广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终6696号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州洪德置业有限公司，住所地广州市海珠区洪德路195号12楼1203室。法定代表人：李晓帆，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗淡鹏，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨铭潜，男，1954年6月16日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州洪德置业有限公司（以下简称洪德置业公司）因与被上诉人杨铭潜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初5369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人洪德置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判洪德置业公司向杨铭潜支付涉案房屋增大部分面积房款共计40393.2元。事实和理由：（一）洪德置业公司交付的回迁房屋实际面积大于双方《房屋拆迁安置协议》约定及相关判决决定的回迁面积，杨铭潜要求办理涉案房屋过户登记手续，应当对等履行支付增大部分面积房款的义务。协议约定的洪德置业公司应安置杨铭潜回迁的房屋建筑面积为40.24平方米，（2006）海民三初第3281号案也判决洪德置业公司安置杨铭潜第A栋15层04号单元建筑面积40.24平方米，2007年1月，在海珠区政府的协调下，洪德置业公司将广州市海珠区洪德路龙珠街5号1606房（以下简称涉案房屋）交付杨铭潜，从房管部门获取的测绘文件显示，涉案房屋的实际总建筑面积为52.7923平方米，因此，杨铭潜要求取得涉案房屋的完整产权，根据有约定按约定没约定按法定的原则，杨铭潜应当就增大部分的房屋面积向洪德置业公司支付相应的对价。在杨铭潜未支付该对价的情况下，洪德置业公司有权拒绝履行协助办理涉案房屋过户登记的义务。（二）一审法院怠于查明本案的关键事实，无助于纠纷的一次性解决。洪德置业公司一审提交的涉案房屋测绘资料即广州市房地产查丈原图及附件（测字号11010861702）是从广州市历史遗留问题办公室取得，并非由洪德置业公司制作。洪德置业公司在一审法院审理的同类型案件中多次提交相同材料作为证据，为查明涉案房屋的面积，一审法院通过向房管部门发函查证，在（2015）穗海法民三初字第1042号案、（2016）粤01民终1301号案中，已有明确做法及判决。涉案房屋的面积测绘数据是已然存在的，不动产权证的房屋面积也是以该测绘数据为依据，认定涉案房屋的实际面积并不以房管部门核发不动产权证为前提，因此，一审判决支付增大面积房款条件尚不充分，与事实不符，应依法改判。（三）涉案房屋在广州市房地产管理据拆迁管理办公室登记的实际回迁人是陈顺意而非杨铭潜，根据杨铭潜一审提交的（2006）海民三初字第3281号所查明的事实及判决结果，杨铭潜实际主张的房间应该为1504房，而非涉案房屋，该案判决书已生效，故杨铭潜应主张1504号房作为回迁安置的房屋。此外，海珠区185号龙珠街5号、11号、17号由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件，据查穗府办【2010】67号文，其执行的年限为2年，早已过时效，而历史遗留办公室也早已撤销，现在不存在该机构，故洪德置业公司认为现在不具备确权办证的法律依据。被上诉人杨铭潜二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意洪德置业公司的上诉请求、事实和理由，请求驳回洪德置业公司的上诉请求。理由如下：杨铭潜与洪德置业公司存在拆迁关系，涉案房屋是作为洪德置业公司拆除杨铭潜原址房屋的产权调换补偿。双方签订《房屋拆迁补偿协议书》约定：“甲方应会同乙方向房地产登记所，办理产权过户登记手续，领取房地产所有权证手续，所需的登记费用由甲方负责”。杨铭潜根据《房屋拆迁补偿协议书》约定，同意以市政府规定的成本价1700元每方米向洪德置业公司购买5平方米，以商品房价5500元每平方米向洪德置业公司购买5.46平方米，总购房价为38530元，均在临迁费中抵扣完毕。至今洪德置业公司仍未有安置商铺回迁，继续违约。根据广州市国土资源和规划委员会于2015年9月7日复函：海珠区洪德路龙珠街5号、11号、17号由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题条件。但洪德置业公司以未经规划验收为由主张涉案房屋不具备办证条件，不协助杨铭潜办理产权过户登记手续，其理由不成立。在涉案房屋楼宇中，不少拆迁户通过提起诉讼，一、二审法院作出的判决都已经发生法律效力，且涉案房屋至今无查封抵押，也无案外人提出异议，洪德置业公司也予以确认。杨铭潜已经居住了十几年，期间没有人向杨铭潜主张过涉案房屋的权利。现已有被拆迁户按照政府的文件办理了房产证，而杨铭潜主张办理房产证，洪德置业公司就提出异议不合理，因此，洪德置业公司的请求不能成立应予以驳回，维持原判。杨铭潜于2018年5月22日向一审法院起诉请求：1.洪德置业公司协助杨铭潜办理坐落洪德路龙珠街11号1606房产权过户登记和领取不动产权证手续，所需登记费用由洪德置业公司负责；2.洪德置业公司承担受理费。洪德置业公司向一审法院提出反诉请求：杨铭潜向洪德置业公司支付面积差房款40393.2元；2.诉讼费由杨铭潜承担。一审法院认定事实：杨铭潜诉洪德置业公司房屋拆迁合同纠纷一案，一审法院于2006年12月1日作出（2006）海民三初字第3281号民事判决，该判决查明：杨铭潜是原广州市洪德路聚龙南后6号房屋的产权人，洪德置业公司经广州市房地产管理局以（97延）房拆许字060号《房屋拆迁许可证》批准拆迁杨铭潜使用的上述房屋。杨铭潜（乙方）和洪德置业公司（甲方）于1999年1月10日签订了一份《房屋拆迁安置协议》，约定杨铭潜同意1999年1月30日前迁出原址房屋，自行解决临时搬迁；从杨铭潜搬出原住房之月起，至洪德置业公司通知杨铭潜回迁之月止，洪德置业公司按每月1200元向杨铭潜发放临时搬迁补助费；洪德置业公司应于2003年8月4日前，在座落于海珠区洪德路原地段新建回迁楼(第A幢)第首层商铺（向北，建筑面积6平方米，门面宽不少于2米）、第A幢15层04号单元（向西，建筑面积40.24平方米）的自有房屋安排杨铭潜回迁居住，安置房屋的质量、结构、设备按设计执行。由于甲方的责任，不能在2003年8月4日前，安排乙方回迁房屋时，从逾期之日起，即从2003年8月5日起，甲方向乙方支付每月1200元×300％＝3600元的临迁补助费。临迁补助费每3个月发放一次，在2003年8月4日前，甲方不能每3个月发放一次临迁费，从逾期之日起每日增加1200元×3％＝36元的支付补偿金，2003年8月4日后，甲方不能每3个月发放一次临迁费，从逾期之日起每日增加3600元×3％＝108元的支付补偿金；等。之后，杨铭潜按约定迁出原址房屋，并将房屋交由洪德置业公司拆建。该判决认为，杨铭潜、洪德置业公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》，是双方当事人的真实意思表示，符合有关法律规定，应为有效合同……。判决如下：一、洪德置业公司自判决生效之日起30日内将通过法定验收合格（房屋质量按规划设计执行）的座落于海珠区洪德路原地段新建回迁楼(第A幢)第首层商铺（向北，建筑面积6平方米，门面宽不少于2米）、第A幢15层04号单元（向西，建筑面积40.24平方米）的自有房屋交给杨铭潜回迁居住；等。该判决已于2007年1月1日生效。一审另查，杨铭潜（被拆迁人，乙方）与洪德置业公司（拆迁人，甲方）于1999年1月10日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责。杨铭潜现已被安置回迁至广州市海珠区洪德路龙珠街5号1606房。根据广州市国土资源和规划委员会于2018年10月16日的复函，上述房屋暂未办理不动产权登记，暂无查封、抵押信息；信息核查时间为2018年10月9日。广州市国土资源和规划委员会于2015年9月7日复函：海珠区洪德路185号龙珠街5号11号17号由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件。一审诉讼中，杨铭潜将要求办证的地址更正为洪德路龙珠街5号1606房。一审法院认为，杨铭潜、洪德置业公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》的效力已由生效的（2006）海民三初字第3281号民事判决作出认定，案件不再赘述。杨铭潜现已被安置回迁至广州市海珠区洪德路龙珠街5号1606房，但洪德置业公司至今未为杨铭潜办理涉案回迁房屋的产权登记手续，杨铭潜起诉要求洪德置业公司协助其办理上述房屋的产权登记手续，符合双方的约定，一审法院予以支持。按约定，所需的登记费用由洪德置业公司负担。对于洪德置业公司的反诉请求，因房管部门尚未核发上址房屋的不动产权证，房屋的准确面积尚不确定，洪德置业公司要求杨铭潜支付面积差房款，条件尚不充分，一审法院不予支持；双方可待不动产权证核发后再对面积差异款进行结算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2018年11月23日作出如下判决：一、洪德置业公司在判决生效之日起十日内协助杨铭潜办理将广州市海珠区洪德路龙珠街5号1606房产权登记到杨铭潜名下的手续，所需的登记费用由洪德置业公司负担；二、驳回洪德置业公司的反诉请求。一审案件受理费100元、反诉受理费405元，均由洪德置业公司负担。上诉人洪德置业公司与被上诉人杨铭潜对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，洪德置业公司向本院提交洪德置业公司于1998年8月6日与业主陈顺意（已故）、代理人高满卿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，拟证明涉案房屋应安排陈顺意居住，该拆迁协议经广州市房地产局见证过。杨铭潜对上述证据的真实性予以确认，对合法性和关联性不予确认。当时洪德置业公司安置杨铭潜入住时已经被打乱了具体的房号。二审庭询后，洪德置业公司向本院提出书面补充说明称：保利丰花园回迁楼在2000年底开始兴建，在兴建前确因规划问题作出部分调整，但相关调整工作早在兴建前已完成，2006年杨铭潜曾在一审发院起诉洪德置业公司，按原补偿协议要求洪德置业公司交还协议约定的房屋,(2006)海民三初字第3231号民事判决已判决杨铭潜回迁住宅房号为第A栋15层04号单元，按上述生效判决，杨铭潜无权再要求其他案外人房屋的权属。本院认为，双方当事人二审争议的焦点是：洪德置业公司抗辩不同意为杨铭潜办理涉案房屋产权证手续的理由能否成立的问题。杨铭潜与洪德置业公司之间存在拆迁关系，涉案房屋作为洪德置业公司拆除杨铭潜原址房屋的产权调换补偿，杨铭潜已入住该房屋多年，现根据广州市国土资源和规划委员会于2015年9月7日的复函，涉案房屋所在楼宇已由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题的办公室纳入历史遗留问题案件，故一审法院综合本案查明的事实，判决支持杨铭潜主张洪德置业公司协助办理涉案房屋过户手续，并无不当，本院予以确认。洪德置业公司上诉认为杨铭潜要求办理涉案房屋过户手续，应向其支付增大面积房款义务，但双方对于安置房屋的面积并未达成一致意见，且涉案房屋的产权证尚未核发，即房屋的准确面积尚不确定，故一审法院认定洪德置业公司要求杨铭潜支付面积差价款，条件尚不充分，双方可待不动产权证核发后再对面积差异款进行结算，据此作出不予支持洪德置业公司反诉请求的判决，并无不妥，本院予以维持。同理，洪德置业公司以杨铭潜未支付增大面积房款为由，抗辩不同意协助办理涉案房屋过户手续，依据不充分，本院不予支持。至于洪德置业公司提及涉案房屋应安置案外人的问题，因涉案房屋自2007年起已安置杨铭潜入住至今，未有案外人提出异议，洪德置业公司亦未向本院合理说明其所述涉案房屋应安置给案外人，该案外人回迁安置的情况，且洪德置业公司亦确认在兴建时存在规划调整事实，同时，洪德置业公司在本案一、二审期间均主张杨铭潜支付涉案房屋增大面积房款，应视为其也认可涉案房屋用于安置杨铭潜的事实，因此，洪德置业公司上诉认为杨铭潜无权主张涉案房屋的过户手续，依据不足，本院不予支持。综上所述，洪德置业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费910元，由上诉人广州洪德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年七月一日书记员 李志康谢金泽