四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0191执异190号 案外人：成都天府华侨城商业广场管理有限公司。住所地：成都市金牛区沙西线16号。 法定代表人：张大帆，总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：高洁，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 申请执行人：广发银行股份有限公司成都分行。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天泰路112号四川投资大厦北楼1-2层、19-21层。 负责人：张恺，行长。 委托诉讼代理人：张黎薇，四川恒和信律师事务所律师，一般授权代理人。 被执行人：李鹏辉，男，1975年1月4日出生，汉族，住成都市金牛区。 被执行人：李华珍，女，1975年11月4日出生，汉族，住四川省南部县。 本院在执行广发银行股份有限公司成都分行（以下简称广发银行成都分行）与李鹏辉、李华珍金融借款合同纠纷一案中，案外人成都天府华侨城商业广场管理有限公司（以下简称华侨城公司）对查封位于成都市金牛区房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院立案后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人华侨城公司称，其于2013年9月18日与李鹏辉、李华珍签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，向李鹏辉、李华珍出售案涉房屋。案涉房屋总价为594256元，其中首付款304256元已于签约当日支付，其余购房款29万元由李鹏辉、李华珍向民生银行成都分行贷款支付。2014年1月7日，李鹏辉、李华珍与民生银行成都分行订立《个人购房借款合同》，华侨城公司作为保证人为贷款合同提供阶段性保证。后因李鹏辉、李华珍未按约偿还银行贷款，民生银行成都分行要求提前偿还贷款，并要求华侨城公司承担担保责任。2018年1月27日，华侨城公司代李鹏辉、李华珍偿还银行贷款本金、利息、罚息等费用共计259459.52元。基于前述代偿事实，华侨城公司向成都市金牛区人民法院提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》及其附件、补充协议。2018年8月16日，成都市金牛区人民法院作出（2018）川0106民初4992号民事判决，判决解除上述合同。该判决于2018年10月8日生效。因案涉房屋并未办理过户登记且买卖合同已经解除，不会产生所有权转移效力，法院继续对案涉房屋进行执行，措施有误，故请求立即停止对华侨城公司所有的案涉房屋的执行，并解除预查封。 申请执行人广发银行成都分行未提出意见。 本院查明，因与李鹏辉、李华珍金融借款合同纠纷一案，广发银行成都分行向本院提出诉前财产保全，本院于2016年5月25日以（2016）川0191民初6207号《民事裁定书》将李鹏辉、李华珍所有的财产在价值500000元的范围内予以保全。2016年6月23日，本院向成都市房管局发出（2016）川0191执保1047号《协助执行通知书》，将案涉房屋予以预查封。2016年8月30日，本院作出（2016）川0191民初6207号《民事判决书》，判决“被告李鹏辉、李华珍于本判决生效之日起十日内向原告广发银行股份有限公司成都分行归还借款本金431721.46元及利息、罚息、复利（截止2016年3月7日利息10345.69元、罚息408.15元及复利102.29元，应按双方签订的《生意人卡（生意红）申请表》中约定的标准计算至被告实际清偿之日止）”。因李鹏辉、李华珍未履行该生效判决，2018年7月9日，广发银行成都分行申请强制执行，本院以（2018）川0191执4955号予以立案。2018年12月17日，本院作出（2018）川0191执4955号《执行裁定书》，并于同日向成都市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，将案涉房屋予以查封。 另查明，2013年9月18日，案外人华侨城公司与李鹏辉、李华珍签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：华侨城公司将案涉房屋售与李鹏辉、李华珍，房屋总价款为594256元。李鹏辉、李华珍一次性付清该商品房的首付款304256元，其余房款290000元由李鹏辉、李华珍在合同签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给华侨城公司，华侨城公司为李鹏辉、李华珍按揭贷款提供阶段性担保。合同还约定，如若因李鹏辉、李华珍原因，导致银行解除与李鹏辉、李华珍的贷款协议，并要求华侨城公司承担连带清偿责任时，华侨城公司有权解除商品房买卖合同。并在合同解除后一个月内从应退给李鹏辉、李华珍的房款中扣除与华侨城公司代李鹏辉、李华珍清偿银行贷款同等金额的款项，同时李鹏辉、李华珍应承担总房价款10%的违约金。2014年1月7日，中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）与李鹏辉、李华珍签订《个人购房借款合同》，贷款金额290000元，华侨城公司是该借款合同的保证人。2014年1月17日，案涉房屋备案登记在李鹏辉、李华珍名下（合同备案号×）。因李鹏辉、李华珍多次出现未能按期足额支付当月按揭款项的情形，2017年9月6日民生银行成都分行通过保全公证，向李鹏辉、李华珍及华侨城公司分别邮寄送达《贷款提前到期通知书》，宣布贷款全部提前到期，要求偿还截至2017年8月17日借款本金239706.63元及利息、罚息、复利15914.72元，并要求华侨城公司对上述债务承担连带清偿责任。2018年1月27日，华侨城公司代李鹏辉、李华珍向民生银行成都分行偿还借款本金237503.37元、利息18066.45元、罚息3579.70元、公证费310元，共计259459.52元。后，华侨城公司向成都市金牛区人民法院提起诉讼，请求解除与李鹏辉、李华珍签订的商品房买卖合同。成都市金牛区人民法院于2018年8月16日作出（2018）川0106民初4992号《民事判决书》，判决解除华侨城公司与李鹏辉、李华珍签订的案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。该判决已于2018年10月8日发生法律效力。 再查明，案涉房屋于2016年2月16日办理产权登记（监证×），所有权人为华侨城公司。 本院认为，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项之规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。在本院查封案涉房屋之前，李鹏辉、李华珍购买了案涉房屋并已办理商品房预售合同备案登记。因此，本院对案涉房屋实施预查封的行为并无不当。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条之规定，因华侨城公司与李鹏辉、李华珍之间签订的商品房预售合同已解除，故预查封所依据的以物权变动为目的的请求权已归于消灭，案涉房屋的所有权已无基于买卖合同的履行转移为李鹏辉、李华珍所有的可能性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”，华侨城公司已取得案涉房屋的所有权，本院继续对案涉房屋采取查封措施缺乏事实和法律依据。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定，“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”，故本院应当中止对案涉房屋的执行，解除查封。 综上，案外人华侨城公司的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款之规定，裁定如下： 中止对位于成都市金牛区房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  肖 宏 人民陪审员  叶碧云 人民陪审员  徐小蓉 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  何夏源