广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初461号原告：广州番禺某某商业管理有限公司，住所地广州市番禺区桥南街福德路281、299、315号418室。法定代表人：雷某某，职务董事长。委托诉讼代理人：邝某某，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，广东蕴德律师事务所律师。被告：某某影院发展有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号1号楼1503。法定代表人：袁某。原告广州番禺某某商业管理有限公司（以下简称某某商业公司）与被告某某影院发展有限公司（以下简称某某公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。某某商业公司的委托诉讼代理人邝某某到庭参加了诉讼，某某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。某某商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费及水电总费用共计272778.66元（截至2018年11月30日）；2.判令被告向原告支付因迟延支付水电费用的违约金（滞纳金）1200.23元（暂计至2018年12月17日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年8月13日，案外人广州奥某房地产开发有限公司（以下简称奥某公司）与某某公司签订《房屋租赁合同》，约定某某公司向奥某公司承租位于广州市番禺区的“番禺某某广场”第三、四及夹层（共计5380平方建筑面积）的商铺，用于经营电影播放，场地名称为“某某国际电影城”。2018年6月1日，奥某公司与某某公司就“番禺某某广场”的商业管理公司变更，就原租赁合同签署了《补充协议》，约定：1.自2018年5月1日起，由原告某某商业公司代替此前奥某公司委托的商业管理公司接管“番禺某某广场”；2.2018年6月1日起，由某某商业公司收取某某公司的物业管理费用、水费、电费等。2018年2月，某某公司开始出现拖欠奥某公司租金的情况并持续至今，时亦拖欠原告某某商业公司的各项应收取费用，具体详见附件。某某公司的拖欠租金情况，已符合租赁合同关于奥某公司单方提前解除合同之约定，为此，奥某公司于2018年10月5日正式解除其与某某公司间的租赁合同，但某某公司拖欠某某商业公司物业管理费、水费、电费。依据租赁合同的约定，某某公司的行为已经严重违约、侵害某某商业公司合法权益，且严影响我方商业广场整体的正常经营。为保障我方权益，请求判如所请。某某公司没有应诉、答辩，亦未在举证期内举证。某某商业公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经开庭审理，查明事实如下：2010年8月13日，奥某公司作为出租方（甲方），与某某公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于“番禺某某广场”项目第三、四以及夹层建筑面积5380平方米的商业用房（以下简称涉讼场地）用于经营“某某国际电影城”；自2011年12月1日至2012年5月30日为免租期；租赁期限自免租期结束之日起计15年，即2012年6月1日至2027年5月30日止；签订本合同30日内，乙方向甲方支付60万元人民币作为租赁保证金；第一个租赁年度的开始日期以免租期届满次日开始计算，第1-4年保底租金为300万元/年，第5-8年保底租金为330万元/年；年保底租金由乙方每月按比例支付，乙方应当自营业之日起到当月25日前支付当月租金；乙方所应交纳的物业管理费按本合同的约定与租金同时交纳，本合同项下的租金已包括甲方及甲方委托的物业管理公司承担物业管理所产生的物业管理费；物业管理公司由甲方指定，甲方承诺甲方指定的物业管理公司提供物业管理包括但不限于公共部位的保洁、保安、公用设备设施维修保养等；公用事业费用按照记录实际收取，每次公用事业抄表时应由乙方人员陪同，并签名确认，乙方在收到甲方付款通知书、费用发生明细及合法的费用依据后3个工作日内向甲方支付相应的公用事业费用；乙方应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用，如乙方逾期支付的，每逾期一天，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.02%/日向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。该合同还约定了其他内容。2018年5月31日，奥某公司（委托方、甲方）与某某商业公司（受托方、乙方）签订一份《委托经营管理合同》，约定：甲方委托乙方及乙方子公司按照“某某广场”品质和标准经营管理番禺某某广场项目；项目地址位于番禺区桥××、××、315（建筑面积14万平方米，包括：地上商业4层，面积约8.2平方米，地下停车场2层，面积约5.8万平方米），具体建设指标以用地红线图及规划审批文件为准；经营物业包括上述涉及的房屋建筑物业及其附属的设备、设施、停车场、广场、屋顶、建筑物外立面等；甲方委托乙方全权负责经营物业的商业运营及品牌管理、物业管理等相关事项；委托运营管理期限为120个月，自2018年5月1日起至2028年4月30日止。该合同还约定了其他内容。2018年6月1日，奥某公司、某某公司双方就前述《房屋租赁合同》签订了《补充协议》，约定：原协议第四条第（7）点修改为“乙方所应交纳的物业管理费按本合同的约定与租金同时交纳。本合同项下的租金已包括甲方及甲方委托的物业管理公司承担物业管理所产生的物业管理费（按5元/㎡/月按租赁标的建筑面积计收）。乙方确认在不超过以上租金总额的前提下，与甲方确定的物业管理公司签订物业管理合同，并由乙方直接将物业管理费转交给物业管理公司，租赁标的建筑面积按照5380平方米计算，租赁标的的实测建筑面积如发生改变，物业管理费相应改变”；乙方应将租赁保证金、扣除物业管理费后的租金支付至甲方指定的银行账户；甲乙双方同意，自2018年5月1日起，“番禺某某广场”项目的商业管理公司由广州某某资产经营管理有限公司（简称原商业管理公司）变更为某某商业公司；自本协议签订之日起，原协议约定的管理费、水电费等能耗费（包括乙方应支付但未实际支付的2018年5月1日至相关协议签订之日前一天期间的费用）由乙方按照原协议约定直接支付给某某商业公司，原协议约定的各种费用发票或收据对应由收款方分别开具；该补充协议还约定了其他内容。庭审中，某某商业公司述称：虽其未与某某公司签订物业委托合同，但某某公司与奥某公司所签订的《补充协议》约定由某某商业公司对涉讼场地进行物业管理；某某商业公司自2018年5月1日进场后，为某某公司提供了场地安保、水电供应及代收代缴、硬件设备维护、消防安全等商场物业服务；根据《补充协议》的约定，每月物业管理费为26900元（5元/月·平方米×5380平方米），但直至2018年11月30日，某某公司仍拖欠2018年6月1日至2018年10月5日的物业管理费112083.33元，以及2018年6月-11月份的水电费431696.64元未付，已构成违约。奥某公司因与某某公司的租赁合同纠纷，已自行收回涉讼场地。某某商业公司为其上述主张提交了相应的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院认为，奥某公司与某某公司所签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》是合法有效的合同，对双方均有约束力。其中，《补充协议》由双方一致同意指定某某商业公司为涉讼场地提供物业管理服务，而某某商业公司已实际为某某公司提供了物业管理服务，有权参照该协议约定的的物业服务费标准获取相应的报酬，即每月物业管理费为26900元。某某商业公司为其关于某某公司尚欠2018年6月1日至2018年10月5日的物业服务费以及2018年6月份至2018年11月份的水电费共计272778.66元的主张，提交了转账凭证、商户水电缴费通知单（含电水费抄表记录）予以证实，本院对此予以认定。某某公司未举证证明其已缴纳上述物业服务费及水电费，应承担举证不能的不利后果。某某商业公司要求某某公司支付物业管理费、水电费合计272778.66元的主张，合法有据，本院予以支持。某某公司逾期缴纳物业管理费及水电费已违反《房屋租赁合同》及其《补充协议》的约定，某某商业公司诉请某某公司按0.02%/日的标准从2018年11月25日起计算违约金有理，本院亦予以支持。该违约金应以272778.66元为本金，按0.02%/日的标准，从2018年11月25日起计算款项清偿之日止。某某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自行放弃举证、答辩、抗辩的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：某某影院发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州番禺某某商业管理有限公司支付物业管理费及水电费272778.66元及违约金（以272778.66元为本金，按0.02%/日的标准，从2018年11月25日起计算款项清偿之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5410元，由被告某某影院发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  朱肖铃人民陪审员  梁润富二〇一九年七月五日书 记 员  杜嘉华