江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初5157号 原告：朱伟伟，女，1989年3月9日生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 委托诉讼代理人：安俐，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 被告：沙林，女，1984年7月13日生，汉族，住南京市雨花台区。 被告：赵磊，男，1983年12月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。 两被告共同委托诉讼代理人：解永、吕春香（实习），江苏海越律师事务所律师。 第三人：南京驰宁房地产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区柳洲东路199号威尼斯水城002幢103室。 法定代表人：梁华超，总经理。 委托诉讼代理人：任赵凯，男，1987年12月25日生，汉族，住南京市浦口区。 原告朱伟伟诉被告沙林、赵磊、第三人南京驰宁房地产经纪有限公司（以下简称驰宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱伟伟及其委托诉讼代理人安俐、被告赵磊、两被告共同委托诉讼代理人解永和吕春香、第三人驰宁公司委托诉讼代理人任赵凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱伟伟向本院提出诉讼请求：1、解除《房地产买卖中介合同》；2、两被告返还购房定金50000元，并支付中介佣金25000元，合计75000元及利息（按中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算，自2018年4月24日起至实际支付之日止）；3、两被告向原告支付违约金344000元；4、两被告承担诉讼费。事实和理由：2017年9月18日，原告与两被告经第三人驰宁公司居间签订《房地产买卖中介合同》，约定两被告将位于南京市浦口区的房屋出售给原告。原告于当日支付购房定金50000元，向第三人驰宁公司支付佣金25000元。2018年3月14日，被告明确表示不愿意出售房屋。被告的行为已构成根本违约。原告遂诉至法院，请求判如所请。 被告沙林、赵磊共同辩称，被告同意解除合同。被告已于2018年3月14日表示退还定金，但原告未提供帐户导致无法转帐。原告主张利息没有依据。中介费系原告支付第三人，现合同无法履行，应当由第三人返还，与被告无关。原告主张的违约金过高，被告没有违约行为，由于原告答应的首付款一直未准备好。涉案房屋已升值，若按合同约定支付违约金不公平。 第三人驰宁公司辩称，合同约定2018年8月10日前办理解押手续，由于出售方提出提前解押，我方与买方沟通，故导致矛盾。在沟通过程中，卖房人表示不卖了，理由是不能按照提前解押的要求支付解押款。 经审理查明，两被告系夫妻关系。原告与张钰鑫系夫妻关系。2017年9月18日，原告朱伟伟（乙方）、被告沙林和赵磊（甲方）、第三人驰宁公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将位于南京市浦口区的房屋出售给乙方，售价为127万元，定金50000元于签约当日支付，甲方于2018年6月30日前办理房屋一手产权证及土地证，乙方借给甲方38万元用于2018年8月10日前办理解押手续，解押后于2018年8月20日前办理房屋产权过户手续，过户后自动转为乙方支付的部分房款，甲乙双方承诺于2018年7月15日办理贷款申请手续贷款金额为88万元，甲乙双方接丙方通知后叁日内，三方同时到场办理房屋的出件手续，并配合丙方办理房屋贷款事务。甲乙双方于银行贷款下达甲方帐户三日内办理物业及房屋交接手续，乙方支付甲方尾款1万元。除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本合同，甲方或乙方违反，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的中介佣金，无须退还，如支付中介佣金费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。如甲乙双方违约，丙方中介佣金不予退还，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金及违约金。甲乙双方协定，因甲方办理房产证明，不能确定此房交易流程，以开发商通知甲方办证之时，可走正常贷款审批、解押、产权送件等流程，甲乙双方知情并认可。违约方应按房屋总价款20%作为违约金支付给守约方。 2017年9月18日，原告向被告支付购房定金50000元，向第三人驰宁公司支付佣金25000元。 2018年4月10日，原告向被告发出催告函，因被告未履行合同约定办理房屋贷款审批、还款解押、产权过户等手续，要求被告在2018年4月25日下午14：00前继续履行合同文本条件，否则追究相关违约责任。 上述事实，有原告提供的房地产买卖中介合同、定金收条、结婚证、催告函、被告提供的产权证、当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 原告为证明其主张，提供证据如下： 1、2018年8月24日第三人驰宁公司出具证明一份，内容如下：2017年9月18日，朱伟伟与沙林、赵磊在我公司的见证下，签署了浦口区××室《房屋买卖居间合同》。因房屋是期房，签署协议时暂未取得产权证，经朱伟伟与沙林、赵磊商定后，等该房屋取得产权证后办理贷款审批、银行解押、产权送件等流程，合同签订后，朱伟伟正常履行合同中应履行的条款，但沙林、赵磊在拿到房产证后，却后悔不愿向朱伟伟出售房屋，也不愿意配合办理贷款手续。我公司作为中介方，多次要求其履行合同而无果。原告拟证明被告违约拒绝出售房屋及办理贷款手续。被告对该证据中盖章的真实性无异议，但认为其内容与事实不符，第三人对该证据予以认可，本院认为被告对该证据虽有异议，但未能提供证据予以证明，本院对该证据予以确认； 2、2018年4月18日被告沙林、张钰鑫、驰宁公司员工的电话录音，被告沙林与张钰鑫的聊天记录，拟证明被告取得产权证，被告不配合办理网签和贷款手续，被告2018年3月14日明确表示未拿房产证之前签的合同无效，以合同无效和欺诈为由不同意向原告出售房屋，被告认为退定金给原告，原告不理，本院对该证据予以确认； 3、网页弘阳时光里价格的截图、租赁合同、收款单，拟证明与案涉房屋同小区房屋均价已涨至24400元/平方米，原告至今仍租房居住，每月租金损失2000元，被告对该证据的真实性无异议，但认为不能证明原告的证明目的，本院对该证据的证明目的不予确认； 被告为证明其主张，提供证据如下： 1、赵磊与第三人员工吴辉、薛飞的聊天记录，拟证明被告通过第三人向原告要求支付首付款，原告也答应节后支付首付款，2018年3月1日被告告知第三人房产证已办理好，催促第三人尽快过户，原告对该证据没有异议，第三人对该证据的真实性无法确认，对其证明目的不予认可，收件单不是产权证，不能证明第三人知道被告领取了产权证，本院对该证据予以确认； 2、被告赵磊与原告爱人的聊天记录，拟证明原告不断更改首付款的支付时间，被告才于2018年3月14日要求解除合同，并愿意返还定金，原告对该证据无异议，第三人对该证据真实性认可，但对其证明目的不认可，第三人认为被告在没有拿到产权证之前就单方面催促原告配合办理解押，自始至终原告并没有答应提前办理解押手续。被告要求解除合同的理由是合同无效和欺诈，合同无法履行的原因是被告无故解约，本院认为该证据不能证明双方就合同约定支付解押款条件进行变更； 3、安居客中涉案房屋同小区的房价截图，拟证明2018年3月份被告要求解除合同时该小区的房屋均价为21387元/平方米，应以此金额计算原告损失，被告无异议，第三人对该证据的真实性无异议，但因被告无故解约，原告的损失应按实际计算，本院对该证据证明目的不予确认。 本院认为，原告、被告及第三人签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，合同当事人应按照约定履行各自的义务。被告在聊天记录及电话记录中均表示认为未领取产权证签订的合同无效，原告首付未准备为由拒绝履行合同，在庭审中亦陈述因原告未支付解押款为由不同意出售房屋。本院认为，被告出售房屋时虽未领取产权证，但被告在签订合同时具备领取产权证的条件，实际上也领取了产权证，说明被告对涉案房屋享有所有权，双方签订的合同是合法有效的。合同约定“甲方于2018年6月30日前办理房屋一手产权证及土地证，乙方借给甲方38万元用于2018年8月10日前办理解押手续”。被告于2018年3月份办理产权证，但在2017年11月份就表示要求原告年后首付，被告提供的证据不能证明原、被告就合同约定的解押款支付条件进行了变更，故本院对被告关于原告未支付解押款的观点不予采纳。 对于原告诉讼请求1、解除《房地产买卖中介合同》，被告同意解除合同，本院对原告的此项诉讼请求予以支持。 对于原告诉讼请求2、两被告返还购房定金50000元，并支付中介佣金25000元，合计75000元及利息（按中国人民银行同期同档贷款利率的1.5倍计算，自2018年4月24日起至实际支付之日止）；3、两被告向原告支付违约金344000元。原告认为由于房价上涨造成原告购房的成本增加和租金损失约48万元，被告认为被告仅占有原告5万元，且被告已表示退给原告，是原告不要。原告主张的银行贷款损失没有法律依据，关于租金损失由法院裁判，原告主张的损失金额过高，应当调整。另按照合同约定20%的违约金应当是25.4万元。第三人认为应当按照合同履行。本院认为，被告无正当理由拒绝履行合同，应承担违约责任。合同约定的违约金应当为25.4万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告关于购房成本增加的计算没有法律依据，租金损失亦未提供实际履行的支付证据，本院对原告关于损失金额的意见不予采纳。本案中原告的实际损失低于约定的违约金，对于被告要求调整违约金的主张予以采纳。结合当事人在履行合同过程中的过错、当地房地产价格变动、预期利益的损失，本院酌定违约金为18万元。根据合同约定，被告应当返还原告定金50000元，支付佣金25000元。对于原告关于利息的主张，本院认为，利息损失亦属于违约损失范围，且原告的利息主张没有合同依据，对原告的此项主张不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告朱伟伟、被告沙林、赵磊、第三人南京驰宁房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖中介合同》； 二、被告沙林、赵磊于本判决生效之日十日内向原告朱伟伟返还定金50000元，支付佣金25000元、违约金180000元，合计255000元； 三、驳回原告朱伟伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费20001元，由被告沙林、赵磊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费20001元。 审 判 长  谢 明 人民陪审员  金先超 人民陪审员  葛华忠 二〇一九年七月十日 法官 助理  张 枫 书 记 员  胡 颖