贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初668号原告：凯里市总工会。住所地：贵州省凯里市北京西路22号。负责人：张跃强。委托诉讼代理人：潘天智，贵州省凯里市合力法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：吴保义，男，1973年5月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告凯里市总工会诉被告吴保义租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯里市总工会的委托诉讼代理人潘天智与被告吴保义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯里市总工会向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告2016年6月30日签订的《门面租赁合同》；2.判决被告支付租赁费208198元，并支付违约金44872元（按月租金的2%计算），后续占用门面的租金计算至被告搬出之日止；3.判决被告支付所欠水电费1150元，卫生费等2000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月30日,原、被告签订《门面租赁合同》，约定原告将位于凯里市××号门面租给被告经营家用电器，租赁期限为3年。合同还约定租金半年交一次，并采取按上一年租金10%的幅度逐年递增，第一年的租金按8610元/月计算。合同签订后，被告支付了2016年12月31日前的租金。之后的租金仅在2017年支付了2万元。被告的行为严重违约，为维护原告合法权利，特起诉至法院，请人民法院支持原告诉讼请求。被告吴保义辩称，我经营的门面是2010年从周群处转让而来，转让费为26万元。门面经营一年后，大十字地下商场开始封路施工，直至2013年底才解除封路，导致这几年经营困难。2017年，因经营困难，我想转让门面，但原告坚决不同意，造成我一直交不起房租。原告允许上家转让门面给我，却不允许我转让门面给下家，明显不公平。本院根据原、被告所举证据及陈述，确认本案事实如下：2016年7月1日，原告凯里市总工会（合同甲方）与被告吴保义（合同乙方）签订一份《门面租赁合同》，合同约定原告将位于凯里市××号的房屋出租给被告使用，房屋面积42㎡；租赁期限3年，从2016年7月1日起至2019年6月30日止；履约保证金为5000元；租金8610元/月，采取按上一年租金10%的幅度，逐年递增；实行先交租后用房原则，每半年交纳一次租金；合同生效后，承租房屋内的物业管理费、水费、电费、网络使用费、闭路电视费、卫生费等均由乙方自行承担，其中电费、水费、卫生费由甲方代为收取，乙方在每月1号前交纳相关费用；乙方自愿接受凯里环卫处提供的垃圾清运服务，每月卫生费按每平方0.6元/月计算；若乙方未交纳物业管理费、水费、电费、网络使用费、闭路电视费、卫生费等费用，甲方有权从履约保证金中扣除，逾期三个月未交纳，甲方有权单方解除合同；乙方需要对租赁房屋转租或转让时，应事先征得甲方书面同意，否则转租或转让无效；乙方未按时全额交纳租金，逾期超过十五天，甲方有权随时解除合同；乙方逾期交付租金，应按尚欠租金总额的2%按日向甲方支付违约金至尚欠租金及违约金付清日止。合同签订后，因被告未能依约支付租金，原告于2019年1月17日向本院提起本案诉讼。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明：被告收到原告的起诉状时间为2019年2月26日。本院认为，原、被告双方签订的门面租赁合同系双方协商一致的结果，属双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应依约履行。本案中，原、被告约定被告未按时全额交纳租金，逾期超过十五天的，原告有权解除合同。根据原、被告所举证据，可得知被告逾期交付租金已超过十五天，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，原告主张解除涉案《门面租赁合同》事实清楚、证据充分，于约于法有据，本院依法确认原、被告之间的《门面租赁合同》于2019年2月26日解除。关于租金问题，根据合同约定的租金计算标准（租金8610元/月，采取按上一年租金10%的幅度，逐年递增），2017年1月1日至2019年2月26日期间的租金应为247912.65元（2017年1月1日至2017年6月30日租金51660元+2017年7月1日至2018年6月30日租金113652元+2018年7月1日至2019年2月26日租金82600.65元），扣除被告已付租金2万元，被告尚欠2017年1月1日至2019年2月26日期间的租金为227912.65元（247912.65元-2万元）。关于后续租金（房屋占有使用费），合同解除后，被告未返还原告房屋，必然给原告造成损失，故原告主张被告支付后续租金（房屋占有使用费）于理于法有据，本院参照涉案门面租赁合同解除时的房屋租金标准，予以支持房屋占有使用费以10418.1元/月（2018年7月1日至2019年6月30日期间每月租金为10418.1元）为标准，从2019年2月27日计算至被告搬出涉案房屋之日止。关于违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”。原、被告在合同中约定被告逾期交付租金，应按尚欠租金总额的2%按日向原告支付违约金至尚欠租金及违约金付清日止。现原告主动将违约金的计算标准降低为按月2%计算，并主张被告支付2017年1月1日至2018年6月30日期间尚欠租金产生的违约金44872元（具体为：2017年1月1日至6月30日所欠租金计算24个月的违约金，2017年7月1日至12月31日所欠租金计算18个月的违约金，2018年1月1日至6月30日所欠租金计算6个月的违约金）于约于法有据，本院予以支持。关于原告主张的水电费、卫生费等费用的问题。虽然原、被告约定水电费由原告代为收取，但原告未举证证明被告所用水费、电费的情况，故关于水电费的诉请，因证据不足，本院不予支持。原、被告约定卫生费每月0.6元/月/㎡，由原告代为收取，庭审时，被告认可从2017年1月1日后没有交卫生费，故原告主张被告支付卫生费于约于法有据，但计算有误，本院纠正后，予以支持2017年1月至2018年12月共计24个月的卫生费604.8元（42㎡×0.6元/月×24个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告凯里市总工会与被告吴保义2016年7月1日签订的《门面租赁合同》于2019年2月26日解除；二、被告吴保义自本判决生效之日起十五日内向原告凯里市总工会支付2017年1月1日至2019年2月26日期间尚欠的租金227912.65元；三、被告吴保义自本判决生效之日起十五日内向原告凯里市总工会支付房屋占有使用费（后续占用门面租金），房屋占有使用费以10418.1元/月为计算标准，从2019年2月27日计算至被告吴保义搬出涉案租赁房屋之日止；四、被告吴保义自本判决生效之日起十五日内向原告凯里市总工会支付违约金44872元、卫生费604.8元；五、驳回原告凯里市总工会的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2571元，由原告凯里市总工会负担26元，被告吴保义负担2545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  王金贵二〇一九年七月十日书记员  朱 瑾