广西壮族自治区鹿寨县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0223民初992号 原告：廖年珍，女，汉族，1965年1月29日出生，汉族，住址。 委托诉讼代理人：韦惠珉，广西创恒律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：谭晓斌，广西创恒律师事务所实习律师。（一般授权） 被告：广西润翔房地产开发有限公司，住所地：柳州市谭中西路16号金都汇2栋2单元5-2号，统一社会信用代码：91450200061725734W。 法定代表人：费翔，董事长。 被告：广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇建中东路16号，统一社会信用代码：91450223MA5KC32Y9K。 负责人：费翔，董事长。 以上二被告委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。（特别授权） 以上二被告委托诉讼代理人：范萍妹，广西作一律师事务所实习律师。（一般授权） 原告廖年珍诉被告广西润翔房地产开发有限公司（以下简称润翔房开）、广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司（以下简称润翔房开鹿寨分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，依法由审判员邓树荣独任审判，于2019年6月18日公开开庭进行了审理，书记员龚莉担任本案记录。原、被告特别授权的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖年珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金共计26209元（从逾期交房之日起每日按原告已支付房价款的万分之二计算，即2018年7月1日至2019年6月18日止，共352天，直至符合法律规定收房之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：润翔房开鹿寨分公司系润翔房开在鹿寨县的分公司，2016年12月15日，原告与润翔房开鹿寨分公司签订了《鹿寨县商品房买卖合同》一份，购买由润翔房开鹿寨分公司开发建造的位于鹿寨县鹿寨镇建中东路16号润翔星光城3栋3单元06层3-603号房，房屋价款372316元。根据该合同约定，润翔房开鹿寨分公司应在2018年6月30日前向原告交付房屋，否则需向原告支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为“自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二”。合同签订后，原告向被告二付清了全部房价款共计房屋价款372316元，但被告未按照合同约定的时间交付房屋，被告逾期交房的行为已构成违约。综上所述，为维护原告的合法权益，根据法律相关规定，特向法院提起诉讼，请法院依法裁判，判准原告如上请求。 被告润翔房开、润翔房开鹿寨分公司共同辩称，1、《根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，我们认为原告主张违约金每天按已付房款的万分之二计算过高，应当予以调整。根据该条规定，被告认为原告的损失，就是房屋的租金上浮30%，因此，被告认为在没有经过对原告房屋租金进行评估的情况下，是没有办法计算原告的损失的。按照法律规定，原告受到的损失举证责任应当由原告承担，如果原告不申请对房屋租金进行评估，应当承担不利的法律后果。2、根据原告与润翔房开鹿寨分公司签订的《商品房买卖合同》附件5合同补充协议第四条第一项、第五项约定：合同期内中雨以上，气温高过36度（含36度）以上，六级大风以上，法定节假日的日期应予扣除。截止2018年8月30日，中雨的天数为118天，气温大于等于36度的天数为124天，六级大风以上天数为3天，法定节假日及中高考停工的天数为67天，总计312天，因此就算不计算2018年8月31日后应当扣除的天数，被告交房的时间应当顺延至2019年5月12日；3、根据原告和案外人广西帝赛建筑装饰工程有限公司签订（以下简称帝赛公司）的房屋改造委托协议书第一条约定，润翔房开鹿寨分公司已于2019年1月23日将房屋交给案外人进行改造，因此，润翔房开鹿寨分公司已于2019年1月23日将房屋交付给原告，不存在违约行为；4、根据《商品房买卖合同》第十一条第2项约定，被告已于2019年1月14日在雄基信息报上刊登交房公告，再次催促原告于2019年1月30日、31日，2月1日确认收房，但是原告没有按照合同约定履行确认义务，被告不存在违约行为。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请法庭驳回原告所有的诉讼请求。 经开庭质证，综合本案证据，本院确认如下法律事实： 被告润翔房开鹿寨分公司系被告润翔房开的分公司。2016年12月15日，原告廖年珍与被告润翔房开鹿寨分公司（出卖人）签订了《鹿寨县商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得位于鹿寨县鹿寨镇建中东路16号编号为（2016）第07-0045号的地块的土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为润翔星光城；受让人购买的商品房为3栋3单元06层3-603号房，房屋价款372316元；第八条：出卖人应当在2018年6月30日前将具备下列第5种，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：。5.该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：。2.具体约定详见附件五补充协议第四条。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。……；（2）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在签订《商品买卖合同》的当日，原告（甲方）与帝赛公司（乙方）签订《房屋改造委托协议书》，双方合同第一条第1项约定，在房屋达到交付使用条件、且房开发出交房通知后，乙方应按交房通知的要求，及时以甲方名义办理交房手续，并验收、接收房屋和签署《房屋交接单》；甲、乙双方均认可，本条款已明确了授权委托事项，甲方无需另行出具授权委托书；该房屋开发商在报纸上发布交房通知、或者直接将交房通知发给乙方，均视为甲、乙双方已收到交房通知，甲方无需另行通知乙方。上述合同签订后，原告依约支付购房款款房屋价款372316元。2019年1月22日，涉案房屋通过竣工验收。2019年5月6日，帝赛公司出具说明，按照《房屋改造委托协议书》的约定，2019年1月23日被告将涉案楼盘交帝赛公司进行改造。 另查明，《商品房买卖合同》附件五第四条对“交付期限”的补充约定:如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.非出卖人原因包括但不限于自然灾害、……、重大节日、交通管制、中、高考、施工时间限制等原因通知等停工及其他政府行为等情形造成工期延误的，交房时间顺延。5.气象部门记录日降雨量达中雨以上、日高温超过36度（含36度）、六级或六级以上大风天气而经起工期延误的，出卖人可据实予以延期。2018年5月29日鹿寨县环境保护局下发鹿环字[2018]6号文件《关于加强2018年中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，其中内容：为保证中、高考期间考生有一个安静的学习和休息环境，……，在5月30日至6月8日、6月17日至6月27日暂停建筑施工单位夜间连续施工申请的审批，6月6日12：00至6月8日17：00、6月23日12：00至6月27日11：00，禁止一切建筑施工。 以上事实，有原、被告的陈述，原告身份证、被告营业执照、商品房买卖合同、收据、税收缴款单、委托改造协议书、环境保护局文件、放假通知、鹿寨县气象资料证明、建设工程质量竣工验收意见书、帝赛公司证明、交房通知等证据证实。 本院认为，本案争议的焦点为：1、涉案商品房交付时间；2、被告应否承担逾期交房违约责任；3、本案违约金计算标准是否过高。针对焦点1：涉案商品房交付时间。原告认为涉案房屋未达到交付条件，被告辩称房屋在交给帝赛公司当天完成交付，即2019年1月23日完成交付。本院认为，根据双方签订《商品房买卖合同》第八条第5项约定，商品房经五方验收合格即达到交付条件，该楼盘有验收建设工程质量竣工验收意见书，符合房屋交付条件。另根据原告与第三方签订的《房屋改造委托协议书》，帝赛公司有权代原告接收房屋，虽然按《商品房买卖合同》第十一条关于房屋交接的条件，被告未能提供《住宅使用说明书》等材料的情况下，买受人有权拒绝接收，但原告已委托帝赛公司接收房屋，帝赛公司即使在被告交房程序存在瑕疵的情况下接收，亦视为原告对权利的放弃，是原告的真实意思表示，帝赛公司对房屋的接收有效，即本案原告在2019年1月23日接收了房屋。虽原告称《委托改造协议》是被告在欺骗原告的情况下签订的，但原告未能提供证据证实，对这一观点本院不予支持；针对焦点2：被告应否承担逾期交房违约责任。被告认为没有按合同约定日期交房是事实，但按照合同约定因天气、节假日、政府要求停工等造成工期延误交房时间顺延，本案中工期可顺延至2019年1月23日之后，被告于2019年1月23日将房屋交给原告，未构成违约。被告为证明其主张提供了鹿寨县气象资料证明、放假通知等证据。本院认为，根据双方签订《商品房买卖合同》附件五第四条的约定，“如遇特殊原因，除双方同意协商解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。”，根据该条款的约定，即使存在合同约定的天气、重大节日等原因，也需有证据证实确实存在停工的情形，但被告未能提供证据证实确实因此停工，对于合同约定的因天气、节假日顺延因被告未能提供证据证实确有停工，故不予计算顺延时间。根据被告提供的鹿寨县环境保护局《关于加强2018年中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，明确强制中、高考期间5月30日至6月8日、6月17日至6月27日暂停夜间施工，6月6日12：00至6月8日17：00、6月23日12：00至6月27日11：00，禁止一切建筑施工。本院认为，文件规定暂停夜间施工的，每晚可酌情计时半天，共为10.5天，2018年6月6日12时至8日17时、6月23日12：00至6月27日11：00，共计6.5天，即2018年可顺延天数为17天，被告虽未提供2016、2017年中、高考停工的证据，据众所周知的事实，中、高考期间天数固定，可计算顺延天数，但对于该期间夜间是否停工，被告未能提供证据证实，不予计算顺延天数，故2016年、2017年每年停工天数为6.5天。本案应从合同签订之日2016年12月15日至合同约定交房之日2018年6月30日计算顺延天数，即顺延天数23.5天，原、被告双方约定交房时间为2018年6月30日前，实际交房时间为2019年1月23日，逾期交房207天，扣除顺延的23.5天，实际逾期交房183.5天，被告已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告已交纳房屋价款372316元，依照合同第九条规定，被告润翔房开鹿寨分公司应支付原告逾期交房违约金13664元（372316元×万分之二×183.5天）。原告请求的违约金超出以上部分，本院不予支持；针对焦点3：本案违约金计算标准是否过高。被告辩称违约金计算标准过高，无证据证实。该违约金计算标准系原、被告双方在合同中的约定，没有违反法律规定且符合本案实际，故被告该辩称意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。被告润翔房开鹿寨分公司为润翔房开的分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足承担，由法人承担。”，润翔房开鹿寨分公司系润翔房开的分公司，依照上述条款，本案由润翔房开鹿寨分公司承担赔偿责任，由润翔房开承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 被告广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司于本判决生效之日起10日内，向原告廖年珍支付逾期交房违约金人民币13664元；被告广西润翔房地产开发有限公司对上述债务承担补充给付责任。 义务人应按本判决确定的时间履行给付义务，如逾期不履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。权利人可在履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费人民币310元（原告已交），减半收取人民币155元，保全费人民币220元，合计人民币375元，由原告廖年珍负担人民币75元，被告广西润翔房地产开发有限公司鹿寨分公司、广西润翔房地产开发有限公司负担人民币300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  邓树荣 二〇一九年七月三十日 书记员  龚 莉