广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5630号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村桔树村广州碧桂园会所夹层，统一社会信用代码91440113783782626N。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：杨育展，男，该公司工作人员。被告：黄艳雯，女，1958年8月2日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司（以下简称碧桂园物业广碧分公司）与被告黄艳雯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业广碧分公司的委托诉讼代理人杨育展、被告黄艳雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业广碧分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠我司物业服务费和固定绿化服务费，截止到从2018年2月1日至2019年2月28日，欠物业服务费金额2552.16元，违约金2005.44元，2017年9月1日至2018年6月30日，欠固定绿化服务费2500元，总计金额为：7057.6元；2.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理，2006年7月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园雅苑28座G01号房产，成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2018年2月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业服务费。自2017年9月1日起截至起诉之日，拒绝支付固定绿化服务费。该房产建筑面积68.40平方米，根据《广州碧桂园前期物业服务协议》，对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收。每逾期一天需增交5‰的违约金”的约定，被告每月应向原告支付136.8元的物业服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付157.32元，截止到从2018年2月1日至2019年2月28日，欠物业费金额2552.16元、违约金2005.44元，截止到2017年9月至2018年6月欠固定绿化服务费2500元，总计金额7057.6元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费2552.16元，违约金2005.44元，固定绿化服务费2500元，根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，保护原告的合法权益。被告黄艳雯辩称，我在2000年4月份就购买了涉案房屋，我方向原告缴纳物业管理费一直都是用农业银行的存折进行自动扣费的，偶尔一两次我是通过现金缴纳，但是原告每月扣费的金额是不同的，我认为原告的扣费标准不正规，同时因为原告的物业管理服务不到位，所以我方才没有缴纳物业管理费，另我方确认原告诉求我方的固定绿化服务费2500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：原告碧桂园物业广碧分公司是经广州市番禺区工商行政管理局核准登记的企业法人分支机构，经营范围包括物业管理。广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园雅苑28座G01（以下简称涉案房产）的权属人为被告黄艳雯，该房屋建筑面积为68.4平方米，另有花园面积78平方米。原告自1999年起进驻涉案小区并提供物业服务至今，涉案小区尚未成立业主委员会。2000年4月30日，被告与番禺市碧桂园物业发展有限公司签订房地产买卖契约及补充协议书，购买涉案房产，其中附录七物业管理公约第七点管理费用约定“1.本期管理费标准：每平方米建筑面积每月2元人民币，每平方米花园面积每月0.5元人民币。3.逾期交费：每逾期一天需增交5‰的滞纳金……”广州市番禺碧桂园物业发展有限公司（甲方）与碧桂园物业广碧分公司（乙方）签订广州碧桂园前期物业服务合同，合同约定由原告对广州碧桂园一、二期提供前期物业管理服务事宜，包括综合管理服务、共用设施设备维修管理、公共秩序管理、公共环境卫生管理服务、公共绿化养护管理等管理与服务。合同第三条、第二十五条约定“1.乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的物业面积计算交纳，计收标准为：步梯洋房：按房屋建筑面积2.30元/月·平方米计收；独立别墅：按房屋建筑面积2.80元/月·平方米计收；花园：按花园面积0.50元/月·平方米计收。本合同经甲乙双方签署后生效，即2016年1月1日起至2018年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”合同第六条、第十五条约定“物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业服务费。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。”2014年7月21日至2014年9月20日期间，经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，广州碧桂园小区物业服务费收取标准自2015年1月1日起按照洋房建筑面积每平方米2.3元/月（含公摊费）、别墅建筑面积每平方米2.8元/月（含公摊费）计收。原告就调整后的物业服务费计收标准报政府相关主管部门备案。2017年8月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订庭院养护服务协议，约定甲方为乙方提供绿化养护服务，养护期限2017年9月1日至2018年8月31日，付费标准为250元，共12个月，共3000元。庭审中，被告陈述，确认拖欠原告2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业服务费2552.16元、固定绿化服务费2500元，但不同意支付违约金，违约金标准过高，原告存在物业管理服务不到位的情况。本院认为：广州市番禺碧桂园物业发展有限公司与碧桂园物业广碧分公司签订的广州碧桂园前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。原告已按照合同约定向包括被告在内的所有广州碧桂园业主提供了前期物业管理服务，因此原告有权向被告收取物业服务费用。原告主张物业服务费用的收费标准为：洋房建筑面积每平方米2.3元/月，花园面积每平方米0.5元/月。该收费标准经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过并报政府相关主管部门备案，同时符合前期物业服务合同的约定，故本院对原告主张的收费标准予以确认。涉案房产的建筑面积为68.4平方米，另有花园面积78平方米，涉案房产每月的物业服务费用为196.32元（68.4平方米×2.3元/平方米+78平方米×0.5元/平方米），被告拖欠2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业服务费为2552.16元（196.32元/月×13个月），理应向原告支付。被告确认尚欠固定绿化服务费2500元未支付，亦应向原告支付。物业管理公约及前期物业服务合同均约定逾期交纳物业服务费的违约金计付标准为每日按照应付物业服务费的5‰计付，但该违约金标准过高，且原告并未举证证明因被告逾期交纳物业服务费导致其实际的损失，故本院依法将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率标准，对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告黄艳雯于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司支付2018年2月至2019年2月期间的物业服务费2552.16元、固定绿化服务费2500元、物业服务费违约金（以每月应支付的物业服务费196.32元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的次月11日起计至实际支付所欠物业服务费用之日止，每月物业服务费的违约金分期计算，以本金为限）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广碧分公司负担5元，被告黄艳雯负担20元。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇一九年七月二十二日书记员  林敏倩