山西省长治市潞州区人民法院   民事判决书   （2019）晋0403民初145号   原告：卢虹，女，1988年11月10日出生，汉族，山西省忻州市人，天士力医药集团股份有限公司销售员，现住山西省太原市。   委托诉讼代理人：戴宇，山西戴德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段增翠，山西戴德律师事务所实习律师。   被告：长治市昌俊房地产开发有限公司，住所地：长治市城南东街。   法定代表人：叶昌银，职务：经理。   被告：粟代奎，男，1965年4月15日出生，汉族，四川省泸州市人，无业，现住长治市。   委托诉讼代理人：张玉梅，山西宇誉律师事务所律师。   原告卢虹与被告长治市昌俊房地产开发有限公司（以下简称昌俊公司）、粟代奎房屋认购合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢虹的特别授权委托诉讼代理人戴宇、段增翠，被告昌俊公司的法定代表人叶昌银，被告粟代奎的特别授权委托诉讼代理人张玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告卢虹向本院提出诉讼请求如下：1、依法确认原告与被告昌俊公司签订的《房屋认购书》无效；2、判令二被告返还原告购房款38万元并按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿原告自原告交纳购房款之日起至二被告实际清偿之日止的利息损失；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年12月27日，原告通过粟代奎在昌俊公司购买现房一套，并与昌俊公司签订了《房屋认购书》，认购书中约定了房屋面积、单价、付款方式及交房期限。当日，原告交纳房款38万元，昌俊公司随即开具收款收据一支，但实际收款人为粟代奎。自合同签订后至原告诉讼前已超过四年时间，原告未实际取得房屋且经查询该房屋未取得房屋预售许可证，故上述合同应为无效合同。原告经向二被告索要房款及赔偿损失未果，依法提起诉讼。   被告昌俊公司辩称，我公司与李家庄村委在城中村改造过程中是合作建房关系。我公司法定代表人叶昌银与被告粟代奎是老乡关系，双方之间曾发生过借贷关系，借款本金是130万，连本带利计了300多万，叶昌银给粟代奎打过借条，并给票代奎六套房屋作为还款来源，还出具了空白的房屋认购书及写有粟代奎名字的收据。之后粟代奎将收据上的名字涂改后私自卖给别人，在工作组处理问题时，包括原告在内的从粟代奎那购房的人都去工作组登记过，目前对于上述因借贷关系产生的房屋买卖纠纷一律不处理。另外，我公司没有收到过钱，原告不是从我公司买的房，是工作组通知我公司，我公司才知道原告的事情。故应驳回原告对我公司的诉讼请求。   被告粟代奎辩称，第一、被告不是房屋买卖合同的相对方，购房合同无效后应当由合同相对方昌俊公司返还购房款。本案所涉《房屋认购书》是原告与昌俊公司签订后，由昌俊公司加盖公章并出具收据，且该认购书已具备了商品房买卖合同的主要内容，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同，合同无效后，作为中间人的被告不应承担退款责任；第二、被告不是实际收款人。原告持有的收据表明昌俊公司承认收取了原告38万元房款，原告主张被告为实际收款人与客观证据不符；第三、涉案房屋销售给原告后，又被昌俊公司和李家庄村委非法对外销售，新的买房人已入住，导致原告购买的房屋无法入住，昌俊公司和李家庄村委的销售行为明显违法，这也是原告无奈要求退还房款的主要原因，故法院应追加李家庄村委并判决由昌俊公司和李家庄村委退还原告房款。综上，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求，判决由昌俊公司和李家庄村委向原告返还房款。   本案原告就自己的主张依法提交了以下证据：   1、2013年12月27日原告与被告昌俊公司签订的房屋认购书及收据，证明2013年12月23日原告和被告昌俊公司签订了房屋认购书，被告昌俊公司就原告支付的38万元房款出具了收据，付款事实存在；   2、被告粟代奎出具的收条，证明2013年12月27日被告粟代奎收到原告38万元房款；   3、昌俊公司法定代表人叶昌银与被告粟代奎共同出具的情况说明（复印件）一份，证明原告所购房屋由被告粟代奎自行处理，并退回所有手续。   经质证，被告昌俊公司认为，证据1中公章是真实的，内容是后填的，当时抵给粟代奎的六套房屋都写有粟代奎的名字，被告粟代奎应该是找老乡换了空白合同及收据，对证据真实性不认可；证据2是被告粟代奎出具的，昌俊公司没有收到过原告交纳的房款；对证据3认可，是给工作组写的，说明叶昌银与粟代奎之间存在借贷关系。   被告粟代奎的代理人认为，对证据1认可，可以证明原告与昌俊公司成立买卖合同关系；证据2不认可，二被告不可能同时收到两笔相同的38万元；证据3不符合证据形式要件，不予质证。   庭后，原告本人到庭接受询问并提供了账户银行交易明细，证明原告所付房款中205000为转账支付。另外，原告曾支付粟代奎25000元现金作为订金，以别克轿车抵款8万元，包括陆续给的其他钱，一共给了粟代奎38万元，粟代奎收钱后应该给了昌俊公司了，之前的合同及收据均是粟代奎的名字，后来粟代奎到昌俊公司将相关手续换成了原告的名字。经质证，被告粟代奎对账户交易明细无异议，被告叶昌银表示不清楚、不发表质证意见。对于原告陈述的付款及开具手续情况，被告粟代奎的意见为：认可25000元订金及转账205000元，关于以车辆抵顶房款之事，最初协商的是原告以两辆轿车抵顶15万元房款，故为原告出具的收据为38万元，但后来原告只给粟代奎过户了一辆车，抵了8万元，另一辆桑塔纳轿车没有实际交付及过户，原告给付粟代奎现金23000元。合同及收据最初是粟代奎的名字，原告要求换成空白的，在叶昌银的安排下，又花了25000元才换成空白合同及收据。被告昌俊公司表示未收到原告支付的任何房款，当时粟代奎是以该笔钱抵叶昌银与粟代奎之间的债务纠纷，换手续的事是粟代奎打电话告诉叶昌银原告不放心，想换成没有粟代奎名字的手续，后来粟代奎电话通知说其找到扣押公司公章的人换了手续。   综合上述举证、质证意见，本院认证如下：一、对证据真实性问题，原告所举房屋认购书、收据、粟代奎出具的收条、账户交易明细，当事人未提出有效异议，本院予以认定。对于原告提供的情况说明系复印件，无法与原件核对，亦无其他证据佐证，故本院不予认定；二、对于收付款及手续事宜，粟代奎虽主张原告实际付款不足38万元，但未提供证据反驳其出具收条的证明力，故本院对其主张不予采信。对于昌俊公司是否为实际收款人，当事人均未举证，结合粟代奎与叶昌银的陈述，本院认定原告所付房款的实际收款人为粟代奎。另外，对于当事人认可的在原告要求下，粟代奎联系相关人员，将原先为其名字的认购合同及收据换成新的加盖昌俊公司公章的合同及收据的事实，本院予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告欲从被告粟代奎处购买位于五龙小区铂金公馆房屋一套，便陆续通过现金、转账及以物抵款等方式向粟代奎支付购房款。2013年12月27日，被告粟代奎为原告出具了内容为“今收到卢虹现金叁拾捌万元整（人民币380000元），房款”的收条一支。同时为原告提供了粟代奎与昌俊公司签订的房屋认购书及写有粟代奎名字的收款收据各一份，原告对购房手续提出异议后，被告通过相关人员将认购书及收款收据更换为原告的名字。后因原告所购房屋已转卖他人导致原告不能实际取得房屋，原告依法提起诉讼。另查明，本案所涉铂金公馆房屋未办理任何房屋建设开发所需申请审批手续。   本院认为，本案诉争房屋系在未依法办理相关建设用地申请审批手续的集体土地上开发建设的房屋，就该房屋所签订的房屋买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。行为人因该无效合同取得的财产应当予以返还。被告粟代奎作为实际收款人，应当承担退还原告购房款38万元的责任。被告昌俊公司为粟代奎更换加盖有公司公章的房屋认购书及收据的行为，使原告有理由相信粟代奎有权代理被告出售房屋，故被告昌俊公司应就被告粟代奎对原告应承担的退款义务承担连带责任。对于原告要求支付利息的请求，因原告在购房前未能审慎审查涉案房屋的相关售房手续，其对所遭受的损失存在过错，故对其该项请求，本院不予支持。对于被告昌俊公司法定代表人叶昌银主张其与被告粟代奎之间存在借贷关系，叶昌银已偿还完相关债务，涉案房屋房款应由粟代奎自行退还的主张，属内部约定且与本案不属同一法律关系，故本院不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告粟代奎于本判决生效后五日内返还原告卢虹房款380000元，被告长治市昌俊房地产开发有限公司对上述给付义务承担连带责任；   二、驳回原告卢虹的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7000元，减半收取后计3500元，由被告长治市昌俊房地产开发有限公司、粟代奎负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审判员 苗睿铮     二○一九年七月三日   书记员 王超君