江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0115民初18080号 原告：南京海之缘金属微丝有限公司，统一社会信用代码913201157041681358，住所地南京市江宁区麒麟街道麒麟纬五路。 法定代表人：贾莉俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张博，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张福录，江苏博事达律师事务所律师。 被告：南京凯铂睿机械制造有限公司，统一社会信用代码91320115698380139F，住所地南京市江宁区麒麟街道工业集中区天和路。 法定代表人：张凯，该公司董事长。 委托诉讼代理人:姜云，江苏三法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张桂芳，该公司员工。 原告南京海之缘金属微丝有限公司（以下简称海之缘公司）与被告南京凯铂睿机械制造有限公司（以下简称凯铂睿公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海之缘公司的法定代表人贾莉俊及委托诉讼代理人张博、张福录，被告凯铂睿公司的委托诉讼代理人姜云、张桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海之缘公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还江宁区厂房A区[土地使用权号：宁江国用（2006）第00171号]，并按照249600元/年的标准支付自起诉之日起占有使用费直至返还之日止；2.判令解除原被告双方关于B区的租赁合同中的有规划许可证的第1、2层1400平方米房屋的部分，被告返还该1400平方米房屋，并自合同解除之日起按照26元/平方·天的标准支付占有使用费直至实际返还之日止；3.判令确认原被告双方关于B区的租赁合同中的钢结构720平方米、简易房100平方米的租赁合同无效，返还上述钢结构、简易房，并自起诉之日起按照255840元/年的标准支付钢结构、简易房的占有使用费直至返还之日止；4.判令被告拆除800平方米的自建房，返还所占用的土地。事实和理由：2010年1月22日，原告股东的女儿赵璇与张凯共同成立了被告，其中赵璇持股40%。因被告的股东之一为原告股东的女儿，故原告同意让被告使用江宁区厂房A区，并未收取过费用。2012年6月28日，赵璇与张凯登记结婚。2014年，原告对外出租的江宁区厂房B区租赁合同到期。被告为扩大经营，想使用B区。因被告股东分别为原告股东的女儿、女婿，故在签订合同时原告同意象征性的收取租金20万元/年，远低于市场价（当时该地区的厂房市场租赁价格为538000元/年)，具有半免费、半租赁性质。2017年6月14日，赵璇与张凯离婚，并对财产进行了分割，分割后赵璇不再持有被告的股份。至此，原告股东与被告股东之间不再具有任何人身关系。综上，（1）被告一直无偿使用厂房A区，依法应当认定为借用关系，出租标的并不包含A区，原告有权要求被告归还A区；（2）原被告租赁合同中关于“钢结构720平方、简易房100平方”的租赁合同无效，被告依法应当返还；（3）被告应当拆除800平方米违建归还所借用的原告的土地；（4）被告租赁的B区1400平方厂房的合同应当解除。理由：①本出租合同本质上是租赁和借用的混合合同，借用人有权收回借用物，而借用与租赁无法区分，只得解除合同；②本案可以适用情势变更原则；③案涉厂房出租合同期限不能确定，应属不定期租赁合同，原告有权随时解除合同。 被告凯铂睿公司辩称：1.双方签订的是厂房租赁合同，该合同包含A区和B区，因此该合同并没有借用和租用的区分；2.原告以家庭离婚为理由解除合同，理由不能成立，且上述解除合同的事实属于变更合同范围，根据法律规定，其诉讼请求也超过诉讼时效；3.上述钢结构房屋是原告自行搭建，被告在租赁场地内所搭建的自建房是为了配合主合同房屋使用的附属设施，上述搭建均是在原告同意的情况下所搭建，因此原告现在要求返还或认定为无效，属于明显违反诚信的原则；4.上述建筑是在合法土地使用权上所做的搭建，其所占租赁合同面积比例不到三分之一，且到目前为止没有相关政府机构认定为违法建筑，因此其使用并不影响或不违反国家相关规章制度，不属于违章建筑。基于上述几点，被告认为根据相关法律规定，对于部分存在争议的建筑，虽然没有取得规划许可证，但有相关主管部分同意，仍应认定为有效。综上，（1）双方签订的租赁合同真实有效，对双方均有约束力；（2）合同法基本原则旨在促进交易，稳定经济关系，被告所承租的区域经过被告统一合理布局，已经形成一个不可分割的整体，任何变动都会导致被告的生产经营受到影响，从合同自由和诚信原则出发，原告要求解除合同违反了合同法诚实信用原则。原告的诉讼请求不应当得到支持，应当予以驳回。 经审理查明：被告成立于2010年1月22日，股东为张凯、赵璇、邢沫三人。其中，赵璇系原告法定代表人贾莉俊之女，赵璇与被告法定代表人张凯原系夫妻关系（2012年6月结婚，2017年6月离婚）。 2010年1月20日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告在麒麟工业园有1000㎡厂房租赁给被告生产之用，无偿租用。审理中，原告对《厂房租赁合同》的真实性认可，其中的租赁标的就是2014年4月1日《厂房出租合同》中的A区，但该合同是给被告办理工商营业执照及税务证件用的，并非双方的真实厂房租赁的意思表示。被告对原告所称该合同是用于办理工商营业执照及税务证件，并非双方的真实厂房租赁的意思表示的内容不予认可。 2014年4月1日，原告（出租方、甲方)与被告（承租方、乙方）签订《厂房出租合同》一份。约定，甲、乙双方经过认真友好的协商洽谈，现就甲方位于江宁区麒麟工业园天和路21号厂房及办公楼租赁给乙方生产经营使用并达成协议如下：一、情况说明：2010年1月乙方在甲方麒麟工业园天和路21号注册了营业执照，并在甲方空地上盖建了800厂房（属未批准建），自交房产税。甲方自有土地5亩，厂房钢筋砖结构三层2100平方，钢结构一层720平方，简易房200平方，门卫33.6平方，自交房产税和土地税。现乙方用一部分A区（凯铂睿自建房，第三层700平方，简易房100平方）即将搬走的永能公司现用一部分为B区（第一，二层1400平方，钢结构720平方，简易房100平方）。自2010年A区一直给凯铂睿使用，海之缘未收过钱，并交纳土地税和房产税，凯铂睿更换了厂门花1.3万元，围墙1万元。永能公司现用的B区4月30号到期，乙方为了扩大生产要全部的B区。二、甲方出租面积B区以及围墙水泥路水电设施等。三、出租期限：自2014年5月1日起至政府或开发商拆迁为止。四、租金：20万元/年（贰拾万元整）含房产税和土地税。五、租金支付方式：现金。六、租金支付时间：每年的4月15日前和10月15日前分两次付清，乙方不得以任何理由推迟和拒付。七、其他约定:1、房屋租赁期间应产生经营活动所产生的税收，债权债务、安全事故、民事纠纷等一切事宜均与甲方无关，由乙方承担。2、房屋租赁期间应生产经营所产生的煤气费、水电费、电话费、电视费、网络费、环境卫生费以及治安费等均由乙方自行承担。3、租赁期间乙方因生产、生活需要，需增加电容量和扩建厂房或厂棚所产生的费用均由乙方自行投资。4、租赁期间办公楼或厂房以及围墙等因年久漏雨或倒塌，维修所产生的费用由甲方承担。（按实际告知）。5、租赁期间甲方需协调好自身历史遗留问题，不得以任何理由和因素干扰乙方的正常生产经营。6、租赁期间如遇政府或正常合法程序审批的拆迁，属于甲方投资的部分补偿归甲方所有，属于乙方投资的部分补偿归乙方所有。7、租赁期间未经甲方同意，房屋不得随意变动。8、租赁期间未经甲方同意，不得将房屋出租给第三方。 另查明，原告就案涉合同拥有座落于江宁区的国有工业用地3330.7㎡[宁江国用（2006）第00171号]。2006年11月10日，原告取得案涉三层2100平方米房屋的建设工程规划许可证。案涉合同中的其他房屋无建设工程规划许可证。案涉厂区四周有墙体、围墙封闭，只有一个大门进出。 审理中，原告法定代表人贾莉俊陈述，案涉的三层2100平方米房屋建成于2006年，有建设工程规划许可证。该三层楼东边的720平方米钢结构房屋建成于2008年底，有报批手续。实际上就该三层楼和钢结构房屋，其公司一开始就将规划要点、设计图纸都报给了建设局、规划局、建工局，上述行政机关也是认可的，只是其公司在实际建设时先领取了三层楼的建设工程规划许可证，钢结构房屋没有及时办理建设工程规划许可证，但上述行政机关也是认可该钢结构房屋建设的。关于200平方米简易房和门卫建成于2006年，均是其公司进行上述工程建设时所搭建的房屋，后来没有拆除，是合法建筑。为此，其提供南京市江宁区建设局2005年11月30日的《麒麟镇工业集中区经一南路东侧地块规划设计要点》（编号CZM2005-144）。被告的800平方米自建房是2010年建成的。被告认可贾莉俊的以上陈述内容。 上述事实，有常住人口登记卡、离婚协议书、《厂房租赁合同》、《厂房出租合同》、土地使用权证、建设工程规划许可证、《麒麟镇工业集中区经一南路东侧地块规划设计要点》及当事人陈述等证据可证实。 一、针对A区，原被告之间为何种法律关系？ 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原被告就A区签订的《厂房租赁合同》约定，原告A区租赁给被告生产之用，无偿租用。被告为此更换了原告的厂门花了1.3万元，围墙1万元。故，从原被告的意思表示来看，双方就A区形成租赁合同关系。原告虽辩称该合同是给被告办理工商营业执照及税务证件之用，并非双方的真实厂房租赁的意思表示，被告一直无偿使用A区系借用关系，但原告对此未能提供证据加以证明，且被告亦不予认可，故本院对原告的该辩称意见不予采纳。 二、《厂房出租合同》的出租标的是否包含A区？ 本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原被告签订的《厂房出租合同》约定，双方是经过认真友好协商洽谈后就原告位于江宁区麒麟工业园天和路21号厂房及办公楼租赁给被告生产经营使用达成该合同，该合同相关条款的内容亦载明江宁区麒麟工业园天和路21号厂房及办公楼包括A区和B区，且该合同签订后双方一直是就A区和B区一并行使权利、履行义务。故，按照该合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来看，《厂房出租合同》的出租标的应当包含A区。原告辩称《厂房出租合同》的出租标的并不包含A区，与事实不符，于法无据，本院不予支持。 三、《厂房出租合同》是否存在部分无效部分有效的情形？就无效部分是否应当返还，有效部分是否应当解除？ 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，除2100平方米的三层钢筋砖结构厂房有合法建造手续外，其余720平方米的一层钢结构、200平方米的简易房和33.6平方米的门卫无合法建造手续，故《厂房出租合同》中就有合法建造手续的房屋设立的租赁为有效，就无合法建造手续的房屋设立的租赁为无效。针对租赁房屋因部分系违法建筑导致合同部分无效情况下租赁合同是否解除的问题，应当结合违法部分所占的比例、租赁用途、建筑物主要功能、违法部分对合法部分的依附程度以及能否实现合同目的等因素，依据诚实信用原则综合考量。本案中，被告租赁的标的物中合法建筑所占比例为主要部分，违法部分对合法部分的依附程度较高，如果因部分无效返还亦将严重影响被告合同目的的实现。现被告亦不同意原告的诉讼请求。故，案涉《厂房出租合同》虽存在部分无效的情形，但结合上述因素综合考量后该《厂房出租合同》不应予以解除。原告认为案涉租赁合同期限不能确定，而案涉租赁合同对于出租期限已有明确约定，故原告的该项主张无事实依据，本院不予采纳。原告认为本案应适用情势变更原则，并不符合法律规定，本院亦不予采纳。因此，原告要求确认合同部分无效并返还，解除合法部分的合同，无事实与法律依据，本院不予支持。但，对于租赁期限超过二十年的，超过部分无效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第一百二十五条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告南京海之缘金属微丝有限公司的全部诉讼请求。 本案应收案件受理费80元，由原告南京海之缘金属微丝有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张映秋 人民陪审员  张顺旗 人民陪审员  景远沪 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  龚雨辰