湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初2136号 原告：张护馨，男，侗族， 被告：怀化荣鑫房地产开发有限公司, 法定代表人：彭桢。 委托诉讼代理人：张美祖（特别授权），湖南淮新律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：钟宇，湖南淮新律师事务所实习律师。 原告张护馨诉被告怀化荣鑫房地产开发有限公司（以下简称荣鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告张护馨、被告荣鑫公司的委托诉讼代理人张美祖、钟宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张护馨向本院提出诉讼请求：判令被告退还房款130000元、利息22750元，赔偿误工费30000元、精神损失费15000元，房子增值损失104838.7元，共计302588.7元。事实与理由：原告于2014年4月13号在锦绣山河三期售楼部签订定购协议书，定购房号为17栋1单元802号房，建筑面积117.47平方米，优惠后单价为3341.97元/平方米，总房款约392581元。2014年原告还是未婚，属于首套房，当时可以动用公积金买房。当时职业顾问是曾伊（现已离职)，会计是谌海英（现已离职）。2014年到2015年原告交了4笔款项，分别为2014年4月13号30000元，2014年11月4号40000元，2014年12月2号36000元，2015年2月7号24000元，其中两笔刷卡交款，两笔取现交款。四笔交款中，三笔为原告本人刷卡或取现交款，一笔为原告父亲张艺怀取现交款，共计130000元整交给售楼部工作人员。其中，2018年10月原告到银行打印流水账发现60000元交到荣鑫公司账户，70000元交到彭开铁及妻子曾岚个人账户。收据上有“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣河山三期项目部财务专用章”的印章，和“怀化荣鑫房地产开发有限公司财务专用章”、“怀化荣鑫房地产开发有限公司”公章。彭开铁设立的荣鑫开发公司锦绣河山三期项目部销售楼盘，位于荣鑫开发公司办公楼下，彭开铁、曾岚在该项目部销售房屋时间前后达一年有余。原告买房交款时，荣鑫公司工作人员没有负责审计、监督彭开铁卖房行为。彭开铁与荣鑫开发公司的约定是内部合作关系，彭开铁售房的后果应当归属于项目开发人荣鑫公司，彭开铁及妻子曾岚持有与荣鑫公司之间“怀化荣鑫房地产开发有限公司”印章的《授权委托书》。张爱华、龙梅的一审官司中提供了彭开铁与荣鑫公司于2012年5月2日就怀化市锦绣山河三期17#、18#楼房地产开发项目签订了合作开发《合同》。因此，彭开铁与荣鑫公司形成了合作开发房地产合同法律关系。张爱华、龙梅与怀化荣鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书中提到，张爱华申请证人尹某出庭作证，尹某称：2014年5月4日，其丈夫购买锦绣河山三期17栋707号建筑面积为89.32平方米、价款为287005元的房产，合同上加盖了“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣河山三期项目部合同专用章”，公司委托代理人处加盖了曾岚私章，收据上加盖了“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣河山三期项目部财务专用章”，荣鑫开发公司认可该合同，并办理了网签。工程承包人是广东中人集团建设有限公司（以下简称中人公司)怀化分公司，彭开铁是项目承建方的负责人。彭开铁和中人公司有《承包协议》。2015年至2018年初锦绣山河三期业主一起到市委、市政府、住建局等单位维权，2017年、2018年也多次到中人集团办事处反馈。2018年9月原告得到信息并翻阅荣鑫公司最近几年相关法院判决书才知道锦绣山河三期部公章系伪造，一部分钱转到曾岚私人账户。作为善意第三人的购房者，原告无法辨别谁是开发商，谁是项目部承包商，而且签订定购协议时，文本上并未明确标注有荣鑫公司专项银行账号，也没有得到口头上的告知。锦绣山河三期802号房在2014年就已经被太平桥建行通过法院冻结、查封，禁止了802号房交易。但是荣鑫公司不但隐瞒客户，收据写的是802号房房款，还积极催促本人交房款，恶意非法套取资金用于其他。至此，荣鑫公司拿着原告的钱近六年没有答复和通知，直接产生的损失应该全部由荣鑫公司承担。荣鑫公司拿着802房主写的承诺书、收据当合同不妥，不具备法律效力。根据（2016）湘民终596号案件，彭开铁称70000元已经用于房子建设，中人公司向荣鑫公司支付4223万元，其中已经包含了802业主的70000元，不需要荣鑫公司承认或不承认既定的70000元事实。现在的情况是荣鑫公司把802号房挂在中人集团名下售卖，不顾及业主合法利益和已经存在的购房事实，单凭最高法院的判决书，试图混淆概念，忽悠业主，故原告诉至法院请求判如诉请。 被告荣鑫公司辩称：一、原告诉称其与锦绣山河三期售楼部签订的合同编号为0000136的《锦绣山河定购协议书》系表见代理的意见不能成立，原告所交的70000元应向彭开铁、曾岚夫妇追偿，与被告无关。1、原告与锦绣山河三期售楼部所签的定购协议，首部甲方为被告，尾部公司盖章名称却系“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部合同专用章”且系曾岚的签字，项目部并无销售房屋的职能，曾岚以项目部的名义签订购房合同，系无权处分行为，且并未得到被告事后追认。原告提供的2014年4月13日、2014年11月4日的两张收据的收款人也系三期项目部财务章，而这两笔款项均直接转入了曾岚的个人账户，其以被告的名义对外销售房屋，系无权代理，与被告毫无关系。原告所交的70000元应向彭开铁、曾岚夫妇追偿，无权向被告主张。2、从原告提交的证据来看，“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部合同专用章”、“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部财务专用章”均系彭开铁伪造私刻的，其妻曾岚持有的授权委托书也系伪造。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条的规定：行为人盗窃、盗用单位的公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书，或者私刻单位的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，单位对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。3、锦绣山河三期售楼部对外以被告名义签订的协议及商品房预售合同已经相关生效判决认定为无效合同且不构成表见代理。湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第385号民事判决书已经确认《怀化市商品房买卖合同》落款所盖公章为项目部印章，与怀化荣鑫房地产开发有限公司非同一单位主体，彭开铁和其妻子曾岚以项目部的名义与张爱华、龙梅签订《怀化市商品房买卖合同》无效。张爱华、龙梅向最高人民法院提出再审申请后，最高人民法院亦认为不构成表见代理，曾岚的售房行为系无权处分行为，以（2016）最高法民申2259号民事裁定书驳回了其再审申请。从上述已发生法律效力的湖南省高级法院和最高人民法院裁判文书来看，彭开铁及其妻子曾岚以项目部的名义进行对外销售房屋的行为不构成表见代理，是无权处分行为，彭开铁及其妻子曾岚与原告所签订的《锦绣山河定购协议书》是无效的。二、2014年12月2日，原告与被告达成购房意向，向被告交付了36000元的定购房定金，并经原告书面承诺在2015年2月份签订商品房买卖合同，并同时付清首付款及办证费用，逾期定金不退，房子另行销售。此后，原告仅在2015年2月7日支付24000元，剩余首付款及办理费用至今未付清，导致购房合同未能最终签订，其责任在原告，被告依据原告的《承诺书》有权不退还定金，将该房屋另行销售并无不当。综上所述，请求法院依法驳回对原告的起诉。 原、被告双方围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，对以下证据的真实性双方均无异议，本院经分析予以确认：1、原、被告的身份信息；2、《定购协议书》；3、置业计划书；4、购房明细单；5、银行流水；6、房款收据；7、（2015）湘高法民一终字第385号民事判决书；8、（2016）最高法民申2259号民事裁定书；9、（2017）最高法民申2956号民事裁定书；10、（2017）湘12民终866号民事判决书；11、（2017）湘12民终1414号民事判决书；12、（2017）湘民再98号民事判决书；13、《承诺书》；14、公证书。关于原告提交的租房合同、盛世华都购房合同，原告向市遗留办的报告，均不能实现原告的证明目的，本院不予采信。关于原告提交的彭开铁与荣鑫公司的合同复印件，因无原件进行核对，被告又不认可，本院不予采信。 根据采信的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2014年，案外人彭开铁与曾岚以荣鑫公司名义对外销售了怀化市锦绣山河小区的部分房屋。 2014年4月13日，原告在锦绣山河小区售楼部与相关人员签订《定购协议书》，协议上注明的甲方为荣鑫公司，乙方为原告，约定：乙方定购甲方位于怀化市锦绣山河17栋1单元802号商品房，房屋总价款为426181元，乙方选择银行按揭方式付款等等，协议尾部甲方处盖有“怀化荣鑫房地产开发有限公司锦绣山河三期项目部合同专用章”的印章，乙方处有原告的签名。协议签订当天，原告向案外人曾岚的个人账户转款30000元。2014年11月4日，原告又向曾岚的个人账户转款40000元。 荣鑫公司在知晓彭开铁、曾岚的售房行为后，与原告达成购房意向。2014年12月2日，原告向被告荣鑫公司交购房款36000元，被告向原告出具收据载明：“今收到张护馨交来购锦绣山河17栋802房购房款36000元”。当天，原告还向被告出具《承诺书》载明：“本人张护鑫承诺于2015年2月份签订商品房买卖合同，并同时付清首付款及办证费用。逾期定金不退，房子另行销售”。2015年2月7日，原告又向被告荣鑫公司交购房款24000元，被告又出具了购房款收据。但之后原、被告之间并未签订书面购房合同，被告称原因系其让原告补交100元至200元每平方米的房款再签订合同，但原告一直未来办理。故形成纠纷。 本院认为：被告出具的房款收据以及原告出具的《承诺书》中未对商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、销售形式等有明确约定，不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，表明原、被告双方并未就购房的具体事宜达成一致协议，故《承诺书》应为商品房预约合同的性质，本案应为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案被告陈述未签订购房合同的原因系被告要求原告增加房款100元至200元每平方米，而原告未来办理，故系被告违约，应由被告承担违约的法律责任，其收取原告的60000元购房款应当退还原告。被告辩称其收取的定金不应当退还，但其出具的收据并未显示收取了原告购房定金，而是预收的购房款，故被告的该辩解意见不能成立。 关于原告主张被告退还其转入曾岚个人账户的70000元，根据本案具体情况，结合被告举证的相关生效判决书，本院认为该款项系曾岚收取，与本案被告无关，故原告的该诉讼请求本院不予支持。 关于原告主张的利息、误工费、精神损失费、房屋增值损失，因原、被告双方对此无约定，又无法律规定，故原告的该部分诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告怀化荣鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告张护馨购房款60000元； 二、驳回原告张护馨的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5839元，减半收取2919.5元，由原告张护鑫承担2340元，由被告怀化荣鑫房地产开发有限公司承担579.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  甘密密 二〇一九年七月四日 代理书记员  肖雅方 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。