广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初25982号原告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号，统一社会信用代码914420009821162716。主要负责人：韩玉明，行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。被告：王传琦，男，1990年5月20日出生，汉族，身份证住址山东省阳谷县，被告：张洪霞，女，1983年10月8日出生，汉族，身份证住址山东省梁山县，被告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区金宏路20号，统一社会信用代码9144200056826974XQ。法定代表人：陈鹏。第三人：谭小建，男，1981年7月17日出生，汉族，身份证住址湖南省茶陵县，委托诉讼代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄会英，广东保信律师事务所实习律师。原告交通银行股份有限公司中山分行（以下简称为交通银行中山分行）诉被告王传琦、张洪霞、中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依案外人谭小建的申请，追加谭小建作为第三人参加本案诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告交通银行中山分行诉称，被告王传琦、张洪霞欠贷款本息未按时归还，被告盈润公司为涉案贷款保证人，故原告交通银行中山分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告交通银行中山分行与被告王传琦、张洪霞签订的《个人房产抵押贷款合同》；2.被告王传琦、张洪霞立即归还贷款本金340384.32元及利息、罚息、复利（暂计至2018年11月6日，利息20916.64元、罚息334.99元、复利957.72元，之后的利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至清偿之日止）；3.原告交通银行中山分行对被告王传琦、张洪霞提供的位于广东省××乡镇××路××山花园××房的抵押物处置所得价款享有优先受偿权；4.被告王传琦支付原告交通银行中山分行因实现债权所产生的律师费7688.90元；5.被告盈润公司对被告王传琦、张洪霞的本案全部债务承担连带保证责任。被告王传琦、张洪霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期间内提交答辩状及证据。第三人谭小建辩称，被告王传琦与第三人谭小建于2017年3月21日签订了《房地产买卖合同》，约定被告王传琦将涉案房屋出售给第三人谭小建，第三人谭小建已向被告王传琦支付购房款及定金25万元，第三人谭小建认为其与本案存在利害关系，而且第三人谭小建希望通过调节解决本案纠纷，继续履行被告王传琦与第三人谭小建之间的房屋买卖合同，但经第三人谭小建与原告交通银行中山分行及被告王传琦、张洪霞多次沟通，各方和解的意向并不强烈，尤其是被告王传琦对调解事宜不予配合。经审理查明：贷款人：交通银行中山分行。借款人：王传琦、张洪霞。抵押人：王传琦。保证人：盈润公司。签约情况：2015年10月30日，王传琦、张洪霞、盈润公司与交通银行中山分行签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：2015A-2）。贷款金额：350000元。贷款期限：自2015年11月2日起至2045年11月2日止。还款方式：等额本息还款法，每月2日为还款日。借款利率：在中国人民银行公布的30年期限档次的贷款基准利率基础上下浮5%；贷款实际发放后，遇中国人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日。罚息及复利计收标准：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息，贷款人有权按逾期的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利；逾期贷款的罚息=罚息利率（日利率）×逾期本金金额×逾期天数；复利包括欠息复利和罚息复利两个部分，欠息复利=应付未付贷款利息×收取复利时适用的罚息利息×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算，罚息复利=罚息复利积数（指按逾期天数累计计算的逾期罚息和）×收取复利时适用的罚息利率；逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%。实现债权的费用：借款人未按时足额还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。提前收贷约定：借款人未按合同约定偿还贷款本金或利息，视为合同的“提前到期事件”；当出现“提前到期事件”时，贷款人有权宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。抵押担保情况：合同约定王传琦以其名下位于广东省××乡镇××路××山花园××房的房地产作为贷款的抵押担保。抵押担保范围包括贷款本金及利息、罚息、复利和实现债权及抵押权的费用等，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。2015年11月4日，王传琦与交通银行中山分行办理了该抵押物的抵押登记备案手续（抵押登记备案证明：易房抵字第××号），抵押贷款总金额350000元。保证担保情况：合同约定盈润公司为合同项下贷款提供连带责任保证；保证期间为合同项下贷款到期日之日起两年；保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、律师费等；借款人取得合同约定的房屋权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除，但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任；担保人同意合同项下贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使，包括但不限于：贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到齐应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利，有权同时向包括担保人在内的一个或多个担保人主张部分或全部担保权利。至今，王传琦、张洪霞尚未办妥涉案房产的《房地产权证》、《房地产他项权证》。贷款发放情况：2015年11月2日，交通银行中山分行向王传琦、张洪霞指定收款账户发放350000元贷款。违约欠款情况：从2017年8月3日起，王传琦、张洪霞未按时足额还款，截至2018年11月6日尚欠贷款本金340384.32元、利息20916.64元、罚息334.99元、复利957.72元。另查，交通银行中山分行与广东雅商律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理本案诉讼事务，并为此支付了律师费3000元，该律师事务所开具了相应金额的律师费发票。又查，2017年3月21日，王传琦（卖方）、谭小建（买方）、中山市三乡镇盛威房地产中介服务部（经纪方），就买卖位于广东省××乡镇××路××山花园××房的房地产签订《房地产买卖合同》，合同约定买卖双方协商一致同意此房地产交易定金为140000元，卖方收到定金140000元及首期款110000元当日将此房地产交付买方使用，并结清此房地产所有费用等，合同还约定了其他内容。同日，王传琦向谭小建出具《收据》，载明今收到谭小建购买广东省××乡镇××路××山花园××房的定金240000元。2017年3月27日，谭小建通过网银转账的方式向王传琦交通银行的收款账户62×××08支付10000元，留言：支付王传琦三乡镇半山午后33座603房款。本院认为，《个人房产抵押贷款合同》是合同各方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。王传琦、张洪霞向交通银行中山分行借款后未按时还款，属于根本违约，交通银行中山分行有权依法解除合同并依照合同约定要求王传琦、张洪霞提前还本付息及支付交通银行中山分行因实现债权所产生的律师费。至于律师费的金额，因交通银行中山分行只提交了3000元的律师费发票，未提交证据证明其余律师费已实际产生，故该部分律师费本院不予支持，律师费应按3000元予以确认。对于交通银行中山分行主张王传琦、张洪霞欠款的数额，有交通银行中山分行提交的银行对账单、借款借据证实，且王传琦、张洪霞未提供证据予以推翻，故本院予以确认。王传琦为涉案贷款提供了房产作为抵押，且办理了抵押登记备案手续，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力，当王传琦、张洪霞不履行上述债务时，交通银行中山分行对该抵押房产享有优先受偿权。另外，盈润公司承诺在贷款人取得他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前为王传琦、张洪霞的涉案合同项下贷款提供连带责任保证，该保证担保合法有效。由于至今贷款人尚未取得涉案房产的他项权利证明，故盈润公司依约应对王传琦、张洪霞的上述本案债务承担连带保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，涉案合同约定“担保人同意合同项下贷款同时受借款人或第三方提供的保证、抵押或质押担保的，贷款人有权自行决定担保权利的行使，包括但不限于：贷款人有权要求担保人立即支付借款人的全部到齐应付款项而无需先行行使担保物权或向其他担保人主张权利，有权同时向包括担保人在内的一个或多个担保人主张部分或全部担保权利。”故依照合同约定，交通银行中山分行有权选择以物的担保或人的担保优先实现债权。诉讼中，谭小建答辩称其已与王传琦就涉案房地产买卖签订了《房地产买卖合同》，交付定金及首付后涉案房产被查封，其与本案处理结果具有利害关系，表示希望通过调解的方式解决本案纠纷，继续履行其与王传琦签订的《房地产买卖合同》。因谭小建与王传琦之间的纠纷与本案不属于同一法律关系，应另案提起诉讼，故其答辩意见本院不予采纳。王传琦、张洪霞、盈润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司中山分行与被告王传琦、张洪霞签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：2015A-2）；二、被告王传琦、张洪霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行清偿借款本金340384.32元及利息、罚息、复利（截至2018年11月6日的利息为20916.64元、罚息334.99元、复利957.72元；从2018年11月7日的起至本判决发生法律效力之日止，对未到期本金按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率下浮5%计算利息，对逾期部分本金按罚息利率即按借款利率上浮50%计算罚息，对应付未付利息按罚息利率计算复利；本判决生效之次日起至债务实际清偿之日止的罚息、复利，罚息以实欠本金为基数，复利以应付未付利息为基数，均按罚息利率计算）；三、被告王传琦、张洪霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行支付律师费3000元；四、在上述债权范围内，原告交通银行股份有限公司中山分行对被告王传琦名下位于广东省中山市三乡镇金宏路林谷街1号雅景半山花园33座603房的房地产（抵押登记备案证明：易房抵字第××号）折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权；处置所得价款超出上述债权部分，归被告王传琦所有；五、被告中山市盈润房地产开发有限公司对被告王传琦、张洪霞的本案债务承担连带责任保证；被告中山市盈润房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王传琦、张洪霞追偿；六、驳回原告交通银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6854元，诉讼保全费2371元，合计9225元（原告交通银行股份有限公司中山分行已预付），由被告王传琦、张洪霞、中山市盈润房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告交通银行股份有限公司中山分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  梁素轼人民陪审员  吴景潮二〇一九年七月一日书 记 员  何惠怡王毅