文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0406民初148号原告：丁莎，女，1992年8月15日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：刘丽，衡阳市雁峰区白沙洲法律服务所法律工作者。被告：丁利，男，1968年4月18日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。被告：衡阳农村商业银行股份有限公司，住所地衡阳市石鼓区明翰路27号。法定代表人：吕宏忠，系公司董事长。委托诉讼代理人：蒋丽丽，女，1986年5月2日出生，汉族，系该公司风险资产处置中心职员，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：秦忠民，男，1972年9月6日出生，汉族，系该公司风险资产处置中心职员，住湖南省衡阳市雁峰区。第三人：唐雪姣，女，1968年12月10日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：候俊能，湖南八方律师事务所律师。原告丁莎与被告丁利、衡阳农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）及第三人唐雪姣所有权确认纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁莎的委托诉讼代理人刘丽，被告农商银行的委托诉讼代理人蒋丽丽、秦忠民，第三人唐雪姣及其委托诉讼代理人侯俊能到庭参加诉讼，被告丁利经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告丁莎向本院提出诉讼请求：1、确认位于衡阳市雁峰区白沙洲街道塑田村第八组（靠白沙洲消防队旁）的××、××室门面、××、××、××号住房（房屋所有权证号为衡房权证雁峰区字第××、00××24、00××28、00××27、00××26号）的实际房产所有权人为原告丁莎，被告丁利对该房产无权处分，应依法协助原告办理产权过户登记手续；2、确认被告丁利与被告衡阳农村商业银行股份有限公司签订的《最高额抵押合同》无效；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告丁利与第三人唐雪姣系原告丁莎的父母。2008年7月7日，被告丁利与第三人唐雪姣签订一份《离婚协议书》，双方在该份《离婚协议书》中约定夫妻共同财产中座落在衡阳市雁峰区白沙洲街道塑田村八组住房一栋四层约400多平方米的××、××、××、××、××号房归原告丁莎所有，并在衡阳市雁峰区公证处进行了公证。同年7月10日，被告丁利与第三人办理离婚登记手续。由于原告当时尚未成年，未能及时将产权过户到自己的名下，但是，上述门面自公证处公证后，第三人就对分配给原告的上述房产进行法定代管，并全部装修后出租，且与租赁户签订书面租赁合同。至今，上述房产的实际管理、出租、收益均是原告和第三人在行使权利。原告成年后多次要求被告丁利协助办理相关产权过户，被告丁利均以各种理由推脱至今未办理过户手续。2017年12月，原告从其他人口中得知，被告丁利在原告不知情的情况下私自将属于原告所有的上述房产为他人的借款提供担保，并与被告衡阳农村商业银行股份有限公司雁峰支行（以下简称农商银行雁峰支行）签订《最高额抵押合同》、《最高额借款合同》。但是，农商银行雁峰支行在与被告丁利签订上述合同时，没有尽到认真审查、核实该担保房屋是否实际属于丁利所有，两被告之间恶意串通，损害原告的合法权益，上述合同应属于无效合同。原告为此向本院提交了公证书、离婚证、门面租赁合同、衡阳市房屋登记信息表、证明等证据。被告丁利未进行答辩，亦未向本院提交证据。被告农商银行辩称：1、农商银行依据《最高额抵押合同》对涉案房屋办理抵押登记的过程是善意的。在办理借款时，对当事人进行了询问，了解了抵押物的基本情况，抵押物的登记权属证明上登记的所有权人是丁利，农商银行工作人员也去现场看了，租户与丁利对租赁物签订了第三方协议，根据丁利的房产证上登记显示，涉案房产都是于2006年10月11日开始，先后在中国银行衡阳分行、衡阳县信用联社、雁峰区信用联社连续办理过合法有效的抵押登记，在信贷调查中农商银行严格履行了对抵押物的审核，在确认无误后才与抵押人签订了抵押合同，并办理抵押登记。此外，农商银行依据诚实信用原则向贷款人发放贷款，为取得抵押权支付了合理的对价；2、农商银行办理的抵押登记是合法有效的，抵押人抵押意思表示真实，且签字合法，抵押登记程序完整有效，他项权证与不动权证登记一致，整个抵押行为不存在瑕疵；3、本案丁利房产所涉及的主担保权均于2018年1月13日已到期，到期后债务人与抵押人均没有履行还本付息的义务，农商银行向法院提起了民事诉讼，在此过程中，农商银行不存在恶意侵占抵押物的意思表示。农商银行向本院提交了《贷款申请书》、《共同借款人承诺书》、《财产抵押书》、《三方协议》、《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、房屋所有权证、不动产登记证明等证据。第三人唐雪姣述称：对原告丁莎的诉讼请求无异议。对当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据及双方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认以下事实：丁利与唐雪姣系丁莎的父母，丁利与唐雪姣于2008年7月7日签订的《离婚协议书》对夫妻共同财产进行了分割，其中第三条约定夫妻共同财产第1项[座落在雁峰区白沙洲街道塑田村八组住房一栋四层约400多平方米（靠白沙洲消防队旁），房屋序号为××、××、××、××、××，房屋所有权证号分别为衡房权证雁峰区字第××、00××24、00××28、00××27、00××26号，产权人丁利]归丁莎所有。附：现丁利已办抵押贷款3年后由丁利还清贷款，再过户给丁莎。双方通过衡阳市雁峰区公证处对上述内容进行公证、确认，并出具公证书。2008年7月10日，丁利与唐雪姣在衡阳市雁峰区民政局登记离婚。涉案房屋于2013年开始由唐雪姣代丁莎管理并收取租金。2016年12月20日，案外人李红生向农商银行雁峰支行提出贷款申请，申请贷款40万元。2017年1月13日，李红生、丁利、李燕、屈水芳共同签字出具《共同借款人承诺书》。当天，丁利、李燕共同签订《财产抵押书》、《不可撤销担保书》为李红生上述的40万元进行抵押担保。2017年1月13日，李红生与农商银行雁峰支行签订《最高额借款合同》，约定最高借款额度为40万元，期限自2017年1月13日至2020年1月10日止。案外人周俊与农商银行雁峰支行签订《最高额借款合同》，约定最高借款额度为34万元。2017年1月13日，丁利、李燕与农商银行雁峰支行签订两份《最高额抵押合同》，以涉案房产××室为李红生及周俊的上述借款分别提供担保，并分别于2017年1月4日及2017年1月12日办理了抵押登记。2016年12月20日，丁利向农商银行雁峰支行提出贷款申请，申请贷款50万元。丁利、李燕与农商银行雁峰支行签订《最高额借款合同》，约定最高借款额度为50万元，借款期限自2016年12月30日至2019年12月29日止。丁利与农商银行雁峰支行于2016年12月30日签订《最高额抵押合同》，以涉案房产102室提供担保，且办理了抵押登记。2016年12月30日，案外人蒋华春、阎基翠与农商银行雁峰支行签订《最高额借款合同》，约定最高借款额度为35万元，借款期限自2016年12月30日至2019年12月29日止。当天，丁利与农商银行雁峰支行签订《最高额抵押合同》，以涉案房产××室为蒋华春的上述借款提供担保，并办理了抵押登记。2016年12月30日，案外人周亚军与农商银行雁峰支行签订两份《最高额借款合同》，约定最高借款额度分别为17万元和18万，借款期限均自2016年12月30日至2019年12月29日止。当天，丁利与农商银行雁峰支行签订《最高额抵押合同》，以涉案房产××室、××室为周亚军的上述借款提供担保。2017年1月15日，丁利（甲方）与阳政（乙方）、农商银行（丙方）签订《三方协议》，甲方自愿以自有财产为周俊、李红生在丙方贷款74万元办理担保抵押，甲、乙、丙就担保抵押租赁相关事项协商约定：甲方所有的财产座落位置位于雁峰区湘江乡塑田村八组，产权号00××23，产权面积57.96平方米；甲、乙双方签订的租赁合同期限自2017年1月15日至2020年1月15日，租金为每月2800元，甲、乙双方承诺将租赁租金自2017年1月15日开始按租赁合同约定每月存入甲方在丙方开立的账户，账号为62×××73，如乙方未按规定将租金存入甲方在丙方开立的账户中，丙方有权按未存入的租金额度进行追究责任。甲方同意接受丙方对账户资金进行监管，如借款人未按期偿还贷款本息，丙方有权在上述账户中扣贷款本息。丁利、阳政在上述三方协议上签字。另查明：涉案××室、××室、××室、××室、××室房屋（房屋所有权证分别为衡房权证雁峰区字第××号、00××24号、00××28号、00××27号、00××26号）所有权均登记在丁利名下，所有权证取得日期均为2006年7月12日。丁利与唐雪姣签订《离婚协议书》时，涉案房屋处于抵押状态，权利人为中国银行衡阳分行。该抵押权设定日期为2006年10月11日，注销时间为2012年7月26日。抵押权注销后，丁利未将上述房屋产权办理至丁莎名下，另行先后抵押登记在衡阳县农村信用联社、雁峰区农村信用联社、农商银行雁峰支行。丁利与李燕于2012年6月8日登记结婚。2016年8月9日，中国银行业监督管理委员会湖南监管局作出《中国银监会湖南监管局关于衡阳农村商业银行股份有限公司开业的批复》，批复同意衡阳农村商业银行股份有限公司开业，衡阳市雁峰区农村信用合作联社自行终止，债权债务由衡阳农村商业银行股份有限公司承接。农商银行雁峰支行隶属衡阳农商银行，农商银行雁峰支行对外贷款业务加盖的是其贷款合同专用章，衡阳农商银行所辖城区内各支行因金融借款合同纠纷引起的诉讼均由衡阳农商银行作为诉讼主体进行诉讼。农商银行与周俊、刘艳、丁利、李燕金融借款合同纠纷一案，农商银行与周亚军、魏华、丁利、李燕金融借款合同纠纷一案，农商银行与李红生、屈水芳、丁利、李燕金融借款合同纠纷一案，农商银行与丁利、李燕金融借款合同纠纷一案，农商银行与蒋华春、阎基翠、丁利金融借款合同纠纷一案，本院于2017年10月26日作出（2017）湘0406民初980号-984号民事判决书，丁利不服提起上诉，衡阳市中级人民法院于2018年4月8日作出裁定撤销本院作出的上述民事判决，发回重审。本院于2018年5月立案。本院在审理过程中，丁莎申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，2018年9月10日，本院通知唐雪姣作为无独立请求权第三人参加诉讼。在审理过程中，农商银行于2018年12月20日向本院提出撤诉申请，本院予以准许。丁莎于2019年1月18日作为原告提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点有两个，一是原告丁莎是否为涉案××室、××室、××室、××室、××室房屋的实际所有权人；二是丁利与农商银行签订的《最高额抵押合同》的效力问题。关于第一个争议焦点，丁利与其前妻唐雪姣签订的《离婚协议书》中约定涉案房屋归丁莎所有，且经公证机关确认，该约定合法有效，对双方均具有法律约束力。丁利将涉案房屋交由唐雪姣代丁莎管理并收取租金后，应视为丁利已履行了将涉案房屋赠与丁莎的主要义务。涉案房屋已由丁莎实际占有、使用、管理并行使收益权，且房屋权属已在公证书中予以明确，不需重复确权。故对原告丁莎要求确认其为涉案房屋的实际所有权人的诉讼请求，本院不予审查。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。丁利明知其已将涉案房屋赠与丁莎，且对方已行使管理权，仍将涉案房屋抵押给农商银行，之后，未经权利人丁莎追认，抵押行为无效。而农商银行在审核抵押贷款时，调查了抵押人丁利的再婚状况，并要求其再婚配偶李燕在相关财产抵押书、抵押财产清单及《最高额抵押合同》中签字，但涉案××室、××室、××室、××室、××室房屋所有权证取得日期均为2006年7月12日，而丁利与李燕的结婚登记日期为2012年6月8日，涉案房屋实属丁利再婚前的财产。根据农商银行与阳政、丁利签订的《三方协议》及阳政出具的《证明》可知，农商银行对涉案××室进行了现场调查。但农商银行未提供证据证明其对涉案其他房屋进行现场调查。在农商银行对涉案××室进行现场调查时，阳政已告知涉案房屋收取租金的人是丁利的前妻唐雪姣，丁利与唐雪姣离婚时已将房屋给了丁莎，农商银行获取上述信息后并未引起足够重视，反而于2017年1月15日签订《三方协议》，而该协议的落款时间在抵押权设定日期（衡阳市不动产信息查询的抵押权登记日期为2017年1月4日及2017年1月12日）之后，与农商银行答辩意见不符。综上，农商银行作为商业银行，不同于非专业的普通债权人，在缔结担保合同时应负有更高程度的注意力，其未认真审核抵押房屋的实际权属状况，存在重大过失，农商银行未尽到合理审查义务，不符合善意取得的要件。故对农商银行称其办理抵押登记的过程是善意的答辩意见，本院不予采纳。丁利与农商银行签订的相关《最高额抵押合同》均为无效合同。所以，丁利应按《离婚协议书》的约定，履行将涉案房屋过户给丁莎的义务，对原告丁莎要求被告丁利协助办理产权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认被告丁利与被告衡阳农村商业银行股份有限公司于2016年12月30日及2017年1月13日签订的以坐落在雁峰区湘江乡塑田村八组××室、××室、××室、××室、××室房屋（房屋所有权证分别为衡房权证雁峰区字第××号、00××24号、00××28号、00××27号、00××26号）作为抵押物的《最高额抵押合同》无效；二、被告丁利自本判决生效之日起七日内协助原告丁莎为坐落在雁峰区湘江乡塑田村八组××室、××室、××室、××室、××室房屋（房屋所有权证分别为衡房权证雁峰区字第××号、00××24号、00××28号、00××27号、00××26号）办理产权过户登记手续；三、驳回原告丁莎的其他诉讼请求。案件受理费14460元，由被告丁利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 李 小 燕人民陪审员 欧阳秋顺人民陪审员 乌  琴二〇一九年七月三日法官助理张存金代理书记员 李  晨            校对人：张存金      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。