福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0802民初2619号 原告：黄文日，男，1967年2月1日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告：许柏华，男，1963年12月1日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告黄文日与被告许柏华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄文日、被告许柏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄文日向本院提出诉讼请求：一、确认与被告签订的《房屋转让协议书》无效。二、要求被告返还购房款130000元并按中国人民银行存款利率支付2011年8月20日至款清之日止的经济损失。三、判令被告支付违约金50000元。事实与理由：原告和被告在友好协商后于2011年8月20日签订一份《房屋转让协议书》（以下简称协议书），双方在协议书中约定1、被告愿将其从其父亲许鸿泉处继承的位于龙岩市新罗区，建筑面积为26.9平方米的平屋两间，以13万元的价格转让给原告。2、被告应积极配合原告办理土地使用权过户手续，并提供有关过户的一切手续。3、在履行协议的过程中，若一方违约致使协议无法履行时，违约方应支付违约金5万元给对方，并无条件赔偿对方的一切经济损失。原告已付清全部价款，被告没有履行配合办理土地过户手续的义务，原告多次催促未果，致使协议书无法履行。原告认为，合法有效的合同应受法律保护，被告不履行协议书中约定的义务的行为，严重侵犯了原告的权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。 被告许柏华辩称，答辩人三兄弟已经分家析产，这块地属于答辩人所有，本案讼争的地块答辩人有权利享有，可以办理过户。一、答辩人当时未婚，没有工作生活来源，经济紧张。经人介绍以60000元将原老祖宅卖给原告拆旧建新，第一二层归本人居住，第三层以上归原告所有和使用，后面由于在原告的引诱下，多补70000元，合计130000元全部产权归原告所有，并修改了当时签订的房屋转让协议书。二、协议书上也写得很明白，被告只是配合原告办理和提供相关手续，被告从始而终都积极配合，而且土地证和契书等所有手续材料都早已交给原告手中，原告才把130000元付清给被告。三、而当时原告也明知道本人有个亲姐姐外嫁龙岩西安，当时被告姐姐也告知原告不要未经她同意私下买卖父母留下的祖宅房屋，当时原告无视被告姐姐劝阻，并与之争吵，私自将老房子拆掉，致使得罪了被告的姐姐，造成后面本人多次叫姐姐签字未成。通过龙门法庭调解延长一个月时间内被告也多次打电话，两次前往姐姐家中也无法做通她的思想工作。被告已经做到了积极配合和自己该做的工作和义务。现在原告把当时关系闹僵和预料不到的后果，以至办不到手续的责任全部推到被告身上，现说被告也不懂房屋买卖需要什么手续。就此，被告认为只有协助的义务，并没有其他任何强加和不属于被告的义务和责任。四、原告在诉状提出的被告违约完全是不合理的，自圆其说和片面之词，试问你原告在未经办理手续完整的情况下为何会付清买房全款，也没有扣留一部分余额又为何政私自把旧房子全部拆为平地呢原被告属于买卖交易，你给我钱，我给你东西，被告已把全部该给的都给了，原告中途出现差错和意义怎么能把一切责任推给被告本人呢被告认为此事的确与本案无关。五、如今原告自己种种原因，无法办理相关手续，拆旧建新的情况下，要求被告退款和违约金完全是不合理合法的主张和要求假如要退还130000元的话，起码必须按原来的土木、瓦结构建回去让被告有个居住的地方，或者找被告来协商处理才是唯一的解决办法。综上所述，被告认为不属于本人的违约，又谈何违约金东西卖给原告使用这么多年又谈何反悔要退钱？以上事实请法院给予明鉴，作出公平、公正、合理、合法的处理和判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证（详见证据目录）。对原告提供的证据1、2、3、4，被告对上述证据无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据5，被告认为不能作为证据，本院认为该协议系双方当事人自愿签订，本院予以确认。被告未向本院提供相关证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄文日为龙岩市新罗区龙门镇湖二村村民，被告许柏华为龙岩市新罗区龙门镇龙门村村民。2011年3月2日，被告许柏华与其兄长许柏钦签订《分厝字据》一份，确认位于龙门老街的龙集建（92）字第081759号房屋（即本案讼争的房屋，登记的土地使用者为许鸿泉，系被告许柏华父亲）由被告许柏华分得所有。2011年8月20日，被告许柏华（甲方）与原告黄文日（乙方）签订《房屋转让协议书》一份，内容为：“甲方承严父许鸿泉拥有位于龙岩市新罗区有平屋两间，建筑面积为26.9平方米，东与吴其粦共墙，南与自家墙皮为界，西至道路，北与黄守金共墙。四至清楚，产权清楚，与他人无任何纠纷。并持有龙集建（92）字第081759号集体建设用地使用证。现就乙方黄文日基建护建需要，甲方自愿将两间平屋26.9平方米转让给乙方，经甲乙双方协商，达成一致协议条款如下：一、甲方自愿将拥有的位于平屋两间计26.9平方米以人民币130000元转让给乙方所有。二、付款办法：乙方必须在本协议签字之日起一次性付给甲方110000元，余款20000元待乙方在基建本房屋至三层时付清。三、违约责任：双方在履行本协议过程中如有出现违约行为的情况发生时，致使该协议无法履行，属违约，应当支付违约金50000元给对方，并无条件赔偿对方的一切经济损失。四、甲方应积极配合乙方办理土地使用权过户手续，并提供有关过户的一切手续，但过户手续的所需费用由乙方自行承担。……。”当日，原告黄文日支付了购房款130000元。本案讼争房屋共两层，上下各两间房间，为土木结构，因原告黄文日建设需要，已将讼争房屋全部拆除。原告黄文日在办理房屋过户手续时，因权属未明确等原因，无法办理相关手续。经协商，双方签订《协议书》一份，约定积极办理相关手续，并且约定若因各种原因，不能办理房屋产权过户手续的，被告许柏华应在合理期限内归还购房款130000元等等。虽经双方协商，但仍无法办理房屋过户手续，因此原告黄文日诉至本院，要求判如所请。 综上所述，本院认为，被告许柏华出卖给原告黄文日的房屋土地性质系农村宅基地。双方买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，而宅基地使用权的主体是具有特定的身份限制，依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，因违反了集体经济组织的成员属性，应认定无效。本案中，原、被告属不同的集体经济组织成员，其签订的房屋买卖合同违反国家强制性的规定。因此，应认定本案《房屋转让协议书》无效。因无效合同取得的财产，应当相互予以返还。故对于原告黄文日要求返还房款130000元的诉请，本院予以支持。对于经济损失，原告黄文日要求以130000元为本金从2011年8月20日起至款清之日止按中国人民银行存款利率计算的利息，本院认为，对于本案的发生双方均存在过错，综合本案案情，酌情确认被告许柏华从起诉之日（2019年3月19日）起按中国人民银行存款利率计算的利息向原告黄文日支付。对于原告黄文日诉请的违约金，因本案合同为无效合同，并非系原、被告违约，故本院不予支持。讼争房屋已被拆除，被告许柏华要求恢复原状，本院已向其释明，房屋已被拆除无法再恢复原状，但被告许柏华未提出新的主张，因此对于因房屋被拆除造成的损失，本案不予处理，被告许柏华可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 1、确认2011年8月20日原告黄文日与被告许柏华签订的《房屋转让协议书》无效。 2、被告许柏华应于本判决生效之日起十五日内返还原告黄文日购房款130000元并支付从2019年3月19日起至款清之日止按中国人民银行存款利率计算的利息。 3、驳回原告黄文日的其他诉讼请求。 本案案件受理费4494元，减半收取为2247元，由原告黄文日负担797元，由被告许柏华负担1450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 罗  晓  颖 二〇一九年七月十七日 书记员 林笑燕（代) 附1：本案证据目录： 原告黄文日向本院提交证据及证明目的如下： 1、房屋转让协议书、收条、分厝字据一份，证明原告黄文日向许柏华购买房子的事实。 2、龙集建（92）字第081759号集体土地建设用地使用证一份，证明房子是被告父亲的，房子是危房。 3、2011年6月2日证明、照片一份，证明原、被告有去办理过户。 4、房屋安全鉴定申请书、派出所出具的被告户口关系一份，证明提出房屋安全鉴定及被告户口关系。 5、协议书复印件一份，证明第4点若因各种原因，不能办理房屋产权过户手续的，被告应在合理期限内归还黄文日购房款130000元。 附2：一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。 具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。 判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）