重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0238民初1196号原告（反诉被告）：蒋绪东，男，1967年3月2日出生，住重庆市巫溪县。被告（反诉原告）：卢厚卓，男，1975年5月25日出生，户籍地重庆市巫山县，现住重庆市巫溪县。原告蒋绪东与被告卢厚卓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，被告卢厚卓于2019年3月25日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋绪东、被告（反诉原告）卢厚卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒋绪东向本院提出诉讼请求：卢厚卓向蒋绪东支付租金6000元。事实和理由：2016年10月6日，卢厚卓租赁蒋绪东位于巫溪县XX门市及住房用于经营手机。双方约定租金按65000元每年计算，每年的10月5日前支付下年度租金。2018年10月至2019年10月的租金，卢厚卓尚有6000元未支付，卢厚卓未按约定支付租金构成违约，应承担继续履行的违约责任。被告（反诉原告）卢厚卓承认原告（反诉被告）蒋绪东提出的全部诉讼请求。反诉原告（本诉被告）卢厚卓向本院提出诉讼请求：1.蒋绪东向卢厚卓支付房屋占用费40150元；2.蒋绪东向卢厚卓退返房屋维修费6000元、楼梯护栏安装费950元，共计6950元；3.依法解除房屋租赁合同。事实和理由：2016年9月30日，蒋绪东与卢厚卓签订房屋租赁合同，约定蒋绪东将巫溪县XX门市一间及门市所属的厨房、洗手间及二楼三楼卧室整幢房屋出租给卢厚卓（蒋绪东要求三楼留后面一间房屋存放东西）。但蒋绪东从2011年10月5日起至今拒不交付三楼前面房间构成违约，应向卢厚卓支付占用费40150元。2014年10月5日，蒋绪东向卢厚卓收取6000元房屋维修费，但蒋绪东并未维修房屋，卢厚卓多次要求蒋绪东返还，蒋绪东均不予理睬；同时，出于安全考虑，卢厚卓自行安装租赁房屋一、二楼楼梯护栏并支付费用950元；因此，蒋绪东应向卢厚卓支付前述费用共计6950元。综上，租赁房屋存在严重安全隐患，比如未安装楼梯护栏、电线破损、楼顶漏水等，且蒋绪东收取6000元维修费后仍不维修房屋也未按合同约定交付房屋，已构成违约，卢厚卓要求解除合同。反诉被告（本诉原告）蒋绪东辩称，蒋绪东自2011年开始将房屋租给卢厚卓。2016年到期后，双方续签了五年的合同，并约定租赁房屋三楼留后面一间房屋用于蒋绪东存放物品。后因蒋绪东的物品已存放在租赁房屋三楼前面房间，蒋绪东便与卢厚卓协商，若卢厚卓需要使用三楼前面房间的时候，蒋绪东就将物品搬到三楼后面房间，卢厚卓表示其不需要使用，需要使用的时候再告知蒋绪东，但自2011年至今卢厚卓一直未要求使用三楼前面房间。2014年租赁房屋楼顶漏水，蒋绪东告知卢厚卓其要加层防止漏水，卢厚卓为了不影响生意，便跟蒋绪东商量，其自愿向蒋绪东支付6000元，由蒋绪东对租赁房屋进行维修，于是蒋绪东就请人维修。楼梯护栏是卢厚卓自愿安装的。蒋绪东不同意解除合同，若卢厚卓非要解除合同，就按合同约定赔偿100000元违约金。卢厚卓从租赁房屋至今均未提及其反诉所称事实，卢厚卓所有主张均已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2005年12月19日，蒋绪东办理溪国土房管（2005）用地字第XX号建设用地许可证并在巫溪县XX修建砖混结构房屋一栋。2011年开始，蒋绪东将前述房屋租赁给卢厚卓，2014年卢厚卓向蒋绪东支付租赁房屋维修费用6000元。第一次租赁合同到期后，卢厚卓续租房屋，并于2016年9月30日与蒋绪东签订《房屋租赁合同》，约定：蒋绪东将上磺镇XX房屋门市一间及门市所属厨房、洗手间及二楼三楼卧室整幢房屋出租给卢厚卓，蒋绪东要求三楼留后面一间房屋存放东西；租赁期限，出租方从2016年10月6日起将出租房屋交付承租方使用，至2021年10月5日止；租金65000元每年，于每年10月5日收取（诉讼过程中，蒋绪东与卢厚卓均认可，该约定是指于每年10月5日收取下一年度的房屋租金）。合同签订后，卢厚卓安装了租赁房屋一、二楼楼梯护栏。2018年10月6日，蒋绪东与卢厚卓形成收条一份，载明收到卢厚卓2018年10月6日至2019年10月5日的房屋租金40000元，下剩25000元，定于2018年11月6日付清。后卢厚卓又向蒋绪东支付房屋租金19000元，下剩6000元租金至今未支付。租赁房屋现状如下：共三层，每层均有两个房间，一、二楼及三楼后面一间房屋均由卢厚卓占有并使用，其中一楼前面房间用于经营手机、后面房间用作厨房，二楼前面房间用作卧室、后面房间堆放杂物，三楼后面房间堆放杂物；三楼前面一间房屋由蒋绪东占有并使用，用于堆放杂物。本院认为，对于本诉，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本诉被告（反诉原告）卢厚卓承认本诉原告（反诉被告）蒋绪东的诉讼请求，不违反法律规定。因此，本诉原告（反诉被告）蒋绪东主张被告（反诉原告）卢厚卓支付租金6000元的诉讼请求，本院予以支持。对于反诉，蒋绪东与卢厚卓于2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现卢厚卓主张解除该合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，前述《房屋租赁合同》对租赁期限进行了明确的约定，当事人不得随时解除合同；同时，蒋绪东虽未按照约定完全交付租赁物，但主要租赁物已经交于卢厚卓，卢厚卓用于商业经营及生活居住的合同目的已经实现；另外卢厚卓提交的照片，仅能反映出租赁房屋存在一定的安全隐患，不能证明租赁房屋构成危房等危及承租人安全或者健康的情形。因此，卢厚卓未能举证证明有上述法定解除合同的情形，其主张解除合同的请求，本院不予支持。卢厚卓主张蒋绪东支付租赁房屋未交付部分占用费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。本案中蒋绪东应按合同约定于2016年10月6日将租赁房屋交付给卢厚卓。对于卢厚卓主张2016年10月6日前未交付房屋占有费用，其未向本院提交该期间内的房屋租赁合同，且合同已履行完毕，本院无法审查该期间内合同约定的交付内容及交付时间，该主张本院不予支持；卢厚卓自认于2017年下半年开始实际占有并使用三楼后面房间，可认为双方已通过实际履行变更了租赁合同的内容，即双方均认可三楼前面一间房屋由蒋绪东使用，后面一间房屋由卢厚卓使用，因此，卢厚卓主张2017年下半年之后未交付房屋占有费用，本院不予支持；自约定交付之日（2016年10月6日）起至2017年下半年期间，蒋绪东未按照合同约定完全交付租赁房屋构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现在卢厚卓主张蒋绪东支付在此期间的占用费用，符合法律规定，本院予以支持。具体支付金额，考虑到租赁房屋一楼门市为商业门市，商用为主要目的，租金相对较高，二楼适宜生活区域租金比较中等，三楼结合地理位置和楼层高度等情形租金相对偏低很多，同时结合当地居住用房租金行情等因素，本院酌情认定，由蒋绪东向卢厚卓支付1500元。蒋绪东抗辩卢厚卓该主张已过诉讼时效，但从2016年10月6日蒋绪东未完全交付租赁物起至本次反诉之日（2019年3月25日），尚不足三年，没有超过法律规定的诉讼时效期间，该抗辩意见本院不予采纳。卢厚卓主张蒋绪东支付租赁房屋维修费6000元及楼梯护栏安装费950元，蒋绪东抗辩已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中卢厚卓于2014年将6000元房屋维修费交付给蒋绪东，那么即使卢厚卓的权利受到损害，自交付之日起卢厚卓就知道或者应当知道其权利受到损害，至本次反诉之日（2019年3月25日）已过三年的诉讼时效，虽然卢厚卓称多次要求蒋绪东返还前述费用，但未提交证据予以证实，且蒋绪东予以否认，因此，卢厚卓主张该笔费用，本院不予支持。卢厚卓主张楼梯护栏安装费950元，该笔费用产生于2016年9月30日《房屋租赁合同》签订之后，至本次反诉之日（2019年3月25日）并没有过三年的诉讼时效，蒋绪东关于该笔费用已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳；虽然租赁房屋未安装护栏存在一定的安全隐患，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，本案中卢厚卓未提交证据证明其安装楼梯护栏系经过蒋绪东的同意，亦未提交有效票据等证据证明该笔费用的具体金额，因此，该笔费用本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第十三条第二款之规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）卢厚卓于本判决生效后十日内向本诉原告（反诉被告）蒋绪东支付房屋租金6000元。二、反诉被告（本诉原告）蒋绪东于本判决生效后十日内向反诉原告（本诉被告）卢厚卓支付1500元。三、驳回反诉原告（本诉被告）卢厚卓的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25.00元，由本诉被告卢厚卓负担；反诉案件受理费488.75元，由反诉原告卢厚卓负担400元，反诉被告蒋绪东负担88.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  张立萍二〇一九年七月十二日书记员  司厚康