广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4416号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区伦教华宇包装有限公司，住所地佛山市顺德区*******新民工业区，统一社会信用代码914***********053L。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区***常教新民资产管理办公室，住所地佛山市顺德区********，组织机构代码**X。负责人：卢少波。被上诉人（原审被告）：广东省佛山市顺德区***新民股份合作经济社，住所地佛山市顺德区********，组织机构代码7**7。负责人：卢少波。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：彭建球，广东勤融律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈联才，广东勤融律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区***常教社区*民委员会，住所地佛山市顺德区**********，统一社会信用代码554***********155Q。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：何东明，广东伦教律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗美棋，广东伦教律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区伦教华宇包装有限公司（以下简称华宇包装公司）因与被上诉人佛山市顺德区***常教新民资产管理办公室（以下简称新民资产办）、广东省佛山市顺德区***新民股份合作经济社（以下简称新民股份社）、原审第三人佛山市顺德区***常教社区*民委员会（以下常教居委会）建设用地使用权转让纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初18985号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人华宇包装公司上诉请求：1.改判新民资产办、新民股份社继续履行1994年6月28日签订的《土地使用权转让合同》及2000年3月10日《土地使用权转让合同补充协议》的约定，协助华宇包装公司办理新民工业区涉案地块5212平方米的国有建设用地使用证及房产证,费用由华宇包装公司负担；2.改判新民资产办、新民股份社在协助办理新民工业区涉案地块5212平方米国有建设用地使用证及房产证前为华宇包装公司出具《经营场所使用证明》及在补充划拨业务《申请表》背面的“股份社意见栏”或“村委会意见栏”加具同意办理并加盖公章；3.新民资产办、新民股份社承担原审、二审诉讼费。事实和理由：一、早在2004年8月9日，新民资产办在历史遗留需要以协议方式出让国有土地使用权地块统计表中将涉案地块进行登记，常教居委会于2007年9月13日出具了报告，说明涉案地块国有土地使用权转让因历史遗留需以协议方式出让，并在国土部门进行了备案，不需要以复函第二点所述方式进行出让，这是尊重历史、尊重事实的正确做法，类似问题在国土部分备案很多，有很大部分已经以协议方式出让并办理了国有建设用地使用权证，其中就包括原凤阳包装企业受让的20000平方米土地（包含涉案地块）另案出证后，转让给严智森、严智文部分的9788平方米已经办理了国有建设用地使用证。二、华宇包装公司认为上述两个合同的实际承受人应为华宇包装公司与新民资产办、新民股份社，新民资产办、新民股份社都是从原顺德市伦教镇新民管理区办事处即新民村委会的前身，新民村委会职能分设机构承接原新民村委会职能。新民资产办是新民村委会集体资产管理者，新民股份社是新民村委会前集体资产的实际所有人。三、原审法院认为新民资产办只负责集体资产的经营和管理，只是集体资产的代管人而非所有人，而本案合同的履行涉及所有人的利益，新民股份社亦主张涉案地块归其所有，新民股份社从原新民村委会转化而来，按常理其应是涉案地块的实际所有人，原审法院对此认定错误。此外，顺德普遍情况资产办与股份社存在所有人不能管理自己资产，资产办作为代管人实际管理资产的矛盾，严重违反《村民委员会组织法》及《广东省集体经济组织管理条例》、《股份社章程》规定，股份社作为涉案地块的实际所有人表面上虽未与华宇包装公司签订合同，但土地补偿款的实际受益人是新民股份社，当然与新民股份社有实质利益关系，新民股份社当然有义务与新民资产办一起履行合同约定，为华宇包装公司办理诉请事项。最后，如前述，涉案地块是历史遗留需要以协议出让的地块，不需要遵从国土局复函第二点所陈述的方式转让，履行上述协议不存在法律障碍及程序障碍，是新民资产办、新民股份社不愿履行，而非履行不能。四、需要二审法院查明的事实。1.原凤阳包装企业有限公司地块20000平方米分宗出让9788平方米已办理国有建设用地使用权事实，严智森、严智文为使用权人。2.顺德区镇国土部门对涉案地块需要以协议出让备案的事实。3.涉案地块属新民股份社所有的事实。4.新民资产办代收的土地补偿款、管理费由新民股份社享有的事实。新民资产办、新民股份社辩称：华宇包装公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。常教居委会辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。华宇包装公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令新民资产办、新民股份社继续履行1994年6月28日签订的《土地使用权转让合同》及2000年3月10日《土地使用权转让合同补充协议》的约定，协助华宇包装公司办理涉案地块5212平方米的国有建设用地使用证及房产证，相关费用由华宇包装公司负担；2.判决新民资产办、新民股份社在协助办理国有建设用地使用证及房产证前为华宇包装公司出具“经营场所使用证明”及在补充划拨业务《申请表》背面的“股份社意见栏”或“村委会意见栏”加具同意办理意见并加盖公章；3.本案诉讼费用由新民资产办、新民股份社承担。原审法院认定事实：1994年6月28日，顺德市伦教镇新民管理区办事处（甲方）与顺德市凤阳包装企业有限公司（乙方）签订了一份《土地使用权转让合同书》，约定：1.经伦教镇人民政府同意批准，甲方将位于**的新民工业区工业用地（约20000平方米，规格宽100M×深200M）转让给乙方作发展工业厂房及配套设施之用，期限为五十年；2.甲方以三通一平的土地作价实收，按每平方米190元计算合计380万元，市规划公路两旁100米深范围收公路配套设施费由乙方负责；3.甲方负责办理该地块的有关征地规划的报批手续，费用由甲方负责；4.乙方须按20000平方米的土地规划设计厂房的整体布局，甲方一次性办理20000平方米土地的征地手续，并办理20000平方米的集体使用证，乙方须在签订合同时支付30%即114万元（其中37万元由甲方代付）给甲方用作征地费及第一期开始填土之用；5.涉案地块分两期交付给乙方，第一期于1994年12月交付，面积为7000平方米；第二期于1995年12月份交付，面积为13000平方米；6.第一期地块7000平方米总价为133万元，甲方填土完毕后乙方再支付30%即39.9万元，甲方用于厂区外的自来水管、架设高压线路，剩余40%即53.2万元待甲方将涉案地块的集体使用证办妥后支付完毕；7.第二期地块13000平方米乙方在动土前支付30%即74.1万元及第一期甲方代乙方支付37万元征地费给甲方，涉案地块填土完成后支付剩余40%即98.8万元给甲方；8.涉案地块性质为集体性质工业用地，如乙方需要转办国有土地，甲方协助乙方办理，一切费用由乙方负责；9.从1996年1月1日起乙方每年上缴甲方管理费10万元，按季度上交；10.本合同自甲方收到乙方地块总款30%即77万元日起生效。签订了上述合同后，新民企业办以凤阳包装企业有限公司为建设项目名称向顺德市伦教镇人民政府申请了建设立项申报表，并于1994年12月12日通过。同时，新民企业办以新民管理区为用地单位，用地块名称市中线路工业区，以凤阳包装企业有限公司为建设项目名称，向顺德市伦教镇人民政府国土管理所办理申请建设用地申请书，并于1994年12月10日通过。顺德市规划国土局于1994年12月17日向新民企业办发出顺国征字（1994）563号关于同意使用土地的批复，同意该企业办使用伦教镇新民管理区土地19990.1平方米（折合29.985亩，其中旱地6683平方米、鱼塘12108.10平方米、非耕地1199平方米）作为兴办“凤阳包装企业有限公司”建设厂房用地，有关用地补偿可按签订协议执行。1995年3月14日，顺德市规划国土局向新民企业办发出用地许可证，编号为（94）字第614号，用地面积为19990.1平方米。1996年12月19日，新民企业办作为建设单位，工程名称为顺德市华宇包装有限公司，建设位置新民大成围工业区中线路北侧向有关部门申请建设工程规划许可证，申报建筑面积为675平方米，其后顺德市伦教镇人民政府建设国土办公室于1997年8于21日发出建筑许可证，兴建单位为新民企业办（华宇包装企业有限公司），建筑面积为598平方米，用地面积19990.1平方米。1997年4月10日，新民企业办作为建设单位，工程名称顺德市华宇包装有限公司，建设位置市龙洲路新民大成工业区向有关部门申请建设工程规划许可证，申报建筑面积为1650平方米，其后顺德市伦教镇人民政府建设国土办公室于1997年6月9日发出建筑许可证，兴建单位为新民企业办（华宇包装公司），建筑面积为1650平方米，用地面积15000平方米。上述地块之后发生了分宗出让情况，顺德市国土局在征地批复分宗出让明细表中予以登记，其中2452平方米于1998年11月3日出让，其中9421.7平方米于2000年5月30日出让。其后，顺德市华宇包装有限公司根据建筑工程许可证对涉案地块进行建设并1999年经过消防工程竣工验收。1997年5月15日，新民企业办出具证明，证明在凤阳包装企业有限公司场地内调出5000平方米给华宇包装有限公司用作经营之用。顺德市华宇包装有限公司于1997年5月22日登记成立。2000年3月10日，顺德市伦教镇华宇包装有限公司与顺德市伦教镇新民村委会签订了一份《土地使用权转让合同补充协议》，约定：1.1994年6月28日原顺德市凤阳包装企业有限公司与新民管理区签订的土地使用权转让合同，位于**区M8、M5地块合计20000平方米，地价每平方米190元，另公路配套费每平方米30元，合计每平方米地价220元；经协商，由顺德市伦教镇华宇包装有限公司承让原顺德市凤阳包装企业有限公司部分土地使用权（5212平方米），现重新核定地价为每平方米235元（含公路配套费，不含由此所产生的所有费用），地址为垂直龙州路103米，平衡龙洲路50.60米，合计支付土地使用权转让费1224820元；2.付款方式：顺德市伦教镇华宇包装有限公司于1997年10月10日前已付92万元（含原凤阳82万元在内）；于2000年3月15日前支付15万元；余款154820元于2000年6月30日前付清；逾期支付按流动资金一年起利率加收50%计算利息，利息每月结算一次；3.原合同的管理费从1996年1月1日起按每平方米每年5元，经协商，1998年1月1日至1999年12月30日，每年按5000平方米计算管理费为25000元，从2000年1月1日起按每年每平方米5元计算即为每年26060元；4.其他有关事项按1994年6月28日合同执行。顺德市华宇包装有限公司于2002年2月25日取得房屋鉴定报告。常教居委会于2003年4月20日出具证明，证明华宇包装公司的建筑物权属属于华宇包装有限公司。华宇包装公司、新民资产办、常教居委会于2003年5月23日共同向顺德区规划国土局、伦教规划建设办出具了证明，内容如下：“兹有原顺德市凤阳包装企业有限公司于1994年6月28日与伦教新民管理区签订土地使用权转让合同，地点在龙州路新民大成工业区，面积1.5万平方米，于2000年3月10日双方协商，并乙方改名为华宇包装有限公司，签订土地使用权面积为5212平方米，其余部分全部转让给严智森、严志文，面积为9788平方米。”其后，佛山市顺德区规划国土局于2003年8月6日发出了规划管理验收合格证，记载了建设单位新民企业办，工程名称华宇包装有限公司，用地面积5146.85平方米，建筑面积2997.12平方米，建设工程规划许可证证号：（97）01925、（96）02742、（97）01016。2004年8月9日，新民资产办在历史遗留需要以协议方式出让国有土地使用权地块统计表中把涉案情况进行了登记，常教居委会于2007年9月13日出具了报告，将涉案地块情况进行了书写。另，2003年4月11日，新民资产办与华宇包装公司签订了一份《企业欠租金确认书》，确认截止至2002年12月31日，华宇包装公司尚欠地款304820元，管理费2000年至2002年三年合计75000元。在确认书上手写内容如下：“2005年8月29日收2000年管理费2.5万元正，2005年8月29日收土地补偿款2.5万元正”。新民资产办于2005年8月29日开具了收据确认收取华宇包装公司土地补偿款25000元。2005年12月5日，新民资产办向华宇包装公司发出通知，要求华宇包装公司支付租金279820元，并标注以下内容：“开收据，收大成工业区华宇包装有限公司欧阳章土地补偿款279820元。”新民资产办于当天向华宇包装公司开具了收据予以确认。2015年11月，新民资产办以华宇包装公司为被告向法院提起建设用地使用权转让合同纠纷的案件，案号为（2015）佛顺法伦民初字第916号，法院经审理并查明：华宇包装公司于2005年8月29日、2005年12月5日向新民资产办缴纳土地补偿款合计304820元。新民资产办在该案确认《企业欠租金确认书》中“2005年8月29日收2000年管理费2.5万元正”实际是收取2001年管理费。法院于2015年2月2日作出民事判决，认为顺德市伦教镇华宇包装有限公司与顺德市伦教镇新民村委会签订的一份《土地使用权转让合同补充协议》属于有效合同，新民资产办作为原顺德市伦教镇新民村委会集体资产的经营和管理者，依法可向华宇包装公司主张涉案地块管理费，遂判决如下：佛山市顺德区伦教华宇包装有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向佛山市顺德区***常教新民资产管理办公室支付2004年1月1日至2015年12月31日期间管理费300000元。上述判决书生效后，新民资产办向法院申请强制执行，案号为（2016）粤0606执3952号，在执行过程中，新民资产办与华宇包装公司达成执行和解协议。2017年12月，新民资产办向华宇包装公司发出通知，要求华宇包装公司支付2016年1月至2017年12月的管理费50000元。另，华宇包装公司于2016年5月13日以新民资产办为被告提出所有权确认纠纷，案号为（2016）粤0606民初7513号，经审理原审法院于2016年10月25日作出民事裁定，认为华宇包装公司、新民资产办均未能提供涉案土地权属的凭证，依据法律规定，土地权属的处理须经行政部门处理，当事人对行政处理决定不服的，才可向人民法院诉讼，遂裁定驳回华宇包装公司的起诉。华宇包装公司认为涉案《土地使用权转让合同书》及《土地使用权转让合同补充协议》属有效合同，双方应继续履行合同，遂于2018年9月27日向原审法院提起诉讼。另查，2001年9月13日，顺德市人民政府办公室印发《顺德市合并村和村委会改居委会设置的工作规划》的通知（顺府办发[2001]79号），通知中第二点，新民村委会、北海村委会和伦教居委会合并，改为常教居委会。2002年5月12日，顺德市人民政府办公室发布《关于完善村（居）级集体资产管理的通知》（顺府办发[2002]37号），通知第二条规定，暂不具备条件的村（居）委会，可成立集体资产管理办公室（不属行政架构），负责村（居）集体资产的经营和管理。顺德市伦教区常教新民资产管理办公室随之成立，并对原顺德市伦教镇新民村民委员会的集体资产进行经营管理。新民资产办是常教居委会下辖的机构，负责管理原顺德市伦教镇新民村民委员会集体资产管理；新民资产办及新民股份社均确认原新民大队范围内的农民集体资产由新民股份社负责管理，原新民村委会的集体资产由新民资产办负责管理。另查，原审法院于2018年11月6日向佛山市顺德区国土城建和水利局发函，要求该局函复涉案土地的权属情况及用地性质、如何办理国有建设用地使用权及具体年限。该局于2018年12月26日复函，内容如下：一、来函提及位于新民工业区中5212平方米土地，位于顺国征字［1994］563号批文用地范围内，于1994年经批准作为伦教镇新民企业办公室的集体建设用地。根据《中共顺德市委顺德市人民政府关于进一步深化农村体制改革的决定》（顺发［2001］13号），我区于2001年实行“村改居”将原属农民集体所有的土地转为国有土地，新民并入常教社区纳入“村改居”范围，因此，上述地块性质现为国有土地。由于该地块至今未办理相关不动产登记，我局也未掌握“村改居”后新民资产办的资产处理情况，目前尚未掌握该地块有关权属情况。二、关于上述地块土地转让确权登记问题。应按规定申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，再通过公开交易平台依法处置集体资产的转让问题，确定受让人及办理过户手续。三、关于土地使用年限问题。若上述用地通过划拨方式取得，在转让前，需依法补办出让手续，工业用地出让最高年限为50年，自签订《国有建设用地土地使用权出让合同》之日起计算。原审法院认为，本案案由系建设用地使用权转让合同纠纷。顺德市伦教镇新民管理区办事处与顺德市凤阳包装企业有限公司于1994年6月28日签订的《土地使用权转让合同书》及顺德市伦教镇华宇包装有限公司与顺德市伦教镇新民村委会于2000年3月10日签订的《土地使用权转让合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，虽然上述合同所转让的地块性质原属于农村集体性质，其后该地块符合土地利用总体规划并获得建设用地批文，目前涉案地块的性质已属国有土地，故上述合同的内容未违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应属有效合同，原审法院予以确认。而华宇包装公司的前身即为顺德市凤阳包装企业有限公司，而顺德市伦教镇新民村委会的前身为顺德市伦教镇新民管理区办事处，而新民资产办作为原顺德市伦教镇新民村委会集体资产的管理者，故上述两个合同的实际承受人应为本案华宇包装公司与新民资产办。华宇包装公司认为已依据合同约定向新民资产办支付了涉案土地（即5212平方米）的土地补偿款，但是新民资产办未能协助华宇包装公司办理涉案地块的国有土地使用权证及涉案地块上盖物的房产证，要求新民资产办依据合同履行协助义务；新民资产办提出抗辩，认为涉案地块并非新民资产办所有，仅是涉案地块的管理者，无法协助华宇包装公司办理涉案地块的国有土地使用权或房地产权证手续；新民股份社提出抗辩，认为涉案地块根据所处的位置其所有权人应为新民股份社，但新民股份社从未与华宇包装公司发生任何法律关系，既没有签订任何的书面协议，也没有收取华宇包装公司任何土地补偿款，不存在协助华宇包装公司办理涉案地块的任何手续。对此，原审法院认为，首先，根据佛山市顺德区国土城建和水利局的复函，涉案地块的权属情况未能确认。其次，涉案地块如果需要办理确权登记，根据现有政策除了批文外，还需要办理供地手续（即征地手续）后才可以进行首次登记，办理了确权首次登记后还要依据公开交易平台处置集体资产，而涉案地块属于涉及村民利益的重要事项，依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，在公开交易平台进行处置前需要经过村民会议或者村民代表会议讨论决定后才可以。再次，涉案上述两份合同的相对人均是原顺德市伦教镇新民村委会，原顺德市伦教镇新民村委会是否有权处分涉案地块并无定论，而新民资产办作为原顺德市伦教镇新民村委会的资产管理者，在地块尚未确认前，新民资产办既无权也无法实际履行上述合同义务，经向华宇包装公司行使释明权，华宇包装公司明确表示不变更本案诉请。最后，新民股份社虽然陈述涉案地块归其所有，但未能提供证据予以佐证，退一步说，即使涉案地块属于新民股份社所有，但新民股份社并未在上述两份合同上签名盖章，即新民股份社并非涉案合同的相对人，对涉案合同并不存在协助履行合同条款的义务。综上，华宇包装公司要求新民资产办、新民股份社继续履行涉案两份合同中关于办理涉案地块5212平方米的国有建设用地使用证及房产证、在华宇包装公司出具“经营场所使用证明”及补充划拨业务《申请表》背面的“股份社意见栏”或“村委会意见栏”加具同意办理意见并加盖公章，理据不成立，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回华宇包装公司全部诉讼请求。案件受理费减半收取为7911.69元（华宇包装公司已预交），由华宇包装公司负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人华宇包装公司与被上诉人新民资产办、新民股份社、原审第三人常教居委会的诉辩意见，本案的争议焦点是：华宇包装公司的诉请应否得到支持。华宇包装公司上诉主张新民资产办、新民股份社应继续履行土地转让合同及补充协议，协助办理国有建设用地使用证及房产证。本院认为，判定华宇包装公司的诉请应否支持主要从以下两个方面进行考虑：首先，涉案土地转让合同及补充协议的当事人的确定。经核查，涉案土地转让合同及补充协议是原顺德市凤阳包装企业有限公司与原顺德市伦教镇新民村委会的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。后华宇包装公司承接原顺德市凤阳包装企业有限公司、新民资产办承接原顺德市伦教镇新民村委会资产管理的相关职能，故涉案土地转让合同及补充协议的权利义务由华宇包装公司与新民资产办承受。其次，涉案土地转让合同及补充协议的履行条件尚未成就。虽然涉案土地转让合同及补充协议约定新民资产办应协助华宇包装公司办理国有建设用地使用证及房产证，华宇包装公司也已依约支付涉案地块的补偿款，涉案地块因历史遗留问题一直未能办理确权，未进行产权登记，而现行土地管理及村民自治的法律法规较涉案合同签订时期已发生重大变化，以致华宇包装公司主张新民资产办协助过户的条件受阻。根据佛山市顺德区国土城建和水利局的复函可知，如将国有建设用地使用证及房产证转让登记至华宇包装公司名下，则需先按规定申请办理涉案国有建设用地使用证及房产证首次登记，再通过公开交易平台依法处置集体资产转让问题，而这两项程序因涉及村民利益均应依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定由村民会议或村民代表会议讨论决定同意方能实施，而原顺德市伦教镇新民村委会已被吸收合并至常教居委会，在未得到村民会议或村民代表会议讨论通过之前，原审法院对华宇包装公司的诉请不予支持并无不当，本院予以维持;故华宇包装公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。华宇包装公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15823.38元，由上诉人佛山市顺德区伦教华宇包装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月五日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理