安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1565号上诉人（原审被告）：合肥欣光商贸有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路与太湖路交口万振逍遥苑四期19幢1403室。法定代表人：余恒光，执行董事。委托诉讼代理人：冷贺矿，安徽年代律师事务所律师。委托诉讼代理人：金冬生，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽商之都股份有限公司合肥中心广场分公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路8号、4号。法定代表人：王正，总经理。委托诉讼代理人：徐任予，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：应飞，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人合肥欣光商贸有限公司（以下简称“欣光商贸公司”）因与被上诉人安徽商之都股份有限公司合肥中心广场分公司（以下简称“商之都中心广场分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院(2018)皖0103民初8218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欣光商贸公司上诉请求：撤销(2018)皖0103民初8218号民事判决，改判驳回商之都中心广场分公司的诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费由商之都中心广场分公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、装修和附属设备（道具），根据合同约定及事实，都应归商之都中心广场分公司所有，一审判决认定欣光商贸公司遗留道具在店铺与事实不符。合同13.2.1.1条约定商铺装修及所有附属设施设备属商之都中心广场分公司所有，补充条款也约定道具进场是支付装修补贴款的前提条件之一。因此，道具作为附属设备连同装修，事实上一直归商之都中心广场分公司所有，故不存在欣光商贸公司遗留道具的情况。事实上，欣光商贸公司离场时，商之都中心广场分公司也是扣留了道具。商之都中心广场分公司在欣光商贸公司于2018年1月份通知其撤柜并于2018年3月26日实际完成撤柜之后，在长达将近5个月的时间内，既未要求欣光商贸公司将店铺中道具移走，同时也有意扣留该道具，却于2018年9月份才通过公证假意收回涉案商铺。欣光商贸公司对商之都中心广场分公司公证的目的和动机产生怀疑，对其产生的公证费不应由欣光商贸公司承担。2、欣光商贸公司因经营亏损决定撤柜，且已履行合同中第16.4条的约定，不存在违约，不应当承担三个月租金的违约金。欣光商贸公司在商之都中心广场分公司商场未达到合同约定的开业率80%，且很多主力品牌、影院均未开业，商场整体客流量不足且商场宣传力度不够的情况下，为了配合商场开业而提前营业，欣光商贸公司承担了很多经营压力。欣光商贸公司在经营严重亏损、入不敷出的情况下不得不提出撤柜，这是止损的无奈之举，否则损失会进一步扩大。根据合同第16.4条约定，只要欣光商贸公司履行了提前通知义务或者提前六个月通知义务，即使双方之间并没有对退租达成一致，也不应视为欣光商贸公司违约。故一审判决欣光贸公司承担三个月租金的违约金，没有合同依据。3、一审判决漏判租赁保证金。欣光商贸公司已于租赁合同签订后向商之都中心广场分公司支付了2万元的保证金，根据合同第4.3.3条约定，该租赁保证金可用于抵扣欣光商贸公司给商之都中心广场分公司造成的损失或者赔偿款。但一审法院并未对该项费用作出任何裁决，属于漏判。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决返还装修补贴款，无合同及法律依据。一审判决返还装修补贴款适用的是合同权利义务对等原则，而非合同法规定的五大原则即平等原则、意思自治原则、公平原则、诚实信用原则、不损害社会公共利益原则。一审判决中也未对合同权利义务对等原则进行具体解释，直接将经营期限比合同期限折算出返还的装修补贴款数额，该算法既没有合同依据，也没有法律依据。权利义务若无法律规定就应理解为合同约定的权利和义务，而双方合同中并未约定欣光商贸公司在违约时应当向商之都中心广场分公司承担返还装修补贴款的义务。而事实上，商之都中心广场分公司向欣光商贸公司支付装修补贴款是双方合作的前提条件，该条件既未附义务，也未附期限，只有商之都中心广场分公司向欣光商贸公司支付了装修补贴款，欣光商贸公司才会将TOPFEELING品牌引进商场，这反而是欣光商贸公司同意进场的条件。TOPFEELING品牌本身是服装行业的后起之秀，最近几年享有较高的知名度，很多商场为了引进该品牌，也会支付大额的装修补贴款，最终目的是为了吸引顾客，提升商场的品牌定位，这也是商场进行宣传、招揽顾客的手段之一。故只要欣光商贸公司将TOPFEELING品牌引进商之都商场，就等于履行了合同约定的欣光商贸公司接受商之都中心广场分公司提供的装修补贴款的义务。一审法院违反双方意思自治原则，忽视欣光商贸公司的合法权益，裁判有误。2、合同解除无溯及力，装修补贴款已经按合同使用，解除之前的合同关系仍然有效，不应判决返还。本案双方当事人均表达了解除租赁合同的意见，一审法院以2018年3月26日作为合同解除日。合同解除仅仅使合同关系向将来消灭，而解除之前的合同关系仍然有效，并无溯及力。欣光商贸公司按照补充条款约定引进了品牌，完成了装修，道具也进了场并实际经营，完成了合同约定的各项义务，关于装修补贴款的权利义务都已实际履行完毕，欣光商贸公司为此也付出了各项努力和成本，不应再返还装修补贴款。商之都中心广场分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，欣光商贸公司的上诉理由无事实和法律依据，请求予以驳回。1、道具属于欣光商贸公司所有的动产，因搬离道具产生的公证费应由欣光商贸公司承担，符合合同约定及法律规定。道具经过公证，现存放于在商之都中心广场分公司仓库，欣光商贸公司可随时搬走。建筑物附属设施设备如房屋的给排水设施、配电设施等辅助设施，其依法属于房屋所有权人所有，而道具等动产由欣光商贸公司依法享有所有权。根据合同第13.2.1.1条约定，合同结束后欣光商贸公司应自费将该商铺内的所有物品（附属设施/设备除外）搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。合同履行期间，因欣光商贸公司违反合同约定擅自撤铺停止经营致使合同解除，商之都中心广场分公司书面通知要求其返还商铺，但欣光商贸公司收到通知后未能依约办理。商之都中心广场分公司为防止后期发生纠纷，依法采取措施防止商铺空置造成的损失扩大，遂通过公证方式清空涉案商铺，符合法律规定及合同约定，公证费依法依约应由欣光商贸公司承担。2、欣光商贸公司违反合同约定擅自退租，依约应承担赔偿损失的违约责任，对此合同第16.2款、16.4款均对违约责任条款进行了约定。就涉案商铺租赁事宜，商之都中心广场分公司为引进欣光商贸公司经营品牌，与其签订了五年期的租赁合同，并给与免租期、租金优惠及巨额的装修补贴。但欣光商贸公司仅在开业8个月后即擅自撤铺，严重违反合同约定，并造成商铺长期空置，直至商之都中心广场分公司依法依约自行收回商铺，造成了经济损失，欣光商贸公司理应赔偿。3、就租赁保证金一事，根据合同约定，欣光商贸公司违约时，商之都中心广场分公司有权不退或作为违约金，且除租赁保证金外，欣光商贸公司还需承担赔偿损失的违约责任。此外，欣光商贸公司未在一审中提起反诉要求商之都中心广场分公司予以返还或在庭审中予以抗辩要求抵扣，因此一审法院并未漏判租赁保证金。4、商之都中心广场分公司支付巨额的装修补贴是为了引进欣光商贸公司的品牌，诚如欣光商贸公司上诉所述，“只有商之都中心广场分公司向欣光商贸公司支付了装修补贴款，欣光商贸公司才会将TOPFEELING品牌引进商场”。但在商之都中心广场分公司依约支付装修补贴后，欣光商贸公司仅仅经营8个月就撤铺，且拒不支付租金，严重违反诚信原则及合同约定，致使双方租赁合同解除。一审法院适用合同权利义务对等原则为合同法规定的基本原则中的平等原则，即当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当，合同一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益。而欣光商贸公司上诉所称的各项努力和成本，为其正常经营行为必然发生的，且其所称金额皆为单方制作，与本案无关。一审法院基于权利义务平等原则，结合合同履行情况，依法酌定返还999786.66元，符合法律规定。商之都中心广场分公司向一审法院起诉请求：1.确认双方当事人签订的《租赁合同》已解除；2.判决欣光商贸公司立即支付欠付租金38688.88元（自2017年7月21日至2018年3月31日）及滞纳金22968.88元（暂计至2018年10月15日，之后以38688.88元为基数顺延计算至款清之日）；3.判决欣光商贸公司赔偿损失12896.28元；4.判决欣光商贸公司支付自合同解除之日至商铺实际收回之日的房屋占用费5015.22元（参照合同期内月平均租金标准4298.76元计算）；5.判决欣光商贸公司返还装修补贴1153600元；6.判决欣光商贸公司承担公证费4000元、律师费9000元；7.本案诉讼费用由欣光商贸公司承担。一审法院认定事实：2017年5月12日，商之都中心广场分公司与欣光商贸公司签订了《安徽商之都股份有限公司租赁合同》，内容主要约定：欣光商贸公司租赁合肥市宿州路商之都中心广场店B-2F-007号商铺，承租面积约412平方米，建筑面积约590平方米，租赁期限5年；该商铺只供欣光商贸公司经营TOPFEELING品牌使用，商品种类仅限于服饰、配饰；欣光商贸公司自签订合同之日起5日内交纳租赁保证金2万元；欣光商贸公司按照营业额提成租金方式支付租金，即以每月营业额(税前)为基数计算，每月的营业额提成租金须于次月第5日前依据本合同约定的计算方法结算，结算后于该月15日前向商之都中心广场分公司支付，第一、二年度营业额（税前）提成租金的提成比例为8%；除租赁合同期限届满合同正常终止外，如商之都中心广场分公司依据该合同规定单方面解除合同，则欣光商贸公司应当在合同提前解除或终止之日起3日内按照合同约定交还该商铺，逾期交还的，商之都中心广场分公司有权在公证机关的公证下选择合同约定的方法收回商铺，由此产生的费用由欣光商贸公司承担，且欣光商贸公司应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用；租赁期限内，欣光商贸公司无正当理由逾期交付租金、物业管理费等相关费用，每逾期一日应按逾期金额的2‰支付滞纳金；租赁期限内，欣光商贸公司非因法律法规及合同规定的情况中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿，若租赁保证金不足赔偿商之都中心广场分公司损失的，欣光商贸公司还应负责赔偿；欣光商贸公司未通知商之都中心广场分公司擅自退租或未提前六个月通知的，视为擅自退租，租赁保证金不退，欣光商贸公司应赔偿商之都中心广场分公司经济损失即退还之时合同三个月的租金金额；未经商之都中心广场分公司书面同意，欣光商贸公司中断、停止经营活动1日（含1日）以上的，商之都中心广场分公司有权单方面终止合同，收回商铺，由此造成损失的由欣光商贸公司予以赔偿；商之都中心广场分公司依照本合同规定向欣光商贸公司发出的解除合同通知，表明商之都中心广场分公司行使本合同赋予其提前收回该商铺的权利，因向欣光商贸公司催付租金或其他费用而引起的所有开支（包括律师费）及因行使合同项下其他任何权利而引起的所有费用开支，均由欣光商贸公司承担；商之都中心广场分公司支付欣光商贸公司装修补贴2800元/平，分三期支付，总计1153600元。上述合同签订后，欣光商贸公司于2017年7月3日交纳了租赁保证金2万元。商之都中心广场分公司于2017年6月27日按合同约定向欣光商贸公司交付商铺。双方签订的《合同附件计租日确认函》明确双方确认租赁期限自2017年7月21日至2022年7月20日，装修免租期至2017年7月20日止，计租日自2017年7月21日起。商之都中心广场分公司按合同约定向欣光商贸公司支付了1153600元装修补贴款。欣光商贸公司提交的盖有商之都中心广场分公司印章的《往来账项询征函》显示，截至2018年3月31日，欣光商贸公司共计欠租金29396.32元。《计租日确认函》显示租金从2017年10月1日起算。欣光商贸公司装修后进行了经营。由于经营情况不佳，欣光商贸公司称其已于2018年1月11日向商之都的营运经理闫玉梅提交了撤柜申请函。2018年3月26日，欣光商贸公司将商铺钥匙交给了闫玉梅，但在商铺内遗留有道具、衣架、衣柜等未搬走。商之都中心广场分公司于2018年8月1日以《律师函》书面通知欣光商贸公司解除合同，要求欣光商贸公司支付所欠租金，并要求解除合同、返还装修补贴及交还商铺。欣光商贸公司于2018年8月2日签收。2018年9月6日，商之都中心广场分公司申请合肥市庐州公证处派人到现场保全该商铺内现状，保全过程拍得视频一段。商之都中心广场分公司于2018年9月12日收回涉案商铺，并支出公证费4000元。商之都中心广场分公司为本案支出律师费用9000元。一审法院认为，双方当事人之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。双方争议焦点之一是关于合同的解除问题。欣光商贸公司称2018年1月11日已经向商之都营运经理闫玉梅提交了撤柜申请函，3月26日将商铺钥匙交给了闫玉梅，在商场内遗留有道具、衣架、衣柜等。从闫玉梅和欣光商贸公司的微信聊天记录以及录音可以反映，欣光商贸公司于3月26日将钥匙交还给商之都中心广场分公司，双方合同已经实际解除。故对商之都中心广场分公司诉请要求确认双方合同已经解除，予以支持。双方争议焦点二是欣光商贸公司是否构成违约。欣光商贸公司的房屋租金支付时间自2017年10月1日起算，此点从欣光商贸公司提交的《计租日确认函》以及《往来账项询证函》可以得到印证。《往来账项询证函》盖有商之都中心广场分公司的公章，真实性可以确认，函中显示截至2018年3月31日，欣光商贸公司共计欠租金29396.32元。按合同约定，欣光商贸公司按营业额提成租金应于次月第五日前根据约定的计算方法结算，结算后15日内向商之都中心广场分公司支付，但欣光商贸公司一直拖欠未付，且在未履行完合同租赁期限提前撤场。故欣光商贸公司已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。双方争议焦点三是关于商之都中心广场分公司要求欣光商贸公司返还装修补贴款1153600元。经庭审查明，该款由欣光商贸公司用于装饰装修以及作为货物的铺底资金。因欣光商贸公司未能完成约定的租赁期限，自身违约且提前解除了合同，合同并未约定该装修补贴款在提前解除合同时的处理问题，此种情况下，根据合同权利义务对等原则，欣光商贸公司应返还未履行期限内相应的装修补贴款。一审法院根据商之都中心广场分公司经营的时间和合同租赁期限，酌定欣光商贸公司返还商之都中心广场分公司999786.66元(60-8/60*1153600)。关于商之都中心广场分公司的各项诉讼请求，商之都中心广场分公司要求欣光商贸公司支付欠付租金38688.88元，一审法院支持28579.75元(29396.32元/180*175)；商之都中心广场分公司按照每日2‰标准计算要求欣光商贸公司支付滞纳金22968.88元，该计算标准过高，一审法院予以调整后酌定支持2204.64元；商之都中心广场分公司要求欣光商贸公司按三个月的租金金额赔偿损失12896.28元，依合同约定，欣光商贸公司未通知商之都中心广场分公司而擅自退租或未提前六个月通知，视为擅自退租，租赁保证金不退，欣光商贸公司应赔偿商之都中心广场分公司经济损失即退还之时合同的三个月的租金金额，故予以支持；商之都中心广场分公司要求欣光商贸公司支付自合同解除之日至商铺实际收回之日即2018年8月2日至9月12日的房屋占用费5015.22元，由于该费用系合同自3月26日解除后扩大的损失，不予支持；商之都中心广场分公司要求欣光商贸公司支付公证费4000元，因欣光商贸公司虽交还了钥匙，但仍遗留物品，此种情况下为避免纠纷，商之都中心广场分公司根据合同约定选择以公证方式收回房屋、支出公证费用，具有合理性，关于律师费9000元亦有合同依据，均予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、确认商之都中心广场分公司与欣光商贸公司签订的《租赁合同》已于2018年3月26日解除；二、欣光商贸公司于判决生效之日起十日内一次性支付商之都中心广场分公司商铺租金28579.75元，并支付滞纳金2204.64元(计算至2018年10月15日，之后按同期银行贷款利率标准顺延计算至款清时止)；欣光商贸公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿商之都中心广场分公司损失12896.28元，并支付公证费4000元、律师费9000元；三、欣光商贸公司于判决生效之日起十日内一次性支付商之都中心广场分公司装修补贴款999786.66元；四、驳回商之都合肥中心广场分公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取为8048元，由商之都中心广场分公司负担1310元，欣光商贸公司负担6738元。二审中，欣光商贸公司提交证据：1、1153600元增值税发票；2、装修合同；3、地板砖支付票据；4、道具配发单；5、10个月的资产负债表及利润表；6、部分电费票据；7、进货支付凭证。以上证据证明欣光商贸公司就装修补贴款已经开具发票并交付给商之都中心广场分公司，税务成本已经发生196112元，商之都中心广场分公司已经受益，且欣光商贸公司实际投入装修产生装修成本。商之都中心广场分公司质证认为，首先，上述证据均不属于法律规定的新证据，依法应不予采纳；其次，对上述证据的三性及证明目的均有异议，不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，欣光商贸公司上诉主张其已向商之都中心广场分公司提交了撤柜申请，即使双方对退租未能达成一致意见，欣光商贸公司也已履行了租赁合同第16.4条约定的提前通知义务，不存在违约行为。但欣光商贸公司一审仅提交了其单方出具的《撤柜申请函》，并不能证明其已将该函件有效送达至商之都中心广场分公司，且提交的其与商之都营运经理闫玉梅之间的通话录音内容，也证明了对方并未认可收到过该份函件，仅对欣光商贸公司于2018年3月份撤柜且交钥匙的事实予以认可。因欣光商贸公司在合同履行期限尚未届满前提前撤柜，且从其出具的《撤柜申请函》内容来看，其撤柜的理由也是因其自身经营原因，故其撤柜并交钥匙的行为实质上是提前退租，要求与商之都中心广场分公司解除合同。故欣光商贸公司上诉主张其撤柜并不等于退租，不存在违约行为的理由不能成立，本院不予支持。一审法院关于欣光商贸公司的行为构成违约，应当承担违约责任的认定正确，并根据合同约定据此认定租赁保证金不退且判决欣光商贸公司应当承担商之都中心广场分公司主张的三个月租金损失、公证费及因本案诉讼产生的律师费，符合双方当事人合同的约定，且不违反法律规定，本院予以确认。关于装修补贴款的返还问题，双方合同中虽未对一方违约时装修补贴款应如何处理的问题作出明确约定，但就双方当事人签订租赁合同的内容以及商之都中心广场分公司向欣光商贸公司支付装修补贴款的目的来看，双方明确了案涉商铺租赁只能用于欣光商贸公司经营TOPFEELING品牌使用，商之都中心广场分公司给予欣光商贸公司1153600元装修补贴款也是为了欣光商贸公司能够保证在五年租赁期内按约履行合同，但欣光商贸公司单方违约提前解除合同。故一审法院根据双方当事人权利义务对等原则，酌定欣光商贸公司应当返还的装修补贴款数额并无不当，亦符合公平原则。一审判决适用法律正确，本院予以确认。综上，欣光商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当之处，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16096元，由合肥欣光商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一九年七月一日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。