江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初4613号原告：无锡市洲际物业管理有限公司，住所地无锡市锡沪东路377-1001号。法定代表人：封明，该公司总经理。委托诉讼代理人：史明哲（受无锡市洲际物业管理有限公司特别授权委托），江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。被告：徐学友，男，1985年7月5日生，汉族，住无锡市锡山区。原告无锡市洲际物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告徐学友物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，由审判员殷天华适用简易程序，于同年7月19日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人史明哲，被告徐学友均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、徐学友支付物业费27744.5元(自2012年10月1日至2018年9月24日止，按4.5元/月/平方米×85.87平方米×71.8个月）、停车管理服务费5760元（自2012年10月1日至2018年9月30日止，80元/月×72个月）、违约金（以27744.5元为基数，自2019年1月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算）。事实与理由：无锡市锡沪东路377-1201室房屋（以下简称涉案房屋）面积为85.87平方米，原本登记在无锡市东鹏置业投资有限公司（以下简称东鹏公司）名下。2011年7月1日，其与东鹏公司签订《前期物业服务合同》1份，载明东鹏公司为甲方，其为乙方，物业名称创富商业广场，乙方按照办公楼4.5元/月.平方米向业主收取物业管理服务费，业主应于甲方通知交房之日起缴纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳，物业服务费用按6个月缴纳，业主或物业使用人应在每季度7月及12月（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务，业主/使用人逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日将承担逾期金额，每日万分之五的滞纳金，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位80元/个.月的标准向乙方缴纳停车管理服务费，本合同期限自2011年7月1日起至本项目业主委员会成立（在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止）等内容。2012年6月5日，涉案房屋通过竣工验收。因东鹏公司破产，无锡市中级人民法院受东鹏公司管理人委托，截止于2018年1月30日对涉案房屋（含一个车位）进行拍卖，徐学友于2018年1月30日通过拍卖购得涉案房屋。因东鹏公司未支付涉案房屋的物业费、停车费，竞买须知载明交易过程中依照税法等相关法律法规和政策规定产生的税费,水、电、物业管理等欠费均按公告中明确的承担，公告未明确的费用由买受人承担等内容，竞买公告未对欠款进行明确，且其亦未在破产清算时进行申报，故上述费用应由买受人徐学友负担。徐学友支付了2018年9月25日至2019年6月30日的物业费、2018年10月1日起至2019年12月31日的停车费。被告徐学友辩称:首先、对《前期物业服务合同》真实性不予认可。其次、其对东鹏公司结欠费用情况不知情，也无相应的证据，故申请法院追加无锡东鹏置业有限公司破产管理人作为第三人参加诉讼，查明案情。再次、从债权的性质来看，该债务属于一般债权，不具有任何的优先性，而且该债务属于破产企业之债，物业公司的破产企业之债不能越过破产程序要求其来承担该债务，这是与破产法相违背的，物业公司在庭审过程中自认在破产一案中申报了债权，但是未得到任何的清偿，故破产程序终结后，债权人通过破产分配未得到清偿的债权不再予以清偿，破产企业未偿清余下的债权依法免除，如果物业公司在企业破产程序中未申报债权，按照法律规定，超过申报期限而不去申报的债权在破产程序终结后其债权权利义务也归于消灭，至于物业公司是否申报了，其申请法院调取破产管理人的档案记录，但是其认为无论物业公司是否申报，该债权都已经归于消灭。第四、从竞买须知的字面条款意思来理解，交易过程中的交易应当是指“拍卖房屋”这个交易即限定的条件是拍卖房屋的过程中产生的费用。而本案讨论是在拍卖交易之前产生的属于破产企业的债务，不应当受此条款的约束。最后、物业公司将其的车位出租给临时停车的人员并收取停车费，相关收益应当返还给其。本案经审理，认定事实如下：涉案房屋面积为85.87平方米，原本登记在东鹏公司名下。2011年7月1日，物业公司与东鹏公司签订《前期物业服务合同》1份，载明东鹏公司为甲方，物业公司为乙方，物业名称创富商业广场，乙方按照办公楼4.5元/月.平方米向业主收取物业管理服务费，业主应于甲方通知交房之日起缴纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳，物业服务费用按6个月缴纳，业主或物业使用人应在每季度7月及12月（每次缴费的具体时间）履行缴纳义务，业主/使用人逾期缴纳物业管理费的，自逾期之日将承担逾期金额，每日万分之五的滞纳金，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位80元/个.月的标准向乙方缴纳停车管理服务费，本合同期限自2011年7月1日起至本项目业主委员会成立（在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止）等内容。2012年6月5日，涉案房屋通过竣工验收。因东鹏公司破产，无锡市中级人民法院受东鹏公司管理人委托，截止于2018年1月30日对涉案房屋（含一个车位）进行拍卖，徐学友于2018年1月30日通过拍卖购得涉案房屋。东鹏公司未支付涉案房屋的物业费、停车费。竞买须知载明交易过程中依照税法等相关法律法规和政策规定产生的税费，水、电、物业管理等欠费均按公告中明确的承担，公告未明确的费用由买受人承担等内容，竞买公告未对欠款进行明确。物业公司未在破产清算时进行申报。徐学友支付了2018年9月25日至2019年6月30日的物业费、2018年10月1日起至2019年12月31日的停车费。上述事实有《前期物业服务合同》、竞买须知、拍卖公告及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，首先、物业公司主张的收费标准，有其与东鹏公司签订的《前期物业服务合同》为证，徐学友虽对《前期物业服务合同》真实性有异议，无相反证据提供，本院对物业公司主张予以支持，对徐学友的相关抗辩不予支持。其次、徐学友对东鹏公司结欠物业费情况虽有异议，但无相反证据提供，本院对物业公司主张从2012年10月1日起计算涉案房屋的物业费、停车费予以支持。第三、根据竞买须知，载明物业管理等欠费均按公告中明确的承担，公告未明确的费用由买受人承担等内容，徐学友对此明知并在接受此条件的基础上参加竞拍，故应当受此条款约束，物业公司据此要求徐学友支付物业费、停车费与法有据，本院予以支持。第四，徐学友主张物业公司将其停车费租给他人使用，无相关证据提供，物业公司亦不予认可，本院不予支持。最后，物业公司主张违约金，有《前期物业服务合同》为证，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：徐学友应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市洲际物业管理有限公司支付物业费27744.5元(自2012年10月1日至2018年9月24日止，按4.5元/月/平方米×85.87平方米×71.8个月）、停车管理服务费5760元（自2012年10月1日至2018年9月30日止，80元/月×72个月）、违约金（以27744.5元为基数，自2019年1月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币338元（已减半收取），由徐学友承担。该款已由无锡市洲际物业管理有限公司垫付，徐学友应于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给无锡市洲际物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 殷天华二〇一九年七月二十四日法官助理 叶文杰书 记 员 丁燕媛本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。