晋丰源物业公司支付违约金183332元；4.晋丰源物业公司赔偿装修损失53802元。事实和理由：2016年6月20日，链家经纪公司与晋丰源物业公司签订《房屋租赁合同》，约定链家经纪公司向晋丰源物业公司承租位于北京市朝阳区南湖南路某某号院甲3号楼1号内108号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期间为2016年7月1日至2021年6月30日，年租金55万元，每年递增百分之二。合同签订后，链家经纪公司如约支付了押金，并按期支付租金，对涉案房屋进行装修。2018年4月28日，晋丰源物业公司向链家经纪公司发送通知，单方要求解除合同，并于2018年7月30日后对涉案房屋断水断电，导致链家经纪公司无法正常使用涉案房屋，故链家经纪公司诉至法院，诉如所请。晋丰源物业公司辩称：不同意链家经纪公司的全部诉讼请求。晋丰源物业公司不同意支付违约金，如法院判决晋丰源物业公司支付违约金，则晋丰源物业公司认为链家经纪公司诉请的违约金金额过高，请求法院酌减。晋丰源物业公司另向本院提出反诉请求：1.确认链家经纪公司与晋丰源物业公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月17日解除；2.链家经纪公司支付拖欠的2018年7月31日至2018年8月17日的房租28216.08元；3.链家经纪公司支付2018年8月18日至2018年11月30日的房屋使用费165001.35元；4.链家经纪公司支付滞纳金，以28216.08元为基数，按照日千分之五的标准计算自2018年8月18日至链家经纪公司实际支付完毕之日止；5.链家经纪公司支付拖欠的水费98元、电费4054元及滞纳金（以4152元为基数，按照日千分之五的标准计算自2018年7月20日至链家经纪公司实际支付完毕之日止）。事实与理由：链家经纪公司向晋丰源物业公司承租了涉案房屋，租赁期间为2016年7月1日至2021年6月30日。链家经纪公司于2018年1月30日支付了2018年2月1日至2018年7月31日的房租280500元后至今未再支付任何费用。晋丰源物业公司无奈于2018年8月17日向链家经纪公司发函通知解除房屋租赁合同，但链家经纪公司一直未将涉案房屋交还晋丰源物业公司，在晋丰源的强烈要求下才于2018年11月30日将涉案房屋交还晋丰源物业公司，给晋丰源物业公司造成巨大损失，故晋丰源物业公司提起反诉，诉如所请。链家经纪公司对晋丰源物业公司的反诉辩称：不同意晋丰源物业公司的全部反诉请求。链家经纪公司认为双方之间的房屋租赁合同应当于2018年7月30日解除，链家经纪公司确实于2018年11月30日才搬离涉案房屋，但是晋丰源物业公司在2018年8月21日对涉案房屋断电，导致链家经纪公司自该日起就无法正常使用涉案房屋，因此链家经纪公司不同意支付2018年8月21日之后的房屋租金或使用费。本院经审理认定事实如下：2016年6月20日，晋丰源物业公司与链家经纪公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：晋丰源物业公司将涉案房屋租与链家经纪公司作为办公经营用房使用，租赁面积222平米，租期为2016年7月1日至2021年6月30日，其中2016年7月1日至7月31日为免租期，租金支付方式为押一付六；双方在租赁期限内不得单方终止或解除本合同，如一方向守约方要求提前终止或解除本合同的，须提前3个月书面通知对方并向对方支付相当于4个月租金的违约金，在通知期届满且支付违约金后本合同解除；涉案房屋年租金55万元（包含物业费0.25元/日/平米，从下一年度起租金在上年基础上每年递增2%，本合同中每个月一律按30.42天计算；出租人要求提前解除本合同的，应提前3个月书面通知承租人，出租人应当退还承租人未实际发生的租金、押金及各项费用，并支付相当于4个月租金的违约金给承租人，如提前解除合同的行为发生在合同执行期限的第二年，出租人应按承租人就承租使用涉案房屋所支出的总投入金额的70%向承租人赔偿损失；本合同履行完毕或按本合同第十三条“终止合同”所述情形而导致本合同提前终止的，承租人应在租期届满或本合同提前终止当日17:00之前交还涉案房屋。2016年6月29日，链家经纪公司向晋丰源物业公司交纳了押金45833元。在2016年7月1日至2018年7月30日期间，链家经纪公司足额、按时交纳了租金共计1091000元。2018年4月28日，晋丰源物业公司向链家经纪公司发送通知称“因不可抗拒原因，我司特通知贵司双方终止合同，现郑重告知如下：1.为不给贵司经营带来影响，我司允许贵司经营至2018年7月30日；2.在2018年7月30日前，双方应继续严格按照合同约定履行其义务；3.贵司须在2018年7月30日二十四时前搬离该租赁房屋，同时将房屋内所有贵司物品搬离，拆除贵司在房屋租赁期内添加的全部装修、装饰、设备和辅助设施等；4.合同终止后双方将按合同约定处理相关费用”。2018年4月29日，链家经纪公司收到该通知。2018年5月29日，链家经纪公司店面经理石某通过微信向晋丰源物业公司办公室职工苏某发送了涉案房屋解约协议。2018年6月5日，石某通过微信询问苏某“您好苏主任，发给您的解约协议，您上会了吗，有需要打磨的地方吗”，苏某回复称“对于你发来的协议，公司认为按照租赁合同约定：1.退还押金；2.4个月租金作为违约金；3.装修费用总额的30%”，石某于当日回复苏某，表示认可苏某所提的方案，并表示链家经纪公司不会提出合同之外的补偿要求，要求与苏某约个时间处理此事，苏某回复称“好的，我会向公司汇报”。2018年6月26日，石某通过微信询问苏某“在吗苏主任”，苏某回复“不好意思，我近期没在北京，我已跟秦总说过，应该有其他人与你接触”。2018年8月21日，石某通过微信告知苏某“刚才店里停电了，没有人通知我们，也没有人说解约，您可以给我个联系的人吗苏主任”，苏某回复“现在能联系的应该就是韩工和小周”。2018年8月21日，石某通过微信联系晋丰源物业公司经理韩某某称“韩经理，我们店面怎么没电了，您收到信息之后，请尽快查明原因，我们还要经营，别造成太大损失，要不公司那边我没法交代”，韩某某未回复。2018年8月22日，石某通过微信联系韩某某称“您好韩经理，现在店面还在停电状态，已经影响到我们正常营业，到目前为止也没有人来检查没电情况，希望你们作为出租方能积极处理一下此事”，韩某某未回复。2018年11月30日，链家经纪公司腾退涉案房屋，交还晋丰源物业公司。庭审中，链家经纪公司提交加盖北京毫米装饰有限公司公章的涉案房屋的《门店装修核量单》及工程款发票，用以证明链家经纪公司花费179342.6元对涉案房屋进行装修。经询，晋丰源物业公司表示涉案房屋现由其公司控制，链家经纪公司此前对涉案房屋的装修现已发生部分改变。链家经纪公司表示不申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定。庭审中，经链家经纪公司与晋丰源物业公司确认，链家经纪公司尚未交纳涉案房屋2018年7月20日至2018年8月20日期间产生的水费98元、电费4054元。链家经纪公司主张晋丰源物业公司自2018年8月21日开始对涉案房屋断水断电，故链家经纪公司虽然于2018年11月30日才将涉案房屋交还晋丰源物业公司，但自2018年8月21日起，链家经纪公司未再使用涉案房屋。晋丰源物业公司认可确实于2018年8月21日给涉案房屋断水断电，但过两天就恢复了，对此，链家经纪公司不予认可，晋丰源物业公司亦未提交证据予以佐证。本院认为:链家经纪公司与晋丰源物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，约定内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应按合同约定履行各自的权利义务。《房屋租赁合同》约定，晋丰源物业公司要求提前解除本合同的，应提前3个月书面通知链家经纪公司，晋丰源物业公司应当退还链家经纪公司未实际发生的租金、押金及各项费用，并支付相当于4个月租金的违约金给链家经纪公司，如提前解除合同的行为发生在合同执行期限的第二年，晋丰源物业公司应按链家经纪公司就承租使用涉案房屋所支出的总投入金额的70%向链家经纪公司赔偿损失。在合同履行过程中，晋丰源物业公司于2018年4月28日向链家经纪公司发送了解约通知，要求终止租赁合同，并同意链家经纪公司继续使用涉案房屋至2018年7月30日，链家经纪公司在收到通知后于2018年5月29日向晋丰源物业公司发送了解约协议，沟通合同解除事宜，由此可见，《房屋租赁合同》约定晋丰源物业公司享有单方解除权，且晋丰源物业公司亦依照合同约定提前3个月书面通知了链家经纪公司，告知链家经纪公司合同于2018年7月30日解除，故本院确认《房屋租赁合同》已于2018年7月30日解除。现《房屋租赁合同》因晋丰源物业公司原因提前解除，晋丰源物业公司必须依约承担民事责任，向链家经纪公司退还押金，并支付相当于4个月租金的违约金，因晋丰源物业公司提前解除合同的行为发生在合同履行期限的第二年，故晋丰源物业公司应赔偿链家经纪公司承租使用涉案房屋所投入金额的70%。故链家经纪公司要求晋丰源物业公司退还押金45833元并赔偿违约金183332元、装修损失53802元的诉请，于法有据，本院予以支持。晋丰源物业公司已依照合同约定提前三个月通知链家经纪公司解除合同，链家经纪公司应在合同解除后及时腾交涉案房屋，但链家经纪公司实际上直至2018年11月30日才将涉案房屋交还晋丰源物业公司，应当向晋丰源物业公司支付拖欠的水费、电费以及2018年7月31日至2018年11月30日期间的房屋使用费，房屋使用费的具体数额由本院参照《房屋租赁合同》中约定的租金标准予以核算，需要说明的是，结合双方的陈述及涉案房屋水电费截止至2018年8月20日的事实，本院对链家经纪公司所持因晋丰源物业公司自2018年8月21日起开始对涉案房屋断水断电，故链家经纪公司自2018年8月21日起未再使用涉案房屋的主张予以采信，故2018年8月21日至2018年11月30日期间的房屋使用费由双方予以平均分摊。至于晋丰源物业公司诉请的滞纳金，考虑到晋丰源物业公司在单方提出解除合同后未依约向链家经纪公司支付违约金，致使双方就合同解除后的赔偿事宜发生争议，在此种情况下，本院对晋丰源物业公司诉请的滞纳金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司和被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于二零一八年七月三十日解除；二、被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司押金45833元；三、被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司违约金183332元；四、原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司支付房屋使用费112820.4元；五、被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司装修损失53802元；六、原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司支付水费98元、电费4054元；七、驳回被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2772元，由被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2124元，由原告（反诉被告）北京链家房地产经纪有限公司负担1320元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京晋丰源物业管理有限公司负担804元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  斯晓荷二〇一九年七月三十一日书记员  赵洪方