广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0113民初10743号原告：雷炯明，男，1983年5月11日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：廖开喜，广东博浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李孟抒，广东博浩律师事务所律师。被告：陈伟华，男，1979年9月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张凡，广东耀顺律师事务所律师。被告：林巧忠，男，1984年7月2日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：潘慧娟，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘榆璇，广东金本色律师事务所律师助理。第三人：中信银行股份有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河北路233号中信广场右侧裙楼首层二层及写字楼48-50层。负责人：谢宏儒，职务：行长。委托诉讼代理人：王霞，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超，广东卓信律师事务所律师。原告雷炯明与被告陈伟华、林巧忠、第三人中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信银行广州分行）执行异议之诉纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷炯明的委托诉讼代理人廖开喜、李孟抒，被告陈伟华的委托诉讼代理人张凡，被告林巧忠的委托诉讼代理人潘慧娟，第三人中信银行广州分行的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告雷炯明向本院提出诉讼请求：1.停止对广州市番禺区钟村街祈福新村湖景16街351F房的执行，解除查封；2.确认原告2016年3月21日与被告林巧忠夫妻签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认上述房屋归原告所有；3.被告林巧忠、第三人中信银行广州分行涂销上述房屋抵押登记；4.被告林巧忠协助和配合原告办理上述房屋的产权过户登记；5.本案诉讼费由被告陈伟华、林巧忠、第三人中信银行广州分行承担。事实和理由：原告通过广州市宗信房地产中介有限公司认识被告林巧忠夫妻，2016年3月21日，双方与中介一起签订《房屋买卖合同》，约定被告林巧忠夫妻将其所有的位于广州市番禺区钟村街祈福新村湖景16街351F房屋以1208000元的价格出售给原告，合同标明房屋处于法院查封和抵押状态，解封及银行还贷事宜由被告林巧忠负责。上述合同签订后，原告按期向被告林巧忠支付定金，并与被告林巧忠夫妻一起签署《九江银行二手房按揭贷款申请书》。为解除法院的查封，被告林巧忠夫妻与原告于2016年5月4日签订了《补充协议》，约定原告签约当天一次性支付100000元给被告林巧忠夫妻，被告林巧忠自愿优惠购房款23000元，并且在收到100000元后十二个工作日内到法院办理解封房屋手续。原告于当天给被告林巧忠妻子支付100000元后，被告林巧忠和股权纠纷债权人办理了解封手续。原告在进行网上签约时被告知涉案房屋再次被查封。2016年8月6日，原告与被告陈伟华、林巧忠及陈纯等人签订了《协议书》，约定通过被告林巧忠自筹及向原告、陈纯借支方式给被告陈伟华支付货款，被告陈伟华收到320000元当天办妥涉案房屋的解封，余款85000元在涉案房屋完成交易过户当天由原告向被告陈伟华直接支付。后因被告林巧忠的原因上述《协议书》没有履行。2016年9月1日，被告林巧忠夫妻与原告再次签订《协议书》，约定由原告再支付6000元给被告林巧忠，被告林巧忠于2016年9月1日前交付涉案房屋给原告使用。原告当天交付6000元给被告林巧忠后即入住案涉房屋至今。在此期间，当原告知悉被告林巧忠无力偿还第三人中信银行广州分行贷款时，还积极筹措资金愿代被告林巧忠偿还贷款以尽早涂销抵押，后因被告林巧忠欠外债太多无法实现。被告陈伟华因与被告林巧忠买卖合同纠纷向番禺法院申请对案涉房屋采取强制执行措施，原告于2017年11月20日依法向法院提出书面异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除对案涉房屋的查封。2018年10月13日，番禺法院作出(2018)粤0113执异4号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。综上，原告认为原告与被告林巧忠所签订的《房屋买卖合同》及相关协议合法有效，原告已履行了合同义务，被告林巧忠应当协助原告办理产权过户登记；原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已履行了合同义务并入住至今，被告陈伟华对涉案房屋的查封是在原告与被告林巧忠签订《房屋买卖合同》之后，也在被告林巧忠与债权人因股权纠纷解封之后；原告同意将应付被告林巧忠的购房余款交给执行法院处分；涉案房屋至今未能办理过户原因在于被告林巧忠，非因原告个人原因，原告在本案中并无过错，符合《最高人民院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，执行法院对案涉房屋采取执行措施损害了原告的权益，应停止执行并解封案涉房屋。为此，依据相关法律的规定，原告特提起诉讼，请法院查明后依法支持原告的诉讼请求。被告陈伟华辩称，1.原告与被告林巧忠签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，涉案房屋在2015年8月28日被番禺法院（2015）穗番法执字第3545-1号案件查封，2016年6月8日被（2016）粤0113民初4389号案件轮候查封，原告与被告林巧忠签订合同时间是2016年3月24日，合同中显示双方知悉该物业处于法院查封及银行抵押状态，原告与被告林巧忠在明知涉案房屋被法院查封且处于抵押状态下仍签订《房屋买卖合同》，该合同应属无效；2.原告提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，应驳回其全部诉讼请求，原告与被告林巧忠签订协议书及交楼确认书显示房屋交付时间为2016年9月1日，在法院查封房屋前，原告未合法占有房屋；合同约定房屋价格1208000元，原告仅向被告林巧忠支付209000元，剩余房款未支付；原告与被告林巧忠明知涉案房屋已被法院查封且处于抵押状态，仍签署《房屋买卖合同》，造成房屋不能办理过户登记原因在于原告自身原因，不符合上述法律规定。被告林巧忠辩称，同意被告陈伟华的答辩意见。第三人中信银行广州分行述称，不同意原告全部诉讼请求。1.2013年5月9日，被告林巧忠将涉案房屋抵押给第三人并办理了抵押登记，2015年8月28日，涉案房屋被(2015)穗番法执字第3545-1号案查封，涉案房屋现被多案轮候查封；2.抵押期间，未经同意，被告林巧忠不得转让案涉房产，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，原告与被告林巧忠于2016年3月24日签订《房屋买卖合同》，未通知亦未取得第三人的同意，转让行为无效，房屋买卖合同应属无效；依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始至终无法法律约束，原告未取得涉案房产的所有权；3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，结合原告的诉请及其提交的证据可知，原告与被告林巧忠签订《房屋买卖合同》时，原告已明确知悉涉案房屋早已抵押予第三人并被法院查封，原告未能尽到谨慎的审核义务造成涉案房屋未能办理过户登记的责任应由其自行承担；番禺法院于2018年10月13日作出(2018)粤0113执异4号执行裁定，至法院出具裁定之日原告尚未支付案涉房屋的全部价款，原告的执行异议请求缺乏法律依据；4.原告未取得涉案房屋所有权，亦不享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，应当驳回原告的全部诉讼请求；5.原告在明知涉案房屋存在抵押及法院查封的情形下，仍然购买涉案房屋，有悖常理，原告于2016年3月24日、4月25日、5月4日分别向被告林巧忠支付购房款50000元、53000元、100000元，共计203000元；《补充协协议书》记载，在收到签订协议之日支付100000元后，原告合计已支付共计200000元，但《补充协议书》与收款收据记载的事项明显不符，且原告在执行异议阶段和本案中从未对2016年4月25日支付的53000元款项作出任何说明，原告自称通过银行转账方式向被告林巧忠指定的银行账户支付了购房价款，却未提供任何证据证明。原告在本案中陈述及主张实有违常理，原告存在恶意串通被告林巧忠、捏造事实提起民事诉讼企图帮助被告林巧忠逃避合法债务、损害第三人合法权益之嫌，请求法院查明事实，若存在虚假诉讼的情形，请依法追究刑事责任。各方当事人围绕本案相关事实提交证据，经本院依法组织质证，认定本案事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区钟村街祈福新村湖景16街351F，建筑面积79.2平方米，权属人登记为林巧忠，产权登记时间为2013年4月19日；2013年5年9月办理抵押登记，抵押权利人为中信银行广州分行，借款金额700000元；2015年8月28日涉案房屋被本院（2015）穗番法执字第3545-1号案件查封，2016年6月8日被本院（2016）粤0113民初4389号案件轮候查封，2016年6月23日转为正式查封，其后涉案房屋被其他案件轮候查封。2016年3月24日，林巧忠（卖方）、雷炯明（买方）与广州市宗信房地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋交易事宜，卖方保证对涉案房屋享有完整处分权，涉案房屋没有被司法机关查封，且出售涉案房屋没有侵犯第三人权利，否则卖方承担由此引发一切责任，由于卖方原因造成涉案房屋不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷由卖方承担全部责任；涉案房屋按套销售，成交价为1208000元，定金50000元，买方在签署合同时自行支付，卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭，并于7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日7日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂消抵押及归档手续；买方在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，买方应在签署本合约同时委托经纪方指定之按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年900000元的银行按揭贷款；买卖双方同意银行经审批出具贷款通知收后五天配合经纪方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方应将首期楼款（不含定金）258000元交付给卖方；楼价余款900000元在交易过户及办妥相关手续后，由贷款银行直接划给卖方，交易过户手续需在2016年6月1日前完成；买方应按照约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅涉案房屋的权属证明，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看涉案房屋，对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况等均予认可；卖方交付涉案房屋予买方使用之日为交易过户当天；买卖双方知悉涉案房屋处于法院查封及银行抵押状态，并由卖方自行负责处理上述物业的解封及银行还贷事宜，等等。2016年3月24日，4月25日林巧忠分别出具《收款收据》，载明收到雷炯明交付涉案房屋定金50000元及首期楼款53000元。2016年5月4日，林巧忠（甲方）与雷炯明（乙方）签订《补充协议书》，约定：一、乙方在签订本协议当天一次性给甲方支付购房款100000元，甲方自愿给乙方购买涉案房屋优惠23000元，即涉案房屋交易价为1185000元，故乙方合共现支付甲方200000元，现余款金额为985000元，甲方在收到本协议约定的100000元后十二个工作日内到番禺法院办理解封涉案房屋手续；二、如出现以下情形，乙方有权解除与甲方关于涉案房屋买卖合同：1.甲方收到乙方给付的本协议约定的100000元后十二个工作日内没有给番禺法院提交解封涉案房屋申请的；2.法院在收到甲方或该案申请执行人提交解封申请后30日内仍未能办理解封手续（以房管局查册为准）；3.在买卖房屋过户前再有第三方申请查封涉案房屋的；乙方依据本协议提出解除涉案房屋买卖合同的，甲方承担违约责任并按照交易价的10%赔付给乙方；三、本协议同原买卖合同不一致的约定，以本协议约定的为准，等等。2016年5月4日，林巧忠分别出具两枚《收款收据》，载明收到雷炯明交付涉案房屋首期楼款各50000元，并注明该笔款项转入林巧忠指定的收款账号。2016年5月25日，林巧忠与雷炯明办理网签手续。2016年8月6日，林巧忠（甲方）、罗莹（乙方）、陈纯（丙方）与陈伟华（丁方）签订《协议书》，就丁方向番禺法院申请涉案房屋解封事宜达成协议：1.由甲方自筹资金260000元于2016年8月25日前支付给丁方（作为甲方支付给丁方的购货款）；2.甲方支付上述款项给丁方后，乙方即时支付25000元给丁方（作为乙方借给甲方）；同时丙方支付30000元给丁方（作为甲方向丙方的借款）；3.丁方保证在收到上述金额320000元当天内完成上述房屋的解封事宜，否则愿承担由此引起的法律与经济责任；4.交易过户当天，乙方支付甲方首期购房款85000元，此笔款项直接划入丁方名下的银行账户（作为甲方支付给丁方的货款）；5.剩余款项甲方在一年内付清给丁方。2016年9月1日，林巧忠（甲方）与雷炯明（乙方）签订《协议书》，约定：1.鉴于甲方在与乙方签订《房屋买卖合同》后特别是在2016年5月4日签订《补充协议书》以及2016年8月6日签订四方《协议书》后甲方均没有按期履约，甲方已严重违约，乙方均选择继续履行合同，不行使解除合同权利，甲方为表示履约诚意，甲方愿意于2016年9月1日前清空涉案房屋交给乙方使用，乙方有权保留追究甲方合同违约责任的权利；2.乙方在甲方移交房屋时再给甲方6000元购房款，余下款项支付时间和方式按甲、乙双方原约定执行；3.本协议同原《房屋买卖合同》、《补充协议书》、《协议书》不一致的约定，以本协议约定的为准。双方确认雷炯明已支付上述6000元购房款。其后，林巧忠在《交楼确认书》中买方一栏中签名，但未签署日期。2016年5月31日，陈伟华以林巧忠拖欠其货款为由，起诉至本院，立案（2016）粤0113民初4389号，该案于2016年8月17日作出民事判决，判决林巧忠向陈伟华支付货款及利息。2016年9月22日，陈伟华向本院申请执行，立案（2016）粤0113执5754号。中信银行广州分行因与林巧忠借款合同纠纷起诉至广州市天河区人民法院，立案（2017）粤0106民初10084号，请求林巧忠归还剩余贷款本金629404.32元及利息、罚息、复利，支付律师费10000元，中信银行广州分行对涉案房屋享有优先受偿权等。2017年12月21日，该案作出民事判决，判决林巧忠向中信银行广州分行偿还贷款本金629404.32元及利息、罚息、复利，支付律师费10000元，中信银行广州分行对涉案房屋享有优先受偿权，等等。2018年1月17日，雷炯明就（2016）粤0113执5754号案执行案件向本院提起执行异议，立案（2018）粤0113执异4号，雷炯明认为其与林巧忠签订的《房屋买卖合同》及相关协议有效，其已履行合同义务并入住涉案房屋，请求解除对涉案房屋的查封。该案审理查明，2015年8月28日，本院在（2015）穗番法执字第3545-1号案件中查封了涉案房屋，2016年3月24日，林巧忠与雷炯明签订了《房屋买卖合同》，2016年6月8日，本院在（2016）粤0113民初4389号案中轮候查封了涉案房屋。该案认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，雷炯明与林巧忠所述的《房屋买卖合同》签订时间为2016年3月24日，而涉案房屋在《房屋买卖合同》签订前已被本院查封，雷炯明在购买涉案房屋时，已知悉涉案房屋处于查封状态，造成房屋不能办理过户登记是因买受人自身原因；其次，雷炯明并未支付涉案房屋的全部价款，因此，雷炯明请求解除对涉案房屋的查封缺乏法律依据，本院不予支持。2018年10月13日，该案裁定驳回雷炯明提出的异议请求。本案庭审中，雷炯明与林巧忠确认双方实际履行的是2016年3月24日签订的《房屋买卖合同》，合同约定交易价格为1208000元，雷炯明主张在合同约定价格基础上优惠了23000元，实际交易价格应为1185000元；雷炯明、陈伟华与林巧忠均确认2016年8月6日签订的《协议书》并未实际履行；雷炯明主张于2016年9月1日签订协议书当天接收使用涉案房屋，林巧忠在交楼确认书买方一栏签名确认；林巧忠认为双方并未正式交付房屋，钥匙存放在中介处，确认雷炯明已实际占用房屋，但不清楚具体时间。上述事实有《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、房地权证、《补充协议书》、《协议书》、《交楼确认书》、《收款收据》、执行裁定书、广州市不动产登记查册表、房地产他项权利明细、房地产查封明细、民事判决书、庭审笔录等证据证实。本院认为：本案为执行异议之诉，争议焦点为雷炯明所提供的证据是否足以阻却陈伟明为实现债权而对涉案房屋实施的执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”雷炯明于本案提出的执行异议之诉成立，必须同时满足上述法律规定。对此，本院分析如下：首先，关于合同效力的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。就不动产物权变动而言，买卖合同是引起不动产物权变动的原因行为，非物权变动的结果，而此处规定的转让指的是不动产物权变动的结果。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人未通知抵押权人，转让行为无效。此处转让行为无效指的是抵押人与受让人的转让行为对抵押权人不发生法律效力，并非抵押人与受让人之间的转让行为无效。因此，雷炯明与林巧忠就买卖涉案房屋于2016年3月4日签订的《房屋买卖合同》虽然未经抵押权人中信银行广州分行的同意，在抵押权未消除的情形下，仅影响合同的履行，不影响合同的效力。上述合同是双方当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效。关于合同签订时间的问题，双方在合同签订之时房屋已被（2015）穗番法执字第3545号案件查封，虽然其后该案查封被解除，但解除该案件查封的同时，（2016）粤0113民初4389号案件轮候为正式查封，也就是说，涉案房屋始终处于司法查封状态，合同履行障碍一直未能消除，因此，雷炯明、林巧忠就涉案房屋签订的买卖合同签订时间应认定为在查封之后。其次，雷炯明主张其已于2016年9月1日实际接收使用涉案房屋，林巧忠对房屋实际由雷炯明占用状态予以确认，但对具体时间不予确认，即便雷炯明于2016年9月1日占用涉案房屋，但时间也在法院查封之后。再次，雷炯明与林巧忠约定涉案房屋交易价格为1185000元，雷炯明至今未支付全部房款。最后，雷炯明在签订合同时已知悉涉案房屋的查封及抵押情况，合同履行明显存在障碍，在障碍未能解除的前提下，雷炯明仍坚持履行合同，导致房屋不能过户至其名下，雷炯明本身存在过错。综上，雷炯明与林巧忠签订合同及履行合同的情形均不符合上述规定能够排除执行的条件，雷炯明对涉案房屋享有的民事权益不足以排除对涉案房屋的强制执行，其请求停止对涉案房屋执行，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋登记在林巧忠名下，雷炯明主张其对涉案房屋的所有权缺乏依据。因其与林巧忠之间的房屋买卖合同存在履行障碍，故其要求林巧忠办理产权过户登记，林巧忠与中信银行广州分行办理涂消抵押登记，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：一、确认原告雷炯明与被告林巧忠于2016年3月24日就广州市番禺区钟村街祈福新村湖景16街351F房签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告雷炯明其余诉讼请求。本案受理费100元，由原告雷炯明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡 淑审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  区洁芳人民陪审员  黄英启二〇一九年七月八日书 记 员  陈 冬