广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初6130号原告：陈日显，男，1978年11月15日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：贾鹏程，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖友婷，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：黎笑娴，女，1964年4月10日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴福安，广东四隆律师事务所律师。原告陈日显与被告黎笑娴借款合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈日显的委托诉讼代理人贾鹏程、被告黎笑娴的委托诉讼代理人吴福安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈日显向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付广州市某大道433号421房（下称涉诉房屋）购房款816437元；2.判令被告立即向原告支付涉诉房屋装修款481698元；3.判令被告立即向原告支付涉诉房屋的契税24493元、产权房服务费1000元、房屋登记费550元、产权印花税408元、交易手续费245元及权证印花税5元；4.判令被告立即向原告支付更名费5000元、专项维修资金8572.59元、水电周转金1225元；5.判令被告支付自2012年6月6日起按照中国人民银行同期贷款利率为标准赔偿利息损失至被告款项还清之日止（暂计至2019年1月5日，损失为431162.99元），以上五项合计费用为1770796.58元；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年3月23日，原广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行与赵红、广州市锦荟贸易有公司签订了《嘉茗.茶品交易会馆认购书》，并受让了涉诉房屋。因八八青商行为涉外企业，且原告为香港居民，受广州市当时房屋销售政策的影响。经与被告协商后，以被告名义代原告办理了涉诉房屋的产权登记。八八青商行为此共支付购房款816437元（含定金）、装修款481698元、契税24493元、产权服务费10000元、房屋登记费550元、产权印花税408元、交易手续费245元及权证印花税5元。2012年5月12日，八八青商行向锦荟公司支付了更名费5000元。2012年5月18日，原告缴纳了专项维修资金8572.59元、水电周转金1225元。2012年7月17日，广州市国土资源和房屋管理局核发了权属人为被告的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，涉诉房屋一直由八八青商行及原告使用至今。2017年起，原告多次与被告协商，要求被告将涉诉房屋的权属人变更登记于原告名下，但被告予以拒绝，并提出维持房屋登记现状，其可将涉诉房屋的购房款、装修款、税费等费用支付给原告。但经原告多次催促，被告至今未支付上述款项。原告认为，涉诉房屋原为原告借名购买并登记于被告名下，现被告要求维持房屋登记现状，承诺向原告返还涉诉房屋的购房款、装修款及税费等相关费用，但至今未付，己构成违约。被告除应向原告返还涉案房产的购房款、装修款及税费等相关费用外，尚应按照中国人民银行同期贷款利率为标准向原告赔偿利息损失。被告黎笑娴答辩称：1.被告购买涉诉房屋并非是原告所述说的其借被告名义买房，而是当时八八青商行因业务发展需要成立有限责任公司，拟购买物业用作经营注册地之用，原告当时通过案外人张峰负责此事。起初原告看中了涉诉房屋，但后来说不要了。之后，原告问被告有没有兴趣购买涉诉房屋，价格很便宜，才80多万，被告考虑之后说想买来投资，但没多少现金，原告就说被告在八八青商行工作多年，为八八青商行做了很大贡献，大家关系这么好，可以帮忙先付款，等被告有钱了再慢慢还，但房屋要给八八青商行注册公司用，购房资料要全部交给公司保管，被告给回钱后资料才能取回。为此，原告通过被告介绍与赵红签订了买卖合同。2.被告购买涉诉房屋，取得涉诉房屋所依据的合同是与案外人红签订的《广州市存量房买卖合同》，且办理了过户登记手续，双方对于涉诉房屋购买约定的交易房款为816137元，对于装修款没有约定，被告不知道也没有听赵红说过购买涉诉房屋需要支付装修款。3.被告并非是原告与赵红签订《嘉茗.茶品交易会馆认购书》中的合同主体，该认购书所约定的装修款项对被告不产生约束力，原告据此要求被告向其支付装修款缺乏依据。4.涉诉房屋在同一天签订了2份不同的合同，存在“一房二卖”的情形，原告与赵红签订的认购书如存在将装修款从房款剔除的情形，属于以合法形式掩盖非法目的的避税行为，应属于无效，即便原告要主张装修款，对象也应该是赵红。5.涉诉房屋自被告购买之后就出租给了原告使用，原告在使用过程中与赵红约定对该房屋进行装修属于原告基于经营需要做出的一种经营投入，且这一装修并未与征得被告同意。自2012年5月起至今，原告使用涉诉房屋己届满7年有余，对于其自愿添附装修物，如其不在使用涉诉房屋，在交还房屋给被告时，双方对装饰物没有约定的，可以按照能够拆除的可以责令拆除；不能拆除的，也折价归财产所有人的原则处理。6.原告要求被告支付自2012年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率为准的利息损失，缺乏事实和法律依据，双方对此从未有过口头或书面约定。综上，被告答辩称对原告第1、第3、第4项诉讼请求无异议，不同意原告的第2、第5项诉讼请求。本院经审理查明：根据国家企业信用信息公示系统显示，广州市海珠区干仓之味八八青茶叶商行（下称八八青商行）系由原告个人经营的个体工商户，已于2017年5月19日核准注销。根据（2011）粤穗广证内经字第141745号《公证书》显示，案外人赵红办理了委托广州市锦荟贸易有限公司（下称锦荟公司）代为出售广州市荔湾区某大道433号421房等事项的公证授权手续。2012年3月20日，被告在《客户特殊要求申请表》上签名，申请表上载客户为4楼21单元的被告，要求内容为：本人认购421单元，面积81.6437平方米，原价1368756元，一次性付款，于2012年3月20日支付诚意金2万元，现申请折扣优惠价1298135元，若贵司可于2012年3月22日前确定该折扣优惠价，即付之诚意金可立即转为购房定金，全部购房款可于正常时间签订合同支付完毕。2012年3月23日，赵红作为甲方（出售方），八八青商行作为乙方（认购方），锦荟公司作为丙方（甲方房产销售过户代办公司），三方签订了《嘉茗.茶品交易会馆认购书》，约定：一、认购物业乙方向甲方认购广州市某大道433号421房，该物业为办公用途，该物业楼价816437元成交（房价款未包含专项物业维修资金和装修款项，装修款总额481698元，支付时间等详见《装修协议》）。二、付款方式乙方同意以一次性付款的方式支付购房款给甲方：签订本认购书当日支付购房定金50000元；2012年3月29日乙方支付购房首期款（总成交价50%）408219元（含定金）。2012年4月8日乙方支付甲方剩余房款408218元。三、购房相关税费及交楼费用约定乙方签署《广州市存量房买卖合同》当日需支付本次交易的税费。乙方办理该物业收楼手续时应支付的费用1）物业管理费：收楼时乙方预交3个月物业管理费857元，水电周转金1225元。有关买卖该物业之《广州市存量房买卖合同》及物业管理协议或公约等之律师费、公证费、办理房屋所有权证费用、登记费、政府收费及其它一切有关费用及税费，均由乙方支付。四、买卖条款1.乙方须于签订本《认购书》后7天即2012年3月29日之前携带此《认购书》、首期楼款收据（总成交价50%）、《装修协议》约定的装修款全额收据、身份证明原件到甲方指定地点与甲方签订《广州市存量房买卖合同》及有关文件。…4.乙方在签署本《认购书》后，如需转名、加名、减名，须经甲方同意，因转名而引致有关税费及律师费等均由乙方承担，签署《广州市存量房买卖合同》之后，甲方一律不接受乙方提出的上述任何变更。…9.该物业属于现楼，乙方确认已经实地查看，清楚了解该物业之规划及其现状及布局，并同意甲方另行安排装修公司承接该物业进行精装修，并由乙方支付装修款，详见附件《装修协议》。乙方同意根据本协议第二条的付款方式支付全额房款及根据《装修协议》的约定支付全额装修款后，甲方于收齐所有款项的3天将该物业交付乙方使用。10.乙方已清楚了解并接受甲方在销售现场公示的《广州市存量房买卖合同》及《补充协议》的全部内容。…13.认购双方同意在未签署《广州市存量房买卖合同》之前，此《认购书》及附件《装修协议》作为法律有效之合约，在双方签署《广州市存量房买卖合同》后，如认购书与《广州市存量房买卖合同》有冲突的，以《广州市存量房买卖合同》及《补充协议》的约定为准。《嘉茗.茶品交易会馆认购书》乙方住址为广州市海珠区阅江西路222号广州塔首层103A铺，联系手机号码为138××××4219。诉讼中，原告称因该认购书原件交给了锦荟公司，无法提供原件，认购书所指的《装修协议》未能找到，也无法提供。2012年3月23日当天，赵红作为甲方（卖方）、被告作为乙方（买方）签订了《广州市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买涉诉房屋，在房地产权属情况第9点需要说明的其他情况为见《补充协议》。《广州市存量房买卖合同》约定涉诉房屋按整套出售并计价为816437元，房款的支付方式为签订本合同当日支付50000元作为购房定金，第一期购房款在2012年3月29日前支付为408219元，第二期在2012年4月8日支付为408218元。双方同意涉诉房屋的交付时间为2012年6月30日前，在交楼当天双方应一起到场查验房屋并签署交接确认书。双方约定涉诉房屋的物业专项维修资金由乙方按照规定交存。在《补充协议》中，双方约定乙方所购物业的基本情况（对《买卖合同》第一点第9点的补充）为乙方所购该物业与相同户型的样板房或装修概念示范单位因所在楼层或位置等不同，不免会导致该物业局部结构、层高的不同，乙方同意该物业交付以现场实际装修为准。在《广州市存量房买卖合同》及《补充协议》乙方被告所留联系地址及联系电话同《嘉茗.茶品交易会馆认购书》上认购方的地址、联系电话。锦荟公司作为卖方代理人在甲方签名处盖章确认。对于2012年3月23日同一天为何分别由原告、被告作为买受人，与赵红分别签订认购书、存量房买卖合同及补充协议，且认购书与存量房买卖合同及补充协议对装修款的约定不一致一节。原告解释称因当时八八青商行购房有限制，同时为了将装修费用单独列出是为了规避税费，故由被告与赵红签订买卖合同及补充协议用于备案。2012年3月23日，被告作为会计经手人签名，请（领）款50000元，用途为“付芳村嘉茗商务会馆421房购房订金”。2012年3月27日，锦荟公司出具收款收据，确认代赵红收到八八青商行支付嘉茗茶品交易会馆421房定金50000元。2012年3月23日，被告作为会计经手人签名，请（领）款481698元，用途为“付芳村嘉茗商务会馆421房装修款”。2012年3月29日，被告作为会计经手人签名，请（领）款358219元，用途为“付芳村嘉茗商务会馆421房50%房款”。2012年3月26日，八八青商行通过中国农业银行向锦荟公司支付839917元，交易摘要显示为“芳村嘉茗商务421房装修款、首期50%加税费”。2012年3月27日，锦荟公司出具收款收据，确认代赵红收到八八青商行支付嘉茗茶品交易会馆421房首期358219元；同日，广东电白县建设工程有限公司出具收据，确认代赵红收到八八青商行支付嘉茗茶品交易会馆421房装修款481698元。2012年4月1日的请（领）款单显示领款26701元，用途为“支付嘉茗421房契税等”，被告在费用报销单上作为复核人签名，各项税费为契税3%合24493元、产权服务费0.12%合1000元、房屋登记费0.07%合550元，产权印花税0.05%合408元、交易手续费0.03%合245元，权证印花税5元，合计26701元。2012年4月9日，八八青商行通过中国农业银行向锦荟公司支付434919元，交易摘要显示为“嘉茗华庭421房楼款加税费”。2012年5月16日，锦荟公司代赵红向被告出具了收款收据，确认收到被告支付的房款408218元、契税24493元，产权服务费1000元、房屋登记费550元、产权印花税408元、代收交易手续费245元、权证印花税5元。2012年5月12日，被告在费用报销单上作为复核人签名，报销单显示5000元用途为支付芳村嘉茗茶品交易会馆421房更名费。同日，广州市置晟物业管理有限公司出具收据，确认收到嘉茗茶品交易会馆421房更名费。原告表示该笔更名费是因涉诉商铺产权由赵红变更为被告而产生，实际是由涉诉商铺所在整个茶叶市场的物业管理公司收取。被告对5000元更名费由其负担无异议。中国农业银行代收费凭证显示，物维卡号为88×××79，客户名称为被告，2012年5月18日，借、贷金各为8572.59元。诉讼中，原告主张被告的该张农业银行卡号为公司的对公账户，并提供了该笔专项维修资金8572.59元已经由被告向原告报销的凭证。被告认可该笔专项维修资金由原告支出的事实，对原告主张返还无异议。2012年6月5日，锦荟公司向被告出具收款收据，确认收到其涉诉房屋1225的水电费保证金。2012年6月5日，被告就涉诉房屋进行了验收，单元验收情况记录表显示，验收内容包括墙身、天花、地面、窗户、门扇、卫生间设施、茶水间设施、水电、灯饰、电视及通讯网络、空调，被告就上述验收内容进行了具体的验收。该单元验收情况记录表备注记载：最终的装修交楼标准以双方签订的《广州市存量房买卖合同》附件、《装修协议》为准。出卖方保留权利按实际情况需要以同等质量之建筑材料设备代替上述所列各项。同日，被告在涉诉房屋的《房屋验收交接表》上验收情况为：对讲机不行。该《房屋验收交接表》有被告及物业管理处的签名（盖章）。另查明，2012年5月15日，被告作为出租人与广州八八青茶叶有限公司就涉诉房屋签订了《广州市房屋租赁合同》，租赁期自2012年5月1日至2022年4月30日。上述租赁合同办理了备案登记。广州八八青茶叶有限公司经批准变更登记名称为广州八八青干仓茶叶有限公司，变更前后的公司营业执照显示住所地均为涉诉房屋。诉讼中，双方当事人均确认涉诉房屋由原告方在使用，被告称备案登记的租赁合同其已经履行完毕交付房屋的义务，但原告从未支付过房租。再查明，2012年7月17日，广州市国土资源和房屋管理局向被告核发了涉诉房屋的房地产权证书。本院认为，原告系香港特别行政区居民，本案属于涉港案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。本案双方当事人没有对适用法律进行约定，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案双方当事人因购买房屋出资而生矛盾，该房屋位于广州市，原告代为出资的行为亦发生在广州，因此与本案纠纷最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。本案个体工商户八八青商行注销前的经营者为陈日显，该个体工商户注销后，其所为产生的法律后果由陈日显负担，故原经营者陈日显作为原告提起本案主张权利符合法律规定。本案中，涉诉房屋登记的产权人与房屋对价支付人不一致系引发纠纷的主要原因。本案原告是基于曾代被告付款，诉请要求被告返还款项，故双方当事人之间事实上构成借款法律关系，本院确定本案案由为借款合同纠纷。结合双方的诉辩意见，被告对原告所主张的返还购房款816437元、契税24493元、产权服务费1000元、房屋登记费550元、产权印花税408元、交易手续费245元、权证印花税5元、更名费5000元、专项维修资金8572.59元、水电周转金1225元无异议，故对原告的上述诉请，本院予以支持。本案双方争议焦点在于：一、装修款481698元是否构成涉诉房屋价款的组成部分的问题；二、原告主张被告赔偿利息损失是否成立的问题。关于装修款481698元是否构成涉诉房屋价款的组成部分的问题。原告诉请所主张的481698元装修款源自其提供的与赵红签订的《嘉茗.茶品交易会馆认购书》。虽然原告无法提供该认购书的原件，但结合本案的其他证据，本院认定原告与赵红签订了《嘉茗.茶品交易会馆认购书》的事实。基于以下理由，本院认定装修款481698元构成涉诉房屋价款的组成部分：第一、2012年3月20日，被告在《客户特殊申请表》中要求给予涉诉房屋折扣优惠，被告在申请表中明确了涉诉房屋原价为1368756元，申请折扣优惠价为1298135元。该申请折扣优惠价与《嘉茗.茶品交易会馆认购书》所约定的房价款一致（物业楼价816437元+装修款481698元），故被告从签订合同之初已知悉涉诉房屋价款包含装修款481698元；第二、被告与赵红签订的《存量房买卖合同》约定涉诉房屋以现状售予被告，但在补充协议中对涉诉房屋的基本情况予以了补充说明，约定涉诉房屋的交付以现场实际装修为准。2012年6月5日，被告作为业主对涉诉房屋进行了验收，在《单元验收情况记录表》备注部分，载有最终装修交楼标准以双方签订的买卖合同附件、《装修协议》为准。该《装修协议》的约定见于《嘉茗.茶品交易会馆认购书》而非《存量房买卖合同》及补充协议。置言之，被告与赵红所签的买卖合同及补充协议虽未直接约定装修事宜，但双方实际上履行了认购书所含的装修内容。第三、房价款的支付上，2012年5月16日之前，出卖人等开具收据的对象为八八青商行，之后的收据开具对象变更为被告。赵红也没有向被告追收原先由八八青商行代为支付的款项，说明涉诉房屋买受人发生了变更是原告、被告及赵红均明知且认可的事实。认购书、买卖合同及补充协议所留的买受人地址及电话一致，亦可侧面印证了本案并不存在被告所主张的赵红“一房二卖”的情形。第四、被告在2012年3月23日（领）款单上作为经手人签名，申请领款用于“付芳村嘉茗商务会馆421房装修款”，该时间与被告、赵红签订买卖合同及补充协议的时间为同一天。被告抗辩不知道也没有听赵红说过购买涉诉房屋需要支付装修款，显然与事实不相符。第五、本案诉讼中，被告还抗辩称481698元的装修款属于原告在使用过程中未征得被告同意，私自与赵红约定进行的装修，但是被告却未能提供其2012年6月5日对涉诉房屋进行验收后，原告有再次进行装修的相关证据，应承担举证不能的法律后果。综上，在481698元装修款构成涉诉房屋价款组成部分，且已实际由原告支付的情况下，原告主张被告返还该笔装修费用，本院予以支持。被告应向原告返还的款项合计为1339633.59（816437+481698+24493+1000+550+408+245+5+5000+8572.59+1225）元。关于原告主张被告赔偿利息损失是否成立的问题。原告代为被告出资购买涉诉房屋，但双方对于款项的还款期限、利息均未进行约定。八八青商行借款当时作为个体工商户，实际经营者为原告个人，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持”的规定，原告主张自2012年6月6日之日起的欠款利息，本院不予支持。鉴于双方没有约定款项的还款期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百零六条的规定，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。在本案诉讼中，原告主张其2017年起即向被告主张返还，但未提交相应证据予以佐证，本院不予采信。原告于2019年1月24日向本院提起诉讼主张被告返还借款，原告以其起诉的行为表明借款期限结束，被告应向原告履行还款的义务，被告逾期还款应支付占用期间的利息，故对原告主张起诉之日2019年1月24日起按照中国人民银行同期贷款利率为标准的利息损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百零六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黎笑娴在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告陈日显返还1339633.59元及利息（利息以1339633.59元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年1月24日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告陈日显的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20737元，由原告陈日显负担5049元，由被告黎笑娴负担15688元。如不服本判决，原告陈日显可在判决送达之日起三十日内，被告黎笑娴可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  韦志阮人民陪审员  赵海舰二〇一九年七月五日书 记 员  刘 敏