福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初10344号 原告（反诉被告）：福建冠深集团有限公司，住所地：福建省福州市仓山区亭洲路以西福州市少体校综合馆，统一社会信用代码91350102680885104U。 法定代表人：马海军，公司董事长。 委托诉讼代理人：吴维锐、张育秀，福建三山律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：福建省卡思黛乐贸易有限公司，住所地：福建省福州鼓楼区五四路330号东区大门田径馆负一楼A-01，统一社会信用代码91350100064146527P。 法定代表人：陈义平。 委托诉讼代理人：杨学新，福建建达律师事务所执业律师。 第三人：福建体育职业技术学院，住所地：福建省福州市鼓楼区福飞路151号，统一社会信用代码123500006650738373。 第三人：福建省田径自行车运动管理中心，住所地：福建省福州市鼓楼区北浪路室内田径馆，统一社会信用代码123500005875186926。 法定代表人：王海飞。 委托诉讼代理人：王林，中心职工。 原告（反诉被告）福建冠深集团有限公司（原名：福建冠深物业管理有限公司，以下简称“冠深公司”）与被告（反诉原告）福建省卡思黛乐贸易有限公司（以下简称“卡思黛乐公司”）、第三人福建体育职业技术学院（以下简称“省体职院”）、福建省田径自行车运动管理中心（以下简称“省田自中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日作出（2017）闽0102民初4818号民事判决，卡思黛乐公司不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院于2018年9月126日作出（2018）闽01民终5651号民事裁定，发回重审。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冠深公司的委托诉讼代理人吴维锐、被告卡思黛乐公司的委托诉讼代理人杨学新到庭参加诉讼，第三人省体职院、省田自中心经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冠深公司向本院提出诉讼请求：判令卡思黛乐公司向冠深公司支付截止2017年5月10日的租金379964元及逾期付款违约金22688元（按每日欠款总额万分之二点一计）。本案诉讼费由卡思黛乐公司承担。事实和理由：2015年4月1日冠深公司与卡思黛乐公司签订《场地租赁合同》，约定由冠深公司将坐落于福州市五四路310号省室内田径中心地下车库中的1500平方米场地转租给卡思黛乐公司作为仓库使用，月租金40000元，租期自2015年4月1日至2018年12月31日。卡思黛乐公司应在合同签署日缴纳81000元履行保证金，月租金按先缴租后使用的原则于每月10日前缴纳，逾期按每日欠款总额2%加收滞纳金。未经同意不得转租；逾期30日未交租金，视为单方解除合同，卡思黛乐公司应立即退出租赁场所；卡思黛乐公司违约，冠深公司有权没收履行保证金等。合同签订后冠深公司已按约履行义务，卡思黛乐公司自2015年6月10日起未按约足额缴纳租金，2016年9月10日起拒不缴纳租金，至2017年5月10日止共拖欠租金379964元，滞纳金2268832.56元（按日欠款总额2%计）。 卡思黛乐公司辩称，冠深公司所述情况与事实不属，其所述拖欠租金379964元没有证据证明；原告诉请的违约金和滞纳金缺乏依据；自2015年6月10日起月租金经双方协商由40000元降为30000元；诉争场地实际租赁期到2016年8月14日止。 卡思黛乐公司向本院提出反诉请求：判令冠深公司立即返还卡思黛乐公司履约保证金81000元、多支付的租金15000元、违约金81000元，本案诉讼费由冠深公司承担。事实和理由：2013年4月1日，卡思黛乐公司尚未成立，法定代表人陈义平以个人名义与冠深公司签订租赁合同，租赁期限自2013年4月1日起至2015年3月31日止，陈义平于2013年3月16日、21日向冠深公司法定代表人马海军个人银行账户汇入81000元，作为该合同的履约保证金。2015年4月1日，上述合同到期，卡思黛乐公司决定继续租赁上述场地，于同日与冠深公司签订《场地租赁合同》，租赁期限自2015年4月1日起至2018年12月31日止。上述租赁合同的履约保证金，转为本次租赁合同的履约保证金。2015年6月，双方协商同意将月租金减至30000元。故自2015年6月起月租金30000元，直至2016年9月。2016年8月初，场地业主省田自中心通知卡思黛乐公司其与冠深公司签订的租赁合同将于2016年8月14日到期且不再续租。为此，卡思黛乐公司在支付完2016年8月租金后，要求冠深公司提供其与业主签订的租赁合同以供核实，但冠深公司无法提供。双方签订的场地租赁合同约定的租赁期限至2018年12月31日止，而冠深公司自2016年8月15日起已无权出租场地，按合同约定应返还卡思黛乐公司履约保证金81000元，并赔偿违约金81000元。且自2016年8月15日起冠深公司已无权收取租金，多收的租金15000元应当返还。 冠深公司对卡思黛乐公司的反诉辩称，冠深公司与卡思黛乐公司于2015年4月1日签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效合同；冠深公司依约提供租赁房屋给卡思黛乐公司使用，卡思黛乐公司应依约支付租金，其自2015年6月10日开始拖欠租金已经构成违约。冠深公司与省体职院签订的《租赁服务合同书》与本案诉争合同之间没有关联性，该合同是否到期与本案无关，更不能以此认定冠深公司违约。《租赁服务合同书》虽于2016年8月14日到期，但冠深公司仍然继续使用该租赁房屋，根据法律规定，出租人没有提出异议，原租同继续有效，租赁期限为不定期。所以在卡思黛乐公司在承租使用租赁房屋期间，冠深公司均属于有权出租；且2016年8月14日之后并未影响到卡思黛乐公司使用该租赁房屋。卡思黛乐公司支付的81000元的履约保证金已经折抵其支付租金，其还拖欠租金，不存在多付租金。恳请驳回卡思黛乐公司的全部反诉请求。 第三人省体职院述称，本案与其无关，诉争租赁房屋并非其管理范围。诉争场地不在其大院内，中间隔着北浪路。2011年7月8日福建省体育局党组会议同意该场地归省田自中心管理，此后其从未对该场地进行管理。（2017）闽0102民初8492号判决书也认定该场地管理权归属省田自中心。 第三人省田自中心述称，其系独立法人单位，2011年3月从省体职院分离，二者非隶属关系。2011年7月诉争场地划归其所有，其同意履行省体职院与冠深公司签订的《租赁合同服务书》，但要求合同到期后归还诉争场地。2016年11月4日、2017年4月19日，其向冠深公司、卡思黛乐公司发函明确合同于2016年8月14日到期，要求将诉争场地恢复原状后交还，诉争场地管理权归其所有，《租赁服务合同书》已终止，冠深公司和卡思黛乐公司无权继续占用。 冠深公司围绕本诉诉讼请求和反诉答辩意见、卡思黛乐公司围绕本诉答辩意见和反诉诉讼请求依法提交了证据。冠深公司提交的租金统计表系其为说明诉讼请求金额制作的，不属于证据材料，本院不采纳该份材料作为证据，仅供审理参考。各方当事人对其余证据的真实性均无异议，经审查，其余证据来源合法、真实可信，符合证据的法定形式，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2011年7月19日，冠深公司与省体职院签订《租赁服务合同书》，承租该院停车场，期限为2011年8月15日至2016年8月14日。 2013年3月16日、21日，卡思黛乐公司的法定代表人陈义平向冠深公司的法定代表人马海军转账支付81000元。2013年4月1日，陈义平与冠深公司签订《场地租赁合同》，承租省室内田径中心地下车库部分场地，租赁时间为2013年4月1日至2015年3月31日，合同约定履行保证金81000元，合同签署日缴纳，若陈义平违约，冠深公司有权没收履行保证金，若无违约，租赁期满无息退还履行保证金。2013年4月30日，陈义平出具声明称，上述款项系因卡思黛乐公司尚未成立，以其个人名义签订上述租赁合同和支付履约保证金，卡思黛乐公司成立后其已报销了该笔费用，履约保证金只能由卡思黛乐公司收回。 2015年4月1日，卡思黛乐公司与冠深公司签订《场地租赁合同》，承租省室内田径中心地下车库部分场地，租赁时间为2015年4月1日至2018年12月31日，月租金40000元，按先缴租后使用的原则，每月10日前缴纳当月租金和其他费用，逾期按每日2%加收滞纳金；履行保证金81000元，合同签署日缴纳，若卡思黛乐公司违约，冠深公司有权没收履行保证金，若无违约，租赁期满无息退还履行保证金。 2018年5月23日，本院对原告（反诉被告）冠深公司与被告（反诉原告）欣居（福建）软装陈设工程有限公司、第三人省体职院、省田自中心房屋租赁合同纠纷一案作出（2017）闽0102民初8492号判决书。查明省室内田径中心地下车库管理权原属省体职院所有，后因福建省体育局内部机构改革，该场地管理权归属省田自中心，该中心同意履行省体职院与冠深公司签订的《租赁服务合同书》。福州市中级人民法院（2018）闽01民终8664号民事判决，维持上述判决。 本院认为，冠深公司与省体职院签订的《租赁服务合同书》、与卡思黛乐公司签订的《场地租赁合同》均系当事人的真实意思表示，除《场地租赁合同》约定的滞纳金标准过高，应予降低之外，其余条款均合法有效，当事人均应依约履行。诉争场地的管理权在省体职院与冠深公司签订租赁合同前就已划归省田自中心所有，《租赁服务合同书》也清楚记载系根据此前的招投标文件条款签订，即省体职院与冠深公司签订租赁合同、省田自中心同意继续履行该合同，都是基于诉争场地管理权变更之前已启动招投标程序。虽然省体职院在前述另案诉讼过程中出具证明称拟将租期延长至2019年1月25日，但各方最终并未就此达成一致意见，《租赁服务合同书》已于2016年8月14日终止。 关于租金，冠深公司只享有至2016年8月14日止的承租权和转租权，卡思黛乐公司应支付截止当日的租金。卡思黛乐公司主张双方曾协商月租金降为30000元，但无证据予以证明，故其要求判令被告返还原告多支付的租金15000元，本院不予支持。自2015年4月1日至2016年8月14日，卡思黛乐公司应支付租金40000元/月×（16个月+14天÷30天/月）≈658666.67元。现冠深公司确认被告支付租金540054元，故被告还需支付658666.67-540054=118612.67元。 关于拖欠租金的滞纳金，本院认为，2016年8月14日之前冠深公司属于有权出租，卡思黛乐公司未及时足额支付该期间的租金，但合同约定的标准过高，冠深公司自愿降低为日万分之二，本院予以采纳，以欠付租金118612.67元为基数，自2016年8月15日起按日万分之二计至实际还清之日止。 关于履约保证金和卡思黛乐公司主张的违约金，合同约定若卡思黛乐公司违约，冠深公司有权没收履约保证金，而卡思黛乐公司主张的违约金无合同约定。本院认为，虽然卡思黛乐公司确实存在拖欠租金的情况，但冠深公司明知与省体职院的租赁合同于2016年8月14日到期，却与卡思黛乐公司签订租赁期限至2018年12月31日止的转租合同，明显也存在过错，双方均应承担相应的责任，冠深公司应向卡思黛乐公司返还履约保证金81000元，同时无需支付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、福建省卡思黛乐贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建冠深集团有限公司截止2016年8月14日止的租金118612.67元，并以118612.67元为基数、自2016年8月15日起按日万分之二计至实际付款之日止的滞纳金； 二、福建冠深集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还福建省卡思黛乐贸易有限公司履约保证金81000元； 三、驳回福建冠深集团有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回福建省卡思黛乐贸易有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果福建冠深集团有限公司、福建省卡思黛乐贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7339元，由福建冠深集团有限公司负担4000元，福建省卡思黛乐贸易有限公司负担3339元；反诉受理费3840元，减半收取1920元，由福建冠深集团有限公司负担1000元，福建省卡思黛乐贸易有限公司负担920元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴 辉 审 判 员  蒋东帆 人民陪审员  汪庆元 二〇一九年七月八日 法官助理任晗婧 书记员姜洁玫 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十条当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。