河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1526民初991号原告彭定雨，男，汉族，1971年7月14日生，住江苏省南京市江宁区。委托代理人雷前礼，男，汉族，1955年7月8日出生，住潢川县。委托代理人肖东升，河南捷达律师事务所律师。被告潢川县恒大建筑工程有限公司，住所地址潢川县航空北道182号。法定代表人何承善,经理。统一社会代码91411526750724542D委托代理人周强，男，汉族，1964年4月20日出生，住潢川县。被告河南鑫康庭置业有限公司。统一社会代码914110100337175340D委托代理人陈中江，河南天宾律师事务所律师。被告刘良景，男，汉族，1980年8月5日生，住河南省潢川县。原告彭定雨与被告潢川县恒大建筑工程有限公司、河南鑫康庭置业有限公司、刘良景侵权责任纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法进行了审理，作出了（2018）豫1526民初2511号民事裁定。原告彭定雨不服上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院作出（2019）豫15民终19号民事裁定书，指令潢川县人民法院审理。本院受理后依法重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭定雨及委托诉讼代理人雷前礼、肖东升，被告潢川县恒大建筑工程有限公司委托代理人周强，被告河南鑫康庭置业有限公司委托代理人陈中江，被告刘良景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭定雨诉称,2016年11月22日，原告与被告鑫康庭置业有限公司签订《鑫康庭商住楼认购书》一式两份，原告认购被告鑫康庭置业有限公司位于航空北道鑫康庭商住楼最北边一间两层门面房，购房一次性付款280万元。有《鑫康庭商住楼认购书》和加盖有公司印章票证单据编号NO:1011220的红色帐单作证。该处房产于2016年11月22日已交付原告。2016年农历腊月原告从江苏回潢川老家拟装修门面房时，发现该门面房被告潢川县恒大建筑工程有限公司及其公司项目负责人刘良景侵占。经调查得知，潢川县恒大建筑工程有限公司及刘良景以该建设工程系本公司承建尚欠其工程款为由，对原告所购门面房进行侵占，并擅自改变房屋结构。原告多次催促被告恒大公司及刘良景停止侵权行为，被告置之不理。被告刘良景挂靠恒大公司承建该处工程，实际侵权人是刘良景。综上所述，原告认为:原告与河南鑫康庭置业有限公司签订的认购书是当事人双方真实意思的表示，不违反法律，行政法规禁止性规定，合法有效。三被告互相扯皮与原告无关联。依据《合同法》及《中华人民共和国物权法》第十五条，第三十七条及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，为维护原告的合法权益，诉求：一、请求判令被告停止侵权行为，返还原告所购买的鑫康庭商住楼最北边一间两层门面房。二、判令被告因侵权给原告造成的经济损失20万元。三、本案诉讼费由被告承担。被告潢川县恒大建筑工程有限公司辩称，一、被答辩人河南鑫康庭置业有限公司无权销售该争议房屋。该争议房屋系谷晓康、郑世勇共同开发的，2013年11月20日，我公司与河南励精置业有限公司签订建设工程承包补充协议后进行施工，2018年因退还保证金纠纷起诉河南励精置业有限公司、谷晓康、郑世勇，经贵院审理做出(2018)豫1526民初字第2005号判决书，认定该工程系谷晓康、郑世勇投资建设并判令二被告退还我公司保证金。再者河南鑫康庭置业有限公司于2015年3月25日成立，而该项目2013年11月就开工建设，因此该争议房屋与河南鑫康庭置业有限公司没有任何法律关系，河南鑫康庭置业有限公司与彭定雨签订的房屋买卖协议对本诉争议房屋不产生法律效力。二、即使该争议房屋系河南鑫康庭置业有限公司开发，原告彭定雨与被告河南鑫康庭置业有限公司签订的房屋买卖合同也系无效合同。该争议房屋系属违章建筑，该建筑截止现在仍未取得土地及相关报建手续，更未取得预销售许可证，属《城市房地产管理法》、《土地法》、《城乡规划法》、《建筑法》等相关法律法规强制性禁止行为，依据《合同法》第五十二条之规定属无效合同。三、被答辩人彭定雨尚未取得争议房屋的物权，不受《侵权责任法》保护。依据《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告彭定雨同河南鑫康庭置业有限公司仅仅签订的房屋买卖合同，未依法登记，不发生效力。第十六条、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。即原告彭定雨尚未对该争议房屋享有所有权(物权)。即不受《侵权责任法》保护。四、本案涉嫌虚假诉讼。理由:一是他们双方于2016年11月22日签订《认购书》，实际原告彭定雨根本没有支付款项，河南鑫康庭置业有限公司至今未收到原告彭定雨支付款项;二是该楼房也不是河南鑫康庭置业有限公司投资建设，无资格与他人签订房屋买卖协议，因此本案涉嫌虚假诉讼，请法庭审查核实原告交易实情，如属虚假诉讼，请贵院向公安机关移交。五、依据《合同法》第286条及最高人民法院《关于建设房屋优先受偿权问题的批复》第4条规定，我公司对该房屋享有优先受偿权，现在我公司正在提起民事诉讼过程中。综上，请贵院驳回原告彭定雨的诉讼请求。被告河南鑫康庭置业有限公司辩称，一、被告潢川县恒大建筑工程有限公司不享有建设工程价款优先权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。“未按约定支付价款”这里的“约定”包括两层含义:其一承包人和发包人对建设工程价款已有明确约定，无其他歧义;其二对列入优先受偿范围的工程价款数额不持异议。就本案而言，发包人与承包人就建设工程价款优先权，首先没有协议约定;其次也没有申请人民法院将该工程依法拍卖:其三、对优先受偿范围的工程价款数额均持异议;其四、最高人民法院《解释》第十四条明确规定:“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理:(2)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期;(3)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”被告自认该工程于2016年10月份竣工并投入使用，除斥过期，这个权利就消灭不存在了。所以，承包人给予发包人支付价款的“合理期限”不得超过六个月。故本案承包方建设工程价款优先权丧失。二、承包人就享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《批复》二规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。从本案事实看，原告与鑫康庭公司签订的有房屋买卖合同并交付了全部购房款，也占有了该不动产，未办理产权登记非买受人的原因。即使承包方享有的工程价款优先受偿权。也不能对抗买受人，更何况承包人与发包人没有协议折价的约定，工程价款存在争议，也不是人民法院拍卖所得。三，承包人占有他人房屋是侵权行为。原告购买的房屋虽然没有办理登记手续，不具有合法性，但其投资购买房屋，是典型的事实行为，故对所购买的房屋应享有所有权。承包人没有法律及合同依据非法占有他人的不动产，依照《物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条、侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。故承包方占有原告房屋于法无据，是侵权行为，应承担返还原物并赔偿损失的责任。四，我公司没有侵权行为不应承担任何责任。我公司依照合同约定交付了不动产，履行了相应的义务，不动产交付后，第三人侵占该不动产与我公司无关。即使我公司与承包方有纠纷，这也是两个不同的法律关系，承包方无法律依据及合同依据占有他人财产，我公司对承包方的侵权行为不应承担任何责任。被告刘良景辩称，同意被告恒大公司答辩意见。此外，原告起诉我个人是不正确的，我是受被告恒大公司的委托而为。经审理查明，2013年11月20日，被告河南鑫康庭置业有限公司法定代表人谷晓康使用“河南励精置业有限公司”名义与被告潢川县恒大建筑工程有限责任公司签订《工程项目承包补充协议书》。约定将鑫康庭航空北道旧城改造安置楼（即本案争议房屋所在楼盘）发包被告潢川县恒大建筑工程有限责任公司建设施工，被告公司遂指派该公司员工即被告刘良景全权负责潢川县鑫康庭航空北道旧城改造安置楼的项目管理。目前部分房屋已投入使用。由于工程保证金返还问题产生纠纷，潢川县恒大建筑工程有限责任公司将谷晓康、郑世勇及河南省励精置业有限公司诉至潢川县人民法院，该案在审理过程中查明，签订《工程项目承包补充协议书》的“河南励精置业有限公司”并不存在，河南省励精置业有限公司否认“河南励精置业有限公司”与其公司是同一公司。2018年9月6日潢川县人民法院就该案做出判决，判令被告谷晓康、郑世勇于判决生效后十日内返还潢川县恒大建筑工程有限责任公司保证金180万元。被告河南鑫康庭置业有限公司成立于2015年3月25日，法定代表人谷晓康。2016年11月22日原告彭定雨与被告河南鑫康庭置业有限公司签订《鑫康庭商住楼认购书》。约定将潢川县航空北道盐业大市场北侧的鑫康庭商住楼最北边一间2层门面房出售给原告彭定雨。原告为证明其主张，提供被告河南鑫康庭置业有限公司于2016年11月22日向原告出具280万元的收据一张，2011年12月8日至2013年6月14日期间转账至谷晓康个人账户共计261万元的9张银行转账凭证，同时并说明出具收据当日没有缴纳购房款。被告潢川县恒大建筑工程有限责任公司对上述楼盘建设基本完毕后，因保证金返还和工程款结算支付事宜发生纠纷，开始将争议房屋投入经营使用。2017年7月后原告彭定雨发现涉案房屋被占用，认为被告潢川县恒大建筑工程有限责任公司侵害其所有权故诉至本院。另查明，截止原告彭定雨起诉前，潢川县鑫康庭商住楼项目尚未取得房屋销售许可。被告河南鑫康庭置业有限公司未能提供证据证明：1、本案案涉房屋所在楼盘已竣工验收，由施工方向其移交。2、河南励精置业有限公司与其就潢川县鑫康庭商住楼相关权益转移是如何约定的，即其怎样取得对外出售案涉房屋的权利。上述事实，有当事人陈述、销售合同、调查笔录等在卷为证。本院认为本案的争议焦点是：原告彭定雨就本案争议房屋对被告潢川县恒大建筑工程有限责任公司、河南鑫康庭置业有限公司、刘良景是否享有停止侵权、返还房屋和赔偿损失的请求权。原告彭定雨诉讼请求的内容实质上是基于案涉房屋所有权的损害赔偿请求权，其对案涉房屋是否享所有权是请求权的基础，也是前提。原告彭定雨与被告河南鑫康庭置业有限公司签订的《鑫康庭商住楼认购书》虽然在名称上注明是“认购书”，但是该认购书中约定了房屋位置、面积、价款等买卖合同的基本条款，具有房屋买卖合同的基本特征。原告彭定雨主张其依据与河南鑫康庭置业有限公司所签的“认购书”获得案涉房屋的所有权。但在本案中，首先，案涉房屋所在楼盘是由河南励精置业有限公司向潢川县恒大建筑工程有限责任公司发包，该两公司是建设工程施工合同的双方当事人。根据合同的相对性原则，及交易惯例，该楼盘的相关权益应由该公司享有。在庭审中，河南鑫康庭置业有限公司未能举证证明，该公司就案涉房屋所在楼盘，与河南励精置业有限公司之间是否进行了合法的转让。河南鑫康庭置业有限公司作为合同外第三方，以自己的名义对外转让位于该楼盘内的案涉房屋，其是否享有处分权有待进一步证明。其次，原告彭定雨与被告河南鑫康庭置业有限公司在“认购书”签订后，并未办理案涉房屋的产权登记，该房屋买卖合同因未依法登记，不能发生物权设立、变更的效力。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”转移占有是指，占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有如下特征：1、必须有让与占有的意思表示;2、必须将占有物交付给受让人。转移占有是一种事实状态的占有。本案中，原告彭定雨主张被告河南鑫康庭置业有限公司在签订“认购书”当日将案涉房屋向其交付。事实上该房屋因建设工程款争议，已被被告潢川县恒大建筑工程有限责任公司实际占有并使用，未发生转移占有。因此，不能认定案涉房屋已向原告彭定雨交付。由于原告彭定雨与被告河南鑫康庭置业有限公司在签订“认购书”后未办理案涉房屋的产权登记，也未实际占有该房屋，尚不享有案涉房屋的所有权。其依据与被告河南鑫康庭置业有限公司之间的房屋买卖合同享有的权利在性质属于合同债权请求权。请求权的对象是合同相对方被告河南鑫康庭置业有限公司，请求权的内容是要求被告河南鑫康庭置业有限公司按照合同约定履行包括交付房屋在内的义务。如被告河南鑫康庭置业有限公司不能按照约定履行合同义务，原告彭定雨可以对其提起违约之诉。综上所述，原告彭定雨尚未取得案涉房屋的所有权，请求被告停止侵权、返还房屋和赔偿损失的诉讼请求欠缺事实和法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会研究决定判决如下：驳回原告彭定雨的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告彭定雨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  谢 晖人民陪审员  郑秋菊人民陪审员  万泽为二〇一九年七月三十日法官助理毛鹏辉书记员高正