浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)浙0122执异37号 异议申请人(案外人)：沈科佑，男，1992年12月22日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托代理人：孙建平、吴燕琴，浙江春江明珠律师事务所律师。 被申请人（即申请执行人）：中达建设集团股份有限公司（以下简称“中达公司”）。住所地浙江省宁波市象山县丹城镇育才路16号。统一社会信用代码913302001450049693。 法定代表人：齐明春。 委托代理人：钟国良，男，1956年2月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托代理人：汪涛，浙**盛律师事务所律师。 被申请人（即被执行人）：桐庐君杰置业有限公司（以下简称“君杰公司”）。住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路1108号。组织机构代码66804891－X。 法定代表人：徐耀庚。 被申请人（即被执行人）：徐耀庚，男，1963年1月20日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 被申请人（即被执行人）：浙**光冶炼集团有限公司（以下简称“华光公司”）。住所地浙江省桐庐县桐君街道春江路1108号二楼。组织机构代码25392456－X。 法定代表人：刘光火。 被申请人（即被执行人）：刘光火，男，1946年1月9日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 本院在执行“中达公司”与“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火建设工程施工合同纠纷一案中，异议申请人沈科佑对执行标的提出书面异议。本院于2019年6月26日受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年7月16日公开进行听证，异议申请人沈科佑的委托代理人孙建平和吴燕琴、被申请人“中达公司”的委托代理人钟国良和汪涛出席参加听证，被申请人“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火未出席听证，本案现已审查终结。 异议申请人沈科佑异议称：2012年初，异议人向“君杰公司”购买由其建设的桐庐县城迎春南路69号602、603室（建筑面积为372.85平方米、210.97平方米，单价每平方米2416元，计购房款1410508元，由异议人姑妈沈益群全额付清给“君杰公司”）、2309至2311室（建筑面积为197.39平方米，单价每平方米3100元，计购房款611909元，由异议人姑妈沈益群全额付清给“君杰公司”）、2601至2614室（建筑面积为1154.46平方米，单价每平方米3950元，计购房款4560117元，异议人已支付400万元，购房合同约定余款560177元在办理房产三证前付清）。案涉房屋“君杰公司”已于2012年7月1日交付给异议人。“君杰公司”建设的案涉房屋是位于桐庐县××区的自建房，异议人购买时由于政府政策规定该房屋需竣工验收三年后方可分割买卖，因此双方没有签订房屋转让合同。2014年1月25日，异议人与“君杰公司”签订了《桐庐县房屋转让合同》。2014年11月，桐庐县人民政府公示案涉房屋可以办理买卖分割手续，案涉房屋已被法院查封，无法办理过户手续。异议人认为异议人向“君杰公司”购买案涉房屋在法院查封前已签订合法有效的《房屋买卖合同》，且已支付绝大部分购房款，并已实际占有该房屋，未办理房屋转移登记是因为政府政策和“君杰公司”的原因，异议人对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议请求中止对上述房屋的执行并解除查封。 异议申请人沈科佑为证明其异议主张已向本院提供以下证据：1、《桐庐县房屋转让合同》四份，以证明异议人向“君杰公司”购买案涉房屋及案涉房屋已交付给异议人的事实。2、《协议书》、《告知函》、（2017）浙01民终5924号民事判决书、沈科佑支付2012年7月1日至2018年6月30日的物业费《银行凭证》和《发票》、沈科佑支付26楼2012年7月1日至2015年12月31日的物业费及能耗费《银行代收费客户回单》和《收款收据》各一份，《委托书》、《写字楼房屋租赁合同》各二份，以证明“君杰公司”在法院查封前已将案涉房屋交付给异议人的事实。3、《购房款支付及金额确认书》二份、《杭州银行业务凭证》四份、《统一收款收据》四份，以证明异议人通过其姑妈沈益群代付和其本人合作建房交款转付及交法院余款，现已付清案涉房屋全部购房款的事实。4、《中共桐庐县委（2009）26号文件》、《工程竣工验收报告书》、《今日桐庐（桐庐县国土资源局改变土地利用条件补交土地出让金项目公示）》、（2019）浙0122执异7号执行裁定书各一份，以证明未办理房屋转移登记是因为政府政策和“君杰公司”的原因，异议人对此没有过错的事实。 被申请人（即申请执行人）“中达公司”答辩称： 一、沈科佑并未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，沈科佑提交的《房屋转让合同》系事后补签的未备案合同，合同载明价格不但与市场价不符，还与付款凭证不符。1、房屋买卖必须是书面的要式行为，且签约应该作为付款、交房的前置条件，本案中异议人提交的《房屋买卖合同》的落款时间要晚于其主张的付款时间、交房时间，故非法律规定的合法有效的合同。2、该合同“君杰公司”的公章是公章保管人陆某某所盖的，“君杰公司”法定代表人徐耀庚的签名是伪造，也不是徐耀庚本人所签。3、根据《华光大厦部分产权内部认购决议》规定，案涉房屋602、603室的实际单价为每平方米4000元，比对案涉合同双方约定单价每平方米2416元，有较大出入；案涉房屋2309至2311室案涉合同双方约定单价每平方米3100元比对23层陆琳瑶所购房单价为每平方米3920元，也有较大出入。4、更令人匪夷所思的是2014年签订的《房屋转让合同》交房时间为“已在2012年交房”居然是用已废用的印章刻制的固定格式。故沈科佑与“君杰公司”的2014年《房屋转让合同》并非价格公允的合同，形式上也有重大瑕疵，并非双方真实意思表示，非有效合同。 二、沈科佑主张“君杰公司”于2012年7月1日将涉案房屋交付给其，与事实不符。“华光大厦”一至六楼由“君杰公司”出租给“品尚公司”占有使用至今。按沈科佑陈述，案涉合同于2014年1月25日签订，通常商品房的出让人不会在房屋买卖合同尚未签订即将房屋交付使用。故沈科佑主张的房屋交付时间虚假，其并未在法院查封前已合法占有该房产。 三、既然沈科佑提供的合同从形式、内容、价款上都是虚假的，自然其也就未支付全部购房价款。 四、“华光大厦”于2011年9月30日竣工验收，涉案房屋在法院查封前已经完全符合办理产权证条件，如华光大厦第1、3层已在查封前办理了产权变更登记，案涉房屋产权证未办理并非因政府政策和“君杰公司”的原因，异议人沈科佑对产权证未办理明显存在过错。 综上，异议人沈科佑执行异议完全不符合《执行异议与复议规定》第28、29条的规定，请求驳回沈科佑的异议，并对沈科佑故意妨碍执行的行为进行制裁，以维护申请执行人的合法权益。 被申请人“中达公司”为证明其答辩主张已于听证后向本院提供以下证据：2007年12月17日“君杰公司”《章程》、2010年1月“君杰公司”《章程修正案》、2010年5月28日“君杰公司”《股权及华光大厦部分主体转让协议书》、《合作认购华光大厦项目产权协议书》、2010年6月24日杭州和顺实业有限公司（以下简称“和顺公司”）《章程》、2010年8月24日“君杰公司”《股东会决议（关于同意转让股权的决定）》、2010年8月“君杰公司”《章程修正案》、2011年1月“和顺公司”《章程案》、2012年4月“和顺公司”《章程案》、《华光大厦部分产权内部协商认购决议》、“君杰公司”《各股东资料》、“君杰公司”《工商变更登记情况表》、桐住建纪要（2013）10号《关于华光大厦工程结算等事项协调会议纪要》等证据各一份。 被申请人“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火均未答辩，也未向本院提供证据。 经审查查明：“中达公司”诉“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火建设工程施工合同纠纷一案，杭州市中级人民法院（以下简称“杭州中院”）于2014年4月10日立案受理，根据“中达公司”的财产保全申请及其财产保全线索，“杭州中院”对“君杰公司”名下的位于桐庐县县城迎春南路69号房地产（房产总证号为桐房权证更字第××号，其中包括涉案房屋）予以查封。案经审理，“杭州中院”于2016年9月30日作出（2014）浙杭民初字第3号民事判决，判决确定：一、“君杰公司”支付“中达公司”工程款16845610.25元；二、“君杰公司”支付“中达公司”按中国人民银行同期贷款利率为标准从2014年4月10日计算至款项实际付清之日的利息；三、“君杰公司”返还“中达公司”工程质量保证金3540867.8元；四、“君杰公司”支付“中达公司”鉴定费178750元；五、“华光公司”、刘光火对上述第一项判决所涉款项中的16003329.73元、第二项判决所涉款项以及第三项判决所涉款项中的3363824.41元承担连带付款责任；六、徐耀庚对上述第一项判决所涉款项中的842280.52元、第三项判决所涉款项中的177043.39元以及第四项判决所涉款项承担连带支付责任；若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息；并负担诉讼费用。案经浙江省高级人民法院二审，作出驳回上诉、维持原判的（2016）浙民终769号民事判决。判决生效后，因义务人“君杰公司”、徐耀庚、“华光公司”、刘光火未按判决确定履行义务，权利人“中达公司”向“杭州中院”申请强制执行，“杭州中院”立案执行[执行案号为（2017）浙01执709号]。2017年10月23日，“杭州中院”作出（2017）浙01执709号之一执行裁定，指定“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号民事判决由本院执行，本院于2017年11月6日立案执行[执行案号为（2017）浙0122执3194号]。现异议申请人沈科佑特提出本次执行异议。 另查明：涉案房屋系“君杰公司”开发建设，位于桐庐县县城（现××街道）××号桐庐华光大厦【房产总证号为桐房权证更字第××号，用途为非住宅，共有建筑面积为31300.3平方米，登记权利人为“君杰公司”，登记日期2014年1月22日】第六层602、603室和第二十三层2309、2310、2311室及第二十六层2601至2614室房地产，其中的602、603室连同一至六楼一并由“君杰公司”于2010年9月出租给桐庐品尚娱乐文化有限公司经营使用。2013年12月18日，“君杰公司”、沈科佑、桐庐品尚娱乐文化有限公司三方签订《协议书》确认该房屋租赁事实。2309至2311室由沈科佑委托其姑妈沈益群于2013年10月1日出租给郑某某作为办公用房，并签订《写字楼房屋租赁合同》。2601至2614室由沈科佑委托其姑妈沈益群于2014年1月1日出租给郑某某作为办公用房，并签订《写字楼房屋租赁合同》。 涉案房屋于2014年3月25日被本院（2013）杭桐商初字第882号案首先查封，并于2016年2月16日续封，查封期限至2019年3月24日止，但根据该案一、二审民事判决[即本院（2013）杭桐商初字第882号和“杭州中院”（2018）浙01民终5725号民事判决]，“君杰公司”均不承担责任，依法应当解除查封；于2014年被“杭州中院”（2014）浙杭民初字第3号[即（2017）浙0122执3194号]案查封（原为第二封，现已实际轮为首封），并于2016年4月11日续封，查封期限至2019年4月10日止；于2015年8月24日被杭州市富阳区人民法院（2015）621号案轮候查封，查封期限至2018年8月19日止；于2015年11月20日被本院（2015）3313号案轮候查封，查封期限至2018年11月18日止；于2017年11月14日被本院（2017）浙0122执3290号案轮候查封，查封期限至2020年11月13日止；于2018年6月7日被本院（2018）浙0122执1998号案轮候查封，查封期限至2021年6月6日止。 另查明：2007年12月，“君杰公司”（现在册）由“华光公司”（以货币方式出资350万元，占注册资本的70%）和桐庐光大房地产开发有限公司（法定代表人刘光火，以货币方式出资150万元，占注册资本的30%）投资设立，开发建设“华光大厦”。2010年1月，“君杰公司”变更登记股东为陆一峰（以货币方式出资350万元，占注册资本的70%）和潘红静（以货币方式出资150万元，占注册资本的30%）。2010年8月，“君杰公司”变更登记股东为杭州和顺实业有限公司（法定代表人徐耀庚，大股东）、沈科佑等26名股东。 “华光大厦”一至六层由“君杰公司”的股东“和顺公司”（出资额为245万元，占注册资本的49%）出资认购。2011年12月22日，“和顺公司”主要股东达成《华光大厦部分产权内部协商认购决议》，有股东徐耀庚、丁樟荣、沈益群、陆千龙、陆一峰同意并签名。根据该《决议》，其中作为“和顺公司”股东的沈益群出资750万元（于2012年12月18日分三次分别转帐交付300万元、300万元和150万元，后其中的600万元转给其儿子宋政磊支付购房款，另150万元转给其侄子沈科佑支付购房款）认购二楼和六楼的部分房地产，该《决议》确定二楼和六楼的实际应付单价分别为每平方米0.44万元和0.4万元，其中付公司的单价分别为0.3万元和0.29万元。该《决议》还确定决议表格内房产是公司给各股东预留的，付给公司的是当时接盘的价格，此款应付给“君杰公司”。根据目前行情，制定了部分差额，差额部分是用于补贴给原股东投资的利息、工资及费用。各股东认购后可按原股份比例扣除认购款和差额款，认购后一个月内应缴足公司90%，余款按公司要求付清，认购人差额款应缴清后才有资格与“君杰公司”签订认购合同。该《决议》还对一至六楼第2、3年租金作出了分配。 2015年12月18日，“君杰公司”向桐庐品尚娱乐文化有限公司发出《告知函》一份，告知从2016年1月1日起“华光大厦”二楼和六楼的部分房屋租金归房屋产权人沈益群收取。 2014年1月8日，沈科佑、沈益群、“君杰公司”签订《购房款支付及金额确认书》一份，载明沈益群在2013年12月30日前支付给“君杰公司”共计150万元。购买的房屋在2012年7月1日起已交付给各业主使用。现确认前述支付的款项作为沈科佑的购房款，并签订房屋转让合同，便于本人办理产权证。具体楼层、房号、金额按签订的桐庐县房屋转让合同为准，房款不足部分本人按合同办证前全额交清给“君杰公司”。 另查明：沈科佑为“君杰公司”合作建房入股人出资额为11.5万元，占注册资本的2.3%。其出资400万元认购“华光大厦”二十六层（于2010年12月交款220万元、2011年5月交款80万元、2011年8月交款50万元、2011年9月交款50万元）。2014年1月8日，沈科佑、沈益群、“君杰公司”签订《购房款支付及金额确认书》一份，载明沈科佑在2013年12月30日前支付给“君杰公司”共计400万元。购买的房屋在2012年7月1日起已交付给各业主使用。现确认前述支付的款项作为购房款，并签订房屋转让合同，便于本人办理产权证。具体楼层、房号、金额按签订的桐庐县房屋转让合同为准，房款不足部分本人按合同办证前全额交清给“君杰公司”。 2014年1月25日，沈科佑与“君杰公司”签订《房屋转让合同》四份，约定：沈科佑以900805.6元的价款购买案涉房屋602室（非住宅，建筑面积为372.85平方米，单价每平方米2416元）；以509703元的价款购买案涉房屋603室（非住宅，建筑面积为210.97平方米，单价每平方米2416元）；以611909元的价款购买案涉房屋2309至2311室（非住宅，建筑面积为197.39平方米，单价每平方米3100元）；以4560117元的价款购买案涉房屋2601至2614室（非住宅，建筑面积为1154.46平方米，单价每平方米3950元）；付款方式为乙方（沈科佑）已付给甲方（“君杰公司”）的全额转为购房款，乙方所付不足部分办证前应全额付清给甲方；未按原协议付款的按1%付息给甲方。并注明2012年7月1号已经交房，按政府准须时间办理产权证。以上共计按照合同约定的购房总价款为6582534.6元。 2015年5月19日，沈科佑向浙江福腾物业服务有限公司交付26楼2012年7月1日至2015年12月31日的物业费和能耗费68796元。2018年6月14日，沈科佑向桐庐龙腾物业管理有限公司转帐交付2012年7月1日至2018年6月30日的物业费等27002元。2019年7月8日，沈科佑向本院交付执行购房款560177元。 2009年5月31日，中共桐庐县委作出县委（2009）26号《中共桐庐县委、桐庐县人民政府〈关于进一步加快县城商务区建设的实施意见〉》文件，第三﹒（三）﹒1条规定，“华光大厦”等商务区项目需改变土地出让时约定的“项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让”条件，由项目建设业主在2009年底提出申请，按评估价经政府确认、公示无异议、并补交土地出让金及相关税费后，再办理房产、土地使用权分割和转让登记（裙房部分除外）。其裙房部分入驻企业经营及办公房屋面积在1000平方米以上的经县政府审核同意后才允许该房产、土地使用权分割登记和转让。 2010年9月30日，出具“华光大厦”工程竣工验收报告书。 2013年5月7日，经桐庐县住建局、信访局、商务区管委会、“君杰公司”、“华光公司”、“中达公司”、杭州正宏建设管理有限公司等单位协调，达成会议纪要，于2013年6月6日由桐庐县住房和城乡建设局作出桐住建纪要（2013）10号《关于华光大厦工程结算等事项协调会议纪要》，第1条规定根据“华光公司”与“君杰公司”转让协议，“君杰公司”按原转让协议总价（1.38亿元）除去已支付工程款等各项费用外的余额部分资金一次性打入住建局监管帐户，在资金到位后一周内县住建局按规定给予办理有关房产证等。但“君杰公司”未按要求将资金打入住建局监管帐户。 2014年11月18日，桐庐县国土资源局发布《改变土地利用条件补交土地出让金项目公示》：项目名称为华光大厦项目，开发单位这“君杰公司”，出让合同相关条件为项目竣工验收3年后土地使用权允许分层分割登记和分层分割转让，改变条件为按规划批准认定的建筑单元进行分割，应补交土地出让金额为440.94万元。并在《今日桐庐》报刊登，但“君杰公司”未按要求补交土地出让金。 本院认为，首先、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，涉案房屋至今仍登记在“君杰公司”名下，法院在对“君杰公司”财产采取强制措施时将涉案房屋予以查封，并无不当。其次、执行异议审查主要是形式审查，从形式上审查，沈科佑与“君杰公司”就案涉房屋在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且沈科佑在法院查封前已按照合同约定支付了大部分购房款550万元（由其姑妈沈益群支付给“君杰公司”的150万元转付和其本人支付给“君杰公司”的400万元），另在本案审查期间沈科佑向本院交付执行购房款560177元（说明沈科佑同意将尚剩余价款按照人民法院的要求交付执行），并实际占有使用案涉房屋，因政策问题、“君杰公司”未按要求补交土地出让金等不能完全归责于沈科佑的原因而未办理产权过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议申请人沈科佑的异议理由成立，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，本院予以采纳。对被申请人“中达公司”认为异议人沈科佑提供的《房屋转让合同》系事后伪造的，但其未提供充分有效的证据证实，本院不予采纳。关于差价问题属于实体问题，可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对登记在桐庐君杰置业有限公司名下的位于桐庐县县城（现城南街道）迎春南路69号桐庐“华光大厦”【房产总证号为桐房权证更字第××号】中第六层602室、603室和第二十三层2309至2311室及第二十六层2601至2614室房地产的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  罗 敏 审 判 员  方建平 二〇一九年七月二十五日 代理书记员  金 玲 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据人民法院应当予以确认但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。第七十六条当事人对自己的主张。只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。