云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0126民初957号原告：赵丽红，女，1978年10月31日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，现住石林县。委托诉讼代理人：李照宗，云南薄法律师事务所律师。特别授权代理。被告：石林源晨实业有限公司，住所：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处石林中路石林县钰鑫酒店401室。法定代表人：刘仁彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王祥华，男，1970年5月10日生，彝族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。系该公司法务专员。特别授权代理。原告赵丽红与被告石林源晨实业有限公司（以下简称：源晨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丽红及其委托诉讼代理人李照宗，被告源晨公司的委托诉讼代理人王祥华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵丽红向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告承担逾期交房应支付的违约金301292.59元（计算说明：自2013年6月30日至2013年7月30日，每天50.00元，合计1500.00元；自2013年7月30日至2019年5月8日，合计2108天，依照约定按已付款乘以每天0.02%计算，即（30天×50元）+（711083元×0.02%×2108天）=301292.59元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月28日，原告与我签订《商品房购销合同》，约定：被告开发的位于石林县鹿阜街道办事处石林县西城区（老昆河公路旁）土地证号为“石国用(2011)第1185号”、项目名称为“金色时代商贸城”第10幢第10-06号共计99.54平方米商铺作价711083.00元卖给我。由我在合同签订当天支付361083.00元，其余款项2013年3月10日前付清；被告在2013年6月30前。将建设单位验收合格的商品房交付给我。如我方违约，30天内，按每天50元承担违约金，逾期按照未付款0.02%元乘以逾期天数向被告方支付违约金，合同继续履行，超过60天，被告有权解除合同并自行处置房屋……；被告逾期交房，30天内，被告按每天50元承担违约金，合同继续履行，逾期30天后，被告方按已付款的0.02%乘以逾期天数向我方支付违约金，合同继续履行等内容。合同签订以后，我方按照约定全面履行了付款义务：被告却至今未将验收合格的房屋交付给我，致我造成损失，特提起诉讼。被告源晨公司辩称，2013年1月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定租期为3年，被告已向原告一次性支付3年租金共计127995.00元，故本案被告已交房，原告已接收所购房屋，被告不应承担逾期交房的违约责任。2013年2月28日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定的交房日期为2013年6月30日前，而逾期交房违约金纠纷案件适用普通的诉讼时效规定，根据《民法总则》第一百八十八条的规定，本案原告向法院起诉时，已超过3年的诉讼时效，原告已丧失本案的胜诉权；综上，应依法驳回原告的诉讼请求。原告赵丽红在庭审中围绕诉讼请求依法举证如下：1.《商品房购销合同》1份。欲证实商品房购销合同第七条约定2013年6月30日前交房；第九条约定交房期届满30天内，每天支付违约金50.00元，超过30天每天按总价款的0.02%计算违约金。2.《房屋租赁合同》1份。欲证实房屋租赁合同约定每年租金42665.00元。3.《自营历史明细列表》。欲证实按揭贷款年利率为7.205%，每年利息合计51553.5175元，是原告成本性的损失。4.《公证书》。欲证实原告卖掉原有的房屋，专款用于购买被告的房产，印证原告损失的客观性。5.购房款发票。欲证实原告在2013年3月12日即付清购房款，已按约定履行了义务。6.录音光盘。欲证实原告2019年4月23日到售楼部与被告交涉交房事宜，本案并未超过诉讼时效。经质证，被告源晨公司对原告提交的第1、2、5组证据三性无异议，但不认可举证目的，第2组证据恰恰能证明从购房至今三年内原告没有任何损失；对第3、4组证据真实性无异议，但不认可关联性；对第6组证据的三性不予认可，并认为原告来协商时就已经超过了诉讼时效。被告源晨公司依法提交：1.《房屋租赁合同》原件1份。欲证实2013年1月24日至2016年1月25日，涉诉房屋（金色时代××号）已租赁给被告，被告已支付原告127995.00元房租，该期间，原告没有经济利益损失；原告已收取涉诉房屋3年房租，故2013年6月30日，被告已交付涉案房屋、原告已接收涉案房屋；本案已超过3年的诉讼时效。2.《分部工程质量验收证明书》复印件1份。欲证实被告于2012年12月27日，已组织金色时代项目勘察单位、设计单位、监理单位对涉案房屋主体结构进行验收合格，被告基本无过错。3.《成交确认书》（委托经营管理者）复印件1份。欲证实被告已给予原告减免20000.00元首付款的优惠，原告实际损失很小。4.《情况说明》原件1份。欲证实自2016年1月25日至今，金色时代商贸城已有20多家商户入住经营，被告基本无过错，原告实际损失很小。5.赵某证人证言。欲证实自2016年1月25日至今，金色时代商贸城已有20多家商户入住经营，被告基本无过错，原告实际损失很小。6.庭审后，被告源晨公司补充提交了石林源晨实业有限公司关于“金色时代商贸城”地名名称命名申请书、石林彝族自治县民政局关于对石林源晨实业有限公司申报的拟命名“金色时代商贸城”地名名称暂用（函）、昆明市民政局关于对东苑家园、金色时代商贸城、石林时尚中心地名命名的批复、石林彝族自治县民政局关于转发昆明市民政局《关于对东苑家园、金色时代商贸城、石林时尚中心地名命名的批复》的通知复印件、石林源晨实业有限公司《说明》各1份。欲证实石林县农资交易市场及配送中心项目与石林县“金色时代商贸城”系同一工程项目。经质证，原告赵丽红对被告提交的第1组证据三性予以认可，但不认可举证目的，被告方并未实际支付租金，只是在销售时扣减了相应的房屋价款，属于被告的销售手段，案涉房屋不具备依法交付使用的条件，被告不能出具验收合格证明；对第2组证据的三性无异议，但不认可被告的举证目的，因为参加验收的设计单位和监理单位不属于国家职能部门；对第3组证据的真实性无异议，但不能证实原告的损失大小；对第4、5组证据的三性不予认可，情况说明系被告方单方所作，不能证实商户入驻、原告损失大小及房屋是否符合交付条件；对第6组证据认为系复印件，不予认可，原告购买的房屋所在小区为“金色时代商贸城”，对其他项目名称不清楚也不认可，该证据所附的工程质量验收证明书没有提供宗地图，只有施工草图，无法确定项目四邻关系及位置。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的原告提交的第1、2、5组及被告提交的第1、2、3组证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的其他证据和事实，本院依法认定如下：1.原告提交的第3组证据五未加盖银行印章，且与本案无关联性，本院不予采信；第4组证据与本案并无关联性，本院亦不予采信；第6组证据被告方对三性虽不认可，但承认系原告与被告公司工作人员之间的对话，但该录音内容仅能证实双方2019年4月23日对逾期办证的事宜进行过协商。2.对被告方提交的第4组证据实质上属于被告公司的陈述，与第5组证据内容虽一致，但该证据系被告单方陈述，且第5组证据中的证人赵某系被告公司员工，与本案有一定利害关系，在无其他证据相印证的情况下，本院对该两组证据均不予采信；第6组证据不能证实被告方的主张，但经本院向石林彝族自治县住房和城乡建设局核实，石林彝族自治县住房和城乡建设局出具《证明》载明：案涉“金色时代商贸城”与“石林县农资交易市场及配送中心确系同一项目”，本院对此予以确认。对其余证据本院将结合案件事实进行综合认定。本院经审理确认以下法律事实：2013年1月，原告赵丽红与被告源晨公司经协商，由原告赵丽红向被告购买由被告源晨公司开发的位于石林县“金色时代商贸城”10栋06号商品房，并针对该房屋于2013年1月24日签订了《房屋租赁合同》，约定原告赵丽红将其购买的上述房屋租给被告源晨公司使用，租期为三年，三年租金共计127995.00元。2013年2月28日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买石林县“金色时代商贸城”10栋10-06号商品房，套内建筑面积为99.54平方米，单价为每平方米7143.69元，总金额为711083.00元（柒拾壹万壹仟零捌拾叁元），双方在附件中约定交房标准为：1.装修：外墙用外墙专用涂料，柱子局部石板材贴面，屋顶局部琉璃瓦斜坡顶，内墙水泥砂浆找平；2.室内地面：现浇砼找平；3.门：卷帘门；4.卫生间：地面防水处理，卫生洁具自理；5.给水：给水管敷设到户；6.供电：室内普通照明；7.弱电：电话、有线电视、宽带网络穿线管敷设到位（另以成本价收取配套设施费）；8.楼梯：砼现浇楼梯；9.阳台（部分）：地面同2，墙面按外墙作法，栏杆为方管制作；并于当天对该购房合同作了备案登记。2017年12月14日，原、被告双方签订《成交确认书》，约定：原告购买的“金色时代商贸城”10栋10-06号房屋销售面积（建筑面积）为101.91㎡，《商品房购销合同》总价为711083.00元，首付款为361083.00元，由于本人（原告）自愿享受售后三年“稳定租约保障”政策，即三年租金收益为总房款的18%，共计127995.00元，在首付房款中抵扣。本人于2013年1月24日前交纳该房的首付款，享受首付款减免贰万元的优惠政策，因此该套房屋的首付款实际为213088.00元。2013年12月24日，被告源晨公司向原告出具收到售房款711083.00元的发票，但双方在庭审中均认可在支付购房款时扣减了三年的租金127995.00元及20000.00元优惠后，原告实际支付被告购房款563088.00元，付款时间为2013年3月12日。另查明，石林县农资交易市场及配送中心与石林县“金色时代商贸城”系同一工程项目；2012年12月27日，被告组织勘察、设计、施工及监理单位对包含案涉房屋在内的工程项目进行了验收；至判决前案涉房屋尚未通过综合验收，原告方也未到被告处办理接房手续。现原告以被告逾期交房构成违约为由诉至本院，要求被告支付违约金301292.59元。本院认为，根据双方签订《商品房购销合同》约定，在原告按照约定支付购房款后，被告应当于2013年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告。因房屋属于不动产，其交付应包含事实上的交付及产权证的办理。对于事实上的交付，根据双方签订《房屋租赁合同》约定原告将案涉房屋租赁给被告公司统一经营管理，约定三年的租金共计127995.00元也在购房款中作了扣减，即原告实际享受了租赁案涉房屋的利益，庭审中被告也认可租期从2013年6月30日至2016年6月30日，应视为该《房屋租赁合同》已得到实际履行，因房屋交付是原告对房屋行使管理使用及收益的前提，原告享受此租金的行为表明其自愿接受及认可案涉房屋已于2013年6月30日完成事实上的交付。租期满后，原告以案涉房屋未通过综合验收无法办理产权证为由未到被告处办理接房手续及对案涉房屋进行管理使用，系原告未积极行使自身权利所致。因双方所签《商品房购销合同》并未约定必须以通过综合验收作为房屋交付的条件，故本院认为原告怠于行使自身权利所带来的不利后果不应转嫁由被告承担。关于房屋产权证的办理，因被告所开发承建的房屋至今未通过综合验收，案涉房屋的确不具备办理房屋产权证的条件，但在本案中，原告并未主张逾期办理房产证的违约金，本院在本案中不作处理。对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。针对诉讼时效，因双方于2019年4月23日协商时，被告公司工作人员表示愿意承担自2017年以后的违约金每年10000.00元，故应视为义务人同意履行，义务人不得再以诉讼时效期间届满为由抗辩，故对被告认为本案已过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告赵丽红的诉讼请求。案件受理费2910.00元，由原告赵丽红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  李翠芬二〇一九年七月二十九日书记员  王斌磊