广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1443号原告：广州市恒利基业商务酒店管理有限公司，住所地：广州市荔湾区荔湾路78号自编14号801房。法定代表人：区国铭，职务：董事长。委托诉讼代理人：庄志东、张昆红，均系广东威戈律师事务所律师。被告：广州李裕兴针织厂，住所地：广州市荔湾区荔湾路78号。法定代表人：任山虹，职务：厂长。委托诉讼代理人：王浩晖、王霞，均系广东卓信律师事务所律师。第三人：广州F.P.P.国丰百货大厦有限公司，住所地：广州市荔湾区荔湾路78。法定代表人：区国铭，职务：董事长。委托诉讼代理人：庄志东、张昆红，广东威戈律师事务所律师。原告广州市恒利基业商务酒店管理有限公司（以下简称恒利基业公司）诉被告广州李裕兴针织厂（以下简称针织厂）、第三人广州F.P.P.国丰百货大厦有限公司（以下简称国丰有限公司）合作合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及第三人的法定代表人区国铭及委托代理人庄志东、张昆红，被告李裕兴针织厂的委托代理人王浩晖、王霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒利基业公司诉称：原告与被告于1994年12月23日签订了一份《合同书》，约定“由于乙方（原告）把荔湾路78号原织布、成衣车间共八层楼改造为购物商场，广州市规划局根据大厦外立面及消防通道的用地需要，认为大楼西面原李裕兴针织厂红线范围外临马路的一角属市政规划用地，甲、乙双方基于上述原因，经友好协商，一致同意由李裕兴针织厂出名征用上述地段，由广州市国丰实业有限总公司出资，负责该土地有偿使用费以及地上七间商业店铺的拆迁补偿费用。手续办妥后，今后该地段的产权归属广州市国丰实业有限总公司所有。”。上述《合同书》签订后，被告于1994年12月28日至1995年9月12日期间办理和领取了《建设用地规划许可证》、《关于建设用地的通知》、《建设工程报建审核书》、固定资产投资项目《投资许可证》。办妥上述主管部门批准手续后，原告即投资扩建，并如期在1996年6月前完工。但是，上述扩建项目完工己逾二十年，被告却不依约办理扩建工程验收发证手续，虽经原告多次催促，被告仍拖延不办。为了维护原告的合法权益，现起诉要求判令：一、被告对广州市荔湾区荔湾路78号原告投资扩建的物业3157平方米向相关国土资源、规划部门办理竣工、质量、消防、规划验收手续及土地使用权的转移登记手续，由原来的用地单位华星公司转移登记到被告名下。二、被告配合原告完善广州市荔湾区荔湾路78号地段的用地拆迁补偿、用地结案、《建设用地批准书》等相关用地手续；三、被告办理上述物业产权证后立即将该物业产权转移过户到第三人名下；四、被告承担本案全部诉讼费用。被告李裕兴针织厂辩称：一、案涉《合同书》为无效合同，原告据此要求办理“广州市荔湾路78号”物业扩建部分（下称：“案涉物业”）的验收发证及产权转移登记缺乏事实基础和法律依据。《合同书》签订时，《城市房地产管理法》尚未颁布施行，其效力应适用《最高人民法院印发的通知》认定。具体到本案，1.案涉《合同书》签订时，我方未取得诉争物业所涉地块的国有土地使用权证，更遑论办理国有土地使用权出让手续。2．原告不具有房地产开发经营资质。因此，案涉《合同书》为无效合同。退一步而言，即使根据现行有效的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第二十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，案涉《合同书》同样也应认定为无效合同。二、退一步而言，即使法院经审理后认为案涉《合同书》有效，《合同书》也已于1996年1月15日终止，原告据此主张诉争物业的所有权于法无据。（一）案涉《合同书》的签订背景是1994年10月12日，我方与原告签订了《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》[下称：《合作改造合同》，其实质是租赁合同]，约定将荔湾路78号原织布、成衣车间八层楼层给原告作购物、饮食娱乐中心，场地分租，写字楼及第三者经营使用。（二）《合作改造合同》签订后，因原告自身原因，致使该合同并未完全履行。为解决原告自身引发的问题，1995年12月31日，“广州东方F.P.P混凝土有限公司”（甲方）、我方（乙方）、原告（丙方）共同签订了《协议书》，约定：各方共同投资设立一家以广州市国丰百货大厦为经营场所的有限责任公司；……乙、丙双方同意在公司设立时终止原合作改造合同。因此，案涉《合同书》已于“F.P.P国丰公司”设立之日终止（即，合同双方的权利义务亦已终止），在此情形下，原告根据案涉《合同书》的约定据此主张本案项下之诉请同样于法无据。三、根据现行法律、法规规定，诉争物业建设、验收手续不齐备，不具备向规划、房管部门办理验收发证和转移登记的条件。即便我方取得诉争物业的《国有土地使用权证》，根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》的规定，诉争物业所涉地块出必须通过招拍挂流程公开转让，我方也不可能通过协议的方式将诉争物业所涉地块的使用权转让予原告。经审理查明：广州市荔湾区荔湾路78号自编14号房屋的产权人是针织厂，房产证登记该房屋为七层，建筑面积为9849.76平方米。1994年10月12日针织厂（甲方）与广州市国丰实业有限总公司（乙方，即原告前身）签订《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》约定:一）合作条件：(甲方)1.甲方提供荔湾路78号原织布成衣车间8层给乙方做购物饮食娱乐中心场地分租写字楼出租及第三者经营使用。2.合作年限从1996年6月1日起至2026年5月31日止，合作期为30年。(乙方)乙方每月10日前向甲方交交合作费60万元。二）双方责任：乙方在经营期间发生的一切债权债务与甲方无关等。同日，双方签订了《补充协议》，约定甲方提供电话线和有关附属设施给乙方使用，乙方给付相关费用。1994年10月28日双方签订《补充协议》两份，分别约定乙方给予甲方租金损失补偿、停工损失。1994年12月23日针织厂（甲方）与原告（乙方）签订《合同书》约定：广州市荔湾路78号是甲乙合作经营的，合作期为30年，已于1994年10月12日签订合作合同。由于乙方把该大楼改为商场，规划局根据相关用地需要，认为大楼西面原针织厂红线范围外临马路一角属于市政规划用地。基于上述原因，双方一致同意针织厂出名征用上述地段，由乙方出资，负责该土地有偿使用费及地上七间商铺的拆迁补偿费用。手续办妥后，今后该地段的产权归乙方所有。1995年12月31日广州东方F.P.P.混凝土有限公司（甲方）、被告（乙方）、原告（丙方）签订《协议书》约定：鉴于1994年10月12日，乙丙双方签订了《合作改造李裕兴针织厂成衣大楼为国丰百货大厦合同书》，及根据该合同签订的其他合同，以下统称为合作改造合同。根据改造合同丙方通过银行借款4761万元的融资方式，投入成衣大楼的改造。现已完成总工程量的85%，工程收尾和大厦开业的资金短缺。经市长办公会议纪要决定丙方采取转让股权等方式回笼资金，偿还银行借款。甲乙丙方同意在本协议条款和条件的限制下，共同投资依法设立一家以广州市国丰百货大厦为经营场所的有限责任公司，努力解决丙方在投资乙方的成衣大楼中存在的问题。各方达成如下协议。第一条：甲乙丙各方根据公司法的相关规定，共同投资设立一家以国丰百货大厦为经营场所的有限责任公司。第二条：有限责任公司的名称为广州F.P.P国丰百货大厦有限责任公司。第三条：公司的注册资本为人民币1亿元，其中甲方认缴5000万元，乙方认缴3000万元，丙方认缴2000万元。第四条：甲方认缴的出资额，通过将丙方欠银行的借款（含利息）转为甲方的负债方式，以经会计师事务所审计的，丙方用银行借款投入改造乙方成衣大楼的资金作为出资。乙方认缴的出资额，以经评估确认的、属于乙方所有的位于广州市荔湾路78号的原织布成衣大楼的地上建筑物及行政划拨国有土地使用权和设施出资。丙方认缴的出资额，以经会计师事务所审计的实际投入改造乙方成衣大楼的资金及利息(不含转为甲方负债的银行借款)核定作为出资。第五条：(出资时间)甲方应在本协议签订之日起360天内将其认缴的出资额存入准备设立的公司在银行开设的临时账户，丙方于本协议签订之日起360天内以现金形式补足其认缴的出资额（如存在不足时），乙方应当在合理时间内依法办理其作为出资的财产的所有权和使用权的转移手续以及有关许可证的更名手续。第七条：甲乙丙三方全部缴纳出资之日起7天内，三方应共同委托法定的验资机构对各方出资进行验资，并据此验资，出具验资证明。第十三条：乙丙双方同意在公司设立时，终止原合作改造合同。第十五条：凡因执行本协议所发生的或者与本协议有关的一切争议，三方应协商解决，若协商不能解决，任何一方均可将争议提交广州市仲裁委员会仲裁。1995年12月31日混凝土公司、原告、被告通过了《公司章程》，主要内容:本公司是按照中华人民共和国公司法的相关规定设立名称为广州F.P.P国丰百货大厦有限责任公司。经营期限为50年至本公司营业执照签发之日起计算。公司注册资本为1亿元。本公司设立时，混凝土公司通过将广州市国丰实业有限公司欠银行的借款转为其负债的方式，以经会计师事务所审计的该借款投入改造，李裕兴针织厂成衣大楼形成的资产认缴出资额人民币5000万元。原告对国丰大厦投入的资金经查账核实经额认缴人民币2000万元。针织厂以其位于广州市荔湾路78号的原织布、成衣大楼的地上建筑物、设施和行政划拨国有土地使用权等经评估后的价值认缴出资额人民币3000万元。分别占本公司注册总金额50%，20%，30%。本公司首期注册资本为人民币100万元，其中东方公司出资现金50万元，原告出资现金20万元，针织厂出资现金30万元。第十九条，本公司股东享有下列权利，一、按其出资比例分取红利等。另混凝土公司（甲方）、针织厂（乙方）、原告（丙方）还签订了《承包经营合同》约定：甲乙丙三方根据1995年12月31日签订的协议书和通过的《国丰百货大厦有限公司章程》的有关规定，就国丰百货大厦的经营问题，经协商一致签订本合同。一、经营方式，国丰大厦的经营采用甲丙方总负责每月固定利益给乙方，乙方不参与的承包经营方式。二、承包经营时间从国丰百货大厦有限责任公司成立之日起10年内。三、承包经营金额和支付方式承包经营金额为每月固定60万元，每三年递增一次等。四、在本合同约定的承包期内，乙方只参加董事会，不参与国丰大厦的经营管理。五、甲丙方在本合同约定的承包期内，以国丰百货大厦有限公司名义和以其拥有的公司出资额融资所进行的经营收益属甲丙方所有，乙方不参与；如发生亏损由甲丙方承担，乙方不负责。六、本合同为《协议书》和《章程》的组成部分，对甲乙丙三方具有同等约束力。七、本合同经甲乙丙三方代表签字盖章之日起生效，至承包期满时失效。上述协议、合同签订后，李裕兴针织厂把厂房交给原告改造使用，原告曾有投入资金对厂房改造。1994年12月28日广州市城市规划局向针织厂发放了《建设用地规划许可证》，同意针织厂征用3544平方米做商业大厦。1995年4月10日广州市国土局发出《关于建设用地的通知》，通知其办理征地、拆迁安置补偿和有偿使用事宜，并领取《建设用地批准书》后方得使用土地。1995年7月广州市城市规划局审核通过了针织厂报建的加建3157平方米工程。之后，原告对涉案厂房大楼进行了加建改造，该加建部分与旧厂房连通，并已投入使用，但针织厂至今未办理加建部位的土地使用权有偿出让手续，目前加建部位也没有进行各项验收手续。诉讼中，原告申请财产保全，本院依法查封了被告名下的广州市荔湾区78号自编14号房屋部分的产权份额。原告为此缴纳了诉讼保全费5000元。本院认为：一、原、被告先后签订的《合作改造合同》、《补充协议》、《合同书》、《协议书》、《承包经营合同》是双方的真实意思表示。《合同书》交待了签订的背景和原因，是因为在改造成衣大楼过程中，根据规划部门的意见和消防通道用地的需要，才签订该《合同书》，因此，该《合同书》是全面履行1994年10月12日《合作改造合同》所需，实质上属于《合作改造合同》的组成部分。原、被告之后与东方公司签订的《协议书》已经约定，在组建合资公司后，《合作改造合同》终止。由于合资公司已经成立，且《合同书》实质上属于《合作改造合同》的组成部分，故该《合同书》也相应终止，双方当事人的权利义务已由《协议书》取代，因此，原告依据该已终止的合同书向被告主张违约责任缺乏合同依据，本院不予支持。二、对于《合同书》的效力问题，最高人民法院的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》已失效，不能以此作为判定合同效力的依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规定，不属于效力性规定，不能以此作为判定合同效力的依据。本案不属于国有土地使用权合同纠纷，故不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。三、目前加建部分没有通过各项验收，不具备办证的条件，故原告要求办理房屋过户手续存在事实上的障碍，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州市恒利基业商务酒店管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费111800元、诉讼保全费5000元由原告广州市恒利基业商务酒店管理有限公司负担。如不服本判决，原、被告、第三人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马文洁人民陪审员  李文姬人民陪审员  高少珍二〇一九年七月十六日书 记 员  李 婷