福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终210号 上诉人（原审被告）：吴达新，男，1964年1月17日出生，系香港特别行政区居民，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：庄瑞明，福建明嘉律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：台湾中华时报社，住所地台湾地区新北市三重区三和路三段170巷15号。 主要负责人：谢祐谦，社长。 委托诉讼代理人：庄瑞明，福建明嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门传人实业有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路81号三江大厦12层E室。 法定代表人：陈立群。 委托诉讼代理人：张东平，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林沈纬，福建天衡联合律师事务所律师。 原审被告：厦门传人音响有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路81号三江大厦12层D座。 法定代表人：施建华。 原审被告：厦门传人置业有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路81号12C单元之一。 法定代表人：施建华。 厦门传人实业有限公司（以下简称传人实业公司）因与厦门传人置业有限公司（以下简称传人置业公司）、厦门传人音响有限公司（以下简称传人音响公司）、吴达新、台湾中华时报社确认合同无效纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第2243号民事判决，向本院提起上诉。本院作出(2016)闽02民终1029号民事裁定将案件发回重审,福建省厦门市海沧区人民法院重审后作出（2018）闽0205民初1974号民事判决。吴达新、台湾中华时报社不服该判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。吴达新、台湾中华时报社的共同委托诉讼代理人庄瑞明，传人实业公司的委托诉讼代理人张东平、林沈纬到庭参加诉讼。传人置业公司、传人音响公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴达新、台湾中华时报社上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对案涉《“海丽山庄”入伙协议》（下称案涉合同）性质定性错误，对法律理解和适用错误，导致判决错误。一、一审法院将案涉合同定性为“本质仍属于房屋买卖合同，并包括转让集体土地使用权内容”是错误的。案涉合同系服务合同，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效。1.根据厦门市思明区计划统计局以思计投（1994）106号文及107号文作出关于建设美园渡假娱乐城A1、A2项目的立项批复，案涉合同所涉的建设项目用途为从事文化、休闲、渡假和娱乐等行业，该项目建设的房屋并非是建设单位的自用房屋，而是经营性房屋，建设单位以项目建设的房屋为载体用于经营活动，签订相应的服务合同，不仅是开展经营活动所必须的，也符合批准的用途，没有违反法律法规的禁止性规定。2.依据案涉合同的前言和协议第二条约定，吴达新支付相应对价取得入伙资格，至2064年6月1日止有权接受开发方提供之配套服务，房屋只是该服务的载体之一。3.依据案涉合同第八条，入伙权益可转化为购买权益。在签订商品房买卖合同之后，吴达新才享有对该房屋所有权人的一切权益。4.因房屋系案涉服务合同的主要载体，合同条款必然与房屋买卖合同存在相同或相似之处。5.吴达新取得入伙资格是为了休闲、度假，台湾中华时报社与吴达新签订《协议书》受让“海丽山庄”是为了驻厦门采访中心办公和记者住宿之用，均符合项目立项批复之用途。二、即使案涉合同性质为房屋买卖合同并包括转让集体土地使用权的内容，一审法院认定案涉合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定也是对法律理解和适用的错误。案涉合同未违反上述法律规定，合法有效。1.“农民集体所有的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性质和功能用途的集体建设用地，对此条文的理解应做限制性理解。2.依据最高人民法院于2018年6月28日作出的（2018）最高法行申1995号行政裁定书，在我国法律实践中允许集体建设用地在特定的情况下依法转移。3.案涉地块不是农业用地，也不是宅基地，而是经过批准用于非农业建设的集体经营性建设用地。转让该土地上已经建成的房屋不违反法律规定。三、案涉合同系双方真实意思表示，合同签订十多年后被上诉人以合同无效为由提起诉讼破坏了市场交易的稳定性，是严重的失信行为，不应得到支持。 传人实业公司答辩称：一审判决对案涉合同性质的认定正确。案涉合同本质上属于房屋买卖合同，内容违反法律强制性禁止性规定，系无效合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 传人音响公司、传人置业公司未提出意见。 传人实业公司向法院起诉请求：确认传人置业公司与吴达新、传人音响公司等当事方于2002年5月10日签订的《“海丽山庄”入伙协议》无效。 一审法院认定事实：一、案涉地块为厦门市思明区黄厝村委会（以下简称黄厝村委会）综合楼和黄厝村饲料加工综合项目用地，系乡村企事业用地，黄厝村委会于1992年9月15日及1995年1月9日办理该综合楼的编号为0-08号及382号的乡村企事业用地许可证。1994年，厦门市思明区计划统计局以思计投（1994）106号文及107号文作出关于建设美园渡假娱乐城A1、A2项目的立项批复，同意案外人厦门天乐物业管理有限公司将382号地块及第0-08号地块的开发权转让给传人实业公司，由思明区农村工作办公室、黄厝村委会、传人实业公司合作建设美园渡假娱乐城A1、A2，用于从事文化、休闲、渡假和娱乐等行业。1999年3月26日，黄厝村民委员会将0-08号和382号乡村企事业用地地块委托滨海街道办事处（厦门市思明区神龙经济发展总公司，下称神龙公司）全权开发经营（包括对外招商引资）。2000年2月，神龙公司（甲方）与传人实业公司（乙方）签订一份《合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目合同书》，约定由神龙公司提供合作项目的建设用地13895平方米（以政府部门核定红线为准），负责提供项目用地红线图，传人实业公司负责提供项目开发所需的全部资金。为便于合作项目的开发建设，成立项目公司。2002年11月10日，神龙公司（甲方）与传人实业公司（乙方）签订一份《合作开发“美园海滨旅游娱乐城”项目补充协议书》，约定神龙公司将所占有的25%股份全部转让给传人实业公司，而传人实业公司按神龙公司原持有股份所应有的权益（即696万元的出资比例）用现金的形式返还给神龙公司，神龙公司不再参与该项目的利润分配及承担经营风险；双方将不再成立项目公司，由传人实业公司全权负责该项目的建设和经营。2000年3月，传人实业公司与黄厝村委会取得上述美园度假娱乐城项目（址于0-08号和382号乡村企事业用地地块）的《建设工程规划许可证》，同年8月取得《建设工程施工许可证》。该项目至今未竣工验收，项目所在土地性质仍为乡村企事业用地。 二、2002年5月10日，传人置业公司（甲方）、吴达新（乙方）、传人实业公司（担保人）及传人音响公司（担保人）签订《“海丽山庄”入伙协议》，约定：吴达新入伙“海丽山庄”B型别墅一栋，编号为B3-2，建筑面积为419.14平方米，建筑占地面积为147.95平方米，传人置业公司参照酒店管理模式按三星级标准为所有入伙住户提供配套服务。其中，第一条约定：“海丽山庄”占地面积13895平方米，由35栋风格各异的连体、单体别墅组成，内设网球场、高尔夫推杆小果岭、私家泳池花园、高尚会所等配套设施。第三条约定：本协议有效期内，吴达新对前述别墅享有独占排他的使用权、收益权、转让及赠与权。第四条约定：入伙费用135万元，协议签订之日支付定金10万元，协议签订之日起五十天内支付90万元，余款35万元在通知交房时支付。第五条约定：传人置业公司应在2002年8月10日前将竣工验收合格的别墅交付吴达新使用，并于6月30日前撤出售楼处；交付别墅时传人置业公司应完成别墅的外装修、室内配套工程以及小区绿化、报警系统、照明系统、给排水设施等，且所发生费用包含在入伙费用中，别墅所处小区环境至少达到同类别墅山庄一般标准。第六条约定：协议有效期自本协议正式签订之日起至2064年6月1日止。第七条约定：房屋建筑质量标准以思明区建筑质检站的质量验收合格报告为准。第八条“入伙权益转化为购买权益”约定：本项目用地为集体组织经济用地，传人置业公司应积极向政府申请变更为商品房用地，如政府批准土地使用权性质变更为商品房用地，双方按本条约定互相配合将本协议入伙权益转化为商品房购买权益：吴达新房屋所有权证应补缴的土地出让金由吴达新承担、办理房屋所有权证的交易税由吴达新承担、已缴纳的入伙费用转化为购房费用，自签订商品房买卖合同并经登记备案机关登记之日起，本协议终止，本协议权利义务转化为商品房买卖的权利义务关系，吴达新对该房屋享有所有权人的一切权益。第九条“入伙资格的转让、继承与赠与”约定：入伙权益转化为商品房购买权益前，可以转让、赠与入伙资格。第十条“管理与费用”约定：吴达新入住“海丽山庄”别墅后，自愿接受统一管理，遵守“海丽山庄”管理办法；自别墅交付使用之日起，吴达新需按市场物价局规定的标准按月支付管理费用。第十一条约定：别墅交付使用日起，别墅的水电费、电话费、有线电视费、宽带费等由吴达新承担，由传人置业公司代收代付；“海丽山庄”所有公共设施耗费的水电费由所有入伙住户按建筑面积分摊。第十三条“违约责任”约定：吴达新未如期支付入伙费用，按同期银行贷款利率标准赔偿传人置业公司利息损失，逾期超过一个月，传人置业公司有权终止协议；传人置业公司未能如期将别墅交付吴达新使用的，需按银行贷款利率赔偿吴达新利息损失，逾期超过一个月，吴达新有权终止协议；如因传人置业公司原因导致吴达新不能享有协议规定的权利时，吴达新有权解除协议，传人置业公司应立即退还入伙费用，赔偿乙方利息损失和装修损失。 三、2012年2月3日，吴达新与台湾中华时报社签订《协议书》，载明：吴达新系厦门市思明区黄厝路51号“海丽山庄B型别墅（编号为B3-2）”的使用权人，根据案涉合同第九条的约定，吴达新有权转让上述房产使用权，现吴达新同意将上述房产使用权转让给台湾中华时报社，转让价款为港币1800万元正；房屋交付后，案涉合同项下的权利义务概由台湾中华时报社承担。现台湾中华时报社将该编号为B3-2的别墅作为驻厦门采访中心的办公地点使用。 另查明：一、2001年6月25日，案外人陈传和与传人置业公司签订一份《房屋使用权转让合同书》，约定：传人置业公司将美园度假娱乐城A3-1别墅一栋及附属储藏间、屋顶阳台、花园、车位的使用权转让给陈传和，成交金额62万元，交房时间2002年1月1日，房屋土地使用权及房屋使用权年限均为70年。2014年5月29日，传人实业公司将传人置业公司和陈传和诉至福建省厦门市思明区人民法院（以下简称思明法院），要求判决确认陈传和与传人置业公司签订的《房屋使用权转让合同书》无效。思明法院作出（2014）思民初字第8005号民事判决，确认该合同书无效。陈传和不服该判决，提起上诉。本院于2015年3月9日作出（2015）厦民终字第441号判决，驳回上诉，维持原判。陈传和申请再审，福建省高级人民法院（以下简称福建高院）于2016年10月31日作出（2016）闽民申2272号民事裁定书，驳回陈传和的再审申请。 二、2001年6月25日，案外人张卫与传人置业公司签订一份《房屋使用权转让合同书》，约定：传人置业公司将美园度假娱乐城A3-2别墅一栋及附属储藏间、屋顶阳台、花园、车位的使用权转让给张卫，成交金额55万元，交房时间2002年1月1日，房屋土地使用权及房屋使用权年限均为70年。后，传人实业公司将传人置业公司和张卫诉至思明法院，要求判决确认张卫与传人置业公司签订的《房屋使用权转让合同书》无效。思明法院作出（2016）闽0203民初88号民事判决，确认该合同书无效。张卫不服该判决，提起上诉。本院作出（2016）闽02民终2007号民事判决：1.撤销思明法院（2016）闽0203民初88号民事判决；2.驳回传人实业公司的诉讼请求。传人实业公司申请再审，福建高院于2018年5月29日作出（2017）闽民再215号民事判决：1.撤销厦门中院（2016）闽02民终2007号民事判决；2.维持思明法院（2016）闽0203民初88号民事判决。 一审法院认为：台湾中华时报社系台湾地区法人，案涉合同履行地在厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定一审法院集中管辖的涉台案件，故一审法院对本案享有管辖权。当事人对法律适用没有约定，根据最密切联系原则，本案应适用大陆法律。 本案的争议焦点为案涉合同的合同性质及其效力。对案涉合同效力的认定，应从合同的内容、特征及双方主要权利义务关系进行识别。案涉合同名为入伙协议，但从协议的内容分析：协议第三条约定“乙方对前述别墅享有独占排他的使用权、收益权、转让及赠与权”，第六条约定“协议有效期自正式签字生效之日起至2064年6月1日止”，可见签约各方的真实意思表示是将房屋包括土地使用权长期转让吴达新使用。第八条约定“入伙权益转化为购买权益，本项目用地为集体组织经济用地，传人置业公司应积极向政府申请变更为商品房用地，如政府批准土地使用权性质变更为商品房用地，双方按本条约定互相配合将本协议入伙权益转化为商品房购买权益”，第九条约定“入伙资格的转让、继承与赠与……乙方可以向第三人转让、赠与入伙资格……”，表明吴达新不仅获得房屋使用权和土地使用权，而且对该房屋及土地使用权的“转让、继承与赠与”拥有完全的支配处分权。故案涉合同名为入伙协议，但本质上仍属房屋买卖合同，并包括转让集体土地使用权的内容。本案系合同无效之诉，合同效力问题应当依据法律强制性规定予以判断。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，案涉合同所涉房屋土地至今仍为集体土地，案涉房屋买卖违反上述法律强制性规定，应认定为无效。吴达新、台湾中华时报社关于集体建设用地在特定情况下可以依法转移的主张，因讼争地块并不满足法律或政策规定的特定情况，对其该项主张不予采纳。需要指出的是，案涉合同签订已十年有余，讼争房产使用价值远超协议签订时的价值。吴达新或者台湾中华时报社若因合同无效导致损失，可另行主张。传人置业公司、传人音响公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩，应视为放弃抗辩的权利。经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：确认厦门传人实业有限公司与厦门传人置业有限公司、厦门传人音响有限公司、吴达新于2002年5月10日签订的《“海丽山庄”入伙协议》无效。案件受理费16950元，由厦门传人置业有限公司负担8745元，吴达新负担8745元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，各方当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。 根据各方诉辩主张，本案二审争议焦点为案涉合同的性质、案涉合同是否有效。 本院认为，关于案涉合同的性质认定。从案涉合同约定的内容看，第三条约定“乙方对前述别墅享有独占排他的使用权、收益权、转让及赠与权”，第五条约定“传人置业公司应在2002年8月10日前将竣工验收合格的别墅交付吴达新使用，并于6月30日前撤出售楼处；交付别墅时传人置业公司应完成别墅的外装修、室内配套工程以及小区绿化、报警系统、照明系统、给排水设施等，且所发生费用包含在入伙费用中，别墅所处小区环境至少达到同类别墅山庄一般标准”，第六条约定“协议有效期自正式签字生效之日起至2064年6月1日止”，第八条约定“入伙权益转化为购买权益，本项目用地为集体组织经济用地，传人置业公司应积极向政府申请变更为商品房用地，如政府批准土地使用权性质变更为商品房用地，双方按本条约定互相配合将本协议入伙权益转化为商品房购买权益”，第九条约定“入伙资格的转让、继承与赠与……乙方可以向第三人转让、赠与入伙资格……”。协议明确了案涉房屋的质量标准、房屋交付等内容，赋予吴达新对案涉房屋享有独占排他的使用权、收益权、转让及赠与权，对“转让、继承与赠与”拥有完全的支配处分权，同时约定协议有效期自正式签字生效之日（2002年5月10日）至2064年6月1日止，期限长达六十二年，可见签约各方的真实意思表示是将房屋使用权长期转让吴达新使用。案涉合同名为入伙协议，但本质上仍属房屋买卖合同。案涉房屋系在讼争土地上建设，使用房屋必然需要占用土地，因此本案讼争土地使用权实际也被一并转让。一审法院对案涉合同性质的认定正确。吴达新、台湾中华时报社关于案涉合同性质系服务合同的上诉意见缺乏依据，不予采纳。 关于案涉合同效力的认定。本案系合同无效之诉，合同效力问题应依据法律强制性规定判断。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案涉房屋的项目用地性质至今仍属于乡村企事业用地，并没有依照法定程序依法变更土地用途，即讼争土地的性质仍为集体土地。如前所述，案涉合同本质上属房屋买卖合同，并包括转让集体土地使用权的内容，已违反上述法律强制性规定，应认定为无效。若吴达新因合同无效导致损失，可另行提起诉讼。一审法院认定案涉合同无效是正确的，吴达新、台湾中华时报社关于案涉合同有效的上诉意见缺乏依据，不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴达新、台湾中华时报社的上诉理由缺乏依据，予以驳回。传人置业公司、传人音响公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费16950元，由上诉人吴达新、台湾中华时报社负担。 本判决为终审判决。 审 判 长江 伟 审 判 员 郑文雅 审 判 员 龙 辉 二〇一九年七月十一日 代书记员巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。