济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初7311号 原告：倪国强，男，1969年4月7日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张亚伟，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李旭东，山东舜翔律师事务所律师。 被告：韩旭娥，女，1970年5月26日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：陈豹，山东有诺律师事务所律师。 被告：韩璐陆，男，1992年3月24日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：翟震，山东垠鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝秋丽，山东垠鹏律师事务所律师。 原告倪国强与被告韩旭娥、韩璐陆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告倪国强及委托诉讼代理人张亚伟、李旭东，被告韩旭娥的委托诉讼代理人陈豹、被告韩璐陆的委托诉讼代理人郝秋丽到庭参加诉讼。因案件复杂，本案转为普通程序审理。本院依法适用普通程序，于2019年6月10日再次公开开庭进行了审理。原告倪国强的委托诉讼代理人张亚伟，被告韩旭娥的委托诉讼代理人陈豹、被告韩璐陆的委托诉讼代理人郝秋丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪国强向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认第一被告韩旭娥与第二被告韩璐陆签订的位于济南市***的房屋买卖合同无效；2.请求依法判令两被告将登记于第二被告韩璐陆名下的济南市***转移登记至韩旭娥名下；3.本案的诉讼及保全费用由被告承担。事实和理由：原告与第一被告韩旭娥于2015年12月3日通过中介济南德智房地产营销策划有限公司介绍签订房屋买卖合同,双方约定:第一被告韩旭娥自愿将其拆迁安置房屋坐落于济南市***出售给原告（建筑面积：54.77平方米），现座落更名为济南市***，总价格为42万元。2015年12月9日，原告依约向被告支付房款15万元，并入住该房屋。后因房价上涨，被告在该房屋已符合办证条件情况下，虽经原告多次催促，但迟迟不履行相关义务。2018年9月30日，原告依法向济南市槐荫区法院提起诉讼，要求被告韩旭娥继续履行合同，协助办理过户手续。第一被告韩旭娥在收到法院通知后，与第二被告韩璐陆恶意串通，在原告公开入住的情况下，没看房便以不合理的低价签订房屋买卖合同，并火速过户，于2018年11月5日办理过户手续。经查，第一被告韩旭娥与第二被告韩璐陆系姑侄关系。两被告恶意串通，相互配合，以欺诈的手段签署房屋买卖合同并过户的行为严重损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 韩旭娥辩称，一、被告与原告2015年12月3日签订的《房屋买卖合同》应在约定时间内未能办理房屋产权手续，且原告拒绝支付剩余房款，被告已经明确告知原告双方所签订房屋买卖合同已解除，并多次让其腾房。1.被告与原告、房屋中介公司于2015年12月3日签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给原告，虽然合同条款第三条约定：剩余房款27万元与房屋过户时由原告付给被告，但事实情况是由于被告家庭原因急需资金才出售涉案房屋，签订该合同时对签订给付时间不同意，并提出假如房屋产权证办理不了，那原告仅支付了15万房款就对房屋无限期使用，有失公平。房屋中介却承诺说，涉案房屋2016年5月1号之前肯定能办理房产证，我这边合同都是这样的格式，都是这样签的，你就放心吧没问题。于是三方口头约定涉案房屋于2016年5月1日办理房屋过户手续，原告向被告支付剩余房款27万元，超过该期限，属于合同履行不能予以解除，如果不是有此约定，被告不会签订该房屋买卖合同。2.合同签订后被告履行合同约定事项，将涉案房屋交付原告，且为了保证合同的履行，被告将《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》原件交付给原告，但是到2016年5月1日涉案房屋却无法办理产权证。其后，被告得知涉案房屋可能因系军产，审批领导因涉嫌犯罪等原因房产证会推迟办理，虽然出现了合同解除的情况，但是被告还是认为，如果原告将剩余房款予以支付，双方签订的合同还可继续履行，向原告索要剩余房款，但是原告却不再遵守双方之前口头约定，拒绝支付。其后，双方经多次沟通，被告明确告知原告因涉案房屋超出约定的办理过户及房款给付时间，解除双方签订的房屋买卖合同，并且双方因此发生了争执，发生了争吵等情况，被告将床、沙发等家具搬入涉案房屋，让原告腾房，但是由于涉案房屋由原告父母居住，老人年纪很大，身体不好，原告又不出面解决问题，所以一直迟迟未能让其腾房；其次，涉案房屋在2018年8月份可以办理房产证时，被告要求其将《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》等材料返还，但是原告却以被告已经不会同意将涉案房屋卖给他且已经丢失了为由，拒绝返还，无奈被告只能于2018年8月14日在齐鲁晚报公告挂失。二、被告韩旭娥与被告韩璐陆所签订的房屋买卖合同合法有效，无任何恶意串通行为。1.2018年9月4日，被告韩旭娥与被告韩璐陆签订房屋买卖合同，将涉案房屋以65万元卖于韩璐陆，由于双方有亲戚关系，韩璐陆在涉案房屋最初交付给韩旭娥的时候就来过，对涉案房屋的户型及结构很熟悉，且韩旭娥告知韩璐陆因房屋租给朋友的父母住着，年底就到期了，到时候就交付给他。2.涉案房屋韩旭娥以65万元出售给韩璐陆加之所有的过户费用由其承担，已经70万元，也是正常合理的价位，也不存在原告所述的不合理低价出售。综上，被告韩旭娥认为，原告早就已经明确知道双方2015年所签订的合同解除，被告韩旭娥不会再将涉案房屋向其出售，而被告韩旭娥与被告韩璐陆签订的房屋买卖合同合法有效，不存在任何恶意串通行为，请求驳回原告的诉讼请求。 韩璐陆辩称，我方与涉案房的出卖人韩旭娥之间签订了买卖合同，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，我方对原告所讲的其与被告韩旭娥已签订合同的情况不知情，更不存在原告所述的我方与被告韩旭娥恶意串通的情况，我方与被告韩旭娥签订的合同合法有效。合同签订后，我方已经支付了购房款，履行了我方的主要合同义务，且双方已就涉案房屋办理了产权过户登记手续，及我方属于善意第三人，无论原告与被告韩旭娥之间合同效力被认定与否，对我方均不产生效力，即原告诉求没有事实依据和法律依据，望驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：第一，倪国强与韩旭娥于2015年12月3日签订的房屋买卖合同是否已解除。倪国强主张原告与被告之间的房屋买卖合同没有解除，原告已经按照合同约定履行了支付首付款的义务，双方对于过户时间并未形成新的合意，也未发生合同中约定的不可抗力事件，韩旭娥辩称原告与被告韩旭娥在签订房屋买卖合同时，对于房屋的过户及剩余房款的给付时间重新约定为2016年5月1日之前，其后因不可抗力原因导致双方无法在约定的时间内办理过户手续，所以双方所签订合同已经解除，提供录音证据为证。经审查本院认为，韩旭娥提供的录音证据不能证明其就房屋买卖合同中涉案房屋的过户时间及剩余房款的支付时间与倪国强形成了新的合意即2016年5月1日，倪国强亦不予认可，双方于2015年12月3日签订的房屋买卖合同中约定韩旭娥必须在此房产证下证7个工作日内积极配合倪国强办理房产过户手续、剩余房款270000元于房屋过户时支付，故韩旭娥主张因不可抗力导致双方未能在约定的时间2016年5月1日前办理过户手续致使合同已解除，依据不足，本院不予支持。第二，韩旭娥与韩璐陆签订房屋买卖合同是否构成恶意串通，损害了倪国强的利益。倪国强主张韩旭娥在其第一次向法院起诉后与韩璐陆签订房屋买卖合同并火速过户；韩旭娥与韩璐陆系姑侄关系；韩璐陆仅向韩旭娥支付38万元，两人成交的房屋总价格远低于市场价格；韩璐陆在未看房情况下就与韩旭娥签订了房屋买卖合同，有违常理和交易习惯，以上构成恶意串通，损害了原告的利益，并提供房屋买卖合同、购房款收据、民事起诉状、受理案件通知书、房屋权属信息、济南市存量房屋买卖合同等证据证明其主张，韩旭娥辩称倪国强与韩旭娥签订的房屋买卖合同因倪国强的违约行为已经解除，韩旭娥与韩璐陆签订房屋买卖合同及办理过户手续没有任何恶意，因韩旭娥家中外债较多等原因，韩璐陆承诺尽快给付房款且不需要办理房贷手续，故韩旭娥将涉案房屋以稍低于市场实际成交价格卖于韩璐陆合情合理。韩璐陆辩称与韩旭娥签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，无恶意串通的情形，我方仅支付38万元购房款系因为房屋买卖合同第四条第3款约定乙方在甲方腾空交付使用后30日内向甲方支付剩余房款25万元，现因涉案房屋没有腾空交付我方使用，故我方有理由不予支付剩余购房款；因韩旭娥原来在济南市槐荫区德裕路6号8号楼2505室居住，我方多次去韩旭娥住处，对涉案房屋户型、地理位置非常了解，在原告居住期间，未予实际查看，并不排除之前我方对购买房屋的了解情况。经审查本院认为，2015年12月3日，韩旭娥与倪国强签订了《房屋买卖合同》，后将涉案房屋交付给倪国强。在2016年后半年到2018年济南市房价上涨幅度较大的市场背景下，在早已将涉案房屋出卖给倪国强的情况下，韩旭娥仍与韩璐陆就同一涉案房屋签订房屋买卖合同并非出于善意；在倪国强于2018年9月30日向本院就涉案房屋起诉韩旭娥房屋买卖合同纠纷要求继续履行合同、办理过户等诉求时，韩旭娥仍然与韩璐陆于2018年11月1日办理了过户手续显非出于善意。另，韩璐陆与韩旭娥存在亲属关系，其应当知道韩旭娥将涉案房屋卖给倪国强的情况，故本院难以认定韩璐陆在其与韩旭娥签订的房屋买卖合同项下即为善意的合同相对人。最后，韩旭娥提供的与韩璐陆签订的房屋买卖合同中涉案房屋成交价为65万元，倪国强提供的韩旭娥与韩璐陆签订的济南市存量房屋买卖合同中涉案房屋成交价为55万元，根据评估报告，均明显低于房屋市场价值。综上，本院认定韩旭娥与韩璐陆签订的房屋买卖合同存在恶意串通之情形，损害了房屋买受人倪国强的利益。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2015年12月3日，韩旭娥（甲方）、彭绵福（关联方）与倪国强（乙方）、济南德智房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条：甲方同意将济南市***《以下简称“此房屋”》房产按整套出售给乙方（按套计算），拆迁协议号为：***，建筑面积为54.77平方米，因此房屋为政府拆迁安置房，所以房产证待发。甲方必须在此房产证下证7个工作日内，积极配合乙方，在丙方协助下一同到房管部门办理房产过户手续。第二条：乙方对甲方以上房产状况已作了充分了解，同甲方协商此房屋实际成交价为420000元（大写：肆拾贰万元正），此价格包含乙方向甲方支付的20000元（大写：贰万元正）的购房定金。第三条：付款时间与方式甲乙双方同意按以下付款方式付款，签订此合同当日（2015年12月9日）支付首付款（含定金）150000元（大写：壹拾伍万元正）给甲方，剩余房款270000元（大写：贰拾柒万元正）于房屋过户时付给甲方。第五条：户口1、甲方承诺在双方签此合同30日内，迁出全部在此房产中的户口，甲方保证此房没有任何户口遗留问题，如有问题，甲方延迟，乙方可以以甲方违约为由解除双方交易关系或是要求违约赔偿，每天按照总房款的千分之三作为赔偿金。在房屋产权转移过户的过程中，甲方保证积极配合乙方办理与此房屋有关的所有权转移手续，如有特殊情况甲乙双方协商而定。第七条：甲方承诺在乙方交付首付款当日将上述房产交接给乙方，乙方应无条件接收，甲乙双方任何一方延误，每天按照总房款的千分之三赔偿给对方作为赔偿金。第九条：中介服务佣金支付方式鉴于丙方为甲乙双方所提供的房产中介及其他服务，甲乙双方同意向丙方支付服务佣金费用；甲方支付服务佣金为4000元（大写:肆仟元正），乙方支付服务佣金为8000元（大写：捌仟元正），并在签订本合同时支付给丙方中介服务费。第十三条：如遇房屋市场价格调整仍不影响此房屋买卖合同效力。合同签订后，韩旭娥将《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》交付给倪国强。合同签订当日，倪国强向济南德智房地产营销策划有限公司支付佣金8000元。2015年12月9日，倪国强向韩旭娥、彭绵福支付购房款150000元，韩旭娥、彭绵福为其出具了购房款收据。 2018年9月30日，倪国强向本院起诉韩旭娥、第三人济南德智房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷，要求依法确认倪国强与韩旭娥、第三人济南德智房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖合同为有效合同并判令韩旭娥继续履行合同；要求韩旭娥立即履行办理济南市***的房屋产权证书的义务并协助将该房屋过户至倪国强名下；要求韩旭娥向倪国强支付违约金8.4万元等。 2018年9月4日，韩旭娥（出卖人，甲方）与韩璐陆（买受人，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方系本合同项下房屋的所有权人，且其对该房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意；甲方愿意将房屋出卖给乙方；乙方愿意购买上述房屋；本合同所称标的房屋是指位于济南市***；房屋的交易总价为：人民币65万元整（大写陆拾伍万元整）。甲乙双方同意以下列方式付款：1、乙方应向甲方支付购房定金共2万元；2、甲方将房屋过户至乙方名下当日，乙方向甲方支付房款38万元。3、乙方在甲方将房屋腾空交付使用后30日内，向甲方支付剩余房款25万元。房屋过户至乙方名下之日起三个月内，甲方将本合同项下房屋交付乙方，并应在交房当日将水、电、物业等费用结清。合同还约定有其他条款。2018年9月4日，韩璐陆支付韩旭娥定金2万元。2018年11月5日，韩璐陆支付韩旭娥购房款380498元。 《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：***）载明：出卖人韩旭娥，买受人韩璐陆，《房屋所有权证》证号：***，出售房屋坐落于：***，建筑面积55.76平方米，买卖双方约定该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为550000元（大写伍拾伍万元整）。签订时间：2018年10月29日。合同还约定有其他条款。韩旭娥、韩璐陆均辩称该合同系双方在房屋管理部门办理过户登记手续时为了少交部分税款所签订。2018年11月1日，韩旭娥与韩璐陆就***房屋办理了过户手续，房屋所有权人由韩旭娥转移登记为韩璐陆。 经倪国强申请，本院委托，山东明和房地产评估经纪有限公司作出鲁明和房地产估字19-04055号评估报告书，载明：“……估价对象：位于济南市***，房屋建筑面积为55.76平方米，房屋所有权人为韩璐陆，用途为住宅。价值时点：2018年9月4日。……估价结果：我公司估价人员按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的要求，遵循估价原则，按照估价程序，对估价对象进行了现场查勘和相关资料的收集，并结合合理的估价方法，进行了公开市场价值的计算，在综合分析影响估价对象房地产市场价值因素的基础上，最终确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币93.6155万元，大写金额：玖拾叁万陆仟壹佰伍拾伍元整。……” 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”韩旭娥与韩璐陆签订的房屋买卖合同存在恶意串通之情形，损害了倪国强的利益，根据合同法第五十二条的规定，韩旭娥与韩璐陆于2018年9月4日签订的《房屋买卖合同》、于2018年10月29日签订的《济南市存量房屋买卖合同》均无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”韩旭娥与韩璐陆签订的房屋买卖合同已属无效，故倪国强主张两被告将登记于韩璐陆名下的济南市***房屋转移登记至韩旭娥名下，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告韩旭娥与被告韩璐陆就济南市***于2018年9月4日签订的《房屋买卖合同》和于2018年10月29日签订的《济南市存量房屋买卖合同》（合同编号：***）均无效; 二、被告韩旭娥、韩璐陆于本判决生效之日起十日内将被告韩璐陆名下坐落于济南市***房屋的所有权转移登记至被告韩旭娥名下。 案件受理费7600元，由被告韩旭娥、韩璐陆负担。财产保全费5000元，由被告韩旭娥、韩璐陆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡世涛 人民陪审员  牛晋英 人民陪审员  李秀云 二〇一九年七月十二日 法官 助理  孔凯琼 书 记 员  吴蓓蓓