黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1003民初146号原告（反诉被告）：牡丹江市公安消防支队，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区地明街186号。法定代表人：王福利，支队长。委托诉讼代理人：张凤锦，黑龙江同洲律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖长山，男，1973年5月12日出生，无职业，户籍地黑龙江省鸡西市，现住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：李彩云，黑龙江建纲律师事务所律师。原告（反诉被告）牡丹江市公安消防支队诉被告肖长山（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月10日受理后，于2018年5月30日作出（2017）黑1003民初字960号民事判决，原告（反诉被告）牡丹江市公安消防支队不服该判决，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院，2018年10月10日，黑龙江省牡丹江市中级人民法院作出（2018）黑10民终842号民事裁定，撤销本院（2017）黑1003民初960号民事判决，将案件发回重审。本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张凤锦，被告肖长山及其委托诉讼代理人李彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牡丹江市公安消防支队向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《武警部队房地产租赁合同》；2.判令被告立即搬出所租赁房屋，将房屋交付原告；3.判令被告给付原告拖欠的租金2565000.00元（截止至2017年12月1日）；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月，原告将位于牡丹江市阳明区光华街52号房屋一至二层门市房出租给被告使用，租赁期限为2014年12月1日至2019年12月1日止，年租金950000.00元。合同签订后，被告仅向原告支付定金285000.00元，后被告始终未能按时缴纳租金。同时根据2016年公安部下发的《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知（公政治[2016]113号）》、公安部消防局下发的《关于做好公安消防部队全面停止有偿服务活动第二阶段工作的通知（公消[2016]129号）》，要求公安现役部队必须停止有偿服务活动的相关规定，被告应主动搬出租赁房屋并缴纳拖欠的租金，后原告与被告多次协商未果。现原告依据法律规定，向法院提起诉讼。被告肖长山辩称，原告、被告之间不存在解除租赁合同关系。原告、被告于2016年4月1日签订过一份《解除合同协议书》，双方的原租赁关系已于2016年4月1日解除了，故不存在原告主张的解除房屋租赁关系问题；被告没有占有原告的房屋。在租赁关系解除后，被告就已搬出所租赁的房屋，不存在原告交付房屋问题。原告无权向被告主张房屋租金。2016年4月1日原告、被告签订的《解除合同协议书》第3条明确约定，该协议经双方签字盖章后生效，原《武警部队房地产租赁合同》解除，双方互不承担违约责任，放弃在任何时间、任何地点，通过任何方式向另一方提出违约、赔偿要求，并放弃其它追索权利。根据该条约定，在双方解除租赁关系时，双方就已经对各自的权利义务进行了明确约定，故原告无权再向被告主张权利。反诉原告肖长山向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告退还反诉原告定金285000.00元，并支付逾期利息30284.00元（从2016年7月1日计算至2018年3月23日，按中国人民银行同期贷款利率5.6%计算）；2.判令反诉被告支付自2018年3月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率继续计算至实际给付时止；3.本案的本诉、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2014年10月，反诉原告与反诉被告签订《武警部队房地产租赁合同》，反诉被告将位于牡丹江市光华街52号房屋一至二层门市房租赁给反诉原告使用，租期为5年，年租金950000.00元。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了285000.00元的定金。2016年，由于反诉被告单位有文件规定全面停止有偿服务，故反诉原告与反诉被告于2016年解除了2014年签订的租赁合同，并于2016年4月1日签订了《解除合同协议书》。该《解除合同协议书》第2条约定，自《解除合同协议书》签订之日起3个月内退还反诉原告交纳的定金285000.00元。协议签订后，反诉被告至今未将约定的285000.00元退还给反诉原告，反诉原告依法提出反诉请求。反诉被告牡丹江市公安消防支队辩称，双方签订的《解除合同协议书》没有履行，反诉原告始终占有使用租赁房屋，故此其要求返还定金285000.00元没有事实依据。285000.00元不是定金，虽然合同中以定金的字样体现，但是285000.00元本身就超过了标的额的20%，同时从双方签订的租赁合同第四条“其余尾款66.5万元于2014年12月1日前交付”的内容上可以看出，285000.00元元是租赁费的一部分，鉴于双方签订的解除协议没有实际履行反诉原告主张不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告的证据一《武警部队房地产租赁合同》，证明：双方签订的租赁合同租期是2014年12月1日至2019年12月1日；双方约定租金为每年950000.00元，交付方式为按年计算；根据该合同第九条合同的解除与终止第四项，因不可抗力原因（含政府行为、国家、军队和武警部队政策法规重大调整）造成合同无法履行的，双方均不承担责任，该条款确定了因武警部队政策调整，本案合同的解除是因不可抗力的原因，双方签订的租赁合同应予解除。被告对该证据的形式要件没有异议，但原告出租的房屋没有取得所有权，而且在租赁给被告时达不到交付使用的条件，导致被告租赁房屋后一直无法使用该房屋；对双方存在的租赁关系被告没有异议，双方已于2016年4月1日解除了该租赁关系。2.原告的证据二黑龙江省公安消防总队黑公消发[2016]97号文件《关于做好全省公安消防部队全面停止有偿服务活动第二阶段工作的通知》，证明被告本身存在着拖欠租金的违约行为，结合该文件属于武警部队政策调整，是不可抗力的原因，双方应当解除合同，被告应当支付拖欠原告的租金。被告对该文件没有异议；3.原告的证据三《收条》，证明原告于2014年9月30日就将案涉房屋的钥匙交给了被告，被告接收了租赁房屋。被告对该证据的形式要件没有异议，但认为从收条内容上的钥匙个数及串数看出，原告是将整栋楼的钥匙交付给被告，不是针对被告所租赁房屋个数交付的钥匙，所以收条上体现交付钥匙的行为不能认定为原告履行了交付房屋的义务。被告收到钥匙是基于帮助原告看管房屋。(在租赁合同解除时（2016年4月1日）就已将所有房屋的钥匙都交给了原告，具体交给了原告当时的韩政委。)4.原告的证据四视频资料光盘1份，证明2017年9月30日原告因被告不交付房屋，原告工作人员到现场对房屋进行加锁，原告在加锁的同时用的是红色塑料套的自行车链锁，在视频里是能够清晰看到屋内存在被告存放的轮胎和其他物品，结合上一份证据充分说明被告没有向原告交还房屋及房屋钥匙，并且被告作为归还房屋及钥匙履行义务一方，举证责任在被告而不在原告。被告对形式要件有异议，认为这不是原始载体；该份证据并不能证明被告一直占有使用该房屋，只是能看出来原告在原来的门锁上加一道锁，从视频上能看出来房屋是空着的，同时原告所主张屋内存放的东西也不能证实是被告的，故原告所主张被告在占有使用房屋的事实不对，屋内有轮胎也不是被告的，不排除原告又将该房屋借给或租给他人使用。5.原告的证据五2018年4月11日视频光盘1份、房屋装修照片10张、公安局询问笔录1份，证明原告在2017年9月30日增加的红色自行车链锁已被更换，同时证明有人在该房屋内进行装修，虽然被告否认是其让人装修，但在笔录中其明确知道这些人是在4月11日前一两天进行装修，说明在被告没有向原告归还房屋时，装修人只能是被告邀请的，进而证明双方签订的解除合同未履行。被告对该组证据的照片的形式要件有异议，不是原始载体，对公安机关的询问笔录和视频光盘的形式要件没有异议，该组证据不能证实被告签订《解除合同协议书》后一直占有房屋；公安机关的询问笔录也明确证实被告没有占有房屋，原告所要证明的问题均是原告推定，该份证据也不能证明换锁的事实是被告实施的，与被告知道装修的事实并不矛盾，因为被告一直认可解除协议后还在占有最边上一个20平方米的办公室，所以对装修人员进进出出知道并不矛盾，不能证明是被告人员进行装修。6.原告的证据六、中国联通公司牡丹江市分公司综合业务受理单两份、装机信息表两份，证明：2016年9月27日被告申请开通两部普通固定电话，安装在107门市和101门市的租赁房屋内。被告对形式要件无异议，对证明问题有异议，认可107门市是被告一直占用的房屋，101门市是当时拆机没有地方装，也装到107门市了，这两部电话都在107办公室。被告（反诉原告）为反驳原告及证明反诉事实，向本院提交如下证据：1.2016年4月1日原告、被告签订的《解除合同协议书》1份，中国人民武装警察部队通用收费票据一份，证明原被告双方在2016年4月1日签订的解除协议书中，对双方的权利义务做了明确约定，故原告无权向被告主张租赁期间的租赁费用。该协议第二条明确约定原告应于本解除协议书签订之日起三月内退还被告所交纳的定金285000.00元，同时证明被告在租赁时向原告交纳了285000.00元的定金。原告对该证据形式要件没有异议，对证明问题有异议。一是双方签订该协议后，被告没有按照协议约定将房屋交付给原告，就租赁合同而言，被告负有对合同解除后房屋的交付负有举证责任；二是被告交纳的285000.00元租金，因被告违约，该定金根据定金罚责，原告不应退还；三是285000.00元虽注明为定金款，但按照双方签订的租赁合同性质来看，实际应当是签订合同时的预付款，因为根据租赁合同第四条的约定，被告于签订之日交付原告30%定金285000.00元，其余尾款665000.00元于2014年12月1日交付给原告，从上述数额来看，285000.00元应当是当年的租金，而不是定金；四是双方签订的《解除合同协议书》第三条，所约定的是原告不能向被告提出违约赔偿的责任，并放弃其他追索权利，目前原告起诉的是要求被告承担租赁合同期间的租金及合同解除后的房屋占用费，并没有要求被告根据合同第十一条之规定，要求被告承担违约责任。对收据的形式要件也没有异议，其证明的内容因双方签订的《解除合同协议书》没有履行，原告不能返还该285000.00元，且被告始终拖欠租金，所以无论是适用定金罚则还是抵顶房租款都不能返还285000.00元，同时该《解除合同协议书》被告作为应当归还房屋及房屋钥匙的义务人，应当向法庭提供该解除协议已经履行的相关证据，在没有证据证明对方归还房屋的情况下，该合同没有履行。本院认为，被告对原告提供的证据一、证据二、证据三的形式要件没有异议，认可其真实性，故本院对该三份证据予以采信；对原告的证据四，因原告未提供原始载体予以核对，且被告也不认可其待证事实，本院不予以采信；对原告的证据五中的视频光盘、公安机关笔录，被告认可其真实性，本院予以采信；对原告证据五中的照片10张，因没有原始载体核对，被告认为照片内容与本案争议焦点无关，本院不予以采信。对原告证据六中国联通公司牡丹江市分公司综合业务受理单两份、装机信息表两份，因被告对形式要件无异议，本院予以采信，但该证据不足以证明被告占有原告全部房屋。被告提供的《解除合同协议书》及票据一张，由于原告对形式要件无异议，故对形式要件予以采信。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2014年10月11日（由于合同上没有落款时间，双方同意以被告交付285000.00元定金收据的时间点为签订租赁合同的时间），原告、被告之间签订了《武警部队房地产租赁合同》，合同约定原告自愿将坐落在黑龙江省牡丹江市光华街52号的房屋一至二层门市总建筑面积2547.42平方米的房屋出租给被告使用，期限为2014年12月1日起至2019年12月1日止共5年，用途为商用，年租金950000.00元，按年结算，签订合同之日被告向原告交付了30%定金285000.00元，原告给被告出具了收据，合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告将房屋钥匙共28串109把钥匙交给了被告。2016年4月1日，原告、被告双方签订了《解除合同协议书》，该协议约定因部队政策调整，双方同意解除《武警部队房地产租赁合同》，并约定：1.原《武警部队房地产租赁合同》自2016年4月1日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止；2.原告应将被告已交纳的定金285000.00元于本解除协议书签订日起3月内退还被告，被告提供正规发票；3.协议由双方签字盖章后生效，原《武警部队房地产租赁合同》解除，双方互不承担违约责任，放弃在任何时间、任何地点、通过任何方式向另一方提出违约、赔偿的要求，并放弃其他追索权利。该《解除合同协议书》签订后，被告肖长山一直占用面积为32.4平方米的房屋用于办公，该房屋没有供热设施；被告肖长山一直向原告索要285000.00元，原告一直未给付。原告认为《解除合同协议书》一直未实际履行，故要求被告返还其所租赁的房屋，并给付占用期间的租金及使用费，因此向本院提起诉讼；被告认为该《解除合同协议》已实际履行，其除了占有原告的一间房屋用于办公外，其他房屋自《解除合同协议书》签订之时就已将房屋钥匙交给了原告，原告应当按照约定返还285000.00元定金，被告多次索要未果，因此向本院提起了反诉。另查明，原告于2017年9月30日对涉案房屋新加了锁，现原告占有并控制涉案全部房屋。被告自认占用的门市房的面积，经双方查看图纸确认面积为32.4平方米。本院认为，双方于2016年4月1日签订的《解除合同协议书》是双方真实意思表示，该协议既约定了消灭既存租赁合同关系的内容，也约定了已经履行部分是否返还、责任如何分担等结算和清理内容，双方对该协议为有效合同并无异议，故双方原租赁合同关系在双方于2016年4月1日签订《解除合同协议书》时已经解除，故原告诉请判令解除双方签订的租赁合同的诉讼请求本院不予支持。案涉房屋租赁合同的解除方式非单方解除，而是双方协商解除，合同的协商解除是指双方当事人通过协商一致将原合同加以解除，即以新的解除协议代替了原租赁协议，原租赁协议中双方的权利义务关系自新的解除协议成立生效时已消灭，双方不再存在租赁合同的法律关系，更无需履行已经解除的租赁合同，而是应当按照新的解除协议来履行各自的结算和清理义务。而在新的解除合同协议中并没有关于被告应当返还案涉房屋及应支付租金的约定，应视为签订解除协议时，案涉房屋已经返还给原告，才未在解除协议中进行相关的约定，原告主张解除协议没有实际履行，房屋没有返还是对协商解除制度的错误理解，故原告依据已被解除的租赁合同而提出的诉讼请求没有法律依据和事实依据，故本院不予支持。原告所举证据不足以证实解除协议签订后，被告仍占有原告全部房屋，应当承担不利的法律后果。被告自认在原租赁合同解除后为索要定金，仍然占有原告一个32.4平方米的房间，其对该房间的占有性质为非法占有，经本院释明，原告同意变更请求权基础，本案案由应为返还原物纠纷，现被告已将占用的房间返还给了原告，故对于原告基于返还原物请求权而提出的返还房屋的诉讼请求本院不再予以解决。对于原告要求被告赔偿32.4平方米房屋自2016年4月1日起至2018年5月1日被占用的损失的诉讼请求本院予以支持，因原告未提供其损失的证据，本院参照租赁合同约定的租金标准，按32.4平方米的房屋使用2年零1个月，应为（950000÷2547.42×32.4×2）＋（950000÷2547.42÷12×32.4×1）＝25172.52元予以支持，对原告其他诉讼请求本院不予支持。关于反诉部分，基于原被告双方于2016年4月1日签订的《解除合同协议书》中，约定了原告应将被告已交纳的定金285000.00元返还给被告，故对被告要件返还285000.00元的反诉请求予以支持。解除合同协议中约定285000.00元应于解除协议书签订日起3月内，即2016年7月1日前退还被告，但原告至今未履行该约定，应承担违约责任，故对被告反诉请求自2016年7月1日起按同期银行贷款利率支付逾期利息损失30284.00元（从2016年7月1日计算至2018年3月23日止），经计算为（285000×4.75÷100÷12×20）＋（285000×4.75÷100÷365×22）＝23378.46元予以支持，超出部分不予支持。被告反诉请求自2018年3月24日起按同期银行贷款利率继续支付利息至实际给付时止的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、被告肖长山于本判决生效后十日内给付原告牡丹江市公安消防支队房屋使用费25172.52元；二、驳回原告牡丹江市公安消防支队其他诉讼请求；三、反诉被告牡丹江市公安消防支队于本判决生效后十日内返还反诉原告肖长山285000.00元；四、反诉被告牡丹江市公安消防支队于本判决生效后十日内赔偿反诉原告肖长山利息损失23378.46元（自2016年7月1日按照中国人民银行同期贷款利率计算至2018年3月23日），并自2018年3月24日以285000.00元为基数按照中国人民银行同期贷款利率继续支付利息至实际给付之日止;五、驳回反诉原告肖长山其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27320.00元（已由原告垫付），由原告牡丹江市公安消防支队承担27154.00元、被告肖长山承担166.00元；反诉案件受理费3014.50（已由反诉原告垫付）元由反诉被告丹江市公安消防支队承担。如不服本判决，可以在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。审 判 长  曹 霞审 判 员  吕彦君人民陪审员  张长红二〇一九年七月二日书 记 员  于 洋