重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019）渝05民初140号原告：重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。诉讼代表人：重庆丽达律师事务所，重庆典雅房地产开发集团有限公司管理人。委托诉讼代理人：吴凯，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟林，重庆丽达律师事务所律师。被告：马春蓉，女，1970年2月13日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：黄明曦，重庆万诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：于浩，重庆万诚律师事务所实习律师。原告重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅房地产公司）与被告马春蓉租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告典雅房地产公司破产管理人的委托诉讼代理人吴凯，被告马春蓉及其委托诉讼代理黄明曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告典雅房地产公司向本院起诉请求：1.判决解除双方签订的房屋租赁合同。2.判决被告支付原告房屋租金至合同解除之日止。3.判决被告支付原告违约金（违约金计算标准是欠付租金的30%）。4.判决原告不退还被告已交付给原告的履约保证金10000元。5.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月3日，原告与被告基于意思表示签订了《房屋租赁合同》，房屋坐落于重庆市巴南区某号，合同约定租赁期为5年，租期自2015年9月6日至2020年9月5日止，租金和租金交纳期及条件详细情况见《房屋租赁合同》。合同签订后，被告并未按时支付租金，被告拖欠租金从2017年3月6日至今，原告向被告多次催交租金，但被告至今依然没有支付拖欠的租金。被告的行为严重损害了原告的合法权益。特诉至贵院，望判如所请。被告马春蓉辩称，1.被告与典雅房地产公司的租赁关系已于2017年3月经协商一致解除。2.租赁关系解除后，被告已经不再占用租赁房屋。3.被告不应当承担违约责任。4.即使法院认为被告应当支付房屋租金，但部分租金已经超过诉讼时效，应当予以扣除。5.违约金过高，请求调低。请求驳回原告诉讼请求。原告典雅房地产公司向本院举示了以下证据：1.2015年7月3日《房屋租赁合同》；2.重庆市第五中级人民法院（2017）渝05破申17号民事裁定书、重庆市第五中级人民法院（2017）渝05破44号决定书；3.被告于2017年10月31日出具的收条。拟证明破产管理人已通知被告由管理人接管典雅房地产公司所有事务，被告所欠典雅房地产公司的租金应当向管理人缴纳。被告马春蓉质证，对以上证据真实性均无异议，因诉讼时效已过，故证据3与诉讼时效无关。被告马春蓉向本院举示了以下证据：1.2019年1月14日营业执照注销的网上查询件。2.2015年7月3日马春蓉交纳案涉房屋租赁保证金1万元的收条。3.2019年2月13日龙海港湾出具的证明。拟证明马春蓉已于2017年2月13日将案涉房屋交还典雅房地产公司，自此不再租赁该房屋，并已结清租赁期间的物业服务费。4.木易外贸衣饰店现场照片9张。拟证明里面堆的是建筑材料，隔壁邻居说已租给别人，是别人的东西。被告是做服装的，不可能堆放建筑材料在里面。5.微信朋友圈截图、常正锋的营业执照和身份证复印件，拟证明2017年3月被告已到巴南万达广场沐事服饰店经营，没有在案涉租赁房屋经营。6.物业收费台账，拟证明截止2017年7-8月，交纳电费33元、物管费405.4元，该证据与被告举示的盖有龙海港湾印章的《证明》所显示的物业费的交费截止时间一致。被告在2017年3月交还房屋后，因租赁房屋门头的灯光没有关闭，所以产生了电费。被告租赁房屋开办的是服装销售，若正常经营会产生大量电费，因租赁房屋内设置了许多射灯、熨斗，耗电量较大。该电费的金额也能够反映不是正常使用租赁房屋所产生的电费。典雅房地产公司质证认为，对证据1三性均不认可，与本案无关。对证据2三性予以认可。因被告违约在先，根据合同约定，原告不予退还保证金。对证据3真实性无异议，但根据合同相对性原则，被告应向原告而非物业公司交还房屋，物业公司也无权变更租赁合同，故仅能证明被告结清了之前的物业费。对证据4典雅房地产公司以及管理人均认为双方的租赁合同仍在继续履行，且典雅房地产公司及管理人均未向第三人出租被告承租的房屋。经与典雅房地产公司租赁事宜负责人联系，其称房屋并没有出租，只是物业堆放了一些物品。在双方未解除合同的情况下，被告仍对租赁房屋享有占有、使用、收益权，被告仍应支付租金。对证据5的三性均不予认可。对证据6缴费情况的真实性认可，对“2017年9月起不租了”的真实性不予认可。本院对双方真实性无异议的证据予以确认。对有争议的证据在本院认为部分综合认定。根据当事人的陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月3日，典雅房地产公司（甲方）与马春蓉（乙方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议相关的内容主要约定：甲方将坐落于重庆市巴南区龙海大道某号商服用房40.54平方米出租给乙方使用，双方约定租赁期为五年，自2015年9月6日起到2020年9月5日止。2015年9月6日-2016年9月5日月租金为5676元、2016年9月6日-2017年9月5日月租金为6130元、2017年9月6日-2018年9月5日月租金为6620元、2018年9月6日-2019年9月5日月租金为7150元、2019年9月6日-2020年9月5日月租金为7722元。租金6个月支付一次，每次租金须提前30天支付，物业费等由乙方自行承担。乙方于合同签订之日向甲方交付履约保证金1万元。乙方未按合同约定支付水电费等，甲方有权从履约保证金中提取以上费用，提取后，乙方应补足保证金，否则承担违约责任。合同期满、终止或解除后，乙方按要求撤走和结清账务后，将物业完好归还甲方。甲方于10个工作日将履约保证金无息返还乙方。乙方若有费用未支付甲方，甲方有权从保证金中扣除。租赁期满或合同提前终止，乙方须在合同终止前15日内搬出，合同终止之日房屋内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。乙方拖欠租金，每日应按年租金总额的千分之二向甲方支付违约金。拖欠租金超过15天的，甲方有权单方解除合同，不退还乙方已交付给甲方的租金及履约保证金，乙方承担甲方全部损失和赔偿责任。乙方确因特殊情况需解除合同，必须提前30天书面通知甲方，则乙方须支付甲方违约金，按三个月租金计算，并办理房屋交接手续。乙方拖欠水电费、物业费等乙方应承担的其他费用，乙方须承担违约责任，并按应交费用的双倍承担赔偿责任，超过30天未交上述费用，甲方有权单方解除合同。合同签订后，典雅房地产公司按约向马春蓉交付了房屋，马春蓉承租房屋后经营“木易外贸衣饰店”。马春蓉向典雅房地产公司支付了2017年3月6日前的租金，未支付2017年3月6日后的租金。2017年2月15日，典雅房地产公司向本院提起破产重整的申请，本院于2017年6月1日作出（2017）渝05破申17号民事裁定书，裁定受理申请人典雅房地产公司的破产重整申请。2017年6月30日，本院作出（2017）渝05破44号决定书，指定重庆丽达律师事务所担任典雅房地产公司破产重整一案管理人。2017年10月31日，典雅房地产公司管理人向马春蓉送达交纳租金通知书1份，前述裁定书、决定书复印件1份。马春蓉在典雅房地产公司管理人的格式收条上签字。涉案租赁房屋的物业公司为重庆典雅房地产开发集团物业管理有限公司，该公司龙海港湾物业管理处物业收费台账显示，门牌号某号“木易外贸”2017年7-8月用电共33度，物业费405.4元。台账注明“从2017年9月起不租了”。马春蓉结清了以上费用，此后龙海港湾物业管理处物业收费台账未再有马春蓉的费用记录。该收费账簿还显示：2015年9月-2017年2月用电度数为848-136度不等，多数月份为200度左右。2017年3月为112度、2017年4月为101度、2017年5月至10月用电度数分别为30、2、19、95、20、10。马春蓉称，电费是次月度结算上一结算月度电费，能印证马春蓉3月即协商搬离租赁房屋之事实。之所以交2017年8月之前的费用，系因物业找到其要求支付，且费用也不多。龙海港湾物业管理处于2019年2月13日出具证明：“……承租人马春蓉于2017年8月31日将前述租赁房屋交还给我公司，自此不再租赁前述租赁房屋，并已结清租赁期间的物业服务费。”根据双方陈述、本院对涉案房屋的现场查看及对龙海港湾物业管理处的询问了解，马春蓉至迟于2017年9月5日前已腾空搬离涉案租赁房屋。马春蓉庭审陈述，因租金过高，其于2016年9月就不想租了，先找到典雅房地产公司吴总协商降租金，后因典雅房地产公司破产，就找不到人了。2017年3月起即与管理人协商不再租赁房屋，且退还了租赁房屋钥匙，还签了字的。当时之所以未退保证金，系管理人称需结算后多退少补。2017年3月后即到巴南区万达广场“沐事服饰店”经营。典雅房地产公司管理人否认2017年3月进行过协商和收钥匙之事。本案争议焦点是：马春蓉是否应支付2017年3月6日之后的租金。本院认为，典雅房地产公司与马春蓉于2015年7月3日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应诚信履行。一、关于合同解除及租金问题。马春蓉承租房屋后，虽称2017年3月起已终止合同履行并交还房屋，但马春蓉举示的2017年3月起即在别处经营的证据，本院无法确定其真实性。并且，即使马春蓉自2017年3月起即未在租赁房屋经营，但马春蓉除其自述外并无确切证据证明双方已协商解除租赁关系，故本院对马春蓉关于2017年3月双方租赁关系已解除的意见不予采纳。根据龙海港湾物业管理处出具的证明，结合龙海港湾物业管理处物业收费台账记载的物业费、水电费结算及费用情况、马春蓉的陈述、物业现状，本院综合认定马春蓉已于2017年8月底结清物业费等费用后，已明确表示不再租赁案涉租赁房屋并事实上不再占有使用该租赁房屋。现有证据虽只能证明马春蓉的意思表示只向管理案涉租赁房屋的物业公司送达，但因典雅房地产公司在此期间处于破产阶段，马春蓉称其无法与典雅房地产公司相关人员联系，具有合理性。在此情况下，马春蓉向与典雅房地产公司密切关联的物业公司表达其不再租赁的意思，可以视为向典雅房地产公司表达意思表示。典雅房地产公司在马春蓉明确不再租赁的情况下，未依法行使权利确认马春蓉的解除合同通知不具有法律效力，亦未及时要求马春蓉继续履行合同，且在未通知马春蓉解除合同的情况下，事实上已经接管了案涉房屋，本院认定马春蓉关于不再租赁即解除合同的通知已生效。根据合同中租金交纳期的约定，本院确认双方租赁合同于2017年9月5日解除。马春蓉应当支付2017年3月6日至2017年9月5日的租金：6130元/月×6个月=36780元。最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定：债务人对外享有债权的诉讼时效，自人民法院受理破产申请之日起中断。本案中马春蓉主张典雅房地产公司对前述租金的请求权已过诉讼时效，但典雅房地产公司于2017年6月1日经法院裁定进入破产重整程序，故本院对马春蓉的该抗辩意见不予采纳。二、关于违约金及保证金退还问题。典雅房地产公司主张按欠付租金的30%标准计算违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为，本案中，在租赁关系并未明确解除的情况下，马春蓉本应依合同约定提前30日缴纳2017年3月6日至2017年9月5日的租金，马春蓉未按约支付租金构成违约。但至马春蓉应缴租金之时，并无证据证明典雅房地产公司向其进行了催缴，马春蓉租赁房屋用电情况亦印证马春蓉自2017年3月起未正常使用房屋。综合马春蓉的违约情形及典雅房地产公司在2017年3月已濒临破产之实际，根据公平原则及诚实信用原则，本院对典雅房地产公司关于违约金的请求不予支持。同时，本院对典雅房地产公司关于保证金不予退还的请求亦不予支持。综上所述，马春蓉应当向典雅房地产公司支付2017年3月6日至2017年9月5日的租金36780元，扣除马春蓉交纳的10000元保证金，马春蓉还应支付租金26780元。典雅房地产公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、重庆典雅房地产开发集团有限公司与马春蓉2015年7月3日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月5日解除。二、马春蓉于本判决生效后十日内向重庆典雅房地产开发集团有限公司支付租金26780元。三、驳回重庆典雅房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4413元，由重庆典雅房地产开发集团有限公司负担3943元，马春蓉负担470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长 倪洪杰审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇一九年七月二十九日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽