甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初4537号原告：张掖市爱家装饰有限责任公司。法定代表人：魏义德，该公司经理。统一社会信用代码：91620702660016702N。住所地：张掖市南环路新建街什字东北角。委托诉讼代理人：胡伟，甘肃正峰律师事务所律师。被告：陈超，男，1983年5月26日出生，汉族，甘肃省张掖市人。原告张掖市爱家装饰有限责任公司（以下均简称爱家装饰公司）与被告陈超房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年5月27日立案，于2019年6月20日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张掖市爱家装饰有限责任公司的委托诉讼代理人胡伟到庭参加诉讼，被告陈超经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告爱家装饰公司向本院提出诉讼请求:1.要求被告向原告支付租金、水费及物业费欠款33200元，违约金3320元，合计36520元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年6月1日，原、被告双方签订租赁合同，截止2019年3月31日，被告陈超尚欠租金、水电费、暖气费、物业费共计33200元，违约金3320元，其中2017年6月1日至2018年5月31日欠租金15000元；2018年6月1日至2019年5月31日欠租金15000元；2017年、2018年欠采暖费2900元；2018年欠物业费300元；2017年1月至2018年3月欠电费566元。原告认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，现被告拒不缴纳租金，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告陈超经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据及陈述：1.原告爱家装饰公司的委托诉讼代理人胡伟的当庭陈述；2.原告爱家装饰公司与被告于2016年6月1日签订的租赁合同一份；3.原告于2018年10月1日向被告陈超送达的移交场地通知书一份，并由被告陈超签字确认；4.原告公司于2019年3月16日出具的被告陈超的欠费清单明细一份。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原告爱家装饰公司（合同中甲方）与被告陈超（合同中乙方）签订《张掖市爱家装饰城租赁合同》一份，合同约定租赁房屋位于张掖市××路十字东北角的爱家装饰城主楼二层，建筑面积为50平方米，约定房屋租赁期自2016年6月1日至2017年5月31日，房屋年租金按照建筑面积按年缴纳（不含水、电、暖、设备等费用）为人民币15000元，每平方米租金为25元，租金按合同签订时间一次性支付，如逾期三日则视为违约，租金按天累计加收3%滞纳金，滞纳金从房屋租赁保证金内扣除；甲方在交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金2500元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁保证金除扣除应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还；甲方应于2016年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，租赁期满或者合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，乙方应结清应当承担的费用；乙方不支付或者不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，乙方有上述违约行为的，应按月租金的20%向甲方支付违约金，乙方未按约定时间支付租金超过三天者以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按该房屋租金按天累计加收3%滞纳金。合同落款处原告爱家装饰公司在出租单位处加盖“张掖市爱家装饰有限责任公司”公章并由代理人杨满签字，被告陈超在承租方法定代表人处签字、捺印。合同签订后，原告收取了被告陈超缴纳的押金2500元。另查明，合同租赁期限届满后，被告陈超未与原告续签租赁合同，2018年10月1日，原告向被告陈超送达了内容为“陈超，2017年6月1日张掖市爱家装饰有限责任公司与你签署了房屋租赁合同，租赁期自2017年6月1日至2018年5月31日，合同到期后你既不续签合同，也不缴纳房租及各种费用，多次打电话沟通你，你也未能守信来爱家装饰公司办公室办理缴纳欠款手续.时至今日你的房屋租赁合同已超期120天，欠租金、水电费、暖气费、物业费共计22352元，望你收到本通知三日内，即刻和张掖市爱家装饰有限责任公司联系缴纳房租移交场地，若不联系此事，我们将把你店里的货物归集存放于别处，所产生的保管费及其它法律后果由你自行承担”的移交场地通知书一份，被告陈超在通知书下方签字确认，后被告未前往原告处办理手续。本院认为，房屋租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案中原告爱家装饰公司与被告陈超签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应严格按照合同约定履行各自的义务，原告爱家装饰公司向被告陈超提供租赁房屋，被告陈超实际占有并使用了该租赁房屋，故原、被告之间的房屋租赁关系成立。关于原、被告之间的房屋租赁期限问题。本院认为，首先，根据原告提供的租赁合同载明租赁期间为2016年6月1日至2017年5月31日，根据原告提交的原告公司于2018年10月1日向被告陈超送达的场地移交通知书载明，原、被告于2017年6月1日签订的租赁合同租赁期间为2017年6月1日至2018年5月31日，但原、被告并未于2017年6月1日签订租赁合同，通知内容显示的合同签订日期并不属实，故应认定为原、被告在租赁合同期限届满后并未继续签订书面租赁合同；其次，场地移交通知书载明在租赁期2017年6月1日至2018年5月31日届满后，原、被告双方仍未继续签订书面租赁合同，且至原告公司于2018年10月1日下发通知时，租赁合同已超期120天，被告陈超所欠的各项费用为22352元，被告陈超在通知书下方签字。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，被告陈超在通知书下方签字的行为应当视为被告默许了原、被告之间的租赁合同在2017年6月1日至2018年10月1日期间是有效的；再次，场地移交通知书要求被告在三日内向原告公司移交房屋，但根据原告陈述，原告于2018年10月1日向被告陈超送达移交场地通知书时，被告陈超已经停止经营，搬离了部分物品，剩余物品未搬离，涉案商铺一直是由被告陈超锁门，原告公司在起诉前于2019年3月20日加锁一把。被告陈超经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但在本院送达时其陈述如果原告公司同意只收取欠缴费用20000元，则愿意搬离剩余物品交付租赁商铺，故被告陈超承认实际占用该商铺至今。综上，本院认定，原、被告自2016年6月1日签订租赁合同至2017年5月31日后，原、被告虽未继续签订租赁合同，但租赁关系一直存在。根据原告向本院提交诉状的时间以及陈述原告于2019年3月20日锁门并于2019年3月31日停止供电的行为，结合原、被告在租赁合同中对解除合同的约定以及被告陈超长期未交纳租赁费的事实，应视为原告公司行使合同单方面解除权，故原、被告之间的租赁关系应为2016年6月1日至2019年3月31日。关于原告要求被告支付租金、水电费、采暖费及物业费欠款33200元的诉讼请求。本院认为，首先，根据2018年10月1日原告向被告陈超送达的移交场地通知书，可以印证截至2018年10月1日，被告欠租金、水电费、暖气费、物业费共计22352元，且该通知书由被告签字确认，故本院确定2018年10月1日之前的租赁费、电费、暖气费、物业费22352元。故对于原告在庭审中主张的2018年10月1日之前的各项费用，本院均不予支持。其次，根据合同约定，房屋租金为15000元/年，折合每月为1250元，2018年10月1日至2019年3月31日的租金应7500元（1250元/月×6个月）。再次，对于采暖费、物业费，原告虽未提供相应的票据，但结合被告实际占用房屋的事实，结合合同中约定被告承担上述费用的情况，结合被告在原告送达的移交场地通知书中签字认可存有上述费用的事实，本院对于2018年10月1日至2019年3月31日期间的采暖费、物业费予以支持。因被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故对于相关的标准，本院结合原告的诉讼主张以及当地实际情况予以确认。原告主张采暖费用按照租赁面积50平方米，以张掖市商业门点的收费标准29元/平方米标准计算，故2018年10月1日至2019年3月31日采暖费为1450元（50平方米×29元/平方米）。原告主张原告公司承担物业服务，按照租赁面积50平方米，以0.5元/平方米/月计算，故自2018年10月1日至2019年3月31日物业费共150元（50平方米×0.5元/平方米/月×6个月）。再次，对于原告主张的电费，本院认为，原告主张电费是被告陈超定期向原告公司交纳，原告公司向电力局交纳，2017年3月1日至2017年12月31日所欠电费为432元，2018年1月1日至2019年3月31日所欠电费为为124元，但原告未提供相关票据，不能确定或区分2018年10月1日至2019年3月31日期间的电费数额，且被告在此期间并未经营使用商铺，故对于原告主张的电费，本院不予支持。最后，对于原告在诉状中罗列水电费中的水费，原告在庭审中并未主张该项诉讼请求，故本院不予支持。综上，被告拖欠原告2018年10月1日之前的各项费用22352元，拖欠2018年10月1日至2019年3月31日期间的租赁费7500元、采暖费1450元、物业费150元，合计31452元。因原、被告在签订租赁合同后，原告收取了被告陈超缴纳的租赁保证金2500元，根据合同约定房屋租赁保证金应优先扣除被告应承担的各项费用，故被告承担的该项费用应扣除上述保证金，剩余为28952元（31452元-2500元）。关于原告要求被告承担违约金3320元的诉讼请求。本院认为，首先，原、被告虽然于2016年6月1日签订的租赁合同明确约定了违约金的计算方式，但该租赁合同到期后双方并未续签书面租赁合同约定违约金事宜，被告陈超虽未提出异议，并继续使用租赁房屋，但双方之间的租赁合同已转为无固定期限合同，原告可以随时主张被告缴纳房租，被告亦可随时履行，故原、被告对违约金约定不明；其次，被告违约给原告造成的经济损失即为房屋租赁费，现原告已足额主张了房屋租赁费等相关费用，就不应再向被告主张违约金；再次，原告公司自2018年10月1日向被告陈超送达场地移交通知书时，就已知晓被告陈超停止营业并搬离了部分物品，明确告知了被告后果，但原告亦未及时主张权利，从而扩大了经济损失，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。被告陈超经本传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据，应视为其放弃应诉、抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告陈超偿付原告张掖市爱家装饰有限责任公司房屋租赁费、暖气费、物业费共计28952元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回原告张掖市爱家装饰有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元，减半收取356.50元，原告张掖市爱家装饰有限责任公司负担74.50元，被告陈超负担282元，被告负担的案件受理费直接给付原告，本院退还原告的案件受理费356.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 索国雄 二〇一九年七月一日书记员 葛 超