江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初6637号原告:靖江市百富绅国际装饰家具广场有限公司。法定代表人：罗建根，董事长。委托诉讼代理人：缪坤玉，江苏缪坤玉律师事务所律师。被告:靖江市志远室内装饰设计服务部。经营者：王小明。委托诉讼代理人：李运杭、陈双林，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。原告靖江市百富绅国际装饰家具广场有限公司与被告靖江市志远室内装饰设计服务部为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人缪坤玉，被告经营者王小明及其委托诉讼代理人李运杭、陈双林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期迁出案涉商铺；2、判令被告立即支付原告租金68775元（从2018年1月23日计算至2018年8月31日，655平方米×15元/平方米×7个月）及2018年9月1日至2018年9月21日的租金14187.94元[（715平方米+655平方米）×15元/平方米×12个月÷365天×21天）]，合计83962.94元；3.判令被告按约（年租金24.66万元）给付自2018年9月22日起至迁出之日的房屋使用费；4.判令被告赔偿原告损失71650元（被告迁出商铺后另行招租需要3个月的合理期间的租金损失61650元、律师费10000元）、原告依约不予退还被告保证金10000元；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年8月16日，原、被告签订《商铺租赁合同》、《经营管理协议》各一份，约定被告承租原告位于靖江市新洲路1号的靖江市角原海鲜城商铺整体独立通道的1370平方米中的715平方米，用于广告设计、制作场地，期限为三年，商铺1370平方米中的655平方米在原海鲜城场地撤清后，按照约定价格全部出租给被告。合同生效后，原告交付了案涉商铺（包括1370平方米中的655平方米），被告支付了第一年租金及保证金。被告租赁案涉商铺后，原海鲜城租赁人杨斌在撤场迁移物品过程中，被告明知原海鲜城遗留的全部物品范围，故意认为杨斌迁移的物品系原告出租给其使用，被告经营者王小明及其妻子陈雪莲多次阻挠杨斌迁移物品，在此期间，被告以原告一房二租为由向原告提出赔偿请求，但未提供依据。为妥善处理被告与杨斌之间的矛盾，根本解决原、被告及杨斌之间因商铺租赁产生的纠纷，2018年1月8日原告委托律师向被告发出《释明及拆除搬运物品、测量房屋面积的通知》，通知被告在2018年1月22日上午9时配合协助杨斌迁出商铺、测量原海鲜城待租商铺面积、被告不能协助配合杨斌迁出商铺不影响原告收取所余面积租金，被告对通知内容没有提出异议。2018年1月22日上午9时许，杨斌与原告共同去商铺时，被告仍然阻扰杨斌搬迁物品，导致杨斌至今未能迁出655平方米商铺。根据《商铺租赁合同》第二条约定，原告告知被告缴纳第二年租金后，被告未按约支付下一年度租金，2018年9月10日原告向被告发出《催缴租金通知书》，并张贴在被告租赁的商铺。2018年9月18日，被告以《回复函》方式明确以其提起赔偿诉讼为由拒绝支付租金。2018年9月21日，根据《商铺租赁合同》第六条第二款第三项约定，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同，要求其限期迁出商铺、支付租金、房屋使用费及违约金。原告认为，在双方签订合同前，原告已将杨斌遗留物品的事实告知被告，原告将案涉商铺715平方米范围内杨斌遗留的地面物品暂存655平方米商铺后，在不影响被告使用商铺，且未来防止物品迁移过程中发生损害，没有移动715平方米商铺内的物品，被告同意并且自愿租赁715平方米商铺，故被告阻扰杨斌迁移物品侵害了原告附条件的租赁收益，主观上具有拖延支付租金的故意，客观上已经使用待租655平方米商铺，理应按约支付自2018年1月23日起至2018年8月31日的655平方米租金68775元。被告拒绝支付租金的行为没有依据，原告解除合同符合法律规定，被告应当向原告支付租金、房屋使用费并赔偿损失。原告提供了《商铺租赁合同》、《经营管理协议》、《释明及拆除搬运物品、测量房屋面积的通知》、《催缴租金通知书》、《回复函》、《解除合同通知书》、《关于妥善处理商铺租赁合同纠纷的告知书》、《行政处罚决定书》、原告与江苏缪坤玉律师事务所签订的《委托代理合同》及律师费发票等证据为证。被告辩称，原告诉称双方签订《商铺租赁合同》和《经营管理协议》，由被告租赁原告案涉715平方米商铺并缴纳了一年租金及保证金是事实，但原告至今尚有部分房屋（715平方米中的80平方米）未向被告交付。在被告使用租赁房屋过程中双方产生纠纷，遗留在租赁房屋内的物品应属于租赁范围之内。在被告租赁期内原告一房二租，并一直延续到2018年1月底，因此该部分期限应从租赁合同中的期限内扣除或者予以相应顺延。原告与杨斌于2017年12月8日签订的《撤场协议书》中明确载明原告和杨斌解除2015年2月28日订立的房屋租赁协议，可以推定原告和杨斌租赁合同的解除时间为2017年12月8日，该协议明确约定原告放弃2017年3月至协议订立之日的租金，从另一方面也说明了杨斌缴纳租金是从2017年3月至2017年12月8日，而原、被告签订的租赁合同是从2017年9月1日至2020年8月31日，故原告与杨斌签订的该协议充分证明原告存在一房二租的事实，且原告委托律师发出的律师函也载明了一房二租的事实，两者能够相互印证，原告无权要求被告支付2017年9月1日至2017年12月8日的租金。原、被告签订的《商铺租赁合同》明确约定租赁面积是715平方米，其余部分并不在该合同约定的范围内，被告也没有使用，现在门被原告锁着，被告也不清楚里面是否有物品，原告要求被告支付该部分费用无事实和法律依据。由于原告无权在2017年9月1日至2017年12月8日将租赁房屋交付给被告，故其在2018年9月发的《解除合同通知书》并不发生法律效力，原告要求被告限期搬出商铺的请求没有事实和法律依据。原告提出的3个月租金损失，没有任何法律依据。2018年1月22日，原告带领杨斌等人拆卸被告租赁房屋的门头，并非是搬运物品和测量面积。2018年9月10日，被告收到《催缴租金通知书》后给原告回函，明确租金一定会缴纳，只因双方存在纠纷，房屋存在交付瑕疵，导致被告不能正常使用715平方米。原告的《解除合同通知书》是2018年9月22日贴到被告门上的。《商铺租赁合同》仅能反映被告租赁715平方米,如双方存在其他租赁关系应另行签订合同、测量面积，何况被告没有实际使用除715平方米以外的房屋，原告也未提供其向被告交付715平方米以外房屋的依据，且租赁期限6个月以上的应当签订书面合同。《商铺租赁合同》约定原告应当提供除房屋以外相关的附属设施和消防系统，强弱电的配电设施，附属设施应当包括门头、感应门、装修等原告原始交付给被告的租赁物。《经营管理协议》第四条约定保证金的适用范围是经营管理协议和消防管理协议，被告在使用租赁房屋期间并未违反上述协议，故保证金原告应当返还。本案中原告明显违约，故律师费用不应由被告承担。综上，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，原告无权单方面解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。被告提供了照片、《律师函》、《撤场协议书》、原告与杨斌签订的租赁合同、视频资料（2018年1月22日打砸视频、被告在签订合同前的看房视频）、收据等证据为证。针对被告答辩及举证，原告补充陈述：原告是在与杨斌解除合同之后与被告签订的租赁合同，对于杨斌没有迁出租赁房屋以及解除合同的事实均已告知被告，2017年12月8日原告与杨斌签订的《撤场协议书》只是明确解除合同的事实，不能等同于解除合同之日。无论被告认为存在何种纠纷，均无权拒付租金，且双方租赁合同中另外655平方米基于被告阻扰杨斌迁出的事实，被告实际使用了该655平方米的商铺，应当按照约定支付租金。655平方米是在杨斌撤清场地之后开始租给被告，租金按照合同约定，第一年租金总额按照715平方米是128700元，按年支付，655平方米与715平方米是一个整体，交付715平方米商铺的时候实际上是将655平方米一并交付给了被告，只是因为杨斌没有把物品撤清，故没有收取655平方米的租金。655平方米上的物品至今没有撤清，但被告已实际部分使用了655平方米的场地。2018年1月8日，原告委托律师向被告发出了《释明及拆除搬运物品、测量房屋面积的通知》，通知被告在2018年1月22日上午9时配合协助杨斌迁出商铺，测量原海鲜城待租商铺的面积，同时告知被告不能协助配合杨斌迁出商铺不影响原告收取所余面积的租金。2018年1月22日，王小明及其妻子继续阻扰杨斌搬迁物品，且王小明妻子在纠纷过程中将原告员工打伤被行政拘留。对被告提供的照片的真实性不能确认，如果照片是真实的，被告陈述所有门均已被原告上锁就是谎言，也能证明被告已经实际使用了该房屋，自租赁开始，被告没有为未能使用80平方米而提出过异议。对被告提供的2018年1月22日视频的真实性无异议，但不是打砸视频，视频中杨斌拆除的门头是原海鲜城的门头，而不是被告的字号，该门头的权利属于杨斌，杨斌拆除该门头经过原告同意，被告对该门头既没有所有权，也没有使用权，更无权阻扰杨斌拆除该门头，因此该视频恰恰证明被告为了达到不支付所余房屋面积租金，恶意将他人财物意念为自己的物品而加以阻止，其行为没有合法依据。对看房视频的真实性无异议，但该视频并不是在双方共同看房时所拍摄，没有双方现场看房交流的内容，因此视频中的物品虽然存放于租赁房屋之中，但并不在原告出租范围内，原告出租的是商铺，不包含物品，由于待租房屋内杨斌的物品及715平方米范围内的其他物品均已告知被告，如果是看房视频，则双方交流的信息，告知其房屋内物品的权属关系均应计入在该视频中，因此该视频是被告单方看房，视频中的物品不属于约定租赁范围，其权属是杨斌的，而不是被告的。对被告提供的《撤场协议书》的真实性无异议，该协议订立的背景是因被告不断阻扰杨斌撤场，导致原告不能按约向被告收取租金，为了使杨斌能够顺利撤场，在与杨斌协商过程中，原告放弃了部分权利，虽然约定的撤场的时间是2017年12月8日，但解除合同的时间是2017年5月5日，被告认为解除合同的时间是2017年12月8日没有法律依据，其认为原告双重收取租金也与事实不符，是否收取租金是原告的权利，并不因为原告放弃向杨斌收取租金，被告当然的认为其可以少付租金;该协议中原告放弃2017年3月至协议订立之日的租金是原告与杨斌之间的约定，本意是杨斌应当要缴纳2017年3月至5月5日的租金以及在迁让前的房屋使用费，鉴于撤场过后，相互权利义务消灭，所以原告概括性的放弃了杨斌没有缴纳的租金及房屋使用费，更由于自2017年9月份起被告租赁了其中的715平方米房屋也弥补了原告的损失，该约定是原告放弃权利，但并不等同于将该利益让与被告；该协议约定的杨斌迁出房屋过程中不得拆除固定装饰装修物品也是原告的权利，原告没有将该项权利交由被告代为行使，被告无权对原告行使权利的行为说三道四。本院经审理认定事实如下：2015年2月28日，原告与杨斌签订《海鲜餐饮店面租赁合同》，约定原告将靖江市富绅小商品批发城二楼东南角相关铺位租赁给杨斌用于海鲜加工餐饮，租赁期限自2015年2月28日至2018年2月27日。2017年5月5日，原告向杨斌发出《关于解除合同、限期迁让租赁房屋的通知》，主要内容为：2015年2月28日原告与杨斌签订的三份《海鲜餐饮店面租赁合同》，租金付至2017年2月27日，鉴于杨斌在2017年2月提出不再续租后未办理解除合同手续、迁让房屋，也未缴纳租金，原告通知杨斌解除2015年2月28日双方签订的租赁房屋的三份合同，杨斌于2017年5月20日前迁出房屋并办理租赁房屋撤场手续，逾期未迁让原告将自行清理租赁房屋，代为保管屋内物品并拆除装修设施，保管费及拆除费用在提取物品前向原告支付，超过30日未提取作无主财产处理。2017年8月16日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份,约定：原告将位于靖江市新洲路1号的靖江市角，商铺面积715平方米供被告作为广告设计、制作场地；租赁该商铺无公摊面积，海鲜城场地撤清后按租赁合同约定价格全部出租给被告，起租日以原告发放的场地撤清通知为准，其他与该合同相同；租赁期限为三年，自2017年9月1日起至2020年8月31日止；租赁期满，被告应迁出商铺，且不得损坏装修装潢，否则应当恢复原状，且原告不予补偿装修费用；租金采取“按铺定价，先付后用”的原则，订立本合同时支付第一年租金总额即128700元，第二年、第三年租金将根据公司公布的单价提前30日计交次年租金，租金按每平米15元计交；经营管理保证金按照《经营管理协议》约定的金额及期限缴纳；原告应按本合同约定如期向被告交付商铺，如延迟交付商铺，则租赁期的起租时间相应顺延；原告负责提供商场经营所需的消防系统、强弱电配电设施等公用设施及维护；被告应接受原告管理，及时、足额缴纳商铺租金及经营过程中发生的水电费及其他相关费用；被告有权在租赁商铺范围内进行二次装修，但装修方案及设计图必须报原告审核，且符合原告市场的统一规范和整体要求；被告逾期支付租金或者不足额逾期支付租金、保证金及其他相关费用超过15天，原告有权解除合同，扣减保证金，无条件切断电源供应，并通知被告于7日内搬清商铺内物品，逾期未能搬空，原告有权视为被告放弃商铺内财物所有权，原告将自行处置不予补偿，收回的商铺原告将另行出租，被告缴纳的保证金不予退还，保证金不足以抵付原告损失的，被告应赔偿包括但不限于原告损失、诉讼费、鉴定费、评估费、交通费、律师费等全部损失。同日，原、被告签订《经营管理协议》一份，约定：被告租赁的商铺位于靖江市角，从事室内装饰、设计和制作，被告自愿接受原告管理，并保证遵守原告为维护市场整体利益而制订的各项规章、制度、公约，自觉履行本协议约定的权利和义务，经营管理期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止；签订本协议时，被告应向原告支付10000元作为在租赁期内履约保证金（履约保证金内容包括经营管理协议、消防管理协议书）的履约保证，因被告自身原因违反上述各项规定被扣减的保证金费用由被告按时足额补交保证金。2017年8月16日，被告向原告支付了第一年租金128700元（715平方米）及保证金10000元。2017年9月29日，被告委托江苏苏泰律师事务所向原告发出《律师函》一份，主要内容为：从8月底开始，原租户杨斌多次以房屋租期未到以及与原告租赁合同尚有纠纷等理由，至被告租赁房屋拆除部分装饰装潢和电器，阻扰被告开业经营，被告于9月8日、10日、22日、28日分别报警处理，原告也派员参加并承诺在9月15日前处理好与杨斌的纠纷，被告要求原告在收到该函之日起7日处理好与杨斌之间的事宜，使租赁房屋无纠纷，确保被告正常经营并赔偿被告相应损失，否则被告有权解除合同，退回租金并要求原告赔偿损失。2017年12月8日，原告与杨斌签订《撤场协议书》一份，主要内容为：双方同意解除2015年2月28日订立的房屋租赁三份合同，经双方核对，原告应付杨斌餐饮费93871元，杨斌应付原告截至2017年8月份水电费42190元，双方互欠费用抵消后，原告应付杨斌51681元，并凭收据返还保证金14000元，另补偿杨斌装修补贴30000元，合计95681元，原告于杨斌协议签订后一次性付给杨斌，原告放弃2017年3月至协议订立之日的租金；杨斌在协议签订后7天内（12月15日之前）搬走厨房设施、餐桌、餐具、音响、办公沙发、桌子、橱子，搬运过程中必须有原告配合；杨斌迁出房屋过程中不得拆除固定装饰、装修物品，否则应当恢复原状，逾期未迁出物品视为自动放弃，原告有权处置。2017年12月22日，原告委托江苏缪坤玉律师事务所向被告经营者王小明发出《关于妥善处理商铺租赁合同纠纷的告知书》一份，主要内容为：由于被告租赁的715平方米商铺内残存原海鲜城物品，杨斌在拆除、搬运物品过程中与被告发生冲突，被告委托律师致函原告，要求处理好与杨斌的关系，原告为此再次协调被告与杨斌之间的矛盾，于2017年12月8日与杨斌订立了撤场协议书，次日，为避免再次发生冲突，原告与被告预约时间拆除、搬运杨斌物品时，被告认为原告应赔偿损失后杨斌才能搬运残留物品并向原告递交了一份损失清单，原告认为被告拒绝原告预约拆除、搬运杨斌的物品没有法律依据，向原告主张赔偿损失应提供证据证明；原告告知被告在收到告知书之日起10日内以书面方式通知原告明确表明被告配合、协助杨斌拆除、搬运物品的日期，被告没有按照告知书期限通知原告配合、协助杨斌拆除、搬运物品日期的，原告因履行了善意告知义务，被告拒绝配合的行为已损害原告利益，原告将以本告知书的告知期限到期日后第十日视为《商铺租赁合同》第一条第1款约定的海鲜城场地已经撤清的起租日，且原告不再另行通知；起租日后十日内，被告应当按照《商铺租赁合同》约定的面积计算的租金缴纳至原告账户；被告向原告请求赔偿应提供包括营业执照副本复印件、各项损失证据在内的全部复印件，并提供原件核对，以便尽快协商解决；因被告拒绝杨斌拆除、搬运物品导致的冲突及后果，被告自行承担全部责任；原告因杨斌提前终止履行合同后，多次催促杨斌撤场，杨斌因为物品处置的场地受到限制而迟迟未能撤场，在被告意向租赁原海鲜城商铺后，才先行清理715平方米商铺解决被告的租赁问题，在被告与杨斌发生纠纷后，为尽快解决纠纷，原告在牺牲自身利益的条件下，保留了被告希望可以利用的装修，满足了被告租赁海鲜城其余部分的装修不破坏，以便被告节约装修成本，这是原告为了被告的利益做出的牺牲。2018年1月8日，原告向被告发出《释明及拆除搬运物品、测量房屋面积的通知》一份，主要内容为：被告认为租赁场地内的设施归原告所有，并认为是租赁物的一部分、租赁物减少不是事实，原告没有将属于杨斌的物品占为己有并租赁给被告，如果租赁场地内杨斌的设施属于原告所有，原告完全可以将原海鲜城租赁的商铺全部租赁给被告，而不会在《商铺租赁合同》中明确“海鲜城场地撤清后”等表述，进行先后租赁；被告认为租赁物处于一房二租状态不是事实，原告2017年5月5日发给杨斌的通知就是解除三份合同，原告租赁给被告的商铺处于待租状态，被告不应当将其阻扰、不配合杨斌拆除、搬运物品的矛盾责任转嫁给原告；由于被告没有提供确凿证据证明损失的事实，在被告提供真实、客观、充分的证据后协商解决，但经营性风险不属于赔偿范围；2018年1月22日上午9时，原告将陪同杨斌至被告租赁的商铺拆除、搬运物品，并测量原海鲜城租赁的商铺所余面积，请被告安排、调整好日常经营活动，给予必要的配合、协助，以免影响被告的经营活动；被告因经营活动需要变更拆除、搬运物品及测量商铺面积时间的，在收到通知之日起5日内书面告知；鉴于原告履行了善意告知义务，因被告拒绝配合、协助杨斌拆除、搬运物品造成的损失及民事责任由被告承担全部赔偿责任；因被告拒绝配合、协助杨斌拆除、搬运物品，拒绝与原告共同测量原海鲜城商铺所余面积的，不影响原告对原海鲜城商铺所余面积租金起租日的计算，不影响百富绅依照合同约定收取租金的权利。2018年1月22日，靖江市公安局出具《行政处罚决定书》，查明2018年1月22日10时许违法行为人陈雪莲在靖江市富绅原海鲜城楼下与郭翔因为拆门头等问题产生纠纷，后陈雪莲动手抓坏郭翔脸部并将其衣服拉扯坏，经法医鉴定郭翔的伤情构成轻微伤，陈雪莲的行为已构成殴打他人，决定对陈雪莲行政拘留三日。2018年9月10日，原告向被告发出《催缴租金通知书》一份，通知被告在2018年9月20日前支付面积715平方米的租金12.87万元（仍然按照每月15元/平方米）以及已经实际使用的所余655平方米租金11.79万元（同样按照每月15元/平方米）；在缴纳第二年租金的同时，将已经实际使用所余655平方米的租金68775元一并缴纳；逾期未足额缴纳租金，原告将依约解除合同并追究违约责任。2018年9月18日，被告向原告发出《回复函》一份，承诺就租赁面积715平方米的租金一定会缴纳，租赁合同715平方米之外的面积未承租也未使用，不存在缴纳租金的义务，因原告一房二租导致被告损失100多万至今未获赔偿，故对于715平方米租金应一并在法院解决。2018年9月21日，原告向被告发出《解除合同通知书》一份，通知被告解除2017年8月16日双方签订的《商铺租赁合同》及《经营管理协议》，被告在收到通知后30日内迁出租赁商铺并支付租金、房屋使用费及违约金，逾期未迁出并清结债务原告将依法主张权利。被告于2018年9月22日收到上述《解除合同通知书》，并回函原告称租金一定会缴纳，但因双方存在纷争，租金会在起诉后要求法院一并处理，就原告的解除通知会及时向法院提起解除异议之诉，原告将存在权利瑕疵的房屋租赁给被告而造成的损失被告会向原告主张。审理中，本院至位于靖江市富绅国际装饰家具广场二楼东南角的租赁现场进行勘验，并制作了勘验笔录。经勘验，原、被告签订的《商铺租赁合同》中约定的715平方米范围为勘验笔录中标注的大厅、卫生间、办公室、车间、冷菜间、吧台及其西侧房间部分，其余部分面积为655平方米（不包括楼梯），其中办公室内堆放有原承租人杨斌的办公桌、柜子、沙发等家具，冷菜间堆放有原承租人的工作台、铝合金隔断及杂物，厨房内堆放有厨房设备、操作台、碗、盆等其他杂物，至今未使用；房屋除一间包厢能打开外，其余包厢均锁住，不能打开。原、被告对上述勘验情况均无异议，被告认为勘验情况说明了其并未实际使用655平方米，原告主张该部分租金及使用费无事实依据，被告租赁的715平方米范围内尚有杨斌遗留的部分物品，被告未能充分利用该715平方米，对应的租金应予以扣减；原告认为根据双方签订的租赁合同，被告支付租金是无条件的，不存在附条件支付租金的情形，原告以存在纠纷为由拒付租金没有事实和法律依据。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应按约履行各自义务。本案中，被告在与原告签订租赁合同前曾至租赁现场进行过查看，其对将要承租的房屋当时的状况应当是明知的，其在明知租赁房屋状况的情况下仍与被告签订租赁合同承租715平方米商铺并按约交付了一年租金，结合双方在租赁合同中关于“海鲜城场地撤清后按租赁合同约定价格全部出租给被告，起租日以原告发放的场地撤清通知为准”的约定，说明被告在承租案涉房屋时对该房屋当时的状况是认可的，亦明知案涉房屋中遗留有原承租人的物品尚未撤清的事实。被告辩称租赁房屋中遗留的物品属于其租赁范围，但并未提供相应的证据证实，本院对此不予采信。被告在签订租赁合同后接收商铺并实际使用过程中，对于原承租人撤出其遗留在房屋内的物品，理应给予必要的协助和配合，即便因此产生纠纷，亦可寻合法途径解决，但不能以此作为拒付原告租金的理由。原、被告在租赁合同中约定，租金采取“按铺定价，先付后用”的原则，被告逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同。被告向原告支付案涉715平方米商铺第一年租金后，在被告催告其限期支付第二年租金的情况下仍未支付，已构成违约，被告于2018年9月21日向原告发出《解除合同通知书》，原告于次日收到该通知，故双方2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月22日解除，租赁合同解除后，被告依法应将其承租的商铺返还给原告。因案涉715平方米商铺至今仍由被告控制使用，故被告除应向原告支付自2018年9月1日起至租赁合同解除之日止的租金外，还应给付原告自租赁合同解除次日起至被告实际迁出之日止的商铺使用费，标准参照双方合同约定的租金标准确定。被告在与原告签订租赁合同后已实际占有和使用租赁房屋，故对被告关于原告在其租赁期限内一房二租，要求顺延租赁期限的抗辩意见，本院不予支持。根据本院现场勘验及双方当事人陈述，原告未实际向被告交付案涉655平方米商铺，被告亦未实际使用该部分商铺，原告主张该部分租金及使用费，本院不予支持。因被告逾期支付租金导致双方租赁合同解除，在被告迁出租赁房屋后势必造成原告房屋产生一定的空置期间和租金损失，故对于原告主张其另行招租的租金损失本院酌情按照双方合同约定标准计算两个月。原告要求被告赔偿律师费10000元，符合双方合同约定，且提供了相应的证据证实，本院对此予以支持。根据双方签订的合同约定，被告缴纳保证金的目的是为抵付原告损失，故被告缴纳给原告的保证金10000元应用于抵扣被告应赔偿原告的损失，原告不再退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第三款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告靖江市志远室内装饰设计服务部于判决生效后十五日内自靖江市新洲路1号的靖江市角715平方米商铺内迁出，并将上述商铺返还给原告靖江市富绅国际装饰家具广场有限公司。二、被告靖江市志远室内装饰设计服务部于判决生效后十五日内支付原告靖江市富绅国际装饰家具广场有限公司自2018年9月1日起至被告实际迁出之日止的租金及使用费（按照128700元/年的标准计算）。三、被告靖江市志远室内装饰设计服务部于判决生效后十五日内赔偿原告靖江市富绅国际装饰家具广场有限公司21450元（已扣除被告缴纳给原告的保证金10000元）。四、驳回原告靖江市富绅国际装饰家具广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3804元，由被告靖江市志远室内装饰设计服务部负担。原告预交的受理费1902元由本院退回，被告负担的受理费3804元于本判决生效后十日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3804元。审 判 长  徐 凯人民陪审员  刘泽伟人民陪审员  陆宇平二〇一九年七月八日书 记 员  龚 静本案援引法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。