广东省清远市清城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1802民特37号申请人：广发银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江新城临江大道57号南雅中和广场首层、24-28层。负责人：江友青。委托代理人：欧启伟，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。委托代理人：陈艾瑾，北京观韬中茂（广州）律师事务所实习律师。被申请人：胡金龙，男，1981年3月24日出生，汉族，住河北省石家庄市唐县，申请人广发银行股份有限公司广州分行与被申请人胡金龙申请实现担保物权一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。申请人广发银行股份有限公司广州分行称，2012年08月27日，被申请人（借款人、抵押人）、清远市宏美投资有限公司（保证人）共同与申请人签订了编号为121120045312的《个人购房贷款合同》，约定：合同项下的借款金额为270000元，借款期限为30年。借款用途为购买房产。贷款资金为受托支付。还款方式为等额本息还款，还款期共360期，每月的放款日（即14日）为还款日。还约定，若被申请人未按约定期限还款则需缴付罚息、复利，且申请人有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期并按合同约定处分抵押物。同时被申请人还应按合同约定承担申请人因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而产生的全部费用（包括律师费等）。被申请人以上述合同项下所购买之房屋为上述贷款设定抵押，即上述贷款抵押物为位于清远市清城区××科城××山街××楼××房房产，并办理了抵押登记。清远市宏美投资有限公司提供了连带责任保证担保。合同签订后，申请人按约履行合同，发放了贷款。但被申请人未按合同约定如期偿还原告贷款，经申请人多次催讨，被申请人均不予履行。由于被申请人的违约行为，导致申请人的合法权益受到严重侵害。因此，申请人请求法院依法准许拍卖、变卖被申请人名下位于清远市清城区××科城××山街××楼××房的房产，申请人对上述抵押物拍卖、变卖所得款项享有第一顺位的优先受偿权【受偿范围为借款本金250817.40元、利息22212.57元、罚息671.37元、复利1358.38元，律师费24000元，合计共295059.72元（利息、罚息、复利暂计至2019年4月17日，后期利息、罚息、复利按照合同约定利率上浮30%计算至实际清偿之日止）】，并要求被申请人承担本案申请费、保全费、公告费等申请人实现债权的费用支出。被申请人胡金龙未向本院陈述意见，亦未提交证据。经本院审查，被申请人胡金龙因购买位于清远市清城区××山街××楼××号的房屋而向申请人广发银行股份有限公司广州分行借款270000元，合同约定借款利率以借款借据或其他债权债务凭证所载明的为准，借款借据载明的借款年利率为5.5675%，还约定借款人若未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为借款合同约定的贷款利率水平上加收30%；还约定担保的范围为合同项下全部债务，包括但不限于本金、利息（包括利息、罚息、复利）、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用等）等；被告违反合同约定，原告宣布提前收回贷款而未清偿或未受完全清偿的，原告可选择拍卖、变卖受偿实现抵押权。2016年4月5日，被申请人胡金龙以申请人广发银行股份有限公司广州分行作为他项权利人办理了涉案房屋的抵押登记。贷款发放后，被申请人胡金龙未按约定还款，截止至2019年4月17日，未清偿本金余额为250817.40元、利息22212.57元、罚息671.37元、复利1358.38元。此外，申请人委托北京观韬中茂（广州）律师事务所代理本案，双方签订了委托代理合同，约定本案代理方式为风险代理，风险代理费支付条件为对实际收回的现金达账金额按照相应的风险代理费率标准向受委托方支付律师费。本院认为，被申请人逾期还款，申请人宣布提前收回贷款，被申请人未完全清偿借款本息，合同约定的抵押权人实现抵押物权的条件成就，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条关于“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”的规定，申请人请求拍卖、变卖担保物即位于清远市清城区××山街××楼××号（不动产权证书/证明号：0200233018）的房屋，并要求对所得价款在担保债权范围内享有优先受偿权，依据充分，本院予以准许。因此，申请人在未清偿本金余额250817.40元及利息（截止至2019年4月17日，利息为22212.57元、罚息671.37元、复利1358.38元，此后的利息等按《个人购房贷款合同》的约定计算至清偿之日止）范围内对拍卖、变卖涉案房屋的所得价款享有优先受偿权。对于律师代理费，虽然双方约定担保债权范围包括该项费用，但由于申请人与代理人约定的是风险代理，律师代理费以申请人实际收回的现金达账金额计付，因此，本案的律师代理费金额并不明确、具体，申请人主张律师费24000元，缺乏依据，故本院对申请人的该项申请不予支持，申请人可另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十一条、第三百七十二条第一项的规定，裁定如下：准许拍卖、变卖登记在被申请人胡金龙名下位于清远市清城区石角镇清远万科城悦山街二十六号楼14层01号（不动产权证书/证明号：0200233018）的房屋，所得价款由申请人广发银行股份有限公司广州分行在借款本金余额250817.40元及利息（截止至2019年4月17日利息为22212.57元、罚息671.37元、复利1358.38元，此后的利息等按《个人购房贷款合同》的约定计至还清借款之日止）的范围内享有优先受偿权。申请费减半收取计2863元，由被申请人胡金龙负担。申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。审判员  杨丽燕二〇一九年七月二十九日书记员  黄昭瑜附法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百七十一条人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。