重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初4671号原告（反诉被告）：夏嘉欣，女，1990年10月24日出生，汉族，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：贺蓄芳，重庆五典律师事务所律师。被告（反诉原告）：李怡梅，女，1981年10月21日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：文辉，重庆国生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正桥，重庆国生律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑海波，男，1980年9月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：文辉，重庆国生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正桥，重庆国生律师事务所律师。被告：重庆汉驰房地产营销策划有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道兰馨大道12号附53号盛景天下7幢1-4，统一社会信用代码915001123048359041。法定代表人：江丽，经理。委托诉讼代理人：唐文勇，男，1982年10月10日出生，汉族，住重庆市合川区，系公司员工。原告夏嘉欣与被告李怡梅、郑海波、重庆汉驰房地产营销策划有限公司房屋（以下简称汉驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员吴海燕、罗继碧组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告夏嘉欣的委托诉讼代理人贺蓄芳，被告李怡梅、郑海波的共同委托诉讼代理人文辉、张正桥，被告汉驰公司的法定代表人江丽、委托诉讼代理人唐文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）夏嘉欣向本院提出诉讼请求：1.三被告承担连带责任，共同双倍返还定金200000元；2.三被告共同支付律师费10000元；诉讼费由三被告承担。事实及理由：李怡梅、郑海波作为出售方、夏嘉欣作为购买方，汉驰公司作为中介方，签订《房屋买卖（转让）合同》，约定李怡梅、郑海波将重庆市渝北区XX大道XX号XX幢X单元X-X房屋出售给夏嘉欣，按揭支付，银行贷款审批后三日内办理过户。夏嘉欣支付汉驰公司15000元按揭办理费，支付李怡梅、郑海波定金100000元。由于合同没有约定银行按揭贷款的办理时间，合同签订半年后汉驰公司仍没有办理好按揭贷款，李怡梅、郑海波明确表示不再出售房屋。李怡梅、郑海波应双倍返还定金，汉驰公司按合同约定的“出现所有风险由丙方承担”的约定，应承担连带责任。被告（反诉原告）李怡梅、郑海波辩称，夏嘉欣所述与事实不符，合同签订后，夏嘉欣未获得贷款审批，也拒绝全额支付款项，导致合同目的无法实现，应驳回夏嘉欣的全部诉讼请求。被告汉驰公司辩称，2018年6月下旬到平安银行做了面签，银行称定金在50000元以下的不需要转账凭条，50000元以上需要转账凭条，银行要求出具50000元定金的收条。李怡梅、郑海波出具了50000元定金的收条交到银行。银行打电话审批时，夏嘉欣说定金支付了100000元，因这个原因银行贷款审批没有通过。2018年7月，汉驰公司联系李怡梅、郑海波回重庆重新办理银行按揭，李怡梅、郑海波不配合，并说不卖了，汉驰公司立即将此事告知了夏嘉欣。汉驰公司无义务双倍返还定金，不应承担责任。被告（反诉原告）李怡梅、郑海波向本院提出反诉请求：1.立即解除夏嘉欣与李怡梅、郑海波签订的《房屋买卖（转让）合同》；2.夏嘉欣以定金100000元承担违约责任，并赔偿李怡梅、郑海波因履行合同产生的公证费1326元、差旅费2800元、房屋抵押贷款上浮损失220000元；3.律师费10000元由夏嘉欣承担；本诉诉讼费、反诉诉讼费由夏嘉欣承担。事实和理由：李怡梅、郑海波与夏嘉欣签订合同后，至今夏嘉欣既没有获得银行贷款，也拒绝直接支付房款，构成根本违约，致使合同目的不能实现。原告（反诉被告）夏嘉欣辩称，李怡梅、郑海波在2018年7月单方解除了合同；合同解除是因为李怡梅、郑海波不愿意履行合同，过错在李怡梅、郑海波，夏嘉欣无违反合同的行为；在李怡梅、郑海波解除合同前贷款手续正在进行中，合同没有约定贷款办理通过的具体时间，故夏嘉欣无超时办理按揭的违约行为，且自始至终李怡梅、郑海波都没有要求过夏嘉欣支付全款。应驳回反诉请求。被告汉驰公司辩称，没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋买卖（转让）合同》、专用收据、收条、夏嘉欣与中介的微信聊天记录、夏嘉欣与李怡梅的短信微信聊天记录、《法律事务委托合同》、发票、房地产权证、公证书、李怡梅与中介唐维勇短信聊天记录、李怡梅与夏嘉欣老公周黎明的微信聊天记录、《法律事务委托合同》、航空运输电子客票行程单、情况说明等本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对李怡梅与中介刘姓工作人员的微信聊天记录，对方的身份无法核实，本院不予采信；2.对《房地产买卖及居间合同》、《个人房屋抵押借款合同》，两证据能相互印证，本院予以采信。经审理查明：李怡梅、郑海波是渝北区XX街道XX大道XX号XX小区XX幢X单元X-X-X房屋的所有权人。该房屋于2007年9月5日在深圳发展银行重庆分行设立了抵押。2018年5月11日，以李怡梅、郑海波为卖方（甲方），夏嘉欣为买方（乙方），汉驰公司为经纪方（丙方），签订《房屋买卖（转让）合同》一份，主要约定：甲方将渝北区XX街道XX大道XX号XX小区XX幢X单元X-X-X房屋出售给乙方，成交价840000元；乙方于2018年5月11日签署合同同时缴纳诚意金100000元于丙方，若甲方签署本合同并对上述诚意金以定金名义签收后，乙方所缴纳诚意金自动转为定金，并作为第一部分购房款；甲、乙双方一致同意通过办理（AB）的方式进行交易（注A房地产转让登记B银行按揭C委托公证D赠与公证），并约定在银行审批通过后三日内办理过户手续或办理委托公证之时乙方支付首付款或房款230000元，剩余房款10000元暂由丙方保管待该物业全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后，由丙方与甲方结算；若乙方是以按揭方式购买的，则将乙方向银行贷款金额作为房款的一部分，乙方贷款500000元，此款由按揭银行一次性转入其指定的甲方账户上，其余款项以现金支付，办理按揭的费用由乙方负担；甲方承诺于收齐房款当日将该物业的钥匙以及物业相关资料交与乙方；第六条违约责任，1.任何一方不按本合同条款执行则视为违约并由违约方承担违约金即按所出售房屋总价的10%的违约金支付给丙方和由此产生的代理费、误工费、诉讼费等；3.因甲方原因（如迟延交付《房地产权证》和相关证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等甲方原因）导致无法在规定的时间内办理按揭贷款、房地产转让登记、或委托公证手续，甲方须双倍返还定金于乙方，或按房屋成交价格的10%作为违约金支付给乙方，如实际损失超过违约金的，据实赔偿，并赔偿丙方10000元佣金损失；4.因乙方原因（如迟延交付预付房款、迟延交验证件资料、拖延办理权属抵押登记时间，或所交资料缺乏真实性、合法性或以该物业存在瑕疵为理由而拒绝购买或购买意向有所改变等乙方原因）导致无法在规定的时间内办理按揭、房地产转让登记、权属抵押登记或委托公证手续的，已付定金将不再退还，或按房屋成交价的10%作为违约金支付给甲方，如实际损失超过违约金的应据实赔偿，并赔偿丙方10000元佣金损失；5.若本次交易是以银行按揭方式付款时，甲方须提供贷款所需的一切手续并积极配合，以使贷款的顺利办理，贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的贷款服务费不予退还；乙方须保证所提供的各种资料与证明的真实、可靠；按揭贷款具体事宜以银行审批为准；第九条补充约定事宜（补充条款内容与前述条款不一致的，以补充条款为准）；2.甲方同意乙方以按揭贷款的方式购买该房屋，贷款金额以银行审批为准；3.甲乙双方无条件配合丙方办理按揭贷款过户一切手续；甲方净收840000元整，所有费用由乙方承担，乙方购买房屋定金由丙方转交甲方，出现所有风险由丙方承担。2018年5月12日，夏嘉欣向汉驰公司支付定金100000元，汉驰公司将该款项转交给了李怡梅、郑海波。2018年6月25日，夏嘉欣向汉驰公司支付了按揭手续费15000元，该费用因最终交易未成功已退还。2018年6月25日，李怡梅、郑海波出具《委托书》，委托陈星查阅案涉房屋的产权登记情况、签订出售房屋的买卖合同、办理产权过户登记手续、配合办理二手房按揭手续、办事房屋出售相关一切手续，并对《委托书》进行了公证。2018年6月22日，李怡梅从西藏飞回重庆，2018年6月26日，李怡梅从重庆飞回西藏，支付机票费用2800元。李怡梅称其是回来办理面签手续。2018年6月23日，夏嘉欣、李怡梅、郑海波到平安银行进行了面签。在面签提交的材料中有李怡梅出具的金额为50000元的定金收条。其后，在平安银行给夏嘉欣的配偶周黎明打电话核实定金支付情况时，周黎明称定金支付了100000元。因审核的定金金额与实际支付的定金金额不一致，该次贷款申请未通过。夏嘉欣称并未有被告知在银行询问时需要回答定金支付的是50000元，于是据实回答，银行在电话中也仅是叫补充资料，没说补充什么资料，询问汉驰公司，被告知重新办理面签。李怡梅称是根据汉驰公司要求出具的50000元的定金收条给汉驰公司，不知道是要交付给银行的，也没有询问汉驰公司是为何需要收条。汉驰公司称，银行称定金在50000元以下的不需要转账凭条，50000元以上需要转账凭条，银行要求出具50000定金的收条，该收条是在面签时，买卖双方都在的情况下当场出具的，双方都知情。汉驰公司称，其在2018年9月通知李怡梅、郑海波二次面签，李怡梅、郑海波即表示不卖了，汉驰公司当即告知了夏嘉欣。李怡梅、郑海波称汉驰公司在2018年10月才告知贷款未通，但没有接到二次贷款的通知，且已办理了公证委托，无需本人再次面签。夏嘉欣称，未在2018年9月接到汉驰公司的通知，2018年10月，李怡梅、郑海波以贷款未通过为由要求解除合同时才知道贷款未通过。2018年10月14日，李怡梅和夏嘉欣通过微信沟通。夏嘉欣说：既然你们不愿意卖房，关于10万元定金的事情想知道你们商量的如何了。李怡梅说：怎么说是我不愿意卖房，前面一直是我在催中介，两个多月没办下来按揭，责任不在卖方。夏嘉欣说：房子我还是想买的，希望你们能抽个时间回来我们双方再配合中介一次，把相关手续走了。李怡梅说：合同上对没有办下来按揭有约定，我可以不退定金，我现在没有时间，这个房子卖给你是需要钱买房，也为了过户后算首付。夏嘉欣说：现在中介没说按揭办不下来，只是说需要再配合一次。李怡梅说：我什么都损失了，等了两个多月，按揭如果办下来，我也认，关键是按揭没办下来，你们凭什么那么理直气壮，竟然还想让我赔违约金。夏嘉欣说：赔违约金我没有说过，我希望把房子买下来。李怡梅说：还要我来跑？我只回来一次，无论是买房子还是卖房子。无论谁的原因造成按揭没有办下来，责任都不在卖家。我不会回来，公证我都办好了，如果你想一点不考虑我损失，全部退定金，那你还是对簿公堂吧。夏嘉欣说：刚和中介沟通，你们不需要回来，在外地办个关于按揭的委托公证也可以，我只想好好把房买下来，我现在没考虑过退定金的事，至于你说的损失，我觉得只要双方买卖的意愿都在，把这件事顺利完成，这一点我们可以商量。李怡梅说：还听中介鬼扯，虽然我等你们两个多月，气得不行，只要你们按揭办下来我都没得办法，也认，但按揭没办下来我们这个房子就不可能交易下去了。2018年10月27日，李怡梅在微信中给周黎明发出了《解除合同协议书》，其中写道“由于乙方按揭贷款未通过审批，因此甲乙双方协商，乙方赔偿甲方损失2万元，甲方退还乙方定金8万元，签订此条款后原合同作废”，并叫周黎明打印出来，夏嘉欣签字。周黎明说：2万元损失可以从定金中扣除，但是因为这个损失是中介造成的，由中介承担，并且中介方也承认这2万元由他们赔付，所以，把损失由乙方造成这一项删除。李怡梅同意。但事后，双方并未实际签订这份解除合同协议书，夏嘉欣主张是因为对只退80000元不认可，对解除原因不认可，故未实际签署。另查明，2018年5月4日，李怡梅与案外人签订房屋买卖合同购买了重庆市渝北区XX街道XX路XX小区XX号X-XX房屋，并在华夏银行股份有限公司重庆渝中支行办理了按揭贷款2000000元。为了本案的诉讼，夏嘉欣与重庆五典律师事务所签订了《法律事务委托合同》，支付律师费10000元。郑海波、李怡梅与重庆国生律师事务所签订《法律事务委托合同》，支付律师费10000元。庭审中，夏嘉欣主张，双方未对办理按揭的时间进行明确约定；在签订合同时对李怡梅另行购买房屋一事不知情，在庭审中才知晓；在得知贷款审批未通过后，李怡梅、郑海波未提出过支付全款，而是直接提出解除合同李怡梅、郑海波主张，应在一星期内完成审批；我方提出按揭没有办下来房子不能交易的观点，从未提出过解除合同，仅是要求夏嘉欣尽快办理按揭，并赔偿损失；二套房利息上浮25%，是因案涉房屋未能过户造成的损失，一套房利率上浮15%，二套房利率上浮25%，差距即损失；公证费1326元，发票丢失。本院认为：夏嘉欣与李怡梅、郑海波、汉驰公司签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖部分是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，履行合同义务。关于首付款230000元的支付时间。合同约定，甲、乙双方一致同意通过办理（AB）的方式进行交易（注A房地产转让登记B银行按揭C委托公证D赠与公证），并约定在银行审批通过后三日内办理过户手续或办理委托公证之时乙方支付首付款或房款230000元。应理解为双方约定通过办理房地产转让登记、银行按揭的方式进行交易，在银行审批通过后三日内办理过户手续之时支付首付款230000元。故虽然李怡梅、郑海波办理了委托公证，但该委托公证并不是合同中所述的通过委托公证的方式进行交易，且双方并未约定采取委托公证方式进行交易，故不能认定为首付款230000元的支付条件已经成就。因提交的贷款审批资料中定金50000元的收据与实际支付定金100000元的情况不符，导致第一次贷款审批未能通过。该50000元的收据系李怡梅出具，李怡梅辩称并不知道该收据的用途与常理和事实不符，夏嘉欣作为贷款资料的提交人，称其对50000元的收据不知情亦与常理和事实不符，故系因双方原因造成该次贷款审批未能通过。在第一次贷款审批因双方原因未能通过后，李怡梅、郑海波理应继续履行合同，配合夏嘉欣办理第二次面签。虽然李怡梅、郑海波自认在第一次面签之后三个月后才得知第一次面签未能通过，但在此时，仍可进行第二次面签，且也不存在合同不能继续履行的情形。通过双方的微信聊天记录，夏嘉欣表示想继续买房，并要求双方再配合办理一次面签，对再次面签李怡梅予以了拒绝，并表示“按揭没办下来我们这个房子就不可能交易下去了”，实质就是拒绝卖房的意思表示，属于违约。关于合同解除时间。2018年10月28日，双方在微信确定了《解除合同协议书》，已明确了解除合同的意思表示，仅是因为夏嘉欣对该协议书中违约责任的承担方式最终未予认可，导致协议未能最终签订，但双方解除合同的意思表示已在2018年10月28日达成一致，违约责任的认定并不影响合同的解除，故《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖部分已经在2018年10月28日解除，故李怡梅、郑海波要求立即解除《房屋买卖（转让）合同》的诉讼请求本院不予支持。因李怡梅、郑海波的违约导致合同解除，李怡梅、郑海波应承担违约责任，并无权要求夏嘉欣对其损失进行赔偿。故夏嘉欣要求李怡梅、郑海波双倍返还定金200000元的诉讼请求本院予以支持。李怡梅、郑海波要求定金100000元不予退还、并由夏嘉欣赔偿公证费1326元、差旅费2800元、房屋抵押贷款上浮损失220000元、律师费10000元的诉讼请求本院不予支持。《房屋买卖（转让）合同》第六条约定任何一方不按本合同条款执行则视为违约并由违约方承担违约金即按所出售房屋总价的10%的违约金支付给丙方和由此产生的代理费、误工费、诉讼费等。故夏嘉欣要求李怡梅、郑海波支付律师费10000元的诉讼请求本院予以支持。《房屋买卖（转让）合同》第九条补充约定甲方净收840000元，所有费用由乙方承担，乙方购买房屋定金由丙方转交甲方，出现所有风险由丙方承担。应仅指汉驰公司承担定金由其转交甲方过程中出现的风险，并不是指所有风险均由汉驰公司承担，故夏嘉欣要求汉驰公司承担连带责任无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告（反诉原告）李怡梅、郑海波在本判决生效后立即双倍返还原告（反诉被告）夏嘉欣定金200000元；被告（反诉原告）李怡梅、郑海波在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）夏嘉欣因本案产生的律师费10000元；驳回被告（反诉原告）李怡梅、郑海波的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4450元、反诉案件受理费5900元，由被告（反诉原告）李怡梅、郑海波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  黄明真人民陪审员  吴海燕人民陪审员  罗继碧二〇一九年七月八日书 记 员  李 洁