上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初7123号原告：范金秀，女，1947年7月13日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陶强，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙周泉，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海广南房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周厚文，董事长。委托诉讼代理人：陈志华，北京市中咨律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：孟铭，北京市中咨律师事务所上海分所律师。被告：励娜，女，1978年6月19日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告范金秀诉被告上海广南房地产发展有限公司(下简称“广南公司”)商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用简易程序。经原告申请，本院依法追加励娜作为被告参加诉讼。本案于2019年5月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陶强和龙周泉、被告广南公司委托诉讼代理人陈志华和孟铭、被告励娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范金秀向本院提出诉讼请求,要求判令：1、确认被告励娜以原告范金秀名义与被告广南公司签订的《英庭名墅(105号)定金合同》无效；2、被告广南公司返还原告范金秀人民币50万元；3、被告广南公司支付原告范金秀利息损失(以50万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自合同签订之日起计算至实际支付之日)。审理中，原告撤回第二、三项诉讼请求。事实与理由：原告范金秀系被告励娜的母亲。原告于诉前得知，2016年6月9日，被告励娜以原告名义与被告广南公司就认购上海市诸光路228弄《英庭名墅》项目105号房屋签订了《英庭名墅定金合同》。原告认为被告励娜未经原告同意以原告名义和被告广南公司签订合同系无权代理，此合同应为无效。故原告诉诸法院，要求判如所请。被告广南公司辩称，不同意原告诉请。1、本案定金合同合法有效，在该定金合同从签订、履行直至解除、终止全过程中，不存在任何法定的合同无效情形。2、被告公司有正当理由相信原告女儿励娜以原告名义认购房屋、申请贷款是合法有效的行为。3、退一步讲，如果法院认定励娜的行为系无权代理，则励娜依法对本案系争定金合同承担责任，同时涉案50万元定金并非原告支付，原告没有要求被告向其返还的事实前提和基础。被告励娜辩称，同意原告范金秀诉请。励娜先以自己的名义签约购买英庭别墅157号房屋(下简称“157号房屋”)，销售人员是徐丽(音)，后励娜对徐丽的工作态度不满，被告广南公司更换周艺接待励娜，在周艺的推销和建议下，励娜又以范金秀名义签约预购系争英庭别墅105号房屋(下简称“105号房屋”)，但并未得到范金秀的同意。用范金秀的名义，是因为周艺说，不能以励娜的名义购买，否则不能算作周艺的业绩，周艺并称这只是保留购买名额，如果范金秀想买下系争房屋的话，再出具委托书或亲自前去签约。2016年8月初，励娜告知范金秀将以其名义签约购买房屋，范金秀当场表示反对。励娜告知周艺，周艺称可以保留名额也可以转给他人，励娜就保留下来了。后来被告广南公司发了解除合同函，励娜于2017年1月收到，励娜联系周艺，周艺称105号房屋已以1,900万元的价格出售给他人，让励娜先处理157号房屋的事情，后来广南公司要求励娜付157号房屋的逾期付款违约金，并要没收本案105号房屋的定金，于是励娜开始投诉，后调解不成，法院审理后经两审终审。范金秀在该案诉讼中得知励娜在范金秀不知情的情况下签订了英庭别墅105号房屋定金合同，故范金秀诉至法院。经开庭审理查明：2016年6月9日，励娜与广南公司(出售方)签订《英庭别墅定金合同》，约定由范金秀(认购方)认购位于上海市青浦区诸光路228弄《英庭别墅》项目105号全幢房屋，房屋建筑面积261.32平方米，房屋总价款为人民币1,800万元。第三条约定，认购方签署本合同时和签署本合同后应支付定金50万元，双方签订《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》后该定金(不计利息)自动转为购房款。第四条约定，本合同生效后,认购方应在2016年8月9日前到坐落于诸光路228弄的《英庭名墅》销售中心签署该房屋的《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》。认购方按照如下进度支付购房款：(1)签订《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》当天或之前支付人民币540万元(含已付定金)；(2)余款于2016年10月30日之前付清。第八条约定，若认购方未按照本合同约定就该房屋签订《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》的(包括认购方因上海市限购政策而无法签署《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》或签署的该等合同无法通过交易登记机构审查),则本合同自动终止。认购方无权要求返还定金,且出售方可将该房屋另行处置,因处置所得的一切利益全部归出售方所有，合同另对其他事项作出约定。励娜在协议落款认购方处署名“范金秀”。同时，励娜还以范金秀名义签署《定金合同签约单》及《客户(购房人)告知书》。当日，励娜支付广南公司定金50万元。广南公司于2016年11月5日向范金秀寄送催促签署合同的函，要求范金秀于收到本函后3天内签约并付款，后于2016年12月10日向范金秀寄送解除合同通知函，通知解除合同并不予退还定金，寄件地址为定金合同上所列的上海市浦东新区浦建路XXX弄XXX号XXX室。但范金秀始终未予回应。另查明：范金秀和励娜作为股东分别于2014年12月18日出资成立上海玺彤投资管理有限公司(下简称“玺彤公司”)，于2016年8月30日出资成立上海玺麟贸易有限公司，于2016年8月31日出资成立上海玺巧广告传媒有限公司(下简称“玺巧公司”)。2016年6月2日，励娜向广南公司订购157号房屋，后由玺彤公司作为购买方与广南公司签订预售合同。2016年12月2日，经各方协议，购买方变更为玺巧公司。2018年8月，就157号房屋的购买事宜，广南公司起诉玺巧公司要求支付逾期付款违约金，上海市崇明区人民法院作出(2018)沪0151民初6704号民事判决，判令玺巧公司支付广南公司违约金100,020元。后广南公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理，于2019年1月23日作出(2019)沪02民终447号民事判决：驳回上诉、维持原判。以上事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的定金合同、银行对账单，被告广南公司提供的签约单、告知书、函件及邮寄凭证、工商资料、民事判决书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告称，广南公司提供的签约单、定金合同及告知书上并无范金秀本人签字，广南公司不能因为范金秀与励娜系母女关系、励娜签字时提供了范金秀的身份证复印件及共同经营几家公司，就据此认定励娜在上述文件上签名为有权代理，认定系范金秀本人的真实意思表示。另，根据贷款相关政策规定，70岁以上老人不能办理贷款，广南公司作为开发商应当审查购房人的资格和贷款能力。励娜曾开玩笑的说要给范金秀购买房屋，范金秀当场反对。原告于2018年才知道励娜购买105号房屋的事。被告广南公司认为，广南公司知道励娜代签了范金秀的名字，但广南公司销售人员并非为业绩考虑，而是广南公司一直在配合励娜办理贷款手续。范金秀本人在签约时到过现场，励娜还曾出示户口簿证明其与范金秀系母女关系，且范金秀与励娜两人作为股东成立几家公司，故合同的相对方应该为范金秀。但广南公司在签约时未看到范金秀出具授权委托书，事后也未向范金秀催告追认。被告励娜认为，本案系争合同效力由法院最终认定，应为无效。英庭名墅157号房屋与105号房屋买卖无关，范金秀并未委托励娜购买房屋，且范金秀本人事后也没有进行追认。被告广南公司应返还励娜50万元及相应利息。根据庭审查明的事实，本院认为：根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案争议焦点在于励娜以范金秀的名义与广南公司签订的《英庭别墅定金合同》的行为是否为无权代理；若为无权代理，是否构成表见代理。对此，本院认为，励娜虽然在定金合同等文件上署名范金秀，但本案三方当事人均确认上述行为系代理行为，故励娜上述行为不构成冒用范金秀名义与他人签订合同。励娜在签订和履行本案定金合同过程中，始终未取得范金秀本人出具的授权委托书，本案中亦无证据表明事后该行为已获得范金秀本人的追认。广南公司称范金秀本人曾到过售楼现场，但范金秀和励娜对此不予认可，广南公司未举证证明，故本院难以确认上述事实。因此，励娜以范金秀的名义与广南公司签订的《英庭别墅定金合同》属无权代理。本案房屋买卖涉及巨额资金交易，母女关系不足以形成励娜具有代理权的外观，励娜作为范金秀的女儿并不当然具有代理母亲认购房屋的代理权，即使结合励娜提供范金秀的身份证复印件、范金秀与励娜二人共同成立公司，亦无法推断出励娜签订合同时有代理权，故对广南公司有理由相信励娜具有代理权、构成表见代理的辩称意见，本院不予采纳。因此，本案定金合同对范金秀不发生效力。因本案合同只有范金秀和广南公司两方当事人，故本案合同应为无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告励娜以原告范金秀名义与被告上海广南房地产发展有限公司于2016年6月9日签订的《英庭别墅定金合同》无效。案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由两被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一九年七月二日书记员  胡敏雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。