吉林省桦甸市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0282民初3554号 原告:王某，男，1961年2月10日出生，汉族，无职业,户籍所在地吉林省桦甸市。 委托诉讼代理人:郭凤艳,桦甸市经济技术开发区法律服务所基层法律服务工作者。 被告:邢某，男，1966年5月12日出生，汉族，户籍所在地吉林省桦甸市。 原告王某与被告邢某合同纠纷一案，本院于2018年5月14日作出（2017）吉0282民初1064号民事判决。王某不服该判决，向吉林省吉林市中级人民法院提起上诉。吉林省吉林市中级人民法院于2018年11月27日作出（2018）吉02民终2389号裁定，发回重审。本院于2018年12月11日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人郭凤艳到庭参加诉讼，被告邢某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的协议无效，返还桦甸市九中全部房产及土地使用权,并按合同约定给付违约金60,000元（即被告尚欠房屋转让款30万元的20%)；2.被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，王某将第1项诉讼请求明确为：确认原、被告签订的协议无效，返还桦甸市九中全部房产及土地使用权（全部房产包括教学楼1,352平方米、看护房35平方米、锅炉房115平方米，土地使用权的四至是西至新建的红石中学，南至桦甸九中家属宿舍，北至江边，东至河边，面积以土地登记审批表中记载的26,230.6平方米为准），原第1项请求当中“并按合同约定给付违约金6万元（即被告尚欠房屋转让款30万元的20%）”放弃。以上总价值66万元。事实和理由：2002年桦甸市教育局欠我工程款,经协商教育局将原桦甸市九中学校整体教学楼及其他校舍附属物一并抵顶给我，作为清算工程款，有顶帐协议为证，转让的学校无产权和地界纠纷。抵顶后我又以66万元的价格转让给被告,按当时协议约定，被告只付一半款，余款6月内全部付清，如果不能按约定付清余款,被告按余款额承担20%违约金，并收回土地使用权，被告违约在先。在此期间被告又将校园的土地使用权擅自转让给当地居民刘贵彩4,000平方米，所得金额16万元,有被告与刘贵彩签订的转让协议为证。被告还擅自将校园杨树砍掉近100棵,2016年2月6日被告为他人担保失信（另案处理)，法院在执行期间，将转让的学校整体查封，侵害了我的财产利益，加之被告违约在先，不履行转让协议中的条款。我认为，该学校属于国有资产,尚未确权，有桦教请【2002】5号、【2010】36号、【2002】76号文件为证。被告擅自将士地转让他人属无效行为。基于上述事实，被告违约在先，依据相关法律规定，请求人民法院依法判决我与被告签订的协议无效，并赔偿我的损失，维护我的合法权益。 邢某未作答辩。 王某围绕诉讼请求依法提交了证据，对其提交的证据，本院认定如下：1.房地产转让协议书一份。证明原告与被告间签订了九中校舍整体转让协议，协议当中约定转让的校舍面积，教学楼、看护房、锅炉房、附属物,转让价格及支付方式,被告没有履行协议，尚欠转让费30万元。双方转让的房屋没有房证及土地使用证。本院对该证据承载的内容予以确认。2.2011年2月23日收条复印件一份。证明被告将九中从原告手中转让后，擅自将九中土地转让给刘桂彩，并获得转让费10万元，证据原件在刘桂彩手中，原告无法提供证据原件。本院认为，王某仅提供该证据的复印件，不能提供证据原件，本院对该证据不予确认。3.2011年3月29日情况报告一份。证明80年到93年教育局改革撤销原九中，经市政府同意，将九中抵顶给原告工程款，后当地农民私自侵占该土地，后向教育局反映，教育局将被侵占的土地全部清理回来给原告。本院对该证据承载的内容予以确认。4.(2010)桦教请36号、（2010)桦教请31号、（2011）桦教请1号各一份及（2002）桦教发76号复印件一份、（2002）桦教请5号复印件一份。证明原告建职业高中、二中，教育局拖欠原告工程款无法偿还，用桦甸九中抵顶原告的工程款70万元，后由于九中无产权证、土地使用证，原告多次找市政府，要求办理产权过户登记手续，教育局多次向市政府请示，市领导签字同意，但至今未办理。本院对以上证据所承载的内容予以确认。5.协议书一份，证明因欠原告工程款，教育局将职业高中和九中抵顶给原告。本院对该证据承载的内容予以确认。6.本院调查收集的红石国土资源所保存的土地登记申请书审批表档案材料一份，桦甸市红石位子镇城乡建设分局保存的单位房屋所有权证存根、城镇房屋分幢普查表、城镇住房情况普查表等档案材料一份。王某对以上证据的真实性无异议，但证据中记录的面积与原、被告签订的协议面积不相符，此证是85年建楼时的面积，与现在房屋面积、土地使用面积不相符。本院对以上证据所承载的内容予以确认。 本院经审理认定事实如下：2002年4月20日，桦甸市教育局作为甲方，桦甸市建筑工程有限责任公司承包人王某作为乙方，双方签订协议书一份。该协议书载明：“甲方:桦甸市教育局，乙方:桦甸市建筑工程有限责任公司承包人王某。经市政府同意，甲方将桦甸九中和职业中学的校园、校舍（包括地面上所有附着物）以150万元人民币出让给桦甸市建筑工程有限责任公司承包人王某。抵拨二中教学楼工程款。其中:桦甸九中作价为70万元，职业中学作价为80万元。本协议自签定之日生效。本协议一式三份，甲乙双方各执一份，抄报市国有资产管理局一份。甲方：桦甸市教育局，法人代表：徐玉民，乙方：桦甸市建筑工程有限责任公司承包人王某，二00二年四月二十日”。协议签订后，王某就协议中的桦甸九中至今未能办理物权（不动产）登记。2010年4月12日，王某又与邢某签订房地产转让协议书一份，该协议书载明：“甲方:王某，乙方:邢某，甲方同意将位于红石镇加级河九中的房产及土地使用权转让给乙方，乙方同意接受转让。双方就转让事宜进行了认真研究协商，达成意见一致，特签订协议如下:一、转让标的:（一）教学楼1,352平方米;看护房35平方米;锅炉房115平方米;(二）杨树101棵；（三）建设用地使用权（以土地登记件中记载为准);（四）其它土地使用权（以原九中与甲方签订协议中确定的面积、四至界线为准)。二、标的转让价格:标的转让价格合计人民币66万元。其中:教学楼:人民币35万元;看护房：人民币6万元;锅炉房：人民币10万元;杨树：人民币15万元。三、付款方式和标的交付:付款方式:乙方分两次向甲方支付房产转让费用。首付款人民币36万元;甲方在履行完（一)、（二)条义务后支付人民币30万元。四、甲方义务:（一)甲方在协议签订后15日内向乙方提供九中与乙方签订的房地产转让协议书和财政部门给乙方出具的证明文件及原九中与甲方签订的协议、原九中的土地使用证、房屋产权证书。(二)甲方在协议签订后30日内负责清理看护房、锅炉房内的住户,并完整的将两处房屋和土地使用权交付乙方，清理时发生的费用由甲方自已负责。(三）甲方在乙方办理土地、房屋产权过户时，向乙方提供由甲方出具的文件和要件。四、违约责任:（一）甲方不能认真履行义务，给乙方造成损失时，除按实际损失赔偿外，有标的的按标的价格20%向乙支付违约金，没有标的的按实际损失价格20%向乙方支付违约金。(二)乙方不能如期向甲方支付剩余价款时(可迟后六个月支付)，需向甲方支付剩余价款额20%违约金，并收回土地。五、其它事项:（一）本协议自双方签字之日起生效。（二)本协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方:王某，联系电话:，乙方:邢某，联系电话:***，中间人：李振国，2010年4月12日”。 另查明，桦甸县第九中学土地登记申请书载明，申请单位：桦甸九中，单位性质：集体，土地所有权性质：国有。单位房屋所有权证存根载明，所有权单位：九中，产别：公产。根据桦甸市教育局桦教请[2002]5号、桦教发[2002]76号、桦教请[2010]31号、桦教请[2010]36号、桦教请[2011]1号文件中请示的内容及以上桦甸县第九中学土地登记申请书、单位房屋所有权证存根中载明的内容，结合当事人的陈述，本院确认桦甸市教育局与王某于2002年4月20日所签订的协议书及王某与邢某于2010年4月12日所签订的房地产转让协议书中所涉及的桦甸九中的资产为国有资产。 本院认为，王某与邢某于2010年4月12日所签订的房地产转让协议书，依法成立，但依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，因本案双方当事人所签订的房地产转让协议书中所涉及的桦甸九中的资产为国有资产，根据《国有资产评估管理办法》第三条第一项“国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让”之规定，因王某未能提供关于桦甸九中的资产评估结果报告书，且至今未能办理物权登记（不动产）并取得权属证书，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条之规定，本院认为,王某与邢某于2010年4月12日所签订的房地产转让协议书成立，但未生效，且该合同并非无效合同，故王某的诉讼请求本院不予支持，依法应予驳回，但王某可在取得权属证书后再行主张权利。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，判决如下： 驳回王某的诉讼请求。 案件受理费10,400元，公告费480元，由王某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  宗乐贵 审 判 员  毛长斌 人民陪审员  陈顺花 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  李 娜