上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初9060号原告：上海猎众实业有限公司，住上海市宝山区沪太路XXX号XXX幢XXX楼R-122。法定代表人：胡栓栓，总经理。委托诉讼代理人：胡俊，河南博颂律师事务所律师。被告：上海隽杨门窗有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：白禹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：苏晓巍，上海市汇业律师事务所律师。第三人：上海宝山湄浦实业公司，住所地上海市宝山区杨行镇湄浦村。法定代表人：沈树卿。第三人：上海泰勇物资有限公司，住所地上海市宝山区沪太路XXX号XXX号楼A-199。法定代表人：王兰英，总经理。委托诉讼代理人：周剑勇。原告上海猎众实业有限公司与被告上海隽杨门窗有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海猎众实业有限公司委托诉讼代理人胡俊，被告上海隽杨门窗有限公司法定代表人白禹及委托诉讼代理人苏晓巍，第三人上海泰勇物资有限公司委托诉讼代理人周剑勇参加诉讼。第三人上海宝山湄浦实业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海猎众实业有限公司(以下简称猎众公司)向法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的租赁合同。2、请求法院依法判令被告支付拖欠的原告租金146,500元(从2018年9月20日至2019年3月20日)，水电费4,756元，滞纳金13,185元(按日租金的5%来计算，如果超出年利率24%的部分，原告予以放弃)，共计164,441元。3、判令被告支付原告违约金50,000元(按合同约定，私自改变用途，计算两个月的房租为违约金)律师费8,000元(按合同约定)，共计58,000元。事实与理由：2017年3月14日，原告与被告签署了《租赁合同》，约定：原告将位于上海市宝山区杨行镇蕰川路XXX号的仓库(以下简称系争房屋)出租给被告，面积910平方米，租期为2017年3月20日至2023年2月30日止，年租金293,000元，押金25,000元，租金六个月为一期支付，在支付日的前15天支付下期租金。被告租赁房屋主要用于门窗仓库，原告只提供房屋给被告使用，有关证件由被告自行办理，合同约定被告擅自改变房屋用途的，被告应赔偿原告两个月的租金作为违约金。2018年9月20日，根据租赁合同约定，被告应该向原告交付下期租金，但被告一直未向原告交付。故为维护原告合法权益，原告依法提起诉讼。被告上海隽杨门窗有限公司(以下简称隽杨公司)辩称，1、不同意判决解除租赁合同，因为2018年9月14日双方的租赁合同已经解除，是原告单方解除的。2、双方合同已经于2018年9月14日解除，之后被告也未使用租赁场地，所以被告不同意支付租赁费。水电费没有相应凭证，不同意支付。被告没有拖欠房屋租金，所以不应当支付滞纳金。3、不同意支付违约金，被告并未改变房屋用途，没有违约情况。律师费由法院按实际情况判决。4、被告始终未看到原告针对本案租赁的场地是否为原告实际所有或原告有权出租的相应材料。所以被告对原被告之间签订的租赁合同是否成立有异议。第三人上海泰勇物资有限公司(以下简称泰勇公司)述称，原被告争议由法院依法处理。蕰川路XXX号与湄浦桥南仓库为同一地址，泰勇公司从上海湄浦实业有限公司和湄浦桥南仓库手中取得经营权，有权对外出租。其中金属二库北库，面积为1440平方米，由泰勇公司转租给了猎众实业。对于猎众公司的转租行为，泰勇公司知晓并同意。第三人上海宝山湄浦实业公司(以下简称湄浦实业)庭前提供情况说明，湄浦实业为上海宝山区杨行镇湄浦村委员会的全资下属公司，1999年因建设湄浦桥南仓库项目需要，湄浦实业申请建设用地，并于1999年7月13日得到(1999)宝府土书第367号土地批文，后来泰勇公司及实际控制人周友良经过和湄浦实业协商，由其使用该处土地，湄浦实业收取一定的使用费。本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，猎众公司与隽杨公司签署了《租赁合同》，约定：猎众公司将位于上海市宝山区杨行镇蕰川路XXX号的房屋出租给隽杨公司，面积910平方米，租期为2017年3月20日至2023年2月30日止，年租金293,000元，押金25,000元，租金六个月为一期支付，在支付日的前15天支付下期租金。被告租赁房屋主要用于门窗仓库，原告只提供房屋给被告使用，有关证件由被告自行办理。合同签订后，隽杨公司支付了租金和押金，租金支付至2018年9月20日。关于隽杨公司未继续支付租金的理由，隽杨公司表示，因为猎众公司曾经张贴告示，要求：对于加工型工厂客户，于2018年9月17日全部停止生产加工，并于24日前全部撤离，如不按时停工，环保局将会采取罚款处理，该款项由客户自行承担。猎众公司多次催促隽杨公司搬离，在这种情况下，隽杨公司才搬离系争厂房，并停止支付租金。对于该说法，猎众公司表示，告示只针对加工型客户，而隽杨公司的租赁目的为仓储，并不受影响。猎众公司并没有解除合同，隽杨公司私自搬离系争房屋，猎众公司是在2018年10月4日才知道的，双方没有办理交接手续。关于系争房屋的权属问题及猎众公司的租赁权问题。系争房屋所在地为蕰川路XXX号，蕰川路XXX号与湄浦桥南仓库为同一位置。1999年7月13日，上海市宝山区人民政府颁发了《建设用地批准书》，文号为(1999)宝府土书第367号，该批准书载明用地单位为上海宝山湄浦实业公司，建设项目名称为湄浦桥南仓库，土地用途为仓储。该批准书有效期为1999年7月——2000年7月。注意事项的第三条规定，建设项目竣工后，土地管理部门核查用地无误后，收回本批准书，换发土地使用证。系争房屋未取得房屋权属证书，也未取得建设工程规划许可证。系争房屋是蕰川路XXX号的一部分房屋。泰勇公司经过湄浦实业的同意，获得了蕰川路XXX号的使用权，负责对蕰川路XXX号实际经营管理。2016年11月18日，泰勇公司将蕰川路XXX号金属二库北库，面积1440平方米的房屋出租给猎众公司，年租金360,000元，后逐年递增，租期自2017年3月1日至2023年2月28日止。2017年3月14日，猎众公司将其中的910平方米房屋出租给隽杨公司。以上事实，有《租赁合同》、《建设用地批准书》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，系争房屋未取得房屋权属证书，也未取得建设工程规划许可证。根据相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。关于无效的处理后果，双方当事人确认，租金支付至2018年9月20日。隽杨公司虽主张于2018年9月17日搬离，但未提供有效证据予以证明，且双方未办理交接手续，猎众公司认可知晓隽杨公司搬离的时间为2018年10月4日，本院予以认定，隽杨公司应支付2018年10月4日之前的房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算标准参照租金支付标准确定。隽杨公司自愿将其支付的押金抵扣相关费用，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定判决如下：一、原告上海猎众实业有限公司与被告上海隽杨门窗有限公司之间的《租赁合同》无效；二、被告上海隽杨门窗有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海猎众实业有限公司房屋占有使用费人民币11,394元；三、原告上海猎众实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告上海隽杨门窗有限公司押金人民币25,000元；四、驳回原告上海猎众实业有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为2,384元，由原告上海猎众实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 亮二〇一九年七月八日书记员 叶文玮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。