连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0706民初1340号 原告（案外人）：汪卫红，女，1979年1月31日出生，汉族，住连云港市海州区。 被告（申请执行人）：尚守云，女，1983年7月25日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：刘永杰，男，汉族，1969年2月15日生，住江苏省赣榆区。 委托诉讼代理人：胡继磊，男，汉族，1984年11月18日生，住连云港市连云区。 第三人（被执行人）：华丰纺织（连云港）有限公司，住所地连云港市海州区板浦镇南马路。 法定代表人：杨春学，该公司董事长。 第三人（被执行人）：连云港市华宝房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区板浦镇南马路。 法定代表人：樊文安，该公司总经理。 第三人（被执行人）：樊银成，男，1958年5月20日出生，汉族，住连云港市海州区。 第三人（被执行人）：樊宇波，男，1991年3月14日出生，汉族，住连云港市海州区。 第三人（被执行人）：陈和平，男，1963年9月5日出生，汉族，住连云港市海州区。 第三人（被执行人）：樊保林，男，1964年5月8日出生，汉族，住连云港市海州区。 原告汪卫红与被告尚守云、第三人华丰纺织（连云港）有限公司（以下简称华丰公司）、连云港市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）、樊银成、樊宇波、陈和平、樊保林案外人异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪卫红、被告尚守云的委托诉讼代理人刘永杰、胡继磊到庭参加诉讼。第三人华丰公司、华宝公司、樊银成、樊宇波、陈和平、樊保林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪卫红向本院提出诉讼称：1.请求停止对板浦镇银成佳园1号楼114、116、117室三间商铺的执行。2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：根据2015年11月15日华宝公司与汪红卫签订的《1号楼土地转让及代建房屋的协议书》，明确约定将涉案土地使用权及在该土地使用权上的在建房屋以代建的形式转让给原告，总价款185.64万元，且于当日支付了全部的购房款，华宝公司出具收款收据。该房屋交付后一直由原告占有使用，原告于2015年11月5日将涉案房屋出租给案外人李涛使用。对于涉案房屋是否能够办理产权过户手续，原告不存在任何过错。原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，故请求停止对涉案房屋的执行。 被告尚守云辩称：原告诉求不完全符合案外人执行异议之诉的要求，其他观点我们将结合原告证据在质证过程中一并答辩。请求法庭查明事实依法驳回原告诉求。 第三人华丰公司、华宝公司、樊银成、樊宇波、陈和平、樊保林未到庭，也未作书面陈述。 经审理查明，尚守云与华丰公司、华宝公司、樊银成、樊宇波、陈和平、樊保林民间借贷纠纷一案，江苏省连云港市中级人民法院（以下简称市中院）于2016年4月18日作出（2015）连民初字第00067号民事判决书，判决：一、被告华丰公司于本判决生效之日起十日内给付原告尚守云680万元及利息、担保费用13.6万元；二、被告华丰公司以其提供的抵押财产对上述债务承担抵押担保责任；三、被告樊银成、华宝公司、陈和平、樊保林、樊宇波对上述债务承担连带保证责任；四、驳回原告尚守云的其他诉讼请求。 该判决发生法律效力后，因各义务人没有按期履行义务，申请执行人尚守云向市中院申请强制执行，市中院于2016年8月26日立案执行，执行案号为（2016）苏07执331号。2016年11月24日市中院作出（2016）苏07执331号之一执行裁定书，裁定：申请执行人尚守云与被执行人华丰公司、华宝公司、樊银成、樊宇波、陈和平、樊保林借贷纠纷一案指定由连云港市海州区人民法院执行。 本院于2017年3月15日立案执行，执行案号为（2017）苏0706执1043号。本案执行期间，本院于2017年8月24日作出（2017）苏0706执1043号之二执行裁定书，裁定对华宝公司所建的位于的银成佳园小区临街商铺十八间及在建、未售房屋予以查封。案外人汪卫红提出执行异议，本院于2019年1月28日作出（2019）苏0706执异19号执行裁定，裁定驳回案外人汪卫红的异议请求。 另查明，2015年11月5日甲方（华宝公司）与乙方（汪卫红）签订《1号土地转让及代建房屋协议书》，约定：1、甲方同意将坐落于连云港市海州区板浦镇南马路6号（原灌云县水泥厂院内）银成佳园1号楼114、116、117室（建筑面积约为273平方米）其土地使用权出让和代建房费用达成协议。双方商议上述土地出让价款为：1号楼（房子273平方米）分摊土地273平方米/3=91平方米*20万元/亩=2.73万元。该土地性质是工业出让，与其他人业主共有大证、以后换成商住土地使用权出让证双方发生的一切费用均由乙方承担。代建费用计：182.91万元，该房款冲抵借款，交房时间为2015年11月28日。 2014年11月18日华宝公司法定代表人由樊银成变更为樊文安。汪某春系本案案外人汪卫红父亲，2014年11月26日汪某春名下为4340621280628888银行账号向本案被执行人樊银成名下6228481051216367716银行账号汇款100万元，同年12月6日汪某春名下上述银行账号再次向被执行人樊银成名下为62×××80银行账户转款100万元。2015年11月5日华宝公司开具收据一张，载明：交款单位为汪卫红，收款方式为冲抵借款，收款数额为185.64万元，收款事由为购银成佳园1号楼门面114、116、117室。当日，华宝公司将涉案三套房屋交给付汪卫红。 再查明，案涉的银成佳园小区临街商铺十八间及在建、未售房屋,系第三人华宝公司所建设,尚未办理产权登记。该小区座落于海州区，土地证号为连国用（2010）字第HZ00127，土地使用权人为华宝公司，土地用途为工业用地，使用权面积47439.9平方米。2011年12月5日连云港市住房保障和房产管理局的连住房发[2011]146号文《关于连云港市华宝房地产开发有限公司经济适用住房项目的批复》，批复第一条：为解决海州区板浦镇居民住房困难，同意你公司利用自有土地建设建筑面积7.5万平方米，约700套经济适用住房。该项目位于地块，原水泥厂国有出让工业土地，占地4.7万平方米。2013年3月14日连云港市发展和改革委员会的连发改投发[2013]86号文《市发展改革委关于银成佳园小区（经济适用房）调整项目建议书的批复》，批复内容：1.银成佳园小区（经济适用房）项目已由我委以连发改投发[2012]5号文批复项目建议书。根据市住房局《关于增加华宝公司经济适用住房项目建设规模的批复》（连住房[2013]7号），同意对银成佳园小区（经济适用房）项目进行调整。2.项目拟位于海州区地块，具体选址由规划部门确定。项目占地由4.7公顷调整为6.65公顷等内容。华宝公司在销售银成佳园小区房产时，将上述文件张贴在华宝公司的售楼处内。 本院认为，江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第8条规定，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案件外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应依照《查扣冻规定》第十七条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持：（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。（3）案外人已经支付全部价款。（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。其中第（3）项中规定案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已经支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神。 本案原告汪卫红提出其与华宝公司的土地转让及代建房屋协议书记载的代建房屋关系，而代建房屋合同或称联建合同或称合作开发房地产合同，指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产合同。汪卫红与华宝公司签订的《1号土地转让及代建房屋协议书》，没有反映出共享利润、共担风险的基本内容，故双方签订的代建房协议书，实为房屋买卖合同。汪卫红出具其父亲汪某春汇款200万元的银行转账凭证，欲证明支付全部房款的形式为以房抵债，但银行转账凭证系汪某春转款到樊银成个人账户，不能证明在涉案房产查封前，汪卫红与被执行人华宝公司存在合法有效的到期债权债务关系，且汪卫红与华宝公司在涉案房产查封前也未签订书面以房抵债协议，故原告不符合上述规定中“已经支付全部价款”的情形，不享有排除对涉案房屋执行的权利，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，判决如下： 驳回原告汪卫红的诉讼请求。 案件受理费11800元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送） 审 判 长 刘 强 人民陪审员 刘 杏 人民陪审员 张 丽 法官 助理 叶琳艳 二〇一九年七月二十九日 书 记 员 孙 磊 附法律条文和上诉须知 法律条文和上诉须知 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （二）《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 （三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。