上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初6093号原告(反诉被告)：曹星星，女，1989年12月14日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：吴慧清，上海小城律师事务所律师。被告(反诉原告)：肖骐，男，1991年8月29日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：莫利娜，上海煜珩纳川律师事务所律师。第三人：姚冬辉，男，1989年1月22日生，汉族，住上海市松江区工业区蓝天三村XXX号XXX室。第三人：娄华英，女，1968年12月24日，住福建省建阳市水吉镇水吉街江滨小区57号。委托诉讼代理人：龚三华，上海瑞盛律师事务所律师。原告(反诉被告)曹星星与被告(反诉原告)肖骐、第三人姚冬辉其他合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用普通程序审理。同年5月10日本院依法追加娄华英作为本案第三人参加诉讼，并于同年6月6日公开开庭进行了审理。原告曹星星的委托诉讼代理人吴慧清、被告肖骐及其委托诉讼代理人莫利娜、第三人姚冬辉、第三人娄华英的委托诉讼代理人龚三华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹星星向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告酒吧转让款人民币114,400元；2、判令被告支付原告逾期付款的利息损失(以本金114,400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年9月4日起计算至判决生效之日止)。事实与理由：2018年8月4日，原、被告签订《巴菲酒吧转让合同》一份，约定原告将位于上海市松江区嘉禾广场巴菲酒吧转让给被告经营，转让费为248,800元。签订合同当日，被告应支付124,400元，剩余转让费应于2018年9月4日前支付。之后，原告将酒吧交付给被告，被告已实际经营一个月。截至目前被告仅支付了134,400元，余款至今未支付。被告肖骐答辩并向本院提出反诉请求：1、确认原、被告于2018年8月4日签订的《巴菲酒吧意向转让合同》于2018年9月10日解除；2、原告返还被告已支付的转让费134,400元；3、原告支付被告利息损失(以134,400元为基数，自2018年9月11日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。事实和理由：原、被告于2018年8月4日签订《巴菲酒吧意向转让合同》时，原告隐瞒了该酒吧坐落的房屋已被法院查封的事实，致使被告无法实现合同目的。2018年9月8日，被告将解除通知通过微信发送给原告。同年9月10日又将该解除通知张贴于巴菲酒吧门口并拍照发给原告。同日，被告将钥匙交给物业公司并结清了水电费。而且双方签订的《巴菲酒吧意向转让合同》明确约定，若甲方(即原告与房东)在“今日之前”有任何债务纠纷，乙方(即被告)有权终止此合同，甲方应返还乙方首期付款费用。合同解除的责任在于原告，故被告不同意承担该期间的房屋租金。而且，被告于2018年9月10日通知原告收回房屋，原告未收回，所以扩大的损失应由原告自行承担。原告曹星星针对被告肖骐的反诉请求辩称，原告在签订合同时亦不知晓该房屋被查封的事实，即使房屋被查封也不影响被告的租赁和经营，故不同意被告的反诉请求。被告已经实际经营一个月，只是因为经营不善才提出解除合同。现原告已经履行完毕合同义务，被告亦应按合同的约定支付剩余的转让款。第三人姚冬辉述称，对被告陈述的事实没有异议。同意被告的本诉答辩意见以及反诉请求，不同意原告的全部诉讼请求。第三人娄华英述称，第三人的房屋之前2015年就被查封了，并非签订租赁合同时被查封的。第三人同意原告转租，第三人只要收取租金就可以。对原被告的本反诉请求不持意见。审理中，经本院释明，原告认为，若法院认定原被告间《巴菲酒吧意向转让合同》无法继续履行的，则原告要求被告支付房屋租金(按10,400元/月为标准，自2018年8月4日起支付至房屋实际返还日止)。本院经审理认定事实如下：2018年8月4日，原告为甲方，被告为乙方，签订《巴菲酒吧意向转让合同》一份，约定“甲方将座落于：上海市松江区嘉禾广场(206－208)巴菲酒吧转让给乙方，转让费含两万的房租和押金总计(248,800)元整，转让费分两笔付于甲方，第一笔付(124,400)于签定此合同之日付于甲方，第二笔转让费将于一个月内付清(124,400)元整给甲方，一个月之内如若甲方在今日之前有任何债务纠纷，乙方将有权终止此合同，甲方必须返还乙方的首期付款费用。如若甲方在此之前没有任何债务纠纷，此合同将转成定金合同，乙方如若违约首次付款的费用将不予退还”。签订合同第二天，原告即将店铺移交给被告。审理中，原被告双方确认在一个月后即2018年9月4日需要由被告肖骐商议与房东签订房屋租赁合同。2018年8月5日，被告委托第三人姚冬辉通过银行转帐的方式向原告支付第一笔转让费124,400元。2018年9月4日，被告又通过微信转帐的方式向原告支付了转让费10,000元。另查明，诉争的巴菲酒吧坐落于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室、XXX室。206室登记的权利人为陈勇，208室登记的权利人为娄华英。206室、208室的房屋用途均为店铺。两间相邻并打通后，原由原告承租用于经营酒吧。其中206室于2015年7月1日被福建省南平市中级人民法院司法查封，并于2018年5月30日续封，于2017年5月25日被福建省南平市建阳区人民法院轮候查封。208室于2017年6月13日被福建省南平市建阳区人民法院轮候查封。庭审中，原告声称其于2018年9月4日获悉206室、208室房屋被查封的事实。但房屋并未贴封条，亦没有案外人向其主张权利。再查明，被告于2018年9月4日欲与房东商议签订租赁合同时被告知房屋查封的事实，故被告嗣后未与房东签订租赁合同。第三人姚冬辉于2018年9月8日通过微信向原告发送《解除通知》一份，言明“……鉴于法院查封在先，我方若受让该店铺并签订租赁合同，则面临无法持续经营的风险，你方在签订意向合同时未如实告知，存在故意隐瞒的行为，故特发此函告知你方：从即日起，终止双方签订的《巴菲酒吧意向转让合同》。因你方拒绝办理结算，我方已将商铺腾退，请及时接收商铺，否则由此造成的损失应有你方自行承担。请收到本函后将首期付款费用全部返还……”。同时，第三人姚冬辉又通过短信的方式向原告重申了以上解除通知的内容。为此，被告向本院提供了第三人与原告的微信聊天记录截屏与短信截屏。原告对聊天记录的真实性无异议，但原告不同意解除合同。还查明，原告与第三人娄华英于2017年签订房屋租赁合同一份，租赁涉案房屋经营酒吧，合同期限自2015年5月12日至2023年7月12日。租赁合同落款的时间为2015年5月12日。至今的租金，仍有原告在向第三人娄华英等支付。以上事实，由原告提供的巴菲酒吧意向转让合同，被告提供的转帐凭证、诉争房屋产调信息、微信聊天记录、租赁合同及双方陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案的争议焦点在于以下几个方面：1、酒吧意向转让合同的法律性质及效力。2、被告拒绝签订合同是否构成违约抑或享有约定解除权。3、关于原被告的民事责任归属问题。1、《巴菲酒吧意向转让合同》的法律性质及效力。被告认为，诉争合同从名称上看仅为一份意向协议，合同条款约定如若甲方在此之前没有任何债务纠纷，此合同将转成定金合同，而且双方曾约定于2018年9月4日与房东签订正式的租赁合同。原告认为，双方所签订的《巴菲酒吧意向转让合同》为正式合同，原告已履行了合同义务，被告亦支付了大部分款项，实无必要再另行签订合同。本院认为，不能仅以合同名称区分合同性质，根据酒吧意向转让协议的约定“一个月之内如若甲方在今日之前有任何债务纠纷，乙方将有权终止此合同，甲方必须返还乙方的首期付款费用。如若甲方在此之前没有任何债务纠纷，此合同将转成定金合同，乙方如若违约首次付款的费用将不予退还”，本协议性质应当为附生效及解除条件的合同，条件约定为甲方即原告应当在今日之前是否有债务纠纷为前提，如有，则被告有权终止合同，反之，合同将转成定金合同。从转让合同的价款内容看，包括房租两万及押金，押金主要为酒吧内的设备及酒吧经营权，从押金的一般意思来理解，是为了保证合同的正式签订或者履行而支付的款项，与双方约定的被告一个月后与房东签订房屋正式的租赁合同及合同将转成定金合同意思表示一致。对于甲方即原告的债务纠纷的认定，双方虽然表述为甲方原告是否有债务，但转让标的主要为房屋的承租权、财产权和经营权，现在涉案房屋遭到查封，应当认定为原告的转让标的存在瑕疵为债务的应有之意。2、被告拒绝签订合同是否构成违约抑或享有约定解除权。根据法律规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效。因原告的转让标的存有瑕疵，被告据此拒绝与房东签订承租合同，符合原被告双方在酒吧意向转让合同的甲方债务的相关约定。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告享有约定解除权，被告为此于2018年9月10日向原告送达解除合同通知书，符合法律的规定，故本案意向转让合同于2018年9月10日已经解除。3、关于原被告的民事责任归属问题。对于附条件的合同，解除条件成就时，合同失去效力。条件成就前，双方当事人已经部分履行合同权利，承担合同义务，本案中应当根据双方在签订意向转让合同时是否尽到审慎审查义务，双方是否有过错来确定相应的民事责任。相关法律规定，房屋查封事项应当属于公示范围内的事项，对于本案原被告应当明知，双方当事人在签订转让合同前都应当尽到合理审慎审查义务，然本案中，因双方未予审慎注意，导致合同解除事项成就而失效，双方均存在一定过错。再次，被告知晓房屋存在瑕疵导致合同无法继续履行后，书面通知原告予以解除，但原告未予同意，仍然继续履行其与房东的租赁合同，由此导致的损失的扩大，原告存在主要过错责任，被告承担次要过错责任。对于被告已经支付的除租金外的转让款，因合同已经解除，原告应当退还被告。对于2018年9月起已经产生的房租损失，本院酌情确定由原告承担70%责任，被告承担30%责任，被告已经支付的2018年8月的租金10,000元，由被告承担。自2018年9月起至本判决生效之日产生的租金损失，由原被告按照上述确定的比例承担。对于双方主张的利息损失，因双方均存在过错，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原、被告于2018年8月4日签订的《巴菲酒吧意向转让合同》于2018年9月10日解除；二、原告(反诉被告)曹星星于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)肖骐转让费124,400元；三、被告(反诉原告)肖骐于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)曹星星自2018年9月10日起至本判决生效之日租金损失的30%(按照每月10,400元计算)；四、驳回原告(反诉被告)曹星星其余本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)肖骐其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,788元，由原告(反诉被告)曹星星负担(已付)，反诉案件受理费1,494元，由被告(反诉原告)肖骐(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾国华审 判 员  施建跃人民陪审员  钱蕊蓉二〇一九年七月二十九日书 记 员  李传辉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。