广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初6442号原告：林福永，男，1960年9月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区，原告：陈晔，女，1965年4月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：林福永，系陈晔的丈夫。原告：林万丛，女，1996年2月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：林福永，系林万丛的父亲。被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅，职务总经理。委托诉讼代理人：姚良兴，男，1988年5月30日出生，汉族，系该公司员工。原告林福永、陈晔、林万丛诉被告广州城建开发南沙房地产有限公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈晔及林万丛的共同委托诉讼代理人即原告林福永、原告陈晔、被告城建公司的委托诉讼代理人姚良兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林福永、陈晔、林万丛向本院提出诉讼请求：1.被告向三原告支付逾期交房违约金15万元；2.被告对涉案房屋存在的质量问题进行维修：将存在水渍问题（内墙体水渍问题：具体位置为二楼中庭顶部2平方米、三楼东面房间东墙3平方米、三楼去天台的楼梯间墙体墙角3平方米、天台入室的门口的右侧内墙体3平方米）的部位重新批荡、刷白；对污渍问题（墙面污渍：客厅西墙3平方米、客厅天花板1平方米、饭厅和洗手间之间的墙角2平方米、饭厅去二楼、三楼楼梯底部4平方米、二楼主卧室门口墙角0.5平方米污渍伴有起泡、主卧室西墙3平方米、三楼西卧室天花板有污渍、色差1平方米、大门口吸顶灯墙体色差0.2平方米、大门口吸顶灯墙体0.2平方米色差、门口吸顶灯旁边预留的接线口处0.05平方米裂纹、饭厅天花污渍）重新进行刷；顶层两个天台四面外墙裂缝进行批荡刷白；更换厨房水龙头；重新安装厨房两个橱柜门中间的通气窗；修复厨房天花吊顶；修复客厅大门底部木质结构材料；修复客厅玻璃门顶部0.2平方米墙体破损脱落问题；固定二楼主卧洗手间花洒；更换主卧卫生间镜子；更换主卧卫生间靠窗破裂的一块瓷砖及马桶盖；更换一楼洗手间及三楼西面房间门吸；刷白大门口吸顶灯墙体色差及旁边预留的接线口处存在的裂纹；更换顶楼太阳能热水器水管线路；对楼梯扶手重新刷漆；更换大门口引桥三块破损石板；在引桥和路面之间增加两个石板台阶；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、根据三原告与被告签订的《商品房买卖合同》有关条款约定，出卖人应当于2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。二、2008年7月6日，原告按约定的时间到被告指定的服务中心要求收楼。被告派出验收员，带着原告，从中心出发，一起到房屋现场进行房屋验收。双方确认了房屋需要整改的地方，包括多处墙体渗水。房屋的基本功能是遮风挡雨，但被告提供的房屋存在多处墙体严重渗水，房屋存在严重的质量问题，验收没有通过；同时，被告无法向原告出示合同第十一条规定的证明文件。这不符合合同第十一条规定的交楼条件，原告拒绝收楼，没有签署房屋交接单。三、2008年7月6日之后被告一直没有再次通知原告收楼，并对原告一次次的收楼要求置之不理。原告只好向其上级部门投诉。2016年10月15日被告电话通知原告，房屋即将整改，整改后可以收楼，并要求原告到房屋现场再次确认房屋需要整改的地方。但之后被告没有进一步的行动，即没有完成房屋整改、通过验收、并向原告出示合同第十一条规定的证明文件。四、被告长时间不履行合同第十一条规定的责任，导致原告长时间无法收楼，给原告造成很大的经济损失和心力消耗。被告城建公司辩称：不同意原告的全部诉请，理由如下：1、被告已在2008年6月20日将房屋交付给原告；2、被告已在原告第一次提出维修需求时对房屋进行了维修，但是原告由于不满意维修结果，一直没有接收维修结果；3、所有诉请均已超过诉讼时效。法院组织现场勘验发现的新的问题是由于房屋长期空置导致的自然损耗，该部分问题不应当由被告承担相应的维修责任，门口引桥和路面之间的石阶出现损坏系由于案涉房屋所在地区地质自然沉降导致。经审理查明：2006年11月8日，被告（出卖人）与三原告（买受人）签订编号为穗南国合字2006000745号的《商品房买卖合同》，约定买受人购买南沙滨海花园C36栋多联体别墅（以下简称案涉房屋），建筑面积200.45平方米，单价为每平方米7280.14元，总价款1418680元。第八条、交付期限。出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具体下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、2008年6月30日前办妥竣工验收备案手续。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过90日后，买受人有权提出解除合同。……买受人要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件。第十六条、保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。附件四：合同补充协议。四、买卖双方同意买卖合同第十一条最后划线部分补充条款为：……3、由于该商品房的不动产性质，买受人须在交付期限届满前，持本人身份证明及有关文件，亲临该出卖人办事处或代理公司办理该商品房交楼手续，而无论是否收到出卖人发出的任何交楼通知书。4、非因出卖人责任而买受人逾期不办理交接手续，视作出卖人实际已将该商品房交付买受人使用，买受人应当自买卖合同第八条约定的交房日开始承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、商品房灭失毁损的风险承担。十、买卖双方同意买卖合同第十六条增加补充条款为：出卖人按《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任的，买受人应对出卖人的保修行为提供必要的便利，如因买受人拒绝出卖人入场维修等原因导致出卖人无法履行保修责任的，由此产生的责任由买受人自行负担。此外，《房屋买卖合同》还就其他条款进行了约定。其中“林万丛”签名系其监护人林福永代为签署的。合同签订后，三原告已支付全部购房款。2008年6月2日，被告向三原告出具案涉房屋《交付使用通知书》，通知三原告于2008年6月17日至6月20日前往广州市天河体育西路189号城建大厦首层大厅领取《商品房交楼书》，于2008年6月27日前往南沙区环市大道西南沙滨海花园三期（滨海半岛）收楼处收楼。2008年6月20日，林福永签署并领取《商品房交楼书》。2008年7月6日，原告林福永前往案涉房屋验房收楼，就房屋存在的质量问题填写《住户房屋维修表》，载明：“1.一楼弱电箱开不了，二楼马桶漏水，马桶盖有缺口；2.二楼房间左边第二块瓷砖要更换；3.三楼洗手间花洒架不牢固；4.5.三楼房间右边玻璃门关不上；6.天面楼梯墙身有污渍及起泡；7.内庭院窗台墙身有渗水；8.所有门关不严；9.一楼镜子花需更换；10.一楼大门地砖第四块花需更换，大门口灯位脱墙灰及没开关，大门铁栏杆门关不上，全屋楼梯需用白水泥填坑；11.地砖缝需填水泥；12.二楼主卧室房窗台瓷砖需更换；13.大厅灯开关错位；14.大厅地砖需清洁有污渍；15.大厅空调孔位置墙身颜色不一；16.后花园阳台灯不亮；17.大厅楼梯第四级砖有缺口；18.楼梯墙身有污渍；19.后花园阳台瓷砖缝大需填补水泥；20.后花园杂物间门锁生锈。2016年10月15日，原告林福永再次前往案涉房屋验楼，制作《七街18号维修单》，载明：1.中庭墙身（窗边）渗水；2.饭厅墙身起泡、破损，饭厅天花粗糙、存在色差；3.客厅西侧墙身批荡裂纹；4.入户大门破旧，门锁生锈，要求换掉（业主要求）；5.厨房吊柜地柜破损，厨房吊顶不平，缝隙大；6.厨房洗菜盘水龙头破损，厨房墙体破损；7.一楼洗手间门锁生锈，吸顶灯故障；8.客厅落地窗顶天花墙身外露钢筋，墙身发黄；9.客厅落地窗扣故障，不能打开；10.全屋楼梯栏杆生锈；11.二楼至三楼楼梯底脱灰，二楼楼梯间墙身裂纹、发霉；12.二楼房间衣帽间墙身发霉、发黄，吸顶灯故障；13.二楼洗手间吸顶灯不亮，墙镜氧化，有黑点，马桶盖色差，门锁生锈，花洒固定松动；14.二楼洗手间窗台右边墙砖破损；15.二楼房间四周墙身裂纹、发黄、脱灰，落地窗扣故障（1个），房间窗框脱漆；16.三楼至四楼梯间墙身渗水、起泡；17.三楼西侧房间天花石膏线处开裂，门吸破损，墙根发霉；18.三楼淋浴间花洒脱落，吊天花缝口间隙大；19.三楼房间门前天花发黄、发霉；20.三楼东侧房间墙身渗水，破损，天花石膏线处开裂，落地窗扣故障（1个），外墙喷漆脱落，外墙砖与墙身接口处修边粗糙不美观；21.顶层梯屋墙身渗水、开裂；22.四楼露台外墙喷漆多处开裂；23.天面露台外墙喷漆多处开裂，太阳能热水器铁管生锈；24.总电箱线路存在短路，一个弱电开关打不上；25.入户门前吸顶灯周边色差，外墙喷漆开裂。”该维修单有“服务中心：‘何素萍’”签名字样和“林福永”签名字样。被告确认何素萍系物业公司员工，签名应该是她本人签名。2019年7月16日，本院组织双方到案涉房屋进行现场勘验。制作现场勘验笔录一份。双方在笔录中确认案涉房屋现状为：内墙体水渍问题：具体位置为二楼中庭顶部2平方米、三楼东面房间东墙3平方米、三楼去天台的楼梯间墙体墙角3平方米、天台入室的门口的右侧内墙体3平方米；墙面污渍：客厅西墙有3平方米，客厅天花板1平方米，饭厅和洗手间之间的墙角2平方米，饭厅去二楼、三楼楼梯底部4平方米，二楼主卧室门口墙角0.5平方米污渍伴有起泡，主卧室西墙3平方米，三楼西卧室天花板有污渍、色差1平方米；墙体裂缝：顶楼两个天台四面外墙存在裂缝；此外还有厨房水龙头把手断裂、厨房两个橱柜门中间的通气窗被拆除、两块天花板裂缝、客厅大门底部破损、客厅玻璃门顶部有0.2平方米破损、二楼主卧洗手间花洒松动、镜子后面部分水银脱落、靠窗一块瓷砖破裂、马桶盖发黄变色严重、一楼洗手间及三楼西面房间门吸断裂、大门口吸顶灯墙体色差0.2平方米、旁边预留的接线口处存在0.05平方米裂纹、饭厅天花污渍、楼顶太阳能热水器水管漏水、整个楼梯扶手栏杆生锈、大门口引桥三块石板破损、路面地陷严重、引桥与地面脱离。经质证，三原告对于勘验笔录真实性、合法性和关联性均确认，被告对勘验笔录真实性、合法性和关联性均确认，但认为该笔录是对勘验当天案涉房屋现状的反映。被告在庭审中陈述其对于三原告2008年7月6日的《住户房屋维修表》提出的质量问题进行维修，但三原告不接受维修结果而未收楼。三原告则认为其一直催促被告维修，经过向被告上级部门投诉，被告才于2016年10月15日电话通知三原告案涉房屋即将整改，要求原告现场确认房屋需要整改的质量问题。双方在庭审中均不申请对案涉房屋现场勘验的质量问题成因是属于本身质量瑕疵还是属于折旧所产生的质量问题进行鉴定。2008年9月19日，案涉房产取得竣工验收备案表。三原告主张案涉房产于2008年9月19日具备合同第八条约定的“第五种”交付条件，被告则认为于2008年9月17日具备合同第八条约定的“第五种”交付条件。被告在庭审中表示无法核实《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》发放时间，三原告则主张被告从未向三原告出示交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。对案涉房产的质保期，被告主张案涉合同附件四补充协议第十条有约定，按照行业惯例，一般是三年，具体的质保期现无法确认，三原告则表示不清楚。被告为证明其分别于2008年9月19日、2008年9月22日、2009年4月3日三次向三原告寄送办理案涉房屋收楼手续的通知，在庭审中向本院提交了温馨提示三份，温馨提示告知三原告案涉房产已达到交付使用条件，通知三原告办理收楼手续。经质证，三原告因被告未提供送达证明，且三原告未收到上述三份温馨提示，对上述三份证据真实性、合法性和关联性均不予确认。被告未提供相应送达的证据。案涉房屋于2010年5月31日登记至三原告名下，登记地址为广州市南沙区环市大道西海宁七街18号。三原告在庭审中陈述其于2010年5月知悉案涉房屋已办理房产证。三原告于2019年7月16日接收案涉房屋钥匙，办理完毕收楼手续。三原告主张其一直要求被告交房和交付房产证，并通过每季度拒交案涉房屋物业服务费的方式不断要求被告按照合同约定交付案涉房屋，故其诉请未过诉讼时效。被告对此不予确认，认为自案涉房屋于2008年9月19日具备交付条件后，三原告现迟延交楼违约金和修复的主张均过了诉讼时效和质保期。本院认为，三原告和被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。案涉房屋于2008年9月19日取得竣工验收备案表后，才具备合同约定交付条件，被告虽然主张此后三次通知三原告收楼，但其未提供温馨提示送达给三原告的证据，故本院不予采信。虽然被告未能证实其在符合合同约定交付条件后通知三原告收楼，但三原告于2010年5月份知晓案涉房产的房产证已经出具，应当知道案涉房产已经具备交付条件，应当向被告主张交付房屋及主张迟延交楼违约金，三原告主张其持续向被告主张交付房屋和房产证，持续拒绝交付物业费构成诉讼时效中断，但三原告未提供其持续向被告主张权利的证据，三原告与物业公司的物业服务合同纠纷系另外一个法律关系，拒交物业服务费并不必然导致房屋买卖合同迟延交楼违约金诉讼时效中断，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”三原告在本案中主张迟延交楼违约金已经超过诉讼时效，故三原告主张被告支付迟延交楼违约金150000元，依据不足，本院不予支持。因案涉房屋具备交付条件后，双方对于案涉房屋未能及时实际交付均存在过错，且双方均不申请对现场勘验的质量问题成因是属于本身质量瑕疵还是属于折旧所产生进行鉴定，故结合三原告在2008年7月6日提出的《住户房屋维修表》与本院组织双方于2019年7月16日现场勘查笔录中所确定的质量问题进行对比，重复存在的质量问题应当属于被告应当继续维修问题。根据对比可知，重复持续存在的质量问题为二楼中庭顶部2平方米内墙体水渍，饭厅去二楼、三楼楼梯底部4平方米的墙面污渍，一楼镜子后面部分水银脱落，大门口吸顶灯墙体色差0.2平方米。对三原告主张的现场勘验中新增加的质量瑕疵，三原告未能举证系被告装修质量瑕疵，且三原告未能在质保期内提出，应当由三原告承担举证不能的法律后果。故被告应当对案涉房屋二楼中庭顶部2平方米内墙体水渍，饭厅去二楼、三楼楼梯底部4平方米的墙面污渍，一楼镜子后面部分水银脱落，大门口吸顶灯墙体色差0.2平方米进行修复，逾期则由三原告自行修复，修复所产生的费用由被告承担，对三原告超过上述范围的维修诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州城建开发南沙房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内修复广州市南沙区环市大道西海宁七街18号房屋的二楼中庭顶部2平方米内墙体水渍，饭厅去二楼、三楼楼梯底部4平方米的墙面污渍，一楼镜子后面部分水银脱落，大门口吸顶灯墙体0.2平方米的色差；若逾期未修复，则由原告林福永、陈晔、林万丛自行修复，修复所产生的费用由被告广州城建开发南沙房地产有限公司负担；二、驳回原告林福永、陈晔、林万丛的其他诉讼请求。本案受理费3400元，由原告林福永、陈晔、林万丛负担3300元，由被告广州城建开发南沙房地产有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健审 判 员  老善涵人民陪审员  吴树永二〇一九年七月三十一日书 记 员  陈洁莹