安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终871号上诉人（原审原告）:倪雪莹，女，1987年2月17日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：欧明杰，安徽徽都律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚维法，安徽徽都律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：合肥市求实置业有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区合作化南路江淮仪表厂住宅楼82幢301室，统一社会信用代码913401007316424023。法定代表人：许瑞发，执行董事。委托诉讼代理人：赵晓明，女，该公司员工。原审被告：合肥市金沙商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路321号彩虹家园1#106室，统一社会信用代码91340100798109397L。法定代表人：尹国强，总经理。上诉人倪雪莹因与被上诉人合肥市求实置业有限公司（以下简称求实置业公司）、原审被告合肥市金沙商业运营管理有限公司（以下简称金沙商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初2086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。倪雪莹的委托诉讼代理人欧明杰、姚维法、求实置业公司的委托诉讼代理人赵晓明到庭参加诉讼，金沙商业公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪雪莹上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判求实置业公司与金沙商业公司共同支付逾期的租金及违约金；3、一、二审上诉费用及公告费均由求实置业公司、金沙商业公司共同承担。事实和理由：1、倪雪莹在一审中提交的合肥晚报所有宣传单页均为求实置业公司在富荣大厦售楼部对外发放给倪雪莹的，且该宣传单中关于面积、销售总价、投资回报、折后总价的广告宣传与倪雪莹提交的《商铺委托经营合同》第九条第1款、第5款及《商品房买卖合同》第4条关于购房款的约定正好相互印证。因此，倪雪莹完全有理由认为求实置业公司是《商铺委托经营合同》的策划者和设计者。2、《商铺委托经营合同》与《商铺房买卖合同》均签订于同一时间、同一地点，且负责签订《商铺委托经营合同》的工作人员也是负责签订《商品房买卖合同》的工作人员，倪雪莹提交的证据已经充分证明这一事实。同时，《商铺委托经营合同》中各项约定均与求实置业公司售房时对外发放的宣传单内容一致，求实置业公司称对将房屋以金沙商业公司的名义对外统一经营管理不知情，与事实相违背，求实置业公司也未提供证据证实。3、根据《商铺委托经营合同》第九条第5项约定及宣传广告中表明的销售总价基础上减去1-3年投资回报22%直接返还，后业主缴纳购房款为折后总价。也就是说，第一年至第三年的商铺收益（总购房款的22%）购房时直接冲抵了部分购房款。从另一角度看，实际上是求实置业公司用应收的总购房款的22%支付了应当由金沙商业公司支付的前三年租金，前三年租金由求实置业公司向倪雪莹支付，这一点更加明确求实置业公司是《商铺委托经营合同》的实施者。综上，求实置业公司与金沙商业公司同为《商铺委托经营合同》的主体，对欠付租金及违约金应承担共同偿付义务，请求支付倪雪莹的上诉请求。求实置业公司辩称，1、广告宣传是金沙商业公司所为，求实置业公司不知情，不是共同策划设计。宣传广告上印发的名称为“君临国际”，而实际建筑物名称暂定“求实华都”，后正式名为“富荣大厦”。同时，宣传广告中的法人代表为许瑞发，但根据《商品房买卖合同》，当时的法人代表是陈荣付，企业营业执照中的注册资金也不一致，广告宣传与求实置业公司无任何联系。金沙商业公司与金沙大酒店是一家，法人代表均为尹国强，在金沙大酒店进驻时，金沙商业公司已经与红府超市就负一层达成了十年的租约，实际上金沙商业公司已拥有富荣大厦负一层和1-5层商业全部经营权，金沙商业公司为开展业务，对外宣传，无可厚非，宣传内容与上述情况吻合。金沙商业公司是独立法人，也有资格和条件进行广告宣传的操作、运营、设计和策划。2、倪雪莹与金沙商业公司签订的《商铺委托经营合同》是双方真实意思表达，求实置业公司不知情。实际情况是，金沙商业公司和金沙大酒店及其下属部分员工、关系户，购买了富荣大厦五层整层，三、四、负一层商场大部分房产，投资2000万进行整体装修，为整体推进，金沙商业公司与倪雪莹签订了《商铺委托经营合同》，并约定予付三年租金作为代付购房首付款，由金沙商业公司代为操作，倪雪莹是认可的。由于金沙大酒店刚进入装修期，没有办公场所，临时借用售楼部散发广告、签订合同等一些商业活动。3、倪雪莹与求实置业公司签订的《商品房买卖合同》，金沙商业公司与倪雪莹签订的《商铺委托经营合同》，二者均无任何法律关系。《商铺委托经营合同》履行期间的租金均是金沙商业公司或尹国强个人支付给倪雪莹的，后来无法支付的原因是金沙大酒店倒闭、红府超市关停撤离，导致金沙商业公司违约，付不起租金。4、富荣大厦项目因政府规划，导致项目亏损严重，求实置业公司原股东解散。金沙商业公司二审未予答辩。倪雪莹向一审法院起诉请求：1、判令金沙商业公司、求实置业公司共同支付拖欠的商铺租赁收益17961.6元(2016年1月1日至2017年12月31日期间的商铺租赁收益，详见明细);2、判令金沙商业公司、求实置业公司共同支付违约金371.09元(违约金按银行同期贷款利率的130%计算，自2016年7月1日起计算至金沙商业公司、求实置业公司款清时止，暂计算至2018年1月31日371.09元，详见明细);3、本案的诉讼费用由金沙商业公司、求实置业公司承担。一审法院认定事实：倪雪莹于2009年7月31日以233501元的价格购买了求实置业公司开发的位于合肥市濉溪路3号富荣大厦三层商316号商铺。同日，倪雪莹作为委托方（甲方），金沙商业公司作为受托方（乙方），签订了一份《商铺委托经营合同》，约定，委托租赁商铺情况：商铺坐落位置合肥市濉溪路3号富荣大厦第三层商316#，商铺建筑面积为18.71平方米，商铺总价款为299360元；甲方将涉及上述商铺经营管理的一切事项委托乙方处理，并同意以乙方的名义从事上述商铺经营管理的一切活动；委托经营期限为40年，自2009年12月31日起算；乙方每半年向甲方支付一次商铺租赁收益（含税），时间为每年度的6月30日前及12月31日前，乙方将租赁收益存入甲方指定的账户；第一年至第二年的年固定总收益为合同确定的商铺总价款的7%，第三年至第六年的年固定总收益为商铺总价款的8%，第七年至第十二年的年固定总收益为商铺总价款的9%，第十二年后的年固定总收益不低于商铺总价款的12%；第一年至第三年的租金收入（为本合同第一条商铺总价的22%）由乙方一次性支付给甲方并在甲方与开发商签订购房合同中直接将该租金从总房价中减去；乙方逾期支付租赁收益，除应补偿所欠租赁收益外，并按日向甲方支付应付而未付租赁收益总额的万分之五的违约金。合同还对双方当事人的其他权利义务进行了约定。合同签订后，金沙商业公司按约支付了2017年6月30日之前的租赁收益，但2016年1月1日至2017年6月30日的租赁收益仅按商铺总价款的8%标准支付，2017年下半年起未再支付租赁收益。一审法院认为，倪雪莹与金沙商业公司签订的《商铺委托经营合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。金沙商业公司未按约定按时向倪雪莹支付2017年下半年租赁收益款的行为，已构成违约，除应当承担继续履行该付款义务的法律责任外，还应按照合同约定承担违约责任。根据合同约定，金沙商业公司应于2016年6月30日前支付倪雪莹2016年上半年租赁收益剩余款项1496.8元（299360元×1%÷2），于2016年12月31日前支付2016年下半年租赁收益剩余款项1496.8元，于2017年6月30日前支付2017年上半年租赁收益剩余款1496.8元，于2017年12月31日前支付2017年下半年租赁收益13471.2元（299360元×9%÷2）。金沙商业公司逾期未支付上述款项，除应向倪雪莹支付上述款项合计17961.6元，还应自逾期之日起支付违约金，倪雪莹主张按照中国人民银行同期同类贷款利率130%即年利率6.175%的标准计算违约金，不超出合同约定的标准，亦不违反法律规定，一审法院予以支持。倪雪莹主张暂计算至2018年1月31日的违约金371.09元，不超出上述标准，一审法院予以支持，此后的违约金按照上述利率标准以17961.6元为基数顺延计算至租赁收益付清之日止。对于倪雪莹要求求实置业公司承担共同清偿责任的诉讼请求，一审法院认为，求实置业公司并非委托经营合同的相对人，双方的房屋买卖合同中也未对租赁收益进行约定；《商铺委托经营合同》第九条第5款系对金沙商业公司支付第一年至第三年租金收益的付款方式的约定，求实置业公司在收取的购房款中减去了倪雪莹应得的第一年至第三年的22%的租金收益的金额，应当视为金沙商业公司按照《商铺委托经营合同》第九条第5款的约定履行了支付了第一年至第三年的租金收益的义务，并不能证明求实置业公司系本案委托经营合同的相对方。综上，倪雪莹提供的证据不足以证明求实置业公司应对金沙商业公司拖欠的后续租金收益承担共同清偿责任，故对于倪雪莹的该项主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、合肥市金沙商业运营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付倪雪莹商铺租赁收益款17961.6元及违约金371.09元（违约金暂算至2018年1月31日，此后以17961.6元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率130%的标准顺延计算至收益款付清之日止）；二、驳回倪雪莹的其他诉讼请求。案件受理费338元、公告费800元，由合肥市金沙商业运营管理有限公司负担。二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，倪雪莹与金沙商业公司签订的《商铺委托经营合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。金沙商业公司未按合同约定支付租金，根据合同相对性原则，倪雪莹应当依据其与金沙商业公司签订的《商铺委托经营合同》向金沙商业公司主张权利。求实置业公司不是《商铺委托经营合同》的相对人，倪雪莹提供的证据也不足以证明求实置业公司就金沙商业公司拖欠的租金及违约金有其它法定或约定的共同给付事由，故倪雪莹要求求实置业公司就金沙商业公司拖欠的租金及违约金承担共同清偿责任依据不足，一审不予支持并无不当，本院亦不予支持。综上，倪雪莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由倪雪莹负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 王 莉审判员 董江宁二〇一九年七月三日书记员 胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。