江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2354号上诉人（原审被告）：宿迁市隆城置业有限公司，住所地江苏省宿迁市建设大厦7楼。法定代表人：孙恩杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳，江苏宿兴律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陆尊敬，男，1962年10月13日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁市隆城置业有限公司（以下简称隆城公司）与因上诉人陆尊敬商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初7745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隆城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审案件受理费由陆尊敬负担。事实与理由：1.隆城公司的合同义务系办证资料报备，而非为购房人办理产权证，隆城公司没有为陆尊敬办理产权证的义务。2.涉案房屋买卖合同第十四条的约定是双方当事人真实意思表示，合法有效。合同未约定逾期办证违约金，在隆城公司违约时，购买人仅能选择退房，一审判决隆城公司给付违约金没有合同依据。3.一审判决酌定一个月办证时间，并将该时间计入违约金计算期限，没有依据。陆尊敬二审辩称，1.陆尊敬并未要求隆城公司为其办理房屋产权登记，而是在因隆城公司的责任，导致陆尊敬未按合同约定期限取得房产证时，要求隆城公司承担给付逾期办证违约金的责任。2.隆城公司未按期报备产权登记资料后，陆尊敬已入住该房屋，隆城公司也未提出解除合同并退房，双方事实上以行为确认合同继续履行。3.根据涉案商品房买卖合同的约定，无论陆尊敬是否选择退房，隆城公司都应负担日万分之三的违约金。陆尊敬提出主张违约金的请求，具有合同依据。合同第十四条约定双方同意按照第1项处理，但该条款是格式条款，应认定无效。陆尊敬上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陆尊敬全部诉讼请求;2.一、二审案件受理费由隆城公司负担。事实与理由：陆尊敬自2013年以来一直向隆城公司主张违约金，诉讼时效发生中断，违约金应从2015年4月19日起计算至实际取得房产证之日。隆城公司二审辩称，本案合同未约定违约金，陆尊敬不享有要求隆城公司支付违约金的请求权，不存在诉讼时效的计算问题。陆尊敬也从未向隆城公司主张过逾期办证违约金。陆尊敬向一审法院起诉请求：1.判决隆城公司支付逾期办证违约金（以购房款263348元为基数，按日万分之三，自2015年4月19日起计算至2017年4月19日止）；2.案件受理费由隆城公司承担。一审法院认定事实：2012年8月16日，陆尊敬与隆城公司签订了《商品房买卖合同》，约定陆尊敬购买隆城公司开发的位于幸福新城阅湖花园二期碧桂园15幢一单元501室房屋，房屋总价款为263348元。合同第十四条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内买受人取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房地产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。上述商品房买卖合同签订后，陆尊敬支付购房款263348元，隆城公司按期向陆尊敬交付涉案房屋。陆尊敬于2017年4月19日取得涉案房屋不动产权证。一审法院另查明，隆城公司针对涉案房屋于2017年2月16日首次向产权登记机关提供资料备案。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，双方当事人签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同第十四条是关于产权登记的约定，该条虽约定“双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，……”但根据该条的约定，系由于隆城公司未能在约定期限内提供办理权属登记资料报产权登记机关备案，导致陆尊敬未能及时取得产权证的不利后果，而让陆尊敬选择退房这一更加不利的合同后果，显然违背民事法律行为诚实信用、公平正义的基本原则。本案中，根据权利与义务相统一的原则，一审法院确定隆城公司按照不退房、合同继续履行条款来承担相应的违约责任。关于诉讼时效，该违约金的请求给付是一种持续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在《民法总则》实施之前，此种持续性债权的诉讼时效为两年，在《民法总则》实施之后，根据法不溯及既往的原则，并结合违约行为的持续存在，一审法院确定保护陆尊敬的违约金请求自2015年10月1日起开始计算。因隆城公司针对涉案房屋于2017年2月16日首次向产权登记机关提供资料备案，一审法院酌定给予陆尊敬一个月的合理办证期间，故隆城公司应以房屋总价款263348元为基数，按照每日万分之三，自2015年10月1日起计算至2017年3月16日共计532天，向陆尊敬支付逾期办证违约金42030元（取整）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：隆城公司于判决发生法律效力之日起十日内向陆尊敬支付逾期办证违约金42030元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由隆城公司负担。二审中，陆尊敬提供存储录音资料的光盘一份，证明其曾向隆城公司一名王姓员工主张逾期办证违约金，违约金的诉讼时效发生中断。隆城公司质证意见：陆尊敬未提供录音原始载体，对真实性不予认可。即使录音内容真实，因录音内容未提及约违金的计算方式、金额等，不能达到陆尊敬的证明目的。本院认证意见：因录音资料未提供原始载体，且无法确认录音中的谈话对象，故本院对该录音资料的真实性不予认可。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同是否约定逾期办证违约金，陆尊敬主张的违约金是否应当支持；2.如应当支持违约金，违约金的诉讼时效应当从何时起算。关于争议焦点1。本院认为，依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案《商品房买卖合同》合同第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内买受人取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金。”合同中并未约定出卖人承担逾期办证违约金的责任，亦未约定违约金的计算方式，故不能以合同确定隆城公司的违约金责任。一审法院按照双方当事人未选择适用的合同继续履行条款确定隆城公司承担相应的违约责任不当，应予纠正。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定处理，故应以年利率6%计算违约金。关于争议焦点2。本院认为，陆尊敬于2017年4月19日取得房产产权证书，于2018年9月7日提起本案诉讼。逾期办证违约金作为持续计算的继续性债权，诉讼时效的起算时间随时间推移而不断调整。《民法总则》于2017年10月1日施行，将诉讼时效的期间确定为3年，在此之前，诉讼时效的期间为2年。故陆尊敬主张逾期办证违约金的诉讼时效应自其起诉之日向前计算，在《民法总则》施行前的诉讼时效为2年，至《民法总则》于2017年10月1日施行，未超过2年诉讼时效的最迟日期为2015年10月1日，在此日期之前，均已超过2年诉讼时效，故应从2015年10月1日起开始计算诉讼时效。一审判决确定的违约金计算起点并无不当。陆尊敬主张的违约金应以房屋总价款263348元为基数，自2015年10月1日起，按照年利率6%计算至2017年2月16日。违约金的金额为21818元（263348元×504天×0.06÷365=21818元）。综上，上诉人隆城公司不应给付违约金的上诉请求不能成立，应予驳回；陆尊敬关于违约金计算诉讼时效的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初7745号民事判决；二、宿迁市隆城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付陆尊敬违约金21818元；三、驳回陆尊敬的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由宿迁市隆城置业有限公司负担144元，陆尊敬负担156元；二审案件受理费975元，由宿迁市隆城置业有限公司负担442元，陆尊敬负担533元。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年七月三日法官助理 王桂禄书 记 员 李 洁附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。