福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初1572号 原告：福州市长乐区威高血液透析中心有限公司，住所地福州市长乐区鹤上镇北山村一公政西路8号（光荣院），统一社会信用代码91350182MA2YG42Y0A。 法定代表人：杨广福，执行董事。 委托诉讼代理人：黄金重，福建莆中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄森敏，福建莆中律师事务所律师。 被告：福州市长乐区丰隆物业管理有限公司，住所地福州市长乐区首占镇首占村学生街综合商场A栋二层17号，统一社会信用代码：91350182M0001GHT5Y。 法定代表人：林胜，执行董事。 委托诉讼代理人：李凌鹏，福建皓森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何睿，福建皓森律师事务所律师。 被告：福州市长乐区首占镇首占村民委员会，住所地福州市长乐区首占镇首占村，统一社会信用代码：54350182B22998289Q。 法定代表人：郑楚鑫，村主任。 委托诉讼代理人：俞顺源，福建紫阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张端杰，福建紫阳律师事务所律师。 原告福州市长乐区威高血液透析中心有限公司（以下简称威高公司）与被告福州市长乐区丰隆物业管理有限公司（以下简称丰隆公司）、福州市长乐区首占镇首占村民委员会（以下简称首占村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威高公司委托诉讼代理人黄金重、被告丰隆公司委托诉讼代理人何睿、被告首占村委会委托诉讼代理人俞顺源、张端杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威高公司向本院提出诉讼请求：1.判令自2018年6月19日起解除原告与被告一分别于2017年5月1日、2018年1月1日签订的《商铺租赁协议》；2.判令被告二赔偿原告经济损失5660930.53元；3.本案诉讼费由被告一、被告二承担。事实和理由：原告的投资人与被告一经多次充分协商，被告一在征得被告二同意的情况下将其向被告二租赁的商铺转租给原告投资人使用，原告的投资人租赁被告一商铺的目的是用于开展血液透析的医疗行业，并以此租赁的商铺作为经营场所而成立原告。2017年5月1日，原告的投资人之一蔡国阳作为代表与被告一签订一份《商铺租赁协议》，协议约定：租赁标的为福建省长乐市店面的（102Ｂ1）80平方米，二层1164平方面积，三层1164平方米的商场；租赁期限2017年5月1日起至2027年4月30日；租赁用途为医疗行业（血液透析中心）；租金第一年、第二年均为48万元，第三年……；租金支付期限和方式：原告在签署本协议同时，向被告一支付首期租金（6个月的租金，从免租期届满之日起算，即2017年8月1日至2018年1月30日）……可以现金、转账支票或银行汇款方式……；违约责任：若因被告一违约导致合同解除的，应赔偿原告的一切经济损失（包括但不限于装修费、改造费等以实际投入的费用为准）并承担相当于本协议未到期租金的总额20%的违约金的责任等等条款（详见2017年5月1日的《商铺租赁协议》）。2018年1月1日，原告再次与被告一签订一份《商铺租赁协议》，协议约定：租赁标的为福建省福州市长乐区后半部分185平方米；租赁期限2018年1月1日起至2027年4月30日止；租赁用途为医疗行业（血液透析中心）；租金第一年、第二年均为40000元，第三年……；租金支付期限和方式：原告在签署本协议同时，向被告一交付首期租金（6个月的租金，从免租期届满之日起算，即2017年8月1日至2018年1月30日）……可以现金、转账支票或银行汇款方式……；违约责任：若因被告一违约导致合同解除的，应赔偿原告的一切经济损失（包括但不限于装修费、改造费等以实际投入的费用为准）并承担相当于本协议未到期租金的总额20%的违约金的责任等等条款（详见2018年1月1日的《商铺租赁协议》）。原告与被告一签订上述《商铺租赁协议》时，被告一承诺：按其与被告二于2015年1月1日签订的《租赁合同》约定的被告二作为出租方所应当承担的必须保证协调与被告二的村民关系，否则赔偿因村民原因造成原告无法经营的一切经济损失。 协议签订后，原告依约履行了支付租金的义务，并对租赁的毛坯商铺、商场进行全面装修、装饰，购置了为开展血液透析等相关的医疗设备以及其他配套机器设备（如环保设备、电梯、办公设备、网络设备等），还有聘请、雇佣相关的医疗专家、医护人员等工作人员。在原告花费了大量人力、财力、物力开展经营血液透析医疗业务时，被告二的村民却在原告的经营场所前拉横幅、挂白条，聚众围堵和暴力阻扰原告工作人员，造成原告根本无法开展正常的经营活动。原告多次要求被告一、被告二出面协调处理村民关系，保证原告能正常开展经营活动。然而，因村民群体事件，二被告也无能为力。二被告只能放任被告二的村民无限期聚众和暴力干涉原告的正常经营活动。为平息群体性事件，被告二于2018年6月19日正式委托福建宇开律师事务所郑秀珠律师发函至被告一，并由被告一转发至原告处。该律师函明确要求被告一自收到函告之日起7日内与原告解除租赁协议，逾期引起的一切责任由被告一与原告承担。原告迫于多重压力不得不于2018年6月19日起停止经营。 综上，原告认为，被告一、被告二作为租赁标的的出租方，有责任和义务保证承租方对所承租的标的物（商铺）能够按合同约定的用途正常使用，但因被告二的村民聚众闹事，两被告又无力采取相关措施平息该事件，导致原告所承租的租赁标的无法正常使用，原告签订合同的目的根本无法实现，被告二应当赔偿因其过错行为而给原告造成的巨大经济损失。 丰隆公司辩称，一、答辩人从未向原告提出解除案涉租赁合同，原告要求确认双方签订的租赁合同自2018年6月19日起解除的诉讼请求，没有任何依据。2018年6月19日答辩人向原告转交被告二向答辩人寄送的律师函，这一行为本身并不包含答辩人向原告提出解除合同的意思表示内容。律师函中提及的也只是被告二要求答辩人解除，但答辩人从未应允该要求。实际上，该合同目前尚处于有效状态，且在2018年6月25日原告仍然支付了2018年8月1日至2019年1月31日的租金，房屋至今也仍然由原告在使用。答辩人已向法院另行提起诉讼，要求原告继续履行该租赁合同。原告仅依据答辩人转交律师函的行为即主张与答辩人之间的租赁合同已解除，是显然错误的。二、原告并非答辩人与被告二签订的租赁合同的当事人，其并不享有该合同的权利及义务。原告并无权利依照其中约定，向被告二主张履行合同中的义务及承担违约责任。原告依照答辩人与被告二签订的租赁合同中被告二应负责协调村民关系的义务，并依照合同约定向被告二主张因村民原因造成原告无法继续经营的违约责任，系明显违反合同相对性原则的。三、原告并无证据证明其在案涉房屋内的商业活动因村民聚众闹事和暴力干涉导致无法正常经营。四、本案若系原告因村民暴力行为导致无法正常经营，原告应向公安机关报案处理，或向侵权村民提起侵权责任诉讼，而不应向两被告提起合同纠纷诉讼。按照原告主张，本案中导致原告无法正常经营的是村民实施了暴力干涉行为，两被告并不对原告负有规范村民行为的义务，也不负有房屋经营活动的安保义务。原告因此造成的损失不选择向公安机关寻求权利保护，也不向侵权人主张侵权责任，而选择停止经营，其损失不应由两被告承担。五、据被告一的了解，原告无法继续经营的原因是因为其无法办理医疗血液透析的许可及消防无法验收过关。六、单从原告提交证明损失的证据上看，其主张的损失也不能成立。1.原告诉状中列举的合同未付金额尚未发生，原告关于该部分损失的主张没有依据；2.原告并未举出任何证据证明合同中所列工程项目已经实际施工，若无法证明项目已实际施工，其已支付的款项不应认定为系其为以使用租赁房屋为目的的合理支出，也便当然不能认定为系合理损失；3.原告仅提交了银行转账单据，并无相关收款单位出具的正规发票，且转账单据中并无明确载明的内容可以认定款项系依照合同支付的特定工程款项。 综上，答辩人认为原告的诉请没有事实及法律依据，应当予以全部驳回。 首占村委会辩称，一、本案是房屋租赁合同纠纷，被告二与原告之间不存在合同关系，所以被告二不是本案的适格主体。二、被告二将案涉房屋出租给被告一，合同仍在履行中。三、原告向被告二主张赔偿，没有事实和法律依据，没有合同依据；原告主张的赔偿金额也缺乏证据的充分支持。因此，请求法庭依法驳回原告对于被告二的起诉。 本院经审理认定事实如下： 2017年5月1日，丰隆公司（出租人-甲方）与以“长乐威高血液透析中心有限公司”名义签约的案外人蔡国阳（承租人-乙方）签订一份《商铺租赁协议》。协议约定：甲方将位于长乐市店面的（102Ｂ1）80平方米，二层1164平方米，三层1164平方米的商场出租给乙方；租赁用途为医疗行业（血液透析中心）；租赁期限2017年5月1日起至2027年4月30日；租金第一年、第二年均为48万元，第三年开始（含第三年），每年租金在上一年度的基础上递增6%，乙方提前60日支付租金；乙方在签署本协议时，向甲方支付首期6个月租金（2017年8月1日至2018年1月30日）；除本协议另有约定外，本协议不得提前解除；因乙方单方面提出解除协议或乙方违约导致协议解除的，甲方有权不返还乙方已付款项；若乙方要求解除本协议，应提前三个月书面通知甲方，还应向甲方支付相当于本协议未到期租金总额20%的违约金；因甲方单方无故解除合同或甲方违约导致合同解除、变更、终止的，甲方应提前三个月书面通知乙方，若因此给乙方造成损失的，甲方应承担乙方的一切经济损失，并承担当于本协议未到期租金总额20%的违约金。同时，双方对租金支付方式、续租、转租等事项也作了约定。签订协议后，丰隆公司将出租店面及商场交付承租方（威高公司登记成立时间为2017年8月9日）。2018年1月1日，丰隆公司（出租人-甲方）与威高公司（承租人-乙方）再签一份《商铺租赁协议》。该协议约定：甲方将位于福州市长乐区后半部分185平方米出租给乙方；租赁用途亦为医疗行业（血液透析中心）；租赁期限2018年1月1日起至2027年4月30日；租金第一年、第二年均为40000元，第三年开始（含第三年），每年租金在上一年度的基础上递增6%，乙方提前60日支付租金；乙方在签署本协议时，向甲方支付首期6个月租金（2018年1月1日至2018年6月30日）。其余内容如同上述协议约定。签约后，丰隆公司将该租赁店面交付威高公司。 另查，上述租赁店面及商场位于首占村委会拆迁安置住宅小区内，属该村集体所有。2014年11月25日，首占村委会（甲方）与丰隆公司（乙方）签订《租赁合同》，将包括该租赁店面及商场在内的三层商场和二层商楼出租给丰隆公司；租赁期限20年，从2015年1月1日至2034年12月31日；租赁用途为金融、商业、饮食业、服务业及文化教育等相关行业的经营场所，不得随意改变用途；甲方有责任协助乙方协调村民关系，由于村民原因造成乙方无法继续经营的，甲方应退还乙方租赁租金和履约保证金，并赔偿装修费用；乙方在租赁期间如将商场整体转让第三方经营，必须向甲方提交书面请求，经同意后方可转让，如乙方未经同意擅自转租第三方，甲方有权终止合同。在丰隆公司签订上述《商铺租赁协议》转租店面及商场前，首占村委会向威高公司出具了《场所转租证明》和《位置证明》，并与首占镇政府共同出具了《经营场所使用证明》，同意丰隆公司将店面及商场转租威高公司，作为威高公司的经营场所。 又查，2018年6月19日，首占村委会曾通过福建宇开律师事务所律师，向丰隆公司的法定代表人林胜发出一份《律师函》，以村民反对转租场所用于医疗行业（血液透析中心）为由，并认为租赁场所位于首占村的小区内，属于住宅楼，住宅楼内建医院会给居民带来不利影响，给居民健康造成重大隐患，要求丰隆公司在收函后7日内与威高公司解除租赁场所的转租合同。丰隆公司当日收到该《律师函》后，通过微信转告了威高公司。2018年6月22日，丰隆公司向威高公司出具一份《商务函》，表明其不认可首占村委会的意见，认为其提供给威高公司的租赁场所符合法律及合同规定，威高公司可继续经营。2018年6月25日，威高公司向丰隆公司支付了第一份《商铺租赁协议》项下2018年8月至2019年1月31日租金24万元（第二份《商铺租赁协议》项下租金已付至2019年6月30日）。 上述事实，由威高公司提交经庭审质证的《营业执照》、《商铺租赁协议》、《租赁合同》、《场所转租证明》、《位置证明》、《经营场所使用证明》、《律师函》，丰隆公司提交经庭审质证的银行转账凭证，首占村委会提交经庭审质证的《商务函》，及当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。威高公司与丰隆公司之间签订的《商铺租赁协议》，是在平等、自愿、协商一致的基础上达成的，系签约双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”这是法律规定的依合同履行义务和严格履行义务原则。本案租赁店面、商场的转租及其用途，经业主首占村委会和所在地镇政府认可同意；丰隆公司与威高公司签约后，已按照约定向威高公司交付了租赁店面和商场。威高公司对此不持异议，本院予以认定。丰隆公司虽在2018年6月19日收到首占村委会要求解除租赁场所转租合同的《律师函》后，将该情况转告了威高公司，但作为签约相对人的丰隆公司，其本身并没有向威高公司作出要求解除案涉《商铺租赁协议》的意思表示。何况，丰隆公司于2018年6月22日向威高公司出具了《商务函》，表明其不认可首占村委会要求解除转租合同的意见，认为其提供给威高公司的租赁场所符合法律及合同规定，威高公司可继续经营。且威高公司在三天后的2018年6月25日也向丰隆公司支付了后续租金，说明双方仍在继续履行租赁协议。由此可见，丰隆公司向威高公司转告上述《律师函》的行为，并不能产生通知解除《商铺租赁协议》的法律后果。再者，在承租方没有明显违约的情况下，出租方亦不能通知对方解除租赁合同。至于威高公司认为首占村委会的村民阻扰其开展正常经营活动问题，即便情况属实，其也应通过正常途径解决，并不能因此解除其与丰隆公司签订的转租协议。另外，根据合同关系只能发生在特定的主体之间的合同相对性原则，威高公司亦不能援引首占村委会与丰隆公司签订的《租赁合同》中关于甲方有责任协助乙方协调村民关系的约定，作为其要求首占村委会赔偿损失的依据。据此分析，威高公司主张自2018年6月19日起解除其与丰隆公司签订的《商铺租赁协议》，及要求首占村委会赔偿相关损失之诉讼请求，不符合法律法定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回福州市长乐区威高血液透析中心有限公司的诉讼请求。 案件受理费89409.40元，减半收取计44704.70元，由福州市长乐区威高血液透析中心有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈坤平 二〇一九年七月十一日 法官助理邢颖晶 书记员林精铭 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。