淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0813民初220号原告(反诉被告)：洪泽灵平机械制造有限公司，住所地淮安市洪泽区经济开发区砚马北路北侧、328省道西侧。法定代表人：于永华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘如今，江苏泗州律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐洪坤，该公司员工。被告（反诉原告）：淮安宝玛仕皮革制品有限公司，住所地淮安市洪泽区经济开发区东九街东侧、砚马路南侧。法定代表人：岳爱芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛华林，淮安市清江浦区大华法律服务所法律工作者。原告（反诉被告，下同）洪泽灵平机械制造有限公司（以下简称灵平公司）与被告（反诉原告，下同）淮安宝玛仕皮革制品有限公司(以下简称宝玛仕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法由审判员高洪洲独任审判，分别于2019年2月18日、3月20日公开开庭进行了审理了。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告灵平公司的委托诉讼代理人刘如今、徐洪坤、被告宝玛仕公司的委托诉讼代理人葛华林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灵平公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除厂房租赁合同；2.判令支付2018年所欠租金20万元（因被告在本案审理过程中已经支付，该诉请撤回），并支付违约金8万元；3.判令将所租房屋恢复原状（拆除违建、清除污水、维修厂房漏雨部分）；4.判令被告支付本案所有诉讼费。事实和理由：2016年8月10日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定原告将办公楼及厂房等设施租赁给被告使用，租期自2016年9月1日至2021年8月31日止，每年租金20万元，在每年第一季度30日前一次性交纳，先交租金，后使用房屋。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依约履行了合同条款，但被告没有依约履行，2018年的租金至今未交。不仅如此，被告还在租赁的标的物内使用有害物质。被告的上述行为，系根本性违约，因此原告如上所请。`被告宝玛仕公司辩称：1.原告要求解除租赁合同无事实和法律依据，该租赁合同应该继续履行。2.被告基本上按约支付原告租金，即使有部分延期，也是因为原告在履行合同中具有重大的违约行为，因此被告为保障自己的权利不受侵害，所以将部分租金延迟，但并未给原告造成任何损害，不存在违约责任。即使有损害，从租赁合同约定看，并未对相关的违约责任及损失标准、计算方式作出具体约定。被告宝玛仕公司向本院提出反诉请求：1.判令原告将变压器开票名称有“洪泽灵平机械制造有限公司”变更为“淮安宝玛仕皮革制品有限公司”；2.赔偿被告因停电造成的损失365649元；3.判令赔偿被告税收抵扣损失62290.98元。事实和理由：原、被告双方于2016年8月10日签订的《租赁合同》第四条第一款第5项约定，“合同签订后，甲方协助乙方将变压器电费开票名称变更”，但是原告一直未予办理。更为严重的是，原告在2018年10月12日恶意停止了被告正常的生产、经营用电，至今没有恢复，给被告造成了损失。原告灵平公司针对被告宝玛仕公司的反诉请求称，该反诉请求无事实和法律依据，请求驳回。本院经审理认定事实如下：2016年8月10日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将办公楼及厂房等设施租赁给被告使用，租期自2016年9月1日至2021年8月31日止，每年租金20万元（不含租赁税），第一年度（2016年度）租金在12月20日前付清，以后四年均在年初支付（先付后用）。……甲方（原告，下同）有权监督乙方（被告，下同）合理安全使用标的物，有权制止乙方在厂区乱搭乱建，堆放有害物质。……合同签订后，甲方协助乙方将变压器电费开票名称变更，但资产性质不变。……乙方不得在标的物内生产国家明令禁止生产的产品，生产用料不得对标的物产生危害和破坏，如有轻微危害必须做好防护和定期维护，保证标的物无损坏。乙方不得在标的物内进行建筑和改造，必要时必须征得甲方书面同意，接受甲方监督，合同期满后依法负责恢复原样。不得危害原建筑物安全，造成后果一律由乙方负责。合同期满后，依法必须保证标的物无损坏使用安全，厂区无积物、杂物、有害物质，否则由乙方负责清理，造成经济、法律后果，由乙方全权负责。在该合同的第五条，双方还做了特别约定：1.因标的物现由乙方在租赁使用，本合同签订生效后，原合同自行作废，作废前依法须付清2016年8月31日前租金。2.依法负责对现有的钢结构厂房进行维修和保养，必须达到原良好状况。3.如乙方不能将钢结构厂房恢复到原有状况，本合同不生效，甲方有权保留按原合同约定诉求权利。在该合同的第六条双方还约定了违约责任，“本合同生效后，违约金为20万元，并依法追究乙方给另一方造成的直接经济损失的金额。”在合同履行过程中，双方为租金交付等问题产生矛盾，原告诉来本院。在本案审理过程中，被告于2019年1月31日向原告交付了2018年的租金20万元。对于上述事实，双方当事人无异议，本院予以确认。针对要求被告恢复原状的诉请，原告当庭提供了六张照片予以证明被告擅自建造了污水池、厂房锈蚀等。被告质证认为，该组证据的真实性、合法性和关联性都存在疑问，即使是真实的，污水池在本案所涉合同签订时就已经存在，部分厂房、设备存在锈蚀，也是正常使用下的不可避免，是被告正常生产、经营所需，被告不存在过错。对被告的该质证意见，本院予以采信。被告宝玛仕公司为了证明反诉请求，向本院提供了下列证据：1.2016年8月10日签订的《租赁合同》一份，根据该租赁合同第四条第一款第五项，原告应该合同签订后，协助被告将变压器电费开票名称变更，而至今原告没有履行该义务，存在违约行为。被告于2018年12月23日邮寄给原告的通知函一份，证明被告要求原告履行租赁合同的第四条第一款第五项约定，要求原告承担因停电给被告造成的直接损失。2.租赁合同履行期间所产生的电费票据一组共39份，产生电费368552.15元，证明给被告造成了因未变更手续给被告造成的税费损失，共计62290.98元。3.过磅单一组28份，证明因原告恶意对被告作出停电的行为，被告在2018年10月13日至2019年1月31日期间所收购的牛和猪皮的数量共计243766张的事实。4.协议书及汇款凭证各一份，证明因原告恶意对被告作出停电的行为，为便于继续生产，减少损失，被告与淮安佳烨新材料科技有限公司签订了协议书一份，该协议约定被告使用淮安佳烨公司的场地及生产设备，并约定被告所生产的每张皮给付淮安佳烨公司的使用费，每张1.5元。同时证明被告于2019年2月25日已支付淮安佳烨公司使用费20万元的事实。证据2.3.4同时证明被告因原告的违约给被告造成了直接损失。对此，原告认为《租赁合同》中约定办理变压器电费开票名称变更是真实的，但是因为被告一直不能按照合同约定交纳租金，违反了“先交后用”合同精神。后原告为了缓和关系，于2017年5月12日将变压器电费开票名称变更为被告宝玛仕公司。但是后来因被告依然没有按时交纳租金，原告迫不得已又变更回来。至于被告所称的电费税收抵扣、被告因原告停电等租赁别人的场地等证据，无其他证据佐证，与本案无关联性。即使是真实的，也是被告的咎由自取，与原告无关。为此，原告当庭出示原告代理人徐洪坤与被告法定代表人岳爱琴丈夫李印波的信息截图11份，证明原告多次要求被告支付租金，否则便不予办理变压器电费开票名称变更、停电、解除合同等。被告对上述信息截图的真实性表示怀疑，同时认为，即使是真实的，但李印波只是被告法定代表人的丈夫，是受被告委托与原告签订合同，但并没有得到与原告履行合同的授权，其行为属于个人行为，与被告无关。本院认为，该信息截图经与原告代理人徐洪坤的手机原始信息核对后一致，且该信息接收手机号码也为李印波所使用。故对该信息的真实性本院予以认可。另查明，2018年10月17日，原告向被告宝玛仕公司、岳爱琴、李印波分别发送了《告知函》，内容为“因贵公司没有按照双方签订的租赁合同履行合约，已造成违约。我公司多次催交无果的情况下，于2018年10月12日下午2:40左右变压器报停，至今贵公司一直没有人联系我公司于总（联系电话139××××6647），为了不影响贵公司正常生产经营，请贵公司抓紧时间补交齐租金，我公司会尽快恢复电，恢复贵公司正常生产。如贵公司不想续租，也请贵方七日内（截止2018年10月24日）答复我公司于总，商讨终止合同、补交齐租金、恢复我公司场地原貌等等事宜。”2018年11月19日，原告又向被告发出《终止合同告知函》，决定自发函截止之日起与被告终止合同。上述函件被告均已收到，但未作出实质性回复。本院认为，本案本诉的焦点问题是在租赁合同履行过程中，被告是否具有违约行为并导致原告享有单方解除合同的权利。而反诉的焦点问题则是原告的“不按照合同约定协助被告将变压器电费开票名称变更”、停电等行为是否具过错，否则即使给被告造成了损失也不应予以赔偿。本院认为，租赁合同出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，对于原告来说，通过将厂房等租赁给被告使用、收益从而收取租金是核心目的。而被告在合同履行过程中不按照合同约定支付租金，在原告催交后仍然没有支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项的规定，原告此时显然具有了单方解除合同的权利。虽然被告辩称被告不按时交纳租金存在原告没有完成“协助被告将变压器电费开票名称变更”这一因素，但根据双方所签订《租赁合同》“先交后用”这一约定，被告交纳租金显然是先务的，在被告不交纳租金的前提下原告当然可以不予履行“协助被告将变压器电费开票名称变更”这个义务。而同样的道理当然适用于本案反诉部分，在被告没有按照合同约定履行“先交（交纳租金）”这个义务的时候，原告当然可以不履行让被告“后用”这个义务，停电等行为具有正当性，原告并无过错，即使相关行为导致被告造成了实际损失，也不应由原告承担。因此，本院对原告要求解除与被告之间的租赁合同予以支持。对于被告的反诉，本院认为无法律依据，本院不予以支持。由于被告在本案的审理过程中已经支付了2018年的租金，原告放弃该请求，本院予以支持。原告要求被告承担违约金8万元，但未向本院提供具体损失的证据，合同约定的20万元违反公平原则，应予以调整。由于租赁合同中约定的租金支付时间为“年初”，本院酌定为每年的3月31日前。因此，本院认为被告应从2018年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付利息。对于原告要求恢复原状的请求，由于原告并没有向本院提供证据证明在向被告交付租赁物时相关物品的“原状”是什么状况，所以该要求于法无据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决如下：一、解除原告洪泽灵平机械制造有限公司与被告淮安宝玛仕皮革制品有限公司于2016年8月10日签订的《租赁合同》。二、被告淮安宝玛仕皮革制品有限公司以20万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2018年4月1日起向原告洪泽灵平机械制造有限公司支付利息至2019年1月30日，在判决生效后十日内付清。三、驳回原告洪泽灵平机械制造有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告淮安宝玛仕皮革制品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，保全费1970元，反诉费3860元，合计11330元，由被告淮安宝玛仕皮革制品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行清江浦支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，账号:62×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长  高洪洲审 判 员  刘林厚人民陪审员  孙 娟二〇一九年七月十八日书 记 员  张甜甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。