贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1145号原告：杨胜清，男，1977年10月28日出生，侗族，住贵州省黎平县。原告：杨应香，女，1980年1月6日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托代理人：彭双雄，男，贵州杉乡律师事务所律师。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9512263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告杨胜清、杨应香诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日受理后，依法由审判员葛登琴独任审判，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告杨胜清、杨应香及其委托代理人彭双雄、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告；2、判决被告承担逾期交房违约金27914元（暂从2016年3月31日计算到2017年6月30日，共计454天，违约金为363136元×6.18%÷365天×454天=27914元）。3、判决被告承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金67325元（暂从2016年6月30日计算到2019年6月29日，共计三年，违约金为363136元×6.18%×3年=67325元）；4、判决被告继续履行后期逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金（从2019年6月30日起至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止）。计算标准参照诉讼请求第三条；5、判决被告退还代为收取原告的契税5447元和维修基金7263元；6、本案诉讼费由被告承担。以上费用合计107949元。事实与理由：原告于2014年8月19日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房面积为113.48平方米，房屋总价款为363136元。被告应当于2016年3月31日前向原告交付商品房，于2016年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，房屋维修和水电开户、物业管理等、契税等所有费用均由被告代为收取，被告至今仍然未将代为收取的契税及维修基金交付至相关部门。时至今日，被告不仅未将办理商品房转移登记相关文书办结并交付给原告，甚至连房屋都未曾交付，被告多次忽悠、搪塞原告，没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请支持原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》复印件，证明原告按合同约定履行完义务，被告却未履行交付相关文书的义务，被告违约应承担违约责任的事实。3、购房款、契税、公共维修基金等收据复印件，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用，原告已切实履行合同义务，被告应当承担违约责任的事实。4、水电开户复印件，证明被告在2016年3月30日未交房的情况下，原告于2017年入住，办理水电开户并缴纳水电费用，逾期交房天数为454天，被告应当承担27915元违约金的事实。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：1.答辩人没有存在违约行为，被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，诉求不能成立；2.被答辩人也没有理由要求答辩人支付逾期交房违约金和协助办理商品房转移登记违约金。3、被答辩人已经存在违约在先的过错，存在先行义务没有履行的情况，其没有理由孤立、片面、违约向被答辩人主张“违约金”。被告在举证期限内向本院提交以下证据：1、图片，证明原告已经入住争议房屋，被告并不存在逾期交房的违约事实情况。2、图片，证明：原告已经入住争议房屋，并在房内用电生活居住的情况。3、图片，证明原告已经入住争议房屋，并交纳卫生费用的情况。经审理查明：2014年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县商住房，建筑面积为113.48平方米，套内面积为94.19平方米，房屋总价为人民币363136元。合同第十条、第十二约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房的，出卖人按日向买受人支付全部已付房价款万分之一的违约金，第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款，并向被告交纳契税5447元，维修基金7263元。但被告未在约定时间交房，至今未向原告交付办理商品房转移登记有关文书，原告亦未取得房屋产权证。同时查明，原告提交的水费交费本显示2017年6月产生水费。原告所购买的黎平县德凤镇侗族风情园20幢商品房目前尚没有取得初始登记。因此被告也没有将办理商品房转移登记相关文书交付原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了购房款并向被告交纳契税5447元，维修基金7263元等费用，但被告却未能在约定的期限交付房屋，亦未能将办理房屋转移登记的相关文书交付原告，导致原告未能按时使用该房屋和办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起实际交付之日止全部已付房价款万分之一的违约金，原告提交证据显示其于2017年6月自己进入所购房屋，为体现公平原则，原告进入所购房屋的时间以其进入所购房屋的2017年6月1日为宜，故被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年3月31日的次日至2017年6月1日止，逾期天数为426天，逾期违约金为：363136元×0.0001×426天=15469.59元，原告请求27914元，多出部分，本院不予支持；关于逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金的问题，合同约定为被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，原告主动调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准即年利率6.18%计算，被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2016年6月30日的次日即2016年7月1日至今，原告请求违约金为363136元×6.18%×3年=67325元，本院予以支持；至于2019年6月30日以后产生的违约金按房价款363136元年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。关于原告请求被告退还契税、维修基金的问题，庭审中，被告认可侗族风情园第20幢没有取得初始登记，无法交付办理商品房转移登记相关文书，被告也没将契税、维修基金交付相关部门，故原告请求被告退还，本院予以支持。但被告退还契税、维修基金后，交付办理商品房转移登记相关文书给原告时，不再交付契税、维修基金的交款收据。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行与原告杨胜清、杨应香签订的《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的相关文书（契税、维修基金的交款收据除外）。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内向原告杨胜清、杨应香支付逾期交房违约15469.59元。三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内向原告杨胜清、杨应香支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金67325元。2019年6月30日以后产生的违约金按购房价款363136元年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记相关文书之日止。四、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内退还原告杨胜清、杨应香契税5447元，维修基金7263元。五、驳回原告杨胜清、杨应香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2458元，减半收取1229元，由原告杨胜清、杨应香负担229元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  葛登琴二〇一九年七月十八日书记员  杨再熙