广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2238号原告：广州星河湾物业管理服务有限公司（以下简称“星河湾物业公司”），住所地广州市番禺区迎宾路星河湾畅心园4栋1座103，统一社会信用代码：91440113728229334A。法定代表人：吴惠珍，职务：副董事长。委托诉讼代理人：真萍，系星河湾物业公司员工。委托诉讼代理人：王晓彤，系星河湾物业公司员工。被告：林树青，男，1965年4月2日出生，汉族，住广州市番禺区，现下落不明。原告星河湾物业公司与被告林树青物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星河湾物业公司的委托诉讼代理人真萍、王晓彤到庭参加诉讼，被告林树青经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河湾物业公司诉称：被告购得广州宏富房地产有限公司（以下简称“宏富公司”）位于广州市番禺区大石街迎宾路星河湾星苑园12栋3座903房，建筑面积为87.50平方米，并于2001年12月18日签署了《确认书》及《住宅收楼确认书》，约定：由被告委托原告提供上述房屋所属小区的物业管理服务及收取物业管理费等相关费用；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每月2.5元计收，当月交清物业管理费；逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金等。被告于2004年6月前一直有正常向原告缴纳相应物业费。现被告自2004年7月份开始，再次未交纳物业管理费、水费等。经原告多次发出缴费通知单催缴，被告仍未缴纳。原告认为，被告签订的《确认书》及《住宅收楼确认书》合法有效，对各方均具有法律约束力。被告实际行使业主权利，且原告经宏富公司依法选聘提供物业管理与服务的情况下，无理拖欠原告物业管理费等相关费用，已严重损害原告的合法权益。为此，依据《广东省物业管理条例》、《民事诉讼法》的有关规定，原告向法院提起诉讼，请求法院判令如下：1、被告向原告支付拖欠的从2004年7月1日至2009年4月30日止及从2012年12月1日起至2018年12月31日止的物业管理费28662.80元，以及从应付款之日起至上述款项付清之日止的逾期支付违约金，暂计至2018年12月10日为72734.81元，按实际索赔24811.48元，两项总计53474.28元；2、被告向原告支付拖欠的从2004年7月1日起至2018年9月30日止的水费1294.20元、排污费11.40元、排污费差价0.30元；第1、2项诉讼请求合计54780.18元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告林树青无答辩。经审理查明：原告星河湾物业公司是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的企业法人，经营范围包括物业管理等。广州市番禺区大石街迎宾路星河湾逸心园12栋3座903（以下简称涉案物业）的产权人为被告林树青，权属来源为“裁定”，林树青于2013年6月17日取得涉案物业的产权证书。该涉案物业的建筑面积为87.50平方米。2001年9月8日，被告林树青与物业开发商宏富公司签订《星河湾前期物业管理服务协议》一份，该协议约定由物业开发商委托物业管理公司提供上述房屋所属小区的物业管理服务，且本协议中的权利义务可转让给其委托的物业管理公司；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每月2.5元计收，每月首5日前缴交物业管理费；逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金等。被告林树青曾于2001年12月18日向原告出具《确认书》，该《确认书》注明被告确认原告为其委聘的物业管理公司；被告林树青并于同日向原告出具《星河湾物业管理公司住宅收楼确认书》。2014年12月1日，原告星河湾物业公司与物业开发商宏富公司签订《广州星河湾前期物业服务合同》一份，约定由宏富公司委托原告星河湾物业公司对涉案小区进行前期物业管理服务，委托管理期限为六年，自2015年1月1日至2020年12月31日止；住宅物业管理服务费按每平方米建筑面积每月2.5元计收，每月15日前缴交物业管理费；逾期缴交的，从逾期之日起每日按应交费用的1‰缴交违约金等。上述《星河湾前期物业管理服务协议》、《广州星河湾前期物业服务合同》还对其他相关事项进行了约定。原告星河湾物业公司在立案时诉称被告林树青曾向原告缴纳物业管理服务费至2004年6月，从2004年7月1日起未缴纳物业管理服务费，原告经催讨未果，遂于2019年1月25日将被告诉至本院，要求被告支付2004年7月1日起至2018年12月31日期间的物业管理费28610.12元及逾期付款违约金、水费、排污费、排污费差价等。在本案审理过程中，原告又称被告缴纳了2009年5月1日至2012年11月30日期间的物业管理费，故原告明确其诉讼请求为要求被告支付2004年7月1日至2009年4月30日及从2012年12月1日起至2018年12月31日止的物业管理费28662.80元及逾期付款违约金等。原告星河湾物业公司在本案中提供了《确认书》、《星河湾物业管理公司住宅收楼确认书》、《广州星河湾前期物业服务合同》、《星河湾前期物业管理服务协议》、《广州市不动产登记查册表》、《缴费通知单》、费用计算明细表、《律师函》、《番禺区自来水及污水处理费收费标准》、《我区将于9月起调整污水处理收费标准》、《9月1日起全区统一供水价格》、《水表读数照片》等证据。上述《缴费通知单》中注明费用扣费日为每月15日，逾期缴费则住宅用户需每日按0.1%加收滞纳金，《水表读数照片》为现在的水表读数照片。本院立案受理本案后，曾向被告户籍地及物业地址拟寄送原告起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等司法文书，但均被退回。为此，本院另向被告发出开庭公告，公告期满，仍未见被告到庭应诉。另查明：涉案物业的每月物业管理费应为87.50元×2.5元/月=218.75元，但原告一直按每月218.8元的标准向被告收取。被告林树青取得涉案物业的产权证书，其拖欠2013年6月17日至2018年12月31日期间物业服务费应当为：218.75元/30天×17天+218.75元/月×60月=13248.96元。根据原告星河湾物业公司提供的《费用计算明细表》，原告主张的水费为2012年11月1日至2019年1月31日期间，其中2013年6月之前产生的水费119.50元，2018年10月1日至2019年1月31日期间产生的水费为88.70元。原告主张的排污费、排污差价为2016年8月1日至2017年9月30日期间产生的费用。本院认为：被告林树青向原告出具的《确认书》及被告林树青与物业开发商签订的《星河湾前期物业管理服务协议》、原告星河湾物业公司与物业开发商签订的《广州星河湾前期物业服务合同》均合法有效，原告据此对涉案物业小区进行物业管理，原、被告之间形成物业服务合同关系，被告作为涉案物业小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，故应当支付相应的物业管理服务费给原告。被告之前也曾向原告缴纳过物业管理费，系被告对原告物业管理服务的认可。涉案房屋建筑面积87.50平方米，被告每月应缴纳物业管理服务费为218.75元，本院应当予以认可。被告林树青应依约于每月15日前向原告星河湾物业公司缴纳当月的物业管理费218.75元。但根据原告提供的《广州市不动产登记查册表》，被告林树青于2013年6月17日才取得涉案物业的产权证书，本院不能确认在此之前涉案物业是否为被告林树青所有，原告在本案诉讼过程之中，多次变更诉讼请求，亦说明原告对涉案物业的情况并不了解，本案被告林树青现又下落不明，故本院依法只确认涉案物业为被告林树青名下期间拖欠的物业管理费，即被告林树青应当向原告缴纳2013年6月17日至2018年12月31日的物业管理费13248.96元，原告主张物业管理费的超出部分，本院则不予支持。被告林树青享受原告提供的物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠的物业管理费外，还应支付违约金给原告。原告主张按每日1‰的标准计算逾期付款违约金，该违约金计算标准明显畸高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院酌情将逾期付款违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，综上，逾期付款违约金应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从每月16日起计至实际清偿之日止，各月逾期付款违约金应当以当月应缴物业管理服务费218.75元为限。对原告主张逾期付款违约金的超出部分，本院则不予支持。原告星河湾公司主张被告林树青拖欠的2004年7月1日至2018年9月30日期间的水费1294.20元、排污费11.40元、排污费差价0.30元均在合理范围内，本院对此本应予以支持。但因被告林树青于2013年6月17日才取得涉案物业的产权证书，故原告主张的水费应当扣除2013年6月17日之前产生的费用，为方便计算，本院从公平合理原则出发，酌情确定应当扣除2013年6月之前产生的水费119.50元，即被告应当支付水费1174.70元、排污费11.40元、排污费差价0.30元共计1186.40元给原告，原告主张的超出部分，本院则不予支持。综上所述，驳回原告星河湾物业公司的其他诉讼请求。被告林树青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林树青应于本判决生效之日起七日内支付2013年6月17日至2018年12月31日期间的物业服务费13248.96元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月交纳物业服务费用218.75元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的16日起计至实际清还所欠物业管理费用服务费之日止，每月应交纳费用的逾期付款违约金分期计算，上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月应交的物业管理费218.75元）给原告广州星河湾物业管理服务有限公司；二、被告林树青应于本判决生效之日起七日内支付2013年7月1日至2018年9月30日期间的水费1174.70元、排污费11.40元、排污费差价0.30元，共计1186.40元给原告广州星河湾物业管理服务有限公司；三、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1428元，由原告广州星河湾物业管理服务有限公司负担1267元、被告林树青负担161元（原告已垫付受理费585元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  胡 林人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  林晓玲二〇一九年七月二十三日书 记 员  王雅佩