四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川15民初65号原告（申请人）：周岚，女，1970年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凌雁，四川丰宜律师事务所实习律师。被告（案外人）：赵旗，男，1973年10月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师。被告（案外人）：郭芳，女，1973年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师。被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：夏强，男，住四川省宜宾市叙州区，系宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，董事长。委托诉讼代理人：夏强，男，该公司员工。原告周岚与被告赵旗、郭芳、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人赵琳、王凌雁，被告赵旗、郭芳的委托诉讼代理人戴家彬，被告冉寅吾、寅吾房产公司的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周岚向本院提出诉讼请求：1.请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元-1层6号房屋；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异44号《执行裁定书》裁定中止对位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元-1层6号房屋的执行缺乏事实和法律依据。1.案涉执行标的所有权人是寅吾房产公司，不是赵旗、郭芳。案涉执行标的登记在寅吾房产公司名下，法院根据周岚在执行案件前的保全申请，对寅吾房产公司名下的案涉执行标的进行查封，进入执行程序后，对执行标的采取评估、拍卖措施符合法律规定，依法应继续执行，不应予以中止；2.赵旗、郭芳提供的证据不足以证明其对本案执行标的享有足以排除周岚执行的事实。赵旗、郭芳与寅吾房产公司于2015年12月23日签订的《商品房买卖合同》未经备案登记，其效力有待确认，同时也不能证明《商品房买卖合同》的真实签订时间。赵旗、郭芳未提供相应的转账凭证证明其支付了全部房款，其提供的其将案涉房屋租赁给李小松的《商铺房屋租赁协议》及房屋交付通知书也不能证明其对案涉房屋实际占有使用；3.《执行裁定》认定赵旗、郭芳对本执行标的享有足以阻止执行否认事实缺乏证据，导致适用法律错误。赵旗、郭芳不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的任一情形，《执行裁定》根据上述规定裁定中止对本执行标的的执行确系适用法律错误。被告赵旗、郭芳答辩称，请求驳回周岚的诉讼请求。理由：1.赵旗、郭芳与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且该合同签订前，寅吾房产公司与赵旗、郭芳之间存在民间借贷关系，寅吾房产公司为归还借款，与赵旗、郭芳签订《商品房买卖合同》，将借款本息转购房款，并对房屋交付、违约责任等进行了约定；2.该《商品房买卖合同》签订时间是2015年12月23日，早于法院查封日期2017年12月20日；3.借款本息转购房款并不为法律所禁止；4.案涉房源系现房销售，并不存在预售许可所需的备案登记程序；5.赵旗、郭芳已于2015年12月25日接收房屋并将其投入使用，合法占有案涉房屋；6.赵旗、郭芳前期出借给寅吾房产公司的款项是按照寅吾房产公司的指示，打入冉小玲账户，冉小玲再转付寅吾房产公司，足以支付案涉房屋价款；7.未予办理过户登记并非赵旗、郭芳的过错所致；8.赵旗、郭芳购买的房屋符合法律规定的条件，具有足以排除周岚申请执行的物权期待权，四川省宜宾市中级人民法院的裁定书有足够的法律支持；9.周岚的主张没有证据支持，其说法违反事实，人民法院应当依法不予支持；10.根据该商品房买卖合同确定双方权利义务，判断整个合同的签订、履行过程中赵旗、郭芳无违约行为。该合同意思表示清楚，权利义务明确，无违反法律强制规定。根据合同类案件的判定的通说认为，无违约即为无过错。被告冉寅吾、寅吾房产公司答辩称，根据物权法相关规定，涉及抵押的物品并非禁止流通，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2013年3月7日，郭芳通过中国建设银行账号36×××32向冉小玲账号55×××23汇款180000元；同年4月10日、12月9日分别再次以上述方式汇款100000元、150000元，以上三次汇款共计430000元。2013年3月11日冉小玲通过中国工商银行账号62×××85向寅吾房产公司账户转账2000000元；2014年8月29日冉小玲再次以上述方式向寅吾房产公司账户转账2300000元。2013年6月27日，寅吾房产公司将位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元-1层6号房屋抵押给宜宾市商业银行股份有限公司大观楼支行。周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，2017年3月30日本院作出（2017）川15执155号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，本院查封了案涉房屋。该案执行过程中，赵旗、郭芳提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2019）川15执异44号执行裁定书，裁定：中止对四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元-1层6号房屋的执行。2015年12月23日，赵旗、郭芳与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》购买了案涉房屋。合同条款第五条：抵押情况为抵押勾选项，第十四条、十五条产权初始登记时间约定为2019年6月30日前，到期未能取得权证的约定为：出卖人应当尽快向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；出卖人按总房款的万分之零点壹/天向买受人支付违约金。2015年12月23日，寅吾房产公司出具三张收款收据，载明收到案涉商铺款430000元，维修基金1290元，代收费19940元，上述三项合计451230元。2019年5月24日宜宾绿城物业管理有限公司出具《证明》，载明案涉房屋于2015年12月23日由寅吾房产公司正式交付业主赵旗、郭芳。赵旗、郭芳出具了与李小松的《商铺房屋租赁合同》，租赁期限自2016年8月8日至2021年8月7日，并附有承租人身份信息、转款记录和部分物业费、水费、气费缴费凭证。2019年6月12日，寅吾房产公司出具《委托收款及以房抵债的证明》载明：“冉小玲同志系我公司员工。2009年至2015年期间，我公司委托冉小玲代为收取借款，冉小玲收取的款项实为我公司收款。2013年3月7日、4月10日、12月9日，冉小玲个人银行账号55×××23分别收到赵旗、郭芳银行转账支付的出借款18万元、10万元、15万元，总计43万元。冉小玲收取郭芳款项后已转付给我公司。我公司是该借款的债务人，由我公司承担债务人的权利义务。2015年12月23日，郭芳及丈夫赵旗有购房意愿，经我公司与郭芳夫妻协商，将郭芳在我公司的43万元债权抵作购房款，购买我公司开发的阳光新园1幢2单元-1层6号门面房，购房价43万元，我公司与赵旗、郭芳签订了书面的《商品房买卖合同》，同时由我公司出具了统一的购房款票据给赵旗、郭芳，并将该门面房交付二人。”落款处有寅吾房产公司签章。2019年6月13日，冉寅吾出具《证明》载明：“本人是宜宾寅吾房产有限责任公司（以下简称寅吾公司）董事长。本人能证实：2009年至2015年期间，寅吾公司因经营的需要委托员工冉小玲、刘烈彬、夏强、江勇、吴玉兰收取借款。上列人员收取出借人的款项后已转付寅吾公司，寅吾公司是该借款的债务人，由寅吾公司承担债务人的权利义务。”另查明：2019年6月19日，寅吾房产公司向宜宾市商业银行股份有限公司翠屏支行提出《解除抵押权申请》。本院认为，本案争议焦点为：赵旗、郭芳对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光新园1幢2单元-1层6号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。赵旗、郭芳主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查赵旗、郭芳购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。本院对本案的焦点问题评析如下：第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，从寅吾房产公司出具房款收据、《委托收款及以房抵债的证明》，冉寅吾、寅吾房产公司出具的《证明》等证据来看，赵旗、郭芳的购房款来源于赵旗、郭芳对寅吾房产公司的430000元债权。从基础债权来看，赵旗、郭芳的银行转账凭证的收款人为冉小玲，虽有冉小玲转账给寅吾房产公司的银行转款凭证，但结合赵旗、郭芳的款项打入冉小玲账户的时间、金额的流向来看，无法看出赵旗、郭芳打入的款项与冉小玲打入寅吾房产公司款项之间具有关联性。赵旗、郭芳亦未能提供相应的借条或借款合同证明基础债权借款主体为寅吾房产公司，现有证据无法确认赵旗、郭芳借款的主体为寅吾房产公司。从债权转让的要件来看，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条规定“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让；(二)按照当事人约定不得转让；(三)依照法律规定不得转让”，第八十条第一款规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”根据上述规定，债权转让的条件有四：一是存在有效债权；二是依据法律规定和合同约定不存在不得转让的情形；三是债权人与受让人的转让意思表示一致；四是转让应当通知债务人。本案中，赵旗、郭芳主张其购房款源于赵旗、郭芳对寅吾房产公司的债权，鉴于前述论证，案涉基础债权的债务人是否为寅吾房产公司，现有证据无法证明。鉴于寅吾房产公司在本案中作为被执行人，其在案涉以物抵债商品房买卖合同签订近三年后出具的拟排除执行的《委托收款及以房抵债的证明》，在无其他直接证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到赵旗、郭芳向寅吾房产公司实际交付了购房款的证明目的。第二，即使案涉商品房买卖属实，对案涉商品房不能办理过户登记，买受人赵旗、郭芳存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人赵旗、郭芳对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张优先权，赵旗、郭芳的买受人权利障碍仍然不能涤除。第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人赵旗、郭芳的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于赵旗、郭芳未经确认的民间借贷债权转让为基础的债权请求权；二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；赵旗、郭芳的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算，也无生效判决确认。即使继续周岚债权请求权的执行，也并未对赵旗、郭芳债权的实现形成不利影响；三是从权利发生的根源上来看，赵旗、郭芳购买案涉商铺房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。综上所述，赵旗、郭芳对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元-1层6号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元-1层6号房屋的理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行被告宜宾寅吾房地产有限责任公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇铁北新区阳光新园1幢2单元-1层6号房屋。案件受理费80元，由被告赵旗、郭芳、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长 郭美宏审 判 员 王付兵审 判 员 王纯强二〇一九年七月十七日法官助理 黄相中书 记 员 杨雯洁