广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初5653号原告：余伟强，男，1972年2月13日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄阳庆，广东恒博师事务所律师。被告：李海明，女，1971年6月23日出生，汉族，住广州市花都区。被告：黄伟斌，男，1968年10月7日出生，汉族，住广州市花都区。两被告的共同委托诉讼代理人：黄振镛、黄海雯，广东古谷师事务所律师。第三人：**，男，1997年3月20日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：汪来洪，系第三人**的父亲。第三人：中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广州市花都区新华镇富银路1号，统一社会信用代码：914401011911985495。负责人：潘全胜。委托诉讼代理人：王桂洲、杨娜，该分行职员。原告余伟强与被告李海明、黄伟斌及第三人**债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，原告余伟强申请追加中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称农行花都分行）作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告余伟强的委托诉讼代理人黄阳庆，被告李海明、黄伟斌的共同委托诉讼代理人黄海雯，第三人**的委托诉讼代理人汪来洪，第三人农行花都分行的委托诉讼代理人王桂洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余伟强向本院提出诉讼请求：1.撤销被告李海明、黄伟斌将位于广州市花都新华街三东大道189号12栋04房转让予第三人**的行为；2.第三人**在判决生效之日起3天内协助被告李海明、黄伟斌将上述房屋过户登记至被告李海明名下；3.被告李海明、黄伟斌及第三人**承担本案的诉讼费、律师代理费、差旅费等必要费用。事实和理由：一、本案的基本事实。2016年8月3日，被告黄伟斌向原告余伟强借款616000元，约定借款期限自2016年8月3日至2017年1月1日，李海明提供保证担保。还款期限届满，黄伟斌未还款，李海明未履行担保责任。余伟强向广州市南沙区人民法院提起诉讼。2017年4月13日，南沙区人民法院立案受理余伟强诉黄伟斌、李海明民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0115民初1941号（下称1941号案）。该案进入诉讼程序后，黄伟斌、李海明为达到延长审理期限、延期开庭、拖延还款时间、转移财产的目的，先后于2017年5月中上旬向南沙区人民法院提起管辖权异议、5月下旬就管辖权异议裁定书向广州市中级人民法院提起上诉，致使本安排于2017年5月19日的开庭被延期。后法院裁定驳回黄伟斌、李海明管辖权异议。2017年5月25日，黄伟斌、李海明在达到拖延诉讼时间目的的同时，以低于市场价的价格将涉案位于广州市花都三东大道189号12栋04房的房产转让给了第三人**，此时距1941号案立案之日已有42天。2017年6月2日，余伟强向南沙区人民法院申请财产保全。2017年8月3日，南沙区人民法院告知余伟强，因黄伟斌、李海明已于2017年5月25日将涉案房产转移，故无法对涉案房产进行查封保全，至此余伟强方知涉案房产已被低价转移，余伟强对涉案房产进行保全的期望已落空，法院仅能对部分低价值的财产进行了查封保全。南沙区人民法院在1941号案中判决黄伟斌向余伟强承担偿还借款本金、利息、违约金等责任，李海明承担连带清偿责任。黄伟斌、李海明不服，提起上诉。2018年3月15日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终1040号民事判决，判决驳回黄伟斌、李海明的上诉，维持原判。该案已进入执行阶段，黄伟斌、李海明至今没有履行生效判决书确定的义务。二、法律规定。1.根据《中华人民共和国合同法》第74条“因……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，黄伟斌、李海明在余伟强提起1941号案诉讼后，诉讼过程中为恶意逃避债务，以低于市场价的价格将涉案房产转让给了第三人**，损害了余伟强的合法权益，余伟强有权提起诉讼要求撤销此转让行为。2.余伟强于2017年8月3日才得知黄伟斌、李海明于2017年5月25日将涉案房产转移，未超出撤销权行使期限。3.根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第19条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案中李海明的转让价格为265万元，而涉案房产所在地为花都核心区域，当时该区域的房地产市场交易价格已达15784元/㎡，乘以房屋建筑面积277.04㎡，即交易总价应为4372799.36元，转让价格占交易总价的比例仅为60.60%，属于法律规定的“以明显不合理的低价转让财产”的行为，且折合差价约1722799.36元，差额十分巨大。涉案房产是位于花都区政府区域内的别墅，实际交易价格比市场交易价格还要高得多，且黄伟斌、李海明是在诉讼过程中转移财产等等。因此，黄伟斌、李海明转让房产及第三人**的受让行为并非善意，该转让行为应予以撤销。综上，请求支持余伟强的诉讼请求。被告李海明、黄伟斌辩称，一、余伟强无证据证明李海明以明显不合理的低价转让涉案房屋给**。事实上，李海明向**转让涉案房屋的价款是合情合理的。根据李海明与**签订的《房屋买卖合同》显示，涉案房屋的成交价为520万元。余伟强起诉状中所指的不合理低价265万元并非涉案房屋的成交价，而是**向农行花都分行贷款的贷款金额。另外，根据余伟强提供的“涉案房屋所在别墅房产在二手房交易市场（安居客官网）上的历史交易情况”的证据显示，涉案房屋的公示单价为15784元/平方米，按此标准计算，该房屋的公示总价约为438万元，但李海明与**就涉案房屋的成交价格520万元远高于公示价，不存在明显不合理低价转让的行为。二、李海明向**转让涉案房屋的行为不存在使余伟强权益受损害的情形。第一，李海明、黄伟斌因需资金周转用于偿还对外债务，故在2017年年初通过广州市东汛按揭服务有限公司作为中介方放盘出售涉案房屋。2017年3月18日，李海明与案外人喻建敏签订《广州市存量房买卖合同》转让涉案房屋。后因购房政策影响，喻建敏不具备购房资格，双方协商解除合同。2017年4月20日，李海明与**签订《房屋买卖合同》转让涉案房屋，在2017年5月19日向广州市花都国土资源和规划局递件申请存量房转移登记，并于同月24日完成转移登记。但本案中，余伟强所指的确定债权是于2017年4月13日由余伟强向南沙区人民法院提起诉讼，法院2017年4月27日出具开庭传票，2018年3月5日作出二审判决，2018年4月12日申请强制执行的。而李海明、黄伟斌约在2017年5月初才收到南沙区人民法院的传票，早在收到传票前，李海明已与**签订《房屋买卖合同》并收取定金及首期款。且李海明与**在完成转移登记时，余伟强所指的债权仍处于审理当中，并未确定。第二，余伟强在(2017)粤0115民初1941号案中申请诉讼财产保全查封了李海明名下粤Ａ×××××、粤Ａ×××××、粤Ａ×××××汽车，冻结了李海明名下中国工商银行36×××50账户、交通银行62×××60账户、中信银行62×××89账户的存款。余伟强采取的财产保全措施足以保障其债权的实现。综上所述，只有在生效判决确认了债权，且经人民法院强制执行未果时，才存在余伟强的债权是否受到损害的问题。在本案中，李海明在与**进行交易时，余伟强的债权并未确认且有采取财产保全措施查封了李海明、黄伟斌名下的其他财物，那么李海明向**转让涉案房屋就是正常的交易行为，不存在损害余伟强利益的情形。三、第三人**受让涉案房屋是善意的。在**与李海明交易受让涉案房屋的过程中，**对本案所指的债权并不知情，双方对涉案房屋的成交价也是合乎市场交易价格且高于市场价的。在与李海明签订《房屋买卖合同》后，**已按合同约定按时足额支付了全部价款。综上所述，余伟强提供的证据不足以证明涉案房屋的转让价格明显偏低、转让行为损害了其债权的实现、转让人和受让人是恶意的这三个事实个别存在或全部存在。故请求依法驳回余伟强的全部诉讼请求。第三人**述称，我是正常购买涉案房屋的，双方交易是合法交易。对于黄伟斌、李海明与余伟强之间的纠纷我一概不知，我属于善意第三人购买涉案房屋。第三人农行花都分行述称，本案不符合合同法第74条规定的条件。本案余伟强认为李海明转让价格明显低于市场价，即其在起诉状所称的265万元，但该房屋的交易价格根据合同约定显示是443万元，与评估价相差不大，因此，**受让诉争财产公平、合理，主观上没有恶意，余伟强不能撤销其善意取得的行为，以保护交易安全。另外，诉争买卖合同也不属于合同法第54条所规定的情况，余伟强不是房屋买卖合同的当事方，也不享有该条规定的撤销权。农行花都分行属善意取得诉争房产的抵押权，依据物权法第106条及物权法司法解释的相关规定，我方取得该抵押权已通过第三方评估及办理了抵押登记等相关手续，且在交易过程中没有重大过失，我方也符合善意取得的条件。本院经审理认定事实如下：2016年8月3日，余伟强和黄伟斌签订一份《借款协议》，约定黄伟斌向余伟强借款70万元，借款期限自2016年8月3日起至2017年1月1日止……本协议担保人在合同未履行期间负连带清偿责任。担保方李海明在《借款协议》上签字和按压指模。合同并对其他事项进行了约定。借款期限届满后，黄伟斌、李海明没有向余伟强偿还债务，余伟强于2017年4月13日向广州市南沙区人民法院提起诉讼，南沙区人民法院以民间借贷纠纷[案号（2017）粤0115民初1941号]立案受理。该案诉讼期间，余伟强向南沙区人民法院申请财产保全。根据余伟强提供的《财产保全申请书》显示，申请时间为2017年6月2日。余伟强在该保全申请书中提供的李海明的财产线索为涉案房屋。南沙区人民法院依法查封了李海明名下汽车三辆及冻结李海明名下三个银行账号。2017年9月20日，南沙区人民法院作出（2017）粤0115民初1941号民事判决，判决黄伟斌向余伟强偿还借款616000元及利息、违约金，李海明对黄伟斌所欠余伟强债务承担连带清偿责任。2018年3月15日，广州市中级人民法院对该案作出（2018）粤01民终1040号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年4月12日，南沙区人民法院受理余伟强申请强制执行（2017）粤0115民初1941号民事判决书，执行案号为（2018）粤0115执1235号。另查明，涉案房屋位于广州市花都新华街三东大道189号12栋04房，原权属人为李海明。2017年3月18日，李海明与案外人喻建敏签订《存量房买卖合同》（网签合同），约定李海明将涉案房屋出售给喻建敏，总金额为443万元。庭审中李海明陈述后因购房政策影响，喻建敏不具备购房资格，双方协商解除该合同。2017年4月20日，李海明作为卖方，**作为买方（代理人为黄海琴），广州市东汛按揭服务有限公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合同》，约定李海明将涉案房屋出售给**，成交价为520万元，卖方于2017年8月1日将物业交付买方使用；付款方式为涂销抵押按揭付款，签定本合同时买方支付40万元给卖方作为定金，于签署本合同6天内支付首期款80万元，过户当天支付90万元，剩余310万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。2017年4月20日，**向李海明转账支付40万元。2017年4月27日，**分两次分别向李海明转账支付40万元，共计80万元。2017年5月18日，**的代理人黄海琴向农行花都分行托管存款账户转入50万元。2017年5月27日，**分两次分别向李海明与黄伟斌的儿子黄靖杰转账支付15万元及45万元，合计60万元。2017年6月8日，黄海琴与李海明共同向农行花都分行出具《个人交易资金托管委托划款通知书》，通知农行花都分行将托管存款账户中的50万元划至李海明的结算账户中。2017年8月21日，黄海琴向案外人黄丽珊转账支付20万元。2017年11月6日，**向黄丽珊转账支付5万元。诉讼中，黄伟斌、李海明及**均陈述黄丽珊为黄伟斌、李海明的女儿。上述支付的款项合计255万元。2017年5月16日，**作为借款人，农行花都分行（原名称为中国农业银行股份有限公司广州花都支行）作为贷款人，汪来洪作为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》，约定**向农行花都分行借款265万元用于购买涉案房屋，借款期限为360个月。2017年5月19日，李海明与**向广州市花都国土资源和规划局递交过户申请，并取得预受理回执。2017年8月1日，农行花都分行向**发放贷款265万元，款项直接划入借款合同约定的指定账户中。李海明分别于2017年4月20日、4月27日、11月16日、11月16日，出具《收据》确认收到**涉案房屋购房款40万元、80万元、135万元、265万元。2017年5月25日，涉案房屋过户登记至**名下。2017年6月2日，涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为农行花都分行，债权数额为265万元。诉讼中，余伟强申请对涉案房屋于2017年5月份的市场价格进行评估。本院依法委托深圳市世联土地房地产评估有限公司进行评估。经评估，涉案房屋在2017年5月25日的市场价值为4432600元。本院认为，本案系债权人撤销权纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。根据上述法律规定，债权人主张债务人以不合理低价转让行使撤销权必须同时具备以下条件：一是债务人存在明显不合理低价转让；二是对债权人造成损害；三是受让人知道该情形。本案中，根据李海明与**之间的《房屋买卖合同》及**一方（包括**及其代理人黄海琴）的付款和按揭贷款记录显示，**向李海明购买涉案房屋的交易价格为520万元，且**已实际付清相应的购房款。诉讼中，经过对涉案房屋交易当时的市场价格进行评估，涉案房屋在2017年5月25日的市场价值为4432600元，说明**与李海明之间就涉案房屋的买卖并不存在明显低价转让的情形。同时，根据余伟强提供的证据显示，余伟强于2017年6月2日向南沙区人民法院申请财产保全时，涉案房屋已于2017年5月25日过户登记至**名下；余伟强对黄伟斌、李海明享有的债权于2017年9月20日才经南沙区人民法院判决确定，因此余伟强提供的证据也无法证实李海明与**的行为对余伟强造成损害且买受人**知道该情形。另外，黄伟斌并非涉案房屋买卖合同的相对人，其也不是本案的适格被告。综上，余伟强的诉讼主张依据不足，本院不予支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告余伟强的全部诉讼请求。案件受理费46800元、评估费13582元，均由原告余伟强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  骆国贤人民陪审员  李汉清二〇一九年七月二十六日书 记 员  朱婷欣张丽彬