河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0926民初355号 原告：吴顺通，男，1973年4月7日生，汉族，住河间市。 委托诉讼代理人：贾艳平，河北一力律师事务所律师。 被告：肃宁县新世纪房地产开发有限公司，住所地肃宁县振兴街。 法定代表人：王凤杰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李立根，男，1984年1月21日生，汉族，住肃宁县融天花园西区，系该公司副经理。 被告：张向阳，男，1978年5月28日生，汉族，住浙江省东阳市。 被告：楼红良，男，1976年6月27日生，汉族，住浙江省磬安县。 委托诉讼代理人：毕欣，男，河北至威律师事务所律师。 原告吴顺通与被告张向阳、被告楼红良、被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）为买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴顺通及委托诉讼代理人贾艳平、被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司委托诉讼代理人李立根、被告楼红良委托诉讼代理人毕欣到庭参加诉讼。被告张向阳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴顺通向本院提出诉讼请求：要求张向阳、楼红良偿还钢筋款共计2904150元，其中2686400元以肃宁县新世纪房地产开发有限公司开发的商业楼一套（公园大道天厚园小区第商幢A单元7号房）抵顶；诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告张向阳、楼红良承包了肃宁县新世纪房地产开发有限公司开发的肃宁县公园大道.天厚园小区楼房建设工程，原告为张向阳和楼红良供应钢材。2015年6月份，经结算，张向阳和楼红良共欠原告钢材款2904150元，只因当时被告开发公司拖欠张向阳和楼红良工程款，导致二被告无力偿还，故三方协商一致，以开发公司抵给二被告的一套商业楼偿还原告大部分钢材款。原被告三方协商一致后，于2015年6月11日原告和开发公司签订了商品房买卖合同，合同约定以公园大道.天厚园小区第商幢A单元7号房（用途为商业，属剪力墙结构，建筑层数地上2层）抵顶了被告所欠原告货款2686400元，同时约定2017年9月30日开发公司交付该商品房。房屋交付到期后，原告要求开发公司交付房屋，开发公司以其与被告张向阳和楼红良账目结清为由拒绝交付房屋。三被告的行为纯属对原告的欺诈，根据法律规定及合同约定，开发公司应将商业楼交付给原告。被告应偿还剩余钢材款217750元。被告张向阳、楼红良和开发公司均未按照法律规定及合同约定履行自己的义务，故为了维护原告的合法权益，特向法院提出诉讼，请法院查清事实依法判令如上诉讼请求。 被告张向阳未答辩。 被告楼红良辩称，楼红良是被告张向阳的大舅哥，张向阳承包了肃宁县新世纪房地产开发有限公司开发的天厚园小区建设工程，楼红良负责该承包工程的所有事务。在建设楼房期间，购买了原告吴顺通的钢材，通过结算共欠原告吴顺通钢材款2904150元，因为开发公司欠着工程款，所以没有资金偿还吴顺通的钢材款，通过协商由被告新世纪开发公司以一套商业门脸抵给原告吴顺通，抵扣欠款268万多元，2015年6月11日楼红良和新世纪开发公司法定代表人王凤杰，达成协议以233.6平米商业门脸抵给吴顺通偿还欠款，当天开发公司与吴顺通签订了商品房买卖合同抵扣欠款以合同房价为准。楼红良是张向阳工地的负责人，与张向阳不是合作关系，对于原告的欠款楼红良不承担偿还义务。 被告新世纪房地产开发有限公司辩称，1、原告所持有的证明，证明上王凤杰的印章非本人印章，本人不知道证明的来历；2、产生所谓购房合同的前提条件是我公司尚欠钢筋商的钱，但是我公司实际上不欠钢筋商的钱；3、原告持有的购房合同是真实的，但是无效的，因为原告没有交付购房款，购房合同生效条件是交付全额购房款才属有效合同；4、既然原告签订购房合同时，知道应该有公司公章才有效，而该所谓的证明时间和合同上的时间为同一时间，那么为什么不让盖上公司公章，因此该合同不排除伪造；5、商品房买卖合同只有王凤杰的印章是无效的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告为证实自己的主张，依法提交了下列证据： 1、楼红良出具的“借条”一份，该证据证实被告张向阳一方欠原告货款共计2904150元；2、张向阳于2015年11月13日出具的“协议书”一份，张向阳给原告发的彩信截屏一份可以与手机原件核对，张向阳手机号137××××7575，缴费发票一张，该组证据证实张向阳认可欠吴顺通钢材款并以天厚园项目西边两层门脸作为材料款偿还吴顺通；3、吴顺通与张向阳的电话通话录音一份，白光华律师与张向阳的电话通话录音一份，该组证据证实张向阳认可欠原告290多万元的钢材款且通过与开发商协议将一套商品门脸抵给了原告的事实。提交录音u盘一个（庭后提交录音光盘）；4、2015年6月11日楼红良与新世纪开发公司法定代表人王凤杰共同签署的协议书一份（形式为证明），该组证据证实开发商与建筑商就偿还吴顺通的钢材款达成一致意见以233.6平米的商业门店抵给吴顺通，说明张向阳一方作为原告的债务人将债务部分转移给了开发商并且该证明在签署后交付给原告手中，债务转移行为完成；5、原告与新世纪开发公司签订的商品房买卖合同一份，该合同签署时间为2015年6月11日，有开发公司签章及法定代表人的手章，同时约定2017年9月30日交付房屋，该证据证实在张向阳与开发商间债务转让行为完成后开发商履行了转让后的合同义务与原告签署商品房买卖合同；6、开发商提供给建筑商张向阳一方的楼房清单一份，这是开发商抵顶给建筑方的楼房，住宅楼是30户，车位5个，商业门店一处，该商业门店即是购房合同中抵顶给原告的那一套。提交一份手机上争议房屋的照片三张，证实该房屋现状。而且房屋是原告上锁并且屋内存放着张向阳的大量建筑用品、材料；7、彩信截屏、张向阳通过彩信发给吴顺通的协议书、协议书打印件。 被告新世纪公司提交了以下证据：施工许可证一张、拨款凭据2页、收款收据121页（上述证据均为复印件）。 对原告提交的证据，被告楼红良表示，对证据1没异议，但是需要说明下，张向阳欠原告的钢筋款曾在2015年6月份给原告打过一个欠条，因为原告担心欠条有可能会超过诉讼时效，所以在2015年11月22日由被告楼红良打的证据1这个借条，实际上是个欠原告钢筋款的欠据；对原告提交的楼红良与新世纪公司法人王凤杰签署的协议书、商品房买卖合同、开发商提供给建筑商张向阳一方的楼房清单三份证据无异议。能够证明被告张向阳是真正的建筑商，是对原告钢筋款的欠款人，被告新世纪开发公司的法定代表人对该事实也是认可的，从法定代表人加盖手章的行为可以证明。被告楼红良只是经手人。 对原告提交的证据，被告新世纪公司质证表示，对张向阳出具的协议书，我公司不知情。对协议书这个证明中王凤杰的印章非本人印章，本人也不知道证明来历；商品房买卖合同是真实的，但是原告没有交付购房款，购房合同是无效的；提供给建筑商张向阳一方的楼房清单，当时我公司是意向抵顶给建筑商楼房计划的一个表，但是到现在和建筑商的工程款已经全部结清，甚至结超了，所以没有给付建筑商这套商品房的义务。原告提交的照片，在原告上锁前我方已经上锁，屋内存放的部分张向阳的建筑材料，之所以没拉走就是因为工程款张向阳支超，所以我方上锁扣押张向阳建筑材料。对其他证据没意见。 对自己提交的证据，原告解释称，对于证据1的形成时间及原因确如楼红良代理人所说，他们实际借款是2015年6月份，原告误认为欠条存在诉讼时效，所以要求张向阳一方出具了借条，但是借条内容也是欠据内容。楼红良与王凤杰的债务转让协议有王凤杰的手章，是王凤杰本人签署，因为我们都知道个人手章只有自己使用；2、在签订转让协议后，当天原告与开发商签订了购房买卖合同，因为是抵顶债务所得房屋，原告没有再缴纳房款，该合同系有效合同；3、该商品楼房抵顶表是建筑商与开发商间提供给原告的，签署时间与协议和购房合同基本为同一时间，也就是2015年签订的，至于建筑商是否与开发商结清建筑款，甚至支超建筑款与原告无关。楼房清单表中第36个商业楼为抵顶给原告的楼，该商品房是否进行了登记备案不清楚。当时签完合同后，新世纪公司售楼部的人说什么不用办了，只等房产证就行了，后多次打电话问都说没有办下房产证。合同签订后被告开发公司从未给原告打过电话说解除合同，相反原告多次与开发公司沟通颁发房产证一事。约定交房时间是2017年9月30日，到期时原告到开发公司售楼处询问，售楼处给出意见是因为雄安新区的成立商品房价格上涨，不再将此房交付原告。为此，原告多次找相关部门调解未果，退一步讲，合同成立之后不是说开发商一方想违反合同约定就能违反的，也不是想解除就解除的，目前，该房屋原告已经上锁。 针对原告对证据的解释，被告新世纪公司表示，该商品房没有登记备案，签订合同后我们多次通知原告这套房子不再抵顶给张向阳了，所以跟原告签订的合同无效。原告说的我方对他的答复都是没有的，原告说的已经上锁，我公司一直就上着锁呢，原告在上锁前我们一直就锁着呢。原告说购房合同（抵顶证明），这个证明我方不认可，也不知道证明的来历，所以提不到合同的有效。 对被告新世纪公司提交的证据，原告表示，1、从总体上被告提交的证据均系复印件，形式上不符合证据规定；2、建筑工程施工许可证合同价款为20783.7万元，2015年6月份张向阳一方累计支付金额为126968105.82元，也就是说在张向阳和开发商将房子抵给原告时其款项并未支超，至于此后张向阳与开发商之间账目结算与原告无关，况且，在通话录音中张向阳说至今开发商都不给其结算工程款，被告提交的证据中也没有与张向阳结算工程款的清单。2016年8月份开发商还将别墅款抵扣工程款给付张向阳一方。 对被告新世纪公司提交的证据，被告楼红良表示，首先同意原告方质证意见，该证据与本案无关联性，理由是从原告提供的由被告楼红良与新世纪开发公司法定代表人王凤杰于2015年6月11日签订的抵账证明，可以证实被告新世纪开发公司自愿作为债务人替张向阳偿还欠原告钢筋款，原告作为债权人同意，所以该协议不违反法律规定合法有效，被告新世纪开发公司应按协议约定向原告履行债务，至于被告新世纪开发公司与张向阳间的工程款纠纷不影响向原告履行债务。因为在协议中并未特别约定，“如果新世纪开发公司付清了张向阳的工程款，就不再向原告履行还款义务”所以说被告开发公司与张向阳工程款纠纷与本案没有关联性，假如全部偿还了工程款，也应按协议约定向原告履行。楼红良作为张向阳的全权负责人签订了证明，且在原告与张向阳通话录音中及张向阳为原告出具的协议书中均认可了楼红良的签署行为，且开发公司法定代表人王凤杰的签章系其本人签章，所以该证明内容实际上是一个债务转让协议，应为有效协议。楼红良是张向阳大舅哥，有特殊身份关系，另外楼红良是工地负责人，在工地上负责全面施工，一切事物都是张向阳委托楼红良处理，抵账协议虽然是楼红良代张向阳签署，事后张向阳在2015年11月13日为原告出具的协议书认可了楼红良签署的抵账协议的效力。 被告新世纪公司对自己提交的证据进行了解释说明，施工许可证上的合同价格就是招标价格，在住建部门都可查询，证据的原件都在账目里，东西太多，原件在我公司都可以查看。施工许可证的开、竣工时间，实际我公司都是按施工进度拨款的。原告提出的债务转让协议楼红良没有签署这个证明的权利；证明上王凤杰的印章非本人印章，本人不知道证明的来历。据我方了解，楼红良在整个项目中只负责收料与其他没有任何关系，完全不是张向阳的全权代理人。 对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的楼红良签署的“借条”、缴费发票、彩信截屏、电话通话录音、商品房买卖合同、开发商提供给建筑商张向阳一方的楼房清单的真实性，被告无异议，对上述证据的真实性本院认定。 对被告新世纪公司提交证据与本案的关联性本院不予确认。 本院认为，被告张向阳欠原告钢筋款2904150元，有楼红良出具的“借条”、张向阳出具“协议书”、原告与张向阳的通话录音及张向阳通信服务费发票为证，被告张向阳经本院合法传唤未到庭视为其放弃了答辩和质证的权利，在对涉及到自己利益的“借条”、协议书未提出抗辩意见的情况下，应承担对自己不利的法律后果。上述“借条”及原告提供的楼红良、王凤杰证明中楼红良均标注为经手人，故欠原告钢筋款2904150元应由张向阳承担给付责任。 原告主张在2015年6月11日由楼红良和新世纪公司法人王凤杰签署了“证明”，以233.6平米的商业门店抵顶部分钢筋款，同日原告与被告新世纪公司签订了《商品房买卖合同》。原告提交了2015年6月11日的“证明”和《商品房买卖合同》及新世纪公司的楼房抵顶清单，被告新世纪公司认可楼房抵顶清单、《商品房买卖合同》的真实性，上述证据与楼红良和王凤杰签署的“证明”能形成一完整的证据链，况“证明”中注明附购房合同一份，且被告新世纪公司提供的工程款拨付情况清单中含有别墅款抵工程款，亦可佐证2015年6月11日楼红良和王凤杰签署“证明”的真实性。被告虽否认2015年6月11日的“证明”中王凤杰的签章，未提交证据证实。故对被告新世纪公司和原告以《商品房买卖合同》抵顶欠款的事实，本院认定。被告新世纪公司关于“只是意向抵顶给建筑商和原告，现在建筑商的工程款已经全部结清，没有再给付建筑商这套商品房的义务，且已通知原告这套房子不再抵顶给张向阳了，所以跟原告签订的合同无效”的主张，是对原合同约定的解除，其单方解除约定，于法无据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认订、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，新世纪公司虽未实际收取原告购房款，但涉案房屋系新世纪公司向原告及张向阳抵顶的工程款，系原告与被告张向阳、新世纪公司对既存债权债务关系的处理，是当事人的真实意思表示，故被告关于用公园大道•天厚园小区第商幢A单元7号房（商品房预售许可证号为肃房预售证2013第23号）以《商品房买卖合同》形式抵顶原告欠款行为应为有效，涉案房屋应归原告所有，被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司应依《商品房买卖合同》约定履行向原告交房义务。被告新世纪公司关于原告未交付购房款合同无效的理由不能成立。被告新世纪公司关于建筑商工程款已经全部结清的主张，属另一法律关系。《商品房买卖合同》及楼房抵顶清单显示该套房屋抵顶款额为2686400元，被告张向阳出具的“协议书”亦明确该房作为材料款付给原告，故新世纪公司和张向阳将该套房屋抵顶给原告的款额为2686400元，剩余217750元，尚应由被告张向阳继续给付原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百三十五条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告张向阳给付原告货款人民币217750元； 二、公园大道•天厚园小区第商幢A单元7号商品房归原告所有，被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司依《商品房买卖合同》的约定履行向原告交房义务。 三、驳回原告的其它诉讼请求。 （上述判决事项于本判决生效之日起二十日内履行） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28290元，由被告张向阳承担4560元，被告被告肃宁县新世纪房地产开发有限公司承担23730元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  李景汉 人民陪审员  左阳明 人民陪审员  刘 新 二〇一九年七月九日 书 记 员  黄 玉