湖南省高级人民法院行 政 判 决 书(2019)湘行再55号再审申请人（一审第三人、二审第三人）：张家界祥瑞典当有限责任公司。住所地：湖南省张家界市子午路447号。法定代表人：邓谊，董事长。委托代理人：张磊，男，土家族，1983年11月2日出生，系张家界祥瑞典当有限公司工作人员。委托代理人：唐琛，湖南新川律师事务所律师。再审被申请人（一审原告、二审上诉人）：田东君，女，1971年11月8日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。一审被告、二审被上诉人：张家界市自然资源和规划局。住所地：湖南省张家界市永定区南庄坪南庄路。法定代表人:赵旭，局长。委托代理人：袁维进，该局工作人员。委托代理人：舒辉满，湖南金旅律师事务所律师。一审第三人、二审第三人：张家界正兴商贸有限公司。住所地：湖南省张家界市永定区北正路332号。田东君诉张家界市国土资源局（现为张家界市自然资源和规划局，以下分别简称张家界国土局、张家界市资源规划局）及第三人张家界正兴商贸有限公司（以下简称正兴公司）、张家界祥瑞典当有限责任公司（以下简称祥瑞典当公司）房屋登记管理纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于2018年5月23日作出的（2017）湘0802行初17号行政判决，向张家界市中级人民法院提出上诉，该院于2018年9月21日作出（2018）湘08行终55号行政判决，该判决已发生法律效力。祥瑞典当公司不服该判决，向本院申请再审，本院于2019年1月18日作出（2018）湘行申741号行政裁定，决定提审本案，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院查明，2003年，正兴公司通过公开拍卖的方式取得原医药总公司位于张家界市永××区××办事处××一宗地的土地使用权，修建商住综合大楼。2004年3月22日，张家界市国土资源局给张家界正兴公司颁发了2004-0054号国有土地使用权证。2006年6月8日，张家界市房地产管理局作出张房发［2006］14号《关于同意张家界正兴商贸有限公司新建经济适用住房（集资建房）的批复》，同意正兴公司集资修建经济适用房19套，集资名单为张琴等19户。2012年8月22日，在征得正兴公司同意的情况下，张琴将其拥有的房屋指标转让给田东君。田东君、张琴、正兴公司三方签订了《购房合同》及《交付协议书》，合同约定：1.张琴将位于正兴公司商住综合大楼一单元401室房屋转让给田东君，面积为121平方米，转让费为30004元；2.田东君给张家界正兴公司支付购房款156000元，承担相应办证费用26324元；3.房屋交付后，正兴公司力争在6个月内，负责给田东君办理房屋产权证及国有土地所有权。合同签订的当天，田东君按合同约定履行了全部义务，正兴公司也给田东君交付了房屋，但田东君未实际占用该房屋。其后，田东君多次要求正兴公司办理房屋产权证，正兴公司以各种理由进行拖延。2015年7月17日，正兴公司将田东君购买的房屋产权（一单元401室）登记在该公司名下，房屋产权证号为71××69，面积为103.69平方米。2015年8月4日，正兴公司向祥瑞典当公司借款600000元，期限五个月，月利率3%。次日，双方在原房地产管理局办理了房屋抵押登记。他项权证编号为515001861。抵押物为登记在正兴公司名下的四套房产，房屋产权证号分别为71××69、71××72、71××74、71××73。其中包括田东君购买的房屋（一单元401室）。至今，正兴公司未给祥瑞典当公司清偿债务。田东君不服涉案抵押权登记行为，遂提起本案诉讼，请求撤销涉案抵押权登记。一审法院认为，本案在审理过程中，房屋抵押登记的行政职能由张家界国土局实施，同时在征得田东君同意的情况下，一审法院依法变更张家界国土局为本案的被告。房地产抵押登记是由登记机关依申请人申请并审查其提交申请材料的真实合法的行政行为，申请人应保证其向登记机关提交申请材料的真实合法性。登记机关的审查是一种书面审查，一是审查申请人提交的材料是否合法，二是审查申请人的身份是否合法。根据《房屋登记办法》第四十三条的规定，申请抵押权登记，应当提交登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或房地产权证书、抵押合同、主债权合同等材料。原房地产管理局在办理房屋抵押登记过程中，对申请人正兴公司、祥瑞典当公司提交的相关材料进行了严格审查，其材料的真实合法性，一审法院予以确认。同时，原房地产管理局履行了材料真实合法性审查、甄别申请人身份、面签房地产抵押合同、颁发他项权证等程序，登记程序合法。故原房地产管理局的抵押登记行为合法，一审法院予以维持。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，田东君虽按买卖合同约定取得了抵押房屋的实际占用权，但房屋产权登记在正兴公司名下，双方未办理房屋产权转移登记，不动产物权不发生效力。因此，正兴公司仍是抵押房屋法律意义上的产权人。在办理房屋抵押登记过程中，没有充分证据证实祥瑞典当公司与正兴公司之间存在恶意串通损害田东君合法权益的行为，祥瑞典当公司属善意第三人。正兴公司在未征得田东君意见的情况下，将已出售给田东君的房屋办理抵押借款的行为构成违约，田东君可依法追究正兴公司的违约责任。现因机构的调整，房屋抵押登记的职能由被告张家界国土局实施，张家界国土局是本案适格的被告。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回田东君的诉讼请求。一审案件受理费50元，由田东君负担。二审法院查明，2018年2月1日，湖南省张家界市永定区人民法院作出（2017）湘0802民初785号民事判决，认为田东君按合同约定履行了付款义务，正兴公司理应在相关职能部门为田东君办理房产证及国有土地使用证等相关产权手续，正兴公司将涉案房屋登记在其自身名下系违反合同约定，判令正兴公司于判决生效后一个月内将涉案房屋变更登记在田东君名下。二审法院对一审法院查明的其他事实予以认定。二审法院认为：湖南省张家界市永定区人民法院作出的（2017）湘0802民初785号民事判决已经生效，田东君是本案涉诉房屋即正兴公司商住综合楼一单元401号房屋（产权证号为71××69）的实际产权所有者，张家界国土局给正兴公司与祥瑞典当公司就该房屋办理抵押登记，侵犯了田东君的合法权益，依法应当予以撤销。田东君提出的确认正兴公司与祥瑞典当公司签订的房屋产权抵押合同因损害其合法权益而无效的诉讼请求，因已另行提起民事诉讼并解决，在本案中不予审理。综上，一审判决适用法律错误，依法应予撤销。根据《最高人民法院》第十一条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（二）项的规定，判决：一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院作出的（2017）湘0802行初17号行政判决；二、撤销张家界市国土局办理的他项权证编号为515001861的抵押登记中涉及房屋产权证号为71××69的房屋抵押登记；三、驳回田东君的其他诉讼请求。二审案件受理费50元由张家界市国土局负担。祥瑞典当公司不服二审判决，向本院申请再审称：1.二审判决适用《最高人民法院》第十一条第一款错误。房屋登记违法才应予撤销，但一、二审判决并未确认抵押登记行为违法。2.二审判决认定田东君是涉案房屋的所有权人错误。3.祥瑞典当公司申请抵押登记的行为没有侵犯田东君的合法权益。4.张家界国土局的涉案抵押登记行为合法有效。5.祥瑞典当公司的合法权益应当得到保障。请求撤销二审判决，维持一审判决。田东君答辩称：1.涉案房屋是由张琴等19名职工与正兴公司合伙建设的，建房行为经原房地产管理局的批准，也向原房地产管理局提交了合伙建房人员的名单，登记机关应当知道涉案房屋的实际权利情况。2.原房地产管理局未经公示、公告，也未告知相关权利人，将涉案房屋登记在正兴公司名下违法。3.在明知有19户职工集资建房的情况下，不公示、公告，也不告知相关权利人，违法办理抵押登记。4.根据生效民事判决，涉案房屋产权已登记到田东君名下。5.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。涉案的抵押权也不能对抗房屋买受人田东君。请求驳回祥瑞典当公司的再审申请，维持二审判决。张家界市资源规划局陈述称：涉案抵押登记行为事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求撤销二审判决，维持一审判决。正兴公司未陈述意见。当事人一、二审提交并经庭审质证的证据已随案移送本院，经审查，一、二审法院采信的证据可以作为认定案件事实的根据。本院再审对一、二审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是涉案抵押权登记行为的合法性。原建设部2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”第四十三条规定：“申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。”本案中，正兴公司与祥瑞典当公司虽然向原房地产管理局提交了抵押权登记所需的文件，形式上满足抵押权登记的条件，但是根据查明的事实，涉案房屋是19名职工与正兴公司合作建设，且经过原张家界房地产管理局的批准，合作建房者的名单也提交给了原房地产管理局，在这种情况下，原房地产管理局应当审慎审查，有必要对该项抵押权登记进行公告或者告知19名合作建房者，以避免侵害相关权利人的利益。原房地产管理局在进行涉案抵押权登记过程中，未尽到应有的审慎审查义务，侵害相关权利人的利益，该抵押登记行为违法，依法应予撤销。一审判决驳回田东君的诉讼请求属于适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。二审判决未指出涉案抵押权登记行为中存在的问题不当，本院予以指正，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条第一款的规定，判决如下：维持张家界市中级人民法院（2018）湘08行终55号行政判决。本判决为终审判决。审判长  万向东审判员  赫荣生审判员  张少波二〇一九年七月二十九日法官助理刘柯岑书记员刘威