广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初2103号 原告：杨苏凤，女，1949年9月13日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：高开华，广西华恒信律师事务所律师。 被告：青蔚，女，1986年3月24日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：覃国丁，男，1985年6月3日出生，壮族，户籍地址：广西壮族自治区柳江区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：覃凤满，女，1990年8月12日出生，壮族，户籍地址：广西壮族自治区象州县，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：唐子辉，男，1954年12月20日出生，汉族，户籍地址：广西壮族自治区柳州市柳南区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告杨苏凤与被告青蔚、覃凤满房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告杨苏凤的委托诉讼代理人高开华，被告青蔚及其委托诉讼代理人覃国丁，被告覃凤满的委托诉讼代理人唐子辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨苏凤向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告支付房屋转让款130000元；2.判令二被告立即向原告支付违约金46000元（230000元×20%），以上两项合计金额为：176000元；3.判令本案的全部诉讼费、财产保全费由二被告承担。 事实与理由：原告与二被告于2017年12月26日签订了《房屋买卖协议》。协议签订后二被告仅支付了30000元定金，尚欠70000元定金至今未付，已构成严重违约。后原告经多次催收欠款，二被告才于2017年12月31日向原告支付了100000元，并承诺欠款于2018年7月1日前付清给原告，至今二被告尚欠原告130000元分文未付，被告再次严重违约。后因房价上涨，二被告又把涉案房屋转让给新买主饶丽，获取了巨额差价后仍未支付130000元欠款给原告。根据协议第五条的规定，二被告必须向原告支付违约金46000元（23000元×20%）。原告认为，二被告的行为是严重违约、毁约的违法行为，给其造成了惨重的经济损失，其无数次追款无果，故诉至本院请求判如所请。 被告青蔚辩称：其并非买方而仅仅是担保人，至于其在2017年12月26日的《房屋买卖协议》中的买方处签字，完全一个重大误解：因为原告与覃凤满系经其介绍相识，当时原告担心与买方覃凤满不熟，万一有个什么闪失找不到对方不好办，于是要求其在协议书也签个字，作个担保，以便以后万一有事也有个人帮协调补救。其碍于面子，不好拒绝，而且也没有特别在意，于是在乙方及丙方处均签了字。关于上述说法，其有如下证据佐证：一是上述《房屋买卖协议》中的第四条内容载明：“丙方的义务主要是负责协助甲乙双方办理房屋转让手续”。二是由原告收执的2017年12月31日形成的《欠条》，《欠条》上载明其系担保人，并且《欠条》里的内容与上述《房屋买卖协议》的内容密切相关。基于上述事实和理由，其认为：原告在明知其只是担保人而不是买房人的情况下，仍将其作为买方推上法庭显然不当！故请求法院驳回原告对其的起诉。 被告覃凤满辩称，其尚应向原告支付的购房款仅为1万多元且其没有违约，原告主张其支付近五万元的违约金，没有充分的事实和法律依据。理由如下：1、根据原告与其于2015年3月25日签订的《合作购房协议书》第八条第3点的约定及原告未能按此约定交付首期购房款而构成违约的事实，原告已在其违约之后丧失了对本案所涉房屋拥有的权利，故原告之后于2017年12月26日与其签订的《房屋买卖协议》无效；2、有相关证据证明，原告多次长时间逾期支付首期购房款而被收款方处罚违约金，且原告交付的首期购房款也只是交了14万元，余下的9万元是其续交的；3、至于其在与原告于2015年3月25日签订《合作购房协议书》之后，又与原告于2017年12月26日签订《房屋买卖协议》，也是事出有因：一是2015年3月25日《合作购房协议书》签订后，其因为家里事情特多，没有将它妥善收存，之后也没有想起；二是时间久隔，中间这段时间发生的一些事情难以清楚记忆，再则又一时间找不见前述那份《合作购房协议书》，于是后来又懵里懵懂地与原告于2017年12月26日签订了《房屋买卖协议》。 本院经审理认定事实如下：2015年3月25日，原告杨苏凤（作为甲方）与被告覃凤满（作为乙方）签订《合伙购房协议书（合作购房）》，约定：双方共同投资购买位于柳州市恒大翡翠龙庭4号楼4-4-8房屋一套，房产总价为750000元；甲方出资交纳该房的首付款及银行每个月的月供，乙方将个人首套购买的银行优惠政策供甲方使用；甲方享有共同所购物业100%的产权；甲方委托乙方由乙方全权办理购房定金，首付款及其他购置房产相关款项的支付、《房产预售合同》等法律文件的签署、房产抵押按揭贷款办理、房产交接、房屋所有权证办理等；甲方自愿每月给乙方500元作为乙方每月的生活开销及补偿；甲方必须按房开规定的时间内缴纳首付款，如果甲方没有按规定时间内缴纳首付款则乙方有权自行处理该房屋的所有权，即该房的所有权归乙方所有；等等。同日，被告覃凤满以其名义与柳州恒大金碧置业有限公司签订《恒大·翡翠龙庭楼宇认购书》及《商品房买卖合同》购买上述房产。 2017年12月26日，原告杨苏凤（作为甲方）与被告青蔚（作为乙方暨丙方）、覃凤满（作为乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将坐落于东环大道168号翡翠龙庭4栋4-8号房（建筑面积为86.33平方米）转让出售给乙方，房产总转让价为230000元，乙方在签订本协议当日向甲方支付转让定金100000元，该房所欠房开首付款90000元及所欠浦发银行按揭贷款月供均由乙方支付；转让费尾款由乙方得到房产证后补交130000元给甲方；丙方的义务主要是负责协助甲乙双方办理房屋转让手续；房屋转让后，乙方享有该房的所有权，甲方不得干涉乙方对该房屋的任何处置，如果甲方或者乙方任何一方违约，则按该房的市场价的20%赔偿给对方，并且如果甲方违约需双倍退还转让定金给乙方；甲方同意于2018年1月5日前交房给乙方；本协议自三方签字后生效；补充协议：甲方已收转让定金30000元，剩余定金乙方于2017年12月30日前补交转让定金70000元；等等。原告杨苏凤在甲方处签名及捺印，被告青蔚在乙方及丙方处签名及捺印，被告覃凤满在乙方处签名及捺印。同日，被告覃凤满向原告杨苏凤的银行账户汇款30000元。2017年12月31日，被告覃凤满向原告杨苏凤的银行账户汇款50000元、50000元，共100000元。因原告杨苏凤认为其将上述涉案房屋转让给二被告后，二被告仅向其支付了130000元，直至二被告又将上述涉案房屋转让给案外人获取了巨额差价而仍未向其支付转让尾款，已构成违约，故诉至本院，提出前述请求。 本案审理过程中，被告覃凤满自认其得到涉案房屋房产证的时间是在2019年3月14日，且认可被告青蔚不是涉案房屋的买受人，涉案房屋转让款的支付、权属登记及其将涉案房屋又转让他人所获款项均与被告青蔚无关。 另查明，被告覃凤满于2018年10月15日取得柳州市东环大道168号翡翠龙庭4栋4-8号房的权属登记，于2019年3月5日结清其在上海浦东发展银行柳州分行对于上述涉案房屋的一手房购房贷款520000元。2019年3月19日，被告覃凤满与案外人余金、饶丽签订《柳州市存量房买卖合同》将上述涉案房屋以860000元的价格出售给案外人余金、饶丽，后涉案房屋于2019年3月29日登记在案外人余金、饶丽名下。 本院认为，原、被告双方于2017年12月26日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋买卖协议》约定涉案房屋转让定金为100000元，被告覃凤满在协议签订当日支付了转让定金30000元，剩余转让定金70000元应于2017年12月30日前支付，尾款130000元应在被告得到房产证后补齐。后被告覃凤满于2017年12月31日向原告转账支付共计100000元，其中：70000元视为其履行支付原告剩余转让定金70000元的合同义务，30000元视为其提前支付部分转让尾款。庭审中，双方均认可被告覃凤满在支付完上述共计130000元款项后未再向原告支付过转让款，因此，被告覃凤满尚欠原告房屋转让款100000元。故本院认定，被告覃凤满尚应向原告杨苏凤支付房屋转让款100000元，对原告主张房屋转让款超出部分本院不予支持。关于被告覃凤满提出双方于2017年12月26日签订的《房屋买卖协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告覃凤满未举证证明该协议属于上述任一情形，从而导致协议无效，故本院对其辩解不予采纳；关于被告覃凤满提出其尚欠原告房屋转让款1万多元的辩解，亦未能举证证明，且与本院查明的事实不符，本院亦不予采纳。 关于违约金，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》中对于违约责任及赔偿的计算均有明确约定。被告覃凤满于2018年10月15日取得涉案房屋的权属登记，于2019年3月19日将上述涉案房屋出售给案外人，理应按照协议约定向原告杨苏凤支付上述房屋剩余转让款100000元，但被告覃凤满至今仍未支付上述款项，构成违约，故原告主张其按照房屋转让价230000元的20%支付违约金46000元，有合同和法律依据，本院予以支持。 关于被告青蔚的责任承担问题。被告青蔚提出其并非涉案房屋的买方而仅仅是担保人，被告覃凤满对此亦予以认可。本院认为，被告青蔚虽然在《房屋买卖协议》中作为丙方的同时也在乙方（买方）处签名及捺印，但根据协议的约定，丙方（被告青蔚）的义务主要是负责协助甲乙双方办理房屋转让手续，且从涉案房屋转让款项的交付、权属登记等方面均能看出被告覃凤满才是实际买受人，被告青蔚同时在协议中乙方（买方）处签名及捺印的真实意识表示是为被告覃凤满的购买行为及产生的债务承担保证责任，故本院对被告青蔚的辩解予以采纳。因被告覃凤满未依约向原告支付房屋转让余款，构成违约，被告青蔚作为其保证人亦应承担相应的保证责任；又因未约定被告青蔚的担保责任方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”故被告青蔚应承担连带责任保证。故本院认定，被告青蔚应对被告覃凤满的上述债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，以及《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条的规定，判决如下： 一、被告覃凤满应于本判决生效之日起十日内向原告杨苏凤支付房屋转让款100000元； 二、被告覃凤满应于本判决生效之日起十日内向原告杨苏凤支付违约金46000元； 三、被告青蔚应对被告覃凤满的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告杨苏凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3820元，减半收取1910元，保全费1420元，合计3330元（原告杨苏凤已预交5240元），由原告杨苏凤负担325元；由被告覃凤满、青蔚共同负担3005元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  伍艳丽 二〇一九年七月十二日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。