贵州省开阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0121民初2086号 原告杨有德，男，1983年4月28日出生，汉族，贵州息烽人，住贵州省息烽县。 委托代理人陈丽（特别代理），贵州创丰律师事务所律师。 被告贵州康居置业有限公司，住所地贵州省贵阳市开阳县城关镇环城北路。 法定代表人张向来，该公司董事长。 委托代理人邓春涛（特别代理），贵州成城律师事务所律师。 委托代理人梁仲于（特别代理），男，1968年2月6日出生，汉族，湖北鄂州人，住湖北省鄂州市鄂城区，系贵州康居置业有限公司员工。 被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区水东路渔安新城B组团2栋20楼1号。 法定代表人罗信武，该公司总经理。 委托代理人王大江（特别代理），男，1982年6月29日出生，布依族，贵州开阳人，住贵州省开阳县，系公司员工。 原告杨有德与被告贵州康居置业有限公司（以下简称康居公司）、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称绿叶物管公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2019年5月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告杨有德的委托代理人陈丽、被告康居公司的委托代理人邓春涛、梁仲于、被告绿叶物管公司的委托代理人王大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨有德诉称：2017年10月23日，原告杨有德与被告康居公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告康居公司将其开发修建的位于开阳县开州首府3栋1单元14层1号房以总价391451元销售给原告，被告康居公司于2018年3月12日前将达到交付标准条件的标的物交付给原告，交房期满至今，被告康居公司并没有履行交房义务。按照合同第十三条第一款第二项规定：“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金。”。被告绿叶物管公司在前期物业管理中，严重违反法律及政府规定，违规收取所谓的“三通费”，其行为已构成违法，应依法予以退回。特向人民法院提起诉讼，请求：1、请求判令被告康居公司支付原告从2018年3月12日起至实际交房日止的逾期交房违约金，以391451元为基数，按日万分之一点五标准计算，至起诉日为25424.74元；支付从2018年6月30日起至实际交付办理房屋登记的有关文书之日止的逾期办证违约金，以391451元为基数，按日万分之一计算至起诉日为12448.14元，上述共计37872.88元；2、判令二被告退还原告缴纳的“三通费”1335元；3、诉讼费用由两被告承担。 为支持其诉请，原告委托代理人向法庭提交了下列证据： 1、二原告身份证复印件、二被告工商登记信息，证明原、 被告主体身份适格； 2、2017年10月23日原、被告双方签订的《商品房买卖 合同》、《商品房预售合同登记备案表》，证明原、被告双方买卖关系成立的事实，同时证明被告没有按合同约定向原告交付验收合格的商品房，明显违约，被告应按照合同约定承担逾期交房的违约责任； 3、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证，证明原告已履行合同的付款义务，不存在违约责任； 4、“三通费”收据一张，证明被告绿叶物管公司违规收取了原告的水、电开户费1335元的事实； 5、康居公司《公告》二份，开阳县住房和城乡建设规划局《公告》一份，证明被告在2017年12月公告强行要求原告收房，2018年1月3日经建设行政主管部门认定康居公司没有达到交房条件，制止其违约行为的事实。 被告康居公司对证据真实性无异议，但提出“三通费”是水电开户费用，同时公告说明了原告在明知被告没有相关批准文件后自愿收房，该公司也载明了逾期交房的后果由住房自行承担，原告提交的证据不能达到其证明目的的意见。被告绿叶物管公司对证据意见同康居公司意见一致。 被告康居公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和房屋转移登记的违约金过高，请人民法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条及《合同法》等相关规定，请求判决减少违约金。1、请求判决将《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金减少到不超过同类房屋租金的30％为基数，从约定交付房屋期限届满的2018年3月13日至2018年5月7日被告实际可以交付房屋且交付的房屋具备使用条件为止计算。虽然被告至今还不能提供证明文件，但双方约定的逾期交房违约金是从交付期限届满之日起至实际交付房屋之日止期间，违约金计算的截止时间并不是交付建筑工程竣工合格证明文件为止。2、请求将《商品房买卖合同》约定的房屋转移登记的违约金减少到不超过同类房屋租金的30％为基数计算。上述两项违约金总额之和不超过同类同期房屋年租金（按照8000.00元计算）的30％。二、逾期交房和逾期办理房屋转移登记的违约过错责任主要不是被告造成的。因政府拆迁等诸多因素，导致被告不能在约定的时间交付房屋，被告为了积极的交房，也多方努力寻求及时解决问题，能够及时的交付房屋给原告。三、没有给原告造成实际经济损失。本案逾期交房没有给原告造成过多的损失。对于办理房屋转移登记手续，因为原告是贷款购买的房屋，即使按期办理了房屋转移登记手续，在贷款期间，原告也无法将房屋处置，同样也没有给原告造成经济损失，加上原告并没有向法院提供因为违约给其造成损失的依据。被告康居公司提交了交付物品签收单、装修备案表、消防安全责任书、民事调解书、开阳县人民政府专题纪要、康居置业公司（2018）第09号文件，证明原告早已具备交房条件，是原告本人迟迟不去办理交房手续；且原告已于2018年5月7日到物管公司处领取了钥匙，已实际交房；本案中并非康居公司的过错导致的逾期交房。原告对证据的真实性无异议，但提出康居公司向原告交付的物品只有钥匙六把，没有将三证一书交给原告，消防安全责任书正好说明了康居公司存在严重的违约责任。被告绿叶物管公司对康居公司提供的证据无异议。 被告康居公司向法庭提交了交付物品签收单、装修备案表、业主消防安全责任书、工程（主体、基础部分）质量验收报告、贵州隆盾安全技术服务有限公司检测的建筑消防设施检测报告、（2016）黔0121民初2176民事调解书、开府专议（2016）335号开阳县人民政府专题会议纪要，证明本案中原告已领取了房屋钥匙，证明房屋已发生交付转移的事实，同时在交付物品签收单上清楚的记载了交付房屋时没有向原告提供住宅使用说明书和质量保证上书，原告方是知情的；且被告康居公司所修建的房屋的土地使用因为拆迁导致国土局延期交地，主要过错不在于康居公司；原告购买的房屋主体结构部分、地基部分有验收报告、消防设施也有检验报告，证明原告购买的房屋主体和基础已经验收合格，消防也通过了验收。原告对证据的真实性无异议，但提出与本案无关，康居公司自行委托第三方作出的检测，没有国家相关部门出具的验收合格证书，不能证明被告康居公司向原告交付的房屋达到合格条件；调解书也证明被告康居公司没有按期交纳土地出让金，导致的法律后果应由康居公司承担，不应当由消费者承担；被告绿叶物管公司对被告康居公司提交的证据无异议。 被告绿叶物管公司的辩称意见与康居公司一致，但没有向法庭提交任何证据。 经审理查明：2017年10月23日，原告杨有德与被告康居公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告康居公司将其开发修建的位于贵州省开阳县，项目名称为“开州首府-开阳县煤炭市场棚户区改造”的3幢1单元14楼房号为1-14-1号房屋以总价款391451元出售给原告。合同约定，付款方式：买受人以【银行按揭】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款78451元，余款313000元以【银行按揭】支付。交房时间及条件：出卖人应当在2018年3月12日前向买受人交付商品房，商品房交付条件：交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第二十二条第三项第（一）款约定“出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”、第（二）款约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。逾期交房责任：逾期交房在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金； 合同签订后，原告于合同签订日向被告康居公司支付了首付款78,451元，并于2018年1月1日向银行贷款313,000元支付康居公司。2017年12月，被告康居公司公告“开州首府”3、5、6、8号楼交房，2018年1月3日开阳县住房和城乡规划建设局公告“开州首府”项目未经验收，不能交付使用。2018年5月7日，原告在被告绿叶物管公司处办理了案涉商品房的交房手续，领取了案涉房屋钥匙并在交付物品清单和装修备案表上签字。同日，被告绿叶兴苑公司收取了原告水电开户费1335元。 被告康居公司至今未向原告提供商品房竣工合格证明文件或批准使用文件，也未向原告提供商品房转移登记的有关文书。2019年5月28日，原告遂向人民法院提起诉讼。 上述事实有原告向法庭提交的身份证复印件、二被告工商登记信息、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同登记备案表》、《借款合同》、贷款凭证、“三通费”收据、康居公司《公告》、开阳县住房和城乡规划建设局《公告》，被告康居公司提供的交付物品签收单及本院庭审笔录在卷，来源合法，与本案有密切联系，能证明案件事实，应予采信。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告康居公司未按照合同约定的期限将案涉房屋交付给原告，已构成逾期交房，理应依约承担逾期交房的违约责任，根据原告在被告绿叶物公司处领取房屋钥匙时间计算，被告康居公司逾期交房未超过90日，逾期交房违约金应以原告所交房款为基数，按双方约定的按日万分之一计算，但因原告交付房款的时间不一致，故应按房款交付康居公司时间分段计算。关于案涉房屋的交付条件，双方在合同中有明确约定，虽然在实际交付房屋时的确存在不符合合同约定交付条件的情形，但双方办理了房屋交接手续，原告也于2018年5月7日同意接收了房屋，应视为被告康居公司已履行了交房手续。综上，原告主张的逾期交房违约金诉请中，应支持：自2018年3月13日起至2018年5月7日期间的违约金，即为2192.13元（391,451元×0.0001／天×56天）。被告绿叶兴苑公司收取原告的水电开户费1335元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应予退还原告水电开户费1335元。被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按合同约定，应当自2018年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司实际向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告康居公司认为合同约定的逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金过高，因双方约定的违约金分别为按日支付已交付房价款的万分之一点五和万分之一，不属于违约金约定过高的情形，其抗辩主张，本院不予采纳。被告称造成逾期交房的原因系相关部门所致，并非其自身原因，该抗辩事由不符合法定免责情形，双方在合同中也无相关免责约定，对其抗辩主张，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，判决如下： 一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨有德逾期交房违约金2192.13元； 二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨有德转移登记违约金（从2018年7月1日起，以391,451元为基数，按日万分之一计算至向原告杨有德交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记条件的相关文书之日止。）； 三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨有德“三通费”1335元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费390元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  秦勇 二〇一九年七月三十日 书记员  蒋霞