广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2362号原告：李郁炎，男，汉族，1981年3月24日出生，住广东省从化市，原告委托代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所：广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：郑重。委托诉讼代理人：余小晔，女，汉族，1981年4月23日出生，住广州市天河区，是公司员工。原告李郁炎与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：“雅居乐”公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告李郁炎的委托人吴学明及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人余小晔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李郁炎向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房之房屋的违约金（从2016年3月31日次日起计算至实际交付之日止，暂计至2019年5月23日违约金166054.8元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月31日签订《商品房预售合同》（合同编号：20160329367)，合同约定由原告向被告购买位于从化区××地段××型四联排（38栋）103房，房屋按套出售，建筑面积289.68平方米（套内建筑面积289.68平方米），单价每平方米10898.01元，总房价款3156936元，一次性付款。《商品房预售合同》第十三条约定，被告应在2016年3月31日将房屋交付原告使用。房屋交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电通邮的证明文件。合同签订之后，原告已按合同约定履行义务，但被告至今未按合同约定交房条件和时间向原告交付房屋的行为，被告的行为已构成严重违约。因《商品房预售合同》第十条第三款约定，原告逾期付房款，被告有权要求原告每日按总房价款的0.05%标准支付违约金，而《商品房预售合同》第十四条第二款约定，若被告逾期交付房屋，每日按已付房价款的0.01%支付违约金。两者违约条款是明显对原告显失公平，为被告提供的霸王格式条款，被告应按每日按总房价款的0.05%标准向原告支付违约金至实际交付之日止。因此，为了保护原告合法权益，原告特向法院起诉。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求，1、我方认为涉案房屋已竣工验收备案，符合合同附件七的交付标准，没有逾期交付。2、根据合同约定，双方交付标准是竣工备案，所以永久用电不是法律规定的交付标准，并没有对原告居住有影响。3、原告并无证据证明临电影响其居住使用。4、原告的诉讼中有部分违约金计算时间已过诉讼时效，在2016年4月1日至2016年5月22日这段时间。经审理查明：2016年3月31日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的雅居乐名门半岛花园二期一组团第38栋1层103号房，房屋地址：从化市××地段××型四联排（38栋）103房；建筑面积289.68平方米；总金额为3156936元；原告以按一次性付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《补充协议》第六条第2点约定：小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。上述合同签订后，被告于2016年4月15日出具发票确认收到原告3156936元购房款。本案中，被告没有提交涉案房屋已经具备永久用电的证据，在庭审中被告确认目前仍是临时用电。庭审中,双方均确认涉案房产目前没有收楼。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。原告有证据证实涉案小区确实存在多次停电的情形，被告也确认其为涉案房屋提供的是临时用电，临时用电不能保证用电期间电量供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。关于违约金的计付方式。原被告签订的《商品房买卖合同》第十四条明确约定逾期交楼的违约责任为按已付房价款的每日万分之一的标准计付，故原告主张按照每日万分之五计付违约金于法无据，本院不予支持。关于逾期交房违约金计算截止时间及诉讼时效问题。原告请求被告支付因逾期交付房屋而产生的违约责任，该请求权性质为债权请求权，适用诉讼时效的规定。因涉案房屋尚不符合交楼条件，但鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，结合双方在合同中约定的交房期限、原告诉讼请求及原告的起诉时间，本院认定被告违约交楼行为的时间段暂为2016年4月1日起至起诉之日即2019年5月23日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定。”原告于2019年5月23日向本院提起诉讼，因被告在2016年5月23日前的逾期交房行为而产生的违约金，已过民法总则规定的三年诉讼时效，故原告主张的2016年4月1日至2016年5月22日逾期交房期间所产生的违约金，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩，而2016年5月23日至2019年5月23日逾期交房期间所产生的违约金尚在诉讼时效期间内，被告仍应向原告履行支付义务。至于2019年5月23日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（从2016年5月23日起每日按照总房款3156936元的万分之一为标准，计算至2019年5月23日止）给原告李郁炎。二、驳回原告李郁炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1811元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇一九年七月一日法官助理郑婕姮书记员李蕴