贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初3754号原告：凯里市未来物业服务有限公司，住所地贵州省黔东南州凯里市永乐路16号，统一社会信用代码:915226017143467914。法定代表人：粟周新，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张昌胜、黄敬（实习），贵州铁力律师事务所律师。被告：欧阳某某，女，汉族，1996年3月10日出生，住贵州省凯里市，委托诉讼代理人：吴某某，女，苗族，1971年9月1日出生，住贵州省凯里市，系被告欧阳某某母亲。原告凯里市未来物业服务有限公司（以下简称：未来物业公司）与被告欧阳某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用简易程序于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告未来物业公司的委托诉讼代理人张昌胜、黄敬（实习），被告欧阳某某的委托诉讼代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告未来物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年5月1号至2019年4月30日物业服务费共计5940元，2016年5月1号至2018年12月31日水费757元，共计6697元；2.判令被告承担违约责任，向原告支付违约金1339.4元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与凯里市水木花园业主委员会签订《凯里市水木花园业主委员会凯里市未来物业服务有限公司服务合同》（以下简称：《物业服务合同》），《物业服务合同》约定由原告对位于凯里市文化北路22号水木花园小区实行物业管理。《物业服务合同》签订后，原告严格按照《物业服务合同》的约定履行了相关的义务，但是被告却未按《物业服务合同》的约定按时向原告交纳物业服务费及相关费用。现被告未支付原告2016年5月1日至2019年4月30日物业服务费共计5940元，2016年5月1号至2018年12月31日水费757元，共计6697元。原告多次通知和催告被告缴纳，但被告却不予理睬。为了维护原告的合法权益，现特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法作出判决。原告未来物业公司向本院提交证据有：营业执照、法人证明、法定代表人身份证、物业服务管理合同、被告入住登记表、垫付水费发票等，拟证明其诉请成立。被告欧阳某某辩称：1.《物业服务合同》中，凯里市水木花园业主委员会代表人祁明福，祁明福是否是水木花园小区业主选出，身份是否合法；2.依照《物业服务合同》约定：原告未对小区内的游泳池有效管理让业主使用、小区内车辆乱停、物业服务人员在微信群里对业主进行谩骂、小区的垃圾未及时清理堆放臭味熏天、小区的绿化树管理不善造成枯萎、枯死等，原告物业服务不到位让业主不满意；3.被告购房时水木花园的开发商承诺给被告免交一年物业服务费，给老业主3000元购物卡，水木花园的开发商至今未兑现承诺，现要求开发商兑现承诺后用3000元购物卡和一年物业服务费抵扣原告诉请的物业服务费，小区内的其他业主在公共区域非法搭建建筑物影响被告的生活，要求物业公司拆除违章建筑才交物业费。由于未来物业公司服务不到位被告只愿交一半的物业费，由于未来物业的服务太差希望换一家物业公司；4.《物业服务合同》中未约定违约金，原告起诉要求被告承担违约金无事实依据，应当驳回原告的诉讼请求。被告欧阳某某向本院提交的证据有：1.小区图片32幅；2.水木花开发商承诺被告免交一年的物业服务费和赠送3000元的购物卡；3.其他业主在公共区域内修建违章建筑影响被告生活照片两张，拟证明其辩解理由成立。本院经审理，查明案件事实如下：原告未来物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围包括物业服务。被告欧阳某某系凯里市水木花园3-2-101室所有权人。2016年5月1日，欧阳某某所在小区凯里市水木花园业主委员会与原告未来物业公司签订《物业服务合同》，明确原告为该小区业主提供物业服务，物业管理区域为水木花园小区，双方在合同中对物业管理事项及主要服务内容、物业主要职责与服务质量标准、物业服务费用、业主委员会主要职责及奖罚等事项进行了约定，原告主要职责包括环境卫生与绿化、水电使用与管理、停车与收费管理、小区公共设施使用与管理、小区住户安全与保障以及业主装修与装修拆除的管理；物业服务费用实行包干制，住宅为1.20元╱㎡╱月，原告自2016年5月1日起提依约为该小区提供了相应的物业服务。被告尚欠自2016年5月1日至2019年4月30日的物业管理费5940元；2016年5月1日至2018年12月31日水费757元，原告于2019年5月30日向本院诉讼要求被告支付物业服务费、水费和承担违约金。上述事实，有原、被告提供的证据材料及双方在庭审中的陈述等在卷佐证，本院依法审查，足以认定。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应按合同约定全面履行义务。本案原告凯里市未来物业公司与被告欧阳某某所在小区水木花园业委会订立的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规，该合同合法有效，本院予以确认。被告欧阳某某关于水木花园业委会代表人祁明福身份是否合法提出质疑，但又未提出其身份不合法的证据，其应对自己的举证不能承担不利的法律后果，本院对此不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，水木花园业委会与原告订立的物业服务合同对被告有约束力。被告辩称原告未对小区内的游泳池进行有效管理交给业主使用、小区内车辆乱停、物业服务人员在微信群里对业主进行谩骂、小区的垃圾堆放臭味熏天，小区的绿化树管理不善枯死和枯萎等物业服务不满意。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，被告如认为原告提供物业服务有重大瑕疵或提供物业服务时给被告造成损失的，可依法主张权利。被告购房时水木花园的开发商承诺给新业主诺免一年物业服务费和赠送3000元购物卡，若未兑现可向其承诺的相关单位主张权利，其答辩理由不是本案的审理范围，其他业主在公共区搭建房子影响被告的生活也可向有关单位反映或提起诉讼。被告的答辩理由不能成为其不交纳物业管理费正当理由，原告已提供了物业管理服务的事实，被告应履行交纳物业管理费的义务，原告应当对其服务存在的问题和未完善地方进行整改完善，故原告主张被告应交纳2016年5月1日至2019年4月30日的物业管理费5940元；2016年5月1日至2018年12月31日水费757元，于法有据，本院应予支持。关于原告主张的违约金，因《服务合同》对此并无约定，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告欧阳某某于本判决生效之日起十日内，向原告凯里市未来物业服务有限公司交纳物业管理费5940元，水费757元，共计6697元。二、驳回原告凯里市未来物业服务有限公司其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为25元，由被告欧阳某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  陶林方二〇一九年七月二十二日书记员  江明琼