盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0991民初46号原告蔡文林，男，1968年4月20日生，住盐都区。原告成会荣，男，1964年1月27日生，汉族，住盐城市盐都区。两原告共同委托代理人吴建龙，盐城市盐都区郭猛法律服务所法律服务工作者。被告盐城兴业模塑有限公司，住所地盐城经济技术开发区湘江路30号。法定代表人谷勇，董事长。委托代理人丁广书，盐城市东城法律服务所法律服务工作者。原告蔡文林、成会荣诉被告盐城兴业模塑有限公司（下称兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年3月7日公开开庭进行了审理。原告蔡文林及蔡文林、成会荣的共同委托代理人吴建龙，被告兴业公司的委托代理人丁广书均到庭参加诉讼。原告蔡文林、成会荣诉称：2009年3月10日原、被告双方签订一份《场地租赁协议》，后经被告同意，原告在所承租的3.2亩空地上浇筑2056.72㎡场地，并陆续新建二幢厂房1156.72㎡、办公室131.84㎡，租金连续缴至2017年8月底。现因串场河河道截污项目工程建设需要，被告擅自与盐城市城南新区新河街道办事处、盐城华陵房屋征收服务中心、盐城城南新区房屋征收与补偿工作领导小组于2018年2月6日签订一份《盐城市房屋拆迁协议书》，获得房屋拆迁补偿款。其中属于原告的房屋拆迁补偿款597536元、附属设施费259347元，移动资产搬迁费75400元，合计932283元被被告占为己有。且被告擅自将原告的厂房、办公室推倒，损坏机械设备，给原告造成巨大的经济损失。请求法院判决：被告支付原告房屋拆迁补偿费597536元、附属设施费259347元、移动资产搬迁费75400元，合计人民币932283元。被告兴业公司辩称：本案已经盐城经济技术开发区判决处理，原告重复起诉。且在合同履行期间双方口头约定将年租金上涨，原因就是被告对租赁场地上新增了部分设施和简易房屋等资产，该资产的所有权归被告所有。根据双方于2014年5月11日签订的房屋租赁安全协议书，仓库就是被告在该宗地西北角新建租赁给原告的，场地就是双方2009年3月10日所签订租赁合同的补充，该协议第三条明确约定若国家政策有变化，甲方有重大经营举措需提前收回房屋时，双方提前一个月通知，原告必须无条件服从并不得向被告提出任何补偿要求。另，拆迁受补偿主体是被告，原告主张拆迁补偿款没有任何依据，原告自身已经另行租赁他人厂房进行经营。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年3月10日，兴业模塑公司（甲方）与成会荣（乙方）签订《场地租赁协议》一份，约定：甲方:1、甲方提供场地一块，位于厂区西南角。南至围墙，西至围墙，东至南北水泥路，北至水泥场向南。2、提供水源、电源。由乙方安装水表和电表，月终甲方按水表、电表耗用数向乙方收取水电费。3、租赁时间。暂定两年：2009.3.10-2011.3.9。如中途终止协议，必须提前30天告知乙方。4、租金缴纳时间。每年租金12000元，每年3月上旬缴清全年租金。5、甲方有权对乙方的经营活动进行监督。6、乙方在经营活动中对甲方的道路、围墙和有关设施造成损坏，甲方有权要求乙方修复或赔偿的权利。乙方：1、乙方租用场地主要堆放废旧钢木、木材、塑料纸板等。2、守法经营，不存放易燃易爆，对环境有污染及国家命令禁止的物品。3、爱护甲方的各种设施，如对甲方道路围墙及其他设施造成损坏的，负有按质赔偿或修复的责任。4、按时向甲方缴纳租。按月向甲方结清水电费，甲方保证乙方水电正常供应。5、租期暂定两年（时间同上），如续租或提前终止协议，必须提前30天告知甲方。上述协议签订后，兴业公司将场地交付成会荣、蔡文林使用。后者在场地上起建活动板房、砖结构房屋、钢结构厂房等建筑物，用于自身经营。2018年3月6日，盐城市城南新区新河街道办事处（甲方）与兴业公司（乙方）签订一份《盐城市房屋拆迁协议书（货币补偿）》，约定，甲方因串场河河道截污项目工程建设需要，对乙方坐落在通榆南路328号地块配套用房，房屋总面积5438.73㎡进行拆迁，甲方应补偿乙方各项费用合计人民币3915449元。后成会荣、蔡文林因所承租场地上的建（构）筑物被推倒拆除，从而要求兴业公司赔偿，双方为此发生争议。2018年9月6日，蔡文林向盐城市公安局城南新区分局新河派出所报警，该所出具的《接处警工作登记表》记载：2018年9月6日14时许，谢立斌受蔡文林老板委托报警称，他们租用兴业模塑公司西南角地段收废品，现因拆迁建城市污水处理系统，与房东就拆迁补偿相关费用发生争执，近日发现公司一处厂房被拆了，现场调查，谢立斌将，他们公司已起诉法院，本月12日开庭，告知谢立斌现场自拍照，一并到法庭诉说处理。2019年1月，成会荣、蔡文林诉至本院。庭审中，成会荣、蔡文林提供三份与阮绍良签订的建筑物施工合同及购买混凝土、夹芯板、电缆线、建筑配件等的收据若干份，证明其在所承租场地起建房屋的事实；还提供江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司对案涉拆迁地块5438.73㎡范围内房地产评估明细表、附属设施评估明细表、电力设施及设备搬迁评估明细表、装饰装潢评估明细表、可移动资产搬迁评估明细表各一份，其中房地产评估明细表中载明成会荣、蔡文林自建建（构）筑物评估价格为人民币597536元。本案经本院多次调解，双方分歧较大，致调解无果。另查明：2004年2月，盐城市人民政府发给兴业公司土地使用权证，该证载明：土地使用者兴业公司，坐落盐城经济技术开发区新墩村四组，用途工业，使用权类型出让，使用权面积58052平方米，终止日期2054年2月5日。本院认为：合法的民事权益受法律保护。一、关于两原告是否重复起诉的问题。盐城经济技术开发区人民法院前次审理的被告兴业公司诉原告蔡文林、成会荣房屋租赁合同纠纷一案，虽当事人双方与本案相同，但前案诉讼对象是要求原告支付拖欠租金等，本案诉讼对象是支付拆迁补偿款，诉讼标的明显不同，该诉讼标的在前案中未经审理。故两原告起诉不属重复起诉。二、关于两原告要求被告支付拆迁补偿费合计人民币932283元的问题。本案中房屋拆迁补偿协议是被告与拆迁人签订，被告系合法被拆迁人，有权接受拆迁补偿款，两原告不是被拆迁人，与被告之间也不存在拆迁补偿关系。因此，原告要求被告支付拆迁补偿款明显不当。但是，根据原告所提出的诉由，其实际是要求被告赔偿因场地租赁合同中止，导致的自建房屋、附属设施、装饰装潢等资产的损失，并以拆迁补偿款为参照。可见，原告的诉求表述不当，本着减轻当事人诉累及效率原则，再经原告变更，本院确认两原告的诉求为要求被告赔偿合同解除后房屋、附属设施、装饰装潢等损失人民币932283元。三、本案涉及的费用范围如何确定。原告主张参照被告所获得的拆迁补偿费597536元、附属设施费259347元、移动资产搬迁费75400元，合计人民币932283元计算。对该费用的构成：其中，根据江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司出具的房地产评估明细表中所载内容，案涉建（构）筑物评估价格为597536元，该评估价格指向明确，价格评估合法有效，价款应予认定；其次，原告主张的附属设施费259347元、移动资产搬迁费75400元，原告根据江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司出具的附属设施评估明细表、电力设施及设备搬迁评估明细表、装饰装潢评估明细表、可移动资产搬迁评估明细表，选定各表中的部分分项，构成上述附属设施费、移动资产搬迁费为其损失金额。原告应就此事实承担证明责任。但上述几份明细表中所载的评估价格为被告与拆迁人签订的拆迁协议书所约定5438.73㎡拆迁范围内的全部附属设施、移动资产评估价，原告没有证据将其所有的财产对应的拆迁补偿款与其他权利人的相区分，也没有其他证据证明其所有的设施设备、装饰装潢、可移动资产等的具体损失金额，原告未能完成证明责任，故应承担不利的诉讼后果，本院对原告主张的该两部分费用合计334747元不予确认。四、关于被告应否承担民事责任的问题。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定，对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。因此，违法建筑人不能取得拆迁补偿款。案涉的建（构）筑物无行政许可，属违法建筑，但系原告起建，被告对此明知，原告对建筑物的本体仍享有合法权益。原、被告双方签订的《场地租赁协议》中对遇有拆迁时房屋如何处理无约定，协议解除也非被告过错所致，但被告获得拆迁补偿款客观属实，被告应当给予原告适当补偿；另，根据国有土地“房随地走”的法律原则，被告系土地使用权人，原告在其土地上建设的房屋应归并给被告，被告从该房拆迁获益，也应当给予原告适当的补偿。依民法的公平原则，参照江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司房地产评估明细表房屋评估价格人民币597536元，并酌情考量原告的实际投入、合同的履行情况等因素，确定补偿为597536×45%=268891.2元。四、关于被告辩称与原告口头约定，案涉场地租赁合同履行期限届满后，被告享有该宗地上建筑物的所有权，但无证据证实，且场地租赁合同是中止，故被告的该项辩称理由不能成立。被告又辩称与原告在2014年5月11日签订的《房屋租赁安全协议书》中，约定“如遇政府对城区重新规划，被告提前收回房屋，原告不得提出任何补偿要求”。经查，《房屋租赁安全协议书》约定“甲方提供仓库及场地”，根据原告提供的施工合同、购材票据，结合本院现场勘察，案涉房屋系原告自建。因此，上述《房屋租赁安全协议书》中的房屋、场地与原告所主张的房屋应系两处，《房屋租赁安全协议书》的法律效力不能及于后者，故被告的该项辩称理由亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告盐城兴业模塑有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡文林、成会荣人民币268891.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13122元，依法减半收取6561元，由原告蔡文林、成会荣负担3561元，被告盐城兴业模塑有限公司负担3000元。如不服本判决，可于本判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  邵海峰二〇一九年七月四日书记员  赵明慧附录相关法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。