昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初607号原告：周洋，女，1991年4月20日出生，汉族，重庆市渝中区人，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：周宏，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：张晓云，女，1955年7月12日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：蔡朝进、罗丽晶，云南天外天（蒙自）律师事务所律师，特别授权代理。被告：梁学成，男，1953年2月8日出生，满族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：蔡朝进、罗丽晶，云南天外天（蒙自）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明安馨房地产经纪有限责任公司，住所：昆明市盘龙区穿金路云南映象文化小区15幢B区4号商铺。法定代表人：张晓东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴鼎方，男，1995年9月24日出生，汉族，云南省丘北县人，住云南省文山壮族苗族自治州丘北县，系昆明安馨房地产经纪有限责任公司员工，特别授权代理。原告周洋诉被告张晓云、梁学成及第三人昆明安馨房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告周洋及其委托诉讼代理人周宏，被告张晓云、梁学成及其共同委托诉讼代理人蔡朝进，第三人昆明安馨房地产经纪有限责任公司的委托诉讼代理人吴鼎方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周洋向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告退还原告购房款30000元；2、请求判令两被告赔偿原告双倍定金20000元；3、请求判令本案的案件受理费由两被告承担。事实和理由：原告周洋与第一、第二被告张晓云、梁学成在第三人昆明安馨房地产经纪有限责任公司提供居间服务的前提下，于2018年5月3日先后签订《定金合同》、《房屋买卖合同》（以下简称：《合同》），两份《合同》约定：第一、第二被告张晓云、梁学成将名下位于盘龙区以叁拾万的价格出卖给原告周洋，且应在2018年5月11日之前办理过户手续。其中约定首付款叁万元（含定金贰万元），一方违约需按定金法则支付守约方违约损失贰万元。合同签订后，原告通过第三被告向第一、第二被告支付了叁万元购房款。并于2018年5月10日向昆明市国信公证处支付公证费壹仟陆佰壹拾元（小写：1610元），税费陆仟捌佰元（小写：6800元），工本费壹佰捌拾元（小写：180元）。经原告反复向两被告催促办理过户手续以方便原告向银行申请办理购房贷款，被告均以各种原由推诿。2018年5月29日，第一、第二被告发出律师函，声明解除《房屋买卖合同》，且不退还原告已支付的购房款叁万元。同时，第三人也向原告声明解除《房屋买卖合同》，不再提供居间服务。接到两被告律师函及第三人声明后，原告曾积极联系被告，要求退还已支付的叁万元购房款即可，均遭拒绝。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法判决。被告张晓云、梁学成共同辩称，本案原被告双方的房屋买卖事宜，系原告周洋违约，根据双方签订房屋买卖合同第六条约定，违约金不应当予以返还。2018年5月原被告双方进行公证，但原告在办理按揭贷款时，因资信问题，无法办理贷款，所以终止了公证。原告需在签订合同后10日内付清房款，但一直联系不到原告，原告的行为已经构成了根本违约。第三人昆明安馨房地产经纪有限责任公司辩称，双方签订合同后，原告需要还清信用卡便可以贷款，后房东告知第三人其不同意过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《定金合同》，被告认可收到该合同中的定金，本院予以采信；2、原告提交的公证费、税费缴款凭证，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年5月3日，被告张晓云、梁学成与原告周洋签订《定金合同》，约定被告张晓云、梁学成将其名下坐落于昆明市盘龙区溪麓南郡小区18幢809号房屋出售给原告周洋，房屋价格300000元，双方约定于2018年5月5日正式签订《房屋买卖合同》，签订定金合同时原告周洋向被告张晓云、梁学成支付定金5000元，作为双方正式签订《房屋买卖合同》的保证。原告周洋首期支付40000元，剩余260000元具体支付方式及期限在《房屋买卖合同》中约定。在本合同签订时视为居间成功，由被告周洋向第三人支付佣金6000元。同时约定，因房东不在昆明，现房东同意由吴鼎方代为收取并且保管定金5000元，如因本人原因不继续履行《定金合同》则愿意按照合同约定的违约条款承担违约责任。如果银行能贷270000元，则同意原告周洋首付30000元。原告周洋在协议上签字，第三人的工作人员在《定金合同》签被告张晓云、梁学成名字。后原告周洋与被告张晓云签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下坐落于昆明市盘龙区溪麓南郡小区18幢809号房屋出售给原告周洋，房屋价格300000元，签订本合同时，原告周洋向被告支付定金20000元，原告周洋于当天向被告支付首付款10000元，剩余尾款270000元贷款支付。双方约定于2018年5月11日前办理房屋权属过户手续。居间服务费6000元由原告周洋承担。合同经双方签字后生效，如因甲乙任何一方违约导致本合同不能履行的，则适用违约金原则。如被告违约的，退还已收所有房款外，需另向原告支付违约金20000元；如原告违约的，需向被告支付违约金20000元，被告退还其余已收房款。经审查，2018年5月3日，第三人工作人员吴鼎方向原告周洋出具《收条》，收到房屋定金5000元。后，被告张晓云出具《收条》，载明收到原告周洋购房定金20000元。庭审中，原告陈述支付定金20000元，以及购房款10000元，被告认可于2018年5月4日收到20000元，2018年5月10日收到10000元。再查，2018年5月10日，昆明市国信公证处向原告周洋出具不动产工本费80元代缴费单；以及房屋买卖合同公证费1040元、个人按揭抵押借款合同公证费270元、委托公证费300元的收款凭证；契税3400元的代缴费单。另查，2018年5月29日，被告张晓云、梁学成向原告周洋发《律师函》，要求解除合同，并且向被告支付双倍定金。本院认为，本案的争议焦点系房屋买卖合同中的违约主体是谁？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原告周洋向被告张晓云、梁学成支付的20000元是否构成定金，系本案首要的关键问题，定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，其首要作用是担保合同的履行，定金合同为从合同，定金可以因为一方不履行约定的债务而执行定金罚则。在原、被告签订的《房屋买卖合同》中明确文字表述为“定金”，符合定金的构成要件，应当视为定金。同时，在被告张晓云出具的《收条》，载明了定金是20000元，故原告周洋向被告张晓云支付20000元定金，可以根据合同履行情况来适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告周洋向本院出具了昆明市国信公证处的代缴费单及房屋买卖公证、贷款公证的凭证，结合第三人陈述的事实，可以认定原、被告于2018年5月10日去公证处办理相应房屋买卖事宜公证，但因原告本身欠信用卡未偿还，无法办理贷款，故双方协商给予原告一个合理期间偿还信用卡，再办理相应贷款。但被告于2018年5月29日向原告发出律师函，要求解除合同以及双倍支付定金。对此，本院认为，双方协商给予原告一个合理期间偿还信用卡所欠款项，虽在庭审中，双方对于合理期间各执一词，无法确定具体的合理期间是多少天，但被告向原告发出的律师函中，却未涉及上述合理期间事宜，在被告认可双方以实际行为变更合同内容的情况下，发出解除合同的律师函未将合同变更内容列入其中，足以说明被告未按照合同内容履行，实属违约，故原告主张双倍定金罚则，于法有据，本院予以支持，被告应当向原告支付双倍定金40000元。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告的行为致使合同目的无法实现，原告有权解除合同，因解除权系形成权，应当于意思表示到达对方时解除，本院于2019年3月4日向被告送达诉状，故本案中的《房屋买卖合同》于2019年3月4日解除。合同解除后，被告应当向原告返还房屋首付款10000元。对于被告辩称中终止公证的观点，未有相应证据予以证明，本院不予采信其观点。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告张晓云、梁学成于本判决生效之日起十日内向原告周洋支付双倍定金40000元；二、被告张晓云、梁学成于本判决生效之日起十日内向原告周洋返还房屋款项10000元；三、驳回原告周洋的其他诉讼请求。案件受理费1265元，由被告张晓云、梁学成承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  杜克琳人民陪审员  杨 莉二〇一九年七月八日法官助理欧阳俊杰书记员杨璐