安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初1041号原告：上海金地物业服务有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇栖林路128号318室。法定代表人：闫智广，该公司总经理。委托诉讼代理人：张小梅，该公司客服主管。委托诉讼代理人：耿玉红，该公司客服管理员。被告：张俊，住安徽省马鞍山市雨山区。原告上海金地物业服务有限公司（以下简称金地物业公司）与被告张俊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告金地物业公司委托的诉讼代理人耿玉红、被告张俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金地物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令张俊支付金地物业公司物业管理费3459.5元；2．判令张俊支付金地物业公司的物业管理费滞纳金376.9元，上述合计3836.4元；3．本案的诉讼费由张俊承担。事实与理由：张俊为本市XXXX小区X栋XXXX室业主，房屋面积为154.8平方米，金地物业公司为该小区的物业管理者。现金地物业公司按照《物业管理合同》为张俊提供了服务，但张俊自2014年10月1日至2015年12月31日以及2019年1月1日至2019年12月28日期间共欠付物业管理费3459.5元。另根据物业服务合同约定，逾期支付物业管理费的则应从逾期之日起按应缴费用每日万分之五加收滞纳金，张俊应当支付金地物业公司滞纳金376.9元。在此期间金地物业曾多次要求张俊支付该笔费用，但张俊至今未支付任何费用。故诉请法院判如所请。被告张俊辩称，1．原被告之间没有合同关系，原告以物业合同起诉被告，主体不适格，根据刚刚修订的物业管理条例的规定，业主对于没有物业合同的可以拒交物业管理费；2．原告起诉的内容大部分已经超过了两年的诉讼时效，对于超过诉讼时效的部分，法院应当驳回其诉讼请求；3．因物业公司的管理不善，给我本人和家庭造成了直接的财产损失，我家装潢期间被盗，原告应当就管理不善承担相应的责任，对被告的损失进行赔偿；4、原告按照一级物业标准向业主收取马鞍山最高的费用，但是原告的服务根本达不到一级物业应有的水平，主要包括：楼上业主装修导致我家玻璃损坏；入户大厅的天花板有问题；X-XXX室有小饭桌，经常有孩子和家长出入，影响电梯使用，对于住宅不应当进行商业经营；小区没有使用门禁；地下车库漏水，且天花板发霉；晚上有人敲门要提供清洗油烟机的服务；一楼架空层地板非常滑，雨雪天经常有人滑倒，我本人就摔过；2017年下大雨的时候整个小区都淹没了，说明物业排水没有管理好；我们强电箱进水，非常危险；我母亲和孩子曾经被困在电梯长达半个小时；外墙渗水或者窗户渗水导致我家复合地板损坏；我家装潢期间被盗，我打了110，警察说物业不管，已经有好几家被偷了。根据最新的物业管理条例，物业达不到服务水平，业主可以暂时不交物业管理费；5．原告收费的标准超过了马鞍山市最高的收费标准（1.2元），对于超过的部分，业主有权拒交，这有相关法条规定。物业公司收取物业管理费应当提交收费依据的原件，我没有看到这个原件；6．原告主张的滞纳金于法无据，我们不存在合同关系，怎么存在滞纳金呢？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1．在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，故开发建设单位马鞍山XX地产有限公司与物业服务企业金地物业公司签订的《马鞍山XXXX前期物业服务合同》合法有效，对业主张俊具有约束力；2．关于EMS快递邮寄单据，因原告金地物业公司未提交回执，本院无法核实，故不予认定；3．对被告张俊提交证据的真实性均予以认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：金地物业公司与马鞍山XX地产有限公司签订了《马鞍山XXXX前期物业服务合同》一份，约定：金地物业公司对XXXX小区一期、三期提供前期物业管理服务，委托期限自2014年7月23日起至业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效，本合同自动终止；物业综合服务费的收费标准为：高层住宅每月每平方米1.32元，商业物业每月每平方米2.35元。物业服务费按半年交纳，业主应在半年（6个月）的首月第10日前履行交纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日万分之五收取滞纳金；如单个业主与乙方另有约定，从其约定；物业服务费可以预收，但预收期限不得超过六个月。乙方金地物业公司的物业服务事项包括负责本物业公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：公共的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、公共照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等；负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理。乙方应加强对物业使用中禁止行为的监管，对业主（物业使用人）违反《临时管理规约》以及物业管理等相关法律、法规规定的行为及时进行告知、劝阻、制止，对违法行为劝阻无效的应及时向有关行政主管部门报告并协助处理。协议签订后，金地物业公司依约为该小区提供物业服务。张俊系XXXX小区X栋XXXX室的业主，房屋面积为154.8平方米，房屋类型为高层住宅。现金地物业公司向本院提起诉讼，要求张俊支付自2014年10月1日至2015年12月31日以及2019年1月1日至2019年2月28日期间欠付的物业管理费3459.5元。另查明，金地物业公司的物业管理存在部分瑕疵；庭审中，金地物业公司自愿放弃滞纳金。本院认为，1．原告金地物业公司与被告马鞍山XX地产有限公司签订的《马鞍山XXXX前期物业服务合同》合法有效，应受法律保护。双方在合同签订后，应按合同约定全面履行各自的义务。金地物业公司为XXXX小区提供了物业服务，张俊作为小区业主应当按约支付物业管理费；2．金地物业公司的物业管理的确存在部分瑕疵，理应对应当收取的物业管理费在瑕疵范围内予以折扣处理。综合考虑本案的实际情况，酌定按八折处理较为合理，故张俊应当支付金地物业公司自2014年10月1日至2015年12月31日以及2019年1月1日至2019年2月28日期间欠付的物业管理费2779元（154.8平方米×1.32元/月/平方米×17个月×80%＝2779元）；3．关于滞纳金，原告金地物业公司自愿放弃，于法不悖，本院予以许可；4．关于张俊提出的诉讼时效抗辩，因《马鞍山XXXX前期物业服务合同》中约定的“按半年交纳”的物业管理费交纳方式为分期交纳，同时根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，故张俊应当交纳的物业管理费以最后一期交纳期限届满之日计算，三年诉讼时效并未届满。对于张俊关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张俊于本判决生效之日起十日内向原告上海金地物业服务有限公司支付物业管理费2779元（2014年10月1日至2015年12月31日以及2019年1月1日至2019年2月28日期间）；二、驳回原告上海金地物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  周冰一二〇一九年七月三日书记员  赵 媛附1：本案证据目录一、原告金地物业公司提交的证据和证明目的证据1营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格；证据2被告身份证复印件一份和客户登记表复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；证据3马鞍山XXXX前期物业服务合同复印件一份，证明原告与XX地产签订了物业服务合同，原告系马鞍山XXXX小区物业，约定了物业公司和业主的权利义务关系，原告有权向被告收取物业管理费；证据4催款函复印件一份和EMS快递邮寄单据原件1份，证明原告已经向被告催交物业费；证据5服务价格登记证原件一份，证明原告的收费依据。二、被告张俊提交的证据和证明目的证据1被告身份证复印件一份，证明被告的主体资格和被告居住在XXXX；证据2情况说明一份和照片、截图打印一组，证明原告服务水平有问题，业主们对物业服务和收费有意见。其中，我家被盗未能成功向公安调取报警记录。证据3照片一组，证明被告家财产损失，一是外墙渗水，只要下暴雨，地板就会渗水，地板空鼓就能反映；二是管道爆裂，造成我家电箱进水；三是在夏天我家人亲戚和孩子都锁在电梯里，物业搞了20分钟我们才出去；四是我家南客厅玻璃因楼上装潢造成了碎裂。证据4照片一组，证明原告管理不善，服务不到位。一是小区里烂泥巴路，到现在都没有修好；二是夏天暴雨小区后花园都是水，人无法行走；三是X栋有小饭桌，我们向物业反映，物业没有督促整改到位。证据5照片一组，证明入户大厅顶上开了一个洞，一直被放置不管，门厅壁纸坏了也没有修。证据6照片两张，证明一楼向后花园去的区域，这一区域地板非常滑，人走在上面非常不安全。附2：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。