山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁民再556号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴清华，男，1952年3月13日出生，汉族，居民，住郯城县。委托诉讼代理人：韩永华，北京长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：马瑞远，山东沂河律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：徐勤友，男，1947年11月4日出生，汉族，居民，住濮阳市华龙区。一审被告、二审上诉人：郯城县郯城街道龙泉街居民委员会。法定代表人：赵青春，主任。委托诉讼代理人：袁德胜，山东师郯律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐勤生，男，汉族，1942年12月14日出生，龙泉居委会居民。一审被告、二审被上诉人：郯城县龙泉房地产开发有限责任公司。法定代表人：李如峰，经理。再审申请人吴清华因与被申请人徐勤友，一审被告、二审上诉人郯城县郯城街道龙泉街居民委员会（以下简称龙泉街居委会），一审被告、二审被上诉人郯城县龙泉房地产开发有限责任公司（以下简称龙泉房产）恢复原状纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院（2015）临民一终字第2756号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年3月14日作出（2018）鲁民申376号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人吴清华及其委托诉讼代理人韩永华、马瑞远，被申请人徐勤友，一审被告、二审上诉人龙泉街居委会的委托诉讼代理人袁德胜、徐勤生，一审被告、二审被上诉人龙泉房产的法定代表人李如峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴清华申请再审称，原判决认定的基本事实缺乏证据证明；适用法律确有错误；审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避。龙泉街居委会与徐勤友签订的房地产转让协议是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，根据合同相对性，仅对合同的相对人发生效力，对合同外的第三人吴清华不发生效力。徐勤友向法院提起诉讼，要求吴清华返还房屋、恢复原状并赔偿损失是无理的，也是不合法的。吴清华作为实际占有者返还房屋，是违反法律规定的。《中华人民共和国物权法》具体生效时间为2007年10月1日，而吴清华签订转让协议是在2004年8月1日，原审法院适用物权法属适用法律错误。涉案房产为村集体土地，属农村宅基地，徐勤友是河南省濮阳市人，非集体组织成员，已经失去了占有该土地的合法基础。房屋是吴清华重建的，原来的房屋大部分应经不复存在，返还房屋不能实现。二审变更合议庭成员，故意欺瞒当事人，剥夺了申请人申请回避的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项、第（七）项规定申请再审。徐勤友辩称，根据双方协议的约定，徐勤友将房屋和宅基地转让给龙泉街居委会永久使用，作为对价龙泉街居委会给徐勤友30万元，同时安置宅基地两位，龙泉街居委会始终未能为其办理土地使用证，龙泉街居委会的违约行为致使双方不能实现合同目的，该项约定履行不能，法院另案已认定解除双方转让协议，适用法律正确。本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，吴清华的再审申请依法应予驳回。徐勤友向一审法院起诉请求:龙泉街居委会、吴清华、龙泉房产返还徐勤友位于人民路北侧的房地产，对毁损房屋恢复原状，并赔偿损失30万元，本案的诉讼费用由龙泉街居委会、吴清华、龙泉房产承担。一审法院查明，2003年9月27日徐勤友与龙泉街居委会（原城里三居委会）签订协议书，协议约定：将徐勤友位于人民路北、集体土地建设用地使用证号为郯集建（92）字第113910号、城镇私房所有权证号为郯城房字第××号、土地面积为258.477平方米、建筑面积为242.64平方米房产一宗永久转让给龙泉街居委会使用；龙泉街居委会支付徐勤友房屋价款30万元，并为徐勤友安置13米×14米的宅基地两位；龙泉街居委会付清款后徐勤友将土地使用权证和房产证交给龙泉街居委会，产权转移手续由居委会办理。协议签订后，龙泉街居委会向徐勤友支付价款30万元，并安排了宅基地，徐勤友将上述房产交给龙泉街居委会，但未办理房产变更登记。2004年8月1日龙泉街居委会、龙泉房产与吴清华签订协议书，该协议约定：龙泉街居委会将上述房产转让给了吴清华；房产价款为43万元，除了以吴清华的拆迁补偿款12万元折抵部分房款外，吴清华应支付剩余价款31万元；房款交清后龙泉街居委会将产权证交给吴清华并出具产权过户证明手续，相关费用由吴清华负担，2004年8月30日吴清华付清房款后，龙泉街居委会将产权证交给吴清华，上述房产由吴清华占有使用。龙泉街居委会为徐勤友安置的两位宅基地因土地性质等原因不能办理建设用地使用证，为此双方发生争议，徐勤友于2011年以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，请求解除双方于2003年9月27日签订的房地产转让协议，同时请求返还房屋并赔偿损失，一审作出（2011）郯民初字第2253号民事判决。徐勤友不服判决提起上诉，二审法院裁定发回重审。重审后一审法院作出（2012）郯民重初字第5号民事判决，驳回了徐勤友的诉讼请求。徐勤友不服判决再次上诉，二审法院认为，双方协议约定的龙泉街居委会为徐勤友安置宅基地两位虽为当事人的真实意思表示，但该约定与国家有关土地政策和法律相悖而履行不能，为此作出（2013）临民一终字第1145号民事判决，撤销（2012）郯民重初字第5号民事判决，解除徐勤友与龙泉街居委会于2003年9月27日签订的房地产转让协议，驳回徐勤友的其他诉讼请求。龙泉街居委会不服（2013）临民一终字第1145号民事判决申请再审，2015年5月20日山东省高级人民法院作出（2015）鲁民申字第370号民事裁定，驳回了龙泉街居委会的再审申请。另查明，涉案房产在脱离徐勤友占有期间，部分房屋毁损，经徐勤友委托，2014年3月27日临沂市东泰价格事务所有限公司作出临东泰评报字（2014）第60号价格评估报告书，评估结论为部分房屋毁损损失共计33188.44元，房屋租金损失为267645.23元，损失合计300833.67元。龙泉街居委会、吴清华、龙泉房产对上述评估报告提出异议，但均未申请重新评估。根据现场照片及当事人陈述查明，涉案房产中79.20平方米砖混结构门面房依然存在，55.44平方米砖木结构南房及东、西房各27平方米已由吴清华翻建，54平方米砖木结构北房已毁损，根据评估报告毁损北房损失价值为8510.83元。上述事实，有徐勤友举证提供的集体土地建设用地使用证、城镇私房所有权证、协议书、生效法律文书等书证，龙泉街居委会等书证，吴清华举证提供的协议书、房款收据、房产现状照片及当事人陈述证明，相关证据经质证后均已收入卷宗。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。根据该条规定，不动产的交付是以变更登记为要件的，涉案房产虽经两次协议转让，但均未办理变更登记，故该房产所有权尚未发生转移，仍归徐勤友所有。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案案情，徐勤友与龙泉街居委会2003年签订的房地产转让协议已由（2013）临民一终字第1145号民事判决而解除，龙泉街居委会作为合同相对人，吴清华作为实际占有人，均对涉案房产负有返还责任，徐勤友作为产权人要求龙泉街居委会、吴清华返还房产的诉讼请求，合法有据，应予支持；鉴于55.44平方米砖木结构南房及东、西房各27平方米已由吴清华翻建，54平方米砖木结构北房已毁损，涉案房产发生重大改变，不宜恢复原状，可现状返还；对于毁损的54平方米砖木结构北房，可依照评估报告中该房损失价值，由合同相对人即龙泉街居委会予以赔偿，徐勤友主张的租金损失为期待利益，并根据合同于2013年方经判决解除的实际情况，徐勤友的该项主张有失公允，本院不予支持。龙泉街居委会不同意返还房产的答辩意见与法相悖，本院不予采纳，鉴于龙泉街居委会未主张返还购房价款，对此本案不予处理。龙泉房产并非合同相对人，不享有合同权利亦不承担合同义务，在本案中不承担责任。吴清华在本案中不同意返还房产而未提出其它诉讼主张，其相关权益可根据其与龙泉街居委会之间的合同关系另行主张，本案不予理涉。一审法院判决：一、郯城县郯城街道龙泉街居民委员会、吴清华返还徐勤友集体土地建设用地使用证号为郯集建（92）字第113910号、城镇私房所有权证号为郯城房字第××号的房地产一宗；二、郯城县郯城街道龙泉街居民委员会赔偿徐勤友房屋毁损造成的损失8510.83元；三、郯城县龙泉房地产开发有限责任公司不承担责任；四、驳回徐勤友的其它诉讼请求。上述一、二项限于判决生效后十五日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，徐勤友负担2900元，郯城县郯城街道龙泉街居民委员会负担2900元。徐勤友不服一审判决，上诉请求，龙泉街居委会应当赔偿吴清华占用房屋租金损失267645.23元。吴清华不服一审判决，上诉请求，其占有使用房屋是通过合法途径取得，判决返还侵害了其合法权益。龙泉街居委会不服一审判决，上诉请求，徐勤友已领取卖房款30万元，房屋的毁损系自然倒塌，与其无关，不应承担赔偿责任。二审查明的事实与一审认定事实一致。二审法院认为，2003年9月27日，徐勤友与龙泉街居委会签订协议书，约定将徐勤友的242.64平方米房产一宗永久转让给龙泉街居委会使用；龙泉街居委会支付徐勤友房屋价款30万元，并为徐勤友安置13米×14米的宅基地两位；龙泉街居委会付清款后徐勤友将土地使用权证和房产证交给龙泉街居委会，产权转移手续由居委会办理。依据《中华人民共和国物权法》规定，不动产转移以登记为准，涉案房产的转移均未登记，不发生物权变动的法律效力，争议的242.64平方米房产仍归徐勤友所有，龙泉街居委会和吴清华应当将涉案房屋返还给徐勤友。徐勤友主张租金收益损失，该收益并非必然获得的收益，属于期待利益，且龙泉街居委会也已将两套13米×14米的宅基地交付徐勤友实际使用，徐勤友再次主张租金损失，不予支持。龙泉街居委会在一审庭审过程中并未主张徐勤友返还购房款30万元，二审期间主张，亦不予采纳。涉案房屋已经实际交付吴清华占有使用，但并未办理房屋过户登记，吴清华与龙泉街居委会签订的合同无法对抗房屋登记，该房屋仍归徐勤友所有，吴清华应当予以返还。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由徐勤友负担1933元，吴清华负担1933元，郯城县郯城街道龙泉街居民委员会负担1934元。本院再审查明事实与一、二审认定的事实一致。本院再审认为，2003年9月27日，徐勤友与龙泉街居委会签订协议书，约定将徐勤友的242.64平方米房产一宗永久转让给龙泉街居委会使用；龙泉街居委会支付徐勤友房屋价款30万元，并为徐勤友安置13米×14米的宅基地两位。该房地产转让协议已由生效判决（2013）临民一终字第1145号民事判决解除，龙泉街居委会作为合同相对人，吴清华作为实际占有人，均对涉案房产负有返还责任，原审判决龙泉街居委会、吴清华返还涉案房产合法有据，并无不当。关于申请人所主张的原审剥夺了其对二审审判长邹海波申请回避的权利的问题，二审变更合议庭成员，未予告知，确有不当，但本案二审判决认定事实清楚，结果并无不当之处，且申请人申请书虽主张邹海波与本案有利害关系，并未提出确凿证据，基于上述理由，对于申请人该请求，本院不予支持。综上，再审申请人吴清华申请再审的理由不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持山东省临沂市中级人民法院（2015）临民一终字第2756号民事判决。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 王 园审判员 董运平二〇一九年七月二十二日书记员 扈安然