河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初6388号原告（反诉被告）：郑州地产集团投资管理有限公司，住所地郑州市中原区桐柏路23号502、503房间，统一社会信用代码91410100599136683K。法定代表人：楚纪方，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩芳、张丽，河南博云天律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州豫缘文化传播有限公司，住所地郑州市二七区火车站西广场负一楼西商业街11号，统一社会信用代码91410100MA3X56L69X。法定代表人：许兰英，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵延斌、胡国军（实习），河南允达律师事务所律师。原告郑州地产集团投资管理有限公司诉被告郑州豫缘文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人韩芳、张丽，被告委托诉讼代理人赵延斌、胡国军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空所涉14套房屋并按照标准交还原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金30288.8元（自2018年1月6日起算，暂计算至2019年1月5日，之后按每日每平方米40元计算至实际交房之日）。事实与理由:2017年4月1日、2017年6月6日，原告与被告签订《房屋管理合同》，将位于郑州市火车站西广场地下一层北商业街的14套房屋委托给被告看护使用。2017年12月5日，原告接到政府通知，因轨道交通10号线封闭施工，需收回交由被告管理的14套房屋，2017年12月5日，原告根据《房屋管理合同》的相关规定，通知被告解除上述两份《房屋管理合同》，且要求被告自2017年12月5日起30日内迁出案涉的14套房屋，并按照合同要求交还原告，被告收悉后在通知上签字盖章。后经原告多次催促，被告拒不搬离，为维护原告权益，故依法诉至贵院。被告辩称及反诉称：被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立，应予驳回。2017年4月1日，双方签订的《房屋管理合同》约定，由答辩人有偿使用4号房屋，免费看护其余的13套房屋，同时约定被答辩人有权随时收回免费看护的13套房屋，但不得擅自收回4号房屋。合同签订后，被答辩人没有将13套房屋交付给答辩人看护，仅仅将4号房屋交付答辩人使用，答辩人按约支付保证金和4号房屋的使用费。2018年被答辩人以修建铁路为由，要求答辩人将房屋腾空交付。答辩人为顾全大局，将4号房屋腾空并交付，没有任何违约行为。现双方的合同已经被提前解除，被反诉人却拒不退还履约保证金。故依法提起反诉，请求判令：1.判令被反诉人返还反诉人履约保证金10000元；2.反诉费由被反诉人承担。原告针对反诉辩称：被告的反诉请求没有事实依据，其存在严重的违约行为，不符合退还履约保证金的情形。1.2017年12月5日，被告在收到答辩人书面解除通知后，未在30日内搬离房屋，至今也未向答辩人交还房屋，现涉案房屋仍由被告实际控制，依据《房屋管理合同》第八条第六款约定，其行为已构成根本违约，故不符合退还履约保证金的条件。2.合同解除后，因被告未如期向答辩人交还房屋，依据合同约定，答辩人有权不予退还履约保证金。请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，依据有效证据，本院认事实如下：2017年4月1日，原告郑州地产集团投资管理有限公司（甲方）与被告郑州豫缘文化传播有限公司（乙方）签订《房屋管理合同》一份，主要约定：甲方将位于郑州市火车站西广场地下一层北商业街（共计14套房屋，建筑面积5373.9㎡，套内面积1240.34㎡）交由乙方看护利用，管理费按套内面积计算。合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日。其中乙方有偿使用4号房屋，套内使用面积24.98平方米，仅作商铺使用；其余13套房屋免费看护，但应承担协议期限内因房屋产生的所有费用（包括但不限于物业费、水费、电费等，具体缴费标准、时间、方式等以物业公司的标准或通知为准）。甲方有权随时全部或部分收回除乙方有偿使用的4号房屋外的其他协议约定房屋并作出安排，乙方应当配合且不得干涉。4号房屋的管理费第一年度按20元/㎡/月给付，自合同签订第2个年度开始，乙方每年在上一年度所付管理费单价的基础上，以每年5%增幅标准向甲方缴纳管理费。协议签订10日内，乙方支付甲方履约保证金10000元，保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款。本协议期限届满，如乙方严格履约，并按约定交还房屋，甲方无条件无息退还乙方全部履约保证金；否则，甲方扣除房屋恢复、纠纷处理等相关费用及违约金后，余款全部无息支付乙方；如履约保证金不足的，甲方有权向乙方追索。乙方指定地址为：郑州市火车站西广场4#房间，指定联系人为赵蒙。合同同时约定，本协议项下房屋因政府或相关部门（包括但不限于国土资源部门、房屋储备中心、消防、郑州地产集团等）决定或规划调整、政策变化、规划变更、政府改造等其他原因，改为其他用途的，甲方有权无条件解除协议，甲方不承担违约责任，但应在收到通知3日内通知乙方，乙方在接到甲方书面通知后30日内无条件搬迁完毕并按协议约定向甲方交还房屋，甲方在乙方结清合同款项且无其他纠纷情况下，无息返还履约保证金，甲方不对乙方进行任何补偿或赔偿。上述合同免责条款约定，因政府或政策调整、政府改造、规划变更及其他用途等原因造成房屋收回或另有用途，则本协议终止且不视为甲方违约，甲方退还剩余的管理费。合同签订后，被告于2017年4月13日向原告交付履约保证金10000元，并交付4号房屋一年的管理费5995.2元。2017年6月6日，原、被告双方又签订《房屋管理合同》一份，主要约定：甲方将位于郑州市火车站西广场地下一层北商业街的11号房屋委托给乙方有偿管理使用，年管理费为9139.20元。合同期限自2017年1月1日至2018年6月5日。如乙方以本协议约定区域房屋作为公司注册地进行工商等注册，由此产生的各项税费由乙方承担。乙方指定地址为：郑州市火车站西广场4#房间，指定联系人为赵蒙。房屋交回甲方后20日内，乙方应消除上述房产的工商登记注册地信息。合同同时约定，本协议项下房屋因政府或相关部门（包括但不限于国土资源部门、房屋储备中心、消防、郑州地产集团等）决定或规划调整、政策变化、规划变更、政府改造等其他因素，改为其他用途的，甲方有权无条件解除协议，甲方不承担违约责任，但应在收到通知3日内通知乙方，乙方在接到甲方书面通知后30日内无条件搬迁完毕并按协议约定向甲方交还房屋，甲方在乙方结清合同款项且无其他纠纷情况下，无息返还履约保证金，甲方不对乙方进行任何补偿或赔偿。该合同违约条款约定，乙方未按期交还协议约定区域房屋，则乙方应按实际逾期天数向甲方双倍支付管理费，并赔偿甲方损失。合同的免责条款约定，因政府或政策调整、政府改造，规划变更及其他用途等原因造成房屋收回或另有用途，则本协议终止且不视为甲方违约，甲方退还剩余的管理费。合同签订后，被告向原告交付11号房屋一年的管理费9139.2元。2017年12月5日，原告向被告发出《通知》，载明：接政府通知，因轨道交通10号线封闭施工，要求我司收回交你公司看护使用的郑州市火车西广场14套房屋。现我公司依据与你公司签署的《房屋管理合同》，通知如下:一、我公司2017年4月1日和2017年6月6日（共计2份）与你公司签署的《房屋管理合同》，于2017年12月5日解除，我公司收回《房屋管理合同》涉及的14套房屋；二、根据合同约定，请你公司自2017年12月5日起30日内迁出该14套房屋，并按照合同要求将房屋还给我公司；三、《房屋管理合同》解除后的其他事宜，按合同约定处理。该份通知于当日送达被告。本院审理期间，双方一致认可涉案房屋所属火车站西广场地下商业街已于2018年7月被政府围挡封闭。被告称涉案房屋已于按期腾空并交付，现场已经不存在其公司需要搬离的物品。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋管理合同》系双方充分协商的结果，双方意思表示真实一致，不违反法律法规禁止性规定，合同有效。合同履行过程中，因政府规划施工，双方已解除合同。涉案房屋因地铁施工需要已经交由政府封闭接管，现由轨道交通施工单位实际占用,被告并未实际占用,被告辩称接到解除合同通知其已按期搬离，不存在违约行为。原告也未提供有力证据证明被告存在违约行为，因此对原告要求被告腾退案涉房屋，并支付逾期交房违约金的诉讼请求,本院不予支持。因双方所签订的《房屋管理合同》已无继续履行的基础，故原告应当退还被告履约保证金10000元，被告的反诉请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告的诉讼请求。二、原告于本判决生效之日起十日内退还被告履约保证金10000元。案件受理费557元，反诉费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  刘春林人民陪审员  贾满飞人民陪审员  王 蕾二〇一九年七月二十三日书 记 员  李玉熙