连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0706民初6905号 原告：连云港龙腾包装有限公司，住所地连云港市海州开发区。 法定代表人：高云瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张华、张辰，江苏同科律师事务所律师。 被告：江苏玖信投资有限公司，住所地海州区。 法定代表人：刘红玖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈跃宽，该公司员工。 原告连云港龙某包装有限公司（以下简称龙某公司）与被告江苏玖信投资有限公司（以下简称玖信公司）土地使用权纠纷一案，本院于2018年8月31日立案受理后，2018年10月26日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙某公司的委托诉讼代理人张华和张辰,被告玖信公司的委托诉讼代理人沈跃宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙某公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年7月28日签订的《土地使用权转让协议》无效；2.被告返还土地转让款160万元、支付从2015年7月30日利息38万元（后续利息160万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；3.被告赔偿损失10646416元，支付从2018年1月9日利息22万元（后续利息以10646416元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月28日，原告龙某公司与被告玖信公司以及所谓的“连云港新浦工业园管委会”签订《土地使用权转让协议》，该协议明确约定：被告将位于严某小学西的20亩地块转让与原告，转让金为每亩8万元，总额为160万元。该协议签订后，原告按约支付了土地价款，并在受让地块上建盖了厂房以及附属设施等。2017年12月20日，连云港市国土资源局对原告作出《行政处罚决定书》，“责令退还非法占用的土地，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其它附属设施”，并处以罚款计130540元。后经有关部门评估，原告被罚没的财物价值为10515876元。原告认为：被告虚构貌似政府机构的所谓“连云港新浦工业园管委会”，隐瞒主体真相，原告在受蒙蔽情况下与其签了上述协议，并投资建设，同时，该协议违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应属无效协议。现原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求！ 被告玖信公司答辩称，一、被告对本案案由为“建设用地使用权合同纠纷”提出异议，原告无证据和理由认定转让的土地使用权是“建设用地”。二、连云港新浦工业园管委会是由原东海县人民政府文件批准成立的东海新经济创业园，后因区划调整划归原新浦区归属管理，名称也是当时的新浦区区政府批准设立。其运营主体是江苏玖信投资有限公司，这也是政府认可的。代表政府行使招商和项目运作的职能。三、被告依法取得了该块土地的使用权。被告有江苏省农垦公司与东海县人民政府和新浦区政府（现海州区政府）签订的《土地使用协议》。2011年12月5日，被告以新浦工业园区管委会名义与新浦区人民政府签订用地协议，并支付了用地费用。被告有农民征地补偿的协议，并且履行生效。原告现使用的土地在此之前是被告一直在使用多年，种植了大量的苗木，严格按照土地属性使用土地。而土地使用权转让合同中并没有约定原告可以擅自改变土地用途和私自建设开发。四、合同第20条明确约定：“乙方必须依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围的环境或设施，使国家或者他人遭受损失的，乙方负责赔偿”。原告在土地权转让受让后自行违法建设是原告擅自违法行为，因此被国土部门查处和处罚，与被告无关。五、原告己先行违约，合同至今未生效，原告未按《土地使用权出让协议》的约定：在协议签订后3个工作日内乙方向被告方支付转让款138万元。被告至今没有收到原告支付的任何款项。原告先行违约并一直占用被告土地，已经给被告造成了巨大的损失。六、原告提供的评估报告并非是原告所委托，评估目的不明，本案涉及的资产即使需要评估，也应该是通过公开摇号方式确定鉴定评估机构。因此对原告提供的该份评估报告的真实性、合法性和关联性均不予认可。七、连云港新浦工业园是政府文件认可的一个正式园区，现在新浦工业园园区仍然存在，且园区牌子就矗立在323省道边上（一处为323省道与到浦路交接处，一处在323省道与岗埠农场的交界处），仍然在进行正常的运营和招商管理活动，且是海州开发区直接管理。另外包括当时的新浦区（现为海州区）区委办公室和区政府办公室联合印发的内部电话号码资料中均明确“新浦工业园”的联系人和联系方式。且原告提供的合同中也明确加盖了江苏玖信投资有限公司的印章。原告诉称隐瞒事实真相和受蒙蔽是毫无理由和依据的。被告单位从成立到合同签订时间，已经正常经营十多年的时间，原告诉称的蒙蔽不可能会是已经违法建设大片资产和被国土部门依法查处后才发现。综上所述，原告的诉求缺乏事实依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求提交了以下证据：原告提交了营业执照、《土地使用权转让协议》、《行政处罚决定书》、收据、存款历史交易明细清单、宗地示意图、房地产估价报告、国土部门出具的龙某包装地块用地性质情况说明等证据材料；被告提交了《农场国有土地使用协议书》、会议纪要、批复、支付凭证、文件等证据材料，本院组织当事人进行了质证。 本院经审理认定事实如下： 2015年7月28日，原告作为受让方（乙方）与被告作为出让方（甲方）签订《土地使用权转让协议》一份，约定甲方转让给乙方的地块位于严某小学西(具体位置见附件），土地使用年限50年。第五条所指地块总面积为20亩（实际使用面 积及公摊面积以实际测量为准）。第七条乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权转让金、土地使用费等。第八条该地块的土地的转让金为每亩8万元人民币，总额为160万元（不含土地证）。若乙方需要办理土地证，办证费用由乙方承担，甲方予以配合。第九条按如下方式分两次支付全部转让款：第一次在本合同签订后的三个工作日内，乙方向甲方支付转让款138万元；第二次在本合同签订后的七个工作日内，乙方向甲方支付转让款22万元。第十条除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行帐户内。第一笔土地款打入甲方指定银行中国农业银行、账号62×××75;第二笔土地款打入甲方指定银行：江苏银行连云港城北支行、账号11×××96。甲方银行帐户如有更变，应在变更后7日内，以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不负责。土地交付及开发利用：第十一条甲方负责对界限范围内的土地拆迁和补偿工作，交付乙方地块的基础设施必须达到三通，即水、电、路通。第十二条甲方对定界范围内的土地负责，确保界内土地无产权纠纷，维护乙方施工建设及正常经营。第十五条甲方协助乙方企业办理企业注册及相关证照的办理。并积极努力帮助乙方争取各种政府优惠待遇以及本合同项下宗地所在地土地使用方面的优惠政策等。第十六条甲方协助乙方在办理产权证时尽可能减少乙方的办证成本和降低相关费用。第十七条甲方协助乙方办理该宗土地的相关配套设施工作。第二十三条甲方兹声明并保证如下：1.其向乙方依据本合同转让的标的是由其按照所有应适用的有关法律和规定，通过合法方式取得的；2.甲方将与乙方共同：就该转让事宜努力获得一切政府有关部门同意和登记，完成转让手续。第二十四条乙方兹声明并保证如下：1.其有权从甲方处购买本合同转让的标的；2.其清楚知道转让土地使用权的剩余使用年限及所有转让标的目前（及在移交时）的现状，并予以认可。3.甲方将与乙方共同：就该转让事宜努力获得一切政府有关部门同意和登记，完成转让手续。第二十九条本合同在经由双方签署之日即行生效（以此定为“生效日”），且对双方具有约束力，在本合同项下的所有义务履行完毕时终止。该协议还对其他事项进行了约定。 协议签订后，原告于2015年7月30日向被告支付138万元土地转让款，玖信公司以江苏连云港新浦工业园管理委员会的名义出具了138万元的土地款收据。被告交付土地后，原告在涉案土地上新建厂房和附属设施。2017年12月20日，连云港市国土资源局对原告作出《行政处罚决定书》，载明“我局于2017年12月对你单位未经批准占地建厂房案立案调査。经调查，你单位于2016年在没有获得国土资源管理部门批准的情况下，占用江苏省岗埠农场国有土地14249平方米，用于建设厂房、水泥地等。经查，你占用的土地为农用地,符合原海州区土地利用总体规划。你单位的行为现已构成非法占地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定。……决定处罚如下：责令退还非法占用的土地，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其它附属设施；罚款：对符合海州区土地利用总体规划占用的耕地的11859平方米处以10元/平方米罚款，计罚款118590元；对符合海州区土地利用总体规划占用一般农用地的2390平方米处以5元/平方米罚款，计罚款11950元。以上罚款共计130540元。行政处罚履行方式和期限：限你自收到本行政处罚决定书之日起十五日内，将罚款缴至：东方农商银行陇海支行，账号3207053501201000020931。本决定送达当事人，即发生法律效力”。 2018年1月9日，原告将罚款130540元汇入指定账户。原告诉讼中称2017年12月30日之前搬离涉案土地。 2018年8月20日，连云港新浦经济开发区管理委员会委托江苏常地土地房地产评估有限公司对龙某公司位于新浦经济开发区沭新河路北侧、石棚山路西侧的房地产收购价值评估，并出具《房地产估价报告》，其中载明：一、建筑物价值5535735元，其中包含生产车间建筑面积3933.73平方米，4246413元；办公楼1012.77平方米，1151317元；食堂104平方米，90199元；传达室55.12平方米，47806元。二、附属设施价值4980141元，包含生产车间附属254226元；其余附属4725915元。三、总计10515876元。 诉讼中，原告称其已按协议约定给付被告土地转让款160万元，其中，138万元按照玖信公司法定代表人刘红玖的指令转入户名为张某在中国银行连云港海州支行营业部账号为54×××86的账户，分别是2015年7月28日汇入30万元、2015年7月30日汇入108万元，并在当天由刘红玖向龙某公司出具了138万元的收据；另外22万元是现金交给刘红玖本人。原告提供了138万元的收据和银行转账给张某的汇款凭证即存款历史交易明细清单，收据上盖有“江苏连云港新浦工业园管理委员会”的章、经办人王某签名、收款事由为土地款、交款方式为转账。被告对收据的真实性认可，称单位有会计叫王某，但称因为当时原告让其公司先开手续再打款，公司就先开收据给原告，结果开了以后原告就没有付款；对原告关于22万元现金交给刘红玖的陈述，不认可。 被告称因江苏连云港新浦工业园管理委员会不是合法独立的机构，既没有营业执照也没有独立的账户；收据上“江苏连云港新浦工业园管理委员会”章是被告盖的。 被告玖信公司为证明其合法享有涉案土地使用权且可依法转让，提供了相关政府文件：1.2007年7月26日，东海县人民政府东政复［2007］21号《关于同意设立东海县岗埠新经济集中区的批复》，同意岗埠农场提出的设立东海县岗埠农场新经济集中区。岗埠新经济集中区由江苏玖信有限公司通过自身和引资的形式兴建。2.2006年3月28日，东海县人民政府第九期会议纪要原则同意玖信公司增设东海新经济创业园区管理委员会作为东海新经济创业园区的领导机构，负责园区的开发建设。3.2008年8月28日，东海县人民政府（甲方）与江苏省农垦集团有限公司（乙方）签订的《农场国有土地使用协议书》，约定甲方规划的岗埠新经济创业园选址在岗埠农场，拟占用岗埠农场土地约3000亩。甲方按规定办理用地审批手续，取得省国土资源厅批准用地文件后，与乙方签订具体用地补偿协议。4.2007年9月7日，东海县国土资源局向玖信公司发东国土资规预审［2007］122号《关于江苏玖信投资有限公司新建“东海岗埠新经济集中区”建设项目用地的预审意见》文，预审意见包括：玖信公司于2006年3月28日与东海县人民政府签订的合同，拟在岗埠农场东部投资开发建设新经济创业园区。2007年7月26日，经江苏省国营岗埠农场申请，东海县政府正式批复成立“东海岗埠新经济集中区”，拟占用岗埠农场国有土地133.3334公顷，其中耕地100公顷，其他土地33.3334公顷。因暂不符合东海县土地利用总体规划，需修改土地利用总体规划。原则同意开展项目前期工作，项目建设要待土地上报审批后实施。5.2007年8月16日，东海县人民政府东政复［2007］26号《关于对东海县岗埠新经济集中区土地出让金和地方税收返还有关事项的批复》，向东海县岗埠新经济集中区明确，集中区上交的土地出让金地方财政收益部分，县政府在10个工作日内返还玖信公司，用于支付江苏省农垦集团的土地补偿金和办证费用，剩余部分用于进行集中区的基础设施建设。对于进入集中区的企业在合作期内投资建设开发和投资后所形成的各项税收，其地方留成部分由县政府以技改资金方式采用“前十年全部、后十年50%”的方法返还给玖信公司用于集中区基础设施建设的补充。6.2008年10月8日，东海县人民政府东政复［2008］17号《关于同意东海县岗埠新经济集中区控制性详细规划的批复》，向县规划局明确原则同意《东海县岗埠新经济集中区控制性详细规划》（以下简称《规划》）。该《规划》范围东至东环路，西至西环路，北至北环路，南抵新公牛路。规划总用地面积327.2公顷。7.2008年12月5日，东海县人民政府东政复［2008］21号《关于东海县岗埠新经济集中区更名为东海新经济工业园的批复》同意东海县岗埠新经济集中区更名为“东海新经济工业园”。8.2009年7月23日，新浦区人民政府新政发［2009］56号《区政府关于东海新经济工业园名称变更及加强园区治安环境管理的批复》，同意东海新经济工业园管委会提出的将“东海新经济工业园”变更为“连云港新浦工业园”。9.2011年3月8日，中共新浦区委员会［2011］1号《会议纪要》，该会议纪要显示新浦工业园负责人为刘红玖。10.2011年12月5日，新浦区人民政府（甲方）与连云港新浦工业园（江苏玖信投资有限公司）签订《土地协议书》，约定根据甲方与江苏省农垦集团有限公司签订的《收回国有土地协议书》，乙方依法使用甲方从省农科集团公司收回的岗埠农场500亩国有土地事项达成如下协议：……乙方负责办理使用本宗土地的用地报批手续，土地补偿费、安置补助费按每亩3.2万元支付甲方，合计总额为1600万元。上述补偿款由乙方在本协议签订后三日内转账至甲方账户。《土地协议书》签订后，被告玖信公司向连云港市新浦区财政局转账支付部分土地款。被告玖信公司未能举证其已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让土地的其他证据材料。 另查明，涉案地块系国有农用地，占有的是江苏省岗埠农场有限公司国有农用地，未办理农转用等土地手续。 本案争议焦点：1、涉案的 合同有无效力；2、原告主张被告返还土地160万元，以及利息及要求赔偿损失1064 6416元，并从2018.1.9支付利息有无事实和法律依据。 1、涉案的 合同有无效力；2、原告主张被告返还土地160万元，以及利息及要求赔偿损失1064 6416元，并从2018.1.9支付利息有无事实和法律依据。 1、涉案的 合同有无效力；2、原告主张被告返还土地160万元，以及利息及要求赔偿损失1064 6416元，并从2018.1.9支付利息有无事实和法律依据。 本案争议焦点：1、涉案的《土地使用权转让协议》有无效力；2、原告主张被告返还土地转让款160万元及其利息，要求赔偿损失10646416元及其利息有无事实和法律依据？ 一、关于《土地使用权转让协议》有无效力问题。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。本案中，涉案地块系国有农用地，原、被告双方签订的《土地使用权转让协议》明确载明龙某公司用涉案地块建企业所用，被告玖信公司所举的证据无法证明其对涉案地块取得土地使用权证书或者其使用土地是经有批准权的人民政府批准，也无法证明其办理了农用地转用审批手续，且龙某公司受让土地后因在该地块上建厂房和附属设施，属于违法占用土地，已被国土部门责令退还土地和没收地上物并处罚款。故被告玖信公司与龙某公司于2015年7月28日签订的《土地使用权转让协议》无效。 二、原告主张被告返还土地转让款160万元和利息以及要求赔偿损失10646416元，并支付从2018年1月9日的利息有无事实和法律依据？ 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告有权要求被告返还土地转让款、给付利息和赔偿损失。 关于被告收到原告给付的土地转让款数额和原告主张返还土地转让款的数额及利息。本案中，涉案《土地使用权转让协议》约定土地转让款为160万元。诉讼中，原告称已履行160万元的给付义务，其中138万元是根据被告要求汇入张某的账户，另外22万元是现金交付给刘红玖本人。本院认为，原告提供的玖信公司以江苏连云港新浦工业园管理委员会名义出具的138万元的收据和给案外人张某的银行转账凭证，能够相互印证被告收到了该138万元。但原告未能提供证据证明其余22万元现金交于刘红玖本人这一事实，玖信公司也不认可，故本院认定玖信公司收到土地转让款138万元，玖信公司应当返还原告土地转让款138万元及给付利息（以138万元为基数，从2015年7月30日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 关于本案中的《房地产估价报告》能否采信的问题。本院认为，因该《房地产估价报告》的委托方系第三方连云港新浦经济开发区管理委员会，被告虽对该估价报告不认可，但对涉案土地上原告所建设的厂房及附属设施的价值不申请鉴定，故本院对该《房地产估价报告》依法采信。 关于赔偿损失的数额。本院认为，原告在涉案土地上建设厂房及附属设施，后因系违规用地被连云港市国土资源局责令退还土地并没收在非法占用土地上新建的建筑物和其它附属设施和罚款。被没收的涉案土地上建筑物和其它附属设施经评估为10515876元，原告已交付的罚款数额为130540元，共计10646416元，这属于因合同无效所造成原告的损失。鉴于原、被告对合同无效均有过错，原、被告应根据各自的过错对上述损失承担责任。从2011年12月5日被告与原新浦区政府签订的《土地协议书》和涉案的《土地使用权转让协议》内容看，玖信公司作为土地的转让方，对涉案土地是国有农用地、应当办理农转用等土地手续应当明知，原告龙某公司在签订合同时未尽审慎义务，综合本案案情，玖信公司应承担主要责任即承担上述损失的70%为7452491.2元（10646416元*70%）；原告承担次要责任即承担上述损失的30%为3193924.8元（10646416元*30%）。 关于原告要求被告给付上述损失的利息，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认原告连云港龙腾包装有限公司与被告江苏玖信投资有限公司于2015年7月28日签订的《土地使用权转让协议》无效。 二、被告江苏玖信投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告连云港龙腾包装有限公司土地转让款138万元及利息（自2015年7月30日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。 三、被告江苏玖信投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告连云港龙腾包装有限公司损失7452491.2元。 四、驳回原告连云港龙腾包装有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费98879元、保全费5000元（原告已预交），共计103879元，其中，原告连云港龙腾包装有限公司负担28674元，被告江苏玖信投资有限公司负担75205元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  刘永红 人员陪审员郭家民 人民陪审员  周月平 二〇一九年七月十九日 书 记 员  张 颜 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 （二）《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 （三）《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 （四）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：江苏省连云港市中级人民法院 账号44×××944 开户行：连云港市农业银行苍梧支行