广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初1376号原告（反诉被告）：黎丽华，女，汉族，1980年9月15日出生，地址：惠州市惠城区。委托代理人：黄旭辉，广东力臣律师事务所律师。委托代理人：李晓虎，广东力臣律师事务所律师。被告一：郭玥彤，女，2000年1月27日出生，地址：惠州市惠城区。委托代理人：袁邵敏，广东惠宏信律师事务所律师。被告二（反诉原告）：邓惠英，女，1956年5月12日出生，地址：惠州市惠城区。委托代理人：袁邵敏，广东惠宏信律师事务所律师。第三人：惠州市乐有家房产经纪有限公司，地址：惠州市惠阳区淡水人民六路中天彩虹城。法定代表人：李莉。委托代理人：张翔宇，公司员工。原告黎丽华与被告郭玥彤、邓惠英合同纠纷一案，本院受理后，被告二向法院申请惠州市乐有家房产经纪有限公司作为第三人参加诉讼，本院依法组成合议庭于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告黎丽华以及委托代理人黄旭辉、李晓虎，被告郭玥彤、邓惠英的委托代理人袁邵敏到庭参加诉讼，第三人惠州市乐有家房产经纪有限公司的委托代理人张翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告黎丽华起诉称，2018年10月14日，原告和被告签订了编号为NO：5030701287的《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告购买原告位于惠州市××镇翠竹××号中信凯旋城6栋1单元21层04号房，不动产权证号为：粤（2018）惠州不动产权第0099887号，建筑面积为131.90平米，总房价为156万元。该买卖合同约定了定金15万元，同时合同第十条第2项还约定了违约责任：买方违约的，卖方有权解除合同，并可要求买方支付转让总价款20%的违约金，即1560000×20%＝312000元。另卖方因维权所支出律师费、诉讼费等由买方承担。合同签订后，被告没有按约定支付定金给原告，而原告为了促成本次交易、解除银行抵押，不得不四处借钱，及时还清了73.3万元的贷款，为此背负了高额的利息负担。2018年10月31日原告向被告发出《催告函》，催促被告按约定履行义务，否则将依法解除合同。2018年11月6日原告向被告发出《解除合同通知书》，明确表示解除合同。原告认为，双方《二手房买卖及居间服务合同》合法有效，应受《中华人民共和国合同法》的保护，被告之违约行为给原告造成了经济损失，应按约定承担违约责任。今特向法院提起诉讼，诉讼请求：1、解除双方NO：5030701287《二手房买卖及居间服务合同》。2、判令被告按房产转让总价款的20%支付违约金312000元。3、判令被告支付原告维权付出的律师费损失3万元。4、本案诉讼费等由被告承担。原告黎丽华为其陈述提供的证据有：证据一、身份证，证明原告主体资格；证据二、广东公安人口信息查询，证明被告主体资格；证据三、《二手房买卖及居间服务合同》约定被告购买原告位于惠州市××镇翠竹××号中信凯旋城6栋1单元21层04号房，建筑面积为131.90平米，总房价为156万元。合同第十条第2项还约定了违约责任：买方违约的，卖方有权解除合同，并可要求买方支付转让总价款20%的违约金。另卖方因维权所支出律师费、诉讼费等由买方承担；证据四、不动产权证，证明买卖标的物为原告所有；证据五、信息告知书；证据六、交易节点确认书；证据七、二手房交易手续办理委托书；证据八、价格确认书；证据九、税费计算表；以上证据证明被告二邓惠英是实际购买人；证据十、个人贷款结清，证明原告于2018年10月16日还清了73.3万元的银行贷款；证据十一、催告函，证明原告催促被告按约定履行义务，否则将依法解除合同；证据十二、快递回执及签收查询，证明被告己收到催告函；证据十三、解除合同通知书，证明原告明确表示解除合同；证据十四、快递回执及签收查询，证明被告已收到解除合同通知书；证据十五、民事委托代理合同；证据十六、律师费发票；以上证明原告维权付出的律师费损失；证据十七、不动产登记结果，证明原告于2018年10月23日查档证明产权的事实；证据十八、聊天记录，证明被告违约的事实。被告一郭玥彤答辩称：原告的起诉没有事实和法律根据，应当驳回，答辩人对《二手房买卖及居间服务合同》等文件不知情，没有参与，没有任何关系。被告二邓惠英答辩及反诉称：原告的起诉没有事实和法律根据，应当被驳回。理由是：原告在签订《二手房买卖及居间服务合同》和《二手房买卖合同补充协议》时未出示房产信息，在该合同和补充由原告与被告二及第三人签订后，原告也没有按约定时间向被告二出示；造成被告二答辩人无法确定房产所有人的真实情况，才没有告知被告一前来签订上述合同和补充协议，也没有按该合同和补充协议交付定金，因此，合同未能生效，未能生效的原因是原告违反先合同义务造成的，原告的起诉应当被驳回，并赔偿其没有尽合同前义务造成被告二的损失。2018年10月14日晚上，第三人叫被告二签订《二手房买卖及居间服务合同》和《二手房买卖合同补充协议》及一系列书面文件，被告二提出要看房产信息后再签名，第三人说在补充协议中已约定第二天查档无问题才支付定金儿童节由被告一签名或提供授权委托和身份复印件等证明确认后合同才有效，叫被告二先交22000元费用并签名，签名后合同等材料原件留在第三人手中，被告二强烈要求给一份原件时，第三人只复印一份给被告二；而第三人和被答辩人第二天并没有提供房产信息，经催促都没有提供，造成被告二无法确定房产的真实情况，无法叫被告一参加与合有关的事宜，最终没有支付定金；因原告有严重过错造成合同未能生效，其起诉应当驳回，而且还应赔偿被告二的相关损失。被告二邓惠英反诉称：原告和第三人没有按约定向被告二提供房产信息，导致被告一没有在合同上签名，双方没有按合同约定给付定金，造成合同不生效，原告应赔偿被告二的相关损失。2018年10月14日，第三人与原告和被告二签订《二手房买卖及居间服务合同》和《二手房买卖合同补充协议》及一系列书面文件后，第三人收取了反诉原告22000佣金，但是，因第三人与原告之后没有按约定提供房产信息造成合同未能生效履行，22000元虽然是第三人以佣金之名收取，但最终合同未能生效履行是第三人和原告的过错造成的，第三人收取的22000元佣金应当返还，原告应当负赔偿责任。反诉请求：1、判今原告和第三人反被告二支付22000元及利息（利息自本反诉立案之日起以本金22000元按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。2、反诉费全部由原告和第三人承担。被告二邓惠英为其陈述提供的证据有：证据一、微信记录（1-3）；证据二、微信记录（3-7）；证据三、二手房买卖合同补充协议；证据四、短信、交易明细清单。第三人惠州乐有家房产经纪有限公司答辩称：本案系“房屋买卖合同纠纷”之诉，相应的义务与责任理应由买卖双方当事人承担，第三人在本案中作为提供居间服务的第三方，非本案的适格被告，第三人在合同履行中积极履行居间义务，并不存在任何过错，被告一对第三人的诉求明显缺乏事实与法律依据。请求法院驳回。第三人对交易情况陈述如下：1、2018年10月14日晚，在第三人居间服务下原告与被告二签订《二手房买卖及居间服务合同》（编号为：NO.50307012879）《信息告知书》、《信息交易细节》等一系列文件，双方确认以156万元的价格成交位于惠州惠城区金山湖H中信凯旋城六期D6栋一单元2104处房产，合同约定定金为15万元，由被告二签署当日支付，付款方式为一次性付款，合同真实、合法、有效，双方理应按照合同约定履行。2、因当日被告二携带15万元现金，欲以此支付定金，由于附近建设银行ATM设备故障，且时间较晚，第三人建议双方签署《二手房买卖合同补充协议》约定“于2018年10月15日查档确认房屋状况后，转账至原告账户”。3、2018年10月15日，第三人协同被原告前往房管局查档，被告知：“因开发商未拿房产证备案，无法查询”，答辩人如实告知被告二情况后，建议按照三方合同约定，将定金款项监管至答辩人账户，待达到放款条件后，再予以发放，但未得到被告二的同意，其表示查档后直接支付给原告。4、2018年10月15日，原告告知第三人，为尽快促成买卖合同履行，以提前进行注销抵押程序，并向第三人出具光大银行短信存、支截图。5、2018年10月23日，第三人与业主再次查档确认案涉房产产权状，确认为原告产权，处于有抵押无查封可交易状况。同时答辩人通过微信将查询结果图拍照，如实传达产权信息状况，并敦促被告二及时支付定金，继续交易流程。6、同日晚间，被告二告知答辩人“一次性付款钱不够，无法买房了”，第三人如实告知相应风险及建议，未果，至此交易滞缓。7、2018年10月24日，第三人预约原告及被告二免谈协商此事，双方口头约定给予一周期限解决此事。8、此后第三人多次告知违约责任及相关风险，均未达到理想效果，合同无法继续履行。第三人陈述提供的证据有：证据一、《二手房买卖及居间服务合同》、《信息告知书》、《交易节点确认书》；证据二、《补充协议》；证据三、《不动产登记结果》；证据四、微信聊天截图（与被告）；证据五、微信聊天截图（与原告）。本院查明的案件事实经审理查明，2018年10月14日，被告二邓惠英（买方）以被告一郭玥彤名义与原告黎丽华（卖方）签订了编号为NO：5030701287的《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告一购买原告位于惠州市××镇翠竹××号中信凯旋城6栋1单元21层04号房，不动产权证号为：粤（2018）惠州不动产权第0099887号，建筑面积为131.90平米，总房价为156万元。该买卖合同约定了定金15万元，双方同意将定金15万元交由居间方托管的条件后五个工作日内将上述托管定金划入卖方账户。同时合同第十条第2项还约定了违约责任如下：1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。如买方逾期履行超过十五个工作日，卖方有权解除合同，并可没有收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。双方《二手房买卖合同补充协议》约定买方由于个人原因无法转定金，于2018年10月15日查档无问题将定金149000元转至卖方账户，余下1000元转为交房保证金。合同签订后，被告二邓惠英支付佣金22000元给第三人。2018年10月15日第三人与原告前往房管局查档，被告知“因开发商未拿房产证备案无法查询”。2018年10月16日原告黎丽华提前结清买卖房屋的银行贷款733000元。2018年10月23日，第三人与原告黎丽华再次查档，原告产权处于有抵押无查封状况。2018年10月24日被告二邓惠英向原告发短信称因资金遇到问题告知没有钱买房。2018年10月31日原告向被告发出《催告函》，催促被告按约定履行义务，否则将依法解除合同。2018年11月6日原告向被告发出《解除合同通知书》，原告认为，被告之违约行为给原告造成了不小的经济损失，应按合同约定承担违约责任。遂向法院提起上述诉请。另查，被告一郭玥彤和被告二邓惠英系母女关系。裁判理由和结果本院认为，被告一郭玥彤被告二邓惠英系母子关系。被告二邓惠英以被告一郭玥彤名义和原告黎丽华签订《二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》，原告黎丽华有理由相信被告二邓惠英有代理权，根据合同法第四十九条规定，被告二邓惠英表见代理行为成立，合同对被告一郭玥彤发生法律效力，被告一郭玥彤依法应向原告黎丽华承担合同责任，委托人被告二邓惠英不承担合同责任。原告诉请被告二邓惠英承担合同责任，不予支持。原告黎丽华房产的资料情况至2018年10月23日才可查档确认，被告二邓惠英称原告黎丽华未在2018年10月15日前提供房产信息，其过错造成合同未能生效。对此，本院认为，合同条款没有约定合同生效条款，故，双方的合同自签订之日即生效。原告黎丽华迟至2018年10月23日提供房产信息，按合同约定，原告逾期履行超过15天的被告方才有权解除合同，被告二邓惠英于2018年10月24日通过微信向原告黎丽华提出不再履行合同，被告在合同解除的条件未成就时要求不履行合同，属于违约，应承担违约责任，由此给原告黎丽华造成因房屋买卖筹集资金提前解押的损失，应当赔偿。原告请求按合同约定以房产转让总价款的20%支付违约金312000元，鉴定本案原告自身存在先行违约的行为，从公平合理原则，本院予以支持赔偿原告黎丽华损失75000元。原告黎丽华请求解除《二手房买卖及居间服务合同》，原告黎丽华于2018年11月16日向被告发出解除通知书，属于依法行使解除权，合同解除自通知到达之日已生效，本案原告黎丽华又诉请解除《二手房买卖及居间服务合同》，本院予以确认双方的合同于2018年11月16日解除。被告二邓惠英反诉要求支付22000元及利息，因佣金系违约方依合同约定向第三人支付，而且买方自身存在合同违约行为，被告二邓惠英的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、确认原告和被告一双方《二手房买卖及居间服务合同》于2018年11月16日解除。二、被告一郭玥彤自本判决生效后十日向原告黎丽华赔偿损失75000元。三、驳回原告黎丽华其他诉讼请求。四、驳回被告二邓惠英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18840元（原告已预交18840元）、反诉费175元，由被告一郭玥彤负担18840元、被告二邓惠英负担反诉费175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  徐秀群审 判 员  贺晔晖人民陪审员  李国强二〇一九年七月十五日法官助理张燕书记员庄梦帆附法条：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。