福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1736号 原告：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，公司职员。 被告：艾加星，男，汉族，1989年3月27日出生，住山西省太原市万柏林区。 委托诉讼代理人：李顺跃，福建簪华律师事务所律师。 厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）与艾加星商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。欣盛丰公司的委托诉讼代理人廖贵辉，艾加星的委托诉讼代理人李顺跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣盛丰公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付原告代保管费、违约金62394元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年2月27日，艾加星与欣盛丰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定艾加星向欣盛丰公司购买址于欣盛园1#楼A梯602室的商品房。根据该合同第六条及附件六第三条第3款，艾加星应于商品房买卖合同签订之日，即2014年2月27日向欣盛丰公司提交并签署贷款银行或公积金管理中心所需的全部贷款文件、资料。但艾加星因自身原因，直至2014年9月3日才签署贷款合同。根据附件六第三条第7款，艾加星逾期提供并签署全部贷款文件、资料188天，应向欣盛丰公司支付违约金7614元（270000×0.00015×188）。根据附件六第三条第7款，因艾加星逾期办理贷款手续，导致27万元贷款于2014年9月12日才到账，而根据行业交易习惯，住房贷款一般在商品房买卖合同签订后60天内支付，故艾加星逾期137天，应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金3699元（270000×0.0001×137）。根据附件六第四条第三款、第四款，艾加星未在交房通知书载明的交房时间至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费。欣盛丰通知艾加星于2017年11月26日交房，但艾加星却于2018年12月15日才办理交房手续，即使自案涉房屋通过五方验收和消防验收之日，即2018年6月11日起计至2018年12月11日，艾加星逾期办理交房手续384天，应支付违约金和代保管费共计51081元。综上所述，被告应支付原告代保管费、违约金合计62394元，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 艾加星辩称：一、（2017）闽0212民初5023号《民事判决书》已经生效确认，被告不存在逾期提供并签署全部按揭文件、资料和逾期办理贷款手续的情形，因此，原告请求被告支付逾期办理贷款位于今和逾期付款违约金缺乏事实和法律依据，同时也超过了诉讼时效，应予以驳回。二、原告请求判令被告支付逾期收房违约金和代保管费的诉讼请求，同样缺乏事实和法律依据，也应予以驳回。 本院经审理查明：2014年2月27日，艾加星与欣盛丰公司签订一份合同编号为03136645的《商品房买卖合同》以及合同补充协议（即附件六），约定艾加星购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共62.03平方米，房价总金额665117元。该合同还约定：买受人于2014年2月26日前付305117元整，余款27万元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付；出卖人应于2015-12-31前将符合约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫纪其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条；本合同未经事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 合同补充协议约定：买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续；按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第7款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金；买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担；合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。 2014年9月3日，艾加星与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定艾加星向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为人民币27万元。2014年9月12日，上述贷款支付至欣盛丰公司账户。2018年11月5日，欣盛丰公司向艾加星发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月5日，艾加星签收《催告收房通知书》。2018年12月8日，欣盛丰公司再次向艾加星发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月10日，艾加星签收《再次催告收房通知书》。2018年12月15日，艾加星实际接收案涉商品房。 另查明，2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。根据艾加星提供的电视台新闻报道及业主拍摄视频显示，2018年11月7日上午，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续时遭遇障碍。 上述事实，有欣盛丰公司提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、（2017）闽0212民初5018号民事判决书、交房通知书、EMS面单及流转信息、收房材料、建设工程消防验收意见书，艾加星提交的（2018）闽02民终5463号、（2018）闽02民终5023号民事判决书、电视台记者报道和业主拍摄视频以及当事人陈述等证据证实。经本院组织双方当事人质证，上述证据具有相应的证明力，本院予以确认。 本院认为，艾加星与欣盛丰公司自愿签订的《商品房买卖合同》及附件六补充协议，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。艾加星辩称附件六第三条第7款、附件六第四条第3款、第4款明显加重买受人责任，属于无效的格式条款，理由不足，本院不予采纳。 针对欣盛丰公司主张逾期办理收房手续违约金及代保管费，欣盛丰公司向艾加星交付商品房，不仅要符合双方的约定，而且必须符合法律规定的使用条件。消防法第十三条规定，“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据该条文规定，将经消防验收合格的房屋交付购房者是房屋建设单位的法定义务。因此，欣盛丰公司在案涉房屋尚未经消防验收合格的情况下，于2017年9月28日向艾加星发出商品房交付通知书，该行为无效。案涉房屋于2017年10月9日经消防验收合格，欣盛丰公司于2018年11月向艾加星发出催告收房通知书，但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决，电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍，故难以认定欣盛丰公司已经妥善履行了交房义务。此后欣盛丰公司又于2018年12月7日再次发出催告收房通知书，通知艾加星于收到该通知书后3日内完成收房手续，艾加星于2018年12月10日签收了该通知随后于2018年12月15日接收了案涉房屋。本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已依法交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。则欣盛丰公司向艾加星发出的收房通知书，艾加星于2018年12月10日予以签收，在该通知书载明的办理交房手续的截止之日即2018年12月13日起案涉房屋视为已依法交付给了艾加星，欣盛丰公司在案涉房屋已依法交付之后要求艾加星支付逾期收房违约金及代保管费缺乏事实和法律依据，且欣盛丰公司作为出卖人亦未举证证明该公司实际履行了保管义务。故欣盛丰公司的该两项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 针对欣盛丰公司主张逾期提供办理贷款材料违约金、逾期支付贷款违约金，本院认为，因欣盛丰公司并未举证证明艾加星存在逾期提交并签署全部贷款文件、资料的事实，且合同既未约定艾加星应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦未约定住房贷款的支付时间，且案涉房屋的全部购房款已经于约定的实际交房日之前付清，故欣盛丰公司的该项诉讼请求，缺乏事实与合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币1360元，由适用简易程序减半收取680元，由厦门欣盛丰投资有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  宋岩 二〇一九年七月二十二日 书记员     附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。