广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初23834号原告：中国邮政集团公司广州市分公司，住所地广州市天河区天河东路155号（骏源大厦内）。法定代表人：曾俊健。委托诉讼代理人：张锋、张乐，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东金中名品汇汽车用品有限公司，住所地广州市越秀区永福路36号-140房。法定代表人：刘文彬。委托诉讼代理人：李彬，该司员工。第三人：广州永富国际控股有限公司，住所地广州市越秀区永福路36号104、201、301、401房北部。法定代表人：刘少平。委托诉讼代理人：梁启祥，广东世港律师事务所律师。第三人：李亿祥，男，1987年9月11日出生，汉族，住广东省梅州市五华县。委托诉讼代理人：陈英镕，男，1996年2月25日出生，汉族，住广东省潮安县。第三人：曾胜祥，身份情况不详。第三人：吴淑琼，身份情况不详。原告中国邮政集团公司广州市分公司诉被告广东金中名品汇汽车用品有限公司（以下简称名品汇公司）、第三人广州永富国际控股有限公司（以下简称永富公司）、李亿祥、曾胜祥、吴淑琼租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张锋、张乐，被告名品汇公司的委托诉讼代理人李彬，第三人永富公司的委托诉讼代理人梁启祥，第三人李亿祥的委托诉讼代理人陈英镕到庭参加诉讼。第三人曾胜祥、吴淑琼经本院公告传唤，期满无到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请法院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月27日解除，并判令被告和第三人广州永富国际控股有限公司立即向原告返还位于广州市永福路36号首层02房的租赁房产。2.判令被告向原告立即清偿至实际交还租赁物之日止所拖欠的全部租金和房屋占有使用费（其中租金按每月21278.4元的标准从2016年1月计算至2016年6月；合同解除后的房屋占有使用费参照上述租金标准，从2016年7月计算至实际交还租赁物之日止。暂计至2018年8月31日，合计680908.8元）。3.判令被告向原告立即支付逾期缴租违约金1014085.99元（每逾期一日，按拖欠金额的千分之三收取，暂计至2018年8月31日）。4.判令被告向原告立即支付逾期不返还承租房屋的违约金，按合同解除后被告继续占用房屋期间的占有使用费总金额的百分之五十计算，自2016年7月1日起暂计至2018年8月31日，为276619.2元。5.判令被告向原告立即支付，原告为其垫付的物业服务费（2015年5月1日起至2018年8月31日止，按每月5022.46元计付，为200898.4元）和逾期付款违约金（自2015年6月1日起计至2017年1月10日，以当月所欠费用为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付，为3221.49元），以及原告被迫承担的诉讼案件受理费1039元。事实与理由：原告是涉案的广州市永福路36号首层02房的产权人。原告与被告签订有《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定原告将该房出租给被告，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，租金为每月21278.40元，被告应于每月的第5日前缴付当月租金，并自行负责按时缴纳物业管理费等费用。上述租赁合同期满后，被告继续使用租赁物，原告多次催促被告续签租赁合同，但其以各种理由拖延。2016年1月至6月期间，被告占有使用房屋且已连续拖欠租金6个月，原告遂于6月27日向被告出具《关于催收拖欠场地租金及交还场地的函》，解除租赁合同，要求被告于2016年6月30日之前恢复租赁物原状交还，并清偿拖欠租金和支付逾期交租违约金。然而被告对此无动于衷，原告无奈于2016年7月22日向其发出《律师函》，要求被告交还场地，清缴欠付的全部费用，但被告至今未履行任何一项义务。根据法律规定及双方合同约定，原告有权要求被告限期迁出并按原定租金标准补交占有期间的租金，还有权收取违约金。此外，因被告不履行其缴纳物业服务费的义务，原告被迫垫付了相应的物管费用及逾期付款违约金等。另需要说明的是，在法院组织庭审后，原告已与第三人永富公司重新签订租赁合同，但是该合同仅是解决2018年1月1日后的租赁关系及租金收益，2018年1月1日前的租金尚未收取。另外，经原告对现场情况的了解，目前仅有第三人李亿祥仍在现场使用，因而原告的诉求中包括有要求第三人李亿祥腾空交房。被告名品汇公司辩称，被告已于2016年退出涉案场地，不清楚具体情况。第三人永富公司述称：1、我方并非场地实际使用人，原告起诉我方没有事实依据。2017年8月我方关联方广东新视野薄膜有限公司向案外人广州金悦房地产开发有限公司承租广州市永福路36号首层770平方米，租赁并经营场地范围明显不涉及本案诉争场地。我方跟金悦物业管理有限公司签订物业服务协议，承担上述770平方的场地费。而涉案场地使用人另有其人，与我方无关。2、我方并非原告与被告租赁关系的次承租人，与本案诉争标的没有法律上的关联，我方没有与被告确立转租关系。在法律上不负有腾房义务及占用费、违约金等费用的支付义务。3、原、被告租赁合同法律效力不及于我方，双方就租赁纠纷交涉的文件没有涉及我方也没有通知我方，显然现在原告要求被告及第三人共同承担被告所应该支付的违约金、占用费、物业管理费，没有法律依据。综上，请法庭查明事实依法驳回原告对我方的诉讼请求。第三人李亿祥述称：无意见。我们只和金中名品汇公司签订租赁合同。租期到2020年8月31日，因此不同意迁出，希望使用场地至合同期满。第三人曾胜祥、吴淑琼无述称。经审理查明：2015年，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市永福路36号首层02房的房地产出借给乙方作商业等用途使用，建筑面积177.32平方米。租赁期限2015年1月1日至2015年12月31日，月租金额为21278.4元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行转账或支票付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳63835.20元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金等。2016年1月27日，原、被告双方就前述租赁事宜签订《补充合同》，约定：第一部分租赁事宜补充约定。二、在租赁期内乙方的责任：2.不得将房屋转借、转租、分租、如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转借、转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。3.遵守物业公司的管理规定，负责按时缴纳房屋的物业管理费、空调费、公共水费、公共电费及乙方专用设施的使用费、能耗费、逾期缴纳的责任由乙方负责。第三部分违约责任补充约定。2.乙方逾期1个月不交纳租金或其他相关费用或擅自更改用途的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本契约、进场清场、收回出租房屋，没收保证金，造成的损失由乙方负责，乙方必须如数补交租金及相关费用，并向甲方支付违约金。如因此造成甲方的经济损失，乙方还应负责赔偿。3.乙方逾期交付租金及相关费用，每逾期一日，由甲方按拖欠金额的千分之三收取违约金。4.乙方擅自占用甲方场地的，乙方应在甲方限期内退场，并按本合同租金1.5倍的标准向甲方支付违约金。乙方不按时退场或不按时缴纳违约金的，甲方有权解除合同，保证金不予退还乙方，所造成的一切经济损失由乙方承担。6.租赁期满甲乙双方未续订契约或者甲乙双方中途解除契约的，如果乙方逾期不交出承租房屋，甲方除有权要求乙方限期迁出和按原定标准补交占用期间租金外，还有权按占用期间租金总金额百分之五十向乙方收取违约金。10.如乙方不履行相关合同的约定，甲方有权没收该保证金。该保证金于租赁期满后，在乙方全面履行合同的前提下无息退还乙方，若乙方尚有员工工资未付或因其他债权人上门追讨影响日常工作的管理，乙方同意甲方在应退回乙方的保证金中扣除上述款项支付给员工或其他债权人后再将余下部分退还给乙方，不足部分由乙方补足。第四部分其他事宜补充约定。3.本合同作为双方签订的《广州市房屋租赁合同》的补充，具有同等法律效力。如补充合同的条款与《广州市房屋租赁合同》有抵触，以本补充合同为准。等等。2016年6月27日，原告向被告发出《关于催收拖欠场地租金及交还场地的函》,称被告自2016年1月实际使用涉案场地至今，经多次催促，未与原告续签租赁合同，且拖欠1月至6月的场地使用费。因此，原告要求被告在6月30日前将涉案场地恢复原状并交还原告，并缴清被告使用期间产生的物管费、水电费等所有费用。2016年7月22日，原告委托广东金桥百信律师事务所通过特快专递的方式向被告发出《律师函》，称原告曾在6月27日向被告发出函件并通知被告解除双方之间的租赁合同关系，并要求被告在2016年7月底前将租赁物恢复原状、交还出租人，并向原告支付完毕所拖欠的全部租金及违约金，其中租金按每月21278.40元的标准从2016年1月计算至实际交还租赁物之日止，违约金按上述标准计算所得租金金额的50%，没收保证金不再返还等。2017年6月30日，原告再次委托广东金桥百信律师事务所通过特快专递的方式向被告发出《律师函》，要求被告务必在2017年7月7日前交还租赁物，并清付拖欠租金、承担违约责任等。因被告在承租使用涉案场地期间未按时支付物业管理费，案外人广州金悦物业管理有限公司（以下简称金悦公司）遂以本案原告为被告诉至本院[（2016）粤0104民初41642号]，要求其支付自2015年5月1日起至2016年10月31日期间的物业管理费及违约金等。案经本院审理，本院于2017年1月10日作出判决，要求该案原告一次性向金悦公司支付涉案场地自2015年5月1日起至2016年10月31日止的物业服务费（按每月5022.46元计付）和逾期付款违约金（自2015年6月1日起计至实际支付上述物业服务费之日止，以当月所欠费用为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付）。该案受理费1039元亦判决由原告负担。上述判决作出后，原告于同年12月6日向金悦公司支付了涉案场地2015年5月至2016年12月的管理费100449.19元、2017年1月至12月的管理费60269.51元。同日，原告还向金悦公司支付管理费9069.72元，2018年10月，原告再向金悦公司支付10月管理费5022.46元。另查明：被告在承租涉案场地后，将涉案场地分租给他人使用。其中第三人李亿祥于2012年9月17日与被告签订租赁协议，承租涉案场地中的61.49平方米的场地，租赁期限自2012年9月1日至2020年8月31日止等。第三人永富公司于2017年9月6日与金悦公司签订《金中大厦商业物业服务协议》，约定第三人永富公司使用的物业面积为4912.27平方米（位于广州市越秀区永福路36号金中大厦商铺1、2、3层的物业，一层770㎡、二层2099.47㎡，三层2042.8㎡），是从业主广州金悦房地产开发有限公司租用的，租赁期限及物业管理期限为2017年8月7日至2029年8月6日等。第三人永富公司承租前述场地后，将其中部分场地交由第三人曾胜祥、吴淑琼使用。庭审中，被告于2018年12月15日在答复本院的书面意见中称其已于2017年4月30日退出涉案场地的经营并与原告进行了交接。但在本院于2018年12月组织的庭审中，被告称没有与原告办理交接，但一直有和其工作人员交涉合同续约事宜，但是由于与原告有纠纷故最后没有办理正式退场手续。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应严守契约，依约履行各自负担的合同义务。根据前述合同的约定，被告承租涉案场地的租赁期限届至2015年12月31日。由于被告在合同期满后未再向原告支付租金，双方亦未再就续约或签订新的租赁合同达成一致意见。因而，原、被告之间的就涉案场地的租赁合同关系至2015年12月31日因履行期限届满终止。虽然原告曾于2016年6月27日函告被告，要求被告在同月30日前交还涉案场地，但如前述，原、被告之间的租赁合同关系因履行期限届满而终止，原告诉请要求确认双方之间的租赁合同关系自2017年6月27日解除，缺乏事实依据，本院不予采信。因双方合同履行期限届满，双方未再续签订合同，因此被告应将其占用的涉案场地交还原告。因第三人李亿祥系通过被告转租取得部分的涉案场地用于经营，第三人李亿祥亦应与被告共同交还其占用的部分场地。至于原告主张的第三人永富公司与被告负有共同交还场地的义务，根据现有证据来看，虽然第三人永富公司通过金悦公司在涉案场地所在的金中大厦承租场地从事生产经营，但并不能证明第三人承租的场地与涉案的场地存在重合或部分重合。因此，原告主张第三人永富公司负有交还场地的责任，缺乏依据，本院不予采信。因被告自2016年1月起未再向原告支付场地使用费，故原告主张按原合同约定的租金标准支付被告占用涉案场地期间的场地使用费，理据得当，本院予以支持。至于原告主张的逾期支付租金的违约金，因双方租赁合同期满终止，对于被告继续占用场地应予支付的场地使用费，原、被告双方并未进行过协商或达成一致意见。因此，原告主张的该逾期支付场地占用费的逾期付款违约金，缺乏事实依据，本院不予采信。至于原告主张的被告逾期返还房屋的违约金问题，根据前述合同约定，如被告在合同期满或合同解除后，被告未依约按时交还房屋的，则原告有权按占用期间租金总金额的50%向被告计收违约金。因此，原告诉请要求被告支付自2016年7月1日起逾期交还场地的违约金，符合合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告偿还其垫付的物业管理费、逾期支付物业管理费的违约金以及诉讼费用，实因被告在占用涉案场地期间未支付物业管理费所致，现有证据表明原告已垫付的相应的物业管理费至2018年10月，而原告仅在本案中主张被告支付物业管理费计至2018年8月31日，此属原告行使其诉讼的权利，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（一）项、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广东金中名品汇汽车用品有限公司应于本判决书发生法律效力之日起十五日内将广州市越秀区永福路36号首层02号房腾空交还给原告中国邮政集团公司广州市分公司。第三人李亿祥对其占用61.49平方米的商铺与被告广东金中名品汇汽车用品有限公司负有协助腾空交还义务。二、被告广东金中名品汇汽车用品有限公司应于本判决书发生法律效力之日起十五日内一次性向原告中国邮政集团公司广州市分公司支付自2016年1月1日至本判决书发生法律效力之日止的房屋占有使用费（按21278.40元/月的标准计付）；自本判决书发生法律效力之次日起至被告广东金中名品汇汽车用品有限公司实际交还前址房屋之日止的房屋占有使用费由被告广东金中名品汇汽车用品有限公司逐月支付予原告中国邮政集团公司广州市分公司（按21278.40元/月的标准计付）。三、被告广东金中名品汇汽车用品有限公司应于本判决书发生法律效力之日起十五日内一次性向原告中国邮政集团公司广州市分公司支付逾期交还场地的违约金（按2016年1月1日至被告广东金中名品汇汽车用品有限公司实际交还前址房屋期间产生的房屋占有使用费总额的50%计付）。四、被告广东金中名品汇汽车用品有限公司应于本判决书发生法律效力之日起十五日内一次性向原告中国邮政集团公司广州市分公司支付其垫付的自2015年5月1日起至2018年8月31日止的物业管理费200898.40元、逾期支付物业管理费的违约金3221.49元以及案件受理费1039元。五、驳回原告中国邮政集团公司广州市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16463.60元，由原告中国邮政集团公司广州市分公司负担7670元，由被告广东金中名品汇汽车用品有限公司负担8793.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  程秀建人民陪审员  周跃新人民陪审员  张雪琼二〇一九年七月十五日书 记 员  林紫滢