上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初9314号原告(反诉被告)：广州朗域实业有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：关云峰，总经理。委托诉讼代理人：刘洋，上海市百纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱忠伟，上海市百纳律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：上海银座信息技术有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐磊，执行董事。委托诉讼代理人：毛逸，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：理韩(上海)商贸有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：HANCHANGHOON，总经理。委托诉讼代理人：张海英，上海市光明律师事务所律师。原告广州朗域实业有限公司上海分公司与被告上海银座信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后依法适用简易程序进行审理。2018年6月28日，本院受理被告提起的反诉。2018年9月11日，本院依法追加理韩(上海)商贸有限公司为第三人参加诉讼。本案于2018年12月12日、2019年1月14日、2019年4月30日和2019年5月30日四次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘洋四次均到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人钱忠伟到庭参加了第三、四次庭审。被告的法定代表人徐磊到庭参加了前三次庭审，被告的原委托诉讼代理人段锐到庭参加了前两次庭审，被告的委托诉讼代理人毛逸到庭参加了第三、四次庭审。第三人的委托诉讼代理人张海英到庭参加了第一次庭审。期间，本院于2018年11月15日根据原告的申请，对第三人提供的落款时间为2016年4月8日的《上海市商品房租赁合同(商品房租赁)》的形成时间委托鉴定人进行鉴定，并于2019年3月12日因被告及第三人未提供鉴定所需样本而撤回上述鉴定。2019年3月18日，经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋转租合同》；2.判令被告返还原告保证金125,590元；3.判令被告支付原告违约金674,813.84元(注：原告最初系以被告在2018年4月1日至2021年5月3日的期间无转租权为由，提出确认上述《房屋转租合同》在该期间段内无效等诉讼请求。此后，因第三人于诉讼中明确其同意被告在上述期间将房屋转租原告，故本院释明上述《房屋转租合同》有效，原告遂将诉讼请求变更为判令继续履行上述《房屋转租合同》等诉讼请求。之后，基于现场勘查时发现房屋已被案外人占某的事实，本院释明上述《房屋转租合同》不宜继续履行，原告遂最终提出以上诉讼请求)。事实和理由：2016年5月3日，原、被告签订《房屋转租合同》一份，约定：被告将上海市松江区九亭镇涞寅路XXX号XXX幢一楼(以下简称“涉案房屋”)出租给原告;租期自2016年5月3日起至2021年5月3日止，月租金为62,795元，支付方式为付三押二等。该合同签订后，原告依约支付保证金125,590元，并按期足额支付租金。2018年5月4日，第三人致函原告称，其与被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》已于2018年3月31日期满终止，并要求原告在7个工作日内无条件搬离涉案房屋。此后，原告多次要求被告提供具备转租权的证明文件，但被告始终未提供，并在诉讼期间单方主张解除合同。此外，被告在诉讼期间拉闸停电、拒绝维修，甚至将原告设备擅自搬出、强行收回涉案房屋，导致合同无法继续履行。因此，原告依据《合同法》第九十四条第四项的规定，主张解除与被告之间签订的上述合同。被告上述违约行为给原告造成了极大损失，依据《房屋转租合同》第八条第二款的规定，被告应当支付原告违约金。为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称：1.依据《合同法》第六十九条的规定，其已通知原告解除合同。2.其不同意返还保证金，该保证金应当抵扣原告所欠的租金。3.因原告违约在先，故其无需向原告承担违约责任，而且原告提供的证据不足以证明其所受损失。同时，被告向本院提出反诉请求：1.确认《房屋转租合同》解除；2.判令原告支付被告租金605,211元(每月租金为64,679元，自2018年5月16日始至2019年2月25日止)；3.判令原告支付被告延迟缴纳租金的滞纳金(以应付未付月租金为基数，按年利率20%计算，自每期应付款之日始至实际缴纳之日止，暂计至2019年5月14日为88,204元，具体详见租金及滞纳金计算表)；4.判令原告支付被告代付的物业、清扫及水电费共计35,812.58元；5.判令原告支付被告2019年2月25日发生的搬运费16,000元、视频录像等费用2,696元；6.判令上述第2至5项诉讼请求中的金额先从保证金125,590元中扣除，不足部分再由原告支付被告；7.判令原告向被告支付违约金125,590元和其它各项经营损失200,000元(注：被告始终系以合同解除为基础提出相关反诉请求，其对合同解除后果处理的反诉请求有多次变更，但最终提出以上反诉请求)。事实和理由：2016年5月3日，原、被告签订《房屋转租合同》一份，约定：被告将涉案房屋转租给原告，租期自2016年5月3日起至2021年5月3日止；月租金为62,795元，自第三年起每年租金按3%递增，应于15号前支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，按月租金的1.5%支付滞纳金；承租房屋的用途为仓储，在租期内未书面通知被告并征得被告同意，原告不得擅自改变房屋使用用途、不得转租；任何一方违反合同约定应向对方按月租金的2倍支付违约金。合同签订后，被告按约将涉案房屋交付原告使用。2018年5月，原告以被告与第三人存在纠纷为由，拒绝支付自2018年5月份开始的租金。而且，原告在涉案房屋内违章搭建、进行生产加工并转租他人，甚至纵容次承租人在房屋内住宿。经多次沟通无果后，被告遂于2018年6月8日致函原告，告知因原告严重违约，故其使单方解除权。该解除函于2018年6月9日送达原告。此外，原告拒付自2018年7月始的物业费、垃圾清理费及水电费。2018年10月，原告将人员撤离并搬离主要机器设备，但一直保留钢管等材料霸占房屋。在多次联系原告未果后，为了房屋安全及减少损失，被告于2019年2月25日在物业公司的见证下将原告的遗留物品从涉案房屋内搬迁至仓库院子，并将涉案房屋交给新产权方。据此，为维护自身合法权益，特提出以上反诉请求，望判如所请。针对被告的反诉请求，原告辩称：1.合同解除之日应为其要求解除合同的诉状副本送达被告之日。2.关于租金，原告已支付至2018年5月15日止，后续的租金确实没有支付。2018年9月份前，原告将600平方米分租出去，因未收到该600平方米所对应的租金收益故应扣减，剩余800平方米所对应的租金原告同意支付。2018年9月份后，因被告存在拉闸停电等行为，导致原告无法正常使用涉案房屋，故其不同意支付租金。3.对于合同约定的滞纳金计算标准无异议，但原告并无违约行为，因无法确定合同效力，其不清楚租金应当向谁支付，故不同意支付迟延支付租金的滞纳金，即便计算也应计算至2018年6月9日被告通知解除合同之日。4.因涉案房屋不能正常使用，一楼也已被被告占有，故2018年9月后的物业费不同意支付，在此之前原告不欠付物业费。5.不同意支付搬运费、视频录像等费用，因为此系被告强行收回涉案房屋产生的费用，不应由原告支付。第三人述称，其认可被告对涉案房屋的转租行为。具体理由如下：1.2016年9月8日和2018年5月5日，其向被告出具的授权书和备忘录，均认可被告的转租行为。2.2018年5月4日，因为“第三人管理人员想单方面增加租金”，故向原告发送要求搬离的公告。然，其于次日即向被告出具了上述要求继续管理的备忘录。3.原、被告之间的主张，与其无涉。经审理查明：一、关于涉案房屋的基本情况2008年5月28日，本区九亭镇涞寅路XXX号XXX、XXX幢房屋登记至依革思儿(上海)商贸有限公司名下。2016年8月24日，该公司更名为理韩(上海)商贸有限公司，即本案第三人。二、关于原、被告之间的合同约定及涉诉前的履行情况2016年5月3日，原告作为乙方、承租方，被告作为甲方、转租方签订《房屋转租合同》一份。该合同约定：甲方将建筑面积为1,651.59平方米的涉案房屋转租给乙方作仓储使用，未经甲方同意不擅自改变用途、不转租；租期自2016年5月3日起至2021年5月3日止；现有装修、附属设施和设备状况，由双方在合同附件一中予以明确。该合同第四条第1款约定，月租金为62,795元，从该合同生效的第三年起每年房租以3%递增。第2款约定，乙方支付租金的方式为付三押二，保证金及首期租金于签订本合同之日起三个工作日内支付，此后每期租金于15号以前支付下一期租金。逾期支付的，每逾期一日，则需按月租金的1.5%支付滞纳金。第3款约定，保证金为两个月的租金，计125,590元。租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的一切未付费用(包括但不限于租金、违约金、水、电、物业管理费及本合同约定的应向甲方赔偿的损失等)外，剩余部分无息归还乙方。如保证金不足以抵充，甲方有权向乙方追索。该合同第五条约定，在房屋租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、上网费用、停车费用等费用由乙方承担。该合同第六条第3款约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。第4款约定，乙方需装修房屋或增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方，并征得甲方的书面同意，否则甲方有权制止，由此产生的所有经济损失均由乙方全部承担，直至甲方解除本合同。该合同第八条第2款约定，租赁期间，非本合同规定的情况下甲方擅自解除本合同，提前收回涉案房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。第4款约定，乙方未征得甲方书面同意擅自转租上述房屋的，甲方可以要求乙方按剩余租期租金的2倍向甲方支付违约金。第5款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。该合同第十条第2款约定，履行本合同过程中，任何一方违反合同约定，应向另一方按月租金2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。该合同附件一除打印的第1、2两项内容外，还书写了以下内容：3.乙方有软膜(PVC)的激光切割和喷绘加工。4.乙方在厂房东南可以搭建100平方米左右的金属阁楼，用石膏板封外墙侧。5.乙方对用不掉的面积，可以分租出去，事前知会甲方。诉讼中，被告对上述附件一书写部分内容的真实性不予认可，但同时又以其持有的该合同的附件一原件已丢失为由，拒不提供其持有的上述合同中的附件一。期间，本院对被告释明其不提供该附件一的不利法律后果。为证明该附件一的真实性，本院根据原告的申请，通知证人周某(中介)出庭作证。证人周某陈述，其当时看到合同附件一中有书写内容，此系原告财务书写等。上述合同签订后，被告按约向原告交付涉案房屋，原告搭建了阁楼，并以石膏板封外墙。原告按约向被告支付保证金125,590元,以及租期至2018年5月15日止的租金，但未支付此后的租金。原告除自用部分涉案房屋外，将剩余涉案房屋再转租他人，约定的转租面积为690平方米、每月租金为26,234元、租期自2016年5月22至2019年5月21日等。2018年5月4日，第三人向原告发送《关于我方与上海银座信息技术有限公司就松江区九亭镇涞寅路XXX号XXX幢物业租赁合同到期终止之通知函》(以下简称“XXXXXXXX通知函”)，载明：其与被告在2016年3月17日签署的《上海市房屋租赁合同》已于2018年3月31日期满终止。现第三人已决定出售该物业，故不再与被告续展租赁合同。第三人特告知原告在7个工作日内与被告完成办理租赁物业的返还交接手续等。2018年5月9日，原告向被告发送《关于处理租赁合同相关问题的函》，要求：1.被告提供其与产权人签订的《租赁合同》，用以核实相关具体租赁期限，确认被告与产权人的租期是否确已届满。2.如已届满，被告与产权人的租赁合同是否有续租余地；如无续租余地，则被告对于双方合同是否继续履行、原告是否应返还房屋给出答复。3.请被告收到本函之日起三日内予以书面回复，若未回复，其将依法采取措施，以维护合法权益。次日，被告收到原告上述函件。2018年5月21日，被告以《通知函》回复原告称：1.双方签订的租赁合同真实有效，原告应继续履行相应合同义务。2.关于第三人给原告的通知函，被告认为租赁合同具有相对性，租赁合同是否解除应以被告书面为准，被告与第三人的争议并不影响原、被告之间合同的履行。3.只要原告正常履行合同义务，被告也会按照合同约定，保障原告正常行使租赁权。期间，被告(工作人员程序)及第三人(工作人员金万福)于2018年5月15日均要求原告(工作人员刘刚)搬离涉案房屋，而且第三人明确其与被告的合同已经到期等。2018年5月30日，原告在收到被告上述《通知函》后，向被告发送《关于核实银座房屋转租权的函》，载明：其收到第三人上述租期至2018年3月届满的XXXXXXXX通知函，该租期与原、被告签订转租合同时向原告出示的被告与第三人的租赁合同所述期限相去甚远。其已按约投入巨额装修、环评、运营费用并对部分房屋对外转租，收到上述限期搬离的通知后，导致其环评送审工作被迫暂停等。其目前对被告是否可以合法履行转租合同深感不安，故要求被告在本函发出2日内出示能够继续履约之保证，包括但不限于以下文件：第三人在原、被告签订转租合同之日始，已明确知晓原、被告已签订五年期限转租合同的书面文件；第三人同意被告将涉案房屋按原、被告双方约定的租赁期限转租给原告的书面文件。盼被告早日回复，否则原告不得不暂停支付相关租金，并保留索赔权。诉讼中，被告确认收到该函件，但认为其没有义务向原告出示具有转租权的证明。2018年6月1日，被告向原告发送落款日期为2018年5月30日的《通知函》。载明：1.约定租赁涉案房屋的用途为仓储，而原告实际用于机械加工；2.原告未经被告同意将部分涉案房屋转租给中通快递；3.原告应于每月15日前支付下一期租金，但截止至发函日仍未支付；4.原告未经被告同意进行了大量的和仓储用途不符的装修和增设设备。对以上违约行为，被告要求原告在七日内彻底改正，并在七日内按约支付租金，否则被告将单方解除租赁合同。原告于次日收到上述通知函。2018年6月4日，原告遂向本院提起诉讼，本院于同日受理本案。三、诉讼中的主要情况(一)交涉、停电、报警及现场情况2018年6月6日和8日，原告向第三人邮寄核实被告是否具有转租权的公函。但该信件被退回。2018年6月8日，被告(程序)向原告(刘刚)发送内容为：“你好之前通知你们的违规行为改正的怎么样了”。原告短信回复称：“请出示你们的续签合同”、“我们没有违规行为，都是按照合同履行的”。同日，被告向原告发送《解约通知函》。该函载明：因原告未支付租金导致其后续可能无法与上家续约以及原告对前述四项违约行为未作改正，被告特发函单方解除原、被告之间的租赁合同，并要求原告在5日内搬离涉案房屋、支付拖欠租金及滞纳金。原告于次日收到该函。2018年9月11日，被告(程序)告知原告(刘刚)停水、停电等。2018年9月28日，本院告知原、被告诉讼中不得实施妨碍租赁标的物使用的行为，并告知原告即便合同无效其亦需支付使用费等。2018年9月30日、10月6日、10日和27日，包括原告在内的其他承租人数次向公安机关报警，称涉案房屋所在地被停电，怀疑系“二房东”所为等。2018年9月30日，物业公司工作人员在电话中称停电系被告为等。2018年11月8日，本院再次告知当事人在诉讼中不得采取不当自力救济，否则承担相应责任，以及占有涉案房屋的，则需要支付租赁费等。2019年1月14日，本院在庭审中基于原告自述的有关此前已经运走设备以及停电等涉案厂房实际情况，向原告提示即便被告系违约方(停电)，作为守约方的原告也负有减损义务等。2019年2月27日，被告邮寄《通知函》一份。该函载明：原告自2018年5月未付租金、原告亦于2018年10月搬离部分生产设备、其于诉讼中提供了有权转租的证明。在此情况下，原告仍拒绝支付租金。其一直主张合同已经解除。2019年1月至2月，原告安排人员在涉案房屋住宿、做饭以及周转快递，对该安全隐患行为，其已多次通知整改。而且，自2018年7月起，原告拖欠物业费、水电费。为房屋安全及减少损失，其已于2019年2月25日将涉案房屋内物品“提存”至仓库院子，为此支付的搬运费16,000元及录像费2,654元均应由原告承担。请接函后5日内搬离物品并支付上述费用等。该函未妥投。2019年4月9日，原告向公安机关报案，称其放在涉案房屋内的价值100万元的加工设备丢失。2019年4月10日，本院至涉案房屋现场勘查，发现涉案房屋已由被告擅自收回，且实际已另由他人占有使用。被告陈述，其收回的理由是存在安全隐患及原告欠其租金，其系于同年2月25日将原告的机器设备全部搬至院子，并拍了录像等。原告陈述，除了院子里的机器设备，其余物品在2018年10月中旬已全部搬离，搬离之时对上述机器设备并没有放弃权利等。基于此，本院释明原、被告之间的《房屋转租合同》无法继续履行。原、被告据此相应变更了诉讼请求。2019年5月8日，原告搬离了上述院子内的机器设备。(二)当事人提供的相关证据及陈述诉讼中，原告提供QQ聊天记录、被告办公地址网络截图，欲证明被告知晓并同意分租等。被告对此不予认可。此外，原告就其主张的违约金，明确其合同依据是第八条第2款，同时其就上述违约金还提供相应证据，欲证明其受损数额为674,813.84元，其中环评137,460元、装修71,578.78元、机器维修93,600元、分租利润28,316.16元、停产停业损失320,790.90元、公证及律师费23,068元。被告对原告主张上述损失的证据，均不认可。期间，就租金支付问题。原告认为，若被告于2018年4月后无权转租，则其与被告之间有关2018年4月1日至2021年5月3日止的租期约定，应属无效，且仅第三人有权向其主张使用费。若被告于2018年4月后有权转租，则其基于2018年5月4日(租金已付至同月15日)收到第三人上述通知函的事实，按《合同法》第六十八条之规定通知被告行使不安抗辩权，并有权据此暂停支付后续租金。而被告认为，其系有权转租且原告的不安抗辩不成立。诉讼中，被告于2018年6月15日提供一楼车库的生产视频，欲证明擅自转租、违法将员工宿舍设置在仓库中，以及向第三人支付2018年4月和5月租金的发票各两张(开票日期分别为同年5月21日和6月11日)，欲证明其与原告之间的合同在相同时间段是有效的。原告对上述视频的真实性、关联性不予认可，对上述发票的真实性认可，但认为发票载明的购买方不是被告，且未明确租赁地，故与本案无关。被告于2018年7月23日提供盖有第三人印章的落款日期为2016年9月8日的授权书(载明权限为房屋的出租和日常管理等)以及落款日期为2018年5月5日的备忘录(载明本公司与被告的租赁合同目前一直在延续当中，被告有权对外出租仓库等)，欲证明其对涉案房屋拥有转租权，并同时称其与产权人未签订合同。原告认为，对上述授权书系被告在其办理环评时提供过，故对其真实性无异议；对上述备忘录的真实性、关联性，其不予认可。被告于2019年1月14日提供第三人于2018年11月24日和12月24日开具的发票各一张，欲证明其向第三人支付2018年8月和9月租金的事实。原告对该证据的质证意见同之前发票的质证，并认为没有全额支付租金。被告于2019年4月30日之后还提供了：1.案外人上海众晓企业服务有限公司(以下简称“众晓公司”)出具的落款日期为2019年4月15日《情况说明》，载明：2019年2月25日，被告搬离了原告在涉案房屋内的遗留物品；原告自2018年7月起未支付物业费、垃圾清理费、水电费；涉案房屋已出售给案外人上海宸亭科技发展有限公司，被告已于2019年2月28日将涉案房屋返还给上海宸亭科技发展有限公司；涉案房屋内欠付的物业费、水、电费等已由被告代原告付清。针对该份情况说明，原告认为，可以证明XXXXXXXX通知函系第三人真实意思表示，第三人收回涉案房屋是为了出售，并非为了涨租金。2.物业费、水电费及垃圾清运费明细单、2018年9月水电费明细单、2018年9月27日至2019年2月26日止的水电费明细单、付款回单及编号为XXXXXXXX的发票，欲证明被告代原告支付的物业、清扫及水电费共计35,812.58元。原告对上述证据不予认可，认为其仅是承租户之一，被告代付的款项无法证明对应的系涉案房屋所产生的费用，且2018年9月之后涉案房屋由被告和物业公司实际控制，产生的费用与原告无关。对于2018年7月至9月的物业费认可，但不认可已由被告实际支付。3.搬运费及录像费发票，欲证明被告搬离原告遗留在现场的物品所发生的费用。原告认为，该部分费用系被告擅自强行收回涉案房屋发生的，即便存在这些费用也不应由原告支付。4.营业损失计算表，证明因原告欠付租金导致被告经营困难造成的营业损失情况。原告对此不予认可，认为无法证明有损失，更无法证明损失系原告导致。此外，诉讼中，原告陈述：涉案房屋于2018年9月11日停电四五分钟、在2018年9月30日至2018年10月27日一直停电、2019年1月初仍停电，因停电导致原告无法继续生产；2018年9月后涉案房屋即在被告控制之下，原告无法将屋内机器设备搬出。被告陈述：涉案房屋在2018年10月份之前停过两次电，其不清楚停电原因，停电后很快恢复用电，但恢复用电后未通知原告；原告实际占有涉案房屋至2019年初。(三)关于合同解除的责任及时间原告认为，系其将诉讼请求变更为解除合同的诉状副本送达被告之日，解除原因系被告拒不提供有权转租的证据、诉讼中擅自拉闸停电以及收回涉案房屋。被告认为，合同自2019年2月25日其将物品搬离涉案房屋之日解除。然，被告之前认为，合同因原告存在其通知函的中所称的违约行为且经通知拒不整改而解除。解除时间为其解约通知送达原告之日，即2018年6月9日。合同解除的原因系原告不付租金。(四)第三人参加诉讼、首次释明及鉴定情况为查明被告将涉案房屋出租给原告的转租期间是否超过第三人出租给被告的租赁期间，本院多次要求被告提供其与第三人之间的房屋租赁合同。然，被告先是在2018年7月23日向本院陈述：“未签订合同”。在2018年9月5日向本院陈述：“根据我方提供的备忘录，现在是无固定期限租赁合同”。本院遂当即限期三天之内要求被告明确落款为2018年5月5日的备忘录的取得时间及其来源，以及第三人同意将涉案房屋出租给被告的期间。然，被告对此未作明确回应。后又在2018年9月28日向本院陈述：“没有书面租赁协议”。而上述合同对原、被告之间签订的转租合同的效力至关重要。鉴于此，本院于2019年9月11日依法追加第三人参加诉讼。为解决向第三人送达相关法律文书问题，经承办人电话联系后将应送达给第三人的文书邮寄至本市马当路XXX号“麻庭龙”(传票传唤于2018年9月28日下午13时开庭)。然，因第三人未到庭，以致当天庭审取消。之后，承办人又将应送达给第三人的文书邮寄至其注册地(传票传唤于2018年11月8日上午9时30分开庭)。该邮寄的信函因故遭退回。此后，经承办人在审判管理系统检索到第三人在本院另有一起其为原告的案件[案号为(2018)沪0117民初18282号]，经对代理该案的律师就有关送达问题予以释明后，至此才解决第三人在本案中的送达问题。2018年11月8日，第三人遂委托律师到庭参加诉讼，并当庭提供落款为2016年4月8日的被告与第三人之间签订的《上海市房屋租赁合同(商品房租赁)》。同时，第三人称此前还有一份2016年3月签订的租期自2016年4月至2018年3月的合同，因为人员的变动，现仅找到上述合同。上述合同载明：第三人将本区九亭镇涞寅路XXX号XXX幢共三层房屋出租给被告，租期自2018年4月1日至2021年12月31日。补充条款第3条约定第三人允许被告转租。对该份合同，被告无异议，并称确实如第三人所述于2016年3月签订过另一份合同，但该合同无法提供。原告认为，该合同系事后倒签，故不予认可其真实性。为此，本院询问第三人其是否同意被告将涉案房屋转租原告，并认可原、被告之间约定的转租期限。第三人回答“认可的”。基于此，本院当即释明原、被告之间签订的合同为有效合同，并告知原告在指定期间变更诉讼请求。原告遂将其诉讼请求由最初的超过租赁期间的转租期间的合同无效等变更为判令继续履行转租合同等。期间，第三人在回答本院关于上述合同是否存在倒签以及该合同约定租期与其通知原告搬离涉案房屋的事由显然存在矛盾的提问时称，没有倒签过该合同，发搬离通知是因为其新的领导“金万福”想涨房租等。鉴于被告及第三人不认可该合同系倒签，而且本院明确如查实上述落款为2016年4月8日的合同系倒签，将对其作妨碍诉讼处理。原告遂于2018年11月10日向本院申请对第三人提供的上述合同的形成时间进行鉴定。据此，本院于2018年11月15日委托鉴定人司法鉴定科学研究院(以下简称“鉴定人”)进行鉴定。此后，鉴定人于2018年11月26日书面致函本院，要求补充提供鉴定所需样本等。本院遂将该函于2018年12月12日送达给当事人，要求被告及第三人于同月20日前提供样本等。然，被告及第三人均未提供。2019年3月7日，本院再次要求第三人在三天之内提供样本，第三人则以员工流动频繁、名称变更、管理混乱等为由未提供。此外，同样为样本的提供问题，本院通知被告于2019年3月8日到庭。然，当天“程序”自称受被告委托为由来院，并称段律师因病无法到庭。本院告知“程序”要求被告三天内提供鉴定所需样本等。“程序”明确其“知道了”，并称第三人要解除合同、其手机里有原告“住宿、烧饭”的视频，以及“被告发给原告的通知”等。2019年3月12日，本院决定因被告及第三人未提供鉴定所需样本而撤回上述鉴定。以上事实，有上海市房地产权证、工商登记变更材料、《房屋转租合同》、证人证言、“XXXXXXXX通知函”、《关于处理租赁合同相关问题的函》、《通知函》、《关于核实银座房屋转租权的函》、短信、《解约通知函》、视听资料、接报回执单、笔录、《上海市房屋租赁合同(商品房租赁)》以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《房屋转租合同》系双方的真实意思表示，转租的涉案房屋不具有违法性，第三人于诉讼中对该合同中约定的转租期限亦予认可，故上述《房屋转租合同》应属有效合同，当事人均应恪守。上述《房屋转租合同》项下的涉案房屋，根据本院现场勘查情况，因已被他人占某而无继续履行的可能性，经本院释明后，原、被告均基于合同解除提出了相关请求。现本案当事人的主要争议焦点在于：《房屋转租合同》解除的责任、时间及解除后果的处理。一、《房屋转租合同》解除的责任及时间本院认为，合同解除的责任在被告而非原告，其具体理由如下：1.按《合同法》第六十条以及第二百二十八条规定的诚信履行原则以及出租人的权利瑕疵担保责任之规定，被告在2018年5月10日收到原告向其发送的《关于处理租赁合同相关问题的函》后的合理期间内，应当向原告明示其对涉案房屋在2018年4月1日至2021年5月3日期间究竟有无转租权的证据。然，被告一方面在2018年5月15日要求原告搬离涉案房屋，另一方面却在2018年5月21日的《通知函》中回复原告《房屋转租合同》真实有效，原告应继续履行合同义务，不受其与第三人争议的不影响，并刻意回避了原告要求其明确的转租期限是否超过租赁期间问题。被告的上述行为明显有违《合同法》的上述规定。而且，被告在该《通知函》中有关第三人给原告的通知函，其认为租赁合同具有相对性，是否解除应以被告书面为准的观点，明显不当。因为，相关司法解释的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。2.在被告未作正面回应的情形下，原告于2018年5月30日在收到被告上述《通知函》后又向被告发送《关于核实银座房屋转租权的函》，明确对被告是否可以合法履行转租合同深感不安，并要求被告出示能够继续履约之保证，否则原告不得不暂停支付相关租金等。然，被告在收到该函件，仍未向原告披露其仍有权转租的证据。反而先是于2018年6月1日以《通知函》指出原告存在未按约定用途使用涉案房屋、擅自转租、未按约支付租金以及擅自装修和增设设备四项违约行为，要求原告进行整改等。并于2018年6月8日以原告对前述四项违约行为未作改正为由，向原告发送《解约通知函》。被告所称的上述四项违约行为均不成立。因为，一则合同正文部分虽约定租赁涉房屋作仓储使用，但合同附件一中还以书写方式约定原告有软膜(PVC)的激光切割和喷绘加工、原告可在厂房东南可以搭建100平方米左右的金属阁楼，用石膏板封外墙侧、原告对用不掉的面积，可以分租出去，事前知会被告等内容。二则，尽管被告对上述附件一以书写方式约定的内容有异议，但其经本院释明后，仍以其持有的该合同的附件一原件已丢失为由，拒不提供其持有的上述合同中的附件一。按民诉法解释有关持有书证的当事人拒不提交的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实的规定，本院对被告就此所提异议，不予采纳。第三，《合同法》第六十八条、第六十九条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。当事人据此规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，基于第三人有关其与被告之间的租赁期间业已届满，而要求原告搬离涉案房屋的XXXXXXXX通知函，以及原告要求被告明确回应其自2018年4月1至2021年5月3日对涉案房屋是否享有转租权未果的情形下，原告在2018年5月9日的《关于处理租赁合同相关问题的函》中最初就委婉的表达了若未回复，其将依法采取措施，以维护合法权益的意见。后又在2018年5月30日的《关于核实银座房屋转租权的函》中明确表示，其目前对被告是否可以合法履行转租合同深感不安，故要求被告在本函发出2日内出示能够继续履约之保证，否则原告不得不暂停支付相关租金，并保留索赔权等。原告此举当时完全符合上述《合同法》规定的不安抗辩的构成要件。鉴于此，被告2018年6月8日发出并于次日到达原告的《解约通知函》，不具有法律效力。3.在2018年11月8日前，尽管被告就其仍然享有对涉案房屋的转租权问题，于诉讼中提供了委托书、备忘录以及相关发票等证据，但是根据上述证据载明的内容判断，尚不足证明其对涉案房屋至2021年5月3日前享有转租权。为此，本院数次要求被告提供其与第三人之间的租赁合同，但均未果。此外，在本院首次得知涉案厂房于诉讼中被人为短暂停电的事实后，即于2018年9月28日对原、被告进行了不得实施妨碍租赁标的物使用的行为，以及即便合同无效其亦需支付使用费等释明。然，此次释明之后，涉案厂房随即又长时间的人为实施停电行为，以致原告最终不得不于2018年10月开始搬离部分生产设备等。上述人为的停电行为，在案的证据已经形成相互之间的关联，具有高度盖然性，足以证明系被告所为。4.2018年11月8日，虽然当事人对第三人于当日的《上海市房屋租赁合同(商品房租赁)》的形成时间存于争议。但是，鉴于第三人明确“认可”原、被告之间约定的转租期限，本院当即释明原、被告之间签订的合同为有效合同等。彼时，已经导致原告将部分设备搬离涉案房屋的严重后果。此外，本院对自力救济、责任承担、占有涉案房屋的费用支付以及守约方的减损义务等问题对当事人进行释明。然，被告于2019年2月25日又以所谓存在安全隐患、欠费为由强行收回涉案房屋，并转而已由他人占有涉案房屋，以致涉案《房屋转租合同》彻底尚失了继续履行的可能性。至于合同的解除时间，本院认为，应以本院于2019年4月10日对原、被告释明《房屋转租合同》无法继续履行为合同解除时间。其理由是：1.2019年4月10日，根据现场勘查情况，原告已经明确知道涉案房屋已由他人使用，涉案《房屋转租合同》根本就不存在继续履行的可能。2.基于本院2019年4月10日的释明，原告将诉讼请求最终变更为以解除合同为基础提出相关主张，系对本院此前释明的事后认同。3.基于前述合同解除责任在被告的认定，按《合同法》有关合同解除的规定，作为违约方的被告，其不享有解约权。二、合同解除后果的处理《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。(一)就本诉而言，有关原告返还保证金的请求，应当按合同第四条第3款关于保证金除用以抵充合同约定由原告承担的一切未付费用外，剩余部分无息归还原告的约定来处理。至于原告是否尚有应付未付费用，本院将在下文就如何处理被告的反诉请求中作相应认定。有关原告支付违约金的请求，基于前述合同解除部分责任认定的裁判理由，应当按合同第八条第2款有关被告擅自解除本合同，提前收回涉案房屋的，应按提前收回天数的租金的2倍向原告支付违约金的约定来处理。此为其一。其二，根据前述合同解除部分的裁判理由，自涉案《房屋转租合同》解除之日始至约定的租赁期间届满之日2021年5月3日，尚有两年多的剩余租赁期间。即便忽略合同约定租金递增因素、而且暂且仅按两年计算，其违约金已高达150余万元。远远高于目前原告主张的数额。其三，就违约金的性质而言，以补偿为主、惩罚为辅。当事人之所以在合同中约定违约金，一方面是考虑到违约损失的举证难因素，另一方面是可以给当事人一个可预见的合理预期。其四，就本案而言，被告不管是在诉讼前，还是在诉讼中，均毫无诚信可言。主要表现为：1.诉前拒不回复原告有关转租期限是否超过租赁期限的关切；2.诉中不仅拒不提供持有证据，而且还恶意抗辩；3.诉中肆意采取停电、强行收回等自力救济手段，使原本一起相对简单的纠纷，人为的加以复杂化；4.诉中不如实陈述其与第三人之间租赁合同签订情况。如此种种，不胜枚举。因此，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，予以支持。(二)就反诉而言，有关租金的请求部分，对于2018年9月30日前的租金，因原告对涉案房屋的使用基本没有什么大的影响，故其应按合同约定的租金标准向被告支付自2018年5月16日至上述日期止的租金291,054.83元(62,795元/月×1.03×4.5个月)。对于2018年10月1日至2019年2月25日期间的租金，基于前述合同解除责任部分有关被告停电、原告搬离以及释明减损等情况，本院酌定原告按约定租金的50%向被告支付该期间段内的租金158,232.19元(62,795元/月×1.03×4个月×50%+62,795元/月×1.03÷28天×25天×50%)。以上租金共计449,287.02元。有关滞纳金、违约金和其它各项经营损失的请求，基于前述合同解除部分关于合同因归责于被告的原因而解除的裁判理由，本院均不予支持。有关物业、清扫及水电费的请求，应根据合同第五条关于在房屋租赁期间，原告使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、上网费用、停车费用等费用由原告承担的约定来处理。根据被告提供的《情况说明》、发票、明细单等证据，本院对被告该项反诉请求予以支持。因为支付上述费用本为原告的义务，现由被告垫付。原告虽对金额提出异议，但并未提供证据证明，故对原告的意见，本院不予采纳。有关搬运费、视频录像费的请求，此系被告不当自力救济而发生的费用，应由其自行承担，故本院不予支持。有关抵扣保证金的请求，应按本诉部分有关保证金返还部分的裁判理由处理。为计算方便，本院在上述原告欠付租金中进行抵扣，扣除保证金后，原告应支付被告的剩余租金为323,697.02元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八第一款第四项、第六十九条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条、第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)广州朗域实业有限公司上海分公司与被告(反诉原告)上海银座信息技术有限公司签订的《房屋转租合同》于2019年4月10日解除；二、被告(反诉原告)上海银座信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)广州朗域实业有限公司上海分公司违约金674,813.84元;三、原告(反诉被告)广州朗域实业有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海银座信息技术有限公司自2018年5月16日至2019年2月25日的租金323,697.02元(该款已扣除保证金125,590元)；四、原告(反诉被告)广州朗域实业有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海银座信息技术有限公司物业、水电、垃圾清运费共计35,812.58元；五、驳回原告(反诉被告)广州朗域实业有限公司上海分公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海银座信息技术有限公司的其余反诉诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,884元，减半收取5,942元，反诉案件受理费7,271元，合计诉讼费13,213元，由原告(反诉被告)广州朗域实业有限公司上海分公司负担4,956元(已付)，由被告(反诉原告)上海银座信息技术有限公司负担8,257元(已付7,548元，余款709元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年七月八日书记员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。三《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条书证在对方当事人控制之下的，承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。申请理由成立的，人民法院应当责令对方当事人提交，因提交书证所产生的费用，由申请人负担。对方当事人无正当理由拒不提交的，人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。