成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初915号 原告：四川福心源物业服务有限公司，住所地成都市成华区双福一路66号4幢9层10号。 法定代表人：尹江，总经理。 委托诉讼代理人：刘定宏，四川瀛领禾石律师事务所律师。 被告：牟继，男，汉族，1976年10月20日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：潘多蓉（系牟继之母），住成都市成华区。 原告四川福心源物业服务有限公司(以下简称福心源物业公司)与被告牟继物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日受理，依法适用简易程序，于2019年4月8日、6月18日公开开庭进行了审理。原告福心源物业公司的委托诉讼代理人刘定宏、被告牟继的委托诉讼代理人潘多蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 福心源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告牟继向原告支付物业管理费3808.56元、水费2230.8元、停车费3000元、垃圾清运费672元，共计9711.3元；2、判令被告承担本案律师费2400元（12000元÷5）。事实和理由：从2012年1月至2018年12月，被告牟继累计欠付原告物业管理费3808.56元、水费2230.8元、停车费3000元、垃圾清运费672元，共计9711.3元。且被告欠付的水费一直由原告垫付，根据原告与被告签订的《业主临时公约》，原告对此可以采取断水方式处理，但为了小区管理的和谐及方便业主生活，秉持人性化管理、服务为本的精神，原告一直不忍断其水。在经原告书面贴条、电话催收甚至上门索要后，被告依然长期拒绝缴纳物业管理费等各项费用，且扇动其他业主也不缴纳物业费，已经构成严重违约，且对小区管理造成严重负面影响，直接导致物业公司陷入亏损状态。 牟继辩称，1、我方没有和福心源物业公司签订物业服务合同，也没有签订任何授权委托书及业主临时公约。原告提出的临时公约是在2003年装修房屋时签订的，已经过期失效，与原告无关，与物业合同纠纷无关。2、福心源物业公司从2010年3月15日至今在成都市成华区澳深天健园无合法收费依据，原告举证的物业服务合同是2010年5月13日由成都市成华区澳深天健园业主委员会与成都心源物业服务有限公司签订的，该份合同形成非法，且已于2013年3月14日12时止到期。3、2011年10月11日至2014年10月10日成都市成华区澳深天健园第三届业主委员会任职期间，未与四川福心源物业服务公司签订物业服务合同。业委会主任王晋辉在2013年4月15日与成都心源物业服务有限公司签字盖章的物业服务合同备案表系其个人行为，不能代表澳深天健园第三届业主委员会，该合同备案表上没有合同备案号，无完整的物业服务合同内容，没有业主大会和业委会其他成员签字认可，故四川福心源物业服务有限公司在成都市成华区澳深天健园无合法收费依据。4.、我方对原告提供的《车辆出入信息登记表》、《缴纳自来水水费证明》、《城市生活垃圾处理费授权收费委托协议》均不予认可。 经审理查明，2015年11月16日，“成都心源物业管理有限责任公司”变更为“四川福心源物业服务有限公司”。2010年5月13日，成都心源物业管理有限责任公司（乙方）与成都市成华区澳深•天健园业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，该合同约定乙方为澳深•天健园提供物业服务，物业服务费用为住宅0.5元/月·平方米，非住宅0.8元/月·平方米，摩托车停放15元/辆·月，汽车停放50元/辆·月起。第七条约定：“业主自本合同生效之日起，按本合同约定足额缴纳物业服务费用”；第十条约定：“物业服务费用按月交纳，业主应在当月15-30日履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起由物业公司服务人员上门收取。”；第十二条约定：“停车场（库）收费按露天排量政府物价部门规定的车位月标准向乙方交纳费用……小区住户机动车：摩托车15元/辆·月；小汽车排气量1.8（含1.8）升以下50元/月·辆；排气量1.8升至2.5（含2.5）升70元/月·辆；排气量2.5升以上100元/月·辆……”；第十八条约定：“本合同期限叁年，自2010年3月15日中午12时至2013年3月14日中午12时止”；第十九条约定：“本合同期限届满前30日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后15日内继续履行本合同”。 2013年4月15日，成都市成华区房产管理局作为备案机关盖章确认《物业管理服务合同备案表》，该表载明委托方（甲方）成都市成华区澳深天健园业主大会业主委员会与受托方（乙方）成都心源物业管理有限责任公司就澳深天健园小区达成物业管理协议，约定物业费标准为住宅0.5元/月·平方米，非住宅0.8元/月·平方米，机动车停放50元/月/辆/车位。2018年12月20日，成都市成华区桃蹊路街道办事处桃源社区居委会出具《情况说明》，载明“本社区建设北路三段259号、261号澳深天健园第三届业主委员会于2016年10月到期。社区多次通知和动员小区居民住户选举新一届业主委员会，但至今无人报名。由于新一届业主委员会未成立，故该小区也未更换新的物管，现仍由四川福心源物业服务有限公司在管理该小区”。 成都市成华区人民政府桃蹊路街道办事处（甲方）与福心源物业公司（乙方）签订《城市生活垃圾处理费授权收费委托协议》，约定甲方将乙方管理的澳深天健园小区（建设北路三段259号、261号）的城市生活垃圾处理费收取工作委托给乙方，乙方每月按相关文件要求向小区居民收取城市生活垃圾处理费，具体计费方式城市居民以户为单位按月定额收费（城镇居民收费标准：8元/月·户）。乙方按时向甲方缴纳代为收取的城市生活垃圾处理费，甲方出具“四川省政府非税收入通用票据”。协议有效期自2018年3月1日至2019年2月28日止、2019年3月1日至2020年2月28日止。 2019年4月22日，成都市自来水有限责任公司城东营业所出具证明，证实福心源物业公司结清了案涉小区水费。同时查明，福心源物业公司在案涉小区提供物业服务至今，牟继系澳深天健园小区业主，其未交纳截止至2018年12月的物业管理费3808.56元、水费2230.8元、垃圾清运费672元，共计6711.36元。牟继当庭对物业管理费、垃圾清运费金额无异议。 上述事实，有原被告的相关陈述，有《物业服务合同》、《物业管理服务合同备案表》、《准予变更登记通知书》、情况说明、《业主临时公约》、《缴纳自来水水费证明》、《城市生活垃圾处理费授权收费委托协议》、欠费详细表、物业费缴纳催收通知单予以佐证，本院予以确认。 本院认为：关于《物业服务合同》效力问题，该合同系福心源物业公司与澳深天健园业主委员会签订，双方主体适格，系真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”之规定，业主委员会做为业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，牟继在并未举出有效证据证明合同存在无效的情形下，其作为案涉物业业主，应受《物业服务合同》约束。 关于牟继抗辩物业服务合同已经于2013年3月14日到期，不应承担此后物业费的主张。本院认为，《物业服务合同》服务期限届满后，案涉小区业主或业主委员会未聘请新的物业服务企业，也没有与福心源物业公司重新签订合同，但福心源物业公司仍按照已到期的合同内容提供了物业管理，牟继亦获得了福心源物业公司为其提供的物业服务。牟继以合同到期福心源物业公司未退场为由拒缴物业管理费用缺乏事实和法律依据，本院对该意见不予采纳。 关于牟继不认可欠缴水费的抗辩意见，本院认为，成都市自来水有限责任公司城东营业所出具的证明可以证实案涉小区结清水费，且福心源物业公司已垫付了牟继拖欠水费2230.8元的事实，故对牟继的上述抗辩意见本院不予采纳。 关于牟继不认可欠缴停车费的抗辩意见，本院认为，福心源物业公司仅提供了其单方面手写出具的《车辆进出登记记录》和该小区机动车和非机动车的车位照片，该证据无法充分证明牟继名下的车辆在案涉期间产生了车辆管理费用，故对牟继关于欠缴停车费的抗辩意见，本院予以支持。综上，牟继应向福心源物业公司支付拖欠截止至2018年12月的物业服务费3808.56元、水费2230.8元、垃圾清运费672元，共计6711.36元。 关于福心源物业公司主张的律师代理费，双方并未约定，亦无法律依据，且福心源公司未提供足够证据证明律师费实际产生，故本院对该主张不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、牟继于本判决生效之日起十日内向四川福心源物业服务有限公司支付截止至2018年12月的物业服务费3808.56元、水费2230.8元、垃圾清运费672元，共计6711.36元； 二、驳回四川福心源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费103元，减半收取51.5元，由牟继承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇一九年七月二十五日 书记员  李 琦