上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初19201号原告：上海通益置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李欣。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦蕊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：中商昆吾实业发展有限公司，住所地北京市。法定代表人：张斌。委托诉讼代理人：于燕春，女。原告上海通益置业有限公司与被告中商昆吾实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理。依法适用简易程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告上海通益置业有限公司的委托诉讼代理人袁晓波到庭参加诉讼。被告中商昆吾实业发展有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海通益置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《办公楼租赁合同》(合同编号：XXXXXXXXMT1-1118)于2019年2月18日解除；2.被告向原告支付欠付租金人民币(币种下同)217,825.03元、物业管理费34,785.17元；3.被告向原告支付租赁保证金486,146.82元；4.被告向原告支付逾期付款的违约金暂计94,436.84元，其中：(1)租金逾期支付的违约金暂计26,097.85元(以139,735.08元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年1月9日起算，暂计至2019年3月15日止为18,445.03元；以78,089.95元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年1月26日起算，暂计至2019年3月15日止为7,652.82元)；(2)物业管理费逾期支付的违约金暂计4,167.62元(以22,313.86元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年1月9日起算，暂计至2019年3月15日止为2,945.43元；以12,471.31元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年1月26日起算，暂计至2019年3月15日止为1,222.19元)；(3)租赁保证金逾期支付的违约金暂计64,171.38元(以486,146.82元为基数，按日千分之二的违约金标准，自2019年1月9日起算，暂计至2019年3月15日止为64,171.38元)，上述违约金均要求支付至实际支付完毕之日；5.被告向原告支付解约违约金419,205.24元。事实和理由：2018年12月，原、被告签订了《办公楼租赁合同》(合同编号：XXXXXXXXMT1-1118)，约定被告承租原告位于上海市闵行区虹莘路XXX号XXX幢XXX层XXX、XXX、XXX单元(即本案涉案房屋)。该物业建筑面积656.29平方米。租赁合同第2条“租赁期间”约定，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，共36个月。装修期自2019年1月1日至2019年2月28日止，装修期内物业管理费、公用事业费、装修相关费用由被告自行承担。第4条“租赁费用”中4.1项约定，区间内租金(区间期：自2019年1月1日至2019年3月31日，本合同中涉及“首期”字样的费用即为该区间期费用，区间期之后的租期称“区间外”租期)为139,735.08元，区间外租金每月标准为139,735.08元；4.2项约定，物业管理费每月标准为22,313.86元；4.3项约定，租赁保证金与叁个月租金和物业管理费等额；4.5项约定，被告须于合同签订后五个工作日向原告支付全额租赁保证金、首期租金139,735.08元及首期物业管理费22,313.86元。第19条“违约责任”中19.1项约定，如被告逾期支付租金、物业管理费、公用事业费、押金或其他任何费用，逾期支付费用违约金为逾期部分的千分之二/日；如被告逾期支付租赁保证金超过10个工作日的，逾期支付费用违约金为逾期部分的千分之二/日。第20条“合同的解除或终止”中第20.1项约定了“因被告原因导致合同解除或终止”的情形，其中20.1.2项约定，被告未按合同约定交纳或补足租金、物业管理费、公用事业费或其他任何费用累计超三十日或单次超十五日，或未按合同约定交纳或补足租赁保证金的，原告有权解除合同、收回该物业并重新出租、不予退还租赁保证金及其他费用，并有权向被告主张相当于三个月租金的预期收益损失作为违约金，且被告应补足区间期的租金折扣部分，补足金额=区间结束后的首月租金标准*(区间租赁月数-1)。但租赁合同签订后，被告并未依约向原告支付首期租金、物业管理费和租赁保证金，故原告于2019年1月10日向被告发出了《催告函》，催告被告在《催告函》发出之日后三个工作日内支付逾期支付的租赁保证金、首期租金和首期物业管理费，并告知被告逾期仍未支付的，原告有权依据合同约定解除合同。但经原告发出《催告函》催告后，截止2019年1月31日，被告已逾期三十日仍未支付欠付费用，原告依据租赁合同约定，向被告发送了《告知函》，告知被告原告已解除了租赁合同，并要求被告支付所欠费用及承担支付违约金的责任。被告于2019年2月18日签收了《告知函》。但租赁合同解除后，被告仍未支付欠付的租金、物业管理费等费用。原告认为，被告的违约行为已经严重侵害原告的合法权利。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告中商昆吾实业发展有限公司未到庭答辩，也未递交书面答辩意见及证据。但本案审理期间，被告表示其对于原告要求确认双方之间的租赁合同于2019年2月18日解除没有异议，但鉴于被告没有向原告支付过任何款项，原告也没有向被告交付过钥匙，双方未就涉案房屋进行过交接，故其不同意支付租金和物业管理费，也不同意支付逾期付款违约金和解约违约金。本院经审理认定事实如下：2018年12月，原告上海通益置业有限公司(作为出租方、签约甲方)与被告中商昆吾实业发展有限公司(作为承租方、签约乙方)签订《办公楼租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租上海市闵行区虹莘路XXX号XXX幢XXX层XXX、XXX、XXX单元，甲方为该物业的房地产权利人，该物业建筑面积为656.29平方米；租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，共36个月；装修期自2019年1月1日至2019年2月28日止；装修期内本合同及附件规定物业管理费、公用事业费、装修相关费用由乙方自行承担；甲方交付日暂定为2019年1月1日；第4条租赁费用：4.1双方约定租期开始后的特定期间为“区间”期，该期间内甲方提供租金折扣；区间期：自2019年1月1日至2019年3月31日(本合同中涉及“首期”字样的费用即为该区间期费用)，区间期之后的租期称“区间外”租期；区间期租金：区间期标准为139,735.08元，含税；区间外租金：每月标准为139,735.08元，含税；4.2物业管理费：每月标准为22,313.86元，含税；4.3租赁保证金：486,146.82元，与叁个月租金和物业管理费等额；4.4意向金：乙方已支付意向金0元，该费用自动转为租赁保证金的一部分，乙方仍应支付剩余租赁保证金486,146.82元;4.5首期费用：乙方须于本合同签订后五个工作日内向甲方支付全额租赁保证金、首期租金及首月物业费，首期租金为139,735.08元，首月物业管理费为22,313.86元；第5条付款方式：先付后用，如遇法定节假日付款日不顺延；按月支付：以每个自然月为一个付款周期，首期租金等费用按本合同4.5条约定支付后，乙方须于每月25日前支付下月的租金、物业管理费及上月的公用事业费等，各项费用的具体金额以本合同约定及甲方出具的月结账单中记载的数额为准；第11条租赁保证金适用条件：11.1返还：租赁保证金是乙方妥善履行合同的保证，在乙方按约定将该物业交还(包括但不限于乙方办妥以该物业为注册或营业地址的工商、税务等变更或注销，并符合本合同第18条关于该物业返还标准的约定)且付清全部应付款项后二十个工作日内，凭甲方开具的收据原件(或乙方另行开具的保证金收款收据)向甲方要求无息退还租赁保证金，甲方可自其中扣除乙方应付费用及违约金(如有)；如乙方违约造成甲方损失，租赁保证金不退；11.3扣除：如乙方未能按时足额支付各项费用且于甲方发出书面通知后五个工作日内拒不支付，甲方有权直接从租赁保证金中扣除欠款及赔偿金，且甲方仍有权要求乙方承担违约责任，但乙方不得主动要求将应付费用从已付保证金中抵扣；甲方于上述扣除完毕后告知，乙方应于扣除完毕后十个工作日内补足保证金；第19条违约责任：19.1如乙方逾期支付租金、物业管理费、公用事业费、押金或其他任何费用(含甲方或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用)，逾期支付费用违约金为逾期部分的千分之二/日，如乙方逾期超十日，甲方有权经书面通知后停止该物业的水电等服务、限制乙方使用该物业直至乙方补足；如乙方逾期支付租赁保证金超过10个工作日的，逾期支付费用违约金为逾期部分的千分之二/日；第20条合同的解除或终止：20.1因乙方原因导致合同解除或终止：20.1.1未按约定或交付通知日期接收该物业且推迟三十日以上；20.1.2未按合同约定交纳或补足租金、物业管理费、公用事业费或其他任何费用(包括甲方或物业公司依据本合同约定调整相应费用标准后，乙方未按照调整后费用交纳或补足相关费用)累计超三十日或单次超十五日，或未按合同约定交纳或补足租赁保证金；乙方发生上述情况时，甲方有权解除合同、收回该物业并重新出租、不予退还租赁保证金及其他费用，并有权向乙方主张相当于三个月租金的预期收益损失作为违约金(以解除前叁个月租金为标准)，且乙方应补足区间期的租金折扣部分，补足金额=区间期结束后的首月租金标准×(区间期租赁月数-1)；以上不足弥补甲方损失的有权继续追偿；甲方该权利为形成权，即以一方意思表示即可导致权利义务发生变化；在此过程中，甲方有权申请公证或第三方见证收回该物业(如拆除锁具、清除障碍)、中断物业服务及能源供应、清理物品，该行为不视为侵犯乙方物权且相关费用由乙方承担。上述合同还对其他事项作出了约定。2019年1月10日，原告向被告发送《催告函》一份，告知被告截止至2019年1月9日，原告未收到被告应支付的全额租赁保证金486,146.82元、首期租金139,735.08元及首期物业管理费22,313.86元，总计648,195.76元，故催告被告于《催告函》发出之日起三个工作日内支付上述款项，逾期仍未支付的，原告将按合同约定收取滞纳金，若被告逾期超过十五日或累计超过三十日，原告有权解除合同并主张相应违约金。该《催告函》于2019年1月11日被签收。2019年1月31日，原告向被告发送《告知函》一份，告知被告截止至2019年1月31日，原告未收到被告应支付的全额租赁保证金、首期租金及首期物业管理费总计648,195.76元，原告已出具书面催告函并与被告多次沟通，但被告已逾期超过三十日仍未支付应付款项，被告已经构成根本违约，故原告告知被告将按原合同承担如下法律责任：1、原告有权解除合同并于2019年2月1日正式执行、收回原合同约定的该物业并重新出租、不予退还租赁保证金及其他费用(如未缴清的须补缴)，并向被告主张相当于三个月租金的预期收益损失作为违约金(以解除前三个月租金为标准)，且被告应补足区间期的租金折扣部分，补足金额=区间期结束后的首月租金标准×(区间期租赁月数-1)；2、前述金额不足弥补原告损失的，原告有权继续追偿；在原告回收该物业过程中，有权申请公证或第三方见证收回该物业(如拆除锁具、清除障碍)、中断物业服务及能源供应、清理物品(如有),该行为不视为侵犯被告物权且相关费用由被告承担；3、被告应向原告支付截至原合同解除之日所欠费用，同时以每逾期一日按逾期支付金额的千分之二标准支付逾期付款违约金；请被告在收到《告知函》后立即与原告联系处理原合同解除后的相关善后事宜，否则原告保留追究因被告违约需承担相关法律责任的权利，并向被告追偿因此所产生的费用。该《告知函》于2019年2月18日被签收。2019年5月20日，原告上海通益置业有限公司以诉称之理由向本院提起诉讼。诉讼中，原、被告双方均确认被告未向原告支付过任何款项，原告亦未实际向被告交付过涉案房屋。原告陈述交付是双方行为，由于被告未支付首期租金，故双方实际未办理过交接手续。被告陈述其未支付款项的原因系由于被告公司股权变更。以上事实，由原告上海通益置业有限公司提供的《办公楼租赁合同》、不动产权证书、《催告函》、《告知函》、签收单回执、快递签收记录以及当事人的陈述等为证。上述证据真实、合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认并在卷作证。本院认为，原、被告之间签订的《办公楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。房屋租赁合同关系中，承租人的主要合同义务为按时足额支付租金等各项费用。本案中，被告在签订合同后，未能按约向原告支付租金等费用，已构成违约，且在原告催告后仍未支付，故原告根据双方的合同约定行使合同解除权，于法有据，本院予以支持。关于合同的解除时间，应当以解除通知到达被告之日为合同解除之日，原告向被告发出的《告知函》于2019年2月18日被签收，被告亦同意双方的合同于该日解除，故本院确认该日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告确认双方实际未就涉案房屋进行过交接，被告并未实际占有使用房屋，故原告主张租金、物业管理费及相应的逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。由于被告的原因导致合同解除，故被告应当承担解除合同的违约责任，虽然被告在诉讼中提出违约金过高，但原告现主张要求被告支付相当于三个月租金的解除合同违约金419,205.24元，符合双方的合同约定，且该违约金金额合理，故原告主张被告支付解约违约金419,205.24元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的租赁保证金，虽然双方合同约定被告应支付租赁保证金，但保证金的功能是担保被告按期支付租金、物业管理费和公用事业费等，在被告未能按时支付租金、物业管理费和公用事业费的情况下，保证金可以先行抵付，且双方在合同中就被告违约导致的合同解除已约定了被告应承担相当于三个月租金金额的违约金，故在双方合同已经解除的情况下，原告再行要求被告支付租赁保证金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海通益置业有限公司与被告中商昆吾实业发展有限公司就位于上海市闵行区虹莘路XXX号XXX幢XXX层XXX、XXX、XXX单元签订的《办公楼租赁合同》于2019年2月18日解除；二、被告中商昆吾实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海通益置业有限公司解约违约金人民币419,205.24元；三、驳回原告上海通益置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币8,035.80元，由原告上海通益置业有限公司负担人民币5,346.04元，被告中商昆吾实业发展有限公司负担人民币2,689.76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 林 叶二〇一九年七月二十六日书记员 潘逸灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。