甘肃省庄浪县人民法院民事判决书（2018）甘0825民初1428号原告（反诉被告）：李某，住庄浪县。委托诉讼代理人：郭某，甘肃方家律师事务所律师。被告（反诉原告）：庄浪县城市建设投资有限责任公司。法定代理人：郝某。委托诉讼代理人：梁某，甘肃方家律师事务所律师。原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）庄浪县城市建设投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，2019年1月25日，经院长批准延长审限六个月。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李某及其委托诉讼代理人郭某、被告（反诉原告）委托诉讼代理人梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、判处被告退还原告交付的房屋买卖款400000元及利息损失200000元；3、判处被告向原告支付违约金100000元；4、被告承担诉讼费用。庭审中原告当庭增加诉讼请求：要求被告赔偿原告400000元的损失。事实和理由：被告是有房地产开发销售资质的企业法人。2013年被告在××庄裙楼，向社会出售。原告于2013年5月9日交款400000元，出资购买该楼一号门店。交款时，房屋已经处于半成品状态，后续工作需要外粉、水电安装等。原告要求尽快交房，被告的工作人员答复年底或者次年五月以前一定交房。原告提出签订合同，被告答复：只要有交款票据就等于是合同，到交房时，把尾款交清就可以拿钥匙使用房屋。原告在2013年底准备收受房屋时，没有得到交付，2014年，原告依然没有得到交付，后来由于庄浪县城市建设投资有限责任公司变换地址和名称，李某一直没有得到交付房屋的通知。原告集资的是商业门店，曾一直准备交清剩余款项后投入使用，但始终由于庄浪县城市建设投资有限责任公司变更住所和名称，未通知李某交清剩余款项，时隔五年，2018年5月，李某再次到房屋所在地查看情况，发现房屋已经由庄浪县城市建设投资有限责任公司租赁给他人使用。原告遂与被告交涉，被告却在原告门店仅贴了张交款通知单，要求原告于2018年5月31日交清尾款，原告准备好了尾款，但却一直未得到被告的通知，五年时间等来的是庄浪县城市建设投资有限责任公司的最后缴款催单。与原告相邻的店面，均于2014年投入使用。被告的严重违约致使原告集资房屋在约定期限内迟迟不得交付，原告多次找到被告协商处理，要求减少价款，均遭庄浪县城市建设投资有限责任公司拒绝。综上所述，原、被告虽然没有签订书面合同，但是通知交清尾款、交付房屋是被告的法定义务，被告应当在房屋竣工验收之后在合理时间内通知原告交付尾款，领受房屋。但是被告在房屋竣工验收之后的四年多时间里一直没有以任何方式通知原告领受房屋。2018年5月23日，被告在已经给他人租赁了房屋的情况下突然通知被告交清尾款，矢口不提其迟延交付房屋的违约责任，对原告要求适当减少价款的合理请求也不予理会，严重缺乏诚信。其迟延交房的行为已经给原告造成了严重的经济损失，所以，特具状起诉，请求如前所述。庄浪县城市建设投资有限责任公司辩称：原告诉状中所述的房屋购买时间、交款数额、交房时间等属实。房屋款项交清后才签订合同。2013年、2014年被告没有履行交房的义务不属实，因其他所有的购房户均交清房款、投入使用。2013年年底被告在门店已经张贴了通知。原告诉称因被告变更名称，找不着被告，不属实，原因是被告的公司名称至今未变更，办公地址也是2017年12月11日才挪到南城区。原告诉称因为被告名字变更后没有联系原告，也不属实，因为大多数住户能交清尾款，交付房屋，就原告无法联系，不符实际情况，被告也曾两次张贴通知要求原告交清房款，但原告一直未来。至于原告提出的解除合同的请求没有法律依据，其提出的退还400000元及200000元的利息损失的请求均没有合同约定和法律依据，其提出的100000元违约金的请求更没有合同约定和法律依据，均依法应驳回。原告请求被告赔偿400000元的损失，是原告的权利，但原告没有证据支持，应当驳回。被告要求原告继续履行合同，并交清房款，赔偿违约金。庄浪县城市建设投资有限责任公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法确认房屋买卖合同有效，并判令反诉被告继续履行合同；2、请求法院判令反诉被告立即支付拖欠房款201680元及附属款15480元；3、请求法院判令反诉被告拖欠房款利息损失89856.34元（从2014年1月1日至2018年8月底，此后利息损失计算至清偿日至）；4、本案受理费、反诉费等诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2011年，庄浪县城市建设投资有限责任公司贷款1500万元在××庄裙楼向社会出售。李某出资购买一号门店，该门店总价款601680元，附属工程款15480元。李某于2013年5月9日交付房款400000元，其余房款附属款至今没有缴纳。2013年底，庄浪县城市建设投资有限责任公司裙楼工程完工后，曾在裙楼门店处张贴公告，要求所有购买户立即交清尾款，拿钥匙使用房屋等事项。40名购房款中其他39名购房户于2013年底交清尾款拿走钥匙的有25户，2014年底前交清尾款拿走钥匙的有11户并使用房屋至今。只有李某将近五年没有前来交款，庄浪县城市建设投资有限责任公司主动也联系不上李某。2018年县政府调整庄浪县城市建设投资有限责任公司主要负责人，责令庄浪县城市建设投资有限责任公司清理国有资产情况。庄浪县城市建设投资有限责任公司在清理过程中，于2018年5月23日在李某门店张贴一一份《缴款通知书》，就房屋面积、价款、拖欠款情况及拒绝缴纳房款的法律后果均公开发布。此后一个多月，李某才要求看房后又拒绝缴纳拖欠房款。李某在诉状中所述的基本事实均不是属实，根本没有证据可以证实。作为国企，庄浪县城市建设投资有限责任公司当时一直有固定地址，有专业人员，涉案门店40户购房人有39户均基本交清房款，在2014年拿到钥匙使用门店。只有李某找不到庄浪县房地产公司的地址，这根本不符合正常人的思维，也不符合常理。综上所述，作为购房户的李某，交清房款是其法定义务，只有交清房款，才能拿走钥匙使用房屋。由于反诉被告不讲诚信，没有在反诉原告第一次通知的期限内交清房款使用房屋，也没有在反诉原告第二次通知的期限内交清房款使用房屋，反诉被告违反交清房款的法定义务，应当承担违约责任，赔偿给反诉原告造成的损失。为了维护反诉原告的合法权利，特提起反诉，请求如前。李某针对庄浪县城市建设投资有限责任公司的反诉请求辩称， 1、不同意反诉原告的诉讼请求；2、2013年年底城投公司是否张贴通知，我没有见到，没有证据支持，李某在交付房屋收款时预留了电话号码，李某电话号码也一直没有变更，其他39名购房户交清了房款、并交付了房屋，与城投公司没有给李某通知，没有联系。城投公司诉称主动联系没有联系到，不符合实际，李某电话和住址都预留了。2018年5月23日城投公司张贴交款通知书属实，但是城投公司如果没有变更法定代表人、清理国有资产，城投公司也不会履行催缴房款的义务。见到通知后一个月，李某看房后城投公司要求交付房款、交付房屋，鉴于城投公司拖延交付五年时间，李某要求减少房款，遭到城投公司经理的拒绝。李某承认城投公司是国企，但近年来公司名称一直变化，作为国企，城投公司有通知购房户看房、交款的义务的，但城投公司是否通知，没有证据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实及证据，本院认定如下：2013年5月9日，李某与原庄浪县城市建设有限责任公司就正在修建的商业门店达成口头买卖协议，约定：李某购买原庄浪县城市建设有限责任公司建设的，建筑面积为50.14平方米，每平方为12000元，共计601680元，当时李某交购门店款400000元，且原庄浪县城市建设有限责任公司给李某出具了收据；房屋交付时间为2013年年底或者2014年5月9日之前。双方没有签订书面合同，也没有就延迟交付房款及房屋的违约责任进行约定。2013年11月12日，原庄浪县城市建设有限责任公司报告庄浪县住建局竣工验收后，对建设的楼交付使用。2014年正月，原庄浪县城市建设有限责任公司曾在庄浪县太平洋超市楼上房地产公司宣传栏张贴催款通知单，要求相关购房户尽快交款。2016年1月19日后，原庄浪县城市建设有限责任公司变更为庄浪县城市建设投资有限责任公司，差别是原庄浪县城市建设有限责任公司由住建局管理，变更后由县政府管理，人员、组织结构、债权债务都没有变化。2016年3月，办公地址××庄，2017年12月，办公地址又搬至庄浪县，办公到至今。2018年5月31日，李某发现其购买的门店贴有庄浪县城市建设投资有限责任公司催款通知后联系了庄浪县城市建设投资有限责任公司相关工作人员。2018年6月，李某看门店时，发现其购买的门店内堆放有杂物，李某遂告知庄浪县城市建设投资有限责任公司如果房子其他人已经在使用，就要求解除合同，退还房款，或者要求减少价款，致双方发生纠纷。对于当事人双方有争议的事实及证据，本院分析认定如下：1、关于李某是否将电话号码预留给原庄浪县城市建设有限责任公司，庭审中，虽然李某提交了中国电信、移动查询单一份，证明原告的两个号码从开户至今一直在使用。但庄浪县城市建设投资有限责任公司质证认为：因系复印件且无法达到证明目的。本庭质证后认为：该证据仅能证明李某使用该电话号码，但证明不了其将电话号码预留给庄浪县城市建设投资有限责任公司；2、关于庄浪县城市建设投资有限责任公司是否履行交房义务，且将该门店交于他人使用或出租，庭审中，虽然李某提交了U盘一份，内容为视频和录音，陈虎代、李保平、李永平的证言，但庄浪县城市建设投资有限责任公司提出异议，本庭质证后认为：上述证据仅能证明在该门店内堆放有杂物且李某因此和庄浪县城市建设投资有限责任公司产生了纠纷，李某要求解除合同，退房款，或者减少房款。但证明不了庄浪县城市建设投资有限责任公司不履行交房义务，且将该门店交于他人使用或出租的事实；3、李某提供的和庄浪县城市建设投资有限责任公司工作人员短信记录复印件，庄浪县城市建设投资有限责任公司提出异议，本庭质证后认为：即使真实也仅能证明李某向庄浪县城市建设投资有限责任公司工作人员陈述他人占用该门店。4、李某提供的经营店铺的营业执照复印件，证明其有固定的经营场所。庄浪县城市建设投资有限责任公司认为：仅能够原告证明自己有固定的营业场所，李某当时是否给原庄浪县城市建设有限责任公司说的是该经营的场所。本庭质证后认为：该组证明无法证明李某告知原庄浪县城市建设有限责任公司其固定的经营场所；5、李某提供的信用社手写单据一份，证明银行同期的利率，庄浪县城市建设投资有限责任公司提出异议，本庭质证后认为：不符合证据的形式要件，不予采信；6、庄浪县城市建设投资有限责任公司提供的《翠庭花园一期二层裙楼门店销售表》，证明城投公司所有购房户基本交清购房款，只有原告没有按照约定交清购房款的事实。李某质证认为：真实性无异议，但与本案缺乏关联性。本庭质证后认为：与本案有关联性，能够证明购房户中有36户交清购房款。7、庄浪县城市建设投资有限责任公司提供《平凉市商业银行贷款凭证》（回单），李某质证认为：与原告的主张无关，本庭质证后认为：与本案缺乏关联性，不予采信。8、蒙锦祥与庄浪县城市建设投资有限责任公司签订的房屋租赁合同一份、现金缴款单，李某对合同的真实性有异议。本庭质证后认为:与蒙锦祥的询问笔录能够印证，可以采信，能够证明与李某购买门店相邻的该门店租金为每年每平方米为350元。本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。李某与原庄浪县城市建设有限责任公司在平等、自愿的基础订立的合同依法成立并生效，双方当事人应依约履行义务。2016年1月19日后，原庄浪县城市建设有限责任公司变更为庄浪县城市建设投资有限责任公司，该公司名称变更仅引起管理机关的变化，但其人员、组织结构、债权债务都没有变化，故原庄浪县城市建设有限责任公司债权债务应该由变更公司名称后的庄浪县城市建设投资有限责任公司继承。关于李某提出的原庄浪县城市建设有限责任公司向社会出售房屋，没有商品房预售许可证问题，商品房预售许可证的设立是由于预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设中，房屋的所有权还没有经登记设立，为维护交易秩序，保障购房者合法权益，保证购房者在支付房屋价款后能够实现取得商品房及办理合法不动产权登记的预期目的。虽然本案中，庄浪县城市建设投资有限责任公司没有提供商品房预售许可证，但是案涉房屋已建成，并经相关组织验收，39户中的36户已交清房款并使用，且李某已交购房款400000元， 因此商品房预售许可证所要保障的购房人在支付房款后取得商品房并办理不动产权登记的预期目的已能实现，李某与原庄浪县城市建设有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效的情形已消失，为维护交易稳定，对李某提出的该理由，本院不予采信。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，虽然李某已经给付庄浪县城市建设投资有限责任公司400000元购房款，但按照双方的约定尚有201680元剩余房款未付，庄浪县城市建设投资有限责任公司也没有向李某交付房屋，李某和庄浪县城市建设投资有限责任公司属互负给付义务。庭审中，李某提出由于公司名称及住所的变更，致其无法找到变更公司名称后的庄浪县城市建设投资有限责任公司，作为在庄浪县长期经商的个体户，有悖常理，且同一地段、相同地方的绝大多数门店购买户已交清房款并使用，加之，公司办公地址的变动是在2016年3月，故对李某提出的该理由，本院不予采信。至于李某提出庄浪县城市建设投资有限责任公司将其购买的门店交付他人使用或出租他人，证据不足，本院不予采信。根据本地房屋买卖交易习惯，购房户需在交清房款后或在交清房款的同时，开发商才向其交付钥匙并交付房屋，且原庄浪县城市建设有限责任公司曾早在2014年在庄浪县太平洋超市楼上房地产公司宣传栏张贴催款通知单，要求相关购房户尽快交款，因李某未交清余款，2018年5月，庄浪县城市建设投资有限责任公司在该门店张贴缴费通知单要求其交清下欠房款，持相关银行回单到其公司办理手续理由正当。加之，双方也没有就延迟交付房款及房屋的违约责任进行约定。故李某诉请的理由不足，对其诉请应予以全部驳回。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。故对庄浪县城市建设投资有限责任公司反诉请求依法确认房屋买卖合同有效，并判令李某继续履行合同的请求，本院予以支持；买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故李某应依约向庄浪县城市建设投资有限责任公司支付购房款201680元；庄浪县城市建设投资有限责任公司作为出卖人应当向李某交付案涉房屋并按照交易习惯向李某交付办理房屋登记产权手续的资料并协助李某办理产权登记；关于庄浪县城市建设投资有限责任公司反诉请求李某支付附属款15480元的请求，因无合同约定和相应证据，本院不予支持；关于庄浪县城市建设投资有限责任公司反诉请求判令李某支付拖欠房款利息损失89856.34元（从2014年1月1日至2018年8月底，此后利息损失计算至清偿日至），因该房尚未交付李某且无合同约定，故本院不予支持；原庄浪县城市建设有限责任公司作为房地产开发企业，没有尽到必要的注意义务，预留李某的联系方式，在公司人员变动、张贴催款通知单的形式通知李某无效的情况下，无法通过电话等方式直接联系李某交剩余房款、交付符合使用条件的商品房，故根据公平原则反诉费用由庄浪县城市建设投资有限责任公司自行负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百五十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：1、驳回原告（反诉被告）李某的全部诉讼请求。2、原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）庄浪县城市建设投资有限责任公司之间房屋买卖合同有效，继续履行合同；3、原告（反诉被告）李某支付被告（反诉原告）庄浪县城市建设投资有限责任公司房款201680元；4、被告（反诉原告）庄浪县城市建设投资有限责任公司交付原告（反诉被告）李某庄浪县南城区翠庭一期二层裙楼一层1号门店，并向原告（反诉被告）李某交付办理房屋登记产权手续的资料、协助原告（反诉被告）李某办理产权登记；      5、驳回被告（反诉原告）庄浪县城市建设投资有限责任公司的其他反诉请求。（上述3、4项于本判决书生效后10日内履行完毕）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由原告（反诉被告）李某负担；反诉案件受理费5905元，由被告（反诉原告）庄浪县城市建设投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。   审判长  贺军旗审 判员  万晓峰人民陪审员   苏海霞 二○一九年七月二十五日 书记员  郭艳霞