内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0602民初408号原告（申请执行人）：鄂尔多斯市投资担保有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：内蒙古鄂尔多斯市东胜区伊化北路16号街坊1号楼。法定代表人：王炳浩，系该公司董事长。委托代理人：吴亚泽，男，汉族，1986年2月7日出生，身份证号码：×××，现住东胜区华宇名门小区13-1-601号，系该公司职工。被告（案外人）：柴丽荣，女，汉族，1973年4月16日出生，现住内蒙古鄂尔多斯市。被告（被执行人）：赵勇，男，汉族，1975年4月26日出生，现住内蒙古鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市投资担保有限公司与被告柴丽荣、赵勇申请人执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市投资担保有限公司委托代理人吴亚泽,被告柴丽荣、赵勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂尔多斯市投资担保有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令原告恢复对被告赵勇名下位于东胜区伊煤北路35号街坊8号楼1单元403号房产（产权证号：070218，房屋价值51万元）的执行；二、因本次诉讼所产生的相关费用由上述被告承担。事实和理由：被告赵勇作为法定代表人的鄂尔多斯市汇隆亮化工程有限责任公司(以下简称“汇隆亮化公司”)于2012年4月25日通过鄂尔多斯市中小企业创业投资有限公司(以下简称“创投公司)向国家开发银行内蒙古分行申请贷款，贷款资金获批后，创投公司委托鄂尔多斯农村商业银行向汇隆亮化公司发放委托贷款300万元，由原告提供信用担保。被告赵勇及其配偶边宇静向原告提供个人反担保保证。汇隆亮化公司在贷款期间及贷款期限届满后，未支付贷款利息也末偿还贷款本金，遂由原告替汇隆亮化公司偿还了300万元贷款本全及426888.33元的利息，经原告多次向汇隆亮化公司及被告赵勇、边宇静进行追偿无果后，原告于2016年3月29日向东胜区人民法院提起追偿权诉讼，东胜区法院受理后，原告为保证将来案件能够顺利执行，向东胜区法院提出了财产保全申请，东胜区法院依申请作出了(2016)内0602民初3865号《民事裁定书》，裁定:“依法查封被告赵勇所有的位于东胜区伊煤北路35号街坊8号楼1单元403号房产(证号:070218)，查封期限为三年”。此后，东胜区法院对原告提起的追偿权案件经过审理后作出了(2016)内0602民初3865号《民事判决书》，判令:“一、被告鄂尔多斯市汇隆亮化工程有限责任公司于本判决生效之日一次性偿还原告鄂尔多斯市投资担保有限公司代偿款3426888.33元及利息513651.29元；二、被告赵勇、边宇静对上述款项承担连带清偿责任”，该判决书生效后，汇隆亮化公司及被告赵勇、边宇静均未履行还款责任，于是原告于2018年3月23日申请对汇隆亮化公司及被告赵勇、边字静强制执行。在执行期间，原告申请对被告赵勇名下位于东胜区伊煤北路35号街坊8号楼1单元403号房产(产权证号:070218)进行评估拍卖，被告柴丽荣以该套房产为自己实际所有向法院提出了执行异议，东胜区法院在对异议进行审查后作出了(2018)内0602执异374号《执行裁定书》，裁定:“中止对位于东胜区伊煤北路35号街坊8号楼1单元403号房产(产权证号:070218)的执行”，原告认为东胜区法院在对异议进行审查时，没有查清基本事实，并且适用法律错误，从而作出了错误裁定，严重的侵害了原告的合法权利，具体理由是：一、东胜区法院在认定事实时存在错误。被告柴丽荣与被告赵勇之间签订的关于位于东胜区伊煤北路35号街坊8号楼1单元403号，产权证号:070218的房产(以下称“异议标的房产”)的《买卖合同》虽然有效，但未办理异议标的房产产权过户手续的法律后果应由被告柴丽荣承担，不得对抗原告申请法院的查封及执行程序。理由是：(一)柴丽荣和赵勇是在2008年签订了房屋买卖合同，虽然在签订房屋买卖合同时，异议标的房产的产权手续是网签合同，暂不具备办理变更条件，但赵勇却在2011年8月9日取得了异议标的房产的《房屋所有权证》。从赵勇2011年8月9日取得《房屋所有权证》起至2016年5月16日原告申请东胜区法院对异议标的房产进行查封的近5年时间里，该异议标的房产的产权是清晰的，不存在任何抵押、查封的情形，也就是说在这5年时间里，异议标的房产的产权没有权利瑕疵，具备办理产权变更的条件。(二)在这5年时间里，赵勇一直能够取得联系。赵勇作为法定代表人的鄂尔多斯市汇隆亮化工程有限责任公司于2011年4月18日向原告鄂尔多斯市投资担保有限公司（以下简称“担保公司”）申请贷款担保，此后，担保公司于2011年4月18日起至2014年4月25日期间，一直为汇隆亮化公司的贷款提供担保，赵勇也一直与担保公司就贷款担保事宜进行不间断的协商，并配合办理贷款担保相关手续。直至后来，汇隆亮化公司无法偿还银行货款，导致担保公司履行担保代偿责任，赵勇就汇隆亮化公司所欠担保公司代偿款的清偿事宜也一直与担保公司进行协商，由于赵勇未提供有效的债务化解方案，担保公司遂于2016年3月29日向东胜区人民法院提起了诉讼，且在案件审理时，赵勇还到庭参加了庭审。由此可知，赵勇从2011年至2016年期间一直就生活在东胜，并且一直能够取得联系，并非柴丽荣所说的一直无法取得联系。此外，还有重要的一点，就是在东胜区法院对柴丽荣的异议申请进行审查时，赵勇还表示在房产证出来的时候与柴丽荣的前夫联系过让办理过户，但是柴丽荣或其前夫却没有与赵勇办理过户手续，那么由此引起的法律后果当然应该由柴丽荣自行承担。(三)换个角度，如果在这期间赵勇因为失联、失踪，身患重病，出国就业、求学、治病等原因导致无法取得联系，或者赵勇以各种理由拖延推辞不配合办理房产产权过户，那么柴丽荣可以不用承担由此带来的不利后果。但是根据实际情况出发，赵勇一没有因特殊原因导致无法联系的情形，二还积极主动的与柴丽荣及其前夫联系要求办理房产过户，在排除这些因素之后，柴丽荣仍长时间不主动办理房屋过户手续，那么就是柴丽荣怠于行使其权利，那么由此产生不利后果就应该由柴丽荣自行承担。退一步讲，即便赵勇存在上述情况，那么柴丽荣也完全可以在此期间采取向法院提起诉讼等方式维护和保障自己的权益，可以向法院提起诉讼，请求法院判令异议标的房产归自己所有，由此来对抗其他第三人，保障自己的权益。但是柴丽荣作为具有完全民事行为能力的人，却在长达5年的时间内没有主动的采取过任何措施，这完全就是因为自身原因怠于行使权利，那么由此产生的不利后果当然应该由柴丽荣自己承担。(四)柴丽荣之所以不办理产权过户的另一个原因是为了逃避税费。因为担保公司在异议审查时向法官提供的证据证明，柴丽荣不办理异议标的房产产权过户的原因就是为了等到房产证登记日期满五年再过户，这样可以减少税费。这是柴丽荣亲口承认的，并且柴丽荣在异议审查时对这一事实并没有提出质疑，表示认可，由此便再次证实，不办理过户登记的原因并不是其他不可抗力或赵勇的原因造成的，而是完全由于柴丽荣自身的原因造成的，那么由此引起的不利后果当然应该由柴丽荣自行承担。综述，被告柴丽荣在赵勇取得房产证后的五年时间里，在房产权利无瑕疵具备办理过户条件，且赵勇一直能够取得联系的情况下，由于自身怠于行使权利及为了逃避税费的原因，迟迟未办理房屋产权过户手续，由此造成的法律后果应由柴丽荣自己承担。二、东胜区法院在适用法律时存在错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，如果柴丽荣根据该条规定能够对抗原告担保公司对异议标的房产的执行，那么该条规定中的四个条件必须同时满足，缺一不可。在本案中，虽柴丽荣与赵勇签订了房屋买卖合同，且支付了购房款，并在此期间一直占用异议标的房产，满足了前三个条件，但第四个条件“非因买受人自身原因未办理过户登记”并未满足(具体理由在第一部分中已经表述清楚，在此不再赘述)。而东胜区法院在作出(2018)内0602执异374号《执行裁定书》时，却对“非因买受人自身原因未办理过户登记”的基本事实和具体理由未进行审查，正是由于柴丽荣自身怠于行使权利及为了逃避税费的原因，才导致未办理过户登记的。所以柴丽荣并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的第(四)项的规定，也就不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定来排除执行。而东胜区法院在(2018)内0602执异374号《执行裁定书》中，仅认为柴丽荣在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十八条规定中第(一)、(二)、（三）前三个情形时，就能够对抗原告担保公司对异议标的房产的执行，这是以偏概全，断章取义，很显然是错误的。我们再次重申要想适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定来排除执行，必须四个情形全部满足，缺一不可，否则就不能适用。基于上述事实和理由，原告担保公司认为东胜区法院在审查异议时，对基本事实认定不清，用法律存在错误，(2018)内0602执异374号《执行裁定书》严重侵害了原告的合法权益，因此根据《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提出复议申请，请贵院查明事实，依法支持原告的复议请求。被告柴丽荣辩称，其不懂法，但是房子确实是其和赵勇在2008年买的，房产证出来后，其联系过赵勇过户，因当时赵勇在开会说他回来以后联系，所以没有办理过户，后来因其生小孩这事就一直耽搁了。被告赵勇辩称，他的房子确实已经卖给柴丽荣，没有过户确实是因为他的原因，中途换过手机号，导致柴丽荣没有联系上他。经审理查明：鄂尔多斯市投资担保有限公司与鄂尔多斯市汇隆亮化工程有限责任公司、赵勇、边宇静追偿权纠纷一案，本院于2016年3月29日受理立案。在该案审理过程中，鄂尔多斯市投资担保有限公司向本院申请诉讼财产保全，本院于2016年5月16日作出（2016）内0602民初3865号民事裁定书，查封了赵勇所有的位于东胜区伊煤北路35号街坊8号楼1单元403号房产（证号：070218）。本院于2016年10月8日作出（2016）内0602民初3865号民事判决书，判令鄂尔多斯市汇隆亮化工程有限责任公司偿还鄂尔多斯市投资担保有限公司代偿款3426888.33元及利息513651.29元；赵勇、边宇静对上述款项承担连带清偿责任。该判决生效后，该案进入执行程序。在执行过程中，案外人柴丽荣向本院提出执行异议，本院于2018年11月29日作出（2018）内0602执异374号执行裁定书，裁定中止对位于东胜区伊煤北路35号街坊8号楼1单元403号房产（产权证号：070218）的执行，鄂尔多斯市投资担保有限公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2006年8月11日，赵勇与鄂尔多斯市华研房地产开发有限责任公司百姓佳园项目部签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房产。2008年3月18日，柴丽荣与赵勇、边宇静签订《房屋所有权转让协议书》，约定赵勇、边宇静将涉案房产转让给柴丽荣，转让价款为305000元。柴丽荣于2008年3月15日向赵勇支付10万元房款，于2008年3月18日向赵勇支付20万元房款。赵勇于2008年3月18日向柴丽荣出具了收到30万元房款的收条。从2008年开始，柴丽荣在涉案房屋中居住，并交纳相关费用。2011年8月9日，涉案房产在鄂尔多斯市房地产管理局办理产权登记，登记的房屋所有人为赵勇，产权证号为鄂房权证东胜区字第XXXX号。以上事实有原告提供的民事判决书、民事裁定书、房产证、法定代表人个人反担保保证函、听证笔录及被告柴丽荣提供的房屋买卖合同、房屋所有权转让协议书、发票、收据、打款凭证、收条、居住证明、天然气器具安装报告单、天然气管道入户安装竣工验收交接单等证据予以证实。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条及第三百一十三条之规定，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，如果案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该执行标的；如果案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告柴丽荣提供的证据能够证明在涉案房屋查封之前其与被告赵勇签订了真实有效的房屋转让协议、支付了购房款30万元且一直在涉案房屋内居住使用。关于被告柴丽荣对涉案房屋未办理过户登记是否有过错的问题。本院认为，在房屋买卖法律关系中，出卖人有交付房屋并转移房屋所有权于买受人的义务。由于我国法律并未对房屋买受人办理房屋转让登记的期限予以规定，且本案中被告柴丽荣与被告赵勇之间亦未约定办理房屋过户登记的时间，故原告主张被告柴丽荣未办理过户登记具有过错无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，被告柴丽荣基于合法有效的房屋买卖法律关系对涉案房产享有占有、使用的民事权益，且该民事权益可以排除强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告鄂尔多斯市投资担保有限公司的诉讼请求。案件受理费8900元，由原告鄂尔多斯市投资担保有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  折宏斌审 判 员  班银安人民陪审员  白桂珍二〇一九年七月十五日书 记 员  曾 敏