贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0330民初3244号原告：陈某，女，汉族，生于1973年10月4日，四川省泸州市人，住泸州市江阳区。原告：向某，男，汉族，生于1972年11月15日，四川省泸州市人，住泸州市江阳区。被告：遵义市华居房地产开发有限公司，地址：遵义市红花岗区子尹路南段综合3号楼。统一社会信用代码：915203007457115607。法定代表人：金晓梅。委托诉讼代理人：罗某，女，系该公司员工。原告陈某、向某和遵义市华居房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告向某及被告的委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即为原告办理御景山居小区14A-1-19、14A-1-20门面所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；2、判令被告支付原告因被告迟延交付门面产权手续的违约金从2014年11月30日起按2782260.00元为基数以日万分之二计算至被告交付门面产权手续时止（暂计算至起诉时为891992.56元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2013年8月13日签订《商品房买卖合同》（合同编号：14-59、14-60），合同约定门面价款、付款方式、交房时间等双方的义务等内容，其中合同中第二十二条关于产权登记的约定，出卖人应当在2014年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人还约定30个工作日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；60个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移有关文书的，双方同意按下列第1.2项处理“（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起十五日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额2782260.00元，原告选择不退房，被告于2015年3月23日向原告交付门面，但由于被告建设的商品房消防原因，没有按规定要求提交办理产权证所需的资料，迟迟无法办理“两证”。原告认为，被告未在合同约定的期限内提供办理产权证所需资料，无法按期办理“两证”，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为已付房款×万分之二，即人民币891992.56元。为维护原告合法权益，故向法院起诉。被告的委托诉讼代理人辩称：1、原告现诉请逾期交房违约金已超过诉讼时效。2、原告诉请办理房屋产权证，合同约定是将相关资料提交产权登记机关，我们已经完成了初始登记和抵押权登记，履行了合同义务。合同约定是共同办理产权转移登记，而非被告单方的责任。3、现在由于政策原因，办证的顺序发生变化，属于不可抗力，不是被告的责任。且不动产登记机关拒收资料，我方没有过错。4、转移登记仅仅是附属义务、后合同义务，没有给原告造成实际损失，不应承担违约责任。5、违约金过高，应予以调整到1000元以下，且应受到诉讼时效的限制。本院经审理认定事实如下:2013年8月13日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买其开发的位于习水县××街道××路御景山居的14A-1-19、14A-1-20门面两间，建筑面积共142.68平方米，该房屋总价2782260.00元，原告采取首付2085260.00元（其中14A-1-20门面系一次性付款），银行按揭贷款697000.00元的付款方式。被告于2014年5月30日前交房给二原告。逾期超过30个工作日，被告从约定交房时间次日开始按原告已支付全部房款日万分之二计算违约金至实际交付之日止。被告承诺在2014年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告。按照前款约定时间60日后被告仍不能交付商品房转移登记有关文书的，若二原告选择不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已付房款的万分之二作为违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。二原告自认被告于2015年3月23日向其交房。被告向二原告交付房屋后，双方已对房屋价款进行了结算。另查明，被告系一家房地产开发经营的有限责任公司。对二原告所举的《商品房买卖合同》、收据、业务凭证，被告所举的营业执照，双方均无异议，予以采信。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于二原告诉请的第1项诉讼请求，双方在合同中进行了明确约定。对二原告的此诉请予以支持。对于二原告的第2项诉讼请求，合同约定违约金从2014年11月30日开始按照已交房款的日万分之二计算。被告辩称该诉请受诉讼时效限制。被告虽为持续违约，但违约金请求权是债权请求权，受3年诉讼时效限制，二原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请将得不到支持。二原告2019年5月22日向本院提起诉讼，2016年5月21日前的违约金已超诉讼时效，不予支持。对被告的此辩称意见予以采信。被告辩称未给二原告造成损失不应承担违约金，违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能，督促债务人积极履行债务。被告辩称不动产登记中心拒收资料，被告不存在过错不应承担责任。根据合同的相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。对于被告辩称的政策变化问题，不属于法律规定的不可抗力情形。故对被告的上述辩称意见，不予采纳。对于被告辩称二原告诉请的违约金过高，应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”，结合本案房屋的住房性质及损失、合同履行情况、原告购房的预期利益、被告的过错程度等，酌情将违约金调整为每间门面每年9000.00元，两间门面每年共计18000.00元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将位于习水县××街道××路“御景山居”14A-1-19、14A-1-20号商品房办理转移登记需由其提供的有关文书交付原告陈某、向某。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；二、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内向原告陈某、向某支付截止2019年5月21日违约金人民币伍万肆仟元（￥54000.00元），并向原告陈某、向某支付迟延交付办理商品房转移登记的相关文书违约金（从2019年5月22日起按18000.00元/年标准计算）；三、驳回原告陈某、向某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6360.00元，由被告遵义市华居房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  冯开发二〇一九年七月十七日书记员  王承敏