江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1002民初3345号原告：蓝天虹，女，1993年7月31日生，汉族，住抚州市，委托诉讼代理人：付博纬，江西澍正律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：张向荣，男，1970年8月18日生，汉族，住抚州市，委托诉讼代理人：罗明华，江西利群律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：饶龙高，江西利群律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告蓝天虹与被告张向荣租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告蓝天虹及其的委托诉讼代理人付博纬，被告张向荣的委托诉讼代理人罗明华、饶龙高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝天虹向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告退还原告交付的履行保证金133857元；3、判决被告赔偿原告定制广告牌费用39700元、广告位价值约10万元（计算两年，即20万元）；4、判决被告赔偿原告转让费146143元、装修费29000元；5、判决被告向原告开具已经交付的房租发票；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月17日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容约定：被告（甲方）将坐落在抚州市南门路888号宏基名仕家园EF区1#房屋（建设面积743.65m2）出租给原告（乙方）使用；租赁期限为2016年2月17日至2021年2月23日；月租金为44619元，并约定楼顶天台大型广告位属于乙方使用。合同签订后，乙方即向甲方交纳履约保证金133857元，原告于2016年5月12日定制了一个大型广告牌，费用为39700元，当广告牌制作完成后想安置在房屋天台上时，名仕家园开发商却拒绝让原告安装，原告多次找被告协商，至今仍没有任何效果。后原告了解到被告对该天台广告位并没有所有权，被告却故意隐瞒事实真相向原告标榜自己有广告的所有权并许诺原告可以使用，从而促成原告与其签订《房屋租赁合同》。被告的行为构成重大违约，并给原告带来了直接的经济损失。原告多次找被告协商解除合同未果。原告已将解除租赁合同通知书寄送至被告处，被告处已经收到，同时原告于2018年3月19日已彻底搬离租赁地点，原告也通过短信方式告知。因合同目的无法实现，被告无法履行合同义务且拒不赔偿原告损失，原告无奈只能诉至法院，请求法院依法裁决。被告张向荣辩称，第一、原告要求解除合同的理由不能成立。原告在未经被告的同意情况下，不履行交付租金义务，擅自终止合同，构成严重违约，应承担违约责任并按约支付租金和违约金，赔偿给被告造成的损失。本案是房屋租赁合同，涉及的标的物是房屋的使用权，被告已经按照约定从2016年2月17日就将整栋房屋交付给了原告使用，原告一直都没有对该标的物的使用问题提出任何异议，按照原告说法其在2016年5月就制作了广告牌，但到现在为止没有任何证据证明这一事实。退一步说，如果制作了广告牌，那么2016年5月就必然要安装上去，可从2016年到2017年底原告从未提起过安装广告牌的问题，更没有任何证据证明，原告因需要安装广告牌跟被告有过沟通，更没有其他的证据证明原告因安装广告牌的问题与开发商有过交涉。因此，原告以安装广告牌为由，提出解除合同，既无事实依据，也不符合法律规定，依法不应支持。事实上原告提供的微信已证明原告多次因拖欠租金在被告多次催促下才逐次分批支付，但没有按照合同约定递增10%全面交付，实际使用的面积超出合同约定的面积部分20多平方米的租金，在被告再三催促下也没有交付，可见原告实际上是因自身经营不善拖欠租金，且无法按时履行合同约定，才以安装广告为借口，单方终止合同逃避合同约定的义务和法律规定的责任。第二、原告诉请的保证金、广告牌制作费用，广告位价值及转让费、装修费都没有充分的证据予以证明，依法不应支持，原告要求被告开具发票既无约定也不属于本案审理范围依法不应支持。第三、原告主张其解除合同已经通知了被告，但原告并没有任何证据来证明其主张，纯属其单方陈述，不应支持。综合上述理由，请法庭依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原告蓝天虹与被告张向荣于2016年2月17日，签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告张向荣（甲方）将坐落在抚州市南门路888号宏基名仕家园EF区1#幢房屋（建设面积743.65m2）出租给原告蓝天虹（乙方）使用；租赁期限为2016年2月17日至2021年2月23日。双方约定月租金为44619元（每月60元/m2），合同一年以后（即2017年2月16日止），按上年度基础每年租金递增10%，以此类推。合同签订后，乙方即向甲方交纳三个月租赁押金（履约保证书）133857元，三个月租金人民币133857元。后其租金交纳时间为乙方提前10天向甲方交纳下一季度租金。双方另约定楼顶天台大型广告位属于乙方所有使用，只限于本公司广告范畴内，不得用于盈利性。《房屋租赁合同》上有原告蓝天虹的签名及捺印，被告张向荣的签名及捺印，被告方的委托代理人李胜明的签名。原被告在履行合同过程中发生争议，原告蓝天虹于2018年初向被告张向荣邮寄了一份《解除租赁合同通知书》，要求解除双方的租赁合同。后被告张向荣亦以邮寄形式两次向原告蓝天虹寄出《关于〈解除租赁合同通知书〉的回函》表示已经收到了原告方邮寄的《解除租赁合同通知书》，但不同意解除，并要求原告继续全面履行合同。被告邮寄的两份邮件均显示为拒收。原告蓝天虹于2018年3月20日左右正式退出店面，原告将店面上锁后将钥匙交给了被告方，后锁被撬后，被告方再自行上锁。庭审中，原告向法庭提供了从抚州市不动产登记档案室内调取的两份《商品房买卖合同》，其中E、F区栋101房的《商品房买卖合同》（即涉案房屋一楼）第十八条约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权屋顶广告位归出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属于买受人共同所有，由物业管理公司统一管理。E、F区栋201房的《商品房买卖合同》（即涉案房屋二楼），第十八条约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权属于买受人共同所有（设计露台外），由物业管理公司统一管理；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权属于买受人共同所有，由物业管理公司统一管理。原告在本案审理过程中，申请对涉案房屋楼顶天台大型广告位的市场租赁价格进行评估鉴定。本院司法技术室依法委托抚州安石资产评估有限公司进行鉴定，该所于2019年4月4日作出《对蓝天虹诉张向荣租赁合同纠纷一案进行司法评估鉴定的回复》，认为涉案房屋楼顶天台大型广告位要作为一项可评估的资产，必须符合两个前提条件：一是能够合法地实质性拥有和控制，即获得广告牌制作的审批；二是能够带来预期经济利益，但《房屋租赁合同》明确规定不得用于盈利目的。因此，我公司无法就涉案房屋楼顶天台大型广告位作出市场租赁价格评估。另查明，本案所涉商铺之前是由邓拥军与许某某合伙租赁，邓拥军是实际使用人。原告蓝天虹（甲方）与邓拥军（乙方）于2016年2月22日签订了一份《房屋转租协议》，约定乙方将坐落在抚州市南门宏基名仕家园EF区（1）幢房屋，建设面积743.65m2，类型商铺，转租给甲方使用，租赁期限从2016年2月22日至2021年11月16日。甲方给予乙方总计35万元作为乙方在上述商铺内装修和设施等全部对价，支付完成后商铺内的所有装修和设施等均属于乙方所有。签约当日甲方支付乙方第一批款项8万元，乙方需在5日内将商铺交付给甲方，在甲方验收并同出租方张向荣办完所有相关手续当天，甲方将剩余的费用共计27万元一次性支付给乙方。乙方将交付给出租方张向荣的押金133857元全部赠送给甲方，由乙方确保与出租方张向荣协商此事并立字据，否则，乙方需将甲方所支付的全部费用退回甲方。并且甲方无需再履行本协议。被告张向荣具体承办本案租赁合同的委托代理人李胜明在本案审理过程中向本院陈述：其参与了签订合同的过程，蓝天虹是从邓拥军处转租过来的。邓拥军是案涉店铺的实际使用人，但是和张向荣签订租赁合同的是一个姓许的人。这个姓许的人和邓拥军属于合伙人的关系。另陈述，本案所涉广告位一直是开发商在使用，蓝天虹从未向被告方提及过要使用该广告位。另原告蓝天虹与李胜明的微信聊天记录显示，李胜明受张向荣委托全程参与了蓝天虹与邓拥军的店铺租赁转让过程，在其中起着促合作用，并将有关情况向张向荣汇报。其中有句聊天记录李胜明陈述：“我还要邓总（指邓拥军）打张收条给我，注明收到张总押金退回133857元。”本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否能解除双方签订的《房屋租赁合同》。因双方签订的《房屋租赁合同》明确约定涉案房屋楼顶天台大型广告位属于原告所有使用，而根据庭审中原告提供的两份《商品房买卖合同》，被告对该广告位不具有所有权和处置权。被告将不具有所有权和处置权的房屋楼顶天台大型广告位出租给原告使用，致使原告无法实际使用该广告位，被告的行为构成违约。根据原被告签订的《房屋租赁合同》第七条约定：任何一方未能履行本合同的条款或违反国家有关法律法规的规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。由此可见，原告要求解除原被告签订的《房屋租赁合同》符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。二、被告张向荣是否收到了原告交纳的三个月租赁押金（履约保证书）133857元。根据庭审查明的事实，原告蓝天虹是从邓拥军处转租涉案店铺，被告张向荣对该事实是清楚的，被告张向荣委托处理店铺租赁事宜的具体人员李胜明在其中还起着促进合同转租成功的作用。而从原告蓝天虹与邓拥军于2016年2月22日签订的《房屋转租协议》来看，邓拥军表示，将交付给出租方张向荣的押金133857元全部赠送给原告，由其确保与出租方张向荣协商此事并立字据。另外，从原告蓝天虹与受被告张向荣委托处理店铺租赁事宜的具体人员李胜明的微信聊天内容来看，李胜明明确表示希望促成双方转租，并表示：“我还要邓总（指邓拥军）打张收条给我，注明收到张总押金退回133857元。”此外，原被告签订的《房屋租赁合同》明确约定：合同签订后，原告即向被告交纳三个月租赁押金（履约保证书）133857元。但实际被告却没有再要求原告交纳租赁押金。综合上述理由，同时考虑我国民事诉讼法采信证据的原则之一采取的是证据的优势原则，民事案件证明标准采取的是盖然性标准，本院认定被告张向荣是同意将邓拥军之前交纳的133857元租赁押金转至原告蓝天虹名下的，故应视为是原告蓝天虹已经向被告张向荣交纳的133857元租赁押金。合同解除后，被告张向荣应当将上述133857元租赁押金退还给原告蓝天虹。三、原告要求判决被告赔偿原告定制广告牌费用39700元、广告位价值约10万元（计算两年，即20万元）。要求判决被告赔偿原告转让费146143元、装修费29000元的问题。1、制广告牌费用的问题，因原告未能提供证据证明其因制作广告牌而花费了39700元的证据，应承担举证不能的法律后果，故本院不予支持。2、广告位价值的问题。原告主张按每年10万元的标准来计算广告位价值，但未能提供相应的计算依据，而司法鉴定亦无法得出广告位的具体价值，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。3、原告要求被告赔偿原告转让费146143元的问题。因原告是自愿从案外第三人邓拥军处转租的店铺，并自愿向邓拥军支付店铺转让费，被告张向荣并未从中获利。且原告主张的146143元转让费，其具体数额的计算依据不足。故对原告该诉讼请求，本院不予支持。4、关于装修费29000元的问题。原告向本院提交了一份由抚州市三维空间装饰有限公司于2015年5月1日出具的收款收据，上面载明一杯从创装修工程款29000元。因该收据上载明的时间与原告实际开始承租店铺的时间2016年2月17日严重不符，故本院对该证据不予采信，对原告该诉讼请求，因原告证据不足，本院不予支持。综合上述理由，同时考虑房屋租赁合同的主要目的是租赁使用房屋，从原告在租赁使用店铺近两年才以房屋楼顶天台大型广告位的使用问题为由要求解除租赁合同，也可知天台广告位的使用情况并未直接影响到原告方对店铺的租赁使用。因此，原告以天台广告位使用问题主动提出解除合同的，而要求被告赔偿自己的相关损失，也显属不妥。但是，房屋楼顶天台大型广告位作为租赁合同约定的租赁标的物的一部分，必然对整个租赁合同的租金价格具有一定影响，因被告在对房屋楼顶天台大型广告位不具有所有权和处置权的情况下，将广告位出租给原告使用，存在违约行为，应当承担相应减少租金的义务。四、原告要求判决被告向原告开具已经交付的房租发票问题。因双方并未在《房屋租赁合同》约定过税收的承担及发票的开具问题，故对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告蓝天虹与被告张向荣签订的《房屋租赁合同》。二、被告张向荣于本判决生效之日起十日返还原告蓝天虹租赁押金133857元。三、驳回原告蓝天虹的其他诉讼请求。案件受理费9287元，由原告蓝天虹负担7021元，由被告张向荣负担2266。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  邓海荣人民陪审员  武贞娥人民陪审员  王晓倩二〇一九年七月十日书 记 员  丁亚平