濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初3028号原告：孙长福，男，1963年9月6日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：李胜利、刘拥军，河南金谋律师事务所律师。被告：濮阳市中瑞房地产开发有限公司，住所地：濮阳市中原路东段枫林水岸，统一社会信用代码91410900565129653Q。法定代表人吕红星，该公司经理。委托诉讼代理人杨善卿、李丹，河南逐鹿律师事务所律师。原告孙长福与被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙长福的委托诉讼代理人李胜利，被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求：被告向原告支付逾期交房违约金39052.69元（自2016年10月1日起至2018年7月30日，按照租金标准每月15.06元/平方米×房屋面积计算，以后逾期违约金计算至被告取得房屋竣工验收备案证明文件及测绘报告止），并由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告购买了被告位于胜利路南、××路东××小区××单元××房屋××套，双方签订了商品房买卖合同一份，约定总房款604881元，交房时间为2016年9月30日。合同签订后，原告按约交纳了首付款，并按照被告通知办理了贷款手续，被告却未按约定交付房屋，构成违约。现原告为维护自身合法权益，请求被告承担违约责任。被告辩称，1、原、被告双方约定逾期交房按照商品房销售合同第九条第二种方式处理，但是合同第九条第二种方式为空白，故原告主张无事实法律依据。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，所以原告要求被告支付逾期交房违约金的标准无事实及法律依据。2、被告所售房屋于2017年5月26日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日通知交房，被告工作人员在2017年5月30日即以电话及微信方式通知原告办理入住手续，合同约定由于买受人原因，未能按期交付的，视同买受人已交接该商品房，故被告已于2017年5月30日向原告履行完毕房屋交付手续。3、按照合同约定，被告交房期限免责顺延期内不应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第六条及合同补充协议第二条第1款约定，买受人应在合同签订之日起三十日内办理完毕贷款手续，并保证剩余房款到达出卖人账户。如买受人在合同约定期限内未提供贷款相关资料或未办理完毕贷款手续，视为买受人逾期付款。贷款未能按时到达出卖人账户时，逾期时段视为出卖人交房期限的免责顺延期。本案合同签订日期为2015年7月21日，根据合同约定贷款应于2015年8月21日前到达被告账户内，但实际到账日期为2016年6月13日，逾期297天，故应扣除延期交房免责期297日。4、因政府蓝天治理增加施工工程量，造成工程延期或停工属不可抗力，依法应全部免除或者部分免除逾期交房的违约责任。首先，被告在施工过程中，因国家和市环境质量治理政策变化，被告为应对环保整改措施，不得不投入增加工作量或停工整改，耽误工程建设工期。因此，被告因国家环保政策原因未能如期交房，应属不可抗力，依据《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。其次，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项规定，因国家政策原因，出卖人可据实予以延期。原告主张被告违约期限应扣除被告因国家政策原因造成的停工期限。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原、被告于2015年7月21日签订商品房买卖合同一份，主要约定：一、原告购买被告开发建设的位于濮阳市辖区××路东××小区××单元××号房屋，商品房预售许可证号为2014-156号，单价5131.76元，建筑面积117.87平方米，房款总计604881元；付款方式为：银行按揭付款，并保证自合同签订日起三十日内办理完毕（公积金/按揭）贷款手续，首付人民币244881元，贷款360000元；二、交房时间为2016年9月30日前，交房条件为商品房经验收合格，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续；该协议第八条房屋“交付期限”另约定因买受人逾期付款和因国家政策调整、遭遇自然灾害的，出卖人可据实延期交房；该协议第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为空白。该合同附补充协议一份，该补充协议第二条第1项约定：以住房公积金、按揭贷款作为付款方式的，买受人除在约定的时间内提供真实、有效地贷款相关资料外，积极配合，按照贷款机构的要求和出卖人通知的时间、地点，统一办理各项手续并交清相关费用。如因买受人原因在本合同约定的期限内未提供贷款相关资料或未办理完毕贷款手续，视为买受人逾期付款。如贷款未能按时到达出卖人账户时，逾期时段视为出卖人交房期限的免责顺延期。2015年4月8日，原告向被告交房款100000元，2015年5月6日，原告向被告交房款150000元，2015年6月27日，原告向被告交房款144881元，2016年6月13日，原告向被告交房款210000元。2017年5月26日，涉案楼房经建设单位组织验收合格。被告称其2017年5月30日通知原告交房，原告未领钥匙，原告称被告至今未通知其交房。另查明，2018年11月27日，经原告申请，本院委托河南宇达房地产评估有限公司对位于该小区内的002幢1单元20层2001号住宅的市场平均租赁价格进行评估，结论为平均租金价格为15.06元/月·平方米。该估价报告的使用期限自估价报告出具之日起为一年。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据庭审查明，被告未按合同约定于2016年9月30日前向原告交付房屋，构成逾期，应承担违约责任。原告要求被告自2016年10月1日起向其支付违约金至交房日止，被告辩称其所售房屋已于2017年5月26日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日通知原告交房，原告拖延接收房屋应自行承担损失。对此本院认为，被告称其于2017年5月30日通知了原告办理入住手续，未提供证据证明，本院对其该项辩解意见，不予采信，但被告答辩早已交付房屋的辩解意见，应视为在答辩当日（庭审当日即2019年3月27日）明确作出交房的意思表示，故原告也应当在答辩当日主动接收房屋，逾期扩大的损失原告自行承担。被告未能在合同约定的时间内交房，存在违约，应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金，期限应自2016年10月1日起计算至2019年3月27日。因原、被告未约定违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，赔偿损失的标准可以参照同地段同类房屋租金标准确定。根据河南宇达房地产评估有限公司出具的评估结论，该地段平均租金价格为15.06元/月·平方米，可作为对案涉房屋租金标准的参照。综上，被告应赔偿原告损失为53667.86元（15.06元/月·平方米×117.87平方米×907天=53667.86元）。被告辩称因全市环保专项治理工作等政策原因导致增加工程量及停工整改，构成不可抗力免责事由，应免除或部分免除逾期交房的违约责任，对此本院认为，政府部门要求被告停工整改系被告自身环保不达标所致，并非不可抗力因素或政府重大事项安排，不属于免责事由，本院对被告的该项答辩意见，不予采信。被告还辩称原告存在逾期付款情形，贷款逾期112天，应扣除延期交房免责期112天，被告未提交证据证明原告存在提交或办理贷款手续逾期行为，不能认定被告是否因此享有交房延期权利，被告可待调查取证后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司赔偿原告孙长福逾期交房违约金53667.86元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1142元，由被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  陈富申审 判 员  林春江人民陪审员  王 阳二〇一九年七月一日法官助理陈丽丽书记员袁萌