呼和浩特市中级人民法院执行裁定书（2019）内01执异451号异议人(被执行人):鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区东环路7号街坊锦厦国际商务广场1号楼。法定代表人：薛虎蝉，该公司总经理。申请执行人：中国民生银行股份有限公司呼和浩特分行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区敕勒川大街东方君座C座1-2层、7-21层。负责人：屈霆，该分行行长。被执行人：鄂尔多斯市万家惠农贸市场有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区富兴工业园区规划三路东。法定代表人：史占成，该公司总经理。被执行人：鄂尔多斯市宏业投资集团有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区杭锦北路六号街坊。法定代表人：史占成，该公司总经理。被执行人：史占成，男，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被执行人：史鸿宇，男，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。本院在执行中国民生银行股份有限公司呼和浩特分行与鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司、鄂尔多斯市万家惠农贸市场有限公司、鄂尔多斯市宏业投资集团有限公司、史占成、史鸿宇公证债权文书一案中，鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司对内蒙古洪瑞房地产价格评估事务所有限公司出具的内洪瑞估字[2018]第S0022号、S0022-1号至S0022-36号《房地产估价报告》提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司称，一、《房地产估价报告》估价方式采取市场比较法评估更能体现评估房产的实际价值。从异议人收到的37份《房地产估价报告》看，内蒙古洪瑞房地产价格评估事务所有限公司对有些房产采取市场比较法评估，有些房产采取收益法评估。异议人认为，采取市场比较法能够更好的反映出涉案房产的真实价值。1、鄂尔多斯市的房地产因前几年的高速增长和急速暴跌之后，现阶段的租赁价格仍然偏低，从2018年开始逐渐开始恢复，租价处于逐步上升阶段，收益也在逐步增加，故用现在的房产收益估价不能反映出涉案房产的真实价值。2、使用收益法往往受很多条件的限制，所以它的使用范围比较小，通常适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估；资产未来收益额及风险报酬率的预测难度较大，且易受主观判断和未来不可预见因素的影响。二、《房地产估价报告》的房产评估价格过低1、“内洪瑞估字[2018]第S0022号”《房地产估价报告》中评估的的房产位××区的富兴农副产品交易中心2号楼-1027(鄂房权证东胜字第XXXX号），评估单价为10148元∕平方米，该评估价格偏离实际价值。理由如下：第一，评估房产属于外围底商，2017年2月异议人对外出售了与该评估房产相邻的商铺富兴农副产品交易中心2号楼-1033，出售单价为30000元∕平方米（详见附件1商品房买卖合同1份）。第二，《房地产估价报告》19页“选取可比实例”的租金数据偏低，该报告确定的评估房产年租金为385元∕平方米，而实际此房产的年租金为1030元∕平方米，据异议人了解其相邻房产年租金为1400元∕平方米（详见附件2租赁合同2份），报告“选取可比实例”的租金数据明显偏低。2、“内洪瑞估字[2018]第30022-3号”《房地产估价报告》中的的房产位××区的富兴农副产品交易中心2号楼-101(鄂房权证东胜字第XXXX号），评估公司评估价为6575元∕平方米，该评估价格偏离实际价值。理由如下：第一，评估房产属于底商，与其相邻的商铺富兴农副产品交易中心2号楼-101007于2016年3月对外出售，出售单价为15000元∕平方米；与其相邻的商铺富兴农副产品交易中心2号楼-1026号于2018年4月对外出售，出售单价为14406元∕平方米(详见附件3商品房买卖合同2份）。第二，《房地产估价报告》19页“选取可比实例”的租金数据偏低，该报告确定的评估房产年租金为305元∕平方米，据异议人了解相邻房产的年租金为573元∕平方米（详见附件4租赁合同1份）。第三，《房地产估价报告》19页“选取可比实例”与评估房产不具有可比性，评估房产层高为8米，而一般商业房产层高为3.6米；评估房产的楼层承重为3吨∕平方米，而一般商业房产的楼层承重为0.15吨∕平方米；评估房产可将运输车辆直接开到门口，配套设施（包括消防设施设备、楼梯、电梯以及其他不计入面积的公用空间等）优于一般商业。3、“内洪瑞估字[2018]第S0022-23号”《房地产估价报告》中的的评估房产位××区的富兴农副产品交易中心1号楼30122(鄂房权证东胜字第XXXX号），评估公司评估价为4797元∕平方米，该评估价格偏离实际价值。理由如下：第一，《房地产估价报告》19页“选取可比实例”均为住宅，而评估房产属于商业办公用房，其本身所含的土地出让金高于住宅，故评估房产价格相比住宅应当更高。第二，《房地产估价报告》19页“选取可比实例”的售价数据偏低，据异议人所知2018年鄂尔多斯市的售房价格远高于《房地产估价报告》中的数据。异议人收集“阿里拍卖网”近期司法拍卖信息，从该信息中可以看出本案涉案房产临近商业、住宅的实际成交价均高于《房地产估价报告》中的数据，相对应的评估价更是远远高于《房地产估价报告》中的数据（详见附件5阿里拍卖网鄂尔多斯东胜区房源拍卖成功信息，附件6阿里拍卖网鄂尔多斯东胜区房源拍卖未成功信息）。第三，无论是哪个地区的评估机构，异议人认为相同、相近的房产评估的价格应当相同或相近的。而从异议人收集“阿里拍卖网”司法拍卖信息看，评估价远高于《房地产估价报告》中的数据，异议人认为《房地产估价报告》评估价格与评估房产实际价值不符。4、“内洪瑞估字[2018]第S0022-33号”《房地产估价报告》中评估的的房产位××区(鄂房权证东胜字第XXXX号），评估公司评估价为5089元∕平方米，该评估价格偏离实际价值。理由如下：第一，《房地产估价报告》19页“选取可比实例”均为住宅，而评估房产属于商业用房，其本身所含的土地出让金高于住宅，故评估房产的价格相比住宅应当更高。第二，《房地产估价报告》19页“选取可比实例”的售价数据偏低。据异议人所知，2018年鄂尔多斯市的售房价格远高于《房地产估价报告》中的数据。异议人收集“阿里拍卖网”司法拍卖信息，从该信息中可以看出本案涉案房产临近商业、住宅的实际成交价均高于《房地产估价报告》中的数据，相对应的评估价更是远远高于《房地产估价报告》中的数据（详见附件7阿里拍卖网鄂尔多斯东胜区房源拍卖未成功信息）。第三，无论是哪个地区的评估机构，异议人认为相同、相近的房产评估的价格应当相同或相近的。而从异议人收集“阿里拍卖网”司法拍卖信息看，评估价远高于《房地产估价报告》中的数据，异议人认为《房地产估价报告》评估价格与评估房产实际价值不符。三、其它。1、异议人位于××区的富兴农副产品交易中心的房产业态独特，其商业房产市值较周边地区要高，该评估公司在出具《房地产估价报告》时，估价测算过程中所选取的比较实例不恰当，因为商住、小区及商业的区别很大。估价测算过程中所采用的修正系数不合理，如：S0022-3号《房地产估价报告》第21页关于“商服繁华度”、“商圈位置”、“经营状况”、“楼层”系数，异议人房产配套要优于实例房产；S0022-23号《房地产估价报告》第21页关于“基础设施”系数，异议人房产配套要优于实例房产；S0022-33号《房地产估价报告》第21页关于“商服繁华度”、“商业氛围”、“楼层”系数，异议人房产配套要优于实例房产；估价测算过程中所采用的房屋空置率不合理，涉案评估房产均处于东胜区富兴路1号的富兴农副产品交易中心的优势位置，根本不存在空置问题。2、本次涉案房产为37处，贵院向异议人送达的除上述4份外的其余33份《资产评估报告书》，评估价格均存在估价过低问题。如：“内洪瑞估字[2018]第S0022-32号”《房地产估价报告》中评估的的房产位××区的富兴农副产品交易中心1号楼1084(鄂房权证东胜字第XXXX号），评估公司评估价为5853元∕平方米，而异议人于2017年1月对外出售了与该房产相邻的商铺富兴农副产品交易中心1号楼1016，出售单价为18000元∕平方米；“内洪瑞估字[2018]第S0022-18号”《房地产估价报告》中评估的的房产位××区的富兴农副产品交易中心1号楼1088(鄂房权证东胜字第XXXX号），评估公司评估价为9497元∕平方米，而异议人于2016年11月对外出售了与该房产相邻的商铺富兴农副产品交易中心1号楼1087，出售单价为28800元∕平方米；“内洪瑞估字[2018]第S0022-17号”《房地产估价报告》中评估的的房产位××区的富兴农副产品交易中心1号楼10108(鄂房权证东胜字第XXXX号），评估公司评估价为8546元∕平方米，而异议人于2017年8月对外出售了与该房产相邻的商铺富兴农副产品交易中心1号楼10105，出售单价为15190元∕平方米（详见附件8商品房买卖合同3份）。再如：“内洪瑞估字[2018]第S0022-34号”《房地产估价报告》中评估的的房产位××区(×××），评估公司评估价为5442元∕平方米，而异议人收集“阿里拍卖网”司法拍卖信息，从该信息中可以看出本案涉案房产临近的××区相对应的评估价为12767元∕平方米，远远高于评估公司的评估价；“内洪瑞估字[2018]第S0022-35号”《房地产估价报告》中评估的的房产位××区(×××），评估公司评估价为5730元∕平方米，而异议人收集“阿里拍卖网”司法拍卖信息，从该信息中可以看出本案涉案房产临近的××区相对应的评估价为9935元∕平方米，远远高于评估公司的评估价（详见附件7阿里拍卖网鄂尔多斯东胜区房源拍卖未成功信息）。综上，异议人认为评估公司违反了评估的客观性与专业性的工作原则，评估方法选用不恰当，所作出的估价结论偏离低于资产实际价值，对异议人极为不公。恳请贵院让评估公司重新调取准确数据，对《房地产估价报告》不合理的内容作出修正。请求：1、将《房地产估价报告》估价方式统一调整为市场比较法对评估房产进行估价。2、《房地产估价报告》的房产评估价格过低，请求调髙。本院查明，申请执行人中国民生银行股份有限公司呼和浩特分行与被执行人鄂尔多斯市万家惠农贸市场有限公司、鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司、鄂尔多斯市宏业投资集团有限公司、史占成、史鸿宇借款合同纠纷一案，内蒙古自治区公证处于2017年12月25日出具（2017）内证执字第373号《强制执行证书》，已发生法律效力。后申请执行人中国民生银行股份有限公司呼和浩特分行申请执行。2018年5月4日，本院作出（2018）内01执31号执行裁定书，裁定：一、查封、拍卖、变卖被执行人鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司所有的，位于鄂尔多斯市××区富兴农副产品交易中心33处房产，房权证号为：鄂房权证东胜字第XXXX号-115712号、第XXXX号-115716号、第XXXX号-115730号、第XXXX号-115734号，×××、×××，查封期限为三年。二、查封、拍卖、变卖被执行人鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司所有的，位于鄂尔多斯市××区房4处房产，房权证号为：×××、×××、×××、鄂房权证东胜字第XXXX号，查封期限为三年。2018年8月6日，本院委托内蒙古洪瑞房地产价格评估事务所有限公司对被执行人鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司所有的位于鄂尔多斯市××区富兴农副产品交易中心33处房产（房产证编号为：鄂房权证东胜字第XXXX号-115712号、第XXXX号-115716号、第XXXX号-115730号、第XXXX号-115734号，×××、×××）及位于××区处房产（房产证编号为：×××、×××、×××、鄂房权证东胜字第XXXX号）房产进行价格评估，为法院处置提供价格依据。2018年9月3日，内蒙古洪瑞房地产价格评估事务所有限公司出具了内洪瑞估字[2018]第S0022号、S0022-1号至S0022-36号《房地产估价报告》。本院认为，评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素，在评估阶段如果花费过多的时间、精力和费用，不仅增加当事人的负担，而且影响执行的效率。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，内蒙古洪瑞房地产价格评估事务所有限公司具备相应的评估资质，评估人员具备相应的评估资格，对本案评估程序合法。异议人鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司提出的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条、第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回异议人鄂尔多斯市锦厦房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向内蒙古自治区高级人民法院申请复议。审判长 胡尔查审判员 任小军审判员 郭丑红 二〇一九年七月一日书记员 韩 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