广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0113民初11072号原告：吕新剑，男，1974年3月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：白瑞泉，广东智洋律师事务所律师。被告：广东润茂投资有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街诜敦村毓宏街1号部分自编D栋二楼。法定代表人：梁贤波。原告吕新剑与被告广东润茂投资有限公司（以下简称润茂投资公司）租赁合同纠纷一案，本院依法立案后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕新剑的委托诉讼代理人白瑞泉到庭参加诉讼，被告润茂投资公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕新剑向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2013年5月28日签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》和《物业返租合同》；2.被告向原告返还已在2013年5月31日支付的款项165539元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年5月28日，原告与被告签订《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），原告认购位于番禺区钟村××大道××大××广东润茂高铁（国际）皮具城自编A栋1楼055号商铺（以下简称“涉讼商铺”），以165539元认购涉讼商铺原定价286596元的17年使用权。同日，原告再与被告签订《物业返租合同》，约定原告将涉讼商铺返租给被告，用头3年租金93114元抵减涉讼商铺定价的差额后将款项165539元支付给被告。三年后即2016年6月开始以后被告每季度应付给原告租金，但被告至今分文未付，而且原告无法找到被告的负责人。为维护自身合法权益，原告向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告润茂投资公司未答辩，亦未提交证据。吕新剑围绕其诉讼请求依法提交了《转让合同》、《承诺书》、《物业返租合同》、收据等证据，本院经审查认定事实如下：2013年5月28日，润茂投资公司（转让方、甲方）和吕新剑（受让方、乙方）签订《转让合同》（合同编号：GTPJ[2013]第0099号），约定：在2030年9月30日当天及以前，甲方拥有番禺区钟村街兴业大道西诜敦村大围“广东润茂高铁（国际）皮具城”项目的使用权和经营管理权，本合同所称“转让”或“受让”系指转让或受让物业的租赁使用权；乙方受让涉讼商铺的使用权，物业用途为商铺，建筑面积10.7平方米，套内面积5.35平方米，受让价格（合同价款）258653元，期限自2013年6月1日至2030年9月30日，为17年4个月；乙方受让涉讼商铺使用权后，甲方同意再向乙方返租6年，自2013年6月1日起至2019年5月31日止，每年的返租租金按照合同总价款（折后价格）的12%结算，返租租金的支付采取按季度支付的方式进行，每一季度的租金在当季度的最后一个月内付清；为确保甲方向乙方支付返租款项，甲方同意将乙方受让款总额的50%存入监管银行，由监管银行根据本合同及资金监管协议的约定按期向土地权属方缴交租金及向乙方支付每年的返租租金；甲方同意首三年的返租租金93114元，乙方可从合同总价款中直接扣除，然后将余款165539元按合同约定支付给甲方；合同签署当天，乙方须向甲方缴交82770元作为首期合同款项（已含定金30000元）；合同签署之日起，乙方须将余额82769元一次性支付；涉讼商铺交付使用权日为2013年6月1日；本合同附件《物业返租合同》生效的前提条件是，本合同所约定乙方应付甲方的合同款项全部到达甲方账户，生效之日为乙方应付甲方的合同款项全部到达甲方账户之日等。同日，润茂投资公司（承租人、甲方）和吕新剑（出租人、乙方）签订《物业返租合同》，约定：乙方同意将其受让的涉讼商铺使用权出租给甲方，租赁期限自2013年6月1日起至2019年5月31日止，共计6年；甲方每年应付乙方的租金，按照258653元的12%的年回报固定计算租金，即31038元；第一、二、三年租金已在转让总款上一次性扣减，其他年份租金，甲方须于约定时间内支付完毕；甲方如逾期支付租金，逾期部分按月利息千分之三计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为甲方不履行合同，乙方有权解除本合同并要求甲方支付拖欠租金等。吕新剑分别于2013年5月5日向润茂投资公司支付定金30000元，2013年5月31日支付租金135539元。上述款项共计165539元。庭审过程中，吕新剑陈述涉讼商铺并未交付使用，涉案商铺所在项目现在是烂尾工程，合同目的无法达到；润茂投资公司自2016年6月1日起未向吕新剑支付过返租租金。本院（2016）粤0113民初7233号案件审理查明：2011年11月28日，原广州市国土资源和房屋管理局分别向广州市番禺区钟村街诜墩村经济合作社核发了位于广州市番禺区钟村街毓宏街1号（宿舍）、（厂房1）、（厂房2）、（厂房3）的《房地产权证》，规划用途分别为宿舍和厂房；润茂投资公司于2016年10月25日出具《公告》，主要内容为：由于近年整体市场经济不景气，而传统产业受互联网电商冲击，影响其做实体商铺产业难以出租经营，一直效益不佳，导致未能如期履行合同等，润茂投资公司计划力争用一年半时间来解决遗留问题，现公告计划退款方案：退款原则上是将各租户按签订合同日期顺序相应顺延，分期分批退回相应租户，首批款项于2017年上半年按日期顺序分期分批退回相应租户，如此类推。本院认为：关于吕新剑和润茂投资公司签订的《转让合同》的性质问题。该合同约定润茂投资公司以258653元的价格将涉讼商铺的使用权出让给吕新剑，期限自2013年6月1日至2030年9月30日，共17年4个月。从上述约定的内容来看，该合同的标的为17年4个月的商铺使用权，且双方约定了吕新剑取得涉讼商铺使用权的对价，具备租赁合同的主要要件；此外，润茂投资公司出具的收款收据亦明确载明其收取的款项为“租金”。因此，双方就本案存在房屋租赁合同关系，吕新剑向润茂投资公司支付的165539元实质上是其承租涉讼商铺的租金。润茂投资公司和吕新剑签订的《转让合同》及《物业返租合同》，主体适格，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”吕新剑已经依照《转让合同》的约定，履行了支付租金的义务，润茂投资公司亦应根据其附件《物业返租合同》的约定履行支付返租租金的义务。现吕新剑主张润茂投资公司自2016年6月1日起未向其支付返租租金，润茂投资公司也未提交相应的证据证明其已实际履行支付返租租金的义务。此外，本院（2016）粤0113民初7233号案件查明，润茂投资公司已经无法继续履行双方签订的《转让合同》和《物业返租合同》，并准备分期分批向相应租户退回款项。润茂投资公司以其实际行为表示不再履行双方签订的《转让合同》和《物业返租合同》，双方签订上述合同的合同目的已然无法实现，故吕新剑要求解除《转让合同》及附件《物业返租合同》的诉请，符合上述法律规定，本院予以支持。有关合同解除时间的认定问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本院受理本案后，依法对润茂投资公司公告送达起诉状副本及相关材料，公告期满时间为2019年5月26日。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，公告期满之日即为送达之日，故吕新剑在起诉状中要求解除合同的意思表示已于2019年5月26日到达润茂投资公司，起诉状送达之日为合同解除之日。因此，本案所涉《转让合同》及《物业返租合同》的合同解除时间为2019年5月26日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《转让合同》约定租赁期限自2013年6月1日起计至2030年9月30日止，共计17年4个月，总租金为258653元，即每月租金为1243.5元/月（258653元÷208个月），吕新剑通过抵扣返租租金的方式已向润茂投资公司支付了整个租期的租金，合同解除后，合同未实际履行部分的租金应当予以返还，润茂投资公司应当按照1243.5元/月的标准向吕新剑返还2019年5月27日至2030年9月30日的租金。《物业返租合同》解除后，润茂投资公司应当向吕新剑支付拖欠的2016年6月1日至合同解除之日的返租租金。根据《物业返租合同》约定，返租的租赁期限自2013年6月1日起至2019年5月31日止，共计6年，每年租金固定为31038元/年，即每月的租金为2586.5元（31038元÷12个月）。因此，润茂投资公司应当按照2586.5元/月的标准向吕新剑支付拖欠的2016年6月1日至2019年5月26日的返租租金。由于吕新剑主张的诉讼请求165539元没有超过上述合同解除后润茂投资公司应退还及支付租金的总和，故吕新剑要求润茂投资公司向其支付165539元的诉请，本院予以支持。润茂投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吕新剑与被告广东润茂投资有限公司于2013年5月28日签订的《广东润茂高铁（国际）皮具城物业使用权转让合同》（合同编号：GTPJ[2013]第0099号）及附件《物业返租合同》于2019年5月26日解除；二、被告广东润茂投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吕新剑支付165539元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费3611元，由被告广东润茂投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇一九年七月二十五日书 记 员  陈 冬