广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初3395号原告：**森，男，1983年10月24日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：陈羡玲，广东悦信律师事务所律师。被告：王庆，男，汉族，1963年11月17日出生，住广西钟山县。委托诉讼代理人：李龙龙，广东广信君达律师事务所律师。原告**森与被告王庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**森的委托诉讼代理人陈羡玲、被告王庆及其委托诉讼代理人李龙龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**森向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告返还购房定金15万元；3.被告向原告支付违约金28万元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2018年10月31日在广州市宜家房地产中介有限公司居间下，与原告就增城区荔××城大道××城花园××房的买卖事宜签署了《房地产买卖合同》。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告王庆支付了35万元的购房定金，并依照合同履行自己的义务。合同履行过程中，原告于2019年2月26日得知该物业被增城区人民法院查封，被海珠区人民法院轮候查封。关于该物业被法院查封事宜，原告以及居间方已经多次与王庆进行了沟通．要求王庆尽快将该物业涉及的查封处理好并解除该物业的查封，让双方的交易过户得以顺利进行。但至今该物业仍处于法院查封状态，原告已于2019年3月21日向被告发催告函要求被告将该物业解除查封，但被告置之不理。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。被告王庆辩称：被告认为是原告违约在先。2018年12月13日，原告就已经拿到了中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行的同意贷款书。那么根据合同的约定，也就是第三页的第五条里面是需要尽快办理提前还贷以及注销抵押登记手续的。那么在根据合同的第二页的最底部的特别约定。那么卖方办理注销抵押的还款金额是由买方来承担的。再根据被告提供的证据三，可以显示2018年的12月15日，王庆就已经取得了个人贷款提前还款申请的审批表，也就是已经是确定在时间内，已经是可以是办理提前还贷的手续，但是原告却没有拿出资金去赎契，那么所以在2019年的1月4日，原告才和被告签了这个借条，是要借7万800元，用于这个找垫资公司的赎契的费用7万800元。但是原告也一直是没有支付，最终是导致了赎契的资金是没有的，然后导致了后续的交易过户递件的手续，以及支付首付的手续。没有办法完成。本院经审理认定事实如下：2018年10月31日，王庆（卖方）与**森（买方）签订《房地产买卖合同》约定：买卖双方就买卖于增城区荔××城大道××城花园××房的所有买卖条件达成一致意见；该物业建筑面积215.86平方米；卖方合法持有《房地产证》（号码：10087526），卖方保证对上述该物业亨有合法独立的所有权，如存在隐藏与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及居间方造成的全部损失；总楼价280万元；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；买卖双方同意买方在签订本合同5日内将部分楼款3000元作为交楼保证金交居间方保管；逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；逾期超过10个工作日仍未履行，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方从逾期之日起按每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发生敦促履行通知之日起五天为履行期限；如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效，本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更；卖方办理注销抵押的还款金额由买方承担，但卖方需要配合买方办理垫资还款手续；签订本合同时支付15万元作为定金，卖方须协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件；首期楼价款30万元应在过户当天按同贷书为准多退少补；剩余250万元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款的方式支付给卖方；买方应在2018年11月10日前向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件（如因贷款银行原因无法办理按揭贷款或贷款金额不足而需另向其他银行重新提交按揭申请的，卖方须继续配合，提交期限为被告知无法办理按揭或贷款金额不足之日起10个工作日内），买方因个人信用问题致无法办理按揭贷款的，所造成的责任及损失由买方承担，因银行按揭产生的相关费用由买方支付，银行以书面形式承诺发放的按揭贷款由银行根据银行承诺支付给卖方；如该物业需要办理注销抵押登记的，卖方应出同贷书后5天内向银行申请提前还贷，并尽快办理提前还贷以及注销抵押登记，如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担。2018年12月13日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行出具《个人房屋贷款审批通知书》载明：**森借款人，您因购买坐落增城区荔××城大道××城花园××房的房产向贷款人申请个人房屋贷款。贷款人对贷款申请进行调查，现已审批通过，决定给予贷款金额332万元……。重要提示：自本通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥购房相关手续，因本次购房、与售房人所产生的一切纠纷均与贷款人无关，应自行与售房人协商解决。若因您或售房人的问题，导致无法在规定期限内办妥房屋产权登记手续，贷款人有权不予发放贷款或提前收回已发放的贷款。2019年1月4日，王庆与**森签订《借款合同》约定**森向王庆借款70800元用于垫资过桥费用，借款期限一个月……。另查，《个人贷款提前还款申请审批表》载明：借款人王庆；借款金额255万元；借款起止2016年12月15日至2031年12月15日；申请提前偿还全部剩余贷款本金；贷款余额2334759.95元；申请日期2018年12月14日；审批人意见：客户符合我行相关要求，同意其申请，日期2018年12月15日。再查，《产权情况表》载明涉案房屋分别于2019年1月23日和2019年2月22日被法院查封。审理中，原告陈述以下事实：已支付定金15万元，其中3000元依合同约定作为交楼保证金交居间方保管；因为后来变更合同为被告自己承担，故原告没有承担被告提前还贷的金额。被告陈述以下事实：收到款项147000元；没有变更合同，《房地产买卖合同》已约定变更是要签订补充协议的，而三方没有签订。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。双方争议的焦点为在履行《房地产买卖合同》过程中，哪一方存在违约行为。本院对此分析如下，原告支付15万元后于2018年12月13日取得银行的同贷书，被告亦于2018年12月14日向银行申请提前还贷，根据《房地产买卖合同》“卖方办理注销抵押的还款金额由买方承担，但卖方需要配合买方办理垫资还款手续”和“如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效”的约定，原告需要代替被告清偿贷款余额2334759.95元，而原告述称合同已变更由被告清偿该笔贷款余额，但原告提供的证据不足以证明其主张的该事实，故本院不予采信。根据《房地产买卖合同》“如该物业需要办理注销抵押登记的，卖方应出同贷书后5天内向银行申请提前还贷，并尽快办理提前还贷以及注销抵押登记，如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担。”的约定，截止本案开庭之日即2019年6月5日，原告没有尽快代替被告提前还贷，故本院认定原告构成违约。而涉案房屋分别于2019年1月23日和2019年2月22日被法院查封，导致《房地产买卖合同》的继续履行存在障碍，根据《房地产买卖合同》“因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及居间方造成的全部损失”的约定，本院认定被告亦构成违约，双方都违反合同，应当各自承担相应的责任，故本院对原告主张违约金不予支持。关于原告主张解除《房地产买卖合同》的问题，因涉案房屋处于查封状态，阻碍了合同的继续履行，且原告亦无法代替被告提前还贷，本院综合本案的证据以及当事人的陈述，对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告返还定金15万元，因被告仅收到定金147000元，故被告应向原告返还定金147000元，另外3000元由原告另行主张，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告**森与被告王庆于2018年10月31日签订的《房地产买卖合同》；二、被告王庆于本判决生效之日起十日内向原告**森返还定金147000元；三、驳回原告**森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15720元，由原告**森负担1120元，被告王庆负担14600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年七月一日书记员  陈雪冰