广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初11580号原告：张超，男，1990年8月25日出生，汉族，身份证地址：广州市天河区。原告：侯元迪，女，1991年2月9日出生，汉族，身份证地址：河南省邓州市。两原告共同委托诉讼代理人：胡耀辉，系广东权科律师事务所律师。被告：李洁超，男，1989年9月9日出生，汉族，住所：广州市天河区。委托诉讼代理人：赖如星，系天津德熙律师事务所律师。原告张超、侯元迪诉被告李洁超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张超、侯元迪的委托诉讼代理人胡耀辉，被告李洁超的委托诉讼代理人赖如星到庭参加了庭审，本案依法进行开庭审理。本案现已审理终结。原告张超、侯元迪向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告自2018年10月11日起按每日总楼款303万元的万分之五支付违约金直到房屋交付使用为止，暂计至11月18日违约金共计59085元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年4月29日签订了《存量房买卖合同》。合同约定，两原告购买被告位于广州市番禺区南村镇逸悦街12号503房的房产，建筑面积81.47平方米，带部分家私家电总价303万元，付款方式为首付加按揭贷款。双方约定卖方在收到尾款的次日起，卖方提供给买方居住3个月，但最迟不能超过2018年10月31日。2018年7月10日，原告通过银行监管代扣向被告支付了最后一笔购房款，依合同约定被告应当在2018年10月10日交付房屋，但被告到期后拒绝交付。由于原告在外租房居住，被告延迟交房导致原告向房东承担了违约金1500元。2018年11月3日，被告向中介交付房屋钥匙，双方没有共同进行房屋验收并签署书面文件。事后经原告与中介共同清点，发现存在部分家具丢失、房门损坏的情况。由于被告欠缴物业费用，导致原告无法办理小区门禁卡，无法正常使用房屋。根据《存量房买卖合同》第五条约定，守约方有权要求违约方按每日总楼价万分之五支付违约金至合同义务履行为止，为了维护自己的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告李洁超答辩称：被告在涉案房屋续住得到了原告的同意，故被告未构成违约；即使被告构成违约，原告主张的违约金明显超过实际损失，不符合相关法律规定；综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:涉案房屋位于广州市番禺区南村镇逸悦街12号503房，建筑面积81.47平方米，原产权人为被告李洁超。2018年4月29日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》及附件，约定由原告向被告购买涉案房屋，成交价303万元，付款方式为2018年4月29日支付定金50000元，2018年5月2日支付定金132000元，签订合同50日内通过银行资金托管支付首期楼款728000元，通过银行组合贷款形式同支付楼价尾款2120000元；合同约定涉案房屋的交付使用时间为收到尾款后的三个月；任一方迟延履行本合同约定义务的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的万分之五支付违约金至履行合同义务时止。合同附件登记涉案房屋附带家私包括：木质欧派电视柜1个、鞋柜1个、木质衣柜2个、书柜1个、储物餐边柜1个、梳妆台1个、梳妆椅1张、吊灯2盏、抽油烟机1台、三菱及美的空调3台、空调遥控器3个。合同及附件亦约定了其他内容。2018年5月21日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《交易补充协议》，约定从收齐楼款次日算起，买方承诺无偿提供涉案房屋给卖方居住三个月，但不能超过2018年10月31日；在卖方居住的三个月期间，卖方承诺对涉案房屋所有设备正常使用，若空调损坏不能正常使用，则卖方向买方退还10000元作为赔偿。补充协议亦约定了其他内容。涉案合同及补充协议签订以后，两原告向被告付清所有购房款，涉案房屋于2018年6月29日过户至两原告名下。2018年7月10日被告收齐涉案房屋购房尾款。2018年9月，被告以新房未装修好为由与两原告协商推迟房屋交付时间未果。2018年10月30日，两原告在涉案房屋门口粘贴《通知》，告知被告：按合同约定涉案房屋应于10月10日交付，被告的延迟交付已构成合同违约；经中介多次沟通，原告要求按3800元（不含水电煤及物业费用）计收涉案房屋10月份占用费，并由被告赔付原告因未能按时搬入涉案房屋而在外延长租房时间的违约金1500元；原告要求被告在2018年10月31日前签订涉案房屋租赁合同，对6个月以下的短租行为按4000元计收月租金，押金2个月，水电煤气物业费另付；若被告拒绝签订合同，则应在10月31日前搬迁，否则按每日300元计收房租并承担违约赔偿责任。2018年11月，被告交付涉案房屋给两原告使用，双方未就房屋交接办理书面手续，但均确认空调使用正常；被告缴纳了涉案房屋2018年10月31日前的物业费、水电费、排污费及燃气费，原告缴纳了涉案房屋11月以后的物业管理相关费用。关于交付房屋的具体时间，被告称2018年11月3日将钥匙交付中介，原告称于2018年11月10日从中介处收到涉案房屋钥匙，于2018年11月19日与涉案房屋物业管理公司办理交接手续。关于涉案房屋的家私家电，原告主张交付时鞋柜、餐边柜缺失，阳台门损坏；被告抗辩原告曾口头告知放弃不要鞋柜和餐边柜，阳台门系按合同签订时的现状交付。被告提交被告与中介刘某、原告侯元迪与中介刘某、原告侯元迪与其房东的微信聊天记录，以及手机通话记录证明：被告在2018年9月已经向中介以及原告提出多住一个月，原告口头表示同意，但双方未谈妥续住租金。以上微信聊天记录显示：①2018年9月原告侯元迪告知房东可能需要延长租期，房东要求原告侯元迪加租至每月4000元，并支付违约金；②原告侯元迪通过中介刘某协商推迟交付房屋的赔偿问题未果。原告方确认原告侯元迪与中介的聊天记录、原告侯元迪与房东的聊天记录、手机通话记录真实，但认为其中内容不能证明原被告就涉案房屋续住一个月达成一致意见。诉讼中，被告申请证人李某出庭作证。证人李某陈述称，其与被告是表兄弟关系，2018年10月22日就涉案房屋续住的纠纷协助被告与原告张超电话协商，证人李某认为两原告同意被告继续居住一个月，只是租金没有谈拢。原告方认为证人在介入协商的时间已经超过涉案合同约定的房屋交付时间，且证人没有在电话中明确询问原告是否同意续住，单就租金进行沟通，故证人证言不能证明被告主张的事实。被告同时提交中介刘某的签名书写的《证人证言》证明两原告同意被告续住的事实，但证人刘某拒绝出庭陈述事实。原告方在庭审中明确因被告违约造成的实际损失包括：2018年11月、12月因未能依约按时搬进涉案房屋而在外租房的两个月租金损失8000元、延长租期违约金1500元，2018年11月、12月涉案房屋不能对外出租的两个月租金损失7600元，家私、门损坏的修复费用15000元，因延迟交房导致定制家具未能享受优惠价格24000元，因涉案纠纷协商、诉讼导致的律师费10000元，误工费和交通费1000元。以上事实，有《存量房买卖合同》及附件、《房屋家私清单》、《交易补充协议》、《不动产权证书》、《收款收据》、《通知》、微信聊天记录及庭审笔录为证。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原被告于2018年4月29日签订的《存量房买卖合同》及附件、《房屋家私清单》及《交易补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按该协议的约定履行义务。庭审中双方争议的焦点在于是否就涉案房屋交付时间的延迟达成一致意见。涉案合同及补充协议约定房屋交付的时间为购房尾款付清之后三个月，讼争双方确认于2018年7月10日付清尾款，故合同约定涉案房屋的交付时间为2018年10月10日。被告主张双方就交付时间推迟达成新的协议，应提供相应证据证明。对于被告提供的与中介刘某的聊天记录，原告不确认真实性，被告也不能提供原始聊天记录核对，故本院不予采纳。在被告未履行完毕交付房屋的卖方义务的情况下，原告在协商过程中提到的“租金”应理解为被告延迟交房的对价，而非被告所抗辩的讼争双方就涉案房屋买卖关系转化为房屋租赁关系；因此，原告在微信聊天及上门粘贴的《通知》中同意被告支付一定占用费以推迟交付房屋，而被告一直未按原告所提出的方案支付续住房屋的费用，应视为讼争双方未达成延迟交房的合意，在此情况下被告延迟交房属于违约，应承担相应违约责任。关于被告实际交付房屋的具体日期。讼争双方未对涉案房屋书面交接，被告提交中介刘某的《证人证言》证明于2018年11月3日向中介方交付钥匙，但原告对该《证人证言》真实性不确认，中介刘某拒绝出庭陈述事实，故本院对刘某的《证人证言》不予采纳，被告应承担举证不能的不利后果。原告自认于2018年11月10收到钥匙，而钥匙交付即可享有涉案房屋控制权，故本院确认2018年11月10日为涉案房屋实际交付时间。至于原告主张以物业交接时间作为实际交付时间，本院认为物业交接手续系向物业告知业主的变更情况，涉案房屋过户以后，原告可以凭房屋权属证明单方面办理物业交接手续，而后再向被告追缴应承担的物业费，且被告短期欠缴物业费也不必然导致涉案房屋不能使用，故原告主张以物业交接之日（2018年11月19日）为实际交付之日，本院不予支持。关于家私缺失问题。原告提交《家私家电清单》证明合同约定的附带家具，被告抗辩称原告曾口头承诺放弃其中的鞋柜和餐边柜，但未提供证据证实，故应对鞋柜和餐边柜的缺失承担违约责任；关于阳台门缺损，被告提供的照片未显示时间，无法反映合同签订时的房屋状况，因此对被告阳台门按合同签订时现状交付的抗辩，本院亦不予采纳。原告依涉案合同约定，要求被告以总楼款303万元每日万分之五的标准承担2018年10月11日至11月18日的违约金，被告提出的违约金过高的答辩意见。本院认为，合同约定2018年10月10日交付涉案房屋，本院认定被告实际交付时间是2018年11月10日，故违约金计算日期是2018年10月11日起至2018年11月9日止（30天）。关于违约金标准是否过高，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定以是否超出实际损失的30%作为判断标准，而调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。涉案房产已经过户，合同交易完成绝大部分，被告提前多次与两原告协商延长交付期限，且延迟交付时间较短，可见其延迟交付的故意较小；原告因被告违约导致的损失应包括未能依约入住涉案房屋产生的租金损失、修复房屋缺损部分所支出的费用以及维权产生的相关成本，而原告未提供充分证据证明所主张的实际损失；鉴于上述因素，被告要求调整违约金的意见，法院予以采纳。结合本案案情，本院酌情对违约金减半处理。经计算，被告应向原告支付的违约金为22725元（303万元×万分之二点五×30日）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李洁超自本判决发生法律效力之日起五日内向原告张超、侯元迪支付违约金22725元；二、驳回原告张超、侯元迪的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1278元，由原告张超、侯元迪负担786元，由被告李洁超负担492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。（本页无正文）审 判 长  肖陈翔人民陪审员  李少霞人民陪审员  黄焕萍二〇一九年七月七日书 记 员  苏晓俭