海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）琼9003民初351号 原告：儋州市那大镇人民政府，住所地海南省儋州市那大镇。 法定代表人：陈鹏图，该镇镇长。 委托诉讼代理人：时强文，海南儋耳律师事务所律师。 被告：吴先英，女，1944年7月27日出生，汉族，湖北省黄石市人，现住海南省儋州市，公民身份证号码：×××。 原告儋州市那大镇人民政府（以下简称那大镇政府）与被告吴先英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序进行审理。案件审理中，因原承办人申请自行回避，本院即重新组成合议庭于2019年5月9日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人时强文，被告吴先英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告那大镇政府向本院提出诉讼请求：1、判决认定原告与被告吴先英于2013年12月17日签订的《那大镇环卫职工棚户区改造建设经济适用房项目购房认购协议书》无效；2、被告吴先英限期向原告返还其占有的儋州市××镇房；3、由被告吴先英承担本案诉讼费。 事实和理由：原告那大镇政府与被告吴先英于2013年12月17日签订《那大镇环卫职工棚户区改造建设经济适用房项目购房认购协议书》，约定被告向原告认购那大镇环卫小区A栋15层1号房。房屋建筑面积96.62平方米，每平方米1950元，总价款188409元。协议书明确合同标的物为那大镇环卫职工棚户区改造建设经济适用房，原被告双方根据《儋州市经济适用住房管理办法》及其他有关法律、法规的规定签订该协议书。协议签订后，原告于2016年1月14日向被告交付其认购的经济适用住房。但是，后经海南省审计厅派驻儋州的审计小组于2017年进行审核，发现被告在与原告签订上述协议书时，隐瞒了其已经拥有多套住房的事实，不符合《儋州市经济适用住房管理办法》第十二条规定的经济适用住房供应条件，责令其限期交回所认购的经济适用住房。原告认为，根据《海南省高级人民法院》第五条的规定，上述协议书依法应被认定为无效，被告应返还房屋给原告。 被告吴先英辩称，2013年12月16日上午，原告方电话通知我于2013年12月17日上午到原告办公大楼会议厅开会，称是为照顾退休老干部，让老干部买房。我到达会议地点后，会议大厅很多人，原告将事先准备好的《购房认购协议书》对号入座发给大家，协议书中的首页和尾页都已写好了买房人的名字。买房人只要填上联系电话，在名字上盖手印，即是签订成功房屋买卖合同。之后，原告出示事先准备好的房屋平面图和抽房号码，让大家抽房，我抽到了A15-1号房。房屋建好后，2016年1月14日，原告委托下属单位海南三合物业服务有限公司同我方签订《业主收房确认书》，将房屋交付我方使用。2018年1月初，原告派人告知我，有人反映我经营多家公司，有多套房产等，并提出让我写一份情况说明交给原告。2018年12月，原告又派人与我电话联系，要求我签订补缴购房款的协议，否则即要我退房。我坚决不同意再签订补充协议，原告即提起本案诉讼。我认为我已经依约支付清购房款，涉案房屋是我的合法财产。原告称我隐瞒拥有多套房产的事实，我没有隐瞒。合同没有约定，拥有房产就不能购买经济适用房。原告在出售涉案房产过程中，从未提过有房产不能购买经济适用房。购买涉案小区房屋的业主，谁家都有房产。原告至今未能办理涉案房屋的产权证给我，构成违约，应承担责任。原告出售房屋时，不讲政策、不执行政策，现在又拿出政策，将责任全部推给我方，是不对的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述、上述本院确认的证据及庭审笔录，查明以下事实：原告那大镇政府与被告吴先英于2013年12月17日签订《购房认购协议书》，约定被告认购原告建设的位于儋州市××镇西侧地块的那大镇环卫职工棚户区改造建设经济适用房第A栋15层1号楼房，认购的住房为毛坯现房。合同约定住房建筑面积96.62平方米，认购价格每平方米1950元，合计总金额188409元。合同第四条约定认购房付款方式及期限，第1种方式为：分期付款，第一次付款为协议书签订后，从2013年12月17日起，最迟于2014年1月8日前支付总房款的30%即56530元；第二次付款为第十层楼板封顶后5天内支付总房款的30%即56530元；第三次付款为楼房整体封顶后5天内支付总房款的20%即37680元；第四次付款为交付房屋钥匙前3天内支付清剩下的全部房款即37669元；第2种方式为一次性付款，乙方在协议书签订后，从2013年12月17日起，最迟于2014年1月8日前一次性缴纳全部认购房款，奖励5000元。合同第六条关于违约责任第1款约定，甲方保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。合同第九条约定，根据经济适用房管理办法有关规定，乙方认购的经济适用房，需在取得《房屋所有权证》满五年后，才能按市场价上市出售……。合同还就规划、设计变更，保修责任等内容进行约定。协议书签订后，被告吴先英按照协议约定的分期付款方式付清全部购房款给原告。被告吴先英于2016年1月14日办理收楼手续，接收其认购的上述楼房，并开始缴纳物业管理费至今。被告收房后，至今未装修入住。 被告吴先英原是儋州市那大镇政府企业办的职工，在签订上述协议书时已退休。被告主张其按照原告的通知到指定会议室开会时，原告向其说明其买的是建设路的经济适用房，让其签订购房协议书，但没有让其提供身份证、户口登记簿及其它购房所需的资料。被告主张直到2018年1月，原告才派工作人员向其说明需提供符合购买经济适用房条件的材料。 被告吴先英除认购的上述涉案房屋外，在儋州市那大镇还拥有两套房产证办在其名下的房产，分别于2004年10月、2008年5月进行了不动产权属登记，一套住宅面积为109.98平方米，另一套为98.17平方米。被告户籍登记在儋州市那大镇，家庭人口为三人。庭审中，被告自认其在海南省海口市还有一套100多平方米的住房。 本院认为，根据原告的陈述、被告的答辩意见，本案的争议焦点为：原告那大镇政府与被告吴先英于2013年12月17日签订的《购房认购协议书》是否有效。被告吴先英在与原告签订涉案购房协议，认购涉案经济适用房时，其名下已登记有两套住房，其家庭人口为三人，不符合住房困难的条件。根据《经济适用住房管理办法》第二十五条第一款关于“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准”的规定，被告不具备购买儋州市经济适用房的条件，没有购买儋州市经济适用房的资格。国家实行保障性住房制度，是基于公共政策的考虑，是为保证城市低收入者和住房困难者实现住房需求，因此不符合条件的人购买或者使用经济适用房，客观上损害了其他符合购房条件的人的购买权，是损害社会公共利益的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益”的规定，被告吴先英与原告那大镇政府签订的涉案合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告那大镇政府诉请确认涉案合同无效，要求被告返还涉案房屋有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告吴先英答辩主张原告那大镇政府在出售涉案房屋时，没有执行当时的政策规定即让其买房，负有责任。本院认为合同效力由法律进行规定，不以合同一方当事人是否存在过错为判定合同效力的标准，被告的答辩主张不能否定涉案合同无效的事实。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告儋州市那大镇人民政府与被告吴先英于2013年12月17日签订的《那大镇环卫职工棚户区改造建设经济适用房项目购房认购协议书》无效。 二、被告吴先英于本判决生效之日起三十日内向原告儋州市那大镇人民政府返还儋州市那大镇环卫小区A栋15层1号房。 案件受理费4068元，由被告吴先英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审 判 长  李润红 审 判 员  许琼焕 人民陪审员  邓玉峰 二〇一九年七月五日 书 记 员  朱朝春 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《经济适用住房管理办法》 第二十五条城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： （一）具有当地城镇户口； （二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； （三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。 经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。