山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0282民初10298号原告：刘云锋，男，1974年3月25日出生，汉族，住即墨区。委托诉讼代理人：王德奎，即墨岛里法律服务所法律工作者。被告：宋继礼，男，1953年2月23日出生，汉族，住即墨区。被告：宋吉信，男，1936年1月20日出生，汉族，住即墨区。被告：于彩梅，女，1939年2月23日出生，汉族，住即墨区，系宋吉信之妻。被告宋吉信、于彩梅委托诉讼代理人：宋天友，男，1963年10月7日出生，汉族，住即墨市。系二被告的儿子。被告宋吉信、于彩梅委托诉讼代理人：刘书涛，平度德胜法律服务所法律工作者。原告刘云锋与被告宋继礼、宋吉信、于彩梅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘云锋及委托诉讼代理人王德奎，被告宋继礼、被告宋吉信、于彩梅的委托诉讼代理人宋天友、刘书涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘云锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告宋吉信与被告宋继礼之间的房屋买卖协议有效；2、判令原告与被告宋继礼之间的房屋买卖关系真实合法有效；3、判令被告立即协助原告办理涉案房屋土地使用登记变更等相关事宜；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告系同一集体组织成员。2000年左右，被告宋吉信将坐落于本村自己名下的即集建（91）字47278号房屋卖于被告宋继礼。2003年1月31日，宋继礼又将该房屋卖于原告，为方便办理土地使用登记变更事宜，原告于2013年3月25日在征得宋吉信同意的情况下与其签订了《房屋买卖契约》，并依法缴纳了契税。后在办理具体变更手续时，被告宋吉信反悔，为维护原告的合法权益，特具状起诉，望法院判如所请。被告宋继礼辩称，原告起诉正确，我方无意见。被告宋吉信、于彩梅辩称，被告从未将涉案的宋吉信名下的即集建（91）字第47278号房屋（登记的名字是宋继信）卖与原告，也未卖与本案所列被告宋继礼。1980年国家落实科技人员的相关政策，宋吉信的身份由民办教师变为青岛市第二麻纺厂工程师，1985年全家户口农转非，全家搬到青岛市第二麻纺厂分配的房屋居住，该涉案的房屋就闲置了，因常年无人居住就想找个人照看，因和本案宋继礼是属兄弟，就委托他代为管理，直至2013年原告找到我说宋继礼把涉案房屋卖给了他，我才知晓此事，被告宋吉信跟原告说我又不认识你，我不能卖给你，你把宋继礼找来说说吧，宋继礼又没告诉我。后，原告再未找过宋吉信，直到2018年起诉。另外，在（2018）鲁0282民初5006号案件中，原告提交的房屋买卖契约上被告的签字并非被告所签，手印也不是被告所摁，被告请求贵院对签字及手印进行鉴定。综上，原告所诉的农村房屋买卖合同是不成立的，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一、涉案房屋集体土地建设使用证书，证号为即集建（91）字第47278号，证明原告与二被告之间的房屋买卖已实际交付。证据二、村委所出具的证明一份，证明宋吉信与原告之间发生房屋买卖时系同一集体组织成员。证据三、村委出具的证明一份，证明本案被告宋吉信当时登记时姓名出现错误，予以证明。证据四、村委的证明一份，证明本案的第二被告宋吉信已将涉案房屋卖于本案的第一被告宋继礼。证据五、涉案房屋的两位邻居刘玉芝与宋继令所出具的证明，证明在2000年左右宋吉信已将涉案房屋卖于宋继礼。证据六、刘云锋与宋继礼所签订的售房契约，证明双方买卖关系真实存在，真实合法。证据七、2013年3月25日刘云锋与宋吉信所签订的房屋买卖契约，证明是因为当时涉案房屋需要过户，必须要经过房屋所有权人予以确认，在这种情况下，双方签订买卖协议是为了便于过户。证据八、刘云锋所持有证据七到税务部门所缴纳的税契单，证明房屋买卖关系成立。被告宋继礼对原告提交的证据质证称：对证据一、二、三、四、六、八均无异议。对证据五、七真实性无法确认，宋继礼对此事不知情。被告宋吉信、于彩梅质证称，对证据一真实性无异议，证明事项有异议，在（2018）鲁0282民初5006号案件中原告承认是自己到村委会去拿的，并非宋吉信向其交付的，其应当是骗取村委会管理该证件的人取的。对证据二真实性有异议，因其是复印件，对于证明的内容原告与被告确实是原系同一集体组织成员，房屋也确实是登记在宋吉信名下，又名宋继信，在登记时就写的宋继信。对证据三真实性有异议，因其是复印件，原告应当提供证据原件，证明事项当中宋吉信误写为宋继信是正确的。对证据四真实性有异议，原告应当提供证据原件，因为房屋买卖合同根据法律规定应当是要式合同，村委会以及证明人出具的证明不能证明房屋买卖合同的成立。对证据五真实性有异议，证人应当到庭作证，因为房屋买卖合同根据法律规定应当是要式合同，证人出具的证明不能证明房屋买卖合同的成立。对证据六真实性有异议，系复印件，即使该协议原件存在，那么宋继礼在没有取得房屋所有权的情况下属于非法处分宋吉信的财产，因宋吉信是委托宋继礼代为看管房屋。对证据七真实性有异议，在卖房人宋吉信的签名捺印中并非宋吉信所为，为查明案件事实，二被告申请对该证据中的宋吉信的签字及所按手印进行鉴定。对证据八真实性无异议，与二被告无关，其缴纳契税时二被告也不知情。经被告宋吉信申请，本院依法委托青岛万方司法鉴定所对原告提交的《房屋买卖契约》上宋吉信的签字、捺印进行鉴定，2019年6月3日，青岛万方司法鉴定所作出退卷说明:经本所司法鉴定人审查检验后认为：此案指印检材印面模糊不清、纹线稀少，无足够数量的细节特征，不具备比对检验条件。检材签名笔迹属于轻运笔快写字，宋吉信在本所书写的笔迹对照试验样本属于重运笔慢写字，因此，检材字迹与实验样本字迹二者不具备比对检验条件，本所已将上述情况分别告知委托法院和有关当事人，要求补充宋吉信书写的自然样本完成本次委托鉴定，有关当事人至今不能向本所提供宋吉信书写的自然样本，鉴于该案已到规定的委托受理期限，本所不能完成贵院本次委托的指印与笔迹司法鉴定，故将本次委托鉴定退回贵院，收取的鉴定费全额退回鉴定申请人。原被告对鉴定所的退卷说明均无异议。在第三次庭审中，原告刘云锋提交谈话录音一份，证明宋吉信和于彩梅已经认可将涉案房屋卖给宋继礼，并且宋吉信已经配合刘云锋去过市民大厅办理过户事宜，宋吉信夫妇反悔的原因系其儿子宋天友不同意出售房屋。被告宋继礼质证称对该证据不清楚。被告宋吉信、于彩梅质证称，对该录音的真实性无异议，但是从录音内容来看，宋吉信明确告知刘云锋，当初是收了宋继礼3000元的定金而非卖房，等正式卖房时订立合同进行过户，且约定宋继礼买房后不得卖于第三人。原告欲通过该证据证明宋继礼与宋吉信的房屋买卖关系成立，但是根据合同的相对性，合同关系只能发生在特定的主体之间，只能是合同当事人。假如宋继礼与宋吉信的买卖合同关系成立，刘云锋也无权要求确认宋继礼和宋吉信的合同有效。刘云锋系诉讼主体不适格。因此应当驳回原告要求确认宋继礼与宋吉信合同有效的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告争议的涉案房屋位于即墨区田横镇西崔戈庄村，集体土地建设用地使用证号为即集建（91）字第47278号。土地使用者为宋继信，即本案被告宋吉信。2000年左右，被告宋吉信将涉案房屋出售给被告宋继礼，宋继礼向宋吉信交付3000元现金，宋吉信在原告提交的录音资料中自认为宋继礼出具3000元的收条。2003年1月31日，被告宋继礼与原告刘云锋签订《售房契约》，载明：“兹有宋继礼房屋壹处，（三间门窗俱全，院子有围墙及大门都有，关于范围建房面积都在房产证上很清楚）今被本村刘云峰购去，现价壹仟零捌拾元（1080元）立约后当场交易清楚，关于以后规划房改及其它手续费用均由购房人处理，售房者一律不管，特此说明，自后不得反悔，特此为证。立约人：售房人宋继礼、购房人刘允锋。证明人：宋继星。二00三年一月三十一日立。”原告当场向宋继礼支付购房款2600元，并称立约写的1080元是为了少交税。被告宋继礼当庭认可已经收到刘云锋支付的2600元购房现金。刘云锋与《售房契约》上签字的“刘云峰”、“刘允锋”系同一人。刘云锋、宋继礼均是即墨区田横镇西崔戈庄村村民。涉案房屋自2003年开始由原告刘云锋占有使用。本院认为，本案争议焦点有二，一是被告宋吉信与被告宋继礼的房屋买卖行为是否有效，二是被告宋继礼有无权利处分涉案房屋。关于争议焦点一，被告宋继礼在庭审中自认是从宋吉信手中购买涉案房屋，但是因为时间过去太久，双方之间的房屋买卖契约已经丢失。被告宋吉信辩称只是委托宋继礼代为看管涉案房屋，并未将房屋出售给宋继礼。在原告刘云锋提交的其与宋吉信、于彩梅的录音音频中，宋吉信质证称对录音资料的真实性予以认可，录音中宋吉信自认已经收取宋继礼3000元房款，但是双方一直未办理过户登记。结合庭审情况及录音资料，本院有理由相信宋吉信与宋继礼之间存在合法有效的房屋买卖关系。关于争议焦点二，宋继礼有无权利处分涉案房屋。被告宋继礼从宋吉信手中购得涉案房屋，并且已经向宋吉信支付了对价，双方存在真实有效的房屋买卖关系，宋继礼因此享有合法的处分权。宋继礼作为合法权利人，与刘云锋签订《售房契约》，刘云锋支付房款2600元，宋继礼将涉案房屋交付给刘云锋。宋继礼与刘云锋之间的房屋买卖关系系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法确认宋继礼与刘云锋之间的《售房契约》合法有效。关于过户与否与买卖合同的关系，本院认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。此处的效力是指物权变动的效力，但是不影响买卖合同的效力。根据买卖合同司法解释第三条规定，当事人一方以出卖方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中宋吉信、于彩梅辩称宋继礼只是代管涉案房屋并无处分权，经本院依法审查，认定宋继礼与宋吉信之间存在合法有效的房屋买卖行为，宋继礼以此取得合法处分权，其与刘云锋之间的房屋买卖行为也当然有效。对宋吉信、于彩梅的辩论意见，本院不予采信。关于原告刘云锋要求三被告协助办理过户的诉讼请求，本院认为，根据土地管理法第六十二条之规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。关于农村房屋办理过户事宜属于行政审批事项，不属于法院审理范围，对此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、被告宋继礼与被告宋吉信之间的房屋买卖关系合法有效；二、原告刘云锋与被告宋继礼于2003年1月31日签订的《售房契约》合法有效；三、驳回原告刘云锋的其他诉讼请求。案件受理费100（原告预交），由原告刘云锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王彬彬人民陪审员  管益林人民陪审员  于道池二〇一九年七月十日书 记 员  王 卓附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。