辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终799号上诉人（原审原告）：营口宏泰建筑工程有限公司，住所地辽宁省营口市站前区太白路17-甲1。法定代表人：柳直，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵长军，该公司项目经理。委托诉讼代理人：薛克鹏，北京市华城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵彬，男，1970年10月27日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。委托诉讼代理人：关宇泽，辽宁思韬律师事务所律师。原审第三人：营口永江金誉房地产开发有限公司，住所地辽宁省营口市站前区建丰办昌盛里14号。法定代表人：张敏杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈莎莎，辽宁开宇律师事务所律师。上诉人营口宏泰建筑工程有限公司（以下简称宏泰建筑公司）因与被上诉人赵彬、原审第三人营口永江金誉房地产开发有限公司（以下简称永江开发公司）执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省营口市中级人民法院（2018）辽08民初310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成由审判员张祥楹担任审判长，审判员薛宁主审、审判员华锋参加的合议庭。上诉人宏泰建筑公司委托诉讼代理人赵长军、薛克鹏，被上诉人赵彬委托诉讼代理人关宇泽，原审第三人永江开发公司委托诉讼代理人陈莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏泰建筑公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并判决继续执行；2、诉讼费用由赵彬承担。事实与理由：一、宏泰建筑公司起诉永江开发公司建筑施工合同纠纷，于2015年2月9日向一审法院提出保全申请，并查封了永江开发公司名下开发的58套房屋。2015年6月，一审法院做出了（2015）营民一初字第00016号民事判决，判令永江开发公司给付宏泰建筑公司工程款。在执行过程中，赵彬于2017年11月提出执行异议申请，其主张于2014年向永江开发公司购买了案涉房屋，营口市西市区人民法院在2015年11月已经作出确认买卖合同有效的判决。2018年6月，一审法院作出中止执行的裁定。2018年12月21日，一审法院作出驳回宏泰建筑公司诉讼请求的判决。2014年7月30日，宋营杰与永江开发公司签订《顶账协议书》，将69套房产作价抵顶借款本金，并与宋营杰指定的人签订商品房买卖合同。其中即包括赵彬及异议所指向的房产。2014年8月17日，双方又签订了一份《顶账协议补充协议书》，变更前述约定，改为由永江开发公司代为对外销售抵顶房产，并继续向宋营杰支付利息。永江开发公司向法庭提供了为借款担保而签订买卖合同的房源表119套，表中（5-39号）为宋营杰借款担保。表中（13号、27号）宋营杰指定网签在赵彬名下。根据《顶账协议补充协议书》，只是名义担保网签，根本就没有顶给赵彬，一审法院判决“买卖合同有效”是违法的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人阐明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”二、赵彬对案涉房屋没有所有权，所有权仍属于永江开发公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”永江开发公司作为开发企业对涉案房屋拥有所有权，其他人要取得涉案房屋所有权，都应当依照法律规定登记，未经登记，不能取得所有权。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，赵彬认为其已取得涉案房屋所有权，应当提供相应的证据，否则不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，赵彬提供的《商品房买卖合同》、营口市西市区人民法院（2015）营西民一初字第495号民事判决书等证据，只能证明其对涉案房屋享有债权请求权而不是物权请求权。其次，案涉房屋在房产部门进行的商品房网签登记，不属于物权登记，不能作为认定已取得物权的依据。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。所以，本案涉案房产仍归永江开发公司所有，赵彬以此为由主张排除强制执行的，不符合物权变动的公示原则，也没有其他法律依据。三、赵彬不具有其他可排除强制执行的情形。因案涉房屋目前仍登记在永江开发公司名下，所以，赵彬是否享有其他可排除强制执行的权利，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行确认。但是，根据赵彬提供的证据，其仍没有其中规定的可排除强制执行的理由。首先，虽然在人民法院查封之前赵彬与永江开发公司签订了《商品房买卖合同》，营口市西市区人民法院（2015）营西民一初字第495号民事判决书也确认了其效力，但该合同明显是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人虽然无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。永江开发公司有多个证据可以证明《商品房买卖合同》的用途实际是用于民间借贷合同的担保，足以推翻（2015）营西民一初字第495号民事判决书的认定。所以，本案应视为赵彬未签订合法有效的书面买卖合同。其次，本案存在挂名买房嫌疑，即实际出资人宋营杰共签订了69套购房合同，即便是赵彬本人，在本案中也购买了2套，不是名下唯一住房，而且不能证明其所购商品房系用于居住，且名下无其他用于居住的房屋，所以仍不符合可排除强制执行的条件。再次，赵彬并未证明自己支付了购房款，而是由宋营杰支付。至于宋营杰已支付的是借款还是购房款以及比例还应当结合永江开发公司提供的证据进行认定，不能简单认定为购房款。四、赵彬不具有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。宏泰建筑公司虽然没有担保物权的优先受偿权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，宏泰建筑公司作为建设工程的承包人，对工程价款享有就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿权。相反，赵彬没有证据证明其享有优先受偿权。综上，根据赵彬提供的证据和法律、相关司法解释的规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决缺乏事实依据，适用法律错误，依法应予撤销，并改判准许执行案涉房屋。赵彬辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当驳回上诉、维持原判。赵彬与永江开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，赵彬对于涉案房屋享有排他的民事权益。一、赵彬与永江开发公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，且双方已经按照协议约定实际履行。首先，案外人宋营杰与永江开发公司之间是真实的买卖合同关系，而非民间借贷关系。宋营杰与永江开发公司之间的民间借贷关系形成于2010年，但一直到2014年7月份永江开发公司无力偿还债务，有鉴于此宋营杰与永江开发公司于2014年7月30日签订了《顶账协议书》，协议书明确约定用69套房产抵顶2927万元（包括赵彬涉案房屋），协议同时约定永江开发公司应当与宋营杰或宋营杰指定人员签订《商品房买卖合同》，并出具发票及办理备案登记。因此实际上从2014年7月30日开始，宋营杰与永江开发公司之间的法律关系已经变更，由原先的借款合同关系变更为商品房买卖关系。《顶账协议书》是宋营杰与永江开发公司真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政性法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力，均应当严格执行。其次，永江开发公司与宋营杰之间已经实际履行《顶账协议书》的约定义务，及永江开发公司与赵彬之间《商品房买卖合同》约定的义务，不存在宏泰建筑公司上诉所称上述房源仅仅是借款担保，《顶账协议书》签订后，宋营杰与永江开发公司之间2927万元债权已经抵消，永江开发公司也按照协议约定将房屋抵顶给宋营杰或宋营杰指定人员即赵彬，永江开发公司与赵彬签订了《商品房买卖合同》，出具房屋《收款收据》并按照合同约定在房产部门办理了房产备案登记。2014年8月19日，永江开发公司又向赵彬出具了《住宅房屋分配通知书》及《进户通知书》，赵彬也按照商品房买卖交易习惯依法缴纳了契税、住房维修金等，办理房产登记的相关手续。因此无论是从合同名称、内容、双方的权利义务关系及之后的履行过程来看，双方都是真实的买卖合同关系，并按照合同约定积极履行各自义务，不存在宏泰建筑公司上诉所称，上述房源仅仅是借款担保事实。二、宏泰建筑公司适用法律错误。本案既不适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，也不适用于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。首先，赵彬之前已经论述，宋营杰与永江开发公司之间的《抵账协议书》及赵彬与永江开发公司之间的《商品房买卖合同》都是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力。且各方当事人也已经按照约定履行了各自义务，因此不存在虚假意思表示、合同无效之可能。其次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，针对的是签订借款合同的同时要求签订房屋买卖合同，或者先签订买卖合同后签订借款合同，以买卖合同作为借款合同的担保，该规定有两点，其一必须以买卖合同作为借款合同的担保；其二无论是借款合同还是买卖合同必须发生在借款到期之前。如果是借款已经到期，此时双方签订《顶账协议书》就是在平等自愿的基础上对债务进行协商解决，以顶账房源的方式处理双方债务问题，符合法律规定，双方债务关系转化为真实有效商品房的买卖关系。第三，赵彬与永江开发公司之间的商品房买卖合同纠纷一案，已经于2015年12月15日经过营口市西市区人民法院依法判决，确认双方之间签订的位于营口市西市区商品房买卖合同关系合法有效，永江开发公司并未上诉，该判决已经发生法律效力。宏泰建筑公司作为永江开发公司的一般债权人，无权查封、保全赵彬合法拥有的房屋产权。综上所述，《抵账协议书》《商品房买卖合同》均合法有效，对合同双方均具有约束力，一审法院认定事实清楚，请求二审法院在查清事实的基础上，驳回宏泰建筑公司的上诉请求。永江开发公司述称：一、一审判决认定事实不清，永江开发公司与赵彬之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而是典型名为买卖、实为借贷的法律关系。（一）永江开发公司虽与赵彬签订《商品房买卖合同》，但是双方不具有销售与购买商品房的真实意图，备案买卖合同的目的是为借款提供担保。2010年7月31日开始，永江开发公司向案外人宋营杰借款，约定月三分利，未签订书面借款合同，但是双方实际履行，根据永江开发公司财务记载：2010年7月31日借款350万元，2010年付息84万元、2011年付息108万元、2012年1月27日还本金150万元；2012年3月19日至9月21日先后五次共借款660万元，2012年付息249万元；2013年4月8日至12月26日先后十次共借款2740万，2013年付息742.8万元；2014年2月24日借款100万元，2014年付息7,599,100元，2014年4月24日至11月30日分五十二次共还本金17,949,136元。自2010年7月31日起至2014年2月24日止，宋营杰向张敏杰总出借款金额3700万（不考虑利息的情况下），扣减已还本金17,949,136元，永江开发公司财务账记载尚欠本金19,050,864元；永江开发公司自2010年7月31日起至2014年11月30日止合计支付给宋营杰利息19,437,154元（以上数额明细详见永江开发公司财务客户明细表）。关于备案情况，如上所述，永江开发公司因资金周转需要多次向宋营杰借款，并一直还本付息。后因融资成本过高销售回款不如预期等问题，导致永江开发公司还款能力降低，根据宋营杰要求，2012年备案至其名下69套房产作为担保。2014年7月30日，宋营杰要求永江开发公司与其签订《顶账协议书》，确认“双方欠款金额为2927万元；同时约定以该69套房产作价29,421,514元（其中37套房产作价3200元/㎡，该房源汇总表作为协议附件一；另32套房产作价3000元/㎡，该房源汇总表作为协议附件二，房源汇总表最后一栏所列即为宋营杰指定人员明细），差额部分的剩余购房款宋营杰应向永江开发公司支付，支付的时间另行协商”。同日，又要求永江开发公司在其提供的《承诺》上盖章，要求永江开发公司于十日内还清65.3万元利息，并于2014年8月14日再次要求永江开发公司法定代表人在《承诺》上再签手写承诺，承认欠宋营杰617,470元购房款，而对于抵顶协议上约定的差额款宋营杰始终未付，也未主张抵消，而是直接将权利义务主体颠倒。顶账协议签订后，永江开发公司按照宋营杰的要求，从最初均备案在宋营杰一人名下，将备案分散至指定人员名下，其中包括白艳玲名下2套、姚斌名下2套、刘威名下3套、赵彬名下2套，但是实际上，双方均认可房产继续由永江开发公司对外出售，并于2014年8月17日签订《顶账协议补充协议书》，明确约定由永江开发公司“代为销售”抵顶房产，并按月向宋营杰支付2927万元二分利息，并约定用永江开发公司开发建设的车库（车库清单作为协议附件）提供担保。后其中34套出售并依照约定将购房款用于向宋营杰还款，宋营杰也配合办理了撤销备案，剩余35套房产则继续备案在宋营杰及其指定人员名下，包括上述各案当事人名下的2+2+3+2合计9套房产。宋营杰为保障其债权的实现，不断要求永江开发公司以超额房产、车库提供担保，所签《商品房买卖合同》只是保障其债权实现的形式，《补充协议书》约定的支付利息方式、车库担保方式，及双方具体履行情况（2014年11月3日永江开发公司付息两笔，分别为150,000元、657,154元，2014年11月12日永江开发公司付息170,000元）也印证双方仍为借贷关系。综上，一个自然人一次性备案69套商品房买卖合同不具有合理性，其“投资”形式不具备一般购房者或炒房者的情况，且备案后又撤销34套的做法，以及分散指定备案人员，以及签订抵顶协议后又继续收取利息的做法，既不属于一般购房者，也不属于实际履行完毕以房抵债合同，而是以收回金钱为目的的担保行为。二、一审判决适用法律错误，应予纠正。备案登记只是行政管理范畴，法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力，不能产生具有登记请求权的物权效力，不是一种物权登记。原保全查封行为，完全符合物权公示原则，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”赵彬提出的异议申请，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的能够排除执行的情形，即同时满足签订买卖合同、交付一半以上购房款、用于居住且名下无其他居住用房的条件，赵彬的权利并不足以排除本案的查封。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院予以纠正。宏泰建筑公司向一审法院起诉请求：1、准许执行营口市西市区德胜路北28号永江裕花园小区24乙-44、24乙-21号房屋；2、案件受理费由赵彬负担。一审法院认定事实：2015年2月9日，一审法院对宏泰建筑公司诉永江开发公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）营诉保字第21-1号民事裁定，查封了赵彬购买的位于西市区产。2015年6月26日，一审法院对宏泰建筑公司诉永江开发公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）营民一初字第00016号民事判决。一审法院在执行该案中，作出（2015）营执字第205号执行裁定，继续查封本案争议房屋。赵彬对查封提出异议，一审法院于2018年5月18日作出（2017）辽08执异317号执行裁定，中止一审法院（2015）营执字第205号执行裁定中对永江裕华园小区24乙-21、24乙-44号房屋的执行。另查明，永江开发公司系案涉房屋永江裕华园小区的房地产开发企业。在房地产开发过程中，曾向宋营杰借款用于房地产项目的开发经营。2014年7月30日，宋营杰（乙方）与永江开发公司（甲方）签订《顶账协议书》，协议约定：一、经双方一致确认，截止本协议签订之日甲方尚欠乙方借款本金人民币2927万元。二、由于甲方借款期限已届满，而房屋销售市场持续低迷，房屋销售呆滞，导致企业不能及时销售房屋偿还借款，现甲方自愿将其享有所有权的部分房屋作价抵顶借款。甲方将本协议附件一所列房产37套，以每平方米3000元作价抵顶借款共计1,334.3850万元；本协议附件二所列房产32套，以每平方米3200元作价抵顶借款共计1,607.7664万元，总计2,942.1514万元。三、本协议签订之日，甲方的借款转为本协议附件所列房屋的购房款。剩余购房款乙方给付甲方，具体给付时间双方另行协商。甲方应与乙方或乙方指定人员签订商品房买卖合同并出具全额商品房销售统一发票并办理商品房预售备案登记。四、本协议签订后，甲方应依据乙方要求办理房屋销售备案登记，将房屋备案登记至乙方名下或乙方指定的人员名下，相关税、费由甲方承担。甲方应按商品房买卖合同约定期限协助乙方与乙方指定人员办理房屋权属登记。乙方与乙方指定人员直接结算购房款，与甲方无关。五、甲方保证对本协议附件所列房屋享有完全的房屋所有权，并不存在担保、抵押等房屋产权瑕疵。六、甲方保证按本协议约定履行合同义务，否则视为违约，甲方应按本协议总价款的30％给付违约金。如因甲方原因导致房屋不能备案、无法办理房屋所有权登记或在约定的时间无法交付房屋时，视为甲方违约，甲方按本协议总价款的30％给付违约金。七、上述顶账房屋于2014年7月30日前交付给乙方或乙方指定人员，否则，每迟延一日按房款总额的千分之五支付违约金。八、本协议履行期间发生争议双方协商解决，协商不成可向乙方所在地人民法院提起诉讼。九、本协议与备案商品房买卖合同不一致时，以本协议为准，其他事项包括但不限于交房标准等以商品房买卖合同为准。十、本协议一式两份，双方各持一份，自双方签章后生效。2014年8月11日、2014年12月24日，赵彬与永江开发公司签订两份《商品房买卖合同》，赵彬购买永江开发公司开发建设的位于营口市西市区房屋，面积均为158.72平方米，购房款均为507,904元。永江开发公司给赵彬开具了编号为“0045656”、“0013993”的《收款收据》，同日在房产部门备案。2014年8月19日，永江开发公司给赵彬开具了编号为“0001016”、“0001100”号的《住宅房屋分配通知书》，并开具了编号为“0001016”、“0001100”号的《进户通知书》。2014年8月14日，永江开发公司给宋营杰出具《承诺》，载明：永江开发公司分批向宋营杰借款2927万元，经双方协商，就借款本金双方已达成和解。另就2927万元的利息截止2014年7月30日，永江开发公司确认利息为65.3万元整，永江开发公司承诺于2014年8月10日之前还清。《承诺》下方张敏杰注明：“本公司承诺欠利息65.3万元整和欠宋营杰房款617,470元，只要西市区和动迁办欠款要回来，将2笔欠款给付结清”。2014年8月17日，永江开发公司（甲方）与宋营杰（乙方）签订《顶账协议补充协议书》约定：“甲乙双方经协商，就2014年7月30日的《顶账协议》达成补充协议如下，甲方抵顶给乙方及乙方指定人员的房屋，现由甲方代为对外销售（由甲方拟定价格），为保证乙方利益不受损失，甲方承诺，在2014年8月1日至2014年11月1日之间，甲方按顶账房总额2927万元的月息2分向乙方按月支付利息（如期间卖出房屋，则相应扣除计算本金数额及时间）甲方就上述协议自愿以甲方车库作为担保（车库清单附后）。”2015年12月15日，营口市西市区人民法院对赵彬诉永江开发公司商品房买卖合同纠纷一案，作出（2015）营西民一初字第495号民事判决，判决：一、赵彬与永江开发公司签订的位于营口市西市区商品房买卖合同有效；二、驳回赵彬其他诉讼请求。一审法院认为，永江开发公司向宋营杰借款后，与其达成的以房抵顶欠款协议未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。赵彬与永江开发公司签订的位于营口市西市区得胜路北24乙-21号《商品房买卖合同》已经营口市西市区人民法院判决有效，永江开发公司亦向赵彬开具了两户房屋的《住宅房屋分配通知书》《进户通知书》，故赵彬享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得执行该执行标的。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回宏泰建筑公司的诉讼请求。案件受理费500元，由宏泰建筑公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2014年7月30日，永江开发公司与案外人宋营杰签订《顶账协议书》同时，永江开发公司向宋营杰出具《承诺》。此后，永江开发公司法定代表人张敏杰于8月14日在《承诺》上手书补充承诺。本院认为，本案为申请人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点为，赵彬对案涉执行标的24乙-21、24乙-44号房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于如何认定赵彬对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定处理。根据永江开发公司与案外人宋营杰签订的《顶账协议书》，及永江开发公司与赵彬签订的两份《商品房买卖合同》，可以认定在人民法院查封案涉房屋之前，已签订合法有效的书面合同。该事实经营口市西市区人民法院（2015）营西民一初字第495号民事判决，对双方签订的位于营口市西市区《商品房买卖合同》予以确认。案涉24乙-44号《商品房买卖合同》，虽然签订时间在合同履行之后，因属同一情形，亦不影响合同效力的认定，本院对此予以认定。至于宏泰建筑公司、永江开发公司在二审期间均主张本案合同关系并非商品房买卖，系为民间借贷提供担保的法律关系一节，永江开发公司提交的其与宋营杰之间收款付息、担保备案的事实系发生在签订《顶账协议书》之前，在其与赵彬签订《商品房买卖合同》后，案涉争议房屋的首次备案已经撤销，永江开发公司对该事实在二审陈述中亦有提及，故不能将两者混淆。永江开发公司根据《顶账协议补充协议书》《承诺》的约定向宋营杰支付利息及欠款的事实，与本案诉争并非同一法律关系，该行为亦不能对抗已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，宏泰建筑公司的此节上诉理由不能成立，本院不予采信。根据永江开发公司于2014年8月19日向赵彬开具的案涉房屋《住宅房屋分配通知书》《进户通知书》，永江开发公司对其真实性并不否认，赵彬在签订两份《商品房买卖合同》后，已经实际占有案涉房屋，宏泰建筑公司、永江开发公司均未提交证据反驳该事实，因一审法院作出民事裁定，查封案涉房屋事实发生在2015年2月9日之后，可以认定赵彬在人民法院查封案涉房屋之前，已合法占有该不动产。根据《顶账协议书》第四条约定，“本协议签订后，永江开发公司应依据宋营杰要求办理房屋销售备案登记，将房屋备案登记至宋营杰名下或宋营杰指定的人员名下，相关税、费由永江开发公司承担。永江开发公司应按商品房买卖合同约定期限协助办理房屋权属登记。宋营杰与其指定人员直接结算购房款，与永江开发公司无关。”永江开发公司将案涉房屋抵顶给宋营杰，赵彬与永江开发公司签订《商品房买卖合同》后，永江开发公司向赵彬开具《收款收据》的行为符合其与宋营杰之间的约定，且《收款收据》载明购房款金额与《商品房买卖合同》约定金额相一致，应视为赵彬已按约支付全部价款。至于赵彬如何向宋营杰付款，应属其二自然人之间的债权债务关系，不影响赵彬对案涉房屋实体权利的取得。因案涉房屋被人民法院查封，无法办理过户登记手续，该情形亦符合非因买受人自身原因未办理过户登记的规定，本院对此予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现赵彬提交的证据，其证明事项符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院作出民事裁定中止对案涉房屋的执行，并判决驳回宏泰建筑公司的诉讼请求与法有据。综上所述，宏泰建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,942元，由营口宏泰建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张祥楹审判员  华 锋审判员  薛 宁二〇一九年七月二十二日书记员  李 婷