广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初3284号原告：广州增福汽车销售有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：卢泰武。委托代理人：安波、陈立，广东晟晨律师事务所律师。被告：广州市增城区经济发展总公司，住所地广东省广州市增城区。委托代理人：徐叔宝、甘理，广东增泰律师事务所律师、实习律师。原告广州增福汽车销售有限公司诉被告广州市增城区经济发展总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州增福汽车销售有限公司（以下简称增福公司）的委托代理人陈立，被告广州市增城区经济发展总公司（以下简称经济发展总公司）的委托代理人徐叔宝、甘理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州增福汽车销售有限公司向本院提出诉讼请求：一、经济发展总公司向增福公司支付违约金300000元；二、经济发展总公司向增福公司赔偿场地占用费损失1950000元；三、经济发展总公司向增福公司赔偿装修损失2127450元；四、本案诉讼费用由经济发展总公司负担。事实和理由：2013年12月1日，增福公司和经济发展总公司签订《310号厂房租赁合同》，约定经济发展总公司将位于广州市增城区荔城街荔城大道310号房屋出租给增福公司，租期5年。2014年1月2日，双方签订补充协议，租期调整为20年。签订合同后，增福公司对涉案房屋投入大量资金装修改造并经营至今。增福公司认为，双方签订的合同是双方真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效。涉案房屋在双方签订合同时实际已被法院查封，经济发展总公司对此刻意隐瞒了增福公司，基于经济发展总公司的上述违约行为，导致增福公司的租赁权不能对抗涉案房屋的竞买人，增福公司在租赁期限届满前须交还房屋且需按远高于租赁合同约定的租金标准向竞买人支付场地占用费。因此根据双方签订的合同第九条约定，经济发展总公司须支付违约金30万元。增福公司投入的装修费用以及支付的和解款，经济发展总公司应承担赔偿责任。为此，提起本案诉讼，请求判令所请。被告经济发展总公司辩称：一、签订《310号厂房租赁合同》时经济发展总公司已经告知增福公司租赁的标的物是有查封的，具体见2014年1月1日签订的租赁合同补充协议第二条。而且是否有司法查封，增福公司也可通过房管部门的查册得知。二、增福公司所缴纳的租金是按市场价格缴纳，不存在租金过高的情形，因此增福公司要求赔偿占用费195万元没有依据。三、关于装修损失也不应当由经济发展总公司承担，也不存在违约金的问题。经审理查明：2016年4月13日，三洲公司以增福公司为被告，经济发展总公司为第三人，向本院提起诉讼，案号为（2016）粤0183民初1858号。2018年3月5日，本院作出（2016）粤0183民初1858号民事判决书，查明以下事实，2012年3月15日，本院发布公告，内容为：依据生效的（1999）增法民初字第525号等民事判决书，债权人已依法申请强制执行。现本院决定对被执行人经济发展总公司所有的位于荔城大道308号、310号、312号杜岗岭的土地及房产（土地证号：1××8-0027243-01250114183、1××8-0027284-01250114184、1××8-0027318-01250114258、1××8-0027317-01250114257、1××8-0027333-01250114273、1××8-0027319-01250114259、1998-C0100001、1998-××4；房屋证号：16××88-1643499、4022898、4022899等）财产进行强制拍卖，现已进入评估程序，在此期间，任何人不得对上述房地产进行转让、受让、出租、转租、扩容、投资、改造、装修等。否则自行承担法律责任。2012年3月20日，本院送达此公告给经济发展总公司。2013年5月10日，原增城市公安局荔园派出所出具《已建建筑门牌确认书》，载明“经济发展总公司你处申报公安部门的门牌号的资料房产证号：粤房字第××号，原房产证地址：增城市荔城镇荔城大道杜岗岭威达厂、办公、车间，现经我单位确认并备案，同意编定为以下门牌：增城市荔城街荔城大道310号。”2013年12月1日，增福公司（乙方）与经济发展总公司（甲方）签订《310号厂房租赁合同》，合同约定，一、甲方同意将座落在增城市荔城大道310号的厂房（包括厂房围墙范围内的场地）出租给乙方用作汽车销售和维修、仓储及其他合法用途使用，其中房产所有权证号：粤房字第××号，建筑面积3400平方米；粤房字第××号，建筑面积1271平方米。二、租赁期限从2013年12月1日至2018年11月31日，期限为5年。三、租金及交纳方法：租金前三年（即从2013年12月1日至2016年11月30日止），每月15000元（其中厂房租金占60%，设备租金占40%）。从第四年起（即从2016年12月1日起），在原上一轮租金的基础上递增5%。每月10日前交付当月租金。双方签订合同后，乙方5天内付贰拾万元人民币给甲方作押金。该押金至合同期满前从月租金中冲减。八、甲乙双方责任甲方责任1、甲方应确保对上述房屋有合法所有权，若由此造成乙方损失，应由甲方承担（政府建设规划需要、三旧改造项目需要、司法处置或甲方列入改造、重组计划等原因除外）。九、如发生合同违约，则守约方有权提前解除合同，并有权向违约方要求支付违约金30万元等内容。2014年1月1日，增福公司（乙方）与经济发展总公司（甲方）签订《310号厂房租赁合同补充协议》，载明“一、在合同其内，除按《310号厂房租赁合同》第三条缴纳的租金外，乙方每月再向甲方缴纳场地管理费6000元（从2016年12月1日起递增5%，以后满三年后再从前管理费的基础上递增5%，如此类推）。付款形式按原合同不变。二、5年租期后，如不受政府建设规划和司法处置影响，双方同意按原合同及本补充协议约定的租金、管理费标准继续租赁，租赁期限可延续到10年。……。”2014年2月27日，增福公司（乙方）与经济发展总公司（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，在增城市国土资源和房屋管理局登记备案，备案号为穗租备2014B8300100204号。经济发展总公司向增福公司出具《广东省地方税收通用发票（电子）》19张，载明增福公司向经济发展总公司支付2014年1月至2016年12月份的厂房租金、设备租金、管理费。2014年6月30日，增福公司（甲方）与中国移动通信集团广东有限公司广州分公司（乙方）签订《关于建立广州增城区百花路口移动通信基地站的合同》，载明“……三、基站基本情况：……基站地址：广州市增城荔城街荔城大道310号广州增福汽车销售有限公司员工宿舍楼……”。2015年4月21日，增城市国土资源和房屋管理局两份出具《增城市房地产权查册表》，载明“房屋坐落：荔城镇荔城大道杜岗岭（威达厂办公车间），建筑面积3400.08平方米，建基面积1117.50平方米，产权人增城市经济发展总公司，房产证号16××88，他项权利人增城市德锦经济发展有限公司，他项权证号0279214，权利部位：全部（与土地面积2955平方一齐贷款），抵押起止2001-08-01至2006-08-01，文号（2001）增法执协字第2195号之二协执、裁定，查封起止日2015-01-27至2017-01-26，原告中国银行增城支行。”；载明“房屋坐落：荔城镇荔城大道杜岗岭，建筑面积1271.60平方米，建基面积238平方米，产权人：增城市经济发展总公司，房产证号16××97，他项权利人：河南省南阳棉纺织厂，权利部位：全部（证号1643495/16××97一起贷款），抵押起止：1999-04-19至2000-04-19，文号：（2001）增法执字第2195号之一，查封起止日2015-01-23至2017-01-22。”2015年12月23日，本院出具（2001）增法执字第2195号《复函》，载明“增城市经济发展总公司：你公司于2015年12月7日申请书已收悉，对于你公司申请事项及请求问题，现答复如下：一、请求法院暂缓对增国用（1998）01250114259号土地及房产采取拍卖措施。在本院召集双方当事人于2015年12月2日的听证会中，你们双方均同意对威达厂的土地及房产暂缓拍卖。经审查，认为增城市经济发展总公司在本院执行案件涉案较多，债务数额较大，对本次拍卖处理的涉案土地及房产不足以清偿债务。对你们双方认为暂缓拍卖威达厂土地及房产不予支持，依规定应于处理清偿债务。……”。2016年2月24日，本院作出（2001）增法执裁字第2195号之二《执行裁定书》，内容为：本院依据已经发生法律效力的广东省增城市人民法院作出的（2001）增法经初字第409号民事判决书，于2016年1月26日，依法委托广东聚宝拍卖有限公司进行第一次公开拍卖被执行人经济发展总公司位于增城市荔城镇荔城大道杜岗岭的房地产[土地证号：1××8-0027243-01250114183号、1××8-0027284-01250114184号、1××8-0027318-01250114258号、1××8-0027317-01250114257号、1××8-0027333-01250114273号、1××8-0027319-01250114259号；房产证号：1643488-××号、40××98号、40××99号]，评估价是46170770元，第一次拍卖保留价是46170770元，由三洲公司以46770770元的最高价竞得。……裁定一、被执行人经济发展总公司位于增城市荔城镇荔城大道杜岗岭的房地产[土地证号：1××8-0027243-01250114183号、1××8-0027284-01250114184号、1××8-0027318-01250114258号、1××8-0027317-01250114257号、1××8-0027333-01250114273号、1××8-0027319-01250114259号；房产证号：1643488-××号、40××98号、40××99号]归买受人三洲公司所有；二、买受人三洲公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2016年3月24日，增城市国土资源和房屋管理局出具《登记簿查册表》，载明“宗地面积：3430.67平方米，权属性质：国有建设用地使用权，土地坐落：荔城镇荔城大道杜岗岭，权利人增城市经济发展总公司，土地状态说明：查封。”；出具两份《增城市房地产权查册表》，载明“房屋坐落：荔城镇荔城大道杜岗岭，产权人增城市经济发展总公司，他项权利人：河南省南阳棉纺织厂，权利种类：抵押权；文号：（2001）增法执字第2195号之一，正式查封，查封起止2015-01-23至2017-01-22，（2015）穗增法执恢执字第212号之一，轮候查封，查封起止2016-01-12至2019-01-11。”；载明“房屋坐落：荔城镇荔城大道杜岗岭（威达厂办公车间），产权人增城市经济发展总公司，他项权利人：增城市德锦经济发展有限公司，权利种类：抵押权；文号：（2015）穗增法执恢执字第212号之一，轮候查封，查封起止2016-01-12至2019-01-11，（2001）增法执字第2195号之一协执、裁定，正式查封，查封起止2015-01-27至2017-01-26。”2016年8月8日，增福公司申请执行异议，本院作出（2016）粤0183执异48号受理执行异议通知书。2017年5月27日，本院作出（2016）粤0183执异48号执行裁定书，载明驳回增福公司的异议请求。2017年4月26日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协查【2017】156号《增城区国土规划局关于协助核查相关房地产情况的函》，载明“经核查，现函复如下：一、经查询业务系统，房产证号为16××88号、16××97号的厂房所在地块的土地证号为1××8第0027319-01250114259。二、房产证号为16××88号、16××97号的厂房及土地证号为1××8第0027319-01250114259的地块均于2011年11月9日，根据增城法院（2001）增法协执字第2195号之一协执、裁定及查册资料办理查封登记，查封期限二年。因我局业务系统不对查封期限已满，法院未办理续封手续的案件进行自动解封，所以以上地块在2013年12月时在系统中仍显示查封状态。”2018年1月24日，三洲公司出具《声明》，载明增福公司与中国移动通信集团广东有限公司广州分公司签订《关于建立广州增城区百花路口移动通信基地站的合同》，将位于广州市增城区荔城街荔城大道310号广州增城福特汽车销售有限公司员工宿舍五楼30平方米及五楼顶10平方米提供给中国移动通信集团广东有限公司广州分公司使用，是在第一项诉讼请求内，三洲公司与中国移动通信集团广东有限公司广州分公司协商处理，不对中国移动通信集团广东有限公司广州分公司主张权利。（2016）粤0183民初1858号民事判决书据此作出以下认定，2016年1月26日，三洲公司通过竞拍取得经济发展总公司所有的位于荔城大道308号、310号、312号杜岗岭的土地及房产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时转移。”故涉案房地产的产权在拍卖成交日（2016年1月26日）由三洲公司取得。增福公司提出法院拍卖程序不合法问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予调处。涉案房屋在被拍卖前，经济发展总公司是涉案房屋的所有权人，其有权将涉案房屋出租。因此，经济发展总公司与增福公司签订的《310号厂房租赁合同》及《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。关于增福公司应否返还租赁房屋问题。涉案房屋已过户至买受人三洲公司名下，三洲公司依法取得涉案房屋的所有权，依法享有占有、收益、处分的权利。涉案房地产于2011年11月9日被查封，本院于2012年3月15日发布拍卖公告并送达经济发展总公司。虽然增福公司与经济发展总公司于2013年12月1日签订《310号厂房租赁合同》、于2014年2月27日签订《广州市房屋租赁合同》，以及增福公司将位于广州市增城区荔城街荔城大道310号广州增城福特汽车销售有限公司员工宿舍五楼30平方米及五楼顶10平方米提供给中国移动通信集团广东有限公司广州分公司使用。但涉案房地产处于执行程序中，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，上述合同的签订均在人民法院查封涉案房地产后签订，增福公司的承租权不能对抗三洲公司的所有权，即三洲公司取得所有权后，增福公司继续租赁涉案房屋失去合法依据，因此，三洲公司只请求增福公司返还其他租赁物，于法有据，予以支持。鉴于三洲公司不主张中国移动通信集团广东有限公司广州分公司返还广州市增城区荔城街荔城大道310号广州增城福特汽车销售有限公司员工宿舍五楼30平方米及五楼顶10平方米的租赁物，为此，增福公司返还租赁物时应扣除中国移动通信集团广东有限公司广州分公司使用的租赁物。至于三洲公司请求增福公司支付占用费的问题。由于增福公司继续租赁涉案房屋失去合法依据，因此，三洲公司要求增福公司支付自产权拍卖成交日（2016年1月26日）至返还租赁房屋日止的占用费，符合法律规定，予以支持。占用费的计算，应参照2016年广州市房屋租金参考价的标准为宜，经核查，位于荔城大道的租金为58元，但三洲公司只主张按月每平方米20元计算，是其自主处分其诉讼权利，予以准许。经核算，2016年1月26日至法庭辩论终结前的2017年11月3日的占用费为1989532.89元（房屋建筑面积4671.68平方×20元/每月每平方米×天数），该款可一次性判决支付。从2017年11月4日起至交还日止的占用费，按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准在每月10日前计付。三洲公司主张超过上述部分，不予支持。至于增福公司已向经济发展总公司支付2016年1月至2016年12月份的厂房租金，该款是否应由三洲公司向经济发展总公司追偿的问题。三洲公司是经过拍卖取得涉案土地和房屋的所有权，拍卖已向社会公告，且增福公司在庭审中确认在拍卖当天已经知道拍卖情况，增福公司支付该占用费给经济发展总公司的行为不是善意行为，因此，该款不应由三洲公司向经济发展总公司主张权利。综上，（2016）粤0183民初1858号民事判决书判决如下，一、广州增福汽车销售有限公司在本判决发生法律效力之日起60天内将位于广州市增城区荔城街荔城大道310号房屋（原房产证号：粤房字第××号、16××97号）交还给汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司，但应扣除中国移动通信集团广东有限公司广州分公司使用的租赁物；二、广州增福汽车销售有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付从2016年1月26日起至2017年11月3日止的占用费1989532.89元给汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司。从2017年11月4日起至交还房屋日止的占用费按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准在每月10日前计付；三、驳回汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司的其他诉讼请求。判后，三洲公司不服一审判决，上诉至广州市中级人民法院，案号为（2018）粤01民终9996号。2018年7月30日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终9996号民事判决书，认定以下，关于案涉房屋应否交还的问题。首先，涉案房屋已由房管部门依据法院的协助执行通知书过户至买受人三洲公司名下，三洲公司依法取得涉案房屋的所有权，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。其次，根据本案的证据显示，一审法院依据已经生效的（1999）增法民初字第525号等民事判决书，对被执行人总公司所有的位于荔城大道308号、310号、312号杜岗岭的土地及房产（土地证号：1××8-0027243-01250114183、1××8-0027284-01250114184、1××8-0027318-01250114258、1××8-0027317-01250114257、1××8-0027333-01250114273、1××8-0027319-01250114259、1998-C0100001、1998-××4；房屋证号：16××88-1643499、4022898、4022899等）财产进行强制拍卖，并于2012年3月20日将评估报告及法院公告送达给被执行人总公司，告知在此期间任何人不得对上述房地产进行转让、受让、出租、转租、扩容、投资、改造、装修等。否则自行承担法律责任。而涉案房屋也于2016年1月26日由法院公开拍卖，并由三洲公司竞得。由此可见，包括涉案房屋在内登记在总公司名下的土地使用权及上盖房屋一直是法院执行案件的标的物，最终也由执行法院依法处置。而总公司与增福公司于2013年12月1日签订的《310厂房租赁合同》、于2014年2月27日签订《广州市房屋租赁合同》，均系在法院对案件的执行过程中，本案并无证据显示上述合同的签订已取得抵押权人的同意或得到执行法院的准许，而且，本案亦无证据显示执行法院在对涉案房屋拍卖过程中，赋予上述可对抗买受人的权利。因此，一审法院依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二十条的规定，认为增福公司的承租权不能对抗三洲公司的所有权，支持三洲公司要求涉案房屋的使用人搬离并交还涉案房屋、支付房屋使用费，并无不当，予以维持。增福公司上诉提出租赁合同的签订并非在争议房屋查封期间所签订，对此并无提交相关证据充分证实，该上诉理由缺乏事实依据，不予采信。至于增福公司提出案涉房屋在委托评估中已经明确记载了房屋存在实际使用人的客观事实，对此，在增福公司未经合法程序向执行法院登记其权利的情况下，该评估报告中的记载不能作为向竞买人披露权利瑕疵的负担，增福公司以评估报告为由主张三洲公司应受竞买标的物上的租赁合同关系的约束，缺乏事实依据，不予采信。关于争议占用费的计算标准问题。如上所述，因案涉租赁合同不能对抗三洲公司的所有权，故该合同约定的涉案房屋租金标准不能约束三洲公司，增福公司应以该产权登记房屋的性质按照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准向三洲公司支付占用期间的房屋使用费。增福公司上诉提出应参照租赁合同约定的租金标准计算，缺乏事实依据，不予采信。由于2016年2月24日一审法院出具《执行裁定书》确定案涉房屋归三洲公司所有，因此，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，三洲公司应于2016年2月24日才实际取得涉案房屋的各项权能，一审法院计算争议占用费的起算时间有误，予以纠正。至于三洲公司一审诉求中主张暂按每月每平方米20元计算暂计至2016年3月26日止，该主张因诉讼费用计算所需，不应认定为其对于使用费权利的自行处分，因此，争议房屋使用费用应按照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准从2016年2月24日计算至实际交还房屋之日止。一审法院判决第二项欠妥，予以纠正。该判决书据此判决如下，一、维持广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初1858号民事判决第一、三项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初1858号民事判决第二项为：广州增福汽车销售有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向汕头市濠江区三洲水产品冷冻有限公司支付上述房屋自2016年2月24日起至本案判决生效之日止的房屋占用费（按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准计付）；本案判决生效之日起至交还房屋之日止的房屋占用费，按照上述标准在每月10日前支付。2019年1月3日，增福公司以经济发展总公司为被告，诉至法院，案号为（2019）粤0118民初223号。2019年2月27日，本院作出（2019）粤0118民初223号民事调解书，载明经法院调解，双方达成以下调解协议，一、原、被告双方确定2013年12月1日签订的《310号厂房租赁合同》及2014年1月1日签订的《310号厂房租赁合同补充协议》、2014年1月2日签订的《310号厂房租赁合同补充协议》于2019年2月21日解除；二、被告在2019年2月26日前向原告返还2016年2月24日至2018年3月31日的租金587650元以及返还押金200000元；三、如被告不按上述内容履行的，原告可向增城区人民法院申请执行；四、案件受理费6400元、诉前财产保全费4470元由原告负担。2019年3月20日，广东信成土地房地产资产评估有限公司根据原告的委托，作出《广州市增福汽车销售有限公司委估建筑物、构筑物及其他辅助设施和设备资产价值评估报告》，报告显示，评估基准日为2019年3月1日，评估价值为2127450元。在本案的审理过程中，一、增福公司陈述以下，（一）第一项诉讼请求的依据是《310号厂房租赁合同》第九条，经济发展总公司的违约行为具体指的是其将已被查封的房屋出租给增福公司，导致涉案房屋在租赁期间届满前被司法处置，增福公司无法按原租赁合同继续使用房屋。（二）第二项诉讼请求，是基于在增福公司与三洲公司执行和解过程中，双方达成一致意见，对于2016年2月24日至2018年7月31日期间的房屋占有费由增福公司一次性向三洲公司支付390万元，2018年8月1日以后的房屋占用费按每月15万元的标准支付。上述房屋占用费比增福公司与经济发展总公司签订的租赁合同约定的租金高出很多，又因增福公司和经济发展总公司在（2019）粤0118民初223号案中已经达成调解，由经济发展总公司向增福公司返还2016年2月24日至2018年3月31日的租金587650元。因此在本案中，增福公司要求经济发展总公司支付390万元的一半金额即195万元。为此，其提供其与三洲公司签订的《执行和解协议》、付款的银行回单。（三）第三项诉讼请求对应的证据是其自行委托广东信成土地房地产资产评估有限公司作出的评估报告。至庭审之日，增福公司一直按每月15万元的标准向三洲公司支付房屋占用费，其尚未搬离涉案房屋，也暂时无法确定搬离的时间，原因是其尚未找到合适的承租场所。增福公司与三洲公司并未签订新的租赁合同，三洲公司亦明确表示要求增福公司搬走。经法院询问，增福公司表示不对该第三项诉讼请求申请评估。（四）其确认涉案房屋的同时期同地段房屋标准价为每月每平方米58元，每月租金为270918元。二、经济发展总公司表示，其在签约时有告知增福公司涉案房屋存在查封，从《310号厂房租赁合同》第八条第一款可以看出。本院认为：经济发展总公司与增福公司于2013年12月1日签订《310号厂房租赁合同》以及于2014年1月1日签订《广州市房屋租赁合同》，经济发展总公司将处于查封拍卖阶段的涉案房屋出租给增福公司占有使用。三洲公司通过竞拍成功后依据法院的协助执行通知书取得涉案房屋的权属，并据此要求增福公司搬离涉案房屋以及支付房屋占用费等事实，已经生效民事判决书予以认定，本院在此不再赘述。现本案的争议焦点为增福公司要求经济发展总公司支付违约金，以及要求经济发展总公司赔偿损失是否应得到支持。根据（2016）粤0183民初1858号民事判决书查明的事实，涉案房屋于2011年11月9日被查封，本院于2012年3月15日发布拍卖公告并送达经济发展总公司，且经济发展总公司亦清楚知悉涉案房屋已处于法院执行阶段。在上述拍卖公告中已经明确告知不能进行出租、转租、装修等行为。因此经济发展总公司在与增福公司签订《310号厂房租赁合同》《广州市房屋租赁合同》时，其行为已经违背上述本院拍卖公告之内容，同时，本院查封公告具有对外性，增福公司作为承租方亦应对于承租标的物是否存在查封、抵押等情况尽到谨慎注意义务。综合双方合同内容和履行情况，增福公司不宜认定为善意承租人。因此《310号厂房租赁合同》无法继续履行，双方均有过错。同时，因上述合同中明确约定司法处置的情形排除违约金的适用，故在合同合法有效的前提下，增福公司在没有证据证明经济发展总公司存在恶意隐瞒或欺诈的情形下将涉案租赁物出租给增福公司，增福公司据此主张违约金，依据不足，本院不予支持。至于增福公司要求经济发展总公司支付场地占用费损失。增福公司认为，因经济发展总公司违约导致其向三洲公司支付的房屋占用费高于其与经济发展总公司约定的房屋租金价格。对此，本院认为，首先，增福公司与经济发展总公司的合同中约定了司法处置情况下导致合同无法履行排除适用违约责任，可见增福公司在签约时对涉案租赁物被司法处置导致合同不能履行有了合理的预测，并自愿接受因上述因素导致合同不能履行所产生的后果。其次，增福公司与经济发展总公司的合同已经解除，增福公司与新的物权登记人三洲公司达成继续使用租赁物并支付相应费用的协议，是三洲公司与增福公司之间的意思表示。三洲公司与增福公司达成的上述协议的数额高于经济总公司与增福公司之间原合同的租金数额的差额，本应构成增福公司的预期利益损失，但在增福公司不构成善意承租人且在履约过程中存在过错的情况下，增福公司要求经济发展总公司支付场地占用费损失，缺乏依据。综上，增福公司主张要求经济发展总公司支付场地占用费损失1950000元，无事实和法律依据，本院不予支持。至于增福公司主张的装修损失。增福公司自行委托评估作出的评估报告的基准日系在本案立案之前，增福公司又一直在涉案房屋营业并按时缴纳房屋占用费给三洲公司，且其未明确表态具体搬离日期。因此在增福公司不对涉案房屋装修残值申请评估的情况下，其主张以其自行评估的评估报告要求经济发展总公司向其支付装修损失2127450元，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州增福汽车销售有限公司的全部诉讼请求。案件受理费20910元，由原告广州增福汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年七月三日书记员  王燕芳