青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初2327号原告（反诉被告）:马维成,公民身份号码：×××，男,汉族,1979年6月4日出生,住址：西宁市。委托诉讼代理人：谢潇，四川英特信律师事务所律师.被告（反诉原告）:乔吉龙,公民身份号码：，男,汉族,1990年11月11日出生,住址:青海省湟中县。委托诉讼代理人：张丙旺，青海竞帆律师事务所律师。被告:青海耀屋房地产经纪有限公司,统一社会信用代码:91630103MA7595K639，住所:西宁市城中区南京路34号32号楼34-l20室。法定代表人:李寿云,系该公司总经理。原告（反诉被告）马维成诉被告（反诉原告）乔吉龙、被告青海耀屋房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，2019年8月5日被告乔吉龙提起反诉，本院合并后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马维成及委托诉讼代理人谢潇、被告（反诉原告）乔吉龙及委托诉讼代理人张丙旺、被告青海耀屋房地产经纪有限公司法定代表人李寿云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）马维成向本院提出诉讼请求：l、判令乔吉龙支付原告购房违约金94500元，2、判令乔吉龙支付原告购房定金20000元，3、判令青海耀屋房地产经纪有限公司对原告第二项诉求承担连带给付责任，4、本案诉讼费用、律师费用、交通费、鉴定费用等全部由二被告承担。事实与理由：2019年5月10日原、被告三方签订了《西宁市存量房买卖居间服务合同》，合同约定,被告乔吉龙自愿购买原告位于××区房屋,建筑面积为89.98平米,房屋成交价格为63万元。定金2万元由乔吉龙于签订合同后向甲方(原告)支付,由丙方青海耀屋房地产经纪有限公司代为保管。合同并约定,2019年5月27日乙方乔吉龙将首付款19万元交付于甲方(原告)并进行不动产局资金监管。合同签订后,乔吉龙将定金2万元交付给丙方青海耀屋房地产经纪有限公司代为保管,但首付款19万元至今未能支付原告。原告其后向被告催缴房款。被告二告知原告已经将定金2万元退还给被告乔吉龙,被告乔吉龙不买原告的房屋了,原告再问起原因,被告均不予理会,让原告通过法律途径解决。原告认为,原、被告三方签订的合同系各方真实意思表示,被告的行为已经严重违约,侵犯了原告的合法权益,理当按照合同约定承担违约责任。原告特依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律法规规定,向贵院提起诉讼,请求人民法院支持原告的全部诉求。被告（反诉原告）乔吉龙辩称：被告与原告签订合同的事实予以认可，但被告未向原告交付过定金20000元，该合同中关于定金的条款没有生效，且原告与青海耀屋房地产经纪有限公司已经协商解除了合同，该合同在签订时存在重大误解，我们已提起反诉，要求撤销该合同。被告青海耀屋房地产经纪有限公司辩称：乔吉龙在签订涉案合同时称已经对涉案房屋城中区南京路33号宏达花苑14号2单元402室房足够了解，要求通过我们与马维成签订合同，在再三提醒后，乔吉龙确认对房屋足够了解，然后乔吉龙向我们交付了意向金2000元，2019年3月10日我们约马维成、乔吉龙到我们公司签订了《西宁市存量房买卖居间服务合同》，在签订合同前，乔吉龙要求看房，马维成未允许，在签订合同后，乔吉龙看了城中区南京路33号宏达花苑14号2单元402室房屋，随后乔吉龙称因房价过高，表示不再购买该房屋，我们公司及乔吉龙在随后与马维成交涉中，马维成称没有时间，随后马维成起诉到了法院。现不同意原告的诉讼请求。被告（反诉原告）乔吉龙向本院提出反诉请求：1、依法判决撤销反诉原告与反诉被告签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告乔吉龙与反诉被告马维成、被告青海耀屋房地产经纪有限公司（以下简称"耀屋公司"）签订《西宁市存量房买卖居间服务合同》前，中介人员带领反诉原告所看的××苑房屋，反诉原告亦有意愿购买该房屋。反诉原告与耀屋公司工作人员联系确认购买该房屋后，耀屋公司工作人员与反诉原告联系说约了房主在2019年5月10日下午签订合同。2019年5月10日，反诉原告先与耀屋公司签订了《意向金协议》并支付了2000元意向金。反诉原告与二反诉被告签订了《西宁市存量房买卖居间服务合同》时，原告提出要求希望马维成留下房屋内所有家具以便于反诉原告立即入住，中介人员告知要留下所有已经固定的家具家电，反诉原告和马维成考虑后均予以同意。合同签订后，反诉被告马维成的妻子说其要带走房屋内的柜子，因为柜子是在市场购买的成品，反诉原告察觉到这与之前所看房屋内柜子是固定在墙上的情况不符，遂未交付定金并要求再去房屋中査看。马维成和其妻子以时间紧张、孩子第二天要上学为由提前离开，反诉原告与中介人员查看房屋时才得知，马维成的的房屋位××苑，该房屋与反诉原告之前所看的××苑房屋是相邻单元但不是反诉原告想要购买的房屋。反诉原告和耀屋公司发现上述情形后，多次与马维成联系，马维成均拒不接听电话，拒不与反诉原告和耀屋公司协商。无奈之下，反诉原告向西宁市住房保障和房产管理局反映该情况，在西宁市住房保障和房产管理局调解下，反诉原告与耀屋公司解除了《意向金协议》和《西宁市存量房买卖居间服务合同》，耀屋公司退还了反诉原告交纳的意向金2000元。反诉原告认为，反诉原告本欲购买宏达花苑14号3单元402室房屋，但因中介人员失误，反诉原告与反诉被告签订了购买宏达花苑14号2单元402室房屋的合同，构成重大误解，根据合同法第五十四条规定，当事人有权申请撤销。因马维成拒不与反诉原告和耀屋公司联系，反诉原告无法与马维成协商撤销《西宁市存量房买卖居间服务合同》，故诉至贵院，请求贵院依法判决撤销反诉原告与反诉被告签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》。原告（反诉被告）马维成辩称：反诉原告的诉求无法律依据，理由如下：1.反诉原告是自愿通过耀屋房产公司与原告马维成签订的房屋买卖居间合同，该合同系各方真实意思表示，合同签订的主体均为完全民事行为能力人，不存在重大误解，2.反诉原告反诉中所称事实为虚构，根据本案的被告耀屋公司的答辩意见，其事实经过清楚，反诉原告对本案案涉标的物房屋其室内状况及现状清楚，反诉原告所称反诉被告马维成不同意将房屋家具、家电交于反诉原告，该事实不存在，反诉原告依据其理由认为是重大误解错误。本诉原告与各被告所签的合同，符合法律规定理当得到法律支持。反诉被告马维成签订合同至今未收取反诉原告任何资金，反诉原告已违约，理当承担违约责任。被告青海耀屋房地产经纪有限公司的答辩意见与本诉答辩意见相同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）马维成提供了如下证据：一、房屋独家委托合同，证明原告独家委托被告耀屋公司买卖房屋的事实。二、西宁市存量房买卖居间服务合同。证明原告与二被告签订买卖合同，约定各方权利义务的事实，首期付款、定金、违约责任承担均有约定。三、委托合同。证明产生10000元律师费的事实。被告乔吉龙对原告的证据真实性无异议，但对证明方向不认可，认为：《西宁市存量房买卖居间服务合同》中的定金条款未生效，且委托合同不能证明实际产生了律师费。被告青海耀屋房地产经纪有限公司对原证据无异议。被告（反诉原告）乔吉龙提供的证据有：一、录音1份。证明反诉原告所述通过西宁房管局调整争议的事实。二、西宁市存量房买卖居间服务合同签约告知书复印件1份，证明西宁市房管局调解之后，反诉原告与西宁市耀屋公司去协商解除合同的事实。耀屋公司工作人员承认将房屋号写错的事实。原告（反诉被告）马维成质证认为：对证据真实性有异议。被告青海耀屋房地产经纪有限公司质证认为：对证据真实性无异议，是乔吉龙投诉到房管局，房管局回复，让我们先退钱，但我们没有工作失误导致房号写错的情况。被告青海耀屋房地产经纪有限公司提供的证据有：《西宁市存量房买卖居间服务合同》，证明乔吉龙自愿、确认合同后签订的该合同。原告（反诉被告）马维成对证据无异议，被告（反诉原告）乔吉龙对证据真实性无异议，但认为是在重大误解情况下签订的合同。本院认为：对原告提供的证据一，二被告虽无异议，但该《房屋独家委托合同》的甲方不是本案的当事人，该合同与本案没有关联性，对该证据本院不予认定；原告提供的证据二与被告青海耀屋房地产经纪有限公司提供的证据一致，且被告乔吉龙对证据真实性没有异议，本院予以认定。原告提供的证据三只能证明有委托代理合同及代理费金额，但没有交费发票等佐证，对该证据真实性本院予以认定，但对发生了10000元的代理费的事实不予认可。被告乔吉龙提供的证据一，没有其他证据佐证通话对象，对其真实性本院不予认定，其提供的证据二，被告青海耀屋房地产经纪有限公司对真实性认可，但该证据无法证明《西宁市存量房买卖居间服务合同》已经合法解除，对该证据的证明方向本院不予认定。经原、被告举证、质证，本院认定事实如下：2019年5月10日马维成、乔吉龙、青海耀屋房地产经纪有限公司签订了《西宁市存量房买卖居间服务合同》，合同约定：乔吉龙购买马维成城中区南京路33号宏达花苑14号2单元402室房屋，房屋总价款630000元，乙方乔吉龙于2019年5月11日向甲方马维成交付定金20000元，并由丙方青海耀屋房地产经纪有限公司保管；2019年5月27日乙方乔吉龙交付甲方马维成首付款190000元，并由不动产局资金监管，2019年9月2日乙方乔吉龙办理贷款440000元支付给甲方马维成；2019年7月2日双方办理房屋所有权变更登记，逾期未办理，则视为合同自愿解除；造成逾期未办理房屋所有权变更登记的违约方，给守约方总房款的5%的违约金；双方于2019年9月1日交付房屋。对违约责任，双方约定：甲、乙双方约定合同无法履行或解除的以及本合同对违约责任另有约定的，甲、乙双方任意一方有违约情形的，违约方应按照房屋成交价的15%计94500元，作为违约金支付给守约方。在合同签订前，乔吉龙给青海耀屋房地产经纪有限公司交付了意向金2000元。在合同签订前，乔吉龙并未到××苑房屋查看，合同签订后，乔吉龙实际查看房屋后向青海耀屋房地产经纪有限公司表示不再购买该房屋，青海耀屋房地产经纪有限公司与马维成联系协商未果。后乔吉龙将青海耀屋房地产经纪有限公司投诉至西宁市房产局，2019年5月17日青海耀屋房地产经纪有限公司退还了乔吉龙意向金2000元。现原告马维成以乔吉龙违约为由提起诉讼，但庭审中没有提供证据证明其存在损失及损失数额，被告乔吉龙以青海耀屋房地产经纪有限公司带其查看的××区房屋，签订合同时存在重大误解为由，提起反诉要求撤销《西宁市存量房买卖居间服务合同》，但庭审中乔吉龙没有提供证据证明存在重大误解的事实。本院认为,关于本案《西宁市存量房买卖居间服务合同》的效力。《西宁市存量房买卖居间服务合同》虽是乔吉龙在没有查看涉案房屋情况下签订的，但是乔吉龙签订合同时是知道这一情况的，签订该合同是原、被告双方真实意思的表示，现乔吉龙没有提供证据证明签订合同时存在重大误解，故本院对其要求撤销《西宁市存量房买卖居间服务合同》反诉请求，不予支持，《西宁市存量房买卖居间服务合同》合法有效。原、被告在《西宁市存量房买卖居间服务合同》中约定：2019年7月2日双方办理房屋所有权变更登记，逾期未办理，则视为合同自愿解除，造成逾期未办理房屋所有权变更登记的违约方，给守约方总房款的5%的违约金。现双方并没有按照约定在2019年7月2日办理房屋所有权变更登记手续，并且乔吉龙向马维成表示过要解除合同的意愿，故按照该约定及法律规定，原、被告签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》已经于2019年7月2日解除。因乔吉龙的原因合同解除，按照合同约定乔吉龙构成违约，应承担违约责任，但双方均未在2019年7月2日去办理房屋所有权变更登记手续，双方均构成违约，故马维成也应承担违约责任。原、被告双方合同约定的违约金计算方法所计算的违约金过高，马维成在本案中没有提供证据证明其存在损失及损失的具体数额，乔吉龙要求调整违约金数额，符合法律规定，依照合同法相关规定，结合马维成、乔吉龙各自的过错程度，乔吉龙应给付马维成违约金5000元为妥。乔吉龙并没有向马维成支付过房屋买卖定金，双方只是在合同中约定了定金，按照法律规定，定金条款是实践性合同，只有在交付完成后才产生生效的法律结果，现乔吉龙并未支付定金，马维成起诉要求乔吉龙给付定金20000元，青海耀屋房地产经纪有限公司承担给付定金20000元的连带给付责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）乔吉龙于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）马维成违约金5000元。二、驳回原告（反诉被告）马维成的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）乔吉龙的反诉请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5718元，减半收取2859元，由原告（反诉被告）马维成承担2734元，被告（反诉原告）乔吉龙承担125元，反诉受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）乔吉龙承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 何亚峰 二〇一九年七月二十六日书记员 刘亚丽 附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。