广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6682号上诉人（原审原告，反诉被告）：邓兴祥，男，1986年9月13日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曾金鑫，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：杨敏，女，1982年9月30日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：李超权，男，1990年5月8日出生，汉族，住广东省德庆县。被上诉人以及原审第三人的共同委托诉讼代理人：邹景盛、林新妍，广东珠江律师事务所律师。上诉人邓兴祥因与被上诉人杨敏及原审第三人李超权租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人邓兴祥的委托诉讼代理人曾金鑫，被上诉人杨敏及原审第三人李超权的共同委托诉讼代理人邹景盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓兴祥上诉请求：1、撤销一审判决，改判第二、三、四判项；2、杨敏向邓兴祥返还54200元（其中押金21600元，水电费押金1000元，电力增容费10000元及2018年6、7月的租金21600元）及利息（以54200元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2018年8月1日起计至杨敏向邓兴祥清偿之日止）；3、杨敏向邓兴祥赔偿转手费44870元及利息（以44870元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2018年5月24日起计至杨敏向邓兴祥清偿之日止）；4、杨敏向邓兴祥赔偿装修费81130元及利息（以81130元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2018年8月1日起计至杨敏向邓兴祥清偿之日止)；5、驳回杨敏的反诉请求；6、由杨敏承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、双方在订立合同时，杨敏承诺涉案房屋可以顺利办理餐饮业的营业执照和食品经营许可证，基于涉案房屋附近状况及上任租户(用于粥粉面经营)的情况，邓兴祥已经尽到了租赁该房屋前审慎注意的审查义务。杨敏明知涉案房屋不允许经营餐饮业，仍然转租并做出上述承诺，主观上有重大过错。二、根据双方的《租赁合同》的第四条第4款、第六条第1款、《合同法》第二百一十六条规定，杨敏作为出租人，没有提供符合合同目的的租赁场地，应视为违约。邓兴祥在2018年8月底发现营业执照无法办理后，经过与杨敏的多次协商无果后，拒绝支付8月份的租金，是行使先履行抗辩权。且在邓兴祥已经投入大量资金对房屋进行全面的装修的情况下，杨敏尚且还要双倍退还定金和其他的装修损失，邓兴祥暂停支付租金合情合理，是对杨敏先期违约的合理抗辩。三、鉴于杨敏的违约行为，邓兴祥请求杨敏赔偿损失包括押金、电力增容费、装修费、转手费有合法依据。此外，邓兴祥从2018年6月初进驻涉案房屋以来，一直到8月初才开始正式营业，然而8月底双方因办证事宜起纠纷，店铺的实际经营时间少于1个月。因此，杨敏应退还未实际经营期间(6、7月份)的租金，同时，9月份的租金由于并未实际经营不应缴纳。杨敏辩称、李超权述称：一审判决证据充分，适用法律正确，请求予以维持。2018年9月21日，邓兴祥向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除邓兴祥与杨敏于2018年5月24日签订的《租赁合同》及《补充协议》；2、杨敏立即向邓兴祥返还54200元（其中押金21600元，水电费押金1000元，电力增容费10000元及2018年6月、7月的租金21600元）及利息（以54200元为本金、按照中国人民银行同期贷款利率的标准、从2018年8月1日起计至杨敏向邓兴祥清偿之日止）；3、杨敏立即向邓兴祥赔偿转手费44870元及利息（以44870元为本金、按照中国人民银行同期贷款利率的标准、从2018年5月24日起计至杨敏向邓兴祥清偿之日止）；4、杨敏立即向邓兴祥赔偿装修费81130元及利息（以81130元为本金、按照中国人民银行同期贷款利率的标准、从2018年8月1日起计至杨敏向邓兴祥清偿之日止）；5、杨敏承担本案的诉讼费用。杨敏向一审法院提出反诉请求：1、邓兴祥向杨敏支付2018年8-9月租金21600元及迟延履行利息（按银行同期贷款利率计算，其中10800元自2018年8月10日起算，剩余10800元自2018年9月10日起算）；2、邓兴祥向杨敏支付2018年8-9月的水电费、管理费、垃圾费共计8172.7元及延迟履行利息（按银行同期贷款利率计算，其中6195.5元自2018年8月10日起算，剩余1977.2元自2018年9月10日起算）；3、邓兴祥承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月20日，杨敏（委托人）与李超权（被委托人）签订《授权委托书》：杨敏授权李超权处理广州市海珠区xxx路xx-xx号房屋租赁等事宜。2018年5月24日，邓兴祥（乙方、承租方）、杨敏（甲方、出租房）签订《租赁合同》，约定:（第一条）1、乙方愿意承租甲方提供于广州市海珠区xxx路xx-xx号大楼首层03号铺位，经营制售冷热饮等，承租建筑面积为48平方米；（第二条）租赁期共21个月，出租期自2018年6月1日至2020年3月5日；（第三条）1、租金每月10800元（注：乙方必须在每月10号前支付当期租金）；2、乙方在合同签订日向甲方交纳22600元押金。（其中壹仟元为水电押金。）租赁期届满或合同解除时，甲乙双方就该物业交接完毕，除本合同另有约定的情形外，在抵扣应由乙方承担的其他相关费用后，剩余部分如数无息返还乙方；3、每月水、电费按乙方水表、电表显示实用量加公共分摊（收费根据国家规定收费标准）计收；第四条：甲方权利义务……4、应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营；（第六条）……3、本合同履行过程中发生符合法定或约定解除情形的，甲方或乙方均可依法、依约解除合同，并依法或依本合同约定承担合同解除后的法律责任；……5、乙方未能按期缴纳各项费用时，逾期一日按租金及费用总额的3‰向甲方支付滞纳金。如乙方拒付或滞付租金、物业管理费、水电费、垃圾费及其他费用逾期超过15天，视为乙方单方面解除合同，甲方有权对出租给乙方的商铺收回使用权；并清理乙方场内的所有物品，所发生的一切费用由乙方承担；等。当天，邓兴祥、杨敏签订《补充协议》，约定2018年6月1日至2019年3月5日每月租金为10800元，管理费300元，垃圾费50元，合计11150元；等。李超权出具《收据》：收到邓兴祥交来22A铺二个月押金及水电费押金（21600+1000水电费押金）22600元。一审庭审中，对于电力增容问题，邓兴祥表示：确认增容。对于办理营业执照问题，杨敏表示：并不是由杨敏代表邓兴祥办理，杨敏只是提供材料给邓兴祥办理营业执照。对于房屋使用问题，邓兴祥表示：实际使用到2019年；杨敏表示：实际收回是2018年10月9日。对于水电费问题，杨敏表示：水费八月份526.5元、九月份O元；电费八月份5301元、九月份1609.2元；管理费300元一个月，两个月600元；垃圾费50元一个月，两个月100元；用电分摊9元一个月、用水分摊9元一个月。邓兴祥表示：水电费不明确不清楚；不清楚实际使用的电费。经一审法院释明诉讼风险后，邓兴祥、杨敏坚持各自的诉讼请求。杨敏表示：如果没收押金和支付利息相冲突，选择没收押金。一审诉讼中，邓兴祥为证明其主张向一审法院提交了以下证据：1、广州市海珠区江南中街道来穗人员和出租屋服务管理中心与2018年8月9日出具的《关于xxx路xx-xx号大楼首层03铺的关于申请临时场地使用证明情况说明》；2、董某于2018年5月24日出具的《收据》：收到邓生商铺转让费35500元，未付有100元；3、广州市柏雅装饰设计有限公司与原告于2018年5月28日签名确认的《装修报价合同表》，该合同合计金额为81130元；4、中国工商银行股份有限公司广州江南大道中支行出具的《借记卡账户历史明细清单》；5、微信截图，拟证明原告缴纳了装修费。杨敏及李超权表示：证据1的真实性合法性确认，关联性不认可；证据2无法确认真实性、合法性、关联性；证据3真实性确认，该表只是报价，并不是实际支付的金额；证据4、5真实性确认，合法性无法确定，无法确认支付。杨敏为证明其主张向一审法院提交了以下证据：1、杨敏与广东中南建设物业发展总公司签订的《租赁合同》；2、催款通知两张；3、律师函及邮寄凭证（退件）；4、照片（张贴律师函）；5、杨敏与董某的《租赁合同》；6、营业执照复印件（董达时、广州市海珠区xxx路xx-xx号首层24A*）；7、杨敏与梁某的《租赁合同》；8、营业执照复印件（梁镜明、广州市海珠区xxx路xx-xx号停车场及1-3楼首层19号*）。邓兴祥表示：证据1真实性合法性不予确认，关联性确认；证据2、5、7、8真实性、合法性、关联性不确认；证据3、4、6真实性、合法性、关联性确认。李超权表示：所有证据真实性、合法性、关联性确认。杨敏及李超权共同提交以下证据：1、水电费发票；2、《建设工程规划许可证》、《申请门牌呈批表》、《中国人民解放军广州军区联勤部生产管理部（通知）》、《证明》。邓兴祥表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性不确认。一审法院认为：邓兴祥、杨敏通过签订《房屋租赁合同》的形式建立起租赁关系，则双方应按约定履行各自的义务。邓兴祥主张“要求杨敏申请办理营业执照，杨敏多次承诺会办理，但是一直拖延”，而杨敏则表示“并不是由杨敏代表邓兴祥办理，杨敏只是提供材料给邓兴祥办理营业执照”。因邓兴祥提交的证据不足以证明上述主张，且邓兴祥作为实际使用人承租涉案房屋具体做何用途并非作为出租人的杨敏控制，在无特别约定的情况下营业执照应由邓兴祥自行负责，故一审法院对邓兴祥的上述主张不予采纳。因此，邓兴祥仍应按约定支付相关费用。根据邓兴祥、杨敏的陈述，邓兴祥自2018年8月起未支付租金，则其迟延支付租金的行为已经构成违约。另，杨敏明确了水电费的具体数额，也提交了水电费的发票，邓兴祥对上述水电费发票没有异议且并未举证证明其实际用水电的费用金额。故，杨敏按合同约定的标准要求邓兴祥继续支付租金、管理费、垃圾费，以及按八月份水费526.5元、电费5301元；九月份电费1609.2元；水电分摊每月9元的标准计算水电费的诉讼请求，合法有理，予以支持；邓兴祥要求返还押金、赔偿装修费用的诉讼请求，依据不足，不予支持。邓兴祥确认电力已增容，则其支付的电力增容费应为邓兴祥已履行合同的对价；转手费是由邓兴祥和董某自行协商而产生的费用，与杨敏无关，故邓兴祥要求杨敏赔偿上述费用的诉讼请求，不予支持。本案中，邓兴祥仅是迟延支付租金一个违约行为，则只应承担一种违约责任，杨敏既主张不予返还保证金又主张支付租金等费用的利息，两者相冲突。鉴于邓兴祥要求返还保证金的诉讼请求已经被驳回，且保证金足以弥补杨敏的损失，故杨敏再要求支付利息的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。邓兴祥、杨敏同意解除合同，并无不当，予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年1月29日作出如下判决：一、解除邓兴祥与杨敏于2018年5月24日签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、邓兴祥在本判决发生法律效力之日起10日内向杨敏支付2018年8月、9月租金21600元及水电费、管理费、垃圾费共计8172.7元；三、驳回邓兴祥的其他诉讼请求；四、驳回杨敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4378元、反诉受理费272元，均由邓兴祥负担。二审中，上诉人邓兴祥提交了以下证据：1.上诉人邓兴祥与原审第三人李超权的微信聊天记录截图,拟证明被上诉人杨敏承诺过替上诉人邓兴祥办理营业执照，后杨敏出于各种理由拖延办理，上诉人邓兴祥通过原审第三人李超权与被上诉人杨敏协商赔偿事宜。2.个体工商户登记提交材料规范及网页截图，拟证明个体工商户登记的文件准备要求。3.上诉人邓兴祥与涉案店铺原租户董达时的聊天记录及定金条，拟证明：上诉人邓兴祥支付了店铺转手费。4.录音文字版整理，拟证明被上诉人杨敏承认无法办理营业执照的责任，原本双方有沟通赔偿的事宜。上诉人邓兴祥均未提供上述证据的原件。被上诉人杨敏、原审第三人李超权共同质证认为：证据1的真实性、合法性无法确认，关联性可印证一审判决所述营业执照是上诉人邓兴祥自行办理，被上诉人杨敏无法控制营业执照的办理，也没有承诺负责办理；确认证据2真实性、合法性，但与本案无关；证据3不是与被上诉人杨敏的聊天记录，与被上诉人杨敏无关；证据4不能证明被上诉人杨敏主要负责办理营业执照，被上诉人杨敏只是配合办理。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。被上诉人杨敏提供的其与上一手承租人签订的《租赁合同》约定涉案商铺经营餐饮，并办理了个体工商户营业执照。但被上诉人杨敏与上诉人邓兴祥签订涉案《租赁合同》后，江南中街道来穗中心于2018年8月9日出具情况说明，证实该中心按照广州市人民政府相关规定，对上诉人邓兴祥就涉案商铺提出申请新办餐饮类别的“临时场地使用证明”不再予以接受申请。由此可见，本案涉案租赁合同未能继续履行是因为无法就涉案商铺办理营业执照，而无法办理并非是上诉人邓兴祥主观上不办理或客观上因其自身原因所致，涉案租赁合同解除双方均有责任，双方因履行合同产生的损失应各自承担，因合同取得的财产应各自返还。故上诉人邓兴祥要求被上诉人杨敏返还押金21600元、水电费押金1000元，本院予以支持。根据双方的陈述，邓兴祥自2018年8月起未支付租金及水电费等其他费用，但如上所述，上诉人邓兴祥因无法办理营业执照而无法实现合同目的，其据此未支付租金及其他费用事出有因而非主观故意，且其在未支付上述款项一个多月后已将涉案商铺及时交还被上诉人杨敏。然而，上诉人邓兴祥未支付租金及其他费用会产生利息，该利息属于法定孳息，被上诉人杨敏反诉请求按中国人民银行同期贷款利率计息符合公平合理原则，本院予以支持。转手费是由上诉人邓兴祥与上一手承租人之间自行协商而产生的费用，与被上诉人杨敏无关，故一审判决对上诉人邓兴祥要求被上诉人杨敏赔偿该费用不予支持正确。关于电力增容费，该费用是上诉人邓兴祥为履行涉案租赁合同实际经营而支付的对价，现涉案租赁合同无法继续履行，因此该费用可作为双方履行合同的损失，双方各负担一半。关于上诉人邓兴祥要求被上诉人杨敏赔偿装修费的问题。上诉人邓兴祥仅提供了《装修报价合同表》及部分支付款项的票据、凭证，未就装修费的实际发生进行确实、充分的举证证明，即使装修费实际发生，但事实上上诉人邓兴祥在撤场时亦拆除清空了部分装修物品，且如前所述，双方在履行涉案租赁合同中产生的损失双方各自承担。故一审判决认定上诉人邓兴祥要求赔偿装修费用的诉讼请求依据不足而不予支持并无不当。综上，上诉人邓兴祥的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16906号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16906号民事判决第三项、第四项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16906号民事判决第二项为：上诉人邓兴祥在本判决发生法律效力之日起10日内向被上诉人杨敏支付2018年8月、9月租金21600元与水电费、管理费、垃圾费共计8172.7元以及利息（其中租金10800元及水电费、管理费、垃圾费6195.5元的利息自2018年8月10日起算，剩余租金10800元及水电费、管理费、垃圾费1977.2元的利息自2018年9月10日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计至实际付清之日止）；四、被上诉人杨敏在本判决发生法律效力之日起10日内向上诉人邓兴祥返还租赁押金21600元、水电费押金1000元及电力增容费5000元；五、驳回上诉人邓兴祥的其他诉讼请求；六、驳回被上诉人杨敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4378元、反诉受理费272元，由上诉人邓兴祥负担4160元、被上诉人杨敏负担490元。二审案件受理费4378元，由上诉人邓兴祥负担3888元、被上诉人杨敏负担490元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年七月二日书记员  彭文悦书记员  区敏儿