贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初5956号 原告：罗正书，女，1965年5月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：李凌瑞（特别授权代理）：系贵州靖毕律师事务所律师，执业证号：15224201510183434。 委托诉讼代理人：陈继（一般授权代理）：系贵州靖毕律师事务所实习律师，证号：230713011110595。 被告：毕节东润房地产开发有限责任公司，住所：贵州省毕节市七星关区威宁路黔西北商贸城二建区，统一社会信用代码：91520500722182213U。 法定代表人：吴传明，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：李有福，男，1954年7月7日出生，汉族，系公司办公室主任。 第三人：毕节市东润商业运营管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路中环国际B栋五楼，统一社会信用代码：91520500337290226M。 法定代表人：陈灵，该公司执行董事。 原告罗正书与被告毕节东润房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称东润房开公司）、第三人毕节市东润商业运营管理有限公司（以下至判决主文前称东润商运公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告罗正书及委托诉讼代理人李凌瑞、陈继、被告东润房开公司委托诉讼代理人李有福均到庭参加了诉讼，第三人东润商运公司法定代表人陈灵经传票传唤示到庭（缺席）。本案现已审理终结。 原告罗正书向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、依法判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计20,000.00元（变更为至2019年7月16日暂计89,363.75元）（违约金以购房款816,107.00元为基数，每日按万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止），3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求。事实及理由：原告购买被告开发建设的位于毕节市威宁路××西北商贸城××区（中环国际）第B幢夹层27号商品房，双方商定，购房款总价为816,107.00元，并由第三人东润商运公司对该商铺进行返租，租金每年81,610.00元，租期十年，前两年的租金163,220.00元在原告向被告支付购房款中予以扣除，即原告仅需向被告支付652,885.00元便履行完毕816,107.00元购房款的支付义务。原、被告于2015年4月18日签订《商品房买卖合同》，合同对当事人、商品房基本情况、房价的确定方式及总价款、付款方式、时间，商品房的交付时间、房屋登记等事项进行了约定，其中约定被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了购房款652,885.00元，并支付550.00元办理商品房预告登记的费用交付被告，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。综上所述，原告认为被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告东润房开公司辩称：原告主张的违约责任不成立，双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项“转移登记”中对不能提交转移登记有关文书的违约，双方只是以逾期60日为限，约定一次性违约金，对逾期60日后“出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的”，并未作违约处理，即对应格式合同的备选项未作对应选择，说明原告对被告逾期责任作了“不再追究”的意思表示，这里有三个备选项：一、逾期60日内；二是逾期60日后，买受人有权退房是一个独立的整债；三是逾期60日后的另一个备选形态房价款为基数，按日万分之一支付违约金是一个继续性的债。这三个债是独立性的，且三和一、二是相悖的。在合同中，双方对违约金的承担，只作了一次性选择，而放弃了另二个的选择，被答辩人按继续性债来诉求是强加性的，其诉请应予驳回；答辩人违约不是主观故意造成的，对原告未作选择的过错，应公平裁判，不应当由答辩人承担不利后果，况且，此种违约实际上未给原告造成损失，要求法院公平适用过错原则；原告的购房款只能以交款为准，先扣二年的租金只是一个促销手段，不具有交付房款的意义。请法院在有利于化解矛盾和经济发展，驳回原告的诉讼请求。 第三人东润商运公司未答辩，在举证期限内未向本院提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。第三人东润商运公司经传票传唤未到庭，视为其放弃对原、被告所举证据的质证权利。对双方当事人无争议的原告提供的身份证、收据、刷卡凭证，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的证据：《商品房买卖合同》、《东润、中环国际商铺委托经营管理协议》。证明目的：证明房款实际为816,107.00元（其中租金163,220.00元）在协议中扣除。被告质证有异议。经审查，结合原告提供的收据、刷卡凭证，该证据本院予以采信。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的位于毕节市七星关区××西北商贸城二建区（中环国际）第B幢夹层27号房，该房号为B栋-夹-27；用途为商业营业用房，建筑面积22.81平方米，套内建筑面积14.665平方米；该商品房总价款为652,885.00元；交房条件和时间：出卖人应当于2015年6月1日前，向原告交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第X项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定向被告支付购房款652,885.00元，于2015年4月18日交付给被告预告款550.00元。被告在庭审中称，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，不具备交付办理产权转移登记的有关文书的条件。 另查明：2015年5月26日，（甲方）原告罗正书（出租方）、（乙方）第三人东润商运公司（承租方）、（丙方）被告东润房开公司（开发商）签订《东润、中环国际商铺委托经营管理协议》，载明甲乙丙三方根据相关法律法规的规定，经平等协商一致，就甲方将购买的店铺返租给乙方经营管理事宜，达成如下条款，共同遵守。一、甲方将其在毕节市七星关区威宁路中环国际项目购买的夹层27号商铺委托经营给乙方管理，租赁期限自2015年6月1日起至2025年5月31日止，共10年，租金支付额度计算，（甲方购房总金额816,107.00元）的10%，2017年6月1日至2018年5月31日81,610.00元，每年均为81,610.00元。合同还约定了三方的其他权利义务等相关事宜。 本院认为，综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要是：被告是否应支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金以及计算基数及金额（被告补充焦点：违约责任的认定）。对双方争议的焦点，因原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定的期限向原告交付涉案房屋，并于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未在该期限内取得该商品房所有权初始登记，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任，故原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院应予以支持，违约金应从被告违约的次日，即2016年7月1日起开始计算。因涉案房屋现在不具备办证条件，属于事实上不能履行，但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件。因此，违约金应计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止。对违约金的计算基数，原告主张实际购房款为816,107.00元，应以该购房为基数，被告主张应以合同约定的652,885.00元为基数。对此，因双方签订的合同约定：“买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。根据该约定，应以“已付房款”为基数，本案中，原告提供的证据证明其实际支付的房款为652,885.00元，而返租的租金不能认定为已付房款，故应以已付房款为基数，即应以652,885.00元为基数计算违约金，对原告诉请超过部分，本院不予以支持。对被告庭审主张违约责任如何认定的焦点问题，被告主张双方只是以逾期60日为限，约定一次性违约金，对逾期60日后“出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的”，并未作违约处理。对该主张，从双方签订的合同载明：“2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第X项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”的内容可认定，买受人有权选择不退房，如买受人选择不退房的，被告应按该约定履行支付违约金，不存在被告主张的逾期60日为限，约定一次性违约金。故对被告的该抗辩，本院不予以支持；对被告主张其“违约不是主观故意造成的”。其未提供相关证据加以证明，且双方签订的合同未约定，买受人不是主观造成违约可以免责。故该抗辩理由，本院不予以支持；对被告主张违约未给原告造成损失，因合同未对违约金的支付以造成损失为前提，故对被告的该抗辩理由，本院也不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告毕节东润房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗正书逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款652,885.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年7月1日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告罗正书之日止）。 二、驳回原告罗正书的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,017.00元（已减半收取），由被告毕节东润房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年七月三十一日 书记员 裴晨迪