广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初5774号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人：何月群、梁秀莹，均是原告的员工。被告（反诉原告）：徐杰，男，1974年8月29日出生，汉族，住广州市东山区,原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称“利合物业公司”）与被告（反诉原告）徐杰物业服务合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。广州利合物业管理有限公司的委托诉讼代理人何月群、徐杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州利合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费11044.71元及违约金（物业服务费从2016年10月1日至2019年3月31日止，按每月367.92元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的5‰交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水费2.85元及经济损失（公摊水费从2016年6月24日至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令被告向原告支付拖欠的公摊电费1584.25元及经济损失（公摊电费从2016年6月24日起计至2019年1月31日止，经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的5‰交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司（以下称“开发商”）依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉5座27层2706单元（以下称“该物业”）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2016年6月30日前。被告与原告于2016年6月23日签署《前期物业服务协议》（以下称“协议”），约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定及实际情况，该物业的物业服务费的起算点为2016年6月24日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公摊水电费用。虽经原告多次书面发函催告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，违反了《物业管理条例》等法律法规。因此原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告徐杰答辩称，一、利合物业公司所述与事实不符。双方争议是由于利合物业公司对相关费用的计算有误，徐杰与之进行沟通未果而产生的，具体为：1.物业服务费，徐杰同意按每月367.92元计算，利合物业公司诉请中相应时段共30个月，物业服务费应为11037.6元；2.公摊水费，为楼层保洁用水产生的费用。而在2018年7月8日5座发生水管爆裂事故，相应耗水既非保洁用途，相关费用就不应由业主分摊承担。而利合物业公司在计算公摊水费时未考虑上述情况，因此其主张金额有误；3.电费部分，分为代垫电费和公摊电费。其中代垫电费65.27元，无论是徐杰和利合物业公司沟通、还是在本次诉讼中，利合物业公司都未提供如何计算出代垫电费的证据，且利合物业公司在本案诉请中也不包含代垫电费，因此对该笔费用不发表意见；至于公摊电费，其中的电梯、梯灯和水泵用电属于居民用电中合表电价部分，从2017年8月1日起相应电价标准由每度0.647元下调为0.6291元，而利合物业公司却直到2017年12月才按每度0.6291元标准计算电费，因此其主张的公摊电费金额有误。二、徐杰在和利合物业公司沟通中多次表示愿意交纳上述三项费用中双方无争议的部分，但都被拒绝，至今利合物业公司也未改正费用计算中的错误。因此：其认为徐杰无正当理由欠费和要求违约金、经济损失的诉请，法院应不予支持；其要求徐杰承担本案诉费的诉请应予驳回，由利合物业公司承担本案诉费。三、徐杰在收楼入住时5座2706的水表读数是5，电表读数是36，相关水费、电费(14.4元和21.96元)一直由徐杰垫付。徐杰在和利合物业公司沟通中对此多次提出，但利合物业公司不予回应。徐杰将在本案的反诉中提出相应的诉请。四、在徐杰和利合物业公司沟通未果产生争议后，于2018年9月17日至20日，5座2706的防盗门连续三次遭到人为恶意破坏并造成财产损失。徐杰对此向番禺公安分局石楼派出所报案，并于22日在石楼派出所完成立案笔录，目前石楼派出所尚在调查中。徐杰将在本案的反诉中提出相应的诉请。五、只要徐杰和利合物业公司之间就上述一至四点的争议解决，徐杰将履行义务，交纳费用。针对答辩状第一项物业服务费方面出现误差，补充如下：我方提交房屋面积测量报告书，是复印件，是从原告方处取得。出具时间2016.4.26.报告书显示我方的实际面积是131.3998平方米，时间2016.1.26.原告方在物业费上有错误与这个证据有关。并且在我之前缴纳的物业费上有多收的情况。在电费部分，原告提供的明细表中公摊电费，原告方有增加电表，是路灯用电的电表，之前并没有这个电表，从2017年1月开始增加了这个电费的基数，是否用于我小区，我方不清楚。反诉原告徐杰向本院提出反诉诉讼请求：1.判令利合公示向我方支付我方垫付的水费、电费36.36元；2.判令利合公示减免2018年9月物业服务费367.92元；3.判令本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：1.徐杰在收楼入住时5座XXX的水表(号码150××××5735)读数是5，电表（号码063××××4397）读数是36，相关水费、电费(14.4元和21.96元，合计36.36元)（按当时居民水价每吨1.98元加0.9元、居民电价每度0.61元计算所得）一直由徐杰垫付。而5座XX由广州利合房地产开发有限公司开发销售，并选聘利合物业公司进行物业服务，且利合物业公司也代表广州利合房地产开发有限公司收取水电费用（如代垫电费）和承担义务（如5座2706的漏水维修），因此由利合物业公司向徐杰支付由徐杰垫付的水费、电费36.36元并无不妥。2.在徐杰和利合物业公司沟通未果产生争议后，于2018年9月17日至20日，5座2706的防盗门连续三次遭到人为恶意破坏并造成财产损失。徐杰对比向番禺公安分局石楼派出所报案，并于22日在石楼派出所完成立案笔录，目前石楼派出所尚在调查中。徐杰认为利合物业公司的过错在于对短时间内连续三次发生恶意破坏行为，没有采取有针对性的巡查方案，任由公共秩序和安全被连续破坏。如利合物业公司履行了清洁卫生和巡查义务，是能发现并及时报警的，但实际最终还是由徐杰报案。徐杰报案后公安机关也没能从利合物业公司调取到监控画面。因此根据《物业管理条例》第35条规定，恳请法院支持徐杰的诉讼请求。反诉被告广州利合物业管理有限公司辩称，我方不同意被告方的反诉请求。关于水电费问题，并非我方代缴的，在交楼之前的水电费是由地产公司承担的，这个水电费是你方与地产之间的问题，与我方无关。所以我方主张的只是你方与我方基于物业服务的水电费，并非你反诉状中所陈述的内容。对于防盗门的问题，与我方无关。而且这部分的具体损失，应当由公安机关侦查。据我方了解，被告的防盗门被破坏是可能由于被告与邻居之间有矛盾才遭到破坏的。关于被告方提出的房屋面积问题，你方的房屋的面积136.38平方是根据你方签订商品房屋买卖合同和前期物业服务协议上面的计算的。后来又经过面积补差，有存在面积有差的，之前多交物业费或少交物业费我方都没有一一向各业主主张。对于被告方按照实测面积131.3998平方米来计算管理费我方是认可的。因此我方的本案诉讼请求的总金额调整成11037.6元，同意被告在答辩状中第一点物业管理费的总额。因为该园区不是一次性收楼的，所以我方对以后收楼的园区增加了路灯。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合认定的证据及当事人的开庭称述，本院查明事实如下：徐杰与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》购买了亚运城天誉5座2706房（以下简称“涉案物业”），房屋实际面积是131.3998平方米，物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元。徐杰于2016年6月23日收楼，与利合物业公司签订《广州亚运城项目前期物业服务协议》，协议约定由利合物业公司为徐杰提供物业管理服务，徐杰从商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向利合物业公司交纳物业服务费,当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳,逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电、…污水处理等费用…如有需要，有关单位可以委托利合物业公司代收代交，徐杰或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。庭审中，双方确认涉案物业的面积以实测面积131.3998平方米按每平方米2.8元计算物管费，涉案物业每月的物业费是367.92元，徐杰本案拖欠服务费的时间段为2016年10月1日至2019年3月31日，总金额为11037.60元。庭审中，双方亦共同确认按照实测面积131.3998平方米与合同约定面积131.6836平方米之间的面积差额按照2.8元的标准对之前利合物业公司多收的管理费共2.55元在本案利合物业公司的诉讼请求中予以扣减。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，广州利合房地产开发有限公司作为建设单位，与利合物业公司签订的《广州亚运城项目前期物业服务合同》及利合物业公司与徐杰签订的《广州亚运城项目前期物业服务协议》（以下简称服务协议），主体适格，意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同，利合物业公司与徐杰应当按照合同约定履行相关义务。徐杰作为涉讼房屋的业主，已实际享受了利合物业公司提供的服务，理应向利合物业公司支付物业服务费。利合物业公司向徐杰提供物业管理服务后，徐杰未及时缴纳物业服务费的行为已经构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。利合物业公司要求徐杰支付2016年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费11037.60元，符合合同约定，本院予以支持，庭审中，双方共同确认按照实测面积与合同约定面积之间的面积差额按照2.8元的标准对之前利合物业公司多收的管理费共2.55元在本案利合物业公司的诉讼请求中予以扣减，本院予以支持。利合物业公司请求徐杰向其支付每月拖欠的物业服务费的违约金的诉讼请求本院亦予以支持，但违约金的计算标准过高，本院调整为以367.92元为本金，从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金金额以不超过当月所欠物业服务费为限。利合物业公司提供的证据证实公摊水费产生的金额2.85元及公摊电费产生的金额1584.25元，本院予以采信，利合物业公司请求徐杰向其支付2016年6月24日至2019年1月31日的公摊水费2.85元、公摊电费1584.25元及相应经济损失，本院亦予以支持，但经济损失的计算标准过高，本院调整为以拖欠费用为本金，从本金确定的下一日即2019年2月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额分别以2.85元和1584.25元为限。徐杰反诉诉讼请求中所主张的水电费36.36元系其房屋内用水用电所产生，并非利合物业公司在本案提供物业管理过程中所产生的公摊水电费，徐杰亦没有提供证据证明上述房屋内产生的水电费36.36元已由利合物业公司在本案提供物业管理过程中所收取，因此，徐杰的该项反诉诉讼请求没有依据，本院对该项反诉诉请不予支持。关于徐杰以房屋防盗门遭破坏为由反诉主张减免2018年9月的管理费的问题，利合物业公司的物业服务项目涉及清洁、保安、绿化养护、公用设施维护等多方面，服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大,在此过程中难免出现问题，处理过程也存在滞后的可能，徐杰反映的房屋防盗门遭破坏问题，已报警处理，该问题的发生亦不能代表利合物业公司提供适格物业工作的全部，徐杰以此为由拒交物业服务费依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、徐杰应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费11035.05元（11037.60元扣减2.55元）及其违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以367.92元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金金额以当月所欠物业服务费为限）；二、徐杰应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州利合物业管理有限公司支付2016年6月24日至2019年1月31日的公摊水费2.85元、公摊电费1584.25元及相应经济损失（公摊水费经济损失以2.85元为本金、公摊电费经济损失以1584.25元为本金，从2019年2月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止，总额分别以2.85元和1584.25元为限）；三、驳回广州利合物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回徐杰的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费58元及反诉受理费25元,均由徐杰负担。本判决为终审判决。审判员  刘晓磊二〇一九年七月十七日书记员  黄淑仪