广东省广州市天河区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0106执异680号 异议人（案外人）：雷帆，女，1983年4月4日出生，汉族，身份证住址长沙市雨花区。 委托代理人：刘斌、陶坤玲，均系广东威法律师事务所律师。 原告：李长兴，男，1978年11月5日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市金溪县。 委托代理人：朱清华，系广东珠华律师事务所律师。 被告：吴思聪（曾用名吴泽思），男，1987年10月23日出生，汉族，身份证地址广东省潮州市湘桥区。 被告：李紫花，女，1987年6月29日出生，汉族，身份证地址广东省兴宁市。 被告共同委托代理人：陈宇，系国信信扬律师事务所律师。 本院在执行原告李长兴诉被告吴思聪、李紫花民间借贷纠纷诉讼保全一案中，案外人雷帆向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人雷帆异议称：请求法院解除对广州市增城区新塘镇翡翠绿洲湖滨路6号7幢501房（以下简称案涉房屋）的查封措施。理由如下：我与两被告在2019年3月28日签订《房屋买卖合同》，约定两被告将其名下的案涉房屋卖给我，售价为3380000元。双方在《房屋买卖合同》第五条和第十九条约定的付款时间和过户时间为：合同定金为2900000元，在签订合同当日支付部分定金300000元，在银行通知提前还款三个工作日内支付剩余定金2600000元，剩余楼款480000元在交易过户完成当天付清，交易过户手续需在合同签订后70天内完成。合同签订后，我在2019年3月28日支付了定金300000元，在2019年4月3日支付了剩余2600000元，2019年4月17日支付了100000元，2019年4月18日支付了100000元，共支付购房款3100000元。支付完上述款项后，我要求过户时，才发现案涉房屋被法院于2019年4月4日查封，导致无法完成过户手续。综上，法院查封案涉房屋前，我与两被告已经就案涉房屋签订合法有效的房屋买卖合同，且支付了大部分购房款，法院对案涉房屋的查封行为不符合法律规定，也损害了案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条（1）和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（2）的具体规定，特申请法院解除对上述房屋的查封措施。 原告李长兴答辩称：我不同意案外人的异议请求。我在2019年3月27日起诉被告，同时提出财产保全申请，同日法院立案，而被告与案外人在3月28日就签订了房屋买卖合同，存在一定串通的可能性。案外人提交的申请书第2页特意注明了“且房屋已经交付案外人使用”，此不符合事实。我请求法院驳回异议人的异议请求。 被告吴思聪、李紫花答辩称：异议人的异议属实。我方同意案外人的请求。 本院查明：原告李长兴与被告吴思聪、李紫花民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月27日立案审理。原告在起诉的同时向本院申请财产保全，要求冻结被告50万元或查封、扣押其等值财产。2019年4月3日，本院作出（2019）粤0106民初10779号民事裁定，裁定冻结被告银行存款50万元或查封、扣押其等值财产。同月4日，本院查封了案涉房屋。 异议人提供以下证据证明其主张： 1、《房屋买卖合同》，订明：卖方为被告，买方为原告，经纪方为广州市德佳房地产咨询有限公司；买卖房屋为案涉房屋；成交价为338万元；定金290万元，分两期支付，签订合同的同时支付30万元，收到银行通知提前还贷款时支付260万元，交易过户完成当日付清余款48万元；卖方交付案涉房屋给买方使用之日为卖方收齐楼款当日；买方支付中介费16900元； 2、中国建设银行个人活期账户交易明细，显示：异议人于2019年3月28日转账30万元至被告吴思聪账户；同年4月3日转账259.5万元至吴思聪账户，附言为房款；同月17日转账10万元至吴思聪账户，附言为购房款解网签；同月18日转账两笔、每笔5万元至被告李紫花账户，附言为够翡翠房款； 3、中国民生银行个人账户对账单，显示：吴思聪账户在2019年4月3日还款2594259.62元； 4、中国民生银行股份有限公司广州分行于2019年4月8日向广州市规划和资源局增城分局出具的《涂销证明》，载明：兹有借款人吴思聪在我行办理个人贷款业务，将增城区新塘镇翡翠绿洲湖滨路6号7幢501房作为抵押物抵押于我行。现该笔贷款已全部还清，我行同意并委托该房产的权属人办理相关涂销抵押手续…… 5、德佳地产《家私电器清单》，载明案涉房屋内物品，落款日期为2019年4月2日； 6、广州市德佳房地产咨询有限公司出具的收据，载明收到异议人8450元，落款日期为2019年3月28日； 7、2019年5月23日的物业服务费发票，载明的客户为异议人。 经质证，原告认为《房屋买卖合同》约定的定金超过法律规定的比例限制；《涂销证明》于2019年4月8日出具，说明此时尚未涂销抵押，异议人于此前支付大部分的购房款不符合常理；证据4、5不能证明案涉房屋已交付给异议人。被告则确认异议人上述证据。 原告提交其到案涉房屋处的视频，视频显示有老人和小孩在案涉房屋内。被告吴思聪表示视频中的老人是其父母亲，两个小孩是其女儿，其父母亲和女儿目前尚在案涉房屋处居住。异议人则称其同意被告的父母和小孩暂时居住案涉房屋。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为。本院受理原告的起诉后，根据原告的申请采取财产保全措施查封了被告名下的案涉房屋符合上述法律规定。现异议人主张排除对案涉房屋的保全措施，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一方面，异议人与被告于2019年3月28日签订房屋买卖合同，向被告购买案涉房屋，并支付了大部分购房款，有《房屋买卖合同》、异议人向被告转账的记录、中介费收据证实。《房屋买卖合同》虽约定超过法定比例的定金，但被告吴思聪的还款记录、中国民生银行股份有限公司广州分行出具的《涂销证明》可以印证《房屋买卖合同》的相关约定。另一方面，异议人称其在本院查封案涉房屋之前已实际占有案涉房屋，但首先，案涉房屋现由被告吴思聪的父母和孩子实际居住，异议人称其实际占有房屋后同意吴思聪的父母和孩子居住在案涉房屋，此不符合常理。其次，《房屋买卖合同》明确约定被告在收齐全部购房款的当日交付房屋，而异议人在本院查封案涉房屋前只支付了290万元，查封后又支付了部分购房款，至今尚未付清购房款，异议人和被告的陈述与《房屋买卖合同》的约定不符，本院不予确认。异议人未在本院查封案涉房屋前已实际占有案涉房屋，其主张排除保全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人雷帆的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院申请提起诉讼。 审 判 长  李云芳 人民陪审员  刘香玲 人民陪审员  马穗华 二〇一九年七月一日 书 记 员  彭惠敏