江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0303民初3115号 原告：马峰，男，1971年7月4日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：李祥，江苏禾嘉律师事务所律师。 被告：天成润华集团有限公司（原徐州市天成房地产开发有限公司），住所地徐州市彭城南路382号。 法定代表人：**铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张翠柳，女，1977年5月12日生，汉族，该公司办公室文员，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：董一标，男，1992年10月3日生，汉族，该公司职员，住江苏省丰县。 原告马峰与被告天成润华集团有限公司（以下简称天成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马峰的委托诉讼代理人李祥，被告天成公司的委托诉讼代理人张翠柳、董一标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马峰向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办证违约金131327.49元（房价为183157.77元，按照同期银行贷款的逾期利率9.711%，自2005年3月17日计算至2012年8月30日，减去90天，金额为128013.72元。地下室为4249.48元，自2004年5月17日计算至2012年8月30日，减去90天，为3313.77元）。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方就被告开发的圆梦花园的房产达成了房屋买卖合同，约定交房的时间为2004年3月31日前，实际交房时间为2005年3月17日，在此期间，原告还购买了被告开发的地下室一套C2-1-02，被告直至2012年8月30日才出具了相关的手续，原告才办理了土地证，侵犯了原告的合法权益，为此原告诉至法院。 被告天成公司辩称，原告所诉请的银行同期贷款的逾期利率没听说过，就算是逾期上房违约金也是按照同期银行贷款利率计算，且我公司不应承担违约责任。理由如下：原告于2004年购买本案诉争房产，2005年3月17日办理了上房手续，双方签订的买卖合同第十五条明确约定由买受人自行办理房证、土地证，我公司不承担办证义务。原告所购房屋项目土地取得方式是以拆迁安置费用冲抵土地出让金，这也是符合当时政策规定的，因市国土局未能予以结算，导致原告等购房业主未能及时办理土地证。后因土地证办理问题，引发部分居民上访时，由时任李京城副秘书长召集市中院、检察院、国土局召开专题会议，并于2012年3月28日形成了《徐州市人民政府办公室关于圆梦花园项目土地出让遗留有关问题的建议》，上报时任市常委常务副市长，该文件中明确了责任主体和处理办法，并责成市国土资源局就抓紧为涉及的居民办理房屋土地证相关手续，同时请市中院、检察院做好相关居民与我公司的调解工作。后经多方协调，为购房业主办理了土地证。原告于2012年8月30日办理了房屋土地证。原告所说的2012年8月30日才出具相关手续不属实，徐州市人民政府办公室在2012年3月28日就出具了文件，告知原告可以办理土地权属证。 本院经审理查明事实如下：2004年5月，原告与原徐州市天成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买天成公司开发的圆梦花园B2座5单元402号房，房款163636元，另购圆梦C2-1-02地下室，价格4500元，计入总房款为184500元。买受人于2003年6月11日首付63000元，2004年5月18日再付人民1500元整，余款120000办理按揭贷款。出卖人应当在2004年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房，按累计已付房款金额向买受人支付延期期间的银行同期利息（前3个月支付存款利息，3个月后支付贷款利息）。合同第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。3、 契税交易费买受人自理，买受人自办房证土地证。合同签订后，原告向被告支付了购房款。 双方一致确认，被告于2005年3月17日将涉案房屋交付原告。2005年12月12日，原告办理了涉案房屋的所有权证。 2007年5月30日，徐州市天成房地产开发有限公司向徐州市人民政府发出《关于解决圆梦花园土地证及对垫资拆迁、配套等费用给予确认的请示》，内容为：我公司于2000年8月通过公开招标获得圆梦花园部分楼房净地的开发权。在开发过程中，我公司发现尚有相当部分民房未拆迁，水电等基础无接通容量。2002年9月经市土地出让领导小组同意，由我公司重新立项，替市政府垫资拆迁，并独立完成道路、水、电等基础设施，现工程早已完工，住户也早已上房。由于我公司承担的费用长期没有认定，致使土地局无法扣除合理费用，办理房证，老百姓怨声载道，多次围攻我公司，为此恳请市政府协调尽快解决此问题，我公司承担的费用如下，请予以确认……时至今日，此遗留问题已拖延8年，而圆梦花园的住户，经常集体上访，社会负面影响较大，强烈要求给予解决办理土地证。希望政府能够协调建设局开发处、土地局利用处、审计局等相关部门，针对圆梦花园土地证及电子拆迁、配套等费用问题召开专题协调会，以便尽快解决。 2007年7月，徐州市云龙区人民政府向徐州市政府发送《关于圆梦花园历史遗留问题的请示》，载明……由于该公司承担的费用长期没有认定，致使土地部门无法扣除合理费用、办理房证，住户多次到市政府及有关部门上访。为解决该历史遗留问题，天成房地产开发有限公司于今年5月份请示市政府，请求协调圆梦花园土地证办理问题，并对拆迁垫资及配套工程费用给予认定，总额为5006825.85元。由于该公司疏忽，认定费用中漏报了市建委于2001年4月25日审核认定的242万元，请市政府对漏报的费用给予认定。 2008年4月，徐州市建设局房地产开发处出具说明，载明：天成房地产开发公司建设的圆梦花园C1、C2、C3、B1、B2五栋单元住宅楼，由于当初拆迁时尚有徐州重型厂厂区外20余户住户被拆迁遗漏，导致天成房地产开发公司所得的B1、B2楼无法建设。经过市政府协调，最后由天成房地产开发公司出资自行拆迁，拆迁费用及造成增加的安置过渡费用等，在结算土地出让金时予以综合考虑相应扣减。由于当时市政府组织的临时建设指挥部已取消，人员已分流，领导已调动，因此，相应的核减工作一直未能落实，天成房地产开发公司应当交付的土地出让金数额暂时无法确定，导致C1、C2、C3、B1、B2楼土地证至今未能办理。对此，天成房地产开发公司多次向市政府及相关部门汇报此事。目前，市领导已批示市审计局予以审计，并请市国土局尽快为购房户、安置户办理国有土地使用权证。 2012年3月28日，徐州市人民政府办公室作出《关于圆梦花园项目土地出让遗留有关问题的建议》，载明：……3月27日李京城副秘书长召集市中院、检察院、国土资源局相关部门，研究圆梦花园土地出让遗留有关问题，并提出相应建议：一、圆梦花园项目已建成多年，因拆迁安置费用抵扣土地出让金结算缴纳等问题，土地证等手续至今无法办理，引发部门居民上访、上诉，为彻底解决居民合理诉求，建议本着“尊重历史、化解纠纷、妥善处置”的原则，市国土资源局抓紧为涉及的居民办理房屋土地证相关手续。二、市国土资源局尽快清缴圆梦花园项目土地出让金，研究该项目诉讼案件中可能涉及的法律责任，并做好有关准备工作。三、……相关领导在建议书上批示“抓紧落实”。 2012年8月30日，原告取得涉案房屋及地下室的土地证。原告认可涉案房屋2012年3月30日具备办理土地证条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，真实有效。合同签订后，原告支付了购房款，被告应当在约定时间内，将符合双方约定的商品房交付原告，并协助办理房屋产权登记。双方约定的房屋交付时间为2004年3月31日前，被告实际交付时间为2005年3月17日，双方未约定办理房屋产权证的时间，原告实际于2005年12月12日办理了房屋所有权证，于2012年8月30日取得涉案房屋土地证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当在房屋交付使用之日起90日内，协助办理房屋权属证书，否则应当承担违约责任。根据该规定，被告最迟应当于2005年6月15日，协助原告办理房屋所有权证，而涉案房屋直至2012年8月30日才办理了土地证，原告认可2012年3月30日具备办理土地证条件。被告逾期办证，应当承担违约责任。 关于被告抗辩的其应向政府缴纳的土地出让金数额无法确定，导致原告不能办理房屋土地证，是否可以成为被告免责事由。《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律有规定的除外。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告抗辩的情形不属于不可抗力。《合同法》解释（二）规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同，被告抗辩的情形亦不符合该规定，且被告并未在发生土地出让金数额无法确定，导致不能办证时，请求法院变更或解除合同，因此，其应当按照合同约定履行义务。对于原告主张的逾期办证违约金，因双方未约定违约金的计算方式，损失亦难以确定，原告主张以已付购房款总额为本金，按照同期银行逾期贷款利息的标准计算，符合法律规定，本院支持以184500元为本金，按照同期银行贷款利率的1.3倍，计算自2005年6月15日至2012年3月29日期间的利息，数额为110014.6元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 本判决生效之日起十日内，被告天成润华集团有限公司支付原告马峰逾期办证违约金110014.6元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2927元，由原告马峰负担427元，被告天成润华集团有限公司负担2500元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  董 莉 人民陪审员  张立勇 人民陪审员  崔永生 二〇一九年七月十四日 书 记 员  耿海涛