广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初6996号原告（反诉被告）：梁灿光，男，1985年8月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：李日龙、余海亮，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：林坚和，男，1967年12月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：黄敏、陈荣鹏，均系广东力诠律师事务所律师。第三人：张少东，男，1978年6月24日出生，汉族，住广东省揭西县。原告（反诉被告）梁灿光诉被告（反诉原告）林坚和、第三人张少东租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁灿光的委托代理人李日龙，被告（反诉原告）林坚和及其委托代理人陈荣鹏到庭参加了诉讼，第三人张少东经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁灿光诉称：2013年1月5日，梁灿光、林坚和就广州市天河区棠东东路7号首层及二层（首层面积700平方米、二层面积200平方米）签订《房屋租赁合同》，合同期限自2013年1月8日至2019年1月8日。后林坚和一直拖欠2018年1月、2月的租金和水电费未付，期间梁灿光多次向被告催缴，但林坚和未予理会。2018年3月1日，梁灿光最后一次以书面、信息、微信、电话等方式通知林坚和必须于2018年3月3日前缴纳所有租金和水电费，但至今林坚和未履行应有义务。林坚和拖欠租金和水电费的行为侵害了梁灿光的合法权益，现诉至法院请求判令：1、解除梁灿光与林坚和的房屋租赁合同关系；2、林坚和向梁灿光支付商铺租金105600元及水电费16816.5元；3、梁灿光有权没收履约保证金96000元；4、林坚和承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）林坚和答辩并反诉称：不同意梁灿光的诉讼请求。2013年1月5日，梁灿光与林坚和签订《房屋租赁合同》，约定林坚和可以将合同转让给第三方，每转让一次，梁灿光收取转名费5000元，合同签订后，林坚和向梁灿光缴纳了租赁保证金96000元。2017年11月，梁灿光、林坚和、张少东协商一致，林坚和将租赁合同转让给张少东，由张少东承租场地，张少东向林坚和缴纳500000元转让费（包括租赁保证金96000元，场地内全部货架、设备的费用等），林坚和在2018年2月15日前将场地交付张少东，梁灿光向林坚和收取租赁合同转名费5000元。三方协商一致后，梁灿光与张少东在2017年11月14日签订了新的租赁合同，并一次性预交200000元的费用，用作扣除2018年1月起至林坚和将场地交给张少东之日止的租金及水电费用，在林坚和向张少东交付场地结算后再将剩余款项退还给林坚和。2017年11月14日张少东与梁灿光签订合同后，张少东向林坚和支付了200000元，代林坚和向梁灿光支付了200000元，之后林坚和安排超市清货，在2017年12月照常交租金和水电费给梁灿光。至2018年2月，林坚和腾空场地并与张少东约定2月18日交接。2018年2月18日，三方进行了场地交接，张少东接收场地后将剩余100000元转让费支付给林坚和，租赁保证金96000元转到张少东名下，但当天梁灿光反口称林坚和拖欠租金，林坚和多次催促梁灿光返还剩余款项，但梁灿光一直不予理会。林坚和向梁灿光支付200000元扣除2018年1月租金、2月半个月的租金及1月、2月水电费、合同转名费后剩余112483.5元未退还。现诉至法院，请求判令：1、梁灿光向林坚和退还112483.5元；2、梁灿光承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）梁灿光就被告（反诉原告）林坚和反诉答辩称：梁灿光未收到林坚和200000元预付款，梁灿光收到的是张少东200000元的合同保证金，该保证金是用于张少东履行合同过程中的保证费用，林坚和的说法与客观事实不符，并且也没有任何合同体现该费用用于抵扣租金等费用。第三人张少东未到庭陈述意见。经审理查明：梁灿光提交广州市天河区棠东东南路7号的房地产权证显示该场地的权属人是广州市天河棠东建设发展有限公司。梁灿光还提交其与案外人梁满淮于2012年9月1日签订《租赁合同》，拟证明梁满淮通过招投标承租广州市天河区棠东东南路7号一楼及二楼厂房，并将上述场地转租给梁灿光。2013年1月5日，梁灿光（甲方/出租方）与林坚和（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋位于广州市天河区棠东东南路7号首层及二层，首层面积约700平方米、二层约200平方米（以下简称“涉案场地”）；涉案场地租赁期共6年，自2013年1月8日起至2019年1月8日止，甲方提供75日免租装修期，即租金从2013年3月23日起开始计算；乙方签约时需交纳96000元作为履约保证金，合同期满甲方原数无息退还（凭甲方收据为准），若乙方中途违约的，履约保证金自动转作违约金；租赁期间租金按月一期缴交，每月租金48000元，租金从第4年起，每月租金52800元；租赁期间所发生的水电费由乙方负责承担，由棠东村水电管理人员直接向乙方收取；租赁期间租金按每月一期缴交，乙方必须在每月5日前以现金或汇款方式缴纳当月租金，乙方必须在每月5日前以现金方式缴纳上月水电费，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；乙方没有按合同规定日期交款的，甲方按实际欠款数，每天计收3‰的违约金，如乙方超过30天仍未付清应交款项的，则表示乙方毁约，甲方有权单方解除合同；租赁期间乙方拖欠租金或水电费累计30日以上的，甲方有权终止合同，收回涉案场地，没收合同履约保证金作为违约金；在不改变涉案场地用途的情况下，允许乙方将涉案场地转让第三方，甲方、乙方、丙方应办理相关补充手续说明情况，第三方应按本合同约定承担乙方责任，每转让一次，甲方收取转名费5000元等内容。2017年11月14日，林坚和出具《转让合同》，载明：涉案场地以500000元除商品外保留一切硬件于2018年2月15日前交铺给张少东，2018年2月15日前的租金、水电、工人、货款一切费用由林坚和承担，已先收200000元，共400000元，其中200000元付给梁灿光，转让费用还差余款100000元交铺前付清。同日，梁灿光收取张少东支付的200000元。2017年11月15日，梁灿光与张少东就涉案场地签订租赁合同。关于上述200000元款项。林坚和主张该款项为保证按时移交场地并结清费用的预付款，用于抵扣2018年1月、2月租金及水电费，故梁灿光收到该款项后向林坚和开具了2018年1月1日至2月15日期间的租金、水电费的收据。为此，林坚和提交如下证据：1、显示由梁灿光于2017年11月14日向林坚和开具的《收据》（原件），载明收到林坚和转让费200000元整。2、显示由梁灿光开具的《收据》（原件）3张，于2018年1月1日开具的收据载明收到林坚和2018年1月租金52800元、于2018年2月1日开具的两张收据分别载明收到林坚和2018年2月1日至2月15日租金26400元、收到一楼水电费3316.5元。3、林坚和称其与梁灿光的微信聊天记录及该记录中梁灿光发送的图片，该微信记录显示2018年1月23日梁灿光向林坚和发送三张收据照片，2018年2月18日林坚和向梁灿光表示“你还欠我壹拾多万”，当日梁灿光回复称“你对我有意见就当面说吧”，2018年3月1日林坚和向梁灿光发送消息称“梁灿光200000，贰拾万元，减5000，伍仟元合同过名费用，再减2018年一月份至2018年二月十五号租金与水电费96016.5元，余款98983.5元，玖万捌仟玖佰捌拾叁元五角，尽快转换给我”；图片显示3张收据，分别载明收到涉案商铺二楼电费6975元、一楼电费6525元、2018年1月租金52800元。梁灿光对上述收据予以确认，但认为因双方的交易习惯是先开具收据后支付费用，梁灿光在未到该租金、水电费的情况下向林坚和开具了收据，后经梁灿光多次催收，林坚和仍未履行给付租金的义务，至于收据载明的200000元是由张少东交付，性质是转让费并非预付款，该款项是张少东承租涉案场地延长合同的保证金，故不存在林坚和主张在200000元扣除相关费用的事实。梁灿光称因梁满淮不同意将涉案场地出租给张少东，梁灿光解除了与张少东的租赁合同关系，并于2018年2月28日将该笔款项退还张少东，故梁灿光与张少东的租赁合同并未实际履行，张少东也未从梁灿光处接收涉案场地，现涉案场地由张少东直接与梁满淮签订租赁合同后使用。为证明其陈述，梁灿光提交如下证据：1、梁灿光的中国农业银行交易卡明细，显示2017年11月14日收到三笔款项共计200000元，摘要显示为转存或代付；2、显示由张少东于2018年5月29日出具的《情况说明》，载明2017年11月14日张少东通过银行转账的方式支付梁灿光延长续租保证金共计200000元；3、显示由梁灿光与张少东于2018年2月28日签订的《解除租赁合同协议书》，载明双方协商一致解除双方于2017年11月15日签订的《房屋租赁合同》，于解除合同当日梁灿光自愿返还转让费200000元给张少东等内容；4、显示由张少东于2018年3月9日出具的《收据》，载明张少东于2017年11月14日支付给梁灿光合同转让费（即梁灿光承诺延长5年租期的履约保证金）共计200000元，于2018年3月9日梁灿光已以现金方式退还张少东；5、显示由梁灿光开具的收据3张，其中日期为2018年1月1日的收据载明收到涉案商铺二楼电费6975元、一楼电费和水费6525元，日期为2018年2月1日的收据载明收到涉案商铺一楼电费和水费3316.5元。经质证，林坚和对证据1的真实性予以确认；对证据2、3、4的真实性不予确认，张少东在2018年3月28日在涉案场地成立公司并经营，故不可能于2018年2月28日与梁灿光解除合同关系，梁灿光所述200000元转让费以现金方式返不符合日常生活经验；对证据5的真实性予以确认，但上述收据并不能证明林坚和欠付上述费用，涉案场地的租金、水电费是由梁灿光核对后通知林坚和一并收取，林坚和转账并由梁灿光确认收取款项后再出具收据给林坚和，该收据说明200000元为预付款。张少东庭后陈述如下意见：张少东当时与林坚和协商在林坚和与梁灿光租赁合同的基础上续租五年，转让费共计500000元。张少东与梁灿光、林坚和协商的意见是由林坚和向业主方支付200000元用于延长租期，但为了节省时间和流程，林坚和要求张少东直接向梁灿光支付该200000元。张少东已按照林坚和的要求付清转让费500000元，其中直接向林坚和支付300000元，另外按照林坚和的要求向梁灿光支付200000元，并2018年2月18日接收涉案商铺。因业主梁满淮不同意续签合同，梁灿光将其收取的200000元以现金方式支付给梁满淮作为入场费，由梁满淮直接与张少东签订租赁合同，并向张少东开具相应的收据。为此，张少东提交如下证据：1、张少东与梁满淮于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》，合同约定梁满淮向张少东出租涉案场地，租赁期间自2018年3月1日至2024年2月28日止，张少东签约时需缴纳保证金150000元等。2、显示由梁满淮向张少东开具的时间为2018年3月9日的收据，该收据显示梁满淮收到张少东涉案商铺入场费20万元。梁灿光对上述证据的真实性予以确认，林坚和对上述证据的真实性均不予确认。关于涉案场地的交接使用情况。林坚和称其于2018年2月13日已经将场地腾空并通知各方交接，由于张少东个人原因且临近春节，故三方约定在2018年2月18日交接场地，林坚和在该日将场地交付张少东，但双方未办理书面交接手续，张少东接收涉案场地后才将最后一笔转让费100000元支付给林坚和。关于租金及水电费。梁灿光、林坚和双方确认租金按照自然月计算，水电费则是梁灿光到涉案商铺抄表后告知林坚和水电费的金额，然后林坚和将水电费支付梁灿光。本院认为：根据查明的事实，梁灿光已于2017年11月15日就涉案场地与张少东另行签订租赁合同，据此，梁灿光与林坚和签订的租赁合同应已于该时解除，现梁灿光主张解除其与林坚和签订的租赁合同，与本院查明的上述事实不符，本院不予支持。关于梁灿光诉请林坚和向其支付2018年1月、2月租金和水电费的诉请。其一，如前所述，梁灿光与林坚和签订的租赁合同已于2017年11月15日解除，梁灿光主张的2018年1月、2月租金实际应为占用费性质。其二，林坚和抗辩张少东于2017年11月14日向梁灿光支付的20万元为上述占用费及水电费的预付款，应由林坚和对此承担举证责任。林坚和在本案提交的证据并不足以证明以上陈述，且付款方张少东亦予以否认。根据张少东的陈述，该款项实为代林坚和向梁满淮支付延长租赁期限的费用，且该费用已由梁灿光转交梁满淮作为其向梁满淮承租涉案商铺的入场费。结合本案实际情况，考虑林坚和将涉案场地转让交付给张少东时，原租赁合同的租赁期限已尚不足一年，本院合理采信张少东的上述陈述。其三，林坚和、张少东均确认涉案场地于2018年2月18日完成交付，涉案商铺交付前的占用费应由林坚和负担，该占用费计算至2018年2月18日止。梁灿光主张按照52800元/月的标准即参照租赁合同约定计算上述期间的占用费，并无不妥，林坚和应向梁灿光支付租金86742.86元（52800元＋52800元÷28天×18天）。其四，根据查明的事实，林坚和对于梁灿光提交的水电费16816.5元的收据的真实性予以确认，并在其与梁灿光的微信聊天记录中对该数额进行了确认，且按照双方交易惯例，涉案场地在林坚和使用期间产生的水电费由梁灿光先行收取，故梁灿光主张林坚和支付上述水电费16816.5元，本院予以支持。鉴于本院已认定张少东向林坚和支付的200000元为用于延长租赁期限的费用，林坚和反诉要求梁灿光将扣除2018年1月1日至2018年2月15日期间的占用费及水电费后的剩余款项款项予以退还缺乏依据，本院不予支持。关于梁灿光诉请其有权没收租赁保证金的诉请。如前所述，梁灿光、林坚和之间的租赁合同已于2017年11月15日解除，在梁灿光未主张亦未提交证据证明林坚和在此之前逾期交付租金、水电费达30日的情形下以林坚和逾期支付2018年1月起的占用费、水电费为由主张有权没收租赁保证金96000元缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林坚和于本判决发生法律效力之日起15日内向原告（反诉被告）梁灿光支付占用费86742.86元、水电费16816.5元；二、驳回原告（反诉被告）梁灿光其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）林坚和的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11260元，由原告（反诉被告）梁灿光负担8888元，被告（反诉原告）林坚和负担2372元；反诉受理费1275元，由被告（反诉原告）林坚和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  刘香玲人民陪审员  廖凤如二〇一九年七月一日书 记 员  何靖文判决书已于2019年月日送达