四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1702民初1456号 原告：陈学敏，女，1969年4月15日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：李玉兰，四川虹信律师事务所律师。 被告：四川省恒源房地产开发有限公司，住所地四川省达州市通川区朝阳中路6号。 法定代表人：蒲正平，总经理。 被告：汤冬，男，1968年11月3日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：冯杰，四川奥飞律师事务所律师。 原告陈学敏与被告四川省恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）、汤冬商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈学敏及其委托诉讼代理人李玉兰、被告汤冬的委托诉讼代理人冯杰到庭参加诉讼。被告恒源公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈学敏向本院提出诉讼请求：1.二被告签订的房屋买卖合同无效；2.二被告协助撤销其在达州市房管局的房屋买卖合同备案；3.原告与第三人尹洪星签订的买卖合同有效；4.被告恒源公司为原告办理不动产备案登记及不动产权证书；5.诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原告于2009年2月24日购买了被告恒源公司开发的×××房，并支付了全部房款。后被告恒源公司在被告汤冬处借钱，并将房屋抵押给汤冬，由于无法办理抵押登记，二被告在房管局办理了买卖合同备案。 被告汤冬辩称，一、被告汤冬、恒源公司主体不适格，案涉《商品房认购协议》合同主体系原告与尹洪星，购房款也是由尹洪星收取，原告应向尹洪星主张权利，而不是向汤冬、恒源公司主张；二、汤冬与恒源公司签订了附条件的商品房买卖合同，现条件已成就，案涉房屋系汤冬依法购买，二被告的备案登记系双方在平等自愿的基础上签订了买卖合同后依法办理的备案登记，系二被告依法处理其权利义务问题，与原告无关，原告并非合同主体，其主张二被告签订的买卖合同无效无事实及法律依据，二被告无配合原告办理撤销备案登记的义务；三、原告未提交其与尹洪星签订的买卖合同，仅提供一份《商品房认购协议》，该协议根据《最高院关于审理商品房买卖合同的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定不能视为商品房买卖合同，且认购协议第九条约定待恒源公司取得预售许可证后双方签订买卖合同，但迄今为止双方并未签订买卖合同，原告与本案二被告毫无关联性；四、恒源公司不具备为原告办理备案登记和不动产权证书的行政职能，且案涉房屋已登记至汤冬名下，恒源公司不能也不该配合原告办理权属登记。 被告恒源公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2009年2月24日，原告（乙方）与尹洪星（甲方）签订《商品房认购协议》。该协议主要约定乙方认购位于达州市通川区×××房屋，建筑面积63.22㎡（以房屋测绘部门最终测定面积为准）；单价2056.31元/㎡总价130000元；乙方采取分期付款方式，签协议时向甲方交纳39000元、在甲方取得《商品房预售许可证》5日内交纳65000元，主体封顶时交纳26000元；因规划、设计变更导致商品房的结构形式、空间尺寸发生变化，甲方应及时通知乙方，乙方在通知达到之日起15日内作出是否退房的书面答复，未作书面答复的，视为接受变化，乙方若因此退房，甲方应在接到书面通知之日起30日内一次性全额退还乙方已交的款项；在取得《商品房预售许可证》之前，甲、乙双方权利与义务以此协议为准，取得《商品房预售许可证》后，甲、乙双方以此协议为依据与开发公司重新签订《商品房买卖合同》；甲方出售的房屋系修建恒源水天花园G栋由恒源公司抵付给甲方的工程款，户型及面积详见甲方与恒源公司于2007年3月24日签订的《建筑工程承包合同》；交房标准：1、外墙：瓷砖；2、内墙：水泥沙浆抹灰；3、顶棚：水泥沙浆抹灰；4、地面：水泥沙浆拉毛找平；5、门窗：入户为防盗门、窗为塑钢窗，室内预留门洞；6、水、电、气、光纤到户等内容。 2009年2月24日，尹洪星向原告出具收据一份，载明：“陈学敏交来×××首付款39000元”。2011年2月23日，原告向尹洪星转账52000元，尹洪星向原告出具收据一份，载明：“陈学敏购×××（63.22）房款伍万贰仟元”。2012年2月28日，尹洪星向原告出具收条一份，载明：“陈学敏交来×××39000元”。 2009年5月24日，被告汤冬与被告恒源公司签订《商品房买卖合同》，约定恒源公司将位于达州市通川区×××、预测建筑面积1148.99㎡的房屋以单价1088元/㎡、总价1250000元出售给汤冬。 2009年5月25日，被告汤冬、恒源公司就×××房屋办理了商品房买卖合同备案，备案号×××，备案的建筑面积为63.22㎡、单价1088元/㎡，总价68783.36元。 2019年2月23日、25日、26日，陈学敏多次与恒源公司的法定代表人蒲正平手机联系。陈学敏提供的通话录音显示：其告知蒲正平其系×××陈学敏，其房屋尚未办理产权登记，并向蒲正平询问是否愿意为其办理产权登记；蒲恒平表示愿意，并表明只要陈学敏有尹洪星签字的合同其都认账。 同时查明，2018年8月16日，本院作出（2017）川1702刑初140号刑事判决，该判决认定的事实有：2007年至2009年，恒源公司将×××共24户住房卖给杜泽文、谭丽等24人，并交付使用，但未办理产权登记；2009年，恒源公司欲向汤冬借款250万元以解决资金周转困难，汤冬提出需要抵押物，经双方协商，恒源公司以已出售的水天花园24套住房作为抵押物，但因不能办理抵押登记，约定以签订买卖合同的形式作为抵押担保，并到房管局备案；2009年5月24日，蒲正平代表恒源公司与汤冬签订了购买×××24套住房的《商品房买卖合同》，并到房管局备案；2015年5月12日，汤冬向达州市房产管理局申请解除×××24套网签住房中×××以外的24套住房的网签合同协议；2016年6月16日，汤冬与恒源公司签订了×××房屋的商品房买卖合同解除协议书；至此恒源公司出售的×××24户住房中仍有杜泽文、谭丽等三户住房仍登记备案在汤冬名下。 杜泽文系原告陈学敏之子。诉争房屋的水、电、气户名均为陈学敏。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”的规定，虽然原告陈学敏与被告恒源公司未就诉争房屋签订书面买卖合同，但恒源公司认可陈学敏与尹洪星签订的《商品房认购协议》、将诉争房屋交付陈学敏使用、并表明愿意为陈学敏办理产权登记的事实均足以认定陈学敏与恒源公司以其他形式订立了商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告陈学敏履行了支付购房款的义务，被告恒源公司除应履行向原告陈学敏交付房屋的义务外，还应履行协助原告办理权属登记的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，被告恒源公司隐瞒其已将案涉房屋出售给原告陈学敏的事实，与被告汤冬以签订商品房买卖合同的形式将案涉房屋作为借款的抵押担保备案至被告汤冬名下，该意思表示不真实的行为导致原告陈学敏无法取得案涉房屋的物权，损害了原告陈学敏的合法权益，因此被告汤冬、恒源公司签订的《商品房买卖合同》中关于案涉房屋的内容应当被认定为无效。由此给原告造成取得案涉房屋物权的妨碍即案涉房屋的买卖合同备案登记，亦应当由二被告向登记部门申请解除。被告汤冬的抗辩理由，与查明的事实不符，本院不予采纳。被告恒源公司未到庭应诉，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告四川省恒源房地产开发有限公司与被告汤冬签订的《商品房买卖合同》中关于座落为达州市通川区×××房屋的内容无效； 二、被告四川省恒源房地产开发有限公司、汤冬在本判决生效后十日内，向达州市房产管理局提交符合办理解除座落为达州市通川区×××房屋商品房买卖合同备案登记所需的所有资料，用以解除备案登记； 三、被告四川省恒源房地产开发有限公司在座落为达州市通川区×××房屋商品房买卖合同备案登记解除后十日内，向相关不动产登记机构提交符合办理不动产权属登记所需的所有资料，用以为原告陈学敏办理该房屋的权属证书； 四、驳回原告陈学敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，减半收取计1450元，财产保全费1170元，由被告四川省恒源房地产开发有限公司、汤冬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 张 阳 二〇一九年七月二日 书记员 赵明敏