广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初3754号原告：刘小琼，女，1984年8月10日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：陈萍，广东优晟律师事务所律师。被告：清远市奕兴房地产有限公司，住所地清远市清城区东城莲塘黄尾塘（附城鱼苗场）企业办公楼。法定代表人：李枳林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王文佳，广东大同律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄史青，广东大同律师事务所律师。原告刘小琼与被告清远市奕兴房地产有限公司（以下简称奕兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小琼及其委托诉讼代理人陈萍，被告奕兴公司的委托诉讼代理人王文佳、黄史青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小琼向本院提出诉讼请求：1、判决被告为涉案房屋办理竣工验收、办理不动产权证登记手续;2、判决被告支付逾期交楼的违约金共计人民币39514元(以已付购房款460000元为基数，每逾期一天按0.01%计算至竣工验收备案止，逾期交楼暂计自2017年1月1日至2019年5月10日);3、判决被告支付逾期办证的违约金共计人民币35347元(以已付购房款460000元为基数，每逾期一天按0.01%计算至办理不动产权证止，逾期办证暂计自2017年4月1日至2019年5月10日)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月28日，原告清远市清城区××大学××喜洋洋××楼××号号房屋与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买上述房屋，房屋面积为115.43平方米，房屋总价为460000元，原告采取银行按揭的方式支付房屋价款。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋的首付款共计200000元，其他房款260000元以向银行按揭方式向被告支付。按照《商品房买卖合同》第8条约定，出卖人应在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经竣工验收备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于被告未能按合同约定交付房屋给原告，亦不能按合同约定将原告购买的涉案房屋向产权登记机关备案。原告曾多次向被告问明情况，被告却以其有官司在身无法施工、无法交付为由拒绝给原告明确答复，现在涉案房屋仍处于停工状态，原告收楼也遥遥无期。按照《商品房买卖合同》补充协议7.8条:“出卖人无正当理由未能按期交付该商品房的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房价款总金额的0.01%的违约金，合同继续履行，但延期交房的总违约金不超过总房价的5%”。11.2.2条:每逾期一日，出卖人应按照买受人已付房款总额的万分之一向买受人支付违约金至办理完毕该商品房产权过户手续之日止，但延期办证的总违约金不超过总房价的1%。按此约定，被告逾期一天按房屋总价的0.01%支付违约金，逾期超过500天后，不管逾期多久，被告承担的逾期金也只是赔偿该数额(即仅承担总房价的5%即不得超过23000元)，另外，被告逾期办证所承担的违约责任也是不超过总房价的1%即4600元，该约定明显低于实际损失。截止现在被告已逾期交楼859天、逾期办证769天，被告至今未交付房屋给原告，原告当初购买房屋是为小孩上学之用，而如今原告一家不得不在外租住房屋，逾期交楼、逾期办证的违约金数额约定最高限额，显属过低，有失公平，且不能达到惩罚被告违约行为，更不能补偿原告的损失。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第39规定，房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金，金额低于买受人实际损失，当事人根据《合同法》第114条第二款的规定请求增加违约金的，人民法院应予支持。为此，原告为保护自身合法权益，特向贵院起诉，希贵院裁决如诉请。被告奕兴公司辩称，一、案涉建筑工程仍未完工，不具备办理竣工验收和不动产权证登记手续的条件，请法院依法驳回原告提出的第一项诉讼请求。答辩人开发的案涉清远喜洋洋馨苑14#、15#、19#、20#、21#楼及2#地下室(第一部分)项目工程至今仍未完工。答辩人与广州市第二建筑工程工程有限公司(以下简称广州二建)签订了施工合同，将案涉工程发包给广州二建，约定竣工日期为2015年11月18日竣工。但由于广州二建施工过程中存在施工质量问题，一直未能解决，引发诉讼，至今工程仍处于停工状态，无法完工，无法按期竣工。只有建筑工程施工完成，才能组织进行建筑工程竣工验收。只有通过竣工验收合格后，才能够交付小业主使用，才能办理房产证。目前案涉工程并未完工，竣工验收并未具备条件，交付房屋更不具备条件，房屋尚未进行初始登记，办理产权证也不具备条件。因此，原告提出的第一项诉讼请求客观上并不具备条件，实际并无法履行。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十四条，恳请贵院驳回其该项诉讼请求。二、原告提出的第二项要求被告承担逾期交楼违约责任并支付违约金的诉讼请求没有合同依据、事实依据，依法应予以驳回。(一)被告签订的商品房预售合同第八条、第九条均明确如遇特殊原因，被告可以据实延期，且无需承担逾期交房的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同条款对双方均有法律约束力。合同第八条:“交付期限……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:……3、因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三方过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由”可见，案涉房屋买卖合同系预售商品房买卖合同，合同约定的交楼期限同样只是预期交楼期限，合同在同条中也约定了例外情形，出卖人可据实予以延期。合同第九条:“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按补充协议方式处理。”可见，延期的特殊情形是排除适用逾期交房违约责任的。因此，原告提出的诉讼请求没有合同依据。(二)案涉项目，答辩人据实延期的实际原因是施工方的过错导致，案涉工程存在施工质量问题。该种第三方过错行为导致延误，并非答辩人可以预见并可以控制的事由，恰恰就是合同第八条约定可以据实延期的特殊情形。由于项目施工人广州二建的过错，案涉工程出现施工质量问题，并引发诉讼纠纷，停工至今。自答辩人于2016年6月28日启动一审(2016)粤1802民初3215号案，到二审(2019)粤18民终1760号案，至今，案涉项目仍未完工，仍处于停工状态。施工方广州二建至今未完成施工内容，也未向答辩人提交正式合格的竣工资料。以上情形的出现，并非答辩人过错所致，亦非答辩人所能控制，也非答辩人在签订合同时可以预见，而是施工方作为第三方的过错行为导致延期的发生。因此，清远市喜洋洋馨苑无法按时竣工验收及交付使用，源于第三方广州二建的过错行为，此情形亦属于施工中遇到的第三方过错行为导致延误，符合《商品房买卖合同》第八条约定的可延期交楼的特殊情形。据此，答辩人对此不承担违约责任，亦无需支付违约金，请法院依法予以驳回原告的全部诉讼请求。(三)原告主张的违约金标准也没有合同依据。首先，根据合同第九条约定，答辩人可以据实延期交付房屋的情形，不承担逾期交楼违约责任。原告主张计付违约金没有合同依据。其次，即使退一步，根据《商品房买卖合同》附件四第7.8条约定，延期交房总违约金不超过总房价的5%，即不超过23000元。原告第二项诉求的违约金金额已明显超出该范围，不应得到法院的支持。三、原告的第二项诉讼请求歪曲合同十五条和补充协议十一条的约定，断章取义，不符合合同约定和法律规定，依法应予以驳回。关于产权登记，根据合同第十五条约定及《合同补充协议》第十一条约定，十五条所约定“90日”的期限，是指出卖人办理商品房初始登记的时间，所述“出卖人的责任”是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由其提供的权属证件。11.2.1进而明确约定“出卖人须在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费并办理完毕该商品房交付使用手续后(以完成时间较晚者为准)的720天内，为买受人办理完毕该商品房的产权过户手续，但由于非出卖人原因(包括但不限于不可抗力或者政府行为)造成产权过户手续不能按期办理完毕的，买受人不得向出卖人主张违约责任及赔偿损失”。可见，原告主张自2017年1月1日起算90日届满后，立即起算被告逾期办证违约金，属于原告认识错误，歪曲理解合同约定。根据合同约定，房屋交付使用前并不发生办证义务。同时，办证义务需以工程竣工验收为前提，即工程竣工验收前亦不发生办证义务。现项目工程由于施工人的过错无法竣工验收，办证义务也就无从谈起。本案存在可以据实延期的情形，并且延期情况仍在持续中，何时复工仍未能确定，何时具备交付条件也未能确定。原告主张自2017年4月1日起按每日0.01%计付逾期办证违约金且无上限，没有合同依据，请贵院依法驳回原告的第二项诉讼请求。综上所述，答辩人作为负责任的开发商，为了保证房屋交付的质量，力争彻底解决施工质量问题，以保证预售房屋符合交付标准顺利交付，有充分的理由据实予以延期。原告的诉讼请求没有合同依据和法律依据，请法院依法全部予以驳回，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2015年10月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告将其开发建设的位于清远市清城区××大学××喜洋洋××楼××号商品房出售给原告，建筑面积为115.43平方米，房屋总价款为460000元，于2015年10月28日前支付首期房款200000元，剩余房款260000元办理银行按揭支付给被告。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收备案。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由；……”。第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第见补充协议（未见具体条款）种方式处理：……”。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、见补充协议第十一条。”附件四《合同补充协议》第七条约定：“……7.8出卖人无正当理由未能按期交付该商品房的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房价款总金额0.01%的违约金，合同继续履行，但延期交房的总违约金不超过总房价的5%，……。”庭审中，被告认为第九条约定是按附件四《合同补充协议》第七条处理；原告称不清楚具体条款，是采纳补充协议类似条款主张违约金的。合同签订后，原告依约交付首期款200000元，余款260000元由原告办理银行按揭支付给被告，并由被告开具购房发票给原告收执。2015年12月25日，原告缴交契税6900元。截至庭审终结时止，涉案房屋仍未交付给原告，被告开发建设的喜洋洋馨苑项目尚未获得工程竣工验收备案。原告以被告逾期交房及逾期办证为由提起本案诉讼，并认为《商品房买卖合同》第八条第二款第3点“因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由”的约定显失公平，不符合合同法平等主体的相关规定，违反公平原则，属于无效条款。被告抗辩认为因广州二建承建的喜洋洋馨苑项目工程存在质量问题的原因，导致该项目工程停工而未能按时交楼，属于合同约定的延期交房事由，故不存在逾期交房及逾期办证的违约行为，而且根据合同及补充协议约定，逾期交房的违约金不超过总房价的5%，逾期办证的违约金不超过总房价的1%。2016年6月28日，被告以广州二建承建的喜洋洋馨苑项目建设工程存在质量问题为由，向本院提起建设工程施工合同纠纷诉讼，本院以（2016）粤1802民初3215号立案受理，该案在审理过程中，被告于2019年3月13日申请撤回起诉，本院于2019年4月11日裁定准许被告撤回起诉。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、完税证明，被告提供的商品房买卖合同、情况说明、受理案件通知书、检测报告，以及本院（2016）粤1802民初3215号民事裁定书、本案的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，合同第八条第二款第3点约定：“因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由”，该约定属于延期交房免责条款，是被告提供的格式条款，该条款免除了被告逾期交楼的责任，排除了原告向被告主张逾期交楼违约责任的权利，而且在签订合同时，被告亦没有向原告特别提醒注意并解释说明该条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该格式条款应属无效，对原告主张该条款无效的意见，本院予以采纳。除上述条款无效之外，合同的其他内容是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对合同的有效部分，原、被双方均应恪守履行。关于原告的第一项诉讼请求，被告开发建设的喜洋洋馨苑项目工程现已停工，该项目工程还没有竣工验收结算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项的规定，事实上被告在现阶段不可能向住建部门申请办理该项目工程的竣工验收备案，故对原告主张要求被告为涉案房屋办理竣工验收的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。至于原告主张要求被告办理涉案房屋的不动产权证登记手续，由于涉案房屋尚未获得住建部门竣工验收备案，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第一项的规定，涉案房屋不具备办理不动产登记条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，根据合同约定，被告应在2016年12月31日前将经住建部门竣工验收备案的商品房交付给原告，但被告并没有依照合同约定期限交付商品房，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3点约定：“因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误的或其他非出卖人所能控制的事由”，该条款属于无效格式条款，对被告以该条款抗辩不存在逾期交楼违约行为的意见，本院不予采纳，被告应承担逾期交楼的违约责任。根据合同附件四《合同补充协议》第七条约定，被告应从交房期限届满的第二日起每日按总房价的0.01%计算逾期交房违约金，但不超过总房价的5%。从2017年1月1日起计至2019年6月30日止的违约金为：460000×0.01%×30×30=41400元，明显超过总房价的5%即23000元。对原告主张调整违约金，要求被告以房价款460000元按日0.01%计算逾期交房违约金至竣工验收备案之日止，由于被告逾期交房时间长达两年有多，而涉案房屋现仍未获得竣工验收备案，而且该情况仍在持续当中无法预期，总房价的5%即23000元,事实上不足以补偿原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告有权主张调整违约金，对原告主张要求被告以房价款460000元按日0.01%计算逾期交房违约金至涉案房屋竣工验收备案之日止的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。关于原告的第三项诉讼请求，按照合同约定，被告为原告办理涉案房屋的不动产权登记的义务是从涉案房屋交付后履行，现涉案房屋仍没有到达交付条件，尚未交付给原告，被告不存在逾期办证的违约行为，故对被告的第三项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款的规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市奕兴房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘小琼支付逾期交房违约金，违约金以460000元为基数，自2017年1月1日起按每日0.01%计至位于清远市清城区东城大学西路2号喜洋洋馨苑14号楼10层03号房屋竣工验收备案之日止；二、驳回原告刘小琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1672元，减半收取计836元，由原告刘小琼负担395元，被告清远市奕兴房地产有限公司负担441元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一九年七月五日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。