陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕民再40号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：左乃标，男，1975年3月7日出生，汉族。被申请人（一审被告、二审上诉人）：任鹏，女，1965年11月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：任芮，陕西华秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯琴，陕西华秦律师事务所实习律师。一审第三人：刘海飞，男，汉族，1980年3月8日出生。原西安市高新区仁达房产中介服务部经营者。委托诉讼代理人：刘栗渟，该公司员工。再审申请人左乃标因与被申请人任鹏、一审第三人刘海飞（原西安市高新区仁达房产中介服务部经营者，该中介服务部于2018年6月28日被西安市工商行政管理局高新分局核准注销）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2017）陕01民终12797号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月25日作出（2018）陕民申2894号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人左乃标，被申请人任鹏的委托诉讼代理人任芮、冯琴，一审第三人刘海飞的委托诉讼代理人刘栗渟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。左乃标再审称，二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。1、左乃标于2016年12月27日与任鹏通过居间方式签订《买卖定金合同》，并于当日向任鹏支付定金18000元，西安市高新区仁达房产中介服务部（以下简称仁达中介服务部）给左乃标开具了《收款收据》，证明仁达中介服务部代替任鹏收取了18000元。《买卖定金合同》约定买卖双方于2017年3月31日之前至房屋管理部门或通过居间方电子系统办理二手房网签手续。但截至2017年3月31日经左乃标多次催促，任鹏拒不履行合同。该行为已经构成违约，应承担合同约定的双倍返还定金的违约责任。2、任鹏自始至终未出具任何证据证明其不履行约定义务的原因，说明其违约行为并非不可抗力造成，而是由于房价暴涨所致。二审法院认定“双方当事人未按照约定办理网签手续非任鹏不履行义务，一审法院判决任鹏承担定金的双倍返还无事实依据”缺乏证据证明。3、二审法院要求左乃标就任鹏在约定期限内表示不愿意出卖涉案房屋提供证据不符合逻辑，适用法律错误。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，任鹏应承担违约责任。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决。任鹏辩称，1、任鹏积极配合左乃标及居间方履行合同，仁达中介服务部要求任鹏提供加拿大驻中国大使馆或中国驻加拿大大使馆出具的SONGSHUANG为宋爽的证明文件，大使馆无法提供，任鹏不存在违约行为；2、合同未能在规定时间内履行完毕，系仁达中介服务部不了解外籍户主的交易程序导致，违约责任应由元亨公司承担；3、宋爽出具的《委托书》明确载明受托人无权转委托，仁达中介服务部明知，却以格式条款的方式改变授权内容，私自收取购房定金18000元，仅向任鹏交付8000元，致使宋爽没收到合同约定的全部定金，由此产生的违约责任应由仁达中介服务部承担；4、签订合同时，左乃标及仁达中介服务部明知任鹏并非房主，仅为房主代理人，左乃标将房主的代理人列为本案当事人错误。综上，违约责任应由元亨公司承担。仁达中介服务部的答辩意见与一、二审一致。左乃标一审的诉讼请求是，1、任鹏及仁达中介服务部连带双倍返还左乃标定金36000元；2、一审诉讼费用由任鹏及仁达中介服务部承担。一审法院认定事实：2016年12月27日左乃标与任鹏通过居间方式与仁达中介服务部签订了《买卖定金合同》，合同约定：左乃标购买任鹏的女儿宋爽位于西安市高新区唐延南路11号2幢2单元21527室房屋一套。房屋面积33.92平米。该房产的交易总金额305000元，以全款购买支付方式付款。合同第四条约定：居间方有权代收代付定金、房款及相关税费。卖方将定金、房款交付给居间方，视为卖方已收到定金、房款。合同第五条约定：买卖双方约定于2017年3月31日之前至房屋管理部门或通过居间方电子系统办理二手房网签手续。合同第八条约定：买卖双方于过户日前将居间佣金一次性支付给居间方，其中买房承担居间费捌仟元整。《买卖定金合同》第十条违约责任：1、在本合同履行过程中，如买方不按约定履行或不完全履行合同，视为买方违约，买方已支付全部定金归卖方所有，不予退还；如卖方不按约定履行或不完全履行合同，视为卖方违约，卖方需双倍返还买房所付定金。2016年12月27日合同签订当日，左乃标支付定金，仁达中介服务部代收并给左乃标出具收取定金18000元的《收款收据》一份。同日，仁达中介服务部向任鹏交付8000元，任鹏向仁达中介服务部出具了收条一份。但任鹏至今未按约定与左乃标办理二手房网签手续。庭审中，任鹏称未办理网签手续是因为房主宋爽(任鹏之女)系加拿大国籍，房管部门要求其履行相关手续，而其无法开具该手续导致。左乃标不认可任鹏该主张，认为是房产市场涨价任鹏悔约。任鹏对其该主张亦未提交证据证明。另查，定金合同涉及的房屋，系房主宋爽委托其母亲任鹏代为出售，定金合同系任鹏以其个人名义与左乃标签订。上述事实，有左乃标、任鹏陈述、买卖定金合同、定金收款收据、任鹏收条、任鹏代理手续等证据在卷佐证。一审法院认为，任鹏经房主宋爽委托，以自己的名义与左乃标与仁达中介服务部签订买卖定金合同，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条第二款的规定，其主体适格，左乃标亦有权选择向宋爽的代理人任鹏主张权利。在该合同中，既涉及房屋买卖合同关系，又涉及居间合同关系。因本案左乃标起诉的是房屋买卖合同关系，故对合同中涉及居间合同关系的部分不予处理，可另案诉讼。对该买卖定金合同中涉及的房屋买卖合同条款，系合同各方当事人的真实意思表示，为有效条款，各方均应依约履行，否则将承担违约责任。现左乃标依合同约定交付定金18000元，仁达中介服务部作为任鹏方委托的代收人，收取该18000元定金，并向左乃标出具定金收据，仁达中介服务部作为受托人，其代收定金的法律行为系有效行为，其产生的法律后果由委托方即任鹏来承担。任鹏以仁达中介服务部未向其全额交付18000元定金为由，抗辩左乃标违反定金约定，系左乃标违约在先，该抗辩理由不成立。仁达中介服务部以扣留7000元系应收左乃标的居间费为由提出抗辩，该抗辩理由既没有法律依据，也不符合合同约定的过户之日收取居间费的约定，依法不支持仁达中介服务部该抗辩。任鹏主张其未履行房屋买卖网签手续系不可抗力造成，但未提交有效证据证明，依法不予采信。综上，依法认定任鹏在收取左乃标18000元定金后，怠于履行合同义务，造成不能实现合同目的，依法解除左乃标与任鹏在2016年12月27日签订的《买卖定金合同》中的有关房屋买卖的合同条款约定，向左乃标双倍返还定金共计36000元整，对左乃标对任鹏的诉讼请求予以支持。但左乃标主张仁达中介服务部承担双倍定金返还责任的连带责任，没有事实及法律的依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四百零二条、第四百零三条第二款、第四十四条、第六十条、第九十四条第(四)款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决，一、左乃标与任鹏在2016年12月27日签订的《买卖定金合同》中的有关房屋买卖的合同条款有效，依法予以解除。任鹏于一审判决生效后十日内双倍返还左乃标定金共计36000元。二、驳回左乃标其余诉讼请求。任鹏不服一审判决，提起上诉称，一、一审程序错误，应予撤销；二、一审法院对于左乃标是否具备购房资格并未查明；三、一审判决认定“仁达中介服务部作为受托人，其代收定金的法律行为系有效行为”错误；四、一审判决认定事实部分“在该合同中，既涉及房屋买卖合同关系，又涉及居间合同关系。因本案左乃标起诉的是房屋买卖合同关系，对于左乃标诉讼请求中涉及居间合同关系的部分不予处理，任鹏可另案诉讼”错误。仁达中介服务部收取左乃标定金18000元，仅向任鹏交付8000元，该行为并不是房屋买卖过程中收取的定金，一审法院适用定金条款错误，任鹏未按照合同约定足额收到定金18000元，左乃标已经违约，定金不予返还。上诉请求：一、撤销西安市新城区法院(2017)陕0102民初4767号民事判决书，驳回左乃标的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由左乃标承担。左乃标辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。仁达中介服务部述称，涉案房屋不受政策限购。房子没有买卖成功，是因为房屋涨价，任鹏不想出卖，任鹏存在违约。二审法院审理查明，原审判决认定事实属实。二审法院认为，任鹏与左乃标及仁达中介服务部于2016年12月27日签订《买卖定金合同》后，左乃标向仁达中介服务部交付18000元。当日，仁达中介服务部向任鹏交付了8000元。仁达中介服务部明知本案涉案房屋登记在任鹏之女宋爽名下，宋爽为加拿大籍，任鹏系受宋爽委托出卖涉案房屋，但仁达中介服务部对此未向左乃标予以充分说明，且仁达中介服务部在一审法院庭审中称，“该房子是任鹏孩子在国内购买的，要有声明才能办理网签手续，他们一直没有办理该声明导致合同没法履行故房屋没有成交”。左乃标亦未提交证据证明任鹏在约定的期限内表示其不出卖涉案房屋，故本案双方当事人未按照约定在2017年3月31日前办理网签备案手续非任鹏不履行约定义务，一审法院判决任鹏承担定金的双倍返还无事实依据。左乃标在一审的诉讼请求为：请求任鹏、仁达中介服务部连带双倍返还左乃标定金36000元及承担诉讼费。本案定金合同未在约定的期限内履行非因双方原因，故对于左乃标交付给仁达中介服务部的定金18000元应予以返还。又因任鹏收到其中8000元，故任鹏应返还左乃标8000元，仁达中介服务部应返还左乃标10000元。一审法院仅对于本案定金合同中涉及房屋买卖部分判决予以解除不妥，现涉案合同对双方当事人均无约束力。任鹏上诉称左乃标已经违约，定金不予返还，不予采信。综上，一审判决应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决，一、维持西安市新城区人民法院(2017)陕0102民初4767号民事判决第二项；二、变更西安市新城区人民法院(2017)陕0102民初4767号民事判决第一项为任鹏于二审判决生效后十日内返还左乃标8000元；仁达中介服务部于本判决生效后十日内返还左乃标10000元。一审案件受理费700元，由左乃标负担；二审案件受理费700元，由任鹏负担。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院再审认为，本案争议的焦点问题是，任鹏是否应当承担涉案房屋买卖合同的违约责任，向左乃标双倍返还定金。左乃标于2016年12月27日与任鹏通过居间方式与仁达中介服务部签订《买卖定金合同》。合同第四条约定：居间方有权代收代付定金、房款及相关税费款。买方将定金、房款交付给居间方，视为卖方已收到定金、房款。合同第十条约定：在本合同履行过程中，如买方不按约定履行或不完全履行合同，视为买方违约，买方已付全部定金归卖方所有，不予退还；如卖方不按约定履行或不完全履行合同，视为卖方违约，卖方需双倍返还买方所付定金。左乃标于签订《买卖定金合同》当日将18000元定金交付给居间方仁达中介服务部，仁达中介服务部向左乃标出具了《收款收据》。按照合同约定应视为任鹏已收到该房屋买卖合同定金，但任鹏未按约定与左乃标办理网签手续构成违约，应承担双倍返还定金的违约责任。任鹏辩称涉案房屋未能办理网签手续系仁达中介服务部错误理解房管部门政策导致，因本案左乃标起诉的是房屋买卖合同关系，任鹏与房产中介之间的法律关系不影响任鹏对左乃标构成违约的事实。关于任鹏主张其并非房主，仅为代理人，并非本案当事人的问题。任鹏系房主宋爽的母亲，其经宋爽委托，以自己的名义与左乃标及仁达中介服务部签订买卖定金合同，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条第二款的规定，左乃标有权选择向任鹏主张权利。故任鹏参加本案诉讼符合法律规定。一审法院判令任鹏双倍返还左乃标定金36000元正确，应予维持。二审法院认定事实不清，判处不当，应予纠正。综上，左乃标的再审请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销西安市中级人民法院（2017）陕01民终12797号民事判决；二、维持西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初4767号民事判决。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决承担，二审案件受理费700元，由任鹏承担。本判决为终审判决。审 判 长  桂 红审 判 员  董 琪审 判 员  黄海鹰二〇一九年七月四日法官助理  王蒙萌书 记 员  侯秀丽