西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初8299号原告方诗明，男，汉族，1976年9月2日出生，住陕西省西安市雁塔区。委托代理人：李阿莉，女，1976年9月2日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：陕西智逸实业有限公司，住所地西安市。法定代表人：田军亚，该总经理。委托代理人：黄保军，陕西稼轩律师事务所律师。委托代理人：马媛，陕西稼轩律师事务所律师。原告方诗明诉被告陕西智逸实业有限公司（以下简称“智逸实业”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何燕适用简易程序，公开开庭进行审理。原告方诗明委托代理人李阿莉，被告智逸实业的委托代理人黄保平、马媛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方诗明诉称，2015年4月16日，原告与被告签订的商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的高新大都荟小区,4幢3单元30层33001号房屋，房屋总金额为439790元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，然而被告至今无法提供房屋工程竣工验收备案表，违约违法欺骗交房，且被告交付的房屋存在厨房上水故障等各种质量问题，截止目前被告也未按约定办理房屋产权所有证。故原告现诉至法院请求判令：1、请求判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金39932元（按总价款*882天*万分之一），暂计算至2018年11月26日；2、请求判令被告支付原告厨房上水设施修理费用2000元；3、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金2198.95元；4、判决被告按照合同约定履行采暖系统一户一表的义务；5、判令被告赔偿原告损失（因其长达两年的施工）20000元；6、判令被告按照合同约定的商品房质量条款更换电梯。被告智逸实业辩称，1.原告第一项“请求法院判令被告承担逾期交房违约金”的诉讼请求没有依据，原告已实际收房，被告完成了房屋交付，因此不能要求被告支付实际交房之后的违约金。2.原告第二诉讼请求，被告已按照合同约定完成了厨房预留下水设施的义务，因此原告此项主张无依据，应予驳回。3、对于原告第三项诉讼请求，请法院依法合同约定判决。4、对原告第四项诉讼请求，被告已按照合同约定履行了采暖系统一户一表的义务。5、原告第五项、第六项诉讼请求没有依据，请求依法予以驳回。经审理查明，2015年4月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15034678），该合同约定：买受人购买由出卖人开发的位于西安市雁塔区XX街XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号商品房，建筑面积60.40平方米，房屋总价439790元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；该合同第十五条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后520个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理。1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.买受人不及时提供办理产权证书所需资料的，出现延误与出卖人无关。该合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.上、下水在该商品房交付使用时达到使用条件；2.生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件……如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：因出卖人原因造成的，由出卖人在30日整改，达到使用条件，超过30日的，每逾期壹日，按已付购房款的万分之零点五支付违约金。附件二：建筑节能补充协议：供热系统、热量方式、一户一表。另查明，原告依约向被告支付了购房款439790元，被告应按照合同约定于2016年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。原告于2016年7月27日收房，原告收房后发现房屋无厨房上水措施。截至2018年4月份，高新大都荟小区仍处于围挡基坑、路面施工状态；截至2017年10月10日，大都荟小区尚未取得《房屋测绘报告》；截至原告收房之日被告仍未取得消防验收。以上事实，有《商品房买卖合同》、住宅使用说明书、交房公告、验房单、《分部(子分部)工程通过验收各方会签表》，中国气象局发布的《雨量等级》、陕西省气象服务中心出具的《西安市降水量统计表》、GB506666-2011《混凝土结构工程施工规范》截选、JG/T100-99《塔吊起重机操作使用规程》截选、中国安全生产协会发布的《雨季施工安全措施》、监理单位出具的《雨雪天气记录汇总》、搜狐网页截图、高新大都荟位置图及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。关于原告主张的逾期交房违约金，原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2016年5月31日前，原告已于2016年7月27日收房，被告对收房时间予以认可。被告虽向本院提交了涉案房屋的五方验收记录，但涉案项目尚未取得消防验收手续。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。参照《建设工程消防监督管理规定》，“一类高层住宅建筑”建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.1.1，高层民用建筑根据其建筑高度、使用功能和楼层的建筑面积可分为一类和二类。一类建筑包括建筑高度大于54m的住宅建筑。本案涉案房屋地上建筑层数地上28层，系一类高层住宅建筑，故涉案房屋的交付条件除应通过五方验收外，还应通过消防验收。由此可见，涉案工程还应通过消防验收才符合交付条件，故原告主张实际收房之前的逾期交房违约金合法有据，被告提交的因降雨及中高考原因影响工期的证据，均不能证明工程是否存在延期等事实，本院不予采信。被告依照双方合同约定应按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金，自2016年6月1日起计算至2016年7月27日止共57天的逾期交房违约金共计1253.4元，本院依法予以支持。根据合同约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务，而被告在原告依约向其支付购房款后，并未在约定期限内履行提交备案资料的义务，其行为已构成违约。被告应在2016年10月15日之交付房屋后的520个工作日内即2018年11月13日之前向原告履行房屋产权登记备案的义务，逾期应即按照已付购房款的0.5%计算违约金，故原告主张迟延办理权属证书的违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院依法支持。本案中，被告向原告交付的商品房虽已经验收合格，但厨房无预留上接水口，原告要求被告承担违约责任，被告答辩称在涉案房屋厨房安装上水设施不属于本案双方房屋买卖合同约定的内容，该公司无相应合同义务承担其费用以及损失。本院认为，本案双方所买卖商品房为居住用房，虽无合同约定，但上接水口应为厨房必备设施，房屋开发商在交付房屋时应当在厨房预留上接水口，以利于购买者实现商品房使用目的。故原告关于被告未在厨房预留上接水口构成违约应赔偿其损失的起诉理由成立，本院依法予以采信。被告关于在涉案房屋厨房预留上水设施在双方合同中未约定，其公司不应承担相应费用及损失的辩称理由，不能成立。原告要求被告赔偿其因厨房无上水设施而改造的费用及损失2000元，但未提交其他证据进行佐证，本院酌定该损失为800元，由被告赔偿原告。关于原告采暖系统一户一表的主张，被告辩称已按照合同履行，且采暖费用系行政收费，原告主张案一户一表收费于法无据，与事实不符，经本院查实，该项义务被告已依法履行，故对原告该项主张依法不予采信。关于原告主张要求被告赔偿损失及更换电梯一节，因无充分确实的证据佐证，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告方诗明支付逾期交房违约金1253.4元。二、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告方诗明支付逾期办理房屋权属登记的违约金2198.95元。三、被告陕西智逸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告方诗明损失800元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告方诗明其余诉讼请求。本案案件受理费1403元，减半后由被告承担50元，原告承担651.5元。因原告已预交，被告应将其承担部分在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员  何      燕 二〇一九年 七 月 四 日 书 记 员  王  小  波     打印：扈艳红         校对：王小波         年  月  日送达 1