青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初2359号原告：苏本云，男，汉族，1964年12月15日生，住西宁市，委托诉讼代理人：勾健、哈瑞艳，青海乾润律师事务所。被告：青海海宏房地产有限责任公司，住所地：西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。统一社会信用代码：91630000710584469A。法定代表人：于志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛建浩。本院于2019年5月15日立案受理了原告苏本云诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称“海宏公司”）商品房预售合同纠纷一案，依法由审判员倪艳丽适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告苏本云的委托诉讼代理人勾健、哈瑞艳，被告海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，1、2013年11月27日原告与被告订立《西宁市商品房预售合同》，购买位于西宁市××区住房一套，设计建筑面积118.46平方米，房屋总价432379元。根据合同第十五条规定:竣工验收后180天内进行房产初始登记，办理房屋所有权证，逾期未办理者按总购房款1％支付违约金。因被告原因直至今日未办住宅《房屋所有权证》和《土地使用权证》，应支付原告违约金4323.79元。2、根据住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》和青工建2010年63号《青海省住宅工程质量分户验收管理办法》之规定:住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并按户出具《住宅工程质量分户验收表》，一同交给住户。故请法院1、判令被告支付办理延期房屋所有权证的违约金4323.79元（计算方式为：总价款432379×1%）；2、依法判令被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》、《住宅面积实测表》并协助原告办理办理不动产权证；3、判令被告承担诉讼费用。被告海宏公司辩称，第一项诉讼请求涉案房产逾期交付系违约，逾期办理办理房产证违约，原告再主张违约金系重复主张，合同中约定整个项目结束后，综合验收全部完成后方可进行办证，我们认为是政府未对房屋进行实测工作，我们也希望早日进行房屋实测面积，但实测工作并不是单方面能完成的，还需要其他部门进行配合，也是要原告给予配合的，对第二项诉讼：两书一表，原告可以直接去物业领取，《住宅面积实测表》还没有进行实测，无法进行发证，《竣工验收备案表》，还未做综合验收，该工作暂时目无法完成，该工作正在进行中，等两项工作完成，就可以完成办理房产证，现在还不具有办理初始登记，一般完成初始登记180天后还未办证，才视为逾期办证，请求法院根据事实，驳回原告的诉求。原告为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：证据一：原告身份证复印件及商品房预售合同一份，证明本案原告适格，且原告与被告就九号公馆住宅楼买卖事宜订立了案涉商品房预售合同，合同中明确约定了房屋交接时出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关资料、约定了房屋出卖人逾期交房的违约责任、约定了房屋产权登记的事项以及因被告原因未办理产权登记的相关违约责任等。证据二：购房发票、收据，证明原告已经按照合同约定履行了向被告支付购房款的合同义务，房屋价款已付清。证据三：西宁市消防救援队出具的“关于九号公馆”未进行消防验收的说明以及青海省公安消防监督结果公开网上对九号公馆消防验收未合格的结果公示，证明九号公馆未进行消防验收的责任在于被告消极不作为，因被告原因无法办理不动产权证，属于被告违约，被告应当承担违约责任。经当庭质证，被告对证据一《商品房预售合同》、原告《身份证》复印件的真实性没有异议，证明方向不予认可，合同约定违约的前提是完成初始登记。对证据二《收据》的真实性和证明方向均无异议。对证据三西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》、青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》，因均为打印件和复印件，对其真实性不发表质证意见，对其证明方向不予认可。被告海宏公司为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：案涉房屋的《住宅工程用户手册》（含：工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书等内容）。证明被告已取得《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》，目前在物业公司统一发放，原告可自行前往领取。原告发表质证意见，对被告提交的《住宅工程用户手册》予以认可。但该手册没有《竣工验收备案表》和《住宅面积实测表》。对原被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的证据一《商品房预售合同》、《身份证》复印件、证据二《收据》和被告提交的证据《住宅工程用户手册》，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；对原告提交的证据三西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》、青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》，因均不能证明原告的证明方向，本院不予采信。经审理查明，原被告于2013年11月27日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号2号楼1单元1062室。二、房屋价款：总金额432379元。三、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。四、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记，庭审中被告提交了案涉房屋的《住宅工程用户手册》。本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。本案争议的焦点为：一、关于原告要求被告承担逾期办证违约金的主张。本院认为，首先，《预售房买卖合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，被告申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原被告约定的办证时间尚未到期，故对原告的该项诉讼请求不予支持。二、关于原告要求被告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，根据合同约定：“在房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》”，故原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求合理，但被告当庭出示了案涉房屋的《住宅工程用户手册》，原告可自行领取，故对其要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求不予支持；原告要求被告提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，本院不予支持。三、关于原告要求被告协助原告办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据本院审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故原告要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告苏本云的全部诉讼请求。本案诉讼费50元，本院减半收取25元，由原告苏本云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 倪艳丽 二〇一九年七月二十三日书记员 严孝琴附有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。