浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3006号上诉人（原审原告）：朱秀兰，女，1964年7月16日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州世贸房地产开发有限公司。住所地：温州市上江路198号经开区商务广场1幢1502室。法定代表人：陈永坤，董事长。委托诉讼代理人：洪建政、余咏，浙江六和（温州）律师事务所律师。上诉人朱秀兰因与被上诉人温州世贸房地产开发有限公司（以下简称世贸房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初11464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱秀兰上诉请求：1.撤销原判，改判支持朱秀兰的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由世贸房开公司负担。事实和理由：一、一审法院将涉案《营业房预定意向书》认定为买卖合同，显属错误。本案一审案由为商品房买卖合同纠纷，与本案一并起诉的温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初11505、11506号案件案由却定为商品房预约合同纠纷，存在同案不同判的情况。涉案《营业房预定意向书》未约定商品房的销售方式、价款支付方式、支付时间及使用条件、日期等，朱秀兰支付的是购房意向金，而非购房款。涉案《营业房预定意向书》也明确载有“达成如下意向”、“待签订正式购房合同”的内容。根据最高人民法院民一庭的意见，在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，应结合当事人立约时的真实意思及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定。涉案《营业房预定意向书》签订时，世贸房开公司何时竣工验收、何时办理产权登记等均不确定，故该合同应认定为预约合同。二、因世贸房开公司违反规划建设受到多个部门处罚以及马鞍池10#楼拆迁、市政排污管网工程建设、消防问题等原因，导致温州世贸中心大厦迟迟不能竣工验收备案，无法办理初始登记，涉案房屋未达到法定交付条件，无法订立本约，朱秀兰有权解除预约合同。另外，《营业房预定意向书》第2条约定，交付使用时必须具备有经营国际知名品牌或国内驰名商标品牌的商品能力，同时，世贸房开公司不能转让或其他任何理由改变经营本意向书约定的服装商品种类和降低销售商品品牌档次的行为。而事实上涉案4层区域已经被世贸房开公司明确规划为餐饮区，不再经营服装，显然违反意向书的上述约定。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，朱秀兰亦有权解除合同。三、朱秀兰已于2018年4月9日向世贸房开公司发函要求解除合同，邮寄地址为温州市鹿城区大南路世贸中心大厦1001室，与世贸房开公司庭审陈述的地址一致。世贸房开公司拒收，应视为其已经收到上述通知。世贸房开公司辩称：一、朱秀兰等人诉世贸房开系列案一共有五个案件，判决结果是一致的，不存在同案不同判的情况。根据生效判决认定的事实，世贸房开公司自认延迟交房起算日期为2014年8月25日，温州世贸中心大厦于2014年11月26日在温州市住房和城乡建设委员会办理竣工验收备案，具备交付条件，世贸房开公司愿意承担逾期交房3个月的违约责任。涉案营业房自2014年12月起就可以交付，朱秀兰却不支付剩余40%的购房款，不接收房屋，其要求解除涉案合同的真正原因在于房价下跌、实体店铺受到网购冲击。从2017年开始，20户业主提起行政诉讼、民事诉讼，其中15户已经在鹿城法院达成和解。涉案营业房仅4、5层未营业，朱秀兰主张4层区域已经明确规划为餐饮区，不符合事实。纵观温州世贸中心大厦主楼和早在2006年已经经营的裙楼（银泰百货），涉案营业房完全有能力经营高端服装品牌，朱秀兰依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项要求解除合同，不成立。二、涉案《营业房预定意向书》系双方自愿订立的协议，不违反法律行政法规的强制性规定，属依法成立的合同。该《营业房预定意向书》作为商品房买卖的预约合同，是为了订立本约事先达成的合议，具有法律约束力，朱秀兰无权解除预约合同。请求驳回上诉，维持原判。朱秀兰向一审法院起诉，请求：1.判令解除双方签订的《营业房预定意向书》；2.判令世贸房开公司返还朱秀兰已经支付的意向金2324224元；3.判令世贸房开公司赔偿朱秀兰利息损失1413607元（以1162112元为基数，自2007年12月7日起按照中国人民银行公布的银行贷款基准利率暂时计算到2018年4月15日利息为748243元，请求计算到实际给付之日；以1162112元为基数，自2010年8月17日起按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率暂时计算到2018年4月15日利息为538572元，请求计算到实际给付之日。两部分利息之和是1286815元）；4.判令世贸房开公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2005年1月18日，朱秀兰（作为乙方）与世贸房开公司（作为甲方）签订一份《营业房预定意向书》，双方约定乙方因经营需要预定甲方开发建设的坐落于温州市鹿城区解放南路8#地块温州世贸中心大厦营业房，该营业房为地上四层、编号37a（位置见附图阴影部分），建筑面积约85.95198平方米，每平方米房价45000元，暂定金额3867839.1元。为确保温州世贸中心大厦标志性建筑的整体形象，乙方预定的上述营业房在温州世贸中心大厦竣工交付使用时必须具备有经营国际知名品牌或国内驰名商标品牌的商品能力，同时乙方不能以转让或其他任何理由改变经营本意向书约定的服装商品种类和降低销售商品品牌的档次行为。本意向书的面积仅作参考，最终面积确认待签订正式购房合同时以温州市房产管理局房产测绘队测绘面积的数据为准。本意向书自甲乙双方签字之日起，乙方在15日有效期内履行义务后生效。后朱秀兰分别于2007年12月7日支付意向金1162112元，2010年8月17日支付意向金1162112元，合计2324224元。因马鞍池10#楼拆迁、驳坎南线工程、排污管网工程等原因，及世贸房开公司自身超面积违规建设行为被行政执法处罚，温州世贸中心大厦存在逾期建设的情形，直至2014年11月26日通过工程竣工验收备案，后世贸房开公司陆续通知意向书业主签订正式《商品房买卖合同》，结算购房款并交付房屋。双方就涉案房屋至今未签订正式《商品房买卖合同》，现涉案房屋所在的4层以上尚未营业，4层以下均已营业，双方因合同履行产生纠纷。一审法院认为，双方之间签订的《营业房预定意向书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。该意向书上明确记载了房屋位置、面积和价格，基本具备了买卖合同的主要条款，世贸房开公司的合同义务在于交付房屋供朱秀兰经营。根据意向书第二条约定，世贸房开公司应提供的房屋需具备经营国际知名品牌或者国内驰名商标品牌的商品能力，经庭审查明，涉案房屋所在的温州世贸中心大厦于2014年11月26日通过工程竣工验收备案，其作为温州地标建筑，业已具备交房条件，四层以下均已对外营业，足以表明其具备经营相应品牌的商业能力。现朱秀兰以合同目的无法实现为由主张合同解除并返还款项等诉请，没有事实与法律依据，不予支持。至于涉案房屋的经营内容，现第四层尚未对外经营，世贸房开公司也没有要求朱秀兰改变经营内容，而且经营内容属于商业经营自主选择权的范围，取决于市场，需要考虑整体经济环境和市场需求，由于涉案房屋系商场的一部分，与其他经营户构成统一利益整体，应本着互利共赢的态度协商确定最终经营方案，故对朱秀兰主张，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决驳回朱秀兰的诉讼请求。案件受理费35688元，减半收取17844元，由朱秀兰负担。二审期间，朱秀兰当庭提供了以下证据：1、照片，证明涉案营业房4层不符合交付条件；2、温州市中级人民法院（2009）浙温民终字第14号判决书，证明涉案合同为预约合同。世贸房开公司当庭提供了以下证据：1、2019年5月7日《温州都市报》刊登的通知及会议议程、征求意见书，证明包括朱秀兰在内的营业房购房户曾于2019年5月13日就涉案营业房出租事宜进行协商讨论；2、温州市中级人民法院（2009）浙温民终字第16号判决书，证明温州市中级人民法院认定《营业房预定意向书》系具有约束力的预约合同。世贸房开公司对朱秀兰提供的证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，但认为营业房系整体出租共同经营，仅凭照片无法证明涉案商铺不能实现合同目的；对证据2的真实性无异议，世贸房开公司亦认可涉案《营业房预定意向书》系预约合同，但认为意向书具有约束力。朱秀兰对世贸房开公司提供的证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，对其关联性有异议，朱秀兰并非通知的对象，该证据无法证明世贸房开公司主张的待证事实；对证据2的真实性无异议，但认为预约合同不具有强制缔约的效力。本院经审查认为，朱秀兰提供的证据1不足以证明其主张的待证事实，本院不予确认；世贸房开公司提供的证据1可以证明涉案营业房需整体出租的事实，本院予以确认；朱秀兰提供的证据2及世贸房开公司提供的证据2，由于当事人最终均已达成调解并签署了商品房买卖合同，与本案争议问题并无直接关联，本院现不予采纳。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院另认定，2007年12月7日，朱秀兰向世贸公司支付款项1162112元，世贸房开公司向朱秀兰出具一份收据，摘由一栏载明“温州世贸大厦四层374营业房预收意向金”。2010年8月17日，朱秀兰向世贸房开公司支付款项1162112元，世贸房开公司向朱秀兰出具一份销售不动产统一发票，款项性质一栏载明“预售购房款”。本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，双方签署的《营业房预定意向书》中当事人名称、房屋坐落、面积、价款等房屋买卖合同的主要内容清晰，上诉人朱秀兰作为买受人在长达五年多的时间内分次支付了大部分房价款、作为出卖人的世贸房开公司接收了上述款项并开具注有“预售购房款”字样的销售不动产统一发票交朱秀兰收讫等事实清楚。因此，虽然现本案双方均主张2005年1月18日所签《营业房预定意向书》属预约合同，但是此后多年内买受人朱秀兰陆续交付购房款、出卖人世贸房开公司接受并开具发票的行为足以证明双方实际已就商品房买卖达成了合意并进入实际履行阶段。当事人就此达成的合意意思表示真实、内容合法，应属有效，对双方均有法律拘束力，当事人应本着诚实信用原则继续履行各自的合同义务。现朱秀兰主张自己“支付的是购房意向金，而非购房款”“有权解除预约合同”，与事实不符，本院不予采信。至于涉案营业房现状是否具备经营国际知名品牌或国内驰名商标品牌的能力、是否用于服装经营问题，显属商业经营及商业风险范畴，况且朱秀兰所购涉案营业房仅系四层的一部分，依据温州世贸中心大厦现状，今后的经营用途仍需业主们共同协商确定。综上，朱秀兰主张解除预约合同不成立，其于2018年4月9日向世贸房开公司发出的解除函不产生解除合同的法律效果。一审驳回朱秀兰诉讼请求的处理结果并无不当，本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。朱秀兰的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35688元，由上诉人朱秀兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 蔡蓓蓓二〇一九年七月四日法官助理周婷婷代书记员 李鹏程