贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初3502号原告：喻釭，男，1993年2月16日出生，汉族，贵州省仁怀市人，无业，住仁怀市。委托诉讼代理人：喻正敏，男，1954年7月27日出生，汉族，贵州省仁怀市人，喻釭之父，住仁怀市。被告：贵州超一房地产开发有限公司，住所地贵州省仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘。法定代表人：唐宗明，该公司经理。委托诉讼代理人：冯懿懿，男，1996年8月24日出生，汉族，贵州省仁怀市人，该公司办公室主任，住贵州省仁怀市，代理权限为特别授权代理。原告喻釭与被告贵州超一房地产开发有限公司（以下简称“超一房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喻釭的委托诉讼代理人喻正敏、被告超一房开公司的委托诉讼代理人冯懿懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻釭向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告逾期交房产生的违约金93,600.00元（从2017年12月31日起计算至2019年2月26日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年1月28日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的仁怀市中枢街道办事处国酒大道超一世纪广场2-15-4号商品房一套，建筑面积为164.31平方米，房屋总价款为739,395.00元。被告应于2017年12月31日前向原告交付该商品房，若被告逾期交房，被告应以原告已交付房价款总额为基数，每日按万分之三计算向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，但被告至2019年2月26日才向原告交付房屋，被告逾期交房已构成违约，为此，原告诉至法院，请求支持诉请。被告超一房开公司辩称，1.原告起诉无事实和法律依据，合同仅仅约定了30日内交房的违约责任，而逾期30日交房且业主不选择退房的违约责任，承担方式并未约定；2.世纪广场工程逾期竣工，非被告原因，施工单位在施工期间遇到了政府强制停工的因素，该因素是被告无法预见的，2017年正值仁怀市创文、创卫攻坚阶段，市政府强令市区全部的大型工程停工配合创文及环保大督查，在此前提下，经工程的所在的住建局批准，世纪广场项目竣工时间顺延至2018年12月31日，因此被告不应承担违约交房的违约责任；3.世纪广场工程政策性停工，符合商品房买卖合同第29条及补充协议附件12第三条关于房屋交付使用的约定，双方在签订合同时约定了如遇政策性原因影响工程施工计划，卖房人交房期限顺延的事实，补充协议和主合同是不可分割的一部分，是双方真实意思表示，双方应遵守其约定。即便人民法院认定被告违约行为成立，但被告确实是因为政策性原因导致，请求人民法院对违约金予以调整减少。本院经审理认定事实如下，2016年6月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于中枢街道国酒南路超一.世纪广场第2幢15层15-5号房屋一套，房屋建筑面积为164.31平方米，套内建筑面积为132.32平方米，房屋总价款为743,653.00元。合同第八条约定付款方式为贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款193,653.00元，余款550,000.00元以银行按揭支付。合同第十一条约定房屋交付时间：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日×日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×(该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率)违约金。附件十二补充协议第三条第一款约定：《合同》第八条约定的重大政策因素包括（但不限于）各级政府、行政机关及其他履行公共管理职能的单位出台、实施的会影响“世纪广场”施工政策，自该出台或施工之日起，出卖人交房期限顺延；但合同第八条并无相关重大政策因素内容的约定。合同签订前，原告于2016年3月29日向被告支付首付款193,653.00元，余款550,000.00元原告已按约定以银行按揭贷款方式支付被告。被告已于2019年2月26日将该商品房交付原告，后原告以被告逾期交房应承担违约责任为由诉至本院，要求支持其诉讼请求。上述事实，有原告提供的身份证、户口簿、首付款收据、银行流水清单、商品房买卖合同及补充协议及双方当事人的陈述等证据材料在卷证实，且经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护。合同签订后，原告已按合同约定支付了购房款，但被告未按合同约定时间在2017年12月31日前将该商品房交付原告，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当承担逾期交房的违约责任。被告逾期交房，使原告丧失对该房屋的预期可得利益，结合本市涉案同地段房屋租金标准，双方约定的违约金标准日万分之三明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，被告要求对违约金进行调整减少的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合本案实际情况，本院酌定被告自2018年1月1日起至2019年2月25日止支付原告已付房款日万分之一点五的违约金，即被告应支付原告违约金为46,961.69元（743,653.00元×0.00015/天×421天），对原告超出部分的该项请求，本院不予支持。庭审中，被告认为双方签订的合同仅约定了逾期交房30日内的违约责任，而逾期30日后交房且业主不选择退房的违约责任承担方式并没有约定，其不应承担逾期30日后交房的违约责任的辩解，因合同中已载明逾期在30日之后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款“万分之×”违约金，该违约金比率应当不小于“本条第1（1）项中的比率”即万分之三，且该合同系被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，对此条约定应解释为对逾期30日后交房则出卖方应按日计算向买受人支付全部已付款不小于万分之三的违约金，故对被告逾期30日后交房没有约定违约金的辩解，本院不予支持。庭审中，被告提出逾期交房系因工程在施工期间遇到政府强令停工的政策性因素，非被告自身原因，且被告为配合仁怀市人民政府2017年创文创卫以及环保大督察工作，经申请已获工程主管局仁怀市住建局的批准，同意竣工时间顺延至2018年12月31日，该政策性停工符合双方签订的商品房买卖合同第二十九条以及补充协议附件十二第三条关于房屋交付使用的约定，故被告不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张。对其抗辩主张，被告未提供相关证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，由被告承担举证不能的不利后果，故对被告不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告贵州超一房地产开发有限公司于本判决生效后立即支付原告喻釭违约金人民币46,961.69元；二、驳回原告喻釭的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,070.00元（已减半收取），由被告贵州超一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决生效后，权利人可在二年内向本院申请执行。审判员 陈 铭二〇一九年七月十日书记员 凡益新