广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初6331号原告：江健洪，男，1961年9月23日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：李放，广东捷成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈汝权，广东捷成律师事务所实习人员。被告：潘岚兰，女，汉族，1976年6月16日出生，住广东省廉江市，原告江健洪诉被告潘岚兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江健洪的委托诉讼代理人李放，被告潘岚兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江健洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《房地产买卖合同》，立即将位于广州市XX镇XX路X座X梯XX号的房屋（产权证号Ｃ2××06）交付给原告使用；2.判令被告立即协助将位于广州市XX镇XX路X区X座1梯XXX号房屋（产权证号Ｃ2××06）产权过户到原告名下；3.判令被告支付违约金人民币20万元（违约金包括：1、逾期交付房屋违约金，从2013年8月24日逾期交房日计算至实际交付之日，按每天200元标准暂计至2018年7月4日为355200元：2、逾期办理房屋过户手续违约金，从逾期办理过户交易登记手续的2013年6月23日计算至实际办理过户之日，按每天1000元标准暂计至2018年7月4日为1776000元，两项违约金总和以不超过房屋交易总价50万元为限，原告酌情要求被告支付20万元违约金；4.本案全部诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，原告江健洪变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告返还原告支付的购房款人民币300000元和逾期退款利息暂计92052元（以300000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，从逾期退款之日2013年5月24日起计至清偿之日止，暂计至变更诉讼请求之日为92052元）；3.判令被告补偿原告人民币50000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2013年4月23日签订《房地产买卖合同》，合同约定：1、甲方将拥有产权的位于广州市XX镇XX路X座X梯XXX号房屋（产权证号Ｃ2××06）卖给乙方，房屋交易价格为人民币50万元，签订合同当天支付30万元，办理过户当天支付20万元。2、甲方应当在2013年8月23日前将房屋交付给乙方占有使用，逾期交付的，每超期一天收取甲方人民币200元；3、自合同生效之日起60天内办理交易登记手续，每过期一天甲方每天支付人民币1000元给乙方。合同签订后原告依约于2013年4月23日向被告支付30万元首期款，但被告未依约在2013年8月23日前将房屋交付给原告使用、也未在合同成立之日起60天内即2013年6月22日前与原告一起办理房屋交易过户登记手续。原告认为：原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告双方应当共同遵守。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，原告已依约完成了支付首期购房款的合同义务，被告应当依约定期限向原告交付房屋并办理房屋过户交易登记手续。被告逾期未交付房屋和办理交易登记手续的行为已构成违约，对原告造成了很大的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定及合同的约定，原告有权要求被告继续履行《房屋买卖合同》将房屋交付给原告使用，并将权过户到原告名下，及支付逾期交房和办理交易登记手续的违约金。后由于涉讼房屋已被（2018）粤0113执2040号案的申请执行人中国光大银行股份有限公司广州番禺支行（该房屋抵押权人）申请执行，我方按原诉讼请求已无法实现合法权益，特向法院申请变更诉讼请求。被告潘岚兰辩称，我与原告之间没有房屋买卖合同关系，只是在2013年有向原告借了30万元，当时还签了30万元的欠条，向原告借款后，有归还过部分款项，但是由于还款时间较长，银行回复需要一个月的时间才能打印好流水。在2015年的时候，原告向我催要30万元的还款，原告把我租赁的价值100万元左右的厂房及厂房内的所有机械还有石材强行收回，用于抵扣30万元的借款，当时原告还向我返还了8万元。当时我报警了，但是公安部门说是经济纠纷，让我另行解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：2009年11月18日，广州市番禺石基洪辉商品信息咨询服务部（法定代表人江健洪）作为出租方、甲方，潘岚兰作为承租方、乙方，签订《丹山石材陶瓷批发市场租赁合同》，约定甲方将座落在番禺批发市场内XX号铺（以下简称涉讼商铺）租赁给乙方经营使用，面积240平方米，租赁期5年，自2010年1月1日至2014年12月31日；合同签订当天，乙方向甲方交纳保证金21600元，每月租金10800元，综合服务费每月240元，每月租金满三年后递增10%，每月租金和综合服务费乙方在每月10日前付款。2013年4月23日，被告潘岚兰作为甲方（卖方）与原告江健洪作为乙方（买方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将广州市XX镇XX路XX梯X号房屋（以下简称涉讼房屋）出售给乙方，交易价格为50万元，签订合同当天支付人民币30万元正，办理过户当天支付余款20万元，另甲方自愿开具一张广州市番禺市桥荣福石材厂的期票，支票号码008××××5676（中国邮政储蓄银行）给乙方作担保，金额30万元人民币，到期过不了户的，甲方无条件退回30万元，并补偿人民币5万元给乙方。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。甲方应当在2013年8月23日前将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。自本合同生效之日起60天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。甲方未按照本合同约定的期限将房地产交付给乙方占有、使用的，按照以下方式处理：每超期一天收取甲方人民币200元。因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，每过期一天，甲方自愿每天支付1000元人民币给乙方作为补偿费。因乙方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续的，每超期一天，乙方自愿每天支付100元人民币给甲方作为补偿费。乙方未按照本合同的约定给付房款的，乙方自愿每天支付300元人民币给甲方作为补偿费。另甲方保证该房产的权属人只有本人没有其他共有人，保证该房产没有抵押给银行或他人。潘岚兰及江健洪均在合同尾部签名并按捺指模。同日，江健洪通过其银行账户向潘岚兰的银行账户转账300000元，但交易备注为借款。同日，潘岚兰签名出具《收据》一份，载明：“现本人潘岚兰，身份证号：，收到江健洪，身份证号PX支付购房款￥30万元”。潘岚兰向江健洪开具了一张广州市番禺市桥荣福石材厂的支票，金额为30万元，日期为空白。根据潘岚兰提交的中国民生银行及招商银行个人账户对账单，潘岚兰对江健洪有以下付款：2013年9月4日支付15000元，2013年9月5日支付12120元，2013年10月9日支付12120元、15000元，2013年10月25日支付10000元，2013年11月11日支付5000元，2014年3月11日支付12120元、30000元，2014年5月21日支付12120元，2014年6月13日支付12120元，2014年7月25日支付12120元，2014年8月25日支付12120元，2014年11月5日支付12120元，2014年11月6日支付30438元，2015年6月4日支付10000元，2015年8月19日支付20000元。潘岚兰对江炳锋有以下付款：2014年4月18日支付20000元，2014年7月30日支付12000元。江健洪对潘岚兰有以下付款：2015年11月3日支付30000元，2015年11月6日支付50000元。潘岚兰主张江炳锋为江健洪的儿子，代其收款，江健洪对此不予确认，称其不认识江炳锋，潘岚兰与江炳锋之间的款项往来与本案无关。另查明，涉讼房屋的权属人是被告潘岚兰，建筑面积为77.2平方米，该房屋于2010年8月23日办理抵押登记，抵押权人为中国光大银行股份有限公司广州番禺支行，并于2016年12月22日、2017年4月24日、2017年5月25日、2017年9月15日分别被本院因不同案件查封。双方当事人对于双方之间是否存在真实的房屋买卖合同关系存在争议：潘岚兰在第一次庭审中确认《房地产买卖合同》是其签署，但认为是2015年江健洪催促还款时胁迫其签署的，其并未看过合同内容；在第二次庭审中，潘岚兰否认了《房地产买卖合同》中其签名的真实性，认为是江健洪冒用其签名。潘岚兰主张，双方之间不存在房屋买卖合同关系，实为借款合同关系，借款本金为30万元。关于借款的还款情况，潘岚兰在第一次庭审的答辩意见中称其收到借款后有偿还过部分款项，2015年江健洪向其催要还款时，将其承租的厂房内的价值100万元左右的机械和石材强行收回变卖，用于抵扣了30万元借款，江健洪还向潘岚兰返还了8万元；在第二次庭审中潘岚兰提交了前述个人账户对账单，并称其共向江健洪偿还了借款26万余元。江健洪对于潘岚兰的上述主张均不予确认，并称其向潘岚兰转账30万元备注为“借款”是因操作失误，实际上是支付购房款。江健洪称，潘岚兰提供的个人账户对账单中，2013、2014年的转账，金额为12120元的转账均是支付2009年11月18日签订的《丹山石材陶瓷批发租赁合同》中的租金及管理费，金额不是12120元的款项也是支付该合同中未按约付清的租金、违约金、水电费等费用；2014年11月6日的30438元是用于支付第二份《丹山石材陶瓷批发租赁合同》的保证金27798元及相关费用，相关费用如何计算不记得；2015年6月4日和8月19日的两笔付款是支付第二份《丹山石材陶瓷批发租赁合同》中2015年1-4月的租金和相关费用；江健洪向潘岚兰转账支付的两笔合计8万元，是由于2015年10月至11月期间，潘岚兰无法交租，故找到第三方苏志安接手商铺，商铺的顶手费由苏志安直接转给江健洪，江健洪扣除潘岚兰拖欠的全部款项后再将多出的8万元转给潘岚兰。为此，江健洪提交了以下证据予以证实：①《丹山石材陶瓷批发租赁合同》原件，载明为广州聚居美石物业管理有限公司（以下简称聚居美石公司）（甲方）与潘岚兰（乙方）于2014年11月6日签署，约定甲方将涉讼商铺出租给乙方使用；租期自2015年1月1日至2017年12月31日，租金每月9897元，卫生费每月的1414元，管理费每月2828元，合共14139元，乙方于每月10日前支付；合同签订时，乙方向甲方交纳履约保证金27798元；落款处有聚居美石公司盖章及潘岚兰签名和指印。②《消防安全责任状》，载明为聚居美石公司与潘岚兰于2014年11月6日签署，约定了双方对于涉讼商铺的安全防火职责。③聚居美石公司于2019年4月11日出具的《证明》，载明江健洪系该公司实际出资人和实际负责人，该公司于2014年11月6日与潘岚兰签订的《丹山石材陶瓷批发租赁合同》一直由江健洪负责收取租金、全权处理与租赁合同有关事宜。④苏志安的身份证复印件及其签名按捺指印的《证明》原件，《证明》载明在2015年10月至11月期间，潘岚兰要将其承租的涉讼商铺转租给我，在协商时因该商铺转租事宜需经丹山石材陶瓷批发市场以及其实际老板江健洪同意，江健洪要求我和潘岚兰在确定转租事项后把潘岚兰的转租费用（顶手费）直接给他并由他扣除潘岚兰欠付的商铺租金、违约金等费用后，余下的再由江健洪转给潘岚兰，潘岚兰同意；在支付顶手费以及完成商铺相应交接手续后，上述商铺由本人承租和经营至今。潘岚兰对于前述证据均不予确认，其称2009年11月18日的《丹山石材陶瓷批发租赁合同》到期后其与江健洪协商续租至2018年12月31日并另行签订了合同，但不是江健洪提交的该份合同，江健洪提交的合同及《消防安全责任状》均不是潘岚兰签署的；潘岚兰不认识苏志安，2015年5月江健洪强行变卖潘岚兰厂房内的设备，厂房由谁接手其不清楚。本院认为，本案原告江健洪为香港居民，故应参照涉外案件进行处理。因涉讼房屋位于番禺内，故本院对本案具有管辖权。关于本案适用法律的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，本案房屋买卖合同的标的为房屋，属于不动产的买卖行为，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。双方当事人争议的焦点在于，双方之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。因在《房地产买卖合同》签订同期，潘岚兰与江健洪作为负责人的广州市番禺石基洪辉商品信息咨询服务部及聚居美石公司还存在房屋租赁合同关系，并因此与江健洪产生资金往来，故本院先审查房屋租赁合同的履行情况。双方均确认2009年11月18日的《丹山石材陶瓷批发租赁合同》已履行完毕，并确认此后双方签订了合同续租。但潘岚兰称江健洪提交的2014年11月6日的《丹山石材陶瓷批发租赁合同》不是其签署，双方签订的是另一份合同，由于潘岚兰未提交证据证明双方签署了其他租赁合同，且未对江健洪提交的2014年11月6日的《丹山石材陶瓷批发租赁合同》中其签名和指印申请鉴定，故本院对江健洪提交的该份合同原件及聚居美石公司出具的《证明》真实性予以采信。潘岚兰提交的两份银行个人账户对账单中，2013年9月至2014年11月期间有多笔金额为12120元的付款，与第一份《丹山石材陶瓷批发租赁合同》中约定的2013年1月至2014年12月期间的租金及服务费金额12120元[10800元×（1+10%）+240元]一致，故上述款项本院认定为支付租金及服务费。因潘岚兰并非每月按时向江健洪支付12120元，其又未提交证据证明租金及服务费、卫生费、管理费存在其他形式的付款，2013年9月至2015年8月的全部付款合计232398元（15000+12120+12120+15000+10000+5000+12120+30000+12120+12120+12120+12120+12120+30438+10000+20000），尚不足以支付两份《丹山石材陶瓷批发租赁合同》约定的同期租金及服务费、卫生费、管理费307032元（12120元/月×16个月+14139元/月×8个月）。潘岚兰主张上述款项全部是归还借款，未提交证据予以佐证；江健洪主张上述付款均是支付租金及服务费、卫生费、管理费及合同履约保证金，提交了两份《丹山石材陶瓷批发租赁合同》予以证明；结合上述付款的金额，本院对于江健洪的主张予以合理采信，对于潘岚兰的主张不予采信。至于潘岚兰向江炳锋支付的款项，因其未举证证明江炳锋系代江健洪收款，江健洪对此亦不予确认，故本院不予确认该款项与本案的关联性。至于江健洪于2015年11月3日、11月6日向潘岚兰转账支付的合计8万元款项的性质。潘岚兰主张是江健洪强行变卖其厂房内物品抵偿30万元借款后的剩余金额，对此，仅有其口头陈述，无其他证据证实；而且，潘岚兰称江健洪于2015年5月强行变卖其厂房内物品抵债并有剩余金额，但其2015年6月、8月还向江健洪支付了10000元、20000元，其陈述与付款行为相矛盾。江健洪主张8万元是涉讼商铺由潘岚兰转租给苏志安后以转手费抵偿拖欠租金及管理费之后的剩余金额，对此提交了苏志安的证人证言及身份证复印件予以证实。江健洪的证据证明效力略高于潘岚兰，本院对于潘岚兰主张该款项是抵偿借款后的剩余金额不予采信。潘岚兰主张江健洪向其支付的30万元是借款，虽与江健洪转账的备注内容一致，但是潘岚兰不能提供借款合同或借据，也无法说明双方对于借款利息是如何约定，如前述，对于还款情况其也不能提供明确清晰的证据证实。江健洪主张30万元是购房款，对此提交了《广州市房地产买卖合同》、《房地产权证》及《收据》予以证实。潘岚兰在第一次庭审中确认《广州市房地产买卖合同》是其签署，且未提交证据证明签署时存在受胁迫的情形，也未提交证据证明曾主张撤销该合同，其第二次庭审中陈述该合同并非其本人签署，前后矛盾，本院对其第二次庭审中的陈述不予采信，对于《广州市房地产买卖合同》的真实性予以采信。江健洪支付30万元的时间与金额均与《广州市房地产买卖合同》中约定的首期购房款一致，且潘岚兰出具的《收据》中也载明收到江健洪支付的购房款30万元。因此，江健洪提交的证据的证明效力整体上高于潘岚兰，本院对于江健洪的主张予以合理采信，即双方当事人之间应为房屋买卖合同关系，而非民间借贷关系。由于潘岚兰未按照《房地产买卖合同》约定的期限将涉讼房屋交付江健洪使用及协助江健洪办理过户手续，且现房屋上的抵押权尚未涂销，又已被法院多次轮候查封，导致《房地产买卖合同》无法继续履行。江健洪要求解除该合同，潘岚兰向其退还购房款30万元并支付补偿款5万元，本院予以支持。由于双方对于解除合同后的退款期限及逾期退款利息并无约定，对于江健洪要求潘岚兰在支付补偿款5万元以外还需支付逾期退款利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告江健洪与被告潘岚兰于2013年4月23日签订的《房地产买卖合同》；二、被告潘岚兰应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告江健洪返还购房款30万元并支付补偿款5万元；三、驳回原告江健洪的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7931元，由原告江健洪负担1381元，由被告潘岚兰负担6550元；财产保全费2820元，由原告江健洪负担550元，由被告潘岚兰负担2270元。如不服本判决，原告江健洪可在判决书送达之日起三十日内，被告潘岚兰可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 祎人民陪审员  区洁芳人民陪审员  黄英启二〇一九年七月二十日书 记 员  黄佩裕