北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初52000号原告（反诉被告）：北京鼎盛华贸商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区潘家园东里18号楼4层4018。法定代表人：高瑞波，执行董事。委托诉讼代理人：田挨成，北京市逢时律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丹，北京市逢时律师事务所律师。被告（反诉原告）：周xx，男，1973年11月3日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张海龙，北京市世纪律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鼎盛华贸商业管理有限公司（以下简称鼎盛华贸公司）与被告（反诉原告）周xx（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鼎盛华贸公司的委托诉讼代理人田挨成、蒋丹，周xx的委托诉讼代理人张海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鼎盛华贸公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方合同于2017年7月11日解除；2、周xx按照《租赁区域交接清单》返还物品：如有不能返还或损坏，则赔偿545514．3元；3、周xx支付2016年9月18日至2017年7月10日的租金1098988．8元；4、周xx支付燃气费115740元、供暖费44640元，5、周xx以欠付租金及燃气费、供暖费总数为基数按日万分之五标准支付自2016年12月8日起至实际付款之日止的违约金；6、周xx支付不履行合同赔偿金1156656元；7、周xx赔偿律师费47600元。事实和理由：我公司系北京龙鼎华鼎盛商业管理有限责任公司更名而来，与周xx于2015年6月16日签订的《底商租赁合同》到期终止后，双方于2016年9月1日续签了《底商租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，周xx继续租用北京市朝阳区潘家园东里xx号楼鼎云酒店二层餐厅，并增加租用茶吧。租期自2016年9月18日至2020年3月31日，其中2016年9月18日至2017年3月31日期间租赁面积为884平方米，2017年4月1日至2020年3月31日期间租赁面积648平方米。2016年9月18日至2018年3月31日期间租金为4．2元／天／平方米，该期间租金总额723996元。2017年4月1日至2018年3月31日期间租金为4．2元／天／平方米，该期间租金总额为993384元。2018年4月1日至2019年3月31日期间租金为4．41元／天／平方米，该期间租金总额为1043053元。2019年4月1日至2020年3月31日期间租金为4．63元／天／平方米，该期间租金总额为1095087元。租金每三个月为一个结算周期，周xx应于每个结算周期结束前10日结清下期租金，第一期租金于合同签订当日支付，其他费用按我公司要求支付；周xx自行负担租赁期的物业费、水费、电费、制冷费、供暖费、综合管理费、垃圾消纳费、排污费等费用，见单即付，合同签订时物业费5元/月／平方米，水费10．5元/吨，电费1．46元/度，制冷费60．00元／季／平方米，供暖费60元/季/平方米，燃气费4．00元／立方米。周xx未按时缴纳租金、保证金及其他费用，应就应缴未缴部分按日万分之五承担迟延违约责任，迟延5天仍不能缴纳租金、保证金及其他费用，我公司有权单收保证金不退还。周xx不履行合同，除所交保证金不予退还外，应同时支付赔偿金，赔偿金额为不履行合同之日起至合同约定终止之日期间租金的30%。合同不论何种原因解除或终止，周xx应立即将租赁区域交还，逾期交还的，应自逾期之日起，按照原租赁期间租金标准的150%支付房屋占用费，直至交还租赁区域之日止。如因违约方违反合同致使守约方发生任何其他支出，包括但不限于律师费和差旅费等，违约方应就此向守约方进行赔偿。周xx占有使用租赁房屋，但未足额支付2016年9月18日至2016年12月17日期间租金，该期间仅支付租金200001元，未支付自2016年7月1日至2016年10月31日期间燃气费115740元、供暖费44640元，也未按照合同约定于2016年12月7日前支付下期租金，并自2016年12月18日起未再支付租金。期间，我公司要求周xx支付燃气费、供暖费及租金，但周xx至今拒不支付，为此我公司要求周xx腾退交还餐厅、茶吧，周xx至今拒不腾退交还餐厅、茶吧房屋，也不支付租金及其他费用，并在餐厅房屋安装防盗门上锁，在茶吧外围安装铁栅栏，并干扰酒店正常经营。鉴于周xx逾期支付租金及其他费用的违约行为已经超过三个多月，已构成根本违约，符合《底商租赁合同》的约定和《合同法》的规定，我公司有权解除合同。周xx答辩并反诉称：2015年6月16日双方签订了租赁合同，我租赁了鼎云酒店二楼餐房（建筑面积744平方米），租金为每月66667元。合同签订后双方按照合同约定履行合同义务。2016年9月1日双方就原租赁餐厅又签订了租赁合同，约定增加茶吧140平米的租赁面积。2016年9月18日至2017年3月31日租赁面积为884平方米，2017年4月1日至2020年3月31日租赁面积为648平方米。双方对租金等事项均有约定。我承租了房屋后进行了装修及设备设施投入，鼎盛华贸公司收取了保证金100000元。鼎盛华贸公司的客房客人早餐、内部员工餐、客房挂账餐均由我提供。2016年9月1日租赁合同签订后鼎盛华贸公司未将增加的茶吧140平方米交付给我，双方就按照原2015年租赁合同的租金标准支付租金。因双方在合作期间关系良好，对于租金的支付双方就采用了费用抵顶的方式支付，不足部分补齐，如有盈余退还给我。双方合同约定为预付三个月，2016年9月18日至2016年12月18日期间的租金双方于2016年9月底对账，用之前的早餐费、员工餐、挂账费抵顶了部分租金后，反诉人又于2016年10月12日、10月18日交给了鼎盛华贸公司100953元。此后双方按照合同如约履行。2016年11月1日鼎盛华贸公司给我下达停水停电通知，理由为涉案房屋面临拆迁。就此，涉案房屋不断地被停水停电，导致我不能正常经营。2016年12月18日鼎盛华贸公司对涉案房屋进行彻底的断水断电，还派人不断骚扰。2016年12月20日将涉案房屋的玻璃门砸坏，致使房屋不能使用，达不到合同约定使用用途。2017年7月11日凌晨四点多鼎盛华贸公司纠集社会人员300多名将涉案房屋彻底拆除，房屋内的物品及账目资料均被抢走。我多次要求返还保证金等损失，鼎盛华贸公司拒不返还。综上，自2018年12月18日起涉案房屋已经不符合双方约定的使用用途，实现不了合同目的，鼎盛华贸公司的行为属于根本违约，现反诉要求：1、鼎盛华贸公司返还保证金100000元，并支付利息；2、鼎盛华贸公司支付酒店客房早餐、客房挂账、员工餐费用531617元并支付利息；3、鼎盛华贸公司赔偿装修损失、设备设施损失762099．8元；4、鼎盛华贸公司支付违约金400002元。针对反诉，鼎盛华贸公司辩称：周xx违约不交租金，我公司没有违约行为，故不同意退还保证金。根据合同约定，周xx延迟支付租金，我公司有权解除合同，保证金不予退还。关于早餐，我公司认可91890元。客房挂账我公司都不认可，不存在客房挂账，不存在员工餐。关于装修损失，合同不存在装修，设备损失和其他损失均不认可。我公司没有违约，所以不同意支付违约金。这个酒店2014年8月份开始装修到2014年12月底装修完毕，周xx所述的装修不存在，我公司的餐厅是装修好租给周xx的。按照合同约定，如果对方要装修要向我公司报方案，经过我公司同意才可以装修，但是周xx没有提交报告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月16日，鼎盛华贸公司（甲方，原名称为北京龙鼎华鼎商业管理有限责任公司）与周xx（乙方）签订《底商租赁合同》，约定：甲方将位于鼎云酒店二层餐厅建筑面积为744平方米房屋出租给乙方。租赁期为12月，自2015年6月18日至2016年6月17日。租金为每月66667元，租期内总金额为800004元。乙方在签订本合同同时，应向甲方缴付100000元作为乙方在租赁期内诚实完全履行本合同各项条款的保证。2015年6月10日，周xx向鼎盛华贸公司支付保证金66667元，6月16日，周xx补交保证金33333元。2016年9月1日，鼎盛华贸公司（甲方，原名称为北京龙鼎华鼎商业管理有限责任公司）与周xx（乙方）签订《底商租赁合同》，约定：甲方将位于鼎云酒店二层餐厅房屋出租给乙方。乙方租赁商铺经营范围限于规定的餐饮。非经甲方书面同意，乙方不得变更经营范围。租赁期为42个月，自2016年9月18日起至2020年3月31日止。本合同签订时水费每吨10．5元，电费每度1．46元，制冷费每季每平方米60元，供暖费每季每平方米60元，燃气费每立方米4元。房屋租金分期付款，租期内，每三个月为一个结算周期。乙方应于每一结算周期结束前10日，通过银行转账或现金方式一次性结清下期租金。第一期租金应于本合同签订当日支付。每一结算周期租金标准按当年度租金÷12×3取整计算，无法取整部分在当年度第一个结算周期付清。其他费用，乙方应按甲方要求支付。乙方在签订本合同同时，应向甲方缴付100000元作为乙方在租赁期内诚实履行本合同各项条款的保证。如果乙方不能完全履行合同的任何条款，包括但不限于租金的支付及因影响房屋的再出租造成的损失等，甲方有权扣留全部保证金抵偿损失，如保证金仍不足以弥补其给甲方造成的损失，甲方有权继续向乙方追索赔偿金。甲、乙双方任何一方不能完全履行本合同之任何条款，视为违约，承担违约责任，并赔偿因此给对方造成的经济损失。甲、乙双方签订本合同并且乙方己按本合同足额缴纳了所有保证金、租金及其他费用后，甲方未能按本合同规定向乙方移交租赁区域，属甲方违约，乙方有权向甲方索回延误期间的租金或冲抵下期租金，但因政府行为、意外事件或不可抗力原因除外。乙方未按本合同有关规定按时缴纳租金、保证金及其他费用，属乙方违约，乙方负担及时缴纳正常及迟延期间租金、保证金及其他相关费用，并就应缴纳未缴纳部分按日万分之五承担迟延违约责任。如乙方延迟期间符合下列情况，尚须同时承担如下责任：如乙方延迟5天未能缴纳租金、保证金及其他应付费用，甲方即有权停止供电、供水并中断通讯（无须通知乙方），由此所造成的损失由乙方自负。如乙方迟延5天仍不能缴纳租金、保证金及其他费用，甲方有权单方解除合同，所收保证金不予退还，并留置乙方租赁区域及该区域内所有用品(无须通知乙方)，由此所造成的损失由乙方自负。未经甲方书面同意，乙方不履行本合同或提前单方解除本合同，除所交保证金甲方不予退还外，应同时向甲方支付赔偿金，赔偿金额为自乙方不履行或提前解除合同之当日起至本合同约定终止之日期间租金的30%，但赔偿金额最少不得少于三个月的租金。因乙方原因致本合同被解除，乙方仍应承担本条款规定的赔偿责任。因乙方违约而致合同解除，甲方有权立即收回房屋。如乙方拒不交回所租区域，甲方有权更换乙方租赁区域的钥匙，并进入乙方租赁区域内，对乙方存放在租赁区域内的物品采取留置措施并清点拍卖，用以抵偿乙方所欠保证金、租金及其他费用。甲方将乙方存放在租赁区域内的经营物品拍卖后仍不能抵偿租金、保证金及其他费用，甲方有权向乙方继续追偿。留置、拍卖乙方物品的费用由乙方负担。如因违约方违反合同致使守约方发生任何其他支出，包括但不限于律师费和差旅费等，违约方应就此向守约方进行赔偿，并保障守约方不受任何其他损害。同日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、租赁区域及面积：2016年9月18日至2017年3月31日租赁总面积为884平方米，具体位置为鼎云酒店二层，四至详见附件1租赁区域图；2017年4月1日至2020年3月31日租赁总面积为648平方米，具体位置为鼎云酒店二层，四至详见附件2租赁区域图。二．租金及其他费用：1、2016年9月18日至2017年3月31日，租赁区域租金为每天每平方米4．2元，此期限内租金总金额为723996元。2017年4月1日至2018年3月31日，租赁区域租金每天每平方米4．2元，此期限内租金总金额为993384元。2018年4月1日至2019年3月31日，租赁区域租金为每天每平方米4．41元，此期限内租金总金额为1043053元。2019年4月1日至2020年3月31旧，租赁区域租金为每天每平方米4．63元，此期限内租金总金额为1095087元。2、其他费用。乙方应自行承担租赁期间的物业费、水费、电费、制冷费、供暖费等费用和其他应由乙方承担的费用，并应按照甲方标准和要求支付，见单即付。若甲方对上述费用标准进行调整，乙方按调整后的标准交纳费用。物业费每月每平方米5元、水费每吨10．5元、电费每度1．46元、制冷费每季每平方米60元、供暖费每季每平方米60元、燃气费每立方米4元。三、甲方将租赁区域内物资交由乙方使用，物资清单详见附件3《租赁区域交接清单》。甲方对清单描述物资拥有所有权，乙方在甲方授权范围内合理使用及维护保养，如果发生清单描述物资破损，乙方需按照交接清单所列示物资价格赔偿，如果清单描述物资破损造成其他影响，乙方需对所造成的影响带来的损失进行赔偿。租赁到期，乙方应按照《租赁区域交接清单》归还甲方清单描述物资，如果实际归还物资少于清单描述物资，乙方需按照《租赁区域交接清单》所列示物资价格赔偿。四、本协议未作约定的，按照《房屋租赁合同》执行、《房屋租赁合同》与本协议约定不一致的，以本协议为准。合同签订后,双方依约履行。庭审中，鼎盛华贸公司称因周xx未按合同约定支付租金，鼎盛华贸公司于2017年7月10日将租赁场地自行清收。关于租金支付,鼎盛华贸公司主张周xx仅支付了20000元的租金，2016年9月18日至2017年7月10日期间的租金至今未付，周xx则称双方用2016年7月、8月、9月的早餐券和挂账单抵消了2016年9月18日至12月17日的租金，但早餐券和挂账单已被鼎盛华贸公司收走。周xx提交2016年10月的早餐券、餐费汇总等证据，并据此反诉要求鼎盛华贸公司支付早餐、客房挂账、员工餐费用531617元及利息。庭审中，周xx还提交了鼎盛华贸公司2016年10月12日金额为63000元的收据及中国建设银行个人账户支出交易明细显示2016年10月18日周xx向高瑞波转账37953元，以上共计100953元，周xx主张上述款项为租金，鼎盛华贸公司不予认可，称上述款项应为周xx补交的保证金。庭审中，周xx提交2016年10月31日《通知》，以证明租赁场地被停水停电，对此鼎盛华贸公司不予认可，称该通知系致商务楼租户及住户，与涉案租赁场地无关。关于燃气费，鼎盛华贸公司提交北京市燃气集团有限责任公司第三分公司2016年度公服查表登记卡复印件及同城特约委托收款明细复印件，以证明其主张的燃气费115740元。庭审中鼎盛华贸公司表示尚未向燃气集团支付上述费用，亦未向供暖部门交纳供暖费。本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。鼎盛华贸公司与周xx签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。鼎盛华贸公司作为出租人履行了向周xx交付租赁物的义务，周xx即负有依约向鼎盛华贸公司支付租金的义务，现周xx未依约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。周xx抗辩租赁场地被停水停电，但仅凭其提交的通知不足以证明其主张，故对其抗辩意见，本院不予采信。针对各方诉讼请求，鼎盛华贸公司自认于2017年7月10日将租赁场地自行清收，自此双方的租赁合同即不再具备履行条件，故本院确认双方之间的租赁合同于2017年7月11日解除；同时考虑到鼎盛华贸在未向周xx发送解除合同通知书的情况下自行清收租赁场地，亦未能就清收的情况提供证据予以证明，故其要求周xx按照《租赁区域交接清单》返还物品或损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；鼎盛华贸公司要求周xx支付2016年9月18日至2017年7月10日的租金、及不履行合同赔偿金，于法有据，本院予以支持，但合同约定的标准过高，本院依法酌减。鼎盛华贸公司主张的燃气费和供暖费，待鼎盛华贸公司向有关部门交纳上述费用、确定具体金额后，再另行向周xx主张。因不履行合同赔偿金已足以弥补鼎盛华贸公司的损失，故对鼎盛华贸公司其他请求，本院予以驳回。周xx反诉要求鼎盛华贸公司返还保证金100000元并支付利息，于合同约定相悖，本院予以驳回；其反诉要求鼎盛华贸公司支付酒店客房早餐、客房挂账、员工餐费用，本院依据周xx提交的证据依法确定；周xx其他反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京鼎盛华贸商业管理有限公司与被告（反诉原告）周xx于2016年9月1日签订的《底商租赁合同》及补充协议于2017年7月11日解除。二、被告（反诉原告）周xx于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京鼎盛华贸商业管理有限公司支付租金六十九万七千九百二十三元六角。三、被告（反诉原告）周xx于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京鼎盛华贸商业管理有限公司支付不履行合同赔偿金二十万元。四、原告（反诉被告）北京鼎盛华贸商业管理有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）周xx早餐费九万〇一百六十二元。五、驳回原告（反诉被告）北京鼎盛华贸商业管理有限公司其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）周xx其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30873元，由原告（反诉被告）北京鼎盛华贸商业管理有限公司负担21661元（其中18822元已交纳，另2839元于本判决生效后七日内交纳至本院），由被告（反诉原告）周xx负担9212元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。反诉案件受理费10471元，由被告（反诉原告）周xx负担9945元（已交纳），由原告（反诉被告）北京鼎盛华贸商业管理有限公司负担526元（于本判决生效后七日内交纳至本院）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  于 爽人民陪审员  李秀敏人民陪审员  张燕琴二〇一九年七月三十日书 记 员  穆佳涵