沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初3791号 原告：井涛，男，1982年11月9日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。 被告：沈阳浑南置业房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。 法定代表人：钱永宽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘卓亚，系辽宁华远律师事务所律师。 被告：沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。 法定代表人：钱洋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘卓亚，系辽宁华远律师事务所律师。 被告：沈阳泰莱房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区。 法定代表人：钱洋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘卓亚，系辽宁华远律师事务所律师。 原告井涛诉被告沈阳浑南置业房地产开发有限公司（以下简称浑南置业公司）、沈阳浑南置业泰莱房产开发有限公司（以下简称浑南泰莱公司）、沈阳泰莱房地产开发有限公司（以下简称沈阳泰莱公司）商品房销售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告井涛、三被告浑南置业公司、浑南泰莱公司、沈阳泰莱公司的共同委托诉讼代理人潘卓亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告因逾期交房向原告支付自2014年7月31日起，截止到立案之日违约金人民币6017元（422251元X0.001%X1425天）；2、判令被告因逾期办理《不动产权证书》向原告支付自2016年9月8日起，截止到立案之日违约金人民币2723.5元（422251元X0.001%X645天）；3、立刻向原告交付“泰莱枫尚”12号楼1-12-1楼牌号；全运路124-1号，单元间号；1-12-1号）房产；4、判令被告立即为原告办理全运路124-4号1-12-1号房屋的《不动产权证书》；5、判令被告赔偿因被告违约造成的原告的租金损失75200元（1600元/月X17个月）；6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2011年经浑南区工会介绍，全款购买了“泰莱枫尚”建筑面积93.13平方米的商品房一处（全运路124-4号1-12-1室），并签订了《商品房买卖合同》（备案编号E131012xxxx）。合同约定甲方于2014年7月31日向乙方交付房屋。原告从来都未接到任何形式的收房通知。原告多次找开发商收房。工作人员从来都是一副无赖嘴脸；就是不交房，想要得到房子就再交一笔钱！态度极其恶劣蛮横！基于以上事实，原告认为，被告未按合同约定按时交付房屋并且没有办理《不动产权证书》已构成违约，应当承担违约责任，并赔偿因违约给原告所造成的严重经济损失，故请求法院判处被告向原告支付各项违约金8740.5元；赔偿金75200元，共计83940.5元。 被告浑南置业公司辩称，我方于2014年7月24日以挂号信方式按与原告签订的商品房买卖合同所确认的地址通知原告交房，已完成了通知义务，原告未在交房期间办理交房手续，系原告自身原因。我方于2016年9月13日取得该房屋《房屋所有权初始登记证明》，根据合同第15条，关于产权登记的约定，我方已完全履行办理产权登记的义务，该房屋具备办理不动产权证书，不存在逾期事实。我方根据合同约定不存在违约的事实，原告要求的损失无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。 被告浑南泰莱公司、沈阳泰莱公司辩称，根据合同相对性原则，答辩人与原告不存在合同关系，原告诉讼我方没有合同依据。答辩人与被告浑南置业公司之间有独立的财务账目和业务范围，且答辩人仅为控股股东，根据公司法揭开公司面纱的原则，答辩人仅在抽逃出资的情况下，才可以追究股东的责任，原告的诉讼请求，与我公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月13日，原告与被告浑南置业公司签订《商品房买卖合同》（备案编号E131012xxxx），约定原告购买被告浑南置业公司位于沈阳市东陵区全运路124-4号1-12-1室房屋，建筑面积93.13平方米，金额422251元。合同签订后，原告交付了全款。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年07月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、达到室内装修条件。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后780日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。合同第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款（1）2012年8月17日前，交付预付款416466元人民币；（2）2013年8月30日前，交齐余款5785元人民币。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 另查明，签订《商品房买卖合同》的相对方是原告井涛与被告浑南置业公司，另二个被告均为独立法人，为被告浑南置业公司的控股股东。对三被告是否存在人格混同问题，原告表示自己系从外观自行判断，没有任何其他证据向法庭提供；三被告均予以否认。 再查明，对于案涉房屋被告于2014年7月11日报请竣工备案，至2016年9月13日取得竣工备案书。案涉房屋已具备办理不动产权证书的条件。原告至今没有取得房屋及房屋不动产权证，原告称其产生租金75200元（1600元/月×47个月）。被告在庭审中表示，被告同意交房的前提条件是原告补交物业费及采暖费，在原告没有补齐此两笔费用前，被告不同意交房。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，合法有效。双方均应依合同约定全面履行相应的义务。根据相关法律规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。合同约定的交房条件，不得低于法定标准。合同约定的交房条件低于法定标准的，该合同约定无效，业主可以拒绝收房。法定交付的标准是房屋通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》。本案被告浑南置业公司于2016年9月13日取得竣工备案书，所以案涉房屋在2016年9月13日才具备交付条件。合同约定的交付期限为2014年7月31日，故不论被告浑南置业公司是否在2016年9月13日前通知原告收房，原告未接收房屋，均系被告浑南置业公司违约，被告浑南置业公司应承担逾期交房的违约责任，至于2016年9月13日后，鉴于被告浑南置业公司以原告不补交物业费及采暖费为由，拒绝交付房屋，因2016年9月13日前的物业费及采暖费不应由原告缴纳，故仍系被告浑南置业公司违约，被告浑南置业公司应承担相应的违约责任。因案涉房屋现已具备办理不动产权证书的条件，故对原告要求的交付房屋并办理不动产权证的诉求，本院予以支持。 原告与被告浑南置业公司在签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金为：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。原告提出因被告逾期交房产生的实际损失是1600元/月的租金，总计75200元。合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，因而违约金与损害赔偿是不能并存的。违约金低于损失的，可请求适当增加。对违约金金额的调整是以实际损失额为参照标准的。故本院对原告的第1项、第5项诉讼请求，鉴于原告父母均在本市，原告一人在外租赁房屋居住，每月1600元的租金过高，本院对租金酌定支持1000元/月，故对原告主张47个月的租金损失，仅支持47000元（1000元/月×47个月），故本院对逾期交房违约金支持47000元。 关于逾期办证违约金，因合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后780日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因案涉房屋至今尚未交付，故不存在逾期办证的事实，所以对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于被告浑南泰莱公司、沈阳泰莱公司是否应承担连带责任的问题，因二被告均为独立法人，虽为被告浑南置业公司的控股股东，但原告未向本院提交足够的证据证明三被告存在人格混同的事实，故原告要求被告浑南泰莱公司、沈阳泰莱公司与被告浑南置业公司一起承担连带责任，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告沈阳浑南置业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告井涛交付位于沈阳市东陵区全运路124-4号1-12-1室房屋（建筑面积93.13平方米）； 二、被告沈阳浑南置业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告井涛办理位于沈阳市东陵区全运路124-4号1-12-1室房屋（建筑面积93.13平方米）的不动产权证； 三、被告沈阳浑南置业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告井涛逾期交房违约金47000元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告沈阳浑南置业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8804.18元，由原告井涛承担3856.86元，被告沈阳浑南置业房地产开发有限公司承担4947.32元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄晓虹 人民陪审员  夏维荣 人民陪审员  陆 杨 二〇一九年七月十九日 书 记 员  高 娜