河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初1952号原告：张燕飞，男，1981年10月29日出生，汉族，户籍所在地河北省张家口市尚义县，现居住地三河市燕郊开发区。被告：白显伟，男，1970年11月13日出生，汉族，户籍所在地三河市燕郊开发区，现居住地三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：许士明，河北王洪波律师事务所律师。原告张燕飞与被告白显伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告张燕飞、被告白显伟及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张燕飞向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告于2016年7月24日签订的涉案房屋《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告购房首付款人民币50万元；3、判令被告向原告承担违约责任，支付违约金人民币294000元，赔付居间服务费29400、贷款服务费3000、过户服务费3000元、评估费7350元，共计人民币336750元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月24日，原告张燕飞与被告白显伟通过三河市兴达恒远房地产经纪有限公司居间磋商，签订了位于三河市房屋《存量房买卖合同》、《补充协议》。原告、被告与居间公司三方签订了涉案房屋《居间服务合同》、《过户按揭、代理合同》。《存量房买卖合同》及《补充协议》约定：“被告自愿将归被告所有的涉案房屋出售给原告，成交总价款147万，首付款50万首付款于2016年8月20日交清，需银行贷款97万，签订买卖合同时房屋所有权证未下发，被告向原告承诺房产证办理于2016年10月31日办理下来，被告于2016年11月15日前把涉案房屋尚欠银行的尾款一次性还清及配合原告到银行办理贷款手续”。原告根据合同约定期限向被告支付了购房首付款50万元（2016年7月24日签订合同时支付定金2万元、2016年7月28日银行转账18万元，2016年8月6日银行转账30万），向居间方支付了居间服务费29400、贷款服务费3000、过户服务费3000元、评估费7350元，共计人民币542750元。原告根据约定已经诚信全面的履行了自身的合同义务。被告于2016年11月初从开发商处领取了涉案房屋不动产所有权证。被告领取不动产所有权证后，没有和原告协商的情况下，擅自将涉案房屋出售给第三人，并且涉案房屋过户至第三人名下。被告将涉案房屋出售给第三人，根据《补充协议》第四条第二款第五项的约定，被告已经构成根本违约，被告的违约行为致涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行，合同目的无法实现。原告依据我国《合同法》九十四条之规定，享有法定解除权。被告的根本违约行为导致同时造成原告的居间服务费等损失。原告为了维护自身的合法权益，依据我国《合同法》的相关法律和双方的约定，向贵院提起民事诉讼，望贵院依法查明案件事实后，支持原告的合法诉求。被告白显伟辩称，不认可原告的诉讼请求，一、双方已于2019年1月21日协商解除房屋买卖合同及补充协议，均不存在违约情形；二、被告同意返还原告支付的首付款45万元，但应扣除原告自2016年7月24日至原告搬出涉案房屋之日止的相应房屋租金；三、因政策原因导致合同不能继续履行，被告不承担违约责任，也不承担居间服务费，另中介机构在履行中介服务过程中，尚未进行贷款、过户及其他服务，因此产生的贷款服务费、过户服务费、评估服务费等原告应当向中介机构主张，而非向被告主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据如下：证据一、房屋买卖业务签约合订本，包括存量房买卖合同，补充协议、居间服务合同，过户按揭代理合同，办理按揭贷款和物业交接单、过户告知单，拟证明原、被告2019年1月21日并没有就解除房屋买卖合同这件事达成协议。被告发表质证意见称，对证据的真实性没有异议，其中物业交接单中明确表明双方于2016年7月24日已将涉案房屋的占有使用权进行了移交，证明原告一直占有使用涉案房屋。证据二、2016年7月24日给付2万元收条，2016年7月28日给付18万元收条，2016年8月6日给付30万元收条，拟证明被告已收到原告支付的50万元。被告发表质证意见为认可已经收到了原告已支付的50万元首付款。证据三、三河市兴达恒远房产经纪有限公司贷款服务费3000元，过户服务费3000元，居间中介费29400元，代收评估费7350元收据，拟证明房屋中介已收到原告支付的各项费用共计42750元。被告发表质证意见称，对收据的真实性没有异议，但对于评估、贷款、过户是否发生没有其他证据证明，没有发生的服务原告可以向中介机构主张退还。证据四、2019年1月25日原告妻子郑鑫钰与被告的微信聊天记录，拟证明房子已经由被告过户给了他人。被告发表质证意见称，该微信记录是其与原告妻子的聊天记录，因为当时中介承诺可以让不具备买房资格的原告过户涉案房屋，原告询问是否涉案房屋房产证已经下来，被告向原告出示涉案房屋房产证，表明可以继续履行，可以过户。被告提供的证据如下：证据一、借条，主要内容是原告爱人郑鑫钰向被告以借款方式收到被告退还房屋首付款5万元，时间是2018年9月4日，拟证明原告以实际行动认可双方解除房屋买卖合同，并同意该5万元在涉案房屋已交首付款50万元中抵扣。原告发表质证意见称，对证据借条真实性没有异议，对证明目的有异议，房本下来后我们没有资格购买房子，2017年年底找被告要求解除合同，退还50万元首付款，被告说没有钱，2018年年底能把首付款退给我们，我们再从房屋搬出去，达成了口头协议，被告退还50万元，我们从房屋搬出去，中介清楚这事，当时没有说房子卖给第三方套现还我们钱的事。到了2018年9月4日由于我们个人原因需要用钱，向被告提前支取款项，所以打了借条。证据二、微信聊天记录11页，前3页为被告与中介公司业务员乔爽的聊天记录，时间是2017年11月1日至2017年11月11日，主要内容是由乔爽协调双方关于涉案房屋解约的事宜；4-6页为中介公司乔爽、原告、被告、原告妻子郑鑫钰的微信聊天记录，时间是2018年1月17日至2018年1月21日晚23:33分，内容是在中介公司的主持下三方就涉案房屋的解除及还款进行约谈等事项，最后由原告向被告发送信息确认双方合同解除，希望被告尽快退还剩余首付款；7-11页为原告妻子郑鑫钰与被告的聊天记录，时间是2018年1月12日至2018年11月10日，内容是原告要求被告签订关于房屋解除的协议，并针对涉案房屋产生的物业费、取暖费问题进行协商，原告发表质证意见称，对该证据的真实性无异议。证据三、通话录音，2019年4月16日16:14分原告与被告代理人针对双方房屋买卖合同纠纷中已付款退款额及时间的商讨，拟证明原、被告双方已就涉案房屋的解除达成一致，仅针对剩余首付款的退款时间及中介费的负担原告存在异议，并且表明提起诉讼的目的就是为了促使被告尽快退还剩余首付款。原告发表质证意见称，对通话录音没有意见，中介费双方没有说明白。原、被告提供的上述证据经当庭质证，能够反映案件的部分事实，本院予以确认。根据双方提供的证据以及陈述意见、质证意见，本院认定案件事实如下：2016年7月24日，原告与被告在三河市兴达恒远房地产经纪有限公司（以下简称恒远中介公司）居间服务下，签订了《房屋买卖业务交易签约合订本》，包括《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《办理按揭贷款和过户告知单》，同时签订了《补充协议》及《物业交接单》。双方约定，被告将自己购买的尚未取得产权证书的位于三河市的房屋出售给原告，房屋总价款为147万元，原告支付首付款50万元，剩余房款，原告以银行按揭贷款的方式支付给被告，同时双方还约定了违约责任。合同签订后，原告依约支付给被告首付款50万元，并向恒远中介公司交纳了居间服务费29400元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费7350元；同日，被告将涉案房屋交付给原告占有和使用，但双方未约定附加任何条件。2017年11月份，被告获得了涉案房屋不动产权证书。2017年6月初，廊坊市人民政府和三河市人民政府先后出台了房地产限购政策，因原告及家属户籍所在地非三河市，且原告家庭人员也未交纳三年或三年以上社保或纳税，因此原告无购房资格，双方无法办理涉案房屋过户手续，双方于2018年1月份在恒远中介公司见证下口头达成解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，双方约定，被告于2018年年底返还给原告首付款50万元，原告在此时间搬出涉案房屋，将涉案房屋返还给被告，但双方未约定其他事项。2018年9月4日，原告因急需资金，向被告索要首付款，被告于当日支付给原告5万元，原告为被告出具了借条一张，并约定该借款从首付款中抵扣。2018年年底，被告未按约定支付给原告剩余房款45万元，原告也未将涉案房屋返还给被告。2019年4月份，原、被告仍未履行解除合同约定的义务，并在恒远中介公司的调解下进行再次协商，原告增加了索要中介费的要求，双方未达成一致意见，故原告诉至法院。本院认为，原、被告及恒远中介公司于2016年7月24日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》等相关合同及协议，系三方自愿达成，且不违反强制性法律规定，为合法有效。签订合同时，因被告未取得涉案房屋权属证书，原、被告双方对将来发生的风险未进行约定，因此视为双方自愿承担将来发生的风险。2017年6月初，政府出台限购政策，导致了原告无购房资格，无法办理涉案房屋产权过户手续，并非双方违约造成的不能实现合同目的，故解除合同，双方均不应承担违约责任。2018年1月初，原、被告口头达成解除合同协议，虽未签署书面文书，但均是双方自愿达成的，为合法有效，本院予以确认，双方应返还首付款或涉案房屋。原、被告之前签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，因双方已达成解除合同协议，而不应再适用之前约定的相关条款追究对方违约责任。2018年9月4日，原告以借款方式向被告借款5万元，该事实双方均认可，本院予以确认该借款折抵首付款，故被告尚欠原告首付款为45万元。被告于2018年年底未按解除合同约定的时间履行给付原告首付款45万元的义务，故被告已违约；原告也未按期返还涉案房屋给被告，原告也违约，双方均应承担相应的违约责任。鉴于解除合同协议未约定违约方承担违约后的法律后果，因此视为双方均不承担违约责任。综上，原告向被告主张违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。原告向被告主张居间服务费29400元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费7350元，因该费用系原告与恒远中介公司达成的协议而支付的费用，且《存量房买卖合同》及《补充协议》因原、被告双方已达成解除合同协议，而不应再适用，因此，原告主张的上述费用于法无据，本院不予支持。被告于2016年7月24日将涉案房屋交给原告占有、使用，双方对交付涉案房屋并没有附加任何条件，视为原告无偿占有、使用，因此，被告向原告主张占用期间的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张燕飞与被告白显伟于2016年7月24日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、被告白显伟于判决生效后十日内给付原告张燕飞首付款人民币45万元；三、原告张燕飞于判决生效后十日内返还给被告白显伟位于三河市房屋及附属的家电、家具；四、驳回原告张燕飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12167元，由原告张燕飞负担4117元（原告已预交），由被告白显伟负担8050元（于判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  李清励人民陪审员  于 丹人民陪审员  许广述二〇一九年七月二十三日书 记 员  刘芳媛