广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初4844号原告：广州冠东贸易有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇东区玉树新村5街17号101。法定代表人：韩智勇，职务总经理。委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽斯，广东品济律师事务所实习人员。被告：广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区大龙街傍江东村江华路53号。负责人：古树辉，职务理事长。委托诉讼代理人：张明双，广东敏锐律师事务所律师。原告广州冠东贸易有限公司（以下简称冠东贸易公司）诉被告广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社（以下简称傍江东村经济社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告冠东贸易公司的委托诉讼代理人杨红超、陈丽斯，被告傍江东村股份合作经济社的委托诉讼代理人张明双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冠东贸易公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付办证服务费300万元及支付逾期支付办证服务费的利息（利息以300万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年12月31日起计至付清之日止，暂计至2019年4月4日为634375元）；2、判令被告双倍返还定金合计10万元；3、判令被告赔偿原告为办理B地块证件而投入的办证人员工资45000元（按每月18000元，从2010年9月份计至2012年9月份合计450000元）；4、判令被告向原告返还办证期间代为垫付的费用合计23305元；5、判令被告承担本案诉讼费。原告冠东贸易公司在庭审中将诉讼请求变更为：请求判决被告继续履行《土地租赁合作意向书》中包含的关于A块的土地租赁合同。事实与理由：2010年9月26日，原告与被告就广州市番禺区石基镇傍江东村傍雁路东侧地块（该地块由A、B、C三个地块组成）的租赁及办证事宜签订《土地租赁合作意向书》，该意向书约定：①由原告代理被告以被告名义办理B地块（用地面积4654平方米）的《建设用地批准书》及《建设用地规划许可汪》，办证服务费为人民币叁佰万元；②如被告按合同约定将A地块（用地面积4840平方米）出租给原告使用，则免除被告的办证服务费，③被告保证已经村民代表大会表决通过出租A地块给原告，保证原告可以正常使用A地块进行经营活动：④原告向被告支付五万元作为定金，如被告违约则双倍返还定金：⑤原告在办理B地块用地手续时，以被告名义向相关政府部门缴纳的税费，由原告垫付后向被告报销：⑥如原告办妥B地块的《建设用地批准书》而被告拒绝租赁A地块给原告使用的，被告需支付原告办证费用三百万元并赔偿原告已投入的一切费用。该份双方签订的协议虽然名为“意向书”，但协议内容已就土地合作建设事宜明确约定双方权利义务，且意向书第十三条明确约定合同经双方签字盖章后生效，故此，该协议本质上是一份对双方有效的、有约束力的名为意向书实为土地合作合同（下称“该合同”）。合同签订当日，原告向被告支付定金五万元。合同签订后，原告专门聘请两名办证人员处理B地块办证事宜，每月支出办证人员工资合计18000元。办证期间，原告代被告向相关部门单位垫付测量费、技术咨询服务费、项目建议书费用、测绘费等费用合计23305元。原告按照合同约定办妥B地块的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》等相关证件，并于2012年9月4日将证件原件移交被告，经被告盖章确认签收。现B地块已于2013年12月25日动工建设，并于2014年底完成工程建设。根据该合同第三条约定，被告应以B地块完成工程建设之日作为A地块的起租日，将A地块出租给原告使用。现B地块已于2014年底完成工程建设，但被告却一再拖延出租A地块给原告。原告与被告多番交涉，并于2019年3月13日发函要求被告3日内按合同约定将A地块出租给原告使用，否则视为被告拒绝交地出租给原告。但被告至今不理会原告，应视为拒绝原告交地出租的要求。近日原告得知，拟出租的A地块至今并未办妥用地相关手续，根本无法合法地用于出租，即被告根本不可能在合同约定期限内将A地块合法出租给原告使用。原告认为，原告与被告签订的《土地租赁合作意向书》是合法有效的合同，应受法律保护。原告已按合同约定办妥相关证件，被告拒不移交A地块及签订租赁合同的行为已构成违约。根据该合同第十一条第2、第3款，被告应双倍返还定金、支付办证服务费叁佰万元并赔偿原告已投入的一切费用。根据《中华人民共和围合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请法院依法支持原告全部诉讼请求。被告傍江东村经济社辩称，1、首先，我方认为原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，按照现在的操作规定也无法完成继续履行，同时原告在意向书签订后没有严格地履行双方约定的办证义务，因为关于案涉土地的租赁是附有条件的，只有在原告按照约定完成了办证义务后才享有对案涉土地的承租权，由于原告没有在合同约定的1年期限内为被告办理相关证件，根据约定，该合同自动解除，双方各不追究责任，原告没有按照约定完成义务，所以不符合租赁合同的前提；2、由于案涉土地是农用地没有办理任何的规划和报建手续，不属于建设用地，那么双方签订的关于案涉土地的《土地租赁合作意向书》，我方认为该意向书无效，因为标的物不合法而无效，而且双方签订的仅仅是意向书，并非真正的土地租赁合同，所以原告要求按意向书的约定履行这个没有法律依据，而且意向书中约定的租赁期限为27年，这明显违反了国家合同法的关于租赁最长不超过20年的强制性规定，所以原告要求继续履行是违反法律规定的；3、原告称在2013年符合土地租赁的交付条件，但原告直到2019年才向被告提出要求交付土地的请求，被告认为该请求和主张超过之前两年的诉讼时效，所以原告的该项请求和主张依法应该驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：广州市番禺区大龙街傍江东村股份合作经济社，原名为广州市番禺石基镇傍江东村经济合作社。2010年9月26日，傍江东村经济社作为甲方，冠东贸易公司作为乙方，签订《土地租赁合作意向书》，约定就乙方租赁甲方所有的一块土地中A地块（该土地位于广州市番禺区石基镇傍江东村傍雁路东侧，由A、B、C三个地块组成，地块的位置、坐标、面积详见附件，以下简称“该土地”）达成如下合同条款：乙方代理甲方以甲方名义办理该土地中B地块（用地面积4654平方米，具体面积由国土部门核准）的《建设用地批准书》及《建设工程规划许可证》，甲方出租该土地中A地块（用地面积4840平方米）给乙方使用；租赁期为27年，从双方确认的起租日开始计算，在租赁期27年，从双方确认的起租日开始计算；甲方应于收到乙方代理甲方办妥B地块《建设用地批准书》及《建设工程规划许可证》的一个月内开始对B地块进行施工建设，乙方同步对A地块进行施工建设，以B地块完成工程建设之日作为A地块的起租日，及A地块的起租日不得迟于B地块完成工程建设的日期，届时双方签订A地块的起租日确认书；签订本合同当日，乙方向甲方支付人民币伍万元作为定金，甲方向乙方开具定金收据，该定金在乙方交纳A地块第一年租金中冲抵相应的租金；乙方代理甲方办理《建设用地批准书》及《建设工程规划许可证》的服务费为人民币叁佰万元，甲方如约履行本合同时，乙方保证免除甲方服务费，租金标准为A地块租金以每月每平方米3.5元起计租，并以三年为一期，首个三年期满后，每期递增10%，如此类推，直至租赁期满；甲方保证出租该土地中A地块给乙方使用已经村民代表大会表决通过，甲方拥有完全合法权利、权力和授权，签订及履行本合同，甲方保证在本合同期内不因A地块的规划、房地产所有权变化而影响、妨碍乙方正常使用A地块进行经营活动；乙方以南沙港快线拆迁补偿傍江东村的经济留用地指标，代理甲方申请办妥该土地中B地块的《建设用地批准书》和《建设工程规划许可证》；乙方在租赁期内有权在A地块独立建设和依法经营政府允许的相关行业，收益归乙方所有；租赁期内，如因国家政策原因（如不允许租赁土地或限制租赁合同年限等）而影响本合同的执行，双方同意按本合同内容履行，并适当变更履行方式，以保证本合同的约定得以继续履行，否则视为违约并承担责任；如因政府原因乙方在签订本合同之日起一年内仍未能代理甲方办妥B地块的《建设用地批准书》的，本合同自动解除，双方互不追究违约责任，甲方所收乙方定金无息退回给乙方。合同末页注明附件包括村民代表大会决议（原件），但原被告双方均未提供该份决议。同日，傍江东村经济社出具编号为0017626号收据，确认收到冠东贸易公司交来A地块的定金5万元。2010年9月29日，冠东贸易公司以傍江东村经济社的名义向广州市城市规划勘测设计研究院垫付B地块测量费12733元，广州市城市规划勘测设计研究院出具发票确认收到前述款项。2010年12月9日，广州市规划局向傍江东村经济社核发穗规选[2010]204号《中华人民共和国建设项目选址意见书》，其上说明本项目为广州市南部快速公路项目傍江东村村经济发展留用地。2010年12月31日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向傍江东村经济社出具穗番国房（预审）函[2010]62号《关于南沙港快速路傍江东村留用地用地预审的复函》，载明B地块总体规划已列入拟落实规模项目列表。2011年3月18日，广州市番禺区发展和改革委员会向傍江东村经济社核发《广东省企业基本建设投资项目备案证》。2011年4月20日，广州市规划局向傍江东村经济社核发穗规地证[2011]98号《建设用地规划许可证》。2011年5月13日，冠东贸易公司以傍江东村经济社的名义向广州城市规划技术开发服务部支付技术咨询服务费714元，广州城市规划技术开发服务部出具发票确认收到前述款项。2011年6月23日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向傍江东村经济社出具《收缴耕地开垦费通知书》，通知办理B地块补充耕地方案并缴纳相应的费用。2011年7月6日，冠东贸易公司以傍江东村经济社的名义向广州市天河建筑设计院支付项目建议书费用9308元，广州市天河建设设计院开具发票确认收到前述款项。2011年7月15日，广东贸易公司以傍江东村经济社的名义向广州市公信城市建设测量有限公司支付测绘费550元，广州市公信城市建设测量有限公司开具发票确认收到前述款项。2011年8月4日，广州市国土资源和房屋管理局番禺分局出具《行政许可受理书》，载明其已收到分批次城镇建设用地审批行政许可受理事项所送的申请材料。2012年6月21日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向傍江东村经济社核发穗番国土用结字[2012]第8号《同意用地结案书》。2012年8月16日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向傍江东村经济社核发穗国土用字[2012]第213号《建设用地批准书》。2012年8月24日，傍江东村经济社出具《原件移交签收函》，确认收到冠东贸易公司办妥并交来的《建设用地审批结果现场公示牌》（批文号：穗国土用字[2012]第213号）原件。2012年9月4日，傍江东村经济社出具《原件移交签收函》，确认收到冠东贸易公司办妥并交来的五份批文原件，包括穗规选[2010]204号《建设项目选址意见书》及其建设用地规划红线附图，穗规地证[2011]98号《建设用地规划许可证》及其建设用地规划红线附图、规划文件，穗国土建用字[2012]213号《建设用地批准书》原件，穗番国房（预审）函[2010]62号原件，《广东省企业基本建设投资项目备案表》。冠东贸易公司诉称，B地块在取得上述证件后，于2013年12月25日动工建设，于2014年年底完工，但傍江东村经济社未按合同约定将A地块出租予冠东贸易公司使用，其于2019年3月16日向傍江东村经济社邮寄发出《关于移交A地块的通知函》，要求傍江东村经济社接收函件后于3日内将A地块出租予冠东贸易公司使用，逾期或拒绝移交土地则需承担违约责任，傍江东村经济社确认收到该函件但未作处理，冠东贸易公司提起本案诉讼要求解决。双方当事人对傍江东村经济社是否应按《土地租赁合作意向书》中关于将A地块出租予冠东贸易公司使用存在争议。傍江东村经济社不同意将A地块出租予冠东贸易公司。《土地租赁合作意向书》未明确起租日、土地交付等相关事宜，亦无约定土地的使用、双方的违约责任、租金交付方式等租赁合同关系的主要条款，只是一个预合同，A地块的租赁附有先行条件，冠东贸易公司未严格履行合同义务，《土地租赁合作意向书》已自动解除。首先，冠东贸易公司应在签订意向书后一年内将为傍江东村经济社办理相关证件，但实际上其于2012年8月16日才办妥《建设用地批准书》；其次，根据广州市规划局出具的穗规函[2013]526号《关于原则同意总平面设计方案的复函》，B地块容积率、建设密度等规划指标均低于意向书约定的标准；再次，穗规建证[2013]2140号《建设工程规划许可证》是傍江东村经济社自行办理的，冠东贸易公司未完成意向书约定的办证义务，违反合同约定；最后，冠东贸易公司称根据《土地租赁合作意向书》A地块于2013年已符合土地租赁的交付条件，但其直至2019年才提起诉讼要求交付，冠东贸易公司的请求和主张已超过法定的诉讼时效。此外，A地块是农用地，并未办理任何的规划和报建手续，不属于建设用地，《土地租赁合作意向书》关于A地块出租的约定因违反法律规定无效；且意向书中约定的租赁期限为27年，亦因违反合同法中租赁期限不得超过20年的规定无效，关于A地块的租赁客观上履行不能。因此，傍江东村经济社无需将A地块出租予冠东贸易公司使用。为证明冠东贸易公司违约，傍江东村经济社提供了穗规函2013526号《关于原则同意总平面设计方案的复函》及穗规建证20132140号《建设工程规划许可证》予以证实。冠东贸易公司对前述证据予以确认，但认为根据穗规函2013526号《关于原则同意总平面设计方案的复函》，其上记载的可建设总面积9618平方米已超过意向书约定的9178平方米，容积率已达标，建筑密度是根据傍江东村经济社的设计图纸约定的，不可归责于冠东贸易公司，且建筑密度最终数据为37.3%，与约定的40%相差无几也不影响使用；意向书中约定《建设工程规划许可证》由冠东贸易公司办理是笔误，应当由实际建设方即傍江东村经济社自行办理。冠东贸易公司主张，双方在《土地租赁合作意向书》中就A地块的租赁事宜设立了附条件生效的租赁合同，冠东贸易公司办妥B地块的相关证照，则就A地块的土地租赁合同就成立生效。冠东贸易公司虽未在一年内办妥B地块的证照，但因签订意向书时，双方均未预料需先对A、B、C地块进行所有权确认，傍江东村清楚该情况，故其在1年期满后，仍委托冠东贸易公司继续办证，接收冠东贸易公司移交证照时无提出逾期异议，亦从未要求解除合同，故傍江东村经济社既已接收B地块的证照，并建设完成，应当将A地块交付冠东贸易公司使用。冠东贸易公司在本案中要求继续履行合同，不受诉讼时效的限制，且傍江东村经济社未明确回复愿意继续出租A地块还是支付办证费用，导致冠东贸易公司对自己权利没有清楚认识，冠东贸易公司请求期限未届满。此外，A地块现亦无出租予其他人使用，A地块具备出租条件，傍江东村B地块原土地性质亦为农用地，但是通过一定手续可以转化为建设用地，A地块虽为农用地，但出租不存在法律障碍，但冠东贸易公司同时表示不清楚A地块现时用地性质。为证明其主张，冠东贸易公司提供了穗集有（2011）第705001号《集体所有权证》及《傍江东村租地附图（1954年北京坐标系）》。傍江东村对前述证据真实性予以确认，但其主张根据双方交易习惯，冠东贸易公司移交证件均有签收函，穗集有（2011）第705001号《集体所有权证》并无签收记录，不能证明土地确权手续是冠东贸易公司代为办理的；B地块是傍江东村经济社因南沙港快速拆迁获得经济留用地指标才能转化为建设用地，冠东贸易公司只是代为办理相关手续，根据其提供的《傍江东村租地附图（1954年北京坐标系）》，A地块仍为农用地，不具备出租条件。本院在庭审辩论开始前向冠东贸易公司释明，如本院认定的合同效力与其主张不一致，其是否变更诉讼请求，冠东贸易公司表示坚持庭审中提出的诉讼请求。其庭后又于2019年7月29日向本院提交《变更诉讼请求申请书》，因该请求系法庭辩论结束后、双方调解期内提出，本院未予接纳。本院认为：根据傍江东村经济社与冠东贸易公司于2010年9月26日签订的《土地租赁合作意向书》约定，冠东贸易公司以傍江东村经济社的名义办理完毕广州市番禺区石基镇傍江东村傍雁路东侧B地块的《建设用地批准书》及《建设工程规划许可证》后，傍江东村经济社或向冠东贸易公司出租A地块或向其支付办证服务费。傍江东村经济社与冠东贸易公司依该合同就A地块的租赁事宜成立的仅是一个预约合同，尚未成立正式的土地租赁合同关系。而况，现冠东贸易公司与傍江东村经济社均未提交证据证明A地块已办理农用地转建设用地的转用审批手续，A地块现应仍属于农用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《土地租赁合作意向书》中，冠东贸易公司拟承租A地块用于建设经营，该约定违反了上述法规的强制性禁止性规定，应认定为无效。因此，冠东贸易公司要求傍江东村经济社继续履行《土地租赁合作意向书》中关于A地块的土地租赁合同的，将A地块出租予冠东贸易公司使用，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州冠东贸易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费34885元，由原告广州冠东贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 祎二〇一九年七月二十二日书记员 王韵曌