广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终942号上诉人（原审被告）：茂名市精诚有限公司，住所地：茂名市茂南区**********。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：钟俊，男，1976年7月13日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区*************。系该公司的员工。被上诉人（原审原告）：康娟，女，1975年7月7日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区******。委托诉讼代理人：伍书漠，广东公勤律师事务所律师。原审被告：广东宏御物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区***********。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：肖丹，女，1987年7月15日出生，汉族，住广东省化州市************。系该公司员工。上诉人茂名市精诚有限公司因与被上诉人康娟、原审被告广东宏御物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初3672号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人茂名市精诚有限公司上诉请求：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院(2018)粤0902民初字3672号民事判决第一、二项；二、改判驳回被上诉人对上诉人的所有诉请；三、本案一、二审诉讼费由两被告承担。事实和理由：一、上诉人并未构成违约，不应承担违约责任。本案中，虽然《商铺租赁合同》暂时约定上诉人于2017年12月1日交铺给被上诉人使用，但在2017年8月28日签订《商铺租赁合同》时，该商铺属于新建商铺，需要通过政府部门验收合格后方可交付使用，正因为受此方面的影响，上诉人与被上诉人都预计到交铺时间的不确定性，经过上诉人与被上诉人充分协商的基础上，在《商铺租赁合同》的第12页第十一条第(9)项补充约定“备注：交铺时间以通知为准，相关合同期限同样以交铺时间为定相应顺延”，该条是上诉人与被上诉人协商一致达成的，不属于格式条款，一审法院在未考虑签订合同时的现状、合同目的及影响履行合同因素，错误的认为该条款属于格式条款，从而判定上诉人违约是毫无事实根据和法律依据。正因为受到工程进度及政府相关部门验收的影响，该商铺未能在2017年12月1日交付给两被上诉人，上诉人也将未能交铺的原因告知了被上诉人，被上诉人表示理解。在该商铺于2018年1月达到交付条件，因考虑到临近春节无法进行装修，上诉人通知被上诉人约定2018年3月1日再交铺给两被上诉人，装修、租金免租期相应顺延，上诉人完全按照合同履行相应的义务，故并未构成违约。二、被上诉人无权依据《商铺租赁合同》第八条第(1)项之约定行使解除权，现被上诉人诉请解约应承担违约责任。首先，上诉人未构成违约，事实和理由在第一点已经说明，这里不再累述。其次在2018年3月通过电话以及2018年5月24日通过邮政快递方式通知被上诉人来收铺，但自2017年12月1日起至被上诉人起诉时间即2018年10月8日，长达10个月的期间内，被上诉人均未向上诉人表示过要解除《商铺租赁合同》，显然被上诉人希望继续履行合同，即便有解除权，被上诉人也以默示的方式放弃了解除权，且依据《合同法》第95条规定，该解除权也消失。最后，结合本案的事实以及相关法律规定，被上诉人解除权的构成要件不具备，不得行使解除权。依据《商铺租赁合同》第八条第(1)款约定，当合同一方违返合同约定的，合同另一方可以依法解除合同，而根据《合同法》第94条第(三)项规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”，被上诉人直到2018年10月8日(起诉日)都未向上诉人书面通告要求解除合同，该商铺在被上诉人起诉前均处理未出租状态，《商铺租赁合同》仍可继续履行，一审法院应考虑到合同实现目的及稳定性，因此被上诉人解除权的构成要件不具备，不得行使解除权。被上诉人单方违约解除合同，根据《商铺租赁合同》第八条第(2)款及(4)款承担违约责任。综合上述，请二审法院结合本案事实和法律，予以依法改判。被上诉人康娟辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。理由如下：一、上诉人在本案中存在明显违约的情形，没有按照双方签订的《商铺租赁合同》，在2017年12月1日前将商铺交付给被上诉人使用，违反了合同的约定。被上诉人请求解除合同，是基于商铺合同的约定还有法律的规定，应当予以支持。基于以上的理由，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。康娟向一审法院起诉请求：一、解除康娟和茂名市精诚有限公司、广东宏御物业管理有限公司于2017年8月28日签订的《商铺租赁合同》；二、判令广东宏御物业管理有限公司、茂名市精诚有限公司共同返还康娟176461元并支付占用该笔资金期间的利息11469元(从2017年8月28日起按照年利率6%暂计算至2018年9月28日，2018年9月28日起至付清日止的利息另外计算)；三、诉讼费用由广东宏御物业管理有限公司、茂名市精诚有限公司承担。一审法院认定事实：2017年8月28日，康娟为乙方与广东宏御物业管理有限公司为甲方签订《商铺租赁合同》一份，约定：康娟租赁广东宏御物业管理有限公司以其名义出租的茂名市**********宏御帝景豪庭2栋2、3、4、5号房用于经营餐饮，经营品牌名称为一茶一点；租赁房屋的建筑面积为664.58平方米，第一至第三年月租金为56489元；租赁期限由2017年12月1日起至2025年11月31日，共8年，租金起计日为2017年12月1日，甲方以商铺现状交付使用；装修免租期75天，即交铺日开始起算；商铺免租期合计6个月，即乙方租金起计的前三个月一次性免，剩余免租时间为2018年6月、9月、12月，同时约定康娟必须于2017年1月30日前装修完毕，若2017年1月30日仍没有装修完毕，视为放弃租赁使用权，广东宏御物业管理有限公司有权终止合同，已付履约保证金及预付租金，不予返还。合同第四条约定：乙方于每月5日前向甲方缴交当月租金及管理费。管理费和免租期后第一个月租金、履约保证金112978元签订合同时缴交，装修保证金5000元进场装修时缴交。合同第八条第（1）项约定：任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。合同第十一条第(9)款备注“交铺时间按通知为准，相关合同期限同样以交铺时间为定相应顺延”。签订合同当天，康娟已向广东宏御物业管理有限公司支付租金押金112978元、装修保证金5000元、一个月的租金56489元及当月管理费1994元，共计176461元，该款直接汇入茂名市精诚有限公司法定代表人杨某1帐户，收款收据由广东宏御物业管理有限公司出具。另认定，广东宏御物业管理有限公司于2018年3月10日向康娟发送短信，主要内容为：“案涉商铺于2018年3月1日可以交付，免租期2018年3月1日开始计算，我司已在2018年3月1日前通知你方办理进场手续，请你近日内到营销中心办理入场手续”。茂名市精诚有限公司再于2018年5月24日向康娟寄送【关于催促《商铺租赁合同》履行通知】一份，内容为：“感谢您2017年8月28日租赁茂名市精诚有限公司开发的宏御帝景豪庭R2号楼2、3、4、5户物业一处，并签订了《商铺租赁合同》。我公司人员已于2018年3月1日通过电话及短信方式通知您来收铺并且进场装修，但您未及时来办理。按照《商铺租赁合同》约定我司已于2018年3月1日起算您所租赁物业的租金及物业费，为维护广大业主权益以及您自身权益，现正式通知您：请您于2018年6月15日前到宏御·帝景豪庭销售中心办理相关手续并进场装修，若您未能如期前来办理，根据《商铺租赁合同》第十条第三点约定我司将解除与您《商铺租赁合同》，不再保留您所租赁的商铺，收回该房产另行租赁，所收定金不再退还并且按照合同约定您须支付我司六个月租金和六个月物业管理费之和的金额作为违约金”。康娟对茂名市精诚有限公司的通知没有作出回应，案涉商铺目前空置，康娟、茂名市精诚有限公司之间至今未办理收铺手续。再认定，茂名市精诚有限公司与广东宏御物业管理有限公司是委托代理关系。涉案商铺为茂名市精诚有限公司所有，茂名市精诚有限公司委托广东宏御物业管理有限公司代为租赁涉案商铺。康娟在庭审中清楚两公司之间为委托代理关系后，选择茂名市精诚有限公司作为相对人主张权利。一审法院认为：康娟与茂名市精诚有限公司、广东宏御物业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。康娟与茂名市精诚有限公司、广东宏御物业管理有限公司双方在《商铺租赁合同》第八条第(1)项约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担”，康娟已按合同约定于2017年8月28日将相关费用支付给茂名市精诚有限公司、广东宏御物业管理有限公司，但茂名市精诚有限公司、广东宏御物业管理有限公司没有按合同约定于2017年12月1日将商铺交付给康娟使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，康娟请求解除双方于2017年8月28日签订的《商铺租赁合同》，一审法院予以支持。茂名市精诚有限公司、广东宏御物业管理有限公司以有合同备注“交铺时间按通知为准”抗辩，认为其未迟延交铺，不构成违约。因双方对合同第九条约定的“交铺时间按通知为准”产生争议，茂名市精诚有限公司、广东宏御物业管理有限公司作为出租方，合同由其制作提供，案涉合同明确约定租赁期及租金起计日为2017年12月1日，2017年1月30日前装修完毕，并注明茂名市精诚有限公司、广东宏御物业管理有限公司以商铺现状交付使用，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，案涉商铺的交付时间，应理解为2017年12月1日前，因此，茂名市精诚有限公司、广东宏御物业管理有限公司以有合同备注“交铺时间按通知为准”抗辩，认为康娟单方解除合同构成违约，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案的《商铺租赁合同》解除后，康娟请求茂名市精诚有限公司返还已预交的费用176461元，于法有据，一审法院予以支持。茂名市精诚有限公司、广东宏御物业管理有限公司不按期交付商铺，构成违约，导致合同解除，康娟请求茂名市精诚有限公司按年利率6%计算占用其资金期间的利息，符合法律规定，一审法院予以支持，但起算日期应从康娟起诉主张解除合同之日起，康娟请求从2017年8月28日起算，不予支持。茂名市精诚有限公司与广东宏御物业管理有限公司是委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”规定，康娟选定茂名市精诚有限公司作为相对人主张权利，予以准许。广东宏御物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本案依法适用缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除康娟与广东宏御物业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》；二、限茂名市精诚有限公司于本判决生效之日起十日内返还租金56489元、管理费1994元、履约保证金112978元、装修保证金5000元，合计176461元并支付占用上述款项的利息(利息按年利率6%从2018年10月8日计至付清款项时止)给康娟；三、驳回康娟的其他诉讼请求。如果来按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2029元(康娟已预交)，由茂名市精诚有限公司负担。茂名市精诚有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付康娟，一审法院不作另行退收。本院审理查明：确认一审法院认定的事实。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。争议焦点有：一、上诉人是否违约，应否承担违约责任？二、被上诉人有无权利行使解除权？对争议焦点，评判如下：一、上诉人委托广东宏御物业管理有限公司与被上诉人订立的《商铺租赁合同》是房屋租赁合同，其中，第3页中“二、租赁期限、租金起计日及开业日”项下有如下内容：“1、租赁期由2017年12月1日起至2025年11月31日，共8年，装修免租期：75天，即交铺日开始起算。商铺免租期合计6个月：即乙方租金起计的前三个月一次性免，剩余免租时间为2018年6月、9月、12月”；第11页至第12页中“十一、其他约定的事项”项下有如下内容：“（9）备注交铺时间按通知为准，相关合同期限同样以交铺时间为定相应顺延。”（见第12页，以下简称“该备注内容”）虽然，该《商铺租赁合同》文本由上诉人提供，但是，该备注内容有下划线，同页须被上诉人核对无误的“乙方地址：广东省深圳市宝安区*************”、“收件人：康娟”、“电话：138*****982”等，亦有同样下划线。被上诉人有条件注意到该备注内容。在被上诉人自愿订立合同的条件下，被上诉人在订立合同时，如对该备注内容有异议，完全有条件也应会向上诉人委托的广东宏御物业管理有限公司提出。因此，该备注内容并不是在订立合同时上诉人委托的广东宏御物业管理有限公司未与被上诉人协商的条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，该备注内容不是格式条款。而且，对该备注内容，应当按照通常理解予以解释。按照通常理解，该备注内容文义清晰，意味着，交铺时间可能迟于2017年12月1日，租赁期8年，但租赁期起始日期可能依交铺时间顺延而迟于2017年12月1日，相应地，租赁期终止日期可能迟于2025年11月31日。该备注内容，不能解释为上诉人须在2017年12月1日或之前交付租赁物（商铺）给被上诉人，否则约定“相关合同期限同样以交铺时间为定相应顺延”就没有任何意义。上诉人于2018年3月10日通知被上诉人可以交付租赁物给被上诉人，没有违反双方关于交付租赁物日期的约定。而且，被上诉人没有举证证明上诉人于2018年3月10日及其后交付租赁物给被上诉人致使不能实现合同目的，甚且，在上诉人通知被上诉人租赁物可以交付之前，被上诉人没有催告上诉人交付租赁物。所以，被上诉人主张“被告（按，指上诉人）没有按合同约定在2017年12月1日前将商铺交付给原告（按，指被上诉人）使用，该行为直接导致了合同目的不能实现”（见一审《开庭笔录》第7页），缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人没有违约，不承担违约责任。二、上诉人没有违约，双方当事人约定的解除合同的条件没有成就，同时，本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形，所以，被上诉人无权解除合同。基于以上两方面的理由，上诉人委托广东宏御物业管理有限公司与被上诉人订立的《商铺租赁合同》依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。所以，被上诉人向一审法院提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。此外，上诉人上诉请求“本案一、二审诉讼费由两被告承担”，“被告”是一审当事人称谓，在本案中，一审被告是上诉人和广东宏御物业管理有限公司。上诉人自愿负担一审、二审案件受理费，不违反法律规定。综上所述，上诉人茂名市精诚有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初3672号民事判决。二、驳回被上诉人（原审原告）康娟的诉讼请求。一审案件受理费2029元、二审案件受理费3829元，均由上诉人茂名市精诚有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 潘泽茂审 判 员 阮树本二〇一九年七月十六日法官助理 陈 苗书 记 员 陈 琦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。