广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初1669号原告：龙三妹，女，1970年1月4日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：梁能福，广东天环律师事务所律师。被告：廉江市二力房地产有限公司，住所地：廉江市中山三路39号内，社会统一信用代码：9144088105997781XW法定代表人：罗增军，该公司经理。原告龙三妹诉被告廉江市二力房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告龙三妹及其委托代理人梁能福到庭参加了诉讼。被告廉江市二力房地产有限公司的法定代表人罗增军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙三妹向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当依法依约履行合同义务；2、判决被告向原告支付迟延交房违约全50188.76元（暂计算至起诉日，以后的违约金还需支付，直至交房之日为止）；3、判决被告向原告开具购房款284363.24元的发票；4、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2016年11月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于廉江市××大道北××力花园××房，建筑面积为123.04平方米，总房价为571628元，约定的交房期限为2017年12月31日前；合同约定迟交房的违约金计算方法是每迟交一天按己交房款总额的万分之二计算。合同签订后，原告依约交了首付款，并办理了银行贷款按揭，即购房款已以全部交清。但迟至起诉日，被告已经迟缓一年多没有按合同约定交付房屋，并且楼房施工已经处于停工状态，原告多次向被告询问，被告总是找种种理由推卸责任，找政府部门投诉要求政府部门责令被告依法履行合同责任，但政府部门认为这是民事合同纠纷，政府不便过问，告知原告可以依法起诉维护自己合法权益。原告无奈，只得诉至人民法院，望人民法院能及时作出公平公正判决。针对原告龙三妹的起诉，被告廉江市二力房地产有限公司辩称：一、原告诉求的迟延交房违约金过高，应予以减少。1、原告已同意对违约金计算标准作出调减。原、被告双方于2016年11月27日签订的《商品房买卖合同》第九条虽约定逾期交房的违约金按照每天万分之二计算，但经双方协商一致同意对上述违约金条款进行变更，具体为：《商品房买卖合同》附件四“补充协议”的第五条第一点约定：“出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人己交付房价款的2%”。按照上述违约金条款的约定，原告主张迟延交房的违约金不得超过己交房款的2%，即不超过11432.56元。2、迟延交房违约金的调整条款合法有效。上述合同附件四“补充协议”不仅对逾期交房的违约金调整为不超过已交房款的2%,同样地对原告逾期付款的违约金上限亦调整为不超过总房价的2%（详见补充协议第三条第二点），充分表明双方的权利及义务是公平对等的，且上述违约金的调整系双方当事人在平等自愿公平的基础上协商约定，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。综上所述，原告主张的迟延交房违约金50188.76元明显过高，应予以减少，即违约金总额不应超过11432.56元。二、我公司己于2016年11月27日向原告开具了金额为301628元的发票，按照《商品房买卖合同》的约定，只需承担开具余下的270000元发票义务，原告诉求我公司开具284363.24元发票没有事实和法律依据。原告为其诉讼请求本案在审理过程中提交如下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告营业执照，证明被告主体资格；3、购房合同，证明原、被告签订购房合同的事实；4、交款收据、发票，证明原告已交付购房款的事实；5、按揭贷款凭证，证明原告已全额交付了购房款。被告为其辩解本案在审理过程中没有提交证据。经开质证，被告不出庭辩认核对原告所举证据的真实性，视为放弃质证和抗辩的权利。原告的举证，因没有相反的证据予以反驳，本院经审查后予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月27日，被告廉江市二力房地产有限公司（出卖人）与原告龙三妹（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同载明的条款中有如下约定：1.买受人所购买的商品房为预售，位于廉江市××大道北××力花园××房，建筑面积123.04平方米（套内建筑面积103.06平方米）。2.计价方式和价款：按套内面积单价为5546.56元/平方米，总金额571628元。3.付款方式：在签订合同时付清首期购房款301628元,同时付清该商品房的住宅专项维修基金及办理房屋产权证等应由买受人缴交的相关费用，余额27万元整须于五个工作日内向指定银行申请办理按揭贷款，或向公积金管理中心申请办理公积金贷款或公积金个人住房组合贷款，如因买受人原因，造成银行不同意发放或足额发放按揭款的，买受人必须在收到出卖人通知之日起十个工作日内付清全部房款或不能发放的房贷差额，否则从第十一个工作日起视为买受人逾期付款，按本合同逾期付款的相关规定承担违约责任，买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为1.专用账户为中国农业银行廉江市支行44632001040014023、2.专用账户为建行廉江支行44001687251052501106，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换取交款收据。4.买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计已付款的2％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二夫起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。5.交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期，①遭遇不可抗力、②其他非出卖人的原因导致延期、③买受人有任何违约行为。6.出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二夫起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。另外，双方在合同附件四的五条约定：逾期交房责任，被告需向原告支付的逾期交房的违约金不超过原告已交付房价款的2﹪等。合同签订后，原告当日支付了首期购房款301628元给被告廉江市二力房地产有限公司，并于2016年12月9日由建设银行廉江市支行向被告廉江市二力房地产有限公司的专用账户建行廉江支行44001687251052501106汇入27万元，且原告于2016年11月10日向被告交付商品房的住宅专项维修基金5045元及办理房屋产权证费用646元。被告收到原告的全部购房款后，只开具税务发票301628元给原告，余下的税务发票270000元尚未开具。约定的商品房交付期限届满后，被告至起诉之日止尚未将原告购买的商品房交付给原告。为此，原告向本院起诉，请求处理。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》效力问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”及《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，原、被告签订的商品房买卖合同，没有违反法律规定，该合同合法有效。原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效及被告应依约继续履行合同义务，本院予以支持。二、关于被告逾期尚未交房的违约金如何计算问题。原告已按合同约定支付了全部购房款571628元给被告后，被告没有按约定的期限将房屋交给原告已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当依法承担继续履行合同的义务及赔偿原告损失的责任。本案中，双方对违约金计算方法存在两种约定的计算方式，其一是合同第九条约定的违约金是“日万分之二”；其二是合同附件四的第五条约定“逾期交房的违约金不超过原告已交付房价款的2﹪”，即被告承担的违约金是不应超过11432.56元。由于被告已逾期交房一年多时间，且至今亦无法确定交房时间，如按照此方式计算违约金明显偏低，不能弥补原告因被告逾期交房所造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”和依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，综合本案情况，本院确定被告逾期交房的违约金应以“日万分之二”计算为宜。截至原告起诉之日止，被告逾期交房491天，应付违约金为571628元×0.0002×491天＝56133.87元，原告主张至起诉之日止的违约金50188.76元，本院予以支持；自2019年5月7日起至实际交房之日止的违约金，按已交房款571628元、日万分之二计算。三、关于原告请求被告开具购房款发票问题。被告已向原告开具了金额为301628元的税务发票，按照《商品房买卖合同》约定的房屋总价款571628元，被告尚需承担为原告开具余额为270000元的税务发票的义务。被告廉江市二力房地产有限公司不出庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院对本案予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告龙三妹与被告廉江市二力房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告廉江市二力房地产有限公司应继续履行合同义务；二、限被告廉江市二力房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付延迟交房的违约金50188.76元（此款计至起诉日2019年5月6日）及自2019年5月7日起至实际交房之日止的违约金（按已交房款571628元、日万分之二计算）给原告龙三妹；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、限被告廉江市二力房地产有限公司于本判决生效之日起十日内开具金额为270000元的发票给原告龙三妹。本案受理费3159元，由被告廉江市二力房地产有限公司负担。如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  罗鸿志二〇一九年七月二十日书记员  黄康俊附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。