湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终1540号上诉人（原审原告）：十堰和瑞阳光房地产开发有限公司，住所地湖北省十堰市北京北路57号阳光栖谷3号楼。法定代表人：卓强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘畅，湖北郧和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张念鹏，湖北郧和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：十堰海阔家庭服务业创新发展有限公司，住所地湖北省十堰市张湾区北京北路57号栖谷天街C区101号。法定代表人：李晓春，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟爱民，湖北天颐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李晓春，男，1965年4月25日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：孟爱民，湖北天颐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）彭勇，男，1979年3月27日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：孟爱民，湖北天颐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郭少军，女，1966年10月25日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：孟爱民，湖北天颐律师事务所律师。上诉人十堰和瑞阳光房地产开发有限公司（以下简称和瑞阳光地产公司）与上诉人十堰海阔家庭服务业创新发展有限公司（以下简称海阔服务公司）、被上诉人李晓春、彭勇、郭少军因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2019）鄂0303民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。和瑞阳光地产公司上诉请求：1.撤销原判第三项，依法改判为“海阔服务公司支付和瑞阳光地产公司截止2018年11月30日的租赁费6119508元及滞纳金1439017元、物业费634979.3元及滞纳金184095.1元、水电费168375.34元；自2018年12月1日至生效文书确定的房屋腾退期限届满之日止的租金按30元/平方米/月、计租面积16212.53平方米计算，物业服务费按2.5元/平方米/月、计租面积16212.53平方米计算，电费（实际腾空房屋之日，61号楼电表显示度数，扣减212640度后，按0.783元/度计算；实际腾空房屋之日，62号楼电表实际度数，扣减279992度后，按0.783元/度计算），水费（实际腾空房屋之日，61号楼水表显示度数，扣减1369吨后，按3.96元/吨计算；实际腾空房屋之日，62号楼水表显示度数，扣减10525吨后，按3.96元/吨计算），逾期支付的，按日千分之一支付违约金；生效法律文书确定的房屋腾退期限届满之次日起，海阔服务公司仍不腾退，租金按60元/平方米/月、计租面积16212.53平方米计算，物业服务费按2.5元/平方米/月、计租面积16212.53平方米计算，电费、水费据实结算，逾期支付的，按日千分之一支付违约金。”2.改判李晓春、彭勇、郭少军对海阔服务公司的债务在未缴出资范围内承担连带清偿责任；3.案件受理费由海阔服务公司、李晓春、彭勇、郭少军负担。事实与理由：一、一审判决应当支持2018年12月1日前的迟延履行违约金1623112元。依照租赁合同约定，海阔服务公司应当对所欠付的租赁费和物业费分期支付违约金，即以每一期的欠费金额为基础，按日千分之一计算迟延履行违约金，共计1623112元；海阔服务公司、李晓春、彭勇及郭少军未在一审抗辩违约金过高，一审法院不应主动降低违约金。二、海阔服务公司、李晓春、彭勇及郭少军应当依据合同约定，支付2018年12月1日后逾期支付租金、房屋占用损失、物业费、水电费产生的迟延履行违约金；三、依据租赁合同约定，生效法律文书确定的房屋腾退期限届满之次日起，海阔服务公司仍不腾退租赁物产生的房屋占用损失，按60元/平方米/月计算；四、李晓春、彭勇及郭少军未履行出资义务，应当对公司债务在未缴出资范围内承担连带清偿责任。海阔服务公司、李晓春、彭勇及郭少军共同辩称，1.关于租金、物业费、水电费、违约金的答辩意见在上诉意见中陈述，不再单独答辩；2.李晓春、彭勇及郭少军全部履行了出资义务，出资日期截至2036年，和瑞阳光地产公司主张李晓春、彭勇及郭少军承担连带责任没有依据。海阔服务公司上诉请求：1.撤销原判，改判和瑞阳光地产公司与海阔服务公司继续履行《租赁合同》；2.海阔服务公司不支付和瑞阳光地产公司租金6119508元及滞纳金、物业费634979.3元及滞纳金、水电费168375.34元及滞纳金；3.一、二审案件受理费由和瑞阳光地产公司负担。事实与理由：一、关于房屋租金。1.和瑞阳光地产公司交付的房屋为毛坯房，不符合十堰市张湾区人民政府、十堰市家政服务业协会与十堰市阳光房地产开发有限公司于2016年11月11日签订的《合作协议》及附件《产业园装修及交付标准》的约定，海阔服务公司自行投入六百余万元装修16054.13平方米商铺，该装修款项应抵扣房租。2.涉案一楼房屋大面积渗水，造成商户巨大损失，一楼租户拒绝支付租金、物业费、水电费，并要求赔偿损失六百余万元。和瑞阳光地产公司作为出租方，改变一楼房屋规划用途，且不予处理渗水事宜，应当承担违约责任。二、关于物业费。海阔服务公司未收到和瑞阳光地产公司催交物业费的书面通知，应当认定和瑞阳光地产公司在向法院起诉前未履行书面催促程序，其诉讼请求不应当得到支持。三、关于水电费。和瑞阳光地产公司超额、不真实计算，其请求不应当得到支持。四、关于滞纳金。滞纳金属行政强制过程中的惩罚性处罚，本案是民事合同纠纷，不应适用滞纳金惩罚，一审判决以24%年利率计算违约金过高，请求二审法院酌减。和瑞阳光地产公司辩称，1.《合作协议》的签署主体并非和瑞阳光地产公司和海阔服务公司，其约定的内容与本案无关，海阔服务公司主张装修费抵扣租金的诉请与本案没有关联性；2.和瑞阳光地产公司交付的租赁房屋符合租赁合同约定，海阔服务公司应自行承担装修造成的损失；3.和瑞阳光地产公司提供的催收函、律师函及区政府协调会议纪要，均可证明其多次向海阔服务公司催缴物业费；4.和瑞阳光地产公司和海阔服务公司均在水电表度数核对记录上签字认可，水电费用不存在超记超收；5.一审判决认定的滞纳金实质属合同约定的违约金，未超出法律规定范围。海阔服务公司的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。和瑞阳光地产公司向一审法院起诉请求：1.解除其与海阔服务公司之间的《租赁合同》；2.判令海阔服务公司向其支付截止2018年11月30日的租金共计6119508元（其中61号楼欠付租金1880760元、62号楼欠付租金4238748元）；3.判令海阔服务公司支付其截止2018年11月30日的物业服务费634979.3元（其中61号楼欠付物业服务费202835.3元、62楼欠付物业服务费432144元）；4.判令海阔服务公司向其支付截止2018年11月13日的水电费共计168375.4元（其中61号楼电表计数为212640度，未缴费用量为50960度，累计欠电费50085.87元；62号楼电表计数为279992度，未缴费用量为108486度，累计欠电费103827.59元；61号楼水表计数为1369吨，未缴费用量为533吨，累计欠水费2110.68元；62号楼水表计数为10525吨，未缴费用量为3119吨，累计欠水费12351.24元）；5.判令海阔服务公司向其支付截止2018年11月13日的违约金，违约金以2018年6月7日对账时确认的4812152元为基数，自2018年6月8日起按日千分之一计算至2018年11月13日，共计760300元；6.判令海阔服务公司向其支付2018年11月14日之后的租金等各项费用，其中租金为30元/平方米/月、物业服务费标准为2.5元/平方米/月、电费为0.783元/度、水费为3.96元/吨，计算至合同解除之日止。逾期支付的按实际欠付费用的金额为基数，按日千分之一计算至清偿之日止；7.判令海阔服务公司在合同解除之日起次日内腾退并交还租赁房屋，腾退所产生的费用由海阔公司承担；逾期腾退的，按60元/平方米/月支付房屋占用损失、物业服务费标准为2.5元/平方米/月、电费为0.783元/度、水费3.96元/吨，计算至实际交还租赁房屋之日止。逾期支付的按实际欠付费用的金额为基数，按日千分之一计算至清偿之日止；8.判令李晓春、彭勇、郭少军对上述诉讼请求承担连带清偿责任；9。案件受理费由海阔服务公司、李晓春、彭勇、郭少军共同负担。一审法院认定事实：2017年1月21日，和瑞阳光地产公司与海阔服务公司签订《国瑞﹒栖谷天街租赁协议》一份，该协议约定：“双方就海阔服务公司承租和瑞阳光地产公司房产之事达成一致意见。租赁物位于湖北省十堰市××国××区××商铺、××幢商铺。计租面积：承租物业建筑总面积为16054.13平方米，其中61幢承租物业为5408.93平方米，62幢承租物业为10645.2平方米。租赁期限：61幢承租物业租赁期限为2017年1月1日起至2022年7月31日止、62幢承租物业租赁期限为自交付之日起至2022年7月31止。计租时间、租金标准和租金支付：61幢承租物业每年每月租金标准为30元／㎡，从2017年3月1日开始计租，自计租日开始，海阔服务公司应当承担承租物业的租金。61幢承租物业每年每月租金均为162268元。62幢承租物业每年每月租金标准为30元／㎡，从2017年8月1日开始计租，自计租日开始，海阔服务公司应当承担承租物业的租金。62幢承租物业每年每月租金均为319356元。租金支付方式为：以一个季度为一个缴租期，海阔服务公司应当在每个缴租期最后一个月的第5日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向和瑞阳光地产公司一次性足额支付下个缴租期租金。双方约定首期租金支付时间及支付方式为：①本合同项下61幢承租物业首期租金为486804元，分两次支付，其中162268元应于计租当日支付，另有324536元应于计租日起40日内支付；②本合同项下62幢承租物业首期租金为958068元，分两次支付，其中319356元应于计租当日支付，另有638712元应于计租日起40日内支付。海阔服务公司在支付首期租金的同时应同时交纳保证金、物业服务费、预缴水电气使用费或押金、以及合同约定的其他费用。房屋交付标准：61幢承租物业的交付日暂定为2017年1月1日；62幢承租物业的交付日暂定为2017年2月1日。海阔服务公司应当于2017年3月1日起向商管公司缴纳61幢承租物业的物业服务费；2017年8月1日起向商管公司缴纳62幢承租物业的物业服务费。物业服务费收费标准为：按承租物业的建筑面积计算，每平方米每月2.5元。物业服务费支付方式：每一个季度为一个支付期，海阔服务公司应当在每个支付期最后一个月的第5日前向商管公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费。承租物业内产生的水电费，由商管公司代收代缴，商管公司只提供相应费用的盖有商管公司鲜章的收据。水电费的收费标准为电费1.3元／度、水费3.96元／吨，商管公司于每月13日左右查抄电表和水表，海阔服务公司应按其表所载用量和前述收费标准计算并于每月20日前向商管公司按时足额支付水电费用。海阔服务公司不得以任何理由拖欠，若逾期未支付，每逾期一天，海阔服务公司应按照应付而未付金额的千分之一向商管公司支付违约金。如海阔服务公司与商管公司签署物业管理服务协议，在该物业管理服务协议项下海阔服务公司所承担的义务和责任也构成本合同项下海阔服务公司对和瑞阳光地产公司的单方承诺，和瑞阳光地产公司有权直接援引向海阔服务公司主张权利。违约责任：海阔服务公司延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，海阔服务公司应当向和瑞阳光地产公司或商管公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，和瑞阳光地产公司有权单方解除合同”。协议签订后，和瑞阳光地产公司按约定将商铺交付海阔服务公司。2018年11月，双方对账确认，截止2018年11月30日，海阔服务公司拖欠和瑞阳光地产公司租赁费6119508元[其中61幢租赁费1880760元、62幢（含C区62-1-4）租赁费4238748元]、物业费634979.3元[其中61幢物业费202835.3元、62幢租赁费432144元]、水电费168375.34元[61号楼截止2018年10月13日抄表电表计数为212640度，欠电费50085.87元；62号楼截止2018年10月13日抄表电表计数为279992度，欠电费103827.59元。61号楼截止2018年10月13日抄表水表计数为1369吨，欠水费2110.68元；62号楼截止2018年10月13日抄表水表计数为10525吨，欠水费12351.24元]未付。一审法院认为，和瑞阳光地产公司与海阔服务公司签订的《国瑞﹒栖谷天街租赁协议》，系双方真实意思的表示，合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据庭审情况及和瑞阳光地产公司当庭提交的证据，可以认定海阔服务公司存在拖欠和瑞阳光地产公司房屋租金及物业费、水电费未予支付的违约事实，和瑞阳光地产公司要求海阔服务公司支付房屋租金及拖欠的水电费的诉请，事实清楚，证据充分，予以支持。依照双方合同约定，海阔服务公司应向和瑞阳光地产公司支付滞纳金，故和瑞阳光地产公司关于滞纳金的诉请，符合法律规定及双方约定，亦予支持。海阔服务公司作为独立的企业法人，其与股东均为各自独立的民事主体，在海阔服务公司股东认缴出资未到期，阳光地产公司亦没有证据证明海阔服务公司无财产可供清偿债务的情形下要求李晓春、彭勇、郭少军承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除和瑞阳光地产公司与海阔服务公司于2017年1月21日签订《国瑞﹒栖谷天街租赁协议》；二、海阔服务公司于判决生效之日起十五日内腾空并返还和瑞阳光地产公司位于湖北省十堰市××国××区××商铺、××幢商铺（建筑面积16054.13平方米）；三、海阔服务公司于判决生效之日起十五内支付和瑞阳光地产公司截止2018年11月30日的租赁费6119508元[其中61幢租赁费1880760元、62幢（含C区62-1-4）租赁费4238748元]及滞纳金（以6119508元为基数，自2018年12月1日起按照年利率24%计算至6119508元付清时止）、物业费634979.3元[其中61幢物业费202835.3元、62幢租赁费432144元]及滞纳金（以634979.3元为基数，自2018年12月1日起按照年利率24%计算滞纳金至634979.3元付清时止）、水电费168375.34元[61号楼截止2018年10月13日抄表电表计数为212640度，欠电费50085.87元；62号楼截止2018年10月13日抄表电表计数为279992度，欠电费103827.59元。61号楼截止2018年10月13日抄表水表计数为1369吨，欠水费2110.68元；62号楼截止2018年10月13日抄表水表计数为10525吨，欠水费12351.24元]及滞纳金（以168375.34元为基数，自2018年12月1日起按照年利率24%计算滞纳金至168375.34元付清时止）；自2018年12月1日至实际腾空房屋之日止的租金按30元/平方米/月、计租面积16054.13平方米计算，物业服务费按2.5元/平方米/月、计租面积16054.13平方米计算，电费（实际腾空房屋之日，61号楼电表显示度数，扣减212640度后，按0.783元/度计算；实际腾空房屋之日，62号楼电表实际度数，扣减279992度后，按0.783元/度计算），水费（实际腾空房屋之日，61号楼水表显示度数，扣减1369吨后，按3.96元/吨计算；实际腾空房屋之日，62号楼水表显示度数，扣减10525吨后，按3.96元/吨计算）；四、驳回和瑞阳光地产公司其他诉讼请求。如果海阔服务公司未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47742元，减半收取23871元，由海阔服务公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实属实，二审予以确认。本院认为，二审争议的焦点为：一、和瑞阳光地产公司与海阔服务公司签订的《国瑞﹒栖谷天街租赁协议》是否应当解除？二、海阔服务公司是否应当向和瑞阳光地产公司支付租赁费6119508元、物业费634979.3元、水电费168375.34元及违约金，违约金应当如何计算？是否过高应当调整？三、李晓春、彭勇、郭少军是否应当对海阔服务公司的债务承担连带责任？一、关于合同是否解除的问题，和瑞阳光地产公司与海阔服务公司签订的《国瑞﹒栖谷天街租赁协议》合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。海阔服务公司在租用和瑞阳光地产公司的房屋后，在一楼商铺渗水原因不明、责任不明以及一楼部分商铺渗水并不导致整个租赁合同不能履行的情形下，以一楼部分商铺渗水为由拒绝缴纳房屋租金，经和瑞阳光地产公司多次催缴，海阔服务公司仍拒绝支付租赁费，构成根本违约，和瑞阳光地产公司有权解除合同。和瑞阳光地产公司未提供证据证明其已先行通知海阔服务公司解除合同，直接向人民法院起诉请求解除合同，和瑞阳光地产公司递交起诉状并经由法院向海阔服务公司送达的行为视为向海阔服务公司发出了解除合同的通知。因人民法院仅是确认解除合同的效力，并非依职权裁判合同解除，和瑞阳光地产公司在起诉时诉请法院判决解除合同，本质上为请求确认解除合同效力，本院应认定和瑞阳光地产公司请求法院确认主张解除合同的意思表示有效，在主文的表述方面应当为：确认和瑞阳光地产公司解除《国瑞﹒栖谷天街租赁协议》的行为有效，合同已于2018年8月23日（核实一审送达诉状时间）解除。至于海阔服务公司提出的十堰市张湾区人民政府、十堰市家政服务业协会与十堰市阳光房地产开发有限公司签订的《合作协议》的问题属另一法律关系，其可另行主张权利。二、关于租金、物业费、水电费及违约金的问题，双方合同虽于2018年8月23日解除，但至2018年11月30日，海阔服务公司仍占用租赁房屋，诉讼过程中，和瑞阳光地产公司与海阔服务公司于2018年11月30日对账确认海阔服务公司拖欠和瑞阳光地产公司租赁费6119508元、物业费634979.3元、水电费168375.34元，本院依法对上述各项费用的真实性予以确认，海阔服务公司应据实支付各项费用。海阔服务公司认为应将装修款抵扣租赁费的上诉理由，因和瑞阳光地产公司未同意对装修予以利用，双方合同无此约定，故该上诉理由不能成立，本院不予支持。和瑞阳光地产公司已提供了律师函、催收函等证据，证明其履行了催缴物业费义务，海阔服务公司上诉认为和瑞阳光地产公司未催缴其缴纳物业费的理由，亦不能成立，本院不予支持。双方在合同中约定逾期支付租金应当按照日千分之一支付滞纳金，该约定应当属于违约金，但该约定的违约金明显过高，一审法院按照民间借贷最高利息标准予以了调整，该调整后的违约金足以弥补和瑞阳光地产公司的损失，也在法律的规定范围之内，故和瑞阳光地产公司主张依照租赁合同约定，分期按日千分之一支付租赁费、物业费的迟延履行违约金，以及海阔服务公司上诉请求调低违约金的理由均不能成立，本院均不予支持。自2018年12月1日起，海阔服务公司仍未腾空并返还房屋，一审以租赁合同约定的租金标准30元/平方米/月计算占用房屋损失，并无不当，和瑞阳光地产公司认为生效法律文书确定的房屋腾退期限届满之日起按60元/平方米支付租金损失，过分高于造成的损失，显失公平，本院不予支持。一审法院认为自2018年12月1日起按年利率24%据实计算租金、物业费、水电费的滞纳金，符合法律规定，本院予以确认。三、关于李晓春、彭勇、郭少军是否应当承担责任问题，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，承担举证责任。和瑞阳光地产公司主张李晓春、彭勇、郭少军出资不到位，应承担相应的举证责任。李晓春、彭勇、郭少军已对其出资情况向法庭作了说明，并提供了部分出资证据，和瑞阳光地产公司不认可，但未能提供足以反驳的证据，故该主张本院不予支持。综上所述，和瑞阳光地产公司和海阔服务公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67150元，由十堰和瑞阳光房地产开发有限公司负担19408元，十堰海阔家庭服务业创新发展有限公司负担47742元。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年七月二日书记员  李大旭