广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2016号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群，系广州利合物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：彭俊杰，系广州利合物业管理有限公司员工。被告（反诉原告）：帅文姜，女，1979年8月10日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）与被告帅文姜（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司（反诉被告）的委托代理人何月群、彭俊杰及被告（反诉原告）帅文姜到庭参加诉讼。现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的物业服务费6,926.08元及违约金（物业服务费从2016年2月1日起计至2018年9月30日止，按每月216.44元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；二、被告向原告支付拖欠的水费128.89元及经济损失（水费从2017年9月1日至2018年8月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业，对亚运城媒体村提供前期物业管理服务。被告为亚运城媒体村南区第24座704单元的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2011年9月30日前。被告于2011年10月10日办理收楼同时签署《前期物业服务协议》，约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算；物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在每月5日前交纳当月的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2011年11月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由拖欠服务费和水费。虽然原告多次书面发函催被告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告帅文姜答辩称，一、原告长期未履行《广州亚运城前期服务协议》及《临时管理规约》约定的义务。根据《前期物业服务协议》第二条第2、8条及《临时管理规约》（2016修改）第五十一条，对共用设备的维护和管理是原告管理的一项重要职责。从2011年11月入住至今，首先是每栋楼的门禁（一楼入口及负一楼停车场进入电梯厅）均不能闭合，也未配备单元门禁卡；小区入口门禁是2016年8月建成的，但目前均不能发挥应有的功能和作用，出入无需刷卡。2016年8月，本人看到原告张贴的通知（《关于加强小区门禁系统管理及配合使用的通知》），于2016年8-12月三次去管理处申领智能门禁卡，即本人并没取得门禁卡也能每日进入小区。其次，除了地产中介外，其他外来人员出入小区并未要求登记；每次出现治安事件，业主要求调取监控视频，往往被告知监控设备损坏或者设备检修等不能提供监控视频。2017年7-9月，本人家门三次被人用胶水堵塞门锁孔，警察要求原告协助提供四处监控视频，但实际只调取到一处，本人邻居及换锁师傅证实，2017年本小区22座、24座发生多起业主家门锁被撬或灌胶水事件。从22座、24座所处的地理环境可看出，这些群体性案件发生的根本原因是小区基本的安全管理设施缺失。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理等义务，业主后按约定缴纳物业费，业主在物业公司未履行约定义务时，根据合同法第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，业主有权拒绝履行支付物业管理费的要求，也就是合法行使先履行抗辩权。另外，根据《最高人民法院管理设立物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原告对于过往应承担而事实未尽的义务和责任并不能采取补救措施，本人作为权益被侵害人要求原告承担赔偿损失违约责任，即原告只按提供物业服务的内容收取服务费，未提供的服务内容免于且无权收取服务费。二、《关于加强小区门禁系统管理及配合使用的通知》证明小区门禁启用时间为2016年8月后。被告2016年8月印发的《关于加强小区门禁系统管理及配合使用的通知》，本人将该通知张贴的照片作为案件（2016）粤0113民初1503号二审证据提供给法庭，原告答辩理由“只是通知业主要去强化门禁意识”，同时原告提交了一份《媒体村南区业主（IC卡）授权登记表》，该登记表上的日期只有月份、没有年份。对于该通知内容，有两个关键要素，一是“届时业主进出楼均需刷卡或按密码出入”，这是“楼栋”要启用门禁，但事实上楼栋的门禁从来没有启用过；二是“请未更换业主卡的业户请凭收楼时领取的临时业主卡进行更换并授权激活”，是让业主将非智能的临时业主卡更换为智能卡，在此之前，本人未见过任何通知公告或是收到手机短信通知去更换业主卡。原告提供的《媒体村南区业主（IC卡）授权登记表》，序号73-90的签收时间是2017年3月至7月。亚运城媒体南村小区入口的门禁系统是2016年8月才建成的，2016年8月才通知各业主将非智能的临时业主卡更换成智能门禁卡。原告本应按《广州亚运城前期物业服务协议》为每栋楼启用门禁，最后却化繁为简只建了小区入口处三处门禁，两年多来，疏于管理，形同虚设。2011年7月-2016年8月没有门禁管理，及门禁建成后却没有真正有效使用，给本人造成经济损失；三、因安防设施确实导致本人住宅入户门多次被损坏产生的经济损失。根据《广州亚运城前期物业服务协议》第十五条第8点，及第十八条“乙方不履行本协议第五章的约定义务，甲方有权要求乙方在合理的期限内履行；造成甲方经济损失的，乙方应给以赔偿。”《物业管理条例》（2016修改）第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本人和邻居多次遭受门锁被损坏或是被盗，其根本原因还是小区安防设施缺失。本人多次去石楼派出所要求破案，作为小区物业管理公司根本不能提供任何有效的监控视频用于破案。因此本人要求原告支付三次换锁的直接经济损失和误工费2,400元。综上所述，根据《广州亚运城前期物业服务协议》第二条第1-11点，被告服务合同包括11个方面，但第2、6、7、8点共四个方面存在严重管理服务缺陷，占整个管理服务内容的36.36%。根据《物业管理条例》（2016修改）第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。所以，按价格与服务对等关系，综合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，本人可以按2.8×（1-36.36%）=1.78元/平方支付物业管理费及在物业管理费中抵扣本人遭受的经济损失。因此，本人2016年2月1日至2018年9月30日的物业费应是77.3×1.78×32-2,400=2,003.01元。诉讼中，被告帅文姜向原告广州利合物业管理有限公司提出反诉称：1、被反诉人违反《广州亚运城前期物业服务协议》第二条第2、8点约定，未履行安保义务，造成反诉人损失。因被反诉人未履行安保义务，未启用单元门禁装置，以及视频监控装置损坏未及时修理，导致2017年7月6日至9月21日（共77天），三次入户门被胶水堵门，并且同单元楼及其他单元楼的住户也被肢水；堵门，被反诉人不能提供相关的监控视频，导致警察至今未能破案。三次换锁直接损失840元，肢水封门导致不能上班、到派出所申请调取监控等累计误工2天，误工费1,560元，损失共计2,400元。2、被反诉人违反《广州亚运城前期物业服务协议》第二条第2、6、7、8内容：（1）反诉人所在的园区24座，当然不仅限于24座，XXXXXX1-37座从2011年至今均无单元门智能化门禁管理服务，被反诉人未完全履行前期物业协议第二条第8点的相关内容。单元门禁的缺失，导致外人人员随意进入单元内，产生的后果有入户盗窃、门锁被胶水封堵或是广告传单到处飞，物业公司保洁人员三五天才上各楼层清理一次，使得楼层卫生状况越来越差；（2）反诉人按被反诉人2016年8月29日《关于加强小区门禁系统管理及配合使用的通知》前往管理处登记更换园区入口智能门禁卡，至今未能为反诉人配置园区入口门禁卡。（3）自行车、电动车乱停乱放，经常停在单元门入口、一楼消防栓边以及信报箱旁，影响进入单元和开启信报箱，也增加消防隐患，物业公司长期未跟进处理。（4）每次24座单元发生负面事件，需要物业调取监控，被反诉人给予的说辞均是监控正在维修，不能提供业主或警方需要的视频查看。石楼镇派出所的民警也证实，亚运城的监控很多是不行的。根据《广州亚运城前期物业服务协议》第十八条，反诉人有权利要求被反诉人限期履行，反诉人提出限期为30天。3、《广州亚运城前期物业服务协议》第十六条关于违约金日按千分之五计算的约定不合法，为无效条款。（1）被反诉人违约在先，未完全履行物业服务协议；（2）《广州亚运城前期物业服务协议》第十六条关于违约金每日按千分之五计算的约定不合法，按该违约金计算折合收益率为同期银行贷款利率40倍有余，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，反诉人认为该条款中存在加重业主责任情况，应判定为不合法无效条款。4、判令被反诉人停止在园区公共区域进行广告经营，设置自动售卖设备等，并公示之前三个年度收入所得及支配方式。根据《广州市物业管理暂行办法》第八十五条规定：利用物业管理区域属于业主共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法办理消防等相关手续。利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开，管理机构不得擅自挪用。另外《物业管理条例》第六十四条第（三）点规定：擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。被反诉人在没征求业主的同意甚至没有告知业主的情况下，擅自在各楼层大堂、电梯内外安装悬挂广告电视机及广告牌、在小区内安?装广告牌、将小区公用地方出租经营，并将经营所得占为己有。判令停止公共区域的各类经营行为，并公示之前三年的经营收入，年度的收入所得及支配方式。反诉人有知情权。5、判令《亚运城临时管理规约》之“不得以任何理由拒绝交纳物业费”无效条款。根据《合同法》及公平/对等原则，此为霸王条款，按此理解，若物业完全不履物业服务义务，业主也要无理由缴费吗？6、判令《广州亚运城前期物业服务协议》第十五条第3点“乙方可自主开展各项经营管理活动”无效。理由详见《广州市物业管理暂行办法》第八十五条相关规定。7、判令被反诉人返还2012年5月1日前的物业费。本案涉及物业上一单案件（2016粤0113民初1503号），被反诉人物业服务费计费起始时间为2011年11月1日，反诉人在一审和二审以及向省高院申请再审时均对此提出异议。本案所涉及物业的开发商广州利合房地产开发有限公司2012年4月5日才提出正式通邮申报，同年5月1日才获得相关单位正式通邮，所以在2012年5月1日前没有符合《购房合同》中第十二条交楼条件中的“满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，涉案物业不符合交楼之必要条件。前期法院已有判决，详见附件证据（2013）穗番法楼民初字第334号判决书。在交楼条件未达到之前的物管费应由开发商承担，不应扣反诉人的预缴款或交楼质量缺陷给予的物业费补偿款。反诉人认为：（1）?2012年5月1日之前物业服务费应由涉案物业开发商广州利合房地产开发有限公司负责缴纳；（2）反诉人实际应缴纳物业服务费的起算日期应为2012年5月1日。之前已经缴费的，责令被反诉人退还。8、判令被告承担本案原诉和反诉的全部诉讼费用。被反诉人未按协议履约在先，反诉人拒交物业管理费在后，被反诉人不履行义务导致反诉人遭受损失，是本案产生的直接原因，因此请判令本案原诉及反诉的全部诉讼费由被反诉人承担。反诉人为维护自身合法权益，提起反诉请求判令：1、判令被反诉人违反《广州亚运城前期物业服务协议》第二条第2、8点内容，未履行安保义务，造成反诉人损失，责令其进行赔偿2,400元；2、判令被反诉人违反《广州亚运城前期物业服务协议》第二条第2、6、7、8点内容，责令其限期30天内按以下合理要求完全履行（包括但不限于），则反诉人按协议约定标准缴纳物业费：（1）恢复园区各入口智能化门禁管理，启用媒体南区24座单元门及地下停车场进入电梯厅入口的智能化门禁管理系统。（2）为反诉人配置园区入口及24座单元门门禁卡。（3）规范园区自行车、电动车停放，每日需派专人对于占用楼栋入口、影响报箱开启以及堵塞消防栓箱开启的车辆进行清理。（4）定期（不长于3个月）公布24座单元监控安防设施设备检查检修记录，在一楼电梯入口张贴不少于5个工作日；3、判令《广州亚运城前期物业服务协议》第十六条关于违约金每日按千分之五计算的约定不合法，为无效条款；4、判令被反诉人停止在园区公共区域进行广告经营，设置自动售卖设备等，并公示之前三个年度收入所得及支配方式；5、判令《亚运城临时管理规约》之“不得以任何理由拒绝交纳物业费”无效条款；6、判令《广州亚运城前期物业服务协议》第十五条第3点“乙方可自主开展各项经营管理活动”无效；7、被反诉人返还2012年5月1日前的物业费（即2011年11月到2012年4月）1,298.64元；8、被告承担本案原诉和反诉的全部诉讼费用。针对反诉原告的诉讼请求，反诉被告广州利合物业管理有限公司答辩称：我方不同意被告所有的反诉请求。关于第一项诉讼请求，我方对涉案物业所在的媒体南区是按前期服务协议提供服务的，反诉人的赔偿损失没有事实依据；关于第二项诉讼请求，我们对于园区履行物业服务，如果发现损坏情况会及时进行维护维修。在配置门禁卡问题上，在2011年收楼时是给了临时卡的，因为门禁进行过维修，我方已发出通知要求业主带原来的卡办理更换手续；关于第三项诉讼请求，前期物业协议是媒体南村所有业主都签订的，也有法院判决支持。关于第四项诉讼请求，我方作为物业公司有公示，也在其他案件中也有提交相应证据证明；关于第五项诉讼请求，是断章取义的诉请；关于第六项诉讼请求，前期物业管理协议约定可以由物业公司有权进行经营，是跟所有的媒体南村业主签订协议的，是有权开展的；关于第七项诉讼请求，其实在双方第一次诉讼中被告已经提过，而且提到的通邮问题是与开发商的房屋交付问题，与我方无关，也没有经过有效的判决证明应以通邮后才由业主开始缴纳物业管理费，业主也在2011年10月收楼并也实际入住，也享受了物业服务。经审理查明：2011年5月10日，被告与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》购买了涉案物业（亚运城XXXX房）位于广州市番禺区XXXX房（以下简称“涉案物业”），约定建筑面积为77.3013平方米，该物业的交付日期为2011年9月30日前。双方约定物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，由乙方（帅文姜）收楼之日起按月按时交纳。2011年10月9日，帅文姜与案外人利合地产公司签订一份协议书，约定利合地产公司一次性代帅文姜向利合物业公司支付5个月的物业服务费，自帅文姜预付的3个月物业服务费扣缴完的第二日起计扣。帅文姜于2011年10月10日收楼，同日帅文姜与利合物业公司签订《广州亚运城项目前期物业服务协议》，协议约定由利合物业公司为帅文姜提供物业管理服务，帅文姜应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业公司交纳物业服务费，当月的物业服务费应在每月5日前交纳，逾期按每日5‰交纳违约金。还约定乙方（利合物业公司）以甲方（帅文姜）在本园区内的居住地址为送达地址向甲方（帅文姜）送达一切文件。帅文姜收楼时预交了3个月的物业服务费，同时开发商给予2011年9月30日交楼的业主（含帅文姜）赠送1个月的物业服务费。2016年3月7日，原告以被告拖欠物业服务费、水费为由诉至本院，本院于2017年12月20日以（2016）粤0113民初1503号民事判决书，判令被告向原告支付2012年7月1日至2016年1月31日的物业管理费及水费、违约金，被告不服该判决上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2018年7月10日以（2018）粤01民终8595号民事判决书作出判决，驳回上诉，维持原判。原告于2017年7月14日通过EMS向被告涉案物业地址邮寄送达《催费通知单》，并于2018年5月16日、6月13日通过EMS向被告涉案物业地址邮寄送达《律师函》以催告所拖欠物业管理费等。另查明，2011年7月1日，广州市番禺区石基自来水公司向利合物业公司出具一份委托书，委托利合物业公司代为收取亚运城运动员村、媒体村、技术官员村各用户用水的水费，同意利合物业公司代为行使收取水费的权利。现原告以被告逾期未缴纳物业管理费、水费及违约金为由诉至本院。被告在答辩期间向原告提出反诉，认为被反诉违反《广州亚运城前期物业服务协议》的有关内容且未履行安保义务并造成了反诉人的损失，故要求被反诉人赔偿损失、恢复园区内智能化门禁管理、配置门禁卡、规范园区车辆停放、安装监控安防设施、停止广告经营及要求返还2012年5月1日前的物业费等。庭审时，原告提交了穗价【2010】100号《关于广州市新建住宅前期物业管理收费政府指导价最高收费标准的通知》，用以证明2.8元/平方米/月的物业管理费收费标准是符合政府的规定；提交了水费发票12张，用以证明原告已代被告向供水公司缴纳了2017年9月到2018年8月单元内自用的水费；提交了物业公司获得奖章四个、ISO9001证书两份、日常物业服务照片，证明原告提供的物业服务达标。针对上述证据，被告提交了三张单据，用以证明被告在2018年1月前的水费已经缴纳，并称该收据由原告交付被告的，后来拿收据去换发票，故开票日期为2018年1月14日，另外还有两份开票日期为2018年1月16日和2018年1月30日的发票，是被告收楼时预缴的两笔合计400元的水费；并认为穗价【2010】100号文件中的2.8元/平方米/月的物业管理费标准只是备案价格，与本案无关，双方签订的物业服务合同约定了服务价格，价格应该按合同约定；物业公司获得奖章及ISO9001证书与涉案小区没有关系。对此，原告确认开票日期为2018年1月14日金额842.86元的发票不是本案讼争时间段的水费；开票日期为2018年1月16日金额200元的发票还未作冲抵已产生水费处理，原因是需要被告填写申请才能作冲抵处理；开票日期为2018年1月30日金额200元的发票已作废，因为双方在之前物业服务合同纠纷的二审期间被告主动向原告支付了未缴纳的水费。就本案反诉诉求，被告帅文姜提交了2017年7-9月间三次门锁被胶水堵塞换锁收据、请假单及帅文姜的收入证明各一份，用以证明三次门锁损坏的经济损失及误工损失；提交了《广州市商品房买卖合同》一份，用以证明合同第十二条交房条件需满足“并取得了公共服务……通邮的证明文件”；提交了（2013）穗番法楼民初字第334号民事判决书一份，用以证明广州市番禺区XXXXXX座等在内的共XXX7户在2012年4月29日才取得通邮批复，投递日期2012年5月1日；提交了电梯内外平面广告、数字电视广告、自动售卖机等照片，用以证明原告在园区公共区域进行广告经营。另外，帅文姜于2019年6月12日提交了调查取证申请，申请本院向广州市公安局番禺区分局石楼派出所调取2017年7月6日晚20时10分报警案件的询问笔录（报警回执：穗番00133081）及2018年8月11日石楼派出所编号为034219号民警针对开锁师傅2017年9月21日14时出现在帅文姜物业地址（广州市番禺区XXXXXX房）入户门口摄像头中的行为进行约谈的询问笔录。对于被告帅文姜的反诉，原告提交了《收支公示图片》、《巡查出入登记表》、《关于加强小区门禁系统管理及配合使用的通知》、《媒体村南区业主（IC卡）授权登记表》各一份，用以证明原告公示物业服务资金收支及按照协议约定履行维护园区公共安全秩序与防范管理服务。以上事实，有原告提供的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《广州亚运城收楼通知书》、《亚运城收楼签收一览表》、《协议书》、《广州亚运城前期物业服务协议》、《广州亚运城临时管理规约》、《业主承诺书》、《关于计收物业服务费的通知》、《缴费通知单》、《律师函》、《EMS快递回单》、《民事判决书》、《委托书》、物业服务照片、被告帅文姜提供的录音、《民事申请再审案件受理通知单》、《民事判决书》，反诉原告帅文姜在反诉中提交的《广州市商品房买卖合同》、《收据》、《请假单》、《收入证明》，由广州市公安局番禺区分局石楼派出所提供的《受理报警登记表》、《询问笔录》及庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告之间的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。关于原告的物业服务质量。被告在办理收楼同时签署《前期物业服务协议》，从该日起被告已享受物业管理服务。该协议约定有原告在不侵犯业主及其他物业使用人的合法权益前提下，原告可自主开展各项经营管理活动。物业服务项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、门禁管理、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的、连续性、整体性的过程，被告在本案中提供的证据未能充分证明原告不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，且已享受了物业管理服务，应当按照约定向原告支付相应的物业服务费，被告在本案中不享有同时履行抗辩权，其以原告在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。原告在提供涉案物业管理时确实存在服务质量瑕疵，需进一步改进和提高，此情况亦是被告未及时支付物业管理费的原因之一，同时被告作为小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。被告提出原告存在不履行合同约定的管理服务而应当减少物业费用收取的抗辩意见理由不能成立，本院不予采纳。如前所述，被告提出原告未完全履行安保服务义务而赔偿其经济损失及未提供门禁管理而扣减物业费、责令原告恢复园区各入口智能化门禁管理、启用恢复XXXX座单元门及地下停车场进入电梯厅入口智能化门禁管理系统、配置园区门禁卡、规范园区自行车电动车停放、清理占用楼栋入口及报箱消防栓箱的车辆、定期公布监控安防设施设备检查检修记录、停止在园区公共区域广告进行广告经营的诉请，均缺乏法律和合同依据，本院不予支持。关于被告质疑原告就涉案小区公共区域使用和收益的公示情况，属于业主和物业公司有关知情权的另一权利义务法律关系，被告可另案主张权利，本院在本案不作处理。关于被告要求原告返还2012年5月1日前物业服务费的诉请，在原、被告双方之前物业服务合同纠纷中，经一、二审生效判决中已作认定处理，故被告要求原告在本案中返还该款项的诉请理由不能成立，本院不予支持并予以驳回。关于《广州亚运城前期物业服务协议》第六章第十六条关于违约金每日按千分之五计算、乙方可自主开展各项经营管理活动及《广州亚运城临时管理规约》不得以任何理由拒绝缴纳物业费的合同条款，是原、被告双方的真实意思表示，并不存在无效合同条款的法定事由，应予确认。故本院对被告要求确认上述合同条款无效的诉请不予支持并予以驳回。关于被告提出原告在本案中所主张2017年1月13日前的物业服务费已过诉讼时效的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。关于违约金。被告的拖欠物业服务费的行为给原告造成了占用资金的损失，但原、被告约定每日千分之五的违约金标准过高，原告也未提供证据证实其实际损失，本院结合原告在涉案小区管理服务上存在瑕疵给被告造成一定程度影响，酌定对原告所主张的逾期付款违约金予以调整，以中国人民银行规定的金融机构同期二年期定期存款基准利率计付利息为宜。综上所述，本案原告要求被告按照216.44元每月标准向其支付2016年2月1日至2018年9月30日的物业服务费6,926.08元，本院予以支持。原告请求被告向其支付每月拖欠的物业服务费的违约金的诉讼请求本院亦予以支持，每月违约金的计算方式为以216.44元为本金，从拖欠当月的6日起，按中国人民银行规定的金融机构同期二年期定期存款基准利率计算至实际付清之日止。关于涉案诉争物业水费128.89元。庭审时原告确认被告尚有200元预缴水费因被告未办理申请手续而未作冲抵相应水费，虽原告其后变更其自认陈述，称该预缴费用已作冲抵其他水费处理，对此却未能充分就其前后陈述不一致作出合理解释，被告也不予认可，认为其预缴水费足够冲抵涉案128.89元未缴水费，故原告其要求被告向其支付2017年9月1日至2018年8月31日涉案物业水费128.89元及经济损失的诉请证据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告帅文姜应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年2月1日至2018年9月30日的物业服务费共计6,926.08元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以216.44元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期二年期定期存款基准利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；二、驳回原告广州利合物业管理有限公司在本诉中的其余诉讼请求；三、驳回被告帅文姜反诉的全部诉讼请求。本案本诉受理费50元由被告帅文姜负担；反诉受理费25元由反诉原告帅文姜负担。如未按本判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  林志强人民陪审员  吴婉婷人民陪审员  陈素坚二〇一九年七月二十一日书 记 员  陈露丝