湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1302民初2900号原告蔡拥军，曾用名蔡湘军，男，1969年6月7日出生，汉族，住湖南省冷水江市。诉讼代理人唐勇，湖南波月律师事务所律师。被告谢月良，男，汉族，1957年6月22日出生，住湖南省冷水江市。诉讼代理人蒋芳兰，女，1959年5月18日出生，住湖南省冷水江市。第三人中国工商银行股份有限公司娄底分行，所在地娄底市娄星区。负责人胡浩，该分行行长。诉讼代理人戴龙凤，男，1975年5月10日出生，汉族，住娄底市娄星区，系该分行员工。诉讼代理人彭风，男，1973年3月15日出生，汉族，住娄底市娄星区，系该分行员工。原告蔡拥军诉被告谢月良，及第三人中国工商银行股份有限公司娄底分行（以下简称工行娄底分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月18日公开开庭进行了审理，原告蔡拥军的诉讼代理人唐勇，第三人工行娄底分行的诉讼代理人戴龙凤、彭风到庭参加诉讼，被告谢月良经本院传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡拥军向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告谢月良名下位于冷水江市布溪布溪办事处布溪社区移民楼104房、产权证号为00××45的房屋的实际所有人为原告；2、判决终止对该房屋的执行；3、本案诉讼费由被告谢月良负担。事实与理由：2001年谢月良以自己个人的名义开发布溪移民楼住宅工程，工程开发中及竣工后，谢月良以集资购房形式于2003年6月28日与蔡拥军签订《布溪移民楼集资合同》，将该楼104房（产权证号为00××45）出售给蔡拥军，随后为异议人办理该房冷国用（2003）字第17-3-47-8号国有土地使用证，由此蔡拥军取得居住权一直居住至今，但谢月良始终未办理产权证交付异议人。直至2017年上半年，异议人多方联系不上谢月良而质疑，即到冷水江市房产局申请办理房产证才查实，谢月良采用欺诈手段将异议人所有的该房产权证办至其个人名下，从而因谢月良向工行娄底分行借贷无力偿还而被第三人工行娄底分行申请娄星区人民法院查封。原告认为该被查封的房产属于原告所有，房款已清结不存争议，且原告在该房屋居住生活已达十三年之久，只因谢月良玩弄手段而未从法律形式上确权，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告谢月良未作答辩、未提交证据、未到庭参加诉讼。第三人工行娄底分行述称：1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力。该行申请查封的资产为登记在被执行人谢月良名下的房产，其具有对抗第三人的效力，查封合法有效；2、异议人蔡拥军与谢月良签订《布溪移民集资合同》后至今近15年，期间没有通过任何司法途径向谢月良主张要求办理房产证，且任凭且谢月良于2013年将该房产的房产证办理在谢月良的名下，且谢月良将该房产的房产证办到其名下距蔡拥军与谢月良签订集资合同近十年之久；3、本案中，蔡拥军于2003年即办理了上述争议房屋的国有土地使用证，2013年谢月良将该房屋的产权证办理在自己名下，蔡拥军既没有其应该向登记机关提出登记异议，从房产证登记至今6年，蔡拥军可依法申请更正登记，提出异议登记和起诉，但至今该房产证产权登记人仍为谢月良。综上，法院查封上述房屋合法，请求驳回原告的诉讼请求。审理查明的事实根据当事人的陈述及庭审举证、质证的情况，本院确认本案以下法律事实：2003年6月28日，“购房集资人”（乙方）蔡拥军与冷水江市布溪移民楼的“承建楼房人”（甲方）郭方友、谢月良签订《布溪移民楼集资合同》，以“集资”的形式向甲方购买该移民楼一楼西单元104套房（现该房产权证号为00××45），该房的合同面积为118平方米，合同价款为27600元。合同中双方约定：“从协议签订之日起分批付款，第一批从协议签订之日付贰万伍仟陆百，其余待产权证统一办妥付清款项”；“甲方在负责本楼房承建竣工后，要协助乙方办理房产证，提供上级审批建房手续或复印件，办证的费用不计算在集资购房费中”。合同签订后，蔡拥军当即支付了房款27000元，甲方亦当即将上述房屋交付给蔡拥军。此后，蔡拥军一直居住在该房屋至今。房屋交付后，2003年8月22日，冷水江市人民政府给“谢月良等53户”颁发了《住宅建设用地批准书》，在该批准书的附件《布溪移民楼住宅分户表中》蔡湘军（即本案原告蔡拥军）登记的是该楼104房（注：应为2单元104房），2003年9月上旬蔡拥军办理了该房屋的国有土地使用权证，土地使用权证的编号为：冷国用（2003）字第17-3-47-8号，土地使用证上登记的名字是“蔡湘军”。后布溪移民楼在办理房屋初始登记时，蔡拥军所购买并已交付其占有使用的104房登记在谢月良名下，产权证号为00××45。蔡拥军收房后多次要求谢月良办理产权证，因谢月良以种种理由搪塞而未果。另查明：中国工商银行股份有限公司娄底分行（以下简称工行娄底分行）诉娄底五洲贸易有限公司、湖南东方房地产开发有限公司、蒋芳兰、谢月良、谢郁奇金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月26日作出（2015）娄星民二初字第400号民事调解书确定：一、解除原告中国工商银行股份有限公司娄底分行与被告娄底五洲贸易有限公司2014年8月29日签订的娄耕字小企业第0071号《小企业借款合同》和2014年9月29日签订的0191330000302014（兴城）字027号《小企业借款合同》；二、被告娄底五洲贸易有限公司于本调解协议生效后三日内偿还原告中国工商银行股份有限公司娄底分行借款本金993万元及利息278261.49元，共计10208261.5元（利息暂计至2015年4月21日止，此后的利息、罚息按合同约定另行计算至借款本息偿还之日止）；三、如被告娄底五洲贸易有限公司未按上述第二项履行义务，原告中国工商银行股份有限公司娄底分行有权以折价或者拍卖、变卖被告谢郁奇提供担保的抵押物〔房屋他项权证号：娄房他证娄底字第××号；土地他项权证号：娄他项（2012）第T01552号〕所得价款中在娄工耕字第005号（抵）《最高额抵押合同》约定的担保金额范围内优先受偿；四、被告湖南东方房地产开发有限公司、蒋芳兰、谢月良对上述第二项债务承担连带清偿责任；五、案件受理费83100元，减半收取41550元，由被告娄底五洲贸易有限公司、湖南东方房地产开发有限公司、蒋芳兰、谢月良、谢郁奇共同负担。因被告未按照调解书确定的期限履行金钱给付义务，工行娄底分行向本院申请强制执行，执行案号为（2015）娄星执字第671号。在执行过程中，本院于2015年10月15日作出（2015）娄星执字第671-5号执行裁定书，裁定终结本院（2015）娄星民二初字第400号民事调解书的本次执行程序。2017年5月12日，工行娄底分行向本院申请恢复执行，恢复执行案号为（2017）湘1302执恢210号。在执行过程中，本院于2017年9月6日作出（2017）湘1302执恢210号之一执行裁定书和协助执行通知书，于2017年9月6日在冷水江市不动产登记中心将被执行人谢月良名下权证号为00026001、00059949、00059361、00059360、00××45、00084244、00084246、00017927的房产予以查封（轮候），查封期限叁年，自2017年9月6日至2020年9月5日。后，蔡拥军就本院（轮候）查封的被执行人谢月良名下的权证号为00××45的房产为向本院提出执行异议，本院于2018年7月5日作出（2018）湘1302执异42号执行裁定书，驳回了异议人蔡拥军的异议请求。蔡拥军不服该裁定，于2018年7月25日向本院提起案外人执行异议之诉。判决理由及结果本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蔡拥军与谢月良，及案外人郭方友之间在本案所涉房屋被查封之前签订了买卖该房屋的合意，原告已支付全部购房款，并合法占有该房屋至今，且在2003年9月即办理了该房屋的国有土地使用证，该房屋未办理产权过户登记的原因不在原告。原告基于真实合法的买卖关系合法占有涉案房屋，并早在2003年9月即办理了涉案房屋的国有土地使用证，以实际占有、国有土地使用权登记的形式对社会做出了足以引起注意的权利公示，依法应认定原告蔡拥军对涉案房屋拥有足以排除执行的权利，对其上述要求终止对该房屋的执行的诉讼请求本院依法应予以支持；涉案房屋现登记在被告谢月良名下，对原告蔡拥军要求判决确认其系涉案房屋的实际所有权人的诉讼请求，本院不予支持。原告应依据房屋买卖合同关系请求出卖方履行合同义务，办理涉案房屋产权转移登记。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、在申请执行人中国工商银行股份有限公司娄底分行依据（2015）娄星娄星民二初字第400号民事调解书申请执行被执行人娄底五洲贸易有限公司、湖南东方房地产开发有限公司、蒋芳兰、谢郁奇、谢月良金融借款合同一案中，终止对登记在被告谢月良名下的冷水江市布溪移民楼2单元104号房屋（产权证号00××45）的执行；二、驳回原告蔡拥军的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告谢月良负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判长 游 龙审判员 张银花审判员 彭耀清二〇一九年七月二十五日书记员 罗 敏附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。