湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初3803号原告：陈佳洪，男，1963年12月4日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：李俐俐，湖南益云律师事务所律师。被告：廖利军，男，1987年2月12日出生，汉族，户籍所在地：湖南省汉寿县，现住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：费思易，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁小露，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙市天心区十二码足球酒吧，住湖南省长沙市天心区坡子街上味舫二楼北。经营者：彭涌,男，1984年5月9日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：费思易，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁小露，湖南金州律师事务所律师。原告陈佳洪与被告廖利军、长沙市天心区十二码足球酒吧（以下简称十二码酒吧）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈佳洪及其委托诉讼代理人李俐俐，被告廖利军及其委托代理人袁小露，被告十二码酒吧的委托诉讼代理人袁小露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈佳洪向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告廖利军支付原告2018年10月1日至2019年4月30日商铺租金309320元、违约金83600元；2、请求判令解除原告与被告廖利军签订的《商铺租赁合同》；3、请求判令被告廖利军支付原告为主张权利产生了律师代理费19800元；4、请求判令被告十二码酒吧对上述三项诉讼请求承担连带责任；5、请求判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告原将自己名下位于长沙商铺出租给被告十二码酒吧用于酒吧经营，2016年底，被告十二码酒吧交由被告廖利军继续经营（被告十二码酒吧对自己的交付行为已在商铺租赁合同上盖章确认），2017年1月1日，被告廖利军与原告签订商铺租赁合同，该租赁合同第三条第一项约定，商铺的租赁期限为4年，从2017年1月1日至2021年1月1日，该条第二项对租金约定是逐年递增，即2017年月租金为38000元，2018年月租金为41800元，2019年月租金为45980元，租金交付方式为季交，被告廖利军在2018年9月之前，都能按季度交清租金，但从2018年第四季度开始一直拖欠原告租金至今有7个月之久，共欠商铺租金合计309320元，期间原告无数次向被告廖利军催缴，被告都以不接电话而不予理睬，对延迟交付的租金，租赁合同第三条第三项约定：如拖欠租金达一个月，原告有单方解除合同权利。被告廖利军还需承担两个月租金的违约金，其违约金为83600元，依照该租赁合同第十条第三项的约定，被告需承担原告为本次诉讼聘请律师的费用，其一审阶段律师事务所收取服务费19800元，因被告十二码酒吧或是委托经营，或是将营业执照借给被告廖利军，均应对原告的损失承担连带责任。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告廖利军辩称，被告廖利军是酒吧的工作人员，并非十二码酒吧的实际经营者，不是本案适格的被告，十二码酒吧的实际经营者是彭涌，廖利军与原告签订合同是经过酒吧经营者彭涌的授权，租金是由彭涌支付，其签订合同的行为属于履行职务行为，法律效果应当归属于酒吧。被告十二码酒吧辩称，商铺租赁合同在2018年8月已经解除，房屋租赁法律关系依法消灭，原告要求被告支付的租金缺乏事实与法律依据，被告十二码酒吧已将房租支付至2018年9月30日，被告在2018年8月20日之后并未承租该商铺，超出部分租金，原告应予退还或折抵，原告主张的律师费过高，有违公平原则。经审理查明：2017年1月1日，原告陈佳洪（甲方，出租房）与被告廖利军、（乙方，承租方）签订商铺租赁合同，乙方签字（盖章）处均加盖了长沙市天心区十二码足球酒吧公章。该合同约定：甲方将商铺出租给乙方使用，租赁的商铺位于湖南长沙市铺面，商铺合计建筑面积为304.5平方米，实际计租面积304.5平方米，实际建筑面积为房地产局测绘面积为准。乙方在其承租的商铺内经营商品或服务范围应符合甲方统一规划，确认为酒吧（乙方已获授权代理），租赁期限自2017年1月1日起至2021年1月1日止，第一年租金38000元／月，第二年租金41800元／月，第三年租金45980元／月，第四年租金50570元／月，乙方同意租金3个月为一期支付一次，每一期第三个月的5号支付下一期租金，每延迟一日，乙方需承担季租金额千分之一的违约金，如拖欠租金至一个月时甲方有权要求乙方退场，乙方还将承担两个月租金的违约责任。甲方、乙方中的任一方如需提前解除合同，提出方必须在解除合同的前一个月以书面形式提出，并支付违约当月双倍月租的违约金，但由于乙方欠缴租金或其他费用导致甲方提前解除合同的除外，违约方承担守约方的律师费用。另外，还约定了其他事项。涉案商铺自商铺租赁合同签订后一直用于十二码酒吧经营，原告陈佳洪已收到涉案商铺自承租之日至2018年9月30日的租金，后再未收到租金，原告陈佳洪向被告廖利军催交租金未果，诉至本院。另查明，长沙市天心区十二码足球酒吧的工商登记经营者为案外人彭涌。被告十二码酒吧已于2018年8月20日搬离涉案商铺，被告廖利军辩称其已向原告陈佳洪打电话通知，且租金一直是十二码酒吧向原告转账支付，被告廖利军是代十二码酒吧向原告陈佳洪通知，原告陈佳洪称其没有收到被告廖利军的退租通知。上述事实，有原告提交的房屋产权证、商铺租赁合同、个体工商户登记基本信息及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：原告陈佳洪与被告廖利军签订的商铺租赁合同上有原告陈佳洪和被告廖利军的签字以及被告十二码酒吧的盖章，被告十二码酒吧的经营者为彭涌。本院认为，十二码酒吧作为个体工商户，依法进行核准登记，具有独立的民事主体资格，其在商铺租赁合同乙方处盖章，应当认定为其与被告廖利军系共同承租人。被告廖利军辩称其是十二码酒吧的工作人员，与原告陈佳洪签订商铺租赁合同是受彭涌的委托，是职务行为的答辩意见，因其未提交证据证明，本院不予采信。原、被告之间签订的商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。原告陈佳洪按照合同约定交付了涉案租赁商铺，被告支付租金至2018年9月30日后，擅自于2018年8月20日搬离涉案租赁房屋，未按照合同约定提前一个月以书面形式通知原告，构成违约。原告陈佳洪有权依照商铺租赁合同的约定解除合同，对于原告请求解除与被告签订的商铺租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，被告廖利军辩称十二码酒吧搬离涉案房屋时就已通过电话形式告知原告，原告陈佳洪不予认可，且被告廖利军亦无其他证据予以佐证，本院不予采信。商铺租赁合同中约定“租金按3个月为一期支付一次，第二次商铺租金被告应于2个月后的第一个月的5号前支付下一期3个月的租金，”被告已支付租金至2018年9月30日，以此推定被告应于2018年9月5日前支付下一期3个月的租金，故原告陈佳洪最迟应在2018年9月5日收下一期3个月租金时知晓被告已搬离涉案房屋。故本院确认原、被告之间签订的商铺租赁合同于原告陈佳洪应当知晓被告搬离涉案租赁商铺之日即2018年9月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告与被告签订的商铺租赁合同于2019年9月5日解除，被告已支付租金至2018年9月30日，被告支付的租金已超出承租期限25日，原告陈佳洪应退还超出部分的租金34833元（25÷30×41800元）,对于原告陈佳洪要求被告支付后期租金309320元的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，两被告违反合同约定，未提前一个月以书面形式向原告提出解除合同擅自退场，应当承担相应的违约责任，原告陈佳洪要求两被告承担83600元违约金的诉讼请求，符合合同约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持,原告陈佳洪应退还被告的34833元租金在违约金中予以扣除。关于原告陈佳洪要求被告支付律师费的诉讼请求，原告提供了相应的委托代理协议及收据，湖南益云律师事务所指派一名律师出庭参与诉讼，该代理行为已实际发生，因被告违约引起本案诉讼，原告要求被告承担本案律师代理费19800元，符合双方合同约定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告陈佳洪与被告廖利军、长沙市天心区十二码酒吧签订的商铺租赁合同于2018年9月5日解除；二、限被告廖利军、长沙市天心区十二码酒吧于本判决发生法律效力后起十日内向原告陈佳洪支付违约金83600元（原告陈佳洪应退还被告的34833元租金在83600元中予以扣除）；三、限被告廖利军、长沙市天心区十二码酒吧于本判决发生法律效力后起十日向原告陈佳洪支付律师代理费19800元；四、驳回原告陈佳洪的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7194元、减半收取3597元，由被告廖利军、长沙市天心区十二码足球酒吧共同负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  阳强强二〇一九年七月十八日法官助理彭丁幸子代理书记员  任文静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。