上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初41386号原告：徐学均，男，1970年1月6日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。被告：宋孝选，男，1974年1月6日出生，汉族，户籍地江西省宜春市。原告徐学均与被告宋孝选房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年12月4日组织证据交换，于2019年3月21日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院于2019年4月10日裁定本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭，于2019年6月6日再次公开开庭进行了审理。原告徐学均、被告宋孝选到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告徐学均向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离并交还房屋；2、判令被告支付拖欠租金89,700元(按照43,500元/季度的标准，2018年6月9日至2018年9月8日期间被告拖欠租金2,700元，2018年9月9日至2019年3月8日期间被告拖欠租金87,000元)；3、判令被告按14,500元/月的标准支付，自2019年3月10日至实际搬离之日的房屋占有使用费；4、判令被告支付的保证金18,000元冲抵被告欠付费用。事实和理由：原、被告于2018年3月9日就上海市阳城路XXX号商铺租赁事宜签订房屋租赁合同，合同约定季租金43,500元。然自2018年6月9日至2018年12月8日期间，被告仅支付40,800元，此后亦未再交租。被告欠租已构成违约，经催讨未果，原告遂诉至法院并要求判如所请。被告宋孝选辩称，其受原告委托将商铺部分部位租与案外人，后该部位因无照经营被相关部门封堵，后封堵虽被拆除，然原告中断水电供应，致使该部分仍不能正常使用，故其无须再向原告交付该部位租金。因被告仅使用了剩余面积，被告已就实际使用面积足额交付2018年6月9日至2018年12月8日的相应租金，被告不再支付2018年12月9日后的租金系因原告起诉，故被告不存在欠租行为。因此，不同意原告诉请，并要求继续租赁涉案商铺。本院经审理认定事实如下：上海市阳城路XXX号101室房屋系店铺(以下简称“涉案商铺”)，建筑面积95.64平方米，由徐学均及案外人徐泽浩共同共有。2018年3月9日，徐学均(甲方)与宋孝选(乙方)签订《商铺租赁合同》并约定：甲方将涉案商铺出租与乙方作为经营之用，租期1年，自2018年3月9日至2019年3月9日；月租金14,500元，先付后用，按季支付；保证金18,000元。合同同时约定，乙方转租须经甲方书面同意，并由甲方签订相关合同。合同还对其他租赁事宜作了约定。合同签订后，双方开始履约。宋孝选向徐学均交付保证金18,000元，并于2018年6月、2018年9月先后支付最后两笔租金各20,400元。合同履行过程中，因涉案商铺内部分部位(面积30余平方米)涉无照经营被相关部门封堵。2018年7月，徐学均拆除封堵，并中断该部位水电供应。由此，宋孝选以辩称事由拒绝支付整个商铺租金。徐学均遂以宋孝选未按时足额支付2018年6月9日之后的租金为由，起诉至法院并提出诉请如上。另查，双方就涉案商铺形成租赁关系已多年，涉案商铺被分隔为两间：一间由宋孝选直接使用；另一间由宋孝选与案外人签订合同并向案外人收取租金，宋孝选可从中获取差价，该间房屋即上述被封堵部位。涉案合同前期，双方实际按月租金14,000元的标准履行，日租金为466元。审理中，本院多次组织调解，徐学均曾表示其主要要求即收回商铺、愿放弃主张租金及使用费，因宋孝选提出赔偿转让费等要求终致调解不成。上述事实，有当事人提供的在案证据以及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，徐学均与宋孝选签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于宋孝选是否还须支付租金，本院认为：第一，关于租金支付标准。合同约定涉案商铺为租赁标的，并未区分具体部位，宋孝选有权使用整个商铺；同时，合同约定的租金数额对应的是整个涉案商铺，宋孝选在合同履行前期亦实际支付整个商铺的租金，故除存在合法原由外，宋孝选应当继续按照双方约定支付整个商铺的租金。第二，关于宋孝选是否足额支付租金。宋孝选支付的最后两笔租金对应的期限不论是徐学均所称的2018年6月9日至2018年9月8日，还是宋孝选所称的2018年6月9日至2018年12月8日，宋孝选均未按照整个商铺租金标准足额支付租金。第三，关于宋孝选未足额支付租金是否存在合法原由。宋孝选主张其与案外人就其未直接使用的部位签订合同并收取租金系代徐学均收租，然未能提供徐学均委托该事项的相关证据，徐学均亦否认存在相关委托，结合宋孝选获取差价、未将从案外人收取的租金全部转交徐学均等情节，本院对宋孝选该项主张不予采信。宋孝选未按合同约定取得徐学均书面同意、擅自将涉案商铺部分部位交案外人使用并获利，造成该部位因无照经营被封堵而不能正常使用，应当自行承担相应后果；徐学均既未招致案外人，亦未有证据证明其负有为案外人办理相关营业证照之义务，其并未导致涉案商铺部分部位被封堵，无须因部分部位被封堵向宋孝选承担法律责任；由于涉案商铺部分部位不能正常使用系宋孝选在使用商铺过程中造成，宋孝选以未使用该部位为由单方要求减免租金的意见，缺乏法律及事实依据，本院不予采纳。2018年7月，封堵被拆除后，徐学均中断该部位水电供应，造成此后该部位不能恢复正常使用，宋孝选要求减免此后租金的意见，于法有据，本院考虑中断水电供应对使用涉案店铺的影响程度，酌情将2018年7月后月租金支付标准降低至12,000元。因此，宋孝选占用涉案商铺，应当按月租金14,000元的标准支付自2018年6月9日至2018年6月30日的租金10,252元(466×22)，同时应当按月租金12,000元的标准支付自2018年7月1日至2019年3月8日的租金99,024.66元(12,000×12÷365×251)，扣除宋孝选已支付上述两笔的20,400元，故本院对徐学均相关诉请在68,476.66元(10,252﹢99,024.66-20,400-20,400)金额内予以支持。合同已于2019年3月9日到期终止，宋孝选继续占用涉案商铺丧失合法依据，应当按约返还涉案商铺，徐学均该项诉请，合法有据，本院予以支持。合同到期后，宋孝选继续占用涉案商铺，应当支付2019年3月10日后的使用费，使用费以每月12,000元的标准计算为宜，故本院对徐学均该项诉请在每月12,000元的标准范围内予以支持。徐学均要求将宋孝选交付的保证金冲抵宋孝选应付费用，并无不当，本院对徐学均该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告宋孝选应于本判决生效之日起十日内搬离并向原告徐学均交还上海市阳城路XXX号101室房屋；二、被告宋孝选应于本判决生效之日起十日内向原告徐学均支付租金68,476.66元(与保证金18,000元抵扣后，宋孝选仍须支付50,476.66元)；三、被告宋孝选应于本判决生效之日起十日内向原告徐学均支付房屋使用费(按每月12,000元的标准，自2019年3月10日计算至实际搬离之日)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,814元，原告徐学均负担938元，被告宋孝选负担1,876元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦审 判 员  钟献明人民陪审员  梁钟芳二〇一九年七月十日书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。