贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4426号原告：王雪，女，汉族，1982年2月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：肖有名，男，壮族，1976年5月16日出生，住广西罗城仫佬族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），贵州名城（金沙）律师事务所律师。执业证号：15224201510191516。二原告共同委托诉讼代理人：林蔓（一般代理），贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。原告王雪、肖有名与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人龙海，被告长弘房开公司委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王雪、肖有名向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金暂计20,000.00元(从2015年1月1日起以364,468.00元为基数，按日万分之二计算至交付房屋权属证书之日止)；2、判令被告立即为原告办理房屋权属证书；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年5月6日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于毕节市××单元××房，房号为B2-24-2。房屋总价款为364,468.00元。双方就商品房基本状况、价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：第（二）项（2）款：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。”合同签订后，原告履行义务，支付商品房总价款364,468.00元。至今，被告仍未将所涉商品房的房屋产权证交付给原告。原告认为，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，按合同约定，被告应当向原告支付违约金。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更第一项诉请的违约金为逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，计算方式和时间不变。撤回第二项诉讼请求。被告长弘房开公司辩称：双方已于2014年5月7日签订了协议，约定原告不再向被告就商品房买卖合同违约主张权利。原告再行主张违约金没有事实及法律依据。即便二原告有权主张，也已超过诉讼时效。原告向本院提交了如下证据：二原告身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、个人贷款支付凭证。被告向本院提交了如下证据：长弘房开公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、协议。经组织质证，原、被告对对方所举证据的真实性均无异议。经审查，原、被告所举证据均为书证，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明案件相关事实，本院予以采信。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2012年5年6日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：花苑B栋-0088），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××路××单元××房，房号为B2-24-2；商品房总价款为364,468.00元；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款364,468.00元。2014年5月7日，原、被告共同向鑫海物管公司约定：“经我公司与业主王雪（长弘花苑B-2-24-2号房）商定，由长弘公司给业主交陆年半物业管理费，业主与长弘公司违约一事不再计算。”至今，涉案商品房尚不具备办理转移登记的条件。原告认为被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，构成违约，应当按约定支付违约金。为此，原告以前述诉请诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款364,468.00元，被告应按承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告至今尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应按约定向原告支付违约金。对于被告提出双方签订协议，约定不再向被告就商品房买卖合同违约主张权利，再行主张违约金没有事实及法律依据的抗辩主张。原、被告于2014年5月7日约定时所产生的违约为逾期交房的违约，未到合同约定的交付转移登记有关文书的时间。被告是否会逾期交付转移登记的有关文书为不确定状态，将“违约一事不再计算”认定为包含尚未产生的违约，有悖常理。该约定中“业主与长弘公司违约一事不再计算”的违约，应为已产生的违约，不包括之后再产生的违约。故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。对于违约金的计算，被告提出诉讼时效抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。被告承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未履行，原则上从2015年1月1日起计算违约金。但原告于2019年4月18日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年4月18日）往前回溯三年即2016年4月18日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年4月18日起计算。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王雪、肖有名支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款364,468.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年4月18日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告王雪、肖有名的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年七月十二日书记员  张婵婵