云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2504民初471号原告（反诉被告）：张守贵，男，1973年4月25日出生，汉族，农民，住弥勒市。原告（反诉被告）：胡有琼，女，1973年4月9日出生，汉族，农民，住弥勒市。二原告的委托诉讼代理人：赵红文，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：苏永生，男，1977年1月21日出生，傣族，农民，住弥勒市。被告（反诉原告）：范云丽，女，1977年5月11日出生，傣族，农民，住弥勒市。二被告的委托诉讼代理人：彭昭然，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）张守贵、胡有琼与被告（反诉原告）苏永生、范云丽农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张守贵、胡有琼的委托诉讼代理人赵红文，被告（反诉原告）苏永生、范云丽及其委托诉讼代理人彭昭然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张守贵、胡有琼向本院提出诉讼请求：一、判决确认我们与苏永生、范云丽2012年签订的《卖房合同》无效。二、由我们返还苏永生、范云丽购房款280800元，苏永生、范云丽返还我们位于公路边的房产(包括门面3间带大门1间，浇灌房3间，灶房2间)以及房产证。三、本案诉讼费由苏永生、范云丽承担。事实和理由:苏永生、范云丽系夫妻。2012年，苏永生、范云丽向我们购买位于公路边的房产一处，包括门面3间带大门1间，浇灌房3间，灶房2间，购买价格为280800元，双方约定苏永生、范云丽及时办理过户手续，我们负责配合。苏永生、范云丽付清购房款后，我们将出售的房屋及房产证及时交付苏永生、范云丽，由该二人管理使用，铺面对外出租收取租金。但根据“一户一宅”的法律规定，如果苏永生、范云丽不办理房产过户手续，我们的其他房产无法办理不动产登记手续。房屋交付苏永生、范云丽后至今，我们多次催促其二人尽快办理产权过户手续，但二人无动于衷。我们无奈，请求村小组和村委会出面协调，但苏永生、范云丽还是不办理，并且对我们恶语相向。综上所述，我们与苏永生、范云丽不是同一集体经济组织成员，双方签订的《卖房合同》违反法律的禁止性规定，系无效合同，请求法院支持我们的诉讼请求。苏永生、范云丽答辩并反诉称：张守贵、胡有琼的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。一、遗漏部分事实。2012年，张守贵、胡有琼多次找到我们，以其需要资金建盖新房为由，让我们购买其位于的房屋，并向我们出示了房屋的产权证书复印件让我们放心购买。因当时该房屋所处地段偏僻，双方商定房屋价款为280800元。2012年9月17日，双方签订了《卖房合同》。合同签订后，我们依约按时足额向张守贵、胡有琼支付了购房款，但二人并未将房屋产权证书交予我们。经我们多次催要后，张守贵、胡有琼才道出实情，房屋产权证书被其用于抵押贷款，暂时无法交予我们。2013年5月7日，张守贵、胡有琼向我们出具《证明》1份，证明房屋产权证书被其用于抵押贷款，并承诺于2015年5月7日前将房屋产权证书交给我们。但张守贵、胡有琼直至2017年才将房屋产权证书交给我们。由此可知，争议房屋已经取得合法的产权证书，我们有理由相信该房屋可以买卖。但张守贵、胡有琼收取我们支付的房款后，未将房屋产权证书交给我们，其行为不免有欺诈之嫌。现如今又以合同无效为由提起诉讼，企图以此来谋取不正当利益。二、张守贵、胡有琼的诉讼请求无法律依据。《卖房合同》的签订是双方的真实意思表示，该合同有效。买卖合同自双方签订时即生效，房产登记、过户等原因不是合同的生效要件。进行登记过户，仅是合同双方应当履行的义务，并不能影响合同的效力。纵观我国现行各项法律法规，都没有不同集体经济组织成员之间买卖房屋的禁止性规定。众所周知，我国的土地是社会主义公有制，任何单位及个人都只享有土地的使用权，而房屋作为可以由单位及个人享有的不动产，其与土地是两个独立的客体，二者并不是依附关系。张守贵、胡有琼主张《卖房合同》违反法律的禁止性规定，无任何法律依据。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条确定了“一户一宅”的原则，并且承认了农村房屋可以买卖和出租，但对农村房屋购买方的主体资格并未作出明确规定。同时也未对农村房屋买卖时划拨土地使用权是否同时流转作明确规定。该法第六十三条的立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村划拨土地的房屋即使出售也未改变土地的性质，其仍属于国家划拨土地。换言之，法律对不同集体经济组织成员购买房屋但未改变土地性质的行为，并没有明确规定是无效的。故而，我们与张守贵、胡有琼所签订的《卖房合同》并不存在法定的无效事由。三、本案争议房屋是我们及家属生活所必需的唯一居所，我们在原集体经济组织已无任何居所及划拨建设用地。我们与张守贵、胡有琼所签订的《卖房合同》已履行完毕长达六年。张守贵、胡有琼时隔六年之久，违反诚实信用原则。我们不应成为张守贵、胡有琼不诚信的受害者，更不应为二人不诚信的行为买单。故请求法院依法判决驳回张守贵、胡有琼的诉讼请求。同时，为维护合法权益，我们特向法院提出反诉请求：一、依法确认我们与张守贵、胡有琼于2012年签订的《卖房合同》有效，继续履行合同。二、判令张守贵、胡有琼配合我们办理房产过户手续。三、由张守贵、胡有琼承担本诉及反诉的全部诉讼费。诉讼中，苏永生、范云丽放弃第二项反诉请求。事实和理由：张守贵、胡有琼系夫妻。2012年9月17日，我们与张守贵、胡有琼签订《卖房合同》，对房屋坐落、价款及付款方式等进行了约定。合同签订后，我们即按照约定按时足额向张守贵、胡有琼支付了购房款。我们与张守贵、胡有琼签订的合同系双方的真实意思表示，且已履行完毕，未违反任何法律法规，应属有效合同。请求法院支持我们的反诉请求。张守贵、胡有琼辩称：双方交易的房屋，土地性质始终是集体土地，本案并非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖。根据相关法律规定，双方签订的《卖方合同》显然无效。现因该房屋无法过户，已无法实现合同目的，请求法院驳回苏永生、范云丽的反诉请求。张守贵、胡有琼为支持其诉讼请求及反驳苏永生、范云丽的反诉请求，向本院提交了以下证据：1.《卖房合同》1份，欲证明2012年8月，苏永生、范云丽向张守贵、胡有琼购买位于公路边的房产（包括门面3间带大门1间，浇灌房3间，灶房2间），购买价格为280800元。2.图片、建设用地许可证复印件各1份，欲证明公路边房产的现状及建设用地许可证登记的情况。经质证，苏永生、范云丽对张守贵、胡有琼提交的证据1，无异议；证据2，对图片的真实性、证明力无异议，但认为房屋买卖时还未修高速路，该房屋特别偏僻，现在图片上明显看出是修了高速路。建设用地许可证是复印件，不认可真实性，从四至界限也看不出被许可的是本案争议房屋。苏永生、范云丽为反驳张守贵、胡有琼的诉讼请求并支持其反诉请求，向本院提交了以下证据：1.《卖房合同》1份，欲证明双方经协商于2012年9月17日签订了买卖房屋的合同，该合同系双方的真实意思表示。2.房屋产权证1份，欲证明本案争议房屋已办理了房屋产权证书，土地使用权取得方式为“划拨”。3.《证明》1份，欲证明张守贵于2013年5月7日向苏永生、范云丽出具《证明》1份，证明房产证被其用于抵押贷款，并承诺于2015年5月7日前将房产证交还苏永生、范云丽。4.《证明》1份，欲证明苏永生在崩补外村小组已无住房。经质证，张守贵、胡有琼对苏永生、范云丽提交的证据1、2、3无异议。对证据4的真实性、证明力有异议，认为村委会出具的证明应有证人出庭作证，且该证据与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：张守贵、胡有琼提交的证据2，因建设用地许可证系复印件，苏永生、范云丽不认可，且无其他证据相印证，不能证明张守贵、胡有琼欲证明的事实，不予采信。苏永生、范云丽提交的证据4，出具证明的人员未到庭作证，且无其他证据相印证，不能证明苏永生、范云丽欲证明的事实，不予采信。本院经审理认定事实如下：张守贵、胡有琼系夫妻，系弥勒市的村民。苏永生、范云丽系夫妻，系弥勒市的村民。2013年9月17日，张守贵、胡有琼与苏永生、范云丽签订《卖房合同》。双方约定：甲方（张守贵、胡有琼）将坐落于小组路边的房屋出售给乙方（苏永生、范云丽），价格为280800元；房屋包含门面3间带大门1间，浇灌房3间（一层）、灶房2间，房屋建筑面积约300平方米；甲方自愿将自己所有的房屋使用权、管理权、产权永远出售给乙方管理使用；乙方过户时甲方必须配合乙方过户，并提供相关证件，在过户中所产生的费用由乙方自负；甲方反悔，除付购房款外另加罚违约金500000元，如乙方建有新房，新房按市场价来定价。如乙方反悔，甲方不再退乙方购房款并罚款500000元。双方还对付款方式及纠纷的解决方式等进行了约定。合同签订后，苏永生、范云丽于2013年9月1日，将购房款280800元支付给张守贵、胡有琼。后，张守贵、胡有琼将房屋交给苏永生、范云丽。2013年5月7日，张守贵出具《证明》1份交苏永生、范云丽，该《证明》载明：“张守贵把老房子卖给苏永生，老房子的房产证给张守贵抵押两年贷款，如两年后张守贵没还房产证给苏永生，就把地号2F-05-（09）-3的房子抵押给苏永生。注：房产证抵押时间从2013年5月7日至2015年5月7日。证明人：苗春荣。”2017年，张守贵、胡有琼将房产证交给苏永生、范云丽。另查明，张守贵、胡有琼于2010年取得弥勒县房权证［2010］字第00023501号房产证，该证登记的房屋所有权人为张守贵、胡有琼，土地使用权取得方式为划拨，房屋为砖混结构，建筑面积为106.26平方米。本院认为：一、关于合同效力的问题。农村房屋买卖合同是指将农村自有居住性房屋转让他人，他人支付价款的行为。张守贵、胡有琼与苏永生、范云丽签订的《卖房合同》，涉及农村宅基地的问题，对合同效力需严格按法律规定进行确认。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款:“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……。”《中华人民共和国物权法》第六十条第一项:“属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”的规定，农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用本集体经济组织的宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有以下情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中张守贵、胡有琼与苏永生、范云丽不属于同一个农村集体经济组织，双方所进行的农村房屋买卖行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，故本院依法认定无效。现张守贵、胡有琼主张《卖房合同》无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。苏永生、范云丽主张合同有效，继续履行的反诉请求，不符合法律的规定，本院不予支持。二、关于购房款及房屋返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。”的规定，苏永生、范云丽因《卖房合同》取得的房屋及房产证应返还张守贵、胡有琼，张守贵、胡有琼因《卖房合同》取得的购房款也应返还苏永生、范云丽。故张守贵、胡有琼主张由其返还280800元，由苏永生、范云丽返还房屋及房产证的诉讼请求，本院予以支持。本案中，双方明知苏永生、范云丽不是弥勒市小组的村民，仍就坐落于该村小组的房屋达成买卖协议，且在房屋买卖时未就相关问题向新河村小组咨询确认，双方对《卖房合同》的无效均有过错，应各自承担责任。本案，苏永生、范云丽对争议房屋进行了部分装修。审理过程中，苏永生、范云丽未对房屋装修的价值补偿提起反诉。经向苏永生、范云丽释明如合同无效则该装修的价值如何处理，但其在庭审中明确表示要求继续履行合同，且二人未提交证据证明该修缮和添附的价值，故对苏永生、范云丽的经济损失在本案中不予处理。三、关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，诉讼时效抗辩仅能针对债权请求权提出，请求确认合同无效属于形成权行使范畴，并不适用诉讼时效的规定。虽然因合同无效导致的返还财产请求权可适用诉讼时效规定，但是，该返还财产请求权是以合同被确认无效为基础。确认合同无效之时，才是返还财产请求权产生之时。而合同无效依法只能由法院或者仲裁机构予以确认。因此，在合同被确认无效之前，当事人的返还财产请求权尚未产生，不存在被侵害的事实，诉讼时效期间无从起算。本案中，张守贵、胡有琼在主张协议无效的同时即提出返还房屋、房产证及购房款的请求，显然未超出三年的普通诉讼时效期间。苏永生、范云丽关于张守贵、胡有琼起诉已过诉讼时效期间的辩解，于法无据，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第六十条第一项、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张守贵、胡有琼与被告（反诉原告）苏永生、范云丽于2012年9月17日签订的《卖房合同》无效。二、由原告（反诉被告）张守贵、胡有琼返还被告（反诉原告）苏永生、范云丽购房款280800元。由被告（反诉原告）苏永生、范云丽将其向原告（反诉被告）张守贵、胡有琼购买的坐落于弥勒市小组公路边的房屋腾空后与房产证一起返还原告（反诉被告）张守贵、胡有琼。双方于本判决生效之日起十五日内履行。三、驳回被告（反诉原告）苏永生、范云丽的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2756元，由被告（反诉原告）苏永生、范云丽负担。反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）苏永生、范云丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  解雯璇二〇一九年七月五日书记员  谢井秀