浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初16117号 原告：宁波甬泰资产管理有限公司（统一社会信用代码：91330212097589236M）。住所地：宁波市鄞州区沧海路2080-2082号。 法定代表人：全益军，该公司总经理。 委托代理人：宋敬、仰长斌，浙江秉清律师事务所律师。 被告：宁波知行养老服务有限公司（统一社会信用代码：91330212MA2AEDYX8F）。住所地：宁波市鄞州区百丈东路37号（18-10）。 法定代表人：陈文芳，该公司总经理。 被告：陈文芳，男，1974年6月13日出生汉族，宁波知行养老服务有限公司总经理，住宁波市鄞州区。 两被告共同委托代理人：余鑫、王绕红，浙江鑫目律师事务所律师。 原告宁波甬泰资产管理有限公司（以下简称甬泰公司）为与被告宁波知行养老服务有限公司（以下简称知行公司）、陈文芳房屋租赁合同纠纷一案，于2018年11月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序组成合议庭审理。审理期间，根据原告的申请，本院对被告实施了财产保全措施。本案于2019年2月21日、7月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人宋敬、两被告共同委托代理人余鑫到庭参加诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解，未果。本案现已审理终结。 原告宁波甬泰资产管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告知行公司于2018年3月30日、2018年8月26日签订的三份《租赁合同》，被告知行公司腾退坐落于宁波百丈东路37号17-8、17-9、17-10、17-12、18-10、18-14、18-1、18-2、18-3、18-4、18-7、18-8房屋；2.被告知行公司支付房屋租金（以年租金260867元为基数从2018年8月26日起，以年租金113895元为基数从2018年9月30日起，均计算至实际腾退房屋时止）；3.被告知行公司支付涉案房屋物业费（自2018年8月26日起算）、能耗费（2018年6月1日起暂计算至2018年8月30日，10059.40元），以上实际计算至腾退之日止；4.被告支付违约金62000元；5.被告支付原告为实现债权而支付的律师费8000元；6.被告陈文芳对被告知行公司的上述债务承担连带支付责任。审理期间，原告变更第3项诉讼请求为被告支付2019年5月1日至2019年6月30日期间能耗费763.10元。事实和理由：原、被告分别于2018年3月30日、2018年8月26日签订《租赁合同》三份，约定原告将坐落于宁波百丈东路37号17-8、17-9、17-10、17-12、18-10、18-14、18-1、18-2、18-3、18-4、18-7、18-8房屋出租给被告知行公司，并对租赁期限、年租金、违约责任等进行约定，被告陈文芳承担担保责任。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告知行公司，但被告知行公司未按约支付租金，显属违约，原告有权解除合同，并主张租金、违约金、为实现债权支出的律师费等，被告陈文芳承担连带支付责任。 被告知行公司、陈文芳答辩称：1.要求继续履行合同，原、被告合作多年，现被告出现临时资金困难，原告给予一定宽限期被告会支付拖欠的租金。2.能耗费应由实际收取方即物业公司主张，且被告也会自行结清能耗费。3.原告主张的律师费、违约金过高，要求法院依法予以调整。 本院经审理认定事实如下： 2017年7月起，被告知行公司开始向原告承租宁波百丈东路37号18-10、18-14、18-1、18-2、18-3、18-4、18-7、18-8房屋。2018年3月30日，原告（甲方）与被告知行公司（乙方）又签订《租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于宁波百丈东路37号17-8、17-9、17-10、17-12（电梯编号第19层1911、1901、1902、1903室）建筑面积约277.59平方米的办公用房出租给乙方，用途为办公，租赁期限为一年，自2018年3月30日起至2019年3月29日止，年租金为113895元（含税），租金以六个月为一个支付期，先付后用，第一次租金乙方在合同签订日付清，第二次租金在2018年8月30日之前付清；合同签订时乙方支付押金20000元，租赁期满或解除合同并办妥相关手续结清所有费用后无息退还；租赁期间乙方按时交纳相关费用（包括但不限于物业综合服务费和公共部位维修费，物业收费标准按物业公司的规定执行）；乙方逾期超过十天的，甲方有权单方面解除合同，乙方应按本合同约定押金总额支付违约金；甲方因实现本合同债权而发生的费用，包括但不限于诉讼费、催告费、公告费、差旅费、律师费、为诉讼保全而支出的费用等均由乙方承担；乙方提供担保人自愿为乙方的上述责任承担连带责任保证，保证范围包括租金、违约金、滞纳金、律师费、赔偿金、利息、水电费、催告费等，保证期限至乙方债权届满之日起二年。陈文芳在合同落款担保人处签字。该合同签订后，被告知行公司交纳押金20000元及第一期半年租金，2018年9月30日起的租金未付。 2018年8月26日，原告与被告知行公司续签《租赁合同》两份，原告分别将坐落于宁波百丈东路37号（18-10）电梯编号第20层2002室与（18-14、18-1、18-2、18-3、18-4、18-7、18-8）电梯编号第20层2005、2006、2007、2008、2009、2010、2011室房屋出租给被告知行公司，年租金分别为29521元、231346元，押金分别为5000元、37000元，租金六个月一付，第一次租金在合同签订日付清，第二次租金均在2019年1月26日前付清，其他约定与2018年3月30日《租赁合同》一致，被告陈文芳均在合同落款担保人处签字。被告知行公司支付该两份合同押金42000元后，未支付租金。原告催讨租金未果，遂提起诉讼。 至法庭辩论终结时止，被告知行公司尚有2019年5月1日至2019年6月30日期间的能耗费未付。 另查明，原告为本案诉讼支出律师费8000元。 上述事实，由原告提供的《租赁合同》、《法律服务委托合同》、律师费发票以及双方庭审陈述予以证明。 本院认为，原、被告签订的三份《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。被告知行公司未按约支付三份《租赁合同》租金，逾期超过10天，构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，但2018年3月30日《租赁合同》租赁期限已届满，无解除之必要，故2018年8月26日两份《租赁合同》应予解除。2018年3月30日《租赁合同》租赁期限届满，被告知行公司应腾退房屋并结清拖欠的合同期内租金56947.50元，被告知行公司未及时腾退房屋，应向原告支付2019年3月30日起至实际腾退之日止参照租金标准计算的房屋占有使用费，原告主张的部分租金实为占有使用费，本院予以调整。2018年8月26日两份《租赁合同》解除后，被告知行公司亦应腾退租赁房屋并结清租金，原告要求被告知行公司腾退房屋并支付2018年8月26日两份《租赁合同》中自2018年8月26日起至实际腾退之日止的租金，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的能耗费763.10元，本院认为，能耗费系物业公司收取，原告并未垫付，无权向被告知行公司主张权利，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告主张的违约金62000元、律师费8000元，本院认为原告起诉之时，被告知行公司的违约行为已符合合同约定的解除条件，原告享有解除合同并按押金金额主张违约金的权利，在诉讼过程中2018年3月30日《租赁合同》期限届满，并不影响原告主张违约金的权利，且被告长期拖欠租金，违约金与原告损失基本相符，律师费8000元亦符合律师收费标准，故本院对原告的上述诉讼请求均予以支持。对被告知行公司交纳的押金62000元，原告同意在本案中抵扣，本院在被告知行公司的付款责任中予以抵扣。被告陈文芳作为担保人在《租赁合同》上签字，应按约对被告知行公司尚欠原告的租金、违约金、律师费承担连带保证责任，被告陈文芳承担保证责任后，有权向被告知行公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告宁波甬泰资产管理有限公司与被告宁波知行养老服务有限公司于2018年8月26日签订的两份《租赁合同》； 二、被告宁波知行养老服务有限公司腾退坐落于宁波市百丈东路37号17-8、17-9、17-10、17-12、18-10、18-14、18-1、18-2、18-3、18-4、18-7、18-8房屋，限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告宁波知行养老服务有限公司支付原告宁波甬泰资产管理有限公司2018年3月30日《租赁合同》租金56947.50元及自2019年3月30日起至实际腾退之日止按每年113895元计算的占有使用费、2018年8月26日两份《租赁合同》2018年8月26日起至实际腾退之日止按每年260867元计算的租金； 四、被告宁波知行养老服务有限公司支付原告宁波甬泰资产管理有限公司违约金62000元； 五、被告宁波知行养老服务有限公司支付原告宁波甬泰资产管理有限公司为实现债权支出的律师费8000元； 上述第三至五项，扣除押金62000元，限于本判决生效之日起七日内履行完毕； 六、被告陈文芳对被告宁波知行养老服务有限公司的上述第三至五项付款义务承担连带清偿责任；被告陈文芳承担保证责任后，有权向被告宁波知行养老服务有限公司追偿； 七、驳回原告宁波甬泰资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费1801元，财产保全费1855元，合计诉讼费3656元，由被告宁波知行养老服务有限公司、陈文芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  蔡雯晴 人民陪审员  沈莉红 人民陪审员  王亚平 二〇一九年七月十七日 代书 记员  汪思颖