江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0791民初1523号 原告：曹某某，女，1986年2月11日生，汉族，住连云港市高新区。 原告：安某某，男，1983年2月13日生，汉族，住址同上。 共同委托诉讼代理人：赵春华，连云港市海州区云台林场法律服务所法律工作者。 被告:江苏德惠建设集团连云港有限公司，住所地连云港云台山风景名胜区凌州路南科苑路东。 法定代表人：周学雨，董事长。 被告:江苏德惠物业服务有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区凌州路8号。 负责人：张桂芹，经理。 共同委托诉讼代理人：卢长春，江苏众想律师事务所律师。 原告曹某某、安某某与被告江苏德惠建设集团连云港有限公司（以下简称德惠建设公司）、被告江苏德惠物业服务有限公司连云港分公司（以下简称德惠物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹某某及其与安某某共同委托诉讼代理人赵春华到庭参加诉讼。原告安某某第一次庭审到庭参加诉讼。被告德惠建设公司和被告德惠物业公司的共同委托诉讼代理人卢长春第一和第二次庭审到庭参加诉讼。被告德惠建设公司的委托诉讼代理人林华丽第三次庭审到庭参加诉讼，被告德惠物业公司的委托诉讼代理人梁某第三次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹某某、安某某向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告的经济损失77233.06元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：原告曹某某、安某某于2016年3月13日在被告德惠建设公司处购买位于连云港市高新区房屋一套，2017年8月20日至2017年10月20日进行装修，至今未入住。2018年4月29日，涉案房屋被污水泡过，因发现及时，并不严重。2018年8月17日，涉案房屋又被污水浸泡，由案外人发现，并通知德惠物业公司，现造成涉案房屋地板、墙面、整体橱柜等全部损坏，给原告造成经济损失。原告在装修时并没有违反主体结构，原告不存在任何过错，原告与被告德惠建设公司存在商品房买卖关系，因原告的房屋未入住已被污水浸泡，原告认为被告德惠建设公司的下水设计不合理。被告德惠物业公司并没有及时发现并彻底疏通，且使用不专业的人员，对于原告的损失应承担赔偿责任。原告的损失均有相关的票据和合同，且原告自装修到渗水期间均不间断的到房屋去查看，原告对房屋尽到了管理的义务。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院。 被告德惠建设公司答辩称，德惠建设公司与原告之间仅产生房屋买卖合同关系，原告提出的地板被污水浸泡造成的损失，与德惠建设公司无任何关联，德惠建设公司不是原告财产受损的侵权人。被告交付的房屋不存在质量问题，更不存在在保修期内出现情况的问题，原告所讲的财产受损应该查明谁是侵害人，受损的污水是从哪个地方溢出，才能确定谁是侵权主体，被告作为开发公司交付的房屋不存在设计上的缺陷和质量问题，因此不承担责任。请求驳回原告对德惠建设公司的诉讼请求。 被告德惠物业公司答辩称与原告间虽然签订物业服务合同，但原告受损的财产并非被告所造成的，德惠物业公司不是原告财产受损的侵权人，德惠物业对原告室内的财产造成损失不具有关联，作为物业服务公司，对原告室内管道不具有检查的义务，物业公司检查的范围是从检查井向下到化粪池这个管道，检查井是没有被堵塞的，两个出口以及通向化粪池的出口均没有。只有检查井堵塞造成污水溢到原告室内，物业公司才会根据责任大小承担责任，本案检查井到墙体应该有两米的距离，这一段的距离均属于室内管道，不是物业公司检查范围。原告家污水管道有两个，一个是卫生间还有一个是厨房，也有两个出水口，如果检查井被堵死那么厨房污水排放的管道必然也有污水溢到厨房，事实是厨房没有溢污水，那只能说明卫生间管道被楼上的住户用杂物堵塞了，责任就应该由楼上住户承担，原告应根据相邻关系，提起财产损害赔偿，原告对被告提出诉讼属诉讼主体错误。原告认为被告没有尽到管理没有任何事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告曹某某、安某某于2016年3月13日在被告德惠建设公司处购买位于连云港市高新区房屋。该房屋所在的建筑名称为秀逸苏杭东苑二期8#楼，于2015年11月11日动工，2017年6月30日竣工，且竣工验收合格。2017年7月24日，原告与德惠物业公司签订前期物业服务合同。原告收房后发现主卧卫生间下水管有水漫出，由于当时是毛坯房尚未装修，且物业及时疏通，并未造成损失。2017年8月20日至2017年10月20日原告对房屋进行装修,原告按照装修协议，未更改房屋主体结构，装修后至今未入住。2018年4月29日，原告发现房屋因卫生间下水道通过马桶向外溢水导致房屋被污水浸泡，原告联系物业进行处理，由于发现及时，并未造成严重损失。2018年8月17日，涉案房屋再次因卫生间下水道通过马桶向外溢水导致房屋被污水浸泡，由案外人发现并通知物业,现造成涉案房屋家具、木地板、橱柜、门套、墙面等损坏。经原告申请，本院依法委托对涉案204室房屋因下水道通过马桶向外溢水导致房屋被污水浸泡造成的房屋装修损失进行鉴定。2019年5月5日，江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司出具鉴定报告，鉴定涉案房屋因污水浸泡导致房屋装修损失费为86617元。 以上事实有原被告庭审陈述、原告曹某某、安某某举证的前期物业服务合同、物业费发票，被告德惠建设公司举证的单位工程竣工验收证明书等证据证明。上述证据经质证，本院予以确认。 本院认为，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任，本案原告按物业服务合同主张权利，是原告行使选择权，本院予以支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担赔偿损失等违约责任。本案原告与被告德惠物业公司形成物业服务合同关系，原告按约向被告德惠物业公司交纳物业服务费，被告德惠物业公司应当按照合同约定全面履行义务。根据原告与被告德惠物业公司签订的前期物业服务协议中第二条物业服务内容，被告德惠物业公司具有对物业服务区域内的房屋共用上下水管道进行维修、管理义务，本案原告的房屋位于二楼，其与楼上住户共用的上下水管道应在被告德惠物业公司的维修管理范围之内。庭审中，被告德惠物业公司为证明其已履行了管道日常疏通、养护的职责，提交了设备（设施）维护保养记录表作为证据。本院认为，涉案小区在本案污水浸泡发生时，业主入住率较低，涉案房屋在2018年8月17日被浸泡前已经发生两次卫生间下水道向外溢水的情况，被告德惠物业公司应当针对其时业主多处于装修时期容易产生装修建筑垃圾，以及业主已经多次发生管道溢水的实际情况，委托专业人员进行彻底检查，并加大对管道的疏通频率，履行维修管理义务。被告德惠物业公司未提交证据证明管道堵塞系他人不当使用所致，其提供的疏通记录显示其未针对实际情况加大管道的疏通，仍按惯常频率疏通，存在疏于履行物业服务合同义务的情形。其提供的检查井中污物高度未达排水管高度且排水管有水正常流出的照片，不能证明从检查井到二楼之间管道通畅度达到足以顺利排泄来自楼上的粪便等稠厚污物的程度，不能证明其已尽到合同约定的对房屋共用上下水管道进行维修、管理的义务，应当就两原告的损失承担赔偿责任。原告主张德惠建设公司的管道下水设计不合理应承担连带责任，根据被告德惠建设公司提供的单位工程竣工验收证明书证明，楼盘经竣工验收合格，原告未提供证据证明管道存在设计缺陷和质量问题，其要求德惠建设公司承担连带责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，污水将原告家中大面积浸泡，直至从室内溢到室外才由他人发现并告知，说明污水的溢出经历了较长的时间过程，原告在前期已经发生过两次溢水及房屋尚未正常入住的情况下，未在合理时间内对新装修设施的使用和运行情况进行检查和防范处置。此外，原告在装修过程中将下水管道检查口全部封包，在两次溢水后未采取措施补救，导致第三次严重溢水仍无法及时从经过其室内的管道直接进行检查或疏通，客观上扩大了损失，其自身亦存在过错。经鉴定，涉案房屋因污水浸泡导致房屋装修损失费为86617元，其中包含智能马桶费用1950元、玻璃门854元，因原告诉求中未包括，且无证据证明该马桶及玻璃门因污水浸泡而损坏，故对该费用本院不予纳入赔偿数额中考虑。本院根据被告德惠物业公司履行物业合同过程中的违约及原告止损过错情况，酌定支持由被告德惠物业公司赔偿原告经济损失50000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告江苏德惠物业服务有限公司连云港分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告曹某某、安某某经济损失50000元。 二、驳回原告曹某某、安某某的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1731元，由被告江苏德惠物业服务有限公司连云港分公司负担1121元，原告自行负担610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费1731元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张春红 审 判 员  屠维维 人民陪审员  刘素梅 二〇一九年七月十二日 书 记 员  江 冉 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 [二]、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。