四川省南充市顺庆区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）川1302行初2号 原告：张元，男，汉族，生于1974年10月26日，住南充市顺庆区。 原告：何益梅，女，汉族，生于1976年8月7日，住南充市顺庆区。 二原告共同委托代理人：魏民，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：南充市自然资源和规划局，住所地南充市顺庆区万年西路。 法定代表人：陈正泽，该局局长。 委托代理人：何德成，四川旺川律师事务所律师。 第三人：南充市房地产管理局，住所地南充市顺庆区市政府新区4号楼。 法定代表人：杨长久，该局局长。 委托代理人：范锡兵，该局工作人员。 委托代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。 第三人：罗川，男，汉族，生于1987年9月22日，住南充市顺庆区,现在四川省广元监狱服刑。 委托代理人：樊新屏，四川助民律师事务所律师。 第三人：南充农业融资担保有限责任公司，住所地顺庆区铁荣路50号。 法定代表人：贾晓红，公司董事长。 委托代理人：肖丽萍，四川首力律师事务所律师。 第三人：毛丹，女，汉族，生于1984年7月22日，住南充市高坪区。 第三人：姚志恒，女，汉族，生于1977年4月17日，住南充市顺庆区。 原告张元、何益梅诉被告南充市自然资源局和规划局（以下至判决主文前简称市资源局）、第三人南充市房地产管理局（以下至判决主文前简称市房管局）、罗川、南充农业融资担保有限责任公司（以下至判决主文前简称农担公司）、毛丹、姚志恒房屋登记管理行政登记行为一案，本院于2018年3月29日作出（2017）川1302行初130号行政判决书，农担公司不服，向南充市中级人民法院提起上诉。南充市中级人民法院经审理，于2018年8月30日作出（2018）川13行终123号行政裁定书，裁定撤销本院（2017）川1302行初130号行政判决书，发回本院重审。本院于2019年1月7日重新立案，依法向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月23日公开开庭审理了本案。原告张元、何益梅及其委托代理人魏民，被告市资源局委托代理人何德成，第三人市房管局委托代理人范锡兵、韩桂，第三人罗川委托代理人樊新屏，第三人农担公司委托代理人肖丽萍到庭参加诉讼，第三人毛丹、姚志恒经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：一.请求确认市房管局将座落于南充市顺庆区的房屋登记在罗川名下的行政行为违法；二.请求将前述违法登记予以撤销，并由被告将南充市顺庆区的房屋所有权更正登记在二原告名下，所有权方式为二原告共同共有；三.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：因第三人市房管局工作人员张若愚严重失职，导致二原告在2014年8月期间出售个人名下房产（该房产坐落于南充市顺庆区）时被第三人罗川实施诈骗得手，以至于该房产被登记在了罗川名下，张若愚的这一严重渎职行为经过顺庆区法院、南充市中级法院的审理之后被最终定性为“玩忽职守罪”，并处以了刑罚。原告认为市房管局工作人员张若愚在履行职务的过程中严重不负责任，其行为具有明显重大过错，使得原本属于二原告的合法财产旁落他人，给原告带来了灾难性的后果并造成了巨大经济损失。为维护合法权益，向本院提起诉讼。 原告提供的证据有：1.南充市中级人民法院关于张若愚犯玩忽职守罪的刑事裁定书（已生效）；2.南充市中级人民法院关于罗川犯合同诈骗罪的刑事判决书（已生效）。 被告市资源局辩称：1.本案原告是以与罗川签订的买卖合同无效为由，对房屋登记行为提起行政诉讼，故本案应当裁定中止审理，先解决民事争议；2.第三人农担公司善意取得了案涉房屋的抵押权，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第3款之规定，不得撤销案涉房屋的所有权转移登记行为；3.原告的诉讼请求与中级法院刑事判决书判令罗川赔偿被害人经济损失相互矛盾。 被告市资源局向本院提交了相应职权职责、刑事判决书等证据、依据。 第三人市房管局述称：1.张元、何益梅的损失应当通过刑事退赔退赃的程序解决，不应直接提起行政诉讼；2.张元、何益梅委托罗川出售房屋，则办理案涉房屋过户登记是两原告的真实意思表示；3.房管部门已尽到合理审慎职责，房屋登记行为不应被确认为违法；4.市房管局对单位职工已尽到合理审慎管理职责；5.房屋登记的结果应由原告负责；6.根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第3款，因案涉房屋上存在善意取得的抵押权，故被诉房屋登记行为不应当被撤销。 第三人市房管局向本院提交了房屋登记档案、抵押权登记资料、房屋登记办法、市房管局交易与权属中心便民明白卡等证据、依据。 第三人罗川述称：1.案涉房屋转移登记是罗川与原告的真实意思表示，罗川没有采取不正当手段；2.罗川已向原告交付了280万元，根据原告的诉请，则原告应当退还罗川280万元。 第三人农担公司述称：1.罗川与农担公司签订抵押合同，并办理了抵押登记，现在已经申请强制执行，该案涉房屋处于被执行阶段；2.农担公司善意取得抵押权，即使转移登记存在违法情形，也应判决行政行为违法，而非撤销登记；3.原告委托罗川卖房是真实意思表示，则原告应当承担相应的法律后果。 第三人农担公司向本院提交了担保合同、抵押登记合同、委托贷款通知书、抵押权证书、借款合同、谈话记录等证据、依据。 第三人毛丹、姚志恒述称：他们在案涉房屋上存在合法取得的抵押权。 本院对上述证据认证如下：根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条“生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。……”之规定，南充市中级人民法院的已生效的关于罗川犯合同诈骗罪的刑事判决书及关于张若愚犯玩忽职守罪的刑事裁定书确认的与本案有关的事实，可以作为本案定案的依据。 经审理查明，2014年8月，张元、何益梅夫妇找到罗川帮助销售其位于南充市顺庆区的营业用房。罗川为骗取张元、何益梅夫妇的信任，最终达到将房产过户到自己名下用于抵押贷款的目的，编造买主并向张元、何益梅夫妇谎称买主不方便出面，由罗川全权处理，并向张元、何益梅缴纳了部分购房资金，其代买主与张元于2014年8月22日签订《房地产买卖居间合同》，合同约定“房屋实际成交价为780万元，由买方承担所有税收及费用，合同签订之日付购房定金30万元，房地产公证（变更合同或过户后）当日付购房款210万元，买方同银行在房管部门办理抵押登记前付尾款，签订合同后，张元应将房屋的《房屋所有权证》、《国土使用证》交中介川留公司保管，中介向买方收取实际成交价2%的佣金”。后罗川支付给张元定金30万元。此后罗川因急需用钱，对张元夫妇称买主不需购买，要退定金，但张元夫妇未将30万元定金退给罗川。2014年9月21日，罗川代买主与何益梅签订《房地产买卖居间合同》，合同约定“房屋实际成交价为780万元，由买方承担所有税收及费用，合同签订之日付购房定金300万元，贷款480万元由买方向银行申请贷款，放款时间为银行约定时间交付予卖方，签订合同后，张元应将房屋的《房屋所有权证》、《国土使用证》交中介川留公司保管，中介向买方收取实际成交价2%的佣金，需办理按揭抵押贷款的，买方则按实际贷款金额的2%向中介支付佣金。” 2014年10月9日，罗川作为买主与何益梅签订《房地产买卖居间合同》，合同约定“房屋实际成交价为930万元，由买方承担所有税收及费用，合同签订之日付购房定金400万元，房地产公证（变更合同或过户后）当日付购房款400万元，交房时付尾款130万元，签订合同后，张元应将房屋的《房屋所有权证》、《国土使用证》交中介川留公司保管，中介向买方收取实际成交价2%的佣金。”同时约定，卖方同意买方在12月30日前支付购房余款130万元，买方未在规定时间内支付的，卖方计收利息。 此后，罗川又陆续向张元支付部分购房款后，以将房产过户到夫妇一人名下再过户到买家名下可以少缴纳过户税，买家先付一定现金，买家在过户后将房产用于抵押贷款后再支付余下房款为理由，于2014年10月21日骗张元、何益梅将该共有房产过户到了何益梅名下。在南充市房管局工作人员张若愚在办理该过户手续时，根据罗川的要求，违规让何益梅在询问笔录和标好签名位置的空白纸上签名，但未对何益梅的申请登记事项进行询问。2014年10月28日，张若愚在为罗川办理罗川与何益梅离婚分割财产申请转移房产权属登记时，在何益梅未到场的情况下，以罗川伪造的何益梅与罗川离婚证书、离婚协议书等，在原产权人何益梅不知情的情况下，违规将何益梅的房产转移到罗川名下。 之后，罗川又向张元付了部分房款，至此，罗川一共向张元夫妇付房款255万元。张元、何益梅夫妇在办理产权过户到何益梅名下的手续后便向罗川索要产权证书及余下房款，罗川便伪造了假的房产证，并使用彩信将假的房产证图片发给张元。2014年11月10日，罗川以该房屋抵押与南充市苗苑农业开发有限公司签订借款合同，约定苗苑公司以其名义为罗川向南充农业融资担保有限责任公司借款600万元，嗣后，南充农业融资担保有限责任公司委托南充市商业银行营业部为苗苑公司发放借款600万元，利率为年息22.4%，借款期限三个月。罗川收到款项后用于偿还个人借款。该款本息均未归还。同时查明，张元夫妇的该房产2014年10月28日价值469.4586万元。案涉房屋上存在农担公司和毛丹、姚志恒的抵押权登记。 另查明，张若愚因犯玩忽职守罪，于2016年6月20日被本院判处有期徒刑一年，缓刑三年。张若愚不服，向南充市中级人民法院提起上诉。南充市中级人民法院于2016年12月12日作出裁定，驳回上诉，维持原判。罗川因犯合同诈骗罪，于2017年3月16日被南充市中级人民法院判处有期徒刑十三年，并处罚金20万元；并责令罗川退赔张元、何益梅等人的经济损失。两案均已进入刑罚执行阶段。 又查明，南充市人民政府《关于在市辖三区实施不动产统一登记制度的通告》证明了南充市房屋登记的职权已于2016年9月从市房管局正式调整给市国土局。后市国土局、市规划局整合为市资源局。 本院认为，综合原、被告及第三人的意见，本案的争议焦点如下： 一、市资源局是否是本案适格被告的问题。根据查明的事实，目前南充市市辖三区城区的房屋登记职责已由市资源局行使，则根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”之规定，市资源局是本案的适格被告。 二、市房管局将案涉房屋转移登记至罗川名下的行政行为是否违法的问题。南充市中级人民法院关于张若愚犯玩忽职守罪的刑事裁定书，已经认定张若愚违反《房屋登记办法》及南充市房管局办证明白卡的规定，在未让罗川提供授权委托书，未叫罗川、何益梅双方当事人同时到场申请，在何益梅不知情的情况下，将何益梅的房屋过户给罗川，属于工作严重不负责任，并造成他人合法财产巨额损失，构成玩忽职守罪。张若愚是根据市房管局的授权从事房屋转移登记工作，其行为是职务行为。在张若愚的行为构成犯罪的情形下，市房管局的案涉行政行为显属违法。但根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条之规定，人民法院判决确认违法，即不再撤销被诉行政行为，因为撤销被诉行政行为，已经包含了对被诉行政行为的否定性评价，实际上已经确认其违法。故本院如果撤销被诉行政行为，即不再确认被诉行政行为违法；如果不撤销被诉行政行为，则应确认被诉行政行为违法。 三、案涉房屋转移登记至罗川名下的行政行为是否应当撤销的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一、三项“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；……（三）违反法定程序的；……”之规定，结合本案查明的事实，市房管局在办理案涉房屋转移登记过程中严重违反法定程序，且其依据的是罗川伪造的离婚协议、离婚证等材料，属于主要证据不足，则案涉房屋的转移登记行为应当予以撤销。 四、案涉房屋上存在抵押权，是否可以阻却案涉房屋所有权转移登记被撤销的问题。 被告及第三人均认为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”之规定，因案涉房屋上已由农担公司、毛丹、姚志恒善意取得了抵押权，故被诉房屋登记行为不应撤销。但该条文明确载明的是“房屋已为第三人善意取得”，根据文义解释，意思是“房屋的所有权已为第三人善意取得”，而不应当扩大解释为他物权。同时，从该条文出台的沿革来看，是吸收了《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》第二条“第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法”之规定，而该条文也明确规定的是房屋为第三人购买善意取得所有权，而不包括他物权的善意取得。综上，从文义解释及历史沿革来看，该条文应理解为房屋所有权为第三人善意取得的情形，因此不适用于本案。 其次，第三人农担公司举示了最高人民法院（2017）最高法行再95号行政判决书，认为该判决书已认定如果房屋抵押权符合善意取得的事实构成要件要素，则该善意取得亦可以构成对撤销房屋登记的阻却事由。该判决书并非最高人民法院发布的指导案例，对本案的裁判不具有拘束力。 第三对于无处分权人处分他人房屋并办理了登记，真实的房屋权利人主张撤销登记，而第三人主张善意取得房屋抵押权时，能否构成对撤销房屋登记的阻却事由，法律上没有明确规定,本院依照公平原则及利益衡量之考虑，对该问题评析如下。根据法学通说，抵押权为支配抵押物交换价值的权利，抵押人对抵押物的处分，对抵押物的交换价值的保全没有直接的影响，也不可能影响抵押权人的权利或利益。且物权具有追及效力，指物权成立后，其标的物不论辗转入于何人之手，物权人均得追及物之所在，而直接支配其物的效力，则所有权的变更并不会影响抵押权的实现。假设本案不撤销错误的房屋所有权转移登记，则案涉房屋便一直登记在罗川名下，若该房屋增值，则增值部分归罗川所有，该结论显然违背情理，也不符合“任何人不得从违法行为中获利”的法理。综上，不动产所有权的变更并不会影响不动产上已设立的抵押权，故案涉房屋的抵押权与被诉行政行为是否应予撤销无关，不属于撤销错误房屋登记的阻却事由。 五、撤销错误的房屋所有权转移登记后，应当将所有权登记到谁人名下的问题。案涉房屋实际上有两个所有权转移登记行为：一是从张元、何益梅共同共有转移登记为何益梅个人所有；二是罗川通过伪造材料的方式，将何益梅个人所有的房屋转移登记为罗川个人所有。本案撤销的是第二个转移登记行为，故应当将案涉房屋所有权恢复登记至何益梅名下。 六、刑事退赃退赔程序与本案原告的诉请是否相互矛盾的问题。由于刑事诉讼和行政诉讼所依据的实体法基础、保护法益、诉讼目的、诉讼参与人等方面均存在明显差别，且刑事案件的审理重点是解决定罪量刑问题，而行政案件的审理主要解决行政相对人和行政机关之间的行政争议。故刑事退赔退赃与本案原告提出的行政诉讼并不矛盾。但在本判决生效后案涉房屋登记至何益梅名下时，张元、何益梅应当将收取罗川的255万元退至罗川刑事案件的执行机关予以处理。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、第七十条、第七十四条，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条的规定，判决如下： 一、撤销第三人南充市房地产管理局作出的将座落于南充市顺庆区的房屋所有权由何益梅转移登记给罗川的行政行为，责令被告南充市自然资源和规划局在法定期限内将座落于南充市顺庆区的房屋所有权登记至原告何益梅名下； 二、驳回原告张元、何益梅的其他诉讼请求。 本案受理费50元，由南充市自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  林 宏 人民陪审员  李振国 人民陪审员  吕昆仑 二〇一九年七月四日 法官 助理  覃 为 书 记 员  何 静