江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0412民初7982号原告（反诉被告）：王良大，男，1942年1月16日生，汉族，户籍地江苏省常州市武进区，现住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：徐建东，江苏东鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢惊涛，江苏东鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：王建萍，女，1969年8月2日生，汉族，户籍地四川省彭山县，现住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：汪建波，江苏常联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梓炀，江苏常联律师事务所律师。原告王良大与被告王建萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理。反诉原告王建萍于2018年12月26日提起反诉，经审查，本院决定合并审理。后于2018年12月7日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）王良大、被告（反诉原告）王建萍到庭参加诉讼；于2019年3月5日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）王良大及其委托诉讼代理人徐建东、被告（反诉原告）王建萍及其委托诉讼代理人汪建波、王梓炀到庭参加诉讼；于2019年7月1日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）王良大的委托诉讼代理人卢惊涛、被告（反诉原告）王建萍的委托诉讼代理人汪建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王良大向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的租金7090元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告租赁原告位于房屋用于开办足浴店，双方签订租房合同一份，约定月租金1800元-1900元，房租按半年付清，需提前一个月支付。现原被告双方就被告提供的租房合同及租赁时间产生争议。截至原告起诉之日，被告拖欠原告租金5590元、押金1500元。原告提出上述诉请，望予支持。被告王建萍辩称：答辩人并未拖欠租金。反诉原告王建萍向本院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失13540元，包括工人工资损失7680元、租金损失1900元和经营利润损失3840元；2、判令被反诉人承担上述损失的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自反诉提起之日起至实际付清之日止）；3、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年10月5日签订租房合同一份，约定案涉房屋租赁期限为两年。后被反诉人多次催要租金，为避免影响足浴店正常经营，反诉人于2018年4月22日提前向被反诉人付清了两年的租金。然而，被反诉人自2018年9月开始恶意催租，无故在2018年9月28日、29日、2018年10月15日私自断电，2018年10月19日，被反诉人又以“欠租”为由，向电力公司申请停止供电并拆除电表，被反诉人的上述行为严重影响反诉人足浴店的正常经营，给反诉人造成了重大经济损失。望法院支持反诉人的反诉请求。反诉被告王良大辩称：对停电的事实没有异议。原告（反诉被告）王良大提供以下证据：1、2016年10月5日的租房合同复印件一份，证明王建萍伪造租房合同的事实，该租房合同是王良大从常州市武进区市场监督管理局调取的，落款处“王良大”并非本人签名，王良大是于2016年10月5日与王建萍签订租房合同并交付的租赁房屋，租期至2018年10月5日止，该合同已经遗失；2、国网常州供电公司其他业务申请表两张，一张是2018年10月11日无需用电的申请，一张是2018年11月16日暂拆复装的申请。被告（反诉原告）王建萍提供以下证据：1、2017年10月5日的租房合同原件一份；2、常州市新华联服装商场工资结算单两页，证明王建萍于2017年3月10日从新华联服装商场辞职，2016年10月5日至2017年10月5日期间，王建萍与王良大不存在房屋租赁合同关系的事实；3、武进区湖塘心语阁足道店工商登记资料查询表一份、营业执照复印件一份；4、2018年4月22日的收据原件一份；5、收条原件四份，证明王良大已从前手承租人处收取了2016年和2017年第一季度的租金；6、国网江苏省电力有限公司常州供电分公司营销部出具的案涉房屋用电信息三页，证明王良大于2018年10月11日申请暂拆电表，于2018年11月16日申请复装，案涉房屋在上述期间内无电可用的事实；7、常州市武进区湖塘镇南街社区居民委员会的情况说明一份和电表拆除照片两张；8、武进区湖塘心语阁足道店照片五页，证明案涉房屋有一个大厅和三个包厢，有六个工位可供消费者使用；9、2018年江苏统计年鉴一份，证明2017年居民服务、修理和其他服务业中城镇私营单位就业人员平均年工资为43481元；10、杨某、李润碧的居民身份证复印件各一份；11、王建萍申请证人杨某出庭作证，杨某陈述，“我自2018年3月1日开始在武进区湖塘心语阁足道店上班，工作内容是洗脚，月工资3500元，还有提成；李润碧是我的同事，与我工资水平一样；王良大是房东，经常到我单位拿租金的；2018年大概10月、11月的时候，停电一个多月，没有办法经营”。另，根据原告（反诉被告）王良大的申请，本院依法委托南京东南司法鉴定中心对案涉2017年10月5日的租房合同、2016年4月10日至2017年1月10日的四份收条上面“王良大”签名的真实性进行笔迹鉴定，因申请人王良大未缴纳鉴定费，南京东南司法鉴定中心终止了鉴定工作。双方当事人的质证意见及本院认证意见：对王良大提供的证据1，王建萍质证认为，该租房合同是为了办理营业执照制作的，“王建萍”、“王良大”的名字都是王建萍书写的，“2016年10月5日”也是随便写的。因王良大未能提供2016年10月5日的租房合同原件，本院对其主张的其与王建萍于2016年10月5日签订有租赁期限为两年的租房合同及其于2016年10月5日向王建萍交付案涉房屋等事实不予确认。对王良大提供的证据2，本院依法予以确认。对王建萍提供的证据1，本院对王建萍主张的其于2017年10月5日与王良大建立直接的房屋租赁合同关系的事实予以确认。对王建萍提供的证据2，本院对其证明目的予以认可。对王建萍提供的证据3、4，本院予以确认。对王建萍提供的证据5，本院认为，王良大对其签名的真实性不予认可，但未能提供相应的反证，本院对该证据依法予以采信。对王建萍提供的证据6-11，本院对王良大停电催租的事实予以确认，王建萍主张的各项损失，本院酌情予以认定。经审理查明，王良大长期将名下坐落于常州市武进区的房屋对外出租，经几次转租，王建萍从2017年年初自前手承租人处租赁了该房屋，并向前手承租人给付租金。2017年3月16日，王建萍登记注册了武进区湖塘心语阁足道店，聘请两名技师，从事足浴活动等。2017年10月5日，王良大作为甲方，王建萍作为乙方，签订租房合同一份，主要内容为：王建萍租用王良大房屋开足浴店，租期两年，自2017年10月5日至2019年10月5日，每月租金壹仟捌、壹仟玖，房租按半年，需提前一个月交付，并付押金壹仟伍佰元整。如王建萍不开可以转让，必须经过王良大同意协商解决。如王建萍到期不开，对房屋墙壁、电器损坏、未交清电费，王良大有权扣留押金。合同签订后，王建萍继续占有、使用该房屋，前后共向王良大给付了四次租金。2018年4月22日，王良大出具收据一份，载明：今收到房屋合同上两（原文：二）年全部收清，今天收到壹万壹仟肆佰元。后王良大认为，其自王建萍处收取的是2016年10月5日至2018年9月的租金，合计45600元，遂于2018年9月开始催租。而王建萍主张，2017年10月5日至2019年10月5日的租金其已全部付清。因对租赁时间等产生争议，2018年9月28日、29日、2018年10月15日，王良大对案涉房屋拉闸断电。2018年10月11日，王良大向供电公司申请暂拆，后于2018年11月16日申请复装，供电公司实际于2018年10月19日至2018年11月16日中断了对案涉房屋的供电。因催租未果，王良大起诉来院，要求处理。还查明，王良大已从王建萍前手承租人处收取了2016年和2017年第一季度的租金。再查明，王建萍为办理武进区湖塘心语阁足道店的营业执照，单方制作租房合同一份，载明签订日期为2016年10月5日，租赁期限自2016年10月5日至2019年10月5日。本诉争议焦点为：原告王良大要求被告王建萍给付租金的诉讼请求是否能够得以支持。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。首先，王良大主张其与王建萍于2016年10月5日签订有租赁期限为两年的租房合同，则应对其与王建萍自2016年10月5日开始建立租赁合同关系的事实承担举证证明责任。然，王良大未能提交该租房合同，也未能提供王建萍自2016年10月5日开始占有、使用案涉房屋的依据。据此，本院对王良大主张的待证事实不予确认。其次，王建萍提供落款日期为2017年10月5日，租赁期限为两年的租房合同原件一份和王良大收取前手承租人给付2016年和2017年第一季度租金时的收条原件四份，主张其与王良大是自2017年10月5日开始建立的房屋租赁合同关系。王良大对该合同落款处和收条上“王良大”签名的真实性不予认可并申请鉴定，但未预交鉴定费用，致使该争议事实无法通过鉴定意见予以认定，应当对该事实承担举证不能的法律后果。本院对王建萍主张的待证事实予以确认。再次，王良大向本院提供自市场监督管理局调取的租赁期限为2016年10月5日至2019年10月5日的租房合同复印件一份。对此，王建萍解释称该租房合同系2017年3月为注册成立武进区湖塘心语阁足道店所需，由其单方制作的合同。从常州市新华联服装商场工资结算单、武进区湖塘心语阁足道店的成立时间、前手承租人和王建萍给付租金的依据及案涉2017年10月5日的租房合同等来看，该解释与王建萍主张的其于2017年10月5日与王良大建立房屋租赁合同关系的事实是相互吻合的，本院依法予以采信。最后，王建萍作为房屋租赁合同中的承租人，对其按时足额给付租金的事实负有举证证明责任。对此，王建萍提供了2017年10月5日的租房合同和2018年4月22日的收据原件，王良大对收据由其本人书写不持异议，且双方当事人对王建萍已向王良大给付四次租金的事实认可一致。据此，王建萍对其主张的2017年10月5日至2019年10月5日的租金已全部付清这一待证事实的证明，达到了高度盖然性的证明标准，本院对该事实予以确认。综上，原告王良大要求被告王建萍给付剩余租金7090元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。反诉争议焦点为：反诉原告王建萍要求反诉被告王良大赔偿工人工资、租金和经营利润等各项损失共计13540元的反诉请求是否能够得以支持。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，双方当事人自2017年10月5日开始建立房屋租赁合同关系，王良大作为出租人，对案涉房屋由王建萍用于经营武进区湖塘心语阁足道店的事实是明知的，在租赁期间内，王良大应保证该房屋的供水、供电等必要的经营条件。现王良大于2018年9月28日、29日、2018年10月15日，对案涉房屋拉闸断电，供电公司根据王良大的申请在2018年10月19日至2018年11月16期间中断对案涉房屋的供电是不争的事实。据此，王良大未能履行适租义务，已构成违约，应承担赔偿损失等违约责任。关于王建萍主张的工人工资损失和经营利润损失，王建萍未向本院提交杨某、李润碧的劳动合同和社保缴纳记录，以及工资发放凭证，本院结合杨某的证人证言、服务行业年度工资标准和实际的经营情况等，酌情确定由王良大赔偿王建萍在停电期间支付的工人工资、经营利润损失计4000元。关于王建萍主张的租金损失，因停电期间，王建萍未能对租赁房屋进行使用、收益，故王建萍要求王良大退还停电期间的租金1900元部分的诉讼请求，本院予以支持。关于王建萍要求王良大赔偿上述损失利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告王良大要求被告王建萍给付租金7090元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。反诉原告王建萍要求反诉被告王良大赔偿停电期间的工人工资和经营利润损失4000元、退还停电期间的租金1900元部分的反诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持；其余部分的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第二十五条之规定，判决如下：一、驳回原告王良大的诉讼请求；二、反诉被告王良大于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告王建萍赔偿停电期间的工人工资和经营利润损失4000元，退还停电期间的租金1900元，合计5900元；三、驳回反诉原告王建萍的其余反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告王良大负担；反诉案件受理费70元，由反诉原告王建萍负担39元，反诉被告王良大负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  章福泉人民陪审员  王小波人民陪审员  朱燕峰二〇一九年七月七日法官 助理  孟小军书 记 员  梁 程附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。第二十五条当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。