安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3666号上诉人（原审被告）：合肥庐阳区黑加白服装店，住所地安徽省合肥市庐阳区淮河路6号楼一层68号101。经营者：魏宏伟，男，1986年3月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县,委托诉讼代理人：陶子润，安徽润领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁雪松，男，1972年12月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被上诉人（原审原告）：梁浩宇，男，1968年4月15日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李仁宝，安徽远致律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李洪泽，安徽远致律师事务所实习律师。原审被告：魏宏伟，男，1986年3月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：陶子润，安徽润领律师事务所律师。上诉人合肥庐阳区黑加白服装店（以下简称黑加白服装店）因与被上诉人梁雪松、被上诉人梁浩宇及原审被告魏宏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初7540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黑加白服装店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梁雪松、梁浩宇的全部诉请。事实与理由：1.一审中，黑加白服装店与魏宏伟已就租赁调解协议及承诺书签订背景和原因予以阐述，且提供了逍遥津街道调解委员会出具的说明，可以证明租赁调解协议及承诺书中就承租面积约定存在重大误解。从王某处调取的协议书、房产证也能证实。黑加白服装店原先租赁的面积为168.78平米，房产证户型图也显示168.78平米，签订调解协议时扣除王晓冬的18平米，应当下剩150平米，而非是黑加白服装店后来得知的142平米。若黑加白服装店知道仅可租赁142平米，不可能与梁雪松签订协议，或者会要求降低日租金数额。因此，一审法院认定租赁调解协议系双方真实意思表示，属于事实认定严重错误。一审法院认可在逍遥津街道调解委员会主持下达成的调解协议，却不认可逍遥津街道调解委员会出具的说明，对证据认定错误。2.梁雪松、梁浩宇称2018年5月22日取得房屋所有权，要求黑加白服装店自2018年5月22日起开始缴纳租金，但裁定书作出的时间是2018年5月28日，当事人收到裁定书的日期一定晚于5月28日。因此租金的起算日期也存在重大误解。一审法院在未查明该事实情况下，认可梁雪松、梁浩宇主张的2018年5月22日为租金起算点，认定事实错误。3.梁雪松、梁浩宇虽然通过司法拍卖购得房屋，但裁定书仅为其向房管局过户的依据，只能约束被执行人，而无法约束第三人。但直到现在梁雪松、梁浩宇仍未办理房屋不动产权证，也即未完全取得房屋所有权，则其租赁房屋的行为构成无权处分。一审法院确认梁雪松、梁浩宇取得房屋所有权并有权处分房屋，认定事实错误。4.因王某称8平米橱柜面积不属于梁雪松和梁浩宇，导致最终未进行“司法确认”，因此，至今支付租金的条件也未能满足，黑加白服装店有权不予支付租金，更不应支付租金的利息。一审法院按照6%的标准支持了利息诉请，适用法律错误。双方从未就租金利息有过约定。5.梁雪松、梁浩宇提起本案诉讼后，魏宏伟以合同存在重大误解为由，要求反诉，但一审法院予以拒绝，未给书面裁定，严重违反法定程序。双方约定的租赁期于2019年2月28日届满，时间紧迫，一审法院却违反法定程序不受理魏宏伟的反诉请求，严重影响其诉讼权利和实体权利，二审法院应当依照法律规定将本案发回重审。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，严重违反法定程序，请求二审法院判如所请。梁雪松、梁浩宇共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.梁雪松及梁浩宇通过司法拍卖取得了案涉房屋所有权及其他相应权利，其出租案涉房屋不构成无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，基于人民法院做出的执行裁定等非法律行为引起不动产物权的变动不以登记为其生效要件，即在执行程序中，法院的执行裁定具有公法上的强制效力，裁定一经生效，不动产物权就发生转移。因此，本案中梁雪松、梁浩宇依据合肥市庐阳区人民法院作出的（2016）皖0103执1257号之三执行裁定书取得了案涉房屋所有权及其他相应权利。黑加白服装店所诉称的梁雪松、梁浩宇出租案涉房屋构成无权处分的主张不成立。2.案涉房屋原租赁合同对梁雪松及梁浩宇不具有约束力。案涉房屋于2014年7月即已被法院查封，且该房屋在出租前也已经设立抵押，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，原租赁合同对梁雪松、梁浩宇不具有约束力。3.梁雪松与黑加白服装店经营者魏宏伟达成的调解协议以及魏宏伟出具的《承诺书》合法有效，对双方具有约束力。黑加白服装店应当依约向梁雪松、梁浩宇支付案涉房屋租金并支付租金利息。梁雪松与魏宏伟于2018年7月12日达成的调解协议以及魏宏伟出具的《承诺书》均是在当事人自愿的基础上签订或出具，双方在调解协议及《承诺书》中对租赁标的物（案涉房产）、租赁期限（自2018年5月22日至2019年2月28日）、租金标准（160万元每年）等事项均做出了明确、具体的约定，并不存在重大误解的情形。因此，该调解协议以及《承诺书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，对双方均具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条及第一百零七条规定，黑加白服装店应当依约向梁雪松、梁浩宇支付案涉房屋租金1240547元并支付租金利息。综上所述，一审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律准确，请求二审法院驳回上诉。魏宏伟述称，同意黑加白服装店的上诉意见。梁雪松、梁浩宇向一审法院起诉请求：1.判令黑加白服装店、魏宏伟立即支付梁雪松、梁浩宇房屋租金人民币1240547元及利息12405.47元（以本金1240547元为基数，以年利率6%暂从2018年7月13日计算至2018年9月12日），款清息止；2.本案的诉讼费用由黑加白服装店、魏宏伟承担。一审法院认定事实：合肥市庐阳区人民法院根据已发生法律效力的（2015）合民二终字第00649号民事判决书，于2018年5月21日至22日在“淘宝网”依法公开网络司法拍卖被执行人王某经营的合肥淮东五金商店名下位于合肥市淮河路步行街6号楼一层58号101室（产权证号：合产040137号）、合肥市淮河路步行街6号楼一层58号102室（产权证号：合产040138号）房产。2018年5月22日，竞买人梁雪松、梁浩宇以各占50%份额按份共有组成联合体，以12180000元的最高价竞得合肥淮东五金商店名下位于合肥市淮河路步行街6号楼一层58号101室，以6400000元的最高价竞得合肥淮东五金商店名下位于合肥市淮河路步行街6号楼一层58号102室。2018年5月28日，合肥市庐阳区人民法院作出（2016）皖0103执1257号之三执行裁定书，裁定:一、将被执行人王某经营的合肥淮东五金商店名下位于合肥市淮河路步行街6号楼一层58号101室（产权证号：合产040137号）、102室（产权证号：合产040138号）房产所有权及相应的其他权利归买受人梁雪松（居民身份证号码:）、梁浩宇（居民身份证号码:）所有，梁雪松与梁浩宇对上述两套房产各占50%按份共有；财产权自本裁定送达买受人时起转移；二、买受人梁雪松、梁浩宇可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。并于同日向合肥市国土资源局不动产登记中心发送协助执行通知书，该通知书协助执行内容:一、解除2014年7月11日（2014）庐民二初字第01030号协助执行通知书对被执行人王某经营的合肥淮东五金商店名下位于合肥市淮河路步行街6号楼一层58号101室（产权证号：合产040137号）、102室（产权证号：合产040138号）房产的查封。二、将被执行人王某经营的合肥淮东五金商店名下位于合肥市淮河路步行街6号楼一层58号101室（产权证号：合产040137号）、102室（产权证号：合产040138号）房产所有权及享有的土地使用权以各占50%份额按份共有过户至买受人梁雪松（居民身份证号码:）、梁浩宇（居民身份证号码:）名下。三、原产权证号为：合产040137号、合产040138号作废。合肥庐阳区黑加白服装店系2015年8月27日注册登记的个体工商户，登记的经营场所为合肥市庐阳区淮河路6号楼一层58号101室，魏宏伟为黑加白服装店的经营者。梁雪松、梁浩宇自执行裁定书送达之日起即向魏宏伟主张合肥市庐阳区淮河路6号楼一层58号101室的财产权利，为此双方产生纠纷。2018年7月12日，在逍遥津街道人民调解委员会逍遥津派出所联调室主持调解下，梁雪松与魏宏伟达成调解协议:1.梁雪松同意该房续租给魏宏伟，租期自2018年5月22日至2019年2月28日止，租金按每年160万元换算为天，合计款1240547元，该款约定待本协议书司法确定后当日一次性结清；2.租期内一切费用自理；3.2019年2月28日下午5点前魏宏伟必须清空房内物品，将房屋交给梁雪松，否则由此产生的一切后果均由魏宏伟自负。同日魏宏伟作为承诺人出具承诺书，该承诺书载明：自2018年5月22日起继续租赁合肥市庐阳区淮河路6号楼一层58号101室房屋至2019年2月28日，租金按4383元每日计算，待本承诺书司法确认后当日，一次性支付梁浩宇、梁雪松人民币1240547元房租；2019年2月28日晚上将房屋完全返还，搬空室内物品、结清承诺人产生的水电煤等相关经营费用。本承诺自承诺人签字后即生效执行。并在承诺书注明:本承诺书所确认的出租房屋面积及租金不包括王晓冬所持有的58号-1的房产面积。魏宏伟在签订调解协议及出具承诺书后，未就协议及承诺进行司法确认。一审法院认为，根据当事人的陈述及提供的证据能够证明梁雪松和梁浩宇通过司法拍卖取得案涉的位于合肥市庐阳区淮河路6号楼一层58号101室房产，且2018年5月28日合肥市庐阳区人民法院作出（2016）皖0103执1257号之三执行裁定书业已裁定自该裁定送达梁雪松和梁浩宇之日起，梁雪松和梁浩宇即享有对案涉房产所有权及相应的其他权利，由此该院确认2018年5月28日梁雪松和梁浩宇依法享有对案涉房屋的所有权及相应的其他权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。虽据此规定原租赁合同的效力不受影响。但最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。根据合肥市庐阳区人民法院2018年5月28日发送的协助执行通知书所载明的事项证明案涉房产于2014年7月11日被法院依法查封。且案涉房屋在出租前也设立抵押，梁雪松及梁浩宇通过司法拍卖取得涉案房屋的所有权及相应的其他权利，符合该规定因抵押权人实现抵押权及房屋在出租前已被人民法院依法查封的发生所有权变动的法定除外条件，原租赁合同对梁雪松及梁浩宇不具有约束力。而梁雪松与黑加白服装店经营者魏宏伟之间于2018年7月12日就案涉房屋达成的租赁调解协议及黑加白服装店经营者魏宏伟出具承诺书，该协议及承诺书系双方真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方当事人均应按照调解协议及承诺书约定全面履行自己的义务。黑加白服装店（经营者魏宏伟）提出的合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103执1257号之三执行裁定书只在梁雪松及梁浩宇与被执行人之间产生权利义务关系，只能约束房屋所有权人（被执行人），而无法约束第三人，且梁雪松及梁浩宇至今未办理房屋的不动产权证，房屋仍登记在合肥淮东五金商店名下，梁雪松及梁浩宇无权将房屋租赁，而黑加白服装店魏宏伟受何勇委托在对房屋的所有权及橱窗部分的面积（涉及8㎡）的产权归属、租金的起算时间存在重大误解的情况下与梁雪松及梁浩宇签订《承诺书》无效的意见，因无证据，该院不予采信。鉴于双方调解协议及承诺书中对涉案房屋租赁期限、租金支付标准及租期到期后黑加白服装店（经营者魏宏伟）自行搬迁均进行具体约定，黑加白服装店（经营者魏宏伟）虽提交何勇的兴业银行网上转账受理单，但因该单据注明非到帐凭证，黑加白服装店（经营者魏宏伟）以梁雪松及梁浩宇与被执行人王某就案涉房屋的产权产生较大争议且已将房租交至2018年9月14日作为不应支付租金的抗辩意见，因证据不足，该院不予采信。故黑加白服装店（经营者魏宏伟）应按约支付梁雪松及梁浩宇租金1240547元。梁雪松及梁浩宇主张按年利率6%计算租金利息的请求，不违反法律规定，该院予以支持。考虑承诺书约定待承诺书司法确认后当日，一次性支付梁雪松、梁浩宇1240547元房租，故该院确定黑加白服装店（经营者魏宏伟）按年利率6%标准支付梁雪松、梁浩宇自起诉之日起至款清时止的租金利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥市庐阳区黑加白服装店（经营者魏宏伟）于判决生效之日起十日内支付梁雪松、梁浩宇房屋租金1240547元，并支付利息（以1240547元为基数，自2018年10月10日起按年利率6%计算至款清时止）；二、驳回梁雪松、梁浩宇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为8030元，由合肥市庐阳区黑加白服装店（经营者魏宏伟）负担。二审中，黑加白服装店申请证人王某出庭，用以证明：1.王某、合肥淮东五金商店与黑加白服装店（签字人为何勇）签订了房屋租赁合同，租期自2015年9月15日至2023年9月14日，总租金960万元，黑加白服装店已支付租金至2018年9月14日；2.所涉租赁物分三个部分，其一为王某妻子王晓冬所有的18.4平方，其二为案涉橱窗部分（8平方左右），其三为梁雪松、梁浩宇购买的142.59平方；3.签订承诺书时黑加白服装店不知道橱窗部分存在争议，签订之后才知道王某与梁雪松、梁浩宇存在争议。梁雪松、梁浩宇质证认为橱窗部分（8平方左右）的存在，仅有证人王某的单方陈述，而无其他书面证据予以佐证，无法达到证明目的，再从涉案调解协议内容看，租金是按天计算，并没有约定按面积或单价计算，即使存在橱窗部分（8平方左右）的争议，也与租金总额无关。魏宏伟质证对上述证言无异议。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，梁雪松、梁浩宇通过司法拍卖取得案涉淮河路6号楼一层58号101室房产的所有权，于2018年7月12日与黑加白服装店达成租赁调解协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。租赁调解协议达成后，原承租人黑加白服装店继续租赁使用案涉101室房屋至2019年2月28日，故应支付梁雪松、梁浩宇相应租金。现黑加白服装店主张双方在签订租赁调解协议时就租赁面积存在重大误解，即黑加白服装店误以为租赁调解协议约定的租赁物（淮河路6号楼一层58号101室，合142.59平方）为临街门面，包含了橱窗部分（8平方左右），然而实际上橱窗部分（8平方左右）独立存在，并未涵盖在梁雪松、梁浩宇购买的房屋面积内。对此，本院认为，通过一审中梁雪松、梁浩宇及黑加白服装店分别提交的房屋分户图，均无法反映另有橱窗部分（8平方左右）的存在。证人王某称橱窗部分（8平方左右）独立于王晓冬所有的18.4平方及梁雪松、梁浩宇购买的淮河路6号楼一层58号101室亦无其他证据佐证。且依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条及第一百五十二条规定，黑加白服装店如若认为该租赁调解协议存在上述重大误解，应自知道或应当知道该撤销事由之日起三个月内请求人民法院或仲裁机构予以撤销。黑加白服装店至今未就此提起撤销权之诉，现以此为由要求不予支付租金，理由不能成立。黑加白服装店应当按照租赁调解协议的约定向梁雪松、梁浩宇支付租金。黑加白服装店主张梁雪松、梁浩宇最早于2018年5月28日取得案涉101室房屋财产权，在此之前梁雪松、梁浩宇构成无权处分。但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，没有所有权或处分权并不影响租赁调解协议的效力。故黑加白服装店应当支付合同项下的租金。魏宏伟出具的承诺书载明租金待司法确认后一次性支付，现梁雪松、梁浩宇起诉至一审法院要求支付未付租金，一审法院据此认定自梁雪松、梁浩宇起诉之日起计算租金利息并无不当。综上所述，黑加白服装店的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16060元，由合肥庐阳区黑加白服装店负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  王 莉审判员  沈 静二〇一九年七月三十日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。