四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0623民初1806号 原告：四川华诚鼎盛置业有限责任公司，住所地四川省德阳市中江县凯江镇和顺南园4栋1单元302室。统一社会信用代码91510623588373130R。 法定代表人：周桂仙，该公司经理。 委托诉讼代理人：何美儒，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟凌，北京安博（成都）律师事务所律师。 被告：王万龙，男，1988年3月22日出生，汉族，住四川省中江县。 原告四川华诚鼎盛置业有限责任公司（以下简称华诚鼎盛公司）诉被告王万龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华诚鼎盛公司的委托诉讼代理人何美儒、苟凌、被告王万龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华诚鼎盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告于2016年4月21日就被告购买“华诚广场”4栋1单元16层3号房屋所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》于2019年5月12日解除；2、判令被告配合原告到中江县不动产登记中心办理“华诚广场”4栋1单元16层3号房屋的撤销预售备案登记手续；3、判令被告将“华诚广场”4栋1单元16层3号房屋交付给原告；4、判令被告向原告支付商品房买卖合同解除后的违约金7740.00元以及迟延配合原告办理撤销房屋备案登记的违约金7740.00元，共计15480.00元；5、判令被告赔偿原告律师费损失5000.00元；6、案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年4月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、被告购买原告开发的位于中江县东北镇玄武村妇幼保健院北侧“华诚广场”4栋1单元16层3号住宅用房（以下简称：案涉房屋），建筑面积72.7平方米，房屋总价款258000.00元；2、原告应于2016年12月31日前向被告交付该房屋；3、被告采用贷款方式支付房款，其中首期购房款为总价款的20%，其余价款可以向开发商指定银行或住房公积金管理机构借款支付。同日，双方就上述合同签订《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、在被告获准了房屋抵押贷款后，如因被告逾期偿付银行借款等原因，导致原告作为被告的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给原告造成了损失及产生的所有费用，原告有权向被告追偿。被告在原告承担了保证责任后十五日内未向原告支付完全担保损失的，则原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同约定的房屋总价款3%支付解除合同违约金；2、被告给原告造成的担保损失（包括追索担保损失时发生的诉讼费、诉讼请求金额2%支付的律师代理费等）由被告进行赔偿；3、在此情况下解除合同时，如被告的房屋已经装修或者入住，被告除了应自行承担装修、搬家等损失，并在合同解除之日起20日内将房屋恢复原状后交付给原告；4、如因被告违反其与银行的《借款合同》约定，导致银行追究违约责任的，原告就被告的违约行为向银行承担连带责任；5、被告应在合同解除后根据原告的要求配合原告到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如被告不履行撤销配合义务的，出卖人除有权拒绝退还其购房款外，还有权按合同约定购房总款的3%向被告收取违约金。2016年4月21日，原告与中国农业银行股份有限公司中江支行（以下简称农行中江支行）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，主要约定：1、农行中江支行就原告开发的“华诚广场”发放个人购房贷款，原告为项目购房人发放的个人贷款提供连带保证责任，并以其在农行中江支行开设的保证金账户设定动产质押；2、原告需要承担保证责任时，农行中江支行有权依协议约定直接从保证金专户直接扣除款项。2016年4月21日、5月16日，被告先后向原告三次付款共计5.8万元作为案涉房屋的首付款，剩余20万元购房款向农行中江支行申请贷款支付。2016年5月16日，原告为被告就案涉房屋办理备案登记。2016年6月15日，被告向农行中江支行就案涉房屋申请贷款20万元，贷款期限为20年。同日，农行中江支行将20万元按揭贷款转账支付到原告银行账户，完成了向被告提供20万元按揭贷款的合同义务。2016年11月26日，原告向被告交付案涉房屋并办理了相关收房手续。2019年3月5日，农行中江支行向原告发出《关于王万龙住房按揭房屋回购的函》告知原告：1、被告截止到2019年3月5日，已有连续三期未能按期足额归还借款本息，尚欠农行中江支行借款本息90135.91元；2、原告作为担保人应当履行协议，在收到函后五日内对该房屋进行回购处理。2019年3月20日，农行中江支行对原告的保证金账户直接扣款90518.63元，原告完成了对被告的担保责任。2019年4月25日，原告向被告邮寄送达了《通知函》函告被告：1、要求被告在收到本通知函15日之内，向原告支付代偿款90518.63元；2、若被告未在收到本通知函15日内向原告支付完毕代偿款，原告与被告在2016年4月21日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》自15日期满的次日即予以解除；3、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除后，被告应在合同解除当日主动配合原告前往中江县房管局办理撤销“华诚广场”4栋1单元16层3号房屋的预售备案登记。据原告查询，该《通知函》已于2019年4月26日送达给被告，但被告未按照《通知函》限定期限向原告支付代偿款90518.63元。 被告王万龙辩称，原告在起诉状中陈述的原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的事实属实，但该两份合同中的内容，被告在签订时并未仔细阅读。原告在起诉状中陈述的原告就案涉房屋在农行中江支行办理按揭贷款的事实属实，贷款金额、签订合同时间属实，被告支付购房款的情况属实。但因被告偿还农行中江支行银行按揭的银行账户应该有钱，故被告直至收到起诉状时才知晓被告已逾期未向农行中江支行支付按揭贷款，对农行中江支行向原告发出的相关函，被告不清楚。原告所陈述的其向被告邮寄送达的《告知函》，因被告从2018年3月就因涉嫌刑事犯罪已被司法机关采取了强制措施羁押于德阳市看守所，故从未收到相关函。关于原告要求解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的主张，被告认为原告向农行中江支行贷款已向原告履行了全部支付房款的义务，且原告并未按照合同约定为被告办理案涉房屋的产权证书，非因被告主观原因造成被告未按期偿还银行贷款的事实不能成为原告提出解除合同的法定事由，被告不同意解除合同，即使原告承担了担保责任，也只能向被告进行追偿。故原告基于解除合同的其他主张没有事实依据和法律依据，不应得到支持。被告同意向原告支付其代偿的银行按揭款，也可以由原告与被告协商原告回购房屋的价格。 原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据材料：1.原告股东大会决议、《一手房贷款业务银企合作协议》；2、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、POS机刷卡记录单、合同备案表、交房流程表；3、《农行中江支行关于王万龙住房按揭回购的函》、业务凭证、《公证书》、韵达邮寄单；4、《委托代理合同》、省司法厅法律服务收费的通知、律师费发票；5、王万龙还款明细表。 被告围绕其答辩意见，提交了以下证据材料：案涉房屋的产权登记信息查询结果单。 本院组织双方对上述证据进行质证，认定如下：对于原告所提交的第1、2、4、5组证据及第3组证据中的《农行中江支行关于王万龙住房按揭回购的函》、业务凭证，被告对其真实性均无异议，本院依法予以确认。对第3组证据中的《公证书》、韵达邮寄单，被告有异议，认为该通知函被告没有收到，不予认可.本院认为，原告提供的该两份证据，不能证明被告已收到该通知函，本院不予采信。对被告提供的证据，原告无异议，本院依法予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、被告购买原告开发的位于中江县东北镇玄武村妇幼保健院北侧“华诚广场”4幢第16层1-16-3号房屋。建筑面积72.7平方米，房屋总价款258000.00元；2、原告应于2016年12月31日前向被告交付该房屋；3、被告采用贷款方式支付房款，其中首期支付购房总价款的20%，其余价款可以向开发商指定银行或住房公积金管理机构借款支付；4、开发商应当在2018年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明。同日，双方就上述合同签订《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、在被告获准了房屋抵押贷款后，如因被告逾期偿付银行借款等原因，导致原告作为被告的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给原告造成了损失及产生的所有费用，原告有权向被告追偿。被告在原告承担了保证责任后十五日内未向原告支付完全部担保损失的，则原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同约定的房屋总价款3%支付解除合同违约金；2、被告给原告造成的担保损失（包括追索担保损失时发生的诉讼费、按诉请金额2%支付的律师代理费等）由被告进行赔偿；3、在此情况下解除合同时，如被告的房屋已经装修或者入住，被告除了应自行承担装修、搬家等损失，并在合同解除之日起20日内将房屋恢复原状后交付给原告；4、如因被告违反其与银行的《借款合同》约定，导致银行追究违约责任的，原告就被告的违约行为向银行承担连带责任；5、无论何种原因导致双方签订的商品房买卖合同解除，被告均应在合同解除后根据原告的要求配合原告到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如被告不履行撤销配合义务的，出卖人除有权拒绝退还其购房款外，还有权按合同约定购房总款的3%向被告收取违约金；6、本协议签订后，任何一方因住所地等通讯联系方式发生变化或电话、电子邮箱等通讯联系方式发生变化的，均应以书面形式告知对方。否则相对人因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。 2016年4月21日，原告与中国农业银行股份有限公司中江支行（以下简称农行中江支行）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，主要约定：1、农行中江支行就原告开发的“华诚广场”发放个人购房贷款，原告为项目购房人发放的个人贷款提供连带保证责任，并以其在农行中江支行开设的保证金账户设定动产质押；2、原告需要承担保证责任时，农行中江支行有权依协议约定直接从保证金专户直接扣除款项。 2016年4月21日、5月16日，被告分三次向原告案涉房屋的首付款5.8万元，剩余20万元购房款向农行中江支行申请贷款支付。2016年5月16日，原告为被告就案涉房屋办理备案登记。2016年6月15日，被告向农行中江支行就案涉房屋申请贷款20万元，贷款期限为20年。同日，农行中江支行将20万元按揭贷款转账支付到原告银行账户，被告完成了向原告支付案涉房屋房款的义务。2016年11月26日，原告向被告交付案涉房屋并办理了相关收房手续。2019年3月5日，农行中江支行向原告发出《关于王万龙住房按揭房屋回购的函》，主要告知原告：1、被告截止到2019年3月5日，已有连续三期未能按期足额归还借款本息，尚欠农行中江支行借款本息90135.91元；2、原告作为担保人应当履行协议，在收到函后五日内对该房屋进行回购处理。2019年3月20日，农行中江支行对原告的保证金账户直接扣除被告应当向该行支付的尚欠贷款本金、利息及罚息90518.63元。2019年4月25日，原告通过韵达快递的方式向被告的户籍所在地邮寄一份《通知函》，该函内容主要为：1、要求被告在收到本通知函15日之内，向原告支付代偿款90518.63元；2、若被告未在收到本通知函15日内向原告支付完毕代偿款，原告与被告在2016年4月21日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》自15日期满的次日即予以解除；3、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》解除后，被告应在合同解除当日主动配合原告前往中江县房管局办理撤销“华诚广场”4栋1单元16层3号房屋的预售备案登记。该《通知函》于2019年4月26日被乡镇代理点领取代签收。 另查明，被告王万龙于2018年3月因涉嫌刑事犯罪被司法机关采取强制措施羁押于德阳市看守所至今。 本院认为，综合原、被告的诉辩意见，双方的主要争议焦点为： 案涉被告与原告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否应当解除。原告主张，原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定：“在被告获准了房屋抵押贷款后，如因被告逾期偿付银行借款等原因，导致原告作为被告的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给原告造成了损失及产生的所有费用，原告有权向被告追偿。被告在原告承担了保证责任后十五日内未向原告支付完全部担保损失的，则原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。本协议签订后，任何一方因住所地等通讯联系方式发生变化或电话、电子邮箱等通讯联系方式发生变化的，均应以书面形式告知对方。否则相对人因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。”且在被告逾期偿还农行中江支行3期按揭款，农行中江支行于2019年3月20日直接在原告的保证金账户扣除被告应当向该行支付的尚欠贷款本金、利息及罚息90518.63元，原告通过韵达快递的方式向被告邮寄送达了解除合同的告知函，虽被告被羁押于看守所，但被告收到起诉状副本后也已过15天，但其并未偿还原告代偿款，且被告并未告知原告其联系地址变更，故该不利后果应当由被告自行承担。因此，原告有权解除合同。被告辩称，被告已向原告履行了支付全部房款的义务，《商品房买卖合同补充协议》的内容被告并不清楚，即使原告代被告偿还了银行按揭款，也只能依法向被告追偿，不能解除合同，且原告向被告邮寄的解除合同的《告知函》非因被告主观原因致使被告并未收到，故原告无权解除合同。本院认为，原告主张依据合同约定解除合同，但原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》约定的合同解除条件为：如因被告逾期偿付银行借款等原因，导致原告作为被告的担保人向银行承担了相关担保责任，由此给原告造成了损失及产生的所有费用，原告有权向被告追偿。被告在原告承担了保证责任后十五日内未向原告支付完全担保损失的情况。本案中，被告于2018年3月已因涉嫌刑事犯罪被司法机关采取强制措施羁押于德阳市看守所至今，对其逾期未偿还农行中江支行按揭贷款及原告代其偿还银行贷款的事实并不知情，原告向其送达的解除合同的告知函被告也并未收到，即使在收到起诉状副本之时知晓上述事实，也因其没有人身自由的客观原因使其无法向原告支付代偿款。虽原告主张原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定任何一方因住所地等通讯联系方式发生变化或电话、电子邮箱等通讯联系方式发生变化的，均应以书面形式告知对方。否则相对人因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。本案中，被告被依法羁押于看守所不属于原告主张的应由被告承担无法邮寄送达结果责任的理由。故应当认定原、被告双方约定的解除合同的条件并未成立。因此，现原告主张解除合同既不符合合同约定，也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，本院不予支持。 综上，原告基于解除合同的其他诉讼请求也不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告四川华诚鼎盛置业有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费2738.60元，由原告四川华诚鼎盛置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至四川省德阳市中级人民法院。 审判员  张海丽 二〇一九年七月十五日 书记员  刘 琪