云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初292号原告：汪某，女，汉族，1970年7月8日出生，身份证住址安徽省阜阳市颍泉区，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：王云，云南宏鑫律师事务所律师，执业证号15331201611855634。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：甫雪静，云南宏鑫律师事务所律师，执业证号15331201611556290。代理权限为特别授权代理。被告：董某，男，汉族，1976年1月8日出生，身份证住址云南省保山市隆阳区，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：宋鹍，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201210622047。代理权限为特别授权代理。第三人：瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司，住所地瑞丽市瑞宏路中段，统一社会信用代码915331027704748279。法定代表人：乔廉仁，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董洁帛，云南和序律师事务所律师，执业证号15331201811062961。代理权限为特别授权代理。原告汪某与被告董某、第三人瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司（以下简称乔瑞公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告汪某的委托诉讼代理人王云，被告董某的委托诉讼代理人宋鹍，第三人乔瑞公司的委托诉讼代理人董洁帛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪某向本院提出诉讼请求：1.判令确认瑞丽市北侧（乔瑞建材市场内）B8幢房屋第三层的房屋所有权归原告所有；2.判令被告将瑞丽市北侧（乔瑞建材市场内）B8幢房屋第三层的房屋产权证过户到原告名下；3.判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2006年9月20日与第三人乔瑞公司签订《乔瑞地产商品房销售认购书》（以下简称认购书），该认购书中约定原告向第三人乔瑞公司购买位于瑞丽市乔瑞建材市场内8幢三层的其中一套商住楼，建筑面积为105.3平方米，总价格为人民币14万元。在认购书签订当日，原告向第三人乔瑞公司支付购房款14万元。认购书签订完毕后，第三人乔瑞公司向原告交付了房屋，原告自交付之日起便一直居住在该房屋内。2019年1月，原告从邻居刘建华（同属于瑞丽市西北侧瑞宏路24号乔瑞建材市场内8幢三层住户）处得知瑞丽市北侧（乔瑞建材市场内）8幢第三层的所有权在2006年12月2日登记在了被告董某的名下，但经原告了解到，被告董某系在2006年与第三人乔瑞公司通过虚假购房行为办理了该房屋的所有权登记手续。为保障原告的合法权益，特向贵院提起诉讼请求依法支持。被告董某辩称，1.原告诉请要求确认的第三层房屋系诉讼请求不明确，因B8幢第三层有许多个单元；2.原告在另案中已经确认其购买的商品房并不确定就是被告名下的其中一套。3.依据物权法及我方证据可以得知董某系合法的物权所有人。4.原告的诉请应当先有撤销之诉，在撤销之诉胜诉后才能有本案诉讼，因司法权不能逾越行政权。综上，我方认为原告诉请无事实和法律依据，请法庭依法驳回。第三人乔瑞公司陈述，1.2005年11月15日，我司与董某签订《房地产买卖契约》，约定将坐落在瑞丽市的房地产（房屋建筑面积826.43平方米）出售给董某。后董某就上述房地产进行产权登记，并于2005年11月16日取得该房地产的《国有土地使用证》（土地使用证号：瑞国用（2005）第1059号，坐落于卯喊路西北侧），于2006年12月2日取得该房地产的《房屋所有权证》（房屋所有权证号：瑞房权瑞丽市字第××号，坐落于瑞丽市北侧，乔瑞建材市场内）。故根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”以及最高人民法院颁布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”的规定，董某依法享有该案争议房屋的所有权。2.我司与汪某签订的《乔瑞地产商品房销售认购书》合法有效。2006年9月20日，我司与汪某签订认购书，汪某于2006年9月20日支付购房款14万元，该认购书是合法有效的，但诉请要求办理房地产过户手续不能成立。综上，依据法律规定，恳请人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的原告身份证复印件1份，欲证实原告的身份信息。经质证，被告对该证据关联性与证明内容有异议，第三人对该证据无异议。结合被告与第三人的质证意见，本院对该证据予以采信。2.原告提交的乔瑞地产商品房销售认购书复印件1份，收据复印件1份，欲证实原告于2006年9月20日与瑞丽市乔瑞房地产开发经营有限公司签订房屋认购书，该认购书中约定，原告向乔瑞公司购买位于瑞丽市乔瑞建材市场内8幢三层的商住楼一套，建筑面积为105.3平方米，总价格为14万元。在认购书签订当日，原告向第三人支付购房款14万元。经质证，被告对该证据真实性、合法性与关联性及证明内容均有异议，认为在认购协议书中并没有记载原告购买的是B8幢房屋，而是记载的是乔瑞建材市场内8幢三层；该合同盖章为财务专用章并非公章或合同专用章；该合同第3、4、5、7条中约定，甲乙双方将另行签订商品房购买合同；该认购书即便产生法律效果也仅为预约合同，并非商品房买卖合同；在另案中原告与第三人进行调解，也明确了原告购买的房屋并不确定是哪一套。第三人对该证据无异议。结合被告与第三人的质证意见，本院对该证据真实性予以采信，该证据可以证实原告与第三人于2006年9月20日达成购买房屋意向，双方签订认购书，原告全额交付购房款的事实。3.原告提交的国有土地使用证、房屋所有权证复印件各1份，欲证实瑞丽市乔瑞建材市场内8幢三层房屋所有权人为被告董某，登记时间为2006年12月2日。经质证，被告对该证据证明内容有异议，认为房屋所有权应当以登记为准；第三人对该证据无异议。结合被告与第三人的质证意见，本院对该证据真实性予以采信。4.被告提交的落款时间为2005年5月28日的收据复印件1份，欲证实被告依据合同支付购房款，取得了位于瑞丽市北侧（乔瑞建材市场内）的房地产。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性与证明内容有异议，认为经办人李义在2005年属于乔瑞公司员工，肯定不是乔瑞公司的出纳，考虑到被告当时是乔瑞公司的管理人员，且乔瑞公司确实有找员工代持房屋的先例，因此我方对该证据真实性有异议，并申请对该证据的形成时间进行鉴定。第三人对该证据真实性、合法性、关联性与证明内容均有异议，认为乔瑞公司现存的现金日记账及财务凭证中均没有体现该笔房款的进入，收据上加盖的财务章也与乔瑞公司现存的财务专用章不一致。结合原告与第三人的质证意见，本院认为该证据是否本案有关应当结合被告与第三人签订的购房合同约定的房款金额进行评判，单凭该收据不能直接证实与本案所涉不动产存在直接关联，故对其关联性不予采信。5.被告提交的采矿许可证复印件3份，证明复印件1份，欲证实被告有能力支付大额现金。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性与证明内容均有异议，认为采矿许可能上登记的采矿权人、采矿规模均有涂改，其次发证时间是2007年，且该证据与本案无关。第三人对该证据真实性、合法性、关联性与证明内容均有异议，认为与董某以现金方式支付房款没有必然联系。结合原告与第三人的质证意见，本院对该证据不予采信。6.被告提交的欠条原件1份，收据原件20张，欲证实被告董某在购买房屋前后均是提供相关建材、石料给第三人，董某已付清全部房款。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性与证明内容均有异议，认为无法确认欠条上乔廉仁的签名是否真实，且欠条注明时间为2006年8月4日，在房产证已经办理至被告名下之后，其后的收据行程时间均在2007年、2008年、2009年，都是在被告办理房产证之后，故该证据与本案无关。第三人对该证据真实性、合法性、关联性与证明内容均有异议，认为与本案无关。结合原告与第三人的质证意见，本院对该证据不予采信。7.被告提交的国有土地使用权证、房屋所有权证复印件各1份，欲证实被告为房地产权证的合法权利人。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性与证明内容均有异议，认为登记在董某名下的案涉房屋系由被告替第三人代持公司财产，房产实际所有权人系原告。第三人对该证据无异议。结合原告与第三人的质证意见，本院对该证据真实性予以采信。诉讼过程中，本院于2019年5月29日组织原告、被告与第三人共同到案涉房产所在地进行现场勘验。经双方一致确认，位于三楼北向一户房产为原告占有的争议不动产。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告汪某于2006年9月20日与第三人乔瑞公司签订《乔瑞地产商品房销售认购书》，约定原告向第三人乔瑞公司购买位于瑞丽市乔瑞建材市场内8幢三层的其中一套商住楼，建筑面积为105.3平方米，总价格为人民币14万元。签订认购书当日，原告向第三人支付购房全款14万元；第三人向原告交付房屋，原告一直居住、占有该房屋至今。另查明，被告董某于2005年11月16日瑞国用（2005）第1059号土地使用权证书，于2006年12月2日取得瑞房权瑞丽市字第××号房屋所有权证书。原告占有、使用的位于8幢三层的房屋系登记在被告名下。根据当事人的诉讼请求及举证情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：（一）原告与第三人于2006年9月20日签订的认购书效力如何，该认购书指向的标的物是否包含在被告名下位于卯喊路北侧（乔瑞建材市场内）的房屋所有权证中；（二）原告对位于乔瑞建材市场8幢第三层的不动产是否享有所有权，该不动产应否登记至原告名下？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告与第三人签订的《乔瑞地产商品房销售认购书》系原告与第三人的真实意思表示，系第三人愿意将其开发的位于乔瑞建材市场内8幢三层的其中一套不动产出售给原告，原告接受的合意。该认购书未违反法律规定，且原告依约支付全额购房款，并实际居住、占有至今，故该认购书依法成立并生效。第三人应当按认购书约定履行相应义务；原告对第三人享有债权。被告董某于2005年11月16日瑞国用（2005）第1059号土地使用权证书，于2006年12月2日取得瑞房权瑞丽市字第××号房屋所有权证书，原告汪某占有、使用的不动产系包含在该证书权属指向范围内，因此被告对案涉争议不动产享有物权。原告对第三人享有的债权不得对抗被告所享有的物权，第三人亦已无权再处分。因此，原告要求确认该不动产归其所有，并要求被告将案涉不动产变更登记至自己名下无事实与法律依据，本院不予支持。原告可依据认购书向第三人另行主张债权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告汪某的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告汪某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  俸桂仙审 判 员  杨丽君人民陪审员  周 彪二〇一九年七月十九日法官助理吞咩书记员段娜