云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初602号 原告：张娅，女，1985年12月1日出生，汉族，河南省镇平县人，住勐腊县。 委托诉讼代理人：傅启斌，云南兴边律师事务所律师。特别授权代理。 被告：勐腊豪嘉房地产开发有限公司。住所地云南省西双版纳州勐腊县。 法定代表人：陈永忠，职务执行董事。 委托诉讼代理人：仇正理，云南说法律师事务所律师。特别授权代理。 原告张娅与被告勐腊豪嘉房地产开发有限公司（以下简称勐腊豪嘉地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立理后，依法适用简易程序于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告张娅及其委托诉讼代理人傅启斌、被告勐腊豪嘉地产公司委托诉讼代理人仇正理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张娅向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告购房定金20万元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2018年12月22日向被告购买雨林佳苑小区X栋X号住房，建筑面积为164.69㎡，房屋总价为1984620元，原告于2018年12月22日与被告签订了《雨林佳苑商品房定房协议》，并于当天（2018年12月22日）向其缴纳10万元的定金。事后原告才了解到，被告预售房屋时并未取得房管部门《商品房预售许可证明》，属于非法预售房屋，违反了《城市房地产管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于预售商品房的相关规定，经原告多次向被告协商，要求退还其定金，其以各种理由，拒不退还定金。上述事实有《雨林佳苑商品房定房协议》、收款收据等资料证明，事实清楚，证据充分。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特依法具状起诉，请依法判决被告双倍偿还原告购房定金。 被告勐腊豪嘉地产公司辩称：1.双方签订的订房协议从内容看是一份定金协议，纵观我国所有的法律并未禁止筹集定金，结合最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷的解释第三条、第四条的内容，对商品房买卖合同中的定金行为给予肯定，双方签订的定金合同合法有效。2.结合雨林佳苑商品房订房协议内容可以看出本合同是原告所购买的商品房对户型进行选择后要求原告交付的定金，该定金是约束原告履行买卖合同的担保。综上所述，原、被告签订的定金协议合法有效，被告已经具备签订买卖合同的条件，原告理应按照定金协议完成双方的买卖，现原告不愿再购买本商品房属于违约行为，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 综合双方的诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1、涉案合同是否有效？2、原告主张定金罚则的适用条件是否成就？ 原告张娅为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.《雨林佳苑商品房定房协议》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告向被告公司签订过协议的事实。被告在未办理商品房预售许可手续违规向原告售房并签订相关协议，双方签订的订房协议虽名为定房协议，合同内容看具备预售商品房的相关条款，包括所购房屋的房号、面积、支付购房款的义务及签订合同的有关担保，从合同内容看双方签订的合同看是商品房预售合同。双方签订合同的时候被告未依法办理商品房预售等相关手续，存在违规售房。 2.勐腊豪嘉房地产开发有限公司收款收据、支付凭证各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明原告向被告支付10万元定金的事实。 3.企业信用信息公示报告1份（机打件），欲证明勐腊豪嘉房地产开发有限公司存续的事实。 4.行政处罚决定书存根（腊建法字[2019]第001号）1份（复印件），欲证明被告未取得《建设工程施工许可证》被勐腊县住房和城乡建设局处罚的事实。 5.行政处罚决定书存根（腊建法字[2019]第002号）1份（复印件），欲证明被告未取得《商品房预售许可证》被勐腊县住房和城乡建设局处罚的事实。 6.公告1份（复印件），欲证明被告在未取得《商品房预售许可证》收取定金，被告以公告的形式通知已缴纳定金的客户办理退款手续的事实。 7.商品房开发项目整改通知书1份（复印件，与加盖勐腊县住房和城乡建设局印章的复印件相一致），欲证明勐腊县住房和城乡建设局基于被告存在未取得《商品房预售许可证》违规向买受人收取定金等费用的违法违规行为，责令其限期向买受人退还款项进行整改的事实。 8.整改情况说明、承诺书各1份（均系复印件，与加盖勐腊县住房和城乡建设局印章的复印件相一致），欲证明被告虽然按照行政机关的整改要求报告整改情况并承诺已按要求退还违规收取的定金，但实际并未向原告履行退款的义务，存在弄虚作假的失信行为的事实。 9.公告1份（复印件，与加盖勐腊县住房和城乡建设局印章的复印件相一致），欲证明被告已按照行政机关的整改要求在西双版纳报登报公告承诺向买受人退还违规收取款项的事实及被告未实际向原告履行退款义务的事实。 10.关于购买“雨林佳苑壹号院”项目的风险提示（复印件，与加盖勐腊县住房和城乡建设局印章的复印件相一致）、情况说明各1份（复印件，与原件核对无异），欲证明勐腊县住房和城乡建设局在开展房地产项目监管工作中，发现被告存在未取得《商品房预售许可证》违法违规向买受人收取定金、预订款、购房款等费用的违法行为，向社会进行风险提示，要求买受人就相关情况进行登记及原告在获悉行政机关的风险提示后及时向行政机关进行登记，请求解决被告退款事项的事实。 经质证，被告勐腊豪嘉地产公司对原告证据1的真实性、合法性、关联性均认可，不认可原告的证明内容，认为从内容看协议仅仅是确定标的物及价款等主要内容的定金合同，内容完全符合商品房买卖合同司法解释第四条的规定，该合同缺少商品房买卖合同的交付条件及时间等主要条款，本合同是一个定金合同。同时该定金约定是10万元，未超过法律对定金不超过标的物20%的强制性规定，因此合法有效。对证据2的真实性、合法性、关联性认可，认为证据可以证明双方签订的定金合同已生效，定金合同是从交付定金之日开始生效。对证据3的真实性、合法性、关联性认可。对证据4、5、6、7、8、9、10的真实性认可，不认可合法性、关联性，认为证据内容均不能证明双方的定金合同已被撤销，证据也不能作为本案的定案依据，因为该证据与我国的相关法律规定冲突，首先是合同法与担保法关于定金内容相冲突，且商品房买卖合同的司法解释不排斥定金合同，原、被告签订的协议有一定的定制内容，因此对上述证据的关联性不认可。 被告为证明其答辩理由，向本院提交如下证据： 《商品房预售许可证明》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明被告于2019年4月23日已取得《商品房预售许可证》，原告应当依据《雨林佳苑商品房订房协议》约定至被告处签订《商品房销售合同》完成商品房买卖，但事实上原告拒绝依据定金合同签订商品房销售合同，原告的行为属于违约，其交纳的定金不应当退还。 经质证，原告对被告提交的证据的真实性认可，不认可合法性及证明观点，认为从被告提交的证据看，颁发时间是2019年4月23日，证据可以证实原告主张的双方签订具有商品房预售性质的协议时存在被告未办理商品房预售许可证的事实，也可以证实截止2019年4月9日原告向人民法院提起诉讼时，被告依然未办理取得商品房预售许可证，根据最高人民法院的司法解释规定，在当事人起诉前依然未办理预售许可证，应当确认涉案合同无效，被告未办理商品房预售许可证违规售房被行政机关在监管中发现，并责令整改，根据整改要求，被告出具了说明和承诺书，也向社会进行公告，但被告未履行公告的义务，存在弄虚作假的情况，行政机关基于被告报告的情况后才下发了预售许可证，被告弄虚作假是取得预售许可证的前提，因此证据不具合法性。 本院认为，原告提交的证据1、2、3，被告对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。证据4可以证明被告因未办理《建设工程施工许可证》，被勐腊县住房和城乡建设局罚款的事实，本院予以采信。证据5的处罚依据与本案争议无关，本院不予采信。证据6可以证明因被告未取得《商品房预售许可证》，被告对外发布公告的事实，本院予以采信。证据7能证明因被告未取得《商品房预售许可证》，勐腊县住房和城乡建设局向被告下发整改通知书，被告对整改情况进行回复的事实，本院予以采信。证据8能证明因被告未取得《商品房预售许可证》，其在报纸上公告退款的事实，本院予以采信。证据9能证明因被告未取得《商品房预售许可证》，勐腊县住房和城乡建设局进行风险提示的事实，本院予以采信。证据10可以证明原告看到勐腊县住房和城乡建设局的风险提示后，于2019年1月16日到勐腊县住房和城乡建设局登记了购房信息的事实，本院予以采信。被告提交的证据，能证实被告于2019年4月23日取得涉案楼房商品房预售许可证明的事实，本院予以采信。 通过庭审和认证，本院确认以下法律事实： 2018年12月22日，出卖人勐腊豪嘉房地产开发有限公司（甲方）与买受人张娅签订《雨林佳苑商品房定房协议》，该协议约定根据《中华人民共和国合同法》等法律法规之规定，经出卖人与买受人双方协商，一致就买受人购买“雨林佳苑”商品房事宜达成协议。该协议还约定，买受人定购的商品房为出卖人开发的位于勐腊县住房；该商品房按套计价，房屋总价款为1984620元。预测建筑面积为164.69㎡。本套商品房为依据买受人要求进行个性化定制的产品，买受人确定房源后，在签订本协议时向出卖人支付定金10万元。买受人支付定金后，出卖人承诺按本协议约定备案价扣减各项优惠后的价格和房号与买受人签订《商品房购销合同》，按买受人签字确认的户型进行建设。合同还约定了其他事项。同日，张娅向勐腊豪嘉房地产开发有限公司支付了定金10万元。 另查明，因勐腊豪嘉房地产开发有限公司未取得《商品房预售许可证》，勐腊豪嘉房地产开发有限公司于2018年12月30日作出“公告”，表示要对“雨林佳苑·壹号院”项目已经交纳定金的客户进行退款，该公告于2019年1月4日登载在西双版纳报。2019年1月5日，因勐腊豪嘉房地产开发有限公司开发的“雨林佳苑·壹号院”未取得《商品房预售许可证》，勐腊县住房和城乡建设局向社会发布了该项目的风险提示。张娅看到风险提示以后，于2019年1月16日到勐腊县住房和城乡建设局登记了购房信息。2019年4月23日，勐腊豪嘉房地产开发有限公司取得“雨林佳苑·壹号院”《商品房预售许可证明》。 本院认为，本案系房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，购房人支付定金所引起的纠纷，属于商品房预售合同纠纷。关于涉案《雨林佳苑商品房定房协议》是否有效的问题。本案中，原、被告签订的《雨林佳苑商品房定房协议》中已明确约定涉案合同的合同目的是为购买“雨林佳苑”商品房，双方因此达成协议，且该合同中对合同价款、房号、面积等均有明确具体的约定，故该协议已完全符合商品房预售合同的法律要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，截止原告张娅于2019年4月9日向本院主张权利时，被告仍未取得《商品房预售许可证明》，故该协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效以后，因无效合同取得的定金10万元，应予返还。由于《雨林佳苑商品房定房协议》的合同经本院认定无效，故定金合同作为从合同亦无效，故对原告要求被告双倍返还定金20万元的诉讼请求，本院予以支持返还10万元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、被告勐腊豪嘉房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告张娅定金10万元； 二、驳回原告张娅的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告张娅负担2000元，被告勐腊豪嘉房地产开发有限公司负担2300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  朱正武 二〇一九年七月十八日 书记员  盘丽珍