淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民初2306号原告（反诉被告）：淮安市邦德置业有限公司，住所地淮安市淮阴区邦德云鼎公寓1号楼2902室。法定代表人：周圣培，该公司董事长。委托诉讼代理人：金连宝，该公司常务副经理。委托诉讼代理人：陆小平，江苏知缘律师事务所律师。被告（反诉原告）：淮安市淮阴区城市资产经营有限公司，住所地淮安市淮阴区沈阳路西侧、樱花路北侧。法定代表人：董淮成，该公司总经理。委托诉讼代理人：席树俊，江苏淮海潮律师事务所律师。原告（反诉被告）淮安市邦德置业有限公司（以下至判决主文前简称“邦德置业公司”）与被告（反诉原告）淮安市淮阴区城市资产经营有限公司（以下至判决主文前简称“淮阴区资产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邦德置业公司委托诉讼代理人金连宝、陆小平及被告（反诉原告）淮阴区资产公司委托诉讼代理人席树俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邦德置业公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告购房款差价7299708.4元。事实和理由：2015年5月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告邦德云鼎公寓6-121号房屋，建筑面积3581.8平方米，销售单价暂定为5000元/平方米（按建筑面积计算），具体价格待淮阴区审计局审计完毕后经双方确定。2019年3月21日，淮安市淮阴区审计局出具《关于淮阴区南北地理分界园博物馆工程成本审计情况说明》确认该房屋总价25208708.4元。因被告前期已支付购房款17909000元，尚欠购房款7299708.4元未支付，遂向法院起诉。被告淮阴区资产公司辩称：1.涉案房屋作为原告竞拍土地的挂牌条件之一，在淮阴区人民政府的土地挂牌条件中限定了竞拍土地者必须建博物馆及博物馆的面积、单价。原告竞得该宗土地后，在其签订的《国有土地使用权出让合同》中的补充条款约定博物馆的回购价格为4000元/平方米。双方于2015年5月26日签订的《商品房买卖合同》亦约定具体价格待区审计局审计完毕后经双方确定。因此，从整个过程来看，回购博物馆的价格应当是建筑成本价，即包括土建成本、安装成本和土地成本。原告以整个小区的开发成本作为博物馆的成本要求被告给付显然是不合理的。并且，根据双方合同约定房屋价格待审计完毕后经双方确定，原告在未和被告协商的情况下直接起诉，是违反合同约定的。2.审计情况说明的第四项明确“本次审计结果仅作为参考使用”，并非直接参照。该情况说明同时载明此次回购是依据土地使用权出让合同的相关约定进行回购，由此可以看出，涉案商品房买卖合同是作为该宗土地挂牌条件之一而签订的，并非一般意义上的商品房开发者与购房者之间的法律关系，这也就决定了双方当事人在订立本案相关合同时的初衷就是谁竞得该土地就要满足挂牌条款限定的博物馆建设以及相关的回购条件。综上，原告在没有与被告协商的情况下直接起诉，无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）淮阴区资产公司向本院提出反诉请求：要求原告（反诉被告）支付逾期交房违约金1224975元（以17909000元为基数，按照日万分之二的标准，从2016年6月30日计算至2017年6月8日）。事实和理由：双方于2015年5月26日签订的《商品房买卖合同》约定，反诉被告应于2016年6月30日前将符合条件的邦德云鼎6-121号房屋交付给反诉原告。但是反诉被告直至2017年6月2日才通知反诉原告交房，且当天反诉原告的工作人员到场后，反诉被告并未将房屋交付给反诉原告。故反诉被告已经构成违约，为维护反诉原告的合法权益，遂提出反诉。反诉被告邦德置业公司辩称：反诉被告不存在逾期交房的事实，涉案房屋于2015年6月3日办理了产权证，根据《商品房买卖合同》第15条的约定，房屋交付出卖人应当在房屋交付后90个工作日内完成产权登记等相关手续，也就意味着涉案房屋在办理产权证之前已经交付。另外，即使存在延期交付，也是由于淮安市快速路工程项目导致，关联案件经淮安市淮阴区人民法院和淮安市中级人民法院判决确认房屋可以顺延至2017年5月11日交付，在此之前不构成逾期交付违约。据此，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理查明：2011年9月22日，淮安市淮阴区人民政府发布《黄河东路南侧、黄河广场东侧地块挂牌条件》，其中第5条载明：竞得者围绕主楼按淮阴区政府在指定地点建造淮安市南北地理分界线博物馆一座……政府按4000元/平方米的价格回购。同日，被告淮阴区资产公司（甲方）与原告邦德置业公司（乙方）签订《关于黄河东路南侧、黄河广场东侧地块挂牌条件的补充协议》，约定“若乙方竞得该宗土地，则按区政府指定位置，建3600平方米博物馆用房供政府回购。回购价格按审计部门确认的成本决算上浮15%”。同年11月16日，原告邦德置业公司与淮安市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得淮阴区黄河东路南侧宗地的使用权。同时，该合同的补充条款第2条约定：竞得者地红线范围内西南角，建造淮安市南北地理分界线博物馆一座，……政府按4000元/平方米回购。2014年7月3日，淮安市淮阴区人民政府发布区长办公会会议纪要（淮政[16]90号文），第七条关于回购博物馆问题：……会议明确，按照区政府与淮安市邦德置业有限公司原有约定执行博物馆回购方案，区审计局负责做好成本审计工作。2015年1月22日，涉案博物馆经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收，验收结论“暂定合格”。同年2月11日，被告淮阴区资产公司（甲方）与原告邦德置业公司（乙方）签订《博物馆回购补充协议书》，载明博物馆建筑面积3581.80平方米，并在第三条约定“项目交付时间为2015年12月31日”、第四条约定“乙方负责该馆产权证在国家规定的时间内办理至甲方名下，相关税费按有关规定由甲、乙双方各自承担”。同年5月15日，被告淮阴区资产公司按照暂定价格17909000元交纳契税；5月20日，原告邦德置业公司就涉案博物馆至淮安市住房和城乡建设局办理产权登记。同年5月26日，原告邦德置业公司与被告淮阴区资产公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告淮阴区资产公司购买邦德云鼎公寓6-121号房，套内建筑面积3281.82平方米，房屋价格按照套内建筑面积计算，单价为每平方米5457.03元、总金额17909000元（不含公共基金等其他费用）。合同第六条约定付款方式：1.该馆销售单价暂定为5000元/平方米，（按建筑面积计算），具体价格待区审计局审计完毕后经双方确定；……合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力……；2.政府有关部门下达的停工……;3.因规划或设计单位要求的变更或发生其他不可归责于出卖人对客观情况（如重大疫情、政府政策变化等）影响交付使用日期，且出卖人在以上情况经有关部门确认或同意后20个工作日内书面通知买受人的。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：……逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定交接事项：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单……。2015年2月13日,被告淮阴区资产公司向原告支付购房款1000万元、于同年3月16日支付购房款300万元、于同年6月25日支付购房款100万元、于同年7月24日支付购房款100万元、于同年8月19日支付购房款290.9万元，合计已向原告支付购房款1790.9万元。2015年6月3日，被告淮阴区资产公司携《淮安市房屋登记申请书》《房屋所有权证》《商品房买卖合同》及契税完税凭证等材料前往淮安市淮阴区住房与城乡建设局办理涉案博物馆所有权转移登记，并取得房屋产权证书（证书编号：淮房权证淮阴字第××号）。2016年10月11日，被告淮阴区资产公司向原告邦德置业公司邮寄《关于要求履行交房义务及承担违约责任的函》，要求原告邦德置业公司按商品房买卖合同的约定立即履行交房义务，并承担延期交付的违约责任。2017年5月31日，原告邦德置业公司向被告淮阴区资产公司发送《交房通知书》，明确将于2017年6月2日起办理入户手续。2018年1月12日，原告邦德置业公司向被告淮阴区资产公司发送《关于商品房延期交付的情况说明》，明确由于博物馆于2015年5月20日就已办理了该博物馆的产权登记，自此淮阴区资产公司就拥有了该产权，一定意义上不存在所谓的延期交付的问题。另，“邦德云鼎公寓”所有业主的商品房交付客观上存有没按照合同约定如期交付，但是其主要原因是受黄河东路快速路建设的影响而导致区内管网工程无法接入，因而影响了项目的工期；部分业主就此起诉，均被驳回，因此博物馆项目不存在延期交付和赔偿问题。对此，双方当事人提交（2017）苏08民终2967号、（2017）苏08民终2984号民事判决书，确认2016年6月21日淮安市规划局将黄河路路段作为快速路项目规划的内环线进行公示（公示时间截止2016年7月2日）、同年9月6日邦德置业公司因快速路建设导致电力施工建设受阻向淮阴区政府请示批准邦德云鼎公寓楼10KV临时电力线路、同年9月27日淮安市规划局发文同意邦德云鼎公寓10KV临时电力线路工程、同年11月11日邦德置业公司组织专家对邦德云鼎公寓进行工程分户验收、同年11月15日邦德云鼎公寓经验收合格、2017年5月22日邦德云鼎公寓经淮安市公安消防支队验收合格、同年6月7日邦德云鼎公寓经综合验收合格等事实。2019年3月21日，淮安市淮阴区审计局出具《关于淮阴区南北地理分界园博物馆工程成本审计情况说明》（以下简称“审计情况说明”）及《博物馆成本审计情况表》，确认涉案博物馆建安成本总额为5635.37元/平方米，其中土建安装为1561.26元/平方米、土地成本为1912.86元/平方米、法定人防均摊为937.55元/平方米。同年3月29日，原告邦德置业公司向被告淮阴区资产公司邮寄《关于要求支付商品房余款的通知》，要求淮阴区资产公司一次性支付商品房余款，并载明审计税前成本5635.37元/平方米、增值税484.64元/平方米（5635.37元/平方米×8.6%）、成本单价总计7038.01元/平方米[（5635.37元+484.64元）×（1+15%）]、房屋总价合计25208708.4元（7038.01元/平方米×3581.8平方米），故尚欠余款7299708.4元（25208708.4元-17909000元）。其中，关于税费数额，邦德置业公司向本院提供《邦德云鼎博物馆待缴税费计算表》、《博物馆尾款收入明细表》、《邦德云鼎博物馆税费计提表》、《博物馆预售账款应计税明细》、《邦德云鼎项目2月份税费计提表》，证明各项税费累计税率为8.6%、邦德置业公司已为博物馆交纳税费1728210元、待交税费670321.79元。被告淮阴区资产公司质证认为原告所提交的上述证据系其自行计算的内容，不属于法定的证据，且其未提供交纳相应税费的证据，故对于上述证据不予认可。本院认为，双方当事人签订的《关于黄河东路南侧、黄河广场东侧地块挂牌条件的补充协议》《博物馆回购补充协议书》《商品房买卖合同》系双方自愿订立，且不违反相关法律法规的规定，应认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。本案的争议焦点在于：一、涉案博物馆的价格如何认定；二、原告邦德置业有限公司是否应当承担逾期交房的违约责任。一、关于涉案博物馆的价格。本院认为，本案双方当事人就涉案博物馆的价格已多次进行约定，虽然《商品房买卖合同》签订的时间在后，但该合同仅约定博物馆的暂定价格为5000元/平方米（按建筑面积算），具体价格待审计完毕后经双方确定。结合双方当事人此前最后就价格作出明确约定的《关于黄河东路南侧、黄河广场东侧地块挂牌条件的补充协议》可知，双方确定价格的依据应为“回购价格按审计部门确认的成本决算上浮15%”。根据区审计局出具的《审计情况说明》及《博物馆成本审计情况表》，确认涉案博物馆成本为5635.37元/平方米，上浮15%后应为6480.6755元/平方米（5635.37元/平方米×1.15）。被告辩称成本仅包括土建安装、土地费用的成本，本院认为，《博物馆成本审计情况表》中列明的法定人防均摊、基础配套设施、期间费用等，系建设博物馆并使博物馆达到正常使用条件的合理性支出，属于成本的范畴。并且，该情况表中各项成本数额均是根据博物馆的建筑面积进行分摊确定，计算方式合理合法。故对于被告的该项辩称本院不予采纳。关于原告认为税费也应计算在成本之内的主张，本院认为，《审计情况说明》《博物馆成本审计情况表》并未载明相关税费暂不予审计。并且，根据双方当事人签订的《博物馆回购补充协议书》中单独约定“相关税费按有关规定由甲、乙双方各自承担”,可知双方当事人在签订合同时并未把相关税费计算在成本之内。故对于原告的该项主张，本院亦不予支持。综上，涉案博物馆的价格应为23212483.5元（6480.6755元/平方米×3581.8平方米），本诉被告淮阴区资产公司尚欠购房款5303483.5元（23212483.5元-17909000元）。二、关于原告邦德置业公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。结合查明的事实，本院认为，原告邦德置业公司就涉案博物馆首先于2015年5月20日办理了产权登记，后被告淮阴区资产公司又于2015年6月3日办理了过户登记，但是办理过户登记仅表示所有权的转移，并不意味着涉案博物馆已经实际交付给买受人淮阴区资产公司。虽然原告提供《邦德云鼎交房清算单》证明办理产权登记前博物馆已交付给被告，因该交房清算单上并未注明日期，并不能以此确认涉案博物馆的交付时间。并且，就后续双方签订的《商品房买卖合同》及邦德置业公司邮寄的《交房通知书》、《关于商品房延期交付的情况说明》和关联案件文书，结合原告庭审中对《关于要求履行交房义务及承担违约责任的函》发表质证意见时陈述“落款时间是2016年10月11日，这时候由于快速路工程影响，该工程还没有竣工验收”（见开庭笔录第15页第三段），可以推定涉案房屋办理过户登记时并不具备交付使用的条件，也并未实际交付给反诉原告占有、使用，故本院确认原告邦德置业有限公司存在逾期交房的事实。虽然邦德置业公司逾期交房是由特殊客观情况导致，但根据《商品房买卖合同》的约定，邦德置业公司应当在客观情况经有关部门确认或同意后20个工作日内书面通知买受人。根据查明的事实，2016年6月21日淮安市规划局将黄河路路段作为快速路项目规划的内环线进行公示，公示时间截止2016年7月2日，因原告邦德置业公司未在法定期限内提供书面通知被告的证据，故该客观情况不能作为其免除逾期交房违约责任的抗辩事由，对于被告要求原告支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持。因双方约定的交房日期为2016年6月30日，故逾期交房违约金应从2016年7月1日起，以已付房款17909000的日万分之二标准，计算至2017年6月2日通知办理入住手续之日，共计336天，合计1203484.8元（17909000元×336天×0.0002）。综上，本案调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司于判决生效后十日内给付原告淮安市邦德置业有限公司购房款5303483.5元；二、原告淮安市邦德置业有限公司于判决生效后十日内给付被告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司逾期交房违约金1203484.8元。如果双方当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费62898元，由原告负担17200元，由被告负担45698元；反诉案件受理费15825元，由反诉原告负担278元，由反诉被告负担15547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；原告淮安市邦德置业有限公司缴纳上诉费账号：62×××63；被告淮安市淮阴区城市资产经营有限公司缴纳上诉费账号：62×××55）。审 判 长  武建国审 判 员  戴红丽人民陪审员  赵传虎二〇一九年七月十五日法官 助理  高 平书 记 员  王 肖