1贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4985号原告：辛星，男，1987年6月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晓婷（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。原告辛星与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告辛星，被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙晓婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辛星向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，暂计至2019年6月30日为164355.12元（以购房款总额450288.00元为基数，每日按万分之二从2014年6月30日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记有关文书之日止）；2、判决被告退还原告电入户费、闭路电视入户费、煤气入户费共计3629元，门铃费980元，按银行同期利率计算利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××办事处××单元××号住房一套，总价450288.00元。被告承诺于2014年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交给原告。若不能按约定交付相关文书，出卖人按已付房款的日万分之二承担违约责任。原告按约定支付了全部款项。被告至今仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，也未支付违约金。2014年5月15日，原告向被告交付门铃费980元，到2019年4月29日被告未在小区安装门铃和门禁。根据相关文件规定，被告应退还原告电入户费、闭路电视入户费、煤气入户费等费用。据此，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司辩称：1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依法不应支持。2、双方已对逾期办证事宜结算，且被告已经领取违约金等相应款项。3、四通费是根据商品房买卖合同约定收取，原告委托被告开通的相关费用项下的项目，原告已经实际使用，因此原告要求返还四通费的诉请无事实依据。本院经审理查明如下事实：2011年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于毕节市迎宾路××单元××房，总价450288.00元。被告承诺于2014年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。若不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，办理方式是买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约支付了购房款450288.00元。2014年5月15日，被告向原告支付超期过渡费10000元，原告向被告出具《承诺》表示：“商品房买卖合同所涉及款项事宜及相关办证税费、维修金等双方已全部结清，今后不再另行计算。”同日原告向被告缴纳电入户费、闭路电视入户费、煤气入户费共计3629元，另又向被告支付门铃费980元。此后，被告未履行关于涉案商品房转移登记的有关义务，也未为原告安装门铃，原告诉至本院。另查明：涉案房屋办理转移登记的条件还未成就。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求。原告向被告支付了购房房款450288.00元，被告应依照合同约定于2014年6月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今仍未履行该义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。结合原告的诉讼请求，被告应按已付购房款每日万分之二的标准（每日450288.00元×0.02%≈90元）向原告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约期限起始于2014年7月1日，因双方约定办理转移登记的方式是买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理，故违约金应终结于被告将办理房屋转移登记有关文书递交给不动产登记机关并通知原告之日。被告提出了诉讼时效的抗辩，违约金应受诉讼时效期间影响，由于被告的该种违约属于一种持续性行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移而变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”的规定，诉讼时效期间为三年。原告2019年5月6日诉至本院，故2014年7月1日至2016年5月5日的违约金，超过诉讼时效，本院不予支持。2016年5月6日至被告将办理房屋转移登记有关文书递交给不动产登记机关并通知原告之日的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。关于被告辩称的逾期办证违约事宜已经结算完毕的问题。被告于2014年5月15日支付原告的是超期过渡费，原告虽然出具承诺表示办证税费、维修金等双方已经结清，但原告并未明确表示终结或免除被告本案逾期办理转移登记的违约责任，故被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于原告要求被告退还电入户费、闭路电视入户费、煤气入户费共计3629元的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电等达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳前述费用。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取电入户费、闭路电视入户费、煤气入户费于约于法无合理依据，理应予以退还，故原告要求被告退还电入户费、闭路电视入户费、煤气入户费共计3629元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的退还门铃费980元的问题，被告已经收取原告门铃费，但未举证证明其为原告安装了门铃，故原告要求被告退还门铃费980元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内按每日90元的标准向原告辛星计付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算期间为2016年5月6日至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记部门并通知原告之日止；被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告辛星电入户费、闭路电视入户费、煤气入户费3629元，门铃费980元；驳回原告辛星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1794元，由原告辛星负担890元，被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年七月十三日书记员  姜童尧