贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初778号 原告：卢荣伟，男，1996年6月4日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：吴娥，女，1968年9月11日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：孙天发，贵州大方律师事务所律师。 被告：周光敬，男，1976年7月28日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人：周忠，大方县沙厂法律服务所法律工作者。 原告卢荣伟与被告周光敬确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，并作出（2018）黔0521民初2668号民事判决书，原告卢荣伟不服上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2018）黔05民终3994号民事裁定书撤销原判，发回重审。本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢荣伟之委托诉讼代理人吴娥、被告周光敬及其委托诉讼代理人周忠两次开庭均到庭参加诉讼，原告卢荣伟之委托诉讼代理人孙天发第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢荣伟向本院提出的诉讼请求：一、确认原告与被告于2007年5月27日签订的《房屋转让协议无效》；2、判决被告返还位于大方县核桃乡民生村定兴组建筑面积约280平方米的砖混结构房屋一栋和该房屋前面约146平方米的院坝及房后约130平方米的土地给原告；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告的父亲卢昌龙，母亲吴娥居住在大方县核桃乡民生村定兴组。被告居住在大方县核桃乡营光村××组，后户籍地为大方县核桃乡居民委员会，其户口性质为非农业户口。2003年7月，卢昌龙、吴娥以原告的名义办理《村镇规划选址意见书》等规划手续后，在大方县核桃乡××村××了××栋280平方米的砖混结构房屋。2007年5月27日，卢昌龙、吴娥作为原告的监护人，以原告的名义，代表原告作为甲方，被告作为乙方签订了《房屋转让协议》，约定甲方自愿将私人住宅一栋转让给乙方，达成如下协议：一、房屋地址及规模：甲方在核桃乡民生村定兴组的私人住宅一栋，建筑面积为280平方米，四至界限见《村镇规划选址意见书》（2003024号）；二、转让金额：壹拾伍万叁仟元整（153000元）；三、其他1、甲方：帮助协调四邻间因边界引起的关系，协助乙方办理过户手续，移交规划书、建房证。自协议之日起不再是房屋的主人；2、乙方一次性支付转让金（以收据为准），自协议生效日便是房主，具有对房屋的支配权。协议签订后，原告将280平方米的房屋和该房屋前面146平方米的院坝及房后130平方米的土地交给被告，被告将153000元的转让款支付给原告。原告与被告签订的《房屋转让协议》是无效的，理由如下：1、根据《土地管理法》第六十二条及其他相关条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员，非集体经济组织以外的人无权取得。2、土地管理办法第六十三条规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将宅基地使用权作为标的物连同房屋一同出卖了，这实质上就是对农民集体所有的土地进行非农建设，因而违反了该法律强制性规定。3、原告与被告签订的协议不同于正常的可以在市场上流通交易的商品房买卖合同，买卖的标的除了房屋还有院坝、土地，被告不是核桃乡民生村村民，不具备购房的主体资格。4、根据房随地走的原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地的转让，《合同法》第一百三十二条规定出卖的标的物，应属出卖人所有或有权处分。原告自建的房屋属原告所有，但建房的土地是属于民生村集体所有，原告对土地不享有所有权。5、原、被告之间转让的不仅仅是房屋，还包含了房前的院坝和后面的土地，违反了《土地管理法》第二条第三款的规定。6、被告是非农业户口，其向原告购买住宅，违反法规严禁城镇居民在农村购置宅基地的禁止性规定。综上，诉至法院，望判如所诉。庭审中原告方表示案涉房屋不是卖给被告，房屋当时是我家转给刘义是一万多一年，转给周光敬是153000.00元，转的时间已经十多年，协议不是买卖协议，应是租赁协议。被告用卢荣伟的名字伪造了一份土地使用证。协议是我家与周光敬写的，与周光敬家妻子及子女无关，只认可协议上的名字。 被告周光敬辩称，被告向原告购买案涉房屋的基本事实双方没有异议。被告转让得案涉房屋后就一直居住至今。双方签订的协议没有违反法律强制性规定，协议得到核桃乡民生村居民委员会追认，该协议合法有效。土地管理法中只规定村民只能享有一处宅基地，没有规定村民宅基地不准转让。原告的外公通过有偿取得该宗宅基地后，原告的父母以原告的名义在取得的宅基地上建房，后以原告名义办理了《村镇规划许可证》、《建设用地批准书》，原告用地符合核桃乡土地利用总体规划，后才转让给被告。不是原告转让宅基地给被告，被告未经批准用于建房，加之原告并非本村村民。原、被告签订的协议是房屋的转让，不是单纯的宅基地转让，根据《物权法》房随地走、地随房走的原则，转让房屋的同时，所占宅基地自然一并转让。本案不是土地买卖，不适用《土地管理法》第二条第三款。被告是农村居民。原告及其父母、外公均不是核桃乡民生村村民，案涉房屋是原告外公通过与民生村村民转让而得，不是原告及父母依申请而得，宅基地本身不带有社会福利及社会保障性质，买卖双方不受是否是本村村民条件的限制。案涉房屋办理了《村镇规划许可证》、《建设用地批准书》，是合法建筑，宅基地土地性质已经发生改变，变为建设用地，不再适用《农村土地承包法》。原、被告转让房屋的行为没有违反法律强制性规定，合法有效，被告购房的目的是用来居住，不是用来炒买炒卖，被告的妻子及孩子均是核桃乡民生社区（原民生村）定兴组村民，且该房是被告一家人唯一的住房。综上，双方房屋转让协议有效，请求判决驳回原告的诉讼请求。 原告方依法提交了以下证据，均当庭予以举证、质证： 1、原告身份证复印件、吴娥户口簿、被告身份证复印件，用以证明原告的身份信息及诉讼主体资格，被告户籍是非农户口。 被告方无异议，表示同时也证明了原告也是城镇居民户口。 2、《村镇规划选址意见书》、《房屋转让协议》，用以证明原告修建房屋占用的土地属于核桃乡民生村集体土地，土地性质属于承包户，2007年5月27日，原告父母代表原告与被告签订协议，以153000.00元价款将房屋转让给被告，但前面的院坝及房屋后的土地没有转让。 被告方对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，提出选址意见书证明了案涉房屋的用地通过了乡镇规划许可，系合法建筑，转让的房屋不仅包含了房屋，而且包含了前面的院坝及后面的土地，这一事实原告在诉状中已经明确。 被告方依法提交了以下证据，均当庭予以举证、质证： 1、被告的身份证复印件，用以证明被告的身份信息及诉讼主体资格。 原告无异议。 2、《村镇规划选址意见书》、《建设用地批准书》，用以证明原告卢荣伟随房转让给被告周光敬的宅基地得到政府相关职能部门批准转为建设用地，该用地符合核桃乡土地利用总体规划，原告转让给被告的建筑系合法建筑。 原告方认可选址意见书的真实性，提出建设用地批准书是假的。 3、《房屋转让协议》、购房款收据，用以证明原告转让房屋及前、后院坝给被告的事实，转让的四至以村镇选址意见书为准，转让房屋及占地已经交付使用，原告办理的选址意见书及建设用地批准书已经转让给被告。 原告方对《房屋转让协议》和购房款收据的真实性无异议，提出没有协议中说的规划证及建房证，国家只要求办选址意见书及建设用地批准书。 4、核桃乡民生村委会关于转让房屋及宅基地一事的情况说明，用以证明原、被告转让房屋及前后院坝一事得到村委会的追认，进一步说明转让的四至以村镇规划选址意见书的四至为准。 原告方表示没有转让宅基地及房屋前面的院坝给被告，只是转让房屋。 5、2018年3月23日卢荣伟诉周光敬排除妨碍纠纷一案的庭审笔录，用以证明本案的基本事实已经查清，且双方对法院认定的事实无异议。 原告方表示第一审时庭审中有的内容不属实。 6、卢荣伟及其父母卢昌龙、吴娥的户籍迁移情况，用以证明原告及其父母不是核桃乡民生村村民，且卢荣伟系城镇居民。 原告方表示原告家以前的户口是核桃乡的，吴娥的户籍在民生村呆过几年。 7、周光敬与韦少红结婚证复印件、韦少红及其子女户口簿复印件，用以证明周光敬与韦少红系合法婚姻关系，且购房前二人就建立了恋爱关系，韦少红及其子女户口系核桃乡民生村定兴组村民，购房房后全家人就一直居住至今，该房屋系周光敬一家人唯一住房。 原告方表示原告家是与周光敬签的合同，与周光敬家其他人无关，房屋转给被告后，被告家并未实际在房屋内居住，而是不停的转让。 8、大方县核桃乡营光居委会出具的证明1份、现场照片，用以证明周光敬在原居住地营光社区无住房以及案涉房屋的现状，案涉房屋是周光敬一家唯一住房，周光敬在购得涉案房屋后于2011年在案涉房屋第二层上加盖第三层住房。 原告方表示原告家将房屋出售给周光敬后，屋后堆放有拟用于修建房屋用的砖准备加盖第三层，当时国家有补助，后来周光敬家自己加盖了第三层。 本院依职权调取了“方国土资批[2003]划拨个字第1305号”建设用地批准书存根、大方县核桃乡民生村出具的证明。 原告方均不予认可，被告方均无异议。 原、被告所举全部证据及本院依职权调取的证据符合证据的“真实性、合法性、关联性”特征，本院均予以确认在卷佐证。 本院经审理查明如下事实：原告卢荣伟及其父母均不是大方县核桃乡民生村村民。原告的外公在核桃乡民生村转让得土地一幅，用作宅基地，并将该土地分为两个户头，后原告的外公将其中一个户头的宅基地划给了原告母亲。2000年原告的父母以原告的名义在该宅基地上修建房屋。2003年7月15日，原告的父母以原告的名义在大方县核桃乡申请了村镇规划选址意见书，2003年12月31日办理了建设用地批准书。村镇规划选址意见书住址为核桃乡民生村定兴组，四至为东抵水沟2.5米，南抵朱明秀住宅，西抵大纳路12米，北抵河沟外梗。2007年5月27日，原告在其父母即监护人卢昌龙、吴娥的监护下将所建房屋转让给被告，以原告作为甲方，被告周光敬作为乙方签订了《房屋转让协议》，内容为“经甲乙双方共同协商，甲方愿将私人住房壹幢转让给乙方，达成如下协议：一、房屋地址及规模：甲方在核桃乡民生村定兴组的私人住宅壹栋，建筑面积为贰佰捌拾平方米，四至界限见《村镇规划选址意见书》（2003024号）；二、转让金额：壹拾伍万叁仟元整（153000元）；三、其他1、甲方：帮助协调四邻间因边界引起的关系，协助乙方办理过房手续等，‘遗’交规划书、建房证。自协议生效之日起不再是转让房屋的主人。2、乙方：一次性支付转让金（以收据为准），自协议生效之日起便是房主，具有对房屋的支配权。3、本协议一式二份，甲乙双方各持一份”《房屋转让协议》甲方处卢荣伟、卢昌龙、吴娥均签名盖手印、乙方处周光敬签名盖手印。2007年5月28日，被告将购房款153000.00元支付给原告的父亲卢昌龙。被告转让得案涉房屋后，修建了楼梯间、硬化前后院坝并加盖了第三层房屋。现被告及其妻韦少红，孩子周依雪、周旭阳居住在案涉大方县核桃乡民生社区定兴组的房屋内，韦少红、周依雪、周旭阳均是大方县核桃乡民生社区定兴组成员。2018年1月12日，原告以自己只是将房屋转让给被告，并未将四至范围内的土地转让给被告为由向本院提出诉讼，请求判决被告排除妨碍。本院于2018年3月23日公开开庭进行了审理，庭审小结之后，原告申请撤回起诉，本院裁定予以准许。2018年6月19日原告以自己与被告签订的房屋转让协议无效为由，向本院提起诉讼，请求判决原、被告的房屋买卖协议无效，并请求判决被告返还位于大方县核桃乡民生村的房屋及院坝、房后的土地，诉讼费由被告承担。本院以（2018）黔0521民初2668号民事判决书作出判决，原告不服上诉，贵州省毕节市中级人民法院以（2018）黔05民终3994号民事裁定书撤销原判，发回重审。 本院认为，原告卢荣伟转让给被告周光敬的房屋办理了《村镇规划选址意见书》和《建设用地批准书》，属于合法建筑。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，原告及其父母均不是大方县核桃乡民生社区成员，被告虽然是大方县核桃乡营光社区成员，也不是大方县核桃乡民生社区成员，但被告向原告转让的房屋是用来自行居住，被告在户籍地大方县核桃乡营光社区没有住房，在被告向原告购买的案涉房屋内居住的除被告外，还有被告的妻子韦少红、孩子周依雪和周旭阳，该三人均是大方县核桃乡民生社区定兴组成员，被告一家在大方县核桃乡民生社区只有向原告购买的该处住房，故被告一家有权拥有案涉位于大方县核桃乡民生社区的宅基地。原告卢荣伟及其监护人卢昌龙、吴娥与被告周光敬签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，案涉房屋未办理过户登记并不影响合同的效力，原告及其监护人卢昌龙、吴娥与被告周光敬签订的《房屋转让协议》合法、有效，应受法律保护。原、被告签订的《房屋转让协议》约定了转让的四至界线见《村镇规划选址意见书》，案涉房屋的前后院坝和房后土地包含在《村镇规划选址意见书》和《建设用地批准书》的四至范围内，与案涉房屋密不可分，原告在转让房屋的同时连同前后院坝和房后土地也一并进行了转让。原告方提出案涉房屋是租赁给被告，不是出让给被告的主张与事实不符，本院不予采纳。被告付清了购房款并修建了楼梯间、硬化前后院坝、加盖了第三层房屋，与其妻韦少红、孩子周依雪、周旭阳共同居住在向原告购买的案涉大方县核桃乡民生社区的房屋内，韦少红、周依雪、周旭阳均是大方县核桃乡民生社区定兴组成员，该房是被告一家在大方县核桃乡民生社区唯一的住房，被告拥有案涉房屋的所有权。原告主张案涉《房屋转让协议》无效的理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，对原告主张案涉《房屋转让协议》无效，要求被告返还房屋和房前的院坝及房后土地的诉讼请求本院不予支持。 综上，原、被告签订《房屋转让协议》后，被告依照协议付清了全部购房款，原告将案涉房屋实际交付给被告管理、使用至今，并将案涉房屋的《村镇规划选址意见书》和《建设用地批准书》交付给被告，被告一家居住在案涉房屋内，被告的妻子、孩子均是大方县核桃乡民生社区定兴组成员，有权拥有大方县核桃乡民生社区的宅基地，原、被告签订的《房屋转让协议》成立。原告要求确认《房屋转让协议》无效的主张不能成立，诉讼请求依法不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下： 驳回原告卢荣伟的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告卢荣伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  王静 人民陪审员  周萍 人民陪审员  徐玥 二〇一九年七月十日                                                                         法官助理 郑薇薇                                                                        书记员 魏海洋 贵州省大方县人民法院 执行告知书 人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书确定的义务，义务人必须按照规定的期限自觉履行。若不按规定履行，当事人向法院申请强制执行，法院立案后，被执行人仍未按规定履行义务的，人民法院将按照《民事诉讼法》、《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》、《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》的规定，对被执行人采取如下措施： 一、将被执行人纳入失信被执行人名单，将失信被执行人名单信息录入全国法院失信被执行人名单库，并向社会公布；将失信被执行人名单信息向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人子以信用惩戒；将失信被执行人名单信息向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录；国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其所在单位和相关部门；国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 二、对纳入失信被执行人名单的被执行人采取限制消费措施。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：(一)乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；(二)在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；(三)购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；(四)租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；(五)购买非经营必需车辆；(六)旅游、度假；(七)子女就读高收费私立学校；(八)支付高额保费购买保险理财产品；(九)乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前述行为。因私消费以个人财产实施前述行为的，可以向本院提出申请。被限制消费的被执行人因生活或者经营必需而进行前述禁止的消费活动的，应当向本院提出申请，获批准后方可进行。 三、被执行人若违反限制消费令进行消费，经查证属实的，人民法院将予以拘留、罚款； 四、构成拒不执行人民法院判决裁定罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。