福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初2967号 原告：陈敏，男，1977年2月2日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告：靳凤华，女，1977年5月22日出生，汉族，住福州市仓山区，公民身份号码:：371122197705220020。 委托诉讼代理人：陈敏，系其丈夫。 被告：福州市仓山区宽域麦田房产中介所，住所地福州市仓山区建新镇金山大道580号绿色金山四期45号楼l层02商铺，统一社会信用代码：92350104MA2YUAXF52。 经营者：张力军，女，1968年11月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：徐聪龙，该中介所员工。 被告：福州麦田房产代理有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥东路118号宏杨新城2号楼9层，统一社会信用代码：913501027242062900。 法定代表人：缪寿建，董事长。 被告：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#18层，统一社会信用代码：91350100796069117L。 法定代表人：林根秀,总经理。 委托诉讼代理人:吴亚娟、池建伟，福建名仕律师事务所律师。 原告陈敏、靳凤华与被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所、福州麦田房产代理有限公司、福建金诚丰担保有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈敏、原告靳凤华委托诉讼代理人、被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所委托诉讼代理人徐聪龙、福建金诚丰担保有限公司委托诉讼代理人吴亚娟到庭参加诉讼，被告福州麦田房产代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈敏、靳凤华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告因房屋买卖导致的合同纠纷损失费共计48161元（包含支付违约金损失45000元及一审、二审诉讼费3161元）；2.判令被告支付误工损失费、精神损失10000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。 庭审中，原告放弃第2项诉讼请求。 事实和理由：一、由于被告未按《房屋买卖合同》约定的时间按时支付购房保证金的多余款项，导致交房时间拖延，造成原告因逾期交房支付45000元赔偿金给购房人。2016年6月30日，原告与购房人黄明华在被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所签订《房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为1720000元。当天，购房人黄明华缴纳购房保证金86000元给被告，同时原告把房产证和土地证交予被告。2016年8月12日买卖双方完税，按《房屋买卖合同》第十一条第（二）项的约定，购房保证金86000元扣除房屋及家电交接保证金（10000元）、物业及附属设施过户交接保证金（10000元），若有多余的（66000元），则在房屋买卖双方完税后三个工作日内由交易服务人代黄明华支付给原告。因此，在2016年8月17日前被告就应代黄明华给付原告购房保证金多余部分款项66000元。由于被告迟迟未按合同规定时间代购房人黄明华支付原告多余的购房保证金，导致原告无法按照合同规定顺利完成房屋交接手续。直到2016年12月9日，原告才收到本应在2016年8月17日就应收到的购房款66000元，并按合同约定在两个工作日内（2016年12月12日）通知购房人办理房屋交接手续。2016年11月21日，购房人黄明华以交房违约为由向本院起诉，其后历经几次审理，法院认为原告对购房人构成违约，应赔偿违约金45000元。同时认为，被告存在未及时支付购房保证金的情况，原告的损失应向被告主张。二、被告作为大型房屋买卖中介机构，没有尽到服务人应尽的义务，导致房屋买卖双方的纠纷，给原告造成了不必要的损失，责任应由被告承担。为此，原告提起本案诉讼。 被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所辩称，原告的起诉违背了基本诉讼制度及居间法律规定，其作为居间服务方，相应的服务已经履行完毕，并非后期手续服务方，另被告福州麦田房产代理有限公司于本案中既非合同当事人又非交易过程中的相关服务方，原告在本案中向被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所、福州麦田房产代理有限公司提出的诉讼请求无事实与法律依据。首先，依据被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所与原告及诉争房屋买受人签订的《居间服务合同》的约定，其仅提供房屋交易市场行情资讯、房源推介、协助买受人实地查看房屋等相关服务，另依据《居间服务合同》的约定，其提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束，本案原告与诉争房屋买受人在被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所居间下已经于2016年6月30日签订《房屋买卖合同》，其提供的居间服务实际已经履行完毕，并不存在相关的违约责任。其次，依据原告与诉争房屋买受人签订的《房屋买卖合同》约定，购房保证金并非在被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所处保管亦非由其进行退还，原告诉请要求其承担相关连带责任并无依据。被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所作为居间方在房屋交易手续办理前就已履行相应的居间义务，本案系因原告与诉争房屋买受人在房屋交接过程中出现纠纷而引发，与其无关，原告基于《房屋买卖合同》约定的违约责任主张的合同损失明显过高。依据最高人民法院关于精神损害赔偿的司法解释第一条关于受理精神损害案件的规定，原告主张其精神损失的诉求不能成立，另，原告也无证据能证明其存在误工、精神损失，综上原告要求福州市仓山区宽域麦田房产中介所连带承担其诉讼请求无事实与法律依据，依法应予以驳回。 被告福建金诚丰担保有限公司辩称，一、原告起诉的案由为居间合同纠纷，但却诉请精神损失等侵权纠纷案件中才能主张的费用，原告应先明确其起诉的法律关系是基于合同之诉还是侵权之诉，两个法律关系不能同时主张，否则应驳回原告起诉。二、原告因房屋买卖产生的损失45000元，系因原告违反其与案外人黄明华签订的《房屋买卖合同》的约定而应支付的违约金，系原告应承担的违约后果。而诉讼费是原告因该纠纷所应承担的诉讼成本。该两项费用并非被告福建金诚丰担保有限公司原因产生的，不应由其承担。根据原告与案外人黄明华房屋买卖合同纠纷一案审理过程中的各方陈述，因原告与黄明华关于延长交房期限的费用承担产生争议导致不能达成延期交房的合意而致原告违约，与被告福建金诚丰担保有限公司退还购房保证金事宜无关。且原告没有提供任何证据证明其违约是因为被告福建金诚丰担保有限公司退还购房保证金事宜。三、事实上，被告福建金诚丰担保有限公司多次催促原告前来办理相关的退款手续，但原告不来办理，后被告福建金诚丰担保有限公司员工两次上门，直到2016年12月9日才找到原告，签署了收款账户确认函，转交财务。财务当日即向原告汇款。原告在与案外人黄明华房屋买卖合同纠纷一案中提交的聊天短信记录可以证实，被告福建金诚丰担保有限公司多次电话联系原告催促原告前来公司办理66000元押金的退款手续。四、原告没有证据证明其存在误工与精神损失，其主张缺乏事实依据。且该两项费用亦与被告福建金诚丰担保有限公司无关，不应由其承担。综上所述，被告福建金诚丰担保有限公司并不存在逾期支付购房保证金的情形，原告的所谓损失与其无关，恳请法庭依法驳回原告全部诉讼请求。 被告福州麦田房产代理有限公司未作答辩，亦未向本院提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司对原告陈敏、靳凤华提交的《房屋买卖合同》、完税证明发票、建设银行收款凭据（2份）、（2016）闽0104民初5166号案件庭审笔录的真实性没有异议，原告陈敏、靳凤华、被告福建金诚丰担保有限公司对被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所提交的《居间服务合同》、（2018）闽01民终2716号民事判决书的真实性没有异议，原告陈敏、靳凤华、被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所对被告福建金诚丰担保有限公司提供的《交易服务合同》、（2017）闽0104民初5220号庭审笔录的真实性没有异议。被告福州麦田房产代理有限公司未到庭质证，视为放弃抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交水电缴费单用以证明被告未尽居间服务义务，被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司认为该证据与本案无关。本院认为，原告诉请的损失并未包含水电费，故该证据与本案无关，不予采纳；2.原告提交陈敏于邱权的电话录音资料用于证明系被告未向原告支付购房保证金，导致原告支出违约金，被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司对该证据的真实性及证明对象均有异议。本院认为，电话录音属视听资料，在被告不予认可情况下，原告未申请鉴定，该通话录音的真实性无法认定，不予采信；3.被告福建金诚丰担保有限公司提交（2017）闽0104民初5220号案件提交的证据清单及短信记录、结算制度，用以证明其公司员工多次催促原告办理退款手续，但原告不来办理，后其员工两次上门，直到2016年12月9日才找到原告，签署了收款账户确认函，转交财务，财务当即向原告汇款。原告陈敏、靳凤华对上述两份证据不予认可。本院认为，福州市中级人民法院（2018）闽01民终2716号民事生效判决已认定被告福建金诚丰担保有限公司未能在合同约定期限向陈敏、靳凤华支付购房保证金，该案认定事实与本案具有关联性，予以采纳，被告福建金诚丰担保有限公司提交用以证明系因原告原因才导致其逾期支付购房保证金的相关证据，不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月30日，原告（卖方，甲方）陈敏、靳凤华、案外人（买方，乙方）黄明华、被告（居间方，丙方）福州市仓山区宽域麦田房产中介所签订《居间服务合同》，约定经丙方提供居间服务，甲乙双方就买卖位于福州市仓山区绿色金山四期55#楼202单元房屋签订《房屋买卖合同》，甲乙丙三方确认经丙方独家提供居间服务并告知相关交易风险，甲乙双方就买卖该房屋进行磋商并签订了《房屋买卖合同》，丙方提供的居间服务至《房屋买卖合同》成立时结束。丙方已提供居间服务如下：……（四）沟通甲乙双方的成交意向；（五）协助甲乙双方磋商并促成甲乙双方签订《房产买卖合同》。合同还约定了居间服务费、违约责任等其他事项。 同日，原告（卖方，甲方）陈敏、靳凤华与案外人（买方，乙方）黄明华在被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所居间下，签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方共同所有的案涉房屋，成交价格为1720000元，乙方应在其贷款银行或交易服务人通知划转首付款后两个工作日内，将首付款以及银行托管的购房款划转给甲方并向贷款银行领取其名下所有权证，甲方应在收到前述款项以及贷款部分的房款后两个工作日内将该房屋、附属配套设施以及家电家具交接乙方。乙方应在本合同签订当日支付购房保证金86000元存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管。购房保证金在该房屋所有权登记至乙方名下后即抵作部分成绩价款由交易服务人继续代管。房屋及家电家具交接保证金、物业及附属设施过户交接保证金从该部分成交价款中预留在交易服务人处并按相应约定的时间由交易服务人代乙方退还给甲方，若有多余的，则在双方完税后三个工作日内由交易服务人代乙方支付给甲方。合同还约定了履行保证、违约责任等其他事项。 同日，原告（卖方，甲方）陈敏、靳凤华、案外人（买方，乙方）黄明华、被告（交易服务方，丙方）福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》，约定甲乙双方委托丙方提供房屋交易服务，房屋交易服务范围为：……（五）协助甲乙双方办理房屋所有权过户手续以及房屋交接手续。合同还约定了房屋交易服务费、违约责任等其他事项。 上述合同签订后，履行过程中，黄明华和陈敏、靳凤华就交房时间产生争议，一直协商不成。 2016年11月21日，黄明华至本院起诉陈敏、靳凤华，要求陈敏、靳凤华支付因逾期交房造成租房损失和违约金。期间经本院(2016)闽0104民初5611号一审、福州市中级人民法院（2017）闽01民终2381号发回重审、本院（2017）闽0104民初5220号发回重审后一审、福州市中级人民法院（2018）闽01民终2716号二审终审。（2018）闽01民终2716号判决认定：……在合同约定交房期限的初期双方确有协商变更交房时间，结合购房保证金亦未在合同约定期限支付、在双方确认未能达成一致意见并收到购房保证金后亦已及时交付等情形，可以认定陈敏、靳凤华的逾期交房并非主观故意造成。因此，本院对陈敏、靳凤华关于违约金过高的请求予以采纳，综合本案情况，酌情将违约金调整至45000元。…… 2019年4月19日，陈敏、靳凤华以福州市仓山区宽域麦田房产中介所、福州麦田房产代理有限公司、福建金诚丰担保有限公司逾期交付购房保证金为由，诉至本院，要求三被告向其支付 因房屋买卖导致的合同纠纷损失费共计48161元（包含支付违约金损失45000元及一审、二审诉讼费3161元）。 本院认为，原告陈敏、靳凤华、被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司、案外人黄明华签订的《居间服务合同》、《交易服务合同》、《房产买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点：一、被告福建金诚丰担保有限公司是否逾期交付购房保证金及是否承担违约责任的问题。根据（2018）闽01民终2716号生效民事判决认定，被告福建金诚丰担保有限公司未能在合同约定期限向原告陈敏、靳凤华支付购房保证金。该生效民事判决与本案具有关联性，因此该案件认定事实本院予以采纳。被告福建金诚丰担保有限公司逾期支付购房保证金，原告陈敏、靳凤华可以要求其承担赔偿损失等违约责任。但从两原告诉请来看，两原告向案外人黄明华支付违约金45000元，系基于两原告未按时履行与案外人黄明华在《房屋买卖合同》中约定的交房义务产生的，而收到购房保证金并非房屋买卖双方约定的交房前提条件，可见，两原告承担的违约金并非被告福建金诚丰担保有限公司逾期支付购房保证金导致的，被告福建金诚丰担保有限公司逾期支付购房保证金的违约行为与两原告的违约金损失并不存在直接因果关系。故两原告要求被告福建金诚丰担保有限公司赔偿违约金损失45000元，无事实和法律依据，不予支持。同理，两原告诉请的诉讼费损失3161元系两原告在与黄明华房屋买卖合同纠纷一案中败诉产生的诉讼费，并非被告福建金诚丰担保有限公司逾期支付购房保证金直接导致的，故原告要求被告福建金诚丰担保有限公司赔偿诉讼费损失3136元，于法无据，不予支持。被告福建金诚丰担保有限公司关于两原告诉请的损失系其自身延期交房违约导致，与被告福建金诚丰担保有限公司退还购房保证金无关的相关抗辩，予以采纳。二、被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所、福州麦田房产代理有限公司是否应承担违约责任的问题。根据《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，退还购房保证金的义务人系交易服务方福建金诚丰担保有限公司，并非居间方福州市仓山区宽域麦田房产中介所，根据《居间服务合同》约定，被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所的居间义务已于《房屋买卖合同》成立时结束，两原告要求被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所承担违约责任，缺乏合同和法律依据，不予支持。被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所关于其作为居间服务方已履行完毕居间服务，并非交易服务方的相关抗辩，予以采纳。被告福州麦田房产代理有限公司并非案涉《交易服务合同》、《居间合同》的当事人，且性质为公司的被告福州麦田房产代理有限公司与性质为个体工商户的被告福州市仓山区宽域麦田房产中介所二者间并非总公司与分公司关系，两原告要求被告福州麦田房产代理有限公司，亦无合同和法律依据，不予支持。被告福州麦田房产代理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈敏、靳凤华的诉讼请求。 案件受理费1004元，由原告陈敏、靳凤华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  兰幼清 人民陪审员  林光辉 人民陪审员  陈小兰 二〇一九年七月十一日 法官助理潘彩虹 书记员林建华 附一：本民事判决书引用的主要法律条款 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。