济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初4648号 原告：东庆艳，女，1975年2月7日出生，汉族，住济南市 被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：薛全刚，总经理。 委托诉讼代理人：张太亮，男，该公司员工。 原告东庆艳与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东庆艳、被告圣凯公司的委托诉讼代理人张太亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告东庆艳向本院提出诉讼请求：1、要求被告圣凯公司支付原告东庆艳自2016年3月1日至2019年2月28日止3年房屋租金共149787.66元；2、要求被告圣凯公司支付因拖欠房屋租金产生的利息；3、要求被告圣凯公司承担因诉讼产生的一切诉讼费用并对原告东庆艳进行赔偿。事实及理由：2010年，原、被告签订《委托经营管理协议》两份，约定东庆艳将其所有的位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场商业广场一层的IZ019号、IZ020号商铺委托圣凯公司经营管理，委托期限均为20年。IZ019号商铺总楼款为344660元，IZ020号商铺总楼款为336193元。协议约定：每年委托经营的租金以商铺总楼款为基数，第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到第十二南为8%。租金每六个月支付一次，每次租金支付时间为每六个月到期后的30个工作日。但圣凯公司未按照合同的约定按时支付租金，其行为已构成违约。原告东庆艳为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告圣凯公司辩称：圣凯公司欠付东庆艳租金主要是因为圣凯公司委托租赁的商铺实际收益过低所造成，不存在故意拖欠行为，圣凯公司所管理企业从2015年开始，类似委托租金陆续出现欠付情况，目前正在积极设法筹集资金注入，以解决实际问题，其中2017年左右，圣凯公司联系与东庆艳类似业主接近200人，就相应实际管理亏损情况与业主做了说明，同时就委托资金结算也做了相关说明。2018年左右，业主吴庆华一案中，历下区人民法院委托第三方鉴定机构就涉案所在商铺的租金进行了评估，其中商铺的租赁单价在2.5元/平方米/天，业主的实际租金是按购房款的7%或8%不同比例进行支付，实际换算租金标准大概在4元/平方米/天左右，这足以说明目前圣凯公司所管理企业的实际现状，圣凯公司认为双方签订的委托租赁管理协议有失公平，且远远超过了圣凯公司的承担能力，鉴于圣凯公司目前正在积极协调外部资金注入，期间与东庆艳类似的业主就实际情况多次做了说明，希望法院综合考量，给予双方一定期限进行协商，如协商不成，请法院参照以往案件及圣凯公司实际情况综合予以裁决。关于租金，其中委托协议约定在租金支付时圣凯公司需要扣除相应楼宇保险和维修资金，东庆艳应当向圣凯公司提供相应票据，委托协议就延期支付利息也未做约定，所以圣凯公司请求法院驳回此项诉求，鉴于前述答辩情况，圣凯公司请求法院给予一定协商期。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案商铺位于济南市历下区泺源大街29号圣凯财富广场5-119、5-120，房屋所有权人为东庆艳，房产证号分别为济房权证历字第157149号、157452号，登记时间分别为2009年8月17日、2009年8月19日。2010年8月15日，东庆艳（甲方）与圣凯公司（乙方）签订委托经营管理协议两份，约定：甲方将其购买的圣凯财富广场商业广场一层IZ019、IZ020号商铺委托给乙方经营管理，委托经营期限为20年，自2010年9月1日起至2030年8月31日止；租金计算方式为：按商铺总楼款为基数，第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年至第十二年为8%，第十三年至第十六年为9%，第十七年至第二十年为10%。租金每六个月支付一次，每次租金支付时间为每六个月到期后的30个工作日内；公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除；委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。协议约定委托经营的涉案商铺总房款分别为344660元、336193元。另，协议第十条约定，若甲、乙双方因纠纷诉至法院，败诉方应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。原、被告均认可圣凯公司已向东庆艳支付租金至2016年2月28日，2016年3月1日之后的租金未支付。 以上事实，有原、被告签订的两份委托经营管理协议、济房权证历字第157149号号房屋所有权证书、济房权证历字第157452号房屋所有权证书及当事人陈述等为证，并经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的两份委托经营管理协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。圣凯公司未按约定向东庆艳支付2016年3月1日至2019年2月28日期间的委托经营租金，已构成违约。根据协议约定，涉案第IZ019号商铺自2016年3月1日至2018年8月31日期间的租金标准为344660元×7%×2.5年=60315.5元；自2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金标准为344660元×8%×0.5年=13786.4元。涉案第IZ020号商铺自2016年3月1日至2018年8月31日期间的租金标准为336193元×7%×2.5年=58833.78元；自2018年9月1日至2019年2月28日期间的租金标准为336193元×8%×0.5年=13447.72元。因维修基金在协议第四条中已明确约定，故应分别扣除该段期间的维修基金344660元×2%÷40×3年＝516.99元、336193元×2%÷40×3年=504.29元；对圣凯公司主张扣除的保险费，因其未提交证据证实该笔费用的实际发生及具体金额，故在返还租金中暂不予抵扣。因此，圣凯公司应向东庆艳支付2016年3月1日至2019年2月28日期间两个商铺欠付的租金为60315.5元+13786.4元+58833.78元+13447.72元-516.99元元-504.29元=145362.12元，对东庆艳的该项诉讼请求，本院予以部分支持，对其请求的超出部分，本院不予支持。 对于东庆艳主张的利息损失，因圣凯公司未按协议约定期限支付租金，给东庆艳造成一定的经济损失，故圣凯公司应向东庆艳支付相应的利息损失。东庆艳主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息，符合法律规定，利息损失应当按照双方委托经营管理协议中约定的欠付租金的期间分段予以计算。因欠付租金系圣凯公司单方违约，且双方在委托经营管理协议中对于诉讼费已进行约定，故本案诉讼费应由圣凯公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东庆艳支付2016年3月1日至2019年2月28日期间的租金145362.12元； 二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告东庆艳支付欠付租金的利息（以23659.65元为基数，分别自2016年3月1日、2016年9月1日、2017年3月1日、2017年9月1日、2018年3月1日起；以27063.91元为基数，自2018年9月1日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。 三、驳回原告东庆艳超出部分的诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3290元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  綦晓玥 人民陪审员  梁 颖 人民陪审员  咸维玲 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  李文旭