云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0103民初7845号原告：丁伟，男，1974年10月17日出生，汉族，昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王顺新、陈竹，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明怡泰投资有限公司(曾用名昆明怡泰房地产开发有限公司),住所地：昆明市盘龙区北京路1088号领域时代大厦A-26-1号。法定代表人：顾山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：方禹斌，云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。原告丁伟与被告昆明怡泰投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告丁伟的委托诉讼代理人王顺新、陈竹,被告昆明怡泰投资有限公司的委托诉讼代理人方禹斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2010年10月9日起至实际办理领域时代大厦A幢11层4室含有土地分户登记信息的不动产权证的逾期办证违约金暂计为473735元（以本金2314614元，利率为同期贷款利率并上浮50%计算，再按30%计算违约金）；2、本案的诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2009年5月26日，原告丁伟及共同买受人丁王裕霏、丁惠美共同购买了被告昆明怡泰房地产开发有限公司开发的嶺域时代大厦A幢11层4室商品房，2010年9月2日被告按约定办理了房产证，但一直未办理土地证。2015年3月1日，不动产登记暂行条例开始实施。2015年11月2日，原告丁伟受让了丁王裕霏、丁惠美对案涉房屋67%的产权份额，自此原告享有对案涉房屋100%的产权。2015年11月24日，被告昆明怡泰房地产开发有限公司更名为昆明怡泰投资有限公司。2016年6月24日，昆明市人民政府发布昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告，自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记。由于被告昆明怡泰投资有限公司将涉案房屋的用地性质由住宅用地改变为非住宅用地，被告一直未办理土地用途变更手续，致使原告自2010年10月9日至2016年6月29日未能领取涉案房屋的土地证。2016年6月30日起，昆明市开始实行不动产权证的登记工作，因此原告无法获得涉案房屋的土地证。根据现行政策规定，只有被告补缴了土地出让金，办理了涉案房屋的土地登记手续，原告才可以获得含有土地分户登记信息的涉案房屋的不动产权证。但在长达近10年的时间里，被告不补缴土地出让金，对国土资源部门的催缴通知置之不理。因被告的违约行为，严重损害了原告对涉案房屋在贷款、出售、租赁时的使用效益。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。昆明怡泰投资有限公司辩称：原告诉请要求自2010年10月9日起至实际办证之日的违约金，被告认为这是一个时间概念上的错误。2016年6月30日昆明市才开始办理不动产权登记。这部分事实恰好是在原告民事起诉状已经载明。就本案而言，本案所涉房屋是可以办理不动产权证的，在同一幢大楼案外人马瑞乙已于2017年顺利地办理了不动产权证。只是在不动产权证附记栏中有这样的载明“此不动产权证书仅登记房屋信息，原未办理国土建设用地使用权证书，手续不完善的尽快完善土地相关手续”。本案当中土地分户手续的办理出现的障碍不是因为被告自身的原因所导致的后果，恰恰反映在本案当中案涉房屋的土地证已于2006年已经取得，当时盘龙区规划局单方面变更为写字楼，他们认为临街房屋应按市政规划建设为写字楼，被告只能按所谓的规划建盖了写字楼，继而在2010年出售了建盖的房屋。被告从建盖、出售、办证都是按照政府相关要求进行的办理，如果有任何一个环节违反了政府的相关规定是不可能完成从建盖、出售、办证的整个过程。至于尽快完善土地相关手续，责任不在被告而是政府相关部门的问题。被告一直在积极协调过程中，但政府一直未给出明确的答复。被告于2006年就已经缴纳了70年土地出让金，而按现在的规划为商用则是40年的使用期限，按照上述事实有可能存在政府要向被告退还30年土地使用金的差额，此事各级政府还在协调处理当中。违约金的发生是要有事实和当事人的约定，在本案当中原告认为主张违约金的依据是其在贷款、出售、租赁时影响了自身的权利，而在本案当中上述权益均由本案原告自由的处分。原告违约金的主张是没有事实和法律依据的，另双方并没有在合同中约定如果没有办理土地证将行使如何的违约处分。综上，原告的起诉没有事实和法律的依据，依法不能得到法庭的支持。经庭审,本院确认案件事实如下:2009年5月26日丁伟、丁王裕霏、丁惠美与昆明怡泰房地产开发有限公司(现变更为昆明怡泰投资有限公司)签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》,2010年4月30日昆明怡泰房地产开发有限公司出具发票载明收到房款2314614元,于2010年8月5日将房屋交付丁惠美、丁王裕霏、丁伟,随后按约办理案涉房屋北京路与北辰大道交口西南角嶺域时代大厦A幢11层3室的房屋所有权证。合同中对何时办理土地使用证没有约定。2015年11月2日，原告丁伟受让了丁王裕霏、丁惠美对案涉房屋67%的产权份额，2015年11月5日房屋产权证书载明原告享有对案涉房屋100%的产权,房屋为写字楼,建筑面积325.32平方米。2018年10月9日案涉房屋的物业管理有限公司出具情况说明,证明案涉房屋处于对外出租状态。2006年12月被告通过出让方式办理了盘龙区北京路与金色大道交叉口1号地块的国有土地使用证,地类用途为住宅用地,案涉房屋的土地使用权含在其中。昆明市规划局盘龙分局2016年9月出具给昆明市国土资源局盘龙分局的函件载明嶺域时大厦的地块建设内容为办公楼。北京路与北辰大道交口西南角嶺域时代大厦A幢21层1号房屋的权利人马某某在2017年办理了该房不动产权证书,载明房屋权利性质为市场化商品房、房屋用途为商业用房,并备注:此不动产证书仅登记房产信息,原未办理《国土建设用地使用权证书》手续不完善的,尽快完善土地相关手续。原告提交昆明市国土资源局2018年1月15日出具给本院的函载明:嶺域时代大厦建设项目改变了土地用途,在住宅用地上建设非住宅项目,该项目开发商昆明怡泰投资有限公司应当按照法律的相关规定,办理土地用途的变更手续后,才能办理不动产登记手续。审理中,丁伟不服昆明市国土资源局不履行对第三人昆明怡泰投资有限公司补缴土地出让金的职责(涉及案涉房屋地块),于2018年11月13日向昆明市呈贡区人民法院提起行政诉讼,遂本庭口头告知本案原告、被告案件中止审理。(2018)云0114行初84号行政裁定书,以本案土地出让金的行政征收行为不是昆明市国土资源局应当依职权主动履行的法定职责,驳回原告丁伟的起诉。丁伟不服上诉,2019年5月30日昆明市中级人民法院作出(2019)云01行终53号行政裁定书:驳回上诉,维持原裁定。本案遂恢复诉讼。以上事实,有原告提交的证据:原告身份证、《商品房购销合同》、《合同补充协议》、云南省税控收款机专用发票、云南省收款专用发票、公证书、发票联、房产证、函(昆明市国土资源局2018年1月15日出具给本院)等证据在卷佐证;有被告提交的证据:《商品房购销合同》及《合同补充协议》、房权证、房屋信息查询摘抄表、不动产权属登记信息表和不动产权证书、物管证明、土地证、规划局文件（被告不能提供原件，仅有复印件）等证据在卷佐证及原告、被告当庭陈述予以证实。另查明:2016年6月27日昆明市人民政府出台《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》,内容是:自2016年6月30日起,在全市范围内实施不动产统一登记,颁发新的不动产权证书和不动产证明,停发旧证。本院认为:对于逾期办证违约金，在两证合一前，不仅包括逾期办理房产证，还包括逾期办理土地使用权证。原告、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》中虽没有对办理房屋土地使用权证的明确约定,但被告作为房地产开发企业负有协助为原告办理土地使用权证的义务,房产证、土地使用权证两证合一为不动产权证书后,原告在只取得房产证的情况下,同理被告仍有义务协助原告办理不动产权证书。案涉房屋不能办理完善的不动产权登记的原因是案涉房屋所在地块的土地性质需要从住宅用地变更为非住宅用地。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十七条规定:土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。第十八条规定:土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。本案中,被告在2006年12月通过出让方式取得案涉房屋地块的国有土地使用证,地类用途为住宅用地,而原告提交的2015年11月5日房屋产权证书载明原告享有对案涉房屋100%的产权,房屋为写字楼。在此情况下,被告办理商业性质的土地使用权证,必须征得原土地出让方同意,并经土地管理部门和城市规划部门批准。就本案现有证据看,在未经有关部门同意、批准的情况下,被告办理土地用途变更手续的条件不具备。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”庭审中,被告称其在协调处理此事宜,从本院查明的事实看,原告无确凿证明被告存在逾期办证的违约事实,则原告诉请被告支付逾期办证的违约金就无事实和法律依据,本院不予支持,案件受理费,依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告丁伟的诉讼请求。案件受理费8406元，由原告丁伟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  何 伟人民陪审员  宋庆昆二〇一九年七月三十日书 记 员  刘艳艳