广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终4620号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州金据投资管理有限公司（以下简称金据公司），住所地广州市白云区嘉禾街望岗村。法定代表人：段文必，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑超，该公司职员。委托诉讼代理人：陈梓健，广东纬国律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广州广聚馨物业管理有限公司（以下简称广聚馨公司），住所地广州市天河区体育西路。法定代表人：赵冬梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢坚、管修敬，广东法则明律师事务所律师。原审第三人：广州佳地物业管理有限公司（以下简称佳地公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：吴广宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔宁军，该公司职员。上诉人金据公司因与被上诉人广聚馨公司、原审第三人佳地公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初20181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人金据公司的委托诉讼代理人陈梓健、被上诉人广聚馨公司的法定代表人赵冬梅及委托诉讼代理人管修敬、原审第三人佳地公司的委托诉讼代理人孔宁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金据公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判撤销金据公司与广聚馨公司于2016年7月7日签订的《广州市体育西路xx号首贰层物业服务及管理合同》；3、改判广聚馨公司向金据公司返还82283元并支付相应利息损失（以82283元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从起诉之日起计至实际返还之日止）；4、改判驳回广聚馨公司的反诉请求；5、本案的一审、二审诉讼费由广聚馨公司承担。事实和理由：一、由于广聚馨公司在物业出租时存在“一铺两租”和未取得全部业主的授权管理及出租权，导致金据公司承受了巨大的经济损失。二、广聚馨公司作为物业管理方在物业管理期间未为租户提供物业管理服务。1、商场电梯一直停用，对商场整个环境及使用价值大打折扣；2、2016年10月底整个商场停了水电；3、金据公司无法办理二次消防，广聚馨公司应承担相关的消防责任。三、即使金据公司支付管理费，应抵扣金据公司为广聚馨公司垫付的费用，抵扣后无需支付。广聚馨公司辩称：签订物业服务管理合同后，广聚馨公司为金据公司提供了物业服务，现金据公司未依约按时支付物管费，应承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。佳地公司述称：一、金据公司在租赁、使用涉案房屋期间对涉案房屋楼板进行破坏，其以撤销合同是逃避责任。二、金据公司对涉案房屋的装修一直没有提供消防验收，曾被处罚。三、金据公司未经许可非法占用公共空间，阻碍消防通道，导致业主投诉。四、本案是管理费诉讼，与金据公司主张的其他费用无关。综上，一审判决正确。2016年12月12日，金据公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销金据公司与广聚馨公司于2016年7月7日签订的《广州市体育西路xx号首贰层物业服务及管理合同》（以下简称《物业合同》）；2.广聚馨公司向金据公司返还82283元并支付相应利息损失（以82283元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从起诉之日起计至实际返还之日止）；3.本案全部诉讼费用由广聚馨公司承担。广聚馨公司在一审中提出反诉请求：1.金据公司向广聚馨公司支付2016年6月至2017年1月期间的物业服务管理费合计167280元（其中，2016年6月欠付4660元，2016年7月欠付14660元，其他月份的计付标准均为每月24660元）及迟延支付2016年5月至2017年1月期间物业服务管理费的违约金（按每日1‰的标准计付；其中，迟延支付2016年5月物业服务管理费的违约金以24660元为本金从2016年5月6日计至2016年8月19日；迟延支付2016年6月物业服务管理费的违约金以24660元为本金从2016年6月6日计至2016年8月23日，以4660元为本金从2016年8月24日计至实际付清之日止；迟延支付2016年7月物业服务管理费的违约金以24660元为本金从2016年7月6日计至2016年9月6日，以14600元为本金从2016年9月7日计至实际付清之日止；迟延支付其他月份物业服务管理费的违约金均以24660元为本金从当月6日计至实际付清之日止）；2.金据公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月7日，作为出租方/甲方的广聚馨公司与作为承租方/乙方的金据公司签订《租赁合同》，约定：1.甲方将二层商铺除（铺号：2138房）外的房屋，建筑面积约1233平方米出租给乙方使用，乙方在与甲方协商一致的前提下，乙方可与第三方以其他方式进行经营和合作；2.出租期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止；甲方给予乙方装修期为3个月，免租期为9个月；双方约定，从正式计租之日（即2017年5月1日）起，每平方米租金为100元，满1年后租金逐年递增5%；该租金为不含税价格……4.乙方于签订本合同当日支付2个月押金246600元和1个月租金123300元，合计369900元作为定金给甲方，乙方在没有违反本合同任何一项的前提下，在本合同到期后的三天内，甲方将前述定金无息退回给乙方等条款。同日，作为承租人/甲方的金据公司与作为物业服务管理方/乙方的广聚馨公司还签订《物业合同》，约定：第一本商场概况：本商场首层建筑面积约884平方米，二层建筑面积约1233平方米，乙方负责本商场的全部物业管理及服务；第二甲方的权利和义务：1.依法享有自主经营权，服从乙方的统一管理……5.甲方按上述建筑物的建筑面积共1233平方米计付物业服务管理费给乙方，每月每平方米的物业服务管理费为2017年4月30日前每平方米20元，2017年5月1日起每平方米30元，此价格为不含税价格，同时也不包含本商场内的空调费；上述物业服务管理费由2016年5月1日起由甲方支付给乙方，此后，甲方于每月的5日前，将当月服务管理费、上月的水电费存入乙方指定的银行账号内，如逾期，甲方每天按拖欠金额的1‰向乙方计付违约金，逾期三十天的，乙方有权按照每天1000元向甲方收取劳务及服务损失费，并同时计收甲方拖欠的物业服务管理费及其违约金；……第三乙方的权利和义务：……2.本商场的所有公共位置及设备包括但不限于本商场的全部公共部位的供排水管、供电设施、排屎尿管、本商场首二层的前后外立面、本商场的全部公共部位、本商场首二层的共两个公共卫生间、位于本商场二层的电表房、录像监控设备房、本商场首二层公共区域及前后大门的录像监控设备、本商场的双向手扶电梯等均由乙方负责进行维修、保养、加固安装、改造使用，并由乙方承担相应的法律责任；3.本商场的营业时间均为8:00-23:00，在此时间外，除甲方工作人员外，其他任何人不得进入；并由乙方负责本商场前后大门的开及关，同时由乙方负责安排专人在本商场内全天的值班及安保工作等条款。金据公司和广聚馨公司在一审庭审中均确认：1.广聚馨公司于2016年5月1日将《租赁合同》项下的租赁物交付给金据公司使用。2.金据公司向广聚馨公司支付款项合计82283元，其中包括物业服务管理费合计54660元（金据公司分别于2016年8月19日支付2016年5月的物业服务管理费24660元，于2016年8月23日支付2016年6月的物业服务管理费20000元，于2016年9月6日支付2016年7月的物业服务管理费10000元）和水电费合计27623元。金据公司还提供了以下证据：1.平面图（共2张；金据公司未能出示原件），用于证明首二层商铺（其中二层商铺共188个，首层商铺共158个）的位置情况。广聚馨公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均予以确认；确认首二层商铺共346个，广聚馨公司只将二层商铺出租和交付给金据公司（二层商铺没有间隔墙，包括xxxx号商铺在内均是打通连成一片使用的；xxxx号商铺的业主原明确表示不同意委托广聚馨公司出租xxxx号商铺，但后来仍委托广聚馨公司出租xxxx号商铺，所以，实际上xxxx号商铺也出租给金据公司使用）。佳地公司发表以下质证意见：该证据不是开发商提交给政府部门的报建图纸及规划验收图纸，也不是焦海松确权及分割房屋后的房地产管理部门的测绘图，因此，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。2.从广州市房地产档案馆查询并打印的相关商铺的《广州市不动产登记信息列表》（共43页；金据公司已出示原件。载明合计340套房屋的地址、建筑面积和产权人/产权单位等信息），用于证明二层商铺的部分业主没有委托广聚馨公司出租商铺，广聚馨公司的交付行为存在瑕疵。广聚馨公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均予以确认，对关联性不予确认；二层商铺共188个，总面积合计为1232.89平方米，已书面委托广聚馨公司出租商铺的业主共128户、面积合计为802.32平方米，上述委托出租的户数所占比例为68.09%、面积所占比例为65.08%。佳地公司发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；但只能证明相关产权人对相应商铺享有物权，无法证明金据公司对二层商铺享有合法的使用权。3.致广聚馨公司的声明[共4页；金据公司已出示原件，并称上述声明均于2016年4月30日签署，部分业主于2015年向广聚馨公司出具委托书后发现广聚馨公司损害其合法权益，所以决定解除委托并签署上述声明书。上述4页均包括以下内容：关于广州市天河区体育西路xx号商铺问题，本人基于以下理由，正式声明解除与广聚馨公司之前所签订的委托书：（1）广聚馨公司收取商户巨额押金，并没上缴给业主；（2）广聚馨收取商户管理费、水电费，没上缴给天鑫和佳地；（3）广聚馨贪吞所收款项，严重损害全体业主利益；（4）广聚馨高额收取管理费，但并没对商场进行任何清洁管理工作，严重失职；（5）广聚馨屡次严重欠费，导致商场停水停电，严重影响商场发展；（6）商场二楼商铺存在未经业主授权，而私自租给商家；（7）二楼商场存在一铺两租的违法情况。其中两页在上述内容下方的内容为：根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受委托人可以随时解除委托合同；自即日起，广聚馨的一切行为不再代表本人的意愿，且本人不再委托广聚馨从事任何与商铺经营管理等有关的事宜；之前本人与广聚馨所签署的委托协议亦不再对本人构成任何约束力。另外两页在上述内容下方的内容为：根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受委托人可以随时解除委托合同；经过之前与广聚馨签订委托书的业主，以及其他一直反对广聚馨恶劣行为的业主协商后，我们一致同意解除和广聚馨之间的委托协议；广聚馨的一切行为不能代表全体业主，业主不再委托其进行招商管理等事务；之前委托协议始终不对本人构成任何约束力、上述四页声明空白处的“声明人签字”一栏显示众多案外人的签名]，用于证明首二层商铺的业主已于2016年4月30日解除与广聚馨公司的委托代理关系，广聚馨公司无权再对首二层商铺进行管理，也无权出租二层商铺。广聚馨公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；即使该证据是真实的，其中有两页均显示张秋云、张俊梅、王廷伟等业主的签名但笔迹有差别；上述声明中的个别业主（如黄磊）从未委托广聚馨公司出租商铺；其中一页显示的业主庄影是广聚馨公司的股东，不可能撤销对广聚馨公司的委托；2015年，业主委托广聚馨公司进行经营管理，之后至本案诉讼前，广聚馨公司从未收到上述声明。佳地公司发表以下质证意见：对该证据的来源及签名的真实性均无法判断，由法院依法认定。4.金据公司自制的《体育西路xx号二楼各商铺委托情况统计表》，用于证明即便在不考虑广聚馨公司提供的《委托书》是虚假的、签名存在代签情形的情况下，假设广聚馨公司提供的《委托书》的签名均是对应业主的真实签名，截止至广聚馨公司与金据公司签署《租赁合同》之日（即2016年7月7日），广聚馨公司有权处分的商铺仅为32个、面积共183.39平方米，而二层商铺总数为188个、总面积为1228.1875平方米，即取得委托的户数占比约17%、面积占比约15%。广聚馨公司对该组证据的质证意见与其对上述证据3的质证意见一致。佳地公司发表以下质证意见：该证据是金据公司自行制作的，只能证明权属关系，不能证明金据公司使用二层商铺已合法取得所有业主的允许，焦海松是首二层商铺中的42个商铺的业主，但该证据没有显示焦海松的产权，该证据不代表金据公司对二层商铺拥有合法的使用权。5.佳地公司于2016年12月6日作出的致金据公司的《物业管理收费通知》[复印件，金据公司未能出示原件。其中包括：我司（佳地公司）作为首二层商铺的物业管理公司，从未授权或委托任何其他公司管理首二层商铺，除我司外的任何其他公司也无权收取首二层商铺的物业管理费用；请贵司把相应的物业管理费用应当直接支付给我公司等内容]，用于证明佳地公司才是首二层商铺的物业管理公司，因金据公司被佳地公司追讨费用，金据公司不得已又向佳地公司另行清偿了物业管理费、水电费。广聚馨公司发表以下质证意见：该证据的真实性、合法性由法院认定，但该证据与本案无关；佳地公司是广州市天河区体育西路xx号物业的前期物业管理公司，但实际上佳地公司仅对二层商铺以上（不含二层商铺）的住宅提供物业管理服务，并未对首二层商铺提供物业管理服务；且金据公司也未提供证据证明其已实际向佳地公司支付物业管理费。佳地公司发表以下质证意见：对该证据中佳地公司的印章真实性无异议，但加盖印章的行为未经佳地公司的法定代表人同意，是佳地公司姓唐的工作人员应金据公司的要求出具的，故对该证据的合法性、关联性均不予确认；依据佳地公司与开发商签订的物业委托管理合同书的约定，佳地公司对广州市天河区体育西路61-77号物业的公共区域及主要事项提供物业管理服务，首二层商铺所在的广州市天河区体育西路xx号物业也是佳地公司的物业管理范畴，但业主产权证面积范围内的物业管理与佳地公司无关；实际上佳地公司是向广聚馨公司收取物业管理费，没有向金据公司收取物业管理费，也没有向首二层商铺的业主或承租人收取物业管理费；广聚馨公司直至2018年12月仍在向佳地公司支付物业管理费，金据公司没有向佳地公司支付过物业管理费。广聚馨公司还提供了以下证据：1.《委托书》[多份；广聚馨公司未能出示其中10份《委托书》原件，其他《委托书》原件均已出示。首部的甲方和尾部的甲方签章处均显示手写姓名（广聚馨公司称甲方为二层商铺的业主），首部的乙方显示广聚馨公司的打印内容，尾部乙方签章处显示加盖广聚馨公司的印章；其中包括：一、甲方同意将二层商铺中的某商铺，自签订本委托书之日起至2020年某月某日（或之后的日期；部分未填写委托期限的截止日期）止，全权委托乙方对该物业统一经营管理，乙方享有该物业的使用、经营、管理及收益权，乙方可对该物业进行分割、合并、装修、与第三方联营，合作、合伙、承包、转租、分租、出租……等行为……二、乙方全权代表甲方办理相关事项（包括但不限于确定租期和租金，代为确定承租人及收取租金），对乙方在办理上述事项中所签署的各项文件、协议、合同，甲方均予以承认并承担相应的法律责任；三、本委托书在甲乙方之间具备合同约束力，甲方无须另行向乙方就该物业的使用、经营、管理、收益等另行授权；在上述期间内，甲方除非得到乙方的书面同意，否则不得单方面解除本委托书等内容。《委托书》签署日期大部分显示为2015年11、12月]、对应业主的房地产权属证书及居民身份证（均为复印件，广聚馨公司未能出示原件）。金据公司发表以下质证意见：该组证据的真实性、合法性、关联性均由法院依法认定；部分《委托书》未写明委托期限。佳地公司发表以下质证意见：对该组证据中的房地产权属证书及业主的居民身份证的真实性、合法性、关联性均无异议；《委托书》的真实性、合法性、关联性均由法院依法认定。2．《委托业主代表通知书》（多份；广聚馨公司已出示原件。首部均显示委托方为广州市天河区体育西路xx号IBOX先达数码港1-2层商铺业主的打印内容，受托方为赵冬梅、庄颖等11人；其中包括：现委托方委托受委托方代表委托方处理有关与焦海松和广州德馨商业经营管理有限公司商铺买卖合同纠纷事宜；受委托方的代理权限为：①代为签收、递送有关法律文件；②向有关部门代为表达有关诉求；③与焦海松和广州德馨商业经营管理有限公司进行协商、谈判；④代表全体业主进行商铺招商和管理相关事宜等内容；“委托方确认签名”一栏显示相关人员的签名）。金据公司发表以下质证意见：该组证据的真实性、合法性、关联性均由法院依法认定。佳地公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性不清楚，由法院依法认定。3.广州市质量技术监督局于2016年8月18日分别核发的两部电梯的《特种设备使用登记证》（共2份；广聚馨公司已出示原件）及其《广州市特种设备使用登记证（副证）》（共2份；广聚馨公司已出示原件）和显示安装地址均为广州市天河区体育西路xx号、使用单位均为广聚馨公司的上述两部电梯的《检验标志》（共2份；广聚馨公司已出示原件），用于证明广聚馨公司是首二层商铺电梯的管理单位。金据公司发表以下质证意见：该组证据的真实性由法院依法认定。佳地公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性均无异议；上述两部电梯不是开发商或佳地公司建设的，而是由广聚馨公司在首二层商铺的产权证面积范围内自行加建及管理的，不属于佳地公司的物业管理范畴。4.广东省广州市南方公证处于2015年10月16日作出的《公证书》（共2份；广聚馨公司已出示原件。其中包括：申请人焦海松于2015年10月16日在公证员的面前在《委托书》上签名等内容。上述《委托书》中包括：委托人焦海松为首层商铺中共42间商铺的权属人，现委托李志江、吴建华代为办理管理、出租上述商铺等事项至上述事项办理完结为止等内容）、作为业主/甲方的李志江、吴建华与作为乙方的广聚馨公司于2016年6月21日签订的《广州市体育西路xx号首及贰层物业服务管理合同》（广聚馨公司已出示原件。其中包括：甲方为广州市天河区体育西路xx号首层42间商铺的合法产权人，建筑面积总和为274.87平方米；乙方现正作为首二层商铺除甲方以外其他商户提供物业管理服务的单位且要求甲方的商铺纳入服务管理范围等条款。但上述合同未约定物业服务期限）和李志江、吴建华的居民身份证（均为复印件，广聚馨公司未能出示原件）及《收据》[共4张；广聚馨公司已出示原件。其中，2016年7月8日出具的《收据》的内容为收到李志江押金9000元（“经手人”一栏显示“闫某”的手写签名）；广聚馨公司于2016年出具的《收据》的内容为收到李志江一楼2016年6月20日至7月20日电费4174元；2016年9月7日出具的《收据》的内容为收到李志江8月水电费207元（“经手人”一栏显示“闫某”的手写签名）；广聚馨公司于2016年10月24日出具的《收据》的内容为收到李志江9月水电费102元、10月水电费75元等]，用于证明作为首层商铺中的42间商铺业主的焦海松委托广聚馨公司对其物业进行管理，并向广聚馨公司支付了装修押金和水电管理费。金据公司发表以下质证意见：该组证据只能证明部分业主委托广聚馨公司出租和管理部分商铺。佳地公司发表以下质证意见：对该组证据中的《公证书》和李志江、吴建华的居民身份证的真实性、合法性、关联性均无异议，其他证据的真实性、合法性、关联性均由法院依法认定。5.《体育西xx号首二层物业管理规约》（共9份；广聚馨公司已出示原件。显示：管理费用按业户商铺建筑面积每平方米收取35元作为管理费等内容；尾部的地址和“房业主或租户”签章栏分别显示首层的相关商铺号等内容和手写签名，签署日期均为2015年8、9月）、作为甲方的广聚馨公司与案外个人签订的《体育西xx号首二层业户商铺消防安全责任书》（共9份；广聚馨公司已出示原件）、《收据》/《收款收据》（多份；广聚馨公司仅能出示其中13份《收据》原件。内容为收取2016年5月20日至6月20日、9月20日至10月20日的水、电、管理费。部分《收据》的“会计”一栏显示“闫某”的手写签名，部分《收据》无收款人的任何签章，部分《收据》/《收款收据》加盖广聚馨公司的印章）、广聚馨公司于2016年10月20日分别作出的致各租户的《水、电、管理费用缴费通知》（共11份；均为复印件，广聚馨公司未能出示原件），用于证明首层商铺的商户委托广聚馨公司对物业进行管理，并向广聚馨公司支付了水、电、管理费。金据公司发表以下质证意见：该组证据中的管理规约和责任书是广聚馨公司与商铺的实际使用人签订的，但广聚馨公司在与承租人建立租赁合同关系之前应以取得业主委托出租及管理的授权为前提。佳地公司发表以下质证意见：对该组证据中的责任书的真实性没有异议，首二层商铺产权证面积范围内的消防安全由广聚馨公司自行负责，不属于佳地公司的物业管理范畴；其他证据的真实性、合法性、关联性均由法院依法认定。6.作为甲方/业主的郑丽容与作为乙方/租户的胡某于2015年4月28日签订的《商铺租赁合同》（复印件，广聚馨公司未能出示原件。显示：乙方承租甲方位于广州市天河区体育西路xx号先达潮流数码港一层106号商铺；乙方承租的租期为三年，从2015年5月10日起至2018年5月10日止；月租金为4812元等条款）和上述106号商铺的房地产权属证书（复印件，广聚馨公司未能出示原件）、胡某的居民身份证（广聚馨公司已出示原件）及广州市素香和贸易有限公司的《营业执照（副本）（广聚馨公司已出示原件。载明：住所为上述106号商铺，法定代表人为胡某，成立日期为2015年6月10日等内容）、显示2016年和2017年部分月份向郑丽容的中国工商银行（尾号0466）的账户每月支付6000元的手机银行交易信息截图（打印件，广聚馨公司未出示存储设备）、广州天鑫物业管理公司于2015年10月15日出具的向广州市素香和贸易有限公司收取水电费的发票（复印件，广聚馨公司未能出示原件）和于2016年1月25日出具的向广聚馨公司收取12月水电费的发票（复印件，广聚馨公司未能出示原件）、广聚馨公司于2015年9月出具的收到A1006铺位素香珍品6月20日至8月20日的水、电、管理费等费用的《收据》（广聚馨公司已出示原件）和2016年1月4日出具的向广州市素香和贸易有限公司收取11月20日至12月20日水电及管理费的发票（复印件，广聚馨公司未能出示原件），用于证明首层商铺的商户广州市素香和贸易有限公司委托广聚馨公司对物业进行管理，并向广聚馨公司支付了水、电、管理费。金据公司发表以下质证意见：广聚馨公司在与承租人建立租赁合同关系之前应以取得业主委托出租及管理的授权为前提。佳地公司发表以下质证意见：对该组证据中的《营业执照（副本）》的真实性、合法性、关联性均无异议；其他证据的真实性、合法性、关联性均由法院依法认定。7.作为甲方的广聚馨公司与作为乙方的闫某于2015年9月20日签订的用工合同（广聚馨公司已出示原件。约定：甲方根据工作需要，从2015年9月20日至2017年9月30日聘用乙方在体育西路xx号商场管理处岗位上工作，工种为管理人员等条款）、闫某于2016年1月23日作出的《证人证言》（广聚馨公司已出示原件。其中包括：闫某于2015年9月20日到广聚馨公司工作，是首二层商铺的管理人员，为上述商场代收水电费和商场租户管理费；在2016年6月19日起负责商场日常管理、安防保卫、手扶电梯日常安全使用……巡逻、消防、沟通租户、卫生保洁、商场维护及公司交办的关于上述商场的所有物业管理服务工作等内容）、闫某的居民身份证和特种设备人员操作证（广聚馨公司已出示原件）及检验日期为2016年9月18日、安全管理人员为闫某的《自动扶梯与自动人行道定期检验报告》（共2份；广聚馨公司已出示原件），用于证明广聚馨公司聘请闫某对首二层商铺进行管理，且闫某是首二层商铺电梯的管理人员。金据公司发表以下质证意见：该组证据的真实性由法院依法认定。佳地公司发表以下质证意见：对该组证据中的定期检验报告的真实性、合法性没有异议，两部手扶梯不是开发商或佳地公司建设的，是广聚馨公司在首二层商铺的产权证面积范围内自行加建和管理的，不属于佳地公司的物业管理范畴；闫某不是佳地公司的员工，佳地公司不认识闫某，其他证据的真实性、合法性、关联性均由法院依法认定。8.作为甲方的广聚馨公司与作为乙方的黄明有于2015年6月1日签订的用工合同（广聚馨公司已出示原件。约定：甲方根据工作需要，从2015年6月1日起聘用乙方在体育西路首二层管理员岗位上工作，工种为管理员等条款）、黄明有于2017年1月22日作出的《证人证言》（广聚馨公司已出示原件。其中包括：黄明有于2015年6月1日到广聚馨公司工作，是首二层商铺的管理员，为上述商场代收水电费和商场租户管理费；负责商场的安防保卫、巡逻、消防、沟通租户、卫生保洁、商场维护及公司交办的关于上述商场的所有物业管理服务工作；于2016年7月31日辞职等内容），用于证明广聚馨公司聘请黄明有对首二层商铺进行管理。金据公司发表以下质证意见：该组证据的真实性由法院依法认定。佳地公司发表以下质证意见：黄明有不是佳地公司的员工，佳地公司不认识黄明有。9.照片（共10张；广聚馨公司已出示拍摄设备。分别显示：广聚馨公司管理处的牌子；“素香珍品”“开心花甲”“警辉学车”等商铺正在营业），用于证明首层商铺的现状。金据公司发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；确认是首层商铺的现状，但本案涉及的是二层商铺，因此，该证据与本案无关。佳地公司发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议。10.发票（共21张；广聚馨公司已出示原件。分别显示：广聚馨公司向佳地公司交纳2015年6月、7月、11月及2016年2月、3月、4月、6月、7月、8月的物业管理费和垃圾处理费及向广州天鑫物业管理公司交纳2015年8月、10月、11月的水电费），用于证明广聚馨公司向佳地公司支付首二层商铺的物业管理费和垃圾处理费，佳地公司是前期物业管理公司，负责广州市天河区体育西路xx号物业外围的物业管理，所以，广聚馨公司按照建筑面积2元/平方米·月的标准向佳地公司支付物业管理费（广聚馨公司在第一次庭审时作出上述陈述）；广聚馨公司向广州天鑫物业管理公司支付水电费，因广州市天河区体育西路xx号物业的水电表都是广州天鑫物业管理公司安装的，所以，水电费均是向广州天鑫物业管理公司支付。金据公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性无异议，恰恰证明佳地公司才是首二层商铺的管理方，佳地公司是对整栋大楼进行管理，一栋大楼不可能存在两个物业管理公司。佳地公司在第二次庭审中发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；佳地公司提供物业管理服务并收取相应对价，但对象只针对广聚馨公司，佳地公司从来没有向金据公司收取物业管理费；水电费发票显示收款人不是佳地公司，因为广州天鑫物业管理公司当时与佳地公司有业务交叉，包括广州市天河区体育西路xx号物业在内的怡华苑小区所在地块原来是军队的土地，楼宇内部的物业管理费由佳地公司收取，小区土地外围的费用由广州天鑫物业管理公司收取，且其也向部分商铺收取水电费；佳地公司按建筑面积2145.32平方米、2.5元/平方米·月的标准向广聚馨公司收取物业管理费。广聚馨公司在第二次庭审时称首层商铺的建筑面积为884平方米、二层商铺的建筑面积为1233平方米（佳地公司对此解释称其统计的首二层商铺的总建筑面积比广聚馨公司大，是因为原来焦海松名下的商铺的建筑面积为2145.32平方米，后来焦海松申请对首二层商铺进行分割并分割成小商铺，因此，部分产权面积变成公摊面积，但佳地公司仍然按2145.32平方米向广聚馨公司收取物业管理费），其按5363.3元/月的标准向佳地公司支付首二层商铺的物业管理费，其不清楚其向佳地公司交纳的物业管理费的单价，具体以佳地公司提供的数据为准。11.广州市公安局天河区分局于2016年12月（具体日期看不清楚）作出的《行政处罚决定书》[复印件，广聚馨公司未能出示原件。其中包括：违法行为人金据公司，单位地址广州市白云区嘉禾望岗村第十、十一经济合作社地段自编18号首层，法人代表：罗浩民；现查明金据公司租用二层商铺开办超市，在未经消防安全检查的情况下，擅自投入使用；该行为违反了《中华人民共和国消防法》第十五条的规定；以上事实有违法单位受托代表的陈述与申辩、监督检查记录、现场照片等证据证实；根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（五）项之规定，现决定责令金据公司停产停业，并处以罚款60000元；执行方式和期限为收到本决定书后，自行停产停业，否则强制执行，自收到本决定之日起15日内，到建设银行缴纳罚款；……如不服本决定，可以在收到本决定书之日起六十日内向广州市公安局或天河区人民政府申请行政复议或者在六个月内依法向广州铁路运输第一法院提起行政诉讼等内容。“行政处罚决定书已向我宣告并送达”的内容下方的“被处罚人”一栏显示蒋某某的手写签名，签署时间显示为2016年12月8日]，用于证明广聚馨公司已将二层商铺交付给金据公司使用，且金据公司已实际使用二层商铺。金据公司发表以下质证意见：对该证据的真实性没有异议，确认金据公司当时已收到公安部门作出的上述处罚决定书；金据公司于2016年5月1日接收二层商铺之后，准备经营超市并进场装修，但在其进场装修时，自称是廖卉、陈凤娟的人告知金据公司称其已向广聚馨公司承租二层商铺中的部分商铺100多平方米，金据公司遂要求广聚馨公司处理该问题，但广聚馨公司拒绝协调；由于二层商铺中有100多平方米存在纠纷，金据公司在二层商铺的一小部分地方（非廖卉、陈凤娟所述其承租的100多平方米的范围）摆放货架，二层商铺的业主就告知金据公司称其没有将商铺出租给金据公司也没有授权广聚馨公司出租商铺，金据公司要求广聚馨公司处理该问题，但广聚馨公司也没有协调好，只是派了两个保安人员在现场维持秩序；由于办理二层商铺的装修二次消防手续需要业主提供房地产权属证书且承租人和业主的租赁合同需要备案，但业主没有提供房地产权属证书，导致金据公司和广聚馨公司的租赁合同无法备案；之后，不知道何人向消防部门举报，消防部门遂到二层商铺查处，并于2016年12月发出上述《行政处罚决定书》；金据公司在收到上述《行政处罚决定书》之后没有再装修和使用二层商铺，超市也没有正式营业过，金据公司于2016年12月中旬退场；之后，广州吃香喝辣食品有限公司（以下简称吃香喝辣公司）自行向业主承租二层商铺、签订租赁合同并开始使用二层商铺至今，主要是经营餐饮。广聚馨公司则称其于2016年5月1日将二层商铺交付给金据公司使用，《租赁合同》约定装修期为3个月，实际上金据公司在装修后已于2016年9月底开始进行超市试业，于2016年国庆节开始对外经营超市，直至上述《行政处罚决定书》作出之后于2016年12月歇业；然后，吃香喝辣公司于2017年初进场装修和经营餐饮；吃香喝辣公司告知业主称如果与其签订租赁合同就支付押金和租金，所以有一些业主与其签订了租赁合同；关于廖卉、陈凤娟的问题，广聚馨公司在将二层商铺出租给金据公司之前，确实曾将二层商铺中的部分商铺出租给广州市鸣妍投资管理有限公司（廖卉是广州市鸣妍投资管理有限公司的法定代表人，但广州市鸣妍投资管理有限公司已经注销），但因装修问题，广州市鸣妍投资管理有限公司一直没有使用承租的商铺，广聚馨公司直至2016年5月1日才将二层商铺出租给金据公司。佳地公司发表以下质证意见：佳地公司对该证据不清楚，但对其真实性、合法性和关联性均无异议。佳地公司提交以下证据：1.原广州市国土资源和房屋管理局于2010年4月12日作出的《广州市房地产权属证明书》[复印件，佳地公司未能出示原件。载明：天河区体育西路61-xx号（单号）第1-9层的房地产权属人为广州佳地投资有限公司等内容]，用于证明首二层商铺的权属归属。金据公司、广聚馨公司均对该证据的真实性无异议。2.分别于1995年5月1日和2015年1月1日签订的《住宅小区（大厦）物业委托管理合同书》[共2份；佳地公司已出示原件。约定：广州佳地投资有限公司将广州市天河区体育西路61-77号怡华苑住宅小区（大厦）的物业委托给佳地公司进行管理；委托管理期限分别为1995年5月1日起至2015年5月1日止和2015年5月1日起至2020年5月1日止等条款。其中2015年1月1日签订的合同书约定物业管理服务收费标准为商业2.5元/月/平方米]，用于证明佳地公司对首二层商铺及其所在楼宇有物业管理权。金据公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性无异议；广聚馨公司不拥有首二层商铺的物业管理权。广聚馨公司发表以下质证意见：确认佳地公司是首二层商铺所在楼宇的开发商聘请的物业管理公司，但是，由于首二层商铺的特殊性，部分业主自行成立物业管理公司即广聚馨公司对首二层商铺内部进行物业管理，广聚馨公司收取物业服务管理费后也会向佳地公司交纳相应的物业管理费。3.广州市天河区住房和建设水务局于2018年7月25日作出的致何昳彤的《关于何昳彤信访事项的复函》（佳地公司已出示原件。其中包括：经现场勘查，发现体育西路xx号商场一二楼之间的楼板打通，已建成楼梯；下一步，我局将按照《广东省物业管理条例》相关规定进行处理等内容），用于证明金据公司在取得对二层商铺的控制权后进行违法建设时对佳地公司管理的物业区域内的房屋进行破坏性施工已被政府部门确认的事实等。金据公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性予以确认，打通楼板、建成楼梯是广州公道物业管理有限公司（以下简称公道公司）依据消防部门的要求建的，金据公司被消防部门处罚就是因为广聚馨公司不能作出相应整改、不符合消防要求造成的。广聚馨公司发表以下质证意见：该证据的真实性、合法性由法院依法认定，恰恰证明金据公司仍一直占用首二层商铺。广聚馨公司为证明其已经实际为首二层商铺提供物业管理服务的问题，申请证人闫某、胡某出庭作证。闫某在一审第一次庭审中到庭发表以下证人证言：1.我在广聚馨公司工作，职务是经理；2.我于2015年9月20日入职广聚馨公司，一入职即负责广州市天河区体育西路xx号商场的管理工作，管理人员不包括我在内共有4个人，负责首层商铺800多平方米及二层商铺1000多平方米的消防、安保、巡逻、安排值班、早上开门、晚上关门、公共区域的清洁、协调租户沟通和提出建议、水电表抄录并通知租户支付水电费、收取管理费；3.二层商铺2015年未出租，于2016年出租给金据公司，金据公司于2016年5月底6月初入场，入场后没有进行装修，只是进行简单的现场维护；金据公司于2016年7月签订合同后才进行二层商铺的装修，于2016年8月14日全部装修完毕，于2016年8月18日开业，经营日常生活超市；金据公司经营一段时间后，因食品经营许可证的原因被主管部门要求整改一周，之后继续营业；4.2016年11月6日下午，有三四位身份不明的人员破坏商场的前后门的门锁，我当时作报警处理；2016年11月6日之后，我就不在商场办公了，由于身份不明的人员每天都到商场，且不允许我司工作人员进入，所以，我不清楚2016年11月6日之后商场的情况；5.身份不明的人员认识我，且曾经恐吓我，所以我在2016年11月6日之后无法进入商场，但我司其他工作人员（我不清楚具体人数）仍可进入商场管理至今等。胡某在第一次庭审中到庭发表以下证人证言：1.我是广州市素香和贸易有限公司的法定代表人，我的工作地点是首层商铺的A106号商铺；我于2015年4月28日与业主单独签订租赁合同，租期为三年，至2018年5月10日届满；我经营五谷杂粮生意，店铺名称是“素香珍品”；2.我于2015年5月进场经营，至今还在上述商铺经营；我进场时二层商铺是空铺，用水泥板及卷闸门间隔成一个个小商铺；广聚馨公司于2015年6月进场进行管理，广聚馨公司提供物业管理服务的工作人员大概有5名；商场的开门、关门、商场停止营业后晚上的安保、公共区域的清洁都是由广聚馨公司负责管理；3.2016年11月至今，没有任何物业管理人员（包括广聚馨公司的工作人员）在商场进行物业管理；我不清楚广聚馨公司的工作人员为何没有在商场进行管理等。金据公司发表以下质证意见：闫某是广聚馨公司的员工，其证人证言的效力由法院依法认定；胡某仅是首层商铺的租户，其证人证言由法院依法认定。广聚馨公司发表以下质证意见：上述证人证言已充分证明广聚馨公司对首二层商铺进行物业管理，后来广聚馨公司由于客观原因无法驻场，但在2016年11月之后仍每天委派工作人员巡查商场。佳地公司在2018年12月21日的庭询中发表以下质证意见：佳地公司不认识闫某、胡某，证人证言的真实性由法院依法认定。一审中，一审法院于2017年4月18日到二层商铺所在地址张贴权利申报公告，通知对二层商铺主张使用权的公民、法人或其他组织在一审法院指定的期间内向一审法院申报权利，并提交证明材料（公民的居民身份证，法人或其他组织的工商登记资料、法定代表人身份证明书，租赁合同、借用合同等证明享有上述场地的使用权等权利的依据的材料），逾期未申报的，一审法院将依法处理。此后，一审法院收到以下权利申报材料：1.吃香喝辣公司提交的主张其是二层商铺的实际承租人和实际使用人（承租期限为2016年5月1日起至2021年4月30日止）的情况说明及其他证明材料（包括多份作为出租方/甲方的王廷伟等个人与作为承租方/乙方的吃香喝辣公司签订的广州市天河区体育西路xx号二层不同铺位的《租赁合同》、出租方的居民身份证及其出具的《声明》、出租铺位的房地产权属证书和部分铺位的《房屋租赁登记备案证明》等材料复印件）等。2.显示作为广州市天河区体育西路xx号二层2148房的五位共有人之一的李官跃提交的主张其享有上述铺位的使用权的说明（打印件）及其他证明材料（包括上述铺位的其他共有人的居民身份证及其出具的《委托书》、房地产权属证书复印件）等。3.显示作为广州市天河区体育西路xx号二层2134房、2137房的两位共有人之一的赵冬梅提交的主张其享有上述铺位的使用权的说明及其他证明材料（包括赵冬梅的居民身份证、上述铺位的房地产权属证书复印件）。4.显示李晓明邮寄的陈慧崧主张其享有广州市天河区体育西路xx号二层2163房使用权和谭雅欣主张其享有广州市天河区体育西路xx号二层2164房、2165房的使用权的说明（打印件）及其他证明材料（包括身份证明及上述铺位的房地产权属证书复印件）等。金据公司为证明其与吃香喝辣公司不是关联公司，还提交了金据公司和吃香喝辣公司的工商登记信息网络截图（共2张。分别显示：金据公司与吃香喝辣公司的住所地不同；金据公司的成立日期为2014年5月28日，股东为段文必、雷成英等信息；吃香喝辣公司的成立日期为2016年3月2日，股东为谢振槐、谢兰英等信息）。广聚馨公司发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均不予确认；经广聚馨公司查询上述两家公司的工商登记信息，上述两家公司的股东均曾包括罗浩民（注：金据公司提起本案诉讼时的法定代表人为罗浩民）、罗伟密，在本案诉讼过程中，上述两家公司变更股东，罗浩民、罗伟密不再是上述两家公司的股东，但罗浩民、罗伟密现仍是上述两家公司的实际控制人。佳地公司发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议，但该证据未显示两家公司的股东变更登记信息。经一审法院工作人员登录“企查查”APP查询显示：罗浩民、罗伟密曾是金据公司和吃香喝辣公司两家公司的股东。罗浩民原系金据公司的法定代表人。罗伟密原系吃香喝辣公司的法定代表人。各方当事人还作出如下陈述：1.关于广聚馨公司为二层商铺提供物业管理服务的时间问题。金据公司称其于2016年5月1日接收二层商铺，但广聚馨公司没有提供过物业管理服务。广聚馨公司称其于2016年5月1日开始为二层商铺提供物业管理服务，2016年11月6日有不明人员破坏商场的前后门的门锁，之后，广聚馨公司仍在现场管理直至2017年1月26日被其他人赶出首二层商铺（广聚馨公司未能提供其他证据证明其在2016年11月7日至2017年1月下旬期间仍为二层商铺提供物业管理服务）。2.关于广聚馨公司和佳地公司提供物业管理服务的范围问题。金据公司称佳地公司是首二层商铺所在楼宇的开发商聘请的物业管理公司，在首二层商铺所在楼宇的业主没有成立业主大会选聘物业管理公司之前，属于佳地公司管理，广聚馨公司无权为首二层商铺提供物业管理服务。广聚馨公司和佳地公司均确认佳地公司为首二层商铺所在楼宇的公共区域提供物业管理服务，首二层产权证面积范围内的区域不属于佳地公司的物业管理范畴；直至2018年12月，广聚馨公司仍在向佳地公司支付首二层商铺的物业管理费。3.关于广聚馨公司是否具备物业管理资质的问题。广聚馨公司称其无法提供物业管理资质证书；其《营业执照》登记的经营范围包括物业管理（注：广聚馨公司该陈述属实）；即使其没有取得物业管理资质许可，也不影响《物业合同》的效力，因为上述许可只是管理性规定，且广聚馨公司已实际提供了物业管理服务；国务院于2017年1月12日公布的关于第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项目录中的第12项已取消物业服务企业二级及以下资质认定。金据公司则称广聚馨公司成立于2015年，当时国务院尚未公布上述规定，广聚馨公司当时应取得物业管理资质才有权对物业进行管理；工商登记的经营范围只是工商行政主管部门的形式审查，不能作为物业管理依据。4.关于广聚馨公司主张按每月20元/平方米的标准收取物业服务管理费的问题。金据公司称广聚馨公司主张的物业服务管理费的计付标准过高；其不清楚《物业合同》约定的收费标准是否经物价部门核准。广聚馨公司则称其是按员工成本及物业管理中涉及的相关费用确定上述收费标准的，且上述收费标准也是经双方协商一致确定的。5.金据公司在2018年12月21日的一审庭询中表示其同意按照建筑面积1233平方米计算二层商铺的物业服务管理费。金据公司对广聚馨公司和佳地公司关于广聚馨公司直至2018年12月仍在向佳地公司支付首二层商铺的物业管理费的陈述有异议，并补充提供以下证据：1.佳地公司于2016年10月27日作出的致广聚馨公司的《欠费催交通知》（金据公司已出示原件。其中包括：贵公司欠我司的管理费、垃圾处理费自2015年5月至2016年9月共欠费50619.9元，请在10月30日上午10点前到管理处缴清，接到通知之日起逾期不交，将根据我司相关规定进行处罚及锁门处理等内容）及佳地公司于2016年10月20日出具的《收据》[金据公司已出示原件。其中包括“兹收到体育西路xx号二楼金据商城生活超市9月管理费5363.3元、9月垃圾处理费500元（因广聚馨公司长期拖欠管理费、垃圾处理费，强制锁二楼商场门）金额5863.3元”等内容]，用于证明金据公司已向佳地公司支付二层商铺2016年9、10月的物业管理费及垃圾处理费；虽然《收据》仅写明收到2016年9月的上述费用，但因金据公司仅使用二层商铺、未使用首层商铺，而首层商铺和二层商铺的物业管理费及垃圾处理费的金额相同，因此，相当于金据公司已向佳地公司支付二层商铺2016年9、10月的物业管理费及垃圾处理费；除了上述2016年9、10月的物业管理费及垃圾处理费之外，金据公司没有再向佳地公司支付二层商铺的任何物业管理费及垃圾处理费。2.佳地公司于2017年5月24日和2018年12月6日出具的向公道公司分别收取2017年4月的物业管理费、垃圾处理费5893.3元和2018年11月的物业管理费5363.3元的发票（共2张；金据公司已出示原件），用于证明从2017年2月至今并非广聚馨公司在向佳地公司支付首二层商铺的物业管理费、垃圾处理费，而是公道公司在向佳地公司支付首二层的物业管理费、垃圾处理费；公道公司是首二层商铺的业主委托的物业管理公司（公道公司与金据公司没有关系），从2017年2月开始对首二层商铺提供物业管理服务；公道公司最早于2017年2月开始提供物业管理服务并向佳地公司支付物业管理费，但金据公司能提供公道公司最早向佳地公司支付物业管理费的证据是佳地公司收取2017年4月物业管理费的发票，佳地公司向公道公司收取2017年2、3月物业管理费的凭证现已无法提供。广聚馨公司发表以下质证意见：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予确认；广聚馨公司对上述证据不知情；首二层商铺2016年10月之后至今的物业管理费支付问题，广聚馨公司一直在与佳地公司进行协商，但是广聚馨公司尚未向佳地公司交纳首二层商铺2016年10月之后至今的物业管理费；经过与广聚馨公司的财务人员核实后，更正广聚馨公司此前关于其至今仍在向佳地公司支付首二层商铺物业管理费的陈述；金据公司和广聚馨公司已形成物业服务合同关系，金据公司应按《物业合同》的约定向广聚馨公司支付物业服务管理费，至于广聚馨公司有无实际向佳地公司支付物业管理费，并不免除金据公司向广聚馨公司支付物业服务管理费的义务。佳地公司发表以下质证意见：对证据1中的通知的真实性、合法性均不予确认，其上的公章虽是佳地公司加盖的，但内容与事实不符；对《收据》的真实性予以确认；金据公司是首二层商铺内部区域的实际使用人，其已向佳地公司交纳首二层商铺2016年9月的物业管理费，之后未再交纳，构成事实上的违约；经与佳地公司的财务人员核实，广聚馨公司未向佳地公司支付首二层商铺2016年9月之后（含当月）的物业管理费，但广聚馨公司已与佳地公司达成一致合意，由广聚馨公司在本案诉讼结束之后向佳地公司支付首二层商铺2016年9月（含当月）至2017年1月期间的物业管理费；至于金据公司已支付的首二层商铺2016年9月的物业管理费，佳地公司不再退还给金据公司，也不再向广聚馨公司主张2016年9月的物业管理费；基于金据公司与广聚馨公司签订的《物业合同》，广聚馨公司作为首二层商铺的物业管理公司，佳地公司仅向广聚馨公司主张物业管理费，但在广聚馨公司不能履行义务的情况下，佳地公司保留向实际使用人金据公司追讨物业管理费的权利；对证据2的真实性予以确认，可证明佳地公司是包括首二层商铺在内的怡华苑小区的物业管理公司，但不能证明广聚馨公司或者金据公司已向佳地公司支付首二层商铺2016年10月以后的物业管理费；公道公司是吃香喝辣公司聘请的物业管理公司，因吃香喝辣公司一直不交纳物业管理费，且经佳地公司多次催缴后仍不缴纳，佳地公司遂采取停水停电措施，吃香喝辣公司才以公道公司的名义向佳地公司交纳首二层商铺的物业管理费。金据公司在审理中明确其主张撤销《物业合同》的理由及依据为广聚馨公司没有取得部分商铺业主的管理授权；首二层商铺所在楼宇的物业管理公司为佳地公司，广聚馨公司无权向金据公司收取物业服务管理费。另，一审法院还受理（2017）粤0106民初17719号金据公司陈慧崧诉广聚馨公司金据公司、吃香喝辣公司、广州市定品建筑装饰工程有限公司、广州市天河区河南米央寿司店物权保护纠纷一案（以下简称17719号案）。在17719号案2018年12月5日的庭审中，对于金据公司提供的《租赁合同》，陈慧崧认为其不是《租赁合同》的相对方，广聚馨公司无权将属于其所有的商铺（即二层商铺中的其中一个商铺）出租给金据公司。金据公司和吃香喝辣公司均称金据公司向广聚馨公司承租《租赁合同》项下的商铺后与吃香喝辣公司合作经营；其二者是合作关系，但没有签署书面合同，吃香喝辣公司使用二层商铺需向金据公司支付部分租金，剩余租金则支付给业主。金据公司称其进驻二层商铺是希望经营超市，后经调查发现不能经营超市，最终由吃香喝辣公司就二层商铺对外招租。吃香喝辣公司称其于2016年12月接收二层商铺，其进场时，二层商铺空置没有间隔；其于2017年3、4月开始对外出租二层商铺；由于广聚馨公司没有将收取的二层商铺的租金和租赁押金交付给业主，业主要求将二层商铺的租金和租赁押金直接支付给业主，因此，其与200余位业主签订租赁合同。一审法院认为：关于金据公司主张撤销《物业合同》的问题。首先，关于金据公司称广聚馨公司没有取得部分商铺业主的管理授权，首二层商铺所在楼宇的物业管理公司为佳地公司，广聚馨公司无权向金据公司收取物业服务管理费的问题。金据公司与广聚馨公司同时签订《租赁合同》和《物业合同》，由金据公司承租二层商铺（约定除了xxxx号商铺外），作为承租人的金据公司同意由广聚馨公司对其承租的上述商铺负责物业管理及服务并无不妥。关于广聚馨公司没有取得物业管理资质证书的问题。物业服务企业的设立并不必须具备资质，已废止的《物业服务企业资质管理办法》原来亦只是规定物业服务企业在领取营业执照之后需申请资质及对不具备资质或超越资质承接物业管理业务的情形予以行政处罚，并没有作出物业服务企业不具备资质不得从事物业服务的禁止性规定；广聚馨公司的经营范围包括物业管理，广聚馨公司依据《物业合同》提供物业管理及服务，其行为不违反法律和行政法规的效力性禁止性规定。关于佳地公司是首二层商铺的物业管理公司的问题。佳地公司已表示其仅对首二层商铺所在楼宇的公共区域提供物业管理服务、首二层商铺产权证面积范围不属于其物业管理范畴，广聚馨公司为二层商铺的内部区域提供物业管理服务，即佳地公司与广聚馨公司的物业管理及服务范围并无冲突。综上，一审法院认定，《物业合同》的主要内容合法有效，金据公司主张撤销《物业合同》的理由不成立，不予支持。金据公司确认其于2016年5月1日接收商铺，从本案查明的事实看，广聚馨公司在《物业合同》签订后已实际为二层商铺提供物业管理服务，金据公司理应依约支付广聚馨公司提供物业管理服务期间的物业服务管理费。广聚馨公司称其于2016年5月1日开始为二层商铺提供物业管理及服务直至2017年1月下旬被其他人赶出二层商铺，但从广聚馨公司申请出庭的闫某和胡某的证言看，闫某称“2016年11月6日下午，有三四位身份不明的人员破坏商场的前后门的门锁，我当时作报警处理；2016年11月6日之后，我就不在商场办公了，由于身份不明的人员每天都到商场，且不允许我司工作人员进入，所以，我不清楚2016年11月6日之后商场的情况”，胡某称“2016年11月至今，没有任何物业管理人员（包括广聚馨公司的工作人员）在商场进行物业管理”，考虑到广聚馨公司未能举证证明其在2016年11月6日之后（不含该日）仍继续为二层商铺提供物业管理服务，一审法院认定广聚馨公司为二层商铺提供物业管理服务至2016年11月6日止，并据此认定金据公司应向广聚馨公司支付截止至该日的物业服务管理费。金据公司已于2016年8月19日向广聚馨公司支付2016年5月的物业服务管理费24660元、于2016年8月23日向广聚馨公司支付2016年6月的部分物业服务管理费20000元、于2016年9月6日向广聚馨公司支付2016年7月的部分物业管理费10000元。金据公司要求广聚馨公司返还已付上述物业服务管理费和水电费及支付相应利息的诉讼请求，缺乏理据，不予支持。《物业合同》第五条第5款约定金据公司按照二层商铺建筑面积1233平方米、2017年4月30日前每月每平方米20元的标准向广聚馨公司支付物业服务管理费，金据公司亦表示同意按照建筑面积1233平方米计算物业服务管理费，并无不妥。按照上述标准计算，二层商铺每月的物业服务管理费为24660元。金据公司于2016年10月20日向佳地公司支付首二层商铺2016年9月的管理费和垃圾处理费合计5863.3元，考虑到佳地公司表示不向金据公司退还上述款项也不再向广聚馨公司主张上述款项，从公平原则出发，上述款项5863.3元应用于冲抵金据公司应向广聚馨公司支付的二层商铺2016年9月的相应金额的物业服务管理费。扣减金据公司已支付的上述物业服务管理费之后，金据公司还应向广聚馨公司支付2016年6月的物业服务管理费余款4660元、2016年7月的物业服务管理费余款14660元、2016年8月的物业服务管理费24660元、2016年9月的物业服务管理费余款18796.7元、2016年10月的物业服务管理费24660元和2016年11月1日至11月6日的物业服务管理费4932元（即24660元÷30天×6天），上述合计92368.7元。对于广聚馨公司主张的超过上述期间和金额的物业服务管理费，不予支持。根据《物业合同》第二条第5款中关于“甲方于每月的5日前，将当月服务管理费、上月的水电费存入乙方指定的银行账号内，如逾期，甲方每天按拖欠金额的1‰向乙方计付违约金”的约定，广聚馨公司主张金据公司以当月拖欠的物业服务管理费为本金，从当月6日支付逾期支付上述期间物业服务管理费的违约金至实际付清之日止，符合上述约定。其中，迟延支付2016年5月物业服务管理费的违约金以24660元为本金从2016年5月6日计至2016年8月19日止；迟延支付2016年6月物业服务管理费的违约金以24660元为本金从2016年6月6日计至2016年8月23日止，以4660元为本金从2016年8月24日计至实际付清之日止；迟延支付2016年7月物业服务管理费的违约金以24660元为本金从2016年7月6日计至2016年9月6日止，以14660元为本金从2016年9月7日计至实际付清之日止；迟延支付2016年8月和2016年10月物业服务管理费的违约金均以24660元为本金，从当月6日计至实际付清之日止；迟延支付2016年9月物业服务管理费的违约金以24660元为本金从2016年9月6日计至2016年10月20日止，以18796.7元为本金从2016年10月21日计至实际付清之日止；迟延支付2016年11月1日至11月6日物业服务管理费的违约金以4932元为本金从当月6日计至实际付清之日止。广聚馨公司主张按照每日1‰的标准计付上述违约金，金据公司则认为该违约金计付标准过高，一审法院酌情将上述违约金调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮40%的标准计付，且各期的违约金总额以不超过各期的本金为限。对于广聚馨公司主张的超过上述金额部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年12月28日作出如下判决：一、广州金据投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州广聚馨物业管理有限公司支付2016年6月至2016年11月6日拖欠的物业服务管理费合计92368.7元；二、广州金据投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州广聚馨物业管理有限公司支付迟延支付2016年5月至2016年11月6日期间的物业服务管理费的违约金（均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮40%的标准计付；其中，迟延支付2016年5月物业服务管理费的违约金以24660元为本金从2016年5月6日计至2016年8月19日止；迟延支付2016年6月物业服务管理费的违约金以24660元为本金从2016年6月6日计至2016年8月23日止，以4660元为本金从2016年8月24日计至实际付清之日止；迟延支付2016年7月物业服务管理费的违约金以24660元为本金从2016年7月6日计至2016年9月6日止，以14660元为本金从2016年9月7日计至实际付清之日止；迟延支付2016年8月和2016年10月物业服务管理费的违约金均以24660元为本金，从当月6日计至实际付清之日止；迟延支付2016年9月物业服务管理费的违约金以24660元为本金从2016年9月6日计至2016年10月20日止，以18796.7元为本金从2016年10月21日计至实际付清之日止；迟延支付2016年11月1日至11月6日物业服务管理费的违约金以4932元为本金从当月6日计至实际付清之日止；各期的违约金总额以不超过各期的本金为限）；三、驳回广州金据投资管理有限公司的诉讼请求；四、驳回广州广聚馨物业管理有限公司的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1960元，由广州金据投资管理有限公司负担；反诉受理费减半收取2055元，由广州金据投资管理有限公司负担1150元，由广州广聚馨物业管理有限公司负担905元。二审中，上诉人金据公司提交了以下证据：1、欠费催交通知书，拟证明被上诉人广聚馨公司收取了上诉人金据公司的水电费后没有缴交，导致欠费情况；2、缴款单，拟证明上诉人金据公司代被上诉人广聚馨公司支付了欠交的水电费138000元；3、垃圾处理费发票，拟证明被上诉人广聚馨公司无履行物业管理义务，上诉人金据公司自行处理垃圾；4、情况说明，拟证明被上诉人广聚馨公司拖欠电梯保养服务费33600元；5、收款收据，拟证明上诉人金据公司代被上诉人广聚馨公司支付电梯保养服务费；6、二楼防水补漏款收据，拟证明上诉人金据公司自行处理二楼漏水情况。被上诉人广聚馨公司质证认为：不确认证据1的真实性合法性，被上诉人广聚馨公司没有收到该通知书，且与本案无关；不确认证据2的三性，无法证明上诉人金据公司交付水电费，即使交了也不包含在物业服务管理费中，依约上诉人金据公司要额外交付水电费；不确认证据3的三性，且开票时间是2018年，与本案无关；不确认证据4的三性，反而证明涉案物业电梯可以正常使用，在2017年5月1日才停止保养；不确认证据5的三性；不确认证据6的三性，收据没有任何单位盖章，签名不知是何人。原审第三人佳地公司质证认为：不确认证据1的三性，广州天鑫物业管理公司无权向上诉人金据公司收取水电费；证据2、证据3与管理费无关；证据4、证据5由法院审查认定；证据6因上诉人金据公司装修破坏防水结构，不确认证据的三性，也不能证明是涉案房屋原质量问题。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。被上诉人广聚馨公司在另案中承认其曾将涉案商铺中的部分商铺出租给鸣妍公司，但主张其与鸣妍公司的租赁合同没有实际履行而将涉案商铺交付给上诉人金据公司使用。事实上，上诉人金据公司确认被上诉人广聚馨公司于2016年5月1日将涉案商铺交付给其使用，其直至二审庭询中亦承认接收了涉案商铺，涉案商铺现由其合作方吃香喝辣公司在经营。故现有证据并未显示上述被上诉人广聚馨公司与鸣妍公司的租赁合同关系导致上诉人金据公司一直无法使用案涉商铺。同理，上诉人金据公司已自认其于2016年5月接收涉案商铺及于2016年12月收到前述的《行政处罚决定书》，该《行政处罚决定书》包括上诉人金据公司在二层商铺开办超市且在未经消防安全检查的情况下擅自投入使用等内容，结合上诉人金据公司在17719号案中关于其向被上诉人广聚馨公司承租涉案商铺之后与吃香喝辣公司是合作经营涉案商铺的关系、由吃香喝辣公司对外招租和经营餐饮至今并向上诉人金据公司支付涉案商铺的租金等陈述，现有证据未显示上诉人金据公司的权利受损。故上诉人金据公司关于被上诉人广聚馨公司存在“一铺两租”和未取得全部业主的授权管理及出租权导致其承受了巨大经济损失的上诉意见不成立，本院不予采纳。原审第三人佳地公司已明确表示其仅对首二层商铺所在楼宇的公共区域提供物业管理服务、首二层商铺产权证面积范围不属于其物业管理范畴，被上诉人广聚馨公司为二层商铺的内部区域提供物业管理服务，故一审判决认定原审第三人佳地公司与被上诉人广聚馨公司的物业管理及服务范围并无冲突并无不当。上诉人金据公司关于被上诉人广聚馨公司未为租户提供物业管理服务的上诉意见缺乏确实、充分的依据，本院不予采纳。一审判决认定上诉人金据公司主张撤销《物业合同》的理由不成立而不予支持正确。关于上诉人金据公司在二审中提交证据拟证明应抵扣其为被上诉人广聚馨公司垫付的费用、抵扣后其无需支付管理费的问题。经审查，首先，上诉人金据公司主张应抵扣的部分款项发生在被上诉人广聚馨公司撤场之后，且其中上诉人金据公司主张的二楼防水补漏工程款，原审第三人佳地公司在一审中就此提交了相关证据证明是因上诉人金据公司违法建设所致。其次，上诉人金据公司在本案中诉请被上诉人广聚馨公司返还的82283元是其支付的2016年7月之前的物业服务管理费和水电费，上诉人金据公司在诉讼中并未明确主张返还其在二审中主张抵扣的款项；被上诉人广聚馨公司反诉请求上诉人金据公司支付欠缴的物业服务管理费，上诉人金据公司亦未明确提出应抵扣其在二审中主张的款项的抗辩。上诉人金据公司在二审中主张抵扣相关款项，属于新的诉讼请求，但被上诉人广聚馨公司对其二审中提交的证据均予否认，故本院对上诉人金据公司的上述主张不予审查调处，其可另循法律途径解决。综上，上诉人金据公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3110元，由上诉人广州金据投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年七月四日书记员  彭文悦书记员  区敏儿