河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1203民初1051号原告（反诉被告）：徐绪枝，女，汉族，生于1966年12月1日，住河南省三门峡市湖滨区。原告（反诉被告）：范晓鹏，男，汉族，生于1959年9月25日，住河南省三门峡市湖滨区。二原告委托诉讼代理人：张燕、黄星徽，河南甘棠律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：许嫩苹（反诉原告），女，汉族，生于1973年4月20日，住河南省三门峡市湖滨区。被告：孙新治（反诉原告），男，汉族，生于1970年4月17日，住河南省三门峡市湖滨区。二被告共同委托诉讼代理人：霍永波，北京市新桥律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：三门峡市自来水公司住所地：三门峡市湖滨区黄河路西段。法定代表人：张志伟，该公司经理。委托诉讼代理人：李欢，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告徐绪枝、范晓鹏与被告许嫩苹、孙新治房屋买卖合同纠纷一案，2018年5月23日由河南省三门峡市中级人民法院指定本院审理，本院审理后，于2018年10月15日作出（2018）豫1203民初1438号民事判决，被告许嫩苹、孙新治不服判决，上诉至河南省三门峡市中级人民法院，该院以原判违反法定程序为由，于2019年2月15日作出（2019）豫12民终77号民事裁定：撤销本院（2018）豫1203民初1438号民事判决，发回本院重审。重审中，二被告向本院提起反诉并将三门峡市自来水公司列为第三人一并参加诉讼，本院准许。2019年5月14日、6月18日本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了合并审理，二原告的委托诉讼代理人张燕、黄星徽，被告许嫩苹及其委托诉讼代理人霍永波、第三人的委托诉讼代理人李欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、二被告将位于湖滨区甘棠路一号楼四单元一层东的房屋（面积104.92m2）及地下室（面积11.88m2）过户给原告；2、二被告立即停止侵权，将上述房产腾退给原告；3、二被告支付房屋占用费24000元（占用费自2017年4月16日起按月租金2000元支付至实际过户并腾房之日止）；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：被告以做生意和给孩子治病为由从原告处借款，后因被告无力偿还，双方于2015年4月16日签订房地产买卖契约，合同约定：被告自愿将其位于湖滨区甘棠路一号楼四单元一层东的房屋以55万元的价格抵给原告。考虑到被告家庭困难，双方于同日签订房地产租赁契约，约定原告无偿将房屋租给被告，租期为2015年4月16日至2017年4月15日。租期届满后，经原告多次催促，二被告拒绝按约履行义务将房屋交付给原告，严重侵犯了原告的合法权益。二被告辩称:原、被告系多年好友，不存在真实的借贷关系。在2011年至2014年期间，许嫩苹。我当时算了一下，经核这个线先后担任三门峡锦河投资有限公司、三门峡瑞轩上商贸有限公司等公司的财务人员，进口锦河公司和瑞祥公司从事民间的小额借贷业务，徐绪枝为理财获利，分别于2011年6月16日投资30万元到锦河公司（转入韩玉琴），于2014年4月5日投资25万元到瑞轩公司（转给张建庄），并由韩玉琴、张建庄取走或转出，被告不是涉案55万元的借款人和实际使用人。被告许嫩平给徐绪枝出具的30万元和25万元收条是其作为公司财务负责人，替该公司打的收条，该公司经理杨保元已经向徐绪枝出具了借款借据以及有杨保元的情况说明证实其所打收条属职务行为，并非其与徐绪枝之间的借款；其次，原告没有证据证明该借款用于夫妻共同生活，故被告孙新治不应承担责任。原告徐绪枝与被告许嫩苹签订的《房地产买卖契约》和《房地产租赁契约》是在原告徐绪枝的诱骗下签订的，属无效民事行为。并且涉案房屋买卖协议客观上不能履行，该房屋不是商品房，系三门峡市自来水公司所建，孙新志于2009年8月7日购买，房屋买卖协议附件三补充协议第一项：“所购房屋必须是本人或者其直系亲属居住，且五年内不得转让出售，如五年后转让，必须转让给本公司职工”。原告不是自来水公司职工，不具备购房的主体资格。鉴于原、被告签订的房屋买卖合同目的是帮助许嫩苹逃避债务，并非真实的买卖，且依据与三门峡市自来水公司订立房屋买卖合同，约定购买主体必须是自来水公司员工不能对外转让，如果对外转让既不能完成房屋买卖合同的全部交易手续，达不到真实的交易目的。此外，原告范晓鹏与被告许嫩苹未发生债权债务关系，2015年4月16日双方签订《房地产买卖契约》非原告范晓鹏签字，原告范晓鹏不是本案适格原告，无权向被告主张权利。综上，原、被告之间不存在真实的借贷关系，双方签订的《房地产买卖契约》和《房地产租赁契约》非被告真实意思表示，是虚假的，为无效民事行为，故应驳回原告的诉讼请求。二反诉原告向本院提出反诉请求：要求确认许嫩苹、孙新治与徐绪枝、范晓鹏于2015年4月16日签订的《房地产买卖契约》无效；2、反诉费由徐绪枝、范晓鹏承担。事实与理由：一、原告与被告不存在单纯性质的房屋买卖合同关系。2015年4月16日，原告称因被告许嫩苹与他人有经济纠纷，为防止他人讨债，原告以欺骗手段诱骗被告签订了房屋买卖合同，目的是帮助许嫩苹逃避债务，属于以合法方式掩盖非法目的。二、买卖合同可能侵犯了孙新治所在单位三门峡市自来水公司的财产权益。原告所称购买的位于湖滨区甘棠路一号楼四单元一层东的房屋不是商品房，系三门峡市自来水公司所建，产权属于自来水公司。自来水公司以优惠方式低价出售给本公司员工孙新治。出售时因自来水公司等对本公司职工进行了大幅补贴，所以自来水公司与孙新治签订的甘棠路家属区房屋买卖协议附件三的补充协议明确约定，所购房屋必须是职工本人或者直系亲属居住，五年内不得转让出售，如五年后转让，必须转让给本公司职工。就原、被告签订的房屋买卖合同本身，违反了孙新志与自来水公司的协议约定，原、被告私自进行买卖，侵犯了自来水公司的财产权益，属于双方恶意串通，损害集体利益，应属无效。三、争议房屋系三门峡市自来水公司单位自建房，优惠出售给单位职工孙新治。该房屋未取得土地使用权证、建设工程规划许可证、房屋所有权证，目前尚不能确定房屋的合法性，有可能被认定为违法建筑。即使买卖合同有效，但房屋不仅未完成交付，而且没有按照法律规定的方式办理房产登记过户，徐绪枝尚未取得法律上的财产所有权，没有完备合法手续的房屋不能出租，更不能出售。原、被告签订的房屋买卖合同属于无效。鉴于原、被告签订的房屋买卖合同不仅存在以合法方式掩盖非法目的，而且侵犯集体利益，违反法律强制性规定，根据合同法第52条的规定属于无效。现许嫩苹、孙新治提起反诉，请求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效，望人民法院予以考虑，作出公正裁决。二反诉被告辩称：被告反诉无任何法律依据，且不符合法定程序，性质上属于反驳，请求人民法院依法不予受理。一、本案被告提出的请求，从本质上说应属于反驳，不属于反诉。本案反诉请求与被告当庭答辩时的答辩意见基本一致。很明显被告提出的反诉明显属于答辩意见的一部分，属于反驳。二、本案反诉未在举证期限届满前提出，请求法院不予认可。三、本案被告提出的反诉与本诉并非基于同一法律关系，反诉与本诉所依据和所体现的权利义务关系的性质并不相同，不符合法律规定的提出反诉的条件，依法应当不予受理。原告请求的是给付之诉。被告反诉提出的是确认合同无效，属于确认之诉。原、被告的请求依据和体现的权利义务关系均不是基于同一法律关系。四、根据法律规定，反诉与本诉必须适用同种诉讼程序，本案本诉属于发回重审的一审程序，反诉属于新提出的诉讼，并未经过一审、二审及发还重审的庭审程序，因此本案被告提出的反诉与本诉不属于同一种诉讼程序，请求人民法院不予受理。第三人述称：该争议房产实际上是我公司低价出售给公司的职工，对本公司的职工进行了大幅补贴，这就说明了该房产的性质实际上是安置房，而非普通的商品房可以在市场上自由买卖，该房产的性质也就决定了该房产只能在本公司的职工之间相互转让。而结合第一点，同时我公司与职工在签订房屋买卖合同时签订的补充协议第一款也明确约定所购房屋必须是本人或其直系亲属居住，且五年内不得转让出售。如五年后转让必须转让给本公司职工。也就是说争议房产实际上是安置房，只能在本公司职工之间相互转让而不能流转给本公司以外的第三人。经审理查明：徐绪枝与范晓鹏、许嫩苹与孙新治均系夫妻关系，徐绪枝与许嫩苹原系多年关系密切的好友。2011年6月16日、2014年4月5日许嫩苹给徐绪枝分别出具收到徐绪枝现金30万元和25万元的两张收条。2015年4月16日许嫩苹、孙新治与徐绪枝、范晓鹏签订《房地产买卖契约》，明确约定许嫩苹、孙新治自愿将其坐落在三门峡市湖滨区甘棠路一号楼四单元一层东户，房屋建筑面积104.92平方米的房屋和地下室，以55万元出卖给徐绪枝、范晓鹏，付款方式：房款55万元由2011年6月16日、2014年4月5日许嫩苹向徐绪枝出具的30万元和25万收条抵顶，2015年4月16日被告许嫩苹向原告徐绪枝出具收到房款55万元的收条（抵账2011年6月16日30万元收条、2014年4月5日25万元收条）。合同签订后，徐绪枝将许嫩苹于2011年6月16日、2014年4月5日给其出具的收到30万元和25万元收条归还给了许嫩苹。当日，徐绪枝与许嫩苹又签订了《房地产租赁契约》，约定：徐绪枝自愿将坐落在三门峡市湖滨区甘棠路一号楼四单元一层东户的房屋租赁给许嫩苹使用，双方约定租赁期限2015年4月16日至2017年4月15日，因许嫩苹孩子生病情况特殊，徐绪枝免收房租两年。如果两年后续租，按市场价付房租等。租期届满后，徐绪枝要求许嫩苹交房，许嫩苹拒绝履行交房义务，双方由此发生争执。许嫩苹辩称，其给徐绪枝出具的55万元两张收条，并非借条，该款是其担任从事小额借贷业务的三门峡瑞轩商贸有限公司和三门峡锦河投资有限公司财务人员时，代表公司的一种职务行为，并非其个人的借款；而且，上述借款均投入给了三门峡瑞轩商贸有限公司，公司法人杨保元出具有《借款借据》和《情况说明》；许嫩苹和徐绪枝之间不存在55万元的借贷关系。至于签订的《房地产买卖契约》和《房地产租赁契约》，是在2015年4月，因自己与他人有经济纠纷经常被要账人堵门，为逃避债务告知他人涉案房屋已被出卖，基于对徐绪枝的信任，双方签订了上述契约，而房屋买卖并不真实；而且，该房是孙新治单位所建不是商品房，购房协议附件明确规定，房屋必须是本人或直系亲属居住，五年内不得转让出售，五年后转让必须转给公司职工，徐绪枝不是自来水公司职工，不能完成全部交易手续，达不到交易目的。故该两份契约是虚假的，应为无效。徐绪枝对许嫩苹的辩称理由均不予承认。另查明，三门峡市湖滨区甘棠路一号楼四单元一层东户的房屋没有产权登记证书。2018年3月27日三门峡市湖滨区人民法院依据徐绪枝的财产保全申请将该房屋查封，查封期限三年，自2018年3月27日至2021年3月26日止。以上事实有各方当事人提交的房地产买卖契约、房地产租赁契约、收条等证据以及当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的主要争点集中在徐绪枝和许嫩苹之间是否存在涉案55万元的借贷关系，双方签订的《房地产买卖契约》、《房地产租赁契约》是否真实合法有效。就上述争议焦点，本院评判如下：关于徐绪枝和许嫩苹之间是否存在55万元的借贷关系问题，本院认为，徐绪枝和许嫩苹系多年关系要好的朋友，徐绪枝按许嫩苹要求将55万元通过银行转账方式转付许嫩苹指定的他人账户，徐绪枝已完成了付款义务，许嫩苹给徐绪枝出具了两张55万元的收据，上述事实双方均无异议，基于双方没有其他经济往来的前提，应当认定徐绪枝与许嫩苹之间已经形成涉案55万元的债权债务关系。许嫩苹辩称其是公司财务人员，履行的是公司的职务行为，该款是公司的借款并非其个人借款的意见，本院认为，其作为公司的财务专业人员，应当知晓对公司的借款如何出具借款凭证的情况下，仍以自己名义出具收条，其辩称理由有违常理；即使按许嫩苹所称涉案款项系其公司借款，在该款到期后，徐绪枝向其催要还款时，许嫩苹不是告知徐绪枝向公司催要主张权利，而是将自己的房产作价顶抵涉案款项，亦明显有违常理，其辩称理由不能成立，本院依法不予支持。综上，足以认定徐绪枝和许嫩苹之间存在55万元的借贷关系。关于徐绪枝、范晓鹏和许嫩苹、孙新治之间签订的《房地产买卖契约》、《房地产租赁契约》是否真实合法有效的问题，本院认为，在涉案借款逾期后，徐绪枝向许嫩苹催要借款，双方经协商在意思表示一致的情况下，均同意将原借贷关系转变为房屋买卖合同关系，将借款55万元转为购房款，并签订了《房地产买卖契约》、《房地产租赁契约》，合同对房屋价款、房款住房、交付时间、租赁期间及租金、违约责任等亦作出了明确约定，许嫩苹给徐绪枝出具了房款收条，上述交易并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定双方签订的《房地产买卖契约》、《房地产租赁契约》客观真实合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务，许嫩苹、孙新治不履行交房、支付租金义务构成违约，依法应承担向徐绪枝、范晓鹏交付房屋并支付租金的法律责任，故原告的上述请求本院予以支持。关于许嫩苹、孙新治辩称该房系单位所建不应对外出售的意见，本院认为，涉案房屋虽系第三人所建，至今也未办理产权登记，但事实上许嫩苹、孙新治已实际取得了该房产的所有权，二人作为权利人有权处分该房产，至于许嫩苹、孙新治与第三人的补充协议约定，系双方的内部约定，对外并不产生法律效力，并且许嫩苹、孙新治将该房出卖给徐绪枝、范晓鹏，不损害第三人的利益，亦不存在我国《合同法》第五十二条规定无效的情形，故其上述意见本院不予支持。关于徐绪枝、范晓鹏请求将位于湖滨区甘棠路一号楼四单元一层东户的房屋及地下室过户给原告的请求，由于涉案房屋没有产权登记尚不具备过户条件，故上述请求本院不予支持。关于徐绪枝、范晓鹏主张许嫩苹、孙新治支付房屋占用费24000元，占用费自2017年4月16日起按月租金2000元支付至实际过户并腾房之日止的主张，本院认为，《房地产租赁契约》双方约定2017年4月16日后的房租过高，应按市场价格确定支付，根据房屋的位置及市场行情，本院酌定月占用费应按1200元，从2017年4月16日起计算至房屋退还给徐绪枝、范晓鹏之日止。关于许嫩苹、孙新治称，徐绪枝、范晓鹏否认其与杨保元之间存在债权债务关系，该借款借据和借条、情况说明与其向徐绪枝出具收条的时间相差四年和近一年之久，且三门峡瑞轩商贸有限公司开业设立日期为2013年10月10日与许嫩苹向徐绪枝出具2011年6月16日收条时间不吻合，再者若杨保元向徐绪枝出具借条，该借条应由徐绪枝保管，而非许嫩苹持有，故许嫩苹提供的证据无法证实其主张成立，本院不予采纳。关于许嫩苹、孙新治称徐绪枝没有证据证明所谓“借款”用于夫妻共同生活和共同经营，故孙新治不应承担责任及范晓鹏不是本案适格原告的意见，本院认为，许嫩苹与孙新治作为夫妻自愿将其夫妻共同财产抵顶许嫩苹所欠徐绪枝的借款，范晓鹏作为《房地产买卖契约》一方当事人，其权利受到侵害时，可以起诉维护其合法权益，故许嫩苹、孙新治的上述辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十八条、第二百一十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告许嫩苹、孙新治搬出位于三门峡市湖滨区甘棠路一号楼四单元一层东户的房屋，并将该房屋及地下室返还给原告徐绪枝、范晓鹏。二、被告许嫩苹、孙新治自2017年4月16日起按每月1200元向原告徐绪枝、范晓鹏支付房屋占用费至房屋退还之日止。上述一、二项限本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告徐绪枝、范晓鹏的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告许嫩苹、孙新治的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期限履行所确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9540元，原告徐绪枝、范晓鹏承担1540元，被告许嫩苹、孙新治承担8000元；反诉案件受理费4650元，由反诉原告许嫩苹、孙新治承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  吕丙林人民陪审员  芦先菊人民陪审员  宋娟梅二〇一九年七月二十九日书 记 员  薛 珊