成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初2334号 原告（反诉被告）：贾林海，男，1972年11月30日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告（反诉被告）：贾晓华，女，1964年11月28日出生，汉族，住成都市成华区。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人:杨学蓉，四川方舟达律师事务所律师。 二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人:贡婷婷，四川方舟达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省粤通大药房连锁有限公司，住所地成都市新都区大丰街道蓉北路一段2号附1号1栋2单元二楼203A、204、216室。 法定代表人:陈涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚金庭，四川杰邦律师事务所律师。 原告（反诉被告）贾林海、贾晓华与被告（反诉原告）四川省粤通大药房连锁有限公司（以下简称粤通大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾林海、贾晓华及二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人杨学蓉，被告（反诉原告）粤通大药房到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告贾林海、贾晓华向本院提出诉讼请求：1.粤通大药房支付贾林海、贾晓华2019年4月8日至2019年7月7日期间的租金66297.6元；2.同意解除双方签订的《独立商铺租赁合同》；3.粤通大药房支付贾林海、贾晓华违约金30万元且贾林海、贾晓华不退还粤通大药房履约保证金2万元；4.粤通大药房支付贾林海、贾晓华水电费、物管费2407.5元；本诉诉讼费用由粤通大药房承担。事实和理由：2016年10月1日，双方签订《独立商铺租赁合同》，约定粤通大药房租赁贾林海、贾晓华位于龙泉驿区龙泉镇东街18号商铺，租赁期限自2016年10月1日起至2021年10月7日止。除首期租金外，第一年租金每季度支付一次，剩余按年度支付，后双方达成口头约定，后续租金半年支付一次。2019年4月8日起至2019年10月7日的租金，粤通大药房应于2019年3月8日前支付，但至今未支付，故诉至法院。 本诉被告粤通大药房辩称：1.拖欠租金不成立，2019年3月28日已通知解除合同，未使用铺面，之后的租金应属于损失；2.同意解除合同；3.违约金过高，且在合同解除过程中，贾林海、贾晓华也有过错，有意扩大损失，应予以调减。4.水电费用无票据无法核实，履约保证金应当冲抵损失或水电费用。 反诉原告粤通大药房诉称：1.解除双方签订的《独立商铺租赁合同》；2.贾林海、贾晓华退还粤通大药房履约保证金2万元；3.反诉诉讼费用由贾林海、贾晓华承担。 反诉被告贾林海、贾晓华辩称：双方合同约定解除合同需书面通知，粤通大药房未书面通知解除合同，且贾林海、贾晓华对解除理由不予认可，一直不同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：1.2019年3月29日，贾林海、贾晓华起诉时未诉请解除双方签订的《独立商铺租赁合同》；2019年5月21日，粤通大药房反诉诉请解除双方签订的《独立商铺租赁合同》；2019年6月3日，贾林海、贾晓华变更诉讼请求，同意解除双方签订的《独立商铺租赁合同》。2.2016年10月1日，贾林海、贾晓华（甲方）与粤通大药房（乙方）签订《独立商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁龙泉驿区龙泉镇东街18号商铺，商铺建筑面积为92.08平方米，单价为每月每平方米240元，年租金为265190.4元；租期从2016年10月1日起至2021年10月7日。乙方向甲方支付履约保证金2万元，本租约依本合同约定原因提前终止或被解除的，甲方须于乙方交还商铺当日将保证金足额无息返还乙方。如在租赁期内，乙方未经甲方书面许可单方面提前解除租赁合同的，乙方应向甲方支付违约金30万元，已支付的保证金不予退还；该商铺交付前的物管、水电气等费用均由甲方付清；如果甲方发生下列情况之一时，属甲方严重违约，乙方有权解除合同：a.租赁期间，乙方发现该商铺存在严重质量问题或安全隐患，有损害或影响或危及乙方财产或人员安全等问题，经整改仍无法消除，致使乙方无法按其用途使用该商铺的；b.未经乙方同意及有关部门批准，对该商铺进行改建、扩建、加建等行为，该行为可能损害乙方利益或给乙方使用该商铺造成不良影响的；c.因商铺系违法建筑被政府有关部门强行拆除。3.粤通大药房已支付2万元履约保证金给贾林海、贾晓华，并已支付租金至2019年4月7日；4.贾林海、贾晓华交纳了2019年1-6月期间商铺水电费、物管费共计2407.5元。 以上事实，有当事人陈述、《独立商铺租赁合同》、水电费及物管费票据等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，贾林海、贾晓华与粤通大药房签订的《独立商铺租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按约履行。《独立商铺租赁合同》中并未约定粤通大药房有任意解除权，其行使解除权也不符合合同约定，且贾林海、贾晓华并不同意，故本院对粤通大药房认为双方合同已经在其搬离商铺时解除的抗辩不予支持。粤通大药房反诉中诉请解除合同，贾林海、贾晓华于2019年6月3日在《变更诉讼请求申请书》中予以同意，故本院认定双方于2016年10月1日签订的《变更诉讼请求申请书》于2019年6月3日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方合同于2019年6月3日解除，故粤通大药房应根据合同约定支付2019年4月8日至2019年6月3日期间的房屋租赁费，即92.08*240*（1+27/30）=41988.48元。同时，贾林海、贾晓华有权要求粤通大药房赔偿合同解除后的损失，损失赔偿额按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定予以确定，粤通大药房抗辩双方合同约定的违约金过高，本院根据实际损失情况予以确定。首先，本院酌情确定给予贾林海、贾晓华出租商铺空置期3个月（2019年6月4日-2019年9月3日），该期间租金损失为92.08*240*3=66297.6元。然后根据庭审中双方关于目前市场租金的价格陈述，酌定目前出租市场价为每月每平方米200元，较合同约定价每月每平方米损失40元,截至合同约定的履行届满日期（2019年9月3日至2021年10月7日）的损失金额为92.08*40*（25+5/30）=92693.86元。因此，合同解除合，导致贾林海、贾晓华总的损失金额为41988.48+66297.6+92693.86=200979.94元。 关于履约保证2万元，属于质押担保，合同解除后，贾林海、贾晓华应退还粤通大药房。 关于物管、水电费用2407.5元，已实际产生，应由粤通大药房承担，贾林海、贾晓华已代为交纳，故粤通大药房应向贾林海、贾晓华支付。 综上所述，粤通大药房应支付贾林海、贾晓华2407.5+200979.94-20000=183387.44元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 四川省粤通大药房连锁有限公司于本判决生效之日起10日内支付贾林海、贾晓华183387.44元。 驳回贾林海、贾晓华在本案中的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计3050元，由贾林海、贾晓华负担1302元，四川省粤通大药房连锁有限公司负担1748元（此款贾林海、贾晓华已预交，四川省粤通大药房连锁有限公司直接支付给此款贾林海、贾晓华）；反诉案件受理费减半收取计75元，由贾林海、贾晓华负担（此款四川省粤通大药房连锁有限公司已预交，贾林海、贾晓华直接支付给此款贾林海、贾晓华）。诉讼费用品迭后，四川省粤通大药房连锁有限公司在本判决生效之日起10日内支付贾林海、贾晓华1673元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲永辉 二〇一九年七月四日 书记员  白 秀