山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终939号上诉人（原审原告）：范淑江，男，1971年1月1日出生，汉族，住山东省五莲县。委托诉讼代理人：李斌，山东律雨人律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宗举，山东律雨人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海勤本贸易有限公司，住所地上海市宝山区蕴川路5475号2243室。法定代表人：李进学，董事长。委托诉讼代理人：李爱英，女，该单位员工。委托诉讼代理人：张传秀，上海锦天城（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：日照市润泰房地产开发有限公司，住所地山东省五莲县城解放路l65号。法定代表人：郑岩娒，董事长。委托诉讼代理人：许家宝，五莲众和法律服务所法律工作者。上诉人范淑江因与被上诉人上海勤本贸易有限公司（以下简称勤本公司）、日照市润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。范淑江上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决未认定案涉房屋已办理预告登记的事实，以范淑江未占有案涉房屋为由驳回范淑江的诉讼请求，认定事实不清，适用法律错误。范淑江在起诉时就于起诉状中明确表示案涉房屋已经办理商品房预告及抵押预告登记，在2019年2月15日开庭时，范淑江提交了房屋预告登记证明原件，勤本公司亦认可案涉房屋已经办理预告登记，但一审判决未将案涉房屋已经办理预告登记认定为本案事实，以范淑江未能在查封前占有案涉房屋为由驳回诉讼请求，认定事实错误，适用法律错误。2.范淑江在购买案涉房屋后约定将房屋交由五莲百大城市广场商业有限公司（以下简称百大公司）管理，约定交房之日后，案涉房屋一直在百大公司的实际管理之下。2014年9月15日，范淑江与润泰公司签订了《商品房买卖合同》，当日与百大公司签订《百大城市广场商铺经营管理委托合同》，约定范淑江将案涉房屋交由百大公司经营，百大公司向范淑江支付托管收益，可以视为润泰公司已交付案涉房屋，范淑江已占有该房屋。勤本公司辩称，1.范淑江争议的案涉房屋不在勤本公司申请执行的房产之内，本案应当依法维持一审判决，驳回范淑江的全部上诉请求。2.《商品房买卖合同》和《百大城市广场商铺经营管理委托合同》实质上是开发商通过“售后包租”方式设计的附有房产担保的民间借贷模式，并不以取得物权为最终目的。（1）上述两合同是以合法形式掩盖非法目的的无效合同，范淑江没有权利依法取得物权。（2）案涉房屋不符合物权登记条件。润泰公司辩称，同意范淑江的上诉意见。范淑江向一审法院起诉请求：l.确认润泰公司开发的位于五莲县百大商贸城二层C区262号房屋归范淑江所有；2.停止对上述房屋的执行；3.诉讼费用由勤本公司、润泰公司承担。一审法院认定事实：勤本公司与润泰公司、五莲县百货大楼有限公司、郑乐晓、潘传媚、王海燕、郑岩娒企业借贷纠纷一案，一审法院于2017年11月l7日作出（2017）鲁0l民初l344号民事判决，判决五莲县百货大楼有限公司于判决生效之日起十日内支付勤本公司借款本金4000万元及利息720万元、律师代理费633500元、保险费42500元；润泰公司、郑乐晓、潘传媚、王海燕、郑岩娒对上述债务承担连带清偿责任。案件审理中，一审法院于2017年8月23日作出（2017）鲁0l民初l344号协助执行通知书，查封润泰公司名下房产及土地【证号及面积分别为：莲房权证城区字第××号，面积11572.17㎡；莲国用（2015）第000215号，坐落县城文化路东首北侧、富强路东A区二层】。查封期限三年，自2017年8月23日至2020年8月22日。该案进入执行程序后，一审法院于2018年11月19日作出（2018）鲁0l执166号之六执行裁定，裁定拍卖被执行人润泰公司名下位于五莲县县城××东××北侧、××路东××区××房产【莲房权证城区字第××号，面积11572.17㎡】及所占用土地使用权【莲国用（2015）第000215号，分摊土地使用权面积4003.98㎡】。2014年9月15日，范淑江与润泰公司签订合同编号S0107《商品房买卖合同》一份，约定范淑江购买润泰公司县城文化路东首北侧、富强路东，证号为莲国用（2011）第151号土地上的商品房，该商品房用途为商服。商品房的基本情况为第2层C区262号，建筑面积33.90㎡，每平方米5900元，共计200010元。日照市润泰房地产开发有限公司收款凭证载明，2014年11月25日，范淑江将200010元支付给润泰公司。五莲县房地产管理中心于2018年12月3日出具《五莲县商品房买卖合同网上备案证明》一份，载明：买受人范淑江购买的润泰公司开发的五莲百大商贸城2层C区262号，买卖合同已在我中心网上备案。本证明只是证实2018年12月3日，买受人在该时点的房屋买卖合同备案情况，与该房屋的其他情况无关。润泰公司于2018年12月21日向一审法院出具《证明》一份，载明：滋证明执行裁定内莲房权证城区字第××号包含以下已售商铺：C区180-183、185、187、188、190-194、197-204、220、223、225、227、229、230、232-234、236-239、241、243、244、257、259、261-263（范淑江购买房产262）、265、267、291；D区112-114、119、120、123、129、132、138、181、190；E区075-078、088-O90、093、097、108、109。判决生效后，润泰公司等均未履行生效法律文书确定的义务，勤本公司向一审法院申请执行，一审法院裁定执行上述房产，范淑江对一审法院裁定执行润泰公司名下位于五莲县县城××东××北侧、××路东××区××房产不服，向一审法院提出书面异议。一审法院于2018年12月26日作出（2017）鲁01执异689号执行裁定书，裁定驳回案外人范淑江的异议，范淑江不服，遂向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，范淑江在一审法院查封前已与润泰公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部价款，但未能提交证据证明其在一审法院查封前已占有案涉房屋，现有证据不足以证实其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对范淑江要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决驳回原告范淑江的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告范淑江负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。勤本公司提交两组证据。1.第一组证据：润泰公司及百大公司工商登记材料，证明目的：润泰公司和百大公司的股东是父子和母子关系，两公司是实质上的一人公司，共同设计了以售后包租方式变相融资的模式，违反了《商品房销售管理办法》第四十二条规定，任何所谓的买受人与两公司签订的商品房买卖合同以及商铺经营管理委托合同全部是无效合同。2.第二组证据：2019年6月18日拍摄的案涉房屋照片7张，证明目的：房产现场空无一人，都是水泥立柱形成的空间，水电也未接通，电梯无法运营，不符合交房条件，现场没有案涉33.9平方米的房产，现场整体状况更不符合物权登记条件。范淑江质证称：1.对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，仅根据该组证据不能体现公司股东亲属关系，股东情况不是影响案涉合同效力的关键，关于案涉合同效力问题，一审法院已经予以判决，双方并未上诉。2.对第二组证据的真实性无异议，但仅根据照片无法判断房产是否为案涉房屋，也不影响案涉房屋办理预告登记手续。润泰公司质证称：1.对第一组证据的真实性无异议，两公司的股东是否是一家人并不影响公司的成立，也不违反公司法。2.对第二组证据的真实性无异议，但实际情况是范淑江与润泰公司在照片形成之前早就办理了预告登记手续。本院认为，1.范淑江、润泰公司对勤本公司提交的两组证据的真实性均无异议，本院对此予以确认。2.尽管勤本公司提交第一组证据称润泰公司与百大公司的股东系亲属关系，润泰公司对此亦予以认可，但这仍不足以证明勤本公司关于“两家公司共同设计了以售后包租方式变相融资的模式”销售案涉房屋的主张，勤本公司对一审判决关于案涉商品房买卖合同合法有效的认定亦未提起上诉，故本院对勤本公司提交第一组证据所主张的证明目的不予确认。3.勤本公司提交的第二组证据及范淑江、润泰公司当庭对案涉房屋状况的陈述能够证明，案涉房屋目前未进行物理分割。本院二审另查明，案涉房屋已于2014年11月19日办理了商品房预告登记及抵押预告。该事实有范淑江在一审中提交的房屋预告登记证明及当事人陈述予以证实。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为一审判决认定范淑江对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益是否正确。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。由此可见，预告登记期内，预告登记权利人的不动产物权期待权虽然尚处于债权状态，但已经具备了对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，案涉房屋被查封的时间为2017年8月23日，范淑江提供了《房屋预告登记证明》，主张案涉房屋已经于2014年11月19日办理预告登记，勤本公司虽辩称“该证明只是形式合法化”，但未提供反驳证据，且勤本公司、润泰公司对于案涉房屋已经办理预告登记的事实无异议，故范淑江对案涉房屋享有的不动产物权期待权足以对抗勤本公司，范淑江关于停止对案涉房屋执行的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。另外，案涉房屋尚未办理物权登记，范淑江关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，范淑江的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初92号民事判决；二、停止对润泰公司开发的位于五莲县百大商贸城二层C区262号房屋的执行；三、驳回范淑江的其他诉讼请求。一审案件受理费、二审案件受理费各4300元，均由上海勤本贸易有限公司、日照市润泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  毕中兴审判员  李永生审判员  丁国红二〇一九年七月三十一日书记员  李亚宁