山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1311民初3629号 原告：王明星，男，1980年3月30日，汉族，住山东省费县。 原告：王振祥，男，1975年7月12日，汉族，住山东省沂南县。 原告：林荣海，男，1958年1月25日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：周风艳，女，1978年2月15日，汉族，住临沂市兰山区。 以上四原告共同委托诉讼代理人：胡苏鹏、鲍俊飞，山东嘉锐律师事务所律师。 被告：临沂华昶金典房地产开发有限公司，住所地临沂市罗庄区营子社区驻地。 法定代表人：苏国兴，职务执行董事。 委托诉讼代理人：郑文明，山东超信律师事务所律师。 被告：临沂市壹卡商业运营管理有限公司，住所地临沂市罗庄区盛庄街道观天下花园13号1单元101室。 法定代表人：姜红侠，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：彭昆明，山东铭信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦方欣，山东铭信律师事务所律师。 原告王明星、王振祥、林荣海、周风艳（以下简称王明星等4人）与被告临沂华昶金典房地产开发有限公司（以下简称华昶公司）、临沂市壹卡商业运营管理有限公司（以下简称壹卡公司）房屋租赁合同纠纷四案，本院于2018年7月17日分别立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告林荣海及共同委托诉讼代理人胡苏鹏、被告华昶公司的委托诉讼代理人郑文明、壹卡公司的委托代理人彭昆明、韦方欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 1.王明星向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费29981元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 2.王振祥向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费29362元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 3.林荣海向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费30306元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 4.周风艳向本院提出诉讼请求：1.判令华昶公司与壹卡公司继续履行租赁合同，支付第三年租赁费28005元及违约金利息；2.判令华昶公司与壹卡公司相互承担连带责任；3.诉讼费由两公司承担。 事实和理由：华昶公司于2013年在开发建设“壹卡国际汽车生活港”，并在各家网站、微博、微信及现场发布宣传册等方式，公开向社会公众发出要约：“壹卡国际汽车生活港作为临沂市南部十大专业市场之一，是临沂市2013年最具投资价值的商业地产，壹卡国际汽车生活港通过五年返租（计实行2+3返租5年，每年按照投资数额的8%回报率给予客户），5年后120%超额回购以及垫付首付的三重优惠政策，并实行八大统一，即实行统一规划、统一招商、统一推广、统一运营、统一服务、统一形象、统一口径、一站式管理，投资方斥巨资筹建管理运营公司管理，为客户的商业之路保驾护航，确保投资保值增值，构筑临沂市汽配市场的顶级航母。”于是，王明星等众多投资者获悉后，纷纷于2014年6月与华昶公司签定了购房合同并按约支付了房款。 为了实行统一运营管理，华昶公司于2014年1月自行成立了壹卡公司，发起人、出资人、股东均系华昶公司一人。华昶公司于2014年6月统一要求王明星等投资者与壹卡公司签订了商铺委托经营管理合同，该合同中对华昶公司事前向社会公众发出的要约事项，作出了更明确的承诺和约定。该商铺于2014年底交房，2015年5月正式开业，并举行隆重开业仪式。两公司按照华昶公司事前向社会公众发出的要约及商铺委托经营管理合同的约定，兑现了2015年5月至2017年5月王明星等应得的二年房租费，该房租费在王明星所购买的房价中予以扣除，按约完成了2+3前两年返租的约定。自2017年5月起，王明星等多次要求两公司支付到期的第三年的返租费时，两公司又以市场经营不景气、资金紧张为由无理要求王明星等支付10万元保证金才同意继续履行合同，为此王明星等多次上访维权无果，故诉至法院。 华昶公司辩称，一、华昶公司履行了商品房预售合同约定义务，将王明星等4人所购商铺按照约定交付，王明星等4人与任何第三方签订的关于所购商铺的任何协议均与华昶公司无关。二、华昶公司与王明星等4人不存在商品房买卖合同以外的其他合同关系。根据王明星等4人提供的商铺委托经营管理合同，本案应为委托代理关系，合同约定了委托期限等相关权利义务，由运营公司收取王明星等4人年收益的10%收益作为服务费等内容，王明星等4人要求华昶公司支付租赁费明显错误。三、商铺委托经营合同的签订主体是王明星等4人与壹卡公司两方，根据合同相对性原则，王明星等4人要求华昶公司履行合同明显错误。四、华昶公司并非商铺委托经营合同责任主体，未享有合同约定权利，不需要承担合同义务，王明星等4人要求承担连带责任明显错误。综上，请求依法驳回王明星等4人的诉讼请求。 壹卡公司辩称，一、王明星等4人作为商铺自营者，无权根据商铺委托经营管理合同向壹卡公司及第三人主张权利。1.王明星等4人作为市场商铺的买受人及自营者，与壹卡公司签订《商铺自营管理协议》，约定自己经营商铺并交纳经营保证金，应当遵循市场规章制度；2.壹卡公司在王明星等4人签订自营协议时，同时签订委托经营合同，王明星等4人选择自己经营所购商铺，并未将涉案商铺委托给壹卡公司，委托经营合同并未实际履行，王明星等4人无权要求壹卡公司承担法律责任。二、委托经营合同不具备继续履行条件，不对壹卡公司产生拘束力。1.王明星等4人与壹卡公司签订的委托经营合同，并非实际履行，而是按照自营协议约定执行，不存在继续履行的前置条件；2.王明星等4人并未将所购商铺委托给壹卡公司，双方之间并未建立实质意义上的委托代理关系，不存在继续履行条件；3.虽然委托经营合同已经签订，但王明星等4人并未根据约定向壹卡公司递交相关申请，缴纳保证金，签订托管期的委托经营合同，现该合同已经解除，不存在继续履行条件；4.委托经营合同与自营协议相互冲突，王明星等4人选择按照协议履行后，委托经营合同并未履行，不对壹卡公司产生拘束力。三、王明星等4人要求壹卡公司支付租赁费，无法律及事实依据。1.根据委托经营合同内容来看，本案应为委托代理关系，并非租赁房屋，合同约定委托期间等相关权利义务，约定由运营公司收取年收益10%作为服务费等内容，双方并非租赁关系；2.本案确定房屋租赁合同关系，壹卡公司并未使用涉案房屋，亦无合同租赁约定，其要求壹卡公司支付租赁费，明显错误。四、王明星等4人要求华昶公司承担继续履行及支付租赁费义务，没有法律及事实依据。1.委托经营合同与自营协议签订主体为王明星等4人与壹卡公司，并未涉及华昶公司，华昶公司不承担法律责任；2.委托经营合同并未履行，作为合同相对主体的壹卡公司，未享有合同约定的权利，不需承担合同规定义务。综上，请求依法驳回王明星等4人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王明星等4人提供商铺委托经营管理合同、购房发票、罗庄区公证处公证书及光盘、华昶公司宣传册、新浪网页截图、壹卡公司章程、报纸刊发公告、托管申请书以及补充提供的壹卡公司招商宣传册、罗庄区公证处关于涉案4家商铺现状拍摄照片及调查询问笔录；华昶公司提供商品房预售合同、记账联购房发票、商铺验收交接表；壹卡公司提供商铺自营管理协议、市场试营业、正式营业的宣传彩页及活动照片以及临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终4817号民事调解书，结合双方质证意见，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 华昶公司开发建设了位于临沂市罗庄区国际工业品采购中心二期项目。同时为开展该项目招商租赁活动，华昶公司于2014年1月9日出资数额100万元独自出资设立了壹卡公司，并通过新浪媒体网站、微博、微信及印制宣传材料，公开向社会发布促销信息，即临沂首创一站式汽车配件用品专业市场—“壹卡国际汽车生活港”、“七大投资价值，成就财富人生”、“十大投资价值，引领产业先锋”、“独立产权旺铺、低投入、高回报”并承诺了“三重政策保障”即1.“2+3”返租5年，客户购买物业时，前2年必须将物业委托给专业的商业管理公司进行运营管理。第1-2年返租比例分别为8%、8%。第3-5年租户同商业管理公司双方协商，选择自营或继续委托商业管理公司进行管理，期限为3年，每年按照8%回报率给予客户，商业管理公司征收实际收益的10%管理费，其余税费谁负担自理。2.5年后120%超额回购，确保投资保值增值。3.低首付政策，结自营户燃眉之急，助力商户做大做强等内容。 受上述促销政策影响，2014年4月28日，周风艳与华昶公司签订《商品房预售合同》，与壹卡公司签订《商铺委托经营管理合同》。2014年12月24日，周风艳再与壹卡公司签订《商铺自营管理协议》。2014年5月23日，王振祥与华昶公司签订《商品房预售合同》，与壹卡公司签订《商铺委托经营管理合同》、《商铺自营管理协议》。2014年5月27日，林荣海与华昶公司签订《商品房预售合同》，与壹卡公司签订《商铺委托经营管理合同》、《商铺自营管理协议》。2014年8月27日王明星与壹卡公司签订《商铺委托经营管理合同》、《商铺自营管理协议》。2014年8月28日，王明星与华昶公司补签了《商品房预售合同》。根据上述合同约定，王明星等4人分别购买鲁南国际工业品采购中心二期商铺（具体商铺号详见各商品房买卖合同），并委托壹卡公司统一招商、租赁及经营管理。商铺委托经营管理合同约定：“委托经营期分成若干个连续的托管期间，其中从双方约定开业之日起为期二年为第一个托管期，在该托管期内甲方不收取任何经营收益。第一年至第二年为第一个托管期，第三年至第五年为第二个托管期，在第一个托管期届满前30个工作日，甲方可向乙方提出续签第二个托管期的委托经营管理合同，缴纳相应保证金继续委托乙方管理运营，乙方在托管期内每年按照商品房买卖合同价8%年收益给予甲方，乙方征收年收益的10%作为服务费。在“2+3”两个托管期结束前60个工作日，乙方可提出该托管商铺商铺的回购，甲方在返还第二个托管期全部租金的前提下，乙方按照该商铺的商品房买卖合同价的120%回购该商铺。该合同后还约定了商铺的管理、交房验收及双方权利义务等，其中第九条违约责任-第3条约定“乙方不得无故不按约定支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算。”商铺自营管理协议约定：“甲方将购买商铺用于自主经营，并向壹卡公司交纳自营保证金2万元/套，承诺自主经营，接受和服从壹卡公司统一经营管理，未经许可，保证不擅自停止经营或超范围经营。协议还约定自市场开业之日起两年，如果全面履行本协议的约定，壹卡公司应在两年期满之日起30日内，将自营保证金余额无息返还。” 上述合同签订后，王明星等4人交纳了购房款及自营保证金，由华昶公司开具了购房款发票，其中王明星实际购房款为416401元、王振祥实际购房款为407802元、林荣海实际购房款为420921元、周风艳实际购房款为388949元。壹卡汽车用品城于2015年5月17日开始试营业，2016年5月28日正式开业。壹卡汽车用品城营业期间，王明星等4人按照商铺自营管理协议开展了商铺经营活动，两年期满之后壹卡公司分别退回自营保证金，王明星等4人提出托管申请，要求壹卡公司和华昶公司继续履行商铺委托经营管理合同。 诉讼过程中，山东嘉锐律师事务所于2019年2月20日申请临沂市罗庄公证处对涉案商铺经营现状进行拍照公证，并对九处经营商户作调查询问笔录，其中涉王明星16栋110号商铺、王振祥11栋120号商铺、林荣海6栋117号商铺、周风艳11栋117号商铺均未营业。 2018年5月21日，壹卡公司发布登报公告致鲁南国际工业品采购中心二期全体业主：要求委托壹卡公司对商铺进行托管的业主携带续签合同申请书、保证金10万元于2018年5月28日前签订第二个委托期的商铺委托经营管理合同。2018年6月12日，壹卡公司再次发布登报公告，将续约时间宽限至2018年6月17日。王明星等人对公告中的签约要求和条件不予认可，并于2018年4月25日、5月11日联名提出了托管申请书，要求两公司继续履行委托经营管理合同。 本院认为，王明星等4人分别与华昶公司签订的《商品房预售合同》、与壹卡公司签订《商铺委托经管管理合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。从委托经营管理合同内容来看，该合同内容的标的物系王明星等4人与华昶公司签订的商品房买卖合同的买卖标的商铺,合同内容中约定了壹卡公司按期向王明星等人支付年收益的主要义务,但未就壹卡公司对华昶公司享有的权利或报酬进行约定，由此可见《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》是一个整体，双方约定的合同目的以及双方对于合同的履行不应简单分割。壹卡公司是华昶公司与王明星等购房业主均认可的经营管理主体。综合上述分析可得出,本案纠纷的法律关系实际为产权式商铺买卖经营管理纠纷，而此类经营管理合同并非合同法规定的有名合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，按照合同约定及当事人请求权内容，宜以房屋租赁合同界定此类案件的案由。 产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售,并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式,侧重于售后返租的商铺销售模式。王明星等4人于当日签订的《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》,双方约定的合同目的、以及双方对于合同的履行是一个整体不应简单分割。业主购买商铺的目的不仅是取得商铺产权,其主要目的是在于通过出租、使用商铺取得收益，这与产权式商铺的性质相吻合。王明星等4人虽然在“2+3”托管期间内与壹卡公司签订了《商铺自营管理协议》自主开展经营，但从其经营范围及交纳自营保证金、运营管理费等约定内容来看，仍处于壹卡公司统一经营管理下，并没有改变或限制壹卡公司在履行委托经营管理合同中的权利和义务关系，在前两年内无论选择自营还是托管经营，仅仅是委托经营管理合同履行方式不同，并未实际影响到委托经营管理合同的效力。现王明星自营两年期间届满，自愿提出托管申请，壹卡公司应当按照合同约定继续履行托管经营义务。华昶公司在促销涉案商铺时独资设立壹卡公司，由壹卡公司与购房业主签订运营管理合同，具体负责市场运营管理，两公司并未向业主明确披露各自的独立主体，致使业主对两公司之间的关联关系产生合理信赖，故两公司应对《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》整体合同项下的权利义务承担连带责任。 《商铺委托经营管理合同》约定，委托经营期分成若干个托管期限，双方均无权中途终止或单方解除合同。根据临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终4817号民事调解书达成协议的事项，本院认定市场开业日期为2016年5月28日，自2016年5月28日至2018年5月28日为期2年为第一个托管期，自2018年5月28日至2021年5月28日为期3年第二个托管期。自2018年5月28日开始，壹卡公司未按约定向委托方支付年收益，而要求涉案商铺业主缴纳保证金10万元，续订第二个委托期的商铺委托经营管理合同，割裂了委托经营管理合同关于“2+3”两个托管期约定的整体性，违反了诚实信用原则，其单方提出要求涉案商铺业主缴纳保证金10万元后才继续履行义务，明显加重了合同委托方的责任，系格式条款应属无效，壹卡公司拒不履行委托经营管理合同、拒不支付托管期年收益，已然构成违约，应按合同约定支付收益款（购房价款*8%*(1-10%)），并按同期银行存款利率支付违约金。基于前述分析，华昶公司应对壹卡公司的上述支付行为承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告王明星第三年收益款29981元及违约金（违约金以29981元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 二、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告王振祥第三年收益款29362元及违约金（违约金以29362元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 三、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告林荣海第三年收益款30306元及违约金（违约金以30306元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 四、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告周风艳第三年收益款28005元及违约金（违约金以28005元为基数，从2018年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算利息）； 以上一至四项判决义务，均于本判决生效后十日内履行； 五、被告临沂华昶金典房地产开发有限公司对被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四案件受理费合计2144元、保全申请费合计1280元，由被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司、临沂华昶金典房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  石仁举 人民陪审员  亓本法 人民陪审员  王连庆 二〇一九年七月二十四日 书 记 员  隋 嫱