上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初42100号原告：赵胜善，男，1948年1月24日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告：叶意彬，男，1972年11月15日出生，汉族，住福建省。原告赵胜善与被告叶意彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵胜善、被告叶意彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵胜善向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除原、被告双方签署的《房屋租赁合同》；2.被告按《房屋租赁合同》补充条款第2条的约定，三年后，第四年、第五年，按每月租金人民币(以下币种均同)3,500元标准支付原告租金直至合同解除(2018年12月10日起至2019年6月10日止已支付，欠原告1,800元应支付原告)；3.被告将其对房屋的原储藏室擅自改成卫生间及污水管道拆除还原至租赁前原状，及大卫生间内的燃气管道至卫生间内的厨房拆除，还原租赁前原状；4.被告按《房屋租赁合同》第八条的约定，支付违约金50,000元；5.被告按补充条款第2条约定，合同到期后一切硬件归原告所有。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告按《房屋租赁合同》补充条款第2条的约定，第四年、第五年，按每月租金3,500元标准支付原告租金及使用费至被告归还房屋之日止(2018年12月10日起至2019年6月9日止被告按3,200元的标准已支付，尚欠原告1,800元租金，2019年6月10日起后未支付租金)；变更第3项诉讼请求为：被告将其对房屋的原储藏室擅自改成的卫生间及污水管道拆除还原至租赁前原状，拆除房屋原有大卫生间内的厨房使用的燃气管道，及在原有大卫生间内搭建的厨房，按房屋现有状况返还房屋。诉讼过程中，原告放弃第5项诉讼请求。事实和理由：2015年9月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区梓康路XXX号XXX室房屋租赁给被告使用，租期5年，租金为每月3,200元，第四、第五年租金为每月3,500元，租赁期间的水、电、煤气费由承租方承担。房租自2015年12月10日开始计算，承租方装修不得影响房屋结构及煤气、水管道走向。2015年11月15日，原告发现被告擅自将厨房改成卧室、燃气管道擅自接到卫生间南隔壁搭建厨房，经原告向居委会、天然气公司投诉后，被告将厨房改造成的卧室拆除，但对燃气管道经过卫生间搭建的厨房拒不整改。原告认为被告擅自改变燃气管道的走向存在安全隐患，擅自改变房屋结构、未按合同约定支付租金的行为给原告造成了损失，故原告诉至本院。叶意彬辩称，被告并未违反《房屋租赁合同》的约定，是按照图纸进行装修的。关于租金标准，原告的儿子曾与被告进行口头协商，后同意被告按每月3,200元的标准支付租金，故被告不同意解除合同，要求继续履行合同。本院经审理认定事实如下：原告系上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人之一。2015年9月20日，原告(出租方、甲方)与被告(乙方、承租人)签订《房屋租赁合同》，约定原告同意向被告出租系争房屋，租赁期限为自2015年12月10日始至2020年12月9日止，每月租金为3,200元，第四、第五年租金调整为每月3,500元，租金每三个月为一期支付，提前7天支付，先付后用。《房屋租赁合同》第七条约定：“……租赁期间乙方应爱护房屋及屋内设施，不得人为破坏房屋的结构和屋内设施，合理利用水、电、煤气等设施，如因乙方使用不当或人为损坏致使房屋和设施损坏，乙方须赔偿或修复。……”《房屋租赁合同》第八条约定：“甲、乙双方在签署本合同时,对各自的权利、义务、责任等清楚明白,并愿意按合同规定严格执行。本合同的违约金经甲、乙双方协商一致定为人民币伍万元整。甲、乙双方任何一方如有违约都必须向对方赔偿该违约金。违约方给对方实际所造成的损失大于该违约金时,应按实际所造成的损失向对方进行赔偿。”补充条款第3条约定：“装修不得影响房屋结构及煤气、水管道走向。”合同附格图一张，合同还约定了其他事宜。前述合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告向原告支付了押金3,200元，并对系争房屋进行了部分装修(包括储藏室改造成卫生间、污水管道铺设、卫生间内燃气管道铺设、灶台安装等)。被告分别于2018年12月、2019年3月按每月3,200元的标准向原告支付了2018年12月10日至2019年6月9日期间的租金。2019年6月6日被告向原告支付2019年6月10日至2019年9月9日期间的租金9,600元时被原告拒绝，被告将上述款项塞进原告公司的门缝里，目前原告将该款交由其同事保管。2015年12月22日，上海南汇天然气输配有限公司就系争房屋向原告出具《通气受理单》，载明“我公司于2015年12月22日对您户通气时进行了检查，结果为存在安全隐患。”其中建议整改内容为：自排管道安装不规范，建议重新排管；用户将厨房间改变功能，作卧室使用，存在重大安全隐患；请用户立即将厨房间恢复原有功能；表后燃气管道不得经过卫生间，须整改；请用户立即整改，确保安全。现原告认为被告擅自改变房屋结构并未按合同约定标准支付租金的行为违反合同约定，故原告于2019年5月诉至本院，要求判如所请。审理中，被告提供系争房屋照片，证明2019年6月26日前，系争房屋的储藏室已恢复储藏功能，原有大卫生间内的厨房使用的燃气管道已经拆除。原告提供系争房屋照片，证明被告擅自搭建的煤气灶台依然存在，而且被告从房屋的原始厨房里通过厨房后阳台的燃气热水器连到卫生间的燃气管道也没有拆除，储藏室虽然里面堆放了杂物，但储藏室里的卫生设备以及污水管道依然存在。被告认可灶台确实依然存在，但称连接灶台的燃气管道已经切断并拆除，厨房后面阳台的燃气热水器上的燃气管道也已经切断，储藏室里的马桶已经拆除。另，2019年5月15日，被告签收本院向其送达的本案原告递交的起诉状副本。以上事实由原告递交的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》《通气受理单》、收据存根、照片，被告递交的《房屋租赁合同》、装修草图、照片，以及诉讼文书签收凭证、庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本院针对双方争议焦点分析认定如下：本案争议焦点之一，关于被告应付租金和使用费的支付标准问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于被告提出的经原告儿子与被告口头协商后，系争房屋的租金支付标准调整为每月3,200元的主张，并无证据可予证实，本院不予采信。故被告应按《房屋租赁合同》的约定，以每月3,500元标准向原告支付自2018年12月10日始至被告归还系争房屋之日止的租金和使用费。本案争议焦点之二，关于原告能否行使解除权的问题。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定，装修不得影响房屋结构及煤气、水管道走向，并对租金支付标准进行约定。现被告将系争房屋的储藏室改造成卫生间、铺设污水管道、在卫生间内铺设燃气管道、安装灶台，相关部门认定在卫生间内铺设燃气管道存在安全隐患，建议整改，且被告未按合同约定标准支付租金，上述行为均违反合同约定，故原告要求解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于原告系通过诉讼方式要求解除合同，且被告于2019年5月15日收到本院寄送的原告要求解除合同等内容的起诉状副本材料，故本院确认原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除。本案争议焦点之三，关于系争房屋以何种状态予以返还的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告诉请要求被告将自行铺设的污水管道及自行在卫生间内搭建的厨房拆除，并将系争房屋按现有状况返还原告，符合法律规定，本院予以支持。鉴于系争房屋的储藏室已恢复储藏功能，原有大卫生间内的厨房使用的燃气管道亦已拆除,且原告并未对系争房屋租赁前原始状态进行举证证明，故被告关于将储藏室还原至租赁前原状及拆除系争房屋原有大卫生间内的厨房使用的燃气管道的诉讼请求，本院不予支持。本案争议焦点之四，关于被告承担违约金的问题。本院认为，双方在合同中约定“本合同的违约金经甲、乙双方协商一致定为人民币伍万元整。甲、乙双方任何一方如有违约都必须向对方赔偿该违约金。违约方给对方实际所造成的损失大于该违约金时,应按实际所造成的损失向对方进行赔偿。”该约定中的违约金金额显属过高，被告亦提出要求调低，本院综合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的违约程度等因素，根据公平合理和诚实信用原则予以酌情调整，本院酌定该项违约金为10,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条的规定，判决如下：一、原告赵胜善与被告叶意彬就上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；二、被告叶意彬应于本判决生效之日起十日内拆除上海市浦东新区沪南路XXX弄XXX号XXX室房屋内自行铺设的污水管道及自行在卫生间内搭建的厨房，并将前述房屋返还给原告赵胜善；三、被告叶意彬应于本判决生效之日起十日内按照每月3,500元的标准支付原告赵胜善自2018年12月10日起至实际履行本判决第二项内容之日止的租金和使用费(2018年12月10日至2019年9月9日的租金和使用费已按每月3,200元标准履行，合计28,800元)；四、被告叶意彬应支付原告赵胜善违约金10,000元；五、驳回原告赵胜善的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,095元，减半收取计547.50元，由原告赵胜善负担200元，被告叶意彬负担347.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇一九年七月十日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。