广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初9431号 原告（反诉被告）：陈志杰，男，1982年12月22日出生，汉族，身份证住址福建省福安市， 委托诉讼代理人：黄文雄，广东海际明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林国明，广东海际明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑银珍，女，1983年4月12日出生，汉族，身份证地址广东省普宁市， 委托诉讼代理人：温先洪，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓增辉，广东广信君达律师事务所实习人员。 原告陈志杰（反诉被告）与被告郑银珍（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志杰的委托诉讼代理人黄文雄，被告郑银珍的委托诉讼代理人温先洪、邓增辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈志杰向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付截止2019年5月9日拖欠的场地使用费359032.25元；2、请求判决被告向原告支付2018年4月1日起至2019年4月30日止拖欠的场地水电费156506元；3、请求判决被告交回占有的场地，并自2019年3月24日起按100000元／月的标准支付场地占用费直至交回占用场地之日止，暂计至2019年4月19日，场地占用费用为89139.78元；4、判决被告自原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付迟延给付原告的场地使用费及场地占用费用、水电费合计448618.3元的利息损失：5、请求判决本案的诉讼费用全部由被告承担。诉讼期间，原告撤回第三项诉讼请求，变更第四项诉讼请求为被告自原告起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付迟延给付截至2019年4月30日止拖欠的场地使用费330000元及自2018年4月1日起至2019年2月28日止拖欠的场地水电费用155285元，合计485285元的利息损失。事实和理由：2017年6月15日，原告与被告签订《场地使用合同》，约定原告将位置坐落在广州市白云区黄边村工业区南路埔地的自建厂房的临建物业给被告使用，面积：2000平方米，使用年限由2017年6月15日起至2019年6月14日止，共2年，约定每月使用费100000元，卫生费450元／桶／月，由被告自理，被告每月应缴总费用100000元，自2018年7月15日起使用费年递增5%，水电费、卫生费被告自行承担支付。合同并约定签字时被告一次性缴纳保证金200000元，合同期满后不再使用，不计息退回保证金给被告，被告在使用期满前单方撤出或者不再履行合同，保证金归原告所有。被告在每月5日前到原告财务处缴交当月总费用。被告逾期交付总费用，原告有权按逾付总费用金额每日的10%计算向被告收取逾期付款违约金，原告可以行使停水、停电处理，并且如被告拖欠总费用一个月以上的，原告有权解除本合同以及行使留置权，并可将被告的设备或物资拍卖或抵押偿还所欠原告的总费用即收回房屋，因被告违约所造成的经济损失由被告方全部负责。签订合同后，原告依约将场地交付被告使用，被告开始时尚能按时向原告支付场地使用费和水电费，从2018年4月被告开始拖欠场地使用费以及水电费，经原告多次催缴，被告才陆陆续续缴纳部分场使用费，被告截至2019年2月29日累计拖欠水电费用155285元，截至2019年4月19日止累计拖欠原告场地使用费及场地占用费293333.33元。被告从2019年2月开始歇业，既未向原告解除合同，也未向原告缴纳场地使用费、水电费以及逾期付款违约金，2019年3月20日，原告通过向被告邮寄、在案涉场地张贴等方式，向被告发出《解除场地使用合同通知书》，被告的行为已违约，应按照《场地使用合同》的约定向原告支付场地使用费，水电费、逾期付款违约金，搬离并返还场地。根据《场地使用合同》的约定，被告缴纳的保证金200000元也应归原告所有。 被告郑银珍辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、因为从2019年1月份开始被告被黄边村通知要尽快搬走，涉案厂房很快就被拆除，而且就在1月份原告也霸道地停了涉案厂房的电，导致涉案厂房从2019年1月份开始实际上已无法使用，所以被告不应当支付从2019年1月份至之后的租金或者使用费。2、被告确实是在2018年12月为止有17余万元没有支付，但被告当时已有20万元的保证金在原告处，被告是在行使不安抗辩权，17余万肯定是少于20万元，被告只是为了保护自己的利益，所以没有支付17余万元，但17余万元被告认为可以用于抵扣原告应当赔偿被告的损失，而不需要被告再向原告支付。3、虽然被告有欠款未支付，是因为行使不安抗辩权，所以原告要求相应的利息是没有事实和法律依据。 被告郑银珍向本院提起反诉请求：l、确认原被告之间的《场地使用合同》无效；2、判令陈志杰向郑银珍退还保证金20万元；3、判令陈志杰向郑银珍支付损失赔偿320306元；4、判令陈志杰承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年6月，郑银珍与其商业伙伴需要场地开设汽车修理厂和汽车卖场，向陈志杰承租位于广州市白云区黄边村工业区南路铺地的2000平方米自建厂房。郑银珍在陈志杰制作的《场地使用合同》上签字，合同上记载的使用年限是2年到2019年6月14日，但当时陈志杰口头承诺该场所可以由郑银珍租用5年。基于对《场地使用合同》和陈志杰的承诺的信赖，郑银珍与其商业伙伴将案涉厂房划分为修理厂和汽车卖场两个区域分别做了类似4S店的装修，共花了200余万元，以期望巨额投入之后在租赁期内有较好的商业回报。然而，2018年3、4月份开始，郑银珍这边的工作人员发现周边的厂房陆续被拆除，案涉厂房随时有被拆除的可能。出于对自身利益的保护，郑银珍把每月租金从当月5日推迟到中旬或者下旬支付，并留一定数额暂不支付，因为有20万元保证金在陈志杰处。在陈志杰对此并没有异议。大约2018年12月至2019年1月初，黄边村派人通知尽快搬出，因为案涉场所将很快随时被拆除，并且向郑银珍出示黄边村第五经济合作社与案外人龙耀新的《租赁合同》，租赁期限到2019年3月31日。知道以上情况后，郑银珍与其商业伙伴多次与陈志杰交涉。2019年1月中旬，陈志杰在问题未解决前把案涉厂房的用电停了，员工只能私自接电照明，无法正常营业。因为已经无法营业，2019年1月起，郑银珍让伙伴将设备、工具和车辆陆续从案涉厂房搬出。案涉厂房是在黄边村第五经济合作社出租给案外人龙耀新的空地上建设的，没有任何报建手续，而且租用期限最迟到2019年3月31日。陈志杰隐瞒了这些情况，使郑银珍做出了错误的商业决策，不但与陈志杰签订了租赁合同，而且对案涉场地做了高标准的装修；又由于陈志杰2019年1月起霸道停电，因无法经营郑银珍损失惨重。陈志杰把违法建筑出租给郑银珍，租赁合同是无效的。陈志杰还故意在合同期限上欺诈郑银珍，误导郑银珍做出了不妥当的商业决策，最后导致郑银珍遭受重大损失。陈志杰应当承担合同无效的法律后果，退还20万元保证金，并赔偿郑银珍的损失。因郑银珍实际按合同目的使用案涉场地的时间只有一年6个月，不到陈志杰承诺的三分之一，仅有《场地使用合同》的四分之三。陈志杰的过错给郑银珍造成的经营损失具体数额无法准确计算，暂且参照装修损失计算。郑银珍投入200万元装修案涉场所，按合同最少可以用两年，但只用了一年半，剩余半年无法使用，陈志杰至少应当赔偿四分之一，即50万元。抵扣之前未付金额179694元，陈志杰还应支付损失赔偿320306元。 原告陈志杰对反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。理由如下：一、关于合同的效力问题。对于涉案场地，目前我方无法提供场地的报建文件，但涉案场地至今也未有任何政府的权威部门对涉案的厂房是否属于违建进行认定。我方认为合同应属于有效合同，被告违约导致合同解除，无权要求退回保证金。假设法院最终认定涉案合同为无效合同，保证金也应相应抵扣被告拖欠的租金及水电费，不应予以退回。二、即使涉案合同被认定为无效合同，也并不影响合同的履行，被告使用场地期间仍应支付使用费及水电费。涉案场地一直到2019年5月10日因拖欠租金及水电费，黄边村才将场地收回，实际离涉案合同期满只有一个多月，被告依法应支付使用场地期间的使用费及水电费。三、涉案的卖车场并非被告装修及经营，其无权提出赔偿损失的主张。四、被告主张的修理厂的装修损失也依据不足，不应得到支持。五、退一步说即便被告对修理厂有装修投入的情况，我方在合同已明确约定了合同的期限、提示了场地为临建及不建议进行装修，被告应对自己的经营决策自负—切责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的场地使用合同、银行转账记录、手机短信、通知书、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：2017年6月12日，陈志杰（承租人、乙方）与曾继云（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，甲方将坐落在白云区黄边村工业区南路铺地自建独立房屋租给乙方作档口使用，租赁期限自2017年6月12日至2019年6月15日，乙方向甲方交纳13万元押金。2017年6月15日，原告陈志杰（场地提供人、甲方）与被告郑银珍（场地使用人、乙方）签订《场地使用合同》，约定由甲方提供临建物业给乙方使用，位置坐落：广州市白云区黄边村工业区南路埔地的自建厂房，面积2000平方米，用途厂房、铺位；使用年限：由2017年6月15日起至2019年6月14日止，共2年；费用缴纳情况：1、费用单价：每月使用费100000元，卫生费450/桶/月（注：乙方自理），合计每月应缴总费用100000元；2、使用保证金：合同签字时一次性缴纳保证金200000元（附收据），合同期满后不再使用，不计息退回保证金给乙方，乙方在使用期满前单方撤出或不再履行合同，保证金归甲方所有。总费用缴纳及总费用递增规定：1、使用总费用从2017年7月15日开始计收，从2018年7月15日起，每年递增5%；2、乙方在每月5日前到甲方财务处缴交当月总费用……。乙方逾期交付总费用，甲方有权按逾付总费用金额每日的10%计算向乙方收取逾期付款违约金，甲方可以行使停水、停电处理，并且如乙方拖欠总费用一个月以上的，甲方有权解除本合同以及行使留置权，并可将乙方的设备或物资拍卖或抵押以偿还所欠甲方的总费用及收回房屋，上述因乙方违约所造成的经济损失由乙方全部负责；合同期满前三个月，乙方应用书面形式通知甲方是否继续使用，甲方同意乙方继续使用的重新签订使用合同，否则乙方应按本合同截止期限搬迁，乙方在使用期间增建、装修的建筑物和一切镶嵌在房屋结构或者墙体内的设备，以及供水、供电设备应完好无偿的留给甲方，使用合同期内，甲方不建议乙方装修，若乙方因经营需要确定自行装修，则不论合同效力如何，亦不论合同依法解除或终止，乙方均不可要求甲方赔偿装修费。签订合同后，郑银珍向陈志杰支付保证金20万元，郑银珍自2018年4月开始未按期缴纳租金，郑银珍自2018年4月24日开始至2019年1月13日合计支付97万元，陈志杰主张该97万元均为租金，郑银珍则表示无法区分支付租金或水电费，陈志杰主张自2018年4月开始未缴纳水电费，出具收费通知单证实2018年4月1日至2019年4月30日止水电费合计欠款156506元（截止2019年2月28日水电费为155285元），郑银珍确认水电欠费数额，提出2019年1月后水电费金额大幅降低。 2019年3月20日，陈志杰向郑银珍发出《解除场地使用合同通知书》，告知从2018年12月开始已拖欠场地使用费、水电费、逾期付款违约金70天，根据合同约定通知解除合同并收回房屋，要求收到通知后支付拖欠的场地使用费、水电费，并支付违约金，三天内搬离并返还房屋。该通知书因拒收被退回。陈志杰于2019年3月20日在现场张贴上述通知书，并于4月1日用手机向郑银珍发送该通知，郑银珍确认看到该通知书，但对看到时间表示不确定。 郑银珍主张2019年1月中旬陈志杰停电，后来陆续搬迁至3月20日左右搬完。郑银珍出具2019年3月8日广州市创新美容维修中心出具收到郑演武交来借用电费用押金3000元的收据，拟证实因无法用电，需向隔壁用户借电使用，陈志杰对此不予确认，表示因场地拖欠租金和水电费，场地于2019年5月10日被村收回，郑银珍表示不记得全部撤场的时间，撤场时并未告知陈志杰。 陈志杰表示涉案场地是由曾继云与龙耀新签订，郑银珍出具2004年4月1日黄边村第五经济合作社与龙耀新签订的租赁合同，由龙耀新租用土名为埔地的6000平方米空地，租用期限15年，由2004年4月1日至2019年3月31日止，约定租赁期满后，同等条件下，有优先续约权，如不再续约租赁，给二个月搬迁期。郑银珍出具其商业伙伴与陈志杰的电话录音，拟证实村里有关系保证可以用几年，陈志杰不予确认表示并未保证合同期外还可以用几年。 陈志杰确认涉案场地无办理产权及建设工程规划报建手续，经本院释明涉案物业无办理规划报建手续将导致租赁合同无效，陈志杰明确诉请无变更。 郑银珍要求赔偿损失320306万元，出具郑银珍与方圳铭签订的场地使用合同，该合同约定郑银珍出租黄边村工业区南路铺地的自建厂房面积1300平方米铺位，年限自2017年8月10日至2019年8月9日止，另出具郑银珍代表柏德汇汽车修理厂与广州广发装饰设计工程有限公司（公司盖章及马铁根签名）签订的房屋装修合同，对黄边村工业区南路埔地自建厂房进行装修，工期自2017年9月27日至11月12日，工程总价款604417.55元。广州市柏德汇汽车发展有限公司于2017年9月27日核准成立，方圳铭为法定代表人，郑银珍出具银行转账记录，证实由郑银珍及郑演武向马铁根及马洁支付29万元，郑银珍表示其他是现金支付，但未能提供收据予以证实。郑银珍2019年6月13日对涉案场地的装修申请工程造价司法鉴定，7月1日向法院提交撤回司法鉴定申请书，因涉案场地建筑已全部拆除，无法提供施工文件及资料，故撤回司法鉴定申请。 本院认为，由于涉案物业无办理规划报建手续，陈志杰与郑银珍签订的场地使用合同无效，郑银珍要求确认双方之间的场地使用合同无效的反诉请求，本院予以支持。陈志杰作为出租人未提供合法建筑物，郑银珍作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故对合同无效均有过错。涉案物业归于无效，但郑银珍实际占有使用涉案物业，仍应向陈志杰支付场地占用费，标准按双方合同约定10万元/月计算，陈志杰要求支付截止2019年5月10日村收回场地的场地使用费359032.25元，郑银珍提出2019年1月因停电无法经营，后陆续搬出，但无法确定搬离时间，经查，2019年3月陈志杰张贴通知时，郑银珍尚未搬离，2019年1、2月仍有水电费产生，郑银珍确认搬离时并未通知陈志杰收回场地，故对陈志杰主张2019年5月10日收回涉案场地予以采信。2018年4月1日至2019年5月9日的场地占用费为100000元/月×13个月＋100000元/月÷31天×9天=1329032.25元，郑银珍自2018年4月24日开始至2019年1月13日合计支付97万元，陈志杰主张该款为支付场地占用费合理，本院予以采信，扣减该款后，郑银珍应向陈志杰支付截止至2019年5月9日的场地占用费359032.25元，陈志杰该项诉讼请求合理合法，本院予以支持。陈志杰要求郑银珍给付2018年4月1日起至2019年4月30日的场地水电费156506元，郑银珍予以确认，陈志杰该诉请，本院予以支持。陈志杰要求郑银珍自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付迟延给付截至2019年4月30日止拖欠的场地使用费330000元及自2018年4月1日起至2019年2月28日止拖欠的场地水电费155285元，合计485285元的利息损失合理，本院予以支持。 郑银珍反诉要求退还保证金20万元，合同无效，因无效合同取得款项应予返还，该反诉请求本院予以支持。郑银珍另反诉要求赔偿损失320306元，因合同无效，郑银珍未能继续使用涉案场地装修的剩余价值，故郑银珍诉请装修价值损失合理，郑银珍主张投入200万元装修，未能提供证据证实，郑银珍申请对涉案场地的装修评估后因涉案场地建筑已全部拆除，撤回司法鉴定申请，应承担举证不能的责任，考虑涉案场地实际已进行装修，结合郑银珍出具的房屋装修合同及转账记录，可证实支付装修费29万元，郑银珍主张超出部分，本院不予采信，郑银珍使用涉案场地至2019年5月9日，按合同约定已使用22个月25天，双方在合同对装修约定不可要求赔偿，鉴于双方约定2年的使用期限，故郑银珍就涉案场地投入的装修，陈志杰在合理范围内，给予合理补偿，对郑银珍支付装修费29万元按合同余下使用期限1个月6天计算为29万元×（1个月+6天/31天）/24个月=14422元，综合合同无效的过错责任，本院酌定按50%比例计算，陈志杰应补偿郑银珍损失7211元，郑银珍反诉超出部分，本院不予支持。陈志杰撤回请求判决交回占有的场地，并自2019年3月24日起按100000元／月的标准支付场地占用费89139.78元的诉请，属于对其权利处分，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下: 一、陈志杰与郑银珍于2017年6月15日签订的《场地使用合同》为无效合同； 二、本判决生效之日起十日内，郑银珍支付陈志杰截至2019年5月9日场地使用费359032.25元； 三、本判决生效之日起十日内，郑银珍支付陈志杰2018年4月1日起至2019年4月30日的场地水电费156506元； 四、本判决生效之日起十日内，郑银珍向陈志杰支付迟延付款利息（按场地占用费330000元，水电费155285元，合计本金485285元，自2019年4月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）； 五、本判决生效之日起十日内，陈志杰向郑银珍退还保证金200000元； 六、本判决生效之日起十日内，陈志杰向郑银珍支付损失赔偿7211元； 七、驳回郑银珍的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4014.6元、保全费2763元，均由郑银珍负担并于本判决生效之日三日内向本院缴纳。反诉受理费4501.5元，由郑银珍负担2708.8元，陈志杰负担1792.7元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  陶向军 二〇一九年七月十七日 书记员  郑萍军