广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初1453号原告：汤婷婷，女，1974年12月14日出生，香港特别行政区居民，住珠海市，委托诉讼代理人：朱光仁，广东运胜律师事务所律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区迎宾北路1422号1栋801房。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：曲韵，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：董来荣。委托诉讼代理人：曲韵，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲银桦路8号601房。法定代表人：李永山。第三人：珠海永通商业运营管理有限公司，住所地：珠海市横琴新区宝华路6号105室-16007。法定代表人：肖成智。原告汤婷婷与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）、第三人珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本院依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤婷婷及其委托诉讼代理人朱光仁、诺德公司、时代百货的共同委托诉讼代理人曲韵、第三人珠海永通到庭参加了诉讼。被告金山公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告汤婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告诺德公司签订的关于时代广场第六层201房及第六层018号房的《商品房买卖合同》及附件(合同编号：6-093及6-387)；2.判令被告时代百货向原告返还购房款1202085元；3．判令被告时代百货向原告支付违约金46104元；4．判令被告珠海金山公司对上述第2、3项债务承担连带责任；5．本案诉讼费用由被告珠海金山公司与时代百货承担。事实与理由：2016年3月9日，2016年3月29日，原告与被告诺德公司分别签订了编号为6-093、6-387两份《商品房买卖合同》。两份合同内容均明确:出卖人已获得开发商金山公司及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售。6-093号《商品房买卖合同》约定原告购买标的为“时代广场”6层201商铺，建筑面积12.29平方米，总价款为71万元，付款方式为分期付款，原告于2016年1月25日支付2万、于3月12日支付3万、于3月29日签署合同正本的当天支付33.5万及10万、9月25日支付购房尾款355000元。6-387号《商品房买卖合同》约定原告购买标的为“时代广场”6层018商铺，建筑面积6.69平方米，总价款为424170元，付款方式为分期付款，原告在2016年3月29日签署合同正本的当天支付10万及15万元、9月26日支付首期款112085元。原告认为，原告与被告诺德公司签订的6-093、6-387两份《商品房买卖合同》是真实有效的，由于时代广场至今未能交付房屋，被告应按照契约精神严格履行合同并承担违约责任。被告诺德公司、时代百货共同辩称，一、诺德公司同意与原告解除201及018商铺的商品房买卖合同；二、时代百货同意退还201商铺房款71万元，同意退还018商铺212085元，其余28万元的款项是珠海永通收取的服务费，与时代百货及诺德公司无关；三、依据商品房买卖合同第9条第一款第二项约定，时代百货同意按照原告实际支付购房款即71万+212085元的5%支付违约金。被告金山公司未作答辩。第三人珠海永通述称，只愿意退还201商铺26333元及018商铺26333元，28万元中其余款项已经转账支付给案外人中山永通公司，应当由中山永通公司退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对于原告提交的除第三人出具的收据以外的其他全部证据真实性、合法性均不持异议，本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到原告的证明目的，则由本院综合全案事实判定。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的2张由第三人珠海永通出具、盖有第三人珠海永通公章的服务费收据，被告不予认可，认为该款项不是购房款，原告并未将该款项支付给时代百货。庭审中，第三人珠海永通认可收到该款项，但仅同意退还201商铺26333元及018商铺26333元，28万元中其余款项已经转账支付给中山永通公司，应当由中山永通公司退还。本院认为，原告所提交的上述收据可与第三人陈述相印证，本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到原告的证明目的，则由本院综合全案事实判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年3月9日，2016年9月26日，原告与被告诺德公司分别签订了编号为6-093、6-387两份《商品房买卖合同》。6-093号《商品房买卖合同》约定原告购买标的为“时代广场”6层201商铺，建筑面积12.29平方米，总价款为71万元，付款方式为分期付款。6-387号《商品房买卖合同》约定原告购买标的为“时代广场”6层018商铺，建筑面积6.69平方米，总价款为424170元，付款方式为分期付款。该两份合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商金山公司及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。原告提交了3份关于认购6-201商铺的收据，其中2份由被告时代百货出具，均盖有时代百货财务专用章，其记载的内容分别为2016年3月29日，原告向被告时代百货支付首期（含定金）355000元；2016年9月25日，原告向被告时代百货支付尾款355000元；其中1份由第三人珠海永通出具，盖有第三人珠海永通公章，其记载的内容为2016年3月29日原告向珠海永通支付服务费130000元。原告提交了3份关于认购6-018商铺的收据，其中2份由被告时代百货出具，均盖有时代百货财务专用章，其记载的内容分别为2016年3月29日，原告向被告时代百货支付定金100000元；2016年9月26日，原告向被告时代百货支付首期112085元；其中1份由第三人珠海永通出具，盖有第三人珠海永通公章，其记载的内容为2016年3月29日原告向珠海永通支付服务费150000元。上述收据合计，时代百货共收取922085元，珠海永通共收取280000元。庭审中，第三人珠海永通表示，其是受案外人中山永通公司委托收取该笔服务费，中山永通公司与被告诺德公司是代理服务关系，第三人接受中山永通公司的委托在售楼部直接收取原告的服务费；原告主张，其不清楚上述关系，其是直接到售楼部买房，未接受任何一家中介公司的居间服务。2016年4月28日，金山公司和时代百货出具《关于时代广场产权证办理的声明》，内容如下：我公司名下位于珠海市香××区××路××层商场（即时代广场六层商铺）已获得珠海市商品房预售许可证，可依法对外销售。根据珠海市的相关规定，我公司可以对已建成对商铺建筑进行产权分割。现我公司已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。特此声明。位于珠海市香××区××路××号[时代广场]项目的开发商为被告珠海金山房产有限公司，涉案商铺至今仍被查封，尚未竣工验收。本院认为，原告系香港特别行政区永久性居民，本案属于涉港商品房预售合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。原告与被告诺德公司签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：6-093、6-387）系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当前案涉房屋已被查封且未竣工验收，不符合交付条件，双方签订的《商品房买卖合同》目前事实上不能履行，被告诺德公司同意与原告解除合同，被告时代百货同意退还201商铺房款71万元和018商铺212085元，并且同意按照原告实际支付的购房款（71万+212085元）的5%支付违约金46104元，符合法律规定，本院予以确认。关于第三人珠海永通收取的28万元是否属于购房款。本院认为，首先，根据珠海永通出具的两份收据，该笔费用系由珠海永通以服务费名义收取的，但并无证据表明原告曾向珠海永通作出委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，因此，该28万元款项对于原告而言并非代理服务费；其次，根据庭审原告陈述，原告是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方要求而缴纳的，属于购买商铺成本支出的一部分，并且该笔款项缴纳的地点是在售楼部；再次，并没有相关证据显示珠海永通在收取该笔款项时有向原告明确告知收款的主体和性质，因此，虽然该笔款项的实际收款方是珠海永通，但对于购房者而言，缴纳该笔款项时主观上是向销售方即被告时代百货缴纳的，故该笔款项应认定为涉案商铺的购房款。最后，珠海永通、案外人中山永通公司与诺德公司和时代百货之间的代理关系，珠海永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。原告请求判令时代百货返还该28万元款项，理据充分，本院予以支持，被告时代百货向原告返还购房款71万+212085+28万=1202085元。关于被告金山房产的责任。被告金山房产2016年4月28日出具的《关于时代广场产权证办理的声明》中对购买涉案商铺的业主承诺，如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。故对原告请求被告金山公司对被告时代百货的退还购房款和支付违约金的义务承担连带赔偿责任，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告汤婷婷与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司于2016年3月9日签订的《商品房买卖合同》（6-093）、于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同》（6-387）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤婷婷返还购房款1202085元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汤婷婷支付违约金60104.3元；四、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、第三项的款项承担连带清偿责任；五、驳回原告汤婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16034元，由被告珠海时代百货有限公司和被告珠海金山房产有限公司负担。如不服本判决，原告汤婷婷可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海诺德时代置业顾问有限公司、珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  郑 恒人民陪审员  余敏慧人民陪审员  蔡 迎二〇一九年七月二十九日法官助理邓舒尹书记员李智武