上海市长宁区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0105执异124号异议人：郑乐翁，男，1958年5月26日出生，汉族，住上海市虹口区欧阳路XXX号XXX室。申请执行人：上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)，住所地上海市浦东新区。负责人：沈阿根，执行事务合伙人委派代表。委托代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。被执行人：新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：钱家琪，职务执行董事。被执行人：上海黄浦建设发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：李汉林，职务董事长。被执行人：钱家琪，男，1951年10月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。本院在执行申请执行人上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)与被执行人新凯虹(上海)轻纺服饰有限公司(以下简称新凯虹公司)、上海黄浦建设发展有限公司(以下简称黄浦建设公司)、钱家琪借款合同纠纷一案中，异议人郑乐翁对本院查封、拍卖上海市黄浦区浙江南路XXX号西幢地下1层23车位(以下简称系争车位)提出异议，请求中止对系争车位的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人郑乐翁称，异议人系本市浙江南路XXX号东新大厦703室的业主，于2005年5月左右入住东新大厦，同年开始租用67号车位，月租金人民币(以下币种相同)600元/月。2015年末，异议人与黄浦建设公司提出想购买车位，此时黄浦建设公司原法定代表人钱家琪表示因债务纠纷，故车位产证暂时办不出，故异议人为保障自己风险即与黄浦建设公司于2015年12月18日签订了租赁合同，约定租期20年，租赁费用共计32万元，租赁期满后再顺延20年，同时将原先的67号车位改换为23号车位。另外合同还约定待将来可以办理产证过户时，黄浦建设公司将同意并配合异议人办证。异议人认为，长宁法院查封、拍卖系争车位将剥夺异议人对该车位的优先购买权，且异议人实际付费租赁车位，始终属于善意第三人，故请求法院中止对系争车位的执行。异议人提供了不动产权证、租赁合同、收款收据、工行转账凭证等证据证明其主张。申请执行人上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)称，根据登记凭证显示，异议人并非系争车位的权利人，且无任何证据证明其就是权利人。异议人所提供的合同真实性不予认可，且所谓收据也是被执行人黄浦建设公司单方面开具，是否真实发生付款无法确认。因此，申请执行人不同意异议人的异议主张，请求法院驳回其异议请求。被执行人新凯虹公司、钱家琪称，异议人当时是向黄浦建设公司提出要购买车位，但考虑到当时车位上有抵押，所以他就先签订了租赁合同，等以后抵押涤除了再重新签订买卖合同。异议人的付款行为是真实发生的。另外，东新大厦地下车库内除去已经出售使用权的2个机械车位外，还有40个机械车位闲置，这些车位评估价大约在960万左右，可以用于偿还申请执行人的借款。本院查明，上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)诉新凯虹公司、上海中福置业控股集团有限公司、黄浦建设公司、钱家琪借款合同纠纷一案，本院于2016年6月24日作出(2016)沪0105民初3383号民事判决：一、新凯虹公司应于本判决生效之日起十日内归还上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)借款本金人民币92,150,000元；二、黄浦建设公司、钱家琪对新凯虹公司上述债务承担连带保证责任；黄浦建设公司、钱家琪在承担保证责任后，有权就已承担部分向新凯虹公司进行追偿；三、驳回上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)其他诉讼请求。上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)不服该判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉，上海市第一中级人民法院于2016年11月10日作出(2016)沪01民终10397号民事判决：驳回上诉，维持原判。上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)于2017年8月1日就上述生效民事判决向本院申请强制执行，案号为(2017)沪0105执2970号。另查明，系争车位登记的权利人为黄浦建设公司，2014年8月20日，上海仲盛融资担保股份有限公司在系争车位上设置抵押，债权数额为10,000,000元。上海中承信轩投资合伙企业(有限合伙)于2016年1月21日向本院提出申请，要求施行诉前财产保全，即查封新凯虹公司、黄浦建设公司、钱家琪及案外人上海市中福置业控股集团有限公司名下价值95,000,000元的财产，并提供相应担保。本院审查后于同日作出(2016)沪0105财保2号民事裁定，查封新凯虹公司、黄浦建设公司、钱家琪及上海市中福置业控股集团有限公司名下价值95,000,000元的财产。后本院向上海市黄浦区房屋交易中心发送协助执行通知书，于2016年1月25日查封了本案系争车位在内的黄浦建设公司名下多处房产及车位。再查明，异议人系本市浙江南路XXX号东新大厦703室的业主。异议人所提供的租赁合同中载明，异议人(乙方)与黄浦建设公司(甲方)于2015年12月18日签订租赁合同，合同约定：乙方租赁的浙江南路XXX号西地下一层23号车位。租赁期从协议签订之日起的20年。20年期满后再顺延20年。20年的租赁费为32万元。签约后乙方需一次性付清。其后顺延的20年，开发商不再收取租赁费用。本协议签订后若乙方意向购买车位产权的，甲方应予同意并帮助乙方办证。异议人所提供的收款收据及工行转账凭证中载明，2017年3月30日，案外人孙晔通过名下的工行帐户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX向黄浦建设公司名下民生银行帐户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX8汇入32万元，同日黄浦建设公司向孙晔(郑乐翁)开具收据，落款由黄浦建设公司盖章。2019年5月8日，本院至东新大厦张贴拍卖公告，将依法拍卖登记于黄浦建设公司名下的房产及车位，本案系争车位亦包括在内。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的相关规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。该规定除了要求承租人提供合法有效的书面合同外，还必须提供已占有使用了该不动产的相关证据，比如车位交接、车位管理费等。本案中异议人虽然提供了书面租赁合同及转帐凭证，但未提供其已合法占有使用该租赁车位的其他相关依据。对此，黄浦建设公司原法定代表人钱家琪虽表示认可，但申请执行人对租赁合同的真实性不予认可。此外，本院亦注意到，异议人与黄浦建设公司所签的租赁合同中租期长达20年，且租金费用为一次性付清，明显有悖普遍的交易习惯。仅从该租赁合同的形式要件上看也尚不能完全证明该合同合法有效。故案外人的理由尚不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定,裁定如下：驳回异议人郑乐翁的异议请求。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  沈 崎人民陪审员  杨培洵人民陪审员  曹美凤二〇一九年七月三十日书 记 员  王秉磊附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。