湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初8162号原告：武汉东方建国大酒店有限公司，住所地武汉市江汉区发展大道185号。法定代表人：王季明，董事长。委托诉讼代理人：肖敦雄，北京仁人德赛（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧兵成，湖北黄鹤律师事务所律师。被告：武汉葵手投资管理有限公司，住所地武汉市江汉区东方商都4层A室。法定代表人：施维，董事长。委托诉讼代理人：刘新华，武汉市天工法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘彦，湖北长久律师事务所律师。原告武汉东方建国大酒店有限公司（以下简称东方建国大酒店）诉被告武汉葵手投资管理有限公司（以下简称葵手投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月13日作出（2016）鄂0103民初4142号民事判决。葵手投资公司向武汉市中级人民法院申请再审，武汉市中级人民法院于2018年3月20日作出（2018）鄂01民再16号民事裁定，撤销上述判决，发回重审。本院于2018年8月15日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方建国大酒店委托诉讼代理人肖敦雄、欧兵成、被告葵手投资公司委托诉讼代理人刘新华、刘彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方建国大酒店向本院提出诉讼请求：1.确认东方建国大酒店与葵手投资公司签订的《房屋租赁合同》（签订时间分别为2012年5月22日、2012年7月8日）及《房屋租赁合同补充协议》（签订时间分别为2013年7月25日、2015年6月18日）于2016年5月9日解除；2.判令葵手投资公司立即搬走交由东方建国大酒店保管的财产；3.判令葵手投资公司向东方建国大酒店支付至2016年5月8日所欠租金271720.96元、物业管理费292059.50元、水电费149317.01元、垃圾清运费3600元、支付违约金6061608.83元（已扣除押金20万元）；4.判令葵手投资公司向东方建国大酒店支付自2016年5月9日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（2016年5月9日至2017年3月19日期间按56.52元/月/平方米计算，此后按57.85元/月/平方米计算）及实际发生的水、电费（按水电表数加3%电损耗按水电部门收费标准计算）；5.本案的诉讼费用由葵手投资公司承担。事实与理由：2012年5月22日，东方建国大酒店与葵手投资公司签订[租（2012）-01号]《房屋租赁合同》，东方建国大酒店将所有的武汉市江汉区发展大道185号4楼（建筑面积2037平方米）房屋租赁给葵手投资公司经营；同年7月8日，双方签订[租（2012）-04号]《房屋租赁合同》，将同楼层796平方米的房屋租赁给葵手投资公司，以上两份合同的房屋租赁期限均为10年，首期租金标准为25元/平方米/月，物业管理费标准为30元/平方米/月，前两个租赁年度按首期租金和物业管理费的标准，第三、四个租赁年度的租金单价在上一年度的基础上每一年递增3%，自第五租赁年度起，租金单价在上一年度的基础上每一年增加5%。每三个月为一个租金交付周期，每个交付周期开始前7天，葵手投资公司应一次向东方建国大酒店支付该期租金及物业管理费，每三个月支付一次；水电费按水电表数字加上3%电损耗后按水电部门的收费标准计算；此外，葵手投资公司还应支付押金共计46万元。2013年7月25日，东方建国大酒店与葵手投资公司签订《房屋租赁合同补充协议》，就上述两份合同达成补充意见，将租赁期限统一变更为从补充合同生效之日至2023年3月20日，并从2013年3月20日为租金起算日。2015年6月18日，东方建国大酒店与葵手投资公司再次达成补充协议，葵手投资公司退租1050平方米，退租后葵手投资公司实际承租面积为1783平方米，葵手投资公司的垃圾清运费为每天40元。房屋租赁合同及补充协议中还对双方的其他权利和义务、违约责任等进行了明确约定。截止2016年5月8日，葵手投资公司共欠东方建国大酒店房屋租金、物业管理费用563780.46元，水电费共计149317.01元人民币，垃圾清运费3600元。2016年5月9日，鉴于葵手投资公司拖欠租金、物业管理费、水电费等超过60天，已构成严重违约，故东方建国大酒店向葵手投资公司发函解除合同。根据合同约定，违约方葵手投资公司应向东方建国大酒店支付剩余租期的全部租金和物业管理费总额的70%作为违约金即6061608.83元。为此，东方建国大酒店诉至法院，请求判如所请。葵手投资公司辩称，东方建国大酒店于2016年3月强行对本公司停水停电，导致本公司无法经营，后汉口火车站派出所出警。本公司并未违约，也不欠东方建国大酒店任何费用，恳请驳回东方建国大酒店的全部请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：东方建国大酒店与葵手投资公司签订的[租（2012）-01号]和[租（2012）-04号]《房屋租赁合同》及两份《房屋租赁合同补充协议》，《收据》及进账单、回收台账、《催收函》《水电费催收函》《律师函》《解除租赁合同的通知》、支付凭证、现金缴款单、照片、报警记录、证人证言、企业注册资本（金）入资专用存款证明（原件有效）、银行询证函、法院调查笔录、开庭笔录、公告、执行笔录及当事人陈述等证据材料。以上证据均经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月22日，出租方东方建国大酒店（甲方）与承租方葵手投资公司（乙方）签订[租（2012）-01号]《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于武汉市汉口发展大道185号4楼面积为2037平方米，甲方保证拥有租赁房屋的完全产权；租赁期限为本合同生效之日起至2022年8月31日，2012年9月30日前为装修免租期；免租期内甲方免收租赁房屋的租金和物业管理费，但乙方应承担租赁房屋应交纳水、电等费用；2012年10月1日为租金起算日。乙方应在签署本合同的同时，一次性向甲方支付33万元作为装修押金；在装修完成后，押金转为租赁押金。同年7月8日，双方又签订了[租（2012）-04号]《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于武汉市汉口发展大道185号4楼面积为796平方米，甲方保证拥有租赁房屋的完全产权；租赁期限为本合同生效之日起至2022年8月31日，2012年12月31日前为装修免租期；免租期内甲方免收租赁房屋的租金和物业管理费，但乙方应承担租赁房屋应交纳水、电等费用；2013年1月1日为租金起算日。乙方应在签署本合同的同时，一次性向甲方支付13万元作为装修押金；在装修完成后，押金转为租赁押金。两份合同均约定，乙方承租房屋的用途仅限于足疗、棋牌、保健养生、美容SPA；租金为租赁房屋的使用费，根据租用面积和租金标准来计算（不包含通信费、水电费、甲方为乙方提供的热水费及停车费等其它费用）；物业管理费为租赁房屋配套管理服务费用；首期租金标准为25元/平方米/月，物业管理费标准为30元/平方米/月；从租金起算日起两个租赁年度内，乙方按首期租金和物业管理费的标准缴纳；第三、四个租赁年度的租金单价在上一年度的基础上每一年递增3%；自第五租赁年度起，租金单价在上一年度的基础上每一年增加5%；从租金起算日开始，每三个月为一个租金缴纳周期，乙方应在每个缴纳周期开始前7天，一次性向甲方支付该期租金及物业管理费，并汇至甲方指定账户；自双方办理了入驻交接手续之日起，乙方即应承担租赁房屋内产生的水电费，水电费按水电表上的数据加3%损耗来结算，计费标准以水电部门确定的收费标准计算。合同第10.1条约定，装修、租赁押金保证范围还包括损害赔偿金、违约金、实现债权的费用等。第10.2条约定，在租赁期间如发生欠付租金、物业管理费、公共设施费用或欠付水、电、通信资讯费、能源费等，甲方将书面催告乙方支付上述款项，若上述拖欠事由确实存在但乙方收到甲方书面催告后15日内不予支付的，甲方有权从租赁押金中直接扣除相应款项并书面通知乙方。由此减少的租赁押金，乙方在收到甲方书面通知后10个工作日予以补齐。否则，甲方向乙方追究违约责任。第10.3条约定，本合同租赁期满终止或双方协商一致提前解除时，如乙方存在应缴未缴费用的，甲方将在扣除该费用后的租赁押金余额在退租验收合格之日起7日内无息退还乙方。第11.2条约定，严重违约。严重违约是指一方行为导致本合同无法继续履行或出现本合同约定视为严重违约的情形。发生严重违约的，守约方可以解除本合同，并要求违约方按剩余租期的全部租金和物业管理费总额的70%支付赔偿，但赔偿总金额不得少于300万元。第11.2.1条约定，乙方逾期支付租金、押金、物业管理费或其他按本合同应缴纳给甲方的费用超过60天的和甲方逾期维修超过60天的。合同履行中，双方于2013年7月25日签订《房屋租赁合同补充协议》，就上述两份合同的租赁期限变更为“自《房屋租赁合同补充协议》生效之日起至2023年3月20日。2013年3月20日为租金起算日”。补充协议签订后，因葵手投资公司拖欠水电费，东方建国大酒店于2013年10月30日发出《水电费催收函》，要求葵手投资公司支付截止2013年5月的水电费13万元。葵手投资公司未缴纳，且拖欠租金、物业管理费。东方建国大酒店于2015年6月5日发出《催收函》，要求葵手投资公司支付2015年4月至6月欠付的租金和物业管理费291468.35元，起租之日至2013年5月欠付的水电费13万元、2015年1月至5月欠付的水电费50372.20元。2015年6月18日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定上述两份《房屋租赁合同》中，乙方承租甲方房屋的总建筑面积为2833平方米，现经双方协商同意后乙方将其中部分面积退还给甲方，经测量，退租的建筑面积为1050平方米，本次退租后，乙方实际承租的建筑面积为1783平方米；乙方应于2015年6月20日开始，甲方按乙方退租后的实际承租面积计算乙方的月租金、物业费，计算标准和计算方法仍执行原合同的约定；在乙方于2015年6月20日将退租面积交还给甲方的情况下，甲方于2015年6月30日起按如下方式收取乙方的水、电、卫生费：水电费按乙方独立的水、电表计算，每月应向甲方缴纳的水电费为水电表上的数据乘上水电部门的收费标准并加上3%的水电损耗；垃圾清运费每天按照40元进行计算；乙方应于甲方向乙方提供水、电费结算依据时，向甲方支付上月的水电费及垃圾清运费。嗣后，葵手投资公司仍未缴纳相关费用。2015年10月26日，东方建国大酒店发出《催收函》，要求葵手投资公司支付2015年4月至6月欠付的租金和物业管理费241839.20元，起租之日至2013年5月欠付的水电费13万元。葵手投资公司未予支付，东方建国大酒店又于2016年3月31日发出《催收函》，要求葵手投资公司支付截止2016年3月31日止欠付的租金和物业管理费434257.22元、水电费150120.11元。因葵手投资公司仍未缴纳拖欠费用，2016年5月9日，东方建国大酒店在葵手投资公司营业地通知栏中张贴《解除租赁合同的通知》，载明“根据租赁合同及补充协议，贵公司现实际租赁了我公司房屋1783平方米。截止2016年3月31日，贵公司共欠我公司租金、物业管理费434257.22元、水电费150120.11万元。贵公司的欠租及欠费行为已远超60天，构成了严重违约。依据《房屋租赁合同》第11.2条的规定，我公司决定解除上述租赁合同及补充协议，并通知贵公司，自本通知到达之日起，双方的租赁关系即行解除。请贵公司接此通知后，立即结清所欠我公司的全部租金、物业管理费和水电费。于2016年5月13日前腾退承租房屋，将所承租的房屋按合同约定交还给我公司，贵公司应按《房屋租赁合同》第11.2条向我公司支付违约金和赔偿金”。另查明，葵手投资公司于2012年1月9日、3月31日分别向东方建国大酒店支付房屋押金各10万元，合计20万元。还查明，2016年3月16日，东方建国大酒店、葵手投资公司因房租发生纠纷，双方均向公安机关报警。公安机关证实“东方建国说葵手没有交租金把电停了，葵手表明有押金在东方建国处，可以抵扣租金。停电是前一天晚上的事，出警是停电后一天的事，出警民警离开的时候电已经恢复了”。再查明，原审判决即（2016）鄂0103民初4142号民事判决生效后，东方建国大酒店向本院申请强制执行，本院于2017年4月11日立案执行，案号为（2017）鄂0103执1662号。执行中，本院于2017年7月6日发出《公告》，责令葵手投资公司在2017年8月5日前自行腾空房屋。葵手投资公司未自动履行，本院于2017年9月1日组织实施强制腾退，并将案涉房屋中葵手投资公司的财产（财产明细详见执行笔录）集中交由东方建国大酒店保管。截止2016年5月8日，葵手投资公司共欠东方建国大酒店房屋租金271720.96元、物业管理费292059.50元、水电费149317.01元及垃圾清运费3600元。本院认为，东方建国大酒店、葵手投资公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按合同约定全面履行义务。合同履行中，葵手投资公司尚欠房屋租金、物业管理费等费用，经东方建国大酒店多次催要后仍然未付，符合合同关于“乙方逾期支付租金、押金、物业管理费或其他按本合同应缴纳给甲方的费用超过60天”的情形，构成严重违约，东方建国大酒店主张解除合同，符合合同约定和法律规定，合同解除时间应确定为2016年5月9日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，双方合同解除后，东方建国大酒店主张支付房屋租金、物业管理费、水电费及垃圾清运费，于法有据，但葵手投资公司缴纳的房屋押金应予冲抵所欠租金和物业管理费。合同约定的违约金为“按剩余租期的全部租金和物业管理费总额的70%赔偿，但赔偿总金额不得少于300万元”，该标准过分高于实际损失，应予调整。本院认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况予以确定。双方合同的解除系葵手投资公司经催缴后仍未支付租金等严重违约行为所致，但东方建国大酒店也采取了停电的不当行为，故本案的违约金应酌情确定以25元/平方米/月的标准计算三个月的房屋空置期租金损失为宜，即葵手投资公司应向东方建国大酒店支付违约金133725元（1783*25*3=133725元）。东方建国大酒店主张自2016年5月9日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律规定。占用费的标准可参照合同约定租金标准，本院酌情按25元/平方米/月计算至法院实际执行腾退之日止，即自2016年5月9日至2017年9月1日共704285元（1783×25*15+1783*25/30*24=704285元）。葵手投资公司在案涉房屋中的财产已由法院执行腾退时集中交由东方建国大酒店保管，该财产应由葵手投资公司搬走。东方建国大酒店主张2016年5月9日至2017年9月1日期间实际发生的水、电费，未提供证据证实，本院不予支持。葵手投资公司辩称不欠东方建国大酒店的任何费用，既未提交相关费用的支付凭证，也未提交其他证据证实，其抗辩理由本院不予采纳。综上所述，东方建国大酒店要求解除合同、搬走保管的财产、支付租金、物业管理费、水电费及垃圾清运费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。东方建国大酒店要求葵手投资公司支付违约金、房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以部分支持。葵手投资公司所述不欠任何费用的抗辩理由，未提供证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告武汉东方建国大酒店有限公司与被告武汉葵手投资管理有限公司于2012年5月22日、2012年7月8日分别签订的《房屋租赁合同》及2013年7月25日、2015年6月18日分别签订的《房屋租赁合同补充协议》于2016年5月9日解除；二、被告武汉葵手投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬走其在原告武汉东方建国大酒店有限公司的财产（财产明细详见执行笔录）；三、被告武汉葵手投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉东方建国大酒店有限公司支付房屋租金271720.96元及物业管理费292059.50元，合计563780.46元（扣减被告武汉葵手投资管理有限公司已支付的房屋押金20万元，实际支付363780.46元）；四、被告武汉葵手投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉东方建国大酒店有限公司支付水电费149317.01元及垃圾清运费3600元，合计152917.01元；五、被告武汉葵手投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉东方建国大酒店有限公司支付房屋占有使用费704285元；六、被告武汉葵手投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉东方建国大酒店有限公司支付违约金133725元；七、驳回原告武汉东方建国大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66298元，由原告武汉东方建国大酒店有限公司负担54762元，被告武汉葵手投资管理有限公司负担11536元（此款原告武汉东方建国大酒店有限公司已垫付，被告武汉葵手投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉东方建国大酒店有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余文庆人民陪审员  杨世安人民陪审员  刘玉珍二〇一九年七月二十日法官助理施圣杰书记员施圣杰