上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初9886号原告(反诉被告)：上海阅柔资产管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：姜伟，执行董事。委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。被告(反诉原告)：邹海涛，男，1987年11月24日生，汉族，户籍地四川省资阳市。委托诉讼代理人：杨跃辉，上海安盟律师事务所律师。原告(反诉被告)上海阅柔资产管理有限公司与被告(反诉原告)邹海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月27日公开开庭进行审理。审理期间被告提起反诉，本院受理反诉后与本诉合并审理，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海阅柔资产管理有限公司的委托诉讼代理人吴榕、被告(反诉原告)邹海涛的委托诉讼代理人杨跃辉到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1、被告支付原告2018年10月8日至2019年6月24日止的租金、占有使用费491,232元；2、被告支付原告2018年10月8日至2019年6月24日止的物业费363,375元；3、被告支付解约违约金693,504元；4、被告支付2018年8月至10月的水电费共计11,452元。事实和理由：2016年7月11日，原、被告签订《星雨城时代广场商铺租赁合同》一份，约定原告将位于上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号的南桥星雨城时代广场第三层第A02号商铺出租给被告使用，租期自2016年7月7日起至2023年7月7日止，合同对其他权利义务亦作了约定。之后，被告长期迟延支付、拖欠租金，2018年10月17日，被告擅自关门停止营业。2018年10月24日，原告向被告邮寄解除函，通知被告解除合同，后又邮寄了水电的交款通知书，但被告均未予理睬，原告遂诉至法院。被告针对本诉辩称，不同意原告的诉请。关于水电费，2018年8月、9月、10月的水电费被告的确没有支付，但现原告未提供具体的抄表数据，所以不认可原告的水电费主张。关于违约金认为约定过高。另被告认为本案系原告于2018年10月24日无故锁门导致被告无法继续再使用租赁商铺，系原告违约，现被告也同意解除合同，但原告需承担违约责任，故被告现提起反诉请求：1、原告返还保证金216,150元；2、原告退还租赁面积减少的租金差额100,000元；3、原告赔偿被告装修损失300,000元；4、原告支付违约金693,504元。反诉被告(原告)针对反诉辩称，保证金收到了，也愿意退还，但需先抵扣被告所欠的各项费用。关于面积的变更，双方曾签过补充协议进行过约定，所以不同意再扣减租金。另，本案系被告违约，擅自关门不再经营，其系违约方，就合同的解除，原告无需承担任何违约责任。当事人围绕本诉、反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的租赁合同、上海公安局案(事)件接报回执单、询问笔录一组真实性无异议；原告对被告提供的收据、补充协议、录音、张贴的公告真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。被告对原告提供的解除函、水电煤缴款通知及快递回执表示不认可，没有收到上述信件，被告对原告提供的照片、微信截屏不认可；原告对被告提供的照片不认可，本院对上述证据的关联性亦不予确认。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2016年7月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《奉贤星雨城时代广场商铺租赁合同》一份，约定原告将位于上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号南桥星雨城时代广场第三层第A02号商铺出租给被告使用，经营行业为体育，经营产品为健身。建筑面积为1,020平方米，租赁期限自2016年7月8日至2023年7月7日。其中2016年7月8日至2016年11月7日为免租装修期，无需承担租金。租金为每月62,050元，2017年7月8日至2019年7月7日的租金涨至每月77,562元，2019年7月8日至2021年7月7日的租金涨至每月83,767元，2021年7月8日至2023年7月7日的租金涨至每月90,468元。租金采取先付后用的方式，按三个月为一期支付，被告应于每期租金到期前不少于15日支付。房屋租赁保证金186,150元、被告销售商品或提供服务保证金30,000元。该商铺物业服务费按租赁面积计算，每月每平方米45元，先付后用，按三个月为一期支付，被告应于每个支付周期结束前15日支付下一个支付周期的物业服务费。关于被告的违约责任，约定为被告逾期支付租金、租赁保证金、物业服务费等，每逾期一日，按照应付款金额的千分之五向原告支付违约金。被告逾期支付租金或其他各项费用超过七日，原告可书面通知被告单方面解除本合同，被告应向原告按月租金的12倍支付违约金。合同关于通知与送达约定，本合同一方向对方发出的任何通知、文件或联络，均应按照本条约定的联系信息，以专人送达并签署送达回执方式或邮寄送达方式进行。采用专人递送方式的，接收一方签署送达回执之日视为送达，采用邮寄送达的，自邮寄发出之日起第五日视为送达，被告联系地址为四川省资阳市安岳县龙郡662区。合同还约定“乙方”应当是在该房屋所在地(上海市)设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构。该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任。如乙方设立分支机构具体经营，则仍应由乙方作为承租方履行本合同项下各项义务。合同签订后，被告按约支付了房屋租赁保证金186,150元、被告销售商品或提供服务保证金30,000元，共计216,150元。当日，双方还签订了房屋交接验收确认书，办理了本案讼争商铺的交接手续，该确认书上载明的商铺C03号与合同载明的A02号为同一间商铺，即为本案的讼争商铺。2017年7月28日，原、被告签订《补充协议》一份，约定被告配合原告整改安全通道，整改费用由原告支付，因消防通道占用面积为70平方米，实际租赁面积扣除70平方米，房租费用每月62,050元变更为57,792元，物业费用每月45,900元变更为42,750元。补充协议还约定了租金的具体支付时间。原、被告均确认该份补充协议已实际履行。2018年10月17日、2018年10月19日，火鸟健身房的会员相继报警并制作询问笔录，均表示在10月17日去上海市奉贤区南桥镇南奉公路星雨城3楼火鸟健身房健身，却发现停止营业，工作人员都没了。有的报案人还陈述10月17日去健身房，发现人去楼空，健身器材还在，门口有告示，说停业3-5个月，会在附近开新馆，如果不开就会退钱。有的报案人表示10月17日下午去现场看了下，发现员工和会员的信息都不在了，办公室很杂乱。有的报案人表示10月16日晚上去锻炼的时候，就只有一个前台人员，17日突然关门，没有任何通知。有的报案人表示16日晚上还正常健身，并预约了私教明天继续锻炼。有的报案人表示10月17日去火鸟健身房时，发现门口张贴了一张告示，说是暂停营业。火鸟健身房即为被告租赁本案讼争商铺进行经营的健身房。同日，原告张贴公告，表示因被告拖欠租金、物业费、水电费至今未付，已构成违约，现原告单方解除合同收回房屋，并要求被告赔偿违约金。被告表示在2018年10月17日看到过该公告。2018年10月25日，原告向被告邮寄关于解除租赁合同的函，邮寄地址为四川省资阳市安岳县清流乡翰林街XXX号，最后由邹成签收。2018年11月5日，原告又按上述地址向被告邮寄水电费交款通知单，因拒收而退回。庭审中，双方均确认被告支付租金、物业费至2018年10月7日。被告已支付保证金216,150元。被告于2019年6月24日搬离了本案讼争商铺。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原、被告于2016年7月11日签订的《奉贤星雨城时代广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。本案中，被告对合同主体提出异议，认为应由上海迈绩健身服务有限公司(以下简称迈绩公司)作为合同的承租人，承担义务。本院认为在迈绩公司成立后，被告及迈绩公司未与原告签订主体变更协议，且即使签订了变更协议，合同也约定乙方即原来的承租人需承担连带保证责任，现原告坚持只向被告邹海涛主张权益，于法无悖，对被告关于主体的辩称，本院不予采信。现被告未按约支付租金、物业服务费等费用，且在2018年10月17日突然停止营业，人去楼空，导致会员聚集在商铺门口，并报警维权，被告以自己的行为表明不再履行义务，致使合同目的不能实现，显属违约，原告有权单方提出解除合同，现被告表示2018年10月17日已看到了原告张贴的解除公告，故双方的合同已在2018年10月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告支付2018年10月8日至2019年6月24日止的租金、占有使用费491,232元及物业费363,375元的诉讼请求，本院认为被告直至2019年6月24日搬离本案讼争商铺，就应支付占用期间的费用，且被告亦无证据证明原告曾拒绝被告搬离的要求或阻拦被告搬离的事实，故对该诉请本院予以支持。关于原告要求被告支付解约违约金693,504元的诉讼请求，本院认为在本案合同的履行过程中，被告违约事实已很明显，前文中已阐述，但关于违约金的计算标准，本院结合原、被告的履行情况、被告的违约情形酌定为6个月的租金即346,752元。同理，对被告要求原告赔偿装修损失300,000元及支付违约金693,504元的反诉请求，不予支持。关于原告要求被告支付2018年8月至10月的水电费11,452元的诉讼请求，本院认为被告虽不认可具体的欠费金额，但又未能提供证据证明他的实际欠费，本院根据双方之前的付款习惯及支付的金额，确认原告主张的金额，故对该诉请予以支持。关于被告要求原告退还租赁面积减少的租金差额100,000元的反诉请求，本院认为双方曾于2017年7月28日签订补充协议，就减少租赁面积并减少租金已达成合意，且已实际履行，被告现就同一事实再次主张减少租金，本院不予支持。关于被告支付的保证金，现双方合同已解除，原告应返还给被告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)邹海涛于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海阅柔资产管理有限公司2018年10月8日至2019年6月24日止的租金、占有使用费人民币491,232元；二、被告(反诉原告)邹海涛于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海阅柔资产管理有限公司2018年10月8日至2019年6月24日止的物业费人民币363,375元;三、被告(反诉原告)邹海涛于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海阅柔资产管理有限公司违约金人民币346,752元；四、被告(反诉原告)邹海涛于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海阅柔资产管理有限公司水电费人民币11,452元；五、原告(反诉被告)上海阅柔资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)邹海涛保证金人民币216,150元；六、驳回反诉原告邹海涛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币13,222元，减半收取计6,611元，由原告负担1,470元，由被告负担5,141元。反诉案件受理费人民币9,361元，由反诉原告邹海涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  裴孙英二〇一九年七月三十一日书记员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。