广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初36808号原告：广东合润投资发展有限公司，住所地广州市越秀区永福路xxx号大院。法定代表人：丘松东，职务总经理。委托诉讼代理人：徐款梨，广东伯方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇，女，该公司职员，联系地址。被告：吉文婷，女，1987年1月1日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：陈旺、黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。第三人：广州市隆昉投资服务有限公司，住所地广州市越秀区永福路xxx号大院1号楼1-5层、2号楼1-2层、3号楼首层。法定代表人：何兆华。委托诉讼代理人：王锐，男，该公司职员，联系地址。原告广东合润投资发展有限公司（以下简称合润公司）诉被告吉文婷、第三人广州市隆昉投资服务有限公司（以下简称隆昉公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐款梨、陈宇，被告的委托诉讼代理人黄卉楠到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年7月至2018年7月广州市越秀区永福路xxx号大院XXX号铺场地占用费39000元（按每月3000元标准计算）及逾期支付场地占用费的违约金（以所欠付的场地占用费为基数，从逾期当月的16日起算至实际付清之日止，按日1%标准计付）。事实和理由：广州市越秀区永福路xxx号大院产权人为广东省出版集团有限公司（以下简称省出版公司）。省出版公司于2010年3月26日将该场地出租给第三人，第三人再分租给数百名小租户。其中，被告承租涉案场地一号楼一楼自编Xxx号铺，租赁期限自2016年9月23日至2018年9月22日。后因第三人拖欠租金严重违约，省出版公司起诉要求解除与第三人的租赁合同。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号终审判决书解除了双方的租赁合同，并判决第三人应于判决生效后十日内将涉案场地交还给省出版公司及清交租金等费用。该判决于2017年3月8日生效。2017年3月28日，省出版公司分别通过刊登报纸及在现场张贴公告的形式通告各租户，要求各租户将2017年3月18日后发生的租金、管理费、水电费、停车费用交给省出版公司。但各租户均未响应，继续使用涉案场地内的商铺进行经营。第三人也未履行判决确定的义务。省出版公司遂向法院申请强制执行上述判决。在执行过程中，省出版公司将涉案场地重新挂牌招租，承租条件之一为承租人必须受让省出版公司在上述判决书所判决的全部债权及未判决债权，即包括省出版公司对第三人、王波未判决的租金、场地占用费等债权，也包括了对各小租户的场地占用费、滞纳金等债权。原告经过竞拍取得涉案场地的承租权，与省出版公司签订了《永福路xxx号大院租赁合同》及《债权转让合同》，受让了上述各项债权。原告于2018年8月进场。经查，被告拖欠2017年7月至2018年7月期间的场地占用费等各项费用。原告认为，第三人与省出版公司的租赁合同已于2017年3月8日解除，被告作为次承租人与第三人的租赁合同亦相应解除，被告占有使用涉案商铺经营的法律依据已经丧失，被告本应向省出版公司腾退商铺。但省出版公司为保障场地内数百名小租户的稳定经营，特发出公告通知各小租户直接向省出版公司交纳租金等费用。现被告未腾退所承租的商铺继续占有，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，向省出版公司交纳场地占用费，原告受让取得省出版公司对各小租户场地占用费的债权，经公告、电话、短信多次催收，被告仍拒绝支付，遂提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、省出版公司对被告不享有任何债权，原告无权向被告主张场地占用费。1.省出版公司是涉案物业的业主，其将物业出租给第三人，根据生效判决，双方之间的租赁合同自2017年3月8日解除。在案件审理过程中，省出版公司明知场地被其他小租户占用，但选择要求第三人交还场地，不需要实际使用人退场，也不申请追加小租户作为当事人。省出版公司与原告签订的《永福路xxx号大院租赁合同》也写明，省出版公司在诉讼中曾陈述此前第三人与小租户已签署并生效且未履行完毕的租赁合同继续延续至合同期限届满当日。由此可知，省出版公司选择根据合同相对性原则，只向第三人主张交还场地及解除合同后的场地占用费和违约金，未选择依照物权保护的法律关系行使作为业主的物权。2.省出版公司与第三人之间的租赁合同约定，合同解除后，乙方未在甲方指定期限腾空交付房屋，则按当期租金三倍支付占用费。原告与省出版公司签订的《债权转让合同书》明确约定转让的债权包括省出版公司对第三人享有的租金、场地占用费、滞纳金、违约金等。3.省出版公司对涉案物业享有的是财产性收益权，不得重复分别依据不同的法律关系向第三人和包括被告在内的小租户主张场地占用费的债权。省出版公司已选定债务人为第三人，并且将其债权转让给了原告，法律效力已经确定。即使第三人未能清偿全部债务，原告也不能与省出版公司串通，另行选择向小租户主张所谓场地占用费。4.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定在本案并不适用。省出版公司不要求作为次承租人的小租户腾房，而是选择要求作为承租人的第三人腾房并支付场地占用费。在省出版公司与第三人的合同解除后，省出版公司从未要求小租户履行腾房义务，反而明确表示小租户原有的租赁期限继续有效直至期满，小租户也不存在逾期腾房的问题。省出版公司主张的腾房义务人为第三人，主张支付场地占用费的义务人也是第三人。5.第三人与小租户之间的合同属于双务合同，就第三人的违约责任和退赔责任，小租户可以通过债务抵销方式而免除自身租金债务的偿付。第三人的资产已不足以清偿债务，如果允许省出版公司和原告直接向小租户收取场地占用费，那么小租户之前交付的入场费、押金等费用和违约赔偿金将无法实现。6.从原告和省出版公司签订的《关于永福路xxx号大院小租户部分欠租欠费处理协议》的内容来看，省出版公司对自身是否对小租户享有合法权利存在严重疑虑和不确定，而且明显认为法院可能会不认可，并给其造成经济损失和诉讼风险，其完全是出于帮助原告实现债权转让收益而互相串通，对小租户的权益进行侵害。二、即使省出版公司或原告有权向被告主张场地占用费，原告应举证证明2017年7月至2018年7月期间被告使用了涉案场地，否则，应当承担举证不能的不利后果。自2017年春节后开始，由于省出版公司与第三人之间的租赁合同纠纷和第三人内部股东纠纷，新华汽配城处于无人管理的状态，省出版公司、第三人及第三人的股东都在汽配城内公告自身享有经营管理权，要求租户向其支付租金管理费，场地内秩序混乱。被告已于2017年6月退出承租的商铺。三、即使被告应向原告支付场地占用费，占用费的标准也应当是根据省出版公司与第三人的租赁合同及省出版公司与原告签订的租赁合同约定的40元/平方米的标准计算。原告主张的场地占用费是按照被告与第三人签订的《租赁合同》约定的租金加管理费的标准，没有事实和法律依据，严重脱离实际。四、原告主张按日1%标准计付滞纳金没有事实和法律依据，即使被告占用涉案场地，且需要支付场地占用费，也不应当支付滞纳金。原告主张的高额滞纳金纯属为了夸大诉讼标的额，给小租户施加心理压力。第三人述称：被告无向我方交还涉案商铺，未曾通知我方已撤场，也未向我方支付讼争期间的租金。经审理查明，广州市越秀区永福路xxx号大院为省出版公司名下房产，省出版公司领取有房地产权证。省出版公司曾就涉案场地与第三人隆昉公司及王波的租赁合同纠纷向广州市中级人民法院提起民事诉讼，要求判令确认双方签订的《永福路xxx号物业租赁合同》及其补充协议书在2015年10月1日解除，隆昉公司交还场地、支付欠租并计付滞纳金，王波对隆昉公司的部分债务承担连带清偿责任等。广州市中级人民法院经审理后作出(2015)穗中法民五初字第87号民事判决书，其中查明：隆昉公司在诉讼中称涉案场地在整体改造后为对外招租、招商模式，现在场地内有200-300户的小租户在使用。省出版公司明确表示如果法院确认省出版公司、隆昉公司租赁合同解除，省出版公司只要求隆昉公司把场地交还给省出版公司，不需要小商铺的实际使用人退场，也不申请追加小租户作为本案当事人。该院遂判决：一、省出版公司与隆昉公司于2010年3月25日签订的《永福路xxx号物业租赁合同》及《补充协议书》于本判决生效之日起解除；二、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，将位于广州市永福路xxx号房屋交还给省出版公司经营管理；三、省出版公司在隆昉公司履行前述第二项判项之日起十日内，向隆昉公司退还保证金9800000元；四、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付2014年12月至2015年9月、2016年4月至2016年6月欠付的租金共计11437000元，并计付滞纳金（按前述欠付租金为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年6月25日起计至实际清偿之日止）；五、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付滞纳金970000元；六、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付违约金6000000元；七、王波对隆昉公司欠付省出版公司的2015年1月至2015年9月的租金8267400元及滞纳金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，2015年1月21日起至2015年2月20日止以918600元为本金，2015年2月21日起至2015年3月20日以1837200为本金，2015年3月21日起至2015年4月20日以2755800为本金，2015年4月21日起至2015年5月20日以367xxx00为本金，2015年5月21日起至2015年6月20日以4593000元为本金，2015年6月21日起至2015年7月20日以5511600元为本金，2015年7月21日起至2015年8月20日以6430200元为本金，2015年8月21日起至2015年9月20日以7348800元为本金，2015年9月21日起以8267400元为本金，计至实际清偿之日止）承担连带清偿责任；八、驳回省出版公司的其他诉讼请求。隆昉公司对该判决不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年3月8日发生法律效力。2018年7月27日，原告（乙方）与省出版公司（甲方）签订《永福路xxx号大院租赁合同》及《债权转让合同书》。上述《永福路xxx号大院租赁合同》载明：甲方出租给乙方的房屋位于广州市永福路xxx号大院，出租房屋面积为26087.42平方米，租赁期限从本合同生效当日起（2018年7月27日签署后且乙方按约定缴纳相应款项后）至2030年9月30日止；出租房屋不交吉，出租房屋在本合同签署日前由其他主体占用，乙方负责自行平稳收回出租房屋的占有并承担相应的费用及责任；甲方不负责出租房屋的交付；甲方在（2015）穗中法民五初字第87号案诉讼中曾陈述过:此前,隆昉公司与小租户已签署并生效且未履行完毕的租赁合同继续延续至合同期限届满当日，乙方承租后，乙方必须履行甲方的前述陈述，如小租户同意与乙方按原承租条件建立租赁关系的，乙方可以办理，否则因此产生的损失和后果均由乙方承担等。上述《债权转让合同书》约定，甲方向乙方转让的债权包括“就广州市越秀区永福路xxx号大院，自2016年7月1日起至甲方与乙方签署《永福路xxx号大院租赁合同》（合同编号：粤出集司ZL2018001）当日（不含签署当日）止期间，甲方对隆昉公司享有的租金、场地占用费、滞纳金、违约金等债权总额”等。2018年7月31日，省出版公司与原告签订《生效确认书》，确认上述《永福路xxx号大院租赁合同》于2018年7月30日生效。2018年8月1日，省出版公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于永福路xxx号大院小租户部分欠租欠费处理协议》。其中载明：甲方与隆昉公司《永福路xxx号物业租赁合同》解除之日起至2017年6月30日期间的场地占用费属于甲方对隆昉公司的所享有的债权；自2017年7月1日起，各小租户仍占用物业经营的，所产生的物业占用费用、滞纳金、违约金等（按租户与隆昉原租赁合同计付）及实际产生的其他费用（应向其他有关部门缴纳的管理费、水电费等除外）应属于甲方对各小租户所享有的债权。甲方明确表示：在《债权转让合同书》中的债权范围包括甲方对隆昉公司、王波所享有的债权，也包括甲方对各小租户所享有的债权。如日后法院判决对自甲方与隆昉公司《永福路xxx号物业租赁合同》解除之日至租赁期限届满之日期间应向出版集团履行支付租金或场地占用费的债务人主体另有认定的，则本债权转让中的债务人以判决认定为准，甲方同样确认已将对判决认定的债务人所享有的债权转让给乙方；乙方向各小租户催收债权的，甲方有义务出具债权转让通知书等；甲方按照乙方提供的欠费租户名单出具债权转让通知，该通知由乙方送达等。在该协议后附有《欠费租户名单》，其中包括本案被告（所承租商铺为涉案商铺）。另查明，2016年9月20日，第三人（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区永福路xxx号“广州新华汽车用品展贸中心”一号楼一楼自编Xxx号铺位出租给乙方作汽车用品展示及办公用途，该铺建筑面积35平方米，共一层，一层35平方米；租赁期限自2016年9月23日起至2018年9月22日止，月租金和管理费为3000元。合同签订后，第三人将涉案商铺交付被告使用。2018年8月22日，第三人隆昉公司作出《声明》，主要内容为：隆昉公司与省出版公司关于广州市越秀区永福路xxx号大院（广州新华汽车用品展贸中心）的物业租赁合同已于2017年3月8日解除，合同解除后，场地事实上仍由我司提供物业管理和代缴水电费，但自2017年7月起各租户已不再向我司交纳租金、物业管理费，水电费也时有拖欠。自2018年7月30日起，合润公司取得广州市越秀区永福路xxx号大院的承租经营权，同时获得了省出版公司对我司的全部债权（包括已判决债权及未判决的债权）及租赁合同解除后的场地占用费。有鉴于此，我司特此声明：一、因我司已无承租租赁经营权，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金等无异议，合润公司收取后，我司不会向各租户重复收取。二、因我司对合润公司负有巨额债务未能清偿，各租户基于我司与各租户之间的租赁合同项下的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等，自合润公司取得租赁经营权后，转由合润公司自行收取，我司不会向各租户重复收取原合同项下任何款项等。2018年10月12日，原告以EMS全球邮政特快专递方式向广州市天河区水荫路5号701房邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》及原告作出的《催收通知》，告知省出版公司将其享有的向被告收取2017年7月至2018年7月场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了原告，此前已多次通过场内公告、电话等方式催缴，现再次通知被告交纳等。该邮件于2018年10月16日他人代收。本案审理过程中，原、被告双方一致同意涉案商铺于2019年5月23日由原告收回，原告自行开锁并处理铺内物品。原告称，其于2018年8月1日与第三人隆昉公司办理涉案场地管理权的书面交接手续，场地内商铺仍由各小租户实际使用。为证明原告与省出版公司就债权转让已作出充分告知及被告至2018年7月仍在使用涉案商铺，原告还提交如下证据：1.省出版公司于2017年3月28日在《羊城晚报》A2版刊登的《公告》报纸复印件[其中载明：根据广东省高级人民法院民事判决书（2016）粤民终1203号判决，自2017年3月8日起我集团与隆昉公司于2010年3月25日签订的永福路xxx号《物业租赁合同》及《补充协议书》均已解除，现公告如下：一、根据判决书之判决，自上述判决生效之日起十日内（即不迟于2017年3月18日），位于广州市永福路xxx号房屋应交还我集团经营管理。二、2017年3月18日起上述物业各租户应将租金、管理费、水电费、停车费等费用请直接交给业主广东省出版集团有限公司，并保留好交款凭证。三、自2017年3月18日起向隆昉公司或其他任何人交纳租金、管理费、水电费、停车费等任何相关费用，我集团均不予认可。四、各租户若有意向继续承租，请携带原租赁合同、营业执照、法人身份证、交款凭证等资料到越秀区水荫路11号后座203室办理登记手续等]。2.省出版公司于2018年7月31日发出的《公告》（其中载明告知如下：一、我司与隆昉公司关于永福路xxx号大院的租赁合同经法院判决已于2017年3月8日解除，我司已将物业重新出租给合润公司，租赁期限自2018年7月30日起至2030年9月30日止，在租赁期限内，该物业由合润公司经营管理……三、因我司与隆昉公司的租赁合同已解除，但场内各租户仍然占用我司物业场地经营，各租户应向我司交纳场地占用费，现我司已将该部分债权转让了给合润公司，因此，请场内各租户在本公告发布后15日内直接向合润公司交纳欠付的租金、场地占用费，已按期足额交纳的，原租赁合同的承租权利可以得以延续，如逾期交纳的，所产生的法律后果由租户自行承担，合润公司有权向拖欠者收回物业等）。3.被告水电费明细及被告委托案外人沈创鑫分别于2018年4月17日、2018年5月17日向第三人隆昉公司工作人员初艳支付涉案商铺水电费的账户交易明细凭条。4.第三人隆昉公司与初艳签订的《劳动合同》。5.新华汽配用品展贸中心电表读数表（即抄表记录本，记载涉案Xxx号铺2018年6月25日电表读数为3686、7月30日读数为3752、8月30日读数为3788等）。被告对上述证据1-4均有异议，认为原告与省出版公司的债权转让无效，公告内容不合法等；对证据5真实性无异议，但认为不能证明原告拟证明的内容。被告为证明其讼争期间无使用涉案商铺，向法院提交了其与案外人于2017年5月25日签订的租赁合同、于2018年12月10日签订的《解除、终止房屋租赁合同协议》及租金等收款收据。原告对上述证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为不能证明被告拟证明的内容。本院认为，根据已发生法律效力的（2016）粤民终1203号民事判决书，省出版公司与第三人隆昉公司就租赁涉案广州市永福路xxx号大院所签订的《永福路xxx号物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起解除。在上述判决生效后，第三人隆昉公司丧失对涉案商铺的管理权、收益权。省出版公司作为涉案商铺的所有权人，依法对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，因此有权基于其享有的物权向商铺的占用人主张占有使用费。省出版公司在其与第三人隆昉公司租赁合同纠纷诉讼过程中不申请追加各商铺占用人作为第三人参加诉讼并不影响其另行向占用人主张权利，上述生效判决也未对2017年7月1日以后涉案场地的租金或占用费作出处理，故被告辩称省出版公司已选定第三人隆昉公司为债务人依据不足，本院不予采纳。现省出版公司已将自2017年7月1日起各小租户占用涉案商铺所产生的占用费、滞纳金、违约金等债权转让给了原告，并就债权转让事宜发出公告及向被告送达《债权转让通知书》，故原告有权提起本案诉讼，本案案由应为物权保护纠纷。关于2017年7月至2018年7月期间被告是否占用涉案商铺的问题，根据被告与第三人隆昉公司签订的《租赁合同》，被告向隆昉公司承租涉案商铺，至2017年8月，被告仍占用该商铺，其与省出版公司形成占用关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项的规定，被告对于其主张的占用关系消灭的事实负有举证责任，但被告提供的其与案外人签订的租赁合同及租金收款收据等证据，均不足以证明其没有占用涉案商铺，应承担不利后果。且原告举证的新华汽配用品展贸中心电表读数表等证据一定程度上印证了被告使用涉案商铺的事实。因此，本院对原告主张被告在2017年7月至2018年7月期间占用涉案商铺的事实予以采纳，被告应向原告支付该期间占用费。关于占用费的标准，原被告之间没有约定，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。根据《2017年广州市房屋租金参考价》及《2018年广州市房屋租金参考价》的规定，涉案商铺2017年的占用费应按每月35平方米×90元/平方米=3150元计付，2018年的占用费按每月35平方米×89元/平方米=3115元计付。原告主张的占用费标准未超出上述租金参考价的规定，本院予以采纳。至于原告主张的逾期付款违约金，现有证据反映涉案场地产权人于2017年3月28日通知包括被告在内的各小租户，自2017年3月18日起的场地占用费、滞纳金等费用应向其交纳，但被告至今未向涉案场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。根据上述《关于永福路xxx号大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，因被告逾期支付上述期间房屋使用费的滞纳金、违约金等的债权亦由原告受让取得。但该违约金性质上应属于未能及时收到使用费的利息损失，原告要求按照日1%的标准计算缺乏合法依据，结合本案中被告迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，本院调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，并以不超过被告应付占用费总额为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项之规定，判决如下：一、被告吉文婷在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东合润投资发展有限公司支付广州市越秀区永福路xxx号“广州新华汽车用品展贸中心”一号楼一楼自编Xxx号铺2017年7月至2018年7月的占有使用费39000元（每月占用费为3000元）及逾期付款利息（每月占有使用费的利息自次月1日起计至实际支付之日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，总额以不超过应付占有使用费本金为限）。二、驳回原告广东合润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2158元，由原告广东合润投资发展有限公司负担1438.70元，被告吉文婷负担720.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  谢炜权人民陪审员  黎满华二〇一九年七月三十日书 记 员  张伶思