广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终2512号上诉人（原审原告）：惠州大亚湾兴华物业管理有限公司,住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道41号金华大厦19楼。法定代表人:李志锋。委托诉讼代理人：练可英、曾玉良，广东铸铭律师事务所律师。被上诉人一（原审被告）：陆品锋，男，壮族，1980年5月6日出生，住广西省桂平市，被上诉人二（原审被告）：庾金燕，女，汉族，1985年10月2日出生，住广州市花都区，上诉人惠州大亚湾兴华物业管理有限公司因与被上诉人陆品锋，庾金燕合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初603号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州大亚湾兴华物业管理有限公司委托诉讼代理人练可英，被上诉人陆品锋、庾金燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾兴华物业管理有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2017)粤1391民初603号民事判决书第一判项,依法改判被上诉人向上诉人支付2013年8月1日至2016年12月31日的物业服务费4756元、公摊水费21元、公摊电费915.31元及违约金3485.98元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判决认定事实错误。原审判决认定：“陆品锋、庾金燕应在2014年5月16日开始向惠州大亚湾兴华物业管理有限公司缴纳物业管理费”是不当的。第一、被上诉人陆品锋、庾金燕向惠州市大亚湾金华实业有限公司(下称:金华公司)购买涉案的房屋在2013年7月10日己经验收合格且取得竣工验收备案,符合交楼条件,且金华公司在2013年7月12日在《惠州日报》刊登入伙公告,通知陆品锋、庚金燕于2013年7月12日开始办理入伙手续,但自发出通知后被上诉人陆品锋、庚金燕却一直未办理收房手续。第二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定,买受人同意上诉人为涉案小区的前期物业管理公司。以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”。而至今涉案小区未成立业主委员会,金华公司与上诉人签订的《前期物业服务合同》己约定将涉案小区委托给上诉人实行物业管理,合同期限为2011年12月1日至2021年l1月30日,而上诉人也符合物业管理的资质,故上诉人认为上诉人受金华公司的委托管理涉案小区符合法律规定,即上诉人与金华公司签订的《前期物业服务合同》对陆品锋、庚金燕具有约束力。第三、《广东省物业管理条例》第四十一条规定:“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业管理费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位己经承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担”;且被上诉人与金华公司签订的商品房买卖合同第十一条约定“1、视为商品房交接已自动生效,买受人已验收交付房屋并等同入伙,自愿接受物业管理,按规定缴交有关费用;商品房毁损的风险自房屋交付之日起即转由买受人承担。2、买受人在收到房屋交接通知(包括信函、电话、报刊等方式)之日起10日内未前来办理交接手续的,并接合约条款付清房款、配套设施费用及承担本次商品房买卖过程中发生的税费、入伙贷及办理房产证须承把的费用的,出卖人有权追究买受人的违约责任,买受人应从逾期之日起每日接逾期未付款的百分之五向出卖人支付滞纳金”。以上规定明确了买受人支付物业费的时间界点为收楼日。因为陆品锋、庚金燕自身的原因未收楼,根据双方签订的商品房买卖合同的约定,2013年7月10日即为商品房交接的时间。因此,陆品锋、庚金燕应从2013年8月1日起,按上诉人与金华公司约定及陆品锋、庚金燕与上诉人约定的标准,向上诉人缴纳物业费。因此,陆品锋、庚金燕应由金华公司通知收楼之日即2013年8月起算其物业管理费。二、原审法院认定“原告主张按照合同约定每日0.1%的标准计算违约金,过分高于其损失,因此,根据公平公正原则,本院酌情为每日万分之五的标准计算违约金”。上诉人与被上诉人签订《物业服务费收取协议》,系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规强制性规定,合法有效,双方均应按约定履行各自的义务。其中协议约定:被上诉人应在每月的15日前缴纳当月的物业服务费用,如延期缴付,乙方(上诉人)可按延期天数每日加收有权欠缴费用总额0.1%的滞纳金。协议中的滞纳金实质指的是被上诉人逾期不缴纳管理费及公摊水电费所导致的违约金,此违约金按延期天数每日加收欠费总额的0.1%并无过分高。因被上诉人未按期缴纳管理费,上诉人损失的并非仅有此款项的相应利息。这个涉案小区的日常维护、物业管理工作相关工作人员的工资都依赖于物业管理费,且涉案违约金的缴纳还有一定的威慑作用,若违约金调至过低将给涉案小区中大部分未按时交纳物业管理费的业主一个错位的讯号即物业管理费无需按时交纳,反正违约成本那么低。这对遵守合同约定按时足额交纳管理费的业主是非常不公平的。故,上诉人认为,涉案违约金并不存在过分高于损失的事实,请求法院依法对原审判决依法改判为按每日0.1%的标准计算违约金。综上所述,原审法院审理此案系在事实认定不当的情况下作出判决,上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四和一百七十条之规定,特上诉至贵院,请求依法改判,支持上诉人上诉请求。被上诉人陆品锋、庾金燕辩称：一审认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。原审原告惠州大亚湾兴华物业管理有限公司向一审法院提出起诉请求：1、被告支付拖欠的物业管理费4756元,电费分摊915.31元,水费分摊21元(暂计至2016年12月31日)；2、被告支付拖欠违约金3485.98元(暂计至2016年12月31日)；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：一、2011年12月1日，原告兴华公司作为乙方与案外人惠州市大亚湾金华实业有限公司作为甲方签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对蓝湾半岛苑实施前期物业管理服务,合同第六条约定,物业服务费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积(已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准)交纳。其中高层住宅1.4元/月.平方米（房屋总层数在七层以上）。关于物业管理区域内共用水电费分摊问题，约定为按户进行摊销。合同第七条约定，业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，甲方不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。……物业服务费按月交纳，业主或承租人应在乙方下达缴费通知书之日起七日内交纳。合同第三十七条约定，本合同期限自2011年12月1日起至2021年11月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。合同还约定其他事项。二、被告陆品锋作为甲方与原告兴华公司作为乙方签订了《物业服务费收取协议》，主要内容为：1、根据发展商与乙方签订的蓝湾半岛苑《前期物业管理服务协议》，甲方应本季度向乙方预缴纳下季度物业服务费；2、甲方于每月的15日前缴纳当月的物业服务费，如延期缴付，乙方可按延期天数每日加收有关欠缴费用总额1‰的滞纳金；3、甲方于本协议签署时，向乙方预缴纳一个季度的物业服务费（人民币，现金）；4、本协议自2013年8月1日起至乙方申请取得政府职能部门核准的新标准止。协议落款甲方处没有签名，乙方处加盖了原告的公章，落款日期未填写。但被告陆品锋在庭审中自认协议的抬头甲方处“陆品锋”三个字系其亲笔手写。根据《蓝湾半岛苑物业管理服务收费表》，住宅的物业服务费收费标准为1.4元/月.㎡，公共用电、用水分摊费收费标准为按月实际分摊。涉案房屋于2015年5月22日登记至被告庾金燕名下，房产证号为粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为82.5㎡，共同共有人为被告陆品锋。三、2013年7月10日，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局就蓝湾半岛苑工程出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。惠州市大亚湾金华实业有限公司于2013年7月12日在《惠州日报》刊登入伙公告，通知业主于2013年7月12日开始办理入伙手续。被告实际于2014年5月26日办理了收楼手续,并同意自2014年5、6月份开始缴纳物业管理费等合理费用。四、原告兴华公司认为，被告在开发商通知收楼后，应当缴纳物业费。涉案房屋的2014年5月份之前的物业管理费及公摊水电费共计为1230.07元。2014年5月-2016年12月的物业管理费及公摊水电费具体计算为：2014年的5月份为136.1元，6月份为135.82元，7月份为135.86元，8月份为135.95元，9月份为136.17元，10月份为136.07元，11月份为134.24元，12月份为134.04元；2015年的1月份为129元，2月份为130元，3月份为131元，4月份为132.1元，5月份为134.4元，6月份为134.5元，7月份为136元，8月份为136元，9月份为138.1元，10月份为139.4元，11月份为132.39元，12月份为138.72元；2016年的1月份为139元,2月份为139.59元，3月份为143.2元，4月份为142.87元，5月份为147.37元，6月份为146.6元，7月份为150.48元，8月份为151.88元，9月份为146.86元，10月份为136.08元，11月份为150.85元，12月份为151.6元。以上共计为4473.24元。2016年9月5日，原告兴华公司通过律师函的方式向被告催款，要求被告缴纳拖欠的物业管理服务费等费用。被告认为，涉案房屋是2014年5月26日收楼的，不同意支付此前的物业管理费。为此，原告遂向本院起诉，主张上述诉讼权利。案件审理过程中，被告于2017年6月21日支付了2017年1月至2017年5月的物业管理费、水费及公摊水电费共计984.5元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《物业服务费收取协议》，落款处没有被告的签名,但结合被告的庭审陈述,其对该协议是明知的,且亲笔书写了抬头甲方处的姓名,该协议内容不违反法律法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，属于有效合同，双方均应按约定履行各自的义务。《物业服务费收取协议》第一条约定，根据发展商与原告签订的蓝湾半岛苑《前期物业管理服务协议》，被告应本季度向原告预交下季度物业服务费。该份协议没有具体的落款时间，结合被告自认其在2014年5月26日收楼，原告未提供被告实际收楼的具体时间的证据，为此，一审法院认为被告实际收楼时间为2014年5月26日，较为符合客观事实。可见，原被告约定，被告陆品锋、庾金燕应在2014年5月份开始向原告兴华物业公司缴纳物业管理。被告逾期未向原告支付物业管理费及公摊水电费，应承担违约责任。被告陆品锋、庾金燕认为物业费从2014年5月份开始计算的抗辩理由，符合合同约定，一审法院予以支持。原告兴华物业公司认为被告陆品锋、庾金燕自2013年8月份开始拖欠物业管理费的主张，因与上述合同约定不符，一审法院不予支持。关于违约金的问题。一审法院认为，被告陆品锋、庾金燕逾期缴纳物业管理费造成原告兴华物业公司的损失主要是管理费的利息损失，原告兴华物业公司主张按照合同约定每日0.1%的标准计算违约金，过分高于其损失，因此，根据公平公正原则，一审法院酌情为每日万分之五的标准计算违约金。合同约定，被告陆品锋、庾金燕应每月15日缴纳管理费，因此，被告陆品锋、庾金燕应支付逾期缴纳物业管理费的违约金的时间从2014年5月16日开始计算。综上，判决：一、被告陆品锋、庾金燕自本判决生效之日起7日内向原告惠州大亚湾兴华物业管理有限公司支付2014年5月至2016年12月的物业服务费及公摊水电费共计4473.24元，并分别从并分别从2014年5月16日起以136.1元为本金，6月16日起以135.82元为本金，7月16日起以135.86元为本金，8月16日起以135.95元为本金，9月16日起以136.17元为本金，10月16日起以136.07元为本金，11月16日起以134.24元为本金，12月16日起以134.04元为本金；2015年1月16日起以129元为本金，2月16日起以130元为本金，3月16日起以131元为本金，4月16日起以132.1元为本金，5月16日起以134.4元为本金，6月16日起以134.5元为本金，7月16日起以136元为本金，8月16日起以136元为本金，9月16日起以138.1元为本金，10月16日起以139.4元为本金，11月16日起以132.39元为本金，12月16日起以138.72元为本金；2016年1月16日起以139元为本金,2月16日起以139.59元为本金，3月16日起以143.2元为本金，4月16日起以142.87元为本金，5月16日起以147.37元为本金，6月16日起以146.6元为本金，7月16日起以150.48元为本金，8月16日起以151.88元为本金，9月16日起以146.86元为本金，10月16日起以136.08元为本金，11月16日起以150.85元为本金，12月16日起以151.6元为本金，按照每日万分之五的标准向原告惠州大亚湾兴华物业管理有限公司支付违约金至各项款项付清之日止；二、驳回原告惠州大亚湾兴华物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案中，上诉人惠州大亚湾兴华物业管理有限公司提交了新证据：广东省商品房买卖合同一份，证明被上诉人与开发商约定因被上诉人原因导致未按时收楼，视为被上诉人收楼，物业费从收楼之日起计算。被上诉人的质证意见为,该份证据没有问题，但是不能代表他们在按时交楼的情况下视为交楼，因为他们并没有事实交楼给我们，他们的事实交楼时间是有出入的。本院认为，被上诉人认可上诉人提交的证据的三性，本院不持异议并予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。另查一，《广东省商品房买卖合同》载明，…第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖有应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时…由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、视为商品房交接已自动生效,买受人已验收交付房屋并等同入伙,自愿接受物业管理,按规定缴交有关费用;商品房毁损的风险自房屋交付之日起即转由买受人承担。2、买受人在收到房屋交接通知(包括信函、电话、报刊等方式)之日起10日内未前来办理交接手续的,并接合约条款付清房款、配套设施费用及承担本次商品房买卖过程中发生的税费、入伙贷及办理房产证须承把的费用的,出卖人有权追究买受人的违约责任,买受人应从逾期之日起每日接逾期未付款的百分之五向出卖人支付滞纳金。另查二，2013年8月-2014年5月的物业管理费及公摊水电费具体计算为：8月份为135.07元，9月份为135.06元，10月份为135.35元，11月份为134.61元，12月份为135.12元；2014年的1月份为136.29元,2月份为135.04元，3月份为136.52元，4月份为136.01元，以上共计为1219.07元。本院认为，本案是合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对惠州大亚湾兴华物业管理有限公司上诉请求，本院析理如下：关于支付逾期缴纳的物业管理费及违约金起算时间的问题。本院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》、《物业服务费收取协议》载明内容不违反法律法规强制性规定，被上诉人亦表示认可上述合同及协议的约定，据此，双方均应按合同及协议约定履行各自的义务。本案中，首先《物业服务费收取协议》载明，该协议自2013年8月1日起至上诉人申请取得政府职能部门核准的新标准止，即双方当事人已约定缴纳物业管理费等相关费用的起算时间为2013年8月1日。其次，惠州市大亚湾金华实业有限公司已于2013年7月12日通过在《惠州日报》刊登入伙公告的形式，通知被上诉人于2013年7月12日开始办理入伙手续，故此，根据当事人在《广东省商品房买卖合同》第十一条约定，应视为商品房交接已对被上诉人自动生效，被上诉人的收楼时间应为2013年7月22日。被上诉人虽辩称存在延迟交楼情形，但未提供证据予以佐证，故对其抗辩意见本院不予采纳。综上，被上诉人应于2013年8月1日起支付逾期缴纳的物业管理费及违约金，一审法院按被上诉人自认的实际收楼时间2014年5月26日为支付逾期缴纳的物业管理费及违约金起算时间错误，本院予以纠正。上诉人主张自2013年8月1日起,按上诉人与金华公司约定及被上诉人与上诉人约定的标准,向上诉人缴纳物业费并支付违约金有理据，本院予以支持。关于违约金的问题。除了管理费的利息损失，未有证据佐证被上诉人逾期缴纳物业管理费还造成上诉人其他损失，据此，一审法院根据公平公正原则，酌情为每日万分之五的标准计算违约金正确，本院予以维持。综上所述，上诉人惠州大亚湾兴华物业管理有限公司的上诉请部分成立，对其成立部分，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初603号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初603号民事判决第一项为：被上诉人陆品锋、庾金燕自本判决生效之日起7日内向上诉人惠州大亚湾兴华物业管理有限公司支付2014年5月至2016年12月的物业服务费及公摊水电费共计5692.31元，并分别从并分别从2013年8月16日起以135.07元为本金，2013年9月16日起以135.06元为本金，2013年10月16日起以135.35元为本金，2013年11月16日起以134.61元为本金，2013年12月16日起以135.12元为本金；2014年的1月16日起以136.29元为本金,2014年的2月16日起以135.04元为本金，2014年的3月16日起以136.52元为本金，2014年的1月16日起以136.01元为本金，2014年5月16日起以136.1元为本金，6月16日起以135.82元为本金，7月16日起以135.86元为本金，8月16日起以135.95元为本金，9月16日起以136.17元为本金，10月16日起以136.07元为本金，11月16日起以134.24元为本金，12月16日起以134.04元为本金；2015年1月16日起以129元为本金，2月16日起以130元为本金，3月16日起以131元为本金，4月16日起以132.1元为本金，5月16日起以134.4元为本金，6月16日起以134.5元为本金，7月16日起以136元为本金，8月16日起以136元为本金，9月16日起以138.1元为本金，10月16日起以139.4元为本金，11月16日起以132.39元为本金，12月16日起以138.72元为本金；2016年1月16日起以139元为本金,2月16日起以139.59元为本金，3月16日起以143.2元为本金，4月16日起以142.87元为本金，5月16日起以147.37元为本金，6月16日起以146.6元为本金，7月16日起以150.48元为本金，8月16日起以151.88元为本金，9月16日起以146.86元为本金，10月16日起以136.08元为本金，11月16日起以150.85元为本金，12月16日起以151.6元为本金，按照每日万分之五的标准向上诉人惠州大亚湾兴华物业管理有限公司支付违约金至各项款项付清之日止。二审案件受理费50元，由被上诉人陆品锋、庾金燕负担。上诉人惠州大亚湾兴华物业管理有限公司已预交50元，本院予以清退。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  刘天贞审判员  张佳誉二〇一九年七月二十五日法官助理吕逸榛书记员朱梓昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。