广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初8891号原告：广州南油汽车修理有限公司，住所地广州市白云区三元里街*西路*大厦南侧地段自编A1号。法定代表人：范雷，总经理。被告：广州泰欧电子科技有限公司，住所地广州市白云区云霄路云霄街61、63号首层自编6号商铺。法定代表人：马汉杰，总经理。委托诉讼代理人：吴悦艺，广东国智律师事务所律师。被告：郑少鑫，男，1985年9月1日出生，汉族，住广州市白云区，被告：广东空港置业有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路航云北街66号自编7至10层。法定代表人：刘穗华，董事长。委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莹昌，国信信扬律师事务所实习人员。被告：广东省机场管理集团有限公司，住所地广州市白云区机场路282号。法定代表人：张克俭，董事长。委托诉讼代理人：孔国锋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莹昌，国信信扬律师事务所实习人员。原告广州南油汽车修理有限公司（以下简称南油公司）与被告广州泰欧电子科技有限公司（以下简称泰欧公司）、郑少鑫、广东空港置业有限公司（以下简称空港公司）、广东省机场管理集团有限公司（以下简称机场集团公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南油公司的法定代表人范雷，被告泰欧公司的委托诉讼代理人吴悦艺，被告空港公司、机场集团公司的共同委托诉讼代理人孔国锋到庭参加诉讼。被告郑少鑫下落不明，经本院公告送达开庭传票后，期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告南油公司向本院提出诉讼请求：1、判令四被告赔偿因无法履约所造成的直接经济损失2351500元（涉案场地租金、建设保证金、基础建设费、支付被告泰欧公司、郑少鑫所骗取的投资费用）；2、判令四被告赔偿原告因不能履约所造成的厂房及办公用房及设施的投资建设费用损失89万元（合伙投资人罗成明汽车配件公司仓库材料款49万元、办公房建设款40万元）；3、判令所有诉讼费由四被告承担；4、判令四被告承担司法鉴定费3万元；5、判令被告泰欧公司、郑少鑫退还租赁保证金24万元；5、判令被告泰欧公司赔偿400万元损失。事实和理由：被告泰欧公司授权其股东被告郑少鑫于2015年3月经*检测站长赵德连介绍，多次找到原告南油公司，要求转租其中标的位于*L08地块的2万平方米场地，并称可以长期（8年）租赁用于汽车修理及相关项目经营。双方于2015年7月8日签订了租赁合同。合同租期为4年，约定了到期可以保证再续租4年。被告泰欧公司持有被告空港公司加盖公章的中标通知书、其与被告空港公司签订的有效期为2015年3月至2018年6月长达三年半的租赁合同、被告空港公司同意分租的证明，并且还于2015年12月17日由被告机场集团公司出具证明协助原告南油公司办理工商营业执照的合法证明。这一表见代理行为使得原告南油公司更加相信被告泰欧公司和原告南油公司签订长期合同的合法性。在2016年7月之前，被告泰欧公司还多次保证其租赁合法性，并出具租赁备案有效证明。因此，原告南油公司对L08地块的合法租赁深信不疑。原告南油公司承租的地块在被告空港公司、机场集团公司的办公地点附近。被告空港公司、机场集团公司随时可以看到原告南油公司在L08地块的所有行为。后原告南油公司将所有款项（含工程施工建设款项）支付给被告泰欧公司及其授权委托人被告郑少鑫，并由其出面安排自己的工程队进行基础建设。在2015年7月至2016年3月8个月工期内，被告泰欧公司、郑少鑫公收取该地块建设费、租金、保证金、预付款共计2351500元。期间，被告空港公司又通知被告开会规定临时建筑的安全，要求加固以及消防整顿要求。因此，原告南油公司更加深信表见代理成立，先后投入巨资89万元进行了房屋和工厂厂房建设。并在机场权属单位物业管理部备案认可。但是，正当原告南油公司要营业时，2016年7月5日，被告泰欧公司、空港公司却来通知清场、堵门，强行要求原告南油公司退场。同年7月30日，被告空港公司委托国信信扬律师事务所发来律师函，告知合同到期撤场。原告南油公司找土地权属单位，希望得到正面答复，但是没有结果。后来上述公司还纠集一批人采取建筑垃圾堵门、破坏水电设施等手段逼迫原告南油公司退场，造成巨大经济损失。由于被告空港公司不配合、不追究证明的来源，造成公安机关无法立案，造成原告南油公司惶恐不安、合作客户大量流失及承担连锁违约责任。被告空港公司、机场集团公司完全可以发现涉案场地施工情况，出事后却避而不谈，对假公章假证明不报案，不追究被告泰欧公司、郑少鑫的责任。被告泰欧公司、郑少鑫之前又协调被告空港公司、被告机场集团公司物业管理部于2016年1月5日出具分租备案证明到工商部门、三元里街道办备案。因此，原告南油公司认为四被告均有责任，应当承担违约违法的后果，应当赔偿原告南油公司的经济损失。被告泰欧公司辩称，1、原告南油公司与被告泰欧公司签订的租赁合同是合法有效的合同。即使租赁期超过了原合同的期限，超过部分也是效力待定，并非无效。2、原告南油公司主张其直接经济损失2351500元及其厂房办公用房设施的投资建设费用损失89万元，没有事实依据。原告南油公司至今还在将涉案场地用于修理厂和停车，没有直接遭受经济损失。但是，原告南油公司已拖欠租金超过2年，严重违约。3、原告南油公司和案外人穗驱公司在2016年2月28日签订的关于处理穗驱公司在2016年2月28日签订的关于处理穗驱公司事宜的协议，约定了穗驱公司泰欧公司退还原告南油公司94万元，根据协议的内容执行完全部条款之后，合同就全部终止，互不追究责任。虽然被告泰欧公司没有在这个合同上加盖公章，但是协议的金额是包含穗驱公司代表泰欧公司收取的费用30万元。被告泰欧公司认为上述函件包含了泰欧公司和穗驱公司与南油公司关于场地租赁合同纠纷的最后解决方案。现在双方的租赁合同纠纷已解决，不存在争议，请求法院驳回原告南油公司的全部诉讼请求。被告郑少鑫无答辩意见。被告空港公司辩称，1、本案属于重复起诉，应驳回原告南油公司对被告空港公司的起诉。本案与（2016）粤0111民初13031号案件的诉讼请求、法律关系及事实理由相重复。2、被告空港公司与原告南油公司之间没有合同关系，不存在违约赔偿的问题。被告泰欧公司与被告空港公司签订租赁合同后，未经同意，擅自分租给原告南油公司。但是，被告空港公司和原告南油公司之间是不存在合同关系的。3、被告空港公司对原告南油公司没有任何侵权行为。被告空港公司没有向被告泰欧公司提供任何虚假文件。被告空港公司直到2016年3月才从原告南油公司处知道分租事实。被告空港公司没有侵权的主观故意或者过失，没有实施侵权行为，不应承担任何侵权赔偿责任。被告机场集团公司辩称，1、被告机场集团公司与原告南油公司之间没有合同关系，不存在违约赔偿的问题；2、被告机场集团公司对原告南油公司没有任何侵权行为。原告南油公司提供的《物业权属证明》上的公章不是被告机场集团公司房地产管理部的公章。因此，原告南油公司不能证明被告机场集团公司协助被告泰欧公司对其进行欺诈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据工商查询资料、中标证明、机场律师答复函、机场集团合同书、办理营业执照证明、授权委托书、合法租赁证明、确权有效期证明、泰欧与南油租赁合同、分租权属证明、收款凭证、会计师事物所鉴定意见书、签名鉴定意见书、《关于处理穗驱科技公司事宜》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月14日，广东省机场管理集团有限公司白云空港置业分公司（以下简称空港分公司）与被告泰欧公司签订《租赁合同书》，约定：空港分公司将位于广州市白云区*西路东侧、*南四路北侧、*大厦南侧场地，包括留用地AB2910004地块（即自编号为L08地块，42688平方米）及自编L11地块（7891平方米）出租给被告泰欧公司用作停车场，租金标准为每月1.1元/平方米，期限从2015年3月16日起至2015年9月15日止。同年7月8日，被告泰欧公司与原告南油公司签订《租赁合同》，约定：被告泰欧公司将位于广东市白云区××路东侧、××北侧、*大厦南侧场地（自编A1地块）（空地20000平方米）出租给被告南油公司用作仓库、汽车维修服务和停车用途，租金标准为每月6元/平方米，租赁期限从2015年9月1日起至2019年10月31日止。上述合同约定承租人分租或承包需要出租人书面同意。被告泰欧公司授权被告郑少鑫用自己的银行帐户收取租金。当日，双方还就上述合同签订特别约定条款，内容为：上述合同到期后，原告南油公司与被告泰欧公司一样享有续租该地块的合法权益，按原地主的续租递增条件执行，如果被告泰欧公司违约租给第三方需赔偿或第三方接手被告南油公司的全部投资款和物业约400万元后才能解除合约，如果不可抗拒的因素造成终止续约，双方互不承担违约责任。当日，原告南油公司通过广州广冶能源有限公司、广州新捷中油昆仑能源投资有限公司向被告泰欧公司支付保证金（施工）26万元。此后，原告南油公司向被告泰欧公司预付、支付工程款，再由泰欧公司在出租的场地上建设水泥地面、临时板房及附属设施等。同年7月9日，原告南油公司通过广州市伍明汽车有限公司向被告泰欧公司交付了场地押金24万元。同年9月9日，空港分公司与被告穗驱公司签订《租赁合同书》，约定：空港分公司将位于广州市*西路西侧、*大厦南侧、万达广场北侧空地，现自编号为L07的地块（50579平方米）出租给被告穗驱公司用作停车场及类似项目，租金标准为每月1.18元/平方米，期限从2015年9月16日起至2016年6月30日止。当月，空港分公司改制为广东空港置业有限公司即原告空港公司。同年12月1日，被告穗驱公司与原告南油公司签订《租赁合同》，约定：被告穗驱公司将位于广州市白云区*西路东侧、*南四路北侧、*大厦南侧空地（自编L07地块）13500平方米场地出租给被告南油公司用作通信，租金标准为每月8元/平方米，期限从2015年12月5日至2019年10月31日止。上述合同约定承租人分租或承包需要出租人书面同意。同年12月2日，原告南油公司通过广州市伍明汽车有限公司向被告穗驱公司支付了合同保证金216000元。2016年2月28日，原告南油公司与被告穗驱公司签订《关于处理穗驱科技公司事宜》，内容为：1.穗驱合同租赁截止到2016年2月28日止。2.穗驱与南油公司终止后，所收取费用共计94万元。3.双方协商退还其中64万元后，合同终止。4.另外30万元由穗驱确认为替泰欧公司代收，由以双方协商方案执行。5.在办完以上的条款后，南油与穗驱合同全部终止，互相不再追究违约责任。上述协议签订后，原告南油公司向被告穗驱公司返还了自编L7地块中13500平方米的场地。同年3月10日，原告南油公司确认收到被告穗驱公司按照上述协议的退款50万元。后来，被告泰欧公司出租的自编L08地块名称变更为自编L07地块。同年10月19日，原告南油公司在本院对被告泰欧公司、穗驱公司、空港公司提起诉讼，主张赔偿损失，本院以（2016）穗0111民初13031号（以下简称13031号案）件立案受理。2017年1月9日，被告空港公司在本院对原告南油公司、泰欧公司、穗驱公司提起诉讼，主张交还租赁场地、恢复原状、支付占用费，本院以（2017）粤0111民初617号案（以下简称617号案）立案受理。13031号案诉讼过程中，被告空港公司对原告南油公司提供的落款日期为2015年9月9日的《自编号L07地块物业租赁合同书》（穗驱合同）、落款日期为2016年1月5日的《广东省机场管理集团有限公司白云空港置业分公司分租同意书》中原空港分公司的公章真实性提出异议，并申请进行公章鉴定。经鉴定，上述2份文件中的原空港分公司公章与原空港分公司的真实公章印文不一致。13031号案诉讼过程中，原告南油公司申请对上述落款日期为2015年9月9日的《自编号L07地块物业租赁合同书》（穗驱合同）中原空港分公司公章与2015年9月9日《广东省机场管理集团有限公司白云空港置业分公司中标通知书》上的原空港分公司印章一致性进行鉴定。经鉴定，上述印章印文不一致。13031号案诉讼过程中，原告南油公司申请对上述落款日期为2015年9月9日的《自编号L07地块物业租赁合同书》（穗驱合同）中被告穗驱公司印章及法定代表人郑少鑫的签名与2015年12月1日的《租赁合同》上的被告穗驱公司印章及法定代表人郑少鑫的签名一致性进行鉴定。经鉴定，上述印章印文及法定代表人笔迹均不一致。2018年3月26日，本院作出617号民事判决书，判决南油公司向空港公司交还位于广州市白云区白云新城中部核心区域，*西路东侧，齐心路与*南四路之间，现自编号为L07地块中占用的2万平方米场地。上述判决经二审维持原判后已发生法律效力。同年3月27日，本院作出13031号民事判决书，以损失尚未发生等理由，判决驳回原告南油公司的全部诉讼请求。上述判决经二审撤销原判、发回重审后，本院以（2018）粤0111民初13183号（以下简称13183号案）立案受理。后原告在13183号案中申请撤回有关被告泰欧公司的起诉请求，被本院准许。同年7月16日，原告南油公司提起本案诉讼。诉讼中，原告南油公司申请对落款日期为2015年12月17日的《物业权属证明》中“广东机场管理集团有限公司房地产管理部”公章与广东机场管理集团有限公司房地产管理部在工商部门备案的公章印文一致性进行鉴定。经鉴定，上述印章印文不一致。目前，原告南油公司尚未从自编L07地块中2万平方米的场地中搬出。本院认为，原告南油公司与被告泰欧公司订立的租赁合同在上述被告泰欧公司与被告空港公司的租赁合同约定的期限内合法有效，之后为无效合同。上述租赁合同从2015年9月16日起无效。导致上述租赁合同无效的原因是被告泰欧公司向原告南油公司隐瞒了出租权期限。因此，被告泰欧公司对租赁合同无效负有全部过错，应当对由此导致的损失承担全部责任。原告南油公司主张返还的费用有租赁押金，主张赔偿损失的费用有场地租金、建设保证金、基础建设费、投资建设费。对于租赁押金24万元，因租赁合同无效，故被告泰欧公司应当予以返还。对于被告泰欧公司收取的建设保证金26万元，因工程已完工，故也应当在本案中予以返还。对于原告南油公司已支付的租金，因该租金是场地使用的对价，故不应予以赔偿。对于基础建设费、投资建设费，因原告南油公司还在使用涉案场地，故该损失尚未发生，故本院暂不予支持。原告南油公司可在搬离涉案场地前固定相关证据，待搬离后另案起诉主张。对于原告南油公司主张被告泰欧公司承担司法鉴定费3万元的诉讼请求，因上述鉴定由原告南油公司单方委托作为其举证之用，故要求被告泰欧公司承担缺乏依据，本院不予支持。对于原告南油公司主张被告泰欧公司赔偿400万元经济损失的诉讼请求，因其未在法定期限内预交相应诉讼费，故本院对该诉讼请求按其撤回起诉处理，不再另行制作民事裁定书。本案为租赁合同纠纷。被告郑少鑫、空港公司、机场集团公司均非租赁合同的合同相对人，故在本案中不承担责任。原告南油公司向上述被告提出的诉讼请求没有事实、法律依据，本院不予支持。被告空港公司、机场集团公司就此提出的抗辩意见合理合法，本院予以支持。对于被告泰欧公司提出转租合同租赁期超出出租合同的期限，超出部分效力待定，并非无效的抗辩意见，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”根据上述规定，在承租人经出租人同意转租的情况下，转租合同超期部分尚且要认定无效。那么，举轻以明重，在出租人不同意转租的情况下，转租合同超期部分更应当认定无效。因此，被告泰欧公司的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。对于被告泰欧公司提出原告南油公司和穗驱公司签订了解决租赁合同纠纷的协议，本案已不存在争议的抗辩意见，本院认为，穗驱公司在上述协议中仅处理其租赁合同的终止事宜，并未包括本案租赁合同。而且，穗驱公司也未按照协议支付全部的款项。因此，被告泰欧公司的上述抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。对于被告空港公司提出本案是重复起诉的抗辩意见，本院认为，原告南油公司在发回重审后的18183号案中已撤回与本案有关的诉讼请求，故不存在重复起诉的问题。被告空港公司的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。被告郑少鑫下落不明，经本院公告送达开庭传票后，期满未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，规定，判决如下：一、被告广州泰欧电子科技有限公司于本判决生效之日起5日内向原告广州南油汽车修理有限公司返还租赁押金24万元、建设保证金26万元，合计50万元；二、驳回原告广州南油汽车修理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，由原告广州南油汽车修理有限公司负担29829元，由被告广州泰欧电子科技有限公司负担4971元并于本判决生效之日起5日内直接向原告广州南油汽车修理有限公司支付。鉴定费20200元，由原告广州南油汽车修理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  黄凤英人民陪审员  陈惠玲二〇一九年七月二十九日书 记 员  林嘉仪