广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤03执异1003号 异议人（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层.06整层.11至14整层.23至26整层.35至38层整层，统一社会信用代码914403004557663795。 负责人：王业，该行行长。 委托诉讼代理人：曾伟，广东金唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽冕，广东金唐律师事务所实习律师。 被执行人：深圳市龙海瀚林文化传媒有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道龙潭路35号紫薇花园西19栋108，统一社会信用代码91440300326719939N。 法定代表人：李晶晶，该司执行董事。 被执行人：李晶晶，女，1970年8月3日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 第三人：曾兴华，男，1982年5月11日出生，身份证住址广东省始兴县。 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行）与被执行人深圳市龙海瀚林文化传媒有限公司（以下简称龙海瀚林公司）、李晶晶金融借款合同纠纷一案[执行案号为（2017）粤03执3347号]过程中，作出（2017）粤03执3347号通知书，决定附带租约对被执行人李晶晶名下位于深圳市龙岗区××镇××村××花园一区1#楼2单元202（不动产证号6××××××2号；以下简称涉案房产）进行拍卖。申请执行人建设银行对该通知书不服，向本院提出异议，本院依法受理，并另行组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议人建设银行提出异议称，法院（2017）粤03执3347号通知书告知申请执行人，案外人曾兴华主张对涉案房产享有租约，租赁期限为20年（自2016年3月2日至2036年3月1日）并已一次性现金支付20年租金。申请执行人现提出执行异议，请求法院不予认可该租约的真实性和有效性并依法不予披露。具体理由如下：1.曾兴华提供的房屋租赁合同的签订时间、租赁期限与《房屋租赁凭证》的登记时间、租赁期限严重不一致，该份合同的真实性、有效性存在重大瑕疵，不应予以认可。首先，从合同的签订时间及租赁期限看，曾兴华提交了房屋租赁合同并主张其与被执行人李晶晶就涉案房产签订了20年租赁合同，租赁时间为2016年3月2日至2036年3月1日。但编号为深房租龙岗2016018672《房屋租赁凭证》显示的租赁期限为2016年11月1日至2017年10月30日。显然该租赁凭证上显示的租赁期限与租赁合同上显示的租赁期限不一致，且登记备案的有效租赁期限早已届满。另，房屋租赁合同在房屋租赁登记备案前8个月签订，存在倒签的存疑，不排除被执行人为规避执行有意与他人签订长期租约的情况。其次，从合同内容看，市场风险千变万化，无论是承租人还是出租人，均不会乐意设定长期租约且一次性现金支付20年的租金人民币72万元（以下币种均为人民币），这与当地租赁市场的常理相悖。此外，曾兴华并未提供银行流水、财产变动情况、款项实际交付情况说明、被执行人出具的收款收据等租金支付凭证以充分证明其与被执行人李晶晶就涉案房产存在租赁关系的真实合理性。2.涉案房产于2016年5月30日办理抵押登记，于2016年11月1日办理房产租赁备案登记。依据物权法相关规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被执行人李晶晶于2016年5月24日与申请执行人签订了编号为2016-0807-086002的《云快贷借款最高额抵押合同》，以涉案房产提供抵押担保，同时抵押合同约定在债务人不履行到期债务或者违反主合同约定时，申请执行人有权行使抵押权。合同签署后于2016年5月30日依法办理担保房产的抵押登记。依据物权法第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”显然,房屋租赁凭证显示曾兴华主张的租赁关系是在抵押权设立后登记的，不得对抗已登记的抵押权。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如杲抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”涉案房产已于2016年5月30日办理抵押登记，但抵押人李晶晶仍将其出租给曾兴华，故曾兴华应依法要求被执行人李晶晶承担赔偿责任，其申请法院披露未经当地房屋租赁管理部门登记备案的租约行为没有法律依据和事实基础，依法不应予以支持。综上所述，曾兴华提供的租约的真实性和有效性存在重大瑕疵，为更好保障申请执行人的合法权益，顺利推进房产处置，请求法院不予认可该租约并依法不予披露。 第三人曾兴华提交的答辩意见如下：1.其与被执行人李晶晶所签署的房屋租赁合同为双方亲笔签字、盖指纹，真实有效，事实清楚明了。2.其与被执行人李晶晶依法依规办理了《房屋租赁凭证》（登记备案号：深房租龙岗20160××××2），并依法缴纳相关租赁税费。3.房屋租赁合同的签订时间、租赁期限与《房屋租赁凭证》登记不一致是因为2016年3月2日签订租赁合同时涉案房产已被他人登记备案至2016年10月30日，根据《城市房产管理办法》的规定不予重复备案。《房屋租赁凭证》期限为一年系根据租赁市场行情一年办理一次。4.房屋坐落于龙岗中心城位置优越、交通便利，租期20年且无递增，租金每月3000元一次性付款合情合理（租金每月市场价4500元）。综上所述，请求法院依法对其与被执行人李晶晶的租赁合同关系给予披露，并确认其享有优先购买权。 第三人曾兴华提交的证据如下：1.房产证复印件和房屋租赁合同，证明其与被执行人李晶晶签订房产租赁合同，约定由其租赁涉案房产，租期为20年；2.房屋租赁市场价截图，证明涉案房产周边的租金价格为1800-4500元；3.现金收据复印件一份，证明曾兴华已付清20年的租金720000元；4.房屋租赁申请表（编号为0017652）和《房屋租赁凭证》（登记备案号：深房租龙岗2016018672），证明被执行人李晶晶与第三人曾兴华于2016年11月18日就上述租赁合同关系办理了备案登记；5.税收缴款书[编号分别为（141）深地现01941738、（141）深地现01941738]和租赁税缴税POS凭证，证明被执行人李晶晶已就上述租赁合同关系缴交相应的租赁税款。 本院经审查查明，关于申请执行人建设银行与被执行人龙海瀚林公司、李晶晶金融借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会作出的（2017）深仲裁字第1356号裁决书裁决如下：1.龙海瀚林公司、李晶晶应于该裁决送达之日起十日内向建设银行偿还贷款本金1760000元，利息（含罚息、复利）95338.3元（利息、罚息、复利暂计至2017年6月23日，之后按照合同约定及中国人民银行规定计算至全部款项实际清偿之日止）；2.建设银行对抵押物即涉案房产享有抵押权，有权依法处置涉案房产并从处置所得价款中优先受偿；3.龙海瀚林公司、李晶晶承担建设银行因该案支出的保全费5000元、该案仲裁费36954元。 由于被执行人在规定的期限内未履行上述生效裁决确定之义务，申请执行人建设银行向本院申请强制执行，本院于2017年12月9日立案受理，执行案号为（2017）粤03执3347号。 在仲裁阶段，根据申请执行人建设银行提出的财产保全申请，深圳市龙岗区人民法院（以下简称龙岗法院）于2017年7月20日以（2017）粤0307财保190号案号对涉案房产进行轮候查封。 另查明，因涉案房产被龙岗法院另案首位查封，在执行过程中，2018年1月16日，本院执行案件作出处置抵押房产告知函，请龙岗法院在收到该函后五日内函复本院，将涉案房产交由本院处置，并将该情况告知首位查封案件的申请执行人或原告；如该院已启动涉案房产的评估、拍卖、变卖等工作，则由该院继续处置，但应在收到本函后五日内将该情况书面函复本院；逾期未回复，本院将依法处置。同日，本院作出（2017）粤03执3347号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖涉案房产以清偿债务。 2018年9月5日，本院执行案件询问曾兴华关于涉案房产租赁情况，曾兴华称其与被执行人李晶晶签订的租约是自2016年3月2日至2036年3月1日，租赁期限为20年，租金为72万元且已经一次性付清，租赁登记时间为2016年11月1日至2017年10月30日，并特别说明被执行人李晶晶于2016年2月左右向其借款共计70万元左右，但因被执行人李晶晶未能偿还因此便将涉案房产出租给其，用租金抵偿借款，请求法院保护其享有的租赁权，其同时主张优先购买权，涉案房产由其实际占有使用。 2018年9月11日，本院作出（2017）粤03执3347号通知书，通知双方当事人本院在执行过程中拟拍卖涉案房产，现曾兴华向本院提交了租赁合同及相关材料，主张对涉案房产享有租约并已付清租金，租赁期限为20年，自2016年3月2日至2036年3月1日，本院将附带该租约进行拍卖；如有异议，请自本通知书送达之日起五日内提出，逾期，本院将附带租约进行拍卖。 2018年11月13日，本院作出（2017）粤03执3347号查封通知书，通知申请执行人本案的抵押物即涉案房产被龙岗法院因另案查封，经协调，该院同意将涉案房产交由本院处置。 2019年7月3日，经向深圳市不动产登记中心查证，涉案房产的基本情况登记如下：1.涉案房产登记在被执行人李晶晶名下，核准日期为2014年9月5日；2.建筑面积为96.37平方米，不动产证号为6××××××2；3.抵押权人为申请执行人建设银行，抵押登记日期为2016年5月30日；4.现被龙岗法院（2016）粤0307民初13466号案件首位查封，其后有多个案件轮候查封。 2019年7月5日，本院委托龙岗法院前往涉案房产所在小区进行现场调查，并无第三人曾兴华实际使用涉案房产的事实。 本院认为，本案的争议焦点在于第三人曾兴华所主张的对涉案房产所享有的权利在（2017）粤03执3347号执行案件中是否应予保护。 首先，房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议，其缔约的目的是由承租人取得房屋使用权以及出租人收取租金。而本案中，根据第三人曾兴华提交的证据材料显示，其与被执行人李晶晶于2016年3月2日签订《房屋租赁合同》，约定由其承租涉案房产，租赁期限为贰拾年，即自2016年3月2日至2036年3月1日，租金共计72万元，以现金方式一次性直接支付给李晶晶；被执行人李晶晶于2016年3月2日出具收据，载明其收到曾兴华支付的租金共计现金72万元。另，根据2018年9月5日本院执行案件询问曾兴华关于涉案房产租赁情况所作笔录，曾兴华特别说明被执行人李晶晶于2016年2月左右向其借款共计70万元左右，但因被执行人李晶晶未能偿还该笔债务故将涉案房产出租给其，并用租金抵偿借款。可见，根据曾兴华提交的证据材料以及陈述的内容，曾兴华为了使自己的债权得到清偿，同意被执行人李晶晶以让渡涉案房产20年房屋使用权的方式抵付未能偿还的借款。该合同实质是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的债权债务合同关系，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，根据合同相对性原则，该合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。且曾兴华亦未举证证明其主张的债权的实际金额、交易往来、履行结果等情况，因此，亦无法认定其与被执行人李晶晶的债权债务关系与其主张的以涉案房产租金抵债的真实性。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权设立的时间一般应为抵押登记的时间，租赁权能否对抗抵押权则一般应当结合租赁合同签订的时间以及租赁人对租赁物实际占有、使用的时间进行认定。本案中，虽然第三人曾兴华提交了《房屋租赁凭证》（登记备案号深房租龙岗2016018672；载明的租赁期限为2016年11月1日至2017年10月30日），但是，该凭证仅能证明其与被执行人李晶晶签订的《房屋租赁合同》作了备案登记，却不能直接证明涉案房产已实际交付由其占有、使用。结合现场调查的情况，确无充分证据可以证明第三人曾兴华已经实际占有、使用涉案房产。因此，即便曾兴华主张的其对涉案房产享有的权利为租赁权，因其不能证明其在抵押权登记时间即2016年5月30日之前已经实际占有、使用涉案房产，亦不能对抗已登记的抵押权。 综上所述，第三人曾兴华请求保护其对涉案房产享有的权利，并无法律依据，本院不予支持。法信超链：地方法规1篇案例1篇裁判1390篇期刊15篇×本院（2017）粤03执3347号通知书认定应附带曾兴华所主张的租约进行拍卖，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项之规定，裁定如下： 撤销本院（2017）粤03执3347号通知书。 当事人、第三人如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十日内，向本院提交复议申请书，并按对方当事人的人数提交副本，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  朱轶超 审判员  张文佳 审判员  林 珊 二〇一九年七月八日 书记员  叶志桃