青海省格尔木市人民法院民事判决书（2019）青2801民初1049号原告（反诉被告）：格尔木世华物业管理有限公司，住所地格尔木市柴达木中路28号，统一社会信用代码916328010591362954。法定代表人：臧华山，董事长。委托诉讼代理人：郭鹏，青海盐湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊蓉，女，汉族，重庆市人，格尔木世华物业管理有限公司总经理，住格尔木市。被告（反诉原告）：格尔木同成物业有限公司，住所地格尔木市食品街6号宝瑞轩8号楼1单元101室（现住所地格尔木市政府家属院内），统一社会信用代码916328010745504272。法定代表人：王明华，总经理。原告（反诉被告）格尔木世华物业管理有限公司（以下简称世华物业）与被告（反诉原告）格尔木同成物业有限公司（以下简称同成物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告格尔木世华物业管理有限公司委托诉讼代理人郭鹏、熊蓉与被告格尔木同成物业有限公司法定代表人王明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世华物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业费、采暖费等各项费用832334.18元；2.判令被告向原告支付违约金50772.38元（其中以416167.09元为基数自2018年6月1日至2019年1月15日计算共47651.13元；以416167.09元为基数自2019年1月1日计算至2019年1月15日共计3121.25元）3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月22日原、被告签订《物业移交协议书》，双方约定由原告将格尔木世邦城市广场住宅物业服务的相关事宜移交给被告，移交前业主所欠物业费、采暖费、水费等各项费用832334.18元由被告在签订移交协议七个工作日内支付416167.09元，其余费用416167.09元在2018年12月31日前付清，并约定了其他权利和义务。该协议系双方在平等自愿协商一致的情况下签订的，内容无任何的违法违规之处，依法成立，合法有效，双方均应依照合同约定履行。合同生效后，原告按协议约定就物管用房、物业从业人员、物业办公设备设施、建筑消防设施及电梯、锅炉房、住宅设备设施用电、水情况、地下停车场等逐项与被告核实确认后移交给被告，被告亦全面开展了物业代管工作。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。协议约定的移交项目原告已全部移交给被告，但被告拒不履行支付款项义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”和《物业移交协议书》约定“本协议约定应当向对方支付的款项，如没有约定按期支付，每拖延一日承担万分之五违约金，直至付清为止”，被告应当承担违约责任，向原告支付违约金。因被告未按约履行合同义务，经原告多次催要无果，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求，将第一项诉讼请求减少105833.18元，主张数额变更为726501元。被告同成物业辩称，因格尔木世邦前期物业即原告世华物业多次向格尔木市房管处、昆仑路办事处、昆仑路派出所、育红巷社区等主管部门申请退出世邦住宅物业服务工作，经上述几个部门在昆仑路办事处三楼会议室召开联席会议决定，由被告公司同成物业于2018年5月24日进驻世邦住宅小区，暂时代管世邦物业服务工作，待世邦小区业主委员会最终选聘物业公司后，再决定由新的物业公司与世邦业主委员会签订物业服务合同，并正式入驻该小区开展物业管理工作。由于世邦城市广场属于商住一体小区，许多公共设施设备属于商住公用，如住宅楼电梯运行、公共照明、锅炉房供暖均属于商业用电，特别是锅炉还需要分离改造后才能移交，经双方查验并确定了设施设备的移交清单，按照《青海省物业管理条例》第四章第四十八条物业管理规定移交项目为：一、物业管理区域划分资料；二、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证复印件、附图；三、竣工总平面图、单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图；四、共用设施设备清单及安装使用和维护保养等技术资料；五、供水、供电、供气、供热、信息通信、有线电视等准许使用文件；六、物业质量保修文件和物业使用说明文件；七、业主名册；八、物业管理必须的其他资料。但以上应当移交项目均未进行移交，消控室、配电室、锅炉房钥匙都没有移交给被告，仅是带领被告公司的人员进行了查看，没有实际接管世邦城市广场的物业服务项目，也没有向业主收取物业服务费用。随后世邦城市广场小区业主委员会在昆仑路办事处徐副主任、育红巷社区白主任等工作人员的监督下，公开进行物业公司招聘，与青海云舟物业服务有限公司签订小区物业服务合同。按照《青海省物业管理条例》第四章第四十五条规定，前期物业无权签订物业服务合同和物业服务转让合同，只有小区业主委员会才能选聘并签订物业服务合同。物业条例第四章第四十五条明确规定，业主委员会与新选聘物业公司签订物业服务合同的时间就是前期物业服务合同的终止日期，因此，世华物业与被告公司签订的物业服务移交合同并没实际履行，且被告同成物业属于政府指派暂时代管物业服务，退出小区代管物业服务也是由七家单位签章，政府几部门牵头于2018年7月31日结束的代管服务工作，交由世邦城市广场业主委员会及青海云舟物业服务有限公司管理。被告在世邦小区物业暂管物业服务工作开始和结束都经政府几部门联席会议决定，由于小区无法停止物业服务管理，在新的物业公司没有选聘之前，政府让被告暂时代管小区物业管理，属于政府2018年格尔木市创建卫生城市重要工作部署，履行的是合理合法的工作程序，属于政府正常指导工作。鉴于以上事实，原告的诉讼请求没有法律依据，恳请法院根据实际情况依法驳回原告的诉讼请求。被告同成物业向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《物业移交协议书》；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：因世华物业不愿继续世邦住宅物业服务工作，2018年5月根据格尔木市房管处、昆仑路办事处、昆仑路派出所、育红巷社区等主管部门联席会议决定由反诉原告同成物业暂时代管世邦物业服务工作。2018年5月22日反诉原告与反诉被告签订《物业移交协议书》，协议约定，反诉被告世华物业将世邦城市广场住宅物业服务的相关事宜移交给同成物业，但协议签订后，世华物业并未全部移交物业服务的相关事项。且因2018年6月左右世邦城市广场小区成立业主委员会并于2018年6月20日选聘青海云舟物业管理有限公司作为物业管理单位。反诉原告与反诉被告签订的《物业移交协议书》并未实际履行，也根本无法履行，无法实现合同目的，故恳请法院依法解除双方所签订的《物业移交协议书》，支持反诉原告的反诉请求。原告世华物业针对反诉辩称，一、依据合同意思自治原则，当事人在平等自愿基础上订立合同，不损害国家利益、公共利益和第三人合法权益，就应当受到充分的尊重和保护。一方面，依法成立的合同，在不违反法律强制性规定的情况下自成立时生效。本案中的《物业移交协议书》系双方自愿签订，不违反我国法律法规，自双方签订时即已生效，被告主张履行才能生效的请求于法无据。另一方面，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，解除合同应当具备法律所规定的要件和情形。当事人真实意思表示作出的约定，不得由行政、司法等手段进行干预，这样才能在平等主体间贯彻实质正义和形式正义。二、根据合同相对性原则，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能与合同无关系的第三人提出合同上的请求。首先，依据主体相对性原理，本案的合同签订主体为世华物业和同成物业，《物业移交协议书》所约定的法律关系对双方均具有约束力。其次，依据内容相对性原理，合同约定所赋予世华物业和同成物业的权利不能及于第三人，而合同规定当事人应当承担的义务，也不能对第三人产生拘束力。最后，依据责任相对性原理，违约当事人应对自己的过错造成的违约后果承担违约责任，即便是因为第三人的行为造成债务不能履行，债务人仍应承担违约责任后，再向第三人追偿。因此，原告有权以《物业移交协议书》为基础，请求被告承担违约责任，履行付款义务。三、2018年5月22日原、被告双方签订《物业移交协议书》，原告将世邦城市广场住宅物业服务相关事宜移交被告，被告代管71天。2018年6月20日世邦城市广场小区业主委员会选聘青海云舟物业管理有限公司作为物业服务公司，被告于2018年7月31日将物业移交第三方青海云舟物业管理有限公司，并签订《世邦城市广场小区物业服务移交协议》。被告与第三方形成另一个法律关系，并不影响被告与原告之间合同的履行。综上，被告以《物业移交协议书》未履行，无法实现合同目的为由，请求解除合同的反诉不成立。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：格尔木世邦投资有限公司投资建设世邦城市广场商住小区后，于2013年6月3日经工商行政主管部门批准登记成立世华物业对该小区进行物业服务管理，世华物业主营物业管理、集中供暖服务等。庭审中原告确认世华物业是格尔木世邦投资有限公司的全资子公司，格尔木世邦投资有限公司与世华物业法定代表人均为臧华山。世华物业成立后对世邦城市广场商住小区履行物业服务管理，随后几年间由于在管理服务过程中与小区业主产生矛盾，多家行政部门协调均无法得到解决，造成世华物业管理困难，世华物业多次要求退出该小区物业服务管理。2018年5月21日在格尔木市房地产管理处、公安局昆仑路派出所、昆仑路街道办事处、昆仑路街道育红巷社区、同成物业等多个部门参与下召开世邦小区物业联席协调会，并于次日形成格昆纪要（2018）1号会议纪要：一、由昆仑路街道办事处徐红魁同志通报2018年5月19日下午2点在世邦小区5楼平台业主委员会召开增补委员大会情况。参会人员一致讨论认为此次增补委员合法，并通知业主委员会尽快选出主任、副主任，并按程序进行公示。二、房管处刘志明主任介绍有物业资质的物业公司情况，刘主任建议：鉴于目前世邦小区现状，暂由同成物业公司接管代为小区业主服务，参会人员一致同意。三、经会议研究同意：1、办事处、育红巷社区督促业主委员会尽快选出主任、副主任，并按程序进行公示。各相关单位按各自职责范围做好督导和监督。2、会后市房管处、昆仑路派出所、昆仑路街道办事处、育红巷社区4家联合下发暂时由同成物业服务世邦小区的通知并做好后期相关工作。会后，以格尔木市房地产管理处、格尔木市公安局昆仑路派出所、格尔木市昆仑路街道办事处、格尔木市昆仑路办事处育红巷社区委员会四家单位联合发布如下告知事项：因世华物业多次提出退出小区服务，经上报逐渐、房管等相关部门，为解决小区物业问题，市房管处会同昆仑路街道办事处、格尔木市公安局昆仑路派出所、育红巷社区于2018年5月21日召开世邦小区物业联席会议，会议决定，鉴于小区目前状况，由同成物业有限公司（三星级）暂时接管代为服务。2018年5月22日原告世华物业（甲方）与被告同成物业（乙方）签订《物业移交协议书》，双方约定：一、交接时间2018年5月22日。二、交接项目：1.甲方在世邦城市广场住宅服务期间的物业收支账务，经双方清算确认后移交给乙方，2018年以前业主所欠物业费、采暖费、水费及2018年业主所欠物业费、公摊水费及各项维保合同及垃圾清运住宅分摊费用共计832334.18元（大写：捌拾叁万贰仟叁佰叁拾肆元壹角捌分），由乙方在签订移交协议书起七个工作日内支付一半416167.09元，其余费用416167.09元在2018年12月31日前一次性支付给甲方。2018年以前及2018年业主所欠公摊电费共计49943.32元按照责任与义务第九条约定执行，乙方不得以各种理由拒绝上述支付该款项。费用清单具体详见附件。2.甲方在世邦城市广场三楼东北角的物业用房，依照《青海省物业管理条例》第十二条规定：物业服务用房按照房屋建筑总面积千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑总面积超过三万平方米的，按照超过部分建筑面积千分之一的比例增加配置。物业服务用房不包含门岗值班室。按比例进行移交，用做物业管理用房。依照《青海省物业管理条例》第十二条规定：物业用房为169.23㎡。应乙方要求，三楼除以上面积外的其余部分，暂由乙方使用，期间产生的水电费、采暖费等其他费用由乙方承担，若甲方需要时，乙方需立即归还甲方使用。3.世邦城市广场小区出入口值班岗亭全部移交给乙方，乙方负责经营和管理。4.甲方关于住宅的相关设备设施列入移交。相关设备设施经双方查验，签字确认后由乙方负责的甲方不再承担责任。相关明细见附表。5.甲方聘请的物业从业人员，除商场所需，其余人员经甲乙双方协商由乙方接收，保洁2名、薪酬2300/月；客服2名，薪酬3000元/月，名单见附表。6.物业办公设备设施的移交。甲方现在使用的办公设备设施双方查验，按照使用年限折旧议价移交，相关费用6688元，此费用由乙方在交接日起七个工作日之内一次性支付给甲方，相关明细见附表。7.生活垃圾清运。世邦城市广场生活垃圾场为住宅、商场共用，垃圾清运费乙方按照6元/户分摊。自移交签字后至清运协议到期期间的相关费用，由甲乙双方共同承担。相关费用120000元，乙方承担8349.6元，相关清运费协议见附件。8.外围下水管网的清洗、疏通和维修。世邦城市广场外围下水管网为住宅、商场共用。外围下水管网的清洗、疏通和维修的费用按照建筑面积分摊。自移交签字后至清洗、疏通协议到期期间的相关费用，由甲乙双方共同承担。相关费用28000元，乙方承担6913.70元，外围下水管网的清洗、疏通协议见附件。9.建筑消防设施维护保养及电梯保养费用。前期世邦城市广场小区设备设施维保费用均系甲方支付，自移交签字后至维保合同到期期间的相关维保费用，由甲乙双方共同承担。消防维保费用按照建筑面积分摊，由甲乙双方共同承担，相关费用206000元，乙方承担18907.96元，住宅电梯相关费用由甲乙双方共同承担。相关费用共计175516元，乙方承担13442.06元，相关维保合同见附件。10.甲乙双方共同设备设施的管理。明确共用设备设施的管理权限（如消防水泵房内设施、柴油发电机、公共配电室、室外消防设备设施）按照建筑面积或所需对相关费用分摊。详情见共用设备设施附件。11.住宅2栋1单元顶楼的消防水箱间，为商场及住宅共用，共同管理和维护、维修，产生费用由甲乙双方均摊；其用电为商业，用水为住宅，电费1元/度，电费由甲乙双方均摊；水费3.19元/m，水费由甲乙双方抄表为准，谁用水谁付费。上述费用：维护、维修费由乙方支付给甲方；电费由乙方支付给甲方；水费由甲方支付给乙方；费用按月结清。12.地下消防泵房为甲乙双方共用，产生的费用由甲乙双方即维修、维保方商定按建筑面积分摊，产生费用由乙方支付给甲方。13.消控室为甲乙双方共用，由甲方负责管理和日常维护，经双方管理人员协商，乙方可调取相关资料。14.住宅喷淋湿式报警阀间经双方查验，签字确认后由乙方负责，甲方不再承担责任。相应维保单位一并移交。15.世邦城市广场发电机房用电为商业用电，电费1元/度，所产生的电费由甲乙双方均摊；柴油发电机共用，产生的费用由甲乙双方按住宅、商业的供电功率分摊，产生费用由乙方支付给甲方。16.锅炉房设备：住宅用2#、3#锅炉经双方查验，签字确认后由乙方负责，甲方不再承担责任。相应维保单位一并移交。商业用1#锅炉由甲方管理使用。水处理间住宅循环泵（已安装电表）交付乙方管理使用。住宅补水泵之前安装水表。补水泵电源改至住宅循环泵控制柜。住宅用2#、3#锅炉及水处理间住宅循环泵住宅补水泵产生的电费由乙方承担并支付给甲方；其用电为商业，电费1元/度，产生水费由甲方支付给乙方，用水为住宅，水费3.19元/m，17.生活水泵房及内部设备设施经双方查验，签字确认后由乙方负责，甲方不再承担责任。生活水泵房用电为商业，电费1元/度，所产生的电费由乙方支付给甲方。18.污水泵甲乙双方共用，产生的费用由甲乙双方按建筑面积分摊。19.住宅电梯共计11部，签字确认后由乙方负责，甲方不再承担责任，相应维保单位一并移交，住宅电梯电费由乙方承担。20.住宅1#、2#低压配电室及其内部设备设施，经双查验，签字确认后由乙方负责，甲方不再承担责任。双方在《物业移交协议书》除了约定了上述内容外，还约定：对于共用设备设施，为住宅、商场移交需改造的，由甲方负责改造，完成后经双方查验，签字确认后由乙方负责的甲方不再承担责任。同时合同约定了移交后双方的责任和义务，其中包括：甲方暂不收取住宅设备设施及公摊电费，待开发商格尔木世邦投资有限公司牵头新进物业和业主委员会联名向市政府、供电公司提交住宅电费收取标准变更的申请后，最终以市政府、供电公司下发的关于世邦住宅电费变更标准的文件为收费依据。本协议约定各自承担的相关费用发生变化时，按本协议双方约定的承担比例进行相应的调整。双方应承担的相关费用，如一方向公共能源及相关部门缴纳后，在缴纳方通知对方之日起，对方应当在三日内将自己应当承担的部分交付给缴纳方，如该方没有按期支付，每拖延一日，承担万分之五的违约金，直至付清为止。协议一经签订，中途不管乙方是否退出，移交其他物业公司等包括但不限于各种情况，乙方必须按合同约定期限付款，不得以任何理由拒付。按本协议约定应当向对方支付的款项，如没有约定按期支付，每拖延一日，承担万分之五违约金，直至付清为止。该协议由原告工作人员熊蓉签字并加盖世华物业合同专用章，被告同成物业法定代表人王明华签字加盖单位印章确认。《物业移交协议书》签订后，双方派人员对部分世邦城市广场住宅、商业设备设施进行查验，查验完毕被告同成物业在原告制作的物业设备移交清单中签字盖章，随后被告同成物业接管世邦城市广场小区物业服务工作。由于世邦小区业主未能认可原告将物业服务工作交由被告，2018年6月24日世邦城市广场小区业主委员会以文件的形式函告同成物业：自5月21日至今，贵公司在世邦城市广场小区做代管服务已34天，世邦城市广场小区业主委员会于6月20日与青海云舟物业管理有限公司签订了本小区的物业服务合同，此合同已在格尔木市房地产管理处备案生效。世邦城市广场小区物业交接条件已经成熟，世邦城市广场小区业主委员会认可贵公司在本小区的代管服务，接受贵公司代管本小区这34天所产生的费用。世邦城市广场小区业主委员会发函给贵公司，要求贵公司做好与青海云舟物业管理有限公司的交接工作。逾期产生的费用由贵公司自理。2018年7月18日在昆仑路街道办事处几家单位又召开会议，确认同成物业代管世邦物业服务两个多月，云舟物业接管同城物业服务，对两个多月代管服务付出的人力、物力由云舟物业适当给予一定补偿，两个物业公司进行核算、交接、派人监管。当月，同成物业与世邦城市广场小区物业委员会及青海云舟物业管理有限公司在格尔木市房地产管理处、格尔木市公安局昆仑路派出所、格尔木市昆仑路街道办事处、格尔木市昆仑路办事处育红巷社区四家单位的见证监督下签订三方协议，约定：一、结束代管时间界定，同成物业于2018年7月31日前与世邦城市广场业主委员会完成相关事宜的移交工作，代管费用结算截止日期为2018年7月31日，同成物业收到代管费用后，退出世邦城市广场小区，青海云舟物业管理有限公司自同成物业退出之日进驻小区，开展物业服务工作。二、代管费用，1.同成物业代管服务自2018年5月22日开始，截止2018年7月31日共计71天，经世邦城市广场业主委员会确认无误，代管期间发生各项费用合计381566.64元，附费用明细清单。2.本协议签订之日同成物业向青海云舟物业管理有限公司开具增值税普通发票，青海云舟物业管理有限公司收到发票之日一次性向同成物业支付其代管费用。三、其他事项，因同成物业为政府指定代管服务公司，结束代管需政府相关部门联合街道办事处、社区、辖区派出所、业主委员会、新聘物业公司召开联席会议，宣布结束代管，新聘物业公司进驻服务，并出具相关说明，作为新聘物业公司进驻服务的依据。协议由三方合同当事人及四家见证单位加盖印章。协议附件设备设施移交清单中对于办公室的办公用品确认了64980.00元的价值进行移交。2018年12月13日青海云舟物业管理有限公司对进驻世邦城市广场小区物业服务后作出设备设施使用安全责任及物业服务承诺书。另查明，世邦城市广场小区业主委员会成立于2016年10月，后由于部分业主委员会成员辞职，于2018年增补部分委员履行业委会职责。被告同成物业代管世邦城市广场小区期间，收取业主拖欠的部分物业费、水费及分摊的电费等合计38244.03元。同成物业将小区物业服务移交给青海云舟物业管理有限公司后，原告庭审中认可青海云舟物业管理有限公司支付给原告105833.18元。被告庭审提交的中国工商银行电子回单证实2019年3月25日青海云舟物业管理有限公司支付原告世华物业水电费39125.56元。本院认为，物业服务管理是指业主对区划内共有建筑物、场所、设施设备的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。物业服务企业依据物业服务委托合同进行的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌管理项目进行维护，修缮的活动。物业管理服务关系到小区业主安居生活的方方面面，关系到区域的和谐与稳定，因此，在提供物业服务的过程中，物业服务既要依法经营，适应市场和经济环境，又要具有较高的服务技能展现效率和效果。本案中，世邦城市广场商住小区建成之后，格尔木世邦投资有限公司在房屋销售过程中的相当一段时期内，在符合法律规定的业主大会和业主委员会没能成立前，于2013年6月3日经工商行政主管部门批准登记成立世华物业对该小区进行了必须的物业服务管理，世华物业主营物业管理、集中供暖服务等，与小区业主之间形成了前期物业服务合同关系。2018年5月由于在前期物业服务合同履行过程中与小区业主产生矛盾原告多次提出退出小区服务，为解决小区物业服务管理问题，在格尔木市房地产管理处、格尔木市公安局昆仑路派出所、格尔木市昆仑路街道办事处、格尔木市昆仑路办事处育红巷社区等单位的协调下被告同成物业于2018年5月22日开始代管世邦城市广场商住小区物业管理，并与原告签订《物业移交协议书》，该移交协议书实际是原、被告就小区物业服务的转委托行为，转委托即指物业服务企业与小区在已经签订物业服务合同后，围绕该合同所涉及的全部或者部分物业服务业务进行转委托。《物业管理条例》第三十九条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”，该条规定的本意是允许或者说不反对物业服务企业就特定服务项目进行转委托，但禁止物业服务企业将全部物业服务业务进行转委托。原、被告之间签订的合同生效要件除当事人意思表示一致外，不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，本案被告同成物业以合同未实际履行，合同目的不能达到为由要求解除合同，首先涉及的是原、被告之间签订的《物业移交协议书》的合同效力审查问题。本院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，合同效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，虽然本案被告同成物业未提起确认合同无效的诉讼请求，而是主张解除合同，但本院应依职权对效力进行审查。合同无效是对已经成立的合同进行价值判断的结果，不受当事人单方或者双方意志的控制。当事人可以放弃实体权利和程序权利，但当事人无权改变一个无效合同的效力，也就是说法院对合同效力进行审查并不违反所谓的“不告不理”原则。无效的合同既不能履行，也不能解除。本案原告世华物业因在提供物业服务过程中与世邦城市广场小区业主产生纠葛和矛盾，多次提出退出小区物业服务的情况下，经市政府相关部门的协调决定由本案被告同成物业代管小区物业服务。2018年5月22日同成物业与世华物业移交世邦城市广场小区的物业服务并签订《物业移交协议书》，该协议书虽然系双方当事人真实意思表示，但由于双方之间签订协议书将世邦城市广场商住小区物业服务管理移交，未经小区业主或业主委员会同意，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项规定，业主大会有权决定解聘物业服务企业。而按照业主大会决定和《物业管理条例》第十五条第（二）项规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同属于其法定职责,第八十一条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。世邦城市广场商住小区业主委员会有权依据法律规定选聘物业管理企业对小区进行物业管理服务，与青海云舟物业管理有限公司签订物业服务合同符合法律规定。因此，由于原、被告之间签订的《物业移交协议书》未得到小区业主和业主委员会认可并已与新的物业公司签订服务合同，世华物业将该区域内的全部物业管理一并委托给同成物业代管，违反法规、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“有下列情形之一的，合同无效：违反规定、行政法规的强制性规定”，故本案原、被告之间签订的《物业移交协议书》无效，反诉原告同成物业要求解除该合同的反诉请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。庭审中，原告认可已收取青海云舟物业管理有限公司支付的105833.18元，原告庭审变更诉讼请求，要求被告支付物业费、采暖费等各项费用726501元。经查，被告在代管期间收取前期业主拖欠的水电费及物业费38244.03元，属于应当返还的费用，被告同成物业应予以返还，原告诉求超出部分，本院不予支持。因合同无效，且双方均有过错，应各自承担相应的责任，原告要求被告支付违约金50772.38元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第（四）项、第八十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第三十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）格尔木世华物业管理有限公司与被告（反诉原告）格尔木同成物业有限公司签订的2015年5月22日《物业移交协议书》无效；二、被告（反诉原告）格尔木同成物业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）格尔木世华物业管理有限公司管理费38244.03元；三、驳回原告（反诉被告）格尔木世华物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）格尔木同成物业有限公司要求解除《物业移交协议书》的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12631元，实际收取11065元，由原告（反诉被告）格尔木世华物业管理有限公司负担10309元（已交纳），由被告（反诉原告）格尔木同成物业有限公司负担756元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）格尔木同成物业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审 判 长 裴淑文审 判 员 王爱忠人民陪审员 冶庭华 二〇一九年七月二十五日书 记 员 王海燕书 记 员 马 虹