太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初3722号原告：苗翠珍，女，1971年10月6日出生，汉族，太原市，住太原市。原告：高斐姝，女，1997年4月9日出生，汉族，太原市，住太原市。委托诉讼代理人：李安东，山西启承律师事务所律师。被告：山西万马仕乐家贸易有限公司，住所地：太原市小店区小店村通达街一排七号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：郝玉仲，总经理。委托诉讼代理人：王斌，男，1994年2月15日出生，汉族，该公司行政专员，住山西省太原市小店区富康街晋阳紫城3号楼5单元1802，身份证号：×××。原告苗翠珍、高斐姝与被告山西万马仕乐家贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗翠珍、高斐姝的委托诉讼代理人李安东，被告山西万马仕乐家贸易有限公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苗翠珍、高斐姝向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付二原告租赁费用378976.2元，滞纳金143996.62元（暂计算至2019年3月7日，并计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：2013年10月10日，二原告将自己所有的位于太原市小店区通达街万马仕乐家3F-A1905号、3F-A19-06号、3F-A19-18号、3F-A19-19号、3F-A19-20号五处商铺租赁给被告，并就该事项与被告签订《万马仕乐家物业增值管理服务协议》，协议编号分别为2013080122、2013080123、2013080124、2013080125、2013080126。上述协议均约定：被告租赁该商铺用于商业经营，每处商铺租赁期限均为9年，即2014年1月1日起至2022年12月31日止，二原告每处商铺总值为303364元。租赁费用为：第一年至第三年，即2014年1月1日起至2016年12月31日止，每年按商铺总值的9%支付；第四年即2017年1月1日起至2017年12月31日止，按商铺总值的10%支付；第五年即2018年1月1日起至2018年12月31日止，按商铺总值的10%支付；第六年即2019年1月1日起至2019年12月31日止，按商铺总值的12%支付；第七年即2020年1月1日起至2020年12月31日止,按商铺总值的13%支付；第八年即2021年1月1日起至2021年12月31日止，按商铺总值的14%支付；第九年即2022年1月1日起至2022年12月31日止,按商铺总值的14%支付。该租赁费用自2013年起，被告须在每年的12月21日前，一次性支付给二原告，支付时被告扣除给付金额5%的手续费。同时约定，被告应每年按时向原告缴纳租赁费用，逾期不交，按每日0.05%的标准收取滞纳金。协议签订后，原告已履行协议义务将五处商铺交予被告经营使用，但被告仅于2013年12月19日支付租赁费用129690元、2014年12月25日支付租赁费用129690元、2016年1月28日支付租赁费用38905元，剩余租赁费用至今未付，且经原告多次催要未果。综上所述，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决原告全部的诉讼请求。山西万马仕乐家贸易有限公司辩称，一、被告与原告签订的合同编号为2013080122、2013080123、201308124、2013080125、2013080126五份《万马仕乐家物业增值管理服务协议》均为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定无效。本案中，原告出租的五个商铺自交付被告之日起截止开庭均没有取得相关的证书。因此根据法律规定，被告与原告所签订的合同均为无效合同，并且以上原因导致我公司在接受原告交付的商铺后，对外进行委托租赁的目的无法达成。包括原告所有的五个商铺在内的整个商场长期处于闲置状态，直至2017年12月4日我公司才将商场整体转租出去，但仍有一年半的免租期。即使如此，我公司仍基于诚实信用原则，共支付原告租金达298285元。合同无效后，根据法律规定原告应将此部分租金返还给被告。二、原告诉求的2016年度剩余部分的租金已过诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则实行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予认可。延付或者拒付租金的适用一年的短期诉讼时效。本案中，根据协议约定，2016年度的租金被告应于2015年12月21日前支付，而被告于2016年1月28日支付部分租金38905元，属于诉讼时效中断，应自2016年1月29日起重新计算一年的短期诉讼时效，截止日期为2017年1月28日。至此《民法总则》仍未实行，因此，原告诉求的2016年度剩余部分的租金已过诉讼时效。三、原告诉求的滞纳金无法律依据及合同依据。如前所述，被告与原告签订的《万马仕物业增值管理服务协议》因原告出租的商铺没取得法律规定的建设工程规划许可证因属无效，而无效合同也就不存在滞纳金一说。因此，原告诉求的滞纳金无法律依据及合同依据。四、本案中包括涉案商铺在内的万马仕商场一至六层已租赁给案外人太原市诚泽商城管理有限公司，并且案涉商铺为万马仕乐家无隔墙分割产权的商铺，原告的商铺与他人的商铺连为一体未作区分，在合同约定的租赁期间内，如返还商铺将损害其他业主或者善意第三人的合法权益，并且原告也未诉求解除合同腾退商铺，恳请本案对此不作处理。综上所述，请求人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月10日，原告苗翠珍、高斐姝（出租方、甲方）与被告山西万马仕乐家贸易有限公司（承租方、乙方）签订了编号为2013080122、2013080123、2013080124、2013080125、2013080126的《万马仕乐家物业增值管理服务协议》，协议约定：乙方租赁甲方位于太原市小店区通达街万马仕乐家3F-A19-05号、3F-A19-06号、3F-A19-18号、3F-A19-19号、3F-A19-20号五处商铺进行商业经营，该五处商铺均为20.63平方米，租赁期限为9年，即2014年1月1日起至2022年12月31止；第一年至第三年（2014年1月1日起至2016年12月31日止）租赁费为每个商铺每年27303元，每个商铺每年共计81909元，第四年（2017年1月1日起至2017年12月31日止）每个商铺租金为30336元，第五年（2018年1月1日起至2018年12月31日止）每个商铺租金为30336元，第六年（2019年1月1日起至2019年12月31日止）每个商铺租金为36404元；第七年（2020年1月1日起至2020年12月31日止）每个商铺租金为39437元；第八年（2021年1月1日起至2021年12月31日止）每个商铺租金为42471元；第九年（2022年1月1日起至2022年12月31日止）每个商铺租金为42471元；支付时间为自2013年起，每年的12月21日前，乙方一次性向甲方支付，支付时扣除返款总额5%的手续费；乙方应每年按时足额向甲方缴纳租赁费用，逾期不交，按每日0.05%的标准收取滞纳金；本协议签订后，双方须严格履行。任何一方违反本协议约定的，除向对方支付违约金外还需承担由此给对方造成的损失。协议还约定了其他内容。协议落款处均有二原告的签字捺印以及被告委托代理人的名章确认。同日，原告将房屋交付给被告。被告于2013年12月19日、2014年12月25日、2016年1月28日，分别向二原告支付租金129690元、129690元、38905元。此后，被告未再向原告支付过租金。原告曾于2018年10月向被告发送律师函主张拖欠租金及滞纳金。原告现主张2016年剩余租金90784.25元、2017年租金144096元、2018年租金144096元共计378976.25元。上述事实，有《万马仕乐家物业增值管理服务协议》五份、晋商银行交易凭证、律师函及庭审笔录等在案为凭。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，二原告未提供已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，故被告抗辩上述协议无效的意见，本院予以采信。原、被告签订的五份《万马仕乐家物业增值管理服务协议》违反了法律法规的强制性规定，应为无效合同。因案涉房屋交付后始终由被告占有使用，被告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故被告抗辩因合同无效而要求原告返还已经支付租金的意见，于法无据，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故关于房屋占有使用费参照合同约定的租金标准，原告主张被告支付截止到2018年12月31日共计拖欠房屋占有使用费378976.25元，于法有据，本院予以支持。被告长期拖欠原告房屋占有使用费，给原告造成一定的经济损失，本院酌定被告支付原告房屋占有使用费从次年1月1日至本判决确定给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。其中2016年房屋占有使用费90784.25元从2017年1月1日开始计算利息，2017年房屋占有使用费144096元从2018年1月1日开始计算利息，2018年房屋占有使用费144096元从2019年1月1日开始计算利息。关于原告主张的滞纳金，因五份《万马仕乐家物业增值管理服务协议》无效，故原告的上述主张，本院不予支持。关于被告抗辩原告2016年剩余租金已经超过诉讼时效的意见，被告逾期支付2016年租金之后，原告曾向被告发过律师函以主张权利，该项诉求的诉讼时效中断，故被告的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西万马仕乐家贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苗翠珍、高斐姝支付截止至2018年12月31日的房屋占用使用费378976.25元。二、被告山西万马仕乐家贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苗翠珍、高斐姝支付以90784.25元为基数从2017年1月1日开始，以144096元为基数从2018年1月1日开始，以144096元为基数从2019年1月1日开始计算至本判决确定给付之日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。三、驳回原告苗翠珍、高斐姝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4515元（原告已预交），由被告山西万马仕乐家贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 韩义飞 二○一九年七月八日书记员 李宏艳