辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0111民初430号 原告（反诉被告）：段晓菊，女，1957年12月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：李晓霖，辽宁首丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈阳莱茵达房产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区红椿路88-1号。 法定代表人：于惠成，该公司经理。 委托诉讼代理人：王怡宁，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：邬基荣，辽宁沈南律师事务所律师。 段晓菊与沈阳莱茵达房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日作出（2018）辽0111民初828号民事判决，段晓菊不服该判决，向辽宁省沈阳市中级人民法院提起上诉。辽宁省沈阳市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）辽01民终9276号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭于2019年5月30日公开开庭进行了审理，段晓菊及其委托诉讼代理人李晓霖，沈阳莱茵达房产开发有限公司（以下简称莱茵达公司）委托诉讼代理人王怡宁、邬基荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段晓菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理涉案房屋的备案登记手续。2.判令被告支付逾期交房违约金188925元（自2011年1月1日起至实际交房之日止，按已付房款日万分之1.5计算，暂计至2017年11月23日）；3.判令被告支付逾期办理产权登记违约金10780元（自2011年12月30日起至办理产权登记之日止，按已付房款日十万分之一计算，暂计至2017年11月23日）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将“莱茵南郡”（现更名为米拉经典）D7幢2-1单元1号房，建筑面积158平，总房款810540元整的房屋出卖给原告，交房日期为2010年12月30日。合同第九条约定：“出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金”；合同第十五条约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任买受人未在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款日十万分之一的违约金；”合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向沈阳市房地产交易中心申请登记备案”。合同签订后，原告已依约定交付了首付款50万元，但被告至今未办理商品房买卖合同备案登记，亦未履行交房义务，导致原告至今未能取得符合交付条件的房屋，更未能办理产权登记，原被告签署的商品房买卖合同明确约定诉争房屋为“莱茵南郡（二期）”，该二期项目的规划手续于2007年12月份已经办理完毕，诉争房屋被并入三期工程，双方签订合同时，被告对此是明知的，而在合同上却没有标明，被告对此存在隐瞒事实的重大过错，故原告向贵院提起诉讼，请求贵院维护原告的合法权益。 被告莱茵达公司辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，首先，被告不存在违约行为，原告自认已于2014年5月至6月期间进驻到涉案房屋并进行了装修，并不存在逾期交房的行为；其次，按照双方签订的买卖合同第9条和第15条约定，因政府主管部门的原因导致出卖人不能按期履行交房义务，出卖人有足以证明自己履行合同无过错不承担违约责任的证据，同时合同还约定非因出卖人的责任造成权属登记逾期的免除出卖人的逾期责任，因本案涉案的房屋D7号楼房横跨苏家屯区和浑南区，土地及相关部门对该地段予以重新规划导致不能够办理相关的房屋手续，因此，在有合同约定的前提下，有证据证明被告方不应承担原告方诉请的违约责任。被告在与原告签订合同时，虽然写明的是二期，但是工程是整体进行的，其中有六栋楼横跨浑南和苏家屯地块，导致二期工程的部分楼房并入到三期工程进行规划，因此开发商在签署合同时并不能够预见规划的变更，所以开发商并不存在隐瞒事实的重大过错，开发商也没有必要非要将原告符合办证条件的事项人为的制造麻烦，也不符合常理，所以对于原告所陈述的事实不予认可，此外，此案已经超过诉讼时效，请求法院依法驳回。 反诉原告莱茵达公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告给付购房款326443元及承担违约金30165.52元（自2017年9月18日起计算至2019年5月27日止，自2019年5月28日起至实际给付之日止，按每日48.97元计算）；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由:双方于2010年2月26日签订的商品房买卖合同中约定反诉原告将位于沈阳市浑南区，建筑面积161.1平方米，房款为826443元的房屋卖给反诉被告，合同签订后反诉被告只交付了50万元，尚欠326443元房款未付。合同第七条约定买受人如逾期付款，按下列第1种方式处理：1.逾期超过30日之后付款的，经出卖人同意继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第1中的比率）。因买受人存在未交付房款的行为，反诉原告于2018年3月19日曾以特快专递的形式向反诉被告邮寄催款通知函，但反诉被告在收到后至今未将剩余房款给付反诉原告，根据合同第七条约定请求判决给付剩余的购房款，并由反诉被告承担违约金。 反诉被告段晓菊辩称，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。1.合同约定反诉被告为贷款购房，其已交付了首付款50万元，履行了合同约定的义务。2.合同第二十四条规定，本合同生效后开发商应无条件为购房人办理备案登记，其备案登记手续是办理按揭贷款的必备条件之一，至今反诉原告未将案涉房屋购买合同办理备案登记，导致反诉被告无法办理贷款，从而不能补交剩余房款，这一责任在于反诉原告，因此请求贵院驳回诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.段晓菊提供的商品房买卖合同、专用收款收据三份、商品房预售许可证、律师函三份；2.莱茵达公司提供的商品房买卖合同、商品房销售面积分层分户表、专用收款收据一份、EMS催款通知函、建设用地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书、商品房屋首次登记证明，本院对以上证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年初，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同第三条约定：原告购买被告开发的位于沈阳市苏家屯区房屋一处，建筑面积约158平方米。合同第四条约定：该商品房单价为每平方米5130元，总金额810540元。合同第六条关于付款方式及期限约定：2010年3月14日支付首付款500000元，余款元由买受人办理贷款，于年月日前付清。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按预期时间，分别处理……（2）预期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……因政府部门的原因导致规划、设计变更；……。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。2.因政府主管部门的原因导致出卖人不能按期履行交付义务时，出卖人有足以证明自己履行合同无过错的，则免除出卖人的逾期责任。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人按日向买受人支付已付房款拾万分之壹的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失，非因出卖人的责任造成权属登记逾期的，免除出卖人的逾期责任。合同附件四第7条约定：本次销售D组团商品房尚不能办理相关手续，买受人了解上述情况并自愿购买，预计该商品房的相关手续将在2010年12月30日前能够办理。如手续在2010年12月30日前办理下来，则买受方需要在20日之内交付房屋全款，贷款客户于20个工作日之内将贷款办理完毕；若手续在约定日期仍未办理下来，出卖方无条件退还买受方已付款项并按银行同期贷款利率支付买方已付款项的利息。段晓菊分别于2010年2月26日、2010年3月25日和2010年3月29日向莱茵达公司交纳10000元、100000元和390000元首付款。庭审中，段晓菊自述于2014年5、6月份通过该小区的物业公司复制了该房屋的钥匙，在该房屋进行装修后将本人的一些生活物品放置在该房屋内。莱茵达公司于2018年3月和2019年5月16日分别向段晓菊邮寄催款通知函，要求段晓菊交纳剩余房款，段晓菊收到催款通知函后均委托律师给莱茵达公司回复律师函，并于2018年4月9日前往莱茵达公司开发办询问备案和贷款事宜。 另查明，莱茵达公司于2017年9月18日取得该房屋的《商品房预售许可证》。《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》记载该房屋竣工验收时间为2007年9月30日，验收备案时间为2018年3月12日。《商品房屋首次登记证明》记载该房屋于2018年5月18日办理首次登记。 本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案双方当事人于2010年初签订商品房买卖合同时，莱茵达公司未取得商品房预售许可证明，商品房买卖合同无效，但段晓菊于2018年2月1日起诉前，莱茵达公司已于2017年9月18日取得商品房预售许可证，故应认定商品房买卖合同有效，对双方均具有拘束力，双方应根据合同的约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、莱茵达公司是否履行了交付房屋的义务；二、莱茵达公司是否因政府部门规划、设计变更导致逾期交房，是否应免除逾期交房责任，是否应给付段晓菊逾期交房违约金；三、莱茵达公司是否应给付段晓菊逾期办理产权登记违约金；四、段晓菊是否应给付莱茵达公司剩余房款及逾期付房款违约金；五、莱茵达公司是否应办理商品房买卖合同备案。 一、关于莱茵达公司是否已经履行了交付房屋的义务问题。 双方签订的商品房买卖合同约定出卖人应当在2010年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人。出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因本案诉争的房屋已经于2007年9月30日进行竣工验收，通过庭审中段晓菊自认于2014年5、6月通过物业公司复制了该房屋的钥匙，并进行装修后将本人的一些生活物品放置在该房屋内的事实，可以推定虽然莱茵达公司在商品房买卖合同约定的交付时间未书面通知段晓菊办理交房手续，亦未和段晓菊办理房屋交接并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但段晓菊是主动通过复制房屋钥匙的方式进入房屋，并进行装修后将物品置于屋内，应当视为段晓菊认可并接受房屋的现状，应视为房屋已经交付，本院认定莱茵达公司于2014年5、6月向段晓菊履行了交付房屋的义务。 二、关于莱茵达公司是否因政府部门规划、设计变更导致逾期交房，是否应免除逾期交房责任，是否应给付段晓菊逾期交房违约金的问题。 莱茵达公司在施工时未取得建设用地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，莱茵达公司亦未提供证据证明政府部门对工程规划、设计进行变更，该抗辩不符合商品房买卖合同约定的免责条件，故对莱茵达公司该抗辩不予支持，应按照商品房买卖合同的约定承担逾期交房违约责任。关于莱茵达公司提出段晓菊主张的该诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院认为，逾期交房违约责任属于债权请求权，违约金数额按日持续增加，诉讼时效的起算时间随之按日变化。因莱茵达公司未在2010年12月30日前向段晓菊交付房屋，故应从2010年12月31日起计算逾期交房违约金，应计算至2014年5、6月交房时，因具体交房日期不能确定，本院酌情确定为2014年5月31日。因段晓菊于2018年2月1日起诉，故该诉讼请求已经超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间，故对莱茵达公司的该抗辩予以支持。关于段晓菊提出莱茵达公司拒不交房的行为属于持续违约，诉讼时效应从实际交房之日起开始计算，诉讼请求没有超过诉讼时效的主张，无法律依据，段晓菊亦未提供诉讼时效中止、中断的证据，本院对段晓菊该主张不予支持。 三、关于莱茵达公司是否应给付段晓菊逾期办理产权登记违约金的问题。 双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款拾万分之壹的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失，非因出卖人的责任造成权属登记逾期的，免除出卖人的逾期责任。莱茵达公司于2014年5月31日向段晓菊交房房屋，应于2015年5月26日前将办理权属登记的资料报登记机关备案，而莱茵达公司于2018年5月18日才取得商品房屋首次登记，完成房屋初始登记的义务，故莱茵达公司应按合同约定给付段晓菊逾期办理产权登记违约金。关于莱茵达公司提出段晓菊主张的该诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定：本法自2017年10月1日起施行。故2015年10月1日之前的逾期办理产权登记违约金于2017年10月1日已经超过二年的诉讼时效期间，因段晓菊的本项诉讼请求是要求莱茵达公司给付2017年11月23日前的违约金，故莱茵达公司应给付段晓菊2015年10月1日至2017年11月23日的逾期办理产权登记违约金3925元（500000元×1/100000/天×785天）。 关于段晓菊是否应给付莱茵达公司剩余房款及逾期付房款违约金的问题。 1.关于是否应支付剩余房款的问题。双方签订的商品房买卖合同第六条关于付款方式及期限条款只约定由买受人办理贷款，付款时间处为空白，未填写具体的付款时间，而商品房买卖合同附件四第7条约定：本次销售D组团商品房尚不能办理相关手续，买受人了解上述情况并自愿购买，预计该商品房的相关手续将在2010年12月30日前能够办理。如手续在2010年12月30日前办理下来，则买受方需要在20日之内交付房屋全款，贷款客户于20个工作日之内将贷款办理完毕；若手续在约定日期仍未办理下来，出卖方无条件退还买受方已付款项并按银行同期贷款利率支付买方已付款项的利息。莱茵达公司虽然未在2010年12月30日前办理房屋的相关手续，但段晓菊并未按该条款行使解除权，而是要求继续履行合同，故应继续支付剩余房款。参照该条款的约定，莱茵达公司于2017年9月18取得商品房预售许可证并通知段晓菊交款之日起20日后，段晓菊应向莱茵达公司履行支付剩余房款的义务，庭审中段晓菊提供的落款时间为“2017年3月22日”的律师函（通过函的内容可推出实际为“2018年3月22日”）中自认于2018年3月19日收到莱茵达公司发送的《催款通知函》，故段晓菊应于2018年4月8日前支付剩余房款。莱茵达公司提供的沈阳市房产测绘中心出具的房屋建筑面积测算审核分层分户表记载案涉房屋的建筑面积为161.1㎡，故段晓菊应当按照该面积计算剩余房款，即326443元（161.1㎡×5130元/㎡-500000元）。 2.关于是否应支付逾期付房款违约金的问题。因段晓菊于2018年3月19日收到莱茵达公司发送的《催款通知函》后，未在约定的期限内履行付款义务，属于违约行为，应按合同约定承担违约责任，应按照商品房买卖合同第七条约定的按应付款额326443元及日万分之1.5计算从2018年4月9日起至实际付款之日止的逾期付房款违约金。关于段晓菊提出商品房买卖合同约定余款是以按揭贷款方式给付，因莱茵达公司未给商品房买卖合同办理备案导致不能办理贷款，未交余款的责任在莱茵达公司的主张，因商品房买卖合同约定贷款由买受人办理，故莱茵达公司只负有协助段晓菊办理贷款的义务，而段晓菊于2018年3月19日收到莱茵达公司发送的《催款通知函》后，未举证证明其已经确定办理贷款的银行并曾积极、主动向相关银行询问和申请办理房屋按揭贷款，亦未提供证据证明莱茵达公司存在故意拖延或拒绝协助办理贷款的行为，故对段晓菊的该主张不予支持。 五、关于莱茵达公司是否应办理商品房买卖合同备案的问题。 商品房买卖合同备案是行政管理的范畴，非法院的受案范围，双方签订的商品房买卖合同亦未对合同备案事宜进行约定，故对段晓菊的该主张不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条规定，判决如下： 一、沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付段晓菊逾期办理产权登记违约金3925元； 二、段晓菊于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈阳莱茵达房产开发有限公司剩余房款326443元； 三、段晓菊于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈阳莱茵达房产开发有限公司从2018年4月9日至2019年5月27日的逾期付房款违约金20272.11元； 四、段晓菊于本判决发生法律效力之日起十日内给付沈阳莱茵达房产开发有限公司逾期付房款违约金（以326443元为基数，按照日万分之1.5从2019年5月28日起计算至实际付款之日止）； 五、驳回段晓菊、沈阳莱茵达房产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费段晓菊交纳4294元，由段晓菊负担4244元、沈阳莱茵达房产开发有限公司负担50元；案件受理费沈阳莱茵达房产开发有限公司交纳3325元，由段晓菊负担3300元、沈阳莱茵达房产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  白 勇 人民陪审员  宋子硕 人民陪审员  董晓梅 二〇一九年七月一日 法官助理潘微微 书记员李京芳