湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初30号原告：益阳高新产业发展投资集团有限公司，住所地益阳市高新区东部产业园孵化大楼。法定代表人：方孝军，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：姚平，湖南公言律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张松鹤，益阳市高新区宝林法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告：长沙进军机械有限公司，住所地宁乡县夏铎铺镇夏铎铺社区（夏铎铺机械工业园）。法定代表人：彭凤林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁天宁，湖南日月明律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖南中旭重工机械有限公司，住所地益阳市高新区东部产业园单层标准化厂房B区B2栋。法定代表人：倪时海，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗龙，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告益阳高新产业发展投资集团有限公司（以下简称原告）与被告长沙进军机械有限公司（以下简称被告进军公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理，适用简易程序于2019年2月28日公开开庭审理过程当中，原告当庭提出要求追加湖南中旭重工机械有限公司（以下简称被告中旭公司）为被告。本院经审查认为，该案案情复杂，不宜再适用简易程序，裁定转为普通程序后，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚平、被告进军公司的委托诉讼代理人梁天宁、被告中旭公司的委托诉讼代理人罗龙均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除房屋租赁合同，并由被告进军公司返还租赁房屋给原告；2.判令被告进军公司立即向原告支付房屋租金及物业管理费1257214元，并由被告中旭公司承担连带责任；3.被告进军公司、被告中旭公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年7月14日，原告与被告进军公司签订益高合2015－323号《益阳高新技术产业开发区标准化厂房租赁合同书》，约定由原告将益阳高新区东部产业园B区B2栋面积3773.9㎡的单层标准化厂房出租给被告进军公司使用，租赁期限三年，自2015年7月15日起至2018年7月14日止，装修期限三个月，自2015年10月15日开始缴纳租金。合同签订后，原告如约向被告进军公司交付了租赁房屋，被告进军公司将房屋转租给新成立的被告中旭公司。之后，被告进军公司、中旭公司（以下简称二被告）一直没有向原告支付租金。截止2017年12月31日，二被告已经拖欠租金1257214元。原告多次催要租金，但二被告一直托词不理。原告遂诉至法院。被告进军公司辩称，被告进军公司只是为了配合原告的招商引资工作而与原告签订了涉案合同，不是实际承租人，因而不是本案适格被告，请求本院驳回原告对被告进军公司的起诉。被告中旭公司辩称：1.涉案合同的相对方是被告进军公司而不是中旭公司，根据合同相对性原则，中旭公司不用承担支付租金的责任；2.被告进军公司与原告签订合同后，向原告交付了50000元押金，根据合同约定，该50000元应当抵作租金；3.原告收取租金的起算时间应是从2015年10月15日至2017年8月1日，收费标准应按合同约定的8元/㎡/月。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1.原告与被告进军公司、被告中旭公司的内资企业登记基本情况表，用以证明原告与被告进军公司、被告中旭公司的主体资格合法。证据2.原告与被告进军公司签订的益高合2015－323号合同书，用以证明原告与被告进军公司之间存在租赁合同关系。证据3.原告自制表格一份，用以证明被告进军公司拖欠原告租金的事实。证据4.《退租协议书》，用以证明：被告进军公司与原告签订益高合2015－323号合同后，新注册了被告中旭公司，被告中旭公司成为益高合2015－323号合同的实际承租方，由于受市场影响，被告中旭公司经营未达到预期效果，经与原告协商，承诺于2017年12月31日前清空B2栋厂房北面一半交还原告出租给新入驻企业租用；自签订该协议之日起，解除益高合2015－323号租赁合同，双方权利义务终止；被告中旭公司自签订该协议之日起30个工作日内结清所欠原告厂房租金及其它费用。证据5.原告出具的被告欠款明细1份，用以证明被告所欠原告的租金及物业管理费明细，主张自2016年1月15日起至2016年10月15日止的9个月时间按租赁面积3774㎡、自2016年10月15日起至2017年12月31日止的14.5个月按租赁面积1887㎡，租金均按20元/㎡/月标准计算。被告进军公司对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2、证据3的真实性有异议；对证据4的真实性无异议，但对其关联性有异议；对证据5的真实性、关联性均有异议，认为该证据系原告方单方制作，不能证明被告进军公司与原告有合同关系。被告中旭公司对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议；对证据3的真实性、关联性、合法性均有异议；对证据4的证明目的有异议；对证据5的真实性、关联性、合法性均有异议。本院对原告提交的证据认证如下：证据1、证据2、证据4来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信；对于证据3、证据5中能与证据2、证据4相印证的部分内容，本院予以采信，不能相互印证又无其他佐证证明的内容，本院不予采信。被告进军公司围绕其抗辩主张，在庭审过程中向本院提交了被告中旭公司住所证明1份及由原告于2017年7月31日向被告中旭公司发出的督促履约函1份，用以证明被告中旭公司为涉案合同的实际承租方，因而被告进军公司在本案中不用承担支付租金的责任。原告对被告进军公司提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。被告中旭公司对被告进军公司提交的证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。对被告进军公司提交的证据1、证据2中能与本案其他证据相印证的部分内容，本院予以采信，对不能相互印证又无其他佐证证明的内容，本院不予采信。根据当事人陈述和本院采信的证据，本院认定如下事实：原告与被告进军公司于2015年7月14日签订编号为益高合2015-323号《益阳高新技术产业开发区标准化厂房租赁合同书》，原告为出租方，被告进军公司为承租方。合同约定：原告将益阳高新区东部产业园B区B2栋面积3773.9㎡的单层标准化厂房出租给被告进军公司使用，租赁期限三年，自2015年7月15日起至2018年7月14日止，装修期限三个月，自2015年10月15日开始计收租金；被告进军公司自合同签订之日起5个工作日内向原告支付租赁押金5万元；被告进军公司在租赁期内水电费自负，并按0.5元/㎡/月向原告交纳物业管理费；原告实行优惠租金价格，被告进军公司先按优惠租金8元/㎡/月交纳租金，并确保每年的纳税强度达到200元/㎡，否则应以支付现金的方式等额补交税款或按20元/㎡/月补交租金差价，厂房空置部分按20元/㎡/月收取厂房闲置费。合同签订后，原告将厂房交付给被告进军公司，被告进军公司按约向原告交付押金50000元。2015年8月3日，被告进军公司的股东张进军以租金作为出资与倪时海新注册成立湖南中旭重工机械有限公司即被告中旭公司，自此，被告中旭公司成为涉案合同的实际承租方。2017年12月28日，被告中旭公司与原告签订退租协议书，约定自签订该协议之日起解除益高合2015-323号租赁合同；被告中旭公司于2017年12月31日前清空B2栋厂房北面一半交还原告出租给新入驻企业租用，退租截止时间为2017年12月30日。自签订合同之日起至今，二被告均没有向原告支付租金及物业管理费，原告主张自2016年1月15日起至2016年10月15日止的9个月时间按租赁面积3774㎡、自2016年10月15日起至2017年12月31日止的14.5个月按租赁面积1887㎡，租金均按20元/㎡/月标准计算。另查明：1.原告未提交证据证明被告存在不符合享受8元/㎡/月优惠租金的条件的情形，或者存在有空置厂房的情形；2.原告现用名称系由益阳高新技术产业资产经营总公司变更登记而来；3、涉案合同约定的B2栋厂房北面另一半在原告起诉前也已返还给原告。本院认为，原告与被告进军公司于2015年7月14日签订的益高合2015－323号《益阳高新技术产业开发区标准化厂房租赁合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，依法予以保护。原告按合同约定向被告进军公司交付了租赁房屋，根据合同的相对性原则，被告进军公司有向原告支付租金的义务，而被告中旭公司作为涉案合同的实际承租方，也有向原告支付租金的义务。故对原告要求被告进军公司与被告中旭公司承担连带支付租金责任的诉讼请求，本院予以支持；对被告进军公司提出的其不是本案适格被告、不用承担支付租金责任以及请求本院驳回原告起诉的抗辩主张和被告中旭公司提出的其不是合同相对方、不用承担支付租金责任的抗辩主张，本院均不予支持。涉案合同已于2017年12月28日在原告与被告中旭公司签订的《退租协议书》中协议解除，且租赁房屋也早已实际返还原告，故对原告要求判决解除涉案合同以及要求二被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告无证据证明二被告合同期内的租金应当按20元/㎡/月标准计算，对此主张，本院不予采纳，故被告未交纳的租金及物业管理费仍应分别按8元/㎡/月和0.5元/㎡/月的标准计算。关于自2016年1月15日至2016年10月15日止期间的租赁面积，涉案合同约定的是3773.9㎡，原告主张的是3774㎡，二被告均没有提出异议，本院对此予认定；经核算，该段时间二被告应当向原告支付的租金及物业管理费数额为3774㎡×9个月×8.5元＝288711元。关于自2016年10月16日至2017年12月31日止期间的租赁面积，涉案合同约定的是3773.9㎡，原告主张的是1887㎡，经核算，该段时间二被告应当向原告支付的租金及物业管理费总额为1887㎡×14.5个月×8.5元＝232572.75元。以上两笔租金及物业管理费共计521283.75元，减去被告进军公司与原告签订合同后向原告交纳的押金50000元，二被告实际应当向原告支付的租金及物业管理费为471283.75元，对原告诉讼请求中超过该范围的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告长沙进军机械有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告益阳高新产业发展投资集团有限公司房屋租金（含物业管理费）471283.75元。二、被告湖南中旭重工机械有限公司对上述第一项被告长沙进军机械有限公司所应支付给原告益阳高新产业发展投资集团有限公司的房屋租金（含物业管理费）承担连带责任。三、驳回原告益阳高新产业发展投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16110元，公告费260元，共计16370元，由原告益阳高新产业发展投资集团有限公司负担8001元，被告长沙进军机械有限公司、被告湖南中旭重工机械有限公司连带负担8369元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  彭 辉人民陪审员  蔡俊青人民陪审员  何方清二〇一九年七月三十一日书 记 员  吴 俊附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。