广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7139号上诉人（原审被告、反诉原告）：麦秀明，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：冼志敏，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市天腾工业地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：黎邦健，广东科顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖海澄，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人麦秀明因与被上诉人佛山市天腾工业地产顾问有限公司（以下简称“天腾公司”）、廖海澄居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。麦秀明上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判廖海澄向天腾公司支付中介报酬91400元；2.本案一、二审诉讼费用由天腾公司、廖海澄承担。事实与理由：一、案涉居间服务费91400元应当由廖海澄全部承担，与麦秀明无关。（一）案涉《厂房买卖合同》未经麦秀明签名确认或事后追认，对麦秀明没有法律效力。本案中，虽然麦秀明曾向天腾公司的工作人员告知其有出售案涉厂房的意向，但是麦秀明没有在案涉《厂房买卖合同》上签字确认，也并不了解案涉《厂房买卖合同》中有关厂房的转让价款、支付方式、交易时间、中介报酬、各方的违约责任等具体权利义务。且天腾公司、廖海澄及买受方潘某某在签订案涉《厂房买卖合同》时也没有将相关合同内容告知麦秀明。此外，在2017年11月2日，麦秀明得知廖海澄与潘某某签订案涉《厂房买卖合同》后也曾就此提出异议。因此，案涉《厂房买卖合同》中的约定只能约束天腾公司、廖海澄、潘某某。麦秀明并不是案涉《厂房买卖合同》当事人，该合同对麦秀明没有法律效力。（二）案涉《厂房买卖合同》第十条第六款已经明确约定，在麦秀明反对出售案涉房产的情况下，廖海澄应承担全部违约责任。从天腾公司在一审时提交的证据《微信聊天记录》可知，麦秀明向天腾公司告知其有出售案涉厂房意向时，也同时向天腾公司表明麦秀明、廖海澄正处于离婚诉讼阶段，且告知天腾公司案涉厂房己经查封的事实。所以，麦秀明要求天腾公司去联系廖海澄并征求廖海澄有关出售案涉厂房的意见。因此，麦秀明要求天腾公司联系廖海澄并不代表麦秀明同意廖海澄有关出售案涉厂房的全部意见。且麦秀明、廖海澄正处于离婚诉讼阶段，麦秀明不可能让廖海澄独自全权负责案涉厂房的交易事项。且案涉《厂房买卖合同》第十条第六款约定：“甲方（即廖海澄）确认买卖该物业的真实性并签订本合同，若甲方配偶于甲方签订本合同后反对或阻碍甲方履行本合同条约，则甲方必须承担本合同的违约责任。”因此，根据上述约定可以看出，天腾公司、廖海澄、潘某某在签订案涉《厂房买卖合同》时并没有取得麦秀明的同意，否则，天腾公司、廖海澄、潘某某不可能作出上述的约定。并且，天腾公司、廖海澄、潘某某在签订案涉《厂房买卖合同》时均已预见到麦秀明可能会对案涉合同的效力提出异议，并事先约定若麦秀明反对出售案涉房产，则由廖海澄承担全部违约责任。因此，案涉居间服务费91400元应当由廖海澄全部承担，与麦秀明无关。二、麦秀明、廖海澄存在婚姻关系与麦秀明应否承担案涉居间服务费属于两个不同的法律关系。虽然案涉厂房登记在廖海澄名下，但案涉厂房是廖海澄在其与麦秀明婚姻存续期间所取得的财产，故案涉厂房依法属于麦秀明、廖海澄的夫妻共有财产。因此，麦秀明依法有权分得案涉厂房拍卖所得的价款，这是《中华人民共和国婚姻法》及《中华人民共和国物权法》等法律规定赋予麦秀明的权利，该权利并不会因麦秀明是否签订了案涉《厂房买卖合同》而有所改变。而本案属于居间合同纠纷，案涉《厂房买卖合同》的义务依法应当由签订合同的各方当事人承担，而麦秀明并不是案涉《厂房买卖合同》当事人。因此，麦秀明、廖海澄存在婚姻关系与麦秀明应否承担案涉居间服务费属于两个不同的法律关系。故法院不能以麦秀明、廖海澄存在婚姻关系为由来认定麦秀明应承担案涉居间服务费。一审法院以“该厂房拍卖后，麦秀明亦分得案涉房产的价款，获得收益，上述案涉厂房的处理形成的债务属于夫妻共同债务，应该共同清偿”为由判决麦秀明承担案涉居间服务费没有任何事实和法律依据。三、退一步讲，即使麦秀明应承担案涉居间服务费，麦秀明、廖海澄应就该笔费用承担按份责任，而不是连带责任,即麦秀明只应承担45700元。在本案中，案涉《厂房买卖合同》签订时间为2017年10月27日，但是早在2016年12月8日，廖海澄、麦秀明已处于离婚诉讼阶段。在2018年2月9日，麦秀明与廖海澄就离婚纠纷诉讼达成了（2016）粤0606民初21112号民事调解书，该民事调解书确定：“案涉厂房的拍卖款扣减银行贷款本金、利息、诉讼费、执行费、评估费等费用后的剩余款项归双方共同共有，各占50%份额。”并且，在本案诉讼前，麦秀明、廖海澄就案涉厂房已经进行分割，即双方各占50%份额。所以，退一步讲，即使麦秀明需要承担案涉居间服务费，麦秀明、廖海澄应各承担50%案涉居间服务费,即麦秀明只应向天腾公司支付45700元。天腾公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判，驳回麦秀明的上诉请求。廖海澄未到庭亦未提交书面答辩意见。天腾公司向一审法院起诉请求：1.麦秀明、廖海澄共同向天腾公司支付违约金105500元；2.本案诉讼费由麦秀明、廖海澄承担。麦秀明向一审法院反诉请求：1.天腾公司向麦秀明赔偿损失35万元；2.天腾公司向麦秀明支付本诉及反诉律师费2万元；3.本案本诉及反诉费用由天腾公司承担。一审法院认定事实：2017年10月25日，麦秀明与天腾公司的员工苏某某联系，要求放盘出售位于佛山市顺德区**************厂房（粤房地证字第C4××6号，登记权属人：廖海澄），并告知天腾公司直接与廖海澄进行商谈。2017年10月27日，廖海澄（作为甲方）与案外人潘某某（作为乙方）、天腾公司（作为丙方）签订《厂房买卖合同》，约定廖海澄将其名下的位于佛山市顺德区**************厂房以470万元的价格出卖给潘某某，并约定合同一经签署，甲乙双方就有向丙方支付佣金的义务，如甲、乙之间互相违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向丙方支付佣金的义务，违约方需代守约方支付合同总价3%的佣金（不足一万元的按一万元收取），丙方已收取的佣金不予退还，由守约方向违约方追偿。合同还约定甲方虚假陈述或存在权属等纠纷，导致该厂房无法转让过户，视为甲方严重违约，乙方有权解除合同并要求甲方双倍返还定金，无息退回除定金外其他已收取的款项，及按厂房总成交价的30%支付违约金，并承担乙方通过法律途径追讨而支出的诉讼费、律师费等相关费用。《厂房买卖合同》中明确注明该厂房有抵押登记且已被查封，乙方已对厂房进行实地查看，对该厂房就甲方所述状况已知悉。当日，案外人潘某某依约向天腾公司指定的账户转账50万元，并向天腾公司支付了中介费35500元。天腾公司向案外人潘某某出具一份买方佣金确认书，确认佣金为70500元，已经支付35500元，尚欠35000元，向廖海澄出具一份卖方佣金确认书，确认佣金56400元，以上佣金均约定在2017年11月30日前付清。根据天腾公司的员工与麦秀明的微信显示，若给天腾公司独家代理，卖方的中介费天腾公司可以按8折收取。另查明，因廖海澄与麦秀明的离婚纠纷，麦秀明申请查封涉案合同交易厂房。又因廖海澄、麦秀明没有履行（2017）粤0606民初4××3号民事判决的义务，案涉房产于2018年2月7日被一审法院依法拍卖，拍卖成交价格为612万元。由于廖海澄并未依据《厂房买卖合同》的约定解除查封并办理过户手续，案外人潘某某向一审法院提起诉讼，经一审法院审理作出（2018）粤0606民初1××5号民事判决书，后经佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终5××8号民事判决书终审判令廖海澄、麦秀明向潘某某返还50万元并赔偿潘某某中介费损失35500元和律师费损失50000元。一审法院认为，本案廖海澄、案外人潘某某及天腾公司签订的《厂房买卖合同》是合同当事人真实意思表示，内容合法有效，应该受到法律保护。本案本诉的争议焦点是廖海澄、麦秀明是否应该承担违约责任支付中介报酬的问题，根据佛山市中级人民法院已经发生法律效力的（2018）粤06民终5××8号民事判决书，可以认定在履行《厂房买卖合同》过程中，因廖海澄的违约行为导致合同不能履行，廖海澄应承担相应的违约责任。根据三方签订的《厂房买卖合同》的约定，违约方需代守约方支付合同总价3%的中介报酬（佣金），根据合同计算中介报酬为141000元（4700000元×3%）。麦秀明抗辩称应根据佣金确认书确认中介报酬数额，根据麦秀明提交的微信记录，若卖方让天腾公司独家代理，中介费可以按8折收取，在2017年10月27日双方签订《厂房买卖合同》之后，天腾公司出具了佣金确认书确认廖海澄应支付的中介报酬数额为56400元（70500元×80%），上述佣金数额是天腾公司因获得独家代理权而给予廖海澄的优惠，且上述佣金确认书在案涉合同之后出具，不应再根据案涉合同3%计算天腾公司的中介报酬，天腾公司实际应得的中介报酬应为126900元（56400元+70500元），扣除天腾公司已经取得的35500元，廖海澄还应支付中介报酬91400元（126900元-35500元），麦秀明的该项抗辩合理，一审法院予以采纳。麦秀明抗辩称其无需承担本案的共同清偿责任或者应该按50%的份额承担责任，鉴于出售案涉的厂房的时机虽在廖海澄、麦秀明处于离婚诉讼阶段，但双方婚姻关系仍存续，出售案涉厂房是两人共同意思表示，且该厂房被拍卖后，麦秀明亦分得案涉房产的价款，获得收益，上述案涉厂房的处理形成的债务属于夫妻共同债务，应该共同清偿，麦秀明的抗辩并不成立，一审法院不予采纳。本案反诉的争议焦点为天腾公司在履行合同过程中是否具有过错，应否赔偿的问题。麦秀明认为天腾公司在履行居间合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，应承担损害赔偿责任。首先，在合同签订前，麦秀明向天腾公司的员工提出出售案涉厂房的意思表示以及自己提出的相关附加条件属于要约邀请，并不当然构成合同的组成部分，麦秀明告知天腾公司直接与廖海澄联系，表明其同意且授权由廖海澄本人处理买卖案涉厂房事宜。在2017年10月27日案涉合同签订之前，麦秀明除了出售价格外从未向天腾公司明示其他条款要求，故不能认为天腾公司在履行合同过程中存在过错；其次，案涉的《厂房买卖合同》中对厂房已经抵押并被查封的现状如实进行陈述，买卖及中介三方对此均知悉且预留廖海澄解除抵押和查封的时间，造成案涉合同履行不能的直接原因是麦秀明因无法与廖海澄在离婚诉讼中财产处理达成一致，拒绝解除查封所导致，麦秀明不能以麦秀明、廖海澄之间的纠纷对抗合同相对方。本案造成合同违约的损失并非天腾公司没有如实履行告知义务，而是由于麦秀明、廖海澄的违约行为；再次，关于损失数额问题，因廖海澄的违约行为，导致案涉合同无法履行，而案涉厂房经一审法院依法进行拍卖，拍卖价款为612万元，相比案涉合同470万元的价款，属于溢价成交，扣除麦秀明、廖海澄因违约赔偿给案外人的50万元以及中介报酬损失35500元和律师费损失50000元，麦秀明、廖海澄仍有溢价收益，并未造成实际损失，麦秀明反诉主张35万元的经济损失以及2万元的律师费损失并无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，天腾公司的诉讼请求符合合同约定的违约责任，其请求符合法律规定部分，一审法院依法予以支持，对超出法律规定部分，一审法院予以驳回。麦秀明的反诉请求并无事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、廖海澄、麦秀明在判决发生法律效力之日起三日内向天腾公司支付中介报酬91400元；二、驳回天腾公司的其他诉讼请求；三、驳回麦秀明的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取1205元（天腾公司已经预付），由天腾公司负担162元，由廖海澄、麦秀明负担1043元，并由廖海澄、麦秀明于判决发生法律效力之日起三日内向天腾公司支付，一审法院不作收退。反诉受理费减半收取3425元（麦秀明已经预付），由麦秀明负担。二审期间，麦秀明向本院提交《顺德区人民法院民事审判询问笔录》，拟证明天腾公司在（2018）粤0606民初1××5号案开庭时，确认若麦秀明反对出售案涉房产，则由廖海澄承担全部案涉合同的违约责任。因此，本案的违约金应由廖海澄承担，与麦秀明无关。经质证，天腾公司对该证据的证明内容有异议，认为天腾公司在该份询问笔录中并没有表示违约责任应全部由廖海澄一人承担，且（2018）粤0606民初1××5号民事判决书已经认定由麦秀明、廖海澄共同承担违约责任。廖海澄未到庭发表质证意见。天腾公司、廖海澄未向本院提交新证据。经审查，麦秀明向本院提交的《顺德区人民法院民事审判询问笔录》为佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初1××5号案的开庭笔录，本院对其真实性予以确认。该份材料反映各方当事人约定若麦秀明反对出售案涉房产，则廖海澄应承担违约责任，但该笔录中并未反映出天腾公司自愿放弃要求麦秀明承担违约责任的权利，且从本案实际情况来看，麦秀梅亦参与案涉厂房出售，麦秀明以此证明其不应承担相应的责任，本院不予确认。经审理，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，麦秀明、廖海澄于××年×月×日登记结婚，于20××年×月×日经法院调解离婚。本院认为，本案系居间合同纠纷，二审争议的焦点为麦秀明应否就案涉居间服务费与廖海澄共同承担清偿责任问题。麦秀明上诉主张案涉《厂房买卖合同》未经其签名确认或事后追认，对其没有法律效力。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”经查明，案涉房产虽登记于廖海澄名下,但在廖海澄、麦秀明夫妻关系存续期间,麦秀明曾于2017年10月25日委托天腾公司放盘出售案涉厂房，并告知天腾公司直接与廖海澄进行商谈。麦秀明该行为足以让他人合理相信出售案涉厂房是麦秀明、廖海澄的共同意思表示，且已发生法律效力的（2018）粤06民终5628号民事判决书亦对此予以确认，麦秀明该项上诉事由缺乏理据，本院不予采纳。对于麦秀明上诉提出本案诉讼前麦秀明已与廖海澄离婚，并已就案涉厂房进行分割，麦秀明即使承担责任，也仅按50%的份额承担之意见。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。”虽然在本案诉讼前麦秀明已与廖海澄离婚，但案涉《厂房买卖合同》签订于麦秀明、廖海澄婚姻存续期间。且如本院上述论析，出售案涉厂房属于双方共同意思表示，所产生的债务应属于麦秀明、廖海澄夫妻共同债务，麦秀明负有清偿责任。麦秀明上诉主张其即使承担责任仅需按50%份额承担以及主张依据案涉《厂房买卖合同》第十条明确约定若麦秀明反对出售案涉房产，则由廖海澄承担违约责任均缺乏理据，本院不予支持。综上，麦秀明的上诉请求缺乏理据，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2085元，由上诉人麦秀明负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年七月二十九日法官助理 杨全欣书 记 员 陈子聪