安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3459号上诉人（原审原告）：黄凤元，男，汉族，1981年4月7日出生，住安徽省合肥市包河区。上诉人（原审原告）：赵静，女，汉族，1984年9月12日出生，住安徽省合肥市包河区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王晓宇，安徽江玮律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘仁杰，安徽江玮律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：合肥中之云置业有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区石门路2666号中环城E4地块商业4幢商105室。法定代表人：余竹清，总经理。委托诉讼代理人：余倩文，女，该公司员工。委托诉讼代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。上诉人黄凤元、赵静因与被上诉人合肥中之云置业有限公司（以下简称中之云公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初5063号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄凤元、赵静上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持黄凤元、赵静一审诉讼请求。事实与理由:1.本案中之云公司变更规划设计是因其自身原始设计规划存在严重缺陷，致使依原规划设计的空中连廊消防验收不合格，变更规划是中之云公司自身重大过失造成。合同附件四补充协议第5条事先约定该变更规划设计行为不构成违约，该免责条款属于合同法第53条第二款规定的无效免责条款，不应作为裁判依据。2.案涉合同第十八条第二款指的卖方不得擅自变更指的是卖方未经买方允许，不得擅自变更。规划部门的许可是行政法律范畴，中之云公司的变更规划虽经规划局批准，但该行为只是符合行政法规的强制性规定，规划局的批准行为不能替代买房人作出允许的意思表示。对于合同双方而言，中之云公司该行为仍属于擅自变更，中之云公司构成违约。3.合同附件四补充协议第12条第一款第二项应作缩小解释，即非基于双方过错造成的规划变更调整应符合双方签约时的预期调整范围，现本案是因中之云公司的重大过错造成的规划变更，中之云公司并未告知黄凤云、赵静原始设计存在缺陷，黄凤云、赵静对此不可能预见。且该条款不是免责条款，不应据此免除中之云公司赔偿责任的意思表示。4.合同附件4补充协议第9条说明了黄凤云、赵静对原始规划的认可，黄凤云、赵静是基于原始规划签订的合同，现中之云公司擅自将周边环境进行变更，致使黄凤云、赵静签订合同的基础发生变化乃至灭失，中之云公司存在明显违约。5.一审认定合同附件四补充协议第12条第2款是设定黄凤云、赵静协助义务，不构成违约，是事实认定错误。该条虽然是对黄凤云、赵静设定协助义务，但义务范围已明确，不能无限扩大。首先，空中连廊的属性是建筑物，不是该条款所说的架设电力、电讯和排水管线及其他装置。其次，空中连廊的建设不具有必要性，即使必要，也不是必须搭建于黄凤云、赵静房前，最后，连廊非基于公共利益所需搭建。中之云公司依据该条免责没有依据。6.一审中黄凤云、赵静申请法院就连廊致使房屋价值减损进行评估，一审法院未予以处理不当。中之云公司辩称，1.《商品房买卖合同》第十条第1款仅约定了在规划变更或商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向存在设计变更，并且影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况下，出卖人应当在批准变更之日起10日内书面通知买受人，如未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。结合本案，尽管中之云公司在本案中确实存在规划变更之情形。但是，中之云公司的规划变更本身已取得政府规划行政主管部门的批准并进行了公示，且中之云公司的上述规划变更仅仅针对黄凤元、赵静房屋不相关的部位进行调整，并未对黄凤元、赵静所购房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向作出任何设计变更，即黄凤元、赵静所购房屋作为商业的性质和使用功能均未受到改变或影响。那么，案涉《商品房买卖合同》第十条约定的中之云公司书面通知义务的产生前提并不存在，即中之云公司并无因规划变更而产生的通知义务。因此，黄凤元、赵静关于因中之云公司变更规划并未按约发出书面通知而违约的情形并不存在。2.双方在附件四，补充协议第五条中又约定合同第十条中规划、设计变更不包括以下情形“不影响该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，经过规划部门批准或设计单位同意的变更”。故根据双方补充协议的约定，案涉连廊属于黄凤元、赵静所购房屋不相关的部位不属于双方合同中约定的“对房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化”情形，中之云公司对连廊的变更行为并不构成违约。3.实际上，本案调整后的连廊方案系经合肥市规划局批准的合法变更，且已在合肥市规划局网站、施工现场、合肥晚报上进行了规划调整公示。而且根据附件四，补充协议第12.1.2条的约定：“本项目以政府规划部门批准的规划方案为依据建设，其细节以最终的规划方案为准；在不违反法律法规的前提下，该规划可能发生局部调整。”也就是说，黄凤元、赵静知道其在签订商品房买卖合同时，规划可能会发生局部调整，黄凤元、赵静对此有一定的预估。本案的规划变更，中之云公司无法左右，不得不依政府要求进行变更。4.连廊的调整不改变涉案商铺的区位，也不影响黄凤元、赵静的正常使用，黄凤元、赵静没有任何损失。双方在合同第十条中仅约定了规划变更影响了上诉人所购商品房质量或使用功能的应通知黄凤元、赵静，黄凤元、赵静自己在诉状中陈述影响的是其外部环境，显然黄凤元、赵静的主张不符合合用约定。中环城E3地块商业1层商101号商铺已交付给黄凤元、赵静，且黄凤元、赵静已将其用于经营，从目前的现状来看，连廊的设计更改并不影响其商铺的营业，黄凤元、赵静根本没有任何损失。黄凤元、赵静也未提供任何证据证明其损失实际存在。5.黄凤元、赵静提起本案诉讼，以违约责任要求我方承担责任，但是却在鉴定申请中以侵权责任要求我方承担责任，明显属于请求权竞合，其无权在违约之诉中要求进行侵权责任的司法鉴定。黄凤元、赵静向一审法院起诉请求：1、中之云公司赔偿黄凤元、赵静因违约造成的经济损失50万元；2、案件诉讼费由中之云公司承担。一审法院查明：2016年6月19日，中之云公司（出卖人）与黄凤云、赵静（买受人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定由中之云公司将合肥市经济技术开发区繁华大道南、翡翠路西中环城E3地块商业101号商铺出售给黄凤云、赵静；用途为商业；建筑面积共50.27平方米；总价款为3520216元；出卖人应在2018年4月30日前将符合合同约定的商铺交付买受人使用。合同第十条规定，1、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的（商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向），出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面告知买受人。2、买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。3、买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同第十八条第二款规定，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同附件四（补充协议）第五条规定，1、合同第十条中“规划、设计的变更”不包括以下情形，不影响该房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，经过规划部门批准或设计单位同意的变更；2、买受人对以上情形中的变更表示充分理解，出卖人不构成违约。合同附件四（补充协议）第九条第二款规定，本项目的规划方案（包括外立面）已获政府部门批准，因建筑整体美观需要，局部外立面的幕墙、构造柱等可能影响相应物业的外墙、窗户、空调室外机位等设施，但不影响买受人的正常使用，出卖人已公示，买受人已充分知晓并认可。合同附件四（补充协议）第十二条第一款第二项规定，本项目以政府规划部门批准的规划方案为依据建设，其细节以最终的规划方案为准，在不违反法律法规的前提下，该规划可能发生局部调整。合同附件四（补充协议）第十二条第二款规定，出卖人因城建、物业管理等涉及到公共利益需要，而必须在买受人之楼宇周围的地面、地下、地上埋（架）电力、电讯、排水管线及其他有关装置时，买受人应给予协助，并在今后维护修理时积极配合。2017年10月30日，合肥市规划局向中环城CBD项目周边住户及相关单位发出《合肥市建设工程规划调整公示》一份，内容为：中环城E3项目南侧与中环城E1商场连接处连廊应消防要求拟进行如下调整，1、连廊位置往南平移，并且按照抗震安全需求在靠近两侧建筑物处增加柱子……。2017年11月，中之云公司按照该规划调整方案，将中环城E3地块新连廊钢结构工程发包给安徽中环创新绿色建筑产业有限公司施工，合同价款为1350000元。该公司为新建连廊需要，在黄凤云、赵静所购案涉商铺门前加建四根承重柱，并将空中连廊向南平移至案涉商铺门前上方。2018年2月8日，中之云公司开发建设的合肥中环城项目E3地块商业经过竣工验收合格。2018年4月23日，合肥市规划局向中之云公司颁发中环城项目E3地块的建设工程规划许可证附本（建字第340101201810046号）。2018年4月29日，中之云公司将中环城E3地块商业101号商铺交付黄凤云、赵静。此后，黄凤云、赵静将该商铺出租给他人经营“邻几超市”。黄凤云、赵静共同的委托诉讼代理人王晓宇一审当庭陈述：1、中之云公司违约行为表现在，中之云公司违反了合同的第十条、十八条第二款、合同附件四（补充协议）第九条第二款、合同附件四（补充协议）第十二条第二款约定。2、黄凤云、赵静主张的经济损失50万元，是其购买案涉商铺的价值贬值损失，对该损失具体数额申请法院司法鉴定予以确定。3、黄凤云、赵静暂时不考虑与中之云公司解除商品房买卖合同。一审法院认为，中之云公司与黄凤云、赵静于2016年6月19日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效合同，双方均应严格履行。黄凤云、赵静诉称中之云公司违反了合同第十条约定，没有书面通知其案涉工程连廊规划调整变更情况，由于该条款规定了只有在规划变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能（商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）的情况下，出卖人才有义务自批准同意之日起10日内书面告知买受人，而案涉中环城E3项目南侧与中环城E1商场连接处连廊的规划调整并不影响黄凤云、赵静所购案涉商铺的结构形式、户型、空间尺寸、朝向，故其该项诉称理由不能成立，该院依法不予采信。黄凤云、赵静诉称中之云公司违反了合同第十八条第二款约定，由于中之云公司新建案涉连廊钢结构工程系按经过合肥市规划局公示过的规划调整方案要求进行，而非该公司擅自作主作为，故黄凤云、赵静的该项诉称理由不能成立，本院依法不予采信。黄凤云、赵静诉称中之云公司违反了合同附件四（补充协议）第九条第二款，由于该条款与其诉请无关，该院依法不予采信。黄凤云、赵静诉称中之云公司违反了合同附件四（补充协议）第十二条第二款约定，由于该条款约定的是商铺买受人的协助义务，该院依法亦不采信。黄凤云、赵静要求中之云公司赔偿其案涉商铺的价值贬值损失50万元，但却未能举证证明中之云公司在履行《商品房买卖合同》中存在违约行为，且因该违约行为造成案涉商铺价值贬值，故黄凤云、赵静的诉讼请求没有事实依据，该院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:驳回黄凤云、赵静的诉讼请求。案件受理费8800元，由黄凤云、赵静负担。二审中，双方均未提供新证据。对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。本院认为，黄凤元、赵静与中之云公司签订《商品房买卖合同》后，由于消防要求，中之云公司将案涉中环城E3项目南侧与中环城E1商场连接处连廊平移至黄凤元、赵静门面房的上方。该规划和设计变更并未对黄凤元、赵静所购商铺的结构形式、户型、空间尺寸、朝向等质量、使用功能产生影响，故不属于中之云公司依据双方合同第十条的约定应通知黄凤元、赵静的事项，相对于黄凤元、赵静，不构成中之云公司擅自变更规划和设计。双方合同附件四（补充协议）第十二条第一款第二项约定，本项目以政府规划部门批准的规划方案为依据建设，其细节以最终的规划方案为准，在不违反法律法规的前提下，该规划可能发生局部调整。本案中，空中连廊的平移系因消防要求，经过政府规划部门批准，中之云公司据此调整建设，符合前述约定，黄凤元、赵静主张中之云公司构成违约，依据不足，一审未予以支持并无不当，本院予以维持。综上，黄凤元、赵静的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由黄凤元、赵静负担。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年七月一日书记员 陈   晓   妹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。