四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1722民初87号 原告：四川省宣汉县鸿森房地产开发公司，住所地：四川省宣汉县东乡镇南街5号。 法定代表人：王仲伦，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王德伟，四川省宣汉县恒河法律事务所法律工作者。 被告：张德斌，男，汉族，1964年11月16日出生，住四川省宣汉县。 被告：杜仁英，女，汉族，1968年7月9日出生，住四川省宣汉县。 被告共同委托诉讼代理人：苏重桦，四川立地律师事务所律师。 原告四川省宣汉县鸿森房地产开发公司（以下简称鸿森房产公司）与被告张德斌、杜仁英确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月8日立案，于2019年2月26日适用简易程序进行第一次公开开庭审理。因争议大，依法转为普通程序审理。2019年7月2日依法组成合议庭公开开庭进行了第二次审理。原告鸿森房产公司的法定代表人王仲伦及其委托诉讼代理人王德伟，被告张德斌、杜仁英的委托诉讼代理人苏重桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿森房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张德斌、杜仁英将宣汉县东乡镇项山村一组周转房4幢1号、2号、3号房（宣权字第××号）三间，面积150.1平方米返还给原告鸿森房产公司；2、诉讼费由被告张德斌、杜仁英承担。事实与理由:1991年，政府为安置灾民，经宣汉县人民政府同意，将宣汉县东乡镇项山村一组，国有土地2.85亩划拨给原告建房，同年11月竣工后安置受灾户21户。2002年3月25日，原告在宣汉县房产管理局将以上修建的安置房办理了房屋产权总证:宣房权字第××号。2003年因原告无资金安置职工和兑付农民工工资，又不能申请贷款，经集体研究决定与被告张德斌等5人协商，将公司所有的房屋临时过户到被告张德斌等5人名下，到银行帮公司贷款，本金和利息由公司承担，5人均表示同意。于是由原告的常务副经理肖鹏举牵头，员工陈明刚协助，到房管局由公司统一办理房产过户手续。但房屋过户到被告张德斌名下后，其既不给原告贷款，也不将房屋产权证变更给原告。后得知被告张德斌于2011年4月8日背着公司申请挂失补办了房产证，但该三间房屋中的一间一直由拆迁户田先珍居住一间至今。综上所述，为保护公司的财产不受损失，根据《公司法》、《物权法》、《民事诉讼法》等规定，起诉来院。 审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：请求判令2003年12月23日原告鸿森房产公司与被告张德斌签订的《房屋买卖契约》无效；增加一项诉讼请求：被告张德斌、杜仁英将其持有的宣房权14××08号房屋产权证登记的房屋变更登记在原告鸿森房产公司名下（东乡镇项山村一组周转房4幢1号、2号、3号房三间，面积150.1㎡）。 被告张德斌、杜仁英的委托诉讼代理人辩称，1、原告主张借名代持的诉讼请求不成立；2、原告两次起诉两次撤诉，自觉理亏；3、按照合同法规定，违反一般法律规定不会导致合同无效。原被告之间的合同是原告自己签订并盖章的，合同没有违反法律规定，只能主张解除合同；4、案涉房屋登记在被告名下，应属被告张德斌所有；5、原告的诉讼请求超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求不当，应予驳回。 原告鸿森房产公司围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、内资企业代码证、法人身份证明，法人身份信息，以证明原告的主体适格；2、宣府土（1992）80号文件和东府发（1998）5号文件，以证明该占用的土地2.85亩是划拨土地。3、建设用地许可证，以证明案涉房屋经建设部门批准修建；4、房权证东乡字第××号房产证，以证明房屋所有权属原告所有；5、被告的身份证、结婚证复印件，以证明被告主体身份；6、2003年12月23日会议记录原件，以证明在2003年将原告集体所有的房屋过户到被告及其他几个职工的名下是为了给公司贷款安置职工；7、原告与张德斌、向紫殿、龚琼才买卖契约原件，以证明虽与这些职工签订了房屋买卖契约，几个合同都是不一致，不是双方的真实意思表示；8、田先珍房屋租赁合同，以证明田先珍从1992年至今一直是原告安排其租住在争议房屋，因此，2003年与被告张德斌的房屋买卖合同是虚假的；9、完税证明，以证明2003年经研究决定，将房屋临时过户给5名职工，帮公司贷款，完税都是公司缴纳，因此，2003年12月23日签订的合同是虚设的；10、刘天云、陈明刚偿还贷款后在原告处报账的贷款收回凭证，以证明与被告张德斌同类似的刘天云、陈明刚按照会议纪要将房屋过户到其名下，帮公司在信用社贷款后将贷款交给到了公司，还款后公司也予以了报账的事实；11、王仲伦、陈明刚、谯如元、刘天云、李成心、李本军、焦俊华的证词，以证明2003年原被告之间签订的合同是虚设的，目的是帮公司贷款，款贷后也是交到了公司；12、解除劳动协议、领取工龄补偿款名册，以证明被告张德斌及向紫癜、龚琼才开始不愿将房屋过户回公司的原因是没有安置，现已经安置完毕。但被告领款后又拒绝交还房屋；14、宣汉县人民法院民事调解书，以证明与被告相同情况的向紫癜、龚琼才，经人民法院调解已将房屋归还给了原告，因此，2003年签订的是虚设合同；15、申请证人出庭作证，以证明2003年12月23日办公会议纪要的真实性，是为了帮公司贷款，临时将原告单位的房屋过户至被告以及其他几个人名下作抵押贷款使用；16、东乡镇企业组的调查情况汇报，以证明2007年9月25日，宣汉县纪委对周转房进行了调查，认为房屋是集体资产，公司一直在主张权利；17、向公安局的情况反映，以证明公司的全体职工一直在主张房屋的所有权；18、2011年4月被告背着公司在房管局补办房屋所有权证的档案和委托代理人的交费情况，以证明向法院提起诉讼的情况；19、2011年10月9日会议记录，以证明被告在补办手续后，召开的职工会认定没有履行贷款义务的人所虚假购买的项山周转房属原告所有，被告也同意认定该房屋是集体所有的房屋，只提出需要安置而已。20、企业组证明，以证明2013年至2018年原告公司的职工自发推选了代表，一直到东乡镇政府、信访局、政法委数次主张权益，东乡镇农业服务中心也数次主持调解，被告等人都同意归还房屋，只是提出要求安置。21、2019年5月30日人民法院现场勘验笔录影印件，以证明争议房屋从1997年至今一直是公司占有的，原告提起诉讼后被告只是将三间房屋占了一间，其他房屋都是空起来的；22、（2013）宣汉民初字第142号民事裁定书和撤诉申请，（2018）川1722民初1678号民事裁定书，以证明原告一直在主张权利。 被告张德斌提供了以下证据：1、张德斌、杜仁英的宣房权字第××号补发《房屋所有权证》复印件，以证明诉涉房屋的所有权已经法定机关宣汉县房产管理局确定给张德斌、杜仁英所有；2、来源于宣汉县房管局的诉涉房产的所有权登记资料【（1）2010年9月30日《达州日报》房产证遗失公告、（2）宣汉县私有房屋所有权登记申请书、（3）产权审核记录、（4）2003年12月23日原告与被告张德斌签订的《房屋买卖契约》、（5）《宣汉县房屋四面墙界申报表》、（6）房屋产权登记面积测算现场查勘图】，以证明：（1）该房屋买卖契约第二条明确约定了“房价经政府批准，每平方米100元，合计房价总金额为15010.00元。此房价款由乙方一次向甲方交清，不欠分文，甲方方能交付房屋”。因被告自2003年12月以来一直占有、使用房屋至今，被告张德斌已付清房价款。该房屋买卖合同已履行完毕长达15年之久。（2）原被告双方系房屋买卖合同关系，并直接否定了原告诉称的借名办证委托贷款的主张。该证据的证明力比原告的证言的证明力大得多，借名贷款不是事实。（3）2011年4月11日张小亚出具的收到张德斌交纳的其在诉涉房屋后面新建厨房和厕所的费用收据、现场照片；2015年1月13日何斌出具的收到张德斌交纳的其母亲租房期间增设电、闭路专用户头的费用收据、租房协议书，以证明被告张德斌对诉涉房屋进行了新建添附和增置设施。表明多年来一直由张德斌在对争议房屋进行管理、使用，房屋买卖合同已履行完毕长达15年之久；原告对被告的占有、使用、改建、出租等行使所有权的行为除2013年提起诉讼后撤诉外，未提出任何异议，足以表明其对买卖事实予以了承认。4、宣汉县人民法院（2013）宣汉民初字第142号民事裁定书，以证明2013年10月30日，原告以与本案相同的事实与理由起诉后，撤回了起诉，表明其对买卖的事实再次予以了承认。5、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》，以证明司法实践中已有共同观点，按原告主张的事实，其诉讼请求不应支持；6、（2018年）川1722民初1678号庭审笔录，以证明证人证言所证实的内容缺乏真实性，与本案没有关联性；7、（2018年）川1722民初1678号民事裁定书，以证明本案经多次庭审，原告对案件事实心里是没有数的。 本院依职权对诉争房屋进行了现场勘验。 本院组织原、被告对上述证据进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查原、被告提供的证据并结合庭审，本院认定事实如下： 1991年，原告鸿森房产公司经政府批准取得宣汉县东乡镇项山村一组2.85亩划拨土地使用权后，在该土地上修建了面积1020.84亩的砖木结构周转房四栋21间，并于2002年3月25日办理了房屋所有权证（房权证东乡字第××号）。 2003年，原告鸿森房产公司经营困难。2003年12月22日，原告鸿森房产公司为在2004年春节前兑现职工工资和民工工资，其法定代表人王仲伦与副经理焦俊华、肖鹏举商定：将宣汉县东乡镇项山村一组的砖木结构周转房过户部分到该公司职工张德斌、刘天云、陈明刚、向紫殿、龚琼才名下，再由这些职工持过户的房产证到银行帮公司抵押贷款。2003年12月23日，原告鸿森房产公司分别与被告张德斌及刘天云、陈明刚、向紫殿、龚琼才签订了除房屋位置、面积、价款不同外，其余基本内容均相同的《房屋买卖契约》格式合同。该契约未约定税费由谁负担。《房屋买卖契约》签订后，于2004年1月6日将各《房屋买卖契约》所涉房屋产权分别变更登记在被告张德斌及刘天云、陈明刚、向紫殿、龚琼才名下。办理过户登记所缴纳的税费均由原告鸿森房产公司负担。宣汉县房产管理局房产登记档案载明登记在被告张德斌名下（宣房权字第××号）的房屋信息为：原产权人宣汉县鸿森房地产开发公司；现产权人张德斌；房屋坐落宣汉县东乡镇项山村一组周转房4幢1、2、3号（现门牌号为××、97、99号）住宅；结构砖混；层数一；建筑面积150.10平方米。变更房屋产权登记后，除陈明刚、刘天云于2005年2月将办理在其名下的房屋产权在金融机构抵押贷款之外，被告张德斌和向紫殿、龚琼才未到金融机构为原告鸿森房产公司贷款。2007年9月，原告鸿森房产公司与被告张德斌等人因项山周转房处置发生纠纷，宣汉县东乡镇农业服务中心企业组受宣汉县东乡镇党委、政府的安排进行全面调查。2007年9月25日，宣汉县东乡镇农业服务中心企业组向宣汉县东乡镇党委、政府作了书面汇报。2010年9月26日，被告张德斌在原告鸿森房产公司不知情的情况下，以宣房权字第××号房屋所有权证因保管不善不慎丢失为由向宣汉县房产管理局申请补发宣房权字第××号房屋所有权证。2011年4月7日，宣汉县房产管理局向被告张德斌、杜仁英重新补发了宣房权字第××号房屋产权证。2012年12月18日，原告鸿森房产公司以确认争议房屋归其所有为由向本院提起诉讼。2013年10月23日，原告鸿森房产公司以企业主管部门协调为由撤回起诉。宣汉县东乡镇人民政府决定争议房屋在安置职工过程中一并解决。原告鸿森房产公司撤诉后，因被告张德斌等企业职工安置问题一直未得到解决，争议房屋一直协调未达成一致意见。2017年6月至7月，被告张德斌等职工的安置得到落实，但被告张德斌拒绝将争议房屋交还给原告鸿森房产公司。2017年8月，原告鸿森房产公司的部分职工代表向宣汉县公安局提出控告。2018年5月30日，原告鸿森房产公司以张德斌、杜仁英为被告起诉来院，要求确认争议房屋的物权。2018年11月27日，原告鸿森房产公司申请撤回起诉。2019年1月8日，原告鸿森房产公司起诉来院，提出前述诉讼请求。 同时查明，原告鸿森房产公司与公司职工向紫殿、龚琼才同本案类似的房屋纠纷经本院调解达成协议，由原告鸿森房产公司给予适当补偿后，向紫殿、龚琼才将房屋过户给原告鸿森房产公司。 在审理中，被告张德斌主张其购买争议房屋时，购房款交付给原告鸿森房产公司法定代表人王仲伦，王仲伦没有给其出具收款收据，其没有向本院提供证据证明。 本院对争议房屋予以了现场勘验。查明，争议房屋现门牌号××房屋先由拆迁户张小亚居住使用，并于2007年在该房后面修建了28.66㎡房屋，为玻纤瓦屋。2011年张小亚因获得廉租房而搬出该房屋，被告张德斌给予张小亚一定补偿后于2014年将玻纤瓦拆除，改为彩钢棚屋顶。2018年9月，被告张德斌将该房出租给修中秀居住使用；现门牌号××房屋由拆迁户田先珍于1991年因拆迁居住使用至今；现门牌号××房屋由被告张德斌于2017年出租给苟于良居住使用至今。被告张德斌主张改建彩钢棚和翻盖瓦共花去1300.00元，修建的28.66㎡房屋要求按300.00元／㎡议价，计价为28.66㎡ｘ300.00元／㎡＝8598.00元。在审理中，原告鸿森房产公司对被告张德斌主张的彩钢棚、翻盖瓦、修建房屋的价值予以认可。 本院认为，2003年12月23日，原告鸿森房产公司与被告张德斌就宣汉县东乡镇项山村一组原告鸿森房产公司所有的4幢1、2、3号（现门牌号为××、97、99号，房屋产权证号：宣房权字第××号）周转房签订《房屋买卖契约》后，将所涉房屋产权变更登记在被告张德斌、杜仁英名下共有。2011年4月8日，被告张德斌、杜仁英以原房屋产权证遗失为由重新补办了房屋产权证的事实，双方均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是：1、原告鸿森房产公司与被告张德斌签订的《房屋买卖契约》是否是真实的房屋买卖和该《房屋买卖契约》的效力。2、原告鸿森房产公司主张其与被告张德斌签订的《房屋买卖契约》无效的请求是否已过诉讼时效。 1、关于原告鸿森房产公司与被告张德斌签订的《房屋买卖契约》是否是真实的房屋买卖和该《房屋买卖契约》是否有效问题。本院认为，原、被告虽签订了《房屋买卖契约》，并完成产权变更登记手续。但争议房屋买卖过程中，被告张德斌既无证据证明支付了房款，也无房屋交接的事实，且在契约并无约定契税由原告鸿森房产公司承担的情况下，被告张德斌为纳税人的契税由原告鸿森房产公司予以了承担并报账。同时，结合诉争房屋的居住使用和2003年12月22日原告鸿森房产公司的原始会议记录、其他类似房屋纠纷的诉讼处理情况，本院认定原、被告签订房屋买卖契约的目的是以买卖诉争房屋的形式，获取到银行抵押贷款，双方并不存在真实的房屋买卖意思表示。原、被告签订的房屋买卖契约从形式上看是合法的，然而目的却是非法的，损害了正常的金融秩序。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”之规定，原、被告签订的关于诉争房屋的买卖契约应认定为无效合同。被告张德斌、杜仁英应将其持有的宣房权字第××号房屋产权证登记的房屋变更登记在原告鸿森房产公司名下。 2、关于原告鸿森房产公司主张其与被告张德斌签订的《房屋买卖契约》无效的请求是否过诉讼时效问题。本院认为，原告鸿森房产公司与被告张德斌就诉争房屋签订房屋买卖契约后，因被告张德斌未按公司的要求为公司贷款，双方发生争议并由宣汉县东乡镇人民政府的职能部门处理。原告鸿森房产公司于2012年12月18日向本院提起诉讼。后因宣汉县东乡镇人民政府协调，原告鸿森房产公司于2013年10月23日撤回起诉。原告鸿森房产公司撤回起诉后，宣汉县东乡镇人民政府相关部门一直在处理该公司的改制及争议的房屋，一直到2017年原告企业改制。原告将被告张德斌等职工安置后，被告张德斌不将争议房屋变更过户给原告。原告于2018年5月30日起诉，后撤回起诉，又于2019年1月8日起诉来院。在整个过程中，原告鸿森房产公司一直就争议房屋在主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的除外”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有的，依照其规定”和最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”之规定，原告鸿森房产公司主张其与被告张德斌签订的《房屋买卖契约》无效的诉讼请求未过诉讼时效。 原告鸿森房产公司对在争议房屋后面添建的房屋和被告张德斌改造房盖所支出的费用共计（8598.00元+1300.00元）=9898.00元予以认可。原告鸿森房产公司与被告张德斌签订的房屋买卖契约确认无效后，原告鸿森房产公司应将上述款项补偿给被告张德斌、杜仁英。 被告张德斌、杜仁英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决如下： 一、原告四川省宣汉县鸿森房产开发公司与被告张德斌于2003年12月23日签订的《房屋买卖契约》无效； 二、被告张德斌、杜仁英在本判决发生法律效力后10日内将宣汉县东乡镇项山村一组原告四川省宣汉县鸿森房产开发公司修建的周转房4幢1号、2号、3号（现门牌号××、97、99号，房屋产权证号宣房权14××08号）房屋产权变更登记在原告四川省宣汉县鸿森房产开发公司名下； 三、原告四川省宣汉县鸿森房产开发公司在本判决发生法律效力后10日内补偿给被告张德斌、杜仁英房屋添置和维修费用9898.00元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件受理费300.00元，由原告四川省宣汉县鸿森房产开发公司负担100.00元，由被告张德斌、杜仁英负担200.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  肖泽锦 人民陪审员  柯贞香 人民陪审员  陈利民 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  彭 静