山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1002民初4422号 原告：许道兰，女，1964年7月27日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区苘山镇东道头村87号。 委托诉讼代理人：刘中华，山东联志律师事务所律师。 被告：戚德强，男，1962年2月22日出生，汉族，住威海市环翠区宅库村东北区55号。 委托诉讼代理人：王传辉，山东德衡（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海英，山东德衡（威海）律师事务所律师。 被告：威海市古陌建筑有限公司，住所地威海临港经济技术区苘山镇正棋路东首。 法定代表人：马常春，总经理。 诉讼代表人：威海市古陌建筑有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：谭英莉，山东荣威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗瀚予，山东荣威律师事务所律师。 第三人：李希梅，女，1963年7月22日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区苘山镇威海路40号605室。 委托诉讼代理人王云皓，男，1964年8月26日出生，汉族，住址同上，系李希梅丈夫。 第三人：王云皓，男，1964年8月26日出生，汉族，住址同上。 原告许道兰与被告戚德强、威海市古陌建筑有限公司（以下简称古陌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年10月11日，古陌公司管理人以尚未与古陌公司交接不掌握案件相关情况为由提出中止诉讼的申请，本院依法裁定中止审理。2019年4月10日，本院依法裁定恢复审理。诉讼过程中，许道兰申请追加李希梅、王云皓作为第三人参加诉讼，因李希梅、王云皓与案件有利害关系，本院依法予以准许。原告许道兰及委托诉讼代理人刘中华，被告戚德强委托诉讼代理人王传辉、张海英，被告古陌公司委托诉讼代理人谭英莉、苗瀚予，第三人李希梅、王云皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许道兰向本院提出诉讼请求：1、戚德强协助许道兰办理威海市苘山镇威海路-40号（威房屋权证字第2009045679号）房屋产权过户登记手续；2、过户费用由许道兰承担。诉讼过程中，许道兰变更诉讼请求为：判令戚德强、古陌公司赔偿许道兰经济损失18万元。事实与理由：2008年古陌公司承揽万发房产公司温阳三区建筑工程，万发公司用24套房产抵顶建筑工程款。因戚德强原系古陌公司司机，古陌公司为了贷款方便，将涉案房屋登记在戚德强名下，双方协议约定该房屋所有权归古陌公司所有。古陌公司欠许道兰材料款18万元，2012年5月，古陌公司将该房产以18万元抵顶给许道兰所有，并签订了书面转让协议。戚德强、古陌公司相互推诿，至今未办理产权过户登记手续，故诉至法院要求戚德强协助办理涉案房屋产权过户登记手续。在案件审理过程中，许道兰获悉戚德强已将涉案房屋转让给李希梅、王云皓，遂变更诉讼请求为要求戚德强、古陌公司赔偿许道兰经济损失18万元。 戚德强辩称：1.涉案房屋原权利人为戚德强，系其从古陌公司购买所得。戚德强自1989年一直在古陌公司工作，2008年古陌公司从万发房地产抵顶房屋一批，戚德强从公司手里购买了涉案房屋，在公司协助下，戚德强于2009年5月12日直接与开发商签订预售合同并办理了按揭贷款。自2009年5月开始，涉案房屋的贷款一直由戚德强负责偿还。2018年6月21日，戚德强还清涉案房屋的所有贷款本金及利息。2.2012年古陌公司与许道兰将涉案房屋抵顶材料款的行为没有法律效力。不动产权属证书是权利人享有涉案房屋的证明，许道兰不是涉案房屋的权利人。涉案房屋由戚德强与开发商签订了预售合同，2009年9月4日，涉案房屋初始登记于戚德强名下，根据《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十六、十七条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，古陌公司将涉案房屋抵顶给许道兰未经真实权利人的同意，许道兰诉称2012年5月古陌公司将涉案房屋以18万元抵顶拖欠的材料款没有事实和法律依据。由于涉案房屋在2009年已经登记在戚德强名下，且戚德强一直偿还银行贷款。若古陌公司将房屋抵顶给许道兰，需经过房屋登记权利人同意，而许道兰仅凭古陌公司单独出具的房屋转让证明主张房屋为其所有，属于非法处分他人财产，该转让行为无法律效力。2012年，古陌公司及许道兰均明知房屋权利人为戚德强的情况下，仍做出以房屋抵顶债务的行为，即使其合同有效，也属于许道兰和古陌公司的债务行为，房屋所有权并不发生转移，不产生物权效力。3.戚德强与许道兰之间不存在房屋买卖合同关系，对于古陌公司和许道兰之间的纠纷不知情，许道兰的主张和戚德强没有任何关联。 古陌公司辩称，2018年6月14日，威海市中级人民法院以2018鲁10破申15号民事裁定书裁定受理古陌公司的破产申请，并指令环翠区人民法院审理；2018年7月17日，环翠区人民法院指定山东荣威律师事务所担任古陌公司破产管理人，管理人接受指定后，多次通知古陌公司法定代表人马常春及实际控制人马新春进行公章、账目、破产财产等交接，但其均不予以配合，管理人仍未能接管古陌公司，因此管理人暂不清楚许道兰所述是否属实，请求法院查明事实依法判决。 李希梅、王云皓述称，2018年6月，李希梅通过中介马志刚购买涉案房屋并办理过户手续，房屋价款34万元，后称36万元，房屋登记在李希梅和王云皓二人名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：戚德强原系古陌公司员工。2009年5月，威海万发房地产开发有限公司（原文登市万发建材房地产开发有限公司，以下简称万发公司）以坐落于苘山镇威海路-40号-605，建筑面积为91.42平方米的房屋（以下简称涉案房屋）抵顶其所欠古陌公司工程款；为便于办理贷款事宜，2009年9月4日，古陌公司将涉案房屋登记在戚德强名下，房屋所有权证由古陌公司保存。 2012年8月23日，古陌公司将涉案房屋转让给许道兰的丈夫丛用滋（已去世）以抵顶其所欠材料款18万元，古陌公司出具了房屋转让证明，并交付了房屋钥匙及登记所有权人为戚德强的房屋所有权证。丛用滋去世后，古陌公司于2017年将房屋转让证明中的房屋受让人变更为许道兰，该房屋转让证明载明：“坐落威海市临港开发区苘山镇威海路40号楼605室，储藏室一个，房屋登记姓名戚德强，此房屋原为古陌公司财产，因欠许道兰材料款壹拾捌万元整（180000.00元）现将房屋抵顶转让给许道兰，房屋转让过户手续一切费用均由古陌公司负责承担。” 2013年5月28日，戚德强以房证丢失为由，向威海市住房保障和房产管理局申请挂失补办涉案房屋权属证书。 2018年3月24日，戚德强与案外人房产中介马志刚签订房屋买卖合同，将涉案房屋以价款23万元转让给马志刚。6月25日，戚德强通过马志刚与李希梅、王云皓签订房地产买卖合同，将涉案房屋以价款21万元转让给李希梅、王云皓，并于同日过户于李希梅、王云皓名下。李希梅、王云皓述称其实际支付给马志刚的购房款为36万元。 关于涉案房屋的权属。许道兰、古陌公司陈述涉案房屋系古陌公司从万发公司以工程款债权抵顶而来，房屋系古陌公司财产，登记在戚德强名下是为了便于贷款，贷款清偿款项主要是由古陌公司支付。许道兰提交了1.万发公司出具的证明，万发公司证明苘山镇威海路温阳三区40号楼605室，是在2009年9月4日由万发公司从工程款抵账给古陌公司，当时古陌公司急需银行贷款，因此该房产登记在公司职工名下；2.贷款已还款明细清单（打印日期为2012年3月15日）；3.房屋原始所有权证及钥匙；4.许道兰申请马新春（2012年3月前系古陌公司副总经理，2012年3月至2013年系古陌公司实际控制人）出庭作证，马新春证明：苘山镇威海路40号楼605室，是古陌公司以材料款顶账给丛用滋、许道兰，顶房是我一手办理的，涉案房产是古陌公司的财产，不属于戚德强本人财产，当时公司在万发公司以工程款抵账到公司，因公司急需银行贷款，遂抵账房产证上的名字都是在职工名下，以便于银行贷款，并提交马新春与戚德强2018年6月16日的短信记录予以证实。本院依法向中国银行威海文登支行调取了2009至2012年期间戚德强名下涉案房屋还款账号流水明细及8份存款凭条，8份存款凭条中，载明存款（代办）人签字为“王钦芬”共5份，“王钦芬（代）戚德强”共2份，“戚德强”1份。本院依法对王钦芬进行了询问，王钦芬陈述“存款是我经办的，那时我在古陌公司任出纳会计，公司让我给戚德强的存折里打钱，存折在我这里保管直到2011年我离开公司，存款单中戚德强的签字也是我代签的，因为是他的存折，当时银行工作人员要求我签的。”许道兰提交的证据1-4相互印证，达到了高度可能性的证明标准，且与本院依法调查的情况基本相符，因此本院对许道兰、古陌公司的陈述予以采信。戚德强陈述称涉案房屋是其从古陌公司购买，首付款由古陌公司欠其工资抵顶，贷款均由其本人清偿，房屋系其个人财产。戚德强提交了涉案房屋登记资料、贷款已还款明细清单、中国银行交易流水明细清单，但未提供证据证实首付款由其工资抵顶，也无法对涉案房屋还款账号存款（代办）人为古陌公司会计王钦芬及房屋所有权证原件、房屋钥匙由古陌公司保管等情况作出合理解释，本院对其陈述不予采信。 本院认为，本案各方当事人的争议焦点为：一、涉案房屋的原始权属；二、戚德强、古陌公司是否应赔偿许道兰的损失18万元。关于涉案房屋的原始权属。涉案房屋原系古陌公司从万发公司以工程款债权抵顶而来，为便于办理贷款而登记在员工戚德强名下。戚德强辩称根据《中国人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的依据”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权证明”，涉案房屋初始登记在其名下，因此戚德强才是涉案房屋的原权利人。但《中国人民共和国物权法》第三十三条也规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，即房屋产权登记是一种推定效力，推定登记的物权人为房屋的所有人，当利害关系人有相反证据证明其为真正权利人时，可以否认该推定。故许道兰、古陌公司主张该房屋原系古陌公司所有，本院予以确认。 关于戚德强、古陌公司是否应赔偿许道兰的损失18万元。古陌公司与许道兰约定，古陌公司将涉案房屋转让给许道兰以抵顶其所欠债务材料款18万元，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规及公序良俗，约定有效。古陌公司基于约定向许道兰交付了房屋所有权证及钥匙，许道兰成为涉案房屋的合法占有人。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条的规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”许道兰作为涉案房屋的合法占有人，在戚德强将涉案房屋卖给李希梅、王云皓之后，有权请求损害赔偿，对其赔偿应为侵害所造成的实际损失。故许道兰诉请戚德强赔偿其经济损失18万元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第二百四十五条之规定，判决如下： 一、戚德强于本判决生效后十日内赔偿许道兰经济损失180000元； 二、驳回许道兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1950元，由戚德强负担。诉讼保全费1520元，退回许道兰。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  王金芳 二〇一九年七月二日 书记员  钟飞飞