西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院    西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初1668号  原告：陕西恒丰酒业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：董小军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑赛，陕西稼轩律师事务所律师。被告：张明，男，汉族，1966年5月26日出生，干部，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张玲，女，系张明妻子，退休，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：曹平，男，陕西省司法厅退休干部，住西安市莲湖区。第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：西安市高新区东间。法定代表人：何璐，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩珍珍，女，系该公司员工，住该公司原告陕西恒丰酒业有限公司（以下简称恒丰酒业）与被告张明，第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒丰酒业委托诉讼代理人郑赛，被告张明委托诉讼代理人张玲、曹平，第三人地建公司委托诉讼代理人韩珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒丰酒业向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签署的《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》合法有效；2、判令被告继续履行《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》，协助原告办理“南山花园”6号楼3单元23层东户的商品房认购协议更名 ；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告双方签订《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》，由被告将其所在单位内部职工认购房屋名额转让给原告，原告向被告支付房屋名额转让费48000元，合同签订后，原告已于合同签订当日支付全部的房屋名额转让费48000元和房屋首付款124176元，但被告一直拒不履行合同义务，已严重违约，现原告诉至法院，请求法院依法公断。被告张明辩称：被告作为《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》中的合同主体，没有任何违约行为。依据陕西日报社的福利政策，被告作为报社职工，同时具备购房资格与购买车位资格。本案中，张明与恒丰酒业就南山花园购房资格转让约定指向的对象仅是购房资格，张明仅向恒丰酒业转让购房资格。后地建公司要求购房必须购买车位且车、房必须为同一主体才能更名，但恒丰酒业拒绝从被告处受让购买车位资格，而恒丰酒业又无权直接向地建公司购买车位，导致恒丰酒业在仅受让房屋资格之后仍然不符合地建公司购房资格与购买车位资格为同一人的合同要求，故导致购房资格转让不能履行的责任在于恒丰酒业而非被告。涉案房屋为陕西日报传媒集团为其职工提供的具有人身专属性的福利性房产，并非五证齐全的商品房。本案的诉讼标的是购房资格转让，而非房屋产权转让。原被告在《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》仅涉及购房资格转让，并未涉及车位资格转让。原告恒丰酒业诉讼请求名为办理“更名手续”，实为《南山花园商品房认购协议》合同权利义务概括转让。地建公司在《南山花园商品房认购协议》合同权利义务的概括转让给原告之前，有权变更合同内容要求车位和房产捆绑出让，原告不同意受让被告车位购买资格，才是“更名”无法进行的根本原因。原告要求被告依据《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》的约定配合原告办理“更名手续”，实则是以《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》约束合同外第三人地建公司。继续履行是违约责任的一种，被告自始至终没有任何违约行为，继续履行合同没有事实依据。原告的诉请严重违反了合同的相对性及缔约自由的合同法原则。两协议中均未涉及车位资格转让，2018年7月25地建公司以通知的形式变更被告与地建公司签订的认购协议，车位变更为必须购买，从网签时付第二次尾款变更为尾款一次性付清，购房资格变更为车位资格同时变更，至此原被告双方在2016年签订的转让协议的履行背景已经变化。2017年和2018年西安政府出台对房地产销售的一系列政策和文件，导致双方签订的认购协议无法履行,应当适用情势变更的原则。原告的第二项诉请要求被告协助原告继续履行认购协议中的更名义务，如果原告认为被告应当协助变更的是2016年被告与地建公司签订的认购协议，那该协议已在2018年7月20和25日的通知中发生了根本性变化，作为认购协议的一方，被告同意该内容的变更，但原告并非认购协议的相对方，故无法履行。如果原告认为被告应当协助应当变更的是2018年7月20日、25日变更后的认购协议，原告就购房资格单独变更的诉请，根据两个通知及更名期间的客观事实，已经无法支持，同样不能履行。如果，法院支持原告就购房资格单独进行更名而不涉及车位，那对已经按照地建公司7月20日、7月25日通知的要求，即同时购买房屋和车位的一千余名报社职工显失公平，因为车位的价格远高于市场价格。将引发已经购买车位的职工以欺诈胁迫为由起诉地建公司要求撤销车位认购协议。原告属于政府限制购买的对象，其行为违反了政府的相关调控和限购政策，所以该协议无法继续履行。第三人：配合法院生效判决进行执行。经审理查明,陕西日报传媒集团和地建公司在本市长安区XX花园”项目，被告张明系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目住房的购房指标。2016年5月9日，被告张明（甲方）与原告恒丰酒业（乙方）签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定：甲方将其所在单位住宅内部职工认购房名额转让给乙方，乙方向甲方支付转让费48000元。甲方保证乙方按照甲方单位内购职工认购价购买甲方单位在建房屋。乙方应在本协议签订之日向甲方支付房屋认购名额转让费48000元，甲方在收到转让费之后再无任何权利转让或收回该名额。甲方只负责转让房屋名额，转让后所需要缴纳的与房子有关的所有费用包括契税、交易费均由乙方承担。乙方应对其楼的信息情况了解清楚付钱后，根据报社挑楼日期，由甲方陪同乙方挑到楼号后，甲方对此楼号所对应的房屋已无各种权利和经济关系。挑选楼号后所发生的任何事情均由乙方承担责任。认购款、首付及网签时缴款等事项，甲方及时通知乙方办理缴款手续。甲乙双方不得以任何理由或借口解除本协议，否则赔偿对方贰拾万元（同时甲方还需退还转让费）。签订协议当天，原告支付被告张明转让款48000元。同年5月5日，被告张明与第三人地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：本次商品房认购单价为3980/㎡；乙方认购甲方开发的“南山花园”6号楼3单元23层东户商品房，户型编号为D，建筑面积约为156平方米；本协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金50000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，原告向第三人地建公司支付房屋认购款50000元。2016年8月23日原告向第三人支付房款74176元。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。2018年8月14日,被告张明向第三人交纳保证金410440元，2018年8月15日原告向第三人交纳保证金286264元。此后原、被告就车位认购问题进行了协商，但未达成一致，原告遂向本院起诉。以上事实，根据原告《“南山花园”商品房认购协议》、《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》、购房名额转让款收条、认购金收据、保证金收据、转账记录、2018年7月20日通知、被告提交的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》、照片、剩余房款收缴通知、短信记录、录音录像资料，并综合原、被告、第三人陈述、答辩予以确认。本院认为，被告作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给原告，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。对此本案双方当事人并无实质性争议。本案争议的焦点为，被告以第三人的捆绑销售政策为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理商品房认购协议更名手续，是否构成违约。根据合同法第八十一条的规定，本案中被告签订房屋认购资格转让合同之日起，被告即而有协助办理更名手续的合同附随义务，双方即使对此未进行约定，被告亦有办理更名手续的义务。综上所述，被告的行为已构成违约。现原告要求继续履行合同，请求判令被告协助原告在第三人处办理认购协议更名手续，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决如下：一、原告陕西恒丰酒业有限公司与被告张明签署的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》有效；二、被告张明继续履行上述《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，被告张明于本判决生效之日起十五日内协助原告陕西恒丰酒业有限公司办理《南山花园商品房认购协议》更名手续；案件受理费1000元由被告张明负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原告1000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长     杜  飞                       人民陪审员 邓小玲                       人民陪审员     王学丽   二〇一九年七月十五日                           书  记  员     张玉婷  1