北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初17785号原告：马淑兰，女。原告：张卫东，男。两原告委托诉讼代理人：胡杰，北京市隆安律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：李香云，北京市隆安律师事务所实习律师。被告：张平，男。被告：任启忠，男。委托诉讼代理人：郭元春，北京市中孚律师事务所律师。第三人：刘婷，女。委托诉讼代理人：刘杰，北京国舜律师事务所律师。第三人：张隋心，男。委托诉讼代理人：赵艳平，河北信正律师事务所律师。原告马淑兰、张卫东与被告张平、任启忠，第三人刘婷、张隋心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马淑兰及其与张卫东的共同委托诉讼代理人李香云、胡杰，被告任启忠的委托诉讼代理人郭元春，第三人刘婷的委托诉讼代理人刘杰，第三人张隋心的委托诉讼代理人赵艳平到庭参加诉讼。被告张平经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马淑兰、张卫东向本院提出诉讼请求：1、请求确认张平与任启忠签订的关于北京市丰台区翠海明苑0401号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2、请求判令任启忠配合马淑兰办理北京市丰台区翠海明苑401号房屋的过户手续至马淑兰名下；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：马淑兰与张卫东系夫妻关系。位于北京市丰台区翠海明苑6号楼4层7单元0401号房屋系二原告夫妻共有房产，房屋产权原登记在马淑兰名下。2016年5月24日，张平（二原告之子）伪造二原告签字并找人假冒二原告在北京市国立公证处办理两原告委托他人出售房屋的公证手续。2016年6月20日，张平利用伪造的公证手续向原北京市国土资源局申请将涉案房屋所有权变更登记至张平名下。随后，张平取得涉案房屋的不动产权证书。2017年1月19日，张平的委托人刘婷与任启忠签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以l50万元的价格出售给任启忠。2017年1月20日，任启忠取得了涉案房屋的不动产权证书。2017年2月9日，北京市国立公证处经核查，依法撤销了张平之前假冒二原告办理的公证书。同年2月17日，马淑兰向北京市丰台区人民法院提起行政诉讼，要求撤销张平取得的不动产权证书。经审理，法院认为张平取得房屋所有权证的基础不存在，应予撤销，但由于涉案房屋的所有权登记已经变更至任启忠名下，张平取得的不动产权证书已经被收回，故不具有可撤销的内容，故判决原北京市国土资源局将涉案房屋的所有权人变更登记为张平的行为违法。依据上述判决，张平并非涉案房屋的合法所有权人，其无权将涉案房屋出售给任启忠，且合同约定的价格明显低于市场价格，有恶意串通之嫌，故张平与任启忠之间签订的房屋买卖合同属于无效合同。2016年12月1日张平与张隋心办理公证，张平向张随心借款320万元，将房屋抵押予张隋心，另办理公证将房屋委托刘婷办理出售。过户时，张隋心写了同意出售于任启忠的同意书。房屋出售时买受人没有看过房，2017年2月8日早，该房屋被撬锁，并强行占用房屋。张平委托刘婷的委托公证，委托公证时间是2016年12月1日，委托书中的委托期限是2017年1月5日起，任启忠和刘婷签订房屋买卖合同的时间是2016年12月28日，实际刘婷在出售房屋时，并没有出售房屋的权限，且无法证明张平追认过刘婷的出售行为。张平没有权利出售本案房屋，其委托刘婷出售房屋的权限即为不合法。任启忠购买房屋时不构成善意取得，首先，其购买房屋时并未要求看房，亦未看房，其知道房屋有人居住，所以认为一般购房人在购买300余万元房屋时，不看房，不符合一般购房人的情形，不符合常理。任启忠在本案庭审中已经自认其女儿与刘婷认识，他们在2016年12月28日签订合同时，刘婷持有公证委托，公证委托书中明确显示刘婷此时并无出售权限。此外任启忠购买房屋时即知道房屋有抵押，其在购买房屋时没有解抵押，且其带抵押过户，应属于不正常的购房人的行为，且抵押到现在也没有解抵押。交易流程亦不正常，签订合同时应对付款等交易信息进行详细约定，而本案购房合同并未约定，并不符合正常的交易习惯，所以任启忠与刘婷、张隋心应系恶意串通。张隋心与张平间有借贷关系，本案房屋是为还贷款而做抵押。张隋心借款到期日期为2016年12月31日，2016年12月28日房屋出手时，借款合同亦未到期。张平未答辩。任启忠辩称，不同意原告诉讼请求。原告所述事实与客观事实不相符，1、被告任启忠签订涉案房屋买卖合同前，对于原告所述的张平伪造相关手续并不知情。2、任启忠在2016年12月28日签订房屋买卖合同实际成交价格380万元，任启忠已经转账给刘婷，公证书上刘婷有收款权限，2017年1月19日签订的买卖合同仅为网签合同，网签价格150万元。380万元价格与同期房屋市场平均价格相符。3、刘婷办理相关过户手续是依据张平的授权委托书，应为合法有效的。基于上述事实，任启忠应为善意购房人。买房的时候我没有去现场看房，要求看房了，但是刘婷说张平联系不到，房屋确实有人居住，就拍了照片，就通过照片了解房屋情况。我们没有通过中介，任启忠的女儿与刘婷认识，大家相互信任，就没有看房。过户的时候房屋有抵押，张隋心是抵押权人。张隋心出具了同意过户声明，过户后任启忠才付的款。房屋产权过户至任启忠后，房屋的抵押没有解除，房屋现在仍有抵押，抵押权人为张隋心。过户都是跟刘婷接触的，我并未见过张平本人。张平产权被撤销我并不知道。当时刘婷说她全权办理，为了避免中介费，我就没找中介。房屋现在由我控制。过户时间在2017年1月5日之后，委托已经生效了，且房管局依据委托公证办理了房屋变更登记，即表明委托公证没有问题。房屋买卖合同合法有效，即使张平对涉案房屋没有权利，目前基于善意取得，任启忠已经取得房屋所有权。任启忠在买卖该涉案房屋时，所有相关法律文书及产权证明均表明张平系该房屋的所有权人、任启忠支付了合理房屋购房款项且已经取得该房屋的不动产产权证书。依照链家公司给出的5.6万元每平米的平均价格计算，房屋总价款应为457万元，与本案成交价格相差77万元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第十九条规定，不足457万元的30%，不构成明显低于市场价。任启忠符合善意取得的构成要件。刘婷述称，2016年11月，张平做生意周转需要钱，愿意支付利息。朋友介绍张平给刘婷，刘婷帮忙找到张隋心。张隋心愿意借钱给张平，收取利息。12月1日，他们去公证处做的公证，当时做了两份公证，一份借款的公证，一份房屋出售委托的公证。张平向张隋心借款320万元。一个月后，张平联系不上了，张隋心找到刘婷，要求出售房屋。根据双方委托出售房屋的约定，刘婷找人出售房屋，以避免利息增加。后来找到任启忠，任启忠的女儿是刘婷的朋友，任启忠想买房，所以就将房屋卖给了任启忠。卖房的手续都是刘婷办的，共卖了380万元，任启忠一次性转账支付了房款，刘婷收了钱，并将借款部分340万元转给了张隋心。剩下的40万元，应该交给张平，但是找不到张平，一直没有跟张平交接，现在钱还在刘婷手中，该款项如果张平主张，应另案解决。我们做委托售房公证的时候张平向我们出示了载明其为产权人的房产证，离婚协议书等证件，我认为张平即为产权人，张平授权卖的房。办理房屋过户的时候，张平已经找不到了，后来我才知道张平是被羁押了。房屋买卖的时候任启忠没有去看房，委托刘婷卖房之前，张平跟刘婷去看过房，拍过照片。刘婷只知道是有人住，张平带着刘婷去的，刘婷并不确认是谁住。因为刘婷和任启忠都是认识的，当时是房市不太好，张隋心着急要还款，而且如果通过中介，时间比较长，借款利息比较多，所以没有通过中介。做公证的时候并不是为了马上卖房，只是为了保障借款，如果借款还不上，才会卖房。但公证书中没有写明还不了钱才可以卖房，只写明有权限卖房。对于原告的诉讼请求我方不同意，请求法院依法驳回。买卖合同是合法有效的，买卖过程中我并不知道张平取得产权证并非合法有效。我们是2016年12月28日办理的房屋买卖。公证书中没有详细约定我将房款还给张隋心，但当时是有口头约定的，而且办理委托公证的目的就是如果张平还不了钱，可以卖房还钱。办理房屋过户的同时办理了抵押的变更手续，现房屋仍设有抵押，抵押权人仍为张隋心。张隋心述称，我是通过刘婷介绍认识的张平，当时张平要借钱，双方达成借款意向后，办理了借款公证。为保证张平还款，在借款公证的同时，张平做了委托刘婷到期无法还款可以出售房屋的委托公证，并且对房屋办理了抵押登记，将房屋抵押给张隋心。借款期限是一个月。因为张隋心和张平不认识，张隋心虽然办理了抵押，但是通过抵押方式实现债权的过程比较繁琐，过程比较长，所以双方协商又做了委托刘婷售房的公证。后来借款到期，张平没有还款，且无法联系到张平，于是向刘婷催还借款。刘婷卖房的过程我没有参与，但是在过户的时候，我签了同意出售房屋的说明，其他过程我不清楚。后来刘婷将借款、利息、违约金共340万元转账给了我。办理过户登记的同时办理了抵押登记，任启忠将房屋抵押给张隋心，保证用房款支付借款，属于带抵押过户。任启忠支付房款之后，原告起诉了，就没有办理解抵押，现在房屋的状态还是任启忠抵押给张隋心。该案与我无关，原告的诉讼请求我们不同意。行政诉讼案件中，原告查封了房屋。借款公证当天，同时在同一公证处办理了售房委托，是口头协商过的，本身办理售房委托也是为了保证在还不了钱的时候可以出售房屋还钱。所有证据显示2016年6月21日，涉案房屋已经经国家部门变更登记为张平所有，而被告张平是凭借国家颁发的房产证办理抵押登记，向第三人张隋心借款。撤销张平所有房产证是在张隋心办理房屋抵押登记之后，故张隋心依据国家颁发的房产证明向张平借款无误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：北京市丰台区翠海明苑6号楼4层7单元0401号房屋，原产权人为马淑兰，系马淑兰与张卫东之夫妻共同财产，房屋所有权证号为X京房权证丰字第XXXX号。2016年6月20日，张平未经马淑兰、张卫东同意通过不当手段取得马淑兰委托出售该房屋的北京市国立公证处（2016）京国立内证字第7111号《公证书》，并通过该公证书将房屋产权登记过户至张平名下。2016年12月1日，张平（借款人/甲方）与张隋心（出借人/乙方）签订《借款合同》，约定：乙方同意出借金额为人民币叁佰贰拾万元整。本次借款的月利率为2.0%，且甲方承诺按月及时向乙方支付借款利息。借款期限为一个月，自二〇一六年十二月一日至二〇一六年十二月三十一日。北京市中信公证处出具（2016）京中信内民证字138680号公证书，对上述借款合同进行了公正。2016年12月5日，张隋心、张平对北京市丰台区翠海明苑6号楼4层7单元0401房屋设立了抵押，他项权利证证号为：京（2016）丰台区不动产证明第0040709号，抵押权人为张隋心。2016年12月1日，经北京市中信公证处公证，张平（委托人）签订委托书，委托刘婷（受托人）办理：登记在委托人名下有位于北京市丰台区翠海明苑6号楼4层7单元0401【不动产权证书号码：京（2016）丰台区不动产权第XXXX号】的房产一套，现委托人自愿委托受托人办理上述房产的有关事宜如下：一、办理提前还款手续；办理存量房房源核验、房源补录有关一切手续；二、领取他项权利证（不动产登记证明）、房屋所有权证（不动产权证书）、土地使用证等文件；三、办理解押登记手续，代签解除抵押协议等相关法律文件；到房屋管理部门办理上述房产资信的查询档案事宜，包括但不限于核实房产是否存在查封、抵押、网申占用、异议登记等信息，代为到房屋管理部门调取原购房合同、原契税票据等相关资料；代为核实网签地址的相关手续；四、签订房屋买卖合同；办理网上签约手续及解除网签手续；办理售房款的资金监管手续；五、办理产权过户登记手续；办理土地使用证过户登记手续；六、代缴相关税费；代为办理调档手续，代取公积金，调取税票，办理房源核验手续；七、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价；八、协助买方办理购房贷款手续；协助买房人办理银行资金监管、资金解冻及签署相关资料；九、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；十、其他与上述房产出售有关的一切事宜。委托事项的委托期限：上述第一、二项委托事项自本委托书签署之日起两年；上述第三至九项委托事项自2017年01月05日起两年。2016年12月28日，刘婷代理张平（出卖人）与任启忠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为：丰台区翠海明苑小区6号7单元0401号。该房屋所在楼层为4层，建筑面积81.65平方米。该房屋所有权证证号为京（2016）丰台区不动产权第XXXX号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为张隋心，抵押登记日期为2016年12月5日，他项权利证证号为：京（2016）丰台区不动产证明第0040709号。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币叁佰捌拾万元整。买受人采取自行交割方式付款。合同签订后，刘婷持委托书与任启忠办理了房屋产权变更登记，同时办理抵押权变更手续，将房屋过户至任启忠名下，房屋设有抵押权，抵押权人为张隋心。2017年1月20日，任启忠取得京（2017）丰不动产权第0013749号不动产权证书，取得诉争房屋所有权。庭审中，刘婷认可于2017年2月4日收到任启忠支付的房款380万元，并将其中340万元转账至张隋心账户，用于偿还张平欠张隋心的欠款本金及利息。张隋心认可收到340万元。2017年2月9日，北京市国立公证处做出（2017）京国立证决字第0002号《关于撤销（2016）京国立内证字第7109-7111号公证书的决定》，决定载明：我处于二〇一六年五月二十四日根据的张平等人的申请出具了（2016）京国立内证字第7109-7111号公证书，现张平的母亲马淑兰于二〇一七年二月九日来到我处反映其本人及丈夫张卫东均未曾来到我处办理上述公证。经核查，申请人张平于二〇一六年五月二十四日带领。他人假冒父母到本公证处，办理了上述公证事项。根据《公证程序规则》第六十三条第三款的规定，撤销（2016）京国立内证字第7109-7111号公证书。2017年2月17日马淑兰以北京市规划和国土资源管理委员会为被告，张隋心、任启忠、张平为第三人向本院提起行政诉讼，请求判令撤销北京市规划和国土资源管理委员会给张平颁发的位于北京市丰台区翠海明苑6号楼4层7单元0401号房屋的京（2016）丰台区不动产权第XXXX号《不动产权证书》，本院于2017年6月5日作出（2017）京0106行初98号行政判决书，载明“原北京市国土资源局为张平颁发不动产权证书之后，登记行为所依据的公证书已被公证机关所否定。因此，被诉房屋所有权转移登记行为的合法性基础已经不存在，应予撤销。”现房屋登记在任启忠名下，并由任启忠实际控制。房屋设有抵押，抵押权人为张随心。审理过程中，本院依法向北京链家房地产经纪有限公司调查本案诉争房屋于交易时的市场交易价格，该公司出具书面意见“就贵院向我司询问的关于北京市丰台区翠海明苑6号楼4层7单元0401号房屋在2016年12月28日期间的市场交易价格，我司根据通过我方成交相类似的房屋的价格数据做出以下意见：经我公司房屋成交价格资料显示，该房屋在2016年12月28日期间，市场价格在每平方米56000元到61000元之间。”本院认为，本院（2017）京0106行初98号行政判决书已经判定北京市国土资源局于2016年6月21日将北京市丰台区翠海名苑6号楼4层7单元0401号房屋所有权登记为张平的行为无效，故张平对诉争房屋没有所有权，其委托刘婷出售该房屋的行为系无权处分。任启忠虽然已经取得了涉案房屋的产权证书，但其成交价格相较同一时期该地区市场价格最低值偏低，差价为772400元，该差价在房屋总价中占有较大比例，其绝对数值相对一般人的生活水平，亦属较大数额，因此本院对其成交价格不能认定为合理对价。被告以《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第十九条的规定作为其合理对价的理由，因该条规定系适用债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的情形，不适用无权处分行为，故对被告的此项辩称，本院不予采纳，对任启忠关于系已合理价格购买涉案房屋，构成善意取得的辩称，本院不予认定。刘婷与任启忠签订《存量房屋买卖合同》之日，张平对其的委托并未达到生效条件，刘婷代理张平与任启忠签订的《存量房屋买卖合同》系无权代理行为，现张平对刘婷的上述代理行为并未予以追认。且，刘婷在与任启忠进行房屋买卖过程中，存在诸多不合常规的情形（如知道房屋有人居住但未到现场看房、房屋过户后才支付房款、未通过房屋中介进行房屋买卖、刘婷与任启忠女儿是朋友关系、任启忠收房的方式不合常规等等）。综合上述情形，本院认定刘婷与任启忠的房屋买卖行为存在恶意串通，其行为损害了张平的利益，进而侵害了原告的利益，刘婷代理张平与任启忠签订的《存量房屋买卖合同》，因存在上述情形，根据相关法律规定，其代理行为对张平不发生法律效力，该合同应系属无效合同。合同无效后，因无效合同的取得，应当返还，因张平取得涉案房屋产权证书已属违法，故该房屋的产权登记应恢复至马淑兰名下，故对原告要求被告将涉案房屋产权登记变更至马淑兰名下的请求，本院应予支持。第三人张隋心的债权已经得到满足，其在涉案房屋上设立的抵押权已无存在基础，其抵押权登记应予注销。任启忠因合同无效导致的相关损害纠纷，应向相关责任人另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题解释（一）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、刘婷代理张平与任启忠签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、张隋心、任启忠、马淑兰、张卫东于本判决书生效之日起十五日内注销张随心在丰台区翠海明苑小区6号7单元0401号房屋上设立的抵押权登记；三、任启忠、马淑兰、张卫东于本判决书第二项判决履行完毕之日起三十日内将丰台区翠海明苑小区6号7单元0401号房屋的房屋权属登记过户至马淑兰名下。案件受理费9150元、公告费560元，由张平负担3610元（本判决生效之日起七日内给付马淑兰、张卫东），由任启忠负担3050元、由刘婷负担3050元（本判决生效之日起七日内给付马淑兰、张卫东）。如不服本判决，可以在判决书生效之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 岩人民陪审员  齐树芹人民陪审员  孙春茹二〇一九年七月十五日书 记 员  阿亚琨