广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2222号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司，住所地广州市番禺区大石街迎宾路星河湾畅心园4栋1座103，统一社会信用代码91440113728229334A。法定代表人：吴惠珍。委托诉讼代理人：真萍，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王晓彤，女，该公司工作人员。被告：卓美霞，女，1979年6月29日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州星河湾物业管理服务有限公司（以下简称星河湾物业公司）与被告卓美霞物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星河湾物业公司的委托诉讼代理人真萍、被告卓美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河湾物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的从2012年8月1日起至2019年3月31日止的物业管理费67388元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2019年4月4日为50710.46元，两项合计118098.46元；2.请求判令被告向原告支付拖欠的从2012年8月1日起至2019年4月4日止的水费995.90元、直饮水费680.80元、排污费12.90元、排污费差价0.30元、分摊费3461.10元、有偿服务费110元、车位费25200元以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的车位逾期支付违约金，暂计至2019年4月4日为10235元，第1、2项事实请求合计158794.46元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2010年9月5日购得广州番禺海怡房地产有限公司开发（以下简称海怡公司）的位于广州市番禺区沙溪大道480号海怡半岛花园海怡一号园6栋1梯501房，建筑面积为244.55平方米，并与海怡公司签署了《星河湾前期物业管理服务协议》，该协议约定：由海怡公司委托物业管理公司提供上述房屋所属小区的物业管理服务及收取物业管理费等相关费用；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每4元计收，当月交清物业管理费；逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金等。海怡公司委托原告进行前期物业管理服务，并与原告签订了《广州星河湾物业管理服务合同》。被告于2012年8月前正常缴纳相应物业费。现被告自2012年8月份开始，再次未再交纳物业管理费、水费、车位费、有偿服务费等。经原告多次发出缴费通知单催缴，被告仍未缴纳。原告认为，被告与海怡公司签订的《星河湾前期物业管理服务协议》，原告与海怡公司签订的《广州星河湾物业管理服务合同》合法有效，对各方均具有法律约束力。被告实际行使业主权利，且原告经海怡公司依法选聘提供物业管理与服务的情况下，无理拖欠原告物业管理费等相关费用，已严重损害原告的合法权益。为此，依据《广东省物业管理条例》、《民事诉讼法》的有关规定，原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告支付拖欠的物业管理费、逾期违约金等费用。请法院依法作出公正的裁判。另补充：被告位于广州市番禺区沙溪大道480号海怡半岛花园海怡一号6栋1梯501、505、506号房的物业服务合同纠纷，由于被告的物业已经（2018）粤0113执字4857号案件被贵院拍卖执行，目前，没有被告的其他财产线索，为使原告债权得到有效实现，特提出变更诉讼请求，望予以准许。被告卓美霞辩称，我与开发商到2015年期间一直有返修纠纷，但是从收楼到2015年12月31日期间返修了4次，期间返修每次都是3、4个月，给我生活造成了很大的损失。在2016年1月份我向原告交齐了2015年12月31日之前的全部物业管理费，且原告也向我开具了发票。之后，由于原告公司的黄经理跟我说帮我申请减免十年管理费，后黄经理调走了，相关的负责人也多次轮换，2016年1月1日后的管理费我没有交，我一直在等待我的减免管理费申请，但一直没有得到处理，且原告主张的物业管理费有部分超过诉讼时效3年，超出诉讼时效部分的管理费不应得到支持。我方已经交齐了2015年12月31日前的管理费，即使我方没有提供发票，但是原告现主张该期间的管理费也已经超出诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：原告星河湾物业公司是具有从事物业管理资质的企业法人。番禺区南村镇沙溪大道480号海怡半岛花园海怡一号园6栋1梯501房、505房、506房登记在被告卓美霞名下，501房、505房、506房（以下简称涉案房屋）的建筑面积分别为85.12平方米、80.2284平方米、82.4044平方米，涉案房屋打通后连成一体使用，建筑面积共计247.7528平方米。涉案小区尚未成立业主委员会。2010年9月5日，被告卓美霞作为乙方与开发商广州番禺海怡房地产开发有限公司作为甲方签订《前期物业管理服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效时、自然终止的物业管理，由甲方委托合适的物业管理公司管理。其中第四条第二项约定住宅物业管理费按每平方米建筑面积4元/月计收（不含公共水电分摊费）；第七项约定乙方最后一日前缴交物业服务费用，逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰向甲方缴交违约金。该合同还对其他事项进行了相关约定。卓美霞在该合同落款乙方处签名。原告星河湾物业公司作为乙方与开发商广州番禺海怡房地产开发有限公司作为甲方，就甲方选聘乙方对海怡半岛花园海怡一号园1-6栋及地下室小区提供前期物业管理服务事宜，签订《前期物业管理服务合同》。合同第二条约定原告提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条约定原告提供的其他服务包括以下事项：1、收取物业管理服务费及分摊的公共水电费；2、收取车位租金及车位管理费；3、按规定收取由业主承担的公共设施维修费。第六条约定案涉小区住宅按照4元/平方米/月的标准交纳物业服务费。第七条约定业主应于《商品房租售/买卖合同》约定的房屋交付之日起交纳物业服务费用，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务。第九条约定停车场属于甲方所有、委托乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，并按车库车位270元/个/月的标准向乙方交纳停车费。第二十七条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应向乙方支付违约金。第三十一条约定，本合同期限自2011年8月1日起至2014年12月31日止。上述合同期限届满，双方续签《前期物业管理服务合同》，其中变更第九条约定停车场属于甲方所有、委托乙方管理，业主和物业使用人有优先使用权，并按车库车位400元/个/月的标准向乙方交纳停车费；变更第三十一条约定，本合同期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。原、被告双方就室内停车场车位使用签订出租合约及管理合约，约定原告将室内停车场车位750、774的使用权提供给被告，每个车位每月租金340元、管理费60元，被告应及时预交下一期的车位租金、车位管理费，每逾期一天需向原告支付千分之一的滞纳金。上述合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。原告主张物业管理费每月991元（4元/月/平方米×247.7528平方米），被告2012年8月1日至2019年3月31日期间拖欠的物业管理费为67388元，其中拖欠2012年8月1日至2014年12月31日共计29个月，拖欠2016年1月1日至2019年3月31日共计39个月，支付2015年1月1日至2015年12月31日共计12个月。原告主张被告拖欠2012年8月1日至2019年4月4日期间的水费995.9元、直饮水费680.8元、排污费12.9元、排污费差价0.3元、分摊费3461.1元、有偿服务费110元。关于车位费，原告主张被告拖欠2016年1月1日至2016年12月31日774号车位的车位费，拖欠2017年1月1日至2018年12月31日774号、750号车位的车位费，拖欠2019年1月1日至2019年3月31日774号车位的车位费，车位费共计25200元。被告抗辩已在2016年1月份向原告交齐了2015年12月31日前的物业管理费及上述各项费用，车位费缴纳至2017年底左右，但未提供证据予以证明。被告抗辩原告主张的部分物业管理费已经超过三年的诉讼时效。原告主张曾多次向被告催收物业管理费，原告提供了：1、2013年12月27日向被告寄送催缴函EMS国内标准快递邮件详情单；2、2014年12月12日向被告寄送催缴函EMS国内标准快递邮件详情单（2014年12月13日由被告本人签收）；3、2016年5月26日原告向被告出具催缴函，要求被告于2016年6月20日前缴纳拖欠的物业管理费；4、2018年10月8日，原告向被告出具催缴函，要求被告于2018年10月30日前缴纳拖欠的物业管理费。原告主张，还通过直接上门粘贴的方式催缴物业管理费，按物业行业惯例，每月向该户门内塞入电脑实时打印的当月缴费通知单，该单载明该户累计历史欠费。另查明：本院于2012年11月26日作出（2012）番法民三初字第1510号、第1511号、第1512号民事判决，上述三份判决分别判令被告卓美霞支付番禺区南村镇沙溪大道480号海怡半岛花园海怡一号园6栋1梯501房、506房、505房自2011年9月1日至2012年7月31日的物业服务费给原告星河湾物业公司。上述三份判决已生效，原告称已通过强制执行收回2012年7月31日前的物业管理费。本院认为：被告卓美霞与开发商签订的《前期物业管理服务协议》、原告星河湾物业公司与开发商签订的《前期物业管理服务合同》均合法有效，原告据此对涉案物业小区进行物业管理，原、被告之间形成物业服务合同关系，被告作为涉案物业小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，故应当支付相应的物业管理服务费给原告。涉案房屋打通后连成一体使用，建筑面积共计247.7528平方米，原告主张物业管理费每月991元（4元/月/平方米×247.7528平方米），本院予以确认。被告抗辩已向原告交齐了2015年12月31日前的物业管理费，但未提供证据予以证明，本院不予采信。被告应向原告缴纳2012年8月1日至2014年12月31日期间及2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费67388元。原告主张被告拖欠2012年8月1日至2019年4月4日期间的水费995.9元、直饮水费680.8元、排污费12.9元、排污费差价0.3元、分摊费3461.1元、有偿服务费110元，拖欠2016年1月1日至2016年12月31日774号车位的车位费，2017年1月1日至2018年12月31日774号、750号车位的车位费，2019年1月1日至2019年3月31日774号车位的车位费，车位费共计25200元，并提供相应的证据予以证明，且各项费用在合理的范围内，本院予以支持。被告抗辩已交齐以上各项费用，车位费缴纳至2017年底左右，但未提供证据予以证明，本院不予采信。关于诉讼时效问题。原告提供了催缴函、EMS国内标准快递邮件详情单、缴费通知单等证据，结合原告每月上门塞入当月缴费通知单的陈述，基本证明了原告持续向被告进行追讨，且亦符合物业服务企业追讨物业管理费的一般操作惯例，本院对原告的上述主张予以采信，原告主张被告支付物业管理费的诉请并未超过诉讼时效，本院予以支持。对于被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于被告抗辩涉案房屋存在质量问题及返修情况，属于被告与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而本案原、被告之间为物业服务合同纠纷，两者属于不同的法律关系。原告按照合同约定对涉案房屋所在小区提供物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。另外，由于原告在与开发商协调解决涉案房屋的质量问题及后续衔接过程中没有很好地尽到协调的义务，物业管理服务存在瑕疵，故对原告关于违约金的主张，本院不予支持。原告作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，减少不必要的讼累。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条，判决如下：一、被告卓美霞应于本判决生效之日起三日内向原告广州星河湾物业管理服务有限公司支付2012年8月1日至2014年12月31日期间及2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理费67388元；二、被告卓美霞应于本判决生效之日起三日内向原告广州星河湾物业管理服务有限公司支付2012年8月1日至2019年4月4日期间的水费995.9元、直饮水费680.8元、排污费12.9元、排污费差价0.3元、分摊费3461.1元、有偿服务费110元；三、被告卓美霞应于本判决生效之日起三日内向原告广州星河湾物业管理服务有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日774号车位的车位费，2017年1月1日至2018年12月31日774号、750号车位的车位费，2019年1月1日至2019年3月31日774号车位的车位费，车位费共计25200元；四、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1634元，财产保全费1314元，由原告广州星河湾物业管理服务有限公司负担873元，由被告卓美霞负担2075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何成臻二〇一九年七月二十五日书记员  林敏倩