广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初3028号原告（反诉被告）：王晓英，女，1979年9月3日出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：**，国信信扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州中璟慧富房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区环市大道西海韵路16号403房，统一社会信用代码91440115304562723K。法定代表人：赖雅。委托诉讼代理人：郭小鲁，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚良兴，系该公司员工。被告：廖翠芳，女，1982年12月20日出生，汉族，住广州市南沙区。原告即反诉被告王晓英与被告即反诉原告广州中璟慧富房地产开发有限公司（下称中璟公司）、被告廖翠芳商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员邓小春独任审判，公开开庭进行了审理。王晓英委托诉讼代理人**、中璟公司委托诉讼代理人姚良兴及廖翠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓英向本院提出诉讼请求：1、撤销其与中璟公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《装修合同》；2、中璟公司、廖翠芳向其返还购房款574631.7元及利息（利息按照574631.7元为基数，按同期人民银行一年期的贷款利率计算，自2018年5月26日起算至被告还清之日止）；3、中璟公司、廖翠芳承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月，廖翠芳称系中璟公司开发的广州市南沙区慧富滨海花园项目的销售人员，以南沙自贸区的各种利好及房地产预期增值效益诱使其投资房地产。期间，其明确告诉廖翠芳其没有购房资格，但廖翠芳承诺可以由其先认购缴纳部分购房款，抢占优质房源，待房价升值后再帮助其进行转售，以实现房地产投资套利的目的。2018年5月15日，廖翠芳再次通过电话向其推介该项目，囿于误信廖翠芳前述承诺，遂在外地通过微信向廖翠芳支付50000元购房定金，廖翠芳立即在签约中心开具定金收据。2018年5月18日，其根据廖翠芳的指示来到该项目的签约中心，签订了《商品房买卖合同（预售）》及相关文件，期间没有与中璟公司任何人员接触。随后，在廖翠芳的指示下，其分两笔向中璟公司支付524631.7元。之后，中璟公司只管催收要钱，不顾其没有购房资格的问题，亦不办理涉案合同的网签备案手续，且廖翠芳也没有按照承诺转售涉案房屋，至此，其弄巧成拙，被中璟公司、廖翠芳诱骗。中璟公司作为房地产企业，明知该项目处于限购区域，应当严格遵守《广州市国土资源和房屋管理局关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字[2011]156号）第三条的规定，在签约之前查验购房人的户口簿、结婚证等证件原件对购房人的资格进行审查。但是，中璟公司、廖翠芳不仅没有审查其的购房资格，而且在知道其没有购房资格的情况下诱骗其签订涉案合同，明显符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》(粤高法[2017]191号)第二十九条“房地产调控政策实施后，一方当事人故意隐瞒或虚构事实，或者明知另一方当事人因合同无法履行强求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿损失的可予支持”之规定，因此，涉案合同应予以撤销，中璟公司、廖翠芳应退还其已支付的全部购房款，并赔偿其损失。被告中璟公司辩称，不同意原告全部诉请。双方签订的商品房买卖合同及商品房装修合同均是合同当事人的真实意思表示，合法有效。双方在订立合同过程不存在合同法第54条规定的可撤销情形，原告无权撤销案涉合同。因原告无权撤销合同且其已经发函解除涉案合同，因此其无需承担返还购房款及利息的责任。相反，原告应当承担逾期付款的违约责任。被告廖翠芳辩称，不同意原告的诉讼请求，其并非是购房款的实际收款人，其只是中璟公司的代理销售。被告中璟公司在诉讼中提出反诉请求：1、确认其与王晓英签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》《商品房装修合同》于2019年1月17日解除；2、王晓英向其支付解除《广州市商品房买卖合同（预售）》的违约金306775.2元；3、王晓英向其支付解除《商品房装修合同》违约金226185.6元；4、王晓英向其赔偿律师费9000元；5、反诉费用由王晓英承担。事实和理由：2018年5月15日，其与王晓英签订《认购书》约定王晓英自愿向其订购广州市南沙区慧富XX花园项目XX栋XX单元。该商品房基础价格为2664804元，房屋装修及配套服务费用为1130928元等。2018年5月18日，其与王晓英签订《广州市商品房买卖合同（预售）》该合同附件七补充协议16.2约定，除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按该商品房总价的20%计算。同日，其与王晓英签订《商品房装修合同》该合同8.1.2约定逾期超过90日后，甲方有权选择解除本合同等。上述合同签订后，王晓英按照《订购书》、《商品房买卖合同》及《商品房装修合同》的约定支付了定金、第一期和第二期的购房款、装修款。第三期房款和装修款应于2018年10月31日前付清，但王晓英逾期未支付。其于2018年11月6日向王晓英寄送《催缴款通知函》要求其尽快结清款项并支付违约金，该函件于次日签收。因王晓英在其多次催收后仍拒不支付剩余房款和装修款，其于2019年1月16日向王晓英邮寄《解除合同通知》，王晓英于2019年1月17日签收该通知。2019年5月5日，其与广州金鹏律师事务所签订委托代理合同，委托其代理本案并支付费用9000元。反诉被告王晓英辩称，不同意中璟公司的全部诉请：1、中璟公司没有解除商品房买卖合同的权利。因为涉案合同并非真实的房屋买卖交易，合同本身可能无效。无效合同自然不存在解除的情形。或者也可以认为涉案合同因中璟公司欺诈，其有权撤销涉案合同。2、因为中璟公司没有权利解除合同，其所主张的违约金依据的条款不能成立。3、双方签订的商品房装修合同也是违反广州市关于禁止双合同的规定，其本身也不合法。同时中璟公司并没有将装修合同向其进行详细的解释说明，其也没有查看该合同的详细内容，其签订该合同后，中璟公司没有将合同原件交给其，因此该份装修合同也不是双方真实意思表示。另外装修合同属于定做或者委托合同，委托人有任意解除权，所以其基于法定的任意解除权随时可以解除该装修合同。4、对中璟公司的诉请3、4，其认为没有任何法律和事实依据。被告廖翠芳辩称，对中璟公司的反诉请求不发表意见。经审理查明：2018年5月15日，中璟公司（甲方，卖方）与王晓英（乙方，买方）就订购广州市南沙区慧富XX花园XX栋XX单元签订《订购书》，该订购时载明:“乙方声明，已于签订本《订购书》前充分了解本《订购书》所涉及的相关信息：（1）在签订本订购书时已充分了解国家、广东省、广州市的商品房买卖规定及政策（包括但不限于限购、限价、限签、限贷等），并明确知悉国家、广东省、广州市政府及主管部门会不时对上述规定及政策进行调整，乙方确认已经对乙方是否受前述规定/政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证，在此基础上，乙方自愿申请订购该商品房及签订本《订购书》，并承诺提交真实、合法、有效之材料办理该房购买手续。如因上述确认与承诺事宜导致该商品房不能办理网上签约、预告登记、房屋过户登记等手续，或导致商品房买卖合同被认定无效、被撤销或解除的，因此而产生的一切经济和法律责任、风险均由乙方自行承担，与甲方无关。（3）已详细阅读本《订购书》所有条款，并准确理解其含义，并愿意受所有条款之约束。”王晓英陈述该认购书并非其本人所签，对其不予确认；廖翠芳陈述该认购书系其在王晓英缴纳了定金后所代签。廖翠芳另陈述其是中璟公司委托的销售代理公司合富辉煌公司的员工；中璟公司确认其就涉案楼宇有与合富辉煌公司签订《销售代理合同》。王晓英、中璟公司、廖翠芳均确认廖翠芳是以中璟公司名义在项目的销售中心对外销售涉案房屋。2018年5月18日，中璟公司（甲方）与王晓英（乙方）就上述房屋签订《商品房预售合同》，内容为：该商品房按建筑面积计算房价，单价为每平方米13801.30元，总金额1533876元。分期付款：（1）第一期：自本合同签订之日起当日内（不超过5日）支付全部房价款的10%，金额153388元。（2）第二期：在2018年5月26日前支付全部房价款的10%，金额153388元。（3）第三期：在2018年10月30日前支付全部房价款的80%,金额1227100元。如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限向甲方支付各期房款，甲方有权要求乙方每日按总房款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同等。双方在合同附件七补充协议中约定：14、该商品房网签合同及其补充协议已在销售现场公布。乙方已详细阅读该网签合同，甲方对合同条款已作详细说明。乙方同意与2019年4月1日前或甲方另行书面通知的提起（以先到的日期为准）到甲方指定地点按甲方已公示的文本签订网签合同。16.1如买卖合同约定的合同解除条件成就的，享有合同解除权的一方可向对方发出合同解除通知（其中，在乙方享有合同解除权的情况下，乙方应于知道或应当知道合同解除事由之日起30日内发出合同解除通知，否则视为同意继续履行合同）。自解除通知到达对方时，合同解除。对方有异议的，应于解除通知到达之日起7个工作日内请求人民法院确认合同解除的效力。16.2除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算。乙方已支付的房屋价款按如下原则处理：（1）如因甲方违约导致合同被解除的，甲方应自收到乙方解除合同通知书且甲乙双方办妥合同解除手续之日起45个工作日内，在扣除乙方应付的违约金（如有）、已发生的费用后不计息退还乙方已付款购房款及未发生的费用（已发生的费用，包括税费、装修投入等不予退回），并支付违约金。乙方确认，除上述款项外，甲方无需承担任何其他赔偿或补偿责任。（2）如因乙方违约导致合同被解除的，甲方自发出解除合同通知书且甲乙双方办妥合同解除手续之日起45个工作日内，将乙方已付购房款及未发生的费用（已发生的费用，包括税费、装修投入等不予退回）扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给乙方。16.4乙方确认，不论因何种原因导致买卖合同解除的，乙方均应按甲方的书面通知要求到有关部门协助办理预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续，并应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。否则，自甲方指定的协助办理退房手续期限届满之日起，乙方每日应向甲方支付该商品房交易总价的0.05%的违约金。18.1双方确认，双方通讯地址已记载于买卖合同中（其中，如甲方注册地址与通讯地址不一致的，以通讯地址为准），所有函件均应以上述地址为依据。当日，中璟公司（甲方）与王晓英（乙方）就涉案房屋签订《商品房装修合同》，内容为：乙方应向甲方支付装修及配套服务费1130928元，该装修费用包括但不限于甲方为实施本合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、材料费、管理费、监理费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，本合同双方不再另外结算费用。乙方于2018年5月18日前支付113093元、于2018年5月26日前支付113093元、于2018年10月30日前支付904742元。本合同提供装修及配套服务附着于该商品房内，任何乙方不得单独变更或撤销本合同。如乙方要求单独变更或撤销本合同的，则视作乙方根本违约，甲方有权一并解除买卖合同及本合同。无论任何原因导致买卖合同解除的，则本合同亦自动一并解除；因乙方违约导致本合同及买卖合同解除的，该违约方应分别按照本合同及买卖合同之约定承担相应的违约责任，乙方还须按买卖合同约定配合办理买卖合同解除手续等。2018年5月15日，王晓英向廖翠芳支付购房定金50000元；2018年5月18日、2018年5月26日，王晓英分别向中璟公司支付购房款258150.7元、266481元。庭审中，中璟公司确认收到王晓英支付购房款共574631.7元。2018年11月5日、2018年11月13日，中璟公司向王晓英分别发出《催缴款通知函》，催收涉案房屋房款1227100元、装修款904742元及相应违约金等。王晓英确认分别与2018年11月7日、2018年11月13日收到上述通知函。2019年1月16日，中璟公司向王晓英发出《解除合同通知》，内容为“……迄今为止阁下仍未缴纳除定金、第一期房款、第一期房款（含按揭款）、第二期房款、第二期房款（含按揭款）以外的其余房款，已逾期超过90天。根据买卖合同的约定，阁下已构成严重违约，我司有权解除买卖合同。根据装修合同第9条的约定，我司有权一并解除买卖合同与装修合同。现我司正式函告阁下：1、我司现根据买卖合同约定行使合同解除权，解除阁下与我方签订的买卖合同，同时一并解除装修合同。自本通知到达阁下处之日起，装修合同、买卖合同即告解除。2、阁下应根据买卖合同约定向我司支付306775.2元违约金；阁下应根据装修合同约定向我司支付226185.6元违约金。3、在阁下协助我司全部办妥解除上述合同手续后45个工作日内，我司将阁下已支付的款项及税费在扣除阁下应支付的违约金及相关解除合同费用后，不计息返还阁下，但已发生的税费不予退回。4、阁下应于2019年1月22日前至兴业公司协助配合办理解除上述合同的相关手续，并承诺相应的费用。……”王晓英确认于2019年1月17日收到该函。2019年5月28日，中璟公司与广州金鹏律师事务所签订《民事委托代理合同书》，内容为：甲方因与王晓英、廖翠芳商品房预售合同纠纷案，聘请乙方的律师为委托代理人。本案本诉及反诉一审诉讼代理费9000元等。2019年5月5日，中璟公司向广州金鹏律师事务所支付律师费9000元。王晓英提供其与廖翠芳的微信聊天记录证明廖翠芳诱骗其当天下定可享购房优惠以及诱骗其先交房款才能享有折扣等，内容为“……（2018年5月15日）王：‘芳，我这两天先筹下钱，星期六才能过来行吗？’廖：‘不行哦，这里不是石奥不能拖的，明天不来会少两个9.9折的’（2018年5月17日）廖：‘6楼签约中心’（2018年5月19日）王：‘Hello,你在售楼部吗？带个朋友过来看看’廖：‘在，过来吧’。”庭审中，王晓英与廖翠芳确认上述聊天记录中“石奥”是指南沙游艇会的项目，王晓英曾在“石奥”向廖翠芳购买过住宅。廖翠芳确认当时知晓王晓英不具备购房资格。以上事实，有原、被告提供的证据以及当事人的陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，涉案《商品房预售合同》、《商品房装修合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。王晓英不具备购房资格仍签订涉案合同，且依照合同缴纳了部分购房款，其作为完全民事行为能力人，主张受到诱骗签订的涉案合同缺乏依据，故其主张撤销上述合同，依据不足，本院不予支持。在涉案合同签订前，广州市已实行了限购政策，王晓英、中璟公司双方明知王晓英不具备购房资格仍签订合同，导致合同无法继续履行，双方对此均存在过错，均有权随时要求解除合同，结合中璟公司向王晓英发出的《解除合同通知》已在2019年1月17日送达，故双方签订的《商品房预售合同》实际已于该日解除。王晓英、中璟公司就涉案房屋分别签订了《商品房预售合同》《商品房装修合同》，装修合同实际上是预售合同的一部分，同时双方在《商品房装修合同》中约定“无论任何原因导致买卖合同解除的，则本合同自动一并解除”，故涉案的《商品房装修合同》亦在2019年1月17日解除。合同解除后，中璟公司理应将收取的房款574631.7元退还。如上述所述，在涉案合同签订过程中，双方均存在过错，且过错程度相当，应对各自损失负责，同时考虑到律师费并非中璟公司维权的必要费用，故王晓英要求对方给付利息、中璟公司要求对方给付违约金及律师费均据理不足，本院不予支持。廖翠芳并非案涉合同的相对方，其以中璟公司名义对外销售涉案房屋的行为属于职务行为，王晓英主张廖翠芳就涉案款项承担连带责任没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认广州中璟慧富房地产开发有限公司与王晓英签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《商品房装修合同》均于2019年1月17日解除；二、广州中璟慧富房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王晓英退还房款574631.7元；三、驳回王晓英的其他诉讼请求；四、驳回广州中璟慧富房地产开发有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费9302元，由王晓英承担5814元，由广州中璟慧富房地产开发有限公司承担3488元；反诉受理4609.8元，由广州中璟慧富房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年七月九日书记员  谢芝华