重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0238民初1000号原告:杜发贵,男,1965年3月16日出生,住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：聂玉宝，重庆市巫溪县城厢法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：向美琳（社区推荐），男，1956年10月3日出生，住重庆市巫溪县。原告:丁才诗,男,1966年4月30日出生,住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：聂玉宝，重庆市巫溪县城厢法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：向美琳（社区推荐），男，1956年10月3日出生，住重庆市巫溪县。原告:苏学军,男,1984年10月19日出生,住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：聂玉宝，重庆市巫溪县城厢法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：向美琳（社区推荐），男，1956年10月3日出生，住重庆市巫溪县。被告:刘道山,男,1964年9月4日出生,住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：孟军，重庆市巫溪县文峰法律服务所法律工作者。被告:胡术英,女,1969年10月2日出生,住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：孟军，重庆市巫溪县文峰法律服务所法律工作者。原告杜华贵、丁才诗、苏学军与被告刘道山、胡术英买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜华贵、丁才诗、苏学军及其委托诉讼代理人聂玉宝、向美林到庭参加诉讼，被告刘道山及其委托诉讼代理人孟军到庭参加诉讼，被告胡术英委托诉讼代理人孟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜华贵、丁才诗、苏学军向本院提出诉讼请求：１.判令解除三原告与二被告2014年4月22日签订的房屋买卖合同;2.判令二被告立即返还三原告340000.00元购房首付款，并自2014年4月23日起按1%的月利率向原告方承担34万元的资金利息; 3.判令二被告按原合同第十条约定赔偿三原告违约金54万元;4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:2014年4月22日，被告刘道山、胡术英将位于原文峰粮站内坐南朝北高仓一栋与三原告达成买卖协议，约定四止界限内的出让面积约为520平方米，屋、地转让总价款为180万元;并约定原告方以分期付款的方式向被告方逐步支付该笔购房款。协议之日，原告方向被告方(除协议前，被告方在三原告名下各借款2万元外)首付30万元，一个月后，原告方请巫溪县国土局土地房屋测绘所到购买被告方的房屋，进行商品房开发的地标测绘时，因屋证不合受阻。事后，原告方多次找到被告刘道山，要求将出卖的北高仓产权证、国有土地使用证置换到位，过户到原告方名下，而被告每次都是以各种理由拖延，导致原告方的房地产开发不能进行，直到2014年12月31日前，关于北高仓房屋的置换手续，被告没有给原告方做任何答复。所以，原告方又多次口头与被告方协商，要求被告及时将北高仓房屋的产权证、国有土地使用证置换到位，并过户到原告方后，原告方才会按约定支付第二期房购款;在2015年、2016年间，被告仍未履行房屋置换及过户义务;2017年6月，被告方反将三原告以没有按合同约定支付购房款为由告上法庭，经法院了解:原告方不按合同约定支付购房款的理由是因被告方既没有及时履行产权过户的义务，也没有完善合同约定的520平方米国有土地使用证的相关证件，致使原告方不能达到合同目的，被告方无理诉讼，最终撤诉。 2018年4月26日，被告刘道山在原告方领回原自家房产证、国有土地使用证时，继续承诺保证对原告方的土地使用面积不少于520平方米，而在2018年7月31日，被告才向原告方表明，置换文峰粮站北高仓房屋时，只办到了400.2平方米的国有土地使用权证，下差120平方米，无法办到国有土地使用权证。综上事实所述，原告方与被告方发生屋、地转让关系后，因被告的原因，原告方始终不能实现合同目的，甚至最终也不能按合同约定的标的物交付于原告方，且时间长达4年之久，致使原告方损失较大，为了维护原告方的权益，原告方于2018年8月30日，向巫溪县人民法院提起诉讼，2018年12月28日，该案因其他原因，原告方撤回了起诉。时至今日，三原告再次向法院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。刘道山辩称，2014年4月22日，原告丁才诗、杜发贵、苏学军与被告方达成协议，被告方将自家房屋(在粮油公司院内)与巫溪县新发粮油有限责任公司置换的北方高仓一幢转让给原告丁才诗、杜发贵、苏学军三人，四至界限清楚，原告方、被告方双方测得土地使用面积为:长33.1米(东西方向)宽15.8米(南北方向)，总面积约为520平方米，没有测房屋建筑面积。合同约定总价额180万元，支付方式为分期付款，签订合同时，首付30万元;2014年12月31日支付30万元;2015年5月1日前支付20万元;剩余100万元在2018年6月31日前付清(其中50万元在2016年12月31日前付给被告方)。双方同时约定:购房的税费由原告方承担(合同第七条);过户的手续由原告方办理，被告方到时需要签字等事项积极配协助原告方办理产权置换手续和过户手续，虽然没有独立一条写在合同上，但从以下三种情况就能证明办手续由原告方办理:签订合同之日，被告方就将原房产证和土地使用证(原件)、与粮油公司置换的协议(原件)、与刘发寿两儿子签订的互不留采光带的协议(原件)都交于原告方由他们去办理房产置换和过户手续。如果由被告办理房产置换和过户手续，就不必把这三样原件交付给原告方。原告方也承认，他们请来了巫溪县国土局房屋土地测绘所和文峰镇国土所进行了测绘，不考虑测绘成功与否，就这件事说明手续由原告方在办理。如果是被告方办理，应该由被告方请土地测绘所和文峰国土所。原合同第五条约定，被告方(甲方)负责协助余下80余平方米的办证事宜。这也说明了被告方只是协助，主要办证由原告方办理土地测绘未能成功后，原告方并没积极找粮油公司置换和办理房产过户手续，也没要求被告方协助房产置换手续。在第二期、三期、四期到期后原告方不履行付款义务，被告方将原告方诉讼到巫溪县人民法院文峰法庭。为了原告方(乙方)支付房款，被告妥协一步由被告方与粮油公司办理房产置换手续，在2017年农历正月下旬，被告方约原告方三人在丁才诗家中相见，求原告方将旧证拿出，一同去文峰国土所旧证换新证(说明:原先旧证有两本，要置换或转让，必须由旧证换成全国统一的不动产权证书，才能进行置换或转让)。由于原告方不同意拿出旧证，也不一同去换证，致使又耽误了一年多时间，到底是谁的责任已经一目了然了。退一步来说，不管是原告方或被告方谁去办手续，在2018年4月26日都不重要了，因为双方在2018年4月26日达成了新的补充协议，原告方、被告方双方在人民法院做调解。在原告方要求下，被告方以领条的形式，领回在原告方手中的房产证和国有土地使用证，为其办理置换手续和与原告方过户手续，同时双方达成以下协议:“一、2018年7月31日前将原《房屋买卖合同》约定的高仓与粮油公司变更登记，如不能变更，双方解除《房屋买卖合同》，由刘道山于2018年8月3日前退回丁才诗、杜发贵、苏学军原支付的价款30万元，并按照月利率1%支付资金利息。二、变更登记完成后，一个月内进行房屋交易并履行过户登记(刘道山保证土地使用面积不少于520平方米)，逾期按照原《房屋买卖合同》约定执行。”在这期间，被告方考虑到原告方与被告都是要好的朋友和街坊邻居，不愿把关系搞得太僵，主动申请撤诉，以便私下达成协议。在2018年7月23日，被告方与粮油公司置换了不动产权证书并通知了原告方，所置换的《不动产权证书》其登记内容为:房屋建筑面积400.2平方米，共有宗地面积9041.53平方米。原告方在起诉被告时，要求国有土地面积办到520平方米，在共有宗地面积9041.53平方米之内，并且被告与共有宗地唯一所有人粮油公司签有四界协议也明确规定了的。在2018年农历冬月下旬原、被告双方在法院主持下，到现场进行了实地测量，原告对实际土地面积520平方米没异议。订立经济合同，需要双方诚信守约，从被告与原告方签订了《房屋买卖合同》后，一直诚信守约，从以下几点可以看出;一、从签订合同之日就把原房产证交付给原告方，在原告方只付了房屋价款的六分之一就给了房产证，足见我的诚信守约。二、签订合同之日就将房屋交付给了原告方直至现在，原告方一直在使用该房屋在补充协议签订后，被告与粮油公司在互换房产证办理过程中，在知道要近二十万税款后仍继续办理该房屋的过户手续，更能证明被告一直在诚信守约。而反观原告方，你们做到了诚信守约吗?从以下两点就能看出原告方不诚信守约;一、签订合同之后不久，原告方就开始反悔，在被告家时就开始诱导录音(就是上次开庭时原告方提供的录音材料)就能证明。二、在2018年4月24日，原告方认为被告不可能办到房产证，就想把违约责任推给被告方，所以就签订了补充协议，真没想到被告在花了近二十万元税款后，在约定的期限内办到了房产证，这下原告方傻眼了，就继续找其它理由，认为被告办理的房产证土地使用面积没办到520平方米为由，将被告再次告上法庭。但被告办理的房产证的土地使用面积是9041.53平方米，被告承诺的520平方米土地面积在不在9041.53平方米之内?被告与粮油公司置换的《不动产权证书》是符合目前政策法规的，凡是在粮油公司围墙内要办理《不动产权证书》的土地使用面积只能是共有的，不可能独立划开。原告方既然选择购买了这幢房屋就要符合政策法规所规定的办证事实。综上所述，原告方与被告方发生房屋买卖关系后，因原告方拒不支付房屋价款，造成被告方损失巨大，原告方所诉解除《房屋买卖合同》要素不成立，特请人民法完依法不予解除《房屋买卖合同》，并要求原告方:1.继续履行合同;2.按《房屋买卖合同》所约定的房屋价款并按约定产生的资金利息支付给被告方;3.按约定的房屋置换所产生的税款以支付给被告方。胡术英辩称，原、被告签订的房屋买卖合同第一天已经明确了四至界限，被告方随即将房屋交付三原告，从事实上进行了房屋交付。2018年7月23日，被告方按照和原告的约定办理了权属变更登记，其共有宗地面积9000余平方米，两被告已按照合同完全履行了自己的义务。本合同能够依照法律的规定和合同的约定进行履行，不具备解除要件。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2007年8月19日，刘道山与巫溪县新发粮油有限责任公司签订《协议书》，约定刘道山以原购买的老瓦屋仓8间与巫溪县新发粮油有限责任公司第三排高仓一栋进行互换。2014年4月22日，刘道山、胡术英作为甲方与乙方杜发贵、丁才诗、苏学军签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方将位于原文峰粮站内，坐南朝北高仓一栋（其中八间高仓，外加梯台一间），自愿出售给乙方。四界如下：东齐李相登仓库外墙边；西齐自墙墙基为界（与贺德胜邻近）；南齐滴水；北齐原文峰粮站院墙外基础，其面积约520平方米（其中东西长约33.1米，南北长约15.8米），详见附图。二、金额为180万元整。三、付款方式为分期付款（以据为准）：1.签合同之日，首付30万元；2.2014年12月31日付30万元；3.2015年5月1日前付20万元；4.剩余100万元在2018年6月31日前付清（其中50万元在2016年12月31日前付给甲方）。四、余款计息，100万元从2016年1月1日开始按月息百分之一计算。五、甲方负责刘发寿家建房拆出的保坎围墙恢复，负责协助余下80余平方米的办证事宜，所产生的费用与甲方无关。六、乙方购房地产后，何时拆建与甲方无关，甲方也无能力安排时间给乙方拆建。七、乙方购甲方房地产所产生的税费由乙方负担，与甲方无关。八、乙方在拆建时院墙内少于520平方米的土地，差额部分由甲方按3500元/平方米付给乙方。九、付款期限：乙方应严格遵守执行，超过付款期限没付的款项，按月2.5%付息，如乙方不按时付款，除利息按月2.5%付给甲方外，甲方有权对乙方拆建、正常经营活动进行干扰或阻止。十、违约责任：如一方违约将赔偿对方总金额百分之三十的违约金。合同还约定了其他事项。2014年4月21日，杜发贵、丁才诗、苏学军分别向刘道山支付10万元，刘道山分别向杜发贵、丁才诗、苏学军出具《领条》。刘道山、胡术英与杜发贵、丁才诗、苏学军签订《房屋买卖合同》后，刘道山将自己的房屋产权证（房权证X字第X号）、国有土地使用证（溪国用（X）字第X号）交给杜发贵、丁才诗、苏学军。2018年4月26日，刘道山向杜发贵、丁才诗、苏学军出具《领条》。《领条》载明：今领到杜发贵、丁才诗、苏学军退还房屋产权证（房权证X字第X号）、国有土地使用证（溪国用（X）字第X）各一本，并作出如下承诺：一、2018年7月31日前将原《房屋买卖合同》约定的高仓与巫溪县文峰粮油公司变更登记，如不能变更，双方解除《房屋买卖合同》。由刘道山于2018年8月3日前退还杜发贵、丁才诗、苏学军原支付价款30万元并按照月利率1%支付资金利息。二、变更登记完成后一个月内进行房屋交易并履行过户登记（刘道山保证土地使用面积不少于520平方米），逾期按照原《房屋买卖合同》约定执行。2018年7月23日，刘道山取得其与巫溪县新发粮油有限责任公司互换房屋高仓的不动产权证书(渝[X]巫溪县不动产权第X号)。该不动产权证书面积一栏载明共有宗地面积9041.53平方米/房屋建筑面积400.2平方米。2018年7月24日，刘道山（乙方）与巫溪县新发粮油有限责任公司（甲方）达成《房产交换补充协议》。主要内容如下：一、甲方将不动产权已过户给乙方，共有宗地面积9041.52平方米,房屋建筑面积400.2平方米。二、此幢房屋包括梯间四周边界为：东齐梯间边，南齐滴水，西齐自墙边，北齐围墙边。三、乙方在双方协议的边界内有权使用，甲方无权干涉。边界外乙方无权干涉甲方的经营活动。另查明，2013年12月20日，刘道山分别向杜发贵、丁才诗借款2万元，并于2018年4月26日分别向杜发贵、丁才诗补充出具《借条》一份。还查明，杜发贵、丁才诗、苏学军曾于2018年9月12日向本院起诉，请求解除杜发贵、丁才诗、苏学军与刘道山、胡术英2014年4月22日签订的《房屋买卖合同》，本院于同日将起诉状副本、应诉通知书等法律文书送达给刘道山、胡术英。杜发贵、丁才诗、苏学军为该诉讼分别支付代理费5000.00元。上述事实，有身份证复印件、《房屋买卖合同》复印件、房产证复印件、国有土地使用证复印件、领条复印件、借条复印件、不动产权证书复印件、《协议书》复印件、《房产交换补充协议》复印件等证据及当事人在庭审中的陈述在卷为据，足以认定。本院认为，本案原、被告双方争议的焦点在于涉案《房屋买卖合同》是否应当解除。本院评述如下：从原、被告签订的《房屋买卖合同》的内容看，合同约定了杜发贵、丁才诗、苏学军支付价款的时间，并未约定刘道山、胡术英何时将房屋产权变更登记的时间。由于合同约定不明确，双方就合同履行产生争议。2018年4月26日，刘道山向杜发贵、丁才诗、苏学军出具《领条》，还作出了相应承诺。刘道山于2018年7月23日取得了与巫溪县新发粮油有限责任公司互换房屋的产权证书，即刘道山完成了《领条》承诺的第一项内容。由于刘道山取得的产权证书面积栏载明共有宗地面积9041.53平方米/房屋建筑面积400.2平方米，故原告认为被告已不能按照合同约定将标的物交付原告方，致使原告不能实现合同目的，故请求解除合同。原、被告签订《房屋买卖合同》时，双方就案涉房屋进行了丈量，并在合同中明确了房屋四界，面积约为520平方米。显然，原、被告丈量的面积不仅包括房屋建筑面积，还包含了部分宗地面积。刘道山取得的房屋产权证载明宗地为共有，表明被告已不能按照合同约定交付标的物给原告，故原告主张解除合同符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因原告就案涉合同于2018年9月12日向本院起诉，请求解除杜发贵、丁才诗、苏学军与刘道山、胡术英2014年4月22日签订的《房屋买卖合同》，本院于同日将起诉状副本、应诉通知书等法律文书送达给刘道山、胡术英。故本院确认原、被告2014年4月22日签订的《房屋买卖合同》于2018年9月12日解除。对于原告主张判令二被告立即返还三原告340000.00元购房首付款，并自2014年4月23日起按1%的月利率向原告方承担34万元的资金利息的诉讼请求，本院认为根据庭审查明的事实，原告共向被告支付购房款30万元，故依法应由被告返还原告购房款30万元，其余4万元为借款，与本案不属同一法律关系，原告可另案主张。原告要求自2014年4月23日起按1%的月利率向原告方承担34万元的资金利息的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。对于原告主张判令二被告按原合同第十条约定赔偿三原告违约金54万元的诉讼请求，本院认为合同解除后，一方当事人可以请求违约方按照合同约定承担违约责任，本案中原、被告双方在《房屋买卖合同》第十条约定“如一方违约将赔偿对方总金额百分之叁拾的违约金”，但本案原告共计向被告支付购房款30万元，若按总金额计算违约金显失公平，故应按原告支付的购房款的30%计算违约金，即被告应赔偿原告违约金9万元。关于原告主张的代理费用，本院认为代理费并非原告的直接损失，原告要求被告承担代理费的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、九十七条、九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、确认原告杜发贵、丁才诗、苏学军与被告刘道山、胡术英2014年4月22日签订的《房屋买卖合同》于2018年9月12日解除；二、被告刘道山、胡术英于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告杜发贵、丁才诗、苏学军购房款30万元；三、被告刘道山、胡术英于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杜发贵、丁才诗、苏学军违约金9万元；四、驳回原告杜发贵、丁才诗、苏学军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7262.70元，由原告杜发贵、丁才诗、苏学军负担4648.13元，由被告刘道山、胡术英负担2614.57元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  冉光涛二〇一九年七月三十日书记员  何海燕