广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初2902号原告：深圳市其利胜信息咨询管理有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道景龙社区龙发路富通天骏362号，统一社会信用代码：91440300084615386Y。法定代表人：朱绿卿，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李良机，北京市中银（深圳）律师事务所律师,执业证号：14403200710658507。委托诉讼代理人：余明枫，北京市中银（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403201711242905。被告：余继光，男，汉族，1978年7月29日出生，身份证住址：河南省洛阳市涧西区,被告：深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司，地址：深圳市罗湖区南湖街道沿河南路罗湖金岸裙楼3015，统一社会信用代码：91440300063884923B。法定代表人：吴永忠，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号：14403200911885477。两被告共同委托诉讼代理人：林秋婵，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号：14403201511054447。原告深圳市其利胜信息咨询管理有限公司诉被告余继光、深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司（以下简称“瑞丰恒业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余明枫，两被告共同委托诉讼代理人黄晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与两被告签署的关于深圳市××沿河××路罗湖金岸裙楼105X号商铺的《商铺认购书》及《商铺买卖合同》（合同编号：397-0105X)。2、被告余继光立即退还原告已付房款431000元（人民币，下同）。3、被告余继光双倍返还定金200000元。4、被告余继光立即向原告支付已付房款的利息104533.25元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年9月30日起算至付清款项之日止，暂计至2018年10月31日）。5、被告瑞丰恒业公司对被告余继光上述给付义务承担一般保证责任。6、由两被告承担本案全部诉讼费及保全费用。事实和理由：2014年3月17日，原告原法定代表人葛伟明与被告余继光签订了《商铺认购书》，约定以885000元的价格认购位于深圳市××沿河××路罗湖金岸裙楼首层5X号商铺。2014年3月17日至3月20日，原告共向被告支付定金100000元。其后，原告与两被告签订了《商铺买卖合同》（编号：397-0105X),被告余继光为出卖人，被告深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司为被告余继光的委托代理人及保证人，为被告余继光合同项下约定的全部义务和责任承担一般保证责任。合同签订后，原告陆续向被告余继光支付了房款合计531000元。其后，原告发现该商铺所在商场“中港金岸商业城”的实际情况与两被告签约时宣传推广的内容大相径庭，该商场开业至今仍未见两被告宣称的数十个国内外知名品牌的进驻，两被告存在欺诈、虚假宣传的行为严重侵害到原告合法权益，原告遂停止支付剩余价款并要求被告余继光退款。原告认为，两被告对原告购买商铺所在的“中港金岸商业城”的虚假宣传行为已构成根本违约，无法实现原告合同目的，故诉至法院，望判如所请。两被告共同答辩称，一、原告请求解除涉案合同已过除斥期间，无权行使解除权；二、原告主张涉案广告构成要约没有事实与法律依据；三、原告主张两被告存在根本违约没有事实与法律依据；四、原告提交的（2015）深中法行终字第1181号行政判决书不构成涉案合同法定解除的条件；五、根据合同法第九十七条之规定，即使涉案合同得以解除，被答辩人请求答辩人返还房款利息应自其向被告送达解除合同之诉状之日起算；六、涉案房产产权状况在涉案合同中清楚体现，涉案合同合法有效；七、原告逾期支付房款的行为属于根本违约；八、原告购买涉案房产后已将涉案房产出租给案外人使用，并非如原告所称合同目的无法实现；九、被告在收受定金的情况下已按约与原告签订《商铺买卖合同》，且涉案定金已按约转化成房款，原告主张双倍定金罚则没有事实及法律依据；十、原告主张定金作为赔偿金额远高于其损失，根据证据规则，其必须举证证明因违约造成的损失达到定金数额；十一、被答辩人主张利息作为损失从支付房款本金之日开始计算没有事实与法律依据；十二、被答辩人主张答辩人承担房款利息没有事实与法律依据；十三、原告应对其主张买卖合同法律关系变更、消灭的待证事实承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果；十四、被答辩人解除合同的根本原因在于其购买商铺后认为所购价格比其他商户高因而肆意毁约，并要求答辩人降低价格，该事实从被答辩人提交的降价申请书足以证明。本院经审理查明如下事实：一、被告余继光为深圳市××沿河××路罗湖金岸裙楼105X号商铺的业主。2013年9月，瑞丰恒业公司开始对外销售包括上述商铺在内的“中港金岸商业城”楼盘。二、2014年3月17日，被告瑞丰恒业公司作为被告余继光的委托代理人，与原告签订《商铺认购书》，约定原告向余继光购买涉案商铺，认购价为885000元，于2014年3月17日支付定金100000元。双方对于原告分批支付房款的期限、应承担的律师服务费及其他相关费用等均进行了约定。2014年4月19日，被告瑞丰恒业公司作为被告余继光的委托代理人及保证人，与原告签订《商铺买卖合同》，约定定金计入房款，被告瑞丰恒业公司同意对被告余继光在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；各方另对其他权利义务进行了约定。三、上述合同签订后至2014年9月30日，原告向被告余继光支付了定金100000元及购房款431000元，定金计入房款后共计支付531000元。其后，原告未再支付房款，并于2015年7月31日向两被告发送《关于〈商铺买卖合同〉相关事宜的说明暨申请函》，告知两被告因其虚假宣传，原告要求将商铺总价款由885000元调整为原告已支付的房款金额。被告瑞丰恒业公司于2015年8月11日向原告复函表示拒绝调价并敦促原告支付剩余房款。2018年1月18日，原告按照《商铺买卖合同》中确定的通讯地址，向被告余继光邮寄《关于要求退还已付购房款的函》要求退还已支付的购房款，因地址不详，邮件退回。四、深圳市市场和质量监督管理委员会罗湖市场监督管理局（以下简称罗湖市场监督管理局）于2015年7月20日对瑞丰恒业公司作出《行政处罚决定书》（深市质罗市监罚字〔2015〕96号），认定瑞丰恒业公司存在虚假宣传。决定书中查明，瑞丰恒业公司自2013年9月开始对“中港金岸商业城”进行宣传，宣传内容包括：“联袂国内外优秀妇婴品牌进驻（DISNEY迪士尼儿童、小熊维尼、HELLOKITTY、GAFRIELD、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF）”、“国际儿童时尚巨头迪士尼携同小熊维尼儿童乐园率先进驻”、“英国寰亚国际，携手日本最大儿童娱乐品牌之一BANDAI，及迪士尼品牌强势进驻”、“随着龙头商家的进驻，HELLOKITTY、加菲猫等数十个国内外知名儿童品牌已达成进驻意向”等。瑞丰恒业公司对罗湖市场监督管理局上述行政处罚提起行政诉讼，深圳市中级人民法院二审作出的（2015）深中法行终字第1181号行政判决书确认了如下事实：2013年10月至2014年11月20日期间，瑞丰恒业公司提供宣传材料委托案外人在搜房网对涉案房产所在罗湖金岸裙楼进行推广宣传；2014年10月11日，罗湖市场监督管理局对瑞丰恒业公司现场销售中心派发的宣传单进行了提取。上述搜房网推广宣传、现场宣传单的宣传内容为：迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、播、S+、女子会舍、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、妈妈网、BANDAI等国内外品牌进驻或者达成进驻意向，“英国寰亚、BANDAI、迪士尼国际产业巨头强势护航”等内容。瑞丰恒业公司称，上述广告提及的品牌均有在涉案项目处实际经营，但确认实际经营方式为特许销售等方式，并非品牌所有人直接入场经营。罗湖市场监督管理局经查证，瑞丰恒业公司与英国寰亚集团有限公司签订为顾问协议，BANDAI、迪士尼为代理授权销售，除此之外，与英国寰亚、BANDAI及迪士尼未签订其他的合作协议。“小熊维尼儿童乐园”为余时贤个人经营，与小熊维尼、迪士尼品牌无关。当事人提供不了数十个国内外知名儿童品牌进驻意向协议。“小熊维尼”、“HELLOKITTY”、“GARFIELD”、“PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF”为代理商授权销售，当事人与品牌所有权人没有签订进驻协议或者意向协议，品牌所有人没有入场经营。罗湖市场监督管理局认为，瑞丰恒业公司的宣传与事实不符，引人误解，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，属于虚假宣传的违法行为。上述1181号二审行政判决认为，瑞丰公司发布房地产广告的行为属于《中华人民共和国广告法》的调整范围，罗湖市场监督管理局作出的行政处罚适用法律错误，判决予以撤销，但一审判决的判决理由亦不当，也应当予以纠正。2017年2月14日罗湖市场监督管理局对瑞丰恒业公司又作出《行政处罚决定书》（深市质罗市监罚字〔2017〕106号），认定瑞丰恒业公司构成发布含有虚假内容、不真实、不准确、欺骗和误导公众的广告的违法行为。遂根据《中华人民共和国广告法》的规定对瑞丰恒业公司进行了处罚。该处罚决定查明认定的不实广告宣传内容和深市质罗市监罚字〔2015〕96号《行政处罚决定书》查明认定的虚假宣传的内容基本一致。五、两被告于2019年2月27日签收本院向其送达的本案起诉材料。六、两被告向本院提交原告与案外人深圳中港金岸商业城商场管理有限公司于2014年4月19日签订的《商铺租赁协议》，以证明涉案商铺已交付原告，并由原告出租收益，因此合同目的已经实现。原告则主张该协议系原告在两被告的要求下，在签订《商铺买卖合同》当天签署，原告对涉案商铺无处分权，亦无经营、收租。上述事实有原、被告提交的相关证据以及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据深圳市中级人民法院（2015）深中法行终字第1181号行政判决书的认定，在涉案《商铺认购书》、《商铺买卖合同》签订前，被告瑞丰恒业公司曾对涉案商铺所在“中港金岸商业城”楼盘进行广告宣传，内容包括迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、英国寰亚、BANDAI等国外知名品牌已经进驻中港金岸商业城，及与播、S+、女子会舍等品牌达成进驻意向等。该广告宣传用语表达了上述知名品牌已经进驻中港金岸商业城，或者已经达成进驻意向书。而瑞丰恒业公司确认仅为知名儿童品牌进驻协议或者意向协议，品牌所有人实际也没有入场经营。因此，瑞丰恒业公司的广告宣传内容具体明确，但与事实明显不一致，宣传不实。按常理，商铺的商业价值对商铺购买人决定是否签约购买及房屋价格的确定具有重大影响。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于出卖人就房屋及相关设施所作具体确定的说明和允诺视为合同内容的规定，前述广告宣传中的说明和允诺应视为涉案房屋买卖合同的内容，而被告余继光未能实现相关说明和允诺已构成违约。直至目前，广告宣传行为所承诺的经营状态亦未得以实现。鉴于商场经营状况对于商业房地产的价值、收益具有较大影响，本院认为，原告关于其合同目的实现受到根本影响的事实主张具有高度可能性，在涉案合同尚未履行完毕的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于因一方违约不能实现合同目的的规定，原告有权行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于合同自解除通知到达对方时解除的规定，本院认定原告与被告余继光之间的涉案房屋买卖合同关系（包括签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》）自余继光2019年2月27日签收本院向其送达的本案起诉材料时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于当事人在合同解除后可以要求恢复原状的规定，原告有权要求被告余继光向其返还已付房款，并支付相应利息。因房款的返还与合同解除之间存在直接关系，故利息起算时间应从合同解除之日次日（2019年2月28日）起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金罚则的规定，原告在合同因被告余继光违约而解除后有权主张对方双倍返还定金。本案当事人已在《商铺买卖合同》中约定由被告瑞丰恒业公司对被告余继光在合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定及担保条款约定，被告瑞丰恒业公司应就被告余继光的前述给付义务承担一般保证责任。关于被告的答辩意见。其关于被告瑞丰恒业公司仅对涉案合同承担一般保证责任的答辩意见，本院予以支持。其关于原告请求解除涉案合同已过除斥期间的答辩意见，由于被告余继光的违约行为存在持续性，导致原告的合同目的一直无法实现，故原告起诉时并未超过法律规定的解除权行使期限。两被告关于原告已将涉案商铺出租收益、合同目的已经实现的抗辩主张，因《商品租赁协议》与《商铺买卖合同》系于同一天签订，当时原告对涉案商铺尚无处分权，两被告亦未举证证明原告就涉案商铺取得收益，故本院采信原告系在两被告要求下签订《商铺租赁协议》、并无实际经营收益的主张，对被告的该项抗辩，本院不予采信。其他答辩意见已在前述内容中予以回应。综上所述，原告的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第二款、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市其利胜信息咨询管理有限公司与被告余继光之间就深圳市罗湖区沿河南路罗湖金岸裙楼105X号房产签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》于2019年2月27日解除；二、被告余继光应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市其利胜信息咨询管理有限公司返还已支付的房款431000元；三、被告余继光应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市其利胜信息咨询管理有限公司返还双倍定金200000元；四、被告余继光应于本判决生效之日起七日内向原告深圳市其利胜信息咨询管理有限公司支付已付房款的利息（以定金计入房款后的金额531000元为基数，计息标准为银行同期基准利率，自2019年2月28日起算至付清款项之日止）；五、被告深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司对被告余继光的前述给付义务承担一般保证责任，即在对被告余继光的财产依法强制执行后仍不能清偿时承担保证清偿责任；六、驳回原告深圳市其利胜信息咨询管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5578元，由被告余继光负担，由被告深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司承担一般保证清偿责任。原告已预交的6078元（含多预交的500元），由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费5578元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨  晓  玲二〇一九年七月十九日书记员 王晓改（兼）黄凯文