广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初6431号原告：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，职务经理。委托代理人：梁平，该公司职员。委托代理人：林燕珍，该公司职员。原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：李红丽，职务所长。委托代理人：寇明茹，该所职员。第一被告：龚发兴，男，1959年1月22日出生，汉族，住所地广州市海珠区，第二被告：陈秋娥，女，1962年8月15日出生，汉族，住所地广州市海珠区，第一被告及第二被告的共同委托代理人为第四被告龚婉娴。第三被告：龚志恒，男，1992年8月7日出生，汉族，住所地广州市海珠区，第四被告：龚婉娴，女，1990年11月23日出生，汉族，住所地广州市海珠区，第三人：龚康枚，女，1962年3月24日出生，汉族，住所地广州市海珠区，原告广州市东晓物业管理有限公司（以下简称“东晓物业”）、广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称“二所”）诉第一被告龚发兴、第二被告陈秋娥、第三被告龚志恒、第四被告龚婉娴、第三人龚康枚租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东晓物业的委托诉讼代理人林燕珍、原告二所的委托诉讼代理人寇明茹、第一被告龚发兴与第二被告陈秋娥的共同委托代理人也即第四被告龚婉娴、第三被告龚志恒、第三人龚康枚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：一、海珠区赤岗东一街四巷12号306房是我单位辖内管理的直管公房，承租人：龚发兴。计租面积：32.60平方米，月租金：99.7元。二、原告广州市东晓物业管理有限公司与第一被告龚发兴签订的《广州市房地产租赁合同》已于2005年5月31日届满。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二章第十条、第三章第十九条和《中华人民共和国合同法》第232条、236条之规定以及《广州市房地产租赁合同》第六条第(2)款之约定，原告有权解除租赁关系，收回房屋。三、经查证，第一被告龚发兴和配偶名下共有l处自有产权位于：海珠区聚德南113号302房，面积：80.0756平方米（住宅，第一被告龚发兴与其配偶陈秋娥2人共有）；第四被告龚婉娴（第一被告龚发兴的女儿）自有产权位于：番禺区石基镇亚运大道1290号4栋3303房，面积103.1806平方米（住宅）。据此，原告广州市海珠区房屋安全和物业二所在2018年9月3日向第一被告龚发兴发出了《通知》，请其在2018年9月10日前将房屋交还，且负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用，但第一被告龚发兴至今仍未按通知要求办理。根据《广东省公有房产管理条例》第三章第十一条之规定原告有权解除租赁关系，收回房屋。故两原告起诉要求：1、解除原告广州市东晓物业管理有限公司与第一被告龚发兴关于海珠区广州市海珠区赤岗东一街四巷12号306房房屋的租赁关系；2、四个被告与第三人在判决生效之日起10日内腾空并交付讼争房屋给两原告；3、第一被告按照99.70元/月缴纳从2018年9月至交付房屋之日止的房屋占用费；4、第一被告承担本案全部诉讼费用。第一被告辩称，原告无权收回涉案房屋，双方不存在租赁关系，双方签订的租赁合同不发生法律效力，第一被告代表一家六人（其父母及四兄弟姐妹）签订，非其一人行为。承租涉案房屋不是第一被告真实意思表示，是拆迁办作为拆迁安置房屋补偿的，只是由于当时不懂法律，应房管局要求签订，是当时存在重大误解下签订的，应该自始不发生法律效力，双方只是拆迁补偿关系，不是租赁合同关系，故租赁合同不发生法律效力，房管局以租赁合同到期要求解除合同没有法律依据。房管局要求第一被告腾空房屋严重损害其权益。第一被告名下有其他房产不影响其对涉案房屋享有的权益。本案虽为民事纠纷，房管局作为行政机关，其作出的行为都具有一定行政性质，应该具有稳定性，不能朝令夕改，不能说要补偿就说是拆迁安置房，要收回就说是直管公房，其行为损害了第一被告及家人合法权利。综上，原告诉请没有事实及法律依据。第二被告、第三被告、第四被告共同辩称：三被告不是适格被告，不是本案当事人，与两原告不存在租赁关系，未承租涉案房屋。三被告未使用涉案房屋，无法腾空房屋，且两原告诉请主要针对第一被告，与三被告无关，要求三被告腾空房屋没有事实和法律依据。第三人述称，第三人也是涉案房屋的合法权利人之一，也是被拆迁人，第三人现在在涉案房屋居住。当时是第一被告代表第三人签订合同，第三人对涉案房屋也享有权利，第三人在涉案房屋已经居住多年，形成稳定居住状态，且第三人60多岁了未婚，生活较为困难，涉案房屋是唯一生存保障住房，故两原告诉请损害了第三人的权利，也没有事实依据。经审理查明：2000年6月8日，原告东晓物业（出租人、甲方）与龚发兴（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将海珠区赤岗东路一街四巷12号306部位的房地产出租给乙方，使用面积32.6平方米；租赁期限从2000年7月1日至2001年5月31日，租金2000年7月1日至2001年5月31日期间每月75.6元、2001年6月1日至2005年5月31日每月85.5元；租金按双月结算，乙方在每单月的第8至18日前按现金付款方式缴付给甲方；执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；乙方严格按房屋使用性质使用房屋，乙方擅自改变房屋用途，甲方可解除合同，收回房屋；因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督。租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的__%（小于100%）收取违约金；等。原告二所于2018年9月3日出具了《通知》，内容是：经查证，第一被告有私有房产，要求第一被告在2018年9月10日前交还涉案房屋，并负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用；等。该《通知》由第三人签收，第三人表示收到该《通知》后几天内告知第一被告《通知》的内容，第一被告对此予以确认，但表示两原告无权收回涉案房屋。另查，2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与原告东晓物业签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：东晓物业的服务管理事项为滨江等11条行政街范围内直管房的管理工作；日常由广州市海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督乙方实施的直管房日常管理工作；等。庭审中，原、被告均确认合同约定的租赁期满后，双方之间没有再签订书面的租赁协议。原告二所提交了《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》，两原告与第一被告确认从2001年8月开始第一被告按照99.7元每月的标准缴纳租金，两原告从2018年9月起没有收取第一被告租金。两原告主张涉案房屋由谁居住不清楚，去现场时只有第三人在涉案房屋内，但四被告的户籍均在涉案房屋。第一被告表示从1989年开始一直住在涉案房屋之后才签订合同，签订合同后才开始交租金。其从2010年左右搬至聚德南，然后涉案房屋给第三人居住使用，不是转租，只是因为第一被告与第三人是兄妹关系，当时第一被告是代表全家签订合同。第二、三、四被告表示2010年后没有在涉案房屋居住，之前有居住。第三人表示从2010年开始在涉案房屋居住至今。据打印日期为2019年5月8日房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，第四被告龚婉娴名下房地产登记情况如下：位于番禺××镇××大道××（××）3303房一套，建筑面积103.9278平方米；第三被告龚志恒名下房地产登记情况如下：海珠区聚德南113号302房，住宅，建筑面积80.0756平方米。第一被告龚发兴无房地产情况记录、第二被告陈秋娥无房地产情况记录、第三人龚康枚无房地产情况记录。据广东公安人口信息查询资料显示，四被告的住址均为涉案房屋。第一被告与第三人是兄妹关系。第一被告与第二被告是夫妻关系，生育了第三被告及第四被告。本院认为：原告广州市东晓物业管理有限公司与第一被告就涉案房屋签订了《广州市房地产租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，现合同约定的租赁期限已届满，双方没有签订新的租赁协议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告广州市东晓物业管理有限公司可以随时解除合同。而原告广州市海珠区房屋安全和物业二所作为管理人也有权直接对涉案房屋主张权利。另外，第一被告实际将涉案房屋交由第三人居住使用且第一被告亦确认目前没有在涉案房屋实际居住。原告根据《广东省公有房产管理条例》的规定和《广州市房地产租赁合同》的约定，已通知第一被告办理退房手续，现原告要求解除与第一被告之间关于涉案房屋的租赁关系，并要求第一被告腾空交付涉案房屋的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。据广东公安人口信息查询资料显示，四被告的住址均为涉案房屋，因此，两原告主张第二被告、第三被告、第四被告腾空并返还涉案房屋，合法合理，本院予以支持。第三人主张第一被告是代表全家签订的租赁合同，第三人作为第一被告的妹妹对涉案房屋也享有居住权利，对此第三人未提交证据证实，且第三人并非自租赁期限开始即在涉案房屋居住，第三人确认其在2010年开始才在涉案房屋居住，故第三人主张其对涉案房屋享有权利依据不足，本院不予支持，原告要求第三人腾空并返还涉案房屋，合法合理，本院予以支持。涉案租赁合同关系解除后，原告要求第一被告按照原有的租金标准计付房屋占用费，且原告与第一被告均确认从2001年8月开始第一被告按照99.7元每月的标准缴纳租金，第一被告对该标准也无异议，原告要求第一被告按照该标准支付从2018年9月起至交付房屋之日止的房屋使用费有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告广州市东晓物业管理有限公司与第一被告之间关于广州市海珠区赤岗东路一街四巷12号306部位房屋的租赁关系；二、第一被告、第二被告、第三被告、第四被告及第三人在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区赤岗东路一街四巷12号306部位房屋，并将该房屋腾空交还给两原告；三、第一被告在本判决生效之日起十日内，按每月99.7元的标准向两原告支付从2018年9月1日起至四被告及第三人交还房屋之日止的房屋占用费（其中，从2018年9月1日至本判决生效之日止的房屋占用费在本判决生效之日起15日内付清，之后的房屋占用费在每月月底前付清）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由第一被告负担。上述受理费已经由原告广州市海珠区房屋安全和物业二所预交，两原告同意由第一被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告广州市海珠区房屋安全和物业二所。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴 璐人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  谭穗芳二〇一九年七月四日书 记 员  马智妍钟露