广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初5787号原告：珠海市欢乐基餐饮有限公司，住所地：珠海市横琴新区宝华路6号105室-11509。统一社会信用代码：91440400MA4UMXBG2E。法定代表人：罗华强，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：林国利，广东国硕律师事务所律师。被告：珠海禾田信息港发展有限公司，住所地：珠海市唐家湾金唐东路88号1栋108房。统一社会信用代码：91440400077868414E。法定代表人：陈乐田。委托诉讼代理人：滕琛，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。原告珠海市欢乐基餐饮有限公司（以下简称“欢乐基公司”）诉被告珠海禾田信息港发展有限公司（以下简称“禾田公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欢乐基公司的委托诉讼代理人林国利、被告禾田公司的委托诉讼代理人滕琛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还租赁意向金人民币60万元给原告；2.判令被告赔偿原告的损失人民币4万元；3.案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月26日，原被告双方签订了《珠海信息港租赁意向协议》，约定：1）双方明确就原告在被告开发建设的珠海信息港租赁物业相关事宜达成协议，租赁意向协议标的物业位于珠海市××号珠海信息港项目3＃栋（从南至北起第三栋）裙楼第二层，建筑面积约3739平方米（具体位置及面积以双方签订的《租赁合同》为准）。2）用途为：用于原告经营新概念体验式美食广场。3）起始租金为60元/平方米/月（其中含物业管理费用），自计租之日起房租按租金的价格每二年递增一次，递增幅度为8％；租期为8年，自本协议标的物业交付之日起计算；被告同意给予原告6个月免租期，供原告装修、设备安装及试营业。4）自本协议签订之日起5天内，原告应向被告一次性交纳租赁意向金人民币30万元（大写:叁拾万圆整），作为原告履约保证，此意向金在双方签署正式租赁合同时自动转为合同保证金、租金及水电周转金。5）如原告在签订正式《租赁合同》前单方面解除本协议，被告不予退还原告已交纳的租赁意向金，如被告单方面解除本协议，则双倍返还。6）原告应在2016年12月30日之前到被告指定地点签署正式的《租赁合同》，逾期签约被告有权收回物业的租赁权，并不退还租赁意向金。7）原告的经营项目必须符合被告规定的经营范围，具体的经营范围为:新概念体验式美食广场，如原告实际经营与此经营范围不符，被告有权收回物业的重新租赁权，并不退还意向担保金。8）本协议一式两份，双方各执一份，双方签字后即生效。签订《珠海信息港租赁意向协议》后，原告缴纳租赁意向金人民币30万元给被告，被告出具了书面的收据给原告。被告因意向租赁的房屋建设推迟完工的原因，一直未通知原告签署《租赁合同》，也未及时交付意向租赁的房屋。原告于2017年12月25日向被告发出了催告履行《租赁合同》通知函。在原告多次催促签订《商铺租赁合同》，以及尽快交付租赁的商铺的情况下，被告将其公司制作的《商铺租赁合同》草稿交付了一份给原告，供双方协商确定内容后签订。原告在审核《商铺租赁合同》草稿的内容后，对被告草拟的内容并没有大的分歧，但是，被告却以各种理由推辞签订该《商铺租赁合同》。并提出市场租金已上涨为由，要求商铺的租金需按85元/平方米/月的标准来签订。原告认为双方原签订的《珠海信息港租赁意向协议》对租金的计算、递增及交付等都已有明确的约定，被告反悔并提出涨价与双方的约定相违背，原告不同意被告的要求。2018年1月22日，被告针对原告2017年12月25日的通知函作出了复函，并在复函中提出了诸多的与房屋租赁无关的无理条件（新概念体验式美食广场中的进场、招商、运营维护和退出、业态运营方式），阻碍双方签订正式的《商铺租赁合同》。2018年3月19日，被告再次发函给原告，要求原告提交关于欢乐基美食广场经营管理团队、设计方案、运营方案、维护方案、转租与退租方案、租金及保证金支付方案、广场管理规则、商户进场安排、商户招商进度、客户退出方案等诸多与商铺租赁无关的书面材料；阻碍双方签订正式的《商铺租赁合同》。2018年5月12日，原告针对被告2018年3月19日的通知函，回复被告，要求继续履行《珠海信息港租赁意向协议》，并尽快签订正式的《房屋租赁合同》。2018年5月23日，被告以原告所经营的新概念体验式美食广场与普通租赁形式存在较大差异，在洽谈中双方对该合同中重大和具体的权利义务存在较大分歧，故至今未能签订正式合同为由；并称珠海信息港项目即将完成建设并统一开业，但原告至今亦无美食城明确的运营管理方案，无招商进度安排，亦未成功招入商家，且多次怠于履行相关义务，致使双方至今未能签订正式租赁合同。所以单方提出解除合同。2018年5月30日，原告复函被告，明确提出不同意解除《租赁意向协议》。原告提出，双方在签订的《租赁意向协议》中对租赁房屋的地址、面积、租赁期限、租金标准，以及相关的权利义务均作出了约定。虽为租赁意向书，但已完全符合租赁合同的要件。虽然租赁意向协议中同时设置了“租赁的具体内容以双方签订的《租赁合同》为准”。实际上，双方对租赁的具体内容也已基本达成一致意见，被告却又提出以原告怠于提供具体经营管理的相关资料为由解除《租赁意向协议》，这种行为不符合法律的规定。在随后的时间内，原告尽最大的努力与被告协商，希望能以《租赁意向协议》约定的租金标准租赁涉案的商铺，但是，被告却一直未答应。并以《租赁意向协议》已解除为由，要求原告提供银行账号以便其退还已缴纳的租赁意向金人民币30万元。原告认为：在意向租赁房屋具备交付条件时，被告却以诸多与租赁合同无关的理由一直拖延签订《租赁合同》，并要求原告提供与租赁合同无关的材料和文件，包括：经营管理团队、设计方案、运营方案、维护方案、广场管理规则、商户进场安排、商户招商进度、客户退出方案等。上述的方案、进度完全是原告经营管理内容，与签订《租赁合同》没有直接的关系，被告即以原告怠于提供上述方案、进度等材料或文件为由，一直未同意签订《租赁合同》。实际上，被告以原告不同意按85元/平方米/月的标准来签订《商铺租赁合同》为由，一直编造各种理由以及设定与租赁合同无关的多项条件，阻碍《商铺租赁合同》的签订，以期谋取更高的租金收入，其行为不应得到法律的支持。根据双方签订的《珠海信息港租赁意向协议》第四条第1项的约定：如被告单方面解除本协议，则双倍返还原告已交纳的租赁意向金。被告为了谋取更高的租金收入为由，擅自提高双方已约定的租金标准，以各种理由阻挠签订正式的《租赁合同》，并单方提出解除双方签订的《珠海信息港租赁意向协议》。被告应承担相应的违约责任，双倍返还原告已交纳的租赁意向金，即返还人民币60万元给原告。原告签订了《珠海信息港租赁意向协议》后，为了履行合同作了大量的前期准备工作，包括：1、2016年7月22日，原告与珠海横琴新区空间印象建筑装饰设计有限公司接洽，商谈欢乐基餐饮空间一体化设计的事宜，要求设计公司提供“项目创新策略报告（定位）、品牌形象创建及前期推广、室内空间设计服务”。2、2017年5月8日，原告与珠海捌五装饰设计工程有限公司签订信息港室内设计合同，要求该公司对原告的信息港室内设计提供设计图和效果图等设计方案。原告按照合同的约定，已支出了设计费人民币3万元整。3、2017年5月8日，原告与珠海市众恒文化传播有限公司签订合同，要求该公司对原告的“U食荟”（暂定名）项目提供宣传推广、创意设计、参与制作等服务。原告按照合同的约定，支付了设计服务费人民币1万元整。4、2017年5月8日，北京知易知识权代理有限公司签订了“U食荟”商标注册代理合同，拟对“U食荟”商标进行注册。被告单方擅自解除合同，属于被告违约，造成了原告的损失。原告为了履行合同而作的前期准备工作中支出了设计费等费用人民币4万元，应由被告赔偿给原告。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法查明事实,判决如原告所请。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.珠海信息港租赁意向协议；2.租赁意向金收据；3.商铺租赁合同；4.催告履行《租赁合同》通知函（2017年12月25日）；5.关于洽谈《租赁合同》的通知函（2018年1月22日）；6.关于洽谈《租赁合同》的通知函（2018年3月19日）；7.通知函（2018年5月12日）；8.关于解除《租赁意向协议》的通知函（2018年5月23日）；9.关于不同意解除《租赁意向协议》的通知函（2018年5月30日）（无原件）；10.欢乐基餐饮空间一体化设计项目服务合同（2016年7月22日）（无原件）；11.装饰设计合同（2017年5月8日）、收据；12.《U食汇》合同书（2017年5月8日）、收据；13.商标注册代理合同（2017年5月8日）。被告禾田公司答辩称：一、双方的《意向租赁协议》不具有租赁合同的法律效力。第一，双方在该意向协议内明确“本协议内容仅为预订铺位的依据，具体内容以双方签订的《租赁合同》为准”。因此双方均认同正式的《租赁合同》需另行签订，意向协议并不是《租赁合同》。第二，本案原告应于2016年12月30日前到被告方指定地点签署正式的《租赁合同》，但原告并未与被告签署该合同，而双方对此约定并未以何种原因作为前提，即只要双方未能签订《租赁合同》，无论何种原因，都应产生逾期效果，即“收回物业的租赁权，并不退还租赁意向金。”第三，双方在《意向租赁协议》中仅约定了租金标准和递增幅度等基本条款，甚至未正式确认租赁面积，交租周期、转租续租、违约责任、物业管理、收费管理等等重要条款，因此不能等同于签订了租赁合同。第四，原告自行提供了所谓的“租赁协议”证明了原告也不认同《意向租赁协议》就是双方的正式租赁合同。二、未能签订租赁合同的责任在原告而非被告。第一，原告未能在指定地点和时间签署正式的《租赁合同》，而根据双方约定，只要产生逾期甲方都有权收回物业的租赁权，并不退还租赁意向金。第二，即便双方此后多次沟通签约正式的《租赁合同》，其主要责任也在于原告无法就《租赁合同》中的重大事项与被告达成一致意见，原告自然无权要求强制租赁。第三，被告愿意继续就租赁合同进行多次协商，并退还租赁保证金，背景是双方多次沟通均无实质性进展，原告已严重拖延被告招商工作。被告作出的妥协和退让，绝非甲方单方面解除本协议。相反，是原告并无履行《租赁合同》的诚意，以拖延的方式造成被告重大损失，是实质意义上的单方面解除协议。第四，从被告提交的商场租赁参考范本来看，被告要求原告协商的重大事项，并非被告单方面的有意刁难，其他项目的租赁合同，也需要就上述事项逐一确认和商谈（见被告提供的证据“会议纪要”）。因此这是不可避免的商业惯例。原告抛开这些条件，任何出租方均不可能与其达成任何租赁协议。第五，原告注册资本仅人民币100万元，尚且未全部实缴，而被告意向出租场地仅单月租金就23万，尚且不计前期保证金和装修等投入。与此同时，原告又于2018年1月26日转让公司实际控制权。因此原告根本不具备继续履行合同的能力和意愿。三、原告损失与被告不具有直接的因果关系。第一，双方尚未签署正式的租赁合同，连具体面积和位置都无法确认，何谈设计，何谈推广？而且也未能拿出设计成果，更没有开具发票和银行转账流水证明已付款的事实。第二，注册商标是原告对自身的保护，这种保护至今有效，与是否与被告签订租赁合同无关。四、总结。双方未能签订正式的《租赁合同》责任在于原告，同时原告的损失与被告无关。第一，因双方未按约定时间签署正式的《租赁合同》，意向协议已产生双方约定的逾期效果，即被告“收回物业的租赁权，并不退还租赁意向金。”第二，双方未能签订正式的《租赁合同》主要原因在原告无法满足正常的商业要求和条件，无法与被告开展实质性商业谈判，不具备履行租赁合同的实力和诚意。第三，从原告提交的证据来看，原告对如此大型的项目（月租金23万），仅准备了注册商标（无设计成果图、无商业计划书、无招商意向书等等），准备工作如此之少可谓瞠目结舌。综上，事实是原告不具备与被告签订租赁合同的能力，也未真正准备进场实际经营，对被告多次提出的磋商要求无实质性回复。原告蔑称责任在被告，妄图把责任推给被告的同时赚取双倍保证金。因此被告恳请贵院查清事实，驳回原告诉请。被告为其辩称提交如下证据：1.会议纪要；2.示范合同。本院经审理查明：2016年7月26日，原告欢乐基公司作为承租方（乙方）与被告禾田公司作为出租方（甲方）签订了一份《珠海信息港租赁意向协议》，约定：一、物业概况：本意向协议标的物位于珠海市××号珠海信息港项目3#栋（从南至北起第三栋）裙楼第二层，建筑面积约3739平方米（具体位置及面积以双方签订的《租赁合同》为准），用于乙方经营新概念体验式美食广场；二、租金、租期及免租期：起始租金为60元/平方米/月（其中含物业管理费用），自计租之日起房租按租金的价格每二年递增一次，递增幅度为8%，租期8年，免租期为6个月；三、租赁意向金：自本协议签订之日起5天内乙方应向甲方一次性交纳租赁意向金人民币30万元，作为乙方履约保证金，此意向金在甲乙双方签署正式租赁合同时自动转为合同保证金、租金及水电周转金；四、其他说明：1.如乙方在签订正式《租赁合同》前单方解除本协议，甲方不予退还乙方已交纳的租赁意向金，如甲方单方解除本协议，则双倍返还；2.乙方应在2016年12月30日前到甲方指定地点签署正式的《租赁合同》，逾期签约甲方有权收回物业的租赁权，并不退还租赁意向金，…4.乙方的经营项目必须符合甲方规定的经营范围，具体的经营范围为：新概念体验式美食广场，如乙方实际经营与此经营范围不符，甲方有权收回物业的重新租赁权，并不退还意向保证金，…7.本协议内容仅为预定铺位的依据，具体内容以甲、乙双方签订的《租赁合同》为准…等等。上述协议签订后，原告欢乐基公司于2016年8月18日向被告禾田公司交纳了租赁意向金人民币300000元，被告给原告出具了收据。之后双方就正式的《租赁合同》条款进行协商。2017年12月25日，原告给被告发出了一份《催告履行【租赁合同】的通知函》，该通知函原告催促被告速予安排签订正式的《租赁合同》，并明确具体的交场时间。被告于2018年1月22日给原告发出了一份《关于洽谈【租赁合同】的通知函》，该通知函明确了被告已收到原告的上述通知，并回复：首先，…双方对租赁合同中重大和具体的权利义务存在重大分歧，特别是关于乙方经营的新概念体验式美食广场中的进场、招商、运营、维护和退出等重要条款中的权利义务，双方一直未能达成一致，以致未能签订正式的《房屋租赁合同》；其次，《租赁意向协议》并非正式的租赁合同，双方签订的《租赁意向协议》仅就租赁中的一些基本要素进行约定。如正式签订合同，双方还需对租金支付期限和方式、业态运营方式、租赁物的维修责任划分、转租退租、进场装修、消防管理及物业管理等诸多事项进行约定。本协议仅为预订铺位的依据…如双方对前述事项无法达成一致并签订正式合同，《租赁意向协议》将无法实际履行…。同时被告要求原告于2018年1月26日前再次洽谈合同事宜。2018年1月30日，原、被告双方各派代表就租赁合同事宜继续洽谈，并形成了《珠海信息港发展有限公司与欢乐基洽谈正式租赁合同会议纪要》，会议纪要要求原告尽快提供经营团队、广场设计方案、运营方案、整体维护方案、转租与退租方案、广场管理规则等相关资料，原告公司答复同意提供上述相关资料以便下一步的合同洽谈。2018年3月19日，被告再次给原告发出《关于洽谈【租赁合同】的通知函》，通知要求原告于2018年3月22日前提供相应资料并再次协商相关条款，以利双方签订正式的《房屋租赁合同》，2018年5月12日，原告给被告发出《通知函》，该函称原告已按照被告3月19日通知函的要求于2018年3月22日前作出了相应的回复并提交了材料，而被告未给原告任何明确的回复，请求被告于2018年5月30日前就继续履行《租赁意向协议》事宜给予原告明确的回复，早日签订正式的《房屋租赁合同》。2018年5月23日，被告给原告发出《关于解除【租赁意向协议】的通知函》，该函指出：原告所经营的新概念体验式美食广场与普通租赁形式存在较大差异，双方在洽谈中对合同中重大和具体的权利义务存在较大分歧，导致未签订正式合同，被告多次催促原告提供相关书面材料进行协商，而原告于2018年3月22日提供的材料无实质内容，致使双方无法就具体权利义务进行沟通并签订正式的租赁合同，故函告原告：双方所签订的租赁意向协议自2018年5月30日起解除，并退还租赁意向金300000元。原告于2018年5月30日向被告发出《关于不同意解除【租赁意向协议】的通知函》，原告认为被告提出解除协议的理由不成立，不同意解除《租赁意向协议》，被告的行为是一种严重违约行为。原告因此提起诉讼，要求被告双倍返还意向金600000元、赔偿损失40000元。同时，原告提供了为美食广场花费项目设计费30000元及推广策划费10000元的收据。本院认为，本案争议的焦点问题：1.双方所签订的《租赁意向协议》的性质是什么？2.300000元意向金的性质是什么？3.本案双方未正式签订《租赁合同》的责任在谁？首先，纵观原、被告双方签订的《租赁意向协议》的全部内容可以看出，该租赁意向协议是原告为租赁被告商铺而提前签署的一份意向书，为正式签订《租赁合同》所作的准备，并不是正式的《租赁合同》。虽然《租赁意向协议》就租金、租期、免租期、意向金有一些约定，但并不构成租赁合同应具备的全部合同要件。同时，该意向书第四条第7点明确：本协议仅为预定铺位的依据，具体内容以双方签订的《租赁合同》为准。因此，如果双方后期未签订正式的《租赁合同》，该《租赁意向协议》则无法履行。第二、《租赁意向协议》第三条约定的300000元的租赁意向金是原告向被告为未来签订《租赁合同》而缴纳的诚意金，《租赁合同》签订后则自动转为合同保证金、租金或水电周转金。可见此款并非合同定义上的定金性质。最后，关于未签正式合同的责任问题。原、被告双方签订《租赁意向协议》后，自2017年12月至2018年5月双方一直在沟通洽谈正式合同的内容，由于双方对于合同中具体的权利义务存在较大分歧一直未能达成一致意见，导致最后未能签订正式的《租赁合同》。既然合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，一方不得将自己的意志强加给对方。因此本案未能签订正式合同的责任不能归咎于任何一方，双方均不存在违约行为。双方既然不能就租赁事项达成合意，而最终签订《租赁合同》，故双方签订的《租赁意向协议》也无法履行，被告的《解除租赁意向协议通知函》原告无论同意与否，均不影响解除的效力。因此，双方签订的《租赁意向协议》事实上已经解除，被告收取的意向金人民币300000元应予退还给原告。鉴于双方最终未签订正式的《租赁合同》而导致原告提前支付意向金给被告，由此造成的银行利息损失，被告应予支付给原告。原告请求被告双倍返还意向金600000元及赔偿损失40000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第九十二条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告珠海禾田信息港发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市欢乐基餐饮有限公司返还意向金人民币300000元，并支付银行同期贷款利息（以300000元为基数，自2016年8月19日开始计算至返还之日止）；二、驳回原告珠海市欢乐基餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币5100元，由原告珠海市欢乐基餐饮有限公司负担2100元，被告珠海禾田信息港发展有限公司负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  杜满秀二〇一九年七月十一日书记员  李洁仪温晓兰