辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0111民初435号 原告（反诉被告）：崔愈舒，女，1965年10月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：李晓霖，辽宁首丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈阳莱茵达房产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区红椿路88-1号。 法定代表人：于惠成，该公司经理。 委托诉讼代理人：王怡宁，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：邬基荣，辽宁沈南律师事务所律师。 崔愈舒与沈阳莱茵达房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日作出（2018）辽0111民初830号民事判决，崔愈舒不服该判决，向辽宁省沈阳市中级人民法院提起上诉。辽宁省沈阳市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）辽01民终9275号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭于2019年5月30日公开开庭进行了审理，崔愈舒及其委托诉讼代理人李晓霖，沈阳莱茵达房产开发有限公司（以下简称莱茵达公司）委托诉讼代理人王怡宁、邬基荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔愈舒向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理涉案房屋的备案登记手续。2.判令被告支付逾期交房违约金324359.97元（自2010年7月1日起至被告履行交房义务之日止，按已付房款日万分之三计算，暂计至2017年11月23日）；3.判令被告支付逾期办理产权登记违约金10816元（自2011年6月30日起至办理产权登记之日止，按已付房款日十万分之一计算，暂计至2017年11月23日）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将“莱茵南郡”（现更名为米拉经典）D7幢1-1单元1号房，建筑面积155平，总房款809875元整的房屋出卖给原告，交房日期为2010年6月30日。合同第九条约定：“出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金”；合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任买受人未在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款日十万分之一的违约金；”合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向沈阳市房地产交易中心申请登记备案”。合同签订后，原告已依约定交付了首付款40万元，但被告至今未办理商品房买卖合同备案登记，亦未履行交房义务，导致原告至今未能取得符合交付条件的房屋，更未能办理产权登记，原被告签署的商品房买卖合同明确约定诉争房屋为“莱茵南郡（二期）”，该二期项目的规划手续于2007年12月份已经办理完毕，诉争房屋被并入三期工程，双方签订合同时，被告对此是明知的，而在合同上却没有标明，被告对此存在隐瞒事实的重大过错，故原告向贵院提起诉讼，请求贵院维护原告的合法权益。 被告莱茵达公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，首先，被告不存在违约行为，双方在签订合同时，被告并没有取得房屋销售许可证，合同是无效的，所以无法按照合同来进行履行；其次，按照双方签订的买卖合同第9条和第15条约定，因政府主管部门的原因导致出卖人不能按期履行交房义务，出卖人有足以证明自己履行合同无过错不承担违约责任的证据，同时合同还约定非因出卖人的责任造成权属登记逾期的免除出卖人的逾期责任，因本案涉案的房屋D7号楼房横跨苏家屯区和浑南区，土地及相关部门对该地段予以重新规划导致不能够办理相关的房屋手续，因此，在有合同约定的前提下，有证据证明被告方不应承担原告方诉请的违约责任。被告在与原告签订合同时，虽然写明的是二期，但是工程是整体进行的，其中有六栋楼横跨浑南和苏家屯地块，导致二期工程的部分楼房并入到三期工程进行规划，因此开发商在签署合同时并不能够预见规划的变更，所以开发商并不存在隐瞒事实的重大过错，开发商也没有必要非要将原告符合办证条件的事项人为的制造麻烦，也不符合常理，所以对于原告所陈述的事实不予认可，此外，此案已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回。 反诉原告莱茵达公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告给付购房款424819元及承担违约金78509.2元（自2017年9月18日起计算至2019年5月27日，自2019年5月28日起至实际给付之日止，按每日127.45元计算）；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由:双方于2009年12月30日签订的商品房买卖合同中约定反诉原告将位于沈阳市浑南区，建筑面积157.86平方米，房款为824819元的房屋卖给反诉被告，合同签订后反诉被告只交付了40万元，尚欠424819元房款未付。合同第七条约定买受人如逾期付款，按下列第1种方式处理：1.逾期超过30日之后付款的，经出卖人同意继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第1中的比率）。因买受人存在未交付房款的行为，反诉原告于2018年3月19日曾以特快专递的形式向反诉被告邮寄催款通知函，但反诉被告在收到后至今未将剩余房款给付反诉原告，根据合同第七条约定请求判决给付剩余的购房款，并由反诉被告承担违约金。 反诉被告崔愈舒辩称，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。1.合同约定反诉被告为贷款购房，其已交付了首付款40万元，履行了合同约定的义务。2.合同第二十四条规定，本合同生效后开发商应无条件为购房人办理备案登记，其备案登记手续是办理按揭贷款的必备条件之一，至今反诉原告未将案涉房屋购买合同办理备案登记，导致反诉被告无法办理贷款，从而不能补交剩余房款，这一责任在于反诉原告，因此请求贵院驳回诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.崔愈舒提供的商品房买卖合同、专用收款收据两张、预售许可证、律师函；2.莱茵达公司提供的商品房买卖合同、商品房销售面积分层分户表、专用收款收据两张、EMS催款通知函、建设用地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、商品房屋首次登记证明，本院对以上证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月30日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同第三条约定：原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区房屋一处，建筑面积约155平方米。合同第四条约定：该商品房单价为每平方米5225元，总金额809875元。合同第六条约定：年月日支付首付款400000元，余款409875元由买受人办理贷款，于年 月日前付清。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按预期时间，分别处理……（2）预期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……因政府部门的原因导致规划、设计变更；……。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2.因政府主管部门的原因导致出卖人不能按期履行交付义务时，出卖人有足以证明自己履行合同无过错的，则免除出卖人的逾期责任。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人按日向买受人支付已付房款拾万分之壹的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失，非因出卖人的责任造成权属登记逾期的，免除出卖人的逾期责任。合同附件四第7条约定：本次销售D组团商品房尚不能办理相关手续，买受人了解上述情况并自愿购买，预计该商品房的相关手续将在2010年12月30日前能够办理。如手续在2010年12月30日前办理下来，则买受方需要在20日之内交付房屋全款，贷款客户于20个工作日之内将贷款办理完毕；若手续在约定日期仍未办理下来，出卖方无条件退还买受方已付款项并按银行同期贷款利率支付买方已付款项的利息。崔愈舒分别于2009年9月29日和2009年12月30日向莱茵达公司交纳300000元和100000元首付款。庭审中，崔愈舒自述于2016年9月通过该小区的物业公司复制了该房屋的钥匙，并将本人的一些生活物品放置在该房屋内。莱茵达公司于2018年3月向崔愈舒邮寄催款通知函，要求崔愈舒交纳剩余房款，崔愈舒否认收到催款通知函，但自认通过案外人段晓菊知道莱茵达公司催款事宜后，于2018年4月9日前往莱茵达公司开发办询问备案和贷款事宜。 另查明，莱茵达公司于2017年9月18日取得该房屋的《商品房预售许可证》。《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》记载该房屋竣工验收时间为2007年9月30日，验收备案时间为2018年3月12日。《商品房屋首次登记证明》记载该房屋于2018年5月18日办理首次登记。 本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案双方当事人于2009年12月30日签订商品房买卖合同时，莱茵达公司未取得商品房预售许可证明，商品房买卖合同无效，但崔愈舒于2018年2月1日起诉前，莱茵达公司已于2017年9月18日取得商品房预售许可证，故应认定商品房买卖合同有效，对双方均具有拘束力，双方应根据合同的约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、莱茵达公司是否履行了交付房屋的义务；二、莱茵达公司是否因政府部门规划、设计变更导致逾期交房，是否应免除逾期交房责任，是否应给付崔愈舒逾期交房违约金；三、莱茵达公司是否应给付崔愈舒逾期办理产权登记违约金；四、崔愈舒是否应给付莱茵达公司剩余房款及逾期付房款违约金；五、莱茵达公司是否应办理商品房买卖合同备案。 一、关于莱茵达公司是否已经履行了交付房屋的义务问题。 双方签订的商品房买卖合同约定出卖人应当在2010年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人。出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因本案诉争的房屋已经于2007年9月30日进行竣工验收，通过庭审中崔愈舒自认于2016年9月通过物业公司复制了该房屋的钥匙，并将本人的一些生活物品放置在该房屋内的事实，可以推定虽然莱茵达公司在商品房买卖合同约定的交付时间未书面通知崔愈舒办理交房手续，亦未和崔愈舒办理房屋交接并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但崔愈舒是主动通过复制房屋钥匙的方式进入房屋，并将物品置于屋内，应当视为崔愈舒认可并接受房屋的现状，应视为房屋已经交付。关于莱茵达公司认为崔愈舒是在2015年年末或2016年年初占用房屋的抗辩，因莱茵达公司未提供证据证明，本院对该抗辩不予支持。故本院认定莱茵达公司于2016年9月向崔愈舒履行了交付房屋的义务。 二、关于莱茵达公司是否因政府部门规划、设计变更导致逾期交房，是否应免除逾期交房责任，是否应给付崔愈舒逾期交房违约金的问题。 莱茵达公司在施工时未取得建设用地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，莱茵达公司亦未提供证据证明政府部门对工程规划、设计进行变更，该抗辩不符合商品房买卖合同约定的免责条件，故对莱茵达公司该抗辩不予支持，应按照商品房买卖合同的约定承担逾期交房违约责任。关于莱茵达公司提出崔愈舒主张的该诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院认为，逾期交房违约责任属于债权请求权，违约金数额按日持续增加，诉讼时效的起算时间随之按日变化。因莱茵达公司未在2010年6月30日前向崔愈舒交付房屋，故应从2010年7月1日起计算逾期交房违约金，应计算至2016年9月交房时，因具体交房日期不能确定，本院酌情确定为2016年9月15日。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定：本法自2017年10月1日起施行。故2015年10月1日之前的逾期交房违约金于2017年10月1日已经超过二年的诉讼时效期间，又因崔愈舒于2018年2月1日起诉，故2015年10月1日至2016年9月15日的违约金42120元（400000元×3/10000/天×351天）未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。关于崔愈舒提出莱茵达公司拒不交房的行为属于持续违约，诉讼时效应从实际交房之日起开始计算，诉讼请求没有超过诉讼时效的主张，无法律依据，崔愈舒亦未提供诉讼时效中止、中断的证据，本院对崔愈舒该主张不予支持。 三、关于莱茵达公司是否应给付崔愈舒逾期办理产权登记违约金的问题。 双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款拾万分之壹的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失，非因出卖人的责任造成权属登记逾期的，免除出卖人的逾期责任。莱茵达公司于2016年9月15日向崔愈舒交付房屋，应于2017年9月10日前将办理权属登记的资料报登记机关备案，而莱茵达公司于2018年5月18日才取得商品房屋首次登记，完成房屋初始登记的义务，故莱茵达公司应按合同约定给付崔愈舒2017年9月11日至2018年5月18日的逾期办理产权登记违约金，因崔愈舒的本项诉讼请求是要求莱茵达公司给付2017年11月23日前的违约金，故莱茵达公司应给付崔愈舒2017年9月11日至2017年11月23日逾期办理产权登记违约金288元（400000元×1/100000/天×74天）。 关于崔愈舒是否应给付莱茵达公司剩余房款及逾期付房款违约金的问题。 1.关于是否应支付剩余房款的问题。双方签订的商品房买卖合同第六条关于付款方式及期限条款只约定由买受人办理贷款，付款时间处为空白，未填写具体的付款时间，而商品房买卖合同附件四第7条约定：本次销售D组团商品房尚不能办理相关手续，买受人了解上述情况并自愿购买，预计该商品房的相关手续将在2010年12月30日前能够办理。如手续在2010年12月30日前办理下来，则买受方需要在20日之内交付房屋全款，贷款客户于20个工作日之内将贷款办理完毕；若手续在约定日期仍未办理下来，出卖方无条件退还买受方已付款项并按银行同期贷款利率支付买方已付款项的利息。莱茵达公司虽然未在2010年12月30日前办理房屋的相关手续，但崔愈舒并未按该条款行使解除权，而是要求继续履行合同，故应继续支付剩余房款。参照该条款的约定，莱茵达公司于2017年9月18取得商品房预售许可证并通知崔愈舒交款之日起20日后，崔愈舒应向莱茵达公司履行支付剩余房款的义务，庭审中崔愈舒自认从案外人段晓菊处知道莱茵达公司催款事宜后，于2018年4月9日前往莱茵达公司开发办询问合同备案和贷款事宜，故本院推定崔愈舒于2018年4月9日知道莱茵达公司催交房款事宜，崔愈舒应于2018年4月29日前支付剩余房款。莱茵达公司提供的沈阳市房产测绘中心出具的房屋建筑面积测算审核分层分户表记载案涉房屋的建筑面积为157.86㎡，故崔愈舒应当按照该面积计算剩余房款，即424818.5元（157.86㎡×5225元/㎡-400000元）。 2.关于是否应支付逾期付房款违约金的问题。因崔愈舒在莱茵达公司催款后，未在约定的期限内履行付款义务，属于违约行为，应按合同约定承担违约责任，即按应付款额424818.5元及日万分之三计算从2018年4月30日起至实际付款之日止的逾期付款违约金。关于崔愈舒提出商品房买卖合同约定余款是以按揭贷款方式给付，因莱茵达公司未给商品房买卖合同办理备案导致不能办理贷款，未交余款的责任在莱茵达公司的主张，因商品房买卖合同约定贷款由买受人办理，故莱茵达公司只负有协助崔愈舒办理贷款的义务，而崔愈舒在2018年4月9日到莱茵达公司询问相关交房款和如何办理贷款手续后，未举证证明其已经确定办理贷款的银行并曾积极、主动向相关银行询问和申请办理房屋按揭贷款，亦未提供证据证明莱茵达公司存在故意拖延或拒绝协助办理贷款的行为，故对崔愈舒的该主张不予支持。 五、关于莱茵达公司是否应办理商品房买卖合同备案的问题。 商品房买卖合同备案是行政管理的范畴，非法院的受案范围，双方签订的商品房买卖合同亦未对合同备案的事宜进行约定，故对崔愈舒的该主张不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条规定，判决如下： 一、沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付崔愈舒逾期交房违约金42120元； 二、沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付崔愈舒逾期办理产权登记违约金288元； 三、崔愈舒于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈阳莱茵达房产开发有限公司剩余房款424818.5元； 四、崔愈舒于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈阳莱茵达房产开发有限公司从2018年4月30日至2019年5月27日的逾期付房款违约金50086.1元； 五、崔愈舒于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈阳莱茵达房产开发有限公司逾期付房款违约金（以424818.5元为基数，按照日万分之三从2019年5月28日起计算至实际付款之日止）； 六、驳回崔愈舒、沈阳莱茵达房产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费崔愈舒交纳6328元，由崔愈舒负担5468元、沈阳莱茵达房产开发有限公司负担860元；案件受理费沈阳莱茵达房产开发有限公司交纳4417元，由崔愈舒负担4162元、沈阳莱茵达房产开发有限公司负担255元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  白 勇 人民陪审员  宋子硕 人民陪审员  董晓梅 二〇一九年七月一日 法官助理潘微微 书记员李京芳