安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初4731号原告：合肥华景物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：刘凤萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵启翔，江苏海越律师事务所律师。被告：白东海，男，1972年8月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被告：季敏，女，1974年10月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥华景物业服务有限公司（以下简称“华景公司”）与被告白东海、季敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华景公司的委托诉讼代理人赵启翔、被告白东海均到庭参加了诉讼。被告季敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华景公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付拖欠的期间的物业服务费4840元（155.11平方米×1.3元/月/平方米×24个月＝4840元）；二、请求法院判令被告支付违约金，以4840元为基数，每逾期一日按3‰的标准计算至被告付款之日；三、请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年8月2日，合肥永华房地产开发有限公司与华景公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向怡然居小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该小区的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费。被告系上述物业的业主，物业面积155.11平方米，按合同约定应当向原告缴纳物业服务费4840元，但被告一直拒绝缴费。原告已按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告白东海辩称：本人自2015年2月9日通过物业公司租赁怡然居商业门面，支付了转让费55000元，装饰及改造费18000元，补缴房租费10500元，共计83500元。自2015年2月底因家在外地无法正常经营，故将钥匙交给物业公司负责人严文斌代租，大概在4月份我回到合肥时，发现物业已经将此房转租给别人，我毫不知情，当我找到严文斌问他事实情况，他轻描淡写的称没联系上，更可恨的是他将我后期增加的全套约5000元的灶具私自拉走，因开发商与物业是一家，我明知委屈，只有不交物业费来做抗争。因与物业发生纠纷，我当时虽交了停车费350元，购车位定金2000元，物业也不退，至此给我造成了90850元的损失，期间物业经常违规，停水停电，让我深受伤害，再次请求法院还我公道。被告季敏未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告白东海、季敏系合肥市瑶海区桃园路17号怡然居小区业主，房屋建筑面积为155.11平方米。2011年8月2日,华景公司（乙方）与合肥永华房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》一份，约定选聘华景公司对怡然居小区提供前期物业管理服务。服务内容包括物业公共部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。华景公司提供的前期物业管理服务应达到相应的质量标准。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准为高层住宅1.3元/月/平方米。业主自交房之日起缴纳物业服务费满一年的，从第二年开始物业服务费用按季度缴纳，业主或物业使用人应在每季度初（每季度第一个月的1-10号）履行缴纳义务。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每天加收所欠费用3‰的标准向华景公司支付违约金。合同期限自2011年8月2日起至2016年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前三个月，双方任何一方无异议的本合同自动延长一年。合同生效后，华景公司依约为该小区提供了物业管理服务。但白东海、季敏并未按约定缴纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费。华景公司经催缴未果后，诉讼来院。以上事实，有《前期物业管理服务合同》、价格服务登记证及当事人陈述等证据佐证在卷。本院认为：华景公司与合肥永华房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对华景公司和全体业主均具有约束力，华景公司及业主均应按约定全面履行自己的义务。涉案房屋现登记在白东海、季敏名下，系二人共同共有，白东海在庭审中虽主张二人现已离婚且离婚时协议涉案房屋归季敏所有，但并未提交任何证据予以证明，且不动产物权的设立以登记为生效要件，两被告并未办理变更登记，故两被告现均是涉案房屋的业主。《前期物业管理服务合同》签订后，华景公司按照约定进驻该小区履行了物业服务的义务。白东海、季敏作为业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应交纳物业费。对于华景公司主张的2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费4840元（155.11平方米×24个月×1.3元/月/平方米），本院认为，缴纳物业费是每一位业主的义务，物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。针对本案中被告白东海提出的物业公司私自将其承租的商业门面房转租他人且私自将门面房内全套灶具拉走、物业公司未予退还其停车费350元及购买车位定金2000元的问题，本院认为，本案系针对白东海、季敏所有的位于怡然居小区2-1801室住宅的物业服务合同纠纷，白东海主张的问题与涉案房屋的物业服务无关，白东海可另行诉讼解决，不能以此作为其拒交涉案房屋物业费的理由。综上，对于原告主张的2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费（经核算应为4839.43元）本院依法予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，针对白东海提出的问题，华景公司作为物业服务提供方，理应积极协调处理与业主之间纠纷，白东海、季敏未按时交纳物业费系与物业公司发生纠纷沟通不畅所致，且本院在审理该小区其他业主同类型物业服务合同纠纷案件中查明华景公司提供的物业服务存在部分瑕疵，故对华景公司主张的违约金不予支持。被告季敏经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己抗辩权利的放弃，依法应承担不利后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告白东海、季敏于本判决生效之日起十日内支付原告合肥华景物业服务有限公司2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费4839.43元；二、驳回原告合肥华景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告白东海、季敏负担。本判决为终审判决。审判员  夏毓萍二〇一九年七月四日书记员  赵静怡附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。