山东省青岛市即墨区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0282民初448号 原告（反诉被告）：厉岩佳，男，1992年11月14日出生，汉族，住山东省日照市岚山区。 委托诉讼代理人：刘瑞，山东海之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁凡凡，山东海之源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：肖岳林，女，1966年5月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：伊希文，山东劳谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵福利，山东劳谦律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：青岛正旭恒信置业营销策划有限公司，住所地青岛市即墨区华山二路577号25号楼110号。统一社会信用代码：913702823503473540。 法定代表人：王敏，经理。 原告厉岩佳与被告肖岳林、第三人青岛正旭恒信置业营销策划有限公司（以下简称正旭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，被告肖岳林提起反诉，本院依法合并进行了审理。原告（反诉被告）厉岩佳及委托诉讼代理人刘瑞，被告（反诉原告）肖岳林及其委托诉讼代理人伊希文、邵福利，第三人正旭公司的法定代表人王敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告厉岩佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，为原告办理即墨市华山二路577号曼谷阳光27号楼2单元401户房屋过户手续；2、判令被告双倍返还定金80000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月7日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的即墨市华山二路577号曼谷阳光27号楼2单元401户房屋出售给原告，房屋总价款为665000元。合同签订后，原告依约交付履约定金40000元，又给付购房首付并且已为原告办理完毕买卖房屋的网签。被告因房价上涨而悔约，拖延履行合同义务。为维护原告合法权益，现原告依法具状诉至贵院，望贵院判如所请。 被告肖岳林辩称，1、原、被告之间签订的房屋买卖合同已因原告严重违约已由被告依法解除，原告提出的主张继续履行合同的第一项诉讼请求不成立，应依法予以驳回。2、原告在主张继续履行合同的情况下，要求被告双倍支付定金8万元没有法律依据，依法应予驳回。3、因原告与第三人在本案中存在伪造重要证据的嫌疑，已严重侵害了被告的合法权益，也妨碍了人民法院对案件的正常审理。被告将根据法庭调查的实际情况，进一步向法庭予以说明，并请求法庭根据查明的事实和民事诉讼法第一百一十一条的规定，给予有责任的诉讼参与人罚款、拘留或追究刑事责任的处罚。 第三人述称，房屋总价款是66.5万元，原告支付4万元定金，给了被告2万元，另外2万元是房屋交接押金，留在第三人处，第三人给被告收据，合同上也有备注。房屋买卖合同系被告本人签字，没有更改过。 反诉原告肖岳林向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金39100元，反诉被告已支付给反诉原告的定金30000元不予返还；2、判令反诉第三人向反诉原告返还房屋交接押金20000元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年9月7日，反诉原告与反诉被告签订《青岛市存量房买卖合同》（合同编号：346844）并在即墨市房地产交易中心办理了网签手续。其中，该合同第九条约定“乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第（一）款内容办理：（一）每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行”。附件三约定“2017年10月1日前，支付人民币300000元（大写：叁拾万元整）；2017年12月1日前支付人民币350000元（大写叁拾伍万元整）”。截至2017年12月15日，反诉原告仍未收到房款，经多次催要，反诉被告仍未支付房款，构成严重违约。2018年1月2日，反诉原告被迫与反诉被告解除合同，反诉原告向反诉被告发出的解除通知反诉被告也已收到，双方间的合同已解除。在反诉原被告之间的房屋买卖合同解除后，反诉被告应按合同约定承担逾期付款的违约责任，并应按合同约定的定金条款承担违约责任。此外，因反诉原、被告之间的房屋买卖合同已经解除，反诉第三人已收取反诉原告的2万元房屋交接押金也没有了合法依据和前提，应当立即返还给反诉原告。为维护反诉原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 反诉被告厉岩佳针对反诉原告肖岳林的反诉请求辩称，1、对被告的反诉请求及事实与理由均不认可，应当依法驳回被告的反诉请求。2、双方依法签订了房屋买卖合同，并依约履行了网签，原告也依约交付了定金，被告也已经收到。原告又依约履行了首付款支付义务，被告也已经收到。原、被告双方依约履行了办理贷款的义务，并提交了相关材料，因被告考虑房屋涨价而毁约，未按照银行要求提交办理银行贷款所需的死亡证明原件，导致房屋贷款迟迟不能审批，显然是被告的违约行为导致合同至今暂停，且被告在给原告发送的短信中已经明确因房屋涨价而毁约，要求加价。该案管辖权异议裁定书中已经确定双方是按照2017年9月3日签订的房屋买卖合同履行的，该裁定书具有法律效力，均推翻了被告反诉事实与理由，故其反诉请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。被告的反诉违反法律规定，不应当予以受理。 反诉第三人正旭公司针对反诉原告肖岳林的反诉请求述称，被告以青岛市存量房买卖合同为依据提出反诉，当事人之间于2017年9月3日签订的合同是三方履行的合同，至于青岛市存量房买卖合同仅用于贷款、过户以及缴税使用。被告反诉应当按照2017年9月3日签订的合同，被告以青岛市存量房买卖合同为依据进行反诉，第三人不认可，因为青岛市存量房买卖合同未涉及到第三人。 经本院开庭审理查明，2017年9月3日，原告厉岩佳（乙方）与被告肖岳林（甲方）签订《定金合同》，内容：乙方厉岩佳自愿购买、（租赁）甲方肖岳林座落于即墨区（楼）2单元401户房屋一处。（房屋所有权证号：201419077），房屋建筑面积85.97平方米。甲乙双方商定该房屋售价人民币665000元整。甲方保证该房屋产权清晰，无产权及债务纠纷；乙方对甲方所售房屋已做充分了解。乙方支付甲方人民币40000元整作为购房定金。 2017年9月3日，原告向第三人工作人员代蕊蕊转账40000元，当日代蕊蕊将其中的20000元交给被告肖岳林，另外的20000元第三人留作房屋交接押金，第三人工作人员代蕊蕊并为被告出具收条，内容：今收到肖岳林即墨市户房产证一份，房屋交接押金￥20000贰万元整，房屋水电物业交接完毕退还甲方肖岳林。 2017年9月3日，原告厉岩佳作为购房人（乙方）与被告肖岳林作为售房人（甲方）通过第三人居间方正旭公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定：第一条、房屋基本情况：即墨区27号楼2单元401室，建筑面积为85.97平方米，房屋所有权证号为201419077。第二条、成交价格以及费用支付：甲、乙双方协商后，该房屋的实际成交价格为：人民币陆拾陆万伍仟元（小写：￥665000元），该房屋产权变更时所发生的相关税、费用由乙方承担，（税费标准以产权过户当日国家政策规定为准）。甲、乙、丙三方签订合同当日，甲方需向丙方缴纳中介费：元，（小写：￥元），乙方需向丙方缴纳中介费服务费：陆仟陆佰元（小写6600元）。（合同签订后中介费不予退还）。第三条、付款约定（本条各款均不计利息）一次性付款（）1、甲、乙双方约定在年月日乙方向甲方交纳购房定金人民币元（小写：￥元），当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋转售第三方。（此定金直接转为首付购房款）2、甲、乙双方约定，乙方在2017年9月17日首付款人民币￥275000元给甲方。该条旁边手写字体：2017.9.17.中介代收首付用于贷款审批转账小票凭证。代收：王敏。3、甲、乙双方约定在办理产权过户手续，当日同时乙方向甲方付清所有购房余款人民币元（小写：￥元）。银行按揭贷款（）1、甲、乙双方约定在2017年9月3日乙方向甲方交购房定金人民币肆万元（小写：￥40000元），当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋转售第三方。（此定金直接转为首付购房款）……第四条、相关事宜：……3、甲乙双方对该房屋所发生的水、电、天然气、暖气、卫生费、物业费等的过户手续及相关费用协商如下：甲乙双方约定在甲方收到全款进行房屋验收交接，乙方对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清，自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方自行承担。 针对上述《房屋买卖合同》，被告肖岳林提出如下鉴定申请：1、对房屋买卖合同中“肖岳林”的签字及按印的真实性进行鉴定；2、对房屋买卖合同第三条中“2017.9.17中介代收首付用于贷款审批转账小票凭证。代收王敏”字样的书写时间与房屋买卖合同中落款处“肖岳林”签字形成时间的先后顺序进行鉴定；3、房屋买卖合同第三条处所按手印与肖岳林的手印是否一致；4、房屋买卖合同第四条“相关事宜”第3项“协商如下：”之后第二行的横线上是否存在原来已手写字迹被消除的情况进行鉴定。本院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。2018年11月26日，西南政法大学司法鉴定中心出具编号为西政司法鉴定中心[2018]鉴字第4994号司法鉴定意见书，鉴定意见如下：1、落款日期为“2017年9月3日”、编号为“NO.0001621”、售房人为“肖岳林”、购房人为“厉岩佳”的《房屋买卖合同》原件上落款部位“甲方（签字）”处的“肖岳林”署名字迹是肖岳林书写，同部位的押名指印是肖岳林右手食指指纹捺印形成。2、未对上述《房屋买卖合同》原件上第三条部位“2017.9.17中介代收首付用于贷款审批转账小票凭证。代收：王敏”手写字迹进行形成时间检验。3、上述《房屋买卖合同》原件上第三条金额“275000.00”部位的红色指印不是肖岳林指纹捺印形成。4、上述《房屋买卖合同》原件上第四条“相关事宜”第3款“协商如下”之后第二行横线上未检见手写字迹被消除的痕迹。肖岳林为此支付鉴定费9100元。 2017年9月7日，原告厉岩佳（乙方）与被告肖岳林（甲方）签订《青岛市存量房买卖合同》，该合同主要约定：原告厉岩佳购买被告肖岳林位于即墨市户房屋。房地产转让价款为680000元，原告于2017年8月15日前支付定金30000元，于2017年10月1日前支付300000元，于2017年12月1日前支付350000元。原告未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行。被告于2017年12月1日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接。原告应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后被告将房屋钥匙交付给原告。被告未按本合同约定期限交付房屋的，每逾期一日，被告应向原告支付逾期已收款0.1%的违约金，合同继续履行。 2017年9月17日，第三人正旭公司出具《收条》，内容：今收到厉岩佳先生购房首付款￥275000元整，所购房屋为即墨市户，该笔款项由中介代收，用途为银行贷款使用转账小票，首付款证明。王敏在收款人处签名。 原告提交2017年12月10日的录音光盘：王敏：……咱这个银行贷款，就是交上两个原件，银行贷款就肯定过，这是第一。第二个你们要想换银行的话，十天之内绝对可以通过，也没问题，换了银行就不需要交原件了，不换银行就要交。问题也不算在交不交这个证明上。房价的话你来之前我跟他们沟通过，他们也认为房价确实涨了，你卖了也就这两个月时间也确实亏了，但是合同已经签订了，这是在办理途中，办理贷款也是在途中，临时涨价。我心思事已经办到这样了，我给他们做好工作了，加三万块钱，顺顺利利把事办完。你也不是非得那么较真，要钱的人。……但你再说让他们非得加到五万吧，两口子在家架也打了，跟父母也闹过了，你能不能照顾一下小朋友？肖岳林：这也没办法，钱呢说实在，首付款付了，你们也不跟我说，你们给钱了，我都不知道，你们交钱的时候都不跟我说款已经付了，我问你的时候，我说你跟中介买去吧，完了你说了句啥，你说你又给我打了电话说你没有，你实事求是地说，还有就是说你贷款贷不下来不是因为我。王敏：你要挑中介毛病的话，中介免责，所有的条款之前买房协议都跟你有过公示，任何一个中介都是，你贷款通过了中介负责把款打到你账上去，因为贷款需要做这么一个……肖岳林：问题是贷款通过不通过你当初要跟我说一声已经把首付交了，我自己都不知道。王敏：你签过了合同呀，在贷款通过之前的话，我们没有权利也没有义务通知你。厉岩佳：合同上明明确确地都写了这些。肖岳林：是那个东西写了说给钱，可它这上面说是给了钱办下贷款一并给我钱，所以说前网签的时候我也没关注这个事情，我就跟我自己不知道。厉岩佳：你看你刚才也是了，这个钱是过了贷款之后一块给你，对吧。肖岳林：你们贷不下款也不是因为我…… 2017年12月15日，被告肖岳林通过彩信方式向原告厉岩佳发送通知：厉岩佳你2017年9月7日与肖岳林签订的《青岛市存量房买卖合同》，合同编号：346844，到2017年11月30日应全款付清。到2017年12月15日甲方肖岳林实际尚未收到房款。合同规定每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，到2017年12月31日乙方再不付款甲方有权解除合同。请知悉。2017年12月16日，原告回复彩信：肖岳林同志，根据双方2017年9月7日签订的《青岛市存量房买卖合同》，合同编号：346844，约定你配合我到银行办理贷款手续，然后由我在2017年11月30日之前向你全额支付购房款。因为你故意违约（你说让我加价才配合我办理贷款，这是变更合同，属于违约）我不同意。因为你没有提供相关银行贷款材料，导致我没能按时办理完银行贷款手续，使得我没有在2017年11月30日之前向你全额支付购房款，这一过错完全是由你故意违约行为造成，在此我提示你并通过中介转告你，诚恳的希望你能够严格按照双方签订的购房合同，履行你应尽的义务，配合我按原房价办理银行贷款，并履行房屋买卖合同，将此房屋卖给我，否则我将依法向人民法院提起诉讼，特此通知。2017年12月16日，被告肖岳林向原告厉岩佳发送短信，内容：我的房子现在市价86万元，假如是你我们换位想一想。办理银行抵押的时候我把材料也都提交了。哪家银行不能贷你为什么不换银行呢？不瞒你说我到现在还有不少贷款。也都是提供这些资料贷的。如果你还愿意买我的房子我按现在的市价让你5万元，我们重签合同，继续买卖。如你不同意你可以起诉也可以选择和平解约，我也不会为难你，把我收到的2万元退回。你自己考虑吧。 2018年1月2日，被告肖岳林向原告厉岩佳邮寄送达解除合同通知，内容：厉岩佳，2017年9月7日我与你签订了《青岛市存量房买卖合同》，因你未按约定期限支付第一期、第二期购房款，且我已于2017年12月15日已书面通知你付款，但你至今仍未支付，已构成严重违约，现正式通知你，自即日起解除双方签订的《青岛市存量房买卖合同》，同时我将依法追究你的违约责任。该解除合同通知书的主要内容也以短信方式发送给原告厉岩佳。 本院依法向中国建设银行青岛香港中路远洋广场支行调查涉案房屋银行贷款无法发放的原因，银行出具了个人贷款审批人意见明细表，退回原因：重新调查；原因说明：提供死亡证明原件；时间：2017年10月27日。 第三人正旭公司出具证明：厉岩佳购买肖岳林位于即墨曼谷阳光（27号楼2单元401户）房屋一处，网签完毕。我方帮助办理剩余房款的贷款手续，我方多次催促出卖方肖岳林提供其丈夫死亡证明原件，出卖方肖岳林因房屋价格上涨而反悔且拒不提供办理贷款所需材料。 另查明，涉案房屋所有权证载明：房地产权利人：肖岳林；房屋坐落：即墨市户；共有情况：单独所有。被告肖岳林丈夫于2005年病故。 再查明，原告厉岩佳已将350000元购房款交至本院。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提交的房屋买卖合同、定金合同、收条、短信截图，被告提交的青岛市存量房买卖合同、房屋所有权证书、短信截图，西南政法大学司法鉴定中心依法作出的司法鉴定意见书，本院依法向中国建设银行青岛香港中路远洋广场支行调查的材料等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院依法予以确认。 本院认为，综合原、被告庭审陈述及举证质证情况，双方实际履行的是2017年9月3日签订的《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。 本案中，被告肖岳林主张原告厉岩佳未在合同约定的期限支付购房款，构成违约，合同已经解除。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同约定房款分三笔支付。1、合同签订当日，支付定金40000元；原告于合同签订当日向第三人工作人员代蕊蕊转账40000元，备注为定金，当日代蕊蕊将其中的20000元以转账方式交给了被告肖岳林，另外20000元留作房屋交接押金，并由代蕊蕊向被告肖岳林出具了收条，故原告在支付定金上不存在违约。2、合同约定2017年9月17日支付首付款，并在旁边手写“2017.9.17中介代收首付用于贷款审批转账小票凭证。代收：王敏”，被告称签订合同时没有该手写内容，对该手写内容不予认可，并申请对形成时间进行鉴定。本院认为，根据原告提交的录音，被告肖岳林在签订《青岛市存量房买卖合同》时对第三人代收首付款的事实是知情的，当时并未提出异议，在办理银行贷款手续时被告肖岳林亦未就原告支付首付款问题提出过异议，故本院认为被告对第三人代收首付款的事实是知情且认可的，被告肖岳林要求对上述手写内容形成时间进行鉴定的申请本院不予准许。原告已于2017年9月17日将首付款交给了第三人，故原告在支付首付款上不存在违约。3、最后一笔购房款是以银行按揭贷款方式支付，根据中国建设银行出具的材料，银行贷款未能办妥的原因是被告肖岳林未提交其丈夫死亡证明的原件，第三人称曾多次催促被告肖岳林提交，被告肖岳林称无法提交死亡证明原件，在原告提交的录音中，第三人称只要换银行，十日内就可以办好贷款，但被告肖岳林未同意，故本院认为银行贷款手续未能办妥的原因是被告肖岳林不予配合，原告在银行贷款上不存在违约情形。另外，被告肖岳林于2017年12月15日通知原告厉岩佳称到2017年12月31日再不付款被告有权解除合同，在2017年12月16日的短信中被告肖岳林要求按市价让原告5万，重签合同，在2018年1月2日邮寄的解除合同通知中被告称已于2017年12月15日书面通知原告付款，但原告至今仍未支付，已构成严重违约，现正式通知原告解除合同，从上述记录中可以看出被告一面催促原告付款，一面又要求原告重签合同，明显自相矛盾。据上，原告厉岩佳在支付购房款问题上不存在违约情形，结合第三人正旭公司的陈述，被告肖岳林无正当理由拒不配合原告办理银行贷款手续和房屋过户手续，要求解除合同，构成违约，故被告向原告邮寄的解除合同通知不能产生解除合同的法律效果，被告的反诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中原告厉岩佳作为守约方要求继续履行合同，协助办理房屋过户手续的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。房屋过户后，原告应当将剩余购房款及押金共计645000元（665000元-20000元）支付给被告肖岳林。关于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，双倍返还定金是在合同不能履行的情形下，守约方是交付定金的一方时，可以向违约方主张的权利，本案原告要求继续履行合同，故原告要求被告双倍返还定金80000元的诉讼请求，本院依法不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告肖岳林继续履行于2017年9月3日与原告厉岩佳签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起二十日内协助原告厉岩佳办理位于即墨市户（权证号：即房地权市字第××号）房屋过户手续； 二、原告厉岩佳于本判决生效之日起二十日支付被告肖岳林剩余购房款及押金共计645000元； 三、驳回原告厉岩佳的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告肖岳林的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费11250元（原告预缴），由原告厉岩佳负担800元，被告肖岳林负担10450元；反诉费1014元（反诉原告预交），由反诉原告肖岳林负担；保全费1020元，由被告肖岳林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  衣泽远 人民陪审员  于振芳 人民陪审员  鞠建秀 二〇一九年七月八日 书 记 员  张 丽 书 记 员  徐建龙 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”