吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终1868号上诉人（原审原告）：姜洪卫，男，1977年7月14日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：岳克义，吉林维岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春市洋浦石材市场管理有限公司，住所地吉林省长春经济技术开发区营口路1555号。法定代表人：刘德仁，该公司总经理委托诉讼代理人：朱礼明，吉林创一律师事务所律师。上诉人姜洪卫因与被上诉人长春市洋浦石材市场管理有限公司（以下简称洋浦石材公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜洪卫一审诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《商户租赁合同》;2、请求依法判令洋浦石材公司向姜洪卫返还自2017年12月27日至2018年7月17日的租金人民币131163.06元;3、本案的诉讼费用及其他费用由洋浦石材公司承担。事实与理由：姜洪卫与洋浦石材公司于2017年7月17日签订《商户租赁合同》一份，约定洋浦石材公司将其承租的案外人中国人民解放军陆军装甲兵学院士官学校（以下简称装甲兵学校）所有的洋浦大街石材交易市场的场地出租给姜洪卫，租期一年（自2017年7月17日至2018年7月17日),年租金为208760元,姜洪卫交纳了全部租金,洋浦石材公司也将门市房等交付给姜洪卫使用。但是在合同履行过程中，姜洪卫却在2017年10月26日突然收到案外人装甲兵学校通知，要求姜洪卫于2018年1月31日迁出洋浦大街石材交易市场，姜洪卫按通知要求迁出租赁的房屋及场地。洋浦石材公司与案外人装甲兵学校的租赁合同已经解除，洋浦石材公司向案外人交纳租金截止日为2017年12月26日,现《商户租赁和合同》的合同目的无法实现。洋浦公司辩称，姜洪卫于2018年4月30日实际搬出租赁场地之日解除，剩余租期为78天，姜洪卫主张自2017年12月27日起返还剩余租金，于法无据，首先，姜洪卫第一项诉请请求法院判决解除租赁合同的本质是通过诉讼的方式行使合同解除权，但双方合同履行期至2018年7月17日，姜洪卫无权在2018年7月19日通过起诉方式解除期限届满的合同，本案合同并非通过一方当事人通过行使合同解除权的方式解除，而是以双方意思表示一致的行为达成解除合同的一致意见，应认定姜洪卫实际搬离之日为实际解除之日，已经履行部分应视为有效履行，未履行部分，洋浦石材公司负返还租金义务，应自2018年5月1日起计算剩余租金，同时洋浦石材公司与装甲兵学校之间租赁合同纠纷贵院判决租赁合同解除，以及包括本案在内的次承租人迁出场地，但洋浦石材公司提出上诉判决并未生效，洋浦石材公司月装甲兵学校合同解除时间以及姜洪卫负有迁出义务时间应以二审判决作出之日，2018年5月11日为准。在判决生效前，洋浦石材公司与姜洪卫租赁合同有效，且姜洪卫不存在占用使用租赁标的的法律障碍，姜洪卫主张自2017年12月27日计算剩余租金没有法律依据。姜洪卫违反合同约定在搬离时事实破坏性拆除行为，按照合同约定剩余租金不予返还，根据合同第八条、第十条约定，洋浦石材公司与装甲兵学院对于房屋交接达成口头协议，或原状返还或拆完境地返还，如存在破坏，洋浦石材公司需将该房屋彻底拆除，洋浦石材公司于2018年4月28日、30日发出通知，提示违约责任，但姜洪卫仍于撤离时对该房屋进行破坏性拆除导致洋浦石材公司只能将房屋整体拆除。产生相关费用，因此洋浦石材公司有权拒绝返还剩余租金，用于赔偿上述费用，不足部分洋浦石材公司保留追求姜洪卫继续赔偿的权利。一审法院认定事实如下：装甲兵学校与洋浦石材公司法定代表人刘德仁签订《军队房地产租赁合同》，约定装甲兵学校将位于吉林省长春市经开区洋浦大街,场地面积28600平方米出租给刘德仁使用；租赁用途：石材交易市场；租赁期限自2013年7月1日起至2023年6月30日止。其后洋浦石材公司对外经营。姜洪卫租赁洋浦石材公司的商铺，支付租金208760元，租赁期限2017年7月17日至2018年7月17日，2017年10月26日姜洪卫接到装甲兵学校的《通知》，写明根据中央军委发的（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的要求》，全军和武警部队将全面停止一切有偿服务。2018年1月31日前，我校将收回洋浦大街石材交易市场土地，要求姜洪卫2018年1月31日前从市场迁出。洋浦石材公司与装甲兵学校发生纠纷，双方诉至法院，该案本院出具（2018）吉0191民初183号民事判决书，判决解除洋浦石材公司与装甲兵学校的《军队房地产租赁合同》；洋浦石材公司在判决生效后十日内从场地迁出；第三人（包括姜洪卫）在判决生效后十日内从场地迁出。洋浦石材公司上诉后，长春市中级人民法院判决维持原判，该判决在2018年5月29日生效。2018年4月27日洋浦石材公司出具《撤离市场有关事宜的通知》，写明各业户在2018年4月30日撤离完毕，清理垃圾等。其后洋浦石材公司派人清理场地，姜洪卫搬迁完毕后，洋浦石材公司出具结算明细。一审法院认为，双方对租赁合同关系予以确认，（2018）吉0191民初183号民事判决书判决姜洪卫从场地迁出，已在2018年5月29日生效，双方的租赁合同应在该日期解除，洋浦石材公司应返还该日期以后的租金，但洋浦石材公司主张从2018年5月1日返还，是对己方权利的自愿处分，一审法院予以支持，故计算为208760元/年÷365天×77天=44039.78元。双方的合同解除是签订合同时的客观情况发生变化，该变化各当事人无法预见，导致合同无法履行，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，姜洪卫的计算方式不符合法律规定，一审法院不予支持。其他费用姜洪卫未提供证据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零三条、第一百零九条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，一审法院判决如下：一、双方的租赁合同于2018年5月29日解除；二、洋浦石材公司在判决生效后立即返还姜洪卫租金44039.78元；三、驳回原告姜洪卫其他诉讼请求。案件受理费2923元，减半收取计1461.50元，由洋浦石材公司负担450元，姜洪卫负担1011.50元。姜洪卫上诉请求：1.撤销吉林省长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191民初3639号民事判决书第二项，改判洋浦石材公司返还姜洪卫租金131163.06元；2.一、二审案件受理费由洋浦石材公司负担。事实及理由：返还租金的起算时间应为2017年12月27日，而非一审法院认定的2018年4月30日。次承租人洋浦石材公司与承租人装甲兵学校解除合同后、其向装甲兵学校交纳租金的截止时间为2017年12月26日，故，姜洪卫与次承租人洋浦石材公司合同解除后向其交纳租金的截止时间亦应为2017年12月26日，洋浦石材公司返还姜洪卫租金起算时间应为2017年12月27日。洋浦石材公司答辩称：装甲兵学校并非案涉合同当事人。洋浦石材公司于2017年4月27日出具《撤离市场有关事宜的通知》，要求各租户于2018年4月30日撤离完毕，姜洪卫也实际使用案涉场地至2018年4月30日，故租金返还起算时间应为2018年5月1日。本院二审审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为：本案系姜洪卫与洋浦石材公司因租赁关系产生的纠纷，属合同纠纷，合同双方为姜洪卫与洋浦石材公司。根据双方合同约定，案涉场地租赁截止时间为2018年7月17日。合同履行过程中，出现了本案双方当事人在签订合同时不可预见到的因国家政策调整导致的履行租赁合同基础丧失。洋浦石材公司发出通知要求各租户于2017年4月30日前彻底搬离，姜洪卫在此之前亦实际使用、之后搬离，可以认定其具有接受解除合同的要求的行为，属于双方当事人合意解除合同。合同解除，双方合同关系消灭，没有履行的部分不再履行，未履行部分之租金应予返还，因案涉合同解除不可归责于合同任何一方当事人，故双方互不负违约责任。综上，姜洪卫与洋浦石材公司租赁合同解除，姜洪卫应向洋浦石材公司支付租金至2017年4月30日，洋浦石材公司应将2017年5月1日至2017年7月17日期间的租金予以返还。综上所述，原审判决论述虽有瑕疵，但返还租金数额正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2923元，由上诉人姜洪卫负担。本判决为终审判决。审判长  闫冬审判员  王博审判员  常菁二〇一九年七月四日书记员  苏展