浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初295号 原告：三门泰和汽配有限公司，住所地：三门县浦坝港镇（浙江三门沿海工业城沿八路）。统一社会信用代码913310227696241468。 法定代表人：徐小喜，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王绍旺，浙江常青藤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。 被告：三门县国兵机械配件有限公司，住所地：三门县浦坝港镇沿海工业城烟墩路。统一社会信用代码91331022MA2ALHCM7T。 法定代表人：徐卫国，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王紫健，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈华，浙江日中天律师事务所律师。 原告三门泰和汽配有限公司与被告三门县国兵机械配件有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，本院经审查认为，本案案情较为复杂，不宜适用简易程序，于2019年3月14日将本案转为普通程序继续审理。2019年3月29日，本院对本案进行了公开开庭审理，原告三门泰和汽配有限公司的委托诉讼代理人王绍旺、陆莎莎，被告三门县国兵机械配件有限公司的委托诉讼代理人王紫健、陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三门泰和汽配有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告位于三门县沿海工业城土地使用权证号为三国用（2008）第000707号上001、003、004幢厂房及相应空地的事实租赁合同。2、判决被告立即腾空上述厂房及相应空地上属于被告所有的设备、原材料、半成品、成品等物品，并将该地及建筑物返还给原告。3、判决被告向原告支付自2017年12月21日起至腾空并返还给原告之日止以建筑面积为基数按30元每平方米每月计算的租金，暂结算至2018年11月20日止的租金余额为705404.40元。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月21日起，被告实际使用原告所有的位于三门县沿海工业城土地使用权证号为三国用（2008）第000707号上001、003、004幢厂房及相应空地用于机械零部件加工，建筑面积为3046.68平方米。原、被告之间未订立书面的租赁合同，也未约定租期和租金标准。目前，当地厂房的市场租赁价格标准为30元每平方米每月，但至起诉之日，被告仅向原告支付租金300000元。现在双方对租金和租赁期限发生争议，故提起本案诉讼。 被告三门县国兵机械配件有限公司答辩称，1、2017年2月，原告与被告的前身三门县国兵机械配件厂签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为15年，自2017年2月25日起至2032年2月25日止，租赁面积为5000平方米，包括001、003、004幢厂房以及001、004幢的加层，年租金为300000元。由于三门县国兵机械配件厂于2016年10月便已经开始使用租赁的厂房，故向原告支付了自2016年10月至2018年2月的租金合计438000元，原告分别于2017年12月5日、2017年12月7日向三门县国兵机械配件厂开具了五张租金发票，合计金额438000元。后被告于2018年8月13日又向原告支付了租金300000元，原告于2018年9月14日向被告开具了金额为300000元的租金发票。因此，截至原告起诉之日，被告并未拖欠租金。2、浙江省人民政府于2013年5月7日发布了《浙江省人民政府办公厅关于支持个体工商户转型升级为企业的意见》，其中第二十一条规定：“允许‘个转企’企业依法继续使用原字号。‘个转企’的个体工商户注销登记和企业设立登记在同一窗口合并办理，材料齐全、符合法定形式的，当场予以核准登记。原个体工商户与其转为企业后的登记档案合并归档，保持主体档案的延续性。工商部门在核发营业执照时，一并核发《个体工商户转型证明》。”被告正是在省人民政府的支持以及三门县人民政府的要求下，经三门县市场监督管理局核准于2017年12月21日由三门县国兵机械配件厂转型升级成立，被告沿用了原来的“国兵”字号，原经营者徐卫国成为被告的法定代表人。因此，在三门县国兵机械配件厂注销之日，被告即承继了三门县国兵机械配件厂的权利义务。原告向被告收取租金并开具发票的行为，也证明原告知晓被告系由三门县国兵机械配件厂转型升级成立，并认可由被告继续承租厂房。3、被告于2018年5月7日取得了三门县环境保护局颁发的浙江省排污许可证，该许可证原由三门县国兵机械配件厂于2017年4月申请，环保部门也认可被告承继了三门县国兵机械配件厂的权利义务，因此在三门县国兵机械配件厂注销后，才将排污许可证颁发给被告。租赁的厂房获得排污许可证后，使用价值大幅增加，原告才违背诚信原则，要求被告将年租金增加到1000000元。但据被告了解，同区域厂房的租金标准为6-7元每平方米每月，因此，《房屋租赁合同》约定的租金标准也是合理的，故原告应当遵守诚实信用原则继续履行上述合同。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告三门泰和汽配有限公司反驳称，1、被告的住所地位于原告出租的厂房内，同时厂房内存放有大量的机器设备、原材料、半成品、成品以及工人的住宿、生活用品等，可以证实原、被告之间存在事实上的租赁法律关系。2、被告虽然是三门县国兵机械配件厂的类型转化，但从法律层面来讲，两者属于不同的法律主体，原告与三门县国兵机械配件厂签订的《房屋租赁合同》仅适用于三门县国兵机械配件厂，自三门县国兵机械配件厂注销之日起，《房屋租赁合同》自然终止。因此，被告无权概括承继三门县国兵机械配件厂的权利义务。另外，省人民政府的文件仅仅是自愿性文件而不是强制性文件，且针对的对象是2012年之前成立的个体工商户，三门县国兵机械配件厂是2012年之后才成立的，故不适用该文件的规定。3、2017年2月，原告与三门县国兵机械配件厂签订了《房屋租赁合同》，约定的租赁面积为2000平方米，即004幢的一、二两层，当时双方口头约定年租金为438000元，由于涉及缴税问题，所以合同上写的年租金为300000元。三门县国兵机械配件厂实际上从2016年12月1日开始使用租赁厂房，并支付了至2017年12月1日的年租金438000元。租赁合同上的租赁面积是合同签订后，是三门县国兵机械配件厂或者被告擅自涂改为5000平方米的。4、2018年10月底，原告才知道三门县国兵机械配件厂已经注销，被告未经原告同意，实际占用原告所有的001、003、004幢厂房至今，而原、被告一直未能对租金、租期、租赁面积、用途等达成一致意见。因此，原告有权要求解除事实租赁合同，被告应当立即腾空所租赁的厂房并返还给原告。由于原、被告对租金约定不明，因此，原告有权主张按照市场价格30元每平方米每月计算租金。退一步讲，由于原、被告未签订书面的租赁合同，应当视为不定期租赁，原告可以随时解除合同。5、原告向被告开具了300000元发票属实，但发票是原告应徐卫兵的要求开具的，并不能视为被告承继了三门县国兵机械配件厂的权利义务，也不能视为原告同意被告承租厂房。6、即便原告同意被告承继三门县国兵机械配件厂的权利义务，但基于被告将所租赁的厂房由约定的办公用途擅自更改为生产用途，并擅自进行了大规模的改造，原告也有权解除合同。退一步讲，即使原告无权解除合同，被告也只能享有2000平方米的租赁权，即只享有004幢厂房的租赁权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提供的证据，本院认证如下：1、对于原告提供的原告的营业执照、被告的工商登记信息、三国用（2008）第000707号土地使用权证各一份，房屋所有权证三份，被告提供的个体工商户转型为有限责任公司证明、个体户登记基本情况、《浙江省人民政府办公厅关于支持个体工商户转型升级为企业的意见》各一份，房租费发票六份，电费发票四十八份，由于原、被告对对方提供的上述证据的形式真实性均没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。2、对于原告提供的现场图示一份，现场照片十二份，本院认为，原告提供上述证据用于证明被告将所租赁的厂房用于生产而非办公的事实，由于被告承认确实将所租赁的厂房用于生产，故本院对上述证据的证明力予以确认。3、对于被告提供的《房屋租赁合同》一份，本院认为，由于原告承认与三门县国兵机械配件厂签订过该份合同，故本院对该份合同的形式真实性予以确认，至于被告能否承继三门县国兵机械配件厂在该份合同中的权利义务以及合同载明的租赁面积、年租金标准是否与双方口头约定有出入，本院将在裁判理由部分予以阐述。4、对于被告提供的出租方分别为浙江裕宏塑业有限公司、台州和平叉车有限公司的厂房租赁合同各一份，本院认为，上述证据均系复印件，本院无法对证据的真实性进行确认，且仅凭上述证据也无法证明被告主张的同区域厂房的租金标准，故本院对上述证据的证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月，原告三门泰和汽配有限公司与三门县国兵机械配件厂签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由原告（甲方）将其坐落在三门县烟墩路的房屋出租给三门县国兵机械配件厂（乙方）。合同第一条载明：面积打印的是2000平方米，手写改为5000平方米，租给乙方作为办公用房。合同第二条载明：租赁期限15年，起止时间2017年2月25日至2032年2月25日。合同第三条载明：年租金30元（合同原文没有万字），大写叁拾万元。合同第四条仅约定租金支付方式为用现金一次性付清一周年租金，但未载明租金的具体支付日期。合同第十条载明：合同解除的条件：1、乙方不支付或者不按约定支付租金一个月以上；2、未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途；3、乙方违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设施严重损坏的；4、未经甲方同意，乙方将出租房屋进行装修的；5、未经甲方书面同意，乙方将出租房屋转租他人；6、乙方在出租房内进行违法行为的。合同签订后，三门县国兵机械配件厂向原告支付了租金438000元，原告于2017年12月5日开具给三门县国兵机械配件厂二份金额均为80000元的增值税发票，于2017年12月7日开具给三门县国兵机械配件厂三份金额分别为100000元、100000元、78000元的增值税发票。2017年12月21日，三门县国兵机械配件厂经三门县市场监督管理局核准，由个体工商户转型为有限责任公司，企业名称为三门县国兵机械配件有限公司，即本案被告。转型后，被告向原告支付了租金300000元，原告于2018年9月14日向被告开具了相应的增值税发票。 本院认为，本案的争议焦点在于原告主张解除合同的条件是否已经成就以及原告主张的诉讼请求是否应当支持。 对于原告主张解除合同的条件是否已经成就，首先应当明确被告是否有权承继三门县国兵机械配件厂在《房屋租赁合同》中的权利义务。本院认为，个体工商户转型为有限责任公司，是一项全国性的制度安排，《浙江省人民政府办公厅关于支持个体工商户转型升级为企业的意见》第二十一条也明确规定，原个体工商户与其转为企业后的登记档案合并归档，保持主体档案的延续性，结合该意见中关于税费、财政、金融政策等规定，转型升级后企业承继的不仅涵盖原个体工商户的字号，还包括原个体工商户的其他相应权利，因此，转型后的企业与原个体工商户之间属于承继关系。被告三门县国兵机械配件有限公司系从原个体工商户三门县国兵机械配件厂转型而来，转型升级后除了组织形式变更为有限责任公司外，字号、法定代表人、经营范围等均无变化，故被告三门县国兵机械配件有限公司与三门县国兵机械配件厂属于承继关系，因此，被告有权承继三门县国兵机械配件厂在《房屋租赁合同》中的相应权利义务。而从原告接受被告交纳的租金和电费并将相应发票开具给被告的行为看，原告对此也是明知并接受的。现在原告截断两者的关联，认为被告无权概括承继三门县国兵机械配件厂的权利义务，原告与三门县国兵机械配件厂签订的《房屋租赁合同》已经自然终止，原、被告之间仅存在事实上的不定期租赁关系，本院认为，原告的主张不符合上述意见的精神以及企业升级转型的实际情况，故本院不予采纳。 其次，应当分析《房屋租赁合同》约定的合同解除的情形有否出现。原、被告在合同第十条中约定了六种合同解除的情形，从原告的主张看，原告认为被告违反了其中的三条约定，即没有及时足额支付租金，擅自改变租赁用途以及擅自进行大规模的改造，故原告认为自己有权解除合同。对于被告有没有及时足额支付租金，本院认为，应当从两方面进行分析，一是合同约定的租赁面积以及年租金到底是多少，原告认为被告只享有004幢厂房2000平方米的租赁权，双方口头约定年租金为438000元，现在被告实际占有原告001、003、004三幢厂房，因此，被告并没有足额支付租金；而被告认为合同约定的租赁面积就是5000平方米，年租金为300000元，被告已经按约支付了租金。本院认为，虽然被告提供的《房屋租赁合同》中有关租赁面积的约定有涂改现象，但由于被告与原告发生租赁关系后，一直在使用的都是三幢面积大约为5000平方米的厂房，租金第一次由于存在提前使用的现象支付了438000元外，第二次也是按照合同约定的数额进行支付；按照通常的习惯，合同都是一式两份，由原、被告各执一份，现在原告主张被告只享有004幢厂房2000平方米的租赁权，且双方口头约定的年租金为438000元，但原告却没有提供相应的合同或者其他证据予以证明；庭审后，本院也依职权向三门县发展和改革局、台州市生态环境局三门分局调取了备案的《房屋租赁合同》文本，该两份合同有关租赁面积的约定也都已经修改为5000平方米；因此，本院认为，根据现有证据，只能认定原、被告在《房屋租赁合同》中约定的租赁面积为5000平方米，年租金为300000元。二是被告有没有逾期支付租金。原、被告在《房屋租赁合同》的第四条中仅约定了租金支付方式为用现金一次性付清一周年租金，但未约定租金的具体支付日期，属于约定不明，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，对支付期限没有约定或者约定不明确的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，而从被告实际支付租金的时间看，也是先使用后支付租金的，因此，目前被告并没有拖欠租金。对于被告有没有擅自改变租赁用途，本院认为，虽然原、被告在《房屋租赁合同》中约定，租赁用途为办公用房，但从原告提供的房屋所有权证和土地使用权证看，原告所出租的房屋其设计用途为工业厂房，地类用途也为工业用地，因此，被告将所租赁的厂房用于生产，并没有违背租赁物的性质，而被告自租赁该厂房后，也一直用于工业生产，应当视为在合同的履行过程中，双方同意对租赁物的用途作出变更，故原告以此为由要求解除合同，本院不予采纳。对于被告有没有擅自对租赁物进行大规模的改造，本院认为，从原告提供的照片看，被告主要是在各幢厂房之间搭建了一些厂棚，对厂房本身并没有进行大规模的损害性的改造，被告的行为并未构成根本性的违约。综上，本院认为，本案不存在《房屋租赁合同》约定的合同应当解除的情形。 最后，本案也不存在法律规定的导致合同目的无法实现的合同应当解除的其他情形。 综上，本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》出于双方真实的意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。被告已经按约支付了租金，而原告并未提供有效证据证明本案存在导致合同解除的情形，故原告要求解除租赁合同并要求被告返还租赁物及支付租金的诉讼请求，缺乏事实依据，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，故本院不予支持。当然，本案可能存在约定的租金过低而导致出现显失公平的现象，为此，本院在庭审过程对原告进行了释明，但原告坚持要求解除合同，不考虑对租金进行调整，而被告则表示愿意适当提高租金，希望本案判决后，原、被告能够另行进行协商，妥善解决纠纷。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告三门泰和汽配有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费10854元，由原告三门泰和汽配有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  叶未赏 审 判 员  陈永强 人民陪审员  何爱娟 二〇一九年七月四日 代书 记员  蒋 俊