云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1090号原告：张显才，男，汉族，1960年6月28日出生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：窦巧仙，女，汉族，1962年12月21日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。系普渡社区居委会推荐的公民代理人，特别授权代理。委托诉讼代理人：王志，男，汉族，1979年9月10日生，云南省嵩明县人，住南省昆明市嵩明县。系普渡社区居委会推荐的公民代理人，特别授权代理。被告：张忠强，男，汉族，1969年4月13日出生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：猫遵云，男，回族，1948年5月16日生，云南省嵩明县人，住南省昆明市嵩明县。系普渡社区居委会推荐的公民代理人，特别授权代理。原告张显才与被告张忠强返还原物纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法适用简易程序，由审判员秦崧独任审判，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告张显才及其委托诉讼代理人窦巧仙、王志，被告张忠强及其委托诉讼代理人猫遵云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我与被告是两个村小组的，2008年2月21日，被告找人与原告协商，想要购买原告家闲置的土木结构的三间老房屋及烤房场院，经过中间人及被告再三协商，最终原告同意以84160元的价格卖给被告。2008年2月21日双方签订了房屋转让协议，原告将上述房屋及烤房场院按约定的价格84610元转让给了被告，并将该房屋交付给被告使用。在签订上述房屋转让协议的过程中，因双方都是法盲，对国家土地法律法规知识欠缺，也没有向法律服务机构咨询过，所以就盲目签订了房屋转让协议，将原告无权处理的土地永久转让给被告，造成村小组集体土地流失，违反国家土地管理法的相关规定和国务院1999年文件规定，关于农村房屋处理的相关规定农民将宅基地上的房屋向本集体经济组织以外的个人出售的，该房屋转让协议无效。综上所述，原告与被告签订的房屋转让协议违反国家土地管理法律法规及国务院对农村房屋买卖处理规定文件的相关规定，损害集体经济组织的利益，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，特具文起诉，请求：1判决原告与被告签订的房屋转让协议无效，由被告返还原告的房屋及土地场院；2、诉讼费用由被告全部承担。被告张忠强辩称：1、原告所诉不是事实，原、被告系普渡同一社区居民，原告在1994年11月30日向嵩明县人民政府及嵩阳人民政府申请审批得三间建房占地使用面积108平方米，场院占地使用面积54平方米，两项使用面积合计审批得162平方米，原告在审批过程中完善国家规定的各种手续后建盖了三间土木瓦楼房，另建一座小烤烟房，其余面积打成水泥场院。原告所转让的三间土木结构瓦楼房及随房管理使用的一块水泥场、一座小烤房是物而不是土地；2、2008年2月20日，双方签订了《房屋转让协议》，双方都请了各自小组的小组长作为见证人在协议上签字，双方是在平等、自愿的基础上达成的买卖协议，原告对其自己建盖的房屋有处分的权利；3、本案纠纷由原告引起，在签订完《房屋转让协议》之后，原告向被告提出要求，把被告户村前大路边0.09亩水田借给原告堆鸡粪，被告借给原告使用之后，时隔几年，原告还在借用的土地上建盖了简易房子且据不退还借用土地，被告于2019年2月27日向嵩明县人民法院起诉，在法院调解下，原告归还了土地，但双方产生嫌隙。现房屋转让成交至今已经十一年，已成为了客观事实。原告张显才为证实其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：一、原告身份证复印件，欲证实原告的身份信息及诉讼主体资格。二、房屋转让协议，欲证实原告与被告签订了房屋转让协议，将位于原告自建的三间土木结构住房、水泥地及空地一块、小烤房一座以84160元的价格出卖给被告，但因为原、被告不属于同一集体经济组织，违反了法律强制性、禁止性规定，该协议无效的事实。三、审批房屋费用收据（复印件），欲证实土地属于普渡办事处尖山一社集体所有，房屋是原告向嵩明县嵩阳镇人民政府申请批建的。经质证，被告张忠强对第一组证据的三性予以认可；对第二组证据的三性没有异议，但对证明目的不予认可；对第三组证据的三性没有意见。被告张忠强针对其主张，在举证期限内向本院提交如下证据：一、被告身份证，欲证实被告的诉讼主体资格。二、建设用地临时使用证，欲证实原告建盖房屋合法，原告张显才批准建地面积108平方米，建盖房屋2间，案外人张显洪（已过世）批准建地面积54平方米，建盖房屋1间。三、收据、凭证，欲证实原告审批建房过程中已支付了建房超占面积的费用、土地使用费等。四、房屋转让协议，欲证实原告将位于原告自建的三间土木结构住房、水泥地及空地一块、小烤房一座以84160元的价格出卖给被告系其真实意思表示，双方在平等、自愿基础上已经完成了房屋买卖的事实。五、收据，欲证实被告分两次支付购房款，其中2008年2月22日，原告出具收据认可收到了购房款74160元，尾款10000元也已付清，但没有写收条的事实。六、证人张某的证人证言和证明，欲证实大石子地村和尖山村都属于普渡社区下辖的村小组，张某是大石子地村的小组长，张显洪（已过世）是尖山村的小组长，在原、被告达成买卖协议的时候，作为见证人在协议上签字的事实。经质证，原告张显才对第一组、第二组、第三组证据的三性均无异议；对第四组证据的真实性、关联性没有异议，对合法性不予认可，其认为该份协议违反了法律的规定而无效；对第五组证据的三性予以认可；对第六组证据的真实性、关联性认可，合法性不予认可，其认为仅能证实双方之间存在买卖行为。为查明案件事实，本院到嵩明县国土资源局、普渡社区居委会、尖山村调查了解情况，并分别制作了一份询问笔录。经质证，原告张显才、被告张忠强对询问笔录的三性均予以认可。经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据予以综合分析后认定。经审理，本院确认如下法律事实：原告张显才系普渡社区居委会尖山村的村民，被告张忠强系普渡社区居委会大石子地村的村民。2008年2月21日，经原、被告双方协商，双方签订了《房屋转让协议》，在协议中约定：原告将位于原告自建的三间土木结构住房、水泥地及空地一块、小烤房一座（东至围垟外垟皮西至后垟滴水南至张正阳围垟、烤房外垟皮北至张进平大房子外垟皮），以84160元的价格转让给被告，房屋转让费被告在2008年2月25日前付74160元，下欠10000元于2009年春节前付清。第一批款项付清后，原告必须在被告搬家前将堆放在房屋内的杂物搬走，让出房屋给被告居住。被告在居住期间必须保持现有所占面积，原告与案外人张进平场边间隔围垟所占地皮属双方共同所有，如以后围垟拆除后围垟所占面积各占一半。此房一经转让，以后无论房屋价格升或降，双方不得以任何理由变动此协议。协议签订后，被告向原告支付了购房款，原告将建设用地临时使用证、建房时收取的建房超占面积的费用、土地使用费等凭据交付给了被告。另查明：在建设用地临时使用证上载明的土地使用者为张显才和张显洪，土地所有者为普渡办事处尖山一社，该土地性质为集体所有。张显洪系被告张忠强的哥哥，是原尖山村的小组长，现已过世。其中张显才批准建地面积108平方米，建盖房屋2间，案外人张显洪批准建地面积54平方米，建盖房屋1间。张显才将两处宅基地合并，在得到嵩阳镇政府批准后建盖了三间土木结构住房。被告张忠强未将户口迁入到尖山村，其在大石子地村没有其他的宅基地；《房屋转让协议》上原尖山村小组长张显洪和大石子地村小组长张某在协议上作为证明人签字。本院认为：宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织经营、管理，只有本集体经济组织成员才可以申请使用。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，农村村民出卖，出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。对于原告要求确认与被告签订的房屋转让协议无效，被告返还原告的房屋及土地场院的诉讼请求，首先，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。农村房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的转让，我国法律、法规并不禁止同一集体经济组织内宅基地流转。本案的争议焦点在于如何理解同村不同小组是否属于同一集体经济组织。本院认为，同一集体经济组织成员资格的界定，应当以是否具有本村户口的集体经济组织成员为判断标准，在以户籍登记为前提的基础上，集体经济组织成员是户籍和居住在行政村内具有农业户口，生存保障、就业渠道依赖于集体土地的公民，需要考虑该村民与集体经济组织生活基础是否在该村，是否承担了该村相应的村民义务。原告系普渡社区居委会尖山村的村民，被告系普渡社区居委会大石子地村的村民，被告的户口登记为农业户口，职业属于粮农，居住并生活在普渡社区居委会，生活来源和收入主要依靠集体土地，故本案中的原、被告应属于同一集体经济组织；其次，双方在2008年2月签订的《房屋转让协议》内容未违反法律强制性、禁止性规定，属原、被告双方的真实意思表示，被告为此也支付了房款并新建了房屋，宅基地的使用用途并未改变，合同目的对交易双方已经实现。虽然建设用地临时使用证并没有变更登记，但宅基地使用权是否发生权属变更并不影响当事人基于债权达成的《房屋转让协议》的效力，故本案《房屋转让协议》应属有效；最后，原、被告达成《房屋转让协议》距今已经十一年之久，在《房屋转让协议》书上也有两个小组小组长作为证明人签字，考虑农村的善良风俗和约定俗成，该买卖行为对外起到了公示的作用和效果，被告现无其他宅基地，其基于本案买卖房屋的事实形成了稳定的居住环境，在倡导对农村宅基地依法、依规使用和处分的同时，也应当充分考虑历史形成、现有状态、一般公众认知，以保障原有交易对于目前秩序的稳定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：驳回原告张显才的诉讼请求。案件受理费1915元，减半收取为957.5元，由原告张显才承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 秦 崧二〇一九年七月十二日书记员 管文娟