黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黑1003民初744号原告：张德义，男，1937年7月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市阳明区。委托诉讼代理人:王铁兵，1967年9月19日出生，汉族，牡丹江市阳明区新兴法律服务所法律工作者，住黑龙江省牡丹江市东安区。被告：牡丹江市天信木业有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区光华街59号，组织机构代码75530531-2。法定代表人：郑宾加，董事长。委托诉讼代理人：张兆顺，男，1956年12月28日出生，汉族，牡丹江天信木业有限责任公司法律顾问，住黑龙江省牡丹江市阳明区东七条路。被告：牡丹江市长城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区光华街57号，统一社会信用代码91231000130222407XX。法定代表人：孙来福，董事长。委托诉讼代理人：聂昌军，黑龙江盛世律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉章，黑龙江盛世律师事务所律师。原告张德义与被告牡丹江市天信木业有限责任公司、牡丹江市长城房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张德义的委托诉讼代理人王铁兵、被告牡丹江市天信木业有限责任公司（以下简称天信公司）的委托诉讼代理人张兆顺、牡丹江市长城房地产开发有限公司（以下简称长城公司）的委托诉讼代理人聂昌军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张德义向本院提起诉讼请求：1.二被告按合同约定共同给付原告动迁房屋指定位置面积200平方米，价值800000元，并按指定具体位置办理相关产权证照；2.二被告给付占有使用原告应得面积经营收入100000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：本案争议的房产位于牡丹江市阳明区光华街59号。2003年7月4日，被告天信公司（牡丹江天信集团改制后的承接单位）为与被告长城公司合作建立装饰大市场，将原告的门市房拆除，并分别于2003年7月4日和2008年8月14日给原告出具了一份《房屋动迁协议书》和一份《补充协议书》，承诺大市场建成后，在该市场内置换补偿给原告200平方米的重置面积。但是大市场建成后，被告一直未履行交付承诺，大市场一直由二被告经营使用至今，原告既未得到产权证照和使用权也未得到一分钱收益。原告认为，诉争的房产是原告的，被告天信公司没有履行交付房产的义务，也没让原告得到收益的行为是侵权和违约的行为，被告应该承担原告收益损失，履行约定义务。因此，原告向人民法院提起诉讼。被告天信公司辩称：原、被告双方签订的合同是效力待定的合同。本案不是拆、动迁合同纠纷，原、被告之间不具有法律意义上的拆、动迁的法律行为。原告主张的经营收入与法无据，不应该支持。原告与被告天信公司之间存在天信公司将原告的平房拆除的事实。被告长城公司辩称：1.被告长城公司与原告未签订房屋动迁协议，双方不存在房屋拆迁安置关系。本开发项目是由被告长城公司作为项目法人进行的立项和开发，没有向人民政府申请拆迁许可，也就是说在项目建设过程中没有拆迁人的存在。2.本案所涉及的建筑物产权共有人并不包括原告。3.被告长城公司与被告天信公司不属于房屋动迁关系，双方实质上是房屋买卖关系。本案并不存在房屋拆迁安置补偿的法律关系。综上，原告要求被告长城公司给付指定位置面积200平方米房屋，协助办理产权证照，给付经营收入均无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院当庭进行了审查，认定如下：原告向本院提交了如下证据：证据一、动迁协议书一份、补充协议书一份；证据二、（2016）黑1003民初985号民事案件卷宗中（房地产开发许可证1页、固定资产投资项目预备通知单1份、建设工程规划许可1份、建设用地规划许可1份、关于组建牡丹江市长城巨龙装饰建材批发市场批复1份、商品房预售许可证1份公司、牡丹江房屋灭籍书1份）、协议书2份、阳明家具城租赁合同一份。本院认为，原告提供的证据一能够证实原告与被告天信公司签订了动迁协议书及补充协议书，虽然原告提供的动迁协议书为复印件，但被告天信公司在庭审中自认“确实拆了原告300多平方米房子，协议后给了175平方米补偿，后来又协商再给25平方米补偿”故本院对该组证据予以采信。原告提供的证据二中阳明家具城租赁合同由于二被告对其形式要件无异议，本院予以采信。但该合同仅能够证明涉案建筑物已经实际使用的事实，不能够证实原告主张的经营收入，故对原告的证明问题不予采信；该组证据中其余证据均为被告长城公司在另案中自行出示的证据，能够证实被告长城公司开发建设涉案建筑物的合法性，二被告约定形成了合作关系，资产分配为按份共有，故本院对这些证据予以采信。被告天信公司向本院提交补充协议一份。本院认为，原告提供的补充协议比被告天信公司提供的多了一个原告张德义本人签名，原告在其持有的协议上签名说明其再次认可协议，并且被告该证据为复印件，无法与原件核对，故本院对被告该证据不予采信。被告长城公司向本院提交证据一、房地产开发项目许可证一份、固定资产投资预备项目通知单、关于组建牡丹江市长城巨龙装饰建材批发市场的批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证各一份；证据二、《协议书》一份。本院认为，被告长城公司提供的两组证据能够与原告提供的证据相互印证，并且原告与被告天信公司对该组证据均无异议，故本院对该组证据予以采信。本院认为，本案的争议焦点是：1.原告与二被告之间是否存在动迁安置的法律关系；2.原告要求二被告协助产权证照及原告主张的经营收入是否具有法律和事实依据。根据原告及二被告当庭陈述和经审查确认的上述证据，本院确认本案事实如下：2003年7月4日原告张德义与牡丹江天信集团有限责任公司(被告天信公司为其改制后承接单位)签订《动迁协议书》，约定：“牡丹江天信集团有限责任公司为建设中俄木材集散中心建材市场工程，对张德义所有的位于牡丹江市木材总公司厂区东南角，光华街路北的一栋建筑面筋350平方米的平房进行动迁。牡丹江天信集团有限责任公司在新建的建材装饰材料市场一层大厅中门南侧内返还给原告175平方米营业面积，作为原告的动迁补偿，原告分得的营业面积产权归原告，牡丹江天信集团有限责任公司负责办理产权手续”。2008年8月14日原告与被告天信公司签订《补充协议书》约定“为弥补原告原动迁房产延误回迁的经济损失，被告天信公司同意在回迁安置的牡丹江市浙中建材装饰材料市场的原协议安置面积175平方米的基础上，再给原告增加25平方米安置面积，至此，原告在牡丹江市浙中建材装饰材料市场应得的回迁面积为200平方米”。另查明，被告长城公司对开发建设“黑龙江省中俄木材集散中心”大市场工程具备资质，被告天信公司为该工程提供土地并实施拆迁工作。二被告对该建筑物是合作建设关系，也对建成后的商业用房所有权、分割方式等事项进行约定，同时认可该建设项目拆迁范围内有部分房屋产权不归属被告天信公司，需有偿拆迁。2011年1月8日二被告及案外人牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司签订《协议书》，对三方在该装饰材料市场（指申请建设项目“黑龙江省中俄木材集散中心”）中享有的面积、股份等事项进行分配。具体内容为：“一、面积分配：该装饰材料市场总建筑面积21834平方米，整个市场的占有比例，即甲方（系被告长城公司）在装饰材料市场内占有15366平方米，占比70.38%；乙方（系案外人牡丹江市浙中装饰材料市场有限公司）在装饰材料市场内占有3668平方米，占比16.8%；丙方（系被告天信公司）在装饰材料市场内占有2800平方米，占比12.82%（动迁户）。”，上述协议内容已被生效的法律文书确认有效。涉案的商业用房是指二被告合建的位于牡丹江市阳明区光华街59号的固定建筑物，即指当年审批建设的“黑龙江省中俄木材集散中心”大市场，又指“浙中装饰材料市场”，现为“阳明家具城”对外租赁使用，并由被告长城公司负责管理。本院认为，原告与被告天信公司签订的《动迁协议》与《补充协议书》内容真实，合法有效，虽然被告天信公司在对原告张德义所有的涉案房屋拆除时，不具备拆迁安置的法定职能。但并不必然导致双方所签订的动迁协议无效，如果无效将会造成原告张德义涉案物权被非法消灭的法律后果。况且双方的真实意思表示是将拆除房屋在原址上返还约定的建筑面积的商业用房，双方的利益并未受到损失，故应视为双方形成了房屋拆迁安置的法律关系，属于商业性拆迁行为。基于该协议约定的条款不违反相关法律的强制性规定，被告天信公司应当对拆除房屋行为承担民事责任。因此，本院确定被告天信公司应当承担补偿原告张德义被拆除房屋的法律义务。由于被告天信公司在该建筑物中享有部分物权及对应份额，被告天信公司具备履行与原告张德义签订动迁协议中返还房屋的能力。因此，本院确定被告天信公司在该建筑物中所占有的商业用房面积中，有200平方米商业用房的所有权属于原告张德义。故本院对原告张德义要求被告天信公司给付建筑面积为200平方米指定位置商业用房的诉讼请求予以支持，并负有办理（或出具相关确权手续）权属转移的法律责任。关于被告长城公司如何承担本案法律责任的问题。虽然被告长城公司并未在该动迁协议书及补充协议书上签字认可，但根据二被告之间存在共同合作建设的法律关系，并在双方签订的合作合同中，明确约定该建筑物整体面积中存在各自享有的份额及商业用房面积。被告长城公司作为该建筑物的开发单位，应当承担划分该建筑物的协助义务。鉴于被告天信公司与原告张德义形成的动迁协议书及补充协议书，并未侵害被告长城公司独立享有的物权，被告长城公司与被告天信公司签订合作合同中，也认可该建设项目拆迁范围内有部分房屋产权不归属被告天信公司，需有偿拆迁这一事实。因此，本院确定被告长城公司应当在被告天信公司独立享有的商业用房面积内，协助原告张德义办理200平方米商业用房的交接及权属转移义务。同时，被告长城公司有权在该建筑物的整体面积中，予以减除被告天信公司所占面积及对应份额，该物权归原告张德义所有。协助交付商业用房的具体位置，可参照原告张德义与被告天信公司约定的位置，或者依据该协议约定由原、被告根据实际情况协商处理。关于原告张德义主张的给付占有使用经营收入的问题。本院认为，根据原告张德义与被告天信公司签订的动迁协议书约定，因本案系合同纠纷，双方未在协议中约定违约事项，即便是存在占有使用的事实，原告亦未向本院提供有效证据予以支持。但原告张德义可以在取得涉案物权后，依据具体占用物所产生的实际损失，另行行使诉讼权利。故本院对原告要求二被告返还占有使用收入100000元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十九条、第九十条、《中华人民共和国合同法》第四条、第十六条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告牡丹江市天信木业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，将其在原“黑龙江省中俄木材集散中心”（该建筑物坐落于牡丹江市阳明区光华街59号，现为“阳明家具城”）所有的商业用房中，返还给原告张德义建筑面积为200平方米的商业用房，并协助其办理过户或为其出具产权过户相关手续；二、被告牡丹江市长城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，在原“黑龙江省中俄木材集散中心”中协助划分并交付给原告张德义建筑面积为200平方米的商业用房，同时，协助原告张德义办理该商业用房的转移过户相关事宜，或为其出具产权相关手续；（具体位置可参照原告与被告牡丹江市天信木业有限责任公司签订的动迁协议书约定的位置，或者依据该协议由双方根据实际情况协商处理，并以产权管理部门测绘确定的建筑面积为准。）三、驳回原告张德义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12800元，由原告张德义负担1422元，被告牡丹江天信木业有限责任公司负担11378元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  范晓丹审 判 员  王 薇人民陪审员  董文波二〇一九年七月二十九日书 记 员  于 洋