广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初1863号原告：佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，住所地佛山市高明区荷城街道沿江中路666号32号楼首层，统一社会信用代码91440608584694199G。负责人：李彪。委托诉讼代理人：柳洪成，男，1980年10月25日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区，被告：伍健博，男，1991年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：伍健龙，男，1990年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司（以下简称原告凯信物业高明分公司）与被告伍健博物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序转为简易程序，公开开庭审理本案。原告的委托诉讼代理人柳洪成，被告伍健博的委托诉讼代理人伍健龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年11月至2018年2月的物业管理费4326.08元；2.被告向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金1410.98元（以当月所欠物业管理费为本金，自逾期付款之次月1号开始按日万分之五计算至起诉之日，即2019年5月9日）；3.被告向原告支付2017年1月2日起至2018年3月2日的住宅公摊电费155.77元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，与被告签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费每月270.38元不含公共水电费分摊，被告应于每月5号前交纳当月物业管理服务费，并约定被告如不按期交纳费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。被告拖欠2016年11月至2018年2月的物业服务费及2017年1月至2018年3月的公摊电费155.77元，原告曾多次通过短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催收物业管理费，被告仍拒交。被告辩称，被告是在2016年11月收楼，但房地产公司没有准时交付房屋，被告起诉至高明区人民法院并上诉至佛山市中级人民法院，这段时间被告是没有收楼，原告收取被告物业管理费不合理。如实际产生费用，应向房地产公司收取费用。原告在被告与开发商民事纠纷期间，没有发送正式的催收函，被告实际是在2018年4月13日才收楼，实际收楼后的物业管理费被告一直都有交。起诉状中的物业管理服务协议是2017年，在签订前期物业服务协议时并没有写日期。诉讼中，原告提交了以下证据：1.营业执照1份、负责人身份证复印件1份、法定代表人身份证明书1份、各被告身份证复印件1份；2.拖欠费用明细表1份；3.前期物业管理服务协议1份；4.水电公摊明细表及发票15页、2017年1月至2018年3月君御海城二期7、9、10、11、20幢住宅公共电费分摊明细表及附表共26页；5.关于诉讼主体的说明1份；6.《君御海城前期物业服务委托合同》1份。诉讼中，被告提交了以下证据：1.前期物业管理服务协议1份；2.佛山市高明区人民法院民事判决书1份、佛山市中级人民法院民事判决书1份；3.楼宇维修申报表7份、图片3张。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据2为原告单方制作，不能单独作为认定事实的依据；原告提供的证据4，由于双方庭审中对被告公摊电费金额已确认，本院对证据4中关于被告公摊电费部分金额予以确认；原告提供的证据6，被告未能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告向佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称富逸湾公司）购买佛山市高明区君御海城房。2016年6月9日，被告在检查房屋过程中反映房屋大阳台排水管弯头漏水、厨房线槽漏水，2016年8月1日，被告反映房屋主卫天花渗漏，2016年10月14日，被告反映大阳台天花弯头位置渗水、入户花园推拉门墙身两侧渗水。其后至2017年3月19日期间，被告申报维修内容有房屋多处空鼓、大阳台地漏管口过低等问题。2018年4月13日，被告接收案涉商品房，并与佛山市凯信物业服务有限公司（以下简称凯信物业公司）签订《君御海城前期物业管理服务协议》约定，被告每月向凯信物业公司交纳物业服务费270.38元，物业服务费用自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日或实际交付之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算），且不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。被告应在每月5号前交纳当月物业服务费。逾期未交纳物业服务费以及水、电、特约服务等费用的，凯信物业公司将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。诉讼中，凯信物业公司确认案涉君御海城小区物业管理工作由原告凯信物业高明分公司负责，并同意由原告凯信物业高明分公司收取相应的物业管理费。诉讼中，双方对2017年1月2日至2018年3月2日被告的商品房分摊公摊电费金额155.77元没有异议。另查，富逸湾公司与凯信物业公司签订《君御海城前期物业服务委托合同》，约定富逸湾公司选聘凯信物业公司对君御海城实施前期物业管理服务，物业服务费由业主按拥有物业的法定产权建筑面积交纳，高层住宅为2元/月每平方米，不含公共水电分摊。物业服务费业主或承租人应在每季度首月5日前交纳本季度物业服务费用。合同期限自2015年9月23日起计算。业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。又查，被告因富逸湾公司逾期交房，于2017年4月1日向本院提起民事诉讼，本院于2017年5月27日作出（2017）粤0608民初1153号民事判决，认定涉案房屋于2016年9月28日取得竣工验收备案表，富逸湾公司通知被告于2016年9月29日收楼，并判决富逸湾公司向被告支付逾期交房违约金。富逸湾公司不服该判决，依法提起上诉，佛山市中级人民法院于2017年11月20日作出（2017）粤06民终9268号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为,本案为物业服务合同纠纷。被告与凯信物业公司签订的《君御海城前期物业管理服务协议》，并未违反相关法律和行政法规的规定，合法有效，对双方具有约束力。原告为佛山市高明区君御海城小区提供物业管理服务，被告作为小区业主之一，应当按照物业服务合同的约定向原告交纳物业管理费。其拒交的理由是认为被告接收商品房前是开发商对案涉房屋进行维修期间，被告购买的商品房未达到交付标准，且被告与富逸湾公司之间关于逾期交楼的诉讼正在人民法院审理中，此期间物业管理费不应由被告交纳。对此，本院分析如下：富逸湾公司与凯信物业公司签订《君御海城前期物业服务委托合同》，合同期限自2015年9月23日起计算，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”根据被告与凯信物业公司签订的《君御海城前期物业管理服务协议》约定，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日或实际交付之日起，不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。被告在收到收楼通知后，因房屋装修空鼓、漏水、渗水等问题没有接收商品房，但案涉房屋所在的君御海城10座于2016年9月28日已竣工验收备案，富逸湾公司通知被告于2016年9月29日收楼，此时富逸湾公司交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，被告提供的证据不足以证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题，且被告接收商品房不影响富逸湾公司对商品房质量问题承担保修义务，故富逸湾公司通知被告接收商品房的期限届满，被告拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已交付。被告应按照约定向原告支付2016年11月至2018年2月的物业管理费4326.08元及2017年1月2日至2018年3月2日的公摊电费155.77元，原告的诉讼请求，没有超出法律规定，本院予以支持。被告于2017年4月1日才向本院提起民事诉讼，请求富逸湾公司支付迟延交房的违约金，此时被告亦应当知道案涉房屋已竣工验收备案并达到合同约定的交付条件，被告与富逸湾公司关于逾期交楼违约金的诉讼案件审理并不影响被告接收案涉商品房，故被告在此期间不接收商品房亦无正当理由。若被告与出卖人之间因商品房质量存在瑕疵，案涉商品房维修期间因出卖人的原因造成损失的，属于被告与出卖人之间的商品房预售合同关系，被告可另案向出卖人主张赔偿损失，与本案并非同一法律关系。故被告认为不用交纳2016年11月至2018年2月期间的物业管理费的抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金，富逸湾公司与凯信物业有限公司签订的《君御海城前期物业服务委托合同》约定物业服务费用每季度首月5日前交纳本季度物业服务费用，但并未约定逾期交纳物业服务费的违约金，且原告未能提供证据证实在与被告签订《君御海城前期物业管理服务协议》前及至原告提起诉讼之日，有通知被告交纳物业管理费，故原告请求被告支付自逾期付款次月1日开始至起诉之日的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告伍健博应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司支付2016年11月至2018年2月的物业管理费4326.08元；二、被告伍健博应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司支付2017年1月2日至2018年3月2日的公摊电费155.77元；三、驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司负担6元，由被告伍健博负担19元。被告负担的受理费19元，由被告伍健博于支付第一、二判项确认的款项时一并支付给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈玉明二〇一九年七月三十日法官助理赵宇晴书记员叶展玉