江西省婺源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1130民初188号 原告（申请执行人）：徐虹，女，1962年12月2日出生，汉族，江西省婺源县人，住江西省婺源县。 委托诉讼代理人：郑美玲，江西学林律师事务所律师。 被告（案外人）：汪正同，男，1993年8月25日出生，汉族，江西省婺源县人，住江西省上饶市婺源县。 被告（案外人）：饶梦莹，女，1991年2月14日出生，汉族，江西省修水县人，住江西省九江市修水县，系被告汪正同配偶。 以上二被告共同委托诉讼代理人：汪德金（系被告汪正同父亲），男，住江西省上饶市婺源县。 被告（被执行人）：婺源县安泰房地产开发有限责任公司，住所地江西省上饶市婺源县锦屏路，统一社会信用代码：91361130756756959P。 法定代表人：汪大忠（已死亡），系该公司董事长。 委托诉讼代理人：程桂林，婺源县城郊法律服务所法律工作者。 原告徐虹与被告汪正同、饶梦莹、婺源县安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐虹及其委托诉讼代理人郑美玲，被告汪正同、饶梦莹的委托诉讼代理人汪德金，被告安泰公司的委托诉讼代理人程桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐虹向本院提出诉讼请求：1．依法判决本院查封的坐落于婺源县紫阳镇源头路6号C地项目中的3-201号、3-202号，储104、储105房屋系被告安泰公司所有；2．依法判决对上述房产继续执行；3．本案诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，徐虹放弃第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：依法准许对（2016）赣1130执647号执行裁定书中查封的房产继续执行。事实与理由：1．原告与被告安泰公司民间借贷纠纷的法律文书己生效，对其公司财产申请执行是正确的。因涉案查封的房产没有网签备案，没有过户，产权是公司的，即使他人挂靠也不能否认是公司的房产；2．被告汪正同、饶梦莹认为其己经实际占有、已支付房款、未过户不是其过错对抗原告查封房产的理由不充足。①因被告汪正同、饶梦莹是公司法定代表人汪大忠的孙子和孙媳，其实际占有不是购买的占有。②被告汪正同、饶梦莹年纪轻轻，不可能有钱支付房款。③房屋没有过户是公司的错，也是被告汪正同、饶梦莹过错，该房产建成多年，一直未网签、备案。3．原告申请执行在先，被告汪正同、饶梦莹签订合同在后，原告2018年12月6日申请查封，被告签订合同在2018年12月18日。综上，三被告的理由不足以排除原告申请查封执行。为维护自身合法权益，故依法提起诉讼，请求判如所请。 汪正同、饶梦莹辩称，1．（2019）赣1130执异1号执行裁定书已经产生法律效力，原告的诉讼请求依法均应予以驳回；2．被查封房产的现状完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条规定，其事实、证据和理由依法完全可以抗拒法院的查封；3．原告陈述的事实与理由均无证据证明。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 安泰公司辩称，1．（2019）赣1130执异1号执行裁定书已经产生法律效力，原告的诉讼请求依法均应予以驳回；2．原告申请执行的被执行对象错误，应当向真正向其借款并使用了其借款的弋阳项目的140多个投资人主张债权，依法查封和执行债务人在弋阳人和家园项目上的房产；3．婺源县人民法院已经查封的涉案房屋不是安泰公司的房产；4．案外人提供了足以对抗查封的事实和证据，证据的三性完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第五条第（八）项的规定,即使被查封房产是安泰公司的，依据此规定和客观事实，也必须中止查封；5．原告陈述的事实与理由均无证据证明；6．（2016）赣1130执647号执行裁定书违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 安泰公司为自然人独资的有限责任公司，该公司成立于2003年12月9日，法定代表人汪大忠于2017年8月份死亡，被告汪正同为汪大忠的孙子。 2003年10月27日，汪金海、曹竞文、程卫民等28个自然人通过竞拍取得源头路6号C地的国有土地使用权。因政策规定自然人不能从事房地产开发，汪金海、曹竞文、程卫民等人通过挂靠安泰公司的方式，于2003年12月29日以该公司名义与婺源县土地市场交易管理所签订拍卖成交确认书。2004年1月2日，安泰公司与婺源县土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》并办理土地登记审批手续，同年1月14日办理了建设工程规划许可证，建设项目为商住综合楼。2007年10月22日，汪金海、曹竞文、程卫民代表其他合伙人（甲方）与安泰公司（乙方）签订《地产挂靠委托建设协议书》，协议约定“因合伙业需要，甲方出资购买使用权登记在乙方名下的位于源头路的1450平方米土地，并以乙方名义办理建设许可证和房屋销售等开发相关手续，其实际权益属甲方所有…三、甲方向乙方支付挂靠委托建设代理费3万元整…凡因甲方因素涉及乙方的相关费用支出全部由甲方负担；四、甲方负责办理土地使用、建设许可、工程质量监理、房屋预售、购房者产权证等相关手续，负责协调相关部门的关系”等内容。2010年7月份，项目开始动工建设。2011年10月27日，该项目竣工验收合格，现名为“人和大楼”、聚源小区5＃楼，业主于2012年开始入住，但因各种原因一直未能办理产权登记。 2018年4月2日，婺源县政府办公室发布婺府办字（2018）42号文件，即《婺源县人民政府办公室关于印发婺源县源头路“人和大楼”和县自来水公司供水调度大楼开发建设历史遗留问题协调会议记录摘要的通知》，其中对“人和大楼”开发建设历史遗留问题的处置意见是“为了妥善解决历史遗留问题，会议原则上同意：1．由安泰公司自行向县气象局申办防雷验收手续，按规定缴纳有关税费；2．由县房管局、县国土资源局为购房户办理房屋产权登记”。2018年8月20日，安泰公司和投资的28个自然人向婺源县政府提交《关于请求对源头路6＃C地的开发税务历史遗留问题进行客观处置的报告》，请求能合法、客观、妥善地处理项目的涉税问题。2018年9月22日，安泰公司向各业主发出《关于统一收取缴纳不动产登记税费、统一集中办理房屋产权登记的紧急通知》，该通知中确认各业主税费统一交纳到公司指定的董正龙尾号为2194的中国工商银行账户、公司只向产权登记申请人（购房人）收取上述税费并代缴，业主凭交纳税费给公司或税务机关的资金进账凭证签订商品房买卖合同等内容。2018年10月13日，婺源县税务局办公室发布婺源税办抄字（2018）1号抄告单，同意安泰公司开发的源头路“人和大楼”项目按2014年自行申报价格计算补缴营业税、税款足额缴纳后才可开具增值税发票等内容。2018年10月15日，安泰公司向县房管局提交《关于请求对源头路6＃C地地上房产销售合同进行书面备案的申请》。2019年1月10日，安泰公司向不动产登记中心提交申请报告，申请办理房产初始登记。 2016年10月31日，原告以安泰公司为被告向本院提起诉讼，要求安泰公司归还借款1306610元及利息231968元，本院于2016年11月7日作出（2016）赣1130民初1226号民事调解书，确认安泰公司于2016年11月14日前偿还原告借款1306610元及利息。因安泰公司未按照调解书约定的期限履行，原告依据（2016）赣1130民初1226号民事调解书向本院申请查封安泰公司开发的源头路6号C地项目中的3-201、3-202、储104、储105房屋，本院于2018年12月6日作出（2016）赣1130执647号执行裁定书，裁定查封上述房产，该裁定书于2018年12月21日送达给安泰公司。被告汪正同、饶梦莹于2019年1月3日提出执行异议，本院于2019年1月17日作出（2019）赣1130执异1号执行裁定书，裁定中止对（2016）赣1130执647号执行裁定查封的涉案房产的执行，并于2019年1月17日送达给双方当事人。 另查明，案涉房产于2012年4月进行用水开户，2018年4月12日进行用电立户，用户名均为汪正同。汪正同与饶梦莹于2018年9月12日办理结婚登记手续,双方约定将案涉房产3-201室登记在饶梦莹名下。2018年10月1日，汪正同、饶梦莹与安泰公司签订案涉房产的商品房买卖合同，合同总价款为743166元。2018年12月11日，案涉房产缴纳不动产税费合计35387元。2019年1月21日，税务部门出具税收完税证明，证明案涉房产缴纳契税、印花税合计13605.92元。 本案争议的焦点是:一是案涉房产是否属于被告安泰公司所有，二是被告汪正同、饶梦莹对涉案房屋是否享有民事权益，该权益能否排除法院的强制执行。 本院认为。 （一）案涉房产属于被告安泰公司所有。理由如下： 1．本案争议房产所有权属于不动产物权，应当按照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定确定其权属。《物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力…”，第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明…”，本案中，根据审理查明的事实，涉案项目土地使用权、建设工程规划许可证均登记在安泰公司名下，申请办理的不动产初始登记也是登记在安泰公司名下。 2．即使汪金海、曹竞文、程卫民等28位自然人将土地登记到安泰公司名下挂靠开发属实，且安泰公司认可上述自然人对争议房产享有所有权，也不能以此对抗第三人。首先，不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，该公示目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属和变动，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。本案中，涉案房产系由安泰公司登记开发，该登记不仅是在法律上明确了安泰公司享有的物权，也是对外向第三人宣告安泰公司享有的物权，第三人无从知悉亦无义务去了解投资人与安泰公司之间的法律关系。其次，城市房地产开发和建筑管理法律法规禁止个人采用借用企业资质、挂靠等手段进行房地产开发，汪金海、曹竞文、程卫民等28位自然人采用将土地登记到安泰公司名下挂靠的方式开发不为法律所允许，如果认定汪金海、曹竞文、程卫民等28位自然人对争议房产享有所有权，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。再者，《物权法》第十七条规定“…不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，可知如果属于登记错误，可以根据物权法的规定进行更正或者提出更正诉讼，但本案是汪金海、曹竞文、程卫民等28位自然人自愿同意将该土地使用权登记在安泰公司名下，不属于登记错误情形。 （二）被告汪正同、饶梦莹对涉案房屋享有民事权益，该权益能够排除法院的强制执行。理由如下： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案中，根据审理查明的事实，涉案房产被查封时间是2018年12月21日，在此之前，案涉房产符合上述规定情形。 1．被告汪正同、饶梦莹在本院查封前已经支付全部购房款。 案涉房产的合同总价款为743166元，被告称支付购房款及相关费用合计1369383.2元，根据其提交的证据以及原告的质证意见，本院经审查认定被告支付的购房款合计763383.2元，予以采信的证据有：①2003年12月15日的收据和2010年8月9日的收款收据，证明被告以入股金16万元抵付购房款；②2011年12月10日的收款收据，证明被告以股份分红14.86332万元抵付购房款；③汇入董正龙尾号2194银行账户中的六笔，即2018年11月5日5万元、2018年11月8日4万元、2018年11月28日28万元、2018年12月3日的1.475万元、2018年12月19日1.5万元和5.5万元。对于被告提交的其他支付购房款证据，不予采信。 2．被告汪正同、饶梦莹在本院查封前已经实际占有案涉房产。 根据被告提交的案涉房产水电开户情况及使用现状，案涉房产于2012年4月进行用水开户，2018年4月12日进行用电立户，用户名均为汪正同。2018年10月1日签订书面的商品房买卖合同，并在2018年12月21日前装修入住，可认定被告汪正同、饶梦莹在本院查封之前已合法占有案涉房产。 3．案涉房产在本院查封前未办理过户登记不是被告汪正同、饶梦莹的过错。 根据2018年4月2日的《婺源县人民政府办公室关于印发婺源县源头路“人和大楼”和县自来水公司供水调度大楼开发建设历史遗留问题协调会议记录摘要的通知》、2018年8月20日《关于请求对源头路6＃C地的开发税务历史遗留问题进行客观处置的报告》、2018年10月13日的《婺源税办抄字（2018）1号》以及安泰公司缴纳税费发票的领用记录，可知被告汪正同、饶梦莹对案涉房产在被查封前未办理过户手续无过错。 综上，被告汪正同、饶梦莹对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，本案为原告对本院（2019）赣1130执异1号执行裁定不服提起的申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，原告要求准予对本院（2016）赣1130执647号执行裁定书中查封的房产（即源头路6号C地项目中的3-201、3-202、储104、储105）继续执行的诉讼请求，应不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下： 驳回原告徐虹的诉讼请求。 案件受理费11232元，由原告徐虹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 长  王 芳 人民陪审员  刘美清 人民陪审员  詹萍芳 二〇一九年七月八日 书 记 员  孙文美