河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初2503号原告：甘张栋，男，汉族，1980年7月6日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：远景、王林琳，河南坤达律师事务所执业律师。被告：洛阳升龙置业有限公司，住所地：洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张青磊、秦思，河南陆达律师事务所执业律师。原告甘张栋与被告洛阳升龙置业有限公司(以下简称升龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。甘张栋的委托诉讼代理人远景、王林琳，升龙公司的委托诉讼代理人张青磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘张栋向本院提出诉讼请求：1.依法判令升龙公司承担逾期交房违约责任，向甘张栋支付从2016年3月2日起至实际交房之日止的违约金（违约金以2641575元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，截止2019年4月1日暂计为354301元）；2.本案诉讼费及其他费用由升龙公司承担。事实和理由：甘张栋、升龙公司于2014年1月10日签订《商品房预售合同》，由甘张栋购买升龙公司开发的位于洛阳市西工区升龙广场C区1幢2单元2-2层015号商品房，该房屋用途为商业用房，根据合同第八条及补充协议约定升龙公司应当在2015年12月31日前交房，逾期交房超过60日（宽限期）则应向甘张栋承担违约责任。甘张栋依约支付了全部房款，而升龙公司从交房期限到期后至今无法向甘张栋交付房屋，导致甘张栋无法出租、使用，造成重大经营损失。甘张栋认为合同约定“支付已付房价款0.5%的违约金”属于格式无效条款，且该违约金明显低于其实际损失，应当增加违约金数额，从2016年3月2日逾期交付房屋使用开始计算，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准支付至实际交房之日止。升龙公司辩称，一、甘张栋、升龙公司签订的商品房预售合同第八条及补充协议第八条约定，商品房经勘察、设计、建设、施工、监理五大单位验收合格符合房屋交付条件。同时补充协议第十条约定出卖人逾期交房，买受人同意给予60日的宽展期，本案的交房时间应为2016年3月2日，在本案中2015年12月31日经五大单位联合验收合格，符合合同约定的交付条件，并以邮寄和报纸公告的形式通知甘张栋办理交房手续，升龙公司不存在逾期交房的违约情况。二、商品房预售合同、补充协议第十条明确约定了如宽展期满后还未交付房屋，出卖人支付已付房价款百分之零占五的违约金，甘张栋主张的按同期贷款利率计算没有法律依据。综上，请求驳回甘张栋的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.2014年1月10日，甘张栋、升龙公司签订《商品房预售合同》一份，甘张栋购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房屋××套，该房为预售商品房，用途为商业用房，预测建筑面积共136.38平方米。合同约定该商品房单价为每平方米19369.23元，房屋总价款为2641575元，甘张栋以商业按揭贷款方式支付房款。合同第八条关于交付期限的约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条约第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格……”；合同附件三同时关于装饰、设备标准的约定为：“1.外墙：玻璃幕墙、石材幕墙、面砖、涂料。2.内墙：水泥砂浆抹平。3.顶棚：混凝土原顶。4.地面：原结构基层。5.门窗：门：玻璃门；窗：玻璃幕墙、铝合金玻璃窗。6.电梯：公共自动扶梯、电梯。7.电视、电话、宽带：均接入弱电箱。8.小商铺内楼梯：二次装修时客户自理。”合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行（附件四第十条内容为，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金）。2.2014年1月25日甘张栋交纳购房款1321575元，2017年9月1日交纳购房款1320000元，均有升龙公司出具的发票。2014年11月27日，甘张栋交纳涉案房屋契税105663元。3.升龙公司提交了《建设工程竣工验收意见书》、洛阳晚报等证据，用于证明升龙广场C区1#楼商业裙房及地下车库工程经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收的竣工验收时间为2015年12月31日；升龙公司以邮寄《升龙广场交房通知书》方式告知买受人于2016年2月26日至2016年7月1日期间办理交房手续。甘张栋认为五方验收作为交房条件违背了《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，案涉房屋作为商业用房，没有达到消防验收的标准是不能接收使用的，并且房屋并没有装修装饰，电梯、公共扶梯及电视电话等均未安装到位，升龙公司以此为交房条件违反法律规定，并否认收到《升龙广场交房通知书》，表示即便升龙公司在相关报纸上进行了刊登，但案涉房屋不具备交付使用条件，报纸刊登的信息不能作为交房的依据。4.升龙公司提交2019年4月18日洛阳市公安局消防支队出具的建设工程消防验收意见书，用于证明升龙广场C区1#-3#楼均消防验收合格。庭审中甘张栋提供商铺现场照片证明涉案商铺公共设施未施工到位，不具备使用条件，升龙公司不予认可。本院询问升龙公司关于附件三的公共设施等是否安装到位，升龙公司称庭后答复，但至今未予答复。本院认为，本案争议的焦点为：一、升龙公司对所涉商品房的交付是否构成违约；二、是否应当调整违约金。关于焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。本案中，甘张栋与升龙公司签订的《商品房预售合同》约定升龙公司将具备经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格等五种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人；升龙公司也提供《建设工程竣工验收意见书》拟证明其依据合同约定及相关法规规定，组织施工、勘察、设计、监理单位验收合格。然而，购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，房屋是否验收合格与是否能够交付使用是两个不同的概念，升龙公司虽提供证据证明案涉房屋在2019年4月18日通过了公安消防机关的消防验收，但并未再次通知甘张栋进行收房，升龙公司已构成违约，而且合同附件三约定升龙公司交付的房屋条件，升龙公司至今并未提交证据证明已经具备，应当承担相应的违约责任。关于焦点二，甘张栋认为合同约定的违约金过低，请求法院以购房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%予以调整，不违反法律规定，予以支持。根据合同约定，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付违约金，故升龙公司应当自2016年3月2日起向甘张栋支付违约金。现虽然升龙公司已取得涉案房屋的消防验收，但合同附件三约定的公共设施是否具备并不确定，即升龙公司的交房时间尚不确定，故酌定违约金计算至本判决生效之日止，以2641575元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，之后的违约金，甘张栋可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、洛阳升龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向甘张栋支付逾期交房违约金（违约金以2641575元为基数，自2016年3月2日起，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算至本判决生效之日止）；二、驳回甘张栋的其他诉讼请求。如洛阳升龙置业有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6615元，减半收取3307.5元，由洛阳升龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘伟国二〇一九年七月二十三日书记员  丁 妍