天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初5583号原告：耿学民，男，1976年4月19日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：高长江，天津江旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦红涛，天津江旭律师事务所律师。被告：张宏伟，男，1974年12月28日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：王学华，北京市松涛律师事务所律师。第三人：王满友，男，1971年2月2日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：耿书林（王满友公司雇佣员工），男，汉族，农民，住天津市蓟州区。原告耿学民与被告张宏伟、第三人王满友案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿学民委托诉讼代理人高长江、窦红涛、被告张宏伟委托诉讼代理人王学华、第三人王满友委托诉讼代理人耿书林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耿学民向本院提出诉讼请求：一、立即终止（2018）津0119民初6298号民事裁定书的执行，解除对王守佳名下的坐落于天津市蓟州区房屋的查封；二、确认原告与第三人于2018年1月23日签订的《房屋买卖合同》有效，确认原告对王守佳名下的坐落于天津市蓟州区房屋享有所有权。三、诉讼费用由被告负担。事实与理由：坐落于天津市蓟州区的房屋［集体建设用地使用证号蓟集建（95）字第003号、房屋所有权证号房权证蓟房字第××号］原属于王守佳所有，王守佳于2004年卖给了王满友。2018年1月23日耿学民与王满友签订房屋买卖合同，耿学民购买了原属于王守佳的上述房屋，价款2000000元，合同订立后，耿学民已经将全部购房款给付王满友，耿学民随后接收了房屋，耿学民接收房屋后，对房屋装修改造，并一直实际使用着该房屋。张宏伟诉王满友民间借贷纠纷一案中，蓟州区人民法院根据张宏伟的申请，作出（2018）津0119民初6298号民事裁定书，对登记在王守佳名下的坐落于天津市蓟州区的房屋［集体建设用地使用证号蓟集建（95）字第003号、房屋所有权证号房权证蓟房字第××号］予以查封。耿学民得知后即提出执行异议，蓟州区人民法院以（2019）津0119执异31号执行裁定书，驳回了耿学民的执行异议请求。故耿学民依法提起执行异议之诉。张宏伟辩称，不同意原告的诉讼请求。耿学民与王满友的房屋买卖合同未经过合法程序确认，涉案房屋现登记在王守佳名下，王满友向张宏伟借款时承诺用该房屋作为借款的抵押，已在借据中写明，其还将王满友与王守佳的房屋买卖合同、房屋产权证、土地使用权证交给了张宏伟保管，上述行为属于王满友的真实意思表示。第三人王满友述称，原告所诉属实，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于坐落于天津市蓟州区的房屋［集体建设用地使用证号蓟集建（95）字第003号、房屋所有权证号房权证蓟房字第××号］权属问题。耿学民提交耿学民与王满友订立的房屋买卖合同1份、中国农业银行转账回单5张、王守佳与王满友订立房屋买卖合同1份、蓟州区上仓镇南闵庄村民委员会出具证明1份、王守佳与蓟州区上仓镇南闵庄村民委员会订立租赁土地合同1份、王守佳集体建设用地使用证1个、王守佳房屋产权证1个、王满友与于红解除房屋租赁合同1份、耿学民与于红订立房屋租赁合同2份、证人曹某出具书面证言1份、天津市昕象源建筑工程有限公司出具证明1份、证人倪某出具书面证明1份、出庭证人杨某、段某所作证言、公安蓟州区分局上仓派出所对张宏伟、王满友的询问笔录各1份，证明涉案房屋原属于案外人王守佳，2004年11月14日，王守佳将涉案房屋卖给了王满友，2018年1月23日，王满友又将涉案房屋卖给了耿学民，耿学民已经将全部购房款给付了王满友，事后耿学民征得蓟州区上仓镇南闵庄村民委员会对涉案房屋买卖的同意，耿学民从王满友手里接收了涉案房屋后，对房屋进行了整修，对房屋设施进行了改建，随后实际使用了房屋。另外，在张宏伟与王满友的民间借贷一案中，张宏伟在诉前已经知道涉案房屋已经被王满友卖给耿学民，但其隐瞒了事实，仍申请法院财产保全对房屋进行了查封。张宏伟对原告提交证据及证人证言的证明目的未予确认。王满友对耿学民提交证据及证人证言的真实性未提出异议，对耿学民的证明目的予以确认。原告耿学民提交的证据及出庭证人所作证言，反映的情况具有客观真实性，能够证明其待证事实，应予采信。2、关于张宏伟主张的王满友向张宏伟借款使用涉案房屋作抵押的效力问题。张宏伟提交蓟州区人民法院（2018）津0119民初6298号民事判决书1份、天津市第一中级人民法院（2018）津01民终7818号民事判决书1份、王守佳与王满友房屋买卖合同1份、王守佳集体建设用地使用证1个、王守佳房屋产权证1个，证明张宏伟与王满友之间形成借贷关系及王满友将涉案房屋的集体建设用地使用证和房屋产权证交给张宏伟，使用涉案房屋作为借款抵押的事实。耿学民对张宏伟提交上述证据中的集体建设用地使用证及房屋产权证的真实性未予认可，对于上述证据的证明目的未予确认。王满友对张宏伟提交上述证据中的集体建设用地使用证及房屋产权证的真实性未予认可，否认集体建设用地使用证及房屋产权证系其交给张宏伟，对上述证据的证明目的未予确认。被告张宏伟提交的证据，不能证明其主张的涉案房屋已经抵押的事实，对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张宏伟于2018年5月24日向本院提起诉讼，要求王满友偿还借款1200000元及利息，诉讼过程中，张宏伟向本院申请财产保全，本院依照申请人的申请，作出了（2018）津0119民初6298号民事裁定书，对王守佳名下的坐落于天津市蓟州区的涉案房屋予以查封。2018年8月17日，本院作出（2018）津0119民初6298号民事判决书，判决王满友于判决生效后7日内偿还张宏伟借款1200000元及利息（自2016年9月17日起至给付之日止按年利率24%计息），由于王满友未按照判决规定履行义务，张宏伟向本院申请强制执行。在本院执行过程中，耿学民得知涉案房屋被查封，于2019年3月12日向本院提出执行异议，本院以（2019）津0119执异31号执行裁定书驳回了耿学民的异议请求。涉案房屋原系案外人王守佳所有，该房屋坐落于蓟州区集体建设用地使用证号蓟集建（95）字第003号、房屋所有权证号房权证蓟房字第××号），建筑面积750平方米，属于门市房屋。2004年11月14日，王守佳与王满友订立了房屋买卖合同，王守佳将涉案房屋卖给了王满友，价款826000元，合同已经履行完毕，但双方未办理房屋过户手续。王满友因经济困难原因，又于2018年1月23日与耿学民订立房屋买卖合同，王满友将涉案房屋卖给耿学民，价款2000000元，合同履行后，王满友将集体建设用地使用证、房屋产权证交给了耿学民，耿学民也未办理房屋过户手续。后来，耿学民持房屋买卖合同请求蓟州区上仓镇南闵庄村民委员会对房屋买卖效力进行确认，蓟州区上仓镇南闵庄村民委员会同意后并在合同上加盖了公章。耿学民收取房屋后，对房屋进行了装修改建，并将房屋对外出租使用。王满友向张宏伟借款时，为张宏伟出具的借据载明：“借条本人王满友今由张宏伟借现金壹佰伍拾万元整（1,500,000元），用于满友水泥制品公司资金周转，订于2016年10月30日还清，用上仓津围公路东门市楼蓟集建（95）字第003号个体商贸楼作为抵押，如逾期未还，将抵押物以借款金额壹佰伍拾万元抵给张宏伟，无偿办理协助过户手续。借款人王满友1202251971020243192016.4.30”。但双方未到相关部门办理抵押登记手续。2018年4月11日，张宏伟得知涉案房屋已经被王满友卖给了耿学民后，曾以王满友欺骗其为由到天津市公安局蓟州分局上仓派出所报案。诉讼过程中，本院向天津市蓟州区不动产登记中心进行了调查，就调查结果已向当事人告知，即被告张宏伟提交的王守佳名下的集体建设用地使用证、房屋产权证不具有真实性。本院认为，本案争议焦点是涉案房屋应否作为财产保全标的。张宏伟在诉讼过程中，明知涉案房屋已经被王满友卖给耿学民，仍申请本院对涉案房屋进行了财产保全，由于涉案房屋当时并未变更登记，因此，本院作出（2018）津0119民初6298号民事裁定书，将王满友在出具借据中载明用于抵押的涉案房屋查封并无不当。涉案房屋原系王满友购买于王守佳，后王满友又与耿学民订立房屋买卖合同，将其购买于王守佳的涉案房屋卖给了耿学民，现王满友与耿学民订立的房屋买卖合同已经实际履行，耿学民已经交付了全部购房款，将房屋装修改建并实际占有使用，耿学民还征得了蓟州区上仓镇南闵庄村民委员会对房屋买卖的同意，因此，王满友与耿学民的房屋买卖合同合法有效，涉案房屋现应属耿学民所有。张宏伟申请保全的时间晚于耿学民购买涉案房屋的时间，因此，耿学民购买涉案房屋的行为能够对抗本院的财产保全行为。关于王满友在借据中承诺的使用涉案房屋抵押问题，由于双方未到房屋管理部门依法办理房屋抵押登记手续，因此，涉案房屋抵押权并未实际设立，故双方进行的抵押行为无效。综上所述，本院依照财产保全申请人的申请查封第三人承诺抵押的房屋虽无不当，但耿学民已经尽到对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的证明责任，对于耿学民的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对耿学民购买王满友的现登记在王守佳名下的坐落于蓟州区集体建设用地使用证号蓟集建（95）字第003号、房屋所有权证号房权证蓟房字第××号］的执行；二、坐落于蓟州区集体建设用地使用证号蓟集建（95）字第003号、房屋所有权证号房权证蓟房字第××号］，属于原告耿学民所有。案件受理费22,800元，由原告耿学民负担11,360元，由被告张宏伟负担80元，由第三人王满友负担11,360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘文元审 判 员  赵德义人民陪审员  周 楠二〇一九年七月十日书 记 员  刘 兰附本判决文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。窗体底端2．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。窗体顶端窗体底端