山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1311民初3055号 原告：韩荣荣，女，1978年3月22日生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：胡怀侠，女，1976年8月26日生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：李运玲，女，1965年7月15日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：寇文贵，男，1961年2月25日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告；吴刚，男，1980年8月14日生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：陈祥东，男，1991年1月31日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：尚艳华，男，1982年1月9日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：张永芹，女，1974年4月10日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：庄抗抗，男，1983年11月10日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：张成峰，男，1981年10月15日生，汉族，住山东省兰陵县。 原告：吴守红，女，1970年6月9日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：丁彦伟，男，1970年6月20日出生，汉族，住山东省兰陵县。 原告：张庆玺，男，1970年7月24日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：关逸群，男，1995年5月15日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：孟涛，男，1967年6月23日，汉族，住临沂市兰山区。 原告：李腾飞，男，1990年2月20日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：魏井荣，女，1984年9月27日出生，汉族，住滕州市。 原告：崔学玲，女，1970年3月3日出生，汉族，住临沂市河东区。 原告：陈广同，男，1975年1月9日，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：宋洪庆，男，1965年11月19日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 原告：吴若汐，女，1990年10月8日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：薛蕾，女，1973年7月16日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：郑志军，男，1987年9月19日出生，汉族，住临沂市费县。 原告：秦军，男，1955年11月13日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：周汝琴，女，1972年8月3日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：孙某，男，2001年9月17日生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：上官士学，男，1970年1月6日生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：庄绪军，男，1978年4月21日生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：赵敏，女，1973年1月16日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：范永艳，女，1965年2月9日出生，汉族，住山东省郯城县。 原告：徐冬梅，女，1978年6月10日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：石运鑫，女，1977年9月7日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：牛记渤，男，1986年10月10日出生，汉族，住山东省莒县。 原告：殷理想，男，1980年8月16日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：任广燕，女，1980年12月26日出生，汉族，住临沂市河东区。 原告：张辉，男，1989年10月12日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：单洪梅，女，1976年6月10日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。 原告：陈美霞，女，1977年6月6日生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：亓娟，女，1978年7月3日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：王桂利，男，1979年11月8日出生，汉族，住兖州市。 原告：徐浩，男，1993年8月9日生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：翟林，男，1978年12月6日生，汉族，住山东省日照市东港区。 原告：李丽，女，1981年2月15日生，汉族，住河南省南阳市宛城区。 原告：李林，男，1984年4月28日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：尹晓峰，男，1975年3月8日生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：佟洪军，男，1974年12月11日生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：古庆红，女，1976年10月6日生，汉族，住山东省兖州市。 原告：王丽君，女，1977年8月3日生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：张文彬，男，1973年6月5日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：于丙山，男，1967年4月17日生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：李先兴，男，1976年6月28日生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：桓金星，男，1987年7月16日生，汉族，住山东省兖州市。 原告：陈立军，男，1976年1月25日生，汉族，住山东省兖州市。 原告：刘学勇，男，1978年8月10日生，汉族，住山东省兖州市。 原告：吴璇，女，1979年4月28日生，汉族，住兰山区。 原告：刘振涛，男，1976年1月22日生，汉族，住罗庄区。 原告：许颖，女，1973年3月3日生，汉族，住山东省兰陵县。 原告：李洪伟，男，1973年2月15日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：严运发，男，1982年9月26日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：朱维维，女，1982年7月5日出生，汉族，住临沂市兰山区。 以上原告共同委托诉讼代理人：胡苏鹏、鲍俊飞，山东嘉锐律师事务所律师。 原告：胡新华（曾用名胡苏鹏），男，1967年9月2日生，汉族，住临沂市罗庄区。 被告：临沂华昶金典房地产开发有限公司，住所地临沂市罗庄区营子社区驻地。 法定代表人：苏国兴，职务执行董事。 委托诉讼代理人：郑文明，山东超信律师事务所律师。 被告：临沂市壹卡商业运营管理有限公司，住所地临沂市罗庄区盛庄街道观天下花园13号1单元101室。 法定代表人：姜红侠，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭昆明，山东铭信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦方欣，山东铭信律师事务所律师。 原告韩荣荣等61人与被告临沂华昶金典房地产开发有限公司（以下简称华昶公司）、临沂市壹卡商业运营管理有限公司（以下简称壹卡公司）房屋租赁合同纠纷六十一案，本院于2018年6月15日、7月17日、7月19日分别立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。部分原告及共同委托诉讼代理人胡苏鹏、被告华昶公司的委托诉讼代理人郑文明、壹卡公司的委托代理人彭昆明、韦方欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 1.韩荣荣向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费36783元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 2.胡怀侠向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费27297元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 3.李运玲向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28884元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 4.寇文贵向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费64274元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 5.吴刚向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费30105元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 6.陈祥东向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费35082元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 7.尚艳华向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费32400元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 8.张永芹向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费66012元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 9.庄抗抗向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费34324元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 10.张成峰向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28838元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 11.吴守红向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费29865元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 12.丁彦伟向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费29527元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 13.张庆玺向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28949元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 14.关逸群向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费33205元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 15.孟涛向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费30927元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 16.李腾飞向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费31409元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 17.魏井荣向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费33129元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 18.崔学玲向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28473元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 19.陈广同向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28698元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 20.宋洪庆向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28491元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 21.吴若汐向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费33395元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 22.薛蕾向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28782元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 23.郑志军向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费30805元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 24.秦军向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费30009元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 25.周汝琴向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费29934元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 26.孙某向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28325元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 27.上官士学向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费32796元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 28.庄绪军向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28838元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 29.赵敏向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28425元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 30.范永艳向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费31453元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 31.徐冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费33273元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 32.石运鑫向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费31812元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 33.牛记渤向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28953元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 34.殷理想向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费29482元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 35.任广燕向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费30782元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 36.张辉向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费29234元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 37.单红梅向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费27670元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 38.陈美霞向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费29583元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 39.亓娟向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28294元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 40.王桂利向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28439元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 41.徐浩向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费29187元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 42.翟林向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费33260元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 43.李丽向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费32634元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 44.李林向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28271元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 45.尹晓峰向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费71040元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 46.佟洪军向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费31598元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 47.古庆红向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28841元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 48.王丽君向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28216元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 49.张文彬向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费29777元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 50.于丙山向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费32284元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 51.李先兴向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费33162元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 52.桓金星向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费30873元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 53.陈立军向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费33555元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 54.刘学勇向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费31185元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 55.吴璇向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费33120元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 56.刘振涛向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费30645元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 57.许颖向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28591元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 58.李洪伟向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费33618元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 59.严运发向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费34312元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 60.朱维维向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费31007元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 61.胡新华向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费31100元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 事实和理由：华昶公司于2013年在开发建设“壹卡国际汽车生活港”，并在各家网站、微博、微信及现场发布宣传册等方式，公开向社会公众发出要约：“壹卡国际汽车生活港作为临沂市南部十大专业市场之一，是临沂市2013年最具投资价值的商业地产，壹卡国际汽车生活港通过五年返租（计实行2+3返租5年，每年按照投资数额的8%回报率给予客户），5年后120%超额回购以及垫付首付的三重优惠政策，并实行八大统一，即实行统一规划、统一招商、统一推广、统一运营、统一服务、统一形象、统一口径、一站式管理，投资方斥巨资筹建管理运营公司管理，为客户的商业之路保驾护航，确保投资保值增值，构筑临沂市汽配市场的顶级航母。”于是，韩荣荣等众多投资者获悉后，纷纷于2014年6月与华昶公司签定了购房合同并按约支付了房款。 为了实行统一运营管理，华昶公司于2014年1月自行成立了壹卡公司，发起人、出资人、股东均系华昶公司一人。华昶公司于2014年6月统一要求韩荣荣等投资者与壹卡公司签订了商铺委托经营管理合同，该合同中对华昶公司事前向社会公众发出的要约事项，作出了更明确的承诺和约定。该商铺于2014年底交房，2015年5月正式开业，并举行隆重开业仪式。两公司按照华昶公司事前向社会公众发出的要约及商铺委托经营管理合同的约定，兑现了2015年5月至2017年5月韩荣荣等应得的二年房租费，该房租费在韩荣荣所购买的房价中予以扣除，按约完成了2+3前两年返租的约定。自2017年5月起，韩荣荣等多次要求两公司支付到期的第三年的返租费时，两公司又以市场经营不景气、资金紧张为由无理要求韩荣荣等支付10万元保证金才同意继续履行合同，为此韩荣荣等多次上访维权无果，故诉至法院。 华昶公司辩称，一、华昶公司履行了商品房预售合同约定义务，将韩荣荣等所购商铺按照约定交付，韩荣荣等与任何第三方签订的关于所购商铺的任何协议均与华昶公司无关。二、华昶公司与韩荣荣等不存在商品房买卖合同以外的其他合同关系。根据韩荣荣等提供的商铺委托经营管理合同，本案应为委托代理关系，合同约定了委托期限等相关权利义务，由运营公司收取韩荣荣等年收益的10%收益作为服务费等内容，韩荣荣等要求华昶公司支付租赁费明显错误。三、商铺委托经营合同的签订主体是韩荣荣等与壹卡公司两方，根据合同相对性原则，韩荣荣等要求华昶公司履行合同明显错误。四、华昶公司并非商铺委托经营合同责任主体，未享有合同约定权利，不需要承担合同义务，韩荣荣等要求承担连带责任明显错误。综上，请求驳回韩荣荣等的诉讼请求。 壹卡公司辩称，一、商铺委托经营管理合同是双方真实意思表示，该合同现已失效。自2016年5月28日市场开业至2018年5月27日为商铺委托经营管理合同的有效委托期，现已经超出委托期，商铺委托经营管理合同已经失效，对壹卡公司不产生法律拘束力。二、商铺委托经营管理合同不具备继续履行条件。壹卡公司作为合同受委托方，自合同签订后，韩荣荣等放弃了第一个委托期的相关收益，缴纳保证金等，现在第一个委托期已经结束，委托方并未根据合同约定提出续约申请，续签第二个托管期的委托经营合同，该合同已自动解除，壹卡公司与华昶公司不需要承担任何法律责任。三、韩荣荣等依据商铺委托经营管理合同要求壹卡公司支付房屋租赁费明显错误。壹卡公司作为商铺的委托管理方，合同中约定了委托期限等相关权利义务，并约定由壹卡公司有权收取韩荣荣等年收益的10%作为服务费等内容，双方应为委托代理关系，韩荣荣等所购商铺并非由壹卡公司租赁使用，壹卡公司只是根据商铺情况，对外招商，本案确定的案由为房屋租赁纠纷，明显错误。四、韩荣荣等依据商铺委托经营管理合同向合同外第三人华昶公司主张权利错误。华昶公司并非合同的签订主体，未享有合同约定权利，亦不需承担合同规定义务，应当驳回韩荣荣等的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩荣荣等61人提供商铺委托经营管理合同、购房发票、罗庄区公证处公证书及光盘、华昶公司宣传册、新浪网页截图、壹卡公司章程、报纸刊发公告、托管申请书以及补充提供的壹卡公司招商宣传册、罗庄区公证处关于涉案61家商铺现状拍摄照片及调查询问笔录；华昶公司提供商品房预售合同、记账联购房发票、商铺验收交接表；壹卡公司提供市场试营业、正式营业的宣传彩页及活动照片以及临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终4817号民事调解书，结合双方质证意见，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 华昶公司开发建设了位于临沂市罗庄区国际工业品采购中心二期项目。同时为开展该项目招商租赁活动，华昶公司于2014年1月9日出资数额100万元独自出资设立了壹卡公司，并通过新浪媒体网站、微博、微信及印制宣传材料，公开向社会发布促销信息，即临沂首创一站式汽车配件用品专业市场—“壹卡国际汽车生活港”、“七大投资价值，成就财富人生”、“十大投资价值，引领产业先锋”、“独立产权旺铺、低投入、高回报”并承诺了“三重政策保障”即1.“2+3”返租5年，客户购买物业时，前2年必须将物业委托给专业的商业管理公司进行运营管理。第1-2年返租比例分别为8%、8%。第3-5年租户同商业管理公司双方协商，选择自营或继续委托商业管理公司进行管理，期限为3年，每年按照8%回报率给予客户，商业管理公司征收实际收益的10%管理费，其余税费谁负担自理。2.5年后120%超额回购，确保投资保值增值。3.低首付政策，结自营户燃眉之急，助力商户做大做强等内容。 受上述促销政策影响，2014年5月、6月份，韩荣荣等61人分别与华昶公司签订《商品房预售合同》，购买位于鲁南国际工业品采购中心二期商铺（具体商铺号详见各商品房买卖合同）。同日，韩荣荣等61人作为（甲方）与壹卡公司（乙方）分别签订《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将所购买的商铺委托给乙方统一招商、租赁及经营管理，委托经营期分成若干个连续的托管期间，其中从双方约定开业之日起为期二年为第一个托管期，在该托管期内甲方不收取任何经营收益。第一年至第二年为第一个托管期，第三年至第五年为第二个托管期，在第一个托管期届满前30个工作日，甲方可向乙方提出续签第二个托管期的委托经营管理合同，缴纳相应保证金继续委托乙方管理运营，乙方在托管期内每年按照商品房买卖合同价8%年收益给予甲方，乙方征收年收益的10%作为服务费。在“2+3”两个托管期结束前60个工作日，乙方可提出该托管商铺商铺的回购，甲方在返还第二个托管期全部租金的前提下，乙方按照该商铺的商品房买卖合同价的120%回购该商铺。该合同后还约定了商铺的管理、交房验收及双方权利义务等，其中第九条违约责任-第3条约定“乙方不得无故不按约定支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算。”上述合同签订后，韩荣荣等61人依约交纳了购房款，并由华昶公司开具了售房款发票，涉案商铺交付后，壹卡汽车用品城于2015年5月17日开始试营业，2016年5月28日正式开业，壹卡公司统一对外招商、租赁，但未按委托经营管理合同约定向韩荣荣等人支付收益。 诉讼过程中，山东嘉锐律师事务所于2019年2月20日申请临沂市罗庄公证处对涉案商铺经营现状进行拍照公证，并对九处经营商户作调查询问笔录，证明涉案商铺仍属壹卡公司运营管理，正在营业商户系从壹卡公司处承租经营。2018年4月25日，韩荣荣等69名业主均向华昶公司、壹卡公司提出申请，要求两公司继续履行委托经营管理合同。 2018年5月21日，壹卡公司发布登报公告致鲁南国际工业品采购中心二期全体业主：要求委托壹卡公司对商铺进行托管的业主携带续签合同申请书、保证金10万元于2018年5月28日前签订第二个委托期的商铺委托经营管理合同。2018年6月12日，壹卡公司再次发布登报公告，将续约时间宽限至2018年6月17日。韩荣荣等人对公告中的签约要求和条件不予认可，并于2018年4月25日、5月11日联名提出了托管申请书，要求两公司继续履行委托经营管理合同。 本院认为，韩荣荣等61人分别与华昶公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。双方签订商品房买卖合同的当日，韩荣荣等61人与壹卡公司分别签订了《商铺委托经管管理合同》，从合同内容来看，该合同内容的标的物系韩荣荣等61人与华昶公司签订的商品房买卖合同的买卖标的商铺,合同内容中约定了壹卡公司按期向韩荣荣等支付年收益的主要义务,但未就壹卡公司对华昶公司享有的权利或报酬进行约定，由此可见《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》是一个整体，双方约定的合同目的以及双方对于合同的履行不应简单分割。壹卡公司是华昶公司与韩荣荣等购房业主均认可的经营管理主体。综合上述分析可得出,本案纠纷的法律关系实际为产权式商铺买卖经营管理纠纷，而此类经营管理合同并非合同法规定的有名合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，按照合同约定及当事人请求权内容，宜以房屋租赁合同界定此类案件的案由。 产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售,并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式,侧重于售后返租的商铺销售模式。韩荣荣等61人与两公司签订的《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》,双方约定的合同目的、以及双方对于合同的履行是一个整体不应简单分割。业主购买商铺的目的不仅是取得商铺产权,其主要目的是在于通过出租、使用商铺取得收益，这与产权式商铺的性质相吻合，且华昶公司在促销涉案商铺时独资设立壹卡公司，由壹卡公司与购房业主签订运营管理合同，具体负责市场运营管理，两公司并未向业主明确披露各自的独立主体，致使业主对两公司之间的关联关系产生合理信赖，故两公司应对《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》整体合同项下的权利义务承担连带责任。 《商铺委托经营管理合同》约定，委托经营期分成若干个托管期限，双方均无权中途终止或单方解除合同。根据临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终4817号民事调解书达成协议的事项，本院认定市场开业日期为2016年5月28日，自2016年5月28日至2018年5月28日为期2年为第一个托管期，自2018年5月28日至2021年5月28日为期3年第二个托管期。自2018年5月28日开始，壹卡公司未按约定向委托方支付年收益，而要求涉案商铺业主缴纳保证金10万元，续订第二个委托期的商铺委托经营管理合同，割裂了委托经营管理合同关于“2+3”两个托管期约定的整体性，违反了诚实信用原则，其单方提出要求涉案商铺业主缴纳保证金10万元后才继续履行义务，明显加重了合同委托方的责任，系格式条款应属无效，壹卡公司拒付托管期年收益的行为已然构成违约，应按合同约定支付收益款（购房价款*8%*(1-10%)），并按同期银行存款利率支付违约金。基于前述分析，华昶公司应对壹卡公司的上述支付行为承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告韩荣荣第三年收益款36783元及违约金（违约金以36783元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告胡怀侠第三年收益款27297元及违约金（违约金以27297元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 三、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告李运玲第三年收益款28884元及违约金（违约金以28884元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 四、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告寇文贵第三年收益款64274元及违约金（违约金以64274元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 五、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告吴刚第三年收益款30105元及违约金（违约金以30105元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 六、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告陈祥东第三年收益款35082元及违约金（违约金以35082元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 七、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告尚艳华第三年收益款32400元及违约金（违约金以32400元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 八、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告张永芹第三年收益款66012元及违约金（违约金以66012元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 九、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告庄抗抗第三年收益款34324元及违约金（违约金以34324元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 十、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告张成峰第三年收益款28838元及违约金（违约金以28838元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 十一、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告吴守红第三年收益款29865元及违约金（违约金以29865元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 十二、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告丁彦伟第三年收益款29527元及违约金（违约金以29527元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 十三、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告张庆玺第三年收益款28949元及违约金（违约金以28949元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 十四、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告关逸群第三年收益款33205元及违约金（违约金以33205元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 十五、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告孟涛第三年收益款30927元及违约金（违约金以30927元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 十六、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告李腾飞第三年收益款31409元及违约金（违约金以31409元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 十七、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告魏井荣第三年收益款33129元及违约金（违约金以33129元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 十八、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告崔学玲第三年收益款28473元及违约金（违约金以28473元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 十九、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告陈广同第三年收益款28698元及违约金（违约金以28698元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二十、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告宋洪庆第三年收益款28491元及违约金（违约金以28491元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二十一、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告吴若汐第三年收益款33395元及违约金（违约金以33395元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二十二、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告薛蕾第三年收益款28782元及违约金（违约金以28782元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二十三、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告郑志军第三年收益款30805元及违约金（违约金以30805元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二十四、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告秦军第三年收益款30009元及违约金（违约金以30009元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二十五、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告周汝琴第三年收益款29934元及违约金（违约金以29934元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二十六、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告孙某第三年收益款28325元及违约金（违约金以28325元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二十七、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告上官士学第三年收益款32796元及违约金（违约金以32796元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二十八、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告庄绪军第三年收益款28838元及违约金（违约金以28838元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二十九、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告赵敏第三年收益款28425元及违约金（违约金以28425元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 三十、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告范永艳第三年收益款31453元及违约金（违约金以31453元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 三十一、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告徐冬梅第三年收益款33273元及违约金（违约金以33273元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 三十二、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告石运鑫第三年收益款31812元及违约金（违约金以31812元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 三十三、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告牛记渤第三年收益款28953元及违约金（违约金以28953元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 三十四、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告殷理想第三年收益款29482元及违约金（违约金以29482元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 三十五、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告任广燕第三年收益款30782元及违约金（违约金以30782元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 三十六、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告张辉第三年收益款29234元及违约金（违约金以29234元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 三十七、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告单红梅第三年收益款27670元及违约金（违约金以27670元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 三十八、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告陈美霞第三年收益款29583元及违约金（违约金以29583元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 三十九、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告亓娟第三年收益款28294元及违约金（违约金以28294元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 四十、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告王桂利第三年收益款28439元及违约金（违约金以28439元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 四十一、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告徐浩第三年收益款29187元及违约金（违约金以29187元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 四十二、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告翟林第三年收益款33260元及违约金（违约金以33260元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 四十三、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告李丽第三年收益款32634元及违约金（违约金以32634元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 四十四、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告李林第三年收益款28271元及违约金（违约金以28271元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 四十五、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告尹晓峰第三年收益款71040元及违约金（违约金以71040元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 四十六、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告佟洪军第三年收益款31598元及违约金（违约金以31598元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 四十七、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告古庆红第三年收益款28841元及违约金（违约金以28841元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 四十八、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告王丽君第三年收益款28216元及违约金（违约金以28216元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 四十九、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告张文彬第三年收益款29777元及违约金（违约金以29777元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 五十、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告于丙山第三年收益款32284元及违约金（违约金以32284元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 五十一、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告李先兴第三年收益款33162元及违约金（违约金以33162元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 五十二、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告桓金星第三年收益款30873元及违约金（违约金以30873元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 五十三、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告陈立军第三年收益款33555元及违约金（违约金以33555元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 五十四、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告刘学勇第三年收益款31185元及违约金（违约金以31185元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 五十五、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告吴璇第三年收益款33120元及违约金（违约金以33120元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 五十六、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告刘振涛第三年收益款30645元及违约金（违约金以30645元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 五十七、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告许颖第三年收益款28591元及违约金（违约金以28591元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 五十八、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告李洪伟第三年收益款33618元及违约金（违约金以33618元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 五十九、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告严运发第三年收益款34312元及违约金（违约金以34312元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 六十、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告朱维维第三年收益款31007元及违约金（违约金以31007元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 六十一、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告胡新华第三年收益款31100元及违约金（违约金以31100元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 以上一至六十一项判决义务，均于本判决生效后十日内履行； 六十二、被告临沂华昶金典房地产开发有限公司对被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六十一案件受理费合计37336元、保全申请费合计21020元，均由被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司、临沂华昶金典房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  石仁举 人民陪审员  亓本法 人民陪审员  王连庆 二〇一九年七月二十四日 书 记 员  隋 嫱