云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0302民初3559号原告杨金兰，女，白族，曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。原告薛峰，男，汉族，1971年2月15日生，内蒙古乌兰察布市人，现住址同上，系原告杨金兰丈夫。被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司。（以下简称曲靖台侨房地产公司）法定代表人：陈密飞，职务：总经理统一社会信用代码：91530300713457246T。地址：曲靖市文昌街。委托代理人李俊，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。原告杨金兰、薛峰诉被告曲靖台侨房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告杨金兰、薛峰，被告曲靖台侨房地产公司委托代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年9月22日，原被告双方签订了合同登记号为QJ2006101901088号的《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于房屋，合同记载该商品房面积为204.13平方米，并在签合同当日原告向被告一次付清购房总价款216377.8元人民币。因该房屋实际建筑面积为207.55平方米，原告于2007年4月14日向被告补交购房款，并交纳了维修基金、配套费及办理产权的相关税费合计人民币233129元。2007年4月14日被告向原告交房，但交房后被告并未在合同约定的时间内为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，经原告多次催促，被告才于2012年3月30日为原告办理了房屋所有权证，而该房屋的土地使用权证至今都未办理。从2007年至今，原告曾多次找到被告协商办理房产权证及土地使用权证事宜，特别是该商品房所在的小区成立业主委员会以来，还多次发函给被告要求办理土地使用证，但被告均以各种理由拒绝办理。2012年以前原告没有任何房屋权证，不能转让也不能抵押。因该房屋没有办理土地使用证，2015年以来，二手房的交易就办不了不动产登记的变更手续，被告的违约行为严重损害了原告的权益，严重违背了双方诚信约定。综上所述，为维护原告合法权益，请求依法判令被告协助原告办理位于房屋的不动产权证；二、请求依法判令被告支付原告违约金116565元人民币（按购房总价款233129元的50%计算）三、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。被告辩称：第一、原告诉请被告承担违约责任的请求已经经过诉讼时效且不具有中止、中断的事由；第二、原、被告签订的商品房购销合同中未约定逾期办理土地使用权证的违约责任，且法律也无规定，故被告不应承担责任；第三、逾期办理土地使用权证不是被告导致的，故被告不需要承担违约责任。原告针对其诉讼请求，向本院提交如承担下证据：1、原告身份证、结婚证复印件各一份，证明原告的身份信息，及诉讼主体资格；2、《商品房购销合同》复印件一份，证明原被告双方签订的商品房购销合同是合法有效的且约定了双方的权利义务，合同第十二条还约定了被告应当在交房后180天内为原告办理产权登记手续，被告未全部履行义务已经构成违约的事实；3、原告催告书三份，被告公开回复复印件一份，证明原告十多年多次催告被告办理土地权属证及不动产权证，被告一直敷衍回复的事实；4、云南省不动产统一发票、税费收据、维修基金收据各一份、2006年9月22日银行回执复印件及配套费收据复印件各一份，证明原告已经按照合同约定履行了合同义务，包括缴纳购房款及相关税费等；5、房屋所有权证复印件一份，证明被告直至2012年3月30日才办理房屋所有权证，至今未办理土地使用权证的事实；6、关于金穗花园四期土地办理的回复复印件一份，证明经原告多年不懈投诉后得到相关部门回复是被告违法用地才导致未能办理土地使用权证的事实；7、图片证据三组，第一组证明原告接房当日就发现入户防盗门是坏的、楼宇对讲不能用并及时通知了原告，第二组证明原告接房多年发现房屋漏水，并及时通知原告；第三组证明眼高接房一年发现房屋内配套电线被抽空，并通知了原告的事实。经质证，被告对原告提交的证据1三性无异议；对证据2商品房购销合同三性无异议；对证据3的三性有异议，对三份催告书认为没有证据能证明其是合法制作且送达被告，对回复函三性有异议，且该组证据是物管作出的，并不是被告作出，与本案无关；对证据4无异议；对证据5三性无异议；对证据6的三性均有异议，因为该证据没有作出回复的部门，没有加盖作出部门的印章；对证据7的三性均有异议，因为该组证据没有其他证据能够作证是涉案房屋，且其证实的内容即使证实也与本案无关。本院认为,原告提交的证据1、2、4、5客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认；对证据3，原告不能证实已送达被告，本院对其关联性不予采信；证据6来源不明，本院不予采信;证据7与本案不具有关联性，本院不予采信。被告针对其答辩理由，向本院提交了以下证据：1、建设项目选址意见书、投资项目备案证、工程项目建设报建表、建设用地规划设计条件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、新开工统计统计登记表、国有土地使用证、商品房预售许可证明复印件各一份，证明被告合法取得，按照房地产开发建设的相关法律法规向曲靖市发改委、建设局、土地局、房管局等相关部门申请并获得批准开发建设、对外预售金穗花园四期项目的事实；2、2008年曲靖市市长办公会议纪要、被告向市长、市政府请求办理土地性质变更和土地证的部分请示报告、2019年政府专题会议纪要、国土资源局同意变更土地用途缴纳土地出让金办理协议出让的批复、国土资源局关于金穗花园二期、四期建设项目完善用地有关手续的说明，证明被告自金穗花园四期项目完工后，积极履行协助办理房屋产权证书及土地使用权证书的义务，按照相关政策一直向曲靖市市长、市政府等相关部门申请办理变更土地用途缴纳土地缴纳土地出让金一直未获得批准，后于2019年2月21日获得批准缴纳土地出让金的事实。3、曲靖市不动产统一登记工作实施方案的通知，证明因政策原因，曲靖市于2016年11月24日起实施不动产统一登记，“颁新停旧”导致无法单独办理土地使用权证、原有的各类不动产权证书继续有效。经质证，原告对被告提交的证据1真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但对关联性有异议，被告认为是政府的原因导致，这些报告明显可以看出政府不同意被告变更土地使用性质，被告在未办理土地使用性质就将工业用地用来开发房地产，是被告违法在先，而且对被告的罚款也是因为被告违法在先，还有就是九百多人要求被告办理土地使用权证就足以说明土地使用权证对业主的重要性，且被告一直是知道业主要求办理土地使用权证书的需求的，并且2019年2月21日的批复足以说明被告缴纳了土地出让金是可以办理土地使用权证的，但是他们到现在还没有行动；对证据3真实性无异议。本院认为，被告提交的证据1、2、3客观真实但不能证实被告的主张，本院对证据1、2、3的证明力不予采信。根据庭审和质证,本院确认如下法律事实：2006年9月22日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买位于房屋，合同记载该商品房面积为204.13平方米，合同第十二条约定：甲方在交房后180天内为乙方办理产权登记，乙方须在甲方通知的时间内提供相关证件资料，且承担相关税费。原告在签合同当日原告向被告一次付清购房总价款216377.8元。2007年4月14日被告向原告交房，因该房屋实际建筑面积为207.55平方米，原告于2007年4月14日向被告补交购房款，并交纳了维修基金、配套费及办理产权的相关税费合计人民币233129元。被告于2012年3月30日为原告办理了房屋所有权证（房屋所有权证号：曲房权证曲靖市字第××号），该房屋的土地使用权证至今未办理。另查明，被告开发销售的金穗花园四期项目用地原用途为工业用地，曲靖市国土资源局土地局于2019年3月1日出具情况说明，市国土部门已按程序办理了金穗花园四期有关土地手续，待补缴清有关费用后再办理不动产权证。致本案庭审结束前，被告尚未缴清相关费用。曲靖市人民政府于2016年11月15日发出《曲靖市人民政府关于曲靖实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年11月24日，曲靖市实施不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由曲靖市不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原登记机构不再办理登记业务。本院认为,商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,承购人支付定金或房屋价款的合同。原、被告签订的《商品房购销合同》符合法律的规定,有效合同,具有法律约束力,双方均应按合同的约定,全面、严格履行各自的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，协助商品房购买人办理土地使用权变更登记手续是房地产开发企业的法定义务，被告关于该公司不负有办理土地使用权证义务的答辩理由不能成立。故原告要求被告协助原告办理不动产权证书的诉求,理由正当合法,本院予以支持。原告向被告交纳了房屋价款,并向被告交纳了办理房屋权属证书的相关费用和其他费用,提交了相关资料,本案因土地用途未变更导致被告不能协助原告申请办理土地使用权证，应承担违约责任。本案合同没有约定逾期办理土地使用权证的违约责任，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,按年利率6%上浮50%，为年利率9%，以购房款233129元为本金自2016年5月17日至起诉之日2019年5月17日止计算的违约金，为62944.83元。被告提出本案已超过诉讼时效，以及不能办理土地使用权系不可抗力的辩解,不符合法律的规定，本院不予采纳。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项、第二款的规定,判决如下:一、被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内,协助原告杨金兰、薛峰办理位于麒麟北路金穗花园四期9幢第7-8层4-701号房屋的不动产权证书。二、被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内，支付原告杨金兰、薛峰违约金62944.83元。案件受理费2632元,减半收取1316元，由被告曲靖市台侨经济技术房地产开发有限公司负担。(履行期限同上,履行时由被告给付原告)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  高玉娟二〇一九年七月三十日书记员  何水娟