广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1440号上诉人（原审原告）：中山市翔实物业管理有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙中北路19号尚美居会所负一层，统一社会信用代码91442000675171211Q。法定代表人：欧阳浩文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何结娥，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖丽娥，女，1988年3月13日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：廖丽萍，女，1985年7月11日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市翔实物业管理有限公司(以下简称翔实公司)因与被上诉人廖丽娥、廖丽萍物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。翔实公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持翔实公司一审诉求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。1.一审判决以业主群体性拒交物业服务费，推断出翔实公司没有全面履行物业管理义务，违背法律逻辑。2.一审判决以部分业主对小区物业服务质量的抗辩适用于全体业主，理据不足。3.廖丽娥、廖丽萍没有证据证明翔实公司管理不到位、环境卫生没有维护好、安保工作严重不负责，依法不应当采信廖丽娥、廖丽萍的抗辩。如翔实公司未履行物业管理义务，则应当判决廖丽娥、廖丽萍无需支付物业服务费，而不是一审判决的廖丽娥、廖丽萍支付80%的物业服务费。4.拒交物业服务费作为一个持续的法律事实，不应当分段计算诉讼时效，且翔实公司每月都催廖丽娥、廖丽萍缴纳管理费。一审判决以超过诉讼时效为由不支持部分物业服务费请求，不合情理。5.一审判决不支持翔实公司诉求的违约金，违反合同约定及契约精神，且廖丽娥、廖丽萍也没有证据证明翔实公司的服务存在瑕疵。廖丽娥、廖丽萍二审期间未作答辩。翔实公司向一审法院起诉请求：1.廖丽娥、廖丽萍共同清偿物业管理费5549.95元及滞纳金（从逾期之日起按照每日3‰计至付清之日止）；2.廖丽娥、廖丽萍共同清偿2013年7月-2017年10月的水费2455.4元。一审法院认定事实：2008年2月16日，翔实公司作甲方，廖丽娥作乙方，签订《尚美居前期物业管理服务协议》约定，乙方将尚美居商住小区7座5B房（建筑面积109.76平方米）物业，委托甲方提供物业管理服务，物业管理服务质量：环境卫生确保清洁率99%；绿化完整率99%；保安：监控中心、道口岗、巡逻岗24小时值班；小区重要设施、楼宇等昼夜巡逻；提高整体素质，加强管理力度，将小区内的治安、刑事案件的火灾事故降到最低。物业管理费为多层住宅按建筑面积每月1元/㎡，高层电梯住宅电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；业主购买的室内车位收取车位使用管理费每月40元/辆。每次交纳费用时间为当月5日前，业主未按时缴纳物业管理费的，则按每日加收欠缴金额3‰滞纳金。2014年1月16日，翔实公司被许可经营服务性收费，许可收取物业服务费有效期至2017年1月。审理过程中，翔实公司主张提供物业服务至2017年12月15日。翔实公司主张廖丽娥、廖丽萍从2013年10月1日起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，廖丽娥、廖丽萍累计拖欠翔实公司50.5个月的物业管理费合计5549.95元（109.9元/月×50.5个月），拖欠从2013年7月至2017年10月的水费合计2455.4元，上述费用合计8005.35元。翔实公司主张其有收费通知单催收相关费用，并上门派发该通知单。翔实公司主张其系按1元/平方米计算的物业管理费。另查，中山市不动产登记资料证明表记载，廖丽娥、廖丽萍系中山市板芙镇居委会芙中北路19号尚美居7座5B房业主，该物业于2009年7月15日办理由廖丽娥、廖丽萍作为权利人的房地产权属证书[土地证号：国（2009）易300764，房产证号：02××170209005218]，建筑面积109.87平方米。尚美居小区业委会提出翔实公司在管理小区过程中存在的诸多问题,翔实公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。一审法院在审理翔实公司起诉尚美居小区业主拖欠物业管理费系列案件（翔实公司于2018年4月至今向一审法院起诉的同类多起案件）过程中，部分业主认为翔实公司在尚美居小区服务期间,管理不到位,服务质量差,且多次发生盗窃事件，申请一审法院向中山市公安局板芙分局调查小区业主报警盗窃案件情况。经一审法院发函向中山市公安局板芙分局调查，该分局复函一审法院称,自2008年4月28日至2017年12月15日期间,板芙分局指挥中心110接警系统共接获发生在该小区的盗窃类报警警情有162起,并附上《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。廖丽娥、廖丽萍委托翔实公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。翔实公司与廖丽娥、廖丽萍签订的《尚美居前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。廖丽娥、廖丽萍经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。翔实公司对廖丽娥、廖丽萍的物业履行管理服务，廖丽娥、廖丽萍应向翔实公司支付相应的物业管理费，但结合一审法院同时受理了翔实公司提起的，以该小区其他九十余户业主为廖丽娥、廖丽萍的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，到庭应诉的业主均抗辩称，翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，翔实公司要求廖丽娥、廖丽萍按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，翔实公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求廖丽娥、廖丽萍按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，一审法院不予全部支持。根据中山市公安局板芙分局向一审法院复函调查结果，结合大批业主群体性拒交物业管理费事实，一审法院认定翔实公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。翔实公司对尚美居商住小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因翔实公司对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。翔实公司要求廖丽娥、廖丽萍全额支付物业管理费理据不足，一审法院不予支持。根据本案实际，一审法院酌定对物业服务费予以减免20%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因翔实公司在履行合同中亦存在管理不当的违约过错，翔实公司对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。翔实公司请求廖丽娥、廖丽萍支付物业管理费的时间从2013年10月1日起计至2017年12月15日止共50.5个月，即核定廖丽娥、廖丽萍应支付翔实公司物业管理费为4438.75元[（1元/平方米/月×109.87平方米×50.5个月）×80%]。此外，廖丽娥、廖丽萍还应支付2013年7月1日至2017年10月31日期间的水费2455.4元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，缺席判决：一、廖丽娥、廖丽萍于一审判决生效之日起五日内向翔实公司支付2013年10月1日至2017年12月15日期间的物业管理费4438.75元；二、廖丽娥、廖丽萍于一审判决生效之日起五日内向翔实公司支付2013年7月1日至2017年10月31日期间的水费2455.4元；三、驳回翔实公司的其他诉讼请求。如果廖丽娥、廖丽萍未按一审判决指定的期间向翔实公司履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费367元（翔实公司已预交），由翔实公司负担256元，廖丽娥、廖丽萍负担111元（廖丽娥、廖丽萍负担部分于判决生效之日起七日内迳付翔实公司）。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。另查明，本院（2018）粤20民终6517号（与涉案小区为同一小区）案中翔实公司2016年12月16日向业主委员会出具的工作函上载明了对于小区的5项安全问题、8项公共维护问题的整改计划，该函件上有翔实公司盖章，翔实公司对该证据予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为物业服务合同纠纷，双方当事人签订的前期物业管理服务协议系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为翔实公司是否全面、适当履行了物业服务责任。从另案翔实公司于2016年12月16日向业主委员会出具的工作函来看，翔实公司确认了其在安全和公共维护方面均存在问题。另，从中山市公安局板芙分局出具的《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》看，在翔实公司进驻到涉案小区的10年内，涉案小区几乎每个月都会发生盗窃事件。结合双方在物业管理服务协议中对于服务质量的约定：环境卫生确保清洁率99%；绿化完整率99%……将小区内的治安、刑事案件的火灾事故降到最低。涉案小区的现实情况是存在多项安全及公共卫生问题，且长期未能整改，小区盗窃频繁，因翔实公司也未能举证证明其就以上问题建立了健全的环境维护、安保管理制度并进行有效整改。本院认为，物业服务合同属于双务有偿合同，双方当事人互享权利、互负义务，根据质价相符的原则，物业服务企业的服务标准应与服务收费的标准相适应，且小区物业管理服务面对的是全体业主，在本院生效判决已认定翔实公司并未按照前期物业管理服务协议的约定全面、适当的履行物业服务责任，其提供的物业质量达不到合同约定的标准的情况下，其在本案中要求廖丽娥、廖丽萍全额支付物业服务费理据不足，一审法院根据翔实公司提供物业管理服务的质量状况，酌情判决业主少交物业服务费的20%，即廖丽娥、廖丽萍应按约定标准的80%支付自2013年11月1日起的物业服务费，处理并无不当，本院予以维持。翔实公司提供的物业服务具有公共服务的性质，廖丽娥、廖丽萍已实际享受了翔实公司提供的物业服务，理应缴纳物业服务费，但因翔实公司提供的物业管理服务存在瑕疵等多种原因，导致双方对物业服务费支付与否与支付标准均有争议，故一审法院对翔实公司关于要求廖丽娥、廖丽萍承担拖欠物业服务费违约金的请求不予支持并无不当，本院亦予以维持。综上，上诉人翔实公司的上诉理由不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195元（中山市翔实物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市翔实物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇一九年七月二十三日书记员  李玉琴