山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终3048号上诉人（原审被告）：济宁鼎圣置业有限公司，住所地梁山县文化路南银都庄园。法定代表人：周晓青，总经理。委托代理人（特别授权）：王坦，山东求胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某某，男，1945年9月7日出生，住梁山县。委托代理人（特别授权）：张刚,王利涛，山东瑞文律师事务所律师。上诉人济宁鼎圣置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2018）鲁0832民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人济宁鼎圣置业有限公司上诉请求：1、撤销梁山县人民法院(2019)鲁0832民初1637号民事判决;2、改判驳回被上诉人的诉讼请求;3、本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。一、一审认定买卖合同的效力,同时否认合同组成部分补充条款约定和认购协议的效力,显然是矛盾的,系认定事实不清,法律适用错误,应当依法改判或发回。一审认定双方买卖合同是双方真实意思表述,且不违反法律、行政法规的强制性规定,认定合同合法有效,对双方均具有约束。对补充条款约定不予认可,且未提出任何有法律和事实依据的理由,显失公平。相反买卖合同补充条款约定和认购协议能够综合认定由被上诉人承担涉案费用的事实依据。前后呼应且均由被上诉人签字确认。因此一审对于买卖合同、补充条款约定及认购协议的效力在认定上存在矛盾和错误,该错误认定损害了上诉人的利益,应当予以纠正。二、一审适用法律错误,燃气安装费、暖气配套费由买受人即由被上诉人承担是基于双方的合同约定,该约定系双方当事人真实意思表示,且不违反法律规定,应为有效约定。根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同》补充协议第十二条的约定:本合同第十条相关设施设各交付条件中所涉及燃气安装费、暖气配套费由买受人承担。该约定与本合同约定有冲突的,以本约定为准。如有异议,由买受人与供暖、供气单位自行解决,出卖人不需要提供理由和解释,该条具有不可抗辩性,为该《商品房买卖合同》及补充协议成立有效的先决条件,买受人如有异议,请自行退房。该补充协议是专用条款,对燃气安装费、暖气配套费由买受人承担作出明确具体的约定,是双方真实意思表示,未违反法律、行政法规效力性强制性规定,具有法律效力,且符合济宁市及梁山县有关政策规定和本地实际,另该合同在梁山县房地产管理局进行了备案,合法有效,双方均应当按照该合同约定全面履行合同义务。因此被上诉人请求无效没有法律依据。该补充协议是买卖合同的组成部分,且该条款是合同有效成立的先决条件,一审判决否认该条款的效力即否认买卖合同的效力,有失公正。三、上诉人将涉案费用分别代被上诉人缴纳给相关专营单位,并由各专营单位为上诉人开具收据、发票的行为,符合本案双方当事人商品房买卖合同中补充条款约定,上诉人代收被上诉人涉案费用的行为系依据双方合同而为。开户费中的供热配套建设费是由梁山恒源热力有限公司收取,燃气管道安装费是由梁山奥德燃气有限公司收取,一审中上诉人出具的收据及收费单位向上诉人出具的中国建设银行单位客户专用回单均能证实。根据双方签订的补充协议第二条的约定,双方已签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》中约定的商品房价款,仅为购买商品房本身的价款,不包含由出卖人代收、代缴的各项费用积极办理不动产登记证所需的各项费用。双方均系按照合同约定履行义务,无任何违反法律、法规等强制性规定。综上,由被上诉人承担开户费是基于双方合同的约定,该约定合法有效,开户费是供气、供热专营单位收取,上诉人代收开户费并向相关专营部门缴纳的行为是履行双方合同约定的行为,且开户费未包含在已收取的房款中,涉案建设项目未被征收专项配套费,专营单位收取开户费具有合理性,并未加重被上诉人的责任,请二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张某某答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人张某某向一审法院起诉请求：请求判令被告返还开户费6997.70元及相应利息。一审法院审理查明，原告张某某与被告济宁鼎圣置业有限公司于2017年7月19日签订房屋买卖合同，约定被告将梁山县汇豪庭小区房产一处出售给原告，该合同约定：第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备1、供水、排水；2、供电；3、供暖；4、燃气；5、电话通信；6、有线电视；7、宽带网络。以上第1、2、3、4项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。第二十八条补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议见附件十一（附件十一：本合同第十条相关设施设备交付条件中所涉及燃气安装费、暖气配套费由买受人自行承担。该约定与本合同约定有冲突的，以本约定为准。如有异议，由买受人与供暖、供气单位自行解决，出卖人不需要提供理由和解释。该条具有不可抗辩性，为该《商品房买卖合同》及补充协议签订成立有效的先决条件，买受人如有异议，请自行退房！）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。另查明，2017年7月19日，原告向被告缴纳开户费6997.70元。该开户费具体包括供暖开户费（30元/平方米）、天然气开户费（2800元/户）、有线电视开户费（250元/户）。一审法院认为，原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，对双方均具有约束力。根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第十条，明确约定供水、排水、供电、供暖、燃气由出卖人即被告负责办理开通手续并承担相关费用，合同中“补充协议”条款虽然将主合同中的费用承担主体变更为买受人即原告，但该合同条款亦明确约定：该条款中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本院认为，补充协议作为合同中的条款将燃气安装费、暖气配套费变更由原告承担应视为不合理的加重原告责任，则仍应以本合同即案涉合同第十条的约定为准，即由被告负责办理供水、排水、供电、供暖、燃气开通手续并承担相关费用。根据双方合同约定，有线电视开户费应由买受人自行承担，被告已收取的有线电视开户费250元可不予返还。故原告要求被告返还开户费的诉讼请求，应予以支持6747.70元（6997.70元-250元）；其要求被告支付利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。被告主张双方存在商品房买卖认购协议，应由原告承担开户费，但该认购协议的内容仅是要约行为，双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》对认购协议的内容已作出变更，应当以《山东省新建商品房买卖合同（预售）》确定双方的权利与义务，被告的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告济宁鼎圣置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张某某开户费6747.70元；二、驳回原告张某某其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告济宁鼎圣置业有限公司负担。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人要求上诉人返还开户费的诉讼请求是否有法律依据及事实依据。经查，2017年7月19日，被上诉人张某某向上诉人鼎圣公司缴纳开户费6997.70元。该开户费具体包括供暖开户费（30元/平方米）、天然气开户费（2800元/户）、有线电视开户费（250元/户）。2017年7月19日，上诉人济宁鼎圣置业有限公司与被上诉人张某某签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，是真实有效的，本院予以认可。在该合同中的第十条约定：商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1、供水、排水；2、供电；3、供暖；4、燃气；5、电话通信；6、有线电视；7、宽带网络。以上第1、2、3、4项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。第二十八条约定对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。在补充协议第十二条中约定本合同第十条相关设施设备交付条件中所涉及燃气安装费、暖气配套费由买受人自行承担。该约定与本合同约定有冲突的，以本约定为准。如有异议，由买受人与供暖、供气单位自行解决，出卖人不需要提供理由和解释。该条具有不可抗辩性，为该《商品房买卖合同》及补充协议签订成立有效的先决条件，买受人如有异议，请自行退房。现上诉人主张基于双方合同约定，其代被上诉人缴纳开户费6997.70元。本院认为双方在房屋买卖合同第十条中已明确约定供水、排水、供电、供暖、燃气由上诉人负责办理开通手续并承担相应费用。但在合同补充协议中又约定燃气安装费、暖气配套费变更由买受人即被上诉人负担。该两条约定存在矛盾，补充协议中含有不合理的减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，故双方当事人的约定仍应以主合同为准。一审法院判决上诉人返还开户费6747.70元符合法律规定及双方当事人的约定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由济宁鼎圣置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇一九年七月八日书记员  黄 灿