安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初922号原告（反诉被告）：曾小阳，男，1979年9月28日出生，汉族，住浙江省遂昌县。委托诉讼代理人：胡朝晖，浙江鑫家律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诗涵，浙江鑫家律师事务所律师。被告（反诉原告）：郎溪安泰建筑商品房屋开发有限公司，住所地：安徽省宣城市郎溪县经济开发区。统一社会信用代码：913418215532961049。法定代表人：沈庆伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪寨，安徽师阳安顺律师事务所律师。原告曾小阳诉被告郎溪安泰建筑商品房屋开发有限公司（以下至判决主文前简称“安泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理期间，被告安泰公司于2019年5月27日提起反诉，本院立案后，对本诉和反诉进行了合并审理，并于2019年5月27日作出（2019）皖1821民初922号民事裁定书，将本案转为普通程序进行审理。2019年7月11日，本院公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曾小阳委托代理人胡朝晖、被告（反诉原告）安泰公司诉讼代理人汪寨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾小阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年3月10日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告立即返还原告购房款119,888元；3、判令被告向原告支付利息29,388.65元（以119,888元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.9%计算，自2014年3月10日起暂计算至2019年3月10日，利息为29,388.65元，之后，自2019年3月11日起按照前述标准实算至生效判决确定的支付之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月10日，曾小阳与安泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014预0000956），约定安泰公司将郎溪县经济开发区安泰月亮湾14幢1单元501室房屋出售给曾小阳。双方约定该房屋总价款为289,888元。双方还对“购房款结算条件”进行约定：“买受人于2014年3月10日前支付房款（人民币）壹拾壹万玖仟捌佰捌拾捌元整。余款（人民币）壹拾柒万元整，于签约当日提供银行贷款所需资料，办理按揭。”合同签订后，曾小阳于2014年3月10日按约向安泰公司支付了购房款119,888元，并按照安泰公司要求提供了相关办理贷款的资料，后经安泰公司多次向贷款银行报送贷款资料，曾小阳至今仍无法获取银行按揭贷款。曾小阳经问询了解到：因贷款政策原因，银行无法向曾小阳发放贷款。鉴于前述情形，曾小阳委托代理人于2019年2月25日向安泰公司致函，要求解除双方于2014年3月10日签订的《商品房买卖合同》，安泰公司在5日内返还119,888元购房款，并支付利息。经核实，安泰公司已于2019年2月27日收悉前述函件，但拒绝曾艳前述请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》（法办【2011】442号）中“关于房地产纠纷案件”第十九条、《安徽省高级人民法院关于在审理房地产案件中认真贯彻“新国五条”精神的通知》第三条之规定，因贷款政策调整原因，曾小阳至今仍无法获取银行按揭贷款，属于不可归责于双方当事人的事由。另，案涉房屋至今未交付。故曾小阳诉至本院，请求判如诉请。安泰公司辩称，1、曾小阳要求解除案涉《商品房买卖合同》无事实和法律依据，合同中没有约定曾小阳有解除合同的权利；2、首先，在同一时期，作为与曾小阳同样的外地人均在该银行办理了按揭贷款；其次，双方在合同签订时均已预见可能不能办理按揭贷款，应当以现金支付的情形，曾小阳居住在浙江省经济比较发达的地区，具有补交购房款能力；再次，曾小阳在郎溪购房资格也没有任何限制，故本案的客观事实不符合《安徽省高级人民法院关于在审理房地产案件中认真贯彻“新国五条”精神的通知》第三条之规定，不属于不可归责于双方的事由；3、曾小阳要求安泰公司返还购房款、支付相应利息无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。安泰公司向本院提出反诉请求：1、依法确认曾小阳发出的解除合同通知书无效，曾小阳按照双方签订的《商品房买卖合同》约定支付剩余购房款170,000元及违约金（自2014年4月10日起，按应付购房款170,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率4.9%计算至曾小阳付清该购房款之日止，截至2019年5月27日，违约金数额为42,722.63元）；2、本案本诉及反诉费用均由曾小阳承担。事实和理由：2014年3月10日，安泰公司与曾小阳签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014预0000956），约定安泰公司将郎溪县经济开发区安泰月亮湾14幢1单元501室房屋出售给曾小阳。双方约定该房屋总价款为289,888.4元。双方还约定：“买受人于2014年3月10日前支付房款（人民币）壹拾壹万玖仟捌佰捌拾捌元整。余款（人民币）壹拾柒万元整，于签约当日提供银行贷款所需资料，办理按揭。”合同签订后，曾小阳仅向安泰公司支付购房款119,888元，随后迟迟未能办理按揭贷款，经了解是因为曾小阳提供的材料未达到办理按揭的条件，完全系曾小阳个人原因所致。《商品房买卖合同》第七条第2项约定：“按揭付款是买受人的义务，若因买受人原因导致不能获得贷款或足额贷款，须将剩余房款在30天内以现金的形式交清余款，否则买受人必须承担本条例第1项的违约责任。”曾小阳未按照上述合同约定履行义务，安泰公司多次电话及信息催其履行义务未果。2019年2月25日，曾小阳委托律师出具律师函，要求解除上述合同。2019年2月28日，安泰公司委托律师向曾小阳签发律师函，敦促曾小阳履行给付剩余购房款义务，并承担相应违约责任，但未果。另，案涉房屋至今未交付。故安泰公司诉至本院，请求判如诉请。曾小阳对安泰公司的反诉辩称，1、安泰公司诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回；2、曾小阳多次向安泰公司提供相关办理贷款资料，并经过该公司向贷款银行报送，根据法律规定，基于银行贷款政策原因未获得按揭贷款审批，属于不可归责于当事人的事由，应允许购房人解除合同，并由出卖人返还购房款本金及利息；3、《商品房买卖合同》第七条第2项约定因买受人原因导致不能获得贷款，才应以现金形式结清余款，就本案而言，该限定条件不能成就，银行对外地人在本地购房贷款有一定限定条件，从曾小阳向银行了解的情况看，需要在本地连续居住或缴纳社保、住房公积金两年以上或者在本地有营业执照，经营两年以上才可以贷款，这种情况属于法定不可归责于当事人的事由，并非因为买受人原因导致不可获得贷款，故本案诉争的合同应解除，安泰公司反诉请求不能成立。在本诉中，曾小阳为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》、收款收据各一份，证明：（1）2014年3月10日，曾小阳与安泰公司双方签订《商品房买卖合同》，约定安泰公司将郎溪县经济开发区安泰月亮湾14幢1单元501室房屋出售给曾小阳，双方对房屋总价款、购房款结算条件等进行约定；（2）合同签订后，曾小阳于当日按照约定向安泰公司支付购房款119,888元；2、光盘一张（附：三段视频内容文字整理说明一份），证明：经曾小阳向贷款银行工作人员问询了解到，因贷款政策原因，银行无法向曾小阳发放贷款；3、律师函、EMS全国邮政特快专递单、中国邮政速递物流邮件查询单各一份，证明：2019年2月25日，曾小阳委托代理人向安泰公司致函，要求解除双方于2014年3月10日签订的《商品房买卖合同》，安泰公司在5日内返还119,888元购房款及支付利息损失，安泰公司已于2019年2月27日收悉前述函件；4、律师函复印件一份，证明：2018年12月20日，安泰公司委托律师致函曾小阳，该公司确认，房屋出售价款289,888.40元，其中首付款为119,888元，余款170,000元通过银行办理按揭贷款支付。截止至该律师函发出之日，安泰公司已多次将曾小阳的资料报送贷款银行，最后一次为2018年10月份，经安泰公司与银行沟通后，银行对于曾小阳的贷款申请不同意给予审批。可见，按照安泰公司要求，曾小阳多次向安泰公司提供相关办理贷款资料，经安泰公司多次向贷款银行报送贷款资料，但因“银行贷款政策调整”原因，曾小阳至今仍不能办理按揭贷款，依法属于法律“不可归责于双方当事人的事由”，双方合同应予解除；5、安徽省宣城市中级人民法院（2016）皖18民终1115号民事判决书、安徽省高级人民法院（2017）皖民申904号民事裁定书，证明：因银行贷款政策调整原因，买受人不能办理按揭贷款，依法属法律不可归责于双方当事人的事由，在司法实践审理过程中，安徽三级法院就类似的房屋买卖合同纠纷案件均裁判合同应予解除；6、银行贷款政策照片一张（在银行录视频时拍摄银行电脑所得），证明：银行对贷款有相应条件要求。经庭审质证，安泰公司对曾小阳所举证据1的真实性及证明对象均无异议；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，涉案贷款银行所称曾小阳未能获得按揭贷款的原因并非是贷款政策调整，工作人员介绍的是曾小阳未按照银行的要求提交工资流水或社保金；对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议，解除合同无事实和法律依据；对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议；对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议，该组证据与本案不具关联性，应查明具体事实后予以认定；对证据6真实性有异议，无法确认，即便客观存在，也不能达到该份证据证明目的，曾小阳想获取该银行贷款并无不符合照片上所载明的条件。在反诉中，曾小阳未向本院提交证据。安泰公司在本诉中为支持其答辩意见，在反诉中为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据均为：1、安泰公司营业执照副本复印件，证明：安泰公司的主体资格；2、曾小阳身份证复印件，证明：曾小阳的身份情况；3、《商品房买卖合同》、购房销售发票复印件各1份，证明：2014年3月10日，安泰公司与曾小阳签订《商品房买卖合同》，约定安泰公司将其所有的位于郎溪县经济开发区分流西路北侧月亮湾14幢1单元501室出售给曾小阳及双方对付款义务等情况的约定；4、律师函及其单号查询结果复印件各1份，证明：安泰公司敦促曾小阳履行给付剩余购房款的义务，并承担相应违约责任；5、2013年至2017年部分外地人《商品房买卖合同》及相应贷款凭证各四份（谢法娥、杨田田；刘泽林、花霞秀；邵君、朱红亚；邓国峰），李逢喜、龚春红《商品房买卖合同》及相应贷款凭证复印件各一份，证明：2013年至今，外地人可以办理银行按揭贷款，本案不能办理按揭贷款的原因在于曾小阳；6、安泰公司与立项银行的按揭贷款合作协议（2011年、2013年、2015年、2017年、2018年）五份，证明：安泰公司立项银行并未对购房人办理按揭的条件进行强制约定；7、家庭房地产登记信息查询表，证明：曾小阳作为外地人可以在本地办理按揭，因为曾小阳怠于履行合同义务，没有配合银行完善相关手续，错过面签完成后需本人持相关证件原件直接办理按揭贷款的时间，导致其按揭贷款不能办理。经庭审质证，曾小阳对安泰公司所举证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，对证明对象有异议，安泰公司要求继续履行合同没有事实基础；对证据5的真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，不能推断出所有外地人均可以贷款；对证据6的真实性无异议，对关联性、证明对象有异议，协议中没有关于本地人和外地人贷款的要求，并不能看出立项银行对购房人贷款的强制约定；对证据7的真实性无异议，对证明对象有异议，不能证明安泰公司证明的内容。本院对曾小阳在本诉中提交的证据审核认定如下：证据1、3形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够支持证明对象成立，故本院对上述证据及证明对象均予以采信；对于曾小阳提交的证据2，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据”、第七十条规定：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：┄┄（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件”，而本案中曾小阳认可该视频资料的录制未征得视频中相关被录制人员的同意，且曾小阳未提交其他证据佐证视频资料的内容，故本院对上述证据的证明力不予采信；证据4虽系复印件，但安泰公司对其真实性无异议，故本院分析认为该份证据具有证据资格，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析；证据5与本案审理不具关联性，本院依法不予采信；证据6系曾小阳单方拍摄，且没有其他证据予以佐证，故本院对其不予采信。本院对安泰公司在本诉及反诉中提交的证据审核认定如下：证据1、2形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，上述证据系有效证据，具有证明力，且能够支持证明对象成立，故本院对上述证据及证明对象均予以采信；证据3中的发票及证据4虽系复印件，但曾小阳对其真实性无异议，故本院分析认为上述证据具有证据资格，证据3中的《商品房买卖合同》形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，对上述两组证据的证明对象，本院予以采信；证据5与本案审理不具关联性，本院依法不予采信；证据6、7形式要件合法，内容真实并与本案的审理有关联，对其证明对象，本院结合案情予以综合分析。根据当事人的陈述及采信的证据，本院认定事实如下：2014年3月10日，安泰公司作为出卖人，曾小阳作为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》（编号为2014预0000956），约定曾小阳购买安泰公司开发的坐落于郎溪县经济开发区“安泰·月亮湾”14幢1单元501号商品房一套，房款总价为人民币289,888.4元。合同第六条约定了付款方式及期限：“买受人按下列第3种方式按期付款：3、买受人于2014年3月10日前支付房款（人民币）壹拾壹万玖仟捌佰捌拾捌元整。余款（人民币）壹拾柒万元整，于签约当日提供银行贷款所需资料，办理按揭。”合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金……2、按揭付款是买受人的付款义务，若因买受人原因导致不能获得贷款或足额贷款，须将剩余房款在30天内以现金的形式交清余款，否则买受人必须承担本条例第1项的违约责任。”同日，曾小阳向安泰公司支付购房款119,888元，安泰公司向曾小阳出具收据一张，并于2014年5月18日开具购房款发票。2018年12月20日，安泰公司委托安徽宣一律师事务所徐兵律师向曾小阳致《律师函》，该律师函载明：截止至本律师发出之日，安泰公司已多次将曾小阳的资料报送贷款银行，最后一次为2018年10月份，经安泰公司与银行沟通后，银行对于曾小阳的贷款申请不同意给予审批，故安泰公司要求曾小阳在收到该律师函后10日内付清拖欠安泰公司的购房款。2019年2月25日，曾小阳委托浙江鑫家律师事务所胡朝晖律师向安泰公司致《律师函》，认为曾小阳无法获取银行按揭贷款属法律不可归责于双方当事人的事由，要求解除双方于2014年3月10日签订的《商品房买卖合同》，并要求安泰公司与曾小阳联系、沟通并协商向曾小阳返还119,888元购房款及利息损失等事宜。2019年2月28日，安泰公司委托安徽宣一律师事务所徐兵律师向曾小阳致《律师函》，认为：一、曾小阳提出的解除合同及返还购房款和利息损失的请求无任何事实及法律依据，且曾小阳在未经安泰公司同意的情况下单方提出解除合同构成对安泰公司的严重违约；二、曾小阳向银行申请贷款未获批准完全系因曾小阳个人原因所致，与安泰公司没有任何关系；三、曾小阳须严格按照合同约定支付购房尾款及逾期付款的违约金。另查明：安徽郎溪农村商业银行股份有限公司为安泰公司销售“安泰·月亮湾”项目的按揭贷款银行。案涉合同签订后，安泰公司将曾小阳提交的资料交至安徽郎溪农村商业银行股份有限公司。该银行向郎溪县房地产管理局查询曾小阳家庭房地产登记信息。2014年5月19日，郎溪县房地产管理局确认，曾小阳在该局已办理房产登记信息查询，目前无住房信息。曾小阳至今未获取银行按揭贷款，案涉房屋至今未交付。本院认为，曾小阳与安泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。依据双方签订的《商品房买卖合同》，由买受人支付首付款，余款办理银行按揭。合同签订当日，买受人（曾小阳）依约支付首付款，并提供相关资料办理银行按揭，出卖人（安泰公司）多次将曾小阳的资料报送贷款银行申请办理银行按揭贷款，至2018年10月仍未获得银行贷款，未能订立商品房担保贷款合同，致使双方签订的商品房买卖合同无法履行。鉴于安泰公司未能提供因曾小阳的个人原因导致未能办理担保贷款手续的相关证据，曾小阳亦未能提供因安泰公司原因致贷款无法办理的证据，本案情形应属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。据此，曾小阳主张解除案涉的《商品房买卖合同》、返还购房款及利息的诉请有事实和法律依据。至于应返还的利息数额，因《商品房买卖合同》的解除不可归责于双方当事人，故曾小阳要求安泰公司自2014年3月10日起算应返还的利息依据不足，应当自2019年4月15日曾小阳提起本案诉讼之日起返还利息较为合理，对于曾小阳诉请的合理部分本院依法予以支持。虽然《商品房买卖合同》第七条第2项约定：按揭付款是买受人的付款义务，若因买受人原因导致不能获得贷款或足额贷款，须将剩余房款在30天内以现金的形式交清余款，否则买受人必须承担本条例第1项的违约责任，但安泰公司未能举证证明本案系因曾小阳原因导致不能获得贷款或足额贷款，故对安泰公司请求曾小阳按照双方签订的《商品房买卖合同》约定支付购房款170,000元及违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曾小阳与被告（反诉原告）郎溪安泰建筑商品房屋开发有限公司于2014年3月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）郎溪安泰建筑商品房屋开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）曾小阳已付购房款119,888元及其利息（利息计算方式：按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算，自2019年4月15日起，计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告（反诉被告）曾小阳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郎溪安泰建筑商品房屋开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3,290元，反诉受理费2,250元（已减半收取），合计5,540元，由原告（反诉被告）曾小阳负担660元，被告（反诉原告）郎溪安泰建筑商品房屋开发有限公司负担4,880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  骆洪彬审 判 员  乔 瑞人民陪审员  张小红二〇一九年七月十九日书 记 员  龚怡然附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。