中华人民共和国 福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0211民初4111号 原告：郑为枝，男，1976年11月29日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告：陈玉凤，女，1982年1月28日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：岳文发，福建邦司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙思航，福建邦司律师事务所实习律师。 被告：翁立闽，女，1964年9月4日出生，汉族，住厦门市集美区。 被告：陈水英，女，1936年5月5日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：汤国斌，福建亚太天正律师事务所律师。 被告：中文名：邱赛玉，英文名：ＳＡＩＹＵＱＩＵ，女，1959年10月14日出生，国籍：美国，住美国。 委托诉讼代理人：林燕，北京中银（福州）律师事务所律师。 第三人：厦门智联房产行销策划有限公司，住所地厦门市集美区杏林街道高浦村26号302室，统一社会信用代码：913502116999290311。 法定代表人：王东，总经理。 委托诉讼代理人：林匡城，系公司员工。 原告郑为枝、陈玉凤与被告翁立闽、陈水英、邱赛玉，第三人厦门智联房产行销策划有限公司（以下简称置联房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑为枝、陈玉凤及其委托诉讼代理人岳文发、孙思航，被告翁立闽、陈水英委托诉讼代理人汤国斌、邱赛玉委托诉讼代理人林燕、置联房产公司委托诉讼代理人林匡城均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑为枝、陈玉凤向本院提出诉讼请求：1.判决解除郑为枝、陈玉凤与郑上争、翁立闽签订的《房产买卖居间协议书》；2.判令陈水英、邱赛玉返还郑为枝、陈玉凤已支付定金50万元及资金占用利息损失（以50万元未基数，按照年利率6%的标准，自2017年9月3日开始计算，暂计至2019年3月22日为47000元，实际计至付清款项之日止）；3.判令陈水英、邱赛玉赔偿郑为枝、陈玉凤损失50万元；4.判令陈水英、邱赛玉赔偿郑为枝、陈玉凤支付的中介佣金7.5万元、律师费1.5万元；5.判令陈水英、邱赛玉承担全部诉讼、保全费用。事实及理由：原告郑为枝、陈玉凤系夫妻关系。经第三人置联房产公司居间介绍，2017年3月9日，原告郑为枝、陈玉凤与郑上争（于2017年5月21日过世）、翁立闽签订《房屋买卖居间协议书》一份，将坐落于厦门市集美区的房产作价310万元出售予郑为枝、陈玉凤。合同签订时，郑上争拥有两本房产证（产权证著名案涉房屋郑上争、翁立闽各拥有1／2份额），并称翁立闽为其配偶，已经其同意出售。合同签订后，郑为枝、陈玉凤向郑上争支付定金50万元。依合同约定，2017年9月9日前郑上争、翁立闽应与郑为枝、陈玉凤前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市存量房买卖合同》。在此之前，郑为枝、陈玉凤多次联系郑上争以便履行合同，但都无法联系到郑上争本人，其自称家属的人称郑上争已经去世，但未提供任何书面文件证明。而通过他人转述翁立闽拒绝承认上述合约，称其早已与郑上争离婚，并未同意郑上争出售其份额。郑为枝、陈玉凤并未收到翁立闽提供的与郑上争离婚的证明材料。也没有收到是否承认或者追认郑上争之前的买卖行为。但郑为枝、陈玉凤仍然以最大的诚意履约，并发送书面催告函，通过短信提前通知郑上争、翁立闽。2017年9月8日（因2017年9月9日恰逢周六），郑为枝、陈玉凤与居间方一起到厦门市集美区行政服务中心土房局窗口等候。但郑上争、翁立闽未到现场也未有任何回复。依据上述合同第十三条约定：“若2017年9月12日之前因一方原因无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任”，因此，2017年9月13日，郑为枝、陈玉凤委托律师向郑上争、翁立闽发送合同解除函，要求解除合同，并要求郑上争、翁立闽返还定金，承担违约责任并赔偿损失。2017年9月18日，郑为枝、陈玉凤至厦门市集美区人民法院起诉郑上争、翁立闽。后，郑为枝、陈玉凤经至相关部门查询知悉郑上争已经于2017年5月21日死亡。鉴于此，郑为枝、陈玉凤于2017年10月9日撤诉。在此次起诉后，因为陈水英与邱赛玉之间存在相关的诉讼，且法院无法联系到邱赛玉本人，至2019年5月14日郑为枝、陈玉凤的代理人收到了翁立闽的民事答辩状和邱赛玉的民事答辩状，翁立闽的答辩状明确否认当时对郑上争的授权行为，也拒绝追认，并且从证据中我方才知晓郑上争与翁立闽于2000年9月28日离婚，同时邱赛玉以书面答辩的形式明确其不知情，同样拒绝追认郑上争的买卖合同授权行为。综上，郑为枝、陈玉凤为维护自身权益，依法向法院提起诉讼，望判如所请。 翁立闽辩称： 1、事实与理由 （1）本人2000年9月28日已与郑上争办理离婚手续（详见证据清单附件1离婚证复印件）。 （2）2010年10月份，本人与郑上争合作购买集美区宁海一里27号4002室房屋（详见证据清单2产权证复印件）。 （3）郑为枝、陈玉凤诉状中提供的房屋买卖居间协议书签订日期为2017年3月9日，在此期间翁立闽不居住在厦门，更没有见过郑为枝、陈玉凤和置联房产公司任何人，所以该协议书中翁立闽的签字和手印全属伪造。 （4）本人没有与郑为枝、陈玉凤签订过任何房屋买卖合同，也没有授权郑上争与郑为枝、陈玉凤签订过任何房屋买卖合同，至今也没有见过郑为枝、陈玉凤诉状中所述的房屋买卖合同，更没有收取郑为枝、陈玉凤任何款项。所以，郑为枝、陈玉凤诉状中提供的房屋买卖居间协议书，完全是一份虚假买卖合同。 综上，郑为枝、陈玉凤与郑上争伙同置联房产公司所签订的集美区宁海一里27号4002室房屋的买卖居间协议书，完全是一份背着翁立闽擅自买卖翁立闽财产的违法合同。恳请法院当场验证该违法房屋买卖合同签字人翁立闽的签字及手印的真伪。 （2）答辩请求 （1）请求判令集美区宁海一里27号4002室房屋的买卖居间协议书编号为：0000698属违法合同无任何法律效力，该协议书对翁立闽没有任何约束力。没有该房屋产权所有人翁立闽签订的买卖合同，及未经授权冒充翁立闽签字的房屋买卖合同都是违法的，所签订的合同没有任何法律效力。 （2）请求判令郑为枝、陈玉凤及中介置联房产公司必须承担其违法签订该房屋买卖合同所造成的法律后果。郑为枝、陈玉凤及置联房产公司在明知当事人翁立闽与郑上争不存在法律上夫妻关系，且不在签订合同现场，也无提供任何该房屋买卖的授权书，即使郑上争当时提供了该房屋的产权证书，该产权证也明确载明翁立闽于郑上争是共有该房屋的产权，各占一半的产权比例，双方各持有各自的产权证书。在此情况下，郑为枝、陈玉凤与置联房产公司，完全不顾事实，连一通电话都没有打给翁立闽进行确认，还是擅自与郑上争偷偷签订该房屋的虚假买卖合同，且郑为枝、陈玉凤的诉状中写明置联房产公司还收取了郑为枝、陈玉凤的中介费，却没有对该房屋买卖过程中所有当事人及相关证件的合法性和有效性起到审核和监督的作用，使本不该发生的事情发生。置联房产公司有着不可推卸的责任，应承担相应的法律后果。 （3）请求判令驳回郑为枝、陈玉凤诉讼请求，并承担所有诉讼费用。 （4）请求判令郑为枝、陈玉凤和置联房产公司赔偿翁立闽精神损失费3万元。他们不仅伙同郑上争签订虚假买卖合同，且在郑上争离世后还抛出虚假违法的买卖合同，多次上门，短信骚扰，将莫须有的房屋买卖合同强加给翁立闽，造成翁立闽严重精神负担和心理伤害。 综上，为维护翁立闽的合法权益，恳请法庭驳回郑为枝、陈玉凤诉讼，并承担相应的法律后果和相应的法律费用。 陈水英辩称：该合同应当是无效合同，并且导致无效的原因是由于原被告双方以及中介一方的过错造成，导致无权处分，也没有第三人的追认，导致合同无效，合同的相对方是翁立闽和郑上争的继承人，因为房屋买卖合同协议中，标的物是整套房屋，并非郑上争拥有的1/2份额，郑为枝、陈玉凤放弃对翁立闽主张责任，就不是主张合同的违约责任，所以，郑为枝、陈玉凤是主张损害赔偿责任和侵权行为。合同的无效是因为这份合同的标的物郑上争和翁立闽各50%，郑上争仅有权处理50%的份额，显然在订立合同的过程中，作为原告的一方和中介没有尽到审慎的义务，以及合同一方为多人的情况下，未审查人员之间的身份关系和代理权限问题，中介一方和郑为枝、陈玉凤以及郑上争都存在过错，才导致合同无权处分和无效，该合同是整个房屋买卖，郑上争的50%的份额也是无效的，郑上争在与翁立闽离婚后与邱赛玉结婚，郑上争无权处理该房屋50%的份额，邱赛玉事后也没有追认，所以合同是无效的，应恢复原状，收取的50万的订金应返还给郑为枝、陈玉凤，郑为枝、陈玉凤提出的利息损失以及违约金、赔偿损失无法律依据，也无证据证明，关于诉求第四项要求律师费和中介费，中介费由第三人收取，应由第三人返还，与我方无关。 邱赛玉辩称：邱赛玉对于郑上争是否将案涉房屋出售给郑为枝、陈玉凤并不知情，假如《买卖合同》系真实合法有效的，邱赛玉愿意继续按照合同履行。假设郑为枝、陈玉凤不愿意继续履行《房屋买卖居间协议》，那么郑为枝、陈玉凤也只能要求返还50万元定金，对于郑为枝、陈玉凤的其他主张不应予以支持。理由如下：1.因郑上争突然意外死亡才导致《买卖合同》无法继续履行，而死亡并不属于故意违约，应认定为意外事件，邱赛玉作为死者郑上争的配偶不应承担违约责任；2.《房屋买卖居间协议》无法履行的真正原因是由于共有产权人翁立闽未签字，而对此郑为枝、陈玉凤自身也存在过错，因为郑上争已经向郑为枝、陈玉凤提交了产权证，郑为枝、陈玉凤明知诉争房屋是还有其他共有产权人但仍与郑上争签署了协议，因此在郑为枝、陈玉凤也存在过错的情况下主张违约金于法无据。从郑为枝、陈玉凤提供的证据可以证实郑为枝、陈玉凤当时签协议并未提供审查结婚证，郑为枝、陈玉凤存在重大过错；3.对于郑为枝、陈玉凤所支付的中介佣金和律师费，这是郑为枝、陈玉凤支付给第三人的，郑上争并无收取，况且在双方房屋买卖无法成交的情况下，也就意味着置联房产公司的居间服务没有完成，作为中介机构收取中介佣金的依据就是要促成买卖交易行为的完成，否则也就无权收取中介佣金，故本案郑为枝、陈玉凤应当自行向中介机构退取中介佣金。至于律师费，居间协议中并无约定律师费应由败诉方承担，故这属于郑为枝、陈玉凤单方面的支出，与邱赛玉无关。中介作为专业性的居间服务方，有义务审查并且也知情有共有权的情况下，至少要审查结婚证和书面的委托书，本案中既没有结婚证也没有书面的授权委托书，第三人在该合同的服务上存在重大过错。不应收取中介费；4.郑为枝、陈玉凤无权主张利息损失。因为邱赛玉愿意履行合同，而且郑上争系意外死亡，其行为并不构成违约，相反若是本案是由于翁立闽未签字而导致协议无效，那么造成此后果郑为枝、陈玉凤自身也存在严重的过错，故郑为枝、陈玉凤主张利息损失没有任何事实和法律依据。综上所述，恳请法庭依法查明本案相关事实，作出公正判决。 第三人置联房产公司陈述：当时居间该合同的时候，郑上争拿了两本房产证和身份证，我方询问该房产时各50%，我方有告知了郑上争，合同第7条也约定，只要经得同意，就有效力。郑上争有致电共有人，共有人同意出售房屋。 本院经审理认定事实如下：郑为枝、陈玉凤系夫妻关系，经第三人置联房产公司居间介绍于2017年3月5日与郑上争签订《房屋买卖居间协议书》，将位于厦门市集美区房屋出售给郑为枝、陈玉凤，房屋成交价为310万元，购房定金50万元。房屋的所有情况为郑上争与翁立闽各占50%的份额。双方约定，乙方于2017年9月9日前到房管局办理登记手续，并支付130万元给甲方（包含定金）。协议书第十三条约定，双方于2017年9月9日前前往土房局办理交易登记手续和签订《厦门市存量房买卖合同》，若2017年9月12日前因一方原因无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。协议书上有郑上争、翁立闽（卖方）、郑为枝、陈玉凤（买方）以及置联房产公司（居间人）三方的签字盖章。合同签订当日，郑为枝、陈玉凤支付给郑上争定金20万元，郑上争亦出具收据一份。次日，郑为枝、陈玉凤与置联房产公司签订佣金确认书，并支付给置联房产公司佣金75000元，置联房产公司开具收据给郑为枝、陈玉凤，表明置联房产公司完成上述物业的居间业务。合同签订后第二天郑为枝便将28万元汇入郑上争的账户，郑上争向其出具收据一份；后于2017年3月28日，郑为枝又将剩余的购房款16万元汇入郑上争的账户，同样郑上争向郑为枝、陈玉凤出具收据一份；于2017年4月14日将4万元汇入郑上争的账户，有郑上争出具的收据为证。到合同约定的办理登记手续日期，郑上争未按照约定与郑为枝、陈玉凤一起办理登记手续。另查明，郑上争于2017年5月21日去世。后郑为枝、陈玉凤给翁立闽发送短信，要求其履行合同约定的义务，但翁立闽表示自己并不知情并且与郑上争于2000年9月28日办理离婚。另查明，郑上争现在的配偶系邱赛玉，邱赛玉亦表明对该项合同的存在并不知情，郑上争系无权处分，合同应当归于无效。郑为枝、陈玉凤于2017年9月13日向郑上争、翁立闽发送律师函，通知郑上争、翁立闽解除合同并返还定金、赔偿损失。另，郑为枝、陈玉凤当庭变更诉讼请求，放弃对翁立闽的诉讼主张。 以上事实，有郑为枝、陈玉凤提交的《房屋买卖居间协议书》、结婚证、厦门市土地房屋权证、佣金确认书、收据、银行卡客户交易查询明细/收据、手机短信、微信聊天记录、催告函、快递底单、律师函、法律服务合同、厦门增值税普通发票、郑上争的身份证复印件、户口注销证明、亲属关系证明、结婚证、结婚登记审查处理表、申请结婚登记声明书、护照、户口簿，置联房产公司的工商企业公示信息查询以及郑为枝、陈玉凤的当庭陈述为证，因此本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先，关于郑为枝、陈玉凤与郑上争、置联房产公司签订的《房屋买卖居间协议书》效力问题，协议书上有郑上争和翁立闽的签字，但根据本院审理认定的证据可以得知翁立闽的签字确系郑上争伪造，翁立闽对该协议并不知情。郑上争处分的房产系与翁立闽按份共有的房产，郑上争在翁立闽不知情的情况下处分该房产，事后也并未得到翁立闽的追认，系无权处分，且郑上争、翁立闽早在签订协议书之前就已经离婚，因此本院认为协议书系无效。对于无效合同，根据《合同法》第五十八条规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故郑为枝、陈玉凤主张合同相对方郑上争的法定继承人陈水英、邱赛玉返还已支付定金并支付资金占用费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于郑为枝、陈玉凤主张的损失，郑为枝、陈玉凤并未举证除了利息以及为此支付的律师费以外其他损失，同时作为合同相对方的原告对于房屋所有权的情况均知情，因此本院认为原告郑为枝、陈玉凤也存在一定的过错，故对于郑为枝、陈玉凤主张要求支付损失50万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于中介费，本院认为房屋买卖协议系三方签订，中介费亦是支付给置联房产公司，与被告陈水英、邱赛玉无关，且协议无效作为中介方的置联房产公司亦有一定责任，应另案处理，因此郑为枝、陈玉凤要求郑水英、邱赛玉承担中介费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条之规定，判决如下： 1、被告陈水英、邱赛玉应于本判决生效之日起十日内返还原告郑为枝、陈玉凤定金50万元及资金占用利息（以50万元为基数，按照年利率6%的标准，自2017年9月3日计至实际付清为止）。 2、被告陈水英、邱赛玉应于本判决生效之日起十日内支付原告郑为枝、陈玉凤律师费1.5万元。 3、驳回原告郑为枝、陈玉凤的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14610元，由陈水英、邱赛玉负担，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；保全费5000元，保全费原告郑为枝、陈玉凤已支付，陈水英、邱赛玉应于本判决生效之日起十日内直接支付给原告郑为枝、陈玉凤。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  詹锦林 人民陪审员  杜 欣 人民陪审员  陈素治 二〇一九年七月十七日 书 记 员  陈达旺 附：本案所适用的法律条文 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”