.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}赤峰市松山区人民法院民事判决书（2018）内0404民初10277号原告（申请执行人）：李慧颖，女，1963年5月2日出生，公民身份号码×××，汉族，职员，现住赤峰市。被告（案外人）：陈海燕，女，1986年2月3日出生，公民身份号码×××，蒙古族，个体工商户，现住通辽市。被告（案外人）：黄阿木日门德，男，1981年10月3日出生，公民身份号码×××，蒙古族，个体工商户，现住通辽市。二被告委托诉讼代理人：王飞燕，内蒙古正勋律师事务所律师。被告：谭志伟，男，年龄、民族、职业不详，现住赤峰市。被告：呼伦贝尔市弘盛源房地产开发有限责任公司。住所地：海拉尔区学府路天骄嘉园15号楼103号门市。法定代表人：戴广明，经理。第三人：任冬梅，女，1971年9月24日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。第三人：张永珍，男，1971年7月3日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，现住赤峰市。原告李慧颖与被告陈海燕、黄阿木日门德、谭志伟、呼伦贝尔市弘盛源房地产开发有限责任公司（以下简称弘盛源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院依法追加第三人张永珍、任冬梅参加诉讼。原告李慧颖，被告陈海燕、黄阿木日门德的委托诉讼代理人王飞燕到庭参加诉讼，被告谭志伟、被告弘盛源公司、第三人张永珍、任冬梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李慧颖向本院提出诉讼请求：判令恢复对陈巴尔虎旗盛世华庭小区2-1-1-501号房屋的执行。事实和理由：赤峰市松山区人民法院对李慧颖诉谭志伟民间借贷纠纷一案作出的（2017）内0404民初1357号民事判决书已经发生法律效力。原告在申请强制执行过程中，赤峰市松山区人民法院于2017年8月30日作出了（2017）内0404执3010号执行裁定书，查封了被告弘盛源公司的部分房屋。后被告陈海燕、黄阿木日门德提出执行异议，赤峰市松山区人民法院作出（2017）内0404执异118号执行裁定书，裁定中止对被告弘盛源公司所有的陈巴尔虎旗盛世华庭小区2-1-1-501号房屋的执行。原告认为，被告弘盛源公司于2015年2月1日以2700元/平方米的价格将涉案楼房出售给第三人张永珍。而第三人任冬梅于2016年10月12日仅以1657元/平方米的价格将涉案楼房出售给被告黄阿木日门德，显然不符合常理，且被告黄阿木日门德与被告弘盛源公司之间并不存在商品房买卖合同关系，双方亦未签订商品房网签合同，故涉案房屋应归被告弘盛源公司所有。原告申请赤峰市松山区人民法院强制执行被告弘盛源公司所有的涉案房屋并无不当。（2017）内0404执异118号执行裁定书中止执行涉案房屋错误，为维护原告的合法权益，诉至法院，诉请如前。被告陈海燕、黄阿木日门德均辩称，第一，法院查封涉案房屋时，该房屋确实登记在被告弘盛源公司名下，但实际上被告弘盛源公司早已将涉案房屋出售给第三人任冬梅夫妇，也收取了全部价款。至此，第三人任冬梅夫妇对涉案房屋享有物权期待权。第三人任冬梅夫妇与被告陈海燕、黄阿木日门德在双方真实意思表示的情况下，完成了该房屋的交易。所以被告陈海燕、黄阿木日门德的物权期待权是基于第三人任冬梅夫妇享有的权利，而非基于被告弘盛源公司名义上的登记记载。第二，第三人任冬梅夫妇已于2016年8月与被告弘盛源公司签订了网签合同，也已支付了全部购房款。第三人任冬梅夫妇之所以撤回网签，只是想直接将已出售的涉案房屋转签到被告陈海燕、黄阿木日门德名下，在此时间空档期间，法院查封了涉案房屋。综上，被告陈海燕、黄阿木日门德享有物权期待权可以排除原告李慧颖的强制执行。被告谭志伟、弘盛源公司、第三人任冬梅、张永珍未作答辩。原告为支持其诉讼主张提交了陈巴尔虎旗住房和城市建设规划局出具的机打凭证1份、陈巴尔虎旗房产所出具的证明2份，证明涉案房屋在被法院查封前，第三人任冬梅与弘盛源公司签订的网签合同已经解除。本案二被告在提出执行异议申请时，第三人张永珍与被告弘盛源公司签订商品房买卖合同并不属实，第三人任冬梅夫妇与被告弘盛源公司未形成真正的买卖合同关系，而是名为买卖实为抵债的行为，双方只能履行该房屋买卖合同作为抵顶双方的工程款，物权期待权只能是第三人任冬梅夫妇，而第三人任冬梅夫妇在签订网签合同后又将房屋出售给二被告，双方形成二手房交易，根据法律规定，二手房不受法律保护，二被告无权提出执行异议。二被告对原告提交的证据无异议。被告陈海燕、黄阿木日门德为支持其答辩主张共同提交如下证据：1、第三人任冬梅的丈夫张永珍与被告呼伦贝尔市弘盛源房地产开发有限责任公司签到的商品房认购协议书1份，第三人任冬梅与被告弘盛源签订的网签合同1份，收款收据1枚，证明本案争议房屋来源合法，认购合同及网签合同是双方自愿达成的协议，系其真实意思表示，第三人任冬梅将网签合同后有权对本案争议房屋进行处分。2、被告陈海燕、黄阿木日门德与第三人任冬梅夫妇签订的购房合同1份、任冬梅为陈海燕、黄阿木日门德出具的购房款收据2枚，证明争议房屋在查封前，被告陈海燕、黄阿木日门德与第三人任冬梅已经签订合法有效的书面合同，且被告陈海燕、黄阿木日门德已经支付了120000元购房款。3、被告弘盛源公司给被告陈海燕、黄阿木日门德出具的收款单据4枚（大修基金、装修保证金、水费、电费），证明争议房屋已经实际交付给被告陈海燕、黄阿木日门德居住使用。4、第三人任冬梅、张永珍的身份证、结婚证复印件，证明第三人任冬梅、张永珍系夫妻关系及第三人任冬梅、张永珍的身份情况。5、被告弘盛源公司于2018年12月8日出具的证明1份，证明第三人张永珍、任冬梅签订网签并退出网签的过程。6、证明1份，证明被告陈海燕、黄阿木日门德在本村无住房。原告对二被告共同提交的证据提出如下质证意见：对证据1中的商品房认购协议书真实性有异议，因第三人任冬梅夫妇未出庭参加诉讼，无法核实该证据的真实性，亦无法证实第三人任冬梅夫妇与被告弘盛源之间存在买卖合同关系；对证据1中的任冬梅与弘盛源签订的网签合同有异议，因任冬梅在执行异议中提交的商品房买卖合同原件中没有任冬梅的签字，后双方进行了补签，买卖合同中初始产权登记号空缺，因此我方对该证据不予认可。对证据1中的收款收据无异议；对证据2真实性无异议，该证据能够证实被告黄阿木日门德与第三人任冬梅之间的房屋买卖不受法律保护，被告弘盛源公司于2015年1月19日以涉案房屋作为担保向李慧颖借款，第三人张永珍于2015年8月15日向被告弘盛源公司交付了购房款，应视为被告弘盛源公司将涉案房屋出售给第三人张永珍，故被告黄阿木日门德的权利应向第三人任冬梅另案主张；对证据3无异议，该证据能证实被告黄阿木日门德夫妇作为买受人在涉案房屋内居住；对证据4、5无异议；对证据6有异议。综合庭审，本院对上述证据综合认证如下：原告所举证据陈巴尔虎旗住房和城市建设规划局出具的机打凭证、陈巴尔虎旗房产所出具的证明及被告所举证据1中的收款收据、2、3、4、5，因双方当事人对对方提交的证据真实性无异议，被告谭志伟、弘盛源公司、第三人任冬梅、张永珍未出庭发表质证意见，故对双方当事人提交的上述证据本院予以采信；二被告所举证据1中的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》，因物权以登记为公示公信要件，非经登记，不能对抗第三人。二被告提交的该组证据不能作为本案引起物权变动的根本依据，且其亦未提交其他证据予以佐证，故该组证据与本案并不具有关联性，本案不予采信；被告所举证据6，因该证据与本案不具有关联性，故对该证据本院不予采信。本院经审理确认以下案件事实：第三人张永珍与任冬梅系夫妻关系。2015年2月1日，第三人张永珍与被告弘盛源公司签订了《商品房认购协议书》，约定第三人张永珍购买被告弘盛源公司开发建设的位于呼伦贝尔市××旗的2-1-1-501号房屋，总价款为307368元。2015年8月15日，第三人张永珍依约支付购房款307368元，被告弘盛源公司为第三人张永珍出具收据一枚。2016年8月11日，第三人任冬梅与被告弘盛源公司签订《商品房买卖合同》，约定第三人任冬梅购买被告弘盛源公司开发建设的位于呼伦贝尔市××旗的2-1-1-501号房屋，总价款为307368元。2016年12月13日，第三人任冬梅与被告黄阿木日门德签订了购房合同，约定将位于呼伦贝尔市××旗的2-1-1-501号房屋以185000元的价格出售给被告黄阿木日门德，被告黄阿木日门德于2016年12月13日、2017年9月18日分两次向第三人任冬梅支付房款合计120000元，第三人任冬梅分别为被告黄阿木日门德出具了收据。2017年6月21日，第三人任冬梅申请退出盛世华庭小区的2-1-1-501号房屋的网签合同（合同号为2016-9000801）。另查明，原告李慧颖与被告谭志伟、弘盛源公司民间借贷纠纷一案。原告李慧颖于2017年2月13日向本院提起诉讼，本院于2017年6月26日作出（2017）内0404民初1357号民事判决，判决:一、被告谭志伟于判决生效之日起十日内偿还原告李慧颖借款人民币2330000元，并按月息20‰支付利息至本息还清日止；二、被告呼伦贝尔市弘盛源房地产开发有限责任公司应在其与原告李慧颖签订的房屋认购协议中约定的房屋价值范围内对上述借款及利息承担连带清偿责任。该民事判决生效后，被告谭志伟、弘盛源公司未履行上述民事判决书确定的义务,李慧颖遂向本院申请执行。2017年8月30日，本院于作出了（2017）内0404执3010号执行裁定书，查封了被告弘盛源公司名下的位于呼伦贝尔市××旗号房屋。2017年11月8日，本案被告陈海燕、黄阿木日门德以其在第三人任冬梅处购买了涉案房屋为由，向本院提出书面异议申请，要求停止对涉案房屋的执行。本院于2017年11月8日作出（2017）内0404执异118号执行裁定书，中止对呼伦贝尔市陈巴尔虎旗盛世华庭小区2-1-1-501号房屋的执行。原告李慧颖不服该执行裁定书向本院提起执行异议之诉，本院于2018年4月14日作出（2017）内0404民初10748号民事判决，判决驳回原告李慧颖的诉讼请求。原告李慧颖不服该民事判决，向赤峰市中级人民法院提出上诉，赤峰市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）内04民终3832号民事裁定，裁定：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初10748号民事判决；二、本案发回赤峰市松山区人民法院重审。本院认为，房屋消费者物权期待权保护，是指在执行过程中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。被告陈海燕、黄阿木日门德辩称第三人任冬梅夫妇应对涉案房屋享有物权期待权的理由，其二人提交的《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》虽具有连贯性，但仅凭上述证据无法证实第三人任冬梅、张永珍已经取得了涉案房屋的物权权利，且第三人任冬梅已于2017年6月21日申请退出盛世华庭小区的2-1-1-501号房屋的网签合同（合同号为2016-9000801），故被告陈海燕、黄阿木日门德此项抗辩理由不能成立，第三人张永珍、任冬梅对涉案房屋不享有房屋消费者物权期待权。二被告均辩称其已支付了大部分购房款，且实际居住，应停止对涉案房屋的强制执行；因物权以登记为公示公信要件，非经登记，不能对抗第三人。被告黄阿木日门德与第三人任冬梅签订购房合同时，涉案房屋已网签到第三人任冬梅名下，被告陈海燕、黄阿木日门德应及时办理过户登记，但其怠于行使权利。且被告陈海燕、黄阿木日门德既未与被告弘盛源公司直接签订《商品房买卖合同》，亦未将涉案房屋网签到其名下。截至2017年9月27日，通过原告李慧颖提交的陈巴尔虎旗住房和城市建设规划局出具的查询单显示诉争房屋“是否已售”，记载为“否”，故被告陈海燕、黄阿木日门德的辩称理由不能成立，被告陈海燕、黄阿木日门德仅依据其与第三人任冬梅签订的购房合同要求排除对涉案房屋的执行缺乏事实及法律依据。原告李慧颖基于对涉案房屋的物权公示的信赖，要求继续执行涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：准许（2017）内0404执3010号执行裁定书，对位于呼伦贝尔市××旗号房屋的执行。案件受理费100元，公告送达费220元，由被告陈海燕、黄阿木日门德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本院（2017）内0404执异118号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长 银 磊人民陪审员 李建华人民陪审员 鲁志军 二0一九年七月二日书 记 员 李 丁