广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初7667号原告李嵩，男，汉族，1980年10月12日出生，住址河南省社旗县。委托代理人吴劲松，广东智理律师事务所律师。委托代理人梁军燕，广东智理律师事务所律师。被告苏林顶，男，汉族，1983年4月20日出生，住址广东省遂溪县，现羁押于深圳市第二看守所。原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法由审判员廖劲锋、人民陪审员邱卫华、人民陪审员吴日莲组成合议庭，于2019年6月5日在深圳市第二看守所开庭进行了审理。原告的委托代理人吴劲松律师和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年7月18日，原告与案外人何某签订包销协议，约定原告所有的位于深圳市××××房（房产证号30××19，以下简称涉案房屋）的包销价格为320万元。在何某的安排下，2017年10月11日，原告签订《资金监管协议》并取得中国工商银行股份有限公司深圳星河支行出具的二手楼按揭贷款确认书。依据相关协议文件之约定，2017年11月8日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，对交易定金、付款方式、递件过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，涉案房屋由被告控制的公证委托人签署递件过户到被告名下。根据合同约定，被告应当在2017年10月31日前支付交易余额1973038元。但经多次口头、电话、函件催告，被告拒不回应或以第三方贷款机构未发放按揭贷款为由拒不继续履行支付义务。被告以要求先过户并办理新房产证以便贷款为名，在未告知原告的情况下虚构买卖合同提高交易价格取得中国工商银行股份有限公司深圳星河支行的贷款承诺函被识破，但被告仍骗出房产证不履行资金监管协议，将房产抵押给案外人赖某乐从而非法侵占涉案房屋和资金。被告以包销方式骗购涉案房屋构成根本违约，原告没有收到任何后期款项。至此，原告已履行全部合同义务，因新房产证已办理并被抵押在赖某乐处，且被告因采取虚构交易、隐瞒事实等手段侵犯合法财产被刑拘，故被告不可能存在后续履约能力，原告与被告就涉案房屋的交易应认定为无效，被告应当返还其骗取的涉案房屋和资金。请求判令：1.解除原告与被告签订的《深圳市二手商品房买卖合同》，被告将涉案房屋返还给原告并更名过户到原告名下；2.被告向原告支付违约金20万元并赔偿原告经济损失100万元；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，被告真的是购买涉案房屋来住的，不是拿来出租或者投资的。被告的公司也是做房屋租售这一块的，如果被告不是想购买涉案房屋，则不会那么傻把涉案房屋过户到自己名下。当时涉案房屋过户出了问题，取件取不了，说是原告欠银行的钱导致房子过户不了拖到现在，被告不知道原告怎么跟法院说的。经审理查明，2015年8月20日，不动产登记管理部门向原告核发了深房地字第××号房地产权证，载明原告系涉案房屋的100%份额的权利人，该房屋系市场商品房，原告购房日期为2015年8月4日，2015年8月24日抵押给工商银行。2017年7月18日，原告与案外人何某（公民身份号码）签订了《包销协议》，约定：何某包销原告的涉案房屋，包销价格为人民币320万元；包销期限自本协议生效之日起至2017年9月30日止，在包销期内，何某对涉案房屋享有依法自主销售的权利，原告不再自行或委托他人销售；何某在签署本协议时向原告支付定金5万元，在28日内再支付定金5万元；第二部分房款为人民币310万元，银行按揭方式下的首期房款由指定银行监管，何某或何某指定的第三方产权人应于签署银行监管协议后3个工作日内付清首期房款（首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额）；何某逾期支付包销房款的，按日万分之四支付违约金，逾期超过10个工作日的，合同自动终止，原告有权没收何某所交定金，自行或委托他人销售涉案房屋；包销期内何某可以原告名义对外销售涉案房屋，期满未售出的，由何某按本协议约定的包销价格自行购买（可指定第三方产权人或公司办理相关手续），并在包销期满后10个工作日内向原告付清包销余款；原告应于2017年7月28日前，向何某提供《查档单》《银行供楼清单》，办理委托公证书至何某指定的受托人或担保公司名下，并签署《赎楼（担保）协议书》，开通一张担保公司指定的银行收款卡和网银U盾（原告保证不以任何形式挂失银行卡和U盾，否则视为原告违约，何某有权要求原告支付合同总金额20%的违约金），提供房产证原件或不动产证复印件、《银行担保/借款合同》、原告身份证户口本复印件、婚姻证明等；原告同意并完全配合何某或何某指定第三方产权人按照其贷款要求办理银行贷款相关手续，如实际贷款金额多出双方约定包销金额，原告需无条件在3天内返还予何某指定账号；原告同意在包销期内，可以将涉案房屋按何某指定报价出售给第三方，高出包销价部分，归何某所得。同日，原告与何某签订《补充协议》，约定：签订合同，买方支付定金5万元，2017年8月15日前再支付定金5万元，定金合计10万元；卖方办理全权委托公证时间为2017年7月28日前；看房时间卖方需配合联系租客；租约时间为2017年5月26日至2018年5月25日，租金为5200元，卖方需提供租客的放弃优先购买权声明予买方；过户时间需在赎出房产证后的3个工作日内。同日，何某以银行转账方式向原告支付了5万元，赵兴源出具了一张《收款收据》，载明收到何某交来购买涉案房屋的定金5万元。2017年7月20日，原告出具了一份《委托书》，载明原告委托张雅、王斌斌、苏德文、陈晓东、陈坚鹏5人，在2017年7月20日至2018年7月19日期间，全权办理涉案房屋的赎楼、收付赎楼款、注销抵押登记、房屋转卖过户、转移登记等手续，代为签署房地产买卖合同等。该《委托书》已经公证。2017年8月30日，何某以银行转账方式向原告支付了5万元。2017年10月11日，苏德文代理原告，与被告及银行签订了《二手楼交易资金监管协议》，约定原告和被告自愿将涉案房屋的交易资金委托给银行监管，资金监管账户的账号为40×××75。2017年10月23日，何某向原告签署了《包销协议补充条款》，载明：何某承诺在2017年10月27日前，买方的贷款银行必须出具贷款承诺书，贷款承诺书出具后12个工作日内必须赎出涉案房屋，赎出产权证后2个工作日内必须办理过户手续，卖方出售涉案房屋所标价格为实收价，交易中所产生的税费均由何某承担；上述条款，包含包销协议条款，何某违反任何一条，即视为违约，双方所签订的合约即自动失效，何某必须无条件归还原告所签订的担保合同等资料原件。银行出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意为被告购买涉案房屋提供期限为30年、金额为人民币205万元的贷款。2017年10月27日，原告出具了一份《委托书》，载明原告委托深圳市银盛通资产管理有限公司、罗某芝、黄某燕、王某娜、孙某华5人，在2017年10月27日至2018年10月26日期间，全权办理涉案房屋的赎楼、签署房款资金监管协议及解除资金监管协议的相关申请、注销抵押登记、房屋信息变更登记、领取房地产证等。该《委托书》已经公证。同日，罗某芝向原告出具了一张字据，内容为：“今收到李嵩（个人购房借款/担保合同）中国工商银行深圳福田支行原件一份，公证书原件6份（2017-07-20），收投资咨询、经济信息咨询服务合同二份，借款合同二份，划款委托书二份，确认函一份，委托还款声明书一份。”2017年10月31日15时06分，账号为40×××84的“苏林顶林嵩托管子账户”向原告的6214***8219银行账户转账付款2219946.72元；同日15时51分，原告的该银行账户向张巧明的4100***0077银行账户转账付款2219900元。2017年11月1日，黄某燕6222***1125账户向原告的4000***4954账户支付了提前还款金额1489974.64元。2017年11月8日，王某斌代理原告（卖方），罗某芝代理被告（买方），两人签订了《深圳市二手房买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋以人民币2173038元的价格出卖给买方；本合同订立时，买方向卖方支付定金20万元；买方按一次性付款方式给付除定金之外的房款1973038元，买方须于2017年10月31日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；交易税费由买方支付；卖方应当于收到全部楼款3日之内将该房地产交付买方；买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》7日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。2017年11月8日，深圳市不动产登记中心受理了原告和被告关于涉案房屋的买卖过户登记申请，同年11月16日，核准了涉案房屋的过户登记申请，涉案房屋登记在被告名下，权利份额为100%，不动产证号为粤（2017）深圳市不动产权第0215902号。2017年12月8日，被告以银行转账方式向原告支付了15万元。同年12月29日，被告以银行转账方式分20笔共向原告支付了100万元。2017年12月26日，被告将涉案房屋抵押给案外人赖某乐，并办理了抵押登记，登记的被担保主债权数额为人民币272万元。被告与赖某乐签订的《房地产抵押借款合同》约定借款本金为人民币272万元，期限2年，月利率2%。赖某乐的公民身份号码为，身份证记载的住址为广东省东莞市××村民小组北××号。本案庭审调查中，原告称：截至当日，原告共收到卖房价款215万元，包括定金35万元，赎楼款140万元；何某是被告的公司的员工，是受被告指派购买涉案房产；如果被告以涉案房屋抵押的借款债务是真实的，原告愿意替被告偿还该债务，注销抵押，房屋过户回给原告。被告称：被告是佰利通公司的老板，何某是该公司的员工，被告想在市区买一套房子，让何某帮忙找，是被告委托何某跟原告签订包销协议的；大概还欠原告80多万元；因银行承诺的贷款不够，被告就找了担保公司借款，向原告支付了房款，把涉案房屋抵押给了担保公司，赖某乐是担保公司指定的人；如果原告替被告偿还了涉案抵押借款债务，被告愿意将涉案房屋过户回给原告。本案立案前，本院依原告的申请，作出（2018）粤0304财保13号诉前保全民事裁定，裁定查封或扣押、冻结被告名下价值200万元的财产，并于2018年1月15日实际查封了涉案房屋。本院认为，原告和被告均认可系被告委托何某购买涉案房屋，且原告与被告签订了涉案房屋的买卖合同，因此，虽然原告与何某签订了《包销协议》，但应当认定涉案房屋买卖合同的双方当事人是原告和被告。本案中，何某不是必须共同参加诉讼的人，本案的处理结果亦与其无利害关系，故原告申请追加何某为当事人，本院予以驳回。目前没有证据证明被告在涉案房屋买卖过程中存在欺诈行为，原告与被告之间的房屋买卖合同关系合法有效。被告未按约定向原告付清房款，构成违约。鉴于在本案庭审中原告和被告均表示同意由原告替被告偿还相关债务，被告将涉案房屋过户回给原告，因此，可视为原告和被告就涉案房屋买卖的后续事宜协商一致达成了阶段性的协议，该协议亦不损害其他人的权利，故本院予以照准。本院将在本案中判决在原告替被告清偿相关债务、注销抵押登记后，被告应协助原告办理过户登记手续，将涉案房屋过户登记到原告名下。该过户登记所需的税费系被告的违约行为造成的损失，应由被告负担。但在履行或强制执行过程中，可能因原告无法找到抵押权人，抵押权人不受领清偿、不配合注销抵押登记，原告与抵押权人对需清偿的债务金额有争议，原告认为需清偿的债务金额过高不愿或无力清偿，涉案房屋因其他原因被查封等原因，导致原告不能或不愿替被告清偿债务，涉案房屋无法过户回给原告。如果出现上述情形，且在自本判决生效之日起两年的合理期限内无法解决，则被告依本判决需承担的协助过户义务的前提条件不成就，被告无需承担本判决确定的协助过户的义务，就被告向原告支付剩余价款、违约金等问题，原告和被告可另行协商解决，或原告可另循法律途径解决。因系被告违约，故本案诉讼费应由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起两年内，如果原告李嵩替被告苏林顶清偿了涉案抵押债务，注销了涉案抵押登记，则被告苏林顶应协助原告将涉案房屋过户登记到原告李嵩名下，所需税费由被告苏林顶负担。二、驳回原告李嵩的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币15600元，财产保全费5000元（均已由原告预交），均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在收到交费通知次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 廖  劲  锋人民陪审员 邱  卫  华人民陪审员 吴  日  莲二〇一九年七月三十日书 记 员 林雯仪（代）柯建銮