文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初14400号原告：顾伟芳，女，1970年2月10日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：冯雨，江苏丰田律师事务所律师。被告：徐某，男，1989年9月22日生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：张吉云，江苏封强律师事务所律师委托诉讼代理人：吴茂胜，江苏封强律师事务所律师。第三人：金根法，男，1970年10月23日生，汉族，住江苏省昆山市。原告顾伟芳与被告徐某、第三人金根法物权确认纠纷一案，本院于2018年7月18日受理后，依法适用简程序于2018年9月26日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序依法另行组成合议庭于2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告顾伟芳及委托诉讼代理人冯雨，被告徐某委托诉讼代理人吴茂胜，第三人金根法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾伟芳向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告及第三人签订的关于江苏省昆山市XX号楼XX室及XX号楼车库的《存量房买卖合同》无效。2、判令被告向原告及第三人返还江苏省昆山市XX号楼XX室及XX号楼车库。3、判令被告徐某协助办理江苏省昆山市XX号楼7XX室及XX号楼车库的产权变更登记手续，将昆山市XX号楼XX室及XX号楼车库的房屋产权恢复登记至原告顾伟芳及第三人金根法名下。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月，金根法向昆山林丰投资咨询有限公司借款15万元，后因无法归还，又于2014年3月12日与曹某（双威投资）签订借款合同，向曹某借款30万元，借款期限为2014年3月12日至2015年3月11日，年利率11.67%。并约定如无法还款，将江苏省昆山市1-1号701室抵给曹某，用于归还借款。金根法将房屋产权证交给了曹某，且办理了房屋抵押登记。后金根法又无法还款，曹某联系孙某，由孙某归还曹某借款。并由孙某联系徐某，在2015年6月5日将昆山市XX号XX室出卖给被告徐某。第三人除了在房产交易中心见过徐某，所有的事情都是孙某联系的。同日，金根法与徐某签订《房屋租赁合同书》，徐某将房屋租赁给金根法，租期2015年6月至2025年6月，月租金2000元/月，共计24万元，但之后的租金是转给孙某的。涉案房屋房屋产权证面积75.40平方米、车库面积11平方米，另有阁楼面积有64平方米未包含在房产证面积中，在2015年6月实际价格大约在100万元左右。《存量房买卖合同》上的价格为601320元，但实际上房款除由孙某代为还曹某借款及利息违约金等，再扣除8万元租赁押金，最终金根法只拿到8万元左右。等于放贷人实际只用约38万元的本金，就将借贷人家庭价值近百万元的房产侵占。2017年6月，徐某、孙某以金根法拖欠租金为由解除租赁合同关系并诉至昆山市人民法院要求原告一家搬离房屋，2018年5月昆山市人民法院在昆山市贴出《公告》要求原告一家迁出，原告一家才知道金根法早己将涉案房屋出卖。现因法院强制执行，金根法因无法向家人交待，才讲出了为借钱、还钱被曹某、孙某、徐某所逼迫，签下了上述合同并将房屋出卖的情况。房屋出卖后，曹某、孙某、徐某欺骗金根法说：“房子先转给我们，你以租的形式还住在里面，不要和家里人说”，并同意金根法以后有钱了再把房子赎回来。原告与金根法于1993年登记结婚，江苏省昆山市XX号楼XX室及XX号楼车库系原告与金根法夫妻共同财产。原告系智力残疾三级，其无民事行为能力，同时也不识字。对《借款合同》、《存量房买卖合同》、《房屋租赁合同》等事宜均不知晓亦不能清楚认知，而是被丈夫金根法及曹某、孙某、徐某等欺骗才在《借款合同》、《存量房买卖合同》、《房屋租赁合同》上签字的。原告系无民事行为能力人，将涉案房屋出售的行为，无法反映原告的真实意思，原告的智力状况不足以知晓其己将涉案房屋出售，更不能理解出售房屋的行为会产生的相应法律后果，同时原告家人亦不知晓，故《存量房买卖合同》应认定为无效合同；金根法为归还借款，被逼与被告徐某等恶意串通签订《存量房买卖合同》，恶意损害原告合法权益，该民事法律行为亦应认定为无效。且第三人金根法也是受曹某、孙某、徐某所胁迫的，双方的房屋买卖实为民间借贷关系所引发，其将涉案房屋出售的行为系被胁迫的并严重低于房产实际价值，《存量房买卖合同》系胁迫签订且显失公平的，亦应当认定为无效的。综上所述，被告徐某等人以极低的价格夺取原告合法财产，现又通过胜诉判决实现侵占原告财产的目的，其违法房贷的行为，严重侵害了原告及家人的人身、财产安全，破坏国家金融管理秩序，影响社会稳定。原告作为残疾人只得依法向贵院提起诉讼，请求判决将涉案房屋返还，以保护原告及家庭的合法权益。被告徐某辩称：被告与原告及第三人之间签订的房屋买卖成交合同以及存量房买卖合同均是真实有效的，双方均有签字确认，关于原告的精神问题被告并不知情，被告主要是和第三人对接买房一事，且第三人一再确认其出售房屋的意向及紧迫性，也表示其妻子与他意见一致，能够全权代理并承诺办理相关买房手续时夫妻双方一同出席确认。在此基础上被告与原告及第三人商谈房屋买卖事宜，被告也多次就本次买卖去涉案房屋看过基础情况，在此过程中无一人表示该房屋不允许买卖，也从未有人提起原告精神问题，被告作为善意第三人购买此房屋并交付房款，双方的买卖合同应该有效，同时原告即使存有精神问题，第三人为其监护人，第三人系完全民事行为能力人，其代理妻子做出的行为应当认为有效。为此，原告的诉请没有事实依据，双方已经就房屋买卖履行了全部权利义务，目前房屋也在被告名下，在这中间经历过多种公职机关的介入，其手续应该是合法有效，请求驳回原告诉请。第三人金根法辩称：我不认识被告，不存在房屋交易，被告也没有给过我一分钱。我是找小贷公司借的钱，小贷公司威胁我不让我告诉家里人的，所以我都没有告诉家里人，家里人都不知情的，也没有银行的任何手续。本院经审理查明如下事实：原告顾伟芳自述其与第三人金根法系夫妻关系，第三人金根法于2013年5月向昆山林丰投资咨询有限公司借款15万元。第三人金根法因无法归还上述借款，原告顾伟芳、第三人金根法、案外人曹某又于2014年3月12日签订《抵押借款合同》，约定：出借人曹某，借款人金根法、顾伟芳。借款金额30万元，借款期限12个月，自2014年3月12日起至2015年3月11日止，借款利息为年利率14%，利息总计42000元。如借款本金逾期，借款期限外的逾期利率按银行同期同类贷款利息四倍计算。…为了确保上述借款的全面履行，抵押人自愿以其合法房地产的权利抵押给抵押权人，作为履行该合同的担保。抵押期限为2014年3月12日至2015年3月11日止。抵押房地产为位于昆山市XX号楼XX室房地产，建筑面积75.4平方米[昆房权证玉山字第××号，昆国用（2009）第XX号]。2014年3月12日，昆山市正信公证处作出（2014）苏昆正信证民内字第784号《公证书》，内容为：公证事项抵押借款合同。经查，双方协商一致签订了《抵押借款合同书》，双方当事人具有法律规定的民事权利和民事行为能力。…双方订立合同的意思表示真实。…上述房屋无权利受限情形。依据上述事实，兹证明曹某与金根法、顾伟芳于2014年3月12日在昆山市签订了《抵押借款合同书》，合同上双方当事人的签名均属实。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定。合同签订后，第三人金根法账户（中国银行昆山周市支行尾号3995）交易明细载明，2014年3月13日进账30万元，同日转账33500元和159000元给他人，每三个月偿还借款利息10500元。第三人金根法自述33500元系给中间人的介绍费，159000元系归还昆山林丰投资咨询有限公司借款。2015年6月3日，第三人金根法与被告徐某签订《房屋买卖成交合同》，约定：第三人金根法同意将坐落在昆山市XX号XX室XX阁楼计建筑面积75.4平方米，车库11平方米的房屋出售给徐某，双方同意上述房屋的成交总价格为48万元，被告徐某支付20万元作为购房定金。双方同意本合同生效之日起至过户当天，将上述房款余额一次性付清，购房定金在付款时冲抵，…双方补充约定于2015年6月10日前进行产权过户，过户当天被告徐某一次性付清所有房款给第三人金根法，第三人金根法于过户当天交房给被告徐某。被告徐某和第三人金根法及原告顾伟芳在合同上签字。2015年6月3日，被告金根法、原告顾伟芳向徐某书写收条，内容为：本人金根法今收到徐某购房定金20万元整（购买本人位于玉山镇团结新村XX室加楼中楼），收款账号62×××00，户主曹某，付款账号62×××48，户主孙某。2015年6月5日，被告金根法、原告顾伟芳向被告徐某书写收条，内容为：今本人金根法收到徐某购买本人位于昆山市房屋所有房款28万元整，共计48万元已全部结清。第三人金根法银行交易明细载明：2015年6月5日，徐某通过银行转账给金根法28万元，同日向曹某转账137590元。被告徐某提供的案外人孙某银行交易明细载明，孙某于2015年6月3日向曹某转账支付20万元。2015年6月11日，被告徐某经登记取得了涉案房屋的所有权证书，不动产房屋产权登记信息查询结果证明载明，权利人为徐某，不动产权证号101231113，房屋坐落昆山市玉山XX村XX号楼，房屋幢号XX，房号XX，建筑面积75.4平方米。2015年6月5日，第三人金根法与被告徐某签订《昆山市房屋租赁合同书》，约定徐某将昆山市房屋出租给金根法，租期自2015年6月至2025年6月，每月租金为2000元，总租金为240000元，付款方式为交三押一。…其他约定事项：承租方于签合同之日付出租方装修押金80000元于承租方交房之时退还给承租方。被告徐某和金根法、顾伟芳在合同上签字。第三人金根法于2015年6月5日向徐某转账支付88000元。其中80000元为装修押金，2000元为房租押金，6000元为租金。2015年9月10日，第三人金根法向孙某支付租金6000元，2015年12月11日，第三人金根法向孙某支付租金6000元，2016年5月9日第三人金根法向孙某支付租金6000元，2016年7月5日第三人金根法向孙某支付租金6000元，2016年11月4日，第三人金根法向孙某支付租金6000元，2017年4月9日第三人金根法向孙某转账支付2000元租金。因第三人金根法未及时交付房租，徐某于2017年8月16日向本院提起诉讼要求解除其与金根法、顾伟芳之间的房屋租赁关系，金根法、顾伟芳返还占有的房屋，支付2016年12月至2017年6月的房租14000元，支付2017年7月至实际搬离之日的房屋使用费。本院经审理作出（2017）苏0583民初14913号民事判决书，判决双方签订的房屋租赁合同于2017年6月24日解除，金根法、顾伟芳支付至2017年6月期间的租金14000元，并将涉案房屋返还徐某，自2017年7月起以每月2000元支付房屋占有使用费。判决生效后，徐某向本院申请执行。本院于2018年5月31日作出公告要求金根法、顾伟芳搬离涉案房屋。另查明，徐某取得涉案房屋所有权后，根据孙某的需要，将房屋抵押后从中国工商银行昆山分行贷款41万元，该款由孙某使用和偿还。2015年徐某向江苏金宁达房地产评估有限公司申请评估，该公司作出评估报告评估价以2015年5月20日为估价时点的价格为588120元。本院在审理过程中，通知孙某到法院接受调查，并制作谈话笔录。孙某在笔录中陈述，其是徐某的表哥，其从事的职业是中介公司，其公司有一个房源系统，有人登记涉案房屋的信息，我看到这个房源信息后，觉得房子是低于市场价，当时显示房子是急售，当时说房价为53万左右。我就与徐某和我老婆一起去看的房，就与金根法谈房价，我们说47万，金根法说48万，要求一次性付款，并将房子返租给他，直到经济适用房买到后再将房子交付给我们。我们也同意了。购房合同签订后，金根法让徐某先给曹某转账20万元定金，然后在过户当日交付28万元，这28万元是徐某妈妈先将钱分三年一共存在我这边的，由我将28万元转给徐某后，由徐某将28万元支付给金根法。后来，金根法交了8000元的房租（三个月房租6000元）和押金（一个月2000元），我们要求金根法再交80000元的户口押金，如果金根法在拿到经济适用房之后将户口全部转出，80000元的户口押金全部退还给金根法。金根法转给徐某88000元，徐某又将88000元还给我，我们当时算过账，徐某还过88000元后，还有欠我10万左右。金根法后来交了10000元左右的房租，其余的钱是在2016年初过年时，徐某家卖猪将钱还给我7万左右，双方结清。后来我与徐某商量过，也与徐某妈妈说过，他们同意向银行贷款，由我来偿还，贷出的款项用于我生意周转。贷款批下来后，41万元全部转入昆山伊诺房产咨询有限公司，然后我又将该款转入我的个人账户，该笔款项我又用于扩展店面。每个月的贷款由我来偿还。金根法的租金是通过银行转账和微信转账支付的，支付了接近二年的房租，之后就不按时支付了。后来，我们提起了民事诉讼。法院强制执行，金根法被拘留了。因为金根法等人说买卖合同不成立又向有关部门报案，我们也去做了笔录。该案目前还没有将房子返还给我们。我与徐某家的关系很好，徐某的哥哥买房也是通过我帮忙购买的，包括我借钱给他们使用。没有谈过补偿的事，没有出现过贷款不按时清偿的事情，如果徐某要卖该套房子，我随时可以将该笔贷款清偿。原告在审理过程中申请对其民事行为能力进行鉴定，对涉案房屋在房屋签订买卖合同时的价值进行评估。上述事实，有《抵押借款合同》、《公证书》、交易明细、、收条、《房屋买卖成交合同》房屋所有权证书、不动产房屋产权登记信息查询结果证明、民事判决书、评估报告、《昆山市房屋租赁合同书》、谈话笔录和当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，被告徐某与第三人金根法及原告顾伟芳签订的《房屋买卖成交合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。关于原告顾伟芳诉请提出确认其与第三人金根法和被告徐某签订的《存量房买卖合同》无效，要求返还房屋，将房屋变更至原告顾伟芳和第三人金根法名下的诉讼请求。本院认为，判断合同是否有效首先应当查明合同是否双方真实意思表示。原告顾伟芳与第三人金根法和被告徐某就涉案房屋共签订两份合同，实际履行的是《房屋买卖成交合同》。被告徐某已经将购房款48万元支付给原告顾伟芳和第三人金根法，原告顾伟芳和第三人金根法亦配合被告徐某将涉案房屋过户至被告徐某名下。在房屋出售后，第三人金根法与原告顾伟芳又与被告徐某签订《房屋租赁合同》，由被告徐某将涉案房屋租赁给原告顾伟芳、第三人金根法使用。第三人金根法曾多次向被告徐某或案外人孙某支付租金，因不能及时支付剩余租金，被告徐某遂向本院提起诉讼要求返还房屋，解除租赁合同。从以上履行过程综合分析，合同签订后各方均全面履行了约定的义务，该份合同是双方真实的意思表示。其次，原告顾伟芳提出合同系第三人金根法为归还借款，被逼与被告徐某等恶意串通并未提供充分证据予以证明，相反现有证据能够证明第三人金根法多次向他人借款，因在借款到期后不能按时偿还借款，用新借借款偿还旧债，因其仍不能按时偿还新借借款，遂与原告顾伟芳共同将名下房屋出售给被告徐某，用所售房款偿还借款（其中购房款的20万元定金根据第三人金根法的要求，由孙某向案外人曹某转账支付20万元用于偿还其所欠曹某的借款，另28万元中的137590元亦由第三人金根法转账给曹某用于偿还其所借曹某的借款）。原告顾伟芳和第三人金根法为了偿还债务将房屋出售，后为了继续居住房屋又签订租赁合同，恰恰证明其自由选择适合自己的处分财产的方式。第三，第三人金根法和原告顾伟芳系夫妻关系，应对共同作出发生法律效力的意思表示负责。《中华人民共和国民法通则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。房屋买卖合同是原告顾伟芳及第三人金根法与被告徐某自愿签订，签订后又各自履行了约定的义务，根据双方意思表示，合同全面履行完毕后，原告顾伟芳又提出确认合同无效，要求返还房屋，将房屋变更至原告顾伟芳和第三人金根法名下的诉讼请求，严重违反诚实守信的原则，其不守诚信，违反承诺的行为本院依法予以驳回。关于原告顾伟芳提出对其民事行为能力进行鉴定的申请，本院认为，原告顾伟芳与第三人金根法系夫妻关系，原告顾伟芳与第三人金根法共同签订了合同，共同履行了合同确定的义务，即使原告顾伟芳的民事行为能力有欠缺亦因第三人金根法作为监护人可以行使相应的民事行为，故原告顾伟芳的该项申请，本院不予支持。关于原告顾伟芳提出对涉案房屋的价值进行鉴定的申请，本院认为涉案房屋价格是合同核心条款，各方均对此明知，原告顾伟芳在合同全面履行后对合同价款重新提出异议缺少合理性，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告顾伟芳全部诉讼请求。案件受理费9814元，保全费5000元，合计14814元，由原告顾伟芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，款付江苏省苏州市中级人民法院账户，账户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州市苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  朱 诚人民陪审员  李建川人民陪审员  陈玉萍二〇一九年七月三十日书 记 员  陈寅杰