山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初2648号原告：李修波，男，1973年出生，汉族，住山东省济南市天桥区。委托诉讼代理人：宋宗达，山东岱松律师事务所律师。被告：杜培江，男，1973年出生，汉族，住山东省莘县。委托诉讼代理人：孙振，山东公允律师事务所律师。原告李修波与被告杜培江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李修波向本院提出诉讼请求：1.被告立即搬出涉案租赁房屋，排除妨碍；2.被告立即支付原告房屋租金21843.8元及滞纳金，并支付房屋租金至实际返还房屋之日止；3.被告支付原告水费174元（自2018年10月1日至2019年3月15日），并支付至实际返还房屋之日止；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月6日原被告签订了商铺租赁合同，原告将泰安市泰山区商铺出租给被告，合同约定被告应于2018年12月1日前将2019年1月7日至2020年1月6日期间的租金6.7万元交付原告，但被告没有按照合同约定支付租金，后经原告多次催要，并向被告送达了律师函，但被告仍拒不支付，也不返还房屋。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，请求人民法院判如所诉。杜培江辩称，一、答辩人与被答辩人素不相识，未曾有过任何的联系，没有任何经济往来，双方之间不存在租赁合同关系，依据合同相对性原则，应依法驳回原告的起诉。答辩人确实租赁了涉案的商铺，但是具体履行合同义务的主体并不是被答辩人，租金的收取人也不是被答辩人，多次向答辩人催要也不属实。答辩人与被答辩人之间从未发生商铺租赁合同上的任何往来，答辩人与被答辩人不是合同的相对方。二、本案是合同纠纷一案，答辩人不存在违约的情况下，无需搬离涉案租赁房屋。涉案房屋出租方违约在先，从2018年8月份答辩人要求出租方履行出具房产证明的义务，出租方以此进行收费，因答辩人不肯付费，至今没有向答辩人出具。出租人拒不提供房屋产权证明给答辩人造成工商登记的障碍，进而影响到答辩人的业务经营，会导致答辩人租赁房屋进行工商经营活动无法登记或变更登记，影响到答辩人花钱租赁房屋的合同目的不能实现，答辩人因此才未支付租金，以此进行抗辩具有合法合理的理由。后来出租人认识到自己的错误，多次到答辩人处承认错误，最终协商出租方同意顺延到2019年4月底前交付房租。三、假设双方存在租赁合同关系，答辩人无需向被答辩人支付滞纳金。滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。滞纳金属于行政法律中的概念，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政主体之间。因此本案双方在签订的民事合同中约定滞纳金是不适用的。因出租人违约拒不提供房屋产权证明，答辩人以不支付房租为由进行抗辩，不构成违约，无需支付滞纳金。假如滞纳金为有效条款，按要支付年租金总额的2%显然过高，应依法下调，以银行同期贷款利率为准。因被告4月份出差在外地，没能够在2019年4月底前交付房租，因此交付滞纳金最多是2019年5月1日至5月8日之间的。四、水费答辩人会依合同相对性向出租方据实支付，而不应当支付给被答辩人。五、假如法庭认定答辩人与被答辩人存在房屋租赁合同关系并终止合同，被答辩人应退还保证金5000元给答辩人。本院经审理认定事实如下：2016年12月6日，原被告签订商铺租赁合同一份，内容为：“出租方李修波（以下简称甲方），承租方杜培江（以下简称乙方）甲乙双方在平等自愿协商一致的基础上，就甲乙双方租赁事宜达成如下协议。第一条物业概况，甲方将位于泰安市泰山区商铺租赁给乙方，此商铺的经营使用用途为茶文化。第三条租赁期限及租金的支付，租赁期限为三年，从2017年1月7日至2020年1月6日止。租金增长方式每年按5%进行复合递增，该商铺租金从2016年12月7日起开始按下列标准计收，2016年12月7日至2018年1月6日止，租金为63000元，乙方应于2016年12月7日前交付甲方；2018年1月7日至2019年1月6日止租金为65000元，乙方应于2016年12月7日前交付甲方；2019年1月7日至2020年1月6日止，租金为67000元，乙方应于2018年12月7日前交付甲方。如果乙方没有按期交纳房租，每逾期一天，乙方要向甲方支付年租金总额的2%作为滞纳金。第四条商铺使用所产生费用的约定，电费、水费、天然气费、采暖费按泰安市相关规定标准收取。第五条履约保证金缴纳及退还，为保证合同得到全面履行，乙方向甲方支付履约保证金5000元人民币。本合同有效期满乙方如不再续约，甲方将回收该商铺，并在一个月内将履约保证金无息退还乙方。第八条违约责任，乙方逾期支付合同所规定的租金及其他应缴纳费用，每逾期一天按所需缴纳全额租金、物业管理等费用的2%支付违约金。若逾期十个工作日未支付上述费用，除每日按所需支付各项费用总额的2%支付违约金外，甲方有权解除合同，并有权采取强制措施，责令乙方搬迁，由此所产生的一切经济损失由乙方自行承担。”后被告向原告支付5000元履约保证金和前两年租金。2019年4月28日，原告向被告邮寄律师函一份，要求解除商铺租赁合同，没收履约保证金5000元等。但原告在庭审中提交的回执查询中显示“他人收”。被告对此称被告从未收到过律师函。原告还提交抄表明细主张被告自2018年6月至2019年3月15日共计用水29方，水费174元。该明细并无制作方的签章。被告称系原告单方制作，对真实性不予认可。庭审中，被告提交录音和申请证人辛某出庭作证证明第三年房租支付时间变更到2019年4月底。原告对录音质证称没有听到被告所称张某认可房租交付时间在春节要钱时许诺到2019年4月底再支付；对证人证言质证称证人在上班期间在被告处出现明显不符合事实情况。原告申请证人张某证明并没有承诺变更时间。被告质证称证人与原告担任法人的公司是劳动合同关系，证人资格存在问题。本院认为，原被告签订的商铺租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。被告辩称双方之间不存在租赁合同关系，无事实和法律依据，本院不予采信。合同签订后，双方均应按约履行。被告主张第三年租金缴纳时间有变更，其对此应承担相应的举证责任，但被告提交的证据不足以证实原告同意2019年4月底再支付第三年租金，故对被告该主张本院不予采信。原告主张通过律师函已解除合同，但未证实被告已签收，被告亦当庭提出异议，故对原告该主张本院不予采信。被告未按约支付第三年租金，根据合同约定，原告有权解除合同，并要求腾退，故对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持，被告应按合同约定的租金标准支付自2019年1月7日至实际腾退之日的租金，已支付的5000元履约保证金应予扣减。关于原告主张的滞纳金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院对此酌情调整为按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的130%计付。关于原告主张的水费，被告依约应当缴纳，但原告提交的证据不足以证实被告应交水费的具体数额，故对原告该诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告杜培江于本判决生效之日起十日内向原告李修波腾退泰安市泰山区商铺；二、被告杜培江于本判决生效之日起十日内支付原告李修波自2019年1月7日至实际腾退之日的租金（按年租金67000元的标准，已支付的5000元履约保证金应予扣减）；三、被告杜培江于本判决生效之日起十日内支付原告李修波逾期支付租金的违约金（以年租金67000元为基数，自2018年12月7日租金应付之日起至上述第二项租金实际支付之日止，按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率的130%计算）；四、驳回原告李修波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175.22元，由被告杜培江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  马翔二〇一九年七月三十日法官助理高文科书记员顾绍武