贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初3314号 原告：杨卫林，男，1970年6月25日生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：张艳，女，1971年4月20日生，穿青人，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。 被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，贵州本芳律师事务所律师。 原告杨卫林、张艳与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月21日作出（2018）黔0502民初2823号民事判决，被告毕节市鑫城房地产开发有限公司不服该判决提出上诉，毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终3290号民事裁定，发回重审。本院于2019年3月21日登记立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨卫林及委托诉讼代理人郑秋艳、吴敏，被告毕节市鑫城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李玉蝶、王涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告杨卫林、张艳向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付毕节市商品综合批发大市场的Ａ12幢壹贰层贰拾壹号（房号为Ａ12-1-21）商品房转移登记的产权证及有关文书；2.判决被告以487175.00元购房本金为基数，按日万分之二支付原告自2014年7月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（暂定8000.00元）；3.本案诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告杨卫林、张艳变更违约金计算从2014年7月1日至不动产权属证书交付之日，金额暂计为138357.70元（截止至2018年5月21日）。事实及理由：原、被告双方于2013年3月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号ＸＣ-ＳＰ-Ａ12-1-21），约定原告购买被告开发的位于毕节市商品大批发综合市场北区商品房，合同价款为487175.00元，当日原告支付了首期房款247175.00元，之后原告通过银行按揭方式支付剩余房款240000.00元。原告现已支付完涉案房屋的全部房款，履行了合同义务。根据合同的约定，被告应于2013年3月31日前交付符合约定和国家质量标准的房屋，并于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书上，交付原告。如在180日以内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房款的万分之二承担违约责任；如在180日以后仍然不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书原告不退房的，被告自应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之二支付违约金。被告未按合同的约定交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。被告应承担合同约定的已付房款万分之二的违约金责任，并按照合同约定办理商品房转移登记。为此，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告鑫城房开辩称：一、本案已超过法律规定的诉讼时效。根据最高人民法院于2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事商判工作会议(民事部分)纪要》第十八条对逾期办证违约金诉讼时效有进一步规定:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第二条规定“出卖人提出诉讼实现抗辩理由的，人民法院按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或者法定的办证期限届满之日起计算”，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”是有时间规定的，也就是说即使答辩人真的违约，被答辩人诉求逾期办证的违约金，其诉讼也应该从2014年6月30日起至2016年7月1日止，故答辩人提起违约金之诉的时间已超过法律规定的诉讼时效。二、导致逾期办证事实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。答辩人逾期办证的行为是不可抗力的因素导致。首先，答辩人已按合同约定的时间内已经备齐了涉案一期工程相关证明文件。而最终导致延期办证并非答辩人未提交上述材料，乃是因为政部门要求将涉案一、二期工程全部建设完毕后整个项目一道办理，直接导致一期工程的产权证被暂缓。其次，二期征地受阻致使二期工程延迟施工，导致答辩人逾期办证。二期工程建设用地由于涉及众多坟墓需迁移，2011年11月24日毕节市市西办事处、毕节三板桥办事处及毕节市国土资源局联合下发了《迁坟公告》，但一面大部分坟主不配合，导致工程建设迟迟不能动工。且发生上述客观事由后，答辩人积极采取措施协调相关问题。直至2015年11月，坟主才陆续与三板桥办事处签订了迁坟承诺书，使得工程建设得以顺利进行。本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条规定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”。综上，从导致本案逾期办证的因素看，都是属于不可抗力，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人，不应由答辩人不应对此承担责任。三、即使认定答辩人存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。（一）逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。合同法解释（二）第二十六条规定了“情势变更”条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在签订合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。而本案，远高于答辩人双方在订立合同时，答辩人无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求答辩人承担违约责任，明显不公平。（二）即使延迟办证有答辩人的原因，每日按买卖总价款的万分之二支付亦过分高于损失，应予减少。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高于请求减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决。逾期转移登记影响的只是取得房屋产权的时间，并不影响被答辩人实际占有，使用该房屋，以为给被答辩人造成任何实际的经济损失，且逾期的原因并非答辩人过错造成。所以，在被答辩人未受到任何实际经济损失的前提下，按日万分之二的违约金比例确实过高，根据《最高人民法院关于审理商品发明高买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。四、答辩人与原告签订了补充协议，答辩人不需承担逾期办证和交付相关涉案房屋产权的初始登记证书的违约责任；由于双方当事人签订的原合同是房产证和土地证分别办理时所签订的合同，介于新的不动产暂行条例规定必须双证合一的情况下，答辩人与原告签订了办证补充协议，依法理后合同约定改变前合同约定，应当以后合同的约定为准，补充协议第一条实质上是改变了原商品房买卖合同第二十二条的违约责任，根据该约定答辩人未在签订办证补充协议约定的时间内向不动产登记部门提交办证资料，答辩人才承担日万分之一的逾期办证违约金。综上所述，答辩人主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失。请求法院考虑答辩人本身并无过错以及原告并未受到实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 一、原告提供的《商品房买卖合同》、借款合同、收据、支付凭证、授权书、交易记录。被告的质证意见为，对该组证据的真实性无异议，但认为被告至今未办理房屋产权证是因不可预见的政府原因导致，不属于恶意违约。经本院审查认为，该组证据具有真实性、合法性及关联性，能证明双方之间商品房买卖关系成立，原告已按合同约定支付完毕房款并交纳相关办证费的案件事实，本院予以确认。 二、原告的出庭证人张某、何某证言。被告的质证意见为：对证人张某的证言的真实性有异议，认为证人与张艳系姐妹关系，其所述证言证明力较低，且根据其陈述并没有随同原告具体的进门向被告主张权利，即证人并不清楚原告是否找到被告工作人员，是否向被告主张了逾期办证的违约责任，达不到诉讼时效中断的法律后果；对证人何某的证言真实性有异议，该证言较为笼统，没有其他证据印证，证人同样正在向被告主张逾期办证违约金，与本案诉讼标的具有一定程度上利害关系，其证言不应当得到采信。经本院审查认为，证人张某陈述其陪同原告去湖南商会咨询办理房产证的事宜，其在大厅等原告，其对原告是否向被告主张逾期办证违约金之事并不知晓，该证言达不到原告的证明目的，本院不予采信。证人何某的证言，能证明其与原告共同去找鑫城房开办理房产证，但未能证明原告在2013年年底至2018年4月期间是否向被告主张逾期办证违约金，达不到原告的证明目的，本院不予采信。 三、原告提供的录音及视频资料。被告的质证意见为：对于视频真实性、合法性无异议，关联性有异议；对录音资料三性均有异议，录音资料不能够体现被录音主体是谁，其谈及内容是否真实尚不知晓，故达不到原告的证明目的。对于视频是原被告双方协商处理违约金一事，双方达成共识，签订办证补充协议。故达不到原告的证明目的。经本院审查认为，该证据不能证明补充协议非原告真实意见表示，本院不予确认。 四、被告提供的迁坟公告、承诺书、身份证、宗地现场勘测记录表、迁坟图片。原告的质证意见为，该组证据系复印件，无原件予以核实，与本案被告逾期办证没有必然联系，与本案没有关联性，达不到被告证明目的。经本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。而上述证据所反映的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故上述证据达不到被告拟证明被告的逾期是由于政府的原因导致的，属于行政不可抗力，被告不应承担违约责任的证明目的，本院不予确认。 五、被告提供的竣工备案表。原告的质证意见为达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据能证明竣工的事实，但达不到被告的证明目的。 六、被告提供的备案证明书。原告的质证意见为达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据能证明被告已取得商品房备案证明书的事实，本院对该实事予以确认。 七、被告提供的补充协议。原告的质证意见为，该补充协议未生效，应以原商品房买卖合同为准，原商品房买卖合同第二十九条明确约定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。根据该条款，被告提交的办证补充协议明显系排除了出卖人应当承担的逾期办证违约责任，且办证补充协议的内容明显已经经过原合同的约定，不属于未约定、约定不明或不适用的内容。办证补充协议序言处载明，在合同约定的办证期间，国家颁布了不动产登记暂行条例，而该条例实际于2014年11月24日发布，至2015年3月1日起实施，而双方签订的商品房买卖合同约定的办证日期为2014年6月30日，因此该条例系约定的办证日期之后才颁布的；办证补充协议中第一条载明，具体资料由甲方以手机或书面方式告知乙方，但原告方从未收到被告的任何手机或书面告知。经本院审查认为，《办证补充协议》经原告签字捺印，原告虽以协议系其受在欺诈情形下签订，协议内容并非其真实意思表示等为由不予认可，但原告主张的受欺诈等事实现无有效证据证明，协议内容涉及房屋办证及违约责任事宜，与本案具有关联性，故对协议予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告双方于2013年3月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号ＸＣ-ＳＰ-Ａ12-1-21），约定原告购买被告开发的位于毕节市商品房，合同价款为487175.00元，原告已支付完涉案房屋的全部房款务。根据合同的约定，被告承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书上，交付原告。如在180日以内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房款的万分之一承担违约责任；如在180日以后仍然不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之二支付违约金。办理方式是买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理权属转移登记。 2018年9月26日，以原告为乙方，被告为甲方，双方签订《办证补充协议》，协议载明：“在合同约定的办证期间，《不动产登记暂行条例》颁布施行，实行土地使用证和房屋所有权证“合二为一”办理，办证条件发生了变化。为便于乙方依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书，甲乙双方就合同项下的房屋产权登记达成补充协议。第一条：乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方于2018年9月26日提交办理不动产权属证书的资料予甲方，具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2018年12月25日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方已履行了相应的办证义务。因登记部门超过法定期限导致不动产登记证书迟延取得的，甲方不担责。否则，甲方应按日万分之一支付逾期办证违约金……”。 另查明：涉案房产符合办理产权转移登记的条件。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效期间，被告是否为原告办理并交付不动产权属证书；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约期间及违约金标准如何认定。 关于焦点一的问题。受让人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，受让人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。同时，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件但原告负有缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料的义务。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，双方当事人于2018年9月26日签订《办证补充协议》，该协议经原告签字捺印，在其主张的受欺诈事实缺乏有效证据证明的情况下，本院只能认定补充协议系原告的真实意思表示。协议相关内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，应当作为认定双方权利义务的依据。依据协议约定，原告不再追究被告取得商品房初始登记以及交付办理商品房转移登记的相关文书的时间；原告收到被告以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料后，于2018年12月25日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关，即视为被告履行了协助办证义务；因被告原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。上述内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容，双方变更合同内容的行为符合合同法第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定。而被告未提供证据证明其以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料，且被告也未在2018年12月25日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关。因此，根据《办证补充协议》的约定，因被告的原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告应以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金，该违约金的计算时间从2018年12月26日起至被告将完整的办证资料提交到不动产登记机关之日止。根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，上述违约金请求权未超过诉讼时效。 关于焦点二的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。后双方当事人于2018年9月26日签订《办证补充协议》，该协议经原告签字捺印，在其主张的受欺诈事实缺乏有效证据证明的情况下，本院只能认定补充协议系原告的真实意思表示。协议相关内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，应当作为认定双方权利义务的依据。依据协议约定，原告不再追究被告取得商品房初始登记以及交付办理商品房转移登记的相关文书的时间；原告收到被告以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料后，于2018年12月25日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关，即视为被告履行了协助办证义务；因被告原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。上述内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容，双方变更合同内容的行为符合合同法第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定。而被告未提供证据证明其以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料，且被告也未在2018年12月25日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关。因此，根据《办证补充协议》的约定，因被告的原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告应以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金，该违约金的计算时间从2018年12月26日起至被告将完整的办证资料提交到不动产登记机关之日止。该违约金的计算标准不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。 对被告提出的逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告所依据的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。同时，双方又于2018年9月26日签订《办证补充协议》，其内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容。故被告的上述抗辩意见不成立，本院不予采纳。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告的部分抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告杨卫林、张艳提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书。 二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告杨卫林、张艳支付违约金，该违约金以已付购房款487175.00为基数，按日万分之一的标准从2018年12月26日起计算至被告将完整的办证资料提交到不动产登记机关之日止。 三、驳回原告杨卫林、张艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1533.58元，由原告杨卫林、张艳负担533.58元，被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担1000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  简泽智 人民陪审员  钱声明 人民陪审员  谢忠红 二〇一九年七月十五日 书 记 员  彭 双