广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4010号上诉人（原审被告）：中山市金源房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇界狮南路8号金色江湾花园1座48卡，统一社会信用代码914420007417197094。法定代表人：陈鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩跃，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：赖秋英，女，1962年8月28日出生，汉族，住福建省上杭县。委托诉讼代理人：吴文仪，广东嘉骏律师事务所律师。上诉人中山市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）因与被上诉人赖秋英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人金源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赖秋英的全部诉讼请求。事实和理由：一、金源公司在合同约定的交楼时间内已多次电话、短信通知赖秋英办理收楼手续。二、赖秋英主张的逾期交楼违约金远高于其实际损失，其未提供任何证据证明其存在经济损失。三、合同补充协议是双方的真实意思表示，内容合法有效。补充协议对双方的总的违约责任作了统一约定，即约定违约金不应高于合同总金额的2%。双方签订的商品房买卖合同补充协议第十六条第五款第4项并非格式条款，也不存在无效的情形，该条款系双方对于违约方违约责任的约束，同样适用于金源公司，并非仅仅约束赖秋英。同时，该条件也不存在提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形，应属合法有效的约定，对双方当事人均有法律约束力。综上，请求二审法院支持金源公司的上诉请求。被上诉人赖秋英辩称：一、金源公司交付的涉案房屋目前仍有多处质量问题未进行修复。目前涉案房屋尚未实际交付。二、赖秋英在本案中主张的逾期交楼违约金的截止时间是金源公司书面通知赖秋英收楼的时间。三、双方在合同中约定金源公司逾期交楼应按每日万分之二的标准支付违约金，由此计算的年利率仅为7.3%，该标准并非过高。四、双方并未签署补充协议，赖秋英也没有看到相应的合同补充条款。赖秋英于2019年3月14日向一审法院起诉请求：金源公司向赖秋英支付逾期交楼违约金115504.13元（自2016年3月26日起至2016年11月23日止，共计242天，按已付购房款2386449元每日万分之二计算违约金）。一审法院认定事实：2014年5月30日，赖秋英（买受人）与金源公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1401030530）；由买受人向出卖人购买位于中山市坦洲镇××金色××花园××房的房地产，总价款2386449元。出卖人应当在2016年3月26日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；市政配套设施批准、安装之延误，须以中山市或以上政府部门出具的证明文件为依据；逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在发出书面通知后，买受人应自行到出卖人售楼部联系并办理交付手续；如买受人逾期办理的，视为出卖人按时交付。合同签名（盖章）栏加盖有中山市金源房地产开发有限公司字样的印章及赖秋英字样的签名。2014年5月30日，金源公司向赖秋英出具两张收款收据，分别记载赖秋英交来金色江湾花园21座401房定金200000元、首期款993225元；又于同年6月13日，向赖秋英出具一张收款收据，记载赖秋英交来二期楼款1193224元。2014年6月9日，赖秋英与金源公司于中山市房地产交易登记管理所就坐落于中山市坦洲镇××金色××花园××房的房地产办理销售登记备案。2016年11月21日，金源公司向赖秋英发出收楼通知书，通知赖秋英于2016年11月23日起前来收楼。一审庭审中，双方一致确认：赖秋英的购房款已全部付清；金源公司于2016年10月19日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证；2016年11月21日发出收楼通知书通知于2016年11月23日起前来收楼。一审法院认为，赖秋英与金源公司签订的中山市商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。现赖秋英已按双方约定向金源公司支付购房款，根据合同约定，金源公司应于2016年3月26日前取得建设工程竣工验收备案登记证，并向赖秋英交付符合合同约定条件的商品房。金源公司未在合同约定的交付时间内取得竣工备案登记证并交付符合合同约定条件的商品房，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金问题。双方约定商品房的最后交付期限为2016年3月26日前，金源公司于2016年11月21日发出收楼通知，通知业主于2016年11月23日起前来收楼，故涉案房产实际交付日期应认定为2016年11月23日。违约金的计算时间应从双方约定商品房的最后交付期限之日第二天起至涉案房产实际交付之日止，即从2016年3月27日起至2016年11月23日止，违约金以总房款2386449元为基数，按每日万分之二计算，违约金的总额最高不超总房款的10%。赖秋英的诉求，没有超出双方约定及法律规定的范畴，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：金源公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向赖秋英支付逾期交房违约金（以2386449元为基数，从2016年3月27日起至2016年11月23日止，按每日万分之二计付，违约金总额最高不超总房款的10%）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2610元，减半收取计1305元,诉讼保全费1098元，合计2403元（赖秋英已预交），由金源公司负担（金源公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付赖秋英）。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方在二审中对于金源公司存在逾期交楼行为，金源公司应向赖秋英支付从2016年3月27日至2016年11月23日的逾期交楼违约金均无异议，本院予以确认。金源公司主张，虽然双方在签订的涉案中山市商品房买卖合同中约定逾期交楼违约金的支付标准为每日按已付房价款的万分之二计算，违约金总额不超过总房款的10%，但双方已通过签订补充协议的方式变更双方的上述约定，即双方在补充协议中约定逾期交楼违约金总额不超过总房价款的2%。但赖秋英否认双方曾签订金源公司所称的补充协议，金源公司亦未提供相应的证据证明双方确实曾签订合同的补充协议并在补偿协议中约定逾期交楼违约金不得超过合同总价款的2%。故金源公司应承担举证不能的不利法律后果，本院对其该上诉主张不予支持。综上所述，金源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2610元（上诉人中山市金源房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市金源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年七月二十四日书记员  练慧琳