辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0602民初351号 原告：中国建设银行股份有限公司丹东分行，住所地：丹东市振兴区三经街16号。 负责人：**，行长。 委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红宇，辽宁文扬律师事务所律师。 被告：刘军，男，1974年1月30日出生，汉族，户籍所在地辽宁省宽甸满族自治县。 被告：丹东龙泉置业有限公司，住所地：丹东市振兴区振五街144号。 法定代表人：车龙振，总经理。 委托诉讼代理人：陈睿，女，1982年3月7日出生，汉族，丹东龙泉置业有限公司工作人员，住丹东市振兴区。 原告中国建设银行股份有限公司丹东分行诉被告刘军、丹东龙泉置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告中国建设银行股份有限公司丹东分行的委托诉讼代理人王红宇，被告丹东龙泉置业有限公司的委托诉讼代理人陈睿到庭参加诉讼，被告刘军经依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年11月1日，被告刘军因住房需要，从原告处贷款本金135000元，期限从2016年11月1日至2036年11月1日并以其所购买的住房位于丹东市振安区，面积为48.14平方米的房产为上述贷款本息提供抵押担保，双方签订了借款合同，约定了抵押条款并到房产部门办理抵押备案登记手续，同时被告丹东龙泉置业有限公司对贷款本息及费用承担连带保证责任。贷款发放后，初期借款人尚能按约还款，从2017年4月2日，被告开始拖欠贷款本息至今。经原告多次催要，但借款人以种种理由推脱，拒不偿还贷款本息，保证人也未履行保证责任，故原告诉至法院，请求判令：1、被告刘军全部借款本息提前到期并解除借款合同，刘军偿还尚欠全部借款本金132512.87元、利息8970.25元，（利息暂计至2018年8月15日，自2018年8月16日起，按合同约定的利率上浮50%计算罚息及利率至实际给付之日止）；2、原告对被告提供的抵押房产享有优先受偿权；3、被告丹东龙泉置业有限公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4、被告承担诉讼费。 被告刘军未到庭，亦未向本院提交书面答辩状。 被告丹东龙泉置业有限公司辩称：被告公司不应承担连带责任。2019年2月2日，被告公司开发建设的涉案房屋已经可以办理产权证且已告知刘军，所以不应承担还款责任。 经审理查明：2009年5月11日，原告（乙方，债权人）与被告丹东龙泉置业有限公司（甲方，保证人）签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定的主要内容：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称债务人是指因购置座落于温泉新城项目所属之住房（商业用房）房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2009年5月11日至2013年5月11日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用等。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币叁仟万元，保证方式为连带责任保证。保证期间，按乙方对每个债务人发放单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至已下第贰项所属之日止即该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日……。2016年10月25日，被告丹东龙泉置业有限公司与被告刘军签订商品房买卖合同（预售），被告刘军购买了该公司开发建设的座落于丹东市振安区，建筑面积为48.14平方米，房屋总价款为209190元，被告刘军支付了首付款741900元，余额135000元由被告刘军向原告银行申请按揭贷款。2016年11月1日，被告刘军与原告建设银行签订个人住房（商业用房）借款合同，向原告建设银行按揭贷款135000元，借款期限为240个月（即2016年11月1日起至2036年11月1日），约定贷款利率为年利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调（上浮/下调）15%，即4.41%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度在本合同约定的每一个利率调整日调整一次。罚息利率为本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。贷款人采取委托扣款方式扣款，还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币847.53元，被告刘军在合同尾部借款人处签名。后原告依约向被告刘军指定的账户发放了135000元贷款。此后，被告刘军依约偿还借款本息。自2017年4月2日开始至今），拖欠借款本金为132512.87元，利息8970.25元（利息计算至2018年8月15日）。2016年11月11日，涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。 另查，自2019年2月2日起，涉案房屋已可以办理房地产权属证书。 本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同（预售）、个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、丹房预字第××号房屋预告登记权证、不动产登记信息及原、被告陈述等证明材料在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为：原告与被告刘军之间签订的个人住房（商业用房）借款合同及与被告丹东龙泉置业有限公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均系当事人各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，被告刘军违反合同约定未按期偿还借款，已构成违约，理应承担逾期还贷产生的违约责任。根据双方合同约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权等，故原告请求宣布借款合同提前到期并要求被告刘军偿还尚欠的贷款本息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权一节，案涉房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具有办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记手续，预告登记抵押权利人能否对案涉商品房处置价款行使优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处份该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，第187条：“以本法第180条第1款至第3款规定的财产或者第5项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权。案涉房屋的期待物权已确定，且归属亦无争议，此时商品房按揭贷款合同能否适格履行涉及贷款银行、开发商及购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同也相互牵连，若在商品房已具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致贷款行对商品房的抵押权未能登记而及时设立，使开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长（通常约定的保证期间至抵押权设立之时），亦有因合同一方违约导致商品房买卖合同被解除的可能，影响交易安全和合同的稳定，因此，在具备物权登记条件下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商也应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权依法设立，原告作为贷款银行才能行使抵押权人对案涉房屋的优先受偿权，开发商也因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋完成初始登记并已具备办理产权登记及抵押登记等物权登记条件，故被告刘军负有协助原告办理抵押登记的义务，被告龙泉公司也有督促购房人之义务。本院确定购房人刘军应于本判决生效之日后10日内协助办理案涉房屋抵押登记。购房人若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人贷款行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债券执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予以支持；符合无权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”。《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，本院依法赋予债权人贷款行对涉案不动产办理不动产预告登记、设立抵押权，及对涉案不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。被告刘军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉及答辩等权利，并不影响案件公正审理。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司丹东分行与被告刘军签订的个人住房（商业用房）借款合同终止履行； 二、被告刘军自本判决生效之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司丹东分行贷款本金132512.87元、利息8970.25元（利息暂计算至2018年8月15日，自2018年8月16日起，以132512.87元为本金，按借款合同约定支付借款利息及罚息至实际给付之日止）； 三、被告刘军自本判决生效之日起10日内履行协助原告中国建设银行股份有限公司丹东分行办理涉案丹东市振安区房屋预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押权预告登记转抵押权登记的义务，被告丹东龙泉置业有限公司配合办理上述手续; 四、原告中国建设银行股份有限公司丹东分行自本判决生效之日起10日内依法申请办理涉案丹东市振安区房屋的不动产抵押登记手续，被告丹东龙泉置业有限公司配合办理抵押登记； 五、原告中国建设银行股份有限公司丹东分行在本院指定的期限内，未办理涉案丹东市振安区房屋的不动产抵押登记手续，不动产预告登记超过法定登记期限，致物权登记期限超期失效，免除被告丹东龙泉置业有限公司的阶段性保证责任； 六、涉案丹东市振安区商品房抵押登记手续办妥之日，被告丹东龙泉置业有限公司的保证责任终止； 七、涉案丹东市振安区房屋抵押登记手续办理完毕后，或被告刘军逾期仍未办理抵押登记的，原告有权将涉案丹东市振安区房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第二项确定的债权优先受偿。 如果被告刘军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3130元，公告费560元，由被告刘军承担，被告丹东龙泉置业有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  孙晓韬 人民陪审员  马崎峰 人民陪审员  卢鑫磊 二〇一九年七月十三日 书 记 员  高 欣