广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初2498号原告（反诉被告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，职务：董事长。委托诉讼代理人：钟艺伟，北京大成（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁雪松，男，汉族，1980年9月10日出生，住东莞市东城区。委托诉讼代理人：徐南海，广东聚才律师事务所律师。原告广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）诉被告李光辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邱思陵独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟艺伟，被告委托诉讼代理人徐南海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告捷骏公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告于2017年12月7日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年11月13日解除。2、判令被告向原告赔偿租金损失[解除之日起两个月的租金收益，每月租金为人民币33592.00元]。3、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费人民币3000元。4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月7日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定被告向原告承租位于荔××××号铺，承租期限为2017年12月20日至2022年12月19日，其中2017年12月20日至2019年12月19日每月租金为人民币33592.00元、2019年12月20日至2020年12月19日每月租金为人民币35271.00元；每月5日前支付等等，《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》经双方签字盖章后生效。因被告经营不善，自2018年11月13日擅自撤场。被告的行为已经严重损害原告的合法权益。被告梁雪松答辩及反诉称：同意原告的第一项诉请，对于原告的其他诉请我方不同意。我方确认被告与原告于2017年12月7日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年11月13日双方协商解除，被告在解除合同当天已将案涉铺位交还原告。被告并未对原告造成租金损失，解除合同前两个月被告就通知原告协商解除租赁合同，原告也同意并知晓被告要退铺解除合同事宜。原告主张的律师费无证据证明其实际发生了律师费，故该主张不能成立。租赁合同签订后被告于2017年11月30日向原告缴纳租金保证金116667元，于2017年12月21日向原告缴纳装修还原押金49546元。因被告承租原告的铺位人流量少，连续亏损，被告与原告经友好协商，原告同意于2018年11月13日解除双方于2017年12月7日签订了《广州市房屋租赁合同》及《补偿合同》。按照约定原告应在租赁合同解除后退还反诉人缴纳的租金保证金116667元、装修还原押金49546元。原告在合同解除后一直未退还上述保证金、押金给反诉人。故反诉请求判令：1、原告向被告退还租金保证金116667元；2、原告向被告退还装修还原押金49546元。3、本案本诉、反诉诉讼费由原告承担。原告对被告的反诉辩称：我方不同意被告的反诉诉请。因被告违反合同约定擅自撤场，我方有权没收相应的保证金及要求被告缴纳的装修还原押金。经审理查明：2017年11月30日，原告向被告交纳了三层20号商铺的租金保证金共116667元。2017年12月7日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》及附件，约定乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路133号三层20号房作为商业之用；租赁期限自2017年12月20日至2022年12月19日止；其中2018年4月5日至2019年12月19日每月租金33592元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年3月5日之前开业，自开业日后的任何一个公历年内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算。乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其它款项。在本合同有效期内，甲方确需对该房产所在的商业部分进行改建、改造、翻新或扩建的，以至少提前30天通知乙方为前提。乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回。乙方确认，其已知悉甲方在租赁期内，因需要将继续对商业裙楼或商铺公共地方进行部分内部装修，并保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔。甲乙双方确认甲方已于租赁合同签订前告知乙方，甲方可能会于租赁期内安排恒宝广场工程改造、翻新或改建、扩建（下称“工程改造”），在此期间可能对乙方使用该商铺及经营造成影响；对此甲方已明确告知乙方，并体现在租赁合同租金优惠中；乙方亦为此充分考虑该商铺的装修投入、经营投入、相关成本摊销周期及预期利润等因素后，愿意承担该影响导致的不利后果，同意承租该商铺；有鉴于此，甲乙双方同意如甲方对恒宝广场进行工程改造，对乙方使用该商铺或经营造成影响的，甲方无需承担任何违约或赔偿责任。（补充合同12.1）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按甲方规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担；不管乙方是否对该房产进行过任何维修、修缮或装修，也不管乙方进行上述活动时是否获得甲方的同意，乙方应负责修补至该房产恢复原状，全部修补费用由乙方自行承担；甲方亦有权选择以该房产租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向乙方作出任何补偿。（补充合同12.2）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，不管是否接到甲方的腾退通知，乙方应当将已修缮好的该房产交还甲方，并与甲方共同验收该房产及其附属设施并交还钥匙，该房产及附属设施如有损坏（自然磨损者除外）乙方须负责赔偿。（补充合同12.3）租赁期届满或本合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应向甲方或甲方指定物业管理公司归还该房产的所有钥匙……乙方存在迟延支付租金十五日或以上，未经甲方书面同意，擅自改变或正在改变本合同约定的房产用途或租赁期限等情形之一的，皆为根本性违约，甲方有权在给予乙方合理的通知之后，解除本合同，收回该房产并要求乙方承担违约责任并赔偿甲方遭受的一切损失，没收乙方已付的全部押金，并追究乙方的违约责任，有逾期支付款项的，还应按本合同的约定支付滞纳金（每日按款项的千分之二支付）。押金116667元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方。附件四《该房产装修及设施情况清单》记载如下：一、土建：地台水泥沙浆，墙身批荡；二、机电：空调设施，中央空调，冷冻水之管道；消防系统，提供符合消防规定设施；电器设备，配独立电箱及开关，提供三相五线200A开关供电量，排水管150，排烟量10000立/H；三、其他：甲方按现有状况交铺，惟乙方交还铺位时须拆除铺内所有装修，使铺位恢复至附件五所列状态等。上述合同、补充协议及附件签订后，原告将商铺交付被告使用；被告于2017年12月21日向原告交纳了装修还原押金49546元，并向原告交纳租金。2018年9月29日，被告通过电子邮件向原告发出书面《退租申请》；2018年9月30日，双方就被告提出的退租事宜进行协商，协商无果后，被告于同日再次通过电子邮件告知原告不同意原告的解约方案，认为被告已提早一个月书面申请退租，给原告留足招租时间，但原告要求被告再赔6个月租金才可以走，无视合同，无诚意协商解约，因此被告决定走法律流程。2018年10月9日，原告向被告发出《关于回复函件》，回复被告不同意被告单方面提出提早终止合同之要求，请被告继续按租赁合同内约定履行该合同，若被告坚持提早终止合同，原告将会对被告作出相应诉讼等。2018年10月31日，被告通过EMS向原告工作人员黄颖邮寄了《退租申请》，内容如下：餐厅自开业以来，一直处于经营亏损状态，被告在9月30日递交了退租申请给原告客服人员，和原告相关负责人沟通数次；被告再次申请于2018年11月15日结束与原告的租赁合作，实际经营到2018年11月10日左右，接下来几天至11月15日做餐厅的还原，11月16日交还L20号铺给原告；11月份截止至15日的租金、物业管理费和水电费，被告将会按实际使用费用来缴纳清楚，开业前缴纳的三个月房租保证金在原告，当作被告申请提前解约的赔偿等。该邮件于2018年11月2日妥投。2018年11月12日，被告再次通过电子邮件向原告发送了《退租申请》，内容如下：经双方协商，双方于2018年11月13日解除《广州市房屋租赁合同》；水、电、物业管理费等由被告应付的一切费用，结算至2018年11月13日；经双方协商，被告于2018年2018年11月12日搬离恒宝广场三楼L20铺位，双方于2018年11月13日上午9：30开始办理场地交接手续；请原告开具商场放行条且制作相关费用清单，配合被告完成退租等。2018年11月13日，被告从案涉商铺搬离。2018年12月6日，原告通知被告按33592/30.5*13的标准交纳2018年11月1日至2018年11月13日的租金，被告于2018年12月25日向原告交纳了该段期间租金14317.9元。庭审中，原告陈述在2018年11月13日被告撤场当日已知道被告撤场，案涉商铺已于2019年3月份20日另行出租；另陈述原告与恒宝公司同属一个集团，但是两个独立的法人，分别记账。被告为证明原、被告协商一致解除租赁合同，原告同意被告于2018年11月13日退租并搬离物品、设备，双方在2018年11月13日对案涉商铺水电表进行抄表结算，双方签字确认水、电表度数等事实提交了放行日期分别为2018年11月12日和2018年11月13日的《恒宝广场管理处货物放行证》以及制作日期为2018年11月13日的水电表抄表单。原告对此均不予以确认，认为放行证是物业管理公司的行为，与原告无关，且放行不需要原告出具放行条。本院认为：原、被告签订的租赁合同、补充合同及附件是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。对于合同解除时间，原、被告双方均认可合同解除时间为2018年11月13日，故本院予以确认。至于合同解除的原因，本院认为，第一，被告自2018年9月底起向原告提出退租申请，但原告亦已明确向被告表示不同意被告的退租申请，并要求被告继续履行合同；被告亦正常使用案涉商铺至2018年11月13日，在此期间亦向原告正常交租至2018年10月份。第二，被告提交的2018年11月12日《退租申请》，虽有双方协商解除合同的内容，但这是被告自行制作的一份书面文件，不能代表原告的真实意思表示，原告在庭审中对此亦不予以认可，因此，本院对于被告抗辩的双方合意解除合同的意见不予采纳。第三，虽被告提交了物管公司出具的放行证，但该放行证上无物管公司或原告的盖章确认，而且物管公司与原告是两个相互独立的法人，被告又未提供证据证明该放行证是原告授意物管公司作出；故本院对被告拟用放行证证明的事实不予采信。综合以上理由，本院认定双方并未就被告提前解除租赁合同达成一致意见，被告自2018年11月1日起未付租金，并于2018年11月13日搬离案涉商铺，结合被告一直要求提前退租的事实，被告实际上是以其实际行为不履行合同，被告是导致合同解除的过错方。由于被告欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，被告应赔偿原告因此遭受的损失。原告在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下原告可以获得的租金收益。鉴于原告接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，现原告已于2019年3月份将案涉商铺另行出租，故本院酌情确定被告赔偿给原告的损失额为两个月租金，即67184元。至于被告抗辩其已于2018年9月份提前通知原告退租，未造成原告租金损失；但如前所述，原告已明确告知被告不同意其退租，并对被告的退租提出了需赔偿6个月租金的方案，而被告在此之后正常交租，在被告未实际撤场的情况下，合同实际上仍在履行；被告提前退租、撤场是合同解除的过错方，依法应赔偿原告的预期租金收益损失。对于原告诉请的律师费，由于原告未能提供证据证明其因本案诉讼聘请律师并因此支出了律师费的金额，故本院对于该项诉请不予支持，依法予以驳回。对于被告要求原告返还装修还原保证金49546元的反诉请求。本院对此认为，第一，双方租赁合同、补充合同及附件均未对装修还原保证金的收取以及返还条件进行约定；第二，原告未提供证据证明原告收回案涉商铺后对案涉商铺进行了重新装修或将案涉商铺恢复至合同附件四的状态，亦未提供证据证明原告因还原商铺装修产生的费用。第三，补充合同第12.1条约定原告有权选择以合同提前终止当日的现状收回该房产而无须向被告作出任何补偿，现原告在被告撤场当日即收回案涉商铺，而未对被告提出将商铺恢复原状的要求，原告已以其实际行为选择了其同意收回商铺的状态即合同提前终止时的商铺状态。因此，对于原告不予退还装修还原保证金的抗辩本院不予采纳，对于被告要求原告退还装修还原保证金49546元的反诉请求依法予以支持。对于被告要求原告返还租赁押金116667元的反诉请求。根据合同约定，押金作为被告在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证，被告违反本合同的任何条款，原告有权没收押金，同时要求被告承担违约责任；被告不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项。被告擅自撤场提前解约，且在撤场时存在欠付2018年11月1日至2018年11月13日租金的情形，根据合同约定，在此情形下，原告有权追究被告违约责任，且被告预交的押金不予退回。因此，对于被告的这一反诉请求，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告广州捷骏房地产开发有限公司与被告梁雪松签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年11月13日解除。二、自本判决书发生法律效力之日起五日内，被告李光辉向原告广州捷骏房地产开发有限公司赔偿损失67184元。三、自本判决书发生法律效力之日起五日内，原告广州捷骏房地产开发有限公司向被告梁雪松返还装修还原保证金49546元。四、驳回原告广州捷骏房地产开发有限公司的其它诉讼请求。五、驳回被告梁雪松的其他反诉请求。本诉受理费777元由原告广州捷骏房地产开发有限公司负担50元、被告梁雪松负担727元。反诉受理费1812元由反诉原告梁雪松负担1317元，反诉被告广州捷骏房地产开发有限公司负担495元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年七月十六日书记员  吴 帆许湘洁