上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18428号原告：上海汇权实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：毛志行，执行董事。委托诉讼代理人：叶青丽，女。委托诉讼代理人：杨丽，上海昱成律师事务所律师。被告：孟卫，男，1968年6月5日出生，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：蒋月琴，女。原告上海汇权实业有限公司与被告孟卫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序于2019年6月10日、2019年6月26日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人杨丽、叶青丽，被告孟卫及其委托诉讼代理人蒋月琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海汇权实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市闵行区春申路XXX号3幢3楼223室房屋(以下简称223室房屋)签订的《房屋租赁合同》于2017年6月22日解除；2、被告向原告支付拖欠的自2016年2月15日起至2017年6月22日止的租金人民币(币种下同)26,139元、物业费3,514元以及自2016年2月1日起至2017年9月30日止的电费共计162元；3、被告向原告支付自2017年6月23日起至2017年9月30日止的房屋占有使用费10,852元；4、被告向原告支付免租期内租金1,521元；5、被告向原告支付违约金3,442元；6、被告腾退上海市闵行区春申路XXX号3幢4楼445室房屋(以下简称445室房屋)；7、被告按每月800元的标准向原告支付自2017年10月1日起至被告腾退445室房屋之日止的使用费；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将223室房屋出租给被告；租赁期限自2015年1月15日起至2018年1月14日止(2014年12月15日至2015年1月14日为免租期)；每月租金为1,521元，每月物业管理费为200元；租金从第二年开始每年环比递增5%，以每三个月为一个周期支付，先付后用；电费由被告在每月结束后五个工作日内支付。双方还约定若被告拖欠租金、房屋租赁保证金、管理费、电费、违约金或其他合同项下应付款金额累计不低于租赁首年第一月的租金，拖延时间累计达到十五日以上的，则原告有权随时单方解除租赁合同，并有权撤销免租期要求被告支付免租期内租金，同时被告还需支付相当于房屋租赁保证金金额的违约金。若被告在合同被提前解除后继续占用租赁房屋的，则被告应按租金的两倍支付房屋占有使用费。合同签订后，被告自2016年2月15日起开始拖欠租金，截至2017年6月22日，被告已拖欠的租金、物业管理费及电费总计29,710元。鉴于上述情况，原告发函被告解除合同，并要求被告支付拖欠款项，但是被告一直拖延不支付相应款项，直至2017年9月30日与原告达成口头协议，将其所有物品搬至445室房屋,方才腾退搬离223室房屋。同时被告承诺自2017年10月1日起以每月800元的金额向原告支付445室房屋使用费。但是直至今日，被告仍未支付其拖欠自2016年2月15日至2017年6月22日的223房屋租金、物业管理费、电费，以及445室房屋自2017年10月1日至今的使用费。原告认为，被告作为承租人有义务支付房屋租金、水电费等费用。故，原告为维护自身合法权益诉至本院，提出前述诉讼请求。被告孟卫辩称，1、诉讼主体不适格，被告的签约行为代表佩弘工贸有限公司。佩弘工贸有限公司于2012年成立，2014年承租了223室房屋。223室房屋的租金等费用均由佩弘工贸有限公司向原告支付。原告所主张的欠费，被告均认可，但该些费用均应由佩弘工贸有限公司支付。2、对于原告主张的违约金，被告不认可。造成欠费的责任并非在被告。佩弘工贸有限公司最初承租的是233室和223室两个房屋，签在一个合同上。233室房屋退租后还余10,000元的押金，原告只同意退一半，剩下一半的押金本应用来抵扣223室房屋的租金，但原告未抵。当然，现在该部分押金，原告已抵扣223室房屋的租金，但当时没抵，故当时该部分租金公司未支付。223室房屋欠付的其他租金之所以未付是因为需要223室房屋重新单独签一份合同，但未签。3、关于445室房屋的租赁，是被告与原告口头协商的，约定800元一个月的租赁费，使用至被告与另两个合伙人的纠纷结束为止。故不同意腾退该房屋，且该租赁费用应当由佩弘工贸有限公司支付。本院经审理认定事实如下：2014年11月28日，原告上海汇权实业有限公司(出租方，甲方)与被告孟卫(承租方，乙方)签订《租赁合同》。主要约定内容如下，1-1乙方向甲方承租223室房屋作为办公用途，建筑面积25平方米。2-1甲乙双方确认，乙方租用该租赁物业的期限为3年，自2015年1月15日至2018年1月14日，(2014年12月15日至2015年1月14日为免租期，减免2014年12月15日至2015年1月14日的物业费)。3-1乙方租赁的办公物业每月的租金为1,521元、物业管理费为200元。3-2甲、乙双方确认该租赁物业起始租金第一年内不变,从第贰年开始每年环比递增5%。4-2乙方的租金和物业管理费同时向甲方支付，按照每叁个月为一个周期支付，先付后用。首期和最后一期若不足或是超过叁个月的，按实际天数计算。4-3除首期租金和物业管理费外，乙方须在每期租金到期前十日向甲方支付下期租金和物业管理费。5-1乙方应在合同签订三日内向甲方支付相当于两个月租金和物业管理费金额的保证金，合计3,442元。保证金的支付方式和租赁费用的支付方式相同。5-2房屋租赁保证金应由甲方保存，作为对乙方履行本合同条款的担保。不要求甲方将房屋租赁保证金与其一般资金分开存放，乙方也无权得到房屋租赁保证金的利息。如果乙方违反本合同的任何规定,甲方可以利用或扣留房屋租赁保证金的全部或任何部分，用以支付乙方因违约而应支付给甲方的租金、管理费、利息、违约金,或因乙方违约甲方实际花费或有义务花费的任何金额，或补偿甲方因乙方违约甲方实际遭受的损失或损害。如果房屋租赁保证金的任何部分按上款被利用或扣留，乙方应在收到甲方书面通知后的三个工作日内向甲方交付足够金额的现金，用以补足房屋租赁保证金。5-4如果乙方充分履行了本合同中应由其履行的每个规定且足额支付了应当支付给甲方的所有款项，未被甲方按上述规定利用或扣留的房屋租赁保证金的剩余部分应在乙方于租期届满迁出租赁场所并注销与租赁场所相关的所有登记、备案信息后十个工作日内无息退还乙方。6-1水费、公共设施电费包括在物业管理费内；甲方负责给每个租赁房提供独立电表，租赁场所内的电费及空调电费按1.50元/度收取(如遇供电部门对电费调整甲方可对电费单价做相应调整)。6-2电费由乙方在每个月份结束后的五个工作日内支付，甲方将在收到乙方支付的电费后提供收据，该收据为甲方向税务部门申领的正式收据。7-1租赁物业正式交付的时间为2014年12月15日，(其中2014年12月15日至2015年1月14日为免租期)，从2015年01月15日开始正式计算房租。9-2如果违约方在首次被要求支付或偿付或补交本文项下应当支付给守约方的任何款项之日后的十日内未能支付或偿付或补交该等款项,则(a)违约方应就该等未支付或未偿付的款项向守约方支付利息，自违约方首次有义务向守约方支付或偿付本文项下的该等款项之日起计算至违约方付款之日止，利率按法律允许的最高利率计算，且(b)在乙方违约的情况下，甲方及物业管理公司有采取中断服务、中止乙方使用租赁场所和/或暂停向乙方提供水、电等公用设施的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。9-5乙方有下列情况之一的，甲方有权随时以书面通知的方式单方解除本合同，收回租赁场所，本合同自甲方以挂号信形式将书面通知寄送至该租赁物业之时被解除：1)乙方拖欠租金、房屋租赁保证金、管理费、电费、违约金或其他本合同项下应付款金额累计不低于租赁首年第一月的租金，拖延时间累计达到十五日以上的；……。9-6若甲方根据适用法律规定或第9-5条约定单方解除合同的，则甲方无需退还乙方预付的租金、管理费，有权撤销免租期并要求乙方支付免租期内的租金，且乙方在支付了应支付给甲方的所有费用后，还应支付甲方违约金，违约金的数额等于房屋租赁保证金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿造成的损失金额和违约金之间的差额部分。10-6如果乙方在租期届满或租约被提前解除后继续占用租赁场所而未与甲方达成续展本合同的书面协议，乙方应被视为是在未获得甲方同意的情况下非法占用租赁场所，在此情况下，甲方有权以书面通知的方式随时要求乙方搬离，乙方应在收到甲方的书面通知后立即搬离租赁场所。10-7就第10-6条项下的继续占用期间，由乙方支付的房屋占有使用费应当是租期届满时所适用的租金的两倍，若乙方继续占用租赁场所的时间超过十五日的，则乙方应支付的房屋占有使用费应当是租期届满时所适用的租金的五倍。本条所述的所有房屋占有使用费均应当由乙方根据甲方不时签发的书面通知上的要求支付给甲方。前述合同签订后，原告向被告交付了223室房屋。后因被告欠付租金等费用，故原告以挂号信的方式向223室房屋及被告户籍地寄送《律师函》，表示因被告欠付租金等费用的行为已构成违约，故特函告原、被告签订的《租赁合同》于2017年6月22日解除，被告应于收到本律师函之日起7日内腾退租赁物且将租赁物恢复原状；若被告怠于腾退房屋及恢复原状，则原告将代为腾退房屋及恢复原状，相关费用及由此产生的法律责任均由被告自行承担等内容。经邮寄，寄往223室房屋的《律师函》被退回；寄往被告户籍地的《律师函》显示于2017年6月24日已妥投。后经原、被告协商，被告于2017年9月30日腾退了223室房屋并将物品移至445室房屋。同时，原、被告另口头协商，由被告向原告承租445室房屋，使用费800元/月。现445室房屋由被告实际占用。审理中，经双方确认，就223室房屋的租赁事宜，被告已付保证金3,442元，扣除该笔保证金，被告欠付原告自2016年2月15日起的租金、物业费以及自2016年2月1日起至2017年9月30日止的电费。就445室房屋的租赁事宜，被告从未支付任何使用费。现原告以讼称理由，诉至本院。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《律师函》及邮寄凭证等证据以及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。本院认为，就223室房屋，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，属有效合同。被告作为承租人，按约支付租金等费用系其主要义务。然根据查明事实，被告拖欠租金等费用，其行为显然已构成违约。原告要求解除《租赁合同》，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。至于合同解除的时间，根据相关法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告寄发的关于解除合同的《律师函》系于2017年6月24日显示妥投，故原、被告就223室房屋签订的《租赁合同》于2017年6月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告诉请要求被告支付拖欠的自2016年2月15日起至2017年6月22日止的租金、物业费以及自2016年2月1日起至2017年9月30日止的电费，符合双方约定，本院予以支持。至于具体金额，租金经计算应为26,393.10元，然原告仅主张26,139元，此系原告之诉讼权利，本院予以准许；物业费经计算应为3,252.60元，原告计算错误，本院予以调整；电费162元，被告对金额未提异议，本院予以支持。关于原告诉请要求被告支付免租期内租金以及违约金的诉讼请求，符合涉案《租赁合同》第9-6条的规定，本院予以支持。关于原告诉请要求被告支付自2017年6月23日起至2017年9月30日止的房屋占有使用费10,852元。本院认为，其中2017年6月23日起至2017年6月24日止，因原告对涉案合同的解除时间存在错误的认识，故将租金错误表述为占用费，对此本院予以调整，计算标准仍应按合同约定的租金标准进行计算，金额合计为110.26元。至于2017年6月25日起至2017年9月30日止的房屋占有使用费，原告要求被告按租金标准的两倍进行计算，本院认为，原告所主张的该标准从本质上来看实质是因被告逾期返还房屋而应承担的违约责任，现原告所主张的违约金、免租期租金等请求均已获得本院支持，且已足以弥补合同解除后原告遭受之损失，在原告未能举证其已遭受高额经济损失的情况下，该标准明显过高，且不合理，故本院调整为涉案《租赁合同》所约定的租金标准即1,676.90元/月，经计算，2017年6月25日起至2017年9月30日止的房屋占有使用费合计5,361.49元。就445室房屋，虽然原、被告并未签订书面的租赁合同，但根据查明事实，实际双方已形成事实上的租赁关系。又根据相关法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。故原、被告就445室房屋实际存在不定期租赁关系。作为承租人的被告按约支付使用费系其主要义务。然被告自承租该房屋起从未支付过使用费，显然被告的行为已构成根本违约。原告可随时要求解除租赁关系。故原告诉请要求被告腾退445室房屋并按800元/月的标准支付自2017年10月1日起至被告实际腾退445室房屋之日止的使用费，符合法律规定、双方约定，本院予以支持。就被告反复提出的合同主体的抗辩意见，本院认为，涉案《租赁合同》明确记载被告系承租人，而非被告所谓的案外公司，故被告的该点抗辩意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告上海汇权实业有限公司与被告孟卫就上海市闵行区春申路XXX号3幢3楼223室房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年6月24日解除；二、被告孟卫于本判决生效之日起三十日内向原告上海汇权实业有限公司支付自2016年2月15日起至2017年6月24日止的租金共计26,249.26元、自2016年2月15日起至2017年6月22日止的物业费共计3,252.60元以及自2016年2月1日起至2017年9月30日止的电费共计162元；三、被告孟卫于本判决生效之日起三十日内向原告上海汇权实业有限公司支付自2017年6月25日起至2017年9月30日止的房屋占有使用费共计5,361.49元；四、被告孟卫于本判决生效之日起三十日内向原告上海汇权实业有限公司支付免租期内租金1,521元；五、被告孟卫于本判决生效之日起三十日内向原告上海汇权实业有限公司支付违约金3,442元；六、被告孟卫于本判决生效之日起三十日内向原告上海汇权实业有限公司返还上海市闵行区春申路XXX号3幢4楼445室房屋；七、被告孟卫于本判决生效之日起三十日内按每月800元的标准向原告上海汇权实业有限公司支付自2017年10月1日起至被告孟卫返还上海市闵行区春申路XXX号3幢4楼445室房屋之日止的使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计640.08元，由被告孟卫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一九年七月十六日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。