广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初11222号原告：谢佩霞，女，1953年7月25日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。被告：谢德光，男，1950年7月5日出生，户籍地：广州市海珠区赤岗二街8号402号。原告谢佩霞与被告谢德光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢佩霞及委托诉讼代理人刘思成、被告谢德光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢佩霞向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还2017年4月10日至2018年4月10日的商铺每月租金4300元的二分之一份额共计25800元；2．判令被告退还2018年11月10日至判决之日的商铺每月租金3800元的二分之一份额，暂计至起诉之日为7600元；3．判令被告将判决之日后至2020年11月10日的租金收取权归还原告，由原告向承租人陈贤林收取每月租金1900元。4．判决确认原告在租赁合同结束时对位于广州市海珠区凤和乡康乐村XX街二巷6号首层106房的二分之一产权份额享有所有权、使用权、出租权和租金收益权，自2020年11月10日起有权共同签订租赁合同、收取商铺每月二分之一的租金；5．本案诉讼费用及律师费用由被告负担。诉讼中，原告撤回其第3、第4项诉讼请求及第5项诉讼请求中的律师费由被告负担的部分。原告变更其诉讼请求为：1．判令被告退还2017年6月10日至2018年10月9日的商铺租金共计34400元（计算方式为4300元*16/2）；2．判令被告退还其收取的2018年10月10日至本案裁判文书生效之日止的租金的一半，租金按照每月3800元的标准计算；3．判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告系同胞兄妹关系，其父谢福豪于2000年9月5日死亡，婚后通过赠与的方式与配偶余彩云取得了位于广州市海珠区凤和乡康乐村XX街二巷6号首层106房，各享有50%产权份额。原告谢佩霞与母亲余彩云、兄弟谢德光和谢德明为法定继承人，2009年2月13日签署了—份《协议书》，约定上述房屋属于父亲谢福豪所有的50%产权由原告继承，母亲余彩云放弃产权。另签署了一份落款时间为2014年11月12日的《证明》内容为：“康乐XX街二巷6号地下铺原是谢福豪及余彩云拥有。从2014年11月12日开始，铺位的壹半拥有权归谢佩霞拥有…．．”落款人为余彩云、谢德光、谢德明、谢佩霞。原告谢佩霞与余彩云、谢德光、谢德明就遗产继承发生纠纷起诉至海珠区人民法院，案号为（2018）粤0105民初3192号，于2018年11月26日审理终结，判决位于广州市海珠区凤和乡康乐村XX街二巷6号首层106房宅基地房屋的使用权由谢佩霞继承二分之一份额，判决已于2018年12月28日生效。原告谢佩霞与戚建治签署租赁同一份，租赁期间为2017年4月10起至2018年4月10日止，租金为每月4300元（肆仟叁佰元整），该笔租金由谢德光收取，未还给原告。此外被告谢德光擅自将涉案房屋出租给陈贤林，租期为2018年11月10号至2020年11月10号，租金为3800元（叁仟捌佰元整），也未将此笔租金返还原告。被告的行为严重侵害了原告的房屋使用权、出租权和租金收益权。被告谢德光答辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求，2017年10月经家人同意将康乐XX街二巷6号地下铺租金转由被告代收，有签字证明；谢福豪在身亡前将宅基地的楼房合建合同交给了被告保管，加上余彩云是由被告在照顾，所以原告无权出租商铺和取得出租权。经审理查明：2018年3月15日，谢佩霞以谢德光、谢德明、余彩云为被告，向广州市海珠区人民法院提起诉讼，主张广州市海珠区凤和乡康乐村XX街二巷6号首层106房（下称涉诉房屋）二分之一的使用权归谢佩霞。广州市海珠区人民法院立案号（2018）粤0105民初3192号，该案经审理查明了如下事实：被继承人谢福豪（已于2000年9月5日死亡）与余彩云是夫妻关系，两人生育子女谢佩霞、谢德光、谢德明。当事人确认除上述4人之外，被继承人谢福豪并无其他继承人。涉诉房屋的使用权人系案外人何志威。1999年4月28日，广东省公证处出具《公证书》［编号：（99）粤公证内字第12494号］，证实何志威在公证员前面签署了《赠与书》。《赠与书》内容如下：“我，何志威是座落在广州市凤和乡康乐村XX街二巷6号房屋的业权人（据穗海新字第NO009670号《农村（墟镇）宅基地使用证》）。现本人决定将上述房屋的首层106房全部无偿赠与给朋友余彩云、谢福豪。房屋归余彩云、谢福豪所有。将来，有关此赠与房屋的一切权利、义务由余彩云、谢福豪负责，与本人何志威无关”。余彩云、谢福豪接受了上述赠与，并签署《受赠书》。该《受赠书》亦于同日在同一公证处制作《公证书》［编号：（99）粤公证内字第12495号］。在该案诉讼中，谢佩霞提交落款时间为2009年2月13日的《协议书》，内容为：“现座落广州市海珠区新港西路××××房间，原母亲余彩云所有，现经家人协商转为女儿谢佩霞继承。本人谢德光，同意放弃产权。本人余彩云，同意放弃产权。本人谢德明，同意放弃产权”。另有落款时间为2014年11月12日的《证明》，内容为：“康乐XX街二巷6号地下铺原是谢福豪及余彩云拥有。现从2014年11月12日开始，铺位的壹半拥有权归谢佩霞拥有……”，该《证明》下方留有“余彩云”、“谢德光”、“谢德明”、“谢佩霞”字样。在该案诉讼中，余彩云、谢德光、谢德明认为上述《协议书》系谢佩霞伪造，不确认其三人签名的真实性；而《证明》中“谢德光”、“谢德明”字样确认为谢德光、谢德明本人所签，但系受谢佩霞胁迫所签，并非其真实意思表示；《证明》中“余彩云”签名真实性不予确认。余彩云、谢德光、谢德明申请对《协议书》签名真实性进行笔迹鉴定。此后，余彩云、谢德光、谢德明以无力支付鉴定费用为由申请撤回笔迹鉴定申请。2018年11月26日，广州市海珠区人民法院作出（2018）粤0105民初3192号民事判决，判决位于广州市海珠区凤和乡康乐村XX街二巷6号首层106房宅基地房屋的使用权由谢佩霞继承二分之一份额，该判决已于2018年12月28日生效。另查明，2017年4月10日，原告作为甲方（出租方），戚建治作为乙方（承租方）签订了《租赁合约》，约定了原告将涉诉房屋出租给乙方使用，租赁期限为2017年4月10日至2018年4月10日，乙方入住时收取上期租金4300元，以后每一个月收取租金4300元，每月9日至10日是收租期限。诉讼中，双方当事人确认了该份《租赁合约》的租金收取情况如下：2017年4月10日至2017年9月10日共5个月的租金由原告收取，每月4300元合计21500元；被告收取了2017年9月11日至2018年10月9日的租金（其中2017年10-12月、2018年1月的月租金均为4200元，2018年2-10月的月租金均为3800元），合计51000元（4200＊4+3800＊9）。诉讼中，原告表示其将收取的租金存了7100元进母亲余彩云的银行账户，余彩云的银行存折由被告保管，所以其认为上述7100元也属于被告收取的租金；原告还主张其将收取的部分租金3000元支付给了被告，被告作为经手人签名出具了收据，收据内容为“谢德光收到谢佩霞7-8月租3000元”。被告对该3000元收据上其签名的真实性不予确认。2018年10月21日，被告为甲方（出租方），案外人陈贤林作为乙方（承租方）签订了《档口出租合同》，约定乙方向甲方承租康乐南街6号铺，出租时间为2018年11月10日至2020年11月10日，租金每月3800元。诉讼中，被告陈述该合同虽然约定租赁期间从2018年11月10日起，但实际上承租人陈贤林从2018年10月10日已经在使用，陈贤林也向被告支付了2018年10月10日至2018年11月9日的租金3800元。被告还确认了至今该份《档口出租合同》仍在继续履行，每月的租金3800元均由其收取。还查明，2017年6月19日，经广州市海珠区赤岗竹园社区人民调解委员会调解，原告、被告及谢德明达成了（2017）穗海赤岗街竹园社区调字第2号《人民调解协议书》，三方当事人自愿达成如下协议：余彩云位于广州市海珠区新港西路康乐XX街二巷6号首层106房出租的租金及退休工资由被告进行保管，余彩云发生住院及疾病所需费用在租金及工资内支付，如租金及工资不足以支付，超出部分由三方共同平均承担。该调解协议具有法律约束力，当事人应当按照本协议书的约定履行，当事人之间就调解协议的履行或调解协议的内容发生争议，一方当事人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼中，原告称虽然各方达成了如上调解协议，但其对租金由被告保管是不满意的，当时其也没有找到2009年2月13日由被告、谢德明申明放弃对106房放弃继承的协议书。原告找到该协议书后就向海珠区人民法院提起了（2018）粤0105民初3192号诉讼。2017年9月25日，余彩云出具《证明》，证实其委托被告收取涉诉房屋的租金。本院认为，原告谢佩霞系香港特别居民，本案属于涉外案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，由于本案系因租赁房屋而起，属于不动产引发的纠纷。该房屋位于广州市，因此，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。经法院生效判决确认，涉诉房屋使用权由原告继承二分之一份额。依照物权法的规定，原告对其拥有二分之一使用权的涉诉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现双方当事人均确认涉诉房屋自2017年9月11日起出租所得收益由被告收取，原告基于其享有的使用权主张被告返还2017年9月11日至本判决生效之日止的二分之一租金，合法合理，本院予以支持。应返还租金的数额具体为：被告向承租人戚建治收取的2017年9月11日至2018年10月9日的租金合计51000元的二分之一即25500元；被告向陈贤林收取的自2018年10月10日至今租金的二分之一（原告应得租金按照每月3800元的二分之一即1900元的标准计算）。关于原告主张的2017年9月11日之前的租金，原告自认已经向承租人戚建治收取，原告收到租金后向余彩云存入7100元属于原告的个人行为，其主张被告返还，理据不足，本院不予支持。关于原告主张被告收到3000元租金一节，被告对收据不予确认，原告亦不能证明该3000元租金来源即为涉诉房屋，原告主张被告收取了涉诉房屋3000元租金，同样理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢德光在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢佩霞返还2017年9月11日至2018年10月9日的租金25500元；二、被告谢德光在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢佩霞返还2018年10月10日起至本判决发生法律效力之日止的应得租金（谢佩霞应得租金标准按照每月1900元计付）；三、驳回原告谢佩霞的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1087元，由被告谢德光负担899元，由原告谢佩霞负担188元。如不服本判决，原告谢佩霞可在判决书送达之日起三十日内，被告谢德光可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  周 虹人民陪审员  李燕芹二〇一九年七月二十二日书 记 员  刘 敏