贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初9602号原告：张静，女，1987年8月24日生，汉族，住本省遵义县，委托代理人（特别授权）：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告：周权桥，男，1973年12月30日生，侗族，住本省铜仁市万山区，被告：黎敏，女，1964年3月2日生，住址同上，系周权桥之母。原告张静诉被告周权桥、黎敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张静委托代理人鲍晓燕、被告周权桥到庭参加诉讼；被告黎敏经本院传唤后，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张静诉称：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）将涉案商铺出租给被告黎敏使用。二被告以联营协议方式将该商铺转租给原告使用，双方于2016年12月1日签订《联营协议书》约定：租期为2016年12月1日至2019年11月30日；租金14030元/月，按年支付；保证金14030元；如遇提前解除合同，被告在7日内将剩余租金、保证金支付给原告。协议签订后，原告按约支付被告租金、保证金。2018年11月12日，原告支付被告2018年12月1日至2019年11月30日租金184958元。2019年1月9日，宏益公司将该商铺收回，导致双方协议无法继续履行。按双方约定，被告应退还原告2019年1月9日至同年11月30日租金、保证金178951元。被告于2019年1月9日退还原告100000元后，拒绝退还剩余费用。原告为维护合法权益，请求判决二被告：一、退还租金64921元、保证金14030元；二、承担诉讼费。被告周权桥辩称:原告诉请退还剩余租金不实；也不存在退还保证金，被告没有收到原告保证金。涉案商铺是被告与宏益公司签订租赁合同租赁的商铺，2016年12月1日，原、被告签订转租合同，将商铺转租给原告使用。因被告与宏益公司订立的租赁合同期限于2019年1月9日届满，原、被告签订的租赁合同超出了10多个月时间，因被告与宏益公司约定有优先承租权，不管该房是买卖或续租都由被告与宏益公司继续履行。被告之前是将商铺转租给他人，原告是从他人处租得商铺，后与被告补签的租赁合同，签订合同后，原告未支付被告2016年12月1日-2017年11月31日期间租金。原告在2017年12月1日-2018年12月1日期间，陆续支付了被告部分租金，但没交齐，期间尚欠被告84180元租金。原告在2018年10月左右对被告说，其要将门面转给一个姓林的，由姓林的付租金给被告，后被告才知原告与姓林的已协商好转租事宜，姓林的支付被告租金184958元，姓林的说是支付2018年-2019年12月31日前的租金，我在2019年1月7、9日退还其100000元。宏益公司在2019年1月9日前几天通知被告，将于2019年1月9日收回商铺或由被告购买，因商铺在2016年12月1日前维修过，被告有4个月时间未得使用，宏益公司答应给被告减免租金，续租补足租赁时间。被告在与宏益公司协商续租时，原告和姓林的就与宏益公司重新签订了租赁协议。被告黎敏未到庭应诉，也未答辩、举证。本院经审理认定事实如下：被告黎敏、周权桥系母子关系。宏益公司开发建设贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区13栋3层商铺竣工后，由贵州恒祥置业管理有限公司（以下简称恒祥公司）对外租赁。2015年12月26日，二被告支付恒祥公司佣金11306元，恒祥公司于2016年1月10日将该层27号商铺交付给二被告使用。二被告与物业服务人员、恒祥公司人员在《裙楼商铺交房验收表》上签名，并注明“目前房子漏水，修复时间壹个月内”。同年7月9日，宏益公司作为出租人（甲方），与黎敏作为承租人（乙方）订立《贵阳花果园商铺租赁合同》，将该商铺出租给黎敏使用；租期三年，自2015年12月26日至2018年12月25日止；租金第一年11306元/月，第二年12719元/月，第三年14132元/月；租赁期内，乙方未经甲方书面同意，将该商铺转租、转让、转借他人或调换使用，甲方有权单方面解除本合同。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，黎敏租赁使用宏益公司该商铺，支付了宏益公司租金、保证金，支付了物业服务部门物管费。2016年5月25日，黎敏向宏益公司递交《申请书》、《情况说明》，称该商铺在2016年元月至2016年4月底期间，因商铺内水井房漏水导致商铺内地面积水，墙面瓷粉脱落，及门面前道路施工，导致门面无法正常装修开业，其在同年5月份才装修营业。敬请宏益公司考虑门面的实际情况，减免部分时间或部分房租。2016年11月24日，二被告向原告出具《收条》载明“今收到张静支付C区13栋327门面联营费一年2016年12月1日到2017年12月1日此（止）一年时间，壹拾捌万贰仟叁佰玖（182390元），包含一个月水电费保证金14030元。注（含一年房租168360元一年租金及一个月水电保证金）特此收款人：周权桥（签名、捺印）黎敏（签名）2016年11月24日”。同年12月1日，原告张静作为甲方，与二被告作为乙方订立《联营协议书》约定：联营期间，由甲方每月支付乙方联营费用14030元，一年支付一次，每次提前一个月支付下年的联营费用；如遇提前解除合同，乙方在7个工作日内支付甲方已交付给乙方剩余联营费用，联营保证金；乙方账户中国民生银行（贵阳分行不对外办理业务），62×××22，户名周权桥。双方在协议中还约定了其他事项。协议签订后，被告将该商铺交付原告使用，原告与案外人林新敬在商铺经营“贵州松鹤堂医药连锁九十二分店”。2017年11月12日，二被告向原告出具《收据》载明“今收到张静支付C区13栋327门面一年联营费用共壹拾陆万捌仟叁佰陆拾元（168360.／元），时间2017年12月1日到2018年11月30日此(止)共一年时间.注（下次应提前一个月于2018年10月30日支付下年费用）（另有四万今日支付11月12日）收款人：黎敏（签名）.周权桥（签名、捺印）2017年11月12日，付款账号：62×××22，中国民生银行，户名：周权桥（网名称贵阳分行，不对外办理业务）”。2018年11月12日，原告（通过李大彬账户，经手人林新敬）以银行转账方式支付周权桥2018年12月1日至2019年11月30日一年联营费用184958元。周权桥通过微信回复称“已经收到184958；收到C区327门面联营费用：【2018年12月1日至2019年11月30日此（止）】一年联营费用。收款人：周权桥。【注：（下次应在2019年10月30日前支付下年费用。）】同日，周权桥向原告方出具《收条》载明“今收到贵州松鹤堂医药连锁九十二分店，林新敬交来2018年12月1日-2019年11月30日房屋联营费用租金（184958元）.收人：周权桥（签名）2018.11.12”。同年12月16日，宏益公司作为出卖人，与案外人王龄艺为买受人、李思静为共有人订立《商品房买卖合同》，把该商铺卖给了王龄艺、李思静，并于2019年1月9日收回该商铺交付王龄艺、李思静。2019年1月5日，王龄艺、李思静作为出租方（甲方），与林新敬为承租方（乙方）订立《商铺租赁合同》约定：甲方将该商铺租赁给乙方使用；租期为一季度，自2019年1月10日至同年4月9日止；租金16800元／月，按季以现金支付；乙方向甲方交纳相当于一个月租金的保证金16800元。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告与林新敬继续使用该商铺经营“贵州松鹤堂医药连锁九十二分店”。原告向被告交纳了2018年12月1日至2019年11月30日期间联营费用184958元后，由于被告与宏益公司就该商铺的订立的租赁合同期限已于2018年12月25日届满，宏益公司于2018年12月16日已将该商铺卖给王龄艺、李思静，王龄艺、李思静于2019年1月5日已与林新敬就该商铺另行订立房屋租赁合同，从2019年1月10日起向林新敬收取租金。被告应退还原告自2019年1月9日起至2019年11月30日止期间的租金。双方协商未果，原告诉至本院，提出如前诉请。审理中，周权桥承认收到原告2018年12月1日至2019年11月30日一年联营费用184958元；周权桥称原告在2018年12月1日前尚欠其联营费用80000余元，但未举证证明。上述事实，有当事人陈述、《联营协议书》、《收据》、《收条》、《微信聊天记录》、《客户回单》、《房屋交付验收表》、《合同审批单》、《合同客户确认单》、《商品房预售合同备案登记表》、《贵阳花果园商铺租赁合同》、《商铺租赁合同》、农行转账凭证、POS签购单等证据证明，经原告、被告周权桥在庭审中举证、质证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告张静与被告周权桥、黎敏订立的《联营协议书》，实为房屋租赁合同，二被告将黎敏向宏益公司承租的房屋转租给原告使用，原告与被告周权桥一致确认周权桥收到了原告2018年12月1日至2019年11月30日一年的租金184958元。由于黎敏与宏益公司订立的《贵阳花果园商铺租赁合同》已于2018年12月25日期满，宏益公司于2018年12月16日将该商铺卖给了案外人王龄艺、李思静，王龄艺、李思静于2019年1月5日与林新敬就该商铺另行订立《商铺租赁合同》，并从2019年1月10日起向林新敬收取租金。故原告要求被告退还其自2019年1月9日至2019年11月30日期间租金：184958元／年÷12月／年×10月+184958元／年÷365天／年×21天=164773.08元，减除被告已退100000元，被告还应退还原告64773.08元，本院予以支持；原告主张的保证金14030元，有被告周权桥出具的《收条》证明，本院也予以支持。被告称原告在2018年12月1日前尚欠其租金80000余元，因其未举证证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告周权桥、黎敏在本判决生效后10日内退还原告张静租金64773.08元、保证金14030元，共计78803.08元；二、驳回原告张静的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1774元，减半收取887元，由被告周权桥、黎敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  黄明宇二〇一九年七月二十四日书记员  陈 美