广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5203民初693号原告（反诉被告）：揭阳市东煌文化发展有限公司，住所地：揭阳市揭东经济开发区站前大道南段（巨轮公司对面）。法定代表人：林海城。委托诉讼代理人：黄鹏彬，系该公司员工。被告（反诉原告）：揭阳合和汽车销售服务有限公司，住所地：揭阳市揭东经济开发区站前大道与池樟线交界处。法定代表人：黄炯柱。委托诉讼代理人：王灿红，国信信扬（汕头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾南，国信信扬（汕头）律师事务所律师。原告（反诉被告）揭阳市东煌文化发展有限公司（以下简称东煌公司）诉被告（反诉原告）揭阳合和汽车销售服务有限公司（以下简称合和公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适应简易程序进行审理，被告合和公司向本院提起反诉，本院依法进行合并审理并于2019年4月25日公开开庭。原告东煌公司委托诉讼代理人黄鹏彬、被告合和公司委托诉讼代理人王灿红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东煌公司诉称，2017年11月24日，东煌公司与合和公司签订《土地租赁合同》，约定租赁期限自2016年10月1日至2028年9月30日，其中2016年10月1日至2018年9月30日的租金为每月每平方米9.1元，2018年10月1日起的租金每月每平方米10.92元，租金每半年付一次，即在每年的10月、4月10日前付清当期半年的租金。同时约定“甲方应根据乙方需要开具不超过乙方实际支付租金限额内的发票，其中土地使用税由甲方承担，其他租赁税费由乙方承担”。合同签订后，双方均依约履行，但自2018年10月起，被告至今未按合同的约定履行向原告支付原告代被告交纳的不动产场地租金税45153.76元。为维护东煌公司的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1.合和公司向东煌公司支付不动产场地租金税（东煌公司代合和公司垫付）45153.76元；2.合和公司承担本案的诉讼费用。被告合和公司辩称，一、被答辩人收取租金，获得销售收入，是增值税纳税义务人。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。答辩人出租土地，获得租金收入，其是法律规定的增值税纳税义务人，缴纳增值税是其法定义务。二、合同约定明确了增值税纳税义务人是被答辩人。增值税是价外税，“按实际支付租金金额开具发票”的约定已经清晰地表明增值税纳税义务人是被答辩人。按目前的税收法律法规规定，“其他租赁税费”指房产税，而房产税一直都是答辩人在交付。反诉原告合和公司诉称，合和公司向东煌公司租赁土地，用于汽车4S店经营，双方于2017年11月24日签订的《土地租赁合同》第三条第3款第3项约定，合和公司有权要求东煌公司按照实际支付租金金额开具发票。同时，《税收征收管理法》第二十一条及《发票管理办法》第十九条均明确规定单位对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。合和公司已经按照合同约定足额支付了2016年10月1日至2019年3月31日的租金总计3074756.28元，按照东煌公司的指定，2152329.48元汇入东煌公司的建设银行揭东支行44×××65账户，922426.8元汇入吴春娥的建设银行62×××28账户。但东煌公司仅开具了2152329.48元增值税专用发票，尚欠922426.8元的增值税发票未开具。另外，合和公司错误向东煌公司支付了增值税164072.24元，合和公司发现错误后不再支付，导致东煌公司起诉。因增值税纳税义务人是东煌公司，故错误支付的164072.24元属于东煌公司的不当得利，应退回给合和公司。请求判令：1.东煌公司向合和公司开具922426.8元金额的增值税专用发票。2.东煌公司向合和公司退回不当得利164072.24元。3.本案诉讼费用由东煌公司承担。反诉被告东煌公司辩称，1.合同只是对税款的承担者作出约定，法律也没有明确约定税款不能由他人承担，该协议对税费的约定是双方对税务经济调整的分配。2.合同约定的第三条第三款应理解为其他土地租赁税费，因为本案涉及的合同为土地租赁协议，且租赁的标的物是土地而不是房屋，应理解是租赁土地而产生的费用，包括了增值税。至于合和公司认为多支付的费用，合和公司有三家公司向我方租赁土地，其提供的转账证明无法证明该笔款项是合和公司付还本案的税费。3.我方可以开具合和公司请求的增值税发票金额给他们，但他们应支付我方开具增值税的税费。东煌公司就本诉和反诉提交如下证据证明自己的主张：1.东煌公司加盖公章营业执照复印件，证明东煌公司的诉讼主体资格。2.企业信用信息公示报告，证明合和公司的诉讼主体资格。3.土地租赁协议书，证明根据合同的约定，不动产场地租金税的费用由合和公司承担。4.不动产场地租金增值税专用发票，证明我方替合和公司垫付45153.76元税费。合和公司就本诉和反诉提交如下证据证明自己的主张：1.《土地租赁合同》，证明租金的价格及东煌公司应根据合和公司的需要开具不超过乙方实际支付租金限额内发票。2.付款凭证8份、指定收款账户告知书，证明合和公司已经足额支付合同约定的租金。东煌公司是增值税纳税义务人，合和公司错误向东煌公司支付了增值税164072.24元。（另外两个合同的履行时间与本案公司合同履行的时间不同，本案共支付了租金3074756.28元）。3.东煌公司开具的发票4份，证明东煌公司只开具部分发票，尚欠922426.8元未开票（其金额是汇入私人户口）。4.银行回单两张，证明2017年1月23日合和公司按13元/月/平方米全额支付租金591299.28元（2016年10月1日-2017年3月31日）至东煌公司公户，东煌公司立即退回。证明双方均知晓应按实际租金总额开具发票。合和公司对东煌公司的证据质证如下：证据1-2无异议。证据3真实性无异议，但合同不完整，双方之间还有另外一份土地租赁合同（即是我方反诉的证据1），同时东煌公司还有一个私人账户用来收取租金，东煌公司出具指定收款账户告知书给我方，告知书清晰地表明应付资金分成两部分，其中租金30%汇入东煌公司的私人账户。合和公司提交的证据合同才是完整的合同。证据4真实性无异议，但其证明原告知道我国的税法，增值税是属于价外税，也就是说其开票的金额要扣掉税点之后的单价，而我方是按照价税的金额（496691.4元）支付原告，其金额已经包含了税费。东煌公司对合和公司的证据质证如下：证据1无异议，我方也承认有两份合同。证据2、3无异议。证据4真实性无异议，但该证据与本案无关，2011年我方与汕头合众丰田汽车销售服务有限公司签有一份合同，租期是2011年7月1日-2016年9月30日，因为2011年签订合同的时候租金比较便宜，租期到后没有签订续签新合同，合和公司一直按原合同支付租金，我方不同意即予以退回租金。若我方收取其租金会被视为同意按原合同履行，所以我方不同意。根据当事人的举证、质证及辩论，本院对原、被告的证据审查如下：东煌公司的证据：证据1、2，合和公司没有异议，可予确认。证据3、4，合和公司对其真实性没有异议，可作为认定本案事实的依据。合和公司的证据，证据1-3，东煌公司没有异议，可予确认。证据4无法达到合和公司要证明的目的。经审理查明，2017年11月24日，东煌公司与合和公司签订两份《土地租赁协议书》，两份协议除租金的数额不同外，其他内容均是相同的，协议书约定：东煌公司将其所有的位于揭东经济开发区站前大道南段7580.76平方米的国有土地使用权租赁给合和公司；租期12年，即自2016年10月1日至2028年9月30日，自2016年10月1日至2018年3月30日的租金应在协议签订后的十个工作日内一次性支付；2018年4月1日起至2018年9月30日的租金应在2018年4月10日前支付；自2018年10月1日起至租赁期满，每半年支付一次（即从2018年10月1日起至租赁期满，每年的10月10日、4月10日前支付当期半年度租金709559.16元）。每租赁半年度的租金应于租赁半年度的第一个月10日前支付至东煌公司指定的如下银行账户（户名：揭阳市东煌文化发展有限公司，开户行：中国建设银行揭东县支行，帐号：44×××65），如遇节假日，顺延至节假日后的第一个工作日，款项到达账户的日期为合和公司履行给付租金义务的日期。东煌公司应根据合和公司需要开具不超过合和公司实际支付租金限额内发票，土地使用税由东煌公司承担，其他房屋租赁税费由合和公司承担，双方当事人还就其他权利义务进行约定。其中一份协议书租金约定自2016年10月1日至2018年9月30日为每月每平方米9.1元，2018年10月1日起的租金每月每平方米10.92元。另一份协议书租金约定自2016年10月1日至2018年9月30日为每月每平方米13元，2018年10月1日起的租金每月每平方米15.6元，双方是按本协议约定的租金履行。协议签订后，东煌公司向合和公司出具指定收款账户告知书，即要求合和公司需将案涉租金分成两部分支付，其中30%的租金汇入户名为吴春娥，开户行为工行揭阳市东山支行，账号为62×××46。合和公司也没有异议。过后，合和公司按照约定支付2016年10月1日至2019年3月31日的租金总计3074756.28元，其中2152329.48元汇入东煌公司的账户（建设银行揭东县支行44×××65账户），922426.8元汇入吴春娥在建设银行的账户（62×××28），东煌公司开具2152329.48元的增值税发票给合和公司，具体情况如下：2017年12月28日支付2016年10月至2018年3月的租金1241728.56元，同日东煌公司开具同等金额的增值税专用发票（场地租金），合和公司支付东煌公司税费123054.18元；2018年4月26日支付2018年4月至9月的租金413909.52元，东煌公司于2018年5月30日开具同等金额的增值税专用发票（不动产场地租金），合和公司支付东煌公司税费41018.06元；2018年10月18日支付2018年10月至2019年3月的租金496691.4元，东煌公司于2018年10月19日开具同等金额的增值税专用发票（不动产场地租金），合和公司至今没有付还东煌公司税费45153.76元；另外汇入吴春娥账户922426.8元的增值税专用发票未开具。上述事实，有东煌公司、合和公司提交的证据和庭审笔录等为证。本院认为，本案是因为租赁土地引起的租赁合同纠纷。本案当事人对租赁土地的面积、价格、期限、租金的支付方式以及已付租金的数额等均没有异议，本案争议的主要焦点是开具场地租金增值税专用发票的税费（以下简称增值税税费）是由东煌公司还是合和公司承担？本院认为，东煌公司与合和公司于2017年11月24日签订的土地租赁协议书是当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，应确认合法有效。当事人均应按照协议书的约定履行各自的权利义务。首先，协议书约定“东煌公司应根据合和公司需要开具不超过合和公司实际支付租金限额内发票，土地使用税由东煌公司承担，其他房屋租赁税费由合和公司承担”，根据上述约定分析，原、被告并没有约定由谁承担增值税税费，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”的规定，涉案增值税税费应由东煌公司承担。虽然涉案租赁合同签订后，合和公司已支付2018年10月份以前的增值税税费给东煌公司，但双方没有约定增值税税费由合和公司承担，合和公司在实际履行中支付东煌公司的增值税税费不构成对租赁协议的变更，现合和公司对增值税税费的承担有异议，应按照法律规定予以处理。东煌公司主张双方是约定由合和公司承担增值税税费且已实际履行，因没有提交书面证据证明双方已另外约定由合和公司承担增值税税费，故东煌公司请求合和公司支付增值税税费45153.76元，依据不足，本院依法予以驳回。合和公司主张其支付给东煌公司2018年10月份以前增值税税费164072.24元属不当得利，东煌公司应予返还。本院认为，由于东煌公司收取合和公司增值税税费164072.24元没有合法的依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，东煌公司已收取的增值税税费属不当得利，现合和公司请求返还该款，合理合法，应予支持。合和公司支付东煌公司的租金922426.8元，东煌公司至今未开具场地租金增值税专用发票给合和公司，现合和公司请求东煌公司出具相应金额的增值税专用发票，符合《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定和合同的约定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条和《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，判决如下：一、驳回原告揭阳市东煌文化发展有限公司的全部诉讼请求。二、反诉被告揭阳市东煌文化发展有限公司应于本判决生效之日起10日内开具金额为922426.8元的不动产场地租金增值税专用发票给反诉原告揭阳合和汽车销售服务有限公司。三、反诉被告揭阳市东煌文化发展有限公司应于本判决生效之日起10日内返还反诉原告揭阳合和汽车销售服务有限公司的场地租金增值税专用发票的税费164072.24元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费928元，减半收取为464元，由原告揭阳市东煌文化发展有限公司负担；反诉受理费13246元，减半收取为6623元，由反诉被告揭阳市东煌文化发展有限公司负担。反诉被告揭阳市东煌文化发展有限公司应于本判决生效之日起10日交纳应负担的反诉受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审判员  林桂娜二〇一九年七月一日法官助理吴甜菊书记员杨思丽附相关法律条文:《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。