福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初344号 原告：姚爱华，女，1971年3月2日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：陈金敢，福建律海律师事务所执业律师。 被告：莆田市世全房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区。 法定代表人：李国镇，董事长。 委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。 被告：陈金姐，女，1967年2月15日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：郭少洪，福建典冠律师事务所执业律师。 原告姚爱华与被告莆田市世全房地产开发有限公司（以下简称世全公司）、陈金姐因商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚爱华的委托诉讼代理人陈金敢、被告世全公司的委托诉讼代理人郑政煌、被告陈金姐的委托诉讼代理人郭少洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚爱华向本院提出诉讼请求：1.世全公司立即为姚爱华办理位于莆田市荔城区商品房《不动产权证书》并交付给姚爱华；2.世全公司、陈金姐支付给姚爱华自2016年1月30日起至实际办理涉案《不动产权证书》之日止，按购房款424894元的日0.001%计算的逾期办证违约金；3.世全公司、陈金姐对涉案房屋的公共楼道予以装修，并对线路、管道和路灯予以合理布置；4.世全公司、陈金姐对涉案房屋的公共楼道前面的预留窗口予以安置栅栏及安装玻璃；5.世全公司、陈金姐对涉案房屋装置消防设备；6.世全公司、陈金姐将涉案房屋的水、电过户至姚爱华名下；7.本案诉讼费用由世全公司、陈金姐承担。事实和理由：2015年9月13日，以陈金姐为卖方和甲方，姚爱华为买方和乙方，双方签订《房屋买卖协议书》一份，约定：房屋位置坐落于世全兴安名城南区11号楼东起第13至14开间店铺上方，乙方所定的房屋为本项目中的地上第八层套房，该房屋建筑面积（含公摊面积）约118.52平方米，用途为住宅，框架结构，南北朝向，建筑总层为九层半；计价方式与价款，甲、乙双方约定按现状以层计算房款，该房屋总价92万元；付款方式，第一期在签订本合同时，乙方支付购房定金2万元给甲方，定金可抵购房款，第二期在2015年10月25日前，乙方应再支付购房款90万元，同时预付该房屋的水电配套费及办证契税共1.5万元（到时按实结算，多还少补），甲方安排乙方网签正式商品房买卖合同并备案，其该房产的所有权利义务随之转移给乙方，产权归乙方所有，按交房约定交给乙方钥匙；本协议作为甲、乙双方明确买卖关系的依据，待乙方另与房地产开发商签订正式商品房买卖合同，并进行备案，正式商品房买卖合同签订的房屋售价另行确定，以不高于政府确定的地段核定指导价为原则，正式商品房买卖合同与本协议约定的房屋为同一房屋，正式商品房买卖合同签订后，除其中的售价、交房手续及付款方式以本协议为准外，其余条款按正式商品房买卖合同执行；乙方在房款付清及交房手续办理好后直接交房；甲、乙双方责任，该房屋产权证办理、水电立户手续由陈金姐负责汇总上报办理，姚爱华配合，由此所产生的税、费等全部由姚爱华承担，陈金姐保证该套房屋没有产权和债务纠纷，该产权明确清楚，否则，陈金姐应承担全部责任，本协议自双方签订之日起立即生效，本协议待姚爱华与房地产开发商签订正式商品房买卖合同时（即网签合同）自动失效等。本协议签订后，姚爱华按约支付购房款给陈金姐，因上述房产属于世全公司开发的，世全公司认可陈金姐的售房行为。2015年10月30日，世全公司作为出卖人，姚爱华作为买受人，网签《商品房买卖合同》，约定：买受人所购商品房的基本情况为第11幢8层813、814号房，套内建筑面积为98.66平方米，公共部分公有分摊建筑面积为19.86平方米；计价方式与价款为每平方米3585元，总额424894元；付款方式及期限为一次性付款签约当日一次性付清所有购房款；交付条件与期限为出卖人应当在2015年10月30日前交付房产；本合同自双方签订之日起立即生效。2015年10月30日,世全公司通过陈金姐，将案涉房产移交给姚爱华使用，但姚爱华发现涉案房子的公共楼道没有装修，楼道中的线路、管道、路灯杂乱布置，楼梯口预留的窗口没有装栅栏也没有安装玻璃，而且没有相应消防设备、设施、严重影响了姚爱华使用，特别是至今为止，世全公司没有对涉案套房的水、电予以立户并过户至姚爱华名下。综上所述，世全公司确认陈金姐将自己名下的房产出售给姚爱华的行为有效并做了网签手续，姚爱华自2015年10月30日起一直使用该房产，世全公司、陈金姐均无异议，世全公司以实际行为确认了房产出售给姚爱华，姚爱华已按约支付全部购房款，但世全公司拒不为姚爱华办理房产权属证书，导致姚爱华无法完全行使所有权，其行为已构成违约，侵犯姚爱华的权益，世全公司应立即为姚爱华办理涉案房产的《不动产权证书》，并支付逾期办证违约金给姚爱华，违约金以世全公司确认的购房款424894元的日0.001%计算，而且世全公司、陈金姐没有按约定履行合同义务。 世全公司辩称，1.姚爱华与世全公司之间并不存在真实的商品房买卖关系，姚爱华并没有将购房款支付给世全公司，世全公司也没有实际收到姚爱华支付的购房款。根据姚爱华提供的房屋买卖协议书，姚爱华是与陈金姐之间存在房屋买卖关系，购房款也是由陈金姐收取，故根据权利义务相一致原则，姚爱华无权要求世全公司给予办理产权登记手续，请求驳回姚爱华对世全公司的诉讼请求。2.涉案的世全兴安名城南区11#楼项目系莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐实际合作开发建设，莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐对该楼盘办证所需的竣工验收及规划验收手续至今尚未办理，故该项目至今尚不具备办证手续，即目前无法办理房屋所有权初始登记手续，更无从办理不动产转移登记手续。涉案房屋的购房款均没有汇入世全公司账户，且世全公司也没有收取姚爱华办证税费，故姚爱华也无权要求世全公司给予办理不动产权证。3.世全公司并未实际收到姚爱华购房款，故姚爱华要求世全公司支付逾期办证违约金及办理水电过户、楼道装修等均没有事实依据。姚爱华请求支付违约金及楼道装修、安装栅栏、玻璃等诉讼请求也早已超过诉讼时效期间，姚爱华对涉案房屋已使用多年，也早已超过建设工程质量保修期。4.按照《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条第一款规定，由于本案的处理结果与项目合作开发单位莆田市南门企业集团有限公司及蔡国添之间存在直接利害关系，请求追加莆田市南门企业集团有限公司及蔡国添作为本案第三人参加诉讼。综上，应驳回姚爱华对世全公司的诉讼请求。 陈金姐辩称，姚爱华起诉的陈金姐主体不适格，应当驳回姚爱华对陈金姐的诉讼请求。1.从本案的关系来看，是商品房预售合同纠纷，合同当事人是姚爱华和世全公司，陈金姐是自然人，不具有楼盘的开发资质，更不具有办证的资质。2.姚爱华的全部诉求基于商品房买卖合同，房屋买卖协议书都没有体现陈金姐需承担姚爱华诉求的义务。办证违约金及其他修复义务都是商品房买卖合同中的约定，而商品房买卖合同是姚爱华和世全公司签订，与陈金姐无关。根据房屋买卖协议书第6条第7点的约定内容，在签订商品房买卖合同时自动失效，根据房屋买卖协议书第4条、第6条第3点来看，房屋装修甲方的作用是协调汇报。现姚爱华与世全公司网签了商品房买卖合同，根据房屋买卖协议书的约定，房屋买卖协议书已经失效。综上，陈金姐主体不适格。世全公司陈述诉讼标的还未竣工完成，是世全公司的单方陈述，没有提供证据证明该楼盘无法办证。该楼盘的许多业主已经入住，说明已经交房。交房多年可表明商品房买卖合同中开发商的房款已经结清。若没有结清房款，开发商不会交房给业主。世全公司称房款全部由陈金姐收走、开发商没有收到房款，并非事实。世全公司出具的不动产统一发票可以证明已收到全部购房款，房屋也由开发商交付给姚爱华使用多年，不存在房款由陈金姐收走的情况。 姚爱华围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证复印件1份、政府部门公示信息复印件1份、陈金姐身份证复印件1份、《房屋登记信息查询结果证明》1份、《商品房购销合同备案一览表》1份,世全公司、陈金姐对上述证据的真实性无异议，且上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对姚爱华提供的，世全公司、陈金姐持有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.《房屋买卖协议书》1份，姚爱华提供该证据原件核对，且陈金姐对该证据的真实性无异议，且上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 2.收款收据3张，陈金姐对上述证据的真实性并未提出异议，且姚爱华提供了原件核对，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 3.《商品房买卖合同（预售）》复印件1份，陈金姐对其真实性无异议，且上述证据与姚爱华提供的《商品房购销合同备案一览表》复印件记载内容相互印证，故本院对该证据予以确认并在卷佐证。 根据姚爱华、世全公司、陈金姐陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月13日，姚爱华与陈金姐签订《房屋买卖协议书》，约定：陈金姐将位于世全兴安名城南区XXXX号楼东起第XXXXX开间店铺上方的地上第八层套房出售给姚爱华，该房屋建筑面积（含公摊面积）约118.52平方米，双方约定按现状以层计算房屋价款，该房屋总价92万元。付款方式：第一期在签订本合同时，姚爱华支付购房定金2万元给陈金姐，定金可抵购房款；第二期在2015年10月25日前，姚爱华应再支付购房款900000元，同时预付该房屋的水电配套费及办证契税共1.5万元（到时按实结算，多还少补），陈金姐安排姚爱华网签正式商品房买卖合同并备案，其该房产的所有权利及义务随之转移给姚爱华，产权归姚爱华所有，按交房约定交给姚爱华钥匙；该合同第四条约定：……2.本协议作为陈金姐、姚爱华明确买卖关系的依据，待姚爱华另与房地产开发商签订正式商品房买卖合同，并进行备案。正式商品房买卖合同签订的房屋售价以政府确定的地段核定指导价为原则，正式商品房买卖合同与本协议约定的房屋为同一房屋，正式商品房买卖合同签订后，除其中的售价、交房手续及付款方式以本协议为准外，其余条款按正式商品房买卖合同执行。该合同第五条约定：1.该房屋产权证办理、水电立户手续由陈金姐负责汇总上报办理，姚爱华配合，由此所发生的税、费等全部由姚爱华承担。若姚爱华在接到陈金姐通知后三个工作日内未按要求交纳，视为姚爱华违约。……5.本协议待姚爱华与开发商签订正式商品房买卖合同时（即网签合同）自动失效。 2015年10月30日，姚爱华与世全公司通过网签方式签订合同编号为XXXXXXX的《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：世全公司将位于莆田市城厢区商品房（预测建筑面积分别为34.27㎡、84.25㎡，商品房用途为成套住宅）出售给姚爱华，总价款424894.2元；姚爱华应当在Ｘ前支付该商品房全部价款；世全公司应在2015年10月30日前交付房屋。该合同第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。另查明，2018年11月15日，姚爱华就本案向本院申请诉前调解。庭审中，姚爱华自认其于2015年10月21日接收涉案房屋、涉案房屋的水表账户已登记在其名下；世全公司自认涉案房屋尚未办理竣工验收和消防验收手续；姚爱华、世全公司均自认：涉案房屋的电表账户登记在世全公司名下。 本院认为，姚爱华与世全公司通过网签方式约定《商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。世全公司辩称姚爱华未将购房款支付给世全公司，世全公司未收到姚爱华支付的购房款，且姚爱华也未能举证证实其已向世全公司付清了涉案商品房的购房款，故对世全公司的上述辩解意见本院予以采信，现姚爱华向世全公司提出的相关诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。因陈金姐并非《商品房买卖合同（预售）》的相对人，且姚爱华与陈金姐签订的《房屋买卖协议书》并未对本案诉讼请求所涉及的内容进行明确约定，故姚爱华提出的第二项至第六项诉讼请求中关于请求陈金姐承担相关责任没有事实依据，本院不予支持。世全公司辩称涉案的世全兴安名城南区11#楼项目系莆田市南门企业集团有限公司与蔡国添、陈金姐实际合作开发建设，但未提供相关证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，且上述《商品房买卖合同（预售）》系由世全公司签订，故本院对该辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回姚爱华的诉讼请求。 案件受理费100元，由姚爱华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  何志强 审 判 员  蔡琳琦 人民陪审员  林丽彬 二〇一九年七月四日 书 记 员  曾徐艳 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。