福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初3413号 许代洲（反诉被告）：许代洲，女，1973年10月9日出生，汉族，住惠安县黄塘镇苏塘村埔尾49号，公民身份号码422801197××××××××。 被告（反诉原告）:中喜置业集团有限公司，住所地惠安县黄塘镇台商创业基地西侧，统一社会信用代码91350521705351732Q。 法定代表人：陈琼虹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡萍娥，女，该公司员工。 原告许代洲与被告中喜置业集团有限公司(下称中喜公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年4月15日立案后，中喜公司提起反诉，本院依法并案审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。许代洲、中喜公司的委托诉讼代理人胡萍娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许代洲向本院提出诉讼请求:判决中喜公司支付许代洲逾期交房违约金（自2016年11月30日起按购房款总额232790元的日万分一计算至实际交房之日止，暂计至起诉之日为20159.61元）。事实和理由：2015年3月20日，许代洲与中喜公司签订《商品房买卖合同》1份，合同编号201503200018，约定许代洲向中喜公司购买位于惠安县商品房，总房款232790元。许代洲于当日按照中喜公司要求付清首付款72790元。之后，中喜公司以原合同签错为由要求重签合同，双方又于2015年4月5日重新签订《商品房买卖合同》，合同编号201504050007。2018年9月29日，许代洲按照《商品房买卖合同》第六条的约定向兴业银行惠安支行按揭160000元付清购房款。但中喜公司却没有按照合同第八条的约定在2016年11月30日前交房。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人如果在规定的日期内未达到交房条件，应每日支付买受人购房款万分之一的违约金。中喜公司至今未能将商品房交付许代洲使用，请求支持许代洲的诉讼请求。 中喜公司辩称，一、许代洲请求中喜公司支付从交房日2016年11月30日起至2019年4月15日止的逾期交房违约金20159.61元，缺乏依据。许代洲签订《商品房买卖合同》、缴纳首付款72790元后，却不按合同约定办理银行按揭贷款，又不以现金支付剩余款项160000元。经中喜公司多次催促，直至2018年9月29日才办理银行按揭贷款，在许代洲没有支付房款之前，中喜公司有权根据相关规定拒绝交付商品房，故许代洲请求中喜公司支付从交房日2016年11月30日起的逾期交房违约金，缺乏依据，不能成立。 中喜公司向本院提出反诉请求：判决许代洲赔偿逾期付款违约金49680元（自2015年5月6日计算至2018年9月29日）。事实与理由：2015年3月20日，中喜公司与许1洲签订了合同编号为201503200018的《商品房买卖合同》，许代洲从中喜公司购买位于惠安县台商协会西侧中喜帝景Ｂ地块2＃302号房屋，建筑面积为62.93平方米，总价款232790元。合同签订后，许代洲向中喜公司支付了首付款72790元，其余160000元房款双方约定采用银行按揭贷款方式付款。根据补充协议第4条约定，商业按揭银行贷款期限为《商品房买卖合同》签订后的30天即许代洲应在2015年5月5日前办理按揭贷款付清余款，但许代洲未按合同约定办理按揭贷款，经中喜公司多次催告，直至2018年9月29日才办理银行按揭贷款付清剩余房款，视为许代洲逾期支付按揭购房款，应依《商品房买卖合同》第七条约定承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》第七条第1款第（2）项中约定：“逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2.5的违约金”。许代洲逾期支付购房款1242天（自2015年5月5日至2018年9月29日），依约应支付逾期付款违约金计49680元（应付款160000元×万分之2.5／天×1242天）。请求支持中喜公司的反诉请求。 许代洲辩称，一、双方签订《商品房买卖合同》时，中喜公司尚未联系到可以办理按揭贷款的银行，因此许代洲根本不可能在合同约定的期限即合同签订后30日内办理银行按揭贷款手续。许代洲多次找中喜公司案涉商品房的销售人员陈维云，陈维云告诉许代洲中喜公司联系好贷款银行后会通知办理银行按揭，但此后一直没有通知。许代洲多次到售楼部查询，其他工作人员推说《商品房买卖合同》不是他们经手签订，他们不清楚。2017年5月14日左右，许代洲接到中喜公司通知，要求许代洲去查询个人征信、开个人收入证明。许代洲于2017年5月16日办好个人征信、个人收入证明，许代洲电话询问中喜公司何时去办理银行按揭，中喜公司的工作人员答复“等通知”。2018年9月上旬，许代洲再次询问中喜公司的许文彪，许文彪让许代洲去中喜公司找工作人员“小庄”，“小庄”让许代洲20日前往办理办理了银行按揭手续。二、双方签订《商品房买卖合同》后，中喜公司没有按期向许代洲提供可以办理按揭的《商品房买卖合同》，中喜公司直至2018年9月20日称可以办理按揭手续时，才将《商品房买卖合同》发给许代洲。三、中喜公司没有及时通知和配合许代洲办理按揭手续。由于中喜公司的工作人员时常变动，工作交接不清楚，导致许代洲的按揭贷款手续一直无法办理。四、中喜公司在反诉状中称“多次催告”许代洲办理银行按揭没有事实依据。双方签订《商品房买卖合同》后，中喜公司从未主动通知许代洲办理银行按揭手续，也从未向许代洲发过任何要求办理商品房按揭贷款的书函。根据案涉《商品房买卖合同》第十二条之规定，“出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷何其他债务纠纷。因出卖人的原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”，本案的全部责任应当由中喜公司承担。请求依法驳回中喜公司的反诉请求。 经审理查明，中喜公司系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营，签订本案《商品房买卖合同》时其名称为“中喜建设发展有限公司”，2016年4月7日变更名称为“中喜置业有限公司”，2016年5月30日变更为现名称。2015年3月20日，许代洲与中喜公司签订合同编号为201503200018《商品房买卖合同》1份，约定许代洲向中喜公司购买由中喜公司开发建设的位于惠安县台商协会西侧中喜·帝景Ｂ地块第2＃幢三层302号商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积62.93平方米，总价款232790元，许代洲于当天交纳首付款72790元。2015年4月5日，双方又就上述商品房另行签订合同编号为201504050007《商品房买卖合同》，两份合同内容相同。第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告3日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点五（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。2、……。第八条约定，出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用:1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人日房款万分之一违约金。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内书面告知买受人的。2、因政策、法令及施工中遇到重大技术问题；市政配套安装造成工程无法施工的；连续停水、停电达到8小时以上；施工中遇到六级以上大风、台风、降雨量20毫米以上的中大雨、暴雨天气及其他自然灾害导致工程延误。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第4条约定，买受人如以银行按揭贷款方式付款，出卖人协助买受人向银行办理按揭等相关手续，买受人必须在双方签订买卖合同之日向银行完整提供相关按揭材料供银行审查，并办理按揭的相关手续（包括但不限于按揭贷款申请及签订按揭贷款合同），否则视为买受人逾期支付按揭购房款，买受人应依买卖合同第七条约定承担违约责任，若非出卖人的原因造成按揭银行不能在双方签订买卖合同之日起30天（商业贷款）或60天（公积金或公积金组合贷款）内向出卖人账户足额发放全部按揭贷款，则视为买受人逾期支付购房款，买受人应自违约之日按买卖合同第七条承担违约责任；若非出卖人的原因，导致买受人无法办理按揭或银行准予办理的按揭成数、年限有所，买受人应在接到按揭银行或出卖人书面通知后7日内无条件向出卖人补足差额，如买受人逾期付款，应依买卖合同第七条约定承担违约责任。买受人应按本合同的约定及时支付首付款，如按揭银行根据银行金融政策、买受人的购房情况的资信情况等因素需提高首付款的，买受人应在接到按揭银行或出卖人通知后7日内无条件实践。买受人逾期支付上述首付款的，应依买卖合同第七条承担违约责任。第10条约定，交房通知由出卖人用挂号邮件或特快专递的形式按本合同约定的联系地址发出，同时在《海峡都市报》刊登交房通知。在买受人未能及时收到交房通知的挂号邮件或特快专递情况下，交房通知自登报之日起即视为送达。第11条约定，交付之日是指买受人依据出卖人通知书的交房时间内办理交付手续之日，买受人未依约定时间前往办理交付手续的，则交付之日视为出卖人在交房通知书约定的交房截止日。上述《商品房买卖合同》于2015年12月1日办理商品房买卖合同（合同编号为201504050007）网上签约登记备案手续。2018年9月2日，许代洲与兴业银行惠安支行签订《个人住房抵押（保证）借款合同》，为上述商品房办理按揭贷款。兴业银行惠安支行于2018年9月29日发放按揭贷款160000元，至此，许代洲付清全部购房款232790元。庭审中，双方共认案涉商品房至今尚未交房，中喜公司也没有通知许代洲交房。中喜公司认可案涉商品房目前尚未竣工，尚不具备交房条件。 以上事实，有许代洲提供的内资企业登记基本情况表、《商品房买卖合同》(合同编号为201503200018、201504050007各1份)、惠安县商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、《个人住房抵押（保证）借款合同》、借款借据、销售不动产统一发票、查档证明，以及许代洲与中喜公司双方的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为关于本案逾期交房违约金应如何计算，以及许代洲是否应向中喜公司支付违期付款违约金的问题。 许代洲认为，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人如果在规定的日期内未达到交房条件，应每日支付买受人购房款万分之一的违约金。是中喜公司原因导致无法及时办理按揭贷款，且开发商从来没有向许代洲发过通知函要求支付购房款，中喜公司主张许代洲支付逾期付款违约金，缺乏事实与法律依据，许代洲无需支付逾期付款违约金。许代洲相应提供以下证据：证据1即录音资料（含光盘及文字整理材料），以此证明中喜公司未按期将《商品房买卖合同》交给许代洲，未联系到可以办理银行按揭贷款的商业银行。证据2即许代洲2017年5月16日打印的个人信用报告，以此证明许代洲接到中喜公司办理银行按揭贷款的通知后，到有关部门查询个人征信。证据3即中喜公司向客户移交《商品房买卖合同》的照片、2018年9月20日《个人住房抵押（保证）借款合同》，以此证明中喜公司向购房人移交《商品房买卖合同》及配合许代洲办理按揭贷款的时间。中喜公司质证称：对证据1即录音资料有异议，录音中的陈维云并不是中喜公司的员工，不负责办理银行按揭贷款。对证据2即许代洲的个人信用报告，不清楚。对证据3即中喜公司向客户移交《商品房买卖合同》的照片等无异议，但该照片是许代洲办理银行按揭贷款需要《商品房买卖合同》，办理完后向许代洲交接《商品房买卖合同》。 中喜公司认为，办理银行按揭贷款必须要有许代洲的个人信息，与许代洲同期签订商品房买卖合同的业主都已经按期办理了银行按揭贷款。许代洲直到2018年9月份才向中喜公司提供其个人信息，在此期间，中喜公司多次通过电话通知许代洲提供个人信息，是许代洲个人原因导致无法按时办理按揭贷款，许代洲已经构成违约，应承担相应的违约责任，向中喜公司支付逾期交款违约金49680元。而在按揭贷款发放之前，中喜公司没有交房的义务，无需支付逾期交房违约金。 本院经审查认为，许代洲提供的证据1即录音资料，陈维云在录音中并没有明确中喜公司未按期将《商品房买卖合同》交给许代洲，以及中喜公司未联系到可以办理银行按揭贷款的商业银行等相关事宜，故该证据不能证明许代洲的主张。证据2即许代洲的个人信用报告不能证明许代洲是接到中喜公司通知后，才去查询个人征信。证据3即中喜公司向客户移交《商品房买卖合同》的照片等真实性予以采信。关于逾期交房违约金应如何计算的问题，虽然《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间为2016年11月30日前，但其时许代洲尚未付清购房款，在许代洲付清购房款之前，中喜公司有权拒绝交房。许代洲直至2018年9月29日方办理银行按揭贷款付清全部购房，许代洲提供的证据又不足以证明是因中喜公司原因导致2018年9月29日方办理银行按揭贷款，中喜公司至今未能履行交房义务，故许代洲主张的逾期交房违约金自其付清购房款之次日即2018年9月30日起算，按许代洲已付购房款232790元日万分之一即每日23.28元的标准计算至实际交房之日止。虽合同补充协议第4条约定若非出卖人原因造成按揭银行不能在双方签订《商品房买卖合同》之日起30日内向出卖人账户足额发放按揭贷款，则视为买受人逾期支付逾期购房款，买受人应依《商品房买卖合同》第七条承担违约责任，但《商品房买卖合同》第七条约定如买受人逾期付款超过30日后，经出卖人书面催告3日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金。本案无证据证明中喜公司曾书面催告许代洲支付剩余购房款160000元，中喜公司在庭审中亦确认没有采用书面方式催告交款，故中喜公司要求许代洲支付逾期付款违约金，依据不足，不予支持。 综上所述，本院认为，许代洲与中喜公司就案涉商品房签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行各自的义务。虽双方约定本案商品房的交房时间为2016年11月30日，但许代洲直至2018年9月29日方办理银行按揭贷款付清全部购房款，在许代洲付清全部购房款之前，中喜公司有权拒绝交房。许代洲主张是中喜公司原因导致延误办理银行按揭贷款，证据不足，许代洲请求自2016年11月30日起计算违约金，不予全部采纳，依法予以调整。中喜公司至今未能履行向许代洲交房的义务，故应自许代洲付清购房款之次日即2018年9月30日起依合同约定的标准承担逾期交房违约责任，即按许代洲已付购房款232790元日万分之一即每日23.28元的标准向许代洲支付逾期交房违约金至实际交房之日止。虽依《商品房买卖合同》及补充协议的约定，若非出卖人原因导致按揭银行不能在合同签订后30日内将按揭贷款足额发放至出卖人账户，买受人应承担逾期付款违约责任，但本案无证据证明中喜公司曾书面催告许代洲支付剩余购房款160000元，中喜公司在庭审中亦确认没有采用书面方式催告交款，故中喜公司要求许代洲支付逾期付款违约金，与合同约定不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告中喜置业集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于惠安县黄塘镇尾园村台商协会西侧中喜·帝景B地块第2#幢三层302号商品房交付给原告许代洲。   二、被告中喜置业集团有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告许代洲逾期交房违约金（自2018年9月30日起至实际交房之日止，按每日23.28元计算)。   三、驳回原告许代洲的其他诉讼请求。   四、驳回反诉原告中喜置业集团有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费304元，减半收取计152元，由原告许代洲负担120元（多预交的182元予以退回）；被告中喜置业集团有限公司负担32元，应于本判决生效之日起五日内缴交。反诉受理费1042元，减半收取计521元，由反诉原告中喜置业集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈秀军 二〇一九年七月十日 书记员  张云潇 附本案适用的主要法律条文和申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。