广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6040号原告：中山大学，住所地广州市新港西路135号。法定代表人：罗俊，校长。委托诉讼代理人：陈双云、邓玲玲，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：谢凤鸣，女，1957年10月16日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：龙春江，广东合拓律师事务所律师。原告中山大学诉被告谢凤鸣租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈双云、被告的委托诉讼代理人龙春江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年12月25日，原告与被告签订《中山大学公有住房租赁合同》，约定由原告将坐落在广州市新港西路135号大院西北区527号楼527-103的房屋租给被告居住使用，租期从2010年3月1日至2010年6月30日，租金标准为1069.80元/月，并约定被告应按月交纳房屋租金，租赁期满，被告逾期未退还承租房屋的，原告有权从期满之日起每年递增20%计收租金。上述租赁合同生效后，原告已依约将涉案房屋交付给被告居住使用。租赁期限届满后，原告未与被告续签新的租赁合同。但被告并未按照租赁合同的约定及时搬离涉案房屋，而是一直居住至2017年11月，且拒不缴纳2010年7月至2017年11月期间的租金。原告多次书面或口头催告被告缴清所欠缴的租金,并告知其应及时退还涉案房屋。被告于2017年12月初搬离了涉案房屋，但被告仍拒绝缴清租金。鉴于被告拖欠租金的违约行为，2018年1月24日，原告委托广东广信君达律师事务所向被告发送律师函，再次通知被告应于收到律师函之日起5日内缴付拖欠的房屋租金。但截止至起诉之日，被告仍未缴清租金。因被告在2010年7月至2016年5月期间所拖欠的租金已过诉讼时效，故原告特依据诉讼时效的规定，按照租赁合同约定的计算标准，向被告追偿2016年6月至2017年11月期间的租金，该部分租金总额为71373.71元。故起诉请求判令：1、被告向原告支付拖欠的从2016年6月起至2017年11月止的房屋租金71373.71元（2016年6月租金按3296.03元计，从2016年7月起至2017年7月止每月租金按3830.44元计,从2017年8月起至2017年11月止每月租金按4596.49元计）；2、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：一、原告所诉与事实不符。被告并非故意拖欠房租不交，而是因为原告未及时、足额发放被告的工资与退休养老金，导致被告长期维权，生活困难，无力支付原告房租。因1986年被告调入原告处工作时，原告人事处有关人员对国家相关政策理解错误，将被告的退休关系错入社保，致使2007年10月被告年满50周岁就被原告强迫以工人身份提前办理退休，导致被告退休后只能从社保部门领取社保养老金，不能享受国家规定的事业单位职工的退休待遇，不能享受公费医疗待遇。为此，被告曾上访学校领导100多次，要求尽快按有关政策解决其待遇问题。终于，在被告的不懈努力之下，原告在2013年开始纠正自己的错误，按照被告同岗同职位在职人员待遇给被告补发了被强迫提前五年退休（即2007年10月-2012年10月）的工资差额共计50万元。2017年原告同意按中级职称退休人员的人均待遇补足被告在社保领取退休养老待遇的差额。目前原告仅补发了被告2017年度全年和2018年度部分退休养老金差额，仍拖欠被告2012年11月至2016年12月期间的退休养老金差额共计282750元。二、原告要求被告支付拖欠的房屋租金畸高，租金计算方式既不合法又不合理。原、被告签订的租赁合同期限为2010年3月1日到2010年6月30日止，租金标准为1069.8元/月。租赁期间届满，由于原告并未要求被告退还承租房屋，被告就继续使用房屋，一直到2017年5月18日，被告才收到原告的通知，要求其2017年5月31日前办理退房手续，被告于2017年11月底搬离了涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原、被告实际建立的是不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，租赁期限从2010年7月1日起到2017年5月31日止，租金按照合同约定应该为1069.8元/月。从2017年6月起到2017年11月止的时间才超出了合同租赁期。如上所述，被告并非故意拖欠涉案房屋租金，所以原告在追偿2016年6月至2017年11月期间的租金时，不应该提高租金标准，应按照合同约定的标准1069.8元/月计算，共计18186.6元。退一步说，即便原告没有拖欠被告的工资和养老金补贴，被告逾期未退还承租房屋的时间也仅仅从2017年6月起到2017年11月止，按照合同约定原告有权从期满之日起每年递增20%计收租金，那么只有2017年6月到2017年11月期间的租金递增20%，即1283.76元/月，因此2016年6月至2017年11月期间的租金最高也就19256.4元，原告却提出要求被告支付71373.71元的租金，远远超出合同约定。原告拖欠被告的养老金补贴远远足够扣租金，被告根本不存在拖欠原告租金的情况，建议法院判决该租金款项从原告拖欠被告的养老金补贴中抵扣,本案诉讼费全部由原告承担。经审理查明：海珠区新港西路135号大院西北区527楼的权属人为原告。2009年12月25日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《中山大学公有住房租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市新港西路135号大院西北区527号楼527-103的房屋出租给乙方居住；此房屋建筑面积40平方米，租赁期限为2010年3月1日至2010年6月30日，租金标准：每月每平方米建筑面积26.74元，月租金合计1069.80元；退还住房时，乙方应将使用的水、电、房租、物业管理、有线电视等费用结清，封好管道煤气表，室内打扫干净，携带已交所有费用票据，到房地产管理处住房管理科办理退房手续；租赁期满，乙方逾期未退还承租房屋的，甲方从期满之日起每月递增20%计收租金；等。2017年5月18日，原告总务处向被告发出《关于腾退西北区××房的函》，主要内容：您租住西北区××房，自2010年7月至今未缴纳房租，欠租116669元；请您于5月31日前到总务处住房管理科（房改办）补缴房租并办理退房手续；等。被告确认当天收到上述函件。2018年1月24日，原告委托律师以EMS全球邮政特快专递方式向被告发出《律师函》，主要内容：请贵方自收到本函之日起5日内缴付拖欠的房屋租金127869元；等。被告确认于2018年1月25日收到上述《律师函》。2018年7月3日，原告因与被告发生房屋租赁合同纠纷起诉至本院，本院于2018年9月29日作出（2018）粤0105民初7639号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。广州市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）粤01民终22683号民事裁定书，裁定撤销上述裁定、指定本院审理。2019年1月22日，本院对该案以（2019）粤0105民初6040号（即本案）立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。诉讼中，原、被告确认如下事实：被告原是原告财务处的职员，已退休；2010年3月至2010年6月期间的租金按1069.8元/月缴纳，被告从2010年7月开始没有缴纳租金;原、被告之间存在养老金和工资方面的纠纷，被告收到《关于腾退西北区××房的函》后与原告协商从拖欠工资和补贴中抵扣租金事宜。本院认为：原告与被告签订的《中山大学公有住房租赁合同》租赁期限届满后，双方没有续签合同，但被告继续使用涉案房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原、被告之间形成了事实上的租赁关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限为不定期。被告占有使用涉案房屋，理应支付租金。被告确认于2017年5月18日收到原告要求其于2017年5月31日前退房的通知，故从2016年6月起至2017年5月止的租金按原租赁合同约定的租金标准即每月1069.8元计付。按照租赁合同约定，被告逾期未退还承租房屋的，原告从期满之日起每年递增20%计收租金，故从2017年6月起至2017年11月止的房屋使用费按原租赁合同约定的租金标准的120%即每月1283.76元计付。超出部分，本院不予支持。被告要求用原告拖欠的养老金补贴抵扣租金的意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢凤鸣在本判决生效之日起15日内向原告中山大学支付从2016年6月起至2017年5月止的租金（按每月1069.8元计算）及从2017年6月起至2017年11月止的房屋使用费（按每月1283.76元计算）；二、驳回原告中山大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费1584.3元，由原告负担1230.27元，被告负担354.03元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘美芳人民陪审员  欧桂馨二〇一九年七月十六日书 记 员  刘 淼何国卫