福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初5165号 原告：中国建设银行股份有限公司南安水头支行，住所地福建省南安市水头镇荷楼片区首期星鞍桥安置区（东星荷景园）3＃C段101-108号店面，统一社会信用代码91350583856318112X。 负责人:郑炎林，支行行长。 委托诉讼代理人：王志刚，男，支行业务部客户经理。 被告:张敬章，男，1979年12月29日生，汉族，户籍地住址福建省南安市。 被告：吕翡芬，女，汉族，1983年2月8出生，户籍地住址福建省。 被告:福建省英良投资有限公司，住所地福建省南安市水头海联开发区，统一社会信用代码91350583570972717Y。 法定代表人:刘良，公司总经理。 委托诉讼代理人：罗国文，福建福兴律师事务所专职律师。 原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行（以下简称“建设银行水头支行”）与被告张敬章、吕翡芬、福建省英良投资有限公司（以下简称“英良投资公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告建设银行水头支行的委托诉讼代理人王志刚、英良投资公司的委托诉讼代理人罗国文到庭参加诉讼，被告张敬章、吕翡芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行水头支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除350655209-2032-20150728206、350655209-2032-20150728988号《个人住房借款合同》；2.张敬章、吕翡芬归还借款本金266667.14元及相应利息（含复利及息）2979.35元(暂计至2019年5月22日，其后接合同的约定及人行有关规定以实际欠款本息为基数计至实际还款日止)；3.建设银行水头支行对张敬章、吕翡芬提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.英良投资公司对上述债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费及为实现债权而支出的其它费用由张敬章、吕翡芬、英良投资公司承担。事实和理由：2015年8月张敬章、吕翡芬因购买南安市水头镇海联创业印象五号石材文化意园3号楼16层1618、1619单元的房产资金不足向建设银行水头支行申请个人商业用房贷款340000元，期限10年（120个月）、2015年9月15日起至2025年9月15日止，以其所购房产提供抵押担保。借款年利率为基准利率上上浮10％，借款逾期的，利率为在基准利率水平上浮50％。本息的归还方式采用等额本金还款方法，1个月归还本金金额为2833.33元，利息逐期结算还清。经审查认可，双方于2015年9月16日签订了《个人住房借款合同》，合同签订后借款双方于2015年9月21日向法定登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记审批手续，其后建设银行水头支行于2015年9月28日如约将合同款项交付给张敬章、吕翡芬使用，同时英良投资公司为张敬章、吕翡芬贷款提供连带责任担保。但合同签订至今，张敬章、吕翡芬曾多次拖欠贷款本息，经多次告仍有部分未归还，现该款仍拖欠本金8499.96元及相应利息(含复利及罚息)，严重违反贷款合同的规定，张敬章、吕翡芬的上述违约情形严重侵犯了建设银行水头支行的合法权益。 张敬章、吕翡芬均未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见，未提交任何证据材料。 英良投资公司对案涉《个人住房借款合同》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的真实性不持异议，但本案尚欠贷款本息应以法院认定的金额为准。 本院经审理认定如下事实：英良投资公司系依法注册成立的经营房地产开发等业务的有限责任公司。张敬章、吕翡芬向英良投资公司购买址在南安市的商品房。之后，张敬章、吕翡芬向建设银行水头支行贷款340000元用于支付其所购买的涉案商品房房款。2015年9月16日，张敬章、吕翡芬与建设银行水头支行签订一份合同编号分别为：350655209-2032-20150728206（指向1618单元）、350655209-2032-20150728988（指向1619单元）的两份《个人住房借款合同》，合同约定：张敬章合计向建设银行水头支行贷款340000元用于支付其所购买的涉案商品房房款；贷款期限120个月（自2015年9月15日起至2025年9月15日止）；借款年利率为基准利率上浮10％，借款逾期的，罚息年利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50％；本息的归还方式采用等额本金还款方法，利息逐期结算还清；张敬章、吕翡芬未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建设银行水头支行有权提前宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权解除与借款人的借贷关系；张敬章、吕翡芬自愿以其购买的涉案商品房为本案借款提供抵押担保。 2015年1月5日，建设银行水头支行与英良投资公司签订一份合同编号为：2015年建泉水个高保字3号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：英良投资公司对建设银行水头支行就“南安市水头镇海联开发区项目所属之英良印象五号石材文化创意园”楼盘房产发放的贷款，担保的债权为2015年1月5日至2025年1月5日期间因建设银行水头支行向债务人发放个人住房（商业用房）借款而形成的全部债权，保证方式为连带责任保证；最高额保证项下担保责任的最高限额为500000000元。 张敬章与吕翡芬于2008年9月9日办理结婚登记手续，系合法夫妻关系，吕翡芬于2015年5月11日向建设银行水头支行出具《共同还款承诺书》，承诺与张敬章对《个人购房担保借款合同》项下所有贷款承担共同还款责任。 英良投资公司于2015年5月18日向建设银行水头支行出具《承诺书》，承诺在张敬章对所购房屋所有权证等相关手续办理完整前，对张敬章在本案中的贷款承担阶段保证担保，若张敬章未能按期偿还，愿承担贷款偿还连带责任。 合同签订后，建设银行水头支行依约于2015年9月28日将340000元的借款款项划入张敬章、吕翡芬指定的银行账户内。 2015年9月21日，建设银行水头支行与张敬章、吕翡芬就位于南安市的商品房到南安市房地产管理处办理了抵押权预告登记。 之后，张敬章、吕翡芬自2019年2月未能逐月按时付息，直至2019年7月22日，16号楼1618单元指向的贷款尚欠借款本金11333.57元，利息2481.66元、罚息134.15元；16号楼1619单元指向的贷款尚欠借款本金11333.57元，利息2365.86元、罚息129.2元，合计欠款本金226667.14元，利息、罚息合计5110.87元。英良投资公司也未能发行担保保证义务。 上述事实有营业执照、企业信用信息表、身份证明复印件、结婚证复印件、《个人住房借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、抵押权预告登记材料、个人借款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单及当事人在庭审中的陈述为证，足以认定。 本院认为，建设银行水头支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权，其与张敬章、吕翡芬签订的《个人住房借款合同》、与英良投资公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》其真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应予履行。建设银行水头支行依约履行了出借款项义务，张敬章、吕翡芬未按合同约定按期支付贷款利息，其行为已构成违约，符合解除合同的条件。现建设银行水头支行要求解除与张敬章、吕翡芬签订的《个人住房借款合同》、张敬章、吕翡芬立即偿还贷款及其相应的利息、罚息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但具体的尚余贷款本金应以本院认定的226667.14元为限，利息、罚息计算至2019年7月22日合计为计5110.87元，余下的利息、罚息自2017年7月23日起开始起算至实际还清款项之日止，按合同约定及中国人民银行相关规定计算。英良投资公司对张敬章、吕翡芬的上述借款提供连带保证责任，建设银行水头支行在保证期间内起诉，英良投资公司对其承担保证的债务应承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向张敬章、吕翡芬追偿。 建设银行水头支行与张敬章、吕翡芬就位于南安市的商品房设立的抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生特权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，建设银行水头支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，建设银行水头支行要求在上述房屋的拍卖、变卖时享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。张敬章、吕翡芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条第（二）项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 解除中国建设银行股份有限公司南安水头支行与张敬章、吕翡芬于2015年9月16日签订的、合同编号分别为350655209-2032-20150728206、350655209-2032-20150728988R的《个人住房借款合同》； 张敬章、吕翡芬应于本判决生效之日起十日内偿还给中国建设银行股份有限公司南安水头支行贷款本金226667.14元及截止至2019年7月22日止的利息、罚息5110.87元，自2019年7月23日起至实际还清款项之日止的利息、罚息按合同约定及中国人民银行有关规定计算； 福建省英良投资有限公司对上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向张敬章、吕翡芬追偿； 驳回中国建设银行股份有限公司南安水头支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5344.6元，适用简易程序审结，减半收到为2672.3元，由中国建设银行股份有限公司南安水头支行负担400元；由张敬章、吕翡芬、福建省英良投资有限公司负担2272.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄振东 二〇一九年七月二十三日 书记员  施金龙 附：判决所依据的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。