福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终858号 上诉人（原审被告）：陈榕婵，女，1952年1月21日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告）：陈安娜，女，1955年9月28日出生，汉族，住厦门市同安区。 上诉人（原审被告）：陈晓明，男，1959年1月30日出生，汉族，户籍地福建省厦门市集美区。 上诉人（原审被告）：陈惠跃，男，1960年4月24日出生，汉族，户籍地福建省厦门市同安区。 上诉人（原审被告）：陈豫鸣，男，1962年11月6日出生，汉族，户籍地福建省厦门市同安区。 上诉人暨上述五上诉人的委托诉讼代理人（原审被告暨原审被告委托诉讼代理人）：陈惠鸣，男，1957年6月2日出生，汉族，户籍地福建省厦门市思明区。系委托人陈榕婵、陈安娜的弟弟、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣的哥哥。 上述六上诉人的共同委托诉讼代理人：任义俊，福建法速律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李志强，男，1964年5月5日出生，汉族，户籍地福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：张善建，福建同翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪荣榴，福建同翔律师事务所律师。 上诉人陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣、陈榕婵、陈惠鸣因与被上诉人李志强房屋买卖合同纠纷一案，不服同安区人民法院（2017）闽0212民初3335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣、陈榕婵、陈惠鸣上诉请求：1.依法撤销厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初3335号民事判决书，发回重审或改判驳回李志强一审各项诉讼请求；2.本案一、二审受理费由李志强承担。理由：一、上诉人一方抗辩不予履行被继承人葛萍生前合同之债，即不履行房屋买卖合同过户义务，具有正当性、合理性、合法性，二审法院应不予支持李志强的一审诉讼请求。1.根据《继承法》第2条、《民法总则》第124条的规定，葛萍去世后，其不动产房屋即继承发生，该不动产物权发生变动，无法再履行房产所有权人葛萍遗产过户手续。2.讼争协议第7条，双方明确约定“按规定办理房地产过户手续（过户买卖合同另行签定）”。葛萍生前并未与李志强签订房屋过户买卖合同，讼争协议书仅是双方之间买卖房产的意向，没有真正达成合议，房屋买卖关系尚未成立。葛萍死亡后，房屋权属即发生了变动，陈惠鸣作为代理人无法再继续代理另行签订一份《存量房买卖合同》，委托代理民事法律关系终止并消灭，代理人不得再以被代理人的名义进行民事活动。故葛萍过世后，上诉人以此作为抗辩拒绝办理产权证符合双方约定，也符合法律规定。 二、各上诉人不予履行房屋买卖合同的过户义务，应当以悔约处理，而不应要求各上诉人继续履行合同过户义务。李志强享有的合同债权并不优先于上诉人方作为法定继承人取得的所有权，不能强制要求上诉人转移房屋所有权，只能基于原合同债权主张返还购房款及赔偿损失。上诉人不同意办理继承公证手续为李志强买卖合同进行过户，属于“中途悔约”的表现行为。应按照双方的书面约定悔约处理。三、李志强没有及时提起诉讼，超过诉讼时效，应当驳回李志强的一审诉讼请求。讼争房屋所有权并不再李志强名下，本案不属于物权纠纷，属于房屋买卖合同纠纷，系合同债权纠纷，应当适用有关诉讼时效的规定。李志强明知葛萍过世，也明知在2007年本案讼争房产已办理登记在葛萍名下(即已发生无法办理产权登记过户手续)，更明知各上诉人在葛萍过世后对房产买卖不予承认和不同意办理房产过户登记，房产买卖合同的义务在2006年8月便开始无法履行。此时，李志强应当向法院提起诉讼途径寻求解决，而其并没有及时提起诉讼，时效长达11年之久，诉讼时效早已超过。虽陈惠鸣在法庭陈述“一直有催促办理过户手续，但因兄弟姐妹内部有分歧，继承一直没落实”，显然是反映的2008至2009年期间的事实，决非是一直连续性不断催促的时间过程，一审法院认定诉讼时效中断有误，判决有失公平。四、退一步讲，如上诉人全面履行葛萍生前合同债务，但李志强自2005年开始占用房产并延迟付款，应当向上诉人承担房屋使用费或按余款计算占用资金利息损失的民事责任。从二项中选择一项处理赔偿或补偿，李志强承担30万元也不为过。五、《存量房买卖合同》尚未签订，房屋买卖关系没有完全成立，合同拖延许久没有全面履行，李志强没有采取补救措施，并怠于主张权利，不通过诉讼解决纠纷，明显具有过错，根据《合同法》第112条规定，上诉人提出补偿，属于本案应当赔偿的损失范围，不需提出反诉。综上，一审法院在本案审理中对“过户买卖合同另行签订”、“诉讼时效超过”、“物权实际变动”“占用使用房屋费用（租金）”、“余款迟延支付利息”等事实认定存在错误认识和偏差，适用法律不当，未能考虑上诉人的合法权益和实际受到的经济损失。 李志强辩称：1.李志强与葛萍签订的《房屋买卖协议》合法有效，在葛萍死亡后，陈惠鸣不再是葛萍的委托代理人，陈惠鸣及其他五位上诉人均属于葛萍的法定继承人，在未明确放弃并实际继承了葛萍的遗产的情况下，则负有承担葛萍生前所负债务及合同义务的责任，依法应当继续履行协议内容，配合李志强办理房屋过户登记手续。2.上诉人辩称案涉房产在葛萍死亡后权属发生变化，无法继续履行的辩解不能成立。案涉房产登记在葛萍名下，且葛萍在生前与答辩人签订了《房屋买卖协议》，葛萍死亡后，该房屋不属于葛萍的遗产由上诉人继承，因此，不存在案涉房产权属所有权发生变动的情形。3.上诉人称应给与其补偿缺乏依据。按照双方合同约定，剩余购房款，待办理房屋产权并过户给答辩人，李志强再支付给葛萍。但是上诉人一直未能办理过户手续，因此，李志强支付剩余购房款的时间尚未成就，上诉人也未提起反诉，上诉人辩称应当给与其补偿缺乏依据。4.本案不存在超过诉讼时效的问题。本案争议的标的为不动产物权，不适用诉讼时效的规定。《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中规定的诉讼时效系针对债权请求权，而本案讼争的标的为房屋，属于物权，不适用诉讼时效的规定。退一步讲，即使本案适用诉讼时效，本案也存在李志强一直向上诉人主张要求办理房屋过户手续。因此，本案中，不存在李志强没有主张自己的权利的情形，诉讼时效因李志强与各上诉人协商处理而发生中断，不存在超过诉讼时效的情形。5.一审法院适用法律正确。根据《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《房屋买卖协议》自成立时就生效了，上诉人作为葛萍的继承人应当按照合同约定全面履行合同约定的义务。但是在合同履行过程中，上诉人拒绝配合李志强办理房产过户手续，为此李志强才提起诉讼。上诉人称应适用《物权法》第六条、第九条的规定，明显曲解了法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法应当驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。 李志强向一审法院起诉请求：1.判令李志强与葛萍于2004年12月18日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.判令陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣协助李志强办理址于厦门市同安区大同镇后炉新村七号楼501室的房屋过户手续；3.诉讼费由陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣承担。 一审法院认定的事实：被告陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣均系葛萍的儿女。葛萍出生于1924年6月25日。2003年，葛萍因旧房拆迁取得位于同安区房屋及储藏间用于补偿安置。2004年11月15日，葛萍就上述补偿安置房的买卖事宜委托陈惠鸣全权代理。2004年12月18日，陈惠鸣以葛萍的名义与李志强签订一份《房屋买卖协议书》。协议书第一条约定，甲方（即葛萍）将座落在厦门市同安区大同镇后炉新村七号楼501室房屋（建筑面积138.01平方米）、附属用房（储藏间，面积4.78平方米），出售给乙方（即李志强）；第二条约定，甲、乙双方同意上述房屋成交单价为每平方米人民币2300元，附属用房（储藏间）的成交价为每平方米1800元，两项合计总价款为人民币326027元，上述两项买卖实际面积以产权面积为准，多还少补；第三条约定，（一）乙方先付甲方购房定金人民币60000元，乙方中途违约，其购房定金归甲方所有，甲方中途违约，应双倍返还乙方定金；（二）本协议签订之日，乙方一次性付给甲方人民币140000元；（三）乙方购房所欠余款人民币126027元，待甲方办妥房屋产权并过户给乙方，由乙方向银行办理按揭贷款后一次性付还甲方；第四条约定，本协议签订之日甲方应将房屋交付给乙方装修，乙方应付还给甲方向开发商预交的各种装修押金款项（详见押金发票）。第五条约定，甲方保证上述房屋权属清楚，自本协议签订之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责；第六条约定，乙方在装修和使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途……；第七条约定，甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定办理上述房地产过户手续，（过户买卖合同另行签定）。过户所需缴纳的税费按国家规定由双方各自缴纳……。陈惠鸣于该协议书签订前的2014年11月21日收取李志强购买上述房产定金60000元，另于协议书签订当天再收取李志强购房款140000元。上述房产于2005年建成后一直由李志强使用。2006年7月17日，葛萍因病去世。2007年4月27日，厦门市国土资源与房产管理局将上述房产登记在葛萍名下。此时，该房产的门牌号已变更为同安区北镇一里56号501室。《厦门市土地房屋权证》显示：501室房屋及9号杂物间登记的建筑面积分别为137.78平方米、4.77平方米。之后，李志强一直联系陈惠鸣要求办理上述房产过户手续，但因六被告内部意见分歧未果，故李志强向一审法院提起如上诉讼。庭审中，陈惠鸣等六被告均未明确表示放弃对葛萍财产的继承权，但拒绝配合李志强办理上述房产过户手续。 以上事实，有经庭审举证、质证的《房屋买卖协议书》、委托书、收据、银行汇款凭据、常住人口基本信息表、亲属关系证明、户籍注销证明、土地房屋登记审批表、房屋产籍调查表、土地房屋登记卡、厦门市土地房屋权证、后炉新村7#楼门牌说明及双方当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。 在诉讼过程中，李志强向一审法院提交剩余购房款126027元，用以保证其会按约履行剩余购房款的付款义务。 一审法院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为的后果由被代理人承担。葛萍委托陈惠鸣全权代理本案涉案房产的买卖事宜，陈惠鸣以葛萍的名义与李志强签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，是合法有效合同，葛萍与李志强应当按照合同的约定全面履行各自的义务。李志强按照合同的约定向葛萍的代理人陈惠鸣支付了购房款，葛萍有义务按约定将涉案房产过户给李志强。由于葛萍生前尚未取得涉案房产的房产证，因此其对李志强所负的应当履行以上房产买卖合同之债务，依法应当由其法定继承人清偿。六名被告作为葛萍的法定继承人，并未声明放弃对葛萍遗产的继承权，故有义务按照葛萍生前所签合同的约定，协助李志强将葛萍名下的涉案房产依约过户至李志强名下。李志强的相关诉求，有合同和法律依据，一审法院予以支持。 关于六被告依照《中华人民共和国合同法》第52条规定“有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条（实际是第38条）规定“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书”，辩称涉案合同是无效合同的答辩意见。一审法院认为，首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”而《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条因为没有明确规定签订“未依法登记领取权属证书”的房产买卖合同无效，故只是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。当事人签订“未依法登记领取权属证书”的房产买卖合同不必然导致无效。其次，李志强起诉时，涉案房产已经依法登记领取权属证书，不属于不得转让的房产，六被告的该答辩意见，理由不能成立，不予采纳。 关于六被告辩称涉案房产在葛萍死后权属发生变化，无法继续履行的答辩意见。一审法院认为，涉案房产为葛萍生前个人财产有房屋权证书及《房屋买卖协议书》、委托书、土地房屋登记审批表、房屋产籍调查表、土地房屋登记卡等证据证实，且六被告对葛萍生前是涉案房产的所有权人亦不持异议，故涉案房产是葛萍的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，六被告作为葛萍的法定继承人，如未明确放弃对葛萍遗产的继承权，则应当清偿被继承人葛萍依法应当缴纳的税款和债务，才能行使继承权。因此，涉案房产不但不因葛萍的死亡其权属即转移至六被告名下，反而六被告作为继承人应当清偿葛萍生前对李志强所负的合同之债务。故六被告的该答辩意见，理由不能成立，不予采纳。 关于六被告辩称李志强的诉讼请求已超过诉讼时效的答辩意见。一审法院认为，李志强陈述其得知涉案房产登记在葛萍名下后，即一直向陈惠鸣联系房产过户事宜，陈惠鸣在庭审时亦陈述“原告确实一直有跟我催促办理过户手续……但因兄弟姐妹内部有分歧，继承一直没落实……无法办理继承公证，所以无法办理过户手续”。因此，鉴于李志强一直在向陈惠鸣联系，诉讼时效亦一直处于中断状态，故六被告认为李志强的诉讼请求已超过诉讼时效，理由不能成立，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告李志强与被告陈惠鸣代理葛萍签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、被告陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣应当于本判决生效之日起二十日内，将葛萍名下的厦门市同安区北镇一里56号501室房屋及储藏间权属变更登记至原告李志强名下。三、本判决第（二）项房产变更登记至原告李志强名下后，李志强已提交至一审法院购房款计人民币126027元即归被告陈榕婵、陈惠鸣、陈安娜、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣所有。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审中，上诉人陈惠鸣提出，其于一审庭审中陈述的“原告确实一直有跟我催促办理过户手续……但因兄弟姐妹内部有分歧，继承一直没落实……无法办理继承公证，所以无法办理过户手续”，是指李志强于2008到2009年有催促。上诉人一方对其他事实无异议。李志强对一审认定的事实无异议。本院对双方均无异议的事实予以确认。 本院认为，经葛萍生前委托，陈惠鸣全权代理讼争房产的买卖事宜。陈惠鸣代理葛萍与李志强签订《房屋买卖协议书》，是双方的真实意思表示，且协议内容未违反法律或行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行协议。李志强依约支付了相应购房款。因葛萍生前尚未取得讼争房产的产权证，葛萍去世时，葛萍仍负有将讼争房产过户给李志强的合同之债。陈榕婵、陈安娜、陈惠鸣、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣作为葛萍的法定继承人，未明确表示放弃对葛萍遗产的继承权，故依法有义务对葛萍所负前述合同之债予以清偿，协助李志强将讼争房产依约过户至李志强名下。关于上诉人提出的李志强的诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由。李志强于一审庭审中陈述其自知道讼争房产的产权证已办理出来后，就一直联系陈惠鸣催促办理讼争房产过户手续，陈惠鸣于一审庭审中亦自认李志强一直跟其联系房产过户事宜，其也一直帮忙推进解决此事。李志强就讼争房产的过户事宜一直有与陈惠鸣进行联系和主张，诉讼时效中断。综上，陈榕婵、陈安娜、陈惠鸣、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6190元，由陈榕婵、陈安娜、陈惠鸣、陈晓明、陈惠跃、陈豫鸣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  彭亚奴 二〇一九年七月三十一日 代书记员  张 菁 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。