广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初13304号原告(反诉被告)：靖玲玲，女，1990年6月7日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：褚新兰，广东威豪律师事务所律师，执业证号14403200311107427。委托诉讼代理人：李吉祥，广东威豪律师事务所律师，执业证号14403201310017659。被告（反诉原告）：祖小娟，女，1981年4月8日出生，汉族，身份证住址福建省莆田市荔城区，委托诉讼代理人：蒲永红，广东华商律师事务所律师，执业证号14403200910142993。原告与被告买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靖玲玲委托诉讼代理人褚新兰、李吉祥，被告祖小娟委托诉讼代理人蒲永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金人民币358000元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月29日原被告签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将其名下位于深圳市罗湖区××路××湖××家园××房，建筑面积259.25平方米，房地产证为00××87的房产，以17900000元的价格转让给原告，合同签订当日原告向被告支付定金500000元。付款方式为一次性付款，原告应于2018年10月15日前付清全款。双方约定的递件过户时间为以下两项中时间先届满者为准:1.在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至双方指定的合同外第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内；2.买方监管除定金、交楼押金之外的楼款（一次性付款时）或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内。合同签订后，原告当天支付了定金500000元，于2018年9月30日付清了全部楼款。被告在原告履行了全部付款义务后，却不按合同约定办理递件。原告委托前夫周锐滨多次催促被告办理递件手续，被告却称有诉讼，无时间，出差在外地，直至2019年1月10日被告才办理过户递件手续。根据《二手房买卖及居间服务合同》第11条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求以转让成交价基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。根据《二手房买卖及居间服务合同》第5条约定，被告最迟应于2018年11月30日前完成递件。被告延期40天，延期一天承担8950元违约金。四十天的违约金为358000元。综上，被告违约事实清楚，证据充分，请依法支持原告的诉讼请求。被告答辩意见与反诉意见一致。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.原告（反诉被告）向被告支付违约金358000元；2.原告向被告支付垫付的赎楼费用277046元；3.本案诉讼受理费、诉讼保全费、公告费由原告承担。事实与理由：被告与原告于2018年9月29日签订了原告向被告购买位于深圳市罗湖区××路××湖××家园××房的《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定转让成交价为1790万元，该转让成交价不含税费，原告承担支付包括因提前还款卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、赎楼担保费和短期利息在内的全部税费的义务。合同签订后，原告当天支付了定金500000元，于2018年9月30日将17400000元支付至监管机构的指定账户中。但是，原告在此后六十日内并未按约支付赎楼费用，致使被告无法取得房地产证原件。根据合同第五条之“除非有特别约定，否则在第（2）项时间届满时，因一方原因致使第（1）项条件未符合，则该方须按本合同第十条、第十一条承担相应违约责任”的约定，因原告上述原因致使被告无法取得房地产证原件，原告须按合同第十条的约定，以转让成交价基数按日万分之五的标准向被告支付违约金。此后原告仍以赎楼费用过高、怕支付了赎楼费用被告不过户等为由一拖再拖。为了避免损失的进一步扩大，被告被迫无奈的代为原告垫付赎楼费用共计387046元，最终才取得房地产证原件并完成房屋的过户。房屋过户后，原告仅向被告偿付了110000元的赎楼费用，尚有大部分的赎楼费用未予支付。被告认为，债务应当清偿，原告的行为违反了法律和合同规定，原告应当承担相应的法律责任。综上，为维护法律的尊严和保护被告的合法权益，被告恳请贵院依法作出公正判决，支持被告的上述诉请。原告针对反诉的答辩意见如下：双方在签订合同时，被告称只有七百万余元贷款需要偿还，因此合同第十七条约定，买方承担该物业按揭款七百余万的赎楼费用，加按揭的费用由卖方自行承担。但担保公司办理赎楼过程中查到被告还有2630000元的贷款未还，并得知被告在深圳市福田区人民法院有诉讼，赎楼存在巨大风险，担保公司拒绝为其赎楼，被告为此多次协商处理案件，导致延期递件过户，延期递件责任在被告。合同第六条约定，担保公司因其他原因无法赎楼的，卖方自行赎楼，还清贷款，被告隐瞒房产现状被迫高价找其他担保公司赎楼，因此产生的费用应由其自行承担。而且，正常的赎楼费用只有七万多元（按赎楼金额1%收取），并由担保公司垫付，按正常标准即使加上被告加按揭的赎楼费约十万元左右。因被告多次找原告协商，确定原告承担120000元赎楼费，原告分两次向被告支付70000元，并向被告委托收款人梅亮支付了50000元，被告在委托书中明确原告支付上述50000元后，即履行了支付赎楼费的全部义务。综上，请求驳回被告的反诉请求。本院经审理查明如下事实：一、原、被告于2018年9月29日签订一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定由原告购买被告名下位于深圳市罗湖区××路××湖××家园××房产，转让价格为17900000元，原告应在合同签订当日向被告支付定金500000元；付款方式为一次性付款，原告应于2018年10月15日前付清除定金、交楼押金以外的全部房款17400000元。合同第五条约定的递件过户时间为以下两项中时间先届满者为准（除非有特别约定，否则在第二项时间届满时，因一方原因致第一项条件未符合，则该方须按合同第十条、第十一条承担相应违约责任）:1.在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至双方指定的合同外第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内；2.买方监管除定金、交楼押金之外的楼款（一次性付款时）或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内。第六条约定买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方于签订合同3日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼公证的委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方协助卖方办理；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押手续，并按约定提交房地产证原件。一方未按约定履行义务，有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，如逾期履行超过五日，可解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任，或者买方没收定金、卖方双倍返还定金。买方承担按揭款七百余万的赎楼费用，加按揭费用由卖方自行承担。双方还约定了其他权利了义务。二、合同签订后，原告当天支付了定金500000元，双方于2018年9月30日签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定将17400000元支付至监管机构的指定账户中，中国银行深圳东乐支行于2018年10月16日出具两份《交易资金委托监管业务收款收据》，载明收到原告划来资金情况，明确入账金额为17400000元。三、被告于2018年9月29日先后办理两份《委托书》，委托深圳市汇瀚融资担保有限公司办理赎楼事宜，被告主张其于2019年1月2日协商赎楼费用的事实可证明其已通知原告缴纳上述赎楼手续费用。被告在2018年12月14日21时54分的微信聊天中表示，其因存在其他法律纠纷，另案诉讼处于上诉阶段，担心处理该房产涉及相应的法律后果，并表示会在一周内解决与原告之间的房屋买卖事宜。被告于2019年1月7日、8日又分别办理赎楼及办理转让登记的委托公证手续，其确认实际通过2019年1月8日的委托手续办理相关赎楼及过户事宜。四、被告主张赎楼费用如下：1.其于2019年1月22日向担保公司员工蒋正华转账70000元；2.担保公司于2019年1月10日向被告转账9950000元用于赎楼，被告于2019年1月22日向担保公司返还10000000元，其中50000元差额为被告向担保公司支付的赎楼费；3.被告的配偶叶春荣于2019年1月10日向担保公司员工转账160000元；4.被告通过微信转账方式向担保公司“齐总”支付20000元。被告提交署名为“王晓东”的经手人出具的收款收据，载明收到赎楼担保费共计280000元，被告称该280000元为上述第一项至第三项赎楼费总额。五、原告于2019年1月10日向原告出具一份承诺书，承诺承担赎楼费120000元。原告于2019年1月22日分两笔共向被告转账70000元。被告于2019年1月25日向原告出具一份委托书，明确委托梅亮代其收取原告承担的赎楼费50000元，原告全额支付该款项后，被告确定原告按约定承担了赎楼费用的全部义务，原告于2019年1月25日向梅亮转账50000元。六、双方确认计算违约金的期限为2018年12月1日至2019年1月10日，按逾期40天计算。被告主张赎楼费用300000元，向银行提前还款罚息86026.4元，公证费1020元，合计387046元，梅亮在抵扣相关费用后向被告返还40000元，即原告共支付被告110000元，要求原告支付277046元。本院认为，本案为买卖合同纠纷。双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，双方应当依照合同约定履行各自义务。原告已依约办理全部房款资金监管，被告应当按照协议约定履行赎楼及过户手续，被告虽于2019年9月29日办理赎楼的委托公证，但其并未提交证据证明已通知原告支付相关费用或原告存在其他违约情形，其在2018年12月14日21时54分的微信聊天记录亦体现其因其他法律纠纷未处理涉案房产，并表示会在一周内解决与原告之间的房屋买卖事宜，故本院对被告关于其已通知原告支付赎楼费的主张不予采信，并对原告关于被告因其个人原因导致赎楼未果的主张予以采纳，被告应当依照合同的约定向原告支付逾期履约违约金。鉴于双方对计算逾期履行违约金期间的主张一致，本院认定计算违约金的期间为2018年12月1日至2019年1月10日按40天计算，计得被告应当向原告支付违约金358000元（17900000×0.0005×40）。被告要求原告支付违约金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于赎楼费，被告提交的转账记录及收款收据不足以证明款项系用于涉案房产的赎楼费用，且根据被告的委托书，在原告向梅亮支付50000元后，原告即完成赎楼费的全部支付义务，因此被告要求原告支付赎楼费的请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告祖小娟应当于本判决生效之日起十日内向原告靖玲玲支付违约金人民币358000元；二、驳回被告祖小娟的要求原告靖玲玲支付违约金的反诉请求；三、驳回被告祖小娟要求原告靖玲玲支付赎楼费的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3335元、反诉案件受理费人民币5075元，由被告负担(原告已预付本诉案件受理费人民币3335元，被告负担之数应当于本判决生效之日起十日内迳付原告)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄晓美二〇一九年七月八日法官助理刘早磊书记员巴小品