文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初1362号原告：张员旗，男，1982年9月20日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：徐梦婷、黄得明，分别系广东广信君达律师事务所律师、实习人员。被告：樊国志，男，1983年7月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：温伟杰，系广东纬韬律师事务所律师。原告张员旗诉被告樊国志房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张员旗的委托代理人徐梦婷，被告樊国志及其委托诉讼代理人温伟杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张员旗诉称：原、被告于2016年10月9日签订《广州市商铺租赁合同》，合同约定被告将坐落于天河区迎龙路8号街F2铺房号的档口出租给原告使用，月租金3200元，租赁期限自2016年10月9日起至2019年10月8日止，原告在每月10号前向被告支付租金。合同签订后被告于2017年4月违约，在未通知原告的情况下擅自将F2商铺收回，并在附近临时搭建了一个铁皮屋给原告使用。由于搭建铁皮屋需要时间，被告在2017年10月才将铁皮屋交给原告使用，导致原告在2017年4月至10月期间没有经营。2018年12月，被告告知原告，因开展检查，需要将铁皮屋暂时挪走几天，并同意补偿原告相关损失。于是，被告在2018年12月19日将铁皮屋搬走，12月26日下午将铁皮屋搬回原处。但被告不仅未向原告补偿相应损失，还以原告未交租金为由于2019年1月6日切断售货机电源，导致原告无法正常营业并造成了实际损失。被告上述行为已构成根本违约，原告要求解除合同、退回押金和搬回售货机，但被告不同意并强行阻止。为维护原告合法权益，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同，被告向原告返还押金9600元；2、被告向原告补偿2018年12月19日至2018年12月26日的损失1000元；3、被告赔偿因其擅自断电造成的营业损失（以原告2018年度在涉案房屋的全年营业额34921元/年为标准，从2019年1月6日计至被告实际退回全部押金之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告樊国志答辩称：1、原告在起诉状中提出的被告在2017年4月违约，与事实不符，被告在2017年10月份将新的商铺（原告诉状所指的铁皮屋）重新租赁给原告后，双方口头就新的租赁合同作出了约定，约定每月租金为3000元，水电费另外结算，而且由于被告与广州市合丰物业管理有限公司的商铺租赁合同上约定，被告应于每月5日前缴纳租金，因此被告与原告新的口头约定，约定原告应于每月1日缴纳租金，最迟不迟于每月5日缴纳水电费给被告。而此后，原告也以每月缴纳租金的这一实际行动履行了双方的口头约定。2、本案是由于原告没有按时缴纳租金违约在先，而且在被告口头催收后，原告也表示拒不缴纳租金，并且提出要求解除合同。因此被告迫于无奈之下才于2019年1月6日切断被告电源，正是原告违约才造成本案纠纷，因此被告不需退还押金给原告，也无须就原告之后停止营业造成的损失负责。经审理查明：2016年10月9日，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）签订《广州市商铺租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方同意将坐落在天河××××街（巷、里）F2铺的房地产出租给乙方使用，租赁期限自2016年10月9日至2019年10月8日，月租金额3200元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前缴付租金等。合同签订后原告向被告支付租赁押金9600元。在上述《合同》履行期间，原、被告双方于2017年10月变更《合同》中约定的租赁标的物为原F2商铺附近的铁皮屋，双方并未就新的租赁标的物签订相关协议，只是口头约定租金标准为3000元/月。被告另表示双方同时约定缴纳当月租金时间为每月1日，原告对此不予认可，表示双方就租金支付时间及违约责任并未作出约定，被告就其上述主张未提供证据予以证明。其后，原告支付租金至2018年12月31日。关于原告使用铁皮屋的实际情况，双方均确认被告于2018年12月19日将铁皮屋搬离，后于2018年12月26日将铁皮屋搬回，原告在2019年1月6日前可正常使用铁皮屋，2019年1月6日被告对铁皮屋进行断电处理，一直没有恢复供电，其后原告要求搬离铁皮屋内相关设备，被告表示须双方解除合同后原告才可搬离，故对原告要求搬出铁皮屋内设备的要求不予同意。另，被告对于原告第二项诉讼请求没有异议，同意其第二项诉请的相关陈述。原告为证明其2018年全年销售额为34921元，向本院提交净果国际云服务平台销售结算报表（打印件，显示2018年全年销售金额为34921元）。被告对该证据的真实性无异议，但认为仅能证明原告“净果自助情趣店”的年收入，不能确定原告的实际损失。本案审理过程中，本院询问双方当事人能否提交铁皮屋的建设工程规划许可证，双方均表示无法提交。本院依法向原告释明双方变更《合同》所涉租赁标的物为铁皮屋后，双方就铁皮屋所成立的租赁合同关系应为无效，其表示不予变更诉讼请求。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原、被告双方于2017年10月变更《合同》中约定的租赁标的物为原F2商铺附近的铁皮屋，现无证据证明上述铁皮屋已取得相应的建设工程规划许可证，根据上述司法解释的相关规定，双方就铁皮屋所成立的租赁合同关系应为无效。因此，对于原告要求解除双方签订的《合同》的诉请予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定，原告要求被告返还其已支付的租赁保证金9600元具有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告的第二项诉讼请求，双方均确认铁皮屋于2018年12月19日至2018年12月26日期间被搬走，被告亦表示对原告该项诉请没有异议，故对原告该项诉请予以支持。关于原告的第三项诉讼请求，双方均确认被告于2019年1月6日对铁皮屋进行断电处理，即自该日起原告无法继续正常使用铁皮屋，原告就此提交净果国际云服务平台销售结算报表对其损失予以证明，被告则表示该证据无法确定原告的实际损失。就此本院认为在原告未举证证明其实际损失的情况下，综合本案案情，本院酌情判令被告赔偿原告营业损失2000元，对于原告超出上述部分的诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告樊国志于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告张员旗返还租赁押金9600元；被告樊国志于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告张员旗补偿2018年12月19日至2018年12月26日的损失1000元；被告樊国志于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告张员旗赔偿营业损失2000元；四、驳回原告张员旗的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费480元，由原告张员旗负担365元，被告樊国志负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  周玺舜审 判 员  叶汉杰人民陪审员  伍建红二〇一九年七月十七日书 记 员  蒲肖明牛立萍            本判决书已于2019年  月   日送达