文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初682号原告：雷祥在，男，1985年12月10日出生，汉族，住福建省罗源县。委托诉讼代理人：沈怀勇，重庆丽达律师事务所律师，特别授权。被告：黄俊丰，男，1972年12月2日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：叶永棋，重庆联佳律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：叶波，重庆联佳律师事务所实习律师，一般代理。原告雷祥在与被告黄俊丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2019年3月4日、4月15日公开开庭进行了审理。原告雷祥在的委托诉讼代理人沈怀勇，被告黄俊丰的委托诉讼代理人叶永棋、叶波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷祥在向本院提出诉讼请求：1、解除租赁合同，被告于解除合同之日返还租赁房屋；2、被告立即支付原告2017年3月1日至2018年11月30日的租金115889.60元；3、被告支付原告违约金16939.80元；4、被告支付原告装修期2015年1月1日至2015年8月31日的租金40972.80元；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年12月6日，原告将重庆荧鸿房地产开发有限公司(以下简称荧鸿公司)座落于重庆市江津区德感街道东江路XX号XX小区附XX号XX幢XX层XX号商业用房租赁给被告，在租赁合同中对租赁期限、租金、违约责任等都明确约定。被告未支付自2017年3月1日至今应向原告支付的租金，原告多次催促未果，为维护自身合法权益，现特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告黄俊丰辩称：因原告不具有案涉房屋的所有权及收益权，原告和被告签订的合同应为无效。2017年3月1日，被告已经搬离涉案房屋没有实际使用。由于原告对房屋不具有所有权，原告请求返还房屋以及支付租金、违约金的理由均不能成立。按合同第十一条第(7)项的约定，如被告违约，保证金不退，被告就不应再承担违约金，且原告主张的违约金过高。原告请求解除合同，合同无效不存在解除，如果合同有效，合同应在2017年3月1日就已实际解除。另外，原告迟延交付房屋，原告计算的装修免租期租金的金额有误。经审理查明：案外人荧鸿公司在重庆市江津区德街道办事处东江路XX号XX小区附XX号XX幢XX层XX号有面积128.04平方米的房屋。权属证书字号为203房地证2014字第XXX4、XXX5号。2014年12月6日，原告雷祥在(甲方、出租方)与被告黄俊丰(乙方、承租方)签订《“江津XXX项目”商业用房租赁合同》约定：甲方将上述房屋租赁给乙方，租赁期限5年，自2015年1月1日至2019年12月31日止，实际起租日期以甲方实际交房日期为准，同时装修免租期自动顺延，乙方接收房屋后视为对租赁房屋及附属设施设备已进行验收，且已达到使用条件；装修期间，乙方应于2014年12月6日至2015年1月1日接收租赁标的物，则2015年1月1日即为交付租赁标的物之日，并同时起算装修免租期，即自2015年1月1日至同年8月31日止，仅免交房屋租金和设施设备租赁费两项；若乙方未与甲方协商一致而单方提出提前终止合同或因乙方严重违约导致甲方单方解除合同，则乙方应向甲方支付乙方装修免租期间即2015年1月1日起至同年8月31日止的房屋租金，且不免除乙方应按照本合同约定应承担的其他违约责任；房屋租金自免租期（装修期）届满后的次日起计算，即自2015年9月1日起；租金以房屋建筑面积128.04平方米计算，每月40元/平方米；房屋租金第三年开始递增5%，即2015年9月1日至2016年12月31日40元/平方米/月，月租金为5121.60元，2017年1月1日至同年12月31日42元/平方米/月，月租金为5377.7元，2018年1月1日至同年12月31日44.10元/平方米/月，月租金为5646.60元，2019年1月1日至同年12月31日46.305元/平方米/月，月租金为5928.90元；乙方按季度向甲方支付房屋租金，实行先交租金后使用原则，每一季度末15前向甲方缴纳下一季度的租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应交租金总额的万分之一向甲方支付逾期付款违约金，如逾期超过30日的，则甲方有权解除本合同，并按本合同第十条第3款的约定追究乙方的相应责任；本合同签订之时，乙方向应向甲方支付租赁该房屋履约保证金15000元，租赁关系终止时，在乙方无任何违约或无针对甲方负有债务的前提下，甲方书面验收乙方退房并收到乙方退房钥匙后双方办理完清手续后甲方将收取的保证金在3日内退还乙方。该合同第十条约定：“变更、解除与终止本合同的条件。……3、甲、乙双方同意，乙方如有以下情形的，甲方可解除租赁合同，并要求乙方支付月租金（含设施设备租赁费用）的3倍作为违约金，同时甲方不退还乙方履行保证金：……（6）乙方逾期不支付租金累计超过30日的。”合同第十一条约定：“违约责任。1、下述任一事件的发生均构成一方违约，违约方应向守约方承担违约责任：……（4）乙方违约欠费，应向甲方支付所欠缴纳金额每日万分之五计算的违约金并向甲方赔偿因违约所发生的一切损失。此外，若乙方欠缴任何费用或违约超过十五天，并经甲方合理催告仍未纠正，甲方可以采取停止一切服务（包括但不限于终止承租场地之水、电等的供应）的措施，甲方也可以解除本合同并要求乙方承担本合同第十条第3款的违约金。……（7）租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付当月租金3倍（含设施设备租赁费用）作为赔偿，且甲方不退还乙方履约保证金。……”除上述内容外，协议还就水、电、气、物管等费的负担和缴纳、房屋装修、业主变更、转租、房屋返还时的状态等进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告支付租金至2017年2月28日。2018年5月15日，原告雷祥在通过租赁合同中确认的乙方地址“德感正街XX号”，向被告黄俊丰邮寄发出《关于要求限期缴纳房屋租金的催告函》，催告函中提到涉案出租房屋系雷祥在所有，要求被告收到本催告函之日起三日内向原告支付涉案房屋2017年3月1日至2018年8月31日期间的房屋租金98949.8元及违约金。并提出，“若您逾期仍未缴纳的，本人将依照您、我双方的约定解除您、我双方于2014年12月6日签订的《“江津荧鸿城项目”商业用房租赁合同》”。扫描EMS快递单二维码显示，快递于2018年5月17日妥投。2018年6月27日，荧鸿公司就涉案房屋的租赁以本案被告黄俊丰为被告向本院起诉[案号为(2018)渝0116民初7519号]，提出如下诉讼请求：1、判令解除租赁合同，并要求被告于解除合同之日返还租赁房屋；2、判令被告支付原告自2017年3月1日至2018年8月31日期间欠付的租金98949.80元；3、判令被告支付原告违约金16939.80元；4、判令被告支付原告装修免租期2015年1月1日至2015年8月31日期间的租金40972.80元；5、本案诉讼费由被告承担。该案查明，涉案房屋已取得房屋产权证书，权利人为为荧鸿公司。2018年9月4日，本院以涉案合同首部及尾部的甲方和出租方均载明的是“雷祥在”、该合同及雷祥在发出的催告函中均未提及荧鸿公司，荧鸿公司不能证明雷祥在是受其委托签订租赁合同、不能证明荧鸿公司为租赁合同的相对方为由，判决驳回了荧鸿公司的诉讼请求。现该判决已生效。庭审中，原告的委托诉讼代理人举示了原告出具的《关于黄俊丰租赁XX小区房屋的情况说明》，载明：在与被告签订《“江津XXX项目”商业用房租赁合同》时，本人授权王雪霏(女)代本人在合同上签字。庭审中，原告陈述，其请求被告支付违约金的依据是合同第十条第3款和第十条第一款第4项。被告陈述：1、被告已于2017年3月1日搬离涉案房屋，由于不知道原告在什么地方，也无法联系原告，故将钥匙交至XX小区的物管公司，因此未与原告办理退房手续；2、因无法联系原告，被告于2017年3月1日按照合同上的电话与雷祥在联系，接电话是一女的，当时不知是王雪霏，被告在电话中提出了解除合同，但未办理通知解除合同的其他手续。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，(2018)116民初7519号案驳回荧鸿公司的诉讼请求，足以认定本案原告在与被告签订涉案租赁合同时，被告不知道受托人即本案原告与委托人荧鸫公司之间的代理关系为前提的，虽然合同法第四百零三条有关于受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利的规定，但在原告未向被告披露原告与荧鸿公司间的代理关系时与被告签订的合同对双方有约束力。该合同合法有效，对被告辩称，原告不是涉案房屋所有权人不享有收益权而合同无效的理由不能成立。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告也应按合同约定支付租金。对被告称，已通知王雪霏解除合同和房屋钥匙已交荧鸿物管公司的事实，首先，原告未提供证据证明其于2017年3月1日电话通知王雪霏解除合同，并将钥匙交至物管公司。其次，即使被告向王雪霏通知解除合同是实，王雪霏受原告委托与被告签订合同，并不表示被告通知王雪霏解除合同对原告产生合同解除的效力。再次，即使被告将钥匙交与物管公司的事实属实，被告在合同未解除前将钥匙交与他人，不能免其按合同支付原告租金的义务。最后，即使被告无法联系原告，被告也可通过张贴通知或登报等履行通知义务。综上，被告主张的上述事实本院不予采信，即使上述事实属实，也不能免除被告支付原告租金和未支付租金应承担的违约责任。至今，被告仅支付原告2017年3月1日前的租金，现原告请求被告支付2017年3月1日至2018年11月30日的租金，本院予以支持。其金额为115889.60元[(10个月×5377.70元/月)+(11个月×5646.60元/月)]。由于原告未交租金超过30日，原告请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应将涉案房屋腾退原告。原告请求被告支付的违约金和装修期的租金，符合合同约定。装修期租金的金额为40972.80元（5121.60元/月×8个月）。违约金的金额，由于原告支付了装修期的租金和不能退还的保证金，本院认定原告主张的3个月租金的违约金过高，应予以减少，减少至被告支付原告违约金7000元。对被告辩称，原告迟延交付房屋的问题，根据合同中关于原告应于2014年12月6日至2015年1月1日接收房屋的约定，被告未提交证据证明原告迟延交房，故被告主张原告迟延交房的事实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条的规定，判决如下：一、解除原告雷祥在与被告黄俊丰于2014年12月6日签订的《“江津荧鸿城项目”商业用房租赁合同》；二、被告黄俊丰本判决生效后三十日内将位于重庆市江津区德街道办事处东江路XX号XX小区附XX号XX幢XX层XX号房屋腾退原告雷祥在；三、被告黄俊丰本判决生效后十日内支付原告雷祥在房屋租金115889.60元；四、被告黄俊丰本判决生效后十日内支付原告雷祥在违约金7000元；五、被告黄俊丰本判决生效后十日内支付原告雷祥在装修期租金40972.80元；六、驳回原告雷祥在的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费236元，减半收取118元，由被告黄俊丰负担。限被告黄俊丰在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇一九年七月十八日书记员  王星皓