福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初1236号 原告：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路9号“亿力大厦”17A、17B1、17D1室。 法定代表人：张光强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹柏林，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：温永金，男，1951年11月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称旧城公司）与被告温永金物权保护纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旧城公司的委托诉讼代理人吴婷婷、詹柏林，被告温永金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旧城公司向本院提出诉讼请求：1.温永金腾空并向旧城公司返还厦门市思明区公房；2.温永金支付旧城公司房屋占用费（其中2004年10月1日至2018年1月31日期间按每月112元计算；2018年2月1日起至实际腾房之日止按每月2262元计算）。 事实和理由：旧城公司自2015年9月1日起全面承接了厦门市思明区辖区内的厦门市直管公房的经营管理权。根据厦门市国土资源与房产管理局房政管理处相关通知，厦门市思明区房屋（下称讼争公房）的租金应自2004年10月1日起按112元／月的标准计租，但温永金对讼争公房自始无权占用，也未曾支付过任何费用。旧城公司承接讼争公房的经营管理权后，已多次同温永金联系协商腾退房屋事宜，温永金均不予理会。2018年1月25日，旧城公司至讼争公房现场张贴《腾房通知》，另于2018年8月16日向温永金寄送《腾房告知函》，要求温永金限期腾房并支付相关费用，温永金至今未履行。温永金的行为构成无权占用致国有资产严重流失，旧城公司有权要求温永金立即支付所欠费用并将讼争公房腾空返还，其中2018年2月1日后的房屋占用费应按公房市场租金价值即2262元／月的标准计算。 温永金辩称，1996年，因温永金居住困难，由工作单位即厦门市塑胶总厂将址于一房一厅（原承租人杨景阳）分配给温永金居住并出示分配更改承租人证明（将杨景阳更名为温永金）。温永金当时没有去办理更名手续，到2003年初去办理的时候，因为房屋准备拆迁，更名手续即被冻结。2003年该地段被开发商拆迁，温永金出示了厦门市塑胶总厂出具的证明文件及温永金本人的户口本后，和厦门中南房地产开发有限公司（以下简称中南公司）、厦门市思明房屋拆迁工程公司（以下简称思明拆迁）签订了《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议》，温永金缴纳安置分配费总计18660元。2010年5月，公园房管站（非矿）要求温永金办理承租协议并交纳租金，温永金携带安置补偿协议去办理，公园房管站复印了安置补偿协议核对后承诺办理，但时过几年并未答复。2015年，旧城公司又要求温永金去办理承租协议并交纳租金，温永金同意交纳租金，由旧城公司和温永金签订承租协议。旧城公司房管员告知温永金要去跟中南公司核对，后来的答复是中南公司不给他们核对，所以暂时无法办理相关承租手续。旧城公司后来又叫温永金去原单位打印房屋更名证明，但因原单位已不存在近二十年，根本无法办理。温永金后来又想起2004年其配偶办理入户手续时有到厦门的分房更改承租人证明。之后温永金多次找到梧村派出所，要求派出所给复印该证明，但派出所无法出具。2018年6月，旧城公司房管员让温永金写一份更名申请，但后被告知并未获批，同年8月，旧城公司出示腾房公示。温永金认为，旧城公司应按照房屋安置补偿协议第十二条补充条款约定内容，即根据塑胶总厂提供文件表明，该房承租人已另行调整住户，现实际使用人为温永金，但因种种原因至今未办理租赁合同承租人的变更，故由实际使用人办理该房屋拆迁补偿安置事宜。温永金同意一次性缴纳房屋租金，但希望判令旧城公司与温永金办理更改承租人的承租手续。 旧城公司公司围绕诉讼请求依法提交了《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》《关于思明辖区内市直管公房经营管理权移交的函》《关于思明辖区内我市直管公房经营管理权移交的通知》《报纸公告》《直管公房证明》《厦门市住房调配通知单》《腾房通知》《腾房告知函》、网页截图等证据；温永金围绕答辩意见依法提交了《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、户口页等证据。本院组织双方进行证据交换和质证，对无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下： 原厦门市思明区周厝巷10号房屋属厦门市直管公房，后因拆迁置换为厦门市思明区房屋即讼争公房。 2003年12月28日，温永金（实际使用人）与案外人中南公司（拆迁人）、思明拆迁（实施拆迁单位）签订《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，载明根据厦府［2003］地501号建设用地批文，厦国土房拆［2003］48号拆迁公告，拆许字（2003）第48号，温永金在的房屋，因“中南商业广场”建设需要，应予拆除，经协商达成如下协议：一、中南公司拆除温永金的承租房屋建筑面积为28.26平方米，实行公房安置的补偿方式；……；三、因实行房屋安置，实际安置房建筑面积54.92平方米，安置户型为一房一厅壹套，位于，安置房单价为2434.77元／平方米；……；七、双方应补偿对方的款项对抵后，温永金应付中南公司13661元；……；十二、“补充条款”据塑胶总厂提供文件表明，该房原承租人已另行调整住房，现实际使用人为温永金，但因种种原因至今未办理租赁合同承租人的变更，故由实际使用人办理该房屋拆迁补偿安置事宜。 2010年2月24日，厦门市国土资源与房产管理局出具《厦门市住房调配通知单》，载明讼争公房的承租人为“杨景阳”，月租金为112元，根据“中南商业广场”公房拆迁补偿结算协议书办理，房租从2004年10月1日起租。 根据《厦门市人民政府办公厅关于推进直管公房管理体制改革有关工作的通知》《厦门市人民政府关于思明辖区内市直管公房经营管理权移交的公告》《厦门市公房管理中心关于思明区内市直管公房经营管理权移交的函》，厦门市公房管理中心已将厦门市直管公房的经营管理权移交旧城公司。旧城公司自2015年9月1日起全面承接了厦门市公房管理中心的权利及义务。 2018年1月25日，旧城公司在讼争公房处张贴《腾房通知》，载明“占有使用人：旧城公司在巡查中发现思明区公房被你无权占用，旧城公司已多次尝试与你联系协商，但你仍迟迟未予配合，旧城公司有权收回上述公房并要求你支付房屋费用，现告知你应在2018年1月31日前清空并搬离上述公房，如未如期腾房，旧城公司有权要求你按照公房现期市场价支付房屋占用费”。 2018年8月16日，旧城公司委托律师向温永金寄送《腾房告知函》，函告温永金在收函后7日内腾退讼争公房、缴清相关费用并办理退房手续，否则旧城公司有权要求温永金按公房市场租金评估价格支付相应房屋占用费。温永金于次日收函。 据温永金提供的常住人口登记卡显示，温永金的户籍落在讼争公房处，于2004年5月31日因搬迁由厦门市思明区周厝巷10号楼迁入该址。讼争公房现仍由温永金及其家人占用。 双方确认自温永金未曾支付自2004年10月1日起的房屋使用费。 审理中，旧城公司主张其系按讼争公房同小区房屋市场租金行情主张房屋占用费，即每月2262元，温永金对此不予认可，认为应当按112元的标准计租。旧城公司还陈述，旧城公司无法确认在拆迁过程中承租人是如何从杨景阳变更为温永金的，如果温永金能提供相关证明材料并能通过厦门市公房管理中心的审批更名，双方是可以签订租赁合同的。温永金称其在本市无其他住房。 本院认为，双方争议的焦点为温永金对讼争公房的使用是否构成无权占有。首先，根据在案证据可以确认，在进行拆迁安置时，温永金系被拆迁公房即房屋的实际使用人，案涉拆迁补偿安置协议书亦是温永金签订和履行的，温永金系基于该拆迁补偿协议书取得讼争公房的使用权，并非无权占有。其次，讼争公房的管理单位在拆迁安置时并未对温永金系实际使用人的情况提出异议，且温永金自2004年开始使用讼争公房至旧城公司张贴《腾房通知》期间，长达十余年的时间，无论是旧城公司还是案外人也均未提出异议，也未有案外人支付过讼争公房的使用费。双方均确认此前旧城公司与案外人之间就讼争公房存在合法租赁关系，仅是未进行承租人更名，故在未有案外人对该房屋居住提出异议的情形下，应推定现有公房实际使用人对房屋享有使用权。第三，温永金的陈述符合特定历史原因下公房使用权的流转情形，旧城公司亦确认如果温永金能补充提供相关审批材料，双方是可以签订租赁合同的，故温永金的相关陈述符合单位内部职工间公房使用权流转的实际情况，旧城公司不能仅以承租人未更名至温永金名下即主张温永金无权占有讼争公房。最后，公有住房体现的是政府对公房使用人的社会保障和福利性，旧城公司未举证温永金在本市还有其他房产，为保障公房使用人的基本生存权，旧城公司要求温永金腾退讼争公房，于情理不合。综此，旧城公司以温永金无权占有讼争公房为由主张其腾退房屋，本院不予支持。但温永金使用讼争公房，依法应支付旧城公司房屋使用费，温永金亦同意支付该费用，使用费标准参照厦门市国土资源与房产管理局确认的租金标准即112元／月，自2004年10月1日起开始支付，旧城公司主张按同小区房屋市场租金行情支付使用费，本院不予支持。温永金要求本院判令双方签订租赁合同，不在本案审理范围内，本案不作处理，双方可就此问题另行协商解决。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 温永金于本判决生效之日起十日内向厦门市旧城保护开发有限公司支付使用厦门市思明区万寿里94号602号公房期间的使用费（自2004年10月1日起开始支付，按112元/月的标准计算）； 驳回厦门市旧城保护开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费757元，减半计收379元，由厦门市旧城保护开发有限公司负担179元、温永金负担200元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇一九年七月十日 法官助理冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。