广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终4596号 上诉人（原审被告）：南宁市坤博商贸有限责任公司。住所地：南宁市西关路28号港丰大厦一层商场内。统一社会信用代码：91450102771711310C。 法定代表人：黄坤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦达辉，广西尚盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雯，广西创想律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓雪兰，女，1973年11月24日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：蒋文灿，广西文灿律师事务所。 原审被告：黄坤，男，1967年6月27日出生，汉族，住南宁市江南区。 上诉人南宁市坤博商贸有限责任公司（以下简称坤博公司）因与被上诉人邓雪兰、原审被告黄坤房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第1718号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人坤博公司上诉请求：1.撤销南宁市兴宁区人民法院（2015）兴民一初字第1718号民事判决书，改判驳回邓雪兰的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人邓雪兰承担。事实和理由：一、一审未查清涉案商铺的返还时间，并且错误适用举证责任，导致认定事实错误。上诉人于2015年2月17日前已清空退场及办理押金退还手续，商铺已交接完毕。一审法院以一审法官对涉案商铺进行现场勘查的时间，即2016年2月1日作为申请人返还商铺的时间没有事实及法律依据。根据公安机关2015年4月18日110出警现场情况登记表内容看，当时纠纷是因为拆除商铺旧玻璃有争议。而施工人为廖胜招，结合被上诉人出具给廖胜招的委托书，内容为“委托其统一办理收回商铺、重新装修升级、统一规划后合理分别对外出租”，由此，足以证明被上诉人在2015年4月18前已自行委托廖胜招拆除涉案商铺玻璃，对商铺进行装修施工，因此，2015年4月18日开始涉案商铺便处于被上诉人管理、使用状态。二、邓雪兰提供的《价格评估结论书》是在坤博公司不知情，且没有对评估依据的基础材料发表任何质证意见的情况下作出的，价格评估结论依据不足，程序违法。一审对《价格评估结论书》的认定不当。三、一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决坤博公司支付涉案商铺占用费，与本案的事实完全不同，适用法律错误。四、一审将涉及本案的7个系列案同时开庭审理，但作为非必要共同诉讼，各案的当事人和证据均不相同。一审仅挑一个案件开庭审理，其他案件证据未经质证，程序违法，且一审对当事人的举证质证的内容以及对本案证据的认定均没有任何记录、评价。 被上诉人邓雪兰辩称，一、本案是系列案，共十个案件。其中廖胜伦、李桂娉、黎英征的案件已经审理并作出生效判决。该三个案件的当事人黄坤已向广西高级人民法院进行申诉，广西高级人民法院审查后，裁定维持南宁市中级人民法院的判决。包括本案在内的其他七件案件，按照生效的判决作出判决，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二、上诉人所述2015年4月18日的出警记录，在一审已质证过，因所有的被上诉人想去收回铺面，但上诉人直接报警，导致被上诉人不能收回，警方要求各方经诉讼解决。上诉人所述不属实，反而证明被上诉人无法收回铺面。三、关于评估报告。评估结论在一审已进行质证，且二审法院之前作出的生效判决，也已采信该结论，上诉人并没有证据推翻评估结论，故一审将评估报告作为本案依据并无不当。请求维持一审判决。 原审被告黄坤述称，同意上诉人意见。 邓雪兰向一审法院起诉请求：1、黄坤、坤博公司返还邓雪兰位于铺面；2、黄坤、坤博公司支付邓雪兰2015年2月18日至2015年11月17日期间的租金30780元并支付逾期支付租金产生的损失（损失计算：以30780元为基数，从2015年11月18日起算至付清之日止，按银行同期贷款利率支付利息计付）；3、黄坤、坤博公司拆除商场内非法搭建的构建物，并恢复通道；4、本案诉讼费及评估费由黄坤、坤博公司承担。 一审法院认定事实：2010年5月18日，邓雪兰（甲方）与坤博公司（乙方）签订了一份《协议书》，约定：甲方将位于南宁市摊位借给乙方使用，场地使用期自2010年5月18日至2013年5月17日止；场地使用费每三个月交纳一次，每次场地使用费都在场地使用前3天交纳；第二年起场地使用费按上年总款的10％递增；第一年场地使用费为9456元；甲方指定邓雪兰名下账号作为收取场地使用费账号；本协议内容的修改变更，必须采用书面形式，未经双方协商同意任何一方不得擅自变更和解除本协议，如协商后有变更修改的，变更的补充条款为本协议不可分割的组成部分。双方还就其他事宜进行了约定。甲方落款处有“邓雪兰”的签字及捺印，乙方落款处有“黄坤”的签字并加盖坤博公司的公章。邓雪兰主张双方租赁关系于2015年2月17日解除，因商铺返还问题发生纠纷，故邓雪兰起诉至一审法院，诉请如前。邓雪兰明确表示其第三项诉请涉及的非法搭建的构建物属于公共部分，不在本案租赁范围之内。经一审法院释明，邓雪兰坚持不变更其诉请。邓雪兰、坤博公司、黄坤还表示无其他事项需要在本案一并处理。 另查明，南宁市铺面登记所有人为邓雪兰，建筑面积共计9.85㎡。2015年10月8日，案外人廖胜伦委托北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司（南宁市中级人民法院2015年评估机构名单在册机构）对包括诉争商铺在内共计38个商铺(共计367.6㎡)从2015年2月18日至2015年11月17日止的租金收益进行评估，评估基准日为2015年2月8日，北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司采用市场比较法的评估方法，于2015年10月8日至2015年10月16日进行评估作业，并于2015年10月16日作出国宏信（桂邕）（民）字第2015年第0105号价格评估结论书，该结论书所做的价格评估明细表载明：铺面从2015年2月18日至2015年11月17日期间月租标准是3420元/月，共计30780元。该次评估共产生评估费11200元。坤博公司、黄坤方认为该评估结论是邓雪兰自行委托进行评估，评估机构并未列明具体可比参照物，评估得出的月租标准与实际市场价格不符且远远高于同等地段的标准，该鉴定书不具有公正性、真实性并向本院申请对涉案商铺的租金收益重新评估。对此坤博公司、黄坤提交了其分别与案外人李智均、冯敬田等人于2015年期间签订的《协议书》及两份南宁市兴宁区西关路35号新裕大厦一层商铺2015期间签订的租赁协议。针对坤博公司、黄坤前述异议意见，北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司于2016年6月2日出具一份《回复函》，载明：该公司通过走访涉案商铺同层租户及招商部门进行核实，用市场比较法作出相应的结论。其中价格定义：评估标的在评估基准日，依据国家有关部门文件规定，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。评估测算过程：经过询问港丰大厦黄经理（电话：135××××3168），规划之后的（单个）商铺建筑面积为12平方米，租金情况与商铺位置有关，其中不同区域分别是45000元/年、48000元/年、50000元/年（附图：港丰大厦一楼服装批发商铺招商电话及商铺分布图），结合图片根据涉案商铺的所处的实际区域得出涉案商铺的租金收益。 又查明，邓雪兰等人在港丰大厦1层张贴落款为2014年10月9日《终止租赁合同告知书》，载明：“港丰商场一楼经营户:由于港丰周边的商场格局布置都较为整齐上档次，港丰一楼商场则过于破旧杂乱，为提升整个商场的经营档次和格局，应广大一楼业主的要求，一楼商场在场地租赁租期届满后将统一收回，重新包装升级。现郑重的通知各贵经营户，本商场一楼大部分业主与黄坤、李月贤签订的场地租赁协议于2015年2月17日到期后，我商场业主将不再租赁铺面给黄坤、李月贤经营，请各贵经营户及时联系业主代表协商相关事宜或或寻找经营场所，也恳请各贵经营户能给予理解与支持，谢谢合作。”诉讼过程中，坤博公司、黄坤主张其在看到邓雪兰等人张贴终止合同通知后，已经自行清空商铺经营户，并口头告知邓雪兰返还商铺，双方租赁协议于2015年2月17日解除。双方确认涉案商铺租金已交至2015年2月17日。 再查明，2015年4月18日、2015年8月4日、2015年11月27日、2016年1月10日双方因商铺交接问题发生争议多次报警。其中，2015年4月18日南宁市公安局解放派出所110处警现场情况登记表载明：警情类别：闹事，报警地点：西关路港丰大厦一楼A-58，报警人：林海龙，案件发生经过及警情处置情况：因商铺拆旧玻璃有争议，了解后告知施工方注意行人安全，要求拉警戒线，并有专人负责提醒行人出入安全；施工负责人：廖胜招，商场管理员：黄坤。2015年11月27日南宁市公安局解放派出所110处警现场情况登记表载明：警情类别：纠纷，报警地点：西关路港丰窗帘城A6商铺，报警人：黄彦霖，案件发生经过及警情处置情况：报称物业私自找来10多个不明身份的人强拆商铺。诉讼过程中，邓雪兰表示：2015年4月18日邓雪兰自行拆除自己商铺的玻璃，但坤博公司、黄坤报警阻挠，故可以证明邓雪兰无法收回商铺；2015年11月27日，A6商铺有部分属于邓雪兰的商铺范围，邓雪兰拆除自己商铺，坤博公司、黄坤再次报警阻挠，导致邓雪兰无法行使权利收回商铺。坤博公司、黄坤对此则表示：2015年4月18日系因为邓雪兰雇人拆除玻璃有安全隐患，因此坤博公司、黄坤才报警。 还查明，2016年2月1日，经一审法院到诉讼商铺进行现场勘确认时发现诉争商铺已经用铝合金框架隔开并恢复至产权证附图登记格局，处于空置状态。邓雪兰表示，其从2015年12月1日开始将商铺进行分隔，坤博公司、黄坤则主张邓雪兰自2015年4月18日即开始拆除商铺。邓雪兰还表示其曾在2015年10月就诉争商铺对外进行招商，但因坤博公司、黄坤未返还商铺未果。 一审法院认为，一、关于邓雪兰和坤博公司、黄坤所签订的协议书是否合法有效及何时解除问题。邓雪兰与坤博公司于2010年5月18日所签订的《协议书》意思表示真实，内容亦未违反法律的禁止性规定，故合法、有效，双方均应恪守履行。邓雪兰主张双方租赁关系于2015年2月17日解除，坤博公司亦表示在获悉邓雪兰等人张贴《终止租赁合同告知书》后即自行清空商铺并确认双方的租赁关系于2015年2月17日解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，一审法院确认邓雪兰与坤博公司的租赁关系于2015年2月17日解除。二、关于邓雪兰要求坤博公司支付租金的问题。双方的租赁协议已于2015年2月17日解除，合同解除后，坤博公司未履行返还商铺的义务，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，坤博公司仍应继续支付租赁协议解除以后即2015年2月18日起至其2016年2月1日返还涉案商铺期间诉争商铺的占用费。现邓雪兰仅主张至2015年11月17日期间的占有费，未超出前述期间，一审法院予以支持。至于占用费计算标准。坤博公司在解除合同后未履行交铺义务，在此期间商铺市场租金有可能出现涨浮，本案所涉的评估报告虽为邓雪兰自行委托，但该评估机构具备有适格的评估资质，且该评估作业时间及评估基准日均在双方发生纠纷过程期间，该结论采取的市场比较法亦符合相关的法律规定及评估要求，且评估机构已经合理解释评估过程及方法，坤博公司、黄坤虽然不予认可该评估结论，但坤博公司、黄坤所提交的证据不足以推翻前述评估结论，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定，一审法院对坤博公司、黄坤提出对涉案商铺的租金收益标准重新评估的申请不予准许，并对邓雪兰提交的评估结论予以采纳。邓雪兰主张按其自行委托评估机构作出评估结论确定的租金标准计付占用费，符合情理，一审法院予以支持。综上，坤博公司应向邓雪兰支付涉案商铺2015年2月18日至2015年11月17日期间的占用费30780元。三、关于邓雪兰要求坤博公司支付逾期支付占用费产生的损失问题。坤博公司本应于2016年2月1日一审法院现场勘查确定商铺交接后及时结清，但坤博公司至今未支付商铺占用费导致邓雪兰的占用费利息损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应由坤博公司向邓雪兰承担逾期支付占用费产生的利息损失（利息的计算：以30780元为基数，自2016年2月2日起算至坤博公司实际付清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付。）四、关于邓雪兰要求坤博公司支付评估费的问题。邓雪兰因本案诉讼而对诉争商铺的租金标准进行评估而产生了评估费，有评估费发票予以证实，故邓雪兰要求坤博公司支付评估费，一审法院予以支持并确认本案评估费为300.1元（11200元÷367.6㎡×9.85㎡）。五、关于邓雪兰要求坤博公司返还商铺的问题。邓雪兰已于2016年2月1日取得诉争商铺管理、使用权，故其要求坤博公司返还商铺无事实依据，一审院不予支持。六、关于邓雪兰要求坤博公司拆除商场内非法搭建的构建物并恢复通道问题。邓雪兰已经明确表示其诉请所涉及的构建物不处于本案租赁范围内，邓雪兰诉请拆除的标的物不属于本案租赁合同法律关系一并处理的范围，一审法院不予处理。七、关于邓雪兰要求黄坤共同承担本案债务连带责任的问题。黄坤在本案所涉租赁协议上签字仅属于其作为坤博公司法定代表人的职务行为，其行为后果应由坤博公司承担，黄坤本身并非本案租赁协议适格当事人，故邓雪兰要求黄坤承担连带责任，无事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第二十八条之规定，判决：一、邓雪兰与坤博公司租赁关系于2015年2月17日解除；二、坤博公司向邓雪兰支付南宁市铺面2015年2月18日至2015年11月17日占用费30780元；三、坤博公司向邓雪兰支付逾期支付占用费的损失（损失计算：以30780元为基数，自2016年2月2日起算至坤博公司实际付清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付）；四、坤博公司向邓雪兰支付评估费300.1元；五、驳回邓雪兰对黄坤的诉讼请求；六、驳回邓雪兰的其他诉讼请求。案件受理费577元（邓雪兰已预交398元），由坤博公司负担。 本院二审期间，上诉人提交下列证据：1.被上诉人向廖胜招出具的委托书；2.2015年4月18日110出警现场情况登记表；3.兴宁区法院（2015）兴民一初字第1720、1721号民事判决；证据1、2、3用以证明被上诉人在2015年4月18日民实际占用、控制了涉案商铺。4.广西壮族自治区检察院通知书，证明上诉人与廖胜伦等相关案件，广西壮族自治区检察院已向广西壮族自治区高级人民法院提起抗诉。被上诉人对上诉人二审提交的证据真实性没有异议，但对关联性有异议。本院经审查认为，上诉人二审提交的证据1仅能证明被上诉人委托廖胜招办理收回商铺、重新装修升级、统一规划后合理对外出租等事项，但不能证实上诉人已将涉案商铺返还被上诉人或廖胜招，且2015年4月18日、2015年8月4日、2015年11月27日、2016年1月10日，上诉人多次报警，亦证实被上诉人并未实际收回控制涉案商铺。故上诉人提交的证据1、2均不能证实其已向被上诉人返还涉案商铺。证据3，因该判决已被二审生效判决改判，故该判决认定的事实，不能作为本案依据。证据4，仅能证实广西壮族自治区高级人民法院对广西壮族自治区检察院提起的抗诉予以受理，但不能证实已生效的（2016）桂01民终4293号、4294号民事判决错误。上诉人以该证据证实其已向被上诉人返还了涉案商铺，本院不予采纳。 当事人对一审查明事实均无异议，本院对一审查明事实予以确认。二审另查明：本院已生效的（2016）桂01民终4293号、4294号民事判决对廖胜伦自行委托北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司对包括涉案商铺在内的38个商铺被占用期间的租金收益所作出的国宏信（桂邕）（民）字第2015年第0105号价格评估结论书予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.涉案合同于2015年2月17日解除时，上诉人是否将涉案铺面返还被上诉人，上诉人应否向被上诉人支付2015年2月18日至2015年11月17日期间的铺面占用费、未支付占用费的损失及评估费？如需支付，上述费用应如何计算？2.一审程序是否违法？ 关于争议焦点一。邓雪兰与坤博公司均认可双方租赁关系于2015年2月17日解除，本院予以确认。合同解除后，坤博公司作为承租人应向邓雪兰返还涉案商铺，但坤博公司未提供有效证据证实其已经履行返还商铺的义务，应当承担举证不能的法律后果。坤博公司以已经退还保证金为由，主张已向邓雪兰返还涉案商铺，理由不成立，本院不予采信。坤博公司在合同解除后未向邓雪兰返还涉案商铺，依法应向邓雪兰继续支付占用涉案商铺期间的占用费。一审法院在诉讼过程中于2016年2月1日到讼争商铺进行现场勘察，确认涉案商铺已经用铝合金框架隔开并恢复至产权证附图登记格局，处于空置状态，故坤博公司应支付2015年2月18日起至其2016年2月1日期间诉争商铺的占用费。邓雪兰仅主张至2015年11月17日期间的占有费，未超出前述期间，本院予以支持。对于占用费的计算标准，案外人廖胜伦自行委托北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司对包括涉案商铺在内的商铺被占用期间的租金收益所作出的评估结论书，坤博公司虽不予认可，但该评估机构具备有适格的评估资质，且该评估作业时间及评估基准日均在双方发生纠纷过程期间，该结论采取的市场比较法亦符合相关的法律规定及评估要求，该评估结论书亦已经本院生效的判决予以确认，故本院予以采纳。一审根据该评估结论确认涉案商铺的租金标准为3420元/月，判决坤博公司应向邓雪兰支付涉案商铺2015年2月18日至2015年11月17日期间的占用费30780元正确，本院予以维持。上述商铺占用费，坤博公司应于2016年2月1日一审法院现场勘查确定商铺交接后及时结清，但坤博公司至今未支付商铺占用费，故邓雪兰主张坤博公司支付占用费的利息损失，依法有据，一审判决占用费损失以30780元为基数，自2016年2月2日起算至坤博公司实际付清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，并无不当，本院予以维持。关于邓雪兰要求坤博公司支付评估费的问题。邓雪兰因本案诉讼而对诉争商铺的租金标准进行评估而产生了评估费，有评估费发票予以证实，故邓雪兰要求坤博公司支付评估费，一审法院予以支持并确认本案评估费为300.1元（11200元÷367.6㎡×9.85㎡）正确，本院予以维持。 关于争议焦点二。本案是系列案，包括本案在内的七个案件，一审法院分别于2016年1月28日、2017年5月25日、2017年8月22日进行了三次庭审，三次庭审中，被上诉人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，2016年1月28日的庭审，被上诉人本人亦到庭参加诉讼，三次庭审中，上诉人的委托诉讼代理人与被上诉人及其委托诉讼代理人就争议问题均进行了举证质证，故一审程序合法。上诉人主张一审仅挑选一个案件开庭审理，其他案件处于未经审理的状态，与事实不符，故其以此为由，主张一审程序违反，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人坤博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费577元，由上诉人南宁市坤博商贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年六月二十六日 法官助理  陈玉洁 书 记 员  张玉萍