云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3103民初1177号原告：德宏聚诚物业服务有限公司，统一社会信用代码：91533100557778434J。住所：云南省德宏州芒市华丰紫圆小区。法定代表人：冷鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵争妍，该公司办公室主任。被告：刘丹凤，女，汉族，1974年9月23日出生，云南省芒市人，住云南省德宏州芒市。原告德宏聚诚物业服务有限公司与被告刘丹凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵争妍，被告刘丹凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告德宏聚诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告缴纳所欠款5,182元（其中物业费4,582元、水体费200元、垃圾费400元），违约金155元，共计5,337元；2．承担本案所有诉讼费用；3．被告承担案件受理费。事实和理由：被告购买金塔水乡小区住宅，于2012年10月19日接房并与原告签订前期物业管理服务协议，协议期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止，协议约定，物业服务费为0.80元/m2/月。被告欠款日期：2017年1月1日至2018年12月30日，金额：2017年欠物业费2,291元，水体费100元，垃圾费200元，2018年欠物业费2,291元，水体费100元，垃圾费200元。在此期间，原告多次电话催缴、书面送达催费通知单，被告依旧未缴费。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告刘丹凤答辩称，答辩人不是不愿意交物管费，是原告没有做好服务。答辩人于2012年10月29日与原告签订的《金塔水乡前期物业管理服务协议》，协议生效后，答辩人一直遵守相关法律法规规定和此协议的相关约定，按时缴纳物业管理费。由于原告未按照此协议履行相关约定，物业服务存在极大的瑕疵，答辩人多次与原告沟通，但物业服务质量不仅没有提高，反而越来越差，严重影响了小区业主的居住质量和房产升值，所以业主只能采取拒交物管费的办法来表达对原告不按协议约定提供服务的严重不满，致使答辩人拒缴2017年1月-2018年12月的物管费。综合原、被告诉辩主张，归纳本案争议焦点为：原告在物业服务合同履行过程中是否存在违约？被告是否应支付欠缴的物业管理费、水体费、垃圾费及违约金？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的证据第1组法定代表人身份证，第2组物业管理服务合同复印件，第3组催费凭证，第4组催费送达方式证明，第13组德宏州住宅专项维修资金使用支出申请审批表，申请专项维修资金B15排与德宏州第二人民医院围墙倒塌进行维修的情况说明。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据5．情况反映、芒市住建局关于《金塔水乡业主装修房屋的反映情况》的处理意见、通知、总经理及物业工作人员到场的图片，执法监督局到场协调，欲证明物业公司对违章搭建一事尽到责任；6．路灯维修场景、小区南岸、北岸路灯图片，欲证明金塔水乡小区路灯完好；7．清理业主堆放的垃圾，欲证明处理业主堆放的垃圾；8．聚城物业关于金塔水乡监控系统更新，改造使用住宅专项维修资金的申请，欲证明积极处理监控无法运作一事；9．金塔水乡水道排污不畅造成小区淹没情况反映，清掏阴井情况，欲证明排污不畅通所做的工作及已经处理好的结果；10．证明，欲证明环卫站收费情况证明；11．文明养宠物宣传，社区帮助协调饲养家畜问题，欲证明物业公司积极处理宠物及家畜问题；12．雨天处理消防通道，欲证明处理占用消防通道一事；14．申请书，欲证明景观河用水来源和费用标准；15．关于不同意芒市金塔水乡南区建设信息基站的情况反映，金塔水乡南区建设信息基站意见表，欲证明物业公司积极参加及协调业主办理基站一事。经质证，被告称对第5组不认可，原告经理是到过现场，但仅针对一家私搭乱建，对于其他家被告拨打物管电话，物管并未到现场，对于照片什么时候照的不清楚，且照片与被告提交第6组现状不符，对第6组不认可；对第7组不认可，与被告提交的第7组不相符；对第8、第9、第10组不认可，证明针对的是物管公司，物管费里已经包含垃圾费及水体费；对第12、第14组不认可，水源是其他公司引用的，导致小区缺水，后期引用自来水，芒究水库水源挖断也是导致缺水原因；对第15组不认可，与被告提交的16组证据不相符合；对第11组不认可，该组证据是在住户向物管公司提出饲养宠物家禽问题后才采取的滞后措施。被告提交的证据1．私搭乱建：欲证明金塔水乡小区部分业主占用公共资源进行违规建设，私搭乱建现象严重；2．照明、路灯及配电管理：欲证明照明设施损坏较多，灯光太暗，配电箱老化，存在安全隐患；3．视频监控：欲证明视频监控系统无法正常工作，没有起到监控安保作用；4．排水系统：欲证明小区排污管道系统没有定期进行清理，淤积严重，造成雨季时污水管道排水不畅；5．交通：欲证明小区内车辆乱停乱放，严重影响交通；6．绿化：欲证明小区绿化破坏严重，住在别墅端头的部分业主随意占用小区公共绿地，造成公共资源流失；7．环境卫生：欲证明原告违反协议约定，收取垃圾费。环境卫生差；8．消防设施：欲证明消防器械过期，消防通道长期被占用，存在极大的安全隐患；9．维修基金的管理和使用：欲证明2016年，原告未征得业主的同意，动用维修基金修围墙；10．小区内打广告、卖东西问题：欲证明未经允许有个人在小区内设置广告牌、商贩占用公共区域卖东西；11．水景观、游泳池管理：欲证明供水水管损害，原告没有进行维修，造成本小区水景观和游泳池无法使用；12．物业服务费用公开公示：欲证明原告对本小区物业服务费用收支情况未公开公示；13．移动通信设施安装：欲证明原告对铁塔公司到小区内安装信号设备未进行制止，影响居民的身体健康；14．原告允许大型吊车、挖机随意进入小区参与私搭乱建，损毁公共绿化植被和小区路面；15．原告收取门禁卡费用，但门禁系统形同虚设，未起到管理作用；16．门牌证办理：欲证明原告未及时帮业主办理门牌证。上述十六组证据均系影印件。经质证，原告对被告提交的十六组证据均不予认可。本院认为，原告提交的第5组证据中的芒市住建局关于《金塔水乡业主装修房屋的反映情况》的处理意见、第10组、第15组真实合法、与本案有关，本院予以采信。其余证据系原告单方制作，不具有证据效力，本院不予采信。被告提交的十六组证据均系被告单方拍摄制作，无其他证据相互佐证，不具有证据效力，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘丹凤购买芒市金塔水乡C20-3幢房屋，建筑面积为238.68平方米。2012年10月29日，原、被告双方签订《金塔水乡前期物业管理服务协议》，约定由原告向金塔水乡小区提供物业服务；物业管理费用为别墅按建筑面积每月每平方米0.80元计算；受有关部门或单位的委托，原告代收代缴垃圾费、水体费等费用；费用为自交房之日起预付一年，之后每半年交付一次也可全付一年；协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。原告根据《前期物业服务协议》提供物业服务，但在履行中服务质量存在一定瑕疵。被告自2017年1月1日至2018年12月30日拖欠物业服务费、垃圾费及水体费。本院认为，原、被告签订的《金塔水乡前期物业管理服务协议》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，协议不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告根据协议为小区提供了物业服务，被告应支付物业服务费，但原告在服务过程中存在一定瑕疵，服务费应适当减少，本院予以酌情减免应交费用的5%，故被告支付原告物业服务费为：4,353.52元（0.80元／平方米/月×238.68平方米×24个月×95%）。水体费系小区水体景观用水产生，物业公司已向相关供水部门交纳，故对原告要求交纳水体费200元的诉讼请求本院予以支持；垃圾费系物业公司受有关单位委托代收，业主居住产生垃圾便应交纳垃圾费，故对原告要求交纳垃圾费400元的诉讼请求本院亦予以支持。根据《前期物业服务协议》第九条第四项的约定，被告拖欠物业服务费，原告有权要求其承担违约金，但物业服务的确存在一定瑕疵，故对原告要求承担违约金155元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、由被告刘丹凤支付原告德宏聚诚物业服务有限公司物业服务费4,353.52元、水体费200元、垃圾费400元，合计4,953.52元，限于本判决发生法律效力之日一次性付清；二、驳回原告德宏聚诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告德宏聚诚物业服务有限公司已预交，由被告刘丹凤负担（未付），限于本判决书送达之日一次性交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员  许荣芬二〇一九年七月二十九日书记员  福俊杰