贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2726民初264号 原告（反诉被告）：独山县城郊花中花时尚酒店，住所地贵州省独山县百泉镇东环北路（教师新村路口），注册号522726600046669。 经营者:蒙加琴，女，1976年7月10日生，住贵州省独山县。 原告（反诉被告）：华灿楼，男，1974年1月1日生，住贵州省独山县。 二原告的委托诉讼代理人：刘永梅，贵州良华律师事务所律师。代理权限为特别授权。 二原告的委托诉讼代理人：吴大宇，贵州良华律师事务所律师。代理权限为一般授权。 被告（反诉原告）：余鑫刚，男，1974年12月9日生，汉族，住贵州省独山县。兼被告兰立萍的委托诉讼代理人。 被告（反诉原告）：余黔勇，男，1971年2月14日生，汉族，住贵州省都匀市。 被告（反诉原告）：李正琼，女，1949年9月7日生，汉族，住贵州省独山县。 被告（反诉原告）：余玲佳，女，1973年1月29日生，汉族，住贵州省都匀市。 被告余鑫刚、余黔勇、李正琼、余佳玲的委托诉讼代理人：胡真理，贵州匡大律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：兰立萍，女，1985年8月29日生，汉族，住贵州省都匀市。 原告（反诉被告）（以下简称原告）独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼与被告（反诉原告）（以下简称被告）余鑫刚、余黔勇、李正琼、余玲佳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加兰立萍作为本案的共同被告参加诉讼。适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼及委托诉讼代理人刘永梅、吴大宇，被告余鑫刚（兼被告兰立萍委托诉讼代理人）、余黔勇、李正琼、余玲佳及其委托诉讼代理人胡真理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼向本院提出诉讼请求：1、判令被告连带支付原告租赁门面和房屋装饰装修及浮动、附属设施补偿、搬迁过渡费总计707328.73元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告华灿楼于2011年7月1日与余亚芳签订《租赁协议》，约定由余亚芳将位于独山县百泉镇黄浦路教师新村口楼房一栋（包括门面二间及二、三、四层六套住房）建筑面积700平方米出租给原告使用，租赁期限自2011年7月1日至2021年7月1日止。租赁协议签订后，原告华灿楼依约交付租金并将承租门面和住房进行装修，并由其妻蒙加琴依法成立独山县城效花中花时尚酒店进行经营至今。独山县城效花中花时尚酒店经营期间，该房屋和门面的租金均由酒店实际经营人之夫原告华灿楼支付余亚芳、余鑫刚、李正琼、余玲佳。余亚芳去世后，被告余鑫刚于2016年7月23日与原告华灿楼就涉案房屋的房屋拆迁后装修分配达成协议并签订《房屋拆迁后装修分配协议》，该协议约定房屋内所有关装修，是被告原有的部分甲方所有，乙方营业所增加装修的部分，乙方有权享受，协议签订后，被告余鑫刚、余黔勇、李正琼、余玲佳未依约履行，2018年9月30日，未经原告同意便从独山县建设休闲宜居城市工作推进指挥部领取属于原告应得的装修补偿（含上浮10%）、附属设施补偿款搬迁过渡费总计707328.73元。 被告余鑫刚、余黔勇、李正琼、余玲佳辨称及反诉请求：1、本案涉诉的租赁协议是本案原告华灿楼与被告签订，原告独山县城郊花中花时尚酒店不具备法人资格，没有权利和行为能力，故其不应作为诉讼主体，且原告装修的房子仍然在经营中，尚未正式实施拆迁，原告起诉的事实没有发生，不符合起诉条件，应予驳回起诉。2、原告至今使用并作为酒店经营的房产是基于与余亚芳签订的《租赁协议》，该协议合法、有效，余亚芳去世后，被告作为该房屋的共有人，仍根据该协议约定的权利义务继续履行，且已履行8年时间，距期限届满的时间只有3年，假如要支付装修费应要扣除已租赁的年限，并折旧计算。3、该租赁房屋登记在被告余黔勇名下，共有人为被告李正琼、余黔勇、余玲佳、余鑫刚，2016年7月23日，原告华灿楼背着其他共有人而与余鑫刚签订《房屋拆迁后装修分配协议》，且未经其他共有人追认，同时该协议内容与《租赁协议》相冲突，该协议属无效。4、原告以假设租赁房屋已被拆迁的事实，向法院起诉，并申请财产保全，保全数额远远超出装修费用，给被告造成损失，要求解冻或保全一半。 反诉请求：要求法院判令原告向被告支付自2018年11月至2019年1月的租金18150元（以每月6500元计算）及滞纳金，反诉费由原告承担。 被告兰立萍辩称与被告余鑫刚、余黔勇、李正琼、余佳玲的答辩内容一致。 原告独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼对被告李正琼、余黔勇、余玲佳、余鑫刚的反诉辩称，原告租赁的被告房屋已被国家征收，2018年9月30日被告已领取房屋补偿款，该房屋物权属于国家所有，被告已无权向原告主张房屋租金，应驳回被告的反诉请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，可作为本案的定案依据。 原告独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼提供的证据有： 1、营业执照、身份证、结婚证，用以证明原、被告的主体资格适格。被告无异议。 2、《租赁协议》《房屋拆迁后装修分配协议》各一份，用以证明房屋租赁事实及装饰装修补偿分配约定。被告对《租赁协议》真实性及证明内容无异议，对《房屋拆迁后装修分配协议》有异议，认为《房屋拆迁后装修分配协议》与《租赁协议》内容冲突，且被告余鑫刚个人所为，未经其他房屋共有人追认，属无效协议。 3、独山县国有土地上房屋征收补偿安置协议十六份、补偿款发放清册一份、独山县棚户区改造房屋征收补偿安置登记表一份、房屋分层平面图一份、房屋测量调查表一份、房屋丈量装修登记表一份（19页）、被征收房屋的土地使用证及房产证各一份，用以证明原告租赁的房屋已被征收，室内装修补偿726055.2元、室内装修上调10%即72605.52元、附属设施及附属物补偿54709.95元、搬迁过渡费10884.72元，共计864255.39元，属于原告装修部分的为707328.73元，该款已由被告连同房屋补偿款一起领走。被告对该证据的真实性无异议，认为被征收的房屋属被告所有，原告只是使用人，在使用过程只是装修了部分，且使用了八年时间。 4、收款收据及信息聊天记录，用以证明余亚芳及被告余鑫刚、余玲佳、李正琼收取房屋租赁费。被告认为该证据与房屋拆迁款无关联，且不能证明被告余鑫刚与原告签订的《房屋拆迁后装修分配协议》有效。 5、证人蒙某、华某出庭作证，证实原告雇请二证人装修及安装酒店的地板砖、隔墙、楼顶钢架棚、水电、吊顶、柜子、门等。被告认为证人是原告的亲属，对证人的证言不予认可。 被告余鑫刚、余黔勇、李正琼、余玲佳、兰立萍提供的证据有： 1、独山县城郊花中花时尚酒店的收据、门卡，用以证明该酒店仍然在经营中。原告对真实性无异议，认为该房屋已被征收，房屋的所有权已归征收人，在拆除之前原告在使用，若产生租金也与被告无关。 2、公证书、房产证，用以证明原告租赁的房屋属被告余黔勇所有，故原告诉请不应得到支持。原告认为房屋拆迁协议是所有被告与征收单位签订的，应以此协议为准。 本院经审理认定事实如下：原告华灿楼与原告独山县城郊花中花时尚酒店的经营者蒙加琴是夫妻关系；被告李正琼与余亚芳是夫妻关系，共同生育被告余黔勇、余鑫刚、余玲佳，被告余鑫刚、兰立萍是夫妻关系，余亚芳已去世。2011年7月1日，原告华灿楼与余亚芳签订《租赁协议》，主要内容为：“1、甲方（余亚芳）自愿将房屋权属登记人为余黔勇位于独山县百泉镇（原城关镇）黄浦路教师新村口楼房一栋，门面两间及二、三、四层住房，建筑面积约700平方米出租给乙方（华灿楼）；2、租赁期限从2011年7月1日至2021年7月1日止，共10年；3、第1-3年每年租金60000元，以后租金逐年递增；4、租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定，爱护并正确使用该门面及内部设施，不得擅自改变该门面房屋结构及用途。如需改动，须与甲方协商同意后方可改变。5、如合同期满后，乙方不继续签约续期，合同终止时，室内装修的固定件不得拿走和损坏。例如，水管道、电气线路及灯具、装饰板等。可移动物件归还乙方，如甲方需要可双方协商；6、如遇国家征收拆迁等，所剩下的房租费应退还乙方”。协议签订后，余亚芳将该房屋移交原告华灿楼使用，原告华灿楼在原存在的装饰基础上并经出租人同意，按酒店业的设计对该租赁房屋进行了改造装修和添置设施，办理相关经营手续，开设名为独山县城郊花中花时尚酒店，经营者登记人为蒙加琴，并进行了经营管理，原告依约向余亚芳及被告李正琼、余鑫刚、余玲佳交纳房屋租赁费。2017年，独山县房地产管理局根据独山县城镇化建设的需要，实施对被告的房屋进行征收，并入户对该房屋的面积、装修、不能拆除的设施进行调查登记，制作了《房屋丈量装修登记表》清单19份、《独山县棚户区改造房屋征收补偿安置登记表》一份，主要载明：“室内装修补偿款726055.2元、室内装修上调10%费用为72605.52元、附属设施及附属物补偿款54709.95元、搬迁过渡费10884.72元，共计864255.39元”，同年3月20日，独山县房地产管理局分别与被告李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳、兰立萍签订《独山县国有土地上房屋征收补偿安置协议》16份，2018年9月30日前，被告李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳、兰立萍全部领取了该被征收房屋的室内装修补偿款、室内装修上调10%费用、附属设施附属物补偿款、搬迁过渡费共计864255.39元。独山县房地产管理局支付征收补偿款后，尚未对该房屋进行拆除，原告仍继续使用该房屋。 又查明，2016年7月23日，原告华灿楼（乙方）与被告余鑫刚（甲方）签订《房屋拆迁后装修分配协议》，约定房屋内原甲方所有的装修归甲方所有，乙方在营业期间增加的装修部分归乙方所有，丈量时甲乙双方应在场指认，搬迁过渡费甲乙双方各分一半。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，涉案位于独山县百泉镇（原城关镇）黄浦路（东环北路）教师新村口楼房一栋产权登记人虽为被告余黔勇，但从余亚芳和被告李正琼、余鑫刚、余玲佳向原告收取的房屋租金及五被告与独山县房地产管理局签订的《独山县国有土地上房屋征收补偿安置协议》来看，足以认定该房屋系余亚芳和五被告共同共有。2011年7月1日，以余亚芳为代表与原告华灿楼就该房屋的使用签订《租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效，对双方具有约束力，因城镇建设的需要，独山县房地产管理局对被告的房屋进行了征收，《租赁协议》的权利义务随即终止，协议终止后，双方应对协议约定的权利义务条款进行清算。原告华灿楼承租该房屋后，在该房屋原存在装饰基础上按酒店业的设计进行了改造装修和添置设施，办理相关经营手续，开设名为独山县城郊花中花时尚酒店，由经营者蒙加琴经营管理；按双方约定及法律规定，原告在租赁期间增加装修装饰及添置设施部分的财产权应属原告所有，被告在房屋出租前原有的装饰及设施属被告所有。2017年，独山县房地产管理局对该房屋征收，入户对房屋的面积、装修装饰、不能拆除的设施进行核查登记时，原、被告双方未能确认各自的装修装饰、设施等项目，且双方亦未提供证据证明哪些部位是自己出资改造和装修，结合原告是在原有装修设备的基础上装修和拆旧补新的装修习惯，应视为征收部门所核查并计算的室内装修补偿款726055.2元、室内装修上调10%费72605.52元、附属设施及附属物补偿款54709.95元、搬迁过渡费10884.72元，共计864255.39元，属原、被告双方共同共有，各应享有50%的份额，即原告方应享有432127.7元；五被告已全部领取了该房屋的装修、附属设施及附属物补偿款和搬迁过渡费，且征收是在租赁期间，五被告有返还原告应得补偿款的共同责任。被告于2018年9月30日领取该房屋的征收补偿后，已丧失对该房屋的占有、处分、收益权利，被告反诉原告支付2018年11月之后的房屋租赁费，本院不予支持。原告主张补偿款707328.73元，无证据证实，本院不予支持。被告辩称原告独山县城郊花中花时尚酒店不具备本案诉讼主体资格，于法无据，本院不予采信；被告辩称装修的补偿应按以剩余的租期计算，因征收时是在租赁期限内，且征收部门已按现有价格对装修装饰及设施项目全额计算，故该辩称理由不充分，本院不予支持；被告辩称《房屋拆迁后装修分配协议》无效，该协议是否有效，与本案的处理结果无实际意义。 综上，涉案房屋被征收后，室内装修、附属设施及附属物补偿款和搬迁过渡费共计864255.39元，按比例原告应享有432127.7元（864255.39元×50%），五被告依法应共同返还原告。被告李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳的反诉请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳、兰立萍在本判决生效后十日内向原告独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼返还室内装修补偿款、附属设施及附属物补偿款、搬迁过渡费人民币432127.7元。 二、驳回原告独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费10873元、反诉案件受理费254元、财产保全申请费4055元，共计15182元，由原告独山县城郊花中花时尚酒店、华灿楼负担5182元，被告李正琼、余黔勇、余鑫刚、余玲佳、兰立萍负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  韦树才 人民陪审员  陈绍舒 人民陪审员  秦祖纯 二〇一九年七月六日 书 记 员  罗加银