贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4847号原告：钟娟，女，1993年11月12日生，汉族，住贵州省毕节市。被告：贵州七众置业有限公司，统一社会信用代码9152050205908259X2，住所地贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。法定代表人：韩义，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），系该公司员工，原告钟娟与被告贵州七众置业有限公司（下称七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年4月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟娟、被告七众置业委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟娟向本院提出诉讼请求：1.退还该房的维修基金和契税共计12,149.00元(壹万贰仟壹佰肆拾玖)元整，并按银行同期存款利息支付给原告利息暂定为200.00（贰佰）元整；2.按合同的约定，从2016年12月8日起按日计算向原告支付因燃气未敷设到户的违约金（全部已付款万分之一，318,366.00×0.01%=31.80元/日）至被告将燃气敷设到户为止，暂定金额2,000.00元（贰仟)元整；3.按合同的约定，从2017年5月1日起按日计算向原告支付因被告未按时交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（全部已付款万分之一，318,366.00元×0.01%=31.80元/日)至被告将办理商品房转移登记有关文书交付给原告为止，暂定金额2,000.00（贰仟)元整；4.按合同约定为原告将该房的燃气敷设到户。上述所诉请求中所包含金额共计16,349.00(壹万陆仟叁佰肆拾玖)元整。在诉讼过程中，原告撤回第1项、第2项、第4项诉讼请求。事实与理由:原告钟娟向被告贵州七众置业有限公司(下称七众置业)购买一套商品住房，合同编号:BJYMGJ-722按套内建筑面积计算，该商品房单价为3,939.28元/㎡，总价款318,688.00元。原告钟娟于2015年7月18向被告七众置业交付购房首付款95,688.00元，于2015年11月4日向中国建设银行股份有限公司毕节市分行贷款223,000.00元整用于该房按揭支付。在交付首付款同时，被告以代相关行政部门代收为由向原告要求支付该房维修基金7,469.00元和该房契税4,680.00元，该房维修基金和契税为被告代相关行政单位代收，但至今一直没将该款项交给相关部门。合同约定被告应当于2016年5月1日前向原告交付该商品房住房，被告于2016年12月8日向原告交付该商品房，但在原告交付验收房屋时发现，该商品房燃气未敷设到户，原告向被告提出该情况，被告向原告解释为因为消防不通过，暂时不能完成该房的燃气敷设，等待后续房屋整体验收后再给予敷设到户，但至今日，被告仍然未给原告把燃气敷设到户。该商品房买卖合同中第十二条约定，燃气等设施未按时达到交付条件的，被告按本合同的约定承担逾期交付的违约责任。该合同第十三条约定，被告的逾期交付违约责任为按日计算向原告支付全部己付款万分之一的违约金。该合同第二十二条约定，被告承诺于2017年5月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房移登记有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。被告七众置业辩称：一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第四款第一项明确约定了买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳维修基金、契税等专项费用。原告向被告缴纳该项费用后，被告也按照合同约定向相关部门缴纳了该费用，而不是被告所说的没有缴纳，所以不存在返还以及支付利息的说法。二、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条对出卖人逾期交付转移产权登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理……(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意見(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。三、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目渉及两千余户业主，若按被答人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定，答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对当事人无异议的原告提供的身份证复印件、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件、竣工验收备案表、法院向贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司调取的《关于圆梦国际4号楼2号户型未能安装燃气说明》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：原告提供的《商品房买卖合同》、收据、《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证，证明原、被告之间签订的合同合法有效，原告已按合同约定支付了全部房款及办理不动产权属证书所需和其他费用，被告未按合同约定为办理不动产权属证书，构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。根据合同十二条规定，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准，表明被告有义务安装燃气。被告对该组证据的三性无异议，但认为达不到原告证明目的，对其燃气表述不认可。经审查，该证据符合有效证据的要件特征，能证明双方签订合同、支付房款、约定相应违约责任的事实，本院予以确认。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年7月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其开发的毕节市城市南部新区圆梦国际项目第4号楼1单元3层2号商品房，建筑面积99.59平方米，套内建筑面积80.9平方米，合同价款为318,688.00元。合同第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付全部购房款318,688.00元。2015年7月18日，被告向原告代收了维修基金7,469.00元。2016年12月8日，被告将涉案商品房交付原告，并向原告代收办证费1,351.00元、契税4,780.00元。涉案房屋至今未取得涉案项目综合验收合格。被告违反合同的约定，原告遂以前述诉请诉至本院。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今仍未履行，构成违约，应承担违约责任，即支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。被告未在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过合同约定日期的180日，原告选择不退房，而是要求被告支付逾期违约金。由于原、被告双方在合同中没有选择“约定日期起180日以后，原告不退房的”逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任处理项，视为原、被告双方在合同中没有对该违约责任的计算标准进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金可以按照原告已付购房款总额318,688.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从交付涉案商品房交付使用之日起90日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。根据原、被告合同附件十二《补充协议》中的约定，被告向原告代收了相关办证费用，视为原告委托被告代为办证，而被告应当将办证相关文书提交到不动产登记部门并通知原告，即履行完约定的交付义务，故违约金计算至被告向不动产登记部门提交为原告办理商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书并通知原告之日止。原告主张从2017年5月1日起按日31.80元的标准计付违约金，未超过前述标准，本院予以尊重，并予以支持。被告提出的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告钟娟逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以每日31.80元为标准，从2017年5月1日起计算至被告贵州七众置业有限公司向不动产登记部门提交为原告钟娟办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告钟娟之日）；二、驳回原告钟娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年七月二十六日书记员  肖 毅