江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终3147号上诉人（原审被告）：宿迁民生新城镇发展有限公司，住所地宿迁市宿城区幸福南路怡景华庭6幢C120室。法定代表人：贾隋隋，该公司董事长。委托诉讼代理人：马迎，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵明，上海淳华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐静，女，1985年2月12日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张祺明，江苏宿兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敢，江苏宿兴律师事务所律师。上诉人宿迁民生新城镇发展有限公司（以下简称民生公司）因与被上诉人徐静商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭于2019年7月29日进行了公开开庭审理，上诉人委托诉讼代理人马迎、赵明及二被上诉人委托诉讼代理人张祺明、周敢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民生公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判扣除128天的逾期交房违约金14303元；本案一、二审诉讼费用由徐静负担。事实与理由：涉案工程停工128天的原因主要是宿迁市政府为创建文明城市需要强制要求所有工程停工，民生公司必须严格按照宿迁市政府要求行事，故停工128天系政府行为导致，并非因民生公司违反环保要求而被勒令停工。民生公司在签订案涉合同时根本无法预见上述政府行为，客观上也无法避免，主观上也无法克服，完全处于不可控状态，属于法律意义上的不可抗力范畴，导致民生公司延期交房。上述政府行为是政府基于社会公共利益所为，民生公司作为社会公众的一员，享受着政府基于社会公共利益带来的福利，但却因政府基于社会公共利益考量致使民生公司被迫停工导致不能按照合同约定履行房屋交付义务而需承担逾期交房违约责任，明显有悖法理。因此，综合合同法的公平原则和立法宗旨，考虑到上述政府行为确实对民生公司施工进度造成明显影响，应当适当减轻民生公司承担的违约责任。徐静辩称：一审判决认定事实清楚、法律适用正确，请求予以维持。1.民生公司逾期交房原因是由其自身管理混乱造成的，工程还曾因此全面停工。2.因逾期交房影响多数购房人的子女入学等问题，造成购房人巨大的经济损失，购房人主张违约责任合理、合法。3.民生公司所主张的创建文明城市等扣除违约金计算期间事宜，徐静认为均不属于不可抗力，也不属于双方合同约定的民生公司承担逾期交房违约金的免责事由。民生公司作为专业的房地产开发企业，理应考虑全部的经营风险，也应自行承担风险导致的后果。综上，民生公司的上诉理由均不成立。徐静向一审法院起诉请求：1.民生公司向徐静支付逾期交房违约金（违约金以744994元为基数，按照每日万分之一点五，自2017年12月24日起暂计算至2018年12月20日）；2.本案诉讼费由民生公司负担。一审法院认定事实：2016年1月17日，徐静和民生公司签订一份《商品房买卖合同》，约定徐静购买民生公司开发的幸福学府第1幢2单元1706号商品房一套，总价款为744994元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年12月23日前将房屋交付买受人使用，交付时以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。”合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。”合同签订后，徐静依约向民生公司支付744994元购房款。因民生公司未能按期交付涉案房屋，因而成讼。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，徐静与民生公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行合同义务。徐静已按约定支付购房款，民生公司未按期向徐静交付涉案房屋，应承担违约责任。关于违约金，按照合同约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分一点五的违约金。因涉案房屋至法庭辩论终结前尚不具备交付条件，徐静按照合同约定标准主张违约金，不违反法律规定，应予支持，故民生公司应以744994元为基数，按照每日万分之一点五，自2017年12月24日起计算至2019年3月27日共计458天，向徐静支付逾期交房违约金50399元（取整）。关于民生公司辩称，因创文、中高考以及大气污染防治的194天停工期间属不可抗力，应当扣除该期间的违约责任，一审法院，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，通常是指自然灾害如台风、地震、洪水，社会异常事件如罢工、骚乱等方面。本案中，民生公司所举证的三方面原因并不属于不可抗力的范围，双方签订购房合同至约定交房时间长达一年零十个月，该期间并非仅指实际的施工日期，还应当预留包括因其他因素而不能实际施工的日期，而这些因素并不属于不可抗力的范畴，合同中对上述三方面原因也未约定，且民生公司也未能提供施工日志证明其正常施工过程中因不可抗力而停工，故对民生公司要求扣减194天违约责任的辩解意见，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：民生公司于判决生效之日起十日内向徐静支付逾期交房违约金50399元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元，减半收取404元，由民生公司负担。双方当事人对一审法院经审理查明的案件事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：民生公司主张停工128天的事由是否属于不可抗力，该期间产生的逾期交房违约金是否应当予以扣除。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本案中，民生公司上诉主张其停工128天的事由是因宿迁创建文明城市发展需要而被政府强制要求停工所采取的环保措施，系政府行为，属于不可抗力。本院认为，首先，民生公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。宿迁市于2015年即开始创建文明城市，民生公司于2016年制作本案房屋买卖合同格式文本及签订买卖合同时，对涉案工程施工期限及房屋交付时间的确定理应考虑到上述因素可能会产生的影响。其次，从民生公司提供的因宿迁创建文明城市发展需要而被政府强制要求采取环保措施的政府通知文件内容看，政府文件中只要采取洒水、限工、停工等环保综合性措施，并无全部停工的明确要求，民生公司完全可以采取符合环保要求的措施来保证施工继续进行，其提出的停工事由完全可以避免。最后，即便因宿迁市创建文明城市而被政府强制要求停工，从民事公司提供的证据看，停工时间也仅为创建文明城市国检期间的3天时间，与涉案工程的工期相比非常短暂，对该公司施工进度的影响非常小，不足以造成其长期延期交房。综上，民生公司主张停工128天的事由属于不可抗力，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，民生公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157元，由上诉人宿迁民生新城镇发展有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 魏良军审 判 员 王冬冬审 判 员 吴振环二〇一九年七月三十一日法官助理 王桂禄书 记 员 王南淳附录法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。