广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1807号上诉人（原审原告）：中山市富玲物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区云祥路2号逸翠华庭2期15幢65卡，统一社会信用代码91442000673117801A。法定代表人：林小珍，该公司经理。委托诉讼代理人：梁和英，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海良，广东弘力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市丽港城置业发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区孙文东路843号丽港城D207幢A2卡，统一社会信用代码91442000282079342X。法定代表人：李剑平，该公司执行董事、经理。上诉人中山市富玲物业管理有限公司（以下简称为富玲公司）因与被上诉人中山市丽港城置业发展有限公司（以下简称为丽港城公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人富玲公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判丽港城公司向富玲公司支付2017年8月至2018年8月物业服务费495956.85元、水费689.26元、利息12805.5元（按每月2%支付至清偿完毕止），合计509451.62元。事实与理由:一、一审法院认定事实不清，没有全面核查事实导致错判。一审法院在丽港城公司没有到庭的情况下，没有全面核查案件事实。在一审中，富玲公司于立案后立即向中山市国土资源局申请调取丽港城房产销售情况，但由于中山市国土资源局进行内部调整，直到一审开庭时富玲公司也没有收到中山市国土资源局关于丽港城商品房销售情况的回复，直至庭审结束后才收到相关回复。而在一审庭审过程中，一审法院没有针对丽港城公司产权问题以及商品房闲置问题提出质疑，导致富玲公司没有向一审法院申请调取丽港城公司的全部房产登记备案表。一审法院应当要求富玲公司提交，即使富玲公司无法获取，也应由法院调取。二、丽港城公司缺席，应当承担不利后果。丽港城公司缺席一审庭审。本案是物业服务合同纠纷，丽港城公司是特殊主体，不同于普通业主。丽港城公司需要承担大部分举证责任。因丽港城公司是小区开发商，应当积极出庭应诉，举证证明其开发的商品房销售情况以及通知业主收楼情况，而在丽港城公司无法举证证明其销售情况以及收楼情况，应当承担不利后果。三、富玲公司与案涉小区业委会签订物业服务合同后，丽港城公司至今没有支付过物业服务费。富玲公司于2017年8月20日签订物业服务合同，为丽港城公司开发的中山市火炬开发区丽港城小区提供物业管理服务。富玲公司向丽港城公司提供物业服务过程中，代丽港城公司支付水费689.26元。富玲公司一直按合同约定提供服务至今，但是丽港城公司没有按照合同约定按时支付相关费用，截至2018年8月31日尚欠本金495956.85元物业服务费未支付。被上诉人丽港城公司二审期间未向本院提交书面答辩意见。富玲公司向一审法院提出诉讼请求：丽港城公司向富玲公司支付物业服务费495956.85元、水费689.26元、利息12805.5元，合计509451.62元。一审法院认定事实：1.2017年8月20日，富玲公司与中山市火炬开发区丽港城小区业主委员会（以下简称丽港城业委会）签订物业服务合同，约定丽港城业委会代表丽港城物业业主大会选聘富玲公司为该小区提供物业管理服务；物业管理费收费标准为楼梯房每月按0.5元/平方米、电梯房每月1.2元/平方米、商铺/商业用房每月2元/平方、地下车位管理费每月30元；已竣工验收但仍未售出或已出售未收楼、未进行装修或未入住的物业，由富玲公司按合同约定向建设单位或业主全额收取物业服务费；业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费千分之三支付违约金及富玲公司支付的律师费。2.根据2017年12月29日物业企业接管项目备案登记表显示，中山市丽港城小区内101、102、105、106、107、108、109、110、111、112、202、203、204、205、207、208、209、210、211、212、214、215、216，公寓1、2，嘉州1-13，凯德1-18，莱茵1-11，丽景1-5，银枫1-14，市场，幼儿园项目及551个室内停车位、385个露天停车位由富玲公司接管。3.富玲公司提交2018年丽港城发展商欠费汇总表及欠费明细，拟证丽港城公司的欠费情况，但相关表格为富玲公司自行制作，未加盖任何公章。4.富玲公司提交丽港城嘉州花园1座-601房水费明细拟证其为丽港城公司垫付水费的事实。但该表为富玲公司自行制作，未加盖任何公章。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。丽港城业委会与富玲公司签订的物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据案涉合同约定，对于已竣工验收但仍未售出或已出售未收楼、未进行装修或未入住的物业，由富玲公司按合同约定向建设单位或业主全额收取物业服务费。富玲公司主张涉诉物业属于已竣工验收但仍未出售或已经出售未收楼物业，按上述规定应由建设单位即丽港城公司支付相关物业服务费。但富玲公司仅向一审法院提交其自制的明细表及物业企业接管项目备案登记表，上述资料只能反映富玲公司合法接管案涉小区，但不能证明其所诉欠缴物业服务费的物业产权是否属于丽港城公司、是否属于仍未出售或已出售未收楼的闲置物业。对于富玲公司主张为丽港城公司垫付水费的事实，其仅提供水费明细，不能证明嘉州花园1座601房是否属丽港城公司所有，亦不能证明其垫付水费的事实。综上分析，富玲公司对其诉讼主张未能提供充分证据佐证，证据不足，应承担举证不能的不利后果，对其全部诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回富玲公司的全部诉讼请求。案件受理费8894元，减半收取为4447元（该款富玲公司已预交），由富玲公司负担。二审期间，富玲公司向本院提交以下证据：1.中山市国土资源局出具的中土函[2018]3842号复函及丽港城项目网上签约情况明细表（统计时间：2018年12月17日）；2.富玲公司向丽港城公司寄件被拒收的快递件。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审另查明：中山市国土资源局出具的中土函[2018]3842号复函及丽港城项目网上签约情况明细表（统计时间：2018年12月17日）显示，丽港城小区开发项目共2084个（包含住宅、商铺、车位，住宅项目无区分楼梯房或电梯房），其中房地产状态栏显示项目分为已备案或待售，显示待售状态的项目有部分没有显示房产面积，部分有显示房产面积。经统计，丽港城项目网上签约情况明细表中载明有房产面积的待售项目中，商铺面积为282.64平方米、住宅面积为7008.69平方米，车位为167个。二审期间，本院询问富玲公司该统计表中如何区分已备案但业主未收楼的情况，富玲公司称2019年5月8日前核实统计后回复本院。但直至本院二审判决前，富玲公司无提交相应证据及书面回复。另，二审期间，富玲公司明确其起诉物业服务费的时间段为2017年8月20日起至2018年8月31日止。二审再查明：案涉物业服务合同第二十条约定，业主从办理收楼手续后，须在每月10日前缴纳当月物业服务费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。丽港城业委会与富玲公司签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。一、关于每月物业服务费的具体数额问题。根据《物业服务管理条例》第四十一条的规定“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”，及案涉物业服务合同的约定“已竣工验收但仍未售出或者已出售未收楼、未进行装修或未入住的物业，由富玲公司按合同约定的标准向建设单位或业主全额收取物业服务费”，丽港城公司作为案涉小区的建设单位，对于已竣工但尚未出售的物业，理应向富玲公司支付相关物业服务费。富玲公司于二审提交的中山市国土资源局出具的丽港城项目网上签约情况明细表显示，截止至2018年12月17日，丽港城小区确存在部分未出售项目（包括住宅、商铺、车位），该部分未出售项目的物业服务费应当由丽港城公司向富玲公司支付。但因该统计表中部分待售项目中无载明房产面积，导致本院无法核实该部分无房产面积的待售项目具体应交纳的物业服务费具体数额，对此，富玲公司应承担举证不能的不利后果。对于显示有房产面积的待售项目，经统计，商铺面积为282.64平方米、住宅面积为7008.69平方米，车位为167个。根据案涉物业服务合同约定，物业服务费收费标准为楼梯房每月每平方米0.5元，电梯房每月每平方米1.2元，商铺/商业用房每月每平方米2元，地下车位管理费每月30元。因上述统计的住宅面积7008.69平方米中无法区分楼梯房或电梯房，富玲公司对此亦未进一步举证，故本院对该部分住宅面积均按较低标准（即楼梯房收费标准）计算物业服务费。即丽港城公司每月应向富玲公司交纳的物业服务费为：住宅部分7008.69平方米×0.5元/平方米/月＝3504.35元/月；商铺部分282.64平方米×2元/平方米/月＝565.28元/月；车位部分167个×30元/个/月＝5010元/月，合计9079.63元/月。对于已出售但尚未交给物业买受人的物业情况，因富玲公司在本院指定期限内未提交任何有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对富玲公司主张该部分物业服务费不予支持。二、关于物业服务费的计算时间段问题。富玲公司于二审期间明确其于本案中主张的是2017年8月20日至2018年8月31日期间的物业服务费。经查，虽然丽港城业委会与富玲公司于2017年8月20日签订案涉物业服务合同，但根据富玲公司一审期间提交的物业企业接管项目备案登记表显示，富玲公司接管丽港城小区的时间为2017年9月1日，故丽港城公司应当自2017年9月1日起计交物业服务费，截至富玲公司主张的2018年8月31日止，丽港城公司应向富玲公司交纳物业服务费为108955.56元（9079.63元/月×12个月）。本院对富玲公司主张的合理部分予以支持，对于超出上述认定范围的部分，本院不予支持。三、关于富玲公司主张丽港城公司计付拖欠物业服务费的利息损失问题。富玲公司主张的利息损失，实际为丽港城公司拖欠物业服务费所产生的违约金。丽港城公司拖欠富玲公司物业服务费未付，该行为已构成违约，丽港城公司应承担相应的违约责任。根据案涉物业服务合同的约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费千分之三支付违约金及承担富玲公司维权的律师费。一审期间，富玲公司主动提出因合同约定每日千分之三的违约金标准过高，请求将违约金计付标准下调为按每月百分之二计算。本院认为，富玲公司请求下调违约金计付标准，系其对自身权利的处分，且其请求下调的标准并不明显过高，故本院予以照准。案涉物业服务合同明确约定，业主须在每月10日前缴交当月物业服务费，故丽港城公司应自2017年9月起至2018年8月31日止，以9079.63元/月为基数，分别自欠费当月11日起至实际清偿之日止按每月2%的标准向富玲公司计付违约金。四、关于富玲公司主张为丽港城公司垫付水费的问题。富玲公司仅提供自行制作的水费明细表拟证明其为案涉小区加州花园1座601房垫付水费689.26元，但未提交充分有效的证据证明该物业是否属于丽港城公司所有，是否由丽港城公司占有使用及该水费确实产生于案涉小区加州花园1座601房，对此，富玲公司亦应承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予支持。综上，上诉人富玲公司的上诉有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。本案因富玲公司于二审期间提交新证据而导致二审改判，不属于一审错判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业服务管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22367号民事判决；二、被上诉人中山市丽港城置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山市富玲物业管理有限公司支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费108955.56元及违约金（违约金计算方式为：自2017年9月起至2018年8月31日止，以9079.63元/月为基数，按每月2%的标准分别自欠费当月11日起计付至实际清偿之日止）；三、驳回上诉人中山市富玲物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8894元，减半收取为4447元，由上诉人中山市富玲物业管理有限公司负担3513元，由被上诉人中山市丽港城置业发展有限公司负担934元；二审案件受理费8894元（上诉人中山市富玲物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市富玲物业管理有限公司负担7026元，由被上诉人中山市丽港城置业发展有限公司负担1868元（中山市丽港城置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内将其应负担部分迳付中山市富玲物业管理有限公司，本院不另行收退）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年七月三十一日书记员 郭燕婷