广西壮族自治区上思县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0621民初332号 原告：广西碧宸物业服务有限公司上思分公司，住所地广西上思县思阳镇龙江半岛花园R2-3-201号。 法定代表人：蒙文军，该公司负责人。 委托诉讼代理人：梁海忠，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春燕，女，1984年10月12日出生，壮族，住上思县，系该公司员工。 被告：苏善英，男，1971年5月4日出生，壮族，住广西上思县。 被告：黄金才，女，1970年11月20日出生，壮族，住广西上思县。 原告广西碧宸物业服务有限公司上思分公司（以下简称碧宸物业公司）与被告苏善英、黄金才物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告碧宸物业公司的委托诉讼代理人梁海忠，被告苏善英、黄金才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧宸物业公司向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付物业服务费等费用3151.6元；2、两被告支付逾期付款的违约金2709.38元（暂计至2019年2月28日，此后的违约金以3151.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率两倍计付至履行债务止）；3、两被告赔偿原告因诉讼支付律师费2000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告于2007年3月21日向上思县宝龙旅游置业有限公司（以下简称宝龙公司）购买位于上思县，并收房入住。原告于2014年11月1日与宝龙公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定由原告对上思县龙江半岛花园小区房屋配套设施及相关场所进行服务，服务项目包括房屋共有部分及配套设施维修、管理和小区内公共卫生、公共秩序维护和管理及房屋装饰、车辆停放的维护、管理等。原告依照签订的《前期物业服务合同》的约定，履行了物业服务管理义务，被告已经享受了物业服务，被告应支付自2014年11月1日以来拖欠原告物业服务费及逾期支付产生的违约金等费用共计5860.98元【其中：物业服务费3094元，违约金2709.38元，代支水电费57.6元（自2014年12月11日起至2019年2月28日止，按物业服务合同约定参照水电逾期付款承担违约金日千分之一计付，以后按中国人民银行同期贷款利率加倍支付至履行债务完结）】。同时根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》（法发（2016）21号）第22条规定，广西区律师收费办法和律师收费标准规定，以及前期物业管理合同约定，被告应当承担赔偿原告为诉讼所支付的律师费2000元。 被告苏善英、黄金才辩称，应按房屋交房时，与广西建凯物业服务有限公司上思分公司（以下简称建凯物业公司）签订的合同约定的物业服务费标准交纳物业费，现原告单方更换物业公司未通知到业主，且按月0.5元/平方米的收费标准收取物业费过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，证明原告主体资格、资质及法定代表人身份信息的事实；2、被告身份证复印件，证明被告身份信息；3、前期物业服务合同，证明原告受宝龙公司聘选，作为上思县龙江半岛花园小区前期物业服务管理企业的事实；4、上思物价局上价字[2012]7、[2013]10号物业服务收费批复，上价函字[2015]1号函复，证明原告收费经上思县物价局作出批复许可收费的事实；5、照片、催费通知书，证明原告多次催收被告缴纳物业服务费并通过张贴明示通知形式催交的事实；6、欠交费业主违约金计算表，证明原告财会结算被告拖欠物业服务费等费用3151.6元，自2014年12月11日至2019年2月28日应支付逾期付款违约金2709.38元的事实；7、发票，证明原告因起诉支付委托代理律师律师费2000元的事实；8、商品房买卖合同，证明被告是原告的服务对象的事实；9、解除前期物业合同通知，证明2014年9月宝龙公司与建凯物业公司解除物业服务合同的事实。 被告苏善英、黄金才对其辩解在举证期限内向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议，证明被告与开发商宝龙公司签订的补充协议第11条双方约定物业服务费住宅按月0.3元/平方米；2、龙江半岛花园前期物业服务协议，证明被告与建凯物业公司签订前期物业服务协议，约定物业服务费每月0.3元/平方米。 经开庭质证，被告对原告提供的证据2无异议，对证据3、9不予认可，对证据1、4-8，被告表示不清楚。原告对被告提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证据2的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为对原告没有约束力，前期物业合同是没有个人签订的物业管理合同。 对当事人双方向庭审中提交的证据，本院认证如下：原告提供的证据1-5、7、8、9符合证据真实性、关联性、合法性的要求，本院予以采信；证据6系原告单方制作，但与本案有一定的关联，可作为参考依据。被告提供的证据1-2，与本案有关联，本院予以确认。 综合全案证据以及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：2007年3月21日，被告苏善英、黄金才与宝龙公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：053），购买位于上思县，该房系两层的楼房，面积为169.77平方米，一楼商铺为51.32平方米，二楼住宅为118.45平方米。在商品房买卖合同补充协议正文第十一条约定：“根据物业条例管理规定，在小区业主未选聘物业公司前买受人接受出卖人委托的南宁市建凯物业管理有限公司的管理并与其签订前期物业管理协议和业主临时公约及相关规定。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积和物业类别交纳，具体标准如下：住宅：0.30/月.平方米；商铺：0.60/月.平方米……”。2014年9月29日，宝龙公司解除与建凯物业公司签订的的前期物业服务合同，终止建凯物业公司提供的物业服务合作。 另查明，2014年11月1日，宝龙公司与原告签订了一份《前期物业服务合同》，其中第五条物业管理服务费用第二点约定：本小区物业管理服务收费实行包干制。物业服务费由业主按其拥有住宅物业建筑面积交纳，具体标准如下：0.5元/平方米.月，电梯房：0.95元/平方米.月，商铺：1.00元/平方米.月……。第六条其他各项收费约定：1.公共水电公摊费（按实际使用量及受益人物业建筑面积或户数等合理方式分摊）。第八条关于交纳费用的其他约定：4、逾期物业服务费的追缴及违约金的计算方式：甲方或者业主须每月的10日前缴清上个月的物业服务费用（甲方或业主也可提前交纳物业管理费）。如甲方或业主逾期的，乙方参照《供电管理规则》第98条之规定，有权要求甲方或业主补交，并从逾期之日起每日按照欠费总额1‰的标准向甲方或者业主收取违约金。乙方有权采取法律途径追缴物业管理费及违约金，由此所产生的一切费用（包括人民法院诉讼费、代理律师费、鉴定费、评估费、法律文书送达公告费等合理支付费用）及责任由甲方或业主承担。第十条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务，具体代办收费标准执行政府规定。同时，关于龙江半岛花园小区的物业费的收费标准，上思县物价局于2012年2月17日出具的上价字[2012]7号、2013年12月30日出具的上价字[2013]10号的批复、2015年1月23日出具的上价函字[2015]1号的函复等文件对收费标准已经进行了明确的规定。本案中，经原告多次催交，自2014年11月至2014年12月、2015年11月至2017年12月止，被告未按照约定支付物业费，共拖欠（51.32平方米×1元/平方米.月+118.45平方米×0.5元/平方米.月）×28个月=3095.26元。此外，原告为了本案委托律师支付广西国海律师事务所律师费2000元。 本院认为，关于原告诉请要求被告支付物业服务费等费用是否有事实和法律依据的问题。《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，宝龙公司选聘碧宸物业公司作为物业管理企业时，上思县龙江半岛花园小区尚未成立业主委员会，应由建设单位宝龙公司选聘物业公司开展前期物业服务。宝龙公司与碧宸物业公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，宝龙公司与碧宸物业公司签订的《前期物业服务合同》对业主苏善英、黄金才具有约束力，即原告与被告形成了服务与被服务的关系，且被告享受了原告提供的物业服务，被告应负有按约定交纳物业服务费的义务。因《前期物业服务合同》中已明确约定了物业服务费的标准，住宅每月0.5元/平方米，商铺每月1元/平方米，且已得到上思县物价局书面批复，故被告以原告擅自提高收费标准及原告是单方更换物业公司为由拒交物业服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。现原告诉请要求被告支付物业服务费等费用3151.6元（其中物业服务费3094元、代支水费54.5元、水电公摊费3.1元）。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”的规定。被告自2014年11月至2014年12月、2015年11月至2017年12月止，被告未按照约定支付物业费，共拖欠（51.32平方米×1元/平方米.月+118.45平方米×0.5元/平方米.月）×28个月=3095.26元，原告诉请物业服务费3094元，于法有据，本院予以支持。关于水费、水电公摊费的问题。原告称两被告拖欠自2017年11月6日至2017年12月5日代支水费54.5元、2017年12月的水电公摊费3.1元。原告主张已代被告垫付，并作出了合理解释，且《前期物业服务合同》中约定了代收代缴收费服务，被告对原告的主张亦未提出异议。因此，对原告的诉请，本院予以支持。故物业服务费3094元、代支水费54.5元、水电公摊费3.1元，合计3151.6元，两被告应予支付。 关于违约金。《前期物业服务合同》约定，业主若不按约定的收费标准和时间交纳费用的，从逾期之日起，每日按照欠费总额1‰的标准支付违约金。被告拖交物业费，违反了合同的约定，应向原告支付违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现原告诉请违约金2709.38元，明显过高。被告对违约金过高的辩解，本院予以采纳。关于实际损失，因双方均未提交证据予以证明，本院综合衡量全案情况认为，实际损失为被告逾期支付物业费所造成的利息损失。应在以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准的基础上，按照逾期罚息标准的上限即50%上浮确定利率。自2015年10月24日，中国人民银行短期（一年至三年以内）档次内的人民币贷款基准利率已调整为4.75%，在此基础上加收50％，即4.75%×（1+50%）=7.13%。因此，违约金为（51.32平方米×1元/平方米.月+118.45平方米×0.5元/平方米.月）×【4.75%×（1+50%）÷365天】×（1540天+1509天+1478天+1450天+1113天+1084天+1053天+1023天+992天+962天+931天+900天+870天+839天+809天+778天+747天+719天+688天+658天+627天+597天+566天+535天+505天+474天+444天+413天）+54.5元×【4.75%×（1+50%）÷365天】×413天+3.1元×【4.75%×（1+50%）÷365天】×413天=529.1元。原告诉请违约金为2709.38元，本院予以支持529.1元。关于原告主张此后的违约金以3151.6元为基数，自2019年2月28日起至还清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率两倍计付即4.75%×2=9.5%，超过法律规定的范围，本院予以部分支持，故违约金的计算方式：以3151.6元为基数，自2019年2月28日起至还清之日止，按照年利率7.13%计付。 关于被告是否应当支付原告律师费的问题。《广西壮族自治区律师服务收费标准》第四条规定：计件收费适用于不涉及财产关系的法律事务。此外，第五条规定：按比例收费适用于涉及财产关系的民事、行政诉讼和国家赔偿案件；收费标准由律师和当事人协商，按下列费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例；10万元以下的（含10万元），费率为5%，每件低于1000元的按1000元收取。本案系涉财产关系的案件，应按比例收费的标准进行收取律师服务费，现原告委托广西国海律师事务所律师代理案件使用的是计件方式，每个案件2000元，明显高于律师服务收费标准。本案诉讼标的额为7860.98元，按照5%计算为7860.98元×5%=393.05元，故应适用“每件低于1000元的按1000元收取”的标准，律师费应为1000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条，参照《广西壮族自治区律师服务收费标准》第四、五条，判决如下： 一、被告苏善英、黄金才支付原告广西碧宸物业服务有限公司上思分公司物业服务费等费用3151.6元； 二、被告苏善英、黄金才向原告广西碧宸物业服务有限公司上思分公司支付违约金529.1元（暂计至2019年2月28日；此后的违约金计算方式：以3151.6元为基数，自2019年2月28日起至还清之日止，按照年利率7.13%计付）； 三、被告苏善英、黄金才赔偿原告广西碧宸物业服务有限公司上思分公司因诉讼支付的律师费1000元； 四、驳回原告广西碧宸物业服务有限公司上思分公司其他的诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交），由被告苏善英、黄金才负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 何立群 二〇一九年七月十四日 法官助理 常瑞奖 书 记 员 黄慧芹