文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0116民初9561号原告：刘清云，男，1966年8月6日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：赖敏，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者，一般代理。被告：蔡润，男，1970年10月3日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：蔡家良，重庆万可律师事务所律师，特别授权。原告刘清云与被告蔡润农村房屋买卖合同纠纷纠纷一案，本院于2018年8月8日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2018年10月17日、11月30日，2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告刘清云的委托诉讼代理人赖敏，被告蔡润的委托诉讼代理人蔡家良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘清云向本院提出诉讼请求：1、被告履行《李市镇三角坝12组集资联建房协议》，对房款进行结算，并支付余款143477元；2、被告支付原告，以欠原告房款143477元本金为基数，从2014年1月16日起至房款支付完毕日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；3、被告以总房款408477.00元为计算基数，按总房款5%的标准支付原告滞纳金20423.85元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月31日，原、被告签订了《李市镇三角坝12组集资联建房协议》，被告自愿参加原告修建的位于李市镇三角坝居12组的集资联建房，并约定了户型、单价、面积。被告选择了一个门面，一套住房，门面价格2180元/平方米，住房价格为1880元/平方米，该协议第三条约定了乙方(被告)未按期交款，甲方(原告)除按银行贷款利息计算外，另加收乙方集资房总价款5%的滞纳金。协议签订后，原告于2013年1月将上述房屋交付被告使用，并于2014年1月16日为被告办理了房屋产权证，房产证上登记门面面积为86.01平方米，门面价款为2180元/平方米×86.01平方米=187501.8元，住房为117.54平方米，住房价款为1880元/平方米×117.54平方米=220975.20元。被告应向原告支付总房款408477元，但被告只向原告支付房款265000元，还有143477元未支付给原告。原告多次请求被告结算房款，但被告均以多种理由不与原告进行结算，也不支付所欠房屋余款。根据有《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，请求人民法院依法审理，公正裁判，以维护原告的合法权益。被告辩称：1、涉案房屋原告于2013年6月交付被告使用，双方已结算，被告已付款265000元，起诉前原告未向被告主张过权利，其请求已超诉讼时效；2、按合同第七条约定，合同至双方签字后生效，而合同甲方非刘清云本人签字，合同未生效，因此原告请求被告支付违约金和支付利息的诉讼请求不能成立；3、合同未约定住房和门市的交易价款，原告请求被告支付房款无事实依据。经审理查明：被告蔡润户籍所在地在重庆市江津区李市镇双河村3组，系农村居民家庭户口。2012年1月31日，原告刘清云(甲方，修建人)与被告蔡润(乙方，集资方)签订《李市镇三角坝12组集资联建房协议》约定：“经有关部门批准甲方在李市镇三角坝居12组修建集资联建房。乙方自愿参加集资，自行选择房屋用途、楼层，并同意以下集资建房条款：1、乙方选择的户型、单元、楼层、房屋面积、单价、金额等在附表上填写签字。二、建造质量和规格。……三、本协议签订后，乙方交纳定金肆万元（￥40000.00元），其余款项乙方应按本协议第四条约定的缴款方式进行缴纳，若乙方未按期缴款，甲方除按银行代款利息计算外，另加收乙方集资房总价款5%的滞纳金，房屋交付时随同购房款一并结算。房款结算以国家房管部门核定的建筑面积为准，多退少补。四、房款缴纳方式：五、本协议签订后十个月内，甲方将房屋交付给乙方使用，《房地产权证》由甲方负责代乙方办理，其税费由甲方承担。……七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力，本协议一经双方签字盖章后立即生效。……”（注：协议第四条“房款缴纳方式”未约定任何内容）协议落款，“甲方：”处刘清云的签名系他人代签。合同签订当日，被告向原告支付40000元，原告并向被告出具《收据》1份，载明收款事由为“房屋款”。之后被告又支付了原告部分房款，现被告共计已支付原告265000元。2013年原告刘清云将房屋交付被告使用。2014年1月16日，上述协议约定的房屋办理了权属证书，字号为“203房地证2014字第J0XXXX号”，载明：权利人，蔡润；房屋用途，住宅；楼层，第1、3层；建筑面积，203.55平方米；其中，1―4号建面86.01平方米；1―3―3号建面117.54平方米。至今原告未将涉案房屋的权属证书交付被告。另查明，涉案房屋工程于2011年8月31日取得了《乡村建设规划许可证》，字号为“江津李市(2011)乡字第0404号”，载明：建设单位(个人)，刘洪江；建设项目名称，住宅；建设位置，李市镇三角坝居12组。庭审中，原告提交了《李市镇三角坝12组集资联建房协议》的附表即《集资建房位置及价格表》，载明：1、房屋用途，住房；层数，3号；单价1880元；建设面积，大约113.8平方米；2、房屋用途，门市；层数，2号；单价，2180元；建设面积，大约60平方米。该表下的“集资户签章：”处未有任何人签名。此表，被告以未有任何人签字为由不予认可。2019年7月16日，经本院委托的重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司出具“重庆汇丰江[2019]字第40074号”《房地产估价结果报告》，认定涉案房屋市场价值为396900元。产生鉴定5000元。之后被告向本院提交《申请书》，要求对涉案房屋的修建成本价进行评估和鉴定。对该鉴定报告，被告质证认为：1、原被告间为集资联建协议，不是房屋买卖，鉴定单位对房屋的市场价值进行鉴定是错误的；2、报告中参照物错误，报告第10页交通状况一项中载明，距李市汽车站约900米，实际应该有1500米；3、报告评估资料不全，鉴定单位仅仅依据相关协议书的复印件得出结论，并未依据该建筑物实际构造来评估。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，《李市镇三角坝12组集资联建房协议》中甲方刘清云的签名虽非本人所签，但当日原告向被告出具了收款事由为交纳“房屋款”的收据，之后原告又将房屋交付被告。《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”按此规定，原被告签订的上述协议成立。对被告辩称，合同甲方非原告本人签字，合同未成立的理由，本院不予采纳。该协议虽名为集资联建，但原被告间并无建设工程施工合同或农村建房施工合同之实，否则，协议中就不会有权属证书由甲方办理的约定，因此原被告间实为农村房屋买卖合同关系。该协议在原告为被告办理了房屋的权属证书后，合法有效。按约定，原告将房屋交付被告，办理权属证书后，被告应支付原告相应的房款。由于被告不认可原告举示的《李市镇三角坝12组集资联建房协议》的附表，按此双方对涉案房屋的价款未进行约定，经本院委托鉴定，涉案房屋的市场价值为396900元。现被告已付原告265000元，还应付原告131900元。对被告辩称，鉴定单位不应对房屋市场价值进行鉴定，以及申请对涉案房屋的修建成本价进行评估和鉴定的问题，由于本案的法律关系是农村房屋买卖合同纠纷，非农村建房施工合同，根据现有规定，农村房屋可以出售，只是法律对购买对象有限制，因此鉴定单位对涉案房屋的市场价值进行鉴定并无不当，被告申请对涉案房屋修建成本价进行鉴定，本院不予采纳。对被告提出，原告的请求权已超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”由于原被告在合同第四条中未约定付款期限，而其他的大量购房合同也有在权属证书办理完毕后支付部分购房款的约定，因此被告应支付购房款的期间不能确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”按此规定，原告可在任何时间向法院起诉，被告抗辩原告起诉已过诉讼时效，应由其举证证明其明确表示不履行义务的时间，对此被告未提交任何证据证明。且被告未认可被告提交的合同附表，表明双方对购房款金额有争议，原被告间的债权债务未确定，诉讼时效尚未起算。综上，被告抗辩原告的请求权已过诉讼时效的理由不能成立。对原告请求被告支付的利息，由于合同第四条未约定付款时间，原告请求的未付购房款的利息只能从起诉之日计算。对原告请求被告支付的违约金，虽然合同未约定被告支付原告购房款的时间，但被告至今未支付原告，故被告应按合同第三条的约定支付原告违约金，其金额为19845元(396900元×5%)。对鉴定费5000元，合同第一条明确合同有附表，且在附表中对房屋位置、单价等内容进行了约定，按常理，被告所持合同不可能没有附表，而被告不提交合同附表，也不认可原告提交的附表，故鉴定费应由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下：一、被告蔡润在本判决生效后五日内支付原告刘清云购房款131900元；二、被告蔡润在本判决生效后五日内支付原告刘清云未付房款的利息(以131900元为基数，从2018年8月8日起至款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；三、被告蔡润在本判决生效后五日内支付原告刘清云违约金19845元；四、驳回原告刘清云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3170元，减半收取1585元，鉴定费5000元，共计6585元，由被告蔡润负担。案件受理费1585元，限被告蔡润在本判决生效后七日内向本院交纳。鉴定费5000元，原告已预交，被告在履行上述款项时直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇一九年七月三十一日书记员  王星皓