济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1975号原告：冯允礼，男，1959年2月4日出生，汉族，住济南高新区。委托诉讼代理人：邹维高，山东众英律师事务所律师。被告：张莹，女，1977年5月22日出生，汉族，住济南高新区。委托诉讼代理人：刘国振，上海兰迪（济南）律师事务所律师。原告冯允礼与被告张莹确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告冯允礼及其委托诉讼代理人邹维高，被告张莹及其委托诉讼代理人刘国振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯允礼向本院提出诉讼请求：1.确认冯允礼与张莹于2016年1月21日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.案件受理费由张莹承担。事实与理由：2016年1月21日，冯允礼与张莹签订《房屋买卖协议书》一份，约定冯允礼将位于济南市历城区遥墙街道冯家村的房屋（东至冯庆才，南至冯志成，西至胡同，北至胡同，建筑面积为：269.7平方米）（以下称“涉案房屋”）出售给张莹，涉案房屋成交价格为人民币壹万元。该协议签订后，冯允礼认为该协议约定的房屋成交价格壹万元远远低于市场价格，且其为孤寡老人，该协议严重侵犯了其合法权益，该协议并非系其真实的意思表示。双方签订的上述该协议应当属于无效协议。为维护合法权益，冯允礼诉至法院，请求判如所请。张莹辩称，冯允礼自愿将涉案房屋出售给其，冯允礼的意思表示真实，合同不存在无效的情形，请求依法驳回冯允礼的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：张莹提交的收条一份、户口本一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据与事实，本院认定如下：1、冯允礼提交房屋买卖协议书一份，证明2016年1月21日，其与张莹签订该协议书，约定的签订地点为甲方家中与事实不符，该协议约定涉案房屋的成交价格为一万元与实际价格显然不符，显失公平。张莹对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，协议中签订地点甲方家中系笔误，成交价格一万元系冯允礼主动提出，当时冯允礼出售房屋时，同村的其他人出价6000元，冯允礼认为价格过低，就问其是否愿意以1万元的价格购买涉案房屋，最终其以1万元的价格购买。本院经审查认为，约定的签订地点虽与实际签订地点不符，但双方均认可该协议书系本人签字捺印，且有三名见证人签字捺印，对该证据的真实性本院予以认定。2、冯允礼提交冯家村委会及遥墙街道办事处出具的证明一份，证明其身体状况极差，并患有脑梗塞，至今未治愈，属于无民事行为能力人及限制民事行为能力人，涉案房屋买卖协议签订的主体有问题。张莹对该证据真实性无异议，但认为根据民诉法解释，单位向法院出具的证明，应当附有制作人的联系方式、经办人签字，该证据不符合该形式，属无效证据。自然人是否属于无民事行为能力人及限制民事行为能力人，应当由医学机构或司法鉴定机构出具相应证明，该证据不能证明冯允礼的证明目的。本院经审查认为，该证据不能证实冯允礼的证明目的，本院对此不予采信。3、冯允礼提交声明一份，证明涉案房屋属于上级政府拨款进行修建改造的，属于国家的扶贫工程，涉案房屋不完全属于其个人所有，涉案房屋如果出卖，损害社会公共利益，违反社会公序良俗。张莹对该证据真实性有异议，认为该证据系冯允礼单方出具，不符合证据形式，且冯允礼未提供与声明内容相关的证据予以佐证，其不予认可。本院经审查认为，该证据系冯允礼单方制作，不能证实其证明目的，本院对此不予采信。4、冯允礼提交遥墙办事处扶贫工作办公室的脱贫攻坚帮扶工作记录复印件一份，证明其属于脱贫攻坚的精准扶贫对象，所涉及的财产包括房屋是不允许买卖的。张莹认为该证据因系复印件，对真实性不予认可，且该工作记录显示记载时间为2018年9月份，时间晚于双方签订的房屋买卖协议，且记录内容不能证明冯允礼的证明目的。本院经审查认为，该证据系复印件，并无原件相核对，且内容不能证明冯允礼的证明目的，本院不予采信。5、张莹提交冯家庄村委会证明一份，证明冯允礼自愿将涉案房屋卖给其，出售涉案房屋系其真实意思表示，且村委会同意转让，双方签订的房屋买卖协议合法有效。冯允礼对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据无法证实出售涉案房屋系双方真实意思表示，更无法对房屋买卖协议的真实性进行评判。本院对该证据的真实性予以认定。6、张莹提交集体土地使用证一份，证明冯允礼于2016年1月21日将涉案房屋的集体土地使用证交付其。冯允礼对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，该集体土地使用证办下来以后始终在村委会保管，并非其交付张莹。本院对该证据的真实性予以认定，结合涉案协议书的约定及冯某1的证言，本院对张莹的证明目的予以采信。7、张莹申请证人李某、冯某1出庭作证，证明涉案房屋买卖协议书的签订过程，且涉案土地使用证是冯允礼本人交付给其。李某称2016年1月21日冯允礼与张莹签订房屋买卖协议书时，其与冯允礼、张莹、冯某1、冯光才（小名，大名冯某2）和他对象（冯元平）都在场，冯元平给冯允礼念了协议书的内容，冯允礼自愿将涉案房屋卖给张莹，其作为证明人在涉案协议书中签字捺印，其没有注意到当天冯允礼是否将集体土地使用证交付张莹。冯某1称2016年1月21日冯允礼与张莹签订房屋买卖协议书时，其与冯允礼、张莹、李某、冯光才、冯元平都在场，其或冯元平给冯允礼宣读了协议书的内容，具体是谁宣读记不清了，但是确实宣读了，冯允礼自愿将涉案房屋卖给张莹，其作为证明人在涉案协议书中签字捺印，冯允礼当场将集体土地使用证交付给了张莹。本院经审查认为，李某、冯某1二人作为涉案协议书的见证人，陈述的涉案协议书的过程具有客观真实性，本院对此予以采信，冯允礼是否当场将集体土地使用证交付张莹，李某并未注意，冯某1明确表示系冯允礼当场交付，结合涉案协议书的约定及张莹持有涉案集体土地使用证的事实，本院对冯某1的该部分证言予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：冯允礼与张莹同为济南高新区遥墙街道冯家庄村民。2016年1月21日，冯允礼（甲方）与张莹（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方自愿将位于济南市历城区遥墙街道冯家村的房屋，东至冯庆才，南至冯志成，西至胡同，北至胡同，建筑面积269.70平方米（含地上附着物），出售给乙方。甲乙双方议定上述房屋成交价格为人民币壹万元，该价格包括房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。自该合同双方签字之日起，由乙方一次性付清全部款项。甲乙双方约定2019年元月21日交付房屋，该房屋损毁、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔。如果反悔，甲方要给予乙方购买房屋价格的五倍进行赔偿。该协议甲方处由冯允礼签字捺印，乙方处由张莹签字捺印，见证人李某、冯某1、冯某2签字捺印，并备注：房款已付清，集体土地使用证由乙方保存。该合同附有见证人声明：1、见证人与甲乙双方同为济南市历城区遥墙街道冯家村村民。2、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷。3、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法情况，合同是双方当事人的真实意思表示。4、本合同在2016年1月日在家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。同日，张莹将壹万元交付冯允礼，冯允礼为其出具了收条。冯允礼将编号为历城集用（2013）第01422010084号的涉案集体土地使用证交由张莹保管。2016年1月25日，冯允礼出具证明一份，载明：我是冯家村村民冯允礼，我将位于冯家村的房产一处，四至：东至冯庆才；西至巷道；南至冯殿五；北至巷道。土地使用证号：0142210084。本人同意将该房产转让给本村村民张莹，无异议。今后对该房产和土地使用权不再主张任何权利。济南市历城区遥墙街道冯家庄村民委员会（以下简称：冯家庄村委会）在该证明下方出具审查意见：经审查，以上证明属实。该宗宅基地及地上附着产权属合法，无异议。张莹是本村集体成员，符合《宅基地管理办法》的要求，同意转让。村委会主任冯元平签字，冯家庄村委会盖章确认。另查明，因行政区划变更，济南市历城区遥墙街道冯家庄村民委员会变更名称为济南高新技术产业开发区遥墙街道冯家庄村民委员会。诉讼过程中，冯允礼主张其系无民事行为能力或限制行为能力人，涉案房屋系国家扶贫工程，其属于无权处分，壹万元的价格远低于市场价，其与张莹于2016年1月21日签订的《房屋买卖协议书》无效。张莹不予认可，认为冯允礼自愿将涉案房屋出售给其，意思表示真实，合同不存在无效的情形。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案冯允礼主张其与张莹于2016年1月21日签订的《房屋买卖协议书》无效，对于其系无民事行为能力或限制行为能力人的事实及涉案房屋系国家扶贫工程的事实，冯允礼负有基本的举证义务。结合本案，冯允礼未能提交有效证据证明其在签订过程时系无民事行为能力或限制行为能力人，亦未提交有效证据证明涉案房屋属于国家扶贫工程，且未提交证据证明出售的价格严重低于当时的市场价格，张莹在签订涉案协议时存在恶意。故冯允礼主张的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告冯允礼的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告冯允礼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一九年七月八日书记员 宿盼盼