广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初4495号原告：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号,统一社会信用代码91440101560233590F。法定代表人：程光煜。委托诉讼代理人：何月群、袁伟虹，是原告的员工。被告：韩超峰，男，1980年3月18日出生，汉族，住河南省偃师市。原告广州利合物业管理有限公司与被告韩超峰物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、袁伟虹到庭，被告韩超峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费11272.3元及违约金（物业服务费从2016年10月1日至2019年2月28日止，按每月388.7元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2、判令被告向原告支付拖欠的车位服务费2349元及违约金（车位费从2016年10月1日起计至2019年2月28日止。违约金从逾期之日起每日按应付未付费用的1‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；3、判令被告向原告支付拖欠的水费1703.77元及经济损失（公摊水费从2016年9月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4、判令被告向原告支付拖欠的电费200.08元及经济损失（电费从2017年3月1日起计至2017年5月4日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城运动员村提供前期物业管理服务。被告为运动员村-二区39座902单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2012年9月30日前。被告于2012年8月25日办理收楼同时签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2012年10月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费、车位费和水电费。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告韩超峰辩称，不同意原告的诉讼请求。物业管理费不同意支付，违约金不同意支付，因为原告没有完成应尽的义务。车位服务费同意支付，违约金不同意支付，理由是因为我的车位经常被车占用的。水费和电费不同意支付，因为没有欠缴。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》购买了位于番禺××××房（以下简称“涉案物业”），建筑面积为138.8213平方米，约定物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，房屋交付日期为2012年9月30日前。2012年8月25日，被告与原告签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业管理服务，被告从商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电、…污水处理等费用…如有需要，有关单位可以委托原告代收代交，被告或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。2014年2月17日，原告与被告签订《车位服务协议》，约定原告为被告提供位于运动员村二区地下车库1358号车位服务，车位服务费为81元/月，由被告按年向原告交纳。2011年7月1日，广州市番禺区石基自来水公司向原告出具一份委托书，委托原告代为收取亚运城运动员村、媒体村、技术官员村各用户用水的水费，同意原告代为行使收取水费的权利。从2016年9月起，被告开始拖欠原告物业服务费、水电费及车位服务费，其中拖欠2016年10月1日至2019年2月28日的物业服务费11272.3元，拖欠2016年10月1日至2019年2月28日的车位服务费2349元，拖欠2016年9月1日至2019年1月31日的水费1703.77元，拖欠2017年3月1日至2017年5月4日的电费200.08元。经原告以直接投递缴费通知单、电话、邮寄律师函等方式催缴，被告一直未交纳相关费用。本院认为，原、被告之间的物业服务合同依法成立，双方应当按照合同约定履行相关义务。本案的争议焦点为：（1）原告的物业服务质量；原告的物业服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大,情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后，被告答辩中反映的问题可能存在，但不代表原告工作的全部。因此，被告的抗辩，不能代表全体业主，也不能反映事实的全部，本院不予采纳。但原告应当不断完善自身管理水平，积极与业主沟通，提高服务质量，改善小区居住环境。（2）收费标准及违约金的计算标准；被告与原告签订了《广州亚运城前期物业服务协议》，原告对涉案小区进行了物业管理服务，双方的物业服务合同关系成立，双方的合法权益均受法律保护。原、被告约定的2.8元/平方米?月的物业服务费标准，不超出政府限定范围，是双方的真实意思表示，应予确认。被告的拖欠物业服务费、水电费及车位服务费的行为给原告造成了资金占用损失，但原、被告约定违约金按每日千分之五计算，过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，原告也未提供证据证实其损失如此巨大，故违约金本院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，且违约金应以不超过本金为限。综上，原告向被告提供物业管理服务后，被告未及时缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告的物业面积为138.8213平方米，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，故被告应按照388.7元每月的标准向原告支付从2016年10月1日至2019年2月28日的物业服务费11272.3元。原告请求被告向其支付每月拖欠的物业服务费的违约金的诉讼请求本院亦予以支持，每月违约金的计算方式为以388.7元为本金，从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。原告请求被告向其支付拖欠的水费1703.77元、电费200.08元及相应经济损失，本院亦予以支持。经济损失的计算标准过高，本院调整为以拖欠费用为本金，从本金确定的下一日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。原告请求被告向其支付2016年10月1日至2019年2月28日的车位服务费2349元，符合双方合同约定，本院予以支持。原告请求被告向其支付拖欠的车位服务费的违约金的诉讼请求本院亦予以支持，每月违约金的计算方式为以当年未付金额为本金，从拖欠当年的1月18日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告韩超峰应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年2月28日的物业服务费共计11272.3元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以388.7元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，违约金的总额以11272.3元为限）；二、被告韩超峰应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年2月28日的车位服务费2349元及违约金（违约金以当年未付金额为本金，分别从拖欠当年的1月18日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，违约金的总额以2349元为限）；三、被告韩超峰应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2016年9月1日至2019年1月31日的水费1703.77元及经济损失（经济损失以1703.33元为本金，从2019年2月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额以1703.33元为限）；四、被告韩超峰应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2017年3月1日至2017年5月4日的电费200.08元及经济损失（经济损失以200.08元为本金，从2017年5月5日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额以200.08元为限）；五、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由被告韩超峰负担。本判决为终审判决。审判员  何俊燊二〇一九年七月一日书记员  郭子谦