广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初6157号原告：刘英，女，1958年10月22日出生，汉族，户籍地广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：崔建年，广东俭德律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗思阳，广东俭德律师事务所律师。被告：惠东县长银房地产开发有限公司，住所地惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓1、2、6栋2层01号。法定代表人：符珍丹。委托诉讼代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雪燕，广东广法律师事务所律师。原告刘英与被告惠东县长银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘英及其委托诉讼代理人崔建年、罗思阳到庭参加诉讼，被告惠东县长银房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚小刚、郑雪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘英向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违反要约的违约金159426.4元；2.判令被告支付延期办证违约金26783.6元（自2016年12月1日起暂计至2017年11月2日止，共336天）；3.判令双方签订的《补充协议》第十一条无效；4.判令被告承担本案受理费。事实与理由：因被告在房屋销售广告和宣传资料中称所售房屋为6星级酒店公寓，由具有89年历史全球第一的美国温德姆·豪生酒店集团经营管理，并有28个富铁温泉池，50个6星级的度假配套设施。故原告于2014年9月25日与被告签订《商品房买卖合同》，被告销售的房屋名称为檀悦度假酒店公寓，建筑层数为30层，用途为公寓式住宅，原告所购房屋为惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓1栋6层11号房，建筑面积69.09平方米，套内建筑面积47.36平方米，分摊面积21.73平方米，每平方米16781.82元，购房总价797132元。双方还签订了《檀悦度假酒店公寓精装修交房协议》和《补充协议》，被告在装修交房协议的备注中承诺：装修标准参考交楼样板房的标准。被告拟定的《补充协议》的第十一条要求原告必须将房屋委托给被告出租，补充协议第十五条约定被告的售楼书或广告构成合同要约。双方在合同第十五条约定，出卖人于商品房交付使用后的180日内，办理权属登记及备案。在《补充协议》第九条约定，如延期办证，每日按已付房款的万分之一支付违约金；出卖人在取得《商品房权属登记证明书》后90天内书面通知原告前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了办证义务。在《补充协议》第十七条约定，双方通讯地址以合同所载地址为准，通知的送达形式为当面签收或邮寄送达。合同签订后原告依约履行了付款义务。2016年2月28日，被告通知原告收楼，原告于验收房屋之日，即发现涉案房屋的“高大上”形象宣传纯属虚构，既无美国温德姆·豪生酒店集团经营管理，也无28个富铁温泉池，实际建筑层数为31层；后根据有关部门回复，檀悦酒店无温泉水开采权，供水水源是自打的井水和水库水。以上事实证明被告在销售房屋时存在明显的虚假宣传和欺诈销售行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定及双方的合同约定，被告应对此承担违约责任。因被告原因，造成原告至今未领取到房产证，被告也应对此承担违约责任。双方签订的《补充协议》系格式合同，被告在第十一条中要求原告不得将房屋委托给除檀悦豪生酒店资产管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动，包括但不仅限于出租，委托出租等，即必须将房屋委托给檀悦酒店出租，剥夺了原告的选择权，鉴于该条款对原告明显不公和已经对原告造成损害，原告有权依法请求确认该合同条款无效。被告惠东县长银房地产开发有限公司辩称，一、被告的销售广告和宣传资料不存在虚假宣传。1.关于“6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”的宣传。从被告在房管局存档的拟发布的广告样式以及原告提交的宣传资料可以看出，被告对外宣传的内容为“近50个6星级的度假配套设施”“6星级度假格局”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”等，该宣传标语侧重的是设施、服务的一种主观感受，并非是传统意义上的“六星级酒店”。2.关于美国温德姆豪生酒店集团经营管理并有RCl全球度假交换平台的宣传。涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，(2018)粤惠惠州第2176号公证书、惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件等证据，证明涉案房屋是由美国温德姆豪生酒店集团旗下品牌经营管理并有RCl全球度假交换平台，涉案楼盘的业主缴纳会员使用费及交换手续费即可享受RCl度假交换权益。3.关于温泉的宣传。涉案楼盘中，被告通过地下水井开采地下泉水供应到温泉池，而该地下泉水含有较为丰富的矿物质，也有一定温度，被告称之为“温泉”并进行宣传，并不违反法律法规的强制性规定。二、被告的广告和宣传资料仅是要约邀请，广告和宣传资料的内容不属要约，被告不存在违反要约的情形，无需向原告支付违约金。1．被告在其发布的广告和宣传资料中已明确注明“本手册所有图片及文字仅为要约邀请”，且宣传内容并未在商品房买卖合同中进行约定，因此，被告的广告和宣传资料内容不属于要约，被告不存在违约的情形。①被告在其发布的广告和宣传资料中已明确注明“本手册所有图片及文字仅为要约邀请”。《补充协议》第十五条第一款约定：“上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”。即出卖人已明确商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请。②关于原告主张被告违反要约的“6星级”“温泉”“美国温德姆豪生酒店集团提供经营管理”等内容，双方并未在商品房买卖合同或补充协议中进行约定，该类内容不属于合同内容。综上，被告的广告和宣传资料仅是要约邀请，不属于要约，被告不存在违反要约的情形，无需向原告支付违约金。2.被告宣传的“温泉”对本案商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不是具有重大影响的因素。①房屋的价格除了受市场调节外，还主要与房屋使用性质、所在片区、地理位置、周边环境、建筑结构、建筑质量、开发商品牌和商誉等综合因素相关。就本案而言，涉案房屋所在项目属于海滨度假酒店公寓，项目所属片区为海滨旅游胜地惠东县双月湾，被告销售的楼盘名称为“檀悦度假酒店公寓”。即，涉案房屋项目的核心价值在于“酒店式经营管理”、“海滨度假”，主打酒店管理团队、酒店品牌许可以及海景，这才是购房者考虑是否购买海滨酒店式公寓以及房屋价格具有重大影响的因素。针对本案，按照日常的经验判断，打算在惠东港口双月湾购买酒店公寓的购房者主要考虑的、对其购房以及评估房屋价格具有重大影响的应当是房屋的地理位黄、海滨景色、酒店管理团队、酒店品牌许可。②本案根本没有证据证明是否存在“温泉"是原告考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重要因素。原告是完全民事行为能力人，而购房属于重大价值的交易行为，其在购买房屋过程，应具有更高的注意义务，对购买房屋的状况会更加谨慎判断，如果是否存在“温泉”足其是否愿意以合同约定价格购买涉案房屋的重要考虑因素，那么原告在决定是否购买涉案房屋前就会以谨慎态度去核实涉案项目是否有温泉的相关审批资料、证件。但是，本案根本没有证据显示，原告在购买涉案房屋前，有要求被告提供或向相关部门了解、查询相关温泉审批资料、证件。如果温泉是这么重要、关键，在合同没有对温泉进行任何明确约定的情况下，原告作为完全民事行为能力人就不可能签合同了。由此可证明，对原告而言，是否存在“温泉”并不是其考虑是否以合同约定价格购买涉案房屋的重要因素。3.本案被告的广告和宣传资料不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。只有在“商品房出卖人没有明确商品房的销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请”的情况下，才能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条来认定商品房的销售广告和宣传资料是属于要约邀请还是属于要约。根据《合同法》第十四条的规定，构成要约的意思表示须符合“(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。而本案中，被告在所有的广告和宣传资料中均没有作出类似的表明、注明。相反，被告发布的广告、宣传资料已明示了属于要约邀请，商品房买卖合同也约定了以政府最终审批的法律文件为准等，且《补充协议》第十五条第一款也约定了“上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束”。即，原告明确知道被告的广告和宣传资料仅是要约邀请。三、被告已按商品房买卖合同及补充协议的约定履行了义务，被告无需向原告支付延期办证的违约金。1.被告已按商品房买卖合同及补充协议的约定履行了义务。被告于2015年12月28日将涉案房屋交付给原告，根据商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条第1款“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告己于2015年12月15日取得《商品房屋产权权属证明书》，被告已按约定履行了义务。《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定自2016年1月1日起不动产登记需要进行权籍调查，此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，是原被告双方在签订合同时不可预测的情形，因此，根据补充协议第九条第2款“出卖人在取得商品房屋权属登记证明书后90天内书面通知买受人前来领取办理房产证登记需由出卖人提供的资料”的约定，被告在取得权籍调查成果后通知原告前来领取办理产权登记所需要的材料，符合情势变更的情形。根据被告在惠东县不动产登记档案馆调取的不动产权登记材料，可以看出惠东县国土资源勘察测绘队于2017年4月25日才绘制出宗地图，因此，被告取得权籍调查成果的时间应晚于2017年4月25日。而被告在领取了权籍调查成果表后，已按约定向原告发送通知，通知原告前来领取办理房产证登记需由出卖人提供的资料以及办理面签手续。原告于2017年6月22日向惠东县不动产权登记中心申请办理不动产权转移登记，并于2017年11月2日办理出不动产权证。因此，被告已按约定履行了通知义务，不存在违约。2.商品房买卖合同及补充协议均没有约定“被告逾期通知原告前来领取办理《房地产证》登记需由被告提供的资料，被告需要承担违约责任和支付违约金”，因此，被告无需向原告支付逾期办理不动产权证的违约金。商品房买卖合同第十五条约定“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第(3)项处理……(3)双方同意本条款按照附件补充协议执行”。《补充协议》第九条第1款约定了“如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”，对于该条款约定的义务，被告己按约定的时间履行。而补充协议第九条第2款约定“出卖人在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料…买受人应在取得资料后l0天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理《房地产证》，否则，由此造成的责任由买受人承担”，该条款并没有约定被告需因逾期履行通知义务而向原告承担违约责任和支付违约金，也没有约定违反该条款的违约金标准。因此，从双方签订的商品房买卖合同和补充协议可以看出，“每日按已付房款的万分之一”的违约金标准仅是针对《补充协议》第九条第l款“出卖人逾期提交资料报产权登记机关备案”的约定，并不是针对“出卖人逾期通知买党人领取办理《房地产证》需由出卖人提供的资料”的约定。商品房买卖合同和补充协议其他条款也均没有约定被告须因逾期通知原告领取办理《房地产证》资料而应承担的。四、原告与被告签订的《补充协议》第十一条不属于格式条款，是合同双方真实的意思表示，合法有效，原告主张无效没有依据。1.原告是完全民事行为能力人，其在购买涉案房屋之前已明确知道涉案酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其无权进行一定程度的限制，原告在签订合同时对该条款进行了充分了解后与被告签订了《补充协议》，作出对其自有物权的处分，该条款系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规定的效力性强制性规定，是合法有效的约定，合同双方都应当遵守。2.惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》(惠东市场监管函[2017]18号)也认定：“经查阅相关委托经营协议合同，签订合同协议是经营者与服务业主以自愿为原则的自主民事行为，业主拒绝签订委托经营合同并不影响业主对其房屋所有权的全部权利，由此相关协议不属于霸王条款”。3.为实现整个楼盘的整体价值，被告以及酒店管理公司对涉案楼盘进行品牌许可、管理团队、配套设施等巨额投入，大大提升了涉案房屋的价值。现原告欲“撕毁”委托经营条款，实则是恶意违约。综上所述，原告的主张没有事实根据和法律依据。本案原告及其他部分业主提起的该系列案件诉讼的真正原因并不是因被告违约导致其利益受损，其真实原因是原告及部分业主受到众多不法分子的怂恿希望利用被告所提供酒店品牌、服务及配套设施，自行经营客房、在酒店里开店中店，在该行为遭到酒店制止后，原告及其他业主即通过各种手段向被告施压、制造纠纷，希望以此撕毁双方合约，将被告及酒店管理公司逼走。该行为完全违背了合同的诚实信用原则，如果真如其所愿，被告及酒店管理公司无法继续经营管理涉案酒店项目，那么将会损害绝大多数业主的合法权益、导致绝大多数业主购买涉案项目房屋的目的无法实现，且会导致酒店几千名员工失业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据及事实，本院认定如下：1.原告刘英（买受人）与被告惠东县长银房地产开发有限公司（出卖人）于2014年9月25日签订了商品房买卖合同及相关附件。商品房买卖合同约定被告将其开发建设的惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓1、2、6栋1单元6层11号房出售给原告，商品房用途为公寓式住宅，约定房屋交付日期为2015年10月18日前，房屋总价款为797132元，合同第六条付款方式及期限约定“分期付款，签订商品房买卖合同时支付首付款398566元整，余款398566元整分两期支付，2014年12月30日前付199283元整，2015年6月30日前付199283元整。第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。第二十一条约定:“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条约定：“本合同及附件共23页，一式4份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人2份，买受人1份、惠东县房产管理局1份”。商品房买卖合同附件四补充协议约定：“买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》（以下简称本合同）的补充，买受人确认，出卖人在签订本合同及本补充协议书、相关附件前，已就所有条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”。补充协议第九条约定：“1.如因出卖人责任未能在合同约定交付之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，则出卖人应自此期限届满之次日起至实际完成之日止，每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。延期达360天以上，买受人有权解除买卖合同，出卖人应向买受人合计支付合同总额5%的违约金。2.出卖人在取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料，通知发出后即视为出卖人履行了办证义务。买受人应在取得资料后10天内前往商品房所属的产权登记部门申请办理《房地产证》，否则，由此造成的责任由买受人承担。……补充协议第十一条约定：“为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财物安全，买受人不得将房屋委托给除檀悦豪生酒店资产管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不限于出租，委托出租、出资等合体形式），如有发生，檀悦豪生酒店资产管理有限公司有权采取包括但不限于停水、停电等强制措施，以及通过法律途径追讨给檀悦豪生酒店带来的经济损失。补充协议第十四条约定：“出卖人就本房地产项目下列现状向买受人做如下告知，（一）本项目后续工程施工可能会有噪音及生活影响。（二）重要提示：⑴本项目在各销售中心及销售资料中公布的总平面图及售楼模型为规划方案，该方案和经济技术指标仅供参考，项目总平面图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意，具体内容以政府规划部门最终审批的规划方案为准，在履行法律规定程序后，该规划可能发生局部调整；⑵本项目部分户型因外立面、楼体结构、设计风格及平面设计不同，相同户型会有局部细节差异，最终以买卖双方签订的商品房买卖合同为准；⑶因建筑结构不同，电梯厅及其它公共部位可能存在面积、布局和装修效果差别，以交付时的现状为准；⑷项目在售价中已经充分考虑了以上各项不利因素可能对居住造成的影响；⑸本项目因宗地平面限制及户型布置等因素，房屋采光、通风、日照等要素各有不同，房屋销售价格已综合考虑以上因素的影响；⑹公寓未设计使用燃气，房屋内不设计燃气接口；⑺买受人知悉并确认由于条件限制出卖人难以穷举本项目红线内所有现状，买受人确认购买前已仔细比较并慎重决策后方签署本合同及其补充约定，买受人确认以上告知均属现状，若发生变更，出卖人无义务另行告知；⑻本项目红线外非出卖人规划开发范围，因此，因各种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关”。补充协议第十五条约定：“广告和宣传资料，⑴本条所述“符合要约条件”的售楼书、宣传资料或广告须是出卖人作出的在本合同生效前仍有小的售楼书或广告，且应同时满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件。若上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束。⑵出卖人所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在本合同中已作另外约定的以本合同约定为准。⑶出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束”。补充协议第十六条约定：“1.檀悦豪生度假酒店已与RCI签订战略合作协议，买受人有权加入RCI交换平台，但买受人需根据RCI入会规定办理相关手续及缴纳相关费用。2.出卖人承诺买受人可免费享用双月湾檀悦豪生酒店儿童俱乐部（收费项目除外）、游泳池、健身房、太极房、瑜伽房、影剧院配套服务”。2.原告主张因被告虚假宣传而签订了涉案商品房买卖合同，并主张被告虚假宣传涉案楼盘为6星级酒店公寓、由美国温德姆·豪生酒店集团经营管理且有RCI全球度假交换平台、有28个富铁温泉池、50个6星级的度假配套设施等，原告提交了售楼宣传广告和宣传资料、相关部门复函等证据予以证明。⑴宣传广告和宣传资料，主要的宣传内容包括，①涉案房产拥有六万平米巴厘园林及多个温泉池，②涉案楼盘属于全球第一的温德姆·豪生集团经营管理，有RCI全球度假交换平台，③涉案楼盘“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“惠州市双月湾檀悦豪生温泉度假酒店项目系华南首家6星级温泉度假酒店”，⑵惠东县国土资源局复函。惠东县国土资源局于2017年3月10日向惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会出具关于港口委员会请求调处檀悦酒店个别业主提出相关诉求的复函，记载“关于檀悦酒店温泉水开采许可的问题，经查现该区域未设立采矿权”。⑶惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会回复意见。惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会于2017年3月16日向案外人郑某、阎某等九名业主代表出具关于第二阶段调处檀悦酒店业主诉求的回复意见，记载“关于檀悦酒店温泉水开采许可问题。经查，该区域未设立采矿权”。⑷惠州市东部供水有限公司复函。惠州市东部供水有限公司于2017年3月7日向惠东县港口滨海度假区管理委员会出具关于檀悦酒店个别业主质疑自来水水质问题调查的复函，记载“经过我司实地调查了解，檀悦酒店主要使用水源是自打的水井和港尾水源，其水源没有经我司供水管道供水”。⑸惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会回复意见。惠东县港口滨海旅游度假区管理委员会于2017年3月30日向案外人郑某、阎某等九名业主代表出具关于第三阶段调处檀悦酒店业主诉求的回复意见，记载“经过惠州市东部供水有限公司实地调查了解，檀悦酒店主要使用水源是自打的水井和港尾水库水源，其水源没有经惠州市东部供水有限公司供水管道供水”。对原告提交的以上证据真实性予以确认，对原告主张的事实不予认可，被告辩称制作发布的广告、宣传资料等均为要约邀请而非要约，其中6星级系被告对涉案楼盘项目的主观感受，涉案楼盘由温德姆酒店集团旗下的豪生品牌经营管理，被告通过地下水井开采含有丰富矿物质也有一定温度的地下泉水供应到温泉池，称之为“温泉”并进行宣传，不违反法律法规的强制性规定。3.原告主张被告存在虚假宣传行为，申请本院调查取证。本院依法向惠东县房产管理局调取了被告在房管局存档的惠东县长银房地产开发有限公司拟发布的广告样式。被告在惠东县房产管理局存档的广告样式记载的宣传内容与原告提交的宣传资料基本一致，主要内容为①涉案房产拥有六万平米巴厘园林及多个温泉池，②涉案楼盘属于全球第一的温德姆·豪生集团经营管理，有RCI全球度假交换平台，③涉案楼盘有近50个6星级的酒店配套设施，广告宣传语中多次出现“6星级”“六星檀悦豪生温泉度假酒店”字样。4.被告于2015年12月15日取得《商品房屋产权权属证明书》，于2015年12月28日将涉案房屋实际交付原告。5.本院依法向惠东县自然资源局调查涉案房屋的不动产权证办理情况，惠东县自然资源局于2019年4月29日向本院作出复函并复印了涉案房屋的《不动产档案》，复函内容为涉案房屋取得权籍调查成果清单时间为2017年6月9日、登记系统办理时间为2017年11月1日、取得不动产权证时间为2017年11月2日，具体提交材料时间无法核实。根据《不动产档案》中惠东县不动产登记申请审批表记载，原告与被告于2017年6月22日申请办理不动产转移登记。原、被告双方对该复函及《不动产档案》的真实性、合法性、关联性均无异议。6.被告主张涉案楼盘是温德姆集团旗下管理酒店，并提交了（2018）粤惠惠州第2176号公证书、惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件、上海豪生酒店管理有限公司的企业信用信息公示报告予以证明。⑴（2018）粤惠惠州第2176号公证书。该公证书主要内容为从温德姆酒店集团网站中能够找到惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店的宣传介绍网页，以此证明涉案楼盘是温德姆酒店集团旗下品牌。原告对该证据形式上的合法性予以确认，对其真实性及关联性不予确认。⑵惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》。惠东县市场监督管理局于2017年3月8日向港口管委会出具复函，该复函记载“据了解，RCI隶属温德姆集团旗下，是一家美国分时度假交换公司，檀悦集团已与RCI集团建立了战略合作关系并缴纳了加盟费，凡是购买檀悦豪生酒店公寓业主，即可享受RCI会员资格，业主入伙后，通过申请，缴纳一定会员使用费及交换手续费，即可享受RCI度假交换权益。目前檀悦酒店项目有业主约2200户，到目前为止只有10户左右加入了RCI成为其会员，不存在强制入会的情况。经现场检查，现场未发现惠东县长银房地产开发有限公司有承诺免费加入RCI度假平台的宣传广告，相关投诉不成立”。原告对该证据真实性不予确认，认为惠东县市场监督管理局不能就本案事实进行定性。⑶上海豪生酒店管理有限公司出具的证明。该证明载“兹证明惠州双月湾檀悦豪生温泉度假酒店（位于广东省××市××县港口××村）是经由特许方上海豪生酒店管理有限公司授权特许经营的酒店，豪生品牌是温德姆酒店集团旗下品牌。”该证明落款为上海豪生酒店管理有限公司并盖有该公司公章。原告对该证据三性均不予认可。⑷上海豪生酒店管理有限公司出具的英文版信件、中文版信件。该信件记载“……温德姆国际酒店集团已经与一家注册在开曼群岛的国际特许服务公司于1998年10月8日达成了《主被许可人商标许可协议》，根据该协议，FSI或其全资子公司上海豪生酒店管理有限公司成为豪生品牌在中华人民共和国的主被许可人。根据该MLA，主被许可人有权在中华人民共和国发展豪生品牌，并被授权与其客户（作为次被许可人）签订有关协议（包括商标许可协议）”。原告对该证据三性均不予认可。⑸上海豪生酒店管理有限公司的企业信用信息公示报告。该报告记载上海豪生酒店管理有限公司经营范围为酒店管理及咨询，以特许经营方式从事酒店管理活动（豪生、豪廷品牌），企业管理咨询、物业管理，建筑装饰建设工程专项设计。原告对该证据三性均不予认可。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，一、被告是否存在虚假宣传行为及是否应承担违约责任的问题；二、被告是否存在逾期办证的违约行为及是否应承担违约责任的问题；三、原、被告双方签订的补充协议第十一条是否有效的问题。关于第一个焦点，分述如下，1.关于6星级酒店公寓问题。结合原告提交的证据，被告对外宣传为“近50个6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”“惠州市双月湾檀悦豪生温泉度假酒店项目系华南首家6星级温泉度假酒店”等宣传标语，该宣传标语并不足以证明被告宣传了涉案楼盘为传统意义上的“6星级酒店”，该宣传侧重的系设施、服务的一种主观感受，原告主张被告进行了虚假宣传该事实并请求被告支付违约金，理据不足，本院不予支持。2.关于美国温德姆?豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台问题。对RCI度假交换问题，被告已举证证明涉案楼盘的业主缴纳一定会员使用费及交换手续费即可享受RCI度假交换权益，原告该主张没有事实依据；关于经营管理问题，结合现有证据，被告已举证证明涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，被告宣传涉案房屋由美国温德姆?豪生酒店集团提供管理，而“集团”的含义较为宽泛，原告主张被告虚假宣传该事实并请求被告支付违约金，理据不足，本院不予支持。3.关于温泉问题。判定被告提供的是否为“温泉”，应按照国家相关行业标准所定义的“温泉”属性，从而得出客观的评判结果。根据2011年6月1日正式实施的《中国温泉行业标准》中对“温泉”的定义：从地下自然涌出或人工钻井取得且水温≧25℃，并含有对人体健康有益的微量元素的矿水。本案中，原告未能提交证据证明被告通过钻井引入温泉池的地下水不符合《中国温泉行业标准》中对“温泉”的具有一定温度且含有矿物质、微量元素定义的情况下，尚不能认定被告对外宣传其提供温泉服务构成虚假宣传。综上，原告请求被告支付违反要约的违约金，理由不充分，本院不予支持。关于第二个焦点，关于被告的办证义务，分述如下，1.被告是否存在逾期办证的违约事实。结合商品房买卖合同第十五条及补充协议第九条的约定，本案被告应当完成两项义务，第一项义务是被告应当在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；第二项义务系被告取得《商品房屋权属登记证明书》后90天内书面通知买受人前来领取办理《房地产证》登记需由出卖人提供的资料。关于第一项义务，根据双方的约定，被告应于交付房屋之日即2015年12月28日起的180日内即2016年6月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现被告于2015年12月15日取得《商品房屋产权权属证明书》，可视为被告已按照约定完成了合同约定的、将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、办理初始登记的合同义务；关于第二项义务，被告应当在取得《商品房屋产权权属证明书》之日即2015年12月15日后90天内即2016年3月14日前书面通知原告，被告未能举证证明已经在该期间内按合同约定履行了通知义务，根据举证规则，本院推定被告没有在2016年3月14日前按合同约定完成该项义务。2.被告辩称未按约定期限履行办证义务是因为不动产办证政策变动导致，主张不需承担逾期办证的违约责任，理由是否成立。中华人民共和国国土资源部2016年1月1日公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定自2016年1月1日起不动产登记需要进行权籍调查，办理不动产权证需要提交的材料在被告的通知义务2016年3月14日之前已经发生了变化，被告即使通知原告领取登记材料亦不符合现行规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测，被告即使将初始登记的《商品房屋产权权属证明书》交付原告，在完成土地权籍调查前原告亦无法实现房产权属转移登记的合同目的，在此情况系下，被告推迟通知的时间，实际是因情势变更主张变更合同，推迟办理房产转移登记的时间，理据充分，本院予以支持，相关通知义务应当相应顺延，即被告应自权籍调查完成之日的90天内进行通知原告办理不动产权证。本案中涉案房屋取得权籍调查成果清单时间为2017年6月9日，被告应当在90天内即2017年9月6日前通知原告，根据《不动产档案》中惠东县不动产登记申请审批表记载，原告与被告于2017年6月22日申请办理不动产转移登记，被告未存在违约。综上，原告请求被告支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点，从现有证据看，原告在购买房屋之前已明确知道该酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其物权进行一定程度的限制，作为完全民事行为能力人，原告签订合同时对该条款进行充分了解后作出对其自有期待物权的处分，该条款系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，双方理应遵守，原告请求确认该条款无效，理据不足，本院不予支持；另，若当事人在履行涉案房屋委托经营管理事宜过程中发生争议，当事人可就委托经营管理事宜另循法律途径解决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告刘英的全部诉讼请求。案件受理费4024元（原告已预交），由原告刘英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林 峰人民陪审员  刘雀平人民陪审员  张远新二〇一九年七月十五日法官助理周洁玲书记员张送平