福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初7386号 原告（反诉被告）：厦门市路桥五缘湾运营有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾营运中心1号楼10层C单元。 法定代表人：王立其，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑晋，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪艺薇，福建天衡联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门三乐钢琴有限公司，住所地福建省厦门市后埔工业区11号厂房5楼。 法定代表人：黄三元，该公司执行董事兼总经理。 被告：黄三元，男，1955年12月21日出生，澳门特别行政区居民。 以上二被告共同委托诉讼代理人：李忠安，北京中银（厦门）律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门市路桥五缘湾运营有限公司（以下简称路桥公司）与被告（反诉原告）厦门三乐钢琴有限公司（以下简称三乐公司）、被告黄三元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）路桥公司的委托诉讼代理人洪艺薇，被告（反诉原告）三乐公司、被告黄三元的共同委托诉讼代理人谢玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 路桥公司向本院提出诉讼请求：1.三乐公司立即按每日3540.68元的标准向路桥公司支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日应付的房屋占有使用费；2.三乐公司立即按每日1034.5元的标准向路桥公司支付自2016年5月1日起至实际返还房屋之日应付的物业综合管理服务费，并按日3‰的标准支付尚欠款项自各期应付之日起（2018年8月起自每月15日起）计至实际付款之日止的逾期付款违约金；3.三乐公司承担本案全部诉讼费用、保全费用5000元、因保全保函产生的保险费用7075.67元；4.黄三元为三乐公司在上述第1-3项中对路桥公司应负的债务承担连带责任。事实和理由：2010年10月26日，路桥公司将位于厦门市湖里区建筑房屋出租予三乐公司，路桥公司与三乐公司签订编号为“厦路运合20100192”的《房屋租赁合同》，合同约定：Ａ.三乐公司不得整体或分割转租或以其他方式允许第三人使用（第一条第3款）；Ｂ.租赁期限为2010年10月9日起至2030年8月31日（第二条第1款）；Ｃ.房屋面积为5005.67平方米（第一条第1款）；Ｄ.租金自2013年9月1日起计缴，2013年9月1日起至2014年8月31日止的租金标准为10元／㎡／月，自2014年9月1日起至合同期满，每一合同年度均按上一年租金标准递增3%；Ｅ.路桥公司按6.2元／㎡／月的标准收取物业综合管理服务费，收取时间以路桥公司发出的收费通知单为准（第三条第3款）；Ｆ.合同终止或解除的，应在15个日历日内迁出房屋，未按合同约定返还房屋的，应按合同最后当期日租金标准的两倍支付路桥公司占有使用费（第四条第3款第3项）；Ｇ.三乐公司如逾期缴纳合同所约定所有费用的，除应足额补缴相应费用外，每逾期一日，三乐公司应按逾期总金额的3‰向路桥公司支付滞纳金。（第七条第2款）合同签订后，路桥公司将租赁房屋交付三乐公司，但三乐公司违反合同约定，将部分房屋转租给第三人。2015年10月30日，基于三乐公司的违约转租行为，路桥公司通过ＥＭＳ快递方式向三乐公司发出《解除房屋租赁合同通知书》。2015年11月1日，《解除房屋租赁合同通知书》送达三乐公司法定代表人黄三元处。2016年1月15日，路桥公司向厦门市湖里区人民法院提起诉讼，要求三乐公司将房屋返还路桥公司。自2016年5月开始，三乐公司拒不向案涉合同约定支付房屋占有使用费、物业综合管理服务费。2016年8月22日，法院作出一审判决，判决中确认了路桥公司与三乐公司合同解除的事实，判令三乐公司应将房屋返还路桥公司，三乐公司对该判决提起上诉、再审；2017年2月23日，路桥公司就生效判决向法院申请强制执行，然而，截至起诉之日，三乐公司仍拒不向路桥公司返还房屋。根据《公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。黄三元系三乐公司为唯一股东，应就三乐公司对路桥公司应负的债务承担连带责任。 三乐公司、黄三元辩称，一、案涉租赁物系临时建筑，本案租赁期早已超过合法使用期限，案涉《房屋租赁合同》自始无效。根据（2007）厦规建设第0215号建设工程规划许可证及附件（下称规划许可证）显示，案涉租赁物的有效合法使用期限为两年，即2007年10月22日至2009年10月21日。而案涉《房屋租赁合同》签订于2010年10月26日，租赁期20年，自2010年10月26日起至2030年8月31日止，远远超过了租赁物的合法使用期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，案涉《房屋租赁合同》自始无效。二、路桥公司的各项诉求缺乏相应的合同及法律依据。1、关于按两倍租金标准支付占有使用费的诉求。首先，鉴于本案租赁合同自始无效，故该合同对双方没有约束力，路桥公司就不能援引租赁合同的条款向三乐公司主张两倍租金标准的占用使用费。其次，路桥公司即便可以主张占有使用费，那么根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，路桥公司也只能按照合同约定的租金标准计算，其按照两倍租金标准收取使用费显然于法无据。再次，由于本案租赁合同无效的过错在于路桥公司，导致三乐公司按照20年的规划进行了装修和制定长期的运营计划，为此投入了巨额资金，但目前无法正常使用租赁物所导致的相应装修和利润损失应由路桥公司承担。为此，三乐公司已经提起反诉予以维护该等权利。2、关于物业综合管理服务费的主张。第一，在案涉《房屋租赁合同》自始无效的情况下，路桥公司的该项主张缺乏合同依据。第二，仅就合同履行情况来看，自案涉《房屋租赁合同》签订后，路桥公司并未依据合同约定提供全面、恰当的物业管理服务，三乐公司有权暂缓支付物业综合管理服务费。第三，从路桥公司在诉状上自诉的事实与理由部分可见，路桥公司于2015年便在违背客观事实的情况下以解除合同方式阻扰三乐公司的正常履约行为，甚至于2016年1月份起诉至贵院，在随后几年的诉讼及执行过程中，三乐公司客观上已处在非正常运营状态之下，实际上也未享受到路桥公司的物业管理服务，因此路桥公司的该项主张缺乏事实及合同依据。3、关于物业综合管理服务费逾期付款违约金的主张。首先，如前所述，在案涉《房屋租赁合同》自始无效的情况下，该项主张缺乏合同依据。其次，案涉合同约定逾期付款方应按逾期总金额的日千分之三收取违约金，相当于同期银行贷款利率的18倍，该约定明显过高，应当予以调整。此外，违约金以赔偿非违约方的损失为主要功能，路桥公司并没有证据可以证明其因此而遭受损失，故最高院关于合同法司法解释二的相关规定，对约定过高的违约金，应适当进行降低。4、路桥公司关于各项诉讼费用的主张，缺乏事实及合同依据。三、黄三元无需承担任何连带责任。首先，三乐公司实缴注册资本为220万元港币，约合人民币195万元；其次，三乐公司主营生产钢琴、中西乐器及钢琴维修，名下各类古董钢琴、乐器等固定资产价值巨大，根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”之规定，即便三乐公司需要承担相应的法律责任，亦有足够的经济能力履行支付义务。路桥公司并无任何证据可以证实三乐公司已经资不抵债，其诉求黄三元对三乐公司的或然性债务承担连带责任，于法无据，应当驳回其对黄三元的起诉及诉讼请求。 三乐公司向本院提出反诉诉讼请求：1.路桥公司补偿三乐公司在厦门市湖里区之上的装饰装修损失350万元（以法院委托的司法鉴定机构出具的司法鉴定意见为准）；2.路桥公司赔偿三乐公司无法履约的经营利润损失暂计50万元（以法院委托的司法鉴定机构出具的司法鉴定意见为准）；3.路桥公司承担本案全部诉讼费用（含反诉费用、鉴定费用、评估费等）。事实与理由：2010年10月26日，三乐公司与路桥公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定由路桥公司将厦门市湖里区两栋建筑（下称租赁物）出租给三乐公司用于经营钢琴艺术馆，该合同约定的租赁期为20年，即自2010年10月26日起至2030年8月31日止。合同签订后，三乐公司投入近千万元进行装修。现经了解，含案涉租赁物在内的项目“五缘湾商业街二期Ａ、Ｂ区（临时）”系临时建筑，根据2007年10月22日厦门市规划局颁发的编号（2007）厦规建设第0215号《中华人民共和国建设工程规划许可证》显示，项目名称：五缘湾商业街二期Ａ、Ｂ区（临时）；建设单位：厦门市土地开发总公司；建设工程性质：商业（临时）；用地性质：商业（临时）；总建筑面积：83988.387平方米；本证有效期半年，从发证之日起计，需要办理延期的应在有效期届满三十日前提出申请；该项目为临时工程，使用期两年，等。据此，案涉租赁物为临时建筑，使用期只有两年，即从2007年10月22日至2009年10月21日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称“城镇房屋租赁合同纠纷司法解释”）第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”而案涉房屋租赁合同签订于2010年10月26日，超出了该租赁物的有效期限，故该合同自始无效。《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”就本案而言，路桥公司作为该租赁物的出租方，明知租赁物合法有效的使用期限为2年，但却与三乐公司签署了20年期限的长期租赁合同，故导致合同无效的所有过错应由路桥公司承担。而三乐公司正是基于对路桥公司系知名国企的合理信赖，实际上按照20年期限进行的规划和装修，现因合同无效导致无法按照20年期限正常使用租赁物，故，路桥公司应当赔偿三乐公司的装修损失和无法经营期间的利润损失。 路桥公司辩称，1.本案本诉审理的是非法占用房屋纠纷，实质上并非房屋租赁合同纠纷，因为房屋租赁合同纠纷已在省高院审理后终结，根据认定的事实，自2015年11月1日房屋租赁合同解除后，路桥公司对三乐公司享有的各项权益仅为要求返还房屋及收取占用费，不存在其他任何法律关系。本案路桥公司主张的是占有使用费而非租金。2.本案不适用三乐公司主张的司法解释第3、9条之规定。三乐公司引用的司法解释中第一条已经明确不适用本解释的类型，房屋租赁合同明确约定了房屋租赁的签约背景，路桥公司为营造商业街文化引进三乐公司承租店面，给予其5年免租期并以低于正常市场价值多倍的租金标准收取租金，本案不适用该司法解释规定。该房屋合同纠纷项下法律关系已经省高院再审监督程序等终结，本案主张为占有使用费的支付。3.目前三乐公司没有提供证据证明其装修损失，也无法证明装修时间。2015年11月1日后三乐公司就应当将案涉房屋返还，其非但不交付反而向路桥公司主张装修损失于法有悖。 黄三元对三乐公司反诉请求、事实与理由未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年6月4日，厦门市土地开发总公司、厦门路桥建设集团有限公司、厦门市五缘湾片区开发建设总指挥部、厦门市财政局签订《协议书》，约定五缘湾特色商业街项目由厦门路桥建设集团有限公司负责建设、经营、管理。2012年5月30日，厦门市土地开发总公司函告厦门路桥建设集团有限公司其可以授权下属公司即路桥公司负责该项目的具体经营管理，包括签订、履行租赁合同并自行承担权利和义务。同日，厦门路桥建设集团有限公司授权路桥公司具体经营管理该项目，以自己名义对外租赁房屋并自行承担权利与义务。 2010年10月26日，路桥公司与三乐公司签订编号为“厦路运合2010192号”的《房屋租赁合同》，约定：1.路桥公司将位于厦门市湖里区两栋建筑房屋（以下简称讼争租赁房屋）出租给三乐公司，面积5005.67平方米；2.租赁期限自2010年10月26日至2030年8月31日；3.三乐公司应在合同签订5日内缴纳履约保证金10万元，租金自2013年9月1日起计缴，2013年9月1日起至2014年8月31日止的租金标准为10元／㎡／月，自2014年9月1日起至合同期满，每一合同年度均按上一年租金标准递增3%；4.路桥公司按6.2元／㎡／月的标准收取物业综合管理服务费，收取时间以路桥公司发出的收费通知单为准；5.合同终止或解除的，三乐公司缴清所有费用并经路桥公司验收后，凭路桥公司放行手续在15个日历日内迁出该物业，未按合同约定返还房屋的，应按合同最后当期日租金标准的两倍支付路桥公司占有使用费；5.三乐公司如逾期缴纳合同所约定所有费用的，除应足额补缴相应费用外，每逾期一日，三乐公司应按逾期总金额的3‰向路桥公司支付滞纳金。 合同履约过程中，租赁合同双方发生争议，路桥公司向本院提起诉讼，请求判令：1.三乐公司归还讼争租赁房屋；2.路桥公司有权没有三乐公司支付的10万元押金；3.三乐公司支付因转租行为给路桥公司造成的损失834217元，本院于2016年1月15日立案受理。2016年8月22日，本院作出（2016）闽0206民初446号民事判决，判决：1.三乐公司向路桥公司返还讼争租赁房屋；2.路桥公司不予向三乐公司返还履约保证金10万元；3.驳回路桥公司的其他诉讼请求。上述案件审理过程中法院查明，路桥公司于2015年10月31日通过EMS快递方式向三乐公司发出《解除租赁合同通知书》，通知三乐公司解除合同。同时上述判决认定：三乐公司将部分房产转租他人，其行为已经构成违约，根据合同约定路桥公司有权解除合同，路桥公司向三乐公司发出解除合同通知书，三乐公司自收到该通知书时双方的租赁合同解除。三乐公司不服本院上述判决，向福建省厦门市中级人民法院提出上述，福建省厦门市中级人民法院经审理后于2017年1月5日作出（2016）闽02民终4917号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2016）闽02民终4917号民事判决认定：路桥公司与三乐公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，一审认定合法有效是正确的。三乐公司不服（2016）闽02民终4917号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2018年5月9日作出（2017）闽民再446号判决，判决维持（2016）闽02民终4917号民事判决。 另查明，三乐公司于1996年8月22日成立，黄三元为唯一股东。 诉讼过程中，路桥公司向本院申请财产保全并提供了相应的担保，申请保全的标的为4717115.97元。根据路桥公司的申请，本院依法作出（2018）闽0206民初7386号裁定书，裁定冻结三乐公司、黄三元银行存款4717115.97元或查封、扣押等值财产。本院根据上述裁定于2018年11月1日查封了三乐公司的相应财产，署名为“王丹霞”的人员于查封现场在被执行人落款处签字确认，同日署名为“黄天衫”的人员签收了本院送达的查封扣押清单。路桥公司因申请财产保全支出保全申请费5000元、保险费7057.67元。 对有争议的主要证据和事实，本院分析认定如下： 路桥公司为支持其诉讼请求向本院提交收费通知单，欲证明路桥公司每月向三乐公司送达关于物业费的收费通知，要求三乐公司在指定时间内支付物业综合管理服务费。三乐公司、黄三元质证认为：黄三元签字的三份收费通知单的真实性无异议，但该表单并非来自电力、水力公司，且前后时间不存在连续性，无法确认通知单上的具体项目及对应的读数、计费用量、往月欠缴等内容，对其他非黄三元或其授权代表或其职员签收的收费单的真实性、合法性、关联性均不予认可，三乐公司及黄三元并未实际收到。本院经审查，2016年8月份、2016年11月份、2017年1月份经黄三元本人签字；2016年6月、2016年7月、2016年9月、2016年10月及2016年12月至2018年8月期间的收费通知单显示的签收人为“王丹霞”；收费通知单显示当月的物业管理费均为31035.15元，2016年6月份至2018年3月份期间的缴费时间均显示为当月25日，2018年4月份至2018年8月份期间的缴费时间均显示为当月的15日；2016年6月份、2016年8月份、2016年10月份、2016年12月份、2017年2月份、2017年4月份、2017年5月份、2017年6月份、2017年7月份、2017年8月份、2017年9月份、2017年10月份、2017年11月、2017年12月份显示的签收时间分别为2016年6月13日、2016年8月24日、2016年10月8日、2016年12月20日、2017年2月17日、2017年4月12日、2017年5月12日、2017年6月14日、2017年7月21日、2017年8月22日、2017年9月8日、2017年10月12日、2017年11月8日、2017年12月8日，其余收费通知单未载明相应的签收时间。本院经审查认为，2016年5月份的签收单路桥公司无法明确签收人，亦无法证明签收人为三乐公司的工作人员，故该份签收单无法证明三乐公司已经实际收到；经黄三元签字的三份收费通知单可以证实三乐公司已经收到了当月的通知单；署名为的“王丹霞”人员在本院查封现场在被执行人落款处签字确认，签字确认的字迹与收费通知单中签字字迹相互佐证可以印证签收人体现为“王丹霞”的收费通知单为三乐公司工作人员签收，三乐公司已经收到相关的收费通知单。 三乐公司、黄三元向本院提交民事监督案件受理通知书、厦仲裁字20170837号裁决书，欲证明：福建省高级人民法院（2017）闽民再446号判决已进入民事监督程序；含案涉租赁物在内的“五缘湾商业街二期A、B区”为临时建筑且已超过批准的使用年限，已经被厦门仲裁委员会的生效裁决确认。路桥公司对上述证据的表面真实性没有异议，但认为本案审理的是合同解除后应支付的房屋占用费，上述证据与本案没有任何关联。本院经审查认为，（2017）闽民再446号判决系生效的法律判决，即使进入民事监督程序仍不影响相关判决结果的法律效力，厦仲裁字20170837号裁决书中并非处理本案中的房屋租赁关系，对本案不具有必然的法律效力。 诉讼过程中，路桥公司确认本案案由为房屋租赁合同纠纷。 本院认为，路桥公司与三乐公司之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，经法院生效判决确认合法有效，双方应依约履行合同义务。路桥公司于2015年10月31日向三乐公司发出解除合同通知书，2016年1月15日路桥公司起诉后法院确认路桥公司与三乐公司之间的房屋租赁合同于三乐公司收到解除通知时解除除，双方的租赁关系至迟于三乐公司收到（2016）闽0206民初446号民事判决起诉材料时已经解除。三乐公司未举证证明其缴纳2016年5月1日后的房屋租金及相关租赁费用，应当视为三乐公司已经以自己的行为表示不再履行租赁合同，双方的租赁合同于2016年5月1日前已经解除，故路桥公司请求三乐公司支付自2016年5月1日起的房屋占用费及物业综合管理服务费，事实与法律依据充分，本院依法予以支持。路桥公司主张按照合同约定的月租金的两倍支付2016年5月1日起的房屋租金，本院经审查认为，路桥公司未举证证明三乐公司逾期交付房屋给其造成的损失，路桥公司的损失仅为房屋租金损失，双方约定的违约责任标准过高，本院依法将房屋占有使用费标准调整至合同约定2016年5月1日当时的租金标准的1.3倍计算。根据双方约定2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金标准为10元每月每平方米，2014年9月1日起每年递增3%，2015年9月1日至2016年8月31日期间的合同租金标准为10.609元每平方米每月，双方约定租赁面积为5005.67平方米，2016年5月1日起三乐公司应支付房屋占有使用费标准为69036.7元每月（5005.67×10.609×1.3）。三乐公司未举证证明其于2016年5月1日后支付综合管理服务费，应当按照合同支付2016年5月1日起按照每月每平方米6.2元的标准即每月31035.15元支付综合管理服务费。三乐公司未按期支付相关物业管理费，路桥公司依约有权要求三乐公司支付相应的违约金。路桥公司主张按照合同约定的日千分之三计算违约金，本院经审查认为，路桥公司未举证证明三乐公司逾期支付相关费用给其造成的损失，其损失仅为资金占用利息的损失，双方约定的违约金标准过高，本院依法将违约金标准调整为按照每年24%的标准计算。三乐公司均于当月25日前收到2016年6月份、2016年8月份、2016年10月份、2016年12月份、2017年2月份、2017年4月份、2017年5月份、2017年6月份、2017年7月份、2017年8月份、2017年9月份、2017年10月份、2017年11月、2017年12月份的收费通知单，应按照收费通知单上载明的当月25日前支付物业管理服务费，上述期间的物业管理服务费逾期支付的违约金自当月26日起计算。2016年7月份、2016年9月份、2016年11月份、2017年1月份、2017年3月份以及2018年1月份至8月份的收费通知单三乐公司虽已经收到，路桥公司未举证证明三乐公司签收时间，三乐公司收到通知单后未提出异议应至迟于当月月底前缴纳相关的费用，上述月份的逾期支付租金的违约金自收费通知单载明的月份的次月1日起开始计算。2016年5月份的收费通知单因没有证据证明三乐公司已经签收，该部分物业管理综合服务费的违约金自起诉之日即2018年8月28日起开始计算。路桥公司未提交2018年8月份之后的物业管理费收费单，此后的物业管理费的逾期支付违约金路桥公司可另行主张。路桥公司因提起本案诉讼支付保全费申请5000元，保全保险费7075.67元，系因三乐公司违约而产生合理的维权损失，应由三乐公司承担，三乐公司应向路桥公司支付上述费用。黄三元作为三乐公司的唯一股东，未提交证据证明三乐公司的财产独立于黄三元的财产，应当对三乐公司的上述相关付款义务承担连带责任。本案讼争的房屋租赁合同因三乐公司违约而解除，三乐公司作为过错一方依照双方合同无权请求赔偿装修损失即经营利润损失，亦没有评估或鉴定的必要，三乐公司的基于合同无效主张相关损失的反诉诉讼请求没有相应的事实与法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门三乐钢琴有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付自2016年5月1日起的房屋占有使用费（按照每月69036.7元的标准计算至实际返还房屋之日止）； 二、厦门三乐钢琴有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付自2016年5月1日起的综合管服务费（按照每月31035.15元的标准计算至实际返还房屋之日止）； 三、厦门三乐钢琴有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付逾期支付综合管理服务费的违约金（其中2016年5月份的综合管理费服务费31035.15元的违约金自2018年8月28日起计算，其中2016年6月份、2016年8月份、2016年10月份、2016年12月份、2017年2月份、2017年4月份、2017年5月份、2017年6月份、2017年7月份、2017年8月份、2017年9月份、2017年10月份、2017年11月、2017年12月份每月管理服务费31035.15元的违约金自当月26日起开始计算，2016年7月份、2016年9月份、2016年11月份2017年1月份、2017年3月份以及2018年1月份至8月份每月管理服务费31035.15元的违约金自次月1日起开始计算，违约金均按照年24%的标准计算至实际支付综合管理服务费之日止）； 四、厦门三乐钢琴有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付保全申请费5000元、保险费用7075.67元； 五、黄三元对厦门三乐钢琴有限公司上述第一项、第二项、第三项、第四项付款义务承担连带责任； 六、驳回厦门市路桥五缘湾运营有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回厦门三乐钢琴有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44537元，由厦门市路桥五缘湾运营有限公司负担15655元，由厦门三乐钢琴有限公司负担28882元；反诉案件受理费19400元，由厦门三乐钢琴有限公司负担。 如不服本判决，厦门市路桥五缘湾运营有限公司、厦门三乐钢琴有限公司可在判决书送达之日起十五日内，黄三元可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  张占甫 人民陪审员  张开顺 人民陪审员  林杰毅 二〇一九年七月二十九日 代书 记员  姚卓群 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。