广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异638号 异议人（利害关系人）：杨育鸿，男，1971年12月11日出生，汉族，身份证住址：广东省普宁市。 委托代理人：杨彪、杨雅淋，均系广东法制盛邦律师事务所律师。 申请执行人：东莞银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区天河路240号丰兴广场首层自编号商铺126号、27-28层01-06单元。组织机构代码68325161-7。 负责人：章如宾。 委托代理人：彭金常、冯伟炼，均系广东广大律师事务所律师。 被执行人：马孝慈，女，1946年6月20日出生，藏族，住广东省广州市越秀区。 被执行人：广州纳元贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区棠德南路污水处理厂旁的综合大楼叁楼A12-2，统一社会信用代码：914401017519532758。 法定代表人：马孝慈。 被执行人：赵云浦，男，1973年6月25日出生，藏族，住广东省广州市越秀区。 被执行人：苏晓岚，女，1970年7月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 被执行人：赵根荣，男，1945年5月6日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 本院在执行申请执行人东莞银行股份有限公司广州分行与被执行人广州纳元贸易有限公司（以下简称“纳元公司”）、马孝慈、赵云浦、苏晓岚、赵根荣借款合同纠纷一案中，利害关系人杨育鸿向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   异议人杨育鸿异议称：我请求贵院：一、中止对（2019）粤0106执669号案中被执行人赵云浦位于广州市天河区金穗路935号2403房（以下简称案涉房屋）的评估、拍卖。二、我对案涉房屋享有优先购买权。理由如下：一、我是案涉房屋的合法承租人，依法享有租赁权。我于2013年9月1日与被执行人赵云浦签订《广州市住房租赁合同》 ，约定赵云浦将其名下的案涉房屋出租给我，租赁期限自2013年9月1日至2033年8月31日。签约当日，赵云浦将案涉房屋交付给我，并办理房屋交付手续。租赁期内，租赁物产生的物业管理费、水电费、煤气费等费用均由我负担。2014年2月18日，案涉房屋被设置抵押权，后被法院查封，抵押和查封均晚于赵云浦将该案涉房屋出租给我。二、我对查封物业享有优先购买权。我作为案涉房屋的合法承租人，依法享有对案涉房屋的优先购买权。同时，根据买卖不破租赁的原则，该物业如被拍卖，买方仍须受该租赁期限的约束。申请人的优先购买权及合法租赁权应受法律的保护。   在审查期间，异议人明确第一项异议请求为：不予向买受人移交占有案涉房屋。   申请执行人东莞银行股份有限公司广州分行答辩称：我方不同意异议人的异议请求。理由如下：异议人所提交的租赁合同具有明显的不合理性，我方有合理的理由怀疑该住房租赁合同是虚假的，1、合同约定的租赁期限为20年，但案涉房屋是位于广州市天河区金穗路的不动产，该地区的不动产的价值非常高，被执行人赵云浦将该房屋以20年的租期租赁给杨育鸿是明显不符常理的。2、合同约定的租金从2013年到2017年每个月的租金仅为7千元，该涉案面积207.9平方米，也即平方米仅仅以30元的租金出租，是明显远远低于市场价格的，而且从2013年到2017年一共四年的期间没有增长租金，这也不符合常理。3、在异议人将案涉房屋转租给麦静怡时，转租月租金为7千元，异议人在2016年至2018年没有赚取任何差价，2018年至2019年则每月要亏700元，这是明显不合理的。4、在异议人所提交的电费发票、燃气费发票均没有显示缴费人名字，而且这些发票仅仅是从2015年1月份到2016年部分发票，也不能予以证明申请人的请求事项。5、异议人所提交的收款收据所显示的时间是2019年3月29日，但申请执行人是在2019年1月10日就已经向法院申请了强制执行，也就是说，这张收据根本不能说明申请人对该房屋占有的事实，与本案也无任何关联性。综上所述，我方认为申请人杨育鸿所提出的执行异议是不能成立的。恳请法院予以驳回。   本院查明：申请执行人东莞银行股份有限公司广州分行与被执行人纳元公司、马孝慈、赵云浦、苏晓岚、赵根荣借款合同纠纷一案，本院（2016）粤0106民初5047号民事判决已经发生法律效力。根据上述判决，纳元公司应于判决发生法律效力之日起五日内，向东莞银行股份有限公司广州分行清偿借款本金29992500元及利息（截至2017年2月23日，利息3710666.08元、罚息1034297.61元、复利383665.02元；自2017年2月24日起至实际清偿之日止，罚息以本金29992500元为基数、复息以利息3710666.08元基数，均按固定年利率35%上浮50%计算）；东莞银行股份有限公司广州分行对赵云浦名下的案涉房屋及赵根荣名下位于广州市越秀区小东园2号之二502房的房产享有优先受偿权；马孝慈、赵云浦、苏晓岚、赵根荣对被告纳元公司的上述债务承担连带清偿责任。上述判决确认：申请执行人与赵云浦于2014年2月18日办理了案涉房屋的抵押登记。   因被执行人未履行上述判决确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2019年1月10日以（2019）粤0106执669号立案执行。   本院在执行过程中，依法向被执行人发出执行通知书，责令被执行人在限期内履行生效法律文书确定的义务，逾期被执行人未履行。   2019年3月12日，本院裁定拍卖案涉房屋。   异议人提供以下证据，拟证明其主张：   1、《广州市住房租赁合同》，落款日期为2013年9月1日，载明：出租人赵云浦，承租人杨育鸿；出租人将案涉房屋（建筑面积207.79平方米）出租给承租人，租赁期限为20年，自2013年9月1日至2033年8月31日；2013年9月1日至2017年8月31日月租金为7000元，2017年9月1日至2021年8月31日月租金为7700元，2021年9月1日至2025年8月31日月租金为8470元，2025年9月1日至2029年8月31日月租金为9317元，2029年9月1日至2033年8月31日月租金为10249元；租金按月结算，乙方（承租人）以其对甲方享有的债权冲抵每月租金等条款。合同未经备案登记；   2、落款日期为2013年9月1日的《房屋交接及设备清单》；   3、落款日期为2015年4月1日的《租赁合同》，载明：出租人赵云浦、杨育鸿，承租人麦静怡，经纪方满堂红（中国）置业有限公司广州分公司；甲方将案涉房屋出租给麦静怡，租赁期限为2015年4月10日至2016年4月9日，月租金为9000元，支付至杨育鸿的账户；   4、2016年3月23日和2017年3月17日的《房屋续租合同》，出租人均为赵云浦、杨育鸿，出租人均为麦静怡，租赁期限均为1年，月租金均为7000元；   5、案涉房屋2015年5月19日、6月15日、7月20日和2016年1月20日的电费发票，户名为苏晓岚（系赵云浦的前妻）；案涉房屋2015年1月18日和2016年1月18日的煤气费发票，顾客名称为马孝慈（系赵云浦的母亲）；2019年3月29日的物业服务费收据。   异议人主张：其与赵云浦签订租赁合同，是因为赵云浦欠其借款，故双方约定以案涉房屋的租金抵销相应的欠款。   另查明，异议人杨育鸿曾两次起诉赵云浦等人。其中，本院（2013）穗天法民二初字第4865号民事调解书确认如下协议：一、被告广东澳淳科技有限公司于2014年1月31日前向原告杨育鸿偿还欠款本金8597264元及利息（利息以欠款本金8597264元为基数，自2013年4月7日起计至付清款之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计付）；二、被告梁建新、赵云浦、林楚鹏、张明欣对被告广东澳淳科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任。（2015）穗天法金民初字第1404号民事判决判令：被告赵云浦、林楚鹏、苏晓岚、林映贞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨育鸿偿还借款本金160万元及利息（自2014年2月27日起至清偿之日止的利息，以160万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付）。上述法律文书均已发生法律效力。   本院认为：本案争议焦点是：异议人与被执行人赵云浦之间是否存在可以阻碍法院向买受人移交占有的租赁合同关系。   首先，从《广州市住房租赁合同》的签订时间来看。首先，异议人称其在申请执行人对案涉房屋的抵押权依法生效之前即已建立租赁合同关系，但其提供的《广州市住房租赁合同》并未经备案，不能证明该合同实际于落款日期签订。其次，异议人提供的《租赁合同》、《房屋续租合同》、电费发票、煤气费发票、物业服务费收据均发生在申请执行人的抵押权生效之后，不能证明赵云浦实际于案涉房屋抵押登记之前将案涉房屋交付给异议人占有使用。最后，也是最重要的，就租赁合同一的性质而言，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋交付给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋交还出租人的协议，其缔约目的在于承租人取得房屋的使用权，出租人取得租金。但根据异议人的陈述，以及异议人提供的《租赁合同》、《房屋续租合同》，可以确认异议人与赵云浦之间的租赁合同是赵云浦以案涉房屋的使用权抵偿其欠异议人的部分借款的债务履行合同，是赵云浦以案涉房屋未来的孳息为其欠异议人的债务提供担保的合同，不同于法律意义上的房屋租赁合同。这种以租金抵偿债务的合同损害了申请执行人作为抵押权人的权益，不能对抗申请执行人。同时，这种合同对案涉房屋的买受人显失公平，对买受人不具约束力。因此，异议人主张阻止向受让人移交占有案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，应予驳回。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：   驳回异议人杨育鸿的异议请求。   如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省广州市中级人民法院申请复议。         审判长 李云芳    人民陪审员 廖凤如   人民陪审员 叶曼玲   二〇一九 年 六 月 二十四 日   书记员 彭惠敏