广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初610号原告：惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司（以下简称惠阳岐山公司）。住所地：广东省惠州市惠阳区三和经济开发试验区。法定代表人：梁继业，惠阳岐山公司董事长。委托诉讼代理人：肖绮清，惠阳岐山公司职员。委托诉讼代理人：阮建伦，惠阳岐山公司职员。被告：汪某，男，汉族，1978年10月1日出生，户籍住址：湖北省鄂城区，原告惠阳岐山公司与被告汪某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，本案依法适用普通程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理，原告惠阳岐山公司委托诉讼代理人肖绮清到庭参加诉讼，被告汪某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠阳岐山公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》[编号：惠阳（2018）01026783]及其附件、附录，并由被告配合原告办理注销《商品房买卖合同》的手续。2、依法判令被告支付违约金120132.15元。3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原告与被告于2018年5月18日签订《商品房买卖合同（预售）》[编号：惠阳（2018）01026783]，原告作为出卖方,出售位于惠阳碧××街××号商品房给被告。根据合同约定，该商品房总购房款为人民币800881元。付款方式为:商业贷款。付款时间为：被告必须在签订《商品房买卖合同（预售）》时向原告支付首期房款240881元，余款560000元向银行申请贷款支付，必须于2018年8月18日前向原告支付。《商品房买卖合同（预售）》签订后,原告一直积极履行合同义务。然而,被告未按合同约定时间支付购房款。经原告催缴，被告至今仍拖欠购房款。根据合同约定,被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按商品房购房款的总金额15%向原告支付违约金。因此，原告有权解除合同，并且被告应向原告支付商品房购房款总金额15%的违约金120132.15元。汪某辩称：2017年11月我到原告售楼处打算购买房屋，经销售经理介绍，我决定签订房屋买卖合同。但是由于自己已经有了较多的贷款记录，且有未还清的贷款，所以我担心之后的房屋贷款无法办理。原告的销售经理却一再保证，原告和银行有很多合作关系，我的这种情况绝对可以办理下来贷款，如果办理不下来，可以给我退还首付款，解除本合同。于是我签订了《商品房买卖合同（预售）》[编号：惠阳（2018）01026783]。按照合同约定支付完首付款后，2018年6月我到惠州兴业银行办理房屋贷款，但是银行的工作人员告诉我，我还有未还清的贷款，目前无法办理。于是我联系原告及原告的销售人员要求协助办理，原告的工作人员告诉我：贷款审批不下来，可以申请退还首付款。但经过多次督促与协商，原告一直置之不理。我要求原告解除合同并退还房屋首付款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为商品房出卖人与作为买受人的被告于2018年5月18日签订《商品房买卖合同（预售）》[编号：惠阳（2018）01026783]。该合同主要约定：第三条商品房基本情况。商品房位于惠州市××街××号，预测建筑面积97.01平方米。第六条计价方式与价款。每平方米单价8255.65元，总购房款为人民币800881元。第七条付款方式及期限。贷款方式付款：买受人应当于2018年5月18日前支付首期款房价款人民币（币种）240881元，占全部房价款的30.08%；余款人民币560000元向合作银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任。第1款和第（2）项逾期付款超过90日后，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，同时退还买受人已付全部房款。后因被告不符合兴业银行股份有限公司惠州支行购房贷款条件，原、被告故不能继续履行商品房买卖合同。另查：在签订《商品房买卖合同（预售）》前，被告有向原告披露其存在贷款多，表示担心出现不能办理贷款560000元的后果。后经原告工作人员说服下，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。被告在2017年12月16日交定金20000元；截止2018年4月20日共计交纳购房款240881元（含定金）；被告于2017年12月16日交纳物业专项维修资金5821元；涉案房产办理预告登记手续[证号粤（2018）惠州市不动产证明第3035371号]。被告汪某因夫妻负债较多，征信显示存在当前逾期，银行根据相关政策，对该笔按揭申请贷款560000元作退件处理。本院认为：本案争议焦点是双方未能订立商品房买卖合同是否完全归属于被告个人原因导致的。原告是提供格式条款的一方当事人，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。按照对方的要求，对该条款予以说明。原告是商品房的开发者和销售者，比消费者更加了解商品房银行按揭贷款购房的政策，对于购房者符合贷款条件的重点内容和涉及购房者必须提供贷款资料的主要责任事项，应以合理的方式提请被告注意。对于不符合贷款购房的买受人的购房要求，原告应当及时告知或中止交易行为，防止损失扩大。商品房按揭贷款属于国家政策性贷款行为，不同于普通商业抵押贷款。原告和合作贷款银行进行业务交流，了解贷款政策和相关细则，为了销售工作需要，对于首付购房款金额和向银行贷款金额，通常情况是原告根据购买者情况提议后，双方当事人协商的结果。本案因不能办理的银行贷款560000元，并非是被告期待的结果。被告辩称在签订《商品房买卖合同（预售）》前有向原告披露其贷款情况，根据生活常理和交易习惯以及被告购房意愿予以认可。双方可以再行协商调整向银行贷款的金额，协商不成可以解除合同。被告并非完全不能办理贷款，双方没有进一步协商银行贷款事宜，致使双方不能继续履行商品房买卖合同，不能完全归责任于被告。双方均不能实现合同目的，均要求解除签订的《商品房买卖合同》，符合合同法第九十四条的有关规定，本院予以支持。争议焦点之二是原告主张违约金是否有法律依据和合同依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。买卖合同解除后涉案房屋归还原告，本院考虑原告、被告的过错程度和原告的损失情况应予减少违约金，参照备案《商品房买卖合同（预售）》约定的违约约定，酌情按未贷款成功的金额560000元的10%，计款56000元。原告将被告余下的购房款184881元(240881元-56000元)退还给被告。合同解除后，恢复原状，被告交纳的物业专项维修资金，原告应当退还给被告。综上所述，本院根据原、被告的过错程度，结合原告的损失情况并兼顾双方履行合同等因素，对被告支付违约金作出相应的调整。双方解除合同，且作出恢复原状处理。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第四十一条、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司与被告汪某签订的《商品房买卖合同（预售）》[编号：惠阳（2018）01026783]及其附件、附录；二、被告汪某在判决发生法律效力之日起十五日内协助原告惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司到惠州市惠阳区不动产登记机关办理注销预告登记[证号粤（2018）惠州市不动产证明第3035371号]的相关手续；三、原告惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内返还购房款184881元给被告汪某；四、原告惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司在判决发生法律效力之日起十五日内协助被告汪某办理退还物业专项维修资金5821元的相关手续；五、驳回原告惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2702元（原告已预交），由原告惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司负担810元，被告汪某负担1892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  魏智斌人民陪审员  邱春霞人民陪审员  周富忠二〇一九年七月三日书 记 员  许伟成附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十四条第一项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。