安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初2112号原告:安徽裕泰物业管理有限责任公司,住所地安徽省马鞍山市雨山区印山西路656号。法定代表人：秦锦华，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶福义，安徽浩谦律师事务所律师。被告：吴传军，住安徽省马鞍山市雨山区。原告安徽裕泰物业管理有限责任公司（简称裕泰物业公司）与被告吴传军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告裕泰物业公司的委托诉讼代理人陶福义、被告吴传军到庭参加诉讼。后因双方均提交了新证据，本院于2019年7月16日组织了一次新证据质证，并对双方进行了询问，原告裕泰物业公司的委托诉讼代理人陶福义、被告吴传军到庭参加了质证，接受了询问；因原告裕泰物业公司再次提交新证据，本院于2019年7月29日再次组织了证据质证，原告裕泰物业公司的委托诉讼代理人陶福义、被告吴传军到庭参加了质证。本案现已审理终结。原告裕泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付物业管理费7897.6元及逾期利息（自2018年1月1日起计算至判决生效之日按照每天千分之五计算）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告（原名为马钢集团康泰物业管理有限责任公司）与被告于2007年7月18日签订了一份《XX小区前期物业管理服务协议》，合同期限自双方签字时生效至新的《物业管理合同》生效时止。在合同有效期限内原告为被告提供了物业管理服务，但被告拖欠2014年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费7897.6元。被告住宅面积为149.58平方米，按1.1元每月每平方米收取物业费，2014年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费共计7897.6元。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。后原告裕泰物业公司自愿将物业管理费的收取标准调整为1元每月每平方米。被告吴传军辩称，1.原告要我交纳物业管理费以及诉讼费，物业费协议签订的是每半年交纳一次，而不是三年打包交，所以原告的诉请已经过了诉讼时效，且原告诉请的金额我不知道是怎么计算出来的，原告说我的物业费没有交应当提供证据；2.我2008年7月份住进来后才应当交纳物业费，我没住进来之前是不应该交纳物业费的；3.小区有狗屎一周没有清理以及我车位上很长时间都有垃圾（纸盒子、泥巴等）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的张贴缴费通知单的照片打印件及该缴费通知单照片属性创建照片打印件，虽缴费单内容不完成，但其联系电话能够确定到催缴人为“XXXX物业管理处”，从证据的盖然性角度，本院认可该份证据的真实性、合法性及与本案的关联性。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：马钢康泰物业管理公司与被告吴传军于2007年7月18日签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定马钢康泰物业管理公司为XXXX住宅小区提供前期物业管理服务，服务期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。服务事项包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、绿化维护、房屋装饰装修管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为高层每月每平方米1元等。吴传军系XXXX小区XX栋XXXX室的业主，房屋面积为149.58平方米，房屋类型为高层住宅。马钢康泰物业管理公司依据上述协议为XXXX住宅小区服务至今。吴传军自2014年1月1日至2017年12月31日未交纳物业管理费。另查明，马钢康泰物业管理公司于2011年经核准企业名称变更为马鞍山裕泰物业管理有限责任公司；马鞍山裕泰物业管理有限责任公司于2016年经核准企业名称变更为安徽裕泰物业管理有限责任公司。XXXX物业管理处曾于2017年1月1日向吴传军催收过物业管理费。本院认为，1.原告裕泰物业公司（原马钢康泰物业管理公司）与被告吴传军签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对业主具有约束力。吴传军享受了物业公司提供的物业服务，理应按约交纳物业管理费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任。对裕泰物业公司要求吴传军支付物业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持；2.当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原告裕泰物业公司向被告吴传军主张自2014年1月1日至2017年12月31日的物业管理费，吴传军若认为“物业管理费已经交纳”，其应当提供相应证据证明，因其未提交相应证据，故对于吴传军辩称的“我的物业管理费没有交应当物业公司提供证据”的意见，本院不予采纳；3.物业管理费的起算时间应当从业主验收房屋享受物业服务时起算，被告吴传军辩称的“我2008年7月份住进来后才应当交纳物业费，我没住进来之前是不应该交纳物业费的”的意见本院不予采纳，且本案中裕泰物业公司也未向其主张2008年7月份之前的物业管理费；4.向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但若发生权利人向义务人提出履行请求的情形时，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。本案中，“XXXX物业管理处”曾于2017年1月1日向被告吴传军催收过物业管理费，诉讼时效发生中断，诉讼时效期间重新计算。故对于吴传军关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予认可；5.物业管理服务是一个动态过程，业主按时交纳物业管理费，发现问题时及时向物业公司反映，物业公司及时解决问题并加强该方面的服务，才能共同维护物业服务协议的诚信履行。被告吴传军发现了物业保洁瑕疵，原告裕泰物业公司及时进行了处理，这便是物业服务的良性循环；同时，2019年发现的保洁瑕疵，不应当成为拒交2016年、2017年物业管理费的理由；6.关于滞纳金，《前期物业管理服务协议》中关于滞纳金的计算依据约定不明，无法明确计算，故本院不予支持。故被告吴传军应当支付原告裕泰物业公司自2014年1月1日至2017年12月31日48个月的物业管理费7180元（149.58平方米×1元∕月∕平方米×48个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴传军自本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽裕泰物业管理有限责任公司自2014年1月1日至2017年12月31日48个月的物业管理费7180元（149.58平方米×1元∕月∕平方米×48个月）；二、驳回原告安徽裕泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴传军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  周冰一二〇一九年七月二十九日书记员  赵 媛附1：本案证据目录一、原告裕泰物业公司提交的证据和证明目的如下：1．企业营业执照复印件一份、企业名称变更核准通知书、变更公告原件各一份，法定代表人身份证明书及身份证盖章复印件各一份，证明原告诉讼主体资格，原告具有收费资格，收取费用符合国家规定；2.前期物业服务协议原件一份，证明原告的义务是按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、维护区域内的环境卫生，证明被告是案涉小区的业主，以及小区物业费是1元每月每平方米。二、原告裕泰物业公司补充提交的证据和证明目的如下：1.照片三张，证明被告车位纸箱垃圾的产生是因为物业更换阀门产生的，更换时间为一周，这是原告在7月5日开完庭后去拍照的照片，那时候已经没有垃圾了；2.张贴缴费通知单的照片打印件及该缴费通知单照片属性创建照片打印件各一份，证明原告曾经于2017年1月1日通过在被告家张贴缴费通知单的方式催收物业管理费，诉讼时效发生中断。三、被告吴传军提交的证据及证明目的如下：照片一组，证明物业保洁工作不到位，物业服务有问题。具体包括：小区车库有狗屎一周没有清理以及我车位上很长时间都有垃圾（纸盒子、泥巴等）；电梯脏、楼道卫生不好，保洁清理时不及时更换水，电梯擦过但是仍然很脏；楼道之前有很多网线、电视线，现在可能已经清理好了。附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。