贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4222号原告：周忍，男，汉族，1974年7月12日出生，住贵州省毕节市，原告：杨学兰，女，汉族，1974年9月24日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：曾薇，系贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴前辙，系贵州圣谋律师事务所实习律师。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告周忍、杨学兰与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周忍、杨学兰之委托诉讼代理人曾薇、吴前辙，被告兴业公司之委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周忍、杨学兰向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告办理并交付不动产权属证书；2、判决被告向原告支付逾期交付办理转移商品房登记相关文书的违约金暂计1000.00元，以原告已付总房款375905.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告为原告办理并交付不动产权属证书之日止;3、被告退还以电视入户、水入户、煤气入户、电开户名义代收的费用3370.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年12月1日，原告周忍、杨学兰与被告签订《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的位于毕节盛世华都2幢1单元5层3号商品房(房号:2-1-5-3)出售给原告，房屋建筑面积126.15平方米，总价款为375905.00元，被告应当在2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并向原告交付办理转移登记的有关文书，被告在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书的，被告应每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金。原告于2014年7月5日向被告交付了定金10000.00元，于合同签订当日向被告交付了购房款105905.00元，于2015年10月28日通过银行按揭的方式向被告支付了剩余房款260000.00元，完全履行了自己的付款义务，并于2016年1月6日将以电视入户、水入户、煤气入户及电开户名义代收的费用3370.00元交付给被告。但被告一直未向原告交付办理转移登记的有关文书。直至起诉之日，被告仍未履行交付办证文书的义务，亦未返还代收的各项费用。《中华人民共和国合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”、第三十六条规定:“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”、第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第(七)项规定:“商品房买卖合同应当包括下列内容:。供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”、第二款规定:“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费。”。根据上述事实以及法律规定，原告认为，被告未履行合同义务的行为已构成了违约，依法应当承担违约责任。代收的费用亦违反了法律、法规之规定，依法应当退还给原告。据此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告兴业公司答辩称：一、本案因政府机关征地拆迁严重之后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府为能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以至于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。同时，答辩人已如期向买受人交房，合同签订后一直积极的履行办证的义务，并未对买受人造成任何损失。据此，本案违约金也不应计付；二、被答辩人所主张的要求答辩人退还其电视入户、水入户、煤气入户、电开户名义代收的费用无事实及法律依据。《贵州省城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定:“商品房买卖合同应当包括下列内容。(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任。”第二款规定:“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费”。该条款明确商品房价格包括水、电等配套设施的建设安装费，并非电视入户、水入户、煤气入户等费用。水、电等配套设施建设安装费是指建设工程中因基础配套设施的建设产生的包含材料费、人工机械使用费等直接费用，而基础设施入户费用系燃气、电力等相关单位在配套设施基础上具体分户到实际使用人并为其开立户账号、实际管理配套设施使用而产生的费用，属于经营服务性收费。基础配套设施建设安装费和入户费的产生基础、用途和性质等各不相同，故被答辩人主张退还水、电、燃气等基础配套设施的开户费于法无据；关于各项配套设施开户费的缴纳和收取，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十四条第四款第一项中，明确约定买受人(被答辩人)同意委托出卖人(答辩人)代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，即被答辩人受答辩人的委托，代缴各项配套设施的开户费并向被答辩人出具代缴凭证，事实上答辩人也是按照该约定向各项配套设施的相关单位缴纳了开户费用的。商品房买卖合中关于答辩人代被答辩人缴纳各项配套设施开户费的约定系双方夏被意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，被答辩人诉请答辩人退还答辩人代其已交纳的水、电、闭路电视、燃气开户费不应获得支持。综上，被答辩人的诉求无事实及法律依据，依法应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、原告提交的《商品房买卖合同》、房款收据、借款凭证、契税收据、大修基金收据。拟证明目原被告双方签订了买卖合同，原告履行了合同约定的全部义务，向被告支付了所购房屋的全部款项，被告未按约定履行义务，应当承担延迟办证的违约责任。被告的质证意见为，对真实性和合法性无异议，但是否承担违约责任同答辩意见一致。经本院审查认为，该组证据能证明原、被告就商品房买卖进行了相关约定，且被告收取了相关款项的事实，本院予以确认。二、原告提交的电视、燃气、电、交易、办证收据。拟证明原告缴纳了“三通”费用及办证费用。被告的质证意见为，认可真实性与合法性，但原告诉请的三通费用根据收据载明为开户费用，并非建设安装费，且合同约定了被告是接受原告委托代缴该笔费用，故被告无返还义务。经本院审查认为，该组证据能证明被告收取了相关费用的事实，本院予以确认。三、原告提交的《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）。拟证明电视、燃气、电三通费用，根据商品房买卖合同的约定是属于建设安装费用，且上述三份规范性文件中规定，被告收取的这三项费用实际上就是电视、燃气、电的建设安装费。被告的质证意见为，认可真实性与合法性，但与本案无关联，本案中被告代为收取和缴纳的是入户费，属于建设安装费基础上的增值经营服务产生的费用，其余质证意见与答辩意见一致。经本院审查认为，该组证据具有真实性、合法性，至于关联性的问题在本院认为部分予以阐述。四、被告提交的《商品房买卖合同》第17页。拟证明合同第十四条第四款第一项中明确约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，兴业公司接受委托代缴各项配套设施的开户费并向原告出具代缴凭证，该约定合法有效，原告诉请退还开户费无事实及法律依据。被告的质证意见为，对真实性、合法性无异议，但达不到被告的证明目的，该证据与被告待证事实无因果关系。经本院审查认为，对于合同第十四条第四款第一项的约定，在本院认为部分予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月1日，原告周忍、杨学兰作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于毕节市七星关区××办事处××路旁、总土地面积为28210.03平方米地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为盛世华都。并已取得建设工程规划许可证。建筑工程施工合同约定开工日期为2013年5月16日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2016年5月16日。买受人购买的商品房位于“盛世华都”第2幢1单元5层3号房，房号为2-1-5-3，总房款375905.00元；出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。《商品房买卖合同》第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；《商品房买卖合同》第十二条约定，供水、供电、燃气交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起到买受人接房前将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，周忍、杨学兰按合同约定向被告支付完毕购房款375905.00元。被告于2016年1月6日向原告收取了电视入户费350.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元，且向原告出具了收据，以上共计3370.00元。另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，尚不具备办理不动产权属证书的条件。《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是管道燃气设施建设费；《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是有线电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告请求被告办理并交付不动产权属证书是否支持；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定；三、被告是否向原告退还其已收取的电视入户费350.00元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元、水入户费。关于第一个焦点的问题，不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。且原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，被告有义务为原告办理涉案房屋不动产权属证书。但是，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，尚不具备办理不动产权属证书的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，被告负有的办理涉案房屋产权转移登记的义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现原告要求被告为原告办理并交付涉案房屋不动产权属证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于第二个焦点的问题，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行上述义务已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故对于被告提出本案因政府机关征地拆迁严重之后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过60日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以原告已交购房款375905.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。关于第三个焦点的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。虽然合同第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日起到买受人接房前将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。但是，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，合同第十四条约定应识别为上述代收费用已包含在商品房价格中。据此，被告收取电视入户费、燃气入户费、电开户费于约于法无合理依据，理应予以退还。对于原告诉请的水入户费，因原告并未举证证明被告已收取，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周忍、杨学兰支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以375905.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告之日止。二、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告周忍、杨学兰电视入户费、燃气入户费、电开户费共计3370.00元。三、驳回原告周忍、杨学兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年七月十日书记员  彭 双