山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终1031号上诉人（原审被告）：刘春峰，男，1947年5月8日出生，汉族，居民，住临沂经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙运波，山东沂蒙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临沂市外贸机械总公司，住所地临沂市解放路103号。法定代表人：罗兴周，总经理。委托诉讼代理人：王旭，山东金雀山律师事务所律师。原审被告：刘凤喜，男，1969年1月1日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。上诉人刘春峰因与被上诉人临沂市外贸机械总公司、原审被告刘凤喜租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市中级人民法院（2018）鲁13民初757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘春峰上诉请求：1.撤销山东省临沂市中级人民法院（2018）鲁13民初757号民事判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。第一，上诉人不应再支付租赁费。被上诉人应当承担经济损失829440元。上诉人租赁涉案房屋经营宾馆使用。2007年被上诉人由于经营不善进入破产程序。2009年8月破产组与被上诉人在没有通知上诉人的情况下将上诉人经营的宾馆停水至2010年2月，共计6个月，给上诉人造成巨大的经济损失（36间×128元每间×180天=829440元）。该损失应当与所欠租赁费折抵。第二，上诉人经营宾馆添加变压器，增建房屋500平米，并进行了装饰装修，投入了巨大的财力，被上诉人应当赔偿经济损失或折价赔偿。一审法院判决上诉人30日内搬离所占房屋，违反法律规定，所购置的物品无法存放。请求二审法院查清案件事实，正确适用法律，维护上诉人的合法权益。临沂市外贸机械总公司辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，责任区分得当。请求二审法院驳回其全部上诉请求，维持原判。上诉人对其主张的经济损失829440元以及被上诉人同意折抵租赁费等没有提供任何证据证明。根据2015年1月27日双方签订的房屋租赁合同第九条第4项约定，“乙方如不按期缴纳租金，甲方有权收回其所租房屋，且不赔偿其装修费用和其他费用。甲方在乙方租赁期间如终止合同，赔偿乙方的应分摊的未到期装修费用”。上诉人长期拖欠租赁费，被上诉人有权收回所租房屋，并有权不赔偿上诉人的装修损失。被上诉人在租赁期间内从未有过违约行为，因此，上诉人所主张的装修损失没有合同依据更没有法律依据。临沂市外贸机械总公司向一审法院起诉请求：1.判令被告搬出所占用的房屋，并支付租赁费1633209.82元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2005年1月27日，原告临沂市外贸机械总公司作为甲方与作为乙方的被告刘春峰签订《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方同意租赁给乙方办公楼作为宾馆使用，不得作为它用。租赁的间数，整座办公楼，共56间，及楼前院子（原车库由乙方动员现用人员搬出，如搬不出，由乙方按间数价格的三倍交纳租金。五楼会议室按四楼相应间数计算）。每间房屋平均每月170元，每年计114240元，楼前院子自租的房屋位置向东至原轻工办公楼东墙相齐，每年0.5万元，每年共计119240元。租赁期限为10年（自2005年2月26日至2015年2月25日止），协议自签定之日即付第一年租金，第二年租金需在上年度期满前三个月支付下年度租金，以后依次顺延。为保证合同的执行，乙方在租期到第八年时，除全年租金外，再另外支付5万元保证金，此保证金在合同期满后退回。通往所租办公楼的水电暖等设施及费用由乙方负责，向有关部门交纳的水电暖等费用也由乙方按规定予以交纳，甲方不承担任何费用。乙方出现的任何债权债务，甲方概不负责，也不承担任何连带责任。乙方如不按期交纳租金，甲方有权收回其所租房屋，且不赔偿其装修费用和其他费用。该协议书还约定了其他有关事项。2005年1月28日，原告临沂市外贸机械总公司与被告刘春峰签订《房屋租赁补充协议书》，约定：双方签订的《房屋租赁协议书》第二条租赁的间数，应改为办公楼内靠楼梯南第一间起向北的一至五层（五楼会议室按四楼相应间数计算），共36间（如还有剩余房子，乙方不租，甲方有权出租给他人，乙方不准影响其他租房人出入）。一楼原车库由乙方动员现用人员搬出，由甲方使用，如搬不出，由乙方按间数价格的三倍向甲方交纳租金，原车库由乙方予以装修，费用由甲方承担。租赁价格按每间每月170元计算每年计73440元，楼前院子自租的房屋位置向东至原轻工办公楼东墙相齐，每年租金5000元。每年租金共计78000元。乙方未租的部分房屋由其代管，不许任何人占用，如有占用现象，按所租房屋价格的二倍由乙方向甲方赔偿，同时乙方也不能随便占用和装修，代管期间，甲方不收房租。其他条款按2005年1月27日签订的《房屋租赁协议书》执行。两份协议书均加盖临沂市外贸机械总公司公章并由其法定代表人罗兴国签字，被告刘春峰亦签字。合同签订后，双方在履行过程中对涉案楼房的使用范围及租金的给付情况产生争议，后原告临沂市外贸机械总公司诉至一审法院。另查明，原告临沂市外贸机械总公司已于2007年9月20日被一审法院依法宣告破产。一审法院认为，原告临沂市外贸机械总公司与被告刘春峰签订的《房屋租赁协议书》及《房屋租赁补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行各自的合同义务。被告刘凤喜并非本案租赁合同关系的合同相对人，原告临沂市外贸机械总公司向其主张权利无法律依据，不予支持。本案的争议焦点有三个，一是租赁费计算标准如何确定及被告应否搬离涉案房屋，二是合同约定由被告刘春峰代管的20间房屋及一楼原车库是否由被告刘春峰占用，三是被告刘春峰已实际支付的租赁费数额如何确定。关于第一个争议焦点，双方当事人在补充协议书中明确了租赁房屋的间数为36间，每间每月170元，楼前院子每年租金5000元，取整后，每年总租金明确为78000元。被告刘春峰辩称其与原告的法定代表人罗兴周等约定自2009年其年租金变更为3万元，但其未提供证据证实自己的主张，一审法院对该抗辩不予支持。涉案楼房年租金按合同约定的每年78000元计算，自2005年2月26日暂计算至2019年2月25日，应缴租金总额为1092000元。涉案合同约定的租赁期限为2005年2月26日至2015年2月25日，现该租赁合同已经超期，原告临沂市外贸机械总公司已明确表示不再继续出租，故有权要求被告刘春峰搬离涉案房屋，一审法院对原告的该主张予以支持。关于第二个争议焦点，原告临沂市外贸机械总公司主张，曾约定由被告刘春峰代管的20间房屋及原一楼车库被被告刘春峰占用，进而要求被告刘春峰按照合同约定支付翻倍的租赁费，但原告临沂市外贸机械总公司提供的证据材料不足以证实其该主张，一审法院依法不予支持，其可在提供相关证据后，另案主张权利。关于第三个争议焦点，原告临沂市外贸机械总公司起诉时自认被告刘春峰已交付涉案房屋租金155590.18元，同时被告刘春峰亦提交租赁费单据用以证实其缴纳租金的数额，即有原告临沂市外贸机械总公司法定代表人罗兴周签字的47张单子共计载明收到229200元，另有记载为“水费”的租赁费12940元，一审法院认定被告刘春峰已支付房租242140元。对于被告刘春峰提交的另外三张单据，因不具有关联性或客观性，一审法院对所载金额不予认可。被告刘春峰庭审中称2009年及之前年份的房租其已经全部交纳，但因时间较长，部分收据未能保存，因其未能提交该部分证据，一审法院对于其已交付2009年及之前年份房租的抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、被告刘春峰于本判决生效后三十日内搬离所占用的租赁房屋并交还代管的其他房产；二、被告刘春峰于本判决生效后三十日内支付原告临沂市外贸机械总公司房屋租赁费849860元；三、驳回原告临沂市外贸机械总公司的其他诉讼请求。案件受理费19498.89元，由原告临沂市外贸机械总公司负担4100元，由被告刘春峰负担15398.89元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。刘春峰提交以下证据证明其观点：用户用水情况清单。证据来源：临沂市实康水务有限公司。证明2008年10月16日、11月17日、12月15日停水三个月的事实。上诉人已经将水费缴纳至被上诉人处，由于被上诉人未能及时到水务公司缴纳导致上诉人经营的宾馆停水三个月，被上诉人又给上诉人停水三个月，共计停水六个月。临沂市外贸机械总公司质证称，1、该证据依法不属于新的证据。2、该份证据表主名称市外贸机械进出口公司与本案被上诉人名称不一致，不具备客观真实性和关联性。真实性不予认可。3、从这份情况清单看出上诉人主张的事实不能成立。退一步讲即使上诉人所主张的事实属实，在长达三个月的时间内上诉人完全可以避免其损失。本院认为，临沂市外贸机械总公司对上述证据不予认可，但未提交证据予以推翻，本院对该证据的真实性予以采信。对于能否证明上诉人的观点，本院将结合其他证据作出认定。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，二审争议焦点：一审判决上诉人支付租赁费、搬离涉案房屋是否正确。上诉人主张停水给其造成经济损失829440元应当折抵租赁费，并提交用户用水情况清单予以证明停水三个月的事实。对此本院认为，上述证据仅能证明欠交水费三个月的事实。根据《房屋租赁协议书》约定，“水电暖等设施及费用由乙方（即上诉人）负责，向有关部门交纳的水电暖等费用也由乙方按规定予以交纳，甲方不承担任何费用。”因此，水费应由上诉人自行承担。由于上诉人并未提交证据证明其已经将水费交纳给被上诉人，所以，上述证据并不能证明系由于被上诉人的原因导致停水。上诉人主张被上诉人又给其停水三个月，亦未提交证据证明。上诉人主张的经济损失829440元缺乏证据证明，其主张用以折抵租赁费，本院不予支持。一审判决上诉人支付欠交的租赁费是正确的。关于上诉人主张的添加变压器、增建房屋500平米以及装饰装修等应由被上诉人赔偿经济损失或折价赔偿，由于双方签订的《房屋租赁协议书》约定的租赁期限已于2015年2月25日届满，此后双方并未续签合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”上诉人并未提交证据证明双方对装饰装修费用另有约定。同时，按照《房屋租赁协议书》约定，“乙方（即上诉人）如不按期交纳租金，甲方（即被上诉人）有权收回其所租房屋，且不赔偿其装修费用和其他费用。”所以，上诉人主张的装饰装修损失，本院认为不应支持。对于添加变压器、增建房屋等问题，上诉人主张系经被上诉人同意，但未提交证据证明，且上诉人对此并未提出反诉，对此可另行解决。本院认为，原审判决上诉人搬离涉案房屋并无不当。综上所述，刘春峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19498元，由上诉人刘春峰负担。本判决为终审判决。审判长 张 豪审判员 李守军审判员 陈 浩二〇一九年七月十一日书记员 赵 晶