广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2468号原告：广州鹏程科技投资集团有限公司，住所地广州市荔湾区桥中中路165号20至21层所有房号。法定代表人：张诚，职务：董事长。委托诉讼代理人：孙永东，安徽豪迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙旭东，安徽豪迪律师事务所律师。被告：广州和畅环境工程技术有限公司，住所地广州市荔湾区桥中路西郊协力商贸中心北塔2009房。法定代表人：姜啸，职务：董事长。委托诉讼代理人：容振强，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告广州鹏程科技投资集团有限公司诉被告广州和畅环境工程技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邱思陵独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙永东，被告的委托诉讼代理人容振强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州鹏程科技投资集团有限公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告给付原告2018年6月15日起计至2019年4月30日的房租管理费503886元及其违约金（其中2018年6月15日至2018年11月份，租金管理费合计60元/平方米，每月租金37260元；2018年12月起至2019年11月，每月租金39123元；违约金以拖欠的租金503886元为本金，自2018年6月15日起每月按503886元的2%计至被告清偿之日止。）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年11月28日签订《写字楼租赁合同》，约定原告将位于广州市荔湾区桥中中路165号20层2006、2007、2008、2009、2010、2011房，建筑面积共621平米出租给被告使用，租赁期自2017年12月1日至2024年10月23日，房租管理费合计60元/平方米,第一年房租管理费447120元，每月应支付37260元，以后每年房租管理费在原基础上增加5%，即第二年房租管理费469476元，其中每月应支付39123元；合同还约定，在租赁期内，被告逾期交纳应由其负担的费用的，每逾期一日，则应按日租总金额的0.3%支付滞纳金给原告。同日双方还签订了《补充协议》，约定原告将位于广州市荔湾区桥中中路165号20层两侧平台出租给被告使用，租金每月15000元。合同签订后，原告履行了合同义务，被告仅支付了243849元租金，2018年6月28日，双方签订《解除合同协议书》，解除了2017年11月28日签订的《补充协议》。截止2019年4月30日，被告欠原告房租管理费503886元。原告多次催促被告给付房租，被告一再推诿，其已构成严重违约。被告广州和畅环境工程技术有限公司辩称：请求法庭驳回原告的全部诉请。理由如下：第一，原告的证据并无提交租赁场地的产权证、报建手续，故租赁合同和转租合同的效力我方不予确认。案涉合同应按无效处理。第二，我方不认可原告陈述的租金和违约金的数额。我方在2018年7月份起没有交租。2018年10月份原告已经让物业公司关闭了被告的办公场所，阻止被告继续办公，所以实际上2018年10月份后我方已无法继续办公。原告也没有发催告通知，也没有让被告继续办公。另根据补充协议所提及的场地租金，也不予认可，因为原告没有交付场地给被告，故被告没有实际使用案涉场地直至双方协商解除补充协议。经审理查明：广州市荔湾区桥中中路159号、161号、163号、165号的产权人是案外人广州市荔湾区彩虹街西郊股份合作经济联合社，该房屋权利类型为宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权，总层数21层，总面积173076.12平方米，第六层至第二十一层的城市规划用途为办公。2016年10月26日，原告（承租方，乙方）与案外人广州市西郊协力商贸中心（出租方，甲方，以下简称西郊商贸中心）签订《西郊协力商贸中心租赁合同》约定甲方将位于广州市荔湾区桥中中路159、161、163、165号西郊协力商贸中心北塔20、21（共两层）所有房出租给乙方，乙方享有对共有通道和公共设施的使用权；出租房屋建筑面积2484平方米，该房屋承租区域作为写字楼办公、无公害实验室用途；租赁期共8年，自2016年10月22日起至2024年10月21日止；乙方在转租承租房屋时，须向甲方书面报备等。2017年11月28日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《写字楼租赁合同》约定，甲方出租给乙方的房屋位于广州市荔湾区桥中中路165号20层2006、2007、2008、2009、2010、2011房，甲方在良好状态下租给乙方，乙方享有对共有通道和公共设施的使用权，建筑面积621平方米，房租管理费合计60元/平方米（房租45元/平方米，管理费15元/平方米）；以后每年房租在原有基础上增加5%；房屋第一年2017年12月1日起至2018年11月30日止的租金标准为37260元/月，年租金总额为447120元，押金74520元，乙方向甲方支付方式为一年12次，（每月）支付1次为1个月房租，租赁期到期后退租，甲方无条件退还乙方所交押金共计74520元，第二年2018年11月30日起至2019年12月1日止，每月房租为38657元/月，以后每年按此标准递增，乙方于每月20日前支付当月的租金；租赁期共82个月，自2017年12月1日起至2024年10月23日止；租赁期间，乙方因自身原因未经甲方同意擅自解除合同的，乙方的押金不予退还；在本协议期满或因不可抗力原因而终止协议后，乙方按时并完好的交还所租房屋及其内部的设施、设备，并缴清所有款项及费用后十日内，甲方应将保证金退还乙方，但不计利息；租赁期届满，乙方存在未按约定时间付清租金、管理费十个工作日、单方解除合同等情形的，保证金不予退还。租赁期间，乙方经甲方发出催收通知后，逾期一个月未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成重大损害的，甲方有权解除协议，收回出租房屋；在租赁期内，乙方逾期交纳本协议约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按日租总金额0.3%支付甲方滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金0.3%的滞纳金等。同日，双方签订《补充协议》约定，甲方将西郊商贸大厦20楼两侧平台出租给乙方使用，面积750平方米，租金20元/平方米，租金不递增，每月租金为750*20＝15000元/月，押金30000元，租金每月20日以前支付，其他合同条款同主合同一致。上述合同及补充协议签订后，被告向原告支付了写字楼租赁押金74520元，两侧平台押金30000元，原告将广州市荔湾区桥中中路165号20层2006、2007、2008、2009、2010、2011房交付给被告使用，被告向原告交租至2018年6月份，原告向被告出具了2018年1月至2018年6月的租金发票；2018年11月27日，被告通过案外人傅惠兰向原告对公账户转入4万元。2018年6月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《解除合同协议书》，载明：甲方与乙方于2017年11月28日签订了《租赁合同补充协议》，原补充协议内容为租赁西郊商贸大厦20层两侧平台，目的是乙方用于搭建实验室，因该物业业主不允许该两侧平台搭建实验室，故乙方自签订协议起一直未曾使用。现经甲乙双方协商一致，原《租赁合同补充协议》自本协议签订之日起，原合同补充协议中约定的双方权利义务终止等。庭审中，原告认为双方的合同还在履行中，要求合同继续履行，因被告违约故不同意退还押金。被告认为合同无效，而且案涉房屋自2018年10月到11月期间已由原告上锁实际控制，不允许被告使用，不存在向原告交还场地的问题，但承认仍有物品放置在案涉场地内，认为押金应用于抵扣未付租金，另陈述在承租期间原告要求被告签字同意原告将案涉房屋出租给第三方，被告签了字。因被告在诉讼中向本院申请就原告是否已将案涉场地出租给第三方等事实调查取证，本院于2019年6月17日到广州市荔湾区桥中路西郊协力商贸中心管理处调查取证。西郊商贸中心经营管理部经理李智文向本院提供了三份原告与案外人签订的《房屋租赁合同》和三份由广州市荔湾区彩虹街西郊股份合作经济联合社出具的《同意分租证明》，《房屋租赁合同》包括原告于2019年1月31日与案外人梁俊杰就租赁案涉大楼20层2007房签订的《房屋租赁合同》，约定租赁物面积为127平方米，租期自2019年2月11日起，原告应于2019年2月11日交付房屋给梁俊杰；原告于2019年3月11日与案外人林鑫就租赁案涉大楼20层2009室签订的《房屋租赁合同》，约定租赁物面积为127平方米，租期自2019年3月27日起；原告于2019年4月17日与案外人张其安就租赁案涉大楼20层2006房签订的《房屋租赁合同》，约定租赁物面积为57平方米，租期自2019年5月15日起。《同意分租证明》作出时间分别为2019年3月28日和2019年5月23日，内容为广州市荔湾区彩虹街西郊股份合作经济联合社同意原告将广州市荔湾区桥中中路165号2007房分租给广州弘润实业有限公司，将2009房分租给林鑫，将2006房分租给张其安。西郊商贸中心李智文另陈述案涉2006、2007、2009房已由原告另行出租给其他人使用，原告将分租合同提供给西郊商贸中心存档，西郊商贸中心向原告出具《同意分租证明》，不清楚被告何时起没有再使用2006-2011房，西郊商贸中心只是与原告有租赁合同关系；西郊商贸中心是广州市荔湾区彩虹街西郊股份合作经济联合社旗下企业，联合社委托西郊商贸中心出租和管理。本院对此制作了询问笔录。原告对笔录、租赁合同及《同意分租证明》的真实性均没有异议，陈述2019年5月初经被告同意，将2006、2007、2009房出租，对于未再出租的2008、2010、2011房，要求继续履行租赁合同，认为已经出租的房屋事实上合同关系已经终止。被告对本院调取的上述证据及笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。本案诉讼中，原告法定代表人张诚到本院接受询问。张诚陈述被告股东于2019年4月或5月间口头告知同意原告将案涉的6间房屋另行出租给其他人，出租的部分不算被告的承租范围，没有出租的部分仍算被告承租范围；根据西郊协力商贸中心的规划，案涉2007-2010房的面积均为127平方米，2006房和2011房的面积均为57平方米；原告在出租部分案涉商铺后通过电话通知被告的股东并交还场地，搬走物品，但被告说没有地方搬，不搬；被告若现在可搬走物品，不搬走的，原告要求继续计算租金；被告没有跟原告说过不再承租案涉房屋，在2018年11月27日向原告支付了4万元，说要慢慢还租金，但后来又没有还；自2019年春节后，被告没有在案涉场地内营业；在本案中不要求解除合同。被告委托代理人在庭审后另补充陈述如下：不清楚被告同意原告另行出租案涉房屋的具体日期，大约在2018年10月至11月之间；认为被告与原告的租赁合同在被告同意原告另行出租时已解除，承认还有比较多的物品在案涉场地；同意原告另行出租后，没有与原告对场地的交还进行交接，曾口头向原告要求开锁搬物品，但原告不同意，具体原因代理人不清楚；被告因合同解除和原告控制案涉场地，事实上在2018年10月开始至今没有实际占用和使用案涉场地；代理人不清楚案涉每间房屋的面积等。本院认为：案涉广州市荔湾区桥中中路165号20层2006、2007、2008、2009、2010、2011房所在大楼是经房管部门审查核实准予登记权利的合法建筑物。原、被告签订的《写字楼租赁合同》是双方的真实意思表示，现无证据表明《写字楼租赁合同》存在《中华人民共和国合法法》第五十二条规定的合同无效的情形，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据《写字楼租赁合同》的约定，被告应于每月20日前支付租金，但被告自2018年7月起未向原告支付租金，已构成违约。至于被告应向原告支付租金的期限及标准问题。本院分析如下：第一，关于租金的标准问题，《写字楼租赁合同》约定2017年12月1日起至2018年11月30日的租金标准为37260元/月，该标准实际上是以合同约定的出租场地建筑面积621平方米*（房租45元/平方米+管理费15元/平方米）计算得出，即案涉房屋的租金由房租和管理费两部分组成。合同约定的每年房租在原有基础上增加5%的约定，即2018年11月30日起至2019年12月1日的租金计算公式应为621平方米*[房租45元/平方米*（1+5%）+管理费15元/平方米]＝38657.25元，这一计算方式与双方合同中约定的2018年11月30日起至2019年12月1日的租金标准38657元/月基本一致；故本院对原告认为合同存在笔误应以39123元/月计算2018年11月30日起至2019年12月1日租金的意见不予采纳，认定2018年11月30日起至2019年12月1日期间每月租金（含管理费）为38657元。第二，被告自2018年7月起未向原告支付租金（含管理费），因此，应向原告支付欠租的开始日为2018年7月1日。根据本院调查取证所得的《房屋租赁合同》，原告最早在2019年1月月31日与案外人梁俊杰就案涉场地的其中一间房屋2007室签订《房屋租赁合同》并约定原告应于2019年2月11日交付房屋给案外人梁俊杰使用；原告陈述该另行分租行为得到被告同意，结合被告在庭审中承认原告曾要求被告签字同意原告将案涉房屋出租给第三方，被告亦签了字的陈述；可以认定原、被告就原告可将案涉场地另行出租给第三方达成了合意。因原告在该合意达成之时已知悉被告不想继续承租案涉商铺的意思表示，原告在之后相继与不同的案外人就案涉的其中三间房屋签订了租赁合同，原告亦以实际行动在履行双方达成的原告可另行出租的合意；结合案涉《写字楼租赁合同》约定的是将6间房屋整体出租给被告，在合同中并未就各间房屋的具体面积作约定，故本院认定原告与被告在达成原告可另行出租合意之时，亦是双方合意解除《写字楼租赁合同》之时。原告认为其未另行出租的房屋的租赁合同仍在履行期间，依据不足，本院不予采纳。至于合同解除的时间，由于原、被告双方均未能提供证据证明双方是何时就原告可另行出租案涉场地这一事项达成合意；被告虽陈述其是在2018年10月与原告达成合同解除的合意，但一直未搬离案涉场地；原告虽陈述被告同意其另行出租的时间是2019年4月至5月间，但原告实际上在2019年1月31日就已经与案外人签订案涉2007房的租赁合同，并约定在2019年2月交付；故本院基于公平合理原则，确认达成双方原告可另行出租合意的时间和合同解除时间均为原告签订第一份另行出租租赁合同的时间，即2019年1月31日。第三，虽然被告陈述原告在2018年10月到11月间不允许被告使用并上锁至今，但被告未能提供证据证明这一陈述，原告对被告的这一陈述不予确认，而且被告仍有物品放置在案涉的6间房屋内，故本院对被告无法使用场地的陈述依法不予采信。被告虽认为合同已于2018年10月份解除，但至今仍有物品放置在案涉的6间房屋内，又未能举证证明其与原告就案涉场地的交还进行过交接；原告已与其他人就案涉的其中3间房屋签订租赁合同，在这些租赁合同中均约定了交付承租人使用的期限，若原告在此情形下仍拒绝被告搬离案涉场地，与商业惯例和日常生活法则不符。故本院认定被告至今仍占用案涉的6间房屋，应向原告支付租金及合同解除后房屋交还前的房屋占用费。故原告要求被告按合同的约定支付自2018年7月1日至2019年4月30日租金共计379585元的诉讼请求，本院予以支持；由于合同已于2019年1月31日解除，2019年2月1日起至2019年4月30日期间的租金实际上为房屋占用费。第四，由于原告确认被告在2018年11月27日向其转入4万元，因此，被告应向原告支付的2018年7月1日至2019年4月30日租金（房屋占用费）的总额在扣除该4万元后应为339585元。此外，由于案涉的《写字楼租赁合同》已实际解除，被告应及时搬离案涉场地以减少双方的损失。对于原告要求被告支付的欠付租金违约金，原告要求按欠付租金总额自2018年6月15日起计算没有合同依据，本院不予采纳。根据合同约定，租赁期内，被告应在每月20日前向原告支付租金，被告欠付租金的，每逾期一天，按日租总金额0.3%向原告支付滞纳金；因合同约定的这一滞纳金标准过高，本院根据公平原则酌情调整滞纳金标准为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，而且计算欠付租金违约金的期间应为开始欠租的2018年7月1日至合同解除之日2019年1月31日，以当月欠租为本金计至实际付清本金之日止，滞纳金应以当月欠租为限。至于合同解除后欠付房屋占用费的违约金，由于合同对此未约定，故本院不予支持；但合同约定了合同期满后逾期交还房屋的滞纳金，因原告未就此项滞纳金提出诉讼请求，本院不予处理，原告可另案主张。至于被告交纳的保证金，被告认为应用于抵扣所欠租金，与合同约定不符，本院不予采纳。因原告未对保证金的处理提出诉讼请求，故本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州和畅环境工程技术有限公司向原告广州鹏程科技投资集团有限公司支付自2018年7月1日至2019年4月30日期间欠付的租金（房屋占用费）共计339585元。二、自本判决书发生法律效力之日起十日内，被告广州和畅环境工程技术有限公司向原告广州鹏程科技投资集团有限公司支付欠付2018年7月1日至2019年1月31日租金的违约金[违约金以每月欠付租金为本金（其中2018年7月1日至2018年11月30日期间的租金以37260元/月计算，2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金以38657元/月计算），自当月21日起参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至付清本金之日止，违约金以不超过本金为限]。三、驳回原告广州鹏程科技投资集团有限公司的其它诉讼请求。本诉受理费3721元，由原告广州鹏程科技投资集团有限公司负担521元，被告广州和畅环境工程技术有限公司负担3200元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年七月二十二日书记员  吴 帆许湘洁