福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初2704号 原告：张丽，女，1988年12月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄秋色，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阿瑟尔，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：蔡超群，男，1992年8月15日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陆德强，福建邦司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋秋松，福建邦司律师事务所实习律师。 原告张丽与被告蔡超群房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽的委托诉讼代理人黄秋色、阿瑟尔，被告蔡超群的委托诉讼代理人陆德强、蒋秋松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽向本院提出诉讼请求：蔡超群向张丽支付逾期迁出户口违约金50万元（以购房总价750万元为基数，按日万分之五计算，自2017年9月1日起计至2019年1月18日，共计189万元，原告自行调低至50万元）。事实和理由：2017年3月14日，张丽与蔡超群签订了编号为00747117的《存量房买卖合同》，约定张丽以总价750万元的价格购买蔡超群所有的福建省厦门市思明区房屋。协议签订后，张丽依约支付房款共750万元，并于2017年4月25日取得上述房产的不动产权证书。根据《存量房买卖合同》第二十二条特别条款约定，蔡超群应在所售房产所有权转移之日起10日内将户口迁出，每逾期一日应按该协议约定总房款即750万元的百分之五向张丽支付违约金，直至户口迁出时止。后蔡超群在2019年1月18日才将户口迁出，已构成严重违约。综上，双方签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。为维护张丽的合法权益，特提出如上诉讼请求。 蔡超群辩称，张丽的诉讼请求缺乏事实依据，案涉房产的违约金条款约定不明，系无效的，并非双方当事人的真实意思表示。退一步讲，蔡超群也不存在恶意不迁出户口的行为，是客观上无法迁出户口。张丽也从未催告蔡超群迁出户口，这也说明双方已经协商好户口暂时不予迁出，对此张丽也是同意的。张丽在蔡超群未迁出户口的情况下并未产生任何损失，张丽的损失不应得到支持。 张丽围绕其诉讼请求依法提交了《存量房买卖合同》、《房产买卖协议》、银行业务凭证、贷款借据、收条、《不动产权证书》、户籍信息等证据，蔡超群围绕抗辩意见提交了《居民户口簿》、《商品房买卖合同备案证明》、银行业务凭证、发票、收款收据、《委托代办产权确认书》、《海峡国际·天璟地下车位购买须知》、《海峡国际·天璟商品房买卖合同补充协议》、《海峡国际·天璟（鹭城广场）提前交房通知》、《厦门市城镇房屋权属登记查询结果表》等证据，并申请证人李某出庭作证。本院组织双方当事人对上述证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审查认定事实如下： 址于厦门市思明区塔埔西路3号1701室的案涉房屋原登记在蔡超群名下。 2017年3月14日，柳丽玲以蔡超群（出售方、甲方）代理人的名义与张丽（购买方、乙方）签订一份《房产买卖协议》，约定蔡超群将案涉房屋出售给张丽，建筑面积为130.46㎡，成交价为750万元。协议第十一条约定：蔡超群应于2017年9月1日前将落户在案涉房屋的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05%赔偿给乙方。协议第十七条双方约定的其他事项：蔡超群委托其母亲柳丽玲代为签订本协议，视同产权人本人签字。 同日，双方签订《存量房买卖合同》（合同编号：00747117），约定蔡超群出售案涉房屋给张丽，房产成交价为750万元。合同第二十二条“特别条款”约定“卖方应当在所售房产所有权转移之日起10日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，逾期超过10日未迁出的，自逾期超过10日起，卖方应当按日计算向买方支付全部已付房款5%的违约金”。 上述合同签订后，张丽依约支付购房款，蔡超群作为收款人向张丽出具《收据》。2017年4月25日，案涉房屋的权属登记至张丽名下。 蔡超群于2019年1月18日将落户在案涉房屋上的户口迁出。 审理中，双方均确认实际履行的系于2017年3月14日签订的《房产买卖协议》，现已全部履行完毕，张丽依据该协议第十一条约定主张因蔡超群逾期迁出户口的违约金。 蔡超群主张其虽然逾期迁出户口，但不具备违约的主观恶意，系因其另购海峡国际·天璟的房屋产权证未办理下来，客观上无法迁出户口，为此蔡超群提交了购买海峡国际·天璟房屋的相关购房材料，同时申请丹厦房产中介人员李某出庭作证以证明蔡超群因限购政策无法买房迁入户口。李某出庭陈述：蔡超群的母亲柳丽玲委托其购买位于罗宾森一期的一套房屋，但因为限购新政出台，蔡超群成为限购对象，也就无法购买该套房屋，因此交易双方解除了合同。张丽对蔡超群提交的购买海峡国际·天璟房屋的购房材料的关联性不予确认，认为跟本案无关；对证人陈述的内容不予认可，认为也与本案无关，双方协议已明确约定蔡超群应于2017年9月1日前将户口迁出，蔡超群也不一定购买到新房才能迁出户口。 本院认为，张丽与蔡超群签订的《房产买卖协议书》系双方当事人自愿签订，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行合同约定的义务。违约责任属于严格责任，不因当事人是否具有主观过错而免除。合同明确约定了蔡超群应将户口迁出的期限，蔡超群未依约迁出户口，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，对蔡超群的抗辩意见，本院不予采纳。违约金的性质是对将来损失的预定，蔡超群抗辩张丽怠于履行通知义务，且并不存在损失，要求对违约金进行调低。鉴于张丽并未就其具体损失进行举证，同时考虑到张丽在与蔡超群签订《房产买卖居间协议书》后，并未及时注意案涉房屋上户口的迁出情况并进行督促、催告，具有一定的过错。本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度，依照公平原则及诚实信用原则，酌定蔡超群向张丽支付逾期迁出户口的违约金50000元，张丽主张的超出前述认定的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告蔡超群于本判决生效之日起十日内向原告张丽支付逾期迁出户口的违约金50000元； 二、驳回原告张丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4400元，由原告张丽负担3960元，被告蔡超群负担440元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 戴建平 二〇一九年七月二十四日 法官助理冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。