福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初889号 原告：深圳市福田物业发展有限公司漳州分公司，住所地漳州市龙文区建园东路2号碧湖万达广场甲B写字楼一层。统一社会信用代码91350603315580935A。 主要负责人：张海雷，总经理。 委托诉讼代理人：郑志伟，福建三和律师事务所律师。 被告：林保伟，男，1987年1月17日出生，汉族，身份证住福建省龙海市程溪镇洋奎村洋尾溪115号，现住漳州市龙文区。 原告深圳市福田物业发展有限公司漳州分公司（以下简称“福田物业漳州分公司”）与被告林保伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福田物业漳州分公司的委托诉讼代理人郑志伟，被告林保伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福田物业漳州分公司向本院提出诉讼请求：1．判令林保伟支付福田物业漳州分公司物业服务费9599.22元，违约金876.35元，公摊水电费1348.98元，合计11824.6元，以及从2018年10月31日起至还款之日止按日千分之三计算的违约金；2．本案诉讼费由林保伟承担。事实和理由：林保伟购有碧湖万达广场A2幢第305室，林保伟从2014年8月1日之后就一直没有交付物业费至今，从2013年10月1日至2018年9月30日公摊水电费1348.98元也没有交付，根据漳州万达中央华城小区业主委员会和福田物业漳州分公司的《漳州万达中央华城小区物业服务合同》以及林保伟签订的《前期物业服务合同》约定，林保伟房产面积为117.64平方米，每平方米每月物业服务费1.6元，违约金为日千分之三，据此，林保伟所欠从2014年8月1日至2018年10月31日（51个月）物业费为9599.22元，违约金为188.22元＊1552日＊0.003=876.35元，合计为11824.6元，经福田物业漳州分公司一再催讨林保伟都拒付，特诉至法院支持其诉求。 林保伟辩称，对福田物业漳州分公司主张的未缴纳2014年8月至2018年10月的物业管理费9599元及水电公摊1348.98元的事实没有异议。但其从未与福田物业漳州分公司签订过物业服务合同，福田物业漳州分公司没有资格起诉林保伟，且林保伟交纳了2012年至2013年一年的物业费，后房屋泡水物业公司都没有来处理过，因此拒交物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 福田物业漳州分公司提供以下证据证明其主张：证据一、漳州万达中央华城小区物业服务合同，证明福田物业漳州分公司于林保伟所在小区的业主委员会签订了物业服务合同，约定了合同效力及全体业主、物业收费标准等事实。证据二、前期物业服务合同、承诺书，证明林保伟和开发商及前期物业公司签订的前期物业服务合同，约定了物业服务收费标准等事实。证据三、漳州市物价局的物业收费批复，证明福田物业漳州分公司收取物业费已经漳州市物价局批复同意。证据四、EMS邮寄单、EMS投递反馈单，证明林保伟经福田物业漳州分公司发律师函催讨后拒不偿付诉争物业服务费等事实。证据五、关于漳州碧湖万达广场销售型物业管理中标告知书、漳州万达中央花城小区物业服务合同签订公示，证明2014年11月福田物业正式接管漳州碧湖万达广场销售型物业管理。证据六、中央花城小区每月水电抄表读数、中央花城小区水电公摊计算说明、A2-305水电公摊计算明细，证明水电公摊收取证明。 经庭审质证，林保伟对福田物业漳州分公司提供的证据均无异议。 林保伟向本院提供以下证据证明其主张：证据一、光盘视频，证明林保伟房屋内遭受积水等浸泡。证据二、顺晟装饰室内装修工程预算表，证明林保伟房屋因积水造成的损失。 经庭审质证，福田物业漳州分公司对林保伟提供的证据一、证据二真实性、合法性及关联性均有异议，认为房屋积水属于侵权纠纷，与物业服务合同纠纷没有关系，且仅有工程预算表并不能证明林保伟房屋所遭受的损失，其还应提供相应的施工事实及款项支付等证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对林保伟提供的证据一，光盘中的视频中可提取拍摄的时间和地点，证明2014年期间林保伟房屋内确实遭受积水等浸泡的事实，但非福田物业漳州分公司物业服务期间，因此该证据与本案不具有关联性，该证据不予认定。林保伟提供的证据二不能直接证明其房屋所遭受的损失，且与本案不是同一法律关系，对该组证据本院不予认定。 综上对证据的认定以及双方当事人的当庭陈述，本院对本案事实认定如下： 漳州万达广场有限公司为甲方与大连万达物业管理有限公司漳州分公司为乙方签订一份《漳州碧湖万达广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对漳州碧湖万达广场提供前期物业服务事宜。合同第四条约定：“……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.6元/月．平方米……”。第七条约定：“物业管理区域内业主公共使用的水电费用，由业主负责分摊；具体分摊方法，由乙方在物业管理区域内公告栏公示。”第三十五条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第四条、第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日3‰收缴滞纳金的标准向乙方支付违约金。”第三十条约定：“在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”《漳州碧湖万达广场临时管理规约》第三十条规定：“业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理服务费整理收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉，并可按所欠费用每日加收3‰滞纳金。”第三十八条规定：“本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。” 2014年10月30日，漳州万达广场有限公司为建设方（甲方）与大连万达物业管理有限公司漳州分公司为移交方（乙方）、深圳市福田物业发展有限公司为承接方（丙方）签订一份《物业管理交接协议》，三方对物业管理交接等相关内容事宜。协议约定，物业管理正式交接日为2014年11月1日。三方确认，乙方将于2014年11月1日24时后退出漳州碧湖万达广场销售物业项目，并终止与甲方于2011年4月30日签订的《漳州碧湖前期物业服务合同》，不再承担该项目的物业管理服务。三方确认，丙方为甲方通过招投标/政府主管部门推荐选聘的新的前期物业服务企业，根据丙方与甲方于2014年10月30日签署的《漳州碧湖前期物业服务合同》约定，丙方应自2014年11月1日零时起正式进驻并接管住宅区的前期物业服务工作。正式交接日，乙方物业费的债权债务同时移交给丙方，丙方与乙方的债权债务问题必须在正式交接日全部结清。 协议签订后，深圳市福田物业发展有限公司依约入驻漳州万达中央华城小区，并为该小区提供物业服务。 2017年2月27日，万达中央华城小区成立第一届业主委员会。2017年5月13日，漳州万达中央华城小区业主委员会为甲方与福田物业漳州分公司为乙方签订一份《漳州万达中央华城小区物业服务合同》，甲方委托乙方实施物业服务有关事宜。合同对物业服务企业和全体业主（含承租人、借用人）具有约束力。合同第七条约定：“……（二）1、……物业服务费按照房屋所有权记载的房屋建筑面积收取……物业服务标准如下：高层住宅：1.6元/月．平方米……（十）物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担……”。 另查明，福田物业漳州分公司于2014年10月23日成立，企业类型为有限责任公司分公司，系深圳市福田物业发展有限公司的分公司。 又查明，林保伟系漳州万达中央华城小区A2幢305室业主，该房屋建筑面积为117.64平方米。2013年8月2日，林保伟签署《承诺书》一份，声明确认已详细阅读《漳州碧湖万达广场前期物业服务合同》及《漳州碧湖万达广场临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任等。 本院认为，万达中央华城小区成立业主委员会成立后，业主委员会与福田物业漳州分公司签订的《漳州万达中央华城小区物业服务合同》，系在平等自愿的基础上签订，不违反法律法规及强制性规定，属合法有效，合同对物业服务企业和全体业主具有约束力，林保伟作为万达广场A2幢305室的业主，应当依照《漳州万达中央华城小区物业服务合同》的约定履行交纳物业费的义务。关于2017年5月13日以前的物业费是基于深圳市福田物业发展有限公司与漳州万达广场有限公司签订的《漳州碧湖万达广场前期物业服务合同》的约定，福田物业漳州分公司无权向业主主张，本院不予支持。由于福田物业漳州分公司提供的A2-305水电公摊计算明细是以季度划分，故本院酌情从2017年4月1日起算水电公摊费用。据此，林保伟应向福田物业漳州分公司缴交自2017年5月13日至2018年10月13日止的物业服务费为3388.03元（117.64平方米×1.6元/月·平方米×18个月）及2017年4月1日至2018年9月30日的水电公摊费420.33元。关于福田物业漳州分公司主张的违约金问题。因福田物业漳州分公司与万达中央华城小区成立业主委员会签订《漳州万达中央华城小区物业服务合同》没有关于违约金的约定，故福田物业漳州分公司主张违约金，无合同和法律依据，本院不予采纳。至于林保伟辩称房屋泡水物业公司没有处理，致使其遭受损失等问题。因林保伟家中积水发生在2014年，系深圳市福田物业发展有限公司提供的物业服务期间，而且与本案并非同一法律关系，应另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十二条、三十六条、四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林保伟应于本判决生效之日起十日内支付深圳市福田物业发展有限公司漳州分公司物业费3388.03元及水电公摊费420.33元； 二、驳回深圳市福田物业发展有限公司漳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费96元，减半收取48元，由深圳市福田物业发展有限公司漳州分公司负担23元，林保伟负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄宝发 二〇一九年七月十七日 书记员  孙清炼