重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初8250号原告：徐晓，女，1965年9月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：何佳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆丰盈房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区庆云路2号，统一社会信用代码91500105666413872T。法定代表人：郭勇，总经理。委托诉讼代理人：邹莹，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖涵，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告徐晓与被告重庆丰盈房地产开发有限公司（以下简称丰盈公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告丰盈公司于2017年5月3日向本院提出管辖权异议申请，本院审理后依法驳回了该申请。本院于2017年7月19日组织双方当事人对案件进行公开开庭审理，原告徐晓及其委托诉讼代理人何佳，被告丰盈公司的委托诉讼代理人邹莹、肖涵到庭参加诉讼。2017年8月14日，徐晓向本院提出鉴定和评估申请，申请对位于重庆市江北区文星门街X号X幢X-X号房屋（以下简称涉讼房屋）是否存在质量问题进行鉴定，并对与涉讼房屋同地段同类房屋在2013年9月1日至2017年7月31日的月租金标准进行评估。本院就前述申请事项分别委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司与重庆市建设工程质量检验测试中心进行司法鉴定与评估。前述单位出具鉴定和评估结果后，本院于2019年5月15日组织双方当事人对案件进行了第二次公开开庭审理，原告徐晓及其委托诉讼代理人何佳，被告丰盈公司的委托诉讼代理人邹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓向本院提出下列诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因无法正常使用涉讼房屋的损失（从2013年9月1日起至被告实际将涉讼房屋修复并交付原告使用之日止，按该地段同等价值商品房租金标准计算）；2.判令被告对涉讼房屋存在的瑕疵进行修复。庭审中，原告明确第一项诉讼请求损失的截止时间为2017年7月19日，另明确第二项诉讼请求中的瑕疵为：墙面地砖空鼓、地面砖开裂、墙面砖松动、厨房顶部污染、厨房门口地砖断裂一处、主卧墙纸起沙、洗漱间墙角断菱、吊顶石膏板开裂、客厅推拉门变形、阳台密胶开裂。事实及理由：2013年7月2日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，就购买被告开发的精装修涉讼房屋事宜进行详细约定。合同签订后，原告按约向被告支付了房款，但被告却未按约定及时向原告交付符合合同要求的精装修商品房。被告虽曾作出交房的意思表示，但原告发现被告拟交付的房屋存在多处质量瑕疵，遂多次与被告进行交涉，并在2015年8月31日明确对房屋存在的质量瑕疵提出整改要求，双方也在《业主报修记录表》中对质量瑕疵进行了确认，但直至现在，被告仍未整改完毕。2015年11月，原告委托的第三方检测机构也确认涉讼房屋存在多处质量问题。原告就此向被告反映后，被告一直未予整改。被告丰盈公司辩称，驳回原告所有诉讼请求，理由如下：一、被告不存在逾期交房的违约行为。被告已于2013年8月15日按照合同约定方式及地址向原告寄送了交房通知书，已经履行了通知接房义务。被告在收到原告的口头及书面告知后，并未按照被告要求办理接房手续，也未就涉讼房屋存在的所谓的质量问题向被告提出过任何主张。因此，应依据合同约定认定涉讼房屋已于2013年8月31日交付。二、被告不应当继续承担涉讼房屋的质保责任。（一）双方合同明确约定涉讼房屋的装饰装修工程质保期为两年，自交房之日起开始计算，涉讼房屋交房时间为2013年8月31日，因此，质保期已经于2015年8月31日届满，而鉴定机构出具的检测报告书反应的系2019年1月30日的现状，而非在质保期内的情况。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十三条第二款规定，被告不应继续承担涉讼房屋的质保责任。（二）原告在2015年8月31日向被告提出的涉讼房屋存在的问题，仅有“次卧一墙纸不平”在检测报告书中得到体现，因此，原告无权要求被告承担前述问题之外的质保义务。（三）双方合同中已经明确装饰装修材料必然存在一定程度的纹理、色差、斑点、裂纹等观感效果的差异，原告不得以此作为涉讼房屋质量问题要求施工单位承担质保责任，被告也无义务对其进行更换、修理、重整或者整改等。（四）原告早已实际占有并使用涉讼房屋，出现检测报告书中载明的部分问题系因其管理、使用所致，属于房屋使用过程中的自然损耗，并非被告交付房屋存在质量瑕疵。三、原告主张按照同期同地段房屋租金标准计算租金损失没有法律依据。（一）原告在本案中并没有损失。首先，原告并未举示任何证据证明其存在已经产生的实际损失及损失金额。其次，原告主张其购买涉讼房屋的目的在于投资而非自行居住，其能否实现对外销售赚取价差、能否对外出租获取租金均存在巨大的不确定性，其主张的租金损失并未实际产生，也并未必然产生。（二）涉讼房屋仍然可以正常居住使用。检测报告书中载明的问题均为装饰装修质量问题，并非主体结构质量问题，任何一项或所有情况之总和都不能达到严重影响原告居住使用的程度。（三）根据《商品房买卖司法解释》第十七条规定，只有在开发商逾期交房且买卖双方没有对逾期交房的违约金进行约定时，方可参照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金标准。四、原告自身存在严重过错。根据《商品房买卖司法解释》第十三条第二款规定及双方合同关于涉讼房屋装饰、设备没有达到标准则由被告承担检测费用的约定，原告发现问题后，既可以告知被告修复或在发生争议时与被告一同委托检测机构进行检测，也可以自行委托第三方维修并支付相关费用后向被告主张赔偿，但其一直怠于行使各项合同约定的其他各项权利，直接导致涉讼房屋在质保期届满后又产生了大量的质量问题，原告应当自行对此部分问题承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票（自开）发票联、非税收入一般缴款书（收据）、重庆市物业专项维修资金专用收据、中华人民共和国税收电子转账专用完税证、重庆市契税缴税证明、业主报修任务记录表、第一次催告办理商品房接房手续通知书、中国移动通信客户账单、中国电信股份有限公司重庆分公司收据，被告举示的《重庆市商品房买卖合同》、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房屋质量保证书、寰宇天下入伙结算单、关于精装修保修期的温馨提示及其EMS国内特快专递邮件详情单、业主报修任务记录表等证据，双方当事人对其真实性没有异议，且与本案具备关联性，本院予以确认并留在佐证。对双方当事人有异议的其他证据，本院认定如下：一、原告举示的与“寰宇维修冯云”的短信交流记录为原件，且与原告方交流的电话号码为被告方向原告发放“关于精装修保修期的温馨提示”中的联系人号码，结合原告举示的中国电信股份有限公司重庆分公司收据，本院予以采信；二、原告举示的《建筑工程房屋质量检验报告书》虽系原件，但该报告书制作时间为2015年12月1日，原告并未举示证明该公司的相应鉴定资质，且原告依据该检验报告书所主张的房屋质量问题在案件审理过程中已经本院委托专业检验机构进行鉴定，故该证据不能全面客观反映涉讼房屋现有情况，本院不予采信，同理，本院对原告举示的照片不予采信；三、原告举示的与号码的用户的短信记录，因其未举示证据证明该用户的身份，本院不予采信；四、原告举示的录音，因无法反映录音时间、地点等客观因素，原告亦无证据证明录音对象的身份，本院不予采信；五、被告举示的寰宇天下接房邀请函虽系打印件，但结合被告举示的与该邀请函对应的EMS国内特快专递邮件详情单来看，该邀请函与本案具备关联性，真实性应予确认，本院予以采信；六、被告举示的接房流程表系原件，原告虽否认表上的签字，但并未申请对该签字真伪进行鉴定，亦未举示相反证据，本院对该证据予以采信；七、被告举示的房屋维修任务处理记录表虽系原件，但该表系被告内部制作，业主签名处并非原告及其家人签字，被告亦未就此向本院提出合理解释，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月2日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同第二条约定，被告销售的商品房为现房。合同第三条约定，原告所购的涉讼房屋建筑面积为182.33平方米，套内建筑面积156.52平方米。合同第四条约定，本商品房为装修房，总成交金额为4752455元，套内建筑面积单价为30363.24元/平方米。合同第五条约定，原告采取按揭付款方式，于2013年7月2日支付首付款1432455元，余款3320000元以向银行申请按揭贷款方式支付。合同第七条约定，涉讼房屋属现售商品房，被告应在2013年8月31日前将房屋交付原告使用。合同第八条约定，被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，被告应当出示重庆市建设工程竣工验收备案登记证；验收交接后，还应提供重庆市新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书；如原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由原告承担。合同第十六条约定，被告交付的房屋建筑材料、设备安装标准应符合附件三的约定，该商品房系装修房的，装修标准还应符合附件四的约定，达不到标准的，原告有权要求被告按照合同附件五的约定进行处理。合同第十八条约定，新建商品房屋质量保证书作为本合同的附件，被告自本商品房交付使用之日起，按照新建商品房屋质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，被告应当履行保修义务，并对原告造成的损失承担赔偿责任。合同附件四对双方房屋装修标准进行了约定。合同附件五为合同补充协议，该协议第三条对合同第八条内容作出补充约定，在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无论被告是否发出书面交房通知，原告均应于合同约定的交房日或其他被告通知的时间前往寰宇天下现场办理房屋交付手续，并最迟应在合同约定的交房日之日起15日内办理完毕房屋交付验收手续，逾期未办理的，以合同约定的交房日作为房屋交付之日，视为原告认可并接收房屋，本补充协议另行约定被告不予交付的情况除外；房屋交付时，如原告发现交付的商品房有任何瑕疵或任何非属主体结构性的质量问题，应记录在交接文件中，属于保修范围内的，由被告按买卖合同约定和新建商品房屋质量保证书的规定履行保修义务，在合理期限内进行整改，但原告不得以此为由延迟或拒绝办理房屋交接手续，且被告不承担延期交房的责任，自买卖合同约定的交房日起，与该商品房有关的一切税费、风险、责任和物业服务费等均由原告承担。补充协议第九条约定，被告交付使用的商品房装修设备应符合双方约定的标准，如交付标准不符的，原告应当在办理房屋验收交接手续后要求被告进行整改；原告对该商品房的装饰设备质量有争议的，应当在办理房屋验收交接手续后，双方共同委托有资质的建设工程质量检测机构进行检测，并由异议方预付相关检测费用；原告确认合同附件四所列装修事项使用的同一种天然材质材料必然存在纹理、色差、半点、裂纹等感官效果，且与示范单位展示的感官效果存在差别；合同附件四所涉装修工程的工程质量应符合国家相应标准，其保修期为自合同约定的交付之日起至两年止，保修期届满后，装修装饰材料及设施设备的维修责任由原告自行承担；对由被告或施工单位依照附件四约定承担保修责任后的整改成果，在买卖合同约定的各项质保期届满后，被告和施工单位不再承担保修责任；如该房屋的装修项目需要进行整改的，被告将积极配合、协调完成整改事项，原告确认，原告不得以该房屋存在整改事项为由要求被告承担逾期交房的违约责任，不得要求被告赔偿交通费、房屋租金损失、务工损失、资金占用损失、精神损失等各项直接或间接损失，也不得以此为由要求退房；原告确认，原告知晓该房屋装修后如长期无人入住或者无人养护会产生发霉、变型等不利影响，因此，如果因原告未能在约定时间前往接收该房屋，或者因原告存在违反与被告任一约定的违约行为导致被告无法按时向原告交付房屋的，该责任由原告自行承担，由此导致的损失亦由原告承担。合同签订后，原告按约向被告履行了购房款交付义务。2013年8月15日，被告按照原告在《重庆市商品房买卖合同》预留的通讯地址向其邮寄了寰宇天下接房邀请函，通知原告于2013年8月31日上午9点至12点到寰宇天下售楼处办理接房手续，但原告并未于该通知时间到场办理接房手续。2015年1月7日，原告在被告提供的寰宇天下观澜苑业主接房流程表上签字确认预交了6个月物业公共服务费，并领取了涉讼房屋钥匙。2015年5月3日，被告方负责涉讼房屋维修的工作人员冯云向原告短信告知“尊敬的寰宇天下观澜苑B区6栋2601的业主您好，您户内墙纸等问题已处理好，请您前来验收确认。祝您生活愉快！（寰宇天下房屋维修中心）”。2015年7月30日，原告与冯云短信交流，原告问“冯工，我是26-1的业主，情况怎样？”冯云回“您好，您户内已处理部分问题了。余下情况正在处理中。”原告问“冯工，今天下午我能来接房吗？谢谢！”冯云回“接房可以吧，只是还有几个问题我还没有处理完，但是您接房了后，问题我们也还会处理的。”原告问“卫生间和厨房的空心墙砖换个没有？”冯云回“还没开始，这个墙砖问题整改周期比较长，工人还没安排过来。我会安排工人尽快处理。”2015年7月20日，被告向原告邮寄关于精装修保修期的温馨提示，提醒涉讼房屋的精装修部分质保将于2015年8月31日到期。2015年8月31日，原告方在被告提供的业主报修任务记录表上签字，并载明需整改问题包括：次卧一墙纸不平；主卧墙纸靠背景墙软包处有一条横线及一处污染；橱柜旁两块空心砖；厨房顶部污染。另，该记录表原、被告各执一份，冯云在原告保留的该表陪同人员处签字确认。被告保留的该表中备注“正在处理墙砖中”，确认时间2015.9.25。案件审理过程中，原告就涉讼房屋是否存在质量问题、存在何种质量问题申请司法鉴定，本院委托重庆重大建设工程质量检测有限公司进行鉴定，但该公司因不具备装饰装修鉴定资质，于2017年10月12日向本院出具函件，表示无法对该申请进行鉴定。收到退还鉴定材料后，本院组织双方当事人选择了重庆市建设工程质量检验测试中心作为鉴定机构，并确定鉴定内容为室内装饰装修工程及外墙保温工程质量鉴定。2019年3月11日，重庆市建设工程质量检验测试中心作出《重庆市建设工程质量检验测试中心司法鉴定检验报告书》（以下简称检验报告书），检验报告书主要内容如下：司法鉴定人员于2019年1月30日赴本案所涉房屋现场进行现场检测工作，经现场查看，该房屋为精装房，装修工程已全部完工，当事双方无法提供装饰装修工程设计图及材料产品合格证书、性能检测报告、复验报告、隐蔽工程验收记录等工程资料，现场不具备条件对上述内容进行检测。根据《鉴定委托书》及相关规范的要求，结合现场实际情况，对该房屋的内墙饰面砖工程空鼓率及外观、裱糊与软包工程外观、地面工程地面砖空鼓率及外观、门窗工程外观、吊顶工程外观、储柜外观装修质量进行抽检，检测情况如下：抽检内墙饰面砖空鼓情况不满足《建筑装饰装修工程质量验收标准》……厨房墙面①抽检28块，空鼓块数19块，评定结果不合格；厨房墙面②抽检9块，空鼓块数7块，评定结果不合格；客卧卫生间抽检48块，空鼓块数27块，评定结果不合格；公共卫生间抽检48块，空鼓块数20块，评定结果不合格。抽检地面砖空鼓情况不满足《建筑地面工程施工质量验收规范》……客厅、餐厅抽检40块，空鼓6块，评定结果不合格……入户门外侧及内侧门框、门扇，客厅推拉门门框、客卧门门框、门扇均存在划痕现象；主卧推窗开启不顺；橱窗、儿童房窗户耐候密封胶开裂；客卧窗户玻璃存在划痕；主卧、客卧、儿童房窗户五金件均存在锈蚀现象；客厅、餐厅、主卧吊顶双层石膏线接缝处、阴角线、阳角线多处开裂；客卧过道吊顶石膏面层开裂；玄关柜柜门开关时摩擦，开启不顺；柜门安装与柜体位置不对应，存在斜位；房屋客卧衣柜门板存在划痕现象。检验报告书送达双方当事人后，原告方申请司法鉴定人员出庭作证，经本院通知，作出检验报告书的重庆市建设工程质量检验测试中心鉴定人员文晓波于2019年5月15日到庭接受询问，经过质询，文晓波确认：入户门外侧及内侧门框、门扇存在擦伤、划痕，客卧门门框、门扇存在划痕，客厅推拉门门框1处凹陷、1处划痕及脱漆，客卧窗户玻璃1处划痕，主卧、客卧、儿童房窗户五金件均存在锈蚀，房屋客卧衣柜门板存在划痕等情况无法确定问题产生的时间，检验报告书中载明的以上问题之外的情况均系开发商施工工程中产生；涉讼房屋现有的质量问题因为墙砖空鼓率高可能脱落、玻璃质量存在瑕疵可能爆裂，所以存在危险居住人人身财产安全的隐患。原告对于检验报告书及文晓波的到庭陈述均没有意见，并认为涉讼房屋现有的质量问题已经严重影响到房屋的正常居住使用，原告有权要求被告赔偿损失。被告对文晓波的到庭陈述没有意见，对检验报告书的真实性没有异议，但对合法性存在疑问，该报告作出时鉴定机构已经超过其鉴定资质的有效期，且鉴定人员进行现场工作的时间为2019年1月30日，仅能反应该时间节点的涉案房屋现状，问题产生时间及原因并不清楚。因涉案房屋约定的交房时间为2013年8月31日，而被告已经按约履行了通知接房义务，原告逾期接房应视为房屋已经交付，房屋质保期也应从交付之日起算，房屋由原告实际占有使用，是否因原告原因导致的问题产生无法确定，因此不能达到原告证明被告存在违约应承担损失的目的。经原告申请，本院委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对涉讼房屋在2013年9月1日至2017年7月31日期间的市场租金价值进行司法评估。该公司作出的司法鉴定报告书载明，涉讼房屋2013年9月租金为10510元，2013年10月租金为10580元，2013年11月租金为10510元，2013年12月租金为10630元，2014年1月租金为10470元，2014年2月租金为10700元，2014年3月租金为11090元，2014年4月租金为10980元，2014年5月租金为11100元，2014年6月租金为10870元，2014年7月租金为10970元，2014年8月租金为11280元，2014年9月租金为11270元，2014年10月租金为11220元，2014年11月租金为11550元，2014年12月租金为11220元，2015年1月租金为11240元，2015年2月租金为11060元，2015年3月租金为11370元，2015年4月租金为11090元，2015年5月租金为11080元，2015年6月租金为11150元，2015年7月租金为11050元，2015年8月租金为10990元，2015年9月租金为11090元，2015年10月租金为10770元，2015年11月租金为11050元，2015年12月租金为11180元，2016年1月租金为11440元，2016年2月租金为11420元，2016年3月租金为11600元，2016年4月租金为11820元，2016年5月租金为12110元，2016年6月租金为12250元，2016年7月租金为12190元，2016年8月租金为12050元，2016年9月租金为11830元，2016年10月租金为12060元，2016年11月租金为12410元，2016年12月租金为12510元，2017年1月租金为12600元，2017年2月租金为12910元，2017年3月租金为12770元，2017年4月租金为12980元，2017年5月租金为12900元，2017年6月租金为13130元，2017年7月租金为13130元。原告对司法鉴定报告书没有异议，并认为其有权向被告主张不能使用涉讼房屋期间的费用；被告对司法鉴定报告书的真实性合法性没有异议，但认为与本案没有关联性，因为原告实际已经接房，被告不存在逾期交房的情况，原告要求延期交房的损失没有法律依据。另查明，重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房屋质量保证书上载明的墙面、地面空鼓开裂的保修期限为商品房竣工验收合格交付业主使用之日起两年。双方当事人因房屋质量问题产生纠纷，原告于2017年4月12日起诉至本院。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、涉讼房屋是否存在影响涉讼房屋正常居住使用的质量问题。二、涉讼房屋的交付时间。三、被告是否应当向原告承担不能正常使用涉讼房屋的损失责任。具体评析如下：关于争议焦点一。本案系装修商品房买卖合同纠纷。与普通商品房买卖有别的是，开发商交付的房屋不仅应满足房屋的基本使用功能，还应符合双方约定的装修状态，前者是后者前提。本案中，为证明涉讼房屋存在相应的质量问题，原告向本院提出了房屋质量鉴定的申请，鉴定机构所作出的鉴定报告及鉴定人员到庭所作出的专业陈述即为本案认定涉讼房屋是否存在影响居住使用质量问题的关键。第一，根据鉴定机构作出的检验报告书，本院认为真正影响到房屋基本使用功能的是墙面砖、地面砖存在空鼓的情况。因为正如鉴定人员到庭所述，墙面砖、地面砖空鼓率高、存在脱落的可能，也就不难根据常理推断出涉讼房屋内存在瓷砖脱落威胁人身财产安全的结论。因此，除前述问题外，本院对原告提出的涉讼房屋存在其他影响居住使用的质量问题不予采信。第二，根据现有证据，原告与被告方工作人员首次就涉讼房屋存在墙面砖、地面砖空鼓问题达成一致的时间为2015年7月30日；鉴定人员虽提出墙面砖、地面砖空鼓率高的问题系开发商在施工过程中所致，但从原告举示的短信来看，被告方工作人员在2015年7月30日前，曾就涉讼房屋存在的其他问题进行过施工整改。因此在原告没有明确证据证明前述问题于交房时产生的情况下，本院只能以双方共同确认涉讼房屋存在墙面砖、地面砖空鼓问题的时间作为前述问题产生的时间。关于被告提出的涉讼房屋存在的相应问题系原告在实际占有涉讼房屋期间自然损耗或使用不当导致的抗辩意见，因其并未就前述意见举示任何证据，本院对其抗辩意见不予采纳。关于争议焦点二。《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议中关于接房时间、通知方式、未按期接房的处理方式之约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具备约束力。根据查明事实，被告在涉讼房屋属现房且符合合同约定交付条件的情况下，于2013年8月15日按照原告在《重庆市商品房买卖合同》预留的通讯地址向其邮寄了寰宇天下接房邀请函，履行了通知接房义务，虽原告未按期履行接房手续，但根据合同第八条之约定，应将2013年8月31日作为涉讼房屋的交付时间。关于原告提出的涉讼房屋存在质量问题，其有权依据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条之规定拒绝接房的主张。本院认为，首先，涉讼房屋为现房销售，被告已按合同约定履行了通知原告接房的义务。其次，根据本院前文对墙面砖、地面砖空鼓问题产生原因的分析，原告关于涉讼房屋自交付时即存在墙面砖、地面砖空鼓问题的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。因此，本院认定，涉讼房屋的交付使用时间为2013年8月31日。关于争议焦点三。《商品房买卖司法解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求出卖人赔偿损失。根据本院关于争议焦点一的分析，被告应当对原告提出的墙面砖、地面砖空鼓问题承担维修义务，虽然被告提出原告主张维修的时间已经经过质保期的抗辩意见，但根据现有证据，涉讼房屋的接房时间为2013年8月31日，原告向被告提出整改墙面砖、地面砖空鼓问题的时间为2015年7月30日，故原告提出整改之时并未经过质保期。本院认为，被告作为大型的房地产开发企业，较之作为普通购房人的原告，在房地产开发建设及整改维修方面均具备更加全面专业的知识。因此，在处理与本案相类似的高市场价值房屋买卖过程中，开发商不仅应维护好与买受人之间的买卖关系，更应对买受人反映房屋质量问题及时整改维修，保护买受人的合法权益。因被告交付的商品房在保修期内存在质量问题导致原告不能对涉讼房屋实现正常的使用、收益，被告应对原告因此而产生的损失承担赔偿责任，故本院对原告主张被告赔偿租金损失的诉求予以支持。关于损失的计算时间，原告未举证在合同约定的交房之日即存在墙面砖、地面砖空鼓等质量问题，且截止至检验报告书出具之时被告仍未修复墙面砖、地面砖空鼓问题，故原告的损失应从2015年7月30日双方确认存在墙面砖、地面砖空鼓的质量问题时起计算至被告实际修复涉讼房屋存在的墙面砖、地面砖空鼓问题之日止，原告主张暂计算至2017年7月19日止符合法律规定，本院予以确认，2017年7月19日至被告实际修复涉讼房屋存在的墙面砖、地面砖空鼓问题之日止的费用，原告可以另行主张。关于损失的计算标准，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对涉讼房屋市场租金价值做出的司法鉴定报告书具备参考性，可以作为本案中认定原告损失的依据，本院予以确认。关于原告主张被告对其主张的房屋质量问题进行维修的诉讼请求。本院认为，除墙面砖、地面砖空鼓问题外，原告并未在质保期内与被告就其主张的其他房屋质量问题达成过一致意见，其亦未举示证据证明其主张的房屋质量问题产生于合同约定的房屋交付时，故本院除对墙面砖、地面砖空鼓问题的修复予以确认外，对原告该诉讼请求的其他部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆丰盈房地产开发有限公司于判决生效后立即履行修复重庆市江北区文星门街X号X幢X-X号房屋客卧卫生间、公共卫生间、客厅、餐厅及地面砖空鼓质量问题的义务；二、被告重庆丰盈房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告徐晓2015年7月31日至2017年7月19日因不能正常使用房屋的损失284463元；三、驳回原告徐晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3950元，由被告重庆丰盈房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  黄涛二〇一九年七月二十四日书记员  张欢