广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25516号原告：中信银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区。主要负责人：谢宏儒，行长。委托诉讼代理人：宋喜霞、谢美婷，均系广东广大律师事务所律师。被告：覃瑞兰，女，1973年2月5日出生，汉族，户籍地址广东省云浮市云安区。被告：陈明标，男，1970年7月30日出生，汉族，户籍地址广东省云浮市云安区。被告：广州富力地产股份有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：王天程、方婧，均系该公司职员。原告中信银行股份有限公司广州分行与被告覃瑞兰、陈明标、广州富力地产股份有限公司（以下简称富力地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢美婷、被告陈明标及被告富力地产公司的委托诉讼代理人王天程、方婧到庭参加诉讼。被告覃瑞兰经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年6月6日，原告与被告覃瑞兰、陈明标签订借款合同，约定由原告向两被告提供贷款36万元等内容。其后，原告依约向两被告交付借款，但两被告未依约供款。另，根据原告与被告富力地产公司签订的《楼宇按揭合同》的约定，被告富力地产公司为其获准兴建的商品房在原告处办理按揭贷款的过渡期内提供连带责任保证。合同履行期内，上述三被告均未履行相关还款及保证义务，经原告追讨未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告覃瑞兰、陈明标向原告清偿借款本金290916.03元及逾期还款利息、罚息（含复利）（截止至2019年2月14日的利息为9656.12元，罚息（含复利）为609.81元；自2019年2月15日起至实际清偿之日止的罚息以欠款本金290916.03元为基数，复利以所欠利息9656.12元为基数，上述罚息、复利均按中国人民银行同期贷款利率下浮15%再上浮50%的标准计收）；2、判令被告覃瑞兰、陈明标向原告支付律师费1万元；3、判令原告对被告覃瑞兰、陈明标名下所有的位于广州市花都区富力金港新城F11-F12栋F16栋18层1804房享有优先受偿权；4、被告富力地产公司对被告覃瑞兰、陈明标的上述债务承担连带清偿责任；5、判令三被告承担本案诉讼费用。被告陈明标辩称：对原告诉请无异议。但目前经济困难，暂无能力供款。被告富力地产公司辩称：不同意原告的诉请请求，被告富力地产公司无需承担担保责任。理由如下：1、原告与被告富力地产公司签订的《楼宇按揭业务合作合同》的有效期限为2年，涉案贷款并非发生于该合同有效期内；2、被告富力地产公司未就涉案贷款与原告签订任何保证合同，亦未以担保人的身份在借款合同上签字。综上，恳请法院查清事实，依法裁判。被告覃瑞兰未到庭应诉答辩。经审理查明：2009年10月20日，原告与被告富力地产公司签订编号为2009穗银协字第0516号《楼宇按揭业务合作合同》，就原告应被告申请，作为被告获准兴建的位于广州市花都区富力金港城房地产开发项目的按揭银行，为购房人办理人民币按揭贷款业务约定如下主要内容：1、原告提供的按揭贷款额度为壹亿元，有效期为2年；2、原告同意为上述按揭贷款在过渡期内（即自借款人于原告签订个人购房借款合同之日起，至所对应的按揭房产办妥房产证及以原告为抵押权人的他项权证，并将上述他项权证及其他相关资料交由原告持有之日止）向原告提供连带责任保证担保。被告承担保证责任的保证期间为两年，即自借款人依个人购房借款合同约定的债务履行期限届满之日起两年。每一份个人购房借款合同项下的保证期间单独计算；3、担保范围包括：个人购房借款合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息及原告为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费）；4、为简化程序，被告不在原告与借款人签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》中签字盖章，但被告郑重声明，同意遵守原告与每一借款人签订的个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）中关于保证人（即丙方）的一切条款，并按该合同及本合同约定承担保证责任等内容。2012年5月25日，被告覃瑞兰、陈明标共同向原告提交《个人借款申请表》申请贷款36万元。2012年6月6日，原告与被告覃瑞兰、陈明标签订编号为（2012）穗银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定如下主要条款：1、本合同贷款金额36万元；2、本合同贷款利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上下浮15%执行。执行浮动利率期间，贷款利率按照以下方式调整：自贷款发放日起，首次利率调整日确定为2013年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率，利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日；3、本合同贷款期限240个月，自2012年6月6日起至2032年6月6日止；4、被告选择按月等额本息还款法，还款日为每月20日；5、逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；6、被告违反本合同约定，逾期或未按约定的金额足额归还贷款，原告有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；7、被告违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息即构成违约，原告有权按中国人民银行的规定和合同约定计收罚息和复利，并宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款及相应利息；8、原告因实现债权所发生的各项费用包括但不限于诉讼费、律师费，均由被告负担；9、被告贷款所购并作为抵押物的房屋坐落于花都区金港××（××）1804房。该合同还约定：鉴于丙方已与原告签订编号为2009穗银协字第0516号的《楼宇按揭业务合作合同》，丙方作为保证人不再在本合同签字盖章。本合同自原告与被告覃瑞兰、陈明标签署之日起生效，至合同项下借款本息和相关费用全部清偿完毕后终止。本次借款占用《楼宇按揭业务合作合同》的额度。同日，广东永信联合律师事务所吴云南作为见证人就上述合同签订事实向原告出具《见证书》一份。2012年6月13日，原告向被告覃瑞兰、陈明标指定的账户发放贷款36万元。2012年8月31日，原告与被告覃瑞兰、陈明标就涉案借款合同项下借款所购富力金港新城F11-F12栋F16栋18层1804房办妥预购商品房抵押权预告登记，原告为预告登记权利人。合同履行期间，被告覃瑞兰、陈明标未依约供款，原告委托律师于2018年7月21日向该两被告寄送《律师函》，宣布涉案借款合同项下贷款全部剩余本息于2018年7月20日提前到期，要求两被告自收到该函件之日起两日内清偿。原告还向本院提交《委托代理合同》、律师费发票及相关转账凭证，用以证明其为追讨涉案债权支付律师费1万元。被告陈明标对其签名的文件的真实性无异议，但表示不清楚律师费及其他合同问题。被告富力地产公司就上述证据发表如下质证意见：1、认为《楼宇按揭业务合作合同》已失效；2、对《见证书》中“并由广州富力地产股份有限公司提供保证担保”的说法不予认可；3、认为律师函无原件核对；4、对其他证据的真实性、合法性、关联性无异议。庭审中，原告表示在合同的履行过程中，被告覃瑞兰、陈明标应自2012年7月起每月20日开始还款，但该两被告自2018年4月起逾期至今。诉讼期间，被告陈明标曾向原告还款。原告对相关还款进行扣减，并提供《个人逾期贷款明细表（再次更新）》予以证明，其中显示截止至2019年6月12日止拖欠本金287414.80元、利息11646.16元及罚息（含复利）886.75元。本院认为：原告中信银行股份有限公司广州分行与被告覃瑞兰、陈明标签订的《中信银行个人购房借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规定的禁止性规定，故该合同依法成立并合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告已依约向被告覃瑞兰发放贷款36万元。被告得款后，自2018年4月起再未按约向原告供款，严重违反合同的相关约定。原告现诉请两被告清偿剩余借款本金及拖欠的利息等费用，合法有理，本院对此予以支持。至于具体的欠款数额。本院认为，原告提起本案诉讼后，被告陈明标继续向其还款，故本院以原告提交的最新欠款明细的数据为准，即：截止至2019年6月12日止拖欠本金287414.80元、利息11646.16元及罚息（含复利）886.75元。至于2019年6月13日及其后利息、罚息（含复利），合同约定利息为中国人民银行那个同期贷款基准利率下浮15%，逾期贷款罚息利率为该利率的150%，上述标准未超过法律规定的上限，本院对此予以支持。综上，两被告应向原告偿还的款项为：本金287414.80元及利息、罚息（含复利）（截止至2019年6月12日的利息为11646.16元、罚息（含复利）为886.75元；自2019年6月12日起至实际清偿之日止的罚息以欠款本金287414.80元为基数，复利以所欠利息11646.16元为基数，上述罚息、复利均按中国人民银行同期贷款利率下浮15%再上浮50%的标准计收，并以不超过年利率24%的标准为限）。关于原告主张的律师费问题。本院认为，根据原、被告签订的借款合同中，明确约定原告为实现债权而支出的费用由被告负担，而原告已就其支出的律师费1万元，向本院了提供《委托合同》、《广东增值税专用发票》及相关银行转账凭，足以证明该费用的发生。原告现诉请两被告向其支付律师费1万元，有合同及事实依据，本院对此予以支持。关于原告诉请对富力金港新城F11-F12栋F16栋18层1804房享有优先受偿权的问题。本院认为，原告与两被告签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，并办理预购商品房抵押权登记，但至今仍未办理正式的抵押登记手续。抵押权属于担保物权的范畴，抵押权的基础是物权，没有物权基础也就没有抵押权的设立；而预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非实现物权，因此，将预购商品房抵押权等同于抵押权登记是没有权利基础及法律依据的。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，涉案房屋的抵押权未设立，据此原告对涉案房屋不享有优先受偿权。关于被告富力地产公司承责的问题。本院认为，原告依据其与被告签订的《楼宇按揭业务合作合同》要求该被告承担保证责任，但该合作合同签订于2009年10月20日，约定的有效期间为2年。涉案借款合同签订于2012年6月6日，并非发生于合作合同的有效期间内，故被告富力地产公司无需根据该合作合同对涉案债务承责，原告的该项诉请没有合同依据，本院对此不予支持并依法予以驳回。被告覃瑞兰经本院合法传唤，逾期无正当理由不到庭，本院依法对本案作缺席审判。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告覃瑞兰、陈明标于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州分行清偿借款本金287414.80元及利息、罚息（含复利）（截止至2019年6月12日的利息为11646.16元、罚息（含复利）为886.75元；自2019年6月12日起至实际清偿之日止的罚息以欠款本金287414.80元为基数，复利以所欠利息11646.16元为基数，上述罚息、复利均按中国人民银行同期贷款利率下浮15%再上浮50%的标准计收，并以不超过年利率24%的标准为限）；二、被告覃瑞兰、陈明标于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中信银行股份有限公司广州分行支付律师费1万元；三、驳回原告中信银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5870元、财产保全费2040元，上述合计7910元，由原告中信银行股份有限公司广州分行负担1170元，被告覃瑞兰、陈明标共同负担6740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何 晖审 判 长  何晖辉人民陪审员  诸静波人民陪审员  唐华荣二〇一九年七月二十二日书 记 员  汤嘉欣何家杰