广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终542号 上诉人（原审被告）：广西天福达商贸有限公司。住所：广西壮族自治区灵山县灵城镇和平路64号茂源?地王国际1单元2601-2603号。统一社会信用代码：91450721081192146E。 法定代表人：何育武，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：广西灵山县茂源城市投资有限公司。住所：广西壮族自治区灵山县灵城镇和平路64号茂源?地王国际1单元2601至2608号。统一社会信用代码：9145072159981638XJ。 法定代表人：蔡家雄，该公司董事长。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李春晖，广西颂诚律师事务所律师。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：唐振兴，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何斯好，男，1975年9月9日出生，农民，住广西壮族自治区灵山县。 委托诉讼代理人：黄廷幸，广西公润律师事务所律师。 上诉人广西天福达商贸有限公司（以下简称天福达公司）、广西灵山县茂源城市投资有限公司（以下简称茂源公司）因与被上诉人何斯好房屋租赁合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2018）桂0721民初2032号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年4月30日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人天福达公司、茂源公司的共同委托诉讼代理人唐振兴、被上诉人何斯好的委托诉讼代理人黄廷幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人天福达公司、茂源公司上诉请求：1.撤销灵山县人民法院（2018）桂0721民初2032号民事判决第一项、第二项、第三项，改判由上诉人天福达公司支付被上诉人租金11176.63元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决要求上诉人支付的租金金额与事实不符。《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。因此租赁合同履行的前提是出租人要向承租人实际交付租赁物，本案中根据上诉人茂源公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，证实涉案商铺交付日期为2016年3月31日，意味着在被上诉人未将商铺交给上诉人天福达公司前尚不存在租赁的事实。租金起算日期不仅要符合合同的约定，同时必须要以实际交付为前提。因此，上诉人天福达公司实际已经向被上诉人支付的租金已支付至2018年6月30日，而不是被上诉人所称的2018年3月31日，因此上诉人天福达公司应当支付被上诉人的租金应相应扣减：104元/月/㎡×3月×28.95㎡=9032.4元，实际应当支付的租金为20209.03元－9032.4元=11176.63元。二、公司对外签订合同尽管属于公司行为，但公司对外担保应当符合公司法的规定。《公司法》第十六条规定了公司对外担保时应当履行相应的内部表决程序，需要经过股东会决议同意才能对外提供担保。被上诉人作为担保权人也有义务对担保人在对外提供担保时是否通过了股东会决议进行审查，《公司法》第十六条已经明确规定了公司担保的决策机构、权限，具有普遍适用的效力，担保权人在与公司签订担保合同时，就应当注意到法律的既有规定。这种法定决策程序既是对公司的限制和要求，也是对担保人的限制和要求。因此不能仅仅因为上诉人茂源公司在《商铺租赁合同》盖了章，就推定担保条款及上诉人茂源公司的担保行为必然有效。 被上诉人何斯好答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求依法驳回上诉人天福达公司、茂源公司对被上诉人施秋玲的上诉请求，维持原判。 被上诉人何斯好向一审法院起诉请求:1.判令两被告连带支付所拖欠原告的租金27097.2元，滞纳金1625.83元（滞纳金暂计至2018年10月24日，以后续计至完全支付租金时止）；2、判令两被告连带支付给原告违约金50000元；3.本案受理费由两被告承担。 一审法院经审理查明，2015年5月5日原告何斯好与被告茂源公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014014303），原告何斯好向被告茂源公司购买位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际三层303号商铺。之后原告何斯好（简称“甲方”）与被告天福达公司（简称“乙方”）、茂源公司（简称“丙方”）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际三层303号商铺租赁给乙方经营使用，该商铺建筑面积为28.95㎡；租赁期为三年，丙方与甲方正式签订《商品房买卖合同》之日后的16个月为建设期和装修期，从第17个月起计租赁期；商铺租金第一年为30元/月/㎡、第二年为59元/月/㎡、第三年为104元/月/㎡，乙方按季度交付租金，并提前7日支付下季度租金，租赁期间的水、电费由乙方承担；丙方在合同有效期间，对乙方依约应支付给甲方的租金收益承担连带保证责任；乙方在丙方将商铺交付给甲方后10日内与甲方办理商铺移交确认手续，逾期的，以甲方发出办理商铺移交通知之日为租赁起始日；合同签订生效后，甲、乙双方有一方违约，导致合同不能履行的，违约方应向守约方赔偿50000元违约金；乙方逾期交纳租金的，每逾期一天应按收租金额加收万分之五的滞纳金，逾期两个月不交纳租金的，经甲方书面催告后，乙方仍不交纳的，甲方有权提前终止合同、收回租赁场地，并有权要求乙方缴清租金欠款、水电费及相应滞纳金。被告茂源公司及其法定代表人均在租金支付担保人处盖章。《商铺租赁合同》签订后，原告依约将商铺交付给了被告天福达使用。被告天福达公司支付了至2018年3月的租金给原告，2018年4月1日之后的租金，被告一直没有支付。2018年8月7日，原告向两被告分别发出《催告函》，催告被告天福达公司在收到《催告函》后30日内支付租金、被告茂源公司在收到《催告函》30日内敦促被告天福达公司履行支付租金的义务，逾期则追究两被告的违约责任。两被告在收到原告发出的《催告函》后30日内没有履行各自义务。被告天福达公司在收到原告催告函后，函复给原告方，承诺遵守合同。 一审法院认为，原告何斯好与被告天福达公司、茂源公司签订的《商铺租赁合同》,系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应当遵照合同约定履行。本案中，两被告以市政施工因素影响、商铺达不到预期收益为由，拒绝按照《商铺租赁合同》约定的期限交纳租金超过2个月，被告主张因不可抗力导致被告没有按合同履行，被告没有提供证据予以证实，对被告这一主张，该院不予采信。被告天福达公司没有按约定支付租金给原告，已经构成违约，应承担违约责任。原告与被告天福达公司约定租赁期从原告与被告茂源公司签订商品房买卖合同第十七个月起计算租赁期，而原告主张从2016年1月1日起计算租赁期，对原告主张的租赁期，原告未能提供证据予以证实，该院不予采信。原告与两被告签订的《商铺租赁合同》中约定303号商铺的计租期从原告与被告茂源城公司签订《商品房买卖合同》之日后的第17个月起计，原告与被告茂源公司就303号商铺签订《商品房买卖合同》的日期为2015年5月5日，故303号商铺的计租期应从签订《商品房买卖合同》的第17个月即2016年9月5日开始计算租期，至2017年9月4日起为第一年租期，2017年9月5至2018年9月4日为第二年租期，2018年9月5至2019年9月4日为第三年租期。由于双方约定按季度提前7天支付租金，故至原告起诉时止，被告天福达公司应支付给原告自2018年4月1日至2018年9月4日的租金属第二年租期租金，因此，2018年4月1日至2018年6月30日的租金计算为1、59元/月/㎡×28.95㎡×3个月=5124.15元；2、2018年7月1日至2018年9月30日的租金为59元/月/㎡÷30天×28.95㎡×64天（2018年7月1日至2018年9月4日）+104元/月/㎡÷30天×28.95㎡×24天（2018年9月5日至2018年9月30日）=6052.48元；3、2018年10月1日至2018年12月31日的租金为104元/月/㎡×28.95㎡×3个月（2018年10月1日至2018年12月331日）=9032.4元；合计20209.03元。原告请求被告支付被告拖欠的租金，有事实和法律依据，该院予以支持，但原告请求被告支付租金27097.2元过高，该院按20209.03元予以支持。关于滞纳金的问题，该院认为，原告与两被告在《商铺租赁合同》中约定的滞纳金，应视为被告逾期支付租金期间的利息，实际也是双方就被告一方逾期支付租金时，被告因实际占有原告租金收益而向原告支付一定金钱作为补偿的约定，与原告请求被告因违约致使合同履行不能而支付的违约金不属于同一的性质，该项约定属于当事人的意思自治，不违反法律规定，原告请求被告按照每日万分之五计算滞纳金没有超过法律规定，该院予以支持。关于原告请求被告天福达公司支付违约金50000元及两被告主张原告请求的违约过高的问题，原、被告双方在《商铺租赁合同》第七条第一款约定“本合同签订后，如甲、乙双方有一方违约导致合同不能履行，则违约方应向守约方赔偿伍万元人民币的违约金”的规定，被告天福达公司虽然存在违约不按时支付租金的行为，但由于原告与被告天福达的租赁合同尚在履行中，并不存在合同解除、终止和不能履行的情形，因此，原告请求被告支付违约金50000元，不符合双方签订赔偿违约金的事由，原告请求被告支付违约金，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于原告请求被告茂源公司对被告天福达公司的上述款项承担共同责任的问题，被告茂源公司在《商铺租赁合同》租金支付担保处均盖有公司印章及法定代表人印章，原告有理由相信被告茂源公司的行为为公司行为，故对被告辩称担保条款及担保行为未经董事会讨论或股东会决议应属无效的答辩意见，该院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”的规定，原告与两被告签订的两份《商铺租赁合同中》约定了被告茂源公司对被告天福达公司依约应支付原告的租金收益承担连带保证责任，原告请求被告茂源公司对被告天福达公司应支付给原告的租金承担连带清偿责任的诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。因原告与两被告在《商铺租赁合同》没有约定被告茂源公司对被告天福达公司应支付给原告的滞纳金、违约金承担连带保证责任，故对原告请求被告茂源公司对被告天福达公司应支付给原告的滞纳金、违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款的规定，判决：一、被告广西天福达商贸有限公司支付给原告何斯好租金20209.03元；二、被告广西天福达商贸有限公司支付给原告何斯好滞纳金（滞纳金以尚欠租金数额按日万分之五计算：1、以租金5124.15元从2018年3月24日起计算；2、以租金6052.48元从2018年6月24日起计算；3、以租金9032.4元从2018年9月24日起计算;计至付清租金时止）；三、被告广西灵山县茂源城市投资有限公司对被告广西天福达商贸有限公司应支付给原告何斯好的租金20209.03元承担连带清偿责任；四、驳回原告何斯好的其他诉讼请求。案件受理费1768元，由原告何斯好负担1314元，被告广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司负担454元。 二审期间，上诉人天福达公司、茂源公司、被上诉人何斯好均没有新证据向该院提交。 上诉人天福达公司、茂源公司对一审查明的事实提出以下异议：一审判决书第7页“《商铺租赁合同》签订后，原告依约将商铺交付给了被告”，依约是不符合事实的，被上诉人并不是在合同约定的租金起算点交付商铺，根据被上诉人与上诉人茂源公司所签订的房屋买卖合同，交付房屋的时间是2016年3月31日，应以实际交房时间起算租金。 被上诉人何斯好对一审查明的事实无异议。 对上诉人天福达公司、茂源公司提出的事实异议，本院认为，案涉《商铺租赁合同》并未对商铺交付的具体时间作出约定，因此，一审对于“依约”的表述，并非是特指在合同约定的租金起算时间交付商铺；而被上诉人确实系在案涉《商铺租赁合同》签订的时间之后，将商铺交付给了上诉人天福达公司经营管理，一审表述虽不够严谨，但对基本案件事实的认定影响不大。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，对一审查明的法律事实予以确认。另查明，根据合同编号为2014014303的《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人（茂源公司）应当在2016年3月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人（何斯好）使用；该合同附件四第十条约定“商业裙楼部分，由广西天福达商贸有限公司进行商业经营管理，管理期限为三年”。在签订《商品房买卖合同》的当日，被上诉人与上诉人天福达公司、茂源公司签订了《商铺租赁合同》。上诉人天福达公司于2016年1月1日起向被上诉人支付铺面租金。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本院确定本案的争议焦点为：1.涉案的租金应从何时起算，尚欠多少；2.滞纳金是否符合法律规定；3.上诉人茂源公司的担保合同是否有效。 本院认为，一、关于涉案商铺的租金应从何时起算，尚欠多少的问题。上诉人主张合同虽约定有租金的起算时间，但仍应从双方实际交付商铺之日起算租金。本院认为，案涉商铺租赁时间的起算可以从以下两方面来考量：首先，租赁合同是诺成性合同。本案中，上诉人天福达公司、茂源公司与被上诉人签订了《商铺租赁合同》，约定从上诉人茂源公司与被上诉人正式签订商品房买卖合同之日后的第17个月起计租赁期，租赁期限为三年。之后，双方在实际履行合同过程中对租金的起付时间作出了调整，约定变更为2016年1月1日，而上诉人天福达公司也是从2016年1月1日支付租金给被上诉人。合同双方对于租金支付时间的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。其次，根据上诉人茂源公司与被上诉签订的《商品房买卖合同》附件四第十条“商业裙楼部分，由广西天福达商贸有限公司进行商业经营管理，管理期限为三年。”约定，案涉商铺所在商业裙楼系由上诉人茂源公司建设、出售，在被上诉人购买后出租给上诉人天福达公司统一经营管理。上诉人天福达公司、茂源公司与被上诉人签订《商铺租赁合同》以及上诉人茂源公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》及其附件是同一时间签订的，上诉人天福达公司应当知道涉案商铺的交付时间；但上诉人天福达公司从便于管理的角度，自愿与商铺业主约定商铺租金从2016年1月1日起算，是上诉人天福达公司的一种商业经营行为，也是上诉人天福达公司作为商家对自己权利的处分。由此，上诉人天福达公司、茂源公司主张从实际交付商铺之日起算租金，没有事实和法律依据，不予支持。一审认定商铺的租赁期限从2016年9月5日起计算有误，导致计算上诉人天福达公司欠付的租金数额也存在错误，但鉴于被上诉人对一审判决上诉人天福达公司支付20209.03元租金未提出上诉，系被上诉人对自己权利的处分，本院对一审认定的租金数额20209.03元予以维持。 二、关于滞纳金是否符合法律规定的问题。根据案涉《商铺租赁合同》第七条第4点的约定，逾期交纳租金的，每逾期一天按应收租金加收万分之五的滞纳金。本案中，上诉人从2018年3月起不再向被上诉人支付租金，构成违约，被上诉人依据合同之约定请求上诉人从2018年3月24日起按日万分之五分段计付滞纳金符合事实和法律规定，应予支持。 三、关于上诉人茂源公司的担保合同是否有效的问题。上诉人主张根据《中华人民共和国公司法》第十六条之规定，上诉人茂源公司为他人提供担保的，需经公司股东会决议同意；而被上诉人未对茂源公司的担保是否通过了股东会决议进行审查，因此，不能仅因茂源公司的盖章行为就推定担保行为有效。本院认为，《中华人民共和国公司法》第十六条是对法定代表人的代表权进行限制的强制性规范，法定代表人未经股东会或者股东大会、董事会等公司机关决议对外签订的担保合同，原则上属于无权代表合同，未经公司追认的，依法应当认定无效，但也有例外的情形。本案中，上诉人与被上诉人在同一天先后签订了《商品房买卖合同》及《商铺租赁合同》，从该两份合同的内容看，上诉人茂源公司作为开发商，在商品房买卖合同中明确约定出售的商铺由天福达公司进行为期三年的统一经营管理；在与被上诉人签订房屋买卖合同后，茂源公司又在商铺租赁合同的担保人处签字盖章，据此，上诉人茂源公司与本案租赁合同的主债务人天福达公司之间的行为符合通过返租的方式来促进商铺销售的商业合作关系特征，足以使被上诉人有理由相信茂源公司实施担保是该公司的真实意思表示，因此应予认定担保有效。上诉人以被上诉人未尽审查义务为由主张茂源公司不承担担保责任不符合事实和法律规定，本院不予支持。 综上所述，上诉人广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司的上诉请求不成立，不予支持。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1768元，由上诉人广西天福达商贸有限公司负担884元，由广西灵山县茂源城市投资有限公司负担884元。 本判决为终审判决。 审判长  叶枝仁 审判员  赵斯婷 审判员  李彦君 二〇一九年七月二十二日 书记员  韦光波