广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初803号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司（以下简称“星河湾物业公司”），住所地广东省广州市番禺区迎宾路星河湾畅心园4栋1座103，统一社会信用代码：91440113728229334A。法定代表人：吴惠珍，职务：副董事长。委托诉讼代理人：真萍，系星河湾物业公司员工。委托诉讼代理人：王晓彤，系星河湾物业公司员工。被告：连素娟，女，1969年5月28日出生，汉族，户籍地址吉林省辽源市龙山区，物业地址广州市番禺区，现下落不明。原告星河湾物业公司与被告连素娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星河湾物业公司的委托诉讼代理人真萍、王晓彤到庭参加诉讼，被告连素娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河湾物业公司诉称：被告于2011年7月26日购得广州宏富房地产有限公司（以下简称“宏富公司”）位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座园3栋1座402房，建筑面积为233.96平方米，并于2011年7月26日与原告签署了《星河湾前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告提供上述房屋所属小区的物业管理费等相关费用；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每3元计收，当月交清物业管理费；逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金等。宏富公司委托原告进行前期物业管理服务，并与原告签订了《广州星河湾物业管理服务合同》。此前被告一直正常缴纳物业管理相关费用，现被告自2015年4月份开始，再次未再交纳物业管理费。经原告多次发出缴费通知单催缴，被告仍未缴纳。原告认为，被告与宏富公司签订的《星河湾前期物业管理服务协议》，原告与宏富公司签订的《广州星河湾物业管理服务公司》合法有效，对各方均具有法律约束力。被告实际行使业主权利，且原告经宏富公司依法选聘提供物业管理与服务的情况下，无理拖欠原告物业管理费等相关费用，已严重损害原告的合法权益。为此，依据《广东省物业管理条例》、《民事诉讼法》的有关规定，原告向法院提起诉讼，请求法院判令如下：1、被告向原告支付拖欠的从2015年4月1日起至2018年12月31日止的物业管理费31585.50元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2018年12月7日为20426.69元，两项总计50746.67元；2、被告向原告支付拖欠的从2015年4月1日起至2018年11月30日止的水费326.90元、直饮水费228.40元、排污费4.90元、排污费差价0.10元；第1、2项诉讼请求合计51306.97元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告连素娟无答辩。经审理查明：原告星河湾物业公司是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的企业法人，经营范围包括物业管理等。广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星座星座园3栋1座402（以下简称涉案物业）的产权人为被告连素娟，系连素娟向原业主许海霞购买涉案物业，连素娟于2011年7月20日取得涉案物业的产权证书。该涉案物业的建筑面积为233.96平方米，已被另案查封。2011年7月26日，被告连素娟与原告签订《星河湾前期物业管理服务协议》一份，该协议约定由被告委托原告提供上述房屋所属小区的物业管理服务，且本协议中约定住宅物业管理服务费按建筑面积每平方米3元计收，每月最后1日前缴交物业管理费；逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、直饮水费、有线电视管理费、房租等代收代缴收费服务，收费标准按有关部门规定执行等。2011年7月26日，被告连素娟还向原告出具《星河湾＜业主公约＞承诺书》一份。上述《星河湾前期物业管理服务协议》、《星河湾＜业主公约＞承诺书》还对其他相关事项进行了约定。原告星河湾物业公司称被告连素娟曾向原告缴纳物业管理服务费至2015年3月31日，从2015年4月1日起未缴纳物业管理服务费，原告经催讨未果，遂于2019年1月10日将被告诉至本院，要求被告支付2015年4月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费31585.50元及逾期付款违约金、水费、直饮水费、排污费、排污费差价等。原告星河湾物业公司在本案中提供了《星河湾前期物业管理服务协议》、《星河湾＜业主公约＞承诺书》、《广州市不动产登记查册表》、《缴费通知单》、费用计算明细表、《番禺区自来水及污水处理费收费标准》、《我区将于9月起调整污水处理收费标准》、《9月1日起全区统一供水价格》、《关于管道直饮水系统报装费及水价的批复》、《直饮水分公司管道直饮水系统水价的复函》、《关于调整直饮水水价的通知》等证据。上述《缴费通知单》中注明费用扣费日为每月15日，逾期缴费则住宅用户需每日按0.1%加收滞纳金。本院立案受理本案后，曾向被告的户籍地及物业地址拟寄送原告起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等司法文书，但均被退回。为此，本院另向被告发出开庭公告，公告期满，仍未见被告到庭应诉。另查明：涉案物业的每月物业管理费应为233.96元×3元/月=701.88元，但原告一直按每月701.90元的标准向被告收取。被告连素娟拖欠2015年4月1日至2018年12月31日期间共45个月物业服务费应当为701.88元/月×45月=31584.60元。本院认为：被告连素娟与原告星河湾物业公司签订的《星河湾前期物业管理服务协议》及《星河湾＜业主公约＞承诺书》均合法有效，原告据此对涉案物业小区进行物业管理，原、被告之间形成物业服务合同关系，被告作为涉案物业小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，故应当支付相应的物业管理服务费给原告。被告之前也曾向原告缴纳过物业管理费，系被告对原告物业管理服务的认可。涉案房屋建筑面积233.96平方米，被告每月应缴纳物业管理服务费为701.88元，原告主张每月管理费为701.90元依据不足，本院予以纠正。被告连素娟应依约于每月15日前向原告星河湾物业公司缴纳当月的物业管理费701.88元。因被告连素娟自2015年4月起无故拒不缴纳物业管理费，故被告连素娟应向原告缴纳2015年4月1日至2018年9月30日期间的物业管理费31584.60元。原告主张物业管理费的超出部分，本院则不予支持。被告连素娟享受原告提供的物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理费外，还应支付违约金给原告。原告主张按每日1‰的标准计算逾期付款违约金，该违约金计算标准明显畸高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院酌情将逾期付款违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，综上，逾期付款违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从每月16日起计至实际清偿之日止，各月逾期付款违约金应当以当月应缴物业管理服务费701.88元为限。对原告主张逾期付款违约金的超出部分，本院则不予支持。原告星河湾公司主张被告拖欠的2015年4月1日至2018年11月30日期间的水费326.90元、直饮水费228.40元、排污费4.90元、排污费差价0.10元均在合理的范围内，本院亦应予以支持。综上所述，驳回原告星河湾物业公司的其他诉讼请求。被告连素娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告连素娟应于本判决生效之日起七日内支付2015年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费31584.60元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月交纳物业服务费用701.88元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的16日起计至实际清还所欠物业管理费用服务费之日止，每月应交纳费用的逾期付款违约金分期计算，上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月应交的物业管理费701.88元）给原告广州星河湾物业管理服务有限公司；二、被告连素娟应于本判决生效之日起七日内支付2015年4月1日至2018年11月30日期间的水费326.90元、直饮水费228.40元、排污费4.90元、排污费差价0.10元，共计560.30元给原告广州星河湾物业管理服务有限公司；三、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082元，由被告连素娟负担（原告已垫付受理费541元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  胡 林审 判 长  胡 林人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  林晓玲二〇一九年七月二十三日书 记 员  王雅佩