济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1772号原告：济南致信酒店管理有限公司，住所地济南高新区工业南路59号中铁财智中心5号楼二层102。法定代表人：陈友存，总经理。委托诉讼代理人：汪运现，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：何正华，男，1975年2月16日出生，汉族，济南致信酒店管理有限公司员工，住湖北省武汉市新洲区。被告：山东烟草投资管理有限公司，住所地济南高新区龙奥北路1067号。法定代表人：郝静，董事长。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瀚翔，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告济南致信酒店管理有限公司（以下简称“济南致信酒店”）与被告山东烟草投资管理有限公司（以下简称“山东烟草公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告济南致信酒店的委托诉讼代理人汪运现、何正华，被告山东烟草公司的委托诉讼代理人黄梁林、王瀚翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。济南致信酒店向本院提出诉讼请求：1、判令山东烟草公司向济南致信酒店赔偿因逾期交房增加的人工费90万元并支付逾期交房违约金100万元；2、判令山东烟草公司停止在租赁房屋所在大楼第14层开设食堂；3、依法判令山东烟草公司赔偿济南致信酒店各项费用损失共计3910304元；4、判令山东烟草公司向济南致信酒店支付应合理分摊的各项费用219401元（暂主张自2018年1月1日起至于2018年12月31日止）；5、诉讼费用全部由山东烟草公司承担。事实和理由：2016年12月29日，案外人济南普天酒店管理有限公司(下称“普天管理公司”)作为乙方与山东烟草公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》(合同编号:2016370004172074)，根据合同约定:山东烟草公司将位于济南高新区工业南路59号中铁财智中心5号楼1层至7层、11层至13层全部房屋及公共区域出租，租赁区域不含1层己出租部分，其中7层、11-12层租赁单位搬迁事项由甲方牵头协调相应承租人搬离，由乙方承担相应合理搬迁费用及施工费用。房屋租赁面积约9756.29平方米(以双方现场测量为准)。房屋租赁期限为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日。租赁房屋用途为餐饮、酒店及酒店相关配套经营、商务办公使用。合同还对租赁房屋交付日期、租赁费用、起租日期、配套设施、房屋维修责任、违约责任等内容进行了约定。2016年12月30日，山东烟草公司又与普天管理公司签订《房屋租赁补充协议》，协议将房屋租赁期限变更为20年。2017年11月26日，山东烟草公司又与普天管理公司签订《租赁合同补充协议》，协议约定：1层公共区域(合配电室、电梯间、大厅通道、3部消防步行梯、建行后门通道及卫生间、西门通道等)由双方进行分摊，租赁房屋面积经现场测量为9885.25平方米，减去山东烟草公司分摊公共区域面积及网络机房(含监控室)共计355.25平方米后，普天管理公司实际租赁面积为9530平方米。原合同约定自2017年1月1日起交付租赁房屋，其中4-6层、1-3层、7层及11-13层因原房屋使用状况致使延期交付使用，因延期交房，根据延期交房实际影响面积、延期时间，给予免除房屋租金893588.88元，并从2017年9-12月房屋租金中予以扣减。双方还就设备设施维护维修及管理进行了约定。2017年11月27日，山东烟草公司与普天管理公司、济南致信酒店签订了《三方协议》，经三方协商一致，将上述《租赁合同》及补充协议中约定的普天管理公司的一切权利、义务全部转让给济南致信酒店。济南致信酒店系房屋租赁合同的合法承租人，依法、依约享有或承担租赁合同及补充协议中的权利或义务。山东烟草公司应支付逾期交房增加的人工费支出90万元及逾期交房违约金100万元。另外，根据《租赁合同》第3.1条约定，山东烟草公司应于2017年1月1日前交付租赁房屋，其中4-6层、1-3层、7层及11-13层因原房屋使用状况致使延期交付使用。因房屋无法整体交付使用，造成济南致信酒店工程延期3个多月，继而造成酒店延期开业3个多月，为此增加酒店管理人员及员工费用支出90万元，并给济南致信酒店造成了营业经济损失。虽然双方根据延期交房实际影响面积、延期时间，经双方协商，山东烟草公司给予了免除房屋租金893588.88元，但该部分的租金减免并非赔偿济南致信酒店实际损失，而是根据山东烟草公司实际逾期交房的时间而不应该收取的租金。因此，免除的租金并非赔偿金额，而是不应该收取的租金。双方就逾期交房而造成的实际经济损失及违约责任并没有进行处理，济南致信酒店还有权向山东烟草公司进行主张因逾期交房赔偿经济损失及支付违约金的权利。根据合同第9.3.1条、10.12条之约定，没有按照合同全部交付房屋，延迟30日仍未交付的，山东烟草公司应向济南致信酒店支付100万元违约金。根据合同第10.11条约定:“因甲方原因(人力不可抗拒的原因除外)使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失”。故对于山东烟草公司逾期交房造成的延期营业经济损失，济南致信酒店保留另行起诉的权利。山东烟草公司应停止在租赁房屋所在大楼第14层开设食堂的行为。根据租赁合同第10.10条约定，在合同期内，山东烟草公司不得再次引进与济南致信酒店经营范围同类(含住宿业)商户或酒吧、餐厅、KTV、商场等商户以及有噪音污染、严重震动的行业商户，否则在书面通知后5日内提出解决方案，且必须于30日内清除该商户。因在合同期内，济南致信酒店发现山东烟草公司在租赁房屋所在大楼第14层开设有食堂，根据合同约定山东烟草公司应将食堂予以清除。因山东烟草公司没有履行或完全履行租赁合同及补充协议中的义务，根据房屋租赁合同及补充协议约定，山东烟草公司应赔偿济南致信酒店为此而支出的各项费用损失3910304元。山东烟草公司作为出租人，应按照租赁合同及其附件，以及补充协议的约定履行合同义务，没有履行或完全履行或履行不符合合同约定的，应承担违约责任并赔偿给承租人造成的各项损失及费用支出。根据租赁合同第6.1条约定:“租赁交房前，甲方(即山东烟草公司)保证出租房屋及设施完好处于正常的可使用和安全的状态”。并负有对“该房屋进行检查、设备保养”之职责。1、一楼大厅公共区域墙面、地面、卫生间存在脏乱差、部分瓷砖断裂缺失等“不完好”及影响安全、美观及使用效果，为此而支出维修及装饰费用3万元，该费用应由山东烟草公司承担；2、酒店车库东入口，道间杆被山东烟草公司聘请的物业人员拆除，长达4个月之久，需要増派保安人员进行管理，按三班替换，2人/班，3500元/人，増加保安人员费用84000元。整个大楼面积21697平方米，山东烟草公司使用面积12167平方米，占比56.1％，按照山东烟草公司占比56.1％进行分摊后，山东烟草公司应承担的保安人员费用为47124元；3、大楼北侧外墙(装饰幕墙)下雨渗水及卫生间漏水，给济南致信酒店造成损失134480元，其中:(1)大楼北侧外墙(装饰幕墙)下雨渗水，造成损失:造成4-7层、11-13层客房相应渗水处7个客房的壁纸和天花板损坏，按雨季20天计算，7个客房维修费用2万元，2楼餐厅天花板损坏维修费用5000元，并造成客房无法出租损失:398元/间/天×20天×7间＝55720元。(2)卫生间漏水，造成损失:大楼8层、14层卫生间向7层、13层客房区漏水，造成对应客房2间客房(710客房、1310客房)无法出租达2个月，客房维修费:6000元。造成客房无法出租损失:398元/间/天×60天×2间＝47760元。4、停车场维修费:因污水井盖损坏，停车场入口处道路被挖坏进行维修，停车场地面维修费用2万元应由山东烟草公司承担。5、电力设施建设及增容费:根据租赁合同附件4第一条“房屋及附属设施”第2项约定:“供电及配电系统:交付时，甲方保证450千伏安供电量供乙方使用，如甲方提供上述电量后，仍需增容，则新的增容由乙方办理相关手续，并承担费用，甲方可提供必要协助。”因山东烟草公司未提供450千瓦电力，导致济南致信酒店不得不进行电力増容，因大楼现有整个中央空调的装机负载已达到910千瓦，加上照明、餐厅用电显然不够，只能増容，电力部门要求増容的最低电力容量不少2000千瓦，配电室外线路施工及材料费167.61万元、配电室施工费及室内设备188.6万元、增容费48万，预算合计404.21万元，在实际设计及施工中实际产生的费用:勘察设计费用115000元，土建及电力管道敷设费用265000元，高压电缆土建施工10万元，配电室设备及安装、调试费用215万元，电缆管线占沟使用费8700元，增容费48万，室内配电室土建费用56万元，合计3678700元。该费用系因山东烟草公司的原因而额外增加的费用，应由山东烟草公司承担。况且，电力设施增容后，对山东烟草公司房屋的价值有显著提升，也方便了山东烟草公司及其他承租户的电力使用。山东烟草公司作为公共资源的使用人及获益人之一，就涉及公共资源部分的各项费用，山东烟草公司应合理分摊的费用为219401元。1、山东烟草公司一楼分摊公共区城面积及网络机房(含监控室)共计355.25平方米，则一楼大厅公共区域保洁人员费用亦应由山东烟草公司按比例进行合理分摊，保洁3元/平方米/月，从2018年1月1日计算到2018年12月31日，山东烟草公司应分摊保洁费用12789元。2、整个大楼消防中控室应由山东烟草公司按房屋使用面积进行分摊值班人员费用，每天按三班替换，2人/班，持证上岗，3500元/人，自2018年1月1日计算至2018年12月31日，山东烟草公司应按使用面积占比56.1％进行分摊后的费用为141372元。3、停车场管理岗亭人员管理费:被告车位21个，总车位75个，山东烟草公司占比28％，4人/月，3500元/人，从2018年1月1日计算到2018年12月31日，烟草分摊管理费用:4人/月×3500元/人×12个月＝168000元×28％＝47040元。4、停车场管理岗亭及道间设备费，山东烟草公司应进行合理分摊该部分费用。为了加强停车场的有序管理，增加停车场管理岗亭2个，每个7000元，小计14000元;道间5套51000元。上述管理岗亭和道闸费用，山东烟草公司应按车位占比28％进行分摊为:(14000元+51000元)×28％＝18200元。综上，就上述请求内容，虽经双方协商，但仍无法达成一致意见，为维护济南致信酒店合法权益，诉至法院。山东烟草公司书面辩称，济南致信酒店要求山东烟草公司赔偿因逾期交房增加的人工费90万元，并支付逾期交房违约金100万元的诉求，无事实与法律依据。双方签订租赁合同的时间系2016年12月29日，双方均明知2017年1月1日之前不可能全部交付房屋。租赁合同第1.1、3.1条都有明确约定。房屋租赁合同1.1条中对其他租赁单位搬迁事项，双方没有具体而明确的时间约定。房屋的交付需双方共同完成，并非山东烟草公司单方义务。合同约定需由双方共同协商处理现有租户搬离工作，此工作并非一蹴而就，亦不可能按照合同约定的2天内完成交房工作。对于明知的逾期交付房屋等事项，双方已经在《房屋租赁合同》明确约定，并作出了相应的合同安排，济南致信酒店无权再次提出诉讼主张。《房屋租赁合同》第三条约定：“如果经甲乙双方协商一致推迟交付日期的，在起租日、付款日期、和租赁期限也相应顺延”。合同履行过程中，双方再次就逾期交付全部房屋等合同履行事宜，达成一致意见，并签署了书面的补充协议。2017年11月26日双方就前期合同履行情况，在协商一致的情况下，签署了书面的《房屋租赁补充协议》。该协议中，双方对前期延期交房免租金额、后期租金支付、设备设施维护维修及管理、供水供电等事项进行了约定。山东烟草公司亦减免了济南致信酒店1层租赁房屋中的355.25平方米的公共区域的租赁面积的租金。该补充协议就迟延交付部分房屋等事宜，通过相应减免租金方式解决达成一致意见。该补充协议第二条约定“甲方房屋双方约定自2017年1月1日期交付乙方，其中4-6层房屋、1-3层、7层及11-13层因原房屋使用状况致使甲方迟延交付给乙方使用，因甲方迟延交付部分楼层影响乙方的装修进度，经双方协商，采取相应减免租金的方式（进行补偿），依据双方确认的影响面积、延期时间测算为准”。“经甲乙双方协商一致，本协议签署后，甲方因延期交房一次性免去房屋租金共计893588.88元”、“租赁期间，乙方不得再以延期交房等事由向甲方要求减免租金”。相关协议中并无明确的交房时间。延期交房酒店延期开业等均系济南致信酒店自身说法，亦系济南致信酒店自身原因造成的，且其所称的人工费、何时开业等均为其内部经营管理事宜，与山东烟草公司无关。山东烟草公司未在涉案房屋上开设与济南致信酒店经营范围同类的餐厅，未违反合同约定。济南致信酒店关于判令山东烟草公司赔偿济南致信酒店各项费用损失3910304元的诉讼请求无事实与法律依据。山东烟草公司交付的房屋是合格的、是符合合同约定的，双方在房屋交付验收时已经书面确认，且该房屋在交付时并不存在漏雨渗水的情形。房屋交付后，济南致信酒店进行了装修后发生的漏雨渗水的情形，该情形系由济南致信酒店装修不当所致，与山东烟草公司无关。济南致信酒店应当自行承担责任。合同签署前济南致信酒店明知5号楼原有800KW的供电量或租赁合同约定的450KW的供电量，均不能符合其酒店运营需要至少1200KW的客观情况。济南致信酒店必须进行电力增容。对此双方在《房屋租赁合同》及其补充协议中均已明确约定。同时济南致信酒店在与中铁十局物业公司具体工作对接中明确承诺超过800kw的用电增容部分由其负责投资建设。且济南致信酒店为其酒店经营需要电力增容完毕后，按照投资主体的身份，单方要求其他租户在支付正常的电费外，额外支付限供电服务费。济南致信酒店要求山东烟草公司支付应分摊的各项费用219401元的诉求无事实与法律依据。双方就前期合同履行情况进行了充分协商以后，就减免租赁面积、减免租金、网络机房、监控值班等事项达成全面补充意见，并签署补充协议。山东烟草公司已经按照房屋租赁协议及其补充协议的约定履行了协议义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。证据如下：济南致信酒店提交的2016年12月29日签订的《房屋租赁合同》一份、2016年12月30日签订的《房屋租赁补充协议》一份、2017年11月26日签订的《租赁合同补充协议》一份、2017年11月27日签订的《三方协议》一份、2017年11月28日《会议纪要》一份、2017年3月3日普天管理公司向山东烟草公司发出的《关于商洽机房和监控室事宜的回复函》一份、2017年3月23日《关于催促全部交房的通知》一份、2017年5月2日《关于我公司租赁区域停电及大楼机房搬迁的联系函》一份、2017年3月3日《工作联系函》一份、2017年9月12日普天管理公司与济南凯尔网络科技有限公司签订的《合同书》一份、发票一张、2018年4月9日济南致信酒店向山东烟草公司发出的《关于五号楼停车场道闸恢复和东入口地面修复的催促函》一份、2018年4月13日山东烟草公司向济南致信酒店发出的《关于的回函》一份、2018年8月20日济南致信酒店向山东烟草公司发出的《关于中铁财智中心5号楼电梯大修改造、中央空调主机调试维修、房屋修缮相关费用结算和5号楼无故停电对我公司经营造成损失赔偿的函》一份、济南致信酒店向山东烟草公司发出的《关于催缴房租的回函》一份、2017年3月2日普天管理公司向山东烟草公司发出的《关于延长装修期的商函》一份、2017年3月23日《工作联系函》一份、2017年3月29日山东烟草公司向普天管理公司发出的《关于济南普天酒店管理有限公司公函的回函》一份、2018年8月8日中铁十局物业管理有限公司张贴的《通知》一份、2018年8月8日济南致信酒店向山东烟草公司发出的《工作联系函》一份、2018年2月28日关于电力增容的答复书原件一份、电力增容费的发票一份、2017年6月14日由普天管理公司向山东烟草公司发出的工作联系函一份、《关于中铁财智中心5号楼14层开餐厅严重影响13层客房及公共环境的告知函》、2018年4月23日由济南致信酒店交给山东烟草公司的工作联系函一份及照片8张，山东烟草公司提交的《三方协议》及其附件《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同》、《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同补充协议》、普天管理公司2017年1月10日向中铁十局物业公司出具的《关于中铁财智五号楼运营管理实施方案》、2017年1月16日中国人寿山东分公司向山东烟草公司出具的《关于确保正常办公环境的申请函》、《关于车库出口安全函》及照片、山东石油天然气股份有限公司出具的《关于保证办公环境的函》、山东烟草投资管理有限公司关于《关于5号楼停车场道闸恢复和东入口地面修复的催促函》的回函、济南市高新技术产业开发区城市管理行政执法局于2018年9月19日向济南致信酒店送达的《责令限期改正通知书》、济南致信酒店于2018年8月8日向山东烟草公司出具的《中铁财智中心5号楼供电承诺书》。对当事人有异议的证据，本院认定如下：山东烟草公司对济南致信酒店提交的2017年9月12日普天管理公司与济南凯尔网络科技有限公司签订的《合同书》的真实性有异议，认为该证据内容多有空白，且没有其他证据予以证实该合同是否实际履行，且该证据系济南致信酒店自身营运而必须支出的，与山东烟草公司无关。经本院审查，该证据上有济南致信酒店及案外人的签章确认，故本院对该证据的真实性予以确认。山东烟草公司对济南致信酒店提交的普天管理公司与济南鲁源电气集团有限公司签订的《勘察设计合同》、济南鲁源电气集团有限公司于2017年12月所作的普天管理公司10kv配电工程《配电室预算书》、于2018年5月所作的《线路部分预算书》、《建筑、安装工程承包合同》、《施工协议书》、《客户工程承包合同》、《电缆线路及管沟管理维护委托合同》的真实性有异议，认为该证据载明的是10KV配电工程，而济南致信酒店所称的系2000KW配电。该组证据与本案无关，且预算书并非实际结算金额，济南致信酒店亦未提交付款凭证及发票，没有实际结算费用。经本院审查，该证据均有相应单位的签章确认，且该组证据相互关联，该证据内容真实、客观、有效，本院对该证据的真实性予以确认。济南致信酒店对山东烟草公司提交的2017年1月21日普天管理公司向中铁十局物业公司出具的《关于中铁会展国际五号楼物业管理的工作联系函》的真实性有异议，认为该证据系复印件，该证据不能证明山东烟草公司的证明目的。经本院审查，该证据系复印件，无法核实该证据的真实性，故本院对该证据不予采信。济南致信酒店对山东烟草公司提交的《山东烟草投资管理有限公司关于中铁5号楼致信酒店管理公司租赁区域安全检查隐患（问题）及顶层违建相关事项的告知函》、《关于相关事项的回函》、《中铁财智中心5号楼14层开餐厅严重影响13层客房及公共环境的告知函》相关事项的回函的真实性有异议，认为该证据系山东烟草公司单方制作，济南致信酒店并未收到该函件。经本院审查，该证据有山东烟草公司加盖的公章，故对该证据的真实性予以确认，山东烟草公司并未提交其他证据证实该证据已经由济南致信酒店签收，故对济南致信酒店的未收到该函件的质证意见予以采纳。济南致信酒店对山东烟草公司提交的中铁物业公司于2018年3月19日向山东烟草公司出具的《关于5号楼车辆道闸、楼顶装密码锁、消防通道停车的相关事宜》的函的真实性有异议，认为济南致信酒店并未收到该函，亦无法证明山东烟草公司已转交给济南致信酒店。经本院审查，该证据上加盖有中铁十局集团物业管理有限公司的章，故本院对该证据的真实性予以确认。山东烟草公司并未提交其他证据证实该证据已经由济南致信酒店签收，故对济南致信酒店的未收到该函件的质证意见予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：016年12月29日,山东烟草公司与普天管理公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定“出租方（甲方）：山东烟草公司，承租方（乙方）：普天管理公司。1.1甲方出租给乙方的房屋位于济南市工业南路59号中铁汇展国际5号楼1层至7层、11层至13层全部房屋及公共区域，（以下简称该房屋）。租赁区域不含1层已出租部分，其中7层、11-12层租赁单位搬迁事项，由甲方牵头协调相应承租人搬离，乙方承担相关合理搬迁费用及施工费用。甲方同意8层、9层、10层现有租户到期后租赁给乙方。该房屋实测建筑面积约9756.29平方米（以双方现场测量为准）。房屋配套：楼顶平台及三楼楼顶平台免费用于设备房及设备放置。1.4该房屋的公用或合同部位的使用范围、条件和要求，现有装修、附属设施、设备状况、水电、天然气等现有配套状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件（二）中加以列明。三、交付日期和租赁期限，3.1甲、乙双方约定，甲方于2017年1月1日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2017年1月1日（起租日）起至2021年12月31日止共计5年。如果经甲乙双方协商一致推迟交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。3.2、甲方应按本合同约定时间将全部乙方租赁房屋交给乙方，并由甲、乙双方签署房屋交接确认书。四、租赁费用、支付方式和期限，甲、乙双方约定，自2017年1月1日（起租日）起，房屋租金：1.9元／平方米／天，第一年租金按照本年度租金的50%计取。租金递增：自租赁第二年开始，租金每年递增0.8%，甲方保证在合同有效期限内不以其他理由调高租赁费用。4.2、乙方向甲方支付的租赁费用中包含房屋租金、车位租赁费及在5号楼所有权的范围内公共部分、公共设施的使用费。5.1租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、天然气、热能、通讯等与酒店经营相关的实际费用由乙方承担。5.5、停车场地：中铁5号楼地上停车位（不含目前5号楼租户使用的21个车位），使用期限与本合同期限一致。该停车场地使用费包含在该房屋租赁费用中，乙方无须另外支付费用，该停车场地与该房屋为配套租赁，不做拆分。5.6、本合同约定乙方在租赁期内因经营需要所发生的水、电、气、有线电视、网线、卫生等相关费用由乙方承担。乙方依照现有市政及物业公司实行的水电费、物业管理费及环卫等相关收费标准缴纳费用。6.7在本合同有效期内甲方确需对出租房屋所在大楼进行改建或扩建（不包括该房屋非租赁区域）的，应事先征得乙方书面同意，并以不影响乙方正常营业为前提。9.3.1、甲方未按合同附件二约定的标准按时向乙方全部交付该房屋，延迟30日仍未交付的。十、违约责任，10.1、因甲方产权纠纷及债务纠纷等情况的，造成乙方损失的，甲方应按乙方实际经济损失进行赔偿（按甲乙双方均认可的第三方评估公司进行评估），甲方对乙方的赔偿包括但不限于乙方的实际损失，还包括违约责任。如造成乙方无法经营的，乙方有权解除合同，并向甲方追偿实际经济损失。10.10、在合同期内，甲方在该房屋内（包括甲方自己或引进的其他第三方）不得再次引进与乙方或乙方转租的第三方经营范围同类（含住宿业）商户或酒吧、餐厅、ＫＴＶ、商场等商户以及有噪音污染、严重震动的行业商户。10.12如出现本合同9.3条任何一种情形，违约方应向守约方支付100万元违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足以补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。附件4：。1、交付时，建筑物土建、结构等按国家规范验收合格，无漏、渗水情况发生。乙方应依据5号楼现状合理设计改造，达到运营及使用要求；改造过程中审批报备等手续，甲方配合乙方进行协助办理；设计改造、加建等施工费用由乙方全部负责。2、供电及配电系统：交付时，甲方保证450千伏安供电量供乙方使用，如甲方提供上述电量后仍需增容，则新的增容由乙方办理手续，并承担费用，甲方可提供必要协助。乙方施工期间，必须遵守相关政府部门规定，并不得影响5号楼其他楼层租户的正常办公。”。017年11月26日山东烟草公司与普天管理公司签订《房屋租赁补充协议》，该协议约定“。经协商一致，就甲、乙双方2016年12月29日签订的房屋租赁合同（合同编号201637000472074）相关事宜，订立本补充协议。1.1。经甲乙双方协商一致，同意将1层公共区域（含配电室、电梯间、大厅通道、3部消防步行梯、建行后门通道及卫生间、西门通道等）由甲乙双方分摊，其中甲方分摊276.66平方米公共面积从乙方租赁面积中减去，租赁期内不再向乙方收取租金。甲方出租楼层一层原有的网络机房（含监控室）占用的建筑面积为78.59平方米，为5号楼配套用房。网络机房内甲乙双方投入的设备谁投入的谁所有谁使用谁管理，第三方使用由甲方负责管理。1.2乙方原房屋租赁面积为9756.29平方米，现经双方现场测量为9885.25平方米，在乙方原有租赁面积中减去甲方公共区域分摊面积及网络机房（含监控室）共计355.25平方米。根据上述情况，甲乙双方确定乙方实际租赁面积为9530平方米，乙方按此面积向甲方缴纳房屋租金及相关费用。1.3甲乙双方办理租赁房屋交接手续；乙方项目全部竣工后向甲方提供报备消防局的圈套图纸。二、延期交房免租金额，2.1、甲方房屋双方合同约定自2017年1月1日起交付乙方，其中4-6层房屋，1-3层、7层及11-12层因原房屋使用状况致使甲方延期交付给乙方使用。因甲方延期交付部分楼层影响乙方的装修进度，经双方协商，采用相应减免乙方租金的方式，依据双方确认的影响面积、延期时间测算为准。2.2经甲乙双方协商一致，本协议签订后，甲方因延期交房一次性免去乙方房屋租金共计人民币893588.88元，该减免租金可分别在2017年9月（人民币166700元）、10月（人民币166700元）、11月（人民币280000元）、12月（人民币280188.88元）房屋租金中予以扣减。租赁期间，乙方不得再以延期交房等事由向甲方要求减免房屋租金。4.4监控：甲乙双方各自承担经营及使用区域监控设施设备的维保维修费用，维保费甲乙双方按各自使用区域面积比例支付给乙方或相关方，乙方或相关单位需向甲方提供等额有效专用票据。乙方负责5号楼监控设施维护管理及控制室值班。6.2乙方在租赁房屋内、外及三层平台、二十二层平台所增设的如：高低压配电柜及室外电缆、室外供水系统官网、太阳能热水器、燃气锅炉及天然气调压柜等设备设施的所有权及使用权归乙方所有”。017年11月27日山东烟草公司、普天管理公司及济南致信酒店三方签订《三方协议》，协议约定“出租方（甲方）山东烟草公司，承租方（乙方）普天管理公司，承租方（丙方）济南致信酒店。甲方、乙方、丙方三方一致同意，将甲乙双方因房屋租赁（济南市工业南路59号中铁会展国际5号楼（中铁财智中心5号楼）1层至7层、11层至13层全部房屋及公共区域）事宜签订的《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同》及《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同补充协议》中约定的乙方的一切权利义务全部转让给丙方。”山东烟草公司向济南致信酒店给付房屋，济南致信酒店缴纳房屋租金，后双方因延迟交房及其他费用分摊问题产生争议，引起本诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。普天管理公司将其在《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同》及《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同补充协议》中约定的一切权利义务全部转让给济南致信酒店的行为，系三方真实性意思表示，符合法律规定，系合法有效的法律行为。济南致信酒店与山东烟草公司签订的《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同》及《山东烟草投资管理有限公司中铁5号楼房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。双方均应按照合同约定全面行使合同权利，履行合同义务。济南致信酒店主张山东烟草公司支付逾期交房增加的人工费用90万元及逾期交房违约金100万元的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：第一、双方签订房屋租赁合同的时间系2016年12月29日，双方约定2017年1月1日前交付涉案房屋，合同亦对7层、11层、12层现有租赁单位的搬迁事宜进行了约定，济南致信酒店承担相关合理搬迁费用及施工费用，故对原有租户的楼层的交付，并非山东烟草公司单方义务。山东烟草公司亦不可能在签订房屋租赁合同2日内完成所有的房屋交付义务，从合同内容上看，济南致信酒店在签订房屋租赁合同时对逾期交付房屋的情形是明知的。第二、双方就逾期交付房屋问题已达成《房屋租赁补充协议》，该协议亦明确载明“甲方房屋双方合同约定自2017年1月1日起交付乙方，其中4-6层房屋，1-3层、7层及11-12层因原房屋使用状况致使甲方延期交付给乙方使用。”及“本协议签订后，甲方因延期交房一次性免去乙方房屋租金共计人民币893588.88元。”及“租赁期间，乙方不得再以延期交房等事由向甲方要求减免房屋租金”。山东烟草公司与济南致信酒店已就逾期交付房屋问题达成一致意见，并签署补充协议，补充协议亦明确约定济南致信酒店不得以延期交房等事由向山东烟草要求减免房屋租金。第三、济南致信酒店主张减免房屋租金系山东烟草公司因实际逾期交房的时间不应收取的租金，并非对济南致信酒店的实际赔偿，山东烟草公司应按照合同约定向济南致信酒店支付100万元违约金。但根据房屋租赁合同的约定内容，对于部分逾期交付房屋，济南致信酒店在签订房屋租赁系明知。济南致信酒店亦应对原有租户搬迁事宜承担搬迁费用，交付该部分房屋应系山东烟草公司与济南致信酒店共同的合同义务，逾期交付该部分房屋并非山东烟草公司单方违约，且在补充协议中亦约定济南致信酒店不得以延期交房等事由向山东烟草要求减免房屋租金。第四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。济南致信酒店未举证证明因逾期交房增加人工费90万元，应承担举证不能的不利后果。对济南致信酒店主张山东烟草公司停止在租赁房屋所在大楼14层开设食堂的诉讼请求本院不予支持。经审理查明，涉案楼层14层开设的餐厅系中国人寿财产保险股份有限公司山东省分公司为公司内部员工提供集中就餐所设。而根据房屋租赁合同“甲方在该房屋内不得再次引进与乙方或乙方转租的第三方经营范围同类（含住宿业）商户或酒吧、餐厅、KTV、商场等商户以及有噪音污染、严重震动的行业商户”的约定，对于14层开设食堂并非山东烟草公司引进与济南致信酒店经营范围同类的商户。山东烟草公司未违反合同约定。故对济南致信酒店主张停止在租赁房屋第14层开设食堂的诉讼请求，本院不予支持。于济南致信酒店主张山东烟草公司赔偿各项费用3910304元的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：第一、山东烟草公司已交付房屋，且租赁合同附件四明确载明“交付时，建筑物土建、结构等按国家规范验收合格，无漏、渗水情况发生”，且济南致信酒店亦未提交证据证实涉案损失的具体情况及数额，济南致信酒店应承担举证不能的不利后果。故济南致信酒店主张一楼大厅公共区域墙面、地面、卫生间存在脏乱差等，为此支出维修及装饰费用3万元及安保人员费用47124元及大楼北侧外墙渗水损失80720元、卫生间漏水损失53760元、停车场维修费2万元等费用，无事实依据，本院不予支持。第二、2017年1月10日普天管理公司向中铁十局集团物业管理有限公司出具《关于中铁财智五号楼运营管理实施方案》中载明“供需用电1200ＫＷ。五号现有配电容量目前不能满足我公司业态所需。”及2018年8月8日济南致信酒店向山东烟草公司出具的《中铁财智中心5号楼供电承诺书》中载明“济南致信酒店在中铁财智中心5号楼投资兴建的配电室。”及《房屋租赁合同》附件四第2条约定及《房屋租赁补充协议》第6.2条约定，足以证实济南致信酒店于签订合同时明知涉案楼房的供电量不能符合其酒店运营，且合同中亦明确约定电力增容费用由济南致信酒店承担。故对济南致信酒店主张山东烟草公司支付电力设施建设及增容费用3678700元的诉求本院不予支持。对于济南致信酒店主张山东烟草公司支付应合理分摊的各项费用219401元（自2018年1月1日起至2018年12月31日止）的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：第一济南致信酒店为酒店经营需要而进行的保洁和配套服务系其自身经营需要，且房屋租赁协议中涉案楼房的一层在其承租范围之内，《房屋租赁补充协议》亦中约定了山东烟草公司分摊了部分公共区域面积。双方亦未对保洁费用进行明确约定，济南致信酒店亦未提交证据证实保洁费用的具体数额及计算依据。第二、《房屋租赁补充协议》亦约定济南致信酒店负责整个大楼的消防中控，该费用亦系济南致信酒店自身经营需要，且济南致信酒店亦未提交证据证实值班人员费用的具体数额。第三、双方并未对停车场设立岗亭和道闸进行约定，济南致信酒店设立岗亭和道闸系济南致信酒店自身行为，且其未提交证据证实该部分费用的具体数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告济南致信酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费54008元，减半收取计27004元，由原告济南致信酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇一九年七月十二日书记员  于金勇