山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁07执异7号 案外人：山东苏伯食品有限责任公司(原名称山东苏伯食品股份有限公司),住所地潍坊市经济开发区民主街13099号。 法定代表人：石承志，董事长。 委托诉讼代理人：冯春荣,女,1975年2月2日生,汉族,山东苏伯食品有限责任公司职工，住潍坊市高新技术开发区。 申请执行人：中国银行股份有限公司潍坊城东支行，住所地潍坊市福寿东街231号。 负责人：张小梅，行长。 委托诉讼代理人：沈勇，男，1970年11月15日生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人:吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 被执行人：潍坊开发区华裕实业有限公司，住所地潍坊市民主街13099号。 法定代表人：石承惠，总经理。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司潍坊城东支行（下称中行城东支行）与被执行人潍坊开发区华裕实业有限公司（下称华裕实业公司）、石承惠、徐兆勇、石成文金融借款合同纠纷一案中，案外人山东苏伯食品有限责任公司（下称苏伯食品公司）对本院执行刘玉华、石承志用于抵押的编号为京房权证海私移字第××号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人苏伯食品公司称，请求裁定苏伯食品公司与刘玉华之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，并裁定本案带租拍卖上述房产，苏伯食品公司对上述房产享有优先购买权。在审查过程中，经本院释明，苏伯食品公司的委托诉讼代理人冯春荣确认本案异议的目的是请求本案拍卖成交后，在租赁期内不得向买受人交付房产。事实与理由：2014年12月26日，苏伯食品公司与案涉房产所有人刘玉华签订了《房屋租赁合同》，约定租期为20年，自2015年1月1日起至2034年12月31日止，合同约定了租金支付方式。刘玉华按合同约定交付了房屋，苏伯食品公司自2015年1月占用案涉房屋并已支付了自2015年1月1日至2024年12月31日的全部租金4761000元，故苏伯食品公司与刘玉华签订的《房屋租赁合同》合法有效，本案应带租拍卖，苏伯食品公司享有优先购买权及买卖不破租赁的权利，因此，本案拍卖成交后，在租赁期间内本案不得向买受人交付案涉房产。 申请执行人中行城东支行称，一、华裕实业公司、苏伯食品公司与石承志、刘玉华夫妇存在关联关系，刘玉华实际可操控该两公司。根据企业登记信息显示，2015年7月3日前，刘玉华担任被执行人华裕实业公司的法定代表人，案外人苏伯食品公司自2014年成立以来，刘玉华的丈夫石承志为法定代表人，至2018年7月，刘玉华一直担任苏伯食品公司的监事。石承志与刘玉华为苏伯食品公司的控股股东，现将其股权转让给其子石仁方。刘玉华、石承志作为案涉房产的共有人与华裕实业公司、苏伯食品公司存在关联关系，且为两公司的实际控制人，刘玉华夫妇完全可以操控苏伯食品公司签订虚假的租赁合同，并由苏伯食品公司代为交纳物业费、取暖费等费用。因此租赁合同的可信度及证明效力不高。二、租赁费的实际交纳时间与租赁合同约定不符且不符合交易习惯。苏伯食品公司提交的租赁合同约定合同生效后18个月内承租人交纳前5年租赁费，从第六年起于每年3月31日前支付当年度房租，但从其提交的证据来看，苏伯食品公司于2016年6月28日向刘玉华支付2015年至2017年度的租赁费共计126万元，2017年12月8日又一次性支付2018年度至2024年度的租赁费350万元。故租赁合同约定的租赁费支付方式与交易习惯不符，租赁费的支付又与合同约定不符且均发生在案涉房产抵押登记之后。特别是本案进入执行程序后，苏伯食品公司又向刘玉华一次性支付7年的租赁费350万元，这足以说明刘玉华与苏伯食品公司之间不存在真实的租赁关系，租赁合同系为对抗本案执行而伪造的。2017年12月8日，刘玉华将收到的350万元租赁费转给了其子石仁方（受让刘玉华与石承志的股权，成为苏伯食品公司的控股股东）。因此，上述款项的支付明显是为伪造租赁费已支付的假象。三、苏伯食品公司交纳2014年12月案涉房产的取暖费及水电费，这证实租赁关系并不真实。苏伯食品公司称自2015年1月1日开始入住办公，但从其提交的取暖费、水电费及付款清单显示，苏伯食品公司却自2014年11月交纳了案涉房产的取暖费及水电费，而租赁合同的落款时间为2014年12月26日。三、北京仁达房地产评估有限公司出具的仁达个估字【2015】第0110158888预号商铺抵押预估价报告及说明材料，证实刘玉华与苏伯食品公司之间不存在租赁关系。2015年7月3日前，刘玉华系被执行人华裕实业公司的法定代表人，为向申请执行人办理贷款抵押而预估案涉房产，刘玉华向北京仁达房地产评估有限公司陈述案涉房产没有租赁。2015年1月30日，北京仁达房地产评估有限公司实地查勘了案涉房产，房产现状与刘玉华陈述相符。因此苏伯食品公司主张其与刘玉华于2014年12月26日签订租赁合同，并于2015年1月1日实际占用案涉房产与事实不符。综上，案外人苏伯食品公司与刘玉华之间的租赁关系并不真实，刘玉华并没有在案涉房产抵押之前将其出租给苏伯食品公司，本案应驳回案外人苏伯食品公司的异议请求。 本院查明，申请执行人中行城东支行与被执行人华裕实业公司、石承惠、徐兆勇、石成文金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月8日作出（2017）鲁07民初375号民事判决书，判决如下：一、华裕实业公司偿还中行城东支行借款本金7295万元及利息、罚息、复利1805673.14元(暂计算至2017年4月5日，其后利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》的约定计算，计算至判决确定的本金给付之日)，于判决生效后十日内付清；二、石承惠、徐兆勇、石成文对上述第一项所涉债务承担连带清偿责任；石承惠、徐兆勇、石成文承担清偿责任后有对华裕实业公司进行追偿的权利；三、中行城东支行对于华裕实业公司用于抵押的编号为潍房权证经字第××号、潍房权证经济字××号、潍房权证经济字××号、潍房权证经济字××号、潍房权证经济字××号房屋，编号为潍国用（2012）第F009号土地及地上附着物，对于山东坚龙特种不锈钢股份有限公司用于抵押的潍国用（2009）第G014号土地及地上附着物，对于刘玉华、石承志用于抵押的编号为京房权证海私移字第××号房屋，有权依法行使抵押权，并就拍卖、变卖所得价款在上述第一项所涉债务范围内优先受偿。刘玉华、石承志向山东省高级人民法院申诉，山东省高级人民法院于2019年4月12日作出（2019）鲁民申2115号民事裁定书，裁定驳回刘玉华、石承志再审申请。 上述判决确认2016年3月17日至2016年3月30日，华裕实业公司与中行城东支行签订六份《流动资金借款合同》，借款金额共计7295万元。刘玉华、石承志与中行城东支行签订2016年城东高抵字006号《最高额抵押合同》，约定为2015年1月29日起至2019年3月21日止华裕实业公司借款提供抵押担保，担保最高债权本金余额1800万元，以婚后共有的京房权证海私移字第××号房屋提供抵押担保。根据北京市规划和自然资源委员会不动产登记簿显示，案涉房产于2016年3月22日办理了抵押登记。 为中国银行股份有限公司确定案涉房产抵押贷款额度提供价值参考，北京仁达房地产评估有限公司于2015年2月2日作出仁达个估字【2015】第0110158888预号预估价报告。该评估公司于2015年1月30日实地查勘了案涉房产，预估价报告载明未发现案涉房产存有租赁权。该评估公司于2019年5月8日向本院出具说明，载明刘玉华向其口头描述案涉房产于估价时点不存在出租，且该评估公司实地查勘时案涉房产的使用状况与刘玉华描述内容一致，为商业自营。 案外人苏伯食品公司于2014年12月23日成立，为证明其于本案抵押前已租赁并实际占用案涉房产，苏伯食品公司向本院提交其与刘玉华于2014年12月26日签订的租赁合同一份、租赁费支付凭证、苏伯食品公司交纳案涉房产的物业服务费、取暖费及水电费的凭证、苏伯食品公司向案涉房产地址发送货物的发货单等证据，同时苏伯食品公司主张代收单位于2015年2月份收取案涉房产2014年11月1日至2015年2月28日的水电费及取暖费，因其于2015年1月租用案涉房产，故其于2015年2月交纳了2014年11月以后的费用。 李玉华与石承志向本院陈述认可苏伯食品公司的主张，同时认为其与中行城东支行于2015年签订最高额抵押担保合同，为华裕实业公司自2015年1月29日至2016年1月29日止的最高债权本金余额1800万元提供担保，以案涉房产设定抵押，并进行了登记，但该笔抵押贷款已付清。2016年3月22日再次设定的抵押是虚假的。 本院认为，案外人苏伯食品公司主张已租用案涉房产，请求带租拍卖，其目的是阻止案涉房产在拍卖或变卖后向新所权人交付。经本院释明，案外人苏伯食品公司变更异议请求为本案拍卖成交后，在租赁期内不得向买受人交付房产。故本案争议的焦点问题为案外人苏伯食品公司对已设定抵押的案涉房产所主张的租赁权是否能产生买卖不破租赁的效力，即案涉房产拍卖或变卖后,苏伯食品公司所主张的租赁权是否具有排除交付案涉房产的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在抵押登记前已出租的，抵押权人实现抵押权发生房屋所有权变动的，承租人享有继续履行原租赁合同的权利。本案中，案外人苏伯食品公司提交了与刘玉华于2014年12月26日签订的租赁合同、交纳案涉房产水电费、取暖费及物业服务费的凭证等证据，能够证明苏伯食品公司于2015年1月起已租用案涉房产。虽然刘玉华曾向北京仁达房地产评估有限公司口头描述案涉房产于2015年1月30日不存在出租，但该陈述是刘玉华单方所为，苏伯食品公司并不认可，因此上述说明不足以否定苏伯食品公司已于2015年1月就租用案涉房产的事实。本案执行依据确定刘玉华、石承志与中行城东支行签订2016年城东高抵字006号《最高额抵押合同》，以京房权证海私移字第××号房屋提供抵押担保。根据北京市规划和自然资源委员会不动产登记簿显示，本次最高额抵押于2016年3月22日办理了抵押登记。因此，本案所涉京房权证海私移字第××号房屋办理抵押登记之前已被案外人苏伯食品公司所租用，故在本案拍卖或变卖后，苏伯食品公司享有继续履行原租赁合同的权利，但苏伯食品公司负有依原租赁合同约定向新所有权人支付剩余租赁费的义务。综上，案涉房产拍卖或变卖后,苏伯食品公司在继续履行原租赁合同期间，其租赁权具有排除案涉房产交付的效力。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 拍卖或变卖京房权证海私移字第××号房屋后，在案外人山东苏伯食品有限责任公司继续履行原租赁合同期间，中止向变更后的所有权人交付房屋。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李欣红 审判员  郭 伟 审判员  邱金山 二〇一九年七月十五日 书记员  沈思彤