江苏省宿迁市宿城区人民法院行 政 判 决 书（2019）苏1302行初39号原告陈俊，女，1953年9月10日生，住淮安市清江浦区。委托代理人谷文峰，男，1977年11月11日生，××族，住淮安市清江浦区。被告泗阳县自然资源局,统一社会信用代码×××657，住所地泗阳县众兴镇北京东路112号。法定代表人苏学敏，该局局长。出庭应诉负责人刘海涛，该局副局长。委托代理人周宏伟，该局工作人员。委托代理人刘亮，江苏义缘律师事务所律师。第三人候梅贞,女，1972年11月13日生，××族，住宿迁市泗阳县。第三人颜学军，男，1967年1月18日生，××族，住淮安市。第三人颜学工，男，1969年1月9日生，××族，住宿迁市泗阳县。第三人颜学龙，男，1970年4月28日生，××族，住宿迁市泗阳县。第三人颜学红，女，1972年11月23日生，××族，住宿迁市泗阳县。第三人颜学斌，男，1974年11月15日生，××族，住常州市天宁区。原告陈俊不服被告泗阳县自然资源局房屋登记行政行为，以泗阳县不动产登记局为被告于2019年1月24日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2019年1月28日向泗阳县不动产登记局邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。因第三人候梅贞、颜学军、颜学工、颜学龙、颜学红、颜学斌同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年5月30日公开开庭审理了本案。原告陈俊委托代理人谷文峰，被告应诉负责人刘海涛、委托代理人周宏伟、刘亮到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2001年8月24日，泗阳县人民政府颁发泗房字第××号房屋所有权证，该证记载陈俊为泗阳县桃源小区110幢506室（以下简称案涉房屋）的房屋所有权人。2010年3月11日，原泗阳县房地产管理处在房屋登记簿上记载陈俊、颜怀远为案涉房屋所有权人。原告陈俊诉称：2018年8月21日原告打算委托谷文峰处分案涉房屋，向泗阳县不动产登记服务中心申请出具案涉房屋登记信息查询结果证明，该中心出具的房屋登记簿查询结果显示案涉房屋登记为陈俊和颜怀远共有。此后陈俊于2018年10月8日，向泗阳县不动产登记服务中心申请案涉房屋更正登记，更正为陈俊单独所有，2018年10月19日泗阳县不动产登记服务中心出具不予登记告知书。案涉房屋自交付一直由陈俊占有和使用，房屋所有权证登记陈俊为房屋所有权人，共有人一栏为空白；案涉房屋档案材料中无任何关于颜怀远取得房屋所有权的证明材料；档案材料泗阳县房产所有权登记申请表中仅有申请登记人陈俊签名捺印，上述事实证明案涉房屋为陈俊单独所有。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第三款的规定，共有房屋的登记，应当由全体共有人共同申请，而案涉房屋档案材料泗阳县房产所有权登记申请表和泗阳县公私房登记表中均无颜怀远的签名和捺印。综上，房屋登记部门作出颜怀远为案涉房屋共有人的房屋登记行政行为主要证据不足，适用法律错误，违反法定程序。请求判决：1.确认颜怀远为案涉房屋共有人的房屋登记行政行为违法；2.撤销颜怀远为案涉房屋共有人的房屋登记行政行为。本案庭审过程中，陈俊撤回了其第一项诉讼请求，即确认颜怀远为案涉房屋共有人的房屋登记行政行为违法，并将本案被告变更为泗阳县自然资源局。原告陈俊向本院提交了以下证据：1.泗房字第××号房屋所有权证；2.案涉房屋登记薄；3.泗阳县房产所有权登记申请表；4.泗阳县公私房登记表；5.泗阳县众兴中学出具的证明；6.集资建房契约；7.泗阳县房屋产权现场登记查勘表。被告泗阳县自然资源局辩称：2001年8月，陈俊提供泗阳县众兴中学出具的证明和集资建房契约等材料向原泗阳县房地产管理处申请办理案涉房屋所有权登记，陈俊填写了泗阳县房产所有权登记申请表，该表载明申请登记人为陈俊，产权共有人为颜怀远，陈俊在该表上签名确认，泗阳县公私房登记表亦经陈俊签名确认，陈俊的申请符合《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，原泗阳县房地产管理处于2001年8月24日为陈俊颁发了泗房字第××号房屋所有权证。庭审中泗阳县自然资源局补充辩称，2001年8月陈俊申请登记案涉房屋为共有，现认为共有登记错误要求撤销，陈俊的行为不合法；案涉房屋系于2001年8月提出共有登记申请，泗阳县房产所有权登记申请表有陈俊签字，现要求撤销共有登记，超过法定起诉期限；案涉房屋的登记仅适用《城市私有房屋管理条例》的规定。综上，请求驳回陈俊的诉求。被告泗阳县自然资源局在法定期限内向本院提交了以下证据：1.泗阳县众兴中学出具的证明；2.集资建房契约；3.泗阳县房产所有权登记申请表；4.泗阳县公私房登记表；5.泗阳县房屋产权现场登记查勘表；6.房屋所有权证存根；7.案涉房屋登记薄。第三人均未发表陈述意见及提交证据。经庭审质证，对于陈俊提交的证据，泗阳县自然资源局认为：证据1虽证明陈俊为案涉房屋的所有权人，但当时申请登记的是共有登记，故不能证明案涉房屋系陈俊单独所有；证据2-4能证明原登记机关按照陈俊申请依照规定进行登记；证据5-7证明原登记机关办理登记合法。对泗阳县自然资源局提交的证据，陈俊认为：对证据1-2、5-6真实性、合法性认可，与被诉行政行为的关联性不认可；对证据3-4证明目的不认可，真实性、合法性部分不认可；对证据7真实性、关联性认可，合法性不认可。本院对上述证据认证如下：陈俊和泗阳县自然资源局提交的证据均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定案件事实的根据，本院依法予以确认。经审理查明：案涉房屋权属档案材料有：泗阳县房产所有权登记申请表，泗阳县众兴中学出具的证明，集资建房契约，泗阳县房屋产权现场登记查勘表，泗阳县公私房登记表，房屋所有权证存根。泗阳县房产所有权登记申请表（填表时间2001年8月16日）载明：申请登记人一行，房产所有人-陈俊，与产权证户名关系-户主，性别-女，年龄-48，工作单位及职务-众兴中学，该行有陈俊签名捺印；产权共有人一行，房产所有人-颜怀远，与产权证户名关系-丈夫，性别-男，年龄-61，工作单位及职务-县仁慈医院；产权来源-集资取得。泗阳县众兴中学出具的证明（2001年8月14日）载明：陈俊同志为该校教师，1998年购桃源小区110栋406室一套。集资建房契约（2001年8月16日）载明：甲方泗阳县众兴中学，乙方陈俊。甲方在泗阳县××镇，桃源小区集资建房一幢，五层，506室，双方同意下列事项订立本契约，共同遵守。一、甲方集资建房应按设计要求，按图施工，保质保量，工程竣工验收，必须符合国家建筑规范。三、甲乙双方议定房产价八万元。五、房屋竣工后，由建房单位到房地产管理处统一办理过户手续，领取产权证书。泗阳县房屋产权现场登记查勘表载明：产权人-陈俊，绘图-李晶。泗阳县公私房登记表载明：产权证户名-陈俊,该处系陈俊签名捺印；现房主一行，姓名-陈俊，与产权证户名关系-户主，性别-女，出生年月-1953，工作单位及职务-众兴中学；共有人一行，姓名-颜怀远，与产权证户名关系-丈夫，性别-男，出生年月-1940，工作单位及职务-县仁慈医院；产权来源-2001年集资取得；调查-王凡-2001年8月16日。房屋所有权证存根载明：房屋所有权人-陈俊；存根上盖有“产权登记专用章”印鉴；共有人处无载明内容；填发日期-2001年8月24日；领证日期-2001年8月24日；领证人签章-李晶（代）房屋所有权证号-泗房字第××号。2018年8月，陈俊因处置案涉房屋得知案涉房屋登记为陈俊和颜怀远共有。同年10月8日，陈俊于向泗阳县不动产登记服务中心申请案涉房屋更正登记，更正为陈俊单独所有，同月18日泗阳县不动产登记服务中心出具不予登记告知书。在提起本案诉讼时陈俊提交了泗阳县人民政府于2001年8月24日颁发的泗房字第××号房屋所有权证，该证记载房屋所有权人为陈俊，共有人一栏无内容。另查明，2010年3月11日，原泗阳县房地产管理处根据案涉房屋档案材料制作了电子介质房屋登记簿，该登记簿记载陈俊、颜怀远为案涉房屋所有权人。再查明，颜怀远与第一任妻子育有颜学军、颜学工、颜学龙、颜学红、颜学斌等五名子女，与陈俊1990年6月结婚后于1993年10月离婚，2009年又于与候梅贞结婚，2017年2月去世。还查明，2019年2月11日，中共泗阳县委机构编制委员会办公室印发《关于县自然资源局职责机构编制转隶方案的通知》（泗编办发〔2019〕18号），将县国土资源局（县不动产登记局）的职责，县住房和城乡建设局等相关部门的自然保护区、风景名胜区、自然遗产、地质公园等管理职责整合，组建县自然资源局，作为县政府工作部门，不再保留县国土资源局（县不动产登记局）。本案争议焦点有：1.本案房屋登记行政诉讼审查对象的确定；2.泗阳县自然资源局是否是本案的适格被告；3.陈俊的起诉是否超过法定期限；4.原泗阳县房地产管理处在房屋登记簿上记载颜怀远为案涉房屋所有权人的房屋登记行为是否合法。关于本案房屋登记行政诉讼审查对象的确定问题。本院认为，审理本案的关键性问题是厘清本案的审查对象，在行政诉讼中，法院审查的对象是被诉行政行为的合法性，法院判决指向的是被诉的行政行为。实践中，行政行为是一个抽象的法律概念，法律行政行为内容总是以某种载体的形式存在，法院判决的落脚点往往在法律行政行为的载体上。当时建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》（2001修正）第五条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”依据该规定，在该办法实施期间，房屋权属证书是房屋登记行政行为的载体，房屋权属证书记载的内容就是房屋登记行政行为内容。该办法第十条规定：“房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”本案中，从案涉房屋权属档案材料来看，除案涉房屋所有权证及其存根外，并无其他核准登记文件及登记簿等能够作为房屋登记行政行为的有效载体，因此，在当时案涉房屋所有权证是房屋登记行政行为的有效载体，案涉房屋所有权证记载的内容就是房屋登记行政行为内容。《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日实施）第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”依据该规定，在物权法实施后，登记簿是不动产登记行政行为的载体，登记簿记载的内容就是不动产登记行政行为内容，因此，不动产登记行政诉讼案件的审查对象应确定为登记机关登记簿上记载内容的合法性，相应判决结果的表述也应与此一致。本案中，在《物权法》及《房屋登记办法》实施后，2010年3月11日，原泗阳县房地产管理处根据案涉房屋档案材料制作了电子介质的房屋登记簿，将陈俊、颜怀远记载为案涉房屋所有权人。陈俊对案涉房屋所有权证及其存根记载内容并无异议，其有异议的是案涉房屋登记簿上记载颜怀远为房屋所有权人的内容，根据上述分析，本案房屋登记行政诉讼审查对象应确定为原泗阳县房地产管理处在登记簿上记载颜怀远为案涉房屋所有权人的房屋登记行政行为的合法性。关于泗阳县自然资源局是否是本案的适格被告的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”本案中，原泗阳县房地产管理处虽作出在房屋登记簿上记载颜怀远为案涉房屋所有权人的房屋登记行政行为，但随着《不动产登记暂行条例》的施行，及2019年2月11日泗阳县重新组建泗阳县自然资源局，由该局行使泗阳县不动产登记局的不动产登记职权，依据上述规定，泗阳县自然资源局系本案的适格被告。关于陈俊的起诉是否超过法定期限的问题。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”第六十五条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限。”本案中，原泗阳县房地产管理处于2010年3月11日在房屋登记簿上记载颜怀远为案涉房屋所有权人，未告知陈俊起诉期限，陈俊陈述其于2018年8月才知道该行政行为内容，诉讼中泗阳县自然资源不能证明陈俊在此前已经知道或者应当知道起诉期限或该行政行为内容，依据上述规定，陈俊于2019年1月提起行政诉讼未超过法定起诉期限。关于原泗阳县房地产管理处在房屋登记簿上记载颜怀远为案涉房屋所有权人的房屋登记行政行为是否合法的问题。当时建设部令第57号《城市房屋权属登记管理办法》（2001修正）第九条规定：“房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记（五）他项权利登记；（六）注销登记。”本案中，案涉房屋系陈俊参与集资建造，依上述规定，当时案涉房屋的登记类型属初始登记。该办法第十一条规定，房屋权属登记由权利人（申请人）申请。共有的房屋，由共有人共同申请。第十二条规定，权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。第十三条规定，代理人申请登记时，应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。第十六条第一款规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。第二十七条规定，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定，财产可以由两个以上的公民、法人共有，共有分为共同共有和按份共有。依据上述规定，颜怀远如系案涉房屋共有人，应当由其本人或委托的代理人提出登记申请并提交有关房屋共有的证明文件，但档案材料中并无证据证实颜怀远本人或其委托的代理人提出过申请，亦无证据证实颜怀远系案涉房屋的共有权人。综上，原泗阳县房地产管理处根据档案材料于2010年3月11日作出在房屋登记簿上记载颜怀远为案涉房屋所有权人的房屋登记行政行为，权属不清、产权来源资料不齐全、程序违法。综上，泗阳县自然资源是本案适格被告，陈俊起诉未超过法定期限，原泗阳县房地产管理处作出在房屋登记簿上记载颜怀远为案涉房屋所有权人的房屋登记行政行为主要证据不足、适用法规错误、违反法定程序，该被诉房屋登记行政行为涉及两个权利主体且其中一个主体的登记违法，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款的规定，判决如下：撤销原泗阳县房地产管理处作出在房屋登记簿上记载颜怀远为泗阳县桃源小区110幢506室房屋所有权人的房屋登记行政行为。案件受理费50元，由被告泗阳县自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  徐二海人民陪审员  郁振全人民陪审员  魏 如二〇一九年七月二十二日书 记 员  徐 益