上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初86980号原告(反诉被告)：新联康(中国)有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：周小丽，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝彬彬，男。委托诉讼代理人：张雪峰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：亿城集团上海投资有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区济阳路XXX号XXX号楼XXX室。法定代表人：朱蕾，总经理。委托诉讼代理人：钱俊，北京市环球律师事务所上海分所律师。原告新联康(中国)有限公司(以下简称新联康公司)与被告亿城集团上海投资有限公司(以下简称亿城公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案受理，依法适用普通程序，于2018年12月20日组织双方进行证据交换。之后，被告亿城公司提出反诉，本院依法予以受理，与本诉合并审理，于2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)新联康公司的委托诉讼代理人张雪峰和郝彬彬、被告(反诉原告)亿城公司委托诉讼代理人钱俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新联康公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失人民币(以下币种同)719,107.94元；2、判令被告赔偿原告可得利益损失13,292,154.20元。事实和理由：2017年2月6日，原、被告签订《海航上海前滩项目销售代理服务合同》(以下简称《销售代理服务合同》)，约定由原告作为被告受托人代理销售，自本合同生效之日起至所代理销售之物业取得《预售许可证》的前提下项目全案销售率到100%止。同时，合同5.1.2条明确约定销售佣金为物业预售合同总金额的0.63%。签约后原告积极履行合同义务，先后制作海航前滩项目市场月报和周报，对市场热点、土地市场、商品住宅、预证申领监控、成交结构分析、板块市场等全部内容进行项目专业分析和内容板块优化。每月每周完成海航效果图、限购限贷工作表、品牌价值等全面立体图片设计和丰富的文字详解，同时已完成前滩领航建筑规划设计方案及配套细化的设计说明等具体板块内容。为保证销售工作的顺利开展，相关领导和技术人员多次实地开会研究并逐渐形成初步方案和最终确定方案，包含房屋预售个案分析、项目报告、前滩竞品市场调查报告、海航前滩项目营销策略报告、物业服务建议等，尤其已制作完成海航前滩领航价格策略分析报告、房产预测会报告及各项样板间平面和立面图、区域总图、营销中心动线图，最后又确定完成价格点说明书范本及价值体系说辞版并已制作海航项目的完整介绍和海航前滩项目开盘方案(包括第一部分目标盘点、第二部分定价逻辑、第三部分开盘现状、第四部分注意事项)。2018年8月28日，原告向被告发工作函询问被告一直未能按照双方约定履行合同义务导致销售工作无法开展的根本原因，同时原告了解到被告已将本案销售项目股权整体转让给第三方公司。2018年9月4日，被告以任意解除权为由向原告发出解除《销售代理合同》的函，违反合同法关于委托合同的相关规定及行业惯例，并错误理解合同中任意解除权。同时依据法理，当事人不得处于恶意行使任意解除权。双方在《销售代理合同》第6.4条约定，因股东变更、产权交易或其他原因导致本案项目产权方变更的，不影响本合同的效力，甲方应向新委托方说明本合同的有效性，三方就本合同的权利义务转移和债权债务关系等事宜另行签订协议，甲方不构成根本违约。这一条款表明双方已对任意解除权进行了约束，被告不但不能行使任意解除权，还应向第三方释明合同的有效性。被告的合同解除函中也表明由于被告自身尚未取得预售许可证等原因导致合同解除，从时间及工作内容讲，被告间接认可原告的工作内容及服务质量。根据原告提供的证据显示，2017年3月14日建交委已许可上海前滩40-01地块项目，许可内容为亿城集团上海前滩40-01地块项目新建商务办公、住宅楼、增加精装修，地上计容面积57786.50平方米，完全具体履约的现实条件。综上，原告作为守约方，充分履行委托合同中受托人应尽的合同义务，而被告擅自解约，造成原告直接损失和可得利益损失，被告理应承担赔偿责任。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告亿城公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告没有经纪资质，无权与被告签订委托销售代理合同。第二，原告没有证据证明向被告提交过工作成果，原告所述工作成果与本案项目无关，不排除原告为诉讼事后所补。原告所述的设计方案、图纸等都由第三方完成。退一步讲，即使原告提供相关服务，根据合同约定，本案主要的服务内容系代理销售，其余前期服务内容都是辅助性内容，系原告为了竞标完成的工作，与本案无关。第三，原告主张经济损失的依据为原告员工的工资，然原告并无证据证明上述人员系为涉案项目全职工作，原告主张的工资区间也发生在本案合同签订之前，原告亦无社保、纳税等证据，故被告不予认可。关于可得利益损失，原告没有资质，不受法律保护。涉案合同也并非独家代理销售合同，系根据实际代理销售情况计算佣金，故无法计算可得利益，且原告没有组建销售团队，其行为尚无法形成可得利益。第四，原、被告之间系委托代理关系，被告享有合同解除权。被告在原告进入实质性工作之前就发函解除合同，原告没有发生佣金计算的工作内容。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告亿城公司向本院提出反诉请求：判令反诉原、被告之间的《销售代理合同》于2018年9月18日解除。事实和理由：2017年2月6日，反诉原、被告签订《销售代理合同》，约定在反诉被告具备上海市房地产交易代理资格，保证代理经营合法性的情况下，反诉原告聘请反诉被告为非独家的代理方，反诉原告同时可以自建销售团队或委托其他第三方共同负责物业销售工作。合同还约定反诉被告的服务内容包括：销售前台代理服务和销售后台事务管理服务，其中销售前台代理服务包括：(一)正式入场前1个月组建销售团队；(2)销售前培训服务：(3)销售现场管理；(4)客户接洽；(5)客户信息管理；(6)每月、每周提交分析报告；(7)客户积累；(8)签订认购书；(9)签订合同。销售后台事务管理服务包括：(1)配合前台完成签约；(2)房号确认；(3)认购时录入信息；(4)签约时入录信息。合同签订后，因政策等客观原因，涉案楼盘处于停滞状态，也始终未取得商品房预售许可证，未真正进入销售程序。截至2018年8月，反诉被告来函要求继续履行《销售代理服务合同》时止，涉案楼盘尚未取得预售许可证，是否能够对外销售处于不确定状态。经反诉原告内部仔细核实，发现反诉被告实际上不具备上海市房地产交易代理资格，无法保证代理经营合法性的情况下，且反诉被告未向反诉原告提供过任何一项符合合同约定的销售前台代理服务以及销售后台事务管理服务，双方的《销售代理服务合同》实际未开展履行，反诉被告的主体资格也不符合合同约定，存在重大违约情况。反诉原告认为根据《销售代理服务合同》第6.5条的约定或者根据合同法第410条的约定，反诉原告均有权解除合同，故提出如上反诉请求。反诉被告新联康公司辩称：确认双方之间的《销售代理服务合同》于2019年9月18日解除，但对于反诉状的事实和理由不予认可，反诉被告具有相应资质，也进行相关服务工作，系反诉原告违法解除合同。本院经审理认定事实如下：2017年2月6日，亿城公司(甲方，委托方)与新联康公司(乙方，受托方)签订《销售代理服务合同》，其中约定甲方就海航前滩领航(前滩40-1号地块)项目住宅部分委托乙方提供销售代理事宜，受托物业位于上海市浦东新区前滩杨思西路XXX号；起始日期自本合同生效之日，终止日期在所代理销售之物业取得《预售许可证》的前提下，项目全案销售率到100%止，委托期间甲方有权同时自建销售团队或委托第三方与乙方共同负责参与该项目所有物业的销售工作。合同第4.2.1条约定，乙方具备上海市的房地产交易代理资格，并向甲方提供营业执照复印件，保证其代理经营的合法性。4.2.2条约定，乙方的服务内容：为本项目全程提供销售代理服务。(一)销售前台代理服务。(1)在正式驻场前一个月，乙方组建本项目的销售团队，统筹本项目营销工作。销售项目经理常驻销售现场，并从乙方现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经营的优秀销售人员组成本项目销售团队，销售团队常驻销售现场，专门负责本项目销售工作，隶属经营部的销售总监定期巡盘检查，乙方根据销售各阶段的实际调配资源，保证每日有一定数量的销售人员在售楼现场从事销售工作。(2)在乙方正式进场销售之前，乙方负责完成对本项目销售团队的培训，并建立项目销售管理制度。(3)销售现场管理：乙方代表甲方负责项目销售现场的管理，维持销售现场销售秩序。(4)客户接洽：乙方代表甲方接洽客户、市调人员以及交流参观人员。(5)客户信息管理：乙方负责收集来电来访客户信息，录入甲方明源系统，建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。每月定期向甲方提交客户档案以备审阅和归档，同时接受甲方要求和建议，调整和改进档案质量。(6)乙方负责日常定期的市场调研、竞争产品跟踪研究和客户访谈，根据市场反应、销售状况及成交客户分析，每月、每周提交项目分析及总结报告、阶段销售建议；(7)前期客户积累：项目正式开盘前，乙方代表甲方进行项目客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作；(8)签订认购书：项目正式开盘后，乙方协助甲方与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制定的认购流程严格执行；(9)签订正式的房地产买卖合同：催促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《上海市商品房买卖合同》(预售)、补充协议及相关文件，催促购房客户交纳楼款，完成甲乙双方确认的签约指标，协助客户在签约时办理贷款相关手续。签约行为按照事先制定的签约流程严格执行。(二)销售后台事务管理服务。(10)配合销售前台完成认购及签约环节；(11)乙方富足认购前根据销控表进行房号确认；(12)乙方负责认购时将认购信息录入明源系统；(13)乙方负责签约时将签约信息录入明源系统。合同5.1.1销售代理服务费：甲方根据乙方代理期限内实现的销售情况，以售出单位累计合同签约总金额为基数，以代理费率为系数计算代理费并按(期)月向乙方支付的佣金报酬。5.1.2本协议的委托期限内，甲方按照该物业预售合同总金额的0.63%向乙方支付销售佣金，销售佣金结算公式：应按结算销售佣金﹦登记备案预售合同总销金额×0.63%。6.1条约定，本合同自双方签字盖章之日起生效，乙方代理期满且没有延期或者代理未满代理工作已经结束，甲乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。6.4条约定，因股东变更、产权交易或其他原因导致本案项目产权方变更的，不影响本合同的效力，甲方应向新委托方说明本合同的有效性，三方就本合同的权利义务转移和债权债务关系等事宜另行签订协议，甲方不构成根本违约。2017年3月14日，建教委许可亿城集团上海前滩40-01地块项目新建商务办公、住宅楼，增加精装修，地上计容面积57786.50平方米。2018年7月11日，上海市住房和城乡建设管理委员会核发新联康公司上海分公司上海市房地产经纪企业备案证书。2018年8月28日，新联康公司向亿城公司发送《销售代理服务合同主体变更询问函》，称了解到涉案项目股权已转让给第三方公司，特书面函询项目真实情况及后续履行合同的对接人员是否变动。2018年9月，亿城公司向新联康公司发送《关于解除销售代理服务合同的函》，内容为：鉴于目前尚未取得预售许可证，代为销售的前提尚不满足，《销售代理服务合同》项下的目的不能实现，经考虑各方因素，根据《合同法》规定的任意解除权，即“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”，通知贵司解除已签订的《销售代理服务合同》，自贵司接到本回函之日起，原《销售代理服务合同》解除，不再继续履行。2018年9月18日，新联康公司收到上述函件。2018年12月，涉案项目取得预售许可证，目前处于销售状态。审理中，原告主张其诉请的损失包括直接损失和可得利益损失，其中直接损失719,107.94元系2016年12月至2017年8月服务涉案海航项目的人员工资总和。另，原告表示除员工工资外，无其他直接损失。原告为证明员工工资，提供劳动合同、工资明细表、银行流水等证据，被告则不予认可。关于可得利益损失13,292,154.20元系根据房屋预售许可证显示住宅总面积24821.95㎡乘以同地块楼板参考价85,000元/㎡乘以合同约定佣金比例0.63%所得。本院认为，新联康公司与亿城公司签订的《销售代理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据合同的内容，其实质是亿城公司委托新联康公司代理销售房地产的委托合同。我国合同法第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除合同。本案中，亿城公司在合同履行过程中行使法律规定的任意解除权，向新联康公司寄送解约函解除双方签订的《销售代理服务合同》。审理中，新联康公司确认于2018年9月18日收到解约函，并对《销售代理合同》于该日解除无异议。故对于亿城公司要求确认《销售代理合同》于2018年9月18日于解除的反诉请求，本院予以照准。关于损失，我国合同法第四百一十条规定同时规定，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，新联康公司为履行双方签订的《销售代理合同》投入一定的人力和物力，亿城公司行使法定的合同解除权，该解除行为给新联康公司造成一定的经济损失，应当予以赔偿。关于赔偿的具体数额，新联康公司主张的直接损失为员工工资，而其提供的证据不足以证明其主张的实际工资支出情况，故对于该项直接损失，本院综合考虑其实际工作量及本案实际情况，酌定为50万元。关于可得利益损失，新联康公司主张按照全部住宅总面积乘以同地块楼板参考价乘以合同约定佣金比例予以计算。本院认为，新联康公司并非独家代理销售，亿城公司可以自建销售团队或委托第三方销售，在正式销售开始之前，双方已经解除《销售代理合同》，故可得利益损失具有不确定性。此外，我国合同法赋予合同当事人对合同的随时解除权，因行使法定解除权承担的民事责任的性质、程度和后果不能等同于当事人故意违约应承担的违约责任。故根据本案法律关系的性质和本案的实际情况，对新联康公司主张的可得利益损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)新联康(中国)有限公司与被告(反诉原告)亿城集团上海投资有限公司签订的《海航上海前滩项目销售代理服务合同》于2018年9月18日解除；二、被告(反诉原告)亿城集团上海投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)新联康(中国)有限公司经济损失50万元；三、驳回原告(反诉被告)新联康(中国)有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费105,868元，由原告新联康(中国)有限公司负担97,068元、被告亿城集团上海投资有限公司负担8,800元。反诉案件受理费(已减半收取)40元，由反诉被告新联康(中国)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  范 一审 判 员  祝 芬人民陪审员  梅丽华二〇一九年七月五日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。