江西省宜丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0924民初681号原告：秦慎恕，男，1960年11月23日生，汉族，住江西省宜丰县。委托代理人：熊威，江西崇文律师事务所律师，特别授权。委托代理人：杨芬，江西崇文律师事务所实习律师。被告：刘赛兰，女，1970年10月11日生，汉族，现住江西省宜丰县。被告：邹小元，男，1973年1月24日生，汉族，住江西省宜丰县。被告：卢茂林，男，1981年9月28日生，汉族，住江西省宜丰县。被告：卢财英，男，1966年8月25月生，汉族，住江西省宜丰县。被告：何天宝，男，1969年6月10日生，汉族，住江西省宜丰县。被告：卢高生，男，1957年5月2日生，汉族，住江西省宜丰县。被告：卢子明，男，1968年5月8日生，汉族，住江西省宜丰县。邹小元等六被告共同委托代理人：熊许兴，江西崇文律师事务所律师，特别授权。被告：张谋远，男，1973年12月29日生，汉族，现住广东省惠州市惠城区。被告：宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司（以下简称昌宏公司），住所地：江西省宜丰县县城新昌中大道50号，统一社会信用代码：91360924161288834F。法定代表人：蔡秋柏。委托代理人：蔡卫东，系公司财务。原告秦慎恕与被告刘赛兰、邹小元、卢茂林、卢财英、何天宝、卢高生、卢子明、张谋远、昌宏公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦慎恕及其代理人熊威和杨芬、被告刘赛兰、被告邹小元和卢茂林、卢财英、何天宝、卢高生、卢子明及其代理人熊许兴、被告昌宏公司代理人蔡卫东均到庭参加诉讼、被告张谋远经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦慎恕向本院提出诉讼请求：1、判决原告退房，被告返还给原告购房款21万元；被告赔偿原告直接经济损失4500元；被告承担赔偿责任4.2万元（按购房款20%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年4月5日签订商品房买卖合同，约定由原告支付22.66万元购买被告开发的天宝乡XXXXXX房和车库。原告按约支付了21万元，但被告至今未按规定办理房产证，导致原告无法正常入住。被告刘赛兰辩称，原告购房付款21万元、水电开户等支出4500元均是事实。但合同并未约定何时办理好房产证。被告邹小元和卢茂林、卢财英、何天宝、卢高生、卢子明辩称，邹小元等六人原与刘赛兰各占50%股份共同开发天福花园；后邹小元等六人股份全部转让给张谋远。虽然秦慎恕已支付的21万元按约由邹小元等六人与刘赛兰各获1/2，但后续问题应由刘赛兰与张谋远负责。昌宏公司应履行挂靠义务，承担秦慎恕的损失或办理好房产证。被告张谋远书面辩称，刘赛兰等人虽然取得涉案房屋土地的国有建设用地使用权，但该地开发商为昌宏公司。因此刘赛兰与邹小元等人的合伙开发协议属违规操作，与秦慎恕的买卖合同为无效合同，刘赛兰与邹小元等人应退还购房款。张谋远与邹小元等人签订的《房屋土地转让合同》亦为无效合同，张谋远并非本案的适格被告。本院经审理认定事实如下：根据秦慎恕提供的《购房协议》、购房款收据、防盗门及自来水开户费用收据，邹小元等人提供的《合伙协议》、《房屋土地转让合同》，刘赛兰提供的国有土地使用证、村镇建房审批表、乡村建设规划许可申请表、宜丰发改委通知及庭审记录等可认定，2008年10月，刘赛兰个人以刘赛兰、刘细安、刘浪安、吴星辉、刘延安、刘德安、刘长安等七人名义与宜丰县天宝乡辛会村及其一组签订土地转让协议，由刘赛兰等七人购买位于宜潭公路旁的土地使用权；经补交土地出让金，宜丰县国土局于2011年12月15日与刘赛兰等七人签订《国有建设用地使用权出让合同》，宜丰国土局并于2015年6月3日向刘赛兰等七人颁发了该用地的国有土地使用证【宜丰县国用（2015）第XXX号】，地类用途为“住宅”。2010年6月4日，刘赛兰与邹小元和卢茂林、卢财英、何天宝、卢高生、卢子明等六人的代表卢茂林、卢财英、何天宝签订《合伙协议》，约定刘赛兰与邹小元等六人各占50%股份共同对上述土地进行商品房开发。随后何天宝联系到昌宏公司，在缴纳一万元管理费用后，昌宏公司同意以其名义进行开发。在经乡、村同意建房审批后，2010年10月8日，宜丰县发改委发函通知昌宏公司，同意其对上述土地进行商品房开发（该商品房小区名为天福花园）。此后，刘赛兰个人与邹小元等六人开发建设天福花园，先期共建设房屋30套、店面11间、车库11间。2013年4月5日，刘赛兰、邹小元与秦慎恕签订《购房协议》，约定由秦慎恕以22.66万元购买天福花园XXXXXX车库；出卖方负责办理土地使用权证、房产证等。秦慎恕依约支付了二期购房款共21万元，并支付了自来水开户费及安装防盗门、车库卷闸门等费用共4500元。2014年3月28日，邹小元等六人与张谋远就天福花园未售房屋、店面、车库及空地达成《房屋土地转让合同》，约定邹小元等六人将其共有的天福花园50%股份转让给张谋远；已收取的已售房屋、店面、车库价款归邹小元等六人与刘赛兰各得50%，未收取部分及未售房屋、店面、车库、过道及空地归刘赛兰与张谋远按股份所有；已售房屋、店面、车库的所有手续及费用由刘赛兰与张谋远负责。事后张谋远按约支付了148万元转让金给邹小元等六人。由于一直未办理房产证，故秦慎恕诉至本院。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，房地产开发企业预售商品房应当取得土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证等。本案刘赛兰与邹小元等人以昌宏公司名义合伙开发天福花园小区，至今未取得建设工程规划许可证和施工许可证，因此刘赛兰与邹小元等人系违规开发，也无权销售商品房，此事由也导致秦慎恕至今无法取得房屋权属证。所以，刘赛兰与邹小元等人与秦慎恕签订的《购房协议》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，秦慎恕要求刘赛兰等人退回购房款21万元及损失4500元、符合法律规定，应予支持；秦慎恕在购房时未注意核实被告是否具备开发建设资格，自身也存在一定责任，因此对其要求被告承担购房款20%的赔偿责任（即4.2万元）酌定为3万元；刘赛兰与邹小元等六人按约各获得了秦慎恕购房款的一半（即10.5万元），应将此款返还，并共同承担损失4500元及赔偿责任3万元。昌宏公司同意刘赛兰等人以自己名义申请开发天福花园并收取挂靠费一万元，应对上述义务承担连带责任。因邹小元等人与张谋远之间的《房屋土地转让合同》是否有效不属本案的审理范围，张谋远并未因秦慎恕购房而收益，所以张谋远在本案中可不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、原告秦慎恕将天宝乡天福花园XXX室及XXX车库退还给被告刘赛兰与邹小元、卢茂林、卢财英、何天宝、卢高生、卢子明等六人；被告刘赛兰与邹小元、卢茂林、卢财英、何天宝、卢高生、卢子明等六人共同返还原告秦慎恕21万元，并承担损失4500元及赔偿责任3万元；被告宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司对上述义务承担连带责任；上述事项在本判决生效之日履行完毕；二、被告张谋远在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2259元，由被告刘赛兰与邹小元、卢茂林、卢财英、何天宝、卢高生、卢子明等六人共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（交上诉费4518元于江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。若到期未履行，权利人可在二年内向法院申请执行。审判员 巢 平二〇一九年七月十七日书记员 胡美玲