广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异681号 异议人（被执行人）：广州磁性材料厂有限公司，住所地广州市海珠区龙导尾仁济直街8号，组织机构代码19045568-9。 法定代表人：柯强。 委托代理人：廖**、邓博，均系广东和颂律师事务所律师。 申请执行人：汤晓丹，男，1964年6月16日出生，住广州市越秀区。 委托代理人：阳艳，系广东瀛杜律师事务所律师。 被执行人：柯强，男，1967年8月26日出生，汉族，住广州市越秀区。 被执行人：廖文，女，1969年4月30日出生，汉族，住广州市越秀区。 本院在执行申请执行人汤晓丹与被执行人广州磁性材料厂有限公司（以下简称磁性材料厂）、柯强、廖文借款合同纠纷一案中，被执行人磁性材料厂向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人磁性材料厂异议称：我方请求中止（2019）粤0106执恢11号案的执行程序，事实和理由如下：广州市天河区人民法院于2019年4月2日张贴了（2019）粤0106执恢11号公告，我方得知被要求于自张贴公告之日起10日内腾空广州市海珠区南田路仁济直街8号自编3栋之一、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋（以下简称案涉房屋），此裁定严重损害我方合法权益。根据（2015）穗天法金民初字第6090号民事判决，被执行人是向兴业银行借款，因此执行标的物的相关权利人机构应为兴业银行，我方并未与汤晓丹签订任何的借贷或抵押合同。同时，被执行人柯强因陷入一起涉黑涉腐案件失去自由至今，与外界无法正常沟通，导致多起诉讼均缺席判决，其中多起案件均存在债权人虚构债务的情形，明显显失公平，本案的金融借款合同纠纷正是因被执行人柯强个人原因引起的不安抗辩，根据《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》文件精神，在此申请法院能派人前往衡山县看守所给予重新审理裁定，审慎把握处理产权和经济纠纷的司法政策，严格规范涉案财产处置的法律程序。此外，我方已将案涉房屋场地出租给异议人生泰渔庄、紫竹林素食馆和广州广磁磁性材料有限公司，此裁定亦会严重损害异议人的合法承租权利。 在本案审查期间，异议人明确其异议请求为：中止对案涉房屋的拍卖。并补充以下异议理由：1、抵押物的权属不清，抵押物所在土地的一个土地权属证上有七个房产证，但是拍卖的抵押物只有六个房产证，在六个房产证的权属范围、占地四至范围区分清楚之前不应拍卖；2、在2014年12月，我方向光大银行举债时，光大银行委托评估公司作出Z字（2014）D120008号房地产抵押估价报告，委托评估市值是15004800元，而本次拍卖行为中的评估价格为900余万元，在2014年一直到2019年这段时间，广州市房地产市场都是在上涨的过程中，但是评估房的房价不升反而降，这显然是不符合市场行情的；3、案涉房屋涉及的土地和建筑物已经经过广州市海珠区城市更新局标图建库，纳入了三旧改造的土地范围。按照广州市人民政府今年下发的五号文，可以参照商业、物业计容的50%、60%计价，涉案的广州市海珠区南田路仁济直8号的地址商业、物业的可计容的单价大概是4万元的一平方米，如果按照50%的计价涉案的宗的地土地面积是2600平方米，初步计算土地价值将近5200万元，而本案评估公司的评估价格仅仅是900余万元，我方认为该评估报告是不公允的，也是不符合相关的法律规定的。 申请执行人汤晓丹答辩称：我不同意异议人的异议请求，要求法院尽快拍卖案涉房屋。理由如下：1、关于债权问题，贵院于2018年12月6日作出了（2018）粤0106执888号执行裁定，将原案的申请执行人变更为我，我有是有权申请贵院的执行。2、异议人认为生效的民事判决没有按照法定程序审理，该情况应该按照审判监督程序处理，不应当在执行程序处理。3、异议人没有提供租赁合同，所以我认为是异议人与承租人没有合法的租赁行为。4、异议人完全是为了拖延执行程序，滥用诉权，启动了多个异议事项。5、我是案涉房屋的抵押权人，根据房随地的原则，贵院的执行的六套案涉房屋占用的土地使用权一并进行转移，并没有涉及到异议人所说的共用土地、整块土地的执行问题。6、我方已经在执行过程中将六处房屋的房产证复印件提交给法院，每个房产证的后面已经详细附上基地面积以及四至范围，且评估公司到过现场去勘察，根据房产证的四至图也能清晰察看到房屋的现场情况，不存在四至不清的问题。7、关于异议人提出了评估价格的问题：根据《最高法院人民法院关于确定财产处置参考价若干问题的规定》第20条、22条、23条规定，异议人认为的评估价格问题，贵院已经两次与评估公司予以修整，评估公司均予以驳回异议人的对评估价值的异议，异议人对评估价格的问题也不属于执行异议的范围。8、贵院以及评估公司要求异议人涉案房屋占用土地的“三旧”改造方案，包括补交土地价格的发票、补交零改造的项目的规划指标、由政府相关部门重新盖章确认三旧改造用地、宗地档案情况表，因异议人提交了原表，该表在2013年12月期满，法院两次要求异议人补交政府重新盖章的新表，但是异议人都没有提交。而根据广州市三旧改造的最新规定，涉案房屋所占用的土地距离地铁800米以内，不能作为自行改造的项目，异议人所称的已经失效的三旧所有的文件也不能作为将来自行改造的依据，政府何时改造，什么时候改造、改造的方案都处于不确定的状态，在不确定的状态下，贵院以房产证及房屋查册表登记的情况委托评估不存在任何问题。恳请贵院推进抵押物的执行。 被执行人柯强、廖文未答辩。 本院查明：原申请执行人兴业银行股份有限公司广州分行（以下简称兴业银行广州分行）与被执行人磁性材料厂、柯强、廖文借款合同纠纷一案，本院（2015）穗天法金民初字第6090号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决，被执行人磁性材料厂应于判决发生法律效力之日起五日内，向申请执行人兴业银行广州分行清偿借款本金500万元及利息【截止至2016年11月28日，利息250010.34元、罚息450302.10元、复利51418.81元；从2016年11月29日起至实际清偿之日止，罚息以本金500万元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率（三月期）加5.85%上浮50%计付；复利以250010.34元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率（三月期）加5.85%上浮50%计付】；兴业银行广州分行对被执行人磁性材料厂位于广州市海珠区南田路仁济直街8号自编3栋之一、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋共六处房屋（即案涉房屋）享有优先受偿权；被执行人柯强、廖文对上述债务承担连带清偿责任。因被执行人未履行上述判决确定的义务，兴业银行广州分行向本院申请执行，本院于2017年5月24日以（2017）粤0106执5506号立案执行。 本院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行上述判决确定的义务，逾期被执行人未履行。2018年6月25日，本院裁定终结该案的本次执行程序。 2018年8月21日，申请执行人兴业银行将其在（2017）粤0106执5506号案中的债权转让给汤晓丹，并于同月22日在羊城晚报刊登债权转让暨催收公告，告知被执行人债权转让的事实。2018年12月6日，本院根据汤晓丹的申请，以（2018）粤0106执异888号执行裁定，裁定变更汤晓丹为（2017）粤0106执5506号的申请执行人。 2019年1月11日，本院根据汤晓丹的申请，以（2019）粤0106执恢11号恢复执行。 2019年3月28日，本院裁定拍卖案涉房屋。 2019年4月19日，本院委托广州上德土地房地产与资产评估咨询有限公司（以下简称评估机构）进行评估。2019年5月7日，评估机构出具评估报告，本院将评估报告送达当事人。 异议人对评估结果提出异议，异议内容与本案异议一致，认为：一、《房地产估价报告》存在评估程序严重违反的情形；二、《房地产估价报告》存在财产基本信息错误的情形；三、《房地产估价报告》存在遗漏财产、估价畸低的情形，其中遗漏财产是指在执行房产所在地块上还有异议人自建房产约100多平方米。本院于2019年5月29日向评估机构发出《重新勘察现场及异议复核通知书》，要求评估机构：一、重新勘察现场；二、对异议问题进行复核。评估机构于2019年6月5日重新勘察了现场，并于2019年6月11日提交《对的复函》，对异议人的异议问题作了答复。其中，针对异议人认为遗漏财产的问题作出以下说明：评估报告所列评估对象与法院出具的《司法委托评估书》中“委托事项”所列示的一致（即案涉的六栋房屋），未有遗漏；各评估对象的评估面积与委托方提供的《查册表》中记载的面积数据一致；异议人所陈述的“自建房屋”并不在《司法委托评估书》中“委托事项”的评估范围内，评估机构未对其进行评估是正常合理的。复函说明：如果法院审核认为需按三旧改造项目土地对所在地块的土地用途进行评估设定，请异议人向法院申请修改“委托事项”，并请补交相关的评估所需资料（包括但不限于以下资料）：一、补交地价的发票；二、拟改造项目的规划指标；三、由政府部门重新盖章确认的《三旧改造用地宗地档案情况表》（原表的计划改造完成时间已过期）。同年6月17日，本院向异议人发出《补充评估资料通知书》，要求异议人于同月25日前向本院补充提交：一、补交地价的发票；二、拟改造项目的规划指标；三、由政府部门重新盖章确认的《三旧改造用地宗地档案情况表》（原表的计划改造完成时间已过期）。本院同时将案涉房屋的房地产权证（附有房地产平面图）交给评估机构。2019年7月2日，评估机构向本院出具《对异议人再次提供资料的复函》，载明：我司已收到由贵院转交的由异议人提供的以下资料：……经认真阅读上述资料，我司认为根据异议人补充提交的资料，无法100%地确认估价对象所在地块目前时点能顺利通过有关部门的“三旧”改造审批流程。鉴于贵院未对《司法委托评估书》中“委托事项”作实质性的修改，且异议人补充提交的资料中依然没有（1）补交地价的发票；（2）拟改造项目的规划指标；（3）由政府部门重新盖章确认的《三旧改造用地宗地档案情况表》（原表的计划改造完成时间已过期），故我司认为在目前情况下无需对我司出具的评估报告的评估结论进行修改。同月8日，本院根据上述复函作出《驳回异议通知书》，并送达异议人。 本院认为：本案争议焦点为：一、汤晓丹对案涉房屋是否享有优先受偿权；二、本院拍卖案涉房屋是否符合法律规定。 关于第一个争议焦点：汤晓丹对案涉房屋是否享有优先受偿权。 根据已经发生法律效力的（2015）穗天法金民初字第6090号民事判决，申请执行人兴业银行对案涉房屋有优先受偿权。兴业银行已经将其在（2017）粤0106执5506号案中的债权转让给汤晓丹，本院也已裁定将（2017）粤0106执5506号案的申请执行人变更为汤晓丹，依法汤晓丹对案涉房屋有优先受偿权。 关于第二个争议焦点：本院拍卖案涉房屋是否符合法律规定。 针对被执行人磁性材料厂的异议理由，本院认为，首先，被执行人未按本院通知履行生效判决确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，本院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。案涉房屋登记在被执行人磁性材料厂名下，本院裁定拍卖案涉房屋符合法律规定。其次，被执行人柯强未到庭参加诉讼，依法不影响（2015）穗天法金民初字第6090号民事判决的效力，异议人的该理由实际是对（2015）穗天法金民初字第6090号民事判决不服，此不属人民法院审查执行异议的范围，本案不予审查。再次，异议人认为本院拍卖案涉房屋会损害案涉房屋承租人的权益。本院认为，异议人作为被执行人，无权代案外人或者利害关系人主张权利。最后，异议人认为评估机构的评估损害其权益。依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。第二十三条规定：当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。根据评估机构的复核及复函，评估机构已对本院裁定拍卖的案涉六套房屋进行了评估，评估时已对案涉房屋进行了实地勘查，不存在评估的财产基本信息错误或者超出财产范围或者遗漏财产的情形，异议人的该异议不成立，也不存在《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款第（三）项和第（四）项规定的情形，异议人的该异议不成立。至于其主张的评估方法等问题，评估机构已依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定作出相应的答复，此不属执行异议审查的范围。 综上所述，异议人的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人广州磁性材料厂有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省广州市中级人民法院申请复议。 审 判 长  李云芳 人民陪审员  廖凤如 人民陪审员  叶曼玲 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  彭惠敏