广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3744号原告：郑某某，男，1963年7月16日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：肖某，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦某某，广东沁森律师事务所实习律师。被告：广州市番禺某某建设投资有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：左某，职务董事长。委托诉讼代理人：江某某，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：赵某，女，系该公司职员。原告郑某某诉被告广州市番禺某某建设投资有限公司（以下简称为交投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郑某某的委托诉讼代理人肖某、秦某某，交投公司的委托诉讼代理人赵某，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑某某向本院提出诉讼请求：1.判决交投公司向郑某某支付逾期办证的违约金261644元（以总房款870696元为基数，按照每日0.05%的标准，自2016年1月14日起计算至2017年9月6日止）；2.本案的诉讼费用由交投公司承担。事实和理由：2013年8月13日，郑某某（作为乙方、买方）与交投公司（作为甲方、卖方）签订了编号为201308137524的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买甲方出售的广州市番禺区某某镇某某路某某街6号某某花园l期二区X号楼2梯（某某花园l期X号楼）X房，该物业建筑面积为144.646平方米，套内建筑面积115.8769平方米，总金额为865081元。付款方式为按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日内（不超过5日）支付全部房款的55.61%，金额为481081元。除首期款外，剩余房款金额384000元须于2013年8月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，甲方代理乙方办理按揭手续，乙方在签订本合同并支寸首期款后15日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。其中合同第十三条约定：“甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用”；其中合同第二十一条约定：“双方同意以乙方委托甲方办理《房地产证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面知15个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料”；其中合同第二十二条约定：“乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同”；其中合同附件七合同《补充协议》第七条约定：“就本合同所约定的‘房屋交付’条款中交付期限以及‘产权登记’条款中产权登记办理期限、现双方特别约定如下：如乙方选择银行按揭的，乙方在合同约定的交房期限届满前仍未办妥所有的按揭手续，仍未使甲方获得银行按揭放款，甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金。免责期限。鉴于乙方已享受了价格的优惠政策，为此乙方同意甲方的房屋交付使用及办理产权证等事宜设定不少于60个工作日的免责期。即甲方未按照合同约定的期限交付房屋或者办理产权证的，逾期期限在60个工作日内的，不承担违约责任”。后郑某某如期向交投公司缴交了涉讼房屋的首期款、尾款（按揭），2016年6月17日就面积差异补交房款5615元，实际成交房价为870696元，交投公司分别于2013年9月12日、2014年2月27日、2016年6月24日向郑某某出具了编号为09030971、02262227、4400151320的《广东省地方税收通用发票联》。郑某某认为，交投公司按照合同约定最迟应于2016年1月14日办妥涉诉房屋不动产权证，但实际办妥时间为2017年9月6日，迟延601天，依约应承担逾期办理不动产权证的违约责任，为维护郑某某的合法权益特诉至法院，请求依法判如所请。交投公司辩称：1.交投公司认为根据郑某某的收楼时间及双方合同和补充协议对于办证270个工作日的时间的规定，郑某某现才向交投公司主张逾期办证违约金的，已经过了诉讼时效。2.交投公司认为逾期办证的责任不在于其司，其司于2016年6月17日已经向郑某某发送及送达关于某某花园办理房地产证的通知，已经明确郑某某需在收到通知之日起15日内缴纳剩余购房款及相应的契税等手续。现因郑某某迟迟未按照通知的要求缴纳契税才导致交投公司未能按照约定的期限内办理好相应的产权证，因此交投公司认为导致逾期办证的责任在于郑某某自身。3.根据郑某某主张的违约金金额来看，违约金金额占总房款的高达30.04%，因交投公司已经根据郑某某的诉讼请求确认按照合同约定交付房屋给郑某某使用，因此被告交投公司即使存在逾期办证，也并未在很大程度上影响到郑某某对房屋进行使用和收益，因此郑某某现主张购房款高达30.04%多的违约金大大超过交投公司逾期办证给郑某某造成的实际损失，请求予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经开庭审理，查明事实如下：2013年8月13日，交投公司作为甲方（卖方），与郑某某作为乙方（买方）共同签订了一份《广州市商品房买卖合同（预售）》。合同约定：乙方所购商品房为位于广州市番禺区某某镇某某路某某街6号某某花园1期二区X号楼2梯（某某花园l期X号楼）X房（以下简称涉讼房屋），该商品房建筑面积共144.646平方米，其中套内建筑面积115.8769平方米，共有分摊面积约28.7691平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米7465.52元，总金额为865081元；付款方式为按揭付款，乙方自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付481081元；剩余房款384000元须于2013年8月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条“产权登记”约定，双方同意由乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知15个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。合同还约定了其他内容。另外，该合同附件七补充协议约定：就本合同所约定的“房屋交付”条款中交付期限以及“产权登记”条款中产权登记办理期限，现双方特别约定，如乙方选择分期付款的，在该交房期限届满前乙方仍未向甲方交齐全部房价款，如有违约金的，还需要交齐违约金，否则甲方不受该两条期限的限制，有权按乙方累计逾期天数顺延交楼日期及办证日期，乙方已充分理解该风险并不得以公平原则为由向甲方主张顺延期间的逾期交楼及逾期办证违约金；免责期限，鉴于乙方已享受了价格的优惠政策，为此乙方同意甲方的房屋交付使用及办理产权证等事宜设定不少于60个工作日的免责期，即甲方未能按照合同约定的期限交付房屋或者办理产权证的，逾期期限在60个工作日内的，不承担违约责任；办理出具《房地产权证》的前提是：乙方向甲方付清本合同及本补充协议以及其他相关附件约定房价款、税费、抵押办证费、面积退补款及其他应付款等一切款项，同时乙方按房地产管理部门的要求提供身份证明或其他办证必须文件予甲方以及乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件，乙方提供上述资料时由甲方开具收据，若乙方未提供办证所需全部资料并办妥上述手续，否则甲方有权顺延办证日期。交投公司向郑某某开具售房款发票的时间及金额如下：2013年9月12日为481081元、2014年2月27日为384000元、2016年6月24日为5615元。2016年6月17日，交投公司向郑某某发出《番禺交投公司关于某某花园办理房产证的通知》，主要内容包括：经行政部门实际测量，涉讼房屋的实际套内面积与合同约定计价面积存在差异，故涉讼房屋的总价相应调整为870696元，面积差异款为5615元；郑某某应于收到本通知之日起15日内到其司财务部补交面积差异款5615元，并填写办理房产证所需资料，同时自行前往番禺市莲路广场街缴纳契税等有关手续；若因郑某某未按时收楼、提供的办证资料不齐、房款（含面积差异款）及税、费未缴清或逾期未前来办理的，其司不承担任何逾期办证的违约责任。另外，交投公司曾与郑某某签订一份《面积差异补充协议书》，主要内容为确认涉讼房屋因存在面积差异，郑某某需向交投公司支付面积差异房款5615元。2017年6月14日，郑某某向广州市番禺区地方税务局提交《契税纳税申报表》并缴纳涉讼房屋的契税26112.86元，广州市番禺区地方税务局城区税务分局于同日向郑某某出具了《税收完税证明》。2017年9月6日，广州国土资源和规划委员会向郑某某核发了涉讼房屋的《不动产权证书》。诉讼中，双方当事人均确认：1.郑某某已向交投公司支付全部购房款870696元；2.郑某某于2014年12月31日收楼。本院认为，交投公司与郑某某就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于交投公司是否应承担逾期办证的违约责任以及违约期间的计算方式。第一，郑某某已于2014年12月31日收楼，根据上述合同的约定，交投公司应于商品房交付之日起270个工作日内（210个工作日办证期限+60个工作日免责期）即2016年1月28日前为郑某某办妥房产证，而交投公司实际上直至2017年9月6日才办妥，已构成逾期办证。第二，交投公司关于郑某某迟延完税的抗辩。交投公司已于2016年6月17日的办证通知中要求郑某某在收到通知之日起15日内办妥包括完税在内的办证前期手续，而交投公司亦于郑某某支付完全部房款后及时出具了相应的购房发票，故郑某某应于2016年7月2日前完税，但郑某某直至2017年6月14日才取得契税完税凭证，逾期347日，该迟延办证期间不能归责于交投公司，应在迟延办证违约金计算期间内予以扣减。第三，交投公司关于诉讼时效的抗辩。交投公司自2016年1月29日起因迟延办理房产证构成违约，至《中华人民共和国民法总则》施行之日（2017年10月1日）未届满《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效，故应适用民法总则规定的三年诉讼时效。因此，自郑某某起诉之日（2019年3月13日）向前倒推三年即2016年3月13日前的逾期办证违约金已过诉讼时效。第四，交投公司关于违约金标准过高的抗辩缺乏理据，本院不予采纳。综上，交投公司应向郑某某支付的逾期办证违约金应以870696元为本金，按每日0.05%的标准（即每日435.348元），自2016年3月14日起计算至不动产权证书办妥之日即2017年9月6日止，并扣减郑某某迟延完税的347日，计195天，为84893元（435.348元/天×195天≈84893元）。郑某某诉请中超过上述金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市番禺某某建设投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郑某某支付迟延办理不动产权证书的违约金84893元；二、驳回原告郑某某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2612元，由原告郑某某负担1613元，被告广州市番禺某某建设投资有限公司负担999元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇一九年七月十三日书记员  杜嘉华