广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初3724号原告：张洪周，男，1970年10月8日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：古玉兰，女，1977年6月11日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：梁华耀，男，1972年2月6日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：陈志文，男，1976年8月23日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：蔡志文，男，1976年3月14日出生，汉族，住茂名市电白区，原告：曾宪鸿，男，1963年9月28日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：陈碧玲，女，1972年10月29日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：罗兴良，男，1976年8月10日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：林棉，1972年1月31日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：何旭强，男，1971年10月16日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：林炳振，男，1972年10月1日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：刘洋，男，1978年10月31日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：杨爱娥，女，1974年1月12日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：周婧，女，1980年1月8日出生，汉族，住茂名市茂南区，原告：史坤，男，1968年12月12日出生，汉族，住茂名市茂南区，诉讼代表人：刘洋，男，1978年10月31日出生，汉族，住茂名市茂南区，诉讼代表人：林炳振，男，1972年10月1日出生，汉族，住茂名市茂南区，诉讼代表人：何旭强，男，1971年10月16日出生，汉族，住茂名市茂南区，委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。被告：戴东梅，女，1976年9月7日出生，汉族，住茂名市茂南区，委托诉讼代理人：梁智钧，广东粤茂律师事务所律师。被告：茂名市公路建设有限公司，住所地茂名市油城六路33号。法定代表人：劳建玉。委托诉讼代理人：潘驰云，广东诚挚律师事务所律所。委托诉讼代理人：李土富，广东诚挚律师事务所律所。原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤与被告戴东梅、茂名市公路建设有限公司（以下简称路建公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月7日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2019年4月2日和2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告古玉兰、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振及委托诉讼代理人李江，被告戴东梅及其委托诉讼代理人梁智钧、被告路建公司的委托诉讼代理人李土富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤向本院提出诉讼请求：1.判决被告戴东梅立即搬出其侵占15个原告共同共有的位于广东省茂名市××光华北路××院××号车房（四至为：东至柯小娟29号车库、南至步梯位、西至罗兴良31号车库、北至大院内的公共空地，面积18.6平方米，价值41000元），并将其返还给该栋楼房的全体原告共同所有；2.本案诉讼费用由被告戴东梅承担。诉讼过程中，本院根据被告戴东梅的申请追加路建公司为本案被告参加诉讼，原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤增加一项诉讼请求：判令确认两被告双方转让协议无效。事实和理由：位于广东省茂名市××光华北路××院××号车房（四至为：东至柯小娟29号车库、南至步梯位、西至罗兴良31号车库、北至大院内的公共空地，面积18.6平方米）是包括15个原告在内的广东省茂名市茂南区光华北路338号大院7号梯16户业主共同所有的电梯房和分摊面积，这是全体业主的共有财产，但被告强行侵占了该业主的共有财产。因此，根据物权法的规定，案涉的电梯房及公摊面积是全体业主的共有财产，任何人不得私自占有及使用，所有15个原告共同提起诉讼，请求法院支持15个原告的诉讼请求。被告戴东梅辩称，一、答辩人对于案涉茂南区光华北路338号大院7号梯30号车库权属来源合法。2005年9月13日，路建公司提出《住宅小区筹建方案》，答辩人丈夫吕广于2005年10月25日认购住房。2007年3月18日，答辩人丈夫吕广与茂名市新世达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2006年3月18日，路建公司发布关于认购小车库、摩托车库的《通知》，2006年4月6日预付车库款，2007年路建公司组织全体预付了车库认购款的业主进行抽签，答辩人丈夫吕广通过抽签确定了买受车库30号车库。2007年8月29日，答辩人丈夫吕广与路建公司签订了《协议书》，吕广以30778元的价格购买面积为13.99平方米的30号车库，于2007年8月30日结清了车库款。当年车库抽签是公开的，7号梯有部分业主参与并抽中车库（包括罗兴良、陈志文、曾宪鸿、林棉）。答辩人对于30号车库权属来源合法。7、8号梯房屋的楼梯原建设成北面进出，由于当时7、8号梯业主为了楼道使用功能的合理需要，共同要求茂名市新世达房地产开发有限公司将北面的楼梯改为南面进出。经过7、8号梯业主与茂名市新世达房地产开发有限公司一致协商的结果，决定将原北面7、8号梯的楼梯间改成车库，而南面原设计为车库的位置改建成楼梯间作为7、8号梯业主公共使用。2007年路建公司组织小区全体预付车库款的方式认购车库业主进行车库抽签时的车库平面图就已经显示30号车库为现时所在位置。故此，关于30号车库的概况是有业主与茂名市新世达房地产开发有限公司的约定在先的，同时，根据路建公司《住宅小区筹建方案》的约定，路建公司对于30号车库的处分行为属于有权处分，即便路建公司是无权处分，答辩人也符合物权法第一百零六条所规定的善意取得：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”二、30号车库属答辩人专有财产，而非7号梯业主的共有财产。30号车库目前所在位置是基于茂名市新世达房地产开发有限公司与7号梯业主的共同协商调整的结果，公司在销售时是公开发售，具备事实和法律上的明示，同时具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用。案涉车库符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内专有部分的规定，应认定30号车库属答辩人专有财产。三、原南面车库已同步改建为7号梯业主的公用楼梯，答辩人对于30号车库的专有权益并未损害到被答辩人的共有权益。7、8号梯业主楼道使用功能的合理使用需要，通过与茂名市新世达房地产开发有限公司协商一致，最终将原北面7、8梯间改成车库，南面原设计为车库的位置同步改建成楼梯间供7、8号梯业主公共使用。这是业主共同管理的结果，实质上并未损害到业主的分摊面积。答辩人对于30号车库的专有权益并未损害到被答辩人的共有权益。此前被答辩人就加装电梯事宜多次与答辩人协商，作为邻居答辩人也希望双方能协商成功，为此已作出多次让步。2017年12月15日,本案双方当事人在公司主持下再次协商，由于被答辩人未能提供具体方案而不了了之。2018年4月路建公司提出将30号车库与现时楼梯位置对换，将楼梯位置建成车库作为给答辩人的补偿，但7号梯尚有部分业主不同意该方案。30号车库现时位置是基于业主共同管理的结果，对业主具有约束力，被答辩人所主张的诉请和事实理由没有事实和法律基础，有违诚实信用原则，请求法院依法驳回其诉讼请求。被告路建公司辩称，一、根据原告提供的《茂名市房屋建筑面积测绘报告》以及《工程竣工图》可以证实，案涉建筑物按照规划原步梯间及电梯井是在建筑物的北面，也就是案涉车库的位置，但是实际上，按照建筑物的现状，目前全体原告出入的步梯间并不在北面，而是在建筑物的南面，目前全体原告出入的步梯间按规划图纸，系属于路建公司所有的车库，并没有纳入分摊面积内。之所以会出现这种情况，原因是在案涉建筑物竣工前，全体原告的代表找到路建公司，提出从建筑物的北面进出不方便，而且风水不好，要求将步梯间改建在建筑物的南面。在此情况下，路建公司尊重全体原告的意见，由当时的开发商茂名市新世达房地产开发有限公司将原规划在北面的步梯间及电梯井改建成车库出售给被告，同时将南面原属于路建公司所有的车库改建成步梯间给全体原告出入，这是产权置换的结果，也是全体原告当时的真实意思表示，各方应当尊重当时置换的客观事实。二、根据物权法第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。具体到本案，茂名市新世达房地产开发有限公司将原规划在北面的步梯间及电梯井改建成车库，同时将南面属于路建公司所有的车库改建成步梯间给全体原告出入使用，是当时全体原告的意愿，符合上述法律规定。三、上述产权置换至今已经十二年，全体原告使用现在南面的步梯间出入也已经长达十二年，本案并非系被告侵犯全体原告的共有物权，而是当时候茂名市新世达房地产开发有限公司根据全体原告的意愿进行改建，本案被告虽然使用了全体原告的电梯井作为车库，但是全体原告同样使用了路建公司的车库作为步梯间出入。路建公司理解全体原告希望加装电梯的诉求，并且之前一直有介入协调，曾经提出过恢复北面步梯间及电梯井，同时将南面现步梯间恢复成车库置换给被告使用的方案，但是未得到全体原告的支持。路建公司希望全体原告可以尊重当时候产权置换的事实，在此基础上，各方协商解决本案纠纷。原告围绕诉讼请求依法提交了会议纪要、身份证、房地产权证或不动产权证、《茂名市交通建设投资集团有限公司信访事项处理答复意见书》、茂名市房屋建筑面积测绘报告、茂名市新世达房地产开发有限公司商住楼（D栋）规划验收资料等证据，被告戴东梅围绕辩称依法提交了《住宅小区筹建方案》《通知》《协议书》《收据》《光华北路338号大院车库汇总表》《光华北路338号大院车库抽签方案及车库平面图》《茂名市交通建设投资集团有限公司信访事项处理答复意见书》《关于光华北338号大院7、8号梯电梯井归还方案》《茂名市公路建设有限公司会议签到表》和保证书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月13日，被告路建公司发布《住宅小区筹建方案》，载明小区土地由开发商提供，并负责建设，资金由职工集资，建设期约一年，商铺归开发商，其余房产及物业由公司负责并管理。2006年3月18日，被告路建公司发出《通知》，要求已报名认购小车库、摩托车房的业主，务必于2006年4月10日前将认购车库预付款（小车库为40000元/间、摩托车房为10000元/间，多还少补）交到公司指定账户，否则作放弃认购处理。2006年4月6日，被告戴东梅的配偶吕广（已故）向被告路建公司预付车库款40000元。2007年8月29日，被告戴东梅的配偶吕广（已故）作为乙方和作为甲方的被告路建公司签订《协议书》，约定乙方购买甲方位于光华北路338号大院内首层30号的车库一间（以下简称涉案30号车库），面积13.99㎡，单价2200元/㎡，金额30778元，交清款项后乙方拥有该车库的所有权和使用权，车库不办理房产证。2007年8月30日，被告路建公司出具收据，载明收到吕广交纳的车库款30778元和电表费100元。2015年12月22日，在吕广去世后，被告戴东梅作为乙方和作为甲方的被告路建公司签订《协议书》，约定乙方购买甲方涉案30号车库，面积13.99㎡，单价2200元/㎡，金额30778元，交清款项后乙方拥有该车库的所有权和使用权，车库不办理房产证。2018年10月11日，原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤以现由被告戴东梅使用的涉案30号车库属于茂名市茂南区光华北路338号大院7号梯业主的公摊面积为由诉至本院，请求判如所诉，致成本案纠纷。另查明，原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤分别是茂南区光华北路338号大院7号502房（建筑面积：144.94平方米，套内面积：129.36平方米）、501（建筑面积：183.68平方米，套内面积：163.94平方米）、402房（建筑面积：144.94平方米，套内面积：129.36平方米）、601房（建筑面积：183.68平方米，套内面积：163.94平方米）、302房（建筑面积：144.94平方米，套内面积：129.36平方米）、901房（建筑面积：183.68平方米，套内面积：163.94平方米）、902房（建筑面积：144.94平方米，套内面积：129.36平方米）、801房（建筑面积：183.68平方米，套内面积：163.94平方米）、802房（建筑面积：144.94平方米，套内面积：129.36平方米）、701房（建筑面积：183.68平方米，套内面积：163.94平方米）、702房（建筑面积：144.94平方米，套内面积：129.36平方米）、602房（建筑面积：144.94平方米，套内面积：129.36平方米）、401房（建筑面积：183.68平方米，套内面积：163.94平方米）、301房（建筑面积：183.68平方米，套内面积：163.94平方米）、202房（建筑面积：144.94平方米，套内面积：129.36平方米）的所有权人，以上各房建筑面积之和为2445.28平方米。根据茂名市房屋测绘队于2007年2月26日出具的关于茂名市光华北路338号大院7号梯房屋的茂名市房屋建筑面积测绘报告显示，7号梯1-9层梯间、电梯、天面梯间及天面机房属于公用面积（建筑面积：259.99平方米），参与摊算的部位为7号梯201-901房、202-902房（建筑面积：2346.4平方米），分摊系数为0.110804，7号梯201-901房各自的分摊面积均为19.74平方米,7号梯202-902房各自的分摊面积均为15.58平方米。根据原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤提交的茂名市新世达房地产开发有限公司商住楼（D栋）规划验收资料显示，涉案30号车库原为7号梯的首层电梯井房和步梯间，步梯间原指向北面。庭审中，被告戴东梅、路建公司均主张经D栋楼房业主与开发商协商后由开发商将原7号梯的首层电梯井房和步梯间改建为涉案30号车库进行出售，在7号梯的南面建设首层步梯间，但被告戴东梅、路建公司未能提供相关证据予以充分证明，且原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤对此予以否认，仅承认时因消防问题无法通过竣工验收才与开发商协商将首层步梯间改在D栋楼房的南面。诉讼中，经本院现场勘验，案涉30号车库内部深处顶部是通往二楼的步梯，车库宽2.4米，与楼上步梯间转角处的宽度一致，顶层九楼有电梯井房。本院认为：关于原告诉请确认被告戴东梅、路建公司签订的《协议书》无效及诉请被告戴东梅立即搬出其侵占15个原告共同共有的位广东省茂名市××光华北路××院××号号车房（四至为：东至柯小娟29号车库、南至步梯位、西至罗兴良31号车库、北至大院内的公共空地，面积18.6平方米，价值41000元），并将其返还给该栋楼房的全体原告共同所有的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤作为茂名市茂南区光华北路338号大院7号梯502房、501、402房、601房、302房、901房、902房、801房、802房、701房、702房、602房、401房、301房、202房的所有权人（业主），已经占7号梯16户业主的过半数，而7号梯1-9层梯间、电梯、天面梯间及天面机房等公用面积的参与摊算部位为7号梯201-901房和202-902房，且以上各房建筑面积之和为2445.28平方米，已经占7号梯201-901房和202-902房建筑面积的过半数，故原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤的诉讼主体适格。其次，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据上述规定，被告路建公司作为茂名市茂南区光华北路338号大院7号梯的其他行为人，擅自将包含了7号梯共用部分建筑面积在内的涉案30号车库出售给被告戴东梅的处分行为无效，故原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤诉请确认被告戴东梅与被告路建公司于2015年12月22日签订的《协议书》无效，依法有据，本院予以支持。最后，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因涉案30号车库原为7号梯的首层电梯井房和步梯间，属7号梯的公摊面积，被告戴东梅属无权占有，应予返还，故原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤诉请被告戴东梅搬出及返还涉案30号车库（四至为东至柯小娟29号车库、南至步梯位、西至罗兴良31号车库、北至大院内的公共空地），依法有据，本院予以支持。至于被告路建公司与原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤就7号梯首层南面步梯间的处理问题，不属本案的处理范畴，可由当事人另循法律途径解决。综上所述，原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤的诉讼请求依法成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十条、第七十二条第一款、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第三条、第七条、第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告戴东梅与被告茂名市公路建设有限公司于2015年12月22日签订的《协议书》无效；二、限被告戴东梅于本判决发生法律效力之日起三十日内搬出茂名市茂南区光华北路338号大院7号梯30号车库（四至为东至柯小娟29号车库、南至步梯位、西至罗兴良31号车库、北至大院内的公共空地），将该车库返还给原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤。案件受理费826元（原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤已预交），由原告张洪周、古玉兰、梁华耀、陈志文、蔡志文、曾宪鸿、陈碧玲、罗兴良、林棉、何旭强、林炳振、刘洋、杨爱娥、周婧、史坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 陈 磊人民陪审员 黎 娜人民陪审员 江晓萱二〇一九年七月九日书 记 员 林慧萍