广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初827号 原告（反诉被告）：广东嘉大企业管理有限公司，住所地广州市白云区广云路303号B塔1805室。 法定代表人：陈公颜，董事长。 委托诉讼代理人：蔡隆祥，男，系该公司职员。 委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨翠，女，1989年5月14日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市新干县， 委托诉讼代理人：罗伟超，广东雷德律师事务所律师。 原告广东嘉大企业管理有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告杨翠（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东嘉大企业管理有限公司的委托诉讼代理人肖成，被告杨翠及其委托诉讼代理人罗伟超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广东嘉大企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除我司与被告于2017年11月23日签订的《商铺租赁合同》；2.被告将位于广州市白云区空港大道88号嘉大广场四层自编L4-040铺位腾空返还给我司；3.被告向我司支付2018年2月25日起至返还上述商铺之日止的租金；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月23日，我司与被告签订《商铺租赁合同》，约定我司将位于广州市白云区空港大道88号嘉大广场四层自编L4-040铺位出租给被告作为经营营养餐。该商铺的租期为2017年11月25日至2020年11月24日止，其中，2017年11月25日至2018年2月24日为免租装修期。2017年10月5日至2017年12月4日为免租期。该商铺月租金分别为第一年5360元，第二年5682元，第三年6023元。租金按月支付，租赁期间，使用该商铺所发生的水电、设备和物业管理等费用由被告承担。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和水、电、物业管理等费用，已构成根本违约，严重损害了我司的合法权益。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 对于被告杨翠的反诉，原告广东嘉大企业管理有限公司辩称，我司不同意被告的反诉请求。理由如下：1.被告没有向我支付租金，严重违反了合同的约定，我司有权没收被告的租赁保证金。被告已支付的租金是被告应向我司支付的费用，我司无需再向原告返还。2.被告主张的广告费与本案无关联，亦无法证明是否实际发生。对于被告主张的装修费用，我司认为未形成附合的被告应自行搬走，形成附和的，应对装修的残值进行评估确认其价值，折旧后再按双方过错比例分担损失。对于二次消防安装费，合同约定，该费用是应由被告自行承担的费用。至于被告主张的商铺的窗帘定做费用、设备购买费、员工工资、律师费等，上述费用与本案无关，不应支持。综上，请求驳回被告的反诉请求。 被告杨翠辩称，1.因租赁商铺所在的嘉大广场没有建设工程规划许可证，原告没有出租权。双方签订的租赁合同无效，合同中关于租金违约金约定的条款亦是无效的。2.双方在2018年2月25日签订了广州市房屋租赁合同，变更了双方在2017年11月23日签订的租赁合同关于租金的约定。原签订租赁合同约定的租金标准已不再适用。3.原告在2018年7月就对租赁商铺进行了强制停电，因此商铺在2018年8月就停止营业了，我在2018年8月后无须再缴纳占用费。由于原告未能提供租赁商铺所在嘉大广场建筑物的合法规划报建手续，双方签订的租赁合同依法应为无效，而我在签订合同后，向原告支付了租赁保证金、租金等费用，故原告应向我返还上述费用。且我承租商铺后，对商铺进行了装修、并支出了相应的费用，因合同无效造成了我的损失。综上所述，现向法院提出如下反诉请求：1.原告向我返还商铺租金保证金16080元、租金5360元；2.原告向我赔偿因合同无效造成的损失（装修费78100元、设计费6000元、二次消防设施安装费4000元、设备及食材55000元、员工工资80000元、出具律师函律师费5000元、本案诉讼律师费5000元），合计233100元；3.原告向我支付上述请求所有款项共计254540元的利息（从提起诉讼之日起按中国人民银行同期贷款利息计算至实际清偿完毕之日止）；4.本案全部诉讼费由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的商铺租赁合同、收款收据（租金保证金、租金）等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月23日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订租赁合同，约定：甲方提供广州市白云区空港大道88号嘉大广场四层自编L4-040铺位（以下简称涉案商铺），建筑面积为134平方米给乙方有偿经营使用；本合同期限为3年。时间自2017年11月25日起至2020年11月24日止；免租装修期：2017年11月25日至2018年2月24日。免租装修期间，甲方免收租金及物业管理费和物业有偿使用费，但不包括水电费等能源费用；2018年2月25日至2018年11月24日每月租金为5360元，2018年11月25日至2019年11月24日每月租金为5682元……租金支付按每月为支付期；本合同签订的同时乙方必须交付给甲方相当于3个月的租金为履约保证金，即16080元；甲乙双方同意由物业管理公司行使本商场的物业服务管理权，关于本商场的管理、服务等一切权利和义务概由物业管理公司享有和承担，并由乙方与物业管理公司签订《物业管理服务合同》进行约定等。 签订合同后，被告向原告支付租赁保证金16080元及2018年4月租金5360元。原告向被告交付了涉案商铺，被告对涉案商铺进行了装修，并用于经营使用。 诉讼中，被告提交《广州市房屋租赁合同》一份，拟证明双方在签订上述租赁合同后，重新对原签订的租赁合同中租赁面积、租期和租金标准进行了变更约定。该合同显示涉案商铺租赁面积为67平方米，租赁期限自2018年2月26日至2019年2月25日，每月租金1500元等。原告确认上述租赁合同的真实性，但表示该合同并非双方对原租赁合同约定的变更，该合同的用途仅为办理营业执照、到工商部门进行备案之用，双方并未按该合同实际履行。对于原告主张场地占用费的诉讼主张，被告提出如下抗辩：1、涉案商铺所在的商场长期存在维权人员在门口聚集维权、空调有问题等情况，且涉案商铺也存在反复停电的情况，故应减少涉案商铺的场地占用费。为证明其上述陈述，被告提交微信聊天记录、照片、视频等证据予以证明。原告确认涉案商铺曾出现跳闸的情况，但认为跳闸的原因是被告用电超负荷所致。对上述证明有人员在商场门口聚集维权影响涉案商铺的证据不予确认。2、涉案商铺于2018年8月被原告强制停电，其于2018年8月后就未在涉案商铺经营。为证明其主张，被告申请证人詹某、胡某出庭作证。该两证人陈述表示均为被告所经营涉案商铺内的员工，涉案商铺于2018年7月曾停电，詹某陈述涉案商铺于2018年7月停电后一直未恢复通电，胡某陈述涉案商铺于2018年7月停电后曾恢复过通电，其于2018年10月因涉案商铺未再经营而离职。原告确认曾于2018年7月底因被告欠付租金而暂停了涉案商铺的用电，但停电当天就已恢复，其后被告仍继续在涉案商铺经营，故对上述证人证言均不予确认。3、因经营期间原告无法提供涉案商铺所在建筑物的合法规划报建手续，涉违章建筑，故其大概于2018年11月在涉案商铺玻璃墙上挂出内容为涉案商铺属违章建筑要转让的横幅，后原告在挂横幅处喷洒了白漆，并在商铺外墙张贴了广告宣传画，此后，被告未再继续经营使用涉案商铺。原告对被告挂横幅和其在外墙张贴广告宣传画的事实予以确认。 另被告为证明其装修涉案商铺而支出了设计费6000元，提交转账记录、证明予以证实。原告对上述证据表示被告并未提供设计合同和设计图纸予以佐证，无法证明是设计费支出，故均不予确认。被告提交微信聊天和转账记录拟证明二次消防安装费支出4000元，原告对上述证据认为无法看出是消防安装费用支出，故不予确认。另被告还提交《装修工程施工合同》、《装饰装修申请书》、《装修申请表》、转账记录、证明营业执照、证明拟证明其因装修涉案商铺支出装修费78100元。原告对上述工程施工合同予以确认，但表示无法确认合同的实际履行情况，故不确认被告支出78100元装修费的事实。 另查，就涉案商铺所在“嘉大广场”的产权和规划报建问题，本院曾在本院审理的（2019）粤0111民初186号案中向广州市白云区国土资源和规划局发函查询“嘉大广场”的产权和规划报建情况。该局复函经初步核查，暂未找到地址为广州市白云区空港大道88号嘉大广场的《建设工程规划许可证》信息和产权登记记录。 本院认为，被告虽提交《广州市房屋租赁合同》拟证明双方合意对《商铺租赁合同》的约定进行了变更。但因上述《广州市房屋租赁合同》与双方在实际履行过程中交付的涉案商铺的面积和租赁期限、租金标准均不一致，原告抗辩该合同并非双方租赁涉案商铺的真实意愿表示，该合同仅用于租赁登记备案和办理营业执照的意见更符合常理。本院对被告主张双方签订的《广州市房屋租赁合同》对《商铺租赁合同》约定进行了变更的意见不予采纳。根据本院另案向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案商铺所在“嘉大广场”的产权和规划报建情况的复函显示，涉案商铺所在建筑物属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，故原告与被告之间就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。原告要求解除双方签订的《商铺租赁合同》于法无据，本院不予支持。合同签订后，被告已向原告支付租赁保证金16080元，该款项为担保租赁合同履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，原告应将上述款项返还被告，故现被告要求原告退还租赁保证金16080元有据，本院予以支持。因被告接收使用涉案商铺后，双方至今尚未办理交还涉案商铺的手续，故原告要求被告返还涉案商铺有据，本院予以支持。因双方签订的租赁合同无效，原告要求被告腾空返还涉案商铺无据，本院不予支持。 关于原告要求被告支付租金的问题。虽上述租赁合同无效，但原告有权要求被告支付占用涉案场地期间的场地占用费。故原告主张的租金实为场地占用费。（1）关于场地占用费的起算时间和计付标准，可参照双方合同约定的起算时间及计付标准计算，双方租赁合同约定自2018年2月25日起计付，故原告要求被告支付自2018年2月25日起的场地占用费有据。对于场地占用费的计算标准，可参照合同约定的5360元/月计付。被告抗辩涉案商铺曾出现反复跳闸，导致商铺停电无法经营，且商铺存在漏水的情况，从现有证据看被告确实曾在2018年5月初与原告的客服人员多次沟通停电事宜，原告作为涉案商铺的出租人，应当向被告提供适宜经营的租赁物，现涉案商铺出现反复停电的情况影响了被告的经营使用，在原告未能举证证明该停电是被告自身原因导致的情况下，本院认定该2018年5月的场地占用费酌减为按3000元计算。被告抗辩涉案商铺所在商场存在长期有人在商场门口维权等问题，原告主张的租金标准过高，应减少房屋占用费计付标准的意见，因被告对上述问题是否存在或是否持续存在，并影响到涉案商铺的经营并未举证证明，故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。被告抗辩原告在2018年7月开始对涉案商铺进行强制停电，商铺于2018年8月就已经停止经营，虽被告申请证人出庭作证予以证明，但因该两位证人均为被告经营涉案商铺的员工，与被告存在利害关系，且两证人的部分陈述不一致，故本院对证人证言不予采信。因现有证据不足以证明原告自2018年8月后对涉案商铺进行了长期停电的行为，故被告的上述抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。（2）关于场地占用费的计算截止时间。从双方的陈述看，被告于2018年11月在涉案商铺拉出横幅，后原告于2018年12月在挂横幅处喷洒了白漆，并在商铺外墙张贴了广告宣传画，此后被告未在涉案商铺继续经营。由此可见，自2018年12月起，双方发生纠纷，且原告知悉被告在2018年12月未再实际经营涉案商铺。因双方签订的租赁合同无效，原告在明知被告已于2018年12月未再实际经营涉案商铺的情况下，未及时收回涉案商铺，在被告自2018年12月未再使用涉案商铺从中获取利益的情况下，原告要求被告支付2018年12月后的场地占用费无据，本院不予支持。故本院认定被告应向原告支付的场地占用费计至2018年11月。（3）综上，原告要求被告支付2018年2月25日至2018年11月30日的场地占用费予以支持。因被告已向原告预付租金5360元，且前述认定2018年5月的租金按3000元计付，据此经核算，上述期间的场地占用费应共计为41413元。因被告向原告预交的租金不足以抵扣欠付原告的场地占用费，故被告要求原告返还预付租金5360元缺乏依据，本院不予支持。 关于被告要求原告赔偿委托发函、诉讼产生的律师费损失的诉请。被告主张的上述费用损失，不属于因合同无效产生的必然损失，被告要求原告赔偿上述损失缺乏依据，本院不予支持。 关于被告要求原告赔偿设备及食材支出、员工工资损失的诉请。根据被告提交的证据显示，被告主张的设备及食材支出属于购买经营商品制作材料或可移动设备所支出的费用。无证据证实被告存在上述材料费用损失，且可移动设备属于可另作他用的物品，被告要求原告赔偿上述损失缺乏依据，本院不予支持。被告要求原告赔偿员工工资损失缺乏依据，本院不予支持。 关于被告要求原告赔偿消防设施安装费及设计费、装修费用损失的问题。因被告承租涉案商铺后对涉案商铺进行了二次消防设施设备的安装及进行了装饰装修，现双方签订的租赁合同无效，在原告不同意利用被告所添附的装饰装修的情况下，被告有权按照双方的过错要求原告赔偿上述装饰装修的残值损失。（1）被告提交微信聊天和转账记录拟证明二次消防安装费支出4000元。虽原告对上述证据认为无法体现为二次消防安装费支出，但从被告提交的微信聊天记录看，是能够反映支付费用的项目为消防装修费用的，而被告作为承租方，其负责的消防依约属于二次消防，故本院对被告主张支出二次消防设施安装费4000元予以采信。被告提交微信转账记录和证明拟证明其为装修涉案商铺而支出了设计费，因被告提交的转账记录无法体现是设计费支出，且被告未能提交设计图等其他证据予以佐证发生设计费支出的事实，被告提交的上述证据不足以证明其存在设计费支出，本院对被告主张支出设计费6000元不予采信。被告提交《装修工程施工合同》、《装饰装修申请书》、《装修申请表》、转账记录、证明营业执照、证明拟证明其因装修涉案商铺支出装修费78100元。原告对装修施工合同予以确认，但认为无法确认工程实际施工的情况，对此，因被告提交的转账记录与证明、装修合同中的款项能够相互印证，本院对被告主张支付装修款78100元的意见予以采信。根据被告提交的装修合同所附工程预算表显示，部分项目为非附属的项目或招牌制作费用，该部分费用应予扣除，另结合被告已实际使用涉案商铺一段时间及双方签订租赁合同期限等因素，本院酌定被告的装饰装修残值损失（包括二次消防）共计为50000元。涉案租赁合同无效，原被告双方均有过错，对上述租赁合同无效造成的损失双方均负有同等责任。据此，对于装修的损失，原被告应各承担50%的责任。结合前述本院认定，被告要求原告赔偿装修损失25000元合理合法，本院予以支持。被告主张多出上述数额的诉请无据，本院予以驳回。 双方签订的租赁合同无效，且被告对合同无效亦有过错，故被告要求原告支付应退还和赔偿款项的利息无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告杨翠向原告广东嘉大企业管理有限公司交还位于广州市白云区空港大道88号嘉大广场四层自编L4-040铺位； 二、本判决生效之日起五日内，被告杨翠向原告广东嘉大企业管理有限公司支付2018年2月25日至2018年11月30日的场地占用费共计41413元； 三、本判决生效之日起五日内，原告广东嘉大企业管理有限公司向被告杨翠退还租金保证金16080元； 四、本判决生效之日起五日内，原告广东嘉大企业管理有限公司向被告杨翠赔偿装饰装修损失25000元； 五、驳回原告广东嘉大企业管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告杨翠的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1519元，由原告广东嘉大企业管理有限公司负担584元，由被告杨翠负担935元；反诉受理费2559元，由原告广东嘉大企业管理有限公司负担414元，由被告杨翠负担2145元。由原告广东嘉大企业管理有限公司负担的反诉受理费和被告杨翠负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  肖録婷 人民陪审员  李丽梅 人民陪审员  谭新衡 二〇一九年七月八日 书 记 员  陈玉梅