贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初4200号原告：邹维芹，女，1966年3月2日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：滕德强，贵州舸林律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊毅，贵州舸林律师事务所实习律师。被告：遵义市天街物业服务有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区中山路中山大厦二期综合楼。法定代表人：张萍，公司经理。委托诉讼代理人：陈志勇，男，公司员工。原告邹维芹与被告遵义市天街物业服务有限公司（以下简称“天街物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹维芹的委托诉讼代理人滕德强、熊毅，被告天街物业公司的委托诉讼代理人陈志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹维芹向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付从2018年4月1日起至2019年3月31日租金21582元，截止2019年3月31日的违约金21420元，以上合计43002元；2.请求判令被告从2019年4月1日起至2019年5月21日，按161.86元/天的标准向原告支付违约金，从2019年5月20日起，按215.82元/天的标准向原告支付违约金，直至付清租金之日止；3.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实及理由：2008年9月，原告购买了遵义市中山路中山大厦裙楼的“纽摩YOHO”商场第三层第8、25号商铺，总价款为253917元，开发商在销售商铺时允诺将前述商铺交由被告统一招商管理、对外租赁，原告与被告签订《委托经营管理协议书》两份，约定原告将上述商铺交由被告进行2008年9月30日统一经营管理，委托期限为十年，即2009年3月31日起至2019年3月31日止，收益标准按照总房款计算，其中前两年收益在支付购房款时进行扣减，第三年起至第六年末，租金分别为11746元/年、9202元/年；第七年起至第十年末，租金为112101元/年、112101元/年。支付方式为每季度支付一次，具体时间为每季度末前10天。如被告逾期60日支付原告委托经营收益，视为违约，被告自违约之日起每日按拖欠该季度委托经营回报总额的百分之一向原告支付违约金。后被告依约向原告支付租金至2018年第一季度，但未支付2018年4月1日起至2019年3月31日止的租金。原告等业主购买商铺后，统一将商铺交由被告招商、运营、管理，并按购买价款的比例计算、支付经营收益，双方之间形成的是租赁合同关系。被告向原告支付的经营收益，实质是租金。因被告未按约定支付租金，拖欠时间长达一年多，经原告多次催收无果，原告特向人民法院提起诉讼。被告天街物业公司辩称，原告与被告签订的是委托经营管理书，被告已在2018年3月前将经营情况告知原告并解除协议，被告在2018年3月支付了租金，并且多支付了一个月租金作为对业主的补偿。被告通过书面快递形式告知原告收回商铺，双方当事人之间是委托合同关系不是租赁合同关系。本院经审理认定事实如下：2008年9月30日，原告与被告签订《委托经营管理协议书》两份，双方约定原告将其所有的位于遵义市××岗区中山路中山大厦裙楼的“纽摩YOHO”商场第三层第8、25号商铺委托交给被告经营管理；委托经营期限为10年，自2009年3月31日起至2019年3月31日止；前两年商铺的经营收益总额分别为22780元、17847元，第三年起至第六年末商铺的委托经营回报分别为11746元/年、9202元/年，第七年起至第十年末每间商铺的委托经营回报分别为112101元/年、9481元/年，从第三年起经营收益每季度支付一次，具体支付时间为每季度末前十天；若乙方（天街物业公司）逾期60日支付甲方委托经营收益，视为违约，乙方自违约之日起每日按拖欠该季度委托经营回报总额的百分之一向甲方（邹维芹）支付违约金。双方签订前述合同后，原告按约将商铺交付被告经营管理，被告向原告支付了经营收益至2018年3月1日止，自2018年4月1日起未再支付经营收益。本院认为，根据原告邹维芹与被告天街物业双方签订的两份《委托经营管理协议书》中商铺经营管理的内容及经营收益的支付形式，原告与被告之间应当认定为租赁合同关系，其中的委托经营收益实质为租金。被告在法庭审理中主张其已向原告邮寄通知函解除租赁合同，但根据双方提交的证据，双方当事人并未提前协商一致解除租赁合同关系，被告也未根据两份《委托经营管理协议书》获得租赁合同解除权，故其向原告邮寄解除合同通知函的行为达不到解除双方当事人租赁合同的法律效果。在租赁期限内，被告累计未按约支付原告四个季度（即一年）租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，被告应当按照合同约定向原告支付租金，故本院对原告请求被告支付21582元（12101元+9481元）租金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的《委托经营管理协议书》中“从第三年起经营收益每季度支付一次，具体支付时间为每季度末前十天；若乙方（天街物业公司）逾期60日支付甲方委托经营收益，视为违约”的约定，2018年度第二、三、四季度以及2019年第一季度租金支付的截止时间分别为2018年6月20日，2018年9月20日2018年12月21日、2019年3月21日，每季度租金总额为5395.50元（21582元÷4），但被告一直未按约支付租金，分别就前述支付租金的截止时间六十日后构成违约。双方约定“乙方（即被告）自违约之日起每日按拖欠该季度委托经营回报总额的百分之一向甲方（即原告）支付违约金。”，被告天街物业公司向本院主张调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”以及第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率为超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，决定被告天街物业按照月利率2%的标准向原告邹维芹支付违约金。2018年第二季度租金被告自2018年8月20日（2018年第二季度租金支付截止日后六十日）起构成违约，截止2019年3月31日，产生违约金802.13元（5395.50元×2%×7个月11天）；2018年第三季度租金被告自2018年11月20日（2018年第三季度租金支付截止日后六十日）起构成违约，截止2019年3月31日，产生违约金471.21元（5395.50元×2%×4个月11天）；2018年第四季度租金被告自2019年2月20日（2018年第四季度租金支付截止日后六十日）起构成违约，截止2019年3月31日产生违约金143.88元（5395.50元×2%×1个月11天）；自2019年4月1日起至2019年5月20止，被告每月应当以2018年度后三季度应支付的租金总额16186.50元（5395.50元×3）的2%向原告支付违约金，即539.55元（16186.50元×2%×1个月20天），以上违约金共计1956.77元。自2019年5月21日起，被告每月应当按照2018年第二至四季度与2019年第一季度的应付租金总额21582元（5395.50元×4）的2%向原告支付违约金至租金付清之日止，即431.64元/月。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款之规定，判决如下：一.被告遵义市天街物业服务有限公司于判决生效后十日内向原告邹维芹支付2018年4月1日起至2019年3月31日止租金21582元；二.被告遵义市天街物业服务有限公司于判决生效后十日内向原告邹维芹支付截止2019年5月20日的违约金1956.77元；自2019年5月21日起，按431.64元/月向原告邹维芹支付违约金至租金付清之日。三.驳回原告邹维芹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，减半收取计440元，由被告遵义市天街物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  王珏二〇一九年七月八日法官助理王骏书记员彭中艳