贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4928号原告：金光庆，男，1985年3月20日生，汉族，住贵州省毕节市。原告：李会，女，1986年10月4日生，汉族，住贵州省毕节市。被告：贵州七众置业有限公司，统一社会信用代码9152050205908259X2，住所地贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房。法定代表人：韩义，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：李娇（特别授权代理），系该公司员工。原告金光庆、李会与被告贵州七众置业有限公司（下称七众置业）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年5月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金光庆、李会、被告七众置业委托诉讼代理人李娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金光庆、李会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目的4号楼2单元8层5号商品房转移登记的产权证及有关证书；2.判令被告承担越期办理以上房屋所有权的不动产登记证书的违约金暂定27,033.00元(自2017年5月1日至实际办理商品房不动产登记之日实际止，共暂记720天，以购房款372,882.00元为基数，按每日万分之一计算，违约金计算到被告为原告办理不动产登记证书之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告请求将第2项诉请变更为请求判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金从2017年5月1日计算至实际交付时间为止。事实及理由:两原告于2015年2月14日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买毕节市碧阳大道圆梦国际4号楼2单元8层5号房屋，该房屋面积为118.82平方米，单价为每平方米3,160.00元，总价款375,472.00元，该房屋系两原告共同共有。两原告依照合同的约定，并在合同规定的期限内于2015年1月16日向被告交付首期房款115,472.00元。后于2015年9月21日与中国建设银行股份公司毕节分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，两原告向中国建设银行股份有限公司毕节市分行贷款260,000.00元用于支付两原告向被告购买房屋的余款，并且银行已于签订合同当日一次性将该笔款项转给被告，有银行出具的个人贷款支付凭证为证，两原告已依照合同的约定时间向被告支付全部购买房款共计375,472.00元以及办理房屋所有权证所需的费用，被告也出具了相应的票据给两原告。合同约定:(一)出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止、按日向有关买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因两原告不同意退房依照合同约定被告应从违约之日起按日以房价款的万分之一来支付约金，同时根据《房产测绘管理办法》第十条以及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，测绘费由被告支付，并且商品房的价格已经包括水、电等配套设施的建设安装费用，因此被告应将以上费用退还给原告。合同约定的办理商品房转移登记的期限届满后，两原告多次与被告沟通，要求被告尽快办理该房屋的权属转移登记，被告均以各种理由推脱至今。依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定以及双方签订买卖合同，被告已构成违约，因此被告应依照合同的约定向两原告承担违约责任。综上所述，两原告为维护自身的合法权益，现根据《民事诉讼法》第119条的规定，特向人民法院提起诉讼，希望贵院能判如所请。被告七众置业辩称：一、双方当事人订立的《商品房买卖合同》对逾期转移房产登记手续的处理方式进行了明确约定，请求法院以双方合同约定为认定案件的依据作出判决。《商品房买卖合同》第八章第二十二条对出卖人逾期交付转移产权登记手续的处理方式进行了明确约定，即:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理……(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”综观该条款，其表述包含前后紧密关联的两项内容:1、即如果出卖人逾期办证超过180日，买受人有权退房。2、买受人选择退房的，出卖人还必须承担退款付息责任。由此可知，原告有权主张违约金的前提是要行使其退房的权利。如果原告不选择退房，依据约定，其也没有权利主张相应的违约金。若双方继续履行合同，出卖人当然免除违约责任。由此可知，上述约定对于出卖人逾期办证的处理方式已经做出了明确、具体且唯一的约定。既不是约定不明也不属于没有约定。该合同条款系合同双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意見(一)》第十一条:“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依当事人约定处理。”故答辩人请求人民法院充分尊重双方当事人的合同约定。退一步而言，答辩人也承认确实存在逾期办理产权转移登记的情形。从公平角度而言，在此情况下，答辩人认为即使原告不主张退房，答辩人也愿意参考前述合同条款对于违约金的计算方式，按银行同期活期存款利率计算，向原告支付相应的利息。二、请求法院综合考虑房开商现今困难生存环境，结合公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。目前《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且答辩人“圆梦国际”项目渉及两千余户业主，若按被答人诉请依据计算违约金，答辩人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于经济社会和谐、健康、有序的发展。鉴于此，原告提出的诉讼请求不符合双方合同约定。望法院从公平原则出发，综合考虑双方的合同约定，答辩人的赔偿能力、判决执行的可能性因素，依法判决只按双方合同约定的同期活期存款利率计算支付违约金，对于原告的其他诉讼请求依法不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对当事人无异议的原告提供的身份证复印件、商品房买卖合同、收据、贷款支付凭证、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件、竣工验收备案表，本院予以确认并在卷佐证。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年1月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买其开发的毕节市城市南部新区圆梦国际项目第4号楼2单元8层5号商品房，建筑面积118.82平方米，套内建筑面积96.52平方米，合同价款为375,472.00元。合同第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书日止，按日向买受人支付已交付房价款×的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付全部购房款375,472.00元。2017年5月13日，被告向原告代收了维修基金8,912.00元、契税5,632.00元。涉案楼栋未取得涉案项目综合验收合格。被告违反合同的约定，原告遂以前述诉请诉至本院。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告承诺于2017年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今仍未履行，构成违约，应承担违约责任，即支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。被告未在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，已超过合同约定日期的180日，原告选择不退房，而是要求被告支付逾期违约金。由于原、被告双方在合同中没有对“约定日期起180日以后，原告不退房的”逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的计算标准进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，违约金可以按照原告已付购房款总额375,472.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从交付涉案商品房交付使用之日起90日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。原告主张以购房款372,882.00元为基数，按每日万分之一的标准从2017年5月1日起计算至实际交付之日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，未超过前述标准，本院予以尊重，并予以支持。鉴于涉案商品房所在楼栋未取得涉案项目综合验收合格备案登记，不具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件，本院对原告主张的“判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目的4号楼2单元8层5号商品房转移登记的产权证及有关证书”的诉讼请求暂不予处理，待交付办理商品房转移登记的有关文书的条件成就后，原告再行主张。被告提出的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告金光庆、李会逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以372,882.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年5月1日起计算至被告贵州七众置业有限公司交付涉案商品房转移登记的有关文书之日）；二、驳回原告金光庆、李会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年七月二十六日书记员  肖 毅