陕西省咸阳市杨陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0403民初985号原告：杨凌开皇商业运营管理有限公司，住所地：陕西省杨凌示范区以南，统一社会信用代码：91610403MA6TG08P72。法定代表人：符宝文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李照芳，陕西松意律师事务所律师。被告：刘珊，女，1991年1月5日生，户籍河南省渑池县，现住杨陵区，身份证号：140XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘永林，男，1980年3月22日生，汉族，户籍陕西省兴平市，现住杨陵区，系被告丈夫。原告杨凌开皇商业运营管理有限公司（以下简称开皇公司）与被告刘珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告开皇公司的委托诉讼代理人李照芳，被告刘珊及其委托诉讼代理人刘永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开皇公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求法院判令被告支付房屋租金31248元（暂计算至2019年3月2日），自2019年3月3日起至实际腾退之日止的租金按照合同约定计算；3、请求法院判令被告支付运营管理费12376元（暂计算至2019年2月28日），自2019年3月1日起至实际腾退之日止的运营管理费按合同约定计算；4、请求法院判令被告承担违约金64162元；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月6日，原告与被告签订了商铺租赁合同，双方约定：原告将位于杨凌开皇广场一层铺位号1-37的场地出租给被告使用，租赁区总营业面积为56平方米，被告租赁场地的用途为商业，经营主要产品为美甲、纹绣。租赁期限为三年，以开皇广场正式开业之日起算。租金标准为：第一、二年租金标准为62元每平方米，第三年租金递增8%。运营管理费为13元/月/㎡，租金与运营管理费均按季度支付，首期租赁费在合同签订之日起三日内支付，分期租金应于每个支付期前10日内支付。被告未按期缴纳租金的，原告可以提前解除合同。双方还约定了逾期付款的滞纳金及违约金标准。租赁合同签订后，原告于2017年4月15日将商铺交付给被告使用，为被告提供商场的运营管理、安保、保洁等服务。被告一直从事商业经营至今，但仅支付了首期租金和截止2017年7月底的运营管理费，目前已累计拖欠租金及运营管理费45528元。原告多次催款无果，故起诉至法院。被告刘珊辩称，2016年12月6日双方签订商铺租赁合同属实。开皇广场至今未正式营业，双方签订的租赁合同未生效，我方不同意解除合同；合同第三条第五项规定，在装修期以及试营业期间，我方不承担租赁费及宣传推广费，第四条规定，商场开业之后有一个月免租，现在商场未正式开业，不能计算租金；按合同第六条约定运营管理费与租金一同支付，现在商场未正式开业，也没有理由支付运营管理费；关于违约金，现在商场未正式开业，不符合支付租金、运营管理费的条件，也不应支付违约金，即使应支付违约金，双方约定的违约金过高，不符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供了如下证据：1、租赁合同，2、装修管理协议，3、商场开业通知书、杨凌视线宣传链接及宣传费票据、杨凌开皇广场开业活动综合服务合同、生活向导报纸，4、已交租金及运营管理费票据，5、被告营业执照、照片，6、催款通知书、微信聊天记录。被告提供了如下证据：1、开皇广场商户联名申请书，2、2019年3月22日杨陵区商务局会议纪要，3、2019年5月8日杨陵区商务局会议纪要，4、原告与商场商户杜英签订的补充协议照片打印件及补充协议情况说明。本院对证据认定如下：原告提供的以上证据真实合法，与本案有关联性，且能相互印证，故予以认定；被告提供的证据1、2、3，对真实性予以认定，证明目的不予认定；证据4，与本案无关联，故不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录，本院确认如下案件事实：2016年12月6日，原告开皇公司（甲方）与被告刘珊（乙方）签订杨凌开皇广场商铺租赁合同，约定如下内容：“第一条租赁场所之位置及面积：甲方将本公司所属杨凌开皇广场（下称该项目）一层铺位号1-37的场地出租给乙方使用（下称租赁场所），租赁区域总营业面积为56平方米；租金、运营管理和其他与面积有关的费用均以租赁场所建筑面积为计价基准；第二条租赁场所用途：乙方的租赁场地的用途为商业，乙方经营商号或商标名称为美甲，主要产品为美甲纹绣。乙方保证未经甲方同意，不能擅自改变本合同规定之用途，否则甲方将视乙方违约，立即终止合同并追究乙方违约责任；第三条租赁期限：租赁期限为三年，自开皇广场正式开业之日为准。本合同所称租赁期限的“年”，是指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度。甲方给予乙方的装修期为三个月，装修期及试营业期间，乙方不承担租金及宣传推广费，但该期间发生的水、电、气、暖、通信等实际能源费用及其他一切实际发生的费用乙方应当承担，租金自开皇广场正式开业之日收取；第四条租金及费用：【租金】首年租金为62元/月/㎡，第一年至第二年，无递增，租金62元㎡/月，季度收费10416元，年度收费41664元，第三年递增8%，租金66.96元㎡/月，季度收费11249.3元，年度收费44997.2元；【免租期】商场正式开业当日往后一个月为免租期（具体时间待定），【租金支付周期】按季支付。运营管理费与租金一同支付；【租金支付方式】乙方应自签订合同之日起三日内付清租赁期或首次支付期租金。乙方分期支付租金应于每个支付期前10日内，提前向甲方支付下一个承租期的租金。如乙方未按时足额支付到期租金，甲方有权提前解除合同；第六条运营管理：乙方须按季向甲方缴纳运营管理费。如遇当地政府或其他相关标准调整造成甲方运营管理费用成本发生变化时，以甲方通知或者公示的运营管理费标准为准。运营管理费为13元/月/平方米，与租金一同支付。第十一条违约责任：在合同有效期内，乙方若违约，导致本合同无法继续履行，乙方应支付租赁期间租金总额的50%作为违约金。如果违约金不足以偿付甲方因此遭受的损失，乙方须继续予以赔偿。若乙方未能按时缴纳租金，除应及时如数补交外，每逾期一日，应向甲方支付拖欠总金额10‰的滞纳金，乙方逾期交付租金超过七天，逾期交付电费、水费等公用事业费用超过十五天的，甲方有权停水、停电或单方终止合同，扣留乙方已交纳的保证金或押金作为违约金，并追究乙方相应责任，乙方须赔偿由此造成的甲方一切损失。第十三条租赁场地的返还：租赁合同期满或因其它原因提前终止租赁合同时，乙方须返还租赁场所，并负责撤除其在租赁场所内自行安装的设备、设施及商品（以下简称物品）后将其交还甲方。除自然消耗外，乙方应将租赁场所及其附属设备设施恢复原状交还甲方，双方应办理书面交接手续；第十五条合同的生效及其它：本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，至双方权利义务全部履行完毕后终止……”等其他内容。合同签订当日，被告刘珊交纳了三个月租金共计10416元。2017年3月2日，被告交纳了3个月运营管理费2184元。2017年3月2日原告将涉案租赁商铺交付给被告，被告于2017年4月15日开始营业。2018年1月28日，原告作出商场开业通知书，载明杨凌开皇广场定于2018年2月3日开业，被告在该商场开业通知书背面签字。2018年2月3日，杨凌开皇广场商场正式开业。2019年2月23日，原告向被告微信发送了催收租金及运营管理费的书面通知，限被告于2019年3月2日之前交纳以上费用，逾期未交以上费用，公司将通过诉讼按照合同约定追究违约责任，同时解除租赁合同。此后，被告仍未交纳租金及运营管理费。故原告起诉至法院。本院认为，本案争议焦点为：1、被告是否存在违约行为，商铺租金及运营管理费是否已达到给付条件，被告是否拖欠原告租金及运营管理费，若拖欠，具体金额是多少；2、双方签订的商铺租赁合同是否符合解除条件；3、合同约定的违约金是否过高，是否应予调整。本案中原告与被告签订的商铺租赁合同系双方自愿签订，并未违反法律行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。合同约定租金自开皇广场正式开业之日收取，商场正式开业当日往后一个月为免租期，租金按季支付，运营管理费与租金一同支付。原告提供的证据能够证明开皇广场于2018年2月3日正式开业，已符合约定的租金给付条件，被告应当按照合同约定支付租赁商铺租金；关于运营管理费，被告于2017年4月15日开始营业，原告提供了相应的管理等服务，被告应当按照合同约定支付运营管理费。合同签订后被告仅支付了3个月的租金及运营管理费，经原告催收后仍未支付拖欠租金及运营管理费，被告已构成违约，原告有权解除合同。故原告请求解除双方签订的商铺租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于下欠的租金及运营管理费的具体数额，按照原告开皇广场开业日期，扣除1个月免租期及被告已付的3个月租金10416元，被告仍下欠原告租金31248元（暂计算至2019年3月2日），自2019年3月3日起按照合同约定计算租金为116元/日至实际腾房之日止；运营管理费，扣除被告已付的3个月运营管理费2184元，被告仍下欠运营管理费12376元（暂计算至2019年2月28日），自2019年3月1日起按照合同约定计算运营管理费为24元/日至实际腾房之日止。故原告主张支付租金及运营管理费的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告承担违约金64162元，合同约定应支付租赁期间租金总额的50%作为违约金，该违约金过高，应当予以调整，由被告按照银行同期贷款利率支付违约金。涉案的商铺租赁合同自原、被告双方签字盖章之日已生效，被告辩称该租赁合同未生效的意见，本院不予采纳。原告提供的证据能够证明开皇广场于2018年2月3日正式开业的事实，被告辩称商场未正式开业，不符合支付租金及运营管理费条件的意见，缺乏事实依据，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告杨凌开皇商业运营管理有限公司与被告刘珊签订的《杨凌开皇广场商铺租赁合同》。二、被告刘珊支付原告杨凌开皇商业运营管理有限公司商铺租金31248元（暂计算至2019年3月2日），自2019年3月3日起按116元/日计算租金至被告实际腾房之日止；并支付违约金（以欠付租金为基数，从2018年6月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至本判决确定的履行期限届满之日止）。三、被告刘珊支付原告原告杨凌开皇商业运营管理有限公司运营管理费12376元（暂计算至2019年2月28日），自2019年3月1日起按24元/日计算运营管理费至被告实际腾房之日止。以上款项均于本判决生效后十五日付清。四、驳回原告杨凌开皇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2494元，减半收取1247元（原告已预交），由被告刘珊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  张艳萍二〇一九年七月四日书记员  徐泽华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1