福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初2385号 原告邹源生，男，1989年8月17日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托代理人周丽慧、王晓娟，福建天翼律师事务所律师。 被告陈水福，男，1973年8月17日出生，汉族，住广西省融安县。 被告居菊珍，女，1970年12月24日出生，汉族，住广西省融安县。 原告邹源生与被告陈水福、居菊珍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹源生之委托代理人周丽慧到庭参加诉讼。被告陈水福、居菊珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹源生请求法院判令：1、解除原告与二被告签订的《房屋买卖预约合同》；2、二被告退还原告35万元，并向原告支付利息损失1057元（利息以35万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款年利率标准，自起诉之日起计至二被告实际退还之日止，暂计至2019年6月30日，为25天，利息暂计为1057元）；3、请求判令二被告向原告支付违约金80万元；4、请求判令本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、邮寄送达费等）由二被告承担，以上金额暂合计为1151057元。事实和理由：2016年8月5日，原告与二被告签订了《房屋买卖预约合同》（以下简称“合同”），约定原告以总价1166724元向二被告购买位于厦门市“禹州.溪堤尚城7#地块一期5#楼”的房产。其中，合同第二条第2项约定，原告于本合同签订并经公证处公证当日向二被告支付35万元购房款（内含定金人民币20万元整）；第3项约定，余款816724元原告于案涉房产产权办理至原告名下后三十日内支付给二被告；第四条第1项约定，被告应在2017年6月30日前将案涉房屋移交原告并与原告办理相关的交接手续；此外，合同第七条第4项约定，任何一方违反其在本合同中作出的承诺或有其他法定、交易惯例认定未违约的情形均视为违约，应向对方承担违约责任，赔偿违约金人民币80万元整。原告依约向二被告支付了35万元购房款，但被告却违反合同约定，至今未向原告履行交房义务及办理案涉房产变更登记手续义务。且案涉房产已因被告多个民间借贷纠纷被查封（2017年3月被广西法院首封，且被贵院及思明法院轮候查封），现已无法办理变更登记，讼争合同无法履行，合同目的无法实现。原告认为，原、被告双方签订的讼争合同时双方真实的意思表示，合法有效，双方均应当遵守；但因被告的违约，致合同无法履行，讼争合同的目的无法实现，为此，原告根据《合同法》第94条第2项及第4项规定，请求判令解除合同，并要求被告返还款项并承担违约责任。 被告陈水福、居菊珍未提交书面答辩意见。 经审理查明，2016年8月5日，甲方（预约出卖人）陈水福、居菊珍与乙方（预约买受人）邹源生签订一份《房屋买卖预约合同》，合同约定，甲乙双方就厦门市“禹州·溪堤尚城7#地块一期5#楼”的房产买卖事宜进行预约，并确认达成了以下条款：“一、房屋基本情况1.合同项下之房屋系甲方于2015年4月向厦门舜洲房地产有限公司购买的位于厦门市“禹州·溪堤尚城7#地块一期5#楼17层1702室”商品房。钢混结构，用途为住宅。合同约定建筑面积84.24平方米。2、甲方的房产现抵押于银行办理抵押贷款，贷款尚未偿清。3.该房屋的权属证书尚未办理。二、转让价格及买卖预约条款。1.甲方自愿将上述房屋以人民币壹佰壹拾陆万陆仟柒佰贰拾肆元（￥1166724.00）整的价格转让给乙方，乙方表示已对房屋的权属及使用状况等现状作充分、必要的了解并自愿受让。2.乙方应于本合同签订并经公证处公证当日向甲方预付转让款人民币叁拾伍万元整（￥350000.00），内含定金人民币贰拾万元整（￥200000.00），3.余款人民币捌拾壹万陆仟柒佰贰拾肆元整（￥816724.00），乙方应于甲乙双方送件交易办理出乙方名下产权证后三十日内付清给甲方。4.甲方房产现抵押于银行，尚未清偿的贷款本金及利息由甲方负责清偿。……四、房屋交接及相关凭证的交付，第1项约定，甲方应在2017年6月30日前将房屋移交乙方使用并与其办理相关的交接手续，配合乙方办理水、电、煤气、有线电视、物业管理等相应的过户手续。……五、甲方的责任与义务。2、自本合同签订之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责理清，并承担相应责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。3.甲方应督促开发商积极办理土地房屋权证，以促成买卖合同的生效和履行。因甲方主观原因导致产权证逾期办理超过30日的，乙方有权解除合同，甲方应承担违约赔偿责任，每逾期一日，按总房价款的万分之五支付滞纳金。因开发商原因或其它甲方不可克服的原因导致产权证拖延办理的，不算甲方违约，但甲方应督促开发商或相关部门解决问题。……七、合同履行及违约赔偿。1.甲乙双方应恪守合同约定，确保各项条款的充分履行，以求顺利实现房地产买卖的目的。……4、任何一方违反其在本合同中作出的承诺或保证或有其他法定、交易惯例认定为违约的情形均视为违约，应向对方承担违约责任，违约赔偿金人民币捌拾万元整。违约方给对方造成的实际损失超出该赔偿数额的，受损方有权按实际损失要求违约方赔偿。合同签订后，甲方（预约出卖人）陈水福、居菊珍与乙方（预约买受人）邹源生到公证处，称陈水福、居菊珍拟将位于厦门市“禹州.溪堤尚城7#地块一期5#楼”的房产转让给邹源生，鉴于该转让行为目前暂时无法在房地产管理部门办理登记手续，为有效保存双方交易行为证据及明确双方权责关系，双方就上述房产交易事实向公证处申请保全证据公证，鹭江公证处于2016年8月5日出具了（2016）厦鹭证内字公证书。办理公证的同时邹源生依约向陈水福支付了35万元购房款，但陈水福、居菊珍却违反合同约定，至今未向邹源生履行交房义务及办理案涉房产变更登记手续义务。双方曾向法院申请调解，达成调解协议后，因讼争房屋被法院查封，无法继续履行双方之间签订的《房屋买卖预约合同》，故邹源生向法院提起诉讼要求解除双方之间签订的《房屋买卖预约合同》，诉讼请求如上所述。 根据厦门市不动产登记信息查询结果显示，案涉房产已被法院预查封，2017年3月23日被广西壮族自治区融安县人民法院轮候预查封，2017年6月26日被厦门市同安区人民法院轮候预查封，2017年12月8日被厦门市思明区人民法院轮候预查封。 以上事实，有原告邹源生举示的《房屋买卖预约合同》、银行转账凭证及收条、定金收条、厦门市不动产登记信息查询结果等证据以及当事人的当庭陈述为证，经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以认定。 本院认为，原告邹源生与被告陈水福、居菊珍于2016年8月5日签订的《房屋买卖预约合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人都应按照合同的约定履行。现原告邹源生已依约支付了购房定金及房款共计350000元，但目前讼争房屋已被轮候查封，无法办理交易过户手续，合同已无履行的可能，现邹源生起诉解除其与陈水福、居菊珍之间签订的《房屋买卖预约合同书》，本院予以照准。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。陈水福、居菊珍已构成根本违约，在合同解除后，其收取的房款及定金应予退还，故邹源生诉求的陈水福、居菊珍退还已付购房款及定金共计35万元的诉求，本院予以支持。此外，邹源生诉求陈水福、居菊珍支付利息损失，缺乏事实与法律依据，不予支持。关于陈水福、居菊珍诉求的邹源生支付违约金的问题。根据双方之间签订的《房屋买卖预约合同》的约定，任何一方违法其在本合同中作出的承诺或保证或有其他法定、交易惯例认定为违约的情形均视为违约，应向对方承担违约责任，违约赔偿金人民币捌拾万元整。违约方给对方造成的实际损失超出该赔偿数额的，受损方有权按实际损失要求违约方赔偿。因陈水福、居菊珍的违约行为导致讼争房屋至今未办理交易登记手续，陈水福、居菊珍已构成根本违约，故邹源生请求陈水福、居菊珍按照合同约定赔偿其80万元违约金的诉讼请求，本院予以照准。陈水福、居菊珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告邹源生与被告陈水福、居菊珍于2016年8月5日签订的《房屋买卖预约合同》于本判决生效之日解除； 二、被告陈水福、居菊珍应于被本判决生效之日起十日内返还原告邹源生购房款及定金共计人民币350000元； 三、被告陈水福、居菊珍应于被本判决生效之日起十日支付原告邹源生违约金人民币800000元； 四、驳回原告邹源生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币15160元，适用简易程序减半收取为7580元，由被告陈水福、居菊珍负担，款限于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 王 辛 二〇一九年七月二十三日 书记员 林晓娟 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。