北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15452号原告：申江东，男，1987年9月3日出生，汉族，住北京市房山区。被告：北京华洲世纪房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥东路18号1幢9层B934。法定代表人：岳秀莲。被告：北京万科物业服务有限公司长阳天地物业服务中心，住所地北京市房山区怡和路3号院1号楼1层101室。负责人：李长久，总经理。委托诉讼代理人：孙翼，该公司职员。原告申江东与被告北京华洲世纪房地产经纪有限公司（以下简称华洲世纪公司）及北京万科物业服务有限公司长阳天地物业服务中心（以下简称万科物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申江东，万科物业公司的委托诉讼代理人孙翼到庭参加诉讼。被告华洲世纪公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。申江东向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2018年3月10日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令华洲世纪公司及万科物业公司退还申江东2018年9月11日至2019年3月10日房租40800元、押金6800元及违约金6800元；3、华洲世纪公司及万科物业公司支付案件受理费。事实和理由：申江东于2018年3月10日由万科物业公司职工李广开一手经办，与华洲世纪公司签订房屋租赁合同，将位于长兴东街×号院×号楼×出租给申江东，出租期自2018年3月11日至2021年3月10日，总计三年。合同约定自2018年3月11日起，并于次日支付半年租金及一个月押金，后因华洲世纪公司与房屋所有人合同纠纷致使房屋无法继续租住，房屋所有人于2018年9月11日收回房屋，申江东无法联系到华洲世纪公司，使申江东合法权益受到侵害。万科物业公司及职工李广开全程参与了从联系、到看房、再到签约的所有环节，同样负有不可推卸的责任，因此向法院提起诉讼，望法院依法处理。华洲世纪公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。万科物业公司辩称，1、申江东是与华洲世纪公司签订的房屋租赁合同并且将相关的房租、押金直接支付到华洲世纪公司处，万科物业公司在整个过程中都没有参与，不能说在长阳天地租房子就把我公司起诉了；2、申江东与华洲世纪公司签订的租赁合同没有经过我公司的签字确认，是申江东与华洲世纪公司正常的租赁行为，与我公司没有任何关系；3、我公司的主体不适格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：申江东向法庭提交的申江东与华洲世纪公司于2018年3月10日签订的《北京市房屋租赁合同》、手机银行转账历史明细详情、交通银行手机银行转账明细，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性均予以确认；申江东与王兆君签订的《北京市房屋租赁合同》、申江东及其爱人与“大自然”、“华洲中介践宗”的微信聊天记录、京东购物订单详情、转账凭证，本院对真实性不持异议；申江东与“房山中介”的微信聊天记录，申江东称该“房山中介”系万科物业公司工作人员，万科物业公司不予认可，申江东未提交其他证据佐证，故该证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月10日，华洲世纪公司（甲方）与申江东（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定华洲世纪公司将位于北京市房山区长阳镇长兴东街×号院×号楼×房屋出租给申江东使用，房屋所有权人为王兆君，用途为办公；房屋租赁期自2018年3月11日至2021年3月10日；租金标准为每月租金6800元，一年租金共计81600元；押金为6800元，租赁期内如乙方违约或提前搬出该出租房屋的，房屋租金与押金一律不退，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租金按半年结算，在每半年的第30日前按银行汇款付款方式交付；合同同时约定了双方其它权利义务。合同签订后，华洲世纪公司向申江东交付了房屋，申江东向华洲世纪公司支付了押金6800元及房租73903元，并自行购买了空调三台。后申江东无法联系上华洲世纪公司，以涉案房屋房主王兆君要求收回房屋为由诉至法院，要求解除合同，退还房租及押金并支付违约金。本案审理过程中，申江东主张涉案房屋房主王兆君于2018年9月与其联系要求收回房屋，申江东随即联系华洲世纪公司无果，无奈与房主王兆君重新签订了一份《北京市房屋租赁合同》，约定王兆君将涉案房屋出租给申江东用于办公＋居住，租赁期限自2019年3月11日至2020年3月10日，王兆君同意申江东在2018年9月11日至2019年3月10日期间租赁此房屋，申江东同意向王兆君支付17000元人民币，后双方因为押金及注册地址事宜未达成一致，申江东于2019年3月10日搬离涉案房屋。申江东向本院提交了《北京市房屋租赁合同》及转账凭证对其上述主张予以佐证，其中合同签订日期为2018年9月15日，转账日期为2018年9月18日。经本院与王兆君联系，王兆君表示，因其将涉案房屋委托华洲世纪公司出租，该公司于2018年9月份下落不明，所以向租户要求收回房屋，经与租户申江东协商，申江东自2018年9月11日起向其交纳房租继续居住，后申江东于2019年3月10日搬离房屋。庭审中，经询问，申江东称其向华洲世纪公司交纳的2018年9月11日至2019年3月10日的租金应为40800元，但由于其与华洲世纪公司协商由其自行购买三台空调，购买空调的费用从租金中予以扣除，其购买空调花费了7697元，所以其向华洲世纪公司支付的租金实为33103元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，申江东与华洲世纪公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应依约履行。合同签订后，申江东依约交纳了房租，华洲世纪公司作为出租人理应保证房屋的正常使用，现涉案房屋所有权人主张权利要求收回房屋，影响了申江东在承租期内对房屋的使用，致使合同目的无法实现，申江东有权要求解除合同，且有权要求华洲世纪公司退还相应租金及押金，故申江东要求解除合同，理由正当，于法有据，本院予以支持，合同解除后，其要求华洲世纪公司退还租金及押金，亦符合法律规定，本院亦予以支持，关于退还的押金及租金期间与金额以本院核实为准。由于申江东就涉案房屋与房屋所有权人王兆君重新协商达成一致，并支付了自2018年9月11日起至2019年3月10日止的租金，综合考虑双方合同履行情况，本院认为华洲世纪公司应当退还申江东已向其交纳的2018年9月11日至2019年3月10日的租金，因申江东自认其购买的空调已自行处置，所以应退租金应为其实交租金33103元，应退押金为6800元，申江东要求过高部分，本院不予支持。关于申江东要求华洲世纪公司支付违约金6800元的诉讼请求，没有合同依据，且申江东并未提交证据证明其损失，故该诉讼请求，本院不予支持。根据本案查明事实，申江东与万科物业公司之间不存在房屋租赁合同关系，其要求万科物业公司承担责任，于法无据，本院不予支持。华洲世纪公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩和举证质证的权利，本院依法裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除北京华洲世纪房地产经纪有限公司与申江东于2018年3月10日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、北京华洲世纪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还申江东租金33103元及押金6800元，共计39903元。三、驳回申江东的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160元，由申江东负担309元（已交纳），由北京华洲世纪房地产经纪有限公司负担851元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由北京华洲世纪房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  张国明人民陪审员  白荣连二〇一九年七月二十六日书 记 员  张晓曦