海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民初253号 原告（申请执行人）：海南文昌农村商业银行股份有限公司。住所地：海南省文昌市文城镇东风路21号。 法定代表人：孙恒保，董事长。 原告（申请执行人）：陵水黎族自治县农村信用合作联社。住所地：海南省陵水县椰林镇中心大道81号。 法定代表人：蒲为寿，理事长。 原告（申请执行人）：琼海市农村信用合作联社。住所地：海南省琼海市加积镇金海路210号。 法定代表人：文博，理事长。 上述三原告委托诉讼代理人：冯国煌、陈湘，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。 被告（执行案外人）：王晓霞，女，1964年7月4日出生，汉族，住重庆市渝北区龙溪镇花卉东路28号。 委托诉讼代理人：周盼，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冼海振，海南瑞来律师事务所律师。 被告（被执行人）：文昌永丰投资有限公司。住所地：海南省文昌市清澜开发区。 法定代表人：柳多清，该公司董事长。 三原告海南文昌农村商业银行股份有限公司（以下简称文昌农商行）、陵水黎族自治县农村信用合作联社（以下简称陵水农信社）、琼海市农村信用合作联社（以下简称琼海农信社）与被告王晓霞，被告文昌永丰投资有限公司（以下简称永丰公司）申请执行人异议之诉一案，三原告因不服本院作出的（2019）琼96执异101号执行裁定向本院提起诉讼，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。三原告文昌农商行、陵水农信社、琼海农信社的委托诉讼代理人冯国煌、陈湘，被告王晓霞的委托诉讼代理人周盼、冼海振到庭参加诉讼。被告永丰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告向本院提出诉讼请求：一、判令原告对被告王晓霞提出执行异议的位于文昌市××区房屋可继续执行。二、判令被告王晓霞承担本案的案件受理费。事实与理由：一、原告对被告王晓霞提出执行异议的房产享有抵押权，抵押的设定时间在被告王晓霞与永丰公司签订购房合同之前。原告文昌农商行与永丰公司于2013年3月27日签订了《贷款合同》，永丰公司向原告借款4900万元，用于开发建设“天成国际”项目，以该公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权以及该地上36458.81平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2013年3月27日办理了第一顺位在建工程抵押登记，2013年4月17日办理了第一顺位土地使用权他项权利登记。三原告与永丰公司于2015年11月9日签订编号为文昌联社2015年(项)社团固借(诚)字第4号《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，永丰公司向原告借款5000万元。以该公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权以及该地上23372.63平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2015年12月1日办理了第二顺位土地使用权他项权利登记，2015年11月24日办理了第二顺位在建工程抵押登记。而被告王晓霞与永丰公司签订《文昌市商品房买卖合同》是在2018年5月19日，晚于原告抵押权设定的时间。二、被告王晓霞与永丰公司签订购房合同时未尽到合理的注意义务，自身存在过错，且未进行网签备案，其债权不能对抗善意的物权人。永丰公司未经抵押权人同意，私下与案外人签订购房合同，在抵押权已经办理登记的情形下，购房人在买受时有义务查询受让财产的权利状况，应当知道财产存在抵押权负担，但却仍然同文昌永丰公司签订房屋买卖合同，且未办理网签备案，不符合房屋买卖的交易习惯，其本身未尽注意义务，存在过错。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此抵押人转让抵押财产未经抵押权人许可，不符合物权法所规定的物权有效变动条件，不能产生权属转移。案外人的债权仅具有对抗其他普通债权人之债权的效力，也就是对抗其他无担保的债权，但绝不能对抗善意的物权人。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”被告王晓霞的债权不能对抗善意的物权人。三、被告王晓霞的执行异议请求不符合相应的法律规定，无法排除对执行标的物的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被告王晓霞所购的房产不符合上述司法解释规定的适用条件：1.被告王晓霞无法证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。第二十九条规定，牺牲了抵押权人的物权利益，有严格条件地保护购房者的合同权益。但它的保护是有条件的，只保护符合法定保护条件的购房人，即保障购房者最基本的居住权，保障基本的民生。该案中被告王晓霞未出示其在户籍所在地、经常居住地无其他用于居住的房屋的证明，以及海南省文昌市县无其他用于居住的房屋的证明。人民法院仅仅以购房者在海南省文昌市无其他住房，在被告王晓霞未证明其在海南省文昌市以外户籍所在地、经常居住地无其他用于居住的房屋，将可能是投资性购房、度假购房等所购房产均予支持而中止执行，这种裁定与本司法解释的立法目的不一致，也违背了该司法解释既保障基本民生又保护物权法的物权公示公信力的平衡、合理保护的制度安排。该司法解释第二十九条排除第二十七条的适用时，应严格审查已抵押的房产是否符合“用于居住且其(买受人)名下无其他用于居住的房屋”的条件规定。本案被告王晓霞房产无证据证明其符合本司法解释第二十九条第二项规定;2.被告王晓霞未提交证据证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。永丰公司为相关利害关系人，其私自对外出售已抵押给原告的抵押物，且不将销售款依合同约定汇入指定监管账户用于偿还贷款本息，本身就存在严重的不诚信行为。其为规避执行抵押物，而出具的收据的证明力应为很弱，在没有其他证据共同证明的情形下，应不予采信。本案中被告王晓霞只出具购房收据，无购房发票、银行转账流水加以佐证，无法证明其支付的真实性。综上所述，原告认为，原告对被告王晓霞提出执行异议的房产享有抵押权，被告王晓霞的执行异议请求不符合相应的法律规定，其权利不能排除执行，请求支持原告的请求。 被告王晓霞辩称，一、被告王晓霞购房时已尽到合理的注意义务，作为善意第三人，其与被告永丰公司签订的购房合同真实有效，依法应得到保护。被告王晓霞在购房时已尽到了合理审慎的审查义务，无任何过错。被告王晓霞签约前，查阅了被告永丰公司持有的由文昌市政府有关职能部门通过审查后颁发的涉案项目房产销售“五证”，在确认售楼处“五证”俱全的情况下，才与被告永丰公司签订了涉案房屋买卖合同，并支付完全款。被告永丰公司与被告王晓霞签订的涉案房屋买卖合同中的土地状态载明的都是未抵押，如存在涉案项目被抵押，涉案房产不可售的情况，不可能在长达五年以上的销售期间没有受到任何行政机关或抵押权人的干扰或阻挠。被告王晓霞有理由相信自己全款所购买的房屋是没有任何权利瑕疵的。因此，被告王晓霞在不知情的情况下签订的涉案房产买卖合同，已依约付清全款，实际装修并交付使用，属善意第三人，应依法得到保护。二、三原告在发放贷款时未尽到审慎义务，存在利益输送和违规放贷的嫌疑。因其自身存在过错，对涉案房屋主张的抵押权依法不应当得到支持。第一，三原告和被告永丰公司签订的两份贷款合同的第2.2条均载明为装修贷款，2013年3月才贷款4900万元，2015年11月就同一项目同一装修内容再贷款5000万元，而涉案项目总共也就23372.63平方，装修工程规模明显不可能需要9900万元的资金，算下来每平米的装修成本约为4235元。说明银行自身在贷款时未尽到合理审慎义务，有违规放贷的嫌疑；第二，2013年合同载明的涉案项目总投资额为14072万元，自筹资金9172万元；2015年合同载明总投资额22900万元，自筹资金13000万元，同样一个项目，设计规划未做变更，项目投资和自筹资金规模相差如此之大，原告明显存在随意放贷的过错；第三，贷款年利率为11.4%，明显超出了中国人民银行同期贷款利率，是否合法；第四，第6.2.1条、第6.4.4条均载明贷款人是允许借款人销售房屋，用房屋的销售收入来偿还贷款，足以认定三原告对被告永丰公司的销售行为充分知情并默许销售的；第五，三原告自身未尽到资金监管的职责。文昌农商行作为2013年《抵押合同》的抵押权人和2015年《社团抵押合同》的代理人。其营业网点不偏不倚地位于涉案项目一楼的商铺，与涉案项目售楼处仅一墙之隔。部分购房人甚至在被告永丰公司的要求下，还多次前往文昌农商行位于售楼处旁的营业网点办理取款、转款等手续,文昌农商行不可能不知道被告永丰公司销售涉案房产的事实，但其一直没有任何举动或对购房者进行善意的风险提示。以上种种，充分说明银行自身存在过错，未履行监管职责。需要说明的是，文昌农商行董事长也确实因其违规放贷的行为受到银监局的处分。三、原执行异议裁定书认定事实清楚，适用法律正确。被告王晓霞在涉案金钱债权执行中提出执行异议，充分举证证明全款支付购房款，购买诉争房屋后实际入住，在海南只有一套房屋的事实。完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定所列举的三种情形且权利能够排除执行，没有办理房产过户手续的原因，是被告永丰公司的问题，非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然涉案房屋未办理产权登记手续，但并不影响被告王晓霞对涉案房屋享有足以排除执行的权利，被告王晓霞与被告永丰公司房屋买卖合同的签订、付款、转移占有房屋均在查封之前，三原告也无证据证明被告王晓霞存在过错，对于涉案房屋依法不得进行查封。 被告永丰公司未到庭，提交了书面答辩意见，同意各购房被告的意见。 原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、海南省农村信用社固定资产贷款合同[合同编号：文昌联社2013年（项）固借（诚）字第16号]；证据二、抵押合同（合同编号：文昌联社2013年抵字第16号）、他项权证[文他项(2013)第W13054号]、在建工程抵押申请备案登记表；证据三、海南省农村信用社固定资产社团贷款合同[合同编号：文昌联社2015年（项）社团固借（诚）字第4号]；证据四、社团抵押合同（合同编号：文昌联社2015年社团抵字第7号）、他项权证[证号：文他项(2015)第W15281号]、在建工程抵押登记证明：文昌市房建文昌市字第2015024号；证据五、关于天成国际项目房屋销售情况说明；证据六、（2019）琼96执异101号执行裁定书。 被告王晓霞围绕其答辩主张向本院提交了如下证据：证据一、永丰公司营业执照、建设工程规划许可证、土地使用权、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；证据二、无房证明；证据三、商品房买卖合同；证据四、商品房认购凭证；证据五、收据、付款银行流水。 被告永丰公司没有提交证据。 本院组织当事人对证据进行了交换并质证，本院对原告、被告王晓霞提交的证据的真实性、形式的合法性、与本案的关联性均予以认可。 根据当事人提交的证据和陈述，本院认定事实如下：天成国际项目由被告永丰公司开发建设。2018年4月21日、2018年5月19日,被告王晓霞与被告永丰公司签订《商品房认购凭证》、《文昌市商品房买卖合同》，合同约定被告王晓霞购买被告永丰公司开发建设的天成国际项目2幢2003号房屋，建筑面积51.54平方米，单价每平方米9145.05元，总金额471336元，一次性付款（含定金），并约定2018年12月30日交付该房屋。被告王晓霞分别于2018年4月21日、2018年4月23日向被告永丰公司支付定金50000元、购房款421336元，共计471336元，被告永丰公司出具收据予以确认。至执行异议审查终结前，被告王晓霞已入住涉案房屋，其在文昌无其它用于居住的房屋。2012年被告永丰公司取得（2012）文房字预字（009）号商品房预售许可证，并在商品房预售许可证有效时间届满后及时更换预售许可证。 另查明，三原告与被告永丰公司存在金融借款关系，被告永丰公司以其开发的“天成国际”在建工程以及土地使用权作为借款抵押并办理了抵押他项权利登记，因被告永丰公司未按照借款合同约定偿还三原告的借款，三原告申请对天成国际项目进行诉前财产保全，本院于2018年9月14日作出（2018）财保27号、28号诉前保全民事裁定，对天成国际项目进行查封（本案涉案房屋系项目查封中的其中一套）。被告王晓霞以本院查封的涉案房屋属于其所有为由提出异议，本院作出（2019）琼96执异101号执行裁定：中止对海南省文昌市××区房屋的执行。三原告遂向本院提起本诉。因三原告申请诉前财产保全对天成国际项目进行查封的房屋众多，故天成国际小区购房业主提起执行异议以及执行异议之诉案件的人数众多，本案系其中一宗案件。 再查明，原告文昌农商行与被告永丰公司于2013年3月27日签订合同编号为文昌联社2013年（项）固借（诚）字第16号《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，贷款金额4900万元，并于同日签订了文昌联社2013年抵字第16号《抵押合同》，以被告永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9405.05平方米国有土地使用权以及该地上36458.81平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2013年3月27日办理了在建工程抵押登记（第一顺位），2013年4月17日办理了土地使用权他项权利登记（第一顺位）。三原告与被告永丰公司于2015年11月9日签订合同编号为文昌联社2015年（项）社团固借（诚）字第4号《海南省农村信用社固定资产贷款合同》，贷款金额5000万元。同日签订了文昌联社2015年社团抵字第7号《社团抵押合同》，以被告永丰公司名下位于文昌市清澜商贸大道北侧地段9450.22平方米国有土地使用权以及该地上23372.63平方米在建工程作为抵押物为上述贷款提供抵押担保，并于2015年12月1日依法办理了土地使用权他项权利登记（第二顺位），2015年11月24日办理了在建工程抵押登记（第二顺位）[他项证书编号：文他项（2015）第W15281号；在建工程抵押登记证明：文昌市房建文昌市字第2015024号]。 本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条，申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告。本案中，永丰公司反对申请执行人主张，列为共同被告。三原告因与被告永丰公司金融借款合同纠纷，其为保障今后金钱之债的实现向本院申请诉前财产保全，查封被告永丰公司开发的天成国际项目而引发的与被告王晓霞对所购涉案房屋享有的物权期待权之间纠纷。本案争议的焦点是：三原告对被告王晓霞提出执行异议的位于文昌市××区涉案房屋可否继续执行。 一、关于被告王晓霞与被告永丰公司之间就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是否真实、合法有效的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据本案查明的事实，被告王晓霞与被告永丰公司签订《商品房买卖合同》时，被告永丰公司五证齐全，合同的签订时间是在本院查封前，并已通过银行支付全款、房屋也已交付，未能办理网签、备案以及过户并非被告王晓霞的过错，因此应认定合同真实有效。 二、关于三原告抵押在先的问题。被告永丰公司开发的位于文昌市××区北侧地段土地使用权以及天成国际的在建工程已分别于2013年3-4月、2015年11月-12月二次办理抵押他项权利登记，被告王晓霞与被告永丰公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是在抵押登记之后。但被告王晓霞作为购房者，是在了解被告永丰公司五证齐全、尤其是具备预售许可证的情况下购买房屋，其对抵押的事实并不知晓，三原告明知被告永丰公司对外公开出售房屋，但其并未制止或者向相关行政管理部门反映，应视为其允许或者放任被告永丰公司对外出售房屋，故被告王晓霞购买被告永丰公司已经办理了在建工程抵押的房屋属于善意且并无过错。三原告在被告永丰公司出售房屋时未能有效控制被告永丰公司售房所得款项，事后采取查封购房人所购房屋，属于规避自身责任和风险，导致抵押物无法优先受偿的责任不应由被告王晓霞承担。 三、被告王晓霞所拥有的对涉案房屋的物权期待权能否排除三原告金钱之债的执行。参照《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据前文所述，被告王晓霞对涉案房屋享有的物权期待权完全符合该第二十八条规定的条件，同时没有证据显示被告王晓霞在当地拥有两套住房，被告王晓霞的购房行为亦不违反《执行异议规定》第二十九条规定，其所拥有的物权期待权能够排除三原告金钱之债的执行。 综上所述，天成国际项目虽然尚登记在被告永丰公司名下，但涉案房屋已由被告王晓霞合法购买，其享有足以排除三原告金钱之债强制执行的民事权益，故三原告主张许可对涉案房屋的执行缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵水黎族自治县农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社的诉讼请求。 案件受理费8370.04元，由原告海南文昌农村商业银行股份有限公司、陵水黎族自治县农村信用合作联社、琼海市农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。 审判长 杨 洁 审判员 陈玫伊 审判员 陈海燕 二〇一九年七月一日 书记员 顾悦希 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；