文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16041号原告：赵运添，男。原告：张兰香，女。上述两原告的共同委托诉讼代理人：黄永升，系广东哲信律师事务所律师。被告：佛山市恒熙创展投资有限公司，住所：广东省佛山市禅城区汾江南路206号财富大厦B座16楼，统一社会信用代码：914406045666882546。法定代表人：罗嘉宝。委托诉讼代理人：袁源，系广东禅都律师事务所律师。被告：佛山农村商业银行股份有限公司，住所：广东省佛山市禅城区华远东路5号，统一社会信用代码：914406007993402916。法定代表人：李川。委托诉讼代理人：招伟松、张鑫莹，均系广东至高律师事务所律师。被告：陈颖华，女。委托诉讼代理人：廖云泳，系广东宝慧律师事务所律师。被告：骆敏刚，男。被告：邹建伟，男。委托诉讼代理人：李军、欧阳娟芬，均系广东华璟律师事务所律师。原告赵运添、张兰香诉被告佛山市恒熙创展投资有限公司（下简称恒熙创展公司）、佛山农村商业银行股份有限公司（下简称农商行公司）、陈颖华、骆敏刚、邹建伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人黄永升、被告恒熙创展公司的委托诉讼代理人袁源、被告农商行公司的委托诉讼代理人招伟松、被告陈颖华的委托诉讼代理人廖云泳、被告骆敏刚、被告邹建伟的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、五被告立即办理注销佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园XX座XXX房抵押登记；2、被告恒熙创展公司在注销上述房屋抵押登记后立即办理将上述房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权过户至两原告名下的变更登记手续；3、本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：2016年9月10日，两原告与被告恒熙创展公司签订《房屋买卖合约》，约定由两原告向被告恒熙创展公司购买涉案佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园XX座XXX房，房屋成交价为605000元，合同另约定了付款方式、税费负担方式等内容。后两原告依约向被告恒熙创展公司支付了购房定金及部分购房款，并向案外人支付团购费及按揭贷款评估费。两原告支付上述款项后，被告恒熙创展公司向两原告交付涉案房屋并协助办理水电费、物业管理费的缴费方变更事宜，两原告亦缴纳相关费用并装修入住。后两原告曾多次催促被告恒熙创展公司及案外人配合办理涉案房屋的不动产权属变更登记过户手续，但被告恒熙创展公司均以各种借口推托。2017年，佛山市禅城区人民法院曾依据被告骆敏刚的申请对涉案房屋实施财产保全查封措施，两原告后向佛山市禅城区人民法院提出财产保全复议、异议，佛山市禅城区人民法院作出并送达相关执行裁定书，依法确认涉案《房屋买卖合约》合法、有效。另，涉案《房屋买卖合约》签订时，两原告对涉案房屋是否存在抵押完全不知情，涉案房屋亦因被告恒熙创展公司不配合及被法院查封导致无法办理按揭贷款。2018年，两原告向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，诉请确认《房屋买卖合约》合法有效及要求协助过户。佛山市禅城区人民法院判决确认《房屋买卖合约》合法有效，但以涉案房屋尚未涂销抵押登记为由对两原告主张协助过户的诉请不予支持，佛山市中级人民法院亦予维持原判。然经查询，五被告至今仍未依法注销涉案房屋的抵押登记，涉案房屋现登记的抵押权人仍为被告农商行公司、陈颖华、骆敏刚、邹建伟。两原告认为，生效裁判文书已依法确认涉案《房屋买卖合约》合法有效，并认定两原告对涉案房屋享有的权利足以排除诉讼保全，且被告农商行公司、陈颖华、骆敏刚、邹建伟已通过法律程序向破产管理人申报债权，并依法取得了抵押财产所得款项的优先受偿权，已处分及实现其对涉案房屋设定的抵押权，抵押关系已经依法终止。依据《城市房地产抵押管理办法》第三十五条第一款的规定，各被告应依法办理注销涉案房屋抵押登记手续。两原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求法院依法支持两原告的诉讼请求。被告恒熙创展公司辩称：被告恒熙创展公司管理人接受法院委托担任被告恒熙创展公司的破产清算管理人，管理人将尊重和执行法院判决，以下是两点说明：一、涉案房产均分别属于四个整体的房产证，未经过测绘及分证，分割为单独的产权证是涉案房产能够转让的大前提；二、因办理分证的必要前提是所有抵押权人涂销抵押，管理人近半年来已多次就分证问题与各债权人沟通。如分证能够顺利进行，则本案的抵押权人有可能依据管理人资产处置方案涂销对涉案房产的抵押，但需要特别说明的是，即使抵押权人涂销抵押，也不视同抵押权人认可本案两原告诉请，而仅仅是依据《中华人民共和国企业破产法》相关规定由管理人对本案破产财产统一管理和处置。被告农商行公司辩称：一、两原告提交的生效法律文书均确认被告农商行公司为涉案房产的抵押权人，且抵押债权至今仍未清偿完毕。二、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，两原告对法律规定的抵押权实现理解错误，破产管理人依破产程序确认被告农商行公司的抵押债权，属于破产程序上的债权确认，并不是抵押债权的清偿方式。综上，因被告农商行公司的抵押债权仍未能实现清偿，两原告诉请法院注销抵押权并无事实与法律依据，应予驳回。被告陈颖华辩称：被告陈颖华的抵押权设立在先，两原告的合同订立在后，抵押权合法有效，且抵押权至今尚未实现。一、根据两原告提供的不动产查询结果显示，被告陈颖华抵押权设立的时间为2014年12月2日，但根据两原告提交的生效文书，涉案《房屋买卖合约》的签订时间是2016年。二、被告陈颖华向破产管理人申报债权是合法行为，且至今并未得到任何清偿，未出现《中华人民共和国物权法》规定的抵押权消失情形。三、生效判决已确认抵押权优先于合同债权，并确认涉案《房屋买卖合约》事实履行不能，并驳回两原告的相关主张。四、经与管理人核对，两原告签订的《房屋买卖合约》存在无效及可撤销事由，被告陈颖华及抵押权人将于近期向两原告提出合同效力诉讼。综上所述，两原告诉请无事实和法律依据，应予驳回。被告骆敏刚辩称：两原告的诉讼请求无任何依据。根据两原告提交的生效裁判文书，法院已查明在两原告与被告恒熙创展公司签订《房屋买卖合约》前，被告骆敏刚就涉案房屋已经设立抵押权，包括被告骆敏刚在内的抵押权人享有相关债权，被告恒熙创展公司的管理人亦确认涉案房屋所涉抵押权债务至今尚未清偿完毕。两原告因签订《房屋买卖合约》所享有的合同债权并不能对抗设立在先的抵押权人所享有的担保物权。同时，因被告恒熙创展公司已进入破产清算程序，被告骆敏刚就涉案房屋的权利已进行债权申报，根据《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条的规定，被告骆敏刚对涉案房屋应享有别除权，在被告骆敏刚所享有的债权未得到清偿前，两原告要求被告骆敏刚立即办理注销涉案房屋的抵押登记无任何法律依据。另，两原告曾在与被告恒熙创展公司房屋买卖合同纠纷案中主张确认《房屋买卖合约》合法有效，并要求继续履行合约、办理涉案房屋的产权变更登记手续，但被告恒熙创展公司管理人从未作出同意继续履行的意思表示，生效判决也仅对《房屋买卖合约》的合法性进行确认，并驳回了两原告其他诉讼请求。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人有权对企业破产申请受理前成立而未履行完毕的合同决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。据此，被告骆敏刚认为两原告的《房屋买卖合约》已经解除，就合同债权两原告应另行向被告恒熙创展公司管理人进行申报。综上，两原告的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请法庭查明本案事实，依法驳回两原告所有诉讼请求。被告邹建伟辩称：两原告的诉讼请求缺乏法律依据。一、被告邹建伟的抵押权合法有效，且该抵押债权至今尚未清偿，被告邹建伟依法有权行使抵押权。二、被告邹建伟不是本案的适格被告，被告邹建伟与两原告不存在任何法律关系。如本案审理的是抵押权纠纷，则当事人应为被告邹建伟与被告恒熙创展公司；如本案审理的是房屋买卖合同纠纷，则当事人应为两原告与被告恒熙创展公司，故被告邹建伟不是本案适格被告。三、即使《房屋买卖合约》有效，但如何涂销抵押登记应属于两原告与被告恒熙创展公司在《房屋买卖合约》中约定的事宜，两原告要求被告邹建伟承担协助义务没有法律依据。四、生效判决认定内容与法院执行抵押权并不冲突，涉案《房屋买卖合约》有效并不等于合同可以履行，两原告不一定能获得所有权，法院执行抵押权的前提是抵押权存在并且抵押财产归属于抵押人。诉讼中，两原告提交以下证据：1.两原告身份证复印件、被告恒熙创展公司国家企业信用信息公示系统查询打印件、被告农商行公司国家企业信用信息公示系统查询打印件、被告陈颖华广东公安人口信息查询资料、被告骆敏刚广东公安人口信息查询资料、被告邹建伟广东公安人口信息查询资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2.民事判决书、执行裁定书。证明①被告恒熙创展公司与两原告签订《房屋买卖合约》，约定成交价及付款方式等内容；②生效民事判决书及执行裁定书已依法确认上述《房屋买卖合约》合法、有效；③法院查封涉案房屋之前，涉案房屋已合法转让给两原告及由两原告合法占有、使用；④两原告已按照《房屋买卖合约》约定依法依约向被告恒熙创展公司支付了购房定金及房款。3.《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》（2019年6月10日查询）。证明①涉案房屋的登记抵押权人至今仍为被告农商行公司、被告陈颖华、被告骆敏刚、被告邹建伟，五被告至今仍未依法注销涉案房屋的抵押登记；②涉案房屋已在房管部门进行分证。诉讼中，各被告均未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证。因各被告对两原告提交证据的真实性均不持异议，且证据均与本案相关联，故本院对上述证据均予以采信并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年9月10日，被告恒熙创展公司（卖方）与两原告（买方）、案外人佛山市官铖房地产投资有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定由两原告向被告恒熙创展公司购买涉案佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园XX座XXX房,成交价为605000元，双方另约定付款方式、交易过户方式、交付物业方式等内容。后两原告依约向被告恒熙创展公司支付购房定金及部分购房款，并办理收楼手续。另查明一，依据佛山市自然资源局于2019年6月10日出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，包含涉案房屋在内的佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园帝庭园XX座2-9层，由被告恒熙创展公司单独所有，房屋总层数为9层，房屋建筑面积为2387.94平方米，房屋套内建筑面积为2077.62平方米。上述房屋抵押情况及查封情况如下二表：            抵押类型              登记日期              抵押权人              不动产登记证明号              债务履行期限              抵押面积      或份额                  房屋              2012-10-17              佛山市禅城区农村信用合作联社              0200036511              2018-9              2387.94                  房屋              2014-12-2              陈颖华              0200059211              2017-11              9895.67                  房屋              2016-6-16              骆敏刚              0200074368              2017-6              2387.94                  房屋              2016-10-31              邹建伟              20160048242              2017-10              2387.94                  受理日期              限制文号              限制机构              限制日期              限制      顺序号              限制      状态              查封附记                  2017-05-10              （2017）粤0604民初5239、5240、5241、5242号              佛山市禅城区人民法院              2018-05-10起，2021-05-09止              0                    查封              第一轮候      该轮候查封自2018-05-10       17:11:41转为正式查封                  2017-06-26              （2016）粤06执293号              佛山市中级      人民法院                            1              轮候查封              805房第二轮候，其余第三轮候                  2017-06-27              （2017）粤0114执保762号              广州市花都区人民法院                            2              轮候查封              第四轮候                  2017-07-31              （2017）粤0605执3305-6号              佛山市南海区人民法院                            3              轮候查封              第五轮候      另查明二，2017年10月31日，本院就申请人李红军以被申请人恒熙创展公司（即本案被告）不能清偿到期债务且不足以清偿全部债务、明显缺乏清偿能力为由申请对恒熙创展公司进行破产清算一案作出（2017）粤0604破申19号民事裁定书，裁定受理李红军对恒熙创展公司的破产清算申请。2017年11月15日，本院作出（2017）粤0604破32号指定管理人决定书，指定广东禅都律师事务所为恒熙创展公司管理人。另查明三，2018年6月27日，本院就赵运添、张兰香（本案两原告）诉恒熙创展公司（本案被告）房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）粤0604民初9918号民事判决书，判决确认该双方及案外人佛山市官铖房地产投资有限公司签订的《房屋买卖合约》合法有效，但认定因涉案房屋尚未涂销抵押登记，赵运添、张兰香主张恒熙创展公司协助办理房屋过户手续的诉请属事实履行不能，并判决予以驳回。后赵运添、张兰香不服上述判决并向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院后作出（2018）粤06民终7646号民事判决书予维持原判。上述判决已发生法律效力。本院认为，本案两原告系通过签订《房屋买卖合约》方式购买涉案房屋，且暂未办理不动产权变更登记手续，故依据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，两原告就涉案房屋所享有之权利应为《房屋买卖合约》项下合同权利，其据此合同权利及合同关系提起本案诉讼，应属房屋买卖合同纠纷。至于被告邹建伟所抗辩之其诉讼主体不适格的意见，纵观两原告起诉事实与理由，两原告实系以涉案房屋存在抵押登记致房屋不动产权变更登记受阻为由起诉各抵押权人，应认定为合同履行过程中的附随权利主张，故涉案享有抵押权的各被告均为本案适格被告，本院对被告邹建伟上述抗辩意见不予采纳。关于两原告主张各被告办理涂销抵押登记手续并由被告恒熙创展公司协助办理不动产权变更登记手续的诉请。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十七条的规定，抵押权系为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的一种法定权利，且抵押权自办理抵押登记时设立。据此，涂销抵押权登记的前提应为抵押权依法得以实现。然经本院查明，涉案房屋已由被告农商行公司、被告陈颖华、被告骆敏刚、被告邹建伟办理抵押登记手续，且经被告恒熙创展公司管理人当庭确认，涉案房屋所涉上述抵押债务至今尚未清偿完毕，本案亦无证据证明抵押人与抵押权人双方存在其他实现抵押权方式的约定，故应认定上述各被告之抵押权尚未得以实现，两原告以该各被告已申报债权为由主张抵押权已实现于法无据。依上分析，两原告主张各被告办理涉案房屋涂销抵押登记手续的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于两原告主张被告恒熙创展公司在房屋涂销抵押登记后协助办理过户手续的诉请，如前所述，两原告之涂销抵押登记诉请无事实和法律依据，故依据已发生法律效力的（2018）粤0604民初9918号民事判决书、（2018）粤06民终7646号民事判决书之认定内容及判决结果，在涉案房屋未经涂销抵押登记的情形下，两原告所享有之合同债权并不能对抗在先抵押权人所享有之担保物权，两原告主张被告恒熙创展公司协助办理过户手续属履行不能，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条第一款、第一百八十七条的规定，判决如下：驳回原告赵运添、张兰香的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取4925元，由原告赵运添、张兰香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年七月二十二日书记员  罗丽欣附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。