甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2018）甘0982民初2478号   原告：程河，男，1965年10月30日出生，汉族，住甘肃省酒泉市敦煌市转渠口镇漳县。   委托诉讼代理人：王克展，甘肃飞天律师事务所律师。   被告：酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司，住所地甘肃省酒泉市敦煌市飞天东路北侧社会福利院内，统一社会信用代码91620982MA73W15529。   法定代表人：雷振武，系该公司经理。   委托诉讼代理人：张永锋，酒泉红柳律师事务所律师。   被告：酒泉市振华房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区西洞镇小街，统一社会信用代码91620902720286131D。   法定代表人：徐荣火，系该公司董事长。   被告：敦煌市安禾房地产开发有限公司，住所地甘肃省酒泉市敦煌市沙州镇寿昌南路风情城31号，统一社会信用代码9162098207926258X2。   法定代表人：雷振武，系该公司董事长。   原告程河与被告酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司（以下简称振华敦煌二分公司）、酒泉市振华房地产开发有限责任公司（以下简称酒泉振华公司）、敦煌市安禾房地产开发有限公司（以下简称安禾公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程河及其委托诉讼代理人王克展、被告振华敦煌二分公司的负责人、安禾公司的法定代表人雷振武及被告振华敦煌二分公司的委托诉讼代理人张永锋到庭参加了诉讼，被告酒泉振华公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   程河提出诉讼请求：一、要求三被告履行2016年7月振华敦煌二分公司与程河签订的《拆迁安置补偿协议》以及《补充协议》。二、请求判令三被告立即向程河给付位于敦煌市漳县家园南区二楼楼房一套，房屋面积为109平方米（价值约35万元）；位于敦煌市漳县家园南区小北街安置区内门面房一套，面积为192平方米（价值约35万元），共计约70万。三、请求判令三被告立即向程河给付因被告延迟交付房屋给程河造成的经济损失40000元。二、三项合计74万元。事实和理由：2016年7月，振华敦煌二分公司的负责人雷振武与程河经充分自愿协商后签订了《拆迁安置补偿协议》以及《补充协议》，协议约定程河将其位于敦煌市转渠口镇漳县村二组宅基地、承包地、地上出租房及附着物和划给程河的三产用地由振华敦煌二分公司征收。补偿条件，振华敦煌二分公司补偿给程河面积为192平方米安置门面房一套，位于敦煌市漳县家园南区小北街安置区内，楼房三套，分别位于漳县家园南区2楼中户对门两套，三楼中户一套，面积均为103平方米（详见协议）。协议签订后程河即按照协议履行了自己的义务，后振华敦煌二分公司将上述漳县家园南区修建项目外包给安禾公司，程河按照协议要求交付房屋，但是三被告一直相互推脱，时至今日，仅向程河交付了楼房两套，面积分别为108平方米及91平方米，剩余一套门面房及一套楼房至今拒不向程河交付。由于三被告延迟交付门面房，导致程河无法将门面房对外出租，造成2017年12月30日至2018年12月30日的违约经济损失40000元。综上所述，程河和振华敦煌二分公司签订的协议合法有效，双方应严格按照协议履行各自义务。酒泉振华公司授权安禾公司负责承建漳县家园南区拆迁安置补偿问题，因履行协议产生的民事责任应当由酒泉振华公司与敦煌安禾公司共同承担。现二被告拒不履行交付房屋义务，丧失了诚信，侵犯了原告的合法权益，故依法提起诉讼。   振华敦煌二分公司辩称：程河的诉讼请求不能成立，请求法院驳回其诉讼请求。程河所在的敦煌市漳县村安置项目，由振华敦煌二分公司承包，程河的房屋占了祁连路一半。协议第一条约定，程河名下的宅基地及自己的承包地和承包地上所有附着物要全部移交我公司进行征收拆迁建设，协议的第二条，补偿条件中96平方米的住宅楼三套，192平方米的门面房一套，以上房屋均为毛墙毛地，一次性补偿后不再做任何补偿，双方都应该按照协议的内容履行义务。2016年7月15日双方拆迁安置补偿协议签订后，2016年7月16日应程河的要求签订了补充协议。我公司具体答辩意见如下：1、程河将自己的宅基地、承包地、三产用地及地上附着物都要全部交付我公司，现程河仅将一半的地产交付给我公司，导致我公司不能按合同约定进行项目建设，由于程河首先违反合同约定，导致我公司的项目规划不能继续进行。2、程河与敦煌市鸿江实业有限公司（以下简称鸿江公司）联合进行修建时，由于原修建土地的指标不够，故程河与鸿江公司将该楼房修建到我公司所规划开发的小区面积内，导致我公司的总规划方案无法施行，只能重新制定新的规划方案。在第二次制定规划方案时，由于修建开发新规定的颁布施行，导致我公司重新制定规划方案时产生巨大损失，同时他们占用了我公司购买的土地，他们应该和我们进行协商。和程河签订的协议上写的很清楚，对漳县村南侧居民进行统一拆迁安置，祁连路的项目他自己和别人进行房产开发，还有涉及到规划的事情，给我公司造成了很大的损失，这是后面一套房屋和门面房没有安置的原因。根据《合同法》第七十六条相关规定，因此我公司有权拒绝履行协议内容，请求法院驳回程河的诉讼请求。   酒泉振华公司未到庭亦未提交书面答辩状。   安禾公司答辩意见和振华敦煌二分公司的答辩意见一致。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：   程河提交下列证据：   1、2016年7月15日拆迁安置补偿协议原件1份、2016年7月16日补充协议原件1份，拟证实：（1）双方约定将程河名下所有的宅基地、承包地等征收转让给振华敦煌二分公司，由振华敦煌二分公司无偿安置补偿三套房屋及一套门面房，安置住宅楼不低于103平方米，同时超出103平方米时程河不负担任何费用的事实；（2）协议约定振华敦煌二分公司必须在2017年12月30日之前履行合同，否则构成违约的事实。经质证振华敦煌二分公司对证据的真实性无异议；安禾公司对证据的真实性无异议，认为该协议并不能证实程河完全履行了合同的义务。   2、2014年6月24日程河与敦煌市转渠口镇漳县村村民委员会（以下简称漳县村委会）的征地协议复印件1份（盖有漳县村委会印章）、2014年11月28日酒泉振华公司、鸿江公司与程河签订的工程联建协议及补充协议原件各一份、2012年8月3日建设项目选址意见书及其附图原件各1份，拟证实：（1）向程河交付的门面房，是2014年6月24日漳县村委会征收228平方米的土地改造后给程河给付的房屋和门面房，与签订的拆迁安置补偿协议中的宅基地、地上所有附着物不是一回事；（2）程河与酒泉振华公司及鸿江公司签订的工程联建协议，是由两个公司向程河给付协议中置换的房屋，本案征收协议是2016年的，时隔2年以后，所以程河不可能将自己的承包地及地上附着物在签订拆迁补偿协议以后再和鸿江公司进行联建，拆迁安置补偿协议签订后程河将宅基地一半交于鸿江公司建设开发的事实不成立；（3）工程联建协议当事人，不仅有鸿江公司还有酒泉振华公司，而拆迁安置补偿协议是程河于2年之后与振华敦煌二分公司签订的，两个协议签订的主体都有酒泉振华公司，并且签订的时间相差了2年之久，所以不存在程河将宅基地交于他人开发的事实。经质证振华敦煌二分公司对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议：（1）工程联建协议签订时间与拆迁安置补偿协议签订相差两年，但程河以协议签订的时间前后作为宅基地不在联建协议中是不成立的，程河的宅基地应该由我们公司进行开发；（2）之前的庭审中一半的宅基地交于鸿江公司开发程河是认可的。经质证安禾公司对以上证据的真实性无异议，对证明目的有异议：征地协议我公司没有见过，不清楚；工程联建协议，当时我公司没有参与，补充协议我公司也不清楚，是鸿江公司负责人李红江签的，鸿江公司没有开发资质，是我们振华公司委托他来进行配合相关事宜的，南边由振华敦煌二分公司开发；2014年签订的协议，由于各种因素的影响所以迟迟没有开工，直到2016年7、8月份才开始施工；建设项目选址意见书中的图很清楚，程河的房屋、宅基地在他们开发祁连路的6号楼上。面积的事我公司也没有听清楚，当时拆除以后，占用了他的宅基地，拆掉的正好在他的宅基地上，他的房子前面是出租房，后面是宅基地。   3、敦煌市转渠口镇人民政府转政发[2018]202号文件原件，拟证实：（1）振华敦煌二分公司拒不按照协议约定向程河履行义务的事实；（2）证实与本案的主体一致的事实。经质证振华敦煌二分公司对证据的真实性无异议，转渠口镇人民政府文件中没有给付的原因也很清楚，祁连路的改造占用，还有漳县家园南区占用1.5米地基没解决。经质证安禾公司对证据的真实性无异议。   4、2016年7月15日程河与振华敦煌二分公司签订的用地协议、2016年5月16日程河与鸿江公司签订的承诺书原件各一份，拟证实：（1）拆迁安置补偿协议中约定的第一条内容程河已经全部交付振华敦煌二分公司；（2）本案涉及的程河部分房屋实际于2016年5月就已经被拆除了，而程河与振华敦煌二分公司签订的拆迁安置补偿协议是2016年7月才签订的，双方所签订的拆迁安置补偿协议中宅基地肯定不包含2016年5月已经被拆除的宅基地的事实。经质证振华敦煌二分公司对用地协议的真实性无异议，对证明目的有异议，并不能证实程河的宅基地全部交付给振华敦煌二分公司的事实，用地协议与拆迁安置补偿协议是同一天签订的；本案多次庭审中，程河一直坚持说全部的宅基地交付于振华敦煌二分公司，现在又说振华敦煌二分公司理应知道交付时一部分宅基地已经拆除的事实，程河的陈述前后矛盾，不能证明所说事项；其次我公司没有见过承诺书，不清楚是否真实。安禾公司质证意见与振华敦煌二分公司一致，补充：用地协议与拆迁安置补偿协议是同一天签订的，签订协议的时候并没有交付任何东西，不能证明程河所陈述的事实，也不能证明程河把全部的宅基地交付于我公司的事实，用地协议不能证明程河具体交付了什么，作为证据没有什么意义，至于承诺书我公司也没有见过，真实的情况我公司也不清楚。   5、2019年4月16日漳县村委会的证明、2019年4月15日程河从敦煌市不动产登记事务中心调取的土地登记证书各一份，拟证实程河交付于振华敦煌二分公司征收拆迁的宅基地是396平方米，不是其所辩称的280平方米的事实。经质证振华敦煌二分公司对证据的真实性无异议；安禾公司对证据的真实性无异议，认为建筑面积是196平方米，其他是后道等占的面积。   振华敦煌二分公司提交下列证据：   1、（1）建设项目选址意见书盖章复印件1份，拟证实程河的宅基地的房屋一半在酒泉振华公司的规划区域以内，一半不在规划区域以内，程河占用振华敦煌二分公司已征用土地的事实；（2）土地使用权证盖章复印件1份，拟证实程河占用我公司土地使用权的事实；（3）程河拆迁房屋时的部分拆迁照片，拟证实拆迁房屋时的相关情况。经质证程河认为：该证据系复印件，未提交原件，对于证据的真实性有异议，选址意见书中程河的名字不是文书本身所有，是振华敦煌二分公司写上去的，并不能证实程河与鸿江公司合作开发建设、占用土地使用权及容积率的事实；拆迁照片也不能证明程河强占振华敦煌二分公司土地使用权的事实。经质证安禾公司对该组证据无异议。   2、2018年1月19日程河从振华敦煌二分公司领取两套楼房时书写的领条复印件1份，拟证实振华敦煌二分公司履行了部分合同约定义务。经质证程河、安禾公司对该证据无异议。   本院对本案证据认定如下：程河提交的拆迁安置补偿协议、补充协议、程河与漳县村委会的征地协议、酒泉振华公司及鸿江公司与程河签订的工程联建协议及补充协议、2012年8月3日建设项目选址意见书及其附图1份、转渠口镇人民政府转政发[2018]202号文件、2016年7月15日程河与振华敦煌二分公司签订的用地协议、2016年5月16日鸿江公司承诺书、2019年4月16日漳县村委会的证明、2019年4月15日程河从敦煌市不动产事务中心调取的土地登记证书、振华敦煌二分公司提交的2018年1月19日程河从振华敦煌二分公司领取两套楼房时书写的领条复印件1份，以上证据各方对真实性均无异议，本院予以确认；振华敦煌二分公司提交的建设项目选址意见书、土地使用权证、程河拆迁房屋时的部分拆迁照片，能与其他证据相印证，本院对真实性予以确认。   本院经审理认定事实如下：2012年7月27日，酒泉振华公司、鸿江公司取得敦煌市城乡规划局颁发的选字第2012-081号建设项目选址意见书，建设项目拟选位置为祁连路东侧、环城北路南侧即漳县村二组城中村改造项目。2015年6月12日，酒泉振华公司取得敦煌市人民政府颁发的敦国用（2015）120号土地使用证，坐落位置为敦煌市祁连路东侧、环城北路南侧。2015年12月11日，酒泉振华公司设立振华敦煌二分公司，负责人雷振武。2016年7月15日，振华敦煌二分公司（甲方）、程河（乙方）签署拆迁安置补偿协议，协议约定：由振华敦煌二分公司对漳县村二组原居民点道路南侧及祁连路进行开发建设，并对居民点南侧住户进行统一拆迁安置。经甲乙双方平等、友好协商，就乙方规划在甲方开发建设的漳县家园南区的宅基地和承包地征迁安置补偿等相关事宜达成协议：一、乙方自愿将漳县村二组本人名下的一套宅基地及自己的承包地和承包地上的所有附着物一并征给甲方。二、补偿条件：宅基地房屋（大套）和承包地及承包地上附着物和划给的三产用地的补偿条件为，无偿安置面积为192平方米门面（门面房安置位置位于：南区小北街门面房安置区内），全部为一层，96平方米住宅楼三套（包含地下室三间），分别为二楼对门两套，三楼一套，楼房位置在南片。以上房屋为毛墙毛地。三、甲方给付乙方的楼房及门面房配套设施水、电、暖、气入户费均由甲方承担。四、上述门面和三套住宅楼是甲方对乙方自己名下的宅基地、承包地及地上出租房等附着物和划给的三产用地的一次补偿，之后甲方对乙方的宅基地和承包地及附着物不再作任何经济补偿（三产用地不再划拨）。四、此安置补偿协议为最终协议，此前对乙方上述的宅基地、承包地签订的所有的相关安置补偿协议一律作废，双方最终以此协议为准。六、协议签订后双方应恪守协议条款，遵守承诺，双方不得违约，如一方违约造成的经济损失，由违约方按金额总数的10%作为赔偿。2016年7月16日双方签订补充协议，将安置的96平方米的三套楼房调整为103平方米，振华敦煌二分公司须于2017年12月30日前将三套住宅及地下室、192平方米的门面房交付给程河。2018年1月9日程河从振华敦煌二分公司领取漳县家园南区23号楼3单元3楼东户楼房一套、26号楼4单元2楼东户楼房一套。2018年5月15日程河向转渠口镇人民政府信访，要求兑现漳县家园南区应安置而未安置的住宅及门面房，安禾公司在给转渠口镇的回复中表述：我公司对程河的2套楼房及程武的一套安置房承诺予以兑现，但兑现的前提是必须解决他们在修建祁连路6#楼时，占用南区土地而给我公司造成了经济损失。转渠口镇政府告知程河，应通过法律途径解决。2018年10月10日程河诉至本院。   另查明：因祁连路改建，程河需要修建邻路门面房，程河以自己的部分宅基地兑换漳县村委会土地148平方米。2012年8月3日，敦煌市城乡规划局向程河发放选字第2012-211号建设项目选址意见书，建设项目拟选位置为祁连路东侧、气象局招待所北侧。2014年10月29日，敦煌市城乡规划局向程河发放选字第2014-239号建设项目选址意见书，建设项目拟选位置为祁连路东侧、气象局招待所北侧，并载明选字第2012-211号建设项目选址意见书同时作废。2014年6月24日程河与漳县村委会签署征地协议，程河征用村委会土地228平方米,交补偿安置费18468元，所征土地用于修建门面改造房。2014年11月28日，酒泉振华公司及鸿江公司（甲方）与程河（乙方）签订工程联建协议，各方就乙方门面房与甲方联合修建达成联建协议：由甲方投资修建乙方位于祁连路东侧的204.75平方米门面房（占地面积以选址意见书为准），乙方不承担修建主体工程费用，工程完工后一层门面房归乙方所有，二、三层、局部四层及地下一层归甲方所有。后程河与鸿江公司签署补充协议，进一步明确了产权及土地手续办理权利义务。鸿江公司在2016年5月拆除程河的房屋前半院，2018年11月20日鸿江公司给付程河门面房一套。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定：当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条规定：买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。本案中，根据程河的选字第2014-239号建设项目选址意见书、振华敦煌二分公司提交的选字第2012-081号建设项目选址意见书、敦国用（2015）120号土地使用证的附图显示，程河宅基地有约三分之二面积位于酒泉振华公司规划区域内，三分之一面积位于鸿江公司规划区域内。2014年11月28日，酒泉振华公司、鸿江公司与程河签订的工程联建协议中明确约定占地面积以选址意见书为准，可以证实酒泉振华公司对程河被征收地块位于两公司规划区内现状明知，对所能征收的宅基地实际面积酒泉振华公司亦知情。根据交易习惯，酒泉振华公司、振华敦煌二分公司作为专业的房地产开发公司，其具有较强的缔约能力及对合同标的物检验检测的能力，两公司有能力在合理期间内发现数量瑕疵并及时通知出卖人，但自标的物接收之日起近两年并已在被征收的土地上开发建起楼盘，应视为标的物的数量或者质量符合约定。综上，程河已将双方合同约定的宅基地、耕地、三产用地等向振华敦煌二分公司交付。故振华敦煌二分公司辩称程河未依合同约定将宅基地向其交付的抗辩意见本院不予支持。振华敦煌二分公司辩称程河与鸿江公司将楼房修建到其公司所规划开发的小区面积内，根据现有证据无法证实其抗辩意见成立，且该矛盾为其与另一开发商鸿江公司之间的纠纷，与本院无关联性，本案不予处理。   依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。振华敦煌二分公司与程河签订的拆迁安置补偿协议及其补充协议系双方真实、自愿的意思表示，内容不违反法律规定，系依法成立并生效的合同，该合同对当事人具有法律约束力，双方均应按协议约定履行各自义务。程河已将双方合同约定的宅基地、耕地、三产用地等向振华敦煌二分公司交付，振华敦煌二分公司应按合同约定向程河交付对价即面积不低于103平方米的安置楼房三套（分别为二楼中户对门两套、三楼中户一套）及地下室三间、192平方米一层铺面一套（位于漳县家园南区小北街门面房安置区），2018年1月9日程河从振华敦煌二分公司领取漳县家园南区23号楼3单元3楼东户楼房一套、26号楼4单元2楼东户楼房一套，本院予以确认。尚未履行部分，振华敦煌二分公司有义务向程河交付。故程河要求振华敦煌二分公司交付位于敦煌市漳县家园南区二楼面积不低于103平方米楼房一套、位于敦煌市漳县家园南区小北街安置区内面积为192平方米门面房一套的诉讼请求本院予以支持。程河提出要求继续履行合同的诉讼请求，实质仍为交付房屋，本院予以支持。程河诉请的违约金，因其在签订拆迁安置补偿协议时对拆迁安置的土地位置和面积约定不明存在过错，故对其诉请的违约金本院不予支持。安禾公司非本案适格当事人，与本案无关联性，程河要求安禾公司承担责任的诉讼请求本院不予支持。公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。振华敦煌二分公司为酒泉振华公司依法设立的分公司，其不具有独立法人资格，因其具有一定的偿债能力，其民事责任由振华敦煌二分公司、酒泉振华公司共同承担。酒泉振华公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，应自行承担相应法律责任。   综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百五十八条、第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、限酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司、酒泉市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向程河交付位于敦煌市漳县家园南区二楼面积不低于103平方米楼房一套（含地下室）。履行中实际交付的房屋面积小于103平方米的，以本判决生效之日同小区同楼层房屋销售价格为基准由酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司、酒泉市振华房地产开发有限责任公司向程河补足差价。   二、限酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司、酒泉市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向程河交付位于敦煌市漳县家园南区小北街安置区内面积为192平方米门面房一套。履行中实际交付的门面房面积小于192平方米的，以本判决生效之日同小区门面房销售价格为基准由酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司、酒泉市振华房地产开发有限责任公司向程河补足差价；履行中实际交付的门面房面积大于192平方米的，以本判决生效之日同小区门面房销售价格为基准由程河向酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司、酒泉市振华房地产开发有限责任公司补足差价。   三、驳回程河其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11200元（程河已预交），由程河负担700元，酒泉市振华房地产开发有限责任公司敦煌第二分公司、酒泉市振华房地产开发有限责任公司共同负担10500元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审 判 长 白艳红   审 判 员 付有辉   人民陪审员 张桂雄     二○一九年七月八日   书 记 员 马文晶