海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初742号 原告：海南安居乐物业服务有限公司，住所地海南省儋州市大通路21号。 法定代表人：唐玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。 被告：张之路，男，1970年8月25日出生，汉族，现住海南省儋州市。 原告海南安居乐物业服务有限公司（以下简称安居乐公司）与被告张之路物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。案件审理中，本院经审查发现本案有不宜适用简易程序审理的情形，遂转为普通程序于2019年6月14日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈建兴到庭参加诉讼。被告张之路经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安居乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年1月1日起至2019年5月31日止的物业服务费7703.49元（2016年7月1日之前：1.5元每平米每月×114.55平方米×18个月=3092.85元，2016年7月1日之后：1.15元每平米每月×114.55平方米×35个月=4610.64元）；2、被告以拖欠物业服务费的20%标准向原告支付违约金；3、被告承担本案案件受理费。 事实和理由：被告张之路购买了儋州市那大镇北部湾大道亚澜湾小区6-2701号房，房屋建筑面积114.55平方米，是亚澜湾小区业主。亚澜湾小区的开发商海南晋发房地产开发有限公司（以下简称晋发公司）于2013年4月1日与原告安居乐公司签订《前期物业服务合同》，选聘原告为小区提供前期物业管理服务。双方约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中高层住宅为1.5元/月/平方米，商业物业为2元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同第七条、第八条约定，未按时足额缴纳物业服务费用的，每逾期一日按欠费总额的千分之一标准向乙方支付违约金。后经协商，自2016年7月1日起，高层住宅物业服务费按1.15元/月/平方米标准收取。根据关于物业服务的相关法律规定和司法解释，被告应向原告支付物业服务费、公摊水电费等费用。原告多次向被告催缴物业费，被告拒不履行付款义务。 被告张之路未出庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见。 原告安居乐公司围绕诉讼请求依法提交证据《前期物业服务合同》，证明晋发公司选聘其公司为前期物业服务公司；原告提供《律师函》《邮寄律师函封面》，证明原告委托律师向被告发送律师函催缴物业费；原告提供《业主资料登记表》《收楼物品确认书》《商品房交付使用签收单》，证明被告于2013年4月28日收房；原告提供《被告欠费明细表》，证明被告截止2018年11月30日拖欠的物业费。被告未出庭质证。经审查，本院认为原告提供的《律师函》《邮寄律师函封面》没有其他证据佐证被告已经收到，不能证实向被告发了律师函催缴物业费；其余证据，被告未到庭质证进行反驳，也没有提供其它证据予以反驳，本院对原告提供的其它证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述、上述本院确认的证据及庭审笔录，查明以下事实：原告海南安居乐物业服务有限公司原名为儋州安居乐物业服务有限公司。儋州市亚澜湾小区是晋发公司开发建设的小区。原告安居乐公司（乙方）于2013年4月1日与晋发公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告对亚澜湾小区进行前期物业管理。合同第七条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按期拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.5元/月/平方米；商业物业2元/月/平方米。物业服务费用于管理服务人员的工资、保险、福利发放；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业管理利润等”。合同第八条约定“业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费按月交纳，业主在收楼时可预交服务费，业主或物业使用人应于每月30日前向乙方履行交纳义务，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人需承担违约责任”。合同第三十一条约定“业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠缴总额的千分之一标准向乙方支付违约金，甲方不另作收取”。 被告张之路向晋发公司购买亚澜湾小区6幢2701号房，房屋面积为114.55平方米。被告于2013年4月28日办理收房手续。被告收房后，开始向原告缴纳物业服务费。但被告缴纳物业服务费至2014年12月后，从2015年1月开始至今未再向原告缴纳物业服务费。经原告向被告追缴物业费，被告仍未缴纳。 另查明，自2016年7月1日开始，原告安居乐公司按每月1.15元/平方米的标准收取物业服务费。 本院认为，晋发公司与原告安居乐公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《前期物业服务合同》对涉案小区的业主包括被告具有约束力。原告依约提供了相应的物业服务，被告作为涉案房屋的业主及物业服务的接受者，按照双方合同约定应及时支付物业服务费。被告自2015年1月1日起至2019年5月31日止，累计欠缴物业服务费7703.49元（2016年7月1日之前：1.5元每平米每月×114.55平方米×18个月=3092.85元，2016年7月1日之后：1.15元每平米每月×114.55平方米×35个月=4610.64元），经原告催缴仍未缴纳，构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告请求被告支付物业服务费7703.49元有事实根据和法律依据，本院予以支持。 根据《前期物业服务合同》约定，被告每逾期一日缴纳物业费，按欠缴总额的千分之一标准支付违约金。原告认为该违约金计算标准过高，自愿调整违约金计算标准为按欠物业服务费总额的20%计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，原告调整违约金计算标准，不违反法律规定，本院予以支持，故被告应向原告支付的违约金为1540.7元（7703.49元×20%）。 被告张之路经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告张之路于本判决生效之日起十五日内向原告海南安居乐物业服务有限公司支付自2015年1月1日至2019年5月31日止的物业服务费共7703.49元。 二、被告张之路于本判决生效之日起十五日内向原告海南安居乐物业服务有限公司支付违约金1540.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费52元，由被告张之路负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判长  李润红 审判员  许琼焕 审判员  吴 丹 二〇一九年七月十九日 书记员  朱朝春 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。