山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2019）晋1002民初3880号原告高艳芳，女，汉族，现住山西省临汾市。委托诉讼代理人王宏伟，山西铁律律师事务所律师。委托诉讼代理人师风玲，临汾开发区滨河法律服务所法律工作者。被告常洁，女，汉族，现住山西省临汾市。委托诉讼代理人毛雷，山西华尧律师事务所律师。原告高艳芳与被告常洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王宏伟、师风玲，被告委托诉讼代理人毛雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高艳芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于临汾市××区）房屋产权证、土地使用证过户到原告名下。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月6日原、被告签订了房屋买卖合同，被告将位于君临苑8002室出售给了原告，房屋及附属设备及家具、家电等议定价格为305万元整。合同第4条约定：被告应在合同签订180日内将房屋产权证和土地使用证过户给原告。合同签订前，被告向原告借款无力偿还，双方约定以借款抵顶房款，并于合同签订之日被告向原告出具了房款收据。被告将房屋及有关手续交付给了原告。原告实际占有了该房屋并居住至今。移交后的费用均由原告交纳。按照约定原告应在约定时间内将银行按揭款全部还清并给原告过户。被告违约，为此原告提出诉讼请求。常洁辩称：原告起诉所述事实部分错误。原告捏造事实，涉嫌虚假诉讼。被告并没有向原告借过任何款项，双方也没有约定以借款抵顶房款，被告并没有将房屋及附属设施设备、房屋有关手续移交给原告，房屋钥匙和手续始终在被告手中。原告并没有实际占有并使用该房屋，各项水电费均是由被告交纳，房屋至今由被告居住。被告没有收到原告给付的300万元房款。本院经审理认定事实如下：原告针对起诉请求提交了以下证据：证据一：被告与博浩源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；证据二：原、被告之间签订的房屋买卖合同；证据三：被告给原告出具的收据一份；证据四：原告以被告的名义交纳水费、电费、物业费的票据；证据五：2013年3月25日被告给原告丈夫出具的借据复印件一份。被告质证认为：证据一：真实性没有异议。需要说明的是：该商品房买卖合同中常洁所购买的房屋房号是0802号。证据二：原、被告双方签订的房屋买卖合同时8002室，与第一份证据的0802是同一处房屋。证据三：收条确实是常洁出具的，但是是在原告的哄骗下所签，并不能证明被告收到了原告交纳的300万元购房款。被告仅提供收条，而没有提交银行记录，不能证明原告向被告支付了300万元购房款。证据四：该费用是由被告实际交纳，是原告在被告家中做客时，将票据哄骗走的。取得证据的方式不合法。证据五：该借据与本案房屋买卖合同没有关系，也不能证明借款关系的存在。认证意见是：第一份证据是被告与博浩源房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。被告对其真实性不持异议，对证据的合法性、关联性没有提出质证意见。证据证明力应认定，即被告将商品房买卖合同交给了原告。第二份证据是原、被告于2014年11月6日签订的房屋买卖合同，被告不持异议，且认同该合同中的房屋号码8002与商品房买卖合同中的0802号是同一房屋。证据证明力应认定，能够确认原、被告签订了房屋买卖合同，被告常洁将君临苑0802室房屋出卖给原告的合同约定内容是真实意思表示。第三份证据是被告于2014年11月6日被告常洁向原告高艳芳出具的收条。被告认可出具收条的真实性，但是不认可已实际收到了原告支付的购房款300万元。被告主张是在原告的哄骗下出具的。原告不认可存在哄骗行为。被告针对抗辩没有提交证据证明。被告主张合同约定是以银行转账方式支付300万元，但是双方签订房屋买卖合同中关于房款的支付方式约定内容为：“房屋价款乙方（原告）分两期付给甲方（被告）。第一期在双方签订合同之日付人民币300万元。第二期在房屋产权批准过户登记之日，乙方付清余款5万元。甲方分别出具两期收款凭据”。据此可见双方并没有约定支付方式为“银行转账”。被告的辩解不符合合同约定。原告主张购房款300万元是以被告所欠原告借款250万元抵顶和支付50万元现金方式支付的，被告不予认可。原告针对现金的支付没有提交除收条外其他形式的证据予以证明。针对250万元借款，原告提交了被告向原告丈夫常文平出具的“借款公约”予以证明。被告对该借款公约内容不予认可。但是由于被告认可收据的真实性，未对其合法性、关联性提出质证意见，所以收据载明内容的证明力应认定。第四份证据是被告交纳物业费用的票据。被告对其真实性不持异议。仅认为是原告采取哄骗的方式取得的。即被告认可原告持有被告交纳物业费用票据的事实，不认可取得票据的方法的合法性。但是原告不认可是哄骗取得，而是被告主动交付给原告的。被告针对哄骗的主张没有对应的事实陈述，也没有证据加以证明。应当认定是被告交付给原告的，证据证明力应予以认定。第五份证据是被告出具的“借款公约”，被告持有异议。从证据所载内容看，常洁给原告丈夫常文平出具了所欠借款的相关内容，并同意以本案诉讼房屋进行抵押，作为偿还借款的担保。但是双方在房屋买卖合同中却没有明确以借款抵顶购房款的相关约定。从“借款公约”内容与房屋买卖合同内容上看，明确了以房屋抵押担保的事实。证据的关联性应认定。被告针对辩称提交了以下证据：证据一：商品房买卖合同复印件一份；证据二：个人贷款还款凭证复印件；证据三：物业费收据复印件一份；证据四：博浩源用户交费回单以及瀚森物业收款收据复印件各一份；证据五：录像光盘一张。原告质证认为：证据一：被告没有该合同的原件，对内容的真实性予以认可。认可该证据的证明目的。证据二：真实性没有异议。原告并没有偿还过贷款，被告是否偿还与原告无关。证据三、四：真实性没有异议，对其证明目的不予认可。证据五：代理人无法辨别是否为被告本人。认证意见是：第一份证据与原告提交的第一份证据相同。认证意见也与前述相同。第二份证据是被告为偿还君临苑0802室房屋银行按揭贷款的凭证和笔录。原告认可其真实性，不认可关联性。证据的真实性应认定，能够确认被告偿还银行贷款的事实。需要说明的是原、被告在房屋买卖合同对房屋为银行按揭贷款购买已做出了确认，但是对按揭贷款的偿还没有明确约定。事实上，原、被告对银行贷款由被告偿还也均没有争议。第三份证据是2017年至2020年三份物业费收据。其中载明的交款人是被告常洁。从三份票据的右上角页码编号可见是三联号分别是0014365、0014366、0014367。如果是三年费用一次性交纳可以书写在一张票据上。如果是三年内分别交纳的，则票据不应当偶合为连号。所以票据的真实性存疑，证明力不应认定。第四份证据是两份电费票据，票据中并没有载明用户的姓名，也没有加盖收款单位印章。证据证明力不应认定。还有一份收取水费的票据。该票据其中注明必须有单位印章和收款员签章方为有效。该票据中有单位印章，却没有收款员的签章，票据真实性和合法性存疑，证明力不应认定。第五份证据是录像光盘一张。因本案庭审均为代理人出庭诉讼，委托人均没有出庭，所以对录像中当事人的身份不能当庭辨认。原、被告在庭审调查中对君临苑0802室房屋是否已交付实际占有均提出了自己的对抗性意见。原告主张自己从合同签订之日已实际占有了该房屋。被告主张房屋不存在交付情节，君临苑0802室房屋自己一直占有使用。从原、被告提交的上述证据还不能直接判断原、被告对房屋的交付与占有的事实，需要进一步补强证据的证明力。为此原告提交了以下证据：证据一：物业公司主管段海彬的身份证复印件及临汾瀚森物业服务有限公司出具的证明；证据二：物业公司秩序员范临强的身份证复印件及其出具的证明；证据三：邻居殷嘉嵘的身份证复印件及其出具的证明。原告质证认为：证据一：身份证复印件不持异议，对物业公司出具的证明真实性有异议，不予认可。1、段海彬身为瀚森公司主管的身份没有明确证据证明；2、关于证明中所说物业费等由高艳芳缴纳，开庭时我方提交了缴纳物业费的票据。该证明存在虚假；3、证明中称此房屋一直由高艳芳居住，我方提交了证据证明房屋由被告居住使用。证据二与证据一的质证意见一致。不能证明范临强是瀚森公司的秩序员。证据三：不能证明其真实性，殷嘉嵘是16层的住户，其所做证明存在虚假。认证意见是：第1份证据是段海彬的身份信息，被告不持异议，证明力应确认。第2份证据是临汾瀚森物业服务有限公司出具的证明材料一份，其中加盖有该公司的印章，且有该公司主管段海彬的签字确认。证明力应予认定。需要说明的是针对实际占有使用诉争房屋的情形被告提交的物业费用票据载明的时间均发生在2019年，前述已提及三张票据票号连接在一起，内容却是2017年至2020年期间的物业费用。第3份证据是邻居段嘉嵘的身份证复印件及证明材料，证人未能出庭接受质询，证明力不予认定。被告针对占有情形补充提交的证据是：视频资料。被告常洁表哥索云红于2019年6月25日上午对常洁从君临苑小区大门外拿门禁卡进入小区。在进入××楼，用钥匙打开802室房屋，并在家中活动的视频。用于证明涉案房屋一直由被告常洁居住使用，排除了原告使用的可能性。原告质证认为：1、视频不能准确证明所拍摄房屋就是涉案房屋；2、这是一份刻意制造的证据，不能证明该房屋一直是常洁居住使用，证明力小于物业公司的书面证明；3、被告常洁是在人民法院送达传票知道开庭日期后于前一天晚上半夜两点用提前预留的钥匙打开房屋，第二天突击搬家，视频中的照片也是在接到开庭通知后突击强占，原告已于2019年5月24日向派出所报案。物业视频也详细记载了这一事实。认证意见是：该视频资料仅能证明在原告向本院提起诉讼之后被告进入到了本案诉争房屋的情形，不能证明产生纠纷之前的占有使用情形。质证过程中还查明：原告陈述的向被告支付了50万元现金。被告予以否认。但是被告认可收到了原告50万元的转账。原告当庭认可50万元是以转账方式支付的，并不是现金。根据原、被告所共认的房屋买卖合同所载内容，其中均载明原、被告签订的房屋买卖合同是通过中间人乔小刚签订的。本院向乔小刚作了调查，乔小刚陈述内容与原告陈述内容一致，即购房款305万元，签订合同时支付300万元，其余5万元在办理完成房屋产权登记手续后支付。首付款300万元其中有常洁欠高艳芳丈夫常文平的250万元用于抵顶了房款，剩余50万元由高艳芳支付给常洁。签订合同当天常洁将自己与开发商签订的商品房买卖合同、房门钥匙交付给乔小刚，由乔小刚交给了高艳芳。交付房门钥匙时还说明了还有一把房门钥匙因不在手边不能交付。本院认为，原、被告争执的焦点问题是：双方签订的房屋买卖合同是否有效，被告是否应当按照合同约定履行为原告办理房屋登记过户手续。关于房屋买卖合同的效力问题。原、被告就君临苑0802室房屋签订的买卖合同是双方真实意思表示，被告常洁是君临苑0802室房屋的所有权人，享有处分该房屋的权利。双方所签订的合同内容不违反法律禁止性规定，不存在侵害国家和他人权利的情形。合同约定内容对双方具有约束力。原告也按照合同约定完成了向被告支付首付款300万元的义务。其中250万元是被告所欠原告丈夫常文平250万元抵顶了房款，剩余50万元原告以转账的方式支付给了被告。原告提交的有效证据以及本院调查证据均证明了该事实。为此被告才向原告出具了收到300万元的收据。被告不认可以250万元债务抵顶购房款的辩解缺乏有效证据证明。被告认为合同中约定首付款300万元是以银行转账方式支付，与合同约定内容不相符。因为合同中并没有具体约定以银行转账方式支付是唯一形式。所以被告的辩解不能成立。签订合同当日，被告已将君临苑0802室房屋实际交付给了原告。原告提交的有效证据和本院调取的证据均能够证明该事实是客观存在的。被告提交的三张交纳物业费用的票据的时间是在双方产生纠纷后开具的，其所载内容不真实，即将三年的物业费用开具在了连号的票据上不符合客观事实。被告在双方发生纠纷后能够持房门钥匙进入君临苑0802室房屋，有两个条件：一是被告交付房门钥匙并没有将所有的钥匙交给原告，自己存有一把钥匙。二是原告接收该房屋后，并没有长期住在该房屋内。现在被告更换了门锁，导致原告无法入住该房屋。所以应当认定原、被告签订的房屋买卖合同是有效的。关于被告是否应将房屋过户至原告名下的问题。由于房屋买卖合同是有效合同，该合同第4条明确约定：被告应当在合同签订之日起180日内负责将房屋产权证和土地使用证过户至原告。原告请求办理房屋过户的主张符合房屋买卖合同的约定，主张应予支持。被告未能履行该约定义务属于违约行为，应当承担继续为原告办理过户的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条之规定，判决如下：一、原告高艳芳与被告常洁签订的房屋买卖合同有效；二、被告常洁自本判决生效后十日内完成为原告高艳芳办理尧都区中大街博浩源小区君临苑2号楼B座0802室房屋过户事宜。案件受理费300元，减半收取150元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员 江红斌 二〇一九年七月九日书记员 徐朝霞