河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3881号上诉人（原审原告）：许国成，男，1975年12月8日出生，汉族，住河北省廊坊市安次区。被上诉人（原审被告）：马德伟，男，1963年10月17日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。被上诉人（原审被告）：马玉文，女，1960年6月17日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。二被上诉人共同委托代理人：吕成，河北吕振明律师事务所律师上诉人许国成因与被上诉人马玉文、马德伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2018）冀1003民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许国成上诉请求：改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据没有核实清楚，据此作出的判决不合理、不合情、不合法。马德伟、马玉文答辩称，被上诉人认为一审判决合法有效，理应驳回上诉人的上诉请求。许国成向一审法院起诉请求：1.要求被告马德伟、马玉文返还购房定金50000元整并承担相应的利息；2.要求被告按每个月1500房租计算退回6000元租金。3.要求由被告承担本案受理费。一审法院认定事实：2017年1月17日被告马玉文代理被告马德伟与原告在居间方廊坊市易房房地产经纪有限公司的主持下签订了《房屋买卖合同》。合同约定原告以207万元的价格购买被告马德伟位于广阳区恒庆公寓8号楼2单元1501号房屋。合同第五条第一款第一项约定：“在本合同签订的同时，甲方（马德伟）向丙方（廊坊市易房房地产经纪有限公司）交付该房屋产权证件，乙方（原告）向甲方交付定金（大写）伍万元整”。因被告马德伟在国外无法亲自签订房屋买卖合同，故在合同第九条约定被告马德伟要在2017年7月份以前回国办理房屋买卖过户手续。2017年1月18日原告向被告马玉文支付定金5万元，马玉文出具收条一张。2017年2月18日，被告马玉文代被告马德伟与原告签订了一份《房屋租赁协议》，约定被告马德伟同意将坐落于恒庆公寓的房屋出租给原告，租金每月2000元人民币，租期自2017年2月18日至2018年2月17日止。原告先后于2017年2月18日向被告马玉文、2017年8月16日向被告马德伟分别半年支付租金12000元，被告马玉文、马德伟向原告各出具收条一张。后因有纠纷，涉案房屋租赁期限截止到2018年2月2日，原告将房屋交还给被告马德伟时，马德伟已退还原告剩余房租及空调折价款共计1500元，原告出具收条一张证明已收到该款项，被告马德伟称原告主张返还房屋租金6000元，事实不存在。另查明，原告称无法继续履行合同的原因是政府购房政策调整致使自己丧失购房资格，原告提交《房屋买卖合同》违约责任第七条免责条款以证实。原告主张被告方未按合同约定将房本送交中介，是被告方违约，并提交《房屋买卖合同》证明。原告称自己于2017年6月25日要求被告马德伟去办理房屋贷款面签手续，马德伟称其爱人要离开廊坊，故没有按合同约定履行义务，并提交微信聊天记录截图一份以证实。原告称被告没有配合自己，并提交双方2017年7月7日及2017年7月24日两份聊天记录证明。被告马德伟称原告是因为房价下跌才不履行合同，故对原告缴纳的5万元定金，被告不应当退还。且被告马德伟委托妻子张伟于2017年4月26日回国办理房屋过户手续，并于2017年6月26日离开廊坊，且被告马玉文于2017年5月22日已将这一事实告知原告，并提交公证书、委托书及微信聊天记录截图以证明。被告马德伟称后来自购房政策调整后，原告从未明确表示终止合同，并提供微信聊天记录证明。再查明，2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室发布《（转发市管局等门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，指出”非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50％”，即首付款比例从20％调至50％，于2017年3月2日起实行。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，指出“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品住房和二手住房，已经拥有1套住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房”。一审法院认为，2017年1月17日被告马玉文代理被告马德伟与原告许国成在居间方廊坊市易房房地产经纪有限公司的主持下签订《房屋买卖合同》一份，系各方真实意思表示，对其效力一审法院予以确认，双方应按合同约定履行自己的义务。2017年2月18日被告马玉文代理被告马德伟与原告许国成签订的《房屋租赁协议》不违反法律法规的强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人有约束力。因被告马德伟提供原告出具的收条一张以证明原告起诉要求退还房屋租金6000元的诉讼请求无事实依据，故对于原告起诉要求被告马德伟、马玉文退回6000元房屋租金的诉讼请求，一审法院不予支持。原告提交2017年6月25日双方聊天记录以证明是被告方没有配合其办理房屋贷款手续，因记录中被告马德伟并未表示不配合，故对原告的主张一审法院不予支持。被告称原告是因为房价下跌才不履行合同的答辩，因未提供证据证明，故一审法院不予采纳。《房屋买卖合同》签订后，廊坊市人民政府调整了购买房屋的资格，《房屋买卖合同》的签订背景发生了变化，但庭审中原告未能提供证据证明其曾与被告马德伟、马玉文协商变更或解除《房屋买卖合同》，或者曾在法定期间内行使变更或解除合同的权利。原告在庭上称无法继续履行合同的原因是政府购房政策调整致使自己丧失购房资格，但其提交的《房屋买卖合同》违约责任第七条免责条款与其无法继续履行合同的事实无关联性，故一审法院不予认定。且原告提交2017年7月7日及2017年7月24日与被告马德伟的聊天记录结合原告于政策出台后的2017年8月16日仍然支付房屋租金的行为，可以视作原告仍有继续履行合同的意愿，一审法院可以认定合同无法继续履行的主要原因并非是原告丧失购房资格。根据《中华人民共和国担保法》第89条规定：“当事人可以约定一方向对方预付定金作为债权的担保，债务人履行债务的定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”故对于原告起诉要求被告马德伟、马玉文返还购房定金50000元整并承担相应利息的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告许国成的诉讼请求。案件受理费600.0元，由原告许国成负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与原审一致。本院认为，一、上诉人于2018年2月2日为被上诉人出具的收到被上诉人退房租及空调款1500元的收条，表明被上诉人已将应退租金退还上诉人，上诉人与被上诉人之间就退还房租及空调款等相关事项已处理完毕，现上诉人起诉再次要求被上诉人退还租金无事实依据；二、被上诉人在一审所提交的其与上诉人于2017年6月8日的微信聊天记录（被上诉人一审证据五）虽因被上诉人本人现在国外而没有提交原始载体，但因被上诉人所提交的微信聊天记录与上诉人在二审提交的微信聊天记录的相应内容相互吻合，故可认定被上诉人一审所提交的其与上诉人于2017年6月8日的微信聊天记录是客观真实的。从该微信聊天记录可以看出，至2018年6月8日，限购政策已经出台，上诉人还明确表示要购买涉案房屋。上诉人上诉称后来因其找的朋友房产代持人因家庭原因不能再帮上诉人代持房产，继而其要求解除合同，其责任不在被上诉人。综上，上诉人要求反还定金的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,200.0元，由上诉人许国成负担。本判决为终审判决。审判长  王章水审判员  罗丕军审判员  柴秋芬二〇一九年七月三十日法官助理杜振辉书记员何欢