黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终252号上诉人（一审原告）：姜凤，女，1981年8月26日出生，满族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：任士安，黑龙江士安律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：兴业银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地哈尔滨市南岗区黄河路88号。负责人：艾民，该行行长。委托诉讼代理人：王宏旭，该单位员工。委托诉讼代理人：赵凤义，该单位员工。被上诉人（一审被告）：孙柏青，男，1981年2月18日出生，汉族，黑龙江省建重钢结构有限公司法定代表人，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告）：龙江重工股份有限公司，住所地山东省文登市南海新区临港产业区永兴路5号。法定代表人：孙柏青，该公司董事长。被上诉人（一审被告）：黑龙江省建重钢结构有限公司，住所地哈尔滨市松北区松浦镇东方红工业区。法定代表人：孙柏青，该公司执行董事。上诉人姜凤因与被上诉人兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行）、孙柏青、龙江重工股份有限公司（以下简称龙江重工公司）、黑龙江省建重钢结有限公司（以下简称建重公司）案外人执行异议之诉一案，不服哈尔滨中级人民法院于2018年11月26日作出的（2018）黑01民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查的方式对本案进行了审理。上诉人姜凤及其委托诉讼代理人任士安，被上诉人兴业银行的委托诉讼代理人王宏旭到庭参加诉讼，被上诉人孙柏青、龙江重工公司、建重公司经本院合法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。姜凤上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判停止执行哈尔滨市道外区（以下简称案涉房屋）。2.一、二审诉讼费用由兴业银行、孙柏青、龙江重工公司、建重公司承担。主要事实和理由：1.案涉买卖协议有效，孙柏青应继续履行协议，为姜凤办理房屋产权证，并停止对案涉房屋的查封；2.孙柏青拖延三年拒绝办理房屋产权证，却将房屋抵押给兴业银行，属于一房二卖的行为。兴业银行办理抵押时没有进行实地考察，评估不符合规定，应当认定兴业银行与孙柏青的行为属于恶意抵押；3.姜凤购买房屋是为了居住，并无其他住所。综上，兴业银行与孙柏青的行为属于恶意抵押，应当停止执行。兴业银行辩称，根据房地产交易中心的产权登记以及孙柏青持有的房屋所有权证，都清晰表明该房屋属孙柏青所有，孙柏青以自有房屋为兴业银行提供抵押担保，属有权处分，抵押合法有效。根据《物权法》第九条之规定：不动产物权的变更、转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。姜凤仅依据《购房协议书》而没有办理房屋登记，并不能取得案涉房屋所有权。兴业银行依法享有抵押权，依据《物权法》第一百八十七条之规定，房屋抵押权自登记时设立，兴业银行依法享有该房屋抵押权，姜凤的债权不能对抗兴业银行抵押权，姜凤的执行异议无依据。兴业银行抵押时无任何过错，姜凤购买房屋时未合理审核，具有过错，应自行承担相关风险及损失。孙柏青、龙江重工公司、建重公司未到庭。姜凤向一审法院起诉请求：1.停止对案涉房屋的执行。2.确认姜凤与孙柏青签订的购房协议有效。一审法院认定事实：2009年10月25日，孙柏青与周浚越签订委托书并办理公证，孙柏青、张丽娜夫妻二人委托周浚越以孙柏青的名义对登记在其名下的、产权证号为哈房权证外二字第××号房屋进行出售、更名过户、代办税务手续、代办存量房交易资金监管手续，授权委托人为全权代理，无转委托权。2010年3月25日，周浚越以孙柏青代理人身份与姜凤签订了位于哈尔滨市道外区房屋的《购房协议书》并收取购房款117,250元，约定剩余房款待办理完房屋产权证照后，由购买人办理银行贷款另行交付。现该房屋被姜凤占有使用，未办理过户登记。2013年12月1日，建重公司向兴业银行借款2000万元，以登记在孙柏青名下的位于哈尔滨市道外区的房屋（房屋所有权证号：哈房权证外二字第××号、09××14号、09××16号）及国有土地使用权（土地使用权证号：哈国用[2009]第04003055号、第04003056号、第04003057号，地号5-6-6-74-1）作为抵押担保，同时孙柏青、龙江重工公司分别与兴业银行签订了保证合同对该笔借款分别承担连带保证责任。后兴业银行因与孙柏青、龙江重工公司、建重公司借款合同纠纷一案诉至哈尔滨市中级人民法院，哈尔滨市中级人民法院于2014年12月14日作出（2014）哈民三商初字第122号民事调解书，确认建重公司清偿兴业银行借款本金2000万元及利息，确认兴业银行对抵押房屋及土地享有优先受偿权，孙柏青和龙江重工公司对上述借款本金、利息、复利及罚息承担连带清偿责任。调解书发生法律效力后，建重公司、孙柏青、龙江重工公司未履行法定义务。兴业银行向一审法院申请执行。一审法院于2014年11月14日保全查封了上述房屋及土地使用权，执行程序中予以续封。2015年12月29日，姜凤向一审法院执行部门提交案外人异议申请书。一审法院执行部门要求姜凤在2017年3月1日前将剩余房款汇入一审法院指定账户。姜凤未在法院要求的指定时间交付剩余房款。2017年8月25日，一审法院执行部门作出（2017）黑01执异88号执行裁定书，驳回姜凤的异议请求。姜凤对该裁定不服，提起诉讼。一审法院认为，该案争议焦点为：1.周浚越代理孙柏青与姜凤签订的《购房协议书》是否有效；2.姜凤所主张的实体权利是否足以排除人民法院对案涉房屋的继续执行。关于周浚越代理孙柏青与姜凤签订的《购房协议书》是否有效的问题。该协议系签订协议双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。孙柏青、张丽娜夫妻给周浚越出具的委托书，委托书中载明对案涉房屋在内的房权证号为外二字第××号的房屋，全权委托周浚越办理出售、更名过户等事宜，并对委托书进行了公证。周浚越依据该委托书取得了出售案涉房屋的合法授权，周浚越以孙柏青名义与姜凤签订的《购房协议书》，对被代理人孙柏青、张丽娜发生效力。孙柏青在答辩中虽提出委托是基于孙柏青与唐克之间的《房屋有偿转让及转让合作的协议》，其在姜凤签订购房协议时已取消委托并收回委托书原件，但双方委托书中并未体现孙柏青与唐克之间存在此协议，委托书中载明的委托原因为委托人工作忙，委托期限为直到此事办完为止，且该委托书已经黑龙江省哈尔滨市国信公证处公证。孙柏青主张其取消委托并收回委托书，对姜凤来说，既不知情，孙柏青亦未提供证据予以证实。故对孙柏青此项主张，一审法院未予支持。关于姜凤所主张的实体权利是否足以排除人民法院继续执行的问题。兴业银行与孙柏青针对案涉房屋签订《最高额抵押合同》，办理了抵押权登记，已经哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民三商初字第122号民事调解书确定兴业银行对案涉房屋享有抵押权，并就案涉房屋享有优先受偿权。姜凤提出其在孙柏青向兴业银行抵押前，已经购买案涉房屋，法院应停止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然姜凤在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋，亦非因姜凤自身原因未办理过户登记。但姜凤在双方签订买卖合同后，仅支付了案涉房屋的部分房款。在姜凤提出执行异议后，亦未按照人民法院要求在指定时间内交付剩余房款，故姜凤对案涉房屋不具有排除执行的实体权利。综上所述，周浚越代理孙柏青与姜凤签订《购房协议书》合法有效，对姜凤该项主张，一审法院予以支持。姜凤主张停止对案涉房屋的执行，无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决：一、确认姜凤与孙柏青于2010年3月25日签订的《购房协议书》合法有效；二、驳回姜凤的其他诉讼请求。案件受理费4712.50元，由姜凤负担。本院二审期间，姜凤举示大庆市中级人民法院于2017年7月25日作出的（2016）黑06刑初68号刑事判决书一份，刑事判决认定对孙柏青犯伪造公司印章罪。意在证明：孙柏青与兴业银行恶意串通，骗取国家贷款。兴业银行质证意见，对该份证据真实性不清楚，与本案无关。本院认证认为，孙柏青的犯罪行为与本案无关联性，不予采信。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案主要争议焦点为：姜凤是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足有排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及庭审情况，本案符合买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，应参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查。本院认为，孙柏青持有案涉房屋所有权证，周浚越以孙柏青代理人的身份与姜凤签订《购房协议书》，该协议系双方真实意思表示，内容具备了房屋位置、面积、付款方式、违约责任等主要条款，不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，一审判决认定《购房协议书》合法有效，并无不当。姜凤在一审期间举示查封前交纳进户费、电费、物业费、供热费等票据，可证实其在查封前实际入住。一审判决已认定未办理过户登记非姜凤自身原因，孙柏清对此未提出异议，本院予以确认。姜凤按《购房协议书》约定支付首付款，未支付剩余购房款，人民法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定已赋予其救济机会，并指定期限责令其交付剩余购房款，姜凤未按期交纳，在二审审理期间又明确表示拒绝交纳。故姜凤的付款行为不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一款第（三）项的规定。另，姜凤上诉还主张兴业银行抵押权不能成立，因生效的民事调解书已确定兴业银行享有房屋抵押产生的优先受偿权，姜凤对抵押权的异议不属于本案执行异议之诉的审查范围，本院不予审理。故姜凤就执行标的不享有排除强制执行的民事权益。综上所述，姜凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4712.50元，由姜凤负担。本判决为终审判决。审判长  李艳梅审判员  李维东审判员  安学思二〇一九年七月二日书记员  丁 馨