广东省惠州市惠城区人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤1302民初10167号原告：林金炼，男，汉族，1963年1月6日出生，住址：福建省南安市。委托代理人：邓耀文，广东金卓越律师事务所律师。委托代理人：阚永乐，广东金卓越律师事务所律师。委托代理人:冯毅，广东汇和律师事务所律师。被告：陈家泉，男，汉族，1964年6月7日出生，地址：上海市静安区。委托代理人：杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。委托代理人：蔡红，福建伟盛律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市惠州大道江北段15号。负责人：晏杰。委托代理人：周鹭，女，汉族，1982年11月6日出生，住址：惠州市惠城区，系该公司员工。原告林金炼与被告陈家泉，第三人中国农业银行股份有限公司惠州分公司共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告林金炼的委托代理人邓耀文，被告陈家泉的委托代理人杨嘉文、蔡红，第三人中国农业银行股份有限公司惠州分行的委托代理人周鹭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告林金炼起诉称，2009年1月15日，原告林金炼、被告陈家泉与开发商惠州市华润房地产开发有限公司（以下简称“华润公司”）签订《广东省商品房买卖合同》，约定原被告双方共同向华润公司购买位于广东省惠州市××江北××小区××广场××房，用途为商业，建筑面积4304.10平方米；总价款24406915元，签订合同时支付首期款8407389元，余款16000000元办理银行按揭。2009年9月22日，原被告双方与第三人中国农业银行股份有限公司惠州分行（以下简称“农业银行惠州分行”）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44105200900051485），约定原被告以上述房地产以及位于广东省惠州市××江北××小区××广场××房、××房作为抵押物，向农业银行惠州分行借款3150万元。上述合同签订后，首期购房款及银行按揭贷款的还款均由原被告按照65:35的比例出资支付。2010年7月23日，该房登记为原被告共同共有，建筑面积登记为4351.57平方米，其中原告林金炼证号为：粤房地权证惠州字第××号，被告陈家泉证号为：粤房地权证惠州字第××号。截至2017年9月5日，原被告双方尚欠第三人农业银行惠州分行借款970万元。开发商华润公司于2010年8月将该房地产交付原被告。此后，原告多方寻找承租客户承租该房地产，但被告一直以在上海经商繁忙为由拒绝来惠州与意向承租客户见面协商该房地产出租事宜；原告又多方寻找意向买受人购买该房地产，被告也拒绝来惠州与意向买受人见面协商该房地产转让事宜；2016年7月，原告提出委托南方联合产权交易中心转让该房地产，被告起初表示可以委托转让并签订了南方联合产权交易中心提供的格式合同《资产交易合同》，明确约定原被告按照65:35的比例分配转让价款；但被告后来又拒绝到广州市的南方联合产权交易中心签署正式的委托转让文书。2017年6月，原告又委托一位原被告都认识的中间人进行协调斡旋，但被告仍然拒绝原告提出的公平合理的分割方案。由于被告拒绝出租、转让或分割，该房地产自购买至今一直处于闲置状态，而且由于受网络经济迅猛发展等因素的影响，商铺价格不断下降，该房地产的市场价值也不断贬值。原告认为，原被告按照65:35的比例出资购买该房地产，依照《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定，应当确认原被告对该房地产按照65:35的比例按份共有；依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条规定，应当按照65:35的比例垂直分割该房地产的实物和房地产权，其中65%的实物和房地产权归属原告林金炼所有，35%的实物和房地产权归属被告陈家泉所有；以该房地产西部65%、东部35%为分割方案之一，以该房地产西部35%、东部65%为分割方案之二，由法院从上述两方案中摇珠或抽签的方式确定分割方案，原告都予以接受；被告应当按照法院确定的分割方案向不动产登记机构申请将上述房地产其中65%的房地产权登记至原告林金炼名下。原被告已将上述房地产以及位于广东省惠州市××江北××小区××广场××房、××房作为抵押物向第三人借款，在上述房地产分割登记前，原告、被告应当按照65:35的比例向第三人偿还借款970万元（判决时应扣除原被告2017年9月6日以后的还款金额），注销抵押登记，其中被告应向第三人偿还的借款金额为339.5万元（判决时应扣除被告2017年9月6日以后的还款金额）。被告拒绝出租、转让或分割，致使该房地产未能发挥物的效用且不断贬值，应当承担本案的全部诉讼费用。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求，请求判令：1、确认原告林金炼、被告陈家泉对位于广东省惠州市××江北××小区××广场××房（证号：粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：4351.57平方米）的房地产权按照65:35的比例按份共有；2、按照65:35的比例垂直分割位于广东省惠州市××江北××小区××广场××房（证号：粤房地权证惠州字第××号、粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：4351.57平方米）的实物和房地产权，其中65%的实物和房地产权归属原告林金炼所有，35%的实物和房地产权归属被告陈家泉所有；3、被告陈家泉立即配合原告林金炼向不动产登记机构办理将位于广东省惠州市××江北××小区××广场××号房其中65%的房地产权（按照上述分割方案）登记至原告林金炼名下的相关手续；4、被告陈家泉立即向第三人中国农业银行股份有限公司惠州分行偿还借款339.5万元（判决时应扣除被告2017年9月6日以后的还款金额）；5、被告陈家泉承担本案的全部诉讼费用。被告陈家泉辩称，1、我方认为原告的起诉的诉讼请求涉及到确认之诉，也涉及到变更之诉，也涉及到给付之诉，这几种诉讼请求是有法律先后关系，特别是原告要求我方向第三人履行还款责任，而本案的第三人并未向我方提出诉讼主张，法律关系的错乱不应在一案中成立；2、本案原告主张的按份共有基础并不存在，本案的涉诉三层楼房标的物在办理房屋产权证时已经原被告双方按物权法的规定约定为共有，在原告提供的三层房产证上共有类型已经标注非常清楚，我方咨询了惠州市不动产登记中心，其在房屋产权证上的冠以共有情况有三种可选项，一种是共有，一种是按份共有，还有是其他，双方当事人已经在办理产权证时共同购买的三层房屋约定为共同共有，原告要求分割的基础均为按份共有的基础，我方认为其请求权的基础事实已经错误，现在共有人在有存在共有物抵押登记借款的情况下以及共同共有没有存在物权法上规定的重大分割的理由下，结合我方代理人对诉争标的的现场走访，发现对共有物的分割必然导致共有物的交易价值、使用价值、利用价值的降低，我方认为原告的诉请是没有法律和科学基础、应当予以驳回；3、原告提出房产按其所主张的65:35的比例进行实物分割的诉求，共有物实物要求分割的话根据我方的走访，如果对共有的建筑物进行实物分割，必须征得城乡规划部门及消防部门的同意，本案诉争的房产及附属的消防水电等设施是完整不可分割的一部分，如果要进行实物分割，会影响到建筑物的结构形式，使用性质、功能布局，甚至影响整栋房产的主体结构及各自相邻房屋的独立通行和使用，惠州市房产管理局相关部门答复答辩人的咨询如果要对共有房产进行实物分割，必须征得城乡规划本门及消防部门的同意，所以原告的诉请不能得到支持；4、共有房产已经向第三人办理了抵押贷款，三方签订的借款合同中有约定，抵押期间不能对抵押物进行重大处分，原告提出对共有物的分割属于合同约定的重大处分，如果没有经过抵押权人的同意，也不得进行分割处分；根据向第三人签订的抵押合同由本案的原告以及被告共同签署的，虽然是抵押合同但是抵押合同同时有被告原告签名，物权法第99条规定显示，共有人约定不得分割共同的不动产及动产，原被告签署的抵押合同行为，已经构成了约定。因为原告的第四项诉求要求不具有法律依据，本案诉争的借款合同借款人是原告，被告是保证人，借款是2009年9月22日至2019年9月21日，债权人是第三人，原告作为借款人，在贷款期限未到期的情况下，原告无权诉求让被告偿还第三人借款。5、双方购买房屋后，原告以共有的二层房屋作为其公司的办公场所，原告未向被告支付租金，原告有将部分共有财产出租受益，对其我方已经提出反诉请求原告支付房屋占有使用费。6、第一次庭审后我方有向惠州市不动产中心调取了该涉案房屋的权属证书办理的申请表，原被告共同申请的权属登记申请表上登记共有类型是共同共有，依据物权法第103条的规定，应当视为共有人对共有类型进行了明确约定本案诉争的不动产的共有类型是共同共有，原告在本案的诉讼请求的基础应当按照共同共有的法律规定展开审查。7、第一次开庭后，原审判法官有到现场进行勘验，虽然没有相关的记录但是有看现场，我们通过现场可以证实诉争的建筑物是不可分割的整体，而且该房产的消防水电、楼梯灯附属设施均不可实物分割。如果实物分割会影响整栋房产的建筑形式、功能布局，所以我方认为不具有分割的可能性，根据贵院向不动产登记中心的函回复意见，不能以共同共有份额的比例进行对房产进行垂直分割，并进行登记发证，这是惠州市不动产管理局2018年4月12日作出的复函，所以我方认为的实物分割以及让答辩人配合办理分割后的产权登记的诉求均不能得到支持。第三人中国农业银行股份有限公司惠州分行辩称，原告向第三人申请个人住房按揭贷款，根据三方签订的个人购房担保借款合同，是原被告共同共有的房产作为抵押物，被告作为保证人根据合同第10.2.6条（2）的约定未经贷款人书面同意，抵押人不能对抵押物进行处置，由于原被告方对抵押物是共同共有的，如果要分割会严重影响第三人的债权，所以在第三人的债权获得全部清偿前第三人不同意对抵押物做任何处分。本院查明的案件事实经审理查明，2009年1月15日，原告林金炼、被告陈家泉与开发商惠州市华润房地产开发有限公司（以下简称“华润公司”）签订《广东省商品房买卖合同》，约定原被告双方共同向华润公司购买位于广东省惠州市××江北××小区××广场××房，用途为商业，建筑面积4304.10平方米；总价款24406915元，签订合同时支付首期款8407389元，余款16000000元办理银行按揭。2009年9月22日，原告作为借款人，被告作为抵押人及保证人，与第三人中国农业银行股份有限公司惠州分行（以下简称“农业银行惠州分行”）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44105200900051485），约定原被告以上述房地产以及位于广东省惠州市××江北××小区××广场××房、××房作为抵押物，向农业银行惠州分行借款3150万元。2010年7月23日，该房登记为原被告共同共有，建筑面积登记为4351.57平方米，分别发证，其中原告林金炼证号为：粤房地权证惠州字第××号，被告陈家泉证号为：粤房地权证惠州字第××号。2016年7月，原告为证明原被告双方曾提出委托南方联合产权交易中心转让该房地产，提供了有原被告双方签名的南方联合产权交易中心监制的格式合同《资产交易合同》，约定原被告按照65:35的比例分配转让价款，但该委托文书没有受让方签名，未能成为正式委托转让文书。原告提供其对涉案房产的按揭还款明细，2009年9月16日被告陈家泉村入按揭款770000元，2009年9月16日原告林金炼存入按揭款1430000元；2012年2月27日和2012年3月1日被告陈家泉分别存入按揭款83292.67元和48125.6元，共计131418.27元，2012年2月27日原告林金炼存入按揭款244062.5元。拟证明上述两次，原被告均按0.65：0.35存入按揭款，原告、被告按照0.65：0.35按份共有位于广东省惠州市××江北××小区××广场××、××、××号的房产权。2018年11月23日，原告补充提交林金炼按揭账户银行交易明细清单，拟证明涉案房屋按揭贷款，自2009年发放贷款至今，每月由原告林金炼、被告陈家泉按照65：35的比例偿还。被告提供惠州市房地产权转移登记申请书，拟证明原告与被告购买房产、申请办理产权证约定房产为共同共有的事实，该惠州市房地产权转移登记申请书，共有情况一栏登记为“共同共有”。被告提供销售不动产统一发票6张，拟证明诉争房产的购房款是原告与被告共同缴纳的事实，该6张发票的款项性质为诉争房产的购房款、售房款，付款方为（个人）林金炼、陈家泉。2019年1月11日，本院对现场进行勘查，经现场勘查，现场与惠州市惠城建筑设计院有限公司出具的平面图一致，外墙变形缝有两处，缝两边各有柱子，把平面分为三个各有楼梯的单元。2018年7月18日，本院向惠州市房产管理局反函调查：对共同共有的建筑进行实物分割后办理共有人各自相应的房屋产权变更登记，是否征得城乡规划部门和消防部门的审批同意？2018年4月12日，惠州市房产管理局向本院回函称：房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。因此，通常不能按共有份额的比例对房屋做垂直分割并进行登记发证。建议贵院进行房产分割裁决时，尽量使房屋的基本单元完整、权属归一，尽量使分割后的房屋能够独立使用、实现应有的功能。2019年2月14日，本院向惠州住房和城乡建设局、惠州市房屋测绘所发函调查：为公平合理分割涉案共有房屋，特委托贵单位按照房屋建筑面积大约65%：35%的比例，以南北方向承重结构连接线为分割线，采取整体垂直分割的方式，对涉案三层共有房屋进行分割方案测绘。2019年2月15日惠州市住房和城乡建设局向本院回函：关于涉案商场分割问题，按《不动产登记暂行条例》第八条“不动产以不动产单元为基本单元进行登记。”及《不动产登记暂行条例实施细则》第五条“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界限封闭具有独立使用价值的空间。”经查，涉案商场规划设计整层为一个完整基本单元，不可分割测绘及登记，因此不能按来函要求对涉案商场进行分割测绘。2019年5月23日，原告以政府机构改革的原由，房屋分割登记的职能属于惠州市自然资源局，为正确的公平合理分割涉案共有房屋，再一次向我院提出向惠州市自然资源局发函调查分割事宜，本院于2019年5月27日向惠州市自然资源局发函，对涉案三层共有房屋进行分割方案测绘。至今，惠州市自然资源局未有对涉案三层共有房屋可以分割测绘并且如何分割的意见。2019年7月8日，原告向法庭提交广东呈斯意特建筑设计有限公司的关于本案标的物的《华润广场产权分割方案图》两套，原告拟证明，该两套产权分割方案图具有法律效力，证明涉案房屋产权分割具有合法性。被告质证称原告提供的产权分割方案图纸显示分割需要加装楼梯、电梯、防火墙分割以及消防、水、电等整套系统的改建，这些费用由谁承担，分割产生的测绘费等、分割后能否独立办理产权等一系列问题都未解决，也将导致实物分割后存在一系列问题导致实物分割无法实际执行。本院于2019年7月9日向原被告发出咨询函，向原被告征求对涉案房产分割的意见，原告坚持按照65：35的比例对涉案房产进行实物产权分割。被告不同意实物分割，称考虑对拍卖、变卖价款予以5：5分配。裁判理由和结果本院认为，本案系共有物分割纠纷。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。本案在审理过程中，根据当事人的申请，依次向惠州市房产管理局、惠州住房和城乡建设局、惠州市房屋测绘所发函调查，得出涉案商场规划设计整层为一个完整基本单元，不可分割测绘及登记的结论，因此不能按照原告诉求对涉案商场进行分割测绘。虽原告提出分割测绘登记职能因政府机构改革职能划分的原因，房屋测绘分割登记工作应由惠州市自然资源局负责，惠州市自然资源局未有对涉案三层共有房屋可以分割测绘并且如何分割的意见。原告向法庭提交广东呈斯意特建筑设计有限公司的关于本案标的物的《华润广场产权分割方案图》两套，拟证明涉案房屋产权分割具有合法性，但原告提供的产权分割方案图纸显示分割需要加装楼梯、电梯、防火墙分割以及消防、水、电等整套系统的改建，分割产生的测绘费等、分割后能否独立办理产权等一系列问题都未解决，也将导致实物分割后存在一系列问题导致实物分割无法实际执行。原告未能举证证明涉案房屋具备分割条件，原告也不同意对涉案房屋价款予以分割。原告可待涉案房屋具备成熟分割条件时再循适法途径主张权利。关于原告诉请对涉案房屋进行按比例变更登记的请求，因本案系共有物分割纠纷，在未能处理共有物分割纠纷的情况下，对涉案房屋确认按份共有并变更登记不在共有物分割纠纷的处理范围，故综上，本院依法驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，裁定如下：驳回原告林金炼的起诉。案件受理费163935元（原告已预交163935元），本院依法予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴珠乔审 判 员  肖石平人民陪审员  马卫青二〇一九年七月二十二日法官助理张惠文书记员黄杏如