四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初281号 原告：沈兴刚，男，1989年12月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：陶丹，女，1992年4月1日出生，汉族，住四川省简阳市。 二原告共同委托诉讼代理人：雷曾袁，四川四田律师事务所律师。 被告：四川天成置业有限责任公司，住所地成都市简阳市简城白塔路B5幢2楼（河景馨城）。统一社会信用代码91510106734790726P。 法定代表人：彭春英，董事长。 委托诉讼代理人：曾胜礼，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘丽珍，四川量力律师事务所律师。 原告沈兴刚、陶丹与被告四川天成置业有限责任公司（以下简称天成置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序。因本案案情复杂，本院于2019年3月6日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈兴刚、陶丹的委托诉讼代理人雷曾袁，被告天成置业公司的委托诉讼代理人曾胜礼、刘丽珍均到庭参加了诉讼。在审理过程中，原告申请庭外和解一个月，被告同意，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告沈兴刚、陶丹向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告违约金7796元；2.判决被告立即支付原告违约损失53922元。在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.请求判决被告立即向原告支付初始登记的违约金7796元；2.请求判决被告立即向原告支付转移登记的违约损失39363元。事实和理由：2011年12月26日，沈兴刚、陶丹与天成置业公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定天成置业公司将位于简阳市5栋1单元15层4号商品房出售给沈兴刚、陶丹。合同约定：天成置业公司应当于2014年10月26日向沈兴刚、陶丹交付房屋，天成置业公司应当在2015年10月26前取得该商品房所在楼栋的权属证明；沈兴刚、陶丹委托天成置业公司向登记机构办理转移登记，沈兴刚、陶丹应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。合同签订后，天成置业公司向沈兴刚、陶丹交付了房屋，但没有按照合同约定为沈兴刚、陶丹办理所有权转移登记。经沈兴刚、陶丹多次催促，天成置业公司于2018年7月16日才将房屋所有权证书交付给沈兴刚、陶丹。根据《商品房买卖合同》约定，天成置业公司逾期164天办理初始登记，违约金为475400元／天×0.0001×164天＝7796元；根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款，天成置业公司逾期828天为原告办理转移登记，应按沈兴刚、陶丹所交购房款为基数，根据违约天数按贷款利率支付违约损失39363元。 被告天成置业公司辩称，对沈兴刚、陶丹与天成置业公司签订《商品房买卖合同》的事实无异议，但沈兴刚、陶丹的全部诉讼请求均不应得到支持。理由如下：1.对于初始登记的违约金，根据合同约定，天成置业公司应于2015年10月26日取得销售房屋所在楼栋的不动产权证书，逾期即开始计算诉讼时效，而沈兴刚、陶丹于2018年11月才向法院提交起诉材料，已超过3年的诉讼时效；2.关于转移登记，合同约定，沈兴刚、陶丹应在交付房屋后365日取得房屋所有权证书，天成置业公司于2014年6月28日向沈兴刚、陶丹交付了房屋，至2015年6月27日办理转移登记的期限就届满，逾期即开始计算诉讼时效，而沈兴刚、陶丹于2018年11月才向法院提交起诉材料，也超过3年的诉讼时效；3.天成置业公司为沈兴刚、陶丹办理房屋所有权证书系无偿代理，沈兴刚、陶丹逾期取得不动产权证书的也没有产生实际损失，并且天成置业公司在办证过程中也不存在故意或重大过失，沈兴刚陶丹主张的违约损失没有法律依据和事实依据；4.在天成置业公司为沈兴刚、陶丹办理转移登记期间，由于不动产权登记政策的实施，导致开发商为购房户办理房屋所有权证书和不动产权证书所需的资料不一致，后者需要国土部门核查后方能进行，而前者不需要进行土地核查。而天成置业公司2016年12月6日就已经向政府部门提起了土地核查，但直至2018年7月5日土地核查才完成，登记政策的变更和土地核查均不是天成置业公司所能控制的范畴，天成置业公司并无故意或重大过失，因此该行为导致的违约不属于天成置业公司的责任，土地核查的500多天应从逾期天数中扣除；5.根据补充协议约定，沈兴刚、陶丹委托天成置业公司为办理土地使用权证书，但没有约定办理时间和违约金，在实行不动产统一登记政策后，沈兴刚、陶丹以办理房屋所有权证书时间为起算点，不动产权证书取得日为截止时间点来计算违约金是不正确的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的事实，原告沈兴刚、陶丹提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》（2012.11.26双方签订）；2.沈兴刚、陶丹的《不动产权证书》（2017.7.16取得）；3.简阳市人民政府网上公告（关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告）；4.最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判（关于逾期办证诉讼时效的意见）；5.广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4697号民事判决书；6.天成国际社区G区规划验收合格证（2014年10月30日）；7竣工验收备案书和备案表（备案时间2015年10月13日）。沈兴刚、陶丹拟通过证据1、2证明天成置业公司应于2015年10月26日取得初始登记，而事实上天成置业公司于2016年4月8日才取得沈兴刚、陶丹所购房屋所在楼栋的初始登记，初始登记逾期164天;沈兴刚、陶丹于2018年7月16日取得不动产权证书，从2015年10月26日起2018年7月16日，扣除已主张的初始登记违约金的164天，转移登记违约逾期天数为828天。沈兴刚、陶丹拟通过证据3证明因不动产登记政策调整，政府办证部门停止办证期间为2016年11月14日至2016年11月20日，仅有一个星期。沈兴刚、陶丹拟通过证据4、5证明逾期办证的违约金属于继续债权，其违约金的数额随着时间的不断推移发生变化，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效，对于起诉之日起倒推3年的违约金没有过诉讼时效，法院应当予以保护，超过3年的部分才属于超过诉讼时效。沈兴刚、陶丹拟通过证据6、7证明房屋的交付时间应为竣工验收备案的时间，即2015年10月13日，沈兴刚、陶丹的主张没有过诉讼时效。 天成置业公司对沈兴刚、陶丹提交的证据的真实性、合法性没有异议，但认为达不到其证明目的。 对有争议的事实，被告天成置业公司提交了以下证据：1.《交房程序表》；2.业主入住验房表（沈兴刚签名，落款2014.6.28）；3.业主统计表（沈兴刚签名，落款2014.6.28）4.消防安全责任书（沈兴刚签名，落款2014.6.28）；5.沈兴刚与简阳市新家园物业签订的《装饰装修管理服务协议》（2014.7.9）；6.124户业主（包含沈兴刚、陶丹）接房和缴纳物业费起始时间情况表;7.《商品房买卖合同补充协议》；8.简阳市人民政府网上公告（关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告）；9.成都市不动产登记中心网站公布的办理不动产登记需提交的资料；10.国有土地使用权出让合同；11.简府函（2011）65号、简府函（2009）91号、简府地（2012）5号文件；12.国土资源窗口缴款通知（2014.8.6）和四川省政府非财税收入一般缴款书（2014.8.8）；13.天成置业公司的国有土地使用权的不动产权证书，（2017.2.1取得，将国用2009字第02952号和将国用2009字第02953号国用土地使用权证书合为一证）；14.“天成国际社区G区”项目竣工用的用地核查表两份（2016.12.6和2018.7.5）；15.简阳市政府议事纪要（2017.5.2）。 天成置业公司拟通过证据1、2、3、4、5、6、7证明沈兴刚、陶丹于2014年6月28日接房，并在接房后将房屋进行了装修，其转移登记的违约损失的诉讼时效起算时间点为2015年6月28日，沈兴刚、陶丹于2018年11月才开始通过法院向天成置业公司主张权利，已超过诉讼时效。天成置业公司拟通过证据8证明因不动产登记政策实施后，实行双证合一，无法再办理房屋所有权证书，但双方在合同中并没有约定办理国有土地使用权证得期限，所以房屋转移登记逾期天数应计算至不动产登记政策实施之日（2016.12.21），不应计算至沈兴刚、陶丹取得不动产权证书之日；天成置业公司拟通过证据9证明因不动产登记政策实施后，办理不动产权证需要增加提供国土核查资料，其国土核查的时间应当从实际办证天数中扣除；天成置业公司拟通过证据10、11、12、13证明天成置业公司开发房屋具有合法的土地使用权，及时交清相关费用，在办证过程中天成置业公司没有过错；天成置业公司拟通过证据14证明国土审核历时500多天，国土审核的过程并非天成置业公司所能控制和避免，天成置业公司不存在故意或重大过失，国土核查的天数应从逾期天数中扣除。天成置业公司拟通过证据15证明天成国际社区是按宗地统一核算，国土核查的最初意见是错误的。 沈兴刚、陶丹对天成置业公司的证据的真实性没有异议，但认为不能达到天成置业公司的证明目的，不能说明沈兴刚接房时，房屋就具备了合同约定的交付条件，不能反映房屋在交付时就已经竣工验收合格并取得备案。 针对双方争议的问题，本院在审理过程中依法向简阳市不动中心调查核实了关于国有土地使用权证合并为不动产权证的原因和国土核查对开发商办理不动产权证书和房屋所有权证书的影响，并形成了《调查笔录》，经双方当事人质证，双方对该《调查笔录》的三性均无异议。 本院对双方当事人有争议的证据认证如下：本院经审查认为，沈兴刚、陶丹提交的证据1、2、3、4、6、7和天成置业公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15等证据来源合法、内容真实，且与本案具有关联性，本院依法予以确认并作为定案的依据。对原告提交的证据5，因与本案无关联，本院不予采信。 结合本院依法认定的证据和当事人陈述，本院依法认定以下事实：2012年11月26日，沈兴刚、陶丹与天成置业公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定沈兴刚、陶丹购买天成置业公司开发建设的简阳市简城镇滨江路天成国际G区5幢1单元15层4号住宅，单价4,206.72元/平方米，建筑面积112.43平方米，总价472,961元。合同第十一条约定：天成置业公司应当在2014年10月26日前向沈兴刚、陶丹交付商品房。合同第二十条约定了产权登记事项：天成置业公司应当在2015年10月26日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因天成置业公司的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，合同继续履行，自天成置业公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始登记之日起，天成置业公司应当按日向沈兴刚、陶丹支付已付款万分之一的违约金；商品房交付使用后，双方同意由沈兴刚、陶丹委托天成置业公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因天成置业公司的责任导致沈兴刚、陶丹未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意在天成置业公司接受委托后，按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定办理。在《商品房买卖合同补充协议》第三条关于买受人委托出卖人办理权属转移登记的特别约定：1.买受人委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供委托书，该委托为无偿委托。2.买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3.出卖人交房时，买受人须主动向出卖人提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差结算手续，支付按政府规定应由买受人承担的办理各种税、费并提供全部资料。该税、费由买受人在收房前预交出卖人。如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部费用、代办房屋权属转移登记的委托书等代办资料的，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由其自行承担。4.出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后365内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。买受人迟延履行第三条义务的，办理分户的期限顺延。 天成置业公司G区5号楼于2014年6月26日经过了竣工验收，于2014年10月30日通过了规划验收，并于2015年10月13日在简阳市住房和建设局备案。 2014年6月28日，天成置业公司向沈兴刚交付了房屋，沈兴刚办理了各种手续，缴付了房屋面积补差款（实际价款为475,401.43元）、办证费、维修基金等。2016年4月8日，天成置业公司取得了天成国际G区5幢的房屋所有权证书。2018年7月16日，沈兴刚、陶丹取得了所购房屋的不动产权证书。2018年11月24日，沈兴刚、陶丹向本院提交立案资料，本院组织双方进行了诉前调解。 另查明，2002年3月13日，简阳市国土资源局与天成置业公司签订国有土地使用权出让协议，将简阳市简城镇国土局白塔小区309,548.66平方米的国有土地使用权以9,600,000元出让给天成置业公司用于住宅开发，其中要求建筑容积率小于1.6。为融资和开发的便利，天成公司取得国有土地使用权后又将该土地使用权分割为多宗土地，并分别办理了国有土地使用权证。天成国际G区用地范围在国用2009字第02952号、国用2009字第02953号用地范围内。在天成置业公司商品房开发过程中，经过了相关行政部门的审批同意，天成置业公司变更了容积率，将容积率上调至2.6，天成置业公司根据缴款通知书于2014年8月8日补交了土地出让款。 再查明，2016年12月6日，简阳市国土局向天成置业公司出具了《“天成国际社区G区”项目竣工后用地情况核查表》，核查意见：经国土局核查认为天成国际社区超容积率6850.49平方米，建议天成置业公司直接补缴超商业计容面积的土地价款，因天成置业公司尚有14623.57平方米因拆迁未完成而无法登记办证和开发建设，建议根据公司的承诺，由公司缴清超商业计容面积的土地价款后，先通过G区的竣工检查核验，并办理分幢分户土地使用证，待整宗地完全建设完成后，再进行整体竣工核查。天成置业公司不同意国土局的用地核查意见，没有缴纳土地出让款。2017年5月2日，简阳市政府第60次会议议事纪要，简阳市政府同意“简州里”规划方案，因该项目所在宗地为整体出让，同意其规划控制指标按宗地规划设计条件统一核算。2017年5月，天成置业公司将其待开发的“简州里”规划设计方案报送简阳市规划局审查。2018年7月5日，简阳市国土局根据政府会议纪要的精神，再次出具了《“天成国际社区G区”项目竣工后用地情况核查表》，核查意见：天成国际A、B、G、D、H、K、F共8个组团社区，经预算，目前尚未超商住比和容积率。 经简阳市不动产中心相关负责人介绍，在不动产统一登记制度实施前，根据办证部门规定，办理商品房房屋所有权转移登记应当在取得商品房初始登记后，经国土核查终结后方可办理商品房所有权转移登记。但在为天成国际G区办理不动产转移登记过程中，刚开始一段时间，办证部门对国土核查把关不严，在国土核查未结束前就为天成国际G区的将近200户购房户办理了不动产权证书；后来，国土部门发现该问题后向办证部门交换了意见，办证部门遂停止为天成国际G区的购房户办证，直至2018年7月5日国土核查无争议后才重新为天成国际G区的购房户办证。 从2016年11月14日起至2016年11月20日止，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。沈兴刚、陶丹与天成置业公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实的意思表示，合同合法有效，合同约定的所有条款对双方当事人具有约束力。本案争议焦点为：1.被告是否应当向原告支付初始登记的违约金7,796元；2.被告立是否应当向原告支付转移登记的违约损失39,363元；3.诉讼时效问题。对上述争议焦点，本院分别评判如下： 一、关于是否应当支付初始登记的违约金7,796元的问题。根据合同约定，天成置业公司应当在2015年10月26日前取得天成国际G区5幢初始登记的权属证明，但天成置业公司没有按照约定的期限取得初始登记的权属证明，天成置业公司于2016年4月8日取得天成国际社区G区5幢的房屋所有权证书，其初始登记逾期164天，根据双方合同约定，天成置业公司应按每日万分之一支付违约金，沈兴刚、陶丹主张违约金为475,400元/天×0.0001×164天＝7，796元，符合合同约定。关于初始登记违约金的诉讼时效问题，本院认为，在商品房买卖合同中明确约定了天成置业公司应当在2015年10月26日前取得初始登记的权属证明，逾期则表明沈兴刚、陶丹的权利即受到了损害，沈兴刚、陶丹应当及时向天成置业公司主张权利，其诉讼时效应当从2015年10月27日起算。根据本院查明的事实，至2018年11月24日，沈兴刚、陶丹才通过法院向天成置业公司主张权利，之前并没有向天成置业公司的主张过初始登记的违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，初始登记的违约金应适用三年的诉讼时效，沈兴刚、陶丹初次主张权利为2018年11月，已超过三年的诉讼时效，因此本院对其主张的初始登记的违约金不予支持。 二、关于是否应当支付转移登记的违约损失39,363元的问题。 （一）关于逾期办理转移登记的违约责任问题。天成置业公司辩解天成置业公司与沈兴刚、陶丹系无偿代理关系。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。沈兴刚、陶丹与天成置业公司签订了《商品房买卖合同》，其买卖合同目的是取得所购买商品房的使用权和所有权，天成置业公司负有将其买卖商品房的所有权按照约定的期限转移给沈兴刚、陶丹的法定义务（即完成不动产转移登记，方能实现合同目的），故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为无偿代理合同关系。在其买卖合同和补充协议中所指的无偿委托，是针对具体事项的委托代理，即将应由买方承担的某些义务的委托给卖方去履行。一般情况下，买卖房屋过户登记时，双方应共同到办证机关办理产权变更手续，而在商品房买卖合同中基于购房人的委托，买方则可以不到场办理产权变更手续。在商品房销售合同中，卖方为开发商，买方为不同的购房户，如均等到双方同时到场势必导致办证效率低下，因此由开发商统一按照办证部门的要求向购房户收集资料，集中办理房屋产权变更手续（房屋所有权转移登记），并由购房户向开发商出具委托书，由开发商单方代表买、卖双方向办证部门申请房屋所有权变更事宜。根据合同约定，天成置业公司是申请办理所有权转移登记的主要责任承担者，其应当及时按照产权登记部门的要求收集、提交相关资料，沈兴刚、陶丹负有按照天成置业公司的要求及时提交相关资料的义务。本案审理过程中，天成置业公司没有主张沈兴刚、陶丹有耽误天成置业公司为其办理房屋所有权转移登记的行为，本院亦没有发现沈兴刚、陶丹对转移办理登记逾期的后果存在过错，因此，天成置业公司应承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约损失的赔偿责任。 （二）关于损失的计算方式问题。沈兴刚、陶丹主张违约金的法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，因双方在合同中并未约定逾期办理转移登记违约金，故根据该规定，兼顾合同的履行情况，根据公平、诚信原则，酌定天成置业公司承担逾期办理转移登记违约损失按已付房款每日万分之一进行计算。但在2016年11月21日起简阳开始实施不动产统一登记，在2016年11月14日起停止受理各类土地、房屋登记业务。即从2016年11月14日起，天成置业公司在客观上已不能为沈兴刚、陶丹单独申请办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。在此情况下，天成置业公司仍负有协助办理不动产权属证书的义务，但办理不动产权属证书的时间应当依双方合同约定的国有土地使用权证书时间作为最后期限；在双方对办理国有土地使用权证书时间未具体约定的情况下，可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定确定办理不动产权属证书的时间。但审查双方签订的《补充协议》第三条第4款的约定，办理国有土地使用权证书的前提条件为“在房屋所有权证办理后根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证”。审查该约定，办理国有土地使用权证的前提条件有二：一为在房屋所有权证书办理后；二为需根据沈兴刚、陶丹的委托。沈兴刚、陶丹未提交相应证据证明在约定办理房屋所有权证书时间届满后委托了天成置业公司办理国有土地使用权证。故在此情况下，沈兴刚、陶丹主张在二证合一后天成置业公司未及时办理不动产权属证书的损失，应在符合办证条件的情况下其向天成置业公司做出委托办证的意思表示。在本案诉讼中，沈兴刚、陶丹未提交相应证据证明何时向天成置业公司做出了委托办理国有土地使用权证的意思表示，故其主张二证合一政策实施后未及时办理房屋不动产权属证书的损失，本院不予支持。因此，根据合同约定，沈兴刚、陶丹的逾期办理不动产权转移登记的违约损失为从2015年6月28日起至2016年11月14日，但同时，沈兴刚、陶丹主张的逾期办理初始登记的违约金与逾期办理不动产权转移登记的违约损失中存在时间重叠的部分，其重叠部分的违约损失的164天应当扣除，因此从商品房交付之日起至2016年11月14日再减去164天，共计340天，其逾期办理转移登记的违约损失为16163.60元（475400元×0.0001元/天×340天）。 （三）关于逾期办理转移登记的损失的诉讼时效问题。在天成置业公司逾期未为沈兴刚、陶丹办理房屋所有权转移登记时，即从沈兴刚接房后365日起（即从2015年6月28日起），沈兴刚、陶丹就应当知道自己的权利受到了侵害，诉讼时效从2015年6月28日开始起算，沈兴刚、陶丹于2018年11月24日才主张权利，已超过了诉讼时效。 综上所述，本院对沈兴刚、陶丹主张的初始登记违约金及转移登记的违约损失均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告沈兴刚、陶丹的全部诉讼请求。 案件受理费978元，由原告沈兴刚、陶丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐鸿滨 审 判 员  傅德梅 人民陪审员  王正玉 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  饶治华