重庆市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）渝01民初77号原告（反诉被告）：重庆市江北区城市建设发展有限公司，住所地重庆市江北区御庭苑2号7层，统一社会信用代码91500105747477261D。法定代表人：蒲丽娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾晖，北京德恒(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：许立，北京德恒(重庆)律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆未来之家置业有限公司，住所地重庆市江北区建新西路17号，统一社会信用代码91500105569946597C。法定代表人：林宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭园园，北京市金德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明敏，北京市金德律师事务所律师。被告：白猫(重庆)日化有限公司，住所地重庆市江北区建新西路17号，统一社会信用代码915000002032958816。法定代表人：林宇。委托诉讼代理人：郭平宜，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡月，重庆海力律师事务所实习律师。原告暨反诉被告重庆市江北区城市建设发展有限公司（以下简称江北城建公司）与被告暨反诉原告重庆未来之家置业有限公司（以下简称未来之家公司）、被告白猫(重庆)日化有限公司（以下简称白猫日化公司）委托代建合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月2日、22日、23日公开开庭进行了审理。江北城建公司向本院提出诉讼请求：1.判令未来之家公司、白猫日化公司向江北城建公司支付从2013年5月5日起至实际交付案涉房屋之日止的逾期交房违约金（以江北城建公司已付购房款51710.4万元为基数，日违约金为万分之三，暂计至2019年1月28日为261161256元）；2.未来之家公司、白猫日化公司退还江北城建公司多支付的购房款34998296.4元；3.本案诉讼费用由未来之家公司、白猫日化公司承担。事实和理由：2011年6月30日，重庆市城乡建设委员会发出《重庆市城乡建设委员会关于同意白猫（重庆）日化有限公司原厂区南部地块安置房开展经济适用住房（危改安置房）项目前期工作的通知》，同意未来之家公司、白猫日化公司在白猫日化公司原厂区南部地块安置房开展经济适用住房项目前期工作，项目建成后严格按照现行拆迁安置政策专门用于江北区危旧房改造拆迁户安置。2012年4月6日，重庆市人民政府发出《重庆市人民政府关于重庆未来之家置业有限公司白猫（重庆）日化有限公司建设重庆白猫化工厂危改安置房工程划拨国有建设用地的批复》，同意将江北区观音桥街道建新西路17号地块处46.54485亩国有建设用地使用权划拨给未来之家公司、白猫日化公司作为重庆白猫化工厂危改安置房工程项目用地。2012年6月26日，重庆市城乡建设委员会发出《重庆市城乡建设委员会关于确认白猫（重庆）日化原厂区南部安置房项目为经济适用住房（危改安置房）项目的通知》，正式确认未来之家公司、白猫日化公司开发建设的白猫（重庆）日化原厂区南部安置房为2012年重庆市经济适用住房项目。经重庆市江北区人民政府（以下简称江北区政府）批准，2011年7月5日，江北城建公司与未来之家公司签订了《安置房委托代建协议》（以下简称《代建协议》），约定：1.江北城建公司是受江北区政府授权委托签订本代建协议，购买未来之家公司、白猫日化公司代建的该项目的全部住宅，住宅总建筑面积暂为126000平方米（以竣工后房屋测绘部门确定的最终面积为准），住宅购买单价经江北区安置房源采购小组审核并报请区政府同意为4320元/平方米，总购房款暂定为人民币544320000元(该价格包括水、电、气、电话、闭路等配套费用)；2.所购房屋预验收合格后，购房款支付至暂定总购房款的95%；3.在代建协议签订后最迟22个月内（注：2013年5月4日前），未来之家公司向江北城建公司交付符合约定条件的房屋；4.在该项目取得竣工验收备案证后三十日内，双方按江北城建公司购买的住宅建筑面积据实结算、多退少补,建筑面积以国家认可的有资质的房屋测绘部门确定的最终建筑面积为准；5.未来之家公司逾期交付房屋的，每逾期一天按江北城建公司已支付的购房总款的万分之三承担违约责任；6.双方还在代建协议中对房屋交付条件、购房款支付方式与期限、房地产权证的办理等事项进行了约定。代建协议签订后，江北城建公司按约支付了购房款，至2017年9月该项目房屋预验收合格时止，江北城建公司已向未来之家公司、白猫日化公司支付了购房总款的95%，合计517104000元。但截至起诉之日，该项目仍未经竣工验收合格并取得竣工验收备案证。江北城建公司多次催告未来之家公司、白猫日化公司交房未果，现未来之家公司、白猫日化公司已逾期交房5年多，应承担截至2019年1月28日止的逾期交房违约金261161256元。2017年9月未来之家公司完成建设工程的预验收，江北城建公司按照代建协议约定的暂定住宅总建筑面积126000平方米，向未来之家公司、白猫日化公司支付至暂定总购房款的95%共计517104000元（计算方式为：126000平方米(4320元/平方米(95%），而根据房屋测绘部门出具的房屋面积测算报告，江北城建公司购买的住宅总建筑面积仅有117472.15平方米，江北城建公司目前实际应支付的购房款总额应为482105703.6元（计算方式为：117472.15平方米(4320元/平方米(95%）。因此，未来之家公司、白猫日化公司应退还江北城建公司购房款34998296.4元[计算方式为：（126000平方米-117472.15平方米）(4320元/平方米(95%]。江北城建公司根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及其他有关法律规定，诉至法院，请求保护其合法权益。未来之家公司向本院提出反诉请求：1.判令江北城建公司向未来之家公司支付逾期付款违约金24861772.8元；2.江北城建公司赔偿未来之家公司因拆迁、市政道路建设、高边坡治理等违约行为导致工期延误，致使未来之家公司增加的管理成本30134258.68元；3.江北城建公司赔偿未来之家公司因前述违约行为导致未来之家公司增加支出的安装费用1121073元（其中电梯安装费用40000元、消防安装费用1081073元）、造价咨询费用350000元、监理咨询费用856900元、电梯维保费用223200元，以上共计2551173元；4.江北城建公司向未来之家公司支付代建过程中为江北城建公司垫付的市政道路施工费用2276919.68元；5.江北城建公司向未来之家公司提供安置户情况统计表，并落实享受安置房项目住宅部分城市建设配套费及税费等优惠政策；6.本案反诉费用由江北城建公司承担。事实及理由：一、江北城建公司未按《代建协议》约定的付款节点及金额全面履行付款义务，应当按照合同约定向未来之家公司支付逾期付款违约金24861772.8元。《代建协议》第四条“付款方式与期限”，对江北城建公司在开工前、建设过程中及竣工后应当支付款项的时间节点及金额进行了约定。但江北城建公司未按照约定时间全面履行合同义务，多次出现逾期支付或未足额支付情形，导致未来之家公司对外融资并支付巨额利息用于项目建设及日常经营活动。根据《代建协议》第七条“甲方（江北城建公司）未按合同规定足额支付各个阶段房款的，每逾期一天，甲方按日以本合同应付购房价款的万分之三承担违约金并承担相关责任”之约定，江北城建公司应当按照合同约定向未来之家公司支付逾期付款违约金。二、因江北城建公司在拆迁、市政道路建设、高边坡治理等方面存在违约行为导致项目工期迟延，致使案涉项目至今未通过综合竣工验收及备案，未来之家公司管理成本等因此增加，江北城建公司应当向未来之家公司赔偿损失。1.拆迁原因导致工期延误。项目初期，由于江北城建公司未能协调、安置好拆迁户造成项目工期延误。在施工过程中，由于江北城建公司未能处理、安置好周边市政道路（建设主体为江北城建公司）的拆迁户，拆迁户多次拦截施工人员，造成项目工期进一步延误。2.市政道路建设施工原因导致工期延误。由于江北城建公司负责的市政道路未及时施工，造成项目综合管网（电力、给排水、通信、燃气等）的接口迟延与市政综合管网顺利连通；安置房项目1号楼的生化池也不能按时施工，致使项目2017年才通过环保验收。同时，该市政道路至今未全部完成施工，致使项目消防通道至今未形成，项目至今未能通过综合验收。3.高边坡治理原因导致工期延误。因江北城建公司未及时处理高边坡问题，重庆市质量工程监督总站多次发函要求项目停工治坡，问题整改后方能继续施工。江北城建公司至今未施工和整改完毕，导致项目工程综合验收无法推进和完成。4.逾期付款导致工期延误。江北城建公司并未按照《代建协议》约定的时间全面履行付款义务，合同约定的9个付款节点，江北城建公司共分成36次予以支付，多次出现逾期付款情形，给未来之家公司造成了巨大的资金压力。江北城建公司的上述违约行为导致项目工期延误，致使未来之家公司增加管理成本30134258.68元、电梯及消防安装费用1121073元、造价咨询费用350000元、监理咨询费用856900元、电梯维保费用223200元，江北城建公司应予赔偿。因江北城建公司违约导致重庆巨能建设（集团）有限公司向未来之家公司主张工期延误赔偿，未来之家公司保留另行主张赔偿的权利。三、江北城建公司应当向未来之家公司支付为其垫付的市政道路施工费用2276919.68元及对应利息。临近的市政道路建设是江北城建公司的义务。在《代建协议》履行过程中，未来之家公司接受江北城建公司委托，委托重庆易城建设工程有限公司实施江北城建公司为建设主体的4、5#楼外侧公共绿化区域平基土石方工程、南侧市政道路、6号楼边市政道路的硬化工程，根据《城建部门2012年度第12次联席会议纪要》及江北城建公司《关于“白猫日化原厂区南部地块安置房项目消防工程验收相关问题的回复”》的内容，双方约定费用先由未来之家公司支付，再由未来之家公司与江北城建公司予以结算，其中4、5#楼外侧公共路绿化区域土石方工程价款经核算为1689292元、新增土石方工程价款经核算为220308元，南侧市政道路的施工费用为198333元，6号楼外侧市政道路的施工费用为168986.68元。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条“受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”之规定，江北城建公司应当向未来之家公司支付垫付市政道路施工费用共计2276919.68元。四、因江北城建公司没有向未来之家公司提供拆迁安置户名单，致使案涉项目未能办理住宅部分配套费、税费及土地出让金的缴纳并享受优惠政策，已经影响未来之家公司办理前述费用的结算、项目综合验收备案的通过以及项目《房地产权证》的办理。白猫（重庆）日化原厂区南部安置房为2012年重庆市经济适用住房项目，依据渝危改办发[2008]17号文件、渝财建[2010]136号文件以及渝地税发（2009）153号文件的规定，案涉项目享受危旧房税费优惠政策，减免营业税及附加税费、契税、土地增值税及土地出让金，配套费及住宅部分土地出让金按照收支两条线原则办理，先征后返。项目享受税费优惠政策需要提供安置户情况统计表，纳税人因未安置完而无法提供完整安置户情况统计表的，由区政府下属危旧房改造单位提供拟安置对象的证明，未来之家公司就案涉项目上述优惠政策均需江北城建公司向未来之家公司提供安置户名单。根据《代建协议》第十二条第八款“根据国家政策和重庆市危旧房改造领导小组相关文件中垫付的土地出让金与配套费扣除相关政策计提的费用后，乙方（未来之家公司）向甲方（江北城建公司）提供有效凭据，由甲方全额返还给乙方”之规定，江北城建公司有义务向未来之家公司提供具体、详细的安置户情况统计表。但经未来之家公司多次要求，江北城建公司至今未提供安置拆迁户的具体名单，致使未来之家公司至今无法办理住宅部分配套费减免以及缴纳住宅部分土地出让金，也无法享受项目各项税费的减免，税务部门因此多次要求未来之家公司进行税费申报并要求缴纳税费滞纳金。而上述费用若不缴纳完毕，则项目无法办理整体竣工验收备案手续，也无法获得《房地产权证》（大证）。若江北城建公司不能向未来之家公司提交拆迁安置户情况统计表并协调未来之家公司享受配套费、各项税费及土地出让金相关的优惠政策，将致使未来之家公司增加巨额成本，包括住宅部分配套费减免金额（暂估为24215898元）、住宅部分土地出让金（暂估1890000元），税费及滞纳金损失（截止至2019年2月28日为133444024元），江北城建公司对代建项目增加的成本理应予以承担。未来之家公司保留向江北城建公司主张上述损失的权利。本院经审查认为：2011年6月30日，重庆市城乡建设委员会发出《重庆市城乡建设委员会关于同意白猫（重庆）日化有限公司原厂区南部地块安置房开展经济适用住房（危改安置房）项目前期工作的通知》，同意未来之家公司、白猫日化公司在“白猫（重庆）日化有限公司原厂区南部地块安置房开展经济适用住房项目前期工作，项目建成后严格按照现行拆迁安置政策专门用于江北区危旧房改造拆迁户安置。”2012年4月6日，重庆市人民政府发出《重庆市人民政府关于重庆未来之家置业有限公司白猫（重庆）日化有限公司建设重庆白猫化工厂危改安置房工程划拨国有建设用地的批复》，批复如下：一、同意将位于江北区观音桥街道建新西路17号地块处，土地总面积为6.23373公顷（93.50595亩）的3.10299公顷（46.54485亩）的国有建设用地使用权划拨给未来之家公司、白猫日化公司作为白猫化工厂危改安置房工程项目用地；其余3.13074公顷（46.9611亩）作为规划城市道路路和防护绿地。用途为住宅（危改安置房）用地……江北区政府作为委托方暨甲方与未来之家公司作为代建方即乙方签订的《危旧房改造拆迁安置房代建协议》载明，经委托人研究，同意将案涉项目委托给代建人实施代建管理，双方达成如下协议：第一条房屋基本情况，项目总建筑面积：160131.97平方米/1278套；土地性质：划拨；工程内容：前期工作和建设实施代建；总投资（估算投资）54432万元；工程立项批准文号：江发改投[2012]11号。第二条购房单价及总款详见“安置房委托代建协议”。第三条工程工期为工程总建设期：施工工期22个月。第五条代建方式（一）由代建人进行全过程代建，根据代建项目概算投资、进度控制目标及项目建设计划、编制项目资金计划报委托人审批。（二）由江北城建公司对房屋进行回购（另行协议约定），土地由代建人提供。第六条代建工作的内容，负责在项目施工期间的质量、安全等责任，按甲方及有关主管部门审定批准后的施工图施工；并负责办理该项目的立项、规划选址通知书、规划工程许可证、建筑工程施工许可证、安置房建设等手续，竣工后向甲方提供两套完整的小区工程资料及其他的技术档案资料，以上资料必须符合城市建设档案的相关要求，并在法定时间内办理房屋产权证。第七条房屋交付及违约责任详见“安置房委托代建协议”。第八条本合同约定签字盖章之日起生效，代建人与委托人办理完成项目移交手续，本合同即终止。合同未载明签订日期。2011年7月5日，经江北区政府委托，江北城建公司作为甲方，未来之家公司作为乙方，就甲方购买乙方代建的白猫化工厂地块安置房项目有关事宜签订《代建协议》，约定如下：第一条工程概况，项目用地为划拨，安置房地块建设用地面积暂为31000平方米（以实际办理的国土证面积为准），案涉项目总建筑面积暂定126000平方米（以竣工后房屋测绘部门确定的最终建筑面积为准）。案涉项目的方案设计及户型设计需经甲乙双方书面同意，并作为本合同附件。第二条甲方拟所购安置房的基本情况甲方购买乙方代建的涉案项目系高层房屋，住宅全部由甲方购买。第三条计价方式与价款结算（一）甲方所购房屋按建筑面积计算，住宅单价经江北区安置房源采购小组审核并报请区政府同意为4320元/平方米计价，暂定建筑面积126000平方米，总购房款暂定为54432万元，该价格包括水、电、气、闭路、电话等配套费用。（二）在项目取得《房地产权证》（项目大证）后，甲乙双方按照该项目甲方购买的住宅建筑面积据实进行结算，多退少补。（三）建筑面积的确定：以国家认可的有资质的房屋测绘部门确定的最终建筑面积为准。（四）房屋买卖第一次产生的所有相关税、费、大修基金等，由甲乙双方按国家及地方有关法律、法规和政策规定自行承担。第四条付款方式与期限，对购房款的支付时间、支付条件及金额进行了约定。第五条房屋交付期限及交付条件进行了约定。第六条对乙方逾期交房的违约责任进行了约定。第七条对甲方逾期付款的违约责任进行了约定。第九条对房地产权证办理进行了约定。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，江北区政府与未来之家公司签订的《危旧房改造拆迁安置房代建协议》，第二条约定购房单价及总价详见《代建协议》，第五条第二款约定代建方式为由江北城建公司对房屋进行回购（另行协议约定），第七条房屋交付及违约责任详见《代建协议》。结合《代建协议》约定内容，《代建协议》即为《危旧房改造拆迁安置房代建协议》中的房屋回购协议。《代建协议》明确载明，江北城建公司系受江北区政府委托而签订，江北城建公司与未来之家公司对此均应知悉。《代建协议》的相关权利与义务直接约束委托人，江北城建公司不是《代建协议》适格合同当事人，因此，江北城建公司的起诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”之规定，应予驳回。鉴于江北城建公司作为原告的诉讼主体不适格，未来之家公司针对江北城建公司提出的反诉也因主体不适格应予驳回。白猫日化公司不是《代建协议》的合同相对人，不是本案的适格被告。综上所述，江北城建公司的起诉及未来之家公司的反诉均因主体不适格，应裁定予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：一、驳回原告江北区城市建设发展有限公司的起诉；二、驳回反诉原告重庆未来之家置业有限公司的反诉。本诉案件受理费1522597.76元，退还原告江北区城市建设发展有限公司；反诉案件受理费170460.31元，退还反诉原告重庆未来之家置业有限公司。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  宋 勇审 判 员  刘家秀人民陪审员  蔡晓艳二〇一九年七月十一日法官 助理  黄灵攀书 记 员  喻 瑜