贵州省遵义市播州区人民法院行 政 裁 定 书（2019）黔0321行初275号原告遵义市永诚房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区石佛路。统一社会信用代码证：9152030021476134X5。法定代表人陈学，董事长兼总经理。委托代理人郑胜利，贵州新活力律师事务所。被告遵义市自然资源局。住所地：遵义市新蒲新区播州大道城乡规划展览馆。法定代表人梁铮，局长。出庭负责人陆筑新，副局长。委托代理人周显鹏，遵义市不动产登记事务中心工作人员。委托代理人郑吉煜，贵州子尹律师事务所律师。第三人余永淑，女，汉族，1956年8月23日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。委托代理人李瑛，贵州储瑛律师事务所律师。委托代理人李宏宇，贵州储瑛律师事务所律师。原告遵义市永诚房地产开发有限公司（以下简称“永诚公司”）诉被告遵义市自然资源局房地产登记一案，原告永诚公司于2019年5月11日向本院提起行政诉讼。本院于2019年5月15日登记立案后，依法向被告送达了应诉通知书和诉状副本，并通知第三人余永淑参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年7月30日公开开庭进行了审理，原告永诚公司委托代理人郑胜利，被告遵义市自然资源局负责人陆筑新及委托代理人周显鹏、郑吉煜，第三人余永淑及其委托代理人李瑛、李宏宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2004年8月4日，原遵义市房产管理局办理遵义市沙河路沙河医院办公用房房产所有权登记，登记号遵房权证监证字第××号，登记所有权人余永淑，单独所有，幢号7号楼，房号3号，结构混合，总层数9层，所在层数2层，面积816.56平方米，并颁发了房屋所有权证。2009年9月4日办理抵押登记，抵押权人为遵义市红花岗区农村信用合作联社老城信用社，抵押权价值70万元，他项权证号2009107981。原告永诚公司诉称：原告于1999年起开发遵义市沙河小区，其中由原告在小区内投资建设民营综合医院沙河医院，建设手续完备，沙河医院工程（住院大楼、门诊大楼、病房等）由遵义市黔北建设工程有限公司承建，工程总规模14750平方米，于2003年竣工。因承建挂靠方负责人意外死亡，至今未办理验收合格手续，原告迄今未对沙河医院房产办理任何登记手续，也未将沙河医院房地产出售或赠与任何人。2018年9月，原告派员到红花岗区信用社核对贷款事宜时，得知第三人余永淑已将原告投资和拥有所有权的沙河医院的房屋产权分别向遵义市不动产登记中心申请办理产权登记，并获得多个房屋产权证，其中一个证号为遵房权证监字第××号。原告是沙河医院房屋开发商和所有权人，被告却违反法律规定，将原告的房产登记在第三人余永淑名下并颁发房产权证，致使原告遭受巨大财产损失。请求撤销遵房权证监字第××号房屋所有权登记。原告向本院提交了下列证据：1、遵义市永城房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明；2、《土地使用证预登记证》（红花岗区预登（1999）字34号）；3、《建设用地批准书》；4、《投资许可证》；5、《建设工程规划许可证》；6、《建设工程施工许可证》；7、《建设工程施工合同》；8、《工程结算书》；9、遵义市红花岗区《区人民政府关于设置遵义市沙河医院的请示》；10、《遵义市红花岗区卫生局关于同意成立遵义沙河医院的批复》：11、《遵义市红花岗区卫生局关于遵义市红花岗区沙河医院开诊试运行申请的批复》；12、2003年6月20日转让协议。被告遵义市自然资源局辩称：2004年，余永淑至登记中心申请办理涉案房产初始登记和转移登记时，提交了永诚公司营业执照和组织机构代码证、投资许可证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表、股东协议、公司章程及申请等材料，经审查，符合初始登记和转移登记要件，依照《城市房屋权属登记管理办法》第十条、第十六条、第十七条规定，登记中心为其办理初始登记和转移登记，事实清楚，证据充分，适用法律正确。收到登记申请后，登记中心依法作出《房地产交易、发证通告》，经公告，在公告期内并无其他权利人提出异议，同时，经查询，涉案房屋并无抵押、查封、注销等情形，已尽到了审慎审查义务，登记程序合法。2004年办理登记，作为房屋开发商的原告已经做出股东会议决议，并到登记中心申请登记，应当知道登记行为。依照行政诉讼法规定，应当在知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提起行政诉讼，原告时隔15年后提起诉讼，已经超过起诉期限。第三人余永淑取得房产证后，于2009年办理了抵押登记，抵押权至今未注销抵押登记。涉案不动产权属实质上是原告与第三人之间的房屋权属争议，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，当事人应当先行解决民事争议。被告遵义市自然资源局提交了下列证据：第一组：1、投资许可证；2、建设用地批准书；3、建设用地规划许可证；4、房屋拆迁许可证；5、建设工程规划许可证（监证）；6、贵州省建设工程竣工验收备案表；7、承诺书；8、2004年4月20日股东决议；证明初始登记材料符合登记要件，被告办理初始登记事实认定清楚，证据充分；同时证明永城公司2004年已经知晓被告办理初始、转移登记的事实，并作出股东会决议，协助本案第三人办理。第二组：9、遵义市不动产产权情况记载；10、贵州省遵义市房屋产权监理处房屋权属登记审批表；11、遵义市红花岗区房屋所有权（验证、初始、转移、变更）登记审批表；12、遵义市房屋所有权登记申请表；13、贵州省遵义市房屋产权监理处缴款通知单；14、崔玉榜、陈学及余永淑身份证复印件；15、遵义市永城房地产开发有限公司营业执照及副本；16、遵义市永城房地产开发有限公司组织机构代码证；17、2004年4月20日股东决议；18、遵义市永城房地产开发有限公司章程；19、关于沙河小区产权办理涉及相关土地手续的函；20、房屋平面图。证明转移登记材料符合登记要件，被告办理不动产转移登记事实认定清楚、证据充分。第三组：21、红花岗区房屋产权监理处业务联系单；22、遵义市房地产交易、发证通告。证明被告办理不动产转移登记时程序合法。第四组：他项权登记。第三人余永淑述称：1998年8月28日，政府招商引资，原告作为引资的建设方，在政府优惠政策支持下，负责沙河小区建设，至2003年，沙河小区建设项目基本完成。2003年6月20日，余永淑与原告法定代表人陈学签署《遵义市永诚房地产开发有限公司股东债权债务解除协议书，明确载明，1、余永淑曾为原告公司股东，2、按余永淑所占股比划分，沙河医院（含别墅、小楼下面8间门面、餐厅及购置的各项设备）属余永淑所有，公司决定将以上资产办在余永淑产权归余永淑所有。2004年4月20日，原告召开股东会形成决议，全体股东一致同意将公司建设的沙河医院综合楼、优质病房、特优病房、附属工程产权划归股东余永淑所有，作为余永淑在本公司的股东权益收益，办理房屋产权所涉及相关税费由余永淑承担。余永淑取得涉案房屋合法，系涉案房屋的合法所有权人。2003年6月15日，原告向遵义市外环路改建指挥部书面报告，指挥部批复，经与区长商定，永诚公司办理房产权登记事宜先予办理，相关事宜协商后补办。为此，原告成立了办理产权的专门机构，余某为专门办证人员。2004年8月28日，原告法定代表人陈学出具具结保证，对移交给余永淑的沙河医院房屋无抵押查封注销等情况；2004年10月5日，原告出具承诺书，保证在3个月内将沙河医院竣工验收备案表原件移交房管局。办理涉案房屋登记时，余永淑按照原告及登记机关要求填写申请表格并提供相关资料，交由原告的专门办证人员余某到登记机关代为办理登记，登记办理完毕后，由余某于2004年11月30日领取房产证，余永淑再在原告处领取。综上，余永淑是涉案房产的合法所有权人，登记合法，原告起诉已超过法定起诉期限。第三人提交了下列证据：1、2003年6月20日《遵义市永城房地产开发有限公司股东债权、债务解除划分协议书》；2、2003年6月25日股东会议决议；3、2006年4月10公司章程修正案；4、证人余某当庭作证。经审理查明：永诚公司为自然人投资设立的有限责任公司，股东3人，即陈学（占股60%）、余永淑（占股39.5%）、崔玉榜（占股5%）。永诚公司于1999年起开始开发建设遵义市沙河小区，项目总占地179153.33平方米，包含沙河医院项目。于1999年及其后，陆续取得了建设用地批准书、固定资产投资项目投资许可证、建设用地规划许可证、房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、民营医疗机构设立许可等。沙河医院项目于2003年竣工，2004年9月30日经遵义市红花岗区建筑工程质量监理站验收备案。2003年6月20日，永诚公司（法定代表人陈学代表）与余永淑签订《遵义市永诚房地产开发有限公司股东债权债务解除划分协议书》，载明：“现余永淑与公司签订协议，解除遵义市永诚房地产开发有限公司的股东及股权，条件如下：一、划分原则按照（股份制企业）《公司法》等有关规定，在股东利益不受侵害的情况下依照工商登记余永淑所占股额比例分配进行如下划分。二、遵义市永诚房地产开发有限公司筹建的沙河医院（含别墅、小楼下面8间门面、餐厅及购置的各项设备）因属法人余永淑所有，限公司决定将以上资产办作余永淑产权归余永淑。医院、病房楼三栋及医院围墙范围内的绿化用地，附属设施等一切设备、设施，属余永淑个人所有，由公司办作余永淑产权。今后医院、小楼、餐厅设备的债权、债务（含欠款：设备款550万元）由余永淑承担清付，与现在的遵义市永诚房地产开发有限公司无关。三、……；四、余永淑所分得的沙河医院属私营企业，遵义市永诚房地产开发有限公司不得参与管理，遵义市永诚房地产开发有限公司的一切债权、债务也与余永淑无关。”第三条约定为34号楼、24号楼应收款及小别墅、车辆2辆归余永淑所有。同日，永诚公司股东陈学（甲方）、余永淑（乙方）、崔玉榜（丙方）签订《遵义市永诚公司股东债权债务解除划分协议书》，内容与签署协议书相同。同日，陈学与余永淑签订《转让协议》约定余永淑将所在永诚公司股份395万元（占公司注册资本的39.5%）全额转让给陈学，自2003年6月20日内容与前述协议书相同。同日，陈学与余永淑签订《转让协议》，约定余永淑将所在永诚公司股份395万元（占公司注册资本的39.5%）全额转让给陈学，自2003年6月20日起，公司债权债务已核算清楚，余永淑自转让之日起不再是公司股东。2003年6月25日，永诚公司形成股东会议决议，载明，公司于2003年6月20日召开了全体股东会议，全体股东一致同意余永淑的退股申请，该股东退股所涉及债权债务相关事宜，按2003年6月20日签订的《遵义市永诚房地产开发有限公司股东债权债务解除划分协议书》执行。陈学、余永淑、崔玉榜分别签字并加盖公司印章。2006年4月10日，永诚公司修改公司章程，股东变更为陈学、陈立欢。2003年，永诚公司设立产权办，负责办理所开发房产产权登记，由公司职员余某负责。2004年6月29日，余永淑填写了房屋所有权登记申请表，以股权析产所得申请办理沙河医院房产所有权初始登记和转移登记，由永诚公司产权办专职人员余某代办，提交了永诚公司营业执照和组织机构代码证、投资许可证、建设用地批准书、建设用地规划许可证、房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案表、公司章程及申请等材料及加盖永诚公司印章、陈学、余永淑、崔玉榜签名的落款时间为2004年4月20日的股东决议（内容为：2004年4月20日全体股东会决议，全体股东一致同意将公司建设的沙河医院综合楼5973.68平方米、沙河医院优质病房5174.53平方米、沙河医院特优病房1075.09平方米、沙河附属工程589.13平方米产权划归股东余永淑所有，作为余永淑在本公司的股东权益收益。其办理房屋产权所涉及相关税费由余永淑承担）、公司章程、加盖永诚公司印章并有陈学签名的具结保证（内容为永诚公司保证对转移给余永淑的沙河医院房产无抵押、查封、注销等情况）等资料。登记机关审查并公告无异议后，于2004年8月4日完成登记并制作房屋所有权证，其中医院办公房816.56平方米为本案。2004年8月4日，余某在登记机关领取房产权证，在永诚公司登记后交给余永淑。2009年9月4日办理抵押登记。本院认为：涉案不动产登记于2004年完成，由原告永诚公司办理产权登记的专门人员于2004年8月4日领取产权证并交付第三人。原告公司办理产权登记的专门人员的行为系代表公司的职务行为，原告至迟在2004年8月4日领取涉案产权证时已经知道被诉登记行政行为。当时有效《中华人民共和国行政诉讼法（1990）》第三十九条规定“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出”，当时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年”，原告至迟应当在2006年8月4日前提起行政诉讼。原告在2019年5月提起行政诉讼，也不存在《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定的起诉期限扣除或延长情形，超过法定起诉期限12年有余。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第二项的规定，应当裁定驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法（1990）》第三十九条、《中华人民共和国行政诉讼法（2017）》第四十六条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第二项、第一百零一条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回原告遵义市永诚房地产开发有限公司的起诉。案件受理费五十元，退还原告遵义市永诚房地产开发有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  何 林人民陪审员  张家学人民陪审员  欧 进二〇一九年七月三十日书 记 员  周芸逸