福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0213民初1372号 原告（反诉被告）：吴蕾，女，1990年8月16日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人:彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晖，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：方继明，男，1982年3月17日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：兰金才，福建佐德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟启德，福建佐德律师事务所律师。 被告：伍丽宏，女，1994年5月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：吕杨华，福建滨南律师事务所律师。 被告：厦门喜乐居房产经纪有限公司，住所地福建省厦门市翔安区马巷镇黎林路820号。 法定代表人：徐宗超，执行董事兼总经理。 原告吴蕾与被告方继明、伍丽宏、厦门喜乐居房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷，原告吴蕾于2019年3月11日向本院递交起诉状，本院经组织各方当事人诉前调查后，于2019年4月24日立案。审理过程中，被告方继明以原告吴蕾为反诉被告，向本院提起了反诉，本院依法予以立案并合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴蕾的委托诉讼代理人彭朝辉、郑晖，被告（反诉原告）方继明及其委托诉讼代理人兰金才，被告伍丽宏的委托诉讼代理人吕杨华，以及被告厦门喜乐居房产经纪有限公司的法定代表人徐宗超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吴蕾向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除吴蕾与方继明签订的编号为0001726号《房产预约买卖协议》；2、依法判决方继明退还吴蕾购房款1100000元；3、依法判决方继明、伍丽宏退还购房税费以及垫付的购房贷款206819元；4、依法判决厦门喜乐居房产经纪有限公司退还吴蕾中介费购房款30000元；5、依法判决本案诉讼费30920元、保全费5000元、保全保险费3999元、律师费40000元由方继明、伍丽宏、厦门喜乐居房产经纪有限公司承担。事实与理由：伍丽宏通过私人关系自开发商处低价购买一手房产（下称讼争房产）。2017年初，伍丽宏加价将讼争房产出售于方继明（后知系职业房产中介、炒房客，手中控有多套房产），双方签署了编号为0001726的《房产预约买卖合同》。吴蕾系“钢需”之购房人，急需买房，经介绍认识方继明。合同签署后，吴蕾支付了方继明购房款1115000元，支付了厦门喜乐居房产经纪有限公司中介费15000元，支付伍丽宏购房税费以及按月支付按揭贷款206819元。2017年3月24日，厦门市国资委与房管局，厦门市发改委，厦门市公安局、厦门市市场监督管理局，厦门市银监局六部门联合发布了《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称限购政策）其中指出，自2017年3月25日起，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。2018年下半年，伍丽宏才取得讼争房产产权证书，依前述限购政策，至2020年下半年讼争房产才能过户至方继明名下，再过两年即2022年才可过户至原告名下。吴蕾自签订购房合同起需要历时五年才可过户，取得讼争房产产权证，无法取得物权、无法以所购房产办理按揭低贷款等，显然合同目的落空。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条等规定，因客观上存在无法预见的、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，即政策因素，不能实现合同目的，可以行使解除权。故现吴蕾依法有权解除合同并主张如前述。 方继明辩称，1、方继明不是炒房客，方继明购买讼争房产只是为了换房所需。方继明仅收吴蕾支付的购房款1100000元。伍丽宏购买的讼争房产为新建商品住房，房屋买卖合同的网签时间是2016年5月4日，根据2017年3月25日颁布的限购政策规定，新购买住房的购房时间的认定以提交商品房合同网签时间为准。吴蕾与方继明签订的编号为0001726号《房产预约买卖协议》补充条款约定，讼争房产在办理产权证时可以直接过户给吴蕾指定的第三人，即讼争房产可以从伍丽宏名下直接过户给吴蕾指定的第三人，故吴蕾应当受该协议的约束。因此，吴蕾与方继明签订的编号为0001726号《房产预约买卖协议》的交易时间不适用2017年3月25日颁布的限购政策关于取得产权证后满2年方可上市交易的规定，吴蕾无权根据该限购政策通知解除与方继明签订的编号为0001726号《房产预约买卖协议》。2、方继明收到吴蕾的购房款1100000元，并未收取吴蕾的中介费15000元。3、由于吴蕾无权解除与方继明签订的0001726号《房产预约买卖协议》，故无须向方继明返还购房款。讼争房产的一手产权人伍丽宏于2017年3月17日已经公证授权给吴蕾，吴蕾在付清购房尾款后无须方继明和伍丽宏的签字就可办理房屋过户的相关事宜，故吴蕾与方继明均应继续履行该协议约定的义务。根据双方签订的0001726号《房产预约买卖协议》的约定及吴蕾与方继明在微信聊天中明确吴蕾有解押讼争房产的义务。综上所述，吴蕾无权解除与方继明签订的编号为0001726号《房产预约买卖协议》，无须向吴蕾返还购房款，吴蕾的起诉没有事实和法律依据，故本案的诉讼费、保全费、保全保险费、律师费应当由吴蕾自行承担。 伍丽宏辩称，1、伍丽宏与吴蕾不存在房屋买卖合同关系，吴蕾针对伍丽宏的相关诉讼请求无合同依据。本案吴蕾系与方继明签订房屋买卖合同，吴蕾依据其与方继明之间的合同约定，缴纳伍丽宏名下讼争房产的税费和银行按揭月供，系履行其与方继明之间合同的行为。根据合同相对性原则，吴蕾依法只能对方继明主张相关合同权利，其起诉要求伍丽宏退还税费和已缴交的银行按揭贷款，缺乏合同依据。2、吴蕾诉称讼争房产要在2022年才可过户至吴蕾名下，无事实依据。本案讼争房产系伍丽宏于2016年5月4日向厦门禹州城有限公司购买，商品房买卖合同已于2016年5月9日备案。因此，讼争房产的购买行为发生在2017年3月25日前，不属于调控政策发布后新购的住房，不在厦门市所发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的限售范围内，讼争房产依法可以上市交易及办理过户手续。综上，吴蕾起诉伍丽宏无合同和法律依据，请依法驳回吴蕾对伍丽宏的所有诉讼请求。 厦门喜乐居房产经纪有限公司辩称，吴蕾与方继明交易时讼争房产是可以交易的，现在讼争房产的产权证已经办出，不受政策影响，可以过户。 方继明向本院提出反诉诉讼请求：1、判令吴蕾继续履行方继明与吴蕾于2017年3月15日签订的编号为0001726号《房产预约买卖协议》；2、判令吴蕾向方继明支付伍丽宏名下的讼争房产2019年4月份贷款本息7400元；3、判令吴蕾从2019年5月起至伍丽宏名下的讼争房产房屋贷款本息还清之日止向伍丽宏支付前述房屋的每月贷款本息7400元；4、判令吴蕾解除伍丽宏名下的讼争房产银行贷款抵押金额1381554.46元，解除银行贷款抵押金额以中国工商银行股份有限公司厦门市分行的贷款余额为准；5、判令吴蕾向方继明支付购房尾款467269元；6、判令吴蕾向方继明支付律师费100000元；7、判令吴蕾承担反诉诉讼费用。事实与理由：2017年3月15日方继明与吴蕾签订编号为0001726号《房产预约买卖协议》。协议第1条约定方继明同意将讼争房产出售给吴蕾。协议第2条约定上述房屋总价为3000000元。协议第5条约定签订本协议后，方继明现贷款月供由吴蕾负责缴交并于每月还款之日前三天转至原房东还款卡，吴蕾不得逾期，不得逾期超过叁次，如超过叁次则属于吴蕾违约。吴蕾解除银行贷款抵押，并向方继明支付购房尾款467269元是吴蕾的合同主要义务。但是，2018年3月17日、2019年1月17日，吴蕾二次逾期支付上述房屋贷款本息。吴蕾拒绝支付上述房屋2019年4月房屋贷款本息。吴蕾从2017年4月至2019年4月，均由吴蕾缴交案涉房屋的贷款本息。吴蕾在庭前事实调查时，确认伍丽宏于交房之日交付案涉房屋给吴蕾使用，吴蕾接受了伍丽宏移交的讼争房产的钥匙。2019年3月4日，吴蕾起诉要求解除编号为0001726号《房产预约买卖协议》。协议第11条约定任何一方违约，违约方须承担全部的诉讼费及律师费。方继明认为吴蕾无权解除编号为0001726号《房产预约买卖协议》。讼争房产于2016年5月9日向厦门市不动产登记中心提交登记备案。方继明认为上述房屋的上市交易不符合2017年3月24日《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第三条规定新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。根据政策措施解读第三条规定新购住房限制上市交易年限。对于2017年3月25日（含）之后新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年。第八条规定购房时间认定。2017年3月25日（含）之后购买新建商品住房和二手住房按本通知执行。购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准；购买二手住房以市不动产登记中心业务收件时间为准。2017年3月17日，伍丽宏公证授权吴蕾指定第三方公证受托人。所以，吴蕾解除上述房屋的银行贷款抵押并支付购房尾款之后，上述房屋可以直接从伍丽宏过户至吴蕾指定的第三人。方继明为了参加本诉和反诉，与福建佐德律师事务所签订了《委托律师代理诉讼合约书》，协议第2条约定方继明向福建佐德律师事务所支付律师代理费100000元。方继明应于签订该委托协议之日支付10000元律师费，正式立案之日支付40000元律师费，第一次开庭前支付50000元律师费。根据协议第11条约定，吴蕾应向方继明支付律师费100000元。综上所述，吴蕾无权解除编号为0001726号《房产预约买卖协议》。吴蕾应当继续履行编号为0001726号《房产预约买卖协议》合同义务。吴蕾作为违约方，应向方继明支付全部律师费及诉讼费。 吴蕾辩称，1、方继明刻意扭曲案件事实，张冠李戴在案的法律主体。反诉中，方继明认为讼争房产的买卖双方主体仅仅是方继明与吴蕾，显然是以偏概全。本案存在三份合同，有三对法律主体，三个法律关系：第一份合同是2016年初讼争房产开发商与伍丽宏的房产预约买卖合同；第二份合同是2016年3月15日伍丽宏与方继明之间的编号为0000951的《房产预约买卖合同》；第三份合同是2016年3月15日方继明与吴蕾签订编号0001726号《房产预约买卖协议》。方继明作为炒房客为赚取差价，在与伍丽宏签订上述第2份买卖合同同一天，随即加价300000元，与讼争房产签订前述第3份买卖合同。方继明刻意避而不谈上述第1份、第2份合同及相应的两对合同主体，片面一而再的仅强调在案的第3份合同。至为关键的是，三份合同签订之时，讼争房产尚未办理物权登记，而是直到2018年11月，第一份合同才履行，即从开发商过户至伍丽宏名下，依照第2份合同约定，接下来应从伍丽宏过户至方继明，再依照第3份合同之约定最终由方继明过户至吴蕾。由于2017年3月出台了“限购令”，伍丽宏应在二年后再过户至方继明，而方继明则应在四年后才能过户至吴蕾。故，方继明无视在案的三份合同、三对法律主体、三个前后事实关联的法律关系以及国家“房住不炒”的国策，扭曲在案事实，混淆既有法律关系。2、方继明认为案涉房屋的交易，不应当受到2017年房产新政所限，是不符合客观事实与法律规定的。方继明认为由于讼争房产的买卖合同是2016年5月网签，所以不受2017年新政所影响，该主张“牛头不对马嘴”，存在严重的错误。讼争房产买卖合同的备案（网签）时间为2016年5月9日，的确属于购买新建房屋，但是备案网签的并非讼争的第3份合同而是第1份合同，亦即开发商厦门禹州城有限公司可以将讼争房产出售于伍丽宏，该第1份合同当然不受2017年新政的影响。而第2份合同、第3份合同直到今日仍未备案、均无网签，与第1份合同相反，必然受2017年新政的规范与拘束。方继明混淆视听，“嫁接”在案三份合同与事实，无法成立。事实也验证了吴蕾的以上观点：2018年开发商与伍丽宏无障碍地履行第1份合同，过户登记至伍丽宏名下，并且办理了按揭贷款。但是，当2018年开发商将案涉房屋交付给伍丽宏之后，如若伍丽宏需要出卖该房产，其交易性质属于典型的二手房买卖，应当受到2017年新政的限制，应当在产权证取得满2年后方可交易。也就是说，伍丽宏最快也要2020年年底才能将房产出卖给方继明，方继明最快也要在2022年年底才能将房屋出卖给吴蕾，这才符合2017年新政的要求，也符合“房住不炒”的政策精神。而方继明妄图规避法律，直接将案涉房屋在2019年的今天由伍丽宏出卖给吴蕾，这是不符合政策要求，也是不符合真实的交易情况，违反了合同的契约精神。3、方继明主张通过公证委托书，直接从伍丽宏过户到吴蕾指定的第三人，这在客观上无法履行，在法律上违法违规。首先，本案中的公证委托书，实质上是第3份合同签订时，为相对的保证吴蕾的权益，而由伍丽宏作为委托人所出具的一份委托书。其实质以及真实意思仅在于，吴蕾支付房款（以及随后每月的按揭款），相应的，方继明应交付对价（即产权证），碍于产权证尚未办理，故通过委托书来确保不再将房产另售他人。故该份委托书仅是一份准对价，仅是一份对于吴蕾的“担保书”—承诺将来协助办理产权证，一颗“定心丸”—让吴蕾不用担心房产再售他人。故该公证委托书授权罗雪华代理对于案涉房产的一系列手续，绝不意味着，受委托人罗雪华可以为所欲为，可以违背双方前述意思表示行事，可以规避“房住不炒”的政策或法律法规；更不意味着受托人负有办理将案涉房产出卖并交付给答辩人的义务；或者如方继明主张的“配合”代理伍丽宏与吴蕾另行签订买卖合同（如此实际上系涉嫌伪造合同），“配合”逃避税收（亦涉嫌刑事犯罪）以及“配合”违反国家政策、行政管制。如按方继明对于在案公证委托书之理解，则受托并非是一种权利，而是一种义务，这份委托公证书可以强人所难，可以为所欲为，可以让强迫受托人另行签订合同、规避政策、逃避税收，强迫共同违法，乃至共犯。因此，公证的委托书并非方继明所主张的，可以通行无阻，可以肆无忌惮，可以不择手段地实现第3份合同的目的。其次，如前所述，该公证委托书系因讼争第3份合同而“附属”、“配套”办理的，吴蕾持有第3份合同与该公证委托书，并无法履行合同、办理过户，因为一方面讼争第3份合同并无备案（网签），另一方面该合同相对人是方继明与吴蕾，而方继明并非当前产权证所有人。因此，方继明异想天开，张冠李戴，主张只要有该份公证委托书即可办理过户，讼争合同目的可以实现，完全无法成立。综上，方继明之诉讼请求缺乏事实与法律依据，无法成立，应予以驳回。 伍丽宏述称，其对方继明的反诉请求没有意见。伍丽宏名下的产权按照现有政策是可以过户给任何一方的，过户不存在障碍。 厦门喜乐居房产经纪有限公司述称，其对方继明的反诉请求没有意见。伍丽宏名下的产权不存在过户障碍。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人陈述在案的法庭笔录及当事人提供的证据，本院认定如下事实： 2016年5月4日，伍丽宏作为购买方与开发商厦门禹洲城有限公司签订合同编号为03279897的《商品房买卖合同》，合同约定伍丽宏以总价1937910元的价格购买讼争房产。该商品房买卖合同已于2016年5月9日向厦门市不动产登记中心提交登记备案。 2017年3月11日，方继明作为购买方与出售方伍丽宏签订编号0000951的《房产预约买卖协议》，协议约定伍丽宏将讼争房产以总价2700000元的价格出售给方继明。协议第四条约定：办理伍丽宏名下产权（一手产权）费用由方继明承担。协议第五条约定购房款支付方式如下：1、方继明于2017年3月17日前（办理全权委托公证当日）向伍丽宏支付800000元；2、方继明于一手产权办出并过户贷款向伍丽宏支付购买总价减去800000元再减去伍丽宏公证当日伍丽宏现贷款余额；3、协议签订后，伍丽宏现贷款月供由方继明负责缴交，并于每月还款日提前三天转至伍丽宏还款卡，方继明不得逾期，不得超过叁次，如超过叁次则属方继明违约。协议第十四条约定“双方保证于一手产权办出并解押注销90个工作日签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续”。协议第二十一条第3项补充约定方继明有权指定第三方做公证受托人及产权过户的受让人。 2017年3月15日，方继明作为出售方与购买方吴蕾签订编号0001726的《房产预约买卖协议》，协议约定方继明将讼争房产以总价3000000元的价格出售给吴蕾。协议第四条约定：办理方继明名下产权（一手产权）费用由吴蕾承担。协议第五条约定付款方式如下：1、吴蕾于2017年3月17日前（办理全权委托公证当日）向方继明支付550000元（含定金）；2、吴蕾于2017年3月19日前向方继明支付250000元；3、吴蕾于一手产权办出并过户贷款向方继明支付购买总价减去1100000元再减去方继明公证当日方继明现贷款余额；4、2017年4月10日前向方继明支付300000元，签订本协议后方继明现贷款月供由吴蕾负责缴交，并于每月还款日提前三天转至原房东还款卡，吴蕾不得逾期不是超过叁次，如超过叁次则属吴蕾违约。协议第十三条约定双方签订协议时，由吴蕾向厦门喜乐居房产经纪有限公司支付中介费30000元。协议第十四条约定双方保证于一手产权办出并解押注销90个工作日签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办量交易登记手续。协议第十五条约定吴蕾在签订《厦门市房地产买卖合同》后叁日内备齐银行按揭所需的资信证明材料并经银行确认，在吴蕾取得产权证时立即办理抵押手续。协议第二十一条补充协议第3项约定吴蕾有权指定第三方做公证受托人及产权过户的受让人。2017年3月17日，伍丽宏作为委托人，向方继明、吴蕾指定的受托人罗雪华出具委托书并在厦门市鹭江公证处办理公证，委托书记载伍丽宏委托罗雪华在伍丽宏的权利范围内代为办理讼争房产的相关手续。吴蕾分别于2017年3月15日向方继明转账支付购房款100000元，于2017年3月17日转账支付购房款450000元，于2017年3月19日转账支付购房款250000元，于2017年4月10日转账支付购房款300000元。以上合计1100000元。2017年4月16日至2019年2月14日，吴蕾按照协议约定将讼争房产应付银行按揭贷款177301.85元转账支付给伍丽宏，其中36701.85元由吴蕾的配偶黄明宗代为支付。 2018年8月6日，吴蕾在方继明的要求下以伍丽宏的名义向开发商厦门禹洲城有限公司代为缴交讼争房产的代收产权证契税27719元、代收产权证印花费、工本费、土地使用权与房屋所有权登记费80元以及讼争房产面积差价1420元，以上合计29219元。 审理过程中，厦门喜乐居房产经纪有限公司确认收到吴蕾支付的中介费30000元。截止至本案一审辩论终结前，方继明与伍丽宏签订的编号0000951《房产预约买卖协议》以及方继明与吴蕾签订的编号0001726《房产预约买卖协议》均未提交厦门市不动产登记中心登记备案。 另查明，2017年3月24日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市发展和改革委员会、厦门市公安局、厦门市市场监督管理局、厦门市司法局、厦门银监局共同出台《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知第三条规定：新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。该通知自2017年3月25日起实施。该通知关于购房时间认定解读如下：购买新建商品房住房以提交商品房买卖合同网签时间为准；购买二手住房以市不动产登记中心业务收件时间为准。 又查明，吴蕾向本院申请诉前财产保全，并以中国大地财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险的保单保函提供担保，为此支付财产保全保险费3999.9元、财产保全费5000元。 本院认为，方继明与吴蕾签订的编号0001726《房产预约买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。方继明在与吴蕾订立房屋预约买卖协议书，尚未取得案涉房产的所有权。本案中，方继明与伍丽宏之间签订的编号0000951《房产预约买卖协议》属于二手房买卖协议，根据厦门市国土资源与房产管理局、厦门市发展和改革委员会、厦门市公安局、厦门市市场监督管理局、厦门市司法局、厦门银监局共同出台的住房限售政策规定，方继明在取得案涉房产所有权后需满2年方可上市交易，故本院依法认定方继明与吴蕾之间的编号0001726《房产预约买卖协议》，因行政机关出台的住房限售政策将导致方继明在取得案涉房产所有权后无法即时将案涉房产过户登记给吴蕾，系因不可归责于双方当事人且双方当事人不可控的原因导致合同目的无法实现，任意一方当事人均可要求解除合同。方继明主张其可以在履行其与伍丽宏之间的编号0000951《房产预约买卖协议》过程中，直接指定吴蕾作为讼争房产的产权登记人，故其与吴蕾之间的编号0001726《房产预约买卖协议》应当继续履行。审理过程中，各方当事人均确认伍丽宏将案涉房产过户登记到吴蕾名下的前提条件是吴蕾需与伍丽宏另行签订商品房存量房买卖合同方可实现，吴蕾当庭表示不同意与伍丽宏另行订立买卖合同关系。本院认为，利用借名买房的方式规避限购/限售政策本就应当被禁止，不可就此认为合同履行不存在障碍，且吴蕾亦当庭表示不同意与伍丽宏另行签订商品房买卖合同，故本院依法认定方继明的该项抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。本案中，因不符合现行限售政策，故吴蕾与方继明之间的编号0001726《房产预约买卖协议》无法继续履行，现吴蕾要求解除该份协议，符合法律规定，依法应予支持。方继明要求吴蕾继续履行双方之间签订的编号0001726《房产预约买卖协议》，并承担继续支付购房款以及支付律师费的反诉诉讼请求，依据不足，本院不予支持。吴蕾与方继明签订的编号0001726《房产预约买卖协议》解除后，吴蕾直接支付给方继明的购房款1100000元，应由方继明返还给吴蕾。至于吴蕾按照与方继明的约定向伍丽宏支付的应付银行按揭贷款177301.85元以及以伍丽宏名义向开发商厦门禹洲城有限公司代为缴交讼争房产的代收产权证契税27719元、代收产权证印花费、工本费、土地使用权与房屋所有权登记费80元以及讼争房产面积差价1420元，系吴蕾基于与方继明之间的房屋买卖合同约定，代方继明履行方继明与伍丽宏之间签订的编号0000951《房产预约买卖协议》项下的合同义务，现吴蕾与方继明之间的房屋买卖合同已经解除，故方继明应向吴蕾返还上述款项。鉴于吴蕾与方继明之间签订的编号0001726《房产预约买卖协议》的解除系因行政机关出台的住房限售政策所导致，厦门喜乐居房产经纪有限公司在促成吴蕾与方继明编号0001726《房产预约买卖协议》的居间过程中并未存在明显过错，故吴蕾要求厦门喜乐居房产经纪有限公司退还中介费，依据不足，本院不予支持。关于吴蕾主张的保全费、保全保险费、律师费等损失的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，如前所述，吴蕾与方继明之间签订的编号0001726《房产预约买卖协议》的解除系因不可归责于双方当事人且双方当事人不可控的原因所导致的，故吴蕾与方继明因解除协议所造成的损失应各自承担，吴蕾要求方继明、伍丽宏、厦门喜乐居房产经纪有限公司赔偿保全费、保全保险费、律师费等损失，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除吴蕾与方继明签订的编号为0001726号《房产预约买卖协议》； 二、方继明应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴蕾返还购房款1100000元； 三、方继明应于本判决发生法律效力之日起十日内向吴蕾返还代垫的应付银行按揭贷款177301.85元、代收产权证契税27719元、代收产权证印花费、工本费、土地使用权与房屋所有权登记费80元以及讼争房产面积差价1420元，以上款项合计206520.85元； 四、驳回吴蕾的其他诉讼请求； 五、驳回方继明的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费17272元，适用简易程序，减半收取为8636元，由方继明负担8142元，由吴蕾负担494元；本案反诉案件受理费30880元，适用简易程序，减半收取为15440元，由方继明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡玉桂 二〇一九年七月九日 代书记员 戴小青 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。