广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初13130号原告：吴才英，女，汉族，1974年12月12日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：郭洪霞，广东荆紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茜，广东荆紫律师事务所律师。被告：彭东英，男，汉族，1973年10月7日出生，住广东省英德市，被告：黄莲足，女，汉族，1970年1月5日出生，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：彭东英，即本案被告之一。系被告黄莲足的丈夫。原告吴才英与被告彭东英、黄莲足民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，由审判员林波适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭洪霞、被告暨被告黄莲足的委托诉讼代理人彭东英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年11月14日签订的《房产过户协议》；2、两被告连带支付原告本金350000元及利息43750元（利息以350000元为本金，按月息1.5%，自2018年9月21日起算，计至本息实际还清之日止，暂计至2019年5月28日,利息暂为43750元），本息合计393750元；3、两被告向原告支付违约金87500元；4、两被告向原告支付律师费42000元；5、原告对被告提供的位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园三十六座305房的抵押担保房产享有优先受偿权；六、本案诉讼费用由两被告承担。利息：自2018年9月21日起算，暂计至2019年5月28日，共250天。350000×1.5%÷30×250=43750元。违约金：自2018年9月21日起算，暂计至2019年5月28日，共250天。350000×0.1%×250=87500元。事实和理由：2018年8月7日，被告彭东英、黄莲足因资金周转需要,与原告签订了编号为：HYF20180807-3的《借款抵押合同》，合同约定:原告向被告彭东英、黄莲足提供借款35万元（第二条），借款期限从2018年8月7日至2019年8月6日止（第三条）；借款利率：借款期限内的月利率1.5%（第四条）；还款付息方式：按先息后本还款（第五条）；借款人不能按期足额支付利息超过10天，出借人有权随时要求借款人即时清偿全部贷款本息（第七条）。被告以其名下位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园三十六座305的合法房产（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）抵押给原告，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金以及实现债权所发生的法院费用、律师费、仲裁等所有费用（第十三条）；借款人未能按约足额偿还借款本金或利息超过10天的，视为严重违约，出借人可以单方面解除合同，借款人应每日向出借人支付贷款本金的2‰作为违约金，并承担出借人为实现债权所支付的法院费用、律师费、仲裁等所有费用（第十六条）；本合同在履行过程中发生的争议向合同签订地佛山市禅城区人民法院起诉（第十七条）等。上述《借款抵押合同》签订后，于2018年8月21日原告依约通过银行转账方式向彭东英的银行账户中转入资金35万元，双方并办理了房产抵押登记手续。两被告收到借款35万元后，仅依约支付第一期利息5250元。自2018年9月21日起，两被告开始发生还款逾期。原告多次催收，被告未再支付利息。后经多次协商，双方于2018年11月14日签订《房产过户协议》，双方一致同意将被告抵押的上述房产过户给原告以冲抵借款本息及违约金。该《房产过户协议》主要约定如下：原告代被告归还招商银行贷款23万元；被告因未能按期足额支付原告利息以及违约金，经双方协商利息及违约金以及房产过户所产生的一切费用总共折合人民币12万元整；原告取得房地产权证后一次性补偿5万元给被告；过户费用、税金及交易所得税等所有费用由原告负责。因担心原告代为清偿银行贷款后，被告不肯过户，双方还签订了借款金额为40万元的《借款抵押合同》，并再次办理房产抵押登记手续，抵押金额为40万元。后被告拒不配合办理房产过户手续。原告无奈，现请求判令解除双方签订的《房产过户协议》。被告违约未能按期支付利息，应当按照合同约定向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，特依法起诉,望判如所请。两被告辩称，原告所诉交易情况基本属实，但双方签订房产过户协议的目的是以房还贷，即以物抵债方式结清双方的借贷关系。该协议订立后对双方具有约束力。但原告又以害怕房屋被银行或其他债权人起诉查封不能过户到其名下为由反悔。现原告对其不履行以房还贷协议只字不提，反而倒打一耙，诬告我们不配合办理过户手续。这根本是耍赖。我们从签订到现场都同意以房抵债。现在我们明确要求原告继续履行该协议，我们或者本人到场配合过户，或者提供证件和写下书面委托书给原告去办理过户，待还了银行借款办了过户后，我们腾房给原告的同时，原告按协议支付50000元给我们。《房产过户协议》是合法有效，且能够履行的协议，我们要求切实履行。我们没有违反该协议，反倒是原告想单方撕毁该协议，即违约方不是我们，而是原告。原告起诉要求解除协议，我们坚决不同意。请求法院驳回。如果因原告拒不履行该协议或迟延履行该协议造成过户存在障碍的，原告应承担相应风险，不应将责任转嫁给我们。另外，双方既然协议以屋抵债，代物履行，则我免除了继续还款付息的合同义务。原告再起诉我们还款付息，显然没有事实依据。再者，原告既起诉利息又起诉违约金，两者相加成了高利贷、套路贷，不应受法律保护。同理，我们没有违约，原告的高额律师费也不应得到支持。综上，在双方约定以物抵债且能够实际履行的情况下，原告以所谓担心又谎称我们不配合履行为由起诉解除以物抵债合同，由我们承担原来借款合同的还款利息义务，显属出尔反尔，无理无据，请求法院驳回其全部诉讼请求。后补充答辩意见如下：原告所诉借款基本属实，在借款过程中收取我手续费40000元，加利息每月5250元，成为了国家号召的严打高利贷、套路贷，和强逼我押车借款偿还手续费，请求法院驳回其全部诉讼请求。诉讼中，原告提交如下证据：1、原、被告身份证、被告结婚证。拟证明原告与两被告主体适格；两被告系夫妻关系。2、HYF20180807-3号和HYF20181114号《借款抵押合同》。拟证明2018年8月7日，被告因资金周转需要,与原告签订编号为：HYF20180807-3的《借款抵押合同》，约定:原告向两被告提供借款350000元，借款期限从2018年8月7日至2019年8月6日止；借款利率：借款期限内的月利率1.5%；还款付息方式：按先息后本还款；借款人不能按期足额支付利息超过10天，出借人有权随时要求借款人即时清偿全部贷款本息。被告以其名下位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园三十六座305的合法房产（下称“案涉房产”）抵押给原告，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金以及实现债权所发生的法院费用、律师费、仲裁等所有费用（第十三条）；借款人未能按约足额偿还借款本金或利息超过10天的，视为严重违约，出借人可以单方面解除合同，借款人应每日向出借人支付贷款本金的2‰作为违约金，并承担出借人为实现债权所支付的法院费用、律师费、仲裁等所有费用等。3、交易明细、广发银行个人活期对账单、收款确认书。拟证明上述《借款抵押合同》签订后，于2018年8月21日原告依约通过银行转账方式向彭东英的银行账户中转入资金350000元。4、土地证和房产证、不动产登记证明（2张）、房产过户协议。拟证明双方办理了房产抵押登记手续。自2018年9月21日起，两被告开始发生还款逾期。原告多次催收，被告未再支付利息。后经多次协商，双方于2018年11月14日签订《房产过户协议》，双方一致同意将被告抵押的上述房产过户给原告以冲抵借款本息及违约金。5、民事委托代理合同、律师费发票。拟证明原告为本案诉讼支出律师费42000元，该费用应由被告承担。6、三水时代廊桥房屋的房产及土地的登记查询结果。拟证明被告向原告借款，已经按照合同约定办理了抵押登记手续。两被告向本院提交以下证据：1、工商银行借记卡账户历史明细清单。拟证明2018年7月9日，被告向原告手机转账4900元、5000元。2、平安银行收付款业务回单、平安银行个人账户交易明细清单、网银转账交易截图3张、微信转账截图2张、微信聊天截图3张。拟证明2018年8月21日，被告向原告转账12579元、分四次向李某支付中介费（1579元、7421元、10000元、4000元），原告与李某合谋向被告放高利贷。诉讼中，为查明案件事实，本院传唤证人李某出庭作证，该证人还向本院提交《居间服务合同》。经审查，本院对双方当事人提交的上述证据及证人证言、证人提交的证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年7月9日，原告向被告彭东英转账330000元，相关款项摘要注明：付借款。同日，被告彭东英向原告转账9900元。2018年8月7日，原告（出借人、抵押权人）与被告彭东英（借款人、债务人、抵押人）、黄莲足（借款人、债务人）签订《借款抵押合同》（下称“合同一”），约定：“……第二条借款金额……（小写￥：350000.00元）……第三条借款期限：借款期限为壹年，自2018年08月07日起到2019年08月06日止。第四条借款利率：借款期限内的月利率为1.5%。第五条还款付息方式：按先息后本还款，每月1日前支付当月本金及利息共计人民币……5250.00元。第七条……如出现以下情形，出借人有权随时要求借款人在一定的期限内提前清偿部分或全部贷款本息：……3、借款人不能按期足额支付利息超过10天……第十条抵押物：为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿以其拥有所有权和处分权的位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园三十六座305的合法房产（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号……）及相应的土地使用权……抵押给出借人，作为借款人归还借款的担保……第十三条抵押担保的范围：为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金以及实现债权所发生的法院费用、律师费、仲裁等所有费用……第十六条违约责任：下列情况均构成违约，违约方应承担违约责任：……2、借款人未能按约足额偿还借款本金或利息超过10天的，视为严重违约，出借人可以单方面解除合同，借款人应每日向出借人支付贷款本金的2‰作为违约金，并承担出借人为实现债权所支付的法院费用、律师费、仲裁等所有费用等……。”2018年8月8日，佛山市三水区国土城建和水务局出具《不动产登记证明》，确认案涉房产办理抵押登记，抵押权权利人是原告，被担保债权数额：350000元。2018年8月21日，原告名下银行账户向被告彭东英名下银行账户转账350000元。同日，被告彭东英出具《收款确认书》，确认收到该笔借款。同日，被告彭东英向原告转账342579元。2018年11月14日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《房产过户协议》（下称“合同二”），约定：“……现因甲方无法按期归还借款本金及利息，现甲方同意以甲方予以抵押登记的房产直接过户给乙方充抵借款……四、甲乙双方协商确定甲方将房产过户给乙方，乙方取得房地产权证后一次性补偿50000.00元整……给甲方……七、甲乙双方在履约本协议过程中，如因甲方原因导致本合同无法履行，或者无法过户等问题，仍将按原抵押合同所约定的债权债务执行……”2019年6月10日，原告与广东荆紫律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该所委派律师郭洪霞在与两被告的民间借贷纠纷案中担任原告委托代理人，第十二条约定律师费为42000元。2019年6月19日，原告向广东荆紫律师事务所支付律师费42000元。另查明一，庭审中，原告陈述：就因为5万元支付问题没有与被告夫妻谈妥，我担心无法办理过户，所以就没有按照协议约定帮被告还银行贷款。过户到出房产证有15个工作日时间，被告有很多信用卡的逾期，我担心在过户期间被其他信用卡银行起诉查封，所以要求在我拿到房产证再支付补偿款5万元，而且过户协议也是这样签订的，且我为了让被告不用担心拿不到该5万元的补偿款，提出由被告指定一个第三方或者双方委托一个托管银行由我先行把5万元转入第三方或托管银行，待过户完成，我拿到房产证后，再通知第三方或托管银行将5万元支付给被告，但被告夫妻从签订过户协议一直到本案起诉，有半年多时间，该条款都无法协商一致，因为我当时基于想快速解决借贷纠纷才同意被告以房抵债，但被告一直拖延，已有大半年时间，故现在如被告仍要求以房抵债，在已产生了律师费、诉讼费及大半年的银行利息的情况下，我只同意被告以房抵债，不同意再补偿被告5万元。双方签订第二份抵押合同（编号：HYF20181114，签订日期：2018年11月14日）是因为我需要帮被告归还银行欠款，担心归还银行欠款后被告有其他债务，被第三方起诉，我的债务没有优先权，故去房管局办理了第二次的抵押手续并签订了第二份抵押合同，这份抵押合同和抵押手续仅为了完成过户手续，没有实际产生借款，我本想帮被告把银行欠款归还后，在正式过户前再解除我与被告的抵押关系，缩短过户周期、被告被起诉的风险，但签订第二份抵押合同后，被告就以各种理由拖延过户，故我就没有代被告归还银行欠款。原告委托诉讼代理人陈述：原告让被告自己找第三方，因为担心我们找的被告不同意，后来我们提出找托管银行，但被告还是不同意，代理人在起诉前向被告发过短信、微信，原告在起诉后也打过多次电话、发过微信，但被告均没有回复。原告分七笔向被告转账33万元，该9900元是33万元一个月的利息，与本案无关，该费用发生在2018年7月9日，本案借款发生在2018年8月21日。被告向原告另外借了本案借款的35万元，同时被告又向原告转账33万元，用作归还上述的33万元借款。过桥费5466.7元是2018年8月9日-2018年8月21日期间，以33万元本金按照每天千分之二的标准计算的利息，优惠之后按5466.7元收取。双方原来约定33万元的借期为一个月，超过一个月归还按照每天千分之二计算利息。7112.3元是35万元的利息，按照一个月利息5250元+5250元/31天×11天=7112.3元。上述33万元约定月息三分，如果被告超过一个月没还款，就按照每天千分之二来收取利息。被告彭东英则陈述：坚持原告按照房产过户协议补偿的5万元一定要在房屋过户时即办理过户手续时支付，因为签了名以后房屋就是原告的了，担心原告拿到房产证后不支付补偿款。原告有提过找第三方或者托管银行，但原告没找到。我确认仅支付利息至2018年9月20日。两笔合计9900元的性质是用于支付本案借款的手续费，不是用于支付利息或本金。12579元中含有一个月利息5250元，剩余部分用于支付本案借款的手续费。2018年7月9日，原告有转账33万元到我的账户，是原告借给我的款项，但后来我又转回给原告。33万元借款也是约定每月利息5250元。另查明二，诉讼中，原告向本院提交《情况说明》，内容为：本人诉彭东英、黄莲足民间借贷纠纷一案，于2019年6月25日开庭。开庭时彭东英当庭陈述，称其在借款当日曾经转账12579元给原告。原告开庭时回答其中包括2018年8月21日至9月20日期间的利息5250元，剩余部分为评估费、上门评估交通补贴、出场费等。因时间较久，开庭时本人一时没有记起该款项的情况。经过回忆、核对转账记录，本人记起曾经于2018年7月份向彭英东提供过桥资金330000元，彭东英向本人借款350000元后已经全部清偿该过桥资金。本人现确认于2018年8月21日借款当日收到彭东英转账的12579元，但是里面包含之前的过桥费5466.7元和2018年8月21日至9月30日期间的利息7112.3元。本人收到款项后并未向李某支付任何款项。当日与本人一起到现场对房产评估的是李某。他不是原告的员工。另查明三，两被告于1996年7月8日登记结婚。另查明四，案涉房产登记于被告彭东英名下，抵押权人包括佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社（登记日期：2013年12月6日）、原告（2018年8月8日、2018年11月16日）。另查明五，两被告于2019年6月24日签收本案应诉材料。另查明六，在本院制作的证人笔录中，证人李某陈述如下：我与原告是朋友关系，我不是原告的员工。2018年8月21日当天，证人没有工作单位。2018年8月21日，被告向我支付的1579元、7421元、10000元、4000元是居间服务费，我是作为个人中介的。被告转账合计23000元，2000元是上门评估费、油费等杂费，事前我已经与被告商量好的。本院认为，本案为民间借贷纠纷。两被告向原告借款350000元及被告彭东英向原告借款330000元的事实，有合同一、银行转账凭证、当事人陈述等予以证实，故本院确认双方已形成民间借贷关系，相关借贷关系是双方真实意思表示，合法有效。至于两被告与原告签订的合同二，无法律、行政法规规定的无效情形，故亦合法有效。关于原告诉请解除合同二，合法有据，本院予以支持。理由如下：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；二、本案中，两被告坚持要原告办理过户手续时支付合同二约定的补偿50000元。而根据合同二的约定，原告系在取得房地产权证后才补偿50000元给两被告，而双方之后对支付该补偿费用并无补充协议。由于两被告坚持变更上述50000元的支付时间，并以此作为协助办理过户的前提，存在违约行为，属于上述规定中的第（二）、（四）类情形。故原告据此请求解除合同二，有事实及法律依据。另外，根据上述法律第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由于两被告于2019年6月24日签收本案应诉材料，故本院确认合同二于2019年6月24日解除。关于原告诉请两被告支付本金及利息。一、根据合同二的约定，双方在履约合同二过程中，如因两被告原因导致合同无法履行，或者无法过户等问题，仍将按原抵押合同所约定的债权债务执行。现因合同二是由于两被告而致无法履行，故两被告依约应继续履行合同一的义务。据合同一约定，如借款人不能按期足额支付利息超过10天，出借人有权随时要求借款人在一定的期限内提前清偿部分或全部贷款本息。从当事人陈述结合现有证据可知，双方对于350000元借款利息的支付日期已变更为每月所对应的借款日即每月21日。而两被告在签订合同二前已经逾期10天支付合同一所约定的利息，故原告在合同一约定的借款期限届满前要求两被告偿还全部本金合法有据，本院予以支持。至于应偿还的本金金额。本院分析如下：一、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条的规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持；二、据现有证据结合当事人陈述可知，原告曾于2018年7月9日向被告彭东英借款330000元，彭东英则于同日向原告支付9900元。后彭东英于2018年8月21日偿还上述330000元，而两被告则于同日向原告另外借款350000元并于同日向原告支付12579元。因此，截止2018年8月21日，除之前330000元借款本金外被告方另行向原告合计支付9900元+12579元=22479元；三、依据上述规定，超出本金年利率36%的部分无效。经计算，以330000元为本金，按年利率36%计算，2018年7月9日至8月21日的利息为330000元×36%÷360日×44日=14520元，超出部分即22479元-14520元-5250元（350000元借款2018年8月21日-9月20日的利息）=2709元无效。依据本案情况，本院确定将上述2709元用作扣减借款350000元的本金，即两被告仍应向原告偿还的本金为350000元-2709元=347291元。原告主张超出部分，缺乏依据，本院不予支持。两被告相关辩解意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于利息、违约金问题。根据上述司法解释的规定结合合同一的约定，且两被告未提供相反的证据予以反驳，故本院确定两被告应从2018年9月21日起，以347291元为本金，按月利率1.5%支付利息至本息实际还清之日止。至于违约金部分。据合同一约定，借款人未能按约足额偿还借款本金或利息超过10天的，视为严重违约，借款人应每日向出借人支付贷款本金的2‰作为违约金。按照上述约定，因两被告未能于2018年9月21日前按约足额偿还利息，故应自2018年10月1日起支付违约金。原告诉请按0.1%/日计算违约金，即年利率为0.1%/日×360日=36%/年，超过年利率24%，违反上述规定。故结合原告诉请，本院确定按（24%/年-12个月×1.5%/月）÷360日=0.0166%/日计算违约金至2019年5月28日。即两被告在本案中应支付的违约金为347291元×0.0166%/日×240日=13836.07元。原告上述诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。关于律师费。合同一约定，借款人未能按约足额偿还借款本金或利息超过10天的，应承担出借人为实现债权所支付的律师费，故两被告应承担相应的律师费。关于律师费，原告提供了《民事委托代理合同》等证据证明委托律师代理本案并支付律师费，结合本案起诉的本息标的及参照《律师服务收费管理办法》、《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》（粤价[2006]298号）的收费标准，本院酌定由两被告承担律师费33000元。原告诉请律师费超出部分，本院不予支持。关于抵押担保责任。据前查明，案涉房产已抵押登记给原告，原告已依法取得抵押权，现两被告未履行到期债务，原告对上述抵押房产应按抵押物登记的先后顺序在上述房屋折价或者拍卖、变卖该房屋的价款内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告吴才英与被告彭东英、黄莲足2018年11月14日签订的《房产过户协议》于2019年6月24日解除；二、被告彭东英、黄莲足于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴才英清偿借款本金347291元及利息[利息以347291元为本金，自2018年9月21日起按月利率1.5%计至实际清偿之日止]；三、被告彭东英、黄莲足于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴才英支付违约金13836.07元；四、被告彭东英、黄莲足于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴才英支付律师费33000元；五、原告吴才英在上述第二、三、四项判决所确定的债务范围内对被告彭东英名下位于佛山市三水区西南街道工业大道17号时代廊桥花园三十六座305的不动产（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）的折价或拍卖、变卖所得价款按照抵押物登记的先后顺序享有优先受偿权；六、驳回原告吴才英的其他诉讼请求。如被告彭东英、黄莲足未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4516元，由被告彭东英、黄莲足负担4000元，由原告吴才英负担516元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一九年七月十八日书记员 吕玲玲