贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初4146号原告：遵义市熙鑫园物业服务有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区衡阳路新熙园1栋，统一社会信用代码：9152030307387733XL。法定代表人：陈皞，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑舟莉，系该公司员工。被告：冯其容，女，汉族，1962年12月23日出生，住贵州省遵义市汇川区。原告遵义市熙鑫园物业服务有限公司（以下简称熙鑫园物业公司）与被告冯其容物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熙鑫园物业公司法定代表人陈皞及委托诉讼代理人郑舟莉，被告冯其容均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熙鑫园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2017年9月30日至2019年4月30日住宅物业费3,032.10元；2、判令被告按照每日3‰支付住宅物业服务费逾期付款滞纳金直至结清全部物业费（2017年9月30日至2019年4月30日应支付滞纳金为5,184.80元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告自愿放弃要求被告冯其容承担滞纳金的主张。事实和理由：被告冯其容系原告熙鑫园物业公司服务的遵义市汇川区新熙园小区业主。2014年7月29日，被告在小区接收自购所有的G-1-1住宅时，向原告书面承诺愿意遵守《临时管理规约》的全部内容。被告依约向原告交纳了2017年9月30日前的住宅物业服务费。后被告以原告在小区强行服务为借口，拒交2017年9月30日至2019年4月30日的住宅物业服务费3,032.10元。2018年5月10日，坪山社区居委会根据大连路街道办事处的指示发出《公告》。《公告》要求欠交物业服务费的业主向原告结清所欠费用。于2018年10月19日生效的（2018）黔03民终5918号判决认定：新熙园小区业主应依原定协议向原告交纳物业服务费用。理由如下：1、原告于2014年6月30日在小区服务以来，与被告订立了物业服务协议，约定了双方的权利与义务。协议生效后，原告在小区持续服务至今，其行为于法、于协议有据。2、生效的（2018）黔03民终5918号判决书对被告小区业主具有约束力；3、原告向被告小区提供物业服务，履行了法定义务；4、被告以原告的服务无约定为借口拒交物业服务费无法律依据。被告冯其容辩称，对原告起诉我未交2017年9月30日至2019年4月30日物业服务费金额3,032.10元无异议，虽然我认可原告从我接房之日起至今都在我所在的遵义市汇川区新熙园小区从事物业管理服务，但我不交的理由如下：1、我与房开商签定《商品房买卖合同》时所选聘的物管公司是遵义市金宁物业管理有限公司，而不是原告；2、原告在我小区的服务不到位，导致我家厨房被淹四次，小区到处杂草丛生、一部分路灯、设施已损坏3年多至今未恢复；3、原告在我小区收取的广告费、维护小区环境所产生的一切费用未向业主公布。综上，我坚决不同意交纳物业服务费，也不同意支付滞纳金。本院经审理查明事实如下：2014年5月3日，原告熙鑫园物业公司与遵义冈正房地产开发有限责任公司签订《物业管理委托协议》，协议约定遵义冈正房地产开发有限责任公司委托原告对被告所在遵义市汇川区新熙园小区提供物业服务，委托管理期限至业主委员会成立之后40个工作日，如业主委员会继续聘用，本合同条款不变继续履行。2014年7月29日，被告与原告签订《前期物业管理协议》及《承诺书》，约定物业服务费按建筑面积每月每平方米1.30元收费，合同还约定了其他内容。被告冯其容系新熙园小区G栋1-1号房屋业主，房屋建筑面积为122.76平方米。2017年4月24日，遵义市汇川区住房和城乡建设局下发遵汇住建发[2017]42号文件，准予遵义市汇川区新熙园小区业主委员会成立备案登记，业主委员会主任为钱本强。2017年5月24日，遵义市汇川区新熙园小区业主委员会向小区业主发出公告以招投标的方式公开招聘物业服务公司。小区业主763户以书面签字或以手机短信回复的方式同意采用招投标方式选聘物业公司。2017年6月1日，原告熙鑫园物业公司向遵义市汇川区新熙园小区业主委员会发函不参加招投标。2017年7月7日，遵义贵遵物业服务有限公司经招标代理机构贵州公明建设投资咨询有限公司确定为中标人。2017年7月8日，遵义市汇川区新熙园小区业主委员会与遵义贵遵物业服务有限公司签订《物业服务委托合同》。2017年7月27日，遵义市汇川区住房和城乡建设局下发遵汇住建发[2017]98号《关于停止新熙园小区物业公司交接的通知》，通知新熙园小区业主委员会，在法院判决结果【（2017）黔0303民初3499号一案】未生效前，维持小区现状。2017年7月28日，坪山社区居委会向新熙园小区业主发出《通知》，号召小区业主按照遵汇住建发【2017】98号文件精神维护小区和谐稳定。2018年4月24日，遵义市汇川区住房和城乡建设局下发遵汇住建发[2018]35号文件，撤销遵义市汇川区新熙园小区业主委员会的成立备案登记。2018年5月10日，坪山社区居委会向被告所在小区业主公告，载明：“因坪山社区新熙园小区业主委员会备案登记已被撤销，由本居民委员会从公告之日起，代行新熙园小区业主委员会职责至小区新的业主委员会依法产生备案登记之日止，鉴于遵义市熙鑫园物业服务有限公司在新熙园小区服务至今，请欠交物业服务费用的业主向遵义市熙鑫园物业服务有限公司交清所欠的物业服务费用。”。2018年6月20日，坪山社区居委会作出《关于新熙园小区维稳情况说明》，其中载明“宣布意见如下：……二、业委会作为原告起诉新熙园物业公司解除前期合同、进行移交的案件，法院已受理，双方必须依法诉讼，双方不得以任何借口在小区制造混乱；三、在法院判决生效前，暂由熙鑫园物业公司进行服务。”。庭审中，被告认可从其接房之日起原告就为其所在的新熙园小区提供物业服务，且自己已按1.3元/月/㎡向原告交纳了2017年9月30日前的物业管理费，后因原告服务不到位等原因自己才拒交2017年9月30日至2019年4月30日期间的物业服务费（122.76㎡×1.3元/㎡×19个月﹦3,032.10元）。本院认为：根据查明的事实，原告熙鑫园物业公司作为前期物业服务公司，一直为涉案小区提供物业服务至今。从熙鑫园物业公司签订的《物业管理委托协议》看，约定前期物业合同履行至业主委员会成立之后40个工作日，虽然，涉案小区于2017年4月24日经遵义市汇川区住房和城乡建设局批准同意了遵义市汇川区新熙园小区业主委员会的成立备案，但是2018年4月24日遵义市汇川区住房和城乡建设局又撤销了遵义市汇川区新熙园小区业主委员会的成立备案登记，由此可见，在涉案小区业主委员会重新成立备案登记之前，原告熙鑫园物业公司仍是涉案小区的物业服务公司。而且，即便被撤销的遵义市汇川区新熙园小区业主委员会与遵义贵遵物业服务有限公司签订了《物业服务委托合同》，但遵义贵遵物业服务有限公司并未完全进驻小区持续开展物业服务，涉案小区至今仍是原告熙鑫园物业公司在提供物业服务，且被告辩称的其与遵义冈正房地产开发有限责任公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》中载明的遵义市金宁物业管理有限公司也未对被告所在的新熙园小区提供过物业服务，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。”之规定，应予认定原、被告之间形成了事实物业服务合同关系，原告提供了相应的物业服务，故原告服务期间有权向被告收取物业服务费，庭审中，被告冯其容对未向原告缴纳2017年9月30日至2019年4月30日期间的物管费3,032.10元无意见，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”之规定，被告应向原告缴纳2017年9月30日至2019年4月30日期间的物业服务费3,032.10元。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的主张，系对自己权利的处分，本院予以支持。被告辩称因原告服务不到位及未对小区广告收益予以公布，故不愿意交纳物业服务费。对此，原告不予认可。本院认为即使小区部分公共设施损坏，原告未对小区广告收益、其他收益以及物业开支进行公示，但这些情况不足以严重影响被告的正常生活，被告对此也未提供证据，而且只有在业主按时交纳物业服务费的前提下，物业公司才能提供优质的服务，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，说明即使物业公司未按约定标准服务，存在违约行为，业主拒交物业服务费也缺乏法律依据。被告辩解因原告管理不善导致厨房被淹，故不愿交纳物业管理费，对其辩解，本院认为，若被告厨房被淹的事实成立，被告可根据法律关系另行主张其权利，不能以此拒交物管费。故对被告的上述辩解意见，本院不予采信。综上，为保护当事人的合法权利，判决如下：被告冯其容于本判决生效后十日内支付原告遵义市熙鑫园物业服务有限公司2017年9月30日至2019年4月30日期间的物业服务费人民币3,032.10元。案件受理费25元（已由原告依法减半预交），由被告冯其容承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书生效后，原告可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  唐凤二〇一九年七月九日法官助理季琴书记员陈聪