河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初5106号 原告：王静，女，1973年6月3日出生，汉族，住址北京市通州区。 委托诉讼代理人：王素燕，河北梁雪冬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙政，河北梁雪冬律师事务所实习律师。 被告：路燕，女，1983年5月9日出生，汉族，住址北京市通州区。 委托诉讼代理人：毕晓旬，河南吾衡律师事务所律师。 被告：徐泽，男，1982年1月3日出生，回族，住址长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：焦丽丽，北京雷石律师事务所律师。 原告王静与被告路燕、徐泽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王静及委托诉讼代理人王素燕、孙政,被告路燕及委托诉讼代理人毕晓旬、被告徐泽及委托诉讼代理人焦丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王静向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告路燕签订的存量房买卖合同、补充协议及买卖双方补充协议；2、请求判决二被告共同返还原告购房款156万元，并自2017年10月23起至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。3、请求判决二被告赔偿原告服务费31200元。4、请求判决二被告共同承担违约金312000元。5、本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。事实及理由：二被告是夫妻关系，原告购买被告路燕名下位于三河市燕郊开发区汉王路西侧、该公司A地块南侧天洋城芙蓉镇9-1-203房屋，该房屋属于二被告婚后共同购买。2017年10月16日，原、被告签订了《存量房买卖合同》、补充协议、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，合同约定总价款为156万元。2017年11月1日前，原告将152万元转账给被告，约定剩余房款4万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给被告。原、被告双方应于该房屋产权登记满两年共同办理房屋所有权转移登记手续。合同签订后，原告依约将购房款152万元给了被告。后因被告未能结清银行尾款，无法配合办理过户手续，双方约定原告同意被告将过户时间推迟到2019年4月30日。被告自愿承担过户违约金6万元，违约金支付方式为被告退还原告2万元，原告未付的4万元房款再无需支付，视为原告购房款已付清。但截至原告起诉日，被告再次拖延办理权属转移登记手续，原告与其多次协商未果，故被告的行为构成根本违约。特请求法院支持原告诉讼请求。 路燕辩称，同意解除2017年11月16日签订的《存量房买卖合同》、补充协议及买卖合同补充协议，同意返还原告152万元购房款，但是不同意原告的其他诉讼请求。同时如果法院判定双方解除合同，那么被告路燕请求返还房屋及房屋内的家电，家具，具体以物品交接清单为准。第二，原告实际向被告支付的房款是152万元，并非156万元。剩余4万元是原被告双方在2018年12月27日共同确认签订的补充协议约定的违约金金额，双方已经就2018年12月28日之前的违约情况进行了处分，达成一致。并且路燕向原告支付了违约金6万元，原告用其中的4万元充抵原来应当支付的剩余4万元房款，因此路燕实际收到的购房款是152元，并非156万元。第三、原告要求自2017年12月23日至实际给付之日按银行同期贷款利率支付利息，与第四、第五项请求共同承担违约金31.2万元属于重复主张。根据法律规定，其主张的违约金与贷款利息均属于违约金的性质。按照法律规定，违约金以填补当事人损失为目的，数额应当与损失的数额大体一致。原被告双方签订的合同，既约定了逾期交房的按日违约责任，也约定了合同解除的违约责任。现原告主张要求解除合同，同时主张两项违约责任。我们认为原告的主张存在重复的情形，同时原告主张的违约金高于法定标准，应当依法予以和解。按照最高人民法院商品房买卖合同司法解释的规定，商品房合同备案解除后，出卖人应当将收的购房款和购房款的本金及利息返还买受人。因此原告主张的同期贷款利率不符合法律规定，其应当是存款利率而非贷款利率。第四，原告要求解除合同，不能在解除合同的主张当中，既要求主张延期交付的违约利息，延期交付的违约责任，又主张合同解除的违约责任，其主张没有法律依据。第五，本案涉案房屋是二被告在婚后共同出资购买，虽然登记在被告路燕名下，但法律属性为双方夫妻共同财产。因此，本案原告所主张的债务应当属于共同债务，应当由二被告共同来承担。 徐泽辩称，被告徐泽并非为本案的适格被告，诉争房屋也非二被告的共同财产。涉案的房屋是路燕父母赠与给路燕个人的财产，相关的证据有路燕于2016年10月亲笔书写的说明可以佐证。二，签订该房屋买卖合同是路燕的个人行为，被告一直不知情，也不知道该买卖合同的卖方是路燕，买方是王静，合同中明确显示无房屋的共有权人，双方在签订合同时从未告知过徐泽。第三，路燕签订房屋买卖合同后所获得的相关款项并没有用于到家庭日常生活中，也没有应用到夫妻共同生产经营中，由于在2019年5月被告徐泽起诉双方的离婚纠纷，法院正在审理中，将徐泽的电话等信息告知原告，原告曾打电话骚扰徐泽，企图将徐泽拖入到与原告的买卖合同纠纷中来逃避法律责任，此外，路燕在收到法院邮寄给徐泽的传票后，故意将传票隐秘，没有告知徐泽，使得徐泽无法充分应诉。徐泽本人于2019年7月5日通过路燕的微信才得知，收到本案传票以及起诉状。徐泽认为，最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律的有关问题解释中，夫妻一方在婚姻关系存续期间，以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的人民法院不予支持，因此徐泽认为本案徐泽并非适格被告，被告徐泽不应当与路燕共同承担解除合同之后的法律责任和义务。 本院经审理认定事实如下：2017年10月16日，在三河市富地房产经纪有限公司居间下，原、被告签订了《存量房买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，约定原告以全款156万元购买被告路燕名下三河市燕郊开发区汉王路西侧、该公司A地块南侧天洋城芙蓉镇9-1-203房屋。合同签订后，原告按约定在2017年11月1日前，将共计1520000元的房款向被告路燕交付，双方约定剩余房款4万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。且约定在房屋产权登记满两年时进行过户手续办理。原告支付房款后，被告向原告交付房屋，现涉案房屋由原告实际占有、使用并已出租他人。但被告未按约定时间2017年11月15日进行银行贷款清偿并办理抵押注销手续，导致至2018年10月房屋产权登记满两年时双方无法办理过户。就此于2018年12月27日，双方再次签订《买卖双方补充协议》，约定合同继续履行，并确定过户时间为2019年4月30日前，还补充约定被告路燕承担违约金6万元，于2018年12月27日向原告支付违约金20000元，剩余40000元违约金与未付房款40000元抵销。但至2019年4月30日，被告路燕无能力支付银行剩余贷款，造成不能办理抵押登记解除并完成交易过户。故原告起诉要求解除合同，并要求返还已付购房款。被告徐泽提交被告路燕本人书写说明一份，主张被告路燕所出卖的房屋系被告路燕个人财产，其对被告路燕与原告交易不知情、未参与，故其不承担相应法律后果。 结合庭审事实，原、被告双方提交的证据均真实、合法、有效，可以充分证明原告与被告路燕进行房屋买卖并已支付房款152万元的事实，且被告路燕已以实际行为构成根本违约。但被告徐泽提交的证明“说明”中记载“徐泽只负责与本人办理相应的买卖手续、提供相应的买卖材料”，体现出被告徐泽对被告路燕将进行房屋出卖的事项是有知晓的，但在被告路燕与他人签订合同时，被告徐泽未要求被告路燕将此夫妻内部约定向他人告知，也未自行向原告告知。且在合同签订后长达两年的时间里，被告徐泽对被告路燕已得到原告购房款的事实明知，对涉案交易明知，但就其与被告路燕之间的夫妻约定内容，并未向原告进行过告知。 本院认为，2017年10月16日，原告与被告路燕通过三河市富地房产经纪有限公司居间签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》，以及原、被告于2018年12月27日签订的《买卖双方补充协议》，均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。原告已按合同约定向被告路燕支付房款1520000元。被告路燕屡次在合同约定时间不能完成合同约定义务，故构成根本违约，应承担违约责任。且因涉案房屋存在抵押登记，无法实现过户，故合同目的无法实现，原告主张解除《存量房买卖合同》、《补充协议》、《买卖双方补充协议》的请求，合理合法，本院予以支持。合同解除后，原告与被告路燕对于房屋的权利恢复到原有状态，对于已经履行的部分应当恢复原状，故买受人有权主张返还已经支付的房款，出卖人配偶及出卖人作为房屋及售房款的共有权人，对买受人已付购房款负有连带返还义务。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”，现被告徐泽未能够证明被告路燕收到的涉案购房款的用途，故其以此作为不承担共同连带返还义务的理由，无事实依据，本院不予采纳。故被告路燕、徐泽应向原告返还已收取的购房款1520000元，并且按合同约定以房屋总价款的20%承担违约金312000元。原告主张被告赔偿居间服务费30000元，该项属于实际损失，因被告已承担违约金，故对原告的该诉求，本院不再予以维护。原告主张被告支付已付购房款的利息，无合同约定和法律规定，本院不予维护。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告王静与被告路燕于2017年10月16日签订的关于三河市燕郊开发区汉王路西侧、该公司A地块南侧天洋城芙蓉镇9-1-203房屋《存量房买卖合同》、补充协议及《买卖双方补充协议》。 二、被告路燕于本判决生效后十日内向原告王静返还购房款1520000元，并赔偿原告王静违约金316000元，被告徐泽对前述被告路燕所承担的给付和赔偿义务承担连带义务。 三、原告王静于本判决生效后三十日内向被告路燕返还三河市燕郊开发区汉王路西侧、该公司A地块南侧天洋城芙蓉镇9-1-203房屋房屋。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21929元，减半收取计10964.50元，由被告路燕、徐泽负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李文娜 二〇一九年七月二十六日 书记员  王佳鑫