福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初1623号 原告：仇恒霞，女，1979年12月6日出生，汉族，广东省深圳市人，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：王平、张坤朋，广东金圳律师事务所律师。 被告：谢爱平，男，1947年9月13日出生，汉族，福建省福清市人，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：彭商翁、黄志琴（实习），广东深天成律师事务所律师。 原告仇恒霞与被告谢爱平房屋买卖合同纠纷一案，广东省深圳市福田区人民法院于2018年1月30日立案受理后，被告谢爱平在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，认为本案应由被告住所地福建省福清市人民法院管辖。广东省深圳市福田区人民法院审查认为被告谢爱平对管辖权提出的异议不成立，并作出（2018）粤0304民初16527号民事裁定书，裁定：驳回被告谢爱平的管辖权异议。被告谢爱平不服上述裁定，向广东省深圳市中级人民法院提出上诉，广东省深圳市中级人民法院审查后认为，本案属合同纠纷，本案的合同履行地与被告住所地均位于福建省福清市，属福建省福清市人民法院辖区，故将本案移送本院管辖。本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告仇恒霞的委托诉讼代理人王平、被告谢爱平的委托诉讼代理人彭商翁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仇恒霞向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《二手房买卖合约》已经解除；2、判令被告向原告退还购房定金220000元；3、判令被告向原告支付违约金892000元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2017年10月26日，原告与被告的代理人何心全签订了《二手房买卖合约》。合约中约定：被告将位于深圳市福田区的房屋（下称涉案房产）以人民币4460000元的价格转给原告（合约第一条、第二条）；购房定金220000元，原告在合同生效之日起两日内支付（合约第三条）；购房款的支付方式为原告通过银行按揭向被告进行支付，具体为原告须在2018年1月20日之前将定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至原、被告双方约定的银行监管账号或其他第三人的监管账号，然后双方在2018年2月20日之前进行递件过户（合约第四条、第五条）。在合约中，被告还确认对涉案房产享有完全的处分权，被告确认涉案房产依被告陈述确定，被告对其真实性负责并保证没有查封的情况，如与实际情况不符则被告按照本合约第十条承担违约责任，如与实际情况不符则被告按照本合约第十条承担违约责任（合约第六条）。合约还约定如果原、被告未按照本合约约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合约。如违约方逾期超过五日，守约方可解除合约并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任（合约第十条）。原、被告在签订《二手房买卖合约》之前，原告认真审阅了被告向其代理人何心全出具的经深圳市公证处公证的《委托书》原件，确认被告有出售涉案房产的真实意思表示。在《二手房买卖合约》签订之后，原告便根据约定向被告支付购房定金220000元。2017年11月21日，原、被告双方就首期资金到招商银行进行了监管，监管资金为2010000元。在做资金监管的同时，原告向银行提交了抵押贷款的资料，并申请银行为原告出具贷款承诺书。2017年11月22日，招商银行工作人员通知原告，因涉案房产被法院查封，银行无法向原告出具承诺书。原告得知该消息后，立即向被告询问原因，得知案外人何娟起诉被告及何心全要求确权并分割房产，案外人已经通过法院查封了该房产，《二手房买卖合约》已经无法继续履行。鉴于此，2017年12月12日，原、被告到银行签订了《关于仇恒霞监管的情况说明》，解除了资金监管手续。因交易中出现的异常，原告有充分理由相信被告在交易中违反诚实信用的义务，原告于2017年12月18日向被告致送《律师函》，要求被告继续履行合同，但被告明确提出终止合同，表示除退还220000元定金外，仅向原告支付18000元作为补偿，对此条件，原告表示无法接受。原告认为，被告在明知因涉案房存在争议，或明知其对涉案房产没有完全处分权的情况下，仍与原告签订《二手房买卖合约》，并收取原告购房定金。在签订《二手房买卖合约》之后又不能排除妨碍全面履行义务，其行为既严重违反了《二手房买卖合约》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，又严重损害了原告的合法权利，给原告造成了重大损失。为此，原告特将被告诉至法院，望判如所请。庭审过程中，原告申请变更部分诉讼请求，现请求：1、依法判令解除原、被告于2017年10月26日所签订的《二手房买卖合约》；2、判令被告向原告退还购房定金220000元；3、判令被告向原告支付违约金892000元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费。 被告谢爱平辩称，1、案涉合同未能正常履行属于不可抗力，答辩人不存在过错，无需承担违约责任。2017年10月26日，答辩人与被答辩人签订《二手房买卖合约》，答辩人严格履行合同义务，积极配合被答辩人办理购房手续。在合同签订以后，案外人何娟滥用诉权，无正当理由起诉答辩人（案号为2017粤0304民初52270号），福田区人民法院依据案外人何娟的申请，查封了答辩人名下4套房产，其中涉案房产也属于被查封的房产。案外人何娟自知其起诉无法律依据，于2018年1月16日撤回对答辩人的起诉，但撤诉后其未向法院申请解封，答辩人只能自行以最快速度向福田法院申请解封，但仍无法在2018年2月20日前解封，导致无法在该时间节点前进行递件过户。综上，在2018年2月20日前未能进行递件过户是因为案外人何娟无故查封了答辩人案涉房产，答辩人不存在过错，在签订《二手房买卖合约》时，案涉房产不存在被查封的情形，答辩人未隐瞒任何事实，已经履行合同义务，在履行合同过程中房产突然被查封不是答辩人的过错所致，答辩人也无法控制，被查封属于不可抗力，因此答辩人无需承担责任。2、被答辩人诉求的违约金明显过高。答辩人并无怠于履行合同义务的情形，涉案房产被查封系不可归责于答辩人的事由所致，在涉案房产被查封后，答辩人积极与被答辩人沟通，告知无法照常履行的原因，尽可能降低给被答辩人造成的损失。其次，现案涉房产已经解封，已经不存在无法继续履行的情形，答辩人也愿意积极配合被答辩人履行合同约定的义务，将案涉房产过户给被答辩人。被答辩人明知上述情况，明知未能过户不能归责于答辩人，仍要求答辩人承担巨额违约金，显失公平，依法应不予支持，事实上，被答辩人提出的违约金数额明显高于其实际损失。3、被答辩人要求答辩人退还220000元没有事实依据和法律依据。2017年10月26日，答辩人与被答辩人签订《二手房买卖合约》，约定被答辩人应向答辩人支付定金220000元。2017年10月26日，答辩人在收到被答辩人5万元定金后为其出具了22万元的收款收据，注明“以银行到账为准”。10月27日，被答辩人支付了第二笔定金150000元，因此，实际上答辩人只收取了定金200000元，被答辩人要求退还220000元定金，没有事实依据和法律依据。另外，为保证涉案房产的水电费、物业费等无欠费，答辩人支付了20000元作为押金，被答辩人应予以退还。4、涉案房产已解封，合同履行不存在障碍，应继续履行合同。答辩人与被答辩人签订的《二手房买卖合约》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方已履行完毕合同主要义务，涉案房产现已被解封，合同履行不存在障碍，因此，双方应继续履行合同。综上所述，案涉合同未能正常履行属于不可抗力，答辩人不存在过错，无需承担违约责任，被答辩人要求退还220000元定金没有事实依据和法律依据。因此，答辩人请求人民法院依法判决，驳回被答辩人全部的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。答辩人对被答辩人当庭变更诉讼请求表示不需要重新举证及答辩期限。 经审理查明，本院认定事实如下：2017年10月26日，原告与被告的代理人何心全签订了《二手房买卖合约》。合约中约定：被告将位于深圳市福田区的房屋（下称涉案房产）以4460000元的价格转给原告（合约第一条、第二条）；购房定金220000元，原告在合同生效之日起两日内支付（合约第三条）；购房款的支付方式为原告通过银行按揭向被告进行支付，具体为原告须在2018年1月20日之前将定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至原、被告双方约定的银行监管账号或其他第三人的监管账号，双方在2018年2月20日之前进行递件过户（合约第四条、第五条）。在合约中，被告确认对涉案房产享有完全的处分权，被告确认涉案房产依被告陈述确定，被告对其真实性负责并保证没有查封的情况，如与实际情况不符则被告按照本合约第十条承担违约责任，如与实际情况不符则被告按照本合约第十条承担违约责任（合约第六条）。合约中约定如果原、被告未按照本合约约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合约。如违约方逾期超过五日，守约方可解除合约并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任（合约第十条）。《二手房买卖合约》签订之后，原告根据约定向被告支付购房定金220000元。2017年11月21日，原、被告双方就首期资金到招商银行进行了监管，监管资金为2010000元。在做资金监管的同时，原告向银行提交了抵押贷款的资料，并申请银行为原告出具贷款承诺书。2017年11月22日，招商银行工作人员通知原告，因涉案房产被法院查封，银行无法向原告出具承诺书。原告得知案外人何娟起诉被告及何心全要求确权并分割房产，案外人已经通过法院查封了该房产。2017年12月12日，原、被告到银行签订了《关于仇恒霞监管的情况说明》，解除了资金监管手续。直至2018年2月20日，案涉房产仍未解封，该房产无法进行进行递件过户至原告名下。现原告以被告违约为由，诉至法院，望判如所请。审过程中，原告申请变更部分诉讼请求，现请求：1、依法判令解除原、被告于2017年10月26日所签订的《二手房买卖合约》；2、判令被告向原告退还购房定金220000元；3、判令被告向原告支付违约金892000元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费。被告对原告当庭变更诉讼请求明确表示不需要重新举证及答辩期限。 以上事实有原告提交的公证书及委托书、《二手房买卖合约》、招商银行转账汇款业务回单、定金的收款收据、交楼押金收款收据、《关于仇恒霞监管的情况说明》、《律师函》不动产信息查询结果单、不动产权资料电脑查询结果单、民事起诉状、（2017）粤0304执保3429号之一查封、冻结财产通知书及原、被告的庭审陈述为证。上述证据真实、合法，与本案有关联，其证明效力，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告仇恒霞与被告谢爱平签订的《二手房买卖合约》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。被告谢爱平作为出卖人未能按照合约约定的时间将房屋过户至原告名下，导致合同无法履行，已经构成根本违约，故原告要求解除上述《二手房买卖合约》诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于返还定金的诉讼请求，被告虽抗辩称仅收到200000元的定金，但原告提交的定金收款收据中体现的金额为220000元，而被告未提供证据予以反驳，故本院确认被告收到原告的定金数额为220000元。由此，合同解除后，谢爱平应将仇恒霞向其支付的定金220000元予以返还。关于仇恒霞提出按照购房金额的20%赔偿违约金，即赔偿违约金892000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原、被告签订的《二手房买卖合约》中第十条约定：“如买卖双方未按照本合约约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合约。如违约方逾期超过五日，守约方可解除合约并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任。”现原告主张被告按照成交价20%支付违约金即支付违约金892000元，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、解除原告仇恒霞与被告谢爱平于2017年10月26日签订的《二手房买卖合约》； 二、被告谢爱平应在本判决发生法律效力之日起十日内，退还原告仇恒霞购房定金220000元； 三、被告谢爱平应在本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告仇恒霞违约金892000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15528元，由被告谢爱平承担，款限本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王廷鑫 人民陪审员  方志勇 人民陪审员  施联彩 二〇一九年七月二日 书记员林显东