广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初4967号原告：广州市时代物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路410号自编1101房。法定代表人：黎燕明，职务总经理。委托诉讼代理人：刘展、聂琳润，该公司员工，地址。被告：孔祥奇，男，1962年10月6日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州市时代物业管理有限公司与被告孔祥奇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘展、聂琳润，被告孔祥奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年1月1日起至2018年6月30日止的物业管理服务费4734.06元（按2.7元/平方米/月×97.41平方米计算）；2.被告支付2017年1月1日起至2018年6月30日止的分摊水电费883.34元；3.被告向原告支付欠缴的物业管理服务费的滞纳金（每月的物业管理服务费的滞纳金从次月1日开始计至被告实际支付之日止，每日按照应付未付物业管理服务费千分之一的标准计算）。事实和理由：被告是原告所服务管理的广州市越秀区东景街xx号22xx房的业主，根据原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》及《补充协议》的规定，应按建筑面积×2.7元/平方米收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业交通治安、绿化、清洁及维修等项目进行系列的物业管理工作，但被告从2017年1月起至今一直未缴纳物业管理费。因此，为保护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告诉请的物业管理费、分摊水电费我方均已于2018年年底缴纳，但没有收据，当时是以现金方式在原告管理处交的。经审理查明，据广州市房地产档案馆2019年3月28日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市越秀区东风东路东景街xx号22G房产权人为被告，房屋建筑面积97.44平方米，规划用途为住宅，登记时间2010年1月7日。该房屋属于东风广场小区范围。2016年6月30日，广州市越秀区东风广场业主委员会（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将广州市越秀区东风广场小区的物业管理服务工作委托于乙方。该小区位于广州市越秀区东风东路787号，占地面积60073平方米，建筑面积约25.80万平方米。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项有：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道及门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备及电梯等……委托管理期限为三年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止。住宅房屋由乙方按建筑面积2.70元/平方米/月向业主或物业使用人收取，非住宅用途房屋由乙方按建筑面积5.40元/平方米/月向业主或物业使用人收取，社区内所有专有建筑面积均应按规定缴交物业服务费。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交的管理费的银行同期贷款利息交纳滞纳金。双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力等。2017年3月3日，广州市越秀区东风广场业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《补充协议》，约定：原签订的《物业管理委托合同》与实际发生不对称信息，现甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，根据实际情况，在《原合同》基础上变更合同条款部分内容；《原合同》第三章第十八条，委托管理期限为三年，自2016年8月1日起至2019年7月31日止，变更为2016年12月1日起至2019年11月30日止，合同期限为三年等。2018年7月4日，原告向被告发出《管理费催缴函》，称截至2018年6月30日止，被告欠交2017年1月至2018年6月的物业管理费4734.06元，分摊水电费883.34元，由于被告逾期缴纳管理费，根据合同约定，需缴纳违约金1982.13元，请被告清缴以上所产生的费用等。2018年10月19日，原告再次通过全球邮政特快专递方式向被告发出缴费通知单，向被告催缴2017年1月1日至2018年6月30日止的物业管理费及2016年11月18日至2018年3月17日止的公摊水费、2016年12月1日至2018年3月31日止的公摊电费等。为证明公摊水电费数额，原告向本院提交以下证据：1.东风广场丽榆阁各时间段公共电费分摊系数表（其中记载了公共电费的详细分摊方式，并列明2016年12月4日至2017年2月6日T3电费分摊系数为0.9883,2017年2月6日至2017年4月5日T3电费分摊系数为0.9077,2017年6月4日至2017年8月4日T3电费分摊系数为1.0718,2017年10月2日至2017年12月4日T3电费分摊系数为0.9766，2017年12月4日至2018年2月4日T3电费分摊系数为0.9199,2018年2月4日至2018年4月3日T3电费分摊系数为1.0147）；2.公摊水电费发票及加盖广州供电局有限公司越秀区供电局、广州市自来水公司中区供水分公司公章的水电费缴费明细；3.《东景街xx号22xx房公摊水电费分摊明细表》（其中列明该房屋2016年10月1日至2016年11月30日公摊电费94.6元，2016年12月1日至2017年1月31日公摊电费96.3元，2017年2月1日至2017年3月31日公摊电费88.6元，2017年4月1日至2017年5月31日公摊电费86元，2017年6月1日至2017年7月31日公摊电费104.4元，2017年8月1日至2017年9月30日公摊电费100元，2017年10月1日至2017年11月30日公摊电费95.1元，2017年12月1日至2018年1月31日公摊电费89.6元，2018年2月1日至2018年3月31日公摊电费98.8元，合计853.4元；2016年11月18日至2017年1月17日公摊水费4.24元，2017年1月18日至2017年3月17日公摊水费3.9元，2017年3月18日至2017年5月17日公摊水费3.4元，2017年5月18日至2017年9月17日公摊水费7.2元，2017年9月18日至2017年11月17日公摊水费3.7元，2017年11月18日至2018年3月17日公摊水费7.5元；并载明公摊水电费计算方式为房屋建筑面积*分摊系数=分摊金额）。被告认为上述证据1为原告单方制作，且从未出示过，称需庭后查看核实，本院给予其三个工作日查看并提交书面，其未提供相关书面回复。对于上述证据2、3，被告称无法判断真实性。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，广州市越秀区东风广场业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》及《补充协议》对被告有约束力，被告应依约向原告支付物业管理服务费及公摊水电费。原告于2016年12月1日开始对涉案东风广场小区提供物业管理服务，故对其要求被告按照上述合同约定的标准支付涉案房屋2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理费4734.06元的诉讼请求，本院予以支持。被告答辩称已经付清该期间物业管理服务费，但是未提供相关证据予以证明，故对其上述答辩本院不予采纳。关于逾期支付物业服务费滞纳金的问题，该款性质上属于逾期付款违约金，而上述《物业管理委托合同》并未约定业主支付物业服务费的履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，原告可随时要求履行。鉴于原告证据显示其于2018年7月4日明确向被告提出支付物业服务费的主张，故逾期付款违约金应自次日起计算。此外，涉案《物业管理委托合同》约定如逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按银行同期贷款利率标准计算违约金，原告诉请要求每日按照应付未付物业服务费千分之一标准计算违约金依据不足，本院予以调整。关于公摊水电费的问题。原告已提供相关证据证明其已代缴了东风广场公用水、电费用，并提供了东风广场丽榆阁各时间段公共电费分摊系数表及《东景街xx号22xx房公摊水电费分摊明细表》对分摊方式进行了较为详细的说明，被告对此未能提交充足反驳证据，故本院对此予以采信。根据上述《东景街xx号22xx房公摊水电费分摊明细表》，原告诉讼请求主张的实为涉案房屋2016年10月1日至2018年3月31日期间的公摊电费及2016年11月18日至2018年3月17日的公摊水费。但原告就其主张的2016年10月1日至2016年11月30日、2017年4月1日至2017年5月31日、2017年8月1日至2017年9月30日期间的公摊电费及所有公摊水费的计算方式未举证予以说明，且在本院多次要求其补充提交相关证据的情况下仍未能提交，因此对上述原告未能举证说明的公摊水电费本院不予支持。扣除上述不予支持的公摊水电费数额后，被告还应向原告支付公摊电费572.80元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告孔祥奇一次性向原告广州市时代物业管理有限公司支付广州市越秀区东风东路东景街xx号22G房2017年1月1日起至2018年6月30日止的物业服务费4734.06元及迟延给付上述物业服务费的违约金（自2018年7月5日起，应付未付物业服务费为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，总额以不超过同期应付而未付的物业服务费本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告孔祥奇一次性向原告广州市时代物业管理有限公司支付广州市越秀区东风东路东景街xx号22G房2016年12月1日至2018年3月31日期间的公摊电费572.80元。三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告孔祥奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜轶群人民陪审员  黎满华人民陪审员  丁乃娟二〇一九年七月二十二日书 记 员  唐嘉仪