广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初6808号原告：刘文华，男，汉族，1995年8月2日出生，住江西省吉安市安福县，委托代理人：彭维安，广东前海律师事务所律师。委托代理人：唐诗，广东前海律师事务所实习律师。被告：谢冬标，男，汉族，1968年12月10日出生，住广东省五华县，原告刘文华诉被告谢冬标房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年4月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员何健林独任公开开庭审理。原告刘文华、委托代理人彭维安、被告谢冬标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文华向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方签订的租赁合同无效；2、判令被告立即返还原告支付的转让费人民币12万元；3、判令被告赔偿原告装修款人民币13.6万元；4、判令由被告承担本案的案件受理费。事实与理由：原告刘文华因经营蛋糕店需要租用店面，于2018年11月15日与被告谢冬标正式签订了一份租用合同书，被告谢冬标将位于东莞市××室的店面转租给原告刘文华使用，租赁期限从2018年8月1日起至2020年8月1日，房租每个月人民币叁仟元。双方口头约定转让费人民币12万元，原告通过银行转账方式向被告一共支付了转让费人民币12万元，被告于2018年11月15日出具了金额为12万元的收款收据。签订本租赁合同之前，被告一再保证房屋产权人同意本次转租，同意配合办理相关经营许可证件。原告于2018年11月12日与东莞市森威装饰工程有限公司签订了装修工程合同，工程总价人民币13.6万元。装修方东莞市森威装饰工程有限公司即按照合同约定入驻进行装修，目前装修工程完毕，原告方也支付了装修工程款。装修完成之后，房屋产权人明确表示不同意转租且不接受原告方缴纳的房租，表示原、被告方的租赁关系未经其同意，禁止原告方使用该店面进行经营，不同意与原告方签订用于办理营业执照等相关经营证件的租赁合同。原告多次要求被告返还转让款，赔偿装修损失，被告拒不返还转让费、赔偿装修损失。原告认为，被告在未征得房屋产权人同意的情况下擅自转租涉案店面给原告，欺诈原告表示房屋产权人同意转租且同意配合办理相关经营执照。目前房屋产权人明确表示不同意转租行为且拒绝配合办理相关经营执照。被告无权转租，且签订租赁合同过程中存在欺诈行为，原、被告双方签订的租赁合同应当认定为无效，被告应当返还转让费且赔偿原告装修损失。案涉店铺已被业主收回，收回理由是被告擅自转让合同，并拖欠2019年2、3月份的房租。据此，根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。原告当庭变更第一项诉讼请求为请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同。被告谢冬标辩称，一、关于原、被告签订的租赁合同是否有效的问题。《租赁合同》系双方的真实意思表示，是被告在征得业主同意转租的前提下与被告签订的，合法有效。二、关于要求被告返还转让费、装修费用的问题。原告要求被告赔偿装修损失，被告并无过错，不该承担这一部分费用。即使《租赁合同》无效，系原告单方面与东莞市森威装饰工程有限公司签订的工程合同，无法真实反映装修实际发生的金额。且合同未加盖任何公章，没有施工图纸、发票凭证、没有竣工验收报告…，请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护被告的合法权益。本院审理查明：2018年11月15日，谢冬标作为甲方、刘文华作为乙方签订《租用合同书》，约定：1.甲方将东莞市××室共计50平方米转租给乙方作为商业用途，乙方自行装修；2.租用金额为3000元/月，租赁期从2018年8月1日起至2020年8月1日止；3、甲方结清水费、电费，将№000000004《房屋租赁合同》交给乙方，等等。№000000004《房屋租赁合同》系德信成针织制衣厂作为出租方（甲方）、谢冬标作为承租方（乙方）签订，双方约定：1.甲方出租的房屋位于东莞市××××大道，建筑面积50平方米；2.租赁期2018年8月1日起至2020年8月1日止，合同期满后，甲方有权收回该出租房，乙方应无条件如期交还；3.甲乙双方协定的每月租金为3000元，乙方向甲方支付6000元作为租房押金；4.双方责任：租赁期间，乙方③擅自转租的，甲方可以单方终止合同收回房屋，并追究其相应责任，等等。2018年11月15日，谢冬标出具收据给刘文华，确认收到刘文华120000元。原、被告确认实际签订合同的时间是2019年2月23日，原告交付款项的时间为2018年11月6日，出具收据的真实时间是2019年2月23日。2018年11月7日，被告将案涉铺位交给原告。原告将案涉铺位用于经营蛋糕店，2018年12月31日试营业，2019年1月1日正式开业。2019年1月23日停业，24日将店里物业清理完毕。2018年11月12日，刘文华作为甲方、东莞市森威装饰工程有限公司签订《工程合同》，约定：对位于东莞市××××大道面包店做包工包料的室内外装修，工期31天，工程总价款136000元。刘文华和森威公司的法定代表人李凤中分别代表甲方、乙方签名。2019年4月4日，东莞市德信成针织制衣厂在谢冬标承租的店面张贴《通知书》，并微信通知谢冬标。通知书载明：鉴于你方违反2018年7月23日双方签订的《房屋租赁合同》中第四条第二款第三小项，未经我方同意擅自转让合同，并拖欠房租2019年2月、2019年3月房租，经多次催缴仍未履约，现按合同第四条第二款规定，我方正式通知你终止合同，请于3日内补缴完所欠房租，并自行搬离所有物品，否则后果自负。2019年2月之前的租金由谢冬标交清，之后的租金没有交过，刘文华没有交过租金。被告提交李友香与刘文华、李友香与小杨的微信聊天记录，其中2018年12月29日小杨的微信回复“（李友香：我问你那个合同什么时候能改到啊？）小杨：你们那个等等吧，领导这几天都没闲下来，就从出差回来，没空管这个事”，拟证明德信成厂同意被告将案涉店铺转让给原告，并通知原告一起去德信成厂变更承租方名称。原告辩称，2019年1月23日，原告联系德信成的小杨，小杨说需要老板同意才能变更合同。次日，小杨回复老板不同意变更合同，仍然按照原来的合同履行。以上事实，有原告提交的租用合同书、房屋租赁合同、收款收据、工程合同、企业信用信息公示报告、通知书、微信聊天记录、本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订房屋租赁合同是双方真实意思表示，自双方于签订之日即2019年2月23日成立。被告提交的证据微信聊天记录并没有显示出租方德信成厂同意将案涉房屋转租给原告，也没有提交证据证明小杨有权代表厂方及小杨同意转租，且出租方德信成厂出具的通知书亦载明未经其许可转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，被告与德信成厂之间的房屋租赁合同于2019年4月4日解除。由于房屋租赁合同已解除，故原、被告之间签订的房屋租用合同亦相应解除。原告主张原、被告之间的合同无效，并无依据。原告没有支付租金，且出租人不同意转租，故原告依约应向被告支付租金。2018年11月17日至2019年4月4日，按3000元/月的租金计算，原告应向被告支付租金13700元[3000元/月×(4+13÷30+4÷30）月]。被告收取原告120000元，扣除原告应交的租金13700元后，应退还原告106300元。关于原告主张的装修损失。因为原告提交的工程合同并无完工验收手续，亦未提交相关发票，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，对原告此项请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、确认原告刘文华与被告谢冬标之间的租用合同书已于2019年4月4日解除；二、限被告谢冬标在本判决发生法律效力之日起三日内向原告刘文华返还106300元；三、驳回原告刘文华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2570元，由原告刘文华负担1067元，被告负担1503元。原告刘文华已预交诉讼费2570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  何健林二〇一九年七月二日书记员  陈笑欢邓嘉辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。