广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初10327号原告：简子坤，男，1965年10月11日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告：陈晓，女，1964年12月5日出生，京族，住广东省广州市天河区。两原告的共同委托代理人：蔡金旺、陆锦涛，分别系广东同福律师事务所律师、实习律师。被告：广州畅荣投资管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区房，统一社会信用代码9XW。法定代表人：赖秀春，总经理。委托代理人：孙炜，该司职员。原告简子坤、陈晓诉被告广州畅荣投资管理有限公司（下简称畅荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告简子坤、陈晓的共同委托代理人蔡金旺，被告畅荣公司的委托代理人孙炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告简子坤、陈晓诉称：2017年1月23日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将天河区222号之三（自编C3办公楼）3004房、3006房出租给被告作办公用途使用，租赁期限自2017年2月1日至2020年4月20日（其中2017年2月1日至2017年4月20日为免租期，2017年4月21日至2019年4月20日期间每月租金69895元，2019年4月21日至2020年4月20日期间每月租金74788元）；被告应在每月21日前按转账/现金付款方式缴付租金给原告，签订合同当日支付首月租金69895元，2017年2月6日支付三个月租金作为保证金（保证金不能抵作租金或管理费）；被告应依时交租，每逾期一个工作日，须按当月租金额的0.5%向原告支付违约金；被告拖欠租金、一切税费、管理费、水电费、网络费等杂费10个工作日以上的，原告可单方解除合同，收回租赁单位，没收保证金并要求被告支付拖欠租金及管理费用。2017年2月13日，原、被告完成了上述租赁合同的房屋租赁登记备案手续，原、被告之间的租赁行为属合法有效。合同签订后，原告已按约将租赁房屋交付被告使用，但自2017年5月起被告从未按时足额交租，截至2018年4月13日仍拖欠租金206735元及逾期交租违约金104841元。另，被告亦未按时缴纳物业管理费与水电费，截至2018年4月13日，原告为被告代垫的物业管理费、水电及公摊水电费以及因被告未按时缴费而产生的滞纳金已达109954.42元。而2017年5月至2018年2月期间，原告还为被告代垫租赁税费104086.78元。被告对前述费用均分文未付。迫于无奈，原告于2018年4月2日向被告送达律师函，依据《广州市房屋租赁合同》第六条第四款的规定行使单方解除合同的权利，并要求被告在收到律师函之日起三日内支付所拖欠的所有租金、滞纳金、物业管理费、租赁税费等一切费用，五日内按照合同约定搬离租赁房屋。被告至今仍未履行相应义务。基于上述事实，原告认为，被告逾期支付租金、物业管理费、水电费、租赁税费的行为严重违反合同约定，给原告造成重大经济损失。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：一、被告向原告支付截至2018年4月20日被告尚未支付的租金共计191316元，自2018年4月21日起计至2018年4月26日期间的租金共13979元；二、被告向原告支付逾期交租违约金（以当月租金额为本金，每逾期一个工作日按每日0.5%的标准计算，计至被告实际付清之日止）；三、被告向原告支付租赁税费共计104086.48元，支付物业管理费、滞纳金、水电及公摊水电费共计109954.42元；四、租赁保证金209685元归原告所有；五、本案诉讼费用由被告承担。被告畅荣公司辩称：一、被告确实存在拖欠租金的行为，但每日0.5%的违约金标准过高，双方正因为迟延支付租金的违约金问题产生纠纷。二、原告垫付的物业管理费、租赁税费、水电费等确实是被告应付的，但被告没有委托原告去交纳，应由原告自行承担。三、被告在2018年4月26日前已实际撤场。经审理查明：2017年1月23日，简子坤、陈晓（出租人/甲方）与畅荣公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（下简称《合同》），约定甲方同意将广州市天河区222号之三（自编C3办公楼）3004房、3006房（下简称案涉房产）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积411.15平方米；2017年2月1日至2017年4月20日为免租期，免租金不免管理费，管理费由乙方支付，2017年4月21日至2019年4月20日月租金额为69895元，2019年4月21日至2020年4月20日月租金额为74788元；租金按月结算，由乙方在每月的第21日前按转账/现金付款方式缴付租金给甲方；在签订本合同时乙方应向甲方缴付首月租金69895元及租赁保证金209685元，该保证金不能抵作租金及管理费、电费等，乙方在履行完本合同所有义务并结清有关费用，经甲方确认后3个工作日内将保证金无息退回给乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途，或者乙方拖欠租金、一切税费、管理费、水电费、网络费等杂费10个工作日以上的，甲方可单方解除合同，收回该租赁单位，没收保证金并要求乙方支付拖欠租金及管理费用；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一个工作日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；甲方此租价不包含租赁发票在内，由乙方自行负责缴交相关税费等。《合同》签订后，简子坤、陈晓将案涉房产交付给畅荣公司使用。2017年2月13日，简子坤、陈晓与畅荣公司到广州市天河区住房和建设水务局对《合同》进行了登记备案。2018年3月31日，简子坤、陈晓委托广东同福律师事务所向畅荣公司发出《律师函》，表示合同签订后，简子坤、陈晓已按约将租赁房屋交付畅荣公司使用，但畅荣公司自2017年5月起从未按时足额交租，至今仍拖欠2017年5月21日至2018年2月20日期间的部分租金，而自2018年2月21日起的租金更是一分未付;前述租金，经简子坤、陈晓的多次催告，畅荣公司仍拒绝履行相应债务;另，因畅荣公司拖欠物业管理费、租赁税费等费用导致简子坤、陈晓被天盈广场东塔管理处催讨，简子坤、陈晓商业信誉、社会声誉及生产经营均遭受严重影响；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，简子坤、陈晓郑重向畅荣公司提出以下要求：1、自本律师函出具之日即时解除上述《合同》并没收畅荣公司租赁保证金209685元;2、务必在收到本律师函之日起3日内支付拖欠的所有租金、滞纳金、物业管理费、租赁税费等一切费用（截至2018年3月10日畅荣公司欠付的租金、滞纳金、物业管理费、租赁税费合计447801.2元，详见附件《天盈3004,3006的欠款状况》）；3、务必在收到本律师函之日起五日内按照合同约定搬离租赁房屋，逾期不搬离的，简子坤、陈晓将采取措施强制清场，由此造成的一切损失及后果均由畅荣公司承担等。现简子坤、陈晓以畅荣公司逾期交纳租金、物业管理费、水电费、租赁税费，严重违反合同约定为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，简子坤、陈晓与畅荣公司均确认每月21日至次月20日为一个计租月份。简子坤、陈晓主张畅荣公司一直拖欠租金，其一直催促畅荣公司搬走，但畅荣公司一直不肯搬走，直到2018年4月26日其强行开锁才收回案涉房产。畅荣公司确认其在2018年4月26日前已自行搬走，且其电话通知简子坤、陈晓其已搬走，但双方没有办理交接手续。简子坤、陈晓与畅荣公司均提交了畅荣公司支付租金的各笔款项时间及金额的统计表，简子坤、陈晓还提交了《中国农业银行银行卡交易明细清单》以证明畅荣公司支付各笔款项的情况，畅荣公司亦提交了多张《中国建设银行单位客户专用回单》（下简称《回单》）以证明其支付各笔款项的情况。综合双方的统计表及证据，本院可确认畅荣公司向简子坤、陈晓支付租金、租赁保证金的情况如下：2017年1月23日支付了69895元、2017年2月6日支付了租赁保证金209685元、2017年5月22日支付了36482元、2017年6月1日支付了33413元、2017年6月30日支付了69776元、2017年8月1日支付了36482元、2017年8月22日支付了36482元、2017年8月25日支付了33413元、2017年8月31日支付了33413元、2017年9月8日支付了6683元、2017年10月16日支付了69895元、2017年10月23日支付了8736元、2017年11月17日支付了33413元、2017年12月18日支付了106377元、2018年1月9日支付了36482元、2018年3月5日支付了36482元。另，畅荣公司主张其于2017年9月8日支付的6683元及2017年10月23日支付的8736元为违约金，而简子坤、陈晓则主张上述款项为租金。畅荣公司还主张按每日0.5%计算的违约金标准过高。简子坤、陈晓主张其代畅荣公司支付了租赁税费共计104086.48元，支付了物业管理费、滞纳金、水电及公摊水电费共计109954.42元，并提交了持卡人存根2张（金额分别为66572.89元、37513.59元，合计104086.48元）、发票、税收缴款书、催款通知书（复印件）、付款通知书（打印件）、收据多张（显示已缴纳的案涉房产的物管费、电费等金额分别为506.35元、7382.67元、13065.59元、14671.32元、14541.51元、14648.02元、15013.31元、14888.50元、15237.15元，合计109954.42元）、银联POS签购单等作为证据。畅荣公司对上述证据的真实性均予以确认，并确认上述费用是其应付而未付的费用，但认为其没有委托简子坤、陈晓代为交纳。本院认为：简子坤、陈晓与畅荣公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。简子坤、陈晓作为出租人已将案涉房产交付给畅荣公司使用，畅荣公司作为承租人应按约定支付租金等款项。根据《合同》约定，租金按月结算，由畅荣公司在每月的第21日前缴付租金给简子坤、陈晓；畅荣公司拖欠租金、一切税费、管理费、水电费、网络费等杂费10个工作日以上的，简子坤、陈晓可单方解除合同，收回该租赁单位，没收保证金并要求畅荣公司支付拖欠租金及管理费用。但根据已查明的事实可知，畅荣公司应于2017年5月21日支付2017年5月21日至2017年6月20日的租金69895元，但其于2017年5月22日支付了36482元，于2017年6月1日支付了剩余的33413元；畅荣公司应于2017年6月21日支付2017年6月21日至2017年7月20日的租金69895元，但其于2017年6月30日才支付了69776元，剩余的119元至今未支付；畅荣公司应于2017年7月21日支付2017年7月21日至2017年8月20日的租金69895元，但其于2017年8月1日支付了36482元，于2017年8月25日支付了剩余的33413元；畅荣公司应于2017年8月21日支付2017年8月21日至2017年9月20日的租金69895元，但其于2017年8月22日支付了36482元，于2017年8月31日支付了剩余的33413元；畅荣公司应于2017年9月21日支付2017年9月21日至2017年10月20日的租金69895元，但其于2017年10月16日才支付了69895元；畅荣公司应于2017年10月21日支付2017年10月21日至2017年11月20日的租金69895元，但其于2017年11月17日支付了33413元，于2017年12月18日支付了剩余的36482元（该日支付了106377元）；畅荣公司应于2017年11月21日支付2017年11月21日至2017年12月20日的租金69895元，但其于2017年12月18日才支付（该日支付了106377元，扣除2017年10月21日至2017年11月20日的剩余租金36482元后，即为2017年11月21日至2017年12月20日的租金69895元）；畅荣公司应于2017年12月21日支付2017年12月21日至2018年1月20日的租金69895元，但其于2018年1月9日支付了36482元，剩余33413元至今未支付；畅荣公司应于2018年1月21日支付2018年1月21日至2018年2月20日的租金69895元，但其于2018年3月5日支付了36482元，剩余33413元至今未支付；畅荣公司还拖欠自2018年2月21日起的租金至今未支付。上述逾期支付租金及拖欠租金的行为已构成违约，符合《合同》约定的解除条件，故简子坤、陈晓向畅荣公司发出《律师函》要求解除合同并要求畅荣公司搬离案涉房产。根据《合同》的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，《合同》已因畅荣公司违约而解除。《合同》解除后，畅荣公司并未将案涉房产交还简子坤、陈晓，而是由简子坤、陈晓于2018年4月26日自行收回案涉房产，因此，畅荣公司应向简子坤、陈晓支付直至该日止的租金。综上，畅荣公司应向简子坤、陈晓支付拖欠的租金共计220714元（119元+33413元+33413元+69895元+69895元+69895元×6/30）。另，根据已查明上述租金支付情况可知，畅荣公司所称其于2017年9月8日支付的6683元及2017年10月23日支付的8736元为违约金的主张更为合理可信，本院予以采信，因而简子坤、陈晓以上述款项为租金而进行抵扣的计算方式及金额有误，本院予以调整。根据《合同》约定，畅荣公司应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一个工作日，畅荣公司须按当月租金额的0.5%向简子坤、陈晓支付违约金。因此，现简子坤、陈晓要求畅荣公司支付逾期支付租金的违约金（以各月逾期支付的租金为本金、自各月22日起计至清偿之日止）的诉讼请求合法有据，本院予以支持。畅荣公司提出每日0.5%的违约金标准过高的抗辩，简子坤、陈晓未提供证据证明其实际损失，故本院根据公平原则，酌情将违约金标准调整为按照中国人民银行公布的同时期同类贷款利率基准上浮50%的标准，但相应的诉讼费用应由畅荣公司负担。另，上述违约金应扣除畅荣公司已支付的违约金15419元（6683元+8736元）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《合同》因为畅荣公司违约而解除，故简子坤、陈晓要求畅荣公司支付的租赁保证金209685元归其所有的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。另，根据已查明的事实可知，简子坤、陈晓已代畅荣公司支付了租赁税费共计104086.48元，物业管理费、滞纳金、水电及公摊水电费共计109954.42元，现简子坤、陈晓要求畅荣公司支付上述款项的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州畅荣投资管理有限公司向原告简子坤、陈晓支付拖欠的租金共计220714元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州畅荣投资管理有限公司向原告简子坤、陈晓支付逾期支付租金的违约金（以各月所欠租金为本金，自当月22日起计至清偿之日止，按照中国人民银行公布的同时期同类贷款利率基准上浮50%的标准计算，但该违约金应扣除被告广州畅荣投资管理有限公司已支付的15419元）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州畅荣投资管理有限公司向原告简子坤、陈晓支付租赁税费共计104086.48元，物业管理费、滞纳金、水电及公摊水电费共计109954.42元；四、被告广州畅荣投资管理有限公司支付的租赁保证金209685元归原告简子坤、陈晓所有；五、驳回原告简子坤、陈晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10360元，由被告广州畅荣投资管理有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  黄志科人民陪审员  梁淑妍二〇一九年七月十七日书 记 员  何靖文罗小玲