贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2486号 上诉人（原审原告）：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所重庆市巴南区李家沱正街169号商3，统一社会信用代码915001136965692612。 法定代表人：于新，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪春梅，女，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：周珍华，男，汉族，出生于1965年2月28日，住毕节市七星关区。 上诉人重庆点滴物业管理有限责任公司（以下简称“点滴物业公司”）因与被上诉人周珍华物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8290号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 点滴物业公司向本院上诉请求：1.依法撤销贵州省毕节市七星关区人民法院民事判决书（2018）黔0502民初8290号。2.判令被上诉人全额支付2015年8月1日起至2018年11月31日止物业服务费6599.31元。3.本案的诉讼费全部由被上诉人承担。上诉理由：根据《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》约定物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理，上诉人提供的服务标准是《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）三级标准》，在一审的庭审中已经提交了相关资料证明上诉人履行了合同约定，且属于超标准提供服务，所以被上诉人应该根据《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》约定全额缴纳物业服务费。 周珍华辩称，我本来是要提起反诉的，但是没有时间。一、一审判决是合理合法的，一审的时候我就要求对方提出证据，合同约定的服务标准是国家标准的3星标准，但是他们没有完成。二、我的房子前段时间是空置房，他们承诺的空置房只收取一半的物业费，2017年5月份之前按百分之五十的费用收取，但是应该是百分百的服务。 点滴物业公司向原审法院起诉请求：1.判令周珍华立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币6091.67元，欠费明细如下:从2015年8月1日起至2018年7月31日，共计36个月的物业服务费，每月169.21元(建筑面积153.83㎡×1.1元/月)合计为:6091.67元；2、诉讼费由周珍华承担。事实与理由:周珍华系点滴物业公司管理的毕节××××区滨湖小区碧水星苑4-1-1-B室业主，从2015年8月1日起，周珍华一直未按照合同约定向点滴物业公司缴纳物业管理服务费。截止2018年7月31日，周珍华共欠缴物业管理服务费共计人民币6091.67元，点滴物业公司多次催收均遭到周珍华拒绝。点滴物业公司为维护其合法权益，因此诉至原审法院。庭审时，点滴物业公司明确物业费计算至2018年11月30日止。 原判审理查明：2015年7月8日，毕节××××区滨湖小区业主委员会将滨湖小区物业管理服务对外邀标，并制作滨湖小区物业管理招标文件。点滴物业公司根据招标文件的要求组织投标，经滨湖小区评标委员会评标，点滴物业公司中标。2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与点滴物业公司签订《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，点滴物业公司提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元/月·平方米，步梯房为0.70元/月·平方米，商业物业为2.00元/月·平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止，其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，滨湖小区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果点滴物业公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对点滴物业公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。另查明，周珍华居住在七星关滨湖小区碧水星苑，住房建筑面积153.83平方米，属于点滴物业公司物业服务管理区域内的业主。从2015年8月1日至2018年11月30日，周珍华未按照《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》的约定每月向点滴物业公司缴纳物业服务管理费。经核算，从2015年8月1日至2018年11月30日，周珍华应缴纳的物业服务管理费为153.83平方米×1.1元/月·平方米×39个月=6599.31元。再查明，2017年4月27日，七星关滨湖小区业主委员会向原审法院提出诉讼请求，要求确认七星关滨湖小区业主委员会与点滴物业公司于2015年7月18日签订的《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》无效等诉讼请求。2017年10月25日，原审法院作出（2017）黔0502民初2461号民事判决，驳回七星关滨湖小区业主委员会全部诉讼请求。七星关滨湖小区业主委员会不服，依法提出上诉，2018年11月22日，毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终263号民事判决，驳回上诉，维持原判。 原审法院认为，毕节××××区滨湖小区业主委员会与点滴物业公司签订的《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》，已经原审法院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，原审法院依法予以确认。周珍华作为居住在毕节××××区滨湖小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，该物业服务合同对周珍华具有法律上拘束力，当事人双方均应按照合同约定履行各自义务。点滴物业公司已按照物业服务合同的约定提供服务，周珍华应当按照合同的约定支付物业服务管理费。对于周珍华的辩称理由部分予以采纳，点滴物业公司未尽到合同约定的全面义务。经综合全案考虑，原审法院酌情认定点滴物业公司承担40%的责任。故对点滴物业公司主张周珍华支付2018年8月1日至2018年11月30日物业管理费的诉请，原审法院支持60%即6599.31元×60%=3959.58元。对于周珍华辩称小区每年的停车、广告收入应均摊返还给每位业主的问题，周珍华未提反诉本案不予以处理，周珍华可另案起诉。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、周珍华于本判决发生法律效力之日立即支付重庆点滴物业管理服务有限责任公司2015年8月1日至2018年11月30日的物业服务费3959.58元；二、驳回重庆点滴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由周珍华承担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本案二审查明事实与一审一致。 本院认为，毕节××××区滨湖小区业主委员会与点滴物业公司签订的《毕节××××区滨湖小区物业服务合同》已经生效判决确认为有效合同，该物业服务合同对双方均具有约束力，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，双方应按约定全面履行自己的义务。根据在卷证据及一、二审查明的事实，点滴物业公司从2015年8月1日起提供物业服务，但其提供的服务确实具有瑕疵，滨湖小区确实存在个别业主违规建筑、楼道占用等情况，点滴物业公司并未完全尽到全面的合同义务，确实存在物业服务瑕疵，原审法院酌情扣减40%的物业服务费处理恰当，点滴物业公司主张其已经完全履行合同义务、超标准提供物业服务的上诉理由无事实依据，本院不予支持。 综上所述，重庆点滴物业管理有限责任公司的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由重庆点滴物业管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 川 审 判 员  张 雄 审 判 员  刘光全 二〇一九年七月十九日 法官助理  成 梅 书 记 员  张汝阳