海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初388号海南省文昌市人民法院民事判决书(2019)琼9005民初388号原告：文昌清澜大管家旅租接待中心，住所：海南省文昌市文城镇清澜旅游大道38号椰海尚品3幢2单元2808A房。经营者：李学平，男，土家族，现住海南省海口市。委托诉讼代理人：孙银伟（系该公司员工），女，汉族，现住海南省文昌市。委托诉讼代理人：莫旺燕（系该公司员工），女，汉族，现住海南省文昌市。被告：吉林省广润文化旅游集团有限公司，住所：吉林省长春市朝阳区人民大街6969号物贸大酒店A区第5层。法定代表人：徐文才。原告文昌清澜大管家旅租接待中心（以下简称大管家旅租）与被告吉林省广润文化旅游集团有限公司（以下简称广润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大管家旅租委托诉讼代理人孙银伟、莫旺燕到庭参加诉讼，被告广润公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告大管家旅租向本院提出的诉讼请求：1.判令被告支付房款违约金6000元；2.本案的诉讼费由被告承担。原告大管家旅租当庭变更诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年11月10日签订《房屋租赁协议》；2.判令被告支付房款违约金6000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月10日，原、被告签订《房屋租赁协议》约定房屋年租金为24000元，首次付款日期应为2018年11月10日，并约定如逾期未付清房款，乙方（即被告）需支付甲方（即原告）违约金，按年租金百分之二十五支付，即违约金6000元。直至今日，被告广润公司未按合同履行付款义务，经多次微信及电话催款未果，被告广润公司明确表示，不能支付此款项，要求原告可以按合同约定提起诉讼。被告广润公司未作答辩。原告大管家旅租围绕其诉讼请求，向本院提交了《房屋租赁协议》、微信聊天记录和通话记录清单。上述证据经当庭举证，并与原件核对无异，且能够证明本案事实，本院予以确认，并附卷佐证。根据当事人的陈述及当庭审查认定的证据，本院认定事实如下：2018年11月10日，原、被告签订《房屋租赁协议》，原告大管家旅租为甲方，被告广润公司为乙方，约定由原告大管家旅租将位于文昌高隆逸龙湾10栋1513号房屋出租给被告广润公司使用。租赁期为2018年11月10日至2019年11月9日。月租金为2000元/月/间，全年共24000元。付款方式为押三付三：2018年11月10日前付3个月房租费6000元整，押金为6000元，共12000元。原告大管家旅租收到押金后应予以书面签收，原告大管家旅租应在租赁期满或合同终止后2日内，将押金无息退还被告广润公司。2019年2月1日前付3个月房租费6000元，5月1日前付3个月房租费6000元，8月1日前付6000元。期满后如需续租，需提前十天续签租赁协议。中途退房不退房租，被告退房需结清所有款项，点清所有房间物品后退还押金。该协议第五条第5项约定：如逾期未付清房款，被告需支付原告违约金，按年租金百分之二十五支付。如因一方原因导致协议无法履行，双方应进行友好协商；协商不成时，任何一方可在被告所在地人民法院提起诉讼解决纠纷。签订协议后，被告广润公司未在协议约定的期限内向原告大管家旅租支付租金，原告大管家旅租的工作人员采取微信及电话的方式催促被告广润公司履行协议，但被告广润公司没有派员与原告大管家旅租办理房屋的交接手续。本院认为，本案争议焦点为：1.对于本案本院是否有管辖权；2.原告大管家旅租与被告广润公司签订的《房屋租赁协议》是否应予以解除；3.原告大管家旅租主张被告广润公司支付违约金6000元是否应予支持。一、关于本案本院是否有管辖权的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”第三十三条：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”以及《最高人民法院关于的解释》第二十八条第二款“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”的规定，虽然双方当事人在《房屋租赁协议》中约定由被告广润公司住所地人民法院管辖，但房屋租赁合同纠纷属于专属管辖，双方的约定违反了专属管辖的规定，因此双方的约定管辖无效，应由不动产所在地人民法院管辖。本案的不动产所在地为海南省文昌市，故本院对本案有管辖权。二、关于原告大管家旅租与被告广润公司签订的《房屋租赁协议》是否应予以解除的问题。原告大管家旅租与被告广润公司签订的《房屋租赁协议》系当事人的真实意思表示，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，根据查明事实可知，被告广润公司在签订《房屋租赁协议》后没有按照协议上的约定及时向原告大管家旅租支付租金，也未派员与原告大管家旅租办理房屋交接，被告以自己的行为表明不履行主要债务，致使原告的合同目的不能实现，故原告主张解除2018年11月10日双方签订的《房屋租赁协议》，本院予以支持。本案中原告放弃向被告主张支付租金，系对自己权利的处分，本院予以照准。三、关于原告大管家旅租主张被告广润公司支付违约金6000元是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，以及原、被告双方在《房屋租赁协议》第五条第5项：“如逾期未付清房款，被告需支付原告违约金，按年租金百分之二十五支付。”的约定，原告主张被告按年租金百分之二十五支付违约金6000元（24000元×25%），有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告文昌清澜大管家旅租接待中心与被告吉林省广润文化旅游集团有限公司于2018年11月10日签订的《房屋租赁协议》；二、被告吉林省广润文化旅游集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告文昌清澜大管家旅租接待中心支付违约金6000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吉林省广润文化旅游集团有限公司负担，限于判决生效之日起五日内向本院缴纳。原告文昌清澜大管家旅租接待中心预付的案件受理费50元，本判决生效后予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 杨秀玲人民陪审员 林明干人民陪审员 陈玉榜 二〇一九年七月二十九日法官 助理 周 量书 记 员 杨紫微附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。