连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初4489号原告：骆迎红，女，1989年8月1日生，汉族，住海州区。委托诉讼代理人：张磊，男，1987年7月12日生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：卞富山，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。被告：连云港鼎升房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区人民路129号。法定代表人：陈琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘友君，该公司职员。原告骆迎红与被告连云港鼎升房地产开发有限公司（以下简称鼎升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骆迎红的委托诉讼代理人张磊、卞富山，被告鼎升公司的委托诉讼代理人刘友君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆迎红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告房屋租金33333元（第一年原告实际使用房屋7个月，剩余5个月未使用，即80000元÷12个月×5个月）；2、请求判令被告退还原告保证金20000元；3、判令被告赔偿原告损失100000元（以鉴定为准）；4、涉案费用由被告承担。事实与理由：2017年5月13日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于海州区商铺出租给原告用于经营饭店，租期五年，保证金20000元，年租金80000元，租金交付方式为年交。原告租房后对房屋进行了装修并经营。2017年12月25日，被告突然向原告送达《解除合同通知书》，并对原告的饭店进行打砸，原告无奈退出房屋。现诉至法院，请求判令如诉。被告鼎升公司辩称，原告所述不是事实，被告根本没有打砸涉案租赁房屋，双方并未实际解除合同，我公司发送的《解除合同通知书》是因为我公司欠案外人丁某装修款，想用原告的租金冲抵丁某的装修款，通知送达原告后，原告不同意解除，我方也未再主张解除合同，且涉案房屋一直由原告继续租赁使用，至今也未腾空交付给我方；此外，原告存在欠付租金的违约行为，根据合同约定，原告应于2017年12月13日支付下一年租金，但原告至今未缴纳，我公司已另行起诉，原告为了拒付租金，制造理由，遂提起本案的诉讼，其行为有违诚实信用原则。综上，请求驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：2017年5月13日，原告骆迎红（承租方、乙方）与被告鼎升公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将位于海州区商铺（以下简称涉案商铺）出租给骆迎红，房屋为已装修好的正在使用中的饭店；租赁期共五年，自2017年5月13日起至2022年5月12日止；年租金80000元，乙方承租房屋需向甲方缴纳房屋及设备保证金20000元，房屋保证金在合同终止时，经甲方检验合格后退还乙方，租金为年缴，签订合同之日缴纳第一年租金，以后每年12月13日前租金一次付清，乙方必须按照合同约定向甲方缴纳租金，如拖欠租金甲方给乙方10天宽限期，从第11天开始甲方向乙方每天按所欠租金的10%加收滞纳金；如乙方在正常经营期间发生阻挡干扰等导致乙方无法经营的，甲方承担乙方一切经济损失（包括装修、房屋租赁费、保证金、财物购置、造成停业等）。合同还对装修、其他费用的支付、政府拆迁等事项进行了约定。合同签订后，原告在涉案商铺内经营六室二厅私房菜馆。2017年12月25日，被告鼎升公司向原告骆迎红发出《解除合同通知书》一份，主要内容：“骆迎红：本公司于2017年5月13日与你签订的《房屋租赁合同》，因该公司涉及房屋《人民路129号108号商用房》已于2016年6月26日转让抵债给丁某，并由丁某装修，本公司未经丁某同意与你签订了《房屋租赁合同》，故特通知你，解除已签《房屋租赁合同》，请你接到通知后与丁某协商重新签订《房屋租赁合同》。”通知空白处手写有丁某的电话。接到该通知书后，原告不同意与丁某签订租赁合同，继续在涉案商铺内进行经营，双方未实际解除合同。另查明，自2019年5月份起，涉案商铺被原告骆迎红锁门至今。庭审中经双方确认，2017年5月13日合同签订当日，原告骆迎红依约支付20000元保证金及第一年租金80000元，之后未再缴纳租金。鼎升公司于2019年4月22日诉至我院要求骆迎红支付尚欠的租金及相关费用，故引起本案诉讼。骆迎红在该案件庭审中曾陈述：“我们自2017年12月25日收到原告解除合同通知书，让我们与丁某签订新的合同，我方不同意，因为我们是和原告签订的合同，丁某对涉案房屋无经营权，也没有任何手续。”庭审中，经法庭询问，原告骆迎红不主张解除《房屋租赁合同》，并认为该合同已于2017年12月25日解除，被告鼎升公司也不主张解除合同。上述事实有原、被告当庭陈述及原告提交的《房屋租赁合同》、营业执照、照片、《解除合同通知书》、费用清单，被告提交的照片等证据在案予以证实，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案的争议焦点为：1、双方所签《房屋租赁合同》是否已于2017年12月25日解除；2、原告主张的返还租金、保证金及赔偿损失应否得到支持。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应履行合同所约定的义务。对于争议焦点1、原告骆迎红主张，被告于2017年12月25日向其发送的《解除合同通知书》已发生合同解除的法律效力，收到该通知书后，原告即停止营业，双方租赁关系已解除。被告鼎升公司认为，双方均明知《解除合同通知书》并非是让原告腾退房屋，而是让原告与新房东丁某签订租赁合同，因原告不同意，双方租赁关系并未实际解除。本院认为，第一，根据合同法规定，合同的解除包括约定解除和法定解除，首先，原、被告双方未协商一致于2017年12月25日解除涉案合同，即不属于约定解除。其次，《解除合同通知书》到达原告后，虽然原告未向人民法院或者仲裁机构提出异议，但其并未实际搬出涉案商铺也未与丁某签订新的租赁合同，截至目前涉案商铺仍由原告掌控，原、被告除上述通知书之外，双方均未主张解除租赁合同。综上，《解除合同通知书》未产生合同解除的法律效力，原、被告签订的《房屋租赁合同》未实际解除。对于争议焦点2，原告主张返还租金、保证金及赔偿损失的诉求均是建立在被告于2017年12月25日单方解除合同的基础上，但根据上述争议焦点1的分析和认定，《解除合同通知书》并未产生合同解除的法律效力，涉案租赁合同并未解除；其次，涉案租赁合同对双方仍具有法律约束力，根据《房屋租赁合同》：“租金为年缴，签订合同之日缴纳第一年租金，以后每年12月13日前租金一次付清，”对此约定，原、被告双方虽有不同的理解，但根据公平原则和诚实信用原则分析，原告于2017年5月13日签订合同时支付了第一年租金8万元，第一年租赁期至2018年5月12日止，自该时间后，原告实际上处于“无偿”使用涉案商铺的状态，这明显不符合客观实际也违背诚实信用原则，因此原告存在欠付租金的事实，作为违约方其无权主张返还保证金、退还租金及赔偿损失。综上，对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告骆迎红的诉讼请求。案件受理费3367元，由原告骆迎红负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员 王守富二〇一九年七月三十一日法官助理 王肖琳书 记 员 韦 玲法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行