广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初20066号原告：龙门县人民政府对外联络中心，住所地广东省惠州市龙门县龙城街道东门路二号1号楼1楼。法定代表人：李莹莹。委托诉讼代理人：肖平、黄杰铭，分别系广东经纶律师事务所律师、实习律师；2019年4月28日撤销邬小明的委托，并委托肖平作为诉讼代理人。被告：曹晓红（曾用名曹小红），女，1974年3月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告龙门县人民政府对外联络中心与被告曹晓红租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙门县人民政府对外联络中心的委托诉讼代理人邬小明、黄杰铭，被告曹晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门县人民政府对外联络中心向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的租赁合同；2.被告对租赁合同下的物业恢复原状（当庭撤回）；3.被告向原告支付欠缴的租金169500元及暂计至起诉之日的滞纳金1000元（实际滞纳金按每日千分之一的标准计算至全部付清为止）；4.原告没收被告租房履约保证金169500元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月13日，龙门公共资源交易中心根据《龙门行政事业单位经营性资产经营管理细则》的规定，经龙门资产资源管理服务中心的同意，以公开竞价方式对龙门县人民政府物业面对社会进行招租（龙公易[CQ]（告）字[2017]第7号），该公告附有《龙门县人民政府对外联络中心物业竞租须知》。2017年9月28日，被告提交《竞租成交确认书》，该确认书明确被告知悉并愿意遵守和履行《竞租须知》内容及各项条款。2017年10月10日，原告就涉案物业：广州市天河区XX路192-194号靠XX负一层部分（面积155㎡）与被告签署《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》。然被告签署相关合同之后却未按合同约定履行相关的义务。存在如下违约情况：一、被告违反《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》关于装修的规定，未经原告同意擅自改建物业，加建夹层。经原告发函后仍拒绝恢复原状。《房屋租赁合同》明确约定，被告如对室内进行装修的，需经原告同意，且不得损坏房屋内部结构和外墙装饰。《房屋租赁合同补充合同》明确约定，被告在进行装修及改建前，须先将工程预算、设计图纸及施工公司资质等相关资料交由原告审批同意，并不得对物业进行任何扩建、改建或改变物业的外观及结构。被告却无视合同条款的约定，自接手涉案物业以来，未经原告同意擅自对室内进行装修并加建夹层。二、被告违反《房屋租赁合同》约定，未经原告同意擅自转租房屋。被告承租物业后，未经原告同意擅自将其转租给第三人。根据双方签署的《房屋租赁合同》的规定，未经原告同意，被告私自转租房屋的，视为违约，原告有权没收租房履约保证金，并收回房屋使用权。三、被告逾期缴纳租金，经原告发函催告后仍拒绝缴纳。从2017年12月开始，被告以无理要求拒绝缴纳租金，原告发函要求被告缴纳租金，然被告拒不缴纳，截至起诉之日，被告尚欠原告两个月的租金113000元。按双方签订的《房屋租赁合同》第四条规定，乙方应在每月15日前交清当月租金，逾期不交租的，从逾期日起每日加收干分之一滞纳金。乙方逾期2个月不缴交租金的，视作违约，甲方可以单方终止租赁合约，收回房屋，除追收欠租外，租房履约保证金由甲方没收。原告认为，双方基于平等自愿的基础上签署合同，双方均应严格守，被告竞租物业时就知悉涉案物业的用途，原告在招租公告之中从未有任何隐瞒，被告接手涉案物业后，却多次以各种无理要求严重反合同的约定，拒绝履行应尽的义务。为维护原告合法利益，故诉至法院。被告曹晓红辩称：一、2017年12月以及2018年1月租金没有缴纳的理由：当时有阴阳合同，房产证注明的用途是旅业，但实际用途是餐饮，被告参加招投标的目的是用于餐饮，被告与原告每一份标的物各签订了份合同，其中一份租赁合同有约定餐饮，另一份租赁合同约定旅业。二、涉案房屋一开始时不能办理营业执照，因为房屋用途是旅业，导致被告在2018年1月才能办理营业执照。因此没有缴纳2017年12月、2018年1月的租金，2018年8月的租金没有缴纳，因为原告已经起诉，2018年7月缴纳了大部分租金，因为涉案房屋没有一次消防，导致被告无法开业。被告可以解除合同，但原告要补偿被告。被告在2018年1月至2018年8月期间二楼没有开业，一楼开业，负一层正在开业。经审理查明：原告为龙门县政府开办的事业单位，宗旨和服务范围包括“负责龙门县人民政府在广州物业管理和运营”。原告提交的房产证显示，广州市天河区XX路192.194号房产的权属人为龙门县人民政府，用途为旅业，备注载明：“其中扩大建基部位28.12平方米违章用地未经批准使用；扩大建基及违章部位56.23平方米违章建筑未处理。”龙门公共资源交易中心于2017年9月13日发出《龙门县人民政府对外联络中心物业竞租公告龙公易[CQ](告)字[2017]第7号》（以下简称《公告》）、《龙门县人民政府对外联络中心物业竞租须知》（以下简称《须知》）。《公告》载明：公开招租物业为龙门县人民政府所属位于广州市天河区XX路192-194号的物业……缴款者、报名者、承租者及办理工商证照者应为同一人……投标人必须为实际经营人。《须知》载明：竞租会上拍卖师以落槌或其他方式示意成交时，《交易合同》即告成立，《竞租成交确认书》是对合同成立的进一步书面固定，竞租成交人实现《竞租成交确认书》所约定权利须以按约定履行义务为前提，本次竞租会的竞租公告、竞租资料均作为本次竞租《竞租成交确认书》的有效附件……竞租人须在做出竞租决定前，以调查或其他方式认真审看竞租标的，对欲竞投的竞租标的的实际情况进行了解……竞租人作出竞租决定，实际报名竞租的表示接受标的现状并愿意对自己按照标的现状参与竞租的行为负责……对本次竞租的标的未经业主同意，承租者不得擅自转租、分租转借、转让、抵押和交换，否则没收其履约保证金，并收回该物业使用权……本次竞租的标的可进行一般性的装修，装饰费用由竞租成交人自理，但不得影响房屋的质量安全，不得随意损坏房屋的固定装修装饰物，租赁期满后房屋一切装修装饰及固定设施无偿归出租方所有；等。2017年9月28日，惠州市恒联拍卖有限公司（竞租代理人）与曹晓红（竞租成交人）签订《竞租成交确认书》，载明：成交的竞租标的为广州市天河区XX路192-194号靠XX负一层部分，面积为155㎡，租赁期为4年，月租金为56500元，总租金为2712000元，出租期限：2017年10月15日至2021年10月14日。2017年10月10日，龙门县人民政府对外联络中心（出租方/甲方）与曹晓红（承租方/乙方）、龙门资产资源管理服务中心（监管方/丙方）签订《房屋租赁合同》及《补充合同》（以下简称补充合同），《房屋租赁合同》约定：甲方愿意将位于广州市天河区XX路192-194号靠XX负一层部分，面积155平方米的房屋出租给乙方经营餐饮项目，月租金为56500元，租期为4年，即自2017年11月1日至2021年10月14日。甲乙双方在签订合同时，乙方必须向甲方缴交相当于三个月房租款的租房履约保证金共169500元，乙方应在每月15日前交清当月租金，逾期不交租的，从逾期日起每日加收千分之一滞纳金。乙方逾期两个月不缴交租金的，视作违约，甲方可以单方终止租赁合约，收回房屋，除追收欠租外，租房履约保证金由甲方没收。乙方接收房屋时，需对承租房屋及设备、设施进行验收，确认可以正常使用，在租赁期……在租赁期间，乙方如需对室内进行装修的，需经甲方同意，但一切装修费用由乙方负责，且不得损坏房屋内部结构和外墙装饰。未经甲方同意，乙方私自转租房屋的，视作违约，甲方没收租房履约保证金，并收回房屋使用权；等。《补充合同》约定：龙门县人民政府对外联络中心（甲方）与曹晓红（乙方）达成补充合同如下：未经甲方书面同意，乙方不得对该物业进行任何扩建或改建或改变该物业的外观及结构，不得增加固定设备。如发生下列任何情况，甲方有权单方面解除本合同：1.乙方逾期2个月仍未缴付清（不论甲方曾否催交）租金或其他本合同项下乙方应缴费用；2.乙方违反本合同的任何条款，经甲方指出后20天未改正的……如甲方根据本合同该条款解除本合同，乙方应于收到甲方解除通知时搬出该物业并将其恢复至原有的控制状态交还甲方（除本合同另有规定外），一切有关费用由乙方负担；等。2017年11月1日，原、被告双方签订《广州市房屋租赁合同》（穗租备1178号），其关于租赁物、租期、租金的约定与前述《房屋租赁合同》一致，但用途为“旅业”。该合同于2017年12月18日在租赁管理部门备案。被告已与原告结清案涉房屋2017年11月、2018年2月至2018年7月的租金，2017年12月、2018年1月以及2018年8月1日以后的租金未支付。2017年11月19日，原告向被告发出《限期整改通知（六）》，载明：贵方未与我方提前沟通且未经我方同意的情况下，私自在所承租物业一楼加建钢结构夹层，并已开始使用……根据双方所签合同约定，承租方不得在未经业主同意的情况下私自改建物业，贵方已违反合同约定，现责令贵方作出以下整改：贵方须于2017年11月24日前拆除钢结构夹层。曹晓红确认收到上述通知，但主张其补交了图纸并得到了原告的认可，并提交装修报告予以证实。原告对此不予确认，认为被告未经其书面同意即进行加建。原告另提交照片两张以证明被告对房屋进行违规改建、加建。该照片显示房屋主体梁柱中间增加了一层钢结构架。被告对该照片真实性予以确认，但认为该夹层在上一手已经存在，其只是将夹层拉平扩大了3平方米而已。2017年11月2日起，被告多次以房屋存在安全隐患、租赁合同无法备案为由向原告沟通房屋加固以及减免租金事宜，并数次以原告未予答复、办理为由向原告提出拒交租金的书面说明。2017年12月28日，曹晓红向原告发出《拒交租金说明》，提出因房屋性质与合同不一致导致无法备案进而无法进行工商登记，且加固费用尚未支付，故拒缴租金；2018年1月17日，曹晓红向原告发出《关于拒交租金的告知》以类似理由拒交租金。被告提交《房屋安全鉴定报告》、加固工程预算表拟证明房屋安全问题，但原告对此均不予确认，认为委托人不存在，属被告冒用。针对原告提出的问题，2017年11月21日，原告向被告发出《答复函》，载明：关于合同备案的问题，由于业主方为龙门县人民政府，此备案合同须按程序送往龙门办理，我中心正积极协调，配合贵方办理，请贵方理解……关于房屋加固问题。鉴于你方出具的房屋鉴定报告及我方亦委托房屋鉴定公司的鉴定报告，我中心已委托监理方对房屋存在安全隐患问题进行分析提出加固意见；等。2017年12月11日，原告向被告发出《关于曹晓红房屋租赁合同备案问题的答复函》，上载：就贵方提出的备案合同第二条关于房屋用途及办理营业执照等问题，我中心现作如下答复：房屋用途为旅业，属商业性质，此前一直用于经营餐饮，若贵方在办理营业执照过程中产生问题，我中心将积极协助解决。2017年12月29日向被告发出《答复函》，提出被告须按时缴纳租金，否则将严格按照合同追究违约金并解除合同等；关于完备办证材料，将积极协调有关部门解决；等。2018年2月5日，原告向被告发出《回函》，载明：1.关于贵方装修过程之中存在的种种违约行为……2.关于房屋加固部分…我方愿意以实际核算的数额给付贵方加固的费用。3.在就贵方恶意拖欠租金，擅自改变用途，涉嫌私下转租、分租，恶意占用电梯口等事宜函告如下：1……贵方须于收到本函之日起三日内向我方给付尚欠的租金，若贵方仍以各种莫须有事由拖延给付租金，我方有权利根据合同条款约定，单方面与贵方解除合同……2.就贵方擅自改建租赁物业的举动，我方要求贵方在收悉本函之日起十日内回复租赁物业的现状，否则，我方亦将考虑按照合同相关条款之规定，单方面解除《房屋租赁合同》并追究贵方违约责任…3.贵方须自收到本函三日内，书面向我方告知包括但不限于银记肠粉在内的档口实际使用情况，详细回答租赁物是否存在违反合同约定的不得私下转租或分租条款；等。原、被告于2018年7月2日签订《补充协议书之电梯安装》载明：……鉴于负一楼电梯加装施工对老上海云吞店营业造成影响，双方同意按10天时间减免乙方当月租金9400元。原、被告确认被告“使用”场地应包括装修期间。原、被告确认原告已于2018年7月9日将装修押金退还给被告。被告同时中标了广州市天河区XX路192-194号首层部分、二楼全层（面积452平方米）和广州市天河区XX路192-194号靠XX路负一层部分（面积53平方米），并分别签订了租赁合同和补充合同。现三份合同中的房屋由广州老善海餐饮有限公司（老上海馄饨店）、广州市鸿福餐饮有限公司（大碗小面店）、广州来多碟餐饮服务有限公司（银记肠粉店）、源航（广州）餐饮有限公司（鱼墩儿酸菜鱼店铺）、广州市天河区沙河春诺小吃店（食言康香店铺）、广州雄泰市场投资有限公司（雄泰沐足棋牌）在使用。原告主张广州老善海餐饮有限公司于2017年12月开业、广州市鸿福餐饮有限公司于2018年4月开业、源航（广州）餐饮有限公司、广州来多碟餐饮服务有限公司于2018年1月开业；被告对此不予认可，其在庭审时（2018年9月13日）确认上述店铺均已经开业，后在2019年4月26日的笔录中被告主张广州雄泰投资有限公司至今未开业，在2019年5月28日的笔录中被告说广州雄泰投资有限公司有实际经营，但记不清具体日期。工商登记信息显示，被告持有广州老善海餐饮有限公司1%的股权，持有广州市鸿福餐饮有限公司1%的股权，持有源航（广州）餐饮有限公司0.1%的股权，持有广州雄泰市场投资有限公司10%的股权。原告主张被告并未实际经营案涉商铺，而是将其转租给上述主体经营。被告辩称其不是转租，而是合作，其按照占股份的比例进行了实际的出资，并提交《委托书》、《无偿使用说明》以及营业执照、准予设立（开业）登记通知书等予以证明。原告对此均不予认可，认为被告将房屋无偿交给他人使用与常理不符，所占股权比例很低亦与大众认知的合作不符。被告主张广州雄泰市场投资有限公司（雄泰沐足棋牌）办理营业执照后，因二楼房屋原告无法提供消防合格手续，导致无法开业。对此，原告主张广州雄泰投资有限公司的经营范围包含足疗项目，该商铺未按规定办理特种行业经营许可证致其无法开业，与案涉物业的消防及使用性质无关，并提交实地拍摄录像6份以证明雄泰沐足棋牌已在正常营业。该录像显示雄泰沐足棋牌已经装修完好，房间内有顾客在接受服务。被告对视频的真实性、合法性、关联性不予认可。原告另于2018年9月18日作出《关于龙门县人民政府广州物业消防情况说明》，上载：……至2005年，按照当时的消防安全管理制度，我单位通过广州市公安局天河区分局对本物业3-6楼进行消防验收，合格并出具《关于对龙门驻广州办事处招待所客房建筑内部装修的消防验收合格意见》（穗公天消验[2005]第1153号）和《广州市公安局天河分局消防安全检查意见书》（穗公天消检字[2005]第0260号）；对于物业一楼二楼当时一直用于餐饮的各大小店铺（非特营行业，经营面积不超过300㎡）只配备相应的灭火器、防毒面罩等应急设施，没有要求申报一次消防，且一直正常经营至今。我单位按照消防安全管理要求，建立健全安全预防控制体系。二、关于沐足店不能正常开张问题。一是由于其经营的行业性质属于特营行业，需公安派出所批准；二是由于其聘请的装修队没有专业装修资质、装修设计蓝图、建设施工单位真实性承诺书和其他有关消防设计备案材料，而导致二次装修消防（由装修或使用者负责申报）不能办理，与我方物业房产性质、物业一次消防并无关系。原告提交的《消防安全检查意见书》（穗公天消检字[2005]第0260号）载明：龙门驻广州办事处招待所：根据你单位关于在天河区XX路192-194号第3-6层（所在建筑物高6层，申报面积1302.16平方米，作旅业使用）开业的申请，我局于2005年11月15日派员进行了消防安全检查，经检查，同意开业，并提出以下意见：1.该场所已经我局建筑工程消防设计审核和消防验收……等。《关于对龙门驻广州办事处招待所客房建筑内部装修的消防验收合格意见》载明：龙门驻广州办事处招待所：你单位在天河区XX路192-194号第三至六层的招待所客房（1302.16㎡）建筑内部装修及安装工程消防验收的有关资料收悉，经检查验收，装修使用材料基本符合消防安全要求；等。被告对上述证据不予认可，辩称消防安全检查意见书中载明案涉物业的用途为旅业，与实际不符，且公安部门至今未同意其商铺开业。本院认为：原告当庭撤回要求被告对案涉物业恢复原状的诉讼请求属于其对自身权利的处分，本院依法予以准许。原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且案涉房屋已经合法登记，虽有少许违章用地及违章建筑，但并不影响案涉租赁合同的有效性，因此，签署人应当依约履行。关于违约及合同解除的问题。一、转租问题。竞租须知规定投标人必须为实际经营人，而房屋租赁合同约定被告未经原告同意私自转租房屋的，视作违约，原告可没收租房履约保证金，并收回房屋使用权。被告虽辩称实际使用案涉房屋的6家店铺系其与案外人合作经营，但其仅在4家公司中持有0.1%至10%的股权，且未举证其已出资并实际参与这4家店铺的经营管理。另外，被告提交《无偿使用证明》载明其将案涉物业无偿提供给广州来多碟餐饮有限公司使用，但该证据显然与常理不符，亦不能证明其与案外人合作经营该公司。原告已于2018年2月5日书面向被告提出关于转租的异议。因此，本院认定被告存在转租行为，根据双方约定，其已构成违约。二、房屋用途问题。第一，案涉房屋用途为旅业，竞租须知中明确，竞租人应当调查、了解房屋的具体情况，竞租人报名竞租则表示接受标的现状，而且，作为合同的签订人，被告理应详细了解标的物的详细情况。第二，案涉房屋的租赁合同实际上进行了备案，也顺利办理了营业执照，足以证实案涉房屋用途并不影响办理相关营业证照以及实际使用。因此，原告作为出租人，并未隐瞒案涉房屋的用途，就此不存在过错，不因案涉房屋用途构成违约。三、房屋消防问题。第一，根据《中华人民共和国消防法》第十一条和《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第二十四条的规定，500平方米以下的桑拿浴室、夜总会等人员密集场所无需进行消防验收，而仅须进行消防设计、竣工验收消防备案，而被告所主张的二楼雄泰沐足棋牌，其面积不足500平方米。第二，被告虽对原告提交的录像不予确认，但其在庭审时确认雄泰沐足已经对外营业。第三，被告虽主张公安机关不允许雄泰沐足开业，但并未就此举证证明。因此，被告主张原告消防不合格而导致其无法开业，缺乏事实依据，本院不予采纳。四、加建、扩建问题。合同约定被告未经原告书面同意，不得加建、扩建。根据原告所举证据，结合被告陈述，足以认定被告确实存在扩建钢结构夹层的事实，被告虽主张已经取得原告同意，但并未就此举出充分的证据，因此，本院认定被告存在未经原告同意擅自加建的行为。综上，被告存在违约行为，原告不存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，以及案涉合同的约定，原告请求本院解除原、被告就案涉房屋签订的租赁合同，理据充分，本院予以支持。关于租金。首先，2017年12月1日至2018年1月31日的租金，被告主张此期间未支付租金的原因在于租赁合同用途与房屋登记用途不一致而无法备案，进而不能办理营业执照所致，但根据查明事实可知，双方于2017年11月1日签订了用途为旅业的租赁合同并予备案，而且，如前所述，原告就此并不存在隐瞒行为，不存在过错。因此，原告请求被告支付上述期间的租金有理，本院予以支持。其次，2018年8月1日以后的租金被告亦未支付，因此，原告请求被告支付截至2018年8月31日所欠付的租金及占用费共计169500元（56500×3）有理，本院予以支持。关于滞纳金。关于滞纳金。被告曹晓红未按期足额支付租金，故原告有权依照合同约定向其主张滞纳金，合同约定被告应于每月15日前交清当月租金，故滞纳金应自当月16日起算。合同约定的迟延交租的滞纳金为每日1‰，被告经本院释明后主张过高应予调整，原告未举证证明其相应损失，根据公平原则，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，即滞纳金应以当月欠缴租金56500元为本金，自当月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至实际付清之日止，但应以本金为限。关于保证金。因被告违约，故根据合同约定，原告有权没收其保证金，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告龙门县人民政府对外联络中心与被告曹晓红就广州市天河区XX路192-194号靠XX负一层部分房屋（面积155平方米）签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告曹晓红向原告龙门县人民政府对外联络中心支付截至2018年8月31日所欠付的租金共计169500元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告曹晓红向原告龙门县人民政府对外联络中心支付延迟支付租金的滞纳金（滞纳金应以租金56500元为本金，自应付未付当月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至实际付清之日止，但应以本金为限）；四、原告龙门县人民政府对外联络中心有权没收被告曹晓红租赁保证金169500元；五、驳回原告龙门县人民政府对外联络中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20486元，由原告龙门县人民政府对外联络中心负担100元，被告曹晓红负担20386元。本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  刘其勇人民陪审员  焦 红二〇一九年七月九日法官助理滕悦书记员谢丽军王嘉蔚