广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初253号原告：广州鸿汇物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇汇美汇太东路79号901房。法定代表人：戴志华。委托代理人：韩东，男，1979年1月26日出生，汉族，系该公司员工。被告：**有，男，1972年1月23日出生，汉族，户籍所在地江西省赣州市于都县，现住广东省广州市增城区。原告广州鸿汇物业管理服务有限公司（以下简称：鸿汇物业公司）诉被告**有物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿汇物业公司的委托代理人韩东到庭参加诉讼。被告**有经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告鸿汇物业公司向本院提出诉讼请求：一、**有向鸿汇物业公司支付欠缴的2017年5月1日至2018年12月31日的物业管理费4698元，2017年5月1日至2018年7月31日的清洁服务费150元，2017年4月1日至2018年1月1日水泵公摊电费38.1元，2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费82.4元，2017年12月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费45.1元，2017年4月1日至2018年1月1日的梯灯公摊电费45.9元，2017年4月1日至2018年1月1日的电梯公摊电费91.8元，2017年4月1日至2018年12月1日的排污费166.4元，2017年4月1日至2018年12月1日的水费326.9元，2017年4月1日至2018年1月1日的电费2178.6元，2018年1月至5月的公摊电费63元，以及截止至2018年12月29日的滞纳金8227.6元；二、由**有承担本案诉讼费。事实与理由如下：2007年10月31日，广州汇美物业发展有限公司（原告前身）与**有签署了《前期物业管理服务合同》，约定由鸿汇物业公司为包括**有在内的全体小区业主提供物业管理服务，同时对物业管理费、水电费等费用缴纳标准及日期均做出了明确约定。自**有成为小区业主后，一直依约履行义务向鸿汇物业公司按时缴纳物业管理费、水电费等费用。自2017年5月份开始，**有开始拒缴物业管理费、水电费等，鸿汇物业公司多次催缴无果，无奈诉至法院。被告**有未提交任何答辩意见。经审理查明：2007年10月31日，广州汇美物业发展有限公司（甲方）与**有（乙方，单元号1幢902号）签订《前期物业管理服务合同》，载明：本合同所指物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业名称为汇美体育花园，坐落位置地址是增城市新塘镇汇美新村金都大道1号。第一条第二款乙方的权利义务包括乙方应按以下标准在每月20日前交纳当月以下费用：住宅管理费按每平方米1.15元/月收取；住宅区水费按0.97元/吨，排污费0.27元/吨，电费按0.72元/度；水电费如有调整按有关部门规定计算收取。第八条违约责任，乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。鸿汇物业公司于2019年1月18日出具的《收款收据》显示：**有已交纳2017年5月1日至2018年12月31日的管理费4698元、2017年5月1日至2018年7月31日的清洁服务费150元、2017年4月1日至2018年1月1日水泵分摊电费38.1元、2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费82.4元、2017年12月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费45.1元、2017年4月1日至2018年1月1日的梯灯公摊电费45.9元、2017年4月1日至2018年1月1日的电梯公摊电费91.8元、2017年4月1日至2018年12月1日的排污费166.4元、2017年4月1日至2018年12月1日的水费326.9元、2017年4月1日至2018年1月1日的电费2178.6元。2009年9月11日，广州汇美物业发展有限公司将名称变更为广州鸿汇物业管理服务有限公司。另查明,广州市规划和自然资源局增城区分局出具《房地产权查册表》，载明：“新塘镇汇美新村金都路3号1座复式902房”的建筑面积为204.28平方米，产权人为**有。再查明，本院于2018年6月27日作出（2017）粤0183民初7625号《民事判决书》，该判决认定鸿汇物业公司未提供环境卫生专业服务单位的委托授权书、亦未提供相关的收费许可证，鸿汇物业公司并非收取清洁服务费的合法主体，其主张清洁服务费无法律依据，不予支持。本案审理期间，鸿汇物业公司作出《关于汇美新村供水管网及水损公摊的情况说明》，说明以下情况：一、关于汇美新村区域的概况：汇美新村整体占地近1000亩地，根据政府部门批准的规划，区内划分有商业街、别墅区、办公用地、商住小区、学校、幼儿园、农贸市场、布匹市场、工业区、厂房、仓库等不同功能区域，当时规划设计的定位就是现代中小城镇的规模。二、关于汇美新村的供水管网的设计、建设、供水、抄表和缴费情况：汇美新村的供水管网是上世纪九十年代初由广州市自来水公司负责设计和施工的，完工后一直由广州市自来水公司负责供水，直到2001年依照增新府【2001】6号《关于新塘地区供水改由新和自来水公司负责的通知》才转由新和自来水有限公司负责改造、接驳和供水。依据新和自来水有限公司的《汇美新村供水管网布置图》可知，汇美新村供水管网采用的是能保证供水可靠性的环状管网，符合《城镇给水排水技术规范》第3.4.5条“城镇配水管网应成环状布置”的相关规定。目前新和自来水公司只愿意抄荔新路、汇太路、汇景路两侧的1#-9#大水表，该9块大表后的小水表均由我公司利用物业管理服务时的便利代抄、代计、代收、代支。三、关于汇美新村供水管网的现状及水损公摊的情况：1、汇美新村供水管网已经使用了二十多年，管网已出现老化陈旧大漏的情况。虽然《物业管理条例》第四十四条规定了“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用…”，但因新和自来水公司还未实行抄表到户，我公司在代收代支时，只能每月将九块大表的合计读数与区内各小业主（用户）水表抄表总和之差作为水损，按各分户水表的用水量进行统一的水损分摊。2、关于代收代缴水损分摊的具体计量方式和步骤如下：第一步，增城新和自来水有限公司对上述9个总表进行抄表，得到当月汇美新村区内用水总量；第二步，我司安排人员到户抄表，得到汇美新村区域内各户当月水表计量的用水量，然后计算出所有用户的用水总量；第三步，前两者差额则为应公摊的水损总量，然后按各户当月用水量占汇美新村区域内所有用户用水总量的比例乘以应公摊的水损总量，即可算出该用户当月应承担的公摊水损量；然后我司派单请各户按新和自来水有限公司收取的1.74元的单价标准缴纳相应的水费及公摊水费；我司代收后，全额缴纳给供水单位新和自来水有限公司。以2018年6月份为例，新和自来水公司抄得汇美新村总表用水量119558立方，同期我司抄得汇美新村各户的用水量合计83321立方。即应公摊的水损量（36237立方）=自来水公司抄得总表用量（119558立方）-汇美新村各户用水量的合计数（83321立方）。各用水户分摊公共水损的比例为36237立方÷83321立方≈43.49%。即汇美新村业户每用1立方水，需分摊约0.4349立方的公共水损。在上述36237立方旳公共水损中，体育花园全体业户仅按比例分摊了4919立方的水损（其中**有按其用水量分摊了9.568立方），其余的31318立方的水损是由体育花园以外的其他汇美新村用水户公摊的。可见，水损公摊是针对汇美新村所有用水业主的，是公平合理的，被告**有作为用水户之一依法应该承担该水损公摊费用。并附以下材料：1、增城市新塘镇人民政府于2001年2月8日作出增新府（2001）6号《关于新塘地区供水改由新和自来水公司负责的通知》，通知从2001年2月起新塘镇范围内原由广州市自来水公司供给用水的用户改由新和自来水公司负责供给。2、新和自来水公司提供的《汇美新村供水管网布置图》。3、广州市增城区发展改革和金融工作局于2016年2月18日作出的增发改函（2016）86号《关于调整我区自来水价格相关问题的批复》，记载增城区新和自来水有限公司供水价格表中居民生活用水第一阶梯为1.74元/立方米。4、2018年6月增城新和自来水有限公司水费缴纳通知单。5、增城新和自来水有限公司开具的收费票据（2018年6月城市污水处理费22722.1元、2018年6月汇美新村汇景南路7#表水费41617.32元）。6、2018年6月的水损公摊说明和2018年6月底抄表单（水损公摊明细表）。庭审期间，鸿汇物业公司陈述：汇美体育花园小区有总水表，但是没有管网，要经过管网才到体育花园，管网漏水或破裂从发现到维修的过程中会产生用水，所以自来水公司抄总表的数额与我司抄业主的水表数额存在差额。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案中鸿汇物业公司具备物业管理资质，**有作为业主自愿与鸿汇物业公司签订《前期物业管理服务合同》，该《前期物业管理服务合同》合法有效。**有作为汇美体育花园的业主，享受了鸿汇物业公司提供的物业服务，且双方在合同中约定了**有交纳物业管理费以及按有关部门规定的标准支付水费、排污费和电费等费用。对于小区公共区域产生的电费亦应由各业主进行分摊，因此，现鸿汇物业公司请求**有支付2018年1月至5月的公摊电费63元，理据充分，本院予以支持。对于**有已交纳2017年5月1日至2018年12月31日的管理费4698元、2017年4月1日至2018年1月1日水泵公摊电费38.1元、2017年12月1日至2018年12月1日的水损分摊费82.4元、2017年12月1日至2018年12月1日的排污损耗分摊费45.1元、2017年4月1日至2018年1月1日的梯灯公摊电费45.9元、2017年4月1日至2018年1月1日的电梯公摊电费91.8元、2017年4月1日至2018年12月1日的排污费166.4元、2017年4月1日至2018年12月1日的水费326.9元、2017年4月1日至2018年1月1日的电费2178.6元，鸿汇物业公司亦予以确认，故已无须进行处理。关于清洁服务费问题。由于（2017）粤0183民初7625号《民事判决书》已认定鸿汇物业公司并非收取清洁服务费的合法主体，且鸿汇物业公司在本案中亦未提交合法有效证据证明其系收取清洁服务费的合法主体，故对于鸿汇物业公司请求**有交纳清洁服务费，理据不足，本院不予支持。对于**有已经交纳的清洁服务费，其可另行主张退还。关于滞纳金问题。《前期物业管理服务合同》明确约定了违约金从逾期之日起按每天3‰计算。而**有确实存在拖延交纳管理费、水泵公摊电费、水损分摊费、排污损耗分摊费、梯灯公摊电费、电梯公摊电费、排污费、水费、电费、公摊电费合计7736.2元的行为，违反《前期物业管理服务合同》约定，故现鸿汇物业公司请求**有支付上述费用的滞纳金（以当月欠费为本金，从欠费当月21日起按每天3‰计算至2018年12月29日止），理据充分，但滞纳金应以欠费本金7736.2元为上限，超出部分不予支持。对于清洁服务费的滞纳金168.1元，本院不予支持。**有经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告**有于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州鸿汇物业管理服务有限公司支付2018年1月至5月的公摊电费63元。二、被告**有于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州鸿汇物业管理服务有限公司支付滞纳金合计7736.2元。三、驳回原告广州鸿汇物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101.4元，由原告广州鸿汇物业管理服务有限公司负担76.4元，由被告**有负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年七月二十四日书记员  阮柳静