青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初2366号原告：董宝林，男，汉族，1968年9月21日出生，公民身份证号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：勾健、哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司，住所地：西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人：于志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。原告董宝林与被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董宝林的委托诉讼代理人勾健、哈瑞艳，被告海宏公司委托诉讼代理人葛建浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：一、判令被告支付2018年2月1日（2017年7月1日交付该房屋之日+180天）起暂计至2019年3月1日延期办理房屋所有权证的违约金23120元（计算方式为：总价款588294×0.0001×393天；二、判令被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》及《住宅面积实测表》并协助原告办理不动产权证。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1、2017年6月21日，原被告签订《商品房预售合同》，购买位于西宁市××区房屋一套，总价款588294元，付款方式为一次性付款。根据合同第十五条规定：竣工验收后180天内进行房产初始登记，办理房屋所有权证，逾期未办理者按总购房款百分之一支付违约金。直至今日未办住宅《房屋所有权证》和《土地使用权证》，应支付原告违约金23120元。2、根据住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》和青工建2010年63号《青海省住宅工程质量分户验收管理办法》之规定，住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并按户出具《住宅工程质量分户验收表》，一同交给住户。被告海宏公司辩称，1、案涉房屋违约金前期已经进行了赔偿，原告此次主张违约金系重复主张，没有法律依据。由于涉案房产是分期实施的综合开发项目，必须在整体工程进行综合验收、对房产面积进行实测后进行初始登记，因实测单位众多，房屋实测部门工作量非常大，尽管被告多次与相关部门联系沟通请求尽快进行实测工作，但也须排队安排，致使综合验收无法完成，也无法完成初始登记。2、原告已经领取了《住宅工程质量保证书》、《住宅工程使用说明书》、《工程质量分户验收表》。对于《竣工验收备案表》及《住宅面积实测表》正在办理中，尚未办理完毕。原告为主张其诉讼请求，向法庭提交如下证据：A1.《商品房预售合同》、原告身份证复印件各一份，证明：原告适格，且原被告订立了商品房预售合同，合同明确约定房屋交接时被告应当提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关资料，约定了被告逾期办证的违约责任。A2.购房发票、收据，证明：原告已按照合同约定付清全部购房款。A3.西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》、青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》。证明：“九号公馆”目前未达到消防验收标准，无法进行消防验收，是由于被告的原因至今无法办理不动产权证。被告海宏公司发表质证意见，对证据A1《商品房预售合同》、原告身份证复印件的真实性没有异议，证明方向不予认可，合同约定违约的前提是完成初始登记。对证据A2发票、收据的真实性和证明方向均无异议。对证据A3西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》、青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》，因均为打印件和复印件，对其真实性不发表质证意见，对其证明方向不予认可。被告海宏公司为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：案涉房屋的《住宅工程用户手册》（含：工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书等内容）、领取资料登记表。证明被告已取得《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》，目前在物业公司统一发放，业主可自行前往领取。原告发表质证意见，对被告证据无异议，认可领取的三份资料。但该手册没有《竣工验收备案表》和《住宅面积实测表》，被告应当尽快提供。对原被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的证据A1《商品房预售合同》、身份证复印件、A2发票、收据和被告提交的证据《住宅工程用户手册》、领取资料登记表，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；对原告提交的证据A3西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》、青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》，因均不能证明原告的证明方向，本院不予采信。经审理查明，原被告于2017年6月21日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号11号楼2单元2201室房屋一套。二、房屋价款：总金额588294元。三、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。四、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记。原告已经领取了《住宅工程用户手册》（含：工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书等内容）。本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。本案争议的焦点为：一、关于原告要求被告承担逾期办证违约金的主张。本院认为，首先，《预售房买卖合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，被告申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原被告约定的办证时间尚未到期，故对原告的该项诉讼请求不予支持。二、关于原告要求被告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，庭审中，原告认可已经领取《住宅工程用户手册》，故原告的该项诉求已得到实现，故对被告重复诉求不予支持；原告要求被告提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，本院不予支持。三、关于原告要求被告协助原告办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据本院审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故原告要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告董宝林的全部诉讼请求。本案诉讼费50元，本院减半收取25元，由原告董宝林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 贺众明 二〇一九年七月二十四日书记员 王思颖附有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。