广东省广州市越秀区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0104执异163号 案外人：高华星，男，1968年7月18日出生，汉族，身份证住址：湖北省公安县。 申请执行人：平安银行股份有限公司广州中山四路支行。住所地：广州市越秀区。 负责人：刘育新，职务：行长。 委托代理人：谭俏云，广东力诠律师事务所律师。 委托代理人：黄雪华，广东力诠律师事务所律师。 被执行人：广东珍奇味集团有限公司。住所地：广州市从化经济开发区。 法定代表人：方晓涛。 被执行人：广州市君涛房地产发展有限公司。住所地：广东从化经济开发区。 法定代表人：方彦秋。 被执行人：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。 被执行人：林碧娥，女，1967年8月22日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司广州中山四路支行（以下简称平安银行中山四路支行）与被执行人广东珍奇味集团有限公司（以下简称珍奇味公司）、广州市君涛房地产发展有限公司（以下简称君涛公司）、方晓涛、林碧娥金融借款合同纠纷一案中，案外人高华星对本案查封广东从化经济开发区xxxxx房（以下简称涉案房屋）的所有权向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人高华星称，涉案房屋所在楼盘项目的承建方为广州市从化第一建筑工程有限公司（以下简称从化一建，项目实际承包人为张友华），其在从化一建担任上述项目后勤管理人。2015年上半年，因君涛房产工程款项拖欠严重，工程后期也需要建设，所以君涛房产跟承建方张友华友好协商，由君涛公司提供一些商品房及铺面抵扣工程款项，其与张友华达成协商由其购买涉案房屋，后君涛公司于2015年9月30日与其签订购买《广州市商品房买卖合同》，约定其购买广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号1栋1701房，面积为120.9平方米，价格为604500元，涉案房屋购房款由其妻子雷金凤、儿子高磊的银行账户陆续转账给张友华、财务杨胜利，后张友华协商将其转账超过房款604500元的部分借给张友华用于后期工程。君涛公司为其办理了网签手续，但在为其办理涉案房屋备案前，涉案房屋于2016年2月26日被法院查封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案外人已履行付款义务并无过错，法院查封涉案房屋侵害其合法权益，故请求法院终止对涉案房屋的执行并解除查封；确认涉案房屋归其所有。 案外人高华星为证明其主张提供了1、其于2015年9月30日与君涛公司签订约定其以604500元购买涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》（预售）；2、从化一建上雅君庭项目部于2015年10月13日开具收到其购涉案房屋购房款300000元的《收据》；3、雷金凤于2015年10月12日向杨胜利转账200000元、及于2016年6月18日、2018年1月12日、2018年12月25日分别向张友华转账140000元、50000元、170000元的《中国农业银行银行卡交易明细清单》；4、高磊于2015年10月12日向杨胜利转账50000元、于2015年10月13日向杨胜利转账50000元的《存款账户回单》；5、君涛公司于2016年6月23日开具其购买涉案房屋金额为604500元的《发票》1张；6、打印时间为2018年8月21日显示涉案房屋的预售房款监控情况为未付，期数为一次性付款，应付时间为2016年6月30日，应付金额为604500元，审核状态为未审核，预售人为君涛公司，预购人历史信息为空白的《产权情况表》；7、查询日期为2018年8月9日显示其名下房地产查询有涉案房屋的《个人名下房地产登记情况查询证明》。 本院查明，平安银行中山四路支行与珍奇味公司、君涛公司、方晓涛、林碧娥金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月20日作出（2016）粤0104民初1129号《民事判决书》，判决珍奇味公司向平安银行中山四路支行偿还贷款本金1200万元和利息；珍奇味公司不履行上述判决时，平安银行中山四路支行有权从拍卖、变卖珍奇味公司提供抵押的广东从化经济开发区xxx号（厂房六）房产所得价款中优先受偿；君涛公司、方晓涛、林碧娥对上述债务承担连带清偿责任；案件受理费94880元，财产保全费5000元由珍奇味公司、君涛公司、方晓涛、林碧娥共同负担。上述判决于2016年10月18日发生法律效力。平安银行中山四路支行向本院申请强制执行，本院于2017年3月1日以（2017）粤0104执2051号案立案执行。 在诉讼期间，本院于2016年2月2日以（2016）粤0104民初1129-1号《民事裁定书》、（2016）粤0104民初1129-5号《协助执行通知书》，查封君涛公司名下位于广东从化经济开发区xxxx房的房屋产权，查封期限至2019年2月25日。 在执行期间，本院于2019年2月19日作出（2017）粤0104执2051号《执行裁定书》，裁定续封君涛公司名下位于广东从化经济开发区xxxx房的房屋产权，续封期限为3年。另涉案房屋所在大楼尚未竣工验收。 另查明，君涛公司（甲方）与从化一建（项目实际承包人张友华、乙方）于2015年5月22日签订《上雅君庭施工补充协议》，约定因君涛公司资金周转困难，未能依时支付工程进度款，为不影响工程的正常施工，避免停工造成更大损失……君涛公司提供约1000万元物业抵扣乙方工程款（含商铺及住宅，详细清单见附件），地楼价分别为商铺每平方15000元，住宅每平方4500元。如2015年7月31日前君涛公司能按合同付清工程进度款，则本认购失效……如未能按合同支付工程进度款的抵楼物业，则本认购生效并且同时网签，办理正式购买合同等相关手续。其中附件抵押清单载明商铺含2栋01、02、03、04号，住宅含1栋303（刘x力）、503（杨x利）、601（杨x为）、902（张x才，手写添加）、1002（张x华）、1402（谢x礼）、1701（华新）、1801（王x）、2栋1604（史x平）、3栋1506（许x）、1606（邓x平）、1906（位总）。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人第（一）项的规定：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。房屋是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋是登记在被执行人君涛公司名下的不动产，本院查封涉案房屋依法有据。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人高华星与君涛公司的商品房买卖是基于从化一建与君涛公司之间建设工程合同的以物抵债，并非真实的房屋买卖关系，虽其名下无其他用于居住的房屋，但其请求停止对涉案房屋的执行并解除查封不符合上述的规定，不能排除本案的执行，故对案外人提出的执行异议请求，本院不予支持。另案外人提出确认涉案房屋归其所有不属于异议审查范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人高华星对本院（2017）粤0104执2051号案执行标的广东从化经济开发区xxx房所提的异议请求。 当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为原判决、裁定侵害其作为案外人的合法权益的，可以向人民法院提起撤销之诉；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林奕云 审判员  周洁萍 审判员  覃立宣 二〇一九年七月二十六日 书记员  朱林霞