福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初4492号 原告（反诉被告）：游勇彬，男，1970年9月18日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：翁志平，福建力涵律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：赖德连，女，1969年12月1日出生，汉族，居民，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王占云，福建同荣仁律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：丘晓丽，福建同荣仁律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）游勇彬与被告（反诉原告）赖德连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。游勇彬及其委托诉讼代理人翁志平、赖德连及其委托诉讼代理人王占云、丘晓丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游勇彬向本院提出诉讼请求：一.确认游勇彬与赖德连签订的《房屋买卖合同》于2019年5月22日解除。二.赖德连向游勇彬支付房屋成交总价的30%的违约金490500元（实际履行时可扣除已支付的50000元）。三.赖德连向游勇彬支付律师代理费15418元。事实与理由：2019年4月11日，游勇彬与赖德连在中介方福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》各一份，赖德连向游勇彬购买位于龙岩市新罗区洲财富中心）6幢1424室房产。《房屋买卖合同》主要约定：一.房屋建筑面积84.57平方米、土地使用权证面积10.61平方米，所有权证号闽（2018）龙岩市不动产权证第0058472号。二.房屋成交价格163.5万元。付款方式：1.2019年4月12日前支付5万元；2.2019年4月30日前支付88.5万元；3.赖德连应于2019年4月30日前向申请银行办理银行贷款审批手续向游勇彬支付购房余款70万元。三.游勇彬应在收到全额购房款二日内（除保证金外）将该房屋交接给赖德连。在交接时对该房屋、随房屋一同出售的家电家具以及附属配套设施进行验收。四.违约责任：1.若任何一方不配合导致办理事项延期或不按合同约定时间及条款内容履行的，属违约，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的房产成交总价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十五日仍未履约的，守约方可解除合同，同时违约方还应按照本条第（二）、（三）项承担相应责任。2.任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付本合同约定房产成交总价的30%作为违约金。3.任何一方违约，守约方有权要求违约方支付因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费等。五.因履行本合同所产生的争议由房屋所在地人民法院诉讼管辖。合同签订后，赖德连仅按约定向游勇彬支付第一笔5万元购房款，未在2019年4月30日前支付第二笔88.5万元购房款，也未在2019年4月30日前向银行申请贷款，游勇彬多次催促赖德连依约履行，但赖德连以各种理由拒绝继续履行。游勇彬于2019年5月5日向赖德连及中介方发送短信催促赖德连履约，并于2019年5月6日向赖德连发送律师函催促履约，但赖德连拒收且仍未继续履行。鉴于赖德连已严重违约，因此游勇彬于2019年5月22日向赖德连及中介方发送解除合同的短信，解除原赖德连之间的买卖合同。 被告赖德连辩称：1.同意游勇彬第一项诉讼请求。2.赖德连没有违约行为，游勇彬出售的房屋室内空气质量不合格，又拒绝检测，违约方是游勇彬。3.即使赖德连违约，游勇彬所主张的违约金过高。龙岩近期房地产价格稳中有升，游勇彬并没有损失。 反诉原告赖德连向本院提出反诉请求：１.游勇彬退还赖德连购房款50000元。２.游勇彬向赖德连支付违约金50000元。３.游勇彬向赖德连支付律师代理费8000元。事实和理由：2019年4月11日，反诉原、被告双方在中介方福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》各一份，赖德连向游勇彬购买位于龙岩市新罗区洲财富中心）6幢1424房屋，成交价为163.5万元。该《房屋买卖合同》对房产基本情况、付款方式时间、违约责任等内容进行约定，但对该房屋室内空气质量要求及检测时间未进行约定。合同签订后，赖德连于2019年4月11日向游勇彬支付30000元，于2019年4月12日向游勇彬支付20000元。而后，赖德连再次前往游勇彬所有的房屋查看时，发现房屋内有浓重的刺激性气味，而且多处渗漏严重。2019年4月27日，赖德连发短信给游勇彬，要求就房屋室内空气质量共同委托有资质的鉴定机构进行检测，以确定合同是否继续履行，但游勇彬不予回应。赖德连又于2019年5月3日、5月5日、5月10日多次催促游勇彬进行房屋室内空气质量检测，但游勇彬均不予理会。2019年5月22日，游勇彬发短信通知解除《房屋买卖合同》。赖德连认为，虽然合同中未对房屋空气质量要求进行约定，但根据《合同法》第61条、62条之规定，可以补正得出讼争房屋空气质量应达到国家标准或行业标准。合同未约定检测时间，应视为赖德连可以随时提出检测要求。现赖德连多次提出检测要求，游勇彬不予理会，显属违约。因游勇彬提出解除合同要求，赖德连也同意解除，游勇彬应返还赖德连已支付购房款5万元。因游勇彬存在违约，游勇彬应按合同约定赔偿30%购房款计算的违约金490500元，但该违约金约定明显过分高于实际损失，赖德连调整违约金为50000元。同时，游勇彬还应赔偿赖德连因本案所支付的律师代理费8000元。 游勇彬辩称，一.双方签订的《房屋买卖合同》等合法有效，在《房屋买卖合同》依法解除前，双方均应依约履行。二.赖德连未按约定履行支付购房款义务，构成根本性违约。三.游勇彬不存在违约情形，无需向赖德连支付违约金，也无需承担赖德连因本案所支出的律师代理费。1.《房屋买卖合同》第八条明确约定了买卖双方合同履行的先后顺序，赖德连未按约定履行付款义务前，无权要求对房屋进行交接验收或部分项目提前验收；同时，双方约定的交接验收时间是在游勇彬收到全额购房款二日内，赖德连要求对房屋进行交接验收或部分项目提前验收的条件尚未成就。2.《房屋买卖合同》第八条对房屋、家电家具以及附属配套设施的维护及交接验收进行了明确约定，并非如赖德连所述没有约定。赖德连在双方约定的房屋交付时间前提出先行进行检测属于单方面提出的新的要约，游勇彬有权决定是否作出承诺进行变更，在双方未形成合意前，赖德连提出随时检测的要求系强迫游勇彬接受其新的要约，该请求是赖德连单方面的无理要求，没有合同或法律依据，加重了合同相对方的合同义务。综上，游勇彬未答应赖德连对房屋空气质量进行检测的要求不构成违约，无需承担任何违约责任。请求驳回赖德连的反诉请求。 游勇彬围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、不动产权证、短信截图、EMS单据、律师函、委托代理合同、律师费发票、兴业银行汇入回单、微信截图，赖德连依法提交了房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同、中国工商银行电子银行回单、短信截图、委托代理合同、律师费发票为证，双方对对方提交的证据真实性未提出异议，本院对前述证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年4月11日，游勇彬（甲方、卖方）与赖德连（乙方、买方）在福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司的居间服务下，签订《房屋买卖合同》，主要约定：乙方向甲方购买位于龙岩市新罗区房屋一套，建筑面积为84.57平方米，所有权证为闽（2018）龙岩市不动产权证第0058472号，价格为1635000元；乙方于4月12日前向甲方支付5万元作为购房款，乙方于2019年4月30日前向银行申请按揭贷款70万元作为购房款支付给甲方，乙方应在2019年4月30日前向甲方支付购房款885000元；第八条“房屋家电家具以及附属配套设施的维护及交接验收”甲方应在收到全额购房款二日内将房屋交接给乙方，甲方在交接前应维护该房屋、随房屋一同出售的家电家具以及附属配套设施并保持正常使用的状态，并在交接时移交给乙方，乙方在交接时对该房屋、随房屋一同出售的家电家具以及附属配套设施进行验收；第十一条“违约责任”若甲乙双方任一方不配合导致办理事项延期或不按合同约定时间及条款履行的，属违约，自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的房产成交总价0.5‰向守约方支付违约金，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十五日仍未履约的，守约方可解除合同，任一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付房产成交总价的30%作为违约金；任一方违约，守约方有权要求违约方支付因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费等；双方确认通讯电话及地址以合同落款处所留电话与地址为准，因电话与地址不详或有误致使短信及信件无法送达的，视为已送达。4月11日、12日，赖德连向游勇彬支付购房款50000元。4月16日，赖德连向绿色鑫家园公司的中介员提出，因为其丈夫不满意五洲财富的环境，可能要退房。次日，赖德连明确向绿色鑫家园公司的中介员提出，其老公不喜欢这个房子，要退房。此后，赖德连未向银行申请按揭贷款、也未支付购房款余款。5月5日，游勇彬通过短信要求赖德连履行合同支付购房款，赖德连回复要求对房屋室内空气质量进行检测鉴定。5月6日，游勇彬向赖德连发出律师函要求赖德连履行合同支付购房款，赖德连拒收。5月22日，游勇彬向赖德连通过短信发出通知：解除双方于2019年4月11日签订的《房屋买卖合同》。同日，游勇彬向本院提起诉讼。 另查明，游勇彬因本案委托福建力涵律师事务所律师代理，支付律师费15418元。赖德连因本案委托福建同荣仁律师事务所律师代理，支付律师费8000元。 本院认为：游勇彬与赖德连签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。游勇彬诉请确认双方签订的《房屋买卖合同》于2019年5月22日解除，赖德连同意，本院予以照准。赖德连未依约办理房屋按揭贷款手续，也未支付剩余的购房款，显属违约，应承担相应违约责任。双方在《房屋买卖合同》中约定的违约金490500元过高，龙岩近期房市交易价格较为稳定，赖德连亦提出异议，本案依法调整违约金为100000元，扣除赖德连已经支付的50000元，赖德连还应限期向游勇彬支付违约金50000元。双方在合同中约定，违约方应赔偿守约方支出的律师费，游勇彬主张赖德连支付律师费15418元，本院予以支持。赖德连在购房前已进入讼争房屋实地看房，五天后即以其老公不喜欢为由向中介提出要求解约，若干天后才提出怀疑房屋空气质量有问题并要求检测。根据双方签订的《房地产买卖合同》第八条约定，卖方应在收到全额购房款二日内将房屋交接给买方，买方在交接时对该房屋以及附属配套设施进行验收。赖德连不仅未依约履行支付购房款的义务，还要求提前对房屋进行检查验收，加重了游勇彬的合同义务，游勇彬有权拒绝。综上，游勇彬在本案中不存在违约情形，本院对赖德连的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一.确认游勇彬与赖德连签订的《房屋买卖合同》于2019年5月22日解除。》 二.赖德连应于本判决生效之日起十五内向游勇彬支付违约金50000元。 三.赖德连应于本判决生效之日起十五内向游勇彬支付律师代理费15418元。 四.驳回游勇彬的其他诉讼请求。 五.驳回赖德连的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费23927元、减半收取为11964元，由赖德连负担8464元，由游勇彬负担3500元。反诉案件受理费2460元、减半收取为1230元，由赖德连负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 罗  婷  婷 二〇一九年七月二十九日 书记员 刘毅超（代） 书记员 华春兰（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。