上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初10194号原告：唐冰昕，男，1980年2月18日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：孙文贞，女，1982年1月31日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：陈金富，男，1954年11月25日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：周根妹，女，1957年7月19日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。两被告共同委托诉讼代理人：王毓鸣，上海市万达律师事务所律师。原告唐冰昕、孙文贞与被告陈金富、周根妹房屋买卖合同纠纷，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告唐冰昕、孙文贞、被告陈金富、周根妹及其委托诉讼代理人王毓鸣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐冰昕、孙文贞向本院提出诉讼请求：被告支付逾期迁出户口违约金，自2016年8月25日起至被告户口迁出为止，按每日总房款万分之五(每日1125元)计算。审理中，原告确定诉请违约金金额为15万元。事实与理由：2016年3月27日，原被告通过德祐地产居间介绍签订《房地产买卖居间协议》，被告将上海市徐汇区秀山路XXX弄XXX号XXX室房屋以225万的价格出售给原告。双方于2016年5月9日签订了《上海市房地产买卖合同》，原告按约支付了房款并办理了过户手续。原告于2016年7月26日取得了上述房屋的产权。但是被告因为要以此户口申请徐汇区经适房，拒绝按照合同约定迁出户口。原告为了将户口迁入，在户籍民警的协调下，将被告户口冻结，但是之后被告仍拒绝履行迁出户口义务，且拒绝接受尾款2万元，给原告造成损害，故原告起诉至法院，希望判如所请。陈金富、周根妹辩称，不同意原告诉请，被告户口确实还在涉案房屋处，暂不迁出是被告为了申请经适房，经原告同意暂时将户口冻结在涉案房屋处，被告不存在违约行为。原告户口也迁入了涉案房屋，被告户口未迁出未对原告造成影响，原告没有任何损失，所以不同意支付违约金，即使要支付，违约金标准也过高。本院认定事实如下：2016年3月27日，陈金富、周根妹(出售方、甲方)与唐冰昕、孙文贞(买受方、乙方)签订《房地产买卖居间协议》，甲方将上海市徐汇区秀山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给乙方，房屋总价225万元。若该房地产上有户口，则甲方应于签订示范文本(即《上海市房地产买卖合同》)后108日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本协议约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止，上述款项户口迁出保证金可从尾款等中扣除。2016年5月9日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价款225万元。若该房屋上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后108日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。付款方式：首期房款113万元(包含5万元定金)在签订本合同当日支付给甲方；第二期房款110万元通过银行贷款方式支付；尾款2万元在甲方交房给乙方，双方签署《房屋交接书》，由乙方支付给甲方，相关费用的结算日期以交接之日为准。2016年3月27日，原告支付被告定金5万元；2016年5月9日，原告支付被告房款108万元。2016年7月26日，涉案房屋登记于两原告名下。2016年8月10日，唐冰昕通过银行贷款方式支付周根妹110万元。2016年8月21日，原被告就涉案房屋进行了交接，就水电煤、物业管理费、钥匙等进行了结算和交接，并签署了《房屋交接书》。尾款2万元甲方签收处，甲方(被告)未签字。2016年8月23日，唐冰昕和孙文贞在徐家汇派出所出具申报户口事项申请书，内容为：我和妻子孙文贞是上海市徐汇区秀山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，现申请将该地址原户口户籍人陈金富、周根妹、陈某某三人的户口就地冻结。下有平卫星(原被告陈述此人为徐家汇派出所户籍警察)：同意陈金富、周根妹、陈某某三人户口冻结，只出不进。2019年4月25日，孙文贞向周根妹转账2万元，周根妹表示收到该款项。审理中，两原告表示两原告户口已迁入涉案房屋处。审理中，被告表示陈金富、周根妹、陈某某户籍仍在涉案房屋处，是为了申请徐汇区的经济适用房，若户口迁至他处，则无法申请徐汇区的经济适用房。上述事实，有当事人陈述、房地产买卖居间协议、《上海市房地产买卖合同》、收款收据、个人贷款支付凭证、转账凭证、房屋交接书、房地产权证、户籍摘抄等证据证明，本院予以确认。审理中，原告表示涉案房屋为学区房，被告户口留在涉案房屋处，影响原告房屋再次出售。本院认为，原、被告签订的上海市房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。合同约定被告应在签订《上海市房地产买卖合同》之日起108日(即2016年8月25日)内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，现被告一家户口仍未迁出，被告的行为违反合同约定，应按约承担相应违约责任。被告抗辩被告户口未迁出系原告同意，本院认为，原告留存于派出所的申请书仅显示原告申请冻结被告一家三口户籍，不能推断出原告同意被告户籍不迁出，故被告该抗辩意见，本院不予采信。被告抗辩被告户口留存于涉案房屋处为申请经适房之用，未对原告造成损害，违约金过高。根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而原告未向本院提供其因被告户籍未迁出造成实际损失的证据，因此被告辩称原告主张的违约金过高的意见，本院予以采纳。本院综合考虑合同履行程度、被告过错程度对违约金额酌情予以调整。因系被告违约，故本案诉讼费均由被告支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：陈金富、周根妹于本判决生效之日起十日内支付唐冰昕、孙文贞逾期迁出户口的违约金8万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,650元，由陈金富、周根妹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇一九年七月一日书记员 胡歆婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。