福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0782民初985号 原告：周值新，男，1975年10月28日出生，汉族，个体，住武夷山市。 原告：朱书妹，女，1980年11月19日出生，汉族，个体，住武夷山市。 二原告共同委托诉讼代理人：赵玲欢，福建武福律师事务所律师。 被告：广东碧桂园物业服务有限公司武夷山分公司，住所地福建省武夷山市新扣冰街15号D幢1层11店面，统一社会信用代码：91350782087415806B。 法定代表人：李长江。 委托诉讼代理人：黄诚，男，公司员工，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：余心慧，女，公司员工，住福建省建阳市。 原告周值新、朱书妹与被告广东碧桂园物业服务有限公司武夷山分公司（以下简称武夷山碧桂园物业）物业服务合同纠纷案本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，二原告共同委托诉讼代理人赵玲欢、武夷山碧桂园物业委托代理人黄诚、余心惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周值新、朱书妹提出诉讼请求：1.判令确认武夷山碧桂园物业向周值新、朱书妹收取车位使用费的行为系违法行为，要求武夷山碧桂园物业停止收取车位使用费；2.判令武夷山碧桂园物业返还周值新、朱书妹缴纳的车位使用费、车位服务费3000元及利息（从缴纳之日起按银行同期同类贷款利率计算）；3.请求判令武夷山碧桂园物业公开2017年度、2018年度、2019年度物业服务账目；4.本案的诉讼费用由武夷山碧桂园物业承担。事实和理由：2017年8月8日，周值新、朱书妹购买武夷山市房产一套（以下均简称“该房产”），就该房产的物业管理事宜，周值新、朱书妹与武夷山碧桂园物业签订《武夷山碧桂园前期物业服务协议》，协议中载明：“1、第八条：甲方（即周值新、朱书妹）或该物业使用人使用本园区的车位，应遵守《武夷山碧桂园临时管理规约》及乙方（即武夷山碧桂园物业）所制定的停车管理制度，并向场地使用人交纳车位场地使用费；2、收费方式及标准为：按个为计价单位，其中，地面汽车车费50元／月；3、其他。”现，在双方未修改《武夷山碧桂园前期物业服务协议》的情形下，在武夷山碧桂园物业没有提前告知周值新、朱书妹的情况下，武夷山碧桂园物业擅自将小汽车车位使用费、车位服务费（以下均简称为“停车费用”）增加为200元／月，该行为系违法的。且周值新、朱书妹发现，武夷山碧桂园物业提供的车位为系占用绿化用地，系全体业主共有，武夷山碧桂园物业有无权利收取停车费用是有待商榷的。另，武夷山碧桂园物业从未向周值新、朱书妹公示相关账目信息，周值新、朱书妹作为业主有权要求武夷山碧桂园物业公开物业账目。综上所述，周值新、朱书妹认为武夷山碧桂园物业的行为于法无据，其行为侵犯了周值新、朱书妹的合法权益。现武夷山碧桂园物业对于周值新、朱书妹的诉请置之不理，拒绝和解，恳请法院查清事实，维护周值新、朱书妹的合法权益。 武夷山碧桂园物业辩称，一、答辩人收取车位使用费的行为合法有效，依法受法律保护。1.本案涉车位归武夷山市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园房产公司”）所有，依据《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用人，但由相反证据证明的除外”，第七十四条第二款“建筑区划分，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠建设单位为原始的所有权人，有权进行出售、出租、附赠等”。依据被答辩人与碧桂园房产公司于2014年9月10日九武夷山碧桂园小区房屋签订的《商品房买卖合同》附件六第八条第（四）款“‘武夷山碧桂园’内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分”之约定，武夷山碧桂园经规划批准建设的车库、车位的所有权归碧桂园房产所有。综上，武夷山碧桂园小区内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权在未经碧桂园房产公司以出售、附赠方式处分之前归属于碧桂园房产公司，碧桂园房产公司是案涉车位的产权人。2.武夷山碧桂园物业是基于案涉车位产权人的委托合法收取案涉车位使用费。在2015年12月30日，碧桂园房产公司委托答辩人按照150元/月/个的标准对武夷山碧桂园峰景、山语洋房苑区的碧桂园房产产权车位收取车位使用费，并出具了《武夷山分公司进行车位管理的公告》，答辩人与碧桂园房产公司之间的委托合同关系是双方的真实意思表达，且不违反法律、行政法规的强制性规定，答辩人有权按照碧桂园房产公司的委托收取车位使用费。二、答辩人收取车位服务费的行为合法有效，依法受法律保护。1.答辩人有权依据《武夷山碧桂园前期物业服务协议》约定收取车位物业费。2014年9月10日，答辩人与被答辩人签订了《武夷山碧桂园前期物业服务协议》，约定由答辩人对武夷山碧桂园提供物业服务，协议第八条约定车位使用人应按50元/月/个车位向答辩人交纳车位物业服务费。此协议是被答辩人与答辩人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。2.武夷山碧桂园小区停车服务费收取标准符合物价主管部门的核定标准依据武夷山市物价局于2015年2月5日印发的武价(2015)2号《武夷山市物价局关于核定武夷山碧桂园项目停车服务收费标准的通知》，答辩人有权按照50元/月/个的标准收取服务费。综上，答辩人作为武夷山碧桂园小区物业服务企业，按照50元/月/个的标准收取车位服务费具有事实和法律依据，向作为武夷山碧桂园小区车位使用人的被答辩人收取车位服务费的收费行为合法有效，依法受法律保护。三、答辩人不负有向被答辩人公示物业服务账目的法定何约定义务，被答辩人要求答辩人公示物业服务账目的诉请，于理不合，于法无据。1.被答辩人要求公司物业服务账目的诉请欠缺法律依据。依据《物业服务收费管理办法》第九条第二款之规定，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。依据被答辩人与答辩人签订的《武夷山碧桂园前期物业服务协议》第四条约定，武夷山碧桂园小区的物业服务费采取包干制方式。现并无相应法律法规规定采用包干制收费方式的物业服务企业负有向物业服务合同的相对方公示物业服务账目的义务，答辩人依法不负有向被答辩人公示物业服务账目的义务。2.被答辩人要求公司物业服务账目的诉请欠缺合同依据。被答辩人与答辩人依据《武夷山碧桂园前期物业服务协议》的约定形成服务合同关系，《武夷山碧桂园前期物业服务协议》并未约定答辩人负有向被答辩人公示物业服务账目的物业服务合同义务。综上所述，答辩人向被答辩人收取车位使用费和车位服务费的行为具有事实和法律依据，答辩人不负有向被答辩人公示物业服务账目的法定和约定义务，被答辩人的各项诉讼请求欠缺事实和法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。 对当事人真实性无异议的证据即周值新、朱书妹所举的房屋权属证书、前期物业服务协议、车位使用费和服务费的收据，武夷山碧桂园物业所举的商品房买卖合同、前期物业服务协议、武夷山市物价局关于核定武夷山碧桂园项目停车服务收费标准的通知，本院采信其记载的内容，予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，即武夷山碧桂园物业所举的车位管理公告、价格公示照片，本院认为这些证据与其他证据相吻合，予以采信。 根据本院采信的证据及当事人在庭审中陈述，本案认定的事实如下： 周值新、朱书妹于2017年8月8日与武夷山市碧桂园房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于武夷山市房产一套。在该合同附件六第八条约定，“武夷山碧桂园”内经规划批准建设的车库、车位的所有权及相应的土地使用权归属出卖人，出卖人有权通过出售或出租等约定的方式处分。周值新、朱书妹、武夷山碧桂园物业双方签订了前期物业服务协议，该协议第八条约定，甲方（周值新、朱书妹）或该物业使用人使用本园区的车位，应遵守《武夷山碧桂园临时管理规约》及乙方制定的停车管理制度，并向场地所有权人交纳车位场地使用费。该条款同时约定了车位使用人要缴纳车位物业服务费，收费的标准为每个地面车位每月50元。武夷山市物价管理部门于2015年2月5日下发了关于核定关于碧桂园车位收费标准的通知，通知的内容与本案协议约定的内容相吻合。碧桂园房地产开发有限公司在武夷山碧桂园露天场所以铺设植草砖的形式，开发了车位并进行了编号，于2015年12月30日向武夷山碧桂园物业出具了车位管理的公告，公告称根据武夷山市碧桂园根据政府审批的项目规划的760个车位以常租的形式进行租赁，未租赁的车位委托武夷山碧桂园物业租赁，每个车位150元每个月。武夷山碧桂园物业将车位使用费和服务费的标准进行了公示，武夷山碧桂园物业现已向周值新、朱书妹收取了车位使用费2250元，车位管理服务费750元，后周值新、朱书妹认为这些车位属于业主共有，武夷山碧桂园物业不应当收取车位服务费和车位使用费要求武夷山碧桂园物业公开2017.2018. 2019的物业服务账目，双方引起纠纷诉至本院。 本院认为，双方之间的关系是物业服务合同关系，双方签订的物业前期协议，协议中与本案有关的相关条款没有违反法律规定，是双方真实意思表示，合法有效。关于车位使用费，合同中约定是向车位所有权人缴纳，周值新、朱书妹诉状中主张该车位是占用公共绿地，属于业主共有，武夷山碧桂园物业所举的合同中约定符合规划的车位属于碧桂园房地产开发公司，物权法第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有。因此在本案中，不能排除车位属业主共有的可能性，本案中武夷山碧桂园物业负有举证责任说明该车位属于碧桂园公司所有。本案中武夷山碧桂园物业没有举证，要承担不利后果，本院无法认定本案中的车位属碧桂园房地产开发公司所有，故武夷山碧桂园物业收取周值新、朱书妹车辆车位使用费的行为不符合合同的约定。周值新、朱书妹主张武夷山碧桂园物业返还所收取的车位使用费有事实和法律依据，本院予以支持。同时，周值新、朱书妹主张车位是属业主共有，虽有可能，周值新、朱书妹对该主张也负有举证责任，周值新、朱书妹也没有举证，本院无法认定车位属于业主共有。周值新、朱书妹的第一项、第二项、第四项的诉请能成立的前提是本案车位属于业主共有，该前提不成立，故对这三项诉请本院不予支持。基于本案是物业服务合同纠纷，武夷山碧桂园物业承担的是违约责任，周值新、朱书妹诉请确认武夷山碧桂园物业行为违法，诉请武夷山碧桂园物业公开账目，本院不予支持。武夷山碧桂园物业向周值新、朱书妹收取车位服务费有合同的依据，并经物价主管部门的核定，对周值新、朱书妹主张要返还车位服务费的诉请，本院不予支持。需要停车服务的业主有义务支付停车物业服务费，武夷山碧桂园物业有义务提供停车物业服务。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下： 一、广东碧桂园物业服务有限公司武夷山分公司应于本判决生效之日起十日内返还周值新、朱书妹车位使用费2250元； 二、驳回周值新、朱书妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元，减半收取175元，由周值新、朱书妹负担75元，武夷山碧桂园物业负担100元。广东碧桂园物业服务有限公司武夷山分公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  谢晖 二〇一九年七月九日 法官助理方梦苑 书记员陈丽 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 -2- -9-