湖南省麻阳苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1226民初230号 原告：滕某某，男，住湖南省麻阳苗族自治县。 委托诉讼代理人：滕腾，麻阳苗族自治县法律援助中心律师。 被告：麻阳苗族自治县建筑工程总公司，住所地麻阳苗族自治县高村镇建设南路137号。 主要负责人：卢丹勇，系该公司实际负责人。 委托诉讼代理人：蒲卫国，男，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 原告滕某某与被告麻阳苗族自治县建筑工程总公司（以下简称“麻阳建筑总公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2018年7月30日作出判决，被告麻阳建筑总公司不服判决，上诉于怀化市中级人民法院，怀化市中级人民法院于2019年1月4日作出裁定，将本案发回本院重审。本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭进行了公开开庭审理。原告滕某某及委托诉讼代理人滕腾，被告麻阳建筑总公司主要负责人卢丹勇及委托诉讼代理人蒲卫国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滕某某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认被告麻阳苗族自治县建筑工程总公司与原告滕某某签订的购买被告所有的，位于湖南麻阳高村镇建设南路一楼圆盘门面的协议有效并继续履行；2、责令被告立即协助原告办理过户手续。事实和理由：自从1998年原告下岗后，原告滕某某就一直租用被告的一楼圆盘门面。2003年7月23日，被告修建县民族中学食堂因资金短缺，提出将原告所租被告的一楼圆盘门面卖给原告，双方协商后达成口头协议，作价22.5万元人民币，先交10万元现金，然后尽快办理门面产权过户手续，再将余款12.5万元一次性交清，从原告交付10万元后至办理产权过户手续。原告免费使用门面，原告于当日将10万元现金交到被告财务室。被告给原告打了一张《收据》，《收据》注明收款事由是：收转盘门面出售款。之后，原告一直催促被告办理产权过户手续，被告一拖再拖，2004年8月23日给原告写了份《承诺书》。再次承诺经公司集体研究决定将门面出售给原告，过户手续办理前，用门面作价22.5万元永久性抵押给原告，被告需要的建筑材料就在原告处赊账，一直赊到2005年3月6日，双方结账，余下12万元欠款，用作抵扣12.5万元的剩余门面款项。原告一直催促被告办理门面的产权过户手续。被告到现在未办理门面的产权过户手续。原告实际使用管理门面长达近15年。 被告辩称，一、原告起诉事实和理由部分下列“事实”与客观实际不符。1、原告诉称“双方达成口头协议，作价22.5万元”不属实。双方并未就出售价款达成一致，被告时任经理要求的价款是32万元。2、原告诉称“先交10万元，再将12.5万元一次性交清”不属实，双方就总价款尚未达成一致，更没有关于付款方式的约定。3、原告诉称“从原告交付10万元后至办理产权过户手续前，原告免费使用该门面”不属实。双方从未有前述约定，也未就房屋交付时间、付款方式达成一致，在原告付清购房款之前，原告应当交付租金。4、被告并未在原告处赊账12万元的建筑材料款，而是宋德用欠原告12万元，该笔材料款与门面购房款无关联，时任经理滕代怀签署的意见为用一楼门面费抵押，即为该笔12万元提供担保，并非抵扣购房款，其真实意思为用一楼门面租金收入为上述宋德用欠原告的12万元作担保。5、被告出具《承诺书》的背景是原告多次要求被告退还已交的10万元，并非是原告催促办理产权过户手续。二、被告与原告之间协商门面出售事宜时，案涉门面处于抵押状态，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，依法不能出售。三、被告与原告的房屋买卖关系尚处于缔约阶段，买卖合同尚未依法成立，原告要求确认协议有效并继续履行无事实和法律依据。四、《承诺书》改变了双方的法律关系，房屋买卖关系已经终止，转变为被告退还原告10万元的债权、债务关系。综上所述，原告起诉被告缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。 双方当事人围绕着自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据，对双方无争议的证据，已予以当庭采信，并在卷佐证，对有争议的证据，本院作出如下认定： 1、原告提交收据复印件一份，经核对与原件一致，欲证实2003年7月23日被告收取了原告的购买门面房款10万元。被告对该份证据的真实性不持异议，但认为双方没有就门面出售的价款达成一致意见； 2、原告及被告均提交了同一份承诺书复印件，经核对与原件一致，原告欲证实被告研究决定将门面出售给原告，且总出售价款已定，以及保证办理房产过户手续等承诺。原、被告对该份证据的真实性均无异议。但被告认为该证据证实了原、被告间解除了房屋买卖的缔约关系，由被告退还原告10万元，并支付相应利息，原、被告之间的关系已转变为债权、债务关系； 3、原告提交欠条复印件一份，经核对与原件一致，欲证实被告2005年前在原告处赊欠工程材料款，2005年3月6日经结算，尚欠12万元，用该款抵扣被告出售门面房的款项。被告对该份证据的真实性提出异议，同时认为即使该证据属实，欠款人也不是被告，而是宋德用，被告也只是担保人，并不是用以抵扣出售门面房款的依据； 4、原告提交的被告原法定代表人滕代怀的调查笔录一份，欲证实原告购买门面房的原因及过程。被告对该份证据的合法性持有异议，认为证人应当出庭接受质询，且原告委托诉讼代理人的问话不合法，并与滕代怀是同学，有利害关系； 5、被告提交公证书一份（公正事项:保全证据，证明滕代怀在公证书所附的《调查笔录》上签名及捺右拇指印均属实），欲证实原、被告关于涉案门面房的出售价款一致没有谈好，双方只有买卖的意向，滕代怀对原告委托诉讼代理人调查时说的22.5万元的价格并没谈好，以本次调查为准。原告认为公证书只是证实被告调查过程中的一个基本事实，不是对真实性的证明，被告方涉嫌威胁滕代怀。 本院依职权对滕代怀进行了调查，以查明本案的事实。原告对该份笔录中滕代怀说门面出售价没谈好提出异议，被告认为对欠条及欠条中的说明是滕代怀理解错误。 对于证据1与证据2，因双方对其真实性无异议，该两份证据形式及来源均合法，且与本案有关联性，本院予以采信。证据3形式及来源合法，且能与其他证据佐证，故予以采信。证据4与证据5分别为原、被告委托诉讼代理人对滕代怀的调查笔录，该两份证据证实了证据1与证据2的形成过程及其他事实，对该两份证据中能与本院对滕代怀的调查笔录中相印证的部分事实予以确认。 根据当事人的陈述及所采信的证据，本院认定事实如下： 1998年原告租赁被告所有的位于麻阳苗族自治县高村镇建设南路被告办公楼一楼圆盘门面房（以下简称“转盘门面”）一间用于经营建材，每年租金10000元。2003年被告因修建本县民族中学食堂工程缺资金，经被告公司领导开会研究，欲出售转盘门面作为启动资金。2003年7月23日原告将10万元交给被告单位，由被告财务室出具收据一张，收据注明：“收转盘门面出售款”。2004年8月23日，被告单位给原告书写一份承诺书，内容为：“经公司集体研究决定将圆盘一楼门面出售给滕某某，出售金为贰拾贰万伍仟元整（22.5万元），于后买方已交付现金壹拾万元整，因种种原因，不能及时办理出售房产手续，经与滕某某协商，达成如下承诺协议，1、买方的10万元，我司在2005年2月23日前退清，按县联社贷款利率计算，起始时间以收据时间为准。2、若超期则用总公司一楼园盘门面抵押，抵押金为贰拾贰万伍仟元整，抵押时间为永久性，并及时办理相关房产等过户手续。3、此承诺书一式二份，各持一份。”被告单位在此承诺书上加盖公章。后被告单位未按承诺的时间偿还原告10万元，也未协助原告办理过户手续，故原告诉至本院。 另查明：2005年3月6日原告与被告原法定代表人滕代怀就因修建本县民族中学食堂工程在原告处所购材料款进行结算，当时滕代怀在案外人宋德用所立给原告的购买材料款的欠条中注明：此款材料款用于民中工地计币壹拾贰万元整。由总公司结算，用公司一楼门面费抵押。 原、被告所争议的转盘门面位于麻阳苗族自治县高村镇建设南路，房产证号为麻房权证（2015）字第0285号房屋一楼第108号门面房东侧，该转盘门面一直由原告占有使用至今。 同时查明：被告的企业类型为集体所有制。 本院认为：本案的争议焦点为：一、原、被告之间就转盘门面的买卖是否已达成协议的问题；二、若达成协议，该协议是否合法有效的问题；三、原、被告之间的买卖关系是否转变为债权、债务关系的问题。围绕上述争议问题，现分述如下： 一、原、被告之间就转盘门面的买卖是否已达成协议的问题。原、被告之间尽管没有就转盘门面的买卖签订书面协议，但被告在收取原告的10万元钱时，已注明了是“收转盘门面出售款”。且被告在给原告的“承诺书”中也已明确说明将转盘门面出售给原告，出售价为22.5万元。结合欠条与对滕代怀的调查可以确认，被告时任法定代表人滕代怀在结算宋德用所购原告建材款时，承诺宋德用所欠原告的12万材料款由被告结算，其中部分材料款作为原告应交的部分购买转盘门面款而予以抵偿。综合前述证据及双方当事人的陈述，原、被告之间就出售转盘门面已经达成了口头协议，协议最后的成立时间应为2005年3月23日，并确立出售价格为22.5万元。双方亦履行了部分协议，原告已支付了22万元的购房款，尚欠0.5万元。 二、若达成协议，该协议是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因被告未能提交证据证实原告具有违背前述规定中的第（一）、（二）、（三）、（四）项中的行为存在，也未能提交证据证实原、被告在达成转盘门面买卖协议时，该转盘门面出于抵押状态。因此，原、被告之间关于转盘门面买卖的行为是否合法有效，只能依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定进行判断。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，违反管理性强制性规定，合同未必无效。管理性强制性规定的作用在于对违反者加以制裁，以遏制其行为，但不否认其行为私法上的效力，只有违反效力性强制性规定的合同才会被认定为无效。而效力性强制性规定指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或不成立的规范。或者法律、行政法规没有明确规定违反这些禁止性规定将导致合同无效或不成立，但是如果违反了这些禁止性规定的合同继续履行，将损害国家利益、社会公共利息或第三人利益。效力性强制性规定着重强调的是某些行为不可为。而管理性强制性规定在某些程序上强调的是对一些行为在行使前需先履行一定的程序。依据前述，《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条、第二十八条的规定系管理性强制性规定，所以被告出售转盘门面尽管没有经过职工（代表）大会审议，但这并不导致原、被告之间的买卖协议无效。何况被告也未能提交证据证实当时的出售价款远低于当时的市场价。且被告公司领导经研究出售转盘门面的行为既使违背了公司章程或某些法律、法规中的管理性强制性规定，也只能发生行为人内部承担责任的法律后果，而并不能导致对外与善意相对人之间所发生的民事行为无效的后果。 三、原、被告之间的买卖协议是否已转化为债权、债务关系。虽然被告出具给原告的承诺书有退还原告10万元购房款的内容，但该内容原告并不认可，因此，对于被告辩称的买卖关系转化为债权、债务关系的理由，本院不予采纳。 综上所述，原、被告之间已达成了就转盘门面的买卖协议，且原告已支付了大部分购房款，但原告应当在被告履行办理过户手续前，将尚未支付的购房款交付给被告。经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、原告滕某某与被告麻阳苗族自治县建筑工程总公司达成的关于麻房权证（2015）字第0285号房屋一楼第108号门面东侧的转盘门面买卖协议有效； 二、被告麻阳苗族自治县建筑工程总公司于本判决生效之日起三十日内协助原告滕某某到麻阳苗族自治县不动产登记机构办理麻房权证（2015）字第0285号房屋一楼第108号门面东侧的转盘门面所有权变更登记手续。 本案案件受理费4675元，由被告麻阳苗族自治县建筑工程总公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  滕晓卫 审 判 员  段少书 审 判 员  肖 刚 二〇一九年七月十九日 法官 助理  路 琴 代理书记员  舒立扬