文书内容重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初981号原告：重庆市展力食品有限公司，住所地重庆市开州区镇东镇金果村三组，统一社会信用代码5002340000035453-1-1。法定代表人：刘排富。委托诉讼代理人(特别授权)：雷志江、王陈臣，重庆四方律师事务所律师。被告：王建康，男，1957年11月28日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人(特别授权)：王荣，重庆格林威律师事务所律师。原告重庆市展力食品有限公司诉被告王建康租赁合同纠纷一案本院于2019年1月25日立案后，由审判员向祥适用简易程序，于2019年3月15日公开开庭进行了第一次审理，原告重庆市展力食品有限公司的法定代表人刘排富及其委托诉讼代理人雷志江，被告王建康的委托诉讼代理人王荣到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，依法由审判员向祥担任审判长，与审判员陈小容、人民陪审员周厚银组成合议庭，于2019年5月10日公开开庭进行了第二次审理，原告重庆市展力食品有限公司的法定代表人刘排富及其委托诉讼代理人雷志江，被告王建康的委托诉讼代理人王荣到庭参加诉讼。2019年6月14日公开开庭进行了第三次审理，原告重庆市展力食品有限公司的法定代表人刘排富及其委托诉讼代理人雷志江、王陈臣，被告王建康的委托诉讼代理人王荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市展力食品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月1日至2018年12月31日的租金90万元。2、判令被告向原告支付违约金18万元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告原系合作关系，2014年4月19日，双方决定终止合作关系，由被告租用原告场地和设备进行生产，同日，双方签订了《租赁协议》，内容为：1、被告承租原告原生产使用的设备和场地；2、租赁期间为五年，即从2014年1月1日起至2018年12月31日止，3、租金：本协议租赁期间内第一年租金为10万元，第二年租金为20万元，第三年租金为30万元，第四年租金为30万元，第五年租金为30万元。每年租金在该租赁开始时给清(即在当年一月一日给清)......7、本协议双方应诚信履行，如有一方违约按协议总价款的20%向守约方支付违约金并承担损失赔偿责任。协议签订后，原告积极履行了自己的义务，向被告交付场地和设备，但被告支付2014年的租金后，就不再向原告支付租金，为此，原告向人民法院提起诉讼，要求被告给付2015年的租金20万元，经法院依法审判后支持了原告的诉讼请求，原告随后申请法院强制执行该案，现原告已经顺利收回了2015年的租金。但对于2016年1月1日至2018年12月31日的租金，被告依然拒绝支付，故为维护原告合法权益，特此起诉，望法院支持原告诉讼请求。被告王建康辩称，1、原告与被告签订的《租赁协议》无效。原告不是租赁协议中场地的所有权人，且房屋为非法建筑。该场地属于刘排富私人所有，仅仅只有国有土地使用证，场地上用于生产经营的房屋并未取得产权证书，系非法建筑。原告故意隐瞒非法建筑的事实与被告签订租赁协议，从而达到收取租金的目的，其行为违背诚实、信用原则，具有欺诈性。2、原告提供的租赁的设备是特种设备，且已经停用和未经检验合格，原告将未经检验合格的特种设备出租的行为违反了国家法律的禁止性规定。据此，原告与被告签订的租赁协议应属无效，且自始无效。3、即使原告与被告签订的租赁协议有效，原告也存在重大违约，原告的行为导致租赁协议无法履行，事实上终止了租赁协议的履行，被告签订租赁协议的目的无法实现，不应当支付租金。原告没有按照协议向被告提供合法的设备设施和场地。2015年7月23日，原告主动将全部压力容器、锅炉等特种设备申请停用，导致被告签订租赁协议的目的无法实现，原告经营场地变更，没有按照安全法的规定重新对设备设施进行检验，原告出租的设备设施不具有合法使用的条件。4、本案已经超过诉讼时效，法院应当依法驳回原告的所有诉讼请求。5、重庆市第二中级人民法院(2016)渝02民终936号民事判决书中认定、判决不适用于本案。另原告主张的违约金过高，要求降低。经审理查明：被告王建康从2014年1月1日起租用开县展力食品有限公司的厂房和设备设施，2014年4月19日，刘排富作为开县展力食品有限公司的法定代表人(甲方)与王建康（乙方）签订了《租赁协议》，协议主要内容为：“......一、乙方租用甲方公司原生产使用的设备和场地。二、租赁时间：租赁期为五年，即从2014年1月1日起至2018年12月31日止。租赁期满如需继续合作双方另行议定权利义务。三、租金：本协议租赁期间内第一年租金为10万元，第二年租金为20万元，第三年租金为30万元，第四年租金为30万元，第五年租金为30万元。每年租金在该租赁期开始时给清。（即在当年的一月一日给清）......七、本协议双方应诚信履行，如有一方违约应按协议总价款的20%向守约方支付违约金并承担损失赔偿责任......”。2015年7月24日，原告因被告不按照上述合同约定支付原告2015年的租金200000元，依法向本院提起诉讼，请求被告支付原告房屋设备租金200000元并按1200000元的20%支付违约金。本院作出(2015)开法民初字第03804号民事判决书，该判决认定了重庆市展力食品有限公司为《租赁协议》的出租人，租赁协议的租期为2014年1月1日起至2018年12月31日止，《租赁协议》不因王建康发出解除合同的通知书而解除，《租赁协议》不违反法律禁止性规定，合法有效，合同双方应当按照合同约定履行权利义务，判决王建康支付重庆市展力食品有限公司租金200000元及违约金40000元。因王建康不服本院作出的(2015)开法民初字第03804号民事判决书，依法向重庆市第二中级人民法院提出上诉，重庆市第二中级人民法院作出（2016）渝02民终936号民事判决书，该判决认可本院认定的租赁期间，并认定“租赁协议签订前，双方共同使用上述场地、设备进行生产经营，王建康作为制冷专业方面的高级技术人员，对相关生产设备更具专业认识度。同时，租赁协议签订后，王建康在进行生产经营的过程中，不仅使用展力食品公司的生产设备，并自行添置了部分生产设备。王建康在审理过程中，未提供充分证据证明因展力公司的生产设备不符合安全生产条件，导致停产，王建康应承担举证不利的后果。因此，上诉人王建康主张解除租赁合同的条件不符合上述法律规定的情形，其认为已于2015年6月5日解除于法无据。”判决驳回上诉，维持原判。王建康不服一、二审判决，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院再审作出(2018)渝民申2811号民事裁定书认定，王建康提交的《停用申请》，该证据仅能表明展力食品公司因停产向相关部门申请部分设备停止使用，并不能证明展力食品公司向王建康提供的设备不符合约定。驳回了王建康的再审申请。另查明，2003年4月1日，盛山粮食收储公司与刘排富签订新安粮管所整体买卖协议，约定新安粮管所整体出卖给刘排富，2006年6月16日，开县国土资源和房屋管理局向土地使用者刘排富颁发国有土地使用证，证号为开府国用(2006)字第20-00001号。上列事实有经庭审举证、质证的证据：原、被告的身份证明材料、租赁协议、(2015)开法民初字第03804号民事判决书、（2016）渝02民终936号民事判决书、（2018）渝民申2811号民事裁定书、停用申请、国有土地使用证复印件、原被告在法庭上的陈述及庭审笔录在卷佐证。这些证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对其证据的效力予以采信。本院认为，本案争议的焦点为1、涉案租赁协议是否有效？被告是否已经解除了该协议？2、原告的诉请租金是否超过诉讼时效？3、原告提供的压力容器和锅炉是否是特种设备？是否经质检合格？针对本案的第一个焦点，本院认为租赁协议有效，被告并未解除该租赁协议。2015年，原、被告双方因为该租赁协议2015年的租金问题发生纠纷，原告诉至本院请求被告给付2015年租金及违约金，本院依法认定了该租赁协议的效力，租期、租赁协议的相对人等问题，并作出了被告给付原告租金及违约金的判决。该判决经重庆市第二中级人民法院二审维持，经重庆市高级人民法院再审驳回再审请求，本院认为该租赁协议已经经三级人民法院确认了合同的效力，确认了被告未解除该租赁协议，上述关于涉案租赁协议的效力及合同未解除的生效文书对本案具有既判力，被告辨称的特种设备及场地无产权证不足以推翻原生效文书，故本院应依法认定该租赁协议有效，且被告并未解除合同。针对本案争议的第二个焦点诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第二百零六条：“本法自2017年10月1日起施行。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之前，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或是一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或是一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，不予支持。”本案中，租赁协议约定的2016年的租金在2016年1月1日支付，2017年租金在2017年1月1日支付，2018年租金在2018年1月1日支付。2016年租金的诉讼时效期间为2016年1月1日至2016年12月31日，2017年及2018年租金适用三年诉讼时效的规定，现原告在2019年请求被告支付该三年租金，2016年的租金已经超过了诉讼时效，2017年和2018年的租金仍在诉讼时效期间内。针对本案争议的第三个焦点：本院认为，重庆市高级人民法院再审裁定中认定租赁协议签订以前，原被告双方共同使用了租赁协议中的场地、设备进行生产，王建康作为制冷方面的高级技术人员，对相关生产设备更具有专业认识度。王建康提交的《停用申请》，不能证明原告提供的设备不符合约定。同理，本案中，被告提交了同一份《停用申请》及部分检验档案资料，其证明力仍然不能证明原告提供的设备不符合合同约定，停用并不等同于检验不合格。综上所述，被告应按合同约定向原告支付2017年和2018年的租金600000元。对于原、被告约定的违约金问题，被告按合同约定承担了给付租金的义务，原告的损失就是被告未按期给付租金的利息损失，原、被告在合同中约定的违约金过分高于实际损失，对原告主张的违约金本院酌情支持50000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告王建康在本判决生效后十日内支付原告重庆市展力食品有限公司租金600000元；二、被告王建康在本判决生效后十日内支付原告重庆市展力食品有限公司违约金50000元；三、驳回原告重庆市展力食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14520元，由原告重庆市展力食品有限公司负担4792元，由被告王建康负担9728元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的本判决发生法律效力当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。审 判 长  向 祥审 判 员  陈小容人民陪审员  周厚银二〇一九年七月二十四日法官 助理  沈 建书 记 员  周 欢