贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2594号 上诉人（原审被告）：罗璇，女，汉族，1974年7月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：毕节市新进物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704。统一社会信用代码915205000720328293。 法定代表人：冯情菊。 上诉人罗璇因与被上诉人毕节市新进物业管理有限公司（以下简称“新进物业”）物业合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8860号民事判决，上诉至本院。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 罗璇向本院提起上诉请求：一、请求撤销毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8860号民事判决书；二、请求判决不予支付该物业管理费；三、请求判令由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：根据《中华人民共和国物业管理法》的相关规定，该物业公司进入瑞丰新城的程序不合法，并严重违反了《物业管理条例》第十条及第十四条规定。因此，物业公司签订的那两份合同是在瑞丰新城全体3000多户业主不知情的情况下签订的，不能代表业主的意愿，同时也是违反了《中华人民共和国物业管理法》的相关规定。一审法院只强调物业公司签订合同的合法性，而对上诉人所提供的相关证据处于无视状态，也并未按照相关物业法的规定作出公正判决，单凭被上诉人的一面之词，两份私自签订的合同便作出的判决，对上诉人实为不公。一、自2015年房开公司违法指定银辉物业进入瑞丰新城到银辉物业公司和被上诉人签订的《服务委托合同》以及周训平代表业委会和被上诉人签订的《物业服务管理委托合同》均违反的《物业管理条例》第十条及十四条规定：规定中明确指出任何单位或个人无权指定物业公司进入小区服务。必须通过全体小区业主开业主大会并通过三分之二的业主举手表决通过成立业主委员会，由业主委员会选聘有资质，有法人的物业公司进入小区服务，而瑞丰新城自有物业公司进入小区至今，从始至终没有开过业主大会。而那些和被上诉人签订的合同是合法的吗？二、自被上诉人非法进入小区以后，通过各种手段强制收取物业费，断水、断电、威胁、各种非法手段让业主无法正常生活，强制霸占业主的公用部位打商业广告，收取外来停车费。2年多时间，数以百万的广告费让被上诉人非法占有。试问这还有公道吗？这难道不是黑恶势力吗？三、上诉人现居住的4号楼岌岌可危，随时有事故发生的可能，从入住至今没有安全保障，消费水袋没有安装，通道玻璃被拆走。上诉人的生命财产安全时时受到威胁，各种验收没有通过，给业主本人及家人生活造成极大的安全隐患，被上诉人没有尽到其该履行的责任。被上诉人提供的服务达不到收取物业费的水平。故上诉人不支付物业费合法合理。综上所述，上诉人为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国物业管理法》的相关规定，特向贵院提出上诉，请求贵院支持上诉人的诉讼请求，依法判决。 二审中，新进物业未答辩。 新进物业向原审法院提出诉讼请求:1.判令罗璇向新进物业支付拖欠的物业管理费人民币2601.32元，从2015年5月12日起计算至2017年12月5日，共计30个月零23天;2.本案诉讼费用由罗璇承担。事实及理由:新进物业是“瑞丰新城”业主委员会选聘的物业服务公司，并与业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定了物业服务费为每月每平方米1.00元等条款。罗璇购买了“瑞丰新城”4-1-2006号房屋，房屋建筑面积84.55平方米。罗璇入住后，从2015年5月12日起至2017年12月5日，尚欠物业服务费共计2,601.32元。新进物业认为，新进物业在“瑞丰新城”小区服务期间，均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定，对“瑞丰新城”小区进行物业管理，使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行以下义务：（五）按时交纳物业服务费；”规定。罗璇应及时交纳所欠的物业服务费，履行自己的义务。但罗璇至今未交纳完毕，损害了新进物业的合法权益。为此，新进物业特依法诉至法院，请求判如所诉。 原判审理查明：2015年5月12日，六盘水市钟山区银辉物业服务有限公司毕节市分公司、贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（甲方）与新进物业（乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定甲方将毕节市七星关区洪南路瑞丰新城小区委托给乙方进行前期物业管理服务。合同期限为自2015年5月12日起至2017年12月31日止。2016年6月30日，毕节市瑞丰新城小区业主委员会（甲方）与新进物业（乙方）签订《物业服务管理委托合同》，协议约定：甲方将毕节市瑞丰新城小区物业管理服务委托乙方进行管理，该协议第三条约定：1.步梯房每月每平方米为0.60元。2.电梯房每月每平方米为1.00元（签订合同前按0.90元每月每平方米计收，多退少补）。3.商铺每月每平方米1.50元。该协议第十条其他事项约定：1.本合同期限从2016年7月1日起至2017年6月30日止。2.本合同期满前1个月，甲、乙双方就本合同延续达成协议的，应重新签订物业委托合同；未能达成协议的，甲方同等条件按合法程序选聘新的物业服务企业。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，在新进物业履行物业管理服务义务过程中，罗璇认为新进物业管理该小区不合法及各方面都未尽到管理职责，拒付2015年5月12日至今的物业费，新进物业诉至原审法院，请求判如所诉。另查明，新进物业与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订合同之后，将该小区物业管理外包给业委会主任周训平，新进物业曾就此事向小区业主贴出过致歉信。因罗璇所居住的该小区四号楼消防设施存在安全隐患、消防设施设备未完善，就上述问题新进物业向该小区房开商贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司反映过，但是问题没有得到解决。 原审法院认为，六盘水市钟山区银辉物业服务有限公司毕节市分公司、贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（甲方）与毕节市新进物业管理有限公司（乙方）签订的《物业管理委托合同》，毕节市瑞丰新城小区业主委员会与新进物业签订的《物业服务管理委托合同》，上述合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。约定合同目的是为维护全体业主及使用人的合法权益及公共环境秩序、保障物业的安全与合理使用。新进物业合法取得该小区2016年7月1日起至2017年6月30日期间的物业管理权。根据毕节市瑞丰新城小区业主委员会与新进物业签订的《物业服务管理委托合同》的约定，物业费用包含物业共用部分、共用设施设备增添、日常运行、维护费用等。罗璇辩称的关于新进物业管理过程中存在的其他情形，因罗璇未举证证明，原审法院不予认定。除了答辩提出的情形之外，罗璇未对新进物业的其他物业服务情况提出异议，原审法院认定新进物业履行了合同约定范围内且罗璇未提出异议的其他物业服务合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然新进物业履行了大部分合同义务，罗璇就应支付相应的物业费，从前述新进物业未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，原审法院酌情认定新进物业承担40%的责任，罗璇向新进物业履行60%的款项支付义务。新进物业诉讼本案罗璇欠付物业费的期间原审法院支持自2015年5月12日至2017年6月30日，共计26个月，罗璇应付物业服务费为84.55平方米×1.00元×26个月×60%=1319元。对于合同履行期限届满之后的物业服务费，因合同期限届满之后，新进物业并未和该小区业主委员会或罗璇续签合同，罗璇也不认可双方的物业服务合同关系，故该部分费用无法律依据，原审法院不予支持。对于罗璇辩称房开商逾期办证违约金的问题，与本案无关，原审法院不予采纳，罗璇可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、罗璇于本判决发生法律效力之日起十日内支付新进物业毕节市新进物业管理有限公司2015年5月12日至2017年6月30日的物业服务费人民币1319元；二、驳回毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元，由罗璇负担。 二审中各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案中，六盘水市钟山区银辉物业服务有限公司毕节市分公司、贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与新进物业签订的《物业管理委托合同》以及毕节市瑞丰新城小区业主委员会与新进物业签订的《物业服务管理委托合同》两份合同系双方的真实意思表示，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，涉案两份物业服务合同对业主具有约束力，罗璇作为小区业主，应当受合同约束，其主张该两份合同无效的上诉理由不成立；依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，新进物业按照约定履行了大部分合同义务，罗璇应当履行物业服务费的支付义务。物业公司未完全履行合同义务的补救方式应当是继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，存在物业服务瑕疵、物业服务不到位不是免除支付义务的理由。鉴于物业合同约定了服务期限且到期后未进行续签，原审法院依法判决罗璇支付合同期限内（即2015年5月12日至2017年6月30日）物业服务费的60%已经考虑到新进物业的服务瑕疵问题，并无不当，本院予以支持。 综上所述，罗璇上诉请求不成立，本院予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由罗璇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 川 审 判 员  张 雄 审 判 员  刘光全 二〇一九年七月八日 法官助理  成 梅 书 记 员  张汝阳