广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0891民初1294号原告：湛江庆和房地产开发有限公司，住所地湛江开发区。法定代表人:王密，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈兆，男，该公司员工。委托诉讼代理人：林浩斌，广东正德律师事务所律师。被告：湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民委员会，住所地湛江市开发区。负责人：梁杨辉，该村委会主任。被告：湛江开发区龙潮瑞达实业股份有限公司，住所地湛江市。法定代表人：梁杨辉，该公司董事长。上述两被告委托诉讼代理人：梁洪忠，男，湛江开发区龙潮瑞达实业股份有限公司员工。原告湛江庆和房地产开发有限公司（以下简称庆和公司）与被告湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民委员会（以下简称龙潮村委会）、湛江开发区龙潮瑞达实业股份有限公司（以下简称瑞达股份公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告庆和公司的委托诉讼代理人林浩斌、被告龙潮村委会和瑞达股份公司的共同委托诉讼代理人梁洪忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庆和公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告协助办理位于湛江经济技术开发区××××路西侧1637.4平方米土地使用权和湛江经济技术开发xx路西侧1822.01平方米土地使用权转移登记给原告；2.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2006年9月1日，原告与被告龙潮村委会签订《项目合作合同书》，约定双方合作开发龙潮村委会位于湛江开发区xx公园南侧一幅约70亩土地，还约定龙潮村委会协助办理上述土地转移登记到原告名下。该合同已经过龙潮村委会村民代表三分之二（应到会代表69名，实际到会57名，同意56名，反对1名）表决通过。2007年12月21日，原告与龙潮村委会签订《合作开发土地项目补充协议》，其中第三条第1款明确约定该项目土地范围内的地上建筑物、构筑物、设施等一切附着物，包括东南角水厂以及违章建筑，超过批准期限的临时建筑、未超过批准期限的临时建筑均属于拆迁范围。2010年6月11日，原告与瑞达股份公司签订《合作开发土地项目补充协议（二）》，约定双方进一步完善合作事宜。签订合同时，龙潮村委会对合作土地尚未具备登记条件，直到2009年，龙潮村委会才将双方合作的符合登记条件的部分土地申请登记在瑞达股份公司名下，共计41188.2平方米（约61.7819亩），并于2011年8月12日依法转移登记给原告。原告利用上述土地和原告取得的其他土地，统一开发xxx商住小区，现已基本建成。双方合作的尚未具备登记的土地，龙潮村委会和瑞达股份公司积极申请办理。根据瑞达股份公司的委托，原告于2013年8月14日代付湛江市自来水公司置换土地建设费用144万元，于2013年10月9日代付湛江市自来水公司置换土地建设费用144万元。经过努力，瑞达股份公司于2016年8月2日取得了位于湛江经济技术开发区×××路西侧1637.4平方米土地使用权，于2016年12月2日取得了湛江经济技术开发区xx路西侧1822.01平方米土地使用权。另外，2010年4月15日，湛江市城市规划委员会根据原告和瑞达股份公司的申请，原则通过位于湛江开发区××以南、××河沟以北、××以西80518.5平方米规划设计方案。该规划方案包括了瑞达股份公司41188.2平方米地块、原告35870.4平方米地块、开发区储备零星边角地块1637.4平方米、开发区平乐抽水站用地1822.5平方米。2010年9月10日，湛江经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）基于原告和瑞达股份公司合作开发湛江开发区xx路以南、xx以北、xx路以西80518.5平方米地块的事实，并根据原告和瑞达股份公司的申请，向湛江市人民政府递交了《关于xx商住小区用地统一规划平衡容积率指标和规划设计方案调整等有关问题的请示》。原湛江市规划局同意开发区管委会请示意见；原湛江市国土资源局同意按国土资源部、住房和城乡建设部2010年9月21日发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定办理，则可依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。同年12月，湛江市人民政府同意湛江市规划局、湛江市国土资源局拟办意见。2019年5月5日，湛江市自然资源局根据瑞达股份公司的申请，作出《关于瑞达股份公司转让国有土地使用权的批复》，同意瑞达股份公司转让位于湛江经济技术开发区××河沟北侧、××路西侧1637.4平方米土地使用权和湛江经济技术开发区xxx1822.01平方米土地使用权。综上所述，原告与龙潮村委会签订的《项目合作合同书》《合作开发土地项目补充协议》及原告与瑞达股份公司签订的《合作开发土地项目补充协议（二）》合法有效，应予保护，并应继续履行。原告与龙潮村委会、瑞达股份公司合作开发的70亩土地，其中包括原开发区xxx1637.4平方米和开发区xxx用地1822.5平方米，这有原告与龙潮村委会签订的《项目合作合同书》《合作开发土地项目补充协议》的约定，以及开发区管委会的《关于xx商住小区用地统一规划平衡容积率指标和规划设计方案调整等有关问题的请示》予以证明，且原告也履行了《合作开发土地项目补充协议》垫付相关拆迁费用的义务。签订《项目合作合同书》时，龙潮村委会、瑞达股份公司尚未取得合作开发的约70亩，签订合同后，已取得土地使用权的61.7819亩已经办理转移登记给原告开发，尚未取得上述1637.4平方米和1822.5平方米的使用权，在2016年已依法取得，且湛江市自然资源局也同意转让，故龙潮村委会、瑞达股份公司应履行案涉合同，协助办理上述1637.4平方米和1822.5平方米的土地使用权给原告。但至今，龙潮村委会、瑞达股份公司未履行其义务，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告龙潮村委会、瑞达股份公司共同辩称，双方签订有合同，一切按合同来办。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年9月1日，庆和公司（乙方）与龙潮村委会（甲方）签订《项目合作合同书》。该合同第3.02约定：合作范围包括如下内容：投资开发位于湛江开发区xxx路西侧、xxx南侧一幅约70亩土地，把该地规划建设成湛江市一流的园林式商住小区。第4.01约定：甲方按3.02的合作范围将xx西侧、xx南侧的70亩土地提供给乙方开发使用。第4.02约定：因上述70亩土地目前尚未具备房地产开发的条件，甲乙双方签订本协议后，甲方即提供有关资料并全权委托乙方通过合法程序取得该地块的使用权。乙方规划建设该70亩土地办理报批、登记所涉及的费用（含税费）由乙方承担。第4.03约定：上述70亩土地的开发建设资金，由乙方自筹。甲方不参与建设和管理。乙方保证按期进行规划、建设。第4.04约定：收益分配：1.甲乙双方合作收益分配采取分房产形式，其中在该地块上xx路西侧沿街所建商铺总面积甲方占35%，乙方占65%。甲方同意全部商铺由乙方统一对外出租或销售，所取得收益按上述比例分配。2.甲方按每亩土地分得建筑面积250平方米房产（包括按该地块所建商铺甲方占35%在内）的标准收取合作回报，乙方合计分给甲方建筑面积17500平方米的房产（甲方所占35%商铺面积包括在17500平方米内）。3.除分给甲方上述17500平方米的房产外，乙方在上述70亩土地上开发建设的其他房产归乙方所有。第5.01约定:双方合作期限自甲方协助将上述土地办到乙方名下，乙方建设完毕进行销售之日起至项目用地使用期届满……。龙潮村委会对上述合同召开村民代表会议表决，会议应到会代表69名，实际到会57名，同意56名，反对1名，超过三分之二代表同意表决通过。龙潮村委会于2006年取得了上述合作地块面积为41188.2平方米（约61.7823亩）的土地使用权。2007年7月2日，原湛江市城市规划局根据龙潮村委会的申请，下达了湛江经济技术开发区xx路西侧用地《规划设计条件书》，规划设计条件如下：一、用地情况(一)规划建设用地位置、范围：东至xx路、南至xx宿舍、西至相邻居住用地、北至规划路（另详见附图）。（二）规划建设用地面积：44787.1平方米。其中：属城市道路用地面积：3598.9平方米。二、用地使用性质（一）使用性质：居住用地。（二）可兼容性质：商业（临龙平北路）……2007年12月21日，庆和公司与龙潮村委会签订《合作开发土地项目补充协议》。该协议第二条第3项约定：甲、乙双方于2006年9月1日订立了《项目合作合同书》中约定的“甲方按每亩土地分得建筑面积250平方米房产（包括按该地块所建商铺甲方占35%在内）的标准收取合作回报，乙方合计分给甲方建筑面积17500平方米的房产（甲方所占商铺面积包括在17500平方米内）。”变更为：“甲方按每亩土地固定分得建筑面积350平方米房屋（包括按该地块龙平北路临街一至三层所建商铺甲方占42%在内）的标准收取合作回报，合计分配甲方24500平方米的房产（甲方所占xx路临街一至三层的42%商铺面积包括在24500平方米内）。”第二条第4项约定：甲、乙双方于2006年9月1日订立了《项目合作合同书》中约定的“除分给甲方上述17500平方米的房产外，乙方在上述70亩土地上开发建设的其他房产归乙方所有。”变更为“本项目经再次协商，现确认分给甲方24500平方米房产，本项目余下其他一切建筑物、构筑物及相关的配套设施等产权及一切收益归乙方所有。”第三条第1项约定：该项目土地范围内的地上建筑物、构筑物、设施等一切附着物，包括东南角水厂以及违章建筑，超过批准期限的临时建筑、未超过批准期限的临时建筑均属拆迁范围。2010年4月15日，湛江市城市规划委员会根据庆和公司和瑞达股份公司的申请，原则通过位于湛江开发区××以南、××河沟以北、××以西四个地块整合后共80518.5平方米规划设计方案。该规划方案用地包括了瑞达股份公司41188.2平方米地块、庆和公司35870.4平方米地块、开发区储备零星边角地块1637.4平方米、开发区平乐抽水站用地1822.5平方米。2010年6月11日，庆和公司与瑞达股份公司签订《合作开发土地项目补充协议（二）》，约定双方进一步完善合作及分配事宜。2010年9月10日，湛江经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）基于庆和公司和瑞达股份公司合作开发湛江开发区××以南、××河沟以北、××以西80518.5平方米地块的事实，并根据庆和公司和瑞达股份公司的申请，向湛江市人民政府递交了《关于xx商住小区用地统一规划平衡容积率指标和规划设计方案调整等有关问题的请示》。原湛江市城市规划局同意开发区管委会请示意见；原湛江市国土资源局同意按国土资源部、住房和城乡建设部2010年9月21日发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定办理，则可依据《城乡规划法》规定的公开程序进行。同年12月28日，湛江市人民政府同意湛江市城市规划局、湛江市国土资源局拟办意见（见办文编号为I10579的文件呈批表）。2011年，龙潮村委会将面积41188.2平方米土地使用权转移登记给瑞达股份公司。同年8月12日，瑞达股份公司将上述土地使用权转移登记给庆和公司。2013年8月5日，瑞达股份公司（乙方）与湛江市自来水公司（甲方）签订《湛江市自来水公司平乐水厂第一抽水站换地补充合同》，鉴于双方于2011年8月1日签订了《湛江市自来水公司平乐水厂第一抽水站换地合同》，约定甲方将平乐一站位于湛江经济技术开发区xx路以西面积1822.5平方米土地与乙方位于湛江经济技术开发区xx路北侧，xx西侧1822.5平方米土地进行置换。由于湛江市政府将乙方该地块纳入规划建设学校用地，需要重新置换抽水站用地。经甲乙协商，在原换地合同的基础上达成补充条款，第一条约定：甲方同意乙方将位于湛江经济技术开发区xxx路以北、xx以西的土地中划出1822.5平方米重新置换给甲方。根据瑞达股份公司的委托，庆和公司于2013年8月14日代付湛江市自来水公司置换土地建设费用144万元，于2013年10月9日代付湛江市自来水公司置换土地建设费用144万元。瑞达股份公司根据《关于调整平乐抽水站1822.5平方米用地问题的批复》和《关于瑞达股份公司申请划拨国有土地使用权的批复》等文件，于2016年8月4日取得了位于湛江经济技术开发区××河沟北侧、××路西侧1637.4平方米土地使用权，于2016年12月2日取得了湛江经济技术开发区xx号河沟北侧龙平路西侧1822.01平方米土地使用权。xxx号权证记载权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为城镇住宅用地（071）；xx记载权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为批发零售用地（051）、城镇住宅用地（071）。根据两权证的宗地图的记载，位于湛江经济技术开发区××河沟北侧、规划龙××路西侧1637.4平方米土地使用权和湛江经济技术开发区xx号河沟北侧龙平路西侧1822.01平方米土地使用权均处于土地的东南角，1637.4平方米的地块属于不规则的边角地块，处于权证号为xxx号土地和1822.01平方米土地的中间。庆和公司利用自己的35870.4平方米地块和瑞达股份公司合作开发的41188.2平方米地块、1637.4平方米地块、1822.01平方米地块，统一开发xxx商住小区，根据规划现已基本建成。2019年5月5日，湛江市自然资源局根据瑞达股份公司的申请，作出《关于瑞达股份公司转让国有土地使用权的批复》，同意瑞达股份公司将位于湛江经济技术开发区××河沟北侧、规划龙××路西侧1637.4平方米土地使用权和湛江经济技术开发区龙潮村xxx西侧1822.01平方米土地使用权及地上建筑物在市公共交易平台进行公开交易，该交易成交后，土地用途为城镇住宅用地和零售商业用地。本院认为，庆和公司与龙潮村委会签订的《项目合作合同书》《合作开发土地项目补充协议》以及庆和公司与瑞达股份公司签订《合作开发土地项目补充协议（二）》，是平等民事主体之间签订的民事合同。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第五十五条和《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）的有关规定，民事合同的生效应当具备三个条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律和行政法规的强制性规定，或者损害国家利益、社会公共利益。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法的形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，当事人对涉案合同的内容并无争议，且龙潮村委会签订上述合同前已召开村民代表会议表决，超过三分之二的代表同意通过，故本案缺乏证据证明当事人签订涉案合同具有上述法律规定的（一）、（二）、（三）、（四）种情形，那么，应当重点考察当事人签订的合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。根据有关法学理论，所谓法律法规的强制性规定是指其适用不以当事人意志为转移、不能通过约定予以排除或变更的规定，而强制性规范又分为取缔规范(也称“管理规范”)和效力规范。具体可以采取以下标准判断:第一，法律法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或者不成立的，该规定属于效力规范。第二，法律法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和公共利益，也应当认为该规范属于效力规范。第三，法律法规虽然没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的，违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，在此情况下该规范就不属于效力规范，而是取缔规范或管理规范。一般而言，只有违反了效力规范的合同才无效，而违反了取缔规范，可以由有关机关对当事人实施行政制裁，但不一定宣告合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十八条第一款还规定:“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”第三十七条第(一)项规定:“以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的，不得转让。”但是，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已对以上法律规定作了突破。该司法解释的第九条规定:“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效，”该条规定既不要求当事人转让已通过出让方式取得的土地使用权时必须全部支付出让金并取得土地使用权证书，也不要求转让方必须按照出让合同约定进行投资开发、或完成开发投资总额的25％以上等条件，更没有明确规定转让已通过出让方式取得的土地使用权必须经过评估或审批，否则将导致合同无效;只是要求起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，即应认定合同有效。其理论依据是《城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条属于对土地使用权权属变动所作的强制性规定，是政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。对于土地使用权转让合同，只要当事人之间就土地使用权转让达成的一致表示，符合《民法通则》和《合同法》所规定的民事行为有效条件，合同即成立并生效。至于转让时是否取得土地使用权证书、转让的标的是否达到《城市房地产管理法》第三十八条规定的条件，能否完成土地使用权转让的事实行为，只是合同能否完全履行的问题，并不影响合同的效力，不能因为当事人不能按约履行转让义务，就否认合同的效力。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，只有在转让方与受让方订立土地使用权转让合同时未取得出让土地使用权证书，而且在起诉前转让方仍未取得出让土地使用权证书或者未经过有批准权的人民政府同意转让的情况下，才认定合同无效;如果在起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，就应当认定合同有效。本案中，龙潮村委会、瑞达股份公司在庆和公司起诉之前已办理了出让土地的使用权证，讼争的土地使用权已具备进入市场进行依法转让的条件，也符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，故应认定涉案合同合法有效。涉案合同的土地是否包括位于湛江经济技术开发区xxx路西侧证号为xxx号的1637.4平方米土地使用权和湛江经济技术开发区xx路西侧证号为xx号的1822.01平方米土地使用权是本案必须要考量的问题。涉案《项目合作合同书》第3.02约定投资开发的地块位于湛江开发区xxx约70亩土地。原湛江市城市规划局于2007年7月2日下达的《规划设计条件书》明确规划建设用地面积为44787.1平方米。庆和公司与龙潮村委会于2007年12月21日签订的《合作开发土地项目补充协议》第三条第1项约定，确认项目土地范围包括项目地块xx厂。湛江市城市规划委员会于2010年4月15日原则通过的位于湛江开发区××以南、××河沟以北、××以西四个地块整合后共80518.5平方米规划设计方案，该规划方案明确了项目用地包括了瑞达股份公司41188.2平方米地块、庆和公司35870.4平方米地块、开发区储备零星边角地块1637.4平方米、开发区平乐抽水站用地1822.5平方米。根据上述证据和事实，可证明涉案合同的土地使用权应包括开发区xx地块1637.4平方米和开发区xx用地1822.5平方米，即瑞达股份公司所有的位于湛江经济技术开发区xx路西侧证号为xx号的1637.4平方米土地使用权和湛江经济技术开发区xxx路西侧证号为xxx号的1822.01平方米土地使用权。瑞达股份公司所有的位于湛江经济技术开发区xx路西侧证号为xxx号的1637.4平方米土地使用权和湛江经济技术开发区xx路西侧证号为xxx号的1822.01平方米土地使用权均为划拨土地。湛江市自然资源局于2019年5月5日作出的《关于瑞达股份公司转让国有土地使用权的批复》，同意瑞达股份公司在市公共交易平台进行公开交易。由于涉案合同所涉及的土地使用权包含上述两地块的土地使用权，湛江市城市规划委员会批准的“xxx”商住小区的规划设计方案，也包括了上述两块地块，且湛江市人民政府在《关于“xxx”商住小区用地统一规划平衡容积率指标和规划设计方案调整等有关问题的请示》中同意湛江市城市规划局、湛江市国土资源局拟办意见，即同意庆和公司在开发“xx”商住小区中使用1637.4平方米开发区储备零星边角地块、1822.5平方米开发区平乐抽水站用地统一规划平衡容积率指标和规划设计方案调整，意味着同意庆和公司使用上述两地块建设“xxx”商住小区，故对庆和公司诉请瑞达股份公司协助办理位于湛江经济技术开发区xx路西侧证号为xxx号的1637.4平方米土地使用权和湛江经济技术开发区xxx路西侧证号为xx号的1822.01平方米土地使用权转移登记，应予支持。龙潮村委会是涉案合同的相对人，且涉案土地使用权属于龙潮村委会的集体财产，故龙潮村委会也应负有协助办理上述土地使用权转移登记的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009修正)第二条第三款、第三十九条、第四十条第一款、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条第一款、第二十四条第一款第五项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：限湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民委员会和湛江开发区龙潮瑞达实业股份有限公司于本判决生效之日起10日内协助办理位于湛江经济技术开发区xxx北侧、x西侧权证号为xx号的1637.4平方米土地使用权和湛江经济技术开发区xx路西侧权证号为xxx号的1822.01平方米土地使用权转移登记给湛江庆和房地产开发有限公司。案件受理费100元，由湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民委员会、湛江开发区龙潮瑞达实业股份有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数递交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  何昭峰人民陪审员  杨美荣人民陪审员  周子淇二〇一九年七月二十八日书 记 员  王冬莹速 录 员  茅翰儒附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009修正)第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。召开村民会议，根据需要可以邀请驻本村的企业、事业单位和群众组织派代表列席。第二十四条涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。