广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1492号上诉人（原审被告,反诉原告）：苏武，男，1982年5月14日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：何明振，广东品格事务所律师。被上诉人（原审原告,反诉被告）：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司。住所地：清远市新城桥南路六号裕富楼二层全层二层A01铺。法定代表人：罗灵聪。委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷健婷，广东中肯律师事务所实习律师。上诉人苏武因与被上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司居间合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初5806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏武上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、案件一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定查明事实不清，请求查明事实。一审法院民事判决书中写到“本院于2018年8月24日，作出（2018）粤1802民初1933号民事判决，限被告苏武于本判决生效之日起10内向原告黄×强赔偿房屋差价损失190000元及律师费损失7000元。该判决作出后，双方并未上诉，现已生效。”上诉人在收到（2018）粤l802民初1933号民事判决书后在规定的上诉期限内，于2018年9月13日向清远市中级人民法院提出上诉，清远中级人民法院予以受理立案，案号为:（2018）粤18民终3802号，现未审理终结。二、对于黎志恒所作的询问笔录，上诉人认为有虚假陈述的嫌疑。黎志恒在上诉人委托被上诉人销售涉案房产时，仍然是被上诉人的员工。所以黎志恒对上诉人与案外人黄×强之间的诉讼案件是否审理终结应该是一清二楚的。黎志恒明知上诉人与案外人黄×强的诉讼案件仍在审理中并未终结，却在一审法院制作询问笔录时表示上诉人与黄×强的诉讼案件已经了结，明显存在虚假陈诉的嫌疑。黎志恒在开具退还人民币20000元定金收据时，上诉人曾明确表示是开具案外人黄×强的，黎志恒却称是开具给他姐姐黎雪海的。据此看来，黎志恒的陈述并不可信，有虚假陈述的嫌疑，请求人民法院查明事实。综上所述，一审法院查明事实不清。为此，上诉人特依法向上一级人民法院提出上诉，请求人民法院依法驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的诉讼请求。被上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司向一审法院起诉请求：一、判令苏武向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付17200元违约金；二、判令苏武支付3500元律师费（以上共计20700元）；三、案件诉讼费由苏武负担。苏武向一审法院提出反诉请求：一、判决一审反诉被告清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付一审反诉苏武20000元；二、案件诉讼费用由一审反诉被告清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司负担。一审法院认定事实：2009年6月13日，苏武、案外人张×珊与清远市金海湾豪庭房地产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定苏武、张×珊向该公司购买其开发建设的位于清远市新城×××路××号房屋。2017年1月15日，苏武、案外人张×珊与清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司签订了一份《独家代理委托书（租赁）》，约定：苏武、张×珊独家委托清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司销售涉案房屋，付款方式为按揭、实收430000元，独家代理委托期限从2017年1月15日起至2017年3月15日止，共计2个月。2017年1月18日，苏武（卖方）与案外人黄×强（买方）及清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（经纪方）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：卖方将位于清远市新城××海湾××路××号房屋出售给买方，建筑面积为124.18平方米，成交价为430000元；基于买卖双方之信任并独家委托经纪方代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时提供的中介服务和咨询服务，买卖双方同意在合同生效当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中卖方须向经纪方支付中介代理费及咨询费人民币（《服务收费确认书》编号：/）（/元）及买方须向经纪方支付中介代理费及咨询费人民币（《服务收费确认书》编号：/）（8600元）。如买卖双方逾期支付中介代理费及咨询费的，每逾期一天，按应付费用的2‰向经纪方支付滞纳金，直至全部支付完毕之日止，如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买卖双方应支付的全部咨询及中介服务费，如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方支付已付的咨询费及中介服务，无论任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或者买入该物业，则视为违约，违约方须即时付予经纪方上述买卖双方应付之中介代理费及咨询费的总和人民币17200元作为违约金；在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。签订合同当天，案外人黄×强向苏武支付了定金10000元。2017年4月21日，案外人黄×强向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付了中介服务咨询费3600元。2017年4月21日，苏武向案外人黄×强发送了一条解除合同的短信并邮寄了一份解除合同通知书，内容为：本人苏武于2017年1月18日与您签订《房屋买卖合同》约定由本人把××豪庭××座402房屋出售给你，并收取阁下交来的定金壹万元整。但由于市场情况变化，本人现通知与您解除上述《房屋买卖合同》及相关一切协议，本人自愿按《合同》第十一条约定，双倍返还定金共贰万元给你，请您提供您个人名下银行账号，由我转账给你，注：中介方已同意。2017年4月22日、25日，案外人黄×强回复苏武，表示不同意解除涉案合同，要求继续履行合同，并称经其本人于2017年4月24日咨询过清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司并无表态，亦无同意及收到相关协议。2017年5月11日，案外人黄×强以苏武为被告、清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司为第三人起诉至一审法院，案号为（2017）粤1802民初2334号，请求：1、解除黄×强、苏武双方签订的《房屋买卖合同》；2、苏武双倍返还定金20000元；3、苏武赔偿黄×强中介费3600元、按揭费2080元、律师费8000元、其他损失10000元；4、苏武负担案件诉讼费用。2017年8月8日，一审法院作出（2017）粤1802民初2334号民事判决书，认为“原、被告及第三人所签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行合同义务。原告已按合同约定向被告支付了定金10000元，被告应按照约定在办理提前还贷、涂销抵押权手续并在领回房地产权证后5个工作日内提供齐全全部资料前往房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》，但被告却怠于履行合同约定的义务，在无证据证明原告存在违约行为的情况下，被告于2017年4月21日单方向原告发出解除合同通知书，明确拒绝出售涉案房屋，但是其却无法提出符合合同约定情形或者法定的拒绝履行的理由，因此，被告没有合法理由拒绝出售涉案房屋已构成根本违约，根据合同法的相关规定以及合同第十一条的约定，原告可以要求解除合同并要求被告双倍返还定金20000元。故，对于原告提出的第一、第二项诉讼请求，依据充分，本院予以支持。对于原告主张的中介服务及咨询费3600元、按揭代理手续费2080元、律师费8000元损失，根据合同第十四条、第二十条的约定，被告应予赔偿。对于原告提出的其他损失10000元，原告并无证据证明该实际损失的存在，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。”，因此判决：“一、解除原告黄×强与被告苏武及清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司于2017年1月18日签订的《房屋买卖合同》；二、被告苏武于本判决生效之日起10日内向黄×强双倍返还定金2万元；三、被告苏武于本判决生效之日起10日内向原告黄×强赔偿中介服务咨询费3600元、按揭代理手续费2080元、律师费8000元；四、驳回黄×强的其他诉讼请求。案件受理费496元由被告苏武负担。”上述判决作出后，双方并未上诉，现已生效，苏武于2017年9月11日向一审法院账户转入34176元以履行该案判决确定的义务。2017年9月21日，案外人黄×强以苏武为被告、清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司为第三人再次起诉至一审法院，案号为（2018）粤1802民初1933号，要求：一、判令苏武向黄×强赔偿涉案房屋市场价与合同购买价的差额265408元；二、判令苏武向黄×强支付律师费15000元；三、苏武负担案件诉讼费用。一审法院于2018年8月24日，作出（2018）粤1802民初1933号民事判决，限苏武于判决生效之日起10日内向黄×强赔偿房屋差价损失190000元及律师费损失7000元。该判决作出后，双方并未上诉，现已生效。2018年9月3日，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司委托广东中肯律师事务所律师代理本案诉讼事宜，为此支付了律师代理费3500元。诉讼中，苏武主张为了解除其与黄×强所签订的涉案房屋买卖合同，其已将双倍定金20000元支付给了清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，并由清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的职员黎志恒于2017年4月11日开具了收据交由其收执。为证明上述反诉主张，苏武向一审法院提交了一份收据（编号：7418063），该收据内容为：今收到苏武退还××豪庭×××座402号订金贰万元整，作为解除合同之用（经三方同意）。收款单位（盖章）处空白，经手人处手写签有“黎志恒”。对此，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司抗辩称，黎志恒在2017年3月前确在其公司任职，但该收据与其无关。为查明案件事实，一审法院于2018年11月6日分别对黎志恒及苏武本人进行询问并制作了笔录。其中黎志恒陈述如下：我曾是清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的员工，于2017年2月办理离职手续，黄×强与苏武就涉案房屋的交易由我负责。编号为7418063的收据的确是我开具的，但与苏武和黄×强所签订的房屋买卖合同无关。2017年4月以我本人作为法定代表人注册登记的公司清远市恒通宝房产销售代理有限公司开业，苏武与他老婆到我公司，口头委托我的公司销售涉案房屋，当时苏武说他与黄×强的案件已经了结。于是我姐姐黎雪海决定购买涉案房屋，于2017年5月份签订合同并支付了定金20000元给苏武，后来知道苏武和黄×强还在打官司，所以黎雪海没有购买，苏武就退回定金20000元给黎雪海并撕毁合同，所以我开了涉案收据给苏武。我公司门口正上方挂了招牌可以清晰看到公司名称的。苏武陈述如下：就涉案房屋，我在2017年4月11日到东城幸福里一楼与黎志恒的姐姐黎雪海签订房屋买卖合同，黎雪海支付了10000元定金，后来黎雪海听说我与黄×强的房屋买卖合同纠纷还没处理完毕，要求退定金，定金收据对方已收回。而涉案收据，是我与黄×强的交易不成，我退回双倍定金20000元给黄×强所开具的，与黎雪海无关。至于在另案黄×强起诉我的案件中我之所以没有提出已退回双倍定金20000元，是因为我认为上述退回的双倍定金与黄×强无关，是黎志恒收取的，而我不认识清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的其他员工，因此也一直没有向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司提出要求返还那2万款项给我。另查明，以黎志恒为法定代表人的清远市恒通宝房产销售有限公司于2017年3月23日经核准登记成立，住所地为清远市清城区××路××号名德幸福里二号楼7号商铺。一审法院认为，本案是居间合同纠纷，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司与苏武及案外人黄×强签订涉案房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依合同全面履行各自的义务。对于苏武所提交的涉案收据是否用于解除其与黄×强所签订的涉案房屋买卖合同的认定。一审法院认为，苏武自认其提供的收据（编号74×××3）是在2017年4月11日开具的，但其又在2017年4月21日发出通知及短信要求黄×强提供银行账号以返还双倍定金20000元，其主张在已返还双倍定金的情况下又要求对方提供银行账号再次支付双倍定金，明显有悖常理。其次，从涉案收据的内容上看，该收据注明退还涉案房屋定金，用于解除合同之用，但并无明确是用于解除苏武与黄×强签订的房屋买卖合同。而苏武自认就涉案同一房屋，其亦通过黎志恒的促成与案外人黎雪海签订了房屋买卖合同。因此，无法排除涉案收据是用于解除苏武与案外人黎雪海签订的房屋买卖合同。再次，在（2017）粤1802民初2334号案中，黄×强要求苏武返还双倍定金20000元，苏武并无提出已将双倍定金20000元退给了清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，而在该案判决书生效后苏武依判决返还了双倍定金20000元给黄×强。不提出异议且重复赔偿双倍定金，亦不符合常理。综合以上分析，苏武称其提交的涉案收据是用于解除与黄×强所签订的房屋买卖合同，并已向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司退还了双倍定金20000元，据此主张清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司是违约方，依据不足，一审法院不予采信。苏武向一审法院提交的涉案收据不能推翻已生效的（2017）粤1802民初2334号判决书查明的事实，苏武反诉要求清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司返还双倍定金20000元，缺乏事实依据，一审法院予以驳回。一审法院作出的（2017）粤1802民初2334号生效判决已认定苏武在履行涉案合同中存在根本违约行为，依据合同的约定“无论任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或者买入该物业，则视为违约，违约方须即时付予经纪方上述买卖双方应付之中介代理费及咨询费的总和人民币17200元作为违约金”，苏武属违约方，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司要求苏武支付买卖双方应付的中介代理及咨询费总和，有合同依据，一审法院予以支持。由于黄×强已支付了中介费3600元给清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，上述生效判决确定由苏武直接赔偿给黄×强该笔款项，苏武亦已履行完毕该项义务，因此，对该笔款项应予以扣减，苏武还应向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付的中介费为13600元（17200元－3600元），对于超出部分，一审法院不予支持。对于律师费3500元，依据合同“在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用”的约定，苏武作为本案败诉方，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司主张由苏武负担，符合双方约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院作出如下判决：一、苏武应于判决生效之日起10日内向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付中介费13600元；二、苏武应于判决生效之日起10日内向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付律师费3500元；三、驳回清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告苏武的诉讼请求。案件本诉受理费159元，由苏武负担，反诉受理费150元，由苏武负担。经本院审理查明，一审法院于2018年8月24日作出（2018）粤1802民初1933号民事判决，限苏武于判决生效之日起10日内向黄×强赔偿房屋差价损失190000元及律师费损失7000元。该判决作出后，苏武不服上诉，本院于2019年2月25日作出（2018）粤18民终3802号民事调解书，确认苏武和黄×强自愿达成如下协议：一、苏武自愿一次性支付12万元现金给黄×强，黄×强收到款项后，双方互不追究；二、如清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司另案起诉追究相关法律责任，则由苏武承担；三、本案一审诉讼费用2753元由黄×强负担；二审诉讼费用减半收取2753元由苏武负担。除此之外，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为,本案系居间合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为苏武应否向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付违约金13600元和律师费3500元。苏武主张已向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司退还了双倍定金20000元，并已收到编号为7418063的收据，无须再支付违约金。但经查，编号为7418063的收据是黎志恒出具，黎志恒认为与苏武和黄×强所签订的房屋买卖合同无关，是与其姐姐黎雪海购买苏武的涉案房屋有关。另外，苏武主张在已返还双倍定金的情况下又要求对方提供银行账号再次支付双倍定金，明显有悖常理。因苏武无法排除涉案收据是用于解除苏武与案外人黎雪海签订的房屋买卖合同，故本院对苏武主张已向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司退还了双倍定金20000元不予支持。根据已生效的（2017）粤1802民初2334号民事判决书确认，苏武明确拒绝将房屋出售给黄×强的行为已经违约，苏武应当向黄×强返还定金并支付违约金17200元。另据已生效的（2018）粤18民终3802号民事调解书确认，“如清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司另案起诉追究相关法律责任，则由苏武承担”。由于黄×强已支付了中介费3600元给清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，上述生效判决确定由苏武直接赔偿给黄×强该笔款项，苏武亦已履行完毕该项义务，因此对该笔款项应予以扣减，苏武还应向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付的违约金为13600元（17200元－3600元）。对于律师费3500元，依据合同“在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用”的约定，苏武作为本案败诉方，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司主张由苏武负担，符合双方约定，本院予以支持。综上所述，上诉人苏武的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由上诉人苏武负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年七月二十三日书记员  李 伊书记员  张丽萍