浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初1147号原告（异议申请人）：吴家舜，曾用名吴家训，男，1970年9月29日出生，汉族，住苍南县。委托代理人：梁彬，苍南县公信法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：温州振杰混凝土有限公司，组织机构代码913303270716336148，住所地苍南县龙港镇舥艚平安村（温州东方造漆有限公司厂房一层A-1号）。法定代表人：王振杰。委托代理人：王生状，上海市诚和律师事务所律师。第三人（被执行人）：梁亦共，男，1959年4月27日出生，汉族，住苍南县。原告吴家舜（以下简称原告）与被告温州振杰混凝土有限公司（以下简称被告）、第三人梁亦共（以下简称第三人）案外人执行异议一案，本院于2019年1月31日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁彬，被告的委托代理人王生状到庭参加诉讼，第三人梁亦共经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院现已审查终结。原告向本院提出诉讼请求：要求停止对坐落于苍南县温州礼品城二层E区49号房屋（店面）的执行。事实和理由：2016年12月7日，原告以45万元价值向第三人购买坐落于苍南县温州礼品城二层E区49号房屋店面一间，双方签订店面卖尽契约，购房款随契付清，第三人将房产证交给原告，双方房屋买卖合法有效。原告取得涉案房产后，委托苍南县荣晖房地产经纪服务有限公司出租，租金收益归原告所有，原告实际占有使用至今。因涉案房产被开发商在银行设定抵押，至今未能办理房地产过户登记等相关手续，原告没有过错。第三人未履行法院生效法律文书确定还款义务而被强制执行。执行过程中，苍南法院分别于2018年9月4日、12月6日作出（2018）浙0327执5068号、（2018）浙0327执5068号之一执行裁定书，查封并拍卖登记在第三人名下涉案房屋。原告不服于2019年1月9日向本院提出执行异议，要求停止对涉案套房的执行并予以解除查封。2019年1月17日，苍南法院作出（2019）浙3027执异10号执行裁定，以涉案房屋登记在第三人的名下，原告主张涉案房屋为其所有的证据不足，驳回原告异议请求。原告不服，认为原告买卖合同真实、合法有效。依法享有足以排除强制执行的权利，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，因涉案房屋登记在第三人名下，具有公示公信力，对涉案房屋进行查封没有不当。且房屋所有权证于2013年已经办理，是可以办理产权变更登记原告未予办理，属于原告自身的过错。对涉案房屋购房款支付情况不清及是否有存在阻碍执行的可能性，请法庭审慎核查。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人未出庭作陈述。原告围绕诉讼请求提交了下列证据：1.公民身份证、工商登记信息，证明原、被告及第三人主体资格；2.房产证，证明房产登记在第三人名下的事实；3.店面卖尽契，证明第三人将涉案房屋以45万元的价格出卖给原告的事实；4.收据，证明第三人已收取原告房价款的事实；5.证明、委托书，证明原告取得涉案房屋后，委托苍南县荣晖房地产经纪有限公司出租的事实；6.执行裁定书、协助执行通知书、公告、拍卖预告、法院专递邮件，证明涉案房产被法院查封及执行异议被法院驳回的事实；7.证人陈某，张正横出庭做证，证明原告向第三人购买房屋并支付购房款的事实。被告、第三人没有向本院提交证据材料。原告提交的上述证据，本院经庭审出示质证，被告对原告提交的证据1、2、6，三性没有异议，本院予以采纳，可以作为定案依据。对证据3，真实性由法院审查，对证据4、5及证人证言7，关联性有异议，本院认为，上述证据3、4、5、7形成一个完整的证据链，可以证明原告购房的事实与购房款的支付情况，现已实际管理与经营涉案房屋，其合法性，关联性，本院予以确认，可以作为定案的依据。第三人拒不到庭应诉，视为其自行放弃诉讼质证权利。经审理查明，2016年12月7日，原告以45万元价值向第三人购买坐落于苍南县温州礼品城二层E区49号店面一间，双方签订《店面卖尽契约》。契约签订后，第三人出具收到吴家舜购房款收据，并将房产所有权证交给原告。原告取得房产后，委托苍南县荣晖房地产经纪服务有限公司将涉案房屋用于出租，租金收益归原告所有。由于开发商将整座商城包括涉案房产在银行设定抵押，导致原告不能办理房屋变更过户登记，该房屋仍登记在第三人的名下。本院在执行申请执行人温州振杰混凝土有限公司与被执行人梁亦买卖合同纠纷一案过程中，于2018年9月4日作出（2018）浙0327执5068号执行裁定书，协助执行通知书，查封登记在被执行人梁亦共名下的涉案房屋，于2018年12月6日作出（2018）浙0327执5068号之一执行裁定书，拍卖上述涉案房屋。案外人吴家舜于2019年1月9日向本院提出执行异议，请求法院停止对涉案房产的执行。本院于2019年1月17日作出（2019）浙0327执异10号执行裁定书，驳回异议申请人吴家舜的异议。原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，原告温州振杰混凝土有限公司与被告梁亦共买卖合同纠纷一案，本院2017年12月4日作出（2017）浙0327民初8116号民事判决，梁亦共于本判决生效之日起十日内支付温州振杰混凝土有限公司货款433626元。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄上记载时发生效力。”依上述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定，不动产登记薄上记载后之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。涉案房屋原告没有办理所有权的变更登记，其产权仍登记在第三人的名下。因此，原告对涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告在人民法院对涉案房屋查封之前与第三人签订《店面卖尽契约》，并已支付全部的购房款，该契约双方真实意思表示，第三人已将涉案房屋及所有权证移交给原告，并由原告负责管理经营，已实际占有使用涉案房屋。由于涉案房屋被开发商设立抵押，导致不能办理产权变更过户登记的原因，属于买受人意志以外的客观障碍，原告没有过错。原告诉讼请求理由成立，符合上述法律、法规的规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对苍南县温州礼品城二层E区49号房屋（店面）的执行。案件受理费8050元，由吴家舜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  章华树人民陪审员  余缪仙人民陪审员  苏婷婷二〇一九年七月五日代书 记员  林珍珍相关法律条文链接：1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。-8--7-