山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1091民初333号原告：申敬花，女，1961年4月23日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：郭超，山东东方未来律师事务所律师。被告：威海市东成房地产开发有限公司，住所地威海市古寨东路-93号218室，统一社会信用代码913710006680985893。法定代表人：王浩，总经理。委托诉讼代理人：徐国荣，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗仁军，山东胶东律师事务所律师。第三人：中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市经三路89号，统一社会信用代码91370000723264456R。主要负责人：解瑶琛，总经理。委托诉讼代理人：张胜锋，山东舜达律师事务所律师。委托诉讼代理人：方文华，山东舜达律师事务所实习律师。原告申敬花与被告威海市东成房地产开发有限公司及第三人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申敬花及其委托诉讼代理人郭超、被告威海市东成房地产开发有限公司之委托诉讼代理人徐国荣、第三人中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司之委托诉讼代理人张胜锋、方文华到庭参加诉讼。诉讼过程中，当事人庭外和解未果。本案现已审理终结。申敬花向本院提出诉讼请求：判令撤销威海市世昌大道-168号906、1206室房屋的抵押。事实和理由：原告于2016年8月3日与被告签订《商品房认购书》，并已付清了全部房款。后被告将世昌大道-168号楼的土地使用权于2016年9月22日抵押给了第三人，威海市不动产登记中心的限制编号为T201627163。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，工程承包人的工程价款优先受偿权应优先于抵押权，但根据公平原则及为公共利益考虑，在消费者已经支付购买商品房的大部或全部款项后，工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故消费者对商品房的买受人权利也应优先于抵押权。被告将世昌大道-168号906、1206室房屋抵押给第三人，侵害了原告的合法权益，阻却了买受人权利的实现,为保障原告的合法权益，特提起诉讼。威海市东成房地产开发有限公司辩称，被告对原告的诉讼请求没有异议，同意撤销抵押。被告与第三人在济南中院（2018）鲁01民初2176号案件中被告曾提供证据证实涉案房屋已转让给原告，并且告知济南中院原告已向威海高区法院提起诉讼，要求撤销抵押登记，该案的审理结果与2176号案件的审理结果有利害关系，并且被告已提交了中止审理申请书，但济南中院不顾被告提供的证据作出判决，其程序违反法律规定，事实也未查明，判决书尚未生效在公告送达期间内。中国华融资产管理股份有限公司山东省分公司述称，原告对《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定理解错误，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中的优于和不得对抗的含义不同，不能从两条款推导出购房消费者权利处于最优地位的结论。第三人与被告在办理抵押登记时，被告承诺抵押物不存在任何争议和瑕疵，未告知第三人涉案房屋已由原告认购的情形，第三人对涉案房屋已由原告认购不知情，在取得抵押权时为善意，根据物权法的相关规定，抵押权自登记时设立，故第三人对涉案房屋在办理抵押登记后，依法享有抵押权和优先受偿权。根据济南市中级人民法院作出的（2018）鲁01民初2176号民事判决书（以下简称“2176号案”），第三人对涉案房屋享有抵押权，即使原告实际购买该房屋，也应在第三人申请执行该房屋时提出，由执行法院对相关事实进行审查，并就房屋买卖事实进行实质性审查，原告在本案中直接诉求撤销抵押，不符合法律规定，存在滥用诉权的情形。另外，物权优于债权，原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，不影响第三人抵押权的设立以及优先受偿权的享有，同时，第三人取得抵押权是善意的，更应得到法律的保护，被告在房屋买卖和抵押过程中存在过错，可以承担违约赔偿责任，原告直接诉请撤销抵押权严重损害第三人合法享有的抵押权。综上，原告的诉讼请求没有法律依据，请予以驳回。本院经审理认定事实如下：2016年8月3日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订两份《商品房认购书》，约定，甲方同意乙方优先认购甲方开发的位于泰浩广场小区3号楼906室和1206室两套房屋（3号楼即现在的世昌大道-××号），房款分别为951529元和985921元，被告于当日分别为原告出具的两份收款收据。威海市中级人民法院在审理原告柏梅诉本案被告及威海泰浩房地产开发有限公司、威海泰浩建设集团有限公司、文登泰浩置业有限公司、王建华民间借贷纠纷一案中，本案原告对涉案两套房产主张所有权，提出书面异议，威海市中级人民法院依法进行审查，并举行了听证，做出（2018）鲁10执异111号执行裁定书（以下简称“111号案”），111号案件经审理认为，本案原告通过向威海泰浩房地产开发有限公司出借款项以及供应材料款的方式，享有对威海泰浩房地产开发有限公司债权本金共计1382496元，通过利息对账后，威海泰浩房地产开发有限公司，以涉案两套房产抵顶原告的借款本金及利息，并签订商品房认购书，为原告出具收款收据，抵顶房屋后尚欠原告1644元，威海泰浩房地产开发有限公司已经现金支付，威海泰浩房地产开发有限公司与原告之间的民间借贷关系、买卖合同关系均转化为本案原、被告之间的商品房买卖合同关系，将借款本息转化为已付购房款，该行为合法有效，原告作为涉案房屋买受人已经支付全部价款，且房款支付时间在本院查封之前。另外根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，涉案房屋应予以解除查封。111号民事裁定书认为本案原告所提异议成立，解除对该两套房屋的查封。2016年9月22日，第三人为甲方与被告（乙方）为确保甲方与乙方、威海泰浩房地产开发有限公司、文登泰浩置业有限公司签订的编号为山东Y15160047-2号还款协议的履行，保障甲方债权的实现，双方签订在建工程抵押协议，乙方所担保的主债权本金为1.8亿元，抵押物坐落位置为：世昌大道150号、152号、166号、168号，预售许可证编号分别为：威房预售证第20160041、20160042、20160045、20160046，双方于2016年9月23日办理了抵押登记。涉案房产包括在抵押物清单中，但未办理网签等手续。2018年10月18日，第三人在济南市中级人民法院对威海泰浩房地产开发有限公司、威海市东成房地产开发有限公司、威海泰浩建设集团有限公司、文登泰浩置业有限公司、王建华、王浩、王卫林提起诉讼，即2176号案件。本案被告在该案答辩意见中主张，抵押登记设立前后，被告已将部分抵押房屋出售或抵顶给第三方，第三方已向被告支付部分或全部房款，本案第三人对该部分房屋不享有优先受偿权，其中166号楼中的抵押房屋有21套、168号楼中有51套房屋已出售或抵顶给第三人，第三人对此部分房屋不再享有优先受偿权，且部分业主已提起诉讼要求撤销抵押。该案经审理认为，本案被告主张部分抵押物已变卖或用于抵偿债务，第三人对此类房产不应享有优先受偿权，因其变卖或抵债行为，不能对抗抵押权人，对被告该辩解主张不予采纳，如案外人对此提出异议可另行解决，本案不予一并处理。本院认为，已生效的执行裁定书审查并认定，威海泰浩房地产开发有限公司与原告之间的民间借贷关系、买卖合同关系均转化为本案原、被告之间的商品房买卖合同关系，将借款本息转化为已付购房款，该行为合法有效，原告作为涉案房屋买受人已经支付全部价款。因此，原、被告之间的商品房买卖合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，工程价款可就工程折价或拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，即消费者的交房请求权优先于工程价款请求权，也优先于其他债权，该项规定亦与优先保障公民生存权的理念相契合。本案中，原告作为消费者已交付全部房款，其取得的交房请求权优先于其他在该房设立的抵押权，而被告和第三人在房屋上设定的抵押权有影响原告交房请求权实现的风险，原告的权利应依法予以保护。另，本案系撤销之诉，诉讼费用应予以调整，减半收取为50元。综上，原告的诉讼请求理由正当，本院予以支持，原告要求撤销抵押的请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条之规定，判决如下：撤销威海市世昌大道-168号-906、-168号-1206室房屋设立的抵押。案件受理费减半收取为50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  高爱华二〇一九年七月三十一日书记员  唐丽委