汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0703民初84号 原告：沈静，女，汉族。 原告：钟文成，男，汉族。 原告：张莉，女，汉族。 原告：董乾德，男，汉族。 原告：甘荣忠，男，汉族。 原告：黄金戈，男，汉族。 原告：苏航，女，汉族。 原告：孙子刚，男，汉族。 原告：张涛，男，汉族。 原告：王小安，男，汉族。 原告：陈政朴，男，汉族。 原告：王超，男，回族。 原告:陈利芳，女，汉族。 原告:鲜福军，男，汉族。 原告:张秀丽，女，汉族。 原告:张英奎，男，汉族，。 原告:刘杰，男，汉族。 原告:古祥安，男，汉族。 原告:李梅，女，汉族。 原告:古宏亮，男，汉族。 原告:王文霞，女，汉族。 原告:钟明亮，男，汉族。 原告：邓怀娇，女，汉族。 原告：陈苗苗，女，汉族。 原告：王幸元，男，汉族。 原告：古兴鹏，男，汉族。 原告：李红兵，男，汉族。 原告：蒋新彦，男，汉族。 原告：张琦，男，汉族。 原告：余萍，女，汉族。 原告：张正升，男，汉族。 原告：王丹，男，汉族。 原告：王恩忠，男，汉族。 共同诉讼代表人：陈利芳、古祥安，该小区业主。 诉讼代表人共同委托诉讼代理人：侯晓华，张庆，四川华民律师事务所律师。 被告：陕西利邦实业有限公司。 地址：陕西省汉中市汉台区天汉大道南段。 法人代表人：张宝中，该公司总经理。 委托诉讼代理人李雄伟，该公司员工。 原告沈静、钟文成等共计33人诉陕西利邦实业有限公司（以下简称陕西利邦公司）共有权确认纠纷一案，本院于2019年01月05日立案后，依法适用普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案原告共同诉讼代表人及委托诉讼代理人何小波，被告利邦公司委托诉讼代理人李雄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈静、钟文成等33人向本院提出诉讼请求：1、确认基于（南）房预售字（2012）06号修建的“天汉之星小区”1#楼的地下车库（或地下室）属于1#楼全体业主的公用部分，其产权不属于被告所有；2、判令被告立即交付1#楼的地下车库（或地下室）给“天汉之星小区”1#楼全体业主；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告方基于“（南）房预售字（2012）06号”分别与被告签订《商品房买卖合同》及《附件》。根据合同的约定有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明由附件二约定，附件二有关“楼内公用部位”明确约定地下室属于公用部分，但被告基于开发商的地位长期占用，拒绝交付该部分面积于诉状所列全体业主。本案中原告等人与被告签订的商品房买卖合同在附件二中“地下室”明确而具体的体现在公共部分的章节中，该约定属于不违反法律和行政法规的意思自治行为，对合同双方产生约束力。同样的在"天汉之星"其他楼栋就没有同样的约定，被告保留了其他楼栋的地下室的权利，供被告自己开发利用，因此相对比较而言，一个有明确约定，一个没有明确约定，显然是有差别的，其差别就在于有明确约定的应当按照合同的约定即被诉争地下室按照合同中附件二的约定明确为原告的公共、公用部分，不应当成为开发商即被告自己的专有部分。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关"应当首先满足业主的需要"的规定，但事实是被告违反契约、不讲诚信、将交易规则置于脑后，在原告起诉后不动声色的办理在自己名下。综上，被告开发商在签订合同的时候将诉争地下室分送给该楼栋业主们作为公用、共用部分，而在业主们起诉后又将该部分登记在自己的名下，违反了合同的约定，侵害了业主们的合法权益，故诉至法院请求支持原告的诉讼请求。 被告陕西利邦公司辩称，被告开发的1#楼总建筑面积13068.21㎡，其中酒店部分(产权属利邦公司1至10层70套、含地下室)建筑面积7364.21㎡，占总面积57%。住宅(权属业主11层至18层56套，已销售53套)建筑面积5704㎡，占总面积43%。地下室属被告陕西利邦实业有限公司的专有部分。1#楼已销售的53套房屋，均依法依规给业主办理了不动产权属证书(经房管局实测面积)，被告利邦公司没有将地下室分摊给53户业主进行销售。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条对共有部分的规定:“除法律行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构,外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”根据《物权法》和《解释》规定,业主的建筑物区分所有权,包括了三个方面的基本内容:一是对专有部分的所有权。即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用,实现居住或者经营的目的等；二是对建筑区划内的共有部分享有共有权。即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下,对专有部分以外的走廊,楼梯,过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利等；三是对共有部分享有共同管理的权利,即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。根据上述法律和司法解释规定。1#楼“天汉之星小区”第一(幢)(座)属于地下车库(或地下室)不属于第一(幢)(座)全体业主的共用部分,另外,被告利邦公司所属的1#楼地下室是基于国家有关规定建设的人防工程。“天汉之星”1#楼始建于2011年7月,当时“人防工程”建设没有纳入强制性规定。但作为汉中市城市中心区的建筑物,应当在建设中有人防工程,确保战争时期业主的安全,人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”综上,被告利邦公司认为,一是“天汉之星”1#楼地下室没有分摊卖给56户业主共有；二是我国《物权法》及《建筑物区分所有权司法辟释》对业主享有的专有部分权利和共有部分权利规定的很清楚。“天汉之星”1#楼地下室的所有权应当属于被告利邦公司。故原告诉请的“天汉之星”1#楼地下室归业主共有没有事实和法律依据,恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下： 1、原告提交古兴鹏、陈利芳、鲜福军、王幸元、董乾德、王文霞与被告签订的商品房买卖合同，证明被告与“天汉之星”1#楼全体业主签订的合同附件二中明确约定地下室属于业主的公用部分。被告质证认为，对原告所举证据真实性和证明目的认可，但合同附件一、二的内容是按照住建部的要求和行规写上去的，后面设计变更为公寓式酒店就需要作为储物间使用。本院认为，该组证据被告无实质性异议，故对该组证据予以采信。 2、原告提交地下室照片9张，证明地下室现状和被被告占有情况，被告质证认为，该组照片不能证实照片反映的地方就是“天汉之星”1#楼地下室。本院认为，该组照片模糊且无拍摄时间和具体拍摄人，不能达到证明目的，故对该组证据不予采信。 3、被告提交的“天汉之星”1#楼地下室不动产权证书、南郑县住建局测绘队的测绘报告，证明地下室产权属于被告所有。原告质证认为，原、被告在2013年签订商品房买卖合同时合同约定地下室属于公用部分，而被告却在2017年在将合同约定的属于业主的公用地下室私自更改为专属地下室，侵犯了原告合法权益。本院认为，双方所签订的合同明确约定地下室属于业主共用部分，故对该组证据真实性予以采信，但对被告证明目的不予采信。 4、被告提交的《建设部关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，证明作为独立使用空间的地下室等不应当计入公用建筑面积部分，被告现已办理了产权证书，应当作为被告的专有部分，而不是公用部分。原告质证认为，被告提交的是建设部的规定，能否作为独立空间或者公用面积使用，应当以合同为准，是否为公用面积应当以原被告签订的合同中相关条款为依据。本院认为，原告质证意见成立，故对该组证据真实性予以采信，但对被告证明目的不予采信。 5、被告提交的2017年9月26日交纳地下室的维修基金的费用票据，证明地下室公摊并没有给1#楼业主分摊，是单独核算的。原告质证认为，该份证据进一步证明了被告没有将地下室作为公用部分，私下办理了产权登记，违反了合同约定，侵犯了原告合法权益。本院认为，被告虽然将地下室办理了产权登记，但该地下室确实并未给1#楼业主分摊，故对该份证据予以采信。 6、被告提交的“天汉之星”1#楼1-10层不动产权证书，证明该楼1-10层属于独立产权，产权为被告公司。原告质证认为，该组证据虽有“复印件与原件一致”盖章，但无出具人单位名称和盖章日期，且于本案无关联性。本院认为，该组证据证实了“天汉之星”1#楼1-10层分别办理了不动产权证书，产权均为被告公司，故对该组证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陕西利邦公司系“天汉之星”小区1#楼的开发商，2012年至2014年期间，被告在取得预售许可证后陆续与原告分别签订《商品房买卖合同》及《附件》。该栋楼地上一共18层，建筑面积总计为12455.73㎡。其中1-10层为商铺，2017年11月21日，被告将1-10层产权分别登记在自己名下，并办理了不动产权证书，建筑面积共计为6751.73㎡，现除1楼101商铺租赁给陕南汇发村镇银行、1楼103商铺未出售外，其余1楼102商铺和2至10层均租赁给汉中市天汉王朝餐饮有限公司使用，从事酒店、客房服务业。11-18层为住宅，共计57套，建筑面积为5704㎡，截止目前已经出售53套。根据原、被告签订的合同约定：有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明由“附件二”约定。“附件二”第二条楼内公用部位为：“本幢楼的设备间、地下室、雨棚、门厅、入户大堂、架空层、电梯间及前室、风道、管道井室、消防配电室、总配电室、外墙的二分之一等部位”。合同签订后，被告并未向原告实际交付地下室，该地下室内安装有1#楼电梯井、上下水管道、消防设施以及汉中市天汉王朝餐饮有限公司的中央空调机房，其余未安装设施的部分由被告占有、使用至今。该地下室建筑面积为612.48㎡，被告并未给1#楼全体业主分摊，2017年11月21日，被告将该地下室产权登记在自己名下，办理了不动产权证书，证号为陕（2017）南郑县不动产权第0003158号。 另查明：“天汉之星”小区1#楼共有业主53户，但仅有33户业主向本院起诉，另有20户业主在原告起诉时尚不确定，另该20户业主的诉讼标的与本案原告为同一种类，故本院于2019年2月28日发出公告，通知相关权利人在公告之日起60日内向本院登记，但逾期无其他业主向本院登记参加诉讼。 本院认为，原、被告签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应认定为有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。在原、被告签订合同时，已经明确约定“地下室”为公用部分，而非被告专有部分，故双方均应当按照合同约定履行权利义务。虽然被告与原告合同约定“天汉之星”小区1#楼地下室为原告之公用部分，但该1#楼的业主不仅仅是11-18层的住宅户业主，还应包括该楼1-10层的本案被告，故该地下室应属于1#楼1-10层的被告和11-18层的其他住宅业主之公用部分，因此，该地下室属于1#楼1-10层的被告和11-18楼全体业主共有。既然该地下室属于被告和11-18楼全体业主共有，不存在被告向原告等全体业主交付之问题，故对原告的诉讼请求本院部分予以支持。被告辩称该地下室属于人防工程，但未向本院提交相关证据佐证，故对被告辩称理由不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下： 一、确认“天汉之星小区”1#楼的地下室属于“天汉之星小区”1#楼1-10层的被告陕西利邦实业有限公司和11-18层的沈静、钟文成等全体业主共有； 二、驳回原告沈静、钟文成等33人的其他诉讼请求。 本案受理费500.00元，由原告沈静、钟文成等33人负担200元，由被告陕西利邦实业有限公司负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  偶明红 人民陪审员  叶华丽 人民陪审员  张 莉 二〇一九年七月九日 （院印）书记员李云