上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初36686号原告：锦湖(中国)轮胎销售有限公司，注册地上海市嘉定区。法定代表人：吴钟瑞，董事长。委托诉讼代理人：李雨竺。委托诉讼代理人：孟雨萌。被告：徐雄国，男，1963年2月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海界非界实业有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：南相学。原告锦湖(中国)轮胎销售有限公司(以下简称锦湖公司)与被告徐雄国、上海界非界实业有限公司(以下简称界非界公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告界非界公司下落不明，本案于2019年3月1日转为普通程序，并以公告形式向其送达了开庭传票及应诉材料。本案于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李雨竺、孟雨萌，被告徐雄国到庭参加诉讼，被告界非界公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告锦湖公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告房屋租赁保证金人民币31,000元(以下币种均为人民币)；2.判令两被告支付以31,000元为本金，自2017年8月9日起至被告实际履行还款义务为止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期利息。诉讼中，原告撤回了上述第二项诉请。事实和理由：被告徐雄国委托被告界非界公司办理房屋出租事宜，由案外人上海义升房地产经纪事务所(以下简称义升事务所)进行居间。案外人义升事务所向原告提供了被告徐雄国出具的授权委托书后，原、被告于2016年7月签订房屋租赁合同，约定原告租赁房屋。原告按照约定支付了房屋租金及保证金，并入住使用。现房屋租赁合同到期，被告未归还房屋租赁保证金。故原告起诉至法院。被告徐雄国辩称，其不认识原告，没有与原告建立租赁合同关系，也从未委托义升事务所出租房屋给原告。关于租赁保证金，其并未收到过原告支付的租赁保证金。被告界非界公司未到庭进行答辩。原告为证明其诉讼请求，向法院提供了下列证据：1、房屋租赁合同；2、委托书，以上两份证据证明管辖法院为上海市闵行区人民法院，被告徐雄国委托被告界非界公司办理房屋出租事宜，案外人义升事务所为中介方，原告系租赁合同承租方，保证金为31,000元；3、房屋保证金收据；4、房屋保证金转账凭证，以上两份证据证明原告已向被告转账31,000元保证金，被告界非界公司确认收到31,000元保证金。被告徐雄国对证据1、2表示并不知情，签字也并不是其所签。对证据3、4认为只收到过之前租户乐天玛特给的32,000元租赁保证金，并未收到过原告支付的保证金。被告徐雄国为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：1、续租协议，系其与案外人江苏乐天玛特商业有限公司(以下简称乐天玛特公司)签订的，案外人义升事务所作为中介方；2、原告与被告徐雄国签订的租赁合同。原告对上述证据均认为与本案无关联性。被告界非界公司未到庭质证亦未向本院提交证据。对原告提交的证据，虽被告徐雄国均表示不知情，但上述证据有原件与之核对，且与待证事实相关，故本院确认其证据效力。对被告徐雄国提交的证据1，其可证明案外人义升事务所进行租赁居间之事实，故本院确认其证据效力。对被告徐雄国提交的证据2，因该租赁合同签订于纠纷发生之后，与之前房屋租赁事宜并无关联性，故本院对其证据效力不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于上海市闵行区虹许路XXX号(16号)A(506)室房屋(以下简称涉案房屋)的所有权人系被告徐雄国。2016年3月19日，被告徐雄国(甲方)与案外人乐天玛特公司(乙方)签订《续租协议》，约定租期为2016年4月25日至2017年4月24日。该合同下丙方处有案外人义升事务所盖章。因原告锦湖公司需要租赁房屋，其找到案外人义升事务所，委托其进行居间。义升事务所向原告锦湖公司推荐并带看了涉案房屋，其后义升事务所向原告锦湖公司出示了涉案房屋产证复印件、被告徐雄国身份证复印件以及委托书一份。该委托书载明：因委托人(徐雄国)无法亲自办理出租涉案房屋相关事宜，特委托受托人(被告界非界公司)为委托人的代理人。相关权限为：1、代为签订定金协议；2、代为签订房地产租赁合同；3、代为收取押金及租金；4、代为交房及退房；5、代为管理房屋及维修；6、代为办理上述租赁过程中一切事宜。委托期限自2015年4月24日至2019年4月23日。该委托书后有“徐雄国”字样的签名，但经被告徐雄国当庭辨认，该字迹并非其亲自书写，且该字迹与被告徐雄国向本院提交的其与乐天玛特公司之间的《续租协议》上签名完全不一致。2016年7月15日，被告界非界公司(出租方、甲方)与原告锦湖公司(承租方、乙方)在案外人义升事务所(代理方、中介)的居间下，签订《上海市房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房屋。租赁期共12个月，自2016年8月4日起至2017年8月3日止。租金15,500元。押金31,000元。除合同另有约定之外，甲方应于本合同到期后且乙方迁空，结清所有应付费用后5个工作日内将押金退还给乙方……2016年7月21日，原告通过银行转账方式向被告界非界公司支付涉案房屋租赁保证金31,000元。被告界非界公司向原告出具《收据》一份，载明：今收到锦湖公司交来的涉案房屋保证金款项共计31,000元整，特此立据。被告徐雄国与案外人乐天玛特公司《续租协议》至2017年4月24日到期。2017年3月左右，被告徐雄国开始收不到案外人义升事务所转交的房屋租金。被告徐雄国经与案外人义升事务所的负责人南相学联系，南相学最后以个人账户向被告徐雄国零星转账支付涉案房屋房租。2017年6月左右，被告徐雄国至涉案房屋查看，发现涉案房屋内系原告使用，双方因租金及租赁保证金等问题产生纠纷。遂成讼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”之规定，如代理行为有效或构成表见代理，被告界非界公司与原告锦湖公司签订的《上海市房屋租赁合同》以及代为收取租赁保证金之行为效力直接归属于被告徐雄国以及原告锦湖公司。根据双方《上海市房屋租赁合同》关于房屋押金之约定，出租方应当在合同到期后将押金返还承租方。因本案中被告界非界公司所持委托书上所载之被告徐雄国签名与真实签名差距过大，并非被告徐雄国本人签名，故被告界非界公司将涉案房屋对外出租之行为系无权代理。本案争议焦点在于，被告界非界公司代理被告徐雄国与原告锦湖公司之间签订《上海市房屋租赁合同》的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定以及相应的法学理论，构成表见代理需合同相对人对代理人无权代理一事善意且无过失。因此，本案需着重分析原告在签订租赁合同时是否尽必要注意义务以达到构成表见代理的“善意无过失”标准，以及其注意义务应达到何种层次。根据本院庭审查明事实，原告在签订租赁合同时，已经核查了委托书原件、涉案房屋产证复印件、房东身份证复印件并上门实地查看了涉案房屋。在房东有代理人情况下，代理人拥有涉案房屋产证、房东身份证复印件以及房屋钥匙，可作为承租方合理信任的较有力的依据，应认定原告对被告界非界公司无权代理一事并不知情，且无过失。本院认可被告界非界公司之代理行为构成表见代理。本案中被告界非界公司所持授权委托书虽为虚假，但原告工作人员并非笔迹鉴定人员，其无法核实委托书笔迹真伪，如强令原告核实委托书真伪，则未免过于苛责承租人，丧失代理制度的效率性。因此，在代理人拥有涉案房屋钥匙，且带原告实地查看过涉案房屋的情况下，本院认为原告在签订租赁合同之时有理由相信被告界非界公司具有代理权限。虽然被代理人过错并非构成表见代理的要件之一，但如果被代理人确实存在一定过失的，亦可从另一方面反映被代理人因表见代理承担相应合同责任的合理性。本案中，被告徐雄国在与案外人乐天玛特公司订立《续租协议》时，并未按一般房屋租赁交易习惯约定由承租人直接向其支付租金，反倒是每月从中介处转手获得房屋租金，且当中介并未按时转交租金后，被告徐雄国亦未及时上门对涉案房屋租赁情况进行核实。其过于信任中介之行为，存在一定过失，导致中介借用其信任，与被告界非界公司伪造委托书，重新对外出租。故而，本案中返还原告租赁保证金的责任由被告徐雄国承担较为合理。当然，本案形成的最终原因仍是被告界非界公司无权代理，无论本院如何处理，原告锦湖公司与被告徐雄国之间必然有一方会先行垫付租赁保证金损失。然表见代理制度的立法目的在于平衡无权代理中合同相对人与被代理人利益，本院根据双方在房屋租赁过程中的表现，认定被告界非界公司构成表见代理，由被告徐雄国承担合同责任亦属维护交易便捷之无奈之举，被告徐雄国可在返还原告租赁保证金后，向被告界非界公司进行追偿。至于原告依据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款之规定要求两被告承担连带责任之诉请，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条明确删除了上述第六十五条第三款之内容，根据新法优于旧法原则，此处应适用《民法总则》之规定，故原告此项诉请无法律依据，本院不予采纳。被告界非界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐雄国于本判决生效之日起十日内返还原告锦湖(中国)轮胎销售有限公司房屋租赁保证金人民币31,000元；二、驳回原告锦湖(中国)轮胎销售有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币575元，由被告上海界非界实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  张秉馨人民陪审员  邓红霞二〇一九年七月二十五日书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。