广东省清远市清新区人民法院行 政 判 决 书（2019）粤1803行初101号原告何桂荣，男，1978年9月17日出生，汉族，英德市人，住英德市，委托代理人陆智慧，广东浈阳律师事务所律师。被告英德市自然资源局。地址：英德市英城街道英州大道国土大楼。组织机构代码：114418810073124888。法定代表人任大伟，局长。委托代理人李小兰，该局干部。委托代理人刘文静，广东才畅律师事务所律师。被告清远市自然资源局。地址：清远市清城区人民二路13号交通大厦二层至六层。组织机构代码：11441800MB2C91429Y。法定代表人杨蔚宁，局长。委托代理人黄汝艳，该局干部。原告何桂荣不服被告英德市自然资源局、清远市自然资源局不动产登记纠纷一案，于2019年2月1日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2019年2月3日向被告英德市自然资源局、清远市自然资源局送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2019年5月22日公开开庭审理了本案。原告何桂荣的委托代理人陆智慧，被告英德市自然资源局的委托代理人李小兰、刘文静，被告清远市自然资源局的委托代理人黄汝艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2018年4月4日，原英德市国土资源局作出粤(2018)英德市不动产权第0008172号《不动产权证书》登记，原告何桂荣不服，向原清远市国土资源局申请行政复议。2019年1月22日，被告清远市自然资源局作出清自然资复决〔2019〕1号《行政复议决定书》（下称涉案《行政复议决定书》），维持原英德市国土资源局的上述登记行为。原告何桂荣诉称，被告英德市自然资源局在2018年4月4日换发粤(2018)英德市不动产权第0008172号《不动产权证书》，将英德市府国用字(97)第1154号《国有土地使用证》的权利性质由“出让土地”登记为“划拨”以及将粤房地权证英德字第××号《房地产权证》的用途由“商住”登记为“住宅”的行政行为错误。一、关于原告取得权属凭证的依据。涉案土地是何世玉(原告父亲)在1988年通过转让方式向当时英德县英城镇房地产综合开发公司取得土地使用权，该转让行为得到英德市自然资源局同意，何世玉缴纳了土地补偿金额等多项规费。此后，何世玉在1992年4月17日将涉案土地转让给何仕祥(原告爷爷)并按当时规定缴纳相关规费。何仕祥以自己名义取得了《建设工程规划许可证》。在1997年10月10日，何仕祥以自己名义申请办理了国有土地使用证，该证首页已经标明该地为“出让土地”，用途:住宅[50]。在1999年12月，何仕祥又依法取得涉案地上房产证，该证土地情况用途标注“商住”，众所周知，商住地肯定是出证土地不可能是划拨用的。此后，原告何桂荣通过继承方式取得涉案土地使用权及房屋所有权，并在2011年首先申请办理了旧房产证。由于广东省实行不动产统一登记，原告向被告英德市自然资源局申请换发新证。但在换发证的过程中，被告英德市自然资源局擅自更改了内容。二、被告英德市自然资源局擅自变更登记内容没有事实依据。不动产统一登记的换证原则是“尊重历史、面对现实、维护群众合法权益”，应当按照原记载的房屋、土地用途进行登记。而本案中，原证明确记载涉案土地为“出让土地”，土地用途为“商住”，没有任何记载涉案土地为“划拨土地”的字样。依换证原则，应当按照原记载房屋、土地用途进行登记。三、被告英德市自然资源局擅自变更登记内容没有法律依据。“依法行政”是对政府提出的要求，但本案中，被告英德市自然资源局擅自变更旧证的内容没有相关法律依据支持。为此，特提起诉讼，请求法院判决：一、请求依法撤销被告英德市自然资源局作出的粤(2018)英德市不动产权第0008172号《不动产权证书》；二、限令被告英德市自然资源局在判决生效后一个月内重新颁发《不动产权证书》给原告，并将权利性质由“划拨”更改为“出让”，用途由“住宅”更改为“商住”。三、本案诉讼费用被告承担。原告为其主张提供的证据有：1.涉案《不动产权证书》，证明涉案发证情况；2.《关于何桂荣反映“房产证和土地证记载内容不一致”问题的调查情况告知书》；3.涉案《行政复议决定书》；4.送达回证，证据2-4均证明经复议维持被告英德市自然资源局的不动产登记行为讼；5.《私人申请用地建房呈批表》、英德县房地产开发公司收购土地、房屋收据，证明涉案土地原属于英城镇房地产开发公司，何世玉通过转让取得涉案土地使用权，并缴交清相关征地补偿费等。何世玉取得涉案土地时就已经是出让土地而不是划拨土地；6.收据（三份）；7.《建设工程规划许可证》，证据6.7均证明何仕祥通过转让取得涉案土地使用权并依法取得“建设工程规划许可证”；8.《国有土地使用证》，证明涉案土地属于出让土地、年限登记为50年；9.房地权证（三份）；10.英德市不动产权信息查询证明，证明涉案土地住房用途为“商住”；11.《公证书》（二份）；12.居民死亡医学证明书；13.火化证明书；证据9-13证明原告依法取得涉案土地的权属依据。被告英德市自然资源局辩称，一、我局颁发涉案不动产权证书的基本情况。经我局核查，何仕祥于1992年4月从何世玉手上转户取得一块宅基地地块使用权，后经收回改为建设用地。1992年4月17日，何仕祥通过从何世玉转让过户取得英德县城乡建设办公室核发该地块编号为（92）0255号的《建设工程规划许可证》，建设项目为私人住宅。何仕祥于1997年10月10日申请补办了由英德市人民政府核发的英德市府国用字97第1154号《国有土地使用权证》，证载地类（用途）为住宅，没有土地使用年限；于1999年5月17日提供上述建设工程规划许可证和土地证取得粤房地证字××号《房地产权证》，房产证并没有记载房屋情况住宅面积为405.71平方米；但是记载土地用途为商住，该项记载是没有依据。何桂荣于2011年继承何仕祥房产遗产取得粤房地产权证英德字第××号《房地产权证》，在没有任何依据的前提下直接规划用途登记为商住，房产登记建筑面积为405.71平方米。2018年2月24日，何桂荣申请办理继承何仕祥土地登记时，我局经调查发现该房屋的国有土地使用证记载的土地用途与房产证所记载的规划用途不一致，根据房地一体登记原则以及何仕祥国有土地使用证记载的地类用途“住宅”和何仕祥建设工程规划规划许可证记载“私人住宅”的相关内容，我局依法依规为其办理不动产登记业务，将原告何桂荣不动产用途登记为“城镇住宅用地/住宅”，地类权利性质登记为“划拨”。二、我局颁发涉案不动产权证书依据充分。原告认为其土地为出让性质依据不充分，虽然英德国用（1997）1154号《国有土地使用证》虽盖有“出让土地”的字样，但是原告提交的四份票据一为英德县房地产开发公司收购土地房屋收据、二为土地转让费、三为报建费、四为土地转让税，都不是缴交土地出让金的相关依据或票据。且根据英国土字〔1992〕46号《关于转让国有土地使用权收取土地出让金的通知》，英德市的土地在1992年的10月份才正式收取土地出让金，而原告的土地是在1992年4月13日经我局批准取得，因此涉案土地的取得性质不是出让。经英德市不动产信息登记平台上所查询的该块土地权利性质记载为“划拨”，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定该宗土地是依法划拨土地而非出让土地。因此，我局依法依规办理不动产登记业务，按照不动产一体登记原则及根据何仕祥国有土地使用证记载的“住宅”用途、没有土地使用期限及规划许可证记载“私人住宅”的内容，将原告何桂荣不动产用途登记为“城镇住宅用地/住宅”，权利性质登记为“划拨”是合法合规，依据充分的。综上所述，我局颁发给原告的粤（2018）英德市不动产权证第008172号《不动产权证书》实体正确，依据充分，原告要求撤销该证理据不足，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告英德市自然资源局向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据包括：1.《私人申请用地建房呈批表》、《转让非农建设用地呈批表》、编号（92）0255《建设工程规划许可证》、（88）年城建证字第430号《建筑许可证》、关于受让住宅基地的报告、英府发[1992]1号《关于收回宅基地处理问题的补充通知》，证明涉案房屋的用途一直以来都是“私人住宅”，且土地的权利性质为划拨；2.英德市府国用字（97）第1155号《国有土地使用证》、粤房地权证英德字第××号产权证书，证明记载的规划用途为“商住”没有依据，被告依据相关材料把涉案房屋的用途更改为“住宅”是正确的；3.《土地登记卡》、英国土字〔1992〕46号《关于转让国有土地使用权收取土地出让金的通知》，证明涉案土地是划拨用地；4.粤（2018）英德市不动产权第0008172号《不动产权证书》。法律依据：《中华人民共和国物权法》第十七条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条。被告清远市自然资源局辩称，一、我局的行政复议受理程序合法。根据《中华人民共和国行政复议法》第十七条第一款、第二十三条第一款、第二十九条的规定，原告不服英德市国土资源局于2018年4月4日颁发的粤(2018)英德市不动产权第0008172号《不动产权证书》，于2018年11月30日向我局申请行政复议，12月4日补正材料，我局经审查于12月7日立案受理，并向原告邮寄送达了《受理通知书》，同时向英德市国土资源局发出《提交答复通知书》。我局相关行政复议受理程序符合前述规定要求。二、我局的行政复议审查程序合法。英德市国土资源局于2018年12月12日收到我局发出的《提交答复通知书》，12月17日向我局提交了《行政答复书》及相关证据材料，其行为符合《中华人民共和国行政复议法》第二十三条的规定。经审查相关证据、依据和其他有关材料，我局查明：（一）何仕祥于1992年4月从何世玉手上转户取得一块80平方米的宅基地地块使用权，后经收回改为建设用地并取得编号为(92)0255的《建设工程规划许可证》，建设项目为私人住宅;1997年10月10日申请补办了《国有土地使用证》(英德市府国用字97第1154号)，面积80平方米，证载土地用途为住宅，没有注明土地使用年限；1999年5月取得粤房地证字第××号《房地产权证》，该证土地情况栏目记载用地面积80平方米、使用期限未注明、用途为商住。(二)原告于2011年通过继承何仕祥房产遗产，取得粤房地产权证英德字第××号《房地产权证》，房屋规划用途登记为商住，该证土地情况栏目未注明土地使用权取得方式、土地使用年限等。(三)原告于2018年2月24日申请办理继承何仕祥土地登记，提交的英德国用(1997)1154号《国有土地使用证》盖有“出让土地”字样，但其提交的三份票据分别是转让费、报建费及土地转让税，均不是缴交土地出让金的相关依据或票据(四)2018年2月24日，原告申请办理继承何仕祥土地登记时，英德市国土资源局调查发现该房屋的国有土地使用证记载的土地用途与房产证所记载的规划用途不一致，根据房地一体登记原则以及何仕祥国有土地使用证记载的地类用途“住宅”和何仕祥建设工程规划许可证记载“私人住宅”的相关内容，英德市国土资源局将原告不动产用途登记为“城镇住宅用地/住宅”；英德市国土资源局通过英德市不动产信息登记平台所查询的原告土地权利性质记载为“划拨”，英德市国土资源局将原告不动产权利性质登记为“划拨”。我局认为：(1)原告1997年10月10日申请补办的国有土地使用证，证载用途为住宅，没有注明土地使用年限，原告提交的三份票据均不是缴交土地出让金的相关依据或票据，并经过英德市不动产信息登记平台查询原告的土地权利性质记载为“划拨”。(2)英德市国土资源局经调查发现该房屋的国有土地使用证记载的土地用途与房产证所记载的规划用途不一致，根据房地一体登记原则以及何仕祥国有土地使用证记载的地类用途“住宅”和何仕祥建设工程规划许可证记载“私人住宅”的相关内容，原告不动产用途应登记为“城镇住宅用地/住宅”。（3）英德市国土资源局根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规，将原告不动产用途登记为“城镇住宅用地/住宅”，权利性质登记为“划拨”，属认定事实清楚，证据确凿，适用法律依据正确，程序合法，内容适当。三、我局作出行政复议决定合法。根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条，《中华人民共和国行政复议法》第二十一条规定，2019年1月22日我局依法作出《行政复议决定书》，维持英德市国土资源局了英德市国土资源局的登记行为。综上，我局作出的《行政复议决定书》认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，符合法定程序。请求法院依法驳回原告提出的诉讼请求。被告清远市自然资源局向本院提供的证据、依据包括：1.行政复议申请书；2.行政复议程序性文书及相关送达记录；3.英德市国土资源局提交的《行政答复书》相关内容；4.《行政复议决定书》相关内容及送达记录，上述证据均证明被告依法作出《行政复议决定书》符合法律规定，内容适当。适用法律：《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项。经庭审质证，原告的质证意见是：一、对被告英德市自然资源局提供的证据1的关联性有异议。该证据不能证明涉案土地用地性质为“划拨”，涉案土地是依法征用的“出让”土地；证据2的关联性有异议。从国有土地使用证首页中有加盖“出让土地”的公章，该证的用途中写明住宅（50），该50应该为年限。《房地产证》中的规划用途为“商住”，两证均无显示涉案土地为“划拨”；对《土地登记卡》有异议。土地登记卡为电子版，而非原始的土地登记底册。被告应提交土地登记底册，应该是英城镇房产开发公司取得土地时的登记底册；证据3有异议。该土地从开始就不是“划拨”地，因此不需要补交该通知中的材料；证据4的合法性有异议。被告适用法律错误。二、对被告清远市自然资源局提供的证据1-4的真实性、合法性无异议，关联性有异议。程序无异议，但其认定事实错误。被告清远市自然资源局适用的法律无异议。被告英德市自然资源局的质证意见是：一、对原告提供的证据1的证明目的不认可；证据2-4、11-13无异议；证据5的证明目的不认可，《私人申请用地建房呈批表》中的“用途”栏载明建私房，而《英德县房地产开发公司收购土地房屋收据》并没有载明国土局及城建办收取的是土地出让金，而事实上，根据英国土字〔1992〕46号《关于转让国有土地使用权收取土地出让金的通知》，英德市的土地是在1992年10月份才正式收取土地出让金，故该份票据绝不是何世玉支付了土地出让金的票据；证据6、7的真实性、合法性、关联性无异议，但证据6中的三份票据并不是交付土地出让金的票据，只是土地转让费、报建费、转让税等的票据；而证据7也不能证明何仕祥支付了土地出让款，且取得《建设工程规划许可证》并不以支付土地出让款为前提。另外，该证建设项目名称写明“私人住宅”可以证明我方颁发的涉案不动产权证书用途登记为“城镇住宅用地/住宅”地类权利性质登记为“划拔”是正确的；证据8的证明目的不认可，该证的用途载明“住宅”而非商住；证据9、10无异议，但是原告的国有土地使用证载明用途是住宅，且结合原告提交的《建设工程规划许可证》建设项目名称写明“私人住宅”的情况，根据房地一体登记原则，我方颁发的涉案不动产权证书用途登记为“城镇住宅用地/住宅”地类权利性质登记为“划拔”是正确的。二、对被告清远市自然资源局提供的证据及依据均无异议。被告清远市自然资源局的质证意见是：一、对原告提供的证据的质证意见与被告英德市自然资源局意见一致。二、对被告英德市自然资源局提供的证据及依据均无异议。本院对上述证据认证如下：一、原告提供证据1，被告英德市自然资源局提供证据4，被告清远市自然资源局提供证据4，是被诉行政行为，其合法性在本案认为部分论述。二、原告提交的证据2-13，被告英德市自然资源局提交的证据1-3，被告清远市自然资源局提供证据1-3，本院确认其具有证据效力。经审理查明，1988年7月20日，原英德县国土局在何世玉申请的《私人申请用地建房呈批表》上审批同意“英城镇房地产开发公司原征土地转让80㎡给何世玉作建房之用”。1992年4月13日，原英德县国土局认为何世玉转让80㎡建设用地给何仕祥“符合英府发[1992]1号文精神和省有关法规，同意办理转让手续。”在《转让非农建设用地呈报表》上审批“同意转让”。1992年4月17日，何仕祥取得原英德县城乡建设办公室核发编号为（92）0255号的《建设工程规划许可证》，建设项目为私人住宅。1997年10月10日，何仕祥申请办理了由英德市人民政府核发的英德市府国用字（97）第1154号《国有土地使用权证》，证载地类（用途）为住宅[50]。该证盖有“出让土地”字样，但没有填写土地使用年限；1999年5月17日，何仕祥取得粤房地证字第××号《房地产权证》，该证记载的房屋坐落英德市××××号，记载土地权属性质为“国有”，土地用途为“商住”。原告何桂荣于2011年4月18日依法继承了何仕祥的遗产，取得涉案房屋的粤房地产权证英德字第××号《房地产权证》，记载土地性质为“国有”，规划用途为“商住”。2018年2月24日，原告何桂荣持英德市府国用字（97）第1154号《国有土地使用权证》、粤房地产权证英德字第××号《房地产权证》申请办理涉案土地、房屋的不动产登记。原英德市国土资源局通过英德市不动产信息登记平台查询涉案土地的《土地登记卡》，该《土地登记卡》记载的土地权属性质是“国有土地使用权”，使用权类型为“划拨”，土地权属来源文件类型、编号、日期是“1、《建设工程规划许可证》，编号为（92）0255号，英德县城乡建设办公室，1992年4月17日。2、《转让非农建设用地呈报表》，英德县国土局，1992年4月13日。”原英德市国土资源局遂根据该《土地登记卡》，于2018年4月4日登记核发粤(2018)英德市不动产权第0008172号《不动产权证书》给原告何桂荣，并将英德市府国用字(97)第1154号《国有土地使用证》注销。该《不动产权证书》记载的房屋坐落于英德市××××号，权利类型为“国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权”，记载权利性质为“划拨/自建房”，用途登记为“城镇住宅用地/住宅”。原告何桂荣不服上述《不动产权证书》的登记行为，向原清远市国土资源局申请行政复议。原清远市国土资源局于12月7日立案受理，同时向原英德市国土资源局发出《提交答复通知书》。被告清远市自然资源局认为原英德市国土资源局根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规，将原告不动产用途登记为“城镇住宅用地/住宅”，权利性质登记为“划拨”，属认定事实清楚，证据确凿，适用法律依据正确，程序合法，内容适当，于2019年1月22日依据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项的规定，作出涉案《行政复议决定书》，维持了原英德市国土资源局作出的不动产登记行为。原英德市国土资源局于2018年12月10日作出《关于何桂荣反映“房产证和土地证记载内容不一致”问题的调查情况告知书》，认为根据2018年11月30日广东省自然资源厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，如原告何桂荣要求按照原来的土地、房屋登记的用途不变进行办理不动产登记，可再向不动产登记中心申请办理。并告知了原告何桂荣申请复议或提起诉讼的权利。原告何桂荣遂于2019年2月1日向本院提起行政诉讼。在庭审中，原告撤销了要求被告英德市自然资源局重新颁发《不动产权证书》将用途由“住宅”更改为“商住”的诉讼请求。另查，根据机构改革方案，原英德市国土资源局的职责已经整合到新组建的英德市自然资源局，原清远市国土资源局的职责已经整合到新组建的清远市自然资源局。本院认为，本案是不动产登记纠纷。人民法院审理行政案件，对被诉行政行为是否合法进行审查。本案主要审查的是原英德市国土资源局作出粤(2018)英德市不动产权第0008172号《不动产权证书》登记行为及被告清远市自然资源局作出的涉案《行政复议决定书》是否合法。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”第二十七条第五项规定“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（五）继承、受遗赠导致权利发生转移的；”第三十八条第一款规定“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。”本案中，原告何桂荣依法继承了何仕祥的遗产，持英德市府国用字（97）第1154号《国有土地使用权证》、粤房地产权证英德字第××号《房地产权证》等材料申请办理涉案土地、房屋不动产的转移登记，符合上述法律、法规的规定。从涉案土地的《土地登记卡》可以知道，涉案土地原来的权属来源文件是原英德县国土局1992年4月13日审批的《转让非农建设用地呈报表》，原英德县国土局认为何世玉转让80㎡建设用地给何仕祥“符合英府发[1992]1号文精神和省有关法规”，已经审批同意转让。权属来源文件已经表明涉案土地的权利性质是“出让”。但原英德市国土资源局作出粤(2018)英德市不动产权第0008172号《不动产权证书》登记行为时，擅自改变原权属来源材料的登记内容，将涉案土地权利性质登记为“划拨”，没有查验权属来源材料与登记的内容是否一致，未尽到审慎审查义务。英德市不动产信息登记平台查询的涉案《土地登记卡》并非原始的不动产登记簿，原英德市国土资源局以其英德市不动产信息登记平台查询结果认定涉案土地权利性质为“划拨”的主要证据不足，本院不予采纳。综上，原英德市国土资源局作出粤(2018)英德市不动产权第0008172号《不动产权证书》登记行为的主要证据不足，认定事实不清，依法应予撤销。被告清远市自然资源局未尽到审查职责，未纠正原英德市国土资源局的错误行为，作出的涉案《行政处理决定书》同属认定事实不清，依法应予以撤销。原告的诉讼理由成立，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第六项，《不动产登记暂行条例》第二十条的规定，判决如下：一、撤销原英德市国土资源局作出的粤(2018)英德市不动产权第0008172号《不动产权证书》。二、撤销被告清远市自然资源局于2019年1月22日作出的清自然资复决〔2019〕1号《行政复议决定书》。三、责令被告英德市自然资源局在本判决发生法律效力之日起30日内重新对原告的申请作出不动产登记手续。本案受理费50元，由被告英德市自然资源局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘玉琪人民陪审员  曾雪琼人民陪审员  韩必康二〇一九年七月二十四日书 记 员  阮思然附法律条文：一、《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条：行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。二、《不动产登记暂行条例》第二十条：不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。