宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初1647号 原告：银川新华联房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：古玉建，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨玉君，宁夏兴业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雨潇，宁夏兴业律师事务所律师。 被告：杭州先知先觉实业有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区。 法定代表人：林学波，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧泽霖，广东天胜律师事务所律师。 原告银川新华联房地产开发有限公司诉被告杭州先知先觉实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日受理后，原告于2017年7月11日提出诉讼保全申请，本院依法裁定冻结了被告杭州先知先觉实业有限公司的银行账户。保全期限届满前，本院依据原告的申请对被告的银行账户续行保全。本院依法于2018年9月10日作出（2017）宁0106民初3157号民事判决书。宣判后，原告不服向银川市中级人民法院提起上诉，银川市中级人民法院审理后作出（2018）宁01民终3674号民事判决书，将本案发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法公开开庭进行了审理。原告银川新华联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨玉君、杨雨潇，被告杭州先知先觉实业有限公司的委托诉讼代理人欧泽霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年6月27日签订的两份《关于银川市金凤区某某购物中心的租赁合同》及附件均已于2017年5月17日解除；2、判令被告向原告支付租金、违约金、装修管理费、物业费、消防改造费等共计426863.81元（详见附件）；3、判令被告向原告返还装修补贴款2805880元及利息60834元（以向被告支付装修补贴款之日起至起诉之日止，按同期银行贷款利率计算利息，计算方式是：2016年9月8日两笔转款1603360元自2016年9月8日至2017年5月31日共计235天，按照银行同期贷款利率4.75%每年计算，利息为49034元；2016年12月7日转款489505元自2016年12月7日至2017年5月31日共计175天，按照银行同期贷款利率4.35%每年计算，利息为10209元；2016年12月12日转款693015元自2016年12月12日至2017年5月31日共计170天，按照银行同期贷款利率4.35%每年计算，利息为1591元），共计2866714元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2016年6月27日，原告与被告签订了两份《关于银川金凤某某购物中心的租赁合同》（以下简称“租赁合同”及相关附件），约定：由被告承租原告位于银川市金凤区某某购物中心二层L221、三层L327铺位用于经营“某”及“某某”品牌，建筑面积共计2004.2平方米，租赁期限自2016年12月24日起至2021年12月23日为止；原告向被告支付最多不高于400.84万元的装修补贴；合同第6.2条约定，租赁场所应当在广场整体开业日（暂定为【2016】年【12】月【24】日）对外整体营业。合同签订后，被告迟迟未进场施工。为了不影响商场的整体开业运营，原告与被告、成都某某装饰工程有限公司签订了《银川某某购物中心“某某某”及“某某”商铺装修三方协议》（以下简称“三方协议”），协议约定：被告承租的商铺应当于2016年12月18日前完成装修，于2016年12月20日前保证商铺货品到位并保证店员、店长招聘结束及培训结束。原告将应付给被告的装修补贴直接支付给第三方成都某某装饰工程有限公司。以上合同生效后，原告依约支付了装修补贴共计2805880元。但被告自2016年12月24日购物中心开业至今，L327商铺“某某某”从未开业运营，L221商铺“某某”仅仅勉强开业三个月就关停至今，严重影响了原告的正常经营，给原告造成了巨大损失。鉴于被告的上述违约行为，原告于2017年5月15日向被告发出书面解除合同的通知，原、被告签订的《租赁合同》于2017年5月17日被告收到该通知时解除。按照原、被告签订的《租赁合同》及附件包括原告与被告、成都大川龙口装饰工程有限公司签订的《三方协议》约定，被告应向原告返还装修补贴款及利息，支付租金、物业费、违约金，并偿还垫付的消防改造款等共计3293577.81元。故诉至法院，请求人民法院判如所请。 被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、被告认为双方租赁合同无法继续履行的原因之一是原告未按协议约定将装修款支付到位以及未分成，导致合同未能如约履行，原告无权解除合同；被告的注册地址没有人办公，被告没有收到解除合同的通知；与第三人的三方协议有三个当事人，因此解除该协议，需要根据三者之间的权利义务判定，在第三方没有违约的前提下，原告不能单方解除该协议。二、原告诉求中的租金、管理费、物业费、消防改造款无证据，违约金计算标准过高；三、根据双方协议以及实际履行情况，装修补贴款已直接支付给了案外人成都某某装饰工程有限公司，而且已经有用于涉案商铺的装修，装修系不动产添附取得，该部分价值已经由原告取得并占有，被告并未获得利益，因此原告请求被告返还装修补贴款不合理，应当向案外人主张。 根据双方的质证意见结合当事人的陈述，本院对原提交的证据材料认定如下：原告提交的《银川新华联房地产开发有限公司与杭州先知先觉实业有限公司关于银川金凤某某购物中心的租赁合同》二份、《装修补贴三方协议书》二份、《银川某某购物中心“某某某”及“某某”商铺装修三方协议》、转账凭证具有真实性、合法性、关联性，能够证明原告的待证事实，对该证据的证明效力予以确认；原告提交的《商户施工联系函》、快递单、投递信息、《督促履行告知函》、《工作联系函》虽具有真实性，但不能证明原告邮寄的信函内容，故对该证据的证明效力不予确认；原告提交的《解除〈租赁合同〉通知书》、快递单、投递信息具有真实性，但因快递单中未注明寄送的文件名称，不能证明该快递寄送的文件为《解除〈租赁合同〉通知书》；原告提交的《2016年12月品牌销售额承诺书》、《2017年1月品牌销售额承诺书》具有真实性、合法性、关联性，该证据具有证明效力；原告提交的《2017年2月品牌销售额清单》无被告的签字、盖章，该证据的证明效力不予确认；原告提交的《银川金凤某某购物中心物业服务合同》、《装修施工管理收费明细》、《缴费通知》具有真实性、合法性、关联性，对该证据的证明效力予以确认；原告提交的《银川新华联购物中心商铺二次消防改造清单》，无被告的签名、盖章，也无付款票据佐证，不能证明实际产生了该费用及该费用与被告相关，故对该证据的证明效力不予确认。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月27日，原、被告签订了《关于银川金凤新华联购物中心的租赁合同》两份及相关附件。“合同一”约定：被告承租原告位于银川市金凤区某某购物中心二层L221铺位的部分区域，场地面积1032平米，以“某某”作为品牌对外经营；租金金额为：每月税前营业额×当年的营业额分成比例，2016年12月24日至2018年12月23日分成比例13%；租赁期限自2016年12月24日起至2021年12月23日为止，免租装修期为3个月，自2016年9月24日至2016年12月23日；免租装修期内被告无需支付租金，但应支付自进场日起租赁场所发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、物业服务费、空调费等费用；在原被告与装修公司签订三方协议的前提下，原告给被告一定额度的装修补贴，额度上限不超过2000元/平方米（套内面积），总额不超过206.4万元，装修竣工结算高出部分被告自行承担，结算低于该补贴金额的，原告以实际结算金额支付补贴款；租赁场所应在商业广场整体开业日（暂定2016年12月24日）对外整体营业，如被告未能按照约定实现租赁场所与商业广场同日开业，视为被告违约，原告有权单方解除合同，并不予退还履约保证金。若给原告造成损失，被告除承担违约责任外，还应赔偿原告全部直接和间接损失；每个租赁月结束后5个工作日内向原告支付租金；自进场日起，被告应承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用；如果未按约定向原告或物业公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，每逾期一日支付未付金额万分之五违约金，延期60日的，原告有权单方解除合同；物业服务费免租期内每月每平方米8元，第一、第二租约年每月每平方米20元，第三个租约年起，每年递增8%；合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除；如果本合同解除时，被告实际租赁期限不满五个租约年的，被告应当向原告赔偿相当于24个月租金的解约违约金；“合同二”约定：由被告承租原告位于银川市金凤区某某购物中心承租三层L327铺位的部分区域，场地面积972.2平米，以“某某某”作为品牌对外经营；租赁期限自2016年12月24日起至2021年12月23日为止，租金金额为：每月税前营业额×当年的营业额分成比例；2016年12月24日至2017年12月23日分成比例10%；原告向被告新支付最多不高于194.44万元的装修补贴。其他约定与“合同一”一致。上述租赁合同签订后，原告又与被告、案外人成都某某装饰工程有限公司签订了《装修补贴三方协议》，作为前述《租赁协议》的附件。协议约定：成都某某装饰工程有限公司为被告承租的商铺进行装修，应当于2016年12月18日前完成装修，原告接受被告的委托，将进场装修补贴直接支付给第三方成都某某装饰工程有限公司；在原被告签订租赁合同十个工作日支付装修补贴款40%，进场施工十个工作日支付30%，货品上架前支付20%，店铺开业三个月后十个工作日支付10%；《租赁合同》约定的租赁期间内，如因被告原因导致《租赁合同》提前终止，被告除承担违约责任外，还应向原告全额返还原告已支付的装修补贴款；如被告在租赁期的前三个月（任一个月）内存在拖欠租金行为的，原告有权解除《装修补贴三方协议》，并要求被告全额返还装修补贴款。随后，原被告及成都某某装饰工程有限公司在原“三方装修补贴协议”的基础上签订了《银川某某购物中心“某某”及“某某某”商铺装修三方协议》，约定：除装修补贴款外，原告不向被告及成都某某装饰工程有限公司不承担任何义务；成都某某装饰工程有限公司须在2016年12月18日前完成装修工程，2016年12月20日被告完成店员招聘、培训；原告除已付装修补贴款外，于2016年12月2日付200000元装修补贴款，2016年12月6日付489505元装修补贴款，成都某某工程有限公司装修进度至50%时付496653元。合同签订后，原告于2016年9月8日至2016年12月12日期间分四次向成都某某装饰工程有限公司支付了装修补贴共计2785880元。2016年6月27日，原、被告又签订《物业服务合同》，约定：被告租赁二层1032平米，物业费20元/平米，被告租赁三层972.2平米，物业费18元/平米；装修物业管理费800平方米以下每平米15元，800平米以上每平米8元，物业费每月20日前缴纳，逾期超过10日的，按迟延日支付未付金额千分之五的违约金。合同签订后，2016年12月24日被告租赁的L221商铺“某某”购物中心开业，经营至2017年2月底即不再营业。被告租赁的L327商铺“某某某”一直未开业运营。原告称其于2017年5月17日通过快递向被告发出解约通知书，被告称其收到快递，但快递内容不详，却认可2017年5月收到原告口头要求其撤场的通知，其于2017年5月撤场。 另查明，2016年12月24日至2017年1月31日，被告L221商铺“某某”营业额75003.2元，按13%比例应当支付租金9750.42元；原告自称被告2017年2月营业额17800.7元，应当支付租金2314.09元，但其提交的《2017年2月品牌销售额清单》无被告相关人员签字，也未加盖被告的印章。 本院认为，原、被告2016年6月27日签订的《关于银川金凤某某购物中心的租赁合同》及附件、《装修补贴三方协议》、《银川新华联购物中心“某某”及“某某某”商铺装修三方协议》、《银川金凤某某购物中心物业服务合同》均不违反法律规定，是双方真实意思表示，属有效合同，双方应严格履行。上述合同约定：被告如果未按约定向原告或物业公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，每逾期一日支付未付金额万分之五违约金，延期60日的，原告有权单方解除合同。被告未按约定支付原告租金、物业费已超过60日，构成违约，原告通知被告撤场后，被告于2017年5月撤场，视为双方同意解除上述租赁合同及附件，故原告有关确认租赁合同、物业服务合同、合同附件已经解除的主张成立。因被告不认可原告2017年5月17日给被告邮件中邮寄的文件为解除合同通知书，但其认可原告口头通知其撤离的时间为2017年5月，原告自认2017年5月17日仍然给被告邮寄解除合同通知书，至少可以证明2017年5月17日被告尚未撤离，合同尚未解除，认定2017年5月17日合同解除对被告较为有利，故本院依然认定双方解除合同时间为2017年5月17日。合同虽然解除，但合同责任并不免除，被告应按合同约定向原告支付租金、物业费、违约金，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。双方约定租金、违约金是以被告当月实际营业额为基数计算，原告提交了被告“某某”2016年12月、2017年1月销售额分别为27856.4元、47146.8元，而原告提交的《2017年2月品牌销售额清单》无被告相关人员签字，也未加盖被告的印章，不能证明该月产生的营业额，故按合同约定，被告应向原告支付租金9750.42元。合同约定解约违约金为24个月租金，从被告营业到解约时间为5个月，平均月租金为1950.08元，24个月租金为46801.92元，故被告应付原告解约违约金46801.92元；按照租赁合同及物业服务合同约定，被告应支付免租期物业服务费及营业期间的物业费，原告仅主张5个月营业期间的物业费及装修期间的管理费本院予以支持；经计算被告应付二、三层物业费190698元【（1032平米×20元/平米+972.2平米×18元/平米）×5个月】、装修管理费16033.6元；被告未按约定支付物业费，按物业合同约定违约金比例为按迟延日未付金额千分之五计算的违约金，而按照租赁合同约定为日万分之五违约金，每日千分之五违约金明显过高，故本院按每日万分之五计算违约金为8600.57元；原告主张的装修消防改造费尚未实际发生，故原告主张判令被告支付装修消防改造费本院不予支持；原告与被告、成都大川龙口装饰工程有限公司签订了《银川某某购物中心“某某”及“某某某”商铺装修三方协议》约定：《租赁合同》约定的租赁期间内，如因被告原因导致《租赁合同》提前终止，被告除承担违约责任外，还应向原告全额返还原告已支付的装修补贴款；如被告在租赁期的前三个月（任一个月）内存在拖欠租金行为的，原告有权解除《装修补贴三方协议》，并要求被告全额返还装修补贴款。现因被告的原因导致《租赁合同》提前终止，被告应按合同约定向原告退还装修补贴款2785880元。原告主张的支付装修补偿款利息因合同无约定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告银川市新华联房地产开发有限公司与被告杭州先知先觉实业有限公司于2016年6月27日签订的《关于银川市金凤区某某物中心的租赁合同》二份及附件均于2017年5月17日解除； 二、被告杭州先知先觉实业有限公司于本判决生效后十日内向原告银川市新华联房地产开发有限公司支付租金9750.42元、解约违约金46801.92元、物业费190698元、装修管理费16033.6元、物业费违约金8600.57元，共计271884.51元； 三、被告杭州先知先觉实业有限公司于本判决生效后十日内向原告银川市新华联房地产开发有限公司退还装修补贴款2785880元； 四、驳回原告银川市新华联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33148元，保全费5000元，合计38148元，由原告银川市新华联房地产开发有限公司负担3148元，被告杭州先知先觉实业有限公司负担35000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  杜成军 人民陪审员  邓伟忠 人民陪审员  白亚萍 二〇一九年七月十一日 书 记 员  苏海娜 附：本案适用的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。