四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1502民初8735号 原告（反诉被告）：宜宾市翠屏公园，住所地四川省宜宾市翠屏区翠屏路239号，统一社会信用代码12511201452072697D。 法定代表人：王建锋。 委托诉讼代理人：周玉平，四川华晨（宜宾）律师事务所律师，执业证号15115200310330110。 被告（反诉原告）：郭超，男，1973年10月15日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵强，四川富绅律师事务所律师，执业证号15115201010335152。 委托诉讼代理人：聂琴，四川富绅律师事务所律师，执业证号15115201811072517。 本诉原告宜宾市翠屏公园（以下简称翠屏公园）诉本诉被告郭超房屋租赁合同纠纷一案以及反诉原告郭超反诉翠屏公园（反诉被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翠屏公园的委托诉讼代理人周玉平、被告（反诉原告）郭超及其委托诉讼代理人赵强、聂琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告翠屏公园向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告2012年4月21日至2019年1月21日的租赁费737500元（580000元+157500元）；2、被告向原告支付违约金116000元（从2012年4月21日起至按7500元/月计算至房屋腾退之日止）；3、被告将租赁房屋以及相关设施设备腾退给原告；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：彭敏于2017年4月17日与原告签订《宜宾市翠屏公园一览园经营协议》，并取得宜宾市翠屏公园内一览园的经营权。协议约定，彭敏每年向翠屏公园缴纳管理费90000元。租期自2007年4月21日起至2017年4月20日，费用按季支付，每个季度的第一个月10日前缴纳当季费用。双方约定如果逾期缴费，根据欠费金额总额的每日千分之三支付滞纳金(违约金)。2007年6月13日，经原告同意，彭敏将《一览园经营协议》中的权利义务转让给本案被告郭超。截止到2018年9月30日，被告以种种借口拖延。为了保护自己的合法权利，现依法提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。 本诉被告郭超辩称：2017年6月13日，我与原告共同签订《宜宾市翠屏公园一览园经营转让协议》，约定由我负责经营一览园，我每年向原告缴纳租赁费90000元。2012年10月，应宜宾市市委、市政府要求，翠屏公园将位于翠峰茶园（一览园）经营点内的三江一览楼整体移交给宜宾广播电视台，用于建立基本地面气象观测站和高空气象探测站。三江一览楼是我经营一览园的精华核心部分，因不能上楼观景导致游客数量锐减，致使我无法继续经营。我提出与翠屏公园解除经营协议，并对其前期经营投入进行补偿。双方经口头协商一致，同意解除经营协议，并共同委托四川中衡安信资产评估有限公司对我的现存资产进行评估。翠屏公园不仅迟迟不支付我承诺的补偿金，反倒起诉我要求给付租金，翠屏公园的诉求于法于理无据。理由如下：一、原告的违约行为致使不能实现合同目的，本案的经营协议已经于2012年11月协议解除，故我不应再承担此后的租金以及违约金。（一）2012年11月，翠屏公园将翠峰茶园的核心三江一览楼整体移交给宜宾广播电视台，按电视转播安全规定，三江一览楼禁止所有游客进入，导致我无法继续经营，故翠屏公园的行为构成违约，且该行为导致不能实现合同目的。我们之间的《一览园经营协议》已经解除，故我不应再支付2012年11月后的租赁费。因协议已经解除，我未支付租金的行为也未构成违约，更无需支付违约金。（二）我与翠屏公园已经于2012年11月解除协议，协议解除后便停止经营，从2012年11月至今都未再以经营形式使用翠屏公园的场地及房屋。相反，还受翠屏公园的委托，自2013年至今一直垫资帮助其进行看管这些场地。在此期间，我曾多次向原告书面主张补偿，双方共同委托评估机构对我的损失进行评估，在确定了补偿金额后翠屏公园仍迟迟不予支付。因我在解除经营协议后，未再实际使用约定的场地，故我无需再承担租赁费及违约金。二、我们双方已经共同协商将一览园的租赁费下调至每年1万元，即便翠屏公园主张租赁费，其主张的每年9万元的租金也过高，不应予以支持。我们双方已于2013年8月共同协商一致，将一览园的管理费从原协议约定的每年9万元下调至每年1万元，并且翠屏公园于2013年8月20日向宜宾市气象局正式发函，承认将管理费从每年9万元下调至每年1万元，其管理费收入每年减少8万元，至经营合同期满共计损失333333元，并要求宜宾市气象局予以补偿。我的此行为系法律意义上的自认。由此可见，我们双方已经共同协商变更原经营协议中有关租赁费的内容，且对租赁费的调整系双方的真实意思表示，变更的内容合法、有效，应当得到法院的支持与认可。故即便以经营协议来计算双方约定的租赁费，因双方对租赁费进行了实质上的变更，我司亦只需承担每年1万元的租赁费，而不是翠屏公园诉请的每年9万元。翠屏公园移交三江一览楼的行为，造成了我司无法经营的事实，且我们双方就我的损失共同委托进行了评估，并确认了具体的补偿金额，该补偿合法有效，应当得到支持。经我们双方及宜宾广播电视台多次协商，共同委托四川中衡安信资产评估有限公司对翠峰茶园的资产进行评估，并于评估后达成一致补偿意见，共同认可补偿我1624130.8元。针对以上金额，翠屏公园于2013年7月1日向宜宾市翠屏区林业和园林管理局正式发函进行确认，该补偿系双方以真实意思表示共同协商一致的，并未违反法律强制性规定，故翠屏公园应当按照协商的补偿金额向我支付。我们双方签订的《一览园经营协议》第十一条第9项明确约定“双方须遵守协议，不得单方毁约，毁约造成的经济损失，由毁约方负责经济赔偿”，按照约定的内容，翠屏公园的行为已经构成毁约，应当向我赔偿经济损失。翠屏公园应当支付我代为管理租赁房屋产生的费用。我自2012年11月解除经营协议后便未再经营，因翠屏公园迟迟不予支付我补偿款，我无法继续经营，也不能拆除原有构筑物等相关设施。应翠屏公园的要求，为维护公园整洁，我雇佣了两名安保人员及一名清洁人员进行看管和清扫。双方的协议于2012年11月已经解除，我此后并无看管义务，只是替翠屏公园代为看管，故由我垫付的看管费用应当由翠屏公园承担。翠屏公园的诉请已过诉讼时效，其诉请应当依法驳回。我们双方签订的《经营协议》中约定的合同期限为2007年4月21日至2017年4月20日。翠屏公园诉称我于2012年7月1日之后便未再缴纳租金，但在此之后翠屏公园并未向我催收租金。依据《民法通则》第一百三十六条之规定，延付或者拒付租金的期限为一年，故本案已超过诉讼时效。综上所述，三江一览楼属于我经营的核心位置，翠屏公园移交三江一览楼的行为，造成了我无法经营的事实，属于严重违约，且已导致无法实现合同目的，该协议双方已经协商解除，我在解除协议后也未再实际使用和经营，且翠屏公园主张的租金已过诉讼时效，故我无需承担租赁费及违约金。双方已对我的损失达成了一致的补偿意见，合法有效，应当得到支持。请求人民法院依法驳回翠屏公园对我的全部诉讼请求。 反诉原告郭超向本院提出诉讼请求：1、翠屏公园支付我补偿金1624130.8元；2、翠屏公园支付我代为管理租赁房屋产生的费用共计278400元（2013年1月至2018年11月）；3、本案诉讼费、保全费由翠屏公园承担。事实和理由：2007年4月17日，翠屏公园与彭敏签订了《宜宾市翠屏公园一览园经营协议》，约定将翠屏公园一览园交由彭敏经营，经营年限10年，自2007年4月21日至2017年4月20日止。同年6月13日，经翠屏公园同意后，彭敏将翠屏公园一览园中所有的权利义务转让给郭超经营。此后一直由郭超负责经营翠屏公园的一览园和翠峰茶园。2012年12月中旬，翠屏公园依据宜宾市人民政府办公室会议纪要第194期《关于气象局基本地面气象观测站和高空气象探测站搬迁有关问题专题会议的纪要》的要求，将翠屏公园三江一览楼整体移交给了宜宾市广播电视台，并禁止所有的游客进入一览楼。翠屏公园三江一览楼是翠峰茶园乃至整个翠屏公园景区精华核心部分，被宜宾电视台整体占用后，三江一览楼导致游客数量突然锐减，翠峰茶园已无法继续正常经营，我此后一直与翠屏公园解除经营合同，但提出要求我代为对租赁房屋进行管理。2013年5月，经我们双方委托四川中衡安信资产评估有限公司对翠峰茶园进行评估，评估公司对翠峰茶园的构筑物以及相关设施设备进行评估，后经翠屏公园决定按照评估价值折价补偿共计961630.8元。此外，翠屏公园形成书面决议和文件，对我经营的翠峰茶园从2012年11月20日至2017年4月20日止，按每年15万元的标准进行经营损失补偿，合计662500元，以上两项补偿共计1624130.8元。综上所述，因我将翠屏公园一览楼交由宜宾广播电视台建立微波转播站，导致我在经营一览园中的翠峰茶园已无法经营。现我们的《一览园经营协议》解除，我已停止经营多年，请求人民法院依法支持我的反诉请求。 反诉被告翠屏公园辩称：根据2007年翠屏公园与彭敏签订协议的第11条第9项的约定，本案一览楼的移交是根据宜宾市人民政府第194期会议纪要所作出的行为，根据翠屏公园与彭敏签订的协议，郭超的反诉不应得到支持，其次对郭超的经济补偿的主体应该是宜宾市气象局，而不应该是我们。关于郭超主张的折价补偿和经营损失补偿的相关请求所依据的翠屏公园的报导是没有经过批准的，未发生法律效力的请示性文件，郭超从未与我们签订过有关折价补偿和经营损失的任何协议。翠屏公园诉求的看守人员的工资不应该由我们支付，翠屏公园从未有任何书面或口头的要求郭超代管一览楼的行为，郭超没有任何证据证明其占有一览楼是受我方的委托，相反，我方一直要求郭超支付占有期间的租金，故郭超要求支付看守人员的工资没有证据支持。原被告之间的经营协议的解除并未实际发生，综上所述，请求人民法院依法驳回郭超的反诉请求。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2007年4月17日，翠屏公园（甲方）与案外人彭敏（乙方）签订了《宜宾市翠屏公园一览园经营协议》，协议约定：经营场地一览园，经营范围：餐茶、棋牌、小食等，经营期限：十年，协议生效日期为2007年4月21日至2017年4月20日止。履约保证金：乙方应交纳履约保证金壹万元正，若协议期内乙方无违约行为，协议期满后甲方将履约保证金全额退还乙方(无息），若乙方发生违约行为被甲方扣除履约保证金，应在三日内补齐。管理费用：乙方每年上交管理费用人民币玖万元整，每季度交纳贰万贰仟伍佰元整。交费方式：按季交纳，每个季度第一个月的十日前到公园计财科交纳，同时交纳上一季度的水电费用。首次交费为协议签订之日。甲方为乙方提供经营场地总面积约8900m2，建筑面积约1300m2。若协议期未满，甲方因公园建设需要收回经营场地，乙方应中止经营并清场，在收到甲方通知后20日内将场地及建构筑物交归甲方，双方协议即告终止，甲方免收乙方剩余期限的管理费，对乙方造成的经济损失，应按国家相关规定进行补偿。在经营期内，若乙方要转让经营权，须经甲方同意，否则视为违约，转让无效。双方须遵守协议，不得单方毁约，毁约造成的经济损失，由毁约方负责经济赔偿。若出现人力不可抗拒的自然灾害，应不视为违约。协议期内若因国家规划建设需要，对甲方场地另有安排，乙方应服从。 2007年6月13日，彭敏（甲方）与郭超（乙方）签订《宜宾市翠屏公园一览园经营转让协议》，约定：经双方协商，彭敏（甲方）自愿将宜宾市翠屏公园一览园经营协议中所有权利义务无偿转让给郭超（乙方），从此转让协议签订之日起，所有协议权利、义务和责任概有郭超负责。后郭超开始经营“一览园”，并按期缴纳租赁费至2012年4月20日。庭审中，原被告均认可2007年4月17日《宜宾市翠屏公园一览园经营协议》对翠屏公园、郭超具有约束力。 2012年，宜宾市人民政府就“市气象局基本地面气象观测站”和“高空气象探测站”（以下简称“两站”）搬迁问题召开专题会议，并出具相关会议纪要。 2013年5月13日，翠屏公园和郭超共同委托四川中衡安信资产评估有限公司对翠峰茶园搬迁补偿费用进行评估，并出具川中安资评04B(2013)-028号资产评估报告书，评估结果为：设备279122元、生物性资产170736元、构筑物540950元、车辆22309元，合计1013117元。 2013年7月1日，宜宾市翠屏公园出具了翠屏区林业和宜翠园【2013】53号文件，内容系向翠屏区林业和园林管理局请示翠屏公园与翠峰茶园解除协议事宜：我园于2012年11月中旬将翠屏公园三江一览楼整体移交给了宜宾广播电视台。翠屏公园三江一览楼是翠峰茶园内的精华核心部分，翠峰茶园是我园于2007年4月17日公开拍卖确定的经营业主。宜宾广播电视台整体占用三江一览楼后导致游客数量锐减，翠峰茶园已无法继续经营。现业主提出与翠屏公园解除经营合同，我园和宜宾广播电视台多次与该业主沟通，初步方案如下：一、翠屏公园、广播电视台和翠峰茶园经营业主共同委托四川中衡安信资产评估有限公司对翠峰茶园资产进行评估，现拟对评估报告书中：（1）不可搬迁的部分资产评估现值（如建构筑物及生物性资产）进行全额补偿.....二、由于该经营合同仍在合法经营承包期内，经公园、经营业主、宜宾电视台三方多次协商解决达成一致，拟对经营业主从2012年11月20日至2017年4月20日止，按每年15万元的标准进行经营损失补偿，合计662500元；三、以上各项所需补偿金额总计1624130.8元。 2013年8月20日，宜宾市翠屏公园出具宜翠园函【2013】9号文件，内容系翠屏公园向宜宾市气象局请示三江一览楼被占用的相关事宜：我园于2012年11月中旬将翠屏公园三江一览楼整体移交给了宜宾广播电视台，现我园建议采取以下解决方案：经相关部门协商，因宜宾广播电视台只占用了翠峰茶园经营范围之中的三江一览楼部分，所以只对三江一览楼的直接经济损失予以补偿，三江一览楼对在整个一览园经营中造成的影响（间接经济损失）酌情给予补偿。翠峰茶园需经济补偿：1、基础及辅助设施损失为116000元；2、直接经营损失96000元/年，从2012年11月至2017年4月按50个月计算，小计460000元……翠屏公园需解决资金：……3、因现经营户提出将管理费从90000元/年下调至10000元/年，我园的管理费收入减少80000元/年，至经营合同期（50个月）满，共计减少333333元。综上所述，请贵局对：1、翠峰茶园需补偿资金784700.33元；2、翠屏公园需补偿资金392133元。以上两项总计1134833元按相关程序进行补偿。 庭审中，翠屏公园称2012年11月郭超仅移交了翠屏公园三江一览园的塔身部位（二楼以上），其他案涉场地仍由郭超管理至今；郭超对此不予认可，并陈述翠屏公园三江一览楼是翠峰茶园内的精华核心部分，已于2012年11月移交给翠屏公园，之后郭超没有再继续经营租赁场地，且聘请专人在看管。根据本院现场勘查情况： 另查明，翠屏公园系案涉场地的权利人，且在郭超经营租赁场地期间，三江一览楼二楼以上楼层免费对游人开放。 本院认为：案外人彭敏与翠屏公园于2007年4月17日签订的《宜宾市翠屏公园一览园经营协议》合法、有效，本院予以认定，后彭敏将上述协议的权利义务均转让给郭超，并由彭敏、郭超及翠屏公园共同签订了《宜宾市翠屏公园一览园经营转让协议》，庭审中原被告均认可2007年4月17日《宜宾市翠屏公园一览园经营协议》对翠屏公园、郭超具有约束力，故双方应按上述协议之规定履行各自的权利、义务。2012年11月中旬，因宜宾市人民政府对“两站”进行搬迁致郭超将其经营的部分场地（三江一览楼）整体移交，双方虽对此各持己见，但根据宜宾市翠屏公园于2013年7月、8月出具的宜翠园【2013】53号文件、宜翠园函【2013】9号文件，均载明翠屏公园已于2012年11月将三江一览楼整体移交给了宜宾广播电视台，故本院依法认定郭超对三江一览楼（塔身部位）的租赁关系于2012年11月20日解除；对剩余场地的租赁问题，郭超在本院现场勘验时以及庭审中均认可其占用至2019年1月31日并交付给翠屏公园，翠屏公园对此亦无异议，故本院认定：租赁场地中三江一览楼的塔身部位（二楼及二楼以上部分）于2012年11月20日交付给翠屏公园；其余部分郭超于2019年1月31日交付给翠屏公园。由于合同约定的租赁期限至2017年4月20日届满，提前交付的三江一览楼塔身部分仅占租赁场地的较少部分，现翠屏公园请求郭超支付其租金737500元（2012年4月21日至2019年1月21日，按90000元/年计算，合计6年零9月），由于三江一览楼塔身部分虽仅占租赁场地的较少部分，但确属租赁场地中的重要地段或景点，故租金在郭超将三江一览楼塔身部分移交给翠屏公园后（即2012年11月20日后）应作相应调整，本院结合案件实际情况，将2012年11月20日后的租金酌情调整为50000元/年，经计算为：2012年4月21日至2012年11月20日为90000元/年，租金为52500元；2012年11月21日至2019年1月21日为50000元/年，租金为308333元；经计算，郭超应给付的租金为360833元，超出部分本院不予支持。 翠屏公园请求郭超按欠款总额的20%支付违约金116000元，由于合同中未对逾期支付租金则应支付违约金及违约金多少作出约定，加之双方就提前解除三江一览楼的赔偿事宜一直在协商处理，翠屏公园也在不断向上级请示汇报，故综合全案，该原告请求违约金的理由不成立，本院不予支持。 翠屏公园请求郭超将租赁场地以及相关设施设备腾空后交付翠屏公园，因庭审中双方均认可郭超已于2019年1月31日完成对租赁场地的交付，故该请求郭超已实际履行，本院不予支持。 郭超提出反诉请求，请求翠屏公园支付其提前解除合同而产生的折价补偿和经营损失补偿合计1624130元【宜翠园（2013）53号文件上载明的不可搬迁的部分资产评估价值711686元、可自行搬离的设备241144.8元，资产评估费8800元，合计961630.8元；2012年11月20日至2017年4月20日止按每年15万元的标准进行经营损失补偿662500元；总计1624130.8元】，本院认为，该文件仅是翠屏公园向宜宾市翠屏区林业和园林管理局的请示文件，并非双方达成的一致协议，本院根据现场勘验及庭审查明，翠屏公园提前收回的仅系三江一览楼二楼以上塔身部分，其余场地郭超一直占用至2019年1月31日，根据协议约定：若协议期未满，翠屏公园因公园建设需要收回经营场地，郭超应中止经营并清场，在收到翠屏公园通知后20日内将场地及建构筑物交归翠屏公园，双方协议即告终止，翠屏公园免收郭超剩余期限的管理费，对翠屏公园造成的经济损失，应按国家有关规定进行补偿。协议期满……其所剩设备、设施归翠屏公园所有；故翠屏公园仅对其提前收回三江一览楼二楼以上部分造成的经济损失进行补偿，对于剩余场地郭超系经营期满后交付给翠屏公园，故不应对该场地上的设施设备进行补偿。本院结合案件实际情况，考虑到虽提前收回的部分系占租赁场地中极少部分，但该部分系租赁场地中的重要景点，必然影响到郭超对租赁场地的经营管理，造成一定的经济损失，本院综合考虑后对提前收回的三江一览楼二楼以上部分造成的经济损失计算为：1、生物性资产、设施设备、不可搬迁的设施设备价款折价款：1013117元*30%=303935元（结合评估结果计算）；2、2012年11月21日至2019年1月31日（6年零2月10天）的经营损失补偿按10万元/年计算为：619406元。以上两项合计为923341元；超出部分，本院不予支持。 郭超请求翠屏公园支付其代为管理租赁场地产生的费用278400元，因郭超所举证据不能证明翠屏公园指派其代为管理租赁场地、也不能证明双方约定以看管费折抵租赁费，其申请的证人证言陈述的工人工资数额也与郭超所举证据（工资表）载明的金额不一致，综上，郭超的该请求，与庭审查明的事实不一致，本院不予支持。郭超辩称本案已超过诉讼时效，因租金的给付是连续发生的债务，诉讼时效应从最后一期债务履行期限届满之日起算，故本案并未超过法定诉讼时效，郭超的辩驳理由，本院不予采信。郭超辩称租赁费应从90000元/年调整至10000元/年，因宜翠园函【2013】9号文件仅是翠屏公园向宜宾市气象局的请示函件，不能以此证明双方对此已达成一致协议，故该理由，因证据不足，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、郭超支付宜宾市翠屏公园租赁费360833元。 二、宜宾市翠屏公园支付郭超各种损失款合计923341元。 三、上述一、二项款项品迭后，宜宾市翠屏公园还应支付郭超人民币562508元。 四、上述款项于本判决生效之日起15日内付清。 五、驳回本诉原告宜宾市翠屏公园的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告郭超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10760元，由宜宾市翠屏公园与郭超各负担5380元；反诉案件受理费10961.5元，减半收取计5480.8元，诉讼保全费5000元，合计10480.8元，由宜宾市翠屏公园与郭超各负担5240.4元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长 刘晗 审 判 员 刘琳 审 判 员 王利 二〇一九年七月十一日 法官助理 赵雪 书 记 员 李苇