成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初2075号 原告（反诉被告）：王友蓉，女，汉族，1977年12月27日出生，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：古鹏，四川蜀文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都汇融酒店管理有限公司，住所地成都市成华区二环路北四段9号1栋。 法定代表人：薛丽珍。 委托诉讼代理人：刘真含，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）王友蓉与被告（反诉原告）成都汇融酒店管理有限公司（以下简称汇融酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日、2019年7月2日两次公开开庭进行了审理，原告王友蓉及其委托诉讼代理人杨伟、古鹏，被告汇融酒店公司的委托诉讼代理人刘真含、吕瑞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王友蓉向本院提出诉讼请求：1、确认被告解除与原告于2014年6月25日签订的《房屋租赁合同》属违约，判决被告支付房屋租赁合同违约金1000000元并赔偿经济损失2523300元；2、被告退还原告履约保证金185300元，并从起诉之日起，按月利率2%的标准，向原告支付迟延退还期间的资金占用利息至此款付清之日止。事实与理由：原被告双方于2014年6月24日同张再明签订三方协议，约定将成都会融酒店管理有限公司名下，张再明承租的位于成都市二环路北四段XXX的房屋转租于王友蓉用于生产经营，由王友蓉支付张再明转让费388000元。原被告双方于2014年6月25日签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于成都市二环路北四段XXX房屋出租给原告，合同期限为5年零10个月零18天，自2014年6月10日期开始计算，并约定在租赁期间，甲方无故单方解除本合同应支付乙方人民币一百万元整作为违约金。被告于2017年8月1日无故将房屋停电停水，造成原告无法正常经营，在此期间，原告与被告多次协商，被告拒不履行相应义务。2018年上半年，被告在未通知原告，且未经原告允许的情况下，将房屋出租给第他人使用，致使双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，给原告造成巨大经济损失。因此,为维护原告的合法权益,特依法诉至贵院,望判如所请。 汇融酒店公司答辩称，合同解除系原告根本违约提前退租所导致，被告不存在违约解除合同的行为，原告要求被告支付违约金和损失没有合同和法律依据，原告违约，被告有权扣除履约保证金。 汇融酒店公司向本院提出反诉请求：1、判令双方租赁合同已于2016年10月31日解除；2、反诉被告支付拖欠的2016年6月10日-2016年10月31日的租金339,306元；3、反诉被告延迟支付租金所产生的违约金3,518,603.22元；4、反诉被告向反诉原告返还垫付的物业服务费58,500元；5、反诉被告向反诉原告返还垫付的水电费21,883.5元；6、反诉被告向反诉原告支付资金占用费6,894元（自2017年7月1日期，以物业费、水电费为基数，以同期银行贷款利率为标准，暂计算至2019年4月12日，最终至反诉被告实际支付之日为准）7、反诉被告支付因违约行为导致反诉原告房屋2016年11月1日-2017年6月30日空置损失576356；8、判令不予退还反诉被告的履约保证金185,300元。事实和理由：2014年6月25日，双方签订《房屋租赁合同》，租赁期为2014年6月10日至2020年4月27日，租金支付方式为季付，即于当期租赁期限届满前15日内支付下一季度租金，租赁合同约定如拖欠租金或其他费用单次超过30天或者累计超过60天的，出租方有权解除合同并收回房屋，同时赔偿损失。汇融酒店公司依约向反诉被告交付了租赁房屋，但在合同履行过程中，王友蓉屡次出现拖欠合同约定租金及物业给用等情况，其中，王友蓉最迟应于2016年6月9日支付2016年6月10日至2016年9月9日期间的租金，但王友蓉却一直未支付，截止2016年8月22日已拖欠长达75天。同时，王友蓉还存在拖欠物业管理费的情况。2016年8月22日，汇融酒店公司向王友蓉发出解约通知书张贴于王友蓉租赁房屋处，通知王友蓉租赁合同于2016年8月26日解除，租赁合同解除后，王友蓉于2016年9月29日雇佣了搬家公司对租赁房屋内家具物品进行搬离，但因王友蓉未结清租金和水电费，汇融酒店公司制止了其搬离，王友蓉于2016年10月期间偷偷搬离，租金和水电费至今未结清。租赁合同因王友蓉根本违约解除后，房屋一致处于空置状态，直至2017年7月1日才得以对外出租，空置期长达8个月，导致汇融酒店公司产生房屋空置损失576,356元，同时汇融酒店公司作为房屋所有权人收回房屋后，向物业公司支付了王友蓉拖欠的物业费水电费合计80,383.50元。综上，王友蓉严重违反合同约定，导致合同根本性违约，应当承担合同约定的违约责任，汇融酒店公司为维护自身合法权益诉至法院。 王友蓉答辩称，汇融酒店公司的主张不是事实，按照双方的合同约定，如果一方提前解除本合同应由双方达成解除合同的补充协议，但汇融酒店公司在未通知王友蓉前就停水停电，强行将王友蓉赶出案涉房屋属于违约；双方的租赁合同于2016年8月1日已经解除，汇融酒店公司也认可合同在2016年8月22日后3日内解除，现汇融酒店公司要求王友蓉支付房屋占用费、租金、违约金属自相矛盾，恰好证明汇融酒店公司单方面终止房屋租赁合同，应当承担违约责任。请求驳回汇融酒店公司的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2014年6月24日，汇融酒店公司、王友蓉、张再明签订《三方协议》一份，约定，张再明与汇融酒店公司于2012年4月28日签订了《房屋租赁合同》，约定汇融酒店公司将成都市二环路北四段XXX一楼及二楼房屋出租给张再明，现三方协议如下：一、张再明因自身原因不再继续履行该《房屋租赁合同》，经汇融酒店公司同意，转租给王友蓉；二、汇融酒店公司同意解除《房屋租赁合同》，但对张再明已缴纳的履约保证金185,300元不予退还，张再明履约保证金自动顺延至王友名下，作为王友蓉的履约保证金，待汇融酒店公司与王友蓉签订新的《租赁合同》后汇融酒店公司向王友蓉出具履约保证金收条，王友蓉将相当于原履约保证金数额的款项支付给张再明…… 2014年6月25日，汇融酒店公司与王友蓉签订《房屋租赁合同》一份，约定，汇融酒店公司将位于成都市二环路北四段XXX.26平方米，二楼铺面865.24平方米房屋出租给王友蓉，物业管理费3元每平方米／月。租赁期限为5年零10个月零18天，自2014年6月10日起开始计算，租赁期满，本合同即行终止……合同还约定，王友蓉应当向汇融酒店公司支付人民币185300元作为履约保证金，租赁期满，王友蓉按合同约定腾退房屋、结清所有费用且无其他违约行为的，汇融酒店公司将履约保证金无息退还，履约保证金不可折抵租金。在租金期间，因王友蓉违约或侵权等导致需承担违约、赔偿责任的，汇融酒店公司有权从履约保证金中直接扣除相应金额（不足部分王友蓉应另行补足），王友蓉应在汇融酒店公司扣除相应金额后5日内恢复履约保证金金额。租金、履约保证金的支付期限及方式约定如下：2014年6月10日至2015年4月27日，月度租金62208.7元、月度物管费2761.5元；2015年4月28日至2016年4月27日，月度租金66707.9元，月度物管费2761.5元；2016年4月28日至2018年4月27日，月度租金72044.5元，月度物管费2761.5元，王友蓉按季度向汇融酒店公司预付租金及物管费，本合同签订当日内，王友蓉应当向汇融酒店公司支付房屋履约保证金，自合同签订起5日内至首期租金；王友蓉应当在当期租赁期限届满前15日内，按照相应标准支付下一季度租金。王友蓉负责经营期间的水、电、气等其他因使用该房屋产生的费用并由王友蓉承担延期付款的违约责任。合同违约责任约定，租赁期间，因汇融酒店公司原因导致房屋主体结构需要维修，王友蓉书面通知后一个月内仍未履行维修责任的，汇融酒店公司应当承担相应的赔偿责任，王友蓉无违约行为，汇融酒店公司无故单方面解除本合同的（不可抗力因素导致的除外），汇融酒店公司应当支付王友蓉人民币一百万元整作为违约金。在租赁期内，王友蓉有下列情形之一的，汇融酒店公司有权解除本合同并收回该房屋，不退还王友蓉履约保证金和所交租金，同时王友蓉赔偿汇融酒店公司的一切损失……（2）拖欠本合同约定的租金或其他费用单次超过30天或者累计超过60天的……租赁期内，王友蓉单方面提前终止本合同，提前退租的，汇融酒店公司有权不退还王友蓉履约保证金且王友蓉需向汇融酒店公司支付人民币一百万元整作为违约金；租赁期满或者合同解除后，王友蓉未按照约定交还房屋，每逾期一日，应按照该房屋当年租金总额的0.5%支付违约金；租赁期内，如未按期缴纳房屋租金，水、电、气费用，按照每逾期一日，支付总额的1%违约金。 上述合同签订后，汇融酒店公司将约定房屋交由王友蓉使用。2016年1月12日，汇融酒店公司与王友蓉签订《补充协议》一份，约定，自2015年9月10日起，汇融酒店公司同意下调房屋租金，下调之后的租金为：2015年9月10日至2016年4月27日月度租金为57,991.5元，2016年4月28日至2018年4月27日月度租金62,630.82元。 另查明，2016年6月2日，汇融酒店公司向王友蓉开具《专用收据》一张，载明收到王友蓉履约保证金185,300元。王友蓉向汇融酒店公司支付了2014年6月10日至2016年6月9日期间的租金，汇融酒店公司向王友蓉开具了租金《专用收据》。 还查明，2016年8月22日，汇融酒店公司向王友蓉发出《解约通知书》一份，载明：“您与本公司签订的《租赁合同》约定的租金缴纳期限（当期租赁期限届满15日前，按照相应标准支付下一期租金）已超过75日，您仍未完全缴纳应付相应款项。租金欠费期限2016年6月10日至2016年9月9日，租金欠费金额187,892.46元，合同租金逾期违约金条款，截止2016年8月22日，租金逾期违约金140,872元，合同违约金1,000,000元，总计欠费金额1,328,764.46元。经本公司前期多次催告后，您仍未缴纳相应租金，已符合合同约定的解约条件，希望您收到本通知书后，3日内到本公司协商解决此事，缴清所欠租金及相关违约金，若您缴清所欠租金，则相关违约金可根据实际情况适当减免，《租赁合同》继续履行，否则，3日后本公司将根据合同的违约条款与您正式解除合同，届时，本公司将暂扣您遗留在该房屋内的物品，采取强制搬离措施，收回房屋，并依法保留追究您个人违约责任的权利。” 2016年9月29日，王友蓉雇佣搬家公司到汇融酒店公司搬离租赁房屋内的物品，遭到汇融酒店公司的制止，双方发生纠纷后报警处理，府青路派出所现场调解。 庭审中，王友蓉为证明己方并未违约，系汇融酒店公司单方违约，向本院提交了如下证据：1、林钦平中国工商银行历史交易明细单，拟证明王友蓉自2016年6月9日至2016年7月21日期间，通过转账及现金存款的方式，向汇融酒店公司员工林钦平账户支付了2016年6月10日至2016年7月24日期间的租金共计63,000元，并表示，从王友蓉缴纳第一期租金的时间为2014年9月可以看出，双方并未按照合同约定的时间收、付房租，已形成交易习惯。2、成都慕名假日酒店管理有限公司企业信用信息及工商登记材料、民事起诉状、民事裁定书，拟证明系该公司租赁汇融酒店公司三楼房屋后装修，导致王友蓉租赁的二楼房屋漏水，无法正常经营，原告为此提起了诉讼，双方存在争议。3、府青路街道办事处八里庄社区居民委员会出具的《证明》及，注销公告报纸截图，拟证明王友蓉租赁汇融酒店公司二楼房屋用于经营三元缘源足浴堂，汇融酒店公司未经王友蓉同意将房屋出租，致使王友蓉无法继续营业。 汇融酒店公司质证意见为：认可2016年7月21日王友蓉向林钦平转款20,000元，但该款项系王友蓉支付的租赁房屋的水电费，不是租金，其他王友蓉所称其他人的现金存款或转账不予认可。王友蓉向汇融酒店公司缴纳租金每次都逾期是事实，但并不是王友蓉所说形成了交易习惯，不代表汇融酒店公司认可其逾期支付的行为。对成都慕名假日酒店管理有限公司企业信用信息及工商登记材料、民事起诉状、民事裁定书真实性认可，但不认可王友蓉的证明目的，不能证明系成都慕名假日酒店管理有限公司装修漏水导致王友蓉不能正常经营。府青路街道办事处八里庄社区居民委员会出具的《证明》真实性不认可，并举出府青路街道八里庄社区居民委员会印章管理登记表一份，以证明八里庄社区居民委员会未向王友蓉出具过该证明。 汇融酒店公司为证明系王友蓉违约及其损失，向本院提交了如下证据：1、汇融酒店公司与案外人林钦平签订的《房屋租赁合同》，拟证明系王友蓉逾期支付租金提前退租导致案涉房屋空置，汇融酒店公司为了减少损失才自2017年7月1日期将房屋低租金标准出租，房屋空置期自2016年10月至2017年6月30日；2、维也纳酒店出具的证明，汇融名城D区一楼其他租户2016年9月至2017年4月期间租金支付情况，以证明王友蓉陈述系因维也纳酒店装修导致其无法正常经营不属实，其他相邻商户及维也纳酒店均正常经营。3、物业管理费专用收据一张、水电费专用收据一张，拟证明汇融酒店公司代王友蓉支付了案涉房屋的水电费21,883.5元、物业服务费58,500元。 王友蓉对汇融酒店公司提交的证据均不予认可，并表示，两张票据的形成时间为2017年6月30日和2017年7月3日，与原告经营的2016年8月1日没有任何关联性。 上述事实，有当事人当庭陈述及经过质证的以下证据予以证实：原、被告身份信息、《三方协议》《房屋租赁合同》、《解约通知书》、银行卡交易明细单、接（报）警登记表、《专用收据》及当事人当庭陈述予以证实。 本院认为，汇融酒店公司与王友蓉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均本应按照合同约定履行己方义务，但在合同履行过程中，王友蓉从第一期租金支付开始即未按合同约定的时间执行，汇融酒店公司也未提出异议，王友蓉该种逾期、零散支付租金的行为一直持续到2016年6月9日，在支付完毕2016年第二季度租金后，并未按照合同约定的时间支付第三季度的租金，该行为应当属于违约。汇融酒店公司在其逾期支付本季度租金达75日后向其发送《解除合同通知书》符合双方签订的《房屋租赁合同》约定的解除合同的条件，汇融酒店公司有权解除合同。王友蓉认为因长期未按照合同约定的时间支付租金，故双方形成了不按时支付租金的交易习惯，本院认为，王友蓉逾期支付租金，汇融酒店公司收取租金表示认可其当期支付租金的行为系为了维护交易活动的正常进行，并不能以此认定双方对合同约定的履行方式进行了变更而形成了交易习惯，对王友蓉的该项陈述本院不予采信。 关于合同解除的时间，汇融酒店公司发出《解除通知书》后，因王友蓉并未按照该通知书的约定履行相关义务，汇融酒店公司可以按照《解除通知书》载明的合同解除时间3日后即2016年8月26日解除双方的《房屋租赁合同》。故本院确认，汇融酒店公司与王友蓉于2014年6月25日签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月26日实际解除。王友蓉认为双方的租赁合同应当自2016年8月1日起解除，但王友蓉并未举出相应证据证明其主张，本院不予认可；汇融酒店公司表示双方租赁合同的解除时间为2016年10月31日，本院认为，王友蓉于2016年9月29日前往租赁房屋搬离物品被阻止虽能看出截止2016年9月29日王友蓉尚有物品存放在案涉租赁房屋，但不能以此证明双方的租赁合同关系仍在存续，因汇融酒店公司发送的《解除合同通知书》明确了合同解除时间，王友蓉也未提出异议，故应当以该时间作为双方租赁合同的正式解除时间。 对于王友蓉主张的违约金、经济损失，因王友蓉未按时足额向汇融酒店公司支付租金，王友蓉存在违约行为，其主张汇融酒店公司违约并支付违约金的主张本院不予支持；王友蓉主张其经济损失为装修损失、转让费损失、营业损失，但因系其违约导致汇融酒店公司解除合同，且王友蓉并未向本院举证证明其存在经济损失，故本院对王友蓉主张的经济损失不予支持。 对于王友蓉主张的退还履约保证金185,300元，本院认为，王友蓉未按照《房屋租赁合同》的约定按时足额支付租金，长期逾期缴纳租金，最后因己方的违约行为导致房屋租赁合同被解除，而房屋租赁合同明确约定了因王友蓉的违约行为导致合同被解除的，汇融酒店公司有权不退还保证金，故王友蓉的该项诉讼请求本院不予支持。 对于汇融酒店公司主张的王友蓉欠付租金。因双方的租赁合同解除时间为2016年8月26日，王友蓉应当向汇融酒店公司支付2016年6月10日至2016年8月25日期间的房屋租金，租金计算为：62,630.82元/月÷30天×76天=158,664.74元。扣除王友蓉已经支付的20,000元，王友蓉还应向汇融酒店公司支付该期间的租金138,664.74元。汇融酒店公司主张该20,000元系支付的水电费，但汇融酒店公司并未举出证据证明王友蓉有欠付水电费的情形，本院不予支持，该部分费用应当计算为租金。王友蓉主张共支付租金63,000元，但王友蓉并未举证证明其主张的林钦平其他收款系由其支付，故本院不予采信其主张。 对于汇融酒店公司主张的逾期支付租金的违约金，本院认为，违约金应当以损失为基础，兼具惩罚性和补偿性，房屋租赁合同约定的欠付金额总额每日1%的违约金，属约定过高，本院酌情予以调整，按照银行贷款利率年利率上浮50%予以支持。 对于汇融酒店公司主张垫付的物业服务费、水电费及资金占用费，因汇融酒店公司举出的物业服务费、水电费的票据开具时间为2017年6月30日、2017年7月3日，且汇融酒店公司并未举证证明王友蓉在租赁期间欠交2016年6月10日至2016年8月26日期间的物业服务费、水电费，故本院对汇融酒店公司的该三项主张不予支持。 对于汇融酒店公司主张的房屋空置损失，作为出租方，汇融酒店公司己方向王友蓉发送《解除合同通知书》要求解除双方的房屋租赁合同，合同解除后，又以自己的行为阻止王友蓉搬离租赁房屋中的物品，导致房屋无法及时另行出租的责任应当由汇融酒店公司自行承担，故对汇融酒店公司主张的房屋空置损失本院不予支持。 综上，对于王友蓉的本诉请求本院不予支持，对于汇融酒店公司的反诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、王友蓉于本判决生效之日起十日内向成都汇融酒店管理有限公司支付2016年6月10日至2016年8月26日的租金138,664.74元及违约金（以逾期金额为基数，自逾期之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.5倍，计算至判决确定支付之日止）。 二、汇融酒店公司不予退还王友蓉履约保证金185,300元。 三、驳回王友蓉的本诉请求。 四、驳回成都汇融酒店管理有限公司的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费34,986元，减半收取17,493元，由王友蓉负担；反诉案件受理费21,486元，减半收取10,743元，由成都汇融酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  张红 二〇一九年七月四日 书记员  尹曾