云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初3356号原告：石林彝族自治县国土资源局。住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处石林大道小东山红绿灯口石林国土大楼。负责人：李一波，局长。委托诉讼代理人：颜益明，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马佳，建纬（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告：石林彝族自治县住房和城乡建设局。住所地：云南省昆明市石林彝族自治县石林南路240号。负责人：龙志彬，局长。委托诉讼代理人：田玄玄，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周赟，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：石林彝族自治县建筑安装公司。住所地：云南省昆明市石林县阿诗玛南路。法定代表人：李光清，总经理。委托诉讼代理人：张林书，男，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：李照宗，云南薄法律师事务所律师，特别授权代理。被告：张林书，男，1947年10月13日出生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：李照宗，云南薄法律师事务所律师，特别授权代理。原告石林彝族自治县国土资源局（以下简称“石林县国土局”）、石林彝族自治县住房和城乡建设局（以下简称“石林县住建局”）与被告石林彝族自治县建筑安装公司（以下简称“石林建安公司”）、张林书建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石林县国土局委托的诉讼代理人颜益明、马佳，原告石林县住建局委托的诉讼代理人田玄玄、周赟，被告张林书及两被告共同委托的诉讼代理人李照宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求:一、判令二被告共同向原告支付土地出让金1899696元；二、判令二被告向原告支付逾期缴纳土地出让金的违约金（截至2018年10月24日为9928273.76元，2018年10月24日之后的违约金，每日按违约金额的1‰，计算至款项付清之日止）；三、判令本案案件受理费、保全费由二被告共同承担。事实及理由：2004年4月1日，石林县国土局与石林建安公司签订了《国有土地使用权出让合同》，约定石林县国土局向石林建安公司出让位于石林县东城区面积为7213.7平方米的土地，土地出让金为263万元，土地出让金分四期支付，最后一期的付款期限为2006年4月30日前。合同签订后，石林县国土局依约履行了土地出让义务，根据《石林彝族自治县人民政府对县东管会的批复》，县政府同意购地开发建筑企业在先不支付出让费的情况下使用土地，房屋建成售出后支付土地出让费，出让金征收管理工作由石林县东管会负责。后经机构改革，石林县东管会更名为城市更新改造办公室，其职能职责全部划转到石林县住建局。石林建安公司至今未付清土地出让金，两原告故诉至法院，主张上述权利。石林建安公司、张林书共同辩称，一、根据石林县政府相关文件的规定，土地出让金应当在房屋建成出售后支付，并且购房款应当由东管会收取，扣除土地出让金及贷款后，剩余款项支付给建设方，原告未履行该义务，就无权享受收取土地出让金的权利，更无权要求答辩人支付滞纳金。二、本案已经涉及其他刑事问题，石林建安公司已经向石林县监察委报案，该案正在调查过程中，法庭应根据先刑后民的原则处理。三、石林县住建局并非合同一方当事人，无权作为原告主张权利。四、石林建安公司是一个建筑企业，不具有房地产开发的资质，开发时石林建安公司是借用其他有房地产开发资质的企业的名义进行房地产开发建设，但最终又是石林建安公司自行销售房屋，实际运作的人是张林书，此情形的发生是相关职能部门引导的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告及二被告对对方提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审和质证，本院确认如下案件事实：2004年3月5日，石林彝族自治县东城区建设管理委员会作出石东发【2004】6号《石林彝族自治县东城区建设管理委员会关于组织县内建筑企业进行东城区开发建设的请示》，就东城区开发建设的相关事宜向石林彝族自治县人民政府请示：“一、开发建设的土地及面积：东城区规划的别墅区、高档住宅区和部分普通住宅区，土地面积153.577亩。二、供地方式和土地费的支付办法：土地以“宗”为单位。由县国土资源局核定土地出让基价，实行挂牌出让，出让年限为70年。购地开发建筑企业在先不支付土地出让费的情况下使用土地，房屋建成售出后支付土地出让费。三、实施对象及开发建设要求：2004年3月底前优先县内具有法人资格的建筑企业购地建设。3月底后，公开引进县外具有法人资格的房地产开发经营商参与购地开发建设。每宗土地在两年内建设完毕，每延长一个月，以合同地价的1%进行罚款。开发建设必须符合东城区修建性详细规划要求，具体规划设计由开发建设企业完成报东管会批准。四、房地产经营及资金管理：原则上谁建盖，谁销售。对不具有房地产开发经营资格的企业，以县房地产开发经营总公司的名义销售房屋，县房地产开发经营公司适当收取管理费，其法律手续另行协商确定。售房款统一在东管会交款和支付，以确保土地出让费和贷款偿还的支付，东管会在代办该项业务时不收取任何代办费用，东管会在保证支付完上述费用和政策性税费后确保开发建筑企业的费用支付……”2004年3月19日，石林彝族自治县人民政府作出石政复【2004】32号《石林彝族自治县人民政府对县东管会的批复》，同意石林彝族自治县东城区建设管理委员会【2004】6号文载明的开发方案。2004年4月1日，石林县国土局与石林建安公司签订《国有土地使用权出让合同》【石国土资出（2004）合同字第223号】，约定由石林县国土局（出让人）将位于石林县东城区面积为7213.70平方米的土地出让给石林建安公司（受让人）使用（宗地编号为200404、200405），出让土地的用途为住宅、商住。该合同第五条约定：出让人同意在2004年4月2日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第一款规定的土地条件：（一）达到场地平整和周围基础设施六通一平，即通路、电、电信、电视、给水、排污。第六条约定：本合同项下的土地使用权出让年期为70年，2004年4月2日至2074年4月2日，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。第七条约定：本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米364.60元，总额为263万元。第八条约定：本合同经双方签字后15日内，受让人须向出让人缴付8万元作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。第九条第（二）款约定：受让人同意按以下时间和金额分四期向出让人支付上述土地使用权出让金：第一期8万元，付款时间：2004年4月15日之前；第二期10万元，付款时间：2005年4月30日之前；第三期20万元，付款时间：2006年2月30日之前；第四期225万元，付款时间：2006年4月30日之前。分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。第十一条约定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应按规划要求建设。第十五条约定：受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。第三十一条约定：受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的5‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。第三十二条约定：受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的5‰向受让人给付违约金，出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。第三十三条约定：受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第三十四条约定：出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。合同签订后，石林县国土局向石林建安公司交付了土地，石林建安公司向石林彝族自治县东城区建设管理委员会交付了部分土地出让金。2010年9月14日，石林县住建局向石林建安公司发出《关于尽快交清土地出让金的通知》，要求石林建安公司于2010年11月30日前结清欠付的土地出让金219.9696万元。2012年6月28日，石林县住建局向石林建安公司发出《关于尽快交清土地出让金的通知》，要求石林建安公司于2012年7月30日前结清欠付的土地出让金209.99696万元。2017年6月1日，石林彝族自治县东城新区建设管理委员会向石林建安公司发出《催款通知》，要求石林建安公司于2017年12月30日前结清欠付的土地出让金2099696元。2018年3月28日，石林彝族自治县东城新区建设管理委员会负责人薛亚梅与作为石林建安公司副总经理、“东方美景花苑”项目负责人的张林书谈话，并形成《谈话笔录》一份。在《谈话笔录》中，张林书认可石林建安公司欠付土地出让金2099696元的事实，并表示愿意支付剩余土地出让金及承担相应合同义务。同时，张林书陈述“如果公司不能清偿的话，我本人作为“东方美景花苑”项目的负责人及实际控制人，愿意与公司共同向贵单位承担清偿责任。”石林建安公司及张林书对该《谈话笔录》进行了签章确认。同日，石林彝族自治县东城新区建设管理委员会（甲方）、石林建安公司（乙方）、张林书（丙方）签订《结算协议》，载明：“2004年4月1日，石林彝族自治县国土资源局与乙方签订了石国土资出（2004）合同字第223号《国有土地使用权出让合同》，约定将宗地编号为200404、200405，面积为7213.70平方米的土地使用权出让给乙方，土地出让金总计为263万元，由甲方收取。经结算，截至目前，乙方尚有2099696元土地出让金未支付，乙方承诺将尽快支付土地出让金并承担相应的合同义务。如果乙方不能清偿上述债务的话，丙方作为“东方美景花苑”项目的负责人及实际控制人，愿意与公司共同向甲方承担清偿责任。”另查明：一、合同签订后，石林建安公司接收了土地，并以石林兴亚房地产开发经营有限公司的名义向石林彝族自治县发展和改革局申报新建东方美景花园别墅项目，石林彝族自治县发展和改革局于2005年8月8日以石发改投资【2005】32号文批复同意了该项目的建设。张林书在《谈话笔录》中陈述已经取得涉案土地的国有土地使用权证。两被告陈述东方美景花园别墅项目于2007年开始建设，部分房屋已经销售，现仍有部分房屋无法取得不动产权证。二、诉讼中，石林县国土局明确表示其将收取土地出让金的权利让渡给石林县住建局，其不再向两被告主张权利，两被告对此表示无异议。三、石林建安公司支付土地出让金的情况如下：2004年3月23日支付50000元；2004年12月28日支付130200元；2005年8月25日支付100104元；2009年8月7日支付150000元；2011年9月14日支付100000元；2018年5月29日支付200000元；2019年4月8日支付700000元；2019年5月28日支付1000000元；2019年5月30日支付200000元。石林建安公司共计支付土地出让金2630304元，多付304元。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：两被告是否应承担逾期支付土地出让金的违约责任，违约责任应如何承担？本院认为，石林县国土局与石林建安公司签订的《国有土地使用权出让合同》系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。首先，根据《国有土地使用权出让合同》的约定，石林县国土局的主要义务为将符合合同约定的土地交付给石林建安公司并为其办理国有土地使用权证，石林建安公司的主要义务为按照合同约定的用途使用土地并按时交付土地出让金。本案中，石林县国土局已经履行了其义务，向石林建安公司交付了土地，石林建安公司接收土地后进行了开发建设，将建成的房屋出售，并取得了土地使用权证，石林县国土局已经履行了合同约定的义务，则石林建安公司应履行支付土地出让金的义务。二被告抗辩认为根据石东发【2004】6号文件及石政复【2004】32号文件的相关内容，土地出让金应当在房屋建成销售完毕后支付，现其建设的房屋尚未出售完毕，故不具备付款条件；售房款应当由石林彝族自治县东城区建设管理委员会收取，扣除土地出让费和贷款后向开发建筑企业支付，原告未履行该义务，故其也不享有收取土地出让金的权利。本院认为，上述文件为石林彝族自治县人民政府的相关政策，仅具有指导作用，本案当事人的权利义务应当以《国有土地使用权出让合同》的约定为准。并且，上述文件中虽有“购地开发建筑企业在先不支付土地出让费的情况下使用土地，房屋建成售出后支付土地出让费”，但同时也提出“每宗土地在两年内建设完毕，每延长一个月，以合同地价的1%进行罚款”，即石林彝族自治县人民政府给予购地开发企业缓交土地出让金的时间为二年，并要求购地开发企业在二年内将土地建设完毕。从《国有土地使用权出让合同》第九条关于支付土地出让金的约定来看，石林建安公司最后一期土地出让金的交付时间也为合同签订二年后，即《国有土地使用权出让合同》约定的交付土地的时间也符合上述文件的指导要求，石林建安公司应当按《国有土地使用权出让合同》的约定，在2006年4月30日前付清全部土地出让金。但截止该时间，石林建安公司仅支付土地出让金280304元，其迟延交付土地出让金的行为已经构成违约，故其现虽已经交清土地出让金，仍应承担逾期交付土地出让金的违约责任。其次，经审查，《国有土地使用权出让合同》第三十一条约定的违约责任为自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰支付滞纳金，此系合同对违约金计算的约定，被告认为违约金过高请求法院予以降低，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本案中，在原告未能提交确凿、有效的证据证实其实际损失的情况下，本院认定合同约定的违约金明显过高，本院在综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、石林建安公司的过错程度以及原告应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，判决由石林建安公司向石林县住建局支付以欠付土地出让金为本金，自2006年5月1日起至款项付清之日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息。具体计算方式为：1、以2349696元（2630000元－280304元）为本金，支付自2006年5月1日起至2009年8月7日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息；2、以2199696元（2349696元－150000元）为本金，支付自2009年8月8日起至2011年9月14日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息；3、以2099696元（2199696元－100000元）为本金，支付自2009年9月15日起至2018年5月29日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息；4、以1899696元（2099696元－200000元）为本金，支付自2018年5月30日起至2019年4月8日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息；5、以1199696元（1899696元－700000元）为本金，支付自2019年4月9日起至2019年5月28日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息；6、以199696元（1199696元－1000000元）为本金，支付自2019年5月29日起至2019年5月30日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息。第三，因张林书在《谈话笔录》及《结算协议》中均承诺作为项目负责人及实际控制人，愿意与公司共同承担清偿责任，故其应与石林建安公司共同承担上述违约责任。另，根据查明的案件事实，石林县国土局明确表示将其收取土地出让金的权利转让给石林县住建局，两被告对此也表示无异议，本院对此予以确认。综上所述，原告石林彝族自治县国土资源局、石林彝族自治县住房和城乡建设局的诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告石林彝族自治县建筑安装公司、张林书于本判决生效之日起十日内向原告石林彝族自治县住房和城乡建设局支付以2349696元为本金，自2006年5月1日起至2009年8月7日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息；以2199696元为本金，自2009年8月8日起至2011年9月14日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息；以2099696元为本金，自2009年9月15日起至2018年5月29日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息；以1899696元为本金，自2018年5月30日起至2019年4月8日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息；以1199696元为本金，自2019年4月9日起至2019年5月28日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息；以199696元为本金，支付自2019年5月29日起至2019年5月30日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息；二、驳回原告石林彝族自治县国土资源局、石林彝族自治县住房和城乡建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92768元，由原告石林彝族自治县国土资源局、石林彝族自治县住房和城乡建设局负担74214元，由被告石林彝族自治县建筑安装公司、张林书负担18554元。保全费5000元，由原告石林彝族自治县国土资源局、石林彝族自治县住房和城乡建设局负担4000元，由被告石林彝族自治县建筑安装公司、张林书负担1000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 朱 欢人民陪审员 普 璐人民陪审员 张罗芳二〇一九年七月五日法官助理黄佩书记员吴自红