四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初700号 原告：黄新华，男，1977年8月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。 原告：董平，男，1972年11月17日出生，汉族，住上海市闸北区。 共同委托诉讼代理人：姜涛，上海市兴业律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张浩，上海市兴业律师事务所律师。 被告：成都新力实业有限公司。住所地：成都高新区创业路六街坊二号武侯企业大厦。 法定代表人：时克义，总经理。 委托诉讼代理人：董波，男，1968年5月22日出生，汉族，住成都市青羊区。系公司员工。 委托诉讼代理人：石红阳，四川岷山律师事务所律师。 原告黄新华、董平与被告成都新力实业有限公司（以下简称新力公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判。于2019年3月14日、5月6日公开开庭进行了审理,原告黄新华、董平的委托诉讼代理人姜涛，被告新力公司的委托诉讼代理人董波、石红阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄新华、董平向本院提出诉讼请求：1、新力公司立即向黄新华、董平转付其代收的成都市双流区“南城香山3号楼”的房屋销售款人民币8071556.06元；2、新力公司自黄新华、董平起诉之日起以应付的8071556.06元销售款为基数，按同期银行贷款基准利率4.75%的标准赔偿利息损失，计付至判决生效之日；3、新力公司向黄新华、董平支付房屋销售款658900元。4、新力公司返还代收的购房客户违约金53000元。事实与理由：2015年10月31日，黄新华、董平与新力公司就新力公司开发的“南城香山3号楼”全部房屋共计225套签订《转让协议》，约定黄新华、董平按每平方米4700元的价格向新力公司支付转让款，并由黄新华、董平自行出资对房屋装修后，以新力公司名义对外公开销售，合同转让总价款共计36674476元。《转让协议》签订后，黄新华、董平积极履行合同义务，于2016年3月至2018年2月期间完成了所有可销售房屋的销售工作。截止起诉之日，黄新华、董平通过销售房屋所得66336750元，由新力公司代收入账；同时，销售过程中的两套房屋因新力公司债务原因被法院查封，故应收款项658900元也计入诉讼请求计付部分。黄新华、董平已向新力公司支付了购房款1600万元，而新力公司仅向黄新华、董平及因为销售房产中而同黄新华、董平有关联交易的单位，以“往来款”等名目转付人民币3630211.66元，至今未支付其代收的销售款8071556.06元。在黄新华、董平主张权利过程中新力公司以税收核算等理由无故推诿付款。故黄新华、董平为维护其合法权益，诉至法院。 新力公司答辩称：1、新力公司将225套房屋以4700元/平米的价格转让给黄新华、董平，并由其对该房屋进行装修后以新力公司的名义对房屋进行销售，故该项目纳税主体是新力公司。根据《转让协议》中第2.3条对税款缴纳进行的划分，4700元/平米以下部分的税款新力公司缴纳，4700元至8200元/平米之间由黄新华、董平提供发票进行抵扣，但是黄新华、董平提供的部分发票不能抵税，没有达到合同目的，使得新力公司承担了本应由黄新华、董平负担的税款。且这一条款为避税条款，根据《合同法》第52条规定应为无效条款。按照法律规定和公平原则，新力公司仅应该负担4700元以下部分的税款。因以上税费初步测算至少在1000万元以上，应付销售款扣除应交税款后，黄新华、董平倒欠新力公司至少100万元；2、关于黄新华、董平要求支付两套被查封房屋的销售款65万元，因《转让协议》中没有约定转付的履行期限，且被查封的两套房子虽然已经被黄新华、董平交付至客户，但客户没有向新力公司支付购房款，而合同中约定的是转付代收款项，因新力公司没有收到该款项故无需向黄新华、董平转付；3、黄新华、董平应负担在销售房屋过程中产生的水电费13832元。 经审理查明，2015年10月31日，黄新华、董平（乙方）与新力公司（甲方）签订《转让协议》，约定新力公司按每平方米4700元的价格向黄新华、董平转让其开发的位于成都市双流区机场路土桥段9号的“南城香山3号楼”225套房屋。黄新华、董平自行出资对房屋装修后，以新力公司名义对外公开销售。《转让协议》2.1条约定，合同转让总价款36674476元；2.2条约定：“签约后两周内首付500万，2015年底付500万，2016年6月份付1000万，2016年12月底结清全部余款……”；2.3条约定：“项目转让时发生的土地增值税……各项税费由甲方承担及实际产权购房人各自承担。乙方提供装修成本和前期开办费用合计3500元/平米的发票，出售价格超过8200元的部分的税费双方协商处理方式为：乙方承担出售价格超过8200元（该价格由转让价4700元加上3500元的装修成本组成）部分的营业税及相关土地增值税、企业所得税。” 2015年10月10日至2016年1月7日期间，黄新华、董平向新力公司支付转让款项共计16000000元。 2016年8月8日至2018年1月8日，新力公司向黄新华、董平销售房屋过程中的关联单位上海雍景台投资管理有限公司等支付相关往来款、广告费等款项，共计36303211.66元，上述公司开具了相应发票，票面金额共计25843050.66元,剩余金额发票黄新华、董平当庭同意开具，但是要求新力公司指示发票开具项目，庭审中，本院要求新力公司在庭后5个工作日之内向黄新华、董平明确开票事项，否则视为新力公司阻却合同条件的成立。庭后5个工作日之内，新力公司未向黄新华、董平明确开票事项。 2018年2月份，案涉项目房屋全部销售完毕，销售实际收入金额65624850元，客户因违约支付的违约金53000元。 另查明以下事实： 1、案涉3-1-1418、1419两套房屋，合同交易价格为658900元，黄新华、董平与购房者于2017年8月签订了定金协议，购房者支付了2万元定金，其后，上述房屋因新力公司涉其他诉讼被司法查封，无法签订正式房屋买卖合同，但是案涉房屋已经由黄新华、董平装修，并交付给了购房者。 2、案涉项目尚未完成税务审核。 3、2013年11月14日，为案涉房屋每户预充了50元电费，12月20日每户预充了11.75元水费，案涉房屋共计预充水电费13893.75元； 4、黄新华、董平自认销售价格超过8200元销售额为2837709元，自认此部分应缴税额为1439504.28元。对此，部分新力公司掌握相应证据未提供相反证据予以反驳，本院予以确认。 本院认为，庭审中，黄新华、董平对其诉讼请求构成进行了明确，其诉讼请求计算方式为（销售款项金额+黄新华、董平已支付给新力公司的房款）-（新力公司以各种名义支付的款项+黄新华、董平应付新力公司的购房款+黄新华、董平应承担的税金），新力公司对于黄新华、董平提出的计算方式无异议；对于已收到黄新华、董平支付给新力公司的房款16000000元，新力公司以各种名义支付的款项36303211.66元，黄新华、董平应付新力公司的购房款36522478元无异议，但是对于销售款项金额，黄新华、董平应承担的税金存在异议，并主张还应该扣除黄新华、董平应该支付的水电费13893.75元。对于销售款项金额，新力公司认可销售实际收入款项65624850元以及客户支付的违约金53000元，但是对于黄新华、董平主张的销售应收款项658900元存在异议，认为该款新力公司并未收到不应该计算在内；对于税金认为黄新华、董平暂测金额只是8200元/M2以上部分的金额，黄新华、董平应该承担4700元/M2以上的全部税费。因此，本案的争议焦点如下：1、双方《转让协议》的性质与效力；2、销售应收款项658900元是否应该支付给黄新华、董平；3、13893.75元水电费是否应由黄新华、董平承担；4、新力公司向黄新华、董平支付款项的条件是否已经成就。 一、双方《转让协议》的性质与效力。 庭审中新力公司提出《转让协议》第2.3条是避税条款应当无效。对此，本院认为，首先，从本院查明的事实可以看出双方虽约定了两次转让，但是实际合同履行过程之中黄新华、董平与新力公司关于房产的关系并非是分隔开的两次转让的关系，而是以向客户销售房屋为目的的房屋销售过程中的两个阶段，第一阶段是新力公司向黄新华、董平提供房屋，第二阶段是黄新华、董平装修并售出，二者共同最终目标群体为客户，二者关系为合作销售，且新力公司在庭审之中自认双方实际上是合作销售的关系，因此，对于其《转让协议》第2.3条应无效的抗辩不予支持，双方签订的《转让协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力，各方应该依约履行合同。 二、销售应收款项658900元是否应该支付给黄新华、董平。 双方争议的销售应收款项658900元对应的是黄新华、董平销售房屋当中的3-1-1418、1419两套房屋的房款，购房者缴纳定金后，在网签过程中发现因新力公司对外欠债遭到法院查封，无法签售，购房者未支付上述房款。但黄新华、董平已经装修，购房者已经入住。黄新华、董平认为根据《转让协议》第3.3条之约定，新力公司应保证在项目转让时不存在法院查封、扣押等情形，根据该协议5.1条，新力公司造成合同无法履行的应承担相应的损失，所以要求新力公司支付这两套房屋购房款65万元。新力公司承认两套房屋因自己过错被查封的事实，但认为自己仅对黄新华、董平有转付义务，在未收到客户付款时无法履行转付的义务，所以不应支付658900元。对此，本院认为，根据《转让协议》第3.3条之约定，新力公司应保证在项目转让时不存在法院查封、扣押等情形，根据该协议5.1条，新力公司造成合同无法履行的应承担相应的损失。新力公司因为自己的过错导致了3-1-1418、1419这两套房屋合同无法继续履行，无法收到房款，根据合同约定新力公司确实存在违约行为。但是在本案中，黄新华、董平在庭审中提出的诉求是要求新力公司转付658900元购房款，而非承担违约责任。转付之意为新力公司收到客户的购房款后转交给黄新华、董平，但这658900元并未收到，无法转付，因此，本院对黄新华、董平要求新力公司转付上述款项的诉请不予支持。黄新华、董平如欲追究新力公司的违约责任可另案诉讼。 三、13893.75元水电费是否应由黄新华、董平承担。 新力公司在抗辩中依据《转让协议》第2.4条，提出黄新华、董平应支付房屋销售期间新力公司代其垫付的水电费13893.75元。黄新华、董平对上述水电费的真实性予以认可，但是认为不应该由其承担。对此，本院认为，《转让协议》第2.4条约定：“项目转让后，项目发生的公共能耗费用（本合同其他条款特别约定的除外）全部由乙方和使用方承担。”，案涉房屋是由新力公司以清水房状态移交给黄新华、董平，精装修发生在项目转让之后，能耗亦应发生在之后，故对于新力公司的抗辩予以支持，上述水电费应由黄新华、董平承担。 四、新力公司向黄新华、董平支付款项的条件是否已经成就。 双方《转让协议》第2.3条约定“项目转让时发生的土地增值税、企业所得税、房地产税、契税及印花税等各项税费由甲方承担及实际产权购房人各自承担。乙方提供装修成本和前期开办费用合计3500元/平米的发票，出售价格超过8200元的部分的税费双方协商处理方式为：乙方（承担出售价格超过8200元（该价格由转让价4700元加上3500元的装修成本组成）的部分的营业税及相关土地增值税、企业所得税。”双方对于该条的解读出现了分歧。双方对4700元以下部分税费由新力公司承担，8200元以上部分税费由黄新华、董平承担无异议，但是对于4700元至8200元部分的税费由谁承担产生了争议。 黄新华、董平认为，协议约定的非常清楚，税费由“甲方”也即是新力公司承担，黄新华、董平所承担的合同义务约定的非常清楚就是提供“装修成本和前期开办费用合计3500元/平米的发票。”现已经提供了25843050.66元，剩余的发票，黄新华、董平亦可以提供，新力公司在本院限定的时间内未向黄新华、董平明确开具发票的事项，阻却合同条件的成立，视为合同约定的付款条件成就。而新力公司则认为案涉房屋虽然是黄新华、董平以公司名义与购房人签订的合同，面向税务局的纳税主体当然是新力公司，但是不管房屋卖多高的价格，新力公司的受益范围只有4700元/M2，其上部分受益人是黄新华、董平，当时合同约定其提供“装修成本和前期开办费用合计3500元/平米的发票。”实质就是要其承担相应的税费，只是承担税费的方式是其提供发票，由新力公司作为纳税主体将其发票作为成本依据向税务局报税抵扣，但是通过初步与税务局的沟通，其提供的发票不完全抵扣，具体能抵扣的数额还需要年底税务核查以后才能确定，对于其未能抵扣的部分应该由黄新华、董平承担，因此，黄新华、董平的诉请是不确定的，不应该得到支持。 对此，本院认为，首先，对于新力公司抗辩所称的黄新华、董平所提供的发票不能全额抵税，这一事实，本身没有实际发生，新力公司亦未提供证据证明上述事实必将发生，故对不能抵扣部分的税费是否应由黄新华、董平这一争议，因不存在事实基础，而无处理必要；第二、《转让协议》并未约定新力公司的付款以其完成所得税等税收汇算清缴为前提条件；第三、《转让协议》虽未约定付款时间，但是案涉房屋的销售于2017年6月已经结束，销售款也已经支付至新力公司账户之中，且黄新华、董平已按合同约定提供了合同约定金额的发票，黄新华、董平已经完成了其合同义务，现黄新华、董平明确主张要求支付款项，新力公司拒绝支付无合同以及法律依据。同时，对于黄新华、董平对销售价格在8200元以上税费1439504.28元的自认予以认可。 综上，新力公司所提抗辩不能阻却其对黄新华、董平支付款项的义务，其付款金额为16000000+65624850+53000-36303211.66-13893.75-36674476-1439504.28=7246764.31元。 关于利息损失，新力公司应付而未付相应款项，应向黄新华、董平支付资金占用期间的利息，因双方《转让协议》未约定款项支付时间，黄新华、董平亦未提交其除起诉外向新力公司主张款项的证据，故应以载有主张款项意思表示的起诉副本送达新力公司的2019年1月18日作为催告之日，并给予1个月的付款合理期限，从2019年2月18日作为利息起算点，以7246764.31元为基数，按年利率4.75%为标准计算利息至本判决生效之日。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都新力实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄新华、董平支付房屋销售款7246764.31元； 二、被告成都新力实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄新华、董平支付逾期付款利息，计算方式为以7246764.31元为基数，按年利率4.75%标准，从2019年2月18日起算至本判决生效之日； 三、驳回原告黄新华、董平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取34154元，由被告成都新力实业有限公司负担30656元，原告黄新华、董平负担3498元，保全费5000元，由被告成都新力实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年七月二十三日 书记员  曾娜