福建省霞浦县人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)闽0921执异20号 异议人（申请执行人）：福建天微建设工程有限公司，住所福建省宁德市蕉城区闽东西路5号香江大酒店一层。 法定代表人：林孝荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘淑贝，宁德市蕉城区海西法律服务所法律工作者。 被执行人：福建省海名威水产科技有限公司，住所福建省霞浦县长春镇小京村湖里1号。 法定代表人：陈国进，该公司总经理。 利害关系人：王清荣，男，1965年12月20日出生，汉族，住福建省福安市。 利害关系人：中信银行股份有限公司宁德分行，住所福建省宁德市蕉城区蕉城南路70号金玉雅居大厦一至九层。 负责人：姚文武，该分行行长。 在本院执行申请执行人福建天微建设工程有限公司（以下简称天微公司）与被执行人福建省海名威水产科技有限公司（以下简称海名威公司）建设工程施工合同纠纷一案中，申请执行人天微公司于2019年7月15日对本院于2019年6月3日在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布的对海名威公司位于霞浦县长春镇小京村的不动产拍卖公告内容中的“瑕疵告知”提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人天微公司称，1.要求依法撤销本次公开司法拍卖；2.删除拍卖公告中“瑕疵告知”中的第一条、第四条，删除第三条中“买受人存在无法办理相关产权登记的风险，亦存在须按照相关主管部门要求进行整改或拆除的风险”的内容。事实与理由：天微公司因与海名威公司建设工程施工合同纠纷一案，霞浦县人民法院作出了（2018）闽0921民初416号民事判决书，判决海名威公司支付天微公司工程款5805137元及利息。2018年9月，天微公司向霞浦县人民法院申请强制执行。2019年6月3日，霞浦县人民法院在阿里巴巴淘宝网司法拍卖平台上，发布了对海名威公司位于霞浦县长春镇小京村的不动产——海水养殖种子工程研发生产基地的拍卖公告，但拍卖公告的“瑕疵告知”中有部分内容与事实有较大出入或与相关法律规定不符，应当给予删除，理由如下：一、本次拍卖的国有土地使用权范围内有8户村民6亩多的土地使用权未征用的说法缺乏依据。本次拍卖所涉的土地使用权面积，均在霞国用（2014）第0127号国有土地使用权证的项下。既然政府颁发了国有土地使用权证，就说明已完成了对村民集体土地使用权的征收补偿，不存在该国有土地使用权证项下还有8户村民6亩多土地未征用的事实。法院在对本地块进行拍卖时，虽有村民提出上述主张，但未提供有效证据给予证实。因此，拍卖公告不宜予以认定。二、“买受人存在无法办理相关产权登记的风险，亦存在须按照相关主管部门要求进行整改或拆除的风险”这一表述与事实有出入。本次拍卖所涉的地面建筑，有完整的建设审批手续，且主体工程已基本完工，并由业主组织验收为合格。因海名威公司资金不足，无法完成扫尾工程，建设施工合同被法院判决解除，但买受人竞得后可以继续施工并进行验收和办理产权登记。拍卖公告应当客观反映上述情况，但称买受人存在无法办理产权登记的风险，亦存在被拆除的风险，明显与实际情况不符，措词不当。三、将案外人明显无效的租赁合同给予确认并进行公告，不符合法律规定。仅从案外人王清荣提供的其与海名威公司签订的租赁合同的文本来看，其租赁合同签订于2015年1月8日。而天微公司与海名威公司于2012年签订了建设施工合同，并由天微公司垫资施工，至2018年7月31日建设施工合同被霞浦县人民法院作出的（2018）闽0921民初416号民事判决书判令解除，这期间在建工程的所有权属于天微公司，海名威公司与王清荣未经天微公司同意在2015年1月8日签订租赁合同，将天微公司所有的在建工程出租15年，严重损害了天微公司被欠工程款对在建工程拍卖或折价款的优先受偿权。同时，该在建工程未经消防验收合格，不得进行出租和使用。因此，该租赁合同损害了天微公司的合法权益并违反了国家法律和行政法规的强制性规定，应当按照合同法第五十四条规定，认定合同无效。另外，该租赁合同项下的土地使用权，已在2014年1月27日抵押给中信银行股份有限公司宁德分行，为陈胜平、林玲的借款提供抵押担保[案号宁德市中级人民法院（2015）宁民初字第235号民事判决]。土地抵押之后再出租的，承租人的租赁权不可对抗债权人的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条进一步明确“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因此，租赁权不得对抗登记在先的抵押权，即承租人不得以抵押物上存在租赁关系为由妨碍债权人抵押权的实现。同时，根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，本案租赁合同租期长达15年，租金极低，明显成为了影响抵押物的价值和变现的重要因素，该租赁权的存在对抵押权的实现已构成不利影响，且明显存在对抗法院执行拍卖的恶意，法院此时应当除去租赁权后再继续对抵押物进行拍卖，以维护债权人的合法权益。综上，本次拍卖公告的瑕疵告知，部分内容明显与事实有出入，与法律规定不一致，影响了不动产拍卖的价值和变现，损害了债权人的合法权益。 被执行人海名威公司认为，1.本次拍卖所涉及的土地虽已办理土地使用权证，但部分村民对该土地的权属问题持不同意见，其中所涉纠纷目前尚未解决。在该纠纷中各方持不同意见，据了解就该未决纠纷霞浦县长春镇小京村村民委员会已向霞浦县法院进行申报。2.该工程的建筑质量问题可在标的物现场及（2018）闽0921民初416号判决的内页材料中核实，且相关建设部门和办证部门都没有该工程建设的内页资料备案（建设过程当中，施工单位要向相关部门提交建设相关资料），按照实际情况和我国法律的相关规定，该在建工程当然存在无法完工，无法验收的可能性，当然也存在无法办理相关产权登记的情形。3.本公司于2015年1月8日与王清荣签订《租赁合同》，并已履行合同。该标的是否通过消防验收，与租赁合同的效力根本无任何关联，土地及在建工程出租并不以通过消防验收为前提。 利害关系人王清荣认为，天微公司提出的其与海名威公司的租赁合同无效的观点属于认识错误。其与海名威公司签订的《租赁合同》合法有效，依法受法律保护。2015年1月8日，其与海名威公司签订《租赁合同》，约定租赁期限15年，取得租赁厂房约定期限的使用权。王清荣在租赁的厂房里投入了大量资金，修建了满足养殖生产所需要的设施、设备，且一直在养殖生产中。王清荣作为承租人，与海名威公司签订的租赁合同根本不存在天微公司所说的损害其利益的情形，依法应驳回天微公司的异议请求。 利害关系人中信银行股份有限公司宁德分行认为，一、关于拍卖公告中披露“本次拍卖的国有土地使用权范围内有8户村民6亩多的土地使用权未被征用”的内容，中信银行宁德分行认为，土地权属应当以土地使用权登记为准，本次拍卖的土地系具有完整土地使用权的土地，并不存在权利瑕疵，相关村民并未提供有效证据证实其主张。二、关于拍卖公告中披露的租赁的相关情况，中信银行宁德分行认为，首先，王清荣提供的租赁合同存在诸多与常理不符之处，真实性明显存疑；其次，不论是中信银行宁德分行在放贷后的现场考察，还是宁德市中级人民法院在2016年起多次查看现场以及查封时，均没有任何租赁，也没有人提出任何异议，故本次拍卖的土地上不可能存在租赁；再次，退一万步说，即使存在租赁，抵押后的租赁依法也不得对抗抵押权。综上所述，霞浦县法院于2019年6月3日通过拍卖网络平台上发布的霞浦县长春镇小京村不动产拍卖公告存在诸多表述不当或无合法依据之处，将影响债权人的利益，恳请予以纠正。 本院查明，2012年6月22日，天微公司与海名威公司签订《建筑工程施工合同》，由天微公司承建海名威公司位于霞浦县长春镇小京村的“海水养殖种子工程研发生产基地”1#、2#、3#、4#、5#厂房、6#综合楼建设工程，后在工程施工过程中，天微公司提出解除合同，并向本院提起建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年7月31日判决解除天微公司与海名威公司签订的《建筑工程施工合同》，并判决海名威公司向天微公司支付工程款5805137元及从2016年12月28日起按月利率2.1%计算的违约金，同时判决天微公司对“海水养殖种子工程研发生产基地”工程折价或者拍卖的价款在5805137元范围内享有优先受偿权。判决生效，天微公司向本院申请强制执行。2014年1月27日，陈胜平、林玲向中信银行宁德分行借款980万元，并由海名威公司提供其位于霞浦县长春镇小京村47767平方米土地使用权[土地证号：（2014）霞国用第0127号）]及地上附着物用于抵押担保，叶卫芳为上述债务提供连带责任保证。因陈胜平、林玲未按期还款，中信银行宁德分行向宁德市中级人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼，宁德市中级人民法院于2015年6月29日判决陈胜平、林玲偿还中信银行宁德分行借款本金980万元及利息、律师代理费等，并判决中信银行宁德分行有权以海名威公司所有的位于霞浦县长春镇小京村的土地使用权折价或者以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿。判决生效后，中信银行宁德分行向本院申请执行。本院在执行拍卖海名威公司位于霞浦县长春镇小京村的不动产前期，在查明拍卖财产现状、权利负担等情况过程中，霞浦县长春镇小京村委会于2018年10月18日向本院提交了1份《证明》，证明该村村民庄千勇等8户共约6亩多土地未征用给海名威公司。王清荣向本院提交了1份《租赁合同》，内容约定海名威公司将霞浦县长春镇小京村海水养殖种子工程研发生产基地的厂房和附属建筑约21000平方米及公司所属的全部土地（含空地）出租给王清荣用于水产品生产经营，租期15年，自2015年1月10日至2030年1月9日止。2019年6月3日，本院执行局对上述土地使用权在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，公告中的瑕疵告知描述如下：“一、本次拍卖的国有土地使用权的范围内，霞浦县长春镇小京村委会申报有8户村民约6亩多的土地使用权未征用。因上述争议土地使用权涉及土地征收补偿纠纷，买受人须自行与相关村民协商或通过土地使用权属争议解决机制处理；二、本次拍卖的国有土地使用权范围内存在有四幢厂房等地上建筑物。上述地上建筑物与国有土地使用权一并拍卖。上述地上建筑物尚未办理不动产登记，无产权登记信息，质量以现状为准。买受人存在无法办理相关产权登记的风险，亦存在须按照相关主管部门要求进行整改或拆除的风险。……四、在执行过程中，有案外人申报本次拍卖的国有土地使用权及其地上建筑物范围内存在租赁关系，并提交书面租赁合同。上述租赁关系未办理不动产租赁登记。租赁期限至2030年1月9日止。买受人买受后，可按照租赁合同的约定向租赁人主张权利（详见租赁合同）。”天微公司对上述拍卖公告瑕疵告知内容不服，提出异议。 本院认为，天微公司要求撤销本院对海名威公司位于霞浦县长春镇小京村的不动产公开司法拍卖，及删除拍卖公告中瑕疵告知中的第一条、第三条、第四条。根据查明的事实，海明威公司位于霞浦县长春镇小京村的土地使用权已经在2014年颁发了土地使用权证。本次拍卖公告中在瑕疵告知一项第一条中描述“本次拍卖的国有土地使用权的范围内，霞浦县长春镇小京村委会申报有8户村民约6亩多的土地使用权未征用”，此事项涉及该宗土地征地补偿及土地使用权权属争议问题，应引导当事人通过其他救济程序解决，而不属于拍卖标的物瑕疵范畴，故将该事项列入瑕疵范畴不当。对于瑕疵告知第二条描述“上述地上建筑物尚未办理不动产登记，无产权登记信息，质量以现状为准。买受人存在无法办理相关产权登记的风险，亦存在须按照相关主管部门要求进行整改或拆除的风险”，该第二条描述因本案拍卖标的物地上建筑物目前确实尚未办理不动产登记，本院认为在拍卖公告中进行必要的风险提示并无不当。对于瑕疵告知第四条描述该拍卖标的物存在租赁关系，根据查明的事实，王清荣与海名威公司签订有签订的租赁合同里面注明的签订时间在中信银行宁德分行对该宗土地使用权设立抵押权之后，虽法律并不限制不动产抵押后再行出租，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。故本次拍卖公告瑕疵告知第四条仅对租赁合同进行描述，但并未同时告知抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力的后果，在租赁合同租期较长的情况下，该拍卖瑕疵告知内容仅注明租赁事实对债权人的利益确实存在影响，且中信银行宁德分行在本案执行异议中亦提出对该瑕疵告知第四条内容持有异议，故本次拍卖存在信息披露不充分的情形，依法应撤销本次拍卖公告。因本次拍卖尚处于公告阶段，拍卖交易并未发生，不存在可撤销拍卖的情形，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、《高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（六）项规定，裁定如下： 一、驳回福建天微建设工程有限公司要求撤销本院关于福建省海名威水产科技有限公司位于霞浦县长春镇小京村的不动产拍卖； 二、撤销本院2019年6月3日发布在淘宝网司法拍卖平台上关于福建省海名威水产科技有限公司位于霞浦县长春镇小京村的不动产拍卖公告。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向宁德市中级人民法院申请复议。 审 判 长  苏玲玲 人民陪审员  汤淑敏 人民陪审员  曾凤杰 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  吴 昱 附注： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持： （一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外； （二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的； （三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的； （五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的； （六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。