海南省三亚市城郊人民法院行政判决书（2019）琼0271行初57号原告黄海龙，男，1957年12月25日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住三亚市。委托代理人王惠，海南云帆律师事务所律师。委托代理人徐雯，海南云帆律师事务所实习律师。被告三亚市自然资源和规划局，住所地三亚市河东路182号。法定代表人高富宅，该局局长。委托代理人陈松，该局工作人员。委托代理人汪世业，海南祥瑞律师事务所律师。原告黄海龙诉被告三亚市自然资源和规划局注销国有土地使用权证纠纷一案，于2018年5月8日向本院提起行政诉讼。本院于当日立案受理后，于2018年10月15日作出（2018）琼0271行初186号行政判决书，判决驳回原告黄海龙的诉讼请求，原告黄海龙不服该判决，上诉于三亚市中级人民法院。三亚市中级人民法院于2018年12月27日作出（2018）琼02行终286号行政裁定，裁定：撤销（2018）琼0271行初186号行政判决，将该案发回我院重新审理。本院于2019年1月23日受理后，于2019年2月14日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年3月27日公开开庭审理了本案。原告黄海龙的委托代理人王惠、徐雯，被告三亚市自然资源和规划局的委托代理人陈松、汪世业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案被诉行政行为：被告三亚市自然资源和规划局于2012年1月29日作出注销黄海龙位于三亚市鹿岭路的大东海12-08-5地块40.77平方米土地使用权登记和三土房（2003）字第0341号土地房屋权证（以下简称0341号土地房屋权证）的行政行为。原告黄海龙诉称：2003年原告通过出让取得位于三亚市××路国有土地使用权，面积为2107.85平方米，并取得了0341号土地房屋权证。原告取得该土地使用权证后，在该地块上建设鹿鸣小区A3、A4、A7、A8四栋楼房，共占地2066.76平方米，尚剩余土地41.09平方米。2004年10月22日，被告对此作出了变更登记，明确记载原告尚有41.09平方米土地的使用权。2018年4月23日，原告得知被告已于2012年1月29日将上述41.09平方米土地中的40.77平方米土地使用权进行公告注销，并同时注销0341号土地房屋权证。被告的注销行政行为违法表现在：1.被告作出注销登记的行政行为未告知原告，且公告时间和注销时间仅相差9天，根据当时有效的《土地管理法》第五十四条的规定，注销公告应有一个公告期，并应在公告期满后才能办理注销登记，而被告作出的《注销公告》没有注明公告期，程序上违法；2.被告已明确变更登记后的41.09平方米土地使用权归原告黄海龙所有，被告以三亚市住建局和三亚市规划局的复函作为对原告土地使用权的划分，依据不足；3.注销登记分为依职权直接注销和依申请注销两种，根据《土地登记办法》的规定，只有符合该办法第五十条和第五十四条规定的，被告才有权依职权直接注销，本案土地显然不符合上述两条的规定，在此情况下，被告没有通知原告直接公告注销原告的土地使用权于法无据。综上，请求法院判决：1.撤销被告注销原告位于三亚市××路地块40.77平方米土地使用权的行政行为；2.撤销被告注销原告持有的0341号《土地房屋权证》的行政行为。原告向本院提交的证据有：证据一、土地房屋登记卡、土地房屋权证。予以证明：2003年3月6日，被告向原告颁发0341号土地房屋权证。2004年10月22日，原告在该土地上分别修建A3、A4、A7、A8四栋房屋，分摊土地面积2066.76平方米，剩余41.09平方米仍然属于原告所有。证据二、A3、A4、A7、A8栋的房屋登记卡、三亚市房地产权属登记信息查询结果。予以证明：2004年10月25日，原告将0341号土地房屋权证分为A3、A4、A7、A8栋房屋，土地房屋权证分别为三土房（2004）字第3378、3380、3377、3379号，占地面积分别为534.44平方米、534.44平方米、534.44平方米、463.76平方米，分摊的土地面积共计2066.76平方米，分摊后剩余41.09平方米的土地仍记载在0341号土地房屋权证中。证据三、被告房地产过户通知单（鹿鸣公寓A3、A4、A7、A8）、过户收费通知单、税收转账专用完税证、房地产转让税收证明书。予以证明：原告将鹿鸣公寓的房屋出售给各买受人，并经被告通知过户至各买受人名下，且已向三亚市房地产交易管理局缴纳过户费用；原告将鹿鸣公寓A3、A4、A7、A8栋房屋出售后向税务机关缴纳税收。证据四、注销公告。予以证明：2012年1月17日被告在未通知原告的情况下就报纸公告注销房产证，且两份注销公告的日期均不一致。证据五、照片。予以证明：涉案土地的现状，该土地是一块完整的土地，且已经打好地基。被告三亚市自然资源和规划局辩称，原告黄海龙名下的0341号土地房屋权证项下的土地，共建设A3、A4、A7、A8四栋楼房并出售。该四栋楼房建成后分割时对土地使用权进行分摊，预留了41.09平方米的土地作为车库用地。2011年6月8日，该小区四栋楼的业主代表书面向被告提出申请，要求确认剩余部分的用地权属。被告于2011年11月5日向三亚市住建局及三亚市规划局函询该小区预留车库的问题，两家单位分别回函，认为该小区没有报建车库，事实上也没有车库。根据《物权法》第七十三条的规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，因此，预留在黄海龙名下的41.09平方米的土地使用权应当进行二次公摊为小区业主共有，原告名下则不再享有土地使用权。2011年12月15日被告向原告送达了《关于收回黄海龙名下市河东区鹿岭路12-08-5号宗地中40.77平方米土地使用权的通知》（三土环资籍〔2011〕2015号），通知原告前来办理土地使用权注销手续，预期不来将按规定注销其土地登记。鉴于原告未按期前来办理土地注销手续，根据《土地登记办法》第五十六条的规定，公告废止原告的土地权属证件，并在土地登记簿上注明。原告主张根据《土地登记办法》的规定，只有符合该办法第五十条和第五十四条的规定才能依职权注销的理由不成立。《土地登记办法》第四十九条规定：“本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记”，只要是注销行为均为注销登记，原告主张的只是注销登记中的几种情形，而非穷尽注销情形，原告的理由不能作为认定被告行为违法的依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交的证据有：1.土地房屋登记卡。予以证明：原告的土地使用权已于2012年1月29日注销，并记载于土地登记簿中；2.注销公告及报纸公告。予以证明：被告已经依法公告的事实；3.三土环资籍〔2011〕2015号文。予以证明：被告通知原告的事实。4.三土环资籍〔2011〕1679号、1544号文。予以证明：被告就原告预留车库征求三亚市住建局的事实。5.三土环资籍〔2011〕1680号文。予以证明：被告就预留车库征求三亚市规划局的事实。6.三住建函〔2011〕895号、1007号文。予以证明：三亚市住建局回函的事实。7.三规函[2011]651号文。予以证明：三亚市规划局回函的事实。8.三土房（2004）字第3377号、3378号、3379号、3380号土地房屋登记资料。予以证明：该四栋房产证土地分摊面积，分摊后仅剩车库面积。经庭审质证，各方当事人对对方证据的质证意见如下：（一）对被告证据的质证意见原告对被告证据1的真实性、关联性和证明内容没有异议，对合法性有异议；对证据2和证据3的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可；对证据4和证据5的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议，但不能证明被告合法注销原告土地使用权证的目的；证据6和证据7的真实性、合法性、关联性及证明内容无异议，但不能证明涉案的40.77平方米的土地属于全体业主所有；对证据8的真实性、合法性认可，对关联性和证明内容不认可，房产过户图及房产登记卡中，剩余的40.77平方米仍登记在原告名下，且规划报建中并未有车库分摊面积及车库分摊面积的预留用地，所以被告注销登记在原告名下的40.77平方米土地是违法的。（二）对原告证据的质证意见被告对原告证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，证明内容的前半部分认可，后半部分不予认可。证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，证明内容前半部分认可，但分摊后剩余40.77平方米现在已经被注销。证据3的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议。证据4的真实性、合法性、关联性予以认可，证明内容有异议，当时通知不到原告，才进行公告。证据5的真实性、合法性、关联性及证明内容均不认可，不符合证据形式。经过原被告双方的举证和质证，本院对原告、被告所举证据认证如下：原告提交的证据1、证据2、证据4和被告提交的全部证据形式真实、来源合法、与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据；原告提交的证据3和证据5与本案不具有关联性，不作为认定本案事实的证据。经审理查明：2003年3月6日，被告将位于三亚市××区2107.85平方米的土地使用权登记在原告黄海龙名下，土地房屋权证号为0341号土地房屋权证，宗地号为12-08-5。黄海龙在该地块上分别修建A3、A4、A7、A8四栋房屋后出售给54户业主。2004年黄海龙申请办理该地块四栋房屋分户确权及土地变更登记手续，被告为其办理了土地变更登记，土地房屋权证分别为三土房（2004）字第3378、3380、3377、3379号，土地占地面积分别为534.44平方米、534.44平方米、534.44平方米、463.76平方米，分摊的土地面积共计2067.08平方米，分摊后剩余40.77平方米的土地仍记载在0341号土地房屋权证中。2011年6月8日，鹿鸣小区涉案四栋楼的业主代表以《关于三亚市大东海鹿鸣小区居住楼54户业主土地使用权有关问题的请示报告》，要求被告确认该小区中的40.77平方米土地使用权属于全体业主共有还是属于黄海龙个人所有。2011年11月5日，被告以《关于确认市河东区鹿岭路12-08-5号宗地中40.77平方米预留车库有关问题的函》（三土环资籍〔2011〕1679号及三土环资籍〔2011〕1680号），向三亚市住房和城乡建设局和三亚市规划局函询涉案的40.77平方米预留车库的相关问题。2011年12月5日三亚市住房和城乡建设局以三住建函〔2011〕1007号函复被告，内容为:涉案12-08-5号宗地上没有用于停车的车库，因此，该小区预留车库或者是否能建车库应以规划报建作为依据。2011年12月8日三亚市规划局以三规函[2011]651号函复被告，内容为：该项目是2000年处置的半拉子改造续建项目，原规划意见是3幢建筑续建，2004年验收时发现已建成四栋建筑，后经处罚补办变更调整为四栋并通过规划竣工验收，验收时未见有车库建设，也未对车库进行验收。关于该车库的权属及土地分割问题，按职能应由贵局及住建局核查原办理土地证时的档案资料。被告根据三亚市住房和城乡建设局和三亚市规划局的复函，认定涉案的12-08-5号宗地并无预留车库的土地，剩余的40.77平方米土地使用权应归四栋楼全体业主共有，并于2011年12月15日作出三土环资籍〔2011〕2015号《关于收回黄海龙名下市河东区鹿岭路12-08-5宗地中40.77平方米土地使用权的通知》，决定收回40.77平方米的土地使用权，并于2012年1月20日在《三亚晨报》公告注销黄海龙位于市××区地块40.77平方米土地的土地使用权登记，并同时注销黄海龙所持有的0341号土地房屋权证原件。2012年1月29日被告对0341号土地房屋权证予以注销。原告不服被告作出的上述注销行为，遂向本院提起诉讼。本院认为，本案争议的焦点是：被告注销40.77平方米土地的土地使用权登记和0341号土地房屋权证的行政行为认定事实是否清楚，依据是否充分，程序是否合法。一、本案发回重审后，本院再次对案件事实进行了调查。位于三亚市××区2107.85平方米的土地使用权原登记在原告黄海龙名下，修建A3、A4、A7、A8四栋房屋后，分摊的土地面积是2067.08平方米，剩余的40.77平方米仍登记在黄海龙名下。根据三规函[2011]651号函复的内容，该项目是2000年处置的半拉子改造续建项目，原规划意见是3幢建筑续建，2004年验收时发现已建成四栋建筑，后经处罚补办变更调整为四栋并通过规划竣工验收，被告是根据已建成的A3、A4、A7、A8四栋房屋的占地面积经过测绘后，办理了三土房（2004）字第3378、3380、3377、3379号土地房屋权证，原被告双方对四栋房屋的颁证行为均无异议。三住建函〔2011〕1007号复函中明确，鹿鸣小区预留车库问题或者能否建设车库应以规划报建作为依据。而三规函[2011]651号复函进一步明确，涉案的四栋房屋已经经过了规划竣工验收，验收时未有车库建设。因此根据上述函件的内容可以证实，鹿鸣小区当时在规划报建及验收时并未有涉及车库的规划报建及验收。被告在办理三土房（2004）字第3378、3380、3377、3379号土地房屋权证过程中，该40.77平方米是作为小区车库预留的面积，但根据本案查明的事实，该40.77平方米的土地在规划中并未作为车库予以报建和验收。被告主张根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，认定剩余的40.77平方米属于业主共有，但被告提供的现有证据均不能证实剩余40.77平方米土地是作为小区的公共场所、公用设施和物业服务用房予以规划报建及其实质用途和性质。被告仅依据涉案四栋房屋没有车库的规划事实，就认定该面积属于其他公共场所、公用设施和物业服务用房，并将40.77平方米土地二次分摊给小区业主共有，认定事实不清，依据不足。二、关于被告注销0341号土地房屋权证程序是否合法的问题。被告作出注销登记时现行有效的《土地登记办法》第五十条、第五十一条、第五十二条、第五十三条、第五十四条对房屋所有权、土地使用权等涉及不动产权利的注销登记作了明确规定。上述规定既涉及不动产登记机构依当事人申请作出注销登记的情形，亦包含不动产登记机构依职权作出注销登记的情形。被告认为其注销0341号土地房屋权证，属于依职权作出的注销登记。《土地登记办法》第五十条规定：“有下列情形之一的，可直接办理注销登记：（一）依法收回的国有土地；（二）依法征收的农民集体土地；（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的”，该三种情形是被告依职权注销的法定情形，同时《土地登记办法》第五十一条、第五十二条、第五十三条对当事人申请注销登记的其他几种情形也作了相应规定。本案中，被告对涉案的40.77平方米土地二次分摊给小区业主共有并予以注销登记的情形不属于《土地登记办法》第五十条规定的三种情形。如果被告依据《土地登记办法》第五十一条、第五十二条、第五十三条规定作出注销登记行为，则应按照第五十四条规定的公告程序予以办理。《土地登记办法》第五十四条规定：“当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记”。本案中，被告于2012年1月20日在《三亚晨报》作出的注销公告中并未注明公告期限，未赋予相关权利人提出异议的期限，该公告程序违反法律规定。被告主张《土地登记办法》规定的三种注销情形，只是列举概括，并未穷尽全部注销原因，因土地权利消灭进行的登记都是注销登记，本案中的情形不属于《土地登记办法》第五十四条规定的情形。本院认为被告的该项主张没有法律依据，在法律法规没有明文规定的情况下，被告不能随意对注销登记行为进行扩大解释和理解，亦不能作出违反法定程序的行政行为。综上，被告于2012年1月29日作出的注销原告名下的40.77平方米土地使用权及0341号土地房屋权证的行政行为，认定事实不清，依据不足，违反法定程序，依法应予撤销。原告黄海龙的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告三亚市自然资源和规划局于2012年1月29日作出的注销原告黄海龙位于三亚市××路地块40.77平方米土地使用权及三土房（2003）字第0341号《土地房屋权证》的登记行为。案件受理费50元，由被告三亚市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 柴 华人民陪审员 于洨丽人民陪审员 王关欣 二○一九年七月十七日书 记 员 李佳佳附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。