安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0103民初2605号原告:谢茜，女，1984年7月1日生，汉族，住合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：杨志泉，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶先锋，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告：马树德，男，1992年5月30日生，汉族，住合肥市。原告谢茜与被告马树德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢茜及委托诉讼代理人杨志泉，被告马树德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢茜向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还占用的原告名下位于合肥市庐阳区宿州路318号融侨观邸X栋XXX室房屋，并恢复原状；2、判令被告支付原告房屋租金4803.3元（按月租金6550元标准，自2019年1月1日计至2019年1月22日）；3、判令被告支付原告逾期返还房屋期间的占用费26200元（按月租金6550元的2倍标准，暂自2019年1月23日计至2019年3月22日，并继续计算至实际交房之日止）；4、判令被告赔偿原告损失款30130元；5、判令被告支付原告占用房屋期间的水费147.4元、电费455.5元（暂计至2019年3月4日，并继续计算至实际交房之日止），燃气费以实际结算为准；6、判令被告支付原告支出的律师费4000元；7、判令被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：2018年8月3日原、被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：被告承租原告位于合肥市庐阳区宿州路318号融侨观邸X栋XXXX室房屋，租赁期限23个月，自2018年8月1日至2020年6月30日，月租赁费为6550元，首期支付5个月租金，后期由被告按支付期向原告支付，每6个月为一支付期，先支付租金后使用房屋；首期租金于本合同签订之日起2个工作日内付清，后期租金在付款周期起算日前10内支付该期租金，以此类推（租金仅含物业费，水电费、燃气费等其他杂费由被告自行承担）；被告逾期支付租金及相关费用超过10个工作日的，原告有权解除合同，且原告有权按照不低于本合同约定租金总金额的20%向被告主张损失赔偿；因被告原因导致合同解除或终止的，原告有权没收全部保证金；返还房屋时，被告应腾空房屋内被告的物品或货物、拆除被告安装的设施设备，恢复房屋原状；被告逾期返还房屋的，被告应按照解除合同当年约定租金的双倍向原告支付占用费至实际返还之日（具体计算方法为：月租金/30*（实际返还之日一应当返还之日）*2）。另，合同第十二条约定：因本合同产生的争议，双方先行协商解决，协商不成时，应向房屋所在地人民法院起诉。因被告拖欠租金等费用导致原告向人民法院提起诉讼的，被告须承担原告支出的律师费、诉讼费、公证费等一切合理支出。上述订单签订后，原告按约将案涉房屋交付被告使用，但被告仅支付至2018年12月31日的租金。后经原告多次催要，被告至今仍未能按约支付租金。原告出于无奈，只能于2019年1月21日通过EMS及微信方式向被告发出《解除租赁合同通知书》，书面告知被告解除租赁合同并要求被告返还房屋、恢复原状并支付相关款项，但被告收到通知后仍拒不履行，并继续占用房屋至今。综上，原告认为被告已属严重违约!现为维护自身的合法权益，特提起诉讼，判如所请。马树德辩称，我方同意对案涉房屋恢复原状，对诉请租金有异议，我方不认可该租金金额。原告陈述的我占有房屋产生的26200元不属实，因我方在案涉房屋经营私房会所被物业及居民投诉，街道也给我方下了整治通知，我于2018年12月份就已经告知原告我方不经营了，要求将案涉房屋退还给原告，但原告不同意，要求我方将房屋恢复原状并赔偿违约金，我方主张恢复原状并不要求原告退还押金了，但原告不同意，原告主张的违约金原先合同中没有约定，双方于2018年8月签的租赁合同我方没有仔细看，且我于2019年1月搬离案涉房屋时给原告打电话原告没有接，物业要求房东给我开具出门条才给我放行，后物业电话联系原告，原告称双方争议没有解决不同意开具出门条，所以导致我无法搬离案涉房屋，这些情况有物业前台、报修人员、经理都可以证明，故原告诉请的占有使用费26200元不合理。对损失的诉请我方不认可，我方退租是因为政府行为不让我经营了，不是我个人原因。物业费我缴纳了，对水电费后期是我的合伙人在经营，是否经营我不清楚；对律师费，我方不认可，不同意承担，因我方是希望调解的，是原告坚持诉讼。本院经审理认定的事实如下：2018年8月3日，谢茜作为出租方，马树德作为承租方，签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：谢茜将坐落于合肥市庐阳区宿州路318号融侨观邸X栋XXXX室，面积为246.05平方米的房屋出租给马树德使用，本次租赁系续租，原租赁合同中马树德交的7000元保证金继续在本次租赁合同中适用，租赁期限23个月，自2018年8月1日至2020年6月30日，月租赁费为6550元，首期支付5个月租金，后期由马树德按支付期向谢茜支付，每6个月为一支付期，先支付租金后使用房屋，逾期支付租金超过10日的，谢茜有权解除合同，且有权按照不低于合同约定租金总金额的20%主张损失赔偿，因被告原因导致合同解除或终止的，原告有权没收全部保证金。返还房屋时，被告应腾空房屋内被告的物品或货物、拆除被告安装的设施设备，恢复房屋原状。并在合同权利义务和合同终止与返还条款中约定，如合同终止后，马树德逾期付租金或被告逾期返还房屋等情形下，谢茜有权处理房屋内的物品，视为马树德放弃物品所有权，还约定了逾期返还房屋的，应按照合同当年约定租金的双倍支付占用费至实际返还之日。合同约定如马树德违约导致向人民法院提起诉讼的，其须承担谢茜支出的律师费、诉讼费、公证费等一切合理支出。合同签订后，双方按约将案涉房屋交付马树德继续使用，但马树德在支付至2018年12月31日的租金后，未再支付后期租金。谢茜于2019年1月8日、2019年1月11日向马树德发出支付租金催告函，并于2019年1月21日向其发出《解除租赁合同通知书》，书面通知解除双方租赁合同，要求被告返还房屋、恢复原状并主张相关合同权利。2019年1月24日，马树德通过微信与谢茜协商未果，其自带货车前往案涉房屋搬离物品，物业公司在与谢茜联系后，谢茜不同意，故物业公司阻止马树德自带货车离开，双方发生争执，经报警后，物业公司即予放行，马树德第二趟再来搬离物品时，因物业公司再次阻拦而未果。另查明，谢茜于2019年3月3日和3月4日分别缴纳案涉房屋电费455.5元和水费147.4元，2019年3月7日，谢茜与北京大成（合肥）律师事务所就马树德房屋租赁纠纷案签订一份委托代理协议，并支付代理费4000元。庭审中，双方均认可案涉房屋交付时原状系毛坯房。以上事实，有谢茜提交的身份证、不动产产权证书、《房屋租赁合同》、《关于立即支付租金的催告函》、《解除租赁合同通知书》、水电费支付凭证、发票、《委托代理协议》、马树德提交的微信聊天记录和本院对融侨观邸小区物业公司负责人的谈话笔录以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，谢茜与马树德之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于诉请返还房屋并恢复原状。因谢茜2019年1月21日在向马树德发出解除租赁合同后，马树德即于2019年1月24日前往案涉房屋搬离物品，显欲交还该房，但因谢茜不同意而未果，应视为马树德已履行返还房屋义务，但未能将案涉房屋恢复原状，该项义务其仍应履行；关于房屋租金和逾期返还房屋期间的占用费。自2019年1月1日至房屋租赁合同解除之日2019年1月22日共计22天，按月租金6550元计算租金；逾期返还占用费自2019年1月23日至2019年1月24日共计2天，按合同约定的月租金6550元标准的两倍计算，马树德应支付谢茜租金和占用费共计5676.6元。关于赔偿损失款。根据双方合同约定，马树德逾期支付租金超过10日的，谢茜有权主张不低于合同租金总额的20%的损失赔偿，虽然马树德抗辩其未看清该项合同条款和退租系政府环保政策导致，但以上因素均不构成其合法依约解除或终止合同理由，该项抗辩本院不予采信。谢茜在马树德搬离案涉房屋时没有及时配合导致损失扩大，故对该项诉请本院予以部分支持。马树德逾期支付房租致使合同提前解除，给谢茜造成的损失包括逾期付款利息和房屋空置期的租金损失，合同约定的损失计算标准过高，本院综合考量上述实际损失，酌定马树德应赔偿谢茜的损失20000元。关于水电费、律师费等，谢茜据实支付的水费147.4元、电费455.5元和按双方租赁合同约定为本次诉讼支付的律师代理费4000元均应由马树德承担，对上述诉请本院予以支持，其他未能提供证据的费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告马树德于本判决生效之日起十日内将原告谢茜位于合肥市庐阳区宿州路318号融侨观邸X栋XXX室房屋恢复原状（毛坯）；二、被告马树德于本判决生效之日起十日内支付原告谢茜租金和占用费共计5676.6元；三、被告马树德于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢茜20000元损失；四、被告马树德于本判决生效之日起十日内支付原告谢茜水费147.4元、电费455.5元、律师费4000元；五、驳回原告谢茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1472元，由被告马树德承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  郑明民二〇一九年七月十日书记员  单劭萌附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。