安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖01民终4174号上诉人（原审第三人）：丁梦园，女，1992年5月25日出生，汉族，住合肥市庐阳区。上诉人（原审第三人）：罗某，男，2009年2月23日出生，汉族，住合肥市庐阳区。法定代表人：沈磊罗某瑞母亲），合肥市庐阳区室。上诉人（原审第三人）：沈磊，女，1986年1月26日出生，汉族，合肥市庐阳区室。上诉人（原审第三人）：罗伟，男，1985年5月15日出生，汉族，合肥市庐阳区号。上诉人（原审第三人）：沈杰，女，1988年8月23日出生，汉族，住合肥市庐阳区。上述五上诉人共同委托诉讼代理人：黄海富，安徽中天恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨凡，男，1986年10月26日出生，汉族，住合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：王建华，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张本意，北京德恒（合肥）律师事务所律师。原审被告：沈文斌，男，1965年9月28日出生，汉族，住合肥市庐阳区。原审被告：丁忠芬，女，1966年4月20日出生，汉族，住合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：沈文斌（丁忠芬丈夫），住合肥市庐阳区。上诉人丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰因与被上诉人杨凡、原审被告沈文斌、丁忠芬房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初7630号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰上诉请求：撤销一审判决，改判杨凡同沈文斌、丁忠芬签订的房屋买卖合同无效，杨凡返还案涉房屋。事实与理由:1.沈文斌、丁忠芬与丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰是父母同女儿、女婿及外祖父母同外孙的关系，家事代理权是夫妻日常家事上所享有的代理权，法律没有规定家庭成员之间有家事代理权，沈文斌、丁忠芬对丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰没有所谓的家事代理权，案涉房屋时沈文斌、丁忠芬与丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰共同拆迁安置的房屋，在未经丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰同意的情况下，沈文斌、丁忠芬无权处分案涉房屋，所签合同应是无效合同。2.案涉房屋买卖时丁梦园、罗某是未成年人，沈文斌、丁忠芬不是丁梦园、罗某的监护人，无权处分案涉房屋。3.沈文斌、丁忠芬与丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰就案涉房屋的所有权并未达成一致意见，按照房屋产权登记的相关规定，不具备登记条件。杨凡辩称，1.杨凡与沈文斌、丁忠芬签订的房屋买卖合同合法有效。丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰知晓且同意该房屋买卖行为。房屋买卖合同于2009年签订，合同签订时丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰即知晓、同意该房屋买卖行为。并且房屋买卖合同签订距今已近10年时间，合同签订后沈文斌、丁忠芬即将房屋交付给杨凡，杨凡居住使用至今。在近10年间，丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰未以任何方式对房屋买卖合同提出异议，仅在杨凡起诉沈文斌、丁忠芬要求其履行协助办理房屋登记手续时，才提出其不同意、不知情，明显与常理不符。丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰均系沈文斌、丁忠芬的近亲属。丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰系沈文斌、丁忠芬的子女、女婿、外孙，与沈文斌、丁忠芬日常生活联系紧密。沈文斌、丁忠芬出卖共有的房屋系重大财产处置行为，作为利害关系人，丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰不可能不知晓该行为。并且签订合同后，杨凡实际占有房屋近十年间，丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰等未提出任何异议。可见丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰知晓、同意该房屋买卖行为。丁梦园、罗某签订合同时虽未成年，但房屋买卖合同已经经过其法定代理人父母双方的同意。依据民法总则第二十条规定，不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。即使丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰不知晓、不同意该房屋买卖合同，沈文斌、丁忠芬的行为也构成表见代理。沈文斌、丁忠芬夫妇系家庭的家长，沈文斌是户主，案涉房屋荣城花园56幢703室回迁房也是由其选择。因此在签订该房屋买卖合同时，杨凡完全有理由相信沈文斌、丁忠芬能够代表该其整个家庭对案涉房屋拥有代理权、处分权。且在签订房屋买卖合同后，杨凡即支付了总额为240000元的合理对价，沈文斌、丁忠芬亦将案涉房屋交由杨凡居住使用至今。2.丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰的上诉理由不能成立。丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰认为沈文斌、丁忠芬对案涉房屋无权处分，因此要求确认合同无效。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰的上诉理由不能成立。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用准确。恳请人民法院依法驳回上诉。沈文斌、丁忠芬陈述，杨凡购买房屋已经十年了，杨凡和沈文斌一直协商去办理过户，沈文斌、丁忠芬一直愿意卖房配合的，但是现在丁梦园、罗某、沈磊、罗伟、沈杰不同意。近几年房屋涨价，杨凡也说了可以加些房款。杨凡向一审法院起诉请求：1、判令沈文斌、丁忠芬继续履行《房屋买卖合同》，协助杨凡办理房产变更、登记手续；2、本案诉讼费用由沈文斌、丁忠芬承担。第三人沈杰、沈磊、丁梦园、罗伟、罗某向一审提出诉讼请求：1、确认杨凡与沈文斌、丁忠芬的房屋买卖合同无效；2、判令杨凡返还第三人及沈文斌、丁忠芬共有的荣城花园56幢703室房屋；3、本案诉讼费用由杨凡告承担。一审法院查明：沈文斌系合肥林店居民，沈文斌原居住的房屋因城市建设需拆迁。2008年10月18日，合肥市拆迁房屋分户登记表显示沈文斌为户主，被拆迁人口为沈文斌、妻子丁忠芬、女儿沈杰、女儿沈磊、女儿丁梦园、女婿罗伟、外甥罗某（系罗伟、沈磊的儿子，拆迁安置时尚未出生）共计七人，拆迁面积计336.64平方米，拟安置总面积为330平方米。2008年11月27日，经安徽省合肥市衡正公证处现场公证，沈文斌作为选房人依照规定选取了包括案涉房屋（合肥市庐阳区荣城花园56幢703室）在内的4套拆迁安置房。2009年10月10日，沈文斌、丁忠芬（甲方）与杨凡（乙方）签订了《房屋买卖合同》，沈文斌、丁忠芬将其所有的合肥市庐阳区荣城花园56幢703室回迁房自愿卖给杨凡，建筑面积77.25平方米，合同价239475元。合同约定“合同签订之日乙方一次性付给甲方贰拾叁万元，剩下的壹万元待甲方将房产证过户到乙方名下时付清,办房产证所需的一切费用由乙方自行承担”。沈文斌、丁忠芬均在合同上签字。合同签订当日，杨凡即将约定的230000元交付给沈文斌，沈文斌出具收条，沈文斌同时将房屋交付给杨凡，杨凡随后对房屋进行装修并居住至今。2013年元月13日，杨凡将余款的10000元购房款交付给沈文斌，沈文斌出具收条。在本小区符合产权登记要求时，杨凡多次要求沈文斌夫妇协助杨凡办理房产登记手续，以便将该房产登记在杨凡名下，在多次协商未果下，杨凡诉至法院。一审诉讼中，沈杰、沈磊、丁梦园、罗伟、罗某申请作为第三人参加诉讼，一审法院经审查依法准许，通知其作为第三人参加诉讼，并对其诉求在本案中一并予以处理。一审法院认为，涉案房屋是沈文斌、丁忠芬、沈杰、沈磊、丁梦园、罗伟、罗某因拆迁所分配的拆迁安置房，属其共同所有。沈杰、沈磊、丁梦园、罗伟、罗某虽未在合同上签字，但基于沈杰、沈磊、丁梦园、罗伟、罗某与沈文斌、丁忠芬系共同的家庭成员，沈文斌、丁忠芬在签订《房屋买卖合同》时杨凡完全有理由相信其有处分安置面积的家事代理权，故杨凡与沈文斌、丁忠芬签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。故对沈杰、沈磊、丁梦园、罗伟、罗某提出，沈文斌、丁忠芬擅自处分共有房屋侵犯第三人利益，杨凡与沈文斌、丁忠芬签订的《房屋买卖合同》应为无效的理由不能成立，其要求杨凡返还涉案房屋的诉求，该院不予支持。《房屋买卖合同》签订后，杨凡按约支付了全部购房款并已实际入住多年，沈文斌、丁忠芬应按照约定全面履行自己的义务，协助杨凡办理房屋所有权转移登记手续，对杨凡此项诉请应予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、杨凡与沈文斌、丁忠芬继续履行《房屋买卖合同》，沈文斌、丁忠芬于判决书生效后十日内协助杨凡将位于合肥市庐阳区荣城花园南苑56幢703室房产所有权过户登记至杨凡名下；二、驳回沈杰、沈磊、丁梦园、罗伟、罗某的诉讼请求。案件受理费减半收取为2446元，诉讼保全费1717元，由沈文斌、丁忠芬负担。二审中，双方均未提供新证据。对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。沈杰、沈磊、丁梦园、罗伟、罗某上诉主张案涉合同无效，并进而请求返还房屋，本院不予支持。但案涉房屋为沈文斌、丁忠芬、沈杰、沈磊、丁梦园、罗伟、罗某七人拆迁安置所得，且案涉房屋尚未完成初始产权登记，未确定产权人，杨凡诉请办理房屋过户、变更登记手续目前不具备履行条件，故本院对杨凡该请求暂不予处理，杨凡可待条件具备后另行主张。一审法院在房屋未办理初始产权登记的情况下直接判令产权转移登记不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初7630号民事判决；二、驳回杨凡的起诉。一审案件受理费2446元退回杨凡，一审保全费1717元，由沈文斌、丁忠芬负担；二审案件受理费4892元退回沈杰、沈磊、丁梦园、罗伟、罗某。本裁定为终审裁定。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年七月二十九日书记员 丁   玉   洁附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。