广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初1865号原告：佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，住所地佛山市高明区荷城街道沿江中路666号32号楼首层，统一社会信用代码91440608584694199G。负责人：李彪。委托诉讼代理人：柳洪成，男，1980年10月25日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，被告：陈永恒，男，1984年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司（以下简称原告凯信物业高明分公司）与被告陈永恒物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序转为简易程序，公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人柳洪成，被告陈永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年11月至2017年10月的物业管理费3105.01元；2.被告向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金1119.13元（以当月所欠物业管理费为本金，自逾期付款之次月1号开始按日万分之五计算至起诉之日，即2019年5月9日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，与被告签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费每月270.38元不含公共水电费分摊，被告应于每月5号前交纳当月物业管理服务费，并约定被告如不按期交纳费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。被告拖欠2016年11月至2017年10月的物业服务费，原告曾多次通过短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催收物业管理费，被告仍拒交。被告辩称：1.2016年11月至2017年10月期间，被告购买的佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城x栋x房一直处于房屋质量问题整改维修状态，包括对房屋景观阳台及主人房卫生间存在渗水漏水问题、全屋多处墙面大面积空鼓问题、全屋多处墙面有凹坑问题进行整改维修。多个问题经反复整改维修仍未解决，尤其是景观阳台及主人房卫生间存在渗水漏水问题一直难以解决，直至现在被告仍为该问题深感困扰。房屋根本没有达到交房的标准以及满足可以居住的条件。此期间开发商和原告没有移交该房屋并为被告开通水电服务。根据合同法规定，被告从未收到达到交房标准以及满足居住条件的房屋，原告不能约束业主；2.原告的物业服务存在瑕疵，没有提供完善到位的物业管理服务。房屋整改维修期间没有将房屋质量问题整改维修情况告知业主，没有向业主告知物业区域内物业服务的有关情况。房屋档案资料管理不善，x栋x房《毛坯房入住验房表》原始档案丢失，现房屋档案中只有一份2017年10月15日填写的空白验房表，没有履行妥善保管和正确使用本物业的档案资料义务。没有及时为被告申请对房屋存在质量问题进行整改维修，房屋维修申报记录尤其是2016年两份《楼宇维修申报表》所申报的房屋维修内容未全面如实反映被告房屋存在质量问题，问题报修记录零散，被告多次现场督促才分批为被告申报维修，且未尽到跟进落实维修情况，严重影响整改维修时间和效果。原告未能及时履行物业管理义务的违约行为，应承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提交了以下证据：1.营业执照1份、负责人身份证复印件1份、法定代表人身份证明书1份、各被告身份证复印件1份；2.拖欠费用明细表1份；3.前期物业管理服务协议1份；4.佛山市中级人民法院民事调解书1份；5.关于诉讼主体的说明1份；6.《君御海城前期物业服务委托合同》1份。诉讼中，被告提交了以下证据：1.楼宇维修申报表6份、2017年10月7日验收照片2份、毛坯房入住验房表1份；2.申请表1份；3.2017年4月7日通知书1份。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据2为原告单方制作，不能单独作为认定事实的依据；原告提供的证据6，被告未能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据2为单一证据，不能单独作为认定事实的依据。本院经审理认定事实如下：被告向佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称富逸湾公司）购买佛山市高明区君御海城x座x房，建筑面积为135.19平方米。2016年9月28日，佛山市高明区君御海城x座经竣工验收备案。被告于2016年国庆期间收到富逸湾公司的收楼通知。2016年12月4日，被告在验收房屋过程中反映房屋装修质量问题，大阳台天花漏水、入户花园护栏下瓷砖破损、主卧墙有凹坑、景观阳台地漏检修口旁天花掉灰、外墙外管铁圈生锈、主卧床头墙身空鼓未修复等问题。直至2017年10月15日，案涉房屋维修完成，被告接收案涉房屋，并与佛山市凯信物业服务有限公司（以下简称凯信物业公司）签订《君御海城前期物业管理服务协议》约定，被告每月向凯信物业公司交纳物业服务费270.38元，物业服务费用自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日或实际交付之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算），且不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。被告应在每月5号前交纳当月物业服务费。逾期未交纳物业服务费以及水、电、特约服务等费用的，凯信物业公司将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。诉讼中，凯信物业公司确认案涉君御海城小区物业管理工作由原告凯信物业高明分公司负责，并同意由原告收取相应的物业管理费。另查，富逸湾公司与凯信物业公司签订《君御海城前期物业服务委托合同》，约定富逸湾公司选聘凯信物业公司对君御海城实施前期物业管理服务，物业服务费由业主按拥有物业的法定产权建筑面积交纳，高层住宅为2元/月每平方米，不含公共水电分摊。物业服务费业主或承租人应在每季度首月5日前交纳本季度物业服务费用。合同期限自2015年9月23日起计算。业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。本院认为,本案为物业服务合同纠纷。被告与凯信物业公司签订的《君御海城前期物业管理服务协议》，并未违反相关法律和行政法规的规定，合法有效，对双方具有约束力。原告为佛山市高明区君御海城小区提供物业管理服务，被告作为小区业主之一，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳物业管理费。其拒交的理由是认为2016年11月至2017年10月是开发商对案涉房屋进行维修期间，被告购买的商品房未达到交付标准，原告未尽物业管理义务，此期间物业管理费不应由被告交纳。对此，本院分析如下：富逸湾公司与凯信物业公司签订《君御海城前期物业服务委托合同》，合同期限自2015年9月23日起计算，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”根据被告与凯信物业公司签订的《君御海城前期物业管理服务协议》约定，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日或实际交付之日起，不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。被告在收到收楼通知后，因大阳台天花漏水、入户花园护栏下瓷砖破损、主卧墙有凹坑、景观阳台地漏检修口旁天花掉灰、外墙外管铁圈生锈、主卧床头墙身空鼓未修复等装修质量问题没有接收商品房，但此时案涉商品房所在的君御海城x座已竣工验收备案，富逸湾公司交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，被告提供的证据不足以证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题，且被告接收商品房不影响富逸湾公司对商品房质量问题承担保修义务，故富逸湾公司通知被告接收商品房的期限届满，被告拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已交付。被告应按照约定向原告支付2016年11月至2017年10月的物业管理费3244.56元，原告请求被告支付2016年11月至2017年10月的物业管理费3105.01元，没有超出法律规定，本院予以支持。若被告与出卖人之间因商品房质量存在瑕疵，案涉商品房维修期间因出卖人的原因造成损失的，被告可另案向出卖人主张赔偿损失。被告拒交物业管理费的理由属于被告与出卖人之间的商品房预售合同关系，与本案并非同一法律关系，且被告主张的原告对商品房维修问题应履行的义务，并不属于案涉《君御海城前期物业管理服务协议》合同约定的内容，被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金，富逸湾公司与凯信物业公司签订的《君御海城前期物业服务委托合同》约定物业服务费用每季度首月5日前交纳本季度物业服务费用，但并未约定逾期交纳物业服务费的违约金，且原告未能提供证据证实在与被告签订《君御海城前期物业管理服务协议》前及原告提起诉讼之日前有通知被告交纳物业管理费，故原告请求被告支付自逾期付款次月1日开始至起诉之日的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈永恒应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司支付2016年11月至2017年10月的物业管理费3105.01元；二、驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司负担7元，由被告陈永恒负担18元。被告负担的受理费18元，由被告陈永恒于支付第一判项确认的款项时一并支付给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈玉明二〇一九年七月三十日法官助理赵宇晴书记员叶展玉