浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4352号 原告殷瑾，女，1975年11月14日出生，汉族，住所地浙江省杭州市上城区。 委托代理人葛宗萍，浙江方广律师事务所律师。 被告柯尊丽，女，1981年4月9日出生，汉族，住所地浙江省杭州市江干区。 委托代理人姜慧文，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 原告殷瑾为与被告柯尊丽债权债务概括转移合同纠纷一案，于2019年4月29日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告殷瑾及委托代理人葛宗萍、被告柯尊丽委托代理人姜慧文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷瑾诉称：2017年12月6日，被告与浙江中强建工集团有限公司（简称中强公司）签订一份《物业使用权转让合同》，被告从中强公司取得滨江区浦沿街道南环路4287号滨江尚街4层020号物业20+17年共34年的物业使用权，使用权价款为357134元。同日，被告与杭州尚街商业地产管理公司（简称尚街管理公司）签订一份《物业委托经营管理合同》，被告将前述滨江尚街4层020号物业使用权委托尚街管理公司经营，尚街管理公司应自2018年10月1日起按约支付被告委托经营收益。后被告因在他处置业需要筹款，决定将上述物业权益进行转让。2018年7月7日，经朋友介绍，原被告签订《滨江尚街物业使用权转让合同》，被告将其与中强公司、尚街管理公司签订的两份合同项下的权益转让给原告，转让金额为357134元。原合同下委托经营第一笔收益在2018年10月1日到账，由被告收取。被告收取第一笔收益后，在2018年10月31日前，被告协助原告完成开发商处的受让手续。合同签订当日，原告向被告支付了转让金357134元。但至今，不仅双方没有完成在开发商处的变更受让手续，被告应在2018年10月1日取得的第一笔委托经营收益也没有取得，原告的合同目的已完全无法实现。现请求判令：解除双方签订的《滨江尚街物业使用权转让合同》，被告返还原告已支付的转让金人民币357134元。 被告柯尊丽辩称：1、原告诉称的“至今不仅双方没有完成在开发商处的变更受让手续，被告应在2018年10月1日取得第一笔委托收益没有取得，原告合同目的已完全无法实现”与事实不符。原被告经平等协商，自愿签订滨江尚街物业使用权转让合同，双方对合同约定的权利义务确认知晓；签订合同后，被告就不再承担案涉物业的义务、也不再享有案涉物业权利，即使目前原告不能与中强公司办理转让手续，该风险也应由原告承担。2、合同签订后，被告曾多次主动与原告联系，履行了合同约定的协助义务；但原告却一再拖延直至明确表示不愿意购买，致使原被告至今尚未办理转让手续；目前，中强公司仍正常经营，案涉物业也已出租，合同约定的使用权转让合同目的完全可以实现。请求驳回原告诉讼请求。 原告殷瑾为支持诉称，向本院提交的证据有： 1、被告与中强公司间《物业使用权转让合同》1份、被告与尚街管理公司间的《物业委托经营管理合同》1份，以证明被告与中强公司、与尚街管理公司签订相关合同，约定取得滨江尚街4-020号物业37年物业使用权，并委托尚街管理公司进行经营管理的事实。2、原被告间的《滨江尚街物业使用权转让合同》1份。以证明原被告双方签订物业转让的合同，以及合同的具体内容的事实。3、工商银行汇款凭证1份，以证明原告已在合同签订当日按约向被告支付了全部转让金的事实。？4、中强公司《滨江尚街项目处理方案》、《承诺书》各1份，该份证据系被告与原告2019年4月会面当天提供给原告，以证明维权过程中一直由被告作为业主与中强公司进行交涉和维权；中强公司在2018年10月、12月先后出具该两份文件，中强公司在2018年10月就已经承认滨江尚街项目已构成违约，实际的产权状况并非中强公司所有，产权人实为浙江龙禧投资集团有限公司。5、全国企业破产重整案件信息网信息1份，以证明浙江龙禧投资集团有限公司(简称龙禧集团)已进入破产程序，案涉项目已经成为破产财产；中强公司、龙禧集团均已无权进行任何处置的事实。6、证人魏某证言1份，以证明被告早在2018年10月1号就已知道案涉项目开发商已经违约，原、被告的债权转让合同已经无法继续履行；被告在自己已经违约的情况下，仍想将充满瑕疵的权利继续转让给原告，不承担任何责任，原告当然有权拒绝接受。 被告柯尊丽对证据1、2、3无异议。证据4的真实性、合法性无异议，但认为该证据只能证明案涉物业出现维权问题，并不能证明中强公司不是项目所有权人；中强公司出具的两份文件与原、被告之间的合同履行没有关联性，该证据反能证明中强公司正努力处理案涉物业维权问题。证据5的真实性、合法性无异议，但认为该证据只能证明龙禧集团已进入破产程序，根据破产法第一百零七条规定，债务人只有被宣告破产后才称为破产人，债务人财产被称为破产财产，龙禧集团并未宣告破产，龙禧集团进入破产程序不能证明案涉项目属于破产财产，中强公司、龙禧集团均无权进行任何处置。证据6的真实性、合法性无异议，但该证据只能证明案涉项目有人在维权，不能证明原被告双方的使用权转让合同已无法继续履行，相反，该证据能证明原告在签订转让合同时对滨江尚街项目进行过了解，并且对该项目当时市场前景看好。 经查，原告提交的证据1、2、3，被告均无异议，予以确认；原告提交的证据4、5、6，被告对真实性、合法性均无异议，与本案事实认定相关，予以确认。 被告柯尊丽为支持其辩称，向本院提交的证据有： 1、电话录音（2018年10月31日），以证明被告曾于2018年10月31日主动与原告电话联系，双方同意在2018年11月滨江尚街业主代表与省政府沟通后再去办理过户手续。2、电话录音（2019年4月25日），以证明被告曾于2019年4月25日与原告见面沟通，被告表示愿配合原告办理过户手续，原告表示急需用钱，不愿意再购买商铺。3、证人徐某出具的情况说明及身份证复印件各1份，以证明原被告签订《滨江尚街物业使用权转让合同》时，原告同意将2018年10月1日兑付的第一笔投资收益归被告所有；同时证明合同签订后，被告曾多次主动联系原告去开发商处办理过户手续，原告借故拖延。4、微信聊天记录（2018年10月14日）1份，以证明被告于2018年10月14日在证人徐某的告知下才知道滨江尚街物业出现维权问题。5、微信聊天记录（2018年11月2日）1份，以证明原告曾与证人徐某聊天，提到被告联系原告办理滨江尚街使用权转让手续，原告表示担心涉案物业维权问题，希望省政府介入确定滨江尚街物业处理方案后，再去办理转让手续。6、中强公司与龙禧集团物权确认纠纷案一审民事判决书1份，以证明滨江区人民法院于2014年6月15日作出生效判决，确认双方之间的买卖合同合法有效，中强公司有权要求龙禧集团办理产权过户登记的事实。7、滨江区法院有关中强公司要求办理喜来登附楼房产买卖过户的答复1份，以证明滨江区法院答复龙禧集团破产管理人，继续履行与中强公司就滨江尚街物业的商品房买卖合同有关房屋产权过户的义务，中强公司有权处置该物业，原被告之间的使用权转让合同仍能履行。8、中强公司承诺书1份，以证明中强公司承诺将滨江尚街物业1-3层所有剩余商铺由涉案物业所在楼层的所有业主享受，原告能取得相应权益。9、“尚街”投资者代表与中强公司负责人见面会议纪要1份，以证明中强公司同意配合尚街物业投资者，争取直接将所有权过户给投资者，原被告之间的使用权转让合同仍能履行。 原告殷瑾经质证：证据1的真实性无异议，但对合法性、关联性以及证明目的有异议；录音系被告偷录，不具有合法性；被告录音的时间2018年10月31日是合同约定的最后履行期限，被告在当天通过打电话的方式并进行偷录，其意图是为规避自身在合同项下的责任；而且通话当时项目已出现问题；双方同意并不能代表原告认可并接受被告的违约，电话录音不能证明原告的真实意思表示。证据2的真实性无异议，但对合法性、关联性、证明目的有异议，被告录音时间2019年4月25日已超过履行期限五六个月，已构成对原告的根本违约；被告试图通过电话录音补正自己没有违约，其实没有任何意义；录音明确表示出双方都知道中强公司项目出现问题，被告依然想的不是承担责任，而是规避责任；原告表示不愿意再购买商铺，具有正当法律依据。证据3的真实性有异议，因证人徐某没出庭作证。证据4的真实性无法确定，微信聊天发生在被告与案外人徐某之间，原告并非聊天对象；即使真实，也能说明被告在2018年10月14号就已知道项目出现问题。证据5无异议，在项目出现违约的情况下，原告作为权利人当然要担心项目，也正基于项目不能履行才会提起诉讼，所以原告才今天提起诉讼。证据6无异议，但对被告的证明目的有异议，判决书的内容明确中强公司与龙禧集团间于2007年1月25号签订的买卖合同有效，并没确认中强公司为案涉物业所有权人；被告认为是中强公司有权要求龙禧投资办理产权过户登记过于牵强。证据7系复印件，真实性没法确认；对相关性以及证明目的也有异议，根据原被告签订的合同约定，被告在约定的履行期间已对原告构成严重违约，原告依法有权解除合同。证据8系复印件，真实性无法确认；即使具有真实性，尽管中强公司一再声称其为项目所有权人，但案涉项目的维权至今没有任何进展，中强公司法定代表人已被采取刑事强制措施，承诺书能否代表中强公司真实意思本身也值得怀疑。证据9的真实性无法确认，对相关性以及证明目的均有异议，会议纪要的形成时间2018年11月9日已超过合同约定的履行期限。 经查：被告提交的证据1、2、5、6具有真实性，与本案事实认定相关，予以确认。被告提交的证据3属证人证言，因证人未出庭作证且原告持有异议，不予确认。证据4的微信聊天记录发生在被告与案外人之间，真实性无法确定，本院不予确认。证据7、8、9均系复印件，真实性无法确定，且该证据所涉及的内容不影响原被告之间权利义务的判断，本院在本案中不予确认。 根据认定的证据，结合当事人的陈述，本院确认下列事实： 2007年1月25日，中强公司与龙禧集团签订买卖合同，中强公司向龙禧集团购买位于滨江区地块项目中第2号楼圆形位置的房屋。2010年10月31日，中强公司与龙禧集团签订补充协议，明确龙禧集团于2007年10月31日将房屋交付中强公司使用，龙禧集团承诺在补充协议生效后一年内将上述房屋产权证及土地使用权证过户给中强公司。 2014年5月23日，中强公司向滨江区人民法院提起诉讼，要求确认中强公司与龙禧集团于2007年1月25日签订的买卖合同有效；确认坐落于滨江区房屋所有权属于原告。滨江区人民法院于2014年6月15日作出（2014）杭滨民初字第686号民事判决书，确认中强公司与龙禧集团之间的买卖合同有效，驳回了中强公司关于确认物权的诉讼请求。 2017年12月6日，被告与中强公司签订物业使用权转让合同，被告受让了中强公司位于滨江区浦沿街道南环路4287号滨江尚街项目4层020号物业的使用权，中强公司在合同中明确其对该物业拥有独立、完整的产权及使用权；中强公司保证在2018年10月10日前按照有关规定完成二次装修验收及消防、环保等专项验收手续，达到基础开业条件，暂定于2018年10月1日前完成开业；物业使用权转让期限为20年，自2017年12月6日至2037年12月5日，物业使用权转让期限届满后，被告无偿使用至2054年11月16日，物业使用权届满后，如被告继续使用该物业，则相关费用由被告承担；物业使用权转让总价款为357134元；中强公司应当于2018年10月1日前将该物业交付给被告；双方同时同意将物业交由杭州尚街商业地产管理有限公司（以下简称尚街管理公司）进行统一商业运营管理，由商管公司代为办理该物业的交付手续，完成物业交付后并告知被告，视为中强公司完成该物业的交付；除按物业委托经营管理合同进行转让外，被告在向中强公司办理该物业使用权的转让、转租手续后，方可将该物业使用权转让、转租给第三方，被告不得擅自将该物业转让、转租给第三方使用，否则中强公司有权收回该物业等。 同日，被告与尚街管理公司签订物业委托经营管理合同，将滨江尚街4层020号物业（建筑面积9.88平方米）委托给尚街管理公司经营管理，管理期限20年，自2018年10月1日至2038年9月30日；合同期限内，被告不得以任何方式就该物业与其他任何第三方签订包括并不限于租赁、承包、委托经营在内的任何合同；委托经营期第一至第三年，尚街管理公司以该物业使用权转让总价款357134元为计算基准，按年固定收益率8%向被告支付委托经营收益；第四至第二十年，以尚街管理公司实际收取的该物业租金总额为经营收益，双方按9：1比例进行收益分配；收益每半年支付一次，第一次支付时间为2018年10月1日，第二次为上一次支付的六个自然月后，尚街管理公司于10个工作日内支付。 2018年7月7日，原告经人介绍，与被告签订滨江尚街物业使用权转让合同，约定：被告将滨江尚街4层020号物业转让给原告，转让价格为357134元，被告与尚街管理公司的滨江尚街物业委托经营管理合同、与中强公司的滨江尚街物业使用权转让合同所含的权益转让给原告；考虑到被告原合同第一期收益将于2018年10月1日到账，由被告拿到第一笔收益后，于2018年10月31日前，被告协助原告去开发商处办理受让手续，原告将按照开发商要求与开发商直接签订新的受让协议；协议签订后被告将不再享受、承担该项目的权利义务；本协议不可临时终止，否则视为违约，需要按照合同总金额赔偿对方损失（考虑原告利益，特别约定：因为开发商问题导致无法完成受让变更的情况除外）。当日，原告依约以转账方式向被告支付了转让款人民币357134元。 因中强公司法定代表人被公安机关采取刑事强制措施，委托经营管理合同约定的第一期收益无法兑现，引起投资户要求退房退款，中强公司于2018年10月19日出具书面的滨江尚街项目处理方案，确认案涉房产权属为龙禧集团，一至三层无抵押，四层抵押给了交通银行；项目运营可继续委托尚街管理公司，也可以由投资者自行设立新公司运营；购买四楼的商户可转到其他楼等。 2018年12月19日，中强公司作出书面承诺：将南环路4287号第1-4层房屋所有权转让给387位业主；房屋第四层已在交通银行办理抵押贷款，阻却了房屋所有权的转让，由中强公司提供方案解决抵押问题。 2018年10月31日，被告电话联系原告，表示：双方到11月份省府干涉完了后再去办理过户的手续；如果中强公司把产权给到业主，也愿意把产权转给原告。原告在电话中予以同意。 2018年11月2日，原告同案外人徐某在微信聊天中确认，其同意在下周与被告去办理过户事宜，但最好是维权的事情确定后。 2019年4月25日，原被告面谈物业转让的事宜，原告提出：如果要过户，原告肯定也要卖掉的，但现在要卖估计没人要。被告表示中强公司现在没倒闭，是可以过户的；去年年前打过两次电话要办理过户。 本院认为：被告与案外人中强公司签订的滨江区浦沿街道南环路4287号滨江尚街项目4层020号物业使用权转让合同，采用一次性付款方式支付使用费、转让的使用权年限与土地使用年限相一致，结合案外人中强公司承诺的将物权过户给业主的内容，被告与案外人中强公司签定的合同名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同。 被告与中强公司间的物业使用权转让合同、与尚街管理公司间的物业委托经营管理合同均系双务合同，被告将两份合同项下的权利义务概括转移给原告，属于债权债务概括转移法律关系。 《中华人民共和国合同法》第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。被告与中强公司签订的物业使用权转让合同约定，被告不得擅自将物业转让、转租给第三方使用，否则中强公司有权收回该物业；被告与尚街管理公司签订的物业委托经营管理合同约定，被告在合同期限内，不得以任何方式就该物业与其他任何第三方签订包括并不限于租赁、承包、委托经营在内的任何合同。被告辩称过户手续能够办理、其曾多次通知原告办理过户手续，但至今且在本院限定的期限内仍未能提交中强公司、尚街管理公司出具的同意被告将两份合同项下的权利义务转移给原告，本院对被告相关辩称不予采纳；根据原被告签订的滨江尚街物业使用权转让合同约定，被告应于2018年10月31日前协助原告去开发商处办理受让手续，但受让手续即中强公司、尚街管理公司的同意转让手续至今未办理，已构成根本性违约，原告诉请解除合同、返还款项，理由正当，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告殷瑾与被告柯尊丽于2018年7月7日签订的滨江尚街物业使用权转让合同； 二、被告柯尊丽于本判决生效后十日内返还原告殷瑾转让款人民币357134元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币3328.50元，由被告柯尊丽负担（原告应于本判决生效后十日内向本院申请案件受理费的退费；被告应于本判决生效后十日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  潘水良 二〇一九年七月二日 法官助理(书记员)李学娟