云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云06民再12号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：昭通市昭阳区万宝生猪有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区永丰镇三甲村。统一社会信用代码：9153060277551906X0。法定代表人：龙国仙，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏国江，云南泓佩律师事务所律师（特别授权）。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：胡启伦，男，1971年8月20日生，回族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。委托诉讼代理人：马勇，云南长鸣律师事务所律师（特别授权）。再审申请人昭通市昭阳区万宝生猪有限公司（以下简称万宝公司）因与被申请人胡启伦确认合同有效纠纷一案，云南省昭通市昭阳区人民法院于二○一七年六月二十六日作出（2016）云0602民初字第2716号民事判决，一审被告万宝公司不服，向本院提出上诉。本院于二○一七年九月十五日作出(2017)云06民终1872号民事判决（已发生法律效力）。万宝公司不服本院二审判决，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于二○一九年三月二十二日作出（2019）云民申165号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于二○一九年七月十一日公开开庭审理了本案，再审申请人万宝公司的法定代理人龙国仙及其委托诉讼代理人魏国江、被申请人胡启伦的委托诉讼代理人马勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年10月24日，一审原告胡启伦诉称：其与一审被告万宝公司于2015年7月11日经协商达成《土地和房屋转让协议》并支付了价款，因万宝公司迟迟不办理相应的土地使用权和房屋产权转移手续，诉请人民法院判令：1、确认双方签订的《土地和房屋转让协议》合法有效；2、万宝公司依法办理相应的土地使用权和房屋产权转移手续。万宝公司辩称，请求确认双方签订的《土地和房屋转让协议》无效，双方转让的标的物设置有抵押权，抵押权人是中国农业银行昭阳区分行，该转让协议侵犯了抵押权人的权利，抵押期限至2018年；一审原告并未支付转让价款；该合同以合法形式掩盖非法目的，双方在2015年7月11日并未达成土地和房屋转让的合意。一审经审理确认的法律事实是：被告万宝公司拥有座落于云南省昭通市昭阳区太平街道办事处石渣河社区，证号为昭区国用（2009）第00048号，地号为532101204-06-05-002，宗地编号为XQ08-12，使用权面积为19960.26㎡的工业用地土地使用权，使用权类型为出让，终止日期为2059年3月30日。土地上建有登记时间为2012年6月13日，占地面积154.44㎡，建筑面积为881.64㎡的6层钢混结构综合楼一栋，共有情况单独所有，房屋性质股份制，规划用途综合。土地上建有登记时间为2012年6月13日，占地面积为1933.56㎡，建筑面积为1933.56㎡的钢混结构车间一栋，共有情况单独所有，房屋性质股份制，规划用途非住宅。土地上建有登记时间为2012年6月13日，占地面积为443.67㎡，建筑面积为945.21㎡的2层钢混结构办公楼一栋，共有情况单独所有，房屋性质股份制，规划用途办公楼。2012年7月5日，被告万宝公司向中国农业银行股份有限公司昭通分行出具《抵押担保承诺书》。2012年7月23日，被告万宝公司与中国农业银行股份有限公司昭通分行于农行昭通分行签订合同编号为53100620120001726号《最高额抵押合同》，约定以昭阳区太平街道办事处石渣河社区房地产设定抵押，抵押物暂作价人民币19187000.00元（大写：壹仟玖佰壹拾捌万柒仟元整），抵押权自2012年7月23日起至2015年7月22日止。2012年7月30日，被告万宝公司与中国农业银行股份有限公司昭通分行，就座落于云南省昭通市昭阳区太平街道办事处石渣河社区，地号为532101204-06-05-002，使用权面积为19960.26㎡的国有土地使用权至昭通市国土资源局办理他项权登记，《土地他项权利证明书》号为昭市他项（2012）第00036号，他项权利种类及范围：出让国有土地使用权抵押设定登记，抵押期限自2012年7月23日至2015年7月22日，抵押面积19960.26㎡。2015年7月11日，原告胡启伦与被告万宝公司法定代表人龙国仙签订《土地和房屋转让协议》，见证人安某签名。被告万宝公司未告知原告胡启伦其将昭阳区太平街道办事处石渣河社区房地产抵押实际清偿情况。2015年7月11日，被告万宝公司法定代表人龙国仙出具《收条》，载明收到胡启伦支付的土地房屋转让款24520000元（大写：贰仟肆佰伍拾贰万元整），所有转让款全部付清。《土地和房屋转让协议》签订后，被告万宝公司未与原告胡启伦办理过户的相关登记及手续。2015年8月20日，被告万宝公司与中国农业银行股份有限公司昭通分行于农行昭通分行签订合同编号为53100620150001751号《最高额抵押合同》，抵押权自2015年8月20日起至2018年8月19日止，备注土地随之抵押。2015年8月21日，昭通市昭阳区住房和城乡建设管理局出具昭通市房他证昭阳区字第××号《房屋他项权证》，载明对抵押房屋评估价值为24089500元，包含昭阳区太平街道办事处石渣河社区（办公楼）、（车间）、（综合楼），房产证号：12××47、12××48、12××49，土地证号：昭区国用（2009）第00048号。现原告胡启伦向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：1、确认原、被告双方签订的《土地和房屋转让协议》合法有效；2、被告依法办理相应的土地使用权和房屋产权转移手续；3、由被告承担本案诉讼费用。一审认为，原、被告双方对签订《土地和房屋转让协议》的事实没有异议。被告万宝公司主张签订《土地和房屋转让协议》、《收条》时间不是2015年7月11日，但未对《土地和房屋转让协议》、《收条》提其鉴定也未出示相应证据佐证其主张，对被告万宝公司的该项主张本院不予支持。被告万宝公司主张其签订《土地和房屋转让协议》系因借款产生，是以合法形式掩盖非法目的，该《土地和房屋转让协议》系无效合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对被告万宝公司的该项主张本院不予支持。被告万宝公司主张该《土地和房屋转让协议》损害第三人利益，合同无效，但根据庭审查明情况，签署《土地和房屋转让协议》时被告万宝公司未告知原告胡启伦实际的抵押清偿情况，虽然原告胡启伦未尽到合理审查义务，存在一定过错，但双方不存在恶意串通的合意，对被告万宝公司的该项主张本院不予支持。被告万宝公司主张该《土地和房屋转让协议》转让金额仅为款24520000元，不符合标的的实际价值，显失公平，合同系可撤销的合同。根据被告提交的证据，2015年8月20日，被告万宝公司与中国农业银行股份有限公司昭通分行于农行昭通分行签订合同编号为53100620150001751号《最高额抵押合同》中，注明土地随之抵押，而《房他证》中对抵押房屋评估价值为24089500元。故对被告万宝公司的该项主张本院不予支持。综上所述，《土地和房屋转让协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应按约定履行自己的义务。原告胡启伦主张判令被告依法办理相应的土地使用权和房屋产权转移手续，其愿意代被告万宝公司向中国农业银行股份有限公司昭通分行偿还剩余贷款，本院认为该项请求是基于原、被告双方签订的《土地和房屋转让协议》内容产生，而本案系确权之诉，故对原告胡启伦的该项请求，其应另案起诉，本案中不作处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十三条、第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、原告胡启伦与被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司签订《土地和房屋转让协议》有效；二、驳回原告胡启伦的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告昭通市昭阳区万宝生猪有限公司负担。一审判决宣判后，万宝公司不服一审判决提起上诉，请求撤销原判，改判上诉人同被上诉人签订的《土地和房屋转让协议》无效。具体理由：一、上诉人同被上诉人签订的《土地和房屋转让协议》约定的转让土地和房屋设定了抵押权，该抵押权合法有效，且该协议属于《合同法》和《担保法》规定的无效情形，应依法确认无效；二、本案的利害关系人未参加诉讼，一审漏列当事人，本判决依法应当撤销。被上诉人胡启伦服判的二审答辩。本案在二审中，对原审法院认定双方均无异议的法律事实，本院予以确认。归纳诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为：被上诉人胡启伦与上诉人万宝公司签订的《土地和房屋买卖协议》是否有效？针对本案争议焦点，本院评判如下：（一）、关于上诉人万宝公司同被上诉人胡启伦签订《土地和房屋买卖协议》经质证系双方签订，根据《合同法》第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人主张该协议无效，但从未提供证据证实该协议有合同法第五十二条规定的无效情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故对上诉人主张协议无效的请求，不予支持。（二）、关于上诉人提出根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”。本条款不属于效力性强制性规定，上诉人以此主张合同无效的不予支持。（三）、关于上诉人提出一审漏列当事人，根据合同法的相关规定及精神，合同具有相对性，本案双方当事人签订的合同并没有约定他人的权利和义务，且属确权之诉。为此，上诉人万宝公司所提上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。万宝公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人昭通市昭阳区万宝生猪有限公司承担。二审判决送达后，再审申请人万宝公司不服，提出再审申请，请求撤销一、二审判决，改判其与申请人胡启伦签订《土地和房屋转让协议》无效。申请事由为：1.申请人从未收到被申请人支付的因本案所涉房屋和土地使用权转让的转让费，被申请人亦未提交转款凭证予以证实其已转款2452万元；2.本案所涉房屋和土地使用权已为中国农业银行股份有限公司昭通分行设立抵押权，协议违反了担保法的强制性规定，应属无效；3.申请人的法定代表人龙国仙与被申请人胡启伦之间有民间借贷关系，以涉案资产抵偿被申请人个人债务有损其他债权人的利益。被申请人胡启伦作了服判的再审答辩。在再审庭审过程中，申请人向法庭提交了企业的相关信息、银行流水、盘活方案等证据，根据《民事诉讼法》第二百条第一项及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十七条的规定，不属于新证据，本院不予审查。被申请人胡启伦的委托诉讼代理人向法庭提交《情况说明》和《代为履行承诺书》与本案审理双方所签订的《土地和房屋转让协议》是否有效没有关联性，不予采信。经本院庭审询问双方当事人，双方当事人对原生效判决所认定的法律事实没有异议，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案再审争议焦点为：再审申请人万宝公司与被申请人胡启伦签订的《土地和房屋转让协议》是否有效。针对本案争议焦点，根据本案的事实和证据，结合双方当事人的诉辩主张，本院评判如下：首先，根据被申请人胡启伦所提交的其于2015年7月11日与万宝公司签订的《土地和房屋转让协议》，该协议约定出让价款2452万元在协议签订后一年内支付。胡启伦提供的《收条》落款日期为签订协议当天，不符合常理，胡启伦在一、二审以及再审诉讼过程中主张2452万元转让款是多次现金或转账支付，但至今未能提交任何银行转账凭证等付款依据予以印证，作为出让人的申请人对签订该协议的真实意思是土地和房屋转让亦不予认可。因而，被申请人胡启伦对《土地和房屋转让协议》的签订是双方当事人的真实意思表示，缺乏证据支持，依据《民事诉讼法》第六十四条的规定，应承担举证不能的法律后果。其次，依据2012年7月23日万宝公司与中国农业银行股份有限公司昭通分行于农行昭通分行签订合同编号为53100620120001726号《最高额抵押合同》载明，抵押权自2012年7月23日起至2015年7月22日止；昭通市国土资源局昭市他项（2012）第00036号《土地他项权利证明书》载明，本案所涉房屋和土地使用权已进行了抵押登记。在抵押期间，双方当事人所签订的《土地和房屋转让协议》违反了《中华人民共和国担保法》第四十九条规定的“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效”。在本案一、二审诉讼过程中，没有证据证明抵押权人就已办理抵押登记的抵押物通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况。依据如何识别效力性强制性规定的一般原理，在肯定性识别上的判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反后的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是导致合同无效，该规定属于效力性强制性规定。依据《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”双方当事人所签订的《土地和房屋转让协议》违反了效力性强制性规定，应属无效。被申请人胡启伦认为其万宝公司签订的《土地和房屋转让协议》合法有效的主张不能成立，不予支持。综上，本院认为，原一、二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，应予纠正。再审申请人的申请理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、第一百六十八条、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院(2017)云06民终1872号民事判决及云南省昭通市昭阳区人民法院（2016）云0602民初字第2176号民事判决；二、再审申请人昭通市昭阳区万宝生猪有限公司与被申请人胡启伦于2015年7月11日签订的《土地和房屋转让协议》无效；三、驳回被申请人胡启伦的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被申请人胡启伦负担。本判决为终审判决。审判长  葛芝毅审判员  周应彪审判员  李 宏二〇一九年七月十八日法官助理王兴伟书记员秦绍娟