湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1303民初3386号原告（反诉被告）：李书申，男，1965年10月10日出生，汉族，住河南省泌阳县羊册镇殷庄村委会，现住随州市曾都区。委托诉讼代理人：王组力，随州市忠信法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：朱伟，男，1981年10月17日出生，汉族，住随州市曾都区。被告（反诉原告）：任晓燕，女，1979年2月4日出生，汉族，住随州市曾都区。被告（反诉原告）：方阳，女，1984年5月12日出生，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：夏强，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：刘世勇，随州市忠信法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）李书申与被告（反诉原告）朱伟、任晓燕、方阳租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日作出（2018）鄂1303民初9号民事判决，被告不服，上诉至湖北省随州市中级人民法院，该院认为原审判决程序违法，裁定撤销原审判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李书申及委托诉讼代理人王祖力，被告朱伟、任晓燕、方阳及委托诉讼代理人夏强、刘世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李书申向本院提出（重审变更诉讼请求）诉讼请求：1、判决被告返还房屋；2、支付房屋占用费289500元（含15%违约金）；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年7月22日，原告与被告签订房屋及场地租赁合同，原告将北郊孔家坡居委会旁三层楼房租赁给被告办理幼儿园学校，租金为第一年10万元，第二年12万元，以后每年递增10％，若有违约按每年租金15％赔偿对方的损失。因被告不按约定付租金，特向法院起诉。被告朱伟、任晓燕、方阳辩称，原告发租的房屋、场地没有取得合法产权手续，存在欺诈行为，导致答辩人不能取得办理幼儿园学校的资质，影响正常招生，购买的校车不能上牌，孩子不能入学籍，答辩人蒙受巨大损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。答辩人可以返还租赁物，但不应承担租赁费。被告向本院提出反诉请求：1、依法解除双方签订的合同，由反诉被告退还保证金3万元，办证费2万元，场地费5万元，共计10万元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告的经济损失（以司法鉴定的意见为准）；3、本案费用均由反诉被告负担。事实与理由：2015年7月21日，双方签订《房屋及场地租赁合同》，反诉原告进行房屋装修，平整场地，购买教用设备，由于租赁的房屋没有建设规划审批手续，无法办理相关证件，教育主管部门不予验收批准，开班幼儿园的目的不能实现，请求法院判决支持原告的诉讼请求。反诉被告李书申辩称：租赁的房屋属临时建筑，是经政府建议为答辩人公司开展业务而建筑的临时用房，合同第二条约定，只需提供村委会证明，没有房屋产权证、土地使用证，在告知反诉原告后仍然找答辩人协议租用。反诉原告没有取得办学资格，原因不在于答辩人，合同没有约定答辩人有协助办理幼儿园资质的义务，请求法院判决驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2015年7月22日，甲方李书申与乙方朱伟、方阳、任晓燕签订《房屋及场地租赁合同》，约定内容为：甲方房屋坐落于孔家坡居委会旁，钢构砖混结构三层楼房，乙方自行做好隔离设施，保证人员安全。交房前甲方应向乙方提供村委房屋证明（即证明该房屋的产权）、房屋结构及房屋质量检测报告。房屋用途为开办幼儿园，乙方不得任意改变房屋及场地用途，不得转让他人，租赁期间设计办园投资者、资质、师生人身安全责任、经济责任、社会纠纷、法律纠纷、经营管理、计划生育等一切责任均为乙方负责。租赁期限共八年，自2015年9月30日起至2023年9月30日止。租金及付款方式：该房屋第一年租金为十万元（10万元）整，第二年为拾贰万元（12万元）整，以后每三年一递增，一次递增百分十（第三年租金为13.2万元），签此协议时一次性付清第一年租金，乙方应于本协议生效之日向甲方支付房屋租金及相关保证金叁万元整，乙方应保证合法经营，在指定日期内按时交纳房屋租金。租赁期满后，若无房屋主体结构及相关设施损坏和维修等问题，甲方应全额退还保证金。在租赁期间，房屋的维修责任乙方自行承担。防火安全、门前四包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从当地政府部门监督检查，严禁师生上顶楼，租赁期间不得随意损坏房屋设施，如需改变方位结果和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意后方可进行，投资由乙方自理。乙方租赁期间自主经营、自负盈亏，由此引起的社会问题、师生安全问题等一切责任均由乙方自行承担，概与甲方无关，如因设施有不利幼儿安全的，乙方应在不改变主体结构的基础上及时改造修换，费用由乙方负责，租赁期满乙方所添置的可动产由其自行处理，投资的不动产无偿归甲方所有。在租赁期间，若遇政府、开发商拆迁、改造等事项时，乙方必须无条件搬迁但对该房屋的装修损失补偿、经营损失补偿，均有乙方享有。双方任何一方不得违约，若发生违约，违约方按年租金的15％赔偿给对方，如果国家政策不允许办民办学校，租金按实际租赁时间计算。2015年11月8日，双方签订《场地租赁协议书》，约定：租赁范围为孔家坡四组加工站西车水沟场地265平米。租赁期限为自2015年8月1日起至2023年8月1日止。付款方式为被告（乙方）一次性向原告（甲方）交纳8万元租金，8年时间内若遇政府拆迁城市规划需要占用该地，乙方无条件搬迁，（除此之外，甲方不得以任何借口和理由收回该场地）按年限计费，多余的租金将退还给乙方，不计息。场地平整的一切费用由甲方承担。租赁期间，乙方不得以任何理由将土地转租给他人，若孔家坡四组需要收回该场地，甲方应承担70％责任，乙方承担30％责任。乙方在租赁期间所投资的一切固定资产，协议期满后由被告自己处理或拆走，与甲方无关。为了顺利办学，甲方向第三方租赁该土地供乙方办学使用，乙方自行协调好周边四邻的关系，以便正常和谐经营。双方应共同遵守协议，不得随意更改。合同签订后，原告向被告收取租金10万元，保证金3万元，场地租金8万元，办证费2万元，共计23万元。被告实际占用租赁物至今已有四年多的时间，按双方约定，至2019年9月30日，欠原告房屋占有使用费38.4万元。另查明，2016年6月12日，随州市曾都区教育局作出《关于批准“随州市曾都区睿智兴幼儿园”筹办的通知》同意筹办“随州市曾都区睿智兴幼儿园”。要求做好消防许可证，食品经营许可证等办理工作。此筹办通知有效期二年。2016年3月，被告交付李书申20000元，双方协同申请办消防许可证，未获许可。本案审理过程中依据被告的申请，本院对被告投资办幼儿园的资产价值委托司法鉴定，经随州方正资产评估有限公司评估，资产评估结果为：装修建筑物资产评估价值合计568375.39元（账面原值为821070.85元），教学设施资产评估价值57610.28元，电气设备评估价值61019.02元。本院认为，被告租用原告的房屋，办幼儿园，双方签订的租用合同，权利和义务约定很明确，原告出租的房屋以村委会对房屋权属进行证明，场地租用孔家坡四组的集体用地，被告办幼儿园，应当清楚必须满足的条件，因安检部门拒绝出具房屋使用安全证明，被告开办幼儿园未获得教育行政管理部门准许，被告实际占用租赁房屋四年时间，被告应负担主要的过错责任。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案双方当事签订房屋场地租赁合同无效，按无效合同处理，租赁物应当返还，原告请求被告按合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院予以支持。按约定的租金，至2019年9月30日之前，被告应支付房屋占有使用费38.4万元。被告投入资产的评估价值，房屋装修、门卫室、平整场地的评估价值568775.39元。因本案合同无效，双方根据各自的过错承担相应的责任。原告按评估现有价值的40%承担责任，即款227510.16元。被告购买的其他财产属被告所有，与租房合同无关。原告收取的办证费2万元，保证金3万元，场地租金8万元的一半即4万元应予退还。综上所述，原告与被告之间签订《房屋及场地租赁合同》无效，被告向原告返还租赁物并支付房屋占有使用费，原告承担装饰装修残值损失40%的责任，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱伟、任晓燕、方阳返还原告（反诉被告）李书申出租的房屋及场地；二、被告（反诉原告）朱伟、任晓燕、方阳支付原告（反诉被告）李书申房屋占有使用费384000元；（自2019年9月30日之后按实占用时间另外支付）；三、原告（反诉被告）李书申向被告（反诉原告）朱伟、任晓燕、方阳支付装饰装修损失227510.16元；四、原告（反诉被告）李书申返还被告（反诉原告）朱伟、任晓燕、方阳交的保证金30000元、办证费20000元、场地租金40000元。上述判项于本判决生效之日起三日内履行。案件受理费3300元，反诉费9488元，共计12788元，原告李书申负担5000元，被告朱伟、任晓燕、方阳负担7788元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  何克斌人民陪审员  王先明人民陪审员  陈汉平二〇一九年七月三十一日书 记 员  杨庭婷