福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2243号 原告：三明市安洁物业管理有限公司，统一社会信用代码91350402MA2YYDRB4N,住所地福建省三明市梅列区青山三村30幢402室。 法定代表人：廖宝灿，经理。 被告：沈富波，男，1968年9月9日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 原告三明市安洁物业管理有限公司(以下简称安洁物业公司)与被告沈富波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案。本院于2019年7月18日和2019年7月24日分别适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告安洁物业公司法定代表人廖宝灿、被告沈富波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安洁物业公司向本院提出诉讼请求:1.要求沈富波立即支付安洁物业公司物业服务费58×12＝696元，公摊费25×4＝100元，共计796元；2.依法判令沈富波立即支付逾期滞纳金696×3‰×365＝762元，即（2018年1月1日到2018年12月31日止）此后逾期的滞纳金仍按每日千分之三计算实际付款日止；3.本案诉讼费由沈富波承担。事实和理由：沈富波系三明市梅列区业主，其住房建筑面积为96.68平方米。安洁物业公司系三明市房地产主管部门审批，三明市梅列区工商行政管理局核准登记物业管理企业。三明市梅列区水榭新学府业主委员会（以下简称水榭新学府业委会）与安洁物业公司签订的《物业管理委托合同》，在合同中约定相关的权利义务，合同第二条第二项规定物业服务费为住宅0.6元／月、平方米，公摊费为每季度25元。进驻管理后，安洁物业公司依照《物业管理服务合同》中的相关约定对三明梅列区龙岗花园提供物业管理服务。安洁物业公司与沈富波双方于2018年1月1日双方签订《物业委托管理合同附件》，双方共同保证遵守其合同中相关的约定。而沈富波拒绝依照其合同中规定缴纳应缴纳物业管理服务等费用，致使安洁物业公司在对三明市梅列区龙岗花园的物业管理服务工作不能正常开展，其受到一定的经济损失，沈富波于2018年1月起至今共拖欠物业服务费696元，公摊费100元，逾期支付物业服务费的滞纳金为762元。综上所述，安洁物业公司是三明梅列区龙岗花园物业管理者，沈富波不履行《物业管理服务合同附件》中规定相关义务，其行为不仅构成了违约，而且还侵害了其他已依约缴纳物业服务费的业主的合法权益。安洁物业公司多次向沈富波催交所欠物业服务费等相关费用，但至今沈富波仍不履行付款义务。 沈富波辩称，一、水榭新学府业委会与安洁物业公司签订的《物业管理委托合同》无效，原因：合同是要经业委会成员签字才有效，单方签字无效，业委会主任一人签字合同更改时间、怀疑伪造合同，业委会主任与物业合伙未按法律规定与物业签合同、要业主经过开会表决过半人数的成员，在会议记录上签字，再或者，有全体业主（代表）过半数表决同意，要讲民主，走民众程序，公章只是个证明而已，多数同意才是关键，假如业委会主任一人同意，其他委员不同意，就是主任签字盖章了，签字也是无效的，经问住建局史股长，未有安洁物业备案等相关手续，史股长说这已经很多人问了，业主委员会主任告诉史股长原物业被赶走，原物业是有备案登记，私自设立新物业合同住建局未备案，住建局认为是主任自己私自协议，本物业合同无效。二、物业及业委会未经业主同意、也未告知、确认等、将我二部山地赛车，一部黄牌普通二轮摩托车，厂牌型号：豪情ＨＱ125-2Ｅ，号牌号码：闽Ｇ×××××直接拉去卖掉。造成我财产损失、多次追问物业老吴也未有结果，已报列西派出所立案要求赔偿。三、物业无经主管部门设立备案，主管部门未知叫什么安洁物业，他们内外勾结、也未经过半业主同意签字，而且及业委会内部一半以上人员都不知情签订协议，可提供录音；四、《物业管理委托合同》附件第十条业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上，也未达到合同约定，证据在业主群，业主群议论纷纷对物业的不满。五、催交物业费通知单根本无贴在门上，如果有贴，我回家根本不会看不到吧！这个通知单是造假，几年来门铃坏掉也未修，就连一个电话也不给，我停车费交2840元，多次叫物业发票开来也未开，还说安洁物业不能开具发票。即使缴纳物业费，我也是从2018年4月31日开始缴纳，因我原来与停车费一起缴纳，更可笑的是2018年1月1日私自签订协议未服务，叫业主缴纳违约金。六、造成沈富波名誉损害及误工，请求法官判赔偿损失。 安洁物业公司围绕诉讼请求依法向法庭提交安洁物业公司的营业执照、法定代表人证明、法定代表人居民身份证复印件，《水榭新学府小区物业委托管理合同》及附件(1)，2018年7幢2单元水电公摊明细表，中国工商银行现金存款凭条(交纳水费)，国电福建省电力有限公司三明供电公司电费结算单，催缴物业费的函等证据，沈富波提交了《水榭新学府小区物业委托管理合同附件1》，安洁物业公司开具的车库停车费收据和收款收据，永安市燕东物业管理有限公司的收据，新学府业主群的微信截图，照片(摩托车)，网络搜索材料，业主联名举报和举报信等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2017年12月26日，水榭新学府业委会与安洁物业公司签订了《水榭新学府小区物业委托管理合同》及附件(1)，水榭新学府业委会委托安洁物业公司对水榭新学府小区实行专业化、一体化物业管理，合同主要约定：(1)物业住宅面积：物业户数：309户，建筑总面积约3万平方米；(2)物业管理服务费，其中建筑面积0.6元／平方／月，公共用电用水公摊费(代收代缴)、电梯专用维保费(代收代缴)，物业管理服务费每1季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度第一个月(1、4、7、10月)；(3)业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费，按从逾期之日起每天应按管理服务费的百分之二交纳滞纳金。安洁物业公司根据合同约定，从2018年1月开始，为水榭新学府业主提供各类物业管理服务。 2.沈富波系梅列区水榭新学府小区业主，其居住的三明市梅列区，建筑面积96.68平方米。沈富波于2018年1月开始，未向安洁物业公司交纳物业管理服务费用。截止2018年12月31日，沈富波共欠安洁物业公司物业管理服务费696元、公共用电用水公摊费96元。为此，安洁物业公司向沈富波发出《催缴物业费的函》，向其催缴物业管理服务费和公共用电用水公摊费，未果。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。水榭新学府业委会与安洁物业公司签订的《水榭新学府小区物业委托管理合同》及附件(1)，系缔约双方的真实意思表示，未违反国家有关法律、行政法规的规定，合同合法有效，对水榭新学府小区业主具有约束力。沈富波作为水榭新学府小区业主，上述合同对沈富波具有约束力。安洁物业公司向水榭新学府小区业主提供物业管理服务，沈富波应向安洁物业公司交纳相应的物业管理服务费、公共用水用电公摊费。沈富波提供永安市燕东物业管理有限公司出具的收据，以证明其已于2017年5月1日向原物业公司永安市燕东物业管理有限公司交纳了2018年1月至4月30日的物业费、公摊费，因安洁物业公司不予认可，故对其主张，不予采纳。因沈富波未能按合同的约定及时向安洁物业公司交纳物业管理服务费和公共用电用水公摊费，故安洁物业公司要求沈富波支付的物业管理服务费696元、公共用电用水公摊费96元的诉讼请求，于法有据，予以支持。因沈富波未能按时支付物业管理服务费、公共用水用电公摊费，沈富波应向安洁物业公司支付逾期付款的滞纳金，但安洁物业公司主张沈富波按日千分之三支付逾期付款的滞纳金和合同约定的按日百分之二支付逾期付款的滞纳金，均超过法律规定，故将本案的逾期付款的滞纳金调整为按日万分之五计算，支付滞纳金的时间分段计算：以174元为基数，从2018年2月1日计算到实际付款之日止；以174元为基数，从2018年5月1日计算到实际付款之日止；以174元为基数，从2018年8月1日计算到实际付款之日止；以174元为基数，从2018年11月1日开始计算至实际付款之日止。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、沈富波应于本判决生效之日起三日内支付给三明市安洁物业管理有限公司物业管理服务费696元、公共用水用电公摊费96元； 二、沈富波应于本判决生效之日起三日内支付给三明市安洁物业管理有限公司逾期付款（该滞纳金按日万分之五计算，其中：以174元为基数，从2018年2月1日计算到实际付款之日止；以174元为基数，从2018年5月1日计算到实际付款之日止；以174元为基数，从2018年8月1日计算到实际付款之日止；以174元为基数，从2018年11月1日开始计算至实际付款之日止）。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由沈富波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  林志忠 二〇一九年七月二十五日 书记员  施 磊 附：本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。