四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初407号 原告：许明权，男，1942年6月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：杨义，女，1948年2月12日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二原告共同委托诉讼代理人：刘亚磊，北京大成（成都）律师事务所律师，执业证号15101200710114486。 被告：魏小红，女，1978年8月31日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告许明权、杨义与被告魏小红确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许明权、杨义的委托诉讼代理人刘亚磊，被告魏小红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许明权、杨义向本院提出诉讼请求：1、判令被告魏小红将位于翠屏区戎州路北段10-2号1层的房屋返还给二原告；2、判令将位于宜宾市翠屏区的房屋自魏小红名下过户至二原告名下；3、本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告许明权和杨义为夫妻，宜宾市翠屏区南岸戎州路东侧3-15轴至3-17轴2幢底层房屋（房屋所有权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号，国有土地使用证号：宜宾市翠国用（2000）字第××号，以下简称案涉房屋）的所有权人为原告杨义，案涉房屋为原告许明权、杨义的夫妻共同财产。2017年1月9日，四川省宜宾市合力公证处出具公证书，公证内容主要为：委托人许明权、杨义有营业用房一处（即案涉房屋），因年事已高，不便亲自办理案涉房屋的相关事宜，特自愿委托受托人刘英代为办理案涉房屋与买受方签订房屋买卖合同、决定房价款、移交房屋等与售房有关的相关手续等事宜。2017年5月4日，刘英又将上述委托转委托给廖昭彬。2017年5月18日，廖昭彬代原告许明权、杨义与被告魏小红签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给魏小红，并代为办理不动产登记手续，现登记地址为翠屏区戎州路北段10-2号1层。但原告许明权、杨义对于四川省宜宾市合力公证处出具的公证书完全不知情，两人并未到场申请办理公证，也未在委托书上签名捺印，系他人冒签，并非原告许明权、杨义的真实意思表示。同样，《房屋买卖合同》也并非原告许明权、杨义的真实意思表示，系无权处分的无效合同，被告魏小红因无效合同取得的房屋，应当予以返还。原告许明权、杨义均已高龄，案涉房屋系两人毕生积蓄所买，作为养老所用，房屋被转让已经给原告许明权、杨义的生活产生非常严重的影响，导致生活困难。为维护原告的合法权益，原告特提起民事诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求，让老人老有所养。 被告魏小红辩称：我与原告转委托人廖昭彬签订的房屋买卖协议合法有效，我依法取得了房屋所有权证，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定事实如下：原告许明权、杨义系夫妻关系，二人于1970年4月登记结婚。宜宾市翠屏区营业用房（建筑面积57.73ｍ2，现地址为为戎州路北段10-2号）原系原告杨义所有，该房屋系二原告的夫妻共同财产，原房屋所有权证号为宜宾市房权证翠屏区字第××号，国有土地使用证号为宜宾市国用（2000）字第××号。 许莽、刘英系二原告之儿子、儿媳。2017年1月9日，案外人冒名顶替二原告（许明权的身份证复印件系伪造）在宜宾市合力公证处办理了《委托书》的公证事宜，该《委托书》内容为：委托人许明权、杨义有营业用房一处，位于宜宾市翠屏区【房屋所有权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号，国有土地使用证号：宜宾市国用（2000）字第××号】，委托人许明权、杨义决定将上述房屋出售，因委托人许明权、杨义年事已高，不便亲自办理涉及上述房屋的相关事宜，特自愿委托刘英办理如下事项：一、代为办理上述房屋贷款的还款及提前还款手续；二、代为办理注销抵押登记、领取他项权证等所有相关手续；三、领取上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用证或不动产权证书等相关手续；四、在办理注销抵押登记、领取上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用证或不动产权证后，由受托人办理如下事宜（如未办理完上述事项，以下委托无效）：1、确定买受方、与买受方签订房屋买卖合同、收取房价款、移交房屋等与售房有关的相关手续；2、办理上述房屋的产权过户手续，包括房屋所有权证、国有土地使用证等相关手续；3、代为在房地产登记部门的《询问笔录》、《具结书》等相关材料上签字、按手印；4、向相关单位和部门提供和查询委托人的相关材料，包括身份证明、婚姻状况证明、涉及上述房屋的合同、协议、票据等相关文件；5、办理上述房屋的水、电、气、闭路等附属设施的使用过户及变更物业管理合同等手续；6、如买房方需办理购房按揭贷款手续，由受托人协助买方办理按揭贷款的所有相关事宜。2017年1月9日，宜宾市合力公证处出具（2017）宜市合证字第093号公证书，内容为：兹证明许明权、杨义于2017年1月9日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。许明权、杨义的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。 2017年5月4日，刘英出具《委托书》将前述事项转委托于案外人廖昭彬。宜宾市合力公证处就该转委托事项出具有（2017）宜市合证字第2101号《公证书》，载明：“兹证明刘英根据委托人许明权、杨义在经公证的委托书[（2017）宜市合证字第093号]中的授权，于2017年5月4日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。许明权、杨义的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。”庭审中被告魏小红陈述其与廖昭彬系朋友关系，在被告与刘英、许莽协商好价格后，基于信任其要求刘英将相关权利转委托给廖昭彬。 2017年5月18日，廖昭彬（甲方代理人）代二原告（甲方/出卖人）将案涉房屋出售予被告魏小红（乙方/买受人），双方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方自愿将案涉房屋以26万元的价格出售予乙方；乙方于2017年5月25日前付清房款；甲方于2017年5月25日前交付房屋。该份《房屋买卖合同》在宜宾市房地产管理局留存有原件一份，被告魏小红陈述其与许莽、刘英口头约定房屋真实售价为125万元（包含双方应交税费），合同中约定为26万元实为避税，并陈述廖昭彬、许莽、刘英对该口头约定均知情；该份合同系由被告与廖昭彬二人在房管局办理，该合同签订及过户手续办理期间许莽、刘英及二原告均未到场，合同及资料上二原告的签名均为廖昭彬代签，相应过户手续系由廖昭彬协助被告办理。 被告魏小红陈述其分次向刘英支付购房款125万元，具体为： 1、2017年5月6日，被告魏小红通过其工商银行卡（帐）号（62×××94）向刘英银行账户（62×××96）转账汇款2万元，被告提供有相应银行转账凭证。廖昭彬于同日出具《收条》一张，载明：“今收到魏小红购买营业门面一间的购房定金2万元。所购营业门面是杨义、许明权夫妻二人共同所有，位于宜宾市翠屏区轴，幢号2，建筑面积57.73平方米。经与所有权人杨义、许明权夫妻二人之全权代理人徐莽、刘英（儿子、儿媳）协商，该套营业门面的出售款为125万元，买卖双方的应交税款全部由购买人魏小红个人负担。……上述款项是购买营业门面的定金，由购房人魏小红转入刘英个人的银行卡内，……”。 2、2017年5月9日，被告魏小红通过其前述工商银行账号向刘英账户（62×××49）两次转账汇款49万元、1万元，被告提供有相应银行转账凭证。被告陈述其弟弟魏飞也于同日通过宜宾翠屏农村商业银行账户（户名魏飞，账号62×××23）向刘英账户转账共计42.8万元，被告提供有魏飞前述账户的银行明细，明细显示该账户在2017年5月9日发生转账两笔，金额为425000元、3000元，但未显示收款人姓名或银行账号信息。被告陈述前述几笔款项共计92.8万元系其与刘英、许莽口头约定由其代刘英偿还其在四川江安农村商业银行股份有限公司竹都支行的银行贷款本息抵作案涉房屋购房款。被告提供有同日（2017年5月9日）四川江安农村商业银行股份有限公司竹都支行出具的《还款单据》2份，两份还款单据载明借款人刘英借款金额为90万，借款日期为2015年5月9日，借款到期日期为2018年8月30日，还款金额共计896439.16元（其中还本金869922.97元，还利息26516.19元）。廖昭彬于2017年5月9日出具《收条》一张，载明：“今收到魏小红交来购买营业门面（杨义、许明权）的购房款92.8万元。上述款项由购房人魏小红按受托人要求，将款项直接转入受托人刘英在江安信用社开设的专用账户内，由刘英偿还该套营业门面在江安信用社办理的房产抵押贷款本息92.8万元”。 3、2017年5月11日，被告魏小红通过其前述工商银行账号向刘英银行账户（62×××96）转账汇款13万元，被告提供有相应银行转账凭证。同日，廖昭彬出具《收条》一张，载明：“今收到购房人魏小红交来购买营业门面一间（杨义、许明权）的购房款13万元。此款按受托人要求，由购房人魏小红直接转入如下账户：刘英，中国工商银行宜宾支行，62×××96”。 4、2017年5月19日，廖昭彬出具《收条》一张，载明：“今收到购买营业门面（杨义、许明权）的购房人魏小红交来的购房款17.2万元。此款按受托人要求，购房人魏小红支付全部支付的是现金。注明：此笔款项是购房人魏小红应支付的全部购房款125万元的最后一笔款项，其购房款已经全部支付完毕，特此说明。” 原告提供有其于2018年1月4日在翠屏区不动产登记中心的《不动产查档证明》，载明案涉房屋的所有权人为魏小红单独所有，受理时间为2017年6月30日。2017年5月19日，魏小红缴纳了办理上述房屋过户登记所需的印花税、契税、个人所得税、土地增值税、住房交易手续费、不动产登记费等相应税费。另，案涉房屋过户资料中的《存量房评税价格确认单》载明房屋合同价格为26万元，评估价格（不含税）为549257.14元，审批结果为按评估价格549257.14元计税。 另，魏小红陈述交易房屋时与刘英、廖昭彬口头约定案涉房屋租金自2018年4月起由被告收取，其于2018年5月向承租人主张收取租金时，承租人告知被告已向二原告支付了相应租金。二原告认可租金收益由其本人收取，还提供有2017年10月、11月的水费发票，用户名称均载明为杨义。 2017年12月，二原告在房地产管理局了解到房屋已过户登记至他人名下，故诉至法院，请求判如所请。 本院认为：关于案外人刘英代二原告于2017年5月18日与被告魏小红签订的《房屋买卖合同》的效力问题。根据本案相关证据，与案涉房屋有关的书面房屋买卖协议仅有2007年5月18日案外人廖昭彬基于刘英转委托事项代表二原告与被告魏小红签订的《房屋买卖合同》，该合同中第二条约定房屋总售价仅为26万元，低于相关部门的评估价格，加之被告魏小红亦认可该价款系为了规避交税义务而约定，故该合同第二条关于房屋价款的约定违反了法律法规效力性禁止规定，应系无效，其他条款应认定为有效。 关于原告请求判令被告魏小红将位于翠屏区戎州路北段10-2号1层的房屋返还给二原告及由被告魏小红协助原告办理不动产登记变更至二原告名下的手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”及合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。根据前述规定，本案中二原告并不认可其授权刘英、廖昭彬代为出售案涉房屋，故相关人刘英、廖昭彬的行为是否构成表见代理是认定案涉房屋归属的关键。在判断时，应从刘英、廖昭彬是否具有表征代理权存在的外观、被告魏小红对相关权利外观的信赖是否合理、二原告作为被代理人对该权利外观的存在是否具有可归责性及其程度这三个方面进行综合考量。刘英、廖昭彬均持有证明其具有代理二原告出售房屋等相关权利的公证书，故刘英、廖昭彬具有表征代理权存在的外观，被告魏小红对该权利外观的信赖亦是合理。但关于二原告作为被代理人对该权利外观的存在是否具有可归责性，经本院查明，授权刘英的相关公证书系另有二案外人冒名二原告并伪造部分证件，前往公证处办理所得，二原告陈述其对此不知情，也无证据证明二原告参与该公证事项。综上，本院认为二原告作为被代理人对该权利外观的存在不具有可归责性，刘英、廖昭彬的代理行为不构成表见代理，而系无权代理，故该代理行为产生的法律后果对被代理人不发生效力，应由行为人承担责任。对于原告该诉请，本院依法支持为被告魏小红于本判决生效之日起十五日内将位于翠屏区戎州路北段10-2号1层的房屋返还给二原告并由被告魏小红协助二原告办理将该房屋的不动产登记变更至二原告名下的相关手续。 据此，依照《中华人民共和国合同法》四十八条、四十九条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》规定，判决如下： 一、被告魏小红于本判决生效之日起十五日内向原告许明权、杨义返还位于宜宾市翠屏区房屋（不动产权证号：川2017宜宾市不动产权第××号）。 二、被告魏小红于本判决生效之日起十五日协助原告许明权、杨义将上述房屋不动产权证书过户至原告许明权、杨义名下。 如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费5200元，诉讼保全费1820元，合计7020元，由被告魏小红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  刘 晗 审 判 员  刘 琳 审 判 员  王 利 二〇一九年七月三十日 法官助理  黄 磊 书 记 员  杨象婷