江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初1596号原告（反诉被告）：祝曾保，男，1961年7月24日生，汉族，住江苏省扬中市。原告（反诉被告）：祝晨玮，男，1987年6月29日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。上述两原告共同委托代理人：宗丽君，系江西赣兴律师事务所律师，执业证号：13601201311435814。被告（反诉原告）：张波，男，1984年12月23日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。被告：刘会群，女，1989年10月13日生，汉族，住南昌市红谷滩新区。上述两被告共同委托代理人：卢胜群，系江西观睿律师事务所律师，执业证号：13601199910136906。上述两被告共同委托代理人：唐书熙，系西观睿律师事务所律师，执业证号：13601201810029925。原告祝曾保、祝晨玮诉被告张波房屋租赁合同纠纷一案。2019年4月11日经原告申请，本院追加刘会群作为被告参加诉讼，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告张波在本案审理过程中提起反诉，故反诉与本诉合并审理。原告祝曾保、祝晨玮的共同委托代理人宗丽君，被告张波、刘会群的共同委托代理人卢胜群、唐书熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝曾保、祝晨玮诉称：2016年5月19日原告与南昌万达城投资有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，购买位于南昌万达文化旅游城B区S7的商铺。之后，祝晨玮委托其父亲即原告祝曾保处理与该商铺有关的一切事宜包括对外出租。2017年8月22日原告祝曾保与被告签订了《商铺租赁合同》，该合同约定：1、被告承租原告位于南昌万达文化旅游城B区S7栋独栋商铺用于经营餐饮业。2、租期共六年，自2017年8月22日至2023年8月22日止。3、被告向原告缴纳一个月租金（即75600元）为押金。合同期满或终止，在被告交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，即可无息退还。4、被告拖欠租金10天以上，视为违约，原告有权终止合同。合同签订后，被告支付75600元押金，原告祝曾保给被告2个半月免租期进行装修。被告装修好后开始经营餐饮，一共向原告祝曾保支付了6个月的租金。2018年5月开始，被告一直以生意不好拖延向原告支付租金。经过原告祝曾保多次催要，被告于2018年10月10日向原告祝曾保出具《欠条》一张，承诺2018年10月30日前付清6个月的租金453600元，如到期后没有付清，自愿赔偿10万元违约金。时至今日，被告仍未付清拖欠的租金，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告祝曾保与被告张波2017年8月22日签订的《商铺租赁合同》，并限期被告返还两原告租赁物；2、被告向两原告支付拖欠的租金604800元（75600元×8个月，即暂从2018年5月6日计算至2019年1月5日，实际应就按至被告返还两原告租赁物为止）；3、被告向两原告支付违约金10万元；4、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。被告张波、刘会群辩称：原、被告签订的租赁合同，约定地下室属于无效合同，原告至今为止未提供地下室部分的建筑工程的施工许可，也未提供地下室权属来源，未取得许可证的属于无效合同，没有法律约束力；面积较大，停用地下室影响合同，没有达到租赁目的；由于原告无法提供地下室权属来源及合法的法律文书，导致被告经营的酒店被群众实名举报，城管部门多次上门要求提供相应的权属证明，被告找原告要求提供，原告至今未提供，由于无法提供权属证明，城管口头要求被告停业，被告无法正常经营，给被告造成重大经济损失，基于上述两点，被告要求解除租赁合同，解除过错不应当由被告承担。被告有权拒付租金，不承担违约责任；被告刘会群对本案的债务不承担任何责任，不属于夫妻共同债务。反诉原告张波反诉称：2017年8月22日，反诉原告与反诉被告祝曾保签订了《商铺租赁合同》，约定由反诉原告租赁反诉被告所有面积为960平米的南昌万达文化旅游城B区S7栋独栋商铺用于经营餐饮业。合同补充协议第1条约定，如因甲方房屋手续不齐全，导致乙方装修及营业无法正常办理手续，所产生的经济损失由甲方承担。第四条约定，甲方必须保证房屋可以从事餐饮行业，如政府部门不允许导致的经济损失由甲方承担。合同签订后，原告装修并投入使用。2018年10月24日，群众多次举报，城建的相关部门陆续向反诉原告调查了解情况，并确认反诉被告租赁给反诉原告的商铺地下室系违章建筑。根据相关法律规定，租赁合同无效。故反诉原告诉至法院，请求判令：1、解除反诉原告与两反诉被告之间于2017年8月22日签订的《商铺租赁合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告因解除合同而导致的反诉原告的各种损失暂记为300万元（包含装饰装修残值损失）；3、本案本、反诉诉讼费由两反诉被告承担。反诉被告祝曾保、祝晨玮辩称：1、双方是在反诉原告充分了解租赁物的情况下，签订的租赁合同；2、租赁物的开发商是依法依规进行开发建设，并对外销售；3、反诉原告在2018年10月10日向反诉被告出具的欠条中，从未提及存在影响其正常使用的情况发生。反诉原告还承诺2018年10月30日前付清拖欠租金，如违约则自愿承担10万元违约金。可见，反诉被告并不存在违约行为。事实上是反诉原告因自己经营不善，长期拖欠租金，构成根本违约，造成租赁合同无法继续履行，应由其自行承担装修损失。且反诉原告在未经反诉被告同意的情况下，擅自改变房屋结构，在屋顶开了多个天窗，应承担将租赁物恢复原状的责任。经审理查明：2016年，原告祝曾保、祝晨玮购买南昌万达城投资有限公司开发的位于南昌市红谷滩新区南昌万达城B区S7#商业楼101、102、103、104室房屋各一套（面积均为239.98平方米），双方并签订南昌市商品房买卖合同各一份。2017年8月22日，祝曾保（甲方）与张波（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将上述商铺出租给乙方从事餐饮业。租期6年，自2017年8月22日起至2023年8月22日止。产权证面积为960平方米，租金按每平米60元计算为57600元，每年递增8%。地下室面积约为600平方米，按每平米30元计算为18000元，租金每年递增4%，地下室面积以实际面积为准。租金每2月交一次，第一次租金于合同生效后24小时交给出租人，第二次租金提前3天交清，以后交付方式以此类推。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方10天宽限期，如乙方逾期超过10天甲方有权终止合同。在签署本合同时，乙方向甲方交纳一个月租金为押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。如因甲方房屋手续不齐全，导致乙方装修及营业无法正常办理手续，所产生的经济损失由甲方承担。合同期满乙方不可以拆除房屋装修。甲方在房屋交付给乙方前交清一切相关费用。甲方必须保证房屋可以从事餐饮行业，如政府部门不允许导致的经济损失由甲方承担。甲方给乙方免租期为2个半月，租赁时间往后延期2个半月。合同签订后，被告交纳了75600元押金，原告交付该店铺及附属地下室给被告张波使用，被告装修后从事餐饮经营。从2018年5月起被告未交租金，2018年10月10日，张波出具欠条一份，载明：今欠到祝曾保S7商铺租金肆拾伍万叁仟陆百元整（6个月×75600元/月=453600），本人郑重保证在2018年10月30号前全部付清，如果到期没有付清租金453600元，本人承诺自愿赔偿10万元违约金。被告未在约定期限内支付租金，故原告诉至本院。庭审中，被告张波提交工程竣工验收报告及群众举报视频，证明原告商铺的地下室部分系违章建筑，原告质证称房屋验收合格，不能达到被告证明目的。2019年4月16日，张波申请本院委托鉴定机构对南昌市万达文化旅游城B区S7栋独栋商铺地上两层及地下室的房屋装饰装修残值进行鉴定。审理中，原告表示不同意、无法利用被告房屋装饰装修，且被告在装修过程中擅自破坏房屋结构。另查明：被告张波、刘会群系夫妻关系。涉案房屋2015年9月30日经相关部门验收合格。上述事实，有原告提交《商铺租赁合同》、《欠条》以及原、被告陈述等证据在案予以佐证。本院认为：原告祝曾保与被告张波签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规之强制性规定，故上述合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应当按照约定全面履行合同义务。原告按约定将其房屋及附属地下室交付给被告使用，被告理应履行给付租金的义务，被告未按约定交纳租金，已构成根本违约，原告主张解除租赁合同，并返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。现被告仍占用涉案房屋，故原告要求被告支付拖欠的租金至被告返还租赁房屋为止，理由正当，本院予以支持，截止2019年7月5日被告拖欠房屋租金共计1058400元（75600元/月×14个月）。涉案商铺（房屋）早经相关部门验收合格，地下室作为其附属部分，原告享有占有、使用、收益等权利，被告辩称租赁合同地下室部分无效、地下室部分系违章建筑导致无法正常营业，无事实及法律依据，本院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任，被告张波向原告出具的欠条是其真实意思表示，张波应当按照欠条的约定支付租金及违约金。原告以属于夫妻共同债务为由向刘会群主张权利，证据不足，本院不予支持。对于被告主张的装饰装修残值，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，本案房屋租赁合同系因被告违约不支付租金导致解除，原告不同意利用装饰装修，故被告反诉请求装饰装修残值损失，本院不予支持，被告提出鉴定的申请，本院不予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）祝曾保、被告（反诉原告）张波于2017年8月22日签订的《商铺租赁合同》。二、限被告张波于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告祝曾保、祝晨玮租金1058400元（截至2019年7月5日）。三、限被告张波于本判决生效之日起十五日内交还位于南昌市红谷滩新区南昌万达城B区S7#商业楼101、102、103、104室房屋及附属地下室给原告祝曾保、祝晨玮，并按照每月75600元的标准支付原告祝曾保、祝晨玮自2019年7月6日起至实际交还房屋之日止的占有使用费。四、限被告张波于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告祝曾保、祝晨玮逾期付款违约金10万元。五、驳回原告祝曾保、祝晨玮的其他诉讼请求。六、驳回被告张波、刘会群的其他反诉请求。如果被告张波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费47960元，保全费4040元，合计52000元，由被告张波承担5万元，原告承担2000元；被告预交的反诉费32010元，由被告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇一九年七月二十四日书 记 员  熊 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。