山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民初24号 原告：青岛蓝海新港城置业有限公司商业管理分公司，住所地：山东省青岛市市南区东海西路5号甲华银大厦2601室（电梯22层01室）。 负责人：闵杰，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：白洁，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张翠萍，山东琴岛律师事务所律师。 被告：星美国际影院有限公司，住所地：香港特别行政区中环皇后大道中99号中环中心67楼6701-02＆13室。 法定代表人：郑吉崇。 原告青岛蓝海新港城置业有限公司商业管理分公司与被告星美国际影院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法参照适用涉外程序的特别规定，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人白洁、张翠萍到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告青岛蓝海新港城置业有限公司商业管理分公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《协议书》已经解除；2.依法判令被告向原告支付解约违约金人民币867020元；3、依法判令被告向原告支付租金人民币89898.39元、电费人民币46745元、供暖（冷）费人民币53939.03元及前述费用自应付款之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；4.判令被告支付房屋占用费人民币63028.76元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告双方就被告承租原告“青岛金茂湾”项目四层401号商铺（以下简称“标的物业”）事宜签署了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《协议书》（前述文件统称“租赁合同”）。被告在租赁合同履行的过程中多次逾期缴纳租金、无正当理由擅自停业经营且影院排片计划显著滞后于主流影院（CGV、万达）。被告的行为严重违反了租赁合同的约定。为维护自身合法权益，原告已经发函解除与被告签订的租赁合同，并诉至法院，望判如所请。诉讼中，原告将诉讼请求第3项变更为：判令被告向原告支付2018年10月1日至2018年10月30日租金人民币104881.45元（35元/平方米/月×3096.5平方米/31天×30天）、电费人民币46745元、供暖（冷）费人民币53939.03元及前述费用自应付款之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；诉讼请求第4项变更为：判令被告向原告支付房屋占用费人民币73533.55元（35元/平方米/月×3096.5平方米/30天+35元/平方米/月×3096.5平方米/31天×20天）。 被告星美国际影院有限公司未到庭，亦未进行答辩。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料： 证据一、房地产登记明细。证明涉案商铺由青岛蓝海新港城置业有限公司依法建设并所有。 证据二、授权委托书。证明原告有权代表青岛蓝海新港城置业有限公司出租涉案商铺、签署租赁合同、处理与商铺有关的全部事宜，包括提起本案的诉讼。 证据三、房屋租赁合同。证明：1.原告将位于青岛金茂湾项目四层401号商铺（即涉案商铺）出租给被告使用，涉案商铺面积为3096.5平方米（3.1）；2.双方约定涉案商铺的交付日期为2016年7月1日前，租期为2017年7月1日至2032年6月30日，租期15年（4.1-4.3）；3.涉案商铺的租金分为保底租金及抽成租金，保底租金为35元/月/平方米，抽成租金超过保底租金时，被告应当在每个计租年度届满后30日内补足差额部分（5.2、5.4）；4.原告负责提供冷热源，被告承担因冷热源使用所产生的电费、冷源费及采暖费（6.2.1）；5.如涉案商铺符合租赁合同附件二所述的移交条件，被告将接受涉案商铺并签署《租赁场所交付确认书》（7.7）；6.公用事业费每次抄表由被告人员陪同，并签名确认。如双方约定公用事业费由原告代收，被告在收到原告的付款通知书、费用发生明细及合法费用依据后3个工作日内向原告支付（8.2）；7.被告逾期支付租金或其他费用累计超过90日、擅自停业超过10日的，原告有权解除租赁合同，被告应当向原告支付相当于8个月租金的违约金（11.3、11.5）；8.租赁合同到期或提前终止后，被告应当在30日内返还涉案商铺，被告逾期返还的，视为放弃相关物品的所有权，原告有权自行处分（14.2）9.原、被告双方就通讯地址做出了约定，且任何一方变更通讯地址的，应当提前5个工作日书面通知对方，否则不得以通讯地址变更进行抗辩（18.1）。 证据四、协议书。证明：1.因被告违约，原告于2017年12月29日向被告发送了解除通知，解除日为2017年12月31日；2.经被告申请，原告同意继续向被告出租涉案商铺，租赁期限为2018年3月9日至2032年6月30日，除协议书另有约定外，租赁条件及其他条款均按租赁合同及补充协议的约定执行（第二条）；3.保底租金每2个月支付一次，被告应当于每个支付周期届满的15个工作日前向甲方支付下个周期的保底租金（第四条）；4.租赁期限内，经原告合理判断，乙方排片计划与市场主流影院（如万达、CGV）相比滞后超过7日的，原告有权要求被告调整排片计划，如被告未能调整，原告有权解除协议书，被告应当按照租赁合同11.5条约定承担违约责任（第九条）。 证据五、《房屋租赁合同》补充协议。证明：1.原、被告双方共同确认原告已经将涉案商铺于2016年7月1日前交付被告（鉴于条款）。被告以补充协议的方式确认接收租赁物；2.租赁期限内，冷热源使用费为55737元/月，被告应按租赁合同约定与保底租金同时交纳（第4条）。 证据六、授权使用书。证明被告将涉案商铺授权其关联公司青岛市名翔影城管理有限公司无偿使用、管理。 证据七、租金入账凭证。证明被告委托其关联公司青岛市名翔影城管理有限公司代为支付租金等相关费用，但自2018年4月开始被告屡次逾期支付租金，逾期天数高达117日，已经达到了租赁合同约定的解约标准。 证据八、金茂湾购物中心后付费电费统计表、青岛金茂湾购物中心结算单、发票一组。证明：1.被告自2018年7月-10月期间拖欠原告电费共计人民币46745元；2.该部分费用已经被告关联公司青岛市名翔影城管理有限公司员工在抄表时签字确认，且已经由原告垫付，供电公司已向原告开具了收款收据。 证据九、青岛金茂湾购物中心结算单（供冷/暖费）、欠款通知单及发票一组。证明：1.被告欠原告供暖/冷费人民币53939.03元，费用金额已经被告关联公司青岛市名翔影城管理有限公司员工签字确认；2.被告的该部分费用已经原告垫付给能源公司，并由能源公司向原告开具了收款收据。 证据十、被告擅自停业视频资料一组。证明：1.被告自2018年10月15日擅自停止经营，违反了租赁合同及协议书的相关约定，达到了租赁合同约定的解除条件；2.该组证据结合证据九、证据十可知被告自2018年10月以来确实处于停业状态。 证据十一、被告排片显著滞后的资料一组。证明被告影片排片计划显著落后于市场主流媒体万达及CGV，经原告催告后仍未整改，已经达到了租赁合同约定的解除条件。 证据十二、青岛金茂湾购物中心L401铺位补充协议违约整改通知函一组。证明就被告的上述违约行为，原告已经多次书面通知被告整改，且通知函已经被告关联公司青岛市名翔影城管理有限公司员工签收。 证据十三、解除/终止劳动合同报告书。证明郭怀猛、王斌系被告的关联公司青岛市名翔影城管理有限公司，也即涉案商铺实际使用人的工作人员，其有权签收原告向被告发送的上述相关文件。 证据十四、关于解除青岛金茂湾购物中心L401铺位租赁合同的通知函。 证据十五、关于解除青岛金茂湾购物中心L401铺位租赁合同的二次通知。 证据十四、证据十五共同证明：1.原告分别于2018年10月25日及2018年11月16日向被告及其法定代表人发送解约文件，其中2018年10月25日的解约文件已经被告的郑吉崇及其关联公司的郭怀猛签收；2.自通知送达被告之日（含被告员工及关联公司员工签收），原被告之间的租赁关系已经解除。 证据十六、公证书及邮件退回的资料一组。证明：原告就腾房事宜向被告发送了《关于青岛金茂湾购物中心L401铺位返还事宜的函》及《律师函》并进行了公证邮寄送达，但被告仍然拒绝签收。 被告中国星美国际影院有限公司未提交证据材料。 经审理查明：2015年6月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租“青岛金茂湾购物中心”项目四层401号商铺（以下简称“租赁标的”），租赁面积为3096.5平方米（含一个巨幕厅），层高为不低于10米的商业用房给乙方用于经营“星美国际影城”，同时兼营轻食、饮料、电影后产品之用途。租赁标的交付日为2016年7月1日，租赁标的交付后乙方享有12个月的绝对免租期，租赁期限自2017年7月1日至2032年6月30日，租赁期限为15年。租赁年度按照日历年度计算，首个租赁年度和最后一个租赁年度不满一个日历年的，按照实际月份计算。租金分为保底租金与净票房抽成租金，两者较高者为实际租金标准。保底租金（含物管费5元/平方/月，此费用不含空调费）第一年至第三年为35元/月/平方米，以后每三年按10%递增。净票房抽成租金=年净票房×抽成比例，年净票房抽成租金超过保底租金时，被告应当在每个计租年度届满后30日内补足差额部分。甲方负责提供冷热源，乙方承担因使用冷热源所产生的电费、冷源费及采暖费。如租赁场所符合租赁合同附件二所述的移交技术条件，乙方将接收租赁场所并签署《租赁场所交付确认书》。公用事业费每次抄表由乙方人员陪同，并签名确认。如双方约定公用事业费由甲方代收，乙方在收到甲方的付款通知书、费用发生明细及合法的费用依据后3个工作日内向甲方支付。乙方应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用。如乙方逾期支付30日以内的，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.2%日向甲方支付滞纳金。乙方无正当理由逾期支付租金或其他费用经甲方催交后未交超过45日，或累计超过90日、未经甲方同意无故在一个租赁年度内中断或停止营业累计超过10日的，甲方有权解除租赁合同，乙方应于合同解除之日起60日内按约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付8个月租金的违约金，并赔偿甲方因此遭受的损失。租赁合同到期或提前终止后，乙方应当在30日内自费将可移动物品搬离，将租赁标的复原后交回甲方，乙方逾期返还的，视为放弃相关物品的所有权，甲方有权处分。合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决适用中华人民共和国法律（香港特别行政区法律除外）。因履行合同发生的争议如不能友好协商解决，任何一方有权将争议提交租赁标的物所在地有管辖权的法院裁决。甲乙双方就通讯地址做出了约定，且任何一方变更通讯地址的，应当提前5个工作日书面通知对方，否则不得以通讯地址变更进行抗辩。该租赁合同甲方处加盖了原告的公章，乙方处加盖了被告的公章并有法定代表人郑吉崇的签名。 2016年12月28日，原、被告签订房屋租赁合同补充协议，确定租赁标的已按双方于2015年6月19日签订的租赁合同约定于2016年7月1日前完成交付。租赁标的冷热源使用费单价为18元/平方米/月，冷热源使用费为人民币55737元/月，被告应按租赁合同约定与每月保底租金同时交纳。 被告将涉案租赁场地授权给青岛市名翔影城管理有限公司无偿使用，并由青岛市名翔影城管理有限公司代被告向原告交纳租金。被告自2018年10月1日开始拖欠租金，此后原告于2018年10月25日发出解除合同通知，2018年10月30日被告法定代表人郑吉崇签收，经计算2018年10月1日至10月30日的租金为104881.45元（35元×3096.5÷31×30），此后被告没有在30日之内腾房，继续占用原告房屋至12月20日，共计21天，参照正常租赁期间的租金计算为73533.55元。被告拖欠2018年7月至10月电费共计46745元人民币，被告欠原告供暖/冷费53939.03元人民币。 另查明，涉案商铺所属土地使用权人系青岛蓝海新港城置业有限公司，该公司授权原告全权享有青岛金茂湾购物中心的招商、租赁、运营管理权和签署一切相关法律文件。 本院所确认的上述事实，有原告提交的房地产登记明细、授权委托书、房屋租赁合同、协议书、《房屋租赁合同》补充协议、授权使用书、租金入账凭证、金茂湾购物中心后付费电费统计表、青岛金茂湾购物中心结算单、发票、青岛金茂湾购物中心结算单（供冷/暖费）、欠款通知单及发票、青岛金茂湾购物中心L401铺位补充协议违约整改通知函、解除/终止劳动合同报告书、关于解除青岛金茂湾购物中心L401铺位租赁合同的通知函、关于解除青岛金茂湾购物中心L401铺位租赁合同的二次通知、公证书及邮件退回的资料、以及法庭审理笔录等证据证实，已经本院审查，可以采信。 本院认为，被告星美国际影院有限公司系在香港特别行政区注册的企业法人，本案应参照涉外程序进行审理。因原、被告双方在房屋租赁合同中约定发生纠纷由租赁物所在地人民法院裁决，涉案的租赁场地所在地为山东省青岛市，故本院对本案享有管辖权。因原、被告双方约定选择内地法律处理纠纷，故本院确定适用内地法律解决本案的实体争议。 结合本案查明的事实，本院对本案的焦点问题作如下认定：一、关于被告是否构成违约以及涉案房屋租赁合同是否应当解除的问题。2015年6月19日，原告青岛蓝海新港城置业有限公司商业管理分公司与被告星美国际影院有限公司签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思一致的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的义务。上述合同签订后，原告依照约定履行了交付租赁房屋的义务，被告星美国际影院有限公司在履行合同过程中存在迟延交付租金等行为，经原告数次发函催促后依然不履行相关义务，构成根本违约，达到了双方合同中约定的解除合同的条件。原告依约定向被告在合同中约定的地址和收件人发出了解除合同通知、返还租赁房屋的函，虽然存在被告公司拒收的现象，但该地址及联系方式是双方约定的，应视为有效送达，且被告法定代表人郑吉崇已签收，此行为代表公司，故本院确认原告发出的解除合同通知于2018年10月30日送达给被告，此时双方的合同解除。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，放弃抗辩的权利，应承担对自身不利的法律后果。二、关于违约责任的承担问题。按照双方合同的约定及合同法的规定，因被告违约导致合同解除，被告应当承担相应的违约责任，支付违约金并承担原告其他损失。原告主张的违约金依照双方合同第11条5款的约定，经计算数额为867020元人民币。被告没有履行腾房的义务，根据原告提交的证据，原告于2018年12月20日收回房屋，此时间点为原告收回房屋的时间，被告应支付拖欠的租金104881.45元及实际占用期间的房屋租金73533.55元。原告的其他损失还包括被告应当支付的电费46745元、供暖（冷）费53939.03元。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，判决如下： 一、确认原告青岛蓝海新港城置业有限公司商业管理分公司与被告星美国际影视有限公司签订于2015年6月19日的房屋租赁合同，2016年12月28日的补充协议及2018年3月9日的协议书等三份合同，于2018年10月30日解除； 二、被告星美国际影视有限公司于本判决生效之日起60日内支付原告青岛蓝海新港城置业有限公司商业管理分公司违约金867020元； 三、被告星美国际影视有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告青岛蓝海新港城置业有限公司商业管理分公司租金104881.45元； 四、被告星美国际影视有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告青岛蓝海新港城置业有限公司商业管理分公司房屋实际占用费73533.55元； 五、被告星美国际影视有限公司于本判决生效之日起30日内给付原告青岛蓝海新港城置业有限公司商业管理分公司电费46745元、供暖（冷）费53939.03元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15115元，由被告星美国际影院有限公司承担。 如不服本判决，原告青岛蓝海新港城置业有限公司商业管理分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告星美国际影院有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 管 磊 审判员 解 鲁 审判员 张晓华 二〇一九年七月三十日 法官助理 刘思涵 书记员张燕