湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1020号上诉人（原审被告）：湖北云梦农村商业银行股份有限公司，住所地：湖北省云梦县城关镇楚王城大道187号。法定代表人：肖作平，该行董事长。委托诉讼代理人：胡宽，湖北诚明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北三江航天建筑工程有限公司，住所地：湖北省武汉市东西湖区柏泉茅庙集街43号。法定代表人：李四平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宗毅，湖北锡爱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北自升房地产开发有限公司，住所地：湖北省云梦县城关镇珍珠坡路51号。法定代表人：徐自升，该公司总经理。上诉人湖北云梦农村商业银行股份有限公司（以下简称云梦农商行）因与被上诉人湖北三江航天建筑工程有限公司（以下简称三江公司）、湖北自升房地产开发有限公司（以下简称自升公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2018）鄂0923民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云梦农商行上诉请求：1、撤销湖北省云梦县人民法院（2018）鄂0923民初2118号民事判决，改判驳回被上诉人三江公司的诉讼请求或发回原审法院重审；2、本案一、二审诉讼费用由三江公司承担。事实与理由：一审法院认定上诉人与被上诉人自升公司恶意串通，损害三江公司利益，与事实不符。2015年12月29日上诉人与被上诉人自升公司签订了一份《商品房预购合同》，于2016年5月16日双方签订了《商品房买卖合同》，上诉人按照上述合同约定将940万元购房款支付给被上诉人自升公司，自升公司将所售商铺交付给上诉人，并在房屋登记部门办理了预告登记。所售商铺已装修完毕，作为上诉人营业网点对外经营了几年。一审法院认定上诉人与被上诉人自升公司签订的《商品房买卖合同》是恶意串通，没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定、《城市商品房预售管理办法》第二条、第六条，上诉人与自升公司签订的《商品房预购合同》及三份《商品房买卖合同》符合法律规定，是合法有效的。请求二审法院查清事实后依法作出判决。三江公司答辩称：商品房预售合同与商品房买卖合同无效，应撤销其预告登记。云梦农商行有正常的操作流程及规范，预售合同在正式的商品房买卖合同不签订的情况下不可能随意不按照约定支付全额的购房款，而在商品房买卖合同中载明签订后一次性支付购房款，购房款早已付清，预售合同与商品房买卖合同支付购房款自相矛盾。预售合同与商品房买卖合同面积相差几十平米不能自圆其说，以合同形式掩盖自升公司在上诉人处的非法贷款行为，补签商品房买卖合同掩盖预售合同的行为使贷款进行合法性的非法目的。根据预售商品房监管协议，购房款必须汇入监管银行，上诉人将购房款汇入自升公司普通账户，脱离监管，是恶意串通自升公司将购房款进行转移、隐藏，致使900万元预售款本应该支付工程款无法支付。上诉人将900万元购房款转给自升公司普通账户后，当日自升公司将该款转移至个人钟声及湖北海之魂商贸有限公司，但钟声及湖北海之魂商贸有限公司与自升豪府项目并未有任何业务往来。上诉人明知购房款必须打入监管账户，并且监管银行是云梦农商行，恶意串通显然。另根据云梦县公安局2017年6月15日出具的鉴定结论通知书，2018年刑事立案告知书，上诉人与自升公司制造假章在上诉人处贷款一千万元。综上，上诉人与自升公司恶意串通事实显然，损害第三人的合法权益。出具虚假买卖合同，私刻三江公司公章不予证实真假，虚假购房款资金脱离监管协助自升公司转移巨额资金。一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。自升公司未向本院提交书面答辩意见。三江公司向一审法院起诉请求：1、请求撤销自升公司与云梦农商行签订的自升豪府A栋一楼102#、103#、104#《商品房买卖合同》和预告登记行为；2、由自升公司与云梦农商行承担案件诉讼费用。诉讼过程中，三江公司将第1项诉讼请求变更为：确认云梦农商行与自升公司签订的自升豪府A栋一楼102#、103#、104#《商品房买卖合同》无效，并撤销其预告登记行为。一审法院认定事实：2014年1月18日，三江公司与自升公司经协商签订《建设工程施工合同》，合同约定由三江公司承建自升公司开发建设的自升豪府一期1#楼（A栋）工程。2015年12月30日，工程完工并办理了竣工验收手续。因自升公司未按合同约定履行支付工程价款义务，三江公司遂于2016年3月29日具状提起诉讼。湖北省孝感市中级人民法院于2018年3月21日作出（2018）鄂09民终53号终审民事判决，确认自升公司应支付三江公司下欠工程价款17020773元及按月息2％自2015年12月30日计算至工程价款实际清偿之日止的利息，以及履约保证金利息295500元和预留保修金40％的质保金600000元，该判决同时确认三江公司在自升公司下欠的工程款范围内对自升豪府一期1#楼工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。2015年7月7日，自升公司与云梦农商行签订了一份抵押合同，合同约定自升公司以其自升豪府一期1#楼（A栋）的在建工程和土地为湖北霞满天建筑材料有限公司与云梦农商行签订的流动资金借款合同贷款提供抵押担保。后云梦农商行实际向湖北霞满天建筑材料有限公司发放贷款10000000元，湖北霞满天建筑材料有限公司向云梦农商行偿还截至2016年6月21日贷款本息后未再履行还款义务。在办理该笔抵押贷款过程中，自升公司曾向云梦农商行提交了一份由三江公司盖章确认的《放弃工程款优先受偿承诺书》。2017年4月18日，三江公司在与自升公司诉讼过程中发现上述情况后向公安机关报案，云梦县公安局于2017年5月15日作出云公（治安）鉴通字（2017）027号鉴定结论通知书，鉴定意见是“2015年5月10日《放弃工程款优先受偿承诺书》落款处湖北三江航天工程有限公司印文与供比样印文不是源自同一印章形成”。2018年6月11日，云梦县公安局决定对湖北三江航天建筑工程有限公司印章被伪造案立案侦查。2015年12月29日，自升公司与云梦农商行签订了一份《商品房预购合同》，合同约定：云梦农商行预购自升公司开发建设的自升豪府商住楼西北角房屋（西邻梦泽大道南路、北邻南环路）；不论该房屋产权登记面积是多少，均按建设面积560㎡计算（含公摊面积），该房屋商定总价款（含装修装饰工程款）人民币为壹仟万元整；房屋开始装修装饰后三日内支付该房屋总价款的30％，下余购房款由双方根据实际情况另行协商支付。2016年1月5日、1月21日、2月5日，云梦农商行分别向自升公司在湖北××××商村镇银行转款300万元、300万元、300万元，自升公司于当日将该三笔款项分别转至其他公司和个人账户。2016年5月16日，自升公司与云梦农商行签订三份正式的《商品房买卖合同》（合同编号分别为YMX16001782、YMX16001785、YMX16001784）。三份合同约定自升公司将自升豪府A栋一楼102#、103#、104#商铺出售给云梦农商行，单价为每平方米18526.75元，其中102#商铺面积217.66平方米、价款4032533元；103#商铺面积173.89平方米、价款3221617元；104#商铺面积148.21平方米，价款2745850元，合同总价款1000万元。三份合同均约定买受人于签合同当日一次性付清购房款，三份合同均在分期付款一栏中载明预售资金监管开户行云梦农村商业银行股份有限公司南环路支行，账户名称：湖北自升房地产开发有限公司，账号82×××09。合同签订后，自升公司和云梦农商行申请云梦县住房保障和房屋管理局将上述102#、103#、104#商铺预告登记在云梦农商行名下。2016年11月16日，自升公司、云梦农商行、天晟电力工程有限公司三方签订了一份《商品房预购合同补充协议书》。云梦农商行根据该委托付款协议将应支付的30万元购房款支付给湖北天晟电力工程有限公司，用以抵偿自升公司下欠湖北天晟电力工程有限公司配电安装工程款。2016年12月1日，云梦农商行根据自升公司提交的拨款申请向徐敏银行账户转款10万元。因自升公司未履行（2018）鄂09民终53号民事判决确定的义务，三江公司于2018年4月23日向一审法院提出执行申请，后经孝感市中级人民法院指定由孝南区人民法院执行。在执行过程中，三江公司发现自升公司已将自升豪府A栋102#、103#、104#商铺出售给云梦农商行并为其办理了预告登记。因自升公司没有其他可供执行的有效财产，孝南区人民法院根据三江公司的申请于2018年12月25日作出（2018）鄂0902执1307号执行裁定，裁定终结（2018）鄂09民终53号民事判决的执行。鉴于其合法权益一直未能得到实现，三江公司遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，根据三江公司在诉讼过程中变更后的诉讼请求，本案案由应确定为确认合同无效纠纷。结合双方当事人的诉辩及庭审举证质证情况，本案的主要争议焦点：一、自升公司与云梦农商行之间签订的三份《商品房买卖合同》能否被认定为无效合同；二、如认定无效，合同被认定无效后的法律后果。关于争议焦点一《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据该规定，就本案而言，如果要认定自升公司与云梦农商行之间签订的三份《商品房买卖合同》无效，须满足以下两个条件：一是自升公司与云梦农商行之间存在恶意串通的行为；二是损害三江公司的利益。关于自升公司与云梦农商行之间是否存在恶意串通的行为，一审法院认为，一、从合同的签订背景来看，在三江公司承建的自升豪府一期1#楼工程未完工前，自升公司以该在建工程及其土地为湖北霞满天建筑材料有限公司向云梦农商行贷款提供抵押担保，云梦农商行在自升公司仅提供一份由三江公司出具的放弃工程款优先受偿权承诺书（后经公安机关委托鉴定非三江公司出具），而未履行必要审查义务即审查三江公司是否有放弃工程价款优先受偿权真实意思表示的情况下向湖北霞满天建筑材料有限公司发放1000万元贷款；其后，云梦农商行在自升豪府一期1#楼工程竣工验收前又与自升公司签订《商品房预购合同》购买自升豪府一期1#楼（A栋）102#、103#、104#商铺，云梦农商行疏于审查三江公司放弃工程价款优先受偿权的真实性不符合商业银行相关行业规范。二、从合同的签订过程及履行情况来看，三江公司与自升公司办理自升豪府一期1#楼（A栋）工程竣工验收时间为2015年12月30日，自升公司与云梦农商行签订《商品房预购合同》时间为2015年12月29日，双方签订正式《商品房买卖合同》时间为2016年5月16日。自升公司在办理工程竣工验收前一日即将诉争商铺出售给云梦农商行，云梦农商行在仅签订《商品房预购合同》而未签订正式《商品房买卖合同》的情况下即向自升公司支付900万元购房款，不符合商品房买卖交易习惯。且云梦农商行在付款过程中未将该购房款汇入自升公司在云梦农商行南环路支行开设的预售资金监管账户，而是汇入自升公司在其他银行开设的银行账户，违反了商品房预售资金监管流程相关规定，从而直接导致自升公司在收取该购房款当日即将该大额资金全部转入其他公司及个人账户，并未向三江公司支付工程价款。云梦农商行与自升公司之间的行为明显属于逃避相关部门监管的行为。三、从合同的约定内容来看，自升公司与云梦农商行先行签订的《商品房预购合同》及其后签订的三份《商品房买卖合同》虽然约定的合同总价款一致，均为1000万元，但是关于建筑面积，房屋价款计价方式，付款方式及期限的约定均不一致：《商品房预购合同》约定建筑面积为560平方米，房屋商定总价款（含装修装饰工程款）为1000万元，开始装修装饰后三日内支付总价款30％，下余购房款由双方根据实际情况另行协商支付；而三份《商品房买卖合同》约定建筑面积为539.76平方米，房屋价款按每平方米18526.75元予以计算，付款方式为买受人于签合同当日一次性付清。云梦农商行实际支付购房款时间与《商品房预购合同》和《商品房买卖合同》的约定内容也不一致。在自升公司与其存在债务纠纷的情况下，云梦农商行仍然购买自升公司诉争商铺并支付大部分购房款。云梦农商行作为专业金融机构在对外签订合同及合同履行过程中的一系列不规范行为，足以让人对其与自升公司之间签订房屋买卖合同的真实性和目的性产生合理怀疑。综上，自升公司在三江公司建设施工过程中虚构三江公司放弃优先受偿权的书面承诺，以在建工程及其土地为湖北霞满天建筑材料有限公司向云梦农商行贷款提供抵押担保；其后，自升公司在三江公司提起诉讼要求支付工程价款并主张建设工程价款优先受偿权过程中，将诉争商铺出售给云梦农商行，自升公司在收取购房款当日迅速将该款转移至他人账户，导致三江公司对自升公司享有建设工程价款的债权至今未得到实现，自升公司逃避债务、转移财产的主观恶意明显。而云梦农商行在收到由自升公司提交的三江公司放弃工程款优先受偿权承诺书时，对建设方三江公司依法享有建设工程价款优先受偿权的情况应当是明知的，云梦农商行在未向三江公司核实该承诺书真实性的情况下同意自升公司以在建工程为湖北霞满天建筑材料有限公司提供抵押并发放抵押贷款；其后，云梦农商行在明知存在极大风险的情况下，仍与自升公司签订房屋买卖合同购买诉争商铺，云梦农商行在合同签订和履行过程中实施了一系列不符合商业银行行业规范和商品房买卖交易习惯的行为，对客观上可能会损害三江公司利益的结果是放任的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，自升公司与云梦农商行的上述行为可以认定双方之间恶意串通的事实存在。对于自升公司和云梦农商行关于双方系真实房屋买卖合同关系，双方之间不存在恶意串通行为的抗辩主张，不予采纳。关于是否损害三江公司的利益，一审法院认为，三江公司承建自升公司开发建设的自升豪府一期1#楼（A栋）工程竣工验收后，自升公司一直未按合同约定履行支付工程价款义务，三江公司向人民法院起诉并经孝感市中级人民法院终审判决确认三江公司对自升公司享有债权及对自升豪府一期1#楼（A栋）工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。后在申请孝南区人民法院执行过程中，三江公司发现自升公司已将自升豪府1#楼（A栋）102#、103#、104#商铺出售给云梦农商行并办理了预告登记。因自升公司没有其他可供执行的财产，孝南区人民法院于2018年12月25日作出（2018）鄂0902执1307号执行裁定，终结（2018）鄂09民终53号民事判决的执行。由此可见，自升公司将自升豪府1#楼102#、103#、104#商铺出售给云梦农商行并办理预告登记后，自升公司已无可供执行的有效财产，从而导致三江公司对自升公司享有的债权以及对自升豪府1#楼工程折价或者拍卖价款享有的优先受偿权无法得到实现，故可以认定自升公司与云梦农商行的行为损害了三江公司的利益。综上所述，自升公司与云梦农商行签订的三份《商品房买卖合同》属于恶意串通，损害第三人利益的合同，应当认定为无效合同。三江公司请求确认自升公司与云梦农商行签订的三份《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依法予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭。”本案中，因自升公司与云梦农商行签订的三份《商品房买卖合同》被认定为无效合同，双方之间的债权消灭，自升公司和云梦农商行申请云梦县房屋交易与产权管理中心办理的自升豪府102#、103#、104#商铺预告登记失效。三江公司要求撤销该预告登记行为的诉讼请求，依法予以支持。综上，经合议庭评议，判决：一、确认自升公司和云梦农商行于2016年5月16日签订的自升豪府A栋一楼102#、103#、104#三份《商品房买卖合同》（编号为YMX16001782、YMX16001785、YMX16001784）无效。二、撤销自升公司和云梦农商行在云梦县房屋交易与产权管理中心办理的自升豪府A栋一楼102#、103#、104#商铺预告登记。案件受理费100元，由自升公司和云梦农商行共同负担。二审期间，云梦农商行向本院提交以下证据：证据一、湖北省商品房预售许可证书，证明上诉人与自升公司商铺买卖行为合法有效。证据二、《自升豪府一期1#（A栋）住房销售及查封状况表》、《自升豪府一期1#（A栋）商铺销售及查封状况表》、《协助执行通知书》，证明截至目前，自升公司名下房产足以清偿三江公司的工程款，上诉人的买卖商铺行为未损害三江公司的合法利益。证据三、撤回强制执行通知书，证明三江公司自行撤回强制执行申请，不是自升公司无财产可供执行。三江公司质证意见为，上述三组证据的真实性均无异议，但均不能实现其证明目的。证据一案涉房屋的价款应由三江公司优先受偿，证据二与本案无关联性，证据三进一步证明自升公司无财产可供执行。本院认证意见为，上述三组证据不能否定自升公司和云梦农商行存在恶意串通，损害第三人利益的焦点问题，本院对上述三组证据的证明目的均不予认可。三江公司未向本院提交证据。自升公司未发表质证意见亦未向本院提交证据。经审查，一审判决查明的事实均属实，本院予以确认。归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：自升公司与云梦农商行之间签订的三份《商品房买卖合同》的有效性问题。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。一审法院认为涉案合同确认无效须满足以下两个条件：一是自升公司与云梦农商行之间存在恶意串通的行为；二是损害三江公司的利益的观点正确，本院予以认可。三江公司与自升公司办理自升豪府一期1#楼（A栋）工程竣工验收时间为2015年12月30日，自升公司与云梦农商行签订《商品房预购合同》时间为2015年12月29日，双方签订正式《商品房买卖合同》时间为2016年5月16日。自升公司在办理工程竣工验收前一日即将诉争商铺出售给云梦农商行，云梦农商行在仅签订《商品房预购合同》而未签订正式《商品房买卖合同》的情况下即向自升公司支付9000000元购房款，不符合商品房买卖交易习惯亦不符合双方当事人签订的《商品房预购合同》第四条载明：“甲乙双方签订此预购协议，甲方开始装修装饰工程后三日内，乙方向甲方支付该房屋总价款的30%，即（人民币）300万元；下余购房款由甲乙双方根据实际情况另行协商支付。在办理该房屋产权证件时产生的相关税费按国家法律法规的规定各自承担。”按照该约定云梦农商行只应向自升公司支付涉案房屋价款为300万元，而自升公司与云梦农商行在没有签订正式《商品房买卖合同》的情况下，亦没有确定涉案房屋具体面积、单价、房号等前提下，云梦农商行向自升公司转款90000000元，且该款当日转至其他账户，综上事实，云梦农商行在交易标的不具体明确的情况下，向自升公司支付全部价款，不符合双方签订的《商品房预购合同》的约定，也不符合商品房交易习惯，依据民事诉讼证据高度盖然性的适用原则，上述事实证据已经可以证明双方当事人存在恶意串通交易的事实的高度盖然性，三江公司作为（2018）鄂09民终53号民事判决的债权人，自升公司作为义务人没有完全履行该判决的相应义务，故云梦农商行与自升公司的上述串通行为，损害了三江公司的利益，一审判决认定云梦农商行与自升公司存在恶意串通损害第三人利益的其他事实证据本院予以认可，不再赘述评判。另《房屋登记办法》对房屋所有权、抵押权、地役权等其他登记的注销都作了规定，却未对预告登记的注销作出规定。《物权法》也只对预告登记的失效作出了规定，即“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从以上法律规定可以看出，预告登记没有撤销程序，但在预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。一审法院判决主文第一项已经确认涉案合同无效，则本案当事人之间的合同债权消灭，预告登记自动失效。故一审判决主文第二项撤销商品房预告登记没有法律依据，也没有必要。且一审法院在民事案件判决中撤销行政机关作出的行政行为，超出了民事案件的审理范围，程序违法，本院予以纠正。综上所述，云梦农商行上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决第一项实体处理正确，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十四条的规定，本院对第二项判决存在的程序瑕疵进行纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖北省云梦县人民法院（2018）鄂0923民初2118号民事判决第一项；二、撤销湖北省云梦县人民法院（2018）鄂0923民初2118号民事判决第二项。本案一审案件受理费100元，按一审判决执行；二审案件受理费100元，由云梦农商行负担。本判决为终审判决。审判长 毛 峰审判员 鲍 龙审判员 戴 捷二〇一九年七月三十一日书记员 刘依爽