上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民再1号再审申请人(原审被告)：叶波，男，汉族，1968年8月15日出生，现住上海市金山区。委托诉讼代理人：张其芳。被申请人(原审原告)：姚建国，男，汉族，1966年2月18日出生，现住上海市。委托诉讼代理人：陈军，上海宽度律师事务所律师。再审申请人叶波与被申请人姚建国买卖合同纠纷一案，再审申请人叶波不服本院(2017)沪0116民初8683号民事判决书，向本院申请再审。本院于2018年11月22日作出(2018)沪0116民申6号民事裁定书，裁定再审本案。本院于2019年1月28日立案后另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人叶波及其委托诉讼代理人张其芳、被申请人委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶波申请再审称，请求撤销(2017)沪0116民初8683号民事判决书，依法再审；原审诉讼费由被申请人负担。事实与理由：原审判决程序违法。应诉材料未送达申请人户籍所在地和暂住地，也未进行电话联系，就采用公告送达方式违反审理程序，导致其丧失了抗辩权；原审判决对《买卖合同》内容的基本事实没有查清，缺乏证据证明。被申请人在《买卖合同》中出让主体错误，被申请人在签订买卖合同时采用了欺诈方式，故合同无效或部分无效；另外，土地不能买卖，而双方签订的《买卖合同》中被申请人将土地和建筑物一起出让，属违法，应将土地折价款返还给申请人。综上，请求法院依法支持申请人的再审请求。姚建国辨称，原审民事判决书认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回再审申请人的再审请求。姚建国向本院起诉请求：判令叶波支付其合同款396,500元；判令叶波以396,500元为本金按银行同期贷款利率支付利息。本院原审判决如下：一、被告叶波于本判决生效之日起十日内支付原告姚建国价款396,500元；二、被告叶波于本判决生效之日起十日内偿付原告姚建国自2015年10月26日起至本判决生效日止，以396,500元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息损失。围绕当事人的再审请求，申请人叶波提交了如下证据：1、《买卖合同》，证明2015年10月26日申请人与被申请人之间存在买卖合同的事实；2、《房屋土地租赁协议书》，证明在《买卖合同》签订以后，申请人又与村委会签订了租赁协议，该协议书中所列的“一幢二间，建筑面积126平方米”就是《买卖合同》中所涉及的辅助房3间，而该建筑物属村里的财产，不是被申请人所有，故证据1《买卖合同》存在欺诈；3、拆除图斑核实记录表复印件、彩图，证明二层楼房就是指辅助房3间，属村委会所有；4、张桥村“五违”整治工作残值结算单，证明拆违所赔的金额；5、张桥村说明一份，证明土地不能买卖；6、民事判决书，证明原审法院对本案事实没有查清，送达程序有问题；7、垫付款收条，证明其已支付的钱款；8、明细表和清单，证明争议房屋装修所花的费用。经庭审质证，被申请人对申请人提交的证据1－7真实性无异议，但不认同申请人的证明观点，认为双方签订的合同真实有效，是到现场确认后才签的合同，不存在欺诈；彩图中的二间二层楼房与《买卖合同》中的辅助房3间不是同一建筑物；关于证据8，认为与本案无关，不予认可。被申请人向本院提交如下证据：1、结婚证及亲属关系证明，证明王秀兰与被申请人系夫妻关系，而金英福和王秀兰系母女关系，既而证明被申请人系金英福的女婿；2、金英福情况说明一份，证明涉案农场系金英福让被申请人经营和处分的；3、证人朱某的证言，证明姚建国实际经营涉案场地的事实。经庭审质证，申请人对被申请人提交的证据1真实性无异议，认为与本案无关；对证据2，认为不是金英福自己写的材料，不代表其真实意思，不予认可。对证据3的真实性无异议，但认为不能证明姚建国实际经营的事实，且认为根据证人证言，涉案场地上的辅助房三间就是指村委会所有的一幢二间楼房。本院当庭出示了申诉案件中《集体资产使用权租赁协议》、《房屋、土地租赁协议》、张桥村证明一份及本院向张桥村委会书记所作的一份调查笔录。申请人与被申请人对真实性均未提出异议。综上，本院除对申请人提交的证据8及被申请人提交的证据2不予认定外，其余证据鉴于当事人对证据的真实性均无异议，且与本案处理有关联，故依法予以确认。根据上述采信的证据，本院认定本案如下：申请人和被申请人于2015年10月26日签订《买卖合同》，约定：一、本着公平公正自愿的原则，甲方(本案被申请人)将坐落于上海市金山区张桥村9组5001号的虾苗场卖给乙方(本案申请人)；甲方将张桥村8组5001号的虾苗场(正南六间房每间房32平方米，共计192平方米)、后北485平方米的苗场工作间、辅助房3间、一间厕所；三个鱼塘；总占地面积10亩卖给乙方。二、双方议定上述土地及附属建筑物总价款为人民币大写陆拾捌万元整，即人民币小写68.00万元。三、甲方在签约前一切债务自己解决，与乙方无关。甲乙双方签约后，地面建筑物和财产归乙方所有，甲方无权干预乙方经营权和处置权。四、乙方支付给甲方38万元后签约(在38万元中，乙方代甲方付以前场地上养鸭户材料款18.5万元，付王师傅工资5万元，付村里租金4.85万元，其余付清给甲方)，剩余30万元在2016年12月31日付清(在此期间乙方支付银行贷款利息)。《买卖合同》签订后，被申请人将虾苗场交给申请人经营，双方对申请人代被申请人支付场地租赁费、案外人工资及材料款共计283,500元没有异议，余款经被申请人多次催讨未果，遂涉讼。另查明，2008年4月10日，陈和平与金山卫镇张桥村民委员会签订了《集体资产使用权租赁协议》，约定村委会将坐落于金山卫镇张桥村10组126平方米的集体资产使用权有偿租赁给陈和平，租赁费每年1.20万元(其中：1、房屋租赁费2000元、土地租赁费1000㎡，8000元、废塘租赁费3处2000元)；租赁时间为5年，从2008年1月1日至2012年12月31日。2015年11月27日，叶波(乙方)与张桥村民委员会(甲方)签订了《房屋、土地租赁协议书》，约定：甲方将坐落在村范围内集体房屋一幢二间，建筑面积126平方米，土地2337.5平方米，租赁给乙方作为生产、办公场所；房屋及土地使用权租赁费价格结算为：房屋建筑面积126平方米，每年租赁费金额2000元。废塘3处每年租赁费金额2000元。土地2337.5平方米，每平方米8元，每年租赁费金额18,700元，全年合计租赁费金额22,700元；房屋、土地使用权租赁期限为3年，从2016年1月1日至2018年12月31日，协议期满后，如乙方愿继续租赁，甲方优先考虑，并另签租赁协议。还查明，2016年度在整治“五违”工作中，涉案的126平方米建筑物被拆除，拆除残值奖励费归村所有。其余违章拆除的奖励费由申请人领取，包括：水泥地9760元、砖混191,830元和15,060元、砖墙彩顶12,120元和1340元、彩钢棚10,140元、彩钢房26,650元、彩钢凉棚800元，合计267,700元。本案的争议焦点：1、《买卖合同》中涉及的辅助房3间是否就是村委会所有的一幢二间计126平方米建筑物。2、申请人与被申请人之间的《买卖合同》是否有效。针对争议焦点一，申请人认为《买卖合同》中的辅助房3间就是指已被拆除的属于村委会的126平方米建筑物；而被申请人对126平方米建筑物属于村委会资产没有异议，但认为二者不是同一建筑物。本院认为，从申请人与村委会签订的《房屋、土地租赁协议书》记载的内容来看，建筑面积126平方米建筑物是指一幢二间楼房，该房屋每年的租赁费金额为2000元；从照片来看，该126平方米建筑物是由两间两层楼房和一个楼梯间组成，不管从文字表述还是从照片上看，都无法解释成该一幢二间建筑物就是申请人认为的《买卖合同》中所称的辅助房3间。至于辅助房3间具体指哪栋建筑物，鉴于现在虾苗场的部分违章建筑物已拆迁，申请人让被申请人指认已属不可能。至于证人陈述到其印象中没有辅助房3间，本院认为该陈述不能证明辅助房3间就是指村委会所有的一幢二间建筑物。综上，鉴于申请人未提供足够证据证明《买卖合同》中记载的辅助房3间就是指已被拆除的属于村委会的126平方米建筑物，故本院对其辩解意见难以采信。针对争议焦点二，申请人认为被申请人没有证据证明其有资格出卖，还认为被申请人签合同时存在欺诈的行为，且土地不能买卖，故双方所签订的《买卖合同》属无效；被申请人则认为涉案标的系其实际经营，故有权利处分，并认为双方是在现场确认后签订的合同，不存在欺诈。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。综观本案，申请人现无充分证据证明被申请人以欺诈、胁迫的手段订立合同，并损害了国家利益，也无证据证明被申请人系恶意串通，损害国家、集体、第三人利益或者损害社会公共利益等无效的情形。那么上述合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定？从双方签订的《买卖合同》约定的内容及申请人之后与村委会签订的租赁协议来看，《买卖合同》实质包括二部分内容，一部分是不属于村委会所有的地上建筑物的买卖关系；另一部分是属于村委会集体所有的土地、鱼塘等资产的转租关系，申请人对此应该是清楚的，否则也不可能再去和村委会签订租赁协议。因此，申请人认为因土地不能买卖，既而导致合同无效的辩解意见，本院难以采信。那么，关于被申请人是否有权出卖和转租涉案标的物。本院注意到：1、申请人在买卖合同签订后开始实际经营涉案标的物，并在拆违过程中已拿到被拆建筑物的拆迁款(该拆迁款中包括被申请人转让给申请人的部分资产)；2、申请人在买卖合同签订后替被申请人偿还了第三方的欠债，申请人也陈述到代付被申请人债务是通过村里与债权人协商的；3、从本院向村委会调查的内容来看，申请人是2016年开始交纳租金的，而之前是以姚舒悦的名义向村委会交纳租金的，目前村委会无法提供涉案标的物在2013－2015年度期间的相关租赁协议；4、证人证言证实到姚建国实际经营涉案标的物及欲转让的事实。综上，不管被申请人是以谁的名义承租，都可以认定其是涉案标的物的实际经营者，故有权转让涉案标的物上的建筑物和转租村委会的资产。关于被申请人是否存在欺诈的情形。双方争议的辅助房3间是否属于村委会所有的126平方米建筑物，争议焦点一已充分阐述，况且申请人在《买卖合同》签订后与村委会又签订了租赁合同，该合同上明确记载了一幢二间，建筑面积126平方米属集体房屋，如果申请人认为该房屋就是指《买卖合同》中的辅助房3间，那么在2015年11月27日在与村委会签订合同就应该知道被申请人存在欺诈并可以行使撤销权，然直至被申请人涉讼，申请人仍未行使该项权利，故现在已过行使撤销权的诉讼时效。综上，本院对申请人的辩解意见难以采信。本院再审认为，申请人与被申请人之间签订的《买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。申请人在取得《买卖合同》中约定的标的物后，未按约支付价款，有悖诚实信用原则，应当承担违约责任。关于申请人已付多少钱款的问题。申请人认为其在签订合同时已支付被申请人100,000元，因为合同上有注明，故未写收条；被申请人认为申请人只支付了案外人283,500元，其他钱款未支付。本院注意到，双方签订的《买卖合同》中记载，申请人支付给被申请人380,000元后签约，虽然申请人未提供其已支付钱款的收条凭证，但鉴于双方在合同上有记载，故申请人的辩解意见具有一定的合理性，本院可以采信。鉴于合同上双方明确约定支付380,000元后签约，故本院认定申请人已支付被申请人380,000元。综上，申请人还应按约支付被申请人余额300,000元，并偿付因逾期支付而造成被申请人的利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院(2017)沪0116民初8683民事判决书；二、申请人叶波于本判决生效之日起十日内支付被申请人姚建国价款300,000元；三、申请人叶波于本判决生效之日起十日内偿付被申请人姚建国以300,000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的利息损失，时间自2016年10月26日起至本判决生效日止；四、驳回被申请人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7246元，公告费690元，合计7936元，由被申请人负担2136元、申请人负担5800元，申请人所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 李 琴审判员 陆益中审判员 俞凤秀二〇一九年七月二十九日书记员 程凯璇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。