广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初7859号原告：杨志城，男，1984年4月13日出生，汉族，住广东省龙川县，委托诉讼代理人：冯庆文，广东捷高律师事务所律师。被告：陈剑初，男，1980年6月7日出生，汉族，住广东省阳山县，被告:黄卫娣，女，1984年9月4日出生，汉族，住广东省阳山县,第三人：中国建设银行股份有限公司清远市分行，住所地清远市新城连江路1号。负责人：罗铁锋。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛力韬，广东平信律师事务所律师。原告杨志城与被告陈剑初、黄卫娣以及第三人中国建设银行股份有限公司清远市分行（以下简称建行清远分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨志城及其委托诉讼代理人冯庆文，第三人建行清远分行的委托诉讼代理人潘凤娟到庭参加诉讼。被告黄卫娣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告陈剑初经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志城向本院提出诉讼请求：1.判令两被告履行合同义务，协助原告办理位于清城区大学××号时代倾城26栋503号房屋过户手续；2.判令两被告从2017年3月17日起至其将上述房屋过户至原告名下之日止，每日按房屋成交价的千分之一的标准向原告支付逾期履行违约金，暂计至2018年11月21日的违约金为435940元;3.案件受理费、保全费由两被告承担。诉讼过程中，原告杨志城变更第一项诉讼请求为：判令两被告继续履行合同义务，立即向第三人清偿房屋贷款本息，涂销抵押登记（若被告未履行还贷义务，原告同意代为清偿房屋贷款），协助原告办理房屋过户手续。事实和理由：2017年2月13日，原告同两被告签订房屋买卖合同，约定原告购买两被告名下位于清城区大学××号时代倾城26栋503号房屋，建筑面积约146.34平方米，金额为人民币71万元，合同第四条约定，签订本合同时支付人民币10万元整作为定金，本合同签订后50天内支付楼款人民币25万，卖方（被告）收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续30个工作天内与买方（原告）到房管部门办理交易过户递件手续；涂销抵押所产生的一切费用由卖方（被告）负责支付。补充条款约定：剩余楼款共36万于解除银行抵押时付清。合同第九条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的百分之十作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期三十天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的百分之十作为违约金。原、被告双方并于2017年4月13日签订补充协议，约定卖方不能按合约将该物业售予乙方，或者因违约而无法将该物售予买方的，应由买方支付该成交价百分之五十，卖方并须退回买方已付的所有费用。《房屋买卖合同》签订后，2017年2月13日，原告向两被告支付定金10万元，2017年3月17日支付25万元购房款，4月5日支付购房款3万元，4月22日支付3万元，共41万元，因两被告无钱支付银行按揭款，原告替两被告向银行支付了2017年4月至12月，共9个月每月2116元的银行按揭款，另被告陈剑初向原告借款6000元用来偿还银行按揭款，合计25044元。2017年4月24日，两被告向原告交付房屋，并以原告名义开通管道燃气，缴交物业费。原告按合同约定支付购房款后，两被告没有按约定向抵押银行申请涂销抵押手续和与原告到房管部门办理交易过户递件手续，经原告多次催促，两被告仍未去履行。后原告向第三人了解涉案房屋的抵押情况，并向第三人申请由原告替两被告偿还欠款涂销抵押手续赎证出来，第三人答复原告表示不同意。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务和第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与两被告签订购房合同，合法有效，原告按约定支付了大部分购房款，并入住涉案房屋，也有能力支付剩余购房款，原告愿意将剩余购房款支付到法院的监管账户，向第三人涂销房屋的抵押登记，原告请求两被告协助原告办理涉案房屋的过户手续，合法合理合情，请求人民法院依法判决，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告陈剑初未作答辩。被告黄卫娣未作答辩。第三人建行清远分行述称，一、本案中，涉案的房产之前己经抵押给了第三人，根据《物权法》191条及以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定，抵押期间，未经抵押权人同意的，不得转让抵押物，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。因此，在未征得第三人同意或原、被告未清偿完全部债务的情况下，原告无权要求过户房屋到其名下，即原告必须要代被告清偿所欠建行的贷款，把抵押权涂销后才可能办理过户。二、原告要求被告支付逾期履行违约金，与答辩人无任何关系，根据合同的相对性，即使存在违约事实，违约责任也应由被告陈剑初、黄卫娣承担。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，请法院查明事实，依法判决。本院经审理认定事实如下：位于清远市××大学××路××号时代倾城二十六号楼××号房屋为登记在被告陈剑初、黄卫娣二人名下的房产，建筑面积为140.34平方米。被告陈剑初、黄卫娣为支付购买上述房屋的部分房价款，其二人于2016年1月18日与第三人建行清远分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人向两被告提供个人住房贷款33万元，以被告所购上述房屋作为借款抵押物。2017年2月13日，原告杨志城与被告陈剑初、黄卫娣签订一式两份《房屋买卖合同》，约定原告购买被告上述房屋，成交价为71万元；签订合同时买方支付定金10万元，合同签订后50天内买方支付25万元楼款，卖方收到25万元楼款当日即须向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续30个工作天内与买方到房管部门办理交易过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付；剩余楼款36万元于解除银行抵押时付清；卖方交付该物业于买方使用日期为2017年3月1日，交易所产生的税费由买方支付。合同第九条约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方应向买方支付该物业成交价的百分之十作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的百分之十作违约金。”《房屋买卖合同》签订当天，原告向被告陈剑初的银行卡内存入了10万元。2017年3月15日，原告向被告陈剑初的银行账户转账2万元。2017年3月17日，原告向被告陈剑初的银行账户分别转账5万元、5万元、8万元、5万元。2017年3月28日，原告向被告陈剑初的银行账户转账3万元。2017年4月22日，原告向被告陈剑初的银行账户分别转账2万元、1万元。原告支付上述款项的金额共计41万元。被告陈剑初于2017年2月13日向原告出具收款条，确认收到了原告支付的购房定金10万元；于2017年3月17日向原告出具收款条，确认收到了原告支付的购房款25万元；于2017年4月5日向原告出具收条，确认收到了原告支付的购房款3万元；于2017年4月22日向原告出具收条，确认收到了原告支付的购房款3万元。2017年4月22日，原告与被告陈剑初签订一式两份《补充协议》，约定：“卖方不能按合约将该物业售予乙方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该成交价百分之五十，卖方并须退回买方已付的所有费用。”此后，被告向原告交付了房屋，原告也报装了燃气，在该房屋内实际居住。除了上述支付的共计41万元购房款外，原告还向被告陈剑初的银行账户每次转账支付2116元用于其归还每月房贷本息，共计转账支付了9次（2017年4月至12月），金额共计19044元。被告陈剑初收到原告支付的25万元房款后，没有证据显示其已向抵押银行申请提前还贷涂销抵押权。原告提供的该房屋2019年7月16日的登记资料显示，截至该日，交易房屋的登记权利人仍为两被告，房屋仍存在抵押权，抵押权人为第三人建行清远分行。查封情况为2018年12月10日办理了查封登记，为原告在本案中申请本院采取财产保全措施而进行的查封。为消除房屋转移登记的障碍，原告于2019年7月17日代被告向第三人建行清远分行提前偿还了涉案房屋的贷款，共计代偿329328.82元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行合同义务。原告已按合同约定的时间足额向被告支付了定金以及首期楼款，被告应按照合同约定在其收齐首期楼款25万元当天（2017年3月17日）向银行申请提前还贷涂销房屋抵押权，但被告始终怠于履行该合同义务，已构成违约。在原告已代被告提前偿还了房屋贷款本息的情况下，房屋转移登记的障碍已消除，被告应当办理涉案房屋的抵押权涂销手续并在抵押权涂销后30个工作日内协助原告办理房屋产权的转移登记手续，将涉案房屋产权过户至原告名下。由于被告存在未按时向抵押银行申请提前还贷涂销抵押权的违约行为并导致过户手续办理时间长期延迟，根据合同第九条的约定，被告应向原告支付自逾期履行次日（2017年3月18日）起的违约金至被告履行合同义务协助原告办理该房屋的转移登记手续之日止。对于违约金的计算标准，由于合同约定的按照每日房屋成交价的千分之一过分高于实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情调整违约金计算方式为以房屋成交价71万元为基数，按照年利率6%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈剑初、黄卫娣于本判决生效之日起10日内办理位于清远市清城区大学西路222号时代倾城二十六号楼5层03号房屋的抵押权涂销手续并在抵押权涂销之日起30个工作日内协助原告办理该房屋的产权转移登记手续，将该房屋的产权转移登记至原告杨志城名下；二、被告陈剑初、黄卫娣于本判决生效之日起10日内向原告杨志城支付违约金，该违约金以房屋成交价71万元为基数，按照年利率6%的标准自2017年3月18日起计算至被告协助原告办理上述房屋的转移登记手续之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7840元，由原告杨志城负担3840元，被告陈剑初、黄卫娣负担4000元。保全费2670元，由被告陈剑初、黄卫娣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘金桥人民陪审员  廖国柱人民陪审员  于增杰二〇一九年七月十九日书 记 员  潘秋旭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。