上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初12402号原告：朱慈福，男，1981年12月25日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海天歌置业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区创新西路XXX号。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青，女。被告：上海小马过河企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：陈玲玲，女。原告朱慈福与被告上海天歌置业有限公司及第三人上海小马过河企业管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，上海市浦东新区人民法院于2019年1月7日立案后，经报请上海市第一中级人民法院指定由本院管辖。本院于2019年6月5日受理后，依法适用简易程序进行审理，期间原告将第三人上海小马过河企业管理有限公司变更列为被告。本案于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告朱慈福、被告上海天歌置业有限公司的委托诉讼代理人吴秀青、被告上海小马过河企业管理有限公司的委托诉讼代理人陈玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱慈福向本院提出诉讼请求：两被告偿付原告逾期交房违约金(以1950,000元为本金，从2018年10月1日起至判决之日止，按每日0.02%计算)。事实和理由：原告于2017年11月19日向被告购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄“天歌商都”2052室的房屋，总购房款为1,950,000元，根据被告方的要求，原告向被告上海天歌置业有限公司支付购房款1,297,994元，同时向被告上海小马过河企业管理有限公司支付购房款652,006元，被告方的目的系为做低房价以避税，原告当时为购房无奈答应。根据合同约定，被告应于2018年9月30日交付房屋，但至今因被告方原因无法交房，故提起诉讼。被告上海天歌置业有限公司辩称，原告与其签订合同购买商品房是事实，确因其原因即相关工程现尚未竣工验收而无法交付商品房。对违约金的起始日期和计算标准没有异议，被告虽逾期交房，但合同约定的房价是1,297,994元，并非1,950,000元，原告计算的本金有误。被告上海小马过河企业管理有限公司辩称，涉案《上海市商品房预售合同》由原告与被告上海天歌置业有限公司签订，与其无关，其也未收取购房款，收取的仅为服务费，不应承担违约金，也不应承担合同权利义务。本院经审理认定事实如下：两被告签订《商业地产项目收购合同》，约定被告上海小马过河企业管理有限公司向被告上海天歌置业有限公司收购“天歌商都”项目，自被告上海小马过河企业管理有限公司支付2号楼50%收购款后开始以买断、独家销售代理的方式销售所购房源，被告上海天歌置业有限公司提供售楼处办公场地、营业执照、资质证书等和安保人员，被告上海小马过河企业管理有限公司进场销售，两被告之间不签订正式购房合同，被告上海天歌置业有限公司与被告上海小马过河企业管理有限公司指定的第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付的购房款视为被告上海小马过河企业管理有限公司支付的购房款，超出底价部分的购房款由被告上海小马过河企业管理有限公司直接向指定第三方收取并开具相应发票或收据。2017年12月19日，原告与被告上海小马过河企业管理有限公司签订《销售服务协议》，约定：原告购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄“天歌商都”2号2层2052室的房屋，被告上海小马过河企业管理有限公司在原告购房活动中提供相应服务(提供房源信息、介绍房源情况、带看房屋、提供资金配置意见、提供投资参考意见、购房后续经营管理咨询、合同条款释义与协调、协助签约、装修咨询等)，原告于当日前支付服务费652,006元。同日，原告与被告上海天歌置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：原告向被告上海天歌置业有限公司购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄“天歌商都”2号2层2052室的房屋，暂测面积为36.93平方米，层高为4.50米，总购房款为1,297,994元；被告上海天歌置业有限公司于2018年9月30日前向原告交付房屋，逾期交房则支付按已付购房款以每日0.02%计算的逾期交房违约金；被告上海天歌置业有限公司于2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得房地产权证(大产证)；取得房地产权证(大产证)后30日内，由双方签订《房屋交接书》，签订《房屋交接书》之日起90日内，双方办理相关手续申领房地产权证(小产证)；2017年12月19日前付购房款347,994元，2018年2月25日前付款310,000元，2018年3月30前以委托被告上海天歌置业有限公司贷款方式付款640,000元。期间，原告向被告上海小马过河企业管理有限公司付款652,006元，同时向被告上海天歌置业有限公司付款1,297,994元(含贷款640,000元)。2017年12月19日，被告上海天歌置业有限公司向原告开具发票，金额为347,994元。2017年12月29日，被告上海小马过河企业管理有限公司向原告开具发票，项目为服务费，金额为652,006元。2018年3月5日，被告上海天歌置业有限公司向原告开具发票，项目为销售不动产，金额为310,000元。2018年9月17日，被告上海天歌置业有限公司向原告发送《延期交房公告》，通知原告因被告工程未完工，延期至2018年12月30日交房。2018年12月14日，被告上海天歌置业有限公司向原告发送《延期交房公告》，通知原告因被告工程未完工，延期至2019年6月30日交房。嗣后，被告未交房，双方经协商未果，以致涉讼。另查明，被告上海小马过河企业管理有限公司原名称为上海小马过河投资管理有限公司。在审理期间，原告确认：其对两被告之间的事情并不清楚，从未告知买断房源的事实，销售方始终自称系被告上海天歌置业有限公司，为避税而以服务费的名义由被告上海小马过河企业管理有限公司另行收取部分购房款；双方发生争议后才发现两被告之间存在包销关系，所以要求两被告共同承担责任。被告上海天歌置业有限公司确认：房屋销售系由被告上海小马过河企业管理有限公司负责，对销售具体事宜不清楚；买断房源一事未告知原告，两被告之间未办理产权过户事宜。被告上海小马过河企业管理有限公司确认：两被告之间存在房屋买卖合同关系，同时由其负责相关销售，因将网签的权利转让给原告而取得服务费即签约转让金；其也向被告上海天歌置业有限公司支付购房款并承担风险，角色之一是销售代理方，并不是《上海市商品房预售合同》的签订方；买断房源一事当时已告知原告，系以其名义销售房屋，两被告之间未办理产权过户事宜。以上事实，由户籍工商资料、《商业地产项目收购合同》、《销售服务协议》、《上海市商品房预售合同》、发票、《延期交房公告》及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，两被告签订《商业地产项目收购合同》，由被告上海小马过河企业管理有限公司向被告上海天歌置业有限公司收购“天歌商都”项目，约定支付2号楼50%收购款后开始以买断、独家销售代理的方式销售所购房源，第三方应支付的购房款视为被告上海小马过河企业管理有限公司支付的购房款，超出底价部分的购房款由被告上海小马过河企业管理有限公司直接向指定第三方收取并开具相应发票或收据，两被告之间未签订正式购房合同，也未办理产权过户事宜。此后，原告同时分别与两被告签订《销售服务协议》和《上海市商品房预售合同》，向被告上海小马过河企业管理有限公司支付服务费652,006元，向被告上海天歌置业有限公司支付购房款1,297,994元，根据当事人的陈述和相关证据的佐证，原告要购买涉案房屋必须向被告上海小马过河企业管理有限公司支付约为房价二分之一的服务费，两被告内部之间所谓的收购和买断后被告上海小马过河企业管理有限公司又以被告上海天歌置业有限公司的名义对外销售，上述行为实为规避相关房产政策，涉案的服务费应为购房款的一部分，因此原告实付购房款为1,950,000元。现被告上海天歌置业有限公司作为交房义务方因其自身原因未按约于2018年9月30日前交付房屋，显属违约，理应按1,950,000元为本金计算和偿付合同约定的逾期交房违约金。而被告上海小马过河企业管理有限公司并非《上海市商品房预售合同》的签订相对方和交房义务方，其对外以被告上海天歌置业有限公司的代理方而销售商品房，在收取款项后两被告内部结算关系并不涉及原告，且原告也确认协商签订合同方系被告上海天歌置业有限公司，当时并不清楚两被告的内部关系，原告现要求被告上海小马过河企业管理有限公司承担《上海市商品房预售合同》约定的违约责任无依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海天歌置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告朱慈福以1950,000元为本金，从2018年10月1日起至判决之日止，按每日0.02%计算的逾期交房违约金115,830元；二、驳回原告朱慈福的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取计350元，由被告上海天歌置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇一九年七月二十四日书记员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。