成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初8331号 原告：杨年松，男，汉族，1973年5月17日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨年富，系原告近亲属，特别授权。 被告：小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1700号7栋1单元16楼1638号。 负责人：李移房。 被告：北京小家联行企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安华里五区21号楼4层3402内416室。 法定代表人：张峥，执行董事。 原告杨年松与被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司、北京小家联行企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，于2018年12月12日适用简易程序公开开庭进行了第一次审理，后本院依职权追加北京小家联行企业管理有限公司为被告，并适用普通程序，于2019年7月3日公开开庭进行了第二次审理。原告委托诉讼代理人杨年富两次庭审均到庭参加了诉讼，被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司、北京小家联行企业管理有限公司经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨年松向本院提出诉讼请求：1.判决被告补交欠付的2017年8月9日至2018年9月18日租金共计5200元；2.判决被告支付欠付的水费176元、燃气费85元；3.判决被告支付欠付的物管费、生活垃圾费共计462元；4.判决被告赔偿物品损失费共计1180元；5.判决被告支付相当于两个月租金的违约金共计2400元；（以上1-5项共计9503元）。事实与理由：2017年8月9日，原告与被告签订一份《房屋出租委托代理合同》，约定原告将其位于成都市成华区的房屋出租给被告，租金为1200元，租期三年零一个月，租金共计44400元。原告于2017年8月9日即将约定房屋交付给被告使用，但被告只租赁了一年即要求退组，且仅支付了10800元的租金，尚欠租金5200元（被告提前解除合同不应享受免租期）。被告要求退租原告予以同意，双方于2018年9月18日在被告办公室对被告退租时原告房屋内配置家具、家电等损失进行了确认，双方一致确认被告欠付水费176元，燃气费85元，并有电视（后被告赔了一更小的）、床、凳子、电卡等被租户带走，该等损失共计1180元（床850＋凳子30＋换锁芯120＋保洁180）。在被告租赁期间，未交纳的物管费、生活垃圾费共计462元。合同第十条约定原告提前解除合同时应按未到期租金的200%向被告承担违约责任，合同第十二条约定被告的违约责任与原告同等。由于被告提前解除合同，依合同应向原告支付未到期租金的200%即59200元作为违约金，鉴于该违约金过高，原告主张两个月租金的违约金共计2400元。以上事实，请法院依法查明并支持原告的全部诉讼请求。 被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司、北京小家联行企业管理有限公司未答辩。 经审理查明，杨年松通过拆迁分得成都市成华区圣灯街道人民塘社区民兴北苑10栋房屋一套，2017年8月9日，杨年松作为委托人（甲方），与小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司作为租赁代理机构（乙方），签订了《房屋出租委托代理合同》，就房屋出租委托代理有关事宜达成协议如下：一、房屋坐落于成都市成华区，房屋所有权人为杨年松。三、出租代理期自2017年9月8日至2020年10月7日，共3年1个月，出租代理期可延长3月。甲方应于2017年9月8日前将房屋交付给乙方。四、月租金标准1200元／月，租金总计44400元。乙方将各期租金划入甲方账户的付款日期和金额：第1次2017年8月10日5400元，第2次2018年3月23日5400元，第3次2018年9月23日8400元，第4次2019年3月23日8400元，第5次2019年9月23日8400元，第6次2020年3月23日8400元。出租代理期内甲方同意预留出30自然日作为乙方工作期及装修期，工作日后于2017年9月8日开始计算租金，甲方同意工作期及装修期内租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。五、出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：1、水费、2、电费……6、燃气费、7、物业管理费……9、卫生费……九、合同的解除：如乙方无故退组，甲方有权不退还剩余租金。十、若因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应提前60日书面通知乙方，并向乙方支付违约金。鉴于乙方对甲方房屋的装修投资无法收回，且需要对乙方租赁客户做善后赔偿处理，违约金计算标准为：本协议第四条第一款约定的乙方每月应向甲方支付的金额×未执行月份的200%。十二、补充条款1、乙方违约责任与甲方同等……4、租赁期结束，乙方交房时应保证，房屋内家具家电完好，墙体、地砖完整，墙面无涂鸦，房屋整体结构完好。 杨年松提交的确认单载明：成都市成华区圣灯街道办事处民兴北苑10-1-406号，甲方已收回钥匙，甲方验房少一个电视1800，一张床850，一个喷头50元，三个胶凳30元，一个灯30，洗衣机，换锁芯120，保洁180，水费欠费176元，气费85元，电卡一张16元，只收回一把钥匙，客厅、房间灯罩上起，双方共同确认。甲方杨年松，乙方小家联行，乙方盖章处为小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第十分公司。杨年松另提交了代理合同提前终止协议书照片、微信聊天记录复印件，拟证明确认单出具时间为2018年9月18日。原告庭审陈述双方于2018年9月18日解除合同。 根据杨年松提交的物业费专用收据，民兴北苑房屋2017年9月1日至2018年9月30日期间物业管理费334.1元，生活垃圾费104元，并注明2018年8月份月物业管理费25.7元，生活垃圾费8元。 另查明，小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司系有限责任公司分公司，其隶属于小家联行房地产经纪（北京）有限公司。小家联行房地产经纪（北京）有限公司后于2018年7月23日变更名称为北京小家联行企业管理有限公司。 上述事实，有原告的当庭陈述及原告提供的原、被告身份信息、选房结果确认单、《房屋出租委托代理合同》、确认单、物业费收据等证据予以证明。 本院认为，杨年松与小家联行小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对签约双方当事人均具有法律约束力。双方签订合同后，小家联行小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司向杨年松支付了一年租金10800元，其余租金未再支付。杨年松称双方于2018年9月18日解除合同，本院对其合同解除时间予以确认。对于杨年松主张被告向其补交2017年8月9日至2018年9月18日期间欠付租金5200元，本院认为，双方签订的《房屋出租委托代理合同》中约定了工作日后于2018年9月8日开始计算租金，杨年松同意工作期及装修期内租金收入作为被告佣金，且杨年松未提交其他证据证明2017年9月8日前的费用应退还的依据，故按照1200元/月的标准，2017年9月8日至2018年9月18日期间案涉房屋应收取租金为14840元，扣除已支付的10800元，本院认定小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司应向杨年松支付2017年8月9日至2018年9月18日期间的租金4040元。 杨年松主张小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司支付欠付的水费176元、燃气费85元、赔偿物品损失1180元，因杨年松提交的确认单中的印章系小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第十分公司印章，且杨年松未提供证据证明小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司对上述金额进行了追认，故不能视为小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司就上述费用应向杨年松承担责任，因此对于杨年松主张的水费、燃气费、赔偿物品损失，本院在本案中不予支持。 对于杨年松主张小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司支付欠付的物管费，因双方签订的《房屋出租委托代理合同》中约定了物业管理费、卫生费等杨年松不承担，因此小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司应向杨年松支付2017年8月9日至2018年9月18日期间的物业管理费343.52元（按每月25.7元的标准）、生活垃圾费106.93元（按每月8元标准），共计450.45元，超出部分本院不予支持。 杨年松主张小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司支付违约金2400元，因小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司租赁期未满即终止合同构成违约，因此本院根据双方签订的《房屋出租委托代理合同》中“若因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应提前60日书面通知乙方，并向乙方支付违约金……违约金计算标准为：本协议第四条第一款约定的乙方每月应向甲方支付的金额×未执行月份的200%。”及补充条款“乙方违约责任与甲方同等”之规定，杨年松主张违约金2400元不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。 小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司作为北京小家联行企业管理有限公司依法设立的分支机构，其不具有法人资格，其民事责任由公司承担。因此，本案中北京小家联行企业管理有限公司应当承担向杨年松补交欠付租金、物业管理费、生活垃圾费及支付违约金的责任。被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第三分公司、北京小家联行企业管理有限公司经本院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加庭审，视为放弃举证、质证权利，相应法律后果由其自行承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告北京小家联行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告杨年松支付2017年8月9日至2018年9月18日期间欠付的租金4040元； 二、被告北京小家联行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告杨年松支付欠付的物管费343.52元，生活垃圾费106.93元，共计450.45元； 三、被告北京小家联行企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告杨年松支付违约金2400元； 四、驳回原告杨年松本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告北京小家联行企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  贾少朋 人民陪审员  张林芳 人民陪审员  费怀银 二〇一九年七月十日 书 记 员  杨 丽