广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12109号原告：许宝清，女，1971年2月2日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，委托诉讼代理人：何晓筠，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁敏结，广东广瀚律师事务所实习律师。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，两被告共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。第三人：中山市浩方装饰设计工程有限公司，住所地广东省中山市石岐区悦凯路8号50卡（之一），统一社会信用代码91442000MA4W0DXB9M。法定代表人：林志强，执行董事。委托诉讼代理人：沈世宾，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。原告许宝清诉被告林伟航、许平，第三人中山市浩方装饰设计工程有限公司（以下简称为浩方公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许宝清及其委托诉讼代理人何晓筠，被告许平、林伟航的共同委托诉讼代理人邓华坚，第三人委托诉讼代理人郑思奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许宝清向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的广东省房地产买卖合同及其补充协议；2.两被告向原告返还购房款97000元；3.被告向原告返还装修款85000元；4.两被告向原告支付逾期交付违约金2910元（97000元×3%）；5.两被告向原告支付逾期办证违约金3230元（323000元×1%）；6.两被告支付律师费7500元；7.两被告向原告支付逾期退款利息（以182000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年1月22日起至实际退款之日止）。事实与理由：原、两被告于2018年1月19日签署了广东省房地产买卖合同及其补充协议，约定原告向两被告购买其所有的、位于中山市××××号广昇深中优荟4幢304房，合同约定总价款为323000元，付款方式为于2018年1月19日向两被告支付首期购房款97000元（含定金）；补充协议约定于2018年3月1日办理完全部银行按揭手续。2018年1月7日（即原告与被告签订房地产认购协议的当日），原告在被告的要求下，与第三人签订了委托装修合同，合同约定原告委托第三人对上述房屋进行装修。上述文书签订后，原告依约向被告支付首期房款97000元（含定金），同日向第三人支付装修款85000元（该款的实际收款人系被告）。后经原告查询所得，涉案整体建筑虽有不动产登记证，但因土地性质问题，原告购买的房屋不能从整体建筑中分离办理独立的不动产权证。随后，原告与被告协商退款，被告确认上述情况并同意原告的退款申请。双方于2018年11月19日签订了退款申请书，被告承诺于2019年1月21日前向原告退还包括装修款在内共计182000元的款项。后经原告多次催告，被告仍拒不退款。庭审中，原告撤销对装修款85000元的诉讼请求，主张需要另案起诉。同时，原告明确其诉讼请求四、五实际是基于两被告违约导致解除合同而主张的违约金。被告林伟航、许平答辩称，同意解除原告与两被告之间签订的房地产买卖合同，同意向原告退还购房款。对于逾期交付违约金、逾期办证违约金不同意支付，合同补充协议明确约定交付房款时间是付清全部购房款及物业专项维修基金等款后7天内交付房产，原告没有履行完付款义务，被告不具备交付房产的义务，原告要求被告支付逾期交房违约金没有合同依据。逾期办证违约金是继续履行合同才予以支持，现合同是解除的，原告无权主张逾期办证违约金。对于律师费，没有合同依据，且原告的律师费约定是一审、二审的费用，原告主张一审过程律师费，即使法院通过审查认为应付律师费，律师费也是过高，法院应予调整。第三人浩方公司陈述称，1.我方从未收到过涉案装修款，也没有与本案原告接触过，没参与过原被告之间的交易；2.本案是系列案件，本案的中介公司珠海广昇房产代理有限公司曾向浩方公司的工作人员声称可以为我们招揽业务，从而骗取了浩方公司多分盖有印章的装修合同及收据，基于交易安全考虑，浩方公司曾多次与珠海广昇公司交涉，向其要回全部的合同及收据，但珠海广昇公司拒不退还，浩方公司认为涉案装修合同可能就是珠海广昇公司从浩方公司处骗走了的合同及收据，浩方公司准备以涉嫌合同诈骗罪去公安局报案处理；3.虽涉案装修合同及收据有浩方公司印章，但浩方公司没有与原告签订过装修合同，也没有授权过其他主体去代表浩方公司签订相关的装修合同，且根据生活常识，签订装修合同前双方是需要协商确定装修设计方案，才能初步确定装修工程款，而浩方公司没与原告协商过装修设计方案，也从来没有与原告进行过交易；4.退款的前提是原告已经把装修款支付给了浩方公司，根据原告诉讼中称的装修款是支付给了被告，而根据案件相关证据显示，装修款是购房款的一部分，只是以装修款的形式变相收取。浩方公司既然没有收取过任何装修款，就没有退款的义务。综上，浩方公司与本案无关，没有参与过原被告之间的交易，与被告并没有形成装修合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告许宝清提交的证据及陈述，本院经审理查明认定事实如下：1.以林伟航、许平为甲方，许宝清为乙方，珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）为置业顾问，三方签订房地产认购协议1份，约定由乙方认购甲方的位于中山市××××号广昇深中优荟4幢304房，认购总价为323000元；乙方于签订本协议之日起向甲方支付定金50000元，首期款97000元（含定金）乙方须于2018年1月14日前于签署广东省房地产买卖合同之日内付清，剩余购房款226000元乙方须于2018年3月1日前以向银行申请办理按揭贷款方式付清。广东省房地产买卖合同签订后本协议即终止，如有冲突以签订的广东省房地产买卖合同为准。上述协议签订后，许宝清依约向林伟航、许平支付了97000元购房款（2018年1月7日支付50000元定金，1月19日支付47000元首期款）。同时，许宝清于2018年1月19日支付了85000元装修款。2.2018年1月19日，许平、林伟航与许宝清签订广东省房地产买卖合同1份，约定许宝清向许平、林伟航购买其位于中山市××××号广昇深中优荟4幢304房，房产交易总额为323000元，其中定金50000元，许宝清于2018年1月19日前支付第一期购房款97000元，余下房款226000元办理银行按揭。双方同意在本合同签订之日起270日内携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，并同意于2018年9月1日由林伟航、许平将房地产交付给许宝清使用。林伟航、许平中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作林伟航、许平中途悔约处理，本合同即告解除，林伟航、许平应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给许宝清；如许宝清违约，导致林伟航、许平解除合同、追讨剩余购房款、违约金等所产生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同还约定其他条款。合同补充协议约定，许宝清付清全部购房款及物业专项维修基金等应付款项后七日内，林伟航、许平将该房地产交付予其使用。3.许宝清因本案诉讼纠纷支付律师费7500元。4.林伟航、许平目前无法为许宝清单独办理涉案商品房不动产权证。5.许宝清确认涉案合同除合同补充协议第六条的约定外，就林伟航、许平因违约导致合同解除应承担的违约责任，双方未做具体约定，林伟航、许平确认涉案合同因其违约导致合同解除应承担的违约责任，双方未做具体约定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。许宝清、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议，系当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案合同目前因林伟航、许平无法履行合同义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案合同履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。许宝清诉请判令解除涉案商品房买卖合同及其补充协议，并要求林伟航、许平退还购房款97000元，对前述诉求林伟航、许平予以同意，本院对该部分事实理由不再单独论述。关于逾期交房违约金的问题。虽然涉案合同约定林伟航、许平应于2018年9月1日向其交付涉案房屋，但合同补充协议同时约定，许宝清在付清全部购房款及物业专项维修基金等应付款7日内，林伟航、许平向其交付房屋。即在本案中，林伟航、许平向其交付房屋的条件未成就，许宝清主张因林伟航、许平逾期交房而解除合同并据此要求其支付违约金，理据不足，本院不予支持。关于逾期办证违约金的问题。涉案合同补充协议关于逾期办证违约金的约定是基于合同继续履行时，许宝清可向林伟航、许平主张最高不超过购房款1%的损失。但涉案合同现经双方一致同意解除，许宝清据此主张逾期办证损失，理据不足，本院不予支持。但同时，庭审中许宝清已明确，关于上述两项违约金的主张，实际是基于林伟航、许平违约导致其利益受损所提出，许宝清、林伟航、许平均确认除前述约定外，双方关于因林伟航、许平违约导致合同无法履行时，林伟航、许平应付的违约责任并未作具体约定。本院认为，在涉案房地产买卖合同未约定林伟航、许平根本违约导致合同无法履行时许宝清的损失赔偿标准的，许宝清因林伟航、许平违约所产生的损失可参照年利率6%，从许宝清付款之日起计算至林伟航、许平实际清偿欠款之日止来确定损失数额，该计算标准亦在许宝清所主张的损失标准以内。对于许宝清主张的逾期退款利息损失，已包含在前述计算损失内，不应再重复计算。关于许宝清因本案支出的律师费。本院认为，合同以意思自治为原则。许宝清诉请判令林伟航、许平负担其因追讨本案债权所支出的律师费，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告许宝清与被告林伟航、许平于2018年1月19日签订的广东省房地产买卖合同及补充协议；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告许宝清退还购房款97000元并支付违约金（以50000元为基数，从2018年1月7日起；以47000元为基数，从2018年1月19日起；均以年利率6%计算至两被告实际清偿欠款之日止）；三、驳回原告许宝清的其他诉讼请求。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4362元，减半收取为2181元（该款原告已预付），由原告许宝清负担988元，由被告林伟航、许平负担1193元（两被告负担部分于本判决生效后径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年七月八日书记员 梁敏霞孙永辉