成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初1216号 原告（反诉被告）：成都华润置地驿都房地产有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇中街99号。 法定代表人：吴秉琪，总经理。 委托诉讼代理人：邓娟，女，系公司员工。 被告（反诉原告）：张芳才，男，1981年8月28日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 被告（反诉原告）：彭高飞，男，1981年3月17日出生，汉族，住四川省资中县。 共同委托诉讼代理人：宿晓琴，北京市中银（成都）律师事务所律师。 原告成都华润置地驿都房地产有限公司（以下简称华润公司）与被告张芳才、彭高飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，张芳才、彭高飞向本院提出反诉请求，本院经审查后予以受理，并依法适用简易程序公开开庭就本、反诉合并进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华润公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除华润公司与张芳才、彭高飞签订的一期商业物业租赁合同；2.判令张芳才、彭高飞向华润公司支付欠付租金199833.75元（从2017年10月1日开始计算，计算至租赁合同解除之日止，租金计算标准按13322.25元每月计算）；3.诉讼费由张芳才、彭高飞承担。事实和理由：华润公司与张芳才、彭高飞签订了《华润置地华润国际社区一期商业物业租赁合同》，约定将位于或窗帘销售等生活服务配套，租赁面积为177.63平方米，租期自2016年12月30日起至2026年12月29日止。合同签订后，张芳才、彭高飞向华润公司缴纳首期租金39966.75元。自2017年10月1日起，张芳才、彭高飞未按合同约定缴纳租金，截止2018年12月29日，共计欠付租金199833.75元。 张芳才、彭高飞辩称，1.签订合同及支付了首期租金及履约保证金属实；2.华润公司直至2017年9月仍未交付商铺，合同目的无法实现，故张芳才、彭高飞于2017年9月6日向华润公司提出解除合同；3.双方合同既已解除，华润公司收取的租金及履约保证金应退还；4.华润的起诉已经超过诉讼时效。据此，张芳才、彭高飞向本院提出反诉请求：1.确认华润公司与张芳才、彭高飞签订的一期商业物业租赁合同已于2017年9月6日解除；2.判令华润公司退还张芳才、彭高飞已付租金39966.75元和履约保证金19154.5元；3.本案全部诉讼费用由华润公司承担。 华润公司针对张芳才、彭高飞的反诉辩称，1.房屋已经交付给张芳才、彭高飞，其是否使用由其决定，与华润公司无关2.根据合同约定，张芳才、彭高飞应按照合同约定，仅能将房屋用于药房、生鲜超市等生活服务配套，但其欲将房屋用于茶楼，不符合合同约定，应由其承担责任。3.张芳才、彭高飞单方解约，应据实结算租金并扣除履约保证金，故张芳才、彭高飞的诉讼请求不符合双方合同约定，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，华润公司与张芳才、彭高飞签订《华润置地·华润国际社区一期商业物业租赁合同》，约定张芳才、彭高飞承租位于龙泉驿区商业房屋，面积177.63平方米，套内面积137.29平方米。张芳才、彭高飞将商业房屋用于经营药房、生鲜超市、美容美发店、包裹收发室或窗帘销售等生活服务配套，具体业态应符合华润公司要求。租赁期限自2016年12月30日起至2026年12月29日止。租金按季度支付，张芳才、彭高飞在每季度最后一个月的25-30号支付下季度租金。2016年12月30至2019年12月29日期间季付租金为39966.75元。租金自2016年12月30日开始计收，首期租金（2016年12月30日至2017年9月30日）为119900.25元，折扣后首期租金39966.75元。合同签订时，张芳才、彭高飞向华润公司支付履约保证金19154.5元，如张芳才、彭高飞在物业交付之日起一年内要求退租的，华润公司有权全额扣收履约保证金。物业交付日期为2016年12月30日之前，具体时间以华润公司通知为准。双方交接物业时，经双方签署完交接凭据后，该物业风险转移给张芳才、彭高飞，交接凭据签署之日期为物业交付日。若非因华润公司原因，2016年12月30日视为张芳才、彭高飞办理了该物业的验收、交接手续。若非因华润公司原因，张芳才、彭高飞超过2016年12月30日一个月后仍未办理验收、交接手续，则华润公司有权终止本合同，扣收履约保证金，并有权追索因张芳才、彭高飞的该行为造成的一切损失。若张芳才、彭高飞逾期交付租金，每逾期一天，应按当期应交付租金总额的1%缴纳滞纳金，逾期达一个月以上的，华润公司有权终止本合同。合同期内，如张芳才、彭高飞在物业交付之日起一年内单方面解除合同，双方据实结算租金，华润公司有权全额扣收履约保证金，若张芳才、彭高飞在物业交付之日起一年后单方面解除合同，提前退租的，双方据实计算租金，张芳才、彭高飞应按合同期内应交租金总额的2%向华润公司支付违约金，并承担因此给华润公司造成的一切损失。 合同签订后，华润公司向张芳才、彭高飞交付了案涉商铺，张芳才、彭高飞向华润公司支付了2016年12月30日至2017年9月30日期间的租金39966.75元及履约保证金19154.5元。张芳才于2017年12月13日向华润公司员工代鸿发送彩信，内容为“本人张芳才同彭高飞租赁的华润国际社区底商1、2、4、5栋，其中2、4、5栋已正常经营，1栋也于今年1月20日左右开始装修，准备经营生活配套。由于物业方不同意经营装修，也一直未给我们解决，导致时间拖到9月中旬才同甲方、物业、我们三方商议，商议结果为2、4、5栋继续由我们承租，1栋退还甲方，会议地点物业办公室，有会议记录”代鸿回复“收到。” 以上事实，有《华润置地·华润国际社区一期商业物业租赁合同》、短信记录及当事人陈述在案为证。张芳才、彭高飞提供的2019年4月25日的照片仅能证明案涉商铺在拍摄时的状态，不能达到其拟证明的从未使用过商铺的证明目的，本院不予采信。录音资料不能确认声音来源，亦不能确认其真实性，本院不予采信。会议签到表、会议纪要均为复印件，且即使会议纪要属实，其内容并不足以证明张芳才、彭高飞明确提出了退租案涉商铺、解除合同的意思表示，亦不能达到其证明目的，本院不予采信。物业照片与本案无关联性，本院不予采信。 本院认为，华润公司与张芳才、彭高飞签订的案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于：1.华润公司的起诉是否已经超过诉讼时效。2.华润公司是否向张芳才、彭高飞交付了案涉商铺；3.应当如何认定案涉商铺的解除时间、解除原因及相应解除的后果。关于华润公司是否向张芳才、彭高飞交付了案涉商铺的问题。虽然张芳才、彭高飞辩称华润公司未向其交付商铺，但是从其提交的张芳才向华润公司员工代鸿发送的彩信来看，其内容“一栋也于今年1月20日左右开始装修”足以证明商铺已经交付的事实，故本院不予采纳张芳才、彭高飞的该项抗辩意见，其要求华润公司退还已支付租金的诉讼请求不能成立。关于应当如何认定案涉商铺的解除时间、解除原因、相应解除后果的问题。本院前文已就为何未采信《会议纪要》作出分析，在此不再赘述，故张芳才、彭高飞要求确认双方签订的租赁合同已于2017年9月6日解除的诉讼请求不能成立。现双方均认可合同第十二条第2.7项即“合同期内，如张芳才、彭高飞在物业交付之日起一年内单方面解除合同，双方据实结算租金，华润公司有权全额扣收履约保证金，若张芳才、彭高飞在物业交付之日起一年后单方面解除合同，提前退租的，双方据实计算租金，张芳才、彭高飞应按合同期内应交租金总额的2%向华润公司支付违约金，并承担因此给华润公司造成的一切损失。”的内容系对单方解除权的约定，且张芳才、彭高飞于2017年12月13日向华润公司员工代鸿发送的彩信内容具有明确表明退租房屋的意思表示，故本院认为，案涉租赁合同应当自2017年12月13日解除，但张芳才、彭高飞应当依约承担相应的违约责任，即支付2017年10月1日至2017年12月13日期间的租金32231.25元（13322.25元/月×2个月+13322.25元/月÷31天×13天）、华润公司不退还履约保证金。故华润公司要求判令解除案涉租赁合同，张芳才、彭高飞要求退还履约保证金的诉讼请求均不能成立。关于华润公司的起诉是否已经超过诉讼时效的问题。承前所述，华润公司应当自合同解除之日即2017年12月13日知道或应当知道其权利受到损害，诉讼时效自此起算。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，华润公司的起诉未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、张芳才、彭高飞于本判决生效之日起十日内向成都华润置地驿都房地产有限公司支付租金32231.25元； 二、驳回成都华润置地驿都房地产有限公司的其他本诉诉讼请求； 三、驳回张芳才、彭高飞的全部反诉请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计2148.5元，由成都华润置地驿都房地产有限公司负担1542.5元，由张芳才、彭高飞负担606元；反诉案件受理费减半收取计639元，由张芳才、彭高飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭婉蝶 二〇一九年七月五日 书记员  何敬远