云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初1444号原告：楚雄兆盛房地产开发有限公司，住所地楚雄市鹿城东路延长线南侧鹿鸣美郡小区B-2幢，统一社会信用代码：91532300560071341L。法定代表人：徐兆祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周国松，男，系该公司法务人员（特别授权）。被告：起富，男，1971年9月13日生，彝族，专科文化，大姚县人，教师，户籍地大姚县，现住大姚县。委托诉讼代理人：陈春燕，云南楚恒律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄兆盛房地产开发有限公司(以下简称兆盛公司)与被告起富商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告兆盛公司的委托诉讼代理人周国松、被告起富及其委托诉讼代理人陈春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兆盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年2月14日签订的《商品房购销合同》；2.判令被告支付违约金3000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.判令继续履行原、被告于2017年2月14日签订的《商品房购销合同》；2.判令被告补缴购房首付款10万元；3.判令被告支付原告违约金3000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月14日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告出售给被告位于楚雄市.84平方米的商品房，房屋总价款285240元，其中首付款105240元，余款18万元被告以按揭贷款的方式支付。合同签订后，被告仅支付小部分首付款5240元，还欠10万元首付款未付。在合同约定的余款交付日期届满后，被告迟迟未能向原告支付剩余首付款10万元。直至今日，被告一直违反合同约定，未履行付款义务，至今已逾期付款800余天。根据《商品房购销合同》第八条第一款的约定，被告还应支付给原告违约金3000元。现诉至人民法院，请求判如所诉。被告起富辩称，我同意继续履行与原告签订的《商品房购销合同》。2011年1月10日，杨福云经楚雄宏远房地产经纪有限公司第八分公司介绍，与楚雄亿海房地产开发有限公司（以下简称亿海地产公司）签订了《商品房认购协议书》，协议约定杨福云购买亿海地产公司的“亿海·鹿鸣美郡”小区房屋一套，因为该项目还没有实际开发，所以在协议中没有约定房号。在签订《商品房认购协议书》时，杨福云向亿海地产公司交纳了10万元首付款，向楚雄宏远房地产经纪有限公司（以下简称宏远经纪公司）交纳了2万元介绍费。因迟迟未交房，杨福云向宏远经纪公司协商退款，协商不成，杨福云向楚雄市人民法院起诉宏远经纪公司要求退款。后在该案诉讼过程中，宏远经纪公司找到了我，经协商后确定由我购买杨福云所购的房屋，并支付给杨福云其已支付的10万元首付款、2万元的中介费及在诉讼过程中主张的2000元损失，我将应该支付给杨福云的122000元支付给了他的代理律师宋平，杨福云向楚雄市人民法院撤回了对宏远经纪公司的起诉。之后，我拿着杨福云与亿海地产公司签订的《商品房认购协议书》及亿海地产公司向杨福云出具的交纳10万元首付款的收据到原告公司办理了购房手续，当天与原告签订了《商品房购销合同》，交纳了5240元购房款，并将杨福云交纳购房款10万元的收据交给了原告，原告向我出具了首付款发票。之后原告协助我到银行办理了房屋抵押贷款手续，并到住建局办理了房屋备案登记手续。我在合同约定的期限内全额付清了购房款，没有任何违约行为，相反是原告违反合同约定，迟迟未向我交付房屋。因为原告的起诉无事实和法律依据，所以本案的诉讼费应由原告自行承担。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告为证明诉讼主张及所依据的事实和理由向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》；2.发票、税收缴款书；3.收款凭证；4.收据。被告针对辩解和理由向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》；2.发票、税收缴款书；3.企业公示信息；4.《商品房住房介绍协议》《商品房认购协议书》、收据；5.（2016）云2301民初4402号民事裁定书；6.转款回执；7.商品房买卖合同登记备案表；8.《住房公积金借款合同》。经被告申请，本院从（2016）云2301民初4402号民事案件中调取了以下证据材料：1.《商品房住房介绍协议》；2.《商品房认购协议书》；3.收据；4.撤诉申请；5.（2016）云2301民初4402号民事裁定书。本院认为，原、被告提交的证据及本院经被告申请调取的证据具有真实性、合法性、关联性，能够证实本案案件事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月10日，案外人杨福云（认购方、乙方）与案外人亿海地产公司（开发方、甲方）签订《商品房认购协议书》，协议约定：乙方认购“亿海·鹿鸣美郡”小区内平层单元住房一套，建筑面积120平方米左右（暂定）；平层住宅每平方米均价为2280元（此单价不含楼层差价）；房屋价款分二次付款，本协议签订后5日内乙方按平层10万元/户、复式15万元/户收齐款项交给甲方（签订《商品房购销合同》时多退少补），收款方式另行协商；甲方取得《预售房屋许可证》后3日内通知乙方签订《商品房购销合同》，确认双方权利和义务，乙方指定的房屋购房人无法采用按揭贷款方式支付购房款的，应当在签订《商品房购销合同》3日内以现金支付全部购房款；若乙方接到通知7日内，乙方指定的房屋购房人不签订《商品房购销合同》，则视为乙方购房者违约放弃购房，甲方有权对其房屋另行销售，同时扣除乙方购房者所交房款5%的违约金后在房屋竣工后一次性退还乙方购房者，不计利息；甲方取得《预售房屋许可证》后应当在3日内通知乙方，乙方接到甲方通知后应当在7日内安排其指定的房屋购买人与甲方完成签订《商品房购销合同》及《补充协议》，在该期限内，没有与甲方签订《商品房购销合同》及《补充协议》的房屋，则视为乙方已经放弃该部分房屋的认购，乙方购房人应承担已付款项5%的违约金；甲方应在取得《预售房屋许可证》后12个月内，将经建设单位组织验收合格并符合本协议约定的房屋交付给乙方；甲方依法取得“亿海·鹿鸣美郡”住宅小区开发项目的土地使用权，项目所占用的所有土地符合商品房住宅建设用地要求，甲方具有商品房开发资质；甲方保证将开发的“亿海·鹿鸣美郡”住宅小区相关手续办理完毕；乙方认购采用实名制报名和办理购房手续；乙方督促乙方指定购房人按照本协议条款的约定签订《商品房购销合同》及《补充协议等》。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，杨福云向亿海地产公司交纳了10万元款项，亿海地产公司向杨福云出具了编号1006107的收据，该收据载明“今收到杨福云交来‘鹿鸣美郡’二期项目团购房壹拾万元整”。同日，杨福云（乙方）与案外人楚雄宏远房地产经纪有限公司第八分公司（甲方）签订《商品房住房介绍协议》，协议约定：甲方向乙方介绍亿海地产公司商品房住房一套，鉴于乙方在了解了住房的基本情况后，表示愿意购买该房屋，并于2011年1月10日下午与亿海地产公司签订了《商品房认购协议书》（该协议为不可分割的附件），协议中商品房住房具体情况和付款方式如下：1.该商品房住房坐落于楚雄市雄宝延长线上，属楚风苑对面“鹿鸣美郡”小区（二期）、平层、建筑面积120平方米（以房屋建成后面积为准）、楼层5楼、均价2280元左右/平方米。2.签订《商品房认购协议书》当天乙方向亿海地产公司交付预付房款10万元，亿海地产公司给乙方开具了付款收据和银行交款凭证原件；甲方自愿将该商品房住房介绍给乙方，经双方协商，乙方支付给甲方房屋介绍费2万元，甲方必须开具收据；甲方必须保证乙方与亿海地产公司签订的《商品房认购协议书》中所涉及的内容和亿海地产公司均属实、合法，如有虚假，甲方必须偿还乙方12万元（10万元的购房预付款、2万元的介绍费）的基础上加付总房款10%的违约金；甲方负责联系协调与开发商进行乙方的房屋权益获取办理手续和关系处理的全过程，保证乙方最终完成购房事宜；达成协议后，如由于甲方原因，该住房不能购买或落户乙方，甲方负责退还乙方已交付的全额购房费用，并退还乙方全额介绍费2万元。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，杨福云向宏远经纪公司第八分公司交纳介绍费2万元。在签订《商品房认购协议书》《商品房住房介绍协议》后，亿海地产公司一直未通知杨福云签订《商品房购销合同》。2016年12月27日，杨福云起诉至本院要求宏远经纪公司退还12万元款项并支付违约金12000元。在该案诉讼过程中，被告起富经宏远经纪公司介绍，了解到杨福云认购了亿海地产公司“亿海·鹿鸣美郡”的房屋及要求退房的情况后，经宏远经纪公司协调，2017年2月14日，被告起富向杨福云的代理律师转账122000元（含杨福云已交纳的团购房款10万元、介绍费2万元及利息损失2000元），杨福云将与亿海地产公司签订的《商品房认购协议书》、亿海地产公司出具的10万元团购房款收据及杨福云与宏远经纪公司第八分公司签订的《商品房住房介绍协议》等材料原件交由被告起富持有、保管。2017年2月14日，杨福云向本院递交撤诉申请，请求撤回对宏远经纪公司的起诉。同日，本院作出（2016）云2301民初4402号民事裁定书，裁定准许杨福云撤回起诉。同日，在被告起富向原告兆盛公司出示并交付涉案《商品房认购协议书》、10万元团购房款收据及《商品房住房介绍协议》等材料原件后，原告兆盛公司（出卖人、甲方）与被告起富（买受人、乙方）签订《商品房购销合同》，合同约定：甲方以出让方式取得位于楚雄市延长线南侧、编号2010-G-07-2地块的土地使用权，土地规划用途为商业用地、城镇住宅用地，土地使用证号为楚土国用（2014）第1559号；甲方经批准在上述地上建设商品房，项目名称为“楚雄鹿鸣花园”、“鹿鸣美郡”小区（“鹿鸣美郡二期”）；乙方购买的商品房为预售商品房，为3幢2单元10层1003号房，属剪力墙结构；按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为92.98平方米，单价为3067.75元/平方米（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为285240元（合同第四条尾部有“该商品房建筑面积为118.85平方米，每平方米为2400元”的内容）；买受人首期支付购房总价款的36.9%，金额为105240元，付款日期2017年2月14日，其余价款18万元向交通银行楚雄分行贷款支付；甲方应于2018年10月31日前将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止10天内，乙方按每天20元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期10天后，解除合同，乙方按应付未付款的0.3%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担。《商品房购销合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，被告起富向原告兆盛公司交纳了5240元的购房首付款，原告兆盛公司向被告起富开具了金额为105240元的购房款发票。同日，原告兆盛公司到住建部门为被告起富办理了商品房买卖合同登记备案表，合同登记号为CX2017021401245，建筑面积为118.85平方米，其中套内建筑面积为92.98平方米。2017年2月16日，被告起富为涉案房屋向税务部门缴纳了契税4074.85元。2017年2月28日。原告兆盛公司、被告起富与交通银行股份有限公司楚雄分行签订《住房公积金借款合同》，约定由被告起富向银行办理购房按揭贷款18万元，期限从2017年4月28日至2027年4月28日止，并用涉案房屋为贷款提供抵押担保，贷款划入原告兆盛公司的银行账户，原告兆盛公司承诺为该贷款提供保证担保至涉案房屋的他项权利证书、抵押登记证明文件等交由银行核对无误、收执之日止。之后，银行按约定将被告起富的18万元贷款转入了原告兆盛公司的银行账户。2017年4月27日，原告兆盛公司向被告起富开具了金额为18万元的购房款发票。另查明，原告兆盛公司于2010年8月30日成立，注册资本200万元，经营范围为房地产开发、经营销售等，沙建聪原为原告兆盛公司的股东，持股比例为24.5%，2014年12月31日沙建聪持股比例变更为50%；2015年5月11日之前，沙建聪对原告兆盛公司持股比例为50%、王贤明持股比例为25%、杨万东持股比例为25%，2015年5月11日变更徐兆祥持股比例为50%，王贤明、杨万东持股比例未变；现原告兆盛公司股东为徐兆祥（持股比例50%）、王贤明（持股比例25%）、杨万东（持股比例25%），徐兆祥为原告兆盛公司的法定代表人。亿海地产公司于2010年11月18日成立，注册资本100万元，经营范围为房地产开发、经营、房屋租赁等，股东为沙建聪（持股比例95%）和徐兆祥（持股比例5%），沙建聪为该公司的法定代表人。本院认为，涉案《商品房购销合同》系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法、有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。《商品房购销合同》约定被告购买涉案房屋应向原告支付购房首付款105240元及购房尾款18万元，现原、被告对被告在签订合同当天已向原告支付购房首付款5240元及之后通过办理银行按揭贷款支付购房尾款18万元的事实无争议，且双方均同意继续履行《商品房购销合同》，但双方对被告是否按合同约定支付了购房首付款105240元中的10万元存在争议。对此，本院认为本案存在以下情况：第一，原告在庭审中明确表示曾向行政单位、社会团体、房地产公司等发布团购房信息，让各单位、公司为其推广团购房，参与团购房的个人向参与团购的单位交纳10万元到50万元不等的认购金后取得团购房资格，亿海地产公司若找人来购买原告的房屋，原告则向亿海地产公司支付相应的返点，但不清楚为何亿海地产公司在实际操作过程中向参与团购房的个人收取了购房款。原告对参与团购房的个人应该将认购金交由参与团购的单位及其未允许亿海地产公司收取认购金的主张，未提交任何证据证实。第二，原告与亿海地产公司无论是成立之时、在亿海地产公司与杨福云签订《商品房认购协议书》收取团购房购房款时，还是现在，基于两家公司的部分股东同一而存在关联是客观事实，且亿海地产公司向杨福云收取购房款时出具的收据载明的项目名称是“鹿鸣美郡二期”，现原告实际开发的涉案房屋所在项目名称亦是“鹿鸣美郡二期”。第三，从亿海地产公司与杨福云签订的《商品房认购协议书》的约定及亿海地产公司出具的收据载明的内容可知，杨福云向亿海地产公司交纳10万元购房款后即取得参与“鹿鸣美郡二期”团购房资格，杨福云可以自己作为购房人或指定他人为购房人，按2280元/平方米左右的价格与亿海地产公司签订《商品房购销合同》，在扣除10万元购房款后交纳剩余购房款即可。第四，对杨福云已向亿海地产公司交纳10万元购房款并取得“鹿鸣美郡二期”团购房资格的事实，原告无异议，在杨福云交纳10万元购房款取得“鹿鸣美郡二期”团购房资格后近6年时间里，亿海地产公司未能与其签订《商品房购销合同》，杨福云才起诉宏远经纪公司，经宏远经纪公司介绍、协调，被告通过支付杨福云122000元取得“鹿鸣美郡二期”团购房资格，其在签订《商品房购销合同》时有权扣除10万元购房款后再支付剩余购房款。第五，被告向杨福云支付122000元款项，取得涉案《商品房认购协议书》《商品房住房介绍协议》及10万元团购房款收据等材料原件，并向原告出示、交付前述材料原件，与原告签订《商品房购销合同》，向原告交纳105240元购房首付款中的5240元，以上行为均是在同一天完成。同一天，原告在收取被告提交的10万元团购房款收据及《商品房认购协议书》等材料原件后，以略高于《商品房认购协议书》约定、远低于市场的价格即2400元/平方米将涉案房屋出售给被告，并向被告出具了105240元的发票、办理了备案登记手续。第六，在签订《商品房购销合同》后，原告协助被告办理了《住房公积金借款合同》，为被告提供保证担保至银行取得涉案房屋抵押权登记之日止，并为被告出具了剩余购房款18万元的发票。综合以上情况，本院认定原告在与被告于2017年2月14日签订涉案《商品房购销合同》时即已认可被告从杨福云处取得“鹿鸣美郡二期”团购房资格，并已支付10万元购房款，故其在两年多后以亿海地产公司、杨福云或被告均未向其支付10万元购房款为由要求被告支付10万元购房款及承担逾期付款违约金3000元的诉讼请求无事实和法律依据，且违反《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”及《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”之规定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、原告楚雄兆盛房地产开发有限公司与被告起富继续履行双方于2017年2月14日签订的编号为兆盛·鹿鸣美郡二期3-2-1003的《商品房购销合同》；二、驳回原告楚雄兆盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，减半收取计1180元，由原告楚雄兆盛房地产开发有限公司负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  普秀梅二〇一九年七月十五日书记员  阮志燕