济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1630号原告：山东建华土木有限公司，住所地滕州市北辛路（长途汽车站西200米路南）。法定代表人：陈孝涛，总经理。委托诉讼代理人：张慧颖，山东五蕴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱述泉，山东五蕴律师事务所律师。被告：济南黄台煤气炉有限公司，住所地山东省济南市历下区历山路36号齐鲁师范学院利宝产业大厦1层105室。法定代表人：卞海峰，董事长。委托诉讼代理人：王振，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高俊，男，该公司员工。原告山东建华土木有限公司（以下简称：建华公司）与被告山东黄台煤气炉有限公司（以下简称：黄台公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建华公司的委托诉讼代理人张慧颖、朱述泉，被告黄台公司的委托诉讼代理人王振、高俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建华公司向本院提出诉讼请求：1、判令黄台公司继续履行双方于2018年1月5日签订的济南龙奥金座《房屋租赁合同》、《济南龙奥金座车位租赁合同》；2、判令黄台公司支付建华公司2019年2月至6月租金513287.5元；3、本案诉讼费用由黄台公司承担。诉讼过程中，建华公司增加诉讼请求为：依法判令黄台公司支付建华公司2019年度的车位租金42000元。事实与理由：2018年1月5日，建华公司与黄台公司签订了济南龙奥金座《房屋租赁合同》、《济南龙奥金座车位租赁合同》，将建华公司所有的位于济南龙奥金座3号楼17层的房屋和3号楼地下车位出租于黄台公司，合同对于租金、租赁期限等进行了明确约定。2019年1月，在合同未到期的情况下，黄台公司申请解除合同，建华公司未同意，且黄台公司至今未按合同约定支付2019年2月至6月租金，违反了合同约定。为维护其合法权益，建华公司依法诉至法院，请求依法判决。黄台公司辩称，建华公司的诉讼请求与事实不符，不应受到法律的支持。一、黄台公司已经向建华公司提出解除合同的要求，并得到建华公司的认可，因此建华公司不得再要求建华公司继续履行合同。双方于2018年1月5日签订了房屋租赁合同，租赁期限为三年，该房屋实际位于济南市××新区范围内，但在签订合同时，建华公司没有向黄台公司告知房屋位置并不属于历下区的事实。由于黄台公司的经营注册地为历下区，在租期内，黄台公司多次收到高新区市场监督管理局的通知，告知黄台公司违反跨区域经营的规定，要求黄台公司进行改正，因此该房屋已经无法继续租用，黄台公司只能提前终止合同，搬离房屋的行为并不属于黄台公司的违约行为。除以上原因外，在黄台公司使用过程中由于物业管理不到位也存在诸多问题，比如楼道内监控设施损坏不能正常起到监控作用；电梯经常损坏影响员工正常使用；因车辆停放管理不善，造成黄台公司停放在地下停车位的车辆经常被堵无法正常出入等，严重影响了黄台公司的正常办公需要。黄台公司于2019年1月向建华公司提出了解除租赁合同的通知。建华公司在网上发布招租信息而且安排有承租意向的客户看房。黄台公司均给予了相应的配合。由此证明建华公司已经知悉黄台公司提前终止合同的主张，并且已经同意黄台公司的请求，所以双方的合同已经解除，建华公司不得再要求黄台公司继续履行合同。二、黄台公司并不存在拖欠房租的情况。黄台公司已经于2019年2月25日前全部搬出，房租已经支付至搬离之日。黄台公司已经将房屋腾空后通知建华公司尽快与公司人员联系办理交接钥匙。但建华公司一直拒绝领取，因此以后的费用不能再向黄台公司提出要求。综上所述，由于房屋的位置超出黄台公司被准许的位置，已经无法继续履行租赁合同，并且双方已经就解除合同的事宜达成一致，自黄台公司搬离房屋之日起，双方的租赁合同已经解除，建华公司的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。建华公司提交建华公司与黄台公司签订的《房屋租赁合同》、《济南龙奥金座车位租赁合同》，建华公司吴士存与黄台公司员工在微信上的聊天记录、2019年3月8日黄台公司向建华公司所发出的解除合同的联络函。对当事人无争议的证据和事实，本院予以认定并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对《房屋租赁合同》、《济南龙奥金座车位租赁合同》的真实性及证明目的本院予以确认。2、建华公司吴士存与黄台公司员工在微信上的聊天记录，黄台公司对该证据的真实性、客观性、关联性均有异议，此份证据无法证明聊天人员的身份信息，不符合证据的形式要件，因此建华公司对该证据不予认可。经本院审查认定，该聊天记录黄台公司未提交聊天的原始载体，且其并不能证明该微信号是吴士存本人的微信号码，故本院不予采信。2019年3月8日黄台公司向建华公司所发出的解除合同的联络函，经本院审查认定，建华公司称未收到此份解除房屋租赁合同的联络函，即使该联络函真实存在，黄台公司也不享有合同约定的解除权，又不符合行使法定解除权的情形，其发出的解除租赁合同通知不产生解除租赁合同的效力，其未提交其他有效证据予以证明，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月5日，建华公司（甲方）与黄台公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于济南龙奥金座3号楼17层（总建筑面积为1123.64平方米）内的房屋现状租赁给乙方使用。租金和租赁期限1、租赁楼层北半部分房屋的单位租金按房屋的建筑面积每平方每天人民币2.5元计算，套内面积320.14平方米，建筑面积557.7平方米，（龙奥金座3号楼17层平面图标注为1、10、11、12、13、14、15、16房间），年租金为人民币508901元；租赁楼层南半部分单位租金按房屋建筑面积每平方每天人民币3.5元计算，套内面积325.04平方米，建筑面积565.94平方米（龙奥金座3号楼17层平面图标注为2、3、4、5、6、7、8、9房间），年租金为人民币722988元；每年租金为1231889元（甲方应乙方提供正规发票，乙方应承担相应税金）。该房屋租金经双方商定为每陆个月支付一次，每次支付租金为615945元。第一次支付时间为2018年1月5日前甲方收到款当日内交钥匙，出租日期实际按租金到账柒日后开始计算出租日期。第二次支付时间2018年6月12日前；第三次支付时间2018年12月12日前依次类推。租赁期为3年，出租方从2018年1月12日起将出租房屋交付承租方使用，至2021年1月11日止。（实际按租赁款到账7日后开始计算满3年）。3、乙方同意预交（人民币）保证金50000元（大写伍万元整）（合同签订之日交付，甲方开具收据），合同终止交房并无配套设施损坏时，无息退还。若乙方违反合同租赁期限或租赁款不按约定时间到账时甲方不予退还保证金。因租用该房屋所发生的水电费、物业费、卫生费、通讯费等均由乙方承担。建华公司与黄台公司在该合同上盖章予以确认。同日，建华公司（甲方）与黄台公司（乙方）签订《济南龙奥金座车位租赁合同》。合同约定：甲方将位于济南龙奥金座3号楼地下车位330、337、338、329、3152、3151、3151（现状）租赁给乙方使用。租金和租赁期限租赁车位租金按每个车位每月人民币500元计算，共计七个车位，年租金为人民币42000元；该租金经双方协商定为每年支付一次，每次42000元。租赁费2018年1月5日起支付，第二次支付时间2019年2月1日前。租赁期为3年，出租方从2018年3月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2021年2月29日止。双方签订的《房屋租赁协议》条款适用与本合同，具有相同的法律效力。因租用车位所发生的水电费、物业费、卫生费、管理费等均由乙方承担，合同签订后因其他原因发生的管理费用由乙方承担。乙方对车库的使用权仅包括存放车辆。不允许使用该车库存储交易性商品：不允许乙方利用车库进行违规、违法或涉及车库违规、违法行为，否则后果自行承担。在车库租赁期间，由于乙方原因造成的损失，均由乙方承担，对甲方造成的损失均需赔偿。上述合同签订后，黄台公司支付了2018年1月5日至2019年2月5日的租金，并支付了2018年全年度的车位租金及保证金5万元。庭审中，黄台公司陈述其房屋租金交至2019年2月12日，其于2019年2月24日搬离租赁地，因建华公司一直没有来办理交接，故双方还未办理交接手续。建华公司对黄台公司租金交至2019年2月12日予以认可，对黄台公司陈述的其他内容不予认可。本院认为，建华公司与黄台公司签订的《房屋租赁合同》、《济南龙奥金座车位租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同真实有效，本院予以确认。对于建华公司要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》、《济南龙奥金座车位租赁合同》的诉讼请求，黄台公司辩称，因建华公司在签订合同时未告知其涉案房屋注册地属于高新区、物业管理不到位等问题其已于2019年1月通过微信告知建华公司解除合同，该租赁合同已经解除，但其未提交有效证据予以证实，在搬出房屋后亦未与建华公司办理交接手续。且黄台公司单方解约行为既不符合法律规定，也不符合合同约定，其无权要求单方解除合同，建华公司公司亦未同意解除。故建华公司要求继续履行《房屋租赁合同》、《济南龙奥金座车位租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于建华公司要求黄台公司支付2019年2月至6月租金513287.5元的诉讼请求，因建华公司与黄台公司签订的《房屋租赁合同》约定黄台公司于2018年12月12日前支付2019年1月12日至7月11日的房屋租金615945元，黄台公司仅将房租支付至2019年2月12日，剩余房屋租金未支付，故黄台公司应当支付建华公司2019年2月13日至6月30日期间的租金（102657.5元×4个月+102657.5元÷28天×16天）=469291元。建华公司要求黄台公司支付2019年度的车位租金42000元，按照《济南龙奥金座车位租赁合同》约定，2019年2月1日前黄台公司应当向建华公司支付2019年全年的车位租赁费，故对建华公司的该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告济南黄台煤气炉有限公司继续履行与原告山东建华土木有限公司签订的《房屋租赁合同》、《济南龙奥金座车位租赁合同》；二、被告济南黄台煤气炉有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东建华土木有限公司2019年2月13日至6月30日期间的租金469291元；三、被告济南黄台煤气炉有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东建华土木有限公司2019年度的车位租金42000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8933元，减半收取计4466.5元，由原告山东建华土木有限公司负担354元，由被告济南黄台煤气炉有限公司负担4112.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一九年七月八日书记员 刘雪亭