四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0302民初1345号 原告：何春芳，女，1977年5月8日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘正荣，四川宏宗律师事务所律师。 被告：雷华，男，1987年10月8日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。 第三人：自贡市木屋房产经纪有限公司，住所地四川省自贡市大安区大安街新村居委会4组。 法定代表人：缪健搏。 委托诉讼代理人：李维杰，男，1981年10月25日出生，住四川省自贡市大安区。系第三人公司员工。 原告何春芳与被告雷华、第三人自贡市木屋房产经纪有限公司（简称“木屋房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日受理后依法适用简易程序公开庭进行了审理。原告何春芳及其诉讼代理人杨小英、潘正荣，第三人木屋房产公司到庭参加诉讼，被告雷华经本院依法传唤未到庭。本院依法对进行了缺席审理，现已审理终结。 原告何春芳向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的买卖协议；2、判决被告和第三人连带返还原告定金80000元；3、判决被告和第三人连带赔偿原告房屋装修款220000元；4、判决被告和第三人连带支付原告违约金250000元；5、判决第三人退还原告6100元居间服务费；6、诉讼费律师费保全费由被告和第三人承担。事实与理由：2018年9月20日，原告经第三人介绍与被告签订了买卖协议，买卖协议约定被告将坐落于自贡市自流井区白果居委会15组春天花园Ａ栋3单元，不动产权证号为（2016）自贡市不动产权第××号，建筑面积为240.82平方米的房屋出售给原告。房屋成交价款为568000元。2018年12月30日前，第三人协助原告申请银行或公积金贷款通过后，第三人协助原被告双方办理该房屋不动产权过户等手续，原告收到产权变更受理收件单时，原告支付第2期购房款，同时约定2018年12月30日前，被告迁出此房产上的所有户口，逾期则被告按购房款总额的5‰按日向原告支付违约金。买卖协议签订当日，原告按约定支付了被告定金40000元，买卖协议签订当日，被告将房屋交付原告使用，同时将电卡交付原告，原告于2018年9月29日开始装修，陆续投入装修款220000余元，房屋已装修了80%。由于被告没有按买卖协议的约定过户，房屋装修暂停，原告多次要求被告履行过户手续未果。原告多次要求第三人催促被告履行房屋过户手续，但是仍未果。原告为维护自己合法权益，特依法诉请人民法院公正裁判。 被告雷华未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见，及相关证据。 第三人木屋房产公司答辩称：原被告之间签订的买卖协议系真实有效，协议中约定了违约责任适用定金法则，我们公司是居间人，但对原被告之间何时交房及交涉装修的情况，我们不清楚，故我们不应当承担违约责任。居间费是我们的劳动所得，不应当予以退款。 经审理查明：2018年9月20日，被告雷华(甲方)、原告何春芳(乙方)、第三人木屋房产（丙方）共同签署《买卖协议》一份，约定：甲方将自己所有的坐落于自贡市自流井区白果居委会15组春天花园A栋3单元，建筑面积为240.82平方米的房产出售给乙方，约定成交价格为568000元；乙方向甲方交付定金人民币40000元，定金将作为第一期房款；2018年12月30日前，丙方协助乙方申请银行或公积金贷款通过后，丙方协助甲乙双方办理该房屋不动产权证全权过户等相关手续；当乙方收到产权变更受理收件单时，乙方支付甲方第二期购房款168000元；乙方申请的贷款实际放款时，支付甲方第三期购房款360000元；约定交房时间为2018年9月21日前，甲方将房产交付给乙方；2018年12月30日前，甲方迁出此房产上的所有户口，逾期则甲方按房款总额的5‰，按日向乙方支付违约金；甲方不得以任何理由拒绝或延迟履行前述所有义务，甲方违约适用定金法则；协议签订之时起视为丙方的居间行为成立，因甲乙双方或一方违约，导致本协议无法履行的，甲乙双方仍需向乙方全额支付居间服务佣金。买卖协议中载明：“涉案房屋，目前存在抵押，甲乙双方经实地查验，对房产已做充分了解，房产的实体情况，交房情况，权属状况，租赁及抵押的相关情况均已知晓，且无异议”。协议签订当日，原告取得案涉房屋钥匙。 2018年9月20日，原告何春芳向被告雷华支付购房定金40000元，向第三人支付居间服务费6100元。2018年9月25日，原告与案外人黄生良签订房屋装修合同，开始对房屋进行装修。 另查明，涉案房屋于2016年12月21日办理了抵押登记，抵押权人为自贡市商业银行股份有限公司，抵押担保的主债权为50万元，2019年5月9日被人民法院依法查封。 上述事实有以下证据及本案庭审笔录予以证实：1、买卖协议一份；2、收据一张；3、定金收条一份；4、不动产登记查询结果通知书；5、房屋装修合同一份，以及相关收据。关于证人韩某、谢某证明案涉房屋钥匙系第三人的员工交付，并称可以进行装修的证言，因二证人与原告系亲友关系，其证言无其他证据予以佐证，故本院不予以采信。 本院认为，原告何春芳与被告雷华、第三人木屋房产公司签订的《买卖协议》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效。现因案涉房屋在《买卖协议》签订前已被设立了抵押，其抵押担保的债务未被清偿，且案涉房屋已被人民法院依法查封，已不能办理产权过户。原告要求解除《买卖协议》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《买卖协议》解除后被告雷华应当返还原告双倍定金80000元。 被告雷华作为房屋的抵押人，在出卖房屋时未清偿房屋抵押担保的债务，并因其他诉讼纠纷导致案涉房屋被查封，其行为造成《买卖协议》合同目的不能实现，应当对原告因履行《买卖协议》造成的损失进行赔偿。第三人木屋房产公司系原、被告签订《买卖协议》的居间人，《买卖协议》成立并生效，居间人即完成义务，应当获取相应报酬，且居间人木屋房产公司并未隐瞒房屋抵押的情况，故不应退还居间服务费和承担原告的损失赔偿。 原告何春芳在明知房屋存在抵押，并未完成产权过户的情况下进行房屋装修，对造成损失存在过错，应当自行承担部分损失。原告何春芳主张房屋装修花费共计220000元，并提供了《房屋装修合同》，订货单、送货单等票据予以证明。但有有效收据证明的装修发生金额为149958，其中原告提供的君悦格尔瓷砖收据其印章为“自贡市汇东帝陶建材料经营部”，其形式不规范；自贡市高新区春天建材经营部的一张收据未写有年月日，且与另一收据内容高度雷同，故以上两份收据本院不予以采信。故本院认定原告何春芳的装修损失为149958元，根据何春芳与雷华的过错情况，原告何春芳承担40%，被告雷华承担60%，即被告雷华应当赔偿原告何春芳89974.8元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第四百二十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告何春芳与被告雷华签订的《买卖协议》。 二、被告雷华于本判决生效之日起十日内返还原告何春芳定金80000元。 三、被告雷华于本判决生效之日起十日内赔偿原告何春芳装修款89974.8元。 四、驳回原告何春芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14196.9元，由原告何春芳承担9937.83元，被告雷华承担4259.07元。保全费2070元，由被告雷华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  何 苗 人民陪审员  刘玉霞 人民陪审员  刘晓琴 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  王 丹