河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初6274号原告：河南鑫苑万卓置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路7号鑫苑中央花园东区3号楼106号。法定代表人：庄青松，总经理。委托诉讼代理人：师树源，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：范颖，河南三融律师事务所律师。被告：陈小改，女，1979年1月30日出生，汉族，住郑州市中原区。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行，住所地郑州市花园路59号邮政大厦一层。负责人：李岩峰。原告河南鑫苑万卓置业有限公司（以下简称鑫苑万卓公司）与被告陈小改、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行（以下简称邮储银行河南分行直属支行）追偿权纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫苑万卓公司的委托诉讼代理人师树源到庭参加诉讼，被告陈小改及第三人邮储银行河南分行直属支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫苑万卓公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2013年11月3日签订的编号为D130××××5674的《商品房买卖合同》；2.判令《商品房买卖合同》解除后5日内，被告协助原告办理房屋预告登记撤销和备案信息撤销手续，并将房屋返还原告；3.判令被告向原告支付违约金139971元；4.判令被告赔偿原告代其偿还银行贷款损失331286.49元（截止至2019年4月2日）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月3日，原告与被告签订编号为D130××××5674的《商品房买卖合同》，将位于郑州市郑东新区永平路南、康平路东鑫苑鑫城小区4号楼2单元2701的房屋出卖给被告，总价款1531063元。合同签订后，按照合同约定被告已支付首付款461063元，余款1070000元为商业贷款。2014年5月16日，原告和被告及第三人签订了《个人购房借款及担保合同》，原告为阶段性连带责任保证人。后被告无力偿还贷款，第三人先后多次扣划原告公司保证金共331286.49元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告在承担保证责任后可以解除该买卖合同，并要求被告承担违约责任，故原告诉至法院。陈小改及邮储银行河南分行直属支行均缺席，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2013年11月3日，鑫苑万卓公司（出卖人）与陈小改（××）签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.××购买的商品房为郑东新区永平路南、康平路东4幢2单元27层2701号房；2.房屋总价款1531063元，其中首付款461063元，付款方式为现金，剩余房款1070000元，付款方式为商业贷款；3.××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用，律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行贷款及损失赔偿金）万分之五的补偿金；4.××没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同，出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项；5.如××未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除，××应按照本合同的有关约定承担违约责任。2014年5月16日，邮储银行河南分行直属支行（贷款人）、陈小改（借款人、抵押人）与鑫苑万卓公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，主要约定：1.该银行向陈小改发放1070000元的个人购置房屋贷款，借款期限自2014年5月16日起至2043年5月16日止，采取按月等额本息还款法；2.由保证人承担阶段性连带责任保证。自2014年12月10日至2019年3月15日期间，鑫苑万卓公司共累计代陈小改偿还贷款本息46期，共计331286.49元。鑫苑万卓公司称其已向陈小改发出了书面通知，对陈小改逾期还款导致鑫苑万卓公司承担代偿义务及解除双方商品房买卖合同的有关事项进行了告知。为证明上述主张，其向本院提交告知函复印件、EMS邮寄单及邮件查询单。诉讼过程中，鑫苑万卓公司表示涉案房屋《商品房买卖合同》已经办理了合同备案登记及抵押预告登记，房屋已经交付。经本院释明，鑫苑万卓公司表示合同解除后退还陈小改的购房款优先偿还银行抵押贷款。本院认为，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿。当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未按约归还贷款本息，原告为被告向贷款银行申请的贷款提供担保，截止2019年3月15日，原告代偿46期，共计331286.49元，原告代偿后有权向被告追偿，故原告要求被告支付代偿款331286.49元，理由正当，证据充分，本院予以支持。原告为被告代偿46期，依据《商品房买卖合同》的约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，且原告已向被告发出交纳代偿款的通知，但被告一直未交纳代偿款，故原告要求解除《商品房买卖合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。因涉案房屋在贷款银行办理有抵押登记手续，原告表示愿意将被告已经支付的购房款优先用于偿还银行抵押贷款。因此，本院酌定涉案房屋抵押预告登记注销后解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。合同解除后被告有义务履行协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续及商品房预告登记注销手续的义务。因被告未按合同约定偿还银行贷款致使原告承担担保责任，根据被告违约情况，原告主张的违约金，本院酌定按照原告代偿款项的20%即66257元予以支持，原告主张过高部分，本院不予支持。被告缺席，未在本院规定的举证期限内进行举证，其应自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、待位于郑东新区永平路南、康平路东4幢2单元27层2701号的商品房抵押预告登记注销后当日解除原告河南鑫苑万卓置业有限公司与被告陈小改签订的编号为D13001465674的《商品房买卖合同》；二、编号为D13001465674的《商品房买卖合同》解除后五日内，被告陈小改协助原告河南鑫苑万卓置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续；三、被告陈小改于本判决生效之日起十日内支付原告河南鑫苑万卓置业有限公司代偿款331286.49元、违约金66257元；四、驳回原告河南鑫苑万卓置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4285元，减半收取计2143元，财产保全费2876元，由原告河南鑫苑万卓置业有限公司负担335元，被告陈小改负担4684元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  康月婷二〇一九年七月二十九日法官助理罗逸瑾书记员王振坤