惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1485号原告：林洁芬，女，汉族，1991年5月20日出生，住广东省普宁市，委托代理人：王丽群，广东卓著律师事务所律师。被告：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层2A、2B号。法定代表人：林少勇。委托代理人：郑伟宏，系该公司职员。委托代理人：陈志宏，系该公司职员。原告林洁芬诉被告惠州市京粤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林洁芬的委托代理人王丽群，被告惠州市京粤实业有限公司的委托代理人郑伟宏、陈志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林洁芬向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2016年7月28日至2018年4月26日（共计638天）逾期办理房产证的违约金12475元（具体计算明细后附）；2、本案诉讼费、处理费等由被告承担。以上金额合计12475元。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州××西区名为创新世纪花园的商品房，具体项目为：10栋2223号房，房款总价为249508元。合同签订后，原告已依约每月向被告支付房款并按月支付了房屋款项。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2014年12月31日之前交付合格房产，同时双方约定出卖人应在交付使用后360日内，为买受人办理房屋权属证书，若因出卖人原因，买受人不能按期拿到房屋权属证书，则出卖人应当按日向买受人支付本商品房总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书，累计违约金额度不超过该房屋总价款的5%。被告于2015年8月3日通知收房，由于被告自身原因，原告至2018年4月26日拿到不动产权证书，依照合同双方的约定，被告已经造成逾期办理不动产权证书，因此，至2018年4月26日，被告应支付原告逾期办证违约金12475元【计算方式后附】。综上，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益特诉至贵院，恳请贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益。原告向法庭提交了以下主要证据：《商品房买卖合同》及补充协议书、购房款发票、物业管理册、不动产权证书等，拟证明其诉称的事实。被告惠州京粤实业有限公司辩称：一、涉案物业已经完成竣工验收并通过实测，被告已取得涉案房屋大确权，原告已将办理不动产权证所需材料提交至不动产登记中心。二、导致办证逾期系因确实存在客观的、非被告单方可以克服解决的情形。①因办证期间，国家出台《不动产登记条例》，统一了不动产登记的流程及手续。根据新的条例规定，各地纷纷开始部署新的不动产登记业务的受理方式，并要求新建商品房首次登记，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请，待通过权籍调查后，再提交给不动产权登记中心办理不动产权证。从流程上看，在办证的新旧政策之间，明显多了一个权籍调查的前置流程。因此，为了配合新证，被告得根据《不动产登记条例》的规定，重新准备权籍调查的资料，导致因此延误了一段时间。②在新旧政策交替之际，同样存在系统的更新升级，以适应新条例的要求。为此，大亚湾不动产登记中心曾《公告》，在新旧两个系统的数据进行整理和迁移期间，暂停受理所有不动产登记业务。尽管公告暂停受理的时间不长，但实际上，却中止了相当长的一段时间。因此，亦由此延误了一段时间。综上，被告确实系基于上述非被告可以克服解决的问题，才导致办证延期，因此，请求法院依法考虑上述因素，酌情减轻被告应承担的责任。三、原告林洁芬起诉要求从2016年7月28日至2018年4月26日计算支付逾期交付合格房产没有事实和法律依据。首先，被告已于2017年6月29日取得涉案房屋所属楼栋商品房首次登记告知书（见证据2），因大亚湾房产管理局于2016年6月28日发布了公告，从2016年6月30日起全面启动不动产登记业务受理，办理一手商品需先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请，同时因为新旧系统数据迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日至2017年8月31日系统处于关闭状态，暂停受理相关业务，于2017年9月1日恢复受理商品房首次登记申请（见证据1）业务暂停受理共计62天，被告也于2017年7月26日为原告办理权籍调查，并与2017年8月31日领取涉案房屋的权籍调查表。综上，被告确实系基于上述非被告可以克服解决的问题，才导致办证延期，因此，请求法院依法考虑上述因素，酌情减轻被告应承担的责任。四、根据大亚湾区现行的政策，受理不动产一手房登记申请需通过网上预约且每日放出可办理案件号有限及限制开发企业每日送审案件宗数限制，由于需要办理一手转移登记的数量多及资料繁琐，因受理的条件、办理进度及相关政策的原因，无法大量资料再同一段时间内递交，请法院酌情考虑上述因素。五、针对原告请求支付逾期办证违约金金额的答辩意见：商品房买卖合同补充协议第五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，自房产交付之日起第451日起，按总房价日万分之一支付违约金，累计违约金不超过总房价5%。综上，为被告的答辩意见。被告向法庭提交了以下主要证据：大亚湾房管局及不动产登记中心的通知及公告、大亚湾房管局回复的《意见》、《楼宇验收交接表》、《首次登记告知书》、权籍调查收文回执等，拟证明其辩称的事实。本院经审理认定事实如下：2013年12月31日，原告林洁芬作为买受人、被告惠州京粤实业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于惠州××西区××世纪花园××号商品房，总价款为249508元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的（30%）即人民币79508元，于2013年12月31日付清；余额（70%）即人民币170000元，于2014年1月20日前以银行按揭贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准）。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过180日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同还约定了原被告双方的其他权利义务。合同签订后，原告在合同约定的交房日期前向被告付清了购房款，庭审中，被告对此予以认可。2015年8月3日，被告将房屋交付给原告使用，被告进行了小权籍调查递件2017年7月27日并于同年8月31日完成小权籍调查，被告与原告协商委托代缴涉案房屋契税事宜，2017年11月30日2018年1月22日双方达成一致意见，由原告委托被告代缴税款。2018年1月29日，被告将原告办理权属转移登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。2018年4月26日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。2019年4月13日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。另查，2016年6月28日，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心发布《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》公告，内容为：由于不动产登记系统数据存储设备突发故障目前尚未修复，导致部分不动产登记业务暂时无法正常受理，故2016年11月7日11月7日、11月8日除预告登记、抵押登记、房屋测绘以外的不动产登记业务窗口仍暂停服务，惠州大亚湾区房产管理局和惠州大亚湾区不动产登记中心发布公告，声称该局计划于2017年6月28日6月30日—7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务（包括一手房、二手房合同网签，预购商品房预告登记，在建工程抵押，合同备案，商品房确权，商品房交易办证等业务）。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议书、购房款发票、物业管理册、不动产权证书；被告提交的大亚湾房管局及不动产登记中心的公告、大亚湾房管局的回复意见、惠州大亚湾区不动产登记受理回执等证据经庭审质证核实，足以认定。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定行使合同权利并诚实履行合同义务。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。本案中，涉案商品房已于2015年8月3日交付原告使用，故被告应当在2016年7月28日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2018年1月29日才完成该项合同义务，超出约定报备时间550天。在惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除，同时，原告委托被告代缴涉案房屋契税，共计60天非因被告原因造成，也应当予以扣除。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付后第450日起，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，计算支付逾期办证违约金，违约金总额不超过商品房总价款的5%。本案中，原告取得房地产权属证书之日为2018年4月26日，被告逾期办证天数为547天，扣除被告为涉案房屋申请小权籍调查的时间35天(2017年7月27日至2017年8月31日，共计44天)及为原告代缴税款的时间60天(2017年11月30日至2018年1月29日，共计44天)，被告实际逾期办证天数为452天，违约金计算为11277.76元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告林洁芬支付逾期办证违约金11277.76元；二、驳回原告林洁芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由原告林洁芬负担6元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  徐黎二〇一九年七月二日法官助理钟宇蓝书记员邹晓婷