中华人民共和国最高人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）最高法行申7589号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）杨小毛。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)湖南省长沙市雨花区人民政府。住所地：湖南省长沙市雨花区香樟东路8号。 法定代表人刘素月，区长。 再审申请人杨小毛因诉被申请人湖南省长沙市雨花区人民政府（以下简称雨花区政府）房屋行政补偿一案，不服湖南省高级人民法院作出的(2018)湘行终1086号行政判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行审查。案件现已审查终结。 杨小毛申请再审称：1.雨花区政府发布雨政征决字[XXXX］22号《雨花区长沙橡胶厂及周边地块棚户区改造项目一期D地块房屋征收决定》（以下简称22号征收决定）前，长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称长沙市征收办）便选定湖南新星房地产估价有限公司（以下简称新星公司）为房地产价格评估机构，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》先征收后评估的相关规定。2.新星公司未遵守《国有土地上房屋征收评估办法》规定的估价规范和程序规定，估价方法不合法，实地勘验记录未经各方签字。请求再审本案，纠正一、二审判决中的部分事实认定，支持杨小毛的诉讼请求。 本院经审查认为，关于杨小毛提出房地产价格评估机构选定于房屋征收决定作出前系程序违法的主张。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。原住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。根据上述规定，现行法律、法规、规章对于房地产价格评估机构的选定时间未作出限制性规定，但为了保障被征收人得到公平补偿，要求房屋价值评估时点须为房屋征收决定公告之日。即使房地产价格评估机构于房屋征收决定作出前选定，只要以房屋征收决定公告之日作为房屋价值评估时点就可以保障被征收人的合法权益。本案中，雨花区政府于2016年11月28日作出22号征收决定。因被征收人在规定期限内未能协商选定房地产价格评估机构，长沙市征收办于2016年9月13日组织超过三分之二的被征收人投票，选定新星公司为本征收项目的房地产价格评估机构，选定过程也进行了公证。长沙市征收办于房屋征收决定发布前确定房地产价格评估机构，评估机构后来以房屋征收决定公告之日作为评估时点进行评估，并不违反法律规定，亦未侵犯杨小毛的合法权益。 关于杨小毛提出新星公司对其房屋评估的方法不合法的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。本案中，杨小毛的房屋于1987年建成，为一层砖木结构，建筑面积34.71平方米，所占土地为划拨用地，征收时用于出租。因市场上该类房地产的交易案例少，新星公司考虑若采用成本法评估房屋价值偏低，便采用比较法和收益法两种估价方法，在考虑未来租金收益和比较类似多层砖混结构房屋的基础上进行相关系数调整，并未违反《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。 关于杨小毛提出新星公司的实地勘验记录未经各方签字的主张。《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。本案中，虽然新星公司入户调查时，杨小毛不在场，也未签字确认调查结果，但杨小毛在二审中承认评估报告中描述的房屋状况与实际情况一致。因此，杨小毛该项主张，本院不予支持。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，新星公司对杨小毛做出的湘新星（XXXX）房估字第XX号分户评估报告中载明了估价时点为22号征收决定公告之日，同时告知杨小毛对评估结果有异议可申请复核评估和鉴定。杨小毛未依法对估价报告申请复核评估和鉴定，现以新星公司的评估方法和评估程序违法为由申请再审，本院不予支持。 综上，杨小毛的再审请求不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回杨小毛的再审申请。 审判长  寇秉辉 审判员  宋楚潇 审判员  杨志华 二〇一九年七月三十一日 法官助理梁滨 书记员陈健 附：相关法律、司法解释条文 1.中华人民共和国行政诉讼法 第九十一条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）不予立案或者驳回起诉确有错误的； （二）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据不足、未经质证或者系伪造的； （四）原判决、裁定适用法律、法规确有错误的； （五）违反法律规定的诉讼程序，可能影响公正审判的； （六）原判决、裁定遗漏诉讼请求的； （七）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （八）审判人员在审理该案件时有贪污受贿、徇私舞弊、枉法裁判行为的。 2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释 第一百一十六条当事人主张的再审事由成立，且符合行政诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合行政诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。 3.国有土地上房屋征收与补偿条例 第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。 第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。 4.国有土地上房屋征收评估办法 第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。 被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。 房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。 第十三条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。 被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。