海南省万宁市人民法院民事判决书（2019）琼9006民初316号原告：中信泰富（上海）物业管理有限公司。住所地：上海市静安区。法定代表人：张剑峰，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：苟明新，男，该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈升华，男，该公司员工。代理权限为特别授权。被告：焦颖颖，男，1975年7月28日出生，汉族，户籍所在地河南省郑州市，原住河南省周口市。原告中信泰富（上海）物业管理有限公司（以下简称中信泰富物业公司）诉被告焦颖颖物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法组成合议庭于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告中信泰富物业公司的委托诉讼代理人陈升华到庭参加诉讼，被告焦颖颖经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经批准，本案依法扣除审限60日。本案现已审理终结。原告中信泰富物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2015年12月1日至2018年9月30日物业管理费31351.4元（共计34个月，林屿墅小区A-D75栋别墅每月922.1元，合计31351.4元）及违约金（违约金计算依据：以每月物业管理费922.1元为基数，日违约金为3‰,期限自2015年12月1日起至物业管理费支付完之日止）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系中信泰富（上海）物业管理有限公司海南分公司的开发商万宁仁和发展有限公司聘请的前期物业管理单位。原告于2015年11月30日进驻林屿墅小区为小区提供物业服务。根据开发商提供的材料表明，被告在该小区购买了A-D75栋别墅，截止目前已有34个月未缴纳过任何物业管理费，原告多次电话、书面催缴，但被告一直不予理睬。原告认为，被告所购房屋在原告进行物业管理服务范围，且被告接受了原告所提供的物业管理服务，被告理应缴纳相应的物业管理费用，但被告拒不缴纳物业服务费违反了合同约定。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告焦颖颖未出庭答辩，也没有向本院提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交了欠费清单、营业执照、被告身份证、万宁市商品房买卖合同、前期物业管理合同、认购协议书、销售审核表、律师函、快递单、催款通知书、进户通知书各一份，由于被告未到庭，本院未组织证据交换和质证。被告未出庭对其真实性提出异议，经审查，本院对原告提交的证据的真实性予以确认，作为认定本案事实的依据并在卷佐证。被告焦颖颖未向本院提供证据。根据原告的举证及本院的综合认证，结合庭审笔录，本院查明如下事实：万宁市东澳镇神州半岛林屿墅A区的开发商万宁仁和发展有限公司在开发该房产时与中信泰富物业公司签订前期物业服务合同，约定由中信泰富物业公司对林屿墅A区进行物业管理。之后，中信泰富物业公司制订管理规约，约定物业管理费起算时间以建设单位通知的交房日期起第二日开始，按季结算，业主应在每季的第一个月的15日前履行交纳义务，别墅洋房的收费标准按建筑面积每月每平方米6.1元。规约还约定了业主、物业公司及建设单位三方权利义务、违约责任等事项。2014年7月11日，被告焦颖颖购买了林屿墅小区A-D75栋别墅，建筑面积为151.16平方米，该房屋为地上二层别墅，同日被告签署承诺书，承诺按照临时管理规约约定履行业主义务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案争议的焦点：被告是否应当支付物业费及违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与万宁仁和发展有限公司签订的前期物业服务合同，是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对其效力，本院予以认定。原告中信泰富物业公司按照前期物业服务合同的约定在朝阳海岸提供相应的物业服务，且被告在购房时已明确签订了承诺书，承诺按照中信泰富公司制定的临时规约履行业主义务，因此，被告应当按照约定的缴费时间和标准向原告缴纳物业服务费。根据原告提供证据证明，万宁仁和发展有限公司已于2015年11月19日通知被告于11月30日前来收房，否则自2015年12月1日起计收物业管理费，但至今被告未缴纳相关物业服务费，因此，原告诉请被告支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告所购房屋建筑面积为151.16平方米，按照临时管理规约第六章第三十五条规定，林屿墅A区物业费按照物业的建筑面积每月每平方米6.1元标准收取，被告自2015年12月起至2018年9月止，共欠缴了34个月物业费，按照约定标准及实际欠缴情况，被告共欠原告物业费31351.4元，被告应当按约定向原告支付该笔费用。此外，在前期物业合同中，原告与万宁仁和发展有限公司就迟延交付物业费问题已有约定，如业主拖欠物业费，原告有权按照每日3‰标准收取滞纳金，现根据该标准及被告已欠原告34个月物业费的事实，本院认定被告应支付原告违约金9405.42元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条及《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条规定，判决如下：一、被告焦颖颖于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告中信泰富（上海）物业管理有限公司支付拖欠的自2015年12月1日至2018年9月30日止的物业管理费31351.4元及违约金9405.42元。二、驳回原告中信泰富（上海）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费584元、公告费390元，共计974元由被告焦颖颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 蔡良格人民陪审员 崔道光人民陪审员 黄玉华 二0一九年七月十日法官 助理 张旭旭书 记 员 杨绵强附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条业主违反本条例和物业管理委托合同，不按照约定缴纳物业管理费的，物业管理公司可以依照合同约定收取违约金或滞纳金；合同没有约定的，可以在追缴期限届满后每日加收1‰的滞纳金。物业管理公司可以依法向人民法院申请支付令或者起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。（共印6份）