安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4292号上诉人（原审被告）：安徽省国杰通信器材有限公司，住所地合肥市包河区芜湖路168号同济大厦第7层。法定代表人：周越，总经理。委托诉讼代理人：李婷婷，安徽中特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥市中小企业融资担保有限公司，住所地合肥市庐阳区阜南路169号东怡金融广场B座24层。法定代表人：罗志明，董事长。委托诉讼代理人：张方，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张苹苹，安徽安泰达律师事务所律师。原审被告：合肥曼宇贸易有限公司，住所地合肥市包河区芜湖路168号同济大厦第7层。法定代表人：李锋，总经理。上诉人安徽省国杰通信器材有限公司（以下简称国杰公司）因与被上诉人合肥市中小企业融资担保有限公司（以下简称中小公司）、原审被告合肥曼宇贸易有限公司（以下简称曼宇公司）返还原物纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国杰公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判国杰公司继续使用合肥市包河区芜湖路168号同济大厦第7层的房屋，国杰公司按照20000元/月标准支付中小公司租赁费用。本案一、二审费用均由中小公司负担。事实与理由:1.本案国杰公司系善意第三人，依法应当保护。首先，国杰公司系从合肥中海成品油有限公司转租涉案房屋，根本不知晓原房主即案外人安徽桑铌科技股份有限公司（以下简称桑铌公司）房产抵押情况，后应原房主即案外人桑铌公司要求又与其补签合同。其次，2016年11月签订本案租赁合同签订时，涉案房产未被法院查封，国杰公司在装修以及使用过程中也未收到法院的任何通知，更不知晓涉案房屋被执行。故本案国杰公司属于善意第三人，租赁权应予保护。2.本案返还原物将严重损害国杰公司合法权益。国杰公司在与案外人桑铌公司签订《租赁合同》后对涉案租赁房屋进行了装修改造，支付了巨额装修改造费用，租赁期限为六年，目前使用2年不到，返还原物将严重损害国杰公司利益，一审法院适用《物权法》190条、《担保法解释》第六十六条规定对国杰公司明显不公。3.本案租赁费用应按双方真实意思表示履行。国杰公司与转租人合肥中海成品油有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合同也是按照该合同实际履行，国杰公司也愿意与中小公司继续履行该合同，另评估价格不是双方真实意思表示，不应作为定案依据。中小公司辩称，1.中小公司在申请执行案涉房屋过程中，法院已告知国杰公司案涉房屋被评估拍卖以及以物抵债等状况，国杰公司并非善意第三人；另案涉房屋在2014年5月28日就由中小公司申请办理了抵押权登记，即使国杰公司善意，其也不能对抗登记公示效力。2.中小公司经以物抵债后取得案涉房屋的所有权，中小公司系案涉房屋的合法所有权人，但国杰公司、曼宇公司仍实际占用案涉房屋，属于无权占有，依据上述事实及《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原审法院判决国杰公司、曼宇公司撤出并返还案涉房屋具有充分的事实和法律依据。国杰公司所称的损失与本案及中小公司无关。3.中小公司与国杰公司并非租赁合同关系，国杰公司对案涉房屋系无权占用，中小公司于2017年10月17日取得案涉房屋的所有权，而国杰公司、曼宇公司一直不予返还案涉房屋，致使中小公司的所有权无法实现，给中小公司造成重大经济损失。国杰公司、曼宇公司与桑铌公司签订的房屋租赁合同中约定的2017年1月1日至2019年1月1日的月租赁费为48015元/月，第三年的租金在上一年的基础上递增5%，以此类推。一审法院在此基础上调整为每平米35元，中小公司对调整租金是有异议的，但是为了尽快收回房屋，所以未上诉。曼宇公司陈述，曼宇公司租赁房屋时不知晓房屋被法院查封和被抵押的情况，曼宇公司想继续租赁房屋，同意按照一审法院酌定的35元每平方米的标准来支付租金。中小公司向一审法院起诉请求：1.国杰公司、曼宇公司立即返还案涉房屋给中小公司；2.国杰公司、曼宇公司立即支付中小公司房屋占用使用费1232385.50元（房屋占用使用费以租金48015元/月为标准，自2017年10月17日暂计算至2018年1月2日，后续费用判至房屋返还为止）；3.本案诉讼费、保全费等均由国杰公司、曼宇公司承担。一审法院查明：2014年5月22日，案外人桑铌公司向徽商银行合肥南七支行借款人民币1000万元。桑铌公司委托中小公司就该笔借款提供连带责任担保。同日，桑铌公司以其所有的合产字第108008号房产作为抵押物向中小公司提供抵押反担保，并于2014年5月28日办理了抵押登记。上述借款到期后，桑铌公司无力偿还，中小公司代为偿还借款本息共计10216000元。中小公司代偿后，要求桑铌公司偿还代偿款未果，遂向合肥市庐阳区人民法院提起诉讼，该院于2015年12月22日作出（2015）庐民二初字第01498号民事判决书，判决桑铌公司应支付中小公司代偿款10216000元及利息、律师费等，且中小公司对上述抵押房产有权通过变卖、拍卖或者折价方式优先受偿。该判决生效后，中小公司向合肥市庐阳区人民法院申请强制执行，该院于2017年10月10日作出（2016）皖0103执775号之三执行裁定书，裁定将桑铌公司上述抵押房产作价1020万元，交付中小公司抵偿所欠债务。2017年10月17日中小公司收到该执行裁定。2017年12月4日，中小公司依据法院裁定获得抵押房屋的所有权（产权证号：合产字第××号）。2016年11月15日，桑铌公司与国杰公司、曼宇公司签订了《房屋租赁合同》，约定上述抵押房屋出租给国杰公司、曼宇公司作为办公用途使用，租赁期限为6年，自2016年12月01日至2022年11月30日，月租赁费为48015元/月。中小公司取得房屋所有权后，多次函告国杰公司、曼宇公司返还房屋未果，遂诉至法院。一审法院认为，本案争议焦点为：1、中小公司何时取得讼争房屋所有权的问题；2、国杰公司、曼宇公司是否应该撤出该讼争房屋的问题；3、中小公司向国杰公司、曼宇公司主张的房屋使用费是否合理的问题。针对以上争议焦点，该院分述如下：一、关于中小公司何时取得该争讼房屋所有权的问题。合肥市庐阳区人民法院于2017年10月10日作出（2016）皖0103执775号之三执行裁定书，裁定该讼争房屋的所有权归原告中小公司所有。该裁定于2017年10月17日向中小公司进行了送达。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。故根据上述规定，该院认为中小公司取得该讼争房屋所有权的时间为2017年10月17日。二、关于国杰公司、曼宇公司是否应该撤出该争讼房屋的问题。中小公司于2014年5月28日取得了诉争房屋的抵押权，而国杰公司、曼宇公司与桑铌公司签订的《房屋租赁合同》时间为2016年11月15日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押设立登记后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案抵押在前，租赁合同在后，中小公司通过法定程序获得诉争房屋所有权后，国杰公司、曼宇公司的租赁权对中小公司不具有约束力，故该院对中小公司诉请国杰公司、曼宇公司返还原物依法应予支持。三、关于中小公司主张的房屋使用费问题。中小公司主张国杰公司、曼宇公司承担房屋占用期间使用费，标准以国杰公司、曼宇公司与原产权人合同约定的租金即每月48015元计算，时间自2017年10月17日至房屋返还时止。而国杰公司、曼宇公司则认为，合同虽然约定的租金为45元／平米，而实际支付租金是按照25元／平米。该院认为，关于房屋占用期间使用费，中小公司于2017年10月17日合法取得诉争房屋所有权，国杰公司、曼宇公司对该房屋的占用缺乏合法依据，属无权占有，其占有导致中小公司无法行使所有权，因此造成中小公司经济损失，故中小公司向国杰公司、曼宇公司主张占用期间使用费合理合法。占用期间使用费的计算标准双方差异较大，当庭也无法达成一致意见，且双方均未申请价格评估，该院在租赁合同约定的租金基础上，参照合肥同地段市场房屋租赁价格，本着公平原则，将房屋租金调整为每平米35元，即国杰公司、曼宇公司应支付中小公司房屋占用期间使用费为每月37356.9元，占用期间自2017年10月17日始至两被告撤出房屋时止。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第一百九十条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条之规定，判决：一、安徽省国杰通信器材有限公司、合肥曼宇贸易有限公司于判决生效之日起15日内撤出位于合肥市包河区芜湖路168号同济大厦第7层房产（现产权证号：合产字第××号）房屋，并向合肥市中小企业融资担保有限公司返还该房屋；二、安徽省国杰通信器材有限公司、合肥曼宇贸易有限公司于撤出房屋之日起十日内向合肥市中小企业融资担保有限公司支付房屋占用期间使用费（使用费以每月37356.9元为标准，自2017年10月17日起计算至房屋撤出之日止）；三、驳回合肥市中小企业融资担保有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15010元，减半收取7505元，由安徽省国杰通信器材有限公司、合肥曼宇贸易有限公司负担7000元，合肥市中小企业融资担保有限公司负担505元。二审中，双方均未提供新证据。对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。本院认为，中小公司于2014年5月28日取得案涉房屋的抵押权，国杰公司、曼宇公司与桑铌公司于2016年11月15日签订《房屋租赁合同》，故案涉房屋上抵押在先，租赁在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押设立登记后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，在中小公司实现抵押权，取得案涉房屋所有权后，国杰公司、曼宇公司与前房主桑铌公司之间的租赁关系对中小公司没有拘束力，故国杰公司以其与桑铌公司之间的租赁关系上诉主张继续使用房屋没有法律依据，本院不予支持。综上，国杰公司的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5780元，由国杰公司负担。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年七月八日书记员 丁   玉   洁附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。