福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终3285号 上诉人（原审被告）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。 法定代表人：陈松辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢清峰，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林端菊，女，1984年2月10日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称“沃丰公司”）因与被上诉人林端菊商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初9494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沃丰公司上诉请求：撤销原判，改判驳回林端菊的一审诉讼请求。事实和理由：一、林端菊至今未缴交专项维修资金，违反合同约定，沃丰公司可行使先履行抗辩权，同时根据住宅专项维修资金相关规定，沃丰公司均有权拒绝交付诉争房屋、车位。二、案涉楼盘自开工之日起至本案合同签订前，存在因极端天气、中高考、房地产市场政策等因素影响施工，沃丰公司可据实予以延期交房，沃丰公司不存在逾期交房，不应承担违约责任，一审法院对上述影响施工的时间未予顺延有误。 林端菊辩称，一、专项维修资金的缴交问题属行政范畴，并非合同约定义务，通常在交房时缴交。林端菊已付清房款，沃丰公司以专项维修资金的缴交为由，抗辩其可以顺延交房，缺乏法律和合同依据。二、案涉楼盘在确定施工所需时间时，就应当预见各种因素并合理规划工期。请求驳回上诉，维持原判。 林端菊向一审法院起诉请求：一、判令沃丰公司立即交付房屋及办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋权属登记需由沃丰公司提供的资料交付给林端菊；二、判令沃丰公司立即向林端菊支付逾期交房违约金（自2017年7月1日起至实际交房之日止，按已付款总金额日万分之一计算）；三、判令沃丰公司立即向林端菊支付逾期办证违约金（自2017年9月29日起至实际交房之日止，按已付款总金额日万分之一计算）。庭审中，林端菊明确保留第一项诉讼请求中有关判令沃丰公司立即交付泉州市丰泽区的内容，撤回第一项的其他诉讼请求；明确第二项诉讼请求中“逾期交房违约金”指逾期交付泉州市丰泽区交汇处澜湖郡XX号房屋和地下室地下车位XX的违约金；撤回第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年12月25日，林端菊与沃丰公司签订编号为201512250020《商品房买卖合同》一份，约定林端菊向沃丰公司购买址在泉州市丰泽区交汇处澜湖郡2号楼XX号房屋，总价款1080000元。同日，林端菊与沃丰公司签订编号为201512250054《商品房买卖合同》一份，约定林端菊向沃丰公司购买址在泉州市丰泽区XX，总价款100000元。以上二份合同第八条均约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的：因政府行为（包括但不限于政府通知停工或因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期：日降雨量10ｍｍ以上降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害、停水、停电导致工程延期。（具体以政府文件、天气资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）。”二份合同的第九条均约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……”同日，林端菊与沃丰公司签订合同编号201512250020《商品房买卖合同》的《补充协议》一份，该协议第七条约定：“本合同提及的出卖人向买受人发出的各项通知可以在报纸上刊登公告或按本合同载明的买受人通讯地址寄送书面通知书（包括但不限于挂号邮件、ＥＭＳ、公证送达等具体方式）或按本合同载明的买受人通讯联系方式通知（包括但不限于电话、短信等具体方式）三种形式中任意一种形式送达买受人本人或其代理人，并在自报纸刊登之日起或书面通知寄送后3日起或通讯联系方式通知后3日起即视为买受人接到出卖人发布的通知。本合同中规定的各项期限均含假期，如到期日最后一日为节假日则顺延至最近一个工作日。”同日，林端菊与沃丰公司签订合同编号201512250054《商品房买卖合同》的《补充协议》一份，该协议第四条约定：“双方同意将本合同第八条修改如下：出卖人应当在2017年6月30日前将商品房交付使用，商品房符合交付条件是指商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，但不包括整体小区的竣工综合验收合格及向建设主管部门报备手续办理完成。商品房达到上述交付条件后，出卖人将以合同记载的联络方式将《入伙通知书》送达买受人……”；该协议第八条约定：“……合同及补充协议中提及的《入伙通知书》出卖人可以采用书面、挂号信、电话、传真、信函、短信、报纸公示等形式通知，《入伙通知书》以前述任何一种形式发出后三日即视为送达买受人。”合同签订后，林端菊依约支付了全部购房款。澜湖郡4＃、5＃、6＃楼及地下室工程项目于2015年7月21日经建设、勘察、设计、监理等单位竣工验收合格，于2015年8月28日经消防验收合格，澜湖郡1＃、2＃、3＃楼及地下室工程项目于2018年5月24日经消防验收合格，于2018年10月28日经建设、勘察、设计、监理等单位竣工验收合格，应认定诉争车位、房屋分别于2015年8月28日、2018年10月28日符合交房条件。林端菊自认，诉争房屋于2019年3月4日交付。 一审法院认为，沃丰公司具有商品房预售资质，其与林端菊签订的二份《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。一、关于林端菊诉求沃丰公司交付诉争车位是否成立的问题。沃丰公司以诉争车位符合交付条件及其已履行通知义务为由，主张车位已交付，但因沃丰公司未提供证据证明其已将车位实际交付林端菊，故认定诉争车位未实际交付。诉争车位于2015年7月21日经建设、勘察、设计、监理等单位竣工验收合格，于2015年8月28日经消防验收合格，应认定诉争车位已经符合交房条件，沃丰公司亦已通知林端菊交房，林端菊无正当理由未受领诉争车位，车位毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日由林端菊承担，但诉争车位未实际交付，双方仍应办理诉争车位的交付手续，现林端菊诉求沃丰公司交付诉争车位，依法有据，应予支持。二、关于沃丰公司是否逾期交付诉争房屋及车位，应否支付逾期交房违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于交房时间及顺延交房情形的约定，以及沃丰公司提供的《天气资料分析报告》、泉州市环境保护局发布的通知等证据显示，自双方合同签订之日即2015年12月25日至合同约定的交付时间即2017年6月30日，共有日降雨量10㎜以上降雨天数70天，风力六级（含六级）天数7天，因中、高考期间限制施工天数32天，合计109天，沃丰公司可依合同约定将交付诉争房屋、车位时间顺延至2017年10月17日。又因2017年7月1日至2017年10月17日有日降雨量10㎜以上降雨天数7天，风力六级（含六级）天数3天，合计10天，交房时间可顺延至2017年10月27日。根据查明的事实，诉争房屋于2018年10月28日符合交付条件、诉争车位于2015年8月28日符合交付条件，沃丰公司通知林端菊于2018年11月30日前办理诉争房屋交付手续、于2018年10月31日交付诉争车位，因沃丰公司应于2017年10月27日前将诉争房屋、车位交付林端菊，故沃丰公司通知的交房时间迟于其应履行交付义务的时间，已构成违约。根据双方签订的二份《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……”，沃丰公司逾期交房超过180日，林端菊自认诉争房屋已交付，且诉求交付诉争车位，应认定双方继续履行合同，故沃丰公司应按照上述约定支付逾期交付诉争房屋、车位的违约金，应支付的违约金起算时间点为最后交付期限（2017年10月27日）的第二天即2017年10月28日，截止时间应为沃丰公司通知的林端菊交付期限的最后一日，诉争房屋违约金截止时间为2018年11月30日，诉争车位违约金截止时间为2018年10月31日，沃丰公司应支付逾期交付诉争房屋违约金的天数为399天，应支付逾期交付诉争车位违约金的天数为369天。林端菊已支付购买诉争房屋款项1080000元，沃丰公司应支付林端菊逾期交付诉争房屋的违约金计为：399天×0.0001／天×1080000元＝43092元，林端菊已支付购买诉争车位款项100000元，沃丰公司支付林端菊逾期交付诉争车位的违约金计为：369天×0.0001／天×100000元＝3690元，合计46782元。对林端菊诉求违约金中合理的部分予以支持，对超出的部分不予支持。沃丰公司主张其未逾期交房、不需要支付逾期交房违约金，与查明事实和双方约定不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林端菊与沃丰公司应于判决生效之日起十日内办理址在泉州市丰泽区XX的交房手续；二、沃丰公司应于判决生效之日起十日内向林端菊支付逾期交付址在泉州市丰泽区XX的违约金3690元，合计46782元；三、驳回林端菊的其他诉讼请求。案件受理费1248元，由林端菊负担152元，沃丰公司负担1096元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对一审法院有关自双方合同签订后发生的风雨天气、中高考等情形可顺延交房期间的认定均无异议，二审予以确认。沃丰公司主张合同签订之前发生的风雨天气、中高考等情形亦应顺延交房时间，但其在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交房时间作相应调整，沃丰公司不得以此再作为逾期交房的抗辩理由。沃丰公司另主张因房地产政策调整影响施工356天应予顺延，缺乏充分证据证明，故不予采纳。就专项维修资金的问题，双方在《商品房买卖合同》第十八条约定，专项维修资金由林端菊于2017年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的监管账户，而合同附件四第二十四条、第二十五条则约定专项维修资金向建设单位即沃丰公司缴交，沃丰公司代收再缴存房管局专项账户（未约定具体缴交日期），即双方就专项维修资金存在二种不同约定，应视为约定不明，且因在双方约定的交房期限及顺延期间届满时，诉争房屋、车位均不符合交房条件，沃丰公司亦未通知林端菊交房，故诉争房屋、车位未能依照合同约定期限交付，系因沃丰公司的违约行为所致，沃丰公司以林端菊尚未缴交专项维修资金为由，主张免除上述期间的逾期交房违约金，理据不足，不予采纳。 综上所述，沃丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1096元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担（多预交的152元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年七月五日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。