江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初893号原告：邱春秀，男，1984年11月10日生，汉族，个体，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾红伟，江苏圆点律师事务所律师。被告：孙路，女，1981年6月2日生，汉族，自由职业，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李沐遥，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建华，江苏红杉树律师事务所律师。被告：江苏永利不动产经纪有限公司，住所地徐州市云龙区民主南路燎原巷综合楼（建银开发）709。法定代表人：孙雪，执行董事兼总经理。被告：徐州嘉远资产管理有限公司，住所地徐州市云龙区民主南路燎原巷综合楼（建银开发）710。法定代表人：肖伟，执行董事兼总经理。原告邱春秀与被告孙路、江苏永利不动产经纪有限公司、徐州嘉远资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邱春秀的委托诉讼代理人赵明浩，被告孙路的委托诉讼代理人李沐遥到庭参加诉讼，被告江苏永利不动产经纪有限公司的法定代表人孙雪于简易程序庭审时到庭参加诉讼，被告徐州嘉远资产管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告邱春秀向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告孙路签订的《房地产买卖协议》，判令被告孙路双倍返还定金10万元，并赔偿损失5万元；2、被告孙路、被告江苏永利不动产经纪有限公司共同返还购房款128万元；3、被告徐州嘉远资产管理有限公司对被告江苏永利不动产经纪有限公司的债务承担连带责任；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年5月20日，原告经过被告江苏永利不动产经纪有限公司的居间介绍，和被告孙路就位于徐州市泉山区房屋买卖达成合意，签订《房地产买卖协议》，该协议第二条第3款约定“甲方在乙方交清该房产全款后三十个工作日内，甲方将乙方交付的款项用于解除该房地产在本协议签订时现存的权利限制”，第4款约定“该房地产权利限制解除之日起七个工作日内，甲方协助乙方办理不动产权证”。第六条其他约定“甲乙双方约定，乙方于2018年5月25日前将房款壹佰零叁万元整打入21世纪不动产，余款贰拾万元整于拍卖当天打入21世纪不动产进行资金监管，本房产权变更完毕后，将总房款壹佰贰拾捌万元整一次性打入甲方账户”。《房地产买卖协议》签订后，原告按照协议约定将全部购房款打入被告江苏永利不动产经纪有限公司银行账户，但被告孙路未能办理房屋抵押或其他权利限制注销手续，现在涉案房屋已经被法院查封，无法办理过户。原告数次和被告孙路、被告江苏永利不动产经纪有限公司沟通《房地产买卖协议》解除以及购房款退款事宜无果。被告江苏永利不动产经纪有限公司系被告徐州嘉远资产管理有限公司独资的有限责任公司。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。同时被告江苏永利不动产经纪有限公司也是被告徐州嘉远资产管理有限公司的股东，被告江苏永利不动产经纪有限公司、被告徐州嘉远资产管理有限公司属于关系公司，应该对被告江苏永利不动产经纪有限公司的债务承担连带责任。综上，为维护原告的合法权利，依据《合同法》和《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告孙路辩称，在房屋买卖合同签订后，原告将款项支付至被告江苏永利不动产经纪有限公司的账户，此后，被告孙路积极协调处理涉案房产的解抵押手续，但与金融机构协调未果，造成了合同不能履行，被告孙路对此并非主观故意，如原告主张解除买卖协议，被告孙路不应该承担偿还款项的义务。被告江苏永利不动产经纪有限公司辩称，原告与被告孙路达成房屋买卖协议后，其与抵押权人进行了多次沟通，但抵押权人出尔反尔，导致双方的交易中断，其仍在积极同抵押权人沟通，希望尽可能促成此次交易。被告徐州嘉远资产管理有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理，本院查明认定事实如下：被告江苏永利不动产经纪有限公司登记成立于2016年5月6日，法定代表人为孙雪，企业类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），股东为徐州嘉远资产管理有限公司，持股比例为100%，经营范围为房地产中介服务等。2018年5月20日，经被告江苏永利不动产经纪有限公司居间介绍，原告邱春秀（乙方）作为买受方与被告孙路（甲方）作为出售方签订《房地产买卖协议》一份，约定乙方购买甲方位于徐州市泉山区黄河新村煤店商住楼x甲-x-x室房产，建筑面积为39.15平方米，总房价款为人民币1280000元。甲方同意，在乙方付清该房产全部款项之日起30日内，由乙方通过竞拍方式购买该房产，竞拍价为20万元（拍卖价格仅作为该房产过户使用，甲乙双方确认，该房产交易价格按照128万元执行），甲方在乙方交清该房地产全款后三十个工作日内，甲方将乙方交付的款项用于解除该房地产在本协议签订时现存的权利限制，该房地产权利限制解除之日起七个工作日内，甲方协助乙方办理不动产权证；该房地产交易所发生的过户税费全部由乙方承担，乙方取得不动产权证三日内，甲方将房屋交付乙方。甲方逾期办理房屋抵押或其他权利限制注销手续、产权过户、房屋交付等约定义务的，导致本协议无法履行的，乙方有权解除本协议，甲方于本协议解除七个工作日内无条件无息全额返还乙方已付价款等。双方还约定：甲乙双方约定乙方于2018年5月25日之前将房款壹佰零叁万元整打入21世纪不动产，余款贰拾万元整于拍卖当天打入21世纪不动产进行资金监管，本房产权变更完毕后，将总房款壹佰贰拾捌万元整一次性打入甲方账户。本房产和甲-1-102室共同过户，双方约定本房产过户费用约为贰拾玖万元整，拍卖费用由乙方另行支付。同日，原告邱春秀向被告江苏永利不动产经纪公司支付定金5万元，被告江苏永利不动产经纪公司出具收款收据。2018年5月25日、2018年6月28日，原告邱春秀向被告江苏永利不动产经纪公司支付房款103万元、20万元，被告江苏永利不动产经纪公司分别出具收款收据。另查明，被告孙路名下坐落于徐州市泉山区黄河新村煤店商住楼x甲-x-x房地产抵押权人为徐州淮海农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2015年3月26日至2016年3月25日，已于2017年7月1日被本院查封，查封期为三年，此外上述房地产还有本院轮候查封3次、徐州市中级人民法院轮候查封1次、徐州市云龙区人民法院轮候查封1次。庭审中，被告孙路陈述因涉案房产存在较多权属纠纷，被告暂无力履行交付房屋的义务；被告江苏永利不动产经纪有限公司陈述，原告交付的房款在江苏永利不动产经纪有限公司银行账户。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。一、关于合同的解除问题。原、被告签订的《房地产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性、效力性规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。孙路作为涉案房屋的出售人，应当按照协议约定在原告于2018年6月28日交清涉案房屋全款后三十个工作日内，将原告交付的款项用于解除涉案房屋在本协议签订时现存的权利限制，并在涉案房屋权限解除之日起七个工作日内，协助原告办理不动产权证。但截至目前，被告孙路依然无法完成房屋的抵押或其他权利限制注销手续，并称无法交付房屋，且涉案房屋已被多次司法查封，现已无法实现合同目的，根据合同约定，原告邱春秀请求解除双方之间所签订的《房地产买卖协议》，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于定金的返还问题。在原告与被告孙路签订房屋买卖合同后，为了保证合同债务的履行，原告向被告江苏永利不动产经纪有限公司支付了购房定金，被告孙路未按约定完成房屋的抵押或其他权利限制注销手续，未完成涉案房屋的过户手续，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，故原告请求双倍返还定金具有事实和法律依据，本院予以支持。由于原告系将定金5万元支付至被告江苏永利不动产经纪有限公司，被告江苏永利不动产经纪有限公司并未举证已将上述定金交付给被告孙路，因被告孙路并未取得原告交付的定金，按照定金罚则的规定，被告孙路应当返还的定金数额为5万元。三、关于损失赔偿的问题。原告认为其为了购买涉案房屋，低于市场价值十五至二十万元出售已有房屋，现合同不能履行，被告实际占用了房款，由此产生自2018年6月28日起至庭审之日的利息损失，故主张被告支付损失5万元。本院认为原被告《房地产买卖协议》明确约定“乙方通过竞拍方式购买该房地产”、“甲方逾期办理房屋抵押或其他权利限制注销手续、产权过户、房屋交付等约定义务的，导致本协议无法履行的，乙方有权解除本协议，甲方于本协议解除七个工作日内无条件无息全额返还乙方已付价款”，由此可见，原告对于涉案房屋的抵押、查封情况具有一定了解，对于可能产生的房屋不能过户，协议解除后仅无息返还已付价款等法律风险具有一定的遇见性，对于原告自愿为筹集房款而采取的相关行为，该部分的风险应当由原告自身承担，原告要求该部分的损失由被告承担的诉讼请求无合同依据，本院不予支持。四、关于购房款返还问题。原告已按合同约定支付购房款128万元（20万元+103万元+定金5万元）给被告江苏永利不动产经纪有限公司，并由被告江苏永利不动产经纪有限公司出具收款收据，被告江苏永利不动产经纪有限公司认可原告支付的款项在其银行账户，且按照合同约定，应由其全程监管此房款，因此应当由被告江苏永利不动产经纪有限公司承担返款购房款义务。五、关于徐州嘉远资产管理有限公司的责任问题。根据江苏永利不动产经纪有限公司工商登记信息显示，被告江苏永利不动产经纪有限公司系被告徐州嘉远资产管理有限公司独资设立的有限责任公司。根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因此，原告邱春秀请求判令被告徐州嘉远资产管理有限公司对被告江苏永利不动产经纪有限公司的债务承担连带责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告徐州嘉远资产管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担对其不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告邱春秀与被告孙路于2018年5月20日签订的《房地产买卖协议》；二、被告孙路于本判决生效后十日内支付原告邱春秀定金50000元；三、被告江苏永利不动产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告邱春秀购房款1280000元；四、被告徐州嘉远资产管理有限公司对上述第三项判决所确定的给付义务承担连带偿还责任；五、驳回原告邱春秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17670元，保全费5000元，共计22670元，由原告邱春秀负担900元，被告孙路、江苏永利不动产经纪有限公司、徐州嘉远资产管理有限公司负担21770元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵艳鹏人民陪审员  陈秋萍人民陪审员  权玉梅二〇一九年七月二十五日书 记 员  王倩倩附：法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。