广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初372号原告：广州市番禺区石碁镇前锋村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区石碁镇前锋南路8号。负责人：吴炎荣，职务：主任。委托诉讼代理人：梁永业，广东南粤律师事务所律师。被告：唐瑞华，男，1970年10月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：陈芷珊，女，1972年7月13日出生，汉族，住址同上。原告广州市番禺区石碁镇前锋村股份合作经济社（以下简称前锋村经济社）与被告唐瑞华、陈芷珊租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告前锋村经济社的委托诉讼代理人梁永业及被告唐瑞华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。前锋村经济社向本院提出诉讼请求：1.被告唐瑞华支付拖欠的租金（占用费）76965.72元；2.被告唐瑞华支付2015年8月至2017年4月治安费共计4200元，卫生费1680元；3.被告唐瑞华支付律师费12000元；4.两被告对上述给付义务承担连带清偿责任；5.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告唐瑞华于2015年7月20日签订《商铺租赁合同》，合同中明确约定了租金的标准、缴纳租金的时间及违约责任等。但唐瑞华从签订合同之后就从未按时足额支付租金，更没有支付治安费及卫生费等费用。至起诉前唐瑞华已拖欠2015年8月至2017年4月期间的租金76965.72元、治安费4200元、卫生费1680元。经原告派出村工作人员多次向唐瑞华追讨，唐瑞华均以各种理由推拖，现下落不明联系不上。唐瑞华的行为已经严重的损害了原告的合法财产权益。因唐瑞华与陈芷珊系夫妻关系，且上述债务是在二人婚姻关系存续期间发生的，根据婚姻法司法解释等相关法律、法规规定，案涉债务属于夫妻共同债务，故二人依法承担连带清偿责任。为维护原告全体村民的合法权益不受侵害，特向提起本案诉讼，请求法院依法判决。唐瑞华辩称，原告的诉请以及事实理由与事实不符，被告一开始只是拖欠一个月的租金，但原告不让继续营业把货物设备锁在商铺内，后来被告借钱支付了部分租金后，原告还是不让开铺经营；被封铺差不多一年时间，被告没有使用过商铺不应支付租金；原告把商铺内红木家具全部扣留，至今没有归还。陈芷珊未答辩，亦未在举证期限内提供相关证据。各方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，确认本案事实如下：2015年7月20日，前锋村经济社（甲方、出租方）与唐瑞华（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定将位于番禺区××镇前锋村治安队北商铺××号商铺共224平方米出租予乙方使用；租期从2015年7月21日起至2020年7月20日止；租金标准为每月20元/月/平方米，一年后每年的月租金标准在上一年度月租金标准的基础上递增10%；计租时间从2015年7月21日开始，本租金不含任何税金，每月每间商铺治安管理费为50元，卫生清洁费按乙方每天产生的垃圾多少所定，每间铺最低收费20元/月；签订合同当天，乙方向甲方支付租赁保证金每间商铺5000元，租赁期限届满，且乙方无违约行为时甲方应向乙方退还租赁保证金（无利息）；乙方应于每月5日前缴交当月租金；乙方逾期支付租金，按照未缴部分每日计收1%的延迟履行金，至交清为止，2个月不交租金的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本租赁合同，乙方向甲方交付的租赁保证金归甲方集体所有，并追收乙方拖欠的租金及延迟履行金；在租赁期内，若乙方欠交租金超过1个月，甲方除向乙方追缴所欠租金外并有权对乙方租赁的商铺停水、停电，由此造成的一切损失由乙方全部承担；乙方中途终止本合同，须提前2个月书面通知甲方，向甲方交回租赁物，交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用，方可提前终止合同，乙方提前终止合同的，租赁保证金不予退回，归甲方所有；乙方租赁期满后，建筑物内埋于墙壁里的附作物归甲方所有，乙方不可拆除，其他不影响商铺结构的，乙方可自行带走；本合同有效期届满，乙方应于终止租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还给甲方；甲方为向乙方追索租金延迟履行金等违约金所产生的符合物价部门规定的律师费用由乙方承担，等等。2018年5月31日，前锋村经济社委托广东南粤律师事务所处理与唐瑞华、陈芷珊之间租赁合同纠纷案件，并为此支付12000元律师费。另查明，唐瑞华、陈芷珊于1996年12月登记结婚至今。诉讼过程中，前锋村经济社与唐瑞华均确认唐瑞华已支付2015年11月及之前的租金，未交付过治安费和清洁费，2015年12月起拖欠租金805.72元；租金标准为2016年1月至6月每月4480元，2016年7月至2017年4月每月4928元；2017年5月，双方终止合同，前锋村经济社将涉案商铺另行出租给案外人；前锋村经济社确认涉案商铺未办理产权登记及规划报建手续，并认为唐瑞华未按合同约定支付租金，前锋村经济社有权停水停电。唐瑞华表示在拖欠租金期间，另行向前锋村经济社支付20000元租金，但前锋村经济社将涉案商铺停水停电并上锁，其无法继续经营，无法支付租金，未实际使用涉案商铺期间，无需支付租金、治安费及卫生费，且尚有部分家具存放在涉案商铺内；其与陈芷珊为夫妻关系，在租赁期间陈芷珊并未参与经营，双方未订立财产独立协议。另，前锋村经济社经核实确认唐瑞华在上述欠租期间已支付2015年12月租金，其后再支付租金21594.28元，治安费200元，卫生费80元；涉案商铺内有木制家具一批，因将商铺另行出租，前锋村经济社将该批家具移送至村办公室存放，前锋村经济社认为可由唐瑞华向其申请退还；前锋村经济社确认唐瑞华已缴纳20000元保证金，同意扣减唐瑞华所拖欠费用；在租赁期间，唐瑞华未能按时交租，在拖欠多个月费用后，前锋村经济社对商铺停水停电，唐瑞华遂补交部分租金，前锋村经济社即恢复水电，但唐瑞华仍未能足额缴交租金等费用；在停水停电措施无效情况下，前锋村经济社于2017年1月左右对商铺上锁。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。前锋村经济社自认涉案商铺尚未办理规划报建手续，故前锋村经济社与唐瑞华签订的《商铺租赁合同》无效。根据《中国人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《商铺租赁合同》无效，前锋村经济社应返还租赁保证金20000元，唐瑞华占用涉案商铺至2017年4月，应支付占用房屋期间的占有使用费、治安费及卫生费。关于商铺使用的问题。前锋村经济社主张唐瑞华使用涉案商铺经营至2016年12月底，期间有不间断停水停电，但不影响唐瑞华使用商铺，之后因唐瑞华仍拖欠租金遂于2017年1月对商铺上锁，商铺内仍存放货物未进行交接，直至2017年5月搬离货物后将商铺另行出租；唐瑞华主张涉案商铺因被停水停电无法使用，及后被上锁无法经营，但对具体时间未进行说明，亦未能提供交款凭证等证据予以证实。因此，前锋村经济社的陈述与其提供的唐瑞华交租情况相吻合，唐瑞华未提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律责任，故本院对前锋村经济社的陈述予以采信，唐瑞华应按照合同约定的租金标准支付占有使用费及治安费、卫生费。至于2017年1月至4月期间，因唐瑞华拖欠租金，前锋村经济社将商铺上锁导致商铺无法正常使用，双方均存在过错，且过错相当，故双方承担同等责任，对于该期间的治安费、卫生费，本院不予支持；根据合同约定，2015年7月至2016年6月的租金每月4480元，2016年7月至2017年4月的租金每月4928元，双方确认唐瑞华已支付2015年12月及之前的租金，其后再支付租金21594.28元，治安费200元，卫生费80元，故唐瑞华应支付2016年1月至2017年4月期间的占有使用费44709.72元（4480元/月×6月+4928元/月×6月+4928元/月×4月×50%-21594.28元）；2015年7月至2016年12月的治安费、卫生费合计4760元（200元/月×18月+80/月×18月-200元-80元）；抵扣租赁保证金20000元后，唐瑞华仍需支付29469.72元（44709.72元+4760元-20000元）。由于涉案租赁合同纠纷发生在唐瑞华与陈芷珊夫妻关系存续期间，陈芷珊未举证证明其与唐瑞华的夫妻财产实行约定财产制，应承担举证不能的不利后果，上述债务应按夫妻共同债务处理，故陈芷珊对唐瑞华上述拖欠款项承担连带清偿责任。关于律师费问题。因前锋村经济社与唐瑞华签订的《商铺租赁合同》无效，故前锋村经济社要求唐瑞华根据合同约定支付律师费，缺乏依据，本院不予支持。陈芷珊经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃民事诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告唐瑞华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市番禺区石碁镇前锋村股份合作经济社支付拖欠的占有使用费、治安费、卫生费合计29469.72元；二、被告陈芷珊对被告唐瑞华上述第一项判项所述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告广州市番禺区石碁镇前锋村股份合作经济社其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2171元，由原告广州市番禺区石碁镇前锋村股份合作经济社负担1496元，被告唐瑞华、陈芷珊负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  谢海明人民陪审员  梁焕君二〇一九年七月五日书 记 员  陈 冬