福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终4632号 上诉人（原审原告）：福州联捷装饰工程有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路222号世贸茶亭臻园商业楼4#楼2层12商铺，统一社会信用代码91350103569296985T。 法定代表人：吴靖武。 委托诉讼代理人：熊标、崔路阳（实习），福建航嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建福清汇通农村商业银行股份有限公司，住所地福建省福清市融城镇江滨路78号新亚商业城A楼，统一社会信用代码91350100589552405T。 法定代表人：薛丽建。 委托诉讼代理人：龚丽萍、龚丽梅，福建元一律师事务所律师。 原审第三人：王鸿潮，男，1991年2月5日出生，汉族，住址福建省闽侯县。 原审第三人：程毓玲，女，1988年8月16日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人福州联捷装饰工程有限公司（以下简称“联捷公司”）因与被上诉人福建福清汇通农村商业银行股份有限公司（以下简称“福清汇通银行”）、原审第三人王鸿潮、程毓玲公司案外人执行异议之诉一案，不服福建省福清市人民法院（2018）闽0181民初1404号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人联捷公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认为联捷公司无法提供其他证据佐证案涉租赁合同上加盖的“王鸿潮”私章系王鸿潮个人持有并使用，并否认该合同的真实性，是错误的。首先，我国法律并未禁止公民使用私章进行民事法律行为，故仅凭私章即否定合同真实性既不合理也不合法；其次，王鸿潮的私章在银行留有印鉴本案，如有异议则可以去银行调取该印鉴进行比对或鉴定；再次，应综合全案证据对案涉合同进行审查，如合同不真实，联捷公司不可能就案涉房产租赁使用多年。2、能够证实联捷公司自2013年7月至今一直使用管理案涉房产最好的证据是华林大厦的物业管理公司，即福州华鸿物业管理有限公司出具的证明。一审法院以该证据内容与一审询问笔录中“从2017年7、8月开始（公司）就基本停止营运了”的内容不符为由不予确认，是错误的。联捷公司法定代表人陈述的是2017年7、8月份后业务少，并未表示停止营运。联捷公司并未吊销营业执照且至今还在案涉房产办公，所有的办公设备亦仍在案涉房产处。一审法院据此推定“联捷公司提起本案诉讼存在通过司法程序确认其对案涉不动产享有合法的租赁权以便享有转租权之虞”是错误的。3、关于案涉300万元借款，虽然王鸿潮事先写借条给王某，但王鸿潮明知该款项联捷公司出借的，因此其签署案涉《房产租赁合同》承认及变更出借主体为联捷公司，这是王鸿潮意思自治的表现。且王某也愿意出庭作证该借款是联捷公司委托转款支付的。一审认定该款不是联捷公司与王鸿潮之间的借款，是错误的。4、联捷公司之所以在一审中将诉讼请求变更为“依法确认案涉执行不动产在剩余租赁期限内的2018年2月1日至2019年1月31日期间的合法承租权”，是因为一审的诉讼费是按照剩余租赁期限的租赁费用计收的。因联捷公司的经营状况不是太好，为了少交诉讼费，故与一审法院沟通能否先主张一年，按一年的租赁费计收诉讼费。但一审法院误导联捷公司，不仅未退还联捷公司多交的诉讼费，还以联捷公司的行为反推本案存在转租之嫌。请求二审退回联捷公司多交的诉讼费。 被上诉人福清汇通银行辩称：一、联捷公司主张其与王鸿潮签订《房屋租赁合同》，约定王鸿潮将案涉房产租赁给联捷公司使用，缺乏真实性、合法性。1、王鸿潮及程毓玲提供案涉房产作为抵押物向福清汇通银行申请贷款时，于2014年4月28日出具了《承诺书》，内容为“现有抵押人王鸿潮、程毓玲的房产（坐落于福州市鼓楼区车位），目前没有出租，本人自用，同时抵押人将此房产作为抵押物与福清汇通银行设定抵押权，以担保王鸿潮、程毓玲向农商行贷款人民币630万元，本人对以上承诺负真实责任。”由此可见，王鸿潮于2013年7月18日没有也不可能将房屋出租给联捷公司使用。2、案涉《房屋租赁合同》甲方落款系加盖署名“王鸿潮”的私章，而不是王鸿潮的签名，对于有书写能力的王鸿潮而言，签合同用私章而不是签名，有悖于常理。虽然我国法律没有禁止公民使用私章进行民事法律行为，但仅凭一纸加盖私章的合同显然不足以证明案涉《房屋租赁合同》是王鸿潮持自有私章于2013年7月18日签署。联捷公司在王鸿潮有书写能力的情况下，不能合理说明王鸿潮用私章签署合同的理由，且至今未提供证据该私章系由王鸿潮持有并由王鸿潮亲自加盖。二、联捷公司主张案涉房产的物业公司出具的使用证明可以证实其自2013年7月至今一直在使用管理案涉房产，不能成立。1、联捷公司向一审法院提供的出具时间为2018年2月5日的《证明》加盖的是“福州华鸿物业管理公司办公室”的章，而非“福州华鸿物业管理公司”的公章，并且联捷公司未能提供相应的物业管理合同予以佐证。2、该份证据叙写的内容与一审法院向联捷公司的法定代表人制作询问笔录中确认联捷公司在2017年7月、8月间就基本停止营运的内容不一致，一审法院对该份证据的证明力不予确认，是正确的。3、联捷公司自2011年3月9日在福州市台江区市场监督管理局登记时，住所地为福州市台江区茶亭街道广达路222号世茂茶亭臻园商业楼4＃楼2层12商铺。联捷公司于2014年12月3日、2016年12月17日、2017年9月15日在旧照换新照时，均未变更住所。三、联捷公司主张一审法院认定300万借款不是联捷公司与王鸿潮之间的借款是错误的，该主张不能成立。1、联捷公司提供的中国工商银行个人业务凭证只能证明2013年3月15日“王某”卡取300万，无法证明该款系联捷公司委托王某转账给王鸿潮，更无法证明该款系王鸿潮向联捷公司的借款。2、案涉《房产租赁合同》约定王鸿潮向联捷公司借款300万元本息抵扣租金，缺乏真实性。若按联捷公司主张，借款300万元按月利率2.5分计算，每月利息是7.5万元，扣除每月2万元租金外，王鸿潮每月还应支付利息5.5万元，且借款期限多久，如何抵扣均不能确定，该合同条款明显不真实。3、案涉《房产租赁合同》约定租赁期限为20年，月租金2万元，每平方米月租金27.77元。案涉房产系办公用房，该月租金明显低于福州市鼓楼区房地产租金的市场价格；且20年租金不变有悖于市场行情。四、联捷公司主张一审法院误导其变更诉讼请求，并以此未上诉理由，不能成立。是否变更诉讼请求以及如何变更诉讼请求是联捷公司的诉讼权利，不存在一审法院误导的问题，更不能以此作为支持其一审提出的确认其对案涉房屋在剩余租赁期限内的合法承租权之诉讼请求的理由。 原审第三人王鸿潮、程毓玲未作答辩。 联捷公司向一审法院起诉请求：1.依法确认联捷公司享有坐落于福州市鼓楼区车位在剩余租赁期限内的合法承租权，以及拍卖时享有同等价格的优先购买权；2.请求撤销对福州市鼓楼区车位的查封；3.本案的诉讼费用由福清汇通银行承担。诉讼过程中，联捷公司变更第一项诉讼请求为：依法确认联捷公司享有坐落于福州市鼓楼区车位在剩余租赁期限内的2018年2月1日至2019年1月31日期间的合法承租权，以及拍卖时享有同等价格的优先购买权。 一审法院认定事实：2014年5月12日，王鸿潮与福清汇通银行签订《最高额担保借款合同》向福清汇通银行借款6300000元。后因王鸿潮违约，福清汇通银行向一审法院提起金融借款合同纠纷之诉。一审法院于2016年1月19日作出（2015）融民初字第4349号民事判决，判决王鸿潮、程毓玲偿还借款6300000元及利息，并判决若王鸿潮未履行还款义务，福清汇通银行有权对王鸿潮提供抵押担保并记录在《他项权利证书》（榕房他证ＴＲ字第××号）上的不动产以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因王鸿潮、程毓玲未在判决指定的期间履行还款义务，福清汇通银行向一审法院申请强制执行。在执行过程中，王鸿潮、程毓玲未按执行通知书确定的期间履行还款义务，一审法院依法查封了王鸿潮名下的坐落于福州市鼓楼区车位［房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号，国有土地使用证号：榕鼓国用（2013）第××号］。因王鸿潮仍不履行生效法律文书所确定的义务，一审法院于2017年6月12日作出（2016）闽0181执1134号之二执行裁定，裁定拍卖王鸿潮名下的坐落于福州市鼓楼区车位。2017年5月6日，联捷公司向一审法院提出执行异议，请求解除对上述不动产的查封，并请求确认联捷公司对上述不动产享有承租权及拍卖时享有优先购买权或者拍卖后退还联捷公司剩余的房屋租金。一审法院于2017年12月29日作出（2017）闽0181执异84号执行裁定，裁定驳回联捷公司提出的异议。2018年2月1日，联捷公司向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，根据查明的案件事实，联捷公司主张其对案涉执行不动产享有合法租赁权缺乏事实依据。具体理由：一、联捷公司主张系因王鸿潮欠其借款无力偿还而以案涉执行不动产的租金抵偿，并出具企业职工养老保险个人历年缴费明细表、《借条》等来证明案外人王某系公司员工并代表公司出借借款。而联捷公司提供的证据显示，案外人王某向王鸿潮转账3000000元，并由王鸿潮向案外人王某出具《借条》，而不是向联捷公司出具《借条》，故对联捷公司主张其与王鸿潮之间存在3000000元的借款事实，不予确认。二、联捷公司提供的《房产租赁合同》出租方仅加盖“王鸿潮”私章，而无证据证明该私章系本案第三人王鸿潮持有并唯一使用的私人印章，故对联捷公司关于其与王鸿潮之间就案涉执行不动产确立了合法有效的租赁关系的主张，不予采纳。三、从王鸿潮出具给案外人王某的《借条》内容可知，双方对借款利息、借款期限并未约定，而《房产租赁合同》却对借款利率明确描述为“约定的月利率为2.5分”，并约定租赁期限为20年（无形中将借款期限确定为20年）。联捷公司对《房产租赁合同》的内容实质上变更了借款的相关事项不仅无法作出合理解释，而且亦无法举证予以证明。四、本案执行的案涉不动产系办公用房，而《房产租赁合同》对长达20年租赁期限的租金采取定额支付方式亦与常理相悖。五、从联捷公司将诉讼请求中的“确认对案涉执行不动产的剩余租赁期限享有合法承租权”变更为“确认对案涉执行不动产在2018年2月1日至2019年1月31日期间享有合法承租权”，以及联捷公司在《询问笔录》中确认其公司自2017年7、8月份开始就基本停止营运等现象判断，联捷公司提起本案诉讼存在通过司法程序确认其对案涉不动产享有合法租赁权以便享有转租权之虞。综上所述，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，因联捷公司提供的现有证据无法证明其对案涉执行不动产享有足以排除强制执行的民事权益，故对联捷公司的诉讼请求，一审法院依法不予支持。 一审法院判决：驳回福州联捷装饰工程有限公司的诉讼请求。案件受理费36,400元，由福州联捷装饰工程有限公司负担（已交纳）。 二审中，联捷公司申请案外人王某到庭作证，拟证明王某于2013年3月15日接受联捷公司委托，将300万元借款转给王鸿潮。证人王某到庭陈述：案涉300万元款项的出借人是联捷公司，王某仅是受联捷公司委托向王鸿潮转账.案涉借条虽写明出借人是王某，但此是王某按照联捷公司法定代表人的要求所为。款项出借后，王鸿潮曾向王某账户转入利息。 被上诉人福清汇通银行质证认为：王某系联捷公司员工，与联捷公司存在利害关系，其证言的证明力低。如按王某所述向王鸿潮出借的300万元系联捷公司的款项，则借条应当由王鸿潮出具给联捷公司而非王某，且300万元借款，借条上未体现借款期限、利率等，有悖常理。 经审查，王某关于案涉300万元款项的出借人为联捷公司的陈述，与案涉转账凭证、借条所载内容并不一致。结合王某作为联捷公司员工的身份，及联捷公司提交的《房产租赁合同》及据此所主张之“以租抵债”，足以让本院对王某相关陈述的真实性产生怀疑。故在无其他证据佐证的情况下，王某所述不能作为认定本案事实的依据。 根据本案现有证据，本院对一审认定的事实予以确认。 二审期间，联捷公司向本院提交了一份情况说明，其后附有三份附件：“1、第三人王鸿潮及其父亲王斯安支付利息的流水清单；2、上诉人微信缴纳物业、水电记录；3、上诉人委托王某借款给第三人转账凭证。”因联捷公司未将该三份附件作为证据提交，故本院不再就此组织各方进行质证。但关于前述附件，本院注意到：附件1银行流水显示，王鸿潮及案外人王斯安均是向案外人王某账户转款；附件2缴纳记录上记载的转账金额与联捷公司一审中提交的收款收据所载金额并不相符，且该记录上未记载任何款项用途信息，收款人身份亦不明，故是否即为缴纳案涉房产物业、水电费用，无法确认；附件3转账凭证联捷公司已于本案一审期间作为证据提交，且该转账凭证所载出借方为王某，其上亦无任何关于案涉款项系联捷公司委托王玉婵出借给王鸿潮的记载。需要说明的是，本院未将以上资料作为定案证据，仅为本案中的参考。 本院认为： 关于联捷公司是否已依《房产租赁合同》实际取得案涉房产租赁权的问题。其一，《房产租赁合同》甲方签章处仅加盖刻有“王鸿潮印”字样的印章，此与王鸿潮在案涉借条、借款合同，承诺书上均签字捺印之行为模式并不相符，在无其他证据予以佐证的情况下，该印章是否即为王鸿潮本人持有并由其本人加盖，存疑。其二、联捷公司主张其系基于借贷关系与王鸿潮签订《房产租赁合同》。但联捷公司提交的银行流水体现的均是案外人王某与王鸿潮之间的款项外来，借条亦写明出借人为王某。虽然王某二审中陈述案涉借款的实际出借人为联捷公司，但如前所述，其证言的真实性存疑。即使王某所述属实，王鸿潮、王某、联捷公司三方之间的民间借贷关系尚未经生效裁判确认，相关债权的真实性、合法性亦无法确认。故仅从现有证据来看，联捷公司与王鸿潮之间是否存在借贷关系，亦存疑。其三、合同约定借款利息抵扣租金，且租金为每月2万元并保持20年不变，属于明显不合理的低价，有违租赁市场之正常交易方式，亦非正常商主体所作出之理性判断。其四、联捷公司依其提交的收款收据、证明等主张其已实际占有、使用案涉房产，但首先，收款收据并非专用发票，在未辅有相应支付凭证或财务入账凭据的情况下，不足以认定联捷公司缴纳了物业费、水电费等费用。其次，联捷公司上诉称其提交的福州华鸿物业管理有限公司出具的证明足以证明联捷公司自2013年7月至今一直使用管理案涉房产，但该证明属单位出具的证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，单位出具的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。这是单位证明文书具备证据效力的基础。联捷公司提交的福州华鸿物业管理有限公司出具的证明不符合这一要求，不具有证据效力。其五、依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条关于“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”的规定，在联捷公司所述的租期长达20年且以借款利息折抵租金的特殊租赁关系真实存在的情况下，其理应向有关部门登记备案以公示其租赁权，但联捷公司未依法登记备案。故在没有其他充分证据予以佐证的情况下,仅凭合同上记载的时间,不能充分证明该房产租赁合同签订于何时。因此，现有证据无法证明联捷公司依《房产租赁合同》与王鸿潮之间形成真实的房屋租赁关系，联捷公司所谓租赁权亦未实际取得，其关于租赁权的主张不能成立。 另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。该司法解释的立法本意在于贯彻“买卖不破租赁”原则，维护承租人的合法权益。该司法解释所保护的租赁关系须符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的租赁关系。具体到本案中，联捷公司主张排除强制执行的理由系其与王鸿潮之间存在合法有效的租赁关系。但本院注意到，根据租赁合同的约定，双方实际上是“以租抵债”，该“租赁关系”不符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的租赁关系。且该合同约定的“以租抵债”时间长达20年，每月租金2万元，明显过低，王鸿潮将其对案涉房产此后的预期收益均用于抵消其对联捷公司部分债务本金的利息，已损害到王鸿潮其他债权人的合法权益。故在此情况下，案涉《房产租赁合同》亦属无效合同，联捷公司以该合同请求法院停止对案涉房产的执行，于法无据，不能获得法院支持。 关于诉讼费的问题，联捷公司既起诉请求对执行标的停止执行，又对执行依据所确定的执行标的提出自己享有实体上权利的诉讼请求，故应以联捷公司主张实体权利之标的物的价值，按照财产案件标准交纳案件受理费。联捷公司一审中将其诉请第一项变更为确认联捷公司享有坐落于福州市鼓楼区车位在剩余租赁期限内的2018年2月1日至2019年1月31日期间的合法承租权，以及拍卖时享有同等价格的优先购买权。故按此剩余租赁期计算，本案诉讼费应为4900元。 另，结合本案审理情况，本案可能存在虚假诉讼情形，根据《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》第12条关于”……虚假诉讼违法行为涉嫌虚假诉讼罪、诈骗罪、合同诈骗罪等刑事犯罪的，民事审判部门应当依法将相关线索和有关案件材料移送侦查机关。”的规定，本院将本案有关线索移送公安机关查处。 综上，联捷公司的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审、二审案件受理费各4900元，均由上诉人福州联捷装饰工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林秀榕 审判员  魏 昀 审判员  陈 青 二〇一九年七月十八日 法官助理蔡思婷 书记员林俊