安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1221民初6610号原告：张兆义，男，1974年5月2日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：于孝兵，安徽民扬律师事务所律师。被告：郭伟，男，1980年1月28日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：李伟，安徽文瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李魁，安徽文瑞律师事务所实习律师。原告张兆义与被告郭伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月25日作出(2017)皖1221民初6228号民事判决，原告张兆义提起上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2018年7月27日作出（2018）皖12民终1671号民事裁定，将本案发回重审。本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月14日公开开庭进行了审理。原告张兆义的委托诉讼代理人于孝兵、被告郭伟及其委托诉讼代理人李伟、李魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兆义向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付购房款暂计人民币1000000元；2、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金暂计1550元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月31日，原被告订立房屋买卖合同，由被告购买原告坐落在临泉县城中南路西侧、教育南路南侧“中泰锦城小区”房屋一套，该合同约定又对房屋状况、房屋成交价格、房款交付方式、逾期付款违约责任、产权过户等等事项作了明确的约定，其中关于房款交付作了如下约定：合同签订后2日内付乙方（原告）购房款贰佰万元整，在甲乙双方税费交齐后，办理过户手续之前付叁佰壹拾万元。剩余部分：壹佰贰拾叁万肆仟玖佰捌拾元，买方从房产证办理完毕（以房产证标明的出证日起算）后，分两笔支付：30天内付柒拾万元，剩余部分伍拾叁万肆仟玖佰捌拾元60天内支付完毕。合同签订后，原告按照合同的约定履行了全部义务，而被告未按照约定的时间和方式向原告交付房款。原告认为，被告未按照约定的时间和方式向原告交付房款已构成违约，依法应继续履行合同并向原告支付违约金。为此，原告特诉至贵院，请求法院依法公正审理裁判。原告为支持其诉讼请求，向本院提举证据如下：1、原告张兆义的身份证复印件一份。证明原告的身份和诉讼主体资格。2、2017年8月31日房屋买卖合同。证明对象及内容：原、被告双方于2017年8月31日签订房屋买卖合同，约定将涉案房屋卖与被告郭伟。①该房屋位于临泉县城中南路西侧中泰锦城小区【皖（2017）临泉县不动产权第001677号】第14幢101、201号商铺，面积约333.42平方米；②房屋单价每平方米19000元，总价格6334980元。③付款方式：合同签订后甲方2日内付乙方购房款200万元，在甲乙双方税费交齐后办理过户手续之前付款310万元，买方从办理房产证办理完毕之日后，分两笔支付：30天内付70万元，余款534980元60天内支付完毕。④违约责任，逾期付款的买方按照日千分之一的标准支付违约金。⑤见证人王某、保证人郭圆圆。3、转账凭证。证明对象及内容：①2017年8月31日（合同签订之日）至2017年9月4日（成交确认、税费缴纳之日）被告共支付购房款410万元；②2017年9月6日，买方支付50万元，以上累计支付460万元。③2017年8月31日总价款3667620万元的房屋买卖合同及2017年9月4日的存量房买卖合同均系原被告双方为减少税费而签订的阴阳合同，不具备法律效力。4、房屋交易确认书及完税证明。证明对象及内容：原告于2017年9月5日完成了房屋权属变更登记，履行了自己的义务。5、安徽鸿泰拍卖有限公司成交确认单。证明对象及内容：涉案房屋系从阜阳市颍泉区人民法院委托拍卖中竞拍获取，单价每平方米18000多元。6、原庭审笔录的证人证言。证明对象及内容：本案两份合同的产生过程及原因，即2017年8月31日总价款3667620万元的房屋买卖合同系原被告双方为减少税费而签订的阳合同。7、安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司《房地产估价报告》（宏泰裁字2018第100号）。证明对象及内容：①涉案标的物在价值时点（2017年8月31日）的市场价值为567.48万元，单价为17020元/平方米；②该评估价格与双方实际履行的总价格为6334980元的合同接近，而与双方为避税所签订的总价款3667620万元的合同相差巨大，后者明显不符合市场交易规律。8、临泉德和房地产评估咨询有限公司《房地产抵押估价报告》。证明对象及内容：①2017年9月5日，原告将涉案房屋过户给被告。被告在7天后，为向中国邮政储蓄银行临泉支行抵押贷款而对涉案标的物委托评估；②涉案标的物在评估时点（2017年9月12日）的市场价值为6902400元，一楼单价约为25000元/平方米，二楼单价约为18000元/平方米，平均价格为21500元/平方米，评估价格远远大于双方实际履行的总价格为6334980元的合同，而与双方为避税所签订的总价款3667620万元的合同相差巨大，后者明显不符合市场交易规律。9、抵押物清单和不动产价值认定书。证明对象及内容：2017年10月16日，被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司临泉县支行签订抵押物清单和不动产价值认定书，确认涉案标的物的价值为690.24万元。其余证明对象同前。10、编号为NO40055536号安徽增值税普通发票。证明对象及内容：安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司收取的评估费用为45000元。被告郭伟辩称，1、原、被告在签订第一份《房屋买卖合同》后又补签了《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》，补签的新合同改变了第一份《房屋买卖合同》中关于交易房产单价和总价的约定，被告郭伟已经按照补签的《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》的约定，早已付清了相应的购房款。原告张兆义与被告郭伟在2017年8月31日签订第一份《房屋买卖合同》时，被告郭伟误认为201房产也是一楼商铺，第一份《房屋买卖合同》签订后，郭伟去实地看房时才知道201房产是二楼的，并且二楼面积比一楼面积要多80多平方米，提出二楼201房产与一楼101房产价格均为19000元/平方米不合理，经过协商，随后双方协商一致将价格调整为一、二楼均价11000元/平方米。随后原告张兆义和被告郭伟又签订了第二份《房屋买卖合同》，并约定交易的一、二楼均价11000元/平方米，房款总价为3667620元。当日被告郭伟通过中国农业银行支付给原告张兆义50万元，2017年9月1日分别支付给原告张兆义30万元、20万元，2017年9月4日分别转给张兆义50万元、50万元、50万元、160万元，被告郭伟已经向原告张兆义付清了购房款，随后原、被告双方一起到临泉县房地产管理局办理房产转移登记手续，并在临泉县房地产管理局签订了一份《存量房买卖合同》，交易101、201房产的单价及总价与双方签订的第二份《房屋买卖合同》一致，临泉县房地产管理局工作人员依法对原、被告双方制作《询问笔录》，并核实了双方交易的房产单价及总价情况。后被告郭伟依法缴纳了房产转移登记所需的契税等税费，在临泉县不动产权登记中心办理了房产转移登记手续，取得了《中华人民共和国不动产权证书》。2017年9月4日原告张兆义向被告郭伟提出他在杭州经营的生意资金紧张，需另从被告郭伟处借款120万元用于临时周转，被告郭伟于2017年9月4日多给原告张兆义中国农业银行卡转款50万元，2017年9月5日并为原告张兆义垫付了应当由其支付的增值税、城市建设维护税、印花税、教育费附加、地方教育附加等税费合计270340元。2017年9月6日被告郭伟再次转给原告张兆义中国农业银行卡50万元。在本案中被告郭伟早已向原告张兆义付清了相应的购房款。2、原告张兆义的诉讼请求既没有事实依据，也不符合法律规定，依法不能获得法律的支持，建议贵院依法判决驳回原告张兆义对被告郭伟的诉讼请求。并及时裁定解除对被告郭伟的中泰锦城14号楼101和201商铺房产的查封，撤销安徽省临泉县人民法院[2017]皖1221民初6228号民事裁定书，由于张兆义申请裁定查封了被告郭伟的14号楼101和201商铺房产，现已经给被告郭伟造成了重大的经济损失。对于原告张兆义向被告郭伟的借款及因本案裁定查封房产给被告造成的经济损失等事宜，被告郭伟将视情况另案主张要求偿还、赔偿。3、后原告张兆义在与被告郭伟洽谈、签订《房屋买卖合同》的过程中，向被告郭伟提供的是第一份与案外人于超群2017年1月20日签订的《房屋租赁合同》，告诉被告郭伟租赁给于超群的房屋的是中泰锦城小区14号楼101、105、106、201的房屋，租赁期限为2017年6月1日起至2018年6月1日止，租赁期限仅为一年；而被告郭伟在购买原告张兆义的本案交易房屋后，临近租赁期限届满时，与于超群洽谈房屋租赁交接事宜时，被案外人于超群告知其与原告张兆义签订的《房屋租赁合同》，租赁的房屋为中泰锦城小区14号楼101、201的房屋，租赁期限为2017年6月1日起至2027年6月1日止，共计十年租赁期限，而且原告张兆义已经于2017年3月20日就收取了案外人于超群从2017年6月1日起至2022年6月1日期间的五年的房屋租金61万元。原告张兆义在与被告郭伟洽谈、签订、交易、产权转移登记等过程中存在1层商铺与2层房屋、交易价格、租赁期限、租金收取数额及期限等方面诈骗被告郭伟的事实。4、二楼不是商铺，而是住宅，一楼靠近厕所，二楼的实际面积比一楼大，二楼和一楼不是相通的。被告为支持其主张，向本院提举证据如下：第一组:被告郭伟身份证，证明目的:被告郭伟的自然状况及应诉的主体资格。第二组:1、原告张兆义与被告郭伟2017年8月31日签订的第二份《房屋买卖合同》；2、原告张兆义与被告郭伟及服务方临泉县房地产管理局2017年9月4日签订的《存量房买卖合同》；3、临泉县房地产管理局2017年9月5日临房字第××号《房屋交易确认书》(转让)；4、原告张兆义的身份证复印件；5、临泉县房地产管理局2017年9月6日对原告张兆义和被告郭伟的《询问笔录》；6、临泉县地方税务局2017年9月5日《税收完税证明》和原告张兆义2017年9月6日向被告郭伟出具的《说明》；7、临泉县地方税务局2017年9月5日《安徽增值税普通发票》；8、临泉县地方税务局2017年9月5日《契税完税情况证明》；9、临泉县国土资源局2017年9月7日为被告郭伟颁发的皖[2017]临泉县不动产权第0005004号《不动产权证》；10、被告郭伟的中国农业银行银行卡交易明细清单。证明目的:原告张兆义与被告郭伟在2017年8月31日签订第一份《房屋买卖合同》时，被告郭伟误认为201房产也是一楼商铺，第一份《房屋买卖合同》签订后，被告郭伟去实地看房时才知道201房产不是一楼的，并且二楼面积比一楼面积要多80多平方左右，提出二楼201房产与一楼101房产价格均为19000元/平方米不合理，经过协商，随后双方协商一致将价格调整为一、二楼均价11000元/平方米。随后原告张兆义和被告郭伟又签订了第二份《房屋买卖合同》，并约定交易的一、二楼均价11000元/平方米，房款总价为3667620元。当日被告郭伟通过中国农业银行支付给原告张兆义50万元，2017年9月1日分别支付给原告张兆义30万元、20万元，2017年9月4日分别转50万元、50万元、50万元、160万元，被告郭伟已经向原告张兆义付清了购房款，随后原、被告双方一起到临泉县房地产管理局办理房产转移登记手续，并在临泉县房地产管理局签订了一份《存量房买卖合同》，交易101、201房产的单价及总价与双方签订的第二份《房屋买卖合同》一致，临泉县房地产管理局工作人员依法对原、被告双方制作《询问笔录》，并核实了双方交易的房产单价及总价情况。后被告郭伟依法缴纳了房产转移登记所需的契税等税费，在临泉县不动产权登记中心办理了房产转移登记手续，取得了《中华人民共和国不动产权证书》。2017年9月4日原告张兆义向被告郭伟提出他在杭州经营的生意资金紧张，需另从被告郭伟处借款120万元用于临时周转，被告郭伟于2017年9月4日多给原告张兆义中国农业银行卡转款50万元，2017年9月5日并为原告张兆义垫付了应当由其支付的增值税、城市建设维护税、印花税、教育费附加、地方教育附加等税费合计270340元。2017年9月6日被告郭伟再次转给原告张兆义中国农业银行卡50万元。在本案中被告郭伟早已向原告张兆义付清了相应的购房款。原告张兆义的诉讼请求既没有事实依据，也不符合法律规定，依法不能获得法律的支持，建议贵院依法判决驳回原告张兆义对被告郭伟的诉讼请求。并及时裁定解除对被告郭伟的中秦锦城14号楼101和201商铺房产的查封，撤销安徽省临泉县人民法院[2017]皖1221民初6228号民事裁定书，由于张兆义申请裁定查封了被告郭伟的14号楼101和201商铺房产，现已经给被告郭伟造成了重大的经济损失。对于原告张兆义向被告郭伟的借款及因本案裁定查封房产给被告造成的经济损失等事宜，被告郭伟将视情况要求张兆义偿还赔偿。第三组：1、原告张兆义与案外人于超群2017年1月20日签订的《房屋租赁合同》；2、原告张兆义与案外人于超群2017年1月20日签订的《房屋租赁合同》；3、原告张兆义2017年3月20日给于超群出具的收条。证明目的：原告张兆义在与被告郭伟洽谈、签订《房屋买卖合同》的过程中，向被告郭伟提供的是第一份与案外人于超群2017年1月20日签订的《房屋租赁合同》，告诉被告郭伟租赁给于超群的房屋是中泰锦城小区14号楼101、105、106、201的房屋，租赁期限为2017年6月1日起至2018年6月1日止，租赁期限仅为一年；而被告郭伟在购买原告张兆义的本案交易房屋后，临近租赁期限届满时，被告郭伟与于超群洽谈房屋租赁交接事宜时，被案外人于超群告知其与原告张兆义签订的《房屋租赁合同》，租赁的房屋为中泰锦城小区14号楼101、201的房屋，租赁期限为2017年6月1日起至2027年6月1日止，共计十年租赁期限，而且原告张兆义已经于2017年3月20日就收取了案外人于超群从2017年6月1日起至2022年6月1日期间的五年的房屋租金61万元。原告张兆义在与被告郭伟洽谈、签订、交易、产权转移登记等过程中存在1层商铺与2层房屋、交易价格、租赁期限、租金收取数额及期限等方面的欺诈、诈骗被告郭伟的事实。第四组：涉案房地产的视频资料。证明目的：涉案房地产的101是一楼门面房、201是二楼住房，101和201房屋不能互相通联，201房屋必须穿过中泰锦城小区北大门从小区内部楼梯上楼进入、特别是201房屋里侧的正下方是供小区居民使用的公用厕所，紧邻公用厕所等特殊位置、特殊环境对案涉房产的价格具有严重影响，201的建筑面积也远大于101的面积，且201并非商铺是住宅，作为住宅房屋的单价应远远低于101商铺的单价，安徽鸿泰房地产土地资产评估有限公司对涉案房地产评估时未实地勘察201房屋的客观实际情况，对201房屋也按照101房屋的情况、装饰装修情况核定单价，对于101和201房屋均按照商铺确定单价，且确定单价的依据也未作任何说明，依据明显不足，安徽鸿泰房地产土地资产评估有限公司宏泰裁字【2018】第100号《房地产估价报告》结论明显不客观。经审理查明：2017年8月31日，原告张兆义与被告郭伟先后订立了两份房屋买卖合同，两份合同均约定由被告郭伟购买原告张兆义坐落在临泉县城中南路西侧、教育南路南侧“中泰锦城小区”第14幢101、201房屋，但两份合同对房屋成交价格、房款交付方式约定不同，第一份合同约定：房屋成交价格为6334980元，单价为19000元/平方米，房款交付方式为分期付款，合同签订后2日内付乙方（原告）购房款200万元，在甲乙双方税费交齐后，办理过户手续之前付310万元。剩余部分：1234980元，买方从房产证办理完毕（以房产证标明的出证日起算）后，分两笔支付：30天内付70万元，剩余部分534980元60天内支付完毕。逾期付款违约责任：按约定时间甲方逾期付款超过7日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同后，甲方按累计应付款的2%向乙方支付违约金，甲方愿意继续履行合同的，经乙方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，甲方按日向乙方支付逾期应付款的千分之一。第二份合同约定：房屋成交价格为3667620元，单价为11000元/平方米，房款交付方式为签订合同三日内支付总价款80%，剩余20%房产证出证日起算60天内支付完毕。合同签订后，被告郭伟通过银行于2017年8月31日转账50万元，9月1日转账20万元、30万元，9月4日转账50万元、50万元、50万元、160万元。2017年9月4日，原被告双方持第二份合同即房屋成交价为3667620元的房屋买卖合同到临泉县房地产管理局签订了《存量房买卖合同》，9月5日原被告在临泉县房地产管理局办理了房屋交易有关手续，同日被告郭伟替原告张兆义缴纳了税款270340.65元，2017年9月7日，被告郭伟取得该案涉房屋的不动产权证。2017年9月6日，被告郭伟通过银行转账给原告张兆义50万元。2017年9月15日，原告张兆义起诉来院，要求被告郭伟支付购房款100万元及违约金1550元。另查明，该案在审理过程中，原告张兆义明确表明起诉要求被告支付的100万元购房款系双方合同约定的在办理过户前被告郭伟应支付的310万中的100万元，余款1234980元因没有到付款时间不起诉。原告起诉时，被告已付给原告张兆义4870340.65元人民币。再查明，原、被告是按照有关部门对案涉房屋的评估价4784790元缴纳的房产过户税款。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告对于在同一天签订的两份价格不同的《房屋买卖合同》事实均予以认可，但对按照哪份合同履行，原被告意见不一。根据郭伟的抗辩意见，合同的价款为3667620元，但其实际支付的价款是4870340.65元，已超出该合同约定的价款。郭伟主张其与张兆义之间还存在借贷关系，郭伟对其与张兆义之间的借贷关系不能举出相关证据予以证明，郭伟的付款行为有违常理。从原告举出的证据看，郭伟向中国邮政储蓄银行临泉支行抵押贷款时，委托临泉德和房地产评估咨询有限公司评估，涉案房屋的市场价值为6902400元（一楼单价约为25000元/平方米，二楼单价约为18000元/平方米，平均价格为21500元/平方米）；本院委托的安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司评估，涉案房屋的市场价值为567.48万元（单价17020元/平方米）。这两次评估的价格与价款为6334980元的购房合同的价格相近，再结合郭伟实际支付张兆义4870340.65元，双方签订的价款为6334980元的购房合同应为双方的真实意思表示。据此，被告郭伟尚欠原告张兆义购房款1464639.35元，扣除张兆义未起诉的1234980元，被告郭伟应支付原告张兆义购房款229659.35元。原告张兆义要求被告郭伟支付逾期付款违约金1550元的诉求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告郭伟于本判决生效之日起十日内支付原告张兆义购房款229659.35元；二、被告郭伟于本判决生效之日起十日内支付原告张兆义逾期付款违约金1550元；三、驳回原告张兆义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费13814元，由原告张兆义负担9044元，被告郭伟负担4770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  胡曙光审 判 员  刘雪玲人民陪审员  范志伟二〇一九年七月八日书 记 员  庞 涛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。