四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初18号 原告：何茹茹，女，1978年7月2日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：王欣，四川律治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马浩伦，四川律治律师事务所律师。 被告：马浩，男，1991年7月10日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：肖霜，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢振荣，四川精伦律师事务所律师。 第三人：成都首善房地产经纪有限公司，住所地：成都市锦江区汇源北路99号1栋1楼103号。 法定代表人：罗辑，成都首善房地产经纪有限公司总经理。 委托诉讼代理人：汤蒙发，男，系成都首善房地产经纪有限公司员工。 原告何茹茹诉被告马浩、第三人成都首善房地产经纪有限公司（以下简称首善经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，并进行了公开开庭审理。第一次庭审中，原告何茹茹及其委托诉讼代理人王欣，被告马浩及其委托诉讼代理人肖霜、邢振荣到庭参加诉讼。庭审后，根据原告何茹茹的申请，本院依法追加首善经纪公司作为第三人参加诉讼。第二次庭审中，原告何茹茹的委托诉讼代理人王欣、马浩伦，被告马浩及其委托诉讼代理人邢振荣，第三人首善经纪公司的委托诉讼代理人汤蒙发到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 何茹茹向本院提出诉讼请求：1、解除何茹茹与马浩签订的《房产买卖合同》;2、马浩向何茹茹双倍返还定金200000元；3、马浩承担中介费用33500元;4、马浩赔偿何茹茹房屋增值损失1500000元；5、马浩自起诉之日起以1700000元为基数，每日按万分之五的标准向何茹茹支付资金占用利息至实际支付之日止;6、本案诉讼费用由马浩承担。事实和理由：2017年3月24日，何茹茹与马浩签署了《房产买卖合同》，约定何茹茹购买马浩位于成都市锦江区房屋，合同价款为3550000元。合同签署后，何茹茹向马浩支付了100000元定金，并支付了35500元中介费。按照合同约定，马浩应当于2017年5月10日前办理完成案涉房屋他项权证的注销，并办理过户手续，但时至起诉之日，马浩仍未办理房屋他项权证的注销手续。此后，马浩多次要求涨价并拒绝履行合同义务，马浩的行为已严重违反合同约定，构成根本违约。同时，何茹茹为了购买案涉房屋出售了自有房产两套，不论是案涉房屋还是已出售房屋的价格现已大幅上涨，马浩的违约行为给何茹茹造成了重大损失。 马浩辩称，其同意解除合同，但根据双方签订的补充协议约定，因中介公司未成功办理解除查封、抵押，何茹茹、马浩应当无责任解除合同，互不承担法律责任，马浩不存在任何违约行为，因此，除了何茹茹的第一项诉讼请求外，其他诉讼请求不应得到支持。此外，何茹茹也曾表明愿意按协商达成的协议履行，但最终因为垫资方未能与银行协商一致，银行不同意解除抵押，这并非马浩过错。何茹茹曾自认其购买了其他房屋，故何茹茹不存在任何损失。 首善经纪公司陈述，何茹茹陈述属实。 本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，甲方（出卖方）马浩、乙方（买受方）何茹茹、丙方（居间方）首善经纪公司签订了《房产买卖合同》，约定：乙方购买甲方所有的位于锦江区房屋，建筑面积199.17平方米，该房屋已设定抵押，甲方承诺在2017年5月10日前办理完成该房屋他项权证的注销；房屋总价为3550000元，包括开发商装修；乙方在签订合同的同时支付甲方购房定金100000元，该购房定金甲方委托丙方收取，待该房屋办理完过户手续后自动转作购房款，甲方应在本合同签订的同时将该房屋的相关资料原件交由丙方保管；首付款1400000元，乙方在过户递件前一日内支付甲方；部分款项2000000元，乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，甲乙双方应在2017年5月20日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同；尾款50000元，乙方在递件过户前一日支付丙方，作为甲乙双方办理房屋物业交割的保证金，该保证金丙方在甲乙双方签订物业交割单之日支付甲方；丙方协助甲乙双方办理该房屋的产权过户手续，甲乙双方应在甲方抵押解除后，乙方贷款审核通过后五个工作日内前往房管部门办理过户手续；乙方在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方支付居间服务费35500元；甲乙双方任何一方违约导致合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总价款20%的违约金。同日，甲方马浩、乙方何茹茹与丙方首善经纪公司签订《补充协议》，约定：甲乙双方商议决定，如甲方在首善经纪公司配合下都无法正常解除查封跟抵押，导致合同无法正常进行，甲乙双方无责任解除合同，不承担法律责任，继续在首善经纪公司寻找垫资公司，直到合同交易完成，如甲方在首善经纪公司督促下不配合一起完成查封解除解抵押，甲方需承担相应违约责任。丙方承诺在垫资费用上商谈到5%的点位之下，甲方支付成交价的0.5%的佣金，若丙方未能谈到垫资费用5%之下，甲方不承担丙方的佣金，若此合同最后未能成功完成，甲乙双方中介费用如数退还。上述合同签订后，何茹茹向首善经纪公司缴纳了35500元佣金，并向马浩支付了定金100000元(该定金由首善经纪公司代为收取保管)。 2017年5月24日，成都市律政公证处出具（2017）川律公证内民字第38815号《公证书》，马浩委托黄仁琴等人代为办理案涉房屋不动产解除限制登记、还清贷款/借款及注销抵押登记和注销顺位抵押登记手续，并领取注销抵押登记和注销顺位抵押登记后的不动产权证书等相关事宜。 上述合同、协议签订后，何茹茹、马浩、首善经纪公司曾协商增加案涉房屋交易价格，首善经纪公司、垫资公司与马浩曾就银行还款事宜等进行协调，首善经纪公司、垫资公司要求马浩提供其身份证原件、房屋产权证复印件、征信报告等，后双方未能就房屋价格加价达成一致，且因银行债务未清偿、案涉房屋未解除查封，合同未能继续履行。 查明，2015年5月26日，马浩将案涉房屋抵押给中国工商银行股份有限公司成都滨江支行(简称工行滨江支行)，双方办理了抵押登记，房屋信息查询记录显示案涉房屋抵押被担保债权数额为220000元。2016年1月22日，中国民生银行股份有限公司成都分行向成都高新技术产业开发区人民法院起诉马浩等人金融借款合同纠纷一案，该院于2016年9月12日作出的民事判决认定：马浩等人向中国民生银行股份有限公司成都分行支付借款本金2249999.99元及利息、罚息，并承担案件受理费27753元、保全费5000元及公告费。该判决已生效。2016年7月，工行滨江支行向本院起诉马浩、绿地集团成都锦江房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月26日作出的民事判决认定：马浩应向工行滨江支行返还借款本金2144900.83元，并支付利息、罚息等；绿地集团成都锦江房地产开发有限公司承担连带责任；案件受理费12089元、保全费5000元，由马浩、绿地集团成都锦江房地产开发有限公司承担。该判决已生效。 案涉房屋因马浩的上述两案纠纷分别于2016年3月17日、2016年8月31日被成都高新技术产业开发区人民法院、本院查封。截止法庭辩论终结之日，案涉房屋仍处于被上述法院限制登记状态之中。 庭审中，何茹茹陈述：签订合同时，其知晓案涉房屋有查封、抵押，但马浩并未向何茹茹出示过两份民事判决书，何茹茹不清楚马浩尚欠银行的债务金额及抵押金额，且房屋信息查询显示只有一个抵押权，抵押担保金额为220000元；因案涉合同未能继续履行，何茹茹于2017年11月另行购买了同小区308平方米的房屋，价格为6200000元。首善经纪公司陈述：三方签订合同时，马浩只告诉中介公司其只欠工商银行债务2400000元、民生银行债务700000元，未向中介公司出示过两份民事判决书；中介公司根据马浩所述的债务金额，结合买卖双方协商的房屋交易价格，是可以处理两个查封和抵押，案涉房屋是可以正常进行交易的；在办理解除查封的过程中，因马浩没有提供相应的资料耽误了第一次最佳的还款时间，导致偿还民生银行的违约金、罚息上浮，此后马浩就不愿再进行房屋交易了。 2018年1月2日，何茹茹向本院提起诉讼，此后又提交了变更诉讼请求申请书。本院于2018年2月1日向马浩送达了起诉状副本及变更诉讼请求申请书。 何茹茹提交的2018年2月23日成都58同城网、安居客网、链家网查询的案涉房屋同小区、类似面积的房屋出售挂牌价为27567元/平方米—29000元左右/平方米。 以上事实有当事人提交的何茹茹身份证、马浩身份证、首善经纪公司工商信息、《房产买卖合同》、《补充协议》、代管定金收条、佣金收据、银行转账凭证、《公证书》、录音材料、网上查询同小区房屋交易信息、房屋信息查询记录、聊天记录、民事判决书等以及当事人陈述一致的事实在案佐证。关于何茹茹在工商银行办理的1370000元二手房交易资金监管业务，因双方签订的合同并未约定将首付款存入银行监管账户，且不能证明该笔款项系支付的案涉房屋购房款，故何茹茹提交的工商银行特殊业务凭证与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。何茹茹提交的其向案外人出售房屋所签订的成都存量房买卖合同、房屋买卖合同及相关网上查询房屋交易信息，与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。 本院认为，何茹茹与马浩签订《房产买卖合同》、《补充协议》时，何茹茹知晓案涉房屋存在抵押、查封的情况，双方签订的上述合同及协议均系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效，对双方均具有约束力。本案中，何茹茹主张解除其与马浩签订的《房产买卖合同》，庭审中马浩也明确表示同意解除上述合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，何茹茹主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持，双方合同解除的时间即为马浩收到诉状副本之日（2018年2月1日）。 关于合同履行过程中，马浩是否存在违约行为的认定。合同签订后，何茹茹按约向马浩支付了定金100000元。根据合同约定，何茹茹应在过户递件前一日向马浩支付首付款和部分款项。因案涉房屋设定了抵押并因马浩的另案纠纷被本院和其他法院查封，马浩作为债务人及房屋出卖人，案涉房屋办理过户前需清偿其债务、注销抵押、解除查封。虽然《补充协议》约定，“如马浩在首善经纪公司配合下都无法正常解除查封跟抵押，导致合同无法正常进行，买卖双方无责任解除合同，不承担法律责任，继续在首善经纪公司寻找垫资公司，直到合同交易完成，如马浩在首善经纪公司督促下不配合一起完成查封解除解抵押，甲方需承担相应违约责任”，但该约定并非将注销抵押、解除查封的义务转移至首善经纪公司，且根据查明的事实及首善经纪公司的陈述，马浩未及时向首善经纪公司提供办理注销抵押、解除查封等相关手续，而导致案涉房屋未能正常如期注销抵押及解除查封，故马浩辩称因首善经纪公司未成功办理解除查封、抵押，双方应当无责任解除合同，互不承担法律责任的理由不能成立。综上，注销案涉房屋抵押、解除查封仍系马浩所负有的出卖人之义务。本案中，马浩未按约完成案涉房屋注销抵押及解除查封手续，且现案涉房屋仍处于限制登记中，致使办理案涉房屋产权过户手续的条件尚不具备，何茹茹购房的合同目的无法实现，马浩的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，何茹茹依法享有合同解除权。 关于马浩是否应当双倍返还何茹茹定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，马浩收受何茹茹的定金后未履行约定义务，何茹茹要求马浩双倍返还定金200000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于何茹茹主张的中介费损失、房屋增值损失，均是针对马浩的违约行为主张的赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，双方签订的合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，何茹茹请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，合同履行后何茹茹存在可得利益损失即房屋增值损失。本案中，参照何茹茹提交的网上查询同地段类似房屋的交易价格及其另行购买同小区房屋的交易价格，考虑何茹茹存在的房屋增值损失，鉴于马浩的违约程度及何茹茹购房时未审慎审查房屋抵押、查封的具体状况而存在一定的购房风险及过错，兼顾合同只履行支付了部分定金、何茹茹存在已付款项的资金占用利息损失、中介费损失及马浩已赔偿了部分定金等综合因素，并结合何茹茹在合同未能继续履行的情况下又另行购买了房屋已及时减少其损失的事实，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定马浩向何茹茹赔偿损失250000元。该损失赔偿金额已足以弥补何茹茹的实际损失，故对何茹茹主张的中介费损失33500元及以房屋增值损失和双倍定金为基数计算的资金占用利息损失的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下： 一、确认解除何茹茹与马浩签订的《房产买卖合同》； 二、被告马浩应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何茹茹返还定金200000元； 三、被告马浩应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何茹茹赔偿损失250000元； 四、驳回原告何茹茹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费20402元，减半收取10201元，保全费5000元，两项合计15201元，由原告何茹茹负担7553元，由被告马浩负担7648元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一九年七月四日 书记员  刘茜