福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初3657号 原告（执行案外人）：施少俊，男，1991年4月11日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：黄国财，福建京夏律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈国斌，福建京夏律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：蔡世康，男，1985年9月4日出生，香港特别行政区居民，现住福建省石狮市。 第三人（被执行人）：蔡明国，男，1983年5月18日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告施少俊与被告蔡世康、第三人蔡明国案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施少俊的委托诉讼代理人黄国财、被告蔡世康到庭参加诉讼，第三人蔡明国经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施少俊向本院提出诉讼请求：1.判令解除对址于石狮市恒大名都XX幢XXXX单元房产的查封、冻结；2.判令本案的诉讼费由蔡世康承担。事实和理由：施少俊于2016年5月1日向蔡明国购买位于石狮市恒大名都XX幢XXXX单元房产，同时签订《商品房买卖协议》一份，合同明确蔡明国自愿将其所有的位于石狮市恒大名都XX幢XXXX单元房产以839,993元的价格出售给施少俊。合同签订后施少俊通过胞姐陆续向蔡明国支付首期的购房款250,000元，余款583,999元由施少俊进行银行按揭。合同签订后蔡明国将案涉房屋的钥匙一并交给施少俊，收到钥匙后，施少俊便开始对案涉房产进行整修，并入住使用至今，天然气、物业管理、装修押金都是由施少俊支付。另经法院审查查明，蔡世康与蔡明国民间借贷纠纷一案，蔡世康于2018年5月3日向石狮法院提出财产保全的申请，请求查封登记在蔡明国名下的址于石狮市回兴路恒大名都XX幢XXXX单元的房产，石狮法院于2018年5月4日作出（2018）闽0581民初2999号民事裁定，裁定查封登记于蔡明国名下的址于石狮市回兴路恒大名都XX幢XXXX单元的房产。事实表明施少俊与蔡明国就案涉房产买卖的签订、付款、转移、占有均发生在法院查封之前，且非因施少俊自身原因未办理过户登记，施少俊对此不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在同是债权的情况下，购买人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊的保护。综上所述，施少俊与蔡明国的房屋买卖协议的签订、付款、转移占有均在石狮法院查封之前，且施少俊对办理变更登记未存在过错，执行裁定书驳回施少俊作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的规定》的相关规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，施少俊依法在收到《执行裁定书》后十五日内起诉，请求支持施少俊的诉求。 蔡世康辩称，1.施少俊称其在2016年5月1日就向蔡明国购买案涉房产，但双方约定的房产价格才7,000多元，而在2016年5月1日恒大名都的房产均价已经将近10,000元，施少俊与蔡明国约定的交易价格低于市场价格。2.案涉房产的楼盘在2015年开盘，要两年后才能办理产权证，施少俊购买尚未能办理产权证的房屋不合理。3.蔡世康申请对案涉房产进行保全之前，房屋已经具备办理产权证及办理过户的条件，完全可以在还清银行贷款之后办理过户手续，但因施少俊没有去办理房产过户手续，蔡世康是在执行中才查封蔡明国的房产。 蔡明国未作陈述。 施少俊围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.施少俊的身份证原件;2.蔡明国的身份证复印件;3.《商品房买卖协议》原件;4.中国农业银行卡原件及转账凭条打印件;5.支付业务回单复印件、电子银行业务回单（付款）、转账记录详情;6.福建省新建商品住宅质量保证书原件;7.“ｅ家保”家庭财产综合保险投保单；8.天然气使用安全须知（民用户）、管道天然气供气协议（民用户）;9.销售不动产统一发票（自开）;10.物业费收费票据及付款单；11.个人购房担保借款合同；12.福建省新建商品住宅使用说明书；13.《商品房买卖合同》复印件；14.执行裁定书;15.ＥＭＳ快递单；16.石狮市房屋登记信息查询结果表；17.证人蔡某、施某的证言。蔡世康未向本院提交证据。本院依职权调取（2018）闽0581执保95号、（2018）闽0581执3484号、（2019）闽0581执异31号执行卷宗相关材料，并组织当事人进行证据交换和质证。蔡明国既未到庭参加诉讼，也未提出书面异议并提交证据，视为放弃相应的诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：蔡世康对施少俊提供《商品房买卖协议》的真实性提出异议，但其未提出足以反驳的证据，且蔡明国也未提出异议，故对该《商品房买卖协议》的真实性，本院予以确认。因证人施某系施少俊的姐姐，证人蔡某系施少俊的姐夫，与施少俊均具有一定的利害关系，故两位证人的证言不能单独作为认定案件事实的依据。 诉讼过程中，本院根据施少俊的申请对案涉房产进行现场勘验，经勘验案涉房产现有人居住生活，据施少俊、蔡世康共同确认居住人为施少俊的姐姐施某一家。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2018年4月20日受理原告蔡世康与被告蔡明国民间借贷纠纷一案，蔡世康于2018年5月3日向本院提出财产保全的申请，本院经审查于2018年5月4日作出（2018）闽0581民初2999号民事裁定，裁定查封登记于蔡明国名下的址于石狮市回兴路恒大名都XX幢XXXX单元的房产，保全价值以350000元为限。2018年5月8日，本院向石狮市不动产登记中心送达（2018）闽0581执保95号协助执行通知书，请求协助办理：一、查询登记在申请人蔡明国名下的址于石狮市回兴路恒大名都XX幢XXXX单元【备案合同号：00015875】房产的抵押登记及被人民法院查封登记情况。二、预查封登记在申请人蔡明国名下的址于石狮市回兴路恒大名都XX幢XXXX单元【备案合同号：00015875】的房产，查封期限为三年。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明蔡明国名下的址于恒大名都XX幢XXXX单元房产【合同号：00015875】已于“中国农业银行股份有限公司石狮市支行”设定抵押关系，预查封的有效期至2021年5月7日。该案在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、蔡明国尚欠蔡世康借款本金350000元分期偿还。自2018年6月起至7月止于每月28日前支付4000元，2018年8月起至2019年5月止于每月28日前支付34200元；上述款项应汇至以下银行账户即视为履行：户名为蔡世康，开户行为中国民生银行股份有限公司晋江安海支行，账号为62×××38；二、如蔡明国未按期足额支付，则蔡世康可就蔡明国实际未偿还的本金350000元（扣除已偿还本金）及该款自2018年4月20日起至还清款项之日止按年利率6%计算的利息一次性向法院申请强制执行；三、案件受理费6550元，减半收取计3275元，申请费2270元，由蔡明国承担。本院于2018年6月6日作出（2018）闽0581民初2999号民事调解书对此予以确认。该调解书发生法律效力后，蔡世康于2018年8月6日向本院申请强制执行，本院于当日受理，案号为（2018）闽0581执3484号。2019年5月23日，施少俊针对上述执行标的提出书面异议。本院于2019年5月28日作出（2019）闽0581执异31号执行裁定，裁定驳回施少俊提出的执行异议。施少俊于2019年5月31日签收该执行裁定书后，于2019年6月11日向本院提起诉讼。 址于石狮市回兴路恒大名都XX幢XXXX单元的房屋合同备案权属人为蔡明国。2016年5月11日，蔡明国与施少俊签订《商品房买卖协议》一份，约定蔡明国将案涉房屋出售给施少俊，转让价格为839993元，合同价款于合同签订时支付购房定金250000元，余款583999元由施少俊接蔡明国银行按揭，蔡明国于收到定金当日将房产交付给施少俊使用等内容。案涉房产现居住人为施少俊的姐姐施某一家，但产权至今尚未办理登记在蔡明国名下。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，法院审理案外人执行异议之诉应当围绕案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行处理并同时对案外人提出的确认其权利的诉讼请求一并作出裁判。根据施少俊的诉求，本案的处理涉及到以下三个方面：第一，关于案涉房屋权属的审查认定；第二，关于案涉《商品房买卖协议》效力的审查认定；第三，关于施少俊基于案涉《商品房买卖协议》是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的审查认定。一、关于案涉房屋权属的审查认定。根据本院查明的事实，案涉房屋的合同备案权属人为蔡明国，所有权至今未登记至蔡明国的名下，也未登记至施少俊的名下。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，故无论是蔡明国还是施少俊，均不是案涉房屋的所有权人。二、关于案涉《商品房买卖协议》的效力的审查认定。蔡明国与施少俊签订的《商品房买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为合法有效，对合同当事人均具有约束力。三、关于施少俊基于案涉《商品房买卖协议》是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的审查认定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”案涉房屋已办理商品房买卖合同备案登记手续，权属人为蔡明国，故本院在（2018）闽0581民初2999号案审理过程中，裁定查封案涉房屋并无不当。依照《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定。”和第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”规定，作为不动产的房屋的所有权是基于法律的规定而不是当事人的约定产生，且应当依照法律的规定进行相应的登记，亦即案涉《商品房买卖协议》虽对合同双方当事人具有约束力，但并不直接产生施少俊于案涉《商品房买卖协议》达成时即为案涉房屋所有权人的法律效力。因此，施少俊基于案涉《商品房买卖协议》对案涉房屋只享有债权而不享有物权。施少俊对案涉房屋享有的这种债权只有在符合法律规定的情形下才能产生排除强制执行案涉房屋的效力。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对执行标的享有排除强制执行的民事权益必须同时具备以下几点：第一，被执行的不动产的所有权登记在被执行人名下；第二，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第三，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第四，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第五，非因买受人自身原因未办理过户登记，亦即买受人自身没有过错。结合本案事实，案涉房屋的所有权并未登记在蔡明国名下，且在双方进行买卖交易时其上也设定了抵押，施少俊在购买案涉房屋时是明知案涉房屋无法随即办理所有权转移登记手续的，可见本案中施少俊并不同时具备上述法律规定的享有排除强制执行的民事权益，其主张停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋的查封，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，施少俊的诉讼请求，缺乏相应的事实依据和法律依据，本院不予支持。蔡世康的部分抗辩主张，本院予以采纳。蔡明国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十三条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回施少俊的诉讼请求。 案件受理费100元，由施少俊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王雅稚 人民陪审员  蔡绵绵 人民陪审员  孙进荣 二〇一九年七月三十日 书 记 员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第五条物权的种类和内容，由法律规定。 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 -8-