广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异196号 案外人：吴国珍，男，1941年4月14日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。 案外人：高建民，女，1948年6月29日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。 申请执行人：徐乾峰，男，1994年3月20日出生，汉族，身份证住址：广东省蕉岭县。 委托代理人：黄晓华，广东智洋律师事务所律师。 委托代理人：蔡健业，广东智洋律师事务所律师。 被执行人：吴君，女，1977年12月4日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。 本院在执行申请执行人徐乾峰与被执行人吴君民间借贷纠纷一案中，案外人吴国珍、高建民对本案拍卖、变卖广州市荔湾区龙津西路xxx房（以下简称涉案房屋）的所有权向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴国珍、高建民称，女儿吴君要求拿涉案房屋房产证向广州银越房地产咨询公司借款、贷款以做服装生意所用，2015年5月14日银越公司的陈小姐、李小兵带吴国珍和吴君去广州南方公证处作公证委托。因当时公证员不在场，李小兵顶替公证员为吴国珍办公证委托，并拿出银越公司先写好的委托书并让其签名，其看完委托书之后提出三点意见：1、委托书上的几十项委托事项不是其委托的事项；2、曾妙玲、刘尚达两个受委托人不是其委托的，其不认识，且两人没到场；3、其委托事项是帮吴君借款、贷款，不是委托卖房。其要求重新声明只是委托借款、贷款的委托书，但李小兵不重写并说：其不签名，吴君就不能借、贷款，当时公证员没在场为其办公证，其在无奈的情况下只好签名。后其按李小兵要求拿了身份证、户口本、房产证给李小兵复印，李小兵称差婚姻证明，其告知没有，李小兵复印后将户口本、身份证交还给其，房产证未返还，上述过程自始至终公证员都某场，完全由李小兵为其办完公证委托书。 2015年6月3日吴君告知，曾妙玲将涉案房屋卖给她，其问吴君曾妙玲凭什么把房卖给她，吴君说2014年8月9日曾妙玲和她在李小兵那里拿到李小兵在公证处办公证时复印的身份证、户口本、复印件房产证、公证委托书原件及李小兵、陈小姐伪造其的离婚证、无婚姻登记记录证明，将这些材料应要求交给广州市国土资源和规划委员会，以便办理将涉案房屋转让、过户到她名下；其问吴君，李小兵、陈小姐为什么要伪造其离婚证及无婚姻登记记录证明？吴君说其办公证委托书时没有交婚姻证明，没有这份材料办不到公证委托书，有了公证委托书李小兵、陈小姐的公司就可以借款、贷款给她，李小兵、陈小姐可以从中收取百分之五的月息，所以陈、李伪造其离婚证、无婚姻登记记录证顶替其没交的婚姻证明，从而出具公证委托书。其向广州市南方公证处要求撤销公证书，2015年8月11日南方公证处在撤销公证书的文件上清楚写明《该公证书》自始无效的字样。另曾妙玲、吴君在广州市国土资源和规划委员会提供的“广州市房地产交易与权属登记询问记录表”及“存量房买卖合同第一条的第6、8（3）项”的回答是完全不真实的，涉案房屋有7个人的户口，5个人居住，是夫妻共同财产，故曾妙玲、吴君的回答不真实、不合法、无效的，据此得到的涉案房屋的产权也是非法、无效的，且2015年6月3日才告知其夫妻两人，而广州市国土资源和规划委员会要求曾妙玲、吴君所提供材料没尽到法律规定审慎审查的义务，没有联系其两人及核实其两人的资料，故意隐瞒产权人不知房屋转让过户的事实，在没做任何审查的情况下凭无效的公证委托、伪造的离婚证及无婚姻登记记录证明等材料将涉案房屋过户给吴君，对此应承担过错责任。另曾妙玲与吴君签订的“存量房买卖合同”第二条规定房款100万元至今其两人没收到，且其已于2015年12月20日向吴君送达了解除存量房买卖合同通知书，至此房屋买卖合同已解除，即涉案房屋产权不再是吴君的，且涉案房屋是其两人的唯一养老房，故请求法院裁决不拍卖涉案房屋并将涉案房屋的产权归还其两人所有。 案外人吴国珍、高建民为证明上述主张提供了1、其两人户籍登记在涉案房屋地址的《常住人口登记卡》及《结婚证》（备注结婚证遗失，补发此证，2015年10月12日）；2、吴国珍于2014年5月14日签订委托曾妙玲、刘尚达办理涉案房屋有关事项的《委托书》及对该委托进行公证的（2014）粤广南方第40474号《公证书》；3、广东省广州市南方公证处于2015年8月11日作出相关当事人办理公证时提供吴国珍的离婚证和离婚后无婚姻登记记录证明系虚假材料，与吴国珍的真实婚姻状况不符，决定撤销（2014）粤广南方第040474号《公证书》的（2015）南公证撤字第06号《关于撤销（2014）粤广南方第040474号《公证书》的决定》；4、广州市荔湾区民政局婚姻登记处于2015年7月10日出具没有发出吴国珍（离婚证字号：粤穗荔离字第94000583号）证件的《证明》；5、广州市荔湾区民政局婚姻登记处于2015年7月20日出具没有发出吴国珍无婚姻登记记录的《证明》；6、曾妙玲、吴君于2014年8月9日签订涉案房屋共有情况为无、无户口等信息的《存量房买卖合同》及当天填报的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》；7、吴国珍于2015年12月20日向吴君发出2014年8月9日自始无效的公证委托书上的受委托人曾妙玲与她签订的存量房买卖合同第二条房款100万元，其没有收到房款，决定解除存量房买卖合同的《解除存量房买卖合同通知书》；8、吴国珍于1995年4月28日与中信广州广州发展公司签订约定购买涉案房屋的《中信广州发展公司职工购买商品住宅合同》；9、中信广州发展公司于1995年12月29日出具收到吴国珍交涉案房屋房款110777.74元的《收款收据》；10、吴君分别于2015年6月10日、2015年7月21日、2015年8月21日书写称于2014年8月在未告知其两人的情况下将涉案房屋卖了，陈小姐从公证处拿到公证书时一同给她的吴国珍的离婚证、单身证明，吴君现无钱向吴国珍支付卖房款的手写材料3张；11、查询时间为2019年6月22日其两人名下查询无房地产情况记录的《个人名下房地产登记情况查询证明》。 申请执行人徐乾峰称，不同意终止拍卖，现同意涉案房屋按现状交付拍卖，若涉案房屋确属吴君的唯一住房，其同意按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，参照涉案房屋当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金给被执行人及其所扶养家属作为另外租住房屋居住的费用。 本院查明，徐乾峰与吴君民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月10日作出（2016）粤0104民初42382号《民事判决书》，判决吴君在判决发生法律效力之日起十五日内一次性清还借款本金1900000元给徐乾峰，并一次性清还2014年8月12日至2015年12月10日期间以104000元为本金按照月利率2%计算的利息33696元、一次性清还2015年1月7日至2015年12月10日期间以50000元为本金按照月利率2%计算的利息11266.67元、一次性清还2015年1月20日至2015年12月10日期间以70000元为本金按照月利率2%计算的利息15166.67元、一次性清还2015年2月5日至2015年12月10日期间以40000元为本金按照月利率2%计算的利息8240元、一次性清还2015年3月3日至2015年12月10日期间以8000元为本金按照月利率2%计算的利息1509.33元、一次性清还2015年6月8日至2015年12月10日期间以8000元为本金按照月利率2%计算的利息992元、一次性清还2015年6月8日至2015年12月10日期间以1620000元为本金按照月利率2%计算的利息200880元；一次性清还2015年12月11日至实际清还之日期间以1900000元为本金按照月利率2%计算的利息给徐乾峰；吴君不履行上述判决时，徐乾峰有权按照抵押登记顺序在1900000元范围内从依法处置吴君提供抵押的广州市荔湾区龙津西路xxx房房屋产权所得价款中优先受偿；案件受理费27711元由吴君负担。吴君（委托代理人为吴国珍）以实际债务为152万并非190万元为由向广东省广州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年1月25日作出（2017）粤01民终21955号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。上述判决于2018年1月31日发生法律效力。因吴君未履行生效判决确定的义务，徐乾峰向本院申请执行，本院于2018年4月8日以（2018）粤0104执8560号案立案执行。 在执行期间，本院于2018年5月8日轮候查封了被执行人吴君名下的涉案房屋，未发现吴君名下有其他的房产。本院以涉案房屋为本院（2018）粤0104执8560号案申请执行人的抵押物为由向广州市荔湾区人民法院发函，商请将该院以（2015）穗荔法民二初字第1406号《民事裁定书》及（2017）粤0103执872号《民事裁定书》查封在先的涉案房屋移送本院执行。该院于2018年12月15日函复本院，同意将涉案房屋移交本院执行，并要求在后续执行中对该院执行案件债权人的权利予以保护。本院依法委托评估机构对涉案房屋进行评估，并于2019年1月21日作出（2018）粤0104执8560号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人吴君名下的涉案房屋以清偿债务。 吴国珍、高建民于2015年11月2日就公证损害责任纠纷向本院提起诉讼请求判令广东省广州市南方公证处赔偿其两人损失1600000元。本院审理后认为该案所涉公证的当事人利用伪造的国家机关文件骗取公证文书已涉嫌刑事犯罪，应由公安机关查处，而处理结果与该案有关联，影响到责任主体的认定和责任比例的划分，本院于2016年2月2日作出（2015）穗越法民一初字第5502号《民事裁定书》，裁定驳回吴国珍、高建民的起诉。吴国珍、高建民不服该裁定，向广东省广州市中级人民法院提起上诉，该院于2016年8月30日作出(2016)粤01民终8140号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。 2017年3月20日吴国珍向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼请求判令撤销粤房地权证穗字第××号《房地产权证》（房产登记号：2014登记字xx号），该院于2017年10月25日作出（2017）粤7101行初1027号《行政判决书》，判决驳回吴国珍的诉讼请求。吴国珍不服该判决，向广州铁路运输中级法院提起上诉，该院于2018年3月29日作出（2018）粤71行终245号《行政判决书》，判决驳回上诉，维持原判。吴国珍向广东省高级人民法院提起再审申请，该院于2018年7月2日以（2018）粤行申1126号案立案审查，现正在审查中。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。房屋是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋是登记在被执行人吴君名下的不动产，本院拍卖、变卖涉案房屋依法有据，且案外人吴国珍要求撤销涉案房屋《房地产权证》的诉讼请求已被生效的行政判决判决驳回；另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案执行依据已判明徐乾峰有权就吴君名下的涉案房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，现两案外人对本院拍卖涉案房屋提出异议，实质上是对生效判决持有异议，吴国珍作为吴君的委托代理人参与诉讼，在诉讼中已了解涉案房屋所涉抵押情况，若对生效判决确认申请执行人对涉案房屋享有优先受偿有异议，两案外人应通过再审程序予以解决；再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款的规定：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。现申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从上述房屋变价款中扣除五至八年的租金作为被执行人及其所扶养对象另租房屋居住的费用，该安置方案足以保障两案外人承租较长时间的保障性住房，故对两案外人提出的执行异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款第（三）项、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人吴国珍、高建民对本院（2018）粤0104执8560号案执行标的广州市荔湾区龙津西路xx房所提的异议请求。 当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林奕云 审判员  卢继忠 审判员  梁嘉俊 二〇一九年七月二十六日 书记员  郑华棉