湖北省十堰市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂03执异73号异议人（案外人）：叶军芳，女，1955年11月10日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：刘会会，湖北元文律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。委托诉讼代理人：刘莉，湖北元文律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，签收法律文书。申请执行人：湖北十堰农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区朝阳中路15号武当国际园A座。法定代表人：朱思爽，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭军，湖北车城律师事务所律师。代理权限：代为处理执行异议事项，代收法律文书。被执行人：湖北通泽汽车贸易有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区江苏路东正国际1号楼。法定代表人：罗辑，该公司执行董事兼总经理。被执行人：罗钧，男，1969年1月12日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被执行人：胡红远，女，1970年2月22日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被执行人：武汉市联友房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区中北路156号(长源大厦2401、2402室）。法定代表人：罗钧，该公司总经理。被执行人：罗辑，女，1967年1月6日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。被执行人：张开喜，男，1964年3月31日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。被执行人：包瑞洪，男，1965年6月24日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被执行人：王忠宏，男，1968年3月24日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被执行人：沈明芳，女，1967年8月5日出生，汉族，住湖北省武汉市。被执行人：武汉世安博建置业有限公司。住所地：湖北省武汉市江夏区纸坊北华街（城明花园）。法定代表人：权万强，该公司总经理。本院在执行湖北十堰农村商业银行股份有限公司（以下简称：十堰农商行）与湖北通泽汽车贸易有限公司（以下简称：通泽公司）、罗钧、胡红远、武汉市联友房地产开发有限公司（以下简称：联友公司）、罗辑、张开喜、包瑞洪、王忠宏、沈明芳、武汉世安博建置业有限公司（以下简称：世安博建公司）金融借款合同纠纷一案，叶军芳对本院查封位于湖北省武汉市武昌区楚材巷161号都景园2栋1层9室房屋（产权证号：20××59）不服，提出书面异议。本院受理后，依法由审判员胡琼担任审判长，与审判员李晋鄂、王昭组成合议庭进行审查。现已审查终结。叶军芳异议称：请求解除对位于湖北省武汉市武昌区楚材巷161号都景园2栋1层9室房屋（产权证号：20××59）的查封，并中止对该房屋及项下国有土地使用权的执行。事实和理由：1.2002年3月14日叶军芳与联友公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同经武汉市建设管理委员会备案登记。合同签订后，叶军芳按照约定缴纳了购门面款。联友公司出具相应的手续。2002年初联友公司向叶军芳交付涉案的门面，自此，由叶军芳实际占有该房屋，并一直出租。2.房屋交付后叶军芳多次要求联友公司办理房产证，而联友公司一直以各种理由推脱。后得知联友公司将都景园多套房屋的产权证登记在联友公司或其员工名下，其中就包括涉案的房屋。2015年联友公司与王忠宏恶意串通，通过签订虚假购房合同，将涉案的房屋过户到王忠宏名下，并办理了武房权证昌字第××号房屋所有权证。2016年叶军芳以房屋买卖合同纠纷起诉至武汉市武昌区人民法院，该院作出（2016）鄂0106民初4513号民事判决书，确认叶军芳与联友公司2002年3月14日签订的商品房买卖合同有效。3.叶军芳已经支付涉案房屋的大部分款项，一直实际占有涉案的房屋，请求法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，中止对涉案房屋的执行。异议人叶军芳为支持其异议请求，向本院提供了以下证据:证据一：2002年叶军芳与联友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》一份、联友公司出具的房款收据，证明叶军芳签订书面买卖合同通过购买的方式获得涉案的房屋，并在2002年向联友公司缴纳购房款749880元，余款39467元双方约定在办理产权登记时付清。证据二、房屋图片、房屋租赁合同、租金转账流水、电费明细，证明涉案的房屋从2002年开始由叶军芳实际占有、控制并通过出租获得收益的事实。证据三、湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初4513号民事判决书一份、生效文书证明一份，证明涉案的房屋叶军芳按约支付房款，王忠宏与联友公司之间恶意串通损害叶军芳的合法权益。证据四：武汉市房屋产权登记信息查询单、武汉市房屋抵押记载信息单、武汉市房屋查封信息单、武汉市公安局武昌区分局协助查封通知书、武汉市公安局武昌区分局查封决定书，证明涉案房屋的登记和查封情况，以及因联友公司和王忠宏恶意串通导致叶军芳无法办证房屋产权登记。十堰农商行辩称：涉案的房屋系抵押担保物，生效的法律文书已确认我公司对涉案的房屋享有优先受偿权。案外人的异议没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院查明，十堰农商行与通泽公司、罗钧、胡红远、联友公司、罗辑、张开喜、包瑞洪、王忠宏、沈明芳、世安博建公司金融借款合同纠纷一案，本院作出（2016）鄂03财保11号民事裁定书，裁定：冻结或查封、扣押被申请人通泽公司、联友公司、世安博建公司、罗辑、张开喜、罗钧、胡红远、包瑞洪、王忠宏、沈明芳3700万元的等值财产（其中：冻结或查封、扣押被申请人张开喜的等资产不得超过1900万元）。十堰农商行与十堰启荣工贸有限公司、罗钧、胡红远、十堰市中宏物资贸易有限公司、鄢贤成、周博、湖北楚邦贸易有限公司、俞小珍、俞宏伟、黄广东、王大虹、联友公司、罗辑、包瑞洪、王忠宏、沈明芳、世安博建公司、武汉宝迪金健康产业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院作出（2016）鄂03财保10号民事裁定书，裁定：冻结或查封、扣押被申请人十堰启荣工贸有限公司、联友公司、世安博建公司、罗钧、胡红远、包瑞洪、王忠宏、沈明芳、罗辑、十堰市中宏物资贸易有限公司、湖北楚邦贸易有限公司、鄢贤成、周博、俞小珍、俞宏伟、黄广东、王大虹、武汉宝迪金健康产业发展有限公司4200万元的等值财产（其中：冻结或查封、扣押被申请人十堰市中宏物资贸易有限公司、湖北楚邦贸易有限公司、鄢贤成、周博、俞小珍、俞宏伟的等资产不得超过3200万元；冻结或查封、扣押被申请人黄广东、王大虹的等资产不得超过900万元；冻结或查封、扣押被申请人武汉宝迪金健康产业发展有限公司的等资产不得超过1900万元）。十堰农商行与通泽公司一案，本院于2017年8月2日作出（2016）鄂03民初83号民事判决书。现十堰农商行以生效判决向本院申请执行。十堰农商行与十堰启荣工贸有限公司一案，本院于2017年6月6日作出（2016）鄂03民初82号民事判决书。另查明：叶军芳作为买受人与联友公司于2002年3月14日签订了武汉市商品房买卖合同,约定叶军芳购买位于武昌区中华路都景园一层1号门面轴线1号2号房。叶军芳交纳房款后，2002年4月联友公司向叶军芳交付了诉争房屋,叶军芳自此之后一直占用诉争房屋,并将其出租获得租金。再查明,王忠宏于2015年6月4日经核准登记取得了武昌区楚材巷161号都景园2栋1层9室房屋的所有权。2015年6月6日,该套房屋上设立了抵押权,作为抵押物之一担保通泽公司向十堰农商行借款。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，叶军芳与联友公司之间就案涉房产签订的买卖合同已被生效法律文书确认合法有效；叶军芳签订买卖合同的时间和合法占有案涉不动产的时间均早于十堰农商行抵押权设定时间，也早于法院查封案涉房产的时间。叶军芳按买卖合同的约定于已付清了大部分购房款，叶军芳对案涉房产未办理过户登记不具有过错。叶军芳对案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房产具有排除执行的物权期待权。故，叶军芳的异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于湖北省武汉市武昌区楚材巷161号都景园2栋1层9室房屋（产权证号：20××59）的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 琼审判员 李晋鄂审判员 王 昭二〇一九年七月二十二日书记员 陈巧芸