上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初33589号原告(反诉被告)：方德超，男，1970年12月28日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市。原告(反诉被告)：方传平，男，1968年2月11日出生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市。原告(反诉被告)：夏群林，男，1978年9月11日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市。原告(反诉被告)：李建兵，男，1977年11月1日出生，汉族，户籍地安徽省。原告(反诉被告)：王兴玲，女，1982年9月26日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市。五原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：毛纪富，上海融力天闻律师事务所律师。五原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：陈忠飞，上海融力天闻律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海金源娱乐有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王朋飞。委托诉讼代理人：邹鹏飞。原告方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲诉被告上海金源娱乐有限公司(以下简称金源娱乐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用简易程序。于2018年12月6日公开开庭进行了审理。审理中，被告金源娱乐公司提起反诉，本院依法合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2019年5月14日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)方传平、李建兵及委托诉讼代理人毛纪富，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人邹鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告签订的房屋租赁合同。解除日期：2016年4月底；2、判令被告退还押金100,000元；3、判令被告支付违某金225,000元。依据合同12条第1项的约定；4、判令被告赔偿装修费80,000元。事实和理由：原告为了经营需要于2014年10月23日与被告金源娱乐公司签订了房屋《租赁合同》及《补充条款》，向被告承租位于上海市天潼路XXX号三楼的房屋(以下简称系争房屋)作为仓库使用，面积为1,000平方米。约定原告向被告支付押金100,000元，租金每月75,000元。如一方违某，则赔偿守约方一个季度的房屋租金及装修费用。合同签订后，原告积极履行了合同约定的支付租金及交付押金的义务，并对该房屋进行装修，投入装饰装修费80,000元。但自2016年2月以来，被告因拖欠电费而被物业公司断断续续断电，到2016年5月以后，因被告长期严重拖欠电费，被物业公司彻底断电，致使原告承租的房屋无法继续作为仓库使用。经原告多次交涉，被告一直未能解决问题，原告租赁房屋目的无法实现，原告认为被告的行为已构成了根本违某，被告应承担相应的违某责任，故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告金源娱乐公司辩称，对于第一项诉讼请求，同意解除合同，但解除时间为2016年7月。2016年7月是原告将绝大部分物品搬离的时间，原告租金付至2016年4月。不同意第二、第三和第四项诉讼请求，由于大房东提前收回系争房屋，并非被告的原因导致停水停电(整栋大楼均如此)。根据合同约定，若大房东提前收回系争房屋导致合同不能履行，原、被告应当共同向大房东追索，对此双方应互不承担违某责任。原告大部分物品于2016年7月搬离，但还有小部分未搬离，目前不能确定具体的搬离时间，但其房租只付到2016年4月，在搬离时原告未要求退还押金，被告认为押金应当抵扣2016年5月、2016年6月、2016年7月的房租。另外，原告在系争房屋内只有货架及石膏板，货架已搬离，对方主张的装修费过高且没有依据，被告愿意就此补偿对方3,000元。被告金源娱乐公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除与原告签订的《租赁合同》，解除日期：2016年7月；2、判令原告支付所欠房租310,209元(计算方式：根据合同约定，按整场面积，租金为75,000元/月，但原告提前退租部分面积后按照46,597元/月支付，根据两者差额，自2016年1月计算至2016年7月，外加2016年5月至2016年7月的租金)，该款与押金10万元相抵扣；3、判令原告支付合同约定违某金225,000元；4、判令原告支付诉讼费。事实和理由：原告为了经营需要，于2014年10月23日与被告签订房屋《租赁合同》及《补充条款》，向被告承租系争房屋作为仓库使用，面积为1,000平方米。签订合同后，被告将场地如期交付给了原告。合同约定原告支付押金100,000元整，租金每月75,000元整，按季度支付，先付后用，每期租金提前15日支付，逾期支付租金的，每逾期一日，应按日租金的两倍向甲方支付违某金，违某方自愿赔偿守约方一个季度租金。合同签订后，原告仅首期租金按时支付后，往后一直未按时足额支付每期租金，尤其从2016年开始，原告单方面无正当理由突然每月仅支付46,597元租金，被告多次打电话催告原告按照75,000元每月足额支付租金，但原告无视电话催告，仍旧按照46,597每月支付租金，已经严重违某，故提起反诉，请求法院判如所请。反诉被告方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲共同辩称，不同意反诉请求。对于第一项诉讼请求，同意解除合同，但解除时间应为2016年4月底。不同意其余反诉请求。被告承租大房东场地后，由于被告拖欠大房东房租，大房东因此解除合同，后系争房屋断电，导致原告无法使用系争场地，导致合同目的不能实现。原、被告曾协商减少原告的租赁面积，后按照46,597元/月支付租金为双方达成的合意，并非原告恶意拖欠租金，也不存在违某情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月23日，原告与被告签订了房屋《租赁合同》及《补充条款》，合同约定“1.甲方(即被告)出租给乙方(即原告)的房产坐落在上海市闸北区天潼路XXX号三楼。甲方出租给乙方的房产面积为1,000平方米(以实际面积为标准)。2-1系争房屋仅用于仓库用途。4-2租金一个季度一付，先付后用。每期租金应于每期15日前支付。5-1乙方应当在本合同生效后3日内向甲方交付押金100,000元。5-2租赁期满或本合同终止，在乙方返还该房屋后30日内，甲方将收取的保证金除用以充抵合同(含双方签订的所有合同)约定应有乙方承担的费用外，余下部分无息归还乙方。11-3在租赁期内，出现下列情形之一的，乙方可以书面通知甲方解除本合同，并有权要求甲方承担违某责任：甲方不履行本合同项下的重大义务或者责任，经乙方书面催告后，在合理期限内仍不履行的；若甲方上家提出提起终止与甲方的协议，甲乙双方共同申请甲方上家索赔，索赔部分甲乙双方共同商议分成，若无法索赔到，甲方则不承担乙方的损失。在租赁期内，除本合同已有的约定外，出现有下列情形之一的，甲方亦可书面通知乙方解除合同，终止租赁关系：(1)乙方逾期30日仍未支付租金的。12-1双方不得违某，违某方自愿赔偿守约方壹个季度租金和装饰装修费用作为违某金。”《补充条款》载明：“1.该房屋租赁期限为2015年1月6日至2020年3月15日止。2.该房屋每月租金为75,000元，租金递增情况按主合同执行(该房屋实际使用面积为927平方米左右，上下浮动不大于10%)。”合同签订后，原告方传平向被告方的邹鹏飞于2014年10月23日转入100,000元，于2014年11月25日转入450,000元，于2015年12月15日转入75,000元，于2016年1月26日转入46,597元，2016年2月25日转入46,597元，2016年3月28日方传平转入46,597元。2016年1月23日，被告收到案外人盛政物业管理有限公司(以下简称盛政物业)发出的《通知》，《通知》载明“三楼网吧从2015年11月至今所欠租金未付，限网吧在本月25日之前付清!否则将对网吧采取停电措施,由此产生的一切后果，将有网吧租赁公司自负。”另查明，2010年7月17日，被告(承租方、乙方)与案外人上海弘恒贸易有限公司(以下简称弘恒贸易公司，出租方、甲方)签订了房屋《租赁合同》，合同载明：“1.1甲方出租给乙方的房屋位于上海市闸北区天潼路XXX号3楼整层的房屋。1.2该物业是甲方租赁上海市闸北区天星公司的房屋，现将该房屋招商转租给乙方使用，对于甲方的招商行为，甲方保证已得到房屋产权人的书面同意，若由此而引起乙方无法经营，甲方将承担全额赔偿乙方的一切损失。4.2本房屋租赁合同期限自2010年7月23日起至2015年8月31日止，续租期为5年，即2015年9月1日起至2020年8月31日止。4.3租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，如要求续租，则必须在租赁期满前三个月向甲方提出书面续租要求，经甲方书面同意后重新签订租赁合同。乙方在同等条件下享有优先承租权。”审理中，原告的证人黄某某出庭作证称，其是原告王兴玲的员工，2014年11月原告租赁了系争房屋作仓库，证人帮原告在仓库管理。在租赁的一年中，系争房屋多次断电，电梯经常故障。物业也经常催促原告搬离，否则就会采取停电措施。2015年12月开始，王兴玲将其货物搬离了系争房屋，证人也随之离开了。原告认为证人证言与原告的证据相互印证，证明因为被告拖欠大房东费用问题导致系争场地不能使用，由于被告违某导致合同目的不能实现；且中期原告王兴玲有过退租，故原、被告双方重新协商确定之后的租金。被告则表示不认识证人，在王兴玲退租后，其余原告还继续正常使用了大半年时间。且是因为大房东要收回整栋大楼，并非针对被告，违某责任不在被告。审理中，原告表示，2016年1月物业曾对系争房屋停电，后面有过恢复，但没恢复几天继续停电，电梯停电仓储也不能正常使用，被告一直说协商，到2016年5月份基本处于全部停电状态，在此期间原告一直寻找其他仓库替代使用，但是一直找不到。停电后电梯不能使用，因此不能短时间搬出，中间的货物都是陆续搬出，到2016年7月，原告方完全搬离，没有与被告办理过交接，但双方对此情况有沟通。沟通时原告的要求是退押金，被告表示在和大房东打官司，等诉讼有结果才有钱退押金，其他的事情没有谈。原告的租金支付至2016年4月底，未付之后的租金是因为当时整栋楼断电，电梯无法使用，故没有支付租金，且被告认为原告构成违某，因此搬离前几个月的租金没有付。期间原告还得知大房东不允许被告转租、断电等原因，原告也有一个合伙人退租，租赁面积减少，租金也相应减少，但是原告没有说过将该退租合伙人的押金抵违某金的情况。原告方与被告曾口头协商退租部分面积，然后根据退租面积与原租赁面积的比例计算出了变更后的租金，无书面证据。但原告后续均是按照4万多元的租金支付，被告也从未提出过异议，也未催讨过剩余租金，被告也继续让原告使用系争房屋，应视为被告是同意变更后的租金数字的。2016年7月初，在陆续搬离的过程中，原告突然发现仓库出入口通道和门已经被封死了，无法进入，现场还留有部分货架和物品。因货架比较笨重，难以搬离。关于“若甲方上家提出提起终止与甲方的协议——”的条款，原告认为应当是在被告正常履行与大房东的合同义务的前提下，原告同意按照此约定执行，不追究被告的违某责任，但本案中被告对大房东存在违某行为，不适用该条款。该处的甲方应为弘恒贸易公司。被告另表示，弘恒贸易公司是受产权人委托管理房屋，被告与弘恒贸易公司签订租赁合同，合同期限至2020年，被告认为“甲方上家”指的是房屋产权人，后产权人更换盛政物业管理后，便不再认可被告与弘恒贸易公司的合同。大楼底部的商店也被产权人收回，并非是被告逾期付租的原因导致的。后被告曾联系签订弘恒贸易公司，其表示系争房屋已经不归其管理了，现在归物业管理，但被告与物业是没有合同的，目前为止，被告也没有向弘恒贸易公司主张过权利。一开始被告向弘恒贸易公司租赁了三楼整个楼面(2,000多平方米)，被告曾分为三部分经营：台球、游戏机、网吧。2014年10月23日，被告与原告签订租赁合同，将原先租赁的面积中的1,000多平方米租赁给了原告，由原告用于仓储。原告当时向被告支付了100,000元押金，租金为每月75,000元，租金原来是一季度一付。后新物业以不认可与被告的租赁合同、要收回房屋为由，开始以各种问题找租赁人的麻烦，原告也怕场地不能使用，因此与被告协商租金开始一个月一付。后来原告中有一个合伙人提前撤离，其提出将其不使用的面积交还给被告，折算下来房租变为40,000多元/月。原告方租赁时的押金内部有划分，提前撤离的人，折算下来，100,000元中的押金其差不多缴纳30,000多元，在其撤离后，原告方传平曾称这部分押金是不需要退还的。后来在合同履行期间大房东表示不认可被告之前的合同，要求被告搬离，还继续举报原告消防问题，物业也不让使用电梯，后原告就陆陆续续搬走了，搬走后，原、被告双方也没有进行结算。原告方搬离前有几个月房租没付，因为有押金在，被告测算下来，押金抵扣后还有一、两个月的房租没付。原告方搬离时，系争房屋的电梯的确无法使用，原告方的确是用楼梯人工搬离的，确实搬了蛮长时间，但是仓储功能还是在实际使用的。曾经被告与原告方德超、方传平进行协商，口头确认如果由于大房东的原因导致双方的租赁合同不能履行，则双方互不承担责任。被告得知盛政物业接管系争房屋后，被告曾与弘恒贸易公司沟通，弘恒贸易公司答复整栋楼都被收回，被告中间曾有短暂的欠租，但因为原告要继续使用，被告后期仍将租金交给了弘恒贸易公司。盛政物业后来通过停水停电来让原告搬离，被告也曾找过物业进行沟通，但物业陈述和被告没有直接的合同关系，也不认可弘恒贸易公司与被告的合同，也拒绝与被告协商。退租后的租金数字是原告计算出来的，被告不清楚原告股东内部之间的分配，该数字没有经过被告同意。被告曾电话向原告追讨过租金差额的部分。原告大部分物品于2016年7月搬离，但还有小部分未搬离的货架，被告不清楚具体的搬离时间。本院认为，原、被告签订的房屋《租赁合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。审理中，原被告均同意解除《租赁合同》，本院予以确认。因被告与案外人的某某，导致系争房屋的租赁合同无法履行，故租赁合同解除的责任在于被告。合同解除后，被告收取的押金100,000元应予以返还。被告认为，曾因原告部分退租需扣除相应的押金。但原告对此予以否认，被告亦无法向本院提供相应的证据，故该抗辩意见本院难以采纳。因被告违某导致合同解除，被告应向原告承担违某责任。根据合同约定，违某方需赔偿守约方壹个季度租金和装饰装修费用作为违某金。但根据双方在审理中的陈述，原告曾退租部分面积，自2016年开始的租金标准已变更为每月46,597元，故考虑到租赁合同的履行过程、本案的实际情况等因素，本院酌情确定被告需向原告支付违某金139,791元。至于原告主张的装修费用，原告提供的单据均为可移动物品，相关证据并不足以证明其装修损失，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。现被告表示，就装修费用愿意补偿原告3,000元，本院予以确认。对于被告的第二项反诉请求，被告认为系原告擅自变更租金，但被告认可原告曾退租部分面积，因此减少租金符合常理，如被告不认可该租金数额应及时主张权利，但被告无法提供相应证据证明其曾就租金差额部分向原告进行过催讨，故原告陈述的双方因部分面积退租，重新确定了租金标准的陈述具有高度盖然性，被告要求原告按照75,000元/月的标准支付2016年1月至7月的租金的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告支付租金至2016年4月，但实际于2016年7月搬离系争房屋，故2016年5月开始至实际搬离之日的房屋租金仍需向被告支付。但因双方未办理过交接手续，考虑到本案实际情况，本院酌情确定原告还需向被告支付房屋租金90,000元。被告的第三项反诉请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。至于《租赁合同》中约定：“若甲方(即被告)上家提出提起终止与甲方的协议，甲乙(即原告)双方共同申请甲方上家索赔，索赔部分甲乙双方共同商议分成，若无法索赔到，甲方则不承担乙方的损失”，被告据此认为原、被告应互不承担违某责任。但如被告认为案外人违某，应及时维护己方权利，但被告至今并未积极向其合同方主张过权利，被告现以此为由拒绝赔偿原告的相应损失缺乏依据，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百十四条之规定，判决如下：一、确认原告方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲与被告上海金源娱乐有限公司就上海市静安区天潼路XXX号三楼房屋签订的《租赁合同》解除；二、被告上海金源娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲退还押金100,000元；三、被告上海金源娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲支付违某金139,791元；四、被告上海金源娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲支付装修损失3,000元；五、反诉被告方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海金源娱乐有限公司支付租金90,000元；六、驳回原告方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告上海金源娱乐有限公司的其余反诉诉讼请求；如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,375元，由原告方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲负担3,008元，被告上海金源娱乐有限公司负担4,367元。反诉案件受理费4,576.05元，由反诉原告上海金源娱乐有限公司负担3,806.05元，反诉被告方德超、方传平、夏群林、李建兵、王兴玲负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  董 锟人民陪审员  葛安基人民陪审员  吴春林二〇一九年七月二十二日书 记 员  郇 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。