广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初1687号原告：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地：珠海市法定代表人：双珊，总经理。委托诉讼代理人：何淼，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：梁定香，女，系原告公司员工.被告：卢艳芳，女，汉族，，户籍地：湖南省原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司诉被告卢艳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法适用小额速裁程序，于2019年6月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁定香到庭参加诉讼，被告卢艳芳经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告系珠海。根据该小区开发商珠海佳誉房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，由原告向珠海时代成花园小区提拱物业管理服务，小区业主向原告交纳物业管理服务费等，缴费标准为：住宅3元/月/平方米。此外，被告还应根据《珠海市“关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知”》珠发改价[2014]10号文件等相关规定缴纳公摊电费。2016年7月3日，原、被告及该小区开发商签订《业主收楼确认书》，确认将该房屋交付被告使用。自上述协议签订起，被告按时交纳了物业管理等费用。2016年10月1日起被告因自身原因一直拒付物业管理费用。截至2018年6月30日，被告共欠缴物业管理费用及物业管理费滞纳金、公摊电费共7132.31元，严重影响原告物业管理费正常收取工作，原告多次发函催告未果。为维护原告的合法权益,原告诉至本院请求判令：1、被告向原告支付2016年10月1日至2018年6月30日的物业管理费6416.75元；2、被告向原告支付物业管理费用所产生的滞纳金385.56元（按每日欠缴费用的2‰计算，暂计至2018年6月30日，之后另外计至缴清）；3、被告向原告支付2017年9月1日至2018年6月30日公摊电费330元；4、本案全部诉讼费由被告承担。原告对其诉称提交如下证据材料：1.《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》；2.收楼通知书；3.时代地产收楼客户资料登记表；4.商品房买卖合同（预售）；5.时代成花园（珠海）收楼确认书；6.前期物业管理服务协议临时管理规约；7.律师函、EMS邮单；8.微信截图（催款）。被告卢艳芳未提交答辩意见，也未提交证据。经审理查明，被告是珠海市。《商品房买卖合同（预售）》约定应于2016年6月30日前向被告交付涉案房屋。2015年6月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议临时管理规约》，约定：原告为被告的涉案房屋提供物业管理服务；住宅管理费3元/月/平方米（自乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交付之日起两年内按3元/月/平方的标准9折收费，折合物业管理服务费为2.7元/月/平方米，另0.3元由珠海市佳誉房地产开发有限公司补贴；自第三年起，物业管理服务费为3元/月/平方米，珠海市佳誉房地产开发有限公司不再补贴）；小区范围的公共用电（如路灯、公共智能系统等用电）费用，由小区所有住（用）户平均分摊；住宅大楼内公共水、电费用，由本楼住（用）户平均分摊；住宅大楼内电梯等公用设备的运行电费，由本楼享有电梯的住（用）户按系数平均分摊，但按住宅楼设计不提供电梯服务的住（用）户除外；住宅小区供水二次加压用电，发生的电费按各住（用）户的用水量分摊，不得按户平均分摊。乙方首次缴纳物业管理服务费用的起始时间为：以开发商《商品房买卖合同》的约定收楼之日起，开始向甲方缴纳物业管理服务费用；乙方提前收楼的，应自收楼当日起，开始向甲方缴纳物业管理服务费用。如乙方收楼日为15日以后，则交付当月物业管理服务费用半数收取；乙方应于收楼当日一次性缴纳前三个月的物业管理服务费，此后，乙方需在每季度首月10日前自觉地向甲方全额缴纳本季度物业管理服务费。乙方未按时缴纳物业管理服务费用的，每逾期一日，乙方应按欠缴费用金额的2‰向甲方支付滞纳金。2016年7月3日，被告签署了《）收楼确认书》，涉案房屋交付给了被告。《前期物业管理服务协议临时管理规约》签订后，原告依约提供了物业管理服务。根据原告提交的欠费明细表，被告未缴纳2016年10月至12月的物业管理服务费918.1元、2017年1月至3月的物业管理服务费918.1元。原告向被告邮寄了律师函及缴费通知单。本院认为，原告与被告签订《前期物业管理服务协议临时管理规约》，约定被告提前收楼的，应自收楼当日起，开始向原告缴纳物业管理服务费用，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方应履行合同约定，原告按照约定已向被告提供物业管理服务，被告理应依约交纳相关费用。关于物业管理服务费。双方在协议中已约定了收费标准，被告收楼起两年内按照2.7元/㎡/月缴纳物业管理服务费，第三年起按照3元/月/㎡缴纳物业管理服务费。被告在2016年6月收楼，故涉案房屋的物业管理服务费为在2018年6月前物业管理服务费为2.7元/月/㎡×113.34㎡=306.018元/月，一季度为918.1元。合同约定被告应在每季度首月10日前交纳该季度的物业管理服务费，原告主张被告在2016年10月至2018年6月期间未缴纳物业管理服务费，未有证据载明被告已经缴纳了上述期间的物业管理服务费，现已经超过了约定的缴纳期限，被告应予缴纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告已三年多未缴纳物业管理服务费，原告通过律师函、缴费通知单等方式向被告催收，现予起诉，符合法律规定，本院予以支持，被告应向原告支付在2016年10月至2017年3月期间拖欠的物业管理服务费合计1836.2元。关于违约金。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定，当事人约定的违约金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少，迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额的基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。本案中，原告主张违约金按每日2‰计算，过分高于其损失，本院酌情予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。至于违约金计算日期，因合同约定被告在每季度首月10日前交纳该季度的物业管理服务费，故违约金应按被告每季度应当缴交的数额，在该季度首月应缴纳物业管理服务费之次日即该季度首月11日起计算至实际缴清之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告卢艳芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司缴交2016年10月1日至2017年3月31日期间拖欠的物业管理服务费共计1836.2元；二、被告卢艳芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付逾期缴纳2016年10月1日至2017年3月31日期间拖欠的物业管理服务费的违约金（以2016年10月起每季度所拖欠金额为基数，从该季度首月11日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止，详见附表）；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用小额速裁程序审理受理费减半收取为25元，由被告卢艳芳负担。本判决为终审判决。审判员  陈立涛二〇一九年七月三十日法官助理吕扬扬书记员张志锋