广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初3959号原告：胡奕余，男，1972年11月2日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。委托代理人：王德虎、傅于佳，北京市炜衡（广州）事务所律师、实习律师。被告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：张晓峰。委托代理人：苏文卿、黄秋敏，广东济方律师事务所律师。原告胡奕余诉被告广州市东凌房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡奕余的委托代理人王德虎、傅于佳以及被告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）的委托代理人黄秋敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡奕余向本院提出诉讼请求：一、解除原被告之间签订的《委托装修协议》；二、被告退还实际装修价值与约定的装修价值的差价暂定69399元（具体以装修造价鉴定结果为准）；三、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年12月4日，被告与原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的广州市增城区永宁街香景二街9号3004房。后来双方又签订《委托装修协议》，约定原告委托被告对该商品房进行装修，装修总价款为482739元。签订协议后，原告依约支付装修款152739元，但被告至今仍未向原告提供装修图纸、预算，剥夺原告的知情权及参与权。原告多次前往房屋现场查看，发现房屋内装修存在很多问题，被告所提供的实际装修价值与约定的装修价值相差悬殊。原告认为，原告已经付清装修款，被告提供的实际装修价值与约定的装修价值相差很大，其行为已经构成违约，导致原告产生高额的返修费用。从《委托装修协议》来看，属于承揽合同、委托合同，因此原告作为定作人可以随时解除合同。为此，原告诉至法院，请求判令所请。被告东凌公司辩称：一、《委托装修协议》不符合一般装修合同的特征，其约定的装修款属于购房款的一部分，因此该协议并非独立的装修合同，原告不享有单方解除权。且根据《委托装修协议》第二条第三款的约定可知，《委托装修协议》完全异于日常的装修合同。《委托装修协议》的装修款属于购房款的一部分，原告对此是知情并认可的。当时涉案房屋的周边市场单价不低于2万元，而原被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的单价仅为12838.05元，远低于市场价。而结合增加装修款后的房屋总价是符合市场价的。原告作为完全行为能力人，对此应有合理判断，且被告的销售人员也在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》和《委托装修协议》的同时进行了合理的说明。二、被告不存在任何违约行为，原告不享有合同法第九十四条的解除权。涉案房屋的交付时间尚未至，装修也尚未完工，因此原告所主张的装修存在很多问题，实际装修价值与约定的装修价值相差悬殊缺乏事实基础。三、《委托装修协议》是《广州市商品房买卖合同（预售）》的一部分，两者存续有一体性，原告不能仅要求解除《委托装修协议》而维持《广州市商品房买卖合同（预售）》。经审理查明：广州市增城区国土资源和规划局出具的产权情况表显示，位于广州市增城区永宁街香景二街9号3004房房的建筑面积为107.53平方米，合同状态为预告。2017年12月4日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市增城区永宁街香景二街9号3004房。上述合同约定“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1069923元……第十三条房屋交付甲方应当在2019年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。另，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）就涉案房屋签订一份《委托装修协议》，约定“……现甲方委托乙方对该商品房进行装修。……第一条装修款及其支付……1.2本次装修的总价款为人民币482739元，该费用包括了因本次装修产生的设计、人工、材料、管理、利润等所有费用，甲方完全认可该项款项的合理性，无任何异议。1.3甲方选择以下第2种付款方式支付装修款：……（2）甲方在签订本协议前支付装修款总额的30%，即152739元；甲方在2018年12月4日前支付装修款总额的70%，即330000元。……第二条装修交付2.1为方便甲方收楼，在乙方根据该商品房的买卖合同约定将该商品房交付给甲方前，甲方同意乙方或乙方指定的装修公司提前进入该商品房进行本次装修，本次装修的交付时间是2019年11月30日。2.2乙方不另行通知甲方交付本次装修的时间，甲方应自行按照前述时间前往办理装修交付手续。如甲方逾期办理装修交付手续的，视为乙方已将符合约定的装修交付给甲方。2.3交付时，如装修存在质量问题的，由乙方按照本协议约定及法律规定履行装修质量保修义务。甲方不得以装修存在质量问题、装修实际价值低于约定价值而拒绝接收乙方的装修或要求乙方退还装修款，或拒绝接收该商品房，否则引起的相关损失和责任均由甲方自行承担。……第三条双方的其他权利和义务3.3乙方为完成本次装修具有转委托权，甲方无异议。除本协议另有相关约定外，本协议一经签署生效，任何一方不得单方撤销、解除，已收款项不再退还。……第五条其他5.1甲方确认在签订本协议之前已详细阅读所有条款，乙方已给予甲方充分提示、解释、说明，甲方对本协议内容无任何误解，双方自愿订立本协议。……5.4本协议附件是本协议的组成部分，本协议经双方签字盖章后生效……”。协议后附装修标准。庭审中，一、原、被告双方均确认，（一）被告已经付清《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款以及《委托装修协议》约定的第一期款项152739元，尚未支付第二期款项330000元。（二）涉案房屋尚未交付给原告使用。二、原告在法庭辩论终结前，增加一项诉讼请求为，确认《委托装修协议》第2.3条中的“甲方不得以装修存在质量问题、装修实际价值低于约定价值而拒绝接收乙方的装修或要求乙方退还装修款，或拒绝接收该商品房，否则引起的相关损失和责任均由甲方自行承担。”以及第3.3条中“除本协议另有相关约定外，本协议一经签署生效，任何一方不得单方撤销、解除，已收款项不再退还”属于无效的格式条款。对此，被告答辩认为，《委托装修协议》是《广州市商品房买卖合同（预售）》的一部分，两者的存续具有一体性。三、原告陈述以下，《委托装修协议》未签署日期，其记不清何时签署的协议，但不是在签署《广州市商品房买卖合同（预售）》当天签署的。《委托装修协议》是被告提供给原告签署的，其提供给原告要求原告签署该协议，作为购买涉案房屋的条件。三、被告陈述以下，《委托装修协议》是在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》同一天签署的，签署前已经告知原告涉案房屋的总房款是包括《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款以及《委托装修协议》约定的装修款。因此《委托装修协议》中并未对装修的品牌、单价等具体内容进行约定。四、就原告的第二项诉讼请求，原告向本院提交了对房屋实际装修价值的鉴定申请。本院认为：原、被告就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同》以及签订《委托装修协议》，该两份合同均由被告提供给原告签订，而且《委托装修协议》中条款约定简单，既缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同》以外另行订立并履行独立的装修合同，而是涉案房屋实际为带装修出售，所约定的装修费用所反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原被告签订的《委托装修协议》为虚假意思表示，并未真正履行，应为无效合同。而协议中的第2.3条“甲方不得以装修存在质量问题、装修实际价值低于约定价值而拒绝接收乙方的装修或要求乙方退还装修款，或拒绝接收该商品房，否则引起的相关损失和责任均由甲方自行承担。”以及第3.3条“除本协议另有相关约定外，本协议一经签署生效，任何一方不得单方撤销、解除，已收款项不再退还。”并非涉及权利义务的清洁条款，因此基于《委托装修协议》无效，上述条款内容亦归于无效。但原告以上述内容系格式条款为由主张无效，依据有误。原告主张《委托装修协议》为承揽合同、委托合同，其可以随时解除合同为由要求解除《委托装修协议》，缺乏依据，本院不予支持。原告主张要求被告退还装修价值差价，无事实和法律依据，本院亦不予支持。原告据此申请装修价值鉴定，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告胡奕余和被告广州市东凌房地产开发有限公司签订的《委托装修协议》中第2.3条的“甲方不得以装修存在质量问题、装修实际价值低于约定价值而拒绝接收乙方的装修或要求乙方退还装修款，或拒绝接收该商品房，否则引起的相关损失和责任均由甲方自行承担。”以及第3.3条的“除本协议另有相关约定外，本协议一经签署生效，任何一方不得单方撤销、解除，已收款项不再退还。”无效；二、驳回原告胡奕余的其他诉讼请求。本案案件受理费767元，由原告胡奕余负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年七月九日书记员  王燕芳