安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0103民初2701号原告：合肥杏花印刷投资股份有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区产业园。法定代表人：瞿风雷，董事。委托诉讼代理人：刘颖杰，安徽建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄珊珊，安徽建纬（合肥）律师事务所律师。被告：合肥时代康复医院，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路与汲桥路交口。法定代表人：蒋玲，院长。委托诉讼代理人：戴利君，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马良景，北京大成（上海）律师事务所律师。原告合肥杏花印刷投资股份有限公司（以下称杏花投资公司）与被告合肥时代康复医院（时代医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告杏花投资公司委托诉讼代理人刘颖杰、被告时代医院的法定代表人蒋玲到庭参加诉讼，于2019年7月3日第二次公开开庭进行了审理，原告杏花投资公司委托诉讼代理人黄珊珊、被告时代医院的法定代表人蒋玲、委托诉讼代理人马良景到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杏花投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠房屋租金2026042.2元（自2017年6月1日起，暂计至2019年3月14日，后续租金，计算至租赁合同解除之日）、违约金560196元，以上共计2586238.2元；2、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；3、判令被告立即搬离房屋；4、判令被告按照合同约定租金标准，自租赁合同解除之日的次日起，向原告支付房屋占用费，直至搬离房屋之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月10日，原告与被告合肥时代康复医院签订一份《房屋租赁合同》，原告将坐落在合肥市庐阳区双凤大道的办公楼整栋五整层（建筑面积3969.07平方米）、双凤大道印刷车间东南部分厂房(建筑面积1218平方米）出租给被告作为医院经营使用。租赁期限自2017年2月6日起至2032年5月31日止，其中2017年2月6日起至2017年5月31日止，为装修免租期。合同第四条第1项约定，合同项下房屋面积合计5187平方米，月租金为每平方米18元，合计月租金为93366元。合同第四条第3项约定，租金支付以每三个月为支付周期，首期租金（2017年6月1日起三个月），被告应于签订合同之日起3个工作日内支付。此后产生的租金，被告应于每个支付周期届满前15日支付。关于合同解除，合同第九条第4项（四）约定，被告逾期不支付租金、水电费连续或累计超过三个月的，原告有权解除合同，并追究其违约责任。关于违约金，合同第十条第5项约定，原告根据合同第9-4条款单方解除合同的，被告应支付原告6个月的租金作为违约金。上述合同签订后，被告持续占用、使用承租房屋，但并未依据合同约定支付过房屋租金，也未支付房屋押金。虽经原告多次催缴，但被告始终怠于履行合同约定，拒不支付房租费。而且，自2018年5月起，被告便关闭医院大门，遣散所有工作人员，停止运营。截至2019年3月15日，被告拖欠房屋租金2026042.2元（自2017年6月1日起，至2019年3月14日，共计651日，日租金标准为：房屋面积5187平方米×18元÷30日=3112.2元，拖欠租金为：日租金3112.2×651日=2026042.2元），被告应支付的违约金数额为：月租金93366元×6个月=560196元。综上所述，被告的行为已构成根本违约，侵害了原告的合法权益，依据双方签订的《房屋租赁合同》和《中华人民共和国合同法》相关规定，原告有权解除合同，要求被告搬离房屋，支付拖欠的租金和违约金，并按租金标准，自租赁合同解除的次日起支付房屋占用费直至被告搬离之日。故此，为维护原告合法权利，特诉至贵院，望判如所请。时代医院辩称,1、原告违反《房屋租赁合同》保证，未提供符合政府规定的消防建筑要求标准的房屋，是被告未支付租金的原因。原告为合肥时代康复医院初始设立的主要开办人。2016年12月27日上海亲睦医院管理有限公司（以下称亲睦公司）与原告、葛茂久签订投资合同，由亲睦公司受让原告及葛茂久的持有的合肥时代康复医院的出资份额，并成为合肥时代康复医院的控制人，亲睦公司依约支付了600万投资款。同日，杏花投资与合肥时代康复医院签订了涉及本案争议纠纷的《房屋租赁合同》。该合同第二条“出租房屋情况和租赁用途”约定，杏花投资出租给合肥时代康复医院的房屋为两处，第二条第3项约定：甲方（即杏花投资）保证房屋在本合同签订前不附有任何担保物权和债权，房屋现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定并以合格通过相关验收：第十一条“其他条款”第三项第七小项约定：甲方（即杏花投资）应向乙方（即合肥时代康复医院）提供消防验收合格意见书（复印件盖章）。合肥时代康复医院在《房屋租赁合同》约定上述条款的目的，系因消防验收为医院正常经营开业的前提，若所租赁房屋未能通过消防验收，合同的租赁目的即不能实现。而租赁合同履行的事实是，原告杏花投资提供的第一处房屋合肥市庐阳区双凤大道办公楼第五层，以及第二处房屋存在天然的防火缺陷为：从未通过以及根本无法通过消防验收的房屋，根本不能作为医院的经营用房。杏花投资当初作为医院的开办人设置医院时，向安徽省卫计委提供了伪造的消防验收文件（详见附件一，真实的消防文件详见附件二），并贿赂了当时主管医院审批的安徽省卫计委工作人员阮浩，己查处（详见附件三（2017）皖刑终267号刑事判决书第12页），骗取了医院的《医疗机构执业许可证》。而2016年8月29日，合肥市庐阳区公安消防大队也向合肥时代康复医院（当时由杏花投资控制）下达了责令限期改正通知书（合庐公消限字（2016）第0298号）（见附件四），认定合肥时代康复医院存在如下消防问题：“该医院门诊，体检中心及办公区域未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案”；2016年9月13日，合肥市庐阳区公安消防大队向由杏花投资控制的合肥时代康复医院下达了行政处罚决定书（合庐公（消）行罚决字（2016)0042号（见附件五），对合肥时代康复医院未进行消防设计备案的违法行为进行了行政处罚。合肥市庐阳区公安消防大队提及的医院“门诊”即为《房屋租赁合同》约定的第二处房屋，“体检中心及办公区域”为《房屋租赁合同》约定的第一处房屋的第五层；而杏花投资当初向安徽省卫计委提交的伪造消防文书亦是扩大了消防验收的面积，将前述提及的两处未通过消防验收的房屋包括在内。另，杏花公司因知晓承租房屋的上述消防问题，在亲睦公司投资合肥时代康复医院后，于2017年11月16日向亲睦公司出具了《承诺书》（见附件六），承诺针对医院前期的消防、环保问题由杏花公司负责解决。《合同法》第六十六条约定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据上述条款，合肥时代康复医院认为，合肥时代康复医院支付租金的前提是杏花公司提供了符合消防验收规定的房屋，但在《房屋租赁合同》履行过程中，杏花公司出租的两处房屋均存在消防设计、消防验收备案问题，导致合肥时代康复医院不能正常经营，故合肥时代康复医院拒绝支付租金存在事实及法律依据。2、蒋玲作为原告杏花公司的关联方，其在庭审中所代表合肥时代康复医院的答辩有失公允，严重损害了合肥时代康复医院的利益。如上所述，亲睦公司虽投资了合肥时代康复医院，成为合肥时代康复医院的实际控制人，但亲睦公司未变更合肥时代康复医院在安徽省民政局的相关信息，蒋玲仍是合肥时代康复医院的法定代表人。蒋玲是杏花投资在开办合肥时代医院时委任的法定代表人。另经查询杏花投资的工商信息（见附件七），蒋玲亦是杏花投资的监事。故蒋玲作为杏花公司的关联方，其在庭审中所作陈述有失公允，严重损害了合肥时代康复医院的利益。3、杏花投资、合肥时代康复医院以及亲睦公司的纠纷，并非单个的房屋租赁合同纠纷，而是重大的投资纠纷。自2016年底亲睦公司投资合肥时代康复医院始，亲睦公司除投资款外，还投入了大量的人力、物力装修医院；在合肥时代康复医院被合肥市卫计委下令整改后（详见附件八）又多次听信杏花公司的承诺配合整改。但直至今日杏花公司所承诺的消防报验仍未通过，合肥时代康复议案的整改也未经验收，亲睦公司受到了重大损失，其投入的1000多万至今仍在追索中。本院经审理认定的事实如下：杏花投资公司作为出租方，时代医院作为承租方，双方于2017年2月签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：杏花投资公司将坐落在合肥市庐阳区双凤大道的办公楼整栋五整层（建筑面积3969.07平方米）、双凤大道印刷车间东南部分厂房(建筑面积1218平方米），房屋面积合计5187平方米出租给时代医院，仅限作为医院经营使用。租赁期限自2017年2月6日起至2032年5月31日止，其中2017年2月6日起至2017年5月31日止，为装修免租期月租金为每平方米18元，合计月租金为93366元。租金支付以每三个月为支付周期，首期租金（2017年6月1日起三个月），时代医院应于签订合同之日起3个工作日内支付。此后产生的租金，应于每个支付周期届满前15日支付。双方对合同解除和违约责任也予以明确约定，时代医院逾期不支付租金、水电费连续或累计超过三个月的，杏花投资公司有权解除合同，并追究其违约责任，违约金为6个月的租金。在上述合同中的背景情况中载明，杏花投资公司是时代医院的出资人之一，其将本租赁合同项下的房屋出租时代医院是上海亲睦医院管理有限公司（以下称亲睦公司）投资时代医院合作条件之一；杏花投资公司无条件、不可撤销地履行本租赁合同，将本租赁合同项下的房屋按约租给时代医院，且该房屋原已交付时代医院实际使用，本次租赁合同系重新签订，原合同自动终止。上述合同签订后，时代医院继续占有、使用承租房屋，至2018年5月，时代医院停止经营，并将大门锁闭。截止杏花投资公司起诉之日2019年3月14日，时代医院一直未支付租金给杏花投资公司本院又查明，案涉租赁房屋的产权人系合肥杏花印务股份有限公司，分别于2008年和2009年办理了房地产权证书，其中，合肥市庐阳区双凤大道的办公楼整栋五整层，建筑面积3969.07平方米，产权证号为：房地权合产字第111856号；双凤大道印刷车间东南部分厂房，建筑面积1218平方米，产权证号为：房地权证合产字第××号。杏花投资公司分别于2013年和2016年和产权人签订房屋租赁合同取得使用权。本院还查明，亲睦公司作为申请人于2018年4月26日，以杏花投资公司、葛茂久、时代医院为被申请人向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁申请，请求解除与被申请人签署的《合肥时代康复医院投资合同》和《合肥时代康复医院投资合同之补充合同》，杏花投资公司、葛茂久也分别提起了仲裁反申请，请求亲睦公司继续履行上述两份合同，并要求亲睦公司按照卫生部制定的《康复医院基本标准（2012年版）》、合肥市卫生和计划生育委员会201708号《卫生监督意见书》要求完成目标医院整改并报验收，同时，应由亲睦公司向杏花投资公司提交案涉消防报验的相应手续，并由杏花投资公司协助办理消防报验手续。该仲裁委于2019年1月30日以（2019）沪贸仲裁字第0035号裁决书，支持了杏花投资公司的仲裁反申请。仲裁裁决书已生效。以上事实，有杏花投资公司提交《房屋租赁合同》、时代医院锁门现场照片、房地产权证书、仲裁裁决书、民办非企业单位登记证书以及当事人庭审陈述予以证实，对于时代医院提交的安徽省高级人民法院刑事判决书（（2017）皖刑终267号）、《关于落实合肥现代复产医院等32家医院处理意见的通知》（卫医秘（2016）698号）、合庐消限字【2016】第0298号《责令限期整改通知书》、合庐公（消）行罚决字【2016】0042号《行政处罚决定书》、承诺书等证据材料，与本案缺乏关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院认为，杏花投资公司与时代医院之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关合同的强制性效力规定，系合法有效，双方均应按照合同约定主张权利、履行义务。关于诉请解除合同并搬离租赁房屋。因时代医院在自2017年2月签订租赁合同至今一直未向杏花投资公司交付房屋租金，显已违反了双方约定的房租支付的方式、期限等条款。时代医院辩称其拒付租金是行使先履行抗辩权，对此，杏花投资公司认为，在双方签订的《房屋租赁合同》中，杏花投资公司交付房屋的合同义务已完全履行完毕。案涉合同系2017年2月，为了配合案外人亲睦公司投资时代医院，杏花投资公司将原时代医院经营医院的房屋再次出租给时代医院。在案涉合同中，杏花投资公司的合同义务是交付房屋，且为现状交付，时代医院的合同义务是支付租金。案涉合同中约定的房屋交付标准是“房屋现状不属于违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防建筑要求或标准”，明显是指房屋建成时应当办理的建筑工程消防验收，而上述建筑工程的消防验收早在2006年就已完成，相关资料也都移交给了上海亲睦公司，至此，杏花投资公司的合同义务已充分、完全、适当地履行完毕，房屋也已交付时代康复医院使用至今。时代医院作为本案合同的相对方，其在本案合同签订前对医院进行装修和办理消防验收事宜均与本案《房屋租赁合同》的履行无关，其办理消防验收是否存在瑕疵不能成为杏花投资公司在本案房屋租赁合同中的义务。更不能以自己存在的瑕疵来抗辩、拒绝履行合同义务。基于医院室内外装修业已重新改建的事实，合肥时代康复医院应当依法重新办理消防设计备案和申报消防验收。此前取得的消防验收、责令改正等文书，因旧有装修的灭失，本就不能继续适用。时代康复医院装修、改建后重新办理消防报验的责任问题，也与本案争议的房屋租赁合同无关，而是属于上海亲睦公司与杏花投资公司的投资合同纠纷，且经生效的上海国际仲裁中心《裁决书》认定，责任方是亲睦公司，而非杏花投资公司。恰恰是亲睦公司借着掌控时代医院公章、证照之机，以时代医院的名义参与本次诉讼，故意撇开医院存在重新装修改造、弱电安装的事实，无视国家法律规定要求医院重新申报消防设计审核和验收的规定，并拒绝按照仲裁要求，不愿意和杏花投资公司继续共同办理消防报验，因为办理消防报验之前，亲睦公司必须要将拖欠的数百万元装修工程款、设计费、弱电安装费、设备费、房屋租金等付清，这是亲睦公司不愿意去做的，否则在资金到位的情况下，双方所有的问题和困难均会迎刃而解，不会导致今天的局面。时代医院没有先履行抗辩权，更无权无故拒付租金。对时代医院的先履行抗辩权，本院认为，其在本次诉讼中反复提及、重点强调的时代医院的消防验收问题，均是其自身经营医院过程中的问题，且在生效的（2019）沪贸仲裁字第0035号仲裁裁决书中已有认定，而非杏花投资公司出租房屋的合同义务。案涉合同约定，杏花投资公司保证房屋现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定并以合格通过相关验收，其第十一条“其他条款”第三项第七小项约定：甲方（即杏花投资）应向乙方（即合肥时代康复医院）提供消防验收合格意见书（复印件盖章），但该条还约定了提交房屋竣工图纸、平面图等其他资料的条款，显然是指租赁房屋本身在办理房地产权证时应提交的资料，而不是时代医院在经营医院过程中应提交的消防验收资料，案涉房屋在2008年和2009年即已办理完毕房地权证书。取得了由合肥市房地产管理局颁发的房地产权证书，至于上述产证的取得是否伪造资料骗取不在本案审理范围，时代医院的抗辩理由不能成立，本院不予支持。因时代医院自合同签订后一直未按约支付租金，且停止经营，将大门锁闭，故杏花投资公司依约行使合同解除权，并要求时代医院搬离案涉房屋符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于房屋租金和逾期搬离房屋期间的占用费。因双方约定了免租期，故杏花投资公司请求从2017年6月1日起计算租金无误，暂计至2019年3月14日起诉之日共计651天，按照合同约定，出租面积5187平方米，月租金每平方米18元，故时代医院应支付杏花投资公司租金为5187平方米×18元÷30日×651日=2026042.2元。后续租金和解除合同后的占有使用费应按合同租金标准，算至时代医院实际搬离案涉房屋之时。关于违约金。因时代医院在履行合同中构成根本违约，应按照双方约定的违约条款承担违约责任，但杏花投资公司在出租案涉房屋至今二年多时间内未收到房租的情况下，怠于行使合同权利，至损失扩大，其自身承担相应损失，合同约定的违约金过高，其损失应为资金占用的利息损失和一定时间内的空置期的租金损失，本院酌定为300000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告合肥杏花印刷投资股份有限公司与被告合肥时代康复医院的房屋租赁合同，被告合肥时代康复医院于本判决生效之日起十日内搬离案涉租赁房屋；二、被告合肥时代康复医院于本判决生效之日起十日内支付原告合肥杏花印刷股份有限公司租金2026042.2元（暂算至2019年3月14日，后期租金和逾期搬离期间的占用费按合同约定的租金标准计算至实际搬离之日）；三、被告合肥时代康复医院于本判决生效之日起十日内支付原告合肥杏花印刷股份有限公司违约金300000元；四、驳回原告合肥杏花印刷股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为16185元，由被告合肥时代康复医院承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  郑明民二〇一九年七月十五日书记员  阮晓艳附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。