四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川15民初51号原告（申请人）：周岚，女，1970年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凌雁，四川丰宜律师事务所实习律师。被告（案外人）：盛勤，女，1971年11月出生，汉族，住香港九龙,经常居住地四川省宜宾市叙州区赵场街道五香社区鑫领寓21栋2004号。委托诉讼代理人：翁光银，男，系盛勤之夫。被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：夏强，男，住四川省宜宾市叙州区，系宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，董事长。委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。原告周岚与被告盛勤、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人赵琳、王凌雁，被告盛勤的委托诉讼代理人翁光银，被告冉寅吾、寅吾房产公司的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周岚向本院提出诉讼请求：1.请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家6幢1单元1层17号、9幢1单元1层31号房屋；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异73号《执行裁定书》裁定中止对位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家6幢1单元1层17号、9幢1单元1层31号房屋的执行缺乏事实和法律依据。1.案涉执行标的所有权人是寅吾房产公司，不是盛勤。案涉执行标的登记在寅吾房产公司名下，法院根据周岚在执行案件前的保全申请，对寅吾房产公司名下的案涉执行标的进行查封，进入执行程序后，对执行标的采取评估、拍卖措施符合法律规定，依法应继续执行，不应予以中止；2.盛勤提供的证据不足以证明其对本案执行标的享有足以排除周岚执行的事实。盛勤与寅吾房产公司于2017年5月9日签订的《商品房买卖合同》未经备案登记，其效力有待确认，同时也不能证明《商品房买卖合同》的真实签订时间。盛勤未提供相应的转账凭证证明其支付了全部房款。也未提供证据证明对案涉房屋由其实际占有使用;3.《执行裁定》认定盛勤对本执行标的享有足以阻止执行的事实缺乏证据，导致适用法律错误。盛勤不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的任一情形，《执行裁定》根据上述规定裁定中止对本执行标的的执行确系适用法律错误。被告盛勤答辩称，请求驳回周岚的诉讼请求。理由如下：1.原裁定认定事实清楚。盛勤与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效、寅吾房产公司出具了《收款收据》、《情况说明》、《房屋交付通知书》与承租人签订了《房屋租赁协议书》，清晰载明了在法院查封以前，盛勤就已经购买并合法占有案涉房屋；2.原裁定适用法律正确。盛勤的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四种条件。查封以前签订合同、支付了全部价款、实际占有使用、买受人并不存在过错；3.根据物权法第十五条规定，案涉执行标的所有权在法院查封以前就应属于盛勤。即便按照物权法第九条的规定，本案也属于除外情形。被告冉寅吾、寅吾房产公司答辩称，根据物权法相关规定，涉及抵押的物品并非禁止流通，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年10月13日，四川省宜宾市翠屏区人民法院(2016)川1502民初5400号民事调解书确认，宜宾鼎立置地股份有限公司偿还盛勤、盛艳借款本金710000元。此款于2017年4月30日前偿还170000元，2017年10月30日前偿还280000元，2018年4月30日前偿还260000元。2013年7月3日，寅吾房产公司将位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家6幢1单元1层17号、9幢1单元1层31号抵押给宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行。周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，2017年6月2日本院作出（2017）川15执155号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，本院作出（2017）川15执155号之一协助执行通知书，查封了案涉房屋该案执行过程中，盛勤提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2019）川15执异73号执行裁定书，裁定：中止对位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家6幢1单元1层17号、9幢1单元1层31号房屋的执行。2017年4月28日，盛勤与宜宾寅吾房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定案涉房屋的价格是10450元/平米，房款分期支付，首付款按照8500元/平米支付，剩余房款于出卖人解除物业抵押后的3个工作日内缴齐；该物业于购买合同签订当日，立即交付买受人使用；由于买受人是用债权进行抵款购买，物业抵购后，其对应名下的剩余债权金额均不再计息，将作为补缴房款保留在公司，在补缴房款之日进行抵扣，不足补缴部分进行现金补足。2017年5月9日，盛勤与宜宾寅吾房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋。按照合同约定，买受人分二期支付该套房屋购房款，首期支付出卖人购房款290000元（6幢1单元1层17号）、350000元（9幢1单元1层31号），剩余购房款92937元（6幢1单元1层17号）、111501元（9幢1单元1层31号）于出卖人开始办理产权转移登记受理后3日内向出卖人支付。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币。当日，盛勤支付首期购房款290000元（6幢1单元1层17号）、350000元（9幢1单元1层31号）。2017年7月6日，宜宾寅吾房地产有限责任公司出具《房屋交付通知书》，载明：“现有滨河人家项目9-1-31、6-1-17号住房/商铺/车位，业主盛勤已与我公司办理完相关手续，请贵公司办理入伙相关手续。”2019年1月28日，宜宾寅吾房地产有限责任公司向本院出具《情况说明》，主要内容为：该公司已于2017年4月28日将滨河人家9栋1单元31号、6栋1单元17号房产出售于盛勤，该两套商品房总价为844438元，但因为宜宾寅吾房地产有限责任公司已将该房屋抵押给银行而不能过户，双方约定为已支付房款640000元，剩余房款204438元未支付，鉴于购房人盛勤、盛艳有余款19486元，购房人父亲盛峰还有余款141328元，合计160814元放于该公司，经双方协商待今后办理过户时，将此款用于抵购房款余额使用，不足部分用现金补足。2019年3月23日，柏溪镇滨河人家业主委员会出具证明载明：“兹证明，宜宾寅吾房地产有限公司于2017年5月12日将宜宾市叙州区柏溪镇滨河人家6栋1-17号门面正式交付业主盛勤、盛艳，手续齐备。盛情还提供了《租房协议书》及收条、收取租金的银行流水。”另查明：庭审中，盛勤认可其所购商铺系以物抵债。基础债权系四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5413号、5443号、5400号民事调解书确认的翁定国、盛峰、盛勤、盛艳等人对宜宾鼎立置地股份有限公司的债权。再查明：盛勤、盛艳系同胞姐妹。盛峰与盛勤、盛艳系父女关系。复查明：翁定国、盛峰、盛艳、盛勤、寅吾房产公司、宜宾鼎立置地股份有限公司之间并无就宜宾鼎立置地股份有限公司对上述所负债务由寅吾房产公司用案涉房屋进行抵偿的相关协议。本院认为，本案争议焦点为:盛勤对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家6幢1单元1层17号、9幢1单元1层31号是否享有足以排除强制执行的民事权益。盛勤主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查盛勤购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。本院对本案的焦点问题评析如下：第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，从寅吾房产公司出具房款收据、民事调解书、庭审查明来看，盛勤的购房款来源于盛勤、盛艳、盛峰等人对宜宾鼎立置地股份有限公司的1000000元债权。从基础债权来看，盛勤认可案涉房屋系以物抵债。生效民事调解书确认盛勤等人的债务人为宜宾鼎立置地股份有限公司，虽然宜宾鼎立置地股份有限公司、寅吾房产公司的实际控制人均为冉寅吾，但在法律上分属不同独立法人主体。盛勤、盛艳、盛峰等人并未提供相应的证据证明借款的实际使用人是寅吾房产公司，也未提供相应证据证明翁定国、盛峰、盛艳、盛勤、寅吾房产公司、宜宾鼎立置地股份有限公司之间就宜宾鼎立置地股份有限公司对上述所负债务由寅吾房产公司用案涉房屋进行抵偿的相关协议。从债权转让的要件来看，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外(一)根据合同性质不得转让；(二)按照当事人约定不得转让；(三)依照法律规定不得转让”第八十条第一款规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”根据上述规定，债权转让的条件有四：一是存在有效债权；二是依据法律规定和合同约定不存在不得转让的情形；三是债权人与受让人的转让意思表示一致；四是转让应当通知债务人。本案中，盛勤主张其购房款源于盛勤、盛峰、盛艳、翁定国对宜宾鼎立置地股份有限公司的生效调解书确认债权，鉴于前述论证，生效调解书确认的借款主体为宜宾鼎立置地股份有限公司，无法看出借款主体为寅吾房产公司，也无相关主体之间就宜宾鼎立置地股份有限公司所涉债权用寅吾房产公司案涉房产进行抵偿的约定。鉴于寅吾房产公司、冉寅吾在本案中作为被执行人，其在案涉以物抵债商品房买卖合同签订近三年后出具的拟排除执行的《情况说明》，在无其他直接证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到盛勤向寅吾房地产公司实际交付了购房款的证明目的。第二，即便案涉商品房买卖合同属实，对案涉商品房不能办理过户登记，买受人盛勤存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人盛勤对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的周岚债权执行，一旦抵押权人主张优先权，盛勤的买受人权利障碍仍然不能涤除。第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人盛勤的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，盛勤的基础债权来源于生效调解书确认的，其对宜宾鼎立置地股份有限公司的民间借贷债权，且该债务并无证据证明三方达成了由寅吾房产公司用案涉房屋进行抵偿的约定；二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；盛勤的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，请求权相对人应为宜宾鼎立置地股份有限公司。即使继续周岚债权请求权的执行，也并未对盛勤债权的实现形成不利影响；三是从权利发生的根源上来看，盛勤购买案涉商铺房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。对盛勤提出的其余抗辩，综合评述如下：盛勤提出周岚的债权源于银行贷款转贷行为，应属不受法律保护的违法行为。鉴于本案系执行异议之诉纠纷，双方争议的是对案涉标的物，案外人是否享有足以排除执行的权利；对于作为执行依据的周岚生效判决确认的基础债权，若案外人有异议，应通过审判监督程序办理。关于《商品房买卖合同》的效力问题，本案中，双方之间的商品房买卖合同即便有效，根据合同效力与物权效力的设立条件不同，在无其他证据证明合同违反双方真实意愿、不损害他人合法权益的情况下，《商品房买卖合同》在盛勤和寅吾房产公司之间依法设立并生效；但根据物权登记生效的原则。案涉商品房因未办理物权登记，故物权并未发生转移，寅吾房产公司仍为案涉房屋的物权权利人。综上所述，盛勤对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家6幢1单元1层17号、9幢1单元1层31号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家6幢1单元1层17号、9幢1单元1层31号房屋的理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行被告宜宾寅吾房地产有限责任公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇科贸路滨河人家6幢1单元1层17号、9幢1单元1层31号房屋。案件受理费80元，由被告盛勤、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长 郭美宏审 判 员 李 荷审 判 员 王付兵二〇一九年七月十二日法官助理 黄相中书 记 员 牟岑雪