海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2019）琼0105民初2576号原告：苏亦精，男，1976年6月7日出生，汉族，住海南省海口市。委托代理人：陆竹筠，海南东方国信律师事务所律师。被告：海口投源实业开发有限公司，住所地：海南省海口市秀英区海盛路39号蓝城商务大厦9楼。法定代表人：王之明，该公司董事长。委托代理人：李琳、张雅欢，海南问源律师事务所律师。原告苏亦精与被告海口投源实业开发有限公司（以下简称投源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆竹筠，被告的委托代理人张雅欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏亦精向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2015年12月31日起至2018年7月11日期间的逾期交房违约金19190.7元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年4月27日，原被告双方签订《海南省保障性住房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于海口市××区经济适用房、限价房项目中的7#住宅楼7层704房，房屋面积为61.32平方米，房屋总价款为239148元。合同签订后，原告按照合同约定在本合同签订时支付首期购房款168148元，余款71000元于2017年2月9日完成支付。被告对此分别于2015年4月28日和2018年7月4日向原告开具发票确认收款。至此，原告向被告完全履行了支付购房款的义务。根据《海南省保障性住房预售合同》第十二条约定，被告应于2015年12月31日前将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格的房屋交付原告，并向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据《海南省保障性住房预售合同》第十四条的约定，被告逾期交房在180日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。以上违约金应于房屋实际交付之日起90日内向原告支付。但被告违反了合同的约定，迟迟不按约定的期限交房，严重影响了原告的使用。直至2018年7月11日，被告才向原告发出《入伙通知书》，通知达到交房条件。综上，原被告签订的《海南省保障性住房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告不按照合同约定的期限和条件履行交房义务的行为已经构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告投源公司辩称：一、被代表人诉请违约金数额与双方约定相违背，依法应予驳回。答辩人与被答辩人于2015年4月27日签订的《海南省保障性住房预售合同》（以下简称预售合同），合同补充协议附件九第四条约定：因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。本案商品房总价为239148元，根据双方约定违约金数额最高不应超过239148×5%=11957.4元，故被答辩人诉请中超出11957.4元的部分不应得到支持。二、根据合同约定，答辩人逾期交房的起算日期应为答辩人支付全部购房款后一个月。合同第十二条约定了答辩人向被答辩人交付房屋的条件，并对整个第十二条条文作出补充约定：“本合同第十二条，交付条件仅选择第5项所列条件，在满足该条款条件下，乙方一次性付款付完全款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修备案之日起一个月内，甲方向乙方交付该房屋（以此补充约定为准）。”双方签订的预售合同为海南省住房和城乡建设厅、海南省工商行政管理局共同监制的示范文本，在合同第2页对示范文本的使用进行了说明，其中第4条明确:“本合同为示范文本，为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。”故第十二条的补充约定是双方自愿对第十二条条文的修改和增补，并应根据双方意愿以该补充约定为准进行合同的履行。结合预售合同第十二条和第二十六条，合同义务履行顺序应为1.被答辩人支付全部购房款；2.答辩人进行住宅专项维修资金备案；3.答辩人在住宅专项维修资金备案之日起一个月内向被答辩人交付房屋；4.房屋交付后一个月内被答辩人缴纳维修资金。答辩人向被答辩人交付房屋的首要条件是答辩人的全部购房款到账并且满一个月。本案中被答辩人于2017年2月9向答辩人支付全部购房款，故答辩人逾期交房起算日期应为2017年3月9日。三、答辩人逾期交房具有合同约定的免责事由。本案项目土地由答辩人通过出让方式获得，答辩人已经依法缴纳土地出让金，但是由于政府相关部门对征地拆迁问题未妥善处理完成，影响了项目正常的建设及进度，导致答辩人无法在约定期限内向被答辩人交付房屋，答辩人多次发布公告向被答辩人告知上述情况。根据预售合同第十二条，因政府及相关部门行政行为影响项目进度的，答辩人可据实予以延期。综上所述，答辩人的诉请数额超出双方约定的范围，答辩人逾期交房起算时间应为2017年3月9日，答辩人对于该逾期具有合同约定的免责事由，被答辩人无权要求答辩人向其支付逾期交房违约金，请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告自起诉之日起倒算三年前的部分已经超过诉讼时效,应依法驳回。经审理查明：2015年4月27日，苏亦精与投源公司签订《海南省保障性住房预售合同》，合同约定，苏亦精购买投源公司开发建设的位于海口市××区经济适用房、限价房项目中的7#住宅楼7层704房，房屋建筑面积为61.32平方米，房屋总价款为239148元。合同第十二条（一）约定投源公司应当在2015年12月31日前向苏亦精交付该房屋；第十二条（二）约定该房屋交付时应当符合第5项该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，补充约定：本合同第十二条交付条件仅选择第5项所列条件。在满足该条款条件下，苏亦精一次性付款付完全款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，投源公司向苏亦精交付该房屋。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，投源公司可据实予以延期：1.因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知苏亦精的；2.上述不可抗力是指自然灾害、意外事故及政府及其相关部门的行政行为。合同第十四条约定，投源公司未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给苏亦精，苏亦精要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，投源公司按日计算向苏亦精支付全部已付款万分之一的违约金。合同补充协议附件九第四条约定：因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按照合同约定在本合同签订时支付首期购房款168148元，于2017年2月9日支付余款71000元。被告对此分别于2015年4月28日和2018年7月4日向原告开具发票确认收款。2017年1月13日，海口市建设工程质量安全监督站做出《关于永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标工程施工质量监督的意见》，内容为：“永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标工程，建设规模4栋29-32/1层，总建筑面积：54767.91平方米，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组，对施工单位完成设计和合同约定的初装饰工程质量进行了竣工验收，验收组结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。经我站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。”2018年7月11日，被告向原告送达入伙通知书并向原告交付涉案房屋。上述事实，有《海南省保障性住房预售合同》、销售不动产统一发票、增值税普通发票、中国农业银行活期账户明细单、入伙通知书及签收记录、《关于永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标工程施工质量监督的意见》、《海口市国土资源局关于市投源公司申请临时用地的复函》，当事人陈述及开庭笔录等证据证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：一、投源公司是否存在逾期交房行为并承担逾期交房的违约责任；二、如何计算逾期交房违约金。一、关于投源公司是否存在逾期交房行为并承担逾期交房违约责任的问题。投源公司辩称其逾期交房具有合同约定的免责事由。经查，被告提交的函、请示、公告及照片等证据，未得到第三方确认，不足以证明由于政府及相关部门行政行为的原因造成延期交房，亦不足以证明逾期事宜已书面送达告知原告，因此，关于被告逾期交房免责事由的辩解，本院不予采信。投源公司还辩称双方约定苏亦精“在海口巿房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内”，投源公司向苏亦精交付房屋。经查，被告于2018年7月11日向原告送达《入伙通知书》并通知办理交房手续，此后原告方能办理住宅专项维修资金备案。被告的实际交房时间与被告于2015年12月31日前交房的合同约定不符，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，原告主张被告支付逾期交房违约金有合同和法律依据，应予以支持。二、关于如何计算逾期交房违约金的问题。由于被告存在逾期交房行为，已构成违约，其应向原告支付逾期交房违约金。投源公司辩称逾期交房起算日期应为2017年3月9日。合同第十四条约定，投源公司未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给苏亦精，苏亦精要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，投源公司按日计算向苏亦精支付全部已付款万分之一的违约金。合同补充协议（附件九）第四条约定：“因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%”该条款对合同双方均具有约束力。根据从双方约定交付房屋之次日起到实际交付房屋之日止，按日计算投源公司应向苏亦精支付逾期交房违约金。合同约定交房日期为2015年12月31日，实际交房日期为2018年7月11日,应认定为被告同意履行义务时效中断,被告关于原告自起诉之日起倒算三年前的部分已经超过诉讼时效的主张无理。原告于合同签订时支付首期购房款168148元，于2017年2月9日支付余款71000元。因此，被告承担2016年1月1日至2018年7月11日的逾期交房违约金。违约金为168148元×0.0001×923天+71000元×0.0001×517天=19190.7元。因合同约定违约金数额最高不得超过该商品房总价款的5%即239148元×5%=11957.4元，故关于被告向原告支付逾期交房违约金超出11957.4元的部分即19190.7-11957.4=7233.3元，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条,《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告海口投源实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏亦精支付逾期交付海口市秀英区永桂开发区永秀花园北一区经济适用房、限价房项目中的7#住宅楼7层704房的违约金11957.4元；二、驳回原告苏亦精的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费280元，由被告海口投源实业开发有限公司承担174元，原告苏亦精承担106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员 王 敏人民陪审员 高燕劝人民陪审员 郑小燕 二〇一九年七月二十六日书 记 员 蒙 宇印刷：许斯娜海口市秀英区人民法院2019年7月26日印制（共印6份）