文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初3238号原告：赵子炎，男，1993年5月7日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。被告：广州市五鑫投资咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440106。法定代表人：刘洋，系该司总经理。委托诉讼代理人：孙连平，系广东劲戈律师事务所律师。原告赵子炎诉被告广州市五鑫投资咨询有限公司（以下简称“五鑫公司”）物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵子炎，被告五鑫公司的委托诉讼代理人孙连平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵子炎诉称：原告于2017年11月24日通过法院拍卖，拍得广州市天河区黄埔大道西505号之一2102房的房产，法院于2018年1月向房管部门发出协助执行通知书。原告经向工商部门查询，被告与该房屋的实际控制人签订的租赁合同于2017年12月25日到期，原告于2017年12月30日向被告发出《收房告知书》，被告后当面认可收到了快递。房管部门于2018年2月28日向原告颁发了该房屋的不动产权证。被告收到函件后一直拒不支付占用费及腾退房屋，直至2018年4月18日才搬离该房屋并于2019年1月4日注销在上述房屋地址的注册信息，因此被告的占用时间为2019年1月4日。根据相关法律法规的规定，被告侵占原告房屋长达四个多月，应向原告赔偿此期间内房屋的占用费及空租期的租金损失。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告支付自2018年1月1日起至2018年4月18日止的房屋占用费20700元[4500元/月×（4个月+18日/30日），4500元/月是按被告搬离后，原告另外出租涉案房屋的租金标准确定]及利息（以20700元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2018年1月1日计至2018年4月18日止）；2、被告赔偿两个月空租期的租金损失9000元；3、由被告承担其拖欠的电费140.95元。被告五鑫公司答辩称：被告与涉案房屋原房东签订的合同合法有效，被告已经按照合同的约定支付租金至2018年2月底，2018年3月原告才向被告提出产权已经变更，双方洽谈继续租赁涉案房屋问题，后因租金税费承担问题未能达成租赁协议。被告在2018年3月底就要求原告进行房屋收回的手续，但直至2018年4月18日原告才将涉案房屋收回，故原告主张要求被告承担2018年3月1日前房屋占用费用是没有法律和事实依据。经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2019年7月24日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区黄埔大道西505号之一2102房（以下简称“涉案房屋”）的登记权属人为原告，登记时间为2018年2月22日，房屋建筑面积为81.8294平方米，规划用途为住宅，共有情况为单独所有。根据原告提交的涉案房屋的不动产权证附记显示该房屋系原告依据（2017）粤0184执1682号之四《协助执行通知书》予以登记。本案审理过程中，原告为证明其诉称，向本院提交如下证据：1、显示由广州市从化区人民法院于2018年1月向广州市国土资源和房屋规划委员会作出的（2017）粤0184执1682号之四《协助执行通知书》（复印件，内容为请该委协助将涉案房屋过户到原告名下，上述产权的过户手续按有关规定办理等）；2、显示由广州市天河区石牌街道办事处于2016年12月26日出具的《临时经营场所使用证明》（复印件，加盖工商行政部门骑缝章，内容为被告使用的涉案房屋可临时作为市场经营性场所使用等）；3、显示由原告于2017年12月29日向被告发出的收房通知书（内容为通知被告其将于2018年1月收房等）及送达快递信息；4、广州供电局有限公司交费停电通知书（内容为涉案房屋于2018年5月23日前有140.95元电费未缴交等）；5、被告工商档案信息全档（复印件，加盖广州市天河区工商行政管理局档案资料查询专用章；显示如下内容：企业原名称为广州市五鑫汽车代驾服务有限公司，后名称经核准变更为广州市五鑫投资咨询有限公司；内含显示租赁标的物为涉案房屋的广州市房屋租赁合同两份，分别载明2016年1月8日至2017年1月7日月租金额4500元，2013年12月18日至2017年12月17日月租金额4000元，出租人均为陈晓池）；6、显示由广州市从化区人民法院作出的关于拍卖……天河区黄埔大道西505号之一2102房的房产的公告（打印件，载明房屋没有钥匙，只能在外围观看）；7、显示由深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司作出的涉案房屋的《房地产估价报告》（复印件，其中装修情况一栏载明室内装修情况不详，并注明未获入内勘察）。经质证，被告对证据1真实性无法确认，表示只知道涉案房屋于2017年在从化法院有拍卖程序，但具体情况不清楚；对证据2真实性予以确认；对证据3的真实性不予确认，表示其并未收到；对证据4的真实性予以确认，但表示其于2018年4月18日搬离时已结清全部费用，该费用于当日之后产生的费用；对证据5的真实性予以确认，但认为相关材料仅是为了配合被告办理工商变更登记手续所填写的格式合同；对证据6、7的真实性不予确认，表示其并不清楚涉案房屋的拍卖情况。另，关于原告主张被告支付的电费140.95元，原告表示其于2018年6月底才将涉案房屋另行出租，供电部门出具的停电通知书载明系2018年5月23日前产生的电费，而该日前只有被告在使用涉案房屋，原告后于2018年6月20日以支付宝方式代缴了上述电费140.95元电费，同时还支付了4.37元因被告欠费所产生的违约金。被告为证明其辩称，向本院提交如下证据：1、显示由孙洪波（出租人，甲方）与刘洋（承租人，乙方）于2015年12月10日签订的《租赁契约》（载明甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年12月10日至2025年12月9日，月租金为3500元，乙方已向甲方缴纳4500元作为房屋租金押金等；被告称孙洪波为涉案房屋原产权人广州华天晟汽车服务有限公司的法定代表人，刘洋为被告的法定代表人）；2、《收据》（四张；款项分别为涉案房屋押金4500元，涉案房屋2017年6、7、8元租金10500元，涉案房屋2017年9、10、11月租金10500元，涉案房屋2017年12月、2018年1月、2月租金10500元，上述《收据》经手人处均显示“孙洪波”签名；被告还表示涉案房屋的租金及押金其均以现金方式进行支付）。原告对上述证据的真实性均不予确认，认为根据被告公司的相关备案资料可知系陈晓池与被告签订租赁合同。另，双方亦就本案纠纷发表如下意见：1、关于被告搬离涉案房屋的时间，双方均确认被告于2018年4月18日搬离及被告并未向原告支付租金或占用费等费用，被告表示其已向孙洪波支付租金至2018年2月底。2、关于原告主张的4500元/月的占用费标准，被告表示不同意，原告表示就占用费标准不申请评估，认为可参照相应的房管部门公布的租金参考价确定涉案房屋的占用费标准，原告就此提交广州市房地产租赁管理所公布的《2018年广州市房屋租金参考价》予以证明，双方当事人均确认涉案房屋属于上述租金参考价中天河区石牌街道的易通大厦中的电梯楼、居住用房，根据上述租金参考价的载明内容，2018年度易通大厦中电梯楼、居住用房的租金参考价为76元/平方米/月。3、原告关于其要求被告支付2个月空租期租金损失的依据陈述为被告多次阻挠原告察看自己所有的房屋，且拒不搬离，根据租房行情来说出租一套房屋起码需要2个月的时间，而被告的阻挠行为导致原告无法在短时间出租涉案房屋。4、关于原告在拍卖购置涉案房屋后有无向被告告知涉案房屋产权情况或向被告主张该期间的占用费的问题，原告表示其于2017年12月30日已经邮寄收房通知书，且从化法院早已在涉案房屋门口张贴了拍卖信息，原告已通过微信及邮寄收房通知书的方式向被告主张权利，且当面也向被告主张过搬离房屋和占用费的问题；被告则表示拍卖信息是在2017年从化法院进行张贴，但拍卖相关情况其并不清楚，其并未收到原告寄出的收房通知书，双方是通过微信沟通过，但是在2018年3月初原告向被告告知已成为涉案房屋的产权人，双方协商后续租赁问题，被告并未阻挠原告进入涉案房屋。本院认为：根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，广州市从化区人民法院于2018年1月向广州市国土资源和房屋规划委员会作出（2017）粤0184执1682号之四《协助执行通知书》，要求该委协助将涉案房屋过户到原告名下，后涉案房屋的权属于2018年2月22日登记至原告名下，原告领取相应的不动产权证，原告为涉案房屋的合法产权人，自权属登记之日起享有涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利。根据我国物权法规定，所有权人对自己所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告依法享有涉案房屋的权属，但被告在原告已取得涉案房屋权属后持续占用涉案房屋至2018年4月18日，其虽提交相关租赁合同及收据等证据欲证明其占有使用涉案房屋情况，但根据本案查明事实可知，其所提交合同显示的出租人等信息与其办理备案的信息并不一致，且在从化区人民法院对涉案房屋进行拍卖公告时也仅是公告房屋没有钥匙，只能在外围观看，并无证据显示涉案房屋在拍卖时系带有租约及租约的相关情况，本案中，被告仅提交显示由案外人签订的租赁合同和出具的收据不足以证明其相关辩称。故被告在原告已取得涉案房屋权属后持续占用涉案房屋至2018年4月18日，其行为已侵害了原告对涉案房屋所享有的所有权的行使，现原告起诉要求被告支付2018年2月22日至2018年4月18日期间的房屋占用费并无不当，本院予以支持，对于原告超出上述期间的占用费诉请本院不予支持。至于该房屋占用费的计算标准，在双方就涉案房屋的占用费标准无法达成一致且原告明确不申请评估的情况下，原告主张该房屋占用费可参照相应的房管部门作出的租金参考价确定涉案房屋的租金标准计算，该主张合理有据，双方当事人均确认涉案房屋属于租金参考价中石牌街道易通大厦电梯楼、居住用房，本院予以确认，根据该租金参考价中的相关租金标准，涉案房屋于2018年度的占用费参考价为6219.03元/月（76元/平方米/月×81.8294平方米），该占用费参考标准已超过原告主张的占用费标准，故原告主张被告按照4500元/月的标准支付上述期间的占用费并无不当，被告应向原告支付涉案房屋2018年2月22日至2018年4月18日期间的占用费8325元【1125元（4500元÷28日×7日）＋4500元＋2700元（4500元÷30日×18日）】，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于迟延支付上述占用费的利息，原告表示其已通过邮寄收房通知书及微信通知的方式向被告主张权利，但被告对此不予确认，表示其于2018年3月初才知晓原告成为涉案房屋的产权人，在原告未举证证明其于2018年3月初之前曾向被告主张权利的情况下，本院对于被告所称其于2018年3月初才知晓涉案房屋产权变更的陈述予以采纳，被告应在知晓上述情况后及时将相关占用费向原告进行支付，该支付期间以于2018年3月31日前支付2018年2月22日至2018年3月31日期间的占用费，于2018年4月18日前支付2018年4月1日至2018年4月18日期间的占用费为宜，但被告迟至原告提起本案诉讼时仍未支付相关占用费确给原告造成一定损失，原告诉请要求按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算上述利息并无不当，结合原告诉请确定的利息计付期间，被告应向原告支付迟延支付2018年2月22日至2018年3月31日期间的占用费利息（以5625元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2018年4月1日起计至2018年4月18日止），对于原告超出上述部分的诉请本院不予支持。至于原告主张的空租期租金损失，其该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付的涉案房屋电费的问题，根据交费停电通知书显示该电费系涉案房屋于2018年5月23日前所产生，而被告已于2018年4月18日搬离涉案房屋，且被告亦否认上述电费系其使用产生，原告应自行承担举证不能的法律后果，对其该项诉请本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市五鑫投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告赵子炎支付广州市天河区黄埔大道西505号之一2102房2018年2月22日至2018年4月18日的占有使用费8325元；二、被告广州市五鑫投资咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告赵子炎支付迟延支付上述房屋2018年2月22日至2018年3月31日期间的占用费利息（以5625元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，自2018年4月1日起计至2018年4月18日止）；三、驳回原告赵子炎的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元，由原告赵子炎负担395元，被告广州市五鑫投资咨询有限公司负担155元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜审 判 员  符 慧人民陪审员  王玉珊二〇一九年七月三十日书 记 员  谢丽军陈玉娟            本判决书已于2019年 月  日送达