山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0283民初8051号原告宋海涛(反诉被告)。原告姜双福（反诉被告）。原告王鲁卫。以上三原告共同委托代理人刘洁，山东华赛律师事务所律师。被告青岛东太购物中心有限公司（反诉原告），住所地平度市胜利路东端。法定代表人张炳辉，总经理。委托代理人纪志晓，平度诚正法律服务所法律工作者。原告宋海涛、姜双福、王鲁卫与被告青岛东太购物中心有限公司（以下简称东太购物中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋海涛、姜双福及其委托代理人刘洁，被告东太购物中心的委托代理人纪志晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋海涛、姜双福、王鲁卫诉称，2017年4月12日，三原告与东太购物中心签订《房屋租赁合同》，承租位于平度市胜利路小学南东太购物中心超市内面积约1000平方米的房屋，拟开设餐饮、成人儿童娱乐，租赁期限2017年5月1日至2018年4月30日，租赁费73000元。三原告向被告支付了半年租赁费36500元，为装修涉案房屋花费了170000元（装修费用100645元、门头费用10169元，余款系采购费用）。在营业前，涉案房屋所有权人平度经济开发区大李家疃年居民委员会（以下简称大李家疃居委会）组织村民将涉案房屋收回，并告知三原告，被告的租赁期限届满，对涉案房屋没有合法转租权。被告的欺诈行为导致原告的合同目的不能实现。双方经多次协商未果，特提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告向三原告返还租赁费36500元、赔偿损失170000元，共计人民币206500元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告宋海涛、姜双福、王鲁卫向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同，证明原、被告于2017年4月12日签订房屋租赁合同，租期自2017年5月1日起至2018年4月30日。2、被告出具的收款收据，证明原告于2017年4月11日向被告支付半年租赁费36500元。3、（1）平度市万人行快餐店营业执照、食品经营许可证，证明原告承租后欲开设餐饮、成人儿童娱乐，办理了相关执照和许可。（2）装饰工程承包协议、工资单、材料费，证明原告与青岛鼎和石材装饰工程有限公司于2017年4月18日签订装饰工程承包协议，为装修所承租房屋支出100645元。（3）平度市山北广告设计部收款收据、万人行美食游乐城明细表，证明原告于2017年5月12日支出广告费10169元。（4）华锋钢木家具销货清单3张、收款收据6张、永泽不锈钢制品送货单10张、平度市顺光远水暖、平度市昇久安消防设备、平度市顺成钢材、青岛平度真诚委托商行、青岛广通源金属物资、平度市李园桂兰木材收款收据各1张，证明原告为准备开业购买设备、物件等共花费了158871元。（5）2017年8月25日原告宋海涛录制的万人行快餐店内部陈列情况视频两段。五组证据共同证明：原告承租房屋后，为万人行餐饮娱乐项目共花费269685元。4、（2016）鲁0283民初10952号民事判决书、2017年5月12日平度市泰山路派出所110出警记录（未提交，申请调取），证明涉案房屋系被告自案外人平度经济开发区大李家疃居民委员会处租赁，租期自2004年7月1日至2016年6月1日；大李家疃村民在2017年5月12日将万人行快餐店的门头打落，将原告撵出超市，原告拨打110报警。两组证据共同证明：被告与原告签订合同时已无权转租，原告成立的万人行快餐店无法开业，导致合同目的不能实现。5、证人杨某到庭，称于2017年6、7月份承包宋海涛在东太购物中心的装修工程，包括篦子、下水道、炉灶、炉灶顶上的管道、刷涂料、电等，装修费共10万元。被告东太购物中心辩称，原告所诉与事实不符，被告租赁给原告的房屋具有合法的使用权。签订合同后，将房屋交给了原告，至今房屋仍然在原告的支配之下，其所称大李家疃居委会纠集村民收回房屋是不存在的。据被告了解，原告没有营业是因为未办理消防手续。被告虽然与大李家疃居委会因为承包问题发生争议，但案件一直到2018年5月份才结案，并不影响原告继续使用该房屋。被告东太购物中心向本院提交了（2018）鲁02民终3137号民事判决书，证明涉案房屋在判决之前都是由被告来支配。反诉原告东太购物中心向本院提出反诉请求，称至起诉之日，所租赁的房屋仍然在三反诉被告的支配之下，未向反诉人返还房屋。按照双方所签合同的约定，三反诉被告应当于2017年11月1日之前交付下半年的租赁费，但至今未交付，请求判令三反诉被告交付房租36500元，反诉费由三反诉被告承担。反诉原告东太购物中心向本院提交了以下证据：1、双方签订的房屋租赁合同；2、东太购物中心与大李家疃居委会于2016年11月10日签订的协议书。1-2号证据，证明大李家疃居委会同意房屋由反诉人继续使用。3、2019年1月16日大李家疃居委会给被告一份要求缴纳租赁费的通知，证明涉案房屋一直到2019年1月16日仍然在被告处使用，反诉原告对房屋仍有合法使用权。反诉被告针对反诉原告的反诉辩称，涉案房屋产权人与被答辩人的房屋租赁期限至2016年6月30日，租赁期满后产权人不再续租，被答辩人无权转租，反诉被告自承租后不能对涉案房屋进行使用、收益，有权不支付租金。东太购物中心经理张林于2017年10月30日明确告知反诉被告不用支付下半年租金，且承诺将已支付的房租退回。反诉原告请求于法无据，请求依法驳回。针对被告的反诉，三原告向本院提交以下证据：1、2017年6月5日宋海涛与张林的电话录音，证明2017年6月5日，因涉案房屋一直不能使用、收益，宋海涛向张林询问何时能够使用涉案房屋，张林让宋海涛耐心等待。2、2017年10月30日宋海涛与张林的电话录音，证明半年租期已到，涉案房屋一直不能使用，宋海涛与张林沟通租期、赔偿损失问题，张林承诺无需支付下半年租金，且要退还已支付的半年租金。以上两组证据共同证明：自签订租赁合同后，宋海涛等人对房屋一直无法使用、收益，给反诉被告造成重大经济损失。经庭审质证，被告东太购物中心对三原告提交的证据1和2无异议。对证据3中营业执照无异议，但是缺少了消防证，没有经过消防部门验收，是不允许经营餐饮业的。其他证据不能证明该材料是用于其所称的场所。原告的花费均没有正规的发票，也无法确认收款收据的真实性，是否用于双方所租赁房屋的装修。其所称的价格也没有物价部门的评估和鉴定，因此不能作为证据使用。其购买的设施、设备，现在的存放地点，及现在的价值究竟是多少，也没有一个合理的评估报告。对视频有异议，无法确认录制的地点，没有标记是双方租赁房屋，也可以从侧面证明了该房屋原告已经占有使用。对证据4中的判决真实性无异议，因为租赁、补偿等问题发生纠纷，判决生效时间是2018年5月份，被告对房屋拥有支配权。对110报警记录被告不清楚因为什么原因报的警。对针对反诉提交的录音异议是:不知道张林是谁，与公司没有任何关系，并没有说明双方争议的租赁场地，因此录音与本案无关。对证人杨某证言异议是：证人称从事钢结构行业一直到2017年，但是原告的装修与钢结构没有关系；对该合同约定的付款方式和付款数额证人都某不清，且没有工程量的计算表，与常理不符。证人证言不具有任何法律效力。三原告对被告东太购物中心提交的民事判决书真实性无异议，对证明事项有异议。该份证据能够证明在被告与大李家疃居委会租期到2016年6月1日，之后被告无权出租涉案房屋，被告于2107年与三原告签订合同，涉案房屋牵涉权属争议，被告仍向外出租，本身存在过错。对针对反诉提交的证据1中的房屋租赁合同真实性无异议，证明事项无异议。反诉被告于2017年10月30日与东太购物中心沟通是否支付下半年租金，东太购物中心明确答复不需要支付，因为房屋无法正常使用。对协议有异议，是反诉原告单方制作的，通过大李家疃居委会与东太购物中心一审民事判决书显示该纠纷于2016年12月2号立案，与反诉原告提交的协议相差不出一个月，真实性存疑，不予质证。对通知真实性难以确认，反诉原告代理人是东太购物中心与大李家疃居委会两次诉讼中大李家疃居委会的代理人，能够说明这2份证据都可以单方制作。本案在审理过程中，三原告申请本院调取其开业时到平度市公安局泰山路派出所的报案材料。经本院调取，报案材料中只有2017年5月12日平度市公安局泰山路派出所对王鲁卫做的一份询问笔录，三原告对笔录的真实性无异议，被告对笔录无异议，但不能证明门头上的字是否被破坏了，没有明确说明为什么被破坏，与本案没有任何关系。本院根据三原告申请，委托青岛新业价格评估有限公司对玻璃隔断墙、墙面喷漆、烟道、自来水管道、蹲便水箱、小便池、水龙头及下水管、下水道的装修费用进行了评估，经评估价值为73693元。双方对玻璃隔断系三原告装修无异议，对其他项目被告东太购物中心不认可。被告东太购物中心对评估价格有异议，但未申请重新鉴定。对门头三原告表示不申请鉴定，请求依法判决。本院依据被告东太购物中心的质证意见，并对三原告提交的证据进行审查，对三原告提交的证据真实性予以确认，三原告申请本院调取的平度市公安局泰山路派出所询问王鲁卫的笔录，该笔录系王鲁卫自述，无法证实系大李家疃居委会组织人将门头打落。本院依据三原告的质证意见，并对被告提交的证据进行审查，对被告提交的证据做如下确认：民事判决书属于生效的法律文书，对房屋租赁合同真实性予以确认，其他证据涉案外人，本案不做评判。本院依据原、被告双方的质证意见，对青岛新业价格评估有限公司的评估结论书进行审查，虽然被告对该价格有异议，但其并不申请相关鉴定人员出庭接受质询，且青岛新业价格评估有限公司是由双方共同选定，且有相应资质的鉴定机构，该机构出具的结论书合法有效。经审理查明，2004年6月22日，被告东太购物中心与大李家疃居委会签订房屋租赁合同，东太购物中心租赁大李家疃居委会坐落在胜利路市场南第1、2个市场简易大棚作为商场使用，间数2间，建筑面积6624平方米，大棚西约2500平方米作为停车场。租赁期限从2004年7月1日至2016年6月30日。大李家疃居委会于2016年11向本院提起民事诉讼，请求判令东太购物中心返还占用的两个大棚、场地及相关建筑物，并赔偿经济损失63000元。本院于2016年12月2日立案，在诉讼过程中，东太购物中心向本院提起反诉，请求判令大李家疃居委会赔偿经济损失2268968元。本院于2017年10月16日作出（2016）鲁0283民初10952号民事判决书，判决：一、东太购物中心于判决生效后三十日内返还大李家疃居委会原东太购物中心相关建筑、44间平房及场地。二、大李家疃居委会于判决生效后三十日内补偿东太购物中心人民币2268968元。宣判后，大李家疃居委会不服提起上诉，青岛市中级人民法院于2018年5月14日作出（2018）鲁02民终3137号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2017年4月12日，三原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：“甲方（东太购物中心）将平度市胜利路小学南原东太购物中心超市内部部分面积乙方（宋海涛、姜双福、王鲁卫）使用，双方商定前期先租赁房屋面积中的1000平方米，租金73000元，半年一交。乙方在门头房内经营餐饮、成人儿童娱乐，乙方租赁甲方房屋，乙方自行承担房屋的装修及装饰费用。甲方交乙方时有空调13个、消防箱16套、摄像头15个，乙方对以上设施负全部责任。”合同签订后，三原告向被告支付了上半年的租赁费36500元。三原告签订合同后，对房屋进行了装修，但至三原告起诉，三原告未能使用房屋。本案在审理过程中，本院委托青岛新业价格评估有限公司对玻璃隔断墙、墙面喷漆、烟道、自来水管道、蹲便水箱、小便池、水龙头及下水管、下水道的装修费用进行了评估，经评估价值为73693元。本院认为，本案争议焦点有三：一是原、被告签订的房屋租赁合同是否有效。二是本案所争议的装修是否是三原告所为。三是被告东太购物中心是否应赔偿三原告的损失及三原告应否支付下半年的租赁费。关于争议的第一个焦点。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的决定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，被告东太购物中心与大李家疃居委会签订的房屋租赁合同期限为2004年7月1日至2016年6月30日，合同到期后，大李家疃居委会于2016年11月向本院提起民事诉讼，要求东太购物中心返还租赁物，在诉讼中，东太购物中心反诉称“租赁合同未到期前，原告（东太购物中心）多次找反诉被告（大李家疃居委会）要求续签合同，反诉被告以各种理由拖延拒签”，在此情况下，东太购物中心于2017年4月12日与三原告签订房屋租赁合同，将房屋转租给三原告使用，其转租合同无效。关于争议的第二个焦点。双方签订合同时约定，乙方自行承担房屋的装修及装饰费用，被告在诉讼中只认可玻璃隔断系三原告装修，称其他装修系自己所为，但未提供证据予以证明，本院不予认可。原告提交的证据及证人，可以证明三原告进行了装修。关于争议的第三个焦点。因被告东太购物中心的原因导致三原告无法使用房屋，为此被告东太购物中心应返还三原告的已支付的房屋使用费并赔偿房屋装修费，三原告要求东太购物中心赔偿购买的餐具、家具及可移动的其他物品所花费用，于法无据，本院不予支持。门头价值没有评估，本案不做处理。东太购物中心请求三原告支付下半年的租赁费于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告宋海涛、姜双福、王鲁卫与被告青岛东太购物中心有限公司于2017年4月12日签订的房屋租赁合同无效。二、被告青岛东太购物中心有限公司返还原告宋海涛、姜双福、王鲁卫房屋使用费36500元，于判决生效后十日内付清。三、被告青岛东太购物中心有限公司赔偿原告宋海涛、姜双福、王鲁卫装修费73693元,于判决生效后十日内付清。四、驳回原告宋海涛、姜双福、王鲁卫的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告青岛东太购物中心有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债利息。案件受理费4398元，由三原告承担2052元，被告青岛东太购物中心有限公司承担2346元；保全费1520元由三原告承担720元，被告青岛东太购物中心有限公司承担800元；鉴定费5000元由被告青岛东太购物中心有限公司承担；反诉费713元由被告青岛东太购物中心有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张丽云人民陪审员  杨彩花人民陪审员  孙京荣二〇一九年七月八日书 记 员  刘晓宁