福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终5249号 上诉人（原审原告）：福建省平潭县农业机械公司，住所地福建省平潭县城关东大街21号。 负责人：刘小斌。 委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮逸嫔，福建大佳（平潭）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：黄松青，男，1962年4月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：陈林，福建凯峰律师事务所律师。 上诉人福建省平潭县农业机械公司（以下简称“平潭农机公司”）、上诉人黄松青因返还原物纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2018）闽0128民初6210号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平潭农机公司上诉请求：撤销一审判决，裁定将本案发回重审,或者依法改判。事实和理由：一、一审判决认定平潭农机公司诉请的房屋占用费部分超过诉讼时效，仅支持自2015年10月1日起算的房屋占用费，是错误的，应改判房屋占用费自合同解除之日起计算至实际返还房屋之日止。1.平潭农机公司自2006年启动关闭改制程序，于2010年6月完成企业改制，此时案涉房屋属于国家财产，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第170条关于“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制”的规定，本案属国家财产受到侵害，应不受诉讼时效限制。2.即使本案诉请的占用费受诉讼时效限制，也未超过诉讼时效。在解除合同后，平潭农机公司留守的工作人员及改制领导小组成员曾多次向各租户催讨占用费并要求收回房屋，黄松青口头上也一直承诺会返还占用费，只不过双方一直对占用费标准争执不下，属诉讼时效中断。3.黄松青在一审庭审过程中均未提出诉讼时效抗辩，即使平潭农机公司诉请的房屋占用费部分超过诉讼时效，一审法院也不应主动适用诉讼时效进行判决。二、一审判决认定的占用费标准过低，应以市场租金标准计收。参照《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》第10条规定，房屋使用费参照数额一般有租赁合同租金、转租合同租金、市场租金三个标准，出租人就标准之一主张房屋使用费的，应当支持。黄松青在双方解除合同后拒绝搬离并继续占用案涉房屋，导致平潭农机公司损失了案涉房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，而案涉房屋地处县城中心区域，人流量巨大，同地段相类似的房屋租金标准均几倍大于案涉房屋原租金标准，故本案应按照市场租金标准计收占用费，一审判决占用费自2011年起在原合同租金标准的基础上每年递增10%计收，显失公平。 黄松青辩称，1.本案双方形成的是不固定期限房屋租赁合同，合同解除时间为平潭农机公司向法院主张权利之日，即2018年9月20日。案涉房屋不属于“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产”，不适用《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第170条规定，而应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于一年诉讼时效的规定，超过一年诉讼时效的诉求不应支持。2.一审时，黄松青有提出一年的诉讼时效抗辩。3.本案双方并未约定逐年增加租金，因此本案租金应按照双方2006年口头约定的租金标准计算。4.本案争议店面自2007年开始均不是由黄松青使用，包括之后的房屋租赁、使用者也均不是黄松青，黄松青不是本案争议店面的经营者，也未转租给任何第三人或向任何第三人收取转租费用。平潭农机公司一审提交的收据实际缴款人不是黄松青，案涉店面实际经营者是宋世华，宋世华在2019年1月1日已经将店面关闭。黄松青与店面实际经营者宋世华愿意交还店面。 黄松青上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定将本案发回重审。事实和理由：一、本案案由应为房屋租赁合同纠纷，而非返还原物纠纷，黄松青延付租金，应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的一年诉讼时效。二、一审判决认定双方解除不固定期限房屋租赁合同的时间为2011年3月18日是错误的，双方解除合同时间应为2018年9月20日。1.平潭农机公司向其他租户发送的《房屋租用户搬离通知书》与黄松青并无关联，黄松青也未在该通知书上签字确认，不能据此认定双方解除合同的时间为2011年3月18日。2.平潭农机公司未提交证据证明其已向黄松青提出解除合同，应以其一审提起诉讼的时间2018年9月20日作为双方解除合同的时间。三、如前所述，双方解除合同的时间为2018年9月20日，在此之前，黄松青承担的应该是支付租金的义务，一审判决黄松青支付占用费错误，且租金应以双方2006年口头约定的租金标准计算，一审判决以每年递增10%的方式计算占用费亦缺乏依据。四、黄松青在2019年1月1日前已清空案涉房屋，租金应计算至2019年1月1日。 平潭农机公司辩称，1.本案双方未签订书面租赁合同，依法应视为不定期租赁，平潭农机公司已于2010年10月20日、2011年3月18日两次向黄松青发送《房屋租用户搬离通知书》，且黄松青在一审庭审时自认在《房屋租用户搬离通知书》上签字的是其工作人员，故双方租赁关系已于2010年11月1日解除，之后黄松青已无权占用案涉房屋，平潭农机公司有权诉请其归还房屋并支付相应的占用费。2.关于诉讼时效。第一，案涉房屋属于国家财产，本案不适用诉讼时效。第二，平潭农机公司多年来一直向黄松青催讨占用费，黄松青亦口头承诺会返还占用费，构成诉讼时效中断。第三，一审时黄松青未提诉讼时效抗辩，一审法院不应主动适用诉讼时效进行裁判。第四，侵权之诉适用三年诉讼时效，即使是租赁纠纷，也应适用三年诉讼时效。 平潭农机公司向一审法院起诉请求：1.判令黄松青返还占用的位于平潭县城关中埔街平潭农机公司楼下临东大街东边第1间柴油机配件店的房屋、平潭农机公司楼下东面从南往北第9至15间仓库、平潭农机公司500平米大仓库；2.判令黄松青支付房屋占用费（临东大街东边第1间柴油机配件店的房屋按每月5000元计算，平潭农机公司楼下东面从南往北第9至15间仓库按每月每间1500元计算，500平米大仓库按每月5000元计算，均自2010年11月1日起计算至返还占用房屋之日止）；3.诉讼费用由黄松青承担。 一审法院认定事实：1995年3月25日，平潭农机公司成立，系全民所有制企业。1995年10月20日，案涉地块权属性质、面积、用途及办公楼的建筑面积通过了土地管理等相关部门的审批。2006年12月31日，平潭农机公司被吊销营业执照，但事后平潭农机公司并未进行注销登记。2001年2月1日至2006年1月31日，黄松青担任平潭农机公司经理。2006年2月20日，平潭农机公司与黄松青签订《房屋租赁合同》，约定黄松青向平潭农机公司租用位于平潭县城关中埔街平潭农机公司楼下临东大街东边第1间店面，每月租金2000元，租赁期限自2006年3月1日起至2007年2月28日止等内容。租期届满后，双方未续签书面合同，由黄松青继续占有使用。此外，2006年，黄松青另向平潭农机公司租用平潭农机公司楼下东面从南往北第9至15间仓库，约定每间每月租金120元，租用平潭农机公司500平米大仓库，约定每月1250元，但双方并未签订书面合同。此后，黄松青在所租赁平潭农机公司楼下临东大街东边第1间店面经营柴油机配件店，并向平潭农机公司支付店面及仓库的租金。2010年10月20日、2011年3月18日，平潭县农机公司企业改制领导小组向平潭农机公司所出租房屋的各租用户发出《房屋租用户搬离通知书》，载明：县农机公司已经县政府决定，实行企业改制，公司解散，固定资产由政府收回，面向社会公开拍卖；为做好拍卖前期各项工作，根据县政府要求，县农机公司各房屋租用户应在2010年10月底前搬离(2010年10月20日的《房屋租用户搬离通知书》载明)、2011年3月31日前搬离(2011年3月18日的《房屋租用户搬离通知书》载明)，逾期不搬，责任自负。此后，黄松青并未搬离所租赁房屋，并占用至今。 一审法院认为，一、平潭农机公司是否具有诉讼主体资格。黄松青辩称平潭农机公司的营业执照已于2006年被吊销，不具有诉讼主体资格，一审法院认为，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条第一款规定：“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行”，企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。虽然平潭农机公司已被吊销营业执照，但并未进行注销登记，平潭农机公司可以自己名义进行诉讼活动，故黄松青关于平潭农机公司无诉讼主体资格的抗辩，依法不能成立，不予支持。 二、平潭县农机公司企业改制领导小组向黄松青送达《房屋租用户搬离通知书》时间认定。平潭农机公司主张已于2010年10月20日向黄松青送达《房屋租用户搬离通知书》，黄松青则辩称从未收到《房屋租用户搬离通知书》，一审法院认为，一审法院至今已受理多件平潭农机公司诉各店面租户的租赁合同纠纷系列案件，平潭农机公司在系列案件中提交的《房屋租用户搬离通知书》中，部分租户有签字，部分租户未签字，部分是2010年10月20日作出，部分是2011年3月18日作出。本案中，尽管平潭农机公司并未提交载有黄松青本人签收的《房屋租用户搬离通知书》，但是平潭农机公司出租的各店面相连，平潭农机公司提交的照片亦证实黄松青在平潭农机公司楼下临东大街东边第1间店面开设柴油机配件店，并参照平潭农机公司提交的信访材料，相比黄松青关于从未收到过搬离通知书的抗辩，平潭农机公司主张已集中向租户送达《房屋租用户搬离通知书》更具有可信性和合理性，平潭农机公司关于已向黄松青送达《房屋租用户搬离通知书》的主张，一审法院予以支持。鉴于平潭农机公司并未提交黄松青签收的2010年10月20日《房屋租用户搬离通知书》，按不利于平潭农机公司处理，向黄松青送达《房屋租用户搬离通知书》的时间以2011年3月18日为准。 三、对案涉标的物黄松青是否应当承担返还义务及支付占用费的义务。本案平潭农机公司、黄松青双方共同确认双方于2006年就店面、仓库分别达成书面及口头的租赁合同，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依法应视为双方之间成立不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，不定期租赁的合同当事人有权随时解除合同，如前所述，案涉《房屋租用户搬离通知书》送达时间为2011年3月18日，平潭农机公司主张已与黄松青解除不定期租赁合同，于法有据，予以支持，按上述通知书的内容显示应于3月31日前搬离，故正式解除合同时间为2011年4月1日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案黄松青在合同解除后未搬离案涉合同标的物，自2011年4月1日起继续占有使用已没有合同和法律依据，平潭农机公司诉请黄松青返还上述标的物并支付相应的占用费，于法有据，予以支持。 四、占用费的标准以及诉请占用费的诉讼时效期间是否已届满。对于占用费，平潭农机公司主张黄松青应按其主张的市场价格自2010年11月1日起支付至返还占用房屋之日止，黄松青对此均不予认可并提出诉讼时效抗辩。一审法院认为，对于占用费的标准问题，因在案涉合同解除后，平潭农机公司并无证据证明其曾向相关租户主张权利，现平潭农机公司主张参照周边房屋租金标准以数倍于原租金的标准计收占用费，显失公平，不予支持。因平潭农机公司未提交证据证明占用期间周边房屋租金标准及变化情况且租赁双方亦无相关的书面约定作为参照依据，故基于公平原则，对于占用费标准，在参照约定租金标准的基础上，同时综合考虑本案双方的合同履约情况及近年来平潭地区经济发展水平不断提高，租金总体呈上涨趋势的现实情况，支持自2011年4月1日起在原合同租金标准的基础上增加10%，以后每满一年在前一年占用费基础上递增10%的幅度计收占用费（即2011年4月1日起至2012年3月31日为原租金的110%；2012年4月1日起至2013年3月31日为原租金的110%×1.1=1.21倍；2013年4月1日起至2015年3月31日止为1.21×1.1=1.331倍，以此类推）。对于黄松青提出的诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行后，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，对于占用费，平潭农机公司未提交证据证明其在黄松青未支付费用后至2018年9月20日向一审法院递交材料主张权利前曾向黄松青提出支付占用费的请求，长期不行使权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，对已超过诉讼时效的房屋占用费的请求一审法院不予支持，即一审法院仅支持自2015年10月1日起至返还房屋之日止的占用费。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，判决：一、黄松青应于本判决生效之日起十日内向福建省平潭县农业机械公司返还位于平潭县城关中埔街平潭农机公司楼下临东大街东边第1间的房屋、平潭农机公司楼下东面从南往北第9至15间仓库、平潭农机公司500平米大仓库；二、黄松青应于本判决生效之日起十日内向福建省平潭县农业机械公司支付占用费[房屋占用费自2015年10月1日起计算至返还房屋之日止，其中，位于平潭县城关中埔街平潭农机公司楼下临东大街东边第1间的房屋上述期间的占用费以下述标准计算：以自2011年4月1日起房屋占用费2200元/月为基数，以后每满一年在前一年占用费基础上递增10%的幅度计算；位于平潭农机公司楼下东面从南往北第9至15间仓库上述期间每间的占用费以下述标准计算：以自2011年4月1日起房屋占用费132元/月为基数，以后每满一年在前一年占用费基础上递增10%的幅度计算；平潭农机公司500平米大仓库上述期间的占用费以下述标准计算：以自2011年4月1日起房屋占用费1375元/月为基数，以后每满一年在前一年占用费基础上递增10%的幅度计算；三、驳回福建省平潭县农业机械公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22143元，由福建省平潭县农业机械公司负担16901元，由黄松青负担5242元。 二审中，平潭农机公司向本院提交《平潭县综合实验区企（事）业单位改制审核表》，证明平潭农机公司在2010年6月已完成企业改制，案涉房屋是不属于公司经营的国家财产，平潭农机公司的诉讼请求未超过诉讼时效。黄松青经质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，无原件核对，且与本案无关。本院经审查认为，平潭农机公司提交的改制审核表为复印件，且内容仅体现其改制审核的情况，不能证明平潭农机公司所主张的待证事实，本院不予采纳。 根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于双方解除租赁合同关系的时间问题，即平潭农机公司向黄松青送达《房屋租用户搬离通知书》的时间问题。平潭农机公司主张其曾于2010年10月20日、2011年3月18日两次向黄松青发出《房屋租用户搬离通知书》，但在本案，平潭农机公司并未提交2010年10月20日的《房屋租用户搬离通知书》及其向黄松青发送该通知的相关凭证，仅提交了2011年3月18日的《房屋租用户搬离通知书》，该通知要求各房屋租用户在2011年3月31日前搬离，空白处签有“宋世华代”字样，而根据黄松青一审及二审自认，宋世华是黄松青的员工，一审判决据此认定黄松青与平潭农机公司之间的租赁合同关系于2011年4月1日解除及黄松青自2011年4月1日起继续占有使用案涉店面及仓库应向平潭农机公司支付占用费，有事实和法律依据，本院予以维持。平潭农机公司主张其于2010年10月20日向黄松青发出搬离通知，黄松青应自2010年11月1日开始支付占用费，缺乏证据支持，本院不予采纳。黄松青主张其未收到2011年3月18日的《房屋租用户搬离通知书》，与事实不符，本院不予采纳。黄松青主张案涉店面自2007年开始均不是由其使用以及其在2019年1月1日前已清空案涉房屋，租金应计算至2019年1月1日，但其未举证证明，对其该主张，本院不予采纳。 关于平潭农机公司诉请的占用费是否存在部分超过诉讼时效的问题。虽然平潭农机公司已进行企业改制，但案涉店面并不属于《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第170条规定的“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产”，平潭农机公司据此主张其诉请的占用费不受诉讼时效期间限制，与事实不符，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。平潭农机公司主张黄松青一审未提出诉讼时效抗辩，二审提出诉讼时效抗辩应不予支持。经查，黄松青在一审庭审当天提交的《最后陈述》中已提出诉讼时效抗辩，平潭农机公司该主张与事实不符，本院不予采纳。平潭农机公司主张其在解除合同后曾多次向各租户催讨占用费并要求收回房屋，构成诉讼时效中断，且黄松青承诺会返还占用费，故其诉请的占用费未超过诉讼时效。本院认为，平潭农机公司提交的证据不足以证明其曾向黄松青催讨占用费，其主张本案存在诉讼时效中断情形，缺乏充分的证据支持；平潭农机公司提交的各租户的信访件上虽有各租户愿意交还8年租金的表述，但信访件落款处的姓名均系打印而非手签，黄松青亦否认其在信访件上捺印，平潭农机公司又未提交其他证据佐证，其据此主张黄松青承诺会返还占用费，依据不足，对平潭农机公司上述主张，本院均不予采纳。一审判决认定2015年10月1日之前的房屋占用费已超过诉讼时效，仅支持2015年10月1日起至返还房屋之日止的房屋占用费，有事实和法律依据，本院予以维持。黄松青主张双方租赁合同关系自平潭农机公司提起诉讼时才解除，黄松青承担的是支付租金的义务而不是支付占用费的义务，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定，缺乏依据，本院不予采纳。 关于占用费的计算标准问题。黄松青租用平潭农机公司楼下临东大街东边第1间店面、平潭农机公司楼下东面从南往北第9至15间仓库及平潭农机公司500平米大仓库，原租金标准分别为2000元/月、120元/月/间、1250元/月，平潭农机公司主张应参照周边房屋租金价格分别按照5000元/月、1500元/月/间、5000元/月的标准计收双方解除租赁合同之后的占用费，但本案平潭农机公司并未举证证明在黄松青占用期间同地段同类型店面的租金标准及租金涨跌变化情况，且在案证据亦无法证明双方有关于调整租金价格的约定，平潭农机公司主张分别按照5000元/月、1500元/月/间、5000元/月的标准计收解除租赁合同之后的占用费，缺乏依据，本院不予采纳。黄松青以其承担的是支付租金义务而非支付占用费为由，主张应按照原租金标准支付，如前述分析，双方自2011年4月1日解除租赁合同关系，在此之后黄松青继续占有使用案涉房屋已无合同和法律依据，应向平潭农机公司支付占用费，故对黄松青该主张不予采纳。鉴于本案双方自2011年解除合同至今跨越多年，一审判决参照原租金标准，同时考虑到本案双方的履约情况及近年来平潭地区经济发展水平不断提高，租金总体呈上涨趋势的现实情况，认定占用费计算标准为自2011年4月1日起在原租金标准的基础上增加10%，以后每满一年在前一年占用费基础上递增10%，平衡了双方利益，已臻合理，本院予以维持。 另，一审法院根据本案的法律关系及平潭农机公司的诉请认定本案的案由为返还原物纠纷，并无不当，本院予以确认。 综上所述，平潭农机公司、黄松青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22143元，由福建省平潭县农业机械公司负担16901元，黄松青负担5242元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇一九年七月二十五日 法官助理龚蓉 书记员林婷