广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28499号原告：佛山市禅城区和硕投资管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区张槎一路115号一座西塔4层03单元C室，统一社会信用代码：914406047894665606。法定代表人：李凌。委托诉讼代理人：陈逸逊、刘晏，均系广东豪益律师事务所律师。被告：广东沃海森航天仪器有限公司，住所：广东省佛山市禅城区塱宝西路60号3座六层01单元之一，统一社会信用代码：91440604MA4W2CWT8L。法定代表人：王红胜。委托诉讼代理人：柯军霞，系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司诉被告广东沃海森航天仪器有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序审理。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后依法裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服上述裁定并向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后依法裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院依法组成合议庭对本案公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人陈逸逊及被告的委托诉讼代理人柯军霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：20171221000401，合同标的为：8673588元）；2.被告协助原告办理注销《商品房买卖合同》（合同编号为：20171221000401）合同备案登记手续；3.被告立即将《商品房买卖合同》（合同编号为：20171221000401）约定的佛山市禅城区塱宝西路60号x座xxx房产交还给原告；4.被告向原告支付违约金1734717.60元；5.被告向原告支付位于佛山市禅城区塱宝西路60号x座xxx房产的使用费用（使用费用从2016年12月26日起计至被告实际交还房产之日止，暂计至2018年11月15日为680088.15元）；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系国有控股公司，于2016年10月将位于佛山市禅城区塱宝西路60号x座xxx房在相关平台进行公开招标出售，并由被告竞得。被告竞得上述房产后按照竞标书的要求向原告支付了10%的首期购房款8673588元，并于2017年12月21日与原告就上述房产购买事宜签订《商品房买卖合同》，房产面积为1971.27平方米，总购房款为8673588元。2017年12月31日，被告依约支付20%的购房款1734717.60元（至2017年12月31日止共支付了30%购房款合计2602076.40元），余款6071511.60元按照合同约定应于2018年1月31日前办理银行按揭手续付款。合同签订后，原、被告双方于2018年1月3日到佛山市禅城区不动产登记中心办理《商品房买卖合同》的合同备案登记手续，但被告至今就剩余购房款仍无法办理银行按揭或者履行付款义务。原告后分别于2018年2月28日、2018年4月23日、2018年6月11日、2018年8月13日向被告发函催告付款义务，但其至今仍未履行。原告认为，被告无正当理由延迟履行付清余额购房款的义务。被告的行为已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：一、被告已依约支付30%的首期购房款，且已履行向银行申请办理按揭手续的义务，但因被告暂不符合贷款条件的客观原因，银行尚未批准贷款，故被告并无违约的故意行为。被告并无违约的故意行为。二、被告并非拒绝付款，是发生了双方均未预料到的特殊情况，被告一直在想方设法创造条件促使银行批准贷款或从其他途径融资付款；且被告在收楼后已投入两千多万元对涉案房产进行了重新装修，基本花费了公司所有可流动的资金，若合同被解除，将会给被告带来毁灭性打击。三、被告的法定代表人在申请银行贷款阶段突然死亡，公司正常经营运转和后续资金受到很大影响，被告现正在努力回笼资金和规范日常经营管理，希望通过尽快回笼资金、持续生产、融资等途径筹集资金以支付后期购房款。四、被告虽因不符合银行贷款的客观条件而未被批准放款，但被告正在努力创造条件促使银行放款或通过其他方式筹集资金，并非被告根本性违约导致合同无法履行，故即使法院判决合同解除，被告也不应承担违约金。五、即使法院判决被告承担违约金，因原告主张的违约金过分高于实际造成的损失，请求法院依法予以减少。同时原告还应向被告返还全部已付房款。1、原告主张的违约金的计算基数与合同约定不符。依据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定，违约金的计算基数应为“累计应付款”即6071511.60元。2、逾期付款对原告来说主要是利息损失，故本案违约金可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来认定。六、被告不应向原告支付租金，原告主张的租金没有事实和法律依据。1、被告有权使用自己名下房产，且被告装修完毕后并未实际使用房产。合同签订且被告支付30%首期房款后，双方依约办理了交接手续及合同备案手续，现涉案房产为被告所有，被告有权使用自己名下的房产。2、合同并未约定合同解除后，被告须向原告支付租金，且双方属于房产买卖合同债权债务关系，故原告主张的租金没有事实和法律依据。3、原告主张的租金标准不符合实际市场行情，原告以2018年其他楼层、其他单元的房产的最高估算租金标准做参照没有客观性，同时也没有支付租金的法律依据。综上所述，被告并无违约的故意，也并非拒绝支付尾款，恳请法院、原告给被告时间（4-6个月）筹集资金以履行后续付款义务，或达成调解协议。为了维护被告的合法权益，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照副本、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《中标确认书》、《厂房认购协议书》。证明被告于2017年1月12日通过参加佛山市禅城区张槎街道公共资源交易中心举办的“欧洲工业园C区三座第六层”招标竞标会，竞得涉案房产，并于2017年1月23日与原告签订《厂房认购协议书》。3.《商品房买卖合同（现售）》。证明原、被告双方根据之前签订的《中标确认书》、《厂房认购协议书》，于2017年12月21日签订《商品房买卖合同（现售）》，约定由原告将涉案房产（面积为1971.27平方米，总购房款为8673588元）出售给被告，被告应于2017年12月31日支付20%的购房款1734717.60元（加上2017年1月26日支付的867358.80元，至2017年12月31日止共支付了30%购房款2602076.40元），余额购房款6071511.60元按合同约定应于2018年1月31日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。如逾期付款在30日内，应按逾期应付款项金额每日万分之三累计向原告计付违约金；如逾期付款超过30日的，则原告有权解除合同，并要求被告按累计应付款的20%向原告计付违约金1734717.60元。4.《业务回单（收款）》、《委托书》（2017年1月25日、2017年12月19日）、《客户收（付）款入账通知》。证明被告至今仅向原告支付30%购房款合计2602076.40元，2018年1月31日前的应付余额购房款6071511.60元至今未付，现原告提起诉讼主张解除合同及违约金1734717.60元，该违约金可从上述购房款2602076.40元中扣抵。5.《商品房买卖合同（现售）》（首页）。证明原、被告双方于2018年1月3日到佛山市禅城区不动产登记中心办理合同备案（备案号：201801030209），因原告现已主张解除合同，故被告应协助原告办理解除合同备案手续。6.《律师函》（3份）、EMS快递底单（2份）、物流查询结果。证明原告委托律师通过EMS特快专递的方式向被告送达催付购房款的律师函。7.《商品房所有权初始登记通知书》、《佛山市商品房现售备案证明》及附件。证明原告在签订涉案商品房买卖合同之前已办理房产初始登记及取得现房销售备案证明。8.《收楼确认书》、《授权委托书》、《装修委托书》、受委托人身份证复印件、《承诺书》、施工平面图纸、《沃海森工作联络函》、《施工质量安全承诺书》。证明原告已于2016年12月25日将涉案房产交付给被告，被告收楼后（签订合同前）已使用了涉案房产，并按其生产要求进行装修或改建，故被告应自合同解除之日起将涉案房产交还给原告，并从2016年12月26日起向原告支付房产使用费用（使用费用将从被告已付的购房款中扣抵），另外由于原告收回厂房后是用于再次出售，故被告对房产的装修或改建会降低房产的使用价值，原告需要支出费用对涉案房产恢复原状，给原告造成了经济损失。9.《欧洲工业田园C区租赁价格体系更新说明》。证明经原告委托具备资质的佛山市正元土地及房地产评估咨询的限公司进行评估，该公司于2018年1月22日出具的报告显示该同一地段、同一幢楼的厂房租赁单价约为15元/月/平方米，故被告应按15元/月/平方米的标准向原告计付涉案房产的使用费用。诉讼中，被告提交以下证据：1.微信聊天记录（聊天对象为原告的工作人员王足军科长）。证明原告清楚被告有申请银行按揭贷款的事实。2.邮件截图、微信聊天记录（农行、农商行）、微信聊天记录（华兴银行）、《联络函》。证明被告已向银行提交申请按揭贷款资料，但尚未得到放款回复，被告并无故意违约的行为和心理。3.照片。证明被告收楼后花费巨资对涉案房产进行装修，并无拒绝付款之意。4.《死亡记录》、《死亡证明》。证明被告法定代表人突然死亡，公司日常经营管理受到很大影响，被告及其股东正努力创造条件促成银行放款或以融资、资金回笼方式支付尾款。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第9组证据，系原告单方委托评估，被告未予确认，本院将综合其他采信证据及查明事实待后认定。被告提交的第2组证据，无其他有效证据佐证微信聊天对象的身份及微信聊天内容的真实性，原告不予确认，本院不予采信。被告提交的第3组证据，无法显示拍摄时间及拍摄地点，原告不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年12月25日，被告与案外人广州珠江物业酒店管理有限公司签订《收楼确认书》，确认于当日接收涉案欧洲工业园C区3座6楼房产。2017年1月12日，原、被告与案外人永明项目管理有限公司签订《中标确认书》，确认被告于2017年1月12日在佛山市禅城区张槎街道公共资源交易中心举办的“欧洲工业园C区三座第六层”招标竞投会中中标该项目的认购权。2017年1月23日，原、被告签订《厂房认购协议书》，约定由被告认购涉案房产，双方另对房产信息、认购价款、付款方式、违约责任等内容作出具体约定。2017年12月21日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20171221000401），约定由被告向原告购买涉案佛山市禅城区塱宝西路60号x座xxx房，土地用途为工业用地（工业），规划用途为厂房，房产总建筑面积为1971.27平方米，总价款为8673588元，原告应于2018年1月31日前向被告交付上述房产。双方另于合同中对付款方式及期限、逾期付款责任具体约定如下：“第八条付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款方式付款：商业贷款首期款：自本预售合同网上签订之日起10日内支付房价款2602076.4元，除首期款外，剩余房款金额6071511.6元，应于2018-01-31前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第九条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”上述合同附件五为收款账户信息。后上述合同于2018年1月3日办理实物合同备案登记手续，备案号为201801030209。2018年4月23日、2018年6月11日、2018年8月13日，原告分别委托广东豪益律师事务所律师向被告发出《律师函》，催告被告支付购房尾款及滞纳金。另查明，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，确定自2016年10月1日起开始实施上述指导租金标准，其中，涉案房产（厂房性质）所在区域指导租金标准为7元/平方米/月。2019年3月21日，佛山市禅城区住房城乡建设和水利局发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，确定自2019年4月1日起开始实施上述指导租金标准，其中，涉案房产（厂房性质）所在区域指导租金标准为8元/平方米/月。诉讼中，原、被告一致确认被告已向原告支付购房款2602076.40元，被告现尚未向原告返还涉案房产。被告陈述：涉案房产现已装修完毕，但尚未使用。在被告此前联系的银行不同意放款后，被告未再继续申请按揭贷款，但现正申请企业并购，后续有望支付本案购房款，故被告希望继续履行本案合同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20171221000401），系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。关于原告主张解除合同、返还房产及协助办理注销合同备案登记手续的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（现售）》的约定，被告应于2018年1月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付剩余购房款6071511.60元，然经本院查明，至本案诉讼时，被告仅向原告支付30%首付款，其就剩余房款所提交之按揭贷款申请未获得银行审批通过，已超出合理期限，被告此后亦未通过其他方式向原告支付上述余款，故被告的行为已构成违约，原告依法依约有权解除上述合同。因原告以起诉形式明确要求解除上述合同，则依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应以本案起诉状送达被告之日视为原告解除合同的通知到达被告，故本院确认涉案《商品房买卖合同（现售）》于2018年11月22日解除。合同解除后，被告依法依约应向原告返还涉案房产及协助办理注销合同备案登记手续，原告相关诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付使用费的诉请。如上分析所述，涉案《商品房买卖合同（现售）》业已解除，故被告因其占有使用房屋行为应向原告支付使用费。原告自愿自被告接收房产的次日即2016年12月26日起向被告计收使用费，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。就使用费的标准，原告所举证之《欧洲工业园区C区租售价格体系更新说明》系其单方委托评估结果，未经被告确认，故本院酌定参照佛山市禅城区国土城建和水务局于2016年9月23日发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》及佛山市禅城区住房城乡建设和水利局于2019年3月21日发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，确定由被告按7元/平方米/月的标准向原告计付自2016年12月26日至2019年3月31日的使用费，按8元/平方米/月的标准向原告计付2019年4月1日起至被告实际返还涉案房产之日止的使用费。经计算，暂计至2019年6月30日的使用费合计422551.26元（7元/平方米/月×1971.27平方米×1个月÷31天×6天+7元/平方米/月×1971.27平方米×27个月+8元/平方米/月×1971.27平方米×3个月）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。如上分析所述，被告因逾期付款已构成违约，依法依约应向原告承担违约责任。依据涉案《商品房买卖合同（现售）》第九条的约定，被告应自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，但该违约金标准明显过高，被告亦持异议，故本院综合案件事实、违约情节、损失程度，酌定由被告按累计应付款即6071511.60元的10%即607151.16元向原告计付违约金。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告已付购房款2602076.40元。因涉案《商品房买卖合同（现售）》业已解除，故原告依法依约应向被告返还上述已付购房款；但因被告于本案中坚持要求继续履行合同，经本院书面释明后亦未按期提起反诉主张返还购房款，故本院对其已付购房款于本案中不予处理，可由原、被告双方另行协商解决。同理，因被告并未提起反诉，故本院对其关于鉴定装修价值的申请亦不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司与被告广东沃海森航天仪器有限公司于2017年12月21日签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20171221000401）于2018年11月22日解除；二、被告广东沃海森航天仪器有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，协助原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司办理注销上述合同备案登记的手续；三、被告广东沃海森航天仪器有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司返还佛山市禅城区塱宝西路60号x座xxx房;四、被告广东沃海森航天仪器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司支付暂计至2019年6月30日的使用费422551.26元，自2019年7月1日起至被告广东沃海森航天仪器有限公司实际返还上述房产之日止的使用费由被告广东沃海森航天仪器有限公司按8元/平方米/月的标准计付；五、被告广东沃海森航天仪器有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司支付违约金607151.16元；六、驳回原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司的其他诉讼请求。被告广东沃海森航天仪器有限公司如果未按本判决指定的期间履行返还房产义务及给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取88330元，由原告佛山市禅城区和硕投资管理有限公司负担11034元，由被告广东沃海森航天仪器有限公司负担77296元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨玲玲人民陪审员  叶远征人民陪审员  李友谊二〇一九年七月三十一日书 记 员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。