湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初1153号原告：曾君，女，1992年9月12日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：刘恺恺，湖南翰骏律师事务所律师。被告：冯香，女，1984年4月23日出生，汉族，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：钱艺娟，女，1991年12月22日出生，汉族，住湖南省隆回县。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。’委托诉讼代理人：王顺星，男，1999年1月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。系该公司员工。原告曾君诉被告冯香、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告曾君委托诉讼代理人刘恺恺，被告冯香及其委托诉讼代理人钱艺娟到庭参加了诉讼，第三人新环境公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。后因本案案情复杂，依法转为普通程序第二次公开开庭审理，原告曾君委托诉讼代理人刘恺恺，第三人新环境公司委托诉讼代理人王顺星到庭参加了诉讼，被告冯香经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾君向本院提出的诉讼请求为：一、解除原告曾君与被告冯香于2017年2月26日签订的关于长沙市天心区高云路6号怡海星城三期组团11栋1502号房屋的《房屋买卖合同》；二、被告冯香返还原告曾君支付的购房款521350元并赔偿其资金占用损失（已购房款为基数，自起诉之日起计算清偿购房款之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付）；三、被告冯香向原告曾君赔偿违约金80000元；四、被告冯香支付原告曾君诉讼保全费3520元、保全服务费1200元；五、被告冯香承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2017年2月26日，原告曾君与被告冯香在第三人新环境公司居间介绍下签订《房屋买卖合同》，约定原告曾君购买被告冯香所有的位于长沙市天心区高云路6号怡海星城三期西组团11栋1502号房屋，房屋总价款525000元；付款方式为购房定金加购房款（含政府货币补贴款项）加交房尾款；原告曾君应予2017年2月26日支付被告购房定金人民币80000元，定金托管在新环境公司；被告冯香于2017年3月26日之前，原告曾君办理全委公证及个人私抵手续办理之时支付购房款425000元；交房时，原告曾君支付被告冯香交房尾款20000元。合同签订后，原告曾君于2017年2月26日，原告曾君向被告冯香支付购房定金80000元。被告冯香于2017年3月27日向长沙市望城公证处申请办理委托公证。原告曾君于2017年4月10日向被告冯香支付购房款271000元。原告曾君于2017年4月13日向被告冯香支付购房款248750元。同日，原告曾君办理了抵押权注销手续，领取产权证号码为长房权证天心字第××号的《房屋所有权证》。原告曾君于2017年4月14日向被告冯香支付购房款1600元。原告曾君付清全部购房款后，被告冯香未按合同约定交付房屋，且被告冯香向长沙市不动产登记中心注销涉案房屋《房屋所有权证》，导致《公证书》无法使用，原告曾君多次与被告冯香协商未果，故提起本诉，望判如请。被告冯香辩称，一、被告冯香已实际交付房屋。合同约定交房时间为收到全款后第二天，但原告曾君在支付部分购房款271000元后，即私自撬锁占用房屋并装修挂网出售，严重侵害被告冯香的合法权益。二、原告曾君故意拖延办理过户手续，已严重违约，导致被告冯香注销《房屋所有权证》。根据合同约定，原告曾君在签订合同后应及时办理房屋过户，但合同签订后，原告曾君故意拖延办理过户手续，严重违约。导致因政策原因，被告冯香房屋无法出售，双方同履行不能。被告冯香要求解除合同退还房屋，但原告曾君拒不返还，故被告冯香注销《房屋所有权证》。三、被告冯香一直积极配合原告曾君并催促其履行合同义务，办理相关手续。但原告曾君拖延办理致使限购政策出台，合同目的无法实现，原告曾君应承担违约责任，其要求被告冯香支付资金占用损失与违约金，于法无据。第三人新环境公司辩称，2017年2月26日，第三人新环境公司与原、被告就涉案房屋签订《房屋买卖合同》。在签订合同过程中，原告曾君明确表示购买该房屋有可能会将房屋产权登记在其姐姐名下，也有可能登记在自己名下。为了保证交易安全，原、被告达成一致意见，约定办理全权委托公证书。在《房屋买卖合同》签订后，在第三人新环境公司陪同下，被告冯香在公证处办理了全权委托，原告曾君代被告冯香偿还了抵押贷款，并办理了抵押权注销手续，被告冯香委托原告曾君领取了《房屋所有权证》，原告曾君向被告冯香付清了全部购房款。鉴于原告曾君已付清全款。第三人新环境公司陪同双方办理了抵押手续。由于长沙市出台限购政策，涉案房屋因取得房屋产权证不足两年无法办理过户手续，于是在第三人新环境公司陪同下，原告曾君前往不动产登记中心申请办理过户手续，不动产登记中心同意为原告曾君办理过户，并预约了需被告冯香本人亲自到场才能办理过户手续，上述情况第三人新环境公司已告知被告冯香，由于被告冯香不配合，导致未能办理。之后，被告冯香将涉案房屋加装铁门，不履行交房义务后，在交涉未果情况下，原告曾君报警，后经调解未果。第三人新环境公司已按合同履行合同义务，不存在任何过错。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2017年2月26日，原告曾君（乙方）、被告冯香（甲方）与第三人新环境公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将长沙市天心区高云路6号怡海星城三期组团11栋1502号房屋出售给乙方。该房已设抵押，抵押给中国银行，金额约230000元。房屋总售价为525000元。乙方于2017年2月26日支付甲方购房定金80000元，由丙方托管待甲方还贷时支付给甲方。乙方于2017年3月26日之前甲方办理全委公证及个人私抵手续办理之时支付甲方购房首付款425000元。交房时乙方支付甲方交房尾款20000元。甲乙双方应向丙方支付居间服务费，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费5250元，乙方应支付丙方居间服务费10500元。甲方的义务中约定甲方应依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，其中特别约定甲方在签订本合同后30日内将办理该房过户及贷款所需一切资料交代办机构或乙方。甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。违约责任中约定合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每违约一日违约方向守约方支付100元的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。其他约定中约定甲、乙交房时间为甲方收到全款的第二天。2017年2月26日，原告曾君向被告冯香支付购房定金80000元，定金依合同约定由第三人新环境公司托管。原告冯香出具相应定金收条。2017年4月10日，原告曾君向被告冯香转账271000元。被告冯香出具相应收条。2017年4月13日，原告曾君向被告冯香转账248750元。2017年4月14日，原告曾君向被告冯香转账1600元。2017年4月15日，被告冯香出具收条，载明收到原告曾君房屋总款520000元，房款已结清。原告曾君称其支付给被告冯香全部房款521350元。另外，原告曾君向第三人新环境公司交付80000元定金，后第三人新环境公司扣除居间费后将剩余定金64250元退还给原告曾君。合同约定的原告曾君居间费10500元，被告冯香居间费是5250元，均系从定金80000元中扣除。因合同约定被告冯香到手房款为520000元。当时房屋尚有部分物业费、杂费尚未结清，故原告曾君向被告冯香多支付了1350元。被告冯香辩称合同约定的房款为525000元。被告冯香收到521350元，但是其中的1600元是原告曾君赔偿拖延注销抵押产生的贷款利息。2017年4月，原告曾君进入涉案房屋，并占有使用，其后对房屋进行装修。原告曾君称其系4月15日交付房屋全部款项后进入房屋，被告冯香默许及认可。被告冯香辩称原告曾君系自行撬锁进入涉案房屋并装修，被告冯香当时并不知情。2017年3月27日，被告冯香向原告曾君出具《委托书》，载明，被告冯香委托原告曾君为代理人，办理涉案房屋抵押贷款的还款，领取房屋产权证及他项权证、注销抵押的相关资料，到不动产登记中心注销抵押登记，解除他项权证，领取房屋产权证、领取后办理该房屋出售的相关事宜，以及签订买卖和产权交易过户等等。2017年3月29日，湖南省长沙市望城公证处出具《公证书》，证明被告冯香在上述《委托书》上签名并捺印。2017年4月11日，原告曾君代被告冯香偿还了涉案房屋银行抵押贷款并办理了抵押权注销手续。2017年4月13日，被告冯香出具《委托书》，委托原告曾君在办理注销抵押手续后，代其领取涉案房屋所有权证。原告曾君持该《委托书》领取的涉案房屋所有权证。2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会发布长住建发【2017】71号《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，其中载明对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购一套商品住房。另在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。涉案房屋系2016年6月24日获得房屋所有权证，依该规定尚未满2年，不可上市交易，另原告曾君依该限购政策没有在长沙市购买商品住房的资格。2017年5月23日，长沙市不动产登记中心出具《业务受理预约单》，载明预约移转不动产所有权的时间为2017年6月8日，权利人为被告冯香。该份证据系原告曾君提供，其主张为办理房屋过户手续，申请了预约过户。2017年6月6日，长沙市国土资源测绘局出具《测绘工作联系单》，核查了涉案房屋的位置及土地权属资料。该份证据系原告曾君提交，其中主张因被告冯香未在合同签订后30日内提供《国有土地使用证》，导致无法办理过户手续，其于该日前往长沙市国土测绘局，办理了该业务，解决无国土证无法办理过户手续的问题。2017年6月13日，长沙市不动产登记中心发布通知，载明2017年5月20日之前已预约成功的市民，可于6月15日前按预约时间到长沙市不动产登记中心按原政策办理过户手续，若未取得预约单，但是已经支付部分或全部房款的，也可于6月15日前按原政策办理过户手续。2017年7月17日，原告曾君缴纳了涉案房屋2017年4月1日至2017年9月30日物业费904.86元。物业公司出具相应发票。2017年8月11日，被告冯香以涉案房屋不动产权证遗失（灭失）为由，向长沙市不动产登记中心申请补办不动产权证。原告曾君提供的照片显示，楼梯间加装有一道铁门，将包含涉案房屋在内的两套房屋与外界隔离。其称系被告冯香强行收回房屋并加装。被告冯香称系另一套房屋的权利人加装，并非被告冯香，被告冯香也无钥匙。原告曾君提供的报警案件登记表显示，2017月7月17日，原告曾君报警，民警赶至现场，系原告曾君与被告冯香因购房发生争执。被告冯香提供多份微信聊天记录截屏图片，其主张系其与第三人新环境公司员工多次沟通，要求对方催促原告曾君办理过户手续。第二次庭审中，第三人新环境公司称据该公司了解，原告曾君已支付完毕房款，系被告冯香拒不交付房屋及办理过户，当时第三人新环境公司员工曾陪同原告曾君前往不动产登记中心预约过户，计划将房屋过户至原告曾君名下，经第三人新环境公司多次联系被告冯香要求其协助办理过户、交房，但其拒不履行。以上事实有《房屋买卖合同》、转账凭证、收条、《委托书》、《公证书》、《抵押注销清单》、《业务受理预约单》、《测绘工作联系单》、不动产登记情况表、房屋所有权证、物业费发票、照片、报警案件登记表、不动产登记情况表、不动产权证书遗失声明、房产证遗失清单、不动产登记受理凭证、财产保全费、保险费票据等证据，及当事人陈述在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》，该合同成立并生效，双方均应依约履行。现原、被告均称系对方违约致使涉案房屋无法过户导致合同履行不能。故本案争议焦点主要有：一、原告曾君是否履行购房款支付义务；二、哪一方违约拖延办理涉案房屋过户手续；三、购房款退还、违约金及其他费用赔偿问题。一、原告曾君是否履行购房款支付义务《房屋买卖合同》约定房屋总价为525000元，原告曾君需向第三人新环境公司支付居间费10500元，被告冯香需支付居间费5250元，原告曾君提供的转账凭证，显示其向被告冯香转账支付了款项521350元，另向托管被告冯香定金的第三人新环境公司支付了80000元，第三人新环境公司仅退还原告曾君64250元，即原告曾君实系代被告冯香支付了居间费5250元。加上该5250元，则原告曾君实际支付526600元。超出了合同约定之房屋总价525000元。另外被告冯香2017年4月15日出具收条亦载明收到原告曾君房屋总款520000元，并特别注明房款已结清。如原告曾君未支付完毕全部房款，被告冯香当不会出具该房款已结清之收条。故本院认定原告曾君已依合同支付全部房屋价款。二、哪一方违约拖延办理涉案房屋过户手续《房屋买卖合同》约定甲方（即被告冯香）应依约定配合乙方（即原告曾君）办理过户和交付该房屋，其中特别约定甲方在签订本合同后30日内将办理该房过户及贷款所需一切资料交代办机构或乙方。甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。合同签订日期为2017年2月26日，依该约定，被告冯香应于2017年3月26日将办理过户所需一切资料交代办机构或原告曾君。另被告冯香于2017年4月15日依约支付全部房款，虽合同未约定到房屋管理部门办理产权交接手续的具体时间，但被告冯香仍应在合理期间内配合原告曾君办理，尤其在原告曾君已履行支付全部房款义务情形下。结果在2017年4月原告曾君已代被告冯香偿还涉案房屋银行抵押贷款并注销了相应抵押权，清除了房屋过户全部障碍后，迟至2017年5月20日仍未办理涉案房屋过户手续。该日，长沙市住房和城乡建设委员会发布的政策，涉案房屋依该限购政策尚未满2年，不可上市交易，原告曾君则非长沙市户籍且无相应社保缴纳记录，依该限购政策没有在长沙市购买商品住房的资格。但依据长沙市不动产登记中心2017年6月13日发布的通知，此时原、被告仍可按原政策于2017年6月15日前办理房屋过户手续。但最终在该期限内双方未办理房屋过户手续，致使依限购政策，涉案房屋无法过户，合同履行不能。原、被告互相指责系对方拖延办理过户手续。被告冯香尤其称系原告曾君意图转卖涉案房屋，故迟迟不愿过户。本院认为原告曾君已支付全部房款，其拖延过户既不符合原告曾君利益，亦不符合常理。另原告曾君在上述限购政策出台前积极代被告冯香偿还银行抵押贷款，注销抵押等一系列清除房屋过户障碍行为，以及限购政策出台后办理《业务受理预约单》、《测绘工作联系单》，均积极预约办理房屋过户手续。而第三人新环境公司庭审中亦称其工作人员陪同原告曾君前往不动产登记中心办理上述预约过户手续，而被告冯香拒不配合办理过户手续。反观被告冯香，原告曾君指其加装铁门方式强行收回涉案房屋，被告冯香竟称系邻居加装的铁门，与其无关。铁门加装究竟是谁所为，因与本案无重要关联，本院并未实地核查，但依常理即可知被告冯香与此有关，依此可知其在庭审中的陈述可信度较低，难以采信。综上，本院认定系被告冯香违反合同约定，不配合原告曾君办理房屋过户手续。三、购房款退还、违约金及其他费用赔偿问题。前述依限购政策，涉案房屋无法过户，合同履行不能，合同目的无法实现，系因被告冯香违约拒不配合办理房屋过户手续。《房屋买卖合同》约定如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同。现原告曾君要求解除原、被告及第三人新环境公司签订的《房屋买卖合同》，符合合同约定之单方解除权，亦符合法律规定，本院予以确认。故原告曾君要求被告冯香退还购房款521350元。本院予以支持。原告曾君要求被告冯香支付违约金80000元。《房屋买卖合同》约定守约方可要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。依该合同定金为80000元，即违约方需向守约方支付80000元违约金。本案中被告冯香拒不配合办理房屋过户手续，致使原告曾君支付完全部房款后，未能享有涉案房屋所有权，被告冯香违约之过错程度明显，且性质恶劣，严重违反诚实信用，应依合同支付80000元违约金。另原告曾君称其已对房屋装修，装修价值计入80000元违约金。本院予以认可，原告曾君对涉案房屋的装修多已形成附合，应归涉案房屋所有权人被告冯香所有，被告冯香支付的80000元违约金包含赔偿原告曾君丧失装修的物所有权之损失。至于原告曾君要求被告冯香赔偿购房款521350元的资金占用损失。本院认为合同约定违约方向守约方支付80000元违约金，该80000元违约金应已包含迟延履行在内的守约方全部损失，仅在守约方全部实际损失超出该80000元违约金情形下，方可另行主张赔偿。现原告曾君未举证证明其全部实际损失超出上述80000元，故本院对该项诉讼请求不予支持。同理，在合同另未特别约定守约方主张债权费用由违约方负担的情形下，原告曾君要求被告冯香支付保全服务费1200元，本院认为亦包含在前述80000元违约金之内，故不予支持。原告曾君要求被告冯香支付诉讼保全费3520元，该费用属案件受理费，应由人民法院依据相应法律规定判决由哪一方负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人名共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告曾君与被告冯香、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年2月26日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、限被告冯香于判决书生效之日起10日内向原告曾君一次性退还购房款521350元；三、限被告冯香于判决书生效之日起10日内向原告曾君一次性支付违约金80000元；四、驳回原告曾君的其他诉讼请求。本案受理费9860元，诉前财产保全费3520元，共计13380元，由被告冯香负担（该款项已由原告曾君预交，由被告冯香直接支付给原告曾君）如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提起上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黎 阳人民陪审员  邹德强人民陪审员  廖利辉二〇一九年七月五日法官助理杜炫乐代理书记员  杨烈洋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。