贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0111民初3361号原告：贵州荣盛源贸易投资管理有限公司，住所地：贵州省贵安新区贵州大学花溪校区学生生活服务中心二层。法定代表人：周德君，职务：董事长。委托诉讼代理人：白峰，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200010490509，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：陈宗婷，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201611242861，代理权限：特别代理。被告：彭玉芳，女，1975年2月14日出生，汉族，自由职业，住贵州省贵阳市观山湖区委托诉讼代理人：雷桃，北京大成（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15001201810016310，代理权限：特别代理。被告：邓丹，男，1990年5月27日出生，苗族，自由职业，住贵州省贵安新区。委托诉讼代理人：杨仕梅，贵州红连天律师事务所律师，执业证号：15201201711013857，代理权限：特别代理。被告：何海成，男，1995年10月12日出生，汉族，职业：学生，住广西博白县。第三人：王隼，男，1993年7月20日出生，汉族，职业：职员，住贵阳市南明区。第三人：付维亿，男，1995年2月21日出生，汉族，职业：设计，住贵阳市花溪区。原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司（以下简称“荣盛源公司”）与被告彭玉芳、邓丹、何海成及王隼、付维亿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣盛源公司委托诉讼代理人白峰、陈宗婷，被告彭玉芳及其委托诉讼代理人雷桃、邓丹及其委托诉讼代理人杨仕梅到庭参加了诉讼。本案因追加当事人及庭外和解等法定原因依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告荣盛源公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告2015年10月25日签订的《高校房屋合作经营合同》，判令被告立即将贵州民族大学党武校区学生D1-5架空层三间门面用房（约104平方米）返还给原告；2、判令被告立即支付原告到期应付经营管理费人民币139200元（到期经营管理费暂算至2018年5月24日，）2018年5月25日起的房屋管理费按照每年166400元计算至房屋实际返还之日止；3、判令被告支付逾期违约金人民币6315元（暂算至2018年5月14日），2018年5月15日起的违约金以139200元为基数按照年利率24%从计至所欠房屋管理费付清为止；4、判令被告将上述房屋使用期间产生的水电费用支付给原告（该水电费用具体数额从2018年1月1日起算至房屋实际返还之日止）；5、诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2015年10月25日，原告与被告签订《高校房屋合作经营合同》，承租贵州民族大学党武校区学生D1-5架空层104平方米作为理发店，使用期限为2年（从2015年11月25日起至2017年11月24日止）。房屋管理费每年166400元。合同签订后原告如约交付了房屋，被告一直占有上述房屋进行使用，尚欠到期应付房屋管理费139200元，对于被告所欠的房屋管理费及水电费用经原告多次催收一直未果，遂提起诉讼，诉请如前。被告彭玉芳辩称，其作为被告主体不适格。根据我与原告公司员工宛治川及李经理的通话录音以及与何海成的视频资料，原告对于我将该门面进行转租的事实是同意并且知情的，自我将门面转租之后，涉案房屋的管理费一直都是由实际承租人支付给原告的。因此应由被告何海成及第三人共同向原告承担责任。从2016年6月20日，彭玉芳不再是门面承租人，2016年6月18日原告与何海成办理店面转让协议书，将门面转让给何海成。2016年6月20日办理了移交手续，且到原告办公室电脑上办理了更名手续，把彭玉芳的名字改为何海成，并把彭玉芳与公司所签订的原合同作废。何海成将彭玉芳经营的书生发艺更名为尚都国际进行经营，并以自已名义向原告交纳相关费用手续。如果彭玉芳没将门面转让给何海成，彭玉芳欠原告没有13万多，原告诉请可以看出，欠房租时间至2018年5月24日房租为139200元，原告租赁店面的月租为16640元，合同期限到2017年11月24日，彭玉芳不存在与公司续签合同，后期费用与彭玉芳无关。被告邓丹辩称，我认可与王隼、付维亿及何海成四人之间的合伙关系，但是并不认可王隼所说的从2017年5月份店面就已经转让给我单独进行经营，而是从2017年8月份委托我进行经营管理，而且我们并未签订任何转让协议，并且之后我仍给其三人进行分红，因此我们四人目前仍处于合伙状态，应共同承担相应的责任，且我自17年9月份以来已经单独承担了12万元的房租，已经超过了我应缴纳的房租费用。我作为何海成聘用的管理人员，与原告没有合同关系，根据合同相对性原则，我不是承担责任的主体。请求驳回原告的全部诉讼请求。被告何海成辩称，2017年5月底我们集体决定，在邓丹的要求下，将店面转让给他，所有一切费用由他承担，并承诺一个月内给我们每个人一万元及后续的分红。在转让店面后，王隼个人欠邓丹一万元的债务，邓丹遂用承诺给予的一万元抵销了欠款。第三人王隼未到庭应诉，但在庭前陈述：与何海成系股东关系，当时给了谭书生13万元的转让款是以何海成的名义签订的合同，房租的时间从2016年6月18日至2017年5月份，知道欠房租的事情。何海成讲的给我们一万元及后续的分红是事实。第三人付维亿未到庭应诉，但在庭前陈述：与何海成系股东关系，以何海成的名义签订合同。何海成讲的给我们一万元及后续的分红是事实。在转让店面之后，我的多次催告之下，邓丹转了1000元给我，转账时间是2018年年初。本院经审理认定事实如下：2015年10月25日，原告荣盛源公司作为甲方，与作为乙方的彭玉芳签订《高校房屋合作经营合同》，合同约定被告使用贵州民族大学党武校区面积104平方米的D1-5架空层房屋（A轴~B轴交2/1轴~2~1/2~1/3轴）三间门面，合同约定：“4、房屋使用期限：2年，自2015年11月25日起至2017年11月24日止；5、房屋管理费用付款方式及时间：房屋管理费乙方按半年方式支付，房屋管理费到期前30日交纳下一周期的房屋管理费。若乙方逾期支付房屋管理费，则每逾期一日，乙方还需支付应付房屋管理费每日百分之一的违约金；7、乙方在签订本合同之日交纳半年房屋管理费83200元（全年为166400元），及押金5000元。（合作经营满后，若乙方从未严重逾期交纳房屋管理费，则甲方无息退还乙方押金）；8、房屋管理费每年以5%递增；三、乙方的责任：1.乙方逾期交付房屋管理费，且逾期超过7日仍未足额支付应付房屋管理费，乙方除应补交房屋管理费外，还应按拖欠天数支付违约金，每月违约金的标准为：拖欠房屋管理费的8%；2.乙方在合作期限内，不得擅自将合作经营项目进行转让，如需转让需征得甲方的书面同意，否则视为转让行为无效，且甲方有权要求乙方停止转让，否则视为乙方自动放弃对该合作项目的使用，乙方已交押金甲方不退还。”该《高校房屋合作经营合同》还对其他相关事宜进行了约定，原告荣盛源公司，彭玉芳均在该合同上签字捺印或签章。原被告签订租赁合同后，原告向被告彭玉芳交付了房屋，被告彭玉芳交纳了半年房租及押金5000元。被告彭玉芳等人共向原告交纳2015年11月25日至2018年11月24日房屋管理费及押金共计281800元，包括押金5000元。管理费具体支付如下：2015年11月25日至2016年5月24日期间的经营管理费88200元，彭玉芳于2015年10月26日支付完毕；2016年5月25日至2016年11月24日期间的经营管理费83200元，被告于2016年8月30日支付41600元，欠付41600元；2016年11月25日至2017年5月24日期间的经营管理费83200元，于2017年3月12日支付2000元，被告于2017年3月13日支付30000元，欠付51200元；2017年5月25日至2017年11月24日期间经营管理费83200元，被告何海成委托何某于2017年9月13日向原告支付30000元，于2017年10月5日支付20000元，欠付33200元；2017年11月25日至2018年5月24日期间经营管理费，被告何海成委托何某于2018月3月7日向原告支付70000元，欠付13200元。截至2018年5月24日前欠付139200元。另，2018年5月25日至2018年11月24日期间经营管理费83200元，尚未支付，故截止至2018年11月24日被告共欠付门面经营管理费222400元。从2016年5月25日至2016年6月20日期间应付166400元÷365天×26天=11853.15元；2016年6月21日至2017年5月25日期间应付166400元÷365天×338天=154090.95元；2017年5月26日至2018年5月24日应付166400元÷365天×363天=165488.22元。彭玉芳作为甲方与何海成作为乙方所签订的《店面转让协议书》，约定：一、甲方同意将贵州民族大学党武校区面积104平方米的D1-5架空层房屋（A轴~B轴交2/1轴~2~1/2~1/3轴）三间门面（即书生发艺店）店铺转让给乙方使用，建筑面积为104平方米；…四、经甲乙双方友好协商，店铺转让金为13万元整，乙方在2016年6月18日向甲方支付转让费共计人民币130000元。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。协议签订后，何海成与付维亿、王隼、邓丹达成合伙协议，共同经营案涉理发店，并向彭玉芳的丈夫谭书生支付了13万元的转让款，共同经营期限从2016年6月20日至2017年5月。2017年5月，四人达成将案涉门面交付给邓丹管理，并协商一个月内给每人1万元的转让款及后续分红。邓丹用王隼以前的欠款抵付了1万元的转让款；又于2018年初支付给付维亿1万元。邓丹出具《承诺书》，载明：本人邓丹承诺于2017年9月30日之前交清上半年房租，于2017年12月交清下半年房租。如未按时交清，贵州荣源贸易投资管理公司将无条件收回房屋，本人邓丹自行退还房屋。承诺人，邓丹。证人杨某陈述，我是个发型师，在被告彭玉芳处上过班，门面转让给何海成，是2016年转的，关于具体的转让过程，我只看见他们在谈，转让内容不清楚，没看到签字。转门面是房租是半年交一次，至于是否交清房租我们不清楚。证人何某陈述，我从2017年3月至12月在案涉理发店上班，工资邓丹发过，何海成也发过。只知道老板是何海成，吃饭由邓丹管理，开始往何海成银行卡转经营收入。上述事实有当事人陈述，身份证，高校房屋合作经营合同、店面转让协议书、欠款明细，转账明细证明、情况说明、证人证言等证据收集在卷，并业经质证，本院予以认定。本院认为：公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律效力。本案原告荣盛源公司将位于贵州民族大学××三间门面出租给被告使用，双方签订的《高校房屋合作经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，签约双方均应全面履行。原告与被告签订的《高校房屋合作经营合同》约定的租赁期限为2年，自2015年11月1日起至2017年11月24日止，并约定双方的权利义务以及违约责任等。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的约定，双方均应该按照约定全面的履行自己的义务，本案中原告履行了交付房屋的义务，则被告应该向原告支付对应的经营管理费，但是被告彭玉芳、何海成等自2016年5月25日起至今未足额支付经营管理费，已经构成了违约，根据双方签订的《高校房屋合作经营合同》约定，乙方逾期交付房屋管理费超过三个月，视乙方违约，甲方有权收回合作项目所用房屋，并追讨乙方所欠全部房屋管理费及违约金，同时解除本合同。因此，原告有权解除双方签订的《高校房屋合作经营合同》。关于原告主张被告支付拖欠经营管理费的问题。合同履行中，被告彭玉芳、何海成等人未按期合同约定足额按时交纳经营管理费，已经违反了双方合同约定，构成违约行为，原告主张被告支付截止至2018年5月24日期间案涉门面的经营管理费139200元，计算准确，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”之规定，予以支持。本案中，被告彭玉芳2016年6月20日转让门面前产生欠付款项为11853.15元，该款应当由彭玉芳承担。门面转让后欠付款127346.85元，应按实际管理人的管理期限进行分摊，付维亿等人对门面交付给邓丹的具体时间未能提供，本院酌定为2017年5月25日。故何海成、付维亿、王隼、邓丹四名合伙人应对该时间段的欠付金额51200元承担责任。何海成的后期付款行为、邓丹出具的承诺书、证人何某的陈述，足以认定邓丹、何海成后期共同经营的事实，故2017年5月26日至2018年5月24日期间的欠款76146.85元由邓丹、何海成共同承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。……。”的规定，原告主张以2018年5月25日起的管理费按照每年166400元的标准计至被告实际返还房屋之日止的经营管理费，符合法律规定，本院认定应由邓丹、何海成继续支付前述款项至案涉房屋返还之日止。被告邓丹主张多付房租的辩称，系合伙经营期间经营行为所产生的支出，四人未作散伙清算，不利后果自行承担，不予采信。关于原告主张被告支付逾期违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此在法律未明确规定解除合同与违约金不能同时适用的情形下，不能免除有过错的一方支付违约金的责任。故被告应当向原告支付违约金。《高校房屋合作经营合同》有付房屋管理费的8%的违约金等约定，本案中，被告未按期支付经营管理费，存在违约行为，应依约支付违约金。但因合同约定违约金过高，现原告要求被告按所欠经营管理费139200元为基数年利率24%计付违约金应为6315元（暂算至2018年5月14日），计算准确，予以支持。按前述房屋管理费承担比例进行计算，彭玉芳应承担537.73元；何海成、付维亿、王隼、邓丹共同承担2322.76元；邓丹、何海成共同承担3454.51元。关于2018年5月15日以后的违约金，因违约事实尚未发生，另原告又诉请合同的解除，合同终结将对违约金条款产生影响，故该诉请暂不宜支持。待违约事实实际产生后，原告可另案主张。关于被告支付案涉房屋使用期间产生的水电费用的问题。原告主张水电费用从2018年1月1日计算至实际返还之日，但未提供证据加以佐证，不予支持。关于合同解除的后果，原告诉请返还三间门面用房，符合法理，予以支持。目前案涉门面用房由被告何海成、邓丹实际控制，故应由其直接返还给原告。关于保证金，被告均未主张抵扣，本院不予处理。本案系因被告何海成、邓丹不配合履行解除合同的义务导致原告的诉讼，故全部诉讼费用由其承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司与被告彭玉芳于2015年10月25日签订的《高校房屋合作经营合同》；二、被告何海成、邓丹于本判决生效后十日内腾空位于贵州省××民族大学××学生Ｄ1-5架空层房屋（A轴~B轴交2/1轴~2~1/2~1/3轴）三间门面，并返还给原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司；三、被告彭玉芳于本判决生效后十日内支付原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司房屋管理费11853.15元及违约金537.73元；四、被告何海成、邓丹和第三人付维亿、王隼于本判决生效后十日内支付原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司房屋管理费51200元及违约金2322.76元；五、被告何海成、邓丹于本判决生效后十日内支付原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司房屋管理费76146.85元及违约金3454.51元；另需继续支付自2018年5月25日起的房屋管理费（按照每年166400元的标准，计算至实际返还上述第二项明确的房屋之日止）；六、驳回原告贵州荣盛源贸易投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1605元（减半收取），由被告何海成、邓丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  康志刚二〇一九年七月十九日书记员  徐业顺