广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初7172号原告：谭才，男，汉族，1958年1月1日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：刘福来，广东百德律师事务所律师。被告：惠州鹏基房地产有限公司，住所地：惠州市麦地路63号“麦科特中心”。法定代表人：曾文光。委托代理人：杨运胜，系公司员工。第三人：黄志霞，女，汉族，1975年9月15日出生，户籍住址：广东省博罗县。第三人：中国银行股份有限公司惠州分行，住所地：广东省惠州市惠城区麦地路22号。法定代表人：陈穗勇。第三人：惠州市房产管理局，住所地：惠州市惠城区江北校园东路43小区房产交易大厦。法定代表人：袁贵平。委托代理人：李乾，广东法村律师事务所律师。原告谭才诉被告惠州鹏基房地产有限公司、第三人黄志霞、中国银行股份有限公司惠州分行、惠州市房产管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谭才及其委托代理人刘福来、被告惠州鹏基房地产有限公司的委托代理人杨运胜、第三人惠州市房产管理局的委托代理人李乾到庭参加诉讼。第三人黄志霞经本院公告送达开庭传票、中国银行股份有限公司惠州分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告谭才诉称，原告与被告惠州基房地产有限公司（原麦科特集团房地产有限公司）系商品房买卖合同关系。原告于2005年2月17日与被告签订了一份《商品房的买卖合同》（合同编号为“惠州［2004］№055124”），约定:原告购买被告开发的麦科特商贸广场A幢20层F号房,房屋总价款为人民币35川元，付款方式为分期付款:2005年1月7日支付105000元、2005年3月31日支付245000元;出卖人应当在2004年11月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人;出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5％向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。被告于2005年春节过后将涉案商品房交付给原告，原告于2005年3月开始装修后入住至今，而被告并未依约为原告办理上述房屋的权属证书。双方约定的办证期限届满后，原告便开始催促被告履行代为办证的义务,被告仅是口头答应,却一直没有通知原告提交与办理产权证书相关的资料。后原告获知被告因涉嫌一房多卖被小区的部分业主举报至公安机关。此时，原告才发现涉案房屋已于2004年2月上旬办理了预售登记，买受人为第三人黄丽霞，购房总价为460000元，商品2房买卖合同的编号为037654。且第三人黄丽霞在被告的保证下于2004年2月11日与第三人中国银行惠州分行签订了《住房抵押贷款合同》，约定:第三人黄丽霞向中国银行惠州分行借款322000元，第三人黄丽霞将涉案房屋抵押给中国银行惠州分行，被告提供连带责任保证，保证期问自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。之后，第三人黄丽霞与第三人中国银行惠州分行办理了商品房抵押贷款登记手续。2006年10月12日，因第三人黄丽霞逾期还款,经第三人惠州房产管理局同意，由被告将包括第三人黄丽霞名下的涉案房产回购，并偿还第三人黄丽霞尚欠第三人中国银行惠州分行的全部借款本息。综上所述，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。被告与第三人黄丽霞就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》因系以合法形式掩盖虚构购房事实、套取银行贷款等非法目的，应认定为无效。原告为维护自身的合法权益，特具本状诉至贵院，请求法院判令：一、确认原告与被告惠州鹏基房地产有限公司于2005年2月l7日签订的《商品房买卖合同》有效。二、确认被告惠州鹏基房地产有限公司与第三人黄丽霞于2004年2月ll日签订的《商品房买卖合同》无效。三、被告惠州鹏基房地产有限公司继续履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，办理该合同项下房屋的不动产权属登记，并向原告支付逾期办理房屋过户事宜的违约金人民币17500元。四、本案的案件受理费全部由被告承担。被告惠州鹏基房地产有限公司答辩称，没有意见，同意原告的诉讼请求。第三人黄志霞、中国银行股份有限公司惠州分行未到庭参加诉讼，未作书面答辩、未提交证据。第三人惠州房产管理局陈述称，本案诉争的是民事主体之间的纠纷，与答辩人的行政职权无关，不应追加答辩人为本案第三人。根据原告起诉状诉讼请求可以明显得知，案涉纠纷的原因、发生过程等均与答辩人无关，原告无权在其主张案涉的民事权利的诉讼中追加答辩人为第三人。查明的案件事实经审理查明，2005年2月17日，原告谭才与原麦科特集团房地产有限公司（2005年4月21日变更名称为被告惠州鹏基房地产有限公司）签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：（第三条）原告购买麦科特集团房地产有限公司开发的位于惠州市××大道××广场××房（下称涉案房屋）；（第四条）出卖人与买受人约定该商品房属预售按套出售，总金额35万元；（第六条）买受人在2005年1月7日付房款10.5万元、在2005年3月31日前付房款24.5万元。（第八条）出卖人应当在2004年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；（第十五条）出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。2004年11月18日至2013年4月11日期间，原告分六次向被告支付了全部购房款，并于2005年下半年装修入住至今。因被告至今未履行办理房产证的义务，原告于2018年6月8日将被告诉诸法院，请求判如上述所请。在原告与被告签订上述合同之前，黄丽霞（身份号码：，经石坝派出所查询现名为黄志霞）与原麦科特集团房地产有限公司于2003年12月2日就涉案房屋签订了一份《广东省商品房买卖合同》[合同编号：（2003）NO.037654]，约定黄丽霞购买涉案房屋，总价款为46万元，首期款为13.8元，余款申请银行按揭。该合同在惠州房产管理局办理了备案登记。2004年2月11日，黄丽霞与麦科特集团房地产有限公司、中国银行惠州分行签订《住房抵押贷款合同》，由中国银行惠州分行向黄丽霞发放贷款32.2万元，黄丽霞将涉案房屋作为借款的抵押，并于2004年1月3日办理了预购商品房抵押登记。本院根据被告的申请，于2019年5月14日到中国银行股份有限公司惠州分行调查涉案房屋的贷款情况。中国银行惠州分行出具《个人贷款结清证明》，证明黄丽霞在该行的住房贷款32.2万元，于2014年1月13日已结清。另查，庭审时，被告称黄志霞是原公司法定代表人杨永久的弟媳，为了套取银行按揭贷款才签订商品房买卖合同，黄志霞没有支付购房款给被告。被告在庭审后向法庭提交数张银行存款回单，证明按揭贷款由公司偿还。被告称因无法与黄志霞取得联系，无法注销抵押，故无法办理涉案房屋的房产证，整个小区是可以办证的。原、被告确认双方签订商品房买卖合同后第二天即交付了涉案房屋的钥匙、办理了收楼手续。再查，原告向法庭提交：中国银行惠州分行出具的《证明》，证明包括涉案房屋在内的麦科特商贸广场的30户个人住房按揭贷款存在断供情况。被告惠州鹏基房地产有限公司向惠州房产管理局提交的《申请报告》，申请由公司回购上述断供的房产。时任惠州房产管理局的负责人袁贵平在该《证明》和《申请报告》上签名同意包括涉案房屋在内的15户房产由公司回购。经质证，第三人惠州房产管理局对上述证据无异议。以上事实，有原告身份证、被告企业机读档案变更登记材料、广东省商品房买卖合同、收款收据、水电业物业管理费缴费凭证、住房抵押贷款合同、证明、申请报告、商品房预售合同登记备案查询结果、预购商品房抵押登记申请表等证据及本院庭审笔录、当事人陈述在卷为据，可以认定。裁决理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原麦科特集团房地产有限公司为套取银行贷款与黄丽霞（黄志霞）签订虚假的《广东省商品房买卖合同》，虚假约定黄丽霞向麦科特集团房地产有限公司购买其开发的麦科特商贸广场房产，该合同最终目的是为了套取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效。原告谭才与原麦科特集团房地产有限公司所签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据原告提交的购房款《收据》及被告庭审时自认，可以认定原告已付清了购房款。原告已付清购房款，并已合法占有使用涉案房屋，被告应履行原告与原麦科特集团房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》中的义务，将涉案房屋的产权办理至原告名下。关于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。2005年4月21日开始，原麦科特集团房地产有限公司变更名称为惠州鹏基房地产有限公司，那么，涉及该公司的全部权利义务应由变更后的公司来承受，即被告需要承担涉案房屋的办证义务。根据原告和原麦科特集团房地产有限公司所签合同的约定，原麦科特集团房地产有限公司应在商品房交付使用之日起180日内为原告办理好不动产权证，而原告已于2005年2月18日办理收楼手续。显然，涉案房产存在逾期办证的情形。但是，原告直到2013年4月11日才缴清购房款，原告也存在未在约定时间内缴清购房款的违约行为，且原告也未举证证明其已付清办证所需的契税、住房维修基金等，故原告请求被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。关于涉案房屋抵押登记的注销及办理房产证的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五规定，商品房买卖合同被确定无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据第三人中国银行惠州分行出具的《个人贷款结清证明》，涉案房屋的32.2万元贷款已结清，第三人黄志霞、中国银行惠州分行应积极配合办理涉案房屋预购抵押登记的注销手续。再由被告继续履行办理房产更名及办理不动产权证的义务，被告应当在合理期限内为涉案房屋办理出不动产权证。考虑到本地房产办证的实际情况，这一合理期限以60日为宜。办理产权证需缴纳费用的，由原、被告按规定承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告谭才与原麦科特集团房地产有限公司于2005年2月17日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效。二、确认第三人黄志霞（黄丽霞）与原麦科特集团房地产有限公司于2003年12月2日签订的《广东省商品房买卖合同》[合同编号：（2003）NO.037654]无效。三、被告惠州鹏基房地产有限公司与第三人黄志霞、中国银行股份有限公司惠州分行在本判决生效后十日内办理惠州市下埔大道麦科特商贸广场A栋20F房的抵押权登记注销手续。四、被告惠州鹏基房地产有限公司应于上述房屋抵押权登记注销后六十日内为原告谭才办理出位于惠州市下埔大道麦科特商贸广场A栋20F房的不动产权证，并交付给原告谭才。五、驳回原告谭才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6812元（原告已预交3406元）及公告费，由原告谭才负担262元，被告惠州鹏基房地产有限公司负担6550元及公告费。被告应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄 艳审 判 员  肖石平人民陪审员  杨玉彪二〇一九年七月十二日书 记 员  陈淑花