湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2019）湘0103民初3787号原告：广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司,住所地长沙经济技术开发区星沙街道黄兴大道218号。法定代表人：杨斯皓。委托诉讼代理人：覃辉，湖南广济律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立，男，1974年7月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。被告：李彪，男，1986年7月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：康露，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾巧艳，湖南麓邻律师事务所律师。原告广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司（以下简称海伦堡公司）诉被告李彪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告海伦堡公司的委托诉讼代理人覃辉、刘立，被告李彪及其委托诉讼代理人康露、曾巧艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海伦堡公司请求判令：一、李彪支付拖欠的物业服务费4443.66元（2017年4月1日-2019年5月27日）及违约金3866.5元（暂计算至2019年5月27日），上述违约金按欠款的千分之三计算至款清之日，合计8310.16元；二、本案诉讼费由李彪承担。李彪辩称：原告主体不适格，非合法入驻小区，且物业服务不到位。请求依法驳回海伦堡公司诉求。若法院认定原告主体适格，请求酌情减少违约金。经审理查明：2015年4月10日，长沙青苹果数据城投资开发有限责任公司（甲方）与海伦堡公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由海伦堡公司为青苹果园一期提供物业服务。主要合同条款如下：第二条：乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。第六条：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：叠墅2.5元/月.平方米，洋房1.8元/月.平方米，商业物业4.0元/月.平方米。第七条：业主应于按房屋买卖合同约定的自房屋交付之日起交纳物业服务费用。第二十六条：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按应缴物业服务费用5‰的标准向乙方支付违约金。第三十条：本合同期限自2015年4月10日起至2020年4月9日。2015年11月22日，李彪购买长沙市天心区暮云街道汇金路997号青苹果数据城第3、4幢10层02号房屋（以下简称1002房），该房屋合同约定建筑面积94.95平方米。同日，李彪（甲方）与海伦堡公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：甲方所购物业位于青苹果园3、4栋1单元1002号，建筑面积94.95平方米。合同约定了甲乙双方的权利义务、物业管理服务内容，约定物业服务费标准按高层住宅1.8元/月.平方米、商铺4.0元/月.平方米、叠墅2.5元/月.平方米计算。甲方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金。另查明，海伦堡公司于2005年6月3日依法注册登记，经营范围含物业管理、家政服务等。2017年4月26日，长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表载明，物业公司名称：广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司，小区名称：青苹果数据城一期，电梯住宅收费标准为1.8元/月/平方米，文件依据：湘发改价调（2017）4号。2018年11月9日，海伦堡公司向李彪发出催缴函，载明李彪欠缴2017年4月1日至2018年12月31日的物业费3589.11元。2018年11月13日，海伦堡公司委托湖南广济律师事务所向李彪发出律师函。庭审中，李彪陈述其未收房。海伦堡公司提交《收楼物品签领表》载明2017年7月24日，3栋1002房业主李彪拒绝收房，强行抢走钥匙。李彪现已装修入住。同时，李彪向本庭提交拒绝收房告知书、调查表、测评表、投诉信、整改函、联系函、联名信、告知函、整改意见函、建议函、公函及视频、图片、电视台采访视频、聊天记录等证据，拟证明物业公司服务不到位。对此，海伦堡公司向本庭提交了图片、收费标准核定表、违章告知书等拟证明物业公司履行了合同义务。以上事实有当事人身份信息、商品房买卖合同、催款函、律师函、前期物业管理服务协议、收楼物品签领表、前期物业合同、照片、违章告知书；收房告知书、调查表、测评表、投诉信、整改函、联系函、联名信、告知函、整改意见函、建议函、公函及视频、图片、电视台采访视频、聊天记录及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。海伦堡公司与建设单位长沙青苹果数据城投资开发有限责任公司依法签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，均应按约履行合同。海伦堡公司与李彪依法签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同。1002房已实际装修使用，结合李彪提交的证据，可以看出，海伦堡公司所提供的物业服务期间存在不到位,但不足以证明物业服务长期有瑕疵。同时，小区业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式。因此，李彪应按约交纳物业服务费。庭审中，海伦堡公司主张物业服务费计算时间为2017年4月1日起，根据庭审调查，李彪于2017年7月24日拿到钥匙入住1002房，故物业服务费的起算时间应为2017年7月24日起。经计算，李彪应支付物业费为3760元（94.95平方米×1.8元/月/平方米×22个月，暂从2017年7月24日计算至2019年5月24日）。其次，李彪未交纳物业服务费系与海伦堡公司就物业服务质量、交费等事宜未能协商一致，并非无理由恶意拖欠。双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。依据诚实信用原则，本院酌情调整违约金按应付款项的5%标准支付，即应支付违约金为188元（3760元×5%）。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院》第一条以及《物业管理条例》第六条、第七条的规定，判决如下：一、限被告李彪在本判决生效之日起十日内支付原告广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司物业服务费3760元；二、限被告李彪在本判决生效之日起十日内支付原告广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司违约金188元；三、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司负担5元，被告李彪负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李亚飞二〇一九年七月二十三日书记员  余银春附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。