海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初9022号   原告：郭琴玲，女，汉族，1980年2月9日出生，现住：海南省三亚市。   委托诉讼代理人：金渊跃，北京盈科（上海）律师事务所   律师。   被告：三亚德佑房地产投资服务有限公司。住所地：三   亚市吉阳区迎宾路聚鑫园F栋F105号商铺。   法定代表人：吕超明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：徐俊，海南邦威律师事务所律师。   委托诉讼代理人：夏依博，海南邦威律师事务所实习律师。   第三人：海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司。住   所地：海南省陵水县英州镇赤岭风景区珊瑚宫殿。   法定代表人：杨文杰，该公司董事长。   委托诉讼代理人：朱荣杰，该公司员工。   原告郭琴玲诉被告三亚德佑房地产投资服务有限公司（以下简称“德佑公司”）、第三人海南陵水碧桂园润达投资置业有限责任公司（以下简称“碧桂园公司”）劳动合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年11月13日、2018年12月25日和2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告郭琴玲及委托诉讼代理人金渊跃，被告德佑公司的委托诉讼代理人徐俊、夏依博，第三人碧桂园公司的委托诉讼代理人朱荣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告郭琴玲向本院提出诉讼请求：被告向原告支付房屋销售提成奖金合计2553010.115元。事实与理由：原告于2015年10月8日入职被告单位，担任置业顾问。薪酬模式为基本工资加销售提成。其中基本工资为2500元/月，提成收入按照销售额的一定比例提取。按照被告的《规章制度》置业顾问的提成标准为6万（含）以下提成30%；6-15万元（含）提成每1万加1%；15-20万元（含）提成为40%；超出20万元以上的，按照50%提成。另外，根据被告与开发商签订的《碧桂园分销合作协议》，双方约定有佣金比例。在该时期内，商铺出售的提成比例依此执行。原告自2016年3月开始，带客户陈娜前往碧桂园宫殿销售中心看房。自2016年3月至6月，原告累计带客户陈娜看房五次。客户陈娜最终敲定后，于2016年6月19日将其合作伙伴的身份证发于原告，由原告与碧桂园公司签订成交确认单，同时号码依旧使用陈娜的手机号。本次购买性质为团购性质，碧桂园以客户手机号为唯一识别标识。认购成功后，客户将商铺进行转售并保留了相当一部分商铺在自己名下。2016年至2017年，客户按照认购合同约定的最晚期限向开发商顺利支付了所有购房款项，并将房屋部分自持，另有大部分转售并指令开发商直接更名至他人名下。本单最终确认成交额为114844894元。根据当时政策，原告累计应获得佣金金额为2553010.115元。时至今日，经原告多次催讨，被告迟迟不肯支付上述提成佣金。原告认为，客户与开发商已经顺利完成交割，开发商不再持有该45套商铺，客户已经支付房款并进行更名，原告获得佣金的条件已经成就。为此，原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。   被告德佑公司辩称，一、根据《碧桂园分销合作合同》及《劳动合同书》约定，只有当原告推介的购房者与碧桂园公司成功认购并签署《商品房买卖合同》，且购房者已支付首期房价款，才达到开发商佣金支付条件，而碧桂园公司已向被告支付全额佣金后，原告才可获得提成佣金。根据《碧桂园分销合作合同》第三条第1.3款可知，只有当被告推介的客户按约定签署《认购书》，且客户随后按照《认购书》约定时间签署《商品房买卖合同》的，才视为被告成功促成一宗商品房的销售。根据该合同第四条约定，只有当被告推介购房者与碧桂园公司成功认购并签署《商品房买卖合同》，且购房者已支付首期房价款后，才达到佣金支付条件，碧桂园公司才向被告一次性支付佣金。原被告签署的《劳动合同书》第五条第（二）项约定，若由原告负责的或与其他成员共同负责的某项代理业务取得成功，并且在客户已全额支付佣金的情况下，原告才获得提成工资。该款约定中的“客户”，在一手房买卖中指的是开发商。在一手房交易中，置业顾问在案场所制作的《带看确认单》及《成交确认单》，系用以作为置业顾问接待过客户的证明，以确保后续交易实际完成后佣金的有效结算，故《成交确认单》并不代表交易已经实际完成。《认购协议》的签署也仅能证明购房客户曾经对带看房源产生了购买的意向，故不能仅凭《带看单》、《成交确认单》甚至是《认购协议》就确定涉案房产已经实际交易成功，更不能基于未能交易成功的房产索要佣金。   2原告成功带看的客户为聂国文，并非其主张的“陈娜”，涉案房产也并非是其所谓的“团购项目”。聂国文于2016年6月19日经带看认购了海南省××县、B街01-16号、C街01-17号合计45套商铺。2016年6月19日，聂国文经原告带看，对于上述商铺产生了购买意向，于当日与碧桂园公司签署了《碧桂园珊瑚宫殿认购书》，认购上述45套商铺。为证明涉案房产由被告公司推介，被告置业顾问在案场制作并向碧桂园公司提交了《碧桂园·珊瑚宫殿看房确认单》及《碧桂园·珊瑚宫殿成交确认单》。涉案45套房产均系由聂国文一人认购，所有的认购材料、认购手续均由聂国文一人签署、办理，没有任何材料证明涉案房产为“陈娜”认购，更没有任何材料显示涉案房产为“团购项目”。   3客户聂国文所认购的45套涉案房产最终并未实际交易成功，目前上述涉案房产碧桂园已全部转售他人，原告无权主张提成工资。首先，客户聂国文在2016年6月19日，认购了涉案房产后并未依约与开发商签署正式的《商品房买卖合同》并支付相应的购房款项。珊瑚宫殿的开发商碧桂园公司已将上述房产出售于他人。其次，根据被告提交的证据《房屋情况查询说明》可知，原告所主张推介成交的客户聂国文在陵水县并没有商品房合同备案登记记录，即聂国文并未就涉案45套商铺与碧桂园开发商签署正式的《商品房买卖合同》。最后聂国文亦未支付相应45套商铺的购房款，仅仅支付了认购金。事实上涉案45套房产并未实际成交，开发商也未就涉案45套商铺向被告支付过任何佣金，故被告根本无需向原告支付提成工资，原告主张提成工资无事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。   第三人碧桂园公司陈述称，根据第三人与被告签订的《碧桂园分销合作合同》约定，客户签订认购书并在认购书规定的时间范围内签订商品房买卖合同，可视为被告成功促成销售商品房。现根据原被告提供的证据证明被告不符合分销合作合同约定的成功促成商品房销售的条件，即第三人无需向被告支付任何销售代理佣金。   本院经审理认定事实如下：2015年10月20日，原被告双方签订书面的《劳动合同书》，约定原告担任德佑公司的置业顾问。合同期限从2015年10月20日至2018年10月19日止。月工资根据公司薪酬（薪酬包括固定薪酬及绩效奖奖金两部分组成）制度确定。该合同第五条第（二）项约定，若由乙方（原告）负责的或与公司其他成员共同负责的某项代理业务取得成功，并且在客户已全额支付佣金的情况下，乙方可获得提成佣金。2016年12月31日，原告以自己创业为由向被告提出离职申请，当日，被告予以同意。双方于2016年12月31日解除了劳动合同关系。   之后，原被告双方因提成工资事由发生纠纷，原告以被告为被申请人，向三亚市人事争议仲裁委员会申请仲裁，请求：德佑公司支付提成工资合计2553010.115元。2018年8月1日，三亚市人事争议仲裁委员会作出三劳人仲裁字〔2018〕第431号仲裁裁决书，裁决：驳回郭琴玲要求德佑公司支付销售提成2553010.115元的请求。郭琴玲对该仲裁裁决书不服，诉至本院。   另查，2016年4月1日，被告德佑公司与第三人碧桂园公司签订一份《碧桂园分销合作合同》，合同约定：碧桂园公司委托德佑公司推荐客户购买碧桂园·珊瑚宫殿项目。双方对推介流程、计佣方式、佣金费率等均进行了约定。本案涉案的45套商铺坐落于海南省××县、2号、3号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、15号、16号、17号、18号；B座1号、2号、3号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、15号、16号；C座1号、2号、3号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、15号、16号、17号；共计45套。第三人碧桂园公司出具的《碧桂园·珊瑚宫殿成交确认单》显示，客户聂国文于2016年6月19日涉案商铺进行了认购，由分销业务员、案场顾问、值班行政和渠道经理四人签字确认，其中分销公司名称是德佑地产，分销业务员为郭琴玲，案场顾问为张俊。同日，客户聂国文就上述45套商铺与第三人碧桂园公司签订了45份《碧桂园珊瑚宫殿认购书》，约定了认购商铺的位置、建筑面积、认购价格、付款方式等内容，认购书载明客户聂国文选择的付款方式为商业街团购单位，团购第一期楼款须于2016年6月30日前付清（含定金）。   再查，本案证人张俊（碧桂园公司的案场顾问）作为原告，以碧桂园公司为被告于2018年8月向海南省陵水黎族自治县人民法院提起民事诉讼，请求：碧桂园公司支付认购佣金工资合计344535元。海南省陵水黎族自治县人民法院经过审理后，于2018年11月16日作出（2018）琼9028民初849号民事判决，判决：碧桂园公司向张俊支付提成佣金工资160782.85元。张俊和碧桂园公司均未提起上诉，该判决已经发生法律效力。该判决查明：截止2016年6月30日，客户聂国文按认购书约定只向碧桂园公司支付一套（已转名客户陈俊彦）楼款，其余44套楼款未付，也未与碧桂园公司签订商品房买卖合同及附件、附录。2017年1月3日，碧桂园公司与客户聂国文重新合作，同意其作为中间人将涉案的44套商铺推荐的第三方购买，从2017年4月24日到2017年8月19日，碧桂园公司先后与聂国文推荐的多位客户签订了涉案44套商铺的《碧桂园珊瑚宫殿认购书》。客户认购的涉案45套商铺均与碧桂园公司签订了《陵水县商品房买卖合同》，且缴纳完楼款，《陵水县商品房买卖合同》文本也在陵水县黎族自治县房产管理局登记备案，以登记备案合同文本载明每套成交价款计算涉案45套商铺成交总价款为114844894元。   在本案审理过程中，原告郭琴玲向本院申请调取涉案45套在海南省陵水县房产管理局的《商品房买卖合同备案表》及《商品房买卖合同》，本院经审查后向原告的委托诉讼代理人发出《调查令》，原告的委托诉讼代理人经过调查后，证实涉案的45套商铺的客户均与第三人碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》，且缴纳完楼款，在陵水县黎族自治县房产管理局登记备案，以登记备案合同文本载明每套成交价款计算涉案45套商铺成交总价款为114844894元。   以上事实，有《劳动合同书》、《员工离职申请书》、《碧桂园分销合作合同》、《碧桂园·珊瑚宫殿成交确认单》、《碧桂园珊瑚宫殿认购书》、《陵水黎族自治县商品房买卖合同备案表》、（2018）琼9028民初849号《民事判决书》、三劳人仲裁字〔2018〕第431号《仲裁裁决书》、证人张俊的证人证言及当事人陈述在案佐证，并经庭审举证质证，足以认定。   本院认为，本案的争议焦点是原告郭琴玲的诉讼请求是否有事实根据和法律依据，即被告德佑公司是否应当向原告郭琴玲支付销售提成佣金2553010.115元。   首先，原告郭琴玲在工作期间，于2016年6月19日推介客户聂国文认购了碧桂园公司涉案的45套商铺，并签署了《碧桂园·珊瑚宫殿成交确认单》，已经完成了成交的初步确认，由分销业务员、案场顾问、值班行政和渠道经理四人签字确认，其中分销公司名称是德佑地产，分销业务员为郭琴玲，案场顾问为张俊。当日，在出具成交确认单的同时，客户聂国文就上述45套商铺与第三人碧桂园公司签订了45份《碧桂园珊瑚宫殿认购书》，完成了认购工作。对上述事实，被告予以认可。   其次，虽然客户聂国文未能履行认购书中约定的义务，第二次与碧桂园公司签订涉案45套《碧桂园珊瑚宫殿认购书》的客户也不再是客户聂国文，但从以下几个方面可以证实第二次签订《碧桂园珊瑚宫殿认购书》的行为是原告郭琴玲第一次向客户聂国文推介和认购涉案45套商铺工作的延续，也应视为是原告郭琴玲销售工作完成的组成部分：1、2016年6月19日，客户聂国文与第三人碧桂园公司签订第一次认购书时，合同中约定了房屋单价、总房款、定金及分期付款方式等内容，第二次涉案45套商铺的认购书中关于房屋单价、总房款、定金及分期付款方式和时间等内容与第一次认购书的内容完全相同。被告德佑公司和第三人碧桂园公司主张第二次认购合同与第一次认购合同没有关联的主张不符合常理。2、涉案的商铺中除了B座8号、9号、10号三套商铺外，其余商铺的第二次认购书中均约定了特别条款，即“甲乙双方一致同意对2016年6月19日签订的认购书于本认购书签订时自动终止，乙方按原认购书已支付的定金自动转为本认购书的定金，并不就原认购书的终止向甲方主张任何权利和赔偿。该条款证实了两次认购行为中关于定金的承接关系。3、部分认购书中注明了商铺的推介人为被告德佑公司。4、本案的证人张俊在庭审中的证言证实客户与第三人碧桂园公司签订的第二次认购书是对第一次认购书的更名。根据上述四个方面的分析可以认定，客户与第三人碧桂园公司签订的第二次认购书是第一次认购书的承接和延续。原告郭琴玲作为被告德佑公司涉案商铺的销售业务员，完成了销售推介工作。被告主张涉案商铺并未实际成交，第三人碧桂园公司已全部转售他人的辩解没有事实根据，本院不予支持。   再次，根据本院查明的事实，客户认购的涉案45套商铺均与碧桂园公司签订了《陵水县商品房买卖合同》，且均已缴纳完房款，该合同也在陵水县黎族自治县房产管理局进行了登记备案，证实涉案商铺已经成交，原告郭琴玲负责的涉案销售的代理业务已经取得成功，被告德佑公司向原告支付佣金的条件已经成就，被告主张第三人向被告支付全额佣金后，原告才可获得提成佣金的主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。根据原被告双方签订的《劳动合同书》第五条第（二）项的约定，被告应当向原告支付涉案45套商铺的销售佣金。   最后，关于被告德佑公司应向原告郭琴玲支付销售提成佣金的具体金额问题。本案查明涉案45套商铺的成交总价款为114844894元，按照被告德佑公司与第三人碧桂园公司签订的《碧桂园分销合作合同》中第三条第2.2款佣金费率的约定，乙方（被告）当月销售金额   综上，依照《中华人民共和国劳动法》第五十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   被告三亚德佑房地产投资服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭琴玲支付销售提成佣金2553010.115元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费10元，由原告三亚德佑房地产投资服务有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 柴华   审 判 员 赵程   人民陪审员 李严     二〇一九年七月五日   书 记 员 王军   附：相关法律条文   《中华人民共和国劳动法》   第五十条工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。不得克扣或者无故拖欠劳动者的工资。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。