广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初11439号原告：中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社，住所地中山火炬开发区小引村埗头二街12号，组织机构代码78296949-9。主要负责人：梁镜伟，书记。委托诉讼代理人：欧献强，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。被告：朱志强，男，1979年3月18日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县，原告中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社（以下简称海傍经合社）与被告朱志强土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海傍经合社主要负责人梁镜伟及其委托诉讼代理人欧献强，被告朱志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海傍经合社向本院提出诉讼请求：1.立即解除原、被告于2013年12月26日签订的土地租赁协议，被告将涉案用地归还给原告；2.被告向原告支付所欠付2018年12月至2019年4月租金167265元及其违约金（以实际欠款，按每日千分之五计至清偿之日止）；3.被告的押金100000元归原告所有；4.被告的全部投入固定设施（主要包括通水、通路、厂房主体工程）全部归原告所有。事实与理由：原、被告双方于2013年12月26日签订了土地租赁协议一份，约定原告将其位于火炬开发区白沙环的工业用地租给被告使用，合同中对租赁用途、期限、租金计算及缴付、押金等内容作出约定。合同的第七条约定如果被告违约的，被告的全部投入不动产归原告所有，欠租违约金每日按万分之五计。合同签订后，原告依约将工业用地交给被告使用。但被告长期欠租，虽经原告多次追偿仍无法支付。而且，被告未经规划报建和施工报建就违法兴建厂房。因此，原告认为被告已严重违约。另外，对于被告垫资款问题，被告可与原告协商或另行解决。为此，特提如上诉请，请法院依法作出判决。诉讼中，原告以被告于2019年6月28日支付了租金101868元为由，变更诉求2为：被告向原告支付所欠付2018年12月至2019年4月租金67912元及其违约金（以实际欠款，按每日万分之五计至清偿之日止，即以2018年12月至2019年4月期间的每月租金33956元为基数，从每月的11日起按日万分之五的标准分别计至2019年6月27日；从2019年6月29日起，按实欠租金67912元为基数，按每日万分之五计算至清偿之日止）。原告海傍经合社对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.土地租赁合同；2.催缴通知书2份；3.二次通知函；4.白沙环15.6678亩土地租赁借款另行补充协议。被告朱志强辩称，被告不同意解除合同；2014年3月7日原告在被告处借了495000元的垫资款，当时双方约定原告应在2014年至2016年每年返回125000元，2017年返回120000元，这实际上就是抵扣土地租金，被告认为被告拖欠的租金可以在垫资款中抵扣，所以不存在拖欠租金问题，也不存在原告有权没收押金的问题，原告的所有诉讼请求都不成立。被告朱志强对其辩解意见在举证期限内向本院提交的证据有：收款收据。本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，被告朱志强（乙方、承租方）与原告海傍经合社（甲方、出租方）签订土地租赁合同，约定由乙方承租甲方位于中山市火炬开发区环茂二路××、烟管山脚下土名“白沙环”15.6678亩土地【国有土地证号：中府国有（2011）第××号】和相邻归属海傍第一、二生产队“环茂路边5米地”1135平方米土地使用，租赁期为20年，即从2014年1月1日起至2033年12月31日止；土地免租期为6个月，即从2014年3月1日起至2014年8月31日止；土地租金由2014年1月1日起至2014年2月28日；2014年9月1日至2016年12月31日止为每月每平方米2.8元，合计每月31441元；2017年1月1日起2019年12月31日止，租金每月每平方米3.024元，合计每月33956元；2020年1月1日起2022年12月31日止，租金每月平方米3.266元，合计每月36674元；2023年1月1日起2025年12月31日止，租金每月平方米3.527元，合计每月39604元；2026年1月1日起2028年12月31日止，租金每平方米3.809元，合计每月42773元；2029年1月1日起2031年12月31日止，租金每月每平方米4.114元，合计每月46194元；2032年1月1日起2033年12月31日止，租金每平方米4.443元，合计每月49890元；乙方必须在每月10日或之前上缴当月租金，不得拖欠；如拖欠1月租金，甲方有权单方终止合同，收回该土地，并追回所欠租金；乙方必须在合同签订当日向甲方缴付100000元作为租赁押金；租赁期限届满，在乙方向甲方交清了全部应付的租金及因租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定向甲方交还承租的租赁物等合同所约定的责任后，甲方将向乙方无偿退还租赁押金，退回时，押金不计算利息；乙方如若中途退租作违约处理，甲方有权没收押金；合同生效后，在合同履行期间，任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定，视为违约，违约一方应承担违约责任；属乙方违约的，乙方所投入的不动产全部归甲方所有；在租赁期内，甲方无故解除合同的须双倍返还押金，乙方中途解除合同的甲方有权没收押金；合同生效后，在合同履行期间，若乙方未按约定时间支付租金，则每延迟一日，承担日5%00的滞纳金；合同还约定了其他内容。合同签订后，原告将租赁土地交付被告，被告缴纳了100000元租赁押金给原告，对租赁土地进行使用。2018年9月前，被告按约支付租金。2018年11月19日、2019年4月8日，原告分别向被告发出催缴通知书，分别要求被告于2018年11月30日前、2019年4月10前支付所欠2018年9月至2018年10月2个月租金、2018年12月至2019年3月共4个月租金。经催讨，被告支付了至2018年11月的租金，但2018年12月起的租金没有支付。2019年4月28日，原告诉至本院，主张前述实体权利。另查，2014年3月27日，被告朱志强（乙方）与原告海傍经合社（甲方）签订补充协议，约定：因甲方无力支付涉案土地的办证费，乙方同意向甲方免息垫资495000元用于归还涉案土地所欠的部分办证费用；垫资期限自签订合同之日起至2018年12月31日止，甲方主要用该土地租赁租金作为归还所垫资款项的资金来源；甲方分四期归还乙方所垫资款项，直至还清所欠垫资款；承租期2015年1月1日至2017年12月31日，每年度归还垫资款125000元；承租期2018年1月1日至2018年12月31日，归还余下垫资款120000元。同日，原告出具收款收据，载明收到被告交来涉案土地办证费垫资款495000元。2019年4月26日，因原告没有按约归还垫资款，双方签订白沙环15.6678亩土地租赁借款另行补充协议，约定：垫资期限自签订本协议之日起至2022年12月31日止；甲方分四期归还乙方所垫资款项，直至还清所欠垫资款；前三期2019年1月1日至2021年12月31日，每年度的12月20日归还垫资款125000元；第四期2022年1月1日至2022年12月31日，于2022年12月20日归还余下垫资款120000元；本协议未涉及的其他条款和内容继续按原补充协议履行，乙方不得以前述款项来抵所欠的租金，乙方不依约定时间交租的仍视为乙方违约。庭审中，双方当事人申请10天调解时间，本院予以准许。但调解期限届满，双方没有达成调解协议。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。原告海傍经合社与被告朱志强签订的土地租赁合同，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。涉案租赁合同履行过程中，被告从2018年9月起开始拖欠租金，经原告催讨后，现仍拖欠2018年12月至今的部分租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告拖欠1个月租金，原告即有权终止合同，收回租赁土地，追加所欠租金并按每日万分五计收违约金，被告投入的不动产全部归原告所有。因此，原告主张解除涉案租赁合同、归还土地、被告支付拖欠租金及违约金、被告投入的不动产全部归原告所有的诉讼请求，均符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。被告为原告垫资办证费用495000元是事实，但补充协议中并没有明确约定可以垫资款抵扣租金，且双方之后于2019年4月26日签订的另行补充协议中明确约定不得以垫资款抵扣所欠租金，被告不依约定时间交租的仍视为违约。因此，被告辩称双方约定以垫资款抵扣租金，其不存在拖欠租金的辩解意见，理据不足，本院不予采纳。至于垫资款问题双方可另行协商解决。关于租赁押金，租赁合同明确约定仅在被告中途退租的情形下，原告才有权没收押金，现被告租赁土地多年，并没有退租的行为，仅存在拖欠租金的违约行为，不符合没收押金的条件。因此，原告主张押金100000元归其所有，没有依据，本院不予支持。原告应在被告交还涉案土地、付清租金及违约金后将押金返还被告。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社与被告朱志强于2013年12月26日签订的土地租赁合同，被告朱志强于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于中山市火炬开发区环茂二路南边、烟管山脚下土名“白沙环”15.6678亩土地和相邻归属海傍第一、二生产队“环茂路边5米地”1135平方米土地归还给原告；二、被告朱志强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社支付2018年12月至2019年4月拖欠的租金67912元及违约金（违约金计算方法：以2018年12月至2019年4月期间的每月租金33956元为基数，从每月的11日起按日万分之五的标准分别计至2019年6月27日；从2019年6月29日起，按实欠租金67912元为基数，按每日万分之五计算至清偿之日止）；三、被告朱志强投入上述租赁土地的固定设施（主要包括通水、通路、厂房主体工程）全部归原告中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社所有;四、驳回原告中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6808元,减半收取为3404元（原告已预交），由原告中山火炬开发区海傍股份合作经济联合社负担926元，被告朱志强负担2478元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张文辉二〇一九年七月十二日书记员  苏凤英姚志姬