贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初5180号原告：胡安州，男，仡佬族，1976年10月10日生，住贵州省石阡县。委托诉讼代理人：周茂江，男，1966年12月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区，代理权限：特别代理。系该小区业主代表。委托诉讼代理人：黄朝林，代理权限：特别代理。系该小区业主代表。被告：贵阳合纵置业有限公司。法定代表人：余悦瀚，系该公司法人。委托诉讼代理人：田甜，系该公司员工。代理权限：特别代理。原告胡安州诉被告贵阳合纵置业有限公司(以下简称合纵公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周茂江、黄朝林，被告的委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付自2016年3月30日至被告实际办理转移登记文书之日止的违约金（以购房款382093元为基数，按照购房款每日万分之一标准计算，暂计算至2019年6月30日，共计1185天，合计金额45278元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年10月14日，原告和被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于贵阳市××××号利海“米兰春天”二期19栋12层19-12-2号的住宅房屋一套，建筑面积86.71平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5482.75元，总价款382093元。以银行按揭方式付款，首付115093元，余款267000元通过银行贷款方式支付给被告。同时约定：被告应当在2016年3月30日前将已取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期超过60日，被告应当按照原告全部已付款的0.01%向原告支付违约金。按合同第二十二条第三款明确约定：（一）出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期/日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的/承担违约责任；2、约定日期起60日内以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起/日内退还买受人已付款，并按照/利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。但被告严重违约原告多次向被告要违约付款至今未有结果。原告至今没有得到违约金。另外还要每月偿还银行按揭贷款本息，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼并提出如前请求。请求判决支持如前诉讼请求。被告合纵置业公司辩称，驳回原告的诉请，其不存在违约：1、对购房事实不持异议，被告交付商品房转移登记的时间，应从房屋实际交付之日起计算24月内办理；2、根据补充协议第11条第4、6款原告至今未向被告交付办理产权的票据等资料，办证条件、办证时间起算点未开启；3、即使违约，补充协议对双方的违约金上限为合同总价款的百分之一，该协议不属于合同法第十四条的无效规定；5、原告主张起算点时间错误，不予认可。6、违约金约定按日计算，每天都应单独适用诉讼时效，超过原告起诉之日前三年的已经超过诉讼时效不应支持。本院经审理查明事实如下：2011年10月14日，原告与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××××号利海米兰春天二期19栋12层19-12-2号商品房，房屋总价382093元。合同第二十二条第一款第三项“转移登记”中约定：（一）出卖人承诺于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；（二）约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另外，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。协议签订后，被告将房屋交付给原告使用，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，因此未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权转移登记手续。故原告诉至本院，请求判决支持如前诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述及其提供的《商品房买卖合同》及补充协议、收楼确认书、《收款收据》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。被告辩称根据补充协议约定该项违约金最高不超过总房款的1%，但该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”。本案双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就应当知道其权利受到侵害，原告就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效。原告2019年7月15日提起本案诉讼，未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故本院仅支持其起诉之日前三年的违约金，超过三年的部分已经超过诉讼时效不予支持，被告的该项辩解意见成立。截止2019年7月15日，原告应得到支持的违约金为382093元×0.01%/天×365天/年×3年＝41839.18元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告胡安州支付截至2019年6月30日逾期办理产权转移登记的违约金共计41839.18元，之后按合同约定支付至实际办理转移登记之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元，（已减半收取，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  肖建忠二〇一九年七月三十一日法官助理黄奕书记员王婷