贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初1759号 当事人基本情况及案件审理经过 原告:贺安元，男，19xx年xx月xx日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县， 原告:卢小坪，女，19xx年xx月xx日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县， 被告：黔南州匀海房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市文明路协和A栋二楼，统一社会信用代码91522701216250922X。 法定代表人：罗全波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴强，系该公司员工。代理权限为一般授权。 被告：黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县雍阳镇花竹社区文峰南路221号楼1单元4号，统一社会信用代码91522725556620635D。 负责人：罗全波。 被告：张毅，女，19xx年xx月xx日生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市新华辖区， 原告贺安元、卢小坪与被告黔南州弘扬商场管理有限责任公司（以下至判决主文前简称弘扬公司）、黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司（以下至判决主文前简称匀海公司瓮安分公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年4月17日受理。审理中，因发现弘扬公司已注销，原告贺安元、卢小坪放弃对弘扬公司的诉讼，要求追加弘扬公司唯一股东张毅作为本案被告参加诉讼，本院经审查后依法追加张毅为本案被告参加诉讼；同时，本院依职权追加设立匀海公司瓮安分公司的黔南州匀海房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称匀海公司）为本案被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，由审判员卢金国于2019年7月3日公开开庭进行了审理，原告贺安元、卢小坪及被告匀海公司委托诉讼代理人吴强到庭参加了诉讼，被告匀海公司瓮安分公司、张毅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告贺安元、卢小坪的诉讼请求：1、请求法院判决被告立即支付原告应得的投资收益（2017年5月1日至2019年5月1日）共计79876元；2、请求法院依法判决被告赔偿原告合同违约金29114.85元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告匀海公司的答辩意见：1、瓮安“弘扬世纪城”项目在2013年12月主体竣工验收。2014年7月8日，原告贺安元、卢小坪购买“弘扬世纪城”第二层50、51号商铺，后匀海公司瓮安分公司委托弘扬公司代为经营管理，并与购房者签订了十年的商铺委托管理合同，并且前三年的租金一次性返还在房价里了，后七年的租金按每六个月支付一次进行支付。同时，匀海公司瓮安分公司为该商铺委托管理合同提供了全部担保，并签订了《担保书》。2、合同签订后，匀海公司瓮安分公司对商场进行了装修，准备移交给弘扬公司进行经营管理，但是2014年10月22日进行消防检查时，认定部分消防设计不合格，要求经过整改完毕验收合格后才能经营，匀海公司瓮安分公司已将相关情况告知弘扬公司及购房户。3、匀海公司瓮安分公司投入大量人力物力进行消防整改，但因为设计施工问题及旁边楼盘违建的间距问题，消防整改迟迟未能进行验收，后在政府及主管部门的协调帮助下，住宅部分已经验收合格，商业部分也在积极协调相关部门完善整改，争取在2019年8月份能通过验收。4、综上所述，双方签订的商铺管理合同一直未实施，商铺也未交与弘扬公司进行经营管理，后弘扬公司因未有业务发生，在2018年12月申请了注销，因与匀海公司瓮安分公司签订有《担保书》，所以涉及商铺委托管理合同的责任就由匀海公司瓮安分公司全部负责。至于原告要求支付第三年以后的投资收益金79876元及违约金29114.85元，因商铺委托管理合同从未履行，所以不同意支付，该诉讼请求应驳回。但是，根据商品房买卖合同第四章第十三条之逾期交房责任，从商铺委托管理合同约定第四年起，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因“弘扬世纪城”项目涉及问题房开，现已由债权人南充银行及政府管理部门进行监管，近期内会委托销售团队进行核实销售情况，根据已签订的商品房买卖合同相关规定进行补偿，给原告一个合理的交代。 被告匀海公司瓮安分公司未到庭参加诉讼，亦未提交证据，其答辩意见与被告匀海公司一致。 被告张毅未到庭参加诉讼，亦未进行举证，其提交的书面意见为：张毅原系弘扬公司法定代表人，在2014年受匀海公司瓮安分公司委托，管理该公司在瓮安开发项目“弘扬世纪城”第二层商业招商招租，但在签订《商铺委托管理合同》后，房开商和业主因为消防整改问题一直未将商铺交给弘扬公司进行管理。弘扬公司只负责商业管理及招租，消防未验收是不能进行招商招租的，在合同第二条就约定有要符合国家有关消防安全规定，该合同未能履行自然作废，弘扬公司已告知匀海公司瓮安分公司。弘扬公司因为一直未有业务开展，于2018年12月进行了注销。匀海公司瓮安分公司与弘扬公司签订有《担保书》，相关法律责任应由匀海公司瓮安分公司全权负责处理。 审理查明的事实 被告匀海公司瓮安分公司系被告匀海公司设立的分公司。被告匀海公司瓮安分公司在瓮安县建设有“弘扬世纪城”房地产开发项目。弘扬公司于2018年12月21日注销，被告张毅系该公司登记的唯一股东。被告匀海公司的法定代表人罗全波与被告张毅系夫妻关系。 原告贺安元与原告卢小坪系夫妻关系。2014年7月8日，原告贺安元、卢小坪与被告匀海公司瓮安分公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告匀海公司瓮安分公司开发的“弘扬世纪城”第二层50、51号面积分别为26.78平方米、26.66平方米的两个商铺。同日，原告贺安元、卢小坪又与弘扬公司签订《弘扬世纪城商铺委托管理合同》，合同约定：贺安元、卢小坪购买位于弘扬世纪城2层50、51号商铺，建筑面积共53.44平方米，投资总价共499212元，委托弘扬公司经营管理；委托期限为十年，自2014年7月1日至2024年6月30日止，在此期间，弘扬公司有权自营或转租给其他人使用，弘扬公司在经营期间应用于合法商业用途并符合国家有关消防安全规定；委托期间内前三年的投资收益金（按投资总价的7%年回报率计算）104835元，按照双方约定弘扬公司已一次性支付给贺安元、卢小坪（实际抵作购买商铺的价款）；在委托期内4-10年收益金的支付方式为贺安元、卢小坪按时到弘扬公司处领取或由弘扬公司按期将收益金存入贺安元、卢小坪提供的银行账号，其中从2017年7月1日起至2019年1月1日止期间内的投资收益金的支付时间及金额分别是2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、各支付19969元；在委托期内，弘扬公司逾期超过30个工作日未支付贺安元、卢小坪投资收益金视为违约，弘扬公司自违约之日起每日按拖欠该半年投资收益总额的0.2%向卢小坪支付违约金。2014年7月8日，被告匀海公司瓮安分公司向原告卢小坪出具《担保书》，自愿为弘扬公司与卢小坪在同日签订的“弘扬世纪城”2层50、51号商铺《商铺投资及委托经营合同书》中关于投资收益支付的全部履行提供全程担保，但未约定保证方式、保证期间及保证范围。 另查明：原告贺安元、卢小坪购买的商铺所在的弘扬世纪城的消防工程经贵州省黔南州公安消防支队审核未通过，并于2014年10月22日向被告匀海公司瓮安分公司下达了《建设工程消防设计审核意见书》，要求被告匀海公司瓮安分公司进行整改。 本院所确认的上述事实，有双方当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《商铺委托管理合同》、《担保书》及被告匀海公司提交的《建设工程消防设计审核意见书》在卷予以佐证，经当庭出示质证和本院审查，足以认定。 判决理由和结果 本院认为，原告贺安元、卢小坪提交的《商铺委托管理合同》、《商品房买卖合同》，足以证明原告贺安元、卢小坪将购买的“弘扬世纪城”2层50、51号商铺交由弘扬公司经营管理、弘扬公司给予相应对价的事实，双方合同关系已成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵守履行。因本案原告贺安元、卢小坪已将房屋交付给弘扬公司，弘扬公司对该商铺进行装修并已开始实际经营，故被告匀海公司、匀海公司瓮安分公司、张毅关于合同未实际履行的辩解意见，与本案查明事实不符，本院不予采纳。 委托合同的法律定义是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。其本质特征是受托人根据委托人的指示处理委托事务，并报告委托事务的处理情况，受托人完成委托事务后，委托人向受托人支付相应的报酬对价。根据本案双方签订的合同来看，实质是由原告贺安元、卢小坪将购买所得的房屋租赁给弘扬公司，由弘扬公司进行经营或者转租，弘扬公司按约定向原告贺安元、卢小坪给付租金。因此，本案虽名为委托合同，但并不符合委托的法律特征，实际应为租赁合同，应按租赁合同法律关系进行处理。本案在立案时确定案由为委托合同不当，本院依法予以变更。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，原告贺安元、卢小坪要求被告按合同约定给付本案起诉时已届支付时间的租金79876元符合法律规定，本院依法予以支持。 关于原告贺安元、卢小坪请求被告给付违约金的问题。《商铺委托管理合同》中虽约定了违约金的计算方式，但原告贺安元、卢小坪请求被告支付的违约金29114.85元已超过其请求的租金79876元的30%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，针对双方约定的违约金过高的问题，原告贺安元、卢小坪庭审中明确表示同意由本院依法予以调整，综合本案实际情况，本院确定按照被告差欠原告贺安元、卢小坪的租金79876元的10%比例确定违约金，经计算违约金为7987元（取整），对原告贺安元、卢小坪超出此金额的违约金诉讼请求，本院不予支持。 根据合同约定及相关法律规定，弘扬公司应对原告贺安元、卢小坪请求并经本院审查认定的租金及违约金承担给付责任，因弘扬公司已于2018年12月21日注销，被告张毅是弘扬公司的唯一股东，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，因被告张毅未提供证据证实弘扬公司财产独立于股东个人财产，故弘扬公司所欠的债务，应当由被告张毅承担连带给付责任。 被告匀海公司瓮安分公司向原告贺安元、卢小坪出具《担保书》，是弘扬公司与原告贺安元、卢小坪签订的《商铺委托管理合同》的担保人。双方对保证方式、保证期间及保证范围未进行约定，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”之规定，被告匀海公司瓮安分公司应对本案债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”之规定，被告匀海公司瓮安分公司的保证期间应为主债务履行期限届满之日起六个月，原告贺安元、卢小坪起诉时，被告匀海公司瓮安分公司的保证尚在保证期间，其保证责任未免除。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”之规定，被告匀海公司瓮安分公司应对本案经本院审查确认的全部债务承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，原告贺安元、卢小坪诉请被告匀海公司瓮安分公司承担保证责任，符合法律规定，本院依法予以支持。 关于被告匀海公司瓮安分公司的民事责任怎么承担的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，本案中被告匀海公司瓮安分公司系被告匀海公司设立的分支机构，其民事责任依法应由被告匀海公司承担。被告匀海公司瓮安分公司虽然不能独立对外承担民事责任，但由于其已经过工商部门登记领取营业执照并从事相关经营活动，有自己的财产，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”之规定，故本案民事责任应首先由被告匀海公司瓮安分公司以自己管理的财产承担责任，当其管理财产不足清偿债务时，再由被告匀海公司承担补充清偿责任。 被告匀海公司瓮安分公司、张毅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案可以缺席判决，被告匀海公司瓮安分公司、张毅应承担缺席判决带来的法律后果。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、第六十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、第二十一条第二款、第二十六条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限张毅于本判决生效后三十日内给付贺安元、卢小坪2017年7月1日起至2019年1月1日止期间的租金七万九千八百七十六元（79876元）、违约金七千九百八十七元（7987元），共计八万七千八百六十三元（87863元）,黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司承担连带清偿责任； 二、黔南州匀海房地产开发有限责任公司对黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司应承担部分承担补充清偿责任； 三、驳回贺安元、卢小坪的其余诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1098元，由贺安元、卢小坪负担255元，由张毅、黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司连带负担843元，张毅、黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司负担部分，与前述款项一并给付贺安元、卢小坪；黔南州匀海房地产开发有限责任公司对黔南州匀海房地产开发有限责任公司瓮安分公司负担部分负补充清偿责任。 权利义务告知 若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。 审判员  卢金国 二〇一九年七月十五日 书记员  杨传梅