福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初2522号 原告：莆田市凤翔物业管理有限公司，住所地莆田市城厢区龙桥街道北磨居委会学生公寓B2幢一层店面。统一社会信用代码：913503025575874866。 法定代表人：林振华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑国山，该公司员工。 被告：陈国忠，男，1972年7月17日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 被告：林美全，女，1972年3月5日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 原告莆田市凤翔物业管理有限公司（以下简称“凤翔物业”）与被告陈国忠、林美全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤翔物业的委托诉讼代理人郑国山和被告陈国忠到庭参加诉讼，被告林美全经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤翔物业向本院提出诉讼请求：一、判令陈国忠、林美全向凤翔物业支付自2018年1月1日至2018年12月31日止拖欠的物业费1700元，并支付其中850元自2018年7月1日起、另850元自2019年1月1日起均至还清之日止均按月利率2%计算的违约金；二、判令陈国忠、林美全向凤翔物业支付2015年1月1日至2017年12月31日的公摊水电费135.8元；三、判令陈国忠、林美全向凤翔物业支付拖欠水费231.9元；四、本案诉讼费由陈国忠、林美全承担。庭审后，凤翔物业向本院申请撤回上述第二、三项诉讼请求。事实与理由：2011年9月11日，凤翔物业与凤达·滨河豪园的建设单位莆田市凤达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：上述楼盘的前期物业服务由凤翔物业承揽，期限自2017年6月12日起至2019年6月11日止，住宅商品房物业管理费用为每平方米1.2元，物业管理费支付期限为每个月15日前，逾期应按每日千分之三支付违约金等。2012年3月2日，陈国忠、林美全购买上述楼盘2#801号商品房，该房屋面积为117.42平方米。但陈国忠、林美全自2018年1月起即拖欠物业管理费用，经凤翔物业数次书面催讨，均拒不偿还。请求判如所诉。 陈国忠辩称：请求采用普通程序审理此案。根据《物业管理条例》第六十四条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”的规定，应由业主委员会督促缴纳后方可起诉，但陈国忠从未收到业主委员会的催收通知，凤翔物业即提起诉讼，法院受理本案程序严重违法。请求法院查明事实，驳回凤翔物业的诉讼请求。 林美全未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的主要证据，本院予以分析认定如下：陈国忠向本院提供物业费收据9张及其与凤翔物业负责人林美烟的短信记录一份，欲证明其已足额现金交纳物业费，凤翔物业承诺免除两年物业费但未实际兑现，故凤翔物业承诺免除的两年物业费应用于抵扣此后的物业费；凤翔物业对上述证据的真实性无异议，但收款收据实际系其公司答应陈国忠补交物业费差额后将全部的物业费收据开具给陈国忠，两年物业费并未实际交纳，短信记录不能证实凤翔物业对陈国忠的单方陈述予以认可；凤翔物业向本院提供通话录音一份，欲证明其公司与陈国忠存在经济纠纷，陈国忠主张其手机、马桶的损失为12000元，凤翔物业答应以两年物业费及一年停车费赔偿陈国忠的部分损失，可以证实其公司答应减免的两年物业费已经履行。本院认为，陈国忠提供的收款收据可以证实其未拖欠2013年6月1日至2017年12月的物业费，但该证据不足以证实该费用系其实际交纳的还是凤翔物业免除其物业费后所出具的；短信记录不能证实凤翔物业对陈国忠的单方陈述予以认可;根据凤祥物业提供的其公司原负责人俞海涛与陈国忠的通话录音，俞海涛称已给陈国忠免了两年的物业费和一年的停车费价值七八千，陈国忠主张其损失为12000多元，并称凤翔物业的赔偿与其实际损失还差3000多；该对话内容可证实凤翔物业答应免除的两年物业费已实际履行；根据双方的陈述，双方因为手机、马桶等发生经济纠纷的时间为2013年11月，此后至2016年陈国忠、林美全均未缴纳物业费，直至2016年11月21日，凤翔物业一次性开具了2013年12月至2016年12月的物业费收款收据，该情况可印证凤翔物业的前述主张，即该收据系在凤翔物业免除两年物业费、陈国忠补足欠款余额的情况下所出具。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月12日，凤翔物业与凤达·滨河豪园的建设单位莆田市凤达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由凤翔物业为上述小区提供物业服务；服务期限自2017年6月12日起至2019年6月11日止；物业管理费用为每平方米1.2元；买受人应自房屋交付之日预交第一年的物业服务费并在年底缴清水电公摊费，自第二年起业主或物业使用人应于每半年第二个月缴纳物业服务费；如业主逾期支付物业服务费，应按每日千分之三支付违约金等。2012年3月2日，陈国忠、林美全向莆田市凤达房地产开发有限公司购买上述楼盘A2#801号商品房，并于2013年6月接收该房屋，该房屋的建筑面积为117.42平方米。此后，因陈国忠、林美全经凤翔物业书面催讨仍未支付自2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，凤翔物业即向本院提起诉讼。 本院认为：《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故凤翔物业与涉案房屋的建设单位即莆田市凤达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》对陈国忠、林美全具有约束力，陈国忠以其并非合同当事人为由进行抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。《最高人民法院》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；本案凤翔物业已书面向陈国忠、林美全催讨本案的物业费，但陈国忠、林美全无正当理由拒不交纳，故陈国忠、林美全应支付自2018年1月1日至2018年12月31日止拖欠的物业费1690.8元；陈国忠以涉案的物业费未经业主委员会催讨为由辩称本院受理本案程序违法，缺乏依据。根据《前期物业服务合同》，陈国忠、林美全应于房屋交付之日预交第一年的物业服务费，自第二年起于每半年的第二个月缴纳物业服务费，否则应按每日千分之三支付违约金，因陈国忠、林美全未依上述合同的约定支付物业服务费，故凤翔物业主张按月利率2%计算的违约金符合上述合同的约定，由于每半年的物业费为845.4元，故陈国忠、林美全应支付845.4元自2018年7月1日起、另845.4元自2019年1月1日起均至还清之日止计算的违约金。本案属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，本院适用简易程序审理本案并无不当，陈国忠申请本案转为普通程序审理缺乏依据，本院不予采纳。陈国忠辩称凤翔物业承诺免除的两年物业费未履行到位，应用于抵扣此后的物业费，但凤翔物业提供的证据证明该费用已实际免除，故对陈国忠的该辩解，本院不予采纳。林美全经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院 一、陈国忠、林美全应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市凤翔物业管理有限公司2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理费1690.8元并支付其中845.4元自2018年7月1日起、另845.4元自2019年1月1日起均至还清之日止均按月利率2%计算的违约金； 二、驳回莆田市凤翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期间为二年。 案件受理费50元，减半收取为25元，由莆田市凤翔物业管理有限公司负担11元，陈国忠、林美全负担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄金福 二〇一九年七月十日 书记员  卢新莺 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。