吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初2390号 原告(案外人)：任希臣，男，1971年9月20日生，吉林省农安县。 委托诉讼代理人：张君隆，吉林钧诺律师事务所律师。 被告（申请执行人）：高洁，女，1964年11月26日生，住长春市南关区。 被告（申请执行人）：孙跃武，男，1966年5月3日生，住长春市南关区。 第三人：长春市鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地长春市南关区鑫隆家园17-503号房。 法定代表人：王星，董事长。 原告任希臣与被告高洁、孙跃武，第三人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任希臣的委托诉讼代理人张君隆、被告高洁、孙跃武到庭参加诉讼。第三人鑫隆公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任希臣向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对长春市南关区东岭南街16幢1单元902号房屋享有优先受偿权；2.请求确认原告与第三人之间的以房抵账协议合法有效；3、请求停止对长春市南关区东岭南街16幢1单元902号房屋的执行行为，并解除对该房屋的查封；4、案件受理费由两位被告承担。事实及理由：被告高洁、孙跃武依据生效判决申请执行第三人名下财产，南关区人民法院立（2018）吉0102执1200号执行案件，查封了长春市南关区东岭南街16幢1单元902号房屋（以下简称案涉房屋）。原告在案涉房屋被查封前经过合法途径取得房屋，是房屋的实际权利人。原告于2019年2月向南关区人民法院提出执行异议，南关法院于2019年4月16日作出（2019）吉0102执异37号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为南关法院驳回异议请求缺乏事实及法律依据。2011年原告承包第三人发包的鑫隆家园16#、17#楼（包括案涉房屋在内）外墙保温及涂饰工程，工程完工后经双方结算工程款为84.24万元。2013年，双方达成以房抵账协议，第三人用案涉房屋抵顶工程款76万元，2013年9月10日原告办理了案涉房屋的入住手续，占有使用房屋至今。原告在案涉房屋被查封前，已通过合法有效的抵账协议取得案涉房屋，并且已经实际占有，没有办理更名过户是因为案涉房屋手续不全，而非原告原因。因此，南关法院对案涉房屋的执行行为缺乏事实及法律依据，应中止对案涉房屋的执行行为，并解除对案涉房屋的查封。 高洁、孙跃武辩称，答辩人高洁、孙跃武对长春市南关区东岭南街16号楼1单元902号房屋享有优先受偿权。既有事实依据，更有法律依据。（一）、事实依据。1、答辩人高洁与鑫隆公司于2008年1月签订的鑫隆家园16栋902《房屋预订协议》是缔约双方的真实意思表示；答辩人于2008年交付鑫隆公司全部购房款。该房屋已经实际交付，并由答辩人缴付取暖、水等费用，以缴费发票和水费存折为证。证明涉案的902室一直登记在答辩人高洁的名下。需要特别指出的是：长春市热力（集团）有限公司开具的采暖费机打发票是鑫隆公司向长春热力公司报送的房屋档案资料数据形成的结果。这也就是说，对于涉案房屋902被出售后一直归答辩人所有，没有任何异议。2、有关涉案房屋902在南关区法院执行过程中，南关区人民法院就对被答辩人任希臣所提出的执行异议进行了裁定，驳回了任希臣的异议请求。3、答辩人与鑫隆公司就涉案的902房的房屋诉讼立案、保全查封裁定和长春市中级人民法院民事终审判决持续了2年多时间，早在2016年4月保全裁定时，任希臣就知道这一案件，但直到终审，其始终没有作为第三人的身份参与到诉讼中来，就已经放弃了自己的权利。4、被答辩人任希臣既不是902房屋的占有者也不是居住者。涉案的902房屋等早在2016年4月由答辩人向南关区法院起诉申请保全查封。法院查封前和查封后一直是鑫隆公司在办公，房屋一直在鑫隆公司控制下。2016年5月1日是鑫隆公司胡志非法撕掉了南关区法院贴于涉案的902室查封书，也是胡志于2016年9月11日在涉案的902室门上非法挂上“长春市升隆建筑装饰有限公司”牌子，胡志是鑫隆公司的股东，一直借住在涉案的902室。对面901室的证人目睹902室一直是鑫隆公司胡志在使用。2017年以来一直没人入住。（二）、法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：买受人对登记在被执行人名下的不动产，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第286条【工程价款的支付】规定：“房屋的所有权尚未转移给买受人或者虽交付但尚未办理过户登记时，消费者交付了购买商品房的全部款项的，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。答辩人作为买受人早已于2008年交付购买鑫隆公司开发的902室的全部购房款，而鑫隆公司2013年5月6日用902室来顶抵欠被答辩人任希臣的工程价款，是不能对抗买受人高洁的优先受偿权的。综上所述，答辩人高洁享有对仍处于答辩人名下尚在鑫隆公司控制中的涉案902室依法享有优先受偿权，长春市南关区人民法院下达的(2019）吉0102执异37号执行裁定书依法驳回被答辩人任希臣的异议请求事实清楚，法律依据充分。被答辩人任希臣与鑫隆公司签订的房屋预订协议及以房抵账协议属于非法无效，请求长春市南关区人民法院依法追究鑫隆公司不履行协议，肆意践踏法律，给答辩人造成严重经济损失和身心伤害。给社会造成极坏的恶劣影响的行为。依法继续查封涉案的902室房屋，以确保答辩人与鑫隆公司一案的顺利执行。驳回被答辩人任希臣的请求，案件受理费由被答辩人任希臣承担。我们相信法律是公平公正的，是为受害人伸张正义的，我们更相信南关区人民法院能作出公平公正的判决，以维护答辩人的应有权利，以免更多无辜的人受害。 本院经审理认定事实如下：原告高洁、孙跃武与被告鑫隆公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月11日作出（2016）吉0102民初1047号民事判决书，判决：一、被告鑫隆公司于本判决生效之日立即将鑫隆嘉园小区的第16栋1单元901、902号房屋及107号车库交付给原告高洁、孙跃武，并协助原告高洁、孙跃武办理产权登记手续；二、原告高洁、孙跃武在被告鑫隆公司将鑫隆嘉园小区的第16栋1单元901、902号房屋及107号车库交付给原告高洁、孙跃武时补交鑫隆嘉园小区第16栋1单元901、902号房屋每平方米500元的购房款；判决作出后，鑫隆公司不服上诉至长春市中级人民法院，2016年11月18日，长春市中级人民法院作出（2016）吉01民终3534号民事裁定书，裁定：一、撤销长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初1047号民事判决；二、将本案发回长春市南关区人民法院重审。2017年1月11日，本院重新立（2017）吉0102民初443号民事案件，并于2017年12月5日作出（2017）吉0102民初443号民事判决书，判决：一、原告高洁与被告鑫隆公司于2008年4月10日签订的《房屋预订协议》、原告高洁与被告鑫隆公司于2008年1月29日签订的《房屋预订协议》和原告孙跃武与被告鑫隆公司于2008年1月29日签订的《房屋预订协议》无效；二、被告鑫隆公司于判决生效后立即返还原告高洁、孙跃武购房款人民币共计961460元；三、被告鑫隆公司于判决生效后立即偿还原告高洁、孙跃武房屋损失人民币共计980300元。判决作出后，鑫隆公司不服，向长春市中级人民法院提起上诉。2018年4月12日，长春市中级人民法院作出(2018)吉01民终1006号民事判决书，判决：一、维持长春市南关区人民法院(2017)吉0102民初443号民事判决第一项；二、变更长春市南关区人民法院(2017)吉0102民初443号民事判决第二项为:鑫隆公司于本判决生效后立即返还高洁、孙跃武购房款961460元并支付利息(其中，811460元按中国人民银行同期同类贷款利率标准，给付自2008年1月29日至实际给付之日止的利息；150000元按中国人民银行同期同类贷款利率标准，给付自2008年4月10日至实际给付之日止的利息);三、撤销长春市南关区人民法院(2017)吉0102民初443号民事判决第三项；四、驳回高洁、孙跃武其他诉讼请求;五、驳回鑫隆公司其他上诉请求。在(2016)吉0102民初1047号民事案件审理过程中，本院于2016年4月15日保全查封了被告鑫隆公司名下位于长春市南关区东岭南街的鑫隆嘉园小区16栋1单元902号房。判決生效后，被执行人鑫隆公司未按照生效的法律文书履行义务，申请执行人高洁、孙跃武向本院申请执行，本院立(2018)吉0102执1200号执行案件，并于2019年3月26日继续查封上述房屋。案外人任希臣向本院提出执行异议，称其通过合法途径取得上述房屋所有权，并实际占有使用房屋至今，请求法院中止(2018)吉0102执1200号案件的执行，解除对上述房屋的查封。本院于2019年4月16日作出（2019）吉0102执异37号执行裁定书，裁定：驳回案外人任希臣的异议请求。 另查明，2011年8月20日，第三人鑫隆公司（甲方）与案外人长春市升隆建筑装饰有限公司签订《建筑保温涂料工程施工合同》，合同约定：甲方将《鑫隆家园16#、17#》外墙保温涂饰工程发包给乙方施工。2013年5月6日，原告任希臣（乙方）与被告鑫隆公司（甲方）签订《房屋预订协议》一份，协议约定：预订房屋为鑫隆嘉园第16栋1单元9层902室；预订房屋用途：住宅；预订面积：152.66平方米；预订单价：5000元/平方米；预订房屋付款方式：抵顶工程款76万元整；入户前由开发商代收入户相关费用（水费、电费、煤气费、煤气安装费、采暖费、住户防盗门款、物业管理费）；入户前由开发商与住户签订装修协议，并代收装修保证金；本协议为暂时预订协议，待房屋销售许可证下达后，双方签订正式合同，房屋产权证由甲方代办，费用由乙方负责，产权证办好后由甲方代为保管，待乙方交齐与房屋有关的全部费用（包括代收款项）后，甲方将该产权证移交给乙方。甲方：鑫隆公司加盖公章。乙方：任希臣签字。同日，鑫隆公司为原告开具抵顶工程款金额763300元收据一张；2013年9月10日，鑫隆公司给原告下发《鑫隆家园》16楼小区入住通知单；2019年2月28日，吉林省久盛物业服务有限责任公司出具物业情况说明一份，其内容为：“2016年，我司与鑫隆公司签订了前期物业服务合同，于2016年4月起，为鑫隆家园小区提供物业管理服务。根据前任物业公司交接材料显示，鑫隆家园小区16号楼1单元902号房已于2013年由任希臣办理了入住手续，并交纳了物业费用，至今未拖欠物业费”。 再查，案涉房屋自2013年至2016年供暖费均由被告高洁交纳。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人任希臣称自2013年房屋交付以来，实际占有使用至今，但其提供的证据不足以证明其在法院查封前已合法占有该房屋；而案涉房屋至今仍备案在鑫隆公司名下，本院执行查封鑫隆公司名下该房屋并无不当。故原告请求停止对长春市南关区东岭南街16幢1单元902号房屋的执行行为，并解除对该房屋的查封，本院不予支持。关于原告请求确认原告对长春市南关区东岭南街16幢1单元902号房屋享有优先受偿权一节，最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”。本案中，与鑫隆公司签订的《建筑保温涂料工程施工合同》的主体系长春市升隆建筑装饰有限公司，而非原告任希臣。即便原告任希臣是实际施工人，也已超过行使建设工程价款优先受偿权的六个月期限，故原告的该项请求本院不予支持。关于原告请求确认原告与第三人之间的以房抵账协议合法有效一节，因该协议系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条、第二十二条的规定，判决如下： 一、原告任希臣与第三人长春市鑫隆房地产开发有限责任公司于2013年5月6日签订的《房屋预订协议》合法有效； 二、驳回原告任希臣的其他诉讼请求。 案件受理费11433元，由原告任希臣负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 王复审判员张忠国人民陪审员蒋丽影 二〇一九年七月十五日 书记员 隋              汉