广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3158号原告：李梓结，男，1985年9月16日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：冯官海，广东灏创律师事务所律师。被告：中山市星汇电影院有限公司，住所地广东省中山市大涌镇环镇路石井村(李少凡房产三楼)，统一社会信用代码：91442000MA4UP2DG7R。法定代表人：肖鹏。原告李梓结与被告中山市星汇电影院有限公司（以下简称星汇公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李梓结委托诉讼代理人冯官海到庭参加诉讼，被告星汇公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李梓结向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认解除原告李梓结与被告星汇公司签订的《转租协议书》及附件《租赁合同》；2.被告星汇公司于合同解除后十五日内返还租赁物给原告李梓结，原告李梓结可对逾期未搬离租赁物的物品进行处理；3.被告星汇公司立即支付所拖欠的租金（拖欠租金自2018年5月起计算至租赁物返还之日止，暂计算至2018年12月拖欠款项为287932.5元）及逾期违约金（以拖欠租金为基数，自2018年5月10日起按日千分之三计算至付清之日止，暂计算至2018年12月31日违约金为117320元）;4.被告星汇公司立即支付所拖欠的水电费55295.6元及逾期违约金（以拖欠水电费为基数，自2018年6月10日起按日千分之三计算至付清之日止，暂计算至2018年12月31日的违约金为28557元）；5.被告星汇公司立即支付所拖欠的清洁费2450元；6.原告李梓结无需退还押金150000元；7.被告星汇公司赔偿原告李梓结112522.5元。事实和理由：原告李梓结与区伟江于2015年10月签订《租赁合同》，约定区伟江承租原告李梓结位于中山市大涌××镇路××路段××商业广场××楼内核定的影院位置等；后原告李梓结与被告星汇公司于2017年1月19日签订《转租协议书》，约定被告星汇公司同意按照《租赁合同》继续履行承租方的一切责任义务等。其中约定因承租方逾期向出租方缴纳租金超过30天的，出租方有权解除合同并由承租方承担违约责任；合同解除或终止时，承租方应将房屋内属于承租方的物品在15天内搬离，等等。现被告星汇公司未按约缴纳租金，且逾期缴纳租金的时间已明显超过30天，被告星汇公司的行为违反合同的约定。原告李梓结为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。原告李梓结为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的以下证据：1.被告星汇公司的企业信息资料；2.租赁合同、转租协议；2.律师函、快递单、投递记录查询；3.2018年5月12月的万汇商业广场通知单；4.房产证、土地证；5.户口簿、企业名称预先核准通知书、建筑物临时转功能批复通知书。被告星汇限公司未提交书面答辩状，在举证期限内未向本院提交证据，亦未到庭参加诉讼。经审理查明：李梓结与区伟江是房东与前租客的关系，与星汇公司是房东与现租客关系。2015年10月1日，李梓结（出租方、甲方）与区伟江（承租方、乙方）签订租赁合同，主要约定：租赁房屋坐落位置：中山市大涌××镇路××路段万汇商业广场,承租范围：万汇商业广场××楼内核定的影院位置；双方同意按1925平方米（大写：壹仟玖佰贰拾伍平方米）的房屋建筑面积计算租金；租赁期限：从房屋交付之日起共12年；从交付及签订《租赁场地及设施交付确认书》日始计算，甲方给予乙方7个月的免租期；自合同签订之日始5天内，乙方一次性向甲方缴纳人民币大写壹拾伍万元整（小写：150000元）作为乙方租赁房屋的租赁押金；租赁房屋各期租金(租金不含税、租赁税)费明细如下：2015年10月1日至2018年9月30日，每月租金18元/㎡/月,每月合计34650元；2018年10月1日至2021年9月30日，月租金19.26元/㎡/月,每月合计37075.5元；2021年10月1日至2024年9月30日，月租金20.61元/㎡/月,每月合计39674.25元；2024年10月1日至2027年9月30日，月租金22.05元/㎡/月,每月合计42446.25元；甲方于每月5日前开具房屋租金的通知单给乙方，乙方于每月10日前以现金或银行转帐的方式支付当月的租金、物业管理费，上月的水电费及其他所有费给甲方，甲方收到乙方付款时开收据给乙方；甲方单独为乙方设立专用的商业水电表，乙方的用水、用电费按实际用量，按水费为每吨3.8元、电费每度1.3元计算，每月与租金及其它费用一起缴纳给甲方；乙方同意并确认每月计算水费、电费的水电表的读数、质量和计算无误；因乙方逾期向甲方缴纳租金超过30天的，甲方有权解除合同并由乙方承担违约责任；合同解除或终止时，乙方应将房屋内属于乙方的物品在15天内搬离，该期间内甲方同意免除租金，与租赁房屋不可剥离的固定装修应无偿交付给甲方，逾期未搬离的物品视为乙方放弃所有权，甲方有权处置；乙方未按约定日期缴纳租金、物业管理费、水电费及其它费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的日息千分之三向甲方支付违约金；在甲方发出书面催缴通知书后10日内无正当理由仍未支付的，甲方有权停止向乙方供应水电以及其他配套服务，如乙方在甲方停止上述服务10天内仍未付清租赁费、水电费、其他费用及违约金的，甲方有权解除合同。任何一方违约致使合同不能继续履行而解除或终止，除支付相当于本合同项下最近三个的租赁房屋租金之和的违约金外，还应赔偿另一方的实际经济损失；该合同还约定其他事项。李梓结在租赁合同“甲方”、区伟江在“乙方”处签名按上指模确认。签订租赁合同后，李梓结称依约将涉案租赁物交付给区伟江，区伟江亦依约向其缴纳150000元押金。后区伟江租赁涉案租赁物至2017年1月19日，经过三方协商，李梓结同意将涉案租赁物转租给星汇公司。2017年1月19日，李梓结（甲方）、区伟江（乙方）、星汇公司（丙方）签订转租协议书一份主要约定：甲、乙双于2015年10月1日签订《租赁合同》，乙方向甲方承租了位于中山市大涌××商业广场××楼部分；乙方自身原因现有意向将其在租赁物内的电影院转让，并与丙方协议后丙方自愿受让；在不损害甲方作为租赁物出租方权益的情况下，甲方同意乙方将租赁物转租给丙方，由丙方继续向甲方履行《租赁合同》中承租方的责任；甲方仅做为租赁物的出租方同意，乙方将电影院经营场所（租赁物）转租给丙方；根据租赁合同约定，三方确认租赁物的租期12年，自2015年10月1日至2027年9月30日止，现丙方同意按照租赁合同继续履行承租方一切责任义务，并承诺在遵守甲方的管理规定，丙方确认并认同每月10日前以银行转账的方式支付当月租金及其它费用给甲方；甲方同意乙方将租赁押金转让给第三方给甲方的租赁押金。李梓结在转租协议书“甲方”、区伟江在“乙方”处签名按上指模确认，星汇公司在“丙方”处盖章确认。签订转租协议书后，李梓结称星汇公司依约缴纳租金至2018年4月，2018年5月起开始拖欠租金及其他费用，经其催收未果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查：李梓结提交万汇商业广场2018年5月、6月、7月、8月、9月通知单显示：商铺：星美影城，商铺地址：万汇广场三楼，阁下的水、电费、租金和所有费用合计分别应缴纳金额70420.2元（其中水费477元、电费合计24395.4元、清洁费350元）、143708.1元（其中水费603元、电费合计30569.9元、清洁费350元）、198854.7元（其中水费265.5元、电费合计11662.3元、清洁费350元）、232131.2元（其中水费121.5元、电费合计6075元、清洁费350元）、278911.4元（其中水费54元、电费合计623.8元、清洁费350元）；上述通知单商户确认签名处有张宏广(5月)、蓝燕萍（6-9月）签名确认。李梓结称上述通知单有星汇公司的财务人员（但无证据证明）签名，并称星汇公司支付了部分水电费，目前尚欠2018年5月至今的租金及水电费55295.6元、清洁费2450元（清洁费系其自行计算，无书面证据）。又查：因星汇公司未按时缴纳租金，李梓结委托广东灏创律师事务所于2018年12月12日向星汇公司邮寄发出律师函，主要记载：现贵公司未按月缴纳租金，且逾期缴纳租金的时间已明显超过30天，现郑重函告如下：1.贵公司违反约定，委托人现正式通知贵公司，即解除上述租赁合同、转租协议书；2.贵公司应于15日内按约定搬离并返还租赁物给委托人，逾期未搬离的物品视为贵公司放弃所有权，委托人将按约进行处理；3.贵公司应立即付清所拖欠的全部租金及费用，并承担违约责任（包括但不限于支付违约金等），等等。但星汇公司并无签收该邮件。李梓结称尚未收回涉案租赁物，星汇公司的人员已撤场，但星汇公司的物品仍存放在租赁物内。再查：土地证、房产证显示：位于中山市大涌××镇路××路段53号、53号之一的房地产权属人为李少凡、李梓结。另，户口簿显示：李少凡与李梓结系父子关系。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。李梓结与区伟江签订的租赁合同及李梓结、区伟江、星汇公司签订的转租协议书是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，各方均应恪守履行。李梓结作为出租方已依合同及协议将涉案租赁物出租给星汇公司，星汇公司作为现承租方应该依合同及协议按时缴纳租金，现星汇公司无故拖欠租金，已构成违约。李梓结有权依合同解除租赁合同及转租协议书并要求星汇公司支付拖欠的租金及返还租赁物。现李梓结请求解除双方的租赁合同及请求星汇公司支付拖欠2018年5月至2018年9月的租金（按每月34650元计算），2018年10月起至返还租赁物之日止的租金（按每月37075.5元计算），符合双方的约定，本院予以支持。合同解除后，星汇公司应按双方约定15天内返还租赁物给李梓结，该段时间不需支付租金。关于李梓结请求星汇公司赔偿112522.5元的问题（实为违约金）。租赁合同明确约定“任何一方违约致使合同不能继续履行而解除或终止，除支付相当于本合同项下最近三个的租赁房屋租金之和的违约金……”，现星汇公司无故拖欠租金致双方合同解除，李梓结请求星汇公司赔偿112522.5元违约金，符合双方约定，本院予以支持，但违约金应为37075.5元/月×3个月=111226.5元，对李梓结主张超出部分，本院不予支持。关于李梓结主张星汇公司支付逾期违约金（以拖欠租金为基数，自2018年5月10日起按每日千分之三计算至付清之日止）及无需退还押金150000元的问题。因无需退还（实为没收）押金与违约金均具有违约惩罚的性质，而涉案债权债务法律关系为房屋租赁合同纠纷。作为出租方的李梓结，逾期收取租金的损失，实为利息损失，现李梓结主张违约金按每日千分之三计算，该标准明显过高，基于此，故本院将违约金调整为以每月所实欠租金为基数，从每月11日起均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，且如上述，本院已支持其要求支付违约金（近期三个月租金）111226.5元的请求，已经足以弥补其因承租人星汇公司逾期缴纳租金所造成的损失，现李梓结再主张无需退还押金150000元的请求，本院不予支持，该押金可直接抵扣星汇公司的所拖欠的租金。至于李梓结请求星汇公司支付所拖欠的水电费55295.6元及清洁费2450元的问题，因星汇公司没有到庭予以确认，且李梓结无法证明通知单上客户签名人员是星汇公司的员工，亦无充分证据证明星汇公司实际产生水电费55295.6元、清洁费2450元。故本院对李梓结此诉讼请求不予支持。综上，李梓结的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。星汇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自动放弃抗辩的权利，不影响本院对案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告李梓结与被告中山市星汇电影院有限公司签订的转租协议书及附件租赁合同；二、被告中山市星汇电影院有限公司于本判决发生效力之日起十五日内返还租赁物（中山市大涌镇环镇路石井路段万汇商业广场××楼内核定的影院位置）给原告李梓结，该段时间不需支付租金；三、被告中山市星汇电影院有限公司于本判决发生效力之日起七日内向原告李梓结支付拖欠2018年5月至本判决生效之当月的租金（租金计算方法：2018年5月至9月按每月34650元计算，2018年10月起至本判决生效之当月按每月37075.5元计算）及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠租金为基数，从每月11日起均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付之日止），（原告李梓结确认的押金150000元可以直接抵扣租金）；四、被告中山市星汇电影院有限公司于本判决发生效力之日起七日内支付违约金111226.5元给原告李梓结；五、驳回原告李梓结的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11340元（原告李梓结已预交），由原告李梓结负担4340元，被告中山市星汇电影院有限公司负担7000并于本判决发生法律效力之日起七日内直接返还原告李梓结。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  廖鑑财审 判 员  熊 伟人民陪审员  高青薇二〇一九年七月二十七日书 记 员  梁宝兴杨平丽