广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6287号原告：广州市溢晖房地产开发有限公司。法定代表人：欧阳依丹，职务总经理。委托诉讼代理人：黄蒙、毕伟成，均是该公司员工。被告：梁伟。委托代理人：赵岚、唐爱娣、均是广东踔厉律师事务所律师。原告广州市溢晖房地产开发有限公司（以下简称溢晖公司）诉被告梁伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄蒙、毕伟成，被告的委托代理人唐爱娣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告双方于2017年9月15日签订《租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市海珠区叠景路156-170号（双号）合生广场（南区）二层xx号房屋，租赁期自2017年9月16日至2020年9月15日，装修期自2017年9月16日至2017年11月15日，约定的开业日为2017年11月16日（即装修期届满之次日）。装修期是原告给予被告用于涉案商铺装修的时间，被告不得经营，因此原告不收取被告该期间的租金、物业管理费和宣传推广费等费用，仅收取装修期管理费和《租赁合同》附件三中列明的其他费用即成品保护费、垃圾清运费等。原告于2017年9月16日向被告交付涉案商铺，被告因经营需要提前至2017年9月30日开业，于2017年10月22日停业。被告应补交其从实际开业日起至合同约定开业日前一日期间的租金、物业管理费和宣传推广费等，故起诉请求判令：1、被告向原告支付2017年9月30日至2017年10月21日期间的租金25739.35元、物业管理费9805.24元；2、被告向原告支付2017年9月16日至2017年9月29日期间的装修期管理费1257.39元、垃圾清运费2694.41元、成品保护费1796.28元；3、被告向原告支付2017年9月16日至2017年10月21日期间的电费2560.7元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告诉求一中主张的2017年9月30日至2017年10月21日期间的租金、物业管理费是没有任何合同依据的，不应予以支持。1、虽然双方签订的《租赁合同》规定：若被告在约定的开业日前开业，须按本合同第一个租赁年度中最后一个月的租金、物业管理费和宣传推广广告费补交其从实际开业日起至开日前一日期间的租金、物业管理费和宣传推广费，但双方另行达成补充协议的，以补充协议为准。但，从被告提交的证据一可见，原告于2017年11月15日向被告出具了《承诺函》承诺：若因其原因导致不能正常开业，免租期顺延，且赔偿被告损失。即，原告出具该《承诺函》的内容，是对于原《租赁合同》的变更，原告同意延长免租期，不应当继续适用原租赁合同的规定，向被告收取租金。2、在生效的（2018）粤01民终21908号判决书中，法院已查明原告因没有及时办妥合同备案证明导致被告无法正常经营，原告已构成违约的事实。而依据原告出具的《承诺函》，该情况下免租期可相应顺延。因此，原告要求被告补交租金等，是与其出具的《承诺函》的内容背道而驰的，是没有任何合同依据的。二、原告诉求一及二中主张的装修期间管理费、垃圾清运费、成品保护费已在（2018）粤0105民初1525号、（2018）粤01民终21908号案件中有生效判决明确责任且执行完毕，原告对上述费用的主张是不成立的，且没有法律依据。三、关于原告在诉求三中主张的2017年9月16日至2017年10月21日期间的电费，被告认为该主张费用虚高，应根据实际情况予以调整。综上，被告请求法院驳回原告无理的诉求，维护被告的合法权益。经审理查明：2017年9月15日,原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》（合同编号：广州合生广场南区－2017－合同－L2－34/35/36-BCOS），约定：（第4.2.1）乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用；此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等物业管理项目发生的费用；（第4.3）租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；（第4.5）乙方应按照国家法律法规的规定，向税务机关自行缴纳其各种应缴税、费；（第4.8）本合同约定的租金、物业管理费等所有款项均为不含税金额，乙方应向甲方支付以下各项费用：4.8.1合同价款，包括租金、物业管理费及本合同约定的其他费用；4.8.2实际发生的各种性质的价外费用（根据适用税法的相关规定，价外费用包括但不限于违约金、赔偿金、代收款项、代垫款项）；4.8.3合同价款、价外费用依法适用增值税的，乙方须向甲方支付按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税；（第7.1.2）甲方应向乙方提供办理在该房屋经营所需执照的相关资料；（第7.1.4）甲方应承担作为出租人应付的与该房屋有关的税费；（第7.2.7）乙方应在该房屋开业日前取得在该房屋内合法经营所需的所有批准、营业执照、资质证明及许可证等，且应适时更新此等批准、资质证明；（第12.3）甲、乙双方同意，因甲方原因造成下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担由此给乙方造成的直接损失：因其他甲方严重违约，在乙方书面通知后30日内仍未予纠正，且致使乙方无法实现本合同目的的；（第19.1）甲方出租给乙方的房屋座落在广州市海珠区叠景路156至170号（双号）被称为“合生广场（南区）”（以下称“商场”）的二层L2-34/35/36号房屋（合同中简称“该房屋”），该房屋类型为商业；（第19.2）甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为169.46平方米;（第19.4）商场已于2016年7月10日开业;（第20.1）该房屋的租赁期为自交付日起3年的时间，即2017年9月16日至2020年09月15日;（第20.2）甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起2个月的装修期，即2017年9月16日至2017年11月15日；装修期仅限于乙方用于该房屋的装修,装修期内甲方不提供物业管理服务及宣传推广服务，故装修期内无物业管理费及宣传推广费，但乙方须遵守甲方关于装修期间的管理规定，并须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）；若乙方在本合同21.6条款约定的开业日前开业的，则乙方还须按照本合同第一个租赁年度中最后一个月的租金、物业管理费和宣传推广费的标准补交其从实际开业日起至开业日前一日期间的租金、物业管理费和宣传推广费，若双方另行达成补充协议的，则以补充协议为准；（第20.3）双方暂约定该房屋交付日为2017年9月16日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的交付条件详见附件二；（第20.4）自交付日起，该房屋开始计算租金；自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；（第21.1.1）保底租金：按租用面积计算，考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中的2017年9月16日至2017年12月15日期间的保底租金为人民币33892元，第一个租赁年度中2017年12月16日至2018年9月15日期间的月保底租金的计算标准为每平方米人民币200.00元，月保底租金为人民币33892元；（第21.1.3）乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金),乙方应于2017年11月16日前向甲方付清2017年9月16日至2017年12月15日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）;（第21.3）目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米人民币75.47元核算，每月的物业管理费为人民币12789.15元,乙方应按本合同约定的标准甲方或管理公司预付该房屋的物业管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2017年11月16日至2017年12月15日的物业管理费，应于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的物业管理费;（第21.6）乙方须在甲方通知的交付日后7日内进场装修，并承诺不晚于2017年11月16日开业；（第22.1）本合同当事人之间发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：甲方：广州市溢晖房地产开发有限公司，收件人：商场总经理，地址：广州市海珠区叠景路156-170号（双号）合生广场，邮编：510399，联系电话：020-89118986，传真：020-89118986；或者按照接收一方向发出一方所最新书面通知的其他地址或传真号码发出；等。其中附件三《物业收费标准》，其中装修管理费为15元/平方米/月；成品保护费为10元/平方米（按租赁面积计算）；电费为1元/度（含损耗费），备注：按计量表读取数字收取，由业主代收代付，如政府电费调价，此标准也会随之调整；垃圾清运费为15元/平方米（按租赁面积计算）；等。另查，本案被告梁伟曾向本院起诉本案原告溢晖公司，自述：其于2017年9月30日正式开业经营，溢晖公司于2017年10月22日书面要求梁伟自当日起暂停营业。本院作出（2018）粤0105民初1525号《民事判决书》，查明：在该案诉讼中，原、被告确认如下事实：溢晖公司收到原告2017年11月16日至2017年12月31日期间的租金53136.15元和物业管理费30754.51元；双方签订的《租赁合同》于2017年12月7日解除。溢晖公司表示：2017年10月22日，因梁伟的商铺未办理二次消防手续，所以溢晖公司才通知梁伟暂时停业，以避免受到行政处罚。该案认为：原告与被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据该案查明的事实，溢晖公司确认由其向原告提供租赁合同备案证明……合同约定，梁伟应不晚于2017年11月16日开业，但溢晖公司至2018年1月25日才办妥租赁合同备案证明，期间原告就此多次与被告进行交涉，但被告仍未在合理期限内办妥，被告已构成违约。该案并判决溢晖公司在该判决生效之日起15日内向梁伟赔偿租金损失53136.15元、物业管理费损失30754.51元等。该案判决后，梁伟、溢晖公司不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终21908号《民事判决书》，认为：溢晖公司上诉以梁伟提前开业经营为由要求予以扣减，改判该司赔偿的租金损失为27508.23元，物业管理费损失为14773.8元属该司在一审应提起的反诉请求，因该司一审未反诉，该院该案不予调处。后该案判决驳回上诉，维持原判。原告就其主张还提交了以下证据：1、合生广场（南区）商铺水电表（9月）和(10月），其中商铺为L2-234、235和L2-236的9月的表格显示水电费合计为264和26,10月的表格显示上述两商铺的水电费合计为468.84和26，其中本月抄表读数为手写1747.5和1012.8；2017年9月和10月的电费发票；2、租金发票、物业管理费、装修期管理费发票；装修垃圾清运费发票；成品保护围蔽费发票；3、经营者为梁伟，经营场所为广州市海珠区叠景路156号至170号（双号）二层L2-34/35/36号的《营业执照》，注册时间为2017年11月14日。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性予以确认，从该证据可见，原告诉讼请求主张的电费是虚高的，抄表记录显示2017年9月份的电费为290元、2017年10月份的水电费为512.84元，所以原告主张的水电费为2000多元并无事实依据。对证据2的真实性、合法性予以确认，而该证据所提及的费用已有生效法院判决确认原告需向我方支付上述费用，并执行完毕。对证据3的真实性、合法性予以确认，从该营业执照载明的日期可见办证日期为2017年11月14日，但原告在2017年10月22日已经通知被告停止营业，至此并未恢复经营。被告就其抗辩还提交了以下证据：1、加盖原告公章，出具日期为2016年6月21日的《关于合生广场（南区）营业执照延期提供承诺函》，主要内容为：承诺如因原告营业执照问题：1、导致贵司无法办理租赁商铺所需营业执照进而无法按合同约定开业的；2、导致贵司在商铺未取得营业执照状态下开业，且在商铺内开业后被工商及相关行政主管部门责令停业的；发生以上两种情况之一，免租期可相应顺延，免租期顺延超过90天，双方无法协商解决，并因此导致被告选择解除租赁合同的，原告将赔偿被告因此而遭受的人员成本损失；2、被告员工与原告员工的微信截图复印件，其中被：这个营业执照承诺函怎么是2016年6月31日的？16年也是没有31日的呀？原：这个可能是我同事落款时间出错，我让她重出，再给你；另我同事话这个是6月21日，并非31日；招商同事话这是统一版本，每个商户都是这个版本。原告质证表示：对证据1-2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，被告于2017年10月22日停业的实际原因是没办理涉案房屋的二次消防验收手续，另案生效判决已经予以确认，并且根据《承诺函》的内容也证明免租期延迟需要符合两个条件之一；本案中，原告在合同约定开业日2017年11月16日前就为被告办理了《营业执照》，因此原告的行为不构成《承诺函》中免租期延迟的两个条件，被告应按合同约定缴纳租金及物业管理费等。本院认为：生效的（2018）粤0105民初1525号《民事判决书》已经认定原、被告签订的《租赁合同》为有效合同，被告在该案中也自述从2017年9月30日营业到2017年10月22日，故对上述事实，本院予以确认。按照合同第20.2条和21.6条的约定，被告在约定的开业日前已经开业的，原告要求被告缴纳2017年9月30日至2017年10月21日的租金、物业管理费符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩按照原告出具的《承诺函》，约定：由于原告原因导致不能正常开业的，免租期顺延。但该《承诺函》约定的是逾期办理营业执照的事宜，原告在合同约定的开业日期前即2017年11月14日已为被告办理了营业执照，故被告的上述抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。同理，被告辩称生效的（2018）粤0105民初1525号和（2018）粤01民终21908号民事判决已经查明原告因没有及时办妥租赁合同备案证明导致被告无法正常经营，原告构成违约的事实，也与《承诺函》约定的免租期顺延的情况不符，故被告的该意见，本院也不予采纳。原告主张被告需按每月33892元×105%的标准支付租金，但按照4.8条的约定，原告未举证证明被告须支付的合同价款适用税率计算的增值税，故原告主张的上述租金标准，依据不足，本院不予采纳，该租金仍按每月33892元计算。同理，上述期间的物业管理费也应以每月12789.15元的标准计算。据此，被告应支付给原告的2017年9月30日到2017年10月21日的租金为33892元÷30天×22天=24854.14元，物业管理费为12789.15元÷30天×22天=9378.71元。原告超过前述租金、物业管理费的主张，本院不予支持。合同第20.2条还约定，被告须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）。原告主张被告还须支付2017年9月16日至2017年9月29日期间的装修管理费1257.39元、垃圾清运费2694.41元、成品保护费1796.28元符合上述合同约定，本院也予以支持。被告辩称原告主张的装修期间管理费、垃圾清运费、成品保护费已在（2018）粤0105民初1525号、（2018）粤01民终21908号案件中有生效判决明确责任且执行完毕，但上述两案中原、被告确认的是溢晖公司收到梁伟2017年11月16日至2017年12月31日期间的租金53136.15元和物业管理费30754.51元，并非2017年9月16日至2017年9月29日期间的费用，故对被告的该意见，本院不予采纳。原告要求被告支付2017年9月16日至2017年10月21日期间的电费为2560.7元，但只提供了其自行制作的水电表表格，并未经被告确认，且表格中记载的2017年9月、10月的水电费合计为784.84元，故被告抗辩原告主张的水电费虚高，要求调整为784.84元的意见有理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁伟在本判决生效之日起10日内支付从2017年9月30日到2017年10月21日的租金为24854.14元，物业管理费9378.71元给原告广州市溢晖房地产开发有限公司；二、被告梁伟在本判决生效之日起10日内支付从2017年9月16日到2017年9月29日的装修期管理费1257.39元、垃圾清运费2694.41元、成品保护费1796.28元给原告；三、被告向原告支付2017年9月16日至2017年10月21日期间的电费784.84元；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费904元，由被告负担841元，由原告负担63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王颖仪人民陪审员  王君碧二〇一九年七月××日书 记 员  招佐文冯琬晴