云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初7425号原告：云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司。住所：云南省昆明市云南城投大厦A座14-A号。法定代表人：陈嘉。委托代理人：周大勇、刘益，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐建鑫，男，1962年9月10日生，汉族，身份证住址：浙江省青田县。被告：李秀芬，女，1961年6月20日生，汉族，身份证住址：浙江省青田县。被告：徐辛豪，男，1997年10月7日生，汉族，身份证住址：云南省红河哈尼族彝族自治州建水县。委托代理人：王兴念，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司诉被告徐建鑫、李秀芬、徐辛豪商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2018年9月20日公开开庭进行了审理，原告委托代理人周大勇、刘益，被告徐辛豪的委托代理人王兴念到庭参加诉讼，被告徐建鑫、李秀芬经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除2016年9月14日原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》；2.判令被告办理注销合同备案手续（合同登记号：KMGD2016091411645）；3.判令被告向原告支付违约金70000元（按照购房款总额5%计算违约金）；4.由被告承担因诉讼、撤销备案产生的诉讼费、公告费、律师费等费用。事实和理由：2016年9月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》（下称《购房合同》〉，约定由被告购买原告开发建设的滇池国际会展中心（9号地块）第4幢1单元28层2801号，房屋价款为1439955元，付款方式为银行贷款；并于当日完成了《购房合同》备案登记手续，备案登记号为：KMGD2016091411645。被告于2016年9月14日向原告支付了首付款金额739955元。《购房合同补充协议》(以下简称补充协议)第二条第2款约定：乙方须自本协议签订之日起7日内向甲方提供办理个人住宅按揭贷款的相关全部资料（具体内容以贷款银行确定的为准〕并办理按揭贷款；乙方未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在甲方通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为乙方违约：逾期在30日之内的，乙方应按照50元/天的标准向甲方支付违约金；逾期超过30日，乙方应于逾期满30日的次日一次性支付清购房余款和违约金（每逾期一日按照购房总价款万分之二的标准向甲方支付违约金否则，甲方有权单方解除合同，并由乙方按照购房款总额5%向甲方支付违约金。”《购房合同》签订后，经原告多次催告，截至原告起诉之日，被告仍未按约定向原告提供相应按揭贷款资料办理按揭贷款手续，也未按合同约定支付剩余购房款项。现被告明确表示无法办理按揭贷款，且无力支付剩余购房款项，《购房合同》不解除将会导致原告的损失无法挽回或弥补。原告根据《中华人民共和国合同法》规定以及《购房合同》的约定，向法院提起诉讼，请求解除《购房合同》、支付违约金等，恳请人民法院依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。被告徐辛豪答辩称：一、原被告之间的商品房购销合同成立并生效，不符合法定及约定的解除事由，请法院判决判令原被告继续履行合同。原被告于2016年9月14日签订商品房合同，被告于当日交付首付款739955元，也就是购房款总额的51.38%，被告履行了主要义务，原被告于合同签订当日到昆明市住房和城乡建设局办理了商品房销售合同备案登记，双方的商品房购销合同依法成立并生效。签订合同时原被告双方约定剩余尾款由被告方提供资料，由原告方到平安银行股份有限公司昆明分行贷款支付。被告方已按原告方的要求提供了贷款所需的全部资料，并提交到云南省昆明市明信公证处,并没有原告诉状中所述被告未按约定向原告提供相应按揭贷款办理银行按揭贷款手续的事实，商品房销售合同第八条约定，乙方逾期30天付款的违约责任是乙方应按未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行，按照合同法第40、41条规定认为本案应使用主合同对违约责任来处理。二、本案存在不可抗力因素。被告徐建鑫于2016年10月28日被刑事拘留，李秀芬因患严重疾病住院治疗，都是不可抗力，应作为合同免责事由。三、原告在法律规定解除权行使期限内没有及时行使，没有合法有效的催告，解除权已经消失。被告徐辛豪在收到法院传票后也积极向亲属筹措款项，愿意将商品房购销合同约定尾款及相应违约金及时支付给原告，原被告之间的商品房购销合同具备继续履行的条件，应继续履行，本案不应该注销合同备案登记。四、原告主张的违约金过高，请求法院减少，被告徐辛豪愿意按主合同约定按未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。五、原告主张的相关费用包括诉讼撤销备案产生的诉讼费、公告费、律师费于法无据，请求法院驳回。被告徐建鑫、李秀芬未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司针对其主张提交了如下证据：1.原告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件，欲证明：云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司作为原告的主体资格；2.徐建鑫、李秀芬、徐辛豪身份证复印件，欲证明：徐建鑫、李秀芬、徐辛豪的主体资格；3.《商品房购销合同》及《补充协议》，4.商品房买卖合同登记备案表，欲证明：一、2016年9月14日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定由被告向原告购买开发建设的滇池国际会展中心9号地块第4幢1单元28层2801号房屋，价款1439955元，付款方式为银行贷款。二、合同补充协议第二条第2款约定：乙方须自本协议签订之日起7日内向甲方提供办理个人住宅按揭贷款的相关全部资料并办理按揭贷款，逾期超过30日，乙方应于逾期满30日的次日一次性付清购房余款和违约金；否则甲方有权单方解除合同，并由乙方按照购房款总额5%向甲方支付违约金。5.《收款收据》，欲证实被告于2016年9月14日向原告支付所购商品房首付款739955元；6.《公证书》【（2018云昆国正证字第1913）号】，7.《公证书》【（2018云昆国正证字第1914）号】，以上证据欲证明：原告于2017年12月22日通过邮寄公证向被告送达缴纳房款催告函，但截至原告起诉之日，被告仍然未按合同约定支付剩余房款，合同约定的房屋买卖合同解除条件已经成就，原告有权解除合同。8.《法律服务合同》，9.昆明市官渡区人民法院诉讼费1150元收据，10.昆明市国正公证处900元发票，欲证明：诉讼费、律师费、公告费属于必然发生的费用，属于被告违约导致的原告的必然损失，该损失应当由被告承担。被告徐辛豪质证称：认可1.2项证据的三性；第3.4项商品房销售合同与补充协议对违约责任的约定不一致，应按对提供方不利的解释；认可第5项证据的三性，认为第6.7项证据与本案没有直接的关联性，因为公证处无法确认原被告是否违约；对第8.9项证据的三性不予认可，律师费由被告承担没有依据，诉讼费用由法院依法裁判，公证处费用不是必然发生的费用，不应由被告承担，本案是邮寄送达，没有公告费用。被告徐辛豪提交如下证据：1.徐辛豪身份证复印件，欲证明被告的身份信息；2.云南省红河哈尼彝族自治州人民检察院起诉书副本复印件，欲证明：被告徐建鑫具有法定不可抗力的事实；3.李秀芬病历，欲证明：被告李秀芬具有法定不可抗力的事实；4.收款收据及银行转款单，欲证明：被告向原告支付739955元首付款的事实；5.云南省昆明市明信公证处公证受理通知单、徐建鑫平安银行开户信息，欲证明：被告已按合同约定提供银行按揭手续办理的相关资料；6.商品房买卖合同登记备案表，欲证明：原被告之间的商品房买卖合同成立并生效，原告对合同约定的标的物享有的所有权已经确权。原告对被告提交证据发表如下质证意见：认可第1项证据的三性；认可证据2、3的真实性，但认为这两项证据不属于法律上规定的不可抗力因素；认可第4项证据的三性；不认可第5项证据的真实性，因为是复印件，公证的事项是借款合同赋予强制执行效力的公证，并不是已经提交了完备的、符合贷款手续的、综合授信条件能够支付本案所应付后期按揭贷款的公证说明，公证受理通知单中没有借款合同，被告无法证明其具有履行能力，故此，对该证据的证明目的不予认可；对第6项证据的真实性无异议，商品房购销合同和补充协议两份合同都进行了备案登记，但登记备案表不是物权凭证，对证明目的不予认可。本院认为，原、被告提交的证据符合证据法定形式要求，对其真实性、合法性、关联性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月14日，原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司与被告徐建鑫、李秀芬、徐辛豪签订《商品房购销合同》，及补充协议，约定被告徐建鑫、李秀芬、徐辛豪向原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司购买位于官渡区六甲街道办事处滇池国际会展中心9号地块第4幢1单元28层2801号房屋，房屋参考套内建筑面积113.3平方米，总价款为1439955元，买受人即被告首期支付购房总价款51.39%，金额为739955元，其余700000元，向平安银行股份有限公司昆明分行贷款支付。第八条约定违约责任：乙方如未按本合同第六条的约定付款，按下列方式处理：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按照下列约定承担违约责任：2、乙方按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。《商品房销售合同》补充协议第二条约定：2、乙方须自本协议签订之日起7日内向甲方提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料并办理按揭贷款；乙方未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在甲方通知办理按揭贷款手续之日起7日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为乙方违约：……逾期超过30日，乙方应于逾期满30日内一次性支付清购房余款和违约金（每逾期一日按照购房总价款万分之二的标准向甲方支付违约金）；否则，甲方有权单方解除合同，并由乙方按照购房款总额5%向甲方支付违约金。第十九条：本补充协议与《商品房购销合同》的内容如有冲突，以本补充协议为准。《商品房购销合同》签订当日，原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司收到徐建鑫首付款739955元，并向徐建金出具收款收据。2016年9月14日，该房屋办理了登记备案，登记号为：KMGD2016091411645，房屋买受人为徐建鑫，共有人登记为李秀芬、徐辛豪。2018年1月25日，云南省昆明市国正公证处（2018）云昆国正证字第1913号、1914号公证书载明：申请人云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司委托代理人李吕斯琪于2018年1月3日在国正公证处公证人李某福的监督下，分别填写了编号为1037152546918号、1037152543818号《全球邮政特快专递单》，以特快专递方式分别向地址为“云南省红河哈尼族彝族自治州建水县曲江镇狗街村24号”、“浙江省青田县腊口镇振兴小区11幢11号”，收件人为“徐建鑫、李秀芬、徐辛豪”寄送《缴纳房款催告函》一份，该催告函主要载明：“徐建鑫、李秀芬、徐辛豪已支付首付款人民币739955元，但经我公司多次催告，截至本函发送至日，您仍未向我公司提供相应按揭贷款资料办理按揭贷款手续，我公司认为，您逾期履行义务的行为已构成严重违约，严重损害了我公司的合法权益。现我公司郑重函告您：请您于收到本函之日起3个工作日内向我公司一次性支付剩余购房款及其他费用。逾期未支付的，我公司有权解除合同，并追究您相应的法律责任。”该两份公证书支付公证费用900元。本院认为，本案争议的焦点在于是否解除双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，以及如果解除，违约金应如何支付？根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效。合同法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。具体到本案而言作为购房人的被告应按照购销合同第八条、补充协议第二条的约定，按期支付购房首付款并及时将办理按揭贷款的相应资料提供给原告并办理贷款手续。商品房购销合同签订后，被告按约向原告支付购房首付款，履行了部分义务，但其未按照合同约定向原告提供办理个人住房按揭贷款的资料并积极配合办理按揭贷款，导致未完成支付房屋尾款义务，已构成违约。被告以一、二被告被采取强制措施及生病为不可抗力理由的抗辩本院不予采纳。根据合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。故本案被告未完成支付房屋尾款义务，且经原告催告后仍未履行,原告按法律规定及合同约定行使解除权有事实及法律依据，本院予以支持。根据合同法第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请解除双方合同后，要求被告协助办理注销合同登记备案有事实及法律依据，本院予以支持。为避免当事人诉累，对于原告收取的该房屋首付款739955元应在合同解除后返还被告。对于双方争议的违约金，原告主张按补充协议5%支付70000元，被告主张违约金过高，主张按延期天数支付。根据合同法第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告主张按本案《商品房购销合同》第八条第2项规定的违约金计算，该计算方式为合同继续履行时的延期付款违约责任承担方式，现双方合同解除，原告主张按补充协议第二条第2项规定：即被告按照购房款总额5%向甲方支付违约金。补充协议载明与《商品房购销合同》的内容如有冲突，以本补充协议为准，应视为双方对《商品房购销合同》尤其是其违约条款作出了明确约定。现被告主张违约金过高，本院按照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判决被告应承担的违约金以未付购房款总额700000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，支付原告邮寄函件催告被告徐建鑫、李秀芬、徐辛豪提交办理银行按揭贷款资料之日即2018年1月3日起至款项实际清偿之日止的利息。至于原告主张的律师费、公证费及解除备案登记的相关费用，因双方在《商品房购销合同》及补充协议中并未明确约定，本院认为不属必然发生的费用，故不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司与被告徐建鑫、李秀芬、徐辛豪于2016年9月14日签订的《商品房购销合同》及补充协议；二、被告徐建鑫、李秀芬、徐辛豪于本判决生效之日起十日内协助原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司注销上述《商品房购销合同》（合同登记号：KMGD2016091411645）的备案登记；三、被告徐建鑫、李秀芬、徐辛豪于本判决生效之日起十日内以未支付房屋款项700000元为基数，按照银行同期贷款利率向原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司支付自2018年1月3日起至款项实际清偿之日止的违约金；四、原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司于本判决生效之日起十日内向被告徐建鑫、李秀芬、徐辛豪返还首付款739955元；五、驳回原告云南新世纪滇池国际文化旅游会展置地有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由被告徐建鑫、李秀芬、徐辛豪承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长 孙 华人民陪审员 黄 文人民陪审员 郭翠芬二〇一九年七月十九日书 记 员 付 吕