文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初11552号原告：广州市特易得置业有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中1116号，统一社会信用代码91440101691509884F。法定代表人：王磊。委托诉讼代理人：钟伟、黎丰强，均系广东科德律师事务所律师。被告：古军勇，男，1979年11月20日出生，汉族，住广东省蕉岭县。委托诉讼代理人：杨兴、刘泓毅，均系广东金桥百信律师事务所律师。第三人：广州湘熙楼餐饮有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道中路1116号L4F006房，统一社会信用代码91440101088039654G。法定代表人：古丁勇，系该司经理。委托诉讼代理人：古胜军，系广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：张煜健，系广东天穗律师事务所实习律师。原告广州市特易得置业有限公司（以下简称特易得公司）与被告古军勇租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告特易得公司的委托诉讼代理人钟伟、黎丰强，被告古军勇的委托诉讼代理人杨兴、刘泓毅到庭参加诉讼。2018年11月，本院依法追加广州湘熙楼餐饮有限公司（以下简称湘熙楼公司）作为本案第三人参加诉讼。2018年12月18日，本院再次公开开庭审理本案。原告特易得公司的委托诉讼代理人钟伟、黎丰强，被告古军勇的委托诉讼代理人杨兴，第三人湘熙楼公司的委托诉讼代理人古胜军、张煜健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告特易得公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年6月6日签订的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》（含附件）（以下简称《合同》）于2018年2月1日解除，被告立即腾空交还广州市天河区中山大道中1116号广州中山大道乐都汇购物中心401房L4F006号商铺（以下简称案涉商铺）给原告；2.被告立即将第三人的注册地址迁出案涉商铺；3.被告向原告支付2017年7月1日至2018年1月31日期间拖欠的租金251833元（其中，2017年7月1日至12月31日期间按照每月35721元的标准计付，2018年1月1日至1月31日按照37507元的标准计付）以及欠付租金的违约金（以每期拖欠的租金为本金，按每日0.1%的标准，从拖欠之日起计至实际清偿之日止）；4.被告向原告支付2017年7月1日至2018年1月31日期间拖欠的管理费197238.94元（其中，2017年7月1日至12月31日期间按照每月28067元的标准计付，2018年1月1日至1月31日按照28836.94元的标准计付）以及欠付管理费的违约金（以每期拖欠的管理费为本金，按每日0.1%的标准，从拖欠之日起计至实际清偿之日止）；5.被告向原告支付2017年9月至2018年1月期间拖欠的水费9100元以及欠付水费的违约金（以每期拖欠的水费为本金，按每日0.1%的标准，从拖欠之日起计至实际清偿之日止）；6.被告向原告支付自2018年2月1日起至实际交还案涉商铺给原告之日止的房屋占用费（按照每月37507元的标准计付）；7.被告向原告支付提前终止《合同》的违约金192641.97元（相当于3个月违约租金）；8.被告向原告支付迟延办理将第三人的注册地址迁出案涉商铺的违约金（按照每日4280.93元的标准，从2018年3月28日起计至实际迁出之日止）；9.本案受理费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2013年6月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合同》，约定：被告向原告承租案涉商铺用于经营餐饮；租赁面积为486平方米；租期（包括装修期）从交付日起算为62个月；交付日为2013年7月1日，如与实际交付日不一致的，以进出移交表日期为准；第一、二租赁年度的月租金为34020元，第三、四租赁年度的月租金为35721元，第五租赁年度的月租金为37507元；首期管理费为26730元，第一、二租赁年度的月管理费为26730元，第三、四租赁年度的月管理费为28067元，第五租赁年度的月管理费为29471元；租赁保证金为182250元，装修保证金为30000元；租期届满，合同提前解除或终止，乙方将店铺交还甲方且依照合同约定办理完毕以店铺为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证的注销或变更后90日内，甲方经扣除乙方应付款项、违约金和赔偿金后，将租赁保证金剩余部分（如有）无息退还乙方；租赁保证金不计利息，未经甲方书面同意，乙方不可要求以租赁保证金抵扣其应付的任何费用；租赁期限届满，乙方应在合同终止后30个工作日内完成注册地址或营业地址注销或变更手续，否则，每逾期一日应向甲方支付相当于违约租金2倍的违约金；乙方逾期支付租金、管理费或其他应付费用的，超过7日的宽限期的，从应付款之日起，每逾期一日应承担应付未付款项0.1%的违约金；若租期届满前，乙方明确表示或以其行为表明不履行本合同，或未经甲方书面同意擅自撤场或甲方有理由相信乙方将不履行本合同的，即构成乙方中途退租，乙方除应向甲方支付本合同约定的全部应付款项外，若剩余租期等于或超过6个月的，违约金应等同于3个月的违约租金；违约租金定义为合同解除日期之前的6个日历月的平均日租金及合同解除时的日管理费之和。合同签订后，被告在2014年1月7日与他人设立第三人，用于经营餐饮，第三人的法定代表人为被告，注册地址为案涉商铺所在地址。2014年9月9日，原、被告签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），调整了自2014年4月1日至7月31日期间的租金和管理费。上述协议履行过程中，被告经常不能按时交纳租金，2018年1月11日，被告关闭了店铺，并向原告提交了加盖第三人印章的申请书，申请书的主要内容为：湘熙楼因生意持续惨淡，已破产，申请免去房屋租金（押金不退回减去押金所剩余的租金），申请变卖店内设备用于支付员工工资，如果申请通过，我们立刻撤场。由于被告在未经原告同意的情况下擅自停业，原告于2018年1月12日向被告发出《关于“湘熙楼的故事欠款缴纳”函》，明确被告支付拖欠的截止至2018年1月11日的租金、管理费、仓库费用、宣传位租金、水电费等本金共计438471.09元，要求其支付抵扣租赁保证金后的欠款余额，并与原告沟通。2018年1月24日，原告向被告发出《关于“湘熙楼的故事解除合同”函》（以下简称《解除合同函》），告知被告称其在2018年1月11日提出申请撤场后，未经原告同意于2018年1月13日停止营业，视为其单方解除合同的重大违约行为，其应当承担支付拖欠款项本金471425.85元及利息的责任外，还应当承担相当于3个月违约租金的违约金。被告对原告发出的函件置之不理，不向原告支付拖欠的费用及违约金，也不腾空交还案涉商铺、将第三人的注册地址迁出。原告认为，原、被告双方签署的租赁合同合法有效，应当作为认定双方权利义务及违约责任的依据。被告拖欠原告租金等费用的行为已经构成违约，根据《合同》第十二条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权主张被告清偿拖欠的费用及支付迟延付款期间的违约金。被告在租赁合同关系存续期间向原告提交申请书，以自己的行为明确表示不继续履行租赁合同，而且经原告催告后仍不履行付款义务，根据《合同》第十三条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权解除租赁合同，主张解除合同的违约金，并要求被告腾空交还案涉商铺、将注册地址迁出案涉商铺及支付逾期履行义务的违约金。被告古军勇辩称：原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一、租赁合同的实际承租人应为第三人，而非被告。1.原、被告在一系列租赁合同签订后的实际履行行为足以证明原告客观上承认租赁合同的实际承租人为第三人。（1）被告为成立第三人于2013年6月6日与原告签订《合同》，案涉商铺在第三人成立后一直作为其经营场所，并由第三人实际承租使用，案涉商铺的实际使用人、实际承租人均为第三人。虽然第三人一直未与原、被告就《合同》及《补充协议》签订租赁主体变更协议，但案涉商铺的租金、水费、电费和管理费均由第三人的员工以其个人账户交纳，而非被告交纳，且原告在收取上述租金、水费、电费和管理费后所开具的发票名称均为第三人。由此可知，原告已明确知悉并客观上认可《合同》的实际承租人为第三人。（2）原告提交的《临时租赁合同》《广告位租赁合同》与《合同》《补充协议》的内容互为补充，这四份合同应视为一个系列合同，作为一个整体租赁关系的载体而存在。其中，原告提交的于2017年3月28日签订的《广告位租赁合同》是案涉商铺租赁系列合同中最迟签订的一份合同，该合同的签章处不仅有时任第三人法定代表人的被告的签名，同时还加盖第三人的印章，表明该合同的实际承租人为第三人。在租赁系列合同中，前后合同在实际承租人上已发生变更，在不违反合同签订的根本目的的情况下，应适用意思表示最新最近原则的民事法律关系原理。因此，原告与第三人签订《广告位租赁合同》表明原告客观上认可案涉商铺租赁系列合同的实际承租人为第三人，而非被告。2.原告在维权过程中有关维权行为的真实意思表示也表明其主观上承认租赁合同的实际承租人为第三人。原告提交的《申请书》的证明内容为“被告未经原告同意，明确表示其不履行租赁合同，并于2018年1月11日擅自撤场”，但实际上，该《申请书》由第三人作出并加盖印章，而非被告作出。原告坚持将《申请书》的证明内容表述为“被告未经原告同意……”，恰恰表明原告主观上承认案涉商铺的实际承租人为第三人，而非被告。另外，原告提供的催款、解除合同等函件多次使用“古军勇（湘熙楼的故事）商户”“贵店”等称呼，进一步表明原告主观上认可案涉商铺的实际承租人为第三人。另，被告的签约行为是职务行为，不应由其个人承担责任。二、因原告承认租赁合同实际承租人发生变更，故被告不应承担租赁合同项下的义务，租赁合同的义务应由实际承租人即第三人承担。如前所述，被告为设立第三人，曾以个人名义与原告签订《合同》，第三人成立后虽未与原告就《合同》签订承租人变更的补充协议，但原告在《合同》实际履行过程中以及后续维权过程中已通过自身行为承认案涉商铺租赁系列合同的实际承租人为第三人。被告认为，自原告以实际行动认可租赁合同实际承租人变更后，案涉商铺租赁系列合同中所约定的义务应由实际承租人第三人自行承担，被告无需再对案涉商铺租赁系列合同承担任何义务。三、《合同》于2018年2月1日解除后所产生的房屋占用费、仓库租金、水电费、迟延履行违约金等费用系原告不合理的扩大损失，该部分诉讼请求不应予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当减损措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。根据原告提交的《申请书》可知，案涉商铺的实际承租人第三人于2018年1月11日因经营不善、为避免亏损扩大已向原告提出撤场申请，但原告不同意其撤场，且无理由非法扣留第三人的所有财产，致使案涉商铺在合同解除后无法向他人出租，因此产生的损失均是原告自身行为所致。被告认为，在案涉商铺的实际承租人第三人已经无法继续履行租赁合同的情况下，原告没有采取适当措施防止损失扩大，导致案涉商铺在合同解除后无法继续出租，出现损失扩大的情况。原告主张的房屋占用费、仓库租金、水费、迟延履行违约金等均系扩大的损失，根据法律规定，扩大损失应由原告承担。第三人湘熙楼公司述称：一、《合同》的实际承租人是第三人，而非被告。《合同》是被告为设立公司受全体发起人的委托与原告签订的。案涉商铺在第三人成立后一直作为其经营场所，由第三人实际承租使用，租金、水电费、管理费等费用也是由第三人承担。被告在第三人成立后担任第三人的法定代表人期间（至2017年7月5日前）在租赁相关文件上签名都是履行职务的行为。第三人才是享有权利和承担义务的租赁合同实际主体。二、租赁合同于2018年2月1日解除后所产生的房屋占用费、租金、水费、迟延履行违约金等费用是原告不合理的扩大损失，该部分诉讼请求不应得到支持。第三人在生意惨淡、资金短缺的情况下已于2018年1月11日向原告书面申请撤场，但原告不同意被告撤场，并强行扣留第三人的物品，致使案涉商铺无法另行出租，这种情况下产生的损失应由原告自行承担。经审理查明：原告提供的原广州市国土资源和房屋管理局于2013年7月25日核发的《房地产权证》载明：广州市天河区中山大道中1116号401房的房地产权属人为原告，规划用途为商业，建筑面积为8568.61平方米等内容。2013年6月6日，作为甲方/出租方的原告与作为乙方/承租方的被告签订《合同》，约定：2.1准许经营活动及商号：乙方承租店铺，仅由乙方以本合同约定的商号/品牌经营准许经营活动；乙方不得擅自在店铺内进行除准许经营活动之外的其他经营活动；不得擅自改变附件二所列的商号/品牌及其标示；乙方不得允许他人使用店铺；3.2交付日和开业日：3.2.1如本合同签署时店铺交付日和开业日尚未确定，则甲方应在交付日或开业日前向乙方发出通知；……4.1租金：4.1.1本合同项下的租金金额、租金计算机制、租金支付机制及租金递增均在附件二中约定；4.2租金的支付：本合同项下乙方对甲方的所有付款，应以人民币记并以电汇方式付至甲方于附件二第10条中指定的银行帐号或者甲方不时书面通知的其他银行帐号……5.租赁保证金：5.1为确保其全面履行本合同，乙方应于签署本合同时依据附件二第7.1条向甲方支付租赁保证金；在租期届满、合同提前解除或终止、乙方将店铺交还甲方且依照本合同第9.1.4条的约定办理完毕以店铺为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证的注销或变更后90日内，甲方经扣除乙方应付的款项、违约金和赔偿金后，将租赁保证金剩余部分（如有）无息退还乙方；5.2租赁保证金不计利息，未经甲方事先书面同意，乙方不可要求以租赁保证金抵扣其依据本合同应付的任何费用；……6.其他费用：6.1管理费：6.1.1乙方应在遵守本合同第6条的前提下，依据附件二的约定支付每一日历月的管理费；6.1.2为计算某一日历月应付管理费之目的：6.1.2.1若该月为一完整日历月，则管理费应为1个月的管理费；或6.1.2.2若该月非一完整日历月，则管理费应为月管理费除以该月总日历日数乘以该日历月中租赁的实际日历日数；6.3公用事业费：6.3.1公用事业费指用于店铺的所有服务或基础配套设施的到期应付费用，包括水、气、热、空调、电力……乙方应按照附件二第6条所约定的方式和金额向甲方或管理公司支付公用事业费；9.乙方的义务：9.1.2……乙方应在租期内取得其在店铺合法开展准许经营活动所必需的一切政府批准、许可和第三方授权，并确保其在租期内持续有效；9.1.4乙方应于租期届满、本合同解除或终止后的30个工作日内办理完毕以店铺为注册地址或营业地址的任何证件的注销或变更，并及时向甲方提交完成该等注销或变更的书面证明；否则，每逾期1日，应当向甲方支付相当于违约租金2倍金额的违约金；12.违约责任：12.2.2租期内，如乙方逾期支付租金、管理费和/或其他乙方在本合同下应付的费用，甲方同意给予乙方7日宽限期；如乙方在上述宽限期内向甲方支付逾期款项，则乙方无需向甲方支付任何违约金；如超过上述宽限期，乙方应向甲方支付自款项本应支付之日起，每逾期1日应付未付款项的1‰的违约金，直至甲方收到全部欠付款项；……12.2.3甲方有权从乙方已支付的装修保证金、租赁保证金和POS机保证金中抵扣本合同项下乙方应付的任何款项、违约金及赔偿金，无论该款项、违约金及赔偿金是否发生于装修期或租期内的其他任何阶段；13.本合同的解除：13.1甲方单方解除本合同：……13.4中途退租：若在租期届满前，乙方明确表示或以其行为表明将不履行本合同，或未经甲方书面同意擅自撤场或甲方有理由相信乙方将不履行本合同的，即构成乙方构成的中途退租，视为乙方单方解除本合同的重大违约行为；在此情形下，乙方除了应当向甲方支付本合同约定的全部应付款项外，还应按下述约定向甲方支付违约金：13.4.1若剩余租期不满6个月的，违约金的金额应等同于2个月的违约租金；或13.4.2若剩余租期相等于或超过6个月的，违约金的金额应等同于3个月的违约租金；13.6合同终止或解除后的义务：13.6.1在租期届满或本合同因任何原因提前解除或终止之日，除非甲方另行书面同意，乙方应将店铺及店铺内的所有固定设备、装修及装置恢复至与交付日时相同的状态并将店铺以良好、清洁及适当的状态交还给甲方，如在交还店铺时，乙方未能按上述状态将店铺恢复至原状或以上状态的，乙方应当赔偿甲方因此遭受的全部损失，甲方有权从装修保证金和租赁保证金中扣除有关费用；若上述保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方应就不足部分承担赔偿责任；13.6.4乙方应于租期届满、本合同解除或终止后的30个工作日内办理完毕以店铺为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证注销或变更，并及时向甲方提交完成该等注销或变更的书面证明；否则，每逾期1日，应当向甲方支付相当于违约租金2倍金额的违约金；13.6.5若乙方未能在交还店铺时将自有物品拆除搬离，视为乙方放弃店铺内所有自有物品，包括装修、家具、货物等一切动产及不动产的所有权，甲方有权依照甲方认为适当的方式自行处置，无需给予乙方任何补偿和赔偿；乙方应承担由此所产生的一切相关费用，包括但不限于公证费、处置费、保管费和律师费等；除此之外，甲方有权每日就该等占用向乙方收取相当于违约租金2倍的占用费；13.6.6如乙方逾期交还店铺，就自租赁期限届满或本合同提前终止和/或解除之日起至其办妥交还店铺的所有手续之日止的期间，乙方应继续依照本合同约定支付租金、管理费、公用事业费和其他费用（如有），且每逾期1日，应向甲方支付等于违约租金2倍的违约金；17.转让和授权：除非本合同另有约定，任何一方未经对方事先书面同意不得将其本合同项下的任何权利或义务转让；17.4乙方转让：若为在店铺从事准许经营活动之目的乙方计划在购物中心所在地设立一家子公司，则乙方应当促成该新公司在设立后3个工作日内与甲方和乙方就乙方将本合同项下的权利和义务转让给新公司事宜签署协议；乙方确认并承诺，在进行该等转让之后，乙方应和新公司一起就本合同向甲方承担连带责任；19.7通知：19.7.1除非本文另有约定，所有通知、要求、弃权书和双方的其他信函往来应以书面形式，并在下列时间被视为已经按本合同中规定的该方地址发出：（i）亲手交给该方；或（ii）预付邮资、写明寄给该方，在交付给快递公司3个工作日后，但发送方应有快递公司出具的回执；19.10对合同主文的修改：双方同意合同主文（即第1至19条）受制于附件二第13条中对其之修改；双方受该等修改加约束并享有其中的利益；若该等修改与合同主文不一致，则以修改为准等条款。附件一《定义》包括：违约租金指如下两者之和：（a）合同解除日期之前的6个日历月的平均日租金（若合同解除日期发生在自签署本合同之日起的前6个日历月期间内，则自本合同签署以来的平均日租金）及（b）合同解除时的日管理费；日历月指根据公历日历，每月1号至该月月末之日；装修保证金指为确保装修工程的安全，要求乙方向甲方支付的保证金，具体金额于附件二第7.2条中约定等内容。附件二《商业条款》约定：1.甲方（出租方）：1.1名称：原告；1.4邮寄地址：……1.6电话：……2.乙方（承租方）2.1名称：被告；2.4邮寄地址：广东省蕉岭县长潭镇高陂村六组古屋六14号；2.6电话：被告136××××0962……3.租赁：3.1约定面积为486平方米；3.2准许经营活动：餐饮；3.3商号/品牌：湘熙楼；3.5购物中心名称及地址：广州市天河区中山大道中1116号广州中山大道乐都汇（Lifespace）购物中心；3.6铺位号：L4F006（即案涉商铺）；4.租期：4.1租期：62个月（包括装修期），自交付日起算；4.2装修期：……4.3交付日：2013年7月1日，如与实际交付日不一致的，以进场移交表日期为准；……5.租金：5.1租金：（i）第一、二租赁年度，每月租金为34020元；第三、四租赁年度，每月租金为35721元；第五租赁年度，每月租金为37507元；（ii）为计算某一日历月应付租金之目的：若该月系一完整日历月，则为1个月的租金，即日租金×（365天/12）天；及若该月非一完整日历月，则为日租金乘以该日历月内所租赁的实际天数；5.2首期租金：（i）等于基本月租金的金额（即34020元），该金额应于签署本合同时支付（采用集中收银的租户除外）；……6.其它费用：6.2租赁年度适用的管理费：第一、二租赁年度，每月总计26730元；第三、四租赁年度，每月总计28067元；第五租赁年度，每月总计29471元；6.6公用事业费：乙方应依甲方提供的缴款通知书在每个日历月25日或之前支付其上月发生的公用事业费；7.保证金：7.1租赁保证金：182250元应于签署本合同时支付；……7.2装修保证金：30000元，乙方应于交付日之前向甲方支付；8.收银安排：非集中收银：安装乙方自有的POS机；9.支付机制：非集中收银：（i）自租金起算日起，乙方开始支付租金：若乙方支付固定租金的，乙方应在每一日历月25日之前提前向甲方支付下一日历月的租金；（ii）自租期开始起，乙方应在每一日历月25日前支付下一日历月的管理费；（iii）自租期开始起，乙方应在每一日历月25日或之前支付前一日历月的公用事业费；……10.甲方银行账户：10.1收款人：原告；10.2开户行：……10.3账号……10.5联系人姓名和电话：财务部020-22×××72；11.乙方银行账户：11.1收款人：被告；11.2开户行：……11.3账号：……11.5联系人姓名和电话：被告136××××0962等条款。2013年6月14日，原告向被告收取“湘熙楼押金”182250元和“湘熙楼装修保证金”30000元。2013年10月15日，原告将案涉商铺交付给被告使用。2014年1月7日，工商行政主管部门核发的第三人的《企业法人营业执照》载明：住所为案涉商铺所在地址，法定代表人为被告，成立日期为2014年1月7日，主营项目类别为餐饮业等内容。2014年1月15日，案涉商铺开业。2014年9月17日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2013年6月6日签署了《合同》，约定由乙方承租案涉商铺用于经营；甲乙双方为了能够更好、更充分地履行《合同》，经协商一致，达成补充协议如下：一、双方同意，甲方按以下条件给予乙方租金和管理费优惠：（一）自2014年4月1日至2014年7月31日期间（租金和管理费优惠期间）的租金和管理费调整为租金每月为17010元，管理费每月为13365元；本协议所述租金和管理费优惠期间以外的租金和管理费标准仍按《合同》的约定执行；……（六）如有下列情形之一，则本协议所述租金和管理费优惠不予适用，租金和管理费优惠期间的租金和管理费标准仍按《合同》的约定执行，乙方除按《合同》的约定承担违约责任外，还应在相关情形发生后10日内按《合同》约定的租金和管理费标准向甲方足额支付租金和管理费；……2.租期内，乙方擅自解除《合同》或因乙方的违约行为导致甲方解除《合同》的；……二、《合同》其他条款不变，本补充协议是《合同》的不可分割的一部分，与《合同》具有相同的法律效力；三、本补充协议……与《合同》不一致之处，以本补充协议为准等条款。2017年7月7日，工商行政主管部门核发的第三人的《营业执照》载明：第三人的法定代表人为古丁勇。2018年1月11日，第三人作出致“乐都汇物业领导们”的《申请书》，其中包括：由于各方面因素的影响导致商场人流量减少，本店（湘熙楼）生意持续惨淡，资金严重短缺，已破产；无能力支付员工工资；特申请免去房屋租金（押金不退回，减去押金所剩余的租金）；申请变卖店内设备，用于支付员工工资，避免发生年前员工纠纷；如果申请通过，我们立刻撤场。原告已收到《申请书》，并陈述如下：被告未经原告同意，明确表示不履行《合同》，并于2018年1月11日擅自撤场。2018年5月22日，第三人作出《情况说明》，其中包括：被告、古丁勇代表第三人与原告签订了《合同》以及后续相关三份租赁协议，包括《补充协议》《临时租赁合同》《广告位租赁合同》；上述租赁合同中涉及的租赁场所、仓库、广告位等均是由第三人实际使用，相关费用均由第三人支付等内容。原告还提供以下证据：1.原告与古丁勇于2017年2月15日签订的《临时租赁合同》（已出示原件。首部显示：甲方/出租方为原告，乙方/承租方为被告。约定：乙方短期租赁乐都汇购物中心内场地；租赁期限为2017年3月1日至2018年2月28日；店铺编号为L4D005；商号/品牌为湘熙楼；产品/服务为仓库等条款）、原告与第三人于2017年4月13日签订的《广告位租赁合同》[未能出示原件。首部显示：甲方为原告，乙方为被告。约定：……乙方租用甲方广告位……位置为……广州市天河区中山大道中路1116号的乐都汇购物中心；广告位编号分别为……广告位租赁期限分别为……等条款。尾部“乙方：（盖章）”处显示第三人的印章、乙方的“代表人签字”处显示被告的手写签名]，均用于证明为履行《合同》，被告又承租了原告的仓库、广告位；上述法律关系虽不属于本案处理范围，但该组证据的承租人仍是被告，而非第三人；《临时租赁合同》签订时间是2017年2月15日，但古丁勇于2017年7月5日才担任第三人的法定代表人，因此，古丁勇不是代表第三人签订《临时租赁合同》，而是作为被告的哥哥代表被告签章；即使《广告位租赁合同》的乙方签章处显示第三人的印章，也不能否认《合同》约定的承租人是被告，不能以《广告位租赁合同》所涉租赁合同关系认定《合同》的承租人，因为租赁标的物不同。被告发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性有异议；《临时租赁合同》尾部乙方签章处显示第三人的经理古丁勇的签名，其行为是代表第三人的职务行为；《广告位租赁合同》首部虽显示乙方为被告，但尾部乙方签章处显示第三人的印章，这表明被告签章是代表第三人履行职务的行为，《广告位租赁合同》是签订时间最晚的合同，《广告位租赁合同》的实际承租人为第三人；结合原告提供该组证据的证明内容可知，原告认可《合同》的承租人已实际变更为第三人。第三人发表以下质证意见：对该组证据形式上的真实性无异议，对关联性、证明内容有异议；《合同》是被告为设立第三人而受全体发起人的委托与原告签订的，案涉商铺在第三人成立之后一直作为第三人的经营场所、由第三人实际承租使用，租金、管理费、水电费等费用均是由第三人承担；被告在第三人成立之后担任法定代表人期间在相关租赁文件上签章属于职务行为，第三人才是《合同》的权利享有和义务承担的主体。2.致“古军勇（湘熙楼）商户”的[2017]华置商服GZZS函字009号《关于“湘熙楼欠款缴纳”函》[提供的打印件不完整，且未能出示原件。其内容包括：“特易得公司与古军勇（湘熙楼）（下称‘贵店’）于2013年7月1日签订了乐都汇购物中心《合同》，由贵店租赁我司案涉商铺，租赁期限为2013年7月1日至2019年1月13日；根据合同，贵店应于每月25日之前将合同约定次月相关款项交至我司，据资料显示，截止至2017年11月23日，贵店有如下逾期款项及未交款项：……欠费/未交总计417044元，租赁保证金为213862.5元……”]、致“古军勇（湘熙楼的故事）商户”的[2018]华置商服GZZS函字001号《关于“湘熙楼的故事欠款缴纳”函》[提供的打印件不完整，且未能出示原件。其内容包括：“特易得公司与古军勇（湘熙楼的故事）（下称‘贵店’）于2013年6月6日签订了乐都汇购物中心《合同》，由贵店租赁我司案涉商铺，租赁期限为2013年11月14日至2019年1月13日；根据合同，贵店应于每月25日之前将合同约定次月相关款项交至我司，据资料显示，截止至2018年1月11日，贵店有如下逾期款项：……欠费为438471.09元，租赁保证金为213862.5元”]和《签收表》（未能出示原件。其中包括：铺位号为L4F006、商铺名称为湘熙楼、签收内容为关于“湘熙楼欠款”、“签名”一栏显示被告的手写签名，日期为2017年9月12日；商铺名称还包括宝岛、奥康、八马茶叶、巴比兔童装等内容），用于证明被告拖欠租金等费用，经原告催告后仍拒不履行；上述函件中虽注明“湘熙楼”，但不代表原告认可或同意变更《合同》的相关内容及承租人；根据法律规定，合同内容的变更需合同双方当事人签订书面合同约定变更内容；《合同》的承租人变更涉及合同法规定的合同权利义务的概括转让，需三方就合同权利义务的转让达成一致意见，但本案没有任何证据证明原、被告或三方曾变更《合同》的内容；至于《签收表》中注明“湘熙楼”是由于原告在经营管理中面对不止被告一户承租人，为方便经营管理，原告以被告开设的餐厅字号进行区别和备注，《签收表》中的其他商铺名称也是写明其他承租人的字号，不能以此认定原告确认第三人为本案租赁合同关系的承租人。被告发表以下质证意见：对两份函件的真实性、合法性均予以确认，对其关联性均有异议，函件名称分别为《关于“湘熙楼欠款缴纳”函》和《关于“湘熙楼的故事欠款缴纳”函》、收件人为“古军勇（湘熙楼）商户”或“古军勇（湘熙楼的故事）商户”，且文中均多次使用“贵店”的表述，这表明原告实际上认可案涉商铺的实际承租人为第三人；原告没有出示《签收表》原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。第三人发表以下质证意见：对该组证据的质证意见与对上述证据1的质证意见一致。3.致“古军勇（湘熙楼的故事）商户”的[2018]华置商服GZZS函字005号《关于“湘熙楼的故事私自停业”函》｛提供的打印件不完整，且未能出示原件。其中包括：“贵店[即古军勇（湘熙楼的故事）]于2018年1月11日向我司提出申请撤场，但贵店未经我司许可的情况下在2018年1月13日停止营业，根据《合同》……13.4中途退租规定……并自2018年1月13日及以后贵店产生的一切损失由贵店自行承担，我司不做赔偿；根据合同，贵店应于每月25日之前将合同约定次月相关款项交至我司，据资料显示，截止至2018年1月15日，贵店有如下逾期款项：……”等内容。尾部显示“华润置地商业管理服务事业部”“特易得公司”“2018年1月15日”的打印内容，但均没有加盖印章。附1为停业图片（显示广告牌包括“湘熙楼的故”等内容，广告牌下方的玻璃门处于关闭状态，玻璃门上张贴一张纸张但看不清楚内容），附2为湘熙楼的故事撤场申请书（即前述第三人于2018年1月11日作出的致“乐都汇物业领导们”的《申请书》）｝及致“古军勇（湘熙楼的故事）商户”的[2018]华置商服GZZS函字006号《解除合同函》（提供的打印件不完整，且未能出示原件。其内容与《关于“湘熙楼的故事私自停业”函》的内容基本一致）、EMS全球邮政特快专递详情单[共2张；均已出示原件。显示：收件人均为被告、收件人地址分别为案涉商铺所在地址（该邮件的详情单同时写明收件人的单位名称为湘熙楼的故事）及《合同》约定的被告的邮寄地址，内件品名均为《解除合同函》，寄件时间均为2018年1月30日]、中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司于2018年4月27日出具的上述邮寄至《合同》约定的被告的邮寄地址的邮件已于2018年2月1日由他人签收的妥投证明（已出示原件），用于证明基于被告的违约行为，原告发出的《解除合同函》于2018年2月1日送达《合同》约定的被告的邮寄地址；原告催收案涉商铺费用的对象仍然是被告，在“古军勇”后面用括号备注“湘熙楼”印证“湘熙楼”只是用来区别和确定具体的租赁场地之用；如果原告确认本案承租人是第三人，则原告发出邮件的对象不应当是被告，而应当是第三人，函件的内容可证明案涉商铺的承租人是被告本人。被告发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议，确认已收到上述邮件；对两份函件的关联性均有异议，理由与对证据2中两份函件的质证意见一致；对两份详情单及妥投证明的关联性均有异议，因为两份详情单仅能证明原告曾向被告寄出两份特快专递邮件，其中邮寄至《合同》约定的被告的邮寄地址的邮件虽显示已妥投，但签收人并非被告，不能证明原告已将两份函件送达给被告。第三人发表以下质证意见：对该组证据的质证意见与对上述证据1的质证意见一致。4.2017年9月至2018年1月期间的每月18日的抄水表记录（共5张；均已出示原件。显示：商铺名称和位置均为湘熙楼的当月水表读数分别为16747、17027、17270、17497、17771等内容；2017年9月18日的抄水表记录还写明湘熙楼的上月水表读数为16371），用于证明被告拖欠水费未付；原告每月18日抄水表，被告应于当月25日前支付该期水费；“湘熙楼”一栏即属于案涉商铺的水费，商业水费标准是6.5元/吨（包括商铺内的水费和公摊水费），以2018年1月18日的水表读数17771吨减去2017年9月18日的上月读数16371吨，得出案涉商铺用水量是1400吨，乘以单价6.5元/吨，得出水费合计为9100元。被告发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性和关联性均有异议；该组证据是原告自制的，没有被告签名确认，表中的数据真实性无法确认；商铺名称记录为湘熙楼、水表位置也记录为湘熙楼，这表明原告实际上认可案涉商铺的实际承租人为第三人。第三人发表以下质证意见：该组证据是原告自制的，没有被告或第三人签章确认，对其真实性、合法性和关联性均不予确认。5.发票[共6张；已出示原件。显示：原告向广州市宝×物业管理有限公司（以下简称宝×公司）支付广州市天河区中山大道中1116号乐都汇购物中心2017年8月至2018年1月的水费及污水费。原告称宝×公司是物业服务企业，案涉商铺所在整栋楼宇的水费由宝×公司收取，每张发票显示的两三万元左右的金额是整栋楼宇的全部水费金额]，用于证明原告已代为垫付包括案涉商铺在内的乐都汇购物中心上述期间的全部水费。被告发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性予以确认，对关联性有异议；发票显示的销售方为宝×公司，既非被告，也非第三人，与本案不存在关联性；发票仅能证明原告向宝×公司支付上述水费，不能证明原告向供水部门支付上述期间的水费，原告关于其已代为垫付水费的陈述不成立；若法院认定上述水费包含第三人为维持日常经营所支出的水费，该水费也应由第三人承担，不应由被告承担；第三人已支付截止至2017年8月的水费，但上述发票包含2017年8月的水费；原告不能向第三人主张上述发票所列的全部款项，更不能要求被告承担上述款项；从上述发票的水费金额以及原告在本案中主张的水费金额可知，该金额明显不是一个自然人所能消耗的，因此，原告要求被告承担如此巨额的水费明显不合理；上述发票仅能证明第三人在2017年8月至2018年1月发生的水费，即被告于2017年7月不再担任第三人的法定代表人之后发生的水费，因此，原告要求被告承担其离任后发生的第三人的水费明显不合理；综上所述，被告不应对2017年8月至2018年1月发生的水费承担责任。第三人发表以下质证意见：对该组证据形式上的真实性无异议，对关联性有异议，该组证据显示的是整栋楼宇的水费，无法看出第三人使用发生的水费；第三人已支付截止至2017年8月的水费，上述发票包含2017年8月的水费，原告不能向被告及第三人主张全部款项。被告还提供了以下证据：1.广州市天河区食品药品监督管理局于2014年1月21日核发的第三人的《餐饮服务许可证》（已出示原件。载明：法定代表人为被告，地址为案涉商铺所在地址等内容）、广州市公安局天河区分局于2017年9月27日核发的第三人的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（已出示原件。载明：消防安全责任人为被告，地址为案涉商铺所在地址，使用性质为餐厅等内容），用于证明被告受其他股东委托，为设立第三人以自己的名义与原告签订《合同》；第三人为案涉商铺的实际使用人，是原、被告签订的一系列租赁合同的实际承租人；被告曾担任第三人的法定代表人，被告在第三人成立之前以个人名义实施的法律行为应当被认定为职务行为，应由第三人承担相应法律责任。原告发表以下质证意见：对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议；只能说明被告按《合同》的约定设立第三人的事实及证明被告履行《合同》的部分义务。第三人发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议。2.《支付证明单》、中国工商银行自助终端凭条及转账汇款凭证[各3张；均已出示原件。分别显示：付款人庄某于2017年12月7日、12月11日、12月27日以银行转账方式向原告分别支付“湘熙楼6月余管理费”7067元（相应的《支付证明单》写明款项为6月份管理费余数等内容）、“湘熙楼，电费4千”12755元（相应的《支付证明单》写明包括电费、7月水费、8月水费、9月仓库租金）、“湘熙楼电费”4000元（相应的《支付证明单》写明款项为电费等内容）。被告称庄某是第三人的财务人员）以及原告在2016年6月15日至2017年11月30日期间开具的发票[共49张；均已出示原件。显示：原告向第三人收取租金、管理费、水费、电费等费用（其中包括案涉商铺2017年8月的水费、2017年6月的租金和管理费）]，用于证明案涉商铺的水费、电费、管理费均是从第三人的财务人员的个人账户支付的；原告收取案涉商铺的租金、水费、电费、管理费后开具的发票名称均为第三人，足以证明原告客观上认可案涉商铺的实际使用人和实际承租人为第三人。原告发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议；对《支付证明单》、中国工商银行自助终端凭条及转账汇款凭证的关联性有异议，该部分证据是被告在案涉商铺经营过程中处理内部事宜产生的，与外部的本案租赁合同关系无关；被告如何履行付款义务、委托何人支付相应款项，属于被告的单方意思表示，不能代表原告书面同意变更案涉商铺的承租人；对发票的证明内容不予确认，在经营管理过程中，为了被告方便经营管理案涉商铺，原告按被告的要求开具上述发票，开具发票只能证明存在收款及开具发票的行为，开具发票不代表原告认可第三人是承租人，且开具发票是原告履行《合同》项下义务的行为，在租赁合同履行过程中常见出租人按承租人的要求开具发票；《合同》已明确约定转让合同权利义务必须经原告书面同意，因此，开具发票不能简单认定为原告同意案涉商铺的承租人变更为第三人，且被告也从未向原告提出变更合同承租人的要求。第三人发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议。3.第三人的工商登记档案资料[已出示加盖“广州市天河区工商行政管理局档案资料查询专用章”的复印件。其中包括但不限于以下资料：《企业设立登记申请书》显示：被告、江某、安某于2014年1月2日申请设立第三人；法定代表人为被告，住所为案涉商铺所在地址。原、被告于2013年6月21日签订的《广州市房屋租赁合同》约定：原告同意将案涉商铺出租给被告作商业用途使用，租赁期限为2013年7月1日至2018年8月31日；租金按月结算，由被告在每月的第25日前按银行转帐付款方式缴付租金给原告；双方就案涉商铺租赁签署的合同所有条款有且仅以《合同》为准等条款。《无偿使用证明》包括：兹有被告受拟设立公司/企业即第三人全体股东（投资人）委托，办理第三人设立所需经营场所租赁合同的签署事宜，并承诺将所租赁案涉商铺提供给第三人无偿使用等内容]，用于证明被告为办理第三人的设立登记手续而与原告签订租赁合同，《广州市房屋租赁合同》约定租金支付方式为银行转账，结合上述证据中的租金发票可知，租金实际交纳人为第三人，因此，案涉商铺的实际承租人为第三人；《无偿使用证明》说明被告是受第三人的全体股东委托签署《合同》并承诺将案涉商铺提供给第三人无偿使用，表明第三人是案涉商铺的实际使用人。原告发表以下质证意见：该组证据的真实性、合法性由法院认定，对关联性、证明内容不予确认；因为案涉商铺的承租人为被告，在房地产管理部门登记备案的《广州市房屋租赁合同》也是原、被告签订的，第三人成立后，被告仍以个人名义与原告签订《补充协议》，而未由第三人签订《补充协议》，这足以说明第三人的成立与本案租赁合同关系无关，第三人不是承租人；至于《无偿使用证明》，是被告单方作出的承诺，不能对抗原告。第三人发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；原告在签订《合同》时已知道被告承租案涉商铺用于经营餐饮，且案涉商铺的租金是以第三人的名义支付的，原告对上述情况均知晓且从未提出异议。4.本院于2018年7月18日作出的（2018）粤0106民初10192号原告广州市天河区天河聪记食品店诉被告湘熙楼公司买卖合同纠纷一案的民事判决书，用于证明第三人是案涉商铺的实际使用人。原告发表以下质证意见：该证据的真实性由法院认定，该证据与本案无关；因为这是案涉商铺在经营过程中产生的买卖合同纠纷。第三人对该证据没有异议。第一次庭审中，被告称原告扣押第三人的物品，原告则称其从未扣押被告的物品且多次发函要求被告腾空交还案涉商铺；本院遂询问原、被告是否同意办理案涉商铺的交接手续，原告答复称：第三人的员工向劳动部门投诉第三人拖欠员工工资，劳动部门于2018年7月口头告知原告称需要变卖案涉商铺中的物品以支付员工工资，原告庭审后核实劳动部门是否同意被告搬离物品后再答复法院。2018年8月14日，原告向本院邮寄《回复意见》，其中包括：原告再次向劳动部门了解，被口头告知，要求原告依法处理与被告的纠纷，劳动部门也将依法对相关人员进行处理，因此，原告要求被告立即腾空交还案涉商铺给原告。本院于2018年8月22日向被告邮寄《回复意见》并通知被告在收到邮件之日起五个工作日内回复。被告于2018年8月27日向本院邮寄邮件，回复如下：案涉商铺的实际占有人、使用人为第三人，而非被告；原告要求腾空案涉商铺的对象应为第三人，而非被告；被告已不再担任第三人的法定代表人，不应承担腾空案涉商铺的义务。2018年10月10日，本院组织原、被告到案涉商铺办理场地交接手续，但被告当天未能搬离案涉商铺中的全部自有物品。被告的委托诉讼代理人刘泓毅于2018年10月10日作出《保证书》，其内容为：被告因个人原因无法按法院要求在2018年10月10日将案涉商铺内的所有物品搬离并腾空案涉商铺交还给原告，但被告保证最迟在2018年10月11日下午18点前将上述所有物品搬离并腾空案涉商铺交还给原告，并向原告出具所有物品已由被告搬离的证明，否则视为被告已收回案涉商铺内的所有物品，如有遗留，自愿放弃，并且由此而引起的一切责任及损失均由被告自行承担；另外原告对被告放置在案涉商铺内的所有物品不承担保管责任，如在被告未搬离之前发生丢失、损坏的，与原告无关。原告认为《保证书》证明被告再次确认原、被告之间的租赁合同关系，并同意履行《合同》项下的腾空搬离义务；但被告并未按《保证书》履行相关义务。被告则称其作出《保证书》不代表其确认案涉商铺的相关租赁责任，案涉商铺目前仍有物品未搬离的原因是原告要求被告在18时之后才能搬离物品，且被告搬离物品时出现不明身份的人员阻挠，导致部分物品仍留存于案涉商铺中；为了使原告尽快收回案涉商铺，被告才以股东身份声明放弃剩余物品的所有权；被告是协助第三人办理清场手续，并非确认租赁责任。第三人同意被告上述意见，并称企业行为肯定有实际实施人，被告是代表第三人作出《保证书》。2018年10月23日，第三人作出《关于处理未能撤场物品的声明》，其内容为：现第三人为避免因案涉商铺中的剩余物品占用场地导致第三人与原告双方损失的进一步扩大，经过慎重考虑后，现特在此声明：放弃该场地内剩余物品的所有权，交由原告处理并由原告自行清场；该场地自本声明送达原告之日起视为已经清空并交还原告（上述内容下方的法定代表人签章处显示“古丁勇”的手写签名并加盖第三人的印章）。原告称其于2018年10月29日收到法院邮寄的上述声明，第三人当时尚未参加本案诉讼，因此，上述声明应视为是被告提供的；被告虽承诺放弃案涉商铺中的所有物品，但至今仍未清理物品，清理物品是被告应尽的义务，所以，被告应承担案涉商铺腾空之前的占用费等法律责任；截止至第二次庭审时案涉商铺中仍存放被告的相关物品。被告则称上述声明恰恰证明第三人在处理其遗留在案涉商铺中的物品，并非被告自行处置物品。第三人同意被告上述意见。第二次庭审中，原告称由于被告拖欠员工工资及材料供应商的款项，导致上述人员要求以案涉商铺中的物品偿还债务并阻止被告搬离物品，最终导致被告无法搬离全部自有物品，上述阻挠行为与第三人于2018年1月11日作出的《申请书》中关于“变卖店内设备，用于支付员工工资”的内容相印证。被告则称其在2018年10月10日已搬离部分设施，未能全部清场的原因是原告指定的时间不妥当，因原告要求18时之后才能搬离物品并要求被告当天全部搬离。各方当事人均表示没有证据证明阻止被告搬离物品的人员身份。原告称腾空搬离义务在于被告，被告如认为是原告的原因导致其无法搬离物品应举证证明。第三人称其经营不善，剩下的主要员工只有被告，所以，由被告代为处理第三人的善后事宜。原告称被告及第三人虽均表示放弃案涉商铺中的物品，但被告遗留的物品都是锅碗、桌椅、厨具，处理上述物品需花费大量资金，且搬离物品应由被告完成。第三人称其已放弃物品所有权，原告却拒不配合搬离物品，这是因为原告认为如第三人的物品一直存放于案涉商铺中，则其可一直收取占用费，所以，原告才拒不配合第三人搬离物品。本院为此询问原告以下问题：处理承租人遗留在案涉商铺中的物品的费用与案涉商铺扩大的租金损失相比较，前者金额应该较小，原告是否同意自行处理上述物品并另循合法途径主张处理物品产生的费用。原告答复称其暂时无法处理上述物品，关于案涉商铺的占用费问题由法院依法裁判。原告在2019年7月11日的庭询中自认其已于2019年1月收回案涉商铺。各方当事人还作出如下陈述：1.各方当事人均确认案涉商铺是按自然月计付租金及案涉商铺的承租人应于每月25日之前支付上月19日至当月18日期间的水费（即原告于每月18日抄水表，每期水费是上月19日至当月18日期间产生的，应于当月25日前支付）。2.关于变更《合同》的承租人的问题。被告称其多次与原告的主管人员沟通上述问题，但原告的主管人员一直消极对待，多次以不同借口推脱，迟迟不愿意变更《合同》的承租人，导致最终没有变更。3.关于承租人没有将自有物品搬离案涉商铺的问题。第一次庭审中，原告称被告的物品仍存放于案涉商铺中，案涉商铺仍由被告占用。被告则称其已向原告发出《申请书》，要求搬离物品，但原告派人员看守案涉商铺，不让其搬离物品，原告非法扣押第三人的财产。原告称其从来没有阻止被告搬离物品。4.关于迁移第三人的注册地址的问题。原告称案涉商铺仍是第三人的注册地址，至今未迁出，案涉商铺位于商场中是用于出租经营的，新承租人必须以案涉商铺为住所办理工商登记，如被告仍不履行迁出注册地址的义务，将给原告造成重大经济损失，导致案涉商铺无法另行出租。第三人称其因为经营困难，已无力承租其他场地迁出注册地址。5.原告称其没有收取案涉商铺的管理费押金和水电费押金，被告和第三人没有提出异议。原告在2019年7月11日的庭询中表示其同意从庭询当天开始以被告支付的押金182250元、装修保证金30000元按以下顺序抵扣被告应付的违约金、占用费、管理费、租金。6.被告抗辩称原告主张的违约金计付标准过高，如法院认为被告存在违约行为须承担违约责任，请法院依法调低违约金计付标准。依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，本院询问原告选择被告或第三人承担租赁合同责任。原告答复称其选择被告承责，并表示基于第三人愿意主动承责，法院可以判令第三人对被告的债务承担共同清偿责任。第三人称原告提起本案诉讼时可能是考虑到第三人可能破产才选择起诉主张被告承责的；上述条款规定的选择权不是指原告提起诉讼后才作出选择，原告在租赁合同履行过程中已选择第三人作为合同相对方，原告现变更选择被告承责不符合合同法的精神。本院认为：《合同》及《补充协议》的主要内容合法有效。《合同》约定案涉商铺出租给被告作为经营商号/品牌为湘熙楼的餐饮之用，且案涉商铺所在地址于《合同》签订之后的2014年1月7日已登记为第三人的住所地。第三人在成立之后实际使用案涉商铺并由庄某（被告及第三人均称该人员是第三人的财务人员）支付使用案涉商铺期间的租金、水费、电费和管理费等费用，即第三人实际享有租赁合同权利并履行义务，但在此情况下，原告仍享有请求被告或第三人承担合同责任的选择权。被告和第三人均称原告在《合同》履行过程中已实际认可第三人是案涉商铺的承租人，对此，本院认为，原告开具的上述发票虽均显示是收取第三人支付的相关款项，但原告关于其是按照被告的要求配合开具上述发票的解释符合交易惯例；原告提供的上述证据2、3中的各份函件中关于“古军勇（湘熙楼）商户”“古军勇（湘熙楼的故事）商户”的内容并非特指第三人，且上述函件已注明“贵店”是“古军勇（湘熙楼）”“古军勇（湘熙楼的故事）”的简称；而原告提供的上述证据4抄水表记录中注明的“湘熙楼”，原告关于是为了方便日常经营管理而写明商号的名称的解释亦合理；至于《临时租赁合同》和《广告位租赁合同》的签订情况，则属于其他法律关系的调处范围；结合《合同》第17.4款的约定及被告关于其在第三人成立之后多次要求变更《合同》的承租人但原告均没有同意的陈述，应认定原、被告及第三人并无就《合同》承租人的变更事宜达成合意，原告在《合同》履行过程中并没有以其实际行为选择第三人作为合同相对方。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条关于“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，原告要求被告承担《合同》及《补充协议》项下承租人的义务符合上述规定，本院予以支持。被告及第三人抗辩称应由第三人作为承租人承责的理由不成立，本院不予采纳。第三人于2018年1月11日作出《申请书》申请撤场，可视为被告以实际行为要求解除租赁合同关系，原告于2018年1月30日分别以案涉商铺所在地址和《合同》约定的被告的邮寄地址为收件地址向被告邮寄《解除合同函》，其中邮寄至《合同》约定的被告的邮寄地址的邮件于2018年2月1日由他人签收，应视为《解除合同函》于2018年2月1日送达给被告，原、被告关于案涉商铺的租赁合同关系于2018年2月1日解除。原告要求确认《合同》于2018年2月1日解除，并无不妥，本院予以支持。从本案查明的事实看，导致原、被告租赁合同关系提前解除的责任在于被告。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张被告立即腾空交还案涉商铺的问题。本院已于2018年10月10日组织原、被告办理案涉商铺的交接手续，被告亦已搬离部分物品，且原、被告均称由于身份不明的人员阻止导致被告未能继续搬离剩余物品，鉴于被告和第三人均已表示放弃剩余物品的所有权，且原告自认其已于2019年1月自行收回案涉商铺，因此，本院对原告该诉讼请求不再支持。关于原告主张被告支付2017年7月1日至2018年1月31日期间拖欠的租金251833元及欠付租金的违约金问题。原告于2013年10月15日将案涉商铺交付给被告使用，依据《合同》附件二第4.1款关于“租期：62个月（包括装修期），自交付日起算”的约定可知，《合同》约定的租赁期限为2013年10月15日至2018年12月14日。依约原告应于每一日历月25日之前提前支付案涉商铺下一日历月的租金，被告至今未支付上述期间的租金，构成违约，原告主张被告支付上述租金，有事实和法律依据，本院予以支持。依据约定，2017年7月1日至9月30日期间的租金应按照每月35721元的标准计付，2017年10月1日至10月31日的租金应按照36700.41元（即35721元÷31天×14天+37507÷31天×17天）的标准计付，2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金应按照每月37507元的标准计付。原告主张2017年7月1日至12月31日期间的租金均按照每月35721元的标准计付，属于原告对自身权利的合法处分，本院予以支持。原告主张被告支付迟延支付租金的违约金，理由成立。迟延支付上述期间每月租金的违约金应以原告主张的上述当月租金为本金，从上月26日起均计至实际支付之日止。原告主张上述违约金按照每日0.1%的标准计付，符合《合同》第12.2.2项的约定，被告则抗辩称上述违约金计付标准过高，本院从公平原则出发将上述违约金酌情调整为按照每日万分之二的标准计付，迟延支付每月租金的违约金总额以不超过原告主张的上述当月租金为限。关于原告主张被告支付2017年7月1日至2018年1月31日期间拖欠的管理费197238.94元以及欠付管理费的违约金问题。依约原告应于每一日历月25日之前提前支付案涉商铺下一日历月的管理费，被告至今未支付上述期间的管理费，构成违约，原告主张被告支付上述管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。依据约定，2017年7月1日至9月30日期间的管理费应按照每月28067元的标准计付，2017年10月1日至10月31日的管理费应按照28836.94元（即28067元÷31天×14天+29471÷31天×17天）的标准计付，2017年11月1日至2018年1月31日期间的管理费应按照每月29471元的标准计付。原告主张2017年7月1日至12月31日期间的管理费均按照每月28067元的标准计付、2018年1月1日至1月31日的管理费按照28836.94元的标准计付，属于原告对自身权利的合法处分，本院予以支持。原告主张被告支付迟延支付管理费的违约金，理由成立。迟延支付上述期间每月管理费的违约金应以原告主张的上述当月管理费为本金，从上月26日起计至实际支付之日止。原告主张上述违约金按照每日0.1%的标准计付，符合《合同》第12.2.2项的约定，被告则抗辩称上述计付标准过高，本院从公平原则出发将上述违约金酌情调整为按照每日万分之二的标准计付，迟延支付每月管理费的违约金总额以不超过原告主张的上述当月管理费为限。关于原告主张被告支付2017年9月至2018年1月期间拖欠的水费9100元以及欠付水费的违约金问题。原告于每月18日抄水表，每期水费是上月19日至当月18日期间发生的，应于当月25日前支付，因此，原告主张的上述水费实际是2017年8月19日至2018年1月18日期间发生的，其中，2017年8月19日至9月18日期间的水费为2444元[即（16747-16371）吨×6.5元/吨]，2017年9月19日至10月18日期间的水费为1820元[即（17027-16747）吨×6.5元/吨]，2017年10月19日至11月18日期间的水费为1579.5元[即（17270-17027）吨×6.5元/吨]，2017年11月19日至12月18日期间的水费为1475.5元[即（17497-17270）吨×6.5元/吨]，2017年12月19日至2018年1月18日期间的水费为1781元[即（17771-17497）吨×6.5元/吨]。由于原告已举证证明案涉商铺上述期间的抄水表记录及其代为垫付水费的情况，而被告仅能举证证明其已支付案涉商铺截止至2017年8月的水费，未能举证证明其或第三人已支付原告主张的上述水费，应承担相应的举证不能的法律后果，本院对原告主张被告支付上述期间水费的诉讼请求予以支持。从原告提供的抄水表记录看，被告还应向原告支付水费合计9100元[即（17771-16371）吨×6.5元/吨]。原告主张被告支付迟延支付水费的违约金，理由成立。迟延支付上述期间各期水费的违约金应以当期应付水费为本金，从当月26日起计至实际支付之日止。原告主张上述违约金按照每日0.1%的标准计付，符合《合同》第12.2.2项的约定，被告则抗辩称上述计付标准过高，本院从公平原则出发将上述违约金酌情调整为按照每日万分之二的标准计付，迟延支付每期水费的违约金总额以不超过当期拖欠的水费为限。关于原告主张被告支付自2018年2月1日起至实际交还案涉商铺之日止的房屋占用费的问题。考虑到第三人已于2018年1月11日作出《申请书》表示如果原告同意将立刻撤场，且原、被告的租赁合同关系已于2018年2月1日解除，原告理应及时通知被告及第三人腾空其自有物品或采取适当措施收回案涉商铺以减少损失进一步扩大，否则，应自行承担损失扩大的责任。根据本案案情，本院酌情认定原告应于2018年2月10日前收回案涉商铺，否则，从2018年2月11日起的占有使用费损失扩大责任应由原告自行承担。原告主张上述占有使用费按照每月37507元的标准计付，并无不妥。本院据此认定，被告应按照每月37507元的标准向原告支付案涉商铺2018年2月1日至2月10日期间的占有使用费。对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。由于被告已向原告支付押金182250元和装修保证金30000元，且原、被告及第三人均表示同意以该款项抵偿承租人的相关债务，从公平原则考虑，本院酌情认定抵偿时间应为本院认定的上述原告应收回案涉商铺之日即2018年2月10日。上述押金和装修保证金合计212250元于2018年2月10日用于逐月抵偿上述被告拖欠的租金、管理费、水费及其违约金｛即先用于抵偿2017年7月的租金35721元、管理费28067元及迟延支付该月租金、管理费的违约金2934.25元[计至2018年2月10日止，即35721元加上28067元之和再乘以每日万分之二及违约天数230天（即2017年6月26日至2018年2月10日]后，剩余145527.75元；再用于抵偿2017年8月的租金35721元、管理费28067元及迟延支付该月租金、管理费的违约金2551.52元[计至2018年2月10日止，即35721元加上28067元之和再乘以每日万分之二及违约天数200天（即2017年7月26日至2018年2月10日]后，剩余79188.23元；再用于抵偿2017年9月的租金35721元、管理费28067元及迟延支付该月租金、管理费的违约金2156.03元[计至2018年2月10日止；即35721元加上28067元之和再乘以每日万分之二及违约天数169天（即2017年8月26日至2018年2月10日）]后，剩余13244.2元；再用于抵偿2017年10月的部分租金13244.2元，抵偿后，欠付的2017年10月租金余款为22476.8元｝，至此，上述押金和装修保证金已抵偿完毕，其他不足以抵偿的债务仍按上述方式计付。关于原告主张被告支付提前终止《合同》的违约金192641.97元的问题。由于被告于2018年1月11日提出解除租赁合同关系时，剩余租期超过6个月，原告主张被告支付等同于3个月违约租金的违约金，符合《合同》第13.4.2项和附件一《定义》关于“违约租金”的约定。被告则抗辩称上述计付标准过高，本院从公平原则出发将上述违约金酌情调整为150000元，对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于原告主张被告立即将第三人的注册地址迁出案涉商铺的问题，因涉及行政主管部门的管理问题，本院不予调处，原告应另循合法途径解决。关于原告主张被告支付迟延办理将第三人的注册地址迁出案涉商铺的违约金问题，被告至今没有迁出注册地址违反约定，但考虑到被告并不存在违约的恶意，且原告也没有证据证明上述因素是导致其无法另行出租案涉商铺的唯一因素及因此妨碍其租赁收益的情况，本院酌情将违约金调整为按照每月2000元的标准计付。依据《合同》第9.1.4项及第13.6.4项的约定，上述违约金应从《合同》解除的2018年2月1日起30个工作日届满次日即2018年3月21日计至实际迁出之日止。原告主张上述违约金从2018年3月28日起计付，并无不妥，本院予以支持。对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市特易得置业有限公司与被告古军勇于2013年6月6日签订的《店铺租赁合同》于2018年2月1日解除。二、被告古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市特易得置业有限公司支付拖欠的2017年10月至2018年1月期间的租金（其中，拖欠的2017年10月租金余款为22476.8元；拖欠的2017年11月1日至12月31日期间的租金均按照每月35721元的标准计付；拖欠的2018年1月的租金为37507元）。三、被告古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市特易得置业有限公司支付迟延支付上述期间租金的违约金（均按照每日万分之二的标准计付；迟延支付每月租金的违约金总额以不超过当月租金为限。其中，迟延支付2017年10月租金的违约金以35721元为本金，从2017年9月26日计至2018年2月10日止；以22476.8元为本金，从2018年2月11日计至实际支付之日止。迟延支付上述期间其他各月租金的违约金，以当月租金为本金，从上月26日起均计至实际支付之日止）。四、被告古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市特易得置业有限公司支付拖欠的2017年10月至2018年1月期间的管理费（其中，拖欠的2017年10月1日至12月31日期间的管理费均按照每月28067元的标准计付；拖欠的2018年1月的管理费为28836.94元）。五、被告古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市特易得置业有限公司支付迟延支付上述期间管理费的违约金（均以上述各月当月管理费为本金，按照每日万分之二的标准，从上月26日起计至实际支付之日止；迟延支付每月管理费的违约金总额以不超过当月管理费为限）。六、被告古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市特易得置业有限公司支付拖欠的2017年8月19日至2018年1月18日期间的水费9100元。七、被告古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市特易得置业有限公司支付迟延支付上述期间水费的违约金（均按照每日万分之二的标准计至实际支付之日止；迟延支付每期水费的违约金总额以不超过当期水费为限。其中，迟延支付2017年8月19日至9月18日期间水费的违约金以2444元为本金，从2017年9月26日起算；迟延支付2017年9月19日至10月18日期间水费的违约金以1820元为本金，从2017年10月26日起算；迟延支付2017年10月19日至11月18日期间水费的违约金以1579.5元为本金，从2017年11月26日起算；迟延支付2017年11月19日至12月18日期间水费的违约金以1475.5元为本金，从2017年12月26日起算；迟延支付2017年12月19日至2018年1月18日期间水费的违约金以1781元为本金，从2018年1月26日起算）。八、被告古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市特易得置业有限公司支付2018年2月1日至2月10日期间的占有使用费（按照每月37507元的标准计付）。九、被告古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市特易得置业有限公司支付提前终止合同的违约金150000元。十、被告古军勇于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市特易得置业有限公司支付迟延迁出第三人广州湘熙楼餐饮有限公司的注册地址的违约金（按照每月2000元的标准，从2018年3月28日计至实际迁出之日止）。十一、驳回原告广州市特易得置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13270元，由原告广州市特易得置业有限公司负担5690元，被告古军勇负担7580元；保全费5000元，由原告广州市特易得置业有限公司负担2820元，被告古军勇负担2180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  陈晓琼人民陪审员  焦 红人民陪审员  刘香玲二〇一九年七月二十六日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠            本判决书于2019年  月  日送达（33）