贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）黔8601民初419号原告：严翠翠，女，1987年6月30日出生，汉族，住贵州省龙里县。原告：王金朋，男，1988年4月17日出生，汉族，住贵州省龙里县。二原告共同委托诉讼代理人：陈仕菊，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：陈帅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：郝新华，男，1973年2月15日出生，汉族，住湖南省临澧县。委托诉讼代理人：李彦，贵州恒权律师事务所律师。第三人：田富均，男，1983年3月27日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。原告严翠翠、王金朋与被告郝新华、第三人田富均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案，依法适用简易程序。因本案与（2019）黔8601民初443号案件法律关系一致，被告同一，为查清案件事实需要，经当事人同意，两案于同年6月11日公开开庭进行了合并审理。原告严翠翠、王金朋及共同委托诉讼代理人陈仕菊、陈帅，被告郝新华的委托诉讼代理人李彦，第三人田富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严翠翠、王金朋向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的商铺转让协议；2.解除原告与第三人签订的《租赁合同书》；3.被告返还原告商铺转让费6万元、合同押金9290元，租金7938元，共计77228元;4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第2项请求，撤回第3项诉请中合同押金9290元的请求。事实和理由:2019年4月15日，二原告得知化工路1号的商铺(产权证登记地址为贵阳市云岩区新添大道南段与化工路交汇处大营坡一号地块经济适用住房B、C、D栋半负2层2A、28号)门面转让，遂进铺询问转让条件，被告告知原告该商铺系被告从第三人田富均(房屋所有权人)处租赁，租赁期限还剩下一个月(即自2019年4月26日至2019年5月26日)，租金7938元、空商铺转让费6万元、合同押金9290元，且承诺只要原告先交定金1万元，其保证通知第三人田富均来与原告签订三年期限的租赁合同(自2019年5月27日至2022年5月26日止)，并保证同年4月26日按时将该商铺交付给原告使用。原告向被告支付定金1万元，在第三人委托其父亲田华伦与原告签订了该商铺的《租赁合同书》后，原告将租金7938元、空商铺转让费6万元、合同押金9290元全额支付给了被告，并约定4月26日被告将该商铺交付给原告使用，被告向第三人田富均缴纳的合同押金9290元第三人田富均不再退还给被告，视为原告已将合同押金支付给第三人田富均。但因被告在将该商铺转让给原告之前，就以2万元转让费将该商铺转让给了案外人罗逢艳，且商铺被罗逢艳锁着，被告未将房屋交付原告，致使租赁合同不能履行，严重损害了原告的合法利益。被告郝新华辩称：1.原、被告之间的协议已经履行完毕，无法解除。原、被告就涉案商铺达成了租赁权转让协议，约定原告一次性支付被告转让费用6万元，被告退出租赁关系，由原告与第三人房东田富均按原租赁合同签订新的租赁合同，且被告出具收条已经注明郝新华只负责给王金朋签原始合同一致，其他事项概不负责。该协议合法有效，且已经履行完毕，原告的合同目的已经实现,被告与第三人的原租赁合同的权利义务解除，原告与第三人的新租赁权形成。2.原告不应向被告主张权利。庭审中第三人主张其与原告的租赁合同2019年5月26日起才生效，这之前的一个月被告与原告的转租关系，但2019年4月16日第三人收回被告的租赁合同原件代表第三人明知与被告的租赁关系解除是其在与原告形成新租赁关系的前提，原告所支付的7938元租金、合同押金9290元是方便三方避免多次转账。另外，罗逢艳2019年4月21日对商铺进行了上锁无权占有至2019年5月9日，之后商铺一直由第三人控制，第三人在解除了罗逢艳的无权占有后应当及时向原告履行合同义务，原告根据其与第三人的租赁合同应当向第三人主张权利，要求第三人交付租赁物，保障使用权。对于原告的损失，是无权占有人罗逢艳的侵权行为导致，应由侵权人承担。第三人田富均述称，原告陈述事实清楚，第三人在此中间不存在过错，且原告与第三人签订的租赁合同书已经解除，本案是原被告之间的纠纷，与第三人无关。经审理查明，原告王金朋与严翠翠系夫妻关系。2017年5月26日，第三人田富均（甲方）与被告郝新华（乙方）签订《租赁合同书》，甲方将位于贵阳市化工路××号“2#3#”商铺（产权证登记地址为贵阳市云岩区新添大道南段与化工路交汇处大营坡一号地块经济适用住房B、C、D栋半负2层2A、28号，以下简称案涉商铺)出租给乙方；经营要求为经营人只限于合同乙方；租赁期限自2017年5月27日起至2020年5月26日;2017年5月27日至2018年5月26日每月房屋租金7200元，2018年5月27日至2019年5月26日每月房屋租金7560元，2019年5月27日至2020年5月26日每月房屋租金7938元；经甲方同意乙方转租门面后，乙方有权转租，甲方有义务协助乙方更改合同。合同签订后，郝新华将房屋租金交纳至2019年5月26日。2019年4月15日，郝新华与王金朋就案涉商铺的转让达成口头协议，王金朋支付转让定金10000元（通过严翠翠银行账户转入郝新华银行账户），郝新华出具收条，并注明郝新华只负责给王金朋签订原始合同一致，其他事项概不负责，转让费是60000元整。2019年4月16日，田富均（甲方）委托其父亲与王金朋（乙方）签订《租赁合同书》（合同载明的签订日期为2019年5月26日），约定甲方将案涉商铺出租给乙方；租赁期限自2017年5月26日起至2022年5月26日。当日，严翠翠通过银行账户转入郝新华银行账户67228元（转让费50000元、合同押金9290元、4月27日至5月26日房租7938元）。5月26日，田富均向严翠翠出具收到合同保证金9290元的收条。2019年5月30日，田富均（甲方）与王金朋（乙方）签订合同终止协议，载明：因郝新华在甲方不知情下收取罗逢艳的转让定金20000元，致甲乙双方签订的租赁合同无法履行，自愿终止，甲方退还乙方保证金9290元，乙方承诺协议签订后不影响甲方对门面的继续经营。另查明，2019年3月13日，郝新华与罗逢艳就案涉商铺转让达成意向，罗逢艳向郝新华支付转让定金20000元。因对转让房屋的使用期限延长问题未达成一致意见，罗逢艳要求郝新华退还20000元未果。同年4月21日，罗逢艳将涉案门面上锁。当日晚上，郝新华将门锁上的固定钉取掉，将房屋内属于自己物品搬离。5月9日，罗逢艳将钥匙交予田富均。上述事实，有原告、被告及第三人当庭陈述笔录，《租赁合同书》、产权证、合同终止协议、收条、银行回单、微信记录、照片、结婚证、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，二原告与被告达成承租权口头转让协议，系双方真实意思表示，合法有效。本院对原告的各项诉请作以下评判：1.关于解除原告与被告之间的商铺转让协议的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，2019年4月15日郝新华出具的收条载明门面转让及转让费的内容，次日田富均与王金朋签订租赁合同后，二原告将转让费、押金及2019年4月27日至5月26日的房租7938元（该租金高于郝新华与田富均所签合同约定当期租金），应认定原被告之间商铺转让口头协议中同时包含房屋转租与房屋租赁经营权转让的内容。二原告已经完全履行双方约定义务，而郝新华在获得房屋转租及租赁经营权所带来的利益同时，亦应将涉案商铺交付给王金朋使用。因郝新华与罗逢艳之间的纠纷未及时有效解决，且罗逢艳将商铺上锁，客观上导致二原告不能取得案涉房屋的使用，可认定郝新华未履行房屋移交义务，致使合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，对原告该主张应予支持。2.关于被告返还原告商铺转让费60000元、租金7938元的诉请。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，本案中郝新华的履约行为不符合合同约定致使合同目的不能实现，其应该将收取的租金及转让费退还王金朋、严翠翠，该主张应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告王金朋、严翠翠与被告郝新华之间的商铺转让口头协议；二、被告郝新华自本判决生效之日起十日内向原告王金朋、严翠翠退还转让费60000元、租金7938元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1732元，减半收取计866元，由被告郝新华负担749元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。因原告王金朋、严翠翠变更诉请，已交纳的案件受理费117元予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一九年七月三十一日法官助理秦仕旺书记员梁文文