宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初2899号   原告：崔旭，男，1992年4月4日出生，汉族，国能宁夏煤业集团职工，住宁夏回族自治区银川市西夏区常春藤小区13号楼401室。   被告：宁夏汇融房地产开发有限公司，住所地宁夏银川高新区科技园B8号。   法定代表人：任彦豹，该公司董事长。   委托诉讼代理人：石薇，宁夏兴业律师事务所律师。   委托诉讼代理人：宋文斌，男，该公司工作人员。   原告崔旭与被告宁夏汇融房地产开发有限公司（以下简称“汇融房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔旭、被告汇融房地产公司的委托诉讼代理人石薇、宋文斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告履行合同义务，尽快为原告办理常春藤小区13号住宅楼401室房屋产权登记证书；2、请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权过户手续的违约金58059元，（自2017年3月14日扣除90日，即从2017年6月13日起计算至2019年6月13日止共计702天，违约金计算方式为：460882.77元×6.55%/365天×702天=58059元，违约金计算到实际办理房产证之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年9月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的银川市××区的房屋出售给原告，双方在合同中对权利义务做了详细的约定，原告已按期向被告付清了全部购房款459828.06元。被告于2016年10月30日向原告交付了该房屋。因面积增加，原告在收房时又交付了1054.71元，被告给原告开具了460882.77元的购房增值税发票。在2017年3月14日，被告还向原告收取了房产证代办费及契税、配图费、工本费，合计7352.52元，现原告至已入住二年多，被告仍未办理房屋产权证书，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。庭审中，因原告已取得涉案房屋产权登记证书，故撤回了第一项诉讼请求。   被告辩称，一、原告要求被告为其办理产权登记的主张不能成立。涉案商品房所在的常春藤13号楼已经于2019年4月4日取得了初始产权登记证书，满足了办理房屋产权登记过户的所有条件，原告至今未能办证由其个人原因导致，该办证义务主体并非被告，故原告的主张没有法律依据。   二、原告主张的违约金没有事实和法律依据。被告与买受人所签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》并未明确约定逾期办理房屋产权过户手续违约金，原告主张无合同依据。违约金以一方的违约行为给守约方造成实际损失为前提条件，本案所涉房屋价款的支付，原告采取银行贷款方式付款，即使被告按约提供相关证明文件协助原告办理完毕房屋产权过户登记手续，房屋产权过户登记完毕后也相应的转为抵押，银行据此收取并控制原告的房屋产权登记证书等，并做抵押权的他项权利登记，原告也没有办法对产权登记用作他途，据此判断，在本案中被告逾期办理房屋产权过户手续不可能给原告造成任何实际损失，原告要求被告支付违约金无事实和法律依据。被告已经按照约定向本案的原告交付涉案房屋，涉案房屋也由原告占有并使用至今，进一步证实在本案中迟延办理产权登记并未给原告造成实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第113条之规定请求依法驳回原告的诉讼请求。   三、原告在购房时存在迟延付款的情形，迟延期间为30天，此前被告并未向原告追究该部分的违约责任，现原告向被告主张逾期办证违约金应当扣除原告逾期付款的期间30天，否则被告将在本案后另行起诉原告，要求原告承担逾期付款的违约责任。   经本院审理查明，被告系银川市西夏区同心北街常春藤小区的开发商。2014年9月21日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告开发的位于银川市××区房屋一套，房屋建筑面积116.26平方米，该房屋规划用途为住宅；房屋单价为每平方米3955.17元，总价款为459828.06元，付款方式为商业贷款，买受人于2014年9月21日前支付首期房价款为159828.06元，余款300000元向银行申请贷款于2014年10月20日前支付。合同约定：出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第十七条关于产权登记约定如下：（一）出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内退还全部已付款，并按照全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。3.出卖人取得《初始登记证》，买受人未办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款459828.06元，后因面积增加原告补交房款1054.71元，原告共计支付购房款460882.77元，被告给原告出具了购房发票，并于2017年3月14日向原告交付了涉案房屋。被告于2019年4月4日取得涉案房屋《初始产权登记证》。   上述事实，有原告提供的《银川市商品房买卖合同（预售）》一份、销售不动产统一发票三张、农业银行借款凭证一张、收款收据二张；被告提交的《初始产权登记证》一份，及当事人的陈述附卷佐证。上述证据经当庭举证、质证、认证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。   本院认为，原告崔旭与被告汇融房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。双方签订的合同第十七条对产权登记事项进行了约定，被告应按照合同约定协助原告办理房屋产权登记手续，现因被告的原因导致原告崔旭在2019年4月4日前仍未取得所购房屋所有权证书，被告汇融房地产公司构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付逾期办理房屋产权证书违约金的部分诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋自2017年3月14日交付，往后宽展90日后开始计算违约金，即自2017年6月13日开始计算违约金至原告取得初始产权登记证书之日即2019年4月4日止，共计660天，以已付房屋价款460882.77元为基数，按日万分之0.5计算约金，共计15209.13元。原告未能举证证实自2019年4月4日被告取得初始产权证书之后，仍不能办理涉案房屋产权转移登记手续系被告原因造成的，故对其主张2019年4月4日之后逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。鉴于双方签订的合同中对产权登记的违约责任有明确约定，故原告主张按照农业银行贷款利率计算违约金的诉请，本院不予支持。被告辩称，以合同没有约定办理房屋权属证书的时间，亦未约定支付逾期办理房屋权属证书的违约金，据此不承担任何责任的理由不成立。被告辩称，在计算逾期办理房产证违约金时，应扣除原告逾期付款违约期限，本院认为，原告是否存在逾期付款与本案并无关联，原告应另行主张权利，故对该辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔旭迟延办理房屋权属证书违约金15209.13元；   二、驳回原告崔旭的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1252元，减半收取626元（实收626元）由原告崔旭负担462元，由被告宁夏汇融房地产开发有限公司负担164元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 唐玉龙     二〇一九年七月二十九日   书记员 王霜娟   附：本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。