连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0706执异251号异议人（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区。负责人：葛儒，该分行行长。被执行人：周守浩，男，1971年9月11日生，汉族，住新浦区。被执行人：曹艳玲，女，1978年7月3日生，汉族，住址同上。被执行人：曹洪敏，女，1963年5月26日生，汉族，住新浦区。被执行人：王来祥，男，1960年10月5日生，汉族，住址同上。被执行人：王洪卫，男，1976年7月16日生，汉族，住新浦区。被执行人：程媛，女，1978年1月2日生，汉族，住址同上。被执行人：连云港凭高实业有限公司，住所地新浦区。法定代表人：卞长香，该公司经理。本院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）与被执行人王洪卫、程媛、曹洪敏、王来祥、周守浩、曹艳玲、连云港凭高实业有限公司（以下简称凭高公司）金融借款纠纷三案中，异议人农行连云港分行向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查。现已审查终结。异议人农行连云港分行提出异议请求称，请求改变保护承租人权利的判断，不采取“待租拍卖”方式，按照不存在租赁的判断进行拍卖。事实理由：1、异议人对租赁协议真实性存在异议；2、三买家对租赁事实的“书面认可”不具有证明效力；3、租赁事实不以租赁协议的签订为唯一判断标准；4、租赁协议未登记，不得对抗善意第三人。异议人农行连云港分行向本院提交通过“企查查”查询的承租人连云港朋来源假日酒店有限公司（以下简称朋来源公司）工商登记信息，证明2014年7月4日该公司新增投资人呢肖和平，负责人由陈某变更为肖和平，因此肖和平不可能于2009年12月15日签订租赁协议，该租赁协议真实性存在异议；提交个人购房贷款申请表，证明周守浩、王来祥、王洪卫申请贷款购买涉案房屋时，在购房情况中房屋是否已出租的选项中均选择了“否”，与其“书面认可”不一致；提交涉案房屋照片，证明没有交付使用。本院查明，原告农行连云港分行诉被告王洪卫、程媛、凭高公司金融借款纠纷一案，本院于2013年5月16日作出（2013）新商初字第1041号民事调解书，该调解书已经发生法律效力。依据该调解书，被告王洪卫、程媛欠原告农行连云港分行借款人民币2162896.50元及利息，定于2013年6月30日前给付完毕，利息从2012年3月22日起至本调解书确定给付之日止，按双方合同约定的方式计算；被告凭高公司对上述款项承担连带偿还责任。因各被告未履行义务，原告农行连云港分行向本院申请执行，本院于2013年7月12日立案执行，执行案号（2013）新执字第1642号。原告农行连云港分行诉被告周守浩、曹艳玲、凭高公司金融借款纠纷一案，本院于2013年5月16日作出（2013）新商初字第1040号民事调解书，该调解书已经发生法律效力，依据该调解书，被告周守浩、曹艳玲欠原告农行连云港分行借款人民币2186943.77元，定于2013年6月30日前给付完毕，利息从2012年3月30日起至本调解书确定给付之日止，按双方合同约定的方式计算；被告凭高公司对上述款项承担连带偿还责任。因各被告未履行义务，原告农行连云港分行向本院申请执行，本院于2013年7月12日立案执行，执行案号（2013）新执字第1643号。原告农行连云港分行诉被告曹洪敏、王来祥、凭高公司金融借款纠纷一案，本院于2013年5月16日作出（2013）新商初字第1042号民事调解书，该调解书已经发生法律效力。依据该调解书，被告曹洪敏、王来祥欠原告农行连云港分行借款人民币1440383.54元，定于2013年6月30日前给付完毕，利息从2012年6月10日起至本调解书确定给付之日止，按双方合同约定的方式计算；被告凭高公司对上述款项承担连带偿还责任。因各被告未履行义务，原告农行连云港分行向本院申请执行，本院于2013年7月12日立案执行，执行案号（2013）新执字第1644号。上述三案执行中，本院于2019年5月14日作出《通知》，告知异议人农行连云港分行：农行连云港分行申请执行周守浩、曹艳玲、曹洪敏、王来祥、王洪卫、程媛金融借款纠纷三案，在处置被执行人房屋过程中，朋来源公司主张租赁权，经查该房产2009年与案外人朋来源公司签订租赁合同，租期十五年，当时的出租方为凭高公司，2010年该三层房产陆续卖给周守浩、曹洪敏、王洪卫，上面有租赁的事实得到了三买家的书面认可，本院认为承租人的租赁权应予保护，本院决定对周守浩、曹艳玲名下的位于新浦区盐河路191号凭高公司明珠广场A号楼合1401室、1409室，王洪卫、程媛名下位于新浦区××凭××广场××楼××室、××室，曹洪敏、王来祥名下的位于新浦区××凭××广场××楼××室、××室待租拍卖。为此，异议人农行连云港分行提出前述执行异议。另查明，2009年12月15日，凭高公司（甲方）与朋来源公司（乙方）签订《租赁协议》约定：甲方将其开发位于连云港市××××层门面南侧412平方米，北侧409平方米，合计面积821平方米，5-20层建筑面积15000平方米，含所有停车场和地下车库，合计15800平方米出租给乙方，或乙方指定的关联公司经营酒店。甲方承诺本协议签订后一年内即2010年12月15日前将该房产竣工验收备案及产权证材料交付给乙方，且任何人均无权对交付的房产向乙方主张权利，如甲方将出租的房产对外进行销售或利用房产进行抵押，须向购买人、抵押权人告知已经经房产出租给乙方的情况，并且保证乙方在承租期内能够行使占有、只用、收益的权利，并将购买人书面确认单交付乙方。租赁期限15年，从本协议约定的免租期届满开始起算，免租期：自该房产的整体验收备案后12月为免租期，如甲方不能讲标的物竣工验收备案，可将标的物交付乙方由乙方办理相关手续，甲方予以配合协助，免租期仍然以竣工验收备案手续完成时间起算，办理相关手续的费用由甲方承担（可以用乙方应当支付的租金冲抵，不足部分由甲方支付）。免租期结束后，后续租金甲乙双方均同意第一至第三年，总合计按249万元/年计算，第四至第六年按256万元计算，第七至第九年按264万元计算，第十至第十二年按271万元计算，第十三至第十五年按279万元计算。租金支付：甲乙双方约定该房产综合验收后10日内向甲方支付租金249万元，租金付款方式为每年支付一次。双方约定甲乙双方可以共同对该房产进行销售，在同等条件下乙方拥有优先购买该房产的权利。如底楼不能正常承租、消防不能验收，则乙方免责并有权解除协议。2010年11月9日，周守浩、王洪卫、曹洪敏向凭高公司出具“确认单”载明：我们是位于新浦区沿河路××号的小产权人，认可2009年12月15日，凭高公司与朋来源公司的租赁协议。2010年12月16日，凭高公司与朋来源公司签订“交接单”，凭高公司依据2009年12月15日协议按现状交付朋来源公司标的房产。2012年10月8日，凭高公司向朋来源公司出具“承诺”载明：因我公司资金周转困难，造成债权人起诉，水电及消防工程尚未完工，且未将已买房产的小产权人书面去人租赁协议交付贵公司，现在承诺，法院查封由我公司或我公司的关联公司出面协调，待法院出具不影响贵司经营的书面通知后，你司开始履行租赁协议，并认可贵司已投入扫尾工程款66.268万元，此款可抵充租金或贵司购房款，协调查封时间不超过两年，逾期我司承担违约金并按每日三万元计算赔偿。2014年9月28日、2016年9月22日、2018年9月18日，凭高公司出具收条，收到朋来公司催交房产竣工验收备案材料以及产权证材料等。本院认为：根据江苏省高级人民法院《关于进一步提高网络司法拍卖规范化水平的指导意见》第22条规定，需要保留租赁关系的，以裁定形式确定本次拍卖为保留租赁关系拍卖。本案执行机构仅通知“待租拍卖”，不符合上述规定，异议人农行连云港分行据此提出执行异议申请也应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下:驳回中国农业银行股份有限公司连云港分行异议申请。如不服本裁定，可自本裁定裁定送达之日起十日内向江苏省连云港市中级人民法院申请复议。审 判 长  陶士刚人民陪审员  周庆娥人民陪审员  陈淑江二〇一九年七月十二日书 记 员  朱庭苇附法律条文