广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初10244号原告（反诉被告）：徐志强，男，1965年5月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：关心、叶淑铭，分别系广东天地正（广州）律师事务所律师及律师助理。被告（反诉原告）：广东合众创盈融资租赁有限公司，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码91440000560844826N。法定代表人：钟锡鹏，系该司总经理。委托代理人：王小文，系广东金粤律师事务所律师。原告（反诉被告）徐志强诉被告（反诉原告）广东合众创盈融资租赁有限公司（以下简称合众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告徐志强的委托代理人关心、叶淑铭，被告合众公司的委托代理人王小文到庭参加了诉讼。后本院依法组成合议庭，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告徐志强的委托代理人关心、叶淑铭，被告合众公司的委托代理人王小文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐志强诉称：2017年7月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于广州市天河区珠江新城邦华环球广场XXXX室的租赁物出租给原告作商业办公使用，租赁期共2年，自2017年9月1日起至2019年8月31日止，租赁面积共约1000平方米，租金为80000元/月，原告须交两个月租金作为保证金并预交四个月租金，四个月后按月支付租金。合同签订后，原告已依约向被告支付了保证金16万元及四个月租金32万元，共计向被告支付48万元，被告亦已于2017年9月21日向原告出具了收款收据，确认收到上述款项。此后，虽经原告多次催促，被告至今仍然未能将符合《租赁合同》约定条件的租赁物交付给原告使用，且经双方多次交涉，被告至今未能履行承诺，依约向原告提供其合法所有涉案租赁物的产权证明文件或提供其对涉案租赁物拥有完全处分权或出租权的证明文件。据此，原告特起诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2017年7月20日的《租赁合同》；2、被告立即向原告退还保证金160000元、预交租金320000元以及向原告支付没有按照合同约定交付租赁物的违约金（依据合同第七条，我方只主张合同期间租金总额30%的违约金）576000元；3、本案受理费由被告承担。被告（反诉原告）合众公司辩称：被告同意解除原、被告之间的租赁合同关系，但不同意其他诉讼请求，请求法院依法驳回。理由：原、被告双方在签订租赁合同时，被告明确告知原告涉案房屋的相关权属情况，以明显低于市场价出租给原告，原告以天地正气集团公司入驻涉案房屋，并一次性支付2017年9月至12月租金及两个月押金，但从2017年11月开始，原告没有正常交纳涉案房屋的电费、2018年1月开始没有正常交纳涉案房屋租金、2017年12月份开始没有正常交纳涉案房屋的物业管理费。被告一直向原告催收，但其一直予以拖延，已累计超过长达两个月以上。被告于2018年2月6日对相关门禁进行更改，之后也一直向原告主张相关租金、水电费、管理费，办理正常交接，但原告一直拒绝配合。直至2018年5月23日在法院的组织下完成相关交接，故被告并没有任何违约行为，是原告有意拖欠租金、水电费、管理费，达到租赁合同约定的约定解除条件，被告采取相应救济方式。被告（反诉原告）合众公司反诉称：原告拖欠被告的租金、管理费、水电费；同时双方租赁还约定，若原告拖欠房租、水电费累计2个月以上的，被告有权解除合同并有权要求原告支付合同总租金的100%违约金。据此，被告特提起反诉，请求判令：1、原告支付被告拖欠的租金（从2017年12月5日计至2018年2月5日，月租金标准为80000元）、物业管理费164734.35元（从2017年12月至2018年5月，1701房每月物业管理费为12455.4元，1705房每月物业管理费为1137.8元，1706房每月物业管理费为6358.5元）、水电费24030.1元（从2017年11月计至2018年5月）；2、原告支付提前解除合同的违约金576000元（合同期间租金总额的30%）；3、反诉受理费由原告负担。原告（反诉被告）徐志强针对被告（反诉原告）合众公司的反诉答辩称：1、原告已足额支付租金，涉案合同经双方一致同意解除，原告交付的两个月押金可以转为租金，原告已向被告支付共48万元，即6个月租金。被告也确认于2018年2月6日更换本门禁锁，原告自当时起已不能进入涉案房屋，涉案房屋不能使用，所以仅需要支付2017年9月1日至2018年2月6日期间的租金，共计6个月，可见我方已足额支付租金，不存在拖欠租金的情况。2、被告违约在先。（1）被告并没有按照合同约定提供符合合同标准的租赁场所，经查证得知，天河区金穗路1号1701室的面积约为420平方米，不足1000平方米。（2）被告未能举证证明其是涉案房屋的合法权属人或具备合法的处分权、出租权。（3）被告出租涉案房屋前，恶意隐瞒涉案房屋已被多家法院查封，且正被广州市中级人民法院评估拍卖的事实，被告的行为存在过错，被告的隐瞒行为，将导致原告对涉案房屋的租赁使用权处于极不稳定的状态，无法实现合同目的。3、双方在实际履行合同过程中，已将涉案房屋的水电费、物业费由案外人马姓男子承担，本案除了被告自身也在涉案场所内办公外，案外人马姓男子也同时使用，所以在合同履行过程中，涉案场所的物业管理费、水电费由案外人马姓男子支付承担。事实上，案外人马姓男子也支付了涉案房屋自2017年9月至12月物业管理费、水电费，也正因为如此，本案被告反诉请求物业管理费、水电费的起始时间从2017年12月份开始计算。4、即使法庭出于证据的原因，认定原告需承担相应的物业管理费、水电费，但因被告违约在先，原告自2018年2月6日起已不能使用涉案场所的因素，原告也无须支付全部的物业管理费、水电费，而根据过错按比例承担，截止时间应计至2018年2月6日。经审理查明：2017年7月20日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁房屋地址位于广州市天河区珠江新城邦华环球广场XXXX室（以下简称1701室）；出租房屋面积共约1000平方米；租赁期限自2017年9月1日至2019年8月31日止；房屋租金为每月80000元；每月5日之前付到甲方指定账户；其他相关费用（水费、电费、电话费、物业管理费、花草、清洁以及复印机等）乙方负责，其他由乙方使用而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方必须交两个月的租金作为保证金；预交4个月租金，4个月后按月交付；甲乙双方提前一个月通知对方，可以解除合同；甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：不能提供房屋或所提供的房屋不符合约定条件，影响使用；甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付本合同租金总额的100%的违约金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的100%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿直至达到弥补全部损失为止：……4、拖欠房租、水电管理费等累计2个月以上的等条款。2017年9月21日，原告支付了保证金160000元及2017年9月至12月期间的租金320000元给被告。庭审中，原、被告双方确认租金自2017年9月1日开始计算。另查明：1701室登记的建筑面积为420.7863平方米，套内建筑面积为287.482平方米。2017年8月16日，广州市中级人民法院以（2017）粤01执1317、1318号协助执行通知书及执行裁定书各一份，查封了1701室。1701室与环球广场1705、1706室整体打通使用，共用一处大门进出，大门门禁系统以指纹控制。1701、1705、1706室内原来已有完备的办公桌、电脑、沙发、饮水机等办公设备设施，2017年9月6日，原、被告双方办理了上述房屋内原有物品资产的交接手续。2018年2月6日，被告更改了门禁系统的指纹，导致原告无法继续使用涉讼房屋。根据被告提供的涉讼房屋员工考勤记录表显示，原告雇请的工作人员自2017年9月6日开始至2018年2月6日期间，均有出入的记录。庭审中，原告对该记录表的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为该证据恰恰可以证明自2018年2月6日之后其无法进出使用涉讼房屋，其自此开始不应承担涉讼房屋的租金及管理费。本案受理后，本院于2018年5月21日通知双方当事人到庭，询问是否同意在本庭主持下先行办理交接手续；双方当事人均表示同意由原告于2018年5月23日将其所有的可移动物品搬离涉讼房屋。2018年5月23日，原、被告双方当事人到达现场，搬离了属于原告所有的部分小件物品及文件资料；对于油画等大件物品，由于物业服务公司不同意导致原告无法搬走。原告表示，由于被告拒不开具放行条，导致物业服务公司不同意放行；被告表示，由于原告拖欠物业管理费、水电费等合计约18万元，导致物业服务公司不同意放行。2018年8月7日，涉讼房屋所在楼宇的物业服务公司出具《环球广场交款通知书》一份，载明房屋为“单-1701、单-1705、单-1706”，其中1701房除2018年2月管理费为12408.50元外其余月份每月管理费12455.40元，1705房每月管理费为11137.80元，1706房每月管理费为6358.50元，应缴费期间均为2018年2月1日至2018年7月31日，上述期间管理费合计为179663.30元；1701房2018年5月的电费为446.64元、2018年6月的电费464.73元；1705房2018年5月电费101.55元、2018年6月电费为79.08元；1706房2018年5月电费为512.24元、2018年6月电费为425.85元；1701房2015年期间的滞纳金30371.01元。以上各项费用合计为212065.30元。当天，原告以案外人天地正气集团有限公司的名义分两笔合计支付了上述费用212065.30元至被告的银行账户；随后被告向物业服务公司支付了上述费用，原告遂得以于当天将其在涉讼房屋内的所有大件物品搬离涉讼房屋。原告表示，其与物业服务公司多次协商未果，因其急需使用涉讼房屋内被扣留的物品，无奈之下只能代被告垫付巨额的管理费、电费、滞纳金；如果法庭认为其需要承担相应费用的，应当考虑其代为垫付的上述费用。被告表示，上述费用都是在租赁期间产生的费用，理应由原告负担；由于原告拖欠管理费、水电费，才导致管理处拒绝其将涉讼房屋内的物品搬走。被告表示，涉讼房屋原由马姓男子承租，后由于其无法承受租金，就介绍了原告承租；涉讼房屋里有8个小办公室，其只留了一个小办公室，大概只有六、七十平方米；另外一个所谓案外人使用的办公室，实际上是原告的合作方马姓男子在使用；原告承租之后，其与马姓男子之间的关系如何属于其内部关系，与其无关。原告表示，确实是马姓男子介绍其承租涉讼房屋，但其与马姓男子并非合作关系；当时三方约定，马姓男子的办公室由其继续使用，水电费、物业服务费由马姓男子直接向被告支付；而且涉讼房屋约定的面积是1000平方米，但其独自使用的相当于不到一半的面积，另外还有一个办公室由被告独自使用，还有部分公共场所被告也在使用。对于三方约定物业费、水电费由马姓男子承担的问题，被告对此予以否认，原告亦未举证证实。审中，被告提供了其工作人员分别与原告雇请的工作人员“屈*”、“赵小姐”的微信聊天记录，拟证明被告与原告交涉要求支付拖欠租金、管理费、水电费，但原告一直未支付，也未办理房屋的交接手续。经质证，原告对于上述记录的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认，表示通过聊天记录内容可以看出涉讼房屋的水电费、物业管理费实际是由被告与案外人马姓男子沟通，由马姓男子支付而并非由其支付。根据被告提供的与“屈杨”聊天记录内容显示，2018年3月期间“屈*”需要到涉讼房屋内取物品的，都需要被告工作人员配合开门；被告工作人员提交给“屈杨”的《天地正气公司租赁费缴纳情况表》显示，被告已将原告预交的两个月租金金额的保证金，分别抵扣了2018年1月、2月的租金；在询问原告是否继续承租涉讼房屋得到答复“现在还未确定”的情况下，被告工作人员表示“哎，给那个老马扯死大家了”。根据被告提供的与“赵小姐”微信聊天记录内容显示，被告工作人员提出要将所有办公室的钥匙交回，不然要继续计算租金；原告的工作人员回复“马总有和您们沟通么”，被告回复“没有，到现在为止还没付款”，原告回复“好尴尬；真是抱歉因为这事”，被告回复“这就是为什么我之前一直反对将租金转为老马来支付的原因”；被告工作人员发出“天地正气公司租赁费缴纳情况表”给原告工作人员之后，原告工作人员表示“关于这里的欠费，当时您们的沟通是马总方支付，到去年年底您处才提及未交情况，还是请与马总直接对接”；被告工作人员未就此作出证明回复，但表示“今天通知你们，这个月底前如果贵公司还不能结清所欠费用，我公司将处理贵公司在我1701房的所有物品；作为徐先生违约的补偿”；此后原告的工作人员称“马总说这周处理好”，被告的工作人员表示“这话我三个月前听到现在”、“今天已是周末，可马总没有任何消息，也没有联系我们公司”。上述聊天记录中，均未有原告工作人员就交付的房屋不符合合同约定而向被告提出异议的内容。被告反诉要求原告支付2017年12月至2018年2月5日期间的管理费、电费，但未举证证实其已代为支付了相应的费用。本院认为，原、被告双方所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。合同虽约定标的物仅为XXXX室，但事实上1701、1705、1706是整体打通、共用一处大门进出，上述房屋内的物品也均同时移交给原告，因此应当认定合同中约定的建筑面积约1000平方米是包含XXXX室、XXXX室在内的。主张合同关系成立的一方当事人，必须承担相应的举证责任。原告现表示其与被告及马姓男子三方协商水电费、管理费由马姓男子承担，但未举证证实，应由其承担对其不利的法律后果；且上述合同中明确约定了水电费、管理费等其他相关费用由乙方即原告承担，故对于原告的上述主张，本院不予采信。原、被告双方已在2017年9月6日办理了交接手续，至2018年2月6日期间原告雇请的人员也正常使用进出涉讼房屋，故原告表示被告未将租赁合同约定的标的物交付给其使用的意见，本院不予采信。被告承认其在移交房屋给原告之后，仍占用其中一间六、七十平方米的办公室，属于对其不利事实的自认，本院予以确认。现涉讼房屋已整体交回给被告，对于被告占用的办公室的具体建筑面积已无法明确确定，考虑到1701室实用面积/建筑面积为68.32%（287.48平方米/420.79平方米×100%），被告自认其占用的办公室面积为六、七十皮平方米，本院确定被告占用的办公室建筑面积为102.46平方米（70平方米÷0.6832）。被告于2018年2月6日以更换门禁指纹系统的方式收回房屋，应当认定合同于当天实际解除，原告再行要求解除合同缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除责任问题。租赁合同关系中，出租人的主要义务是交付租赁标的物并确保标的物在租赁期间符合合同约定的使用目的；承租人的主要义务是依约按时交付租金给出租人。本案中，被告未完全将标的物交付给原告使用，存在一定的过错。因被告已将绝大部分的房屋交付给原告使用，对于已交付部分房屋的租金原告仍应交付给被告，但原告在预交的租金至2017年11月情况下自2017年12月完全未交付租金给被告，其亦存在一定的过错。原、被告双方对于合同解除均有一定的过错，应各自承担相应的责任，故现原、被告均以对方存在违约行为导致合同解除为由要求对方支付违约金均缺乏依据，本院均不予支持。关于原告要求退回保证金及返还租金诉请一项。如前所述，被告交付给原告使用的房屋仅为897.54平方米（1000平方米-102.46平方米），未交付使用部分原告无需支付租金给被告，已支付的租金可要求返还。根据合同约定原告应付的租金应为71803.20元（80000元/月×897.54/1000），原告实际使用至2018年2月5日，按此计算应付的总租金为371838元（71803.20元×5+71803.20元÷28×5）。如前所述，双方对于合同解除均应承担责任，被告无权没收原告的保证金，但保证金应当先行抵扣原告使用期间应付的租金，综上被告应返还的款项应为108162元（480000元-371838元）。被告反诉要求原告支付2017年12月5日至2018年2月5日期间的租金一项，已在上述被告应返还的租金、保证金中一并抵扣处理，不再赘述。关于被告反诉要求原告支付2017年12月至2018年5月期间的管理费、2017年11月至2018年5月期间的水电费诉请一项。如前所述，2018年2月6日被告收回了房屋，此后的租金及相应的水电费、管理费均不应由原告承担，被告要求原告支付该期间的管理费、水电费缺乏依据，本院不予支持。2017年11月至2018年2月5日期间的管理费、水电费虽应由原告承担，但被告并未举证证实其已代为支付了相应的费用，其要求原告支付缺乏相应的依据，本院对此亦不予支持。原告2018年8月7日为取回涉讼房屋内的物品，支付了相应的管理费、电费、滞纳金给被告，对此原告可另行起诉主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广东合众创盈融资租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，返还租金108162元给原告（反诉被告）徐志强。二、驳回原告（反诉被告）徐志强的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）广东合众创盈融资租赁有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14300元，由原告（反诉被告）徐志强负担11840元，被告（反诉原告）广东合众创盈融资租赁有限公司负担2460元；反诉受理费5925元，由原告（反诉被告）徐志强负担1580元，由被告（反诉原告）广东合众创盈融资租赁有限公司负担4345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 植人民审判员  苏丽颜人民陪审员  刘小红二〇一九年七月二日书 记 员  蒲肖明李翠汝