山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初171号原告：青州市聚元惠客食品有限公司，住所地青州市黄楼街道办事处黄楼村北。法定代表人：李伟，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王昊，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：许可，山东睿扬（北京）律师事务所律师。被告：青州中元食品有限公司，住所地青州市黄楼街道办事处黄楼村。法定代表人：刘承远，执行董事兼总经理。原告青州市聚元惠客食品有限公司与被告青州中元食品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青州市聚元惠客食品有限公司的委托诉讼代理人王昊、被告青州中元食品有限公司的法定代表人刘承远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青州市聚元惠客食品有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将租赁物冷库交付原告使用；2.判令被告向原告支付违约金120000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年6月23日，原告与被告签订《办公室、厂房、场地及设备租赁合同》一份，约定由原告租赁被告位于青州市黄楼街道办事处黄楼村的办公室、厂房、场地及设备。合同在实际履行过程中，被告长期霸占冷库拒不将冷库交付原告使用，导致原告的经营活动无法正常进行，造成严重的经济损失。根据租赁合同第七条第二款约定，违约方须向另一方支付两年租金的10%的违约金，租赁合同约定的年租金为600000元，因此被告应向原告支付违约金120000元。综上所述，报告的行为已构成严重违约，给原告造成了一定的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告青州中元食品有限公司辩称，2018年6月23日前，被告法定代表人的朋友闵宪坤介绍人来承包被告食品厂，签订租赁合同一份，约定有两个月的整改期，元月一号支付租赁费，被告在经营过程中迟迟不投入生产，造成经营困难。双方口头达成协议，在原告支付租赁费时被告将冷库给原告使用，在原告没有支付之前，由原被告共同使用冷库，现在被告也将足够部分的冷库给原告用，冷库的钥匙也在原告手中，原告只屠宰了几万只鸭，现在冷库完全够用。原告改装了被告的设备，导致现在设备无法用，元月一号至今也没有支付租金，被告没有违约而是原告违约，现在找不到原告人，给被告造成了很大的损失。合同签订时原告的法定代表人是董宝堂，但后来变更了法定代表人，原告变更法定代表人没有告诉被告，现在原告的法定代表人找不到了。当时也约定原告租赁后不能再转租给第三方，但现在原告又转租给第三方了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。综合当事人陈述及认定的证据，本院确认如下事实：2018年6月23日，被告青州中元食品有限公司为甲方与董宝堂为乙方签订《办公室、厂房、场地及设备租赁合同》，约定甲方将公司的办公室、厂房、场地及设备租赁给乙方经营，租赁方式为前两个月为设备改装期即自2018年6月23日起至2018年8月23日止，租期为自2018年8月23日起至2025年8月22日止（七年）。合同第三条租金交纳方式约定为，每年60万元，合同签订之日起乙方需在10个工作日内进厂，自设备改装结束之日起计算租金，开业半年后支付头两年租赁费，在该条约定之后手写有“2019年元月1日支付租赁费”内容。租金头两年一次性支付，其余年度租金乙方提前一个月缴付，在该条约定之后同样手写有“每年7月22日支付”内容。合同到期后乙方同等条件下优先续租，如甲方出让该公司乙方优先购买。乙方以银行转账的方式支付租金。合同第四条约定，甲方将厂房、设备交付给乙方时，自愿将公司内现有设备供乙方使用，在租赁期间办公室、厂房、设备损坏维修由乙方自行修理，乙方合理使用引起的自然磨损乙方负责维修，产生费用由乙方负责；甲方办公室、厂房、设备交给乙方后，同意乙方根据需要添置新设备及修缮原有厂房、办公室，乙方在租赁期间因生产需要，在不改变厂房、办公室主体结构及使用功能的情况下，有权进行适当改造。合同第五条约定，合同生效之前使用的电费、税费、水费等一切费用由甲方缴纳，合同签订后属于乙方经营产生的费用由乙方缴纳。合同第七条关于违约责任约定：1.从合同签订之日起，如乙方未能按本合同履行，需向甲方支付两年租金10%的违约金。2.如甲乙一方违反本协议任意条款，需向另一方支付两年租金的10%的违约金。合同第八条约定，在合同期内甲乙方不得将办公室厂房等所有权使用权转让给第三方。关于合同的生效约定：本合同一式贰份，甲、乙双方各执壹份，均有同等法律效力，合同生效日期为双方签订日期。被告在合同尾部甲方处加盖了公司公章，法定代表人刘承远同时签字，董宝堂在乙方处签字。2018年7月25日原告青州市聚元惠客食品有限公司注册成立后，在上述合同尾部乙方处加盖了公司公章。合同签订、生效后，原告进入场地对设备进行改装，约10月份左右正式投入使用。对于租赁物的交接，原告当庭陈述双方并未办理租赁设备等的交接手续，被告当庭陈述称办理了交接手续，但未提供证据证实。在合同签订后，被告仍然将自己所有的部分鸭产品存放在冷库中，之后，双方因为冷库的使用发生矛盾。关于冷库钥匙的交付时间，原告主张在投入生产后虽然产品能够放在冷库中，但因为钥匙不在自己手中、使用冷库时需要经过被告通知，经原告多次催要，被告于2019年1月1日前几天才将冷库钥匙交付给原告。被告则主张，双方曾口头约定，原告于1月1日支付给被告租赁费用后，被告会将库里的东西全部移走，但移走前双方共同使用冷库且保证不影响原告对冷库的正常使用；2018年10月份左右被告向原告交付了冷库钥匙。双方对于冷库钥匙的具体交付时间均未提交证据证实。2018年11月份后原告未再生产经营，12月1日后原告方管理经营人员撤走。庭审中，被告主张原告违反合同约定将承租的设备等进行了转租，未提供证据证实。2019年1月1日到期后，原告未按照约定支付被告租赁费。被告当庭表示要求提起反诉，本院责令被告在指定期限内提交反诉状并缴纳反诉费用，被告在指定期限内仅提交了反诉状但未缴纳反诉费。本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。从本案查明的事实看，租赁合同已经签订，合同的主要条款齐全，合同签订后被告将包括办公室、厂房、场地及设备等约定的租赁物交付给了原告使用，原告入场接收并对相关设备进行改装，改装完毕后进行了经营。原、被告双方争议的焦点问题是，被告是否存在拒不向原告交付冷库的违约行为。从原告的经营范围看，原告作为一家从事禽类初级加工、冷藏、销售，速冻食品、肉制品等的食品公司，离不开冷库这一关键设备，但从双方签订的合同内容看，合同中自始至终未出现“冷库”这一设备字眼，且双方也均未提供证据证实包括冷库等设备在内的租赁物是如何交付的、是什么时间交付的，具体办理了什么交接手续，有无交接清单等。鉴于进行租赁物的资产交接系合同双方当事人的共同义务，原告作为承租人应当同被告共同进行租赁资产的清点交接，按合同约定或实际情况办理资产的交接手续，尤其是对于关键设备冷库的交接至关重要，但原告在未办理承租资产交接手续的情况下，即进场进行设备改装并投产使用，因此对于纠纷的发生不能仅归咎于被告，原告同样负有责任。且从查明的事实看，原告也认可被告实际向其交付了冷库的钥匙，只是对于交付时间原被告双方陈述不同而已。即使在合同签订后被告未将冷库的实际控制权交付给原告的事实存在，但只要对原告的生产经营未造成实质性的影响，比如如被告所述初期冷库由双方共同使用，或者被告虽然在继续使用但保证了冷库有足够空间供原告放置产品等等，就不能因此认定被告未交付冷库而构成严重违约。现因原告对于在生产经营过程中，被告的行为是否影响到了其自身对冷库的使用，并未提供证据证实，因此，原告主张被告严重违约的事实，证据不够充分，其主张不能成立。另一方面，在租赁合同中，支付约定的租金是承租人的主要合同义务，而获取租金收益则系出租人签订租赁合同的主要目的所在，从原告的实际经营情况来看，存在着断续生产、未满负荷生产等情形，被告的这种经营状况足以使被告对原告能否按期支付租金产生怀疑，实际上在约定的租金支付时间2019年1月1日届满后至今，原告也确实未能向被告支付约定的租金。综上所述，在租赁合同已经签订并已经开始实际履行的情况下，原告与被告均负有诚实信用的履行义务，在出现约定不明确的情况时应协商解决，而不能动辄采取诉讼方式。原告主张被告没有交付冷库致其无法经营的违约事实，证据不够充分，不能成立，原告要求被告支付违约金120000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告青州市聚元惠客食品有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，由原告青州市聚元惠客食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  庞立国二〇一九年七月七日法官助理闵健磊书记员刘雪松