广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初1157号原告：卢海恩，男，1979年9月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：赖柱君，广东群立弘律师事务所律师。被告：韶关市莱斯物业服务有限公司。住所地：韶关市浈江区启明北路23号莱斯豪苑H幢4层物业用房。法定代表人：陈艳芳，该公司总经理。被告：韶关市莱斯房地产有限公司。住所地：韶关市浈江区启明北路万通大厦附楼第五层北面。法定代表人：刘晓钟，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈艳芳，韶关市莱斯物业服务有限公司总经理。原告卢海恩与被告韶关市莱斯物业服务有限公司（以下简称“莱斯物业公司”）、韶关市莱斯房地产有限公司（以下简称“莱斯房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢海恩及其委托诉讼代理人赖柱君，被告莱斯物业公司、莱斯房地产公司的委托诉讼代理人陈艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢海恩向本院提出诉讼请求：1、判令被告莱斯物业公司继续履行与原告于2011年签订的《莱斯·星光大道委托经营管理合同》所约定的经营管理及支付固定收益的义务，直至最后的委托管理期限即2021年9月30日到期为止。2、判令被告莱斯物业公司支付拖欠的2016年第四季度（共3个月），2017年全年度（共12个月），2018年全年度（共12个月），2019年第一、二季度（共6个月），累计共33个月的商铺经营收益12233元×33=403689元；3、判令被告莱斯物业公司向原告支付逾期付款违约金暂计99413元（按合同约定的每日万分之五标准，自2016年10月10日暂计至2019年5月13日,并按合同约定的日万分之五标准计至付清商铺收益之日止）；4、判令被告莱斯房地产公司对被告莱斯物业公司的上述欠款承担连带清偿责任；5、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年上半年，原告在莱斯房地产公司的大力广告宣传和优惠政策推动下，于2011年5月31日与莱斯房地产公司签署了《广东省商品房买卖合同》，购买了莱斯房地产公司所开发的位于“韶关市浈江区启明北路23号H幢一层194号”商铺“莱斯·万商汇商城”（下称“商铺”）。2011年5月31日，原告与莱斯物业公司签署了《莱斯·星光大道委托经营管理合同》，约定原告将其所认购的商铺物业全权委托给莱斯物业公司统一经营管理，委托经营期限2011年10月1日至2021年9月30日止，自2016年10月1日至2021年9月30日的5年内，每年固定向原告支付146794元，如拖欠支付，从逾期之日起，按应付款的每日万分之五计收违约金，莱斯物业公司不能按时付款时，莱斯房地产公司承担担保责任。但自2016年10月1日起至今，莱斯物业公司未按时履行相关付款义务，莱斯房地产公司也未履行相应的担保清偿义务，原告多次催要，两被告分文未付，遂提起本案诉讼。被告莱斯物业公司、莱斯房地产公司辩称：一、原告与被告莱斯物业公司签订《莱斯·星光大道委托经营管理合同》，约定2016年10月被告开始支付原告经营收益。自2014年以来，由于传统商业受到电子商务的严重冲击、（GB5006-2014）建筑设计防火规范的消防新规发布及整体经济环境持续下滑，商城的经营越来越困难，且现在的社会经济环境的变化在6年前三方签订《莱斯·星光大道委托经营管理合同》时无法预见，如果继续履行原合同将导致被告方蒙受巨额经济损失，对被告明显不公平，也必使企业陷入困境。为此，被告莱斯物业公司于2016年9月30日向包括原告在内的委托方发出书面《告知函》，告知委托方其实际经营的困难与提供防止损失扩大的选择方案给委托方。在该情况下，绝大多数的委托方均与被告方达成了新的协议，同意按照原合同约定的收益基础打5折收取委托经营收益，仅有少数委托方仍坚持要求继续按原合同履行，致使其损失扩大，责任不在被告。被告认为，被告已向原告发送《告知函》，告知经营损失不断扩大的情况下，原告仍要求继续履行原合同，拒绝被告提供的止损方案，根据合同法的规定，原告未尽到止损义务，该损失应由原告自行承担。二、原告在本案中主张的违约金过高。原告主张的违约损失仅是其未如期收到委托经营收益而产生的投资及收益损失，该违约损失应以中国人民银行同期贷款利率为参照标准。若按照应支付的商铺委托经营收益的万分之五计算违约金，则该违约金损失明显高于造成的损失。根据合同法司法解释(二)第二十九第一款的规定，法院应以原告的实际损失为基础，兼顾当事人未履行止损义务的过错程度等综合因素，公平、合理认定被告方的违约损失责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月31日，原告卢海恩在了解到被告莱斯房地产公司推出的“即买即租，十年带租约，十年无忧”等内容的优惠广告后与莱斯房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买莱斯房地产公司位于韶关市浈××北路××层××号商铺。同日，原告（委托方、甲方）与被告莱斯物业公司（受托方、乙方）、莱斯房地产公司（担保方、丙方）签订一份《莱斯·星光大道委托经营管理合同》，约定甲、乙、丙三方就甲方认购的上述物业委托给乙方经营管理事宜达成相关合同。一、委托内容：甲方委托乙方对该物业进行全权经营管理，乙方在委托期限2011年10月1日至2021年9月30日共10年，进行对该物业的统一经营，乙方有权决定该物业的经营范围、经营主体等，甲方对此无异议。二、甲乙双方的权利和义务：（一）甲方享有以下权益：1、甲方委托乙方统一经营管理该物业。2、在委托期限内，自2016年10月1日至2021年9月30日共5年，乙方每年固定向甲方支付经营收益￥146794元。即每月乙方支付甲方经营收益￥12233元[备注：每年的经营收益分四个季度支付，乙方于每年每季度第一个星期一（遇法定节假日延后至法定节假日结束后的下一个星期一）将收益存入甲方本人开户的银行账户中，至本合同期限届满]。3、甲方负责缴纳国家规定的作为业主所须缴纳的相关税费（包括租赁税），由乙方按国家相关税法代扣代缴。（二）产权变更、抵押事项：1、合同有效期内，甲方有权按法律规定将该物业转让、赠与、抵押，但甲方需确保该物业的受让人概括承受甲方在本合同项下的一切权利义务，并保证该物业受让人书面同意遵守乙方或经乙方同意使用该物业的第三人与他人就该物业所签订的租赁合同、合作合同、物业管理公约等有关文件，否则甲方应向乙方支付所造成的损失赔偿金。2、合同有效期内，如甲方将该物业部分或全部转让、赠与、抵押，应提前书面通知乙方，并在转让或赠与后协助受让人办理委托经营管理关系的变更手续。新旧业主需共同与乙方确认原委托管理关系的延续性，同等条件下乙方有优先购买权。如乙方不购买，甲方必须保证受让方继续履行本合同，否则甲方须赔偿由此给乙方造成的一切经济损失。3、甲方应负责提供该物业使用的相关证件及配合乙方办理相关手续，并及时如实通知乙方其与莱斯房地产公司《商品房买卖合同》的签订与履行情况。4、合同有效期内，甲方不得干涉乙方经营行为，如甲方干涉乙方经营行为给乙方造成经济损失的，须赔偿乙方一切损失。三、乙方权益和责任：（一）合同有效期内，乙方负责经营管理该物业，承担该物业的水电费、物业管理费等日常运作费用和维修费用。（二）合同有效期内，乙方有权对受托管理的该物业进行装修、改造或增设它物。（三）乙方在本合同期内，必须按期向甲方支付经营收益。（四）乙方在受托管理该物业时，装修、改造、增设它物，不得损害受托管理商铺的主体结构。本合同期满后，如甲方愿意接受，乙方可一次性折价转让给甲方；如甲方不愿意接受，由乙方自行拆除。但若拆除装修或增设的建筑物，可能导致该物业严重损害的，乙方不得拆除，无偿赠与甲方。四、担保条款：丙方作为乙方的担保方，在乙方到期不能按本合同约定履行对甲方的债务时，由丙方对乙方就本合同规定义务承担担保责任。五、违约责任：（一）若未经乙方书面同意，甲方单方解除本合同、或无法确保该物业受让人继续履行本合同的，则甲方应向乙方赔偿所造成的一切经济损失。（二）如乙方拖欠支付甲方经营收益，乙方从逾期之日起，按应支付的该商铺委托经营收益的日万分之五向甲方支付违约金。（三）一方如违反本合同任何约定的，均应承担赔偿损失的责任，包括预期利益的损失。六、其它：（一）本合同不可解除，除双方协商一致及出现不可抗力的因素外……。此后，原告将涉案商铺交付给莱斯物业公司使用、收益。2013年6月4日，原告（甲方）与莱斯物业公司（乙方）签订一份《莱斯·星光大道委托经营管理合同》补充条款，约定：一、经营管理合同中的项目名称“莱斯·星光大道”现已更名为“莱斯·万商汇”，合同内的条款保持不变。二、经营管理合同期满如需续签的，甲方应在合同期届满前一个月提出书面申请，相关委托经营费用另行商议。三、如乙方的租赁合同期限超过经营管理合同的，按下列第1或2项执行：1、按元/月的租金标准，续签经营管理合同，合同期限不超过五年。2、不同意续签，经营管理合同期届满后，甲方收回经营权，由甲方自行经营。四、自2021年10月1日起：1、由甲方承担该物业的水电费、物业管理服务费、公共部位的水电、空调费等日常运营费用和公共部位的维修费用，并按乙方经营管理合同的要求按时缴纳相关费用。2、甲方对租户的经营行为负全部责任。五、本补充条款为《莱斯·星光大道委托经营管理合同》的补充条款，具有同等法律效力……。原告认为，莱斯物业公司未按时履行付款义务，莱斯房地产公司未履行担保清偿义务，经其多次催要无果，故提起本案诉讼。本院认为，原告卢海恩与被告莱斯物业公司、莱斯房地产公司签订的《莱斯·星光大道委托经营管理合同》以及《莱斯·星光大道委托经营管理合同》补充条款是双方的真实意思表示，其内容不违反法律，行政法规的效力性强制规定，合同和补充条款依法成立并有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告提出继续履行原合同会导致被告蒙受巨额经济损失，原告没有采取适当措施致使损失扩大的意见。原告与莱斯物业公司、莱斯房地产公司在《莱斯·星光大道委托经营管理合同》中约定经营收益是各方的真实意思表示，两被告在与原告签订《商品房买卖合同》、《莱斯·星光大道委托经营管理合同》时，以推广广告的方式吸引买方，其已对自身投资进行了长期的评估和规划，合同签订后原告也已依约履行了合同的义务，将商铺交付给莱斯物业公司使用，合同履行过程中经营环境的变化属于正常的经营风险，故被告提出的相关抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于合同约定的违约金是否过高的问题。经审查，原、被告双方约定如拖欠支付款项，应从逾期之日起，按应支付款项的日万分之五支付违约金，此并未超过相关法律的规定，违约金的约定并不过高，被告提出的相关抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告卢海恩与被告韶关市莱斯物业服务有限公司、韶关市莱斯房地产有限公司应继续履行双方签订的《莱斯·星光大道委托经营管理合同》以及《莱斯·星光大道委托经营管理合同》补充条款；二、被告韶关市莱斯物业服务有限公司在本判决生效之日起五日内支付2016年10月至2019年6月的租金403689元及违约金给原告卢海恩（违约金按每日万分之五计算，以每季度租金36699元为基数分别自2016年10月10日起、2017年1月9日起、2017年4月10日起、2017年7月3日起、2017年10月9日起、2018年1月8日起、2018年4月2日起、2018年7月2日起、2018年10月8日起、2019年1月7日起、2019年4月1日起，均计至本判决确定的履行之日止）；三、被告韶关市莱斯房地产有限公司应对被告韶关市莱斯物业服务有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8831元，由被告韶关市莱斯物业服务有限公司、韶关市莱斯房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  欧倩余人民陪审员  吴海燕人民陪审员  叶春芳二〇一九年七月十日书 记 员  朱祖芳