山西省中阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋1129民初220号 原告：中国邮政集团公司山西省中阳县分公司，住所地山西省中阳县凤城街5号。 负责人：吕小林，职务总经理。 委托诉讼代理人：申宇恩，山西鼎和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任培龙，山西鼎和律师事务所律师。 被告：薛建国。 原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司诉被告薛建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司委托诉讼代理人及被告薛建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》，并判令被告立即腾空租赁原告的房屋；2.判令被告向原告立即支付租金22958.33元，租金截止至2019年3月22日，以及自2019年3月23日起至实际腾空房屋之日止的租金(按照年租金9500元计算实际租赁天数)；3.判令被告向原告支付2018年-2019年度冬季的暖气费6271.1元；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金2116.12元(违约金自2016年10月12日按照每逾期一日违约金为月租金的3‰计算，暂算至2019年3月22日)，以及自2019年3月23日之后至租金全部付清之日止的违约金；5.判令被告向原告支付支出律师费损失5000元；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方之间签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于中阳县城关支局的房屋，建筑面积约29平方米的房屋1间出租给被告用于经营服装。合同约定年租金不含税为9500元，租金以合同签订时间起按年结算，合同签订时被告预付一年租金给原告，一年到期10日前预付下一年租金，以此类推，合同约定履约保证金为792元。租赁期为2015年10月23日至2016年10月22日，约定未签订续租合同被告继续使用房屋，甲方没有提出异议的，租赁合同继续有效。同时约定，被告逾期交付房租，每逾期一日按月租金的3‰向原告支付违约金，逾期三十日不交房租的，原告有权终止合同。被告除支付违约金外，原告不予返还保证金。《房屋租赁合同》签订之后，原告依约将房屋交付给被告薛建国，在被告于2016年10月12日之后以各种理由拒不支付租金，已构成违约。同时，2018年-2019年冬季被告无故不缴纳原告的暖气费6271.1元，因原告租赁房屋的2018年-2019年冬季取暖费总计金额为13039元，原告租赁房屋总使用面积为519.95㎡，其中被告租赁房屋面积为250.07㎡，应缴纳暖气费为6271.1元，经原告多次催促，被告拒不缴纳。为了维护原告自身的合法权益，特聘请山西鼎和律师事务所处理本案件，原告为此支付律师费5000元。依据合同约定，因被告违约行为给原告造成了损失的，被告应当向原告承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告薛建国辩称：1.原告要求支付租金及违约金，答辩人认为，要求支付租赁费的时效为一年，近年来，原告一直未请求支付租金，原告的请求已超过法定时效，人民法院不应支持原告的请求；2.原告应当给答辩人支付房屋修缮款9600余元，原告的房屋年久失修，防水设施老化变质，屋顶裂缝，渗漏水现象严重，整幢楼层全部进水，致使室内物品大量损毁。答辩人投资修缮了屋顶，原告承诺支付相关费用，但一直推诿。答辩人认为，原告应当立即清偿此款；3.原告应当支付取暖安装、接口费47342元。2016年，中阳县政府根据环保要求，对全城进行统一供热改造，因原告出面接入集中供热费用较高，原告就让答辩人出面接入，答辩人支付取暖安装、接口费47342元，但原告至今一直没有给答辩人支付，答辩人要求原告立即支付此款；4.原告并未提供热源，其要求支付暖气费的请求不能成立；5.此案是由于原告一直不支付房屋修缮款、取暖接口费引发，原告要求支付律师费既无事实依据，也无法律依据。基于上述理由，特提出答辩，敬请依法判决，以维护答辩人的合法权益。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.薛建国户籍证明复印件一份，被告向原告提供的照片打印，证明被告的主体资格；2.《房屋租赁合同》、房产证复印件一份，证明原告享有房屋合法所有权，被告租赁原告的房屋，双方之间签订的书面的《房屋租赁合同》，对租赁期限、租金、违约责任等均有明确约定；3.聊天记录截屏，证明被告中钢供热公司向原告催缴2018年的所有面积519.95㎡的暖气费13039元，被告应当缴纳其实际使用面积250.07㎡的暖气费6271.1元；4.聘用常年法律顾问的合同，明确约定案件2000-5000元费律师费，由被告承担。 被告薛建国的质证意见为：1.身份证没有异议；2.房产证与实际面积不符，是不是房屋的房产证不确定；3.租赁合同没有异议，约定2015年10月23日-2016年10月22日，约定提前10天支付2017年的租金，2016年10月22日之前都是主动打好合同提前来签，但是因为我们一直反应让处理房屋漏水的问题，结果就是2017年、2018年、2019年三年连面都见不上，也都没有问我们催要房租，我们以往年年都不欠房租的，为什么原告方从2017年开始就没有主动和我们签合同也没有给我们打电话要房租，就是因为我们让原告处理一下整个楼顶漏水的问题，这个不是我能修的，这应该是公共的问题，就应该原告修的；4.律师合同的签订，不同意支付律师费，损失不是我造成的。 被告薛建国向法庭提交的证据有：1.王海全的证明两份；2.中阳县邮政局综合办田赧儿出具的的证明，；3.中阳县供热供气管理中心出具的关于薛建国申请供热的回复一份；4.照片23张。 原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司向的质证意见为：1.2016年暖气改造工程的费用，费用总额不予认可，没有造价评估和票据；2.王海全2016年9月出具的证明，2016年的时候局长姓吕不姓林，真实性不予认可；3.田赧儿的证明，中阳县邮政局综合办没有加盖印章，也不能证明费用由邮政来承担，具体金额费用是多少也不能证明；4.中阳县供热供气管理中心出具的关于薛建国申请供热的回复的真实性不持异议，但是中间写到费用自理，也没有说费用是多少，不能证明被告的损失，法院不应当予以支持；5.照片只能看到房屋有损毁，但不能证明给被告是否造成损失以及损失数额，即使有损失也应该另行起诉与本案无关；6.被告长达十几年租赁房屋，2016年之前实际使用的房屋面积远不止合同约定的29㎡，被告之前是为整栋楼烧锅炉的，房屋是免费使用的，被告不支付租金，2016年合同签订约定履行完毕之后，被告已经不烧锅炉了，但是合同仍然继续履行。 通过法庭调查并综合原、被告双方举证、质证意见，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司与被告签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：房屋坐落于中阳县城关邮政支局，建筑面积约29平方米，间数1间。租赁房屋用于经营服装，租赁期限为2015年10月23日至2016年10月22日。年租金不含税为9500元。付款时间，租金以合同签订时间起按年结算，合同签订时被告预付一年租金给原告，一年到期10日前预付下一年租金，以此类推。合同约定履约保证金为792元。约定未签订续租合同被告继续使用房屋，甲方没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，甲方有权随时收回房屋。同时约定，被告逾期交付房租，每逾期一日按月租金的3‰向原告支付违约金，逾期三十日不交房租的，原告有权终止合同。原告负责缴纳出租房屋租赁期间内发生的一切费用。另查明，该合同落款只有双方的签名和印鉴，没有注名合同的签署日期。在双方签订合同后，原告将房屋交付被告使用，被告预付了一年的租金9500元，以及合同保证金792元。合同到期后，双方再未签订租赁合同，被告也未缴纳租赁费，但该房屋被告至今一直租用。以上是为本案事实。 本院认为：原、被告双方签订的租赁合同约定的租赁期为2015年10月23日至2016年10月22日，合同到期后，被告继续使用该房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，该租赁为不定期租赁。在租赁期间内，双方应依照约定履行各自的义务，因被告未缴纳租金构成违约，原告要求解除租赁合同并要求被告缴纳从2016年10月23日起至2019年3月22日的租金22958元的请求依法应予支持，被告缴纳保证金792元应予抵顶。关于取暖费的诉讼请求，原告未提供其向中阳县中钢热力有限公司缴纳费用的票据，不能确定被告应承担多少，故其请求本院不予支持。关于违约金诉讼请求，原告作为出租方，未保证房屋及相关设施的适租性，房屋漏水以及取暖设施管道等未修缮和完善，也存在过错，违约金的请求不予支持。关于请求被告支付律师费的主张，其未提供相关收费票据，故该请求本院不予支持。被告辩称的起诉超过诉讼时效的理由，因该房屋租赁期限为不定期租赁且被告至今一直租用房屋，故其抗辩本院依法不予支持；被告提出的在其租赁期间支出的房屋修缮费用以及房屋漏水造成财产损失、接集中供热费用等，其未提起反诉就此纠纷双方可协商处理或另案主张。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司与被告薛建国签订的《房屋租赁合同》；被告薛建国在本判决书生效后三十日内腾空其租赁合同约定的坐落在中阳县城关邮政支局门面（建筑面积29平方米）一间； 二、被告薛建国在本判决书生效后十五日内向原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司支付房屋租金22166元（从2016年10月23日起至2019年3月22日止的）； 三、驳回原告中国邮政集团公司山西省中阳县分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费271元，由被告薛建国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。 审判员  任仲平 二〇一九年七月二十三日 书记员  闫二霞