贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初9217号原告：任平，女，汉族，1978年7月25日生，贵州省普安县给排水公司员工，住贵阳市观山湖区。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒，男，汉族，1987年8月5日生，该公司法务专员，住贵阳市云岩区。原告任平诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任平，被告宏益公司的委托诉讼代理人傅舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年5月31日签订的191631号《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告向原告返还购房款405102元并支付违约金114238.76元（暂计算至2019年5月1日，以405102元为基数按月利率0.6%计算从2015年6月1日起至返还全部购房款时止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年5月31日，原告与被告签订合同编号为191631的《商品房买卖合同》及补充协议，购买由被告开发的花果园项目M区5栋2层3号房，原告按约支付了全部购房款405102元。但被告未在合同约定的2017年12月31日前交付房屋。根据法律规定及合同约定，原告有权退房，解除双方所签合同，但合同约定的违约金明显过低，远低于原告由此造成的损失，原告请求按资金利息计算损失增加违约金。为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所诉。被告宏益公司辩称，1.根据补充协议7.3条，逾期交房约定的双方除斥期间已过，原告已丧失解除合同的权利，因此本案合同不应解除；2.住宅逾期交房解除合同的违约金合同第13条已有明确约定，不应调整，原告主张月0.6%没有依据；3.如果法院判决解除合同，为减少诉累，根据合同20.2条的规定，应该同时判决双方于判决生效后互相配合办理注销商品房买卖合同备案登记、房屋预告登记手续。本院经审理认定事实如下：2015年5月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为191631的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区第5栋1单元（5）2层3号商业用房，建筑面积为26.21平方米，总价款为405102元；付款方式及期限为：分期付款。原告应当在2015年5月31日前分期支付房价款。预付款：122102元。剩余房款283000元于2015年5月31日付清。合同第十一条及附件十二补充协议第五条对“交付时间及条件”约定为：出卖人应当在2017年12月31日向买受人交付该商品房；合同第十三条对“逾期交房责任”约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金。补充协议7.3条约定为：出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利。合同签订当日，原告向被告支付购房款405102元。后该房办理了预售合同备案登记，登记号为：Y16120821。因被告至今未向原告交付所购买房屋，原告遂起诉来院，提出如前诉请。上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、预售合同备案登记表、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，本院予以认定。本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同。合同签订后，原告按照合同约定于2015年5月31日将购房款405102元全部支付完毕。但被告未按合同约定于2017年12月31日将涉案商业用房交付原告，至今已超过180工作日。现原告起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》并退还购房款405102元。对此，被告辩称双方约定的除斥期间已过，原告已丧失解除合同的权利。因被告至今仍未向原告交付所购买的涉案房屋，违约事实继续存在，且原告通过诉讼方式已作出解除合同的意思表示，可以认定为按约履行了书面通知的义务，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。依据双方所签商品房买卖合同第十三条“逾期交房责任”：“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”的约定，原告有权选择退房。故原告的该主张符合合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金114238.76元（暂计算至2019年5月1日，以405102元为基数按月利率0.6%计算从2015年6月1日起至返还全部购房款时止）的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因本案系被告违约导致双方合同解除，而原告支付的购房款，长期被被告占用，由此产生的银行利息损失属于直接损失的范畴。双方合同约定退房违约金按已付购房款2%计算的标准显然过低，不能弥补原告的损失。故原告调整增加按中国人民银行同期贷款利率标准计算予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告任平与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年5月31日签订的合同编号为191631的《商品房买卖合同》及《补充协议》。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告任平购房款405102元并支付利息损失（以405102元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2015年5月31日起计算至本判决履行期限届满之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9960元，减半收取4980元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告任平已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告任平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇一九年七月十七日书记员  张 毅