广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2673号原告：刘卓敏，女，1989年10月20日，汉族，住广东省揭东县。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，广东格林律师事务所实习律师。被告：梁文兴，男，1981年12月16日出生，汉族，住广东省英德市。被告：黄燕飞，女，1983年11月23日出生，汉族，住广东省龙门县。第三人：广州市智富房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区荔城街开园中路22号首层。法定代表人：潘旭辉。委托诉讼代理人：赖桂红，该公司员工。委托诉讼代理人：罗美玲，该公司员工。原告刘卓敏与被告梁文兴、黄燕飞、第三人广州市智富房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘卓敏的委托诉讼代理人杨金娜、刘伟、被告黄燕飞、第三人广州市智富房地产代理有限公司的委托诉讼代理人赖桂红、罗美玲到庭参加诉讼，被告梁文兴经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘卓敏向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》(房屋总价人民币1180000元)已于2018年8月24日解除；2.请求判令被告返还定金人民币50000元；3.请求判令被告赔偿违约金人民币236000元(成交价20％)；4.请求判令被告赔偿按揭费用人民币20000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月2日，经第三人介绍，原告与被告签订《房屋买卖合同》，由原告购买被告位于广州市增城区增江街学府路l号3幢304房屋，约定该物业成交价为ll80000元，付款方式为按揭付款，被告须在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务、解除抵押等事项处理完毕，交易过户手续须在2018年9月2日前完成。同日，原告向被告交付5万元定金。买卖合同签订后，原告积极履行自身合同义务，交付定金，递交按揭所需资料。但在办理按揭过程中，银行告知原告该物业已被法院司法查封。原告多次催告被告依约履行合同义务，解除查封，并于2018年8月17日向被告发出《催告函》，催促被告履行合同义务，涂销抵押、解除该查封，但被告仍然拒绝履行。《房屋买卖合同》第8条约定：卖方应在交易过户完成前将有关该物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕；第l0条卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买房的，应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方必须退还买方已付的所有费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。原告认为，《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，各方均应切实履行。在原告多次催告被告配合履行合同义务，消除履行障碍后，被告仍拒绝履行，致使原告购房的合同目的不能实现。原告已于2018年8月24日委托律师向被告发出关于解除房屋买卖合同的《律师函》，依法解除买卖合同，并要求被告返还定金、承担违约责任与赔偿损失等，但被告至今仍未履行上述义务，特诉至法院。审理中，原告变更第四项诉讼请求为“请求判令被告赔偿按揭费用人民币13600元”，理由是第三人退还了8400元。被告黄燕飞辩称：不同意解除合同，可以继续履行，是原告不配合黄燕飞办理同贷书，黄燕飞也一直有催促第三人，黄燕飞方在一个星期内办理好了相关手续。被告梁文兴未作答辩。第三人述称：当时签订合同时涉案房屋是没有查封的。本院经审理认定事实如下：2018年5月2日，梁文兴（卖方，联系地址：广东省英德市黄花镇城下村委会克岩三组，代理人黄燕飞联系地址：广东省龙门县龙城街道太平门居委会城东路横巷13号）、刘卓敏（买方）、广州市智富房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》约定：地址增城区增江街学府路1号3幢304房；建筑面积83.04平方米；由于卖方的原因造成该物业不能办理交易过户手续或第三人产生纠纷由卖方承担全部责任；物业成交价118万元；卖方应在交易过户完成前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；如买方需将楼款交经纪方代管，应将款项存入经纪方指定账户后凭银行存款回单向经纪方换取代收款收据。如果经纪方协助办理交易过户手续，卖方在收取定金时须将权属证明原件交经纪方办理相关手续，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1%向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作违约金；签订本合同后，卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件等，买卖双方自签订本合同后，须七天内补交齐按揭所须有关资料，因银行按揭产生的相关费用由买方负责，若逾期或拒绝提交资料所造成损失由逾期或拒绝方承担；该物业已出具《房地产权证》，交易过户手续需在2018年9月2日前完成；买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天视为送达；签订本合同当天支付5万元作为定金；首期楼价款19万元应于过户当日付清；99万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金于过户当天支付予卖方。同日，原告支付5万元定金。2018年5月18日，原告支付了2万元按揭费和2千元资料费。2018年8月24日，广东格林律师事务所依据《房屋买卖合同》载明的联系地址分别向梁文兴、黄燕飞和第三人邮寄送达《律师函》载明该所接受刘卓敏的委托，通知解除于2018年5月2日与梁文兴《房屋买卖合同》。第三人于2018年8月25日收到。梁文兴和黄燕飞未送达成功。另查，2018年5月2日的《产权情况表》记载涉案房屋没有查封状态，而2018年7月30日和2018年11月5日的《产权情况表》均记载涉案房屋被越秀区人民法院查封，查封时间自2018年6月14日至2021年6月13日。再查，2018年11月5日的《产权情况表》记载涉案房屋仍处于抵押状态，抵押权人是九江银行股份有限公司广州海印支行，抵押登记日期是2017年3月24日。又查，梁文兴于2019年4月4日收到本院送达的本案起诉状副本。审理中，原告陈述以下事实：截止庭审之日，涉案房屋仍未解除查封；诉讼请求主张黄燕飞承担的责任是共同责任；在办理按揭的过程中银行通知涉案房屋被查封了。黄燕飞陈述以下事实：梁文兴虽然拖欠银行债务100多万元，涉案房子被查封，若原告能证明有钱购买房子，黄燕飞承诺会帮梁文兴解决债务纠纷，申请解封；签订房屋买卖合同后其他需要签的按揭贷款手续要签名的都是梁文兴配合签的。本院认为，刘卓敏、梁文兴（黄燕飞代签）、广州市智富房地产代理有限公司于2018年5月2日签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守履行。刘卓敏依约履行完支付定金的义务，但涉案房屋于2018年6月14日被查封，导致涉案房屋无法在2018年9月2日前完成过户手续，且2018年11月5日的《产权情况表》亦记载涉案房屋仍处于查封和抵押状态，直至开庭审理之日即2019年4月26日，两被告仍无法提供证据证明涉案房屋已经解除查封和涂销抵押，亦未提供证据证明有能力偿还债务后解封涉案房屋，本院依据《房屋买卖合同》“由于卖方的原因造成该物业不能办理交易过户手续或第三人产生纠纷由卖方承担全部责任”和“卖方应在交易过户完成前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责”的约定，本院认定梁文兴违约。刘卓敏依据《房屋买卖合同》约定的联系地址邮寄通知给两被告和第三人主张解除合同，两被告未送达成功，根据《房屋买卖合同》“买卖双方的有效文书送达地址以本合同记载的联系地址为准，自邮寄之日起五天视为送达”的约定，刘卓敏虽然是在2018年8月24日邮寄，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，原告于2018年8月24日邮寄的《律师函》发生在《房屋买卖合同》约定的交易过户手续截止时间点即2018年9月2日之前，故原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条主张《房屋买卖合同》已于2018年8月24日解除，理据不足，本院不予支持，但梁文兴于2019年4月4日收到本案的起诉状副本，故本院确认《房屋买卖合同》中刘卓敏与梁文兴的房屋买卖关系于2019年4月4日解除。关于定金和违约金的问题。因梁文兴违约，在梁文兴未到庭参加诉讼且未提供任何相反的证据推翻原告起诉主张的情况下，本院根据《房屋买卖合同》“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，卖方逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1%向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作违约金”的约定，对刘卓敏主张梁文兴返还定金5万元和支付违约金236000元予以支持。关于刘卓敏主张按揭费的问题，根据《房屋买卖合同》“签订本合同后，卖方应协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件等，买卖双方自签订本合同后，须七天内补交齐按揭所须有关资料，因银行按揭产生的相关费用由买方负责，若逾期或拒绝提交资料所造成损失由逾期或拒绝方承担”约定，刘卓敏提供的证据不足以证明梁文兴逾期或拒绝提交资料，故本院对其该项主张不予支持。至于刘卓敏主张黄燕飞对其诉讼请求承担共同责任的问题。刘卓敏认为黄燕飞未取得梁文兴的授权而代替梁文兴签订《房屋买卖合同》应承担相应责任，因刘卓敏在办理银行按揭贷款时需要梁文兴本人配合才能完成申请，本院结合当事人提供的证据以及庭审中当事人的陈述，认定《房屋买卖合同》是梁文兴的真实意思表示，故对刘卓敏的该项主张不予支持。综上所述，梁文兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认《房屋买卖合同》中刘卓敏与梁文兴的房屋买卖关系于2019年4月4日解除；二、被告梁文兴于本判决生效之日起十日内向原告刘卓敏返还定金5万元；三、被告梁文兴于本判决生效之日起十日内向原告刘卓敏赔偿违约金236000元；四、驳回原告刘卓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8835元，由原告刘卓敏承担60元，被告梁文兴承担8775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年七月十日书记员  陈雪冰附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。