江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初4320号原告：江苏阳光绿城物业服务有限公司，统一社会信用代码913204817635890284，住所地溧阳市天目湖旅游度假区香樟名岸。法定代表人：李海平，该公司总经理。委托诉讼代理人：方震超，江苏常明律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟，江苏常明律师事务所实习律师。被告：周福平，男，1977年3月28日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。委托诉讼代理人：王震，江苏顺邦律师事务所律师。原告江苏阳光绿城物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告周福平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方震超、被告委托诉讼代理人王震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：被告系溧阳市阳光城市南和园8幢2单元2003室业主，该房屋的建筑面积为164.01㎡。2014年4月7日，原、被告就该物业的管理事宜签订了《前期物业服务协议》，双方约定：由原告为被告提供物业管理服务，被告按其所拥有的建筑面积或个数缴纳物业服务费等相关费用。协议签订后，原告为被告提供了物业服务，但被告无故拖欠物业服务费、公共能耗费等各项费用，原告曾多次向被告催交，但被告至今未付。为此，原告向法院起诉，提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业服务费7084元、电梯运行维护费1292.82元、公共能耗费520元、车位费720元以及违约金【1917.64元（暂计至2019年3月10日）+以7084元为基数，从2019年3月11日起至实际支付之日止，按日万份之五的标准支付的违约金；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告周福平辩称：一、被告不是无故拖欠物业服务费，原告在经营管理上存在问题，其服务不到位、服务质量没有达到合同约定的标准，存在重大瑕疵。比如：1、安全问题，一些外来安装人员有门禁通用卡，存在安全隐患；2、收费问题，收费标准过高，而且存在差别对待，北香园和南和园的收费标准不统一，北香园以1元/平方米收取，但南和园以1.8元/平方米收取，在南和园内安置户的服务费也是按1元/平方米收取；3、未经全体业主的同意进行了人车分离，导致业主的出行不便，同时也封闭了其中一个汽车出入口，另外晶海园小区也借用了南和园小区通道；4、原告强占地上临时车位用于出租。二、关于原告主张的违约金诉请，认为被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，因此欠缴物业费的过错不在被告，依据公平合理的民法原则，原告该项请求不应得到支持。因此，原告要求被告支付物业服务费于法无据，请求法院判决驳回原告的各项诉讼请求。经审理查明：被告周福平系溧阳市阳光城市南和园8幢2单元2003室业主，该房屋的建筑面积为164.01㎡。2014年4月7日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，明确约定：前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅标准为1.8元/月/平方米、地下车位服务费30元/月/个；物业服务费中未计入共用设施设备（如：增压水泵、景观水系、公共照明等）运行所需的能耗费用，该能耗费用另行向业主分摊，物业公司将在房屋交付时预收该能耗费500元整（单独列账，按实际费用及户数进行分摊），在该费用支出低于第一次预收总额的20%时，再行向业主预收；电梯运行维护费收费标准为建筑面积*0.35元每月每平方米*楼层系数（单独列帐，按实际结算）；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；如业主逾期支付，则物业公司有权要求业主按应付金额每日万分之五支付违约金；前期物业服务期限自2013年10月23日至2018年10月23日止，若到期后业主大会仍未成立，或业主大会已成立但未选定新的物业企业签订新的物业服务合同，该协议顺延有效……。物业服务协议签订后，原告为被告提供了物业管理和服务，但被告从2017年5月起拒绝缴纳相应的物业服务费、公共能耗费、电梯运行维护费、车位服务费，经原告书面催缴未果，引起本案诉讼。审理中，原告提出诉讼请求的计算方式为：1、物业服务费7084元【1.8元/平方米/月*164.01平方米×24个月（2017年5月1日-2019年4月30日）】；2、公共能耗费520元【260元/年×2年（2017年5月1日-2019年4月30日）；3、电梯运行维护费1292.82元（2017年5月1日至2018年4月30日532.34元、2018年5月1日至2019年4月30日760.48元）；4、违约金1719.64元【3542元×欠款天数668天（2017年5月11日-2019年3月10日）×每日万分之五+3542元×欠款天数303天（2018年5月11日-2019年3月10日）×每日万分之五】+后期违约金（以7084元为基数，自2019年3月11日起至实际付清之日止，按每日万之五标准计算）。庭审中，被告作如下抗辩：一、对服务协议内容有异议，服务协议是由原告提供的格式合同，其中对期限的约定的条款是违反相关法律规定的，属于无效合同。根据物业管理条例等相关规定，前期物业服务期限不超5年，而原告所提供的该份合同条款中约定期限顺延违反法律规定。二、溧阳市发改委核定原告收费标准是暂定的金额，是在原告的介绍和承诺基础上暂定，事实上原告服务内容是达不到该收费标准的。三、电梯运行维护费，被告的楼层系数是如何确定在欠费清单中没有体现；四、公共能耗260元/年是如何得来的；车位费360元，被告有异议，该车位是被告购买的，事实上原告并没有提供到相应的服务，所以不存在车位服务费。针对被告的抗辩意见，原告提出如下意见：对于小区门禁安全问题，原告对外来人员都有询查登记，也有安保人员24小时值守。施行人车分离也是为小区内业主行人安全着想。其他小区收费问题与本案无关。关于合同期限问题，根据江苏省物业管理条例第五十六条第三项规定，物业服务合同期满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的原合同权利义务对双方具有约束力，现被告所在小区尚未成立业主大会，故案涉物业服务协议延续有效。对于电梯运行维护费计算问题，根据《溧阳市住宅电梯运行维护收费管理办法》第六条第二项对系数的计算方式：电梯受益业主中间层系数为1，然后向上下分别递增减差率来确定，各楼层系数增减差率代数和为0，原则上最高层系数不高于1.5，最低层系数不低于0.5。现原告根据该管理办法确定最高层系数为1.25、最低层系数为0.75，每层差率为0.0208。被告所在楼总楼层为27层，被告所在楼层在20层，经核算系数为1.104。关于能耗费的问题，根据前期物业协议第十四条约定，房屋交付时预收能耗费500元，该费用支出低于第一次预收总额的20%时，再行向业主预收。现经核算，截止2018年4月，被告公共能耗费已经欠费525.48元，且该费用均在小区公示栏进行公示。关于车位费问题，根据《溧阳市关于明确各住宅小区汽车停放收费管理的通知》第二条第二款规定，已出售产权或出让使用权的室内平面车位和地下封闭车库停放公共服务费基准价为30元每月。为支持其主张，原告提供了《溧阳市住宅电梯运行维护收费管理办法》、《溧阳市关于明确各住宅小区汽车停放收费管理的通知》各一份。另查明，2013年10月23日，溧阳市发展和改革委员会批复同意溧阳市阳光城市南和园小区按1.8元/月/平方米的标准收取前期物业公共服务费。上述事实，有原告提供的书证及代理人当庭陈述等证据附卷佐证。本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方在平等、自愿的情况下作出的真实意思表示，并不违反法律、法规的规定，应属合法有效，并对原、被告双方产生法律效力。原告履行了提供物业服务的义务，被告应当按照相关行政主管部门核定的收费标准及约定履行缴纳服务费的义务。原告要求被告支付物业服务费、公共能耗费、电梯运行维护费、车位服务费及违约金的诉请，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对被告提出的原告在提供物业服务过程中存在的问题，根据双方提供的证据和陈述，不足以构成被告不缴纳服务费的理由，故对被告认为原告诉请于法无据的意见本院不予采纳。至于被告提出原告服务达不到收费标准即收费过高，该主张不属于本案审理范围，故本院不予理涉，被告可依法定途径向相关行政主管部门反映解决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告周福平于本判决生效之日起10日内向原告江苏阳光绿城物业服务有限公司支付物业服务费7084元、公共能耗费520元、电梯运行维护费1292.82元、违约金1719.64元及后期违约金（以7084元为基数，自2019年3月11日起至实际付清之日止，按每日万之五标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42元（已减半收取），由被告周福平负担。本判决为终审判决。审判员  周忠明二〇一九年七月十八日书记员  童 璐