广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初493号原告:广州市粤平物业管理有限公司,住所地广州市天河区天河路351号1901单位11房。法定代表人：陈建伟，职务：执行董事。委托诉讼代理人：胡堉颖，广东粤通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘涓，广东粤通律师事务所实习人员。被告：陈艄，男，1971年1月31日出生，汉族，身份证住址：广州市黄埔区。委托诉讼代理人：周崇宇，广东海建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚萍，广东海建律师事务所律师。原告广州市粤平物业管理有限公司（以下简称粤平公司）诉被告陈艄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告粤平公司的委托诉讼代理人胡堉颖，被告陈艄及其委托诉讼代理人周崇宇、刘亚萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告粤平公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付自2017年4月至2018年12月的物业管理费；暂计至起诉之日止为人民币25286.31元；2.被告按协议约定向原告支付滞纳金，以拖欠的物业管理费为基数，按日0.2%计；暂计至起诉之日止为人民币16710.63元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2012年10月31日购置了番禺区小谷围街大学城广工一路159号5号楼702（大学小筑5栋702单元）的住宅，建筑面积为218.93平方米。2014年1月2日，原被告双方签订了《大学小筑前期物业服务协议》（简称：物业服务协议），约定由原告向被告提供前期物业管理服务；被告须在当月5日前，以合同建筑面积每平方米5.5元的价格按月支付住宅物业管理服务费；逾期缴费的，每逾期一日，按应缴物业服务费0.2%缴纳滞纳金。物业服务协议签订后，原告一直按约履行义务，被告也一直接受和认可原告提供的物业管理服务，且按期足额缴纳了物业服务费。但自2017年4月6日起被告忽然单方违反物业服务协议约定，在没有任何法律依据支撑下停止向原告支付物业服务费用。原告认为，被告拒不支付物业服务费用的行为违反了合同的约定，损害了原告的合法权益，应按照合同约定支付滞纳金，为此，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈艄答辩称：我方认为原告粤平公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。第一，被告与开发商广东华盛建设有限公司（以下简称华盛公司）签订的商品房买卖合同中没有约定前期物业服务费的收费标准，原告无权向被告收取物业服务费，原告应向华盛公司主张该物业服务费，所以我方认为应当追加华盛公司作为本案共同被告参加诉讼。第二，我方认为华盛公司于2017年4月12日进行的招标是违法的，其没有在发布招标公告和招标邀请书的10日前向行政机关提交招标的材料备案，其在网上发布的招标公告的招标要求和时间限制也违反了法律的强制性规定。按照相关法律规定，招标人应当按照资格预审公告、招标公告或投标邀请书规定的时间、地点发售资格预审文件，发售期不得少于5日，而华盛公司于2017年4月12日发出招标公告，但招标报名截止时间居然是2017年4月13日上午8时整，资格预审时间是2017年4月13日上午8时30分截止，发售期根本没有5日。华盛公司的招标公告也没有按照规定发布资格预审公告和编制资格预审文件。而且2017年4月华盛公司的招标已经不是新建住宅前期物业管理的招标，涉案小区已经投入使用，故物业服务费的收费标准不能适用政府在新建住宅预售之前批复的价格作为招标的价格。所以粤平公司和华盛公司签订的前期物业服务合同（特别是收费约定）对我方以及其他的业主是不具有约束力的。我方已就华盛公司违法招标的行为向广州市番禺区住房和建设局进行了投诉举报，请求该局对该违法招标行为进行查办并确认其所涉招标无效，后我方不服该局处理结果，向广州市铁路运输法院提起行政诉讼，该案目前正在审理当中。第三，粤平公司不是华盛公司2011年向政府备案时所承诺的物业管理公司，提供的物业服务也不符合当时备案的服务标准，无权向我方收取前期物业服务费。经政府信息公开查询，华盛公司当时所承诺的是与世界物业“五大行”为标准的物业公司，所以申请到了6.2元/平方米的物业服务费标准，但粤平公司明显不符合此标准，粤平公司提供的物业管理服务也根本不符合在政府备案所承诺的服务标准，华盛公司备案文件中承诺物业公司应在高层住宅大堂设管家服务（两班制），大堂内设置沙发、茶几、电脑、电话报纸等，而现涉案小区高层住宅大堂根本没有设置管家服务，只有一位管家负责两栋楼的服务，服务时间也达不到标准。而且粤平公司和华盛公司存在利害关系，两公司是同一股东控股的公司，是无权参加投标的。第四，即使粤平公司可以收取物业服务费，也不能超过政府指导价的最高价2.8元/平方米。粤平公司不能满足政府备案的世界物业“五大行”标准的主体要求，又不能提供承诺的物业服务，其不能按5.5元/平方米收取物业服务费；即使其已经实际参与了涉案小区的物业管理服务，其有权收取物业服务费也不能超过政府规定的2.8元平方米最高限价的标准。再者，涉案小区业主曾于2017年3月向广州市番禺区住房和建设局投诉粤平公司为非备案的物业管理公司，当时广州市番禺区住房和建设局是向粤平公司出具了整改通知并要求其离场，根据相关法律规定物业公司被要求离场而不离场的，其实施的管理包括之前实施的管理都是不可以收费的。第五，粤平公司向我方主张物业服务费的滞纳金也是没有法律和事实依据的，我方在收到粤平公司物业服务费的通知后，立即委托律师发出律师函，向粤平公司表示其应向华盛公司收取物业服务费，我方在其中并不存在过错，不应承担滞纳金。而且每日0.2%的标准过高，如果我方存在违约行为需要支付滞纳金，那也应该按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准来计算滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合分析原、被告提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：关于涉案物业大学小筑小区物业管理公司选聘的问题查明。华盛公司为涉案物业大学小筑小区的开发建设单位。根据华盛公司提交的关于核定“大学小筑”前期物业服务收费标准的申请资料，广州市番禺区物价局于2011年12月20日向华盛公司出具《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》，核定大学小住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米6.2元（不含水电公摊），具体收费标准及服务内容由华盛公司与中标物业服务企业根据招标结果确定，并与物业买受人在商品房买卖合同或物业服务协议中约定。2012年2月7日，华盛公司通过招投标方式选聘了第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司作为前期物业管理公司，并进行了行政备案。随后，华盛公司与第一太平戴维斯公司签订了《前期物业服务合同》，双方就物业基本情况、物业内容与质量、服务收费等内容进行了约定，其中物业服务费为住宅每平方米每月5.5元；合同期限自从本物业交付使用日（以发出第一份入伙通知书约定时间为准）起后三年止（约从2013年7月1日起至2016年6月30日止）。2013年12月4日，粤平公司成立，粤平公司具有物业管理的经营范围。2013年12月9日，华盛公司与粤平公司签订了《大学小筑前期物业服务合同》一份，合同约定将涉案大学小筑小区的物业管理另行委托给粤平公司，其中约定服务期限为2013年12月9日至2018年12月8日，本合同的期限未满，本物业成立业主委员会且业主委员会重新与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止；物业服务费为本物业管理区域物业服务收费采取包干制的计费方式，盈余或者亏损均由粤平公司自行承担。但该合同中并未就物业收费标准进行约定。自2013年12月9日起，粤平公司对涉案大学小筑小区提供物业服务，并按照华盛公司与上述第一太平戴维斯约定的物业服务收费标准即每月每平方米5.5元的标准向小区业主收取物业服务费至今。2017年5月8日，华盛公司委托广州市番禺区物业管理协会通过公开招标方式选聘了粤平公司为大学小筑项目选择整体前期物业服务单位。2017年5月9日，华盛公司与粤平公司签订了《大学小筑前期物业服务合同》一份，合同约定：本合同华盛公司与粤平公司通过缔结本物业的前期物业服务合同，为提高本物业的物业管理水平，确定委托粤平公司利用其在物业管理专业的经验、管理模式、管理制度为华盛公司大学小筑项目提供物业管理服务；服务期限为2017年5月9日至2022年5月8日，本合同的期限未满，本物业成立业主委员会且业主委员会重新与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止；物业服务费为本物业管理区域物业服务收费采取包干制的计费方式，盈余或者亏损均由粤平公司自行承担。2017年5月17日，华盛公司将前期物业管中标情况向广州市番禺区住房和建设局备案。案涉物业位于广州市番禺区小谷围街大学城广工一路159号5号楼702房，原权属人为本案被告陈艄，2016年11月2日，案外人徐凌云通过析产方式取得了案涉物业的所有权，为案涉物业现权属人。2012年10月31日，陈艄与华盛公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201210237985）一份，合同约定：陈艄所购商品房为华盛公司销售的大学小筑项目中门牌地址为广州市番禺区小谷围岛街大学城广工一路159号5号楼702房的商品房，该合同约定华盛公司选聘了第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司天河分公司进行小区前期物业管理服务，但未约定收费标准。2014年1月1日，陈艄办理了涉案物业的收楼手续。2014年1月2日，陈艄（乙方）与粤平公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》一份，协议约定由粤平公司向业主陈艄提供前期物业服务，陈艄所购房屋类型为住宅，建筑面积为218.9288平方米；物业管理服务费方面为按建筑面积每月每平方米5.50元收取，应在当月5日前交纳，逾期缴费的，每逾期一日，按应缴物业管理服务费0.2%缴纳滞纳金；协议还约定粤平公司有权向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他相关费用。庭审中，陈艄确认产权过户给案外人后，仍继续居住在涉案房屋至今。另查明，涉案小区业主因对粤平公司提供的物业服务和物业服务费定价不满意曾向广州市番禺区住房和建设局和广州市番禺区发展和改革局信访，广州市番禺区住房和建设局回复部分业主表示粤平公司从2014年1月开始至今，从事大学小筑小区的物业管理服务，大学小筑小区擅自变更在管物业公司的情况属实。并于2017年3月27日、2017年3月30日分别向粤平公司、第一太平戴维斯公司发出整改通知，要求其在收到通知书后30日内予以整改。2018年2月6日，广州市番禺区发展和改革局针对涉案小区部分业主提出的关于大学小筑前期物业服务再次招标适用定价问题答复如下称，该局批准的《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》（番价费[2011]70号）只作为该小区新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准依据，前期物业的招标投标活动的监督管理属于住建部门的职能，大学小筑前期物业服务再次招标的公告内容的审核工作及能否再次进行招标程序的解释属于区住建部门的职能。该局批准的《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》（番价费[2011]70号）是根据建设单位提交的书面申请、招标公告、招标文件中有关物业服务内容及要求材料，按相关文件规定作出的批复，该批复只作为该小区新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准依据。2017年7月19日，广州市番禺区发展和改革局工作人员向粤平公司的涉案小区物业中心项目经理和客服主任（管家）调查涉案小区高层住宅的管家服务问题，涉案小区物业中心项目经理和客服主任（管家）表示涉案小区的高层住宅均设有管家服务，每幢住宅设有2名管家，但管家不是固定在大堂值班，而是流动式为业主提供服务，管家服务实行24小时制，两班制，上午9时至下午6时在楼层值班，其他时间是“电话岗”，业主可通过电话或微信方式联系提供服务，目前有8名管家，4名固定管家，另外4名属于流动用于顶岗。为此，被告及涉案小区业主认为原告没有按照华盛公司在政府备案文件中承诺大堂设置管家服务（二班制）、物业经理的资历没有5年以上等服务标准。再查明，2017年5月3日，被告陈艄以华盛公司没有通过招投标的方式选聘物业管理企业为由，将粤平公司和华盛公司列为共同被告向本院提起诉讼，请求确认华盛公司与粤平公司分别于2013年12月9日和2017年5月9日签订的《大学小筑前期物业服务合同》以及陈艄与粤平公司于2014年1月2日签订的《前期物业服务协议》（即涉案物业合同）无效[案号：(2017)粤0113民初3633号]，本院经审理认为虽然华盛公司在已经与中标的第一太平戴维斯公司签订《大学小筑前期物业服务合同》的情况下，未经法定程序又选聘与其公司具有关联关系的粤平公司作为大学小筑小区的物业服务企业有违规，但不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于合同无效的规定，故确认华盛公司与粤平公司分别于2013年12月9日和2017年5月9日签订的《大学小筑前期物业服务合同》以及陈艄与粤平公司于2014年1月2日签订的《前期物业服务协议》合法有效，判决驳回陈艄的诉讼请求。本院一审判决作出后，陈艄不服上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）粤01民终13556号民事判决，认为陈艄的上诉理由不成立，故判决驳回陈艄上诉，维持本院一审判决。原告粤平公司主张被告陈艄自2017年4月起拖欠涉案物业的物业服务费，故曾多次向陈艄邮寄《物业管理费催缴通知书》及《律师函》催缴2017年4月起欠缴的物业服务费。针对原告发出的《物业管理费催缴通知书》，被告委托本案代理律师向粤平公司和华盛公司发出《律师函》，表示由于粤平公司非法进驻涉案小区，且服务质量存在问题，无权向涉案小区业主收取物业服务费。被告在诉讼中确认自2017年4月起因发现原告服务存在问题开始没有缴纳物业服务费，之前缴纳的物业服务费是按照1204.11元/月的标准支付的。本院认为：被告陈艄与华盛公司签订的商品房买卖合同中虽未约定物业服务费标准，但陈艄后与粤平公司重新签订《前期物业服务协议》确定前期物业服务事项，关于该合同的效力问题已有生效判决予以确认，该合同合法有效。虽然陈艄于2016年11月将涉案房屋过户给案外人徐凌云，但其确认一直居住在涉案房屋至今，可以认定陈艄为涉案物业的实际使用人。粤平公司实际提供了物业服务，被告陈艄作为物业实际使用人接受了物业服务，且其亦知晓粤平公司有权按约定向物业使用人收取服务费和相关费用，故被告陈艄应向粤平公司支付物业服务费。故被告陈艄以粤平公司应向华盛公司主张物业服务费、华盛公司选聘物业管理公司的程序违法等理由抗辩粤平公司无权向陈艄收取前期物业服务费的理由不成立，本院不予采纳。关于物业服务费定价的问题。华盛公司已经得到物价部门关于涉案小区物业服务费最高定价6.2元/平方米的批准，且陈艄与粤平公司签订的《前期物业服务协议》双方已经约定物业服务费的标准为5.5元/平方米，并未超过物价部门批准的最高限额标准，双方当事人应当按照合同约定履行。陈艄抗辩粤平公司的服务质量存在问题，不符合华盛公司2011年备案的服务质量承诺要求，但粤平公司履行物业服务的依据是与陈艄签订的物业服务合同，服务标准和服务质量应以双方签订的物业服务合同为准，陈艄未提供充分证据予以证明粤平公司的服务质量存在问题，不符合双方合同的约定，故陈艄据此拒缴物业服务费依据不足，本院不予采纳。原告粤平公司已按照合同约定向被告陈艄提供了物业管理服务，粤平公司有权向被告收取物业服务费。原告主张物业服务费的收费标准为每月5.5元/平方米，该标准符合双方签订的物业服务合同的约定，涉案物业每月的物业服务费为1204.11元（218.9288平方米×5.5元/平方米），原告主张被告陈艄拖欠2017年4月至2018年12月期间共21个月的物业服务费合计25286.31元（1204.11元/月×21个月），陈艄未就该期间费用提出合理抗辩，故本院对于该主张予以支持。关于滞纳金的支付问题。被告陈艄未按合同约定支付对价给原告粤平公司，已构成违约，除清偿拖欠的物业服务费外，还应按照约定支付滞纳金给原告。原告主张按合同约定从逾期当月6日起按照每日0.2%的标准计算滞纳金，本院认为该标准过高，故予以调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算滞纳金。因此，被告陈艄向原告粤平公司支付的滞纳金应以每月交纳物业服务费用1204.11元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从所欠费用当月6日起计至实际清偿所欠物业服务费之日止，每月应交纳费用的滞纳金分期计算，但各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业服务费1204.11元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下：一、被告陈艄于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市粤平物业管理有限公司支付2017年4月至2018年12月期间的物业服务费25286.31元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳的物业服务费1204.11元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从所欠费用当月6日起计至实际清偿所欠物业服务费之日止，每月应交纳费用的滞纳金分期计算，上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业服务费1204.11元）；二、驳回原告广州市粤平物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费850元，由原告广州市粤平物业管理有限公司负担400元，由被告陈艄负担450元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长     审 判 长  肖陈翔人民陪审员  巫晓蓉人民陪审员  李少霞二〇一九年七月二十二日书 记 员  苏晓俭