温州市瓯海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0304民初7519号 原告（申请执行人）：浙江中智建设有限公司。住所地：温州市龙湾区永中街道永宁西路587号龙湾建设总部大厦七楼A室。统一社会信用代码：91330303145222130D。 法定代表人：王洪生，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴忠杰，男，1970年8月23日出生，汉族，住温州市瓯海区。系浙江中智建设有限公司员工。 委托诉讼代理人：郑进淼，男，1970年3月26日出生，汉族，住温州市瓯海区。系浙江中智建设有限公司员工。 被告（案外人）：郑云兴，男，1955年10月20日出生，汉族，住温州市鹿城区。 被告（案外人）：余建玲，女，1960年2月17日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：郑之捷，系郑云兴，余建玲之女。 被告（被执行人）：温州市瓯海三垟黄屿村经济合作社。住所地：温州市瓯海区三垟街道黄屿村（村委会3楼）。统一社会信用代码：913303047539971403。 法定代表人：黄晓义，社长。 被告（被执行人）：温州市鸿基房地产开发有限公司。住所地：温州市宽带路13号德丰综合大楼A幢404室。统一社会信用代码：913303007043159166。 法定代表人：郑加彪，董事长。 原告浙江中智建设有限公司（以下简称中智建设公司）与被告郑云兴、余建玲、温州市瓯海三垟黄屿村经济合作社（以下简称黄屿村经合社）、温州市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭进行公开审理。原告的委托诉讼代理人吴忠杰、郑进淼，被告郑云兴、余建玲的委托诉讼代理人郑之捷到庭参加诉讼。被告黄屿村经合社、鸿基房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告中智建设公司向本院提出诉讼请求：准许执行坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿村C-3地块6#楼902室房屋。事实和理由：中智建设公司与黄屿村经合社、鸿基房开公司建设工程施工合同纠纷一案，瓯海法院于2018年2月5日作出（2017）浙0304民初4350号民事判决：一、被告黄屿村经合社、鸿基房开公司于判决生效之日起十日内支付原告中智建设公司工程款50704921元及利息损失；二、原告中智建设公司在工程款50704921元范围内对坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿村C-3地块三产返回安置房（1#、4#、5#、6#）土建及安装工程的折价或拍卖价款享有优先受偿权。该判决生效后，因被告黄屿村经合社、鸿基房开公司未按照判决履行义务，原告依法向瓯海法院申请强制执行。执行过程中，郑云兴、余建玲提出书面执行异议。执行法院于2018年9月5日作出（2018）浙0304执异93号执行异议裁定，仅以郑云兴、余建玲与鸿基房开公司就涉案房屋买卖合同的签订在法院查封之前，且支付了大部分房价款，参照《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第二条，以消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，排除了承包人享有的工程款优先权，裁定中止对坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿村C-3地块6#楼902室房屋的执行。原告不服该裁定，具体理由如下：一、涉案房屋定性为商品房错误，郑云兴、余建玲不属于《批复》第二条所指的“消费者”。从案涉房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证已得到充分证明，案涉房屋为失地村民三产返回安置房，执行异议裁定认为是商品房错误。二、郑云兴、余建玲提供的相关证据材料表明，这完全是郑云兴、余建玲与鸿基房开公司对《金瑞仕公寓房屋买卖合同》因履行不能，导致谁违约谁承担责任、谁提出解除合同的问题，与原告无关。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。 被告郑云兴、余建玲答辩称：1.答辩人在法院查封以前已购买黄屿村C-3地块6#楼902室房屋，为涉案房屋的合法买受人，依法享有处分权，瓯海法院裁定中止执行涉案房屋符合法律规定。答辩人于2016年9月13日与鸿基房开公司签订关于涉案房屋的购房合同，答辩人已支付90%的购房款。鹿城法院在2018年3月26日作出（2017）浙0302民初14799号民事判决书，判令《金瑞仕公寓房屋买卖合同》合法有效且鸿基房开公司承担逾期交房的违约责任。瓯海法院中止执行涉案房屋的裁定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；2.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。鸿基房开公司取得C-3容积率2.0以上的处分权，在瑞士花园设置售楼处、印制楼书等，鸿基房开公司是以商品房出售给答辩人。答辩人一家总共7口人，现居住在110平方米的楼梯房（楼层在6楼）里，而答辩人郑云兴患有严重的心脏病、尿毒症，无法长期爬高层楼梯，为能改善住宅条件，安享晚年才购买涉案房屋，但现一直无法居住，已对答辩人身心造成严重损害。答辩人已支付90%的购房款，中智建设公司的优先受偿权不得对抗答辩人。根据最高院公布的有关案例，即使答辩人所购买的为非商品房，但根据《消费者权益保护法》的相关规定，仍属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的“消费者”。 被告鸿基房开公司与黄屿村经合社没有答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，认定事实如下： 经温州市不动产登记档案查询，截至2018年11月13日，被告郑云兴名下有一套房产，位于温州市鹿城区飞霞南路朝阳大楼B幢606室，面积110.7平方米，于1998年12月31日办理房产登记。根据居民户口簿记载，该住址户内登记有被告郑云兴、余建玲夫妻及其女儿、女婿、外孙一人和外孙女两人共七口。户内其他家庭成员名下均无房产登记。2016年9月13日，被告余建玲与被告鸿基房开公司签订《金瑞仕公寓房屋买卖合同》和《购买车位（使用权）协议书》，购买坐落于温州大道1689号C-3地块金瑞仕公寓第6幢902室涉案房屋。合同约定涉案房屋建筑面积136.6平方米，总房款2274390元。房款支付方式为签订合同之日支付2046951元，剩余10%的房款227439元在办理产权前付清。鸿基房开公司赠予余建玲C-3地块地下室机械车位（使用权）一个。根据温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初14799号生效判决确认，被告郑云兴、余建玲已依合同约定支付房款2046951元。 本院在审理（2017）浙0304民初4350号原告中智建设公司与被告黄屿村经合社、鸿基房开公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，依据中智建设公司的申请，于2017年7月11日作出（2017）浙0304民初4350号民事裁定，查封坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿村C-3地块6#楼包括902在内的多处房屋，并于2018年2月5日对该案作出民事判决：一、被告黄屿村经合社、鸿基房开公司于判决生效之日起十日内共同支付原告中智建设公司工程款50704921元及利息损失；二、原告中智建设公司在工程款50704921元范围内对坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿村C-3地块三产返回安置房（1#、4#、5#、6#）土建及安装工程的折价或拍卖价款享有优先受偿权。该判决生效之后，因义务主体未履行义务，中智建设公司向本院申请强制执行。执行中，被告郑云兴、余建玲向本院提出执行异议，本院于2018年9月5日作出（2018）浙0304执异93号执行裁定，中止对坐落于温州市瓯海区三垟街道黄屿村C-3地块6#楼902室房屋的执行。原告中智建设公司遂提起本案诉讼。诉讼中，涉案房屋因被查封尚未交付被告郑云兴、余建玲。 另查明，本院已生效的（2015）温瓯民初字第266号民事判决认定：2010年4月16日，黄屿村委会与鸿基房开公司、案外人温州置地开发有限公司（以下简称置地公司）作为甲、乙、丙三方达成《协议书》，由黄屿村委会将黄屿村C-3安置房地块委托鸿基房开和置地两家公司合作代建、开发，并约定代建工程包括房屋土建工程、水电消防安装工程、附属工程与配套工程的综合造价为每平方米2380元，由乙、丙方包干计算；毛容积率2.0以内归征地户享有，超出2.0的部分由乙、丙方自行调剂、自负盈亏、自担风险。此后黄屿村村委会将协议内容向安置户公示，由村委会、村经济合作社、安置户与开发公司签订该协议。C-3地块的容积率符合规划设计要求，合同约定容积率2.0以上部分归鸿基房开公司与置地公司享有，作为对价，该两公司对2.0以内容积率部分的建房款按2380元/平方米的价格包干收取，该包干价格低于测算造价3068元/平方米，也低于采取纯代建方案的C-7地块实际建房成本。因此，两房开公司就容积率2.0以上部分享有的合同权利和承担的合同义务是对等的，该协议系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。（2015）浙民申字第2578号民事裁定书认定：案涉地块安置房测算造价为3068元/平方米，鸿基房开公司、置地公司让利688元/平方米，安置户按建筑面积2380元/平方米的造价支付综合房款，作为对价，安置户放弃2.0以上容积率的开发权益，由鸿基房开公司、置地公司“自行调剂、自负盈亏、承担风险、投资建设”，上述内容已在《协议书》中明确载明，该《协议书》系各方当事人的真实意思表示。 浙江省温州市中级人民法院（2018）浙03民终417号民事判决和本院（2017）浙0304民初1939号判决均认定，黄屿村委会和黄屿经合社确认，鸿基房开公司在建设该C-3安置地块时，向黄屿村的相关安置户按建房款2380元/平方米的价格包干收取。现该C-3地块所有安置户已全部安置完毕。目前C-3地块工程已通过竣工验收合格，但尚未向行政主管部门进行竣工验收备案登记。 本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。结合当事人的讼辩意见，本案争议焦点有二：一是涉案房屋是否属于商品房，二是被告郑云兴、余建玲是否属于消费者。对于争点一，关于商品房的定义，目前我国法律法规及司法解释均未作明确规定。结合批复适用的条件和文义理解，应是指由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。根据中智建设公司提供的黄屿村C-3地块建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证可以证明，涉案地块的项目名称为三产返回安置房项目，但根据黄屿村委会、黄屿村经合社、安置户与房开公司签订的《协议书》约定的内容看，容积率2.0以上部分归鸿基房开公司等享有，由其“自行调剂、自负盈亏、承担风险、投资建设”。现鸿基房开公司等作为具有房地产开发资质的企业，依照协议对涉案地块容积率2.0以上部分开发建设房屋，并向社会公开出售，应属商品房范畴。结合目前该C-3地块所有安置户已安置完毕，鸿基房开公司出售给郑云兴、余建玲的涉案6#楼902室房屋足以认定属于上述商品房范围。对于争点二，根据我国《消费者权益保护法》，消费者是指为生活消费需要而购买商品、使用商品或者接受服务的人；对应的经营者，指为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务的民事主体。被告鸿基房开公司作为房地产开发企业这一市场主体，开发建设房屋并出售，认定为经营者各方并无提出异议。被告郑云兴、余建玲一家七口，住房面积110.7平方米，人均居住面积15.81平方米，接近于温州市申请市区公共租赁住房保障15平方米以内的住房条件，远低于2018年末温州市居民人均住房建筑面积45.8平方米。其主张购买涉案房屋系用于改善家庭生活基本居住条件，符合为生活消费需要而购买商品的消费者条件，可以认定为消费者。被告郑云兴、余建玲与鸿基房开公司就涉案房屋在人民法院查封之前已订立有书面购房合同，且已支付的价款超过了合同约定总价款的百分之五十。原告中智建设公司作为承包人，就涉案房屋享有的工程价款优先受偿权依法不得对抗买受人，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，判决如下： 驳回原告浙江中智建设有限公司的诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告浙江中智建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  王军武 人民陪审员  朱锦育 人民陪审员  周培俊 二〇一九年七月二日 法官助理孙嘉遥 代书 记员  项海引 ? 附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项 一、判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条第（二）项对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 二、当事人应知的相关事项 1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。 2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。 3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。 4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。 5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。 7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。