江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初1414号 原告：赣州汉泰置业有限公司，住所地江西省赣州市章贡区南河路11号南河苑商住楼1#。 法定代表人：黄玉勋，系公司董事长。 委托诉讼代理人：赖华明、戴顺程，江西南芳律师事务所律师。 被告：刘桂林，男，1989年8月14日生，汉族，户籍所在地江西省赣州市兴国县，现住广东省深圳市光明区。 原告赣州汉泰置业有限公司（以下简称“汉泰公司”）诉被告刘桂林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉泰公司的委托诉讼代理人赖华明、戴顺程、被告刘桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汉泰公司的诉讼请求：1.判令解除原告与被告在2013年10月14日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号：20131001179）；2.判令被告协助原告到房屋管理部门办理注销合同备案手续；3.判令被告偿还原告代被告向江西银行股份有限公司赣州开发区支行代偿的按揭贷款本金和利息共计378014.97元；4.判令被告向原告支付违约金163862.4元（总购房款546208元×30%）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月14日，被告与原告签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同工备案编号：2013xxx9），购买了原告开发建设的坐落于赣州经济技术开发区××大道东侧的X泰·XX城1#楼XXX号房。该《赣州市商品房买卖合同》约定：“1.该房建筑面积89.09平方米，房屋总价款为546208元；2.买受人在签订合同当日支付首期购房款166208元，余款380000元由买受人办理银行按揭贷款支付……”《合同补充协议》第二条第二款第（6）项约定：“因受人违反按揭贷款合同的约定而导致出卖人对买受人向按揭银行承担保证责任代为清偿买受人欠款的，出卖人有权向买受人收取代为清偿的款项和代为清偿当日起至买受人向出卖人缴纳此款期间的滞纳金，滞纳金标准按代为清偿款项每日万分之十计算，如买受人连续三个月未偿还银行本息期或者累计六个未偿还银行本息期，恶意拖欠银行贷款本息，出卖人有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款的30%向出卖人支付违约金，因上述原因解除《商品房买卖合同》而产生的一切注销费用均由买受人承担，在银行追究出卖人连带保证责任时出卖人有权收回该房产重新出售”。 2013年11月4日，被告和江西银行股份有限公司赣州开发区支行签订《个人房产借款合同》（编号：197130151620100），以所购房屋作为抵押物向该银行贷款38万元，并约定贷款期限为360个月，贷款偿还方式为等额本息还款，按月支付，同时由原告作为保证人为被告的该银行按揭贷款提供阶段性连带保证责任担保。 该合同签订后，江西银行股份有限公司赣州开发区支行按约于2013年11月5日发放了38万元按揭贷款。该房屋于2015年10月1日竣工验收合格并备案登记，满足交付条件后，原告多次通知被告进行交房验收，但被告均未按期前来办理。后被告自2018年2月份开始未按期向银行偿还贷款本息，江西银行股份有限公司赣州开发区支行便要求原告承担保证责任，原告于2018年6月15日、2018年8月31日、2018年9月1日、2018年10月1日、2018年12月1日、2019年3月29日六次为原告代偿13期的按揭贷款本金、利息及罚息共计26586.86元。江西银行股份有限公司赣州开发区支行于2019年4月26日向原告送达履行连带保证责任通知书，并从原告保证金账户划扣351428.11元结清该笔贷款。原告前后为被告代偿按揭贷款本金、利息及罚息共计378014.97元。 被告刘桂林辩称，被告已偿还3年按揭贷款本息，却未还多少本金。违约金不应该按总房款计算，该违约金过高。被告曾与原告沟通过，被告愿意一次性支付房款和违约金。 经审理查明，2013年10月14日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：2013xxx9），合同约定原告将位于赣州经济技术开发区××大道东侧的汉泰·上上城1#楼2202号房预售给被告，约定的房价为546208元，约定的付款方式为在签订合同当日支付首期购房款166208元，余款380000元由被告办理银行按揭贷款支付。原、被告达成的《合同补充协议》约定，因买受人违反合同按揭贷款合同的约定而导致出卖人对买受人向按揭银行承担保证责任代为清偿买受人欠款的，出卖人有权向买受人收取代为清偿的款项和代为清偿当日起至买受人向出卖人缴纳此款期间的滞纳金，滞纳金标准按代为清偿款项每日万分之十计算，如买收人连续三个月未偿还银行本息期或累计六个月未偿还银行本息期，恶意拖欠银行贷款本息，出卖人有权单方解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款的30%向出卖人支付违约金，因上述原因解除《商品房买卖合同》而产生的一切注销费用均由买受人承担，在银行追究出卖人连带保证责任时出卖人有权收回该房产重新出售。合同签订后，被告向原告支付了购房首期款166208元。2013年11月4日，被告向案外人南昌银行股份有限公司赣州分行借款380000元用于支付剩余房款，并与该银行签订《个人房产借款合同》，约定借款期限为360个月，从2013年11月5日起至2043年11月5日止，实际借款利率为6.55%，指定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的1日及借款到期日为还款日，采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为人民币2414.37元，并约定借款人未按约定期限还款，贷款人有权在约定利率基础上上浮50%计收罚息。原告作为保证人在《个人房产借款合同》上盖章，对该购房贷款提供阶段性连带责任保证担保。2013年11月5日，案外人南昌银行股份有限公司赣州分行向被告发放了贷款380000元，被告依约委托案外人南昌银行股份有限公司赣州分行将该贷款支付给原告。截止2019年4月18日，被告未按期归还贷款本息共13期计26586.26元。原告依约向案外人南昌银行股份有限公司赣州分行（今为江西银行股份有限公司开发区支行）代偿了上述贷款本息。2019年4月26日，案外人南昌银行股份有限公司赣州分行向原告发出了履行连带保证责任通知书，要求原告承担保证责任。同日，原告依约向案外人南昌银行股份有限公司赣州分行代偿了被告余欠按揭贷款本息351428.11元，共代偿按揭贷款本息378014.37元。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述、原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人房产借款协议》、担保人履行责任书、江西银行开发区支行和扣款凭证、履行连带保证责任通知书等证据证实，且相互佐证，足以认定。 本院认为，原、被告之间进行商品房买卖，双方签订了《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，被告在支付了首期购房款166208元后，采用银行按揭方式向案外人江西银行股份有限公司赣州开发区支行借款380000元用于支付剩余房款，原告为被告的该笔借款提供阶段性连带责任保证担保。被告共有13期未清偿银行借款本息，该银行要求原告承担保证责任，导致原告因此承担了保证责任。根据原、被告双方所签订的《合同补充协议》约定，被告连续三个月未偿还银行本息期或累计六个月未偿还银行本息期，原告有权单方解除双方所签订的《赣州市商品房买卖合同》。该约定符合《中华人民共和国合同法》第九十二条第二款的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。因此，原告要求解除与被告所签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉请，依法应予支持。 关于原告要求被告偿还其代被告偿付的银行借款本息378014.97元的诉请。本院审查认为，原告为被告向江西银行股份有限公司开发区支行所借款项提供阶段性连带责任保证担保，被告未按约定清偿借款本息共计378014.37元，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本院对于原告主张追偿其代被告偿付银行借款本息378014.97元的诉请，因原告实际代偿借款本息为378014.37元，故本院予以支持378014.37元。 关于原告主张被告支付原告按房屋总价款的30%计算违约金共计163862.4元的诉请。本院审查认为，原告所主张的违约金系对非违约方因为违约方违约造成损失的赔偿，属于民法规定的违约金范畴。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因被告已依约向原告支付了首期购房款，并采用银行按揭贷款的方式向原告支付了剩余购房款，被告已付清购房款。现因被告未按约偿还银行按揭贷款，原告代为被告偿还了按揭贷款，原告可依约解除合同，取得尚未交付的房屋。因原告未举证证明该房屋价值贬损，无法确认房屋价值损失，但因此会产生代偿款项利息等损失，本院结合原告代为被告偿还按揭贷款的时间及金额，认为原告诉请以总购房款的百分三十计算违约金过高，本院不予支持，本院酌定按原告代为偿还的银行贷款本息378014.37元的百分十计算违约金，计37801.44元（378014.37元×10%）。 合同解除后，原告基于合同而取得的购房款应当予以返还，因被告仍对原告负有归还原告代偿的银行借款本息及支付违约金的义务，且该义务也是基于双方之间的合同关系而产生的，故被告应对原告给付的款项可以从原告应返还的购房款中扣除。经抵扣，原告仍应向被告返还130392.19元（总购房款546208－原告代偿还的借款本息378014.37元－违约金37801.44元）。 综上所述，本院对于原告的诉请依法予以部分支持，即解除原、被告于2013年10月14日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号：20131001179）；被告应配合原告到房屋管理部门办理注销合同备案手续；被告应返还原告代其偿还的银行借款本息378014.37元及被告应向原告支付的违约金37801.44元在原告应向被告返还的购房款546208元中扣除后，原告仍应返还给被告130392.19元。被告提出原告诉请的违约金过高，要求核减的答辩理由，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告赣州汉泰置业有限公司与被告刘桂林于2013年10月14日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号：2013xxx9）； 二、被告刘桂林于本判决生效后十五日内协助原告赣州汉泰置业有限公司到房屋管理部门办理上述《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号：2013xxx9）的备案注销手续及房屋预告登记注销手续； 三、被告刘桂林应偿付原告赣州汉泰置业有限公司代其向江西银行股份有限公司赣州开发区支行归还的借款本息378014.37元及被告刘桂林应向原告赣州汉泰置业有限公司支付的违约金37801.44元，合计415815.81元在原告赣州汉泰置业有限公司应向被告刘桂林返还的购房款546208元中扣除后，原告赣州汉泰置业有限公司应于本判决生效后十五天内返还给被告刘桂林130392.19元； 四、驳回原告赣州汉泰置业有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10901元，由原告赣州汉泰置业有限公司承担1433元，由被告刘桂林承担9468元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长 刘 炎 军 人民陪审员 廖 优 萍 人民陪审员 吴 桂 林 二〇一九年七月二十三日 代理书记员 欧阳明明