湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0684民初2441号原告：景明国，男，1948年1月1日出生，汉族，户籍地宜城市，现住襄阳市襄城区。被告：襄阳金海鑫房地产开发有限公司。住所地：宜城市三厂路。统一社会信用代码：91420684676472024G。法定代表人：汪洪涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：骆修锋，湖北长久律师事务所律师。被告：襄阳满富房地产有限公司。住所地：襄阳市高新区长虹北路46号晖月小区4幢1层112号。统一社会信用代码：91420600573737034T。法定代表人：阮付华，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵伟，该公司宜城楚都鑫城项目负责人。原告景明国与被告襄阳金海鑫房地产开发有限公司（以下简称金海鑫房地产公司）、襄阳满富房地产有限公司（以下简称满富房地产公司）、襄阳长虹食品城集团投资有限公司（以下简称长虹食品城集团）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案。诉讼过程中，经景明国申请，本院依法通知阮付华为本案被告参加诉讼，并于2015年10月21日作出〔2015〕鄂宜城民二初字第00426-1号民事裁定，依法裁定查封了满富房地产公司规划在楚都鑫城项目4号楼位置的土地使用权（已于2018年10月11日裁定继续查封），同时向宜城市国土资源局发出协助执行通知书。2016年9月14日，经景明国申请，本院作出〔2015〕鄂宜城民二初字第00426-3号民事裁定，依法裁定（轮候）查封了满富房地产公司楚都鑫城项目3号楼第一层由南向北第1、2、3间临街门面房，以及3号楼一单元第8层第2、3、4号单元房。2017年2月21日，本院作出〔2015〕鄂宜城民二初字第00426号民事判决。景明国不服该判决，向湖北省襄阳市中级人民法院提起上诉。湖北省襄阳市中级人民法院于2017年6月29日作出（2017）鄂06民终1239号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭审理本案。重审期间，景明国提出申请，自愿撤回了对被告长虹食品城集团、阮付华的起诉。本院先后于2017年8月29日、2017年10月23日公开开庭审理本案，后因审判人员回避，本院再次于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告景明国、被告金海鑫房地产公司委托代理人骆修锋、被告满富房地产公司委托诉讼代理人赵伟到庭参加诉讼。本院现已审理终结。景明国向本院提出诉讼请求：1.被告立即给原告落实置换的单元住宅房三套及临街门面房三间，如果房屋不能落实,兑现应付房款465万元；2.支付截止2016年4月20日的房租及违约金93500元；3.由被告比照银行贷款利息承担上述两项款项的利息；4.诉讼费、评估费、执行费、过户费等全部由被告承担。事实和理由：2010年7月1日，金海鑫房地产公司决定成立“楚天华府项目部”，委托阮付华为该项目负责人。同年7月7日，金海鑫房地产公司给阮付华出具授权委托书，授权阮付华全权负责此项目部的开发事宜，该项目部开发的地址是宜城市原汽运公司货车二队、襄沙饭店、烈士陵园和纺织公司等六个单位，该项目部签署的一切文件、合同公司均认可，授权期限为开发、建设、销售完毕之日。2011年4月21日，阮付华代表金海鑫房地产公司楚天华府项目部与原告签订《房地产换房合同》，将原告位于纺织品公司和货车二队中间的二层房屋拆除，使用原告出让获得的国有土地用于商业开发，被告承诺给原告置换三套住宅房、三间临街门面房。如果置换房屋不能兑现，则给付房屋款465万元，期限为两年，房租费每年8000元。超过2年后每天付款100元。合同签订后，被告拆除原告的房屋，第一期工程开始建设。2013年1月8日，由于华府项目部变更为满富房地产公司，阮付华出具说明书，承诺华府项目部与景明国签订的合同由满富房地产公司继续履行。四年之后，被告违约没有向原告交付房屋，开发的第一期工程停建，第二期工程没有开工。2015年4月20日，长虹食品城集团与阮付华签订一份股权转让协议书，受让了阮付华在满富房地产公司85%的股权。2015年5月7日，阮付华又与长虹食品城集团签订一份股权转让补充协议，由长虹食品城集团全面接手第一期工程项目。可是，长虹食品城集团接手后，开工数天就停建，直到现在也没有开工建设。被告违约已达两年六个月，故诉至人民法院，请求依法维护原告的合法权益。金海鑫房地产公司在原审中辩称，1.原告起诉的是襄樊金海鑫房地产开发有限公司，而我公司的名称是襄阳金海鑫房地产开发有限公司，原告起诉的主体错误；2.我们不是项目开发的主体，也没有与原告签订过协议，故请求人民法院驳回原告对我公司主张的诉讼请求。金海鑫房地产公司在重审中辩称，1.金海鑫房地产公司与原告之间不存在合同关系，原告针对金海鑫房地产公司的诉讼请求没有事实和法律依据；2.原告主张的违约金过高，如果法庭认定金海鑫房地产公司承担相关责任，则请求人民法院予以降低。满富房地产公司在原审中辩称，1.楚都鑫城项目现在在积极恢复施工，原告的诉讼要求不现实；2.我们接管满富房地产公司也是受害者，楼盘现在没有启动，如果启动的话，这些都不是问题；3.如果原告与原公司签订的合同合理合法，我们也会积极履行，但现在无法答复原告。满富房地产公司法定代表人阮付华在原审中对景明国主张的案件事实及其诉讼请求明确表示认可，辩称，1.与原告之间的合同是真实的，均是以金海鑫房地产公司名义签订的，挂靠金海鑫房地产公司产生的一切法律责任均由我阮付华及后成立的满富房地产公司负担；2.我没有要求金海鑫房地产公司承担责任，现在若原告能撤回起诉，其所有的损失均由满富房地产公司承担，因为满富房地产公司的房产开发还在进行中，我们会按照协议去履行义务，积极兑现。满富房地产公司在重审中当庭提交答辩状，辩称，1.楚都鑫城项目目前是由答辩人开发，但在项目开发之初，答辩人尚未注册成立，为拆迁方便，答辩人与金海鑫房地产公司签订了合作开发协议，将项目挂靠在金海鑫房地产公司名下，由金海鑫房地产公司授权答辩人开发，与拆迁户签订安置补偿协议，事实上也是以金海鑫房地产公司名义签订的；2.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，房屋征收主体是房屋征收部门或其委托的实施单位，由房屋征收部门与被征收人签订协议，答辩人与金海鑫房地产公司均不具备签订拆迁安置补偿协议的资质，签订的安置补偿合同应当为无效合同，故请求法院驳回原告的诉讼请求；3.即使说合同有效，答辩人认为该合同显失公平，请求人民法院予以撤销，因为被答辩人的拆迁房占地面积仅为47.7平方米，但拆迁安置合同却约定置换3间临街门面房、3套单元住宅，还要门面房每间68平米，两套单元房要每套80平米，一套单元房要125平米，置换面积的价值远远大于其拆迁房的面积，也远远高于其他拆迁户的置换面积；4.被答辩人的原房屋是搭建物，没有土地证，属于违章建筑，本应自行拆除，答辩人根本无需补偿，但被答辩人多次上访告状，政府为维护稳定才给其办理了土地证，面积为47.7平方米，因该土地包含在楚都鑫城项目招拍挂的32.6亩土地范围内，所以必须经被答辩人签字才能进行招拍挂，整个项目才可以推进，被答辩人以此要挟阮付华与其签订了显失公平的补偿协议，该协议应当撤销。综上所述，答辩人请求人民法院认定答辩人与被答辩人签订的安置补偿协议无效，即使认定有效，也请求法院因协议签订显失公平而予以撤销。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并向法庭明确了举证的证明目的。景明国为支持其诉讼主张，向法庭提交的证据有：1.襄樊金海鑫房地产开发有限公司文件复印件，文件标题《关于批准成立楚天华府项目部的决定》，文号金海鑫[2010]8号。证明金海鑫房地产公司于2010年7月1日批准成立楚天华府项目，并委托阮付华为项目部负责人，负责案涉工程项目的开发建设工作。2.授权委托书复印件。证明金海鑫房地产公司于2010年7月7日给阮付华出具授权委托书，授权阮付华以该公司楚天华府项目部经理的身份签署与该开发项目相关的文件与合同。3.房地产换房合同（复印件，原件已核对）。证明金海鑫房地产公司楚天华府项目部与景明国于2011年4月21日签订了该房屋拆迁安置补偿合同，双方自愿达成了房屋拆迁安置补偿协议。4.房产证、土地使用权证收条（复印件，原件已核对）。证明金海鑫房地产公司楚天华府项目部经办人宋敬新收走了案涉被拆迁房屋的的权利证书。5.说明书（复印件，原件已核对）。证明满富房地产公司法定代表人阮付华于2013年1月8日在景明国书写的说明书上签字盖章，表示该公司自愿履行金海鑫房地产公司楚天华府项目部在《房地产换房合同》中的全部合同义务。6.金海鑫房地产公司与宜城市顺达汽车运输有限公司签订的危房拆迁重建协议、金海鑫房地产公司楚天华府项目部与被拆迁户马大志、张广珍、肖喜梅、陈宝贵、魏慧、屈新梅、王正明、井正国等签订的房屋拆迁安置补偿协议（复印件，原件已核对）。证明案涉房地产开发项目的房屋拆迁安置补偿合同为内容相同的格式合同，由金海鑫房地产公司楚天华府项目部与被拆迁人签订，金海鑫房地产公司是本案适格被告。7.审判人员询问阮付华的笔录。主要内容为：阮付华自认其与宜城市妇联副主席徐某合伙开发案涉房地产项目，为拆迁方便，挂靠金海鑫房地产公司，阮付华与金海鑫房地产公司签订了一份合作开发协议，金海鑫房地产公司给阮付华及其合伙人徐某出具了授权委托书，授权阮付华及其合伙人徐某代表金海鑫房地产公司签订与案涉工程项目有关的合同，其法定代表人汪洪涛在授权委托书上签名。同时，阮付华对景明国提交的所有证据明确认可，自愿由满富房地产公司对景明国承担全部合同义务，还自认景明国持有的授权委托书是其转交的。证明金海鑫房地产公司、满富房地产公司均应承担案涉《房地产换房合同》约定的全部合同义务。8.金海鑫房地产公司与宜城市社会福利总公司签订的房屋拆迁重建协议（复印件，原件已当庭核对）。证明金海鑫房地产公司是案涉房地产开发项目的拆迁人。金海鑫房地产公司为支持其抗辩主张，向法庭提交的证据有：9.国有建设用地使用权出让合同。证明满富房地产公司与宜城市国土资源局签订出让合同，受让了案涉房地产开发项目的建设用地使用权，案涉房地产开发项目与金海鑫房地产公司无关。满富房地产公司为支持其抗辩主张，向法庭提交的证据有：10.国有土地上房屋征收及补偿条例复印件。证明金海鑫房地产公司、满富房地产公司不是法定拆迁单位，拆迁主体错误，与景明国签订的房屋拆迁安置补偿合同无效。11.宜城市人民政府会议纪要复印件、拆迁安置补偿协议复印件3份。证明案涉工程项目的拆迁安置比例应当是1:1.2，本案争议的拆迁安置补偿合同显失公平，应予纠正。在法庭主持下，双方当事人相互发表了质证意见，现分析认定如下：1.对景明国提交的证据。金海鑫房地产公司均不予认可，认为该公司从未就案涉房地产开发项目与阮付华签订过联合开发协议，也未制作文件成立过金海鑫房地产公司楚天华府项目部，更没有给阮付华出具授权委托书，对阮付华以金海鑫房地产公司楚天华府项目部名义签订房屋拆迁安置补偿合同的事实不清楚、不认可。满富房地产公司法定代表人阮付华无异议，并承诺承担合同约定的全部义务，满富房地产公司认为金海鑫房地产公司、满富房地产公司不是法定拆迁主体，金海鑫房地产公司楚天华府项目部与景明国订立的房地产换房合同无效，其内容显失公平，应予撤销。2.对金海鑫房地产公司提交的证据，景明国质证无异议，但认为该建设用地使用权出让合同签订在案涉拆迁合同签订之后。满富房地产公司质证无异议。3.对满富房地产公司提交的证据，景明国认为征收补偿条例是针对公益事业的，与开发商拆迁不是一回事，不适用本案，且满富房地产公司主张的显失公平已经超过撤销权的行使期限。金海鑫房地产公司质证无异议，但认为该证据恰恰证明满富房地产公司是拆迁主体，应当依法承担拆迁补偿责任。本院认为，满富房地产公司在成立之前，以金海鑫房地产公司成立楚天华府项目部的名义，开展案涉房地产开发项目的拆迁工作，并与景明国签订房地产换房合同的事实，满富房地产公司法定代表人阮付华始终明确认可，并在原审的询问笔录和开庭笔录中多次一致承诺由满富房地产公司履行合同约定义务，本院对该事实予以采信。对金海鑫房地产公司是否与相关被拆迁人签订过拆迁协议，并发文成立楚天华府项目部，授权阮付华签订拆迁合同等事实，阮付华在原审庭审的质证环节主张双方签订《联合开发合同书》后，金海鑫房地产公司曾口头授权其刻制该公司楚天华府项目部印章。虽然金海鑫房地产公司不予认可，但提交的证据不足以否认双方签订联合开发合同书的事实客观存在，而项目部印章是否为阮付华私刻这一事实，则属于被挂靠单位的内部管理范畴，故案涉房地产换房合同的效力应及于金海鑫房地产公司。对满富房地产公司与其他被拆迁户签订的拆迁合同等证据，景明国、金海鑫房地产公司对真实性无异议，本院对其真实性予以采信，但满富房地产公司依据《国有土地上房屋征收及补偿条例》提出自己不是拆迁主体的抗辩意见，在本案中没有证明作用，因为该条例对拆迁主体的规定并不具有排他性，满富房地产公司自愿与包括景明国在内的被拆迁户签订拆迁安置补偿合同，其意思表示真实、明确，民事法律行为合法有效。为此，对该证据的关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：襄阳满富房地产有限公司成立于2011年5月27日，经营范围为房地产开发、商品房销售和房屋租赁，法定代表人为阮付华。该公司成立之前，阮付华欲与他人合伙在宜城市原种子总公司以南至烈士陵园（包括烈士陵园）以北的片区范围内进行房地产商业开发，涉及的被拆迁单位和个人包括宜城市社会福利总公司、宜城市汽运总公司货运二队、襄沙饭店和原告景明国等。为解决房地产开发资质问题，阮付华与襄樊金海鑫房地产开发有限公司（现更名为襄阳金海鑫房地产开发有限公司）磋商了借用开发资质事宜。2010年7月7日，阮付华与金海鑫房地产公司达成联合开发合意，并以香港诺华集团有限公司的名义与金海鑫房地产公司签订《联合开发合同书》。该合同书共11条，以金海鑫房地产公司为甲方，以香港诺华集团有限公司为乙方，主要约定内容：1.甲方同意乙方以甲方名义在宜城市工商行政管理局注册登记其分支机构“楚天华府项目部”，该项目部由乙方承包，专门用于开发宜城市原汽运公司货车二队、襄沙饭店及烈士陵园以北片区的房地产；2.承包期限为自工商登记之日起至宜城市原汽运公司货车二队、襄沙饭店及烈士陵园以北片区房地产项目开发建设销售完毕之日；3.乙方应向甲方支付管理费10万元，一次性付清，不得无故拖欠；4.甲方任命乙方阮付华为楚天华府项目部负责人，并由甲方申请为该项目部刻制印章、开设银行账户，项目部由乙方独立核算，自主经营，自负盈亏，由乙方全权处理项目开发事宜，享有因开发该房地产项目而产生的经营权、收益权等，承担由该项目产生的一切债务；5.甲方另行为乙方出具授权委托书，乙方据此可以以项目部名义对外寻找项目合作伙伴，可以以项目部名义对外订立项目工程合同、合作开发项目合同、劳务用工合同等为实现本合同目的需要实施的所有相关法律行为；6.项目部竞标该项目的土地使用权时，以甲方名义参加，使用权登记在甲方名下，但双方特别约定该使用权由此产生的收益权专属于乙方，甲方不得以登记在其名下的使用权向乙方及其他主体主张抗辩，等等。该联合开发合同书由金海鑫房地产公司法定代表人汪洪涛签名，并加盖了该公司的公章，阮付华在乙方相应位置签名，并加盖了诺华集团有限公司的条形印章。该合同书签订当日，金海鑫房地产公司给阮付华出具一份授权委托书，授权阮付华全权负责案涉工程项目的房地产开发事宜，并承诺认可阮付华签署的一切文件和合同等。上述联合开发合同书订立后，阮付华未按合同约定向金海鑫房地产公司交纳管理费，金海鑫房地产公司亦未申请“楚天华府项目部”的工商注册登记。在此情况下，阮付华刻制了一枚“襄樊金海鑫房地产开发有限公司楚天华府项目部”的公章，并开始以该项目部的名义开展该地块的房屋拆迁安置补偿协议的洽谈和签订工作。2011年4月21日，阮付华以“襄樊金海鑫房地产开发有限公司楚天华府项目部”的名义，与景明国签订了一份《房地产换房合同》。该项目部被列为合同甲方，阮付华被列为甲方负责人，景明国被列为合同乙方。合同约定内容：乙方将其在原纺织品公司及原汽运公司货车二队中间建的一栋两层楼的临街门面房交由甲方拆除，并由甲方使用乙方的国有出让土地整体开发；甲方给乙方置换三间临街一楼门面房、三套单元住房，门面房每间68平米（宽4米、长17米，即房屋面宽4米、进深17米），最好在一期工程全部交付给乙方，如甲方有困难必须先交付一间，另两间在第二期交付，二期晚于一期九个月；单元住房两套为两室一厅，每套80平米，另一套三室两厅125平米，在10楼以上20楼以下由乙方选择，如果乙方选择的房屋超过80平米，超出的部分每平米按2000元付款给甲方，三套单元房在一期工程内全部交付给乙方；甲方交房期限为一年六个月，特殊情况可延长六个月，最迟不得超过两年。甲方给乙方搬家费、房租费一年款8000元，一年之后再给六个月的，一年半不能交房再给六个月的，超过两年期限每天给100元；甲方不能交付给乙方门面房时，每间门面房付给乙方120万元，不能交付给乙方单元住宅时，每套付给乙方35万元。甲方承担办理房产证、土地使用权证和水电安装费用。该《房地产换房合同》由阮付华、景明国分别作为甲乙双方签字，加盖了金海鑫房地产公司楚天华府项目部的公章，并按照合同约定附载了金海鑫房地产公司决定成立楚天华府项目部的文件和金海鑫房地产公司授权阮付华全权负责楚天华府项目开发事宜的授权委托书复印件。2011年4月30日，“金海鑫房地产公司楚天华府项目部”工作人员宋敬新出具收条收走了景明国待拆房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书。随后，景明国搬离，将其房屋交付给阮付华拆除。在以楚天华府项目部名义从事拆迁活动期间，阮付华还与案外人张广珍、王正明、屈新梅、魏慧等众多被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿协议。金海鑫房地产公司得知情况后，收回了给阮付华出具的授权委托书原件。2011年5月27日，满富房地产公司注册成立，法定代表人为阮付华。2012年1月6日，宜城市国土资源局与满富房地产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将包括景明国房屋占地在内的土地使用权出让给满富房地产公司用于房地产商业开发。之后，阮付华又以满富房地产公司的名义继续推进案涉房地产开发项目，并注册成立了宜城楚都鑫城项目部。2012年9月13日，满富房地产公司取得宜城楚都鑫城建设工程项目的规划许可证。2013年1月15日，满富房地产公司取得宜城楚都鑫城建筑工程项目的施工许可证。2013年1月8日，景明国与阮付华协商，要求其与金海鑫房地产公司楚天华府项目部签订的合同由被告满富房地产公司承接履行，并由景明国执笔以满富房地产公司名义书写了一份说明书，说明书的内容为：2011年4月“华府项目部”与景明国签订了一份“房地产换房合同书”，由于华府项目部之后变更为“襄阳满富房地产有限公司”，所以该合同由变更后的“襄阳满富房地产有限公司”履行并承担一切责任。该说明书由阮付华以法定代表人的名义签字认可，并在说明书上加盖满富房地产公司的公章。在拆迁开发过程中，满富房地产公司按照合同约定向景明国支付了两年的房屋租金，后因满富房地产公司资金链断裂，该房地产开发工程项目被迫停工。2015年4月20日和5月，长虹食品城集团与阮付华签订股权转让协议及补充协议，以7590万元受让了阮付华在满富房地产公司85%的股权，并将满富房地产公司法定代表人变更为赵万顺。之后，由长虹食品城集团继续推进工程建设。原审诉讼中，长虹食品城集团又将阮付华在满富房地产公司的股权返还给阮付华，满富房地产公司的法定代表人也变更恢复为阮付华。本案重审期间，因满富房地产公司实力不足，案涉房地产开发工程项目至今未完全竣工交付。虽然一期工程项目大部分主体工程已经基本完工，但满富房地产公司认为案涉拆迁补偿合同显示公平，不愿意也不能按照案涉《房地产换房合同》履行互易房屋的全部交付义务，导致本案不能调解。本院认为，本案双方当事人争议的焦点可归纳为四个问题，现分述如下：一、《房地产换房合同》是否无效和显失公平的问题。商事合同法律关系应遵循意思自治原则，由合同当事人在不违背公序良俗和法律、行政法规效力性强制性规定前提下自由设定合同权利和合同义务。本案重审中，满富房地产公司提出自己和金海鑫房地产公司都不是《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的拆迁主体，与景明国之间签订的《房地产换房合同》应当无效。同时，还以景明国原有房地产的占地面积只有47.7平方米为由主张合同显失公平，应当予以撤销。本院认为，案涉房地产换房合同实质上是一份房屋所有权互易合同，并非行政征收补偿合同。虽然该合同中约定了互易房屋不能交付的折价方式，但其本质是商业交易行为，不属于行政征收性质。此外，我国合同法第五十五条规定当事人行使撤销权的期限自知道或者应当知道撤销事由之日起的一年内，原告景明国于2015年10月19日向本院起诉，满富房地产公司法定代表人阮付华在初审期间曾多次表示对案涉房地产换房合同的效力予以认可，并一致承诺由满富房地产公司履行合同义务。本案重审期间，在自身单方面原因不履行互易房屋交付义务的情况下，满富房地产公司不尊重景明国用以互易的房屋已被其拆除，互易房屋的占用土地已经被其占用无法返还的客观事实，提出合同无效或者应予撤销的抗辩，与其法定代表人阮付华签字并盖章认可的说明书相悖，违背民事诉讼中的禁反言原则，有悖商业诚信，本院对其提出的合同无效和应予撤销抗辩不予采纳。二、案涉拆迁安置互易房屋所有权与在建工程抵押权、建设工程价款优先受偿权等权利的顺位问题。物权优于债权是处理民事权利冲突的一般原则，但在法律做出特殊规定时，仍应按照法律规定处理。在拆迁补偿安置中，被拆迁人以其现存的房屋所有权换取拆迁安置房的所有权，是对其基于拆迁安置补偿合同享有的安置房请求权，应给予优先保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，当被拆迁人按照所有权调换形式取得补偿安置房屋，且该房屋的位置和用途都是特定的情况下，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行卖与第三人的，被拆迁人可优先取得该补偿安置房屋。由此可以看出，产权调换协议本质上是一种互易合同，也就是说拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权互易交换，被拆迁人失去被拆迁房屋的所有权，但拥有了调换后的房屋所有权。当与包括抵押权在内的其他权利发生冲突时，我国法律对拆迁补偿安置合同的被拆迁人予以特别保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案中，景明国选择了房屋产权调换方式进行安置，并与金海鑫房地产公司楚天华府项目部签订了房地产置换合同，对回迁房进行了明确约定，开发商满富房地产公司注册成立后亦明确表示追认，该合同合法有效，双方均应依法遵守。因此，景明国因案涉房屋拆迁而享有的债权应优先于土地使用权抵押权、在建工程抵押权、建设工程价款优先受偿权等其他权利受偿。三、金海鑫房地产公司在本案中是否承担民事责任的问题。金海鑫房地产公司与阮付华订立的《联合开发合同书》，足以证明阮付华通过挂靠金海鑫房地产公司，从事了案涉房地产开发项目的拆迁活动，且双方签订的《联合开发合同书》能够证明阮付华为该项目的实际控制人，金海鑫房地产公司主张该合同书没有实际履行的抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。虽然《房地产换房合同》上金海鑫房地产公司楚天华府项目部作为甲方加盖的公章可能为阮付华私刻，但从审理查明的情况看，阮付华多次使用该枚公章签订了一系列房屋拆迁安置补偿合同。在此情况下，应推定金海鑫房地产公司对阮付华使用该枚公章知情。因此，参照最高人民法院（2016）最高法民申425号民事裁定书的裁判意见，即使金海鑫房地产公司楚天华府项目部的公章为阮付华私刻，金海鑫房地产公司也应当在本案中承担民事责任。但是，金海鑫房地产公司承担责任后，有权向满富房地产公司行使追偿权。四、如何回应原告诉求的问题。我国建筑法规定，建筑项目竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，满富房地产公司追认《房地产换房合同》并承继工程项目开发后，未按合同约定的交房期限交付房屋，属违约行为，应承担全部违约责任。景明国诉请金海鑫房地产公司、满富房地产公司承担违约责任的请求，符合法律规定，本院应予支持，但景明国要求满富房地产公司及时交付房屋的请求，与客观实际不符，也与建筑法规定相悖，本院依法不能支持。庭审中，经法庭释明，景明国基于互易房屋优先权的考虑，始终坚持“不能交付就赔偿损失”的诉讼主张。考虑到满富房地产公司仍在积极推进工程项目建设，且该工程项目的1、2、3号楼已经竣工的实际，本院认为，案涉《房地产换房合同》仍然有履行可能，本院应从促进项目建设、依法保障被拆迁人生存权的大局出发，酌定满富房地产公司于本判决生效之日起12个月内履行房屋交付义务。逾期仍然不能交付或者交付不能的，依法解除案涉《房地产换房合同》，由满富房地产公司按照该合同的约定价款赔偿损失并承担违约责任。重审中，景明国认可房租费已经支付到2013年4月，并明确认可《房地产换房合同》签订两年期满后不再计算过渡期房租，取而代之的是按照每天100元计算违约金，该自认与《房地产换房合同》的相关约定相符，本院予以采纳。但其要求从起诉之日起比照银行贷款利率支付利息的请求，没有合同依据，本院不予支持。综上，景明国的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下：一、由襄阳满富房地产有限公司于本判决生效之日起12个月内向景明国交付临宜城市襄沙大道的一楼门面房三间（面宽4米×进深17米）、单元套房三套（两套为两室一厅，每套80平米，另一套为三室两厅125平米，均由景明国在10楼至20楼之间选择，面积不足或者超过部分，由双方按照每平方米2000元折算），房屋交易税费全部由襄阳满富房地产有限公司负担；二、如襄阳满富房地产有限公司不能按照本判决第一项确定的期间履行房屋交付义务，襄樊金海鑫房地产开发有限公司楚天华府项目部与景明国于2011年4月21日签订的《房地产换房合同书》于该履行期间届满之次日起解除，并由襄阳满富房地产有限公司于该履行期间届满之次日起10日内赔偿景明国拆迁房屋损失4650000元；三、由襄阳满富房地产有限公司从2013年4月21日起按照每天100元的标准向景明国支付逾期交房违约金，计算至安置房屋完全交付或付清房屋赔偿款之日止；四、由襄阳金海鑫房地产开发有限公司对本判决第二、三项承担连带清偿责任（在承担责任范围内对襄阳满富房地产有限公司享有追偿权）；五、驳回景明国的其他诉讼请求。案件受理费44748元，财产保全费5000元，合计49748元，由襄阳满富房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长  张松郁审判员  王 权审判员  李学锐二〇一九年七月二十二日书记员  张俊雪书记员  周 佩