江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初495号 原告（反诉被告）：连云港市云台山风景名胜区云台街道办事处，统一社会信用代码11320700014262992U，住所地连云港市云台山风景名胜区云台街道办事处云善路1号。 负责人：庞士军，主任。 委托诉讼代理人：郑井艳，江苏苍梧律师事务所律师。 被告（反诉原告）：连云港达扬石业有限公司，住所地连云港市海州区云台乡大岛山，统一社会信用代码91320706799098183B。 法定代表人：张中雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人:徐蔚、朱孔超，江苏云港律师事务所律师。 原告连云港市云台山风景名胜区云台街道办事处（以下简称云台街道办）与被告连云港达扬石业有限公司（以下简称达扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，在诉讼过程中，达扬公司提出反诉，本院经审查后立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）云台街道办委托诉讼代理人郑井艳、被告（反诉原告）达扬公司委托诉讼代理人陈某、朱孔超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云台街道办向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付房屋租金132000元及利息；2、被告立即腾空并向原告归还涉案房屋；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年3月28日，被告连云港达扬石业有限公司与原告原新浦区云台乡人民政府（现连云港市云台山风景名胜区云台街道办事处）签订《房地产租赁契约》，约定原告将坐落于原新浦区云台乡大岛山的房屋（房屋建筑面积300平方米，土地使用面积1200平方米）出租给被告使用，租赁期限为2007年3月20日至2018年3月19日，月租金为人民币1000元，被告在每月前5日内以现金方式付款。租赁期限共计11年，租金共计132000元。截止至起诉日2019年3月6日，被告未向原告支付过租金，经原告多次催收并向其发送律师函皆无果，现被告仍私自占据该房屋拒不搬离。鉴于以上事实，被告的行为已经违反双方的约定，严重侵害了原告的合法权益，特起诉至法院，请求依法判决。 被告达扬公司辩称，1、该租赁合同分为两部分租赁物，第一部分是被告承租的300平方米房屋，另一部分是1200平方米场地，该场地又被原告一物两租给案外人连云港荣某国际贸易有限公司（以下简称荣某公司），应当减少相应的租金；2、现房屋是被告2013年翻建形成，原租赁房屋系旧房险房，危及人身安全，被告无法正常使用，原告提供不能正常使用的租赁物系违约；3、原被告之间租赁合同尚未解除，双方签订的租赁合同期限是2007年3月20日至2018年3月19日，此期间为固定期限的租赁合同，该期限届满后，被告仍然正常使用该房屋，且原告并未提出任何异议，依据合同法二百一十五条和二百三十六条双方形成的不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除应当在合理期限内通知承租人，故原告诉求无事实和法律依据。 反诉原告达扬公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方不定期房地产租赁契约；2、判令反诉被告云台街道办赔偿反诉原告实际损失约785000元（翻建房屋价值1198995元-旧房价值280500元-欠付租金）；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2007年3月28日，反诉原告达扬公司与反诉被告云台街道办签订《房地产租赁契约》，约定云台街道办将坐落于云台乡大岛山房屋出租给达扬公司，租期自2007年3月20日至2018年3月19日。租赁到期后，双方形成不定期租赁合同关系。现因该租赁房屋被他人强行侵占长达数月，云台街道办已经不能保障达扬公司正常使用租赁房屋。请求依法解除双方不定期租赁关系，并赔偿达扬公司的损失。 反诉被告云台街道办辩称，1、双方租赁契约因2018年3月19日到期而终止，反诉原告达扬公司一直未向反诉被告交付租赁物，且反诉被告并不同意达扬公司继续使用租赁房屋及土地，故不属于不定期租赁；2、如给付反诉原告房屋翻建费，应将反诉原告擅自拆除反诉被告的旧房进行作价抵扣。 本院经审查认定事实如下： 2007年3月28日，甲方新浦区云台乡人民政府（原告旧称）与乙方达扬公司（被告）签订《房地产租赁契约》，主要约定：一、甲方将位于海州区云台乡大岛山的房屋出租给乙方，房屋建筑面积300平方米，土地使用面积1200平方米；二、上述房地产月租金1000元，租赁期间为2007年3月20日至2018年3月19日；三、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租房屋仅作为办公用房使用；四、房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：1、乙方能正常使用。2、甲方负责对房屋及其附着物定期检查并承担正常的房屋维修费用，因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。3、如需出卖或抵押该房地产，甲方将提前两个月通知乙方；五、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行该装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。2、如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时必须取得甲方同意。3、因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。4、乙方将对甲方正常的房屋检查或维修给予协助。5、乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方，如需继续承租上述房地产，应提前两个月与甲方协商，双方另签订契约。双方还就违约责任、税费等事项进行了约定。契约签订后，被告达扬公司一直未缴纳租金。 2013年8月31日，原告云台街道办与案外人荣某公司签订《码头场地租赁合同》，约定案外人荣某公司承租原告位于妇联河内河港作业区的后方陆域面积40亩场地，租赁期限自2013年9月1日起至2043年9月1日止，共计30年，年租金38万元，每五年租金递增10%。荣某公司于当年缴纳租金38万元，次年缴纳租金20万元。因被告达扬公司租赁的房地产包含在该场地范围内，云台街道办无法将40亩场地完整交付给荣某公司使用。 2013年11月，被告为经营需要，欲将租赁房屋东侧的原告300平米旧险房翻建为二层砖混结构办公楼，荣某公司进行干涉，后经原告出面协商，原告（甲方）与案外人荣某公司（乙方）于2013年11月18日达成协议，内容为“依据2013年11月5日云台街道办与达扬公司签订的《达扬公司办公楼翻建协议》（以下简称《翻建协议》），经甲乙双方共同商定，签订本协议：一、乙方同意连云港达扬石业有限公司在其租赁的原采石一厂旧、险房基础上建两层办公楼，作为达扬公司办公使用；二、本协议确定的翻建办公用房，待连云港达扬石业有限公司大岛山矿区经营结束后由甲方收回；三、按照甲乙双方2013年9月1日签订的《码头场地租赁合同》，甲方将收回的办公用房无偿交付乙方，供乙方在租赁期内使用。所有权归甲方，使用权归乙方。”后被告达扬公司将办公楼翻建完毕并使用，原租赁的房屋已于2017年前被拆除。 关于该协议中提及的《翻建协议》，原告云台街道办未能提交该证据。被告达扬公司提交一份仅有达扬公司签字盖章的《翻建协议》复印件，其称因办公楼房被案外人荣某公司占用，致使该协议在内的部分文件材料丢失，所提供的协议复印件系从云台街道办处取得。该协议主要内容有：一、翻建的办公楼所有办，使用权归达扬公司；二、达扬公司在建设和使用期间的一切费用由达扬公司承担，与云台街道办无关；三、达扬公司不得转租、转让；四、待达扬公司大岛山矿区开采、经营结束后三个月内，云台街道办按建筑面积每平方人民币1300元建房费用支付给达扬公司，云台街道办收回房屋。时间为2013年11月5日。 2018年3月19日，原被告的租赁合同期限届满，双方未续签新的租赁合同，被告达扬公司未搬离租赁场地。2018年11月5日，原告负责人庞某与案外人荣某公司签订协议，内容为“依据2013年11月18日云台街道办事处与连云港荣某国际贸易有限公司签订的转让交付协议，同意将达扬公司翻建办公楼（原乡采石一场旧房地址）无偿交付连云港荣某国际贸易有限公司使用。在使用期间，此办公楼所有办事处，使用权归荣某公司。特申请交接为证。”后荣某公司换锁使用该房屋，与被告达扬公司发生纠纷，达扬公司于2019年1月17日报警，云台山风景区分局云台派出所接处警。纠纷后，达扬公司锁闭大门，双方再未使用场地。审理过程中，荣某公司已自行离场。 2019年2月22日，原告向被告邮寄一份律师函，限期被告十五日内搬离租赁场地，交还租赁物。信函因被告无人接收而被退回。 本案审理过程中，原告云台街道办委托博文房地产评估造价集团有限公司连云港分公司对达扬公司翻建房屋及装饰装修等附属设施，以及因翻建被拆除的旧房进行价值评估，该评估公司于2019年6月1日出具编号5-44《分户评估报告》及《房屋装饰装修及附属设施补偿表》、编号5-46《分户评估报告》，评估认定：以2019年5月17日为价值时点，翻建房屋建筑面积691.6m2，评估单价3130元/平方米，总价905996元；房屋装饰装修及附属设施价值292999元，合计1198995元。原砖木结构旧房建筑面积300m2，评估单价935元/平方米，总价280500元。原、被告双方对评估报告均无异议。 上述事实，有原、被告双方当庭陈述，双方房地产租赁契约，原告提交的场地航拍图、律师函及邮寄单、分户评估报告、房屋装饰装修及附属设施补偿表，被告提交的码头场地租赁合同、案外人荣某公司缴纳租金收据、协议书、报警记录等证据证实，经当庭举证、质证，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告云台街道办将房地产交付给被告达扬公司使用，被告应按照约定支付租金。双方争议焦点为：一、原被告双方租赁合同是否转为不定期租赁；二、原告是否向被告完整地交付了租赁物，对其全额租金主张能否支持；三、反诉原告达扬公司主张的翻建房屋损失能否支持。 关于争议焦点一、原被告双方租赁合同是否转为不定期租赁。本院认为，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。本案原、被告双方租赁合同于2018年3月19日到期，基于租赁房屋经过被告达扬公司投入大量资金进行翻建，达扬公司于合同到期后继续占有、使用租赁物，原告也未在合理期限内提出异议，双方已形成不定期租赁。原告于2019年2月22日向被告邮寄律师函告知限期搬离场地，但律师函未能向被告有效送达，因此原告解除合同的意思表示未达于被告，不产生合同解除的效力。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，故反诉原告主张解除不定期租赁合同符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，合同权利义务终止，被告达扬公司应当向原告返还租赁物。 关于争议焦点二、原告是否向被告完整地交付了租赁物，对其全额租金主张能否支持。经查，原、被告双方租赁合同约定，租赁房屋建筑面积300平方米，土地使用面积1200平方米，但未约定四至范围。经现场勘查并结合场地航拍图确认，被告租赁的房地产系原云台乡采石一厂院落，占地约1200平米，租赁的300平方米房屋位于院落西北处，现已拆除。被告翻建的楼房位于院落东北处，翻建前的旧房非租赁房屋，仅因该旧房在被告租赁的院落，且长期空置失修，被告现有办公房不能适应办公需要，遂与原告商议将该排旧瓦房翻建成楼房使用。虽原告后续又与案外人荣某公司签订一份涵盖该场地的40亩面积租赁合同，但荣某公司并未实际使用被告租赁场地和房屋，被告在租期内一直完整地占有和使用租赁物，故被告所称原告未交付1200平方米的场地，租赁房屋不符合使用条件，租金应该扣减的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。合同约定每月租金1000元，租期11年，原告主张租金132000元，合理有据，本院予以支持。原告对不定期租赁期间的租金未予主张，视为对其权利的放弃。 关于争议焦点三、达扬公司主张的翻建房屋损失能否支持。根据原告云台街道办与案外人荣某公司2013年11月18日达成的协议，内有提及原、被告双方已签订《翻建协议》，可以认定原告对被告翻建房屋行为是知晓并认可的，且双方对翻建相关事宜作出约定。现原告未能向法庭提交该《翻建协议》证据，又不能对此作出合理解释，而被告提交的欠缺原告签字盖章的协议复印件中有对翻建房屋作价补偿条款，该条款规定不利于原告。根据《最高人民法院》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。且案件审理过程中，原告自行委托评估公司对翻建房屋进行价值评估，与被告就补偿问题多次协商，也进一步印证了原告对翻建房屋作价补偿有过约定。经评估，翻建房屋及装饰装修附属设施作价1198995元，旧房作价280500元，现双方当事人已达成一致意见，同意以翻建房屋价值扣除旧房价值后的残值918495元，作为云台街道办对达扬公司翻建房屋投入损失的补偿。本院充分尊重双方当事人的意思自治，对双方达成的合意予以支持。 综上，原告云台街道办、反诉原告达扬公司合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、解除原告连云港市云台山风景名胜区云台街道与被告连云港达扬石业有限公司于2007年3月28日签订的《房地产租赁契约》； 二、被告连云港达扬石业有限公司于本判决生效之日起十五日内清空连云港市云台山风景名胜区云台街道大岛山房屋，向原告交还租赁场地及翻建房屋。 三、被告连云港达扬石业有限公司应向原告连云港市云台山风景名胜区云台街道办事处支付租金132000元及利息1916元（以132000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年3月14日计算至2019年7月2日）。 四、反诉被告连云港市云台山风景名胜区云台街道办事处于本判决生效后十五日内补偿反诉原告连云港达扬石业有限公司翻建房屋损失918495元，与第三项租金冲抵后，还应支付反诉原告784579元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4045元，原告连云港市云台山风景名胜区云台街道办事处已预交，由被告连云港达扬石业有限公司负担。反诉案件受理费减半收取5825元，反诉原告连云港达扬石业有限公司已预交，由反诉被告连云港市云台山风景名胜区云台街道办事处负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  戴培培 二〇一九年七月二日 书记员  胡砚艳 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。