福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1615号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：林菊英，女，1966年5月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许沙勇，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严君，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：朱淑云，女，1964年1月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：林雯雯，女，1986年10月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：林泓泽，女，1988年6月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈荫治，女，1938年9月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被上诉人（原审原告、原审反诉被告）共同委托诉讼代理人：张志龙，福建远大联盟律师事务所律师。 上列被上诉人（原审原告、原审反诉被告）共同委托诉讼代理人：任秋萍，福建远大联盟律师事务所律师。 上诉人林菊英与原审原告林掽来房屋租赁合同纠纷一案，厦门市思明区人民法院于2017年4月25日作出（2017）闽0203民初1139号民事判决。林掽来与林菊英均不服，提起上诉。二审审理期间，因林掽来去世，其继承人朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治承继林掽来的诉讼主体资格。本院于2018年1月29日以（2017）闽02民终3791号民事裁定，发回重审。厦门市思明区人民法院重新组成合议庭，于2018年10月26日作出（2018）闽0203民初5333号民事判决，林菊英不服，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林菊英上诉请求：1.请求依法撤销（2018）闽0203民初5333号民事判决第三项判决；2.请求判决被上诉人返还上诉人租金30万元（币种人民币，下同）；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。理由：1.林掽来作为出租人，应对讼争租赁房屋不具备建设工程规划许可证或者主管部门批准建设，故林掽来在明知上诉人租赁房屋用于经营旅馆的情况下，应当尽到合理提醒义务，讼争租赁合同无效的先过错方及主要过错方均为林掽来，原判判决上诉人需支付占用使用费90万元及林掽来收取上诉人支付的30万元租金，显失公平。2.即使法院认定上诉人实际使用了讼争租赁场所，应当支付相应占用费，也不应当按照旅馆经营的租金标准来计算，而是应当按照附近相近的非商业用途的租金标准计算。 朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治辩称，1.本案讼争房屋虽部分存在无产权状况，但上诉人林菊英自讼争合同签订之日起至2017年1月1日一直占有、使用房屋事实存在，应当支付房屋占用费，且要求返还30万元租金的请求没有依据；2.讼争合同约定的租金符合市场行情价，并未过高，且林菊英占有、使用讼争房屋期间，一直作为商业用途经营和使用，故占用费标准应依照《房屋租赁合同》约定的每月75000元标准支付。 朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治向一审法院起诉请求：1.林菊英向朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治支付《房屋租赁合同》解除前拖欠的租金及占用费90万元（即2016年1月1日至2016年12月26日期间）；2.林菊英向朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治支付违约金18万元（年租金90万元的20%）；3.林菊英搬离清空租赁房屋，并向朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治支付房屋占用费（参照《房屋租赁合同》约定的日租金标准，以每日2500元，从2016年12月27日合同解除之日起计至实际搬离之日止）；4.林菊英承担本案诉讼费用（含保全费5000元）。 林菊英向一审法院反诉请求：1.解除林掽来与林菊英签订的《房屋租赁合同》的有效部分，并确认部分无效；2.朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治归还林菊英房屋租赁押金10万元和租金30万元；3.朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：2015年8月1日，林掽来（甲方）与林菊英（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将厦门市思明区Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ房屋及其设施租赁给乙方，合计计租建筑面积为3120平方米；租赁期限共15年，自2015年9月1日起至2030年8月31日止；房屋租金为每月75000元，租金按季度以现金方式支付，乙方于每季度5日向甲方支付租金；乙方应支付押金10万元；若乙方不履行租赁合同，或在租赁期限届满前擅自退租，则押金不予返还；乙方如有租金及其他债务超过半个月以上未付的，甲方可不通知乙方而解除本合同；乙方延迟缴纳租金，每逾期一日需按日租金的2倍向甲方支付违约金，拖欠租金一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金。 同日，林掽来（甲方）与林菊英（乙方）还签订一份《旅舍转让协议》，就巢舍旅馆经营权转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将其自营的位于厦门市思明区的巢舍旅馆全套设备转让给乙方使用，客房56间及未使用可改造客房8间，转让费总计280万元，具体包含：Ａ栋、Ｂ栋、Ｃ栋、Ｄ栋，四栋房屋内现有的可移动全部设备、设施、装饰用品及现有装修等等，不包含四栋房屋的不可移动建筑及庭院内的五棵树木。二、当乙方与甲方的租赁期满后，乙方不可使用已转让的全套设备，包括乙方租赁期间购置的设备及后期装修抵押房租。三、位于Ａ栋的钢琴暂借乙方使用，甲方如需使用时，可搬走。四、付款方式为乙方一次性付清所有款项。 前述两份合同签订后，林菊英依约向林掽来支付了转让费280万元、押金10万元及2015年9月1日至2015年12月31日期间的租金30万元，林掽来亦依约将讼争房屋交付林菊英使用，林菊英沿用“巢舍”字号在讼争房屋经营旅馆。 此后，林菊英提出退租解约，林掽来不同意。林菊英遂未再支付2016年1月1日起的讼争房屋租金，其间仍继续使用讼争房屋经营旅馆。2016年12月14日，林掽来向林菊英发送通知函，通知解除《房屋租赁合同》，清偿拖欠租金。2016年12月19日，双方在黄厝社区调解委员会的组织下进行了调解，未达成一致意见。2016年12月26日，林掽来再次向林菊英发送通知函，通知解除《房屋租赁合同》，并要求林菊英于2016年12月31日前搬离讼争房屋并清偿拖欠租金、违约滞纳金。2017年1月1日，林掽来将讼争房屋大门上锁，之后林菊英未再使用经营。2017年1月4日，林掽来通过福建远大联盟律师事务所任秋萍律师向林菊英发送律师函，再次通知解除《房屋租赁合同》，并要求林菊英于2017年1月8日前清偿拖欠租金暂计91万元及违约金18万元，并于该日期前搬离、清空租赁房屋。 2017年2月28日，厦门市公安局滨海派出所出具一份证明，载明：厦门巢舍酒店管理有限公司，地址思明区塔头社346号，法定代表人林泓泽；2013年2月经市公安局治安支队批准纳入旅馆业管理；2016年12月因内部整顿申报歇业（系统暂停使用）。 2017年3月16日，厦门市思明区黄厝社区居民委员会出具一份情况说明，载明：目前，黄厝社区范围内的酒店旅馆住宿业的经营呈现三种管理状态，第一种是在已取得厦门市公安局核发的特种行业许可证的情况下经营；第二种是经厦门市公安局治安支队批准，纳入旅馆业管理后经营；第三种是近几年迅速发展起来的家庭旅馆（民宿），他们成立协会自发管理。位于黄厝社区塔头社346号的厦门巢舍酒店管理有限公司，属于第二种状态，该店经过申请批准并纳入公安局旅馆业管理，视为合规经营。 2017年10月11日，厦门市公安局治安支队出具一份关于巢舍旅馆问题征询的复函，载明：巢舍旅馆（思明区塔头社346号）未向公安机关申办特种行业许可证。 另查明，据2004年11月颁发的厦门市农村房屋所有权证记载，厦门市思明区房屋（即讼争房屋）为林掽来所有，共三层，总建筑面积267.6平方米，并备注实测超建77.1平方米，超建部分经有关部门处理后，余有2.58平方米未经处理。 2005年4月28日，案外人厦门市缔尔工贸有限公司取得（2005）厦规建设第0078号建设工程规划许可证，获批于思明区黄厝村塔头社346号建设180平方米的临时接待室（临时建设），该许可证载明：凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设。 此外，林掽来、朱淑云于1997年分别申请在黄厝村塔头社临时用地150平方米、193平方米。 还查明，林掽来于2017年10月19日死亡，其合法继承人为朱淑云（系林掽来的妻子）、林雯雯（系林掽来的女儿）、林泓泽（系林掽来的女儿）、陈荫治（系林掽来的母亲）。 本案原一审审理过程中，经林掽来申请，厦门市思明区人民法院对林菊英名下的1090000元存款或等值财产采取保全措施。林掽来缴纳保全申请费5000元。 本案审理过程中，厦门市思明区人民法院向双方当事人释明，双方之间的《房屋租赁合同》部分有效、部分无效。 一审法院认为，林掽来将厦门市思明区房屋（含Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋）出租给林菊英，租赁面积达3120平方米，绝大部分未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方之间的《房屋租赁合同》部分有效，部分无效。林掽来明知讼争房屋绝大部分未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，仍将讼争房屋出租给林菊英使用，林菊英承租讼争房屋未对讼争房屋的状况尽到必要的谨慎审查义务，双方对于合同部分无效均有一定过错。林菊英反诉请求确认该合同部分无效，予以支持。林菊英承租讼争房屋的目的为经营旅馆，但讼争房屋的绝大部分未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，无法办理经营旅馆的相关证照，林菊英租赁讼争房屋的合同目的无法实现。 虽然林菊英未按照《房屋租赁合同》约定支付租金，但鉴于合同部分无效，双方对于合同部分无效均有一定过错，且林菊英租赁讼争房屋的合同目的无法实现，故林菊英并非恶意拖欠租金，林掽来以此为由发函解除双方之间的《房屋租赁合同》，依据不足。因林掽来于2017年1月1日将讼争房屋大门上锁，之后林菊英未再继续使用经营，双方均要求解除合同，林菊英并提出本案反诉请求，故对林菊英关于解除《房屋租赁合同》有效部分的反诉请求予以支持，并结合讼争房屋的经营使用情况确认合同有效部分的解除时间为2017年1月1日。 林菊英未依约支付租金，事出有因，并非恶意拖欠，结合《房屋租赁合同》部分有效、部分无效的认定，朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治请求林菊英支付违约金18万元，不予支持。林菊英反诉请求朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治返还押金10万元，予以支持。 尽管《房屋租赁合同》部分有效、部分无效，但双方对于合同无效均有一定过错，林菊英也实际占有使用了讼争房屋，林菊英应向朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治支付租金及占用费。朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治请求林菊英参照租金标准支付租金及占用费90万元（2016年1月1日至2016年12月31日），予以支持。林菊英反诉请求朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治返还租金30万元，不予支持。 林掽来于2017年1月1日将讼争房屋上锁，此后林菊英没有占用讼争房屋的事实，故对朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治关于返还房屋和支付占用费的诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林掽来与被告林菊英签订的《房屋租赁合同》部分无效；二、林掽来与被告林菊英签订的《房屋租赁合同》的有效部分于2017年1月1日解除；三、被告林菊英于本判决生效之日起十日内向原告朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治支付自2016年1月1日至2016年12月31日期间的房屋租金及占用费90万元；四、反诉被告朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治于本判决生效之日起十日内向反诉原告林菊英返还房屋租赁押金10万元；五、驳回原告朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告林菊英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元，由朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治负担2420元，林菊英负担12100元；反诉案件受理费减半收取为3650元，由林菊英负担2737元，朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治负担913元。前述款项应于判决生效后七日内缴纳。财产保全申请费5000元，由朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治负担833元，林菊英负担4167元。该款项已由朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治垫付，林菊英应于判决生效之日起七日内向朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治支付4167元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，经一审举证质证，上诉人林菊英所持有的讼争租赁合同在用途和租赁平方数两处均系空白。林掽来持有的讼争租赁合同在用途一栏填写为“民宿”，租赁平方数一栏填写为“3210”。林菊英质证认为，林掽来持有的房屋租赁合同真实性有异议，林掽来所持合同上的“民宿”用途及租赁平方数“3210”系林掽来自己添加，林菊英对建筑面积3120予以认可，用途不予认可，应系作为“旅社”。本院认为，讼争租赁合同约定一式两份，林菊英与林掽来各执一份。因空白处可添加文字，不排除林掽来事后于讼争租赁合同上添写用途为“民宿”，故确认林菊英持有的讼争租赁合同为原始真实合同。林菊英与林掽来在讼争租赁合同中就讼争房屋的用途未予明确约定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，位于厦门市思明区的讼争租赁房屋（含Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ栋），绝大部分的租赁面积未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，讼争租赁合同应属部分无效，部分有效。原审判决确认讼争租赁合同的有效部分自林掽来收回讼争房屋的2017年1月1日起予以解除，双方均未提出上诉，本院予以照准。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经查，林菊英自2015年9月1日至2017年1月1日前实际占有讼争房屋并用于经营，依法应当支付占有使用期间的租金和占有使用费。林菊英上诉请求朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治返还其已支付的2015年9月1日至2015年12月31日期间的租金30万元，无事实和法律依据，不予支持。但林菊英仅支付租金至2015年12月31日，原判参照租金标准确认林菊英应当支付其自2016年1月1日至2016年12月31日期间的房屋占用使用费和租金90万元，是适当的。朱淑云、林雯雯、林泓泽、陈荫治和林菊英双方均未就有关违约金的支付及返还房屋租赁押金的一审判决内容提出上诉，不属于二审审理的范围。 综上，林菊英的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决结果，可予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由林菊英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑文雅 审 判 员 彭亚奴 审 判 员 龙 辉 二〇一九年七月十九日 代书记员 张 菁 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。