广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1592号原告：孔庆丹，女，1981年12月26日出生，汉族，住吉林省梨树县，委托诉讼代理人：赖雪梅，广东正拓律师事务所律师。被告：中山市雅建房地产发展有限公司，住所广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐酒店一楼，统一社会信用代码91442000755646811U。法定代表人：郑建强，该公司职务总裁。委托诉讼代理人：郑争元，该公司员工。委托诉讼代理人：梁嘉琪，该公司员工。原告孔庆丹诉被告中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告孔庆丹委托诉讼代理人赖雪梅,被告雅建公司的委托诉讼代理人郑争元、梁嘉琪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔庆丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告退回购房款275099元；2.判令被告退回权证综合费85元、手续费1250元；3.判令被告支付违约金85694元（以276434元为基数，从2017年2月11日起按每日万分之五暂计至2018年11月1日，实际应计算至返还日止）。事实与理由：2017年2月10日，原告与被告签订了《中山市雅居乐新城认购书》，约定被告将位于中山市××乡镇雅居乐新城16期5幢1座3002房的房产以1372099元的价格出售给原告。原告依约于2017年2月6日交纳了2万元定金,于2017年2月10日交纳了首付款255099元、手续费1250元及权证综合费85元，合计交纳了购房款项为276434元。并根据被告的要求，原告于2017年2月10日在被告处递交了银行流水、工作证明等办理按揭所需的所有材料，原告已依约履行了自己的全部义务。后原告多次催促被告按认购条款第1条的约定与原告签订《中山市商品房买卖合同》，及向中山市房地产交易中心进行网签，但被告却一直以需要排队为由拖延签订《中山市商品房买卖合同》，拒绝网签，且原本约定被告应于2018年6月30日前交付房屋，至今也未交付。被告违约，不履行自己的合同义务，导致双方合同无法再继续履行。因被告的行为已构成根本违约，原告已根据法律规定，于2018年10月8日委托律师向被告发出《律师函》，解除了双方于2017年2月10日签订的《中山市雅居乐新城认购书》，并要求被告退回全部购房款项。综上所述，原告认为，被告的违约行为给原告带来巨大的经济损失，不但应退回所有款项，还应承担违约责任，支付违约金。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告孔庆丹就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.《中山市雅居乐新城认购书》及附件；2.收款收据；3.公证书；4.律师函、快递单及签收材料（律师函原件已邮寄给被告，签收材料为打印件）。被告雅建公司答辩称，一、被告已与原告签订《商品房买卖合同》，双方之间存在的商品房买卖合同合法有效，法律关系应予保护和维持。本案中并未发生导致双方商品房买卖合同“无法再继续履行”的情形，不应支持原告提出的、无正当理由的解除合同关系、返还合同价款的诉讼请求。涉案商品房买卖合同是否已办理网签并不影响合同的法律效力。涉案合同已经合法有效成立，只是由于受到政府房地产调控影响，办理网签（即“合同网上登记备案”）进度较为缓慢，而被告于2018年11月4日接到政府通知可以办理网签了之后多次通知原告，原告拒绝办理，表示放弃购买并要求退款，被告不存在违约行为。1.原、被告于2017年2月6日签订《中山市雅居乐新城认购书》，认购书约定了商品房买卖合同的主要内容及各方义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的规定：“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同，但协议已经具备房屋买卖合同主要条款，且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同。”被告2017年2月10日与原告签订涉案房屋的《中山市商品房买卖合同》，只是尚未办理商品房买卖合同网上备案，至今被告并未将涉案房屋另售予他人，涉案合同完全可以继续履行。2.中山市2016年开始实施网签排队预约政策，网签合同备案速度明显放缓，而2017年3月26日中山市人民政府办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，进一步加强了对房地产市场调控力度，客观上加剧了涉案商品房买卖合同办理网签备案滞后，不可归责于被告，受限购、限贷、限价、限制签约备案等各种楼市调控政策影响最大的为被告，被告并不能控制何时办理网签备案，如可以网签，被告不去办理不合常理。被告仅按照合同约定收取了总房价不到20%的首期购房款，不存在长期占用原告资金的行为，更有超80%的剩余房价款长期不能收取，更谈不上违约行为。3.原告在2017年3月26日前购房，并不受限购政策影响，其是否有中山户籍、中山社保证明或纳税证明都有购房资格，具体到原告，其购买涉案房屋时是否具有中山市户籍、工作单位是否在中山均不影响商品房预售合同效力，也不会导致涉案商品房预售合同解除。认购书认购条款第一条明确约定“若该物业属于政府调控政策范围内的销售单位，认购方同意无条件配合办理相关手续（包括但不限于签订网签《中山市商品房买卖合同》的时间以出售方的通知为准，以便完成《中山市商品房买卖合同》的网签和备案手续）”，且原告已通过中山市政府住房资格审查、预约网签于2018年11月3日开放网签，政府已审核、确认，证明其有购房资格。4.关于网签等待时间较长的问题，被告认为，由于政府房地产调控政策的原因，不可归责于被告，亦不能导致合同目的无法实现。被告当庭提交的《中山市住房和城乡建设局2018年工作总结及2019年工作计划》第六页提到“加大力度解决购房合同预约网签及购房资格审查积压问题”、第二十四页提到“落实中央房地产调控政策”、“继续开展购方资格审查和网签开放工作，完成上级下达的调控任务”。再结合众所周知的中山市网签预约排队、积压严重的客观事实，可证实网签何时可开放、被告无法控制，属于政府调控政策导致。且原告认为没有及时网签责任、过错方是被告，原告应当对此承担举证责任，但事实上现有证据无法证明。二、原告在其诉状中称被告一直以需要排队为由拖延签订《商品房买卖合同》，拒绝网签，而事实上由于政府房地产调控政策的原因需要办理商品房买卖合同网签备案，在2018年11月4日被告已通知原告开通网签“开放开始日期2018年11月3日，开放结束时间为2018年11月12日”，但被告在与原告沟通网签安排时，原告要求退房，属单方违约行为，原告不愿配合被告办理涉案商品房买卖合同网签备案，导致至今无法办理网签，并不存在被告拒绝办理网签的情形。1.既然双方之间的商品房买卖合同已经合法有效成立，无论是从契约精神还是维持经济合同交易稳定性的角度考虑，涉案商品房买卖合同应当继续履行，没有法定或约定的充足依据不应随意解除。从原告2018年10月8日向被告发出解除合同的律师函，可以认定原告属于没有正当合法理由单方解除合同，不具有单方解除认购书或买卖合同效力并已构成合同违约，其应承担相应的违约法律责任。2.被告不存在可以办理网签而怠于办理的情形，网签开放时间2018年11月3日至2018年11月12日期间，原告已于2018年11月4日当天通过电话、微信等方式通知原告前来办理相关网签手续，并不存在怠于办理网签的行为；合同目的只需要原告配合及时办理网签即可实现；被告不存在延迟履行主要债务的行为；关于合同约定交付涉案房屋期限为2018年6月30日前的问题，涉案合同补充协议第六条明确约定“出卖人和买受人同意并确认买受人须于本合同第八条约定的该商品房交付使用日前付清全部房价款（含按揭款），若因买受人未按本合同第六条约定付清全部应付房价款的，除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款后30日内”，且涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的时间为2017年12月29日，早于2018年6月30日。只要原告履行约定的付款等合同义务，被告保证可按时交付约定房屋，原告不配合办理网签、未能付清全部房价款，其无权要求交房。因此原告不能适用《合同法》第九十四条解除合同，被告根据《合同法》第九十六条，请求法院不予确认原告解除合同的效力。即使是原告解除合同，并不意味着原告不需承担任何责任义务，原告仍需依法承担相应的违约法律责任。三、涉案商品房已于2017年12月29日通过竣工验收备案，具备交付条件，2018年9月5日已出具不动产权证书，被告不存在故意拖延办理网签手续的行为，也不存在任何违约行为，不应承担违约责任。综上所述，本案原告没有法定或约定的合同解除依据，双方并未协商一致解除涉案合同，也未发生不能实现合同目的或法定可解除的其他情形，原告应继续履行合同并及时配合被告申办涉案商品房买卖合同网签、被告手续。请求法院依法公正判决，驳回原告的全部诉讼请求。被告雅建公司为其辩解提交的证据有：1.《中山市雅居乐新城认购书》及附件；2.《中山市商品房买卖合同》；3.不动产权证书；4.中山市建设工程竣工验收备案登记证；5.微信聊天记录；6.网签开放记录；7.中山市住房和城乡建设局2018年工作总结及2019年工作计划；8.《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。本院经审理认定事实如下：2017年2月10日，原告孔庆丹（认购方）与被告雅建公司（出售方）签订《中山市雅居乐新城认购书》一份，认购书载有：认购方认购物业位于广东省××乡镇雅居乐新城16期5幢1座3002房，该物业售价为1372099元；付款方式：银行按揭付款，认购方应付定金20000元，其中签订认购书时已付20000元，楼款255099元于2017年2月13日前付清，1097000元于2017年3月15日前付清；认购方须于2017年2月13日前，携带本认购书正本、应付楼款、身份证件等资料及相关款项到出售方指定地点签订《中山市商品房买卖合同》及有关文件，若认购方选择办理银行按揭的，则应在前述约定时间签署及提供齐备按揭所需资料和缴清费用（详见认购书附件）；若该物业属于政府调控政策范围内的销售单位，认购方同意无条件配合办理相关手续（包括但不限于实际签订《中山市商品房买卖合同》，时间以出售方的通知为准，以便完成《中山市商品房买卖合同》的网签和备案手续）；如认购方未在出售方指定时间签订《中山市商品房买卖合同》，出售方有权没收认购方已缴付的定金，并将该物业另外处理；涉案物业出售方于2018年6月30日前交付认购方使用；如认购方不按时履行认购书的义务（包括但不限于未按时签订《中山市商品房买卖合同》、未按时或未足额支付任何一期楼价款或相关费用、未按时提供或签署齐备按揭申请所需资料等），出售方有权没收认购方已缴付的定金，认购方所有已缴付之楼款及费用恕不退还，并有权将该物业另作处理，如出售方同意认购方继续履行本认购书的，认购方自逾期之日起至实际履行完毕相应义务之日止须按总房价款每日万分之五计付违约金给出售方，如认购方已履行了认购书约定的全部义务，出售方不得将该物业转售第三方，否则双倍返还定金给认购方；认购书还载有其他内容。认购书还载有附件一份，该附件载有：收费标准：律师费/工本费，银行按揭900元/宗，组合按揭1100元/宗；办证手续费/工本费350元/宗；附件还载有其他内容。原告孔庆丹、被告雅建公司在认购书及附件落款处签名/盖章确认。认购书签订后，原告孔庆丹于2017年2月6日向被告雅建公司支付定金20000元，于2017年2月10日向被告雅建公司支付权证综合费85元、首期楼款255099元，被告雅建公司亦向原告孔庆丹开具了相应金额的收款收据。原告孔庆丹主张，其已按认购书向被告雅建公司支付了定金及房屋首付款，但被告雅建公司却未按认购书约定的期限协助原告签署《中山市商品房买卖合同》及办理相关购房手续，经原告多次催促要求办理，被告均以各种理由拖延，遂委托广东正拓律师事务所向被告雅建公司发律师函，要求与被告解除合同并退回全部购房款项。经查，该律师函载有如下内容：“2017年2月10日，孔庆丹与贵司签订了《中山市雅居乐新城认购书》，约定贵司将位于中山市××乡镇雅居乐新城16期5幢1座3002房的房产以1372099元的价格出售给孔庆丹。签订认购书前即2017年2月6日，孔庆丹交纳了2万元定金，签订认购书当天，孔庆丹向贵司交纳了房屋首付款255099元、手续费1250元及权证综合费85元，孔庆丹共向贵司交纳了购房款项276434元，并根据贵司的指引，于2017年2月10日在贵司售楼部递交了银行流水、工作证明等，签署了办理按揭所需相关材料，交通银行中山分行之后也向孔庆丹致电回访，孔庆丹已依约履行了自己的全部义务。后孔庆丹多次催促贵司按认购条款第1条的约定与孔庆丹签订《中山市商品房买卖合同》，及向中山市房地产交易中心进行网签，但贵司却一直以需要排队为由拖延签订《中山市商品房买卖合同》，拒绝网签，且原本约定贵司应于2018年6月30日前交付房屋，至今也无下文。在长达一年八个月的时间里，贵司一直违约，不履行自己的合同义务，导致双方合同目的无法实现，双方已无法再继续履行合同。……现孔庆丹委托本律师正式通知贵司：解除双方于2017年2月10日签订的《中山市雅居乐新城认购书》，并请接函后三日内向孔庆丹退回所交全部购房款项276434元。逾期，孔庆丹将采取法律途径追究贵司的违约责任，届时贵司不但要返还购房款，承担违约利息、诉讼费，还将会严重影响贵司的声誉。”律师函落款时间为2018年10月8日。被告雅建公司不确认收到该律师函。经查，该律师函邮寄送达地址为中山市××乡镇金涌大道雅居乐酒店一楼，投递及签收为他人收。原告孔庆丹主张因被告雅建公司违约，未在规定的时间与原告办理网签和完成备案手续，双方签订的认购书已于2018年10月8日解除。被告雅建公司则不确认认购书已解除，主张其不存在违约行为，双方实际于2017年2月10日签订了商品房买卖合同，是因政府调控政策导致未办理网签，责任不在被告；且在2018年11月4日被告已通知原告开通网签“开放开始日期2018年11月3日，开放结束时间为2018年11月12日”，是原告不愿配合被告办理网签备案。经查，被告雅建公司提供的微信聊天记录为被告工作人员与原告孔庆丹对话。微信聊天记录反映有如下内容：2018年11月4日，被告工作人员：“孔小姐你好，恭喜你在雅居乐万象郡购买的单位已经成功开通了网签，请于11月10日前本人带上以下资料过来签约：……”孔庆丹：“你公司没有收到我的律师函吗？”被告工作人员：“这个我不太清楚呢，你的单位开通网签的，我要通知你的”。原告孔庆丹对微信聊天记录不予确认，主张被告向原告发出通知时间是2018年11月4日，但双方合同已于2018年10月8日解除，没有履行的基础。另查明：原告孔庆丹与被告雅建公司签订了《中山市商品房买卖合同》一份，但该份合同并未载明签订时间。2017年12月29日，中山市住房和城乡建设局向雅建公司出具《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，工程名称为雅居乐新城十六期5-7幢高层住宅及地下车库、垃圾收集容器间。2018年9月5日，雅建公司取得座落于中山市××乡镇××路××号雅居乐新城16期5幢共335户的不动产权属证书【粤（2018）中山市不动产权第0194926号】。又查明：原告于诉讼过程中向本院提交收据一份，该收据载有：今收到孔庆丹交来手续费1250元。收款单位盖有“广东正日律师事务所财务专用章”，出具日期为2017年2月10日。再查明：中山市于2016年5月起开始实施房地产调控，销售单价高于预警值的商品房需进行预约网签。诉讼过程中，被告雅建公司明确表示，原告孔庆丹符合购房资格，只要原告孔庆丹配合，合同可以继续履行。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。雅建公司与孔庆丹签订的《中山市雅居乐新城认购书》、《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告双方已按认购书约定签订了《中山市商品房买卖合同》。中山市于2016年5月起开始实施房地产调控，销售单价高于预警值的商品房需进行预约网签。原、被告双方于2017年2月10日签订《中山市雅居乐新城认购书》，且《中山市雅居乐新城认购书》明确约定若该物业属于政府调控政策范围内的销售单位，原告孔庆丹同意无条件配合办理相关手续，时间以被告雅建公司的通知为准，以便完成《中山市商品房买卖合同》的网签和备案手续。被告雅建公司于可以办理网签后通知原告孔庆丹办理。故双方未能及时办理网签是因政府政策所致，并非被告不履行合同义务。再者，涉案房产已完成竣工验收备案登记。被告雅建公司也明确表示原告孔庆丹符合购房资格，只要原告孔庆丹配合，合同可以继续履行。因此，本案合同不存在无法继续履行，不能实现合同目的情形。原告孔庆丹以被告雅建公司拖延签订《中山市商品房买卖合同》，拒绝网签，不履行自己的合同义务，导致双方合同无法再继续履行，双方签订的认购书已解除为由，要求被告返还购房款及相关费用的主张不符合上述法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告孔庆丹的全部诉讼请求。案件受理费6732元（原告已预交），由原告孔庆丹负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁华乔人民陪审员  郑美琪人民陪审员  张嘉慧二〇一九年七月十一日书 记 员  李可任冯莹