安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1282民初1953号原告：界首市中亚置业有限公司。住所地：安徽省界首市人民路429号。统一社会信用代码913412826973770852（1-1）。法定代表人：靳畅宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董卫东，男，1956年1月2日出生，汉族，安徽省界首市人，该公司法务人员，住安徽省界首市。被告：朱允明，男，1961年3月1日出生，汉族，安徽省界首市人，现住安徽省界首市。委托诉讼代理人：王坦，安徽星驰律师事务所律师。原告界首市中亚置业有限责任公司诉被告朱允明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，后根据被告朱允明的申请转为简易程序公开开庭进行了审理。原告界首市中亚置业有限责任公司委托诉讼代理人董卫东、被告朱允明、及其委托诉讼代理人王坦到庭参加诉讼，被告朱允明申请出庭的证人温某1、温某2、李某、王某1出庭作证。本案现已审理终结。原告界首市中亚置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付所欠原告物业管理费2052元，电费527元，合计人民币2579元。2.依法判令被告赔偿原告经济损失463.8元，其中损失按拖欠额2579元，月息9.6‰计算，时间自2017年10月1日起至被告付清以上欠款之日止。3.依法判令被告继续履行物业合同自2019年4月1日起按每月114元向原告支付物业管理费。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告系界首市“阜康名郡”小区开发商，具有核准的物业管理经营范围。被告系购房业主，房号是二栋一单元201号。被告购房入住后与原告订立了物业管理协议书，约定按住房建筑面积1元／平方米收取物业费，电费由原告代收代缴。自此以后，双方履行该协议至2017年10月，被告以种种借口拖欠物业费、电费至今。给原告物业管理带来工作阻力和经济损失。原告为维护其合法权益，特提起诉讼。原告界首市中亚置业有限责任公司为支持其诉讼请求所依据的事实，提供如下证据：1.原告营业执照副本复印件。证明原告诉讼主体资格适格及原告的经营范围。2.《阜康名郡物业管理协议书》。证明原、被告之间具有物业服务关系。3.被告朱允明2017年7月30日、2017年9月7日和2017年10月14日交纳物业管理费和电费的《收据》复印件。证明被告朱允明在2017年7月30日交纳电费25元，及六月份物业管理费114元；2017年9月7日交纳电费42元；在2017年10月14日交纳电费31元，及七、八、九月份物业管理费342元。4.2017年-2019年《阜康名郡电费度数表》，及电表码单照片复印件，证明物业代收电费截止到2019年，现被告所欠电费度数。5.阜康名郡记账凭证（界首市供电公司机打发票、界首市供电公司高压客户电费清单，原件经被告质证后已由原告收回）。证明阜康名郡所有用电已经由原告全部交付，不欠供电公司电费。被告朱允明辩称：一、被告没有拖欠原告物业服务费用。1.原、被告之间不存在物业服务合同关系。首先，从形式看，根据《物业管理条例》第二十一条和三十四条规定：无论是前期物业服务合同还是有业主大会选聘而签订的物业服务合同均需签订书面合同，而原、被告之间，并不存在书面物业服务合同。与被告签订书面物业管理合同的单位为阜康名郡物业管理；其次，从实质上看，收取被告物业费和水电费的是阜康名郡物业，与原告之间也未形成事实的合同关系。2.被告与阜康名郡物业管理签订的阜康名郡物业管理协议书为无效合同。根据《物业管理条例》第三十二条第一项“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”的规定：由于阜康名郡物业管理没有独立的法人资格，不能作为物业合同的相对人，其与被告签订的物业合同为无效合同。而根据《物业管理条例》第二十四条的规定：被告的物业为住宅物业，物业服务企业的选择应当通过招投标或行政部门批准后的协议方式进行，而原告作为建设单位并未通过以上方式选择物业，程序违法，上述物业服务合同也应无效。二、退一步说，即使认定原、被告之间存在物业管理合同关系，原告没有提供相应的物业管理服务，并侵害业主权益。1.根据《安徽省城市物业管理服务收费暂行办法》第六条的规定：与被告签订的物业管理合同应当报市、县人民政府价格行政主管部门核定后方可执行，不报核定便执行是违法行为。2.根据《物业管理条例》第二十八条“物业服务企业承接物业时，应当对物业公用部位、公用设施设备进行查验”规定，原告在开始物业管理时并未对公用部位、公用设备进行检查，且到目前为止，原告也未对相应的部分进行检查。3.根据《物业管理条例》第四十四条的规定：水电费有物业服务公司代收的，不得向业主收取手续费等额外费用。而被告所在小区是住宅小区，使用的是城镇居民生活用电，电价为0.5653元/度，而阜康名郡物业管理向被告的收费标准为0.65元/度。显然违反规定，侵害了被告利益。4.被告小区建有业主活动室和物业管理用房，属于业主共有的专业用房。但是上述房屋常年加锁，从未打开，变相的改变了上述公用部分的用途。违反《物业管理条例》第三十七条的规定。5.串通他人、擅自挖掘物业区域内的场地，占用公共围墙，违反《物业管理条例》第五十条的规定。被告的物业北面和东墙均与阜康农贸市场相邻，但两片场地没有预留缓冲空间，农贸市场本属于开放性批发零售经营单位，昼夜人员及车辆进出频繁，本已给小区带来极大的负面影响。但他们为追求利益，与物业串通私自利用被告物业东围墙搭建房屋并对外出租，并将出租房所用的水电设施及空调设备安装在小区院内，并挖掘小区内东面围墙下面的全部绿化带（南北约70米，宽2.5米）铺设地下管线。严重侵害了业主的合法利益。6.违反《物业管理条例》第五十四条，擅自允许利用公用部位、公用设施设备进行经营，损害业主权益。未经业主大会同意，擅自允许他人使用公用墙体、墙顶等部位做广告和安装设备、设施，侵害业主利益。7.未按物业管理协议履行职责，违反《物业管理条例》第三十五条规定：未提供物业服务合同的约定的服务。按照被告与阜康名郡物业管理签订的物业管理协议履行自己的职责，主要表现如下：（1）、保洁方面：没有每周定期清理楼道、擦拭垃圾桶，也未开展清洁、养护绿化和树木，保养艺术品等工作。（2）、安保方面：小区任何人随时均可进入，没有开展身份不明、形迹可疑人员盘问、防止进入，并夜间大门未关和24小时巡视工作；没有履行每周检查消防设施工作，也从未开展过防火安全宣传教育等工作；（3）、工程服务：不但没有安排人员维持小区供水、供电等正常运行，而且以各种理由，断电停水；也未开展公共区域设备、设施维护保养工作，没有制定大中修计划，致使小区物业内房屋外墙保温层不断脱落，严重影响业主正常生活，威胁业主生命财产安全，另外，因没有开展公共区域的设施养护工作，致使被告朱允明、业主朱闫坤室外的公用落水管爆裂，水浸室内，房屋被淹，装修装饰损毁；小区内消防设备长期缺失也未提供技术方案和组织实施…消防设施缺失，二次供电无法连接，给被告及其他业主生活带来无法克服的困难。特别是消防设备的缺失，被告多次向阜康名郡物业反映，均遭其搪塞，无奈只能向有关部门消防队投诉，问题至今没有解决，置被告和其他业主的生命和财产安全于重大的火灾隐患之中；没有开展小区内市政管道的监督检查工作。（4）、客户服务：没有将公寓内的重要事项和举措及时向业主通报，没有开展小区文化活动，丰富业主业余生活、营造小区人文环境；没有开展定期发放《客户意见征询表》不思提高服务质量。（5）、滥用权利，有违诚信。2017年冬天，天雨大雪，气温直降至零下18度，同区业主马万里妻子（产妇）和母亲（高血压、冠心病三级）住院，家里没人，拖欠了电费300元左右。出院回家后，物业以拖欠电费为由，强行停电一天，置老人孩子生命与不顾。同区业主段某（2-1-202业主）家里常年无人，物业多次拦住段某已出嫁的女儿和在校学习的儿媳要钱，给女儿和在校学习的儿子带来极大的压力。原告为要钱多方打探，最后到段某出嫁的女儿家要钱。董某是被告小区2-1-103业主，2018年上半年的一天，为收取董某的欠费，调动小区外的人员至小区，与当天中午强行堵门，使董某一家老幼不能进屋。又威胁强行关闭董某农贸市场的门面房。王某1是被告小区内3-1-403的业主，为物品丢失找保安调监控，当时值班保安室一个老头，不会调，但态度极端蛮横，还要打人。凡此种种，不胜枚举，物业滥用权力，乱作为，侵害被告等业主权利，有违诚信，不符合物业管理协议约定。三、原告没有能力提供符合标准物业管理服务。被告与阜康名郡物业之间的物业管理协议签订于2015年左右，根据当时的《物业管理条例》从事物业管理服务需要专业的资质，阜康名郡物业并不具备相应的资质。物业管理服务也不在原告经营范围之内，其也不具备相应的资质，不能从事物业管理工作，缺乏相应的经验，没有能力从事物业管理，提供合格物业服务。现在，虽然修改了《物业管理条例》，但对物业服务的要求没有下降，被告没有理由相信原告有能力提供符合合同标准的物业服务。四、以前多收的水电费，构成不当得利，应当返还，或抵扣被告拖欠的水电费。阜康名郡物业管理电费一直按照0.65元/度收取，违反《物业管理条例》第四十四条的规定，应将多余退还给被告或抵扣以后发生的水电费。五、阜康名郡管理物业违约在先，被告不交物业费在后，且被告按国家电网收费标准多次要求缴纳电费，物业无人接收。所谓的损失系阜康名郡管理物业造成，应由其自己承担，另外，合同并未约定违约责任，原告主张的损失费没有事实和法律依据。六、继续履行合同的诉求缺少事实和法律依据。原、被告不存在物业服务合同关系，与阜康名郡物业管理的合同也是无效合同，继续履行无从谈起。退一步，即使被告与阜康名郡物业管理的合同有效，也没有约定履行期限，被告也可以并现在就主张解除合同。综上，原、被告之间不存在合同关系，退一步说即使存在合同关系，原告也未按照合同履行自己的义务，其所有主张缺乏事实依据，依法应当驳回，对于相关部门侵害业主权力的行为，被告保留起诉权利。被告朱允明为支持其辩称理由所依据的事实，提供如下证据：1.被告身份证复印件。证明被告的自然人身份信息和诉讼主体资格。2.《阜康名郡物业管理协议书》复印件一份。证明与被告签订阜康名郡物业管理协议书的是阜康名郡物业管理，被告与原告之间不存在物业管理合同关系，原告以物业管理合同纠纷起诉被告主体不适格。3.盖有“阜康名郡物业专用章”的电费和物业费收据。证明阜康名郡物业是收取物业费和电费的组织，与原告没有关系，进一步证明原告主体不适格；电费的收费标准一直为0.65元/度，高于供电公司的收费标准，代收人在代收过程中有加价行为，违反《物业管理条例》的有关规定，侵害了被告的合法权益；阜康名郡物业违约在先。4.《公证书》、《工程质量投诉处理意见书》复印件各一份。证明小区存在外墙开裂、外墙渗水、消防水带缺失等问题；物业没有采取措施解决上述问题。5.照片52张。证明阜康名郡物业没有履行房屋养护义务，造成房屋保温层脱落，没有应对方案，使业主财产和生命安全受到威胁；从未检查过消防设施，不知道消防设施缺失，或明知消防设施缺失而放任不管，没有制定相应的修复，补齐计划，违反了合同约定；在被告所属小区内做广告，挖掘绿地，供他人埋设管道，放任他人在小区东围墙上（小区院内）安装空调，违反了合同约定；深夜时分，仍大门大敞，没有履行合同关于安保的约定；阜康名郡物业没有履行工程服务，造成朱允明、朱闫坤房外公用落水管道破裂，房屋被淹，且在报告物业服务单位后，服务单位没有采取有效措施，致使损失进一步扩大，其行为违反了合同约定。6.八十二人意愿书。证明被告的物业服务不能让业主满意，不得人心，集体要求更换物业。7.申请证人温某1，温某2，李某，王某1出庭作证，及证人段某、王某2、徐某、董某的书面证言。证明物业管理不作为、乱作为，态度蛮横、行为恶劣，严重违反合同约定，损害被告等业主的合法权益。本院组织双方当事人围绕争议焦点进行了举证、质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但认为该证据只能证明原告是法人，具有诉讼主体资格，但不能证明是本案适格原告。该证据形成时间是2018年12月6日，原告主张的原、被告之间的物业服务合同发生于2014年底2015年初。原告应提供当时的营业执照经营范围，证明其当时即具有物业服务管理资质。该证据与本案没有关联性。对证据2的真实性无异议。但认为合同相对人是阜康名郡物业管理，从该证据中不能看出原告有授权行为，原告作为起诉主体不适格。对合法性有异议，认为原告没有提供阜康名郡物业系独立法人的证据。对证据3的真实性无异议，但是电费应按0.65元征收，被告马万里是向阜康名郡缴纳费用，不欠原告钱。对证据4中的2017年-2019年详细电表码单，认为是复印件，对其真实性无法考证。对电表照片认为无法核实其真实性、以及与本案的关联性。对证据5认为从户名可以看出是被告的物业电费，但不能证明是谁交款，被告需缴纳多少。原告对被告提供的证据1无异议。对证据2真实性无异议，但认为阜康名郡物业管理是原告的职能部门，不是独立的法人企业。对证据3的真实性无异议。对证据4公证书的真实性无异议。对证据5中阜康名郡大门的照片无异议，对其他照片认为达不到被告证明目的。对证据6认为证人均未到庭。对证据7认为到庭证人在庭外互相沟通，证言不实、不可信；对书面证言，认为证人均未到庭，不具有证据效力。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的当庭陈述，经审理查明，原告界首市中亚置业有限责任公司现经营范围包括有房地产开发；房屋销售、出租；物业管理服务等业务，阜康名郡物业管理系原告界首市中亚置业有限公司一职能部门。2013年年底、2014年年初，阜康名郡物业管理作为甲方，被告朱允明作为乙方，共同签订了一份《阜康名郡物业管理协议书》，协议约定：“…收费标准：住宅：1元／月／建筑平方米。收费时间：2014年12月10日，预收三个月的物业管理费，以后将在每年第4个月的前十个工作日内收费，费用请交至物业管理处。…能源费包括：电费、水费、天然气费，具体收费标准按照国家、阜阳市有关部门制定的标准执行。…甲方签字盖章：阜康名郡物业专用章乙方签字盖章：朱允明”。被告朱允明在2017年10月14日交纳电费（639-592）×0.65元=31元，及当年7、8、9月份的物业管理费342元。此后，被告未再向原告交纳电费、物业管理费。直至2019年3月15日，阜康名郡居民电费由原告按单价0.5703元向界首市供电公司交付。本院认为：虽然在签订《阜康名郡物业管理协议书》时，是由阜康名郡物业管理作为甲方，被告朱允明作为乙方签订，但其后原告界首市中亚置业有限责任公司对于其下属部门阜康名郡物业管理签订的合同予以认可、并为该小区业主提供物业服务及管理，被告朱允明也对合同予以认可，并接受了原告的服务，双方实际履行了合同，存在事实上的物业服务关系。并且，在原告界首市中亚置业有限公司起诉时，其业务范围包括有物业管理服务业务。因此，原、被告之间的物业合同不违反法律强制性规定，合法有效，被告马万里认为原、被告之间不存在合同关系，或系无效合同，原告界首市中亚置业有限公司不是本案适格的诉讼主体理由不足，本院不予采纳。而被告在接受原告服务的同时，应交纳相应的物业管理服务费，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定关联性。故对原告界首市中亚置业有限责任公司主张被告朱允明支付物业管理费2052元的诉讼请求，本院予以支持。原告界首市中亚置业有限责任公司提供的被告朱允明在2017年10月14日交纳的电费《收据》、2017年-2019年《阜康名郡电费度数表》、电表码单照片、界首市供电公司机打发票、电费清单相互印证，能够证明被告朱允明自2017年10月交纳电费后至2019年3月用电810度（1449-639），该电费已由原告界首市中亚置业有限责任公司向供电公司交付的事实，原告界首市中亚置业有限责任公司主张被告朱允明支付其电费527元，应按照原告实际交付的每度电费0.5703元计算为462元（810×0.5703），本院对原告界首市中亚置业有限责任公司该部分诉讼请求予以支持。对于被告朱允明认为原告界首市中亚置业有限责任公司先前多收取的电费，因被告朱允明主张不具体，其可另行通过合法途径解决。对于原告界首市中亚置业有限责任公司要求被告朱允明赔偿其经济损失463.8元，因双方在合同中对此没有约定，且根据被告朱允明提供的证据，原告界首市中亚置业有限责任公司提供的物业服务确有瑕疵，故本院对此不予支持。原告界首市中亚置业有限责任公司要求被告朱允明继续履行物业合同自2019年4月1日起按每月114元向原告支付物业管理费，其应在履行合同义务后另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱允明自本判决生效之日起三十日内给付原告界首市中亚置业有限责任公司物业管理费2052元、电费462元，合计2514元。二、驳回原告界首市中亚置业有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，分别由原告界首市中亚置业有限责任公司负担4元，由被告朱允明负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  刘丽涛二〇一九年七月八日书记员  李 婧附：法律条文1.《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。2.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与误以为是用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。