太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初92号 原告：苏州市仁泰商品房开发有限责任公司，住所地江苏省苏州市吴中区东吴大厦1幢901室，统一社会信用代码913205067353191866。 破产管理人：苏州市仁泰商品房开发有限责任公司清算小组。 清算小组负责人：张国华。 委托诉讼代理人：刘改玲,北京大成（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州缘动力房产营销策划有限公司，住所地江苏省苏州市盘门路青河浜6号（116A室），统一社会信用代码91320508MA1MKMA60N。 法定代表人：蒋永妹，总经理。 委托诉讼代理人：陈柳，江苏迈图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方超岚，江苏迈图律师事务所实习律师。 原告苏州市仁泰商品房开发有限责任公司（以下简称苏州市仁泰公司）与被告苏州缘动力房产营销策划有限公司（以下简称苏州缘动力公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告苏州市仁泰公司管理人的委托诉讼代理人刘改玲，被告苏州缘动力公司的委托诉讼代理人陈柳、方超岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州市仁泰公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告返还预付的代理费800000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告苏州市仁泰公司在太仓市开发“荆溪别院”房地产项目。2016年8月5日，苏州市仁泰公司与蒋永妹担任法定代表人的苏州市缘动力公司签订了一份《荆溪别院项目全程营销代理合同》，合同特别规定：“1、荆溪别院项目必须取得商品房预售许可证后才能对外销售。2、房屋销售价格由苏州市仁泰公司决定。在售过程中，客户的认购定金和购房款必须支付到开发商帐户。3、苏州市缘动力公司对外销售商品房不得私自委托第三方公司。但是，被告严重违反了上述合同的约定。被告恶意向不特定的社会大众约165户违法销售，同时为控制上述资金，逃避政府监管，又专门注册“苏州不得了房产营销策划有限公司”为开票收款平台，将所谓购房资格金、团购优惠金、会员费等体外循环予以侵占。在2016年9月12日至2017年4月19日期间，苏州市缘动力公司和苏州不得了公司采用团购会员方式收取165户会员费，合计收款约119.6万元，全部汇到蒋永妹个人银行卡。其中143份收据所盖的公章，是与《荆溪别院项目全程营销代理合同》签订方完全不相关的苏州不得了房产营销策划有限公司的公章。本公司接到群众举报后曾警告被告的法定代表人蒋永妹，本公司开发的“荆溪别院”项目因至今没有取得商品房预售许可证，不得对外预售。不允许收取任何客户的所谓购房定金，购房意向金，购房会员费，但蒋永妹置若罔闻。太仓市市场监管局沙溪分局发现蒋永妹控制的苏州市缘动力公司在太仓沙溪一带散布虚假广告，隐瞒“荆溪别院”项目尚未取得商品房预售许可证的重大信息，使不明真相的群众作出错误认识，存在虚构房屋销售信息，虚构房屋销售价格，虚构团购优惠价格等行为。2017年6月7日，对蒋永妹控制的苏州市缘动力公司罚款9000元(行政处罚决定书：太仓监案字(2017)G00293号)。本公司亦委托律师在2018年5月8日向太仓市公安局经济犯罪侦查大队报案。太仓市沙溪镇政府对蒋永妹及苏州市缘动力公司违规经营行为诱惑大量受骗群众，出现群访群体治安事件，列入重大信访维稳群体案件。鉴于上述重大违约和违法行为，蒋永妹及苏州市缘动力公司已对本公司在经济和名誉上造成不可估量的损失。被告严重丧失商业信用，继续履行合同不能实现合同目的，本公司依法决定解除合同，并在2018年9月7日用EMS形式将解除合同通知书送达被告。并在荆溪别院项目现场张贴《荆溪别院项目全程营销代理合同》解除公告，告诫群众不要上当受骗。对蒋永妹及苏州市缘动力公司的违法违约责任另行追究。据此，原告根据《合同法》第94条之规定，请求判决确认双方签订的营销代理合同已解除（诉讼中认为已通过发送解除合同的通知解除了合同）。 被告苏州缘动力公司辩称：原告所主张的80万元依双方合同约定为本案所涉荆溪别院项目市场推广费（包括租金、装修、广告费等），该费用应由原告承担，且在实际运营过程中被告为该项目支付的费用已经远远超过80万元，故被告不应该返还该费用，请求法院驳回原告的诉请。 经审理查明，2016年8月5日，苏州市仁泰公司（为甲方）与苏州市缘动力公司（为乙方）签订了一份《荆溪别院项目全程营销代理合同》，主要内容：“第一条：1、1甲方委托乙方为该物业（为甲方开发建设且预售的合法房产）的独家总代理。……。2、1自本合同签订之日起至该项目物业销售率100%（甲方自持或保留物业除外），且乙方配合甲方将已售物业交付之日起40天止。2、2代理范围为该物业的可销售的物业含住宅、别墅及车位。该物业占地19354.6平方米，地上计容积率建筑面积约38623.9平方米。具体可售住宅及商业建筑面积，待规划设计方案通过政府审批，由法定专业机构测定，再行确定后作为本合同附件。第四条：乙方服务内容及义务。……。4.4乙方应指派专业销售人员参与该物业的销售策划，销售策划人员必须具备高素质与敬业精神，上述人员的工资、奖金由乙方承担。第七条：甲方的配合。……。7.6甲方提供的样板区及售楼处应保持高品质装修及景观规格。第九条：市场推广费用。9、1该项目的市场推广费用由甲方承担并直接支付，市场推广费用总额原则上不高于该物业代理总销售额的1%（售楼处建造、租赁和装修、样板房装修费不包含在内）；如有超出，由乙方提出方案，由甲方最终审定后支付。市场推广费包括看房巴士、该物业模型费用以及各种销售资料、报纸广告、户外看板、公交车身、电台电视等制作和媒体广告投入。9、2该物业的广告工作计划及推广预算需经甲、乙双方批准后方可实行。甲方应在十个工作日内予以批复或者提出意见，预期不作答复视为同意。” 合同签订后，苏州市仁泰公司通过任云法于2016年8月9日向蒋永妹账户汇入800000元，摘要信息中显示为售房前期用款。 被告苏州缘动力公司从2016年8月起安排工作人员开展了该楼盘的广告及认筹事务。2016年9月12日下午，苏州市仁泰公司、苏州缘动力公司等三方召开了会议，就工程进度、办理预售许可证、售楼处公开、认筹活动形成纪要，苏州市仁泰公司的徐汝良也出席了会议。2016年12月25日，被告苏州缘动力公司与沈琴等人签订了选房协议书。被告苏州缘动力公司称已发生工资等费用3055834.04元，其中部分发票、收据开具的单位为苏州市仁泰公司的金额为547790.50元（含租金254000元）。 2018年9月7日，苏州市仁泰公司向被告苏州缘动力公司法定代表人蒋永妹（书写有电话号码）以邮政特快专递的方式发出了《解除合同通知书》，称由于未按规定在取得销售许可证的情况下销售及认购定金与购房款未支付到开发商账户等情况决定解除双方的合同。但是，邮政部门将该邮件退回，退回的理由为拒收。 上述事实，由原告苏州市仁泰公司提供的营销代理合同、解除合同通知书、转账凭证、选房协议书及被告苏州缘动力公司提供的会议纪要、认筹现场照片、邮件往来记录、微信记录、费用发票等证据予以佐证。 本院认为，关于苏州市仁泰公司通过任云法向蒋永妹账户汇入800000元款项的性质，据银行汇款单记载的内容为售房前期用款，因此，该款不属于原告苏州市仁泰公司所陈述的房屋销售代理佣金。 原告苏州市仁泰公司与被告苏州缘动力公司签订的营销代理合同中对市场推广费用的范围作出了约定。另外，根据上述营销代理合同中其它相关条款的约定，售楼处的费用应由原告苏州市仁泰公司负担。被告苏州缘动力公司还提出支付了员工工资100多万元，但据合同约定工资不在前期费用内支付。现被告苏州缘动力公司提供的开具抬头原告苏州市仁泰公司的发票及收据金额555790.50元，该部分费用可视为已使用的前期费用，故被告苏州缘动力公司提出的部分抗辩意见能够成立，原告苏州市仁泰公司预付的前期费用尚余244209.50元。因原告苏州市仁泰公司主张的800000元为代理佣金，而实际该款性质为前期费用，本院本可不予支持原告的请求。但为免于诉累，基于原告争议的金额为此800000元，被告苏州缘动力公司应对尚未使用完毕的前期费用244209.50元返还原告苏州市仁泰公司。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十八条之规定，判决如下： 一、被告苏州缘动力房产营销策划有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告苏州市仁泰商品房开发有限责任公司预付的前期费用244209.50元； 二、驳回原告苏州市仁泰商品房开发有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费11800元，由原告苏州市仁泰商品房开发有限责任公司承担8198元，被告苏州缘动力房产营销策划有限公司负担3602元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  杨喜贤 审 判 员  滕万波 人民陪审员  俞惠忠 二〇一九年七月一日 书 记 员  刘登袁