甘肃省会宁县人民法院民事判决书（2018）甘0422民初643号原告：王成玺，男，1966年1月7日出生，汉族，小学教师，住甘肃省会宁县。原告：陈彩霞，女，1968年1月14日出生，汉族，农民，住甘肃省会宁县。上述原告委托诉讼代理人：李世民，甘肃同昭律师事务所律师。被告：会宁县汉家岔镇人民政府，住甘肃省会宁县汉家岔镇汉家岔村。统一社会信用代码：116204220139888718。法定代表人：陈巨仓,系该镇镇长。委托诉讼代理人：刘学军,男，1982年7月13日，汉族，住甘肃省会宁县。系该镇副书记。被告：李梁栋，男，生于1978年10月10日，汉族，农民，住甘肃省会宁县。原告王成玺、陈彩霞与与被告会宁县汉家岔镇人民政府、李梁栋侵权责任纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理，原告陈彩霞、王成玺及委托诉讼代理人李世民，被告会宁县汉家岔镇人民政府委托诉讼代理人刘学军，被告李梁栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王成玺、陈彩霞向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带赔偿二原告的楼房损失310000元；2、判令二被告连带支付原告2016年6月25日至2019年6月25日期间的租房费用29200元（租期两年，每月800元）；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2012年2月13日，原告王成玺与被告李梁栋签订售房合同，约定原告购买李梁栋位于××县社新农村旁边的砖木结构二层楼房一套，该楼房所占土地的承包经营权属于被告李梁栋，经会宁县汉家岔镇政府批准，由被告李梁栋自行开发建设。合同所涉楼房及院落占地面积162.5平方米，一二层楼房实际建筑面积为160平方米，且和李梁栋的房屋连在一起。因被告李梁栋没有相应建筑资质，建筑工程质量很差。楼房下水管道与会宁县汉家岔镇政府建设的新农村项目接驳同一管道，该管道由镇政府施工建设并负责管理维修，属于公共设施。由于主管道长期未予维修，2018年6月25日大雨后，因管道堵塞，雨水渗漏后导致原告及被告李梁栋两家房屋地基下陷，墙体破裂，随时有倒塌的可能，已无法居住。原告全家只好另行租房居住，每月租金800元。综上所述，二原告所购买的楼房建筑质量、存在严重质量问题，汉家岔镇政府管理的下水道堵塞导致地基塌陷，是原告房屋损坏的双重原因。故依据《中华人民共和国侵权责任法》之规定。二原告应当承担混合责任，连带作出赔偿。被告会宁县汉家岔镇人民政府辩称，原告方涉案房屋没有宅基地使用证、土地使用权证、房屋施工图纸、工程相关记录等相关资质材料，属于违法建筑，故被告不承担任何赔偿责任。被告李梁栋辩称，原告受损房屋与被告受损房屋相连，房屋修建时，汉家岔镇人民政府答应办理宅基地使用证，但是至今未能办理。至于规划图纸，应当由汉家岔镇人民政府提供。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的身份证复印件、售房合同原件及售房证明原件、房屋受损照片、租房费用收条、会宁县人民法院（2018）甘0422民初344号民事判决书原件、甘陇兴[2018]司鉴字第04号司法鉴定意见书、北建鉴字（2019）第JZD-009号工程造价鉴定意见书，被告无异议，对其证明效力予以认定。被告汉家岔镇人民政府提交的统一社会代码证书复印件、法定代表人身份证复印件及被告李梁栋提交的身份证复印件，原告无异议，对其证明效力予以认定。本院经审理查明事实如下：2012年2月13日，原告王成玺与被告李梁栋签订售房合同，以16万元的价格购买李梁栋位于××县社新农村旁自建的砖木结构二层楼房一套，该房屋与李梁栋居住的房屋连在一起。楼房下水管道接驳同一主管道，主管道由汉家岔镇人民政府施工建设并负责管理维修，属于公共设施。2018年6月25日天降大雨，因主管道堵塞，排水不畅，雨水积淀渗漏导致被告李梁栋家房屋地基下沉，墙体破裂，进而导致原告王成玺家房屋受损、墙体破裂。因受损房屋已无法继续居住，原告举家另行租房居住，租费每月800元。2018年2月2日，原告就二被告侵权纠纷提起诉讼，并于2018年3月13日提出鉴定申请，本院依法委托甘肃陇兴司法鉴定所就受损房屋的损害后果、房屋质量及损害因果关系进行鉴定，该鉴定所于2018年5月4日作出甘陇兴[2018]司鉴字第04号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“申请人王成玺所属房屋地基湿陷性不符合相关规范；邻居李梁栋所属房屋地基下沉是导致王成玺所属房屋墙体倾斜开裂的原因；王成玺所述房屋墙体倾斜、开裂与汉家岔镇人民政府下水道堵塞导致雨水溢出、地基被水浸泡之间无因果关系；王成玺所属房屋KOTN危险性评定为D级，建议房屋KMSQ拆除重建。”为此，原告支出鉴定费30000元。2018年6月15日，原告再次就受损房屋的损失申请鉴定、评估，后本院依法委托北京建智达工程管理股份有限公司进行鉴定，该公司于2019年4月9日作出北建鉴字（2019）第JZD-009号工程造价鉴定意见书，鉴定结果为：“工程鉴定造价为309328.96元”。为此，原告支出评估费4000元。另查明，被告李梁栋房屋受损后，于2016年6月14日以会宁县汉家岔镇人民政府为被告，向本院提起财产损害赔偿诉讼，本院作出（2016）甘0422民初1040号民事判决书，李梁栋与会宁县汉家岔镇人民政府均提起上诉，后经白银市中级人民法院撤销原判发回重审，本院组成合议庭重新审理了本案，并于2019年1月18日作出（2018）甘0422民初344号民事判决书，判决由会宁县汉家岔镇人民政府赔偿李梁栋房屋拆除费用、重建费用及房屋租赁费223034.41元（343129.86元×65%），其余120095.45元由李梁栋自行负担。判决后，会宁县汉家岔镇人民政府再次提起上诉，被白银市中级人民法院维持原判。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、造成二原告房屋损坏的因素有哪些；2、被告会宁县汉家岔人民政府是否应当赔偿原告的房屋损失；3、被告李梁栋是否应当赔偿原告的房屋损失；4、原、被告双方的赔偿责任应当如何划分。第一，针对第一个争议焦点，本案中，因会宁县汉家岔镇人民政府修建管理的排水管道堵塞，暴雨后未能及时排泄导致管道积水渗透，造成李梁栋所属房屋地基浸水湿陷，墙体开裂，进而由李梁栋房屋墙体拉扯致使原告王成玺、陈彩霞房屋墙体开裂，房屋主体受损。根据甘陇兴[2018]司鉴字第04号司法鉴定意见书的分析说明及鉴定意见可以确定，原告王成玺所属房屋地基土湿陷性强烈，施工质量未达到规范要求，且墙体地基沉降导致墙体产生拉应力大于承载力，墙体开裂。而房屋地基不合格，属于严重的房屋主体结构质量问题。因此，原告王成玺、陈彩霞所属房屋受损系强降雨、排水主管道堵塞及房屋自身质量三个主要因素共同造成。第二，针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案被告会宁县汉家岔镇人民政府是排水主管道建设者及管理者，应当承担排水主管道的管理、维修义务。在原告房屋损害发生之前，会宁县汉家岔镇人民政府未及时疏通维修，疏于管理防范，在暴雨期间，因其管理的排水主管道出口堵塞，排水无法正常排泄，排水积水导致被告李梁栋房屋的地基基础浸水后，房屋地基下沉造成李梁栋房屋受损，而李梁栋房屋与原告房屋相连，李梁栋房屋损坏时，其墙体拉扯原告房屋墙体，致使原告房屋墙体开裂。因此，原告房屋受损与被告李梁栋房屋损坏墙体拉扯之间存在直接因果关系，而被告李梁栋房屋受损与被告会宁县汉家岔镇人民政府管理的排水管道堵塞之间存在直接因果关系，故原告房屋受损与被告会宁县汉家岔镇人民政府所管理排水管道出口堵塞之间存在间接的因果关系。本案中，被告会宁县汉家岔镇人民政府主观上存在疏于管理的过失，故应当承担相应的侵权赔偿责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告会宁县汉家岔镇人民政府以原告的房屋属于违法违章建筑进行抗辩，但未能提交相应的证据证明，故本院不予支持。第三，针对第三个争议焦点，被告李梁栋将自建房屋卖与原告王成玺、陈彩霞，且原告支付了相应的价款，房屋出卖人应当保证房屋主体结构质量合格，必须满足农村居民正常居住的目的，符合农村自建房屋能够安全使用的要求。本案中，根据甘陇兴[2018]司鉴字第04号司法鉴定意见书的分析说明及鉴定意见，被告李梁栋所建，卖与原告的房屋地基土湿陷性强烈，施工质量未达到规范要求，而房屋地基、承重墙等属于房屋主体结构的重要组成部分，房屋主体结构质量不合格，显然达不到农民自建房屋安全使用的一般性目的，房屋买受人即原告有权要求解除合同，或要求赔偿。因此，被告李梁栋应承担相应的合同违约责任，已经造成损失的，应当予以赔偿。原告与被告李梁栋签订的售房合同第七条约定，房屋在一年内如有问题，由甲方承担责任，但该条款未约定具体是房屋主体结构的质量问题，严重影响正常居住使用的质量问题，还是其他一般性的质量问题，属于约定不明，且房屋主体结构质量瑕疵具有一定的隐蔽性，买受人根据一般生活经验法则，无法提前发现房屋的质量问题，而出卖人对房屋地基基础和主体结构的保修期，一般应为房屋合理使用的寿命年限，故该条款不能形成对被告李梁栋合同违约责任的排斥和抗辩。第四，针对第四个争议焦点，农村农民自建房屋的施工，有许多是带有地方习俗的，与标准的国家工法并不一致，因此工法不同，造价亦不相同。根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条规定，抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。而鉴定机构依据《中华人民共和国建筑法》等相关法律、法规、标准、规范及规定，对本身不符合国家建筑标准的房屋所作出的鉴定、评估、维修及重建结论，显然超出了原有涉案房屋的全部价值或全部损失，且在一方当事人付出较少费用的情况下，却以国家建筑标准衡量房屋质量瑕疵及损失的，显然不符合农民自建房屋满足安全使用的一般性目的，不符合等价有偿原则。本案中，原告购房的实际价款为16万元，而北建鉴字（2019）第JZD-009号工程造价鉴定意见书依据国家建筑标准作出的工程鉴定造价为309328.96元，且其中包含10200元的税金，如果要求二被告据此工程造价进行赔偿，明显违背公平原则与等价有偿原则。同时，原告与被告李梁栋房屋相连且共用界墙，下水管道相连且接驳同一主管道接口，双方应当基于共用部分房屋主体结构及附属设施享有共有和共同管理的权利，并承担相应的义务，本案原告作为共同权利义务人，对影响房屋主体结构、房屋整体的安全隐患未及时排查，没有尽到共同管理及安全注意义务，故应适当减轻被告的赔偿责任。被告会宁县汉家岔镇人民政府对排水主管道疏于管理的过失，与原告房屋的损害结果之间存在间接因果关系，且属于造成原告损失的主要原因，故应由其承担主要赔偿责任。被告李梁栋作为原告房屋的建造方及出卖方，将主体结构不合格、存在重大安全隐患等严重质量问题的房屋，出售给原告，属于合同违约，且因房屋主体结构质量问题造成了原告的损失，故应承担相应的合同违约责任或者赔偿相应的损失。另外，考虑原告重建入住的时间较长，结合原告提交的租房费用收条及原告的诉讼请求，原告租赁房屋居住的期限确定为2016年6月25日至2019年6月24日，因二被告对原告每月800元的租费无异议，故租赁费确定为28800元（按每年9600元计算）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款（六）项、第二十六条，《中华人民共和国建筑法》第八十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告会宁县汉家岔人民政府于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王成玺、陈彩霞的房屋损失即拆除费用、重建费用及租赁费共计169200元；被告李梁栋于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王成玺、陈彩霞的房屋损失即拆除费用、重建费用及租赁费共计79600元；二、鉴定费34000元，由被告会宁县汉家岔镇人民政府负担17000元，由被告李梁栋负担8500元，由原告王成玺、陈彩霞自行负担8500元，于本判决生效后十五内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6388元，减半收取3194元，由被告会宁县汉家岔镇人民政府负担1597元，由被告李梁栋负担798.50元，由原告王成玺、陈彩霞负担798.50元，如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审 判 员 高云翔 二〇一九年七月八日法官助理 刘 旭书 记 员 吕文峰