吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初1002号 原告：于哲，男，1971年1月18日出生，汉族，住吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：李志国，吉林明达伟业律师事务所律师。 被告：吉林东方伟业房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区望云北街18号01幢0001001室301房间。 法定代表人：林智勇，总经理。 委托诉讼代理人：张科源，该公司法务助理。 原告于哲与被告吉林东方伟业房地产开发有限公司（以下简称东方伟业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于哲及其委托诉讼代理人李志国、被告东方伟业公司的委托诉讼代理人张科源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于哲向本院提出诉讼请求：判令东方伟业公司赔偿于哲经济损失18万元、双倍返还定金4万元；东方伟业公司承担诉讼费和其他费用。事实及理由：于哲于2013年9月30日与东方伟业公司签订了《东方伟业·公园道一号认购协议书》，交付定金2万元，认购公园道一号5栋一单元102号，建筑面积为121.61平方米的房屋。该协议书第二条规定：“买房同意签订本《认购书》之日起--日内付清按揭首期款或全部房款...”（具体时间栏为空白）。但是，于哲在知悉所认购房屋另卖他人之前，一直没接到东方伟业公司的交款通知。后于哲多次找其交涉，东方伟业公司才于2019年2月25日出具《回复函》，把责任全部推到于哲身上。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，东方伟业公司应当承担违约责任，双倍返还定金4万元，赔偿经济损失22万元（按认购房屋面积合计121.61平方米，每平方米损失1500元计算）。请人民法院支持于哲的全部诉请。 东方伟业公司辩称，一、已在2014年1月份电话通知了于哲，要求于哲当月来东方伟业公司签订《商品房买卖合同》，可于哲明确表示拒绝，东方伟业公司是在于哲拒绝与东方伟业签订《商品房买卖合同》后才将涉案房屋另售给他人。试想从签订《认购书》之日起，到于哲到法院提起诉讼之日止，已经长达近6年的时间，如果于哲有购买涉案房屋的意愿，那于哲应早已经多次来东方伟业公司处主张权利，询问涉案房屋情况，可于哲事实上从未来过东方伟业公司处主张过权利，根据民诉法解释108条的规定，可以推定于哲拒绝来东方伟业公司处签订《商品房买卖合同》极有可能发生，没有签订《商品房买卖合同》的过错在于哲；二、假设东方伟业公司没有通知于哲来东方伟业公司处签订《商品房买卖合同》，那么于哲在长达5年多的时间内不依据认购书履行义务、行使权力，故权利失效。于哲同东方伟业公司于2013年9月30日签订的认购协议书第2条的约定，该条款中虽未明确于哲须几日内付清首付款或全部房款，但该期限是以天来计算的，不可能是一年，更不可能是两年，否则违背了该协议订立的初衷，也违背了鼓励交易的原则，时至2019年，已经过去了五年多，于哲从未向东方伟业公司主张过任何权利，既没有在合理的期限内要求与东方伟业公司签订《商品房买卖合同》，也未在合理的期限内履行其支付首付款或全部房款或办理按揭贷款手续的义务而导致于哲丧失了依据认购协议而有的相应权利，即权利失效。卖方有权将该房屋另行出售，对买方所交的认购金不予退还，并不再另行通知买方；三、双方签订的两份认购协议的时间为2013年9月30日，后东方伟业公司将该两份认购协议上载明的房屋卖给第三人，且签订了《商品房买卖合同》，其中本案案涉房屋在2016年2月19日已经备案，备案具有公示效力，于哲应当在备案之日起知道自己的权利受到侵害，自2016年2月19日至今已经超过三年，于哲诉请已经超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2013年9月30日，东方伟业公司（卖方）与于哲（买方）签订《东方伟业·公园道一号认购协议书》，约定：“东方伟业公司将其开发的公园道一号5栋1单元102号（预售面积121.61平方米）出售给于哲；预定单价为4671.1元/平方米；预定总价为568053元；付款方式为银行按揭；买方签订本协议时应向卖方交纳定金2万元，用于担保买方与卖方签订正式《商品房买卖合同》，如因买方原因导致《商品房买卖合同》不能签订，则卖方有权没收定金，且无须通知买方，并有权将本认购协议项下商品房另行销售；买方同意签订本《认购书》之日起/日内付清按揭首期款或全部房款，并在规定时间内携带身份证、本《认购书》及其他证明文件到卖方指定地点签署《商品房买卖合同》，逾期则不能享受卖方承诺的相关优惠，所购物业之价款按照签订《商品房买卖合同》所示价格收取，若买方签订本《认购书》之日起/日内未征得卖方书面同意，未按照本《认购书》约定支付房款、在卖方规定时间内未签订或签署《商品房买卖合同》的，视为买方自动放弃购买，卖方有权将该房屋另行出售，对买方所交的认购金不予退还，并不再另行通知买方。……”于哲于2013年9月30日支付定金2万元。遂东方伟业公司出具收款收据一张，载明：“今收到于哲公园道一号5号楼1单元102室定金2万元。” 另查明，涉案房屋已于2014年1月10日取得商品房预售许可证。2016年2月16日东方伟业公司与案外人许晔签订关于案涉房屋的《认购书》，于2016年2月19日与案外人许晔签订案涉房屋的《商品房买卖合同》。 认定上述事实的证据有：于哲提供的认购协议书、交款收据及东方伟业公司出具的回复函；东方伟业公司提供的商品房预售许可证及商品房买卖合同。 本院认为，东方伟业公司与于哲签订《东方伟业·公园道一号认购协议书》约定了在将来一定期限内订立商品房买卖合同，该协议具备预约合同的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，按照约定东方伟业公司应通知于哲到指定的地点签署《商品房买卖合同》，虽东方伟业公司抗辩电话通知于哲，但是其未提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。案涉房屋具备签订商品房买卖合同的条件，但是东方伟业公司未通知于哲而将该房屋另卖他人，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”具体到本案，因案涉房屋已另卖他人，致使双方签订的《东方伟业·公园道一号认购协议书》合同目的不能实现，故东方伟业公司应双倍返还定金。于哲诉请东方伟业公司返还4万元的诉请于法有据，本院予以支持。 关于于哲主张的经济损失18万元，本院认为不应予以支持。首先，于哲并未举证证明该损失是实际发生的损失；其次，从于哲的损失的计算方式可以确定该损失应是可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方约定了定金2万元作为履行合同的担保，而18万元的可得利益损失，因为有定金作为担保是否签订商品房买卖合同，因而东方伟业公司在订立合同时不能够预见到该损失。故对于哲的该项请求不予支持。 关于于哲诉请是否已过诉讼时效的问题。双方签订的《东方伟业·公园道一号认购协议书》并未约定履行期限，且东方伟业公司未提供证据证明其通知于哲解除合同的时间，另东方伟业公司于2019年2月25日才给于哲出具《回复函》，即从《回复函》出具之日起明确表示其不履行义务，于哲至此才知道或者应当知道自己的权利受到损害，故于哲于2019年4月18日向本院提起诉讼，没有超过诉讼时效。关于东方伟业公司主张涉房屋于2016年2月19日已经卖给他人并办理备案且备案具有公示效力，于哲应从此时知道其权利被侵害的抗辩，因商品房买卖合同备案往往是为了规范、约束房地产开发企业，仅具有商品房交易信息的备案效力，不具有物权的公示效力，故对其抗辩不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、吉林东方伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内双倍返还于哲定金共计4万元。 二、驳回于哲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由于哲负担1950元，吉林东方伟业房地产开发有限公司负担350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  王淑萍 二〇一九年七月二十三日 书记员  赵晨宇