中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初63025号原告：张仁杰，男，1972年4月2日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：彭俊川，上海市尚法律师事务所律师。被告：张开朗，男，1951年11月8日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：李建一，女，1953年12月28日生，汉族，住上海市黄浦区。被告张开朗、李建一共同委托诉讼代理人：奚正辉，远闻(上海)律师事务所律师。被告张开朗、李建一共同委托诉讼代理人：赫少华，远闻(上海)律师事务所律师。被告：LEECHUNRUINICHOLASAARON(李春瑞)，男，1982年7月9日生，新加坡国籍，住上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室。被告：PEGGYYANGGUO(郭阳)，女，1978年11月29日生，加拿大国籍，住上海市浦东新区商城路XXX弄XXX号XXX室。被告李春瑞、郭阳共同委托诉讼代理人：徐立刚，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。被告李春瑞、郭阳共同委托诉讼代理人：杜黄海，上海君澜律师事务所律师。原告张仁杰诉被告张开朗、李建一、被告LEECHUNRUINICHOLASAARON(李春瑞)、被告PEGGYYANGGUO(郭阳)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年11月22日、2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告张仁杰的委托诉讼代理人彭俊川、被告张开朗及被告张开朗、李建一的共同委托诉讼代理人赫少华、被告李春瑞、郭阳的共同委托诉讼代理人杜黄海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张仁杰诉称，2013年2月原告张仁杰作为承租人，被告张开朗、李建一作为出租人，双方就上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室签订《租赁合同》，租赁期限为五年，自2013年3月1日至2018年2月28日止。被告张开朗、李建一于2014年10月27日诉至上海市浦东新区人民法院要求解除《租赁合同》，浦东法院驳回张开朗、李建一的诉讼请求，后张开朗、李建一上诉至上海市第一中级人民法院，又经上海市高级人民法院裁定再审，经上海市第一中级人民法院(2016)沪01民再99号作出判决维持浦东新区法院一审判决。张仁杰收到再审判决书才得知张开朗、李建一已将争议房产出售并过户至被告李春瑞、郭阳名下。原告张仁杰作为系争房屋的承租人，依法享有该房屋的优先购买权，但张开朗、李建一与李春瑞、郭阳恶意串通损害了原告张仁杰优先购买权。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求：1.确认被告张开朗、李建一与被告李春瑞、郭阳于2015年11月21日签订的《房屋买卖合同》无效；2.被告张开朗、李建一将出租给原告的房产以编号XXXXXXX的房地产买卖合同约定的同等条件出售给原告。被告张开朗、李建一辩称，根据相关司法解释的规定，承租人在合理期限内，没有行使优先购买权，且房屋已经过户，承租人要求确认出租人与案外人签订的买卖合同无效，法院不予支持。原告与被告张开朗、李建一租赁关系存续期间，被告多次向原告表达售房意愿，原告未予回复。2015年期间，原告仍无购房意愿，且对被告避而不见，双方无法当面直接沟通。被告张开朗、李建一准备售房前通过发函及公证形式向原告表达了售房意愿，原告均置之不理。2015年10月18日被告张开朗、李建一带客户看房，原告拒绝配合，并当场追打被告张开朗、李建一致报警，整个过程中，原告也没有提出任何购房表示。2016年10月再审案件审理过程中，再审法院明确告知原告系争房屋已经过户，原告表示对房屋交易没有异议。被告张开朗、李建一与被告李春瑞、郭阳之间的房屋交易是按照正常交易价格进行，没有损害原告利益，也不存在恶意串通的情形。现原告再通过诉讼形式主张优先购买权已经超过合理期限。同时，2018年2月底原告与被告张开朗、李建一之间的租赁关系终止，原告不具备承租人身份，被告认为原告已不享有优先购买权。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告LEECHUNRUINICHOLASAARON(李春瑞)、被告PEGGYYANGGUO(郭阳)辩称，被告张开朗、李建一已经多次通过多种途径向原告使用的手机号码及居住地址送达通知要求原告行使优先购买权，即使原告没有收到通知，由此产生的后果也应由原告自行承担。原告自2018年开始主张优先购买权已经超过合理期限。在原告起诉被告张开朗、李建一的案件中，原告没有提出优先购买房屋，没有表达购房意愿，视为原告放弃购房。被告李春瑞、郭阳系善意购买人，对原告与被告张开朗、李建一之间的纠纷并不知情，且目前系争房屋已经过户至被告李春瑞、郭阳名下。原告也没有证据证明四被告之间存在恶意串通，系争房屋约定的交易价格也符合市场房价趋势。综上，请求驳回原告全部诉请。经审理查明，2013年2月原告(乙方)与被告张开朗、李建一(甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用，租赁期为五年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止。合同尾部落款处乙方张仁杰的电话记载为：XXXXXXXXXXX。2015年8月31日被告张开朗向XXXXXXXXXXX的手机号码发送短信，内容为：张仁杰先生，你好，我是乳山路XXX弄XXX号XXX室房东张开朗，现有客户出价1,450万元的意向购买我的房屋，因你我有房屋租赁协议，依照法律规定，在同等条件下，你有优先购买房屋的权利，我于2015年8月27日给你发了告知函通知你，若你要行使优先购买我房屋的权利，请在收到此短信或告知函后一个月内，与我联系办理购买我房屋的事宜，若逾期没有与我联系，按照法律法规，则视为自动放弃优先购买权。2015年11月3日被告张开朗向上海市虹口区公证处申请办理张贴《关于限期履行房屋优先购买权的律师函》的过程的证据保全公证，2015年11月6日上海市虹口区公证处公证员施玉珏、公证处工作人员杨慧玲与张开朗的委托代理人案外人卞某某到上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋门口，在施玉珏、杨慧玲的现场监督下卞某某在该房屋大门上张贴了《关于限期履行房屋优先购买权的律师函》，《关于限期履行房屋优先购买权的律师函》的内容为：张开朗、李建一准备出售乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋，有买家约定价格总交易费用1,500万元(买卖价格1,300万元，另支付装修款及卖家承担的交易税费及中介费200万元)，依据相关法律规定，张仁杰依法享有同等条件下的优先购买权，若张仁杰行使优先购买权，在收到此《律师函》后15个自然日(自2015年11月7日至2015年11月23日)内与张开朗联系购房事宜，并以书面形式通知张开朗，逾期没有联系的，视为张仁杰自动放弃优先购买权。该过程并由公证人员进行了现场拍摄，2015年11月9日上海市虹口区公证处就此过程出具了(2015)沪虹证字第4590号《公证书》。2015年11月21日被告张开朗、李建一作为卖售人与作为买受人的被告李春瑞、郭阳签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告张开朗、李建一将位于上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室(复式)房地产出售给被告李春瑞、郭阳，转让价款为1,400万元，于2016年1月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年11月23日上海市松江公证处对四被告签署的上述《上海市房地产买卖合同》出具《公证书》[(2015)沪松证经字第2200号]。2016年1月25日税务机关开具了缴款名称为张开朗等的税收缴款书，缴款金额为331,010.90元。2016年2月6日系争房屋产权转移登记。2017年5月15日系争房屋核准登记至被告李春瑞、郭阳名下，并备注29号西地下1层人防车位278。2014年10月27日张开朗、李建一起诉张仁杰要求解除租赁合同，返还租赁房屋，张开朗、李建一退还押金、退还已支付的2015年2月28日至2015年5月28日的房租并支付违约金21,000元[(2014)浦民一(民)初字第39231号]，2015年4月20日一审判决驳回了张开朗、李建一的诉讼请求。张开朗、李建一因不服一审判决向上海市第一中级人民法院提起了上诉[(2015)沪一中民二(民)终字第1943号]，2015年12月25日二审作出判决：1、撤销上海市浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第39231号民事判决；2、解除张开朗、李建一与张仁杰于2013年2月签订的《租赁合同》；3、张开朗、李建一于本判决生效之日起二十日内退还张仁杰押金人民币21,000元；4、张开朗、李建一于本判决生效之日起二十日内退还张仁杰2015年2月28日至2015年5月28日的房租人民币63,000元；5、张开朗、李建一于本判决生效之日起二十日内赔偿张仁杰违约金人民币21,000元；6、张仁杰于本判决生效之日起二十日内搬离上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将上址房屋返还张开朗、李建一；7、张仁杰于本判决生效之日起二十日内支付张开朗、李建一房屋租金、使用费(自2015年12月1日起至实际返还房屋之日止，按照21,000元/月标准计算)。后张仁杰申请再审[(2016)沪01民再99号]，再审庭审中张开朗、李建一提交了就系争房屋与李春瑞、郭阳签订的上海市房地产买卖合同，证明涉案房屋已经出售，房屋已经过户至李春瑞、郭阳名下，合同约定交房日为2018年3月11日，张仁杰对此事实无异议。2017年1月5日上海市第一中级人民法院作出再审判决：1、撤销上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第1943号民事判决书，2、维持上海市浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第39231号民事判决书。2018年2月1日原告起诉被告张开朗、李建一[(2018)沪0115民初8850号]，要求法院判决原告享有优先购买系争房屋的权利。法院经审理后认为原告诉请不属于法院民事纠纷受理范围，如果原告认为出租人侵犯其优先购买权，按相关司法解释规定，可以请求出租人承担赔偿责任，据此裁定驳回了原告的起诉。另查明，原告在公安机关常住人口登记表上留存的联系电话为“XXXXXXXXXXX”。庭审中，被告李春瑞、郭阳申请证人卞某某出庭作证，证人陈述其原先是德佑房地产经纪有限公司的工作人员，经办四被告之间的房屋买卖。被告张开朗、李建一独家委托中介公司出售带租约的系争房屋，2015年被告李春瑞、郭阳看了与系争房屋同户型的房屋后有购买系争房屋的意向并在中介处签订了居间协议，同时支付了定金200万元。签订居间协议时，中介告知被告李春瑞、郭阳系争房屋带有租约。四被告担心原告优先购买权的问题不敢签订正式买卖合同。在公证张贴律师函之前，证人还受律师委托邮寄过两份律师函，同时证人还在系争房屋前门、后门张贴了律师函，并从门缝里塞入一份律师函。邮寄的两份律师函，其中一份快递送达至系争房屋的物业处，另一份快递遭退回。证人是陪房东一起到公证处的，因为公证员听说原告比较凶，就让证人陪同一起至系争房屋现场张贴律师函。四被告在同一天签订正式买卖合同及装修补偿款50万元的协议书。关于打架的事情，2015年的时候，被告张开朗在前一天发短信给原告通知客户要来看房，看房当天证人陪同张开朗一起至系争房屋门口敲门，无人应门，房东和证人回到物业中心准备打电话给原告的时候，原告正好开车过来，原告一下车就要打张开朗，被证人拦住，随后报了警，发生肢体冲突过程中，原告也没说要买房。原告对证人陈述的陪同公证处张贴律师函的事实予以认可，对证人其某证言认为多系传来证据，对细节也陈述不清。四被告对证人证言予以认可。审理中，原告表示通过证人证言可以证实被告李春瑞、郭阳在明知系争房屋带有租约，原告享有优先购买权的情况下，仍与被告张开朗、李建一签订买卖合同。被告李春瑞、郭阳支付定金的时间在被告张开朗、李建一向原告发出优先购买权通知之前。原告与被告张开朗、李建一之间有矛盾，被告张开朗、李建一故意将系争房屋出售给被告李春瑞、郭阳。基于上述原因，原告认为被告张开朗、李建一与被告李春瑞、郭阳恶意串通买卖系争房屋侵犯了原告的优先购买权并给原告造成了房屋价差损失，故要求确认四被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效，被告张开朗、李建一将出租给原告的系争房屋以四被告签订的《上海市房地产买卖合同》约定的同等条件出售给原告。涉及不动产的公证应在不动产所在地的公证机关受理，而且公证只是证明了张贴通知，并不代表原告获知通知的内容。被告张开朗、李建一认为根据《最高人民法院》第二十一条、第二十四条的规定，原告的诉请没有事实和法律依据。被告李春瑞、郭阳则认为原告没有证据证明四被告之间存在恶意串通的行为，故不同意原告诉请。张开朗、李建一另提交了四被告于2015年11月21日就买卖系争房屋签署的《协议书》复印件，证明根据该协议书约定，被告李春瑞、郭阳应在支付合同总价款1,400万元外，再直接支付被告张开朗、李建一装修补偿款50万元。被告李春瑞、郭阳另提交“110出警记录”，案发地点为乳山路525弄门口，证明2015年10月18日张仁杰殴打了张开朗，张仁杰应该居住在系争房屋中。认定上述事实，由经庭审质证的《租赁合同》、(2016)沪01民再99号民事判决书、短信、(2015)沪虹证字第4590号《公证书》、(2015)沪松证经字第2200号《公证书》、税收缴款书、上海市不动产登记信息、上海市不动产登记薄、110接警登记表、常住人口登记表、(2018)沪0115民初8850号民事裁定书等证据及庭审笔录、证据交换笔录在案佐证。本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。原告与被告张开朗、李建一于2013年2月签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告张开朗、李建一在租赁合同到期之前出卖房屋的应当履行通知原告张仁杰的义务。张开朗于2015年8月31日向“XXXXXXXXXXX”手机号码发送了通知，告知出售系争房屋事宜，因该电话号码为原告张仁杰在公安机关人口信息及《租赁合同》中所留的电话号码，张仁杰无证据证明在2015年8月31日之前已告知张开朗、李建一该手机号码已经不用或向被告张开朗、李建一提供过其他联系手机方式。对于被告张开朗、李建一于2015年11月6日以公证行为的形式在系争房屋门上张贴的《关于限期履行房屋优先购买权的律师函》，原告认为该类公证应由房屋所在地的公证处办理，但是原告庭审中确认了被告张开朗、李建一在系争房屋现场张贴了相关律师函的事实，所以被告张开朗、李建一通过手机短信和现场张贴通知的形式已经履行了相关房屋出售的通知义务，原告在被告张开朗、李建一行使通知义务后未与被告张开朗、李建一进行联系，应属放弃了行使优先购买权。据此原告要求确认被告张开朗、李建一、李春瑞、郭阳于2015年11月21日签订的上海市房地产买卖合同无效的诉讼请求及要求被告张开朗、李建一以合同编号XXXXXXX约定的同等条件出售系争房屋的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：驳回原告张仁杰的全部诉讼请求。案件受理费105,800元，由原告张仁杰负担。如不服本判决，原告张仁杰、被告张开朗、李建一可在判决书送达之日起十五日内，被告LEECHUNRUINICHOLASAARON(李春瑞)、PEGGYYANGGUO(郭阳)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  陆 菁人民陪审员  田有娣二〇一九年七月三十日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。