广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2550号原告：黄炳华，男，汉族，1974年5月30日出生，住广东省从化市，委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧柱星，从化区众心法律中心基层法律服务工作者。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路2号,统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：郑重。委托诉讼代理人：余小晔，女，汉族，1981年4月23日出生，住广州市天河区，系公司员工。原告黄炳华与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：“雅居乐”公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告黄炳华的委托诉讼代理人欧柱星及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人余小晔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄炳华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2015年7月2日至2017年6月22日止逾期交付房屋的违约金227615.09元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月19日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于从化市xxx期一组团第38栋1层102房（该物业建筑面积为289.68平方米，房款总额为3156936元）。签订合同后，原告已按照该合同约定向被告全额支付购房款，履行了房屋买受人应尽的付款义务，被告应当在2015年7月1日前交付房屋。但时至今日被告提供给原告所购买的房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，该用电类别不能满足购房人的日常生活用电基本条件，且随时面临被供电企业终止供电的风险。涉案房屋不能满足商品房交付买受人所必须的基本居住要求，影响了原告的正常使用，因此，该房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。综上所述，被告已逾期交付房屋给原告，为维护原告的合法权益，现根据相关法律的规定，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称，1、我方不同意原告的诉讼请求，我方认为涉案房屋在交付前已经竣工验收备案，符合买卖合同补充协议约定的标准，不存在逾期交付，原告未收楼责任应由他自己承担。2、根据合同约定，双方交付标准是竣工备案。所以永久用电不是法律规定的交付标准，并没有对原告居住有影响。3、原告并无证据证明临电影响其居住使用。4、原告已于2017年6月22日收楼。5、原告起诉部分超过诉讼时效。经审理查明：2014年1月19日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于从化市xxx期一组团第38栋1层102房，房屋地址：从化市xxx三期二组团B型四联排（38栋）102房；建筑面积289.68平方米；房款总额为3156936元）；原告以分期付款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的30%，金额（人民币）947081元；第二期款于2014年4月30日前支付789234元；第三期款于2014年8月31日前支付789234元；第四期款于2014年12月31日前支付631387元。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2015年7月1日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《补充协议》第六条约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。上述合同签订后，两原告依约交付购房款。被告于2015年8月19日出具金额为3156936元的发票，确认收到原告的购房款。本案中，被告没有提交涉案房屋已经具备永久用电的证据，在庭审中被告确认目前仍是临时用电。庭审中，双方确认原告于2017年6月22日收楼。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。首先，本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。本案中，被告提供给涉案房屋用电类别为“临时用电”，该用电类型不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，根据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。原告有证据证实涉案小区确实存在停电多次不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，原告与被告也确认其为涉案房屋提供的临时用电，临时用电不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任，原告主张被告应按照合同约定的标准计付迟延交楼违约金合理，本院予以支持。关于逾期交房违约金计算截止时间及诉讼时效问题。原告请求被告支付因逾期交付房屋而产生的违约责任，该请求权性质为债权请求权，适用诉讼时效的规定。涉案房屋虽尚不符合交楼条件，但原告已于2017年6月22日收楼，故本院认定被告违约交楼行为的时间段暂为2015年7月2日起至2017年6月22日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，法律另有规定的，依照其规定。”原告于2019年6月6日向本院提起诉讼，因被告在2016年6月6日前的逾期交房行为而产生的违约金，已过民法总则规定的三年诉讼时效，故原告主张的2015年7月2日至2016年6月6日逾期交房期间所产生的违约金，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩，而2016年6月7日至2017年6月22日逾期交房期间所产生的违约金尚在诉讼时效期间内，被告仍应向原告履行支付义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金给原告黄炳华（自2016年6月7日起每日以3156936元的万分之一为标准，计付至2017年6月22日止）。二、驳回原告黄炳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2357元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担1349元，由原告黄炳华负担1008元。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇一九年七月二十六日法官助理郑婕姮书记员李蕴