江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初296号原告：刘秋芳，男，1973年12月5日生，汉族，住江苏省溧阳市。原告：狄玲瑛，女，1978年8月30日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：刘秋芳，男，1973年12月5日生，汉族，住址同上。系狄玲瑛的丈夫。被告：溧阳市万达房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城清溪路3号2幢，统一社会信用代码91320481664948400Y。法定代表人：王岚炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊存，江苏泽群律师事务所律师。原告刘秋芳、狄玲瑛与被告溧阳市万达房地产开发有限公司（以下简称：万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，后组成合议庭，于2019年2月22日、6月4日两次公开开庭进行了审理。原告刘秋芳、狄玲瑛（参加第一次）、被告万达公司的委托代理人陈俊存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秋芳、狄玲瑛诉称，2016年10月7日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告出售的座落于溧阳市住房。按照双方在该合同中（详见第十一条）约定，被告应当于2017年6月30日前交付案涉房屋给原告使用。同时，双方在该合同第十二条中约定，逾期交房，出卖人（即被告）则按日向买受人（即原告）支付已交付房款万分之1.5的违约金。原告按照约定按时足额支付被告房款1165640元（含房贷），但被告于2018年7月2日才通知原告具备交房条件。原告认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，原告贷款支付利息也按时履行付款义务，被告也应当按照约定按时交付案涉房屋给原告，被告逾期交付应当承担违约责任。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起诉讼，请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金共计62944元（计算方式：已交付房款总额1165640元×每日万分之1.5×30日×12个月）；2、诉讼费用由被告承担。被告万达公司辩称，请求法院合理扣除逾期交付房屋中工期延误的62天，并合理降低违约金的计算标准，按照同期银行贷款利率进行计算。二原告系房屋团购人员，当时享受的折扣应当在本次违约金中予以扣除。经审理查明，2016年10月7日，被告万达公司作为出卖人与原告刘秋芳、狄玲瑛作为买受人签订商品房买卖合同，合同编号为XCHY1201600096，合同备案号为555EE9445D014B058E0B，双方约定原告购买位于溧阳市，建筑面积共140.42平方米，商品房单价为每平方米8301.1元，房屋总金额1165640元，房屋交付时间为2017年6月30日前。合同第十一条约定“。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、若出现规划调整、设计变更、施工工期延误或其他出卖人在签订合同时无法预见的原因致使出卖人不能按期交付，房屋交付日期作相应顺延；3、如买受人未按合同约定及时、足额支付价款（包括面积差异所产生的价款），出卖人在买受人履行全部付款义务前，有权延期交付房屋”。合同第十二条约定“除本合同第十一条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款。另查明，讼争房屋已于2018年7月26日交付给原告。审理中，本院将本案的争议焦点归纳如下：1、原告诉请被告因逾期交付房屋所产生的违约金的计算依据；2、被告抗辩中提到的扣除工期延误62天的事实依据；3、要求降低违约金计算标准及团购折扣扣除违约金的法律依据。针对争议焦点2，被告万达公司提供了如下证据：1、溧质安监[2016]7号《关于加强高、中考期间建设工地施工管理的通知》，证明：根据质监局规定每年扣除6天，现在一共4年共扣除24天；2、江苏省大气污染防治联席会议办公室出具的《关于强化明后两天国家公祭活动空气质量保障工作的通知》、常大气办[2018]1号《市大气办关于转发省大气办关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知的通知》，证明：根据通知内容，企业限停产、工地停工，合理扣除工期合计4天；3、溧质安监[2016]8号《关于进一步做好我市建筑工地防汛工作的通知》，证明：台风暴雨期间，各单位和工地及时停止施工，合理扣除工期9天；4、溧质安监[2016]10号《关于做好建筑施工现场扬尘整治及高温期间安全生产工作的通知》、溧政办电[2017]41号《市政府办公室关于做好应对高温天气工作的紧急通知》、溧万达[2017]4号《市万达公司关于转发的通知》，证明：高温天气施工现场合理停工，合理扣除工期2天。以上证据合理扣除的工期天数均在情况汇总表中予以具体反应，关于国家公祭日、文明城市检查、G20峰会等众所周知的事实应予以一并扣除，扣除的时间详见情况汇总表。另外，原告陈述：2016年夏天发生的百年不遇的洪水灾害，这是众所周知的事实，导致所有的施工现场全部停工，在本案中被告只主张扣除5天延工期限。本院认为，被告抗辩扣除天数的抗辩权基础是《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。故被告主张扣除的天数应在迟延履行之前且属于不可抗力。本案中，双方合同签订日期为2016年10月7日，约定的房屋交付时间为2017年6月30日，综合被告提供的证据以及原告的质证意见，本院对被告主张的扣除天数情况认定如下：1、对于中考、高考期间工期延误天数4年共24天，中考、高考应是可预见性的，本院不予支持。2、对于国家公祭日和重污染天气工期延误天数，2015年的3天在合同签订之前，2017年的3天在逾期交付之后，本院不予支持。3、对于文明城市检查延误天数，2016年的2天在逾期之前，且符合不可抗力情形，本院予以支持；2017年的2天在逾期交付之后，本院不予支持。4、对于被告主张的台风暴雨延误天数在合同签订之前，本院不予支持。5、对于高温天气，被告主张的2天在逾期之后，本院不予支持。6、对于G20峰会，被告主张扣除3天在合同签订之前，本院不予支持。7、对于特大暴雪，被告主张的7天在逾期之后，本院不予支持。8、对于大气污染，被告主张的4天在逾期之后，本院不予支持。综上所述，被告主张的违约金天数应扣除5天。针对争议焦点1、3，被告认为二原告系房屋团购人员，当时享受的折扣应当在本次违约金中予以扣除；依据合同法及相关司法解释、购房合同第12条的约定的违约责任，系补偿性违约，在本案中联系实际情况的特殊性，当时被告是在接手新时代公司的烂尾工程，在新时代公司资金断裂的情况下，政府指导万达公司介入开始建房监工，此特殊情况就可以预见逾期交房的情况，这种情况并不是由万达公司造成的。另外，因补偿性违约需以原告遭受实际损失为限进行补偿，在本案中原告并没有提供证据证明其实际损失的情况，所以被告恳请法院合理降低违约金。另外考虑到本案类似案例较多，从平衡双方当事人利益角度出发，在公平公正的基础上，请法院合理降低违约金。本院认为，原告主张的违约金标准无需调低，理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。据此，当事人主张调低违约金的前提是双方约定的违约金过分高于实际损失。所谓“过分高于”并不意味着只要高出损失就要进行调整，须结合实际损失情况综合进行认定。2、民事主体从事民事行为应当遵守诚实信用原则，本案中，被告万达公司作为房地产开发公司，在签订合同时应当能预见逾期交房的违约后果，双方均应按照合同约定履行合同义务。3、被告万达公司主张调低违约金，但并未提供证据证明原告主张违约金“过分高于”实际损失。综上，对于被告万达公司要求调低违约金的抗辩意见，本院不予采信。对于团购享受的折扣是否应当在本次违约金中予以扣除，本院认为，团购仅是被告进行销售和营销的手段，目的是为了吸引购房者购买房屋，团购推出的方案应视为要约，购买者认可该要约之后，双方即达成购房合意，在签订合同后双方均应按照合同的约定履行。因此，对被告认为在违约金中扣除团购享受的折扣的辩解意见，本院不予支持。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、备案通知书、契税发票，被告提供的延期误工期及相应文件等书证以及双方当事人的庭审陈述附卷佐证。综上，本院认为：原、被告双方签订的买卖合同成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。现原告已经履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋的义务，被告主张扣除因不可抗力造成的误工天数的抗辩意见，本院予以采纳，经审查，应当扣除5天的合理误工天数，对于其余天数，本院不予支持。被告要求调低违约金标准的抗辩意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原告主张的违约金62944元应当扣除5天的合理延误工期损失874元（1165640元×0.00015×5），即62070元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告溧阳市万达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘秋芳、狄玲瑛支付违约金62070元。二、驳回原告刘秋芳、狄玲瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1374元（减半收取），由原告刘秋芳、狄玲瑛负担24元，被告溧阳市万达房地产开发有限公司负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费1374元。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可采取银行汇款方式预交，收款人为江苏省常州市中级人民法院，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。溧阳市万达房地产开发有限公司履行款账户：开户名称：溧阳市人民法院；开户行：中国银行溧阳天目支行；开户账号：62×××65。审 判 长  陈东新人民陪审员  朱志勤人民陪审员  周进平二〇一九年七月三日书 记 员  李文琴