北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异371号案外人：郭海鹏，男，1983年8月24日出生，汉族，户籍地河北省沧州市、。委托代理人：唐志伟，河北建平律师事务所律师。申请执行人：王学刚，男，1973年2月22日出生，汉族，户籍地河北省沧州市盐山县。委托代理人：张炳贤，河北石云律师事务所律师。被执行人：王俊丽，女，1981年4月19日出生，汉族，户籍地河北省沧州市盐山县。被执行人：薛金城，男，1984年5月5日出生，汉族，户籍地河北省沧州市盐山县。本院依据（2018）京0108民初1317号民事判决，在执行王学刚与王俊丽、薛金城民间借贷纠纷一案[执行案号：（2019）京0108执2236号]中，案外人郭海鹏对本院执行位于河北省沧州市X室房屋（以下简称X室房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。郭海鹏述称，海淀法院在审理（2018）京0108民初1317号民事案件过程中，于2018年1月17日作出裁定，查封了X室房屋。因X室房屋已经出售给郭海鹏，郭海鹏已经取得该房产的所有权，如继续执行将会侵害其合法权益，故提出异议。理由如下：1、X室房屋于2017年3月1日由王俊丽通过沧州市运河区家兴中介出售给郭海鹏，并签订房屋买卖合同，房屋价款为170万元（含按揭贷款）。该房屋买卖合同合法有效；2、郭海鹏已经支付了158万元购房款，并且支付的购房款已经超过了合同约定的过户前支付145万元的约定，剩余25万元约定在过户后支付；3、郭海鹏在海淀法院查封前已经对X室房屋实际占有并装饰使用，并一直在缴纳物业费、水电费、采暖费等费用；4、郭海鹏对房屋未过户不存在过错。在海淀法院查封前，郭海鹏多次要求王俊丽办理该房屋的过户登记手续，但被其以各种理由拒绝，未办理过户手续是王俊丽过错导致。王学刚辩称，X室房屋在2017年时是没有房产证的，按照法律规定，没有房产证的房屋无法进行买卖。签订的购房合同，也是无效合同，不受法律保护。案外人作为中介公司的工作人员，明知房屋存在权证不全的过户障碍，仍与王俊丽签订房屋买卖合同，应认为对不能过户存在过错。案外人忽视房屋的抵押贷款登记，不及时处理，未尽到注意义务，存在过错。购房合同应当网签或备案，才能证明合同签订的时间，排除案外人与被执行人恶意串通规避执行。案外人利用专业知识将其与王俊丽的抵押贷款设计成一个房屋买卖合同。王俊丽在与王学刚的电话中称房屋有抵押贷款，说明其与案外人之间是借贷关系。购房款170万元不合理，市价应当为230万元左右。案外人选择不正规的中介，购买无房产证的房屋，应承担相应风险。案外人向王学刚隐瞒购房合同和转账记录，对王学刚说王俊丽欠其装修费和部分借款，配合王俊丽让王学刚看房和谈房价，与其主张的购房行为不一致。在房屋被保全查封后，案外人未积极找王俊丽办理过户手续或及时提出执行异议。案外人与被执行人签订的买卖协议是在法院查封之后伪造的，案外人没有支付房款，并没有实际交付房屋并办理过户手续。案外人与被执行人之间有装修等业务往来，其款项来往并非是履行购房合同所支付的款项，故不同意郭海鹏的异议请求。王俊丽辩称，与郭海鹏之间具有真实的房屋买卖关系，同意其所述内容。经审查查明：本院在审理王学刚与王俊丽、薛金城民间借贷纠纷一案过程中，王学刚向本院申请财产保全，本院于2018年1月17日作出（2018）京0108民初1317号民事裁定，查封王俊丽名下价值五十万元的财产。2018年3月9日，本院查封王俊丽名下X室房屋。后本院于2018年8月21日作出（2018）京0108民初1317号民事判决，判决：一、被告薛金城于本判决生效之日起十日内偿还原告王学刚借款七十一万四千元及利息（截止至二〇一八年一月三日前为二十九万六千二百二十一元，自二〇一八年一月四日起至全部借款偿清之日止，以七十一万四千元为基数，按照月息百分之二计算）；二、被告王俊丽对被告薛金城上述借款中的五十二万八千元及利息（截止至二〇一八年一月三日前为二十三万二千四百零五元，自二〇一八年一月四日起至全部借款偿清之日止，以五十二万八千元为基数，按照月息百分之二计算）向王学刚承担连带清偿责任；三、驳回原告王学刚其他诉讼请求。王学刚于2018年12月5日向本院申请执行，本院以（2019）京0108执2236号立案执行，X室房屋由保全查封转为执行查封。本案审查过程中，郭海鹏向本院提交了《房屋买卖合同》、转账凭证及收条、装修许可证、物业费、水电费、供暖费、购买家具的收费票据以及与王俊丽之间的短信、工商银行提前还款凭证，拟证明：2017年3月1日，郭海鹏与王俊丽签订房屋买卖合同，购买X号房屋。双方约定房屋的成交价格为170万元，房屋配套设施及过户费用、中介费1.7万元等由郭海鹏承担。在购房款的支付与房屋产权过户部分，双方约定，在合同签订同时，王俊丽向中介机构交付房屋产权证书，郭海鹏交付定金1万元，此后双方准备办理房屋贷款、过户手续的全部资料，由中介机构协助办理。郭海鹏支付房款的具体方式为：2017年3月1日前将首期房款11万元一次性支付到王俊丽指定账户，剩余19万元分七个工作日打到王俊丽指定账户，剩余70万元分35个工作日支付到王俊丽指定账户，总房款170万元减去银行剩余贷款约45万元，剩余约25万元压钱过户。下来房证后10天取得房证然后15个工作日过户完毕。王俊丽无条件配合办理过户。上述合同签订后，郭海鹏自2017年3月1日起陆续支付定金及购房款，其中2017年2月28日支付1万元，3月1日支付10万元，3月7日支付19万元，4月5日支付70万元、6月3日支付6万元、7月14日支付2万元、9月11日支付1万元、11月1日支付0.2万元，共计109.2万元。王俊丽房贷未偿还部分由郭海鹏以王俊丽名义继续向银行偿还。自2017年3月31日至2018年4月30日，郭海鹏每月向王俊丽账户汇入约3570元以偿还贷款。2018年5月3日，郭海鹏向王俊丽账户转账466719.41元，并由王俊丽提前偿还X号房屋的全部剩余房贷。房屋买卖合同签订后，王俊丽向郭海鹏交付房屋，并由郭海鹏对房屋进行装修并实际占有使用，其间的物业费、取暖费、水电费等均由郭海鹏实际缴纳。根据郭海鹏提交的王俊丽贷款交易明细，2017年3月1日的房贷余额为489198.13元。据此，郭海鹏主张其剩余应付房款为118801.87元，计算方式为：约定的总房款170万元减去已经支付的109.2万元以及由其偿还的489198.13元贷款。2019年7月7日，郭海鹏将118801.87元汇至本院执行账户。王学刚主张郭海鹏与王俊丽之间系将借贷关系虚构为房屋买卖合同关系。为证明其主张，王学刚向本院提交了以下两方面相关证据：一方面是合同中介方的企业状态、王学刚与中介联系的记录、注册地址拍摄的照片等，以证明本案所涉房屋买卖合同的中介方经营异常，且拒绝就本案提供证明；另一方面是王学刚与王俊丽、薛金城、郭海鹏等人的电话录音、现场谈话录音等证据，以证明王俊丽多次向王学刚表示其与郭海鹏之间是借贷关系，可以将X号房屋卖给王学刚抵债。对于其在录音中的表述，王俊丽称曾与郭海鹏商量将房屋取回以清偿王学刚的债务，同时对郭海鹏已交付的房款、装修费等予以补偿，其所表述的“贷款、利息”等均系指退还郭海鹏房款、装修款、银行利息等。郭海鹏对王俊丽在电话中向王学刚作出的表述不予认可，否认其从事装修行业，并提交其与王俊丽之间的通话录音，以证明双方曾沟通房款的相关事宜，双方之间系房屋买卖关系。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，争议的主要问题是郭海鹏与王俊丽之间房屋买卖合同关系是否真实成立。王学刚主张郭海鹏与王俊丽将借贷关系虚构为房屋买卖合同关系，对其理由，本院认为，第一，中介的资质及行为是否合法，并不必然影响郭海鹏与王俊丽之间的房屋买卖合同关系的成立。第二，虽然王俊丽在与王学刚的通话中曾将其与郭海鹏之间的关系表述为借贷，但其在庭审中对其表述的意思作出了另外的解释，且郭海鹏亦提交了其与王俊丽之间沟通房款事宜的电话录音，故判断王俊丽与郭海鹏之间是否为借贷关系，不能仅凭王俊丽单方面向王学刚作出的陈述，还需评价本案其他证据。根据现有证据，未发现郭海鹏与王俊丽之间存在还款、付息等表征借贷关系的典型情形；相反，郭海鹏支付小额定金、多次多笔支付金额不等的款项、按期支付房贷等行为，并非借贷关系的常态，更符合分期支付购房款的情形。第三，王学刚提出郭海鹏系从事装修行业，王俊丽家的房屋均系由其装修故欠其装修费等主张，郭海鹏、王俊丽当庭予以否认，亦缺乏其他证据支持，本院难以采信。因此，王学刚称郭海鹏与王俊丽之间系借贷关系的主张，缺乏证据支持，本院不予采信。另一方面，郭海鹏提交了其与王俊丽之间签订的房屋买卖合同，合同约定与郭海鹏其后的付款能够相互印证。郭海鹏自2017年3月购房时起至2018年4月，每月偿还王俊丽的房屋贷款，该行为更符合购买房屋的特征，而非借贷。郭海鹏对房屋进行装修，并居住使用，符合购房合同的目的。因此，对于郭海鹏所称其与王俊丽之间存在房屋买卖合同的主张，本院予以采信。现郭海鹏与王俊丽之间的房屋买卖合同签订时间早于本院查封X室房屋的时间；郭海鹏提交的装修、缴费等证据，可以证明其在本院查封房屋前，已合法占有X室房屋；郭海鹏按照合同约定支付了大部分购房款，且将剩余购房款交付本院执行；未办理房屋过户登记系房屋被法院查封所致，并无证据显示郭海鹏本人对此存在过错。因此，郭海鹏的异议符合上述法律规定的情形，本院依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、郭海鹏的异议成立。二、中止本院对位于河北省沧州市X室房屋的执行。案外人、申请执行人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘亮洁人民陪审员  岳 维人民陪审员  张占春二〇一九年七月十五日书 记 员  郭丽娜