长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终1734号上诉人（原审原告、反诉被告）：长春市大禹物业有限责任公司，住所地长春市朝阳区繁荣路3号。法定代表人：王卫宁，董事长。委托诉讼代理人：付百惠，该公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王秀艳，女，1965年9月26日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：林海森，男，1965年3月20日出生，汉族，住长春市朝阳区。系王秀艳丈夫。上诉人长春市大禹物业有限责任公司（以下简称大禹物业）因与被上诉人王秀艳物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院做出的（2018）吉0104民初3465号民事判决，向本院提起上诉。经本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。大禹物业原审诉称,⒈王秀艳向大禹物业支付物业服务费6252元，违约金1140元，合计7392元；⒉诉讼费由王秀艳承担。事实和理由：大禹物业与大禹城邦小区业主委员会签订物业服务合同，并按合同约定服务于大禹城邦小区业主。王秀艳系大禹城邦小区19号楼202室业主，但王秀艳自2015来1月起至2017年12月末拖延缴纳物业服务费，已构成违约，因此大禹物业诉至法院。王秀艳原审辩称，对物业费数额无异议，但不同意支付。大禹物业的原因给王秀艳造成的损失，大禹物业应当赔偿。因2013年下水主管道反水导致王秀艳无法在房屋内居住，也给邻居造成了损失。而大禹物业称室内管线不归其管，经查实后，大禹物业才进行了更换，但王秀艳房屋的卫生间吊顶损坏，导致损失。王秀艳原审提出反诉请求：⒈大禹物业赔偿王秀艳因下水管堵塞造成损失10000元；⒉大禹物业赔偿王秀艳租金损失20000元（自2018年1月1日至2018年6月1日，每月4000元）；⒊大禹物业赔偿王秀艳卫生间扣板损失2000元。事实和理由：王秀艳所在门栋厨房下水主管道自2013年起经常堵塞，给王秀艳生活居住使用造成很大不便。王秀艳多次找大禹物业，自己也请市场专业队伍来给维修，但被告知是由于管道老化地基下沉造成的，只有换下水管道，才能解决堵塞问题。因经常出现反水情况，影响王秀艳居住，一楼邻居橱柜也被浸泡变形，王秀艳已赔偿了10000元。因卫生间棚顶漏水，多次找大禹物业勘察才进行的维修，但棚顶由于多次拆卸损坏，重新换扣板花费2000元。因厨房下水管道问题常年得不到解决，王秀艳在2017年将家中下水管堵死，并于2018年5月将房屋以低于市场价的价格出售。因2018年1月起至6月1日，王秀艳未在自己房屋中居住，因此要求大禹物业按每月4000元标准赔偿租金损失。大禹物业对王秀艳的反诉原审辩称，王秀艳反诉如是违约，应指出大禹物业违反合同的条款，如是侵权应另案告诉。王秀艳无法证明其下水管道堵塞卫生间漏水的损失以及损失与大禹物业服务之间的因果关系。管道堵塞并非管道老化、地基下沉造成，地板被浸泡及卫生间棚顶漏水虽然与物业服务无关，但大禹物业仍进行了修理，已超出服务范围。综上，对王秀艳的反诉请求不予认可。原审法院经审理查明：2011年12月31日，大禹物业与“长春市大禹城邦业主委员会”签订了《大禹城邦小区物业服务合同》，约定：大禹物业公司为大禹城邦小区提供物业服务，合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日止；收费标准为住宅1.25元/月·平方米；关于房屋专项维修资金的使用，由业主委员会向长春市物业专项维修资金管理部门提出使用申请，大禹物业提出使用计划书，产权人分户明细，中修、大修、更新、改造项目的工程预算书等相关材料；合同期满，业主委员会没有续聘或解聘大禹物业的书面意见通知，且没有选聘新的物业管理企业，大禹物业继续管理的，视为此合同自动延续；业主逾期交纳物业管理服务费的，大禹物业可以从逾期之日起每日按应交费用0.5‰收取违约金。2015年12月25日，大禹物业与“长春市大禹城邦业主委员会”再次签订了《大禹城邦小区物业服务合同》，合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日止，其它内容不变。合同签订后，大禹物业为大禹城邦小区提供物业服务。王秀艳系大禹城邦小区19栋202室业主。自2013年起，王秀艳的厨房下水管道经常堵塞，王秀艳曾多次找大禹物业进行处理并要求大禹物业更换管道。大禹物业仅将堵塞的管道进行疏通，但以更换管道系大型维修，需要启动物业维修资金为由，未进行管道更换。因王秀艳下水管道漏水将楼下邻居橱柜浸泡，王秀艳于2014年11月20日赔偿邻居10000元。此后，王秀艳拒绝交纳2015年度至2017年度的物业费用。王秀艳当庭对大禹物业主张的尚欠的物业费金额6252元无异议。另查明，2015年4月10日，王秀艳因洗手间棚顶漏水向大禹物业报修。大禹物业对其管道进行了检修。因检修时王秀艳洗手间顶棚扣板被破坏，因此王秀艳在2018年出售该房屋时，赔偿购房人扣板费用2000元。再查明，2017年年底，王秀艳搬离案涉房屋，并于2018年将该房屋出售。原审法院认为，一、“大禹城邦小区业主委员会”分别于2011年12月31日、2015年12月25日与大禹物业签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。大禹物业提供了物业服务，王秀艳应按合同约定支付物业费用。现王秀艳对大禹物业主张的2015年度至2017年度的物业费金额6,252.00元无异议，此笔费用王秀艳应向大禹物业支付。二、关于王秀艳向大禹物业主张的损失问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”因此，王秀艳有权在大禹物业存在违约行为的情况下，向其主张承担赔偿损失等违约责任。物业服务合同中约定，大禹物业负有对物业的公用部位、公用设施设备的维护和管理义务。王秀艳房屋下水道经常堵塞，已经给王秀艳生活造成严重影响。虽然大禹物业在王秀艳向其报修下水道堵塞时，确实进行了下水道的疏通，但并未在根本上解决问题。在此情况下，且王秀艳曾向大禹物业提出了对下水管道进行更换或改造的要求，大禹物业有义务对王秀艳的下水管道经常性出现堵塞的原因进行勘察，并提供可行的维修或改造方案，而不应仅以怀疑业主对下水管道使用不当为由，拒绝履行自己的合同义务。对于大禹物业主张的该维修或改造费用应启动物业专项维修资金一节，虽然合同约定物业专项维修资金应由业主委员会进行申报，但《长春市物业专项维修资金管理办法》第十七条第（一）项第一款规定：“申请人应当组织制定维修资金使用方案。维修资金使用方案应当包括拟维修的工程、列支范围、费用预算及分摊清册。”而物业服务合同约定，对房屋专项维修资金的使用，大禹物业有义务提出使用计划书、产权人分户明细、预算书等相关材料。即在大禹物业未履行其义务的情况下，房屋专项维修资金是无法申请使用的。因为大禹物业怠于履行自己的合同义务，导致王秀艳无法彻底解决其房屋出现的严重问题，造成了王秀艳的损失。虽然因大禹物业的违约行为导致王秀艳房屋存在的问题迟迟无法得到解决，严重影响了王秀艳的生活，但王秀艳房屋下水管道经常性堵塞并非是由大禹物业的违约行为引起的，因此，大禹物业仅应在其过错范围内承担违约责任。本院综合考量认为，大禹物业应对王秀艳的损失承担30%的赔偿责任。三、对于王秀艳主张的各项损失。1.2000元扣板费用系王秀艳赔偿购房人的费用，虽然扣板损坏是在大禹物业对王秀艳的房屋管道维修过程产生的，但在大禹物业因王秀艳向其报修，且不破坏扣板即无法进行维修的情况下，扣板的损失应由王秀艳自行承担；⒉王秀艳主张的租金损失20000元，并无事实及法律依据，且王秀艳因购买新房后搬离案涉房屋，房屋空置损失应由王秀艳自行承担；⒊关于王秀艳主张的其已赔偿的因下水道返水给楼下造成的损失10000元，王秀艳提供的收条证明其已经赔偿了楼下邻居橱柜损失10000元。虽然大禹物业认为其主张已超过诉讼时效，但王秀艳在赔偿邻居损失后，一直拒绝交纳物业费用，实际权利并未受到侵害。因此其诉讼时效期间应自大禹物业向其主张权利之日开始计算，故王秀艳的主张并未超过诉讼时效。大禹物业应承担其损失10000元的30%，即3000元。四、因大禹物业未及时履行自己的合同义务，故王秀艳拒绝交纳物业费用，因此大禹物业无权向王秀艳主张违约金。综上所述，王秀艳应给付大禹物业物业费6252元，大禹物业应赔偿王秀艳财产损失3000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、王秀艳于本判决生效后立即给付长春市大禹物业有限责任公司物业费6252元；二、长春市大禹物业有限责任公司于本判决生效后立即赔偿王秀艳财产损失3000元；三、驳回长春市大禹物业有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回王秀艳其他反诉请求；五、互相抵扣后，王秀艳应给付长春市大禹物业有限责任公司3252元。宣判后，大禹物业不服，向本院提起上诉。1．请求撤销原审判决书第二项、第五项；2诉讼费用由王秀艳担。事实和理由：王秀艳曾因厨房下水管堵塞要求大禹物业进行处理，大禹物业已经及时将堵塞的管道进行疏通，有大禹物业提供的《大禹城邦小区投诉处理单》进行证明，王秀艳也已自认，大禹物业已尽到对公用设施设备的维护和管理义务。至于更换管道，需要启动物业维修资金，大禹物业已按照《物业服务合同》约定提出使用计划书、产权人分户明细、预算书等材料，履行了合同约定的义务，不存在违约行为。原审法院认定事实不清，认定大禹物业存在违约行为与事实不符，判决大禹物业承担王秀艳下水管道堵塞造成的损失的30%明显过重。王秀艳辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，建议维持原判。本案经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，双方签订的《物业服务合同》真实有效，双方应按照合同约定履行义务、行使权利。在本案中，王秀艳所有的房屋厨房下水道确实存在堵塞的情况，大禹物业对此事实无异议，且大禹物业提供投诉处理单可以证明。王秀艳主张大禹物业虽然对下水道堵塞的情况进行过维修，但并未根本解决问题，且因下水道堵塞给楼下房屋造成损失10000元。大禹物业主张王秀艳所有房屋的下水道堵塞系房屋时使用人使用不当造成的，但并未提供证据予以证明，且大禹物业虽然对下水道进行了维修，但并未在根本上解决问题。原审酌定大禹物业对该损失承担一定责任并无不妥。大禹物业主张应更换管道启用维修资金的问题，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十三条第一款：“住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理:(一)物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;”，对住宅专项维修资金的使用，应由物业公司提出使用方案，大禹物业作为小区物业服务企业应当依据物业服务合同约定提出使用方案申请使用房屋专项维修资金，在大禹物业未提出使用方案的情况下，房屋专项维修资金无法使用，从而导致王秀艳所有的房屋不能及时更换管道，导致损害的发生，原审认定大禹物业存在违约行为，并无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人大禹物业的上诉请求不能成立，不予支持。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元50元，由上诉人大禹物业负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  胡月皓审判员  于小依二〇一九年七月二十五日书记员  王 杨