海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2019）琼0105民初2731号原告：海口凯域资产管理有限公司，住所地海口市秀英区海盛路39号蓝城商务大厦。统一社会信用代码：91460100676091045L。法定代表人：邱少林，总经理。委托诉讼代理人：李琳、蔡秦波，海南问源律师事务所律师。被告：刘卫国，男，1960年7月6日出生，汉族，户籍地海南省海口市，现住海口市。原告海口凯域资产管理有限公司（以下简称凯域公司）诉被告刘卫国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯域公司的委托诉讼代理人李琳、被告刘卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯域公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付五源河公寓B区12栋3202号房2014年7月至2018年12月期间的电费、水费及物业费共计人民币15156.11元及滞纳金21971.66元（滞纳金根据实际欠款金额，按照每逾期一日加收应缴金额千分之二的滞纳金的标准计算至付清之日止，暂计至2018年12月31日止）；2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告于2012年10月26日与开发商海口投源实业开发有限公司签订了《海口市商品房买卖合同》，购得五源河公寓一期11栋3203号房，建筑面积125.97平方米。海口投源实业开发有限公司与原告于2013年2月15日签订《五源河公寓前期物业管理委托合同》，全面委托原告即海口投源实业开发有限公司对其开发的“五源河公寓”住宅小区（占地面积267411.27平方米、建筑面积1099886.94平方米）进行物业管理。被告与原告于2014年4月10日签订《前期物业服务协议》、《业主临时公约》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告每月按建筑面积每平方1.2元的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按欠款金额×逾期天数×2‰的标准向原告支付违约金。上述协议生效后，原告按照协议约定为被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未向原告缴纳物业管理费等费用，自2014年5月至2018年11月，被告共欠物业服务费8013.6元，电梯电费：1155元，电费2819.45元，水费1786.08元，共计13774.13元，滞纳金20833.2元（滞纳金计算方式附后），原告多次对其书面及上门催缴，并于2018年7月18日向被告发出了《律师函》催缴物业水电费，均无效果。原告认为，被告拒不缴纳物业费的行为违反了双方签署的《前期物业服务协议》的约定，严重侵犯了原告的合法权益，请求贵院依法查明事实，支持原告的诉请如上。被告刘卫国辩称：一、原告无权向被告主张2016年4月1日前的物业管理费及滞纳金。根据《前期物业服务协议》约定，被告于每个月的15号前缴付物业管理费，原告于2019年4月3日向人民法院起诉，应受三年诉讼时效的限制，因此原告主张2016年4月1日之前的物业管理费及滞纳金的诉讼请求，应予以驳回。二、被告没有依协议约定缴付物业管理费没有构成违约，行使的是不安抗辩权。原告是案涉房屋装饰装修承包方，也是提供物业服务的企业，但在提供服务时服务不到位，存在下列损害被告业主权益的情形：(1)为被告装修的房屋常年漏水，N次要求修复没有进行回复；(2)将被告建筑面积为30.68平方米的车位E1-72编号，擅自设立成两个独立的车位，数年异议及提交书面解决函，均未给予答复；(3)被告购买的是产权车位，其应交的停车服务费为30元/月，但原告却按出入一次收费5元计收被告的停车费，多年交涉未果；(4)设置关卡，人为限制被告的车辆免登记进入；(5)原告数年来将公共照明用电的线路并入被告的电表，人为增加被告的用电量。原告部分义务未履行或履行存在瑕疵，导致相应的服务目的无法实现，因此，被告的异议未果，原告长年不予答复、解决时，被告拒交物业费是行使同时履行抗辩权。三、原告没有向被告进行书面催交，要求被告缴交物业管理费及支付高额的滞纳金，应予驳回其起诉。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，原告对未依约交纳物业管理费的被告，应当进行书面催交，原告提供的短信截图没有明确被告每月应缴交的物业管理费明细，不能证明已每月向被告送达了通知，原告提供的《律师函》，没有向被告送达，拍摄的相片没有证明已经通过合法、正确的方式向被告进行送达，不构成对被告进行书面催交的证据效力。退一步说，即便被告存在未按约缴交物业管理费，原告也没有提供证据证明被告“违约”给其造成的损失，原告要求被告按未付款额支付每日千分之二的滞纳金，明显过高且缺乏法律依据，应不予支持。四、原告关于公摊水费、电费、电梯费的服务收费，没有进行公示，主张的该项费用应提供证据加以证明。根据《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”原告主张的公摊水费、电费、电梯费如何进行确认，没有提供证据予以证明，应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，承担举证不能的不利后果，对原告的该项诉讼请求，应予以驳回。综上所述，原告在从事物业服务时，提供的服务存在瑕疵，且损害被告的业主权益，被告有权行使不安抗辩权，拒交物业管理费，现原告未经书面催告，向被告主张2014年7月至2018年12月期间的物业管理费，已超过诉讼时效，应驳回原告的全部诉讼请求。原告凯域公司向本院提交的证据有：证据一、《海口市商品房买卖合同》；证据二、《前期物业服务协议》；证据三、《五源河公寓前期物业管理委托合同》；证据四、《业主临时公约》；证据五、律师函；证据六、追缴物业费短信清单；证据六、前期缴费清单。被告刘卫国对原告举证的证据均没有异议。被告刘卫国向本院提交的证据有：证据一、《海口市商品房买卖合同》；证据二、车位现状照片；证据三、致海口投源实业开发有限公司函及《郑重声明》；证据四、阻塞楼梯、走道的照片；证据五、天台、公共走道灯光、室内卫生间照片。原告凯域公司经质证，对被告举证的证据一的三性予以认可；对证据二至证据五的三性有异议，与本案无关。当事人无异议的证据，本院依法予以确认。被告提交的证据二至证据五并不足以证明原告提供的物业服务存在违法行为，也不足以证明被告拒交物业管理费是行使不安抗辩权，本院不予采纳。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月26日，被告刘卫国与海口投源实业开发有限公司签订《海口市商品房买卖合同》，刘卫国购买五源河公寓12幢32层3202房，房屋建筑面积为125.97㎡。2013年2月15日，原告与海口投源实业开发有限公司签订的《五源河公寓前期物业管理委托合同》，约定由原告对五源河公寓实行前期物业管理。《五源河公寓前期物业管理委托合同》还约定：有产权的业主停车费按照30元/辆/月收取；住宅用水为2.75元/吨+公摊用水，公摊用水由全体业主据实公摊；住宅用电为0.6元/度+公摊用电（相加不大于0.85元/度，公摊用电由全体业主据实公摊）；电梯使用费由全体业主据实公摊；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按日万分之五的标准收取滞纳金。2014年4月10日，原被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告提供物业服务，物业管理服务费用收费标准按建筑面积计算，建筑面积为125.97㎡，住宅1.2元/㎡月，如被告不按照约定缴纳物业管理服务费的，原告可以按照约定收取违约金或滞纳金，每逾期一日，加收应缴额不超过千分之二的滞纳金。被告的缴费时间为每个月15日以前。同日，被告签署《业主临时公约》承诺书，并支付2014年4月至6月共计三个月的物业费453.6元（每月为151.2元）。2014年7月至2018年12月，被告再无缴纳物业费。后原告提供证据证明其最早曾于2018年4月20日通过发送信息的方式向被告催缴物业水电费。2018年7月18日，原告委托律师向被告发出《律师函》催缴物业水电费。原告向本院提交被告于2014年7月至2018年12月期间欠缴物业费、水电费、停车费、电梯费等费用欠费明细，被告对该明细表中停车费的金额（1080元）及自用的水费数据（540吨）没有异议；对自用电费（3317度）有异议，其称原告将公用照明线接入被告电表；对公摊水电费的数据有异议，该公摊没有公示，没有计价标准及依据。本院认为，本案系因物业费支付而引发的物业服务合同纠纷。原被告双方签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，应受法律保护，双方当事人应依约全面履行合同义务。被告作为接受物业服务的业主，应当按照合同的约定缴纳相关费用。一、关于原告是否经书面催交的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告虽不能举证证明其在本案起诉前曾书面催交物业服务费用，但在原告向本院提起本案诉讼、本院已将其起诉状依法送达被告的情况下，可视为原告已通过本案起诉的方式进行了书面催交。被告关于原告没有进行书面催交，应当驳回起诉的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于被告是否应向原告支付物业管理费的问题。被告未按照约定支付2014年7月至2018年12月期间的物业管理费，原告提供证据证明其最早曾于2018年4月20日通过发送信息的方式向被告催缴相关费用，诉讼时效于2018年4月20日中断，故原告应向被告支付2015年4月21日至2018年12月31日产生的物业管理费6703.2元（151.2元÷3+151.2元×44），超过部分的诉讼请求，本院不予支持。三、关于被告是否应向原告支付水电费、电梯使用费及停车费的问题。原被告双方签订的《前期物业服务协议》没有约定水电费的收费标准，《五源河公寓前期物业管理委托合同》约定住宅用水为2.75元/吨+公摊用水，公摊用水由全体业主据实公摊；住宅用电为0.6元/度+公摊用电（相加不大于0.85元/度，公摊用电由全体业主据实公摊）。本案中，被告的用水应按照上述标准进行计算，被告对其用水量（540吨）没有异议，对其用电量3317度，被告称原告将公用照明线接入其电表，但未提供证据予以证明，故本院对原告起诉的用水量（540吨）和用电量（3317度）均予以认可，但原告未提交证据证明公摊用水和公摊用电的金额，故被告应向原告支付水费1485元（540吨×2.75元/吨）和电费1990.2元（3317度×0.6元/度），超过部分的水费和电费，本院不予支持。原被告双方签订的《前期物业服务协议》没有约定电梯费的收费标准，《五源河公寓前期物业管理委托合同》约定电梯使用费由全体业主据实公摊，但原告未提供证据证明电梯使用费的公摊数额，故原告关于电梯使用费的诉讼请求，本院不予支持。被告对停车费1080元没有异议，其应向原告支付停车费1080元，被告关于其行使不安抗辩权的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。四、关于被告是否需向原告支付滞纳金的问题。《前期物业服务协议》约定如被告不按照约定缴纳物业管理服务费的，原告可以按照约定收取违约金或滞纳金，每逾期一日，加收应缴额不超过千分之二的滞纳金，缴费时间为每个月15日以前。被告认为该滞纳金的收费标准过高，请求予以调整，同时《五源河公寓前期物业管理委托合同》约定业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按日万分之五的标准收取滞纳金，故本院调整滞纳金按日万分之五的标准收取。即2015年4月21日至2015年4月30日物业管理费的滞纳金以欠缴的物业费50.4元为本金，按日万分之五自2015年4月21日计算至该笔物业费实际付清之日止；2015年5月至2018年12月期间的物业管理费滞纳金以每月的物业费151.2元为本金，按照每日万分之五的标准从当月的16号计算至该月物业费实际付清之日止；水费、电费及停车费的滞纳金以同期未缴纳费用为基数，按日利率万分之五，自欠缴费用次日计至实际缴清欠缴费用之日止。原告主张的超过部分的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：1被告刘卫国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海口凯域资产管理有限公司支付物业管理费6703.2元、电费1990.2元、水费1485元、停车费1080元及滞纳金（滞纳金的计算方式为：2015年4月21日至2015年4月30日物业管理费的滞纳金以欠缴的物业费50.4元为本金，按照每日万分之五自2015年4月21日计算至该笔物业费实际付清之日止；2015年5月至2018年12月期间的物业管理费滞纳金以每月的物业费151.2元为本金，按照每日万分之五的标准从当月的16号计算至该月物业费实际付清之日止；水费、电费及停车费的滞纳金以同期未缴纳费用为基数，按日利率万分之五，自欠缴费用次日计至实际缴清欠缴费用之日止。）2驳回原告海口凯域资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费364元，由原告海口凯域资产管理有限公司负担93元，被告刘卫国负担271元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员 杨 衢 二〇一九年七月四日法官助理 陈节节书 记 员 田 苗