广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1386号上诉人（原审原告）：清远市金世纪房地产开发有限公司。住所地：清远市新城人民三路24号金世纪豪园二、三、四号楼首层25号。法定代表人：罗强，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小梅，该公司员工。委托诉讼代理人：钟慧，广东金海圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹振飞，男，汉族，住清远市清城区。上诉人清远市金世纪房地产开发有限公司（以下简称金世纪公司）因与被上诉人邹振飞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金世纪公司上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，依法改判解除双方于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》，且上诉人已收取被上诉人的款项不用退还；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定格式条款错误。1、《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思且不违反法律规定，合法有效。且补充协议载明特别提示，上诉人不仅做到现场解释提示风险，又在补充协议再次强调，已尽到提示注意责任。2、一审判决提到被上诉人已履行付款义务，合同已实际履行是错误的。被上诉人是按揭方式付款，根据合同约定，在上诉人为被上诉人担保后，被上诉人按时还款或上诉人代为还款后归还款项均是被上诉人的义务。现上诉人代为还款后，被上诉人未归还垫付款，已构成违约。且涉案房产的借款合同被法院判决解除后，上诉人向银行归还了全部借款，因此上诉人没有收齐房款，合同目的不能实现，依法应当解除。3、上诉人实际只收到部分房款，在合同签订前，双方均认为若发生该情况，被上诉人将丧失涉案房产所有权转移的期待权，上诉人可以选择解除合同，不应当认定为无效约定。4、一审法院认为另行主张借款本金及利息，但被上诉人可能因无其他财产可供执行，导致上诉人损失。实际，借款合同解除后，上诉人没有收齐房款，不应追讨借款及利息，而应向被上诉人追讨未付房款或因违约行为解除合同。故补充协议约定合同解除没有加重被上诉人负担。二、一审以涉案房屋已被查封拍卖不支持解除合同是错误的。1、根据《物权法》第九条、第二十条规定，预告登记不具物权设立或变动的效力，被上诉人只是取得期待权。但因被上诉人未付清房款，已丧失期待权。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条不适用于本案。本条的适用条件需付清房款，是要保障出卖人收齐出卖房产的对价。而本案被上诉人根本没有付清房款，上诉人的权利并未得到实现，故不能拍卖善意第三人上诉人的财产。综上，一审判决错误，请依法改判。邹振飞未作答辩。金世纪公司向一审法院起诉请求：1、解除邹振飞、金世纪公司双方于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》；2、邹振飞支付金世纪公司违约金37000元，且金世纪公司已收邹振飞的款项不用退还；3、本案诉讼费由邹振飞承担。一审法院认定事实：2014年9月30日，金世纪公司（出卖人）与邹振飞（买受人）签订1份《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买的商品房为现房，该商品房为清远市新城××世纪××楼××号；该商品房按套出售，总价款为185000元；付款方式为首期款56000元，按揭款129000元。合同还约定了其他权利义务。作为合同附件的《合同补充协议》约定：买受人选择按揭付款时，为保证买受人顺利获得银行按揭贷款，在商品房权属证书办妥并交付银行之前，由出卖人为买受人向按揭银行提供担保，作为买受人贷款之保证人，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款、利息）而导致出卖人作为担保责任人而承担担保责任的，买受人应当向出卖人支付购房款总价款的20%的违约金，并自出卖人承担保证责任代为偿还所欠贷款本息之日起，除非买受人在接到出卖人通知后三日内一次性付清出卖人代为偿还之全部款项及违约金，否则出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》及其附件，并另行处置该商品房，对买受人已支付给出卖人的购房款和其他款项（包括已交的银行按揭所有款项）、以及出卖人另行处置该商品房所获得的所有款项归出卖人所有，买受人无权要求出卖人退回，若不足清偿出卖人代付款项本息及违约金的，出卖人可向买受人继续追偿。签订合同后，邹振飞依约支付了首期款，并通过中国农业银行股份有限公司清远城南支行支付了按揭款。后因邹振飞未能依约归还银行按揭款，中国农业银行股份有限公司清远城南支行提起诉讼，一审法院于2017年11月15日作出（2017）粤1802民初2734号民事判决书，判决邹振飞归还银行借款本金96195.77元及利息，并判决金世纪公司对邹振飞所负还款义务承担连带偿还责任。判决生效后，经一审法院执行，2018年9月4日，金世纪公司履行担保责任，向中国农业银行股份有限公司清远城南支行偿还了借款本金96195.77元及利息14811.86元，合共111007.63元，并承担了案件受理费2226元。另查明，邹振飞因其他民事纠纷，一审法院于2017年11月13日查封清远市新城××世纪××楼××号房屋，并于2018年11月2日作出（2017）粤1802执931号执行裁定书，拍卖、变卖邹振飞位于清远市新城××世纪××楼××号房屋以其价款清偿债务。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。金世纪公司与邹振飞于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同合法有效。邹振飞经一审法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃抗辩、质证、举证的权利。对于金世纪公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，经查，一方面，邹振飞已经履行了《商品房买卖合同》所约定的付款义务，《商品房买卖合同》已经实际履行，另一方面，涉案房屋清远市新城××世纪××楼××号房屋已经因另案被一审法院查封并正进行拍卖、变卖，且《商品房买卖合同》系格式条款合同，其中附件所约定的出卖人单方解除合同的约定，显然无限加重了买受人的责任，该约定无效，因此，对于该诉讼请求，一审法院不予支持。对于金世纪公司要求邹振飞支付违约金37000元，且已收的款项不用退还的诉讼请求，经查，由于邹振飞违约，未能依约归还银行按揭款，导致金世纪公司承担了保证责任，向银行归还了邹振飞的相关借款本金及利息，依法应承担违约责任，对于金世纪公司主张的违约金37000元诉求，一审法院予以支持；至于金世纪公司向邹振飞追讨相关借款本金及利息等，应另行主张，因此，对于该诉讼请求，一审法院予以部分支持，即邹振飞应向金世纪公司支付违约金37000元。判决：一、限邹振飞于判决生效之日起10日内向清远市金世纪房地产开发有限公司支付违约金37000元；二、驳回清远市金世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，由邹振飞负担。本院二审期间，金世纪公司提供如下证据：不动产登记资料查询结果、清远市房产初始登记告知书，拟证明涉案房屋自始至终登记在上诉人名下，没有转移过户。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案合同应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，当事人可以在合同中约定单方解除合同的条件。本案中，买卖双方在合同中约定了单方解除合同的条件，现该条件已经成就，金世纪公司可以要求解除合同。一审判决认为合同中关于出卖人单方解除合同的约定加重了买受人的责任而无效，本院认为，该条款约定的单方解除权是建立在买受人违约的基础上，不存在因加重买受人责任而无效的情形，对一审判决的该节认定本院予以纠正。另一方面，关于涉案房屋已被案外人查封并进入执行程序的问题，鉴于金世纪公司已经另案提出执行异议和执行异议之诉，本案只审查合同是否解除的问题，对于涉案房屋的产权归属及能否阻却执行的问题，并非本案审查的范围。合同解除后，当事人可以根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定主张权利，但鉴于前述涉案房屋被案外人申请执行的实际情况，可能影响本案双方选择主张权利的方式，加之邹振飞也未到庭对已付房款部分提出请求，故该节争议由当事人另案主张。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6507号民事判决第一项。二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初6507号民事判决第二项。三、解除清远市金世纪房地产开发有限公司与邹振飞于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》。四、驳回清远市金世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费726元，由被上诉人邹振飞负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年七月十五日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。