贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2731民初361号 原告：杨斌，男，1965年6月20日生，汉族，住惠水县。 委托诉讼代理人：吴光永，系贵州黔鹰律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：龙治平，系贵州黔鹰律师事务所实习律师，一般授权。 被告：贵州鸿顺房地产开发有限公司； 住所地：贵州省惠水县和平镇圆台东路县医院大门对面。 法定代表人：曹东国，系公司执行董事。 统一社会信用代码：91522731069943437N。 委托诉讼代理人：曹健湫，男，1970年10月26日生，汉族，住惠水县，特别授权。 委托诉讼代理人：李玥，贵州正哲律师事务所律师，特别授权。 第三人：贵州惠水农村商业银行股份有限公司； 住所地：惠水县和平镇人民北路3号； 统一社会信用代码：91522731MA6DJDF479; 法定代表人：谭军，代理董事长； 委托诉讼代理人：范阳，系贵州衡一律师事务所律师，一般授权。 原告杨斌诉被告贵州鸿顺房地产开发有限公司、第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司合同纠纷一案。本院于2019年2月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告杨斌及其委托诉讼代理人吴光永、龙治平、被告贵州鸿顺房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹健湫、李玥，第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人范阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认被告归还原告的房屋涟江印象二期一楼从狗场苑路口至康源大药房门面（总长24米）及被告划定的红线区域，二楼、三楼、四楼、五楼被告划定红线区域及六楼的产权属于原告；二、确认被告归还原告的房屋涟江印象二期架空层及负一层停车场三十四个停车位和负二层停车场四个停车位使用权属于原告；三、判令被告全面履行协议，为原告办理涟江印象二期一楼从狗场苑路口至康源大药房门面（总长24米）及被告划定红线区域，二楼、三楼、四楼、五楼被告划定红线区域及六楼的房屋产权登记手续；四、本案诉讼费由被告承担。 原告诉称：原、被告于二0一四年一月十六日签订了《鸿源宾馆拆建项目合作协议书》。该协议书约定的主要内容为：原告将其所拥有的惠国用（2005）第276号国有土地使用证，鸿源宾馆一楼8个门面（一楼共15个门面，已扣除已卖出的7个门面）和二楼以上宾馆整体建筑以及值班室、锅炉房、洗衣房，车库等附属建筑设施，建筑面积为3500平方米（已扣除原告已卖出的七个门面的面积）置换给被告开发经营。房屋建好后，被告补偿归还原告7000平方米，其中：6650平方米补偿给原告，350平方米补偿给原告已卖出去的七个门面的业主。该350平方米由被告与七个门面的业主另行商定拆迁补偿，由被告直接与七个门面的业主兑现。归还原告的6650平方米的房屋中，3500平方米的房屋产权证手续（含各项税费）由被告全权负责办理，3150平方米的房屋产权证手续由原告承担税费，被告办理。原告宾馆两年停业损失费由被告承担。被告向原告交拆建保证金叁佰万元，并另付每月拆迁补偿费五万元。在未进行分割（归还）前，被告不得将属于原告管理使用的土地面积和属于原告6650平方米房屋的产权进行抵押借贷、还贷，转让和担保等行为。双方对归还房屋的位置及相关具体事项也作了约定：1.在原鸿源宾馆和超市原址，被告将地下停车场负一层四十个停车位按每个车位六万元的单价转让给原告使用；2.被告归还原告门面位置从永利房开高层建筑至交警队方向，开间52米。被告归还的7000平方米（含乙方卖出的七个门面面积）的房屋为：第一层、第二层按52米开间进行计算，三层至五层裙楼每层按从永利房开高层建筑至交警队方向48米开间进行计算。如被告归还原告一至七层房屋后，总面积不足被告应归还原告的6650平方米（不含原告原已卖出的350平方米面积），不足部分被告按每平方米2368元补偿原告；总面积如果超过6650平方米，超出部分原告按每平方米2368元补偿被告。 协议签订后，原告按约定交出自己的惠国用（2005）第276号国有土地使用证，由被告申请，于二0一四年一月十七日变更为被告作为权利人的惠国用（2014）第058001号国有土地使用证。 为方便原告联体管理使用，原告自愿将原安排归还原告的第七层整体面积与架空层整体面积互换，被告同意，双方与二0一五年九月十四日签订补充协议。 二0一六年九月五日，被告出具证明，认可和平镇惠民东路涟江印象2号楼三、四、五层是归还原鸿源宾馆业主，亦即原告的房产。 二0一八年五月三日，被告出具承诺书，承诺遵守《鸿源宾馆拆建项目合作协议书》中所有约定条款，并按照施工设计图划定了属于归还给鸿源宾馆业主亦即原告杨斌的房屋的范围、界限。被告还承诺，属于归还原告杨斌的房屋产权不允许出让。 原、被告所签《鸿源宾馆拆建项目合作协议》和《补充协议》符合《中华人民共和国土地管理法》第九条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三、四、十九条，《贵州省实施＜中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例＞办法》第五条等法律法规的规定，因而是合法有效协议。被告向原告出具的《证明》和《承诺书》进一步具体明确了归还原告房屋的具体位置、楼层。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，原告对应归还的房屋享有所有权和优先权。房屋建好后，被告虽然交付了应归还的房屋，但却私自将协议约定并通过承诺划定用于归还原告的房屋的产权办在自己或他人名下，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至人民法院，诉请如前。 被告辩称：认可与原告签订的拆迁补偿协议，也愿意按照协议履行合同合同，但协议中，约定3500平米的置换7000平米不公平。约定的不动产，即原告诉讼请求所主张的涟江印象二期一楼从狗场苑路口至康源大药房门面（总长24米）及被告划定的红线区域，二楼、三楼、四楼、五楼被告划定红线区域及六楼、涟江印象二期架空层及负一层停车场三十四个停车位和负二层停车场四个停车位已全部交给原告使用，至今未办理过户手续，是因为消防工程未经验收。 第三人述称：原告不能证明其对案涉房屋享有权利。第三人获得抵押权是善意的获得，在办理抵押登记前第三人查看了抵押物的具体的情况，且房屋产权证是办理在被告名下，不动产登记部门的资料上并没有相关拆迁置换房等相关登记，第三人对抵押物享有优先受偿权。故第三人对原、被告诉争不动产享有抵押权并享有优先受偿权。 经审理查明：原、被告于二0一四年一月十六日签订了《鸿源宾馆拆建项目合作协议书》。该协议书约定的主要内容为：原告将其所拥有的惠国用（2005）第276号国有土地使用证，鸿源宾馆一楼8个门面（一楼共15个门面，已扣除已卖出的7个门面）和二楼以上宾馆整体建筑以及值班室、锅炉房、洗衣房，车库等附属建筑设施，建筑面积为3500平方米（已扣除原告已卖出的七个门面的面积）置换给被告开发经营。房屋建好后，被告补偿归还原告7000平方米，其中：6650平方米补偿给原告，350平方米补偿给原告已卖出去的七个门面的业主。该350平方米由被告与七个门面的业主另行商定拆迁补偿，由被告直接与七个门面的业主兑现。归还原告的6650平方米的房屋中，3500平方米的房屋产权证手续（含各项税费）由被告全权负责办理，3150平方米的房屋产权证手续由原告承担税费，被告办理。原告宾馆两年停业损失费由被告承担。被告向原告交拆建保证金叁佰万元，并另付每月拆迁补偿费五万元。在未进行分割（归还）前，被告不得将属于原告管理使用的土地面积和属于原告6650平方米房屋的产权进行抵押借贷、还贷，转让和担保等行为。双方对归还房屋的位置及相关具体事项也作了约定：1.在原鸿源宾馆和超市原址，被告将地下停车场负一层四十个停车位按每个车位六万元的单价转让给原告使用；2.被告归还原告门面位置从永利房开高层建筑至交警队方向，开间52米。被告归还的7000平方米（含乙方卖出的七个门面面积）的房屋为：第一层、第二层按52米开间进行计算，三层至五层裙楼每层按从永利房开高层建筑至交警队方向48米开间进行计算。如被告归还原告一至七层房屋后，总面积不足被告应归还原告的6650平方米（不含原告原已卖出的350平方米面积），不足部分被告按每平方米2368元补偿原告；总面积如果超过6650平方米，超出部分原告按每平方米2368元补偿被告。 协议签订后，原告按约定交出自己的惠国用（2005）第276号国有土地使用证，由被告申请，于二0一四年一月十七日变更为被告作为权利人的惠国用（2014）第058001号国有土地使用证。 为方便原告联体管理使用，原告自愿将原安排归还原告的第七层整体面积与架空层整体面积互换，被告同意，双方与二0一五年九月十四日签订补充协议。 二0一六年九月五日，被告出具证明，认可和平镇惠民东路涟江印象2号楼三、四、五层是归还原鸿源宾馆业主，亦即原告的房产。 二0一八年五月三日，被告出具承诺书，承诺遵守《鸿源宾馆拆建项目合作协议书》中所有约定条款，并按照施工设计图划定了属于归还给鸿源宾馆业主亦即原告杨斌的房屋的范围、界限。被告还承诺，属于归还原告杨斌的房屋产权不允许出让。 被告开发建设完成后，根据双方所签的《鸿源宾馆拆建项目合作协议》和《补充协议》所约定，被告将涟江印象二期一楼从狗场苑路口至康源大药房门面（总长24米）及被告划定的红线区域，二楼、三楼、四楼、五楼被告划定红线区域及六楼不动产、涟江印象二期架空层及负一层停车场三十四个停车位和负二层停车场四个停车位全部交由原告使用，原告对其进行了装修、经营使用至今。其后，原告多次要求被告按约履行办理房产权证的合同义务，被告至今未依约给原告办理房屋产权登记手续。后原告了解到被告将上述不动产的权利人办理在被告名下，并将上述不动产抵押给第三人贵州惠水农村商业银行股份有限公司为他人的贷款设置抵押，并办理了抵押登记。为此，双方发生纠纷，原告诉至本院，要求判如所请。 另查明：本案涉案不动产，因被告消防工程并未竣工，并不具备办理权属证书的必要条件。 上述事实有原、被告及第三人的陈述、身份证复印件、《鸿源宾馆拆建项目合作协议》、《补充协议》、收条、国有土地使用证、房产证、证明、承诺书、《借款合同》、《最高额抵押合同》、《借款借据》、《贷款支付授权委托书》等证据予以证实。 本院认为，本案审理过程中，各方当事人对原告诉请涉及的不动产、停车位数量及性质属于拆迁补偿安置所得均无异议，各方当事人争议焦点主要有：1、原告诉请的权利人及使用权人是否属于原告；2、第三人是否取得原告诉请不动产物权的抵押权。 针对第一个焦点，本院认为，本案原告与被告签订的《鸿源宾馆拆建项目合作协议》、《补充协议》，从其内容来看，其性质属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条所规定的拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，从本条所规定的内容来看，在拆迁人将补偿安置房屋出卖给第三人的情形下依然可以主张优先取得，何况拆迁人并未将房屋出卖给第三人，仅设立抵押权，因此，原告要求确认涟江印象二期一楼从狗场苑路口至康源大药房门面（总长24米）的不动产，划定的红线区域内的不动产，二楼、三楼、四楼、五楼划定红线区域内的不动产，六楼的不动产的不动产所有权人属于原告及确认涟江印象二期架空层及负一层停车场三十四个停车位和负二层停车场四个停车位使用权属于原告的诉请，本院依法予以支持。 二、关于原告要求被告为原告办理涟江印象二期一楼从狗场苑路口至康源大药房门面（总长24米）的不动产，划定红线区域内的不动产，二楼、三楼、四楼、五楼被告划定红线区域内的不动产，六楼的不动产产权登记手续能否得到支持的问题。本案中，因现阶段该涉案楼盘消防施工未经相关行政管理部门验收合格，消防设施的验收具有科学性、专业性和规律性，故对何时验收合格的时间无法确定。因验收属房管、消防等相关机构的工作责任，不属于人民法院的主管范围，办证的条件也应以房管、消防等机构的验收合格为前提，在办理房屋产权证的条件尚未成就的条件下，原告要求被告办理相关产权登记手续的主张，本院不予支持。 三、关于被告将涉案不动产在第三人处为他人贷款设置抵押的效力问题。 根据《解释》第七条的规定来看，补偿安置房屋属于特殊的物权，是对被拆迁人的特殊保护，在所有权转让的情形下，被拆迁人依然有优先的权利，其权利性质属于“物权上的物权”，何况本案仅仅只是设置抵押，抵押权与所有权，从权利位阶上来看，抵押权是所有权人在所有权上设立的一项它项物权，其权利位阶低于所有权。本案被告贵州鸿顺房地产开发有限公司违反合同约定，故意隐瞒事实将涉案不动产产权办至公司名下，恶意将该不动产进行抵押担保贷款，严重违反法律规定，侵犯了原告作为涉案不动产物权的所有权人，被告既然不是所有权人，其无权用他人所有的物权去设置抵押。综上两点，本案认定被告用本案涉案不动产在第三人处为他人贷款而设置的抵押应属无效，第三人并未取得抵押权，故第三人对涉案不动产不享有优先受偿权。依照根据《担保法》第三十七条第四项：“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押及《物权法》第一百七十二条第二项规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”的规定，虽然被告与第三人不动产抵押无效，但不影响第三人向被告主张民事责任。另不动产登记部门是否违反法定程序为被告办理产权证书与第三人丧失抵押权并不具有法律上的因果关系，第三人丧失抵押权的直接原因系被告在明知是原告的物权的情形下，故意隐瞒事实获得所有权并办理了抵押贷款，被告的故意隐瞒事实、恶意抵押贷款的行为是致使第三人丧失抵押权的唯一法定因果。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、确认位于惠水县门面（总长24米）的不动产，划定红线区域内的不动产，二楼、三楼、四楼、五楼划定红线区域内的不动产，六楼的不动产所有权属于原告杨斌； 二、确认位于惠水县和平镇涟江印象二期架空层及负一层停车场三十四个停车位和负二层停车场四个停车位使用权属于原告杨斌； 三、驳回原告杨斌的其余诉讼请求。 案件受理费60元，减半收取30元，由被告贵州鸿顺房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  董胜军 审 判 员  乔 冰 人民陪审员  龙 瑛 二〇一九年七月三日 法官助理杨俊 书记员王灿