广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终7878号上诉人（原审被告）：广州市广惠物业管理有限公司（以下简称广惠公司），住所地广州市越秀区。法定代表人：周育风，该公司经理。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱祖洪，男，1979年4月28日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：甘健志，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市道路扩建工程办公室（以下简称道路扩建办），住所地广州市仓边路。法定代表人：宋金峰，该办公室主任。委托诉讼代理人：侯汉杰，该办公室法律顾问。上诉人广惠公司因与被上诉人朱祖洪及原审第三人道路扩建办租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初24924号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人广惠公司的法定代表人周育风及委托诉讼代理人顾斐，被上诉人朱祖洪的委托诉讼代理人甘健志，原审第三人道路扩建办的委托诉讼代理人侯汉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广惠公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回朱祖洪的第二项、第三项、第四项诉讼请求；2、朱祖洪承担本案诉讼费用。事实和理由：一、根据朱祖洪本人与广惠公司法定代表人周育风的微信聊天记录显示，2018年8月17日当天下午双方已完成场地移交及水电对接，广惠公司移交了场地钥匙，并出示场地相关证照、合同等资料。朱祖洪已占有使用场地，并对场地进行了装修。业主从未阻止过包括朱祖洪在内的租户入场，更从未妨碍过朱祖洪正常使用场地。广惠公司已在签订商铺租赁合同时明确告知该场地不能用于餐饮经营，并已提供与业主签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》的复印件给朱祖洪，朱祖洪对场地用途限制的清楚知悉。因此，一审法院不应仅以单方陈述作为定案依据。二、朱祖洪主张合同解除的原因是无法进场装修以及场地未交付，一审未查明场地交付问题，反而故意引导朱祖洪将焦点转至餐饮经营用途的问题，显然存在不公。朱祖洪欠租在先，完全是违约背信行为。商铺出租时，广惠公司已告知商铺不能用做餐饮经营，朱祖洪并未提出异议。朱祖洪辩称：不同意广惠公司的上诉请求以及事实理由，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，在广惠公司没有证据证明涉案场地符合租赁合同约定的使用性质的前提下，朱祖洪承租的涉案场地至今不能进场装修以及进行后续的经营，本案涉案合同的目的无法实现。一审判决解除合同，由广惠公司返还朱祖洪押金、首期租金及水电保证金等依法有据。道路扩建办述称：本案主要是朱祖洪与广惠公司之间的纠纷，由法院裁决。2018年9月18日，朱祖洪向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除朱祖洪、广惠公司于2018年8月16日签订的《房屋租赁合同》；2.广惠公司返还押金398310元；3.广惠公司返还收取租金132770元；4.广惠公司返还水电保证金100000元；5.广惠公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：朱祖洪提交的《广州市房地产权属证明书》(复印件)显示天河区xx路471号、471号之一至之四的权属人为道路扩建办，建筑面积为100646．55平方米。2018年8月16日，朱祖洪(承租人／乙方)与广惠公司(出租人／甲方)签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定：甲方同意将其拥有的广州市天河区xx路471号南区06、07铺(以下简称涉案商铺)出租给乙方作商业使用，房屋建筑面积为781平方米左右；租赁期限为2018年9月1日至2023年8月31日；其中2018年9月1日至2018年9月30日为免租期，2018年10月1日至2019年8月31日期间租金为每月132770元；乙方需在签署本合约之时向甲方支付押金398310元、首期租金132770元、水电保证金100000元等内容。上述合同签署后，朱祖洪向广惠公司支付押金398310元、首期租金132770元、水电保证金100000元，广惠公司亦向朱祖洪开具相应收据。朱祖洪称其承租涉案商铺用于开办餐饮业，在签订《租赁合同》时，广惠公司口头承诺将可以协助朱祖洪办理餐饮所需的证照，朱祖洪要求广惠公司出示其与业主之间的租赁合同，但广惠公司予以拒绝；因涉案商铺并未上锁，朱祖洪于2018年8月17日委托装修公司进入涉案商铺进行勘查时得知涉案商铺无法经营餐饮，且广惠公司拖欠业主租金的事实；《租赁合同》签署至今，广惠公司未向其交付涉案商铺。广惠公司称其向道路扩建办的委托管理方广州市保障性住房事务中心(以下简称保障中心)签订了租赁合同，后其经保障中心的同意将涉案商铺转租给朱祖洪；广惠公司已于2018年8月17日将涉案商铺交付给朱祖洪使用，但双方并未签署交接文件；广惠公司从未向朱祖洪作出口头承诺，且朱祖洪办证并无障碍，根据《租赁合同》约定，涉案商铺仅可以进行商业使用，至于是否可以做餐饮，广惠公司不清楚；涉案商铺是商业性质，只可以做轻微的餐饮，不可以作重型餐饮，广惠公司已将此情况明确告知朱祖洪；《租赁合同》所约定的商业用途不包括餐饮，且朱祖洪签署《租赁合同》时并未告知其承租涉案商铺是做何经营，只是说先把租赁合同签订下来。为此，广惠公司提交其与保障中心于2018年2月26日签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》【载明：保障中心将广州市天河区xx路471号101、102单元出租给广惠公司作商业用途(除餐饮业、娱乐业、旅业、仓储、加工厂和有关法律法规不允许经营的行为外)使用，建筑面积为2574．8712平方米；租赁期限为5年，即2018年3月3日至2023年3月2日；等内容】。鉴于朱祖洪、广惠公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限已超出被告与保障中心签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》所约定的租赁期限，一审法院向朱祖洪、广惠公司释明《租赁合同》超出2023年3月2日起的部分(即2023年3月3日至2023年8月31日)属无效合同，经一审法院释明，朱祖洪坚持原诉请。一审法院认为：如前所述，《租赁合同》超出原租赁期限部分(即2023年3月3日至2023年8月31日)属无效合同，朱祖洪主张解除《租赁合同》的上述部分，与事实不符，一审法院不予支持。《租赁合同》未超出原租赁合同期限部分(即2018年9月1日至2023年3月2日期间)是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。朱祖洪已依约支付押金398310元、首期租金132770元、水电保证金100000元，故广惠公司应向朱祖洪交付适格的租赁场地。其一，朱祖洪承租涉案商铺用于餐饮业，应属于《租赁合同》约定的商业用途，符合合同约定，广惠公司称涉案商铺不可用作餐饮并抗辩该商业用途不包括餐饮业，缺乏依据，亦不符合日常生活常理；其二，根据广惠公司提交的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》，明确约定广惠公司承租的包括涉案商铺在内的场地不得用作餐饮，广惠公司称其已明确告知朱祖洪，但并未就此提交相应证据，且与广惠公司关于涉案商铺仅可以进行商业使用，但不清楚是否可以做餐饮的陈述及朱祖洪办证并无障碍的陈述相互矛盾。综上分析，广惠公司并未向朱祖洪交付适格的租赁场地，且广惠公司亦明确涉案商铺不能经营餐饮，故朱祖洪主张解除《租赁合同》(租赁期限为2018年9月1日至2023年3月2日)并要求广惠公司返还已支付的押金398310元、首期租金132770元、水电保证金100000元，具有事实和法律依据，予以支持。道路扩建办经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年2月25日作出如下判决：一、解除朱祖洪与广州市广惠物业管理有限公司于2018年8月16日签订的《房屋租赁合同》(期限为2018年9月1日至2023年3月2日)；二、广州市广惠物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向朱祖洪返还押金398310元、首期租金132770元、水电保证金100000元，共计631080元；三、驳回朱祖洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。案件受理费76914元，由朱祖洪负担6705元、由广州市广惠物业管理有限公司负担70209。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定涉案《租赁合同》未超出原租赁合同期限部分(即2018年9月1日至2023年3月2日期间)属有效合同正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。被上诉人朱祖洪承租涉案商铺用于餐饮业，属于涉案《租赁合同》约定的商业用途，符合合同约定，上诉人广惠公司称涉案商铺不可用作餐饮并抗辩该商业用途不包括餐饮业，缺乏依据，亦不符合日常生活常理。另一方面，根据上诉人广惠公司提交的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》，明确约定其承租的包括涉案商铺在内的场地不得用作餐饮，上诉人广惠公司称其已明确告知被上诉人朱祖洪，但并未就此提交相应证据，且与其关于涉案商铺仅可以进行商业使用，但不清楚是否可以做餐饮的陈述及被上诉人朱祖洪办证并无障碍的陈述相互矛盾，亦与其关于涉案商铺是商业性质，只可做轻微的餐饮不可做重型餐饮的陈述前后不一。因此，一审判决认定上诉人广惠公司并未向被上诉人朱祖洪交付适格的租赁场地，被上诉人朱祖洪主张解除涉案《租赁合同》(租赁期限为2018年9月1日至2023年3月2日)并要求上诉人广惠公司返还已支付的押金398310元、首期租金132770元、水电保证金100000元具有事实和法律依据而予以支持并无不当。综上，上诉人广惠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10110.8元，由上诉人广州市广惠物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年七月三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿