苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初6905号原告：苏州工业园区唯亭镇房地产开发公司，统一社会信用代码91320594251696591F，住所地苏州工业园区唯亭星澄路9号。法定代表人：沈诗雁，总经理。委托诉讼代理人：诸葛文章，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱子萍，江苏尚韬律师事务所律师。被告：苏州中茵置业有限公司，统一社会信用代码91320594755853837Y，住所地苏州工业园区唯正路8号。法定代表人：高建荣，执行董事长。委托诉讼代理人：韦荣良，男，1969年7月9日生，汉族，住苏州市吴中区，系公司员工。原告苏州工业园区唯亭镇房地产开发公司（以下简称唯亭房产）诉被告苏州中茵置业有限公司（以下简称中茵置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告唯亭房产的委托诉讼代理人诸葛文章、被告中茵置业的委托诉讼代理人韦荣良到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告唯亭房产向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付租金858675元；2、判令被告支付违约金103869元；3、本案诉讼费用由被告承担。后原告调整第1项诉请为要求被告支付2018年年度租金1144900元以及2019年1月1日至2019年9月30日的租金858675元，合计2003575元。事实与理由：2008年1月，被告与苏州工业园区娄江房产有限公司(以下简称娄江房产)签订《创苑小区五号楼房屋租赁协议》一份，约定娄江房产将位于苏州工业园区葑亭大道40号创苑小区五号楼的房屋出租给被告使用，面积13680平方米，共300间房间；租赁期自2008年1月1日起到2027年12月31日止，共20年；租金标准为第一年至第五年年租金100万元，第六年开始递增，递增比例为每五个租赁年递增7%，即第六年至第十年年租金为107万元，第十一年至第十五年年租金年租金为114.49万元，第十六年至第二十年年租金为122.5万元；租金按季度支付，被告如逾期支付租金，应向娄江房产支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%。协议并对双方其他权利义务等作出了明确约定。2014年11月1日，娄江房产与原告签订《国有土地使用权、房屋所有权转让合同》一份，约定娄江房产将被告租赁的房屋所在的地块转让给原告，即原告为被告租赁房屋的所有权人。经原告核实，被告与娄江房产、苏州工业园区招商中心签订租赁补充协议一份，约定租赁期限前10年即2008年1月1日至2017年12月31日的租金和保证金由苏州工业园区招商中心代为支付。根据租赁协议及其补充协议的约定，被告应从2018年1月1日起按季度向原告支付租金，租金标准为每年114.49万元。然后被告却未能按照约定向原告支付租金，原告故此起诉至法院。被告中茵置业辩称：1、原告并非本案适格主体。原告不享有涉案房屋的所有权，因此不能成为本案的适格主体；根据合同约定，租金在开出发票后10日内交付，但目前尚未开具发票，故出租人尚不具备诉权；2、租赁合同系苏州工业园区唯亭招商中心（以下简称唯亭招商中心）就被告入驻园区形成优惠政策作为租金支付对价，本案也应当追加该单位为当事人。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2008年，娄江房产（出租方、甲方）、中茵置业（承租方、乙方）、唯亭招商中心（见证方）签订《创苑小区五号楼房屋租赁协议》，约定甲方将其拥有合法出租权的坐落在江苏省苏州市葑亭大道40号创苑小区五号楼之房屋出租给乙方使用，该五号楼整栋设计总面积13680平方米(暂按设计面积计算，待测绘中心实测面积出来后以实测面积为准)全部由乙方承租，共300间房间。乙方承租房屋的用途为：乙方员工宿舍及附属商业配套设施，起租时该房屋的内部装修为毛胚房。租赁时间自2008年1月1日起至2027年12月31日，共20年。自本合同签约生效后，乙方向甲方交纳年租金总额的25%计25万元作为租赁保证金，作为甲方的设施正常使用，待租赁结束甲方设施无非正常损坏及租金结清后一次性返回给乙方。租金标准约定为第一个租赁年度至第五个租赁年度每年暂定100万元，若测绘中心对该房屋的实测面积低于合同约定的设计面积时，甲方同意在第一个租赁年度至第五个租赁年度的年租金标准依照每平方米73元/年乘以实测面积计算，由此产生乙方多交付的租金，甲方应当予以返还；若测绘中心对该房屋的实测面积高于合同约定的设计面积时，甲方同意在第一个租赁年度至第五个租赁年度的年租金标准依照100万元整人民币计取。租期第六年每年开始，每五个租赁年度按照7%递增。租金按季支付，乙方应在甲方提供合法、有效之发票交付乙方后十天内支付，否则乙方有权延期支付而不视为乙方违约。除租金以外的其他费用：乙方在租赁期限内使用的水、电、能源费用及其它依法律法规应由乙方承担之费用由乙方承担，其它费用由甲方承担。起租日约定为2009年1月1日，起租日前乙方必须交纳租赁保证及第一期租金。乙方逾期交付租金，应向甲方支付滞纳金，为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%。乙方承租房屋的物业自行管理，甲方承诺该房屋的小区物业管理费由甲方承担，乙方无需另行缴纳。该份合同，原告提交复印件，但娄江房产盖章予以确认。2014年11月1日，娄江房产（转让方、甲方）与唯亭房产（受让方、乙方）签订《国有土地使用权、房屋所有权转让合同》，约定甲方将通过出让方式取得的位于苏州工业园区跨塘分区24313号宗地使用权转让给乙方使用，转让土地面积为79989平方米，转让地块用途为公共建筑用地，转让年限自2014年11月1日至2054年12月22日。乙方已实地查看，对土地现状已充分了解。该土地使用权的转让价格为3839.472万元。乙方取得土地使用权后，可以依法转让、出租或抵押该地块使用权，当事双方须签订转让、出租或抵押合同，并到苏州工业园区国土管理局办理土地登记等相关手续。该合同，娄江房产与唯亭房产均确认。诉讼中，原告另提交一份由娄江房产（出租方、甲方）、中茵置业（承租方、乙方）、唯亭招商中心（见证方、丙方）签署的《创苑小区五号楼房屋租赁协议》，内容为：1、甲丙双方于2003年9月签订截止2007年12月31日的有关优惠政策的协议书，由于协议落实期间政策的变化，原承诺优惠政策全部兑现存在难度，但为体现诚信，在乙方承诺原注册公司在唯亭继续发展的前提下，丙方积极争取按照不高于50%的标准予以兑现。经甲乙丙三方充分协商，一致同意由甲方提供创苑小区五号楼房屋给乙方使用20年，其中前10年的租金和保证金作为对乙方2007年度以前优惠政策的部分兑现。2、丙方承诺与苏州新苏皇冠物业管理有限公司签定新的财政奖励协议，今后按其结算的奖励金额与按原协议(2006年2月20日签定)结算的奖励金额产生的差额作为对乙方2007年度以前优惠政策的兑现，但奖励总额不得超过苏州新苏皇冠物业管理有限公司缴纳各项税收形成的唯亭镇所得财力数额。3、甲方理解并承诺创苑小区五号楼整栋房屋的前10年租金和保证金由丙方代乙方直接向其支付，视为乙方己履行支付上述租金和保证金的义务，甲方不得再以任何方式要求乙方支付该租金。该协议由娄江房产盖章确认。本案中，原告唯亭房产诉称：争讼房屋暂时无产证，具体原因不清楚；被告中茵置业辩称：位于苏州工业园区创苑小区5号楼房屋从2008年至今一直由己方使用，使用期间未向被告或第三方支付任何费用。该房屋是唯亭招商中心作为对我司的优惠政策对价出让给我司，后来在办理出让手续的时候发现土地为划拨，导致无法过户，为此唯亭招商中心牵头，与娄江房产签订合同，以租赁的形式使用，但租赁费以优惠政策抵付，同时唯亭镇政府应支付给我司的7900多万也不再向我司支付。之前签订过正式书面协议，但是目前只有复印件（未提供），也无法找到原件。我司所持的合同版本与原告提交的合同版本是否一致不能核实，确认在租赁使用房屋期间至今未支付过租金，但是是由唯亭招商中心以该公司的优惠政策款项进行租赁费用的支付。以上事实，由国有土地使用权、房屋所有权转让合同、创苑小区五号楼房屋租赁协议、补充协议等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：本案原告唯亭房产所提交的转让合同、租赁协议、补充协议虽均为复印件，但娄江房产对此盖章确认；被告中茵置业对于经由唯亭招商中心见证、由己方与娄江房产签订过租赁协议及从娄江房产处承租房屋不持异议，但被告均未提交己方持有的复印件合同。综合上述事实，一方面，双方对于租赁过程的陈述基本吻合，另一方面，被告未能提交己方持有的租赁合同，也未对原告提交的租赁合同等文件提出具体异议，且原告的租赁合同等文件由娄江房产确认，故原告所提交的证据形成优势证据，本院对此予以确认。被告确认自2008年使用房屋至今未向原告或第三方支付过任何费用，应当对于享有优惠政策以变通支付费用提交证据，但被告也未就此举证，故原告诉请被告支付2018年1月1日至2019年9月30日的租金具有事实与法律依据，本院予以支持，核算为2003575元。关于违约金，原告诉请即为按照合同支付滞纳金。根据法律规定，滞纳金为逾期支付应付款所应承担之费用，根据原告提交的租赁合同，承租方需要在出租方提供合法、有效的发票后十日内付款，否则承租方延期支付不视为违约，现原告未能举证向被告提供过合法、有效的发票，故其诉请违约金本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州中茵置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区唯亭镇房地产开发公司欠付租金2003575元；二、驳回原告苏州工业园区唯亭镇房地产开发公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取17184元，由被告负担。此款已由原告预交，本院不予退还，被告在给付上述款项时将该款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  陈燮根人民陪审员  姚于贵二〇一九年七月三十一日书 记 员  夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。