江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初5029号 原告：刘敏，女，1978年9月22日出生，汉族，住南京市浦口区。 原告：邓海滨，男，1975年10月10日出生，汉族，住南京市浦口区。 被告：杜兴浪，男，1978年5月15日出生，汉族，住南京市浦口区。 原告刘敏、邓海滨与被告杜兴浪房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月30日立案后,依法适用简易程序,于2019年6月24日、2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告刘敏、邓海滨到庭参加诉讼，被告杜兴浪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘敏、邓海滨向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年10月12日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告按照1300元/月的标准支付自2019年4月13日起至2019年8月13日止的房屋租金；3、判令被告赔偿原告门锁损失2600元；4、判令被告按照2675.9元/年的标准支付原告物业费及公摊水电费；5、判令案件诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年10月12日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于浦口区房屋出租给被告，被告应于2019年4月1日前支付原告6个月租金计7800元和六个月物业费1300元，但被告拒不支付，按照合同约定迟延两日未付房屋可收回房屋，但在2019年4月20日再次联系被告告知其已违约，房屋由原告收回，但被告拒不出现，后被告强行更换了租赁房屋的门锁，给原告造成了财产损失，故诉至法院。 被告杜兴浪未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了《白马澜山苑》商品房预售合同、《房屋租赁合同》、接处警工作登记表、物业费及公摊水电费缴费凭证、微信聊天记录及告示、白马澜山物业服务中心说明等证据，被告杜兴浪经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃质证权利。本院经审查后认为，原告刘敏、邓海滨提交的证据真实、合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。 根据当事人庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月28日，原告刘敏、邓海滨与南京旭城房地产开发有限公司签订《白马澜山苑》商品房预售合同，约定原告购买位于浦口区。2018年8月18日，原告向南京银城物业服务股份有限公司交纳2018年9月1日至2019年8月31日的物业费及公摊水电费共计2675.9元。2018年10月12日，原告与被告杜兴浪签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告，租金为1300元/月，租赁期限共36个月，自2018年10月13日起至2022年4月12日，租金支付方式为每6个月支付一次，首期租金7800元，以后每期租金被告应于到期前15天给付原告，具体支付日期为2019年4月1日开始。被告若未能按时交租，在未征得原告同意的情况下，拖欠租金超过两天或者原告不能根据被告提供的联系方式催促被告缴租，原告有权于指定租日延迟两天内收回此出租房，被告须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。被告承担租赁期间使用的水、电、气、物业管理费、有线电视等其他费用，租赁期内被告逾期交纳上述等有关费用达半个月时，原告有权收回该房屋，被告承担造成的一切后果。合同另约定原、被告双方不得违约，违约金为50000元。合同签订后，被告支付原告押金1300元。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告使用，原告于2019年4月3日通过微信联系被告方人员要求支付房屋租金及物业费，未果。后原告于2019年4月26日向浦口分局珠江派出所报警，称被告拒交房租并将承租房屋的门锁砸坏并更换新锁。后南京银城物业服务股份有限公司出具情况说明，称地产智能锁相关人员认为相同型号、款式和性能该型锁市场零售价在2600元左右较为合理，相关电商对该型锁的报价区间在2000元至3000元不等。 庭审中，原告陈述2018年10月13日至2019年3月31日为房屋空置期，该期间按照约定不收取被告方房屋租金。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于原告解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方所签《房屋租赁合同》第三条第三款、第三条第五款约定，被告拖欠租金超过两天或者原告不能根据被告提供的联系方式催促被告缴租，原告有权于指定租日迟延两天收回出租房，被告须按实际居住日交纳租金。现被告超过合同约定的期限未缴纳租金，经原告催要后仍未交纳租金，解除合同的条件已成就，原告据此要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于合同解除时间，本院认为，当事人依据合同约定主张解除合同，应当通知对方，本案原告未提交通知被告解除合同的证明，因原告于2019年7月12日庭审中提出解除合同的诉讼请求，要求解除与被告签订的合同，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月12日解除，合同解除后，被告应按照合同约定将案涉房屋返还给原告。 关于判令被告按照1300元/月标准支付原告拖欠的2019年4月1日至2019年8月13日租金及按照2675.9元/年的标准支付2019年4月1日至2019年8月13日物业费及公摊水电费的诉讼请求。本院认为，鉴于合同已于2019年7月12日解除，房屋租金及物业费、公摊水电费计算至2019年7月12日为宜，该两项费用分别为：租金4420元，扣除被告已支付的房屋押金1300元，尚欠原告租金3120元，物业费及公摊水电费758元，合同解除后，被告仍应按照原租金标准支付房屋占有使用费及物业费、公摊水电费至房屋返还之日。关于判令被告赔偿门锁损失2600元的诉讼请求。本院认为，原告提供的接处警工作登记表能够证明被告损毁并更换原告房屋门锁的事实，结合南京银城物业服务股份有限公司关于门锁被更换及同型号门锁价格出具的说明，本院酌定门锁损失为2000元。关于判令被告支付原告违约金50000元的诉讼请求。本院认为，被告未按约交纳租金等费用，造成合同解除，构成违约，应当承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，因此本院酌情调整违约金为1300元。被告杜兴浪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对原告的证据未予反驳，也未提交反证，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告刘敏、邓海滨与被告杜兴浪于2018年10月12日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月12日解除；被告杜兴浪于本判决生效之日起十日内将位于浦口区的房屋返还给原告刘敏、邓海滨； 二、被告杜兴浪于本判决生效之日起十日内给付原告刘敏、邓海滨2019年4月1日至2019年7月12日房屋租金3120元（已扣除被告杜兴浪给付的房屋押金1300元）及物业费、公摊水电费758元并自2019年7月13日起至房屋返还之日止按照1300元/月标准给付原告房屋占有使用费及按照2675.9元/年标准给付原告物业费、公摊水电费； 三、被告杜兴浪于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘敏、邓海滨门锁损失2000元； 四、被告杜兴浪于本判决生效之日起十日内给付原告刘敏、邓海滨违约金1300元； 五、驳回原告刘敏、邓海滨其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1252元，减半收取计626元，由被告杜兴浪负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费1252元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审判员  米庆光 二〇一九年七月十五日 书记员  傅小艺