广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初801号 原告：柳州阳光新千年房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市蟠龙路9号窑埠古镇1栋1-1号楼，统一社会信用代码：914502005690951121。 法定代表人：靳翔飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：兰齐，广西国观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邝雯雯，广西国观律师事务所律师。 被告：韦成钢，男，1967年10月21日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司与被告韦成钢商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司的委托诉讼代理人兰齐、邝雯雯到庭参加诉讼。被告韦成钢经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2014年6月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《窑埠古镇房屋（夹层）使用权转让协议》；2.合同解除之日起7日内协助原告办理商品房买卖合同备案撤销登记手续、商品房预告登记撤销手续及抵押权登记注销手续；3.被告向原告支付违约金312346.49元；4.本案全部诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年6月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告以银行按揭付款方式，购买原告开发的位于柳州市。合同还约定：在原告担保期内，如因被告自身原因，不履行按揭还款义务而导致银行提前解除抵押贷款合同而使原告承担连带责任的，被告应于10日内偿还原告代为清偿之全部贷款款项，并支付房屋总价款10%的违约金，否则，原告有权解除合同及要求被告依合同约定承担违约责任。同日，双方还签订了《窑埠古镇房屋（夹层）使用权转让协议》，约定原告将位于房屋（夹层）使用权转让给被告；使用权价格为512568元，协议签订时支付使用权价款的50%（计256500元），2014年9月27日前支付使用权价款的30%（计153800元），2014年12月27日前支付使用权价款的20%（计102268元）；分期款项如有逾期，逾期超过15日仍未支付的，原告有权要求解除合同，自被告逾期付款第1日起至被告提交办理退房手续所有证件及相关票据之日止，除应当由被告按中国人民银行同期个人住房贷款利率承担的逾期付款利息外，还应按全部使用权价款的20%向甲方支付违约金；协议还约定由于该房屋与被告所购买的15号房是相关联的、附属的部分，如双方解除或终止所签订的《商品房买卖合同》的，本协议随之同时解除或终止。2015年1月30日，原、被告与中国民生银行股份有限公司柳州分行签订《个人购房/车位借款及担保合同》（合同编号：个房贷字第184002015804551号），约定被告向民生银行申请1120000元的个人一手房屋贷款，并以被告购买的房屋作为抵押；原告对被告在该合同项下借取贷款所产生的全部债务提供阶段性连带责任担保。 合同签订后，被告未能依约偿还贷款。民生银行于2017年2月8日划扣原告保证金合计15078.57元，并于2017年6月21日向柳州市城中区人民法院提起诉讼，要求解除其与被告签订的《个人购房/车位借款及担保合同》，并归还贷款本金、利息及罚息、律师费、诉讼费及其他费用，还要求原告对上述债务承担连带清偿责任。该案经审理，柳州市城中区人民法院作出（2017）桂0202民初1824号民事判决书，判决解除民生银行与被告签订的《个人购房/车位借款及担保合同》，原告对被告应承担的归还借款本息、律师代理费及诉讼费用的债务承担连带保证责任。上述法律文书业已生效，作为债务的保证人，原告须按生效法律文书的规定履行义务。2018年6月20日，原告向民生银行支付代偿款项143235.80元；2018年8月29日支付款项1076928.85元。截止2018年8月29日，原告已代二被告向民生银行偿付贷款本息合计1235243.22元，原告已履行（2017）桂0202民初1824号民事判决书规定原告应承担的保证责任。原告认为，被告逾期履行按揭还款义务导致原告承担连带保证责任，根据买卖合同的约定，原告有权解除买卖合同，被告还需承担因此产生的违约责任；被告未按《使用权协议》约定支付应付款项，亦应按协议约定承担违约责任。《使用权协议》与《商品房买卖合同》存在关联性，《使用权协议》应随《商品房买卖合同》的解除而解除，为此，原告有权解除《使用权协议》。为维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼，请判如所请。 被告韦成钢未作答辩，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告韦成钢经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供与原件核对无误的证据，本院对其真实性予以确认。对上述证据能否支持原告主张的证明目的，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告购买由原告开发建设的位于柳州市，该房屋建筑面积36.38平方米，房屋总价款1600568元。合同附件四：补充协议第一条第2款约定：被告须在签订合同时交纳首期款，首期款共占全部房价款的30%计480568元，余款1120000元由被告向银行办理按揭贷款手续。合同附件四第一条第2款还约定，在原告担保期内，如因被告自身原因，不履行按揭还款义务而导致原告承担连带责任的，被告应于十日内偿还原告代为清偿之贷款及罚息等全部款项，并应支付违约金，违约金为原告代为清偿款项金额的20%，如超过三个月，被告仍未向原告支付以上所有款项，原告有权解除买卖合同，前述偿还全部款项（包括银行罚息、违约金）及支付违约金的责任被告仍应予以承担。如因被告不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使被告承担连带责任、提前偿还被告所欠全部贷款余额的，被告应于十日内偿还原告代为清偿之全部贷款款项及罚息（或违约金），并应支付给原告房屋总价款10%的违约金，否则原告有权解除买卖合同，前述偿还全部款项（包括银行罚息、违约金）及支付违约金的责任被告仍应予以承担。如因被告逾期偿还贷款等违约行为而导致原告行使解除房屋买卖合同权利，被告应于原告书面解约通知送达之日起七日内，与原告到政府相关部门办理好合同销售登记注销手续，并承担由此发生的全部费用。同日，原、被告又签订《窑埠古镇房屋（夹层）使用权转让协议》一份，约定：原告将柳州市蟠龙路9号房屋使用权转让给被告，使用权转让价格为512568元。关于付款方式，双方约定：被告于签订本协议时支付全部使用权价款的50%，计256500元；于2014年9月27日前支付全部使用权价款的30%，计153800元；于2014年12月27日前支付全部使用权价款的20%，计102268元。以上各分期付款如有逾期，逾期在15日内……逾期超过15日，被告仍未将当期使用权价款、应付利息及违约金交齐的，原告有权解除合同，被告除应按中国人民银行同期个人住房贷款利率承担逾期付款利息外，还需按全部使用权价款的20%向原告支付违约金。由于该房屋与被告所购买住宅是相关联的、附属的部分，如双方解除或终止所签订的《商品房买卖合同》的，本协议随之同时解除或终止。上述合同及补充协议签订后，被告向原告支付了窑埠古镇15栋1单元5号商品房的首付款480568元，并向中国民生银行股份有限公司柳州分行申请贷款1120000元。后被告又按《窑埠古镇房屋（夹层）使用权转让协议》支付了房屋第一期款项256500元，尚有第二、三期款项未支付。现原告认为被告未依约偿还银行按揭贷款及未付清使用权转让款构成违约，故诉至本院，提出前述诉讼请求。因无法直接向被告送达相关法律文书，本院于2019年3月14日依法向被告发出公告，限其自公告之日起六十日内到本院应诉，公告期届满，被告未到庭应诉，本院依法缺席审判。原告为此支出公告费560元。 另查明，因被告未依约偿还银行按揭贷款，中国民生银行股份有限公司柳州分行于2017年6月21日向柳州市城中区人民法院起诉，柳州市城中区人民法院经审理后于2017年11月26日作出（2017）桂0202民初1824号民事判决书，判决解除中国民生银行股份有限公司柳州分行与被告签订的《个人购房/车位借款及担保合同》，被告归还借款本金并支付利息及罚息、律师代理费，原告承担连带保证责任，等等。后原告于2018年8月29日按照上述判决所确定的义务承担连带清偿责任，为被告代偿了1076928.85元。另，因被告未依约偿还银行按揭贷款，中国民生银行股份有限公司于2016年12月31日从原告银行账户划扣15078.57元，又于2018年6月20日划扣143235.8元。后原告于2017年6月12日、2018年6月25日向被告发出《通知》，要求被告向原告支付其代偿的款项及逾期违约金。 又查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》于2015年1月27日备案。被告购买的柳州市窑埠古镇15栋1单元5号商品房于2015年4月24日设置预告登记，预购房屋权利人为被告，抵押权预告登记权利人为中国民生银行股份有限公司柳州分行。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告于2014年6月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《窑埠古镇房屋（夹层）使用权转让协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据《商品房买卖合同》附件四：补充协议第一条第2款及《窑埠古镇房屋（夹层）使用权转让协议》第二条、第十条的约定，被告未依约偿还银行按揭贷款本息导致银行要求原告承担连带担保责任，亦未依约付清夹层使用权转让价款，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方约定的解除合同条件已成就，故原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议、《窑埠古镇房屋（夹层）使用权转让协议》，合法有据，本院予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及《商品房买卖合同》附件四：补充协议第一条第2款的约定，合同解除后，被告应于七日内协助原告办理涉案房屋的商品房买卖合同备案、商品房预告登记及商品房抵押权预告登记撤销手续。关于原告主张的违约金，在庭审过程中，原告明确其主张的违约金包含三个方面，首先，解除《商品房买卖合同》违约金160056.8元，根据《商品房买卖合同》附件四：补充协议第一条第2款第（5）项的约定，原告主张被告支付该项违约金160056.8元（1600568元×10%），合法有据，本院予以支持。其次，解除《窑埠古镇房屋（夹层）使用权转让协议》违约金102513.6元，根据该协议第二条第2款的约定，原告主张被告支付该项违约金102513.6元（512568元×20%），合法有据，本院亦予以支持。最后，原告主张被告以尚欠的夹层使用权转让款256068元为基数，按中国人民银行同期个人住房贷款利率计算逾期付款利息直至本案判决生效之日止，亦符合双方签订的《窑埠古镇房屋（夹层）使用权转让协议》第二条第2款的约定，本院对原告的该项请求，予以支持。被告韦成钢经本院依法公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，本院可缺席判决。原告因此支出的公告费560元，亦应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 解除原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司与被告韦成钢于2014年6月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《窑埠古镇房屋（夹层）使用权转让协议》； 被告韦成钢应于本判决生效之日起七日内协助原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司办理位于柳州市蟠龙路9号窑埠古镇15栋1单元5号商品房买卖合同备案、预售商品房预告登记及抵押权预告登记撤销手续； 三、被告韦成钢应于本判决生效之日起十日内向原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司支付违约金262570.4元及逾期支付夹层使用权转让款的违约金（计算方式：以尚欠款项256068元为基数，按中国人民银行同期个人住房贷款利率计算至本案判决生效之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费26204元（原告柳州阳光新千年房地产开发有限公司已向本院预交），公告费560元，合计26764元，由被告韦成钢负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  朱张燕 人民陪审员  熊秋玲 人民陪审员  杨 柳 二〇一九年七月十一日 书 记 员  韦晓琳 附：相关法律条文 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。