江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2355号上诉人（原审被告）：宿迁市隆城置业有限公司，住所地江苏省宿迁市建设大厦7楼。法定代表人：孙恩杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘艳，江苏宿兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：巩宏旭，男，1955年2月28日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：李涓，宿迁市宿城区幸福法律服务所法律工作者。上诉人宿迁市隆城置业有限公司（以下简称隆城公司）与被上诉人巩宏旭商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初6871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隆城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审案件受理费由巩宏旭负担。事实与理由：1.隆城公司的合同义务系办证资料报备，而非为购房人办理产权证，违约金应计算至办证资料报备之日，而不应计算至购房人实际取得房产证之日。双方签订的阅湖花园第三期紫薇园4幢1单元501室房屋《商品房买卖合同》的附件四：合同补充协议第五条约定“对本《合同》第十五条中出卖人责任明确如下：出卖人应在房屋交付后60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证违约责任；根据《城市房地产开发经理管理条例》第三十三条规定，房屋产权证由买受人自行到产权登记部门办理。”故涉案两套房屋的违约金应计算至涉案房屋首次登记时间，分别为2017年2月16日、2017年4月18日。2.合同约定的违约金标准过高，应予调整。根据有关司法解释，违约金超过违约造成损失百分之三十的，可以认定为过分高于违约造成的损失，当事人可以要求予以调整。巩宏旭未举证证明实际损失的金额的情况下，不应按照合同约定计算违约金。巩宏旭二审答辩称，补充协议不发生法律效力，该补充协议事实上变更了主合同第15条的约定，是隆城公司提供的格式条款，且未告知巩宏旭，故不发生效力。巩宏旭向一审法院起诉请求：判决隆城公司支付逾期办证违约金84978元（以购房款327216元为基数，自2015年7月23日至2018年7月23日止；另以购房款273971元为基数，自2015年7月23日至2017年8月23日止，按日万分之一点五标准计算）；案件受理费由隆城公司承担。一审法院认定事实：2014年4月18日、2014年5月17日，巩宏旭与隆城公司签订了两份商品房买卖合同，分别以327216元、273971元，共计601187元的价格购买隆城公司开发的位于幸福新城阅湖花园二期芙蓉园20幢1单元101室、三期紫薇园4幢1单元501室两套房屋。上述商品房买卖合同约定“…第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金”。巩宏旭于2014年4月18日、2014年6月3日，分别交清幸福新城阅湖花园二期芙蓉园20幢1单元101室、三期紫薇园4幢1单元501室两套房屋购房款。2014年12月31日，隆城公司向巩宏旭交付上述涉案房屋。巩宏旭于2017年8月23日取得幸福新城阅湖花园三期紫薇园4幢1单元501室房屋不动产权证，而幸福新城阅湖花园二期芙蓉园20幢1单元101室房屋不动产权证至今未取得。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自的义务。现隆城公司逾期办理房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。关于诉讼时效。该违约金的请求给付是一种持续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在《民法总则》实施之前，此种持续性债权的诉讼时效为两年，在《民法总则》实施之后，根据法不溯及既往的原则，并结合违约行为的持续存在，一审法院确定保护巩宏旭的违约金请求自2015年10月1日起开始计算。隆城公司主张双方约定违约金标准过高，但未提供证据证明该标准过分高于造成的损失，且该违约金标准系其自身提供的合同的约定，系其真实意思表示，故隆城公司请求调整违约金标准的请求，不予支持。现隆城公司未能在合同约定的期限内办理房屋所有权证书，应承担违约责任，向巩宏旭支付违约金。故违约金应以购房价款为基数，自2015年10月1日起至实际办证之日。因二期芙蓉园20幢1单元101室房屋尚未办理产权证，现巩宏旭主张至2018年7月23日，不违反法律、行政法规的规定，依法予以确认，故违约金应以327216元为基数，自2015年10月1日至2018年7月23日，金额为50408元（327216×0.00015×1027）。关于三期紫薇园4幢1单元501室房屋已于2017年8月23日取得不动产产权证，故以购房款273971元为基数，自2015年10月1日至2017年8月23日止，均按照日万分之一点五标准计算，金额为28479元（取整）（273971×0.00015×693天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：隆城公司于判决发生法律效力之日起十日内向巩宏旭支付逾期办证违约金78887元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1924元，由巩宏旭负担158元，隆城公司负担1766元。二审中，隆城公司提交《附件四：合同补充协议》一份，该补充协议系幸福新城阅湖花园三期紫薇园4幢1单元501室房屋买卖合同的附件。协议第五条约定“对本《合同》第十五条中出卖人责任明确如下：出卖人应在房屋交付后60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证违约责任；根据《城市房地产开发经理管理条例》第三十三条规定，房屋产权证由买受人自行到产权登记部门办理。”证明双方约定逾期办证违约金的计算截止时间为隆城公司向产权登记部门提交产权登记备案资料之日。巩宏旭质证意见：对补充协议的真实性无异议。本院认证意见：对该补充协议的真实性、合法性、关联性均予以确认。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院二审查明：2014年5月17日，巩宏旭与隆城公司签订补充协议作为幸福新城阅湖花园三期紫薇园4幢1单元501室房屋买卖合同的附件，协议第五条约定：对本《合同》第十五条中出卖人责任明确如下：出卖人应在房屋交付后60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证违约责任；根据《城市房地产开发经理管理条例》第三十三条规定，房屋产权证由买受人自行到产权登记部门办理。另查明，幸福新城（阅湖花园二期）首次登记时间为2017年2月16日，幸福新城（阅湖花园三期）首次登记时间为2017年4月18日。本案二审争议焦点为：1.逾期办证违约金计算的截止期限应如何确定；2.逾期办证违约金标准是否过高，是否应当予以调整。关于争议焦点一。本院认为，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。涉案两份《商品房买卖合同》均明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内买受人取得房屋权属证书的，双方同意按下列方式处理：合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。”但双方当事人关于涉案幸福新城阅湖花园三期紫薇园4幢1单元501室房屋签订的补充协议约定“对本《合同》第十五条中出卖人责任明确如下：出卖人应在房屋交付后60日内向产权登记部门提交产权登记备案资料，出卖人提交产权登记备案资料完毕后，不再承担逾期办证违约责任；根据《城市房地产开发经理管理条例》第三十三条规定，房屋产权证由买受人自行到产权登记部门办理。”该补充协议以合同的附件形式存在，事实上是对主合同内容的变更。故双方关于逾期办证违约金的计算方式，应以补充协议为准。根据补充协议约定，隆城公司的义务为产权登记资料报备，产权登记证书由买受人自行办理。双方当事人对合同约定进行变更，应以变更后的合同内容确定权利义务。故涉案幸福新城阅湖花园三期紫薇园4幢1单元501室房屋的逾期办证违约金的计算截止日期应为2017年4月18日，违约金的金额应为23219元（273971元×565×0.00015=23219元）。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。巩宏旭与隆城公司签订两份《商品房买卖合同》，分别购买位于阅湖花园二期、三期的两套房屋。其中阅湖花园二期的房屋的购买时间、首次登记时间均在阅湖花园三期房屋之前。巩宏旭于2017年8月23日取得位于阅湖花园三期的涉案房屋产权证书，但位于阅湖花园二期的涉案房屋却始终未办理产权登记。在先购买、在先办理首次登记的房屋，在在后购买、在后办理首次登记的房屋获得产权登记之后，仍然未办理产权登记，明显不符合常理。巩宏旭在办理阅湖花园三期涉案房屋产权登记时，完全具备办理阅湖花园二期涉案房屋产权登记的条件，从而终止该房屋逾期办证的违约状态。但巩宏旭在具有办理产权登记条件的情况下未办理登记，该时点后产生的逾期办证违约金，属于没有采取适当措施导致的扩大损失，不应得到支持。故涉案阅湖花园二期芙蓉园20幢1单元101室房屋的逾期办证违约金，应计算至阅湖花园三期紫薇园4幢1单元501室房屋取得产权证之日，违约金的金额为33965元（327216元×692天×0.00015=33965元）。关于争议焦点二。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金是否过分高于违约所造成的损失，应由违约方举证证明。隆城公司主张合同约定的逾期办证违约金标准过高，但并未举证证明过分高于损失。该违约金的计算标准系双方在合同中一致确认，系双方当事人的真实意思表示，且案涉合同是隆城公司自身提供的格式合同，隆城公司在制作该合同格式条款时，应对违约的后果有明确预期。违约金的功能并非仅限于弥补损失，还具有一定的惩罚性功能，是否对违约金调整，还应当考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素。因隆城公司的过错致购房人无法按合同约定期限取得产权登记证书，隆城公司应承担违约责任，其关于调整违约金的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人隆城公司关于调整违约金计算期限的上诉请求成立，本院予以支持，关于违约金标准过高应予调整的上诉请求不能成立，应予驳回；因二审出现新的证据，本院查明新的事实，致一审判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初6871号民事判决；二、宿迁市隆城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付巩宏旭违约金57184元；三、驳回巩宏旭的其他诉讼请求。一审案件受理费1924元，由宿迁市隆城置业有限公司负担1295元，巩宏旭负担629元；二审案件受理费1924元，由宿迁市龙城置业有限公司负担1295元，巩宏旭负担629元。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年七月三日法官助理 王桂禄书 记 员 李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。