山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初10183号 原告：杨学凤，女，1968年4月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：徐效国，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，山东理证律师事务所律师。 被告：青岛瑞宇泰置业有限公司，住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：张轩宁,经理。 委托诉讼代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。 第三人：青岛市黄岛区灵山卫街道办事处窝洛子村村民委员会，住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：王建荣，主任。 委托诉讼代理人：朱业华，山东汇正律师事务所律师。 原告杨学凤与被告青岛瑞宇泰置业有限公司（以下简称瑞宇泰公司）、第三人青岛市黄岛区灵山卫街道办事处窝洛子村村民委员会(以下简称窝洛子村委会)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨学凤之委托诉讼代理人徐效国、王涛，被告瑞宇泰公司之委托诉讼代理人张新红，第三人窝洛子村委会之委托诉讼代理人朱业华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨学凤向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《窝洛子社区网点租赁合同》并判令被告赔偿原告自2016年3月1日起至判决生效之日止的营业损失（按500元/天计算）；2.被告返还原告房屋租赁费87571元及履约保证金5000元；3.被告赔偿原告房屋装修损失：司法鉴定报告确认的204870.77元及电费、灯箱装饰损失9494.3元，合计214365.07元；4.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求：要求确认原、被告签订的网点租赁合同无效。事实与理由：原、被告于2016年2月26日签订《窝洛子社区网点租赁合同》，合同约定原告租赁被告青岛市黄岛区灵山卫街道办事处灵海北路80号网点，合同对租赁用途、租赁期间、租金、租赁期间各项费用承担、违约责任等均作出了明确约定。合同签订后，原告按约将第一年房租87571元及履约保证金5000元交付被告，并对房屋进行了装修，支出装修费已经鉴定确定。原告将房屋装修完毕后办理营业执照，工商及消防管理部门告知原告，因涉案房屋消防验收不合格，原告不能办理营业执照、开业。时至今日被告仍未取得涉案房屋的相关权证手续，且已确定无法取得，根据相关法律规定，双方签订的合同无效，被告应返还租金及履约保证金并赔偿原告损失。原告与被告协商未果，故具状诉至法院，请求判如所请。 被告瑞宇泰公司辩称，一、原、被告签订的租赁合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，应系合法有效，不存在法定解除合同的情形，对因原告违约解除合同造成被告的租金损失、房屋恢复原状损失，被告保留反诉或另诉的权利。原告租赁被告的涉案网点开设KTV、酒吧，被告和第三人在签订合同之初已明确告知原告网点房的产权证、消防证等相关证件正在办理中，系因土地手续问题而非验收不合格，原告二次消防未审核通过并非房屋本身消防验收不合格。根据相关司法解释，原告租赁涉案网点开设KTV，其二次消防验收不合格，并不属于租赁合同效力的必要条件。被告各项审批手续均已合格，只是因土地手续不齐相关证件未发，原告以未通过消防验收为由主张解除合同，于法无据。二、原告违约解除合同并于2018年6月26日与被告办理了交接，致该网点至今闲置，故除被告对合同期内租金及履约保证金不应退还外，原告还应补齐合同期内租金，被告对此保留反诉或另诉的权利。2018年6月26日前，原告一直占有使用涉案网点，其所交纳的第一年的租赁费已履行完毕，对超过所交租赁费时间的占用费还应交纳。原告既未结清后续占有使用租赁房屋的租金，也未及时交回租赁房屋，期间原告给答辩人造成的损失已经远超其所交纳的履约保证金，违反了租赁合同第八条第三款的约定，故不应退还履约保证金。三、其他相邻网点房都可正常营业，但原告租赁网点开设KTV进行二次消防审批，与被告无关。原告明知涉案房屋房产证、消防证正在办理中的事实，而与被告签订租赁合同，过错亦不在被告。租赁合同已明确约定了原告装修应书面报批，但原告在装修过程中既未向被告报批，且损坏了房屋主体结构构成并造成被告巨大经济损失，故原告的装修损失，应由其自行承担，被告对此保留诉权。四、原告在本案发生前，基于难以维持经营的原因，存在恶意诉讼解除合同的目的。 窝洛子村委会述称，原被告间的合同系合法有效，原告以涉案房屋无法办理相关证件为由，主张确认双方合同无效。但事实是，第三人作为涉案房屋所有人，已将办理的证件的相关手续提交政府有关部门至今尚在办理中，并无任何政府部门确认涉案房屋无法办理相关证件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明的事实如下： 2016年2月23日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《窝洛子社区网点租赁合同》一份，约定甲方将位于青岛市黄岛区灵山卫街道办事处灵海北路80号网点（现状）出租给乙方使用，建筑面积共计266.58平方米，用途为KTV，租赁期限从2016年3月20日起至2021年3月19日止，共五年，前两年租金不变，按每建筑平方米每天0.9元计算，第三年租金以第二年为基数递增5%，第四年租金以第三年为基数递增8%，第五年租金以第四年为基数递增8%，且均为不含税价格。签订本合同的同时交纳第一年租金87571元，以后每年1月19日交齐下一年租金。甲方保证签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效，有权签署并有能力履行本合同。 上述合同签订后，杨学凤向瑞宇泰公司缴纳履约保证金5000元、房屋租金87571元，被告向原告交付了涉案网点，原告对涉案房屋进行了装修。第三人称，同意原告将涉案网点转租给被告。 另查明，本案涉案网点房与瑞宇泰公司距离较近。在原告装修网点房期间，被告为其提供了水电。2018年6月26日，原告将涉案网点房钥匙交还被告。 2015年11月26日，窝洛子村委会作为发包方与瑞宇泰公司作为承包方签订《灵山卫街道办事处窝洛子社区网点管理单位经营管理合同》，约定窝洛子村委会将位于青岛市黄岛区灵山卫街道办事处灵海北路80号网点在内的网点交予瑞宇泰公司经营管理，合同期限为十五年，自2015年12月1日起至2030年11月30日止。合同还对市场用途、承包费交付办法、双方的权利和义务、违约责任等相关进行了约定。 根据原告申请，本院依法委托中恒信工程造价咨询有限公司对涉案房屋的装修价值进行了鉴定。该公司于2017年3月16日作出《工程造价司法鉴定报告》，鉴定结论为本工程鉴定金额为204870.77元。原告为此支付鉴定费3987.6元。 原告称，对上述鉴定报告真实性及鉴定结论均无异议。被告称，该鉴定报告未按照有关规范要求载明鉴定人员是否具有专业鉴定资质及相应资质证书，亦未附有鉴定单位的鉴定组织证书，不符合司法委托鉴定报告的基本形式要件，故不应作为有效证据采信；原告未按租赁合同约定向被告提出书面装修报告，且装修时多处变更原图纸设计，故对该报告不予认可；即使该报告被确认为有效证据，但在原告未按合同约定提出书面申请且在消防验收证件尚未办理完毕的情况下擅自装修，明显属于其自行扩大经济损失，应由其自行负担。第三人称，同意被告的质证意见。 关于涉案网点房的来源及现状。原告称，涉案房屋至今没有审批手续，没有权属证书，未通过消防验收。被告称，涉案网点房用地征用前系农村集体土地。涉案房屋是政府负责先建设后补办相关审批手续，现在相关手续还在审批过程中。第三人已将政府要求报批的手续全部备齐提交，不清楚何时通过审批，不清楚是否有建设工程规划许可，但办事处的证明证实涉案房屋合格。第三人称，涉案房屋涉及项目是由办事处负责推进的村居改造项目，前两年有很多村居改造项目按照政府部门的要求先建设后办补手续，建设在前规划在后，涉案房屋也是这种情况，没有规划许可证。 原告主张其因租赁涉案网点房造成的经济损失有：装修费204870.77元、购入室外装修构件费用8900元、电费594.30元，共计214365.07元。 本院认为，本案争议的焦点是，原、被告签订的《窝洛子社区网点租赁合同》是否合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告与被告签订《窝洛子社区网点租赁合同》，约定原告租赁涉案网点房开设KTV，双方均没有证据证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证,第三人及灵山卫街道办事处镇村服务中心出具的证明，亦不等同涉案房屋已办理建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。即使涉案房屋正在办理相关建设工程规划许可等手续，但至本案一审辩论终结前，并未实际取得相关许可证，故双方签订的租赁合同无效。 本案合同虽系无效,但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”的规定,杨学凤应参照双方租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。基于原告要求被告赔偿其自2016年3月1日起至判决生效之日按500元/天计算的营业损失，且其自2016年2月23日至2018年6月26日期间占用涉案房屋，可见被告要求原告支付占用期的使用费于法有据，故对原告返还租金的主张，本院不予支持。因原、被告签订的《窝洛子社区网点租赁合同》无效，故原告要求被告返还履约保证金于法有据，本院予以支持。 关于原告损失的承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告虽称原告对涉案网点装修未取得其书面同意，但从本案查明的事实看，合同约定网点用途为开设KTV，原告基于网点现状进行装修是必然发生的事实，且涉案网点与被告营业场所距离较近，故有理由相信，被告对原告的装修行为是明知且同意的。故对原告因装修网点造成的损失，应由原、被告根据各自过错大小分担。被告作为出租方，对租赁标的物的适格性应负更大的责任，原告作为使用人，对租赁标的现状亦系明知，其对合同无效亦负有一定责任。本院认为，以原、被告按2：8比例承担责任为宜。 关于原告的损失金额。1、原告主张装修费204870.77元、鉴定费3987.6元，并有鉴定意见书、鉴定费发票佐证，被告、第三人虽对相关鉴定事项提出异议，但并未举证证明，故对鉴定结论，本院予以确认。被告应赔偿原告167086.70元（208858.37元×80%）。2、关于原告主张的室外装修构件费8900元、电费594.30元，本院认为，原告主张的装修费已经本院委托鉴定机构确认，装修期间的电费理应已包含在鉴定结论中，且原告亦未举证证明该两项费用系鉴定结论之外的支出，故本院不予支持。原告要求被告赔偿其自2016年3月1日起至判决生效之日止的营业损失（按500元/天计算），但未举证证明，且基于原、被告签订的房屋租赁合同无效，原告该主张亦无事实和法律依据，本院不予支持。第三人并非合同的相对人，故其不承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告杨学凤与被告青岛瑞宇泰置业有限公司于2016年2月23日签订的《窝洛子社区网点租赁合同》无效； 二、被告青岛瑞宇泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨学凤履约保证金5000元； 三、被告青岛瑞宇泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨学凤各项经济损失167086.70元； 四、驳回原告杨学凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5904元，由原告杨学凤承担2594元，被告青岛瑞宇泰置业有限公司承担3310元。因原告已预交6676元，被告青岛瑞宇泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨学凤3310元，余款772元本院予以退还原告杨学凤。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  陶 军 人民陪审员  袁清霞 人民陪审员  赵旭光 二〇一九年七月十一日 书 记 员  赵珑慧