广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初6060号原告：中山市万泰物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈立影。委托诉讼代理人：罗娟，系原告员工。被告：丁黔森，男，1967年11月22日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告中山市万泰物业管理有限公司与被告丁黔森物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告中山市万泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人罗娟及被告丁黔森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付物业管理费1858.68元及违约金306.68元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2014年11月10日受中山市盈天房地产开发有限公司的委托，并签订了《盈凯名邸物业服务合同》，对中山市三角镇XXX小区物业进行物业管理，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，住宅物业管理服务费有原告按建筑面积每月每平方米1.80元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告为中山市三角镇XXXXX房的业主，其住宅物业面积为86.05平方米，被告每月住宅物业管理费154.89元。被告应每季首月5号前向原告交纳物业管理费，但被告自2018年7月1日起至今未交纳管理费，经原告多次催收拒不交纳，共欠物业管理费1858.68元，逾期违约金原告按所欠金额每日千分之一计算为306.68元，合计2165.36元。原告为维护其合法权益，故诉至法院。原告对其诉请提交的证据有：1、《盈凯名邸物业服务合同》及《补充协议》一份；2、律师函及EMS特快专递凭证二页；3、中山市不动产登记资料查询结果一份；4、《中山市商品房买卖合同》一份；5、收楼通知书（第2次）及EMS快递凭证一页；6、《盈凯名邸前期物业服务协议》、《盈凯名邸项目管理规约》各一份。被告丁黔森辩称：第一，被告与中山市盈天房地产开发有限公司签订涉案物业中山市三角镇金XXXXX房的购房合同，约定在2016年12月30日前交付。由于房屋净高度偏差、外阳台梁底需贴瓷片、水电进屋及阳台顶板多处漏水等原因一直未交楼，侵犯了业主的合法权益；第二，“建筑工程常见质量问题处理”要求阳台、卫生间的下水管道应安装套管防止漏水，但涉案物业至今未安装；第三，2019年5月7日，被告接到电话通知到售楼处领取房产证时，发放房产证的人员以未收楼、未经领导许可不得发放，而扣押房产证，该行为侵犯了业主的合法权益；第四，原告应与中山市盈天房地产开发有限公司一起承担连带责任，对侵害被告的合法权益进行赔偿，以物业管理费为限，赔偿1858.68元。综上，被告没有欠缴物业管理费，请求驳回原告的诉讼请求。被告丁黔森对其辩称没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年11月10日，原告与中山市盈天房地产开发有限公司签订了《盈凯名邸物业服务合同》，约定原告对中山市三角镇金三大道西路（街道）9号XXXX小区物业进行物业管理，合同约定原告按住宅建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取物业管理费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。被告所购买的房产，每月住宅物业管理费154.89元，被告应每季首月5号前向原告交纳物业管理费。被告于2016年3月11日与中山市盈天房地产开发有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定被告购买中山市三角镇XXXX房，建筑面积为86.05平方米，合同还约定在2016年12月30日前交楼。目前该房产已经具备收楼条件，但因质量争议，被告至今没有收楼。原告称被告至今未交纳物业管理费，共拖欠自2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费1858.68元，逾期违约金原告按所欠金额每日千分之一计算为306.68元，合计2165.36元。原告多次催收未果，遂向本院起诉，请求判如所请。另查明，本院经现场勘验，涉案房产水电已经入户，大厅架空基本均衡，阳台水管已经维修，反樑全部楼房均没有贴瓷片，贴瓷片不属于合同内容。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。关于双方的争议分析如下：关于被告是否接受物业服务的争议。原告认为按照合同约定其为被告提供物业管理服务，被告应当缴纳物业管理费。被告认为，2019年5月7日，被告接到电话通知到售楼处领取房产证时，发放房产证的工作人员以各种借口扣押房产证，该行为侵犯了业主的合法权益。本案纠纷的焦点是双方是否构成服务与被服务关系，被告与中山市盈天房地产开发有限公司签订的《中山市商品房买卖合同》附件六补充合同协议第一条第三款，双方约定了由原告中山市万泰物业管理有限公司提供物业管理服务，《盈凯名邸物业服务合同》说明原告合法取得物业管理权，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据上述合同约定，原告为被告提供物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，应履行按时交纳物业服务费的义务。现被告未按时交纳2018年7月1日起至今的物业管理费，该行为已构成违约。原告要求被告支付欠交的物业管理费，符合法律规定，本院予以支持。被告主张原告以各种借口扣押房产证导致无法收楼，但被告没有提交证据证明，本院对此不予采信。关于被告指出的楼房质量问题。被告认为，涉案房屋净高度偏差、外阳台梁底需贴瓷片、水电进屋及阳台顶板多处漏水等，阳台、卫生间的下水管道应安装套管防止漏水，但涉案物业至今未安装，售楼处扣押房产证。原告认为被告所指出问题已经解决，涉案房屋净高度偏差属于正常现象，装修时可以调节的。本院经现场勘验，涉案房产水电已经入户，大厅架空基本均衡，阳台水管已经维修，反樑全部楼房均没有贴瓷片。在勘验当天，原告出示房产证，结合原告提交的收楼通知书及EMS快递凭证，本院认为，应当采信原告意见，该房屋目前的状态是可以接收，但被告怠于收楼。关于物业管理费欠费数额的问题。原告主张两次发出收楼通知书，2016年12月30日是合同约定的交楼期限。原告自愿变更为从2018年7月1日起计算物业管理费。被告对此予以否认，但没有举证说明。根据勘验结果，涉案房屋落成后，经过一定时间维修，因此，交楼时间，应当比合同时间推迟。原告陈述的时间，符合常理，本院对此予以采信。《盈凯名邸物业服务合同》约定按建筑面积每月每平方米1.8元收取物业管理费，被告房屋建筑面积为86.05平方米，因此，被告应交纳自2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费为1858.68元（154.89/月×12个月）。关于违约金的计算问题。原、被告于《盈凯名邸项目管理规约》中第四十一条约定按日利率千分之一收取滞纳金。滞纳金的性质就是违约金，现原告按日利率千分之一的标准收取违约金，计算违约金306.68元。依照《中华人民共和国合同法》一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，原告主张违约金306.68元没有超过法律规定，本院对此予以确认。综上所述，原告之诉请，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告丁黔森于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市万泰物业管理有限公司支付自2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费1858.68元及违约金306.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁黔森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杨文硕二〇一九年七月三十一日书记员  陈妹妹