江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1003民初9685号 原告::薛某某，男，1966年12月xx日生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。 委托诉讼代理人：余耀君，江苏盛望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彬强，江苏盛望律师事务所实习律师。 被告：扬州恒润置业有限公司，住所地在扬州市邗江区杨庙镇杨庙村荷花组。 法定代表人：高文霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沙满星，江苏擎天柱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐云，江苏擎天柱律师事务所律师。 原告:薛某某与被告扬州恒润置业有限公司（以下简称恒润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理后，依法适用简易程序于2019年1月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法适用普通程序又于2019年5月24日公开开庭进行了审理。原告:薛某某的委托诉讼代理人余耀君、李彬强，被告恒润公司的法定代表人高文霞及其委托诉讼代理人沙满星、徐云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告:薛某某向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付位于扬州市邗江区幢号为xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）、xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）、xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）、xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）、xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）的五套房产及对应的车库，并协助办理过户登记手续和办理相关权利证书；2、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金（以房屋总价款870万元为基数，按每日千分之0.5计算，自20xx年5月31日至房产实际交付之日止）；3、被告向原告支付逾期办理房产产权证书的违约金（以房屋总价款870万元为基数，按每日千分之0.5计算，自2017年11月27日至房产产权证书办理完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月16日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》五份，约定被告将位于扬州市邗江区对应的车库出售给原告。被告应于2017年5月30日前向原告交付上述商品房，原告应在商品房交付之日起180日内取得商品房的产权证书。原、被告于2018年6月17日对上述商品房作了网上销售备案登记。但是合同签订后，被告未按约交付房产，也未按约办理涉案房产的产权证书。原告多次催要未果，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告恒润公司辩称：1、本案所涉及的《商品房买卖合同》，名为房屋买卖，实为以案涉房产抵押担保，目的是保证汇达小贷公司对借款人高某某、丁某某到期债权的清偿，用房屋担保换取土地抵押的撤销。2、从案涉房产价格看，五份《商品房买卖合同》约定价格为12800元/平方米。在《债务清偿协议》及《补充协议》中确约定房屋单价为7500元/米，一口价870万元的方式，远低于市场价格，不符合正常的房产交易习惯，更加证明5套房产的担保意义。3、原、被告双方于2016年6月17日签订的《补充协议》中约定，被告有权在办理销售备案登记之日起六个月内回购案涉五套房产，回购总价格为本金720万元及利息，被告可在六个月内分套按比例回购，更加证明被告以该五套房产作为借款的担保。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不是当事人的真实意思表示，是以买卖合同的形式掩盖抵押担保的实质，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故应认定案涉五份《商品房买卖合同无效》，被告没有向原告交房并协助原告办理过户登记手续的义务，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 20xx年6月xx日，:薛某某（买受人）与恒润公司（出卖人）签订5份《商品房买卖合同（预售）》，约定由:薛某某购买恒润公司开发的坐落于位于扬州市邗江区工程幢号为xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）、xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）、xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）、xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）、xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）的五套房产及对应的车库，并注明相关建设用地使用权系通过出让方式取得，商品房预售许可证号为20xxxx。商品房单价为12800元，买受人的付款方式为该房实际单价、付款方式、期限以出卖人与汇达小贷等四方签订的债务清偿协议及补充协议为准。出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。如果逾期交房，不超过60日，恒润公司应当自交付期限届满之次日起至实际交付之日止向:薛某某支付全部房价款每日万分之五的违约金，合同继续履行；超过60日后，:薛某某有权选择解除合同，退还已付房款本息并要求支付全部房价款5%的违约金，或者要求继续履行合同，要求继续履行合同时，恒润公司仍应当按日向:薛某某支付全部房价款万分之五的违约金。出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的。:薛某某有权选择解除合同，退还已付房款本息并要求支付全部房价款5%的违约金，或者要求继续履行合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至完成房屋所有权登记之日止，出卖人仍应当按日向:薛某某支付全部房价款万分之五的违约金。 2016年6月17日，上述5份《商品房买卖合同（预售）》办理了备案登记。 另查明，2016年6月1日，扬州市邗江区汇达农村小额贷款有限公司（甲方，以下简称汇达小贷公司）、恒润公司（乙方）、扬州德昌建设工程有限公司（丙方、以下简称德昌公司）、扬州市邗江区杨庙镇人民政府（以下简称杨庙镇政府）共同签订《债务清偿协议书》一份，约定：甲方对借款人高某某享有本金420万元的到期债权，对借款人丁某某享有本金300万元的到期债权，乙方以其所有的扬州xxxx（xxxx二期）的土地使用权为甲方提供抵押担保，乙方拥有扬州xxxx（xxxx二期）的在建房产，丙方系该在建房产的施工方。现经四方充分协商，就乙方以其拥有的房产偿还所欠甲方债务，同时解除土地使用权抵押一事达成一致，签署本协议。一、经四方确认，截至20xx年5月31日，借款人高某某尚欠甲方债务本金及利息5119800元，借款人丁某某尚欠甲方债务本金及利息3657000元，合计8776800元（不包括罚息），乙方对该债务承担连带偿还责任。二、各方同意按照以下方式结清甲乙方之间的债权债务关系：1、乙方同意将其所有的扬州xxxx（xxxx二期）的五套房产【工程幢号xx-xx，面积228.82平方米；工程幢号xx-xx，面积227.72平方米；工程幢号xx-xx，面积227.72平方米；工程幢号xx-xx，面积227.72平方米;工程幢号xx-xx，面积248.74平方米，详见附件】转移至甲方指定的第三人名下，以偿还乙方所欠甲方的债务，乙方对此完全认可。自本协议签订之日起十五日内办理完毕销售备案登记手续，视为甲乙双方债权债务关系消灭。乙方确认上述房产不存在抵押、查封、租赁及被占用等任何瑕疵。如存在，乙方承诺在办理上述房产销售备案登记手续前予以消除。2、丙方承诺积极推进项目竣工，并完善配套工程（小区绿化、道路、照明、给排水管道等），保证房产项目达到交付条件。三、丁方负责监管乙方、丙方落实上述工程的施工及完善，确保工程竣工并具备交付条件。四、上述抵债房产办理销售备案登记手续的同时，甲方出具注销土地抵押的相关文件给乙方，用以解乙方扬州xxxx（xxxx二期）土地使用权的抵押。五、本协议自四方盖章签字之日起生效。本协议一式四份，四方各执一份。 2016年6月17日，汇达小贷公司（甲方）与恒润公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲，乙双方基于20xx年6月1日签订的《债务清偿协议书》，现已就五套房产签订了《商品房买卖合同（预售）》并已办理销售备案登记，备案至甲方指定的第三人:薛某某名下，经双方协商，就乙方回购上述房产，达成如下协议：一、甲乙双方确认，《倩务清偿协议书》中约定乙方以房抵债的五套房产面积共计约1160平方米，折合单价约7500元/平方米。二、乙方有权在办理完毕销售备案登记之日起六个月内回购上述五套房产，回购总价为本金720万元及利息（按原借款合同约定计算至实际回购之日）；乙方可在六个月内分套按比例回购。三、若乙方未在六个月内进行回购，则上述五套房产归甲方指定的第三人:薛某某所有，价格以《债务清偿协议书》约定价格为准，乙方不得利用《商品房买卖合同（预售）》中房屋价款的规定向甲方及甲方指定的第三人:薛某某主张任何房屋价款。四、本协议为《债务清偿协议书》的补充协议，与《债务清偿协议书》具有同等效力。五、本协议自双方签字或盖章之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。上述协议签订后，恒润公司在六个月期限内未进行回购。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同（预售）》的法律效力；二、恒润公司是否应当向:薛某某支付违约金。 一、案涉《商品房买卖合同（预售）》的法律效力。本案中，双方当事人对五份《商品房买卖合同（预售）》的真实性均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，五份《商品房买卖合同（预售）》均已依法成立。该五份合同签订前，借款人高某某、丁某某与:薛某某担任法定代表人的汇达小贷公司等主体之间确实存在借款合同关系，恒润公司与汇达小贷公司之间确实存在抵押担保合同关系，且为清偿到期借款并解除土地使用权的抵押，汇达小贷公司、恒润公司、德昌公司、杨庙镇政府共同签订了《债务清偿协议》。:薛某某及恒润公司依据该《债务清偿协议》的约定，签订了相应的《商品房买卖合同（预售）》，办理了预购商品房预告登记。根据《债务清偿协议》的约定内容，原、被告双方于2016年6月17日签订的五份《商品房买卖合同（预售）》，系在高某某、丁某某长期拖欠借款利息，已确定无能力偿还到期借款本金及利息的情况下，汇达小贷公司、恒润公司、德昌公司、杨庙镇政府四方经协商同意，将对账确认的借款本息转为购房款，将当事人之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于五份《商品房买卖合同（预售）》签订时，高某某、丁某某与汇达小贷公司之间的借款已经到期，在此情况下，当事人经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同（预售）》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同（预售）》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期借款人难以清偿债务时，当事人协商通过将恒润公司所有的五套商品房出售给债权人汇达小贷公司的法定代表人:薛某某的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《债务清偿协议》及《商品房买卖合同（预售）》的内容均表明，:薛某某具有实际向恒润公司购买案涉房屋的真实意愿，恒润公司亦具有向:薛某某出售该五套房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。藉此，对恒润公司辩称所持根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本案五份《商品房买卖合同（预售）》应认定为无效的主张，本院依法不予采纳。尽管原、被告双方在2016年6月17日签订的《补充协议》中约定了对涉案五套商品房回购期限，双方约定回购期系对被告一定期限内履行的选择权，并非对借款的展期，因债务履行期限已届满，被告在回购期内未行使回购权的权利，其在期满后主张恢复双方民间借贷关系，亦有悖诚信原则，本院不予采纳。恒润公司还辩称抵偿价格明显低于市场价，因抵偿商品房价格本身受多种因素影响，且双方订立合同之时对于抵偿价格的约定是否考量其他因素不得而知。恒润公司主张《债务清偿协议》约定的案涉房产抵债的价格远低于《商品房买卖合同（预售）》约定的买卖价格，因而显失公平，侵犯了恒润公司其他债权人权益。但恒润公司亦未提供证据证实该协议存在可撤销情形并提出撤销的反诉。现恒润公司仅以价格显失公平为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳。 二、恒润公司是否应当向:薛某某支付违约金的问题。在确认涉案《商品房买卖合同（预售）》真实有效的情况下，原则上应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。合同约定恒润公司应于2017年5月30日前交付涉案房屋，恒润公司未按约交付房屋，构成违约，应承担违约责任。恒润公司未按约交付房屋，由此产生的逾期交房的违约责任应由恒润公司承担，故逾期交房的违约金应当自2017年5月31日起计算至实际交付之日止。关于逾期办理房屋产权登记手续的违约责任。合同约定因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，:薛某某有权要求恒润公司支付逾期交付房屋所有权证书的违约金。恒润公司未按期交付房屋土地权属初始登记证书，构成违约，应该承担违约责任。:薛某某主张按合同约定的标准要求恒润公司支付逾期交房违约金和逾期交付初始登记证书违约金。恒润公司认为上述两项违约金标准过高，要求调整。本院认为，相比:薛某某的损失，合同约定的两项违约金合计标准过高，故本院酌定将两项违约金合计调整为日万分之五，该违约金计算标准足以填补原告的损失。恒润公司应自20xx年5月31日起计算至实际交付房屋土地权属初始登记证书之日或交付房产之日止（以两者后到期之日为准）。 综上所述，:薛某某与恒润公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应依约履行。:薛某某诉求恒润公司交付涉案房屋并为其办理不动产登记及相关证书，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告扬州恒润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告:薛某某交付20xx年6月xx日签订的《商品房买卖合同（预售）》中所确定位于扬州市邗江区工程幢号为xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）、xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）、xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）、xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）、xx幢xx号（公安幢号xx幢xx号）的五套房产及对应的车库； 二、被告扬州恒润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内为原告:薛某某办理上述第一项判决中确定的房产及对应车库的不动产产权登记手续； 三、被告扬州恒润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内以已抵偿的房产总价870万元为基数，按照日万分之五的标准向原告:薛某某支付自20xx年5月31日起至不动产登记完成之日或房产交付之日止（以两者后到期之日为准）的逾期交付办证违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理75313元，由被告扬州恒润置业有限公司负担（原告:薛某某已预交。原告同意其预交的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还。被告扬州恒润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告直接支付75313元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  王 禹 人民陪审员  丁久祥 人民陪审员  薛小华 二〇一九年七月十七日 书 记 员  谢 扬