四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川15民初56号原告（申请人）：周岚，女，1970年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：冯双，四川丰宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师被告（案外人）：刘奠坤，男，1965年7月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师。被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，董事长。委托诉讼代理人：夏强，男，系该公司员工。原告周岚与被告刘奠坤、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人冯双、江倬琰，被告刘奠坤的委托诉讼代理人戴家彬，被告冉寅吾、寅吾房产公司的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周岚向本院提出诉讼请求：1.请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光北园12幢1单元1层38号房屋；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异78号《执行裁定书》裁定中止对位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光北园12幢1单元1层38号房屋的执行缺乏事实和法律依据。1.案涉执行标的所有权人是寅吾房产公司，不是刘奠坤。案涉执行标的登记在寅吾房产公司名下，法院根据周岚在执行案件前的保全申请，对寅吾房产公司名下的案涉执行标的进行查封，进入执行程序后，对执行标的采取评估、拍卖措施符合法律规定，依法应继续执行，不应予以中止；2.刘奠坤提供的证据不足以证明其对本案执行标的享有足以排除周岚执行的事实。刘奠坤与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》未经备案登记，其效力有待确认，同时也不能证明《商品房买卖合同》的真实签订时间。刘奠坤未提供相应的转账凭证证明其支付了全部房款。也未提供证据证明对案涉房屋由其实际占有使用；3.《执行裁定》认定刘奠坤对本执行标的享有足以阻止执行缺乏证据，导致适用法律错误。刘奠坤不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定的任一情形，《执行裁定》根据上述规定裁定中止对本执行标的的执行确系适用法律错误。被告刘奠坤答辩称，请求驳回周岚的诉讼请求。理由如下：1.刘奠坤与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且该合同签订前，寅吾房产公司与刘奠坤之间存在民间借贷关系，寅吾房产公司为归还借款，与刘奠坤签订《商品房买卖合同》，将借款本息转购房款，并对房屋交付、违约责任等进行了约定；2.该《商品房买卖合同》签订时间是2015年3月15日，早于法院查封日期2017年12月20日；3.借款本息转购房款并不为法律所禁止；4.案涉房源系现房销售，并不存在预售许可所需的备案登记程序；5.刘奠坤已于2016年3月15日接收房屋并将其投入使用，合法占有案涉房屋；6.刘奠坤前期出借给寅吾房产公司的款项是按照寅吾房产公司的指示，打入寅吾房产公司工作人员江勇账户200000元，并由江勇转付寅吾房产公司。另外陈怀兵将其对寅吾房产公司的债权中的57000元转让给刘奠坤，刘奠坤对抵销债权不足部分344元进行了补交，三笔金额合计257344元与寅吾房产公司协商用以抵偿案涉房屋价款;7.未予办理过户登记并非刘奠坤的过错所致;8.刘奠坤购买的房屋符合法律规定的条件，具有足以排除周岚申请执行的物权期待权，宜宾市中级人民法院的裁定书有足够的法律支持；9.周岚的主张没有证据支持，其说法违反事实，人民法院应当依法不予支持；10.根据该商品房买卖合同确定双方权利义务，判断整个合同的签订、履行过程中刘奠坤无违约行为。该合同意思表示清楚，权利义务明确，无违反法律强制规定。根据合同类案件的判定的通说认为，无违约即为无过错。被告冉寅吾、寅吾房产公司答辩称，根据《物权法》相关规定，涉及抵押的物品并非禁止流通，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年7月3日，寅吾房产公司将位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光北园12幢1单元1层38号房屋抵押给宜宾市商业银行股份有限公司翠屏支行。周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，本院于2017年6月2日作出（2017）川15执155号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，本院查封了案涉房屋。该案执行过程中，刘奠坤提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2018）川15执异78号执行裁定书，裁定：中止对位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光北园12幢1单元1层38号房屋的执行。2014年4月22日，刘奠坤通过银行账户向江勇银行账户转账200000元。2014年7月25日，江勇向寅吾房产公司账户转账1300000元,备注用途为还款。刘奠坤与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，合同总金额257344万元，该《商品房买卖合同》没有填写合同签订的时间，与该商品房有关的抵押情况为（抵押）。2016年3月15日，寅吾房产公司出具《收款收据》一张，载明收到案涉商铺款257344元。2019年6月6日陈怀兵出具证人证言证实将在寅吾房产公司的债权转让57000元予刘奠坤的事实。2019年6月9日，宜宾绿城物业服务有限公司出具一张《证明》，载明：案涉房屋于2016年3月15日由寅吾房产公司正式交付业主刘奠坤。刘奠坤出具了与杨开平的一份《房屋租赁合同》，租赁期限分别自2017年7月21日至2019年7月20日。2019年6月12日，寅吾房产公司出具《委托收款及以房抵债的证明，载明：江勇同志系我公司员工。2009年至2015年期间，我公司委托江勇代为收取借款，其收取的款项实为我公司收款。2010年4月22日，江勇个人工商银行账户62×××07收到刘奠坤银行转账支付的出借款20万元。江勇收取刘奠坤款项后已转付我公司，我公司是该借款的债务人，由我公司承担债务人的权利义务。2016年3月15日，刘奠坤有购房意愿，经我公司与刘奠坤协商，将其在我公司的200000元债权抵作购房款，同时刘奠坤经与我公司及陈怀兵协商，通过债权转让的方式取得了57000元陈怀兵在我公司的债权，总计债权257000元购买我公司开发的阳光北园12幢1单元1层38号门面房，刘奠坤与我公司签订了书面的《商品房买卖合同》，购房款257344元，同时刘奠坤对抵销债权不足部分344元进行了补交，由我公司出具了统一的购房票据给刘奠坤，并将该门面交付刘奠坤。2019年6月13日，冉寅吾出具《证明》并加盖了寅吾房产公司公章，该《证明》载明：2009年至2015年期间，寅吾公司因经营的需要委托员工冉小玲、刘烈彬、夏强、江勇、吴玉兰收取借款，上列人员收取出借人的款项后已转付寅吾公司，寅吾公司是该借款的债务人，由寅吾公司承担债务人的权利义务。本院认为，本案争议焦点为：刘奠坤对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光北园12幢1单元1层38号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。刘奠坤主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查刘奠坤购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。本院对本案的焦点问题评析如下：第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，从寅吾房产公司出具的《收款收据》、《委托收款及以房抵债的证明》以及陈怀兵、杨开平出具的《证人证言》等证据来看，刘奠坤的购房款来源于自己及陈怀兵对寅吾房产公司的债权转让。现刘奠坤提交的银行转账凭条的收款人为江勇，但并未提供证据证明在转账时寅吾房产公司出具了指定收款人账号的相关依据，款项也未在当时通过中间人转到寅吾房产公司账户，后期中间人江勇转入寅吾房产公司账户的金额也与本案的转款金额不符合，且该转款金额涉及到若干件关联案件，即使寅吾房产公司事后开具证明追认债务，但本案借款主体、借款金额及几方的往来账情况仍存在疑点。第二，对案涉商品房不能办理过户登记，买受人刘奠坤存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人刘奠坤对于案涉房屋的权利障碍应属明知，换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张优先权，刘奠坤的买受人权利障碍仍然不能涤除。第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人刘奠坤的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于刘奠坤未经确认的民间借贷债权转让为基础的债权请求权；二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，且已经生效判决确认；刘奠坤的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算，也无生效判决确认。即使继续周岚债权请求权的执行，也并未对刘奠坤债权的实现形成不利影响；三是从权利发生的根源上来看，刘奠坤购买案涉商铺房屋系以物抵债，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。综上所述，刘奠坤对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光北园12幢1单元1层38号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行寅吾房产公司位于位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光北园12幢1单元1层38号房屋的理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行被告宜宾寅吾房地产有限责任公司位于位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光北园13幢1单元1层38号房屋。案件受理费80元，由被告刘奠坤、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长 陈西苓审 判 员 彭晓烽审 判 员 李 荷二〇一九年七月一日法官助理 梅兴艳书 记 员 张 莉