福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初3401号 原告：厦门市思明区教育局，住所地福建省厦门市思明区禾祥东路168号11楼。 负责人：方勇财，该局局长。 委托诉讼代理人：叶兴宁，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖英英，福建均融律师事务所律师。 被告：孙清池，男，1958年7月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门市思明区教育局（以下简称思明教育局）与被告孙清池房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告思明教育局的委托诉讼代理人叶兴宁、廖英英，被告孙清池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 思明教育局向本院提出诉讼请求：1.孙清池立即将其承租的厦门市思明区湖滨四里59号-4店面腾空并归还给思明教育局；2.孙清池立即支付2018年10月的租金600元，并自2018年11月1日起按市场评估价即每月1914元的标准支付占用讼争店面的占用费至实际归还店面之日止。事实和理由：孙清池长期向思明教育局承租址于厦门市思明区湖滨四里59-4号店面，双方约定月租金600元。孙清池承租后一直使用讼争店面并向思明教育局支付约定租金至2017年12月。2018年9月13日，思明区教育局向孙清池发出《关于腾退店面的通知》和《缴款通知》，通知孙清池于2018年10月31日前腾空归还讼争店面并缴清2018年1月至2018年9月期间的租金共5400元。但孙清池收到通知后拒不归还店面，亦未缴付租金，一直占用店面至今。思明教育局为维护自身合法权益，特提起如上诉讼请求。 孙清池辩称，一、思明教育局与孙清池之间并未成立租赁合同法律关系，思明教育局起诉房屋租赁合同法律关系错误。根据《厦门市城市房屋租赁管理规定》第十一条规定，属违章建筑未经依法处理的房屋不得出租。实际上，讼争店面未取得合法建设规划手续，属违章搭建，不得出租。思明教育局违规出租，应先由行政主管部分依法予以处理。思明教育局与孙清池未曾订立任何口头或书面租赁合同，双方自始至终未成立租赁合同关系。二、思明教育局不具备起诉主体资格。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十四条规定，思明教育局没有提供证据证明讼争店面所有权登记在其名下、其为讼争店面权利人以及讼争店面系由其合法建造的。思明教育局不具备起诉主体资格，应当予以驳回起诉。三、本案不属于民事法律关系，应当由思明教育局的上级行政机关即厦门市思明区人民政府按照征用征收方式处理。讼争店面属于违章搭建，思明教育局无权要求孙清池返还讼争店面。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，本案应当由厦门市思明区人民政府按着征用征收方式处理，对孙清池在使用讼争店面时作出的添附（如装饰装修、水电设施）予以折价赔偿，对孙清池无法使用讼争店面经营生计予以经济补偿。四、思明教育局提出的诉讼请求没有事实与法律依据。如前所述，思明教育局没有提供证据证明讼争店面登记在其名下或者由其合法建造，事实上讼争店面为违章搭盖，思明教育局既非讼争店面所有权，亦非讼争店面占有人，其要求孙清池返还讼争店面没有事实与法律依据。五、如思明教育局诉求得以保护，无异于以民事审判方式变相为违法建筑确权，故应驳回其起诉。根据《第八次全国法院民事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月21日）第21条规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。讼争店面属于违章搭建，思明教育局既非讼争店面所有权人，亦非讼争店面占有人，如其诉求得以保护，无异于以民事审判方式变相为违法建筑确权，故应驳回其起诉。综上，对思明教育局的起诉应予以驳回。 思明教育局围绕诉讼请求依法提交了《租金缴款凭证》、《关于腾退店面的通知》、《缴款通知》、照片、《房地产估价报告》等证据，孙清池提交了结算票据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 讼争店面址于厦门市思明区湖滨四里59号-4，孙清池长期使用该店面并向思明教育局缴交租金，租金标准为600元/月。双方未签订书面租赁合同，孙清池支付租金至2018年9月，自2018年10月起未再付租。 2018年9月13日，思明教育局向孙清池发送《关于腾退店面的通知》，载明：“孙清池，经研究，我局决定收回湖滨四里59号-4临时店面，请您于2018年10月31日前腾空并交还我局，同时缴清2018年1月至2018年9月的租金，请您予以配合。如未按时腾退，您将承担相应的法律后果”。 讼争店面现仍由孙清池占用。 思明教育局主张，讼争店面虽因历史原因未取得批建手续，但包含讼争店面在内的毗邻滨东小学宿舍的数个临时店面多年来均是由思明教育局管理并对外出租，孙清池自1995年开始承租讼争店面。思明教育局还主张孙清池应按讼争店面的市场评估价即1914元/月支付逾期腾退期间的占用费。 孙清池主张，其从1999年开始使用讼争店面，因讼争店面系违章搭建，不应缴交使用费，如要腾退亦应对相关装修损失进行赔偿。 本案庭审后，双方未能在调解期限内达成一致意见。 本院认为，孙清池长期使用讼争店面并向思明教育局支付租金，双方虽未签订书面合同，但均已履行主要义务，双方间的租赁合同关系成立。但讼争店面系未经批准建设的建筑物，一审法庭辩论终结前亦未经主管部门批准建设，思明教育局将讼争店面出租给孙清池的行为无效。思明教育局出租讼争店面的行为虽无效，但其有权依据法律规定请求孙清池腾空归还讼争店面，本院对该诉请予以支持。孙清池实际占有使用讼争店面，故思明教育局请求孙清池支付占用费的诉讼主张，本院亦予以支持，但使用费标准应参照双方约定的标准支付，对思明教育局主张按照市场评估价支付占用费，本院不予支持。本案并非违法建筑的确权纠纷，孙清池的相关抗辩意见，本院不予采纳，关于其主张的相关损失赔偿，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 1、被告孙清池于本判决生效之日起十日内腾空厦门市思明区湖滨四里59号-4店面并归还给原告厦门市思明区教育局； 2、被告孙清池于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市思明区教育局使用上述店面期间的占用费（按每月600元的标准，自2018年10月起计至实际腾退店面之日止）； 3、驳回原告厦门市思明区教育局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由原告厦门市思明区教育局负担10元、被告孙清池负担15元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇一九年七月十九日 法官助理冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第3条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。