江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初6849号原告：南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区绿茵路799-10号，统一社会信用代码913601256724405354。法定代表人：勒伟栋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕昆，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201810054602。委托诉讼代理人：熊珍璐，江西豫章律师事务所实习律师，实习证号36011709210210。被告：朱凤琴，女，1974年9月21日生，住南昌市西湖区。原告南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司（下称文旅公司）诉被告朱凤琴租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文旅公司的诉讼代理人王栓、熊珍璐，被告朱凤琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文旅公司诉称：2014年6月5日，南昌市红谷滩秋水广场管理处（下称秋水广场管理处）与被告签订场地租赁合同，约定秋水广场管理处将秋水广场X区X号场地出租给被告使用，用于从事海洋漫步项目经营，租期一年，自2014年4月1日起至2015年3月31日止，租金每月1080元，每月支付一次。租赁期满或其他原因导致本合同终止，出租方有权收回本合同项下场地及未按时拆除的附属设施设备以及本合同约定的无偿接收的配电设施。2018年2月11日，南昌市红谷滩新区管理主任办公会议明确，将秋水广场（含相关资产、人员拨付等）整体纳入红谷滩城市投资集团有限公司管理体系。2018年5月14日，红谷滩城投公司下发南昌红城投发[2018]12号文，将秋水广场管理处并入子公司文旅公司，由原告承继上述租赁合同中的权利义务。租赁期届满后，被告继续使用场地，并向原告交付场地租金至2018年2月28日。2018年6月13日，原告向被告发出《关于要求娱乐设施项目退场的通知》，通知被告于2018年6月30日撤场，将场地返还给原告。因被告拒不将场地返还原告，故原告提起诉讼，请求判令：1、确认2014年6月5日原、被告之间的租赁合同已于2018年6月13日解除。2、被告向原告支付2018年3月1日至2018年6月30日合同解除之日止的场地租金4320元（以每月1080元为标准）。3、被告向原告支付2018年7月1日至2018年11月30日的场地占有使用费5400元（以每月1080元为标准计算至返还场地之日）。4、本案诉讼费由被告承担。被告朱凤琴辩称：1、答辩人经与管理处口头协商，从2008年承租场地，自2012年2月28日每年签订一次书面合同，2014年4月1日双方再次续签合同，租期从2014年4月1日至2015年3月31日。期满后双方未签订书面合同，但答辩人一直在此经营海洋漫步。原告要求解除是单方的，之前没有与我方协商，且我方是与秋水广场管理处签订的合同，与原告文旅公司没有合同关系，我方不同意解除合同。2、原告方于2018年3月16日在租户微信群里通知暂不交租金，所以我的租金交到2018年2月28日。3、2018年7月原告单方停电，导致我们不能正常经营。如果合同继续履行，我方同意交租金，如果合同不能继续履行，我方不同意交租金。对租金金额无异议，但是我们有保证金3240元在原告处。经审理查明：被告从2008年开始与秋水广场管理处达成口头协议，由被告承租秋水广场X区X号场地并交付场地使用费。2014年6月5日，秋水广场管理处（甲方）与被告（乙方）补充签订了一份书面场地租赁合同，约定1、由乙方承租秋水广场X区X号场地用于海洋漫步项目经营。2、租期从2014年4月1日起至2015年3月31日止。3、每月场地租金为1080元，乙方在每月月初前五个工作日支付一次租金，否则视为违约。4、租赁期满或其他原因导致本合同终止，甲方有权收回本合同项下场地及未按时拆除的复数设施设备以及本合同约定的无偿接收的配电设施。5、合同存续期间，除不可抗力外，如因政府行为需要终止合同时，乙方应无条件撤出承租场地，并不得向甲方主张任何补偿等。合同签订后，双方按合同履行，由被告继续使用场地并按约交付租金及租赁保证金。2015年3月31日合同期限届满，双方未再签订书面租赁合同，但被告仍然使用涉诉场地，并按原合同约定向秋水广场管理处支付租金直至2018年2月28日，因秋水广场管理处工作人员通过微信通知各承租商户暂停交付租金，此后被告未再交付租金。2018年6月13日，秋水广场管理处与原告共同向秋水广场各商户发出要求娱乐设施项目退场的书面通知，内容为“因广场内游乐设施已到期，请各商户于2018年6月30日前全部撤离，我司不再续租，届时将停止水电供应。请各商户缴纳清算所有场地占用费，于6月30日前将所有物品清场，否则视为抛弃物，我司有权自行处置。”并以张贴形式告知。因被告不同意退场，原告遂诉至本院。庭审中，原告确认被告欠付自2018年3月1日起至2018年6月30日止的租金4320元（1080元×4个月），被告认可至今尚在使用涉诉场地，但陈述秋水广场管理处在2018年6月底停止向涉诉场地供电，导致不能正常营业，不同意交付租金。另查，秋水广场管理处属于南昌市红谷滩新区管委会设立的内部机构，负责管理秋水广场租赁等相关工作。原告文旅公司系南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（简称红谷滩城投）下属的全资子公司。2018年1月，南昌市红谷滩新区管委会召开主任办公会议，将秋水广场（含相关资产、人员费用拨付等）整体纳入红谷滩城投管理体系，下属分、子公司作为其下属部门。2018年5月14日，红谷滩城投发出南红城投发［2018］12号“关于做好秋水广场交接工作的通知”，将秋水广场管理处并入文旅公司。上述事实有原、被告当庭陈述及原告出示的2018年2月11日会议记录摘要、南红城投发[2018]12号文件、营业执照、2014年6月5日场地租赁合同、2018年6月13日通知以及场租费收据以及被告提供的微信记录三张、2018年1月5日转账凭证、2018年5月5日场租费收据等证据予以证实。本院认为：秋水广场管理处与被告签订的场地租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同租赁期限届满后，被告继续使用租赁场地并按原合同约定向秋水广场管理处交付租金至2018年2月28日，管理处没有无异议并收取租金，事实清楚，原场地租赁合同继续有效，但未约定租赁期限，故双方为不定期租赁关系。根据本案争议焦点，作出如下认定1、关于本案原告主体资格。因涉案场地所在政府部门将秋水广场管理处整体纳入红谷滩城投管理体系后并入其子公司文旅公司，原场地租赁合同的权利义务由文旅公司承受，故文旅公司作为本案原告主张诉讼权利符合法律规定。被告抗辩原告与本案没有法律上的利害关系，主体不适格的观点，不符合客观情况及法律规定，本院不予采纳。2、关于租赁合同的解除。因被告租赁的诉争场地自2015年3月31日合同租期届满后继续使用场地但未约定租期，属不定期租赁性质。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，出租方有权单方解除合同。合同履行期间，原告与秋水广场管理处虽于2018年6月13日以张贴形式向被告发出了解除合同的通知，但未在合理期限之前通知被告，故原告主张要求确认场地租赁合同已于2018年6月13日解除的诉请，不符合法律规定，本院不予支持。按原告2018年6月13日退场通知内容，原告提出解除合同时间为2018年6月30日，本院酌情给予被告两个月合理期限即2018年8月31日为租赁合同解除日。被告收到解除租赁关系通知后未提书面异议，庭审中表示要求合同履行至2019年3月31日，与法无据。3、关于租金金额及场地占用费的认定。被告使用涉诉场地期间已交付租金至2018年2月28日，此后未再交付租金，事实清楚。被告应当按约向原告支付使用场地期间的租金。其中2018年3月1日至2018年6月30日的租金由被告按约定每月租金1080元计算四个月为4320元；因原告于2018年7月对涉诉场地停止供电，给被告经营造成一定的影响，故依法减轻被告支付该部分租金的义务，酌情确定为约定租金1080元的50%支付，2018年7月1日至2018年8月31日合同解除之日租金共计1080元（1080元×2个月×50%）；上述两笔租金共计5400元。另原告主张合同解除后的场地占用费，符合法律规定，自2018年9月1日起至返还场地之日止，参照合同约定租金1080元的50%由被告向原告支付。审理中，对被告就返还租赁保证金3240元未提起反诉，本案不作处理，由被告另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认2014年6月5日南昌市红谷滩秋水广场管理处与被告朱凤琴签订的场地租赁合同于2018年8月31日解除。二、被告朱凤琴于本判决生效之日起十日内向原告南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司支付自2018年3月1日起至2018年8月31日止期间的租金5400元。三、被告朱凤琴向原告南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司支付自2018年9月1日起至返还场地之日止的场地占有使用费（参照每月租金1080元的50%即540元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌市红谷滩文化旅游发展有限公司预交案件受理费150元，由被告朱凤琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长 熊 娟人民陪审员 陈 冬人民陪审员 阚林茹二〇一九年七月五日书 记 员 吴春霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。