安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初1902号 原告:安徽南山物业管理有限公司,住所地安徽省淮南市高新区金家岭合淮路西侧联华金水城B41-2栋，统一社会信用代码9134040007872405XA。 法定代表人：牛中民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王新宝，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓光，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被告：刘广友，男，1978年2月17日出生，汉族，安徽省淮南市人，自由职业，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：蒲光万，安徽俊诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱国顺，安徽俊诚律师事务所律师 原告安徽南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）与被告刘广友物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告安徽南山物业管理有限公司委托诉讼代理人张晓光、被告刘广友委托诉讼代理人蒲光万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南山物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即给付物业服务费34608元（自2015年2月1日至2019年1月31日期间）；2.依法判决被告承担滞纳金11911.18元；3.诉讼等费用全部由被告承担。事实和理由：2014年3月14日，被告刘广友与原告安徽南山物业管理有限公司联华，金水城I期物业服务中心签订了《联华·金水城前期物业管理服务协议》。该协议第四条约定:被告刘广友应当自2014年3月14日开始交纳物业费,缴费方式为物业费采用现交纳后服务的方式，每六个月交纳一次。入住时首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳。联排别墅住宅2.80元/月/平方米。……第十一条第（四）款违约责任约定：被告违反本协议，不按本协议约定按时足额交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金。被告购买联华·金水城A45-101户，房屋类型为联排别墅住宅，建筑面积257.49平方米。被告已拖欠原告物业费34608元(自2015年2月1日至2019年1月31日)。后原、被告双方因该物业服务费的交纳等问题发生纠纷，且无法达成一致。2019年3月26日，原告南山物业公司诉至法院，请求判如所请。 被告刘广友辩称：1.原告在前期物业合同主张物业费期间没有领取物价部门的收费许可证，原告没有该小区A区办理服务收费许可证。属于违法收费；2.原告主张的物业费用部分超出诉讼时效；3.原告未尽到服务合同的义务，原告在小区卫生、消防安全、安保等方面存在物业服务不到位。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提供的营业执照复印件、法定代表人身份证明，被告提供的身份证，因原、被告各方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告向本院提交的证据如下： 1.《联华·金水城前期物业管理服务协议》、网上备案单复印件、欠费通知照片打印件。证明：证明原、被告之间存在物业服务合同关系，合同约定了物业服务费的交纳方式、交纳金额、缴纳时间及违约时滞纳金的计算方式等。被告不交纳物业服务费原告进行欠费催缴。被告质证意见为：对物业服务协议的真实性无异议，证明观点有异议，合同签订时间是2014年，当时原告没有取得收费许可证，属于违法收费；对欠费通知照片打印件的“三性”均有异议，不能证明原告履行了催缴义务。本院认证意见：对该组证据的真实性，本院依法予以确认。 二、被告向本院提交的证据如下： 1.照片打印件一组。证明：原告在消防、安保、卫生以及垃圾清理方面的服务管理不到位。原告质证意见为：证据“三性”及证明观点均有异议。本院认证意见：被告提交的该组照片能够显示涉案小区路灯设施、小区走道卫生、垃圾清理、夜晚灯光照明等方面存在服务不到位，对该组证据的真实性，依法予以确认。 2.服务价格登记证打印件、淮南市房产局文件复印件一份；证明：原告没有取得涉案小区的A区住宅的服务价格登记证，属于违法收费，同时原告收费标准过高，超过淮南市规定的收费标准。原告质证意见为：服务价格登记证上的联华·金水城B41-2栋是单位地址，主要收费项目住宅物业公共服务等级收费，这是对单位颁布的价格登记证，原告收费是合法的；另外，根据淮南市人民政府办公室关于修改《淮南市城市物业服务收费管理办法》的通知上明确别墅是非普通住宅，适用市场调节价，不是政府指导价，由物业公司和业主协商决定。本院认证意见为：对该组证据的真实性，本院予以确认，但对被告的证明观点，本院不予确认。 根据当事人陈述及经审理确认的证据。本院认定事实如下： 2014年3月14日，被告刘广友与原告安徽南山物业管理有限公司联华，金水城I期物业服务中心签订了《联华·金水城前期物业管理服务协议》。该协议第四条约定:被告刘广友应当自2014年3月14日开始交纳物业费,缴费方式为物业费采用现交纳后服务的方式，每六个月交纳一次。入住时首次交纳六个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳。联排别墅住宅2.80元/月/平方米。……第十一条第（四）款违约责任约定：被告违反本协议，不按本协议约定按时足额交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金。被告购买联华·金水城A45-101户，房屋类型为联排别墅住宅，建筑面积257.49平方米。原告要求被告给付自2015年2月1日至2019年1月31日期间的物业费用，但被告辩称，由于原告物业服务不到位一直未缴纳物业费用。现原、被告双方因该物业服务费的交纳等问题发生纠纷，且无法达成一致。2019年3月26日，原告南山物业公司诉至法院，要求：1.依法判决被告立即给付物业服务费34608元（自2015年2月1日至2019年1月31日期间）；2.依法判决被告承担违约金11911.18元；3.诉讼等费用全部由被告承担。 另查明，原告居住联华·金水城A区A45-101户，房屋的建筑面积257.49平方米，为联排别墅住宅，收费标准：联排别墅住宅2.80元/月/平方米，按照合同约定每月应缴物业管理服务费720.972元/月。 根据诉辩双方的意见以及举证、质证、认证意见，结合本案案情，原、被告争议焦点：1、原、被告签订的物业服务合同是否合法有效，原告是否有收费许可证，被告应否支付物业服务费；2、原告是否尽到了物业服务义务，被告能否拒绝缴纳物业费；3、原告要求被告支付滞纳金（违约金）的诉请是否有事实和法律依据，具体数额如何确定；4.本案是否超过诉讼时效，原告要求被告支付物业费是否丧失胜诉权的。针对上述争议焦点，本院评论如下： 一、关于原、被告签订的物业服务合同是否合法有效，原告是否有收费许可证，被告应否支付物业服务费的问题。 本案中，安徽南山物业管理有限公司联华·金水城I期物业服务中心与被告刘广友签订的《联华·金水城前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，原、被告均应按照协议约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定,业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。本案中，原告南山物业公司已对被告刘广友居住的A区A45-101户提供了物业服务，被告刘广友作为小区业主在接受了服务后理应按照协议约定履行交纳物业管理服务费的义务。故被告应当按照合同约定支付相应的物业服务费用。对被告辩称原告系违法收费，服务价格登记证上只有联华·金水城B41-2栋的收费许可，没有涉案小区的A区住宅收费许可登记。因被告向本院提供的服务价格登记证系照片打印件，较为模糊，经与原告提供的服务价格登记证复印件比对，能够证明原告提供的服务价格登记上的淮南市高新区金家岭合淮路西侧联华·金水城B41-2栋实际是登记证上的单位住址，且主要收费项目为住宅物业公共服务等级收费，亦能够证明原告收取联华·金水城小区物业管理服务费经物价部门备案登记并许可。故对被告认为原告系违法收费的辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。对被告认为该物业服务合同系格式合同、合同约定的缴费方式、滞纳金以及物业服务费标准均不合理、原告物业收费应有物价部门核准的收费许可证等辩解意见，因本案物业服务协议内容没有明显违反法律强制性规定的内容，且案涉小区系联排别墅区，其物业费收费标准与普通住宅小区的收费标准存在差异，也不违反法律强制性规定，故本院依法不予采信。 二、关于原告是否尽到了物业服务义务，被告能否拒绝缴纳物业费的问题；本院认为，每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。本案中，被告刘广友虽提交了照片以证明原告南山物业公司存在物业管理不到位的情况，但对小区公共权益的维护，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，服务管理上的瑕疵不能作为被告刘广友拒付物业服务费的依据。同时，案件审理过程中，经本院督促，原告南山物业公司已对被告刘广友反应的相关问题进行了部分整改。故被告刘广友认为原告未提供合格有效的物业服务，拒绝支付物业费的相关辩解，于法无据，本院依法不予采信。 三、关于原告要求被告支付物业费和违约金（滞纳金）的诉请是否有事实和法律依据，具体数额如何确定的问题。 本案中，因案涉《联华?金水城前期物业管理服务协议》第四条明确约定了物业费收取方式、收费标准等内容，被告作为小区业主在享有物业服务的前提下理应及时足额支付物业服务费。但案涉小区系联排别墅小区，收费物业服务协议约定的物业费标准为2.80元/月/平方米，明显超出普通住宅的物业费收费标准，原告作为物业公司理应提供明显优于普通住宅小区的物业服务。案件审理过程中，本院工作人员到案涉小区实地调查发现，原案涉小区存在诸如对小区公共卫生清洁不及时、路灯照明灯具损坏、门口保安立岗未做到位、绿化未养护管理服务不到位的物业管理问题。虽然南山物业公司在履行合同的过程中存在着一定的瑕疵,但被告不能因此拒付全部的物业服务费。现本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则,适当酌减被告华应缴纳的物业服务费,对双方当事人方显公平。综合案涉小区的物业服务情况，结合案涉小区物业费的收取状况，本院酌情按照双方物业服务协议约定的标准2.80元/月/平方米的90%,即2.52元/月/平方米的标准计算物业费，同时，原告在提供优质物业服务后可继续按照双方物业协议约定的标准收取物业服务费。关于被告应付物业费的数额问题，因本院已酌情确定的物业收费标准为2.52元/月/平方米，且双方均认可被告欠2015年2月1日至2019年1月31日物业费未付，故被告每月应付的物业管理服务费数额为23043.85元（2.52元/月/平方米×257.49平方米×48个月，自2015年2月1日至2019年1月31日止）。对原告诉请要求被告给付物业费34606.66元的诉讼请求，部分符合法律规定，本院仅支持31145.99元。 关于物业管理服务合同中约定的滞纳金,实际上是违约金性质的约定,鉴于原告确实存在小区管理服务不到位的问题，被告刘广友拒交物业服务费属于行使合同履行抗辩权的行为,且原告南山物业公司未提交能够证实其因被告刘广友违约造成损失的证据，故原告请求被告刘广友支付逾期付款违约金的诉请,本院不予支持。 四、关于本案是否超过诉讼时效，原告要求被告支付物业费是否丧失胜诉权的问题。因物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，故除物业服务企业明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务企业在服务期间在持续主张权利。本案中，原告南山物业公司向本院提交的催费通知单照片能够证实其以张贴催费通知单的形式向被告刘广友要求给付物业管理服务费用，未超过诉讼时效，故对被告刘广友主张的本案已经超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采信。 综上所述，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告南山物业公司对小区已经提供了物业管理服务，并依照物价部门核准收费的文件和颁发的收费许可证对该小区业主收取了物业服务费。被告刘广友作为小区的业主，在接受物业公司的管理服务后，理应及时交纳物业管理服务费。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。另外，原告作为小区的物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。对业主反应的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《物业管理条例》第四条、第七条第（五）项、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告刘广友于本判决生效起十日内一次性支付原告安徽南山物业管理有限公司物业管理费31145.99元； 二、驳回原告安徽南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费963元，由原告安徽南山物业管理有限公司负担318元，被告刘广友负担645元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李小柱 人民陪审员  曹晓娣 人民陪审员  王祥跃 二〇一九年七月十五日 法官助理丁玲玲 书记员范化诚 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第四条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。