上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初9215号原告：上海友恩商标织造有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李道琪，董事长。委托诉讼代理人：施扬，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：归逸扬，上海市恒业律师事务所律师。被告：上海海怡金属制品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：胡秀华，总经理。原告上海友恩商标织造有限公司(以下简称友恩公司)与被告上海海怡金属制品有限公司(以下简称海怡公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告友恩公司的委托诉讼代理人施扬、归逸扬和被告海怡公司的法定代表人胡秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告友恩公司向本院提出诉讼请求：解除双方就上海市宝山区真陈路XXX号7幢三分之一房屋(以下简称系争房屋)签订的《租房合同》，海怡公司返还系争房屋，并按每年人民币788,400元(以下币种均为人民币)的标准支付2018年10月30日至房屋返还之日的使用费(扣除海怡公司已付10万元)，支付算至2019年3月26日止的水费445.50元、电费22,243.22元，支付2018年10月30日至2019年4月29日的物业费7,200元，支付违约金20万元。事实和理由：2017年3月18日，双方签订《租房合同》，约定友恩公司将系争房屋出租给海怡公司使用，年租金788,400元，租期2017年4月30日至2022年4月29日等。2018年8月至今，海怡公司一直拖欠物业费、电费、水费，也未支付2018年10月30日后的租金，双方多次协商未果，故友恩公司向本院提出上述诉讼请求。被告海怡公司辩称，系争房屋位于宝山城市工业园区。双方签订租赁合同前，友恩公司的法定代表人李道琪向海怡公司承诺，由友恩公司为海怡公司办理环评、消防等全部手续。合同签订后，海怡公司对系争房屋进行装修，花费40万元左右，但至今未能办理环评、消防等手续，造成海怡公司一直无法正常生产。半年后，为减少损失，在友恩公司的建议下，海怡公司将系争房屋陆续转租，目前还有3家次承租人在使用系争房屋。2018年8月17日，友恩公司向海怡公司发律师函通知解除合同，海怡公司按律师函的要求向友恩公司付清欠款304,353.25元及利息4,045.36元。之后海怡公司一直与友恩公司协商装修补偿、停产补偿及返还押金等事情，而友恩公司一直回避，所以海怡公司一直没有搬离系争房屋。针对友恩公司的诉讼请求，海怡公司同意解除合同，但合同已在2018年8月17日解除；同意返还系争房屋；因合同解除，不同意支付使用费；同意支付水、电费和物业费；海怡公司没有违约，不同意支付违约金，且双方约定的违约金标准过高。本院经审理认定事实如下：2017年5月25日，友恩公司(甲方)与海怡公司(乙方)签订《租房合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为工业用房及办公室使用，房屋面积为1,320平方米；每平方米租金1.60元，年租金为770,880元，押金为10万元；租赁期限2017年4月30日至2022年4月29日，两年后每年递增租金10%。合同第4.4条约定，甲方向乙方提供生产电源，电力基本费100KV按国家标准收费，电费单价按每度1.35元，另加电损耗5%。合同第4.5条约定，甲方收乙方物业管理费每月为1,200元。合同第4.6条约定，乙方确保在所租的房屋和办公场地内的安全、消防、环保等一系列要求均由乙方具体落实，并承担应有责任。合同第5条约定，任何一方未履行本合同里规定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，并支付违约金20万元。合同第10条约定，本合同签订后，乙方付款不得以任何借口推迟时间，否则将没收押金以及解除本合同。上述合同签订后，海怡公司实际占用系争房屋至今，并向友恩公司支付押金10万元，付清2018年10月29日前的全部租金，支付2018年10月30日后的租金10万元。审理中，友恩公司表示，按照合同第10条的约定，押金应予没收。海怡公司对此表示反对。上述合同履行过程中，海怡公司还将系争房屋转租给3家次承租人。审理中，友恩公司表示，合同解除后，友恩公司自行与次承租人协商解决腾退问题，不在本案中一并处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的事实和证据：海怡公司向本院提供《厂房办公设施出租申请表》，证明海怡公司在签订合同前，到工业园区办理申请，工业园区所有的部门都同意海怡公司入住工业园区，当时友恩公司也承诺帮海怡公司办理所有相关手续。友恩公司表示，对证据的真实性没有异议，但这是海怡公司入驻工业园区的手续，不能证明友恩公司承诺帮海怡公司办理相关手续，该证据与本案无关。本院认为，友恩公司与海怡公司签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。海怡公司辩称友恩公司承诺为其办理环评、消防等手续，友恩公司予以否认，海怡公司也未能提供相关证据，本院对此难以采信。根据合同第4.6条的约定，消防、环保等由乙方具体落实，故海怡公司拒付租金的理由，本院难以采信。因海怡公司无正当理由拖欠租金，友恩公司要求解除合同的请求，符合合同第10条的约定，本院予以支持。合同解除后，海怡公司应将系争房屋返还给友恩公司。友恩公司要求自行与次承租人解决房屋的腾退问题，本案中对此不作处理。海怡公司仅付清2018年10月29日前的全部租金，还应向友恩公司支付2018年10月30日后的租金及使用费，海怡公司之后支付的10万元可在其中扣除。友恩公司要求海怡公司支付水、电费及物业费的请求，海怡公司对此同意，本院予以支持。海怡公司拖欠租金导致合同解除，已构成违约，应承担违约责任。合同第5条约定的违约金20万元以及第10条约定的没收押金，均为海怡公司应承担的违约责任，违约金总额合计30万元，明显过高，应予调整。本院根据查明的事实，考虑友恩公司的实际损失，并兼顾公平原则，酌情确定海怡公司承担的违约金金额为10万元。在海怡公司支付的押金10万元被没收的情况下，友恩公司要求海怡公司支付违约金20万元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告上海友恩商标织造有限公司与被告上海海怡金属制品有限公司就上海市宝山区真陈路XXX号7幢三分之一房屋签订的《租房合同》；二、被告上海海怡金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内，将承租的上述房屋返还给原告上海友恩商标织造有限公司；三、被告上海海怡金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内，按每年788,400元的标准向原告上海友恩商标织造有限公司支付2018年10月30日至房屋返还之日的使用费(其中扣除被告上海海怡金属制品有限公司已付的10万元)；四、被告上海海怡金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海友恩商标织造有限公司支付截至2019年3月26日的水费445.50元、截至2019年3月26日的电费22,243.22元、2018年10月30日至2019年4月29日的物业费7,200元；五、驳回原告上海友恩商标织造有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,476.50元、财产保全费3,096元，合计7,572.50元，由原告上海友恩商标织造有限公司负担2,460.50元，被告上海海怡金属制品有限公司负担5,112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一九年七月三日书记员  陈霞君附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。