浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终4855号 上诉人（原审被告）：朱法根，男，1946年11月15日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人（原审被告）：朱春松，男，1970年3月1日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）：黄可非，男，l993年7月28日出生，汉族，住河南省郏县。 委托诉讼代理人：王志，河南长顺律师事务所律师。 原审被告：林雪珍，女，1948年5月26日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原审被告：胡建敏，女，1978年3月30日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原审被告：朱芳盈，女，2000年4月15日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原审被告：朱哲奇，男，20l0年10月19日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 法定代理人：朱春松，系朱哲奇的父亲。 上诉人朱法根、朱春松为与被上诉人黄可非、原审被告林雪珍、胡建敏、朱芳盈、朱哲奇屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初10020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2013年1月26日，户主朱法根代表朱法根户与星桥街道办事处签订了《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定安置人口包括朱法根、林雪珍、朱春松、胡建敏、朱芳盈、朱哲奇六人，安置的建筑面积为480平方米。2016年8月12日，朱法根(甲方)与黄可非(乙方)签订《回迂房屋买卖协议书》，约定甲方愿意将坐落于余杭区星桥街道汤家锦绣公寓三区建筑面积80平方米的一套回迂房出售给乙方，单价为每平方米4500元，总价为360000元，协议签订之日，乙方向甲方支付200000元，作为购房首付款，在交付房子钥匙时再向甲方支付50000元，余款在交付房产证时一次性付清。黄可非、被告均在协议上签字按手印，见证人为案外人朱春英和朱春松。协议签订后，黄可非母亲于2016年8月12日向朱春松支付了100000元，于2016年8月13日向朱法根支付了100000元。朱春松确认已收到购房款200000元，也确认协议上约定的余杭区星桥街道汤家锦绣公寓三区建筑面积为80平方米的房屋就是星桥街道汤家锦绣公寓三区10幢2单元701室房屋，该房屋目前已经交付，但未办出房屋所有权证。朱春松不愿意履行合同，黄可非要求解除合同，朱春松同意解除合同。2018年8月18日，黄可非申请对案涉房屋即汤家锦绣公寓三区10幢2单元701室的现有价值进行评估，双方同意以实际鉴定之日为评估基准日，经鉴定案涉房屋在评估基准日2018年10月17日的市场价值为1218500元。黄可非要求确认协议的效力，解除协议，并要求被告退还已付款，赔偿差价损失。 另，2018年5月29日，浙江省杭州市禹航公证处出具证明，星桥街道汤家社区l2组朱法根户，于2017年12月25日摇号产生汤家锦绣公寓三区的房源为：10幢2单元701室(面积83.46平方米)，10幢2单元702室(面积：167.64平方米)，8幢1单元1301室(面积167.81平方米)，5幢2单元1701室(面积127.3平方米)。2018年6月19日，黄可非诉至法院，请求判令：1、确认黄可非、被告签订的《回迁房屋买卖协议书》有效；2、解除黄可非、被告签订的《回迁房屋买卖协议书》；3、被告返还购房款20万元，赔偿损失842930元(计算方式为评估价1218500元-83.46平方米×4500元／平方米)，承担鉴定费8000元，共计1050930元。4、被告承担本案诉讼费用。后黄可非撤回第一项诉讼请求。 原审法院认为，黄可非与朱法根签订的《回迁房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，系合法有效，对双方均具有约束力。朱春松在协议上签字，即对协议内容表示认可，该协议对其应具有约束力。因其他被告未在协议上签字确认，故该协议对其他被告不产生效力。在签订协议后，黄可非按约支付首付款，朱春松确认已收到购房款项，现朱春松明确表示不愿意继续履行该协议，故对黄可非要求解除协议并要求朱法根、朱春松返还已付款项的诉请，法院予以支持。朱春松明确表示不愿意继续履行，给黄可非造成了相应的损失，应承担相应的违约责任，结合黄可非房款支付比例、朱法根、朱春松的违约程度、案涉房屋的市场价值变动等情况，法院酌情确定由朱法根、朱春松赔偿黄可非损失38000O元。鉴定费8000元，由朱法根、朱春松负担3600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、黄可非与朱法根于2016年8月12日签订的《回迁房屋买卖协议书》自本判决生效之日起解除；二、朱法根、朱春松返还黄可非已付购房款200000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、朱法根、朱春松赔偿黄可非损失380000元，于本判决生效之日起十日内付清；四、朱法根、朱春松支付黄可非鉴定费用3600元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回黄可非其他诉讼请求。本案案件受理费14258元，由黄可非负担6340元，由朱法根、朱春松负担7918元。 宣判后，朱法根、朱春松不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人认为一审法院认定的基本事实是正确的，但适用法律是错误的，首先从判决书认定上诉人与被上诉人签订的《回迁房屋买卖协议书》所涉及的房屋系二上诉人与原诉被告林雪珍、胡建敏、朱芳盈、朱哲奇等六人共有的事实是明确的。既然如此那么处置出售房产按照现有法律规定必须经所有共有人同意否则是无效的。无效的合同在合同签订时就无效，按无效合同的有关法律规定应相互返还财产。其次，一审判书也认为上诉人与被上诉之间签订的合同对未签字的其他房产共有人即原审被告不产生效力，那么上诉人与被上诉人之间签订的《回迁房屋买卖协议书》无论效力如何都是无法履行的，但是一份合法有效的合同一定是可以履行的，无法履行的合同肯定是无效的合同，很明显上诉人与被上诉人之间签订的《回迁房屋买卖协议书》肯定是无效的，无效的合同不需要解除，一审第一项判决是错误的，另一方面无效合同从一开始就无效，因此一审以2018年10月17日为房屋评估基准日来确认损失是错误。据以上事实和理由特向贵院提出上诉，请求二审法院撤销原审判决第一、三、四项判决，依法改判合同无效；一、二审的所有诉讼费用由被上诉人黄可非承担。 被上诉人黄可非答辩称：上诉人主张“撤销原诉判决第一项和第三项及第四项的判决”是没有事实根据也无法律依据的。(1)“原诉判决第一项”是解除协议的判决。上诉人同意一审认定的案件事实，又明确表示不履行协议约定内容，被上诉人也同意解除协议。因此，一审法院作出的第一项判决内容，符合案件事实，符合双方当事人的真实意愿，也符合我国合同法第九十四条第二项规定的情形，是合法有效的。“原诉判决第三项”是对协议标的增值部分的分配判决。协议标的增值部分，一审按照过错程度和协议履行情况认定承担责任享有权利，进行分配增值部分的判决内容基本是合理合法的，但一审在当事人的过错程度和分配上没有明确比例，综合考虑上诉人赔偿被上诉人38万元，基本上较为公平合理。⑶“原诉判决第四项”是对鉴定费负担的判决。一审法院依据案件双方当事人的过错程度承担鉴定费，判决上诉人承担3600元，不知道依照哪个比例。被上诉人在本案中，没有过错也没有违约，8000元的鉴定费应当由上诉人全部承担，这样符合案件事实情况，较为公平合理的。综上事实，上诉人的第一项上诉请求均不能成立。上诉人提出“房屋买卖合同无效”，其说法没有事实根据也无法律依据的。(1)双方当事人在签订《回迁房屋买卖协议书》时，双方地位平等、意思表示真实、协议内容合法有效，双方当事人的该行为符合我国合同法第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定；(2)在主体方面，上诉人朱法根以户主的身份和星桥街道办事处签订的《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》有效，那么朱法根以户主的身份与被上诉人签订的《回迁房屋买卖协议书》也当然有效；(3)朱法根以户主的身份和星桥街道办事处签订的《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》已经实际履行且家属无异议，那么朱法根以户主的身份与被上诉人签订的《回迁房屋买卖协议书》也己实际履行，家属提出的异议也当然无效。上诉人提出“房屋买卖合同无效”，但上诉人没有提供任何证据证明有符合我国合同法第五十二条规定的任一情形，因此，上诉人提出“房屋买卖合同无效”的主张不能成立。上诉人提出的其他主张，无事实根据，无法律依据，也未提供任何证据予以佐证，均不能成立。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告林雪珍、胡建敏、朱芳盈、朱哲奇未进行答辩。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人朱法根、朱春松上诉主张黄可非与朱法根签订的《回迁房屋买卖协议书》无效的请求。2016年8月12日，黄可非与朱法根签订的《回迁房屋买卖协议书》，系双方当事人真实意思表示，系合法有效，故本院对上诉人朱法根、朱春松该项请求不予支持。关于上诉人朱法根、朱春松上诉所称一审法院以2018年10月17日为房屋评估基准日来确认损失错误的主张。对案涉房屋的价值，黄可非申请进行司法鉴定，一审法院委托有资质的鉴定机构，该鉴定机构出具的资产评估报告，以2018年10月17日为评估基准日进行评估并无不当。故本院对朱法根、朱春松该项上诉理由不予采纳。综上，朱法根、朱春松的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14259元，由上诉人朱法根、朱春松承担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一九年七月二十四日 书记员  何英杰