广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初5047号原告：王成其，男，1951年6月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：向蓉，女，1967年11月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，被告：广州天寓物业服务有限公司，住所地广州市白云区麒麟路21号（仅作办公用途）。法定代表人：朱伟涛，董事长。被告：广州信佳清洁服务有限公司，住所地广州市天河区沙太路银利街24号B2026房（仅限办公用途）。法定代表人：吴慧仪，董事长。上述三被告共同委托代理人：曾绍金，北京大成（广州）律师事务所律师。上述三被告共同委托代理人：黄琪钧，北京大成（广州）律师事务所律师。本院受理原告王成其与被告向蓉、广州天寓物业服务有限公司（以下简称天寓公司）、广州信佳清洁服务有限公司（以下简称信佳公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王成其，被告向蓉、天寓公司、信佳公司的共同委托诉讼代理人黄琪钧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王成其向本院提出诉讼请求:1.撤销被告向蓉与被告天寓公司签订的广州白天鹅花园因物业服务合同内有关公共收益的约定（即撤销2016年关于新增的公共收益总额按五五分成，2017年按收入总额提取40%给被告天寓公司，2018年按收入总额提取40%给被告天寓公司的约定），被告天寓公司应将这三年的新增公共收益全部返还给广州白天鹅花园业委会对公账户；2.确认被告天寓公司将白天鹅花园因物业管理用房改变其使用功能将物业管理用房的会议室部分给吴慧仪进行经营性活动的处分行为无效，请求被告天寓公司和被告信佳公司恢复原状，并向我支付赔偿金3000元作为我诉讼成本支出的补偿。因被告向蓉作为白天鹅业委会主任对被告天寓公司和被告信佳公司的违法行为未尽到监管责任，应对上述行为承担连带赔偿责任。3.确认被告天寓公司违反广州白天鹅花园物业服务合同第二条第一项“物业共用部位的维修、养护和管理”的约定，对白天鹅花园因A2栋电梯大堂的木门损坏有一年多以上不及时维修，恢复该门的防火功能，要求被告天寓公司向我赔偿2000元作为我维权的诉讼成本补偿。被告向蓉监管失职，应对此承担连带责任；4.确认被告向蓉违反物业管理条例第十一条的规定，将未经业主大会产生的业委会成员王祖梅进入业主委员会工作。请求将王祖梅辞退，并要求向蓉向我公布王祖梅进入业委会所领取的工资、津贴明细的财务报表及业委会成员领取工资津贴的明细财务报表，被告向蓉将支付给王祖梅的工资、津贴返还给业委会对公账户；5.确认被告信佳公司将广州白天鹅花园物管用房用于办公用房，如被告信佳公司是有偿使用应将相应的收益返还给白天鹅花园业委会对公账户；6.被告向蓉公布业委会成立后制定的各种管理规约，并报告共用部分的公用收益，每年的收入明细和支付明细的财务报表及重大事项的业委会会议记录；7.被告天寓公司公布自业委会成立后有关公共部分收益的每年收入和支出的财务报表明细帐；8.确认向蓉作为业主委员会主任，违反了业主大会和业主委员会指导规则，建住房[2009]274号第五十一条，业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，请求判决业主委员会限期召开业主大会；9.要求天寓公司将麒麟路17号和19号房退还给白天鹅业主委员会；10.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告向蓉通过到各业主住户签名的方式，经白云京溪街办事处审核批准成立广州白天鹅花园业主委员会，被告向蓉当选为主任后，滥用职权，不虚心听取广大业主的意见，从不公布业委会的章程，故意不设立业主意见表，如果业主有意见，只能任其处理，没有明确的处理答复和处理意见。将不是业委会当选的人员安排进业委会工作，形成拉帮结派的组织。有些当选的委员，我很少见到，被告向蓉半天时间在业委会，但其他时间均不在。业委会每月有8500元作为业委会成员的工资、津贴，但对于该8500元如何发放，被告向蓉及其他业委会成员坚持不透露。被告向蓉已经将白天鹅业主委员会变成其独立的王国，不主动接受监督。如2017年6月28日签订的广州白天鹅花园物业服务合同，在公示时，有意将合同的版面缩至只有A4纸三分之一大小张贴在墙上，使得广大业主很难看清合同内容，由此表明，被告向蓉不是真心实意为广大业主服务。我曾于2019年1月要求业委会提供2018年的合同，但被告向蓉未提供。据了解，有些业委会成员不用上班，只需要开会到场，但照样每月拿津贴。对于业委会成员拿工资、津贴我和广大业主均不知情，但该事项属于业委会需要开会讨论的重大事项，因其他业委会成员只听被告向蓉的，不可能表达真实意见，不能正常行使业委会成员应有的职责。另外，被告向蓉当选业委会主任后，讨好物业管理公司，将新增的共用部分的收益利用合同形式在2016年给被告天寓公司50%，在2017年给被告天寓公司40%，在2018年给被告天寓公司40%，该约定属于利用共用部分、公共设施设备进行经营性的约定，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续，所有收益依法应归全体业主所有。根据广东省物业管理条例第六十五条“业主委员会的决定违反法律规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业委会委员承担民事责任”，被告向蓉连续三年都没有组织召开业主大会，未经业主大会授权，所签的服务合同中关于给被告天寓公司新增公共部位的收益分成损害了我和广大业主的合法权益，违反了上述规定，应由被告向蓉承担民事责任，请求法院对该部分的合同条款予以撤销，以维护我和广大业主的合法权益。撤销后，被告向蓉负责追回应返还的收益归白天鹅花园业委会对公账户。至于两被告应承担的违法侵权赔偿，我将在确认造成具体损失的前提下另案提出赔偿要求。依据吴慧仪在广州白天鹅花园物管处旁开办的信佳家政门店彩照可以证实，吴慧仪使用该门店进行经营活动，被告天寓公司没有将物业用房出租或无偿出让的处分权，请求确认被告天寓公司和信佳公司的侵权行为，并承担侵权的法律赔偿后果。依据我提供的照片可反映白天鹅花园A栋A1、A2、A3电梯大堂防火门情况，并可知A2的防火门有一扇是损坏的，但被告天寓公司未及时修复。该行为违反了物业服务合同的约定。之前，A3的木门两扇均损坏，被告天寓公司拖了一年多不恢复，经我提起诉讼，并经法院判决后，被告天寓公司才整改。现被告天寓公司仍不吸取教训，不整改防火通道的隐患，我只能再次提起诉讼，要求被告天寓公司履行服务合同。为此，我要求被告天寓公司向我赔偿2000元作为诉讼成本的补偿。被告向蓉未监管到位，应对此承担连带责任。另外，被告向蓉不认真履行职责，连续三年都未召开业主大会，对业主提出的意见不予答复，请求法院依法对我提出上述问题进行全面摸查，以维护我和广大业主的合法权益。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告向蓉、天寓公司、信佳公司共同辩称，我方认为原告的诉请没有事实和法律依据，应全部予以驳回。对于原告的第一项诉讼请求，我方认为广州白天鹅花园业主委员会与被告天寓公司签订的物业服务合同是合法有效的，其中关于公共收益的约定也是合法有效的，且该合同也进行公示。故原告的该项诉请不能成立。对于原告的第二项诉讼请求中提及的用房并非物业管理用房，因物业管理用房仅限于麒麟路21号房。我们收到原告的起诉状后，信佳公司就未再使用了。故原告主张的赔偿也缺乏依据。对于原告提出的第三项诉讼请求中提及的消防门，我方早就已修缮好了，不存在赔偿的问题，原告的该主张亦没有法律依据。对于原告的第四项诉讼请求亦无依据，王祖梅是业委会聘请的人员，但并非被告向蓉个人聘请，其不是业委会成员，故原告的该项诉讼主张无据，应予驳回。对于原告的第五项诉讼请求，原告并未举证被告信佳公司有将物业管理用房用于办公用房的事实，故原告的该项诉请缺乏依据。对于原告的第六项诉请，原告应向业主委员会主张，且公布义务人也并非被告向蓉，而是业主委员会。对于相关的管理规约，在成立业主委员会的业主大会时就已经公示过。对于共用部分的收益名明细，也应向业主委员会索取，而不应向被告向蓉索取。对于原告的第七项诉请，物业服务公司对于公共部分收益的进行公布的前提是适用履行义务的酬金制的收费方式，但根据双方签订的物业管理服务合同，被告天寓公司的管理并非酬金制的模式，故被告天寓公司并无义务公布相关的数据。对于原告的第八项诉请，召开业主大会并非被告向蓉的责任，而是业主委员会的义务。对于原告的第九项诉请，原告主张的麒麟路17和19号用房并非物业管理用房。综上，原告的上述诉讼主张均缺乏依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的物业服务合同、广州市房地产查丈原图等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是位于广州市白云区同和镇中成路8号204房所在小区的业主，被告天寓公司是上述小区所在的物业服务企业，被告向蓉是上述小区所在广州白天鹅花园业主委员会的主任。原告提交广州白天鹅花园业主委员会与广州天寓物业服务有限公司分别于2016年5月16日、2017年6月28日、2018年8月1日签订的《广州白天鹅花园物业服务合同》各一份，其中2016年5月16日签订的服务合同第二十条约定“关于公共收益的约定，按照本合同在第四章第十条的基础上，新增的公共收益总额按五五分成，即全体业主占50%，广州市天寓物业服务有限公司占50%。”，2017年6月28日和2018年8月1日签订的服务合同第二十一条均约定“关于公共收益的约定，按照本合同在第四章第十条的基础上，考虑到一直以来公共部分的经营实际增加了乙方的管理成本，自本合同生效之日起，乙方对合同附件四所列并在有效期内的经营项目以及2017年6月起新签订的公共部分经营项目，按收入总额提取40%作为乙方的管理费，其与收入归全体业主所有。”原告提交照片拟证明被告天寓公司作为物业管理公司疏于对白天鹅花园小区A2栋电梯大堂的木门的维修、养护，该木门损坏一年以上仍不及时维修，恢复该门的防火功能。被告天寓公司确认A2栋电梯大堂的木门曾经损坏，但表示木门损坏一年内就已修好，因其与业委会签订合同约定超过1000元的支出就要启动业委会维修资金，该消防门的维修支出超过2000元，故需要启动维修资金后才能维修，维修时间才有所迟延。2019年5月20日，针对原告诉讼主张被告天寓公司将物业管理用房出租给信佳公司经营之用和要求被告退还广州市白云区麒麟路17和19号房的问题，本院组织双方进行现场勘查。经查看，麒麟路17、19、21号房是三间相邻的房屋。目前由被告天寓物业公司用作办公室之用的房屋为麒麟路21号房屋和19号房屋。麒麟路17号房屋用作存放桶装水之用。原告明确表示其主张被告天寓公司出租给被告信佳公司经营的物业管理用房即为麒麟路17号用作存放桶装水之用的房屋。被告天寓公司表示小区房地产开发公司确定的物业管理处用房仅为麒麟路21号，后因物业管理公司办公用房不够用，房地产开发公司同意将麒麟路17号和19号房屋借用该司使用。麒麟路17号和19号房屋并非物业管理用房。为此被告提交广州市房地产查丈原图拟证明其陈述。该图显示物业管理处用房位置为麒麟路21号。另原告在本案诉讼中表示因被告向蓉在前述物业服务合同中作为业主委员会的代表签字，故其认为被告向蓉依法应作为签订同意该决定的委员承担责任，故其坚持要求被告向蓉作为本案的诉讼主体。原告向本院提出调取2018年广州白天鹅花园物业服务合同的申请和对吴慧仪是否用物业管理用房用于办公经营活动，是有偿使用还是无偿使用等情况进行调查取证的申请。本院认为，涉案广州白天鹅花园的三份物业服务合同均是小区业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订，签订主体合法，且原告主张撤销的条款为公共区域经营利润分成的条款，该条款并无免除物业服务企业责任、加重业主责任等内容，原告主张前述物业服务合同条款存在可撤销的情形，未能举证证明，故原告要求撤销前述三份物业服务合同中关于公共收益总额分配的约定条款，并要求被告天寓公司根据相关条款取得的收益返还给广州白天鹅花园业委会账户的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告诉请被告要求确认被告天寓公司将物业管理用房出租给信佳公司进行经营性活动无效，因原告未提供证据证明被告天寓公司有出租获利并损害业主利益的证据，且该项请求涉及全体业主共同利益事项，无证据证实业主委员会有表示反对，故原告的上述诉讼主张缺乏依据，本院不予支持。据此，原告要求被告信佳公司承担赔偿损失、恢复原状亦缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告向蓉对上述行为承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。无证据证明被告信佳公司将物业管理用房用于办公用房，原告要求被告信佳公司将因此取得的收益返还给白天鹅花园业委会缺乏依据，本院不予支持。另原告未举证证明麒麟路17号和19号房属于小区业主共有的房屋，且无证据证实业主委员会有表示反对，原告要求被告天寓公司将麒麟路17号和19号房屋退还给白天鹅业主委员会无据，本院不予支持。根据双方确认的事实，A2栋的防火门确实曾存在受损的情况，且被告天寓公司在受损状态持续近一年后才进行了维修的情况，但因A2栋并非原告居住房屋所在楼宇，原告并非该栋楼的直接权利人，故原告要求被告赔偿因疏于对该栋楼防火门的管理造成的损失无据，本院不予支持。原告依据《广东省物业管理条例》第四十九条的约定要求被告天寓公司公布自业委会成立后有关公共部分收益的每年收入和支出的财务报表明细帐，根据被告天寓公司与涉案小区业主委员会签订的物业服务合同约定，被告天寓公司在该小区物业服务费收取的方式是包干制，而非酬薪制，故原告的上述诉请与前述规定不符，本院不予支持。根据被告向蓉的举证，王祖梅是业主委员会名义聘请负责账目管理的人员，并非涉案小区业主委员会委员。原告未举证王祖梅是由被告向蓉违反规定聘请的人员，原告要求被告向蓉辞退王祖梅并公布王祖梅的工资领取、津贴明细财务报表及业委会委员领取工资津贴的明细财务报表，并将支付给王祖梅的工资、津贴返还给业主委员会的诉请缺乏依据，本院不予支持。被告向蓉明确原告主张的向其公布的管理规约等材料已在筹建业主大会时已公示，并通过出示证据方式向原告出示了业主委员会的相关会议记录、收支情况、公共收益清单、业主会议及联系会议记录及相关公示等，原告就该项诉请的目的已实现，本案不再重复处理。原告未能举证证明被告向蓉违反业主大会和业主委员会的相关规定未在应当召开业主大会的情况下召开业主大会或临时会议。原告作为业主有权提议召开业主大会会议，如原告有认为需要召开业主大会决定的事项时，可依召开业主大会的法定和约定程序向业主委员会提出。本案中，原告现未明确需要召开业主大会的具体事项，亦未举证已满足召开业主委员会的法定或约定条件，故原告要求业主委员会限期召开业主大会缺乏依据，本院不予支持。对于原告要求调查取得的问题。因原告已提交2018年签订的广州白天鹅花园物业服务合同，且被告对该合同予以确认，故原告提出的上述调取申请已无必要。因吴慧仪并非本案的当事人，且对于其是否使用、何时使用、是否有偿使用物业管理用房的相关问题属于原告自行举证的范围，原告提出要求法院调查取证申请缺乏依据，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王成其的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告王成其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  徐韶生人民陪审员  严伟琦二〇一九年七月二十六日书 记 员  陈玉梅