吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0721民初5378号 原告（反诉被告）：吉林石油集团有限责任公司，住所地吉林省松原市宁江区锦江大街1号。 法定代表人：姜鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：宋杰，该公司员工。 委托诉讼代理人：熊伟，吉林群兴律师事务所律师。 被告（反诉被告）：前郭尔罗斯蒙古族自治县粮食局，住所地松原大路5269号。 法定代表人：陈旭光，局长。 委托诉讼代理人：张晓光，吉林大满律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高志富，吉林车宏伟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谭哲明，男，1956年3月23日出生，汉族，农民，住松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县。 被告：谭业阳，男，1981年4月11日出生，汉族，农民，住松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县。 原告吉林石油集团有限责任公司与被告前郭尔罗斯蒙古族自治县粮食局、谭哲明、谭业阳返还原物纠纷及谭哲明反诉吉林石油集团有限责任公司（以下简称石油公司）、被告前郭尔罗斯蒙古族自治县粮食局（以下简称粮食局）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）石油公司委托诉讼代理人宋杰、熊伟，被告（反诉被告）粮食局委托诉讼代理人张晓光、高志富，被告（反诉原告）谭哲明、被告谭业阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石油公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原物，将侵占原告的位于前郭县八郎镇的土地和房屋返还给原告。事实与理由：1983年，原告在前郭县八郎镇建一房屋，该房屋的土地使用权证号为“吉国用（2006）072100xxx号”，土地使用权面积为3604.64平方米。数年前，原告为了配合粮食部门给周围家属区人员发放粮食，将上述房屋借给了粮食局使用。后原告发现该房屋被谭哲明占用，遂与谭哲明协商，要求谭哲明腾迁，但谭哲明以该房屋和土地是在粮食局处购买的为由，拒不腾迁，故而成讼。交给粮食局时房屋原的状况以基建档案为准，谭哲明购买房屋时的状况我们不清楚。 石油公司向法庭提交了以下证据；1.土地使用证一份、土地查档证明一册，证明土地属于国有工业用地，1982年12月20日批准土地归原告使用，使用期限是永久，1989年又重新发证，后土地使用证丢失，2005年申请补办，2006年重新核发放土地使用证。2.房屋基建档案六份，证明房屋的构造为砖混结构，房顶是预制板，外墙皮是漏砖勾缝，面积260.03平方米。屋内有采暖、通风、供排水设施。3.照片四枚，于2018年年初由宋杰拍摄，证明涉案房屋的四至。 粮食局辩称，石油公司称案涉房屋是其所建，并没有确实的证据，房屋1983年已经建成，但诉状中石油公司取得土地使用证是在2006年。该房屋自1983年就归粮食局使用，石油公司和粮食局并无借用合同，完全是当时的政策所决定，都是国有资产，不能用现在的法律调整当时几十年前的政策变更问题。原告请求返还原物，但1983年房屋即原物是什么状态，原告也说不清，所以无法返还，粮食局出售给谭哲明，谭哲明对房屋进行了添附，其价值远远超过1983年房屋状态，判令返还有失公允。原告请求返还原物已超过一年除斥期间，请求权消灭。综上，请求驳回原告诉讼请求。 粮食局未向法庭提交证据材料。 谭业阳辩称，我与谭哲明是父子关系。我父亲要买房子，我替我父亲与粮食局签订购买协议，购买的是八郎粮所旧址。我父亲买完房屋后进行了修缮和添附，我认为我父亲购买房屋是合理合法的，不应该返还房屋，即使返还房屋也不应该由我返还。 谭业阳未向法庭提交证据材料。 谭哲明辩称，2008年9月，我让谭业阳帮我从粮食局买的房子，房子是我的，与谭业阳无关。2009年春天我就开始维修房子，维修过程中没有任何人阻止我维修房屋，也从来没有人向我要过房子。当时买房子时房屋是平顶砖房，房顶是预制板，外墙没有抹灰，是砖房，房屋里面什么设施、设备都没有，只有四框。房子没有推倒重建，房子的地基低，我垫土加高了，外墙抹灰了，房子原来是钢窗钢门，我把窗户扩大了，窗户换成塑钢窗，大约是11个窗户，门换成防盗门，一共三个门，加了一个车库的卷帘门。房顶又起脊，现在是铁架子铁皮瓦。一共是七间正房，其中有一间改成了车库。院里原来是大坑，我垫土了，大概用了1000立方米土，其中有400立方米是白灰土。都是花钱购买的，白灰土花了五六万元钱，每车土10立方米左右，每车大概140-180元。房屋内墙加厚了，原来是37墙，现在是62墙。屋里装的暖气，铺的地板砖，院里打井，院墙是铁栅栏，院子内打的混凝土地面。我不同意返还房屋。如果要求返还房屋，要求评估房屋价值，要求原告和粮食局赔偿我的损失。谭哲明反诉请求：1.请求依法判令粮食局返还购房款3万元，并支付自反诉原告购房时交款之日起至返还购房款时，按银行贷款利率计付利息；2.依法判令石油公司和粮食局按照吉林财产资产评估有限公司资产评估价值42.24万元给付添附价值；3.评估时对院内大坑垫土没有评估，要求依法判令石油公司和粮食局给付80车及平整费共计2.52万元；3.反诉费用及资产评估费由石油公司和粮食局共同承担。 谭哲明向法庭提交：1.合同书一份；2.收据一枚3.书面证明八份；4.添附清单一份。 反诉被告石油公司辩称，一、谭哲明提出反诉程序违法，不应得到法律支持。本案中，在多次开庭中，谭哲明在法庭明示下，均表示不提起反诉，但在一审法庭辩论终结后却突然提出反诉，然后程序违法，其请求不受法律保护。二、谭哲明向我公司提出反诉请求不合法，应向过错方前郭县粮食局主张，自己亦应承担相应责任。1.我公司的土地、财产被无辜侵害，不应承担赔偿责任，谭哲明向我公司主张赔偿责任没有法律依据。本案在本诉审中已经查明，该房屋系我公司所建，所辖土地3604.64平方米属于我公司所有（有土地档案，国有土地使用证及基建档案在卷为凭）。粮食局无权处分我公司财产，因此粮食局恶意处分他人财产，谭哲明明知粮食局没有处分权却执意购买，不属于善意取得，其买卖合同无效。谭哲明应立即返还我公司房屋及土地使用权，我公司作为原告主张的是恢复原状、返还原物。谭哲明因此造成的损失应向缔约过失的粮食局主张，其自己亦应承担相应的责任。而我公司在本案中是受害人、土地、财产权利被侵害，没有任何过错，不应承担任何责任。因此谭哲明向我公司主张赔偿损失42.24万元没有法律依据。2.谭哲明主张资产评估42.24万元及院内垫土80车平整费2.52万元没有证据支持。本案中，虽然谭哲明申请对房屋价值进行了评估，但其评估不可采用。第一、原审房屋没有界点指认，因是在原房屋基础上进行修缮，原来什么状态没有书面及我公司的认可，不能证42.24万元均是添附；第二、我公司主张的是返还原物，即恢复原状，因此在谭哲明翻建过程中大量拆掉的部分亦应恢复原状，应赔偿我公司损失，因此42.24万元也不是谭哲明的合理损失。第三、所谓的院内垫土80车平整没有任何根据，原来我公司的房屋土地就是正常使用，没有必要垫土平整，我公司不予认可有坑，不同意谭哲明再次申请评估鉴定。三、粮食局和谭哲明相互串通将我公司房屋及土地擅自非法买卖，侵犯了我公司的财产权益，该买卖行为无效，在本起事件中我公司系受害人即被侵权人，没有任何过错，按照《中华人民共和国合同法》的规定，无效合同的处理是按过错划分责任，那么本起事件的过错在粮食局和谭哲明本人，造成损失应由其两方承担责任，因谭哲明向我公司主张赔偿没有法律依据，请求依法驳回谭哲明对我公司的反诉请求，判令粮食局和谭哲明立即返还我公司的原状房屋及土地3604.64平方米，因不明确树木系我公司还是粮食局栽植，故不主张返还树木。对折旧，不申请鉴定。 反诉被告粮食局辩称，粮食局收取谭哲明的款项已经入了财政，不同意返还购房款及利息，不同意承担谭哲明添附损失。一、粮食局与谭哲明之间的房屋交易是因当时的环境和政策所决定的，双方对此无法预料到，不存在过错。二、本案石油公司提出返还原物，但是通过庭审调查，石油公司主张的原物已经不复存在，石油公司要求返还原物不现实，买受人谭哲明对房屋进行了添附，虽然房屋所有权可以由石油公司取回，但对添附价值石油公司享有了不属于自己的利益，应当返还给实际投入人谭哲明。从过错角度讲，油田存在严重过错，按照谭哲明当庭陈述，添附建设持续了数年，油田视而不见，并未提出房屋的权利主张，在明知谭哲明进行建设的情况下，没有阻止，才导致今天的诉讼，油田公司应承担过错责任，添附物损失应该由石油公司承担。故房屋如果由石油公司取回的话，石油公司应当与谭哲明协商，对房屋价值及添附物达成赔偿或补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：1979年6月5日，吉林石油集团有限公司新大综合服务公司新北采油厂（以下简称新北采油厂）在前郭县八郎镇开始新北矿区商粮店土建工程，于1982年12月20日获得该宗土地使用权。新北厂矿区商粮店整体工程于1983年竣工，建设的房屋构造为砖混结构，房顶是预制板，外墙皮是漏砖勾缝，屋内有采暖、通风、供排水设施，房屋面积为260.03平方米，至今未办理房屋所有权证。该工程竣工后，为方便给油田工人发放粮食，由粮食局在该宗土地上设立八郎粮食所，使用上述房屋作为营业用房。 1989年，前郭县人民政府向新北采油厂发放土地使用证，土地使用证号为“前国用（89）字第27697号”，登记面积为3646.5平方米。因该土地使用证原件丢失，2005年申请补办，经国土部门实际踏查，该宗地实际面积为3604.64平方米，依据吉改联批[1996]号文件，该宗土地的使用人为石油公司，故2006年1月19日，吉林省人民政府为石油公司核发土地使用证书，土地使用证号“吉国用（2006）第072100xxx号”，其中使用权建筑占地面积为：260.03平方米。 2008年9月25日，谭业阳接受其父亲谭哲明的委托与粮食局下属单位八郎粮库签订《合同书》，八郎粮库将八郎粮食所旧址以三万元的价格出售给谭哲明，并约定：有关证照手续办理由谭哲明自行承办，八郎粮库不负责提供任何证件及相关材料。当日，谭哲明向粮食局交纳转让款30000元。谭哲明接收八郎粮食所旧址后，对八郎旧址的房屋进行改造装修，对旧址院落进行了平整，打了水井，种植了18棵果树，建了围栏等，并将其原有住房出售，谭哲明一家至今生活居住在该处房屋。 2018年1月8日，中国石油天然气股份有限公司吉林油田分公司起诉谭哲明、谭业阳、粮食局，要求停止侵害，返还八郎旧址土地及房屋原物等。因诉请中的“吉国用（2006）072100xxx号”土地使用权人为石油公司，本院于2018年3月26日作出（2018）吉0721民初211号民事裁定，驳回中国石油天然气股份有限公司吉林油田分公司起诉。2018年9月26日，石油公司作为原告提起了本案诉讼。 在本案审理过程中，谭哲明提起反诉，并申请对涉案八郎粮食所旧址房屋等增值部分即添附价值进行评估，经委托，吉林财智资产评估有限公司出具《谭哲明案拟案值鉴定项目资产评估报告书》，截止于评估基准日2018年12月29日，在公开市场假设前提下，委估资产的市场价值为422400元（取整），其中房屋维修改造评估价值为225086元，地上附着物评估价值为197338.65元。谭哲明支付评估费5000元。 本院认为，本案系因粮食局处分石油公司名下土地使用权及地上附属物引发的合同效力认定及后续问题处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，粮食局使用案涉土地及房屋设立八郎粮食所后，吉林省人民政府再次向石油公司核发“吉国用（2006）第07210xxx号”土地使用权证，证明案涉土地及地上附属物房屋等并非政策性调整给了粮食局，应认定石油公司与粮食局之间为借用关系。粮食局将八郎粮食所旧址房屋出售给谭哲明，构成无权处分，合同效力待定，石油公司对出售行为不予认可，故粮食局与谭哲明的代理人谭业阳于2008年9月25日签订的以出售八郎粮食所旧址为内容的《合同书》无效，自始无效。谭哲明购买该不动产后，没有依照法律规定进行不动产登记，故谭哲明不符合善意取得的条件，应将案涉土地及房屋返还给石油公司，但因谭哲明对现有房屋及院落进行了添附，石油公司要求返还原物，势必造成谭哲明添附损失，谭哲明提出了反诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，并从减少当事人讼累，降低诉讼成本，便于判决的执行的角度出发，本院将本诉与反诉进行合并审理。谭哲明在第一次庭审中提出添附增值评估，庭后提交书面鉴定申请书，经委托，吉林财智资产评估有限公司作出谭哲明拟案值鉴定项目资产评估报告书，案涉房屋维修改造及地上附着物的委估资产评估价值为422400元（取整），石油公司对评估不认可，认为其在评估公司现场核实签字确认的是实际测量的数据，并不是对添附物的确认，且当年添附时添附物造价与现在不同，应当折旧，谭哲明不同意折旧，认为不动产投资添附时的价值和现在的价值也不一样，已增值，石油公司未提出具体折旧部位、折旧方案及折旧率，因本院不具备折旧相关专业知识，明示石油公司如申请折旧，应提出鉴定申请，石油公司表示不申请鉴定，石油公司应对折旧不能承担不利后果。又因本次评估委托程序合法，评估公司具有评估资质，石油公司未提交能推翻评估意见的有效证据，故本院对该评估报告予以采纳，认定谭哲明添附损失为422400元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故谭哲明要求粮食局返还转让款3万元的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。因粮食局系擅自处分非己所有的房屋，对造成合同无效过错在先，应承担主要责任；买受人谭哲明明知不能过户而购买并予以添附，在主观上亦有一定过错，应承担次要责任；石油公司对国有资产疏于管理，在谭哲明购买、添附并使用多年后才主张权利，有一定过错，应承担次要责任。石油公司主张返还原物，谭哲明的添附不是石油公司所需，但如果按照石油公司的要求对添附物进行拆除，势必造成二次损失并增加拆除费用，故以石油公司接收房屋及院落现状，由各方当事人根据造成合同无效的过错程度承担谭哲明损失：粮食局承担60%责任、石油公司承担20%责任、谭哲明自行承担20%责任为宜。 关于谭哲明提出的对八郎粮食所旧址院内垫土及平整产生费用问题，因评估公司现场核对时，石油公司认为院落并无大坑，不需要垫土添附，对谭哲明提出的垫土的事实及垫土量亦不认可，故评估公司对该有争议项未予评估。谭哲明再次提出评估申请，因谭哲明未提交有效证据证明在案涉土地的土地使用证面积范围内存有大坑、必须垫土及所垫之土从何而来，用什么工具运输、相关工程量等，故对谭哲明再次提出的评估申请，本院不予准许。对此，谭哲明可在证据充足后，另行主张。 综上所述，谭哲明应将讼争土地及房屋等地上附属物现状返还给石油公司，粮食局将转让款3万元返还给谭哲明，石油公司给付谭哲明添附损失84480元，粮食局给付谭哲明添附损失253440元，谭哲明自行承担添附损失84480元。本诉原告及反诉原告其他的诉讼请求，依据无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条的规定，判决如下： 一、前郭尔罗斯蒙古族自治县粮食局与谭哲明的代理人谭业阳于2008年9月25日签订的以出售八郎粮食所旧址为内容的《合同书》无效，自始无效。 二、谭哲明于判决生效后三十日内将位于八郎镇的涉案“吉国用（2006）第07210xxx号”土地及房屋（装修及地上附属物应保持评估时状态）返还给吉林石油集团有限责任公司； 三、吉林石油集团有限责任公司于判决生效后立即给付谭哲明添附损失84480元； 四、前郭尔罗斯蒙古族自治县粮食局于判决生效后立即将转让款3万元返还给反诉原告谭哲明，并赔偿谭哲明添附损失253440元； 五、谭哲明自行承担添附损失84480元； 六、驳回吉林石油集团有限责任公司其他的诉讼请求； 七、驳回谭哲明其他的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计50元，由谭哲明负担25元，前郭尔罗斯蒙古族自治县粮食局负担25元。反诉费减半收取计4007元，评估费5000元，合计9007元，由吉林石油集团有限责任公司负担1801元，前郭尔罗斯蒙古族自治县粮食局负担5405元，谭哲明负担1801元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  刘彦娟 二〇一九年七月十八日 书记员  刘文丽 书记员  刘佳岐