广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初8757号原告：广州冠沣移民咨询服务有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440101574009805G。法定代表人：CHENKWUNLAM，系该司总经理。原告：广州首际出国咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440106MA59D9NGIM。法定代表人：梁荣辉，系该司总经理。上述两原告的共同委托代理人：罗伟超、赖伦，分别系广东雷德律师事务所律师及实习人员。被告：广州标点医药资讯有限公司，住所地广东省广州市越秀区，统一社会信用代码9144010172876293XN。法定代表人：林建宁，系该司董事长。委托代理人：郭贤勇，系国信信扬律师事务所律师。原告广州冠沣移民咨询服务有限公司（以下简称冠沣公司）、广州首际出国咨询有限公司（以下简称首际公司）诉被告广州标点医药资讯有限公司（以下简称标点公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冠沣公司、首际公司的共同委托代理人罗伟超，被告标点公司的委托代理人郭贤勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冠沣公司、首际公司共同诉称：2015年4月30日，原告冠沣公司与被告签订《广州市房屋租赁合同》和《关于租赁盈隆17楼01-03单元、04单元部分补充合同》，双方约定被告将其所有的坐落在广州市天河区黄埔大道西XX号富力盈隆广场17楼01-03单元、04单元部分出租给原告冠沣公司，出租房屋租赁期自2015年4月30日起至2020元5月22日；原告冠沣公司在被告交付房屋时应向被告支付租赁保证金142326.40元和管理费保证金22238元。被告应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还原告冠沣公司；一方可书面通知另一方解除合同，如双方达成一致意见，则不构成违约。合同签订后，原告冠沣公司按约支付租赁保证金、管理费保证金和租金、管理费等费用。2016年4月18日，两原告共同承租涉案房屋。原告首际公司与被告另行签订《广州市房屋租赁合同》和《关于租赁盈隆17楼01-03单元04单元部分补充合同》，合同条款内容与原告冠沣公司和被告在2015年4月30日签订的房屋租赁合同和补充合同内容一致，并约定该合同是根据原告冠沣公司与被告于2015年4月30日签订的涉案房屋租赁补充合同基础上，由双方协商一致、由于原告冠沣公司经营主体变更而重新签订，由新成立的原告首际公司承担原合同的权益、履行相关义务。合同签订后，两原告以原告冠沣公司的名义按约支付租金、管理费等费用。2017年4月，两原告与被告协商一致解除上述租赁合同和补充合同，并约定两原告于2017年5月搬离房屋。被告于2017年5月22日同意两原告近几天搬离上述房屋，并按日计算多出天数的租金。两原告于2017年5月25日搬离上述房屋并通知被告，被告当时也派人验收。之后两原告多次向被告协商按天计算多出天数的租金以及退回租赁保证金和管理费保证金的事宜。但被告以没同意两原告搬离房屋为由拒绝协商以及退回租赁保证金和管理费保证金。据此，两原告特起诉至法院，请求判令：一、被告返还两原告租赁保证金142326.40元和管理费保证金22238元；二、被告向原告支付逾期返还租赁保证金和管理费保证金的利息（以164564.4元为本金，从2017年5月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至被告实际清偿完毕之日止）；三、本案受理费由被告负担。被告标点公司辩称：一、两原告诉称情形完全不符合客观事实，两原告不仅在合同履行期间屡次拖欠租金，被告也从未与两原告协商一致解除合同。1、两原告几乎每月都迟交租金，被告保留追究两原告逾期交租的违约责任；2、两原告试图以其员工与被告员工之间的聊天记录证实被告与两原告已经协商一致解除合同，但是：（1）被告员工从未发表过同意与两原告提前解除合同的意思表示；（2）被告员工仅是负责与两原告日常工作对接的人员，对于合同解除等重大事项并没有职权进行决策；被告员工也多次向两原告表示需要请示领导，自己没有决定权；二、两原告无故单方解除合同，被告依约有权没收原告的保证金。如前所述，两原告单方提出解除合同，而被告对此一致未予同意，并多次强调按合同执行；根据双方的约定，在两原告无故单方解除合同的情况下，被告有权没收保证金；三、本案租赁合同直至2017年6月23日才解除，两原告至今仍未向被告支付2017年5月23日至2017年6月22日期间的租金，被告在此保留追究两原告逾期交纳的租金、管理费等费用及相应逾期交款的违约责任。另外，本案中，两原告在2017年5月25日通知搬离前从未向被告明确提出是否搬，以及何时搬等问题，因此即使两原告单方提出解除合同，其单方解除合同的时间也应以其2017年5月25日明确通知搬离之日为准，而并非诉状所称在2017年4月双方就协商一致解除合同。经审理查明：2015年4月30日，标点公司（出租人、甲方）与冠沣公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同一》），约定：甲方同意将座落在广州市天河区黄埔大道西XX号1701-03房、1704A房的房地产出租给乙方作办公用途使用；租赁期限2015年4月30日至2020年5月22日；租金按月结算，由乙方在每月的第27日前按银行转账付款方式缴付当月租金给甲方；乙方应向甲方交纳房屋保证金142326.40元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还给乙方；保证金不能用于抵消租金及其他费用等内容。同日，标点公司（出租人、甲方）与冠沣公司（承租人、乙方）签订《关于租赁盈隆广场17楼01-03单元、04单元部分补充合同》（以下简称《补充合同一》），约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方；租赁期限自2015年4月30日起至2020年5月22日止；其中，2015年4月30日至2015年5月22日为免租期；2015年5月23日至2017年5月22日，房屋月租金为160元/平方米，月租金合计为71163.20元；2017年5月23日起每个租赁年月租金比上一年递增5%；乙方承担该房屋承租期间的物业管理费，物业管理费为25元/平方米，每月管理费合计11119元；并按物业管理规定，收取两个月的管理费作为保证金；乙方应在每个支付周期前的5天内向甲方支付租金，并于每月5日前向富力盈隆管理处支付当月管理费及应由乙方承担的各项费用；逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按逾期金额的1%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金和一个月租金，租赁保证金为贰个月租金，即142326.40元；管理费保证金和一个月管理费，管理费保证金为贰个月的管理费，即22238元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵减合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；解除本合同的条件：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，如双方达成一致意见，则不构成违约，否则违约的一方按违约责任条款承担违约责任：（一）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途与装修结构，致使房屋损坏的；（二）乙方原因造成房屋主体结构损坏的；（三）乙方擅自转租、借用、合租该房屋或与他人交换各自承租的房屋的；（四）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足抵甲方损失的，乙方还应负责赔偿；本补充条款作为最终合同条款，其他合同若有冲突，以此合同为准；本补充条款未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款，本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力等内容。合同签订当日，被告标点公司将涉讼房屋交付给原告冠沣公司使用。2015年5月22日，冠沣公司支付了租赁保证金142326.40元、管理费保证金22238元给标点公司。2016年4月18日，案外人梁*辉（亦系原告首际公司的法定代表人，承租人、乙方）与标点公司（出租人、甲方）就涉讼房屋签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同二》）一份，除租赁期限为2016年4月23日起至2020年5月22日止外，其他两内容条款与前述《租赁合同一》内容一致。同日，首际公司（承租人、乙方）与标点公司（出租人、甲方）签订《关于租赁盈隆广场17楼01-03单元、04单元部分补充合同》（以下简称《补充合同二》），除租赁期限自2016年4月23日起至2020年5月22日止之外，其他合同内容与前述《补充合同一》内容一致。庭审中，首际公司、冠沣公司与标点公司共同确认，截止至2017年5月22日期间的租金均已支付完毕，标点公司均已开具显示收取冠沣公司租金的发票给冠沣公司。诉讼过程中，被告标点公司提供了原告冠沣公司员工黄*卫与其员工曾*蓉的微信聊天记录截图，时间自2015年开始至2017年7月31日，原告冠沣公司、首际公司对该聊天记录的真实性均无异议。根据上述聊天记录，可以反映：1、合同履行期间，一直由曾*蓉、黄*卫分别代表各自公司就合同履行问题进行沟通协调，曾*蓉在合同履行过程中一直向两原告催讨租金，从聊天内容显示，曾*蓉凡事均表示向上级领导请示；2、2016年3月，黄*卫提出原告冠沣公司新成立一家公司，并提出以新公司名义和被告重新签订合同；3、2017年4月20日，黄*卫提出次日拜访曾*蓉；曾*蓉提出听吴主任说两原告下个月要搬走，这是双方第一次提及两原告要提前解除合同；4、2017年4月21日上午，曾*蓉发出“吴主任的态度很明确也很强硬，一定要按照合同上的约定来交租、退押金，不然就要走司法程序”，黄致卫询问“是不是说就是要先付完租，再把按金退是么？”曾*蓉答复“是的”；此后黄*卫称“我跟梁总说了，你要带中介和客户上来看场地的事，梁总说没问题，你来之前先提前跟我联系哈，因为有时候我怕我会出去”，曾绣蓉答复“好的”；5、2017年4月22日至2017年5月24日期间，曾*蓉多次联系黄*卫要求配合中介带客户察看涉讼房屋，黄*卫均予以配合；期间，曾*蓉多次询问黄*卫何时搬走，表示其上级领导“吴主任”一直在催问，但黄*卫均未予以明确答复；6、2017年5月25日，黄*卫提出“我们今天要搬了”并表示“明天可以交回给你们”，曾*蓉答复“黄小姐，你马上告诉我们的话要安排给领导报告的”；期间黄*卫追问其5月25日已经搬了，需要补办什么手续，曾*蓉答复其已向“吴主任”报告等他安排；7、2017年6月2日，曾*蓉再次向黄*卫提出当天上午10点30分有人看办公室，请黄*卫安排开门；黄*卫表示同意；2017年6月8日黄*卫提出管理处拿了管理费通知书，询问是否发给被告；曾*蓉表示没有正式解除合同，所以要求由两原告交纳管理费；曾*蓉并表示两原告霸道，年后就说要搬走但等了很长时间没有回复，结果上个月说搬就搬，也不给其提交领导审批的时间；此后，双方直就合同解除、保证金的退还等商量未果。本院认为：原告冠沣公司与被告标点公司所签订的《租赁合同一》及《补充合同一》均是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。虽此后变更由原告首际公司与被告标点公司重新签订合同，但被告仍开具租金发票给原告冠沣公司，因此上述租赁合同关系中，应当认定原告冠沣公司、首际公司均是合同相对人，冠沣公司、首际公司在本案中主体均适格。根据双方的约定及查明的其他事实，合同履行过程中被告并不存在违约行为，两原告并不具备单方合同解除权。因此，在合同履行过程中，只有双方协商一致两原告才有权要求解除合同、退还保证金。合同履行过程中，不管哪一方提出要求提前解除合同，均应在合理期限之前通知对方当事人，给予对方必要的准备时间以尽量减少合同提前解除给对方造成的损失。本案中，根据双方工作人员的沟通过程可见，被告同意原告解除合同的前提是必须提前通知且付清房屋租金后，再解除合同、退还保证金给两原告；但两原告在作出希望提前解除合同的意思表示之后直至搬离涉讼房屋之前，甚至在被告多次询问两原告何时搬走的情况下，均未告知被告其准备搬离涉讼房屋的时间，因此两原告2017年5月25日当天搬离涉讼房屋的行为并不能产生双方协商一致解除合同的法律后果；相反，原告在合同履行过程中双方未就合同的解除时间协商一致的情况下自行搬离涉讼房屋，明确以自己的行为表明拒不继续履行合同，应当认定本案系由于原告违约导致合同解除，因此原告要求被告退还保证金并支付迟延支付保证金的违约金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州冠沣移民咨询服务有限公司、广州首际出国咨询有限公司的诉讼请求。本案受理费3690元，由原告广州冠沣移民咨询服务有限公司、广州首际出国咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民陪审员  林丽坚人民陪审员  梁淑妍二〇一九年七月三十日书 记 员  蒲肖明李翠汝