湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1127民初393号原告（反诉被告）:刘涛红，女，生于1977年3月10日，汉族，湖北省黄冈市人，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：严艳芳，湖北严艳芳律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。被告（反诉原告）：贾卫斌，男，生于1966年8月24日，汉族，湖北省黄冈市人，住黄梅县。委托诉讼代理人：陈爱军，男，生于1969年4月3日，汉族，湖北省黄冈市人，住黄梅县。系贾卫斌表弟。代理权限：参加诉讼，答辩，收集证据，提起反诉，代为调解。原告刘涛红（反诉被告）与被告贾卫斌（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘涛红委托诉讼代理人严艳芳、被告贾卫斌及其委托诉讼代理人陈爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛红向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告双方于2011年3月9日签订的《房屋租赁合同书》；2.要求被告向原告补缴2017年3月至2018年3月拖欠的租金6000元；3.要求被告按年租金5.6万元的标准向原告补缴2018年4月份至腾退之日止的租金（截止2019年1月份拖欠租金10个月：56000元/12个月×10个月=46666元）；4.要求被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2011年3月9日原告将自己名下位于龙感湖交通东路两幢楼房（原浙商大酒店）租赁给被告经营餐饮业。双方共同签订了《房屋租赁合同书》，约定房屋租赁期限为五年，从2011年3月9日起至2016年3月9日止，以及每个年度应缴纳租金的数额，同时双方还对租赁期间的权利义务进行了约定。合同签订后，原、被告对固定资产进行了清点移交，并制作了《浙商大酒店固定资产移交表》，随后原告将房屋的钥匙交付给被告。被告租赁该楼房后，一直正常履行至合同届满。合同到期后，由于被告仍然想继续租赁，同时要求增加楼下两间，原告也表示同意，双方将租金调整至每年56000元，但是双方没有签订书面租赁合同。被告正常履行至2017年3月份。2017年3月至2018年3月份的租金被告只缴纳5万元，对下余的租金至今未付。原告找被告多次催讨，被告置之不理。为此，原告认为依据合同法相关规定，被告的行为已严重违约，原告有权依据合同法相关规定以及双方合同约定，解除双方的租赁合同，现依法起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告贾卫斌辩称并反诉称，1、原告要求解除原、被告双方于2011年3月9日签订的《房屋租赁合同书》，合同约定的期限为五年，合同在2016年3月9日届满已解除。如原告认为合同没有解除，按照合同第六条约定：如甲方（原告刘涛红）提前终止本协议，甲方应向乙方（被告贾卫斌）退还当年已交的租金及支付违约金2万元。2、原告要求补缴2017年至2018年3月拖欠的6000元租金与事实不符，原告所说的被告拖欠其6000元租金，实际是被告帮原告房屋加盖防雨、隔热层垫付的工程抵扣款。3、原告要求被告补缴2018年4月至2019年1月合计10个月的租金46666元无事实依据。4、原告要求被告返还酒店的资产，被告在原告要求终止租赁、停止营业后已经打电话让原告过来进行结算、移交，是原告自己不想支付被告帮其垫付的防雨、隔热层工程尾款46000元，也不退还收取被告资产押金10000元，造成被告没有办法进行移交返还其资产。5、被告不承担本案的一切诉讼费用，是原告提出来终止租赁合同，其过错在原告方，造成的任何费用应由原告承担过错责任。6、人民法院应驳回原告对被告的诉讼请求并提起反诉，要求判令原告刘涛红（反诉被告）支付为其垫付房屋防雨、隔热层工程款46000元及10个月利息（手续费）2760元（利息按信用卡刷卡的0.6%手续费从2018年4月21日起计算至2019年2月20日止10个月即46000元×0.006×10个月=2760元）、返还收取的押金10000元、反诉诉讼费由原告刘涛红（反诉被告）承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、龙感湖禾味鲜餐馆营业执照、照片、贾卫斌与湖北汇中制药股份有限公司签订的房屋租赁合同、贾卫斌与袁野签订的商铺租赁合同、支付租金收据。上述证据只能说明贾卫斌已与案外人另行签订房屋租赁合同，租赁房屋从事餐饮业的事实。2、案外人杨添出具的证明、清单及照片。上述证据只能证明贾卫斌对租赁房屋进行了防雨、隔热层改造，但仅凭上述证据不能实现其改造工程已支付工程款52175元的证明目的，也不能证明上述工程款系其为刘涛红垫付的事实。3、原告房屋外墙面张贴的电话号码照片。仅凭该证据不能实现贾卫斌证明刘涛红终止租赁协议是为了出卖房屋的证明目的。依据上述有效证据并结合当事人的陈述，本院经审理查明如下事实：2011年3月9日,原告刘涛红与被告贾卫斌签订《房屋租赁合同书》，约定原告刘涛红将其所有的位于龙感湖管理区交通东路浙江商城东方超市东边原浙商大酒店两幢楼房（其中二楼七间、一楼五间及酒店后面的厨房附属设施）租赁给被告贾卫斌经营餐饮业（贾胖子大酒店），租赁期限五年即从2011年3月9日起至2016年3月9日止。租赁期限届满后，因被告贾卫斌想继续租赁，双方于是口头约定由被告贾卫斌继续租赁原告上述房屋，并增加楼下两间房屋，同时约定房屋租金为每年56000元，但未约定具体租赁期限。被告贾卫斌租赁至2018年2月份停止营业。被告贾卫斌在租赁期间对租赁房屋进行了防雨、隔热层改造。2018年2月1日，原告刘涛红通过手机短信向被告贾卫斌发出通知，要求终止双方的租赁关系。2018年5月27日，双方约定对租赁房屋及相关财产进行清点交接，后因故未进行交接，被告因此将租赁房屋一直控制至今。原告遂以被告拖欠租金严重违约，要求解除双方于2011年3月9日签订的《房屋租赁合同书》，并要求被告补缴2017年3月至2018年3月拖欠的租金6000元及按年租金5.6万元的标准向原告补缴2018年4月份至腾退之日止的租金（截止2019年1月份拖欠租金10个月：56000元/12个月×10个月=46666元）。本案在审理过程中，被告贾卫斌提起反诉，请求要求判令原告刘涛红支付为其垫付房屋防雨、隔热层工程款46000元及10个月利息（手续费）2760元（利息按信用卡刷卡的0.6%手续费从2018年4月21日起计算至2019年2月20日止10个月即46000元×0.006×10个月=2760元）、返还收取的押金10000元。另查明，原告刘涛红收取被告贾卫斌押金10000元。本院认为，原告刘涛红与被告贾卫斌于2011年3月9日签订的《房屋租赁合同书》，约定的租赁期限届满后，双方虽未继续签订书面租赁合同，但双方已实际履行租赁合同至2018年2月被告贾卫斌所经营的贾胖子大酒店停业止。因此，对原告刘涛红要求解除双方于2011年3月9日签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求，因该《房屋租赁合同书》约定的租赁期限已届满，且已实际履行完毕，故对原告的该项诉请，本院不予支持；对原告刘涛红要求被告贾卫斌补缴2017年3月至2018年3月拖欠租金6000元的诉讼请求，未举证证明，本院亦不予支持；对原告刘涛红要求被告贾卫斌按年租金5.6万元的标准向原告补缴2018年4月份至腾退之日止的租金46666元（截止2019年1月份拖欠租金10个月：56000元/12个月×10个月=46666元）的诉讼请求，因被告将租赁房屋一直控制至今，导致原告的租金损失应该予以赔偿，租金损失可比照上一年度的租金标准计算，故对原告的该项诉请，本院予以支持；对被告贾卫斌反诉要求原告刘涛红支付其垫付房屋防雨、隔热层工程款46000元及手续费2760元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；对被告贾卫斌反诉要求原告刘涛红返还押金10000元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由贾卫斌向刘涛红赔偿占用租赁房屋期间的租金损失46666元（从2018年4月份计算至2019年1月份：56000元/12个月×10个月=46666元）。二、由刘涛红返还贾卫斌缴纳押金10000元。三、以上两项相互冲抵，由贾卫斌向刘涛红赔偿占用租赁房屋期间的租金损失36666元。限于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回刘涛红的其他诉讼请求。五、驳回贾卫斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1120元，反诉受理费635元，共计1755元。由刘涛红负担203元，因贾卫斌负担1552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  黎利华审判员  陈志标审判员  宛 燕二〇一九年七月三日书记员  汪 余