重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终4468号上诉人（原审被告）：龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心，营业场所重庆市北部新区鸳鸯街道龙宁路4号、6号、6号附1号、6号附2号。统一社会信用代码91500000584254417D。负责人：曾婷，总经理。委托诉讼代理人：保亚飞，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦兮，中豪律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：邓飞，男，1978年2月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。原审被告：江力力，女，1994年5月20日出生，汉族，住重庆市两江新区。原审原告：邓静，女，1981年1月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。原审第三人：李恒，男，1985年3月1日出生，汉族，住甘肃省崇信县。上诉人龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心（以下简称蓝湖郡租售中心）、上诉人邓飞与原审被告江力力、原审原告邓静、原审第三人李恒居间合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初30210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月8日进行了调查审理。上诉人蓝湖郡租售中心的委托诉讼代理人保亚飞、上诉人邓飞、原审原告邓静、原审第三人李恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝湖郡租售中心上诉请求：撤销原判，依法改判驳回邓飞、邓静的一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由邓飞、邓静负担。主要事实和理由：本案中，三方签订的合同对于房屋买卖双方的房款并未授权蓝湖郡租售中心代为收取，故蓝湖郡租售中心无权收取房款，因此蓝湖郡租售中心的员工江力力更无权收取房款，江力力的行为系其个人行为，并非职务行为。从具体事实经过看，江力力第一次代收房款是因为交易一方未带银行卡而要求江力力帮助代收代转，第二次代收房款是应邓飞、邓静要求，故买卖双方存在明显过错，不应当由蓝湖郡租售中心承担违约责任。邓飞答辩称，蓝湖郡租售中心所述不实，其在交易过程中向江力力要求将房款付至蓝湖郡租售中心的对公账户居间收款，并未要求江力力个人代收。邓静及李恒认可邓飞的答辩意见。邓飞上诉请求：撤销原判，依法改判支持邓飞、邓静的一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由蓝湖郡租售中心负担。主要事实和理由：1、蓝湖郡租售中心在合同履行中存在严重违约行为，应当按照合同第十条（六）款承担房屋总价10%的违约赔偿责任；2、即便按照一审判决认定，由蓝湖郡租售中心代替李恒向邓飞、邓静承担逾期付款违约责任，在计算逾期付款起算点时也不应当以实际产权过户当日为基准日，因为蓝湖郡租售中心的违约行为致使实际产权过户日严重滞后；3、由于第二笔付款的滞后，银行审核放贷日也相应地滞后，一审判决未就银行按揭尾款108万元的逾期付款损失予以计算主张，亦是错误的；4、一审判决诉讼费的承担亦不当，邓飞、邓静承担诉讼费过高。蓝湖郡租售中心答辩称，江力力的行为是个人行为，不应认定为代表蓝湖郡租售中心的职务行为，因买卖双方签字确认知悉的《房屋风险告知书》明确告知了蓝湖郡租售中心的对公账户，买卖双方不按风险提示的账户付款，而通过江力力个人账户付款，责任在买卖双方自己，不应当由蓝湖郡租售中心承担责任。邓静及李恒认可邓飞的上诉意见。邓飞、邓静向一审法院起诉请求：1.判令蓝湖郡租售中心支付违约金人民币15.5万元；2.判令江力力对上述款项的清偿承担连带责任；3.本案诉讼费用由蓝湖郡租售中心、江力力承担。一审法院审理查明如下事实：2018年2月8日，邓飞、邓静作为甲方（出卖人）、李恒作为乙方（买受人）、蓝湖郡租售中心作为丙方（居间方）签订《存量房屋买卖及居间服务合同》（以下简称房屋居间合同），约定甲方将其所有的座落于重庆市经开区北区礼信街1号17幢1单元17-4的房屋出卖给乙方。合同第三条约定房屋成交总价为155万元,甲、乙双方约定签订本合同壹天内，乙方向甲方支付购房定金5万元；乙方于产权过户当日向甲方支付首付款42万元；剩余房款108万元，由乙方向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定居间服务费共计23250元，由乙方承担该23250元，贷款代办服务费10800元，由乙方支付。合同第八条约定丙方的权利义务：1.利用自身专业知识，为甲乙双方提供房屋买卖的专业知识咨询，交易信息沟通、谈判促成，对甲、乙双方的合同履行、款项支付和房屋交付过程中出现的分歧或纠纷，积极协调解决并进行协助监督，根据本合同的约定及时足额收取中介服务费及相关服务费用；2.买卖双方在履行过程中涉及的贷款、过户等相关手续，丙方给予必要协助；3.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；4.买卖双方在履行合同过程中对授权丙方相关事项提出中止或终止，需向丙方出具书面告知书，如因此导致丙方不能履行授权事项的，丙方不承担任何责任。合同第十条违约责任约定“（五）逾期付款责任：乙方未能按照本合同及相关补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加），1.逾期在15日（含）之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付之日起15日内向甲方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；（六）除本合同及相关补充协议约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方支付违约金并继续履行合同；如守约方选择解除合同的，违约方须按该房屋成交总价的20%向守约方承担违约金。”合同还对其他事宜进行了约定。邓飞、邓静在甲方处签名捺印、李恒在乙方处签名捺印，蓝湖郡租售中心在丙方处加盖印章。在前述房屋居间合同签订过程中，均由江力力作为蓝湖郡租售中心一方的经办人员，分别与买卖双方就相关事宜进行沟通交流，房屋居间合同落款处丙方联系人为江力力。房屋居间合同签订后，买方李恒按照江力力的指示将定金5万元支付至其指定账户，江力力于合同签订当日（即2018年2月8日）将买方李恒支付的部分定金39960元转账支付给卖方邓静，剩余定金10040元江力力并未立即支付给卖方，而是直至2018年5月9日才转账支付给卖方邓静。2018年5月23日，买卖双方办理完毕房屋过户登记，买方再次按照江力力的指示将首付款42万元支付到其指定账户，江力力收到首付款后亦未立即支付给卖方。此后，卖方感觉异常，遂向蓝湖郡租售中心投诉，蓝湖郡租售中心要求江力力返还相关款项，江力力才陆续将42万首付款归还给买方，再由买方支付给了卖方，卖方最终收到首付款情况为：2018年6月5日收到39万元、2018年6月7日收到3万元。一审庭审中，买卖双方均认可剩余房款108万元卖方已经收到。邓飞、邓静认为李恒应当于合同签订当天支付定金5万元、产权过户当天支付首付款42万元，该两笔款项均未按照合同约定支付，但是李恒实际上是将款项支付到了江力力指定的账户，江力力未及时向邓飞、邓静付款导致邓飞、邓静未按约收到合同款项，该过错并不应当由李恒承担。蓝湖郡租售中心认为买卖双方均签字确认的《房屋买卖交易风险及签约提示》中第一条第6、7款载明“6.我司指定收款账户名称为：龙湖物业服务集团有限公司收款账户：23×××01开户行：招行江北支行；7.我公司工作人员签署的任何补充协议、承诺等书面文件，需加盖我司合同章或公章，否则将不对我公司产生法律约束力”，已经明确告知买卖双方蓝湖郡租售中心的收受款项的指定账户，买方向江力力支付款项，卖方没有提出异议，买卖双方存在过错，是江力力的个人行为，应由江力力自行承担责任。一审法院认为，案涉房屋居间合同是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务。第一，关于江力力的行为是否应由其个人承担的问题。被告江力力作为蓝湖郡租售中心的工作人员，其私自收取房款的行为是基于已经签订的房屋居间合同，是在合同履行期间，虽然该行为并非经蓝湖郡租售中心授意，这也并不影响其职务行为性质，其产生的责任应由蓝湖郡租售中心承担。第二，关于蓝湖郡租售中心认为李恒直接向江力力支付款项的行为，责任在买卖双方的问题。蓝湖郡租售中心作为专业的中介机构，江力力作为该专业机构的工作人员，代表蓝湖郡租售中心促成双方签订房屋居间合同，代表蓝湖郡租售中心办理合同相关事宜；李恒作为普通买房人，对江力力的行为有理由相信是代表蓝湖郡租售中心的，其之所以并未直接向买方付款是受江力力的指示，并非自行决定，蓝湖郡租售中心提到的风险及签约提示中的条款并不够明确，并不足以免除蓝湖郡租售中心的责任。第三，关于合同条款适用问题，合同约定李恒应当在签订合同壹天内（即2018年2月9日内）向原告支付定金5万元，应在产权过户当日（即2018年5月23日）支付首付款42万元；但邓飞、邓静未在合同约定的时间内收到李恒支付的相应款项，本来应由李恒按照合同第十条第（五）款的约定，支付逾期应付款万分之五的违约金，但根据前述第一、二点，李恒未能按约付款的责任在蓝湖郡租售中心，因此应由蓝湖郡租售中心向邓飞、邓静承担责任。第四，蓝湖郡租售中心提出邓飞、邓静并无损失，违约金应当调低的问题，根据谁主张谁举证原则，蓝湖郡租售中心并未举示相关证据，对其意见不予采纳。据此，蓝湖郡租售中心应当按照以下标准向邓飞、邓静支付违约金：以10040元为基数，按照每日万分之五自2018年2月10日起计算至2018年5月9日；以39万元为基数，按照每日万分之五自2018年5月23日起计算至2018年6月5日；以3万元为基数，按照每日万分之五自2018年5月23日起计算至2018年6月7日。邓飞、邓静诉请江力力承担连带责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、蓝湖郡租售中心于本判决生效之日起十日内按照以下标准向邓飞、邓静支付违约金：以10040元为基数，按照每日万分之五自2018年2月10日起计算至2018年5月9日；以39万元为基数，按照每日万分之五自2018年5月23日起计算至2018年6月5日；以3万元为基数，按照每日万分之五自2018年5月23日起计算至2018年6月7日；二、驳回邓飞、邓静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取1700元，由邓飞、邓静承担1640元，蓝湖郡租售中心承担60元。二审中，各方均未提交新证据。本院二审查明事实与一审相同。本院二审还查明：关于涉案房屋的产权过户时间，《存量房屋买卖及居间服务合同》中约定为“甲、乙双方商定于乙方通过银行贷款审批之日起5个工作日内办理该房屋的产权转移登记手续”。实际履行情况，根据邓飞一审中提交的其与江力力的微信聊天记录显示，2月14日邓飞询问“买方是好久和银行面签并付首付呢？”，江力力回答“在2月底就会面签”，邓飞询问“二月底面签，面签了对方是当天付首付吗？”，江力力回答“过户的时候付，大概在3月中旬左右”。3月14日，邓飞询问“现在进度如何了？定金都还有1万元多没付哦”。3月27日邓飞询问“你给我个靠谱的时间，我什么时候能拿到首付？”，江力力回答“过户，面签之后大概15-20个工作日”。二审中，邓飞根据以上聊天内容主张，按照合同约定的正常交易流程及江力力的承诺，合同约定的首付款42万元本应在2018年3月中旬左右收取，即李恒办理银行贷款面签手续后双方办理产权过户并同时收取42万元款项，但实际的情况是李恒已将42万元支付给江力力，江力力收到42万元后隐瞒实情，拒不将款项转给邓飞，致使实际办理产权过户时间拖延到2018年5月23日，且邓飞迟至6月初才分两次收到42万元。据此，一审判决以5月23日作为42万元的逾期付款违约金起算日是错误的，应当从本应收到该款项的3月中旬。蓝湖郡租售中心对上述微信聊天记录的真实性未提出异议，但认为江力力的陈述并不确切，“大概”、“左右”等表述语义模糊，不代表具体时间的承诺，不能作为确定正常过户时间的依据。关于房屋尾款即银行按揭贷款108万元的发放时间，根据一审中邓飞、邓静提交的银行流水明细，该款于2018年6月6日由银行直接发放到邓飞、邓静账户。二审中，蓝湖郡租售中心称其收到邓飞、邓静投诉后积极协调银行迅速发放了贷款。针对交易过程中为何要经由江力力私人收付房款，邓飞、李恒二审中共同陈述，当日签订了合同需要支付定金5万元时，李恒银行卡中没有这么多金额，提出以手机微信转账支付，而邓飞的微信未绑定银行卡，不希望通过微信转账，蓝湖郡租售中心的工作人员即提出，由李恒转款至江力力的微信中，再由江力力向邓飞银行账户转款。于是，李恒就将5万元以微信转账付给江力力，江力力于当日向邓飞指定账户转款39960元，剩余款项一直未付。邓飞在与江力力的交流中一直误以为剩余1万余元已被退回给李恒而李恒拖延付款。对于第二次付款42万元为何仍通过江力力私人账户中转，二审中各方陈述不一，李恒称是在第一次打款后按照惯例根据江力力指示打款，蓝湖郡租售中心称是邓飞、邓静的主动要求，邓飞称其只是要求将款项付至蓝湖郡租售中心的对公账户而非江力力私人账户。一审中蓝湖郡租售中心提交了江力力在2018年6月5日出具的一份情况说明，其中江力力陈述“签约时约定定金5万元，由于客户未带银行卡，客户将5万元定金转至本人的支付宝账户，后因支付宝限额，只转了4万元定金给业主”，“过户前，业主强烈要求要先收到首付款才过户，或者首付款打至我司账户进行资金监管，后来了解到资金监管的周期较长，就私自给了客户一个账户，给客户和业主造成这个资金已经在我司账户上，之后就邀约客户和业主过户。过户之后我就让胡洪攀转款给业主，当时是以在外地为由未转，期间也多次催促，最后在今天转了39万元给业主，由于限额，剩下的资金明天转”等内容，一审中邓飞、邓静对其真实性未予认可。另据一审中蓝湖郡租售中心提交的重庆市两江新区礼嘉派出所对江力力的调查笔录显示，江力力陈述“按照卖方要求，买方要把首付款付至公司账户上后再进行后续事宜，我当时没有按照公司规定提供公司对公账户，而是提供了一个朋友的私人账户”，“我拿到钱后，先还了自己所欠的5万元欠款，剩下的37万元就一直在自己账户上，后来房子过户后，卖方催我将首付款打过去，但我一直以公司在走流程为由拖延”，“我当时被高利贷追得很紧，就想到了用这笔钱来还钱”等内容。关于《存量房屋买卖及居间服务合同》对违约责任的约定见于合同第十条，其中专门列明了七款情形，包括：第（一）款“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约……”；第（二）款“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约……”；第（三）款“本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任……”；第（四）款“逾期交房责任……”；第（五）款“逾期付款责任……”；第（六）款即本案争议条款“除本合同及相关补充协议约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行的，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方支付违约金并继续履行合同；如守约方选择解除合同的，违约方须按该房屋成交总价的20%向守约方承担违约金”；第（七）款“本合同中约定或买卖双方达成一致解除合同的……”。本院认为，本案涉及如下几个事实认定及法律问题：一、关于通过江力力私人账户收付房款的过错认定，以及江力力的行为是否应由蓝湖郡租售中心承担责任的问题。首先，关于房款的支付方式，根据《存量房屋买卖及居间服务合同》约定，房屋买卖定金、首付款均应由买方向卖方支付，即直接由李恒向邓飞、邓静支付。《房屋买卖交易风险及签约提示》系蓝湖郡租售中心提供的格式文本，其中虽载明了公司的收款账户，但该账户主要是作为收取客户服务费的账户，除此之外，蓝湖郡租售中心并未明确提示客户所有打款均应通过该账户而不能向任何未经公司授权的其他账户打款。根据二审中查明的实际履约经过，定金5万元之所以通过江力力私人转账收支，系定金支付当天基于满足买卖双方收付款的便捷性而由三方临时共同商定。《存量房屋买卖及居间服务合同》明确载明了蓝湖郡租售中心作为中介方的义务包括“对甲、乙双方的合同履行、款项支付和房屋交付过程中出现的分歧或纠纷，积极协调解决并进行协助监督”，故该支付方式作为定金支付时的具体协商履行办法，未超出合同正常履行范围，江力力的行为构成职务行为。江力力作为蓝湖郡租售中心工作人员，在代表蓝湖郡租售中心履行合同过程中，接受客户临时委托代收代付款项，其应当按照合同约定忠实履行协助义务，其拖延付款显然构成蓝湖郡租售中心的违约行为，违约后果应当由蓝湖郡租售中心承担。关于第二笔42万元款项的支付，从现有证据看是由邓飞、邓静向江力力提出要求而由江力力向李恒发出付款指令。一审中蓝湖郡租售中心提交的江力力的情况说明，邓飞、邓静虽不确认真实性，但蓝湖郡租售中心提交该说明表明其本身对真实性是不持异议的。同时，江力力在公安机关的陈述亦充分证明，邓飞、邓静要求江力力通知李恒付款至蓝湖郡租售中心对公账户，以便同步办理过户手续，而江力力私自指示李恒付款至私人账户，并在买卖双方之间阻断信息、隐瞒拖延。分析上述事实，应当认定江力力在代表蓝湖郡租售中心履约过程中存在明显误导、欺瞒，未按合同约定履行中介义务。虽然江力力的行为并非经蓝湖郡租售中心授意，系其个人行为，但是买卖双方作为普通售房者和购房者，在依赖中介信息完成交易的过程中并不存在任何过错，其有理由相信江力力的行为系代表蓝湖郡租售中心正常履行中介义务的行为，故江力力的行为对于买卖双方仍构成表见职务代表行为，其违约行为的责任后果应由蓝湖郡租售中心承担。二、关于蓝湖郡租售中心应当承担怎样的违约责任。二审中，邓飞主张蓝湖郡租售中心应当按照《存量房屋买卖及居间服务合同》第十条（六）款承担房屋总价10%的违约赔偿责任。本院审查认为，《存量房屋买卖及居间服务合同》第十条为专门约定的“违约责任”条款，共计七项，根据第（六）项的语义表述并结合全部七项违约责任条款看，第十条的违约责任均系针对买卖双方履约过程中可能出现的违约情形，合同对于中介方的违约责任情形未予专门规定，应按照赔偿损失的原则确定其违约责任。诚然，该合同作为蓝湖郡租售中心提供的格式合同，第十条未就违约各方到底指买卖双方还是包括中介的三方作出界定，存在内容不甚明确的问题，在合同内容出现理解分歧时应当作出不利于格式合同提供方的解释。但是合同内容的解释仍不能脱离合同的基本体系和条款的基本语义，如机械地将本案中介方的违约行为套用第（六）项，则与该条规定的违约情形及处理难以匹配。退一步讲，即便适用该条，因房屋总价10%的违约责任与中介方收取的中介费之间存在严重不对等，与违约行为造成的损失亦严重不对等，蓝湖郡租售中心在诉讼中明确提出了违约金过高的抗辩，故一审判决依据卖方迟延收取房款的资金占用损失判决违约责任，具有事实依据亦符合合同法规定的损失填平原则，本院予以支持。尤需指出，就卖方迟延收取房款的资金占用损失而言，合同第十条第（五）项规定了买方逾期付款需按日向卖方支付万分之五的违约金。按照约定的法律关系，卖方在逾期收取房款的情况下，应当依约要求买方支付逾期付款违约金，买方承担违约责任后，可以基于中介方的违约行为向中介方追偿。本案中，因各方均知晓邓飞、邓静延期收到房款系中介方原因造成，故邓飞、邓静未追究李恒的逾期付款责任，而是直接提起诉讼要求蓝湖郡租售中心承担违约责任，即蓝湖郡租售中心在本案中承担的是终局的违约责任，三方就本案的违约赔偿责任因此清结。故一审判决蓝湖郡租售中心承担合同第十条第（五）项规定的买方逾期付款违约金，亦具有恰当的合同依据。关于逾期违约金的具体计算。二审中邓飞对于第一笔迟延支付的定金10040元的一审判决计算方式无异议，本院予以确认。首付款42万元的违约金起算时间，因2018年5月23日虽为实际过户时间，但是从本案查明的事实看显系在江力力的欺骗下拖延至该日，依照定金的支付日推算合理时间并结合江力力和邓飞微信交流中承诺3月中旬过户的事实，本院推定双方本应于2018年3月15日办理过户并同步收取42万元首付款，故首付款的逾期付款违约金从次日起算。至于邓飞上诉称银行审核放贷日也相应地滞后，按揭款108万元亦应当计算逾期付款违约金，本院认为，实践中各银行审核发放贷款的手续和周期存在一定的差异，合同就尾款的支付时间亦未作明确约定，从本案的情况看，从5月23日办理房屋过户到6月6日发放银行按揭款未超过两周，即便从推定的过户日3月15日起算亦未超过3个月，未明显超过合理的放贷期间，表明蓝湖郡租售中心收到投诉后积极协调减轻和消除违约后果并有实效，故本院对邓飞就108万元计算逾期付款违约金的请求不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但部分计算不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初30210号民事判决；二、龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心于本判决生效之日起十日内向邓飞、邓静支付违约金：以10040元为基数，从2018年2月10日至2018年5月9日按照每日万分之五计付；以39万元为基数，从2018年3月16日至2018年6月5日按照每日万分之五计付；以3万元为基数，从2018年3月16日至2018年6月7日按照每日万分之五计付；三、驳回邓飞的其他上诉请求；四、驳回龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心的全部上诉请求；五、驳回邓飞、邓静的一审其他诉讼请求。本案一审案件受理费3400元，减半收取1700元，由邓飞、邓静负担1400元，龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心负担300元；二审案件受理费邓飞预交3400元，由邓飞负担2800元，龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心负担600元；龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心预交3400元，实收300元，由龙湖物业服务集团有限公司蓝湖郡租售中心负担，其余3100元予以退还。本判决为终审判决。审判长 钟 拯审判员 章兴东审判员 向 川二〇一九年七月十七日书记员 毕汇林