陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终969号 上诉人（原审被告、反诉原告）:刘军军，男，1967年8月3号出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：徐新逸，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旺华，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何兵兵，男，1992年8月28日出生，汉族，住西安市周至县。委托诉讼代理人：张涛，陕西博硕律师事务所律师。原审第三人：西安市双生金瑞房地产中介服务部，住所地：西安市莲湖区西稍门西南角柠檬宫舍2512室。法定代表人：许洪瑞，该公司销售部员工。 上诉人刘军军与被上诉人何兵兵、原审第三人西安市双生金瑞房地产中介服务部（以下简称双生金瑞服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初4018号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘军军上诉请求：1、撤销原审判决第二项刘军军向何兵兵返还定金2万元，原判决第三项、第五项改判为：刘军军不予返还定金2万元，不予支付溢价损失60000元，何兵兵向刘军军支付房屋租金6000元（每月按1500元计算，从2018年2月20日暂计算至2018年6月20日）其余付至实际搬离之日。2、本案一审、二审诉讼费由何兵兵承担。事实和理由：一、原审判决第二项要求刘军军向何兵兵返还购房首付款定金20000元，该项判决完全没有任何事实和法律依据，应依法撤销。l、刘军军已经按照合同约定履行了全部义务，何兵兵的第一次根本性违约行为是其没有按照约定的时间解决户口等购房手续，导致合同不能继续履行。因何兵兵违约在先，刘军军无需向何兵兵返还定金20000元。另外何兵兵交付的20000元定金，其中的10000元由双生金瑞服务部收取作为售房保证金，刘军军只收取10000元，因此原审判决在未查明事实的清楚上做的判决系严重错误。刘军军与何兵兵双生金瑞服务部于2018年2月1日签订《房屋买卖定金合同》，合同约定刘军军将自己位于西安市未央区朱宏路8号1幢1单元13103室房屋出售给何兵兵。房屋建筑面积79．39平方米，总金额为500000元。三方约定，签订本合同时，何兵兵向刘军军支付购房定金20000元，三方约定双生金瑞服务部收取其中10000元作为售房保证金。合同签订当日，何兵兵因属于外地户口不具备在西安购房的资格，刘军军与何兵兵又增加了合同第十五条作为补充协议，协议第2款约定，何兵兵如因手续问题不能在西安买房，刘军军不予退还定金。何兵兵直至一审辩论终结，始终未取得西安市购房资格，属于严重违约，故刘军军定金不予退还。根据合同第十二条第三款约定，乙方违反合同义务，乙方支付的定金不退。刘军军与何兵兵不能办理房屋过户的根本原因在于何兵兵没有按照约定时间办理落户手续，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”因何兵兵的违约行为，其无权要求刘军军返还定金20000元。2、何兵兵第二次根本性违约行为在于，何兵兵未经刘军军同意也未办理交付、过户手续的情况下便私自入住该房屋并更换了门锁，并且在刘军军明确告知其必须搬离该房屋之后拒不搬离，何兵兵的行为严重违反合同约定并且侵犯了刘军军物权，其无权要求刘军军返还定金。2018年2月11日，农历腊月二十六日，何兵兵称要回家过年把自己的东西暂时放在该房屋里，并承诺只放东西不住人，刘军军因同情何兵兵，便同意其放东西进去，但是2018年2月20日，刘军军突然发现何兵兵不仅住进该房屋，还将房屋门锁换了。刘军军行为严重侵犯了刘军军的合法利益。原审判决第三项系严重错误应依法改判。三、因何兵兵的恶意违约导致合同不能继续履行，刘军军的房屋因何兵兵占用至今仍不能使用，原审判决第五项却只要求何兵兵承担3000元的房屋租金，该判决严重违背事实和法律且有失公平应予以改判。自2018年2月20日至今，何兵兵无正当理由，占用刘军军的房屋长达8个多月的时间，何兵兵应当按照同期房屋租赁市场的价格，向刘军军支付的租金为12000元(每月1500元，自2018年2月20日暂计至20l8年10月20日，为12000元，其余付至实际搬离之日止)。原审判决3000元的计算明显错误并显失公平应予以改判。根据《中华人民共和国民法通则》第92条规定“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”。何兵兵未经刘军军同意居住在该房屋内并且占用刘军军房屋至今，导致何兵兵直至今日依然无法对该房屋正常使用，何兵兵应当按照同期房屋租赁市场价格向刘军军以支付房租的形式赔偿刘军军损失。原判决数额明显过低，有失公平。综上，何兵兵违约在先，却恶意提起诉讼，原审判决严重违反事实和法律依据，做出的裁判结果明显有失公正。刘军军祈请贵院依法审查，依法对本案做出公正判决，以使刘军军的合法权益免受不法侵害。何兵兵辩称：1、刘军军认为何兵兵违约的主要责任没有购房资格，一审中做过辩论，双方签订合同时均知道何兵兵暂时不具备西安户口，已经说明在积极转移户口，目前其爱人已经落户西安，购房资格不是合同履行的主要原因，事实上中介公司和证据显示我们不断催促刘军军履行合同，合同第八条约定，刘军军没有积极履行合同内容没有办理解押网签的相关手续，合同违约主要责任在于刘军军。2、一审认定房屋溢价损失60000元，刘军军不履行合同给何兵兵造成了购房损失，一审法院根据二手房市场交易，酌情认定的损失包括双方的责任认定60000元是合理的。3、何兵兵占用刘军军房屋，应当承担相应的租金，因为违约责任是刘军军造成的，交房时让何兵兵入住是经过刘军军同意的，因此不存在何兵兵无理使用房屋的，因此一审法院认定的租金我们本着息事宁人的态度没有上诉，因此刘军军所说的3000元租金的上诉请求不应当获得支持。双生金瑞服务部述称，住房的事，原先商量的时候刘军军给何兵兵，但是换房屋钥匙的时候，是何兵兵私自换的，刘军军当时不同意。房屋交易不成定金应当返还给何兵兵，房屋溢价损失双方应当一起协商或者由法院依法判决。补充协议中第十五条第四款中约定房屋租金是按照每月1500元计算，是由双生金瑞服务部承担半个月租金，但是三方当时口头约定，如果手续办理比较慢的话，房屋租金是由客户何兵兵付。何兵兵向一审法院起诉请求：1.判令何兵兵、刘军军双方解除合同；2.刘军军返还首付款10万元及利息870元（自2018年2月1日暂计算至2018年4月15日，以实际支付日为准）；3.刘军军双倍返还定金4万元及利息400元（自2017年10月29日暂计算至2018年4月15日，以实际支付日为准）；4.刘军军赔偿房屋涨价损失（以专业评估机构确定为准），赔偿何兵兵支付给双生金瑞服务部代为出具完税证明费用8000元；5.诉讼费由刘军军承担。刘军军在一审法院提起反诉请求：1.判令刘军军与何兵兵解除合同；2.刘军军不返还何兵兵定金2万元；3.何兵兵立即搬离房屋，支付2018年2月20日至搬离之日的租金（每月1500元暂计算至2018年6月20日共6000元）；4.反诉费由何兵兵承担。一审法院认定事实：2017年10月29日，何冰冰（应为何兵兵）向刘军军支付购房定金2万元，双方与双生金瑞服务部签订《房屋买卖定金合同》。因何兵兵未取得购房资格，2018年2月1日，三方重新签订《房屋买卖定金合同》，约定何兵兵购买刘军军西安市未央区朱宏路8号宏途星城1幢1单元13103室房屋，建筑面积79.39平方米，总价50万元，何兵兵支付刘军军购房定金2万元，刘军军支付双生金瑞服务部售房保证金1万元，何兵兵办理银行商业贷款，贷款审批通过并放款后五个工作日内，何兵兵、刘军军办理房产过户手续；任何一方违反合同约定，或故意拖延阻挠他方履行合同，即构成违约，守约方有权解除合同，追究违约责任；如刘军军违约，应双倍返还定金，承担交易产生的评估费、按揭代理费、中介费，售房保证金不予退还。如何兵兵违约，则定金不退，由刘军军与双生金瑞服务部平均分配作为违约金，何兵兵承担交易产生的评估费、按揭代理费、中介费。双生金瑞服务部违反合同约定，何兵兵、刘军军有权解除合同，双生金瑞服务部应返还何兵兵、刘军军支付的费用。同日，何兵兵、刘军军签订《补充协议》，约定刘军军净拿价50万元，厨卫家具家电给何兵兵；何兵兵因手续问题导致以后不能在西安买房，刘军军不予退还定金；资金监管当日，刘军军、双生金瑞服务部将定金一并存入资金监管账户，何兵兵需补交双生金瑞服务部的所有费用；双生金瑞服务部在2018年3月2日前未给何兵兵办完购房资格，需承担何兵兵后面半个月的房租；何兵兵支付刘军军首付款10万元，双生金瑞服务部在资金监管前一周通知刘军军准备首付款并存于资金监管账户，违约双倍赔付给何兵兵；因何兵兵原因导致手续无法正常办理，前期产生的费用由何兵兵自行承担。合同签订后，何兵兵向双生金瑞服务部支付完税费用8000元，向刘军军支付首付款10万元。何兵兵付款后于2018年2月11日搬进房屋，将房屋门锁更换。2018年3月12日，何兵兵之妻郭新月落户西安。2018年3月14日，刘军军之妻雷玲鸽发现房屋门锁被换，与郭新月发生口角，雷玲鸽认为其遭郭新月辱骂，要求何兵兵搬离房屋，房屋不再出售。经双生金瑞服务部协调，何兵兵同意三日内搬出。因何兵兵未按时搬离，双方发生争执，均报警。辖区派出所出警后，将双方物品封存后锁上房屋，合同再未继续履行。何兵兵认为刘军军不再出售房屋，拒绝履行合同，应当承担违约责任。刘军军认为何兵兵未按约定期限取得购房资格，违约在先。双方协商无果，遂诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。何冰冰（应为何兵兵）、刘军军、双生金瑞服务部签订《房屋买卖定金合同》及《补充协议》，约定何兵兵购买刘军军名下宏途星城1幢1单元13103室房屋，三方约定了成交价格、付款方式、交易程序及违约责任等权利义务，未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。何兵兵支付刘军军定金2万元、首付款10万元，刘军军支付双生金瑞服务部售房保证金1万元，本院予以确认。何兵兵、刘军军双方对房屋买卖事宜本无争议，均同意继续履行合同，后因何兵兵将房屋门锁更换，双方家属发生争执，双方关系失和，刘军军提出房屋不再出售，致使合同未能继续履行。刘军军不再出售房屋，是导致合同无法继续履行的主要原因。何兵兵未能及时办理落户手续，又因更换门锁与被告家属发生争执，也是导致合同未能履行的原因之一。双方均要求解除合同，本院依法予以准许。刘军军应向何兵兵退还首付款10万元及购房定金2万元，何兵兵应向刘军军腾交房屋，并支付迟延履行合同义务期间的房屋租金，结合涉诉房屋所处区域同类房屋出租收益情况，本院酌定为3000元。何兵兵主张刘军军赔偿房屋溢价损失，根据西安市二手房市场类似房屋交易情况，考虑双方在履行合同过程中的瑕疵与责任，由刘军军赔偿何兵兵房屋溢价损失6万元。何兵兵主张刘军军支付已付款项的利息，理由不足，本院依法不予支持。双生金瑞服务部收取刘军军的售房保证金1万元不予退还，收取何兵兵的完税费用8000元，应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）何兵兵、被告（反诉原告）刘军军、第三人西安市双生金瑞房地产中介服务部于2018年2月1日签订的《房屋买卖定金合同》及《补充协议》；二、本判决书生效之日起十日内，被告（反诉原告）刘军军向原告（反诉被告）何兵兵返还购房首付款100000元、定金20000元，共计120000元；三、本判决书生效之日起十日内，被告（反诉原告）刘军军向原告（反诉被告）何兵兵支付房屋溢价损失60000元；四、本判决书生效之日起十日内，原告（反诉被告）何兵兵向被告（反诉原告）刘军军腾交西安市未央区朱宏路8号宏途星城1幢1单元13103室房屋； 五、本判决书生效之日起十日内，原告（反诉被告）何兵兵向被告（反诉原告）刘军军支付房屋租金3000元；六、本判决书生效之日起十日内，第三人西安市双生金瑞房地产中介服务部向原告（反诉被告）何兵兵返还完税证明费8000元；七、驳回原告（反诉被告）何兵兵的其余诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）刘军军的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3285元，反诉费225元，由原告何兵兵承担210元，由被告刘军军承担3300元（被告在执行本判决时一并支付原告）。本院二审查明，在二审诉讼期间，何兵兵仍未在西安市落户，不具备在西安市购房资格。一审法院查明其余事实属实，本院予以确认。本院认为，何兵兵、刘军军、双生金瑞服务部签订的涉案合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，何兵兵与刘军军发生纠纷，现何兵兵与刘军军均同意解除涉案合同，依法准许。故刘军军收取何兵兵定金及购房首付款应予返还。何兵兵亦应返还刘军军涉案房屋。因何兵兵不具备西安市购房资格，是涉案合同不能履行的原因之一，故何兵兵主张刘军军赔偿购房款利息、双倍返还定金及利息、赔偿房屋涨价损失，均不予支持。刘军军主张何兵兵支付房屋租金，因双方并非房屋租赁关系，故刘军军该诉讼请求不予支持。刘军军并未主张双生金瑞服务部返还售房保证金1万元，一审判决处理，超出当事人诉请，本院予以撤销。综上，刘军军的上诉请求部分成立，不予予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初4018号民事判决第一、二、四、六项；二、撤销维持西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初4018号民事判决第三、五、七、八项；三、驳回何兵兵的其余诉讼请求；四、驳回刘军军的其余反诉请求。一审案件受理费3285元，何兵兵已预交，由何兵兵负担1642.5元，刘军军负担1642.5元。反诉费225元，刘军军已预交，由刘军军负担112.5元，何兵兵负担112.5元。 二审案件受理费1875元，刘军军已预交，由刘军军负担  937.5元，何兵兵负担937.5元。刘军军与何兵兵应负担之诉讼费相互折抵后，由刘军军在向何兵兵支付案款时一并支付何兵兵。本判决为终审判决。     审判长  王  宏    审判员  侯新省    审判员  张  伟二〇一九年七月八日                           （院 印）书记员  宁  越  1