河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初2675号 原告：鲁腾，男，1988年2月21日出生，满族，现住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：闫建刚，河北厚诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董玉甜，河北厚诺律师事务所实习律师。 被告：河北众美房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区翟营南大街72号。 法定代表人：刘永凯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘聪，该公司员工。 委托诉讼代理人：张磊，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被告：冯明辉，男，1986年11月1日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 被告：高传明，男，1981年7月1日出生，汉族，现住石家庄市新华区。 被告：马祥洪，男，1988年2月15日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 三被告委托诉讼代理人：晁晓朋，河北和泽律师事务所律师。 原告鲁腾与被告河北众美房地产开发集团有限公司（以下简称众美房地产）、冯明辉、高传明、马祥洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁腾及委托诉讼代理人闫建刚、董玉甜，被告河北众美房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人刘聪、张磊，被告冯明辉及被告冯明辉、高传明、马祥洪委托诉讼代理人晁晓朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁腾向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法认定原告与被告众美房地产签订的《众美定制广场认购书》无效；2、请求法院依法判令被告众美房地产向原告返还房屋预付款16万元及利息14400元（利息以16万为基数，按年利率6%，自2017年10月29日暂计算至2019年4月28日，具体利息计算至被告众美房地产实际支付之日止）；3、请求法院依法判令被告冯明辉、高传明、马祥洪就上述债务承担共同还款责任；4、本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2017年9月，原告决定购买被告众美房地产房屋四套，并支付了四套房屋，每套房屋4万元，共计16万元的房屋预付款。以微信、支付宝、POS机形式支付给被告众美房地产指定的收款人。原告在办理按揭手续时发现被告众美房地产未取得《商品房预售许可证》，属于违规销售，导致双方之间的购房合同无效，故被告众美房地产将原告后续支付的房款返还给原告，但是以16万房屋预付款属于中介费为由拒不返还。至此，原告才得知河北众越房地产经纪有限公司为被告众美房地产销售房屋，并且16万的预付款支付到该公司个人账户。原告与被告众美房地产签订了四份《众美定制广场认购书》，且被告众美房地产作为售房者，原告有理由相信已将16万预付款支付给被告众美房地产。现被告众美房地产告知该16万元属于中介费且由河北众越房地产经纪有限公司收取，明显是被告众美房地产与河北众越房地产经纪有限公司共同对原告实施欺诈，既隐瞒被告众美房地产未取得《商品房预售许可证》的事实，又谎称16万预付款属于中介费拒不返还，故被告众美房地产作为合同相对方，河北众越房地产经纪有限公司作为实际收款方，应当就16万房屋预付款对原告承担共同还款责任。现河北众越房地产经纪有限公司已登记注销，应当由被告冯明辉、高传明、马祥洪对原告承担共同还款责任。综上所述，原告为维护自己的权益，特诉至法院，请法院依法认定原告与被告众美房地产签订的《众美定制广场认购书》无效，判令四被告向原告返还16万元的房屋预付款。 河北众美房地产开发集团有限公司辩称，我公司于2018年11月23日取得房屋预售许可证，之前也从未隐瞒未取得预售许可证的事实。依据商品房买卖合同纠纷司法解释第二条规定，我公司与原告签订的认购书是有效的。之后，因原告自身原因于2019年1月24日提出解除合同，我公司当天将四套房屋购房款共计1293254元，全部退还原告。自此，双方权利义务终止。我公司与河北众越房地产经纪有限公司无直接法律关系，也从未授权任何人向原告收取房屋购房款，原告将16万元转给河北众越房地产经纪有限公司，其与其他被告的纠纷与我公司无关。我公司从未收取涉案的16万元款项，原告主张我公司构成欺诈无事实和法律依据。 冯明辉、高传明、马祥洪辩称，河北众越房地产经纪有限公司（以下简称众越公司）是合法注销，冯明辉、高传明、马祥洪不应列为被告，更不应承担责任。涉案的四份《众美定制广场认购书》不符合《合同法》第五十二条关于合同无效的规定。众越公司在为原告提供服务过程中，并没有故意隐瞒涉案项目未取得《商品房预售许可证》的事实，更没有谎称收取的16万元为购房款。原告与众美房地产签订的四份《众美定制广场认购书》第二条第二款“更名权利，待项目取得预售许可证后，定制客户可享受一次性免费更名的权利”可以看出众越公司并没有隐瞒涉案项目没有获得预售许可证的事实。原告没有要求冯明辉、高传明、马祥洪返还16万元及利息的合法依据及理由。涉案的四份合同为预约合同，众越公司在原告与被告众美房地产完成签订认购合同时即完成了居间服务，原告就应该支付服务费16万元。原告作为成年人，具有正常的认知能力。原告支付完毕16万元服务费后，众越公司出具了收款收据，原告在之后多次交付购房款时，所拿到的收据明显与众越公司出具的收据不一致，产生纠纷后，原告认为欺骗16万元是购房款，该种说法不具有可信性。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告冯明辉、高传明、马祥洪成立河北众越房地产经纪有限公司，并为该公司股东。2018年9月21日成立清算组后将河北众越房地产经纪有限公司注销。2017年9月，原告鲁腾购买被告众美房地产中美定制广场1521、1522两套房屋时，于2017年9月22日通过微信转账至王博账户50000元，通过支付宝向宋亚威账户转账3万元；2017年9月24日向被告众美房地产中行账户缴纳定金两笔各50000元；2017年9月26日，向被告众美房地产兴业银行账户缴纳购房款两笔，各324127元；众美房地产对收到的两笔各50000元及两笔各324127元分别给原告出具加盖众美房地产财务专用章的收据，并且在收据中载明“定金”、“购房款”字样。2017年10月29日原告与众美房地产签订《众美定制广场认购书》，并约定，定制客户可根据持有的报名收据（肆万元），可享受肆万元抵伍万元的定制优惠；更名权利，待项目取得预售许可证后，定制客户可享受一次性免费更名的权利。2017年10月份，原告购买被告众美房地产711、712两套房屋时，2017年10月29日，原告通过POS机消费向无极县宏达加油站付款4万元，向河北众越房地产经纪有限公司付款4万元；同日向被告众美房地产兴业银行账户转账两笔各122500元；2017年12月14日向众美房地产兴业银行账户转款两笔各150000元；众美房地产就收到的两笔各122500元及两笔各150000元分别给原告出具加盖有众美房地产财务章的收据，并且在收据中载明“购房款”字样。2017年12月14日，原告与众美房地产签订《众美定制广场认购书》，约定定制客户可根据持有的报名收据（肆万元），可享受肆万元抵伍万元的定制优惠；更名权利，待项目取得预售许可证后，定制客户可享受一次性免费更名的权利。 原告主张自2018年年中，开始因房屋没有预售许可证找众美房地产退房款，直到2019年1月24日才退还房款1293254元；被告否认原告陈述的协商退房款时间，众美房地产称原告在2019年1月才找公司退购房款；冯明辉、高传明、马祥洪称2018年11月23日之后，原告才开始找众美房地产退购房款。 原告主张缴纳的16万元是预付的购房款，并且在《众美定制广场认购书》中有约定四万抵五万，在众美房地产没有取得预售许可证的情况下签订的《众美定制广场认购书》无效，因此被告众美房地产应退还其购房款。被告对此否认，均主张16万元为中介费，原告提交王博证言（该证言中，王博陈述其为河北众越房地产经纪有限公司的销售人员，冯明辉为老板，宋亚威为冯明辉的配偶，2017年王博作为河北众越房地产经纪有限公司员工为众美房地产销售房屋。2017年9月，因众美房地产实施预先交4万元购房款，可抵5万元的优惠政策，原告2017年9月11日预付两套房屋8万元的预付款……）。 被告冯明辉、高传明、马祥洪主张16万元为中介费，并在收取款项后给原告出具河北众越房地产经纪有限公司收款收据，提交收据及原告签名的POS机小票一张（该小票的照片显示在小票的下方有收据一张，载明“鲁腾交来4万元，收款人王博，交款人鲁腾”；该POS机小票显示收款单位河北众越房地产经纪有限公司）。 又查明，众美房地产对涉案房屋取得预售许可证的时间为2018年11月23日。 本院认为，原告无有效证据证明其找被告众美房地产退还房款时间为2018年年中，因此认定原告与被告众美房地产协商退款及达成退款时间为2019年1月。原告与被告众美房地产公司签订的《众美定制广场认购书》中明确告知原告购买的房屋没有取得预售许可证，因此被告不存在欺诈行为。原告与众美房地产达成退款协议的时间为2019年1月，而被告众美房地产取得预售许可证的时间为2018年11月23日，且在本案诉讼时原告已经取得了预售许可证，因此按照相关法律规定，原告与被告众美房地产签订的《众美定制广场认购书》合法有效；对原告主张本院不予支持。 依据原告提交的《众美定制广场认购书》约定内容，“定制客户可根据持有的报名收据（肆万元），可享受肆万元抵伍万元的定制优惠”，可知原告在享受4万元抵5万元的优惠政策时需持有报名的收据，而本案中原告并未提交相应收据证明其交付给众美房地产16万元；另外根据原告提交的王博证明，王博明确自己是河北众越房地产经纪有限公司的员工，且原告交付16万元的方式为交付到王博的私人微信账户、宋亚威的私人支付宝账户、无极县加油站及河北众越房地产经纪有限公司的账户（POS机刷卡），并非被告众美房地产的账户而且在原告历次缴款中，被告众美房地产收款后均出具收据并加盖众美房地产财务章，并注明“房款”或“定金”字样；而16万元在原告缴纳后，众美房地产并未给其出具收据，且在长达一年时间内，原告并未对此提出异议；在被告冯明辉等提交的证据中POS机划卡小票明确载明河北众越房地产经纪有限公司字样，且有冯明辉提交的收据相印证；原告交付款项有时间顺序，签订的《众美定制广场认购书》是穿插在交款过程中，因此在认购书中约定的报名收据，原告应该是明知的，但原告并未向众美房地产主张16万元款项的收据出具问题；因此综上，16万元应为中介费，并非预付的购房款，众美房地产不负有返还义务。河北众越房地产经纪有限公司在收取16万元后，履行了自己的中介义务，促使原告与众美房地产签订《众美定制广场认购书》，在原告无有效证据证明河北众越房地产经纪有限公司存在违约的情况下，无权主张返还中介费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告鲁腾的诉讼请求。 案件受理费1894元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费3788元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李文环 二〇一九年七月二十九日 书记员  程玲玲