江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1283民初662号 原告：陈玉龙，男，汉族，住扬州市江都区。 委托诉讼代理人：周新国,泰兴市黄桥法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：祝晓敏，女，汉族，住扬州市江都市。 被告：陈银龙，男，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：孙凯,江苏维世德律师事务所律师。 原告陈玉龙诉被告陈银龙排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈玉龙及其委托诉讼代理人周新国、祝晓敏，被告陈银龙及其委托诉讼代理人孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈玉龙向本院提出诉讼请求：请求判令被告拆除建在原告所有土地上的建筑物。事实与理由：原告与陈某龙、陈某俊、陈银龙均系兄弟关系。1988年8月23日兄弟四人订立了陈家兄弟四人分家砌屋协议书，约定原告与陈某俊一组，被告陈银龙与陈某龙为一组。原告与陈某俊分得祖产中位于架梁房屋、一间厢房、一间厨房。被告陈银龙及陈某龙分得北边三间七架梁房屋及两间厢房。协议签订后被告与陈某龙协商合并房屋并由陈银龙翻建房屋。2018年2月26日，陈某俊将其应分得的房屋赠予原告，原告因而获得南边的三间五架梁房屋及一间厢屋、一间厨房。2018年10月，被告未经原告同意，亦未经陈某俊同意，将原告的上述房屋拆除并修建四间两层房屋。 原告为证明其主张，向本院提供了以下证据: 1、1988年8月23日原告及其兄弟四人签订的分家协议书，该协议书上约定原告及陈某俊分得位于架梁房屋，以及一间厢房、一间厨房。 2、陈某龙、陈银龙签订的补充协议，该协议是在1988年8月23日兄弟四人签订协议的基础上，双方就房屋合并及新建房屋达成的协议。 3、2018年2月26日陈某俊与陈玉龙签订的房屋赠予书，该赠与书载明1988年8月23日兄弟四人签订的协议书中陈某俊享有的份额自愿赠予给陈玉龙。 4、被告分得的泰兴市房屋房产证，总建筑面积为119.2平方米。签订分家协议时，上述房屋属于家庭共有财产，兄弟四人进行分割是经母亲允许的，分割的情况母亲并未提出异议，且直至母亲去世前，都一直认同。被告已经按照协议约定，与陈某龙进行了房屋合并并且重新建房，双方都已经履行了分家协议。 5、陈某兰、陈某凤出具的说明，内容为原、被告的其他两个姐妹对原、被告兄弟四人于1988年8月23日签订的分家协议书的内容是知晓的，且同意该协议书的内容，也请他们按照协议内容执行。她们出具说明是对原分家协议的进一步确认，从而证明该分家协议合法有效。 被告陈银龙辩称，原告主体不适格，原告必须要有物权，根据物权法第36条规定才能行使物权。分家协议于1988年签订，继承法于1985年实施，分家协议内容为涉案房屋，但该房屋为祖产，并不属于原告四兄弟所有，即便是继承也应当由四兄弟的父母继承。分家协议系原被告的母亲孙某某在世时，由四兄弟私下协商所定，并没有孙某某的签字确认，孙某某育有四子二女，直至2013年才去世。因此协议中对分割房屋的约定，属于无权处分他人之物，应属无效。假设该分家协议有效，但涉案房屋却于2004年5月21日登记在孙某某名下，此时就与分家协议形成了冲突，既然协议在1988年就已对房屋进行了分配，为何在2004年5月21日房屋却会登记在孙某某名下。同时该分家协议明显损害了另外两个女儿的权益，按合同法第52条规定，系恶意窜通损害第三人利益，协议应属无效。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，1988年8月23日，原告陈玉龙、被告陈银龙及二人兄弟陈某俊、陈某龙订立“陈家兄弟四人分家砌屋协议书”，约定：“甲方：长兄陈某俊与四弟陈玉龙为一组/乙方：老二陈银龙与三弟陈某龙为一组/经兄弟四人反复协商，乙方陈银龙、陈某龙决定得北边三间七架梁，和两间厢屋。甲方陈某俊、陈玉龙为一组，决定得南边三间五架梁和一间厢屋和一间厨房。所分产业甲乙双方不贴任何资金。经过甲乙双方再三协商，乙方先砌北边三间七架梁老房子二间楼房，根据乙方与后北另居陈某某和宏某某二家商谈协定，同意乙方砌二间楼房向后（向北）移动24公分（一砖）向南不动原地翻建，并乙方楼房晒台(中层走廊)向南伸长一栏为1.3米，甲乙双方无意见。甲方待乙方按协议砌好后，甲方动工南边三间五架梁可砌上下三间楼房，南北的长度可向天井向北伸出不超过乙方南北房子前墙到后墙的长度，但甲方的楼房晒台也只许向南伸出一郎，向北只许伸出70公分，晒台指的是中层走廊。甲乙双方砌楼房高度一样，不存在有高低之别。双方砌好后产生的天井是公共的，西边全部不砌房子，要砌房子一律在东边，甲乙双方合砌中间一腰合用。甲乙双方砌屋不管哪一组动土与另居的纠纷，陈家确有理，甲乙双方四人共同互助，于理必争，双方不可拆台看相。以上协议兄弟四人坚决执行，不得任何人无理不执行，以四人签字为准，并有见证人签字”。陈某俊、陈某龙、陈银龙、陈玉龙四兄弟在协议上签名。四人长辈陈某、妹夫闾某某作为见证人在协议上签名。 陈银龙与陈某龙又订立补充协议，约定：“陈家兄弟四人分为甲乙两组，长兄陈某俊与四弟陈玉龙为一组，老二陈银龙与三弟陈某龙为一组，经乙方兄弟二人协商三弟陈某龙的房子北边三间七架梁和二间厢屋与老二陈银龙合并的产业转卖给陈银龙。双方商谈价为6000元，现老二陈银龙因砌房子无能力还给三弟陈某龙，等二间楼房砌好后，陈银龙其中一间楼房产权暂有三弟陈某龙所有，等陈银龙还清陆仟元的债务后，陈某龙立即搬出这一间房子，产权一切归陈银龙所有，与陈某龙无关”。陈银龙、陈某龙在协议上签名，陈某俊、陈玉龙、闾某某作为见证人在补充协议上签名。 1988年年底，被告陈银龙将其分家协议分得及从陈某龙处购买的泰兴市北边三间七架梁房屋翻建成两间两层楼房。 2018年2月26日陈某俊与陈玉龙订立房屋赠与书，约定：“1988年8月23日陈某俊、陈某龙、陈银龙、陈玉龙签订了陈家兄弟四人分家砌屋协议书，该协议书中对祖产房屋进行了分家，约定陈某俊和陈玉龙共同分得祖产中南边三间五架梁、一间厢房和一间厨房（详见陈家兄弟四人分家砌屋协议书）。陈某俊念陈玉龙生活比较困难，待人老实，有情有义，兄弟感情十分浓厚，本人决定将我在协议书中分得的所以房屋及相应土地全部赠与给兄弟陈玉龙，该房屋以后不管陈玉龙翻建还是变卖，一切由陈玉龙作主，与我无关，陈玉龙自愿接受陈某俊的上述赠与”。 2018年10月，被告陈银龙未经陈玉龙、陈某俊同意，亦未经相关国土建设部门审批情况下，擅自拆除了分家协议分给陈玉龙、陈某俊的泰兴市南边旧房，翻建成四间两层楼房。 2019年1月11日，原告陈玉龙诉至本院，要求判令被告陈银龙在泰兴市处恢复原告所有的三间五架梁房屋及一间厢屋、一间厨房。2019年5月14日原告陈玉龙向本院明确诉讼请求，要求被告陈银龙先拆除建在原告土地上的建筑物，暂不要求被告陈银龙恢复原状、赔偿损失。 另查明，讼争房产原为原被告父母陈东生、孙某某所有。陈东生于1984年1月14日去世，孙某某于2013年10月8日去世。陈东生、孙某某共生育六名子女为陈某俊、陈银龙、陈某龙、陈玉龙、陈某凤、陈某兰。陈某兰于2019年5月10日出具说明：“我叫陈某兰，身份证号码，我与陈某俊、陈银龙、陈某龙、陈玉龙是兄妹关系，我们知道四个哥哥对祖产房屋进行分家的事情，我们对他们于1988年8月23日订立的分家协议书的内容表示同意，没有任何意见，请他们依照执行。特此释明”。陈某凤于2019年5月11日出具说明：“我叫陈某凤，身份证号码，我与陈某俊、陈银龙、陈某龙、陈玉龙是兄妹关系，我们知道四个哥哥对祖产房屋进行分家的事情，我们对他们于1988年8月23日订立的分家协议书的内容表示同意，没有任何意见，请他们依照执行。特此说明”。 还查明，陈玉龙、陈银龙、陈某俊、陈某龙1988年8月23日分家协议房屋所占用土地的土地证显示使用者为孙某某，地号06-18-004，使用权类型为国有划拨土地。陈银龙分得该土地上北边房屋后至房管部门申请翻建房屋，缴纳费用后单独领取了房产证，但未办理单独土地使用权证，土地使用权仍登记在孙某某名下。原告陈玉龙及陈某俊根据该分家协议分得的房屋不动产权证号为000160，权利人为孙某某。 本院认为，一、关于陈某俊、陈某龙、陈银龙、陈玉龙1988年8月23日订立的陈家兄弟四人分家砌屋协议书的效力。该协议系四人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。 1、关于被告陈银龙辩称该协议没有母亲孙某某的签字，属无权处分，故协议无效的意见，本院不予采纳。理由如下： （1）、本院认为陈某俊、陈某龙、陈银龙、陈玉龙1988年8月23日订立分家协议时，四人父亲陈东生于1984年就已去世，母亲孙某某已65岁。在我国广大农村地区在处理涉及分家析产时，传统习惯做法往往由家中男子继承人在族中长辈见证下订立协议，协议的结果也往往为该户全体家庭成员所知道和认可，这是长期以来形成的处理家产分割的一种传统习惯做法。本案订立协议时的见证人陈某系四兄弟的伯父，闾某某系四兄弟的妹夫，订立协议时四兄弟母亲孙某某也在家中。陈银龙陈述孙某某在后屋不清楚四兄弟在前屋分家，陈玉龙陈述母亲孙某某同意分家协议，本院结合本案实际情况，四兄弟分家并非秘密进行，孙某某当时又在家中，故孙某某对四人订立分家事宜知晓的可能性较大。 （2）、1988年8月四兄弟订立分家砌屋协议后，陈银龙1988年年底已实际按照分家协议将其分得的老房翻建成楼房，并无证据证明孙某某对于陈银龙的做法曾提出异议。 （3）、即使孙某某不知道分家协议的存在，四人订立分家协议属于无权处分，但无权处分订立的合同并不必然无效，而是属于效力待定合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据该法律规定，若孙某某确不知道四人处分其财产，则四人订立的分家协议属于效力待定合同，但至2013年10月8日孙某某去世，四人取得处置权，该合同仍有效。 （4）、关于陈银龙提出2004年5月21日泰兴市国土资源局颁发的涉案整块土地使用权人为孙某某，说明孙某某不认可四兄弟分家协议的意见。本院认为2004年时孙某某已81岁，涉案土地的产权办理由其子女代办的可能性较大。且涉案土地性质为国有划拨土地，根据相关规定划拨土地使用权人仅有使用、收益的权利，转让划拨土地必须补交土地出让金，就本案土地上北边房屋已经陈银龙翻建且领取了单独房产证，但土地使用权也仍登记在孙某某土地证项下。综上，本院认为2004年5月21日泰兴市国土资源局颁发的涉案整块土地使用权人为孙某某系行政部门根据历史产权情况进行被动登记的可能性较大，若孙某某对分家协议有异议完全可以另行召集家庭成员重新确定分家事宜，或者通过订立遗嘱等方式实现。 2、关于被告陈银龙辩称分家协议损害了另外两个女儿陈某兰、陈某凤的权益，属于恶意窜通损害第三人利益，故分家协议无效的意见。根据陈某兰、陈某凤出具的说明，二人对分家协议均表示同意，无任何异议。且分家协议中的见证人之一闾某某为陈某凤的丈夫，四人订立分家协议还涉及与邻居间的相邻关系处理，说明该户家庭成员应均知晓四人订立分家协议事宜。故对被告陈银龙该项辩称意见本院不予采纳。 3、关于被告陈银龙辩称1988年订立分家协议时所涉房产为公房，四人无权处置的意见。本院认为涉案整体房屋土地系1949年建国后政府作为“胜利果实”安排给四兄弟的父亲陈东生，因为当时物权法律法规不完善，无法界定上述土地房屋的性质。但根据1988年房产部门颁发给孙某某的房产证、2004年泰兴市国土资源局颁发的土地证（国有划拨），可以确认孙某某户已取得了讼争土地房屋的相关物权。四兄弟因孙某某去世即享有了处置权，故该协议仍属有效。 4、关于陈银龙称“后面分得北边的房屋是被告自己花钱向政府赎买的，将公有房屋变为私有房屋，与分家协议并无关联”、南边房屋“属于继承的财产，我方有权依法继承相关权益。”。对陈银龙称其取得涉案土地北边房屋与分家协议无关的意见，本院不予采纳。该块土地使用权属于孙某某，陈银龙取得涉案土地北边一块就是基于分家砌屋协议，至于其缴纳的翻建房屋并领取新房产证的费用，是根据当时的政策决定。陈银龙根据分家协议取得涉案北边一块土地使用权建造房屋后，再反过来称其在分家协议分得的土地上建造建新房与分家协议无关的说法，有欠妥当。根据1988的分家协议，陈银龙已取得了协议上北边房屋土地的实际使用权并翻建了楼房，其根据该分家协议已实际获取了土地权益，现其提出协议无效，另外要继承南边分给陈玉龙、陈某龙的房产土地，本院认为被告陈银龙上述意见有违诚实信用原则。 5、该份分家砌屋协议至今已订立三十余年，双方也按照此协议实际履行。若陈银龙关于分家协议无效的意见成立，则陈银龙与陈某龙订立的补充协议亦无效，涉案土地房产应全部作为遗产进行继承。关于涉案土地北边楼房，订立分家协议后1988年9月陈银龙系以家庭人口14人申报建造楼房，并已将涉案土地上北边房屋拆除后翻建成楼房，该楼房虽登记在陈银龙名下，但系以家庭成员名义建造，且土地使用权属于孙某某，此楼房产权是否有孙某某份额、陈某龙份额存疑。陈银龙2018年又实际侵占了南边土地违法建筑了楼房，南边旧房屋陈银龙是否有权处置问题，南边新建楼房的土地使用权问题、违法建筑的处理问题，都将使涉案土地房屋陷于产权秩序混乱状态。 二、关于原告要求被告拆除泰兴市黄桥镇米巷池南19号（不动产权证号00160）土地上建筑物的诉讼请求。 本院认为原告陈玉龙因分家协议及陈某俊的房屋赠与书取得了泰兴市黄桥镇米巷池南19号（不动产权证号000160）房屋土地使用权，享有排他效力。被告陈银龙明知根据分家协议，南边房产土地属于陈玉龙，仍非法占用他人土地建筑房屋，显系恶意，对原告陈玉龙取得合法使用权的土地构成侵权。原告有权要求被告停止侵权、排除妨害。故原告要求判令被告拆除上述土地上建筑物的诉讼请求于法有据，应予支持。 关于被告陈银龙辩称因原告陈玉龙常年在外，讼争房屋无人居住，其多次维修。其此次是根据泰兴市房屋安全监理所出具的危险房屋通知书对危房整体翻建的意见。本院认为陈银龙、陈玉龙作为兄弟关系，因陈玉龙常年在外房屋缺乏修缮，陈银龙帮助兄弟修缮打理房屋的行为值得褒扬。但此次陈银龙在未征得陈玉龙同意的情况下，直接将其原房屋拆除，并在未经国土建设部门申报情况下违法修建楼房，严重侵犯了原告陈玉龙的物权，陈玉龙有权行使物权保护权要求被告拆除相应建筑物。 关于本案的处理方式，本案审理中亦多次与原、被告沟通调解方案，原告同意将土地使用权转让被告但要求被告补偿20万元，被告并不同意该数额；被告也曾提出建筑的房屋转让予原告，由原告补偿费用，但原告未同意。因本案系侵权纠纷，原告诉求为要求被告拆除房屋，本院只能作出支持原告诉求或者驳回原告诉求的判决。侵权纠纷不同于合同纠纷，物权系绝对权，本院无法直接判决将涉案原属原告的南边土地使用权归被告，由原告补贴被告费用；或判决将被告在涉案南边土地建造的建筑强制归并给原告，由原告补贴费用给被告，而且该建筑未经国土建设部门审批。 关于陈银龙向本院提供的再审申请人朱震芳案例，该案不同于本案处系朱震芳无证据证明其享有争议建筑物的土地使用权，故争议建筑物是否属于违章建筑应由行政部门认定，而本案本院依法认定了陈玉龙享有讼争土地使用权，故陈玉龙有权依据物权法规定要求陈银龙拆除土地上建筑。关于陈银龙向本院提供的尹先俊（2018）苏12民终108号案件，该案系合同纠纷，原告请求权基础为合同无效后的处理，受合同法调整，而本案系侵权纠纷，两案无类比意义。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十六条之规定，判决如下： 被告陈银龙于本判决生效后三十日内拆除陈玉龙取得泰兴市黄桥镇米巷池南19号使用权土地(不动产权证号000160)上的所有建筑物。 案件受理费4300元，由被告陈银龙负担80元，原告陈玉龙负担2070元，退还原告放弃部分诉讼请求后仍按全额补交的诉讼费2150元（陈银龙应负担的80元原告已预交，陈银龙于本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  陈立生 审 判 员  严 超 人民陪审员  丁玉青 二〇一九年七月十日 书 记 员  鞠 静