四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初1416号 原告（反诉被告）：冯光宇，女，1971年6月5日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：秦祥，四川君合律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：刘冰，男，1967年8月15日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：蔡开剑，四川府城律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：王欣，女，1971年7月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：蔡开剑，四川府城律师事务所律师，特别授权。 原告冯光宇与被告刘冰、王欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，刘冰、王欣在法定期限内提出反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯光宇的委托诉讼代理人秦祥，被告刘冰、王欣共同委托诉讼代理人蔡开剑均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 冯光宇向本院提出诉讼请求：1.刘冰、王欣立即将位于成都市青羊区【现产权登记地址为：青羊区，权证：川（2018）成都市不动产权第××号、0403848号】的房屋产权转移登记至冯光宇名下；2.刘冰、王欣按照合同价款的20%向冯光宇支付107000元违约金；3.本案诉讼费、保全费、公告费由刘冰、王欣承担。事实与理由：2016年6月27日，冯光宇与刘冰、王欣签订《房屋买卖合同》，刘冰、王欣以535000元的价格将位于成都市青羊区出售给冯光宇。约定：签订合同当日支付20000元定金，于办理公证当日支付首付款355000元（包含20000元定金），尾款180000元于过户前一次性支付；因成都铁路地产置业有限公司尚未为刘冰、王欣办理产权证书，约定刘冰、王欣应在取得产权证30个工作日内配合办理过户手续；如刘冰、王欣违约应按照成交价30%向冯光宇支付违约金。合同签订后，冯光宇按约履行付款义务，房屋交付并使用至今。现刘冰、王欣已于2018年11月16日办理案涉房屋产权证书，但以各种理由拖延办理过户手续，其行为已违约。为维护冯光宇的合法权益，故起诉来院。 刘冰、王欣辩称，1.冯光宇虚构事实，制造证据，恶意提起诉讼。办理产权证书是开发商的责任，2018年11月16日是开发商办产权证，而刘冰、王欣在2018年12月10日由冯光宇通知才知晓可以领证。在冯光宇的配合下，刘冰、王欣于2019年1月9日取得产权证。后冯光宇要求在其补好社保之后才去过户，系冯光宇拖延过户，而刘冰、王欣一直要求及时支付尾款并过户。2.刘冰、王欣无违约行为。根据合同约定，冯光宇本应在领取房屋产证的30个工作日拿到尾款180000元。因冯光宇恶意诉讼至今未履行义务，也未退还涉案房屋，严重损害刘冰、王欣的合法权益。请求法院驳回冯光宇的诉讼请求。 刘冰、王欣向本院提出反诉诉讼请求：1.解除刘冰、王欣与冯光宇之间的房屋买卖合同，冯光宇退还刘冰、王欣位于青羊区房屋；2.冯光宇向刘冰、王欣支付总房款30%的违约金160500元；3.冯光宇向刘冰、王欣支付房屋占用费2000元／月，暂计算2019年3月为66000元；4.本案诉讼费、保全费、公告费由冯光宇承担。事实与理由：刘冰、王欣与冯光宇于2016年6月27日签订《房屋买卖合同》，以535000元价格将刘冰、王欣所有的位于成都市青羊区房屋出售给冯光宇。根据合同第4条Ｃ款、第20条、第15条的约定，及成都市房产买卖交易规则，合同约定产权下发是指产权证发放之日；冯光宇需先向刘冰、王欣支付尾款，刘冰、王欣才协助办理过户。刘冰、王欣于2016年7月将案涉房屋交付给冯光宇。2019年1月9日，刘冰、王欣取得产权证，冯光宇对此明知。刘冰、王欣多次催促冯光宇支付尾款并在合同约定30日内办理过户手续，但冯光宇以各种借口拖延，拒不支付尾款。至今冯光宇仍未支付尾款，已逾30天以上，构成根本违约，故刘冰、王欣提出反诉。 冯光宇辩称，1.案涉房屋于2018年10月左右已经办理了产权证书，刘冰、王欣怠于领取不动产权证，拖延履行过户手续；2.冯光宇未支付尾款是因刘冰、王欣要求额外加100000元房款才配合过户，违约责任在刘冰、王欣。请求法院依法驳回刘冰、王欣的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：当事人身份信息、《房屋买卖合同》、《预约合同》公证书及收款凭证、银行转账回执、交易明细清单、收条、《装修管理服务协议》、与物业公司签订的《装修注意事项告知单》、《告知书》、《装修施工安全协议书》、《业主承诺书》、物业费及垃圾费收据（2017年、2018年）、红旗连锁电费充值凭条、水费缴费单、燃气发票（2017年、2018年、2019年）、非机动车停放费、充电费票据（2018年、2019年）、物业公司出具居住证明、通话记录、房屋信息查询记录、（2018）川0105民初14214号民事判决书、短信聊天记录、通话记录，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 冯光宇提交以下证据：冯光宇与王欣的通话电话录音（含文字版）、冯光宇与中介小肖的微信聊天记录，拟证明冯光宇多次请求办理过户手续，刘冰、王欣明确需加100000元才配合办理，刘冰、王欣的行为已构成违约。刘冰、王欣对证据电话录音的真实性认可，但认为内容不完整，系冯光宇主动提出愿意加价100000元，王欣顺着冯光宇的话回应，冯光宇有套话之嫌；即使王欣有加价才能过户的要求，也系对合同的变更，在冯光宇未表示认可的情况下，双方仍需按原合同履行。对微信聊天记录，刘冰、王欣不予认。 对冯光宇提交的上述证据，经审查本院认为：1.通话电话录音经当庭播放，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。同时，刘冰、王欣的质证意见在通话中无法得到印证。2.对微信聊天记录，真实性无法核实，本院不予采信。 刘冰、王欣提交以下证据：1.住户领取产权证所需资料（复印件），拟证明领取产权证需要预售合同原件，而合同原件在冯光宇处，由王欣同事于2019年1月6日取回。冯光宇对该证据认为系复印件，无法判断真实性、合法性。2.领取房产证签字确认清单（复印件），拟证明刘冰、王欣于2019年1月9日领取产权证。冯光宇对该证据三性不予认可，认为即使该证据系真实的，冯光宇于2018年12月10日已告知可以领取产权证书，足以证明王欣、刘冰拖延时间，怠于履行过户义务。3.王欣与其同事的微信聊天记录、王欣与冯光宇的短信记录、《通话记录详情》，拟证明冯光宇与王欣沟通中不断反复，目的是为挑起本案诉讼，达到过户、拖延支付购房款及获得违约金的目的，王欣、刘冰自始要求按合同约定办理。冯光宇对微信聊天记录表示无法判断真实性，后经与当事人核实后认可2019年1月将购房合同原件交由王欣同事领走一事；对短信记录真实性认可，对关联性不予认可，其中，对王欣于2019年3月1日发送的短信内容不予认可，系王欣得知冯光宇起诉后，为了恶意补充冯光宇违约责任的证据而发送，冯光宇对该短信未予理会没有回复；对《通话记录详情》三性无法判断，不予认可。 对冯光宇提交的上述证据，经审查本院认为：1.第一、二组证据系复印件，真实性无法核实，故本院不予采信。2.第三组证据，微信聊天记录结合冯光宇认可事实，本院予以确认；短信记录，冯光宇对真实性无异议，本院予以确认，但其3月1日发送内容无冯光宇回复，不能达到证明目的；《通话记录详情》系王欣根据回忆整理的内容，真实性无法核实，本院不予采信。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实： 2016年6月27日，卖方刘冰、王欣与买方冯光宇、经纪方成都众顺房地产经纪有限责任公司（以下简称众顺经纪）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将坐落在成都市青羊区苑）42幢1单元7楼701号（建筑面积82.77平方米，房屋产权性质为铁路局单位房）的房屋出售给买方；房屋成交价535000元。合同第4条付款方式约定，合同签订当日买方向卖方交付定金20000元，经纪方托管定金5000元，作为房屋物业交割保证金；首付355000元于签合同公证当日支付；剩余房款180000元过户之前买方一次性支付卖方，如买方在过户时需要贷款则由放贷银行直接支付给卖方。第9条约定房屋为清水房，2016年7月20日前交房。第14条约定，买方不能按合同约定买入该房屋，或因买方未能按时履行合同约定其他义务而导致买方无法买入的，买方须向卖方支付房屋成交价30%的违约金。买方逾期支付房款，每逾期1天，按未付房款的5‰向卖方支付违约金；……逾期30天，卖方有权不再将该房屋出售给买方，而买方须向卖方支付房屋成交价30%的违约金，并向经纪方支付买卖双方应付的全部佣金。第15条约定，卖方不能按合同约定将房屋出售给买方，或因卖方未能按时履行合同约定的其它义务而导致卖方无法将该房屋出售给买方的，卖方须向买方支付房屋成交价30%的违约金。卖方逾期交房，或未能按时履行合同约定其他义务，每逾期1天，按房屋成交价5‰向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，而卖方须退还买方已付所有款项，向买方支付房屋成交价30%的违约金，并向经纪方支付买卖双方应付的全部佣金。第20条补充约定，经买卖双方协商自愿买卖交易，①因该房为铁路局单位房，目前未下发产权证，一切过户手续都以单位通知为准；……④买卖双方在过户前违约则按房价的30%作为违约赔偿；……⑥产权下发日起30个工作日内买卖双方到房管局办理过户。合同尾部附收条，载明：刘冰、王欣收到冯光宇交纳的定金20000元。 2016年6月27日，刘冰、王欣（甲方）与冯光宇（乙方）签署《预约合同》，该《预约合同》经四川省成都市蜀都公证处公证。合同约定：甲方于2012年2月14日与成都铁路地区旧城改造中心签订了《商品房买卖合同》，购买了位于成都市青羊区的房屋，房屋建筑面积为82.77平方米，商品房合同签约备案号：1613109（房屋面积及具体地址以房产证登记为准），现该房屋房产证尚在办理过程中；乙方对甲方拟转让房屋权属情况已充分知悉；甲方承诺待取得该房屋所有权证后将该房屋转让给乙方，双方应按本合同内容签订正式房地产转让合同；该房屋转让价格为535000元，即使房产证登记面积出现误差，市场价格变动，仍以该价格为准，不作任何变更；若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价格的，甲方应向乙方支付违约金160500元，同时乙方有权要求甲方继续履行合同；若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付160500元的违约金。 2016年6月27日，冯光宇向王欣银行账户转款340000元。同日，王欣、刘冰出具收条，载明：今收到冯光宇购买清水路苑42栋1单元701号房屋首付款355000元，通过工商银行转账卡号62×××59，户名王欣。备注：首付款包含定金20000元。 刘冰、王欣按约于2016年7月20日前将案涉房屋交付给冯光宇。2019年1月21日，清水路苑物业服务中心出具《居住证明》，载明：冯光宇自2016年7月1日起居住在成都市青羊区苑42栋1单元701号。 2018年8月2日，成都铁路地产置业有限公司（以下简称成铁地产公司）通过在小区张贴公告，通知“清水路苑”业主递交办理不动产权证补充资料，要求递交的资料包括：（1）查询的《个人及家庭房屋登记记录》，（2）家庭成员（配偶、未成年子女）的身份证明、户口簿及复印件，（3）购房人婚姻情况证明材料（结婚证、离婚证、离婚协议等），（4）购房合同原件。2018年10月16日，成铁地产公司发布《“清水路苑”商铺办理不动产权证递交补充资料通知》。2018年10月22日，成铁地产公司发布了《产权证发放通知》，通知业主领取产权证书。2018年11月16日，成都铁路地区旧城改造中心办理了案涉房屋所有权首次登记，不动产权证号为：川（2018）成都市不动产权第××号、0403848号，案涉房屋地址变更为成都市青羊区。 2018年12月10日，冯光宇短信告知王欣“房产证已经下来了，我在找人补社保，补好了我们一起去把房子过户了，看您什么时候有时间？”王欣回复“你先把你那边整好，我还没去拿。你整好了我们再商量”。 2019年1月6日，王欣委托其同事钟某从冯光宇处取回购房合同原件。 2019年1月19日12:57，冯光宇电话联系王欣，就中介告知王欣要求加100000元钱，一个月之内才配合过户一事询问王欣，王欣对此表示认可。 冯光宇于2019年1月17日起诉来院。 审理中，1.冯光宇述称向刘冰、王欣支付了定金、首付款共计355000元，实际支付的360000元中5000元系中介费，由刘冰、王欣转交。刘冰、王欣表示认可。2.《预约合同》约定在卖方取得房屋产权证后三十个工作日内签订正式的房屋买卖合同，冯光宇称2016年6月27日签订《房屋买卖合同》就是正式的合同，之后进行公证，因为案涉房屋还没有取得产权证书，所以公证处要求办理的是预约合同公证，不用再签订正式的房屋买卖合同。刘冰、王欣对此表示认可。3.刘冰、王欣称其于2019年1月9日领取了不动产权证，于2019年1月12日电话告知了冯光宇，有通话清单可以印证，但不能证明通话内容。冯光宇表示系通过中介得知不动产权证已经由刘冰、王欣领取，但具体时间不清楚，刘冰、王欣没有告知。4.冯光宇称其应履行的付款义务虽然在先，但鉴于刘冰、王欣要求加价才配合过户的行为已属违约且在先，且存在拖延领证的行为，冯光宇行使不安抗辩权故没有履行付款义务，并明确其诉讼请求实质系要求继续履行合同，并愿意一次性支付购房款尾款。刘冰、王欣表示支付尾款时间已超过合同约定时间，不同意继续履行。5.冯光宇明确其主张违约金系根据《房屋买卖合同》第十五条约定，并自愿将房屋成交价30%的违约金调整为20%即107000元。刘冰、王欣认为预售合同原件在冯光宇处，办理产权证冯光宇有配合的附随义务，同时，冯光宇提出要补办社保，应系冯光宇违约在先。6.刘冰、王欣明确主张违约金系根据《房屋买卖合同》第十五条约定以房屋成交价的30%计算即160500元。房屋占用费2000元/月的标准没有依据，系中介告知的小区租金价格，从2016年7月20日计算至实际返还房屋之日。冯光宇不予认可，认为在卖方违约的情况下，卖方无权要求买方支付房屋占用费，合同应当继续履行。 本院认为，冯光宇与刘冰、王欣签订的《房屋买卖合同》、《预约合同》系双方当事人的真实意思表示，《房屋买卖合同》对案涉房屋具体信息、转让价款、支付方式、违约责任等均有明确约定，具备了合同的主要条款，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉房屋并实际交付买方，应系合法、有效，双方间房屋买卖合同关系成立。 对冯光宇主张办理房屋产权转移登记的请求，根据《房屋买卖合同》约定，买卖双方在产权下发之日起30个工作日内办理过户手续，该约定具有不确定性，且刘冰、王欣未提供充分有效的证据证明是否将已领取产权证事宜告知冯光宇，故该约定日期对冯光宇不具有约束力；同时约定冯光宇应在过户前一次性支付尾款180000元，故冯光宇支付尾款义务应为先行义务。根据庭审查明的事实，从冯光宇通知刘冰、王欣领取产权证，并告知王欣其在补办社保，以及与王欣通话内容等，可以印证冯光宇一直具有积极履行合同义务的意思表示。冯光宇以不安抗辩权作为其不履行支付义务的理由，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，本院认为，冯光宇不履行支付义务并不符合不安抗辩权的法律规定情形，冯光宇应该向刘冰、王欣支付购房尾款。冯光宇诉至本院要求过户，并明确其诉讼请求系继续履行合同，愿意一次性支付购房尾款。故本院判决冯光宇应于本判决生效之日起十日内向刘冰、王欣支付购房尾款180000元；同时，刘冰、王欣于冯光宇履行前述支付义务后协助冯光宇办理案涉房屋的产权转移登记手续。 对于刘冰、王欣主张解除合同的主张。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应诚实守信按约享有权利并履行义务。其一，双方签订《房屋买卖合同》并认可该合同系正式合同，合同约定了房屋转让价款及支付方式等，《预约合同》约定房屋转让价格即使市场价格发生变动不作任何变更。刘冰、王欣提高转让价格，要求冯光宇在增加100000元购房款的前提下方协助办理过户手续，已构成违约，且违约行为在先，故违约方刘冰、王欣不具有合同解除权。其二，冯光宇得知不动产权证可以领取，告知了刘冰、王欣，冯光宇在约定期限内提起诉讼要求继续履行合同，应系积极履行合同义务的行为，冯光宇未支付购房尾款的行为不属违约行为，故对刘冰、王欣主张解除合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。同理，对刘冰、王欣主张违约金及房屋占用费的诉讼请求，本院亦不予支持。 对冯光宇主张违约金，《房屋买卖合同》约定违约责任中由违约方以房屋成交价30%支付违约金，其前提是房屋无法出售或买方不再购买该房屋，即合同不再继续履行，现冯光宇要求继续履行合同，冯光宇的主张不符合合同约定，且冯光宇应在刘冰、王欣协助过户前先行履行支付购房尾款的义务，冯光宇亦未举证证明刘冰、王欣未办理房屋产权转移登记对其造成的实际损失，故对冯光宇该项请求不予支持。 综上，对冯光宇的诉讼请求，本院部分予以支持；对刘冰、王欣的反诉诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、冯光宇于本判决发生法律效力之日起十日内向刘冰、王欣支付购房款180000元； 二、刘冰、王欣于冯光宇履行前述第一项支付义务后十日内协助将位于成都市青羊区的房屋（不动产权证号为：川（2018）成都市不动产权第××号、0403848号）产权过户至冯光宇名下； 三、驳回冯光宇的其余诉讼请求； 三、驳回刘冰、王欣的诉讼请求。 本诉案件受理费2440元，诉讼保全费3770元，合计6210元（该款项已由冯光宇预交），由冯光宇承担2440元，由刘冰、王欣负担3770元。反诉案件受理费2349元，由刘冰、王欣承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李 莉 人民陪审员 薛 怡 人民陪审员 赵 虹 二〇一九年七月八日 书 记 员 唐丽萍