广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5013号原告：徐绍锋，男，1986年7月10日出生，汉族，住广州市花都区，被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路559号元邦大厦九楼，统一社会信用代码914400007076705501。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员。原告徐绍锋与被告广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告徐绍锋、被告元邦公司的委托诉讼代理人黄志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐绍锋向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令元邦公司向徐绍锋支付逾期办理房地产权证的违约金89770.71元（违约金以购房款324082元为基数，按每日万分之五标准自2017年3月30日起至2018年10月5日止）给徐绍锋；2.诉讼费由元邦公司承担。事实和理由：2015年1月27日，徐绍锋与元邦公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，徐绍锋购买花都区狮岭镇山前旅游大道泰福大街25-39号元邦山清水秀小区F8-2-X04房，房屋总价款总金额为324082元。徐绍锋通过首付款加银行贷款方式，依约支付了全部购房款。根据双方签订上述合同第十三条、十四条规定，元邦公司应当于2017年3月30日前交付涉案房屋，因元邦公司违约逾期交房，元邦公司应当自约定的2017年3月30日交房日期起至实际交付之日2018年10月5日每日按总房价万分之五支付违约金89770.71元。合同签订后，徐绍锋依约履行了付款义务，而元邦公司未按合同约定时间交付房屋，直到2018年10月5日才实际通过了工程竣工验收备案，给徐绍锋造成了困扰和经济损失，延期交房后，违约金的问题元邦公司不肯与徐绍锋协商，妄想全部用来抵扣物业管理费。为维护徐绍锋合法权益，请求法院支持徐绍锋诉请。元邦公司辩称，1.对于徐绍锋主张逾期交楼违约金，我方认为其要求按每日总房价万分之五的标准不符合合同约定，应当按照合同约定分段分标准计算。2.徐绍锋要求从2017年3月30日起算违约金，元邦公司认为根据合同约定违约金起算时间应为约定的房屋交付次日开始计算。本院经审理认定事实如下：元邦公司是位于广州市花都区狮岭镇芙蓉旗新村、山前旅游大道以北的山清水秀花园的开发商，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2015年1月27日，元邦公司（甲方、卖方）与徐绍锋（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定，乙方所购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇泰福大街37号（泰福大街37号）1X04房，总金额为324082元，甲方同意乙方按按揭付款方式支付房款。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：(1)逾期不超过180日（含）的，乙方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。(2)逾期超过180日，不超过365日（含）的，乙方每日按总房价款0.005%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。(3)逾期超过365日，不超过730日（含）的，乙方每日按总房价款0.008%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，甲方有权单方面解除合同。乙方自约定的交房日期起承担该商品房的一切风险责任。甲方委托的物业公司有权追讨乙方欠交的管理费、水费、电费和电梯等相关分摊费用以及相应的滞纳金。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供原件核对。附件七为本合同补充协议，第三条约定，关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）：1.甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”，但应在办理产权登记前达到。2、房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，徐绍锋向元邦公司付清了全部房价款，元邦公司于2018年10月5日将涉案房屋交付给徐绍锋使用。另查明，广州市房地产租赁管理所发布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示，广州市花都区狮岭镇除御华园小区之外的其他区域电梯楼租金参考价为4元或5元每月每平方米。本院认为，徐绍锋与元邦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。徐绍锋已经付清了房价款，元邦公司应当按照合同约定在2017年3月30日前将涉案房屋交付徐绍锋使用，元邦公司逾期交楼，应当承担逾期交楼的违约责任，元邦公司应支付的逾期交楼违约金从2017年3月31日起计至2018年10月5日，以324082元为本金，按每日0.008%的标准，共计14363.31元。徐绍锋诉讼请求中14363.31元的部分，本院予以支持，徐绍锋诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐绍锋支付逾期交楼违约金14363.31元；二、驳回原告徐绍锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1022元，由原告徐绍锋负担858.50元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担163.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一九年七月十六日书记员  朱婷欣邓国靖