广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0113执异147号 异议人（案外人）：吴安娜，女，1987年11月21日出生，汉族，身份证住址:安徽省太和县，住广州市增城区。 申请执行人：杜永红，女，1970年11月5日，香港人。 被执行人：广东朴空间生物科技有限公司，住所地：广州市番禺区石基镇雁洲村雁洲路27号之1商铺。 被执行人：陈承祥，男，1972年6月30日出生，住广州市荔湾区。 本院在执行申请执行人杜永红与被执行人广东朴空间生物科技有限公司、陈承祥民间借贷纠纷执行一案[（2018）粤0113执1984号案]过程中，异议人吴安娜于2019年2月22日向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人吴安娜称，请求事项：1、停止拍卖房子，产权证号；2018-09223353；2、解封房子，地址从化区温泉镇景泉大道泉乐路22号301房。事实及理由：异议人2018年7月9日于佳林地产交定金10万，11月2日再交23万定金给卖家陈承祥，但陈承祥、杜永红各种理由拖延，不去办理提前偿还贷款并涂销抵押登记，直至2018年11月22日才办理房产证，花了四个月才办房产证，目的是为了拖延时间，办理正常的按揭又说房子有备案出租，但又无法提供租赁合同，所以导致无法做按揭，开始陈承祥、杜永红是不配合，后来干脆玩失踪，佳林地产已写了证明。杜永红答应买房交了33万定金后（2018年11月21日）解封房子，有协议可证明，但杜永红却出尔反尔，在2018年12月28日再次查封了房子，杜永红这种做法不合常理也不合法，而且杜永红还想拍卖该房，由此可见，杜永红目的是为了骗取巨额定金33万元。 吴安娜向本院提交以下证据:证据1《房屋买卖合同》，证明1、吴安娜与陈承祥存在买卖关系；2、卖方有义务提供办理贷款所需要的资料，并协助买方申请贷款；3、卖方拒绝出售，或者经济方发出通知后怠于履行义务，买方有权解除合约并要求双倍返还定金；证据2《其他约定》，证明1、卖方曾经隐瞒房屋被查封的事实；2、约定里没有任何内容体现出存在租赁关系；证据3《不动产权证【粤（2018）广州市不动产权第09223353号】，证明1、卖方于2018年11月23日才取到房产证，取得房产证之前不符合商贷及过户条件。买方办理商贷的时间被白白浪费几个月；2、房屋面积152平方需要交豪宅税，并且不符合“满二”税收优惠条件。卖方曾经提出要实收150万才交易，实质是想涨价或者拒绝出售，因为除掉双方交易产生的税，卖方到手的钱才145万左右；证据4《收据（一）》；证据5《工行转账汇款回单》，同时证明买方于2018年7月9日支付第一笔定金10万元。买方当时对房屋被查封并不知情，卖方曾经隐瞒房屋被查封的事实；证据6《工行转账汇款回单》，证明买方于2018年11月2日支付第二笔定金23万元；证据7《收据（二）》；证据8《工行转账汇款回单》，同时证明买方于2018年11月10日支付家私电器款6800元；证据9《关于房屋买卖情况的证明》；证据10《钟松南的身份证》，同时证明1、陈承祥故意隐瞒房屋被查封的重要信息；2、陈承祥故意不配合吴安娜办理商业贷款；证据11《收据（三）》，证明吴安娜委托陈桂兴支付了一半中介费；证据12《定金收据（A4纸）》，证明买卖双方约定按160万元（卖方承担税费）交易，由于买方此前已付10万元定金，所以定金收据约定定金为23万元；证据13《关于房屋买卖情况和过程的证明》，证明1、陈承祥故意隐瞒房屋被查封的重要信息；2、陈承祥故意不配合吴安娜办理商业贷款；证据14《与陈承祥的微信记录1》，证明陈承祥要涨价，实收150万元。拒绝协助办理农业银行商业贷款；证据15《与陈承祥的微信记录2》，证明2018年11月23日（星期五）才取到房产证，然后网签。2018年11月27日（星期二）建行收齐资料。2018年11月29日卖家强调“必须明天过户啊”；证据16《与杜永红的微信记录1》，证明2018年11月10日交房当天没谈到有租赁情况；证据17《与杜永红的微信记录2》，证明从2018年12月3日开始发微信全部不复，后来被拉黑；证据18《与杜永红的微信记录3》，证明杜永红仗着和法官关系好，胡作非为，违反《其他约定》精神；证据19《与陈承祥的微信记录3》，证明合约期限内，杜永红和张文锐（杜永红的法律助手）2018年12月4日就开始区法院查封、执行；证据20《与陈承祥的微信记录4》，证明交房时都是陈承祥在交接，东西也是陈承祥的生活用品，从来没交代过有出租情形；证据21《与陈承祥的微信记录5》，证明多次要求陈承祥尽快赎楼，但陈承祥一拖再拖；证据22《微信群聊天记录》，证明经多次催促，陈承祥拒绝向按揭公司提供资料，杜永红也没有去签名（放弃优先购买权），导致吴安娜无法办理农业银行的商业贷款。 杜永红辩称，第一、涉案财产从化区温泉景泉大道泉乐路22号301房，属于登记在被执行人名下的合法房屋。法院依法查封被执行人名下的合法的财产依法有据，被答辩人提出异议，完全是无理取闹。第二，被答辩人与被执行人之间的买卖合同纠纷，已经另案处理，与本案无关。至于被答辩人声称答辩人不配合买卖，由于各种理由拖延交易，是没有任何事实和法律依据。相反，本案答辩人是查封涉案房屋在先，被答辩人与被执行人之间的买卖是在后，在被答辩人以被执行人买卖房屋的过程中，她们为了顺利的过户，多次央求答辩人为其解封，答辩人出于帮助她们的目的，申请了法院解封，并积极配合其办理过户等手续，但是由于被答辩人的各种条件不符合，所有导致无法按揭，无法成交而已。所以被答辩人提出执行异议，完全是恩将仇报。第三，答辩人在2018年12月28日再申请查封房子的目的，并不是为了阻碍其交易，而恰恰是因为其与被执行人之间的买卖产生了纠纷，而且根本原因是被答辩人不符合广州的购房条件，无法办理按揭导致的，因此其声称答辩人为了骗取其定金，完全没有事实依据。而且其定金是交给被执行人，答辩人不但没有碰过定金，而且为了成全他们的交易，主动为其垫付相关的税金。再者，根据被答辩人与被执行人之间的《房屋买卖协议》附的付款方式B-8条约定，交易期间“需在2018年12月15日前完成”，被答辩人与被执行人的交易已经远远超期。我们的查封实在约定的期限内他们无法完成交易的情况下进行的。所以，我们的执行查封依法依约有据，合法有效，并没有侵犯其任何利益。 因此，恳请法院依法驳回被答辩人的执行异议申请。 本院查明，原告杜永红诉被告广东朴空间生物科技有限公司、广州开心农场有限公司、陈承祥民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月4日作出的（2017）粤0113民初4699号民事调解书已经发生法律效力。因被告未自觉履行上述法律文书确定的义务，杜永红于2018年3月12日向本院申请执行。在诉讼过程中，本院于2017年7月3日以（2017）粤0113民初4699号民事裁定书查封了陈承祥名下位于从化市温泉镇××大道××（自××）301房（登记字号：15预等13365904。以下简称涉案房屋）。2018年6月19日，经杜永红申请，本院裁定解除涉案房屋的查封。2018年12月18日，根据杜永红的申请，本院裁定查封涉案房屋。涉案房屋权利人现仍然登记在陈承祥名下。 另查明，2018年10月13日，吴安娜委托陈桂兴作为买方与陈承祥作为卖方，广州市佳林房地产中介服务有限公司作为经纪方签订《房屋买卖合约》，合约约定，陈承祥以160万元出售涉案房屋给吴安娜，约定吴安娜交定金33万元，余款127万元申请贷款，由银行直接划给卖方等。合同签订后，吴安娜于2018年7月9日交付定金10万元，2018年11月2日交付定金23万元，共33万定金。2018年11月10陈承祥收到陈桂兴6800元家具和电器费。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十条第一款规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”陈承祥作为被执行人逾期没有履行法律文书确定的义务，本院查封其财产，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”涉案房屋登记在陈承祥名下，陈承祥是涉案房屋的权利人。由于涉案房屋在本院作出查封措施时，仍然登记在被执行人陈承祥名下，故本院对涉案房屋的查封措施，符合上述法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，从吴安娜提交的证据证明，吴安娜与陈承祥签订的《房屋买卖合约》发生在本院首次查封之后，其称交付使用的时间也是在法院查封之后，只交付少部分房款，该情形不符合上述规定。吴安娜称本院查封的涉案房屋是其委托陈桂兴购买，已支付购房定金33万元，并于2018年11月10日接收房屋，该房产属于其所有。至于吴安娜与陈承祥签订的《房屋买卖合约》是否合法有效，其是否是涉案房屋的买受人或所有人，属实体性审查范畴，本案不作认定和处理，异议人吴安娜可通过诉讼程序或其他法律途径解决。综上所述，异议人吴安娜的请求缺乏事实和法律依据，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第（十一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人吴安娜的执行异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  张继辉 审判员  黄健珊 审判员  叶雪梅 二〇一九年七月十一日 书记员  周 楠