成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初5231号 原告：南充农村商业银行股份有限公司，住所地四川省南充市顺庆区南门北街16号外滩1号2号楼138铺、3号楼110铺。 法定代表人：徐林，董事长。 委托诉讼代理人：杨倩，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐亮，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：四川仪陇天翔有限责任公司，住所地成都市金牛区。 法定代表人：***，总经理。 被告：***，男，1964年5月7日出生，汉族，住四川省仪陇县。 上列被告共同委托诉讼代理人：吴绍权，四川法典律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：李亚曦，四川法典律师事务所律师。 原告南充农村商业银行股份有限公司（以下简称南充农商行）诉被告四川仪陇天翔有限责任公司（以下简称天翔公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南充农商行的委托诉讼代理人杨倩，被告天翔公司及天翔公司、***的共同委托诉讼代理人吴绍权、李亚曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南充农商行向本院提出诉讼请求：1.判令天翔公司支付南充农商行租金285.445533万元，利息17.136732万元（暂计算至2018年11月20日止），本息总计302.582265万元；及自2019年1月21日起至返还之日止的房屋使用费（计算公式为参照2019年租金59.85万元÷365天×天数）及利息（以2019年租金59.85万元为基数，资金占用费按月利率千分之五计收利息）；2.判令***对上述租金及利息承担连带保证责任；3.确认南充农商行与天翔公司之间的租赁合同解除；4.本案诉讼费用由天翔公司、***承担。南充农商行将第一项诉讼请求中租金的计算方式明确为从2014年1月1日起按照年租金递增5%计算至房屋实际返还之日止，并增加诉讼请求如下：1.判令天翔公司、***连带支付律师费30000元；2.判决天翔公司、***将位于成都市金牛区负一层（建筑面积约为1268.4平方米）的房产腾退给南充农商行。事实与理由：天翔公司与南充市顺庆区农村信用合作联社（以下简称顺庆农信联社）于2013年11月29日签订了《租赁合同》，保证人为***。合同约定由天翔公司承租使用顺庆农信联社所有的位成都市房产。根据《租赁合同》第二条约定:“本合同租赁期限为两年，从2014年1月1日至2015年12月31日止。2014年度年租金为人民币53万元，20l5年度年租金在上年租金基础上递增5％，即20l5年度租金为556500元。乙方应在每年l2月5日前向甲方一次性现金或转账支付下一年度租金”，但天翔公司至今未支付上述租金。2016年5月25日，中国银监会四川监管局川银复＜2016＞l54号文件明确，原顺庆农信联社自行终止，其债权债务转为南充农商行的债权债务。故天翔公司因承租上述租赁物而与顺庆农信联社产生的权利义务由南充农商行承继。《租赁合同》期限届满后天翔公司未与南充农商行继续签订书面租赁合同，但天翔公司仍继续使用该租赁物，根据《合同法》第二百三十二条之规定，南充农商行与天翔公司之间已成立不定期租赁合同。后因天翔公司一直未支付任何租金，南充农商行于2018年11月22日向天翔公司及***同时公证送达了律师函（公证书:（2018））川成蜀证内经字第175876号），要求天翔公司及***支付2014年1月1日至2018年11月20日止的租金，共计285.445533万元，利息按照银行同期贷款利率共计17.136732万元，二者合计302.582265万元；并同意给予天翔公司两个月免租金的腾空时间，期限届满合同即解除。截至起诉之日，两个月时限已到，但天翔公司仍未支付所欠租金及利息，***也未按约承担保证责任。为维护自身合法权益，南充农商行向贵院提起诉讼，请求依法支持南充农商行的诉讼请求。 天翔公司辩称：第一、天翔公司已将案涉房屋2014年、2015年全部租金付清，结清了2016年前所有房屋租金，南充农商行主张2014年度及2015年度租金与事实不符；第二、因南充农商行对案涉房屋既不签订合同，也不实际管理，导致天翔公司不得不代为消防改造，共产生改造费1211070元，上述消防改造费应当由南充农商行承担；第三、2017年7月1日至2017年8月31日期间及2018年11月20日以后不应当计算租金；第四、天翔公司不但不应当承担年度5%的递增租金，还应当按市场实际情况减少租金，酌定在2015年度租金的70%以下计算租金；第五、南充农商行主张租金利息违背事实、不合情理，于法无据。 ***辩称，***不应当承担连带担保责任，理由：南充农商行在诉状明确表示2015年《租赁合同》期满后，南充农商行与天翔公司没有续签合同，更没有***继续担保的意思表示，即便南充农商行与天翔公司又延长租赁期限的情形，因未征得担保人***书面同意，保证期间应在原租赁合同2015年12月31日届满之日起六个月，即2016年6月30日不再承担担保责任。 本院经审理认定事实如下：2013年11月29日，顺庆农信联社与天翔公司签订《租金对账结算协议》，双方就自2004年1月起至2013年12月31日止天翔公司因租赁顺庆农信联社位成都市层商场尚欠付的租金经对账共同确认为597788元。 同日，顺庆农信联社（出租方）与天翔公司（承租方）、***（担保方）签订《租赁合同》，主要约定：1.顺庆农信联社将位成都市房产出租给天翔公司使用，建筑面积为1268.4平方米，***自愿为天翔公司承租顺庆农信联社上述租赁物并履行本租赁合同提供连带责任担保；2.租赁期限为两年，从2014年1月1日至2015年12月31日止；3.2014年度年租金为53万元，20l5年度年租金在上年租金基础上递增5％即556500元，天翔公司应在每年12月5日前向顺庆农信联社一次性现金或转账支付下一年度租金，天翔公司在签订本合同时向顺庆农信联社付租赁保证金10万元；4.租赁期内，天翔公司征得顺庆农信联社同意后可以将租赁物分租给第三人使用；5.天翔公司应依约交付租金，顺庆农信联社如果拖欠租金，按中国人民银行延期付款的规定向顺庆农信联社偿付违约金，天翔公司如拖欠租金10天以上，顺庆农信联社有权收回租赁物；6.租赁期间，上述租赁物管理费、维修费、水电费及分租税费由天翔公司负担，租赁期间，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与该租赁物有关的费用，均由天翔公司承担并支付，包括但不限于成都市宏正市场管理有限公司或相关管理机构向上述租赁物产权人收取的公共设备设施维护费及其他公共部分的所有管理费用等，治安、消防、安全、工商、税务、市场管理、经营风险等一切责任由天翔公司承担；7.租赁期间，天翔公司负有对租赁物进行管理、维修、维护、保养的义务，但天翔公司不得擅自改变租赁物的结构及用途，天翔公司如需装修窗墙等，须事先征得顺庆农信联社同意，并经房屋修缮管理部门批准方能施工，并承担全部费用；8.租赁期满或合同解除，天翔公司必须按时腾退并将上述租赁物交给顺庆农信联社，否则租赁物内的余物视为天翔公司放弃所有权，由顺庆农信联社处置，同时天翔公司按本合同约定的租金标准的两倍向顺庆农信联社赔偿迟延交还租赁物期间的经济损失；9.租赁期满或合同解除，如天翔公司逾期不腾退并返还租赁物，天翔公司应赔偿顺庆农信联社因此所受的相关损失，包括但不限于律师费用、诉讼费用、资产保全费用、执行费用等全部由天翔公司承担，***为天翔公司承担连带保证责任。当日，天翔公司向顺庆农信联社支付租金1127788元。2015年1月8日，天翔公司向顺庆农信社支付租金556500元。上述合同租赁期限届满后，天翔公司继续使用案涉租赁房屋，顺庆农信联社亦未提出异议。 2016年5月25日，川银监复（2016）154号《中国银监会四川监管局关于南充农村商业银行股份有限公司开业的批复》（以下简称《批复》），载明“南充农商行开业的同时，顺庆农信联社、南充嘉陵区农村信用合作联社和南充市高坪区农村信用合作联社自行终止，其债权债务转为南充农商行债权债务”。 2018年11月22日，北京盈科（成都）律师事务所接受南充农商行的委托向天翔公司送达《关于解除租赁合同及催要租金的律师函》，载明“······。三、律师意见：（一）根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，我委托人有权与你司解除合同。现本所律师特限你司在收到本律师函之日起两个月内腾退该租赁物，同时免交这两个月租金，两个月届满之日，租赁合同解除。（二）根据《租赁合同》第二条之约定，每年租金在上一年租金基础上递增5%，故2014年1月1日至2018年11月20日止，共计租金285.445533万元，利息按照银行同期贷款利率共计17.136732元，二者合计302.582265万元。你司欠付我委托人租金及利息请你司在收到本律师函之日起一个月内一次性支付上述款项”。同日，北京盈科（成都）律师事务所接受南充农商行的委托向***送达《律师函》，载明“······。三、律师意见：根据《租赁合同》第二条之约定，2014年租金为53万元，2015年租金在上年租金基础上递增5%，即为55.65万元，两年租金共计108.65万元；另以当年租金作为本金，按照银行同期贷款利率计算利息，2014年利息为3.18万元，2015年利息为3.339万元，两年利息共计6.159万元，租金及利息合计115.169万元。根据《担保法》第二十一条‘保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用’之规定，本所律师通知你在收到本律师函之日起一个月内一次性支付上述所有款项。”。 另查明，2018年9月29日，南充农商行为向天翔公司、***主张权利与北京盈科（成都）律师事务所签订《诉讼代理合同》，并以转账方式向北京盈科（成都）律师事务所支付律师费30000元。 上述事实，有《合作联社租金对账结算协议》、川银监复（2016）154号《批复》、《租赁合同》、（2018）川成蜀证内经字第175876号《公证书》、进账单、业务凭证、《诉讼代理合同》、《增值税专用发票》、转账凭证及当事人陈述等证据在卷作证。 本院认为，顺庆农信联社与天翔公司、***签订《租赁合同》，系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。租赁期限届满后，天翔公司继续使用案涉房屋，顺庆农信联社亦未提出异议，顺庆农信联社与天翔公司之间形成了不定期的租赁合同关系。根据川银监复（2016）154号《批复》，顺庆农信联社在上述不定期租赁合同中的权利义务应由南充农商行行使和承担。对于南充农商行主张确认其与天翔公司之间租赁合同关系解除的诉讼请求，根据《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据已查明事实，因南充农商行于2018年11月22日向天翔公司发出《关于解除租赁合同及催要租金的律师函》，载明“我委托人有权与你司解除合同。现本所律师特限你司在收到本律师函之日起两个月内腾退该租赁物，同时免交这两个月租金，两个月届满之日，租赁合同解除。”，故本院确认南充农商行与天翔公司、***之间的不定期租赁合同关系于《关于解除租赁合同及催要租金的律师函》送达之日起满两个月即2019年1月22日解除。合同解除后，天翔公司应当将案涉商铺腾空并交还给南充农商行。因***并非租赁合同的承租人，南充农商行请求***将案涉房屋返还给南充农商行的意见，本院不予支持。 对于南充农商行主张天翔公司支付自2014年1月1日起按照年租金递增5%的标准计算至房屋实际返还之日止租金的诉讼请求。第一、对于天翔主张其代为垫付的消防改造费用1211070元应由南充农商行承担的意见。因《租赁合同》约定，租赁期间租赁物的维修费由天翔公司承担，治安、消防、安全等一切责任由天翔公司承担。故对于天翔公司的该项主张，不符合合同约定，本院不予支持。第二、对于租金标准：因南充农商行与天翔公司之间自2016年1月1日起形成了不定期租赁合同关系，但双方对2016年1月起的租金标准并未进行约定，南充农商行主张按照年租金递增5%的标准计算租金，缺乏双方合意且于法无据，本院不予支持。本院判令天翔公司按照《租赁合同》约定的2015年度的年租金标准556500元向南充农商行支付租金。第三、对于租金的起止期限：根据已查明事实，天翔公司支付租金至2015年12月31日，应当自2016年1月1日起至本院确认合同解除之日即2019年1月22日止向南充农商行支付租金，但根据南充工商行发出的《关于解除租赁合同及催要租金的律师函》载明“现本所律师特限你司在收到本律师函之日起两个月内腾退该租赁物，同时免交这两个月租金”，南充农商行自愿免除天翔公司2018年11月23日至2019年1月22日期间租金系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认，故天翔公司应当自2016年1月1日起至2018年11月22日止，按照年租金556500元向南充农商行支付租金1608513.7元（556500元/年×2年+556500元/年÷365天×325天）。第四、自合同解除之次日即2019年1月23日起至房屋实际返还之日止，南充农商行主张该段期间的租金应为房屋占用费。而南充农商行主张房屋占用费按照2019年租金59.85万元计算，既无当事人约定亦于法无据，本院不予支持。本院判令天翔公司自2019年1月23日起按照《租赁合同》约定的2015年度年租金556500元（每日1524.66元）的标准向南充农商行支付房屋占用费至房屋实际返还之日止。 对于南充农商行主张天翔公司以未付租金为基数按照年利率6%向天翔公司支付利息的诉讼请求，南充农商行主张该项利息的法律属性应为资金占用损失。南充农商行与天翔公司之间自2016年1月1日起形成了不定期租赁合同关系，虽然双方并未就租金的支付期限达成一致，但根据《租赁合同》约定，天翔公司应当在每年12月5日前向南充农商行支付下一年度租金。而天翔公司自2016年1月1日起未再向南充农商行，势必会给南充农商行造成资金占用损失，本院判令天翔公司按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率分期向南充农商行支付资金占用损失，具体计算方式：以2016年欠付租金556500元为基数，自2015年12月6日起计算至该项租金付清时止；以2017年欠付租金556500元为基数，自2016年12月6日起计算至该项租金付清时止；以2018年1月1日至2018年11月22日欠付租金495513.7元为基数，自2017年12月6日起计算至该项租金付清时止。 对于南充农商行主张天翔公司支付房屋占用费利息的诉讼请求，因本院已判令天翔公司自2019年1月23日起按照每日1524.66元的标准向南充农商行支付房屋占用费，南充农商行因天翔公司逾期腾退房屋所致的损失已在上述房屋占用费中得以填补，故对南充农商行的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于南充农商行主张天翔公司支付律师费30000元的诉讼请求，一方面，《租赁合同》约定合同解除，如天翔公司逾期不腾退并返还租赁物，天翔公司应赔偿南充农商行因此所受的包括律师费在内的相关损失；另一方面，南充农商行向本院提交的《诉讼代理费合同》、代理费发票及转账凭证，可以证实南充农商行为向天翔公司主张权利已向北京盈科（成都）律师事务所支付代理费30000元的事实，故对南充农商行请求天翔公司支付律师费30000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 对于南充农商行主张***对上述租金及其利息、律师费承担连带保证责任的诉讼请求，因《租赁合同》载明“***自愿为天翔公司承租南充农商行上述租赁物并履行本租赁合同提供连带保证责任止”，根据已查明事实，天翔公司已将《租赁合同》项下的租金支付完毕。而天翔公司、南充农商行之间自2016年1月1日起形成了不定期的租赁合同关系，***并未就双方之间的不定期租赁合同作出承担连带保证责任的意思表示，亦未书面同意南充农商行、天翔公司将租赁期限变更为不定期，故本院对南充农商行的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百六十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条第二款之规定，判决如下： 四川仪陇天翔有限责任公司与南充农村商业银行股份有限公司之间的不定期租赁合同于2019年1月22日解除； 四川仪陇天翔有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将位于成都市金牛区负一层，建筑面积为1268.4平方米的房屋腾空并交还给南充农村商业银行股份有限公司； 三、四川仪陇天翔有限责任公司于本判决生效之日起十日内向南充农村商业银行股份有限公司支付房屋租金1608513.7元； 四、四川仪陇天翔有限责任公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率按下列期限向南充农村商业银行股份有限公司支付资金占用损失，计算方式：以556500元为基数，自2015年12月6日起至欠款付清时止；以556500元为基数，自2016年12月6日起至欠款付清时止；以495513.7元为基数，自2017年12月6日起至欠款付清时止； 五、四川仪陇天翔有限责任公司于本判决生效之日起十日内向南充农村商业银行股份有限公司支付房屋占用费（从2019年1月23日起按照每日1524.66元的标准计算至腾退交还房屋之日止）； 六、四川仪陇天翔有限责任公司于本判决生效之日起十日内向南充农村商业银行股份有限公司支付律师费30000元； 七、驳回南充农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33121元，减半收取计16560.5元，由南充农村商业银行股份有限公司负担7289元，由四川仪陇天翔有限责任公司负担9271.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一九年七月二十五日 书记员  韩月萍