贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5450号原告：马金星，男，汉族，出生于1986年3月16日，住广州市南沙区，原告：胡蓉，女，汉族，出生于1986年12月2日，住广州市南沙区，委托代理人：刘斌（特别授权），系贵州创驰律师事务所律师。委托代理人：刘启军（一般授权），系贵州创驰律师事务所律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：9152050231433145G。法定代表人：李永立，公司经理。委托诉讼代理人:孟天明（一般代理），系贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承锦（一般代理），系贵州威迪律师事务所律师。原告马金星、胡蓉与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马金星、胡蓉之委托诉讼代理人刘斌，被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告为二原告办理位于毕节市××办事处六合村××楼××房房屋转移登记的有关文书,并交付给原告;二、请求判令被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金135，126.00元(暂计算从2017年1月29日至2019年6月29日期间的违约天数880天,以购房款764，764.00元为基数,按每日万分之二计算);剩余违约金以购房款764，764.00元为基数,按每日万分之二从2019年6月29日计算至被告为原告办理房屋转移登记的有关文书,并交付给原告之日止；三、请求判令被告为二原告办理位于毕节市××办事处六合村××楼××房房屋转移登记的有关文书,并交付给原告;四、请求判令被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金152，942.00元(暂计算从2017年1月29日至2019年6月29日期间的违约天数880天,以购房款868，990.00元为基数,按每日万分之二计算);剩余违约金以购房款868，990.00元为基数,按每日万分之二从2019年6月29日计算至被告为原告办理房屋转移登记的有关文书,并交付给原告之日止；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年4月10日，二原告作为买受人，被告作为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:20152405)，合同约定:“买受人购买出卖人开发建设的毕节市三板桥办事处六合村第78号楼601房;建筑面积160.74平方米,套内建筑面积136.9平方米,该商品房总价款为784，588.00元买受人以按掲贷款方式付款。出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房(因面积差异,购房款调整为764，764元.00)。出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的,按已付房价款的万分之二承担违约责任;约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第(1)或(2)项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”现阶段原告选择第(2)项要求被告承担违约责。2015年7月11日,二原告又向被告购买同一小区第11号楼602号房,建筑面积为164.66平方米,套内面积134.18平方米,购房款为876，305.00元,同样签署了与上述买卖合同致的买卖合同。但该套房屋在交房时同样因为面积差异购房款调整为868，990.00元。合同签订后,原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款,已履行合同全部义务。被告也于2016年10月31日前将房屋交付给原告,但涉案两套房屋的不动产证书现在仍未交付给原告。原告多次要求被告为其办理房屋产权登记手续,被告均以各种理由推脱。被告的行为已构成违约,原告为维护自身的合法权益,特根据《民事诉讼法》之规定,向贵院提起诉讼,希望贵院能判如所请!被告碧桂园房开公司辩称：对逾期办证的问题根据双方所签合同第二十二约定，需买受人向出卖人签署委托办权属登记协议书后，出卖人才履行办证义务，因买受人未与出卖人签订委托协议，因此被告不存在违约，关于部分原告主张交付办证文书的请求，因该十一案涉商品房均未取得初始登记，故属于事实上不能履行因予驳回。部分当事人对于未按规定修建商业设施的请求，因双方所签订的合同第十二条仅约定了商业配套设施的竣工日期，并没有约定交付日期，故被告也不应承当该项违约金。本院经审理查明：2015年4月10日，二原告作为买受人，被告作为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:20152405)，合同约定:“买受人购买出卖人开发建设的毕节市三板桥办事处六合村第78号楼601房;建筑面积160.74平方米,套内建筑面积136.9平方米,该商品房总价款为784，588.00元买受人以按掲贷款方式付款。出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房(因面积差异,购房款调整为764，764元.00)。出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的,按已付房价款的万分之二承担违约责任;约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第(1)或(2)项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”现阶段原告选择第(2)项要求被告承担违约责。2015年7月11日,二原告又向被告购买同一小区第11号楼602号房,建筑面积为164.66平方米,套内面积134.18平方米,购房款为876，305.00元,同样签署了与上述买卖合同致的买卖合同。但该套房屋在交房时同样因为面积差异购房款调整为868，990.00元。合同签订后,原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款,已履行合同全部义务。被告也于2016年10月31日前将房屋交付给原告,但涉案两套房屋的不动产证书现在仍未交付给原告。原告多次要求被告为其办理房屋产权登记手续,被告均以各种理由推脱。被告的行为已构成违约,原告为维护自身的合法权益,于2019年5月15日起诉到本院请求判如所诉。另查明，被告开发建设的涉案商品房未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告的身份证复印件、商品房买卖合同、购房款发票、碧桂园收款收据，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、商品房买卖合同、竣工验收备案表。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，原告马金星、胡蓉与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告马金星、胡蓉已按合同约定全额支付了购房款，被告未按《商品房买卖合同》的约定于2017年1月29日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，已构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告合同中约定了约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任，被告超过180日以后未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。而至今被告尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过180日，根据双方的约定，违约金的计算方式可以按照原告已付购房款总额，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，从约定日期之次日即2017年1月30日起计算。关于违约金的截止时间，因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告无需再向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，被告将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于原告诉请的判令被告为二原告办理涉案商品房房屋转移登记的有关文书,并交付给原告的请求。因涉案商品房未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。属事实上的不能，待被告具备条件时，原告再主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告马金星、胡蓉支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以1，633，754.00元为基数，按日万分之二的标准计算，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告马金星、胡蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2811.00元（已减半收取），由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一九年七月五日书记员  李 犇