重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初799号原告：重庆贴心物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路129号，统一社会信用代码91500103790735449U。法定代表人：程小玲，该公司经理。委托诉讼代理人：封成梅，重庆昆德律师事务所律师。被告：中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号，统一社会信用代码915000009028008323。负责人：刘杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹生云，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣军，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。原告重庆贴心物业管理有限公司（以下简称贴心公司）与被告中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司（以下简称中石油重庆分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贴心公司的委托诉讼代理人封成梅，被告中石油重庆分公司的委托诉讼代理人张荣军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贴心公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付停车管理服务费2592000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月19日，原告与重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会签订了《重庆市物业服务合同》，按照合同约定：原告对重庆市渝中区邹容路131号重庆世界贸易中心大厦进行物业管理服务，服务期限为2012年12月19日起至2022年12月18日止。另约定：停车场属于开发建设单位所有的，业主享有有限使用权，车位使用人应按照车库车位1300元/个·月标准提取停车管理服务费；车位权属系业主的，车库车位100元/个·月标准提取停车管理服务费。被告自述享有30个重庆世界贸易中心大厦负四层自有产权停车位，并按照100元/个·月标准向原告支付停车管理服务费至今。但今年原告从法院执行过程中得知，重庆世界贸易中心大厦负四层车位仍属于建设单位重庆鑫隆达房地产开发有限公司所有。被告自诉的30个自有产权车位应当按照1300元/个·月标准向原告交纳停车管理服务费。现为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告中石油重庆分公司辩称，第一、原告不具备本案原告诉讼主体资格，法院应当裁定驳回起诉。被告自2012年4月1日起向案外人宏路实业支付停车管理服务费，贴心公司自始未就此问题向被告方提出过异议。同时，自2012年起，涉案物业确由宏路公司实际管理，贴心并非实际管理人，故不具备本案原告诉讼主体资格，请求法院裁定驳回起诉。第二、即便原告系具备原告诉讼主体资格，其诉讼请求亦不应得到支持。1.邹容路居委会无权代行业委会职责与贴心公司签订《重庆市物业服务合同》，该合同应属无效。2.即便涉案物业服务合同有效，对被告方不发生法律效力。1.同上述原因，邹容路居委会无权代行业委会职责。2.被告并非涉案物业服务合同当事人。3.根据涉案物业服务合同第十一条约定“乙方应与业主或物业使用人签订书面的《停车协议》，明确双方的停车位使用及管理服务方面的权利义务关系”。但本案中原告并未依据前述约定与被告签订《停车协议》，邹容路居委会也未向被告告知过相关情况，因此，《重庆市物业服务合同》对被告不产生法律效力。第三、被告完全履行了合同义务，不存在拖欠停车管理费的违约行为。1.合同法第十条规定，当事人订立合同可以采书面、口头或其他形式。本案中，2012年4月1日前，被告虽未与原告签订书面物业服务合同，但法律、行政法规并未规定物业服务合同需采书面形式。故，2012年4月1日前，双方建立了事实上的物业服务合同关系，被告一直按双方约定，按100元每月每个的标准支付了停车管理服务费，完全履行了合同约定的义务。2.2012年4月1日起，案外人宏路实业向被告方来《告知函》后，被告按宏路实业函件要求支付了停车管理费，也可证明双方已订立物业服务合同且被告完全履行了合同义务。第四、即便原告具备本案原告的诉讼主体资格，《重庆市物业服务合同》对被告产生效力，则其起诉之日前三年之外的请求已超过法律规定的诉讼时效。第五、停车管理服务费中有案外人鑫隆达公司的收入，鑫隆达对被告负有数千万元的债务，故即便被告应支付停车管理服务费，则支付的费用中鑫隆达收取的收入应当与其拖欠的费用进行冲抵。本院经审理认定事实如下：2012年12月19日，重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会（甲方）与贴心物业（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定由乙方向重庆市渝中区邹容路131号物业提供服务；停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费中按车库车位1300元/个·月标准提取停车管理服务费；车位权属系业主的，应按车库车位100元/个·月标准向乙方交纳停车管理服务费。本合同期限为10年，自2012年12月19日起至2022年12月18日止；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金。庭审中，被告抗辩称其自2012年4月1日起向案外人宏路实业支付停车管理服务费，原告不具备本案原告诉讼主体资格，法院应当裁定驳回起诉。对此，案外人重庆宏路实业有限公司向法院提交一份《情况说明》，其中载明“中石油位于世贸大厦负4层有30个自有产权车位，从2012年12月起至今一直由中石油使用。我司自2012年12月起，受世贸大厦物业管理方贴心物业委托，对渝中区邹容路131号重庆世贸大厦负3、负4层停车库提供清洁卫生服务及停车管理信息系统服务。同时我司按照100元/个·月标准代贴心物业收取停车管理服务费用以支付贴心物业应向我司支付的部分费用。”贴心物业提交了停车管理费催缴通知书、快递单据及物流情况打印件，中石油重庆分公司认可收到过催收函件。上述合同签订后，被告于2012年12月20日至2018年12月19日期间一直按照100元/个·月标准缴纳停车管理费。另查明，2010年12月10日，重庆市高级人民法院在作出的（2010）渝高法民终字第145号民事判决书中认定，2005年3月24日，中石油公司与鑫隆达公司签订《重庆世界贸易中心B4F停车位买卖协议书》，协议约定：鑫隆达公司将重庆世界贸易中心大厦B4F层30个停车位出售给中石油公司。最后，该判决解除了《重庆世界贸易中心B4F停车位买卖协议书》。2018年10月10日，重庆市渝中区人民法院作出的《通知》中载明：“本院拟对被执行人重庆鑫隆达房地产开发有限公司所有的位于重庆市渝中区邹容路131号名义层负三层1至5号车位，25、26、29、30、31、32、33至69号车位、89至105号车位；名义层负四层整层车库；名义层四层1号商场；名义层四层2号商场；名义层四层3号商场；名义层四层4号商场；……进行评估拍卖。”贴心物业向本院提交上述《通知》，并自述是通过该通知知晓被告并非涉案车位的产权人，且贴心物业的诉讼请求未超过诉讼时效。中石油重庆分公司对该《通知》的真实性予以确认。上述事实，有判决书、邮单、《情况说明》、《通知》等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。第十二条规定：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案的争议焦点一，原告是否具备本案原告诉讼主体资格。庭审中，案外人重庆宏路实业有限公司向法院提交一份《情况说明》，其中载明被告自2012年12月至今一直在使用涉案车位，而案外人重庆宏路实业有限公司受原告委托对涉案车位提供物业服务并收取费用。虽向被告收取停车管理费的主体为重庆宏路实业有限公司，但其委托人为原告，故原告具备本案原告诉讼主体资格。本案的争议焦点二，原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人指导或者应当指导权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”庭审中，原告向本院提交重庆市渝中区人民法院于2018年10月10日作出的一份《通知》，称该份证据是从案外人德威公司处获得，并由此知晓涉案车位并非被告所有，其产权人为案外人鑫隆达公司。另，根据重庆市高级人民法院于2010年12月10日作出的（2010）渝高法民终字第145号民事判决书中认定的事实，即2005年3月24日，中石油公司与鑫隆达公司签订《重庆世界贸易中心B4F停车位买卖协议书》约定：鑫隆达公司将重庆世界贸易中心大厦B4F层30个停车位出售给中石油公司。结合本案查明的事实及双方当事人的陈述，本院有合理理由可以采信原告长期认为被告为涉案车位的产权人，且原告对于涉案车位的权属的变动并不知情的陈述属实。因此，原告自知道涉案车位产权人为案外人鑫隆达公司后向法院提出民事权利保护的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告的抗辩理由，本院不予采信。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告未按《重庆市物业服务合同》的约定足额支付涉案物业产生的停车管理服务费，已违反合同约定及上述司法解释的规定，被告应依法承担给付责任。原告请求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律法规的规定，本院依法予以主张。关于物业费的金额问题，涉案物业服务合同约定，停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应按照物价部门核定的标准向原告交纳停车费，原告从停车费中按车库车位1300元/个·月标准提取停车管理服务费；车位权属系业主的，应按车库车位100元/个·月标准向原告交纳停车管理服务费。被告举示的证据不能证明其为涉案车位的业主，故其应按照非车位业主的标准交纳相应费用。被告未足额交纳物业费期间为2012年12月20日至2018年12月19日，但由于被告一直以100元/个·月标准支付停车管理费，予以相应扣减后，每月应交费用差额为1200元/个。应当指出，被告在明知买卖合同已被法院判决解除，其并非涉案车位业主的情况下，仍按照其系业主的交费标准交纳相应费用，而该交费标准远低于在其系非业主的情况下，使用同类型车位应当支付的费用标准，该行为有悖诚实信用原则。同时，原告作为提供物业管理服务的企业，对其提供服务的物业产权情况未做到应有的了解掌握，也系产生未能按照合同约定标准足额收取停车管理服务费的原因之一。综合考虑上述各种情况，原告请求被告支付2592000元的停车管理服务费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：被告中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司于本判决生效后三日内支付原告重庆贴心物业管理有限公司2012年12月20日至2018年12月19日期间的停车管理费2592000元。本案案件受理费减半收取13768元，由被告中国石油天然气股份有限公司重庆销售分公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 吴可达二〇一九年七月十二日法官助理 刘星辰书 记 员 保玉方