湖北省宜昌市点军区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0504民初1号原告：刘云庆，男，1968年5月1日出生，汉族，住宜昌市点军区。原告：刘高群，女，1969年3月18日出生，土家族，住宜昌市点军区。二原告共同委托诉讼代理人：王德军，湖北邦辉律师事务所律师。被告：罗军，女，1954年3月2日出生，汉族，户籍地宜昌市西陵区，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：谈星泽，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉勇，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。第三人：宜昌市点军区桥边镇桥边村村民委员会，住所地宜昌市点军区桥边镇桥边村10组88号，统一社会信用代码54420502K2610425X3。法定代表人：赵君君，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：尚绪欣，湖北民基（点军）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑黎明，湖北民基（点军）律师事务所律师。原告刘云庆、原告刘高群与被告罗军、第三人宜昌市点军区桥边镇桥边村村民委员会（以下简称桥边村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序进行审理，因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序；因特殊情况需要，经本院院长批准延长六个月审理期限。本院分别于2019年1月28日、5月22日公开开庭进行了审理。原告刘云庆、原告刘高群及二原告共同委托诉讼代理人王德军，被告罗军的委托诉讼代理人谈星泽，第三人桥边村委会委托诉讼代理人郑黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘云庆、原告刘高群向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认刘云庆、刘高群与罗军签订的房屋买卖合同无效，并返还因房屋拆迁所获得经济补偿；2、要求罗军返还占有的土地（屋后旱田0.75亩、相龙山旱田0.33亩）；3、请求桥边村委会协助刘云庆、刘高群办理基于村民应享有的拆迁安置补偿措施。审理中，刘云庆、刘高群进一步明确第一项诉讼请求为：要求确认刘云庆、刘高群与罗军签订的房屋买卖合同无效，并要求罗军返还拆迁补偿款人民币777302元；返还安置还建房面积432.9㎡。事实和理由：刘云庆、刘高群是夫妻，均系桥边村××组村民，1994年申请建房并取得许可，1997年9月10日，获得宜昌县土地管理局颁发的《集体土地使用权证》。2011年4月3日，在宜昌市××军区民权法律服务所见证下，刘云庆、刘高群与罗军签订《房屋买卖合同书》约定，刘云庆、刘高群将桥边村××层砖混结构房屋及附属杂屋整体变卖给罗军，房屋界址见宜昌集建（97）字第140507050号集体建设用地使用证；附带转让屋后旱田0.75亩及相龙山旱田0.33亩给罗军经营、耕种，待罗军户籍迁入桥边村以后办理土地变更转让登记；房屋价款188000元，罗军一次性支付完毕。合同签订后，罗军即取得购买的房屋和土地。罗军做为城市居民，在村集体购房影响了刘云庆、刘高群作为村民的合法权益。被告罗军辩称，刘云庆、刘高群与罗军的房屋买卖合同于2011年4月交易完成，刘云庆、刘高群提起诉讼超过诉讼时效。刘云庆、刘高群与罗军签订房屋买卖合同是双方意思真实表示，并经点军区民权法律服务所见证确认，房屋买卖合同有效。刘云庆、刘高群与罗军签订合同并交付房屋，刘云庆、刘高群将罗军起诉至法院，违反诚实信用原则。第三人桥边村委会述称，刘云庆、刘高群与罗军签订房屋买卖合同向村委会进行备案，拆迁期间刘云庆、刘高群未提出异议。在买卖合同尚未确定无效的情况下，村委会将补偿款补偿给罗军。村委会考虑刘云庆、刘高群相关利益将其大女儿刘瑶和二女儿刘雨进行分户，500㎡房屋分为两个户主进行补偿。村委会在安置补偿过程中没有任何过错。本院经审理认定事实如下：刘云庆、刘高群系夫妻关系，均是桥边村村民。1994年4月27日，刘云庆、刘高群在桥边村××组以刘云庆名义兴建房屋，楼房建筑面积75㎡×2，平房建筑面积25㎡。1997年9月10日，原宜昌县土地管理局测量登记刘云庆房屋，地号为140507050，建筑占地面积为144.3㎡，宗地图显示144.3㎡房屋两层，附属房屋占地41.3㎡(7m×5.9m)，其土地属集体划拨性质。2011年4月3日，刘云庆、刘高群与罗军签订《房屋买卖合同书》约定，刘云庆、刘高群将其位于桥边村××层砖混结构房屋及附属杂屋整体变卖给罗军，房屋界址见宜昌集建（97）字第140507050号集体建设用地使用证；附带转让屋后旱田0.75亩及相龙山旱田0.33亩给罗军耕种、经营，待罗军户籍迁入桥边村以后办理土地变更转让登记；房屋价款188000元，罗军于合同签订之日一次付清；合同签订后，如今后遇国家建设或项目建设征占用罗军购买的房屋及受让的土地，所有征占用的相关补偿费均归罗军享有。签订合同当日，刘云庆、刘高群出具收条，收到罗军支付房屋价款188000元。合同签订后，刘云庆、刘高群将合同约定的房屋、土地移交给罗军。罗军接收房屋、土地后，对房屋进行改扩建，对屋后旱田进行耕种使用，相龙山0.33亩旱田未耕种使用。2018年1月25日，罗军与桥边村委会签订《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》，因电子信息产业园项目建设用地需要，需搬迁罗军房屋，桥边村委会确认罗军被征房屋总建筑面积为568.38㎡（正房面积470.88㎡、附房面积97.5㎡），其中包括罗军购买刘云庆、刘高群房屋正房和附房面积。确认给付罗军房屋、装饰、附属物及搬迁补偿费用总计777302.56元，其中房屋补偿金额356609.4元、房屋附属物补偿金额82996.36元，砖混正房单价为560元/㎡、砖混附房单价为460元/㎡。安置房还建面积432.9㎡，其中，审定还建面积360㎡。协议书签订后，房屋被拆除。同时查明，2018年6月，桥边村委会与被搬迁补偿户主刘雨签订了《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》，刘雨作为户主的户籍登记中记载，常住人口登记有刘云庆（刘雨父亲）、刘高群（刘雨母亲）。罗军系城镇户口，户籍地为宜昌市西陵区××号，现居住于宜昌市××区××单元××室。刘云庆、刘高群持有的2016年10月18日代码42050410220370033J农村土地承包经营权证记载的承包地块中，包括其合同约定转让给罗军的屋后旱田、相龙山旱田两地块，截止刘云庆、刘高群起诉时，两地块均未被正式征收。庭审中，刘云庆、刘高群要求罗军返还屋后旱田、相龙山旱田两地块，罗军同意返还，但提出青苗补偿款归罗军所得，桥边村委会称两地块拆迁补偿款应当补偿给承包地块登记权利人刘云庆、刘高群。上述事实，有刘云庆、刘高群提交的刘云庆、刘高群居民身份证，刘雨居民户口家庭户登记簿、罗军居民身份证、2011年4月3日《房屋买卖合同书》法律服务所见证书、建设规划许可证、建房许可证、土地使用证、原房屋照片、农村土地承包经营权证、罗军与桥边村委会签订的《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》；罗军提交的2011年4月3日《房屋买卖合同书》法律服务所见证书、证人董某证言；桥边村委会提交的刘云庆农村土地家庭承包经营权登记簿、电子信息产业园项目征地面积统计表、罗军签订的《房屋及附属物搬迁安置协议书》、相关明细、原房屋图片、刘雨签订的《房屋及附属物搬迁安置协议书》及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，刘云庆、刘高群与罗军签订《房屋买卖合同书》中的房屋系建设在桥边村集体所有的宅基地上，其转让受到土地性质约束，房屋只能在其集体经济组织成员内部交易。罗军是城镇居民，不是桥边村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋资格，亦不享有以桥边村村民身份要求拆迁安置资格，故刘云庆、刘高群与罗军签订的《房屋买卖合同书》无效，且双方均存在过错，应当各自承担相应责任。因双方买卖的房屋在起诉前已被拆除，现无法返还原物。罗军应按照被拆迁房屋补偿价款单价标准计算返还金额为宜，刘云庆、刘高群亦应当返还罗军已付购房款。即：罗军应当返还刘云庆、刘高群房屋补偿款180614元（正房：144.3㎡×2×560元/㎡、附房：41.3㎡×460元/㎡），刘云庆、刘高群返还罗军购房款188000元，两项相抵后，刘云庆、刘高群还应返还罗军7386元，诉讼中，罗军没有主张要求刘云庆、刘高群返还购房款。罗军接收房屋后进行改扩建，致使拆迁时的房屋与双方交易时的房屋状况发生改变。刘云庆、刘高群要求罗军返还拆迁补偿款人民币777302元、返还安置还建房面积432.9㎡的理由不能成立，本院难以支持。刘云庆、刘高群与罗军签订《房屋买卖合同书》中记载的屋后旱田、相龙山旱田两地块，现仍登记在刘云庆、刘高群农村土地承包经营权证中，刘云庆、刘高群要求返还，罗军、桥边村委会均同意返还，本院予以支持，但罗军种植的农作物青苗补偿费应当归罗军所有。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十四条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告刘云庆、原告刘高群与被告罗军于2011年4月3日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、被告罗军于本判决生效后三十日内将原告刘云庆、原告刘高群与被告罗军2011年4月3日签订的《房屋买卖合同书》记载的屋后旱田0.75亩及相龙山旱田0.33亩两地块返还给原告刘云庆、原告刘高群（被告罗军种植的农作物青苗补偿费除外）；三、驳回原告刘云庆、原告刘高群其他诉讼请求。案件受理费12800元，由原告刘云庆、原告刘高群负担6400元，被告罗军负担6400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  王 红审 判 员  杨 茹审 判 员  周乾坤二〇一九年七月九日书记员代  雯