江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初6711号原告：赵祥，男，1989年2月15日出生，汉族，南京福佑在线电子商务有限公司工作人员，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：吴廷虎，江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴庭祥，江苏圣典律师事务所律师。被告：赵京，男，1990年8月22日出生，汉族，江苏开拓者国际物流工作人员，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：刘伟民，江苏永元律师事务所律师。被告：赵善清，男，1969年4月29日出生，汉族，南京市公安局地铁分局工作人员，住南京栖霞区。委托诉讼代理人：刘伟民，江苏永元律师事务所律师。第三人：南京大贺房地产销售有限公司，住所地在南京市玄武区红森公寓3幢101室。法定代表人：陈晓吉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张志奇，男，该公司工作人员。原告赵祥与被告赵京、赵善清及第三人南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员李伟独任审判，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告赵祥及其委托诉讼代理人吴廷虎、吴庭祥，被告赵京、赵善清及两被告共同委托诉讼代理人刘伟民，第三人大贺公司的委托诉讼代理人张志奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵京、赵善清连带返还原告定金15000元；2.判令被告赵京、赵善清连带支付原告违约金184000元；3.判令被告赵京、赵善清承担本案诉讼费。事实与理由：2019年4月4日，被告赵京经被告赵善清委托，通过第三人大贺公司与原告签订了《房地产买卖中介合同》，约定将坐落于南京市栖霞区华银路XX号X幢802室不动产（以下简称案涉不动产）出售给原告，总价款为184万元。双方特别约定，如一方违约，则由违约方按房屋总标的额的10%（即184000元）向对方支付违约金。同日，被告赵京出具声明和承诺函，承诺若合同不能正常履行，则承担中介费18000元和违约金184000元。合同签订当日，原告依约向被告赵京支付了定金。但在合同履行过程中，两被告单方解除合同，拒绝出售案涉不动产，导致原告的合同目的无法实现，构成严重违约。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院。被告赵京、赵善清辩称：1.从原告赵祥提交的2019年4月9日录音证据可以看出，被告赵京一直愿意退还所谓的定金15000元，且本案诉讼开始后，被告还联系过原告，要求原告提供卡号以便退还以上定金，但原告不愿意提供，故15000元定金退还不成。原告将要求被告赵京退还15000元作为诉讼请求无事实和法律依据，该15000元诉讼请求对应的诉讼费用也不应由两被告承担。被告赵善清对《房地产买卖中介合同》的签订事先不知情，事后未追认，即无任何过错，原告要求赵善清承担连带责任无任何法律依据。2.《房地产买卖中介合同》并未依法成立，赵善清事后也未追认其效力，故该合同无效，即双方不存在合法约定。既然“无约”，便不存在“违约”，故原告主张的违约金无事实和法律依据。3.第三人大贺公司作为专业房地产买卖中介机构，对涉案无效合同的签订有不可推卸的责任，原告赵祥应向第三人大贺公司追究责任。第三人大贺公司述称：被告赵京在签订合同之前明确表示其有权代表其父亲赵善清出售案涉不动产，赵京带来了案涉不动产的房产证原件，并签署了《声明及承诺函》，三方才签订了《房地产买卖中介合同》。2019年4月7日左右，赵京电话告知第三人赵善清不同意出售案涉房屋，次日，赵善清到第三人处索要房产证原件，第三人工作人员问赵善清为什么不同意售房，赵善清表示首付款太少，要求原告在2019年5月份付清60万元首付款才同意卖房。第三人后来约双方见面商谈了两次，均未果。本院经审理认定事实如下：被告赵善清系案涉不动产的所有权人。2019年4月4日，“赵善清”（甲方）与原告赵祥（乙方）、大贺公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将案涉不动产以1840000元的价格出售给乙方，甲、乙方任何一方无正当理由不履行合同的，违约方应按标的额的10%（计184000元）支付违约金给各守约方；乙方于合同签订当日支付甲方定金20000元，于2019年4月25日前与银行签订借款合同，以银行贷款的方式向甲方支付1400000元，并于贷款审批通过之日起5日内向甲方支付400000元，甲方同时配合乙方办理产权过户相关手续，尾款20000元在甲方交房且室内户口全部迁出时以现金方式支付。在该合同的甲方落款处，被告赵京签署“赵善清（赵京代）”并捺手印。同日，被告赵京出具《声明及承诺函》，言明：本人已将出售华银路XX号X幢802室房屋的情况告知该房屋的共有权人或产权人赵善清，届时如果因此导致房屋买卖三方合同或委托代理合同不能生效，则赵京愿意支付中介费18000元，同时支付买房人184000元作为违约金。同日，案外人赵某向被告赵京转账15000元，赵京以赵善清的名义出具收条（注明“赵京代”），言明收到赵祥购房定金20000元。诉讼过程中，原告赵祥称虽然合同约定的定金是20000元，被告赵京也出具了20000元的定金收条，但原告实际支付的定金是15000元，因为当时原告的孩子刚出生，被告表示以减免购房款5000元的形式表示恭喜，故实际定金为15000元。第三人大贺公司亦称虽然合同约定的成交价是1840000元，但实际成交价是1835000元。被告赵京称当时原告刚生了孩子，赵京便同意将房价降至1835000元。原告赵祥称合同签订后，被告赵京以被告赵善清不同意卖房为由拒绝履行合同。原告为证明该主张，提交了录音证据两份。被告赵京称其与被告赵善清居住在一起，赵善清将案涉不动产的房产证放在家里。赵善清曾提及想换房，赵京便擅自作主售房，其出售案涉房屋未经过赵善清同意。当时在第三人处，三方说的是签订意向合同，第三人并表示合同条款可以修改，此点从原告提交的录音证据中可以得到证明。被告赵善清称仅是提到换房的事情，但并没有委托赵京出售案涉不动产，其不清楚赵京拿走案涉不动产房产证后与原告及第三人签订合同的事情。其事后知道后，明确表示不同意。被告赵善清为证明其未追认《房地产买卖中介合同》，且明确表示反对，申请证人方某、吴某、王某出庭作证，三位证人均称：三位证人于2019年4月上旬的一天晚上在起吃饭，吃完饭后，王某遇到赵善清（王某和赵善清是老乡），赵善清提及赵京卖房的事情，请王某去中介公司把赵京喊出来，把房产证拿出来。王某打电话给方某，叫方某也去。方某后来也去了中介公司，把赵京喊出来了。原告赵祥对证人证言不予认可，认为证人证言不能证明赵善清在《房地产买卖中介合同》签订时不同意出售案涉房屋。被告赵京、赵善清对证人证言无异议，认为证人证言足以证明赵善清不同意卖房，去中介公司要回了房产证。第三人大贺公司称赵善清确实要过房产证，第三人把房产证还给了赵京。因被告赵京、赵善清不同意调解，致本院调解不成。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。本案中，《房地产买卖中介合同》系原告赵祥与被告赵京所签订，原告称被告赵京系受被告赵善清委托签订该合同，但原告的该主张无证据证明，本院不予采纳。由于被告赵京系以被告赵善清的名义与原告签订《房地产买卖中介合同》，而被告赵善清对此未予追认，故依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，《房地产买卖中介合同》对被告赵善清不发生效力，该合同系在原告赵祥与被告赵京之间成立。一般而言，依法成立的合同，自成立时生效，除非存在导致合同无效的法定情形。对于导致合同无效法定情形，应依据合同法第五十二条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条进行认定。依据上述规定，《房地产买卖中介合同》的双方当事人原告赵祥与被告赵京具均有完全民事行为能力，意思表示真实，也不存在他们恶意串通损害被告赵善清利益等导致合同无效的法定情形，《房地产买卖中介合同》应为有效。虽然被告赵善清系《房地产买卖中介合同》标的物的所有权人，其未对被告赵京的处分行为予以追认，被告赵京确系无权处分，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被告赵京无权处分的行为只是不能产生物权变动的效果，而不影响其所签订的合同的效力。因此，案涉《房地产买卖中介合同》依法成立并有效，合同当事人系原告赵祥与被告赵京。因被告赵善清系案涉不动产的所有权人，其不同意出售案涉房屋，故原告赵祥与被告赵京签订的《房地产买卖中介合同》无法履行，被告赵京违反承诺，构成违约，应承担违约责任。被告赵京、赵善清关于赵善清未对《房地产买卖中介合同》予以追认，该合同未依法成立，故“无约可违”的意见，于法无据，本院不予采纳。关于原告的诉讼请求，本院认定如下：原告赵祥与被告赵京之间的《房地产买卖中介合同》无法履行，被告赵京应承担违约责任。依据合同法第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告应择一适用违约金条款或定金条款。原告支付的定金15000元系《房地产买卖中介合同》无法履行而给原告造成的损失，而违约金的主要功能系对守约方损失的赔偿，故本院对定金损失15000元放入违约金当中一并认定。依据合同法第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院予以适当减少。由于在《房地产买卖中介合同》签订后的几日内，被告赵善清就明确表示反对，《房地产买卖中介合同》的无法履行给原告造成丧失交易机会而导致的损失有限，原告又未举证证明被告赵京的违约给原告造成的其它损失，故本院认为双方约定的违约金过高，本院酌情调整为100000元（含15000元的定金损失）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告赵京于本判决生效之日起十日内支付原告赵祥违约金100000元；二、驳回原告赵祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4280元，减半收取2140元，由原告赵祥负担1000元，由被告赵京负担1140元（此款原告已预付，被告赵京于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告，原告预交案件受理费的余款2140元由本院退回）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 李   伟二〇一九年七月十六日法官助理 见习王雪楠书 记 员 李   程