贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初6324号原告：聂宗雨，女，1985年10月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，原告：陈江，男，1981年12月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，二原告共同委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610789666。二原告共同委托诉讼代理人：张崧（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201410633040。被告：贵州翰林置业有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心-1层，统一社会信用代码：91520000587288487K。法定代表人：彭跃，系该公司董事长，委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201311303602。委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理）：系贵州锐驰律师事务所实习律师，证号：230713011110574。原告陈江、聂宗雨与被告贵州翰林置业有限公司（以下至判决主文前简称“翰林置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日登记立案后，依法适用简易程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告陈江、聂宗雨及委托诉讼代理人方洪伟，被告翰林置业委托诉讼代理人王妍、刘力铭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈江、聂宗雨向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付以537,944.00元为基数，从2015年11月7日起按日万分之二的标准计算至2018年11月7日止的违约金117,917.00元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年10月12日，原告与被告于签订《远航七星万象城商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“远航专业市场”第3-（-1）-7号商铺一套，商铺建筑面积45.96平方米，套内建筑面积38.3平方米；该商铺总价款537,944.00元，原告应于签订合同之日支付首付款277,944.00元，余款260,000.00元以银行按揭贷款支付；出卖人应于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后仍不能向原告交付办理商品房转移登记有关文书的，被告应按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关办理房屋权属证书。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，但被告未在2015年4月28日之前办理完毕房屋产权转移登记手续，亦未向原告交付房屋登记证书，经原告多次催收，直到2018年11月7日，被告才为原告办理涉案房屋的不动产权属证书。原告认为，被告不履行合同约定义务已违反法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担合同约定的已付房款万分之二的违约金，计算方式：537,944.00元×0.02%×1096天=117,917.00元。综上，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告翰林置业辩称：答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成。答辩人开发建设的涉案房产按规定应有供电部门的双回路供电，但城市建设基础落后，该商品房处只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因此原因，导致消防工程验收未能通过，才使答辩人不能办理产权证书。答辩人一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向七星关区人民政府提出过书面请示，政府也给予了回复，故答辩人应当免责。二、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”的规定，本案原、被告约定的违约金已超过诉讼时效，法院应驳回诉讼请求；退一步说，答辩人应承担逾期办证违约金，本案原告未遭受损失，应对违约金进行调减，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条的规定，违约金的计算可根据实际损失请求增减。本案中，该铺面被答辩人已于购房之日起开始进行正常的出租经营千家惠使用，被答辩人未遭受任何损失且还有收益。再从产权证书的用途上看，也不能证明答辩人给被答辩人带来损失。取得房屋产权证书是用于出租、转让、抵押、继承。首先，涉案房屋现就处于出租状态，其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可抵于原房价，被答辩人不能以假设的想法来认为自己受到损失，第三、涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明被答辩人有损失，第四、继承尚未发生，故要求适当减少违约金；贵院审理的彭云诉贵福房开商品房预售合同纠纷案，该案系逾期交房，判决以实际损失为基础来承担违约责任，故不应当向原告支持违约金。综上所述，被答辩人在合同约定期限内不能办证是因其他客观因素导致，答辩人不应当承担违约责任，且被答辩人的请求已超过诉讼时效。即使承担也应当考虑被答辩人并未受到损失，只应给其适当补偿。而答辩人属我市重点招商引资企业，涉案业主人数众多，如此答辩人将临破产，引起群体事件发生，使公共利益受到损失，使市、区人民政府将面临难以收场的局面，只有将法律效果和社会效果有机统一，才能彰显法律的公平和正义。请求法院顾全大局，维护答辩人的利益为谢！当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、被告营业执照、法定代表人身份证明书及身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》、发票、收据、不动产权属证书，能证明原告向被告购买房屋，支付相关购房款，被告已于2018年11月7日为原告办理了涉案房屋的不动产权属证书等事实，本院予以确认；对被告提交的《关于先期办理远航综合商贸市场房产证的请示》，因系复印件，且属被告单方陈述，本院不予采信。被告提交的彭云商品房预售合同纠纷判决书，与本案无关，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵州省××市××综合专业市场地下××层，名义楼层为第1层，该房号为3-（-1）-7号，用途为商业营业用房，商铺建筑面积45.96平方米，套内建筑面积38.3平方米；该商铺总价款537,944.00元，买受人应于签订合同之日支付首付款277,944.00元，余款260,000.00元以银行按揭贷款支付；交付时间：2014年4月28日前。转移登记：（一）被告承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；（二）被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告按合同的约定向被告支付了购房总款537,944.00元。被告未在合同约定的期限内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告于2018年11月7日为原告办理了涉案房屋不动产权属证书：黔（2018）七星关区不动产权第0006303号，已履行完毕办证义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，构成违约，原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，有合同约定，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当按日向原告以“已交付房价款”万分之二的支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，合同中约定涉案房屋的总价款为537,944.00元，且原告支付实际支付给被告的购房款亦为537,944.00元，故依照合同约定，被告应当以537,944.00元为基数，按日0.02%的标准向原告计付逾期办证的违约金。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》中关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年4月28日起开始计算违约金。原告于2019年6月3日向本院提起诉讼，按三年诉讼时效的规定，2016年6月3日前确已超过诉讼时效，原告要求被告支付从2015年4月28日起至2016年6月3日期间的违约金的诉讼请求，本院不予保护，从2016年6月3日后的违约金还未超过诉讼时效，本院应予以支持，故本案原告诉请逾期办证的违约金的起算时间为2016年6月3日。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，被告并未提供证据证明其已经对原告尽到了通知义务，故应以被告履行完毕为原告办理涉案商品房不动产权属证书之日为计算违约金的截止日期，被告为原告办理完毕涉案房屋不动产权证书的日期为2018年11月7日。综上所述，被告应当承担逾期办证违约金的起止时间为2016年6月3日至2018年11月7日，共计887天，依照合同约定，被告应当支付给原告逾期办证违约金为95,431.27元（537,944.00元×0.02%×887天=95,431.27元）。故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持95,431.27元，原告主张超过的部分，本院不予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。现被告因自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任，该违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告所称未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对被告主张要求调低违约金，因双方约定的违约金不属于法律规定需要调整的情形，故对被告的该主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈江、聂宗雨逾期办证违约金95,431.27元；三、驳回原告陈江、聂宗雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,329.00元，由原告陈江、聂宗雨负担264.00元，被告贵州翰林置业有限公司负担1,065.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇一九年七月二十四日书记员 裴晨迪