广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)粤01民初1480号原告：郑茹，女，1977年9月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：周叶刚，男，1977年2月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：工业和信息化部电子第五研究所（原信息产业部电子第五研究所），住所地：广东省广州市天河区东莞庄路110号。法定代表人：陈立辉，职务：所长。委托代理人：吴欣怡，女，该所员工。委托代理人：郭建芳，女，该所员工。被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市东莞庄路亿豪东街2号自编0栋首层。法定代表人：朱培坤。诉讼代表人：广东格林律师事务所，系该公司的破产管理人。负责人：罗国林。委托代理人：黄铭鸿，广东格林律师事务所律师。关于原告郑茹与被告广州亿豪房地产开发有限公司（下简称亿豪公司）、工业和信息部电子第五研究所（下简称电子五所）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周叶刚，被告电子五所委托代理人吴欣怡，被告亿豪公司委托代理人黄铭鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑茹诉请判令：1、立即停止对原告购买的位于广州市天河区东莞庄路XX号天一新村X栋X梯XX房(现门牌号为广州市天河区XX北街X号XX房)的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、亿豪公司协助和配合原告办理涉案房屋的产权过户登记手续；3、本案案件受理费用由电子五所承担。事实和理由如下：原告与亿豪公司于2004年3月6日签订《天一新村认购协议》(编号为005062)，约定：原告购买由亿豪公司开发的坐落在广州市天河区东莞庄路XX号天一新村X栋X梯XX房，房屋建筑面积约为62.1467平方米，总价款297778元，交吉时间为2004年3月31日。该协议同时约定，2004年3月13日交首期房款20％及有关费用即可收楼，另外10％房款于签合同时交齐，余下房款由银行提供七成二十年按揭，签署《商品房买卖合同》的同时一并签署银行抵押按揭合同及相关文件。该协议还约定，亿豪公司与原告签订本认购协议书并收到定金后，不得擅自将上述商品房转卖他人，同时保证与原告签订《商品房买卖合同》及领到广州市国土房管局核发的《房地产证》。认购协议签订后，原告按约定于协议签订当日即2004年3月6日支付定金10000元，后又于2004年3月12日支付购房款50000元及相关税费，并于2004年3月12日收楼居住使用至今。因亿豪公司原因，一直未与原告签订正式商品房买卖合同及办理产权登记过户手续。原告最近才知晓，电子五所因(2007)穗中法执字第2932号合同纠纷另案申请查封了涉案房屋。原告认为，原告与亿豪公司签订房屋认购协议时，对亿豪公司与电子五所之间的合同纠纷及查封情况并不知情，亿豪公司在出售涉案房屋时也持有《房屋预售许可证》，原告后续也多次催促亿豪公司协助办理产权过户登记，原告对涉案房屋被查封及产权没有过户登记至原告名下没有过错。2018年9月20日，原告向广州市中级人民法院提出执行异议，并提供相关证据证明原告已按约定支付房款及合法占有涉案房屋，请求解除涉案房屋查封，中止对涉案房屋的执行，原告愿意将剩余房款支付至法院执行代管账户用于相关案件执行。2018年11月29日，广州市中级人民法院作出(2018)粤01执异894号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为：1、原告与亿豪公司签订的《天一新村认购协议》约定的合同基本要素完备。虽然合同名为认购协议，但具备正式合同的基本内容，且已经交付履行。因此，涉案协议是一份正式房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，应合法有效；2、原告已经按协议约定履行了全部付款义务。原告已按约定支付6万元购房款及相关费用，协议约定其余七成房款选择银行按揭贷款，但按揭贷款需要卖方亿豪公司配合。因亿豪公司与电子五所经济纠纷导致涉案房屋被查封，无法办理银行按揭贷款，原告未能支付后期房款的责任在于亿豪公司，原告没有任何违约，应视为原告已经履行了协议约定的全部付款义务；3、原告因实际居住需求购买了亿豪公司建设的房屋，原告接收涉案房屋后已居住多年，涉案房屋没有办理过户登记至原告名下导致被查封，错不在原告。原告在(2018)粤01执异894号案执行异议程序中，明确表示愿意将剩余房款支付至法院代管账户，但该执行异议案庭审时、庭审后及裁定书里均未回应原告这一诉求。现原告愿意将剩余房款支付至(2007)穗中法执字第2932号案执行收款账户或法院其他代管账户，用于相关案件执行；4、与原告情形完全一致的同一楼盘同一单元的购房业主向广州市中级人民法院提出执行异议，并在将未支付的房款交至法院执行代管账户后，广州市中级人民法院出具了《执行裁定书》支持了其异议请求，解封了房屋查封。被告电子五所答辩称：一、涉案房屋不存在查封不当的问题，要求继续查封。2001年9月4日，电子五所向广东省高级人民法院提交了《诉前保全申请书》，请求依法查封下列财产：1、亿豪公司位于天河区东莞庄路电子五所49283平方米的土地使用权；2、亿豪公司位于东莞庄“天一广场”第一期在售的A、B、C、D、E幢楼尚未售出的商品房及铺面；3、亿豪公司位于东莞庄“天一广场”第二期已封顶但未取得预售许可证的楼盘。根据(2001)粤高法执字第18号裁定、(2003)粤高法执字第2号裁定，广东省高级人民法院于2001年9月13曰向广州市国土房管局发送了协助执行通知书，要求查封亿豪公司位于广州市东莞庄“天一新村”X栋房产(自然也包括涉案房产X栋X梯XX房)。2007年8月21日，广州市中级人民法院以(2007)穗中法执字第2932号立案执行。在执行过程中，广州市中级人民法院继续查封穗国土建用字【1998】第189号用地以及“天一新村”X、X、X栋房产，其中(2007)穗中法执字第2932号裁定书表述如下：“四、继续查封被执行人广州亿豪房地产开发有限公司位于东莞××‘××新村’××栋(预售许可证号：0XXX5)、H(即原裁定查封的X栋，预售许可证号：0XX8)、X栋房产(预售许可证号：0XX4)产权”。以上可以看出，从2001年9月13日(协助执行送达广州市国土房管局)至今，“天一新村”X栋的房屋都处于连续查封状态。因此，原告与亿豪公司于2004年3月6日签订的认购协议无效，涉案房屋不存在查封不当问题；二、电子五所不应承担本案案件费用。广州市中级人民法院(2018)粤01执异894号执行裁定书裁定继续查封亿豪公司名下的涉案房产。此案判定结果是基于被执行人亿豪公司尚未偿还电子五所的债务，经法院裁定后决定的，故电子五所并无过错，也不应承担诉讼费用。被告亿豪公司答辩称：原告只支付了部分房款，且亿豪公司已进入破产清算程序，原告的解封请求可以通过破产程序一并解决。按《中华人民共和国破产法》的相关规定，法院受理破产申请后，针对债务人亿豪公司的财产保全应解除，执行程序应当中止。目前破产管理人正与受理破产案件的广州中院沟通有关小业主诉求的解决问题，原告可以向亿豪公司破产管理人登记购房情况。经审理查明：关于电子五所与亿豪公司、广州市恒生集团有限公司、广州市恒生置业有限公司、朱培坤房地产开发经营合同纠纷一案，广东省高级人民法院作出了(2001)粤高法民初字第12号民事调解书后。在该案审理、执行过程中，广东省高级人民法院以（2001）粤高法立执字第18号、（2003）粤高法执字第2号裁定书查封、继续查封了亿豪公司位于广州市东莞庄“天一新村”X栋房产。后广东省高级人民法院以（2003）粤高法执字第2号恢字1号之九号指定执行裁定书将案件指定由本院执行，本院以（2007）穗中法执字第2932号立案执行。在该案执行过程中，本院继续查封“天一新村”X栋房产。原告以其于2004年3月6日向被告亿豪公司购买了广州市天河区东莞庄路112号“天一新村”X梯X1房并于2004年3月12日收楼使用至今为由，向本院提出执行异议，要求中止（2007）穗中法执字第2932号案对涉案房屋的执行。本院受理原告的执行异议后，于2018年11月29日作出（2018）粤01执异894号执行裁定书认定，“根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。亿豪公司至今未履行生效判决确定义务，本院查封登记在亿豪公司名下的涉案房产并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约‘定总价款的百分之五十’。本案中，郑茹虽以其已购买涉案房产并已使用至今为由要求中止对涉案房产的执行，并予以解除查封，但其情形并不符合上述规定，故郑茹的异议请求依据不足，不予支持”。并据此裁定驳回原告的执行异议。原告不服该裁定，向本院提起本案诉讼。另查明：本院于2018年12月28日作出（2017）粤01破申152号民事裁定书，裁定受理中国建设银行股份有限公司广州越秀支行对被告亿豪公司的破产清算申请，并指定广东格林律师事务所担任被告亿豪公司的管理人。本案审理过程中，原告提交《天一新村认购协议》以证明其向被告亿豪公司购买了涉案房屋，该协议落款日期为2004年3月6日，其中记载：郑茹同意认购由亿豪公司开发的座落在广州市天河区东莞庄路XX号天一新村X梯XX房，总房价款暂定为297778元；付款方式为银行按揭付款，可获93折优惠；签订本协议时，原告向亿豪公司交付定金人民币10000元。2004年3月13日交首期房款20%及有关费用即可收楼。另外房款10%于签订合同时交齐。余下房款由银行提供七成二十年按揭。签署《商品房买卖合同》的同时一并签署银行抵押按揭合同及相关文件；交吉时间为2004年3月31日。原告另提交《购房收款收据》，以证明其分别于2004年3月6日及同年3月12日向被告亿豪公司支付定金10000元及部分房款50000元。原告还提交《缴费通知书》等证据，以证明其于2004年3月12日办理收楼手续居住至今。原告再提交《承诺书》，以证明被告亿豪公司向其承诺房屋解封后立即与其办理合同鉴证手续，该《承诺书》落款日期为2005年10月26日，其中载明：……1、上述房屋解封后，立即为业主办理合同鉴证手续……3、如上述房屋有轮候查封，我司与高院协调，在高院一案中解封过户到业主名下，如协调不成业主要退房即退回业主已支付的房款。原告确认，亿豪公司未与其签订商品房买卖合同及办理预售合同登记备案，原告亦未办理银行按揭贷款手续。庭审中，原告陈述：在原告付清两成房款后，因亿豪公司与电子五所之间的经济纠纷，导致原告认购的房屋被查封，故双方未能签订正式的买卖合同；因双方未签订正式买卖合同，且房屋一直被查封，故无法办理备案登记，认购书约定的按揭付款手续也无法办理；因原告不希望通过诉讼解决纠纷，故直至2018年12月才提出执行异议。本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”；第三十条规定，“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。本案中，讼争房屋所属的“天一新村”X栋房产系由被告亿豪公司开发建设，在本院根据被告电子五所的申请将涉案房屋作为亿豪公司财产予以强制执行过程中，本院受理中国建设银行股份有限公司广州越秀支行对被告亿豪公司的破产清算申请，自此，针对亿豪公司包括涉案房屋在内的财产的强制执行程序应当中止，即涉案房屋已不存在因被告电子五所申请而由本院继续强制执行的可能，故原告针对被告电子五所的强制执行申请提出执行异议的基础与前提已不复存在，原告通过本案执行异议之诉程序主张买受人权利已失去合法依据，原告的起诉应予驳回。对于其与被告亿豪公司就买卖涉案房屋而产生的权利义务，应通过破产清算程序解决。另，因原告基于与亿豪公司之间的房屋买卖合同关系提起本案执行异议之诉，故亿豪公司在本案中应列为被告。广州市恒生集团有限公司、广州市恒生置业有限公司及朱培坤仅系（2007）穗中法执字第2932号执行案件的被执行人，与本案所涉房屋买卖合同关系不存在事实与法律关联，故本院不将其作为本案当事人列明。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十九条、第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告郑茹的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇一九年七月十五日书记员  王文杰李倩妤