吉林省龙井市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2405民初7号 原告：赵艺花，女，1980年10月25日出生，朝鲜族，教师，住吉林省龙井市。 委托诉讼代理人：李书敏，吉林诚途律师事务所律师。 被告：延边安居建设集团有限公司，住所地：吉林省延边州龙井市海兰西路323号。 法定代表人：韩东旭，该公司总经理。 被告：刘忠良，男，1979年8月9日出生，汉族，无职业，住吉林省龙井市。 原告赵艺花与被告延边安居建设集团有限公司（以下利简称安居公司）、被告刘忠良房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵艺花及委托诉讼代理人李书敏到庭参加诉讼，被告安居公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告刘忠良到庭参加诉讼，未经法庭许可中途退庭，本案依法继续审理，现已审理终结。 原告赵艺花向本院提出诉讼请求：1.确认原告与安居公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.安居公司协助原告将诉争房屋产权办理变更登记在原告名下；3.安居公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年5月26日，原告与安居公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买安居公司开发建设的房屋一座，位于龙井市山水兰庭小区第0050幢2单元203室（现称为15号楼2单元203室），房屋面积为91.8平方米，房屋交付日期为2015年12月31日前，安居公司向原告交付房屋后540日内为原告办理房屋产权变更登记手续。原告依据合同约定向被告支付347004元全部购房款。同年，安居公司依据约定向原告交付房屋，原告占有使用该房屋至今。在原告占有、使用期间，刘忠良多次干扰原告正常的占有，并声称房屋为自己所有。导致原告无法正常办理各项登记手续。故特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。审理中，赵艺花变更诉讼请求：1.确认原告与安居公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.确认安居公司与刘忠良签订的《商品房买卖合同》无效；3.安居公司协助将涉案房屋预售备案登记变更在原告名下；4.安居公司承担本案的诉讼费。 被告安居公司未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。 被告刘忠良辩称，我从未干扰过原告方正常占有，我是合法购买，涉案房屋产权备案在我名下，房屋的钥匙在我这里，是原告方伙同物业强行撬门占有房屋。 原告赵艺花向本院提交了如下证据：1.原告的身份证复印件;2.2015年5月26日原告与被告签订的《商品房屋买卖合同》及收据原件;3.卫生费、天然气初装费、暖气费收据各一份，证明安居公司于2015年5月将房屋交付给赵艺花，由赵艺花实际占有使用诉争房屋；4.2018年12月27日15时16分，原告的丈夫金洪国与安居公司法定代表人韩东旭的通话录音一份，证明安居公司与刘忠良之间是借贷关系，备案合同属于虚假意思表示，刘忠良不能据此主张房屋买卖关系，并对抗原告的优先受偿权；5.山水兰庭预约表一份，证明2014年8月19日，原、被告双方签订了房屋预购协议，交付了定金，之后原告全额交付了购房款；6.收据一份，证明2015年8月6日，安居公司将房屋差价款7万元予以退还，该份证据是其中一份，数额为3万元，以此证明原告赵艺花在2014年全部交付了购房款才产生后期退还多余房款的事实;7.保证书一份，证明安居公司于2014年8月19日将涉案房屋出卖给原告后，私自将该房屋备案给他人，并承诺于2018年12月10日之前将涉案房屋备案到原告名下，原告买卖在先，安居公司与他人的备案登记不是真实的房屋买卖关系。 本院认为，以上证据能够互相认证，但不能据此证明安居安司与刘忠良之间不是房屋买卖关系，对该证明目的不予采信。对证据4与韩东旭的通话录音，因无法核实通话人的身份，不能单独证明待证事实。经核对，赵艺花提交的购房合同及打印的收据与刘忠良提交的证据形式一致，购房收据为自制机打发票，双方均未出具正规的发票，均载明已收取购房全款。 被告刘忠良向本院提交的证据为：安居公司与刘忠良之间商品房买卖合同书及收据，证明刘忠良于2016年12月22日购买了涉案房屋，并缴纳379176元的购房款的事实。赵艺花对此证据提出异议，认为刘忠良在同一时期签订过五份购买合同，并结合提交的录音证据，双方之间并无真实的房屋买卖合同关系，而是借贷抵押担保，其房屋签订日期在原告购买房屋之后，在履行顺序上，应当由优先购买人取得房屋所有权。本院认为，因安居公司及刘忠良未到庭参加诉讼，现有证据无法认定双方之间是买卖关系还是借贷关系，对该证据本身予以采信，对原告赵艺花的异议，不予采信。被告安居公司未在法定期限内向本院提交证据。 本院依职权调取的《商品房买卖（预售）合同登记备案表》，安居公司工商登记表、对龙井市房屋产权管理中心王处长制作的调查笔录一份，证明延边安居房地产开发有限公司变更为安居建设集团有限公司，法定代表人均为韩东旭，涉案房屋50幢2单元203号现称15号楼2单元203号，面积为90.28平方米，现无法办理变更房屋产权备案登记手续。 本院经审理认定事实如下：2014年8月19日，赵艺花的父亲赵云星预购买安居公司开发的位于龙井市××区房屋，面积为101.1平方米，单价4160元，总价款为420576元，当日交付了定金2万元，余款约定同年8月26日前交付。2015年5月18日，赵艺花将其父亲预定房屋置换为50幢2单元203号房屋（现称15号楼2单元203号），安居公司退还了房屋差价款。2015年5月26日，赵艺花作为买受人与出卖人延边安居开发有限公司、安居建设集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：将龙井市山水兰庭二期预售住宅出售给赵艺花，房款总价为347004元。房屋交付日期为2015年12月31日前，出卖人在交付房屋后540日，为买受人办理权属登记并报登记机关备案。如不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房。当日，安居公司将涉案房屋的密码锁的密码告知了赵艺花，赵艺花对密码进行了更改。合同签订至今，安居公司未协助赵艺花办理商品房买卖备案登记手续。2018年4月21日，原告赵艺花交纳了涉案房屋的暖气费、卫生费、燃气初装费等相关费用，待装修房屋时，发现门锁密码发生变更，找到物业进行了开锁。2018年4月末，赵艺花开始装修房屋，在装修过程中与刘忠良因房屋权属发生争执，后停工保持现状，现为空置状态。 经查，2014年6月26日，延边安居房地产开发有限公司变更为安居建设集团有限公司，法定代表人均为韩东旭，涉案房屋由赵艺花与延边安居房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》后，下方由安居建设集团有限公司加盖印章。涉案房屋50幢2单元203号另称为15号楼2单元203号房屋，房屋产权登记备案面积为90.28平方米，现房屋未经验收合格，不能办理房屋产权证。 另查明：2016年12月17日，安居公司与刘忠良签订《商品房买卖合同书》，安居公司在未告知赵艺花的情况下，将涉案房屋出售给刘忠良，于2016年12月22日在龙井市房管部门办理了《商品房预售合同登记备案》手续，购买后房屋为空置，未交纳房屋的其他相关费用。2018年11月15日，安居公司就涉案房屋出具保证书一份，承诺其与赵艺花签订的《商品房买卖合同》项下的房产，房款已付清，在签订合同后，未通知赵艺花的情况下，私自将房屋预售备案给他人，并保证于2018年12月10日前将涉案房屋登记备案到赵艺花名下。若不能做到上述备案，安居公司保证2018年12月10日一次性退还赵艺花40万元（包括购房款、物业费、取暖费、房屋装修费、购置款4年的利息及精神损失费等）。若到期未支付退款40万元，利息从2018年12月10日起按年利率20%计算，支付至偿还本金40万元为止。 本院认为，购房款虽为原告的父亲赵云星交付，但其同意赵艺花和安居公司之间签订房屋买卖合同，达成的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定了房屋交付后540日办理权属登记，应按照约定履行各自的义务，原告已依约支付全部购房款，但安居公司“一房二卖”，将涉案房屋预售登记备案在刘忠良名下，致使原告的合同目的不能实现，安居公司违反诚实信用原则，其行为已构成违约，应返还购房款并承担赔偿责任。鉴于赵艺花未提起赔偿相关损失的诉讼请求，因此不宜在本案中对此作出具体认定及判决。 赵艺花主张安居公司与刘忠良是借贷关系，签订的《商品房买卖合同》实际出于抵押担保借款的目的，并非真实的房屋买卖意思表示。对此，赵艺花仅提供了安居公司法人韩东旭的通话录音，不足以认定安居公司与刘忠良签订的买卖合同并非真实意思表示。且除韩东旭对此事实的陈述外，未提供与刘忠良之间的借款协议、偿付本息等相关证据予以佐证，安居公司与刘忠良签订《房屋买卖合同》后，刘忠良已全部履行了合同约定的付款义务，之后双方又完成了上述合同的备案登记，双方合同已得到实际履行。据此，赵艺花诉称安居公司与刘忠良并非买卖房屋，双方是借贷关系的意思表示，缺乏证据佐证，对原告主张安居公司与刘忠良签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。 对原告主张安居公司协助将涉案房屋预售备案登记变更在赵艺花名下，原告对该备案登记行为有异议，可向行政主管部门申请撤销。因现暂不具备办理房屋备案登记变更条件，因此对该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，安居公司与赵艺花达成的房屋买卖合同已生效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告赵艺花与被告安居建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告赵艺花的其他诉讼请求。 案件受理费5905元，由被告安居建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  许佳晶 审 判 员  于季伟 人民陪审员  刘祥龙 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  俞智广