贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6018号原告：张兰支，女，1983年12月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，原告：李虎,男，1982年2月10日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：张兰支，系李虎之妻。被告：毕节市博泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市七星关区中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权），系贵州本芳（织金）律师事务所律师。原告张兰支、李虎与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告张兰支（又是原告李虎的委托诉讼代理人）、被告博泰公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付符合双方签订的《商品房买卖合同》交房条件的房屋，并向登记机构办理该房屋的预告登记；2、判决被告支付原告逾期交房违约金暂计24,460.48元（从2016年1月1日起按已付购房款268,800.00元的日万分之一计算至2019年1月1日共计29,460.48元，扣减被告已支付的5,000.00元，之后的违约金按被告实际交房时间扎实结算；3、判令被告立即向原告交付逾期办理商品房登记违约金2,688.00元（268,800.00元×1%=2,688.00元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节××××路的“博泰.美欣明珠（二期）”第6幢1单元9层1号房，建筑面积112平方米，套内建筑面积95.35平方米；总价为268,800.00元，原告按约定交付了购房款，合同约定被告应于2015年12月31日将符合条件的商品房交付给原告，但被告至今仍然没有向原告交付合同约定的房屋，原告也无法与被告完善交房手续，转移登记手续，按合同约定，出卖人按日计算向买受人支付已交房屋价款万分之一违约金。据此，原告依据《中华人民共和国民合同法》的相关规定诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告博泰公司口头辩称：涉案房屋已于2018年7月24日实际交付，原告要求再次交付房屋于法无据，就逾期交房违约金只能计算至2018年7月24日，并应当扣除施工过程中恶劣天气，法定节假日等不可抗力因素造成的违约时间，就商品房转移登记相关规定，双方合同约定，被告办理初始登记的期限，至少在实际交房后360个工作日，现合同履行期限未届满，被告不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无争议的原告提供的身份证、结婚证、户口簿，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：收据3张、合同、置业计划、业主身份确认单。证明目的：证明购房款和办证费已全部付清。被告质证：真实性合法性均无异议，但原告所交购房款仅为258,833.00元，业主身份确认单证明原告于2018年7月24日收房的事实。本院经审理认定，该证据能达到原告的证明目的。根据当事人的陈述和经审理认定的证据，本院认定事实如下：2014年9月30日（合同未注明，庭审中双方认可该时间），原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT-6-1-9-1）（被告庭审中称该合同未备案），合同载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁），土地编号为毕市国用（2013）第90号及毕节市七星国用（2013）第1936号的地块上建造的博泰.美欣明珠（二期）第6幢1单元9层1号住房（房号6-1-9-1）；建筑面积112平方米，套内建筑面积95.35平方米；该商品房总价款为268,800.00元；交房条件和时间：出卖人应当于2015年12月31日前，向原告交付该商品房；逾期交房责任：（1）逾期60日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人已交付房价款万分之一的违约金；预告登记：本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请办理预告登记……。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款0.3%承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）原告不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已付房款1%的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由原告承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款268,800.00元，已履行了全部房款的支付义务，且于2014年9月30日交付给被告房产证办证费用共计16,008.00元。被告在庭审中称，涉案房屋不具备交房和办证条件，未取得商品房所有权初始登记，未通过综合验收合格备案登记。另查明：2018年7月24日，被告已将涉案房屋的钥匙交付给原告，原告已入住该商品房内，原告已自认被告已向其支付违约金5,000.00元（从原告提交的证据应为5,767.00元）。本院认为，综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要是：原告已入住该房是否属于正式交房，被告是否应支付逾期交房以及逾期办证违约金及金额、标准、时间。对双方争议的焦点，对入住是否正式交房问题，涉案房屋虽不具备交房条件（被告自称未取得交房条件），但原告自愿入住（自称是政府部门要求其入住），被告已将涉案房屋钥匙交付原告，且原告已认可从2018年7月24日起入住。视为被告将涉案房屋交付给原告，已实际履行交房义务。因此，原告要求被告将符合交房条件（交房条件不具备）的涉案房屋交付给原告的诉讼请求，本院不予以支持。因原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应当全面履行合同约定义务。双方合同约定：被告应于2015年12月31日前，向原告交付该商品房，而被告于2018年7月24日才将涉案房屋交付原告使用，逾期934日，已违反合同的约定，依法应承担逾期交房的违约责任，因此，原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院应予以支持，违约金以原告已付房款268,800.00元为基数，按日万分之一的标准计算，即为268,800.00元×0.01%×934=25,031.20元，扣除被告实际支付给原告（抵扣房款）违约金5,767.00元，即为25,031.20元-5,767.00元=19,264.20元；对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。根据双方合同的约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。按此约定，被告应在商品房交付使用之日起的360日（180+180）前办理涉案房屋转移登记的有关文书并交付给原告。本案中，被告于2018年7月24日交付涉案房屋给原告，其应在2019年7月19日前办理涉案房屋转移登记的有关文书并交付给原告。故现还在合同的履行期限内，在法庭辩论终结前被告还未违约，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予以支持；对原告要求被告向登记机构办理该房屋的预告登记，因合同约定为“出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请办理预告登记”，故应由双方共同申请预告登记。综上所述，原告要求被告交付符合约定的涉案商品房的诉讼请求，本院不予以支持，原告要求被告向登记机构办理该房屋的预告登记的诉讼请求，应由双方共同申请；对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院支持被告支付原告逾期交房违约金19,264.20元，超过部分，本院不予以支持；对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：一、由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司在本判决发生法律效力之日起三十日内与原告张兰支、李虎共同向当地房屋登记机关申请办理涉案房屋的预告登记；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张兰支、李虎逾期交房违约金19,264.20元；三、驳回原告张兰支、李虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币239.00元，由原告张兰支、李虎负担69.00元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担170.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇一九年七月二十二日书记员 裴晨迪