福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0721民初1715号 原告（反诉被告）：福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县中山西路100号，统一社会信用代码91350721611068039H。 法定代表人：黄德波，董事长。 委托诉讼代理人：陈云建，福建福云律师事务所律师。 被告（反诉原告）:叶理盛，男，1977年4月8日出生，汉族，住福建省顺昌县。 委托诉讼代理人：黄辉，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。 原告福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）与被告叶理盛商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序。叶理盛于2018年12月24日提出反诉。因案情复杂，本案于2019年4月9日转为普通程序。本院于2018年11月13日、2018年12月20日、2019年1月9日、2019年4月24日、2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告富邦公司的委托诉讼代理人陈云建、被告叶理盛的委托诉讼代理人黄辉到庭参加五次庭审；原告富邦公司的法定代表人黄德波到庭参加第一次庭审，被告叶理盛到庭参加第一次及第五次庭审。本案现已审理终结。 富邦公司向本院提出诉讼请求：1.叶理盛立即停止侵占富邦公司位于顺昌县的行为，原状返还该房屋；2.叶理盛向富邦公司支付房屋占用费（按每月1000元的标准，从2017年1月1日起支付至实际返还之日止，至起诉时约22000元）。经本院释明法律关系，富邦公司变更诉讼请求为：1.解除富邦公司与叶理盛关于顺昌县中山西路34号7幢6-7层603室房产的房屋买卖合同（标的价值约710000元）；2.叶理盛立即原状返还该房屋；3.叶理盛向富邦公司支付房屋占用费（按每月1000元的标准，从2017年1月1日起支付至实际返还之日止，至起诉时约22000元）。事实和理由：2016年底，叶理盛向富邦公司购买讼争房屋，但在未与富邦公司签订购房合同的情形下，擅自装修入住，经富邦公司多次催促，叶理盛拒不与富邦公司签订书面合同，也不支付购房款，构成根本性违约，符合法定解除条件，富邦公司有权解除合同。 叶理盛答辩并提出反诉请求：判令富邦公司继续履行合同，与叶理盛签订书面合同，并协助办理按揭贷款及房屋过户手续。事实与理由：叶理盛与富邦公司法定代表人黄德波系同事及朋友关系。黄德波了解叶理盛没有住房的状况，隧建议叶理盛先购房，并承诺待叶理盛经济宽裕时将首付付清、办理按揭，房款为每平方米5000元。2016年12月底，富邦公司将房屋钥匙交给叶理盛。叶理盛之后对房屋进行装修，耗资二十余万元。2018年3月，叶理盛入住并举办乔迁宴，黄德波参加并赠送了礼金。富邦公司原先未急于要求叶理盛支付首付款。2018年8月29日，富邦公司却改变主意，要求叶理盛立即付款。叶理盛因装修花费二十余万，支付首付款需要合理时间，经双方沟通，叶理盛根据自身经济状况，作出于2018年12月31日支付首付款的承诺，富邦公司表示接受。叶理盛要求与富邦公司签订书面合同，以便办理按揭贷款，并同意在2018年12月31日支付首付，但富邦公司不予配合，拒绝协商。房屋是大宗交易，为防止双方利益受损，矛盾扩大，富邦公司应当继续履行合同。富邦公司诉称叶理盛擅自装修入住不是事实，叶理盛未违约，且现同意按照每平方米5500元的价款支付购房款。 富邦公司（反诉被告）辩称，富邦公司多次要求叶理盛签订合同并支付购房款。黄德波与叶理盛的聊天记录可以证明富邦公司至少在2018年3月19日已经催告付款。《承诺书》也是在富邦公司多次催告后叶理盛才出具的，可以证明叶理盛一直拒签合同，因为一旦签订合同，就应支付房款。综上，叶理盛的主张没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对叶理盛是否有逾期付款违约行为存在争议，本院分析认定如下： 富邦公司认为，富邦公司多次向叶理盛催告付款，但叶理盛均未履行。叶理盛认为，富邦公司拒绝与叶理盛订立书面合同，未明确约定付款期限，最终富邦公司同意叶理盛于2018年12月31日前支付购房款。富邦公司在付款期限届满前即提起诉讼，叶理盛未违约。 富邦公司为证明其主张，提供如下证据：证据1、《承诺书》，证明在富邦公司催促叶理盛签订购房合同并支付购房款后，叶理盛于2018年8月29日作出于2018年12月31日前签订合同并支付购房款的承诺。证据2、《返还房屋通知》，证明富邦公司于2018年9月22日通知叶理盛将房屋原状返还并支付占用费。证据3、短信聊天记录，证明富邦公司法定代表人黄德波于2018年3月19日、3月22日发短信催告叶理盛支付购房款，叶理盛承诺在办完乔迁宴（2018年3月16日）后立即付款，但未履行。 叶理盛质证认为，对证据1、2的真实性无异议，该两份证据可以证明双方存在房屋买卖关系，富邦公司在交付房屋时同意给予叶理盛较为宽缓的时间，没有明确要求何时付清房款。后来因产生矛盾，富邦公司才要求叶理盛出具《承诺书》。因房屋是大宗买卖，一时难以付清房款，叶理盛隧承诺于2018年12月31日前支付首付款，并签订合同。付款时间尚未届期，富邦公司就诉至法院。对证据3真实性无异议，但从短信内容看，黄德波没有要求叶理盛立即支付首付款，双方只是在协商付款时间，最后叶理盛承诺于2018年12月31日前支付首付款。 本院认为，叶理盛对富邦公司提供证据的真实性无异议，本院对证据真实性予以采信。本案中，富邦公司与叶理盛未订立书面合同明确约定付款期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定，富邦公司提供的证据3能够证明其法定代表人黄德波于2018年3月19日催告叶理盛“办理相关手续”，叶理盛答复“那我争取这几天把钱弄齐了交给你”。叶理盛在2019年4月24日的庭审中亦明确“办理相关手续”是指“签合同、办理按揭”。因此，叶理盛应当在富邦公司催告后的合理期限内支付购房款。《承诺书》系叶理盛单方出具，其未提供证据证实《承诺书》中的付款期限“2018年12月31日前”系其与富邦公司达成的合意，故其主张付款期限最迟在2018年12月31日，本院不予采信。本院认定叶理盛在富邦公司于2018年3月19日催告支付购房款后的合理期限（三个月）内，未履行付款义务的事实。 根据经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月1日，富邦公司取得顺昌县双溪街道中山西路34号富邦小区7幢的现房销售许可。2016年10月，富邦公司的法定代表人黄德波与叶理盛协商出售顺昌县双溪街道中山西路34号富邦小区7幢6-7层603房屋（该房产于2017年2月1日登记于富邦公司名下，建筑面积为120.39㎡）。2016年12月底，富邦公司将房屋钥匙交给叶理盛。叶理盛取得房屋钥匙后进行装修。2018年3月16日，叶理盛举办乔迁宴席，黄德波出席。2018年3月19日，黄德波给叶理盛发信息，载明“原答应人家等你办酒后，办理相关手续……年前就告诉你了！”叶理盛答复“那我争取这几天把钱弄齐了交给你！”2018年8月29日，叶理盛向富邦公司出具《承诺书》，载明“2016年12月我意向购买你公司位于顺昌县房屋。因我无法凑足该套房首付款，导致延误至今，无法与你公司办理银行按揭相关手续。现我承诺在2018年12月31日前与你公司签订《购房合同》，并按银行规定，交付首付款及到银行办理按揭贷款手续。如到时本人的承诺无法兑现，本人立即退还房屋，因本人已经装修好该套房屋共计装修费用人民币24.5万元整。如不能按时在承诺时间之内交付首付款，我愿意将本套房屋装修全款人民币24.5万元的基础上打九折的方式让富邦房地产公司收回，或者卖给下一家买房者。本人要收回人民币22.05万元整。”2018年9月22日，富邦公司向叶理盛发出《返还房屋通知》，载明“鉴于你2016年10月筹款购房以来，均无法兑现。造成直接占用我公司的房产，其行为已侵害共公司的合法权益。本公司董事会决定：要求你在2018年10月15日立即将房屋恢复原状、返还所占用房屋并支付相应的占用费至实际原状返还为止。”2018年10月17日，因叶理盛未返还房屋，富邦公司诉至本院。 另查，富邦公司法定代表人黄德波在2018年11月13日的庭审中陈述“被告在装修之前有提前告诉我，并且他当时承诺一进入现场就可以交首付款，我当时就默许了”。 富邦公司提供的其与中国人寿保险股份有限公司顺昌县支公司于2017年7月7日签订的《房屋租赁合同》载明，富邦公司出租顺昌县中山西路34号富邦小区7幢2层4套房屋总面积350㎡，租金每月10000元。 本院认为，富邦公司与叶理盛虽未订立书面购房合同，但富邦公司于2016年12月底将讼争房屋钥匙交付给叶理盛，叶理盛在讼争房屋内实施装修，可以认定讼争房屋已经转移占有，完成了交付。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，富邦公司已经履行主要义务，叶理盛接受，双方之间的商品房销售合同成立。关于商品房的价款及付款期限问题。富邦公司主张以签订书面合同时的市场价确定房价，叶理盛主张双方约定按每平方米5000元计算房价，均缺乏证据佐证，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项“（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”之规定，讼争房屋价款应当按照订立合同时（2016年12月底）的市场价格履行。富邦公司于2018年3月19日催告叶理盛支付购房款后，叶理盛至今未支付购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”规定，叶理盛在富邦公司于2018年3月19日催告付款后三个月内未履行付款义务，富邦公司有权行使解除权。富邦公司以诉讼方式提出解除合同，应视为已经向叶理盛履行了解除通知义务。故对富邦公司要求解除与叶理盛之间的商品房销售合同的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故富邦公司有权要求叶理盛返还房屋，并支付房屋占用期间的占用费。富邦公司主张按照原状（毛坯房状态）返还，但从富邦公司法定代表人黄德波出席叶理盛乔迁宴席的行为，以及在庭审中陈述“被告在装修房屋之前有提前告诉我”等事实，可以认定叶理盛的装修行为，是经过黄德波同意的。富邦公司要求叶理盛将讼争房屋恢复毛坯房的状态，本院不予支持，叶理盛可以将房屋腾空后，按照房屋装修后的现状予以返还。关于富邦公司主张按每月1000元的标准支付从2017年1月1日起算至返还房屋之日止的占用费。结合讼争房屋的建筑面积，参考富邦公司提供的同一幢楼其他房屋的《房屋租赁合同》约定的租金情况等，富邦公司主张按每月1000元的标准计付占用费，本院予以支持。综合全案证据，叶理盛先装修入住再支付房款应是富邦公司与叶理盛达成的合意，在富邦公司发出《返还房屋通知书》前，叶理盛使用讼争房屋亦有合同依据，故本院认为占用费从富邦公司在《返还房屋通知书》中要求叶理盛在2018年10月15日返还房屋的次日开始计算较为妥当，富邦公司多主张的部分占用费，本院不予支持。 叶理盛反诉要求富邦公司继续履行合同，但因其存在逾期付款违约行为，本院已支付富邦公司解除合同的诉讼主张，故叶理盛的反诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，富邦公司的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；叶理盛的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十二条第二项、第四项、第九十四条第三项、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司与叶理盛之间成立的顺昌县双溪街道中山西路34号富邦小区7幢6-7层603房屋的商品房销售合同； 二、叶理盛应于本判决生效后十日内将顺昌县双溪街道中山西路34号富邦小区7幢6-7层603房屋腾空后按现状返还给福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司； 三、叶理盛应于本判决生效后十日内向福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司支付房屋占用费(按每月1000元的标准，从2018年10月16日起算至实际返还房屋之日止)； 四、驳回福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回叶理盛的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11120元，由福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司负担230元，由叶理盛负担10900元；反诉案件受理费9800元，减半收取4900元，由叶理盛负担。本案受理费应在本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  黄国语 审 判 员  何 园 人民陪审员  卢吴增 二〇一九年七月十五日 书 记 员  陈璐婷 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。