湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0721民初1069号原告：雷金定，男，1958年12月8日出生，汉族，湖南省安乡县人，居民，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：杨其国，安乡县凯旋法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：马志，男，1962年5月19日出生，汉族，湖南省安乡县人，居民，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：彭晓斌，男，1945年1月16日出生，汉族，湖南省安乡县人，居民，住湖南省安乡县。代理权限为特别授权。被告：郭冬林，男，1962年11月19日出生，汉族，湖南省安乡县人，居民，住湖南省安乡县。原告雷金定诉被告马志、郭冬林确认合同效力纠纷一案，于2019年6月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷金定及委托诉讼代理人杨其国、被告马志及委托诉讼代理人彭晓斌、被告郭冬林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告马志购买雷金定房屋买卖合同无效；2、二被告承担诉讼费及其他费用。事实与理由：原告雷金定与被告郭冬林系亲戚关系，二被告系朋友关系。2017年，被告郭冬林在原告不知情的情况下，将原告着落在安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场的房屋卖给被告马志，二被告的行为严重侵犯了原告的财产权益。原告遂提出上列诉讼请求。被告马志辩称，我与原告雷金定的委托人郭冬林签订的《房屋买卖协议》合法有效，并且将购房款通过郭冬林转汇给了原告。近两年来，双方均无异议，不存在原告不知情之说，请求驳回原告的诉讼请求。被告郭冬林辩称，受原告雷金定委托，出卖原告着落在安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场的房屋，遂于2017年8月22日，转委托张业华与被告马志签订《房屋买卖协议》，协议签订后，其又将房屋买卖情况告知了雷金定，雷金定表示同意后，当日，马志将购房款40,000元通过熊立华账户汇入其账户。2017年9月10日，其将房屋价款40,000元汇给了雷金定妻子段中秋。因此，其有代理权，代理雷金定卖房的行为合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。原告雷金定为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原、被告的身份信息材料，拟证原、被告身份情况及诉讼主体资格，被告马志不是安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场集体经济组织成员，不具有购房资格；2、李国满的证明材料，拟证明自己的房屋已被人出卖给马志，园艺场还收取了2,000元的费用。被告马志为支持其辩称，向本院提交了如下证据：1、《房屋买卖协议》，拟证明出卖人郭冬林自愿将着落在丰凝港园艺场的两间平顶旧房连同操坪宅基地一并转让给被告，是双方真实意思表示，且有园艺场前任和现任场长签字；2、收条，拟证明园艺场同意宅基地转让，并收取了相关费用；3、中国农业银行湖南省分行交易明细，拟证明被告已将购房价款67,000元交付到郭冬林指定的收款人熊立华的账户上；4、深圳农村银行对账单，拟证明郭冬林将房屋价款40,000元交付给了原告，原告表示认可；5、张业华的证明，拟证明张业华代表郭冬林与被告签订《房屋买卖协议》；6、安乡县人民政府征收土地通告，拟证明原告得知其房屋拟将征收，而对房屋买卖反悔。被告郭冬林为支持其辩称，向本院提交了深圳农村商业银行对账单及历史交易明细，拟证明郭冬林将房屋价款40,000元交付给了原告。经庭审组织举证、质证，被告马志、郭冬林对原告雷金定所举证据无异议。二被告对相互之间所举证据不持异议。原告对被告马志所举证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，对关联性有异。证据1是《房屋买卖协议》，合同主体是郭冬林与马志，与本案无关；证据2是园艺场收取马志的土地相关费用，与原告无关；证据3、4是银行明细和对账单，只能证明2017年8月22日，熊立华账户里流入资金67,000元、郭冬林的账户里流入资金40,000元，2017年9月10日，郭冬林的账户里流出资金40,000元，流向安乡农村商业银行安丰支行，不能证明流入原告账户或原告之妻账户，该二证据与本案没有关联性；证据5是张业华的证明，没有证明原告有委托张业华买房；证据6是拟征收土地的文件，与本案没有关联。被告郭冬林所举证与马志的证据4为同一证据，原告雷金定持相同异议。本院认证如下：对原、被告均无异议的证据予以确认。被告马志所举证据1是《房屋买卖协议》，签订该协议的主体是郭冬林和马志即甲方为郭冬林，乙方为马志，张业华代替郭冬林在协议上签字，标的物为郭冬林旧宅两间及附属物等；结合原告所举证据及原、被告当庭审陈述，证明了《房屋买卖协议》（证据1）所涉标的物即房屋指向原告诉称的案涉房屋，与本案存在关联性。证据2是马志购得证据1的标物后，向园艺场支付土地相关费用；证据3是马志购得证据1的标物后，向熊立华账户汇入67,000元；以上证据能够证明本案的相关事实，与本案存在一定关联。证据4与郭冬林所举证据为同一证据，是郭冬林的账户里流入资金40,000元，2017年9月10日，该40,000元流出，流向安乡农村商业银行安丰支行，经郭冬林申请，本院对雷金定之妻段中秋在安乡农村商业银行账户2017年9月8日至9月30日银行流水查询，其账户上没有该笔40,000元的流水，不能证明流入原告账户或原告之妻账户，对该证据的证明目的不予以认定。证据5是张业华的证明，不能证明原告有委托张业华买房，其证明目的不予认定。证据6是拟征收土地的文件，与本案没有关联，不予认定。经举证、质证、认证及原、被告陈述，本院认定案件事实如下：原告雷金定与被告郭冬林系亲戚关系，90年代，经郭冬林介绍，原告雷金定搬迁至安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场，并取得小三间房屋一栋，后拆除在原地重建，建成案涉房屋。后该房屋老旧处于空置。2017年8月22日，被告郭冬林委托张业华与被告马志签订《房屋买卖协议》，协议约定：1、甲方将旧宅一栋（宅基两间外加厨房一间）转卖给乙方，含屋前操坪；2、甲、乙双方协议一经签订，即产生法律效力，乙方另付丰凝港林场土地流转费2,000元。该协议的甲方为郭冬林，乙方为被告马志，张业华代郭冬林在乙方栏签字，杨其元、李国满作为见证人签字。该《房屋买卖协议》签订当日，马志向郭冬林指定的收款人熊立华账户汇款67,000元，熊再向郭冬林账户汇款40,000元。2017年9月10日，郭冬林账户汇出40,000元至安乡农村商业银行安丰支行。另查明：被告马志非安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场集体经济组织成员。案涉房屋系旧房，现为空置状态，被告马志并未实际占有。本院认为，本案争议焦点一为《房屋买卖协议》所涉房屋与案涉房屋是否为同一标物。焦点二为雷金定是否委托郭冬林卖房或事后对郭冬林的卖房行为予以了追认。焦点三为被告郭冬林对案涉房屋是否有处分权及被告马志是否有购买案涉房屋的资格。一、《房屋买卖协议》所涉房屋与案涉房屋是否为同一标物。根据《房屋买卖协议》，房屋买卖双方是被告郭冬林与被告马志，在庭审中，二被告均陈述《房屋买卖协议》所涉房屋系原告雷金定所建造的着落在安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场的房屋，该协议见证人之一李国满证明协议所涉房屋是雷金定住宅，园艺场收取了2,000元宅基费。因此，能够认定《房屋买卖协议》所涉房屋与案涉房屋为同一标的物即原告雷金定着落在安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场的房屋。该房屋系雷金定于90年代取得他人房屋后拆除重建而成，其享有物权。二、雷金定是否委托郭冬林卖房或事后对郭冬林的卖房行为予以了追认。被告郭冬林辩称是受雷金定委托卖房，且事后将卖房款40,000元汇给了雷金定之妻段中秋，其有委托授权，且雷金定收受卖房款已两年，未提出异议，其行为表明雷金定有委托行为。雷金定对郭冬林的辩称主张全部否认。郭冬林对其辩称提交了自己在农村商业银行的对账单及历史明细，只能证明2017年9月10日其银行账户上有一笔40,000元汇到安乡农村商业银行安丰支行，本院依据郭冬林的申请，查询了段中秋在农村商业银行账户流水，2017年9月8日至9月30日时段，段中秋在农村商业银行账户上没有40,000元流入，因此，不能证明雷金定收到了卖房款。郭冬林也没有提交其他证据证明雷金定与其有委托卖房的委托关系，因此，郭冬林的辩称主张不成立，不予采纳。三、被告郭冬林对案涉房屋是否有处分权及被告马志是否有购买案涉房屋的资格。在案证据证明，案涉房屋是雷金定所建造，虽然其没有房屋产权证，在本县范围内，农村房屋没有产权证是普遍现象，不能因此否认其享有案涉房屋权利，证据证明案涉房屋是雷金定所建造，雷金定是案涉房屋的物权人。郭冬林既不是案涉房屋的权利人，也未取得权利人授权，私自将案涉房屋卖给本案被告马志，属无权处分。根据《中华人民共和国合同法第》五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，郭冬林与马志签订《房屋买卖协议》后，权利人雷金定未予追认，郭冬林也未取得处分权，其签订的《房屋买卖协议》对雷金定不产生法律效力。其次，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马志与郭冬林签订的《房屋买卖协议》买卖标的物既包含房屋，还包含相应的宅基地使用权。房屋受让人马志不是安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场集体经济组织成员，其无权取得安乡县大鲸港镇丰凝港园艺场集体经济组织的宅基地使用权，因此，所签订的《房屋买卖协议》无效。根据《中华人民共和国合同法第》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，各当事人因《房屋买卖协议》所取得的财产应当返还。鉴于本案不能完全查明马志因《房屋买卖协议》支付的房屋价款的去向，返还主体不能确定，且马志仍坚持《房屋买卖协议》有效，未提出返还请求，因此，该部分不在本案中处理，可待收集证据后，另案起诉；同时，马志并未实际占有案涉房屋，原权利人雷金定可直接行使案涉房屋权利，不必经他人许可，本案也不作出返还处置。雷金定提出的其他诉讼请求，没有举证证明其主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郭冬林与马志签订《房屋买卖协议》对雷金定不发生法律效力；二、郭冬林与马志签订《房屋买卖协议》无效；三、驳回雷金定的其他诉讼。本案受理费100元，由被告郭冬林、马志各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  钱正荣二〇一九年七月三十一日法官助理杨奕代理书记员  熊香容附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。