云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初546号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所地云南省西双版纳州勐腊县河畔之梦二期四栋三、四楼。 法定代表人：周惠，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，男，该公司法务专员，特别授权代理。 被告：王欣雨，女，1976年5月22日出生，汉族，现住云南省勐腊县。 委托诉讼代理人：段平喜，男，1965年2月27日出生，汉族，现住云南省勐腊县，系被告王欣雨丈夫。 原告勐腊佳和物业服务有限公司与被告王欣雨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告勐腊佳和物业服务有限公司委托诉讼代理人苏俊、被告王欣雨及其委托诉讼代理人段平喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告2013年4月1日至2018年12月31日期间南腊新城X区X栋X单元X室，物业服务费及年垃圾清运费、公摊水电费共计5321元。事实及理由：2010年12月6日，被告与勐腊海诚投资有限公司（以下简称海诚公司）签订了1份《商品房购销合同》，向海诚公司购买了位于勐腊县南腊新城Ａ区，建筑面积84.83㎡（含公摊面积）。2010年3月12日，海诚公司与原告签订了《南腊新城物业服务委托合同》，海诚公司委托原告为勐腊县南腊新城小区提供管理服务，双方约定了相关权利义务，合同签订后，原告配齐物业服务人员，提供相应的物业服务至今，并垫付了小区垃圾清运费、公摊水电费，被告也实际接受了原告提供的物业服务，但被告自2013年4月1日至2018年12月31日未向原告支付过物业服务费等相关费用，原告多次以电话、发放书面缴费通知、并在其入户门上张贴缴费通知书的方式催收未果，被告无正当理由拒不交付物业费。据统计被告欠原告2013年4月1日至2014年3月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计931元（其中物业费687元、垃圾清运费144元、公摊水电费100元），2014年4月1日至2015年3月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费1012元（其中物业费768元、垃圾清运费144元、公摊水电费100元），2015年4月1日至2016年3月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费976元（其中物业费768元、垃圾清运费108元、公摊水电费100元），2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业费、公摊水电费868元（其中物业费768元、公摊水电费100元），2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业费、公摊水电费868元（其中物业费768元、公摊水电费100元），2018年4月1日至2018年12月31日期间的物业费、公摊水电费666元（其中物业费576元、公摊水电费90元），以上合计5321元。被告接受服务后至今未向原告支付上述费用，故诉至本院。 被告王欣雨辩称，原告没有对业主不缴纳物业费的原因进行了解，仅是电话催费、上门贴条、发律师函等方式。原告聘请的保安未取得执业资格证书，未按照《中华人民共和国物业管理条例》履行保安职责。小区内到处都是有人养鸡、养狗，导致小区环境卫生很差。被告客厅的墙面内楼上主水管漏水，致使墙面发霉，多次向原告反映，未收到任何答复和解决。小区出现安全通道放置杂物和垃圾，安全通道及小区入口有外来车辆乱停乱放。原告将公用通道改造成商铺出租给私人，所得收益未向全体业主告知，小区摄像头夜间基本无法使用，原告未按照规定安装摄像头，原告将小区的公用道路盖车棚出租、出售，对业主停放在小区公用道路的车辆进行收费，不符合《中华人民共和国物权法》的规定。业主缴纳的物业费原告仅开具收据，拒绝开发票，涉嫌偷税漏税。综上所述，原告未按约定未履行合同，提供的物业不符合行业标准，应驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证实其主张，向本院提交如下证据： 1、商品房买卖合同备案表1份（复印件，与原件核对无异），证明被告向海诚公司购买位于勐腊县的事实。 2、身份证1份（复印件）、入伙通知书、入伙承诺书、业主资料卡各1份（复印件，与原件核对无异），证明被告与海诚公司及原告于2010年12月6日办理入住手续、交接房屋的事实。 3、南腊新城物业服务委托合同1份（复印件，与原件核对无异），证实2010年3月12日，原告与海诚公司签订南腊新城物业服务委托合同，约定了双方相关权利义务，原告受海诚公司委托为南腊新城小区提供物业服务的事实。 4、物业管理服务合同、房屋装饰装修管理协议、非公摊区域公约各1份（复印件，与原件核对无异），证明被告与原告签订物管服务合同及房屋装修装饰管理协议，约定相关权利义务的事实。 5、催费通知书3份、费用明细1份（复印件，与原件核对无异），证明原告催缴物业费的事实及被告欠费的详细统计的事实。 6、腊发工（2012）48号文件1份（复印件）、收款收据1份（复印件，加盖有勐腊县环卫站核对无异章），证明垃圾清运费、收取的依据及标准，原告已统一交纳垃圾费的事实。 7、腊发工（2012）65号文件1份（复印件），证明自2015年4月1日起，物业服务收费标准为普通住宅每平方米0.75元的事实。 8、南腊新城B区张贴发改委文件的照片2张（彩印件），证明原告把州县发改委关于收费的文件在该小区进行公示的事实。 9、张贴缴费通知书照片1张（彩印件），证明原告将缴费通知书交到被告租户手中的事实。 10、南腊新城工作中的照片12张（彩印件），证明原告对该小区提供物业服务的事实。 经质证，被告王欣雨对原告提交的证据1、证据2无异议，证据3的三性不认可，被告未见过该证据。证据4、证据5、证据6、证据7无异议。证据8的三性不认可，从未见过该证据，真实性存疑。证据9无异议。证据10三性不认可，原告未提前告知被告，也未进行公示，被告不愿按这个进行计算。 被告王欣雨为证实其答辩意见，向本院提交如下证据： 1、图片2张（复印件），证明保安人员工作期间在门卫室睡觉的事实。 2、图片2张（复印件），证明小区内养鸡，鸡都跑道楼梯间的事实。 3、图片2张（复印件），证明楼上水管漏水，使业主A1-2-504墙面损坏的事实。 4、图片2张（复印件），证明被告客厅推拉门上下条装反的事实。 5、图片2张（复印件），证明小区消防通道内堆放垃圾和放置杂物的事实。 6、图片2张（复印件），证明外来车辆乱停放在过道上，使业主车辆无法出入的事实。 7、图片2张（复印件），证明小区内的出入通道被物业公司出租给商户的事实。 8、图片2张（复印件），证明小区单元门锁常年不修大门敞开，外来人员随便进出的事实。 9、图片2张（复印件），证明小区鸡到处拉屎，业主摩托车上都是鸡屎、垃圾乱放的事实。 10、图片3张（复印件），证明小区内规划绿化带被挖、种菜的事实。 11、情况说明1份（复印件，与原件和核对无异），证明被告家的车被外来车辆来小区内撞坏的事实。 12、南腊新城业主对佳和物业公司满意度调查表4份（复印件，与原件核对无异），证明南腊新城业主对佳和物业服务的认可满意度的事实 经质证，原告勐腊佳和物业服务有限公司对被告提交的证据1三性不认可，不能体现确切的位置。证据2的真实性无异议，是业主养的牲畜，原告进行过规劝。证据3的三性不认可，不能反映是否是被告家。证据4的三性不认可，不能反映出是否是被告家，这些问题与物业公司无关，不在物业服务范围内。证据5的证明观点不认可，被告已经联合社区、消防对问题进行了处理，也对其进行了处罚。证据6的真实性认可，但证明观点不认可，被告住所的对面是单身公寓基本用于出租，大部分是外地人，都是在小区有停车的权利。证据7的真实性认可，证明观点不认可，这个并不是消防通道，是商铺，产权属于海诚公司，由海诚公司交由原告打理。证据8的真实性认可，证明观点不认可，该小区入户单元门禁损坏，要维修产生的费用应由业主分摊，物业已经将分摊方案进行公示，但业主均未签字。证据9的真实性认可，证明观点不认可，与原告无关。证据10的真实性认可，证明观点不认可，该情况原告进行过多次规劝，也联合社区进行了劝解均未果，也向上级部门报告过。证据11的三性不认可，该问题不在物业范围内。证据12的三性不认可，是被告单方制作，不能代表南腊新城2500户业主的意思。 本院评判认为，原告提交的证据1、证据2可证实被告向海诚公司购买勐腊南腊新城小区X区X栋X单元X室，并于2010年12月6日办理入住及交接房屋的事实，本院予以采信。证据3可证实2010年3月12日，海诚公司与原告签订南腊新城物业服务委托合同，海诚公司委托原告为南腊新城提供物业服务的事实，本院予以采信。证据4可证实原、被告签订物业服务管理合同及房屋装饰装修管理协议，约定相关权利义务的事实，本院予以采信。证据5可证实原告就被告应缴纳的相关费用，向被告发出缴费通知书、费用明细要求被告缴纳的事实，本院予以采信。证据6腊发工（2012）48号文件及收款收据可证实勐腊县城区商品流通企业生活垃圾处理服务收费标准为0.50元/㎡/月及原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信。证据7腊发工（2015）64号文件可证实文件规定物业服务收费普通住宅为0.75元/㎡的事实，本院予以采信。证据8可证实原告在该小区公示发改委关于收费的文件的事实，本院予以采信。证据9可证实原告在被告住所地张贴缴费通知的事实，本院予以采信。证据10能够证明原告为小区提供物业服务的事实，本院予以采信。被告提交的证据1、证据2、证据5至证据10，被告欲证明的内容涉及到小区全体业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，本院不予评判；证据3、证据4，因无证据可相互印证尚不能核实其真实性，但被告欲证明的内容并非物业合同的范围，本院不予采纳；证据11、证据12，因无其他证据可相互印证，无法核实其真实性，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下： 2010年12月6日，出卖人勐腊海诚投资有限公司与买受人王欣雨就坐落于勐腊县南腊新城Ａ区房屋办理了商品房买卖合同登记备案，该备案表载明建筑面积为84.83平方米（套内建筑面积75.71平方米，公摊面积9.12平方米）。2010年3月12日，海诚公司与佳和物业公司签订《南腊新城物业服务委托合同》，海诚公司委托佳和物业公司对南腊新城小区提供物业服务。2011年4月26日，王欣雨（甲方）佳和物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同第四章第四条第五项约定公共绿化景观照明用电、用水费用由全体业主进行公摊，每户业主每年收取100元。第五章服务费用中约定南腊新城物业服务费为一层商铺1.2元/㎡/月，二层商铺1.00元/㎡/月，三层商铺0.80元/㎡/月，多层楼房每户0.65元/平方米/月，垃圾处置费（政府部门要求代收项目），具体收费标准参照勐腊县发展计划局《关于勐腊县城生活垃圾处理价格的请示》的批复执行。物业管理费交纳时间为每年一月一日至十日，交纳上半年的物业服务费；七月一日至十日交纳下半年的物业服务费。第八章违约责任中约定“甲方或物业使用人违反本合同第七条、第八条约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应及时补交并从逾期之日起每日按其所未缴纳费用的5%交纳。”合同还约定了双方的其他权利义务。2011年4月26日，王欣雨签署《入伙通知书》、《入伙承诺书》及《房屋装饰装修管理协议》。 勐腊县发展改革和工业信息化局于2012年3月27日作出腊发工[2012]48号《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，该通知规定勐腊县城市生活垃圾处理费计收标准为常住人口按每户12元/月。于2015年3月18日作出腊发工[2015]64号《勐腊县发展改革和工业信息化局关于物业服务收费有关问题的通知》，该通知规定佳和物业公司按三级服务进行管理，收费标准为普通住宅每平方米0.75元，执行日期为2015年4月1日。 佳和物业公司于2015年4月10日向勐腊县环卫站交纳垃圾清运费130000元。 本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告于2011年4月26日签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对各方当事人均具有约束力。各方当事人应按约定履行。现原告已为被告所在小区提供了相应的物业管理服务，且该小区的业主也实际接受了原告提供的服务，故被告作为接受服务合同的一方当事人应按约定和相关规定支付原告物业服务等费用。原告提交的《商品房买卖合同登记备案表》、《物业管理服务合同》可证实双方约定被告按84.83平方米的房屋面积，向原告支付物业服务费，支付标准为0.65元/平方米/月，现原告主张2015年4月1起被告的物业服务费按照0.75元/平方米/月的标准计算，因与合同约定不符，原告也未提交证据证实其已按照合同约定的方式告知被告物业服务费调整，本院不予支持，本院对原告主张的2013年4月1日至2018年12月31日期间的物业费均按照双方签订的《物业管理服务合同》约定的0.65元/平方米/月予以支持，即2014年3月31日至2018年12月31日期间的物业费为3177.54元【（84.83平方米×0.65元/平方米/月×12个月×4年）+（84.83平方米×0.65元/平方米/月×6个月）】。关于垃圾清运费的问题，根据勐腊县发展改革和工业信息化局作出《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》的规定，常住人口按每户12元/月收取垃圾清运费，虽原告提交证据证实其已代业主向勐腊县环卫站交纳了该垃圾清运费，但鉴于原告所提供的小区较多，该证据并不能证实涉案小区的垃圾清运费其已代业主交纳的事实，故对原告的该主张本院不予支持。关于公摊水电费的问题，虽根据《物业管理服务合同》第四条第五项的约定被告需交纳公摊水电费，但原告并没有提交收取水池清理费、水电运行费的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当承担举证不能的法律风险，故本院对原告主张的公摊水电费不予支持。 关于被告提出原告物业安保人员在工作期间睡觉、在小区内养鸡、小区消防通道内堆放杂物、外来车辆乱停、小区出入通道被出租、小区单元锁常年不修等方面存在瑕疵的问题，因上述问题涉及到小区全体业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会或业主根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，应由权利人另行主张。被告以个别业主主张，显然不符合法律规定，故对被告以原告管理服务行为存在一定的瑕疵为由拒付物业管理服务费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。至于其主张的水管漏水、其客厅推拉门装反的问题，一方面该问题被告并未提供证据予以证实，其次，该问题并不在物业服务的范围内，不能作为被告拒付物业管理费的抗辩理由。庭审中被告还主张其车辆在小区内被损毁，因该主张并无充分的证据可相互印证，该理由亦不能成立拒付物业管理服务费的抗辩理由。关于被告主张小区有多数业主对原告的服务不满意，对该问题，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围内，本院不予评判。对于被告提出的原告不作为问题。从双方提供的证据看，虽原告在提供服务的过程中存在瑕疵，但原告对该小区确实进行了服务，而原告所进行的服务与业主的认知和可接受程度存在差距。本院认为，小区居住环境的改善与维护除与物业公司所做的工作外，还需要全体业主的共同努力与维护，小区居住氛围和环境的改善亦会使全体业主受益，因此原告提供的物业服务需要全体业主的共同努力与支持。物业公司亦应当与业主多沟通、多交流，以期共同维护和改善小区居住环境。除此之外，鉴于小区物业服务对象庞杂，各个业主的诉求不一，认知水平有差异等客观情况，业主对原告提供的物业服务应体现出一定的包容性和容忍度；原告作为物业服务的提供者应增强服务意识，努力提高服务质量，积极回应业主诉求不断改进工作，减少与业主之间不必要的误解与纷争，以共同营造干净、有序、和谐、稳定、融洽的居住环境和氛围，实现物业公司与业主的共赢。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告王欣雨于判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2013年4月1日至2018年12月31日期间勐腊县南腊新城Ａ区的物业管理费3177.54元。 二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担10元，被告王欣雨负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  李先勇 二〇一九年七月五日 书记员  周 波