江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初2956号原告：赵丽华，女，1964年11月12日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：袁国清，江苏中智律师事务所律师。被告：马天宝，男，1955年8月16日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈华，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：程莉，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。原告赵丽华与被告马天宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丽华的委托诉讼代理人袁国清、被告马天宝及其委托诉讼代理人陈华、程莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丽华向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵丽华与马天宝双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令马天宝返还新联苑房屋；3.判令马天宝支付赔偿金40万元；4.本案诉讼费用由马天宝承担。事实和理由：2016年11月5日，赵丽华与马天宝经协商签订了《房屋买卖合同》。该合同约定由赵丽华将其所有的安置房无锡市新联苑房屋以32.5万元出售给马天宝，并在该房上市后立即办理过户手续，同时马天宝将购房余款12.5万元支付给赵丽华。该合同亦对双方各自的权利义务及违约责任作了相应约定。2016年12月该房依规可以上市交易后，赵丽华即以各种形式包括口头及书面形式通知马天宝办理过户手续，但马天宝一直以各种理由推托，致使直至其起诉时该房过户手续也没有办妥，马天宝亦未付清购房余款。马天宝的上述行为表明拒绝履行合同，为维护赵丽华自身合法权益，故诉至法院。被告马天宝辩称，其认为赵丽华所陈述的不是事实，双方在合同中约定房屋满5年后再办理过户，不是协议后立即过户，剩余房款也是约定在过户完毕后支付，其没有违反合同约定。赵丽华通过快递的形式告知马天宝后，其积极予以处理并联系赵丽华，并且由中介方也就是买卖合同上的见证人多次和赵丽华联系，但是赵丽华故意不接电话、不回信息，导致马天宝无法履行过户手续，是赵丽华违约在先。综上，请求法院依法驳回赵丽华的诉请。赵丽华举证及马天宝质证意见如下：证据1：双方于2016年11月5日签订的《房屋买卖合同》，拟证明双方存在房屋买卖合同关系，约定赵丽华将其所有的新联苑以32.5万元出售给马天宝，同时合同对房款的具体支付、过户及违约责任都做了相应的约定。马天宝对证据1的真实性没有异议，对证明内容予以确认。证据2：无锡市不动产登记簿证明，涉案房屋的房产证、土地证已经交给马天宝，拟证明涉案房屋的权利人在2014年3月6日登记为赵丽华，赵丽华有权处分该涉案房屋。至今涉案房屋的权利人仍然是赵丽华，涉案房屋未办理过户手续。马天宝对证据2的真实性没有异议，2016年11月10日，马天宝付款给赵丽华时，赵丽华将涉案房屋的房产证、土地证及房屋钥匙交给马天宝。证据3：无锡市人民政府于2016年11月19日发布的《市政府关于做好市区征地拆迁安置住房上市交易相关工作的通知》，其中第七条明确本通知自2016年12月1日起施行，附件《梁溪区拆迁安置住房项目上市交易缴纳土地收益等费用标准》中包括新联苑，拟证明案涉房屋按照该规定在2016年12月开始就可以上市交易，同时证明马天宝应从这个时候起就应该按照合同约定履行办理过户的义务。马天宝对证据3的真实性没有异议，但对于证明的内容不予认可，因为合同中明确约定，自签订合同起五年后办理过户。证据4：过户催告函及解约通知函，赵丽华在2018年11月28日向马天宝催告过户，要求马天宝在接到催告函7个工作日内办理过户，也明确告知如果逾期办理，赵丽华将做解约处理。在2018年12月28日，鉴于马天宝未办理过户手续，赵丽华明确告知马天宝对房屋买卖合同做解约处理，并且也告知马天宝应承担相应的法律后果。马天宝对证据4的真实性没有异议，其收到了相关催告函及解约通知函，但是对于证明内容不予认可，该催告函是赵丽华自行制作明显违反双方协议约定，加重马天宝应当承担的义务。另外，马天宝实际上已经在收到告知函后立即与赵丽华、中介方联系，并根据中介的约定到中介处等待赵丽华办理过户手续，而赵丽华多次推脱在外地不予办理。马天宝举证及赵丽华质证意见如下：证据1：马天宝申请证人王某出庭作证，拟证明马天宝在收到赵丽华的告知函后立即联系赵丽华去办理过户手续，但是赵丽华一直拖延未到现场。王某出庭作证，主要内容如下：其是金星房产的个体工商户经营者，其与赵丽华、马天宝没有经济上的关系。在合同中，其作为见证人，没有收取中介服务费，赵丽华与马天宝是认识的，当时都谈好了，只是让其来见证一下。2018年11月31日左右，马天宝夫妇到芦庄金城路1704号金星房产店里，要求让赵丽华来办理新联苑的安置房过户手续，马天宝当着王某的面打电话，王某也和赵丽华讲什么时候过来配合办理过户，赵丽华讲过两天来，但是一直到现在都没有配合办理过户。2018年11月31日以后，马天宝来其店里当着王某面打电话联系赵丽华要求办理过户，但是赵丽华讲其父亲生病住院在乡下，赵丽华一直没有来。2018年5月份左右，赵丽华来店里向王某要合同去复印，其当时也和赵丽华讲赶快过户，但赵丽华讲因为马天宝拖欠水电费等不同意过户，讲不卖给马天宝了。合同是其提供的，合同中的“待满五年后立即过户”，是指这个房子只要可以上市就可以过户，写五年只是将时间放长一点。是马天宝先来找王某要求进行过户，赵丽华从来没有通过王某来告知马天宝办理过户手续，其和赵丽华讲可以适当加一点价格，与马天宝商量尽快办理手续，但是赵丽华讲不可能的、不卖了。赵丽华对证据1的意见是，其不认可证人证言，马天宝提供的是单方证人证言，证人也明确讲了与马天宝是熟悉的，同时证人在该合同中仅仅是见证人并不是中介，证人也并不完全了解赵丽华与马天宝之间关于过户方面的交涉过程。马天宝对证人证言的意见是，认可证人证言，证人在本案中本身就是该房屋的中介方，同时又是双方的见证人，并不是如赵丽华所讲的熟悉马天宝，而是讲熟悉原被告双方，在他们的交易协议上也有证人的签字，其收到告知函后也有证人的参与。证据2：房产证、土地证，拟证明马天宝于2016年11月10日支付完首期房款20万元时，赵丽华即将房产证、土地证及钥匙交付给马天宝。赵丽华对证据2没有异议，认为也证明了赵丽华按照合同约定履行其相应的义务。证据3：收条，拟证明赵丽华在2016年11月10日已经收到20万元房款。赵丽华对证据3的真实性没有异议。证据4：告知函，拟证明马天宝由于无法联系到赵丽华，于2019年1月3日通过书面通知的方式要求赵丽华办理过户手续。赵丽华对证据4的真实性没有异议，确实收到该告知函，但是对于告知函的内容不予认可，并不存在联系不到赵丽华的事情，马天宝所述与证人证言也有矛盾。另外，马天宝称于2017年11月到12月的电话催告不是事实，因为赵丽华已经明确告知马天宝要解约，所以马天宝的告知函没有约束力。证据5：通话录音及其整理的文字材料，从2018年12月31日到2019年1月13日六次通话录音，拟证明马天宝多次通过电话要求赵丽华办理手续，但赵丽华总是以在乡下或者父亲生病没有空等理由予以搪塞。当庭播放在2018年12月1日由马天宝、马天宝妻子孙娟仙及王某与赵丽华的通话录音、2018年12月4日由马天宝与赵丽华的通话录音、2018年12月8日由马天宝与赵丽华的通话录音、2018年12月31日由马天宝与赵丽华的通话录音、2019年1月2日由王某、孙娟仙与赵丽华的通话录音及2019年1月13日由马天宝与赵丽华的通话录音。2018年12月1日，马天宝与赵丽华之间通话，主要内容如下：马天宝：“你好，我这里都准备好了，你看你什么时候来？”赵丽华：“噢，好个。”马天宝：“你什么时候来？”赵丽华：“好个，我这两天看，不碍个，不要急，我来呀。”……2018年12月4日，马天宝与赵丽华之间通话，主要内容如下：马天宝：“你在乡下的，那么这个事情怎么弄法呢？”赵丽华：“要过两天再回来”。马天宝：“那么我等你电话了哇”。赵丽华：“嗯，放心吧。”2018年12月8日，马天宝与赵丽华之间通话，主要内容如下：马天宝：“你父亲有没有回来？”赵丽华：“没有，我一直在医院里，要等我父亲出院了才好回来。”马天宝：“出院后，我们在中介碰头，将房子的事情谈谈好。”赵丽华：“噢，好个。”马天宝：“那么就等你电话”。赵丽华：“噢，好个。”2018年12月31日，马天宝与赵丽华之间通话，主要内容如下：马天宝：“喂，今天你阿要过来呀。”赵丽华：“过来的”。马天宝：“那么我们十点钟在中介门口等了”。赵丽华：“噢，好个。”2019年1月2日，王某、孙娟仙与赵丽华之间通话，主要内容如下：王某：“现在是这样的，新联苑这个房西在这里，现在你们商量的怎么样了，要不要过户？”赵丽华：“你是什么意思？”王某：“她现在在的，你问她？”孙娟仙：“丽华，你现在过来过户吧，本来我们签的协议是五年，那么现在早点就早点，阿好啊？”2019年1月13日，马天宝与赵丽华之间通话，主要内容如下：马天宝：“你怎么说法的呀”。赵丽华：“没有什么说法，你阿准备好了？”马天宝：“准备好了，那你要来的，阿是？”赵丽华：“你一样没有弄好，不是白去吗？”马天宝：“我已经到房产中心去问过了，备好案，然后再将土地出让金交掉。”赵丽华：“你打电话给我弟弟吧”。马天宝：“你委托你弟弟是没有用的，你本人必须要到场。”……赵丽华：“我委托他的，他怎么没权利。”马天宝：“这个事情是我们双方当事人到的呀，现在不是好委托的事情，阿对？”赵丽华：“怎么不好委托呢。”马天宝：“等你有空，你什么时候有空？你讲，阿好？”赵丽华：“噢，好个。”马天宝：“等你啊？”赵丽华：“嗯”。赵丽华对证据5的真实性、关联性、合法性有异议，认为不能达到证明目的。理由是：(1)马天宝与赵丽华通话时私自录音，未在事前事中包括事后征得赵丽华同意，应为非法；(2)录音不能确定马天宝所说的通话时间，且有矛盾之处，比如马天宝所讲12月1日的通话，其中有见证人王某在场，但王某在其所做的证言中却讲马天宝在11月31日打电话联系赵丽华；(3)在马天宝所讲的12月1日、12月4日、12月8日、12月31日四次通话中，双方均未涉及房产过户事宜，特别是在12月8日的通话中，马天宝仅讲将房子的事谈谈好，而非马天宝所书面记录的“办办好”，且在12月1日中马天宝夫妻之间还在商量钱款什么时候到位，这显然表明其过户费用都未准备好，那么又何谈与赵丽华办理过户手续，另外12月4日的通话，由于录音中的声音太低，无法辨别是赵丽华的声音及赵丽华是如何回复的；(4)在2019年1月2日、1月13日的通话中，马天宝虽谈及办理过户，但那是在收到赵丽华的房屋买卖解约告知函后，意图与赵丽华协商希望继续履行合同；(5)在2018年12月1日、2019年1月2日的录音中，由见证人王某在马天宝与赵丽华打电话前以马天宝夫妻商量如何与赵丽华通话，则证明见证人作为证人，与马天宝关系密切，且证人在商量中明显有倾向性的意见，因此证人所作证言应依法无效。除了2018年12月4日的通话录音由于声音太低无法辨别外，其他的均是赵丽华和马天宝等人的通话录音，不过录音的时间都无法确定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月5日，赵丽华（甲方）与马天宝（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容为：“甲方夫妻及家人自愿将无锡新联苑126号602室计88.45平方米（以房产证为准）的房屋出售给乙方，该房屋作价32.5万元整，因该房屋尚属经济适用房，暂时无法过户给乙方；鉴于目前该房屋的购房发票等其他有关票据及房产权证书、土地证书上的所有权名是甲方，所以约定，甲方应将购房发票等其他有关发票交由乙方保存，甲方在领取房产证后，也交由乙方保存，便于以后过户；甲方负责承担该房屋的进户费和领取产权证。乙方负责承担该房屋以后过户的一切费用，包括过户手续费、土地出让金、物业费用、装修费用等；乙方负责承担该房屋出售以后甲方名义出现的该房屋的物业管理费、电梯费、垃圾费、水费、电费、煤气费等一切日常费用；甲方于2016年11月5日交付房屋给乙方，该房作价为32.5万元整，甲方把房屋的（钥匙）交付乙方，乙方付给甲方20万元；尚有12.5万元整作为押金存放在乙方，待满五年后立即过户，过户完毕时，乙方将12.5万元整余款付清给甲方；甲乙双方商定在国家政策允许办理过户手续时，甲方应主动配合乙方立即办理过户手续，过户交接完毕后乙方付清押金给甲方，甲方如不配合产权及时交接过户，那么逾期一天按房屋五年后市场总房价的千分之二乙方赔偿损失；甲乙双方必须认真履行本协议，决不能损人利己，应遵守自己的承诺，今后不论市场房价涨跌，该房屋价格永不变动，甲乙双方不得反悔，若甲方毁约，则按五年后房屋市场价的三倍赔偿给乙方，若乙方反悔违约，则按五年后房屋市场价的两倍赔偿给甲方；双方应经常保持联系，电话、住址如有变动应及时通知对方，本协议一式三份，三方各执一份，自签字之日起生效，系甲乙双方共同遵守，直到过户完毕。”该合同上有赵丽华、马天宝及见证方王某的签字。2016年11月10日，赵丽华出具收条1张，收条载明：今本人赵丽华收到马天宝20万元整，此款为新联苑126号602室房款。同日，赵丽华将案涉房屋交付给马天宝。2018年11月28日，赵丽华通过邮政特快专递向马天宝送达通知书，上面载明：“关于新联苑126号602处房产（产权：WX1000817064号，土地：锡南国用2014第002090号）的过户事宜，我方在2017年4月开始已多次电话催办但未果，现今正式通知你在接到本催办函后7个工作日内给予办理，我方将做好配合办理工作。同时贵方应准备好房屋未付款项、土地出让金、税费及过户费等相关费用。至此，如逾期办理，则我方将作解约处理。”2018年12月28日，赵丽华通过邮政特快专递向马天宝送达通知书，上面载明：“兹有我方与贵方在2016年11月5日签订的（新联苑126号602处房产，产权：WX1000817064号，土地：锡南国用2014第002090号）房屋买卖合同，鉴于我方经多次电话给贵方催办房屋过户未果，又在2018年11月28日以书面形式催告贵方立即办理房产过户，但至今贵方也未回复及办理房产过户。因此我方现正式通知解除双方在2016年11月5日签订的房屋买卖交易合同，同时我方将收回该房屋并向贵方追究该房屋买卖造成的违约责任。”2019年1月3日，马天宝通过邮政特快专递向赵丽华送达通知书，上面载明：“关于新联苑126号602处房产（产权：WX1000817064号，土地：锡南国用2014第002090号）的过户事宜，我方在2017年10月-12月多次电话催办但无果，现你方在2018年12月28日发来信函，我方接到信函后积极配合办理工作，现今正式通知你在接到本催办函后15个工作日内给予办理，我方已一切准备就绪，如逾期办理，发生一切后果由你方负责。”2019年1月5日，赵丽华起诉至本院。审理中，马天宝陈述，案涉房屋在2016年11月10日移交给马天宝后，其就对房屋进行了装修。2017年10月份，该房屋作为其儿子的婚房，现一直住在里面。审理中，赵丽华陈述，其在马天宝迟迟不办理过户手续的情况下，依法向马天宝催告，但马天宝未在催告的期限内办理过户手续，其依法做了解约通知，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条的规定，在解除合同的通知到达之日起三个月以后才向法院起诉，人民法院不予支持，因此赵丽华的解约诉求具有法律效力。另查明，无锡市不动产登记簿证明载明：权利人赵丽华，不动产坐落新联苑126-602，发证日期2014年3月11日，建筑面积为88.45平方米。本院认为，赵丽华与马天宝签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，双方应按约全面履行各自的义务。本案争议的焦点问题是：赵丽华通知解除的行为，是否发生解除合同的效力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，关于赵丽华主张马天宝经赵丽华催告后未在催告期限内办理过户手续作为解除合同的理由。本院认为，根据证人证言、录音资料及当事人的陈述可以确认以下法律事实，赵丽华于2018年11月28日通过邮政特快专递向马天宝送达催办函的通知后，马天宝与赵丽华为此进行了协商，当赵丽华向马天宝送达解除房屋买卖合同的通知后，双方仍在协商如何办理房屋过户，且赵丽华也表示愿意配合马天宝办理房屋过户手续。另外，合同约定“待满五年后立即过户，过户完毕时，乙方将12.5万元整余款付清给甲方……甲乙双方商定在国家政策允许办理过户手续时，甲方应主动配合乙方立即办理过户手续。”综上，赵丽华解除合同的理由，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形，且双方在合同中也没有约定可以解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案赵丽华通知解除合同的情形。赵丽华通知马天宝解除合同的行为，不发生解除合同的效力。综上，赵丽华的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回赵丽华的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计3088元（赵丽华已预交），由赵丽华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  张国元二〇一九年七月一日书记员  张 娴本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。