安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1002民初598号原告：徐双发，男，1967年8月11日出生，汉族，住安徽省歙县。委托诉讼代理人：丁士元，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：程双芝，安徽地平律师事务所实习律师。被告：黄龙，男，1996年4月28日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。被告：黄忠有，男，1969年3月28日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。第三人：黄山市天旺房地产经纪有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：程银仙，该公司经理。委托诉讼代理人：汪有花，该公司员工。原告徐双发与被告黄龙、黄忠有、第三人黄山市天旺房地产经纪有限公司（以下简称天旺房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年5月27日公开开庭审理了本案。原告徐双发及其委托诉讼代理人丁士元、程双芝、被告黄忠有及其委托诉讼代理人程东风、第三人天旺房产公司的委托诉讼代理人汪有花到庭参加了诉讼，被告黄龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。徐双发向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖居间合同补充协议》；2、依法判令被告返还原告双倍定金20万元、购房款7万元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：原告与黄龙及第三人天旺房产公司三方于2017年12月22日签订一份房地产买卖居间合同，约定黄龙将坐落于黄山市屯溪区屯光镇溪东花园6幢304室房屋及车库以44万元的价格出售给原告，同时还约定了付款方式及双方的权利义务，以及若被告不履行合同，应当将定金双倍返还原告即返还20万元。合同签订当日，原告支付黄龙定金10万元。应黄龙要求，双方于2018年4月6日签订了一份补充协议，原告又支付购房款5万元，于2018年5月8日支付黄龙购房款2万元。截止2018年5月，原告已经按照合同约定共支付黄龙17万元，但两被告一直没有按买卖合同约定履行义务，给原告造成了严重的经济损失。2018年5月，原告为维护自身合法权益，就该房屋买卖合同纠纷起诉至贵院，要求两被告继续履行合同，将房屋交付给原告，但贵院判决认定由于房屋共有人即黄忠有不同意交付房屋，原、被告之间的房屋买卖合同目的已经无法实现，故驳回原告的诉讼请求。后原告上诉至黄山市中级人民法院，黄山市中级人民法院以同样的理由判决驳回原告的上诉，维持了一审判决。原告认为，案涉房地产买卖居间合同无法继续履行是由于被告的不诚信行为导致的，两被告的该行为已经构成根本违约，且严重损害了原告的合法权益。因已经无法按照合同约定取得房屋所有权，原告无奈只能再次向贵院提起诉讼，请求判如所请。黄龙未在答辩期限内提交书面答辩状，也未在举证期限内提交任何证据。黄忠有辩称，黄忠有不是本案适格被告，涉案房屋在出售时黄忠有不知情，黄忠有不应当承担还款义务；黄龙和原告签订的协议不能继续履行，不是因为黄龙的原因，也不是因为原告的原因，而是黄忠有不同意出售房屋，原告和黄龙不存在过错，原告要求双倍返还定金没有事实和法律依据；涉案房屋黄龙只占有1%的份额，原告要求黄龙双倍返还定金20万元，明显过高，与房屋的价值不符，约定的定金过高。天旺房产公司述称，当时黄龙将房屋挂在屯溪区多家中介处出售涉案房屋，出售价格是32万元，我帮他卖了44万元；涉案房屋的钥匙是我从其他中介处拿的；卖房时，黄龙拿了拆迁补偿协议告知我房屋是分给他的，他有权处理房屋，原告看房后支付了10万元定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原被告身份证复印件、（2018）皖10民终667号民事判决书复印件，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的其他证据，本院分别认证如下：房地产买卖居间合同及补充协议、城市房屋拆迁补偿安置协议书及附件、分户图、公证书，当事人各方对其真实性均无异议，本院经审查对其真实性予以确认；收条由收款人黄龙出具，且经生效判决书所确认，本院经审查予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月22日，黄龙（作为甲方、卖方）、徐双发（作为乙方、买方）、天旺房产公司（作为丙方、中介方）签订一份《房地产买卖居间合同》，约定：甲方自愿将自己坐落于黄山市屯溪区屯光镇溪东花园房屋一套出售给乙方，该房屋建筑面积109.30平方米，乙方自愿购买，该房屋出售总价款为44万元，加车库18平方米；甲乙双方约定于2017年12月28日前办理房产买卖公正或委托公证手续，届时如乙方违约不履行合同，则定金10万元作为违约金归甲方所有，如甲方中途反悔不履行合同，则甲方应按收取定金金额的双倍即20万元作为违约金返回给乙方，甲乙双方均表示同意；经双方协商，首付款10万元，公证好以后付10万元，过年之前付19万元，留5万元保证金待房产过户后付清；合同还约定了其他内容。当日，徐双发支付黄龙购房定金10万元。2018年4月6日，黄龙（作为甲方、卖方）、徐双发（作为乙方买方）、天旺房产公司（作为丙方、中介方）又签订一份《房地产买卖居间合同补充协议》，约定“乙方同意甲方的要求，在原合同基础上再支付甲方5万元，甲方则自愿承诺让乙方装修房屋，换房子钥匙，搬出车库的东西，方便乙方装修之用……”，同日，徐双发支付黄龙首付款5万元。2018年5月8日，徐双发又支付购房款2万元。因黄龙未依约协助办理过户手续，黄忠有也以不知情为由不予协助，徐双发于2018年5月22日诉至本院，要求黄龙继续履行合同、交付涉案房屋，黄龙、黄忠有协助原告办理房屋过户手续，本院于2018年8月17日作出(2018)皖1002民初1544号民事判决书，判决驳回徐双发的诉讼请求。徐双发不服提起上诉，黄山市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）皖10民终667号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。就涉案房屋买卖合同纠纷协商未果，徐双发再次诉至本院。另查明，黄忠有系黄龙的父亲，黄龙的父母于1999年离婚。坐落于屯溪区屯光镇溪东花园6幢304室房屋，系黄龙、黄忠有原有房屋拆迁安置取得。徐双发与黄龙签订房地产买卖居间合同及补充协议时，上述房屋未办理房屋产权证。在诉讼过程中，屯溪区屯光镇溪东花园6幢304室房屋办理不动产权证，不动产权证号：皖[2018]黄山市不动产权第0027059号，该房屋系黄忠有、黄龙按份共有，产权比例是黄忠有99%、黄龙1%。签订房地产买卖居间合同时，徐双发曾要求黄忠有到场，黄龙称黄忠有在外地且同意出售房屋，且当面拨通声称是黄忠有的电话让徐双发确认，但黄龙当时拨通的并非是黄忠有的电话。本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案的争议焦点为黄忠有是否本案适格被告；二、原告要求返还双倍定金20万元、购房款7万元能否支持。关于争议焦点一。本院认为，民事诉讼的双方主体应当适格。本案中，案涉《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖居间合同补充协议》均无黄忠有签字，原告也未提供其与黄忠有就涉案房屋买卖达成合意或黄忠有事后追认同意出售房屋的充分证据，且根据查明的事实，黄龙在签订案涉合同时所提供的号码并非黄忠有使用，与其通话的也非黄忠有本人，故黄忠有不是涉案房屋买卖合同的当事人，也非本案的适格被告。关于争议焦点二。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告与黄龙、天旺房产公司签订的案涉房地产买卖居间合同及补充协议，已被生效判决确认为合法有效，双方均应严格遵守履行。上述合同签订后，原告已依约支付了定金10万元和购房款7万元，合同已生效并实际履行。在履行过程中，由于涉案房屋系黄龙、黄忠有共同共有，在黄忠有不同意交付及协助办理过户的情况下，徐双发无法取得房屋产权，买卖房屋的合同目的无法实现，故原告要求解除案涉《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖居间合同补充协议》的诉请，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，当事人可以依法约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金的数额不得超过主合同标的额的20%；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，虽然合同约定的定金为10万元，原告也已实际支付，但上述约定已超过主合同标的额的20%，超过的部分无效，故本院认定原告于2017年12月22日支付的10万元中，定金为8.8万元，购房款为1.2万元。由于黄龙明知案涉房屋存在其他共有人，仍采用欺骗的手段追求合同签订的后果，对导致案涉合同的解除存在过错，故原告要求被告黄龙双倍返还定金及购房款的诉请，于法有据，本院予以支持，但对其主张的金额将予以调整。其中，返还的双倍定金应为17.6万元（8.8万元×2），返还的购房款应为8.2万元。综上，对徐双发主张的诉请，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐双发与被告黄龙、第三人黄山市天旺房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间合同》及《房地产买卖居间合同补充协议》；二、被告黄龙于本判决生效后七日内归还原告徐双发双倍定金17.6万元、购房款8.2万元合计25.8万元；三、驳回原告徐双发其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由徐双发负担180元，由被告黄龙负担5170元；保全费1870元，由黄龙负担；公告费560元，由被告黄龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  汪卫东审 判 员  刘志翔人民陪审员  汪团生二〇一九年七月二十二日书 记 员  周 全附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。