江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)苏0111民特32号 申请人：上海捷朗展览有限公司；住所地在上海市虹口区武昌路559号A楼561室。 法定代表人：王永高，总经理。 委托诉讼代理人：刘志，上海汉盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志超，男，1982年12月11日生，汉族，该公司员工，住安徽省肥西县。 被申请人：南京讯胜软件科技有限公司，住所地在江苏省南京市浦口区泰山镇桥北村迎江路。 法定代表人：梁飙，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：沈立明、汪蓉，江苏禾顺律师事务所律师。 申请人上海捷朗展览有限公司（下称捷朗公司）与被申请人南京讯胜软件科技有限公司（下称讯胜公司）申请实现担保物权一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。 申请人捷朗公司向本院提出的请求为，1、依法裁定对被申请人名下的位于南京市浦口区所有房地产进行折价、拍卖或变卖，并将所得价款优先受偿于申请人对江苏金亿宴阳酒店管理有限公司享有的包括工程款、保证金等债权共计人民币6035782.81元以及利息、实现债权的费用。2、裁定被申请人支付申请人因实现担保物权所支出的合理费用损失共计人民币71000元。3、本案的申请费由被申请人承担。事实与理由：2014年8月27日，捷朗公司与江苏金亿宴阳酒店管理有限公司（下称金亿公司）签订编号为20140081的建设工程施工合同。2014年8月26日，捷朗公司与讯胜公司签订补充协议，约定针对建设工程施工合同，捷朗公司同意向金亿公司交付履约保证金350万元，讯胜公司同意将位于南京市浦口区所有房地产抵押给捷朗公司，作为履约保证金和合同进度款的担保。上述抵押财产担保的主债权包括建设工程款3535782.81元和工程保证金250万元。讯胜公司在主债权到期不能清偿时，捷朗公司有权申请担保物权实现。 被申请人讯胜公司述称，申请人主体不适格，根据登记所设立的抵押权信息，被申请人名下土地及房产是对案外人宋进伟361万元、王志超350万元、3800万元设立了抵押权，与本案申请人主体不符；申请人所提交的所有合同包括补充合同，均已被人民法院生效的文书确认解除；根据抵押合同所显示的担保期限也均已过期，超过了时效；涉案土地及房产目前正处于案外人建设之中，不具备实现抵押权的条件；本案涉及工程款申请人已向本院执行局申请了强制执行，综上，本案不具备实现抵押权的条件。 经审查查明： 2014年8月26日，捷朗公司与南京协安纸业有限公司（后更名为讯胜公司）、金亿公司同时签订补充合同，约定捷朗公司同意交付金亿公司、讯胜公司履约保证金350万元，金亿公司、讯胜公司同意将其名下位于南京市浦口区所有房地产抵押给捷朗公司，作为履约保证金和合同进度款的担保。捷朗公司材料进场一周内退还100万元保证金，剩余250万元于工程完工后一周全额退，无利息支付。抵押房产为：宁浦国用（99）字第01502号国有土地使用证、宁房权证浦变字第××、23××93、23××94、23××95、23××96、23××97号房产证。金亿公司、讯胜公司先将土地及房产通过相关部门抵押给捷朗公司，捷朗公司在抵押工作有效完成并收到权益人证后一周内将350万元保证金划入指定账户，双方均履行完成后，建设工程施工合同同时生效。 2014年8月26日，讯胜公司与王志超签订合同，合同内容与捷朗公司、金亿公司、讯胜公司于2014年8月26日签订的补充合同一致。 2014年8月27日，捷朗公司与金亿公司签订建设工程施工合同，由捷朗公司承接金亿公司位于南京市浦口区的酒店整体改造工程，合同金额暂定3800万元。合同价款结算方式为按照相关计价规范，按实结算，工程进度款在每月25日之前报本月实际完成的工程量给金亿公司，在下月5日之前金亿公司必须支付实际完成工程量的70%给捷朗公司。 2014年8月29日，讯胜公司与王志超签订房地产抵押合同，约定担保主债权为借款合同，抵押担保借款本金350万元，履行担保债务期限自2014年8月27日至2015年8月26日，抵押清单载明的房地产总价值12040000元。顺位在先的抵押权人系宋进伟，担保债务本金额3610000元。抵押清单载明抵押物为坐落于浦口区国有土地、房地产，权证号为宁浦国用（99）字第01502号、宁房权证浦变字第××、23××93、23××94、23××95、23××96、23××97号。2014年9月2日，该抵押经核准登记，并办理他项权证，他项权证号为宁房他证浦字第××号，他项权利人王志超，房屋所有权证号为23××96，坐落在浦口区，债权额350万元。 2015年5月30日，捷朗公司、王志超与金亿公司、讯胜公司同时签订补充合同，约定金亿公司同意将其名下的位于南京市浦口区地上建筑物及所有房地产作价4560万全部足额押抵给捷朗公司，作为交纳工程履约保证金工程合同总造价的履行、工程款项支付及时间节点的担保。金亿公司在捷朗公司完成所有蓝图内工程量，按合同已付清工程款后，捷朗公司同意解除土地及房地产抵押，如未履行合同，视为捷朗公司违约。捷朗公司材料进场一周内金亿公司退还100万元保证金，剩余250万元保证金于工程完工后一周全额退还，无利息支付。 2015年6月2日，讯胜公司与王志超签订房地产抵押合同，约定担保主债权为45600000元，履行担保债务期限自2015年4月1日至2016年6月30日，抵押清单载明的房地产总价值4560000元。顺位在先的抵押权人系宋进伟、王志超，担保债务本金额分别为3610000元、3500000元。抵押清单载明抵押物为坐落于浦口区国有土地、房地产，权证号为宁浦国用（2015）第01038号、宁房权证浦变字第××、50××37、50××42、50××49、50××46号。2015年6月5日，该抵押经核准登记，并办理他项权证。他项权证号为宁房他证浦字第××号，他项权利人王志超，房屋所有权证号为50××46、50××38、50××36、50××42、50××37、50××49，坐落在浦口区，债权额3800万元，附记三押，总金额45110000元。 2015年9月14日，捷朗公司向本院提起诉讼[（2015）浦民初字第3016号]，要求金亿公司支付工程款3635782.81元及利息、工程设计费1129400元及利息、返还保证金250万元及利息。本院判决金亿公司支付捷朗公司工程款3535782.81元及利息（自2015年9月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定时止），驳回捷朗公司其他诉讼请求，金亿公司承担案件受理费31328元、鉴定费90000元。捷朗公司、金亿公司均不服本判决，上诉至南京市中级人民法院，南京中院于2017年10月17日以（2017）苏01民终6459号案终审判决驳回上诉、维持原判决。 2016年，金亿公司向本院起诉捷朗公司，要求解除双方签订的建设工程施工合同、补充合同，主张捷朗公司赔偿损失2085600元，解除讯胜公司名下房地产抵押（宁房他证浦字第××号），捷朗公司反诉赔偿误工损失2750637元，返还保证金250万元及利息。本院以（2016）苏0111民初9901号受理该案，审理中，关于讯胜公司与王志超签订的房地产抵押合同，约定的借款合同主债权项下的350万元，金亿公司陈述，因房地产不能抵押给公司，故将该房产抵押给捷朗公司股东王志超。本院判决解除金亿公司与捷朗公司签订的建设工程施工合同、补充合同；驳回金亿公司其他诉讼请求和捷朗公司反诉请求。金亿公司、捷朗公司提出上诉，南京中院以（2018）苏01民终3308号案判决驳回上诉、维持原判决。捷朗公司向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院以（2019）苏民再165号判决撤销（2016）苏0111民初9901号、（2018）苏01民终3308号民事判决，判决解除金亿公司、捷朗公司签订的建设工程施工合同及相关补充合同，金亿公司返还保证金250万元及利息（自2016年12月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；驳回金亿公司、捷朗公司其他诉讼请求、反诉请求；金亿公司承担受理费46970元。 2019年5月2日，捷朗公司与上海汉盛律师事务所签订委托代理合同，约定捷朗公司特别授权委托上海汉盛律师事务所代理与讯胜公司实现担保物权申请一案，并约定律师费70000元，2019年6月5日，上海汉盛律师事务所开具70000元律师费发票给捷朗公司。 2019年5月14日，王志超向本院出具证明称，王志超于2014年8月29日、2015年6月2日分别与讯胜公司签订的房地产抵押合同及办理的抵押权登记，该两份抵押合同的实际抵押权人为捷朗公司，担保的主债权为捷朗公司对金亿公司享有的债权（包括工程款、保证金、利息、违约金、案件受理费、鉴定费等）。由于浦口区当时的政策不允许公司作为抵押权人办理抵押登记，王志超作为捷朗公司经理，为保障捷朗公司在金亿公司建设工程施工合同中的债权最终得以实现，无奈之下代捷朗公司以本人名义办理了相关抵押登记。 申请人捷朗公司在本案中提供了企业信用信息公示报告1份、建设工程施工合同1份、申请人与被申请人签订的补充合同1份、王志超与被申请人签订的合同1份、编号为2014863379的南京市房地产抵押合同1份、编号为房他证浦字第××号他项权证书1份、申请人与被申请人签订的补充合同1份、王志超与被申请人签订的合同1份、王志超与被申请人签订的编号为2014863379的南京市房地产抵押合同1份、编号为房他证浦字第××号他项权证书1份、王志超出具的证明1份、（2017）苏01民终6459号民事判决书1份、（2019）苏民再165号民事判决书1份、委托代理合同及律师费发票各一份等证据证明；被申请人讯胜公司未提供证据。 本院经审查认为： 人民法院审查实现担保物权案件，应当审查主合同效力、期限、履行情况、担保物权是否有效设立、担保财产范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期限等担保物权实现条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。同时应审查被申请人提出的异议是否存在实质性争议。双方对主合同效力、履行情况等均不持异议，讯胜公司对担保物权主体、一物多押、保证时效等担保物权实现条件提出异议，应审查是否属于实质性争议。 一、关于申请人捷朗公司的申请主体问题，在抵押登记制度不健全、因抵押登记部门原因或抵押人、抵押权人的原因导致出现抵押权登记在自然人名下的情形，应审查当事人之间的真实意思表示及是否违反法律规定。本案基于捷朗公司与金亿公司签订的建设工程施工合同的履约保证金、工程款支付及时间节点的担保，捷朗公司、王志超同时与讯胜公司、金亿公司签订合同，约定将将讯胜公司名下的位于南京市浦口区地上建筑物及所有房地产足额押抵押给捷朗公司，后讯胜公司将涉案抵押物抵押登记给王志超，以此作为讯胜公司与捷朗公司之间交易安排，以担保建设工程施工合同中保证金、工程款的履行，双方对此意思表示是否明确具体、是否符合法律规定，捷朗公司提供的证据亦未直接载明其系抵押权人，现讯胜公司提出异议，属实质性争议，不应在非诉案件中认定。 二、关于同一财产上设立多个担保物权，抵押权人能否申请实现担保物权的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百六十六条的规定，同一财产上设立多个担保物权的，登记在先的担保物权尚未实现的，不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权。涉案登记设立的抵押权信息虽显示被申请人讯胜公司名下土地及房产尚有对案外人宋进伟361万元设立了抵押权，但不影响本案申请人捷朗公司申请实现担保物权，申请人捷朗公司申请实现担保物权符合法律规定。然则鉴于涉案抵押物存在多个抵押登记，虽不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权，但申请人并非首押，涉案抵押权涉及案外人抵押权优先顺位，不能确定申请人优先受偿额，故申请人申请优先受偿权项下优先受偿额在本案中无法确定。 三、关于主合同解除后抵押合同涉及抵押权实现问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、第五十三条的规定，合同解除的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失，合同权利义务终止不影响合同中的结算条款和清理条款的效力；抵押权与其担保的主债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭；债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议变卖、拍卖抵押物所得价款受偿，协议不成的，抵押权人可以提起诉讼。本案主合同即建设工程施工合同及补充合同虽经法院生效判决解除，但涉案主债权未消灭，债务人未履行，抵押权人的债权未受清偿，抵押人不免除抵押担保义务，抵押权人依照法律规定有权行使抵押权，与主合同是否解除无法律上因果关系。 四、关于本案保证时效的问题，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第二款、《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持；抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。本案主债权分别于2017年10月、2019年5月经生效判决确定，并不存在诉讼时效届满的问题，故被申请人讯胜公司认为担保期限均已过期、超过时效的观点无法律依据，本院不予采信。 综上，捷朗公司申请抵押物权实现，被告提出的异议存在实质性争议的情形，捷朗公司的申请不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十二条第（三）项的规定，裁定如下： 驳回申请人上海捷朗展览有限公司的申请。 本案申请费54547元，由申请人上海捷朗展览有限公司负担。 申请人上海捷朗展览有限公司可向人民法院提起诉讼。 审判员  俞昌盛 二〇一九年七月八日 书记员  徐 乔