广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初4446号 原告：梁传兴，男，1973年6月29日出生，汉族，身份证住址广州市白云区， 委托诉讼代理人：吴杰明，广东红棉律师事务所律师。 被告：广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社，地址广州市白云区江高镇蓼江路。 负责人：梁世效，社长。 委托诉讼代理人：王伟深，广东弦正律师事务所律师。 原告梁传兴与被告广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社（以下简称蓼江十三社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吴杰明，被告的委托诉讼代理人王伟深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿原告损失135000元（损失按评估金额确定）。事实与理由：2011年廖江十三社为有效治理社内烂水氹地块，并增加收入，经社员大会同意，在该地块建农资仓库一间，经全社招租，由我投得承租兴建经营，2011年1月1日签订《租赁合同》，由社报建，我出资兴建并经营农资仓库，期限三十年，到期后，仓库归社所有，租金按所建仓库面积计付，两年后（即2013年1月1日）按全面积约875㎡计算收取每月每平方米1.1元。合同签订后，社依约进行了报建，得到了村委和镇政府相关部门同意，我依约投资兴建了300㎡仓库一间（第一期），共投资了十万元，但在2011年12月30日被区国土和房管局认定为违建，被拆除并处予罚款，仓库被拆除后，社与我协商一致不用纳租，继续履行合同，兴建仓库。2013年底，经与社协商一致，仓库建成前按1000元/亩交纳地租，仓库建成后按合同履行的约定，我于2014年3月前交纳了2013年、2014年度地租2400元，并按约定于2014年中搭建了简易仓库（用竹和石棉瓦建的）临时建筑，为今后建仓库作铺垫，投资了35000元。但在2014年下半年开始，社就不再履行合同，为该仓库办理相关报建手续。我多次要求，社干部均不予答复。2018年7月11日，社起诉我要求解除合同，按每月每平方米1.1元计付850平方米租金并付滞纳金，又于2018年11月12日提出合同无效的确认请求。社的违约行为，造成我投资损失135000元应予赔偿，若合同无效，由过错方负责赔偿，社也应赔偿我方损失。 被告广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉请没有法律依据，应予以驳回。原告陈述的事实与当时双方的约定不符合，当时出租时已将涉案土地的性质告知原告，原告说可以自己去申请报建，我社只是履行配合义务。原告后来去申请报建而没有得到批准，根据合同的约定原告所产生的损失应由原告承担，不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、申请表、告知书、处理意见、整改通知、情况说明、造价评估结论书等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下： 2011年1月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方将门口田塘仔地租给乙方建设厂房，面积约875平方米，甲方提供土地及协助乙方办理合法报建手续，有关费用由乙方负责。乙方建厂房、用水、用电及消防的一切费用由乙方负责。二、租赁期为20年，从2012年1月1日至2031年12月31日止。三、租金2011年1月1日至2012年12月31日按建好厂房的面积计算收取每月每平方米1.1元。2013年1月1日起按全面积约为875平方米计算收取每月每平方米1.1元。2013年1月1日开始，每隔五年递增一次，递增10%。即从2013年1月1日至2017年12月31日租金为每月每平方米1.1元，2018年1月1日至2022年12月31日租金为每月每平方米1.21元。等等。四、付款方式：第一期厂房建好后，即开始计算实际建厂面积租金，两年后即从2013年1月1日开始交纳全面积租金，每年1月1日至15日为交租期限，如逾期三个月不交租金，被视作违约处理，甲方有权通过法律将乙方场内的机器及设备拍卖，用于抵偿所欠的租金，所有建筑物归甲方。……七、在租赁期内，乙方经营因证照不全或手续不齐所引起的一切后果由乙方负责，与甲方无关。等等。 合同签订后，被告将涉案地块交付原告。原告承租土地后，在涉案地块搭建简易厂房，2011年2月5日以被告名义申请涉案土地设施农用地建设方案，并以被告名义申请建设农资仓库，2011年10月18日，广州市白云区农林局审核“经现场验收，该图斑不符合农业生产附属设施的相关要求”。广州市国土资源和房屋管理局于2011年12月30日对被告作出土地行政处罚听证告知书，责令被告限期拆除在本社“烂水氹”（土名）处非法占用270.9平方米土地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状；对该违法用地处以每平方米30元罚款，罚款金额合计8127元。2012年1月10日，广州市国土资源和房屋管理局作出土地违法案件行政处罚决定书，责令被告限期拆除在本社“烂水氹”（土名）处非法占用270.9平方米土地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状。原告所建简易厂房后被拆除。 因原告未按合同约定缴纳租金，被告向江高镇人民政府信访，2018年4月26日，江高镇人民政府信访部门对被告的信访作出处理意见，处理意见记载如下内容:经核查，土名为“门口田塘仔地”的地块面积875平方米，2011年1月1日签订《租赁合同》，承租人梁传兴，租赁期限为20年，该合同在“三资”交易监管平台成立前签订，镇“三资”管理服务中心无备案，在2017年5月进行的合同清理中有显示在册。经蓼江村财务核查，自合同签订以来，梁传兴于2014年3月18日缴纳2012年和2013年的租金合共2400元(1200元／年)，此后并没有租金缴纳记录，则可视为双方在合同履行方面出现纠纷……。 2018年5月4日，广州市白云区江高镇人民政府农村集体三资管理服务中心针对涉案合同出具整改通知，通知记载如下内容：……经调查了解，承租人梁传兴自2011年1月1日签订合同以来，只在2014年3月18日分别交了2012年和2013年的租金，每年1200元，两年共交纳了2400元，2014年至今一直没有交租……。 原告提供一份由梁翠心、梁展文、梁世秦出具的声明，主要内容是：合同签订后，原告按合同约定，分两期兴建仓库，第一期建起了混凝土基础，钢顶铺优质石棉瓦仓库一间。因2011年底严打违建，于2011年12月30日被广州市国土资源和房屋管理局认定是违法建筑被拆除并处罚款。新建仓库被拆除后，原、被告就合同今后应当如何履行进行协商，达成了暂不交租（因为合同约定按建好厂房的实际面积计租，现厂房没有了，无计租的依据），继续申办建仓库。2013年原告经与被告、村、镇协商，再次协商在该地块处建仓库，原告投资35000元，用竹和石棉瓦搭建了一间临建，作为建仓库的第一步。因情况变化，被告再次与原告协商一致，在仓库建成前，租金按一千元／亩／年收取（此租金价格与十三社其它合同价格一致），建好后按合同约定收取，双方积极配合协作，早日将仓库建成。原告据双方此约定于2014年初，交纳了2012-2013年度的租金2400元，2014年下半年，新社长、新队委上任，在新旧社长、队委交接时，原社长、队委己将关于本合同的情况交接清楚并请新社长和队委与原告积极配合履行约定。2014年7月后，原告多次要求被告协助办理申请报建手续，但均未能达成一致意见，造成了原告想建仓库不成，被告也不敢收取租金的矛盾局面。原告申请梁展文、梁翠心、梁世秦出庭作证，确认情况说明内容的真实性。被告认为证人与原告有利害关系。 原告主张第一期仓库建筑面积300平方米，损失10万元，第二期简易棚800平方米，损失35000元，并主张简易棚是被告同意才兴建的，简易棚现已倒塌。被告不予确认，否认同意原告兴建简易棚。原告申请对仓库及简易棚的工程造价进行评估，本院经摇珠确定由广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，原告提供拆除前照片证实建筑物情况，广州市华盟价格事务所有限公司于2019年5月20日作出穗华价估（2019）143号造价评估结论书，评估仓库在2011年1月的工程造价为320元/平方米，按300平方米计算为96000元，评估临时简易棚在2013年6月的工程造价为42元/平方米，按800平方米计算为33600元。原告支付评估费为6900元。被告提出上述建筑物已拆除，不存在，无法确定结构和平方数，只根据原告描述作出评估不合理。另拆除行为发生已超过2年，原告并未主张，已超过诉讼时效，双方对合同无效导致损失有一定责任去承担。 蓼江十三社曾于2018年7月11日向本院起诉梁传兴，要求判决解除2011年1月1日签订的租赁合同，将涉案地块退还，并支付土地租金57750元及利息。本院以（2018）粤0111民初8646号受理该案，在该案中审理，本院向广州市白云区国土资源和规划局发函调查涉案地块属性，广州市白云区国土资源和规划局于2018年8月22日、9月17日出具复函称，涉案地块为农用地，无规划许可手续、无用地审批手续。该案审理中法院释明合同效力后，蓼江十三社对诉请作出变更确认合同无效。本案审理中，经本院就租赁合同无效进行释明，原告表示不变更诉讼请求。 本院认为，涉案土地为集体农用地，合同约定用于建设厂房，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，原、被告签订的《租赁合同》违反了法律法规强制性规定，合同无效。合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任，原告搭建简易厂房被拆除，造成损失，原告申请评估，被告提出建筑物已拆除无法确定结构和平方数，原告提供照片予以证实拆除前状况，经广州市华盟价格事务所有限公司评估按320元/平方米计算，原告主张按建筑物300平方米计算，未能提供依据，本院按广州市国土资源和房屋管理局作出的土地违法案件行政处罚决定书认定的建筑物及其设施占用270.9平方米计算为86688元，原告诉请因租赁合同投入建设费用的损失合理，本院予以支持，合同无效，双方均有过错，原告该部分损失为86688元，本院酌定按双方各占50%过错责任计算，被告应支付原告损失43344元。原告主张简易棚损失，广州市华盟价格事务所有限公司按原告申请800平方米评估简易棚每平方米42元，评估价33600元，简易棚现已倒塌，在行政部门作出恢复土地原状决定后，原告继续搭建简易棚，未能提供证据证实简易棚的搭建经被告同意，简易棚倒塌并非行政部门拆除且与被告无关，故原告主张该部分损失，本院不予支持。综上，被告应赔偿原告建设损失43344元，原告诉请超出部分，本院不予支持。被告辩称原告诉请超出诉讼时效，原告一直使用涉案土地，双方就租赁合同纠纷一直协商处理，经法院释明合同效力后，原告主张赔偿，被告该意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起十五日内，被告广州市白云区江高镇蓼江村第十三经济合作社赔偿原告梁传兴建设损失43344元； 二、驳回原告梁传兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3000元，由原告负担2037元，被告负担963元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。评估费6900元，由原告负担4592元，被告负担2308元并于本判决生效之日起十五日内支付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  陶向军 人民陪审员  钟钜仪 人民陪审员  刘权伟 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  郑萍军