上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初10475号原告：肖家悠。委托诉讼代理人：徐叶花，上海安宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏洁灵，上海安宸律师事务所律师。被告：上海蒋记餐饮管理集团有限公司。法定代表人：齐建，总经理。被告：上海蒋记餐饮管理集团有限公司望园路分公司。法定代表人：齐建，总经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：朱愉忠，上海火鑫律师事务所律师。原告肖家悠与被告上海蒋记餐饮管理集团有限公司(以下简称蒋记公司)、上海蒋记餐饮管理集团有限公司望园路分公司(以下简称蒋记望园路分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月14日、7月16日两次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人徐叶花、两被告共同委托诉讼代理人朱愉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖家悠向本院提出诉讼请求：1.解除肖某某与被告于2012年8月3日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.两被告将上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号315室房屋返还给原告；3.两被告支付原告2017年5月4日起至实际返还之日止的租赁费(暂计至2019年8月2日，计2,275,593元)；4.两被告立即支付原告违约金174,724元(以月租金87,362元*2倍计算)。事实和理由：2012年8月3日，案外人肖某某与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告向肖某某承租位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号315室房屋，租赁面积2,423.05平方米。合同对租赁期限、租金、违约责任及双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，肖某某按约交付了房屋。但被告仅支付了部分租赁费，经多次催讨，均未果。后肖某某将本案系争债权转让给原告。故原告作为债权受让人提起诉讼。被告蒋记公司与蒋记望园路分公司共同辩称，不同意原告诉请。第一，租赁关系作为存在信赖关系的债权不能成为债权转让的标的；第二，租赁合同约定，在租赁期间内肖某某不能转让所有权，故租赁权作为从权利也不能转让；第三，肖某某与案外人上海绿地奉贤置业有限公司(以下简称绿地公司)发生过多次纠纷，案涉房屋的预售合同已经解除，本案房屋所有权不属于肖某某，转让的债权本身存在争议，转让的并不是有效的债权；第四，因房屋所有权归属于案外人绿地公司，即使本案债权转让成立，也是转让的租金收取权，而不应该包括解除合同的权利；第五，经过被告核算，被告从2017年8月27日开始欠付肖某某租金，但该租金债权现不属于肖某某，不同意支付；第六，原告诉请被告承担违约金没有事实根据，不同意承担；第七，案涉房屋租赁合同系蒋记望园路分公司和肖某某签订，蒋记公司不是适格被告；第八，本案债权转让可能涉及案外人绿地公司的权利，另通过查询，肖某某在各地法院有很多执行案件，已经被列入失信人名单，且肖某某与原告存在亲属关系，案涉债权转让系恶意逃避债务，侵害他案中的债权人利益，债权转让应为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括原告提供的上海市房屋租赁合同、上海市不动产登记薄、(2017)沪0120民初17177号案件的谈话笔录及庭审笔录，被告提供的收据、补充条款(二)、中信银行支票存根、(2017)沪0120民初17177号民事判决书。对有异议的证据，本院认证如下：被告对原告提供的债权转让协议书不予认可，本院就此向案外人肖某某制作调查笔录，其表示债权转让协议书系其真实书写，故本院对债权转让协议书予以确认；对被告提供的肖某某在中国执行信息公开网的被执行人信息真实性亦予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月3日，被告蒋记望园路分公司的法定代表人齐建代表蒋记望园路分公司(乙方)与案外人肖某某(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定肖某某向蒋记望园路分公司出租位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号315室房屋，建筑面积2,434.05平方米，租赁期限自2012年8月3日起至2022年8月3日止；免租期为2012年8月3日至2014年3月3日；2012年8月3日至2016年3月3日期间租金为2,000,000元，一次性支付，2016年3月3日至2017年8月3日期间的日租金为1.06元/平方米/天，2017年8月3日至2018年8月3日期间的日租金为1.12元/平方米/天，2018年8月3日至2019年8月3日期间的日租金为1.18元/平方米/天；蒋记望园路分公司应于每月15日前以银行转账方式向肖某某支付当月租金；肖某某交付房屋时，蒋记望园路分公司应向肖某某支付房屋租赁保证金300,000元，租赁关系终止时，肖某某收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由蒋记望园路分公司承担的费用外，剩余部分无息归还蒋记望园路分公司；蒋记望园路分公司逾期不支付租金超过2个月的，肖某某可书面通知解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金。合同签订后，肖某某即向蒋记望园路分公司交付案涉租赁房屋。另查明，原告于提起本次诉讼时向本院提交由案外人肖某某出具的《债权转让协议书》一份，肖某某同意将蒋记公司、蒋记望园路分公司拖欠肖某某的租赁费债权转让给原告肖家悠，并由原告收取债务人今后应付的租赁费。本院并将该《债权转让协议书》于2019年5月16日向两被告送达。又查明，2010年12月28日，绿地公司与肖某某签订《上海市商品房预售合同》，后绿地公司向肖某某交付案涉房屋，双方于2012年6月11日对案涉房屋进行预告登记。但房屋并未实际过户至肖某某名下，至今仍登记在绿地公司名下。因肖某某在各地存在多笔外债，案涉房屋上存在多次预查封及轮候查封。再查明，绿地公司与肖某某就案涉商品房预售合同共发生数次诉讼。本院于2015年3月13日作出(2014)奉民三(民)初字第1780号生效民事判决：一、解除绿地公司与肖某某签订的《上海市商品房预售合同》；二、肖某某协助绿地公司办理注销合同的登记备案手续。本院于2016年1月8日作出(2015)奉民三(民)初字第3653号生效民事判决：肖某某支付绿地公司赔偿金2,034,292.60元。2017年7月31日，上海市第一中级人民法院于(2017)沪01民终5818号生效民事判决中认为：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。绿地公司与肖某某签订的《上海市商品房预售合同》解除之后，肖某某有义务配合绿地公司办理注销《上海市商品房预售合同》登记备案的手续，并将该房屋返还绿地公司，同时，绿地公司亦应将房屋余款返还肖某某，故判决：绿地公司于登记备案注销、肖某某将房屋返还原告之日返还肖某某16,114,999.40元。2018年6月29日，本院于(2017)沪0120民初17177号生效民事判决中认为：绿地公司的返还房款义务与肖某某的返还房屋义务经生效判决确认为无先后履行顺序，应同时履行的义务，故在绿地公司未返还房款前肖某某有权拒绝返还房屋。之后，绿地公司与肖某某就房屋预售合同解除后双方互相返还的判决内容均未实际履行，进入执行程序后，执行程序现终结。庭审中，原、被告双方均确认：被告现已向肖某某支付租赁费总计3,400,000元，其中包括租赁保证金300,000元；若将300,000元租赁保证金予以扣除，则被告的租金已缴纳至2017年5月3日；若将300,000元租赁保证金抵扣计入已付租金中，则被告的租金已缴纳至2017年8月27日。被告另确认：若按照原告的计算方式，自2017年5月4日起至2019年8月2日止，欠付租金额为2,275,593元。本院认为，本案的争议焦点之一为案涉房屋租赁合同的相关债权能否转让。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但根据合同性质不得转让的除外。债权的让与性，其着眼点在于债权的财产性，而这一点正是承认债权具有可处分性的基础。租金债权在将来的发生具有可确定性，因此具有显著的财产性，可以成为债权转让的标的。但租赁关系属于继续性合同关系，其发生建立在债权人与债务人间的信赖关系之上，因此关于租赁合同解除及返还房屋的权利不得转让，况且债权转让协议书中也没有关于该两项权利的转让约定，故对原告要求解除合同及返还房屋的诉讼请求不予支持。本案中，原告主张依据租赁合同第九条第(二)款之约定由被告承担违约金。本院认为，通过结合上下文对该条约定进行文义解读，此处违约方向守约方按月租金的2倍支付违约金的性质应属解约违约金，此种违约金的承担相当于履行之替代，请求后通常将不能再请求债务履行，故该违约金的行使应附从于解除权的行使主体，于合同解除时提出。现因原告在本案中不享有解除合同的权利，合同亦尚未解除，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。争议焦点之二为肖某某是否还享有房屋租赁合同项下租金收益权。被告辩称商品房预售合同已经判决解除，房屋登记在绿地公司名下，肖某某并不享有对案涉房屋的所有权，同时也无权再作为出租人向承租人收取租金。本院认为，原预售合同签订后，绿地公司实际向肖某某交付了案涉房屋，双方仅对案涉房屋办理了预告登记，而未办理房屋产权过户手续，但因交付行为的发生使得肖某某取得了对案涉房屋占有、使用、收益的权利。肖某某正是基于上述权利才对案涉房屋有权进行出租并获取租金收益。现根据生效法律文书认定，商品房预售合同解除后，肖某某与绿地公司作为房屋的买卖双方，负有互为返还的义务，由绿地公司返还肖某某购房款，由肖某某返还绿地公司案涉房屋，且双方的返还义务为没有先后履行顺序的同时履行义务。现双方互为返还的执行案件程序终结，双方均未履行返还义务。故在案涉房屋购房款未由绿地公司向肖某某退还之前，肖某某即有拒绝返还房屋之同时履行抗辩权。然因本案房屋在预售合同解除前已经存在租赁关系，参照“买卖不破租赁”的原则，在案涉租赁合同终止前，肖某某返还本案系争房屋可能仅是观念上的交付，但即便如此，在绿地公司未履行返还房款的义务之前，肖某某对于案涉房屋进行合法占有、使用、收益的事实及权利状态未改变，同时其出租人地位亦不发生变更，仍应由肖某某享有，并基于此享有占有收益的权益，承租人的租金给付义务仍应指向肖某某，而非绿地公司。争议焦点之三为案涉债权转让是否存在侵害他案债权人权益而使得债权转让无效。被告辩称肖某某将案涉债权转让给原告存在恶意逃避债务，损害案外人利益的情形，应属无效。本院对此认为，首先，被告方并未提供充分证据证明肖某某与原告之间存在利用亲属关系无偿转让债权以此逃避债务的主观串通恶意，举证程度未达到排除合理怀疑之标准，故对主张转让无效本院不予采信；即使存在无偿转让而侵害到他案债权人利益的，亦属可撤销之行为，案外人具有行使撤销权等救济途径，但在未撤销之前，转让行为依然有效。其次，从结果意义上而言，本院对于合同解除及返还房屋的请求均未支持，肖某某尚享有16,114,999.40元的返还购房款债权，远大于被告方向法庭举证的肖某某尚欠外债数额，故难谓存在损害第三人利益的情形。再次，被告作为承租人，支付租金系其主要合同义务，在本案中已获知出租人将租金收取的权利转让给原告后，其以履行支付义务将损害第三人权益为由而拒绝履行，本院认为即使其对转让存在异议，亦未采取提存等方式积极清偿债务，故该抗辩事由不具合理性，且有违诚实信用及合同义务全面履行之原则。综上，对被告的该辩称意见不予采信。争议焦点之四为应由谁承担本案租金支付责任及支付租金的范围。根据查明事实，肖某某从绿地公司处接收系争房屋后即将房屋出租给蒋记望园路分公司，并由蒋记望园路分公司实际使用，房屋租赁合同的主体应为蒋记望园路分公司。根据公司法相关规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故本案责任承担主体应为被告蒋记公司。关于租金支付范围的起算点，被告认为其缴纳的租赁保证金300,000元应抵扣计入已付租金中，现已支付租金至2017年8月27日。原告则认为不应将保证金计入已付租金。根据合同约定，租赁关系终止时，肖某某收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由蒋记望园路分公司承担的费用外，剩余部分无息归还蒋记望园路分公司。本院认为现房屋租赁合同未解除，尚不满足约定的保证金结算条件，保证金不应提前计入结算租金，故本院采纳原告计算的起算点：2017年5月4日。关于截止点，根据双方合同约定，由蒋记望园路分公司于每月15日前向肖某某支付当月租金，截止本次诉讼法庭辩论终结，被告应向原告缴纳至2019年8月2日止的到期租金。故本院对原告主张的部分租赁费予以支持，对于后续产生的租赁费，待实际产生后可由原告另行主张。结合前述支付范围及被告认可的原告计算方式，被告蒋记公司现应向原告支付自2017年5月4日起至2019年8月2日止的租赁费计2,275,593元。综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条第一款、第八十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定，判决如下：一、被告上海蒋记餐饮管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖家悠租赁费2,275,593元；二、驳回原告肖家悠其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,404元，减半收取计13,202元，由原告肖家悠负担941元，被告上海蒋记餐饮管理集团有限公司负担12,261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 珣二〇一九年七月三十一日书记员 蒋伊婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。……第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。