贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4549号上诉人（原审原告）：遵义市正烽房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道正烽商住楼。法定代表人：梅正林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李俊，贵州康卓律师事务所律师，执业证号：15201201110133760。委托诉讼代理人：郑仟，贵州康卓律师事务所律师，执业证号：15201201611731166。上诉人（原审被告）：张在辉，男，1978年5月21日出生，汉族，住贵州省息烽县。上诉人（原审被告）：陈忠亿，男，1971年8月17日出生，汉族，住贵州省息烽县。上诉人（原审被告）：龙朝军，男，1980年3月10日出生，苗族，住贵州省息烽县。上诉人（原审被告）：谢朝友，男，1977年10月29日出生，汉族，住贵州省息烽县。上诉人（原审被告）：王海仁，男，1977年12月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。上述五上诉人共同委托诉讼代理人：温钦友，贵州唐德律师事务所律师，执业证号：15201201010164967。上述五上诉人共同委托诉讼代理人：丰江，贵州唐德律师事务所律师，执业证号：15201201710013891。原审第三人：陈忠莲，女，1975年12月9日出生，汉族，住贵州省息烽县。原审第三人：王海根，男，1979年11月28日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县。原审第三人：闻亨祥，男，1957年12月12日出生，汉族，住贵州省息烽县。原审第三人：息烽瑞金投资有限公司，住所地贵州省息烽县永靖镇正兴商业步行街D-8号。法定代表人：闻亨祥，该公司经理。原审第三人：谢先平，男，1969年10月1日出生，汉族，住贵州省息烽县。原审第三人：兰吉发，男，1972年9月6日出生，汉族，住贵州省息烽县。上诉人遵义市正烽房地产开发有限公司（以下简称：正烽房开公司）、张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁与原审第三人陈忠莲、王海根、闻亨祥、谢先平、兰吉发及息烽瑞金投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省息烽县人民法院（2018）黔0122民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人正烽房开公司的委托诉讼代理人李俊与上诉人张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁的委托诉讼代理人丰江到庭参加诉讼。原审第三人陈忠莲、王海根、闻亨祥、息烽瑞金投资有限公司（以下简称：瑞金公司）、谢先平及兰吉发经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，本院将进行缺席审理。本案现已审理终结。上诉人正烽房开公司的上诉请求：1、改判一审判决少算的房屋租金576,049元；2、改判一审判决扣减的案外人租金243,051元；3、改判一审判决未判的违约金2,721,810元；4、本案一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人认同一审判决在本案租赁合同转为不定期租赁后，不定期租赁期间的租金不再上浮的判决理由，但根据该理由计算标准和方法，一审判决少算房屋租金576,049元；2、一审判决按上诉人与案外人王济明、袁超柏签订商品房买卖合同时间扣除相应房租共计243,051元，经上诉人与王济明、袁超柏核对，其与上诉人签订该合同后，王济明截止2013年4月30日之前的房租也是上诉人直接支付的，袁超柏截止2013年9月30日之前的房租也是上诉人直接支付的，因此，一审判决该期间房租扣除不当；3、上诉人作为房开企业，在息烽项目中负债1000余万元，人民法院均是按月息2分判决上诉人承担违约责任，被上诉人未及时支付上诉人的房屋租金，显然给上诉人造成了损失。一审判决未支持上诉人违约金诉请，适用法律不当。上诉人张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁辩称，1、案涉房屋租金在2009年4月20日到2014年5月20日之间的已经付清，即便有未履行的也已经超过了诉讼时效，2014年4月20日之后的租金与张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁无关，主张由张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁承担没有依据；2、一审判决已经支持被上诉人按照中国人民银行同期贷款利率计算损失，对被上诉人的相关损失已经足以弥补，被上诉人主张的违约金作为损失其发生没有必然性，与本案中未支付租金的事实不存在法律上的因果关联，因而关于违约金的主张不能成立。原审第三人闻亨祥及瑞金公司辩称，正烽房开该公司与我没有任何的合同，与我无关，也没有支付给我这个钱，瑞金公司没有盖章，我本人也没有签字。上诉人张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁的上诉请求：1、请求撤销息烽县人民法院（2018）黔0122民初748号民事判决书并发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定上诉人于房屋租赁合同终止后继续使用案涉房屋错误，首先，本案中，没有任何有效证据证明上诉人在合同终止后存在继续承租案涉房屋的意思表示，或者实际占有、使用案涉房屋，其次，息烽县鑫玉龙洗浴中心先后与谢先平、丁琳签订的承包协议不能作为认定合同终止后上诉人继续承租案涉房屋的依据。本案中，合同并未约定可以转租，更未约定转租可以超出剩余租赁期限，即便认为息烽县鑫玉龙洗浴中心等同于上诉人，即便认为承包协议有转租的意思。在上诉人没有实际占有、使用案涉房屋的情况下，也不能仅凭该承包协议认定上诉人系合同终止后的房屋占有、使用人，对于合同终止后的房屋实际使用人，依法应由其承担举证责任，再次，合同终止后案涉房屋的占有使用与上诉人无关，被上诉人对实际占有使用的情况是知情的。原审判决未认定被上诉人应收租金已由瑞金公司以其债权抵销错误。且原审判决未采纳上诉人关于诉讼时效经过的抗辩属于适用法律错误。上诉人正烽房开公司辩称，1、一审判决事实清楚，理由是一审根据合同的相对性原则，上诉人认为将房子转租给闻亨祥和谢先平，应该向谢先平、闻亨祥主张权利；2、租赁合同并没有约定合同期限届满后自动终止，恰好在合同期限届满后陈忠亿等依然在继续使用，说明这是一个继续履行合同的表现；3、本案不涉及诉讼时效，一审判决已经认定，陈忠亿在2016年还在继续给付房租，是继续履行合同的表现，被上诉人2017年1月16日还在向陈忠亿等书面主张权利，陈忠亿收到催款通知书后没有表示拒绝履行，只是说陈忠亿与闻亨祥对完账后再说。原审第三人闻亨祥及瑞金公司辩称，我没有与陈忠亿等签订任何的合同，我是瑞金公司的法人，谢先平虽然是瑞金公司的股东，但是没有经过我的同意签订的合同，与瑞金公司无关，瑞金公司也没有收到过案涉的钱款。原审第三人陈忠莲、王海根、闻亨祥、瑞金公司、谢先平、兰吉发未到庭，未提交书面答辩状。正烽房开公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告房屋租金4,332,299元及违约金4,190,842元，合计8,523,141元；2、诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告增加诉讼请求1,152,637元（2017年10月1日至2018年7月31日的租金960,531元、违约金192,106元）。事实和理由：2009年4月20日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于息烽县××××路“正欣庄园”阳光地带8号楼3号、4号营业房和二楼写字楼的二分之一出租给被告。合同约定营业房前半部分每月按15元每平方米计算租金，二楼写字楼及3号、4号营业房后半部分每月按8元每平方米计算租金。合同签订后，被告先后支付了租金712,500元，截止2017年9月30日，尚欠原告租金4,332,299元。经原告催收，被告陈忠亿称房屋已转租给他人，要对账后再付。2017年10月1日至2018年7月31日另欠租金960,531元、违约金192,106元。被告欠原告租金至今未支付，给原告造成经济损失，因此，特诉请判决如前诉请。一审法院经审查认定事实如下：被告张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁因合伙开办洗浴服务项目，与原告协商租用原告房屋，双方于2009年4月20日共同签订《房屋租赁合同》，原告正烽房开公司法定代表人梅正林及被告张在辉、龙朝军、谢朝友在合同上签字，陈忠亿以其妹陈忠莲的名义、王海仁以其弟王海根的名义在合同上签字。合同约定：原告将其开发的位于息烽县××××路“正欣庄园”项目8号楼3号、4号营业房（门面）和二楼写字楼的一半（靠南大街方向）出租给被告经营洗浴服务项目；租期5年；租金计算及支付方法：营业房（门面）每平方米15元，后方营业房和二楼写字楼每平方米8元，包干价为37万元，以后每年按7万元递增，即：第一年37万元、第二年44万元、第三年51万元、第四年58万元、第五年65万元；合同签订，被告支付租金5万元后进场装修，1个月再支付5万元，余款27万元在2009年11月1日前付清，以后每年先付1年租金，后用房；装修时间为2009年10月1日前，租房从2009年10月1日起算；违约责任：被告应按时交清租金，否则原告有权干涉被告经营，甚至收回房屋。双方还约定合同签订后1年内，被告方可购买承租房屋及购买价格等事项。合同签订后，被告支付了租金5万元。被告张在辉、陈忠亿、龙朝军、王海仁共同出资合伙成立“息烽鑫玉龙水会”，谢朝友未作为合伙人出资签订协议。2009年9月29、30日张在辉通过银行打款向原告支付了70万元（未注明款项性质和用途）。由于被告欠当年租金32万元未付清，2009年11月11日，原告法定代表人梅正林与被告张在辉、陈忠亿协商，就32万元租金的支付时间、方式及逾期给付责任达成协议，签订了《补充合同》，未对今后产生的房屋租金逾期给付约定违约金或违约金的计算方法。被告在合伙经营洗浴中心过程中，王海仁将其在洗浴中心的份额作价转让给陈忠亿，龙朝军将其在洗浴中心的份额作价转让给张在辉，后张在辉将其份额作价转让给瑞金投资有限公司，在退伙入伙过程中，均未进行清算。2010年9月7日，原告收取被告以洗浴中心名义支付的租金62,900元。2011年4月18日，陈忠亿、闻亨祥、与谢先平达成《承包协议》，将洗浴中心承包给谢先平经营，2012年4月20日，闻亨祥与丁琳（又名曾霞）签订《承包协议》，将洗浴中心承包给丁琳经营。2011年3月22日，原告将原租赁房屋中门面部分273.5平方米出卖给案外人，2011年12月29日，原告又将原租赁房屋中营业房和写字楼部分332.4平方米出卖给案外人。《房屋租赁合同》期满后，双方未解除合同，被告未将租赁房屋返还原告，未对原合同作出新的约定。谢先平、丁琳在承包经营期间，将洗浴中心转让给兰吉发，兰吉发于2016年9月、10月向曾霞支付租金等171,000元。2017年10月16日，原告作出要求五被告支付租金的《催款通知书》，被告陈忠亿于同日签收，并注明：请贵公司与闻亨祥把账对清楚后再面议。2018年7月3日，原告通知被告解除合同，并通过公告向被告送达《解除合同通知书》，通知解除合同的期限30日届满后，原告于2018年8月10日与兰吉发签订《房屋租赁合同》，将本案涉案房屋租给兰吉发使用，被告未提出异议。原告起诉来院，要求五被告支付截止2018年7月31日的租金5,292,830元及违约金4,382,948元。经法庭释明，原告认为已通知解除原、被告间的《房屋租赁合同》并收回房屋另租他人，放弃解除合同并返还租赁房屋的请求。一审法院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，已实际履行，《房屋租赁合同》合法有效，当事人应遵守诚实信用原则，按合同履行义务。陈忠亿以其妹陈忠莲名义签字、王海仁以其弟王海根名义签字，双方均认可陈忠亿、王海仁为合同当事人，因此，陈忠亿、王海仁、张在辉、龙朝军、谢朝友均应为本案《房屋租赁合同》的权利义务承受人。被告在租赁期内将洗浴中心承包给他人，同时也转移了租赁房屋的使用权，原告在六个月内未提出异议，视为同意，房屋使用人可以代被告向原告支付租金，但新的房屋使用人与原告未形成房屋租赁关系，被告作为原承租人，仍应承担交付租金的责任；被告之间以及被告与他人之间的合伙关系，系被告的内部关系，内部合伙关系变化，不能免除被告作为房屋承租人支付租金的义务。《房屋租赁合同》期满后，原、被告之间未解除合同，被告未返还租赁物，而是以承包或转让的方式继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，双方也未作补充约定，因此，原、被告间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在《房屋租赁合同》履行过程中，原告先后将部分出租房屋出卖给案外人，不影响租赁合同的效力，但应按比例扣减被告承担的租金，原告在诉讼中也同意扣减。《房屋租赁合同》期满转为不定期租赁期间，原告未解除合同，也未对租金的数额及计算方法作出新的约定，因此，不定期租赁期间应按原合同期满时，即第五年的租金标准计算，对此可能减少的租金，应为扩大的损失，由原告自己承担。原告认可合同履行过程中被告或承包人支付的租金712,500元（含被告提供证据证明2010年9月7日收取的62,900元，2016年9月、10月收取的171,000元，其他时间收取的478,600元；不含签订合同时的5万元），应在产生的租金中扣除。被告辩称已付清租金，但未提供证据证明，被告提供的原告收到张在辉支付的70万元收据，未注明款项的性质用途，而且在付该款之后，双方结算被告仍欠原告租金32万元，因此，该70万元不能认定为支付租金。按照原、被告《房屋租赁合同》的约定，本案被告在使用租赁房屋过程中欠付的租金计算如下：1、合同期内：第一年（2009年10月1日至2010年9月30日）：实欠租金257,100元（37万－5万－62,900元）；第二年（2010年10月1日-2011年9月30日）：扣除2011年3月22日至2011年9月30日（192天）门面273.5平方米出卖后的租金30,234.58元（44万×13.063%/365天×192），实欠租金409,765.42元（44万－30,234.58元）；第三年（2011年10月1日-2012年9月30日）：扣除2011年12月29日至2012年9月30日（275天）出卖营业房332.4平方米后的租金32,534.7元（443,378.7元×9.7394%/365天×275天），实欠租金410,844元（443,378.7元－32,534.7元）；第四年（2012年10月1日-2013年9月30日）：实欠租金为455,125.18元（58万元×86.937%×90.2606%）；第五年（2013年10月1日-2014年9月30日）：实欠租金为510,054.08元（65万元×86.937%×90.2606%）。2、合同期满转为不定期租赁期间：第六、七、八年（2014年10月1日至2017年9月30日）租金以510,054.08元标准计算，租金为1,530,162.24元（510,054.08元×3年）。扣除2016年支付的租金171,000元及其他已付租金478,600元，实欠租金880,562.24元（1,530,162.23元－171,000元－478,600元）。以上第一至八年（2009年10月1日至2017年9月30日）实际欠租金2,923,450.92元；第九年（2017年10月1日至2018年7月31日）：实欠租金424,812.17元（510,054.08元/365天×304天）。合计共欠租金合计3,348,263.09元。原、被告所签订的《房屋租赁合同》未对欠付租金约定违约金及违约金的计算方法，《补充合同》中只就当年欠付的32万元租金约定违约责任，原告未提供2017年10月16日前向被告主张权利的证据，因此，被告主张2017年10月16日前的违约金损失，一审法院不予支持，但被告应在原告通知后的合理期限（以30日计算）内支付欠缴租金，被告逾期未支付，依法应承担欠缴（2017年9月30日前）租金2,923,450.92元自2017年11月16日起至付清之日止期间原告的中国人民银行同期贷款利息损失；第九年的租金应在解除合同时支付，被告逾期支付，应承担欠缴（2017年10月1日至2018年7月31日）租金424,812.17元自2018年8月1日起至付清之日止期间原告的中国人民银行同期贷款利息损失。被告未解除合同，并以承包、转让“水会”经营的方式继续使用租赁房屋，对给付租金承担举证责任。被告辩解称，原告应收租金已抵偿原告所欠债务，但未提供证据，由于本案大部分当事人拒不到庭，一审法院无法查明具体事实，因此，被告的辩解理由不予采信；被告欠租金与原告欠借款属于不同的法律关系，本案不宜一并审理，双方可另行协商处理。原、被告的《房屋租赁合同》期满，被告未解除合同并返还租赁物，并通过承包或转让的方式继续使用租赁房屋，被告未提出异议，原《房屋租赁合同》继续有效，并为不定期租赁，原、被告间的房屋租赁关系延续未间断，并且被告或承包人、受让人仍然在支付租金，因此，被告辩解原告诉请超过诉讼时效，一审法院不予采信。综上所述，被告张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁应当清偿欠缴原告的合理租金，并支付欠缴租金自原告主张权利后合理期限届满之日或合同解除之日起至欠缴租金付清之日止期间原告的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；原、被告的《房屋租赁合同》，因原告通知解除，原告收回房屋重新与他人签订《房屋租赁合同》，被告未提出异议，原告放弃解除合同和返还承租房屋的请求，本案对此不进行审理和裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，经一审法院审判委员会讨论，判决如下：一、被告张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁在本判决生效后30日内共同清偿欠缴原告遵义市正烽房地产开发有限公司房屋租金合计人民币3,348,263.09元。同时支付原告欠缴租金自逾期之日起至全部租金清偿之日止期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算的利息损失（其中2,923,450.92元以实际欠款金额为基数自2017年11月16日起计算至付清之日止、424,812.17元以实际欠款金额为基数自2018年8月1日起计算至付清之日止）；二、驳回原告遵义市正烽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79,530元，公告费1,050元，由原告遵义市正烽房地产开发有限公司负担52,377元，被告张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁共同负担28,203元。二审中，上诉人张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁提交一份《企业信用信息公示报告》，证明洗浴中心在注销后，谢先平在同年10月在案涉房屋中经营息烽水域明珠洗浴中心，开始实际使用案涉房屋，且证明谢先平成立经营的该洗浴中心与五名当事人无关。正烽房开公司质证，真实性合法性没有异议，但是与本案无关，理由是上诉人将房屋出租给陈忠亿等人后，他们如何经营与我公司没有关系，所以我方认为该证据与本案无关。闻亨祥与瑞金公司质证，与我本人及瑞金公司没有关系。上诉人正烽房开公司提交第一组证据，《错扣案外人租金部分说明》、证实材料及正欣庄园房屋租金、违约金计算清单各一份，证明一审判决不应该扣除案外人的房租，应该将涉及案外人的房租计算在正烽房开公司主张的总金额里面。张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁质证，对该材料身份证复印件真实性有异议，达不到证明目的，该证据在性质上属于证人证言，而该证人没有出庭接受法院的当庭质询，又没有其他证据相佐证，其不具有可采性，对于欠条和凭据该证据由正烽房开公司单方出具，没有任何证据效力。闻亨祥与瑞金公司质证，租金问题与我和瑞金公司没有关系。正烽房开公司提交第二组证据，由房屋购买人王济明出具的《情况说明》，王济明承认2013年之前的房屋租金全部是我公司支付的，证明一审判决将2011年12月29日至2013年4月30日期间的房租扣除认定事实错误，这个期限房租已经支付了房屋购买人王济明。张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁质证，1、与第一组证据质证意见相同，2、说明涉及的期间房租因为案涉房屋已经由上诉人正烽房开公司转让给出租人，该期间的房屋租金依法应该由上诉人正烽房开公司承担。闻亨祥与瑞金公司质证，我没有签订合同，瑞金公司没有承担房屋租金的义务。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、租赁合同期满后是否存在不定期租赁合同关系；2、瑞金公司是否用债权抵扣了房租；3、本案请求是否已经超过了诉讼时效；4、一审判决计算租金的方式及金额是否有误；5、已经出售给案外人的面积，是否有权在本案中主张租金；6、一审计算的违约金是否过低，是否应该调高。针对焦点一，在房屋租赁期限内五上诉人把洗浴中心承包给他人之后，新的房屋使用人未与房屋所有权人形成新的租赁关系，租赁合同期满后，上诉人张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁作为原承租人也并未与出租人正烽房开公司签订新的租赁合同，且并未履行返还租赁房屋给出租人，应视为五上诉人仍在以将使用权交给其他人的方式继续使用租赁物，因此，双方在租赁合同期满后，应当转为不定期租赁合同关系。针对焦点二，本案中债权人瑞金公司及债务人正烽房开公司均否认房屋租金抵扣了债权，且瑞金公司及闻亨祥否认收取过租金，因此，上诉人张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁主张正烽房开公司应收租金已由瑞金公司以其债权抵销，本院不予支持。针对焦点三，在2016年现房屋使用人兰吉发付过一笔租金，正烽房开公司认为其是替上诉人陈忠亿、张在辉等人缴纳的，且在2016年诉讼时效期满之后，正烽房开公司发出催款通知书，上诉人陈忠亿签收且没有表示拒绝履行，本院认为，正烽房开公司既然在2016年能找到兰吉发要求支付租金且后陈忠亿也签收了正烽房开公司发出的催款通知书，因此可以认为正烽房开公司并未中断过主张权利，本案诉请不超过诉讼时效。针对焦点四，上诉人正烽房开公司认为一审判决计算房屋租金少算576,049元，经本院核实，一审判决计算租金无误，上诉人该主张本院不予支持。针对焦点五，在房屋租赁期间，正烽房开公司将原租赁房屋部分，出卖给了案外人，二审中，正烽房开公司提交案外人提供的情况说明，证明出卖房屋部分，其已经将租金支付给了案外人，因此其认为不应当扣除租金，本院认为，正烽房开公司与案外人之间的租金往来由案外人另行主张，与本案无关，本案审理该部分租金应从其主张租金内扣除。针对焦点六，双方签订的《房屋租赁合同》未对欠付租金及违约金的计算方法进行约定，仅《补充合同》对欠付的32万元的租金约定违约责任，因此，本院认为，对所欠租金合同既无约定，一审按照银行同期利率支持并无不当，本院予以维持。综上所述，遵义市正烽房地产开发有限公司及张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114657元，由上诉人张在辉、陈忠亿、龙朝军、谢朝友、王海仁负担79,530元，由上诉人遵义市正烽房地产开发有限公司负担35,127元。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年七月十一日书记员  李敏