贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1730号原告：贵州德鑫物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层2号。统一社会信用代码：91520112308708742G。法定代表人：陈威，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：龙昆、饶永刚，该公司员工。被告：区凤勇，男，出生，汉族，住贵州省。原告贵州德鑫物业管理有限公司（以下简称德鑫公司）诉被告区凤勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告德鑫公司的委托诉讼代理人龙昆、饶永刚，被告区凤勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年8月1日至2019年3月31日物业服务费共计1991元；2、判令被告支付原告根据《物业服务合同和协议》承担拖欠物业费所产生的滞纳金181.63元；3、本案所产生的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理服务的乌当区城市魔方小区1栋3单元３层２号业主，于2011年8月6日与原告办理房屋交接手续时，按《物业管理条例》的相关规定与原告及贵州德亨房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》，约定按建筑面积1.25元/㎡收取物业管理费。被告办理房屋交接手续后就享受到原告对该小区的物业管理服务，但被告自2015年8月1日以来，一直拖欠物业费达44个月之久，且对原告催缴物业管理费的通告和提示均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作正常开展，损害了原告及其他众多业主的利益，为此提起诉讼，请依法判决。被告区凤勇辩称，对原告主张的事实没有异议，但是：一、原告主张的物业费用不合理。1、根据《中华人民共和国民法通则》第188条规定，原告部分主张已超过3年诉讼时效，即使我应当向原告缴纳物业费，也应当从2016年4月1日以后开始计算；2、根据贵阳德亨房地产开发有限公司（以下简称：德亨房开）与原告签订的服务协议，第一次服务期限自2015年4月1日至2017年3月21日止，第二次服务期限自2018年10月1日至2020年9月30日止。从2017年4月1日至2018年9月30日之间有18个月原告并没有提供所签订的合同作为法律依据，因此这18个月原告没有收取物业管理费依据，即使我应当向原告缴纳物业费，应需相应减去18个月；二、原告在城市魔方小区运营活动不合法，违反法律规定。德亨房开将房屋出卖给我的同时，由其选聘的保利贵州物业有限公司（以下简称：保利物业）与我签订了《前期物业服务协议》，保利物业并未与我解除或终止《前期物业服务协议》的情况下，德亨房开擅自更换物业，与原告签订《前期物业服务协议》，也未对小区业主公开、公示。由于小区尚未成立业主委员会，我未与保利物业解除合同，双方存在合约关系，德亨房开与原告签订的《前期物业服务协议》对我并无法律约束力，因此是无效协议，原告在小区进行的物业运营活动是非法和无效的；三、原告作为服务型企业，服务意识淡薄、服务工作缺失，可以说是没有提供物业服务，各种安全隐患长期滞留不整改，无权要求我支付物业费；四、对于德亨房开与原告签署的协议及补充协议，我认为是物业公司为了起诉业主等等某种原因后期制作的假合同，因为作为具有法律效力的合同，两份正本协议签订日期遗漏，而其中第二份协议里内含补充协议又有签订日期，可以推断认定为假协议；五、就原告起诉的费用，所谓滞纳金缺乏依据，原告不能按照物业合同的约定提供服务，违约在先；对于物业管理费，原告属于违法的强行服务，所谓的“事实物业服务”自始至终未得到多数业主的“愿意”，所以原告无权通过单方、强行的所谓“事实物业服务”来要求我缴纳物管费。同时，在原告纠正错误履约行为前，我有权拒绝支付物业服务费用。为此，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告购买贵阳德亨房地产开发有限公司（以下简称德亨公司）开发建设的位于贵州省贵阳市××城市魔方小区××单元××号建筑面积为69.74㎡的房屋（多层），购房时，被告与保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物管）于2010年8月18日签订《前期物业服务协议》，约定由保利物管对被告所住小区提供物业服务。此后，原告德鑫公司与德亨公司签订《前期物业服务协议》，约定由德鑫公司自2015年4月1日起对涉案城市魔方小区进行前期物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为多层住宅0.7元/月.平方米。原告并以被告区凤勇住房建筑面积为64.64平方米的标准计收物业服务费,被告在向原告交纳部分物管费后，以原告物业服务质量存在问题为由，自2015年8月1日起拒绝继续交纳物管费至今。原告在要求被告交纳物管费未果后，遂诉来本院要求判决如前所诉。上述事实，有原、被告陈述、原告的营业执照、《前期物业服务协议》、业主资料、物业管理服务产生的系列合同及各项费用票据，被告提交的照片等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，涉案小区的建设单位德亨公司将涉案房屋出卖给被告使用，并在出卖房屋时由其选聘的保利物管公司与被告签订《前期物业服务协议》，根据该协议第十七条“本协议自签字或盖章之日起生效，自本物业业主委员会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。”的约定，在保利物管公司与被告未依法解除或终止《前期物业服务协议》的情况下，另行选聘物业服务公司，根据《物业管理条例》第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”、第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；……。”的规定，原告与德亨公司签订的《前期物业服务协议》对被告不具有法律约束力。原、被告双方虽未签订物业服务合同，但原告对涉案的城市魔方小区进行了物业管理服务，被告作为该小区业主亦接受服务并按原告与德亨公司签订《前期物业服务协议》约定的服务费标准向德鑫公司交纳部分物业管理费，双方已形成事实上的物业管理服务关系，被告未按照约定向原告足额交纳物业服务费，构成违约。故对原告要求被告支付所欠物业服务费的诉请，本院予以支持。对于被告以原告不作为，服务存在质量问题为由提出抗辩，对于物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，但并不能成为其拒缴物业服务费的理由，故本院对被告该抗辩理由不予采纳。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，虽然被告与保利物管公司签订的《前期物业服务协议》中对滞纳金有明确约定，但因本案双方当事人并未签订物业服务合同约定滞纳金，故对原告的该项诉请，本院亦不予支持。对于被告提出的诉讼时效问题，因原告未能提供证据证明有诉讼时效中断的情形，故本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，对从原告起诉之日倒推三年之前的物业服务费不予保护。因此，被告应向原告交纳自2016年4月23日至2019年3月31日共计35个月的物业服务费，为66.64平方米（建筑面积）×0.7元（每月每平方米单价）×35个月=1584元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条、《中华人民共和国物业管理条例》第三条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告区凤勇于本判决生效之日起十日内支付原告贵州德鑫物业管理有限公司自2016年4月23日至2019年3月31日止的物业服务费1584元；二、驳回原告贵州德鑫物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告区凤勇负担（此款原告贵州德鑫物业管理有限公司已预交，由被告区凤勇在履行上述给付义务时一并支付给原告贵州德鑫物业管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  罗哲武二〇一九年七月十二日书记员  张昌玉