甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初1953号 原告：甘肃银行股份有限公司张掖分行。 负责人：柳敬东，该行行长。 住所地：甘肃省张掖市甘州区西大街37号。 统一社会信用代码：91620700073570127R。 委托诉讼代理人：王宝，该行个人业务部客户经理。 委托诉讼代理人：马铃莹，该行客户经理。 被告：马东东，男，1992年11月5日出生，汉族，甘肃省张掖市人。 被告：马文林，男，1949年4月12日出生，汉族，甘肃省张掖市人，农民。 被告：张掖市美联房地产开发有限责任公司。 法定代表人：张新军，该公司经理。 住所地：甘肃省张掖市甘州区南关水泥厂办公楼3楼。 统一社会信用代码：91620702067206118W。 委托诉讼代理人：杨建国，甘肃沁泽律师事务所律师。 原告甘肃银行股份有限公司张掖分行与被告马东东、马文林、张掖市美联房地产开发有限责任公司（以下均简称美联房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理。本院于2019年5月14日依法组织各方当事人开展庭前证据交换过程中，原告甘肃银行股份有限公司张掖分行增加诉讼请求，请求法院拍卖被告马东东所有的涉案房产，原告享有优先受偿权，并愿意与被告庭后协商解决。本案于2019年6月26日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王宝、马铃莹，被告马东东、被告美联房地产公司的委托诉讼代理人杨建国到庭参加诉讼，被告马文林经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告甘肃银行股份有限公司张掖分行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告马东东、马文林偿还原告贷款本金及利息329617.54元（利息计算至2019年1月20日），其中贷款本金287520.02元，贷款利息42097.52元，并利随本清；2.请求法院判令被告美联房地产公司对上述借款承担连带清偿责任；3.要求被告承担本案案件受理费。事实与理由：马东东、马文林于2016年1月13日因个人购房向原告借款297000元。（借款合同编号：33010120160014）贷款期限15年，自2015年12月24日至2030年12月23日止，约定贷款利率，借款逾期加收罚息，由甘肃银行信贷管理系统自动生成，系统利息结算按月结息，结息日为每月20日。采用每月等额还本付息法还款，由借款人将本息存入指定卡号，委托银行扣款。合同约定由马东东以位于××区.06平方米的住宅为本笔贷款提供抵押担保。合同还约定由张掖市美联房地产开发有限责公司为本笔贷款提供担保，保证方式为连带责任保证。约定保证范围包括贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项，贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。在个人住房合同签订后，原告向被告发放贷款297000元。上述借款按月还款至2016年10月12日，被告马东东、马文林未能如期偿还借款本息，担保人也未能履行保证责任。在2019年5月14日本院依法组织各方当事人开展庭前证据交换过程中，原告甘肃银行股份有限公司张掖分行增加诉讼请求（原告另行递交起诉状一份，实为增加诉讼请求申请书），请求本院拍卖被告马东东所有的的位××区.06平方米的住宅楼，原告享有优先受偿权。 被告马东东辩称：原告所诉借款属实，就按原告提出的诉讼请求偿还。 被告马文林经本院传票合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 被告美联房地产公司辩称：原告所诉被告美联房地产公司提供担保属实，同意被告马东东的意见，如被告马东东不能按其所说的履行，应由其房屋现行拍卖，由原告受偿。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据及陈述：1.原告委托诉讼代理人王宝的当庭陈述；2.原告与被告马东东、马文林、美联房地产公司于2015年12月24日签订的《个人购房担保借款合同》复印件一份；3.2016年1月13日，借款人为马东东的甘肃银行贷款凭证（借据）复印件一张；4.借款人为马东东的甘肃银行贷款信息打印件两张；5.预告登记权利人为甘肃银行股份有限公司西大街支行、义务人为马东东的房屋产权预告登记证书复印件一张；6.本院（2018）甘0702民初6748号民事裁定书一份。 被告马东东未提交书面证据，由其围绕抗辩理由作当庭陈述。 被告美联房地产公司围绕其抗辩理由提交了下列证据及陈述：1.被告美联房地产公司委托诉讼代理人杨建国的当庭陈述；2.本院（2018）甘0702民初3189号民事裁定书复印件一份。 经审理本院认定事实如下：被告马东东、马文林系父子关系。2015年12月24日，原告与被告马东东（合同中的借款人及抵押人）、马文林（合同中借款人）、美联房地产公司（合同中担保人）签订《个人购房担保借款合同》（借款合同编号：33010120160014）一份，约定被告马东东、马文林向原告贷款297000元，贷款用于支付购房款；售房人为被告美联房地产公司，房产为被告马东东住房，位于××区，建筑面积为93.06平方米，购置价为425098元；合同约定贷款期限为壹佰捌拾个月，从2015年12月24日起至2030年12月23日止，贷款利率为国家公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准年利率4.9%为基础上浮百分之二十，即年利率为5.88%，实际执行利率以借款借据为准，还款方式为等额还款法，逾期罚息利率为贷款利率基础上加收百分之伍拾；合同约定本合同签订后，抵押人需在贷款人规定的时限内积极配合售房人、贷款人到抵押登记机关办理抵押登记，并将相关抵押权证书交由贷款人保管；担保人承担连带责任保证，保证范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、仲裁费、律师费等贷款人实现债权和担保权的费用，保证期间为合同签订起至债务履行期限届满后（含提前到期情形）另加两年；合同落款处被告马东东、马文林在借款人处签字、捺印，被告马东东在抵押人处签字、捺印，被告美联房地产公司在保证人处盖章并加盖法定代表人张新军印章，贷款处由原告加盖甘肃银行股份有限公司西大街支行印章并加盖该行代理人柳敬东的印章。2015年12月30日，原告与被告马东东在张掖市房屋产权交易中心办理了房屋预告抵押登记，预告登记权利人为甘肃银行股份有限公司西大街支行，预告登记义务人为马东东，预告登记房屋为祁连路美联国际商住××区，张掖市房屋产权交易中心为其颁发了张掖房预甘州区字第027313号房屋预告登记证书。2016年1月3日，原告向被告马东东发放贷款297000元，被告马东东在原告提供的借据借款人处签字、捺印，借据约定贷款金额为297000元，借款用途为购住房，借款期限为180个月，贷款执行年利率为5.88%，约定还款日期为每月13日。后被告马东东、马文林偿还少部分贷款本息后，未依约偿还下剩贷款本息，截止2019年1月20日，本案贷款下欠本金287520.02元，下欠利息42097.52元，本息合计329617.54元。 另查明，2018年4月13日，美联房地产公司以买卖合同将马东东起诉至本院，后于2018年6月12日申请撤回起诉，本院作出（2018）甘0702民初3189号民事裁定书予以准许。后马东东又以买卖合同将美联房地产公司、第三人甘肃银行股份有限公司张掖分行、第三人张兴泳诉至本院，后于2018年10月17日申请撤回起诉，本院作出（2018）甘0702民初6748号民事裁定书予以准许。 本院认为，原告与被告马东东、马文林、美联房地产公司签订的借款合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务。原告向被告马东东发放贷款297000元，已经履行了合同义务，被告马东东作为借款人负有按期、足额偿还按揭贷款的义务，现被告马东东未按约定履行合同义务，未足额还本付息，其行为已违约，应承担相应的违约责任。原告与被告马东东签订的《个人购房担保借款合同》第二十九条约定“1.借款人出现下列情形之一者，即视为已发生违约事件：…（3）连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的…”；第三十条约定“发生违约事件，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采取多种措施：（1）提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用…”。因被告马东东只将按揭款偿还至2016年10月，远远超过了合同约定的期限，属于严重违约，故对于原告要求被告马东东提前偿还贷款下剩本金287520.02元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告马东东拖欠的利息，因原告与被告马东东在《个人购房担保借款合同》中明确约定了利率及利息的计算方法，故对原告要求被告马东东承担借款利息42097.52元（计算截止2019年1月20日），并利随本清的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告马文林是否应当承担还款责任的问题。本院认为，首先，被告马文林和被告马东东是以共同借款人的身份与原告签订了借款合同，故被告马文林实为是该笔借款的共同借款人；其次，被告马文林和被告马东东是父子关系，被告马文林在借款合同落款借款人处签字、捺印表明被告马文林知晓并参与了该笔贷款的办理过程，被告马文林作为完全民事行为能力人应该知晓其在借款合同上签字所产生的法律后果，故本院认定被告马文林是该笔债务的共同借款人，应与被告马东东连带清偿该笔债务。 关于被告美联房地产公司是否应当承担还款责任的问题保证。本院认为，保证人和债权人约定当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。被告美联房地产公司在借款合同保证人处盖章并加盖法定代表人张新军印章，系其公司真实意思表示，符合法律规定，应为有效。借款合同约定担保人承担连带责任保证责任，保证期间为借款合同签订之日起至债务履行期届满之日起另加两年，至原告本次起诉时，并未超过保证期间，故被告美联房地产公司应对该笔债务负连带清偿责任，被告美联房地产公司承担保证责任后有权向被告马东东、马文林追偿。 关于原告要求就被告马东东、马文林抵押给原告的房产处置款优先偿还贷款本息的诉讼请求。本院认为，依据本案查明的事实，2015年12月30日，原告与被告马东东在张掖市房屋产权交易中心办理了房屋预告抵押登记，预告登记权利人为甘肃银行股份有限公司西大街支行，预告登记义务人为马东东，预告登记房屋为祁连路美联国际商住××区，张掖市房屋产权交易中心为其颁发了张掖房预甘州区字第027313号房屋预告登记证书。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》第十五条第二款规定：“2.本合同签订之时...抵押房产具备证实抵押登记条件起的60日内，抵押人必须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记或楼花抵押登记转为正式抵押登记手续。4.如因保证人或者抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权：（1）要求抵押人在限定时间内办理完毕抵押登记手续....；（2）宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带保证责任。”本院认为，首先，预告登记是使被登记的请求权具有物权效力，对将来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。而抵押权预告登记的目的视为了保障将来能够享有抵押权，即权利人依据预告抵押登记享有优先设立抵押权的权利。根据原告提交的张掖房预甘州区字第027313号房屋预告登记证书，经被告质证无异议，应认定为预告抵押登记成立；其次，根据合同约定预告抵押登记应于抵押房产具备正式抵押登记条件起的60日内转为正式抵押登记手续，但庭审中原告并未提交正式抵押登记手续，亦未提交证据证明涉案房屋不具备办理抵押登记的条件，故应认定为没有办理正式抵押登记手续；再次，根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，第一百八十七条规定“以...正在建造的建筑物抵押的，应担办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。本案中涉案房产预告抵押登记日期为2015年12月30日，在原告未提交抵押登记证书亦未提交证据证明涉案房屋不具备办理抵押登记的条件下，应认定为预告抵押登记已失效。综上，无论是合同约定的预告抵押登记在60日内转为正式抵押登记手续，还是法律规定的预告登记后90日内办理正式抵押登记，现预告抵押登记都已失效，且预告抵押登记作为一种临时性登记行为，并不是等同于直接产生支配效力的抵押登记，其目的是为了平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，预告抵押登记的目的仅是为了保障将来享有抵押权，即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效前，权利人并不享有依据预告抵押登记主张优先受偿的权利。故本案涉案房屋未办理正式抵押登记手续，应视为抵押权未设立，原告对该不动产并不享有优先受偿的权利，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告马文林经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据，应视为其放弃应诉、抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 被告马东东、马文林于本判决生效之日起三个月内连带偿还原告甘肃银行股份有限公司张掖分行贷款本金287520.02元，承担利息42097.52元，本息合计329617.54元（利息计算至2019年1月20日），并利随本清； 二、被告张掖市美联房地产开发有限责任公司对上述偿还本息义务承担连带清偿责任，被告张掖市美联房地产开发有限责任公司履行保证责任后有权向被告马东东、马文林追偿； 三、驳回原告甘肃银行股份有限公司张掖分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6244元，由被告马东东、马文林连带负担，被告张掖市美联房地产开发有限责任公司承担连带责任。被告负担的案件受理费直接给付原告，本院收取原告的案件受理费不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长  索国雄 审 判 员  杨学林 人民陪审员  任怀德 二〇一九年七月三日 书 记 员  施凯文