云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2301民初1526号原告：王红梅，女，1965年12月31日生，汉族，云南省禄丰县人，大专文化，医生，住楚雄市。原告：李华江，男，1964年7月11日生，汉族，云南省禄丰县人，大专文化，公务员，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：李星莹，女，1989年10月15日，汉族，云南省禄丰县人，大学文化，公务员，住云南省楚雄市，特别授权）。被告：楚雄君悦酒店管理有限责任公司，住所地：楚雄市鹿城西路三角地兆顺财富中心B幢9层，统一社会信用代码：915323015527133400。法定代表人：姜雪峰，职务：总经理。诉讼代表人：楚雄君悦酒店管理有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：周如源、苏新，北京德恒（昆明）律师事务所律师（特别授权）。第三人：楚雄市悦莱酒店有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢一层B1-007号，统一社会信用代码：91532301351888195M。法定代表人：黄兴利，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘成全，男，1971年5月11日，汉族，重庆万州人，小学文化，楚雄市悦莱酒店有限公司股东，住重庆市万州区，现住楚雄市，特别授权）。原告王红梅、李华江与被告楚雄君悦酒店管理有限责任公司（以下简称：君悦酒店管理公司）、第三人楚雄市悦莱酒店有限公司（以下简称：悦莱酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。后因案情需要，中止审理，于2019年3月7日恢复审理。原告王红梅、李华江及其共同委托诉讼代理人李星莹，被告君悦酒店管理公司的委托诉讼代理人周如源、苏新，第三人悦莱酒店的委托诉讼代理人潘成全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王红梅、李华江向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《委托经营管理合同》；2.判令被告支付自2015年9月起至2017年9月止的租金95136元（3964元/月×24个月），违约金9323元（95136元×4.9%×2年），2017年10月起的租金按每月3964元支付至商品房返还之日止，并按银行同期贷款年利率计算违约金至租金付清之日止；3.判令被告和第三人将原告所有的位于楚雄市商品房按房屋装修现状归还原告；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月20日，原告与被告君悦酒店管理公司签订《委托经营管理合同》，约定：原告将位于楚雄市.95平方米）委托给被告经营管理，自2014年1月1日至2023年12月31日止；在原告办理完购房手续并缴清购房款后，被告于次月开始将10年委托经营管理租金475650元分120个月支付给原告，每月支付3964元（税前），由被告在当月25日前存入原告帐户；若被告不能按协议约定按时足额向原告支付租金收益，则被告应按逾期应付租金金额每日5%的标准向原告计付违约金，逾期付款超过90日的，原告有权单方解除合同，视为被告违约；被告承租到期时，须将房屋归还原告，除双方另有约定外，按房屋现状无偿归还原告，房屋内所有设施无偿赠送给原告。同日，原告向楚雄兆顺房地产开发有限公司（以下简称兆顺地产）支付首付款178560元、维修基金11891元、契税17836元。同年9月26日，楚雄市农村信用社向原告发放贷款416000元，并转入兆顺地产账户。被告自2011年12月开始向原告支付租金，2015年9月起至今未支付租金，应支付原告房屋租金和违约金。2014年12月1日，被告与第三人签订《商铺租赁合同》，租赁楚雄市兆顺第一城一层B1-007号、B幢第7至12层，租赁期106个月，从2015年3月1日至2023年12月31日，原告的房屋由第三人悦莱酒店使用。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。被告君悦酒店管理公司辩称，北京德恒律师事务所，作为楚雄君悦酒店管理有限责任公司的破产管理人，依法参与本案诉讼。庭审前我们核实了相关证据，并且向债权人了解了相关的案情，现结合庭审的状况以及案件事实，发表如下代理意见。第一同意解除原被告双方签署的《委托经营管理合同》（编号为CSDZ-0107），根据《企业破产法》第18条的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的，合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同”。因管理人未向原告发继续履行合同的通知，故原被告之间的《委托经营管理合同》已经解除；第二，被告应付原告（税前）租金为37129.47元。根据原被告签订的《委托经营管理合同》第四条第四款的约定，为保障甲乙双方利益，无论乙方何时开始经营，计租时间固定从2014年1月1日起计算。故租金起算日期为2014年1月1日。根据《企业破产法》第18条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未完全履行的合同有权解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人的，视为解除合同。被告于2018年6月11日受理破产申请。且管理人也未向原告方继续履行合同的通知书，故合同于2018年8月11日视为解除，租金计算的截止日为2018年8月11日。因此租金计算的期间为2014年1月1日至2018年8月11日，详细的租金计算过程我们后附有租金计算表。第三，根据原告的诉讼请求，原告主张按照银行同期贷款年利率计算违约金，我们认可该计算方法。计算应付租金应付违约金为8583.75元。根据原被告签订的《委托经营管理合同》第四条第二款第一项的约定，当月租金由乙方在当月25日前存入甲方的账户。因被告最后一次支付租金的日期为2015年8月31日，下一期租金应付日期为2015年9月25日前支付给债权人。由于被告未继续支付租金，故违约金应从2015年9月26日开始计算。根据《企业破产法》第46条第二款的规定，附利息的债权自破产申请受理时停止计息。则违约金计算的截止日期为2018年6月11日，违约金计算的期间为2015年9月26日至2018年6月11日，具体的计算过程我们后附有违约金计算表。第四，我们认可原告关于归还房屋的诉讼请求。第三人悦莱酒店述称，我公司没有任何过错，现在不同意返还房子，我们是合理合法签订的合同，且合同证实有效，我们要求继续履行与楚雄君悦酒店管理有限责任公司签订的合同。且房屋不具备返还条件，他们拍的照片是1121号房间，但他们的房间是1102号，一旦返还会给我们造成损失，我们造成的损失由谁来承担。我们公司已经做出了很大的让步，如果说我们的租金涨到20元/平米还不能解决，我们这个房子就不同意返还。如果法院判决返还，那至少要明确，我们的损失谁来承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王红梅、李华江为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.商品房销售合同、商品房买卖合同登记备案表；2.购房发票、贷款凭证、进账单；3.委托经营合同；4.银行流水；5.房屋平面图、装修标准及照片。被告君悦酒店管理公司针对其答辩意见向本院提交租金原始凭证复印件，欲证明被告向原告支付租金的实际情况证据。第三人悦莱酒店针对其陈述向本院提交《商铺租赁协议》、《兆顺第一城酒店租赁合同补充协议》。各方当事人对原告王红梅、李华江、被告君悦酒店管理公司提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：第三人悦来酒店提交的证据证实了2014年12月1日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《兆顺·第一城商铺租赁合同》，约定乙方向甲方租赁位于楚雄市兆顺·第一城B幢一层B1－007号、B幢七层至十二层的房屋用于经营主题酒店，租赁期限为106个月，从2015年3月1日起至2023年12月31日止。2016年5月3日，被告与第三人签订《兆顺第一城酒店租赁合同补充协议》，约定记租日期于2016年3月1日开始计算，租赁期限106个月的事实；本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月20日，原告王红梅、李华江向楚雄兆顺房地产开发有限责任公司购买位于楚雄市兆顺·第一城B幢第11层1102号商品房，双方签订《商品房购销合同》（合同编号：ZSDJ—0107），二原告支付首付款178560元，贷款416000元。同日，原告王红梅（甲方）与被告君悦酒店管理公司（乙方）签订《委托经营管理合同》（合同编号：ZSDJ—0107），约定：第一条、甲方将位于楚雄市（鲁班阁）兆顺·第一城B幢1单元第11层1102号商品房（面积79.95平方米）委托给乙方经营管理；第三条、委托经营管理期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止；……第四条第二款第一项、甲方办理完购房手续并且缴清该商品房购房款后，乙方于次月开始将十年租金合计475650元，分120个月按月支付给甲方，每月支付3964元（税前），当月租金由乙方在当月25日前存入甲方账户；……第五条、甲方承担税收政策规定的应缴税金，乙方代扣代缴税金；……第七条第三款、乙方享有自主决定经营方式的权利，可以将该商品房独立出租或是与其他房间统一租给商家经营；……第七条第六款、乙方根据酒店运行的需要，有权对该商品房进行内部装修、改造，费用由乙方承担，本合同到期后，无偿赠送给甲方；……第十条第二款、若乙方不能按本协议约定按时足额向甲方支付租金收益，则乙方应按逾期应付租金金额每日5%标准向原告计付违约金，逾期付款超过90日的，甲方有权单方解除本合同，视为乙方违约。合同签订后，被告自2012年1月起向二原告支付租金。自2015年9月至今，被告未再履行租金支付义务。2011年9月23日，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司将上述《商品房购销合同》进行登记备案。另查明，2014年12月1日，被告君悦酒店管理公司（甲方）与第三人悦莱酒店（乙方）签订《兆顺·第一城商铺租赁合同》，约定：第一条、乙方向甲方租赁位于楚雄市兆顺·第一城B幢一层B1－007号、B幢七层至十二层的房屋；第二条、租赁房屋用于经营主题酒店；第三条、租赁期限为106个月，从2015年3月1日起至2023年12月31日止。2016年5月3日，被告君悦酒店管理公司与悦莱酒店签订《兆顺第一城酒店租赁合同补充协议》，约定记租日期于2016年3月1日开始计算，租赁期限106个月。兆顺·第一城B幢第11层1102号商品房现由第三人经营使用。被告君悦酒店管理公司于2018年6月11日的破产申请已经受理，资产管理人未向原告发出继续履行合同的通知书。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：原告王红梅、李华江与被告君悦酒店管理公司签订的委托经营管理合同是否应当解除。关于合同解除，本院认为，双方当事人约定一方当事人解除合同的条件的，解除权人于条件成就时得解除合同。第一，原告王红梅、李华江与被告君悦酒店管理公司对双方签订的委托经营管理合同均无异议，且该合同不存在无效事由，故本院认定原、被告签订的委托经营管理合同合法有效。第二，因原、被告明确约定若被告逾期支付租金超过90日的，二原告有权单方解除本合同，故本院认定原、被告明确约定了二原告行使合同解除权的条件。第三，因被告认可其自2015年9月起至今未向二原告支付租金，故本院认定二原告解除本案委托经营管理合同的条件已成就；二原告要求解除本案委托经营管理合同的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。第四，因被告于2018年6月11日已经申请破产，根据《企业破产法》第18条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未完全履行的合同有权解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人的，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。且管理人也未向原告发出继续履行合同的通知书，故合同于2018年8月11日视为解除，租金计算的截止日为2018年8月11日。第五，因原、被告签订的委托经营管理合同应当予以解除，被告继续使用、收益楚雄市兆顺·第一城B幢第11层1102号商品房将缺乏法律依据；同时，虽然二原告尚未取得诉争房屋的不动产权属证书，但二原告基于其与兆顺地产签订的商品房购销合同，有权对诉争房屋进行占有、使用、收益，故被告应当将诉争商品房返还给二原告。第六，虽然被告经二原告同意后将本案房屋转租给第三人悦莱酒店，但由于原、被告签订的委托经营管理合同应当解除，故作为本案房屋实际使用人的第三人也负有腾退并返还房屋的义务。据此，对于二原告要求被告和第三人共同返还楚雄市兆顺·第一城B幢第11层1102号房的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任，本院认为，合同双方当事人对违约责任有明确约定的，非违约方应当按照该约定向违约方主张权利。因被告君悦酒店管理公司自2015年9月起至今未再向原告王红梅、李华江支付租金，故本院认定被告违约，其应当按照合同约定向二原告承担继续支付租金的违约责任。根据原、被告签订的《委托经营管理合同》第四条第二款第一项的约定，当月租金由乙方在当月25日前存入甲方的账户。因被告最后一次支付租金的日期为2015年8月31日，下一期租金应付日期为2015年9月25日前支付给债权人。由于被告君悦酒店管理公司未继续支付租金，故违约金应从2015年9月26日开始计算。根据《企业破产法》第46条第二款的规定，附利息的债权自破产申请受理时停止计息。则违约金计算的截止日期为2018年6月11日，违约金计算的期间为2015年9月26日至2018年6月11日，二原告诉请的租金因被告无异议，本院按税前租金每月3964元予以支持，共33个月，被告应支付给原告租金为130812元。违约利息按同期贷款利率4.75%计算，应付逾期违约利息为8583.75元。故二原告要求解除合同并支付违约金诉请，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十六条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、解除原告王红梅、李华江与被告楚雄君悦酒店管理有限责任公司于2011年9月20日签订的《委托经营管理合同》；二、由被告楚雄君悦酒店管理有限责任公司及第三人楚雄市悦莱酒店有限公司共同将楚雄市兆顺·第一城B幢第11层1102号房腾空并返还给原告王红梅、李华江；三、由被告楚雄君悦酒店管理有限责任公司向原告王红梅、李华江支付2015年9月至2018年6月的租金130812元（3964元/月×33个月）；四、由被告楚雄君悦酒店管理有限责任公司支付原告王红梅、李华江逾期付款违约金8583.75元；五、驳回原告王红梅、李华江的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2390元，由被告楚雄君悦酒店管理有限责任公司负担（未交）。上述应由被告楚雄君悦酒店管理有限责任公司及第三人楚雄市悦莱酒店有限公司履行的义务，限于本判决生效之日起十五日内履行（款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  钟学圣人民陪审员  王 平人民陪审员  曹家庆二〇一九年七月三日书 记 员  孙铭霞