四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1703民初1982号 原告：申小丽，女，汉族，生于1976年6月30日，住河北省廊坊市固安县。 委托诉讼代理人:朱朋威,河南嘉泰律师事务所律师。 被告：袁莉，女，汉族，生于1981年4月7日，住四川省彭山县。 委托诉讼代理人：李天平，达州市正大法律服务所法律工作者。 被告：李婷婷，女，汉族，生于1980年3月7日，住四川省达州市通川区。 第三人：固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司，住所地：河北省廊坊市固安县106国道沿街商铺S5标段商铺2。 统一社会信用代码：91131022094524701E。 负责人：刘伟。 原告申小丽诉被告袁莉、李婷婷、第三人固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理，2019年6月21日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申小丽的委托诉讼代理人朱朋威，被告袁莉的委托诉讼代理人李天平到庭参加诉讼。被告李婷婷、第三人固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申小丽向本院提出诉讼请求：1.请求确认河北省固安县房屋属于原告所有；2.请求停止对上述房屋的执行，并解除查封；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年5月8日四川省达州市达川区人民法院作出（2019）川1703执异31号执行裁定书，原告认为该裁定书驳回原告提出的执行异议事项，缺乏事实和法律依据。一、原告对河北省固安县房屋享有所有权，被告李婷婷负有立即办理银行贷款解除房屋抵押手续并配合原告共同办理房屋过户登记手续的义务，不享有对该房屋的任何权利。首先，原告与被告李婷婷于2018年4月13日通过第三人签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告李婷婷将其位于河北省固安县房屋出售给原告，房屋总价款为162万元。而贵院查封该房屋的时间是2018年5月20日，即在贵院查封该房屋之前原告与被告李婷婷已经签订了合法有效的书面买卖合同。其次，原告与被告李婷婷之间的《房屋买卖合同》签订后，原告按照合同约定向被告李婷婷支付了购房款122万元，所占比例达到总房款的75%以上，剩余40万元购房款由于被告李婷婷的原因致使原告尚未支付，原告考虑到房屋买卖合同的约定，为了保障被告李婷婷按约办理银行贷款解押及过户登记才将该40万元设置了较为公平的交付时间和交付条件。原告并非不愿意将该40万元交付给贵院，而是考虑到即使向贵院交付该40万元也不能达到合同订立的目的，原告不应当为被告李婷婷与被告袁莉之间的债权债务纠纷而买单，这对原告来说是不公平的。最后，原告在申请执行异议时向贵院提交了居住证明和物业集团收据、用户卡、电卡、销售不动产发票等，证明2018年4月19日已合法占有该房屋，同时根据贵院作出的（2019）川1703执异31号执行裁定书，明确载明贵院在审查过程中查明了如下事实：2018年4月19日，原告与被告李婷婷办理了物业过户手续，物业过户后产生的水电费由原告向物管中心缴纳。这也同样证实了原告在贵院查封该房屋之前就已经合法占有了该房屋。所以，该房屋属于原告所有，贵院应停止强制执行，并解除对房屋的查封。二、被告袁莉对属于原告的房屋申请强制执行是错误的，没有任何法律依据。原告与被告李婷婷之间的房屋买卖合同合法有效，原告按照合同约定承担了支付房款的义务，并合法占有该房屋，对房屋享有所有权，应受法律保护，被告袁莉无权对属于原告的房屋申请执行。 被告袁莉辩称，申小丽与李婷婷签订的《房屋买卖合同》无效，理由是:1、该案诉争房屋所有权还没有登记在李婷婷名下，其权利是开发公司的，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，李婷婷还不是《物权法》规定的所有权人,其还无权处置该房，其与申小丽签订的买卖合同自然无效;2、该案诉争房屋是在银行按揭贷款购买的，并办理了抵押登记的，银行是该房的抵押权利人，而李婷婷在将该房屋卖与申小丽时没有通知银行，根据《担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让抵押物的应当通知抵押权人，否则转让行为无效，而本案李婷婷在卖房时未通知银行，显然侵犯了银行的权利，故其买卖合同是无效的;3、根据申小丽提供的《房屋买卖合同》可证明，申小丽至今还有40万元购房款未支付，李婷婷也未还清银行按揭款，申小丽要求法院判决该房归其所有，理应无法得到支持。综上所述，由于原告与李婷婷签订的《房屋买卖合同》无效，其异议请求不能排除执行，因此请求合议庭驳回原告的诉讼请求， 被告李婷婷未作答辩。 第三人固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司未作陈述意见。 申小丽提交的证据： 1、《商品房买卖合同》1份、销售不动产统一发票2份、《房屋买卖合同》1份和结婚证1份。证明：1.2015年4月20日，被告李婷婷与固安京御幸福房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告李婷婷购买孔雀城剑桥郡檀香湾26号楼1单元301房屋，并以银行按揭的方式支付房款713646元，开发公司于2015年7月13日向被告李婷婷开具相应发票，故被告李婷婷有权处分该房屋；2.2018年4月13日，原告与被告李婷婷通过第三人固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司签订了《房屋买卖合同》，该合同系各方真实意思表示，合法有效，即在法院查封房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同；3.原告与杨长顺系夫妻关系，原告委托杨长顺处理《房屋买卖合同》项下的事宜，如签订合同、支付购房款、办理房屋水电物业交接手续等事项。 2、（2019）川1703执异31号执行裁定书1份、收款收据3份、居住证明1份、用户卡1份、电卡1份。证明：被告李婷婷已于2018年4月19日将房屋交付给原告，并进行了物业交割，物业过户后产生的水电费均由原告向物管中心缴纳。且该事实也是法院在审理执行异议过程中查明的事实。故，在法院查封该房屋之前，原告已合法占有该房屋。 3、收条2份、账户历史交易明细1份、账单截屏1份、刘伟收款二维码1份、借记卡账户历史明细清单2份。证明：1.原告已按约向被告李婷婷支付购房款122万元。2.按照《房屋买卖合同》的约定，原告应当于被告李婷婷结清该房屋所欠银行贷款当日向被告李婷婷支付剩余房款40万元，故原告并非不愿意将该40万元交付给法院，而是考虑到该40万元本就是专款专用，用于银行解押该房屋而支付的剩余房款。原告不应为被告李婷婷与被告袁莉之间的债权债务纠纷而买单，原告的合法权益也应当受法律保护。 4、第三人固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司营业执照复印件1份、刘伟身份证复印件1份、居间服务费收款收据1份、POS签购单1份、微信聊天记录截屏1张。证明：2018年4月13日，原告向第三人中介公司支付3万元的居间服务费，第三人中介公司负责促成原告与被告李婷婷之间的房屋买卖交易，而被告李婷婷因自身原因不按《房屋买卖合同》的约定履行义务，经中介公司多次催促无果，故未办理过户登记是因为被告李婷婷和第三人中介公司未按约定履行义务造成的，并非原告自身原因。 袁莉提交的证据：1、达川区人民法院工作人员与物业公司的人谈话记录，证明房屋没有装修入住。 2、申小丽的询问笔录，证明申小丽没有装修也没有入住； 3、李婷婷向袁莉书写的承诺书，证明李婷婷把有争议的房屋作为债权抵押，早于申小丽的房屋买卖时间。 4、在袁莉与李婷婷民间借贷纠纷案中的民事裁定书，证明袁莉申请的财权保全合法有效。 经本院审查确认的有效证据及庭审调查，本院认定事实如下：袁莉与李婷婷民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月10日作出（2018）川1703民初1621号民事裁定书，查封李婷婷购买的位于河北省固安县。2018年7月12日本院作出（2018）川1703民初1621号民事判决书，判决李婷婷于本判决书生效后十日内偿还袁莉借款2620000元及利息。判决生效后，2018年10月29日袁莉申请本院强制执行，2018年12月21日撤回执行申请，2019年1月3日申请恢复执行，2019年3月4日本院决定对李婷婷位于河北省固安县予以评估、拍卖，2019年3月22日申小丽以该房屋在查封前已由其购买并占有使用，同意对购房余款400000元支付本院为由，向本院提出异议，要求解除查封。但本院要求申小丽支付购房款余款400000元时，申小丽拒绝支付。2019年5月8日本院作出（2019）川1703执异31号执行裁定书，驳回申小丽的异议。申小丽不服，提出案外人执行异议之诉。 同时查明，2015年4月20日李婷婷与固安京御幸福房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，李婷婷购买孔雀城剑桥郡檀香湾26号楼1单元301房屋，并以银行按揭的方式支付房款713646元（首付223646元、贷款49000元），2015年7月13日开发公司向李婷婷开具发票。2018年4月13日申小丽与李婷婷通过固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定：李婷婷将孔雀城剑桥郡檀香湾26号楼1单元301房屋以1620000元出售给申小丽；签订合同当日支付70000元，2018年4月19日支付1150000元；申小丽于李婷婷结清该房屋银行贷款当日支付购房款400000元。2018年4月13日申小丽通过固安县联众房地产经纪有限公司第一分公司负责人刘伟支付购房款70000元，2018年4月18日通过银行转账1150000元给李婷婷。2018年4月19日双方办理物业过户手续，将房屋交付给申小丽，物业过户后产生的水费、电费等已由申小丽支付，但房屋至今未装修。 本院认为，本案争议的焦点问题是：申小丽对执行标的房屋是否享有所有权，是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权。将物权人从出卖人变更买受人，应当履行法定的公示方式。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力”的规定，不动产所有权的取得除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，才能取得包括所有权在内的不动产物权。本案涉案房屋一直登记在固安京御幸福房地产开发有限公司名下，李婷婷未取得不动产物权，只享有物权期待权，在不动产登记没有变更的情况下，案涉物权变动并未完成。申小丽与李婷婷签订了买卖合同，其享有了债权请求权，但尚不能成为物权法所指的房屋所有权人。其要求案涉房屋归其所有的诉讼请求，依法不能支持。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除人民法院强制执行的效力，必须同时具备上述四个情形。虽然申小丽在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已按照合同约定支付部分价款，双方并已交付该不动产，但未将剩余购房款400000元按照人民法院的要求交付执行。故，申小丽不享有足以排除人民法院强制执行的物权期待权。其要求对案涉房屋解除查封的诉讼请求，不符合法律规定，依法不予支持。 针对本案涉及未经抵押权人同意，抵押财产买卖合同效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，从而确定了合同效力和物权效力区分原则。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。该转让是指不动产物权变动的结果，而不是原因，而引起不动产变动的原因行为是买卖合同效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，故，买卖合同的效力不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响，对于合同效力的判断标准主要以合同内容是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形为标准。袁莉抗辩申小丽与李婷婷的《房屋买卖合同》无效的理由，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回申小丽的诉讼请求。 案件受理费19380元，由申小丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  龙桂梅 审 判 员  栾心明 人民陪审员  肖开怀 二〇一九年七月二日 书 记 员  孙高晴