四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初13445号 原告：丁苗，女，1994年3月6日出生，汉族，住新疆阜康市。 委托诉讼代理人：夏海波，四川川蓉律师事务所律师。 被告：蒋加明，男，1973年8月28日出生，汉族，住四川省。 委托诉讼代理人：陈垂媚，四川扬雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴杨，四川扬雄律师事务所律师。 第三人：成都市电影集团有限责任公司，住所地：成都市青羊区草市街71号。 法定代表人：张扬，董事长。 委托诉讼代理人：毛宏征，男，1961年12月26日出生，汉族，系成都市电影集团有限责任公司员工，住成都市青羊区。 原告丁苗与被告蒋加明、第三人成都市电影集团有限责任公司（以下简称成都电影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告丁苗及其委托诉讼代理人夏海波、被告蒋加明的委托诉讼代理人陈垂媚、第三人成都电影公司的委托诉讼代理人毛宏征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁苗向本院提出诉讼请求：1．判令解除丁苗与蒋加明于2018年7月13日签订的《店面生意转让合同》和《商铺租赁合同》；2．判令蒋加明退还丁苗支付的转让费100,000元；3．判令蒋加明退还丁苗支付的押金5,500元；4．判令蒋加明向丁苗赔偿损失10,000元；5．判令蒋加明向丁苗支付占用转让费100,000元的利息损失（自起诉之日，按年利率6%，计算至蒋加明退还相应款项之日）；6．本案诉讼费由蒋加明承担。事实和理由：丁苗与蒋加明于2018年7月13日签订《店面生意转让合同》、《商铺租赁合同》，合同约定蒋加明将位于成都市锦江区的锦江区杉颜茶语餐饮店经营承租权以100,000元转让给丁苗，租赁期限自2018年7月15日起至2019年10月14日止。上述合同签订后，丁苗按约向蒋加明支付了转让费100,000元、租赁保证金5,500元以及2018年7月15日至2018年10月14日期间的租金16,500元。合同履行过程中，丁苗多次要求蒋加明变更工商登记，但蒋加明拒不履行，并于2018年8月20日注销了“锦江区杉颜茶语餐饮店”主体，其行为已构成根本违约；2018年10月初，丁苗获悉房屋权利人成都电影公司需收回房屋予以整体改造，始知蒋加明未经成都电影公司同意擅自转租房屋且成都电影公司于双方约定的租赁期限届满不再与蒋加明续订租赁合同的事实。现成都电影公司基于上述事由已于2018年10月31日实际收回案涉租赁房屋，该事实不仅导致丁苗不能继续租赁房屋而无法实现合同目的，也造成丁苗为经营购买的剩余食品原料因保质期的原因全部报废，丁苗有权依法主张解除双方签订的《店面生意转让合同》、《商铺租赁合同》并要求蒋加明承担相应违约赔偿责任，故提起本案诉讼。 被告蒋加明辩称，1、丁苗与蒋加明签订《店面生意转让合同》、《商铺租赁合同》时，知晓蒋加明与成都电影公司就案涉房屋存在租赁合同关系，其应当对蒋加明是否享有转租权以及是否存在超越权限对外签订租赁合同等内容予以审查，丁苗因未尽相应审查义务而产生的不利风险后果应由其自行承担；2、丁苗无法继续租赁案涉房屋的原因在于成都电影公司收回房屋予以整体改造，符合不可归责于蒋加明的不可抗力情形，丁苗因租赁合同不能继续履行主张蒋加明赔偿损失10,000元并支付占用资金的利息，缺乏事实依据和法律依据，不应予以支持；3、根据双方签订的《店面生意转让合同》的约定，丁苗支付的转让费100,000元不仅限于经营承租权的转让的费用，也包含案涉租赁房屋装饰装修、店内全部设备、家具以及奶茶制作的技术，因蒋加明已按约向丁苗履行交付装饰装修的房屋以及设备、家具并传授奶茶制作的技术，丁苗也实际利用案涉租赁房屋从事经营，鉴于蒋加明已向丁苗履行经营承租权转让的事实，丁苗主张蒋加明退还转让费100,000元的请求不能成立；4、按双方签订的《商铺租赁合同》的约定，丁苗应于2018年9月30日前向蒋加明支付2018年10月15日至2019年1月14日期间的租金，因丁苗未按约支付该期间的租金，其支付的保证金应抵扣尚欠租金，丁苗无权请求退还该保证金。 第三人成都电影公司述称，成都电影公司与蒋加明于2017年10月13日签订《租赁合同》，约定成都电影公司将位于成都市锦江区建筑面积为5平方米的房屋出租给蒋加明使用。双方签订的《租赁合同》已明确约定蒋加明无权擅自转租案涉房屋以及成都电影公司可能对房屋进行整体改造而产生租赁合同解除并不承担赔偿责任的后果。成都电影公司于2018年10月准备收回案涉租赁房屋改造时，始知蒋加明擅自向丁苗转租房屋且收取丁苗转让费100,000元以及截至2018年10月14日的租金16,500元的事实。丁苗获悉成都电影公司需收回房屋予以整体改造而不再与蒋加明续订租赁合同后提出延期腾退租赁房屋的请求，成都电影公司给予其合理返还期限并于2018年10月31日实际收回案涉租赁房屋。成都电影公司认为，成都电影公司并未同意或授权蒋加明转租案涉租赁房屋，若法院在本案中认定蒋加明存在违约转租的事实，成都电影公司将保留追究蒋加明违约责任的诉讼权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月13日，成都电影公司（甲方，出租人）与蒋加明（乙方，承租人）签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在成都市锦江区建筑面积为5平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年10月20日起至2018年10月19日止；该房月年租金总额60,000元，合同签订之日缴纳季度租金，以后每次提前15日缴纳季度租金；如乙方将该房转租，或以联营、入股等其他方式变相转租的必须书面征得甲方同意并签订转租合同，如未经甲方同意并签订转租合同而擅自转租，甲方有权追究乙方的违约责任，且享有单方解除合同的权利。此外，该合同第十三条约定：甲方在签署本合同时，已经向乙方说明该房屋所属物业可能在近期进行整体改造的事实，乙方已经知晓该情形并自愿承租该房屋，同时，乙方向甲方承诺：无条件服从公司的安排，合同期间如电影集团公司需要对该房屋整体改造或其他使用，在乙方收到甲方通知30日内无条件腾退房屋，合同自行解除，甲方不做任何赔偿。乙方已阅读并理解上述条款，承诺配合电影集团改造。该条款不仅以加黑字体的方式标注，且经蒋加明签名并捺盖手印予以确认。成都电影公司依约将案涉租赁房屋交付蒋加明使用后，蒋加明接受成都电影公司交付的案涉租赁房屋后，利用该房经营开办的“锦江区杉颜茶语餐饮店”。 租赁合同履行期间，蒋加明（转让方，甲方）与丁苗（受让方，乙方）于2018年7月13日签订《店面生意转让合同》，约定：甲方同意将位于成都市锦江区的“锦江区杉颜茶语餐饮店”（包括现有店内店外装饰装修、店内全部设备、全部家具、奶茶店技术）转让给乙方；甲方原店面租赁合同中所约定的租金转由乙方根据租赁合同约定（指有关金额、时间、付款方式和违约责任等条款）支付，甲方不再负有支付义务，租赁期满后甲方配合乙方与原单位续签租赁合同；乙方应向甲方支付转让费100,000元，于2018年7月13日前支付第一笔转让款80,000元，于甲方将店面交付乙方使用前1日内支付剩余转让款20,000元；甲方应协助乙方办理该店面的工商营业执照、卫生许可证等相关证件，但相关费用由乙方负责；转让店面定于2018年7月14日正式交接，双方按照《转让财物交接清单》点验、接收有关财物，并共同签署《转让财物交接清单》。同日，蒋加明（出租方，甲方）与丁苗（承租方，乙方）另行签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区“锦江区杉颜茶语餐饮店”的经营权租赁给乙方使用；租赁期限13个月即自2018年7月15日起至2019年10月14日止；月租金5,500元、保证金5,500元，租金提前15日交给甲方，如拖欠房租，甲方有权收回铺面；租赁期满后，甲方配合乙方与单位续签租赁合同。上述合同签订后，蒋加明依约将案涉的装饰装修租赁房屋以及现存的设施设备交付丁苗使用，丁苗也按约向蒋加明支付转让费100,000元、租赁保证金5,500元以及2018年7月15日至2018年10月14日期间的租金16,500元。合同履行过程中，丁苗于2018年10月初获悉成都电影公司需收回房屋予以整体改造，丁苗主动联系成都电影公司告知蒋加明向其转让经营承租权等事实，成都电影公司明确表示因房屋整体改造其与蒋加明约定的租赁期限于2018年10月19日届满后不再与蒋加明续订租赁合同，丁苗向成都电影公司提出给予合理返还房屋的期限后，成都电影公司于2018年10月31日实际收回案涉租赁房屋。 另查明，蒋加明与丁苗签订《店面生意转让合同》、《商铺租赁合同》前，丁苗之姐丁娟彤与蒋加明之妻王丽就蒋加明与丁苗签订相关合同的事宜通过微信的方式予以沟通，根据微信聊天记录内容，丁娟彤提出了需对蒋加明与原出租人签订的租赁合同予以核实的要求。庭审中，丁苗确认蒋加明未出示其与成都电影公司签订的《租赁合同》的事实；蒋加明确认丁苗按约支付转让费100,000元、租赁保证金5,500元以及2018年7月15日至2018年10月14日期间的租金16,500元的事实。 以上事实，有各方当事人均无异议的以下证据及当事人的陈述在案为证：丁苗提交的涉案当事人的身份信息材料、成都电影公司与蒋加明签订的《租赁合同》、蒋加明与丁苗签订的《店面生意转让合同》和《商铺租赁合同》；蒋加明提交的微信聊天记录；成都电影公司提交的房屋所有权证。 丁苗提交购买食品原料的凭证、清单拟证实产生实际产生损失10,000元的事实，本院认为，丁苗提交的凭证、清单仅能反映其租赁房屋期间因经营需要购买食品原料产生费用的情况，并不能直接证明其向成都电影公司返还案涉房屋时尚存食品原料的状态及具体损失项目、金额，对其主张的损失请求不具有证明力，本院不予采信。 本院认为，成都电影公司与蒋加明签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应依约履行各自的义务。成都电影公司向蒋加明履行交付案涉租赁房屋义务后，蒋加明利用该房经营开办的“锦江区杉颜茶语餐饮店”。租赁合同履行期间，蒋加明将位于成都市锦江区的“锦江区杉颜茶语餐饮店”转让给丁苗，双方于2018年7月13日签订的《店面生意转让合同》、《商铺租赁合同》对转让事项、转让费数额、租赁期限、租金标准及支付方式等内容均予以了约定。根据蒋加明与丁苗签订的《店面生意转让合同》、《商铺租赁合同》的约定，蒋加明转让的内容既包含位于成都市锦江区房屋的承租权，也包含了房屋的装饰装修、设施设备以及奶茶制作技术，但双方约定转让的核心内容仍是针对位于成都市锦江区房屋的承租权的转让，故本案法律关系性质应为房屋租赁合同纠纷。 一、关于丁苗主张确认其与蒋加明签订的《店面生意转让合同》、《商铺租赁合同》予以解除的诉讼请求。根据查明的案件事实，成都电影公司与蒋加明签订的《租赁合同》已约定蒋加明无权擅自转租案涉房屋，且约定租赁期限于2018年10月19日届满。蒋加明向成都电影公司承租房屋后，未经成都电影公司同意擅自将案涉房屋转租给丁苗经营使用，并与丁苗签订《店面生意转让合同》、《商铺租赁合同》。丁苗接收蒋加明交付的案涉房屋从事经营过程中，成都电影公司基于其与蒋加明约定的租赁期间已经届满且需对房屋予以改造的事实，要求丁苗履行返还房屋的义务并已于2018年10月31日实际收回案涉租赁房屋，成都电影公司收回案涉房屋的行为符合其与蒋加明签订的《租赁合同》约定，也不具有违反法律、行政法规的禁止性规定的情形，本院予以确认。 本案中，蒋加明不仅未经成都电影公司同意擅自转租承租的房屋，且存在超越原定租赁期限向丁苗有偿转让承租权的事实，现尚无证据表明蒋加明转让案涉房屋承租权时，已向丁苗披露了其与成都电影公司约定的租赁期限以及成都电影公司可能对房屋进行整体改造而产生租赁合同无法持续履行等重大事项，蒋加明的行为已构成根本违约并已产生丁苗经营使用的案涉房屋被原出租方成都电影公司收回而无法实现合同目的的后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，丁苗在本案中主张解除其与蒋加明于2018年7月13日签订《店面生意转让合同》、《商铺租赁合同》，具备事实依据和法律依据，本院予以支持。 二、关于丁苗主张蒋加明退还转让费、保证金以及赔偿损失的诉讼请求。本案中，丁苗向蒋加明有偿受让案涉租赁房屋的目的是利用房屋从事经营，现丁苗用以经营的案涉租赁房屋因蒋加明与成都电影公司约定的租赁期间届满，已由成都电影公司于2018年10月31日实际收回，该事实直接导致丁苗对案涉租赁房屋丧失占有而无法继续经营，丁苗针对蒋加明不能按约履行提供租赁房屋而致使双方签订的《店面生意转让合同》、《商铺租赁合同》予以解除后果的违约行为，有权主张其承担退还已支付的转让费、保证金以及赔偿损失等违约责任；丁苗向蒋加明有偿受让案涉租赁房屋时，知晓蒋加明存在转租租赁房屋的事实，其应当对蒋加明是否享有转租权以及是否存在转租期限超过原租赁剩余期限等内容予以审核，丁苗虽向蒋加明提出需对蒋加明与原出租人签订的租赁合同予以核实的要求，但在蒋加明未能出示相关合同的情况下仍与其签订《店面生意转让合同》、《商铺租赁合同》，自身应承担一定的责任。蒋加明将丁苗无法继续租赁案涉房屋归责于成都电影公司收回房屋予以整体改造，属不可抗力的情形而认为不应当承担退还转让费、保证金以及赔偿损失等违约责任，本院认为，成都电影公司基于双方约定的租赁期间届满而收回租赁房屋，符合合同约定和法律规定，不存在不可抗力造成提前收回案涉租赁房屋的问题，蒋加明提出的抗辩意见，理由不能成立。 根据查明的案件事实，丁苗按约向蒋加明支付的转让费100,000元既包含了案涉房屋承租权的转让费，也包含了案涉房屋的装饰装修、设施设备的折价款以及传授奶茶制作技术的费用。因蒋加明按约向丁苗履行交付房屋、设施设备及传授奶茶制作技术等义务后，丁苗截至蒋加明与成都电影公司约定租赁期间届满时已实际租赁使用房屋3个月零5天，依据公平原则并结合《商铺租赁合同》实际履行的情况以及当事人的过错程度等因素，本院酌定以丁苗实际租赁期限在合同约定承租期限所占比例折算退还对应的转让费即确认蒋加明应向丁苗退还转让费为75,640元。 丁苗按约向蒋加明支付的保证金，具有对其租赁产生债务予以担保的性质。租赁合同履行过程中，丁苗知悉成都电影公司因房屋整体改造其与蒋加明约定的租赁期限于2018年10月19日届满后将收回案涉房屋，且成都电影公司已实际收回案涉房屋，该事实产生蒋加明于2018年10月20日起丧失对案涉房屋租赁权的后果，因蒋加明客观上已不能继续履行合同义务，丁苗有权拒绝按约履行支付2019年10月15日起的租金，同时，因蒋加明与成都电影公司签订的租赁合同关系的终止，蒋加明也无权要求丁苗支付2018年10月20日起的租金，丁苗与蒋加明对约定的超期租赁期间不产生债权债务关系。因丁苗已向蒋加明支付截至2018年10月14日的租金，丁苗从2018年10月15日起至成都电影公司与蒋加明约定租赁期间届满时实际租赁天数5天，丁苗针对该5天租赁天数应向蒋加明支付租金为887.10元（5,500元/月÷31天×5天），该租金可以丁苗已支付的保证金作相应抵扣，抵扣后，蒋加明应向退还丁苗保证金为4,612.9元（5,500元－887.10元）。 丁苗虽提交了经营期间购买食品原料的凭证、清单，但其不能举证证明向成都电影公司返还案涉房屋时尚存食品原料的具体种类、数量，且因超过保质期的已产生食品原料损失10,000元事实，丁苗在本案中主张蒋加明赔偿该损失缺乏依据，本院不予支持。蒋加明向丁苗转让位于成都市锦江区的“锦江区杉颜茶语餐饮店”而依约收取丁苗转让费100,000元，因蒋加明已按约向丁苗履行交付装饰装修的房屋以及设备、家具并传授奶茶制作的技术，丁苗也实际利用案涉租赁房屋从事经营，蒋加明占用该转让费具有合理依据。租赁合同履行过程中，虽因蒋加明的原因而导致双方签订的《商铺租赁合同》无法继续履行，但本院对丁苗无法实现的租赁期限已确认退还对应的转让费，基于此，本院对丁苗主张蒋加明支付占用转让费的利息损失的诉讼请求不再予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、确认原告丁苗与被告蒋加明于2018年7月13日签订的《店面生意转让合同》、《商铺租赁合同》予以解除； 二、被告蒋加明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁苗退还转让费75,640元、保证金4,612.9元，共计80,252.9元； 三、驳回原告丁苗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,610元，由原告丁苗负担783元，被告蒋加明负担1,827元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  俞建良 人民陪审员  董丽琴 人民陪审员  刘清容 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  谢生娅 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。