上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初18559号原告(反诉被告)：彭心江。委托诉讼代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海璞升食云纪商业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号XXX层-4。法定代表人：瞿奕，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张洪波，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：喻娟，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告彭心江与被告上海璞升食云纪商业管理有限公司(以下简称璞升公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理，被告璞升公司提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)彭心江的委托诉讼代理人陈卫民，被告(反诉原告)璞升公司的委托诉讼代理人张洪波和喻娟到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告彭心江向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的租赁合同于2018年12月21日解除；2、判令被告返还履约保证金人民币(以下币种同)66,000元，进场费10万元，安全设备保证金3万元，燃气开通押金3万元，合计226,000元；3、判令被告赔偿设备损失5,000元，停业损失15,000元，合计2万元。事实和理由：2018年1月18日，原告与南京创普客商业管理有限公司(以下简称创普客公司)签订《租赁合同》，约定原告租赁上海华申大厦内1层W16号商铺作为浏阳蒸菜厨房经营使用，租期为2018年3月10日至2020年3月9日。原告支付履约保证金66,000元，进场费10万元，燃气开通押金3万元，设备安全保证金3万元，一期租金81,189元。合同签订后，创普客公司未依约交付W16号商铺。2018年4月16日，原、被告与创普客公司签订《合同主体变更三方协议》，由被告作为《租赁合同》的履约主体，原创普客公司在租赁合同中的所有权利义务，均由被告承担。2018年9月13日，原、被告签订《补充协议》，明确涉案W16商铺未按时交付，因此给予免租期2个月，免租期自2018年7月1日至2018年8月31日。租赁过程中，被告存在以下违约行为：1、2018年6月商铺上方的消防管道第一次发生爆裂，修复后于2018年11月4日又再次出现漏水，被告虽进行维修，但还有渗漏。2、原告作为餐饮服务者，经营要求燃气达到使用标准，但被告提供的燃气灶压力不足，导致菜品烧制时间大大延长，被告对此无法进行改进。3、原告经营区域内的油烟无法排泄，导致烧制菜品时烟气过大，影响顾客的正常用餐。原告多次沟通，但被告无法提供满意的改进结果，原告至今仍在其他区域借位经营。由于被告提供的系争商铺无法满足原告经营使用，2018年11月7日原告向被告发送微信要求退场，退还押金。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告璞升公司辩称：同意解除双方之间的租赁合同，但系原告违约导致合同解除，故租赁合同应于2019年3月19日被告提出反诉之日解除。由于原告系违约方，根据合同约定，押金不予退还。原告所称漏水系由于原告使用蒸箱不当，蒸箱的出气口蒸汽导致喷淋管受热膨胀喷水，当日即修复完成。涉案商铺的天然气管道由专业公司承接安装，均验收合格，现场测试中燃气也能正常使用，原告所述燃气不足不属实。废弃油烟通过专用烟道排放，也通过环境影响评价备案，原告所述烟道不畅通亦不属实。综上，不同意赔偿损失。此外，原告主张的各项损失也缺乏依据，被告不予认可。反诉原告璞升公司向本院提出反诉请求：1、判令双方之间租赁合同于2019年3月19日解除；2、判令反诉被告返还上海华申大厦一层W16商铺；3、判令反诉被告支付2018年12月水费150元、电费1,088.57元、燃气1,515元、物业费3,000元；4、判令反诉被告支付2019年1月至3月房租66,000元，物业费9,000元；5、判令反诉被告返还商铺优惠金额48,000元；6、判令反诉被告支付逾期付款违约金：以66,000元为基数，按年利率24%的标准，自2019年1月1日计算至反诉被告实际支付之日止；7、判令反诉被告支付商铺占用费：以租金22,000元/月的标准，自2019年4月1日起计算至反诉被告实际返还W16商铺之日止。事实和理由：2018年1月18日，反诉被告与创普客公司签订《租赁合同》，约定反诉被告租赁上海华申大厦内1层W16号商铺，租期为2018年3月10日至2020年3月9日，月租金22,000元。租金先付后使用，每期租金提前10日支付，逾期支付的，每逾期一日则按未支付部分的百分之五承担违约金，月物业管理费3,000元，租期内的水、电、气等独立费用由反诉被告承担。2018年4月16日，反诉原、被告与创普客公司签订《合同主体变更三方协议》，约定创普客公司的权利义务由反诉原告承担。2018年9月13日，反诉原、被告签订《补充协议》，约定：1、反诉原告给予反诉被告免2个月租期，免租期自2018年7月1日至2018年8月31日。2、反诉被告在租期内按约履行各项合同条款的，自2018年7月1日起，每月商铺租金优惠1,000元，月租金调整为21,000元。3、如果反诉被告因自身原因撤场或解约等导致合同无法继续履行，反诉原告有权要求反诉被告退还免租期2个月及每月租金优惠1,000元的已享受优惠政策金额。反诉被告在支付2018年3月至2018年12月的租金及2018年3月至2018年11月的水电费、燃气费和物业费之后，再未按约支付租金等，构成违约。反诉原告多次催讨未果，故提出如上反诉请求。反诉被告彭心江辩称：不同意反诉原告的全部反诉请求。反诉被告已经提出解除租赁合同，反诉原告也已知晓，不存在反诉原告另行解除合同。反诉被告早已搬离，不存在返还商铺。反诉被告已经支付租金至2018年12月底，并于2018年12月提起诉讼，故不存在付款义务，也不存在逾期付款的违约行为，且反诉原告主张违约金标准过高。租赁合同已经解除，物业管理费不同意支付，水费150元认可，电费和燃气费不予认可。反诉原告给予优惠系由于存在延期交付商铺的行为，故不同意返还商铺优惠金额。2018年11月反诉被告就要求退场，即使存在商铺未交接，责任在于反诉原告，故不同意支付商铺占有使用费。本院经审理认定事实如下：2018年1月18日，原告(乙方)与创普客公司(甲方)签订《租赁合同》，其中约定甲方将上海市浦东新区浦东南路XXX号华申大厦1层美食广场的第W16号商铺出租给乙方，建筑面积27平方米，该商铺仅供浏阳蒸菜作为餐饮厨房经营使用；租期自2018年3月10日起至2020年3月9日止，甲方于2018年3月10日前交付商铺，计租日自2018年3月10日起；甲方的费用收取方式为：进场费+月租金+物业费+渠道服务费+能源费，商铺固定收取一次性进场费10万元，该费用一经收取不予退还；月租金22,000元，按季度支付，首期租金于签约当日一次性支付，之后每期租金提前10日支付，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按未支付部分的百分之五向甲方支付违约金；月物业管理费3,000元，乙方按月支付；甲方交付商铺前，乙方应支付商铺履约保证金66,000元、质量保证金2万元、设备保证金1万元，合同终止时，上述保证金除用以抵充乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在乙方归还甲方商铺时返还；乙方需支付燃起开通押金3万元，本合同到期终止后，经甲方工程验收燃气配置无任何明显或隐蔽隐患后，由甲方退还乙方燃气开通押金；租赁期间，乙方发现该商铺及本合同附件中列明的附属设施、设备有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修或委托乙方进行维修；乙方逾期不支付租金累计超过5日的或乙方欠缴应承担的费用累计超过2,000元的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方所有已交的包含押金在内的费用均不予退还，若前述费用不足以弥补甲方损失的，甲方还有权要求乙方赔偿损失；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途提前退租的，乙方已交的履约保证金不予以退还，且乙方需补足甲方给予的各项优惠费用(包括但不限于房租、物业费、工程改造优惠等)；租赁期间，因乙方原因致使合同提前终止或者无法继续履行的，乙方已交的燃气开通费不予退还；租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使商铺及其附属设施、设备损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。2018年1月19日，原告支付履约保证金66,000元，进场费10万元，燃气开通押金3万元，安全设备保证金3万元。2018年4月16日，原告(乙方)、被告(丙方)与创普客公司(甲方)签订《合同主体变更三方协议》，其中约定各方一致同意，从2018年3月39日起，丙方将取代甲方成为《租赁合同》的一方；《租赁合同》中涉及但不限于房屋租金、进场费、物业费、履约保证金、质量保证金以及设备保证金等费用，已由甲方代收的，则由甲方代付给丙方，未支付的，乙方直接支付给丙方；甲方在本协议生效前基于履行《租赁合同》对乙方所享有的权利和承担的义务全部归属丙方。2018年9月13日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议》，其中约定：1、因甲方工期延误、证照延误等原因未能于2018年3月10日开业并交付商铺，致使乙方未能按原合同约定的起租日起租且未能满足乙方租赁目的，甲方给予乙方2个月免租期，免租期自2018年7月1日至2018年8月31日。乙方承租商铺的实际交付日期为2018年3月20日，故甲方退还乙方2018年3月10日至3月19日房租6,904.11元。2、双方确认，乙方在原合同租赁期限内且按原合同约定及时无误地履行合同各项条款，可享受甲方的各项费用优惠政策如下：自2018年7月1日起，每月商铺租金优惠1,000元，月租金调整为21,000元。6、双方确认，在原合同的租赁期限内，因乙方自身原因向甲方提出提前撤场或解约等导致原合同无法继续履行的，视为违约，甲方有权要求乙方退还前述第1条及第2条约定的已享受的优惠政策金额。2018年11月3日，系争W16商铺发生喷淋爆管，被告通知物业公司维修，并将原告的生产操作间调换至W11商铺，将原告的售卖铺位调换至W2-W3商铺。当日上午，物业完成抢修。2018年11月5日，被告微信告知原告工程已检查，只要将蒸饭箱后出气孔安装金属管通至排烟罩内即可，其他设备都可正常使用，要求尽快搬回原租赁商铺。2018年11月7日，被告微信通知原告商铺消防喷淋维修完毕，要求原告最晚于下周三前将蒸饭箱后出气孔安装金属管通至排烟罩内，截至11月14日可继续使用目前指定空铺进行营业，若超过时间将收回其他空铺。同日，原告微信回复：由于没有提供正常燃气，通风管道无法提供正常出油烟问题，消防水管爆裂致使商铺无法经营，故申请退场并要求退还所有押金和未使用的租金及均摊时间进场费用等。2018年12月6日，原告向本院递交起诉状，案件进入诉前调解流程。2019年2月15日，被告向原告寄送《催款通知函》，要求原告支付2019年1月至3月租金、物业管理费及2018年12月的水电费、燃气费。2019年2月19日，快递显示本人签收。关于系争商铺返还情况。原告表示：2018年11月7日，原告通过微信通知被告要求退场。2018年11月17日，原告再次要求退场，后于2018年11月底退场，退场时W16商铺中未遗有物品，没有和被告办理交接手续。被告则表示：原告于2018年12月17日停止经营，没有办理商铺交接手续。原告在W16商铺的操作间留有一个蒸饭箱，其他物品没有。本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告以被告提供的系争商铺无法满足其经营所需为由要求解除合同。对此，本院认为，根据查明事实，2018年11月4日消防喷淋爆管已经修复完成，被告通知原告搬回原铺经营。而原告所述的燃气灶压力不足及油烟无法排泄等问题，均无充分证据予以佐证，故原告以系争商铺无法满足其经营所需为由要求解除合同的诉请，缺乏依据，本院不予支持。原告作为承租人应按约支付租金，然原告未按约支付自2019年1月起的租金，构成违约，被告依约享有合同解除权。被告提起反诉要求解除合同，后原告于2019年3月29日收到反诉状，故本院确认2019年3月29日为合同解除日。合同解除后，双方应结清各项费用。关于进场费。合同约定该项费用一经收取不予退还，故原告要求退还进场费10万元，缺乏依据，本院不予支持。关于履约保证金。合同约定因原告违约导致合同解除的，履约保证金不予退还，故原告要求退还履约保证金66,000元，缺乏依据，本院不予支持。关于安全设备保证金和燃气开通押金。根据合同约定，因原告违约导致合同解除的，原告所有已交的包含押金在内的费用不予退还，其实质系原告应承担的违约责任。鉴于合同解除后，被告主张履约保证金不予退还，本院已予以支持，足以弥补合同解除后被告遭受的损失，从制裁违约和利益平衡原则出发，在被告未举证其已遭受高额经济损失，对其要求安全设备保证金和燃气开通押金不予退还，本院不予支持。关于设备损失和停业损失。因原告系违约方，故其主张上述两项损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于2018年12月份的水电费、燃气费。原告虽主张上述费用已经予以支付，但未有证据予以佐证，本院不予采信。现被告提供读表数、计算明细为证，且根据原告已经支付的2018年4月至2018年11月的水电、燃气费金额，现被告主张金额亦属合理，另外原告在第一次庭审中对于水费150元也予认可，故对被告主张的2018年12月的水电、燃气费，本院予以支持。关于2018年12月物业费。因合同尚未解除，原告亦未有证据证明其已于2018年12月将系争商铺返还给被告，故原告应依约支付上述物业费。关于退还商铺优惠金额。根据《补充协议》约定因原告原因导致合同解除的，被告有权要求原告退还已享受的优惠金额，故对被告主张的退还商铺优惠金额48,000元，本院予以支持。关于系争商铺交还问题。我国合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。双方之间的租赁合同已于2019年3月29日解除，被告知晓原告已停止经营，被告亦有能力掌控系争商铺，其应及时收回商铺。本院根据案件实际情况，酌定被告应于2019年3月31日前收回商铺，对于之后未及时收回商铺导致的扩大损失应由被告自行承担，因此系争商铺的租金、占用费及物业管理费计算至2019年3月31日。由于被告应及时收回商铺，原告亦已实际搬离，故对于被告要求返还商铺的诉请，本院不予支持。关于被告主张的逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持。但逾期付款违约金计算至合同解除之日为宜，同时被告主张的计算标准过高，原告亦提出调整该项违约金，故本院酌定逾期付款违约金为1,750元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)彭心江与被告(反诉原告)上海璞升食云纪商业管理有限公司之间的租赁合同于2019年3月29日解除；二、被告(反诉原告)上海璞升食云纪商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)彭心江安全设备保证金3万元、燃气开通押金3万元，合计6万元；三、原告(反诉被告)彭心江于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海璞升食云纪商业管理有限公司2018年12月的水费150元、电费1,088.57元、燃气1,515元、物业费3,000元，合计5,753.57元；四、原告(反诉被告)彭心江于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海璞升食云纪商业管理有限公司2019年1月1日至2019年3月31日的租金及使用费66,000元、物业管理费9,000元，合计75,000元；五、原告(反诉被告)彭心江于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海璞升食云纪商业管理有限公司逾期付款违约金1,750元；六、原告(反诉被告)彭心江于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)上海璞升食云纪商业管理有限公司商铺优惠金额48,000元；七、驳回原告(反诉被告)彭心江的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海璞升食云纪商业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,990元，减半收取计2,495元，由原告(反诉被告)彭心江负担1,845元，被告(反诉原告)上海璞升食云纪商业管理有限公司负担650元。反诉案件受理费(减半收取)1,692元，由原告(反诉被告)彭心江负担1,455元，被告(反诉原告)上海璞升食云纪商业管理有限公司负担237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一九年七月二十二日书记员  蒋炜附：相关法律条文第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。