广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初4509号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群、袁伟虹，均是原告的员工。被告（反诉原告）：弓羽箭，男，1985年1月29日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：钟苑丹，系弓羽箭的配偶。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合物业”）与被告（反诉原告）弓羽箭物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、袁伟虹、弓羽箭的委托诉讼代理人钟苑丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费11042.24元及违约金（物业服务费从2015年6月至2019年2月28日止，按每月250.66元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城运动员村提供前期物业管理服务。被告为运动员村二区42座1201单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2012年9月30日前。被告于2012年9月22日办理收楼同时签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定及实际情况，该物业的物业服务费的起算点为2012年10月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告弓羽箭答辩称，我方与原告签订《工作亚运城项目前期物业服务协议》中的各条款是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与我方协商的条款，根据《合同法》规定原告作为格式条款提供方对自己的违约责任没有作任何约束，却要求业主违约时承担5‰滞纳金，明显是加重对方责任，回避自己责任，明显有失公平，鉴于原告的屡犯不改以及以格式合同涉及的物业管理费同故意回避自己责任应减半收取以示惩戒。一、我方于2012年7月17日办理收楼手续，并于2012年8月11日预交三个月物业管理费共计751.97元。由于收楼当天查验房屋时发现卫生间瓷砖脱落，卫生间以及厨房墙壁瓷砖大面积空心和开裂，开发商承诺赠送八个月物业管理费，作为该房屋目前发现问题所需修复费用及修复对房屋使用造成的影响所支付给我方的补偿。并于2012年9月30日双方签订了协议书。协议书签订后双方就本房屋的交楼事宜具结。后来我方为开发商介绍客户，开发商依照承诺赠与我方5000元物业管理费。我方于2012年国庆放假期间入住本房屋，入住尚不到一个月，卫生间插座冒火花烧坏不能使用、房间及厨房插座脱落，然后陆续发现房间飘窗渗水、客厅天花板渗水、门框发霉开裂、照明灯不亮……，对于种种质量问题，原告有义务做好业主、开发商间各方沟通协调工作，使业主房屋在保修期内得到维修，但原告总是各种理由各种借口拖延，从2012年入住至2018年12月份我方通过拨打服务电话、前往物业管理处前台、打电话给本栋楼管家等方式向物业申请过无数次报修，原告每每都是各种借口推辞回避，时至今日始终没有履行房屋保修期内的保修责。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定物业公司不履行或不完全履行物业服务义务的，物业公司应继续履行、采取补救措施或赔偿损失。由于原告屡次回避我方的报修申请，导致我方房屋错过保修期仍未得到修缮，现在维修房屋天花板漏水、主卧飘窗渗水、卫生间瓷砖开裂、两个门框开裂所发生的所有费用原告至少需要承担50%，经建筑工程方面专业人员评估，人工费约需28000元，材料费约20000元，故原告需要承担24000元，鉴于原告一直以来的服务质量和不作为的作风，我方已不再信任其维修承诺，故请求法院判令原告以现金的形式一次付清。另外，我方通过查询中国文书网，最近几年利合物业一共发生325件合同纠纷案件，其中撤诉294件，开庭审理31件，其中除了张娜娜与广州利合物业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书，广东省广州市番禺区人民法院民事案件（2015）穗番法楼民初字第28号中业主未对原告服务质量作评价，其余30件诉讼案的业主均明确提出原告服务质量差，足以证明原告的服务不受广大业主的认可。原告所有的诉讼案件，法院都考虑到其物业服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，法院屡次表示希望原告不断完善自身管理水平，积极与业主沟通，提高服务质量，改善小区居住环境。但事实证明，从2012年至今的众多合同纠纷案件都是原告服务质量问题以及长期私揽广告谋利导致，由此可见，原告的服务质量这么多年来根本没有任何改善，属于屡犯不改，已经没有信誉可言。我方于2019年6月11日下午、12日上午和下午三次前往物业处要求查看我方自入住以来的所有报修记录，原告工作人员均以各种理由不予查看。业主向物业提出房屋报修，物业工作人员做好记录以及协调各方进行维修，是物业服务内容的一部分，物业不做好记录、未协调各方进行维修、甚至丢失业主维修档案，是严重失职行为。为维护反诉人合法权益，特诉至贵院，请依法判决支持反诉人之请求。反诉原告弓羽箭同时以上述答辩意见作为自己的反诉事实和理由，并提出以下反诉诉讼请求：1.请求法院判令原告承担我方房屋50%的维修责任；2.请求法院判令原告停止在本小区张贴承揽商业广告，停止一切侵权行为，并请求法院判令原告侵权所得全部返还业主；3.请求法院判令原告本案的物业费减半收取，依法驳回收取5‰滞纳金的请求。反诉被告广州利合物业管理有限公司辩称，我方不同意反诉原告方的反诉请求。我方主要是履行物业服务工作的，房屋的保修不属于我方的责任。对于公共部分的经营，我们在前期物业服务协议的第九条有约定，我方有权收取公共部分的盈利，我方也有对此有公示。反诉原告与开发商签订房屋买卖合同时，我们也为该涉案小区提供了物业服务，我方是通过投标方式取得该物业的管理。我方提供了相关的图片可以证明我方提供了合格的物业服务，其中我们在其他诉讼案件中，也有很多撤诉案件的，我方认为反诉原告拒收物业费的原因是房屋质量问题，并非我方的物业服务问题。对于2.8的物业费的标准是有政府收费的文件支持的，根据税价2013232政府指导价的通知，还有2016年政府出了一个指导价物业服务管理最高价是2.8元每月每平方，双方前期物业服务约定的第四条2.8元是得到业主的同意并签订合同，业主买房签订的商品房买卖合同里面，第五条有约定物业费是2.8元的标准。因此这个2.8元的标准是符合政府的指导价，并得到双方签订认可的，而且我方也提供相应的服务管理了，所以业主的反诉请求是没有法律依据的。反诉原告拖欠物业费是自己的故意行为，按照合同法违约责任的相关规定，和与我方签订的前期物业服务合同中载明没有缴纳物业费，业主应当承担违约责任，而且对于5‰的违约金是双方的意思自治，本案的违约金并没有超过所欠费用，所以我方的违约金是有效合法的。我们是按照约定和按照标准履行我方的物业服务的。恳请支持我方的诉讼请求，驳回反诉原告方的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合认定的证据及当事人的开庭陈述，本院查明事实如下：2012年6月27日，弓羽箭与案外人广州利合房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买位于广州市番禺区兴亚二路33号42座1201房（以下简称“涉案物业”），成为该物业的业主，房屋建筑面积为89.5204平方米。2012年9月22日，弓羽箭收楼，同时与利合物业签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由利合物业为弓羽箭提供物业管理服务，弓羽箭应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论弓羽箭是否居住或使用该物业，均应按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。乙方（利合物业）以甲方（弓羽箭）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（弓羽箭）送达一切文件。利合物业的服务内容和义务包括：对违法违规建筑行为进行制止并向当地政府主管部门报告，配合当地政府主管部门对本园区的装饰、装修活动进行管理；采取规劝、制止、提请有关行政管理部门处理，使用法律手段等必要措施，制止业主或物业使用人违反本园区内物业管理制度的行为；公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；公共环境卫生的管理服务等等。由于验房过程中，弓羽箭发现存在不少质量问题待修复和维修，2012年9月30日，案外人广州利合房地产开发有限公司与弓羽箭达成协议书，由广州利合房地产开发有限公司向弓羽箭赔偿8个月物业服务费，作为弓羽箭房屋修复费用及修复造成影响的补偿。弓羽箭正式入住涉案物业后，又发现了新的质量问题，在与开发商、利合物业沟通维修的过程中，利合物业没有及时登记反映问题，没有保留弓羽箭的维修记录。弓羽箭认为利合物业没有履行应有的义务，导致其房屋错过保修期未得到修缮。弓羽箭现确认拖欠利合物业2015年6月至2019年2月28日的物业服务费，但对物业服务费总金额及滞纳金不予确认。本院认为，利合物业与弓羽箭之间的物业服务合同依法成立，双方应当按照合同约定履行相关义务。利合物业的服务涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多方面，弓羽箭作为业主已实际享受了利合物业提供的服务，理应按照约定的2.8元/平方米/月的标准向利合物业支付物业服务费。因此，利合物业要求弓羽箭按照每月250.66元的标准向其支付2015年6月至2019年2月28日的物业服务费11042.24元（其中2015年6月的物业服务费13.2元），本院予以支持。弓羽箭认为利合物业的不作为导致其房屋无法在保修期内得到修缮，因此要求利合物业承担房屋50%的维修责任。一方面该诉讼请求并不具体，实际维修费用亦未确定，另一方面房屋维修涉及的房屋质量问题与本案不属同一法律关系，因此，本案不予调处。关于弓羽箭提出的利合物业在公共区域张贴承揽商业广告并获利的问题，属于建筑物区分所有权纠纷的范畴，与本诉的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，因此本案不予调处。弓羽箭拖欠物业服务费的行为构成违约，应当向利合物业支付违约金，但双方约定的每日5‰的标准过高，利合物业亦未证明自身损失如此之大。另考虑到利合物业在反映处理弓羽箭房屋维修事宜上确存在不及时、不严谨的情况，本院调整违约金以每月拖欠费用为本金，从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金金额以当月所欠物业服务费为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、弓羽箭应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2015年6月至2019年2月28日期间的物业服务费11042.24元及违约金（每月物业服务费的违约金以250.66元为本金，其中2015年6月的违约金以13.2元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金以当月所欠物业服务费为限）；二、驳回广州利合物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；三、驳回弓羽箭的其余反诉诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费39元、反诉受理费25元（均按减半收取计），由广州利合物业管理有限公司负担9元，由弓羽箭负担55元。本判决为终审判决。审判员  刘晓磊二〇一九年七月一日书记员  黄淑仪