福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民再260号 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：官兰香，女，1990年1月8日出生，汉族，住福建省上杭县。 委托诉讼代理人：陈盛，福建麒顺律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀新村9-102室。 法定代表人：肖慧民，总经理。 委托诉讼代理人：颜发旺，福建安凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘一凝，福建安凯律师事务所律师。 再审申请人官兰香因与被申请人泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司（以下简称铭鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2017）闽05民终1325号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年8月31日作出（2018）闽民申1530号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请人官兰香的委托诉讼代理人陈盛，被申请人铭鑫公司的委托诉讼代理人颜发旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 官兰香再审请求：撤销原一、二审判决，改判支持官兰香的一审反诉请求，驳回铭鑫公司的全部诉讼请求。事实和理由，一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、原判决采纳《合作建设合同书》及《证明》认定铭鑫公司享有租赁房屋使用、收益的权利，缺乏依据。《合作建设合同书》只能证明案涉房屋所占用的土地是城东供销社补偿安置的企业用地，无法证明铭鑫公司对租赁房屋享有使用、收益的权利。《证明》仅盖城东供销社的单位印章，没有该单位负责人及制作证明材料的人员签字，该证据形式上不符合法律规定的要件，不能作为认定事实的依据。2、原判决认定双方租赁合同于2016年6月1日解除，缺乏依据。铭鑫公司于2016年4月14日张贴《通知》，通知各次承租人即日起大厦由业主自主管理，并要求各次承租人即日起将租金等费用向其缴纳，并也实际派人直接接管和收取。故原一审法院认定双方于2016年4月14日已实际解除合同较符合事实和法律规定。3、原判决要求官兰香自2015年11月1日起至2016年4月1日期间应支付房屋占有使用费，并且全部计费期间以全部面积来计算占用费，与事实不符。2015年11月1日至2016年4月1日为装修免租期，该期限是铭鑫公司自愿给予的，不应计算占有使用费，且铭鑫公司交付的房屋不符合约定，存在影响使用的质量、消防问题，并且官兰香并未全部使用。4、原判决认定官兰香“租赁期间并没有向铭鑫公司提出消防、质量等安全问题……故官兰香提出租赁房屋不符合消防、质量安全问题，缺乏事实和证据，不予采信”，与事实不符。双方在合同中对房屋应达到的交付条件进行了明确约定，铭鑫公司主张交付的房屋符合约定应提供证据予以证明。原判决对该事实未予查清，也不要求铭鑫公司提供证据予以证明，就认为官兰香主张缺乏事实和证据。二、原判决适用法律错误。1、官兰香在二审时有提交新证据，该证据在二审庭审中经双方质证，应依法作为证据采纳，二审对该证据未作认定，适用法律错误。2、原判决确认涉案租赁合同为部分有效部分无效，适用法律错误。案涉房屋未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设，属违法建设，租赁合同应为全部无效。3、案涉房屋1-5号店面同样系未经审批的违法建筑，原判决认定为合法建筑，并据此作出判决，适用法律错误。4、铭鑫公司主张涉案房屋有经过政府部门审批系合法建筑，合同有效，其有权出租和收益，其应承担举证责任。原判决将举证责任分配给官兰香，适用法律错误。5、原审法院对其向城东供销社调查收集的证据，未作全面、客观地审查，在该证据不符合法定形式的情况下予以采纳，适用法律错误。6、城东供销社与本案有法律上的利害关系，原审法院未依法追加泉州市城东供销合作社作为本案第三人参加诉讼，适用法律错误。7、原判决推翻一审将保证金定性为定金的认定，但又未进行分析和阐述其推翻的理由和列出相应的法律依据。且即使该保证金不具有定金性质也具有违约金性质，同样不能主张和同时适用两个违约金条款，原判决在支持铭鑫公司不予退还部分保证金的请求的同时又判令官兰香赔偿给铭鑫公司三个月租金，适用法律错误。8、原判决认定铭鑫公司增加、变更诉讼请求未违反法定程序并支持铭鑫公司该部分诉求，适用法律错误。9、租金和房屋使用费是不同的两个法律关系，铭鑫公司既诉求解除合同，又同时诉求租金和房屋占有使用费，没有法律依据，原审法院支持铭鑫公司该两项诉求，适用法律错误，同时让官兰香无法相对应的进行辩论，也间接剥夺官兰香辩论权利。10、原判决对官兰香添置的家具家电损失未判决铭鑫公司赔偿，适用法律错误。官兰香添置的家具家电虽未形成附合物，但系按照房屋定制和采购的，并已全部安装完毕，所添置家具家电在拆装后严重贬值损耗，且数量众多，难以物尽其用，现因铭鑫公司过错导致合同无效，该部分损失应认定为铭鑫公司损失由铭鑫公司予以赔偿，原判决不予支持，适用法律错误。11、官兰香在法定期限内请求确认《合作建设合同书》无效，原审法院未予受理，也未处理，违反程序规定规定，适用法律错误。三、原审法院对审理本案需要的主要证据未依法调查收集。本案双方当事人对涉案房屋是否系违法建筑争议较大。一审中原被告双方均同意提交泉州市城乡规划局予以认定或向单位收集相应证据，官兰香在一审时也作出了相应的申请，但原审法院均未向有关单位收集。四、原判决径直支持和判决官兰香应赔偿三个月租金，违反不告不理原则和剥夺官兰香辩论权利。五、铭鑫公司并未对一审认定的案涉房屋6-10层部分的房屋占用费提出上诉，原判决径直判令官兰香向铭鑫公司支付自2015年11月1日起至2016年5月31日止该部分的房屋占用费，超出了铭鑫公司上诉请求范围。综上，请求依法支持官兰香的再审请求。 铭鑫公司辩称，一、原判决认定事实依据充分。1、铭鑫公司出租给官兰香的房屋系铭鑫公司与泉州市城东供销合作社合作建设取得，原判决根据双方签订的《合作建设合同书》的约定以及泉州市城东供销合作社出具的《证明》，认为铭鑫公司对出租的房屋有使用、收益的权利，依据充分。2、二审法院认定“双方于2016年6月1日起已解除租赁合同”的主要证据有一审法院向次承租人所做的调查笔录以及官兰香出具的“收取清单”。根据调查笔录，官兰香已经向大部分次承租户收取了2016年4月和5月的租金，个别几户已收到6月。二审据此认定“双方于2016年6月1日起解除租赁合同”证据充分。2、官兰香承租该房屋后，先后对外签了26份租赁合同，出租了33间房屋、3间店面，向次承租人收取了两个月租金的保证金共计51300元。官兰香提出解除合同后并没有妥善处理与次承租人的关系，导致次承租人以退还押金为由拒不交租金，铭鑫公司实际接收房屋的时间远远迟于2016年6月1日。3、原判决对官兰香主张租赁房屋存在消防质量安全问题不予采纳是正确的。首先，官兰香在签订涉案租赁合同的当日就接手租赁房屋，并且在当日把租赁房屋部分出租给次承租人，且在租赁期间没有向铭鑫公司提出消防、质量安全等问题，足以说明官兰香对租赁房屋的消防、质量安全没有异议；其次，根据租赁合同第七条、第十二条、第十三条的约定，租赁房屋及其所属设施、附着物、消防等设置、维修及保养均由官兰香负责。二、原判决适用法律正确。1、铭鑫公司提供的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》证实鑫盛大厦一至五层有合法的审批手续，六到十层未取得建设工程规划许可，原判决适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，认定一至五层的租赁合同有效，六至十层的租赁合同无效，适用法律正确。2、铭鑫公司与泉州市城东供销社合作建房是独立的法律关系，与本案无关，且泉州市城东供销社在一审法院向其调查时已出具《证明》给法院，证实铭鑫公司对出租给官兰香的房屋有使用和收益的权利，泉州市城东供销社在本房屋租赁过程中从未向官兰香或铭鑫公司主张过权利。因此，原判决对官兰香申请追加泉州市城东供销社作为第三人参加诉讼及确认《合作建设合同书》无效的请求不予支持，适用法律并无不当。3、铭鑫公司在一审诉讼过程中变更诉讼请求是在一审法院释明合同部分无效后提出申请，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”之规定，未违反法定程序，也不存在适用法律错误。4、原判决改判官兰香赔偿铭鑫公司三个月的租金并没有违反不告不理原则，且有合同依据和法律依据。铭鑫公司起诉时的诉讼请求包括“赔偿原告三个月的租金损失93000元”、“被告已缴纳的保证金80000元不予退还”。在一审过程中，铭鑫公司根据法院要求出具《补充说明》主张若合议庭认为两个诉讼请求只能选择一个的情况下，铭鑫公司选择“被告已缴纳的保证金80000元不予退还”。二审法院根据合同部分有效部分无效分别作出判决，对无效的部分判决铭鑫公司应退还60000元保证金给官兰香，对有效部分按合同约定判决官兰香赔偿铭鑫公司三个月的租金23250元，符合合同约定及法律规定。5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除”，铭鑫公司在原一二审中均明确表示不同意利用官兰香添置的家具家电，原判决驳回官兰香有关铭鑫公司赔偿其添置家电家具损失的诉讼请求符合法律规定。三、官兰香主张原审法院未依法调查收集证据，不能成立。官兰香请求法院调查租赁房屋的审批手续，这些审批手续包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》已经由铭鑫公司向法院提交。官兰香以法院未按其申请调查收集证据请求再审，缺乏依据。四、官兰香已经履行了一二审判决，本案已经执行完毕。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回官兰香的再审申请。 铭鑫公司向一审法院起诉请求：1、解除铭鑫公司与官兰香于2015年11月1日签订的《租赁合同》，官兰香支付铭鑫公司自2015年11月1日起至租赁房屋交还之日止每月按31000元计算的租金和房屋占有使用费；2、官兰香赔偿铭鑫公司三个月的租金损失计93000元；3、官兰香已交纳的保证金80000元不予退还；4、官兰香将所租赁的房屋腾空交还给铭鑫公司；5、官兰香按应交租金总额的千分之二支付违约金；6、官兰香偿还铭鑫公司代垫的水电费14046.11元。 官兰香向一审法院反诉请求：1、确认官兰香与铭鑫公司签订的《租赁合同》无效；2、铭鑫公司立即返还给官兰香租赁保证金80000元；3、铭鑫公司赔偿官兰香因合同无效所产生的损失149011元。 一审法院认定事实：铭鑫公司于2015年11月1日与官兰香签订《租赁合同》，将鑫盛工业楼第4-10层及店面1-5号（不包括四楼供销社450㎡）出租给官兰香。合同约定，租赁期限十年，自2015年11月1日起至2025年10月30日止；租金自2016年4月1日起算，前三年每月租金31000元，每季度租金93000元，每付款季度的五日前支付当季租金，逾期按应交租金的千分之二加收违约金；租赁保证金80000元，待租赁期满，移交清楚后，不计息退还；租赁期间，水电费等由官兰香缴纳；租赁期间，任何一方提出终止合同需提前三个月书面通知对方，征得对方同意，并赔偿对方三个月租金等。合同签订后，铭鑫公司依约将租赁场所交付给官兰香。官兰香将其中的部分租赁物转租给26户租户。根据本案现场调查及证人证言，可以证实以下几项事实：1、官兰香与转租的26户租户均签订了《租赁合同》，即铭鑫公司向本院提交的26份《租赁合同》，各租户按照合同约定向官兰香缴纳了租赁保证金；2、2016年5月份前，租户均按合同约定将租金交纳给官兰香；3、租户在2016年4月份均看到鑫盛工业楼的各楼层电梯口张贴一份落款为“鑫盛大厦业主”、落款时间为2016年4月14日的《通知》，该《通知》载明大厦即日起由业主自主管理，要求各租户房租、水电费、物业费即日起不再交给官兰香，业主将上门收取，如有问题联系刘先生等；4、在《通知》张贴后，各租户按《通知》要求，将租金交给刘小阳，或交给门口保安林金扬由其转交，或直接转账给吴珊红。另外，铭鑫公司提供的其法定代表人肖慧民与官兰香的短信聊天记录，其显示的号码为官兰香的手机号，短信中所载的内容与本案双方之间的租赁合同有关，同时，短信中提到的装修情况，与官兰香向本院提交的相关装修费用凭证的项目相符，故对短信的真实性，予以认定。因此，可以认定官兰香于2016年4月13日向铭鑫公司提出要求解除租赁合同，其提出解除的理由为个人身体原因等。结合官兰香于2016年4月13日提出要求解除租赁合同的事实，以及《通知》的张贴时间、内容，和各租户在2016年4月14日之后的水电费、租金、物业费等的缴费情况，可以认定落款为“鑫盛大厦业主”的《通知》，是铭鑫公司张贴。因此，铭鑫公司已于2016年4月14日实际接管了本案的租赁场所。由于铭鑫公司实际接管租赁场所后，各租户开始按照《通知》要求向铭鑫公司缴纳租金、水电费、物业费等，故结合各租户的合同，以及各租户均按合同约定时间、方式缴纳租金的事实，可推知官兰香收取租金的情况:比如以1号店为例，合同约定每3个月付租金1次，租金于30日前支付，可推知以2016年4月14日为节点，1号店向官兰香支付两次租金，即已向官兰香付租金至2016年4月30日止。按照该种方式计算，各租户交付给官兰香租金的截止情况，与铭鑫公司提供的“转租租金收取清单”载明的情况基本一致。根据上述推知的租金付给官兰香情况计算，六楼以上租户实际已付给官兰香的租金共计60580元。 对于铭鑫公司是否代垫水电费问题，铭鑫公司提供的水电费银行缴款凭证可证明铭鑫公司于2016年4月、5月交纳了上一个月的水电费。官兰香提供的各租户水电费、物业费的收款凭证，收款人落款为“刘”，收款时间均是在2016年4月14日之后，符合各租户陈述的在看到《通知》之后将款项交给刘小阳的陈述，且与铭鑫公司提供的上述银行缴款凭证的时间能够对应，故可认定铭鑫公司在2016年4月、5月已分别向各租户收取了上一个月的水电费。 对于官兰香提供装修及添置家具家电的票据，如前所述，与官兰香发给肖慧民的手机短信所载项目一致，且从官兰香承租房屋后再转租给租户个人居住使用的实际情况来看，对租赁物进行必要的装修及添置部分家具家电，符合客观事实，故对于这部分票据的真实性，予以认定。对于上述装修及添置家具家电的情况，其中添置的家具家电未形成附合物，其余部分已形成附合物。已形成附合物部分，经计算，累计28941元。 另查，鑫盛工业楼所在的土地使用权人是泉州市城东供销社（以下简称城东供销社），土地用途为工业用地。铭鑫公司与城东供销社签订的《合作建设合同书》，约定鑫盛工业楼由铭鑫公司与城东供销社合作建设。该事实在法院向城东供销社调查时，城东供销社出具一份《证明》予以证实，予以认定。根据《合作建设合同书》及《证明》，鑫盛工业楼一楼有150㎡、四楼有450㎡归城东供销社使用，其余均由铭鑫公司使用、收益。根据泉州市城乡规划局泉规（2005）441号文件批复，该鑫盛工业楼所在地块的建设内容为建设一类工业厂房及其附属设施，但不得建设三合一厂房。鑫盛工业楼的建设于2010年1月31日取得了泉州市城乡规划局颁发的建字第350503201030023号建设工程规划许可，建筑占地面积为642㎡，总建筑面积为3302㎡。根据泉规函（2010）62号批复，该建设项目的规划技术指标中，建筑高度为5层。按照建设工程规划许可证许可的建筑占地面积及总建筑面积计算，其建筑高度应为5层。因此，可认定鑫盛工业楼经建设规划许可的建筑高度为5层。一审法院认为，铭鑫公司与城东供销社合作建设鑫盛工业楼，根据双方合同的约定，除一楼150㎡及四楼450㎡归城东供销社使用外，其余部分由铭鑫公司使用、收益。因此，铭鑫公司可以就其使用部分进行出租收益。（一）关于合同效力及合同解除问题。铭鑫公司与官兰香签订《租赁合同》，将鑫盛工业楼第4-10层及店面1-5号（不包括四楼供销社450㎡）出租给官兰香。根据泉州市城乡规划局颁发的建设工程规划许可证，鑫盛工业楼的建筑高度为5层。由于铭鑫公司未能提供证据证明鑫盛工业楼的第6-10层系按照建设工程规划许可证的规定建设或者在一审法庭辩论终结前取得了主管部门批准，因此，铭鑫公司与官兰香关于鑫盛工业楼第6-10层的租赁合同无效。对于双方租赁合同中的店面1-5号及四层（除城东供销社使用的450㎡）、五层，官兰香未能提供证据证明该部分超出建设工程规划许可证规定的范围，故该部分的租赁合同有效。官兰香于2016年4月13日向铭鑫公司提出要求解除租赁合同，铭鑫公司于2016年4月14日张贴《通知》，告知各租户即日起大厦由业主自主管理，故可认定双方关于租赁合同有效部分，即店面1-5号及四层（除城东供销社使用的450㎡）、五层的租赁关系于2016年4月14日已实际解除。合同无效或解除后，官兰香应返还租赁场所，但由于铭鑫公司告知各租户的方式实际接管了租赁场所，故对于铭鑫公司要求官兰香腾空交还房屋的请求，不予支持。（二）关于租金、房屋占有使用费、违约赔偿及保证金问题。1、租金。铭鑫公司与官兰香合同有效的部分为鑫盛工业楼的店面1-5号及四层（除城东供销社使用的450㎡）、五层，根据合同约定，租金自2016年4月1日起计，而双方关于该部分的合同实际于2016年4月14日解除。故关于该部分2016年4月1日至4月14日期间的租金，应根据月租金按该部分面积所占整体租赁场所面积的比例予以计算（其中，单层面积按建筑工程规划许可审批的642㎡计），约占1/4，故为3616.7元。另2016年4月14日合同解除后，租金的收益权应归铭鑫公司。根据各租户租赁合同确定的各租户已交给官兰香租金的情况计算，店面1-5号及四层（除城东供销社使用的450㎡）、五层的租户实际已交给官兰香超过2016年4月14日期间、实际收益权应归铭鑫公司的租金，累计为5033.2元（具体计算方式为：以1号店为例，其交给官兰香的租金至2016年4月30日，则4月14日之后至4月30日期间的该部分租金单独计算归铭鑫公司）。综上，官兰香应支付给铭鑫公司鑫盛工业楼的店面1-5号及四层（除城东供销社使用的450㎡）、五层的租金合计8649.9元。2、房屋占有使用费。铭鑫公司与官兰香关于鑫盛工业楼6-10层的租赁合同无效，对于合同无效部分，出租人请求参照合同标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。具体到本案的情况，由于合同约定了免租期，但免租期内官兰香实际已将部分房屋出租收益。同时，官兰香已收取的该部分租户租金截止时间不一，难以确定合同无效部分房屋整体的占有使用期间。如参照合同约定的租金起算时点计算房屋占有使用费至铭鑫公司实际接管房屋之日（即2016年4月14日），客观上不符合官兰香已实际收取的租金，部分超出上述时间节点的情况；如不考虑免租期及房屋仅是部分转租的实际情况，客观上会造成在合同无效情况下反而加重了官兰香的责任。因此，本案无法简单的按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。官兰香实际收取的鑫盛工业楼6-10层租户的租金共计60580元，该部分收益即为官兰香因无效合同取得的财产，应作为房屋占有使用费返还给铭鑫公司。3、违约赔偿及保证金问题。双方在合同中既约定了提前解除的违约金计算方式，又约定了保证金。对于违约金和保证金，铭鑫公司可择一进行主张。铭鑫公司选择主张不予退还保证金80000元。因本案合同部分有效，部分无效，对于合同有效部分，官兰香主张铭鑫公司交付的房屋存在墙壁发霉等问题，但即使该问题确实存在，也可采用修复的方式予以解决，即尚不足以作为解除合同的条件。再根据官兰香发给肖慧民的短信，其在向铭鑫公司提出解除合同时明确其解除合同系因其个人原因。官兰香在双方签订十年期限合同履行半年左右即提出解除合同，同时，合同约定的第一期租金也未交付，故解除合同的违约责任在于官兰香。对于合同无效部分，因铭鑫公司未按照建设工程规划许可的范围进行建设，故无效部分的过错责任在于铭鑫公司。根据合同有效部分租赁场所所占整体租赁场所的比例，对于铭鑫公司主张不予退还保证金80000元，予以部分支持，即保证金中的20000元，不予退还，余60000元，应予退还。（三）关于水电费问题。铭鑫公司于2016年4月、5月分别缴纳了上一个月的水电费，但同时，铭鑫公司又分别向各租户收取了相应的水电费。因此，铭鑫公司主张官兰香支付其代垫的水电费无依据，不予支持。（四）关于官兰香装修租赁物及添置家具家电问题。如前所述，本案合同部分有效，部分无效。对于合同有效部分，解除合同的违约责任在于官兰香。对于承租人违约解除合同的，其请求已形成附合物的装修损失，不予支持。对于合同无效部分，已形成附合物的装修损失，可折价或按照各自过错程度分担损失。本案合同部分无效的过错在铭鑫公司，铭鑫公司应承担损失赔偿责任。综合上述两方面，对于已形成附合物的装修损失，按照官兰香违约解除的部分与合同无效部分所占的租赁场所面积比例，由官兰香承担1/4，铭鑫公司承担3/4。因此，铭鑫公司应支付给官兰香的装修损失为21705.75元。关于官兰香添置的家具家电，该部分未形成附合物，且铭鑫公司不同意利用，故不论合同解除或无效，该部分均应由官兰香拆除。官兰香请求该部分的损失赔偿，不予支持。综上，官兰香应支付铭鑫公司租金8649.9元、房屋占有使用费60580元；铭鑫公司应退还官兰香保证金60000元，赔偿因合同无效的装修损失21705.75元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、第十条、第十一条规定，判决：一、泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司与官兰香于2015年11月1日签订的《租赁合同》中，关于鑫盛工业楼第6-10层的租赁合同无效；二、官兰香应于本判决生效之日起十日内支付泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司房屋租金及占有使用费69229.9元；三、泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内退还官兰香保证金60000元；四、泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿官兰香因合同无效造成的装饰装修物损失21705.75元；五、驳回泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回官兰香的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费4493元，由原告泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司负担2716元，被告官兰香负担1777元；反诉受理费减半2368元，由反诉原告官兰香负担1523元，反诉被告泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司负担845元。 一审判决后，铭鑫公司、官兰香均不服，向福建省泉州市中级人民法院提出上诉。 铭鑫公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持铭鑫公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定“官兰香对租赁物进行必要的装修及添置部分家具家电已形成附合物，经计算累计28941元”，违背事实。1、铭鑫公司在2015年11月1日交给官兰香的租赁物是已经装修好的房屋，且在交付当日经双方现场验收，根本没有再装修的必要和再装修的事实。官兰香在当日就与项某、林诗阳、胡玉仙等人签订房屋租赁合同转租房屋的事实可以印证。2、官兰香向法庭提供的《收款收据》、《销售清单》不具有真实性，与本案也无关联性。3、根据《租赁合同》第十二条的约定，租赁期间租赁物的维修义务应当由承租人承担。二、一审判决认定“铭鑫公司已于2016年4月14日实际接管了本案的租赁场所”，违背事实。官兰香虽然在2016年4月13日以短信的形式向铭鑫公司提得出解除租赁合同，但是官兰香向次承租人收取了近7万元的押金没有退还给次承租人，有部分房屋的租金收取到2016年8月份，铭鑫公司因此没有同意官兰香的协商解除租赁合同要求。一审法院以落款为“鑫盛大厦业主”的《通知》认定铭鑫公司认定实际接管，完全违背事实。1、在26户次承租人没有与官兰香解除租赁合同、继续使用房屋的情况下，租用的房屋如何移交接管；2、法院调查的部分次承租人及证人项某、蒋某、卢某、林某的证言可以证实官兰香并没有在2016年4月14日向铭鑫公司移交房屋；林某证实2016年6月20日前的房屋租金全部交给官兰香，可直接推翻一审对该部分的认定。3、落款为“鑫盛大厦业主”的《通知》并没有经铭鑫公司确认，假设该《通知》由铭鑫公司发出，发出通知和接管移交房屋也是两码事，发出通知不一定能够接管移交房屋，接管移交房屋需要官兰香及次承租人的配合。三、《租赁合同》第三条约定给予官兰香5个月免租期是在合同约定租赁时间10年的前提下做出的，在实际履行未到半年且官兰香未支付租金的情况下就解除合同，5个月免租期的约定明显违背《民法通则》及《合同法》规定的公平原则，铭鑫公司要求官兰香按照实际使用租赁房屋的期限支付租金或者占有使用费具有事实和法律依据。 官兰香辩称：经一审法院到现场勘查可认定官兰香实际有对房屋进行装修，原来的房屋只是刷白，承租后有装修。官兰香与次承租人之间的押金，与本案无关。一审法院以“鑫盛大厦业主”的《通知》认定铭鑫公司在2016年4月14日实际接管租赁场所是正确的。不存在合同约定5个月免租期不公平，官兰香已损失30多万元。 官兰香上诉称：撤销一审判决，依法改判驳回铭鑫公司的诉讼请求，支持官兰香的全部反诉请求。事实和理由：一、铭鑫公司主张租赁合同全部有效，又同时诉求房屋租金和房屋占有使用费没有法律依据。二、双方签订的租赁合同全部无效，而非部分有效部分无效。建设单位泉州市城东供销合作社未按泉州市城乡规划局批复要求和建设工程规划许可证施工，一审法院认定超高度、面积房屋租赁无效，不符合规定。另1-5号店面也是违法搭建的铁皮屋。三、铭鑫公司在一审中变更、增加诉讼请求违反程序规定。增加、变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，铭鑫公司在之后提出，一审法院应不予受理。四、铭鑫公司交付的房屋不符合约定，致使官兰香无法达到合同目的，铭鑫公司违约在先，官兰香以此为由不支付租金符合法律规定。铭鑫公司交付的房屋未依法取得房屋所有权证、不享有合法的所有权、不符合消防安全要求、存在安全质量问题。铭鑫公司直接向次承租人收取租金、物业费、水电费也是严重违约行为。五、官兰香添置的家具家电虽然未形成附合物，但是按照涉案房屋定制和采购的，因铭鑫公司的过错导致所添置的家具家电严重贬值损耗，且数量多，难以物尽其用，该部分应认定为官兰香的经济损失，由铭鑫公司承担赔偿责任。 铭鑫公司辩称：1、铭鑫公司在一审先主张租金，后来又主张部分租金和占有使用费，变更、增加部分诉讼请求，是经一审法院释明后指定的期间内提出的。2、铭鑫公司交付给官兰香的租赁房屋是已经装修好的并符合正常使用功能。3、官兰香添置的家具家电，铭鑫公司已向一审法院表示不继续使用，应由官兰香自行处理。 二审法院对本案争议焦点分析如下：一、关于本案讼争租赁合同是全部无效或部分有效，铭鑫公司在一审增加、变更诉讼请求是否违反法定程序问题。 二审法院认为，铭鑫公司与官兰香签订的本案房屋租赁合同，系双方真实意思表示，一审认定合同部分无效，是基于该租赁房屋6-10层未经有关部门批准而擅自增建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定而认定的。铭鑫公司增加诉讼请求偿还代垫水电费14046.11元，是在一审举证期限内提出；变更诉讼请求从2015年11月1日起至租赁房屋交还之日止计算租金和房屋占用费，是在一审法院释明合同部分无效后提出。对此，一审法院认定本案房屋租赁合同部分无效有法律依据，审理铭鑫公司的增加、变更诉讼请求未违反法定程序。官兰香主张本案租赁合同应认定全部无效及一审违反法定程序，不予采纳。 二、关于本案租金、占用费起止时间应如何确定和计算问题。 二审法院认为，2015年11月1日，铭鑫公司与官兰香签订的《租赁合同》，将鑫盛工业楼第4-10层及店面1-5号（不包括四楼供销社450㎡）出租给官兰香。合同约定：“租赁期限自2015年11月1日起至2025年10月30日止；租金自2016年4月1日起算，前三年每月租金31000元；租赁保证金80000元；租赁期间任何一方提出终止合同需提前三个月书面通知对方，征得对方的同意，并赔偿对方三个月租金”等内容。铭鑫公司已在合同签订日将租赁房屋移交给官兰香，官兰香也在当日与部分次租户签订租赁合同。官兰香在5个月免租期满后就向铭鑫公司要求解除合同，经一审现场调查及部分次租户的证人证言可证实：1、鑫盛工业楼的各楼层电梯口张贴落款为“鑫盛大厦业主”、落款时间为2016年4月14日的《通知》，该《通知》载明大厦即日起由业主自主管理，要求各租户房租、水电费、物业费即日起不再交给官兰香，业主将上门收取；2、2016年5月份前，租户均按合同约定将租金交纳给官兰香。另查，从一审对次承租户几份调查笔录看，交给官兰香租金有到4月份、也有到6月份；一审在官兰香调查笔录询问其写的“收取清单”上面所注“已收4月-6月”是何意思时，官兰香回答为个别租金收到6月。且从“收取清单”上体现有三笔收到7月份。因此，应确认该《通知》是铭鑫公司在收到官兰香解除合同信息后于2016年4月14日张贴的，通知各次承租户即日起不再将房租（水电费、物业费）等费用交给官兰香的行为，应视为同意官兰香解除租赁合同的要求。官兰香已收取次承租户租金至2016年4月份，但也有小部分按二个月或三个月一次性收取至6月、7月份，故本案酌情确定官兰香收取次承租户租金至2016年5月份，视为双方于2016年6月1日已解除租赁合同。因本案租赁合同为部分无效，有效部分的租金和无效部分的占用费应分别处理。（一）合同有效部分的鑫盛工业楼4层（除城东供销社使用的450平方）、5层及店面1-5号，应按双方租赁合同约定处理。铭鑫公司自愿给予官兰香5个月的免租期限，故官兰香应自2016年4月1日起支付铭鑫公司租金至2016年5月31日止，即二个月租金，按一审查明该部分面积占租赁房屋总面积约1/4，按每月租金31000元的四分之一计为7750元，二个月租金为15500元。依双方合同约定官兰香要求解除租赁合同，应赔偿铭鑫公司三个月租金，即93000元的四分之一为23250元。官兰香应支付铭鑫公司有效部分租金、赔偿金合计38750元。（二）合同无效部分的鑫盛工业楼6-10层。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，铭鑫公司请求按实际占用房屋期间及参加合同约定的租金标准支付占用费，依法有据。按一审查明该部分面积占租赁房屋总面积约3/4，按每月租金31000元的四分之三计为23250元，官兰香占用房屋期间自2015年11月1日起至2016年5月31日止，计七个月占用费为162750元。上述租赁房屋有效及无效部分的租金、赔偿金及占用费共计201500元，官兰香应支付给铭鑫公司。铭鑫公司主张租金应自合同签订、交付房屋之日即2015年11月1日起计算，未出租空房计算至2017年7月1日、已出租房屋计算至实际交付之日，不予采纳。一审法院认定租金、房屋占有使用费的起止时间错误，将保证金理解为也是定金性质，导致适用《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定及处理结果不当。 三、关于保证金80000元应否退还问题。 二审法院认为，依据双方租赁合同第十七条规定铭鑫公司可终止合同，收回租赁的房屋并没收官兰香的保证金的情形之一即拖欠租金一个月，官兰香至今未支付铭鑫公司租金分文，已达到合同约定的一个月未支付租金情形。但本案租赁合同已被认定为部分无效，该无效部分占总租赁房屋面积的四分之三，按此比例铭鑫公司应退还无效部分保证金60000元。一审法院对保证金退还部分认定妥当。铭鑫公司主张不予退还，官兰香主张应全部退还，均无理，不予采纳。 四、关于官兰香应否支付铭鑫公司代垫水电费问题。 二审法院认为，铭鑫公司在一审提供的水电费银行缴款凭证证明其2016年4月、5月交纳了上一个月的水电费，但官兰香也提供了各租户在2016年4月14日之后收款人落款为“刘”的水电费、物业费的收款凭证，符合各租户陈述的看到《通知》之后将款项交给刘小阳的陈述，铭鑫公司也未能分清代垫水电费14046.11元是否全部为本租赁合同范围内所用。对此，铭鑫公司请求官兰香应支付其代垫水电费14046.11元，不予采纳。一审法院不支持铭鑫公司请求代垫水电费，理由充分。铭鑫公司的该主张，不予采纳。 五、关于铭鑫公司应否赔偿官兰香装修及添置家具家电损失问题。 二审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用有，可由承担人拆除。……。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，铭鑫公司在一、二审均已表示不同意利用，官兰香提供的有关装饰装修的票据大部分为布料窗帘、电视机、热水器材、床柜、厨房用品、马桶、日光灯等费用，因此，未形成附合的装饰装修物，应由官兰香自行拆除；已形成附合物的装修损失按合同无效部分面积比例处理，对此，一审法院认定由铭鑫公司承担3/4，向官兰香赔偿装修损失21705.75元妥当。官兰香主张应全额赔偿，铭鑫公司主张不予赔偿，均不予采纳。 六、关于铭鑫公司交付的租赁房屋是否符合消防、质量安全等使用要求问题。 二审法院认为，官兰香在签订租赁合同当日就接手租赁房屋，并在当日将租赁房屋部分出租给次承租人，租赁期间并没有向铭鑫公司提出消防、质量安全等问题，官兰香在要求解除合同的短信中也仅称为身体、经济上问题。故官兰香提出租赁房屋不符合消防、质量安全问题，缺乏事实和证据，不予采信。 综上所述，铭鑫公司的上诉请求部分成立，成立部分予以支持。官兰香的上诉请求不能成立，应以驳回；一审法院查明的事实基本清楚，但适用法律及认定的部分事实错误，应予改判。据此，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初3261号民事判决第一、三、四、六项；二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初3261号民事判决第五项；三、变更福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初3261号民事判决第二项为：官兰香应于本判决生效之日起十日内支付泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司房屋租金、赔偿金及房屋占有使用费共计201500元；四、驳回泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6861元，由官兰香负担。一审案件本诉受理费4493元，由泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司负担1493元，官兰香负担3000元；一审反诉受理费2368元，按一审判决执行。 再审过程中，铭鑫公司提交两份证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本案再审争议焦点是：一、租赁合同的效力及解除时间；二、官兰香应否向铭鑫公司支付租金、房屋占用费，如需支付，租金、房屋占用费应如何计算；三、铭鑫公司应否向官兰香赔偿因合同无效所造成的损失；四、铭鑫公司应否向官兰香退还全部保证金。 一、关于租赁合同的效力及合同解除的时间问题。 本院认为，案涉房屋《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》上虽载明“土地使用权人”“用地单位”“建设单位”是泉州市城东供销合作社，但从铭鑫公司提供的其与泉州市城东供销合作社签订的《合作建设合同书》可以看出，铭鑫公司与城东供销合作社之间存在合作建房法律关系，双方在合同中有约定“大楼建成后，甲方（泉州市城东供销合作社）分得房产600平方米，其余部分归乙方（铭鑫公司）所有”。诉讼中，泉州市城东供销合作社亦出具《证明》确认“我社与铭鑫公司合作建设，其中一楼150平方米及四楼450平方米归我社使用，其余归铭鑫公司使用”的事实，上述两份证据相互印证，可以证明铭鑫公司对案涉房屋除一楼150㎡及四楼450㎡外的部分享有使用、收益的权利。另，根据铭鑫公司提交的证据材料，案涉鑫盛工业楼于2010年1月31日取得泉州市城乡规划局颁发的建设工程规划许可证，建筑占地面积为642㎡，总建筑面积为3302㎡，规划批复文件体现建筑高度为5层。因此，原判决认定案涉房屋1-5号店面及四层（不包括供销社使用部分）、五层的租赁合同有效，6-10层的租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证应认定无效，有事实和法律依据，本院予以维持。 本案中，官兰香于2016年4月13日向铭鑫公司提出要求解除租赁合同，铭鑫公司于2016年4月14日张贴《通知》，告知各租户即日起大厦由业主自主管理，上述行为可视为双方已就解除租赁合同达成合意，故应认定案涉租赁合同有效部分于2014年4月14日实际解除。 二、关于官兰香应否向铭鑫公司支付租金、房屋占用费，如需支付，租金、房屋占用费应如何计算的问题。 本院认为，因合同部分有效、部分无效，官兰香应支付的房屋租金、占用费应予分别计算。 有效部分：由于案涉合同的有效部分系因官兰香的原因提前解除，非因铭鑫公司违约所致。因此，铭鑫公司有权要求官兰香按照合同约定的租金标准向其支付房屋租金。原判决按照有效部分面积占整体租赁场所面积的比例认定官兰香应按月租金31000元的四分之一标准即7750元/月计付合同有效部分的租金，并无不当，本院予以维持。根据租赁合同的约定，租金自2016年4月1日起算，因此，官兰香应向铭鑫公司支付2016年4月1日起至2016年4月14日期间的租金3616.7元。铭鑫公司主张，其给予官兰香五个月免租期的前提条件是官兰香的租赁期应为十年，但案涉《租赁合同》中并未对此作出约定，因此，铭鑫公司主张官兰香应自2015年11月1日起向其支付租金，缺乏合同依据，本院不予支持。合同解除后，租金收益权应归铭鑫公司。原一审法院根据官兰香与次承租户签订的租赁合同，计算出店面1-5号及四层（除城东供销社使用的450㎡）、五层的租户实际已交给官兰香超过2016年4月14日本应由铭鑫公司收取的租金共计5033.2元，有相应的依据，官兰香也应将多收取的该部分租金返还向铭鑫公司。综上，官兰香应支付鑫盛工业楼店面1-5号及四层（除城东供销社使用的450㎡）、五层的租金合计8649.9元。 无效部分：本院认为，案涉租赁合同被认定部分无效的主要原因在于铭鑫公司未取得案涉房屋6-10层的建设工程规划许可证，因此，铭鑫公司对合同无效负主要责任。尽管《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持，但具体到本案中，由于合同无效的主要责任在铭鑫公司，官兰香并未将6-10层的所有房屋转租出去，对这部分承租物，官兰香并未因租赁合同取得财产，因此，铭鑫公司主张返还没有依据。原一审法院认定，合同无效部分官兰香应支付的占用费，应以官兰香实际通过转租获得的收益为限较为妥当和公允。根据原一审查明的事实，官兰香实际收取6-10层租户的租金共计60580元，该部分收益即是官兰香因无效合同取得的财产，应返还给铭鑫公司。 综上，官兰香应支付给铭鑫公司的房屋租金、占用费、损失共计69229.9元（8649.9元+60580元）。 三、关于官兰香应否赔偿铭鑫公司三个月租金损失、铭鑫公司应否向官兰香赔偿因合同无效所造成的损失的问题。 本院认为，由于案涉《租赁合同》系因官兰香的原因导致提前解除，故，根据《租赁合同》第十五条“租赁期间，任何一方提出终止合同需提前三个月书面通知对方，征得对方的同意，并赔偿对方三个月租金”的约定，铭鑫公司有权要求官兰香赔偿其三个月的租金损失共计93000元。原判决在认定官兰香提前解除合同的违约责任时，免除了合同无效部分其应承担的违约责任，但事实上，案涉合同的解除并非因合同无效所致，因此，不能因为合同部分无效就免除官兰香解除合同的违约责任。原判决对该部分认定有误，本院予以纠正。 对官兰香主张的装饰装修损失，因合同有效部分，解除合同的违约责任在官兰香。对该部分，官兰香请求已形成附合物的装修损失，于法无据，不予支持。对于合同无效部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。……已形成附合物的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，由于本案中铭鑫公司在原一二审中均明确表示不同意利用官兰香添置的家具家电，因此，原判决对未形成附合的装饰装修物，判令官兰香自行拆除，对已形成附合物的装饰装修物，按照过错程度，判令铭鑫公司赔偿官兰香部分损失，并无不当，本院予以维持。 四、关于铭鑫公司应否向官兰香退还全部保证金的问题。 本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》的约定，官兰香应于合同签订之日向铭鑫公司支付租赁保证金80000元，待租赁期满，双方移交清楚后，不计息归还。租赁期间，官兰香有下列情形之一，铭鑫公司可终止本合同，收回租赁的房屋并没收官兰香的保证金……：2、拖欠租金壹个月；……考虑到案涉《租赁合同》从起付租金之日至实际解除之日，才短短十几天，官兰香应支付的租金不足一月，故铭鑫公司应将80000元保证金全部返还给官兰香。 综上，本院认为，原判决认定案涉《房屋租赁合同》部分有效、部分无效，适用法律正确，但认定官兰香应向铭鑫公司支付的租金及房屋占用费的金额有误，对官兰香、铭鑫公司违约责任的认定亦有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市中级人民法院（2017）闽05民终1325号民事判决； 二、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初3261号民事判决第一、二、四项； 三、变更福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初3261号民事判决第三项为：泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内退还官兰香保证金80000元； 四、官兰香应于本判决生效之日起十日内向泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司赔偿租金损失93000元； 五、驳回泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回官兰香的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4493元，由官兰香负担3573元，泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司负担920元；一审反诉案件受理费2368元，由官兰香负担1316元，由泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司负担1052元；二审案件受理费8803元，由官兰香负担5981元；由泉州市丰泽区铭鑫贸易有限公司负担2822元。 审 判 长  刘炳荣 审 判 员  朱宏海 代理审判员  蔡素洁 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  王 鸯