广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5415号原告：广州长建物业管理有限公司，住所地广州越秀区寺右一马路6号四楼，统一社会信用代码：914401047298929987。法定代表人：刘保军。委托诉讼代理人：何炳坤，系广州长建物业管理有限公司员工。被告：侯祖忠，男，1968年7月15日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州长建物业管理有限公司（以下简称“长建公司”）诉被告侯祖忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长建公司的委托诉讼代理人何炳坤、被告侯祖忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长建公司诉称：被告侯祖忠是广州市番禺区大石街大涌路富庭华园东座十梯501房的业主，原告于2007年6月5日与被告所购物业富庭华园小区业委会签订了物业管理委托协议，并于2008年1月31日和2011年6月5日两次续签。后业主委员会解散，我司在无法签约的情况下，一直为小区提供物业管理服务。原告一直积极履行相关权利义务，依法依规对被告居住小区实施规范的物业管理，提供完善的物业管理服务。但被告自2013年1月起至2019年3月31日止拖欠物业管理费5685元人民币。我司曾多次以多种方式向被告催收物业管理费，但被告未予以理会。现特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求如下：1、支付拖欠的物业管理费人民币5685元；2、支付违约滞纳金人民币6344.46元；3、被告承担诉讼费用。被告侯祖忠辩称：自我们富庭华园业主委员会于2007年6月5日与广州长建物业管理有限公司签订《富庭华园小区物业管理委托合同》。原告自进入我们小区管理以来，大部分都不履行《合同》承诺的服务约定，主要事实如下：原告2007年6月5月5日与富庭华园业主委员会签订物业管理委托协议，并于2008年1月31日、2011年6月5日两次续签，后由于业委会解散，不再续签协议。原告称“一直积极履行相关权利义务，依法依规对被告居住小区实施规范的物业管理，提供完善的物业管理服务”，这是欺人之谈，自从富庭华园小区与原告签订管理委托合同后，原告进入我小区管理以来，基本不履行合同的主要条约，十二年来如此，引起我的强烈愤慨。多次与之争辩，但原告蛮不讲理，依然我行我素，迫于无奈，我于2016年7月起拒交物业管理费，以示抗议，以维护我的合法权益。原告违反物业管理委托合同，主要事实如下：第一、该合同第四章第二十二条之1/1：房屋外观，完美整洁，每二年清洗一次。但自2007年6月5日至今天。已经有12个年头、清洗次数是6次；但是一次也没有清洗过。小区外墙面积约8000平方米，每平方米清洗外墙费用4元计算：8000（平方米）×4（元/平方米）×6（次）=1920000元。第二、该合同第四章第二十二条之2/1：公共内墙、走廊、楼梯等装饰进场一年内整修翻新完毕。但是实际没有对上述部位进行过翻新。（1）内走廊墙面面积约2000平方米，墙面砖拆除重贴费用每平方米280元，2000（平方米）×280（元/平方米）=560000元；（2）内走廊地面面积约600平方米，地面广场砖拆除重贴费用每平方米180元，600（平方米）×180（元/平方米）=108000元；（3）内走廊天花面积约700平方米，天花给乳胶漆拆除重油费用每平方米55元，700（平方米）×55（元/平方米）=38500元；（4）外走廊地面面积约1000平方米，地面广场砖拆除重贴费用每平方米180元，1000（平方米）×180（元/平方米）=180000元；（4）外走廊天花面积约1000平方米，铝塑板天花拆除重贴费用每平方米180元，1000（平方米）×l80（元/平方米）=180000元；（6）楼梯内墙面面积约11000平方米，墙面砖拆除重贴费用280元平方米，11000（平方米）×280（元/平方米）=3080000元；（7）楼梯地面面积约4400平方米，地面防滑砖拆除重贴费用250元平方米，4400（平方米）×250（元/平方米）=1100000元；（8）楼梯天花面积约42000平方米，天花乳胶漆拆除重油费用每平方米55元，4200（平方米）×55（元/平方米）=231000元；合计：（1）560000元+（2）108000元+（3）38500元+（4）180000元+（5）180000元+（6）3080000元+（7）1100000元+（8）231000元=5116800元，以上两项合计：7036800元（1920000+5116800）第三、该合同第四章第二十二条之3/1：公共防盗门、防盗网每年刷新一次。但对公共防盗门、防盗网一次都没有刷新过。第四、该合同第四章第二十二条之1/5：公共场地每天清扫两次，每三天清洗一次。但实际一年只清洗几次。第五、该合同第四章第二十二条之6：绿化：保持现有树木，花草长势良好，达到投标书的要求。但是人为砍掉了很多树木，很多广椰树枯死也不补种。花草长期缺失，没有补种。第六、该合同第四章第二十二条之8：保安：实行24小时保安执勤，保安设备齐全；保安人员素质达到投标书的要求。但是保安人数最初是15名，现在只有5名；保安人员素质低劣，有个别如凶神恶煞的打手。第七、该合同第四章第二十二条之11：做好儿童游乐场及广场喷水池等设施的管理和维修工作，制定控制噪音的具体措施。但是现在儿童游乐场破旧不堪，喷水池己不复存在。第八、该合同第四章第二十二条之8/11：对损坏的垃圾桶进行修复和更新，每栋楼梯门口保持不锈钢垃圾桶一个，小区大门内两侧设置美观实用环保不锈钢垃圾桶各一个，公共地方按需设置不锈钢垃圾桶，交接完毕后一年内完成。但是小区内从来没有设置过一个不锈钢垃圾桶。?第九、该合同第六章第三十条；乙方未能完成本合同约定管理目标，甲方有权要求乙方限期整此情节的，甲方有权申请物业行政主管部门作出行政处理，或经业主大会表决终止合同，造成甲方的经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。综上可见，我交物业管理费从2007年6月起至2016年7月止，已长达10年之久。原告违约在先，那10年内合同约定必须清冼5次小区房屋外墙5次，实际从末清冼过。另外，按合同约定必须对小区公共内墙、走廊、楼梯等装饰在进场管理一年内整修翻新完毕，实际至今12年之久仍未动工整修翻新。仅此两项，足见原告视合同为无物，在我提出异议后还百般狡辩，盛气凌人，是可忍，孰不可忍！鉴有于此，我拒交物业管理费。综上所述，我是在自己的合法权益10年来受到原告违约侵犯的情况下才被迫出手还击的，故请依照法律驳回原告的讼诉请求。经审理查明：原告长建公司成立于2001年6月18日，是经营范围为物业管理的企业法人。广州市番禺区大石街大涌路富庭华园东座十梯501房为被告侯祖忠名下的房产，建筑面积94.80平方米，登记字号为2004125117。2007年6月5日长建公司与涉案小区原业主委员会签订《富庭华园小区物业管理委托合同》一份，约定由原告长建公司为涉案小区提供物业管理服务，合同开始履行时间为2007年6月30日，合同每年期满前30天内经业主委员会委托原告回访小区超过二分之一的业主，若受访业主的不满意率小于20%的，则自动延长物业管理委托期1年，但应在本合同期满后1个月内双方重新签订合同。上述《富庭华园小区物业管理委托合同》第二十三条约定涉案小区住宅0.8元月平方米，每月的1日至10日为业主或物业使用人缴交当月物业服务费的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期第六日起原告权每日按欠费金额的千分之一收取欠费人滞纳金。上述《富庭华园小区物业管理委托合同》还对其它事项进行了相关约定。上述《富庭华园小区物业管理委托合同》约定的委托管理期限届满后，原告长建公司与原业主委员会曾有过多次续签上述《富庭华园小区物业管理委托合同》。后因原业主委员会期满解散，原告未能再续签物业管理委托合同，但原告继续为小区提供物业服务。被告为小区的业主之一，接受原告提供的物业管理服务，并按每月75.80元的标准向原告缴纳物业服务费至2012年12月，自2013年1月起至今被告没有缴纳物业管理费。因原告向被告催收物业服务费未果，原告遂于2019年4月25日将被告诉至本院，要求被告支付2013年1月至2019年3月31日期间的物业管理服务费5685元及滞纳金6344.46元。在本案庭审中，本院询问原告涉案物业每月物业管理费是多少？具体是如何计算得来？原告答称：“根据《富庭华园小区物业管理委托合同》第二十三条第一款约定每月每平方0.8元，而涉案房屋的面积为94.8平方米，所以涉案房屋每月的物业管理费为75.84元，但我方实际按每月75.80元计算。”，本院并询问原告主张滞纳金的依据及计算标准、起止时间，原告答称：“根据《富庭华园小区物业管理委托合同》第二十三条第四款的约定逾期则从逾期第六日起每日按欠费金额的千分之一收取滞纳金，业主缴纳物业服务费的时间是每月的1日至10日缴纳当月的物业服务费，每月逾期缴费的时间则从每月16日起算。”、“以每月应缴物业管理费75.8元为基数，按每日千分之一的标准从每月16日计至实际清偿完毕之日止。”、“2013年1月至2019年3月期间若按每月75.80元计算物业服务费共计为：75.80元/月×75个月=5685元。”被告侯祖忠到庭应诉，被告认为原来的物业管理服务合同到期后，原、被告之间已无任何关系，且原告未按原物业管理服务合同的约定履行义务，在被告向原告反映存在问题后，原告拒不整改，故被告从2013年1月起拒缴物业管理费至今。在本案庭审中，被告确认之前曾按每月75.80元的标准向原告缴纳物业管理费至2012年12月31日。再查明：涉诉房产所在小区原业主委员会任期届满后，该小区至今尚未成立新一届业主委员会。在本案审理过程中，被告侯祖忠认为本案案情复杂、双方争议很大，不同意本案适用小额诉讼程序进行审理。因本院发现本案不符合小额诉讼条件，为充分保障诉讼当事人权益，本院决定本案适用简易程序的其他规定审理。原告长建公司在本案中提供了广州市不动产登记查册表、欠费及催费照片、广州市番禺区大石街富庭社区居民委员会出具的《证明》、《富庭华园小区物业管理委托合同》等证据，被告侯祖忠在本案中未提供证据。以上事实，有原告提供的证据及庭审笔录等予以证实。本院认为：原告是经营范围为物业管理的公司，原告依据与原业主委员会签订的物业管理委托合同为被告所在的小区提供物业管理服务，在涉案小区未成立新的业主委员会或业主大会及新成立的业主委员会没有做出选聘新的物业服务企业的情况下，原告继续为被告所在的小区提供物业管理服务，并无不当。被告侯祖忠作为涉案物业小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务后，被告也曾在物业管理委托合同到期后按原缴费标准向原告交纳过物业管理费，原、被告双方之间形成了事实的物业服务合同关系，故原告向物业服务相对人收取物业服务费，本院予以支持。至于物业管理服务费的收取标准问题，由于一直以来被告均按75.80元标准向原告缴纳物业服务管理费，目前原告主张收费的标准是沿用其与前业主委员会所签订的物业管理委托合同中约定的收费标准，且该标准未超过政府指导价规定的标准，亦撇开了物价上涨、管理人员工资上涨等因素，故原告在本案中主张的每月75.80元的收费标准，本院亦应予以支持，即在本案中被告应向原告缴交自2013年1月至2019年3月的物业管理费共计应支付5685元（75.80元/月×75个月）。被告侯祖忠接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成相应的损失，被告除清偿拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金给原告。但本院考虑到被告侯祖忠只是普通业主，并非法律专业人士，侯祖忠其拒交物业管理服务费系事出有因，涉案的物业管理委托合同也到期后未再续签，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院酌情不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告侯祖忠应在本判决生效之日起五日内向原告广州长建物业管理有限公司支付2013年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费共计5685元；二、驳回原告广州长建物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州长建物业管理有限公司负担25元、被告侯祖忠负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇一九年七月八日书记员 王雅佩