山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1702民初499号原告：赵福龙，男，1976年4月1日出生，汉族，户籍地：山东省菏泽市牡丹区。委托代理人：刘云伟，山东千越律师事务所律师。被告：山东伟居房地产开发有限公司。住所地：菏泽市解放大街南段。法定代表人：苗青，执行董事兼总经理。委托代理人：桑圣超，山东九洲苑律师事务所律师。委托代理人：吴昱，山东九洲苑律师事务所律师。原告赵福龙与被告山东伟居房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵福龙的委托代理人刘云伟，被告山东伟居房地产开发有限公司的委托代理人桑圣超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵福龙向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年11月30日止房屋的逾期交付违约金25094元；从2018年12月1日起，房屋的逾期交付违约金以751332元为基数，按日万分之五支付至实际交付之日止。2、判令被告向原告支付自2018年7月1日起至2018年11月30日止储藏室的逾期交付违约金153元；从2018年12月1日起，储藏室逾期交付违约金以10000元为基数，按日万分之五支付至实际交付之日止。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买了被告开发投资开发的位于菏泽市牡丹区解放大街以东、环城公园以西豪润书苑1号楼5单元05009号房屋以及附属-1003号储藏室，向被告按期支付了房屋首付款、储藏室全款，并就房屋剩余房款办理了公积金和银行按揭组合贷款，原告已履行了原被告之间签订的买卖合同约定的付款义务。按照原被告签订的房屋买卖合同的约定被告应在2017年12月31日前将房屋交付原告；按照原被告签订的储藏室买卖合同约定，被告应在2018年6月30日将储藏室交付原告。但原告至今没有向原告交付房屋和储藏室。原、被告签订的房屋、储藏室买卖合同约定，被告如逾期交付，应当自逾期交付之日起按照已付购房款每日万分之一的标准向原告支付逾期交付违约金。2018年7月29日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：“1、保证2018年11月30日之前达到单体验收的条件交房。若还不能交房，未交房违约金自合同约定日至2018年11月30日按合同执行违约金，从2018年11月30日起至实际交付日止按合同第九1.（2）条约定的五倍计算并予以支付。……3、购房业主购买的车位、储藏室等附属设施延期违约金比例同主房延期违约金约定相同。……以上承诺书为商品房买卖合同附属约定，与商品房买卖合同具有同等法律效力”。原告认为被告没有按期向原告交付房屋和储藏室，已构成严重违约，原告为了维护自身合法权益，现向贵院提起诉讼，请求法院判令被告按照合同及《承诺书》的约定向原告支付逾期交付违约金，望判如所请。被告山东伟居房地产开发有限公司辩称，答辩人就未能按照合同约定的时间交付商品房，表示诚挚的歉意，并愿就未能如期交房带来的损失承担相应责任，答辩人就交房事宜已尽最大努力，希望能原告能够理解，相互配合完成房屋交付事宜。一、未能按照合同约定时间如期交房，系合同履行期间，政府政策等不可抗力因素导致施工多次停止原因所造成，并非答辩人原因所致，对不可抗力所致未能交房不能由答辩人承担逾期交房违约责任。2016年10月以来，由于受国家治理大气污染、环境治理等政策影响，我市市区内的建设工地施工因环境治理工作多次停止施工，豪润书苑小区位于城市中心区域，受到影响较大，菏泽市政府、牡丹区政府建工局等相关政府部门对城区内的项目建设工地多次下达停工通知，施工作业遭到前所未有的困难，是无法按时交房的主要原因。具体如下：2016年12月15日，菏泽住房和城乡建设局《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，2016年12月15日至19日市区停止所有房屋建筑工地施工作业。2016年12月29日，菏泽市牡丹区建工局《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，自12月30日起所有在建工程停止一切施工作业。2017年1月14日，菏泽市牡丹区建工局《关于启动重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》，自1月15日起所有在建工程停止一切施工作业。2017年4月1日，菏泽市牡丹区大气污染防治工作指挥部办公室《关于启动重污染天气三级应急响应的通知》，自4月3日起所有在建工程停止一切施工作业。2017年11月3日，菏泽市牡丹区建工局《通知》，自11月4日起至11月8日牡丹区范围内所有在建工程停止一切施工活动。2017年12月10日，菏泽市牡丹区建工局《通知》，自12月10日起至12月31日城区内所有在建工程停止一切施工活动。但事实上，根据山东省政府省重污染天气工作应急小组办公室等有关部门的文件精神，京津冀部分地区包括菏泽市在内的多个省市城区内的建筑工地自2017年11月15日至2018年3月15日之间不允许施工。2018年3月9日，菏泽市牡丹区建工局《通知》，菏泽全市于2018年3月10日启动重污染天气橙色预警，建筑工地停止施工活动。众所周知，建筑工地的施工是各工种协同作业，强调作业的连续性，一旦停止施工，重新启动意味着重新组织工人，组织建材，耽误的施工时间不能仅仅以文件通知停工的时间计算。2018年7月29日，我公司在对往年环境治理安排及项目各项施工进度充分研判的情况下，向广大业主作出交房承诺，认为在2018年11月30日之前完全能够达到交房条件，但未料到，随着环境治理工作的深入开展进行，在不应出现天气污染的夏秋季节，又多次的遭遇停工。上述停工完全是政府政策不可抗力因素所造成，答辩人对此不应承担逾期交房的违约责任。二、被告开发建设的豪润书苑小区工程于2019年3月5日进行综合验收，各分项工程验收合格，已具备交房条件，被告于自2019年3月5日起通知原告交房，并在牡丹晚报上刊登交房通知，自通知交房时起，不应再承担逾期交房责任，因此违约金计算截止日期应为2019年3月7日。三、原告的诉请不符合商品房买卖合同规定，数额要求过高，不应予以支持。根据双方商品房买卖合同第九条第2款“逾期交房的违约金最高金额为买受人已付房款的1%”，即明确约定了违约金的计算方式，以已付房款的1%为赔偿限额。该合同系双方自愿签订，并以黑体字对违约责任作出明示，合法有效。原告计算违约金的方式不符合合同约定，原告诉请过高部分，不应予以支持。四、承诺函中约定的违约金过高，应当予以减少，以不超过原告实际损失的30%为限。由于不可抗力等因素的影响，被告未能按照合同约定的日期交房，应当承担相应的违约责任，但是根据合同法的诚实信用原则和公平原则，违约金的性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅。逾期交房日万分之五的违约计算明显过高，应当予以调整，《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法》解释（二）第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在本案中，逾期交房造成了原告银行贷款利息的损失，或者造成原告租房租金的损失，因此逾期交房损失应当为上述损失为限，故法院应当以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在不超过原告实际损失30%的基础上支持违约金，驳回原告过高部分的请求。经审理本院认定以下法律事实，原告赵福龙购买了被告山东伟居房地产开发有限公司出售的位于菏泽市解放南街儿童公园东门北100米路东豪润书苑1号楼5单元05009号房及1单元-1003号地下储藏室，双方签订了《商品房买卖合同》，房款为751332元、地下储藏室价款10000元并已付清。其中主房合同第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。2、逾期交房的违约金最高金额为买受人已付房价款的1%”。同时双方也约定储藏室于2018年6月30日前交付。2019年2月16日，被告山东伟居房地产开发有限公司作为甲方与原告赵福龙作为乙方签订了《交房协议书》，内容如下：“甲乙双方遵循平等自愿和诚实信用的原则，就交房事宜经友好协商一致达成如下协议：一、乙方所购买甲方开发的豪润书苑小区1号楼5单元05009号房，乙方申请交房装修，在装修房屋期间，甲方为乙方提供临时用电和用水；二、依照相关法律法规和政策的规定，乙方购买商品房应承担维修基金、契税、物业费用、装修保证金、垃圾清运费等相关费用。三、协议签订后一日内，乙方对房屋进行验收并交纳协议第二条规定费用后，甲方将房屋钥匙由物业交付乙方，乙方收取房屋钥匙后，本协议房屋交接完毕，双方对交房事宜不再有任何争议。违约金已结清，无争议。四、该房屋在质保期内由开发企业按照商品房买卖合同约定承担质量保修责任，由甲方或物业进行维修，因乙方人为因素或地震等不可抗力因素造成的损毁除外。五、本协议书经甲乙双方签章后生效。”2016年秋末冬初始，由于受到国家治理大气污染、环境治理等政策的影响，包括被告山东伟居房地产开发有限公司在内的所有建筑工地不断停工，一直持续到空气流动渐好的春初；至2019年春初，停工日期长达半年之久。2018年7月29日，被告山东伟居房地产开发有限公司为购房所有业主出具了《承诺书》一份，内容为“豪润书苑的购房业主：基于国家环境治理等因素影响，对于合同约定的交房日期未能如期交房深表歉意，对此我公司作出如下承诺：1、保证2018年11月30日之前达到单体验收的交房条件，如果因为单体交房所产生的问题由伟居房地产负责。若还不能交房，未交房违约金自合同约定日至2018年11月30日按合同执行违约金，从2018年11月30日起至实际交付日止按合同第九.1.（2）条约定的五倍计算并予以支付。2、对于合同约定交房日期至2018年11月30日期间的违约金按合同约定于实际交付日予以赔付。3、购房业主购买的车位、储藏室等附属设施的延期违约金比例同主房延期违约金约定相同。4、2018年8月5日前向购房业主提供一份施工进度计划表，以供业主监督施工进度。以上承诺为商品房买卖合同附属约定，与商品房买卖合同具有同等法律效力。山东伟居房地产开发有限公司，2018年7月29日”。被告山东伟居房地产开发有限公司开发建设的豪润书苑小区工程于2019年1月15日各分项工程验收合格、2019年3月5日进行综合验收合格，被告于2019年3月5日通知原告交房，2019年3月6日在《牡丹晚报》上刊登交房公告“于2019年3月7日开始办理交接手续”。本院认为，原告既按合同约定交付了房款，双方也约定被告方于2017年12月31日前向原告交付房屋、2018年6月30日前交付储藏室，届时被告方未能交付对原告方构成违约；但原被告双方于2019年2月16日签订了《交房协议书》，协议书中约定“本协议房屋交接完毕，双方对交房事宜不再有任何争议。违约金已结清，无争议。”，该内容显示原告方主张的交房事宜、违约金事宜双方已达成协议，已自行履行完毕、已无任何争议，故其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，判决如下：驳回原告赵福龙的诉讼请求。案件受理费431元，由原告赵福龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  晁一兵人民陪审员  王琢玉人民陪审员  陈贵良二〇一九年七月十六日书 记 员  郑东方