陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕08民终1945号 上诉人（原审原告）：西安曲江旅游投资（集团）有限公司，住所地西安曲江新区。 法定代表人：常宏伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周曙光、罗乐，陕西丰瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西神木农村商业银行股份有限公司，住所地陕西省神木市。 法定代表人：高长永，该公司董事长。 委托诉讼代理人：麻佩，该公司员工。 委托诉讼代理人：王涛，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：单艳，女，1982年5月17日出生，汉族，陕西省神木市人，现住陕西省。 被上诉人（原审被告）：王小平，男，1976年8月28日出生，汉族，陕西省神木市人，现住陕西省神木市。 被上诉人（原审被告）：王振平，男，1969年6月20日出生，汉族，陕西省神木市人，现住陕西省。 被上诉人（原审被告）：王凤华，男，1972年3月9日出生，汉族，陕西省神木市人，现住陕西省神木市。 上诉人西安曲江旅游投资（集团）有限公司与被上诉人陕西神木农村商业银行股份有限公司、单艳、王小平、王振平、王凤华案外人执行异议之诉一案，不服陕西省神木市人民法院（2018）陕0881民初7960号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 西安曲江旅游投资（集团）有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判终止对西安市曲江新区雁展路南侧紫薇·永和坊第A号商品房的执行，解除对该房屋的查封；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:第一、一审法院认定事实错误。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，涉案房屋初始登记在上诉人名下，故上诉人为涉案房屋的权利人。其次，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第十五条第三款之规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封:（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。涉案房屋仅办理了商品房预售合同登记备案手续，故本案查封仅为预查封。预查封是指尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续，对被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产采取的限制性措施。预查封的效力只是限制查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分，但并未限制合同当事人依据合同的约定行使解除权。第二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条:被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。上诉人已经通过仲裁程序依法解除了涉案房屋的《商品房买卖合同》。合同解除后，被上诉人单艳不再享有物权期待权，预查封也无法变更为正式查封，执行法院就不能继续执行。综上，上诉人认为涉案房屋初始登记在上诉人名下，且《商品房买卖合同》已经解除，上诉人为涉案房屋的权利人，本案查封应予以解除。 陕西神木农村商业银行股份有限公司答辩称，1、上诉人已将涉案房屋转让给一审被告单艳，单艳为涉案房屋的所有权人，故上诉人认为自己为涉案房屋所有权人的上诉理由不成立。2、西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第505号裁定书不发生物权变动的效力，不足以排除执行异议，一审判决正确，应依法予以维持。 单艳、王小平、王振平、王凤华未答辩。 西安曲江旅游投资（集团）有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令终止对西安市曲江新区雁展路南侧紫薇·永和坊第A号商品房的执行，解除对该房屋的查封；2、案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告西安曲江旅游（集团）有限公司与被告单艳于2011年7月15日签署了《商品房买卖合同》，约定原告将位于西安市曲江新区雁展路南侧紫薇·永和坊第A号房屋出售给被告单艳，合同总价款901491元，其中首付款271491元，剩余房款630000元在上海浦东发展银行股份有限公司西安分行办理了按揭贷款手续，同时由西安曲江旅游投资（集团）有限公司为该笔贷款提供保证担保。该商品房已经办理了合同备案手续（合同备案号：Y11055745），但未进行产权登记。 因被告单艳、王小平、王振平、王凤华向被告陕西神木农村商业银行股份有限公司借款不还，陕西神木农村商业银行股份有限公司将单艳、王小平、王振平、王凤华均诉至本院，神木县人民法院于2013年8月6日作出（2013）神民初字第00255号民事判决书，由单艳、王小平偿还陕西神木农村商业银行股份有限公司借款本金100万元及利息，王振平、王凤华承担连带清偿责任。同时，在该案审理阶段，陕西神木农村商业银行股份有限公司于2013年5月14日提出财产保全申请，要求对单艳购买的位于西安市曲江新区雁展路南侧（曲江宾馆南对面）紫薇永和坊房号为2-21903（预售证号：2011068）申请查封，本院于2013年5月14日作出（2013）神民初字第02800-1号民事裁定书，裁定对上述房屋的查封。在执行程序中，原告西安曲江旅游投资（集团）有限公司于2018年7月18日对执行标的提出异议，本院于2018年10月9日作出（2018）陕0881执异120号执行裁定书，裁定驳回西安曲江旅游投资（集团）有限公司的执行异议。对此原告西安曲江旅游投资（集团）有限公司于裁定书送达之日起15日内，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查，因被告单艳拖欠上海浦东发展银行股份有限公司西安分行贷款，银行要求担保人履行保证责任代为还款，2013年6月25日，西安曲江旅游投资（集团）有限公司代单艳偿还上述本息共计639713.42元。2017年10月15日，西安仲裁委员会作出西仲裁字（2017）第505号裁决书，裁决如下：一、申请人西安曲江旅游投资（集团）有限公司与被申请人单艳于2011年7月15日签订的合同登记号为Y11055745的《商品房买卖合同》解除，被申请人在本裁决书送达之日起十日内办理解除该合同登记备案及商品房预抵押登记注销手续；二、被申请人单艳于本裁决书送达之日起十日内向申请人西安曲江旅游投资（集团）有限公司支付违约金45074.55元，代付银行利息、罚息15343.76元；三、驳回申请人的其他仲裁请求；四、本案仲裁费13270元，公告费800元，由被申请人承担。 一审法院认为，本案争议的焦点为:1、本案所涉房屋被人民法院预查封后，原告与被告单艳之间的《商品房买卖合同》能否通过行使合同约定的单方解除权或仲裁裁决解除；2、涉案房屋能否确认为原告所有；3、本院的执行措施是否存在错误。 预查封的对象是查封人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋请求权和所有权移转登记请求权。预查封的目的就是使被查封人保有这个债权，以便将来实现这个债权，取得房屋的所有权，从而预查封转化为正式查封，使案件得以执行。因此，一旦该项请求权被查封，合同双方当事人均应维持该合同的效力并积极履行，不能通过行使合同约定的解除权或通过协商一致、达成解除协议的方式解除合同，债权人也不得放弃、转让该项请求权等处分行为。本案中，《商品房买卖合同》虽然约定，在担保期内，买受人单艳未按约定偿还贷款，出卖人即原告有权解除合同。但因本案所涉房屋，在原告行使解除权时，已经被法院预查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。且对于该合同而言，单艳已经支付了购房首付款，并通过上海浦东发展银行股份有限公司西安分行贷款途径全额支付了购房款，在履行买卖合同上没有违约情形。故原告不享有合同约定的解除权，也不能通过仲裁裁决的方式解除合同。《最高人民法院关于适用的解释第四百七十九条规定，在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行。而原告通过仲裁裁决程序解除《商品房买卖合同》，致使单艳丧失了原本享有的已经被查封了的房屋交付请求权和所有权转移的登记请求权。其实质是在未经执行法院审查同意的情形下，借由仲裁形式对抗法院的预查封措施，其效力不应得到确认，仲裁裁决也不得对抗申请执行人陕西神木农村商业银行股份有限公司。虽然房屋所有权未转移登记至单艳名下，现仍属于原告所有。但房屋所有权将来必然转移至单艳名下，单艳终将取得房屋的所有权，人民法院对单艳房屋交付请求权和所有权转移登记请求权的预查封终将转化为对其房屋所有权的正式查封，执行工作终将进行下去。基于以上原因，不能将房屋确认为原告所有。至于原告西安曲江旅游投资（集团）有限公司代被告单艳偿还了银行贷款，原告可以向单艳追偿。 综上，原告不能通过单方解除协议或以之为基础的仲裁裁决书解除与被告单艳之间的《商品房买卖合同》，仲裁裁决不能对抗法院的执行措施，本案所涉房屋不能确认为原告所有，本院的执行措施没有错误，应继续执行。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告西安曲江旅游投资（集团）有限公司的诉讼请求。案件受理费12810元，由原告西安曲江旅游投资（集团）有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续，对被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的限制性措施，预查封的效力只是限制查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分，但不能限制合同当事人依据合同的约定行使合同解除权。本案中，西安曲江旅游投资（集团）有限公司与单艳之间签订的商品房买卖合同，已被西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第505号裁决解除，合同解除后单艳对西安市曲江新区雁展路南侧紫薇·永和坊第A号房屋不再享有物权期待权，西安市曲江新区雁展路南侧紫薇·永和坊第A号房屋并非单艳财产，故本案中不得执行西安市曲江新区雁展路南侧紫薇·永和坊第A号房屋。陕西神木农村商业银行股份有限公司可以申请执行单艳因房屋买卖合同解除对西安曲江旅游投资（集团）有限公司所产生的债权。关于上诉人西安曲江旅游投资（集团）有限公司有关解除查封的请求不属于案外人执行异议之诉案件审理的范围，本院不予审理。综上，一审判决认定事实清楚，但处理不妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省神木市人民法院（2018）陕0881民初7960号民事判决。 二、不得执行西安市曲江新区雁展路南侧紫薇·永和坊第A号房屋。 一审案件受理费12810元，二审案件受理费10190元，共计23000元，由陕西神木农村商业银行股份有限公司承担。 陕西省神木市人民法院（2018）陕0881执异120号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  乔幼涛 审判员  曹小蕊 审判员  王仲民 二〇一九年七月十九日 书记员  李 航