宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初3696号原告：乔宇，男,1994年10月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李纲，宁夏朔方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨竹，宁夏朔方律师事务所实习律师。被告：宁夏百聚源暖通工程有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：邓小江，该公司经理。委托诉讼代理人：吕常国，北京盈科（昆明）律师事务所律师。第三人：宁夏海和房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：孙志菲，该公司经理。委托诉讼代理人：王伟，该公司员工。原告乔宇与被告宁夏百聚源暖通工程有公司、第三人宁夏海和房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李纲、杨雨竹，被告的委托诉讼代理人吕常国，第三人的委托诉讼代理人王伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销银川市金凤区人民法院2018年12月28日作出的（2018）宁0106执异161号执行裁定；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月19日，原告与第三人宁夏海和房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，按照合同约定一次性支付了全部的购房款，并于2016年5月27日交付时入住，因第三人的原因双方未办理所有权转移过户手续，涉案房屋仍在第三人宁夏海和房地产开发有限公司名下。2016年8月2日，银川市金凤区人民法院在审理被告与第三人合同纠纷一案时，作出了（2016）宁0106民初3216号之二民事保全裁定书和协助执行通知书，冻结了已出售给原告的，位于宁夏回族自治区银川市金凤区金钻名座小区2号楼2单元1102室房屋，2018年9月26日原告向银川市金凤区人民法院申请案外人执行异议，该院以（2018）宁0106执异161号裁定驳回了原告的异议.综上，原告认为，虽然涉案房屋尚未办理过户手续，但原告已按合同约定，一次性支付了购房款，并实际占有标的物至今，根据法律规定，原提出的执行异议可以成立，为此向人民法院提起执行异议之诉，恳请支持原告的各项诉讼请求。本案在审理过程中，原告明确诉讼请求为：依法判令确认位于银川市金凤区新昌西路南侧的金钻名座小区2号楼2单元1102室房屋为原告所有，并停止对该房屋执行。被告辩称，原告的起诉不客观，未按照合同约定支付购房款。未办理房屋过户的原因是原告和第三人的原因。按照原告所诉的房屋签订合同时间是该涉案房屋处于案外人金凤区国土资源局的查封状态，不具备买卖的条件。第三人述称，原告购买的涉案房屋于2016年2月份签订商品房买卖合同，于2016年5月交房，因为当时涉案房屋存在在建工程抵押，原告多次到公司要求公司给予办理解压手续并办理房产证等相关手续，因为公司的原因，没有及时为原告办理解压手续，导致原告房屋出现今天的诉讼情况，我公司负有责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《地下车位买卖协议》、《抵账协议》、《声明》、收据、借款转款凭证、利息计算清单、费用报销单、工资单、工资转账凭证、宁夏金钻物业服务有限公司出具的《证明》、POS签购单、商行销货清单、交费收据、哈纳斯安装业务工单、中国电信有线宽带业务登记单、《银川市居民管道燃气供用合同》、《家用燃气综合保险投保单》、发票，结合证人张凤琴、贾倩茹、孙志杰及原、被告第三人的当庭陈述，相互印证形成有效证据链，能够证实原告的证明目的，本院予以采信；原告提交的装修价值清单，系原告单方制作，不能证实原告的证明目的，本院不予采信；原告提交的《委托贷款抵押合同》复印件，结合第三人提交的《委托贷款借款合同》、《委托贷款抵押合同》，能够证实原告的证明目的，本院均予以采信；原告提交的无房证明、备案情况说明，真实、合法、有效，本院予以采信。第三人提交的纳税申报表一份、不动产登记申请表，均系空白的制式表，不能证实第三人的证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月-2011年9月，乔文元通过张凤琴、孙秀峰向第三人支付借款共计548740元。2016年2月17日，第三人与乔文元签订《顶账协议书》，载明：甲方：宁夏海和房地产开发有限公司、孙秀峰，乙方：乔文元；甲方宁夏海和房地产有限公司、孙秀峰因房地产公司经营需要，向乙方乔文元借款，截止到2015年12月31日，本息合计壹佰玖拾肆万伍仟元整，以上借款经甲乙双方协商，乙方同意用甲方开发的xxx小区x号住宅楼x单元x室（建筑面积153.08平方米）房屋，单价6000元/㎡，总价玖拾壹万捌仟肆佰捌拾元整，金钻名座小区地下划线车位14号，价格壹拾捌万元整，向乙方抵顶，两项合计总价为人民币壹佰零玖万捌仟肆佰捌拾元整。此协议签订后，甲方协助乙方办理房产证相关手续，乙方可指定将房屋办理于任意第三方名下；抵顶房款金额与所欠借款金额多退少补，据实结算。同日，乔文元出具《声明》一份，载明：“本人乔文元（身份证号640102196809010911），自愿将宁夏海和房地产开发有限公司抵顶于本人的金钻名座2号住宅楼2单元1102室，金钻名座小区地下划线车位14号，商品房买卖合同签订于本人儿子乔宇（身份证号640121199410250019）名下，并给予办理后期房产证等相关手续。因此产生的法律责任及经济责任与宁夏海和房地产开发有限公司无关，由我本人承担。”2016年2月19日，第三人与原告签订《银川市商品房买卖合同》，约定将位于宁夏银川市金凤区新昌西路南侧xxx室房屋出售给原告，建筑面积为153.08平方米，房屋总价款为918480元，付款方式为2016年2月18日前支付该商品房全部价款，交付时间为2016年3月31日。并就双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告与第三人签订《地下车位买卖协议》，将金钻名座14号车位出售给乔宇。第三人给原告出具收据，载明“收到乔宇交来xxx房款918480元”。合同签订后，第三人将涉案房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修并入住。2016年8月2日，本院在审理宁夏百聚源暖通工程有限公司与宁夏海和房地产开发有限公司合同纠纷过程中，作出（2016）宁0106民初3216号之二民事裁定书，冻结宁夏海和房地产开发有限公司名下位于银川市金凤区xxx室、xxx室房屋的产权产籍。本院查封了银川市金凤区xxx室房屋的产权产籍。后原告提出执行异议，请求法院解除对金钻名座小区xxx房屋产权产籍的冻结。本院于2018年12月28日作出（2018）宁0106执异161号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，2013年7月6日，第三人（乙方、抵押人）与中信银行股份有限公司银川分行（甲方、委托抵押权人）签订《委托贷款抵押合同》，约定鉴于甲方接受长城（宁夏）资产经营有限公司的委托，向借款人同为抵押人的宁夏海和房地产开发有限公司发放委托贷款壹亿元整，为担保上述借款本息及其他一切相关费用能得到按时足额偿还，乙方用“金钻名座”在建工程及国有土地使用权作为抵押物，数量和面积：“金钻名座”未出售房产面积66413平方米及分摊的国有土地使用权面积15968平方米，包括xxx室。庭审中，原告及第三人均认可因存在上述抵押，未能给原告办理房屋产权证书。再查明，截止到2019年6月14日，原告在宁夏银川市不动产登记机关所辖范围内目前无房产登记记录。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告与第三人已于2016年2月19日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，本院于2016年8月2日作出民事裁定并查封涉案房屋，原告与第三人在法院查封之前已签订书面的买卖合同；就涉案房屋原告进行了装修并入住，且截止到2019年6月14日原告在银川市不动产登记机关所辖范围内目前无房产登记记录；第三人与乔文元达成《抵账协议》，以第三人及孙秀峰欠付乔文元的借款本息抵顶涉案房屋及车位的房款，结合原告及第三人的陈述亦能证实乔文元向第三人支付借款本金548740元，该借款抵顶房款已达房屋总价款的50%，且第三人于2016年2月19日给原告出具收据，证实收到原告房款918480元，故原告对涉案房屋所享有的权利足以排除执行，对原告要求停止对涉案房屋进行执行的诉讼请求本院予以支持。涉案房屋并未登记在原告名下，且原告及第三人均认可涉案房屋存在抵押的情形，原、被告及第三人均未提交该房屋抵押权已经消灭的证据，故对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行坐落于宁夏回族自治区银川市金凤区xxx房屋，本判决生效后依法解除对上述执行标的的查封；二、驳回原告乔宇的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告宁夏百聚源暖通工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 魏丽波人民陪审员 马学仁人民陪审员 金惠侠 二〇一九年七月三日书 记 员 李晓艳本案适用法律条款如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。