中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终383号上诉人（原审被告）：李毓菱，女，1969年3月30日出生，住美国。上诉人（原审被告）：李明峯，男，1970年11月5日出生，住中国台湾台北县。委托诉讼代理人：彭浩，江苏夏默识律师事务所律师，代理上述两位上诉人。委托诉讼代理人：徐渊，江苏夏默识律师事务所律师，代理上述两位上诉人。被上诉人（原审原告）：夏慧娟，女，1971年9月6日出生，汉族，住中国江苏省苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：邹杏明，江苏苏合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秋梅，江苏苏合律师事务所律师。上诉人李毓菱、李明峯因与被上诉人夏慧娟共有物分割纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李毓菱、李明峯上诉请求：撤销原审判决第一项，依法驳回被上诉人夏慧娟原审的第一项、第二项诉讼请求；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、原审判决以“分割共有物”之名，行“财产置换”之实，侵犯了上诉人对所有物的处分权。苏州市淮海街11号1幢102-5室、202室、302室是三套分别具有独立产权的房屋，不存在共同的房产证或土地使用证，不存在将该三套房屋作为一个整体进行分割的法律基础。原审判决的分割方式，本质上是用被上诉人在苏州市房屋中的份额，置换了上诉人在该楼102-5室中的份额，从而使被上诉人独占了102-5室的所有权。共有物分割和所有权置换是两个概念，原审判决对涉案房屋的分割方式已经超出了共有物分割的范畴，侵害了上诉人对共有份额的处分权。2、原审判决对共有物的分割方式会导致共有物价值减损，且容易引发纠纷，不符合《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定。根据《物权法》第一百条第一款之规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。原审法院认为涉案房屋按照房屋单独产权登记进行分割不会因分割减损价值，更符合经济便利原则，上诉人认为原审法院该事实认定错误。事实上，涉案三套房屋均为出租的商业用房，且位于同一幢楼的一、二、三层，共用内部通道，只有归属于相同业主并整体对外招租，才更有利于发挥商业价值。已经有商户跨楼层租赁房屋用以经营，只有业主相同才能统一规划，前述租赁方式才能稳定实现。涉案房屋不同于一般住宅用房，分割时应当考虑商业经营的需求和现状，若进行实物分割，必然会减损房屋的价值，带来各种纠纷。因此涉案房屋不适宜进行实物分割，应当采取由上诉人、被上诉人竞价购买的方式或者对涉案房屋进行拍卖，对拍卖价款予以分割。3、原审判决对苏州市淮海街11号1幢102-5室的价值认定和审判程序严重错误，其分割方式不符合公平原则。原审法院作出价值认定的依据是2014年的评估报告，不能反映涉案房屋现在的价格情况，原审法院以该评估报告作为依据，显然不当。涉案房屋作为商业出租用房，其实际价值不能仅从房地产价格因素衡量，而应综合考虑其使用价值及预期收益等各方面因素，才能体现公平原则。一楼房屋的租金对总租金收入有决定性影响，其租赁的市场价值远高于另外两套涉案房屋。上诉人认为，苏州市淮海街11号1幢102-5室房屋在分割时的实际价值远超三套涉案房屋总价值的25%，原审法院将102-5室房屋判归被上诉人所有，明显超过了其共有份额，有失公平。被上诉人夏慧娟辩称，1、陈乃先与李明峯共同购买了苏州高新区房屋，陈乃先对涉案房屋享有25%的份额，被上诉人以以物抵债的形式取得陈乃先的份额，被上诉人有权要求分割涉案房屋的25%。由于涉案房屋一、二、三层分别有独立的产权证，分割时最简便合理的方式为被上诉人分得其中一层，取得某一层的单独产权。2、原审判决对共有物的分割方式不会导致共有物价值减损，且有利于减少纠纷。涉案房屋分为三层，每层都可单独使用，有独立产证。上诉人李明峯将一层、二层房屋部分打通出租给“海之子”料理店，该行为属于对房屋主体结构改造，应予制止。跨层出租不代表一层、二层必须由同一个业主所有，如有需要，承租人可以与不同业主协商租赁，这不能成为不能分割的理由。上诉人所谓的通行需求无法保证的担忧是不必要的，涉案房屋一层有专门的电梯和楼梯通往二层和三层，不影响通行。上诉人与被上诉人不存在共有的基础，李明峯长期占有管理涉案房屋，被上诉人与上诉人一直就房屋出租权和租金分配纷争不断，对涉案房屋进行分割有利于减少纠纷，厘清权利关系。上诉人所主张的采取双方竞价或拍卖的方式已被证实不可行。3、原审判决对共有物的分割符合公平合理的原则，且符合法律规定。评估公司对涉案房屋的评估虽至今四年，但原审法院主要参考的是一层房屋在整幢房屋中所占的比例，如果房屋价值上涨，各层同步上涨，一层所占比例不会发生较大变化，且上诉人在原审中并未对评估价格提出异议并要求重新评估。另外，房屋评估时已经对涉案房屋的商业性质、所处位置和商业繁华度、实际用途等进行综合考量，出租房屋的实际情况不能反证各层房屋的价格。上诉人主张102-5室房屋在涉案房屋价值之和中所占比例远超25%，没有任何依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应当予以驳回。夏慧娟向原审法院起诉请求：1、夏慧娟与李毓菱、李明峯按份共有的位于苏州市房屋归夏慧娟所有；2、李毓菱、李明峯协助夏慧娟办理上述房屋产权变更手续；3、李毓菱向夏慧娟支付房屋折价款18万元，李明峯向夏慧娟支付房屋折价款36万元；4、李毓菱、李明峯支付夏慧娟自2015年6月20日起至判决生效日止房屋租金的25%，至起诉日暂估为37.5万元（按每月4.16万元）；5、李毓菱、李明峯承担本案的全部诉讼费用。夏慧娟于2017年9月27日原审庭审中明确诉讼请求：诉请第1项依法分割按份共有财产，撤回诉请第3项，其他诉请无变化。原审法院认定事实：李毓菱与案外人陈乃先原系夫妻关系，后于2005年11月23日经法院判决解除婚姻关系。李毓菱与李明峯系姐弟关系。2003年4月，案外人陈乃先与李明峯共同购买位于苏州高新区房屋。2003年5月29日，上述三处房屋经苏州市房地产监理处、苏州市苏州新区国土房产局登记至李明峯名下，共有人为陈乃先。其中1幢102-5室建筑面积433.37㎡、1幢202室建筑面积1304.28㎡，1幢302室建筑面积1304.28㎡。后各方因苏州市高新区房屋权属及份额确认事宜协商不成，2011年1月26日，李毓菱作为原告将李明峯与陈乃先作为共同被告诉至原审法院，要求判决确认李毓菱为位于苏州市高新区房屋共有人，份额不低于40%；要求李明峯、陈乃先协助李毓菱办理上述房屋共有人的变更手续。原审法院经审理后作出（2011）虎民初字第0245号民事判决：上述房屋为李毓菱、陈乃先、李明峯共有，其中李毓菱占25%、陈乃先占25%、李明峯占50%；陈乃先、李明峯协助李毓菱办理上述房屋产权变更手续。2012年4月6日，陈乃先起诉李明峯至原审法院，认为此前的房屋租金结算至2005年2月，之后租金未结算，扣除相应贷款本息后，李明峯应支付其599万元，请求判令李明峯支付自2005年3月起50%房屋租金。李毓菱申请作为第三人参加诉讼。原审法院经审理认为，陈乃先、李明峯之间系房屋合伙出租的合同关系，生效判决确认了各方占有份额，陈乃先未提供李明峯于2005年3月后确实收取租金的证据，该部分事实的证明责任应由原告负担，故判决驳回了陈乃先的诉讼请求。陈乃先不服该判决，向苏州市中级人民法院提出上诉，苏州市中级人民法院认定了该案应为共有纠纷，涉案房屋由李明峯管理并进行出租的事实，李明峯为涉案房屋实际管理人，但陈乃先关于涉案房屋自2005年3月起至今一直处于出租状态且李明峯确实收取了其所主张数额租金的事实客观存在的举证责任不能免除，陈乃先提交的租赁合同均为复印件，即便为真也无法证实李明峯确实收取了合同项下的租金；且李明峯及李毓菱提交的律师函件复印件及（2005）虎民一初字第0265号民事判决书认定的事实足以引起法院对陈乃先确实实施了阻止李明峯收取租金的行为且已经对承租户产生了实际影响的合理怀疑；故陈乃先关于李明峯应支付相应数额租金的主张依据不足，其并未完成自己的举证责任。故2014年11月14日，苏州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2014年2月17日，江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司接受苏州市中级人民法院委托对苏州市淮海街11号1幢102-5室、202室、302室房地产价值进行评估，通过依法评估，综合分析影响房地产价格因素进行测算，作出如下评估：苏州市淮海街11号1幢102-5室建筑面积433.37㎡，评估单价为2万元/㎡，评估总价为866.74万元；苏州市淮海街11号1幢202室建筑面积1304.28㎡，评估单价为11600元/㎡，评估总价为1512.96万元；苏州市淮海街11号1幢302室建筑面积1304.28㎡，评估单价为1万元/㎡，评估总价为1304.28万元；合计建筑面积为3041.93㎡，评估总价为3684万元。夏慧娟与陈乃先因买卖苏州市高新区淮海街8A房屋产生纠纷，苏州市中级人民法院经审理于2007年4月20日作出（2006）苏中民一初字第0112号民事判决：陈乃先归还夏慧娟购房款人民币4464000元及已由夏慧娟支付的过户房屋所涉营业税、土地增值税、契税及交易手续费等合计人民币278269.1元，共计人民币4742269.1元，并支付自2006年8月20日至被告实际支付之日止利息（按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算）。后经执行，苏州市中级人民法院于2015年6月19日作出（2013）苏中复执字第7号执行裁定书，确认该案恢复执行后依法对涉案房屋进行了三次公开拍卖均已流拍，申请执行人夏慧娟表示愿意以第三次拍卖的保留价2400万元的25%即600万元接受陈乃先名下位于苏州市%的份额以抵偿本案等额债务，苏州市中级人民法院依法裁定准予以物抵债，此外经穷尽执行措施未发现被执行人名下有银行存款、房屋、土地等可供执行的财产，故裁定终结苏州市中级人民法院（2006）苏中民一初字第0112号民事判决的本次执行程序。原审庭审中，李毓菱、李明峯对夏慧娟提出的第1、2项诉讼请求存有异议，认为：夏慧娟要求按照房屋的估价来进行分割，把最有价值的一层分割给夏慧娟，实际上是违反了物权法的基本原则，侵害了其他共有人权益，所以法院对房屋进行分割不能单纯的按照房屋的估算价值，而是应该依据物权法第一百条的规定考虑到各共有人的合法权益的情况下才能进行分割，况且夏慧娟在一层只有25%的份额，她没有权利来处分另外75%份额的房屋，所以对于夏慧娟如果坚持要求分得一楼的请求，认为于法无据，不应支持，如果夏慧娟提出可以拿二楼或者三楼但是又不能够补偿差价的话，认为法院也不应该支持其实物分割的请求，如果房屋能整体出售，对所得的价款愿意分配给夏慧娟相应的份额；因为不同意夏慧娟的第1项诉请，故也不同意协助夏慧娟办理房屋产权变更手续，实际上夏慧娟对该房屋只有债权请求权，而不享有现实的物权分割权，因为现在的房产证上并没有夏慧娟的名字。原审庭审中，关于夏慧娟诉请第4项要求按每月4.16万元计算应得租金的问题：夏慧娟陈述，参照原审法院之前审理陈乃先与李毓菱、李明峯之间的案件，依据之前案件中租金评估报告和租赁合同的租金价格作为参考，按照每年不低于100万元的标准，夏慧娟每年应分得25万元，主张计算到法庭辩论终结之日。李毓菱、李明峯陈述，不同意夏慧娟的计算标准，在原审法院最初的判决中所确认的21个月租金共计195万元多，当时是有实际租赁合同并且扣掉相应的税收之后只有143万多，这是十几年前的状况，十几年后形势截然不同并且有很多房子在空关，空关的房屋无法提供相应证据，因为空关本来就是消极的事实，从举证的相关原理，对消极的事实，李毓菱、李明峯无法举证。原审庭审中，李毓菱、李明峯陈述了涉案房屋中部分面积的租赁和收取租金情况：从2015年到现在为止，这三套房屋的租户只有四家，每一家租赁时间都不一样，一楼是“海之子”的日本料理店，这家店2007年就开业了，当时租的是一楼的200平方，2007年时候200平方的价格是10万元，合同是2007年10月20日一直到2013年的1月20日，这个合同是去备案的，2013年1月20日以后这个料理店的合同就没签，但是一直按照这个合同执行的，到了2015年6月20日到2025年的8月19日这份合同的租赁面积扩大了，包含一楼原来的200平方以及二楼的300多平方，价格调整为34万元一年，每两年递增一万元；另外一家也是一楼的叫“沫门咖啡馆”，它租了一楼的150多平方，每年的租金是15万元，这家店是在2016年11月1日至2021年10月31日，五年的租赁期，这个150多平方米在咖啡馆之前是由一个外地老板开的一个叫后海酒吧，这个酒吧在2015年的时候转让给了徐桂云、姚林方，这两个人在2015年拿下来之后因为前面的业主涉及到刑事犯罪，所以这个后海酒吧在2015年上半年被公安机关查封了，这个案件一直到2016年年底才处理完，所以这段时间内的租金也没有支付，后来徐桂云、姚林方和前面酒吧的业主就没有再跟李明峯联系过，徐桂云、姚林方走之前让李明峯找到了，李明峯要求他们把租赁房屋退出来，于是在2017年3月15日三方签订了房屋转让合同，由胡嘉雯来开“沫门咖啡馆”；二楼是两块，一部分被“海之子”拿走了，另一块开了“天海欣网易家网络服务有限公司”，这个是在2010年的时候租赁的二楼300多平米，到了2015年5月1日他们续租了，签了一个2015年5月1日到2025年6月30日的合同，每年14万元租金，每2年递增1万元，到2017年4月份的租金，网吧是付清的；三楼在2017年4月1日之前这个三楼都是空关的，一直没有人经营，到2017年4月1日到2022年4月1日共计5年时间由二楼网吧的业主承租下来，重新开了一个“天海棋牌室”，从2017年4月份开始每年缴纳10万元租金；2015年李明峯、陈乃先、李毓菱三个人诉讼不断，租金也不稳定，后来2015年以后租户也稳定了，租金也得到了回升，但是三楼一直租不掉，以前开了一个夜总会，开了没几个月，老板就逃掉了，后来又开了一个川菜店，没开几个月老板又逃掉了，三楼虽然租给了棋牌室，但是租金到现在没有交，因为在装修的时候摔死一个工人，案件到现在还在审理过程中，所以租金也没有交，所以三楼后来就变成流浪汉的暂住地了。李毓菱、李明峯于2017年9月15日听证中陈述主要是现金方式收取租金，听李明峯说他会有所记录；于2017年9月27日庭审中陈述全部是转账方式收取租金，但是没有举证，租户拖欠租金没有证据，房屋空关没有办法举证，认为提供了工商登记资料和合同就能证明租赁现状。夏慧娟对李毓菱、李明峯已经提交的这些合同认可，但是根据现场的查看情况，实际租赁面积远不止这些，李毓菱、李明峯只提供了一部分租赁合同，不认可李毓菱、李明峯陈述的拖欠租金行为，没有任何证据证明承租人拖欠租金。李毓菱、李明峯为佐证其关于租金的陈述，提交了工商登记信息和房屋转让合同及租赁合同。根据其提交的证据，李明峯在2015年6月20日至2017年9月27日的租金收入为：1、“海之子”的租金收入为728466元（34万元+35万元+36万元÷365天×39天）；2、“沫门咖啡馆”的租金收入为136259元；3、苏州天海欣网易家网络服务有限公司的租金收入为276640元（103561元+12万元+53079元）；4、高新区狮山欣网天海棋牌室的租金收入为49171元。总计租金收入为1190536元。夏慧娟于2015年6月20日取得陈乃先名下位于苏州市%的份额，故应按份分得租金297634元。原审法院认为，《物权法》第二十八条、第三十一条、第九十四条、第一百条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，但处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。本案中，夏慧娟基于（2013）苏中复执字第7号执行裁定书通过以物抵债的方式取得陈乃先名下位于苏州市%的份额，夏慧娟成为上述房屋的按份共有人。现夏慧娟请求分割共有房屋并要求其中的1幢102-5室房屋归夏慧娟所有并由李毓菱、李明峯协助夏慧娟办理上述房屋产权变更手续，因陈乃先与李毓菱、李明峯因涉案房产启动了数次诉讼且双方纠纷仍在持续过程中，夏慧娟因与陈乃先的纠纷也有数年之久而未能尘埃落定，现夏慧娟因受让陈乃先在涉案房屋中的份额而又与李毓菱、李明峯产生纠纷，且李毓菱、李明峯长期居住在境外，当事人之间联系与司法送达均较为困难，若不能及时有效地解决争议，双方之间恐又引发旷日持久的争端和诉讼，导致无法及时定纷止争和保护当事人合法权益，且夏慧娟与李毓菱、李明峯并无亲属关系而仅是通过以物抵债方式受让陈乃先的按份房屋份额，产权人变更后，夏慧娟与李毓菱、李明峯之间仍为按份共有关系，并非共同共有，毫无关系的双方之间继续共有该房屋并无基础且双方对由谁管理涉案房屋以及房屋收益的保管、分配已产生争议，夏慧娟请求分割共有物，符合法律规定，并无理由不予准许。因苏州市淮海街11号1幢102-5室、202室、302室的房屋均有单独的产权证，在进行评估时已充分考虑房屋的各项影响价值的因素，现夏慧娟因苏州市淮海街11号1幢102-5室的评估价与夏慧娟在涉案三套房屋中所占25%份额接近，且夏慧娟愿意放弃向李毓菱、李明峯主张差额补偿部分，通过对比，苏州市淮海街11号1幢102-5室房屋无论从涉案三套房屋的建筑面积还是评估总价中占比都低于夏慧娟在涉案三套房屋中所占25%份额，且共有物按照房屋单独产权登记进行分割不会因分割减损价值，也更符合经济便利的原则，故原审法院对夏慧娟要求分割共有房屋并将其中的1幢102-5室房屋归夏慧娟所有的诉讼请求予以准许，但夏慧娟应保证李毓菱、李明峯的通行及其他合理的经营所需的相邻权利，同时夏慧娟在苏州市房屋中不再享有任何份额，夏慧娟与李毓菱、李明峯应互相配合办理上述房屋的不动产变更登记手续。夏慧娟主张李毓菱、李明峯支付自2015年6月20日起至判决生效日止房屋租金的25%（按每月4.16万元）计算，夏慧娟应当举证证明涉案房屋的租赁及租金收入情况，夏慧娟在本案中并未举证证明，应承担相应的不利后果，但因李毓菱、李明峯自认涉案房屋在2015年6月20日至今期间系李明峯实际管理，且根据其陈述和提供证据可以确认自2015年6月20日至2017年9月27日期间取得租金收入为1190536元，故原审法院依照李毓菱、李明峯陈述及举证，认定夏慧娟应按份分得其中25%的租金297634元，若夏慧娟今后有其他证据证明李毓菱、李明峯在该期间除上述租金收入外还有其他租金收益，可依法另行主张。关于李毓菱、李明峯提出的夏慧娟没有依法取得房屋产权登记故无权提出实物分割要求、夏慧娟提出的实物分割请求违反了我国物权法基本原则和物权法第一百条规定的抗辩意见，夏慧娟因苏州市中级人民法院（2013）苏中复执字第7号执行裁定书生效而取得涉案三套房屋中各占25%的物权份额，未经变更登记不影响夏慧娟作为房屋共有权人提起共有物分割诉讼，且李毓菱、李明峯并未举证证明夏慧娟、李毓菱、李明峯继续共有涉案房屋的必要性及夏慧娟诉请不符合物权法关于共有物分割相关规定，故原审法院对李毓菱、李明峯的该抗辩意见不予采信。关于李毓菱、李明峯提出的李毓菱不应承担支付夏慧娟租金义务、应按实际情况来进行租金支付的抗辩意见，原审法院已予以采信并按照李毓菱、李明峯的陈述和举证计算租金，故不再赘述。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十四条、第一百条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州市高新区淮海街11号1幢102-5室房屋归夏慧娟所有，李毓菱、李明峯于本判决生效之日起十日内配合夏慧娟办理上述房屋的不动产变更登记，相关变更登记所产生的税费由夏慧娟负担。二、李明峯于本判决生效之日起十日内支付夏慧娟自2015年6月20日至2017年9月27日期间按份应得租金297634元。三、驳回夏慧娟的其他诉讼请求。案件受理费56425元，保全费5000元，合计61425元，由夏慧娟负担30712.5元，由李毓菱、李明峯负担30712.5元。二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。被上诉人夏慧娟基于（2013）苏中复执字第7号执行裁定书通过以物抵债的方式取得了陈乃先名下位于苏州市淮海街11号1幢102-5室、202室和302室房屋中25%的份额，被上诉人与上诉人李毓菱、李明峯对苏州市淮海街11号1幢102-5室、202室和302室房屋所有权构成按份共有关系，被上诉人占上述房产25%份额、上诉人李明峯占50%份额、李毓菱占25%份额。《物权法》第一百条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，被上诉人要求把其在苏州市淮海街11号1幢三套共有房产中25%的份额分割出来，即将该幢102-5室房屋的所有权划归被上诉人所有并办理产权变更登记。上诉人李毓菱、李明峯上诉认为，被上诉人提出的上述共有物分割方式实质为产权置换，即用被上诉人享有的苏州市房屋中的份额来置换两上诉人在该幢102-5室中享有的份额，而且该分割会导致整个共有房产价值减损，侵害两上诉人的权益。本院认为，苏州市淮海街11号1幢102-5室、202室和302室系三套独立房产，分别办理了房屋权属登记。被上诉人对上述房产享有的按份共有权利为分别享有上述三套房产中25%的份额，对于涉案102-5室房屋而言，被上诉人亦仅享有25%份额。现被上诉人直接要求确认该102-5室房屋归被上诉人所有，并非是以向两上诉人支付该102-5室房屋另外75%份额的对价作为条件，而是用被上诉人在三套共有房产中202室、302室享有的份额来置换两上诉人在102-5室中75%的份额，两上诉人已明确表示不同意该份额置换。且涉案共有房产为商业用房，一直用于出租经营，现被上诉人要求将该102-5室房屋从整个共有房产中予以分割，影响了该共有房产整体商业价值的实现，会对涉案房产中202室、302室的价值造成减损。此外，关于涉案102-5室房屋的价值，原审法院参照2014年的估价报告来确定该102-5室房屋在整个共有房产中所占价值比例，而未考虑到房地产市场价格波动等因素对涉案房产现今价值的影响，原审法院对该102-5室房屋价值的认定缺乏依据。因此，被上诉人对其享有的25%房产份额所提分割主张不符合《物权法》第一百条第一款规定，被上诉人要求将涉案102-5室房屋划归其所有并办理产权变更登记的请求缺乏依据，应予驳回。上诉人的上诉理由于法有据，本院予以采纳。原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法应予纠正。另，对于被上诉人应按份分得涉案房产的租金297634元，各方均无异议，本院依法予以确认。综上所述，上诉人李毓菱、李明峯的上诉请求成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初1258号民事判决第二项；二、撤销苏州市虎丘区人民法院（2016）苏0505民初1258号民事判决第一项、第三项；三、驳回被上诉人夏慧娟的其他诉讼请求。一审案件受理费56425元，保全费5000元，合计61425元，由上诉人李毓菱、李明峯共同负担2887元，由被上诉人夏慧娟负担58538元。二审案件受理费53773元，由被上诉人夏慧娟负担。本判决为终审判决。审判长  陈芝颖审判员  张 蕾审判员  周剑鸣二〇一九年七月四日书记员  崔季珺