广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0704民初1468号原告：江门市合信物业管理有限公司江海分公司，住所地：广东省江门市江海区外海七东村松仔山。法定代表人：张国强，公司总经理。诉讼委托代理人：王婉仪，女，1973年2月10日出生，汉族，住广东省江门市江海区，该公司物业经理。被告：陈丽，女，1979年4月20日出生，汉族，户籍所在地：江西省赣州市于都县，现居住地：广东省中山市横栏镇。原告江门市合信物业管理有限公司江海分公司诉被告陈丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人王婉仪到庭参加诉讼，被告陈丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2016年12月9日，被告与江门市江海区泰安地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买位于江海区珑山居XXX号的物业，泰安公司应当在2017年6月30日前交付房屋，并选聘原告为前期物业服务企业，服务时间为2015年7月1日至2020年6月30日，物业服务费标准为2.3元/月/平方米。同日，原告与被告签订《珑山居前期物业管理服务协议》，约定原告对被告购买的别墅提供物业服务，按照一楼及一楼以上每月每平方米2.3元、负一楼每月每平方米1元收取，物业服务费自开发商寄出收楼通知之日起开始缴交，逾期缴纳的，按照每天应缴物业费的千分之一缴纳滞纳金。经测量计算，涉案商品房每月物业服务费616.19元。被告确认并自房屋交付之日（2017年7月1日）起至2017年10月31日按该标准向原告缴纳物业服务费，自2017年11月1日起开始拖欠物业服务费。经原告发出催缴函及委托律师事务所发出律师函，被告仍未支付物业费及滞纳金。为维护自身合法权益，原告遂向法院起诉，要求判令：1、被告立即支付原告自2017年11月1日至庭审结束当月物业服务管理费及滞纳金（暂计算至2019年5月31日的物业服务管理费本金为11707.61元、滞纳金3167.23元，合计14874.84元）；2、被告承担本案诉讼费用。起诉后，被告向原告支付了2017年11月至2018年6月的物业费4965元，原告遂变更诉讼请求，请求被告支付自2018年7月1日起至2019年7月31日的物业服务费（按照每月616.19元的标准计算13个月，合计8010.47元及相应滞纳金）。被告缺席，也没有书面答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院举证如下：一、原告营业执照复印件。证明原告主体资格。二、被告身份证复印件。证明被告主体资格。三、商品房买卖合同(预售)。证明被告购买涉案房屋，开发商选定了原告作为前期物业服务企业，物业服务费为2.3元/月/平方米(建筑面积)。四、前期物业管理服务协议。证明被告与原告签订《珑山居前期物业管理服务协议》，对物业费收费标准、收费开始时间及滞纳金计算标准进行了约定。五、房地产测绘报告。六、2017年7月1日至2017年10月31日管理费收据和发票。证据五、六证明每月物业费为616.19元，被告确认并按该标准缴纳2017年7月1日-2017年10月31日期间的物业服务费。七、珑山居催款通知函及快递单。八、律师函及快递单。证据七、八证明经原告及原告委托广东东方大卫律师事务所催告款项，被告至今仍未支付物业服务费及滞纳金。被告没有向本院提交证据证明。经审理查明：一、2016年12月9日，江门市江海区泰安地产有限公司（以下简称泰安公司）和被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016-036743），约定由被告向泰安公司购买位于江海区珑山居23幢105室的房屋，建筑面积为325.69平方米，泰安公司依法选聘了原告为前期物业服务企业。二、同日，原告和被告签订了《珑山居前期物业管理服务协议》，约定：“涉案房屋在竣工验收交付使用后，由原告向被告提供物业服务，物业服务费标准按照别墅一楼及一楼以上按建筑面积2.30元/月/平方米收取、负一楼按建筑面积1元/月/平方米收取。物业服务费自发展商寄出收楼通知之日起开始缴交，逾期缴纳服务服务费的，按照从逾期之日起每天根据物业服务费总额的千分之一缴纳滞纳金……”等内容。原告在协议落款处加盖公章予以确认，被告在落款处签名予以确认。三、签订上述协议后，经测算，被告的房屋应按照每月616.19元的标准缴纳管理费，被告缴纳了2017年7月1日至2017年10月31日期间的物业服务费。但自2017年11月1日起开始拖欠物业服务费，原告遂多次向被告发出《催款通知函》及委托广东东方大卫律师事务所发出《律师函》进行催收，均无果后起诉至本院。被告分两次向原告支付了2017年11月至2018年6月的物业费4965元，尚欠2018年7月至2019年7月的租金合计8010.47元及相应滞纳金未付清。以上事实由原告提供的原告营业执照复印件、被告身份证复印件、商品房买卖合同(预售)、前期物业管理服务协议、房地产测绘报告、2017年7月1日至2017年10月31日管理费收据和发票、珑山居催款通知函及快递单、律师函及快递单及庭审笔录予以证实。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。关于被告是否拖欠物业服务费的问题。原告与被告签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，并无违反我国现行法律法规，是合法有效的，应依法予以保护。原告根据《前期物业服务协议》的约定为被告提供了物业管理服务，被告亦理应依约向原告按期足额支付物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告在被告持续拖欠物业费的过程中，曾向被告发出催收函、委托律师事务所发出律师函等方式进行催收，但被告截止至庭审结束时仍尚欠原告物业管理费合共8010.47元未付清，其拖欠原告物业服务费实属违约，应依法承担物业服务费的清偿责任，故原告主张被告支付2018年7月至2019年7月期间的物业服务费8010.47元，证据充分，合理合法，本院依法予以支持。至于滞纳金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，参照《前期物业服务协议》中约定的“从逾期之日起每天根据物业服务费总额的千分之一缴纳滞纳金”的违约条款，原告诉请的滞纳金即逾期付款违约金。被告拖欠原告物业管理费一直未付清，应依约以拖欠的物业服务费总额为基数，自逾期之日起至实际清偿之日止，按照每日千分之一的标准计付违约金给原告。故原告诉请被告支付滞纳金，证据充分、合理合法，本院依法予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告陈丽在本判决生效之日起五日内支付2018年7月至2019年7月的物业服务费8010.47元及违约金（以拖欠的物业服务费为基数，自逾期之日起至实际清偿之日止，按照每日千分之一的标准计算）给原告江门市合信物业管理有限公司江海分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171.88元，减半收取为85.94元（已由原告江门市合信物业管理有限公司江海分公司预交），由被告陈丽负担。原告江门市合信物业管理有限公司江海分公司多预交的案件受理费85.94元，由本院予以退回；被告陈丽应向本院补缴案件受理费85.94元。本判决为终审判决。审 判 员 方畅威二〇一九年七月十九日本件与原本核对无异法官助理 卢晓君书 记 员 冯玉婵