苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初510号原告：苏州工业园区建屋物业发展有限公司，住所地苏州工业园区启月街288号紫金东方商务广场1幢3层303。法定代表人：龙为民，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡康，江苏名仁律师事务所律师。被告：艾立夫电子技术服务（昆山）有限公司，住所地昆山市花桥镇兆丰路8号1幢。法定代表人：RICHARDLEEDRYSDALE。原告苏州工业园区建屋物业发展有限公司（以下简称建屋公司）与被告艾立夫电子技术服务（昆山）有限公司（以下简称艾立夫公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法由审判员王贤成适用简易程序。后因被告下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理，并于2019年6月17日公开开庭进行审理。原告建屋公司的委托诉讼代理人胡康到庭参加诉讼，被告艾立夫公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告建屋公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费25102元和电费11805.08元，合计36907.08元；2、判令被告承担逾期付款违约金36.90元/日（标准为36907.08*0.001/日，自2018年11月26日起计算至实际付清之日止，暂时计算至2018年12月31日止为1328元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告将第2项诉请明确为：判令被告承担逾期付款违约金（以36907.08元为基数，自2018年11月26日起计算至实际付清之日止，按照每日千分之一计算）。事实和理由：2015年4月22日原被告签订《苏州工业园区2.5产业园物业管理服务协议》，约定原告为被告承租的苏州2.5产业园G1号楼1902室的物业(建筑面积约326平方米)提供物业管理服务，并对物业管理费标准、支付方式、电费能耗、违约责任等项进行了约定。2018年5月31日被告与苏州2.5产业园租赁合同到期后未签订书面的租赁合同，双方的租赁关系转为不定期租赁关系。物业服务合同生效后，原告按约定履行了物业管理服务，但被告结欠2018年5月至11月间物管费和2018年4月至10月间电费合计36907.08元未付。前述费用经原告多次催收，被告均未支付。为维护原告的合法权益，特此起诉，请依法判令被告支付物业管理费和电费并承担逾期付款违约金。被告艾立夫公司未作答辩。经审理查明,原告建屋公司（甲方）与被告艾立夫公司（乙方）签订物业管理服务协议，鉴于苏州工业园区建屋产业园开发有限公司（出租方，以下简称建屋开发公司）与乙方于2015年4月22日签订了房屋租赁合同，乙方向出租方承租位于苏州2.5产业园G1号楼第19层1902室的物业。依据相关规定或约定，甲方系出租方指定的物业管理机构，为苏州2.5产业园内的全部物业提供统一的物业管理服务。甲、乙双方就租赁物业的物业管理服务的相关事宜，经协商一致，签订本协议。双方同意，物业管理费按照下述标准乘以租赁物业的建筑面积计算：租赁期间2015年6月1日至2016年5月31日、2016年6月1日至2017年5月31日，收费标准均为10元/平方米/月，金额为3260元/月；租赁期间2017年6月1日至2018年5月31日，收费标准为11元/平方米/月，金额为3586元/月。物业管理费支付方式：按月支付，但其中首月物业管理费于本合同签订后的3个工作日内支付；此后甲方应于每月5日之前向乙方发出费用缴纳通知书，乙方应于每月25日前，按照通知书所载明的缴费金额，将物业管理费以银行转账方式支付至甲方指定账户。租赁合同终止后，乙方仍实际占用或使用租赁物业的，乙方应当按照实际占用或使用的天数支付物业管理费。电费按月缴纳，乙方应根据实际电表用量，按照供电部门规定的收费标准加上实际损耗以及甲方代开发票的税金即0.98元/KWH，向甲方支付电费。违约责任：乙方未能按照本协议的约定支付物业管理费及其他应付费用的，每逾期一日，应当按照应付费用的千分之三支付违约金。原告建屋公司提供精品房成品交接明细表，证明2015年5月8日将租赁房屋1902室交付给被告。交接明细表上接受单位负责人处的签字是被告工作人员的签字。原告建屋公司提供2份签收记录，证明2018年5月、6月物业管理费以及2018年4月、5月的电费经被告工作人员吕瑞梅及姓肖的员工确认。其中2018年5月物业费3586元，2018年4月电费1957.06元，2018年5月电费1994.3元。按照合同约定，在2018年5月31日租赁合同到期，被告声称找另一家公司来签租赁合同，所以原告当时暂时没有记2018年6月物业费，但是被告一直没有找到，但仍一直在产业园中。原告建屋公司提供的8页抄表记录显示，被告艾立夫公司于2018年4月至11月的用电量分别为：1997度、2035度、2391度、2715度、2617度、178度、113度、118度。为向被告艾立夫公司催缴物业费和电费，原告建屋公司称，因无法找到被告进行签收，原告在被告公司门口张贴催款通知单，2018年9月20日的催款通知单显示：被告需缴纳2018年4月至9月18日的电费11650.24元、2018年5月至9月期间的物管费用17930元。2018年9月30日，被告艾立夫公司向原告建屋公司出具情况说明一份，主要内容为：被告于2015年6月1日起承租了2.5产业园G1幢1902室，租期三年，已于2018年5月31日到期。被告在租赁合同即将到期之时，积极寻求续租事宜，目前由于被告的投资资金还未到账，预计10月底资金能到苏州公司账上，届时被告会立即将所欠物业、水电费等一并结清。2019年1月16日，案外人建屋开发公司出具情况说明，称2015年4月22日艾立夫公司和建屋开发公司签订房屋租赁合同，约定由艾立夫公司承租位于苏州工业园区东长路88号G1号楼1902室房屋，租期自2015年6月1日至2018年5月31日。租赁期限届满后，艾立夫公司继续使用该租赁房屋，并于2018年9月提交情况说明，希望继续承租该房屋。建屋开发公司于2018年10月18日以通知函形式，告知艾立夫公司自2018年6月1日起双方的租赁关系转为不定期租赁关系。整个租赁期间一直由建屋公司为艾立夫公司租赁房屋提供物业服务。2018年4月25日，建屋公司对艾立夫公司的抄表记录为：空调电表读数分别为上月37801度，本月读数37842度；照明电表上月读数65076度，本月读数67032度。2018年11月底，建屋公司对艾立夫公司抄表记录为：空调电表上月读数39635度，本月读数39635度；照明电表上月读数75288度，本月读数75406度。经询问，原告建屋公司称，物业管理费是2018年5月1日至2018年11月30日期间的，共计7个月，物业管理费每月为3586元，故物业管理费为25102元。电费是2018年4月1日至2018年10月31日期间的，11月的就不主张了。双方的物业管理服务协议至2018年12月终止，原告主张至11月底。以上事实有原告提交的物业管理服务协议、交接明细表、签收记录、抄表记录、催款通知单、照片、情况说明以及当事人在庭审中陈述等证据予以证实。本院认为，原告与被告之间的物业服务合同关系依法成立并有效。依据双方签订的物业管理服务协议，由原告为被告提供物业管理服务，协议约定的期限为2015年6月1日起至2018年5月31日止，其中2017年6月1日至2018年5月31日的物业费标准为3586元/月。双方约定，租赁合同终止后，被告仍实际占用或使用租赁物业的，被告应当按照实际占用或使用的天数支付物业费。因被告于2018年9月30日向原告出具情况说明，称租赁合同即将到期之时，被告积极寻求续租事宜，拖欠原告的物业、水电费等需要等到融资资金到账后一并结清。结合案外人建屋开发公司出具的情况说明，其确认自2018年6月1日起被告与建屋开发公司的租赁关系转为不定期租赁关系，整个租赁期间一直由原告为被告租赁的房屋提供物业服务，故可以认定在协议约定的物业服务期限到期后，原告仍在为被告租赁的房屋提供物业服务。被告未到庭就原告是否在为被告提供物业管理服务、所提供的物业管理服务是否符合合同约定及是否存在其他抗辩事由提出异议并举证证实，故原告诉请被告支付自2018年5月1日至2018年11月30日止的物业管理费，于法有据，本院予以支持。关于物业管理费的计算标准，物业管理服务协议约定2017年6月1日至2018年5月31日的物业管理费为3586元/月，且原告之后张贴的催款通知单上的物业管理费标准亦为3586元/月，故参照该物业管理费的计算标准计算原告所主张的物业管理费，并无不合理之处，原告诉请被告支付物业管理费25102元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的电费，因物业管理服务协议到期后，原告仍在为被告租赁的房屋提供物业服务，故原告诉请被告支付自2018年4月1日至2018年10月31日止的电费，于法有据，本院予以支持。关于电费的金额，根据原告提供的抄表记录，同时结合签收记录、催款通知单、建屋开发公司出具的情况说明，可以认定被告于2018年4月1日至2018年10月31日共计消耗电量12046度。依据原、被告签订的物业管理服务协议，双方约定每度电的电费为0.98元，故原告向被告主张电费11805.08元，于法有据，本院予以支持。至于原告主张的违约金，依据物业管理服务协议，被告未能按约支付物业管理费及其他应付费用的，每逾期一日，应当按照应付费用的千分之三支付违约金。原告主张按照每日千分之一的标准计算违约金。因原告对被告违约给其造成的损失并未举证予以证明，对其主张的违约金，应综合本案合同履行情况以及当事人的过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院调整违约金的计算标准为按照年利率11.7%计算，被告最终应向原告承担的违约责任为以未付款项36907.08元为基数，自2018年11月26日起至实际付款之日止，按照年利率11.7%计算。被告艾立夫公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告艾立夫电子技术服务（昆山）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州工业园区建屋物业发展有限公司支付物业费25102元及电费11805.08元，两项合计36907.08元，并偿付违约金（以36907.08元为基数，自2018年11月26日起至实际付款之日止，按照年利率11.7%计算）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，由被告艾立夫电子技术服务（昆山）有限公司负担。此款已由原告预交，法院退还原告，被告负担的费用于本判决生效之日起十日内支付给本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  王贤成人民陪审员  金兴梅人民陪审员  陆根英二〇一九年七月三日法官 助理  范凌杰书 记 员  曹梦杰附录：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。