辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）辽0105行初72号 原告沈阳富尔雅装饰材料有限公司。 法定代表人寇明。 委托代理人寇春业。 委托代理人孙家博。 被告沈阳市房产局。 法定代表人陈杰。 委托代理人代苏宁。 委托代理人张学斌。 第三人沈阳市浑南区土地储备交易中心。 法定代表人李军。 委托代理人朱辰雨。 委托代理人高雪寒。 原告沈阳富尔雅装饰材料有限公司（以下简称富尔雅公司）诉被告沈阳市房产局（以下简称市房产局）房屋拆迁裁决一案，原告富尔雅公司向沈阳市大东区人民法院提起诉讼，大东区法院于2018年11月6日受理后，同月13日作出（2018）辽0104行初388号行政裁定书，移送本院管辖。本院于2019年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告富尔雅公司委托代理人寇春业、孙家博，被告市房产局委托代理人代苏宁、张学斌，第三人沈阳市浑南区土地储备交易中心（以下简称浑南区土储中心）委托代理人朱辰雨、高雪寒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告富尔雅公司诉称，2018年9月19日，被告市房产局向原告下发了沈房浑拆裁[2018]第001号《沈阳市房产局城市房屋拆迁行政裁决书》。原告认为，被告作出的裁决书对相关事实认定不清，适用法律错误，裁决结果严重侵犯了原告的合法权益，依法应予撤销，具体理由如下：一、被诉裁决书以货币补偿方式对原告进行安置补偿违反法律规定。二、被诉裁决书采信辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司（以下简称隆丰评估公司）出具的辽隆评报[2007]1497号《房地产评估报告》作为补偿依据违反法律规定。三、被诉裁决书未支持原告要求的设备重置补偿费2805035元存在错误。四、被诉裁决书没有支持原告要求支付货物运输装卸费400000元、仓储存放费1800000元存在错误。五、被诉裁决书没有支持原告要求拆迁人支付的恢复配套设施费1348996元存在错误。六、被诉裁决没有支持原告要求拆迁人支付的企业职工过渡期补助款16071440元明显错误。七、被诉裁决书未支持原告要求拆迁人按原告前两年税后利润总额的20％给予货币补偿存在错误。八、拆迁人应向原告支付拆迁奖励金50万元，裁决书中对此予以遗漏。综上所述，被告作出的行政裁决书事实认定不清，严重违反法律规定，致使原告的合法权益受到严重侵犯，原告依据《中华人民共和国行政诉讼法》相关规定，特向贵院提起行政诉讼，请求：1.依法撤销被告市房产局于2018年9月19日作出的沈房浑拆裁[2018]第001号《沈阳市房产局城市房屋拆迁行政裁决书》，并责令被告市房产局重新作出裁决书；2.案件受理费由被告市房产局承担。 原告向本院提交了以下证据：1.关于沈阳富尔雅装饰材料有限公司建厂房的说明，证明原告被拆迁的厂房系自建及租用，非违建及超期临建，权属合法，同时证明2008年4月18日沈阳市东陵区发展和改革局证实原告于1993年进驻拆迁地办厂经营，占地7500平方米，建厂房4000平方米，工商税务手续齐全，系由于某些历史原因未办理房产证；2.厂地租赁协议书、补充协议书，证明1993年8月15日，原告与沈阳市东陵区五三乡营鲜村农工商公司签订厂地租赁协议，双方对租赁面积、租金、租赁期间遇国家征用时的补偿等问题作出明确约定，租赁合同合法有效，原告作为承租人应当获得补偿；3.房屋拆迁许可证；4.拆迁公告；5.延长拆迁期限公告，3-5号证证明原告的厂房处于拆迁范围内；6.原告厂房核量图，证明2007年10月11日，五三乡、沈阳市浑南拆迁有限公司、隆丰评估公司和原告共同对被拆迁面积予以确认；7.关于沈阳市富尔雅装饰材料有限公司补偿的建议，证明沈阳浑南现代商贸区管理委员会综合服务中心于2013年6月15日出具建议，对原告的拆迁补偿问题同意以2013年为征收时点参照有证房进行评估并参照企业评出适当的设备、材料物品远途运输费，同时证明原告2009年自行拆除是在区领导沟通下，为了不影响浑南新区建设和沈抚铁路贯通而拆除的；8.关于加强推进拆迁工作的会议纪要，证明在2007年有处理类似情况的指导意见；9.承诺书、申请书、固定资产不可搬迁机械设备清查评估明细表，证明原告于2014年9月17日向沈阳浑南现代商贸区管理委员会承诺认可按照2013年12月之前的时点对原告地上物进行评估，2015年1月14日原告申请由原告及动迁办共同委托辽宁融誉房地产土地资产评估有限责任公司进行评估，该公司出具的重置补偿费为2805035元；10.租赁合同、情况说明、收据、收条及银行流水凭证，证明原告因拆迁一事，租用林海市庆源木制品有限责任公司场地，租赁期限自2007年5月18日至2017年5月18日，租金为每年18万元，目前已支付139元仓储费，尚欠41万元仓储费未支付；11.林海市庆源木制品有限责任公司营业执照、税务登记证、木材经营加工许可证、牡丹江市大龙物流运输有限责任公司营业执照、情况说明、货物照片，证明2009年4月，原告先后从沈阳向黑龙江省海林市柴河镇运送设备和原材料，费用约为40万元；12.构筑物及配套设备估价明细表、遗漏项参考数额明细表、工程预（结）算书、关于沈阳富尔雅装饰材料有限公司与营鲜村租用厂地的说明，厂地租赁协议书，证明原告恢复配套设施费为1348996元；13.增值税纳税申报表、纳税人税种登记表、税务登记表，通用记账凭证，证明原告存在依法纳税的事实；14.致村民的一封信，证明存在奖励的事实。 被告市房产局辩称，一、被告具有作出被诉拆迁裁决书的法定职权。第三人浑南区土储中心于2006年11月28日年取得涉案拆迁项目的《房屋拆迁许可证》（沈房（浑南）拆许字（2006）第009号）。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”的规定，被诉裁决应适用原有的《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）。该条例第十六条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”，因此，被告具有作出被诉拆迁裁决书的法定职权。二、被告作出被诉拆迁裁决书事实认定清楚，适用法律正确。1.关于产权调换的问题。因拆迁公告载明本次拆迁对被拆迁人进行货币补偿，且被告在行政裁决过程中询问第三人产权调换是否可行，第三人称本次拆迁实行货币补偿，整体无可供产权调换的房屋，且被答辩人房屋均没有产权，故产权调换客观不可行，仅同意对原告进行货币补偿。经被告向原告释明，原告坚决要求产权调换，但被告基于有利于被拆迁人的角度考虑，裁决应当给予货币补偿，即维护了被拆迁人的利益又使得裁决结果具有可行性。2.关于货币补偿金额。行政裁决过程中，原告申请委托隆丰评估公司对地上物及资产进行价格评估，并且要求以提起本次裁决的时间为评估基准日，按照有证房进行评估，但原告明确表示不垫付评估费。就原告的评估要求，被告向隆丰评估公司进行咨询，该公司表示在实物已经被拆迁的情况下，无法按照现在时间为基准日出具评估结果；对于按照有证房进行评估的要求，因被拆迁房屋没有产权证故客观上无法按照有证房出具评估结论。针对隆丰评估公司2007年出具的1497号评估报告，原告认为该评估报告漏评11号、12号、28号房屋。经被告审查，11号房屋在该评估报告中《评估结果一览表》中第10项“休息室（11）”已计入评估范围；12号房屋为村委会资产不在原告的应补偿范围；28号房屋，在拆迁公告发布前针对被拆迁区域拍摄的航拍图中没有，故28号房屋属于抢建，不应纳入补偿范围。对于原告提出的对租用的766平米房屋进行补偿的主张，根据原告提交的《厂地租赁协议书》，该部分房屋属于工厂用地租赁而非“执行政府规定的租金标准的私有或公有房屋”，故该部分面积不计入补偿范围。综上，原告被拆迁房屋合理的补偿面积与隆丰评估公司2007年出具的1497号报告确定的面积一致。另，被告经向隆丰评估公司咨询，隆丰评估公司表示，在评估基准日、产权性质、评估范围（房屋面积）没有变化的情况下，重新评估的结果与2007年出具的评估报告的结果将完全一致。据此，在原告没有其他合法有效的证据证明被拆迁房屋及资产的价值且拒不垫付评估费的情况下，被告参照2007年隆丰评估公司出具的1497号评估报告认定房屋货币补偿款1142718元具有事实依据。3.关于被拆迁设施设备重置费。根据2007隆丰评估公司出具的1498号资产评估报告第二部分第三条“现场勘察时，各项设备处于正常运行状态，日常维护保养良好。经被拆迁人同拆迁实施单位人员共同确认，上述设备可以搬迁恢复使用”和第二部分第七条“迁移费用包括设备等的拆卸、运输、安装、调式、基础损失、配套管线损失等费用”的记录及原告自认被拆迁的设施设备大部分已经由其在自行拆除当时即出售并取得了对应价款的实际情况，被告裁决按照隆丰评估公司的评估结果给予设施设备等资产搬迁费（含折装费）补偿153165元。4.关于原告主张设备物品等运输至牡丹江的搬迁费。因其未提供有效证据证明设施设备实际运输至牡丹江的事实，且2007年评估搬迁费时未提出搬迁至牡丹江的问题，故被告对该项费用未予支持。5.关于恢复供水、供电、供热、供气、排水、通讯等原生产规模的配套设施费。原告未提供有效证据证明其实际损失且拒绝交纳评估费用，故被告对该项费用不予支持。6.关于过渡期补偿费。根据《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第四十八条（四）项和第四十九条（一）项规定，因被拆迁房屋属于非商业性用房，按照每月每平方米25元给予补助，给予3个月过渡期补助费,被补偿面积包括自建及租赁房屋面积（4591.84平方米），补偿金额为344388元。7.关于拆迁补偿款利息。原告确认自行拆除时间为2009年4月，且被补偿房屋评估时点为拆迁公告发布时，故应当自拆迁后（2009年5月1日起）支付利息。7.关于原告主张的仓储存放费。因该项费用不属于法定的补偿项目，被告不予支持。8.关于货物运输费。因原告未提供有效证据证明拆迁时存在货物及运输费的产生，被告不予支持。9.关于前两年税后利润总额20％货币补偿。因该补偿项目不适用于货币补偿方式，且原告未提供有效证据证明其拆迁前两年存在税后利润，被告不予支持。三、被告作出被诉拆迁裁决书程序合法。根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条的规定，被告在受理拆迁裁决申请后，履行了向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；审核相关资料、程序的合法性；组织当事人调解，调解不成的依法作出裁决；核实补偿安置标准；组织拆迁双方接收询问质证，听取双方陈述辩论等程序，裁决过程符合法律规定。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提交了以下证据：1.沈房浑拆裁[2018]第001号沈阳市房产局城市房屋拆迁行政裁决书及送达回证，证明被告向双方当事人送达了被诉行政裁决书；2.行政裁决申请书及所附证据材料，证明原告向被告提出裁决申请并提交了相关证据材料；3.浑南区土储中心答辩书及所附证据材料，证明第三人向被告提交了答辩状及相关证据材料；4.对裁决双方当事人所作的三份询问笔录，证明被告组织双方进行询问，对双方提供的证据进行交换并质证，记录双方诉求和意见，作为被告裁决依据；5.评估委托申请书，证明原告在裁决过程中申请由隆丰评估公司对涉案房屋及地上物、设施设备等资产再次进行评估，结合4号证证明原告拒不承担鉴定费用；6.对隆丰评估公司的询问笔录，证明被告对重新评估的事宜向隆丰评估公司进行了咨询，隆丰评估公司表示在原告不支付费用的情况下，不能进行评估，且根据现有情况，即便重新出具评估结果，也会与2007年的评估结果一致；7.产权调换申请书，证明原告在裁决程序中坚决要求产权调换，但本次拆迁并未制定产权调换方案，不具有可执行性。 第三人浑南区土储中心辩称，一、案涉拆迁项目，应对原告进行货币补偿。依据案涉拆迁公告载明内容，本次拆迁对被拆迁人实行货币补偿，未有产权调换的拆迁政策。二、对原告的合理拆迁补偿额应当依据隆丰评估公司出具的辽隆房估字[2007]1497号《房地产评估报告》和辽隆评报字[2007]1498号《资产评估报告书》评估的数额确定。三、原告主张配套设备费实际支出、仓储存放费、职工过渡期补助费以及两年税后利润总额的20％给予货币补偿的诉求无事实和法律依据。综上，被告市房产局作出的被诉拆迁裁决书认定事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确，应当予以维持。 第三人向本院提交以下证据：1.房屋拆迁许可证；2.拆迁公告；3.延长拆迁期限公告，1-3号证证明案涉拆迁地块实行货币补偿，；4.房地产估价报告；5.资产评估报告书，4-5号证证明本案所涉被拆迁房屋的具体补偿明细及依据；6.情况说明、借款申请、借款单、承诺书，证明原告于2014年-2015年向沈阳浑南现代商贸区管理委员会借款200万元，原告主张在征收补偿款中予以扣除；7.村委会核量单，证明12号房屋为村委会的房屋。 经本庭质证，本院对证据认证如下：被告提交的1-3、4、6号证能证明原告于2017年12月22日向被告提出裁决申请并提交了相关证据材料，被告在受理申请后，被申请人即本案第三人提交了答辩状及相关证据材料，被告结合双方证据材料、对双方的询问情况及对隆丰评估公司的咨询情况，于2018年9月29日作出沈房浑拆裁[2018]第001号《沈阳市房产局城市房屋拆迁行政裁决书》，并于同日向双方进行送达的事实。5号证能证明原告在裁决过程中申请由隆丰评估公司进行重新评估。7号证能证明原告在裁决过程中坚持要求产权调换。 原告提交的1号证能够证明原告建厂的相关情况。2号证能证明原告与沈阳市东陵区五三乡营鲜农工商公司签订过协议，对乙方建厂相关事宜作出过约定；3-5号证能证明案涉拆迁项目于2006年11月取得拆迁许可证，拆迁人为第三人浑南区土储中心，拆迁实施单位为沈阳市浑南区拆迁有限公司。6号证因该两份图纸并不完全一致，但签字的人员及签字时间却相同，所以无法准确认定被拆除厂房的具体情况。7号证能证明沈阳浑南现代商贸区管理委员会综合服务中心曾向沈阳浑南现代商贸区管理委员会就原告拆迁补偿事宜提出过建议。8号证与本案无关，不予认证。9号证《承诺书》能证明原告曾同意以2013年12月前为时点对原告地上物进行评估，《申请书》能证明原告曾申请由辽宁融誉房地产土地资产评估有限责任公司进行评估，《评估明细表》因未加盖评估机构公章，不能实现证明目的。10号证能证明原告曾与海林市庆源木制品有限责任公司签订过租赁合同，用于存放原材料、半成品及机械设备。11号证能证明原告曾向黑龙江省海林市运送过设备及原材料。12号证因《构筑物及配套设备估价明细表》未加盖估价机构公章，且后附“遗漏项小计”因不符合规范无法出具评估报告，因此不能证明原告恢复配套设施的费用。13号证能证明原告曾有过依法纳税的事实。14号证能证明案涉拆迁地块对居民住宅拆迁存在有关奖励的规定。 第三人提交的1-3号证与原告提交的3-5号证相同，认证意见一致。4-5号证能证明2007年12月，隆丰评估公司接受沈阳市浑南拆迁公司的委托，出具了辽隆房估字[2007]1497号《房地产估价报告》和辽隆评报字[2007]1498号《资产评估报告书》，评估结果分别为1142718元、153165元。6号证与本案无关，不予认证。7号证仅凭该证不能证明12号厂房为营鲜村委会资产。 经审理查明：原告富尔雅公司成立2002年6月，原址位于沈阳市东陵区五三乡营盘街21-16号。2006年11月，被告市房产局给第三人浑南区土储中心颁发了沈房（浑南）拆许字（2006）第009号《房屋拆迁许可证》，原告厂房所处地块被列入拆迁范围，该拆迁项目拆迁实施单位为沈阳市浑南拆迁有限公司。2007年12月，隆丰评估公司接受沈阳市浑南拆迁公司的委托，出具了辽隆房估字[2007]1497号《房地产估价报告》和辽隆评报字[2007]1498号《资产评估报告书》。《房地产估价报告》对原告拥有的位于沈阳市浑南新区五三乡营盘村内的22处房屋、11项附属物进行了估价，估价为1142718元；《资产评估报告书》对原告拥有的位于沈阳市浑南新区五三乡营盘村内的因拆迁涉及的可搬迁恢复使用设备等的迁移费用进行了评估，具体涉及59项设备、杂物，结果为153165元。就拆迁补偿安置事宜，原告与第三人一直未能达成协议。2009年4月，原告为不影响拆迁地块建设，自行拆除搬迁。此后，原告与第三人仍未能达成拆迁补偿安置协议，2017年12月22日，原告向被告申请裁决，被告受理该申请后，于2018年9月29日作出沈房浑拆裁[2018]第001号《沈阳市房产局城市房屋拆迁行政裁决书》，并于同日向双方当事人进行送达。该裁决书裁决内容为“一、被申请人（浑南区土储中心）于本裁决生效之日起30日内给予申请人（富尔雅公司）房屋拆迁补偿1142718元；二、被申请人于本裁决生效之日起30日内给予申请人设施设备搬迁费（含折装费）补偿153165元；三、被申请人于本裁决生效之日起30日内给予申请人过渡期补助费344388元；四、被申请人于本裁决生效之日起30日内给予申请人上述一、二、三项补偿款合计1640271元的利息损失（自2009年5月1日至实际给付之日，按照同期银行存款利率计算）。”原告对该裁定不服，诉讼至法院。 本院认为，在房屋拆迁裁决中，被拆除房屋的价值以及因拆迁引起的设备搬迁等相关费用是需要裁决机关首先要认定的基本事实，裁决机关在采信评估结论之前，应先对评估报告的合法性进行有效审查。评估报告是否合法需要考虑两方面的问题，一是评估机构的选定和委托是否合法；二是评估报告是否向被拆迁人进行了送达。 关于评估机构选定和委托的问题。根据《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第四十三条“拆迁人应当委托具有相应资质的房地产评估机构对被拆迁房屋进行评估，受委托的评估机构由拆迁当事人共同确定。”，本案评估机构的选定和委托存在两个问题，一是被告及第三人并未提供证据证明评估机构（隆丰评估公司）是第三人和原告共同确定的；二是根据隆丰评估公司出具的评估报告记载，该评估委托人为沈阳市浑南拆迁有限公司，并非拆迁人即本案第三人浑南区土储中心。 关于评估报告是否向被拆人进行了送达的问题。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十八条规定：“估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。”《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》第四十四条规定：“拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询。评估机构应当向其解释拆迁补偿评估的依据、原则、程序、参数选取和评估结果产生的过程。”第四十五条规定：“拆迁当事人对评估结果有异议的，可以向原评估机构申请复核评估，也可以另行委托房地产评估机构评估。评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面通知。”第四十六条规定：“拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或者另行委托评估的结果与原评估结果有差异，且协商达不成一致意见的，可以向房屋拆迁房地产评估专家委员会进行技术鉴定，鉴定结论作为拆迁补偿依据。”根据上述规定，拆迁人应当向被拆迁人送达评估报告，目的是为了保障被拆迁人在对评估结果存疑及有异议时所享有的救济权利。也就是说，评估报告是否向被拆迁人进行了送达，对被拆迁人的权利产生直接的影响，但本案中被告及第三人未能提供有效证据证明涉案的两份评估报告对原告依法进行了送达，且本案也确实存在着原告对评估结果本身并不认可的情况。 基于上述原因，被告在裁决过程中，将隆丰评估公司出具的两份评估报告作为认定被拆除房屋价值及因拆迁产生的相关费用的依据属主要证据不足，依法应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项的规定，判决如下： 一、撤销被告沈阳市房产局于2018年9月29日作出沈房浑拆裁[2018]第001号《沈阳市房产局城市房屋拆迁行政裁决书》。 二、责令被告沈阳市房产局自本判决生效之日起三十日内重新作出房屋拆迁行政裁决书。 本案诉讼费50元，由被告沈阳市房产局承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  洪艳丽 人民陪审员  杨 竟 人民陪审员  贾宏梅 二〇一九年七月十九日 法官 助理  徐鸿恩 书 记 员  裴莹鑫