广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初1337号 原告:张丽敏，女，1964年12月29日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 被告:江韦辛，男，1991年1月25日出生，汉族，住广东省阳西县。 委托诉讼代理人：叶发泮，广东君和政通律师事务所律师。 原告张丽敏与被告江韦辛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘宁富、被告的委托诉讼代理人叶发泮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张丽敏向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2017年10月26日签订的《北海二手房屋买卖合同》；2.判决被告将北海市恒大御景半岛12幢1602号房屋腾空退还给原告；3.判决被告将北海市恒大御景半岛12幢1602号房屋过户到原告名下，并承担过户所产生的税金和费用；4.判决被告支付违约金21402元（以总房价款870000元为基数，按日违约金万分之二的标准，从2018年2月28日起算至生效法律文书判决解除《北海二手房买卖合同》之日止，暂算到2018年6月30日的违约金为21402元）给原告；5.判决被告支付房屋占有使用费20000元（参照月房租2500元，从2017年11月起算至退还房屋之日止，暂算到2018年6月的占有使用费为20000元）给原告；6.判决被告承担本案的诉讼费、财产保全5000元和财产保险费3600元。 事实和理由：原被告于2017年10月26日签订了《北海市二手房买卖合同》，约定：原告将北海市恒大御景半岛12幢1602号房屋转让给被告，转让总价款为870000元，先付400000元，剩余470000元于2018年2月25日前办妥银行按揭贷款；2018年2月20日前腾空房屋并进行验收交接；被告逾期付款超过2日的，原告有权单方解除合同，被告应按日向原告支付合同约定房屋转让总价款万分之二的违约金等。合同签订后，被告累计支付了392000元购房款给原告，支付了8000元中介费给房产中介。当初双方约定银行按揭贷款470000元于2018年2月25日前发放至原告银行账户上，但至今被告的银行按揭贷款仍然未能放款，被告也拒绝采取其他方式支付剩余的购房款，原告多次催促被告尽快支付剩余房款，但被告问题找各种理由搪塞原告，严重违反合同的约定。为此，请求法院支付原告的诉讼请求。 原告对其诉称在举证期限内提交的证据有： 证据一：《不动产权证书》，拟证实原告是涉案房屋的原产权人； 证据二：《北海市二手房屋买卖合同》，拟证实原告将涉案房屋转让给被告，双方约定：总房价款为870000元，先付400000元，2018年2月25日前付清余款470000元，如逾期付款超过2日的，原告有权解除合同，被告按日向原告支付合同约定总房价款万分之二的违约金； 证据三：《银行卡交易明细清单》，拟证实被告向原告支付可392000元房价款； 证据四：《不动产权证书》，拟证实原告已将涉案房屋过户至被告名下； 证据五：《保单保函、保险单、发票》，拟证实原告已经支出财产保全保险费3600元； 证据六：《民事裁定书、收据》，拟证实原告已经支出财产保全费5000元。 被告辩称，1、被告不同意原告的诉讼请求；2、被告认为在原告在起诉请求中要求解除合同和返还房屋是违反物权法的行为，房屋已经过户到被告名下，原告应当按照合同要求被告付款，而不能主张被告返还房屋；3、原告主张解除合同的条件并未成就，造成本案房屋贷款至今未放贷的原因，并不在被告，被告积极的与中介王凯及原告进行沟通，且要求银行加快放贷手续，但由于被告的房产证一直掌控在原告手上，加上原告提起诉讼将案涉房屋查封，由此导致房屋未能放贷，所以被告对该责任不应当承担责任；4、鉴于被告在履行过程中，并不存在违约，所以原告的诉讼请求没有法律依据。 被告对其辩称提交的证据有： 证据1：《发票、流水、收据》，证明被告已支付房款40万元； 证据2：《中介王凯与张丽敏的聊天记录》、《被告母亲与张丽敏的聊天记录》、《中介王凯与被告母亲的聊天记录》，共同证明银行未放贷的过错并不在被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2017年10月26日，原告与被告签订了一份《北海市二手房买卖合同》，合同约定：原告将坐落于北海市恒大御景半岛12幢1602号房屋[房屋所有权证号：桂（2017）北海市不动产权第0013474号]转让给被告，转让总价款为870000元，被告采取贷款方式付款，即首付支付400000元，其余价款470000元由被告向中国银行或公积金管理中心申办抵押贷款；被告因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款的，被告继续申请其他银行贷款，至贷款批准；被告于2018年2月25日前向原告支付房屋价款470000元，原告于2018年2月20日前腾空房屋并进行验收交接；被告逾期付款超过2日的，原告有权单方解除合同，被告应按日向原告支付合同约定房屋转让总价款万分之二的违约金；原告逾期交房超过2日的，被告有权单方解除合同，原告应按日向被告支付合同约定房屋转让总价款万分之二的违约金并退还全部已付款等。合同签订的当日，被告按照约定累计支付了首付款392000元给原告，支付了8000元中介费给房产中介。原告于2018年2月20日前腾空房屋并交给被告验收交接，2018年3月26日，涉案房屋过户到被告江韦辛名下[房屋所有权证号：桂（2018）北海市不动产权第0017547号]。由于被告未能按合同约定支付剩余款项，双方引起纠纷，至今被告一直未付剩余房款470000元给原告。 另查明，原告起诉前，于2018年6月29日向本院申请诉前财产保全，请求查封被告名下位于北海市恒大御景半岛12幢1602号房屋，并提供中国人民财产保险股份有限公司北海市分公司出具的保单保函为担保。本院依法作出了（2018）桂0503财保13号民事裁定书，查封了该涉案房屋。原告为此支出财产保全申请费5000元、保险费3600元。 本院认为，原告与被告签订的《北海市二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。根据合同的约定，被告应于2018年2月25日前将剩余房款470000元，但被告至今未付，已经构成违约。原被告在合同中约定，被告逾期付款超过2日的，原告有权单方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及双方签订的《北海市二手房买卖合同》的规定，原告请求解除《北海市二手房买卖合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求被告将北海市恒大御景半岛12幢1602号房屋腾空退还给原告，符合法律规定，本院予以支持。原被告签订的合同中，没有约定具体办理权属证书的过户时间，但双方都同意在被告未交清房款的情况下将房屋过户到被告名下，双方都应对该过户行为承担相应责任，因此，原告请求被告协助将北海市恒大御景半岛12幢1602号房屋过户到原告名下，符合法律规定，本院予以支持，但原告请求被告承担过户所产生的税金和费用，本院不予支持，该过户税金及费用应由原告自行承担。原被告在合同中约定，被告逾期付款超过2日的，被告应按日向原告支付合同约定房屋转让总价款万分之二的违约金，因此，原告请求被告支付违约金，没有违反法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。由于原被告双方在合同中未约定损失赔偿额的计算方法，且未提供其实际损失的相关证据，故原告请求被告支付房屋占有使用费20000元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。案件受理费和财产保全申请费均属于诉讼费用的范畴，按照《诉讼费用交纳办法》的规定，由败诉方承担，不属于当事人的诉讼请求范围。原告支出的财产保险费3600元，是原告为了申请保全的担保而支出，不属于诉讼费用的范围，应由原告自行承担。 被告主张房屋已经过户到被告名下，原告应当按照合同要求被告付款，而不能主张解除合同和返还房屋，同时主张造成本案房屋贷款至今未放贷的原因，并不在被告，由于房产证一直掌控在原告手上，加上原告提起诉讼将案涉房屋查封，导致房屋未能放贷，被告不应当承担逾期付款责任。从双方当事人提供的证据反映，合同中并未约定必须用涉案房屋抵押借款，同时，合同中还约定被告因自身原因未获得中国银行或公积金管理中心批准贷款的，被告继续申请其他银行贷款。由于被告一直未能申请到银行贷款，逾期付款期限已远远超出合同约定，故原告行使合同解除权，符合法律规定，被告的抗辩没有法律依据，本院不予采信。由于被告未主张原告返还首期购房款及购房的相关费用，故本院在本案中不作处理，被告可以另行起诉解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告张丽敏与被告江韦辛于2017年10月26日签订的《北海二手房屋买卖合同》； 二、被告江韦辛将北海市恒大御景半岛12幢1602号房屋腾空退还给原告张丽敏； 三、被告江韦辛协助原告张丽敏将位于北海市恒大御景半岛12幢1602号房屋过户到原告张丽敏名下； 四、被告江韦辛支付给原告张丽敏违约金（违约金计算：以总房价款870000元为基数，按日万分之二计算，从2018年2月28日起至本判决发生法律效力之日止）； 五、驳回原告张丽敏的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，申请费（财产保全）5000元，共计6050元，由原告张丽敏负担350元，被告江韦辛负担5700元。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 审 判 员  蒙兆宽 人民陪审员  黄向东 二〇一九年七月十九日 法官 助理  谭斯匀 书 记 员  姚 琳 附本裁定书适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。