浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初9851号 原告：何静，女，1979年12月2日出生汉族，住象山县；法律文书送达地址：宁波市鄞州区和济街180号国际金融中心E座10层。 委托诉讼代理人：张尧泳，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶志超，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：王健，男，1979年1月5日出生汉族，住宁波市鄞州区；法律文书送达地址：宁波市鄞州区南大步巷35号404室。 原告何静为与被告王健房屋买卖合同纠纷一案，于2018年7月27日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，由审判员孙丽丽适用简易程序进行审理。后因案情复杂，依法转为普通程序。本案于2018年10月19日、2019年3月7日两次公开开庭进行了审理，原告何静及其委托诉讼代理人张尧泳、饶志超，被告王健到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解，但最终和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。现已审理终结。 原告何静起诉称：2018年1月21日，原、被告签订《房屋转让协议》，约定原告向被告购买位于宁波市鄞州区首南街道和顺家园18幢37号1301室的房屋（系拆迁安置房），建筑面积为58.79平方米，成交价为935000元。协议签订后，原告如约支付购房定金50000元。但在2018年5月，被告以配偶不同意为由提出不出售房屋，但其又称有其他类似房屋可以出售给原告。当时原告急于买房，迫于无奈接受了被告的要求，协商解除了《房屋转让协议》。2018年5月27日，原、被告双方签订新的《房屋转让协议》，约定由原告向被告购买位于宁波市鄞州区首南街道和顺家园16幢33号1307室的房屋（系拆迁安置房），建筑面积为58.63平方米，成交总价为985000元。新协议签订后，原告如约又向被告现金支付定金70000元，之前支付的50000元定金冲抵房款。2018年7月，被告再次通知原告其拒绝履行新签订的《房屋转让协议》，并且明确表示房屋不属于其所有，其无法出售。原告认为，被告以出卖人的名义出售约定房屋，符合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，双方签订的《房屋转让协议》成立且有效，各方应当遵守合同义务。原告已按约履行义务，但被告的行为构成根本违约。为此，请求判令：1.解除原、被告于2018年5月27日签订的《房屋转让协议》；2.被告退还原告购房款120000元；3.被告支付原告违约金70000元；4.被告赔偿原告可得利益损失（即房价上涨部分）105890元。审理中，原告变更陈述称其为购买涉案房屋共付款70000元（定金），并变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2018年5月27日签订的《房屋转让协议》无效；2.被告返还原告购房款70000元；3.被告赔偿原告可得利益损失（即房价上涨部分）175890元。 被告王健在第一次庭审中答辩称：1.原告虚假诉讼，其实际支付的房款是70000元，分两次支付，2018年1月21日《房屋转让协议》签订后支付50000元定金，同年5月27日新协议签订后又付了20000元。2.2018年5月27日签订的《房屋转让协议》本就无效，该协议约定的1307室房屋属被告认识的朋友所有，当时因1301室房屋的买卖合同无法继续履行，原告又想购买房屋，经过中介各方协商后，让被告与1307室房屋所有人沟通，将房屋卖给原告，但是现该房屋所有人不愿意出售房屋。3.同意退还70000元房款，但不同意支付违约金、赔偿损失，对合同的无效原告也存在重大过错，其明知1307室房屋不属于被告所有，中介也告诉过原告，但原告还是愿意签订《房屋转让协议》。因此被告无需支付违约金、赔偿损失。而且房价有涨有跌，现房价最多一百万元，原告主张的诉请超过其损失。就原告变更后的诉讼请求，被告答辩认为，变更诉讼请求应在辩论终结前提出，原告变更诉讼请求超过法律规定期限。关于可得利益损失赔偿，原告应该提供证据加以证明，而且，变更在《房屋转让协议》签订后的两三天内即通过中介告知原告房东不愿意出售房屋，当时原告即应采取一定的措施弥补损失，但其没有。因此被告不同意赔偿损失。 本院经审理查明的事实如下： 2018年1月21日，原告何静为购买位于宁波市鄞州区首南街道和顺家园18幢37号1301室的房屋与被告王健签订一份房屋买卖合同，并支付购房定金50000元。2018年5月，双方协议解除该房屋买卖合同。 后经中介游为城带领看房，原告何静（乙方）与被告王健（甲方）于2018年5月27日又签订一份《房屋转让协议》，约定：甲方将已购买的坐落于宁波市鄞州区首南街道和顺家园16幢33号1307室的房屋转让给乙方，房屋建筑面积为58.63平方米，转让总价为985000元（该价格包含甲方办理产证所需税费、过户所需增值税、交房之前物业费）；鉴于上述房地产正在办理交易过户过程中甲方尚未取得不动产证，为此双方约定在甲方合法取得上述房地产的不动产权证三天内，双方约定由见证方委托中介公司再行签订《存量房屋买卖合同》，并由乙方支付见证方资料费、信息服务费等；协议签订之日，乙方支付购房定金70000元，此定金可在双方正式办理过户中冲抵房款，其余房款支付方式如下：甲方房屋无按揭，2018年7月30日前乙方支付首付款355000元，甲方产证办出后三天内办理过户手续，并办理商业按揭手续；乙方付清355000元首付款给甲方，甲方交房给乙方；甲方保证上述房屋权属清楚无争议，如若发生债权债务纠纷、产权或使用权纠纷、家庭内部纠纷，产权人所在单位对房屋出售有异议等导致上述房屋无法正常过户等情况，一概作甲方违约处理，并承担违约责任；本协议签订后，甲乙双方任何一方均不得违约，如有违约，应向守约方支付违约金70000元，并赔偿由此给对方造成的损失。该协议第八条还备注有“1、甲方不动产证尚在办理中，乙方已阅甲方提供的竞价成交确认书；……3、甲方承诺即日起三个月内产证办出，如不能按时办出则应承担相应责任，如上述房屋产证已在办理流程中则不做违约甲方不承担违约责任”。同日，原告向被告支付定金20000元，同年1月21日支付的50000元定金抵作新协议定金，为此被告出具定金收条一份，确认收到定金70000元。庭审中，原、被告一致陈述协议签订当日被告未提供竞价成交确认书或其他房屋产权资料 协议签订后一星期左右，原告通过中介被告知被告拒绝继续履行《房屋转让协议》。2018年7月9日，原告向被告发送短信称若被告不提供银行账户接收原告的首付款，原告会在合同期限内将首付款汇入公证处，要求被告予以配合。2018年7月18日，原告何静及其代理人饶志超与被告王健面谈，要求继续履行《房屋转让协议》，被告回复1307室房屋不属于其所有，协议无效，房屋无法继续转让给原告，同意退还已付房款并作一定数额的赔偿。后双方最终未协商一致。 2018年8月13日经向宁波市国土资源局查询，涉案1307室的房屋权利人为宁波市鄞州区住房保障管理中心，登记时间为2017年10月20日。 以上事实由原告提供的个人通存业务回单、《房屋转让协议》（2018年5月27日签订）、定金收条、录音及书面整理资料、宁波市不动产登记信息查询结果，被告提供的手机短信、游为城证人证言及当事人一致陈述为证。 本院认为：出卖的标的物，应属于出卖人所有或者出卖人有权处分。被告王健与原告签订涉案《房屋转让协议》时对1307室房屋不享有房屋所有权或处分权，之后也未取得房屋所有权或经所有权人追认，故其作为出卖人与原告签订的《房屋转让协议》无效，对原告该项诉讼请求本院予以支持。被告抗辩称原告在法庭辩论终结后变更诉讼请求违反法律规定，本院认为，本案原适用简易程序进行开庭审理，后因案情复杂转为普通程序，并进行了第二次庭审，原告在转为普通程序后、第二次庭审前变更诉讼请求，不违反法律规定，对被告该主张本院不予采纳。 合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告已支付被告购房定金70000元，原告未主张定金罚则，而以购房款要求被告返还，不违反法律规定，本院予以支持。关于损失赔偿。本院认为，签订《房屋转让协议》时，被告王健既非协议项下1307室房屋的所有权人，亦未与他人签订合同购买该房屋，却以出卖人的身份与原告签订合同转让房屋，在合同签订后也未取得该房屋所有权，其对合同无效存在过错。原告因合同无效未能购得房屋，其有权要求被告赔偿房价上涨部分的损失。被告辩称原告明知被告不是1307室房屋的所有权人，并申请证人金某出庭作证，但金某的陈述无其他证据印证，仅凭证人证言不足以证实被告的辩称意见，本院不予采信。但是，据《房屋转让协议》记载，协议项下的1307室房屋尚未办出不动产权证，协议第八条还备注“甲方不动产证尚在办理中，乙方已阅甲方提供的竞价成交确认书”，但原告在签订协议时实际未查阅竞价成交确认书等材料，未尽审慎义务，其对合同无效亦有一定的过错，对其自身损失应承担相应责任。至于房价上涨损失的基准点，本院认为，虽原告在协议签订后一周左右被中介告知被告拒绝继续履行合同，但此时原、被告并未达成合同终止协议，后原告为购买房屋在首付款支付期限之前于2018年7月9日、7月18日两次提出继续履行合同的要求，在7月18日被告当面明确拒绝后于2017年7月27日向本院提起诉讼，原告的行为符合一般购房人为购买房屋面对卖方违约时所作的反应，不属于未采取适当措施扩大损失的情形，故房价上涨损失可以2018年7月的市场价作为基准点。按照2018年7月同小区房屋市场行情及被告承担主要过错责任核定，本院认定被告应赔偿原告损失130000元。综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告何静与被告王健于2018年5月27日签订的《房屋转让协议》无效； 二、被告王健返还原告何静购房款70000元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 三、被告王健赔偿原告何静损失130000元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 四、驳回原告何静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费4988元，由原告何静负担688元，被告王健负担4300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  孙丽丽 人民陪审员  陈俊娥 人民陪审员  陈美娣 二〇一九年七月二十二日 代书 记员  戴桑桑