广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2977号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：杜家海，男，1984年3月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人杜家海商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审法院关于逾期办证递件违约金的截止时间认定有误。1.根据买卖合同第十四条的约定，因出卖人原因导致不能如期办理房地产权属证书的，违约金的截止时间应算至通大公司持办理权属登记需由通大公司提供的资料到产权登记机关备案之日止，而非杜家海要求的办妥房地产权属证书之日止。如出现合同补充协议第六条第2款及第3款约定的未能办理涉案房屋房产证情形的，通大公司不承担该情形存续期间涉案房屋不能办理房产证的责任，相应不能办证的期限应予以扣除。2.涉案房屋具备办证递件条件后，通大公司将书面通知杜家海提交办证递件的相关资料及办理相关手续，届时如杜家海未及时或不配合提交相关资料及办理相关手续的，通大公司将无法及时或无法办理涉案商品房权属登记所需资料到中山市房地产交易登记管理所备案，而根据一审判决，在杜家海未及时或未配合提交相关资料或办理相关手续的情形下，通大公司仍然将继续承担逾期办证递件的违约金，有违公平原则。综上，即使通大公司存在逾期办证，有关逾期办证违约金的截止时间应扣除杜家海未及时或不配合提交办证递件相关资料及办理相关手续的时间。二、一审法院不支持双方对于逾期办证违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循的是当事人意思自治原则，《中山市商品房买卖合同》（含补充协议）是双方当事人协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，合法有效。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，双方约定的逾期办证违约金的责任条款符合法律法规的规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，杜家海亦并未就该条款向权利机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，双方已就逾期办证违约金的数额进行了明确约定，杜家海并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，一审法院认定约定的违约金与造成的损失失衡，没有事实与法律依据，对通大公司显然不公。3.涉案商品房已经交付，未影响杜家海居住使用，且中山市房价迅猛上涨，杜家海只有获利而无相应损失，故杜家海在经济利益上并无损失。4.通大公司就涉案商品房楼盘的投资金额巨大，在施工过程中受外在因素影响大。通大公司要承受逾期交房、逾期办证、金融借款三重诉累，逾期办证并非通大公司所能预期、更非通大公司所希望的。综上，即使通大公司存在逾期办证，通大公司因此承担的逾期办证违约金总额不应超过杜家海已付房价款的1%。三、一审法院判决一审案件受理费全部由通大公司负担，没有法律依据。被上诉人杜家海辩称：一、不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。上诉人主张的迟延办证的截止时间缺乏依据，不能成立，一审判决及同系列案件的终审判决对迟延办证的截止时间已做论述。二、关于违约金上限，由于上诉人逾期办证超合同期限至目前为止仍未办证及具备交付条件，涉讼房屋因被另案查封，故一审判决违约金不封顶符合合同法的规定。三、一审关于诉讼费的认定也符合法律规定。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杜家海向一审法院起诉请求：判令通大公司向杜家海支付逾期办证违约金（购房总金额476000元为基数，按每日0.01%，自逾期之次日即2018年7月20日起计算至办妥房地产权证之日止，暂计至2018年11月30日为6330.8元）一审法院认定事实：2013年7月18日，杜家海（买受人）与通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），杜家海购买通大公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为476000元；付款方式为银行按揭，其中现金251000元约定付款时间为2013年7月18日，商业贷款225000元的约定付款时间为2013年8月18日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点，买卖双方同意买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担；第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十一条、关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。合同及补充协议签订后，杜家海向通大公司支付购房款476000元，通大公司于2014年11月2日向杜家海交付楼房，但通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所进行备案，上述商品房至今亦未办理房地产权属证书。双方就涉案房地产的权属办理问题未能达成一致意见，杜家海遂于2018年12月6日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经杜家海与通大公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。关于逾期办证违约金的起算及截止时间问题。《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，杜家海认为应从合同约定交楼之日起720个工作日后次日作为办证时间起算，通大公司则主张应从实际交楼之日起720个工作日后次日作为起算。双方关于前述条款约定的理解产生争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或者仲裁机构通过合同解释进行释明。对此，一审法院现分析如下：涉案合同约定交楼日为2015年8月30日，该时间是双方所共同预期的，约定交楼日之后开发商实际交楼时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。同时，虽然合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，但如果不论通大公司逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的，则上述约定实质上免除通大公司怠于履行逾期递件办证的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，与杜家海已交纳全部房价款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，因此，前述条款不发生法律效力，通大公司不得以前述条款作为抗辩理据。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2015年8月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），也就是说通大公司应在2018年7月19日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。然而通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然，通大公司已经违约，理应承担支付逾期办证违约金的责任。关于逾期办证违约金的计算标准及总额问题。虽然合同中约定“出卖人承担逾期办证的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期办证行为的违约时限相联系，通大公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中。且因通大公司逾期办证的违约行为，导致买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，买受人因通大公司的违约受到的损失显而易见。因此，如果不论通大公司逾期办证的行为再延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司目前较长时期逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。综上，合同约定逾期办证的封顶违约金过低，一审法院调整逾期办证违约金为从2018年7月20日起以杜家海已付房价款为基数按日0.01%的标准计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日立即向杜家海支付从2018年7月20日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（以476000元为基数按每日万分之一标准计算；其中，从2018年7月20日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向杜家海支付；从一审判决发生法律效力之次日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月向杜家海支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向杜家海一次性支付）。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由通大公司负担（该款已由杜家海预交，一审法院不另收退，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内支付给杜家海）。本院二审期间，上诉人通大公司提交了如下证据：1.商品房交易产权登记申请材料清单，拟证明涉案商品房办理产权登记时，需要杜家海提供相关资料，否则通大公司不能为杜家海办理涉案房屋的产权证书。2.有关办理不动产权证书的情况说明。被上诉人杜家海质证认为，关于证据1，按照房产登记的惯例，基本是需要材料清单的，但本案非杜家海没有配合通大公司应由杜家海提供的办证资料而导致不能办证，涉讼房屋至今不能办证的根本原因有：1.通大公司至今未能取得涉讼房屋的备案登记证；2.涉讼房屋没有进行大确权登记；3.涉案房屋所依附的土地以使用权因通大公司与案外人高达两亿多元的合同纠纷而被深圳中院查封。截至今日，通大公司也未为杜家海发出办证通知书及办证手续资料，故通大公司提交的证据1及情况说明，与本案没有关联性。被上诉人杜家海未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：通大公司向杜家海交付涉案商品房时没有取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。二审庭审时，通大公司陈述至今仍没有取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据通大公司的上诉请求以及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、逾期办证违约金的截止时间应当如何确定；二、通大公司承担逾期办证违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。关于争议焦点一。通大公司上诉认为依合同约定，其并非负担为买受人办妥房地产权属证书的义务，仅仅是持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而在提交申请办证资料过程中，还存在买受人未及时或未配合提交相关办证资料及办理相关手续、买受人违章搭建等违规行为等属于买受人的原因或政府行为导致产权证迟延办理的情形，通大公司不应承担《合同补充协议》第六条第2、3点约定的各种情形存续期间而致不能办理房产证的责任，相应不能办证的期限应予以扣除。对通大公司的该上诉理由，本院认为，通大公司确实非办证机关，其作为开发商负担的办证义务是协助买受人向产权登记机关提供办证资料，买受人也须依合同约定和诚实信用原则积极和及时地配合通大公司办理相关手续和提交办证资料，但是，通大公司在二审诉讼中仍未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，取得此登记证是申请办证的重要前提条件，因此，通大公司何时能履行完毕自身义务，具备能够协助买受人办理房地产权属证书的履行时间尚未确定，通大公司上诉所主张的应扣除非其自身原因而存在的不能办理房产证的各种情形亦属尚未发生的事实，也非将来必然会发生的情形，其具有不确定性。法院作为审判机关，所承担的审判职能具有被动性，是对已发生的事实而引起的且属于法院受理管辖的纠纷进行审理裁判，不是对将来尚未发生的可能存在的纠纷进行裁判。若将来确实发生了通大公司所称的非其自身原因而导致迟延办证的情形，通大公司可另循合法途径予以解决。本院对通大公司的该上诉理由不予采纳和支持。一审法院依涉案商品房买卖合同的约定，判令通大公司承担支付逾期办证违约金的时间计至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止并无不当，本院对此予以维持。关于争议焦点二，即通大公司承担逾期办证违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限的问题。双方的房屋买卖合同约定通大公司逾期办证的，则按已付房价款的1%向买受人付逾期办证的违约金，但通大公司按已付房价款的1%承担逾期办证违约金既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，不能完全体现违约金作为弥补守约方损失的功能，也不足以督促违约方积极、及时履行办证义务。买受人虽无法举证其所受损失的具体金额，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，其由于无法自由行使权利造成的损失客观存在，属于商品房买卖合同纠纷司法解释第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。按照合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在杜家海一审明确提出对违约金进行调整的情况下，涉案合同约定的逾期办证违约金标准应予调整。一审法院不以封顶条款为限，对于通大公司较长时期的逾期办证违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期办证违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止，与上述合同法第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以维持。至于案件受理费负担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案诉讼纠纷是因通大公司逾期办证的违约行为而引发，且通大公司逾期办证违约行为仍在持续状态中，通大公司最终承担违约金的具体数额尚不确定，而一审法院预收的案件受理费只是暂计到杜家海起诉之日，故一审法院根据本案的具体情况决定由通大公司承担一审案件受理费并无明显不当，本院对通大公司关于诉讼费用负担的上诉理由不予支持。综上所述，通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴碧英审判员  马燕清二〇一九年七月一日书记员  魏丹丹