内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初3612号原告：李洪文，男，1961年9月出生，蒙古族，农民，住赤峰市。委托诉讼代理人：刘广军，内蒙古奥星律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓彤，内蒙古奥星律师事务所律师。被告：赵志刚，男，1974年10月出生，汉族，个体工商户，住赤峰市。委托诉讼代理人：田平，内蒙古百柳律师事务所律师。原告李洪文诉被告赵志刚租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洪文的委托诉讼代理人刘广军、被告赵志刚及其委托诉讼代理人田平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李洪文向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租房合同；2.判令被告立即搬出并返还租赁的房屋。事实与理由：2004年10月1日，原告之妻吕文荣与新地村民委员会签订了《土地租赁合同书》，吕文荣租赁了位于干白菜地养殖小区1.5亩土地用于从事养殖生产，租期至2049年9月30日。此后原告夫妇在该租赁土地上建造了养殖用房。2016年5月7日，原、被告签订了《租房合同》，将原告建造的上述养殖用房出租给被告，租期确定为被告不租为止。但被告租赁上述房屋后，并未将上述房屋用于养殖，而是擅自将上述房屋用作其生产木门的厂房进行木制门生产和木雕刻生产，改变了土地用途，并且对环境造成污染，存在火灾的安全隐患，为此公安机关、安监部门、消防部门、环保部门及村委会多次前去制止，但被告拒不改正。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定:“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第四十四条规定:“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”;《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定:“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”。被告在履行双方所签订的租房合同过程中，将原告承包的用于养殖用途的土地用于工业生产，改变了土地的农业用途，违反了上述法律的强制性规定，故原告诉至法院。被告赵志刚辩称,原告李洪文起诉要求解除其与被告赵志刚订立的《租房合同》，并要求被告赵志刚立即搬出所租赁的房屋，没有事实和法律依据。请求法院查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求。第一、原告起诉要求解除双方于2016年5月7日订立的《租房合同》没有事实和法律依据。原告诉称“被告在履行双方所签订的租房合同过程中，将原告承包的用于养殖用途的土地用于工业生产，改变了土地的农业用途，违反了上述法律的强制性规定。因此原、被告双方签订的《租赁合同》应予解除。”可见原告起诉要求解除合同的理由是被告赵志刚改变了土地用途违反了法律强制性规定，因为被告赵志刚并未改变土地用途，不存在违约行为，故原告提出的这一解除合同理由不能成立。被告赵志刚所租赁的房屋是原告自己在养殖小区建造的，是原告自己改变了土地用途，将农用地建成了房屋，被告赵志刚租赁的是原告的房屋，被告赵志刚并未建造房屋，因此被告赵志刚不存在改变土地用途建房问题。被告赵志刚租赁房屋的用途是用于加工生产和雕刻，原告对此是明知的，双方在租房合同第3条中已经明确约定“房屋如出现渗漏甲方要及时修补不得耽误乙方生产。在房屋租赁过程中出现政府及其他部门占用本厂房。”，可见被告赵志刚租赁房屋的用途是用于“生产”，租赁的是“厂房”。在租房合同第一条约定由被告赵志刚负责将空闲地面打成水泥面并把隔墙封上，这是基于生产的需要而进行的约定，只有用于生产才需要将地面打成水泥面，原告在合同约定中同意被告赵志刚将空闲地打成水泥地面，证明原告同意被告赵志刚对房屋内土地用作生产加工木门使用，因此本案不存在被告赵志刚在履行合同过程中擅自改变租房用途问题。被告赵志刚租房的用途就是用于加工生产木门而不是养殖，租房合同约定的非常清楚。被告赵志刚是按照租房合同约定的用途使用房屋的，因此被告赵志刚并不存在违约行为，如果说改变土地用途违反了相关法律的规定，也是原告建房行为触犯了法律，原告应承担相应的法律后果。被告赵志刚夫妻租房后，按照租房合同约定，办理了红山区泽木木板厂和红山区金清木雕刻厂，一直经营至今已经三年整，原告对这一事实一清二楚，从未提出任何异议。原告诉称的有关部门对被告赵志刚安全生产的检查问题，并不构成原告解除合同的理由。案涉的租房合同租期并未届满，租房合同约定的租期为被告赵志刚不租为止，根据原告提供的土地租赁合同书约定土地租期自2004年10月1日至2049年9月30日及合同法第214条关于租赁期限不得超过二十年的规定，本案的租赁期限至少应当到2036年5月7日之前，因此案涉的租房合同应当继续履行。第二、原告在不具备合同解除条件的情况下提出解除合同的诉讼请求，不应得到法院的支持。根据合同法第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，原告想通过起诉实现自己的违约行为，当然不能成立。原告为了实现撕毁合同单方违约的目的，先是起诉要求确认双方订立的租房合同无效，因自己感到无法胜诉而撤诉，现又提出解除合同之诉，但是又不具备解除合同的条件。如果原告执意要求解除合同，必须要承担因其违约而给被告赵志刚造成的各种经济损失92000元。在租房合同订立后，被告赵志刚为了履行长期合同，按照合同约定将空闲地面打成了水泥面并把隔墙封上，而且安装了电源电线，为此已经支付了大约22000余元费用。被告赵志刚以所租赁的房屋为经营场所办理了二个营业执照，如果合同解除将导致被告赵志刚重新选择新的营业场所，必然造成租赁费增加、二个企业停业、机器设备搬迁、客户资源减少、工人工资等损失，该损失至少为70000余元。原告如果同意赔偿被告赵志刚因解除合同所受到的经济损失92000元，被告赵志刚同意解除租房合同，否则双方订立的租房合同应当继续履行。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年10月1日，原告李洪文之妻吕文荣与赤峰市红山区城郊乡新地村民委员会签订土地租赁合同，约定赤峰市红山区城郊乡新地村民委员会将位于干白菜地养殖小区租赁给吕文荣使用，租地1.5亩，租赁期限自2004年10月1日至2049年9月30日。吕文荣租赁土地后，与原告李洪文在租赁土地上建设房屋进行养殖。2016年5月7日，原告李洪文（甲方）与被告赵志刚（乙方）签订租房合同，约定原告将位于赤峰市××区干白菜地建筑面积570平方米的房屋租赁给被告使用，第一年租金为7000元，第二年租金为15000元，第三个租金为20000元，直到被告不租为止。被告租赁房屋后，分别于2016年7月18日、2016年9月18日注册成立红山区泽木门板厂、红山区金清木雕刻厂，进行木门生产及雕刻。2019年5月7日，赤峰市红山区西城街道新地村民委员会出具证明一份，载明：“红山区人民法院：二00四年十月一日我村与李洪文之妻吕文荣签订了《土地租赁合同书》，将我村位于干白菜地养殖小区1.5亩土地租赁给吕文荣从事养殖生产，并规定不能私自改变养殖小区的使用性质，租期自2004年10月1日至2049年9月30日。后我村得知，李洪文与赵志刚于2016年5月7日签订了一份《租房合同》，将李洪文、吕文荣夫妇在其租赁的上述养殖小区土地上建造的房屋租赁给赵志刚用于加工生产木制门的厂房，不仅污染了环境，而且对我村养殖小区的防火安全带来隐患，为此，我村多次协同公安、消防、安监、环保部门前去制止，但至今未见赵志刚对其改变土地用途、非法生产的问题予以纠正。”现原告诉至本院，称被告租赁房屋后未进行养殖，而是进行木门生产及雕刻，改变了土地用途，故请求解除合同并返还房屋。庭审中，原告认可被告已将第三年的房租交清，因提起本案诉讼，故未收取被告交纳的第四年房租。本院认为，原告李洪文与被告赵志刚签订的租房合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现被告赵志刚在养殖土地上建造的房屋内从事木门生产及加工，改变了该房屋作为养殖用房的用途，根据新地村委会出具的证明，被告改变房屋用途的行为已造成安全、消防等隐患，故原告请求解除双方的租房合同，并返还房屋的请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，判决如下：一、解除原告李洪文与被告赵志刚于2016年5月7日签订的租房合同；二、被告赵志刚于本判决生效后十五内向原告李洪文返还租赁的位于赤峰市××区干白菜地的房屋。案件受理费50元（原告已预交），由被告赵志刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 高丽平 二Ｏ一九年七月十五日书记员 王 蕊