广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执复251号 复议申请人（异议人、被执行人）：深圳市名夏集团有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码91440300279448928C。 法定代表人：何哲。 委托诉讼代理人：付正谋，北京市京师（深圳）律师事务所律师。 申请执行人：姜建福，男，1960年3月8日出生，身份证住址深圳市罗湖区。 申请执行人：李翠兰，女，1970年2月2日出生，身份证住址深圳市罗湖区。 被执行人：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码91440300708441lOOM。 法定代表人：胡雯婷。 复议申请人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）不服深圳市罗湖区人民法院（以下简称罗湖法院）作出的（2019）粤0303执异205号执行裁定书，向本院申请复议，本院立案受理，并依法组成合议庭进行审查，本案现已审查完毕。 罗湖法院在执行××人××、××与被××人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）、名夏公司商品房预售合同纠纷一案过程中，拟处分两被执行人名下位于深圳市罗湖区××大厦××、××、××、××、××、××房产。被执行人名夏公司不服向罗湖法院提出执行异议。 异议人名夏公司异议称，一、根据其与国融公司签署的《关于港丰大厦合作开发补充协议》，涉案六套房产属于异议人所有，且依据（2018）粤0303民初10789号民事判决书，异议人仅对逾期办证违约金388845元的范围内承担连带清偿责任，罗湖法院的查封属于超标的查封；二、深圳市深信房地产评估有限公司做出的深深信评字第21902001号房地产评价报告和估价方式不合理，没有相关的项目价格、具体计算方式及价格来源，评估采用的比较方式没有客观反映房地产的市场价格，且评估报告中的注册房地产估价师并未到现场进行勘察，现场勘察人员为无资格人员，涉嫌非法评估、随意评估。综上，请求中止（2018）粤0303执12394号案件的执行，解除对超标的房产的查封，暂缓对上述查封房产进行拍卖，并裁定深圳市深信房地产评估有限公司作出的深深信评字第21902001号房地产评价报告无效。 罗湖法院查明，一、姜建福、李翠兰与国融公司、名夏公司商品房预售合同纠纷一案，该院于2018年7月5日作出（2018）粤0303民初10789号民事判决书，判决被告国融公司、名夏公司应向原告姜建福、李翠兰支付逾期办理《房地产证》的违约金人民币388845元。执行过程中，该院做出（2018）粤0303执12394号执行裁定书，裁定：查封、冻结或划拨被执行人国融公司、名夏公司的财产（以人民币7000000元及迟延履行期间的债务利息、申请执行费、执行中实际支出的费用等为限）。2018年12月7日，罗湖法院向深圳市罗湖区××大厦××、××、××、××、××、××房住户发出（2018）粤0303执12394号搬迁通知书，告知该院将对涉案房产进行处置并责令住户限期迁出。 二、在执行阶段，经深圳市深信房地产评估有限公司对国融房公司、名夏公司名下位于深圳市罗湖区××大厦××、××、××、××、××、××房产进行评估，并出具深深信评字第21902001号《房地产估价报告》，评估市值12338950元。 三、2018年12月5日罗湖法院发出（2018）粤0303执6423、6433-6435、7199、9054-9059、9061、12394号执行裁定书，裁定：查封、冻结或划拨被执行人国融公司、名夏公司的财产（以人民币7000000元及迟延履行期间的债务利息、申请执行费、执行中实际支出的费用等为限）。 2019年2月25日罗湖法院发出（2018）粤0303执6423、6433-6435、7199、9054-9059、9061、12394号《评估报告结果通知书》，通知李翠兰等17名当事人，已委托深圳市深信房地产评估有限公司对国融公司、名夏公司名下位于深圳市罗湖区××大厦××、××、××、××、××、××房产进行评估，并出具评估报告书，评估市值人民币12338950元。现将评估报告及本通知送达各当事人，对报告有异议可在10日内向该院提出并附相关证据，逾期将依法依据报告处理上述财产。 2018年12月5日该院发出（2018）粤0303执6423、6433-6435、7199、9054-9059、9061、12394号执行裁定书，裁定：拍卖国融公司、名夏公司名下位于深圳市罗湖区××大厦××房产。 四、在该院办理涉案房产的预查封登记时，深圳市不动产登记中心出具的《不动产查封（备案）表》显示，涉案港丰大厦1栋已办理房地产初始登记，该项目开发商为国融公司、名夏公司。港丰大厦1栋7A01、7A02、7A03、7A05、7A06、7A07号房产未办理不动产权证书，上述房产无抵押、查封、预告、异议、地役权及其他限制权力登记。 罗湖法院认为，根据我国法律规定，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。由于被执行人国融公司、名夏公司未按期履行生效法律文书确定的义务，该院评估拍卖其名下已查封的房产并无不妥。 关于异议人名夏公司提出超标的查封问题，该院查封国融公司、名夏公司名下位于深圳市罗湖区××大厦××、××、××、××、××、××房产，是（2018）粤0303执6423、6433-6435、7199、9054-9059、9061、12394号共13个执行案件共同查封，涉案到15个债权人的权益处分，并非只针对（2018）粤0303民初10789号民事判决书关于姜建福、李翠兰两人之债务，因此异议人名夏公司的异议理由不予支持。 关于异议人名夏公司提出对深圳市深信房地产评估有限公司作出深深信评字第21902001号《房地产估价报告》不服的问题，评估拍卖价格只是参考价格，并非涉案房产的实际成交价格，涉案房产价值将由市场检验，故异议人的异议理由不予支持。遂作出（2019）粤0303执异205号执行裁定书，裁定驳回名夏公司的异议请求。 复议申请人名夏公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，请求一、撤销（2019）粤0303执异205号执行裁定书；二、中止（2018）粤0303执12394号案执行，解除对超标查封房产的查封，暂缓对上述查封房产进行拍卖；三、裁定深圳市深信房地产评估有限公司作出的深深信评字第21902001号房地产评价报告无效。其复议理由与异议理由基本一致，并补充如下：罗湖法院在（2019）粤0303执异205号执行裁定书中以查封6套房产为13个案件共同查封为由驳回复议申请人异议依据不足，根据复议申请人的计算，十三个执行案件的标的额合计为3806086.49元。而罗湖法院在诉讼过程中查封了复议申请人所有位于港丰大厦7A01、7A02、7A03、7A05、7A06、7A07六套房产，该六套房产面积总额为300.95平方米，目前深圳罗湖东门地区港丰大厦市场房价每平方米6万元左右，房产价值高达近2000万元，远远超过判决书中复议申请人应承担的债务，属于严重的超标的查封，侵害了申请人的合法权益。 本院经审查，罗湖法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院查明，除（2018）粤0303执12394号案外，罗湖法院立案受理的还有其余十三宗以国融公司、名夏公司为被执行人的执行案件，案号分别为（2018）粤0303执6423、6433-6435、7199、9054-9059、9061、9062号，上述十四宗执行案件于2018年3月先后申请强制执行，申请执行标的共计约人民币593万元（包含债权本金及计至申请强制执行之日的迟延履行期间的利息）。 本院认为，一、关于本案是否存在超标的查封情形。首先，执行案件对查封的涉案房产尚未进行处置，房产价值暂无法确定。其次，因两被执行人至今未主动履行生效法律文书确定的义务，在执行过程中，相应的迟延履行利息逐日增加，且两被执行人还需承担执行费及可能产生的实际支出费用。结合在实际处分过程中，首次起拍价仅为评估价格的七折以及可能存在流拍导致评估价值与市场价值差异较大等问题，罗湖法院对涉案房产的查封不能认定为明显超过执行标的额。复议申请人主张本案存在严重超标的查封的理由不能成立。 二、关于涉案房产的评估报告应否撤销的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，当事人、利害关系人认为法院的执行行为违反法律规定的，可以向执行法院提出书面异议。而在执行过程中，评估机构接受人民法院的委托，对执行标的物进行评估所作出的评估报告，属于评估机构作出的专业技术性报告，并非人民法院的执行行为。就当事人所提出的有关评估方法、评估结论是否正确等问题属于评估的专业性问题，当事人可将其对评估报告的上述异议向执行法官予以提交，由执行法官转交评估机构对异议内容进行复核，而不属于执行异议审查的范畴。 综上，罗湖法院（2019）粤0303执异205号异议裁定正确，本院予以维持。复议申请人的复议请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人深圳市名夏集团有限公司的复议申请，维持深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303执异205号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱轶超 审判员  王晋海 审判员  林 珊 二〇一九年七月八日 书记员  林丽美