昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初8169号原告（反诉被告）：云南省政法干部学校住所：昆明市盘龙区龙头街小窑村法定代表人：刘晓江委托诉讼代理人：张鑫、王华强，云南高姿律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地住所：云南省楚雄彝族自治州楚雄市子午镇楚双璐20公里处经营者：王玉玲委托诉讼代理人：吴黎明、吴忠伟，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南省政法干部学校诉被告楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理后，被告楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地提起反诉。本院依法组成合议庭，于2019年4月4日公开开庭审理，原告（反诉被告）云南省政法干部学校委托诉讼代理人、被告（反诉原告）楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告云南省政法干部学校（以下简称政法干校）向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还占用原告的土地并支付租金（场地占用费）至实际返还为止（以鉴定机构的评估为准）；2、判令被告承担本案诉讼费、鉴定费、保全费。事实和理由：2015年3月16日，原告召开校长办公会决定与被告合作，将原告大门口右前方的预留用地出租给被告进行苗木培育。期间，被告陆续向原告提供树苗800棵，帮助学校在教学楼旁栽种绿篱约800米，并为原告办公室场所提供大富贵树10余棵（被告提供的苗木价值约60万元），由于被告长期未支付租金等费用，且原被告未对租赁期限进行约定，原告可以随时解除合同，2017年5月，原告与被告交涉，通知其支付租金，并自行撤离，返还场地。被告置之不理，2018年6月13日，原告委托职工向被告送达《催告函》，再次给予被告合理期限腾场地，但被告至今仍占用场地，已给原告造成了相应的损失，故起诉讼。被告楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地（以下简称苗木基地）答辩并反诉称：1、双方租赁合同无效，争议土地是教育用地，如果要出租需要经过有权部门的批准，但是至今未见到任何审批手续；2、原告主张的租金是按照合法的审批手续并且补缴了土地出让金的正常市场价格来计算的租金，这样的价格不适用于本案，请求驳回原告的诉讼请求。被告在答辩的基础上提出反诉请求：1、确认原被告之间的口头土地租赁合同无效；2、判令原告（反诉被告）赔偿反诉原告因土地租赁合同无效受到的损失：地上构筑物131729.8元、盆景搬运费15000元、盆景折价损失20万元（详细数据以评估鉴定机构出具的鉴定意见为准）；3、判令反诉被告向反诉原告支付其购买苗木的苗木费及养护费662076元；4、判令反诉被告向反诉原告支付上述请求第二、三项之和为本金按照同期银行贷款利率计算的自反诉受理之日起至实际付清之日止的利息；5、判令反诉被告承担本案全部诉讼费及鉴定费三万元。事实和理由：反诉原被告达成过以反诉原告向反诉被告提供苗木并由反诉原告完成栽种养护的相应款项，换取反诉被告的土地（大门口右前方）一定期限使用权的口头合意，但是反诉原被告之间的口头租赁合同违反法律的强制性规定，且未能办理所需的行政审批手续，自始无效，反诉被告应当承担70%的责任，而且无权要求反诉原告支付土地租金，反诉被告向反诉原告购买的苗木等绿化植物、养护的款项，是因合同而产生，反诉被告应当立即支付。原告（反诉被告）政法干校答辩称：1、合同有效，依法成立的合同，自成立时生效，需要办理审批手续的按照合同法解释一第九条的规定，反诉被告在法庭辩论终结前已经取得了审批手续，应当认定为有效；2、在合同有效或者撤销后，合同取得的财产应予返还，不能或者没必要返还的应当折价补偿，我们鉴定的不但是租金而且是合同无效后的场地占用费；3、反诉原告主张的地上建筑物的损失是私搭乱建，不应当认定为损失，盆景搬运费和折价费也不认可；4、苗木费或者养护费我们认为鉴定报告不真实，而且没有经过反诉被告的签字认可，所以资金占用利息没有事实和法律依据；5、诉讼费、鉴定费由法院裁判。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织原被告交换证据和质证，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、本案法律关系确定。政法干校和苗木基地均认可双方口头约定苗木基地为政法干校提供并栽种苗木，政法干校把争议土地（学校大门口右前方）交给苗木基地使用的事实。从本诉诉状和反诉诉状来看，也印证了双方基于土地租赁提出诉讼请求的思路。但是庭审中，双方均认为本案存在两个法律关系，一是买卖，二是租赁。双方对于政法干校把校内土地租赁给苗木基地，但是没有签订书面合同，租赁的条件是苗木基地向政法干校提供苗木没有异议，那么，本案是否独立存在另一个买卖合同关系呢？首先，双方对于政法干校向苗木基地购买若干苗木是没有达成合意的，也没有任何证据表明一方想买或者一方想卖的意思；其次，事实上苗木基地用提供栽种苗木换取的不是苗木货款，而是土地的使用权，政法干校用土地使用权换取的不是租金而是苗木基地提供若干苗木。如果本案存在买卖合同关系的话，买卖的对象及对价是苗木以及土地使用权。很显然，本案并不存在土地使用权的转让。本院认为，本案是土地租赁合同关系，租赁的对价就是苗木基地向学校提供并栽种若干苗木等。二、土地租赁合同的效力。首先，双方均认可的土地租赁从未签订书面合同，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十九条规定：“土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同”，双方的口头租赁合同不符合法定形式；其次，该暂行条例第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”，政法干校在庭审中提交了一份云南省财政厅的批复欲证明其出租行为在法庭辩论终结前已经获得批准，但是该批复并非法定有权部门即土地管理部门的批准，所以该土地租赁是未经批准。至于该租赁改变了土地的利用性质亦不必再论。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故本案中政法干校和苗木基地的土地租赁合同无效。三、关于苗木基地提供并栽种苗木的工程总造价。苗木基地的诉讼请求是苗木费和养护费，其当庭陈述在启动鉴定之后与政法干校协商一致，按照栽种时的工程造价来体现该部分费用。政法干校在起诉状中称，苗木基地提供的苗木价值约60万元。在案件审理过程中苗木基地申请了司法鉴定，鉴定结果种植物工程造价595265.42元，绝对值已十分逼近。鉴于政法干校在庭审过程中提出的作为鉴定重要基础的会议纪要并无政法干校的签字，本院审查了云南博信司法鉴定中心的资质、鉴定范围、鉴定人员资质、鉴定标准及鉴定规程，均符合鉴定要求。同时，鉴定机构、证人证言、政法干校的当庭陈述均能证明，政法干校质疑的云南樱花和滇润楠两种乔木的树径确认未经其签字确认，实际上确系三方共同确定认可，只是政法干校的代理人将会议纪要带回学校让相关负责人签字至今无果而已。综上，本院对云博【2019】鉴字第017号司法鉴定意见书应予采信。四、云南景森资产评估有限公司出具的资产评估报告书采用与否。该鉴定机构的报告书对涉案土地的面积测量结果为3298.5㎡，苗木基地对该面积数字存疑，但并无相反证据证实自己的说法，对涉案土地的面积，本院认可该机构出具的报告结果；对于该机构出具的土地租金价格每年32.8185万元，苗木基地认为是在补缴了出地出让金的前提下做出，从鉴定人员出庭的陈述、评估报告、评估技术说明来看，该报告的出具确系在按照出让方式取得土地、土地用途系教育用地的前提下按照评估标准做出的，确实跟本案的实际情况不同，本案土地系划拨取得、而且出租给苗木基地也并非用于教育；其次苗木基地及证人明确表示绝不可能以这样的价格租用土地来中苗木。与此同时，在政法干校提交的证据中，有一份证明涉案土地的出租已经得到云南省财政厅批复的“核准出租资产明细表”显示云南精诚资产评估有限公司出具的评估报告评估的涉案土地租金为20000.1㎡土地年租金的年租金为21.6001万元，即每平米每年10.8元，与景森出具的报告相差近十倍。本院认为，云南精诚资产评估有限公司的评估结果政法干校认可、财政厅也已核准，且更加符合本案案情，应该予以采用。经审理，本院确认如下法律事实：楚雄市子午镇兴景林果苗木培训基地与云南省政法干部学校达成口头约定，2015年3月23日起，政法干校将校内涉案土地3298.5㎡出租给苗木基地，苗木基地则为政法干校提供并栽种若干苗木、绿篱。经鉴定，苗木基地在政法干校种植物工程总造价为595265.42元、地上建筑物价值为131729.8元。该地块的租金价格评估结果为10.8元/㎡/年。经查，政法干校所处地块取得方式为划拨，其用途为教育用地，其对外出租校内土地未经批准。本院认为，本诉部分：原告政法干校在未经批准的情况下出租校内土地，租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告要求被告返还租赁的土地，于法有据，本院予以支持；原告主张的场地占用费，于法有据，本院予以支持，但其不能说明开始租赁的时间，被告也不能说明具体租赁的时间，只有明确与苗木基地合作的会议纪要时间即2015年3月23日，而且双方对于在此之前已经在合作并无异议，故本院确定起租时间为2015年3月23日；保全费并未实际产生，本院不予支持；反诉部分，原告主张双方口头租赁合同无效，符合案件事实，于法有据，本院予以支持；原告主张的苗木费及养护费已经双方协商用工程造价费用来衡量，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院予以支持，但金额应以司法鉴定的结论即种植物造价为595265.42元为准；原告主张的地上构筑物损失，被告认为系私搭乱建，不应支持。本院认为，原告租赁被告的土地目的就是建立苗木培育基地，在该基地上设立构筑物系管理养护苗木生长所必须，因此产生的地上建筑物损失要求被告赔偿，本院予以支持，至于承担的比例论述于后；其主张按照自反诉受理之日起按照同期银行贷款利率计算资金占用利息，不违反法律规定，本院予以支持；原告主张的盆景搬运费、盆景折价损失，与本案无关，本院不予支持。苗木基地主张双方对于合同无效均有过错，但是政法干校的过错较大，应承担70%的赔偿责任，本院认为苗木基地的意见与案件事实无悖，并无不妥，应予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十九条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）云南省政法干部学校与被告（反诉原告）楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地口头约定的土地租赁合同无效；二、原告（反诉被告）云南省政法干部学校于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地支付提供并栽种苗木的种植物工程造价及地上构筑物价值合计人民币726995.22元的70%即人民币508897元及以此为本金自2018年9月25日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息；三、被告（反诉原告）楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）云南省政法干部学校返还租赁的校内土地并支付自2015年3月23日起至实际返还土地之日止按照10.8元/㎡/年计算的3298.5㎡租赁土地的场地占用占用费；三、驳回原告（反诉被告）云南省政法干部学校的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民15600元由原告（反诉被告）云南省政法干部学校承担；反诉案件受理费人民币5634元由被告（反诉原告）楚雄市子午镇兴景绿化林果苗木培育基地承担；鉴定费由申请人各自承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 胡  萍人民陪审员 李 全 平人民陪审员 黄 素 平二〇一九年七月十五日书 记 员 李杨俊茹