四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初1603号 原告：王康，男，1982年1月1日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：黄拥军，四川宗正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓道娟，四川集文律师事务所律师。 被告：成都传化置业有限公司，住所地成都市新都区新都物流大道666号。 法定代表人：陈国金，董事长。 委托诉讼代理人：余梅箭，四川明炬律师事务所律师。 第三人：陈代斌，男，1971年5月25日出生，汉族，住四川省隆昌县。 原告王康与被告成都传化置业有限公司（以下简称传化置业公司）及第三人陈代斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日作出（2018）川0114民初2772号民事判决。王康不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉。四川省成都市中级人民法院于12月26日作出（2018）川01民终17604号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王康的委托诉讼代理人黄拥军、邓道娟，被告传化置业公司的委托诉讼代理人余梅箭，第三人陈代斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王康向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间房屋买卖合同；2.传化置业公司返还购房款123636元；3.传化置业公司赔偿房屋溢价损失365523.84元；4.传化置业公司支付已付购房款1倍赔偿金123636元。事实和理由：2015年12月，双方当事人约定传化置业公司将其开发的成都市新都区蓉都大道南段199号5栋24楼2403号（面积为48.74平方米）、2404号（面积为46.3平方米）房屋出卖给王康。王康为此向传化置业公司支付123636元购房款并收到其出具1张编号0029402的收据。传化置业公司取得商品房预售许可证后，一直不按照前述约定将房屋出卖给王康，而是将该房屋另售他人。2018年9月，传化置业公司开发的相同位置相同房屋评估价格为每平方米6446元。王康当时购买价格为每平方米2600元。 传化置业公司辩称，王康未定制订购其开发的华都九龙广场房屋且不是华都九龙商团成员。王康出示收据是定金收据而不是收款收据，而且来源不明、真实性不可考。双方当事人之间未成立商品房预售合同，至多成立商品房预约合同。 陈代斌述称，其为定制订购传化置业公司开发的华都九龙广场商品房而参加华都九龙商团。2014年11月28日，陈代斌按照该商团与传化置业公司定制订购协议约定，将349000元转入户名为案外人唐成建的共管账户。2015年12月，陈代斌接传化置业公司和华都九龙商团通知签订商品房预售合同。24日，陈代斌因其朋友王康需购置房屋，会同王康共同与传化置业公司协商将其定制订购案涉2403号、2404号房屋以每平方米2600元转让给王康。同日，传化置业公司同意该转让，并将陈代斌之前支付349000元中的123636元视为王康支付购买该房屋总价50%的首付款，为此向王康出具定金收据。至此陈代斌定制订购案涉房屋的权利义务全部转移给了王康。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人的举证和质证，本院认定事实如下： 成都市新都区蓉都大道南段199号5栋24楼2403号、2404号房屋规划用途为办公用房，规划套内面积和公摊面积分别为35.71平方米和13.03平方米（合计48.74平方米）、33.92平方米和12.38平方米（合计46.3平方米），目前均已签约备案登记给他人。该房屋为传化置业公司开发的华都九龙广场工程的组成部分。传化置业公司对其开发的该工程采用包括定制订购等方式进行营销。在其取得商品房预售许可证前，有意定制订购成员通过共同签署《商铺定制、订购管理公约（新都）》组成华都九龙商团，并通过签署《授权委托书》授权委托部分成员具体负责协商谈判等事宜。传化置业公司与华都九龙商团的受权代表订立《商铺定制、订购协议》。陈代斌是而王康不是该商团成员。案外人唐成建为该商团的受权代表之一并且以其名义开立了有关资金共管账户。 2014年11月28日，陈代斌通过中国工商银行向唐成建汇款349000元。王康主张传化置业公司同意，陈代斌将定制订购案涉房屋权利义务一并转让给自己，陈代斌前述汇款的一部分即123636元，视为其支付购买该房屋总价50%的首付款。陈代斌认可该陈述。王康为此提供1张显示收款时间为2015年12月24日，加盖了传化置业公司财务专用章的收据。该收据印制字体显示其系1式3联：存根（白）、收据（红）、记账（绿）。其中有关房号的部分内容模糊，但清晰可辨收到的为定金及其金额123636元。经质证，传化置业公司不否认签章真实性，但对证据来源持保留意见，同时认为记载的是定金而不是购房款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第二款“人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，本院在重审中向传化置业公司释明了有关证明责任分配，要求其提供前述收据存根联。此后传化置业公司未补充提供相关证据。 另查明，王康认为前述收据记载定金实为购房款，理由是超过了主合同标的额20%的定金法定限额，而且双方当事人订立了商品房预售合同。传化置业公司当时声称盖章后再将合同书交付王康而未交付。为此，王康提供委托他人咨询按揭贷款的中国建设银行办理按揭情况的视听资料，以及其主张向该行交纳办理按揭贷款公证费850元的收据等证据。 再查明，鉴于王康认可本案立案案由商品房预售合同纠纷，而传化置业公司主张应当为商品房预约合同纠纷，本院在重审庭审之初已确定案由为房屋买卖合同纠纷。 以上事实，有当事人的陈述以及相关书证在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系性质确定。本案中，双方当事人主张的民事法律关系性质不同但均可为房屋买卖合同所覆盖，因此，上溯至共同的最近第三级案由可以便利当事人行使诉讼权利和人民法院行使审判权。本案争议焦点是，王康主张商品房预售合同或者传化置业公司主张商品房预约合同是否成立。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条对商品房预售进行了规定：商品房预售应当符合法定条件，包括取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条分别对商品房预约合同及其应当认定为商品房买卖合同情形进行规定：（一）出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。（二）商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。由此可知：（一）商品房预约合同是当事人就双方将来一定期限内订立商品房买卖合同而达成的协议。其中约定定金作为将来订立商品房买卖合同担保的，具有立约定金等性质。（二）将商品房预约合同认定为商品房买卖合同，必须同时满足两方面条件：一是商品房预约合同本身具备法定的商品房买卖合同主要内容；二是该商品房预约合同已经实际履行，即按照约定支付了购房款。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第一百零八条第一款规定：（一）在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。（二）对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。（三）在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王康应当对成立商品房预售合同事实承担证明责任，并且应当达到高度可能性证明标准，否则应当承担相应不利后果。依法应当认定其未完成该证明责任，理由如下： （一）按照王康自己主张，其受让的是定制订购案涉房屋的权利。该权利于传化置业公司取得商品房预售许可证明前基于商品房预约合同而产生，不是商品房预售合同权利。 （二）按照王康自己主张的订立商品房预售合同过程，传化置业公司当时声称盖章后再向其交付合同书而未交付。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。由此可知，无出卖人签字或者盖章的商品房预售合同并不成立。 （三）王康将定金收据推论为购房款收据不正确。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持。由此可知，定金数额超过法定限额的法律后果是超过部分无效。但是，一方面，从定金的数额超过法定限额而将其推论为购房款，缺乏法律依据，并且与该司法解释明文规定相悖。另一方面，商品房预约合同标的是缔结本约行为，难以计算合同标的额，定金法定限额规定自难适用。（相同观点参见最高人民法院民事审判第二庭编著：《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2012年6月第1版，第64页）因此，根据书证审查认证规则，对王康提供的定金收据，应当按照书面记载文义认定所涉款项性质为定金。据此也可明确，本案不符合将商品房预约合同认定为商品房买卖合同的法定条件。 （四）王康提供的视听资料和主张交纳公证费收据等证据，相对于成立商品房预售合同的待证事实而言，均属间接证据，缺乏足够证明力，且未形成证据锁链，尚不足以证明。 综上，王康主张其与传化置业公司成立商品房预售合同，缺乏足够证据证明，本院不予认定。传化置业公司主张其与王康成立商品房预约合同，有定金收据等证据可以证明，本院予以认定。传化置业公司已将案涉房屋签约备案登记给他人，致使其与王康之间的商品房预约合同最终存在履行障碍。王康请求解除，本院依法予以支持。因此，王康请求返还123636元并赔偿123636元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，本院予以支持。王康请求赔偿房屋溢价损失，缺乏相应成立本约的事实根据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、解除成都传化置业有限公司与王康之间的商品房预约合同关系； 二、成都传化置业有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内给付王康247272元； 三、驳回王康的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9928元，由王康负担5922元，成都传化置业有限公司负担4006元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  付建勇 人民陪审员  曾 涛 人民陪审员  朱兆群 二〇一九年七月十二日 书 记 员  冯荣荣