四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初1185号 原告：四川星亿物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区提督街58号锦阳商厦23层C座。 法定代表人:向星，任四川星亿物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：刘欣，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李钊洋，四川君合律师事务所律师。 被告:成都银行股份有限公司八里庄支行，营业地：成都市成华区桃溪路110号。 负责人:杨宜，职务不详。 原告四川星亿物业管理有限公司（简称星亿物业公司）与被告成都银行股份有限公司八里庄支行（简称成都银行八里庄支行）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，于2018年3月24日作出（2018）川0104民初1358号民事裁定，驳回了原告星亿物业公司的起诉。因不服本院前述民事裁定，星亿物业公司向四川省成都市中级人民法院申请再审。四川省成都市中级人民法院于2018年6月28日作出（2018）川01民申501号民事裁定，由四川省成都市中级人民法院提审本案。四川省成都市中级人民法院于2018年11月30日作出（2018）川01民再146号民事裁定，撤销本院（2018）川0104民初1358号民事裁定，指令本院审理本案。本院遂依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告星亿物业公司的委托诉讼代理人刘欣到庭参加诉讼，被告成都银行八里庄支行经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 星亿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令成都银行八里庄支行立即支付物业管理费448301.81元，利息117133元(以上数额自2008年12月2日起暂计至2017年10月31日,实际数额计算至成都银行八里庄支行实际支付之日)；2.本案诉讼费由成都银行八里庄支行承担。事实和理由：2005年5月19日，星亿物业公司与开发建设单位成都锦阳商厦有限公司签订了《物业管理委托合同》，委托期限至2009年12月31日止；之后双方于2009年8月31日续签《物业管理委托合同》，期限至2029年8月31日止。期间，由星亿物业公司对位于成都市提督街58号的锦阳商厦进行物业服务管理。合同中约定物管费（包含空置房）由产权人全额向星亿物业公司缴纳，并约定了相关违约金。根据四川省成都市成华区人民法院于2008年12月2日作出的（2004）成华执字第480号民事裁定，成都银行八里庄支行为锦阳商厦10、14、17楼H座面积为419.1平方米办公用房的所有人。成都银行八里庄支行自2008年12月2日至2017年10月31日，已累计拖欠物业管理费448301.81元，并产生资金占用利息和违约金。星亿物业公司多次催缴物业费，成都银行八里庄支行均未予以支付，故诉至法院。 成都银行八里庄支行提交书面意见辩称，星亿物业公司在本案中主张的物业费及利息支付对象错误。案涉位于成都市提督街58号锦阳商厦10、14、17楼H座面积为419.1平方米办公用房为成都和易装饰工程有限公司在成都银行八里庄支行贷款的抵押物，由于成都和易装饰工程有限公司的贷款到期无力偿还，成都银行总行于2008年6月30日将该笔贷款作为不良资产（包括不良资产有关的从权利）统一转让给衡平信托有限责任公司（已于2008年12月更名为中铁信托有限责任公司），中铁信托有限责任公司又于2011年6月21日将该不良资产转让给中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司。综上，星亿物业公司主张成都银行八里庄支行承担物业费，属于起诉对象错误，成都银行八里庄支行无需承担该物业费，星亿物业公司应就上述事宜向中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司主张所欠的物业费及利息。 本院经审理认定事实如下：2005年5月19日，成都锦阳商厦有限公司与星亿物业公司签订《物业管理委托合同》，约定的主要内容为：由星亿物业公司为锦阳商厦提供物业管理服务，房屋位于成都市提督街58号，建筑面积46000平方米，负3楼至27楼（负1楼至5楼为商场，6楼至27楼为写字间）；合同期限从2005年5月19日至2009年12月31日止；物业管理服务费收取标准为写字间每月10元/平方米、商场每月15元/平方米，空置房的物业管理服务费由产权人全额交纳。 2009年8月31日，成都锦阳商厦有限公司与星亿物业公司再次签订《物业管理委托合同》，约定的主要内容为：由星亿物业公司为锦阳商厦提供物业管理服务，房屋位于成都市提督街58号，建筑面积46000平方米，负3楼至27楼（负1楼至5楼为商场，6楼至27楼为写字间）；商场物业管理服务费收取标准为写字间每月10元/平方米、商场每月15元/平方米；业主应于取得产权之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季交纳；空置房的物业管理服务费也由产权人全额交纳；合同期限为20年，从2009年9月1日至2029年8月31日止；业主或物业使用人未按约定足额交纳物业管理服务费和水电费的，应按每天万分之三支付违约金。 2008年12月2日，四川省成都市成华区人民法院就申请执行人成都银行八里庄支行申请执行被执行人成都和易装饰工程有限公司、谢惠龙、罗永莉、谢波借款纠纷一案作出（2004）成华执字第480号生效民事裁定书，裁定：将被执行人谢波所有的成都市提督街58号锦阳商厦座面积为419.1平方米的办公用房以第三次拍卖所定的保留价730297.41元抵偿给申请执行人成都银行八里庄支行。 交易房屋信息核实记录显示：截止2018年4月26日，成都市提督街58号号办公用房的所有权人为谢波，所有权取得方式为购买商品房，取得时间为1999年9月24日，建筑面积分别为132.23平方米、132.23平方米和154.55平方米，共计419.01平方米。 星亿物业公司先后于2017年10月19日和2017年11月7日向成都银行八里庄支行发出催费通知和律师函，向成都银行八里庄支行催收案涉房屋的物业服务费。 以上事实的认定，有星亿物业公司的当庭陈述以及星亿物业公司提交的星亿物业公司和成都银行八里庄支行的登记信息、《物业管理委托合同》、（2004）成华执字第480号民事裁定书、交易房屋信息核实记录，催费通知、律师函及邮寄单、邮寄记录查询信息。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条也规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”根据（2004）成华执字第480号民事裁定书及成都银行八里庄支行提交的书面意见可知，案涉成都市提督街58号锦阳商厦座的办公用房的所有权在前述生效民事裁定作出之时即已转移至成都银行八里庄支行名下。成都银行八里庄支行辩称其已将案涉房屋作为不良资产统一转让给中铁信托有限责任公司，中铁信托有限责任公司又将该不良资产转让给中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司，但根据交易房屋信息核实记录载明的信息，截止2018年4月26日案涉房屋所有权仍登记在前述抵债裁定发生效力前的房屋所有权人谢波名下，即成都银行八里庄支行依据前述抵债裁定受让案涉房屋所有权后，并无证据证明其已将案涉房屋所有权又转移至他人名下，故成都银行八里庄支行的前述辩称主张，无事实依据，本院不予采纳。案涉《物业管理委托合同》系房屋建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，成都银行八里庄支行作为案涉房屋的所有权人即业主，该合同对其具有约束力。根据《物业管理委托合同》载明的内容，成都银行八里庄支行在使用或物业空置期间均应按10元/平方米·月向星亿物业公司交纳物业管理服务费。星亿物业公司现主张成都银行八里庄支行尚欠2008年12月2日至2017年10月31日期间的物业管理服务费为448301.81元，未超过合同约定的物业费标准，且成都银行八里庄支行未提供证据证明其已足额缴纳了前述期间的物业管理服务费，故本院对该费用金额予以确认。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，星亿物业公司已先后向成都银行八里庄支行发出催费通知、律师函，依法向成都银行八里庄支行主张权利，应视为星亿物业公司的书面催收行为。截至庭审之日，成都银行八里庄支行仍未支付物业管理服务费。现星亿物业公司请求成都银行八里庄支行支付物业管理服务费448301.81元，于法有据，本院予以支持。关于星亿物业公司主张的资金占用利息，根据《物业管理委托合同》的约定，物业管理服务费按季度缴纳，业主或物业使用人逾期缴纳的，应按每日万分之三向星亿物业公司支付违约金。成都银行八里庄支行作为业主逾期未交物业管理服务费是事实，属违约行为，星亿物业公司要求其支付截止2017年10月31日的利息117133元，并要求按中国人民银行同期贷款利率标准支付2017年10月31日之后的利息，均未超过双方约定的违约金计算标准，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告成都银行股份有限公司八里庄支行应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川星亿物业管理有限公司支付2008年12月2日至2017年10月31日的物业管理服务费448301.81元，并支付资金占用利息（截止2017年10月31日的利息为117133元；从2017年10月31日起至物业管理费全部交清之日止的利息以前述欠付的全部物业管理服务费为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 如果成都银行股份有限公司八里庄支行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9454元，减半收取4727元，由被告成都银行股份有限公司八里庄支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一九年七月二十九日 书记员  覃雪梅