黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初819号原告：黄石市盛世物业服务有限责任公司，住所地：黄石市杭州路159-8号。法定代表人：王亚军，该公司经理。委托诉讼代理人：汪先明，该公司员工，特别授权。被告：罗晴，男，1990年10月3日出生，汉族，湖北交通投资有限公司员工，住黄石市，委托诉讼代理人：罗福忠，男，1966年11月26日出生，汉族，个体户，住黄石市，系罗晴之父，一般授权。原告黄石市盛世物业服务有限责任公司（以下简称盛世物业公司）诉被告罗晴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告盛世物业公司的委托诉讼代理人汪先明、被告罗晴的委托诉讼代理人罗福忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告罗晴给付原告物业服务费2368.68元（从2018年1月至2019年3月）；2、判令被告罗晴给付原告代收代缴水费169.68元、代收代缴垃圾处置费9元，合计178.68元；3、判令被告罗晴给付原告拖欠缴费违约金15个月（按日万分之五计算至2019年3月31日止），计335.86元；4、本案诉讼费由被告罗晴负担。事实与理由：2012年8月18日，原告与黄石市万维置业有限公司订立《前期物业服务合同》。2018年1月1日，原告又与和润景城小区业主委员会订立《和润景城物业服务合同》。原告依约全面履行了合同义务。原告罗晴于2014年2月21日收房入住黄石市下陆区杭州西路118号和润景城小区2栋501室，该房屋建筑面积为146.26平方米。依物业服务合同约定，被告应向原告按每月每平方米1元交纳物业服务费，从2018年1月1日起至2019年3月31日止，被告累计拖欠物业服务费2368.68元，代收代缴水费、垃圾处置费178.68元，15个月违约金335.89元，总计2883.22元。原告多次向被告催收，被告均未给付。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告罗晴辩称，1、被告家的窗户底下住进去的时候没有平台，在物业管理期间产生了平台，希望原告能把平台拆掉。2、被告家客厅右角旁边本来是一根雨水管，在物业失职的情况下，被楼上改成了污水管，污水直接排到四楼平台，导致污水管接头没有接好，直接透过被告家窗台渗到被告家内墙，将墙面损坏。经过多次维修一直修不好，至今损坏墙面无法恢复。3、被告家靠南边窗户底下是四楼平台，垃圾堆放严重一直无人清扫，夏天臭气熏天蚊蝇乱飞，导致被告家无法开窗。4、被告家客厅窗户左角渗水严重，主要原因是楼上装空调没有按规定安装直接排水，导致内墙渗水。这些问题被告曾经向物业反映数次，至今无人过问，问题也没有得到解决。经审理查明：2012年8月18日，盛世物业公司与黄石市万维置业有限公司订立《前期物业服务合同》，约定由盛世物业公司为万维·和润景城项目提供前期物业管理服务。2018年1月1日，盛世物业公司与和润景城小区业主委员会订立《和润景城物业服务合同》,约定：由盛世物业公司为万维·和润景城项目提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，即1元/平方米/月（含电梯费0.5元/平方米/月）；业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度的第一个月的上旬；业主违反约定拖欠或拒交物业服务费的，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按标准支付滞纳金。2014年2月21日，罗晴收房并入住和润景城小区2栋501室，该房屋建筑面积为146.26平方米。因从2018年1月1日起至2019年3月31日止，罗晴累计拖欠物业服务费2193.90元（146.26元/月×15个月），欠付代收代缴水费169.68元（3.03元/吨×56吨）、代收代缴垃圾处置费9元（3元/月×3个月），经盛世物业公司催讨后罗晴仍未及时交纳，故双方发生纠纷诉至本院。上述事实有《前期物业服务合同》、《和润景城物业服务合同》、业主房屋交付手续书、催费通知单、自来水公司水费专用发票、当事人陈述等予以证实。本院认为，黄石市万维置业有限公司与盛世物业公司订立的《前期物业服务合同》、和润景城小区业主委员会与盛世物业公司签订的《和润景城物业服务合同》，是各方的真实意思表示，该合同内容未违反我国法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对盛世物业公司及作为该小区业主的罗晴均具有法律约束力。盛世物业公司按合同约定向罗晴提供物业服务后，罗晴应按照约定向盛世物业公司支付物业服务费，其未能及时足额支付，应承担相应的违约责任。关于盛世物业公司主张的违约金，罗晴拖欠交纳物业费已构成违约，必然造成盛世物业公司受到损失，该损失通常表现为盛世物业公司通过正常贷款途径获得融资所支付的成本，罗晴应当向盛世物业公司支付逾期付款期间的利息。因物业服务合同对违约金的具体计算标准未明确约定，盛世物业公司现主张按照日万分之五（即0.5‰）的标准收取违约金，因该标准过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定逾期付款期间的利率标准为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%。根据物业服务合同约定，业主应在每季度的第一个月上旬交费，故违约金从逾期之日即每季度的第一个月上旬的次日即11日起计算违约金。经核算，截至2019年3月31日止，罗晴共计应向盛世物业公司支付违约金105.32元。对罗晴提出的楼上业主将雨水管改成污水管，污水透过窗台渗到其房屋内墙致使其房屋墙面损坏，及楼上业主未按规定安装空调导致其内墙渗水严重的抗辩意见，属相邻关系的问题，并非盛世物业公司侵权所致。对罗晴提出的其房屋窗户底下平台垃圾堆放严重的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，如业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒付物业服务费的抗辩理由。另对罗晴提出的在其入住前其房屋窗户底下没有平台，在物业管理期间产生了平台，该平台应由盛世物业公司予以拆除的抗辩意见，因该平台并非盛世物业公司所建，且其建造或拆除涉及多家业主的共同利益，故拆除平台并非盛世物业公司的合同义务。因此，罗晴以盛世物业公司未履行义务在先而拒绝交纳物业服务费为由予以抗辩，缺乏相应的事实与法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第三条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告罗晴于本判决生效之日起五日内给付原告黄石市盛世物业服务有限责任公司物业服务费2193.90元、收代缴水费169.68元、代收代缴垃圾处置费9元，以上共计2372.58元。二、被告罗晴于本判决生效之日起五日内给付原告黄石市盛世物业服务有限责任公司违约金105.32元。三、驳回原告黄石市盛世物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取人民币25元，由被告罗晴负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  彭亚萍二〇一九年七月二十五日法官助理汪静书记员王威