广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12017号原告：柯志源，男，1995年12月23日出生，汉族，身份证住址福建省晋江市，委托诉讼代理人：何晓筠，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁敏结，广东广瀚律师事务所实习律师。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，两被告共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。第三人：中山市泓川装饰设计工程有限公司，住所地广东省中山市东区兴政路1号中环广场3座701房，统一社会信用代码91442000594069354X。法定代表人：罗焕凯，总经理。委托诉讼代理人：林文结，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁尧都，广东保信律师事务所律师助理。原告柯志源诉被告林伟航、许平，第三人中山市泓川装饰设计工程有限公司（以下简称为泓川公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯志源及其委托诉讼代理人何晓筠，被告许平、林伟航的共同委托诉讼代理人邓华坚，第三人委托诉讼代理人林文结、梁尧都到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柯志源向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的广东省房地产买卖合同及其补充协议；2.两被告向原告返还购房款110000元；3.被告向原告返还装修款85000元；4.两被告向原告支付逾期交付违约金3300元（110000元×3%）；5.两被告向原告支付逾期办证违约金3650元（365000元×1%）；6.两被告支付律师费7000元。事实与理由：原、两被告于2018年4月21日签署了广东省房地产买卖合同及其补充协议，约定原告向两被告购买其所有的、位于中山市××××号广昇深中优荟9幢305房，合同约定总价款为365000元，付款方式为于2018年4月21日向两被告支付首期购房款110000元（含定金）；补充协议约定于2018年7月1日办理完全部银行按揭手续。2018年6月4日（即原告与被告签订房地产认购协议的当日），原告在被告的要求下，与第三人签订了委托装修合同，合同约定原告委托第三人对上述房屋进行装修。上述文书签订后，原告依约向被告支付首期房款110000元（含定金），同日向第三人支付装修款85000元（该款的实际收款人系被告）。后经原告查询所得，涉案整体建筑虽有不动产登记证，但因土地性质问题，原告购买的房屋不能从整体建筑中分离办理独立的不动产权证。随后，原告与被告协商退款，被告确认上述情况并同意原告的退款申请。被告承诺向原告退还包括装修款在内共计195000元的款项。后经原告多次催告，被告仍拒不退款。庭审中，原告撤销对装修款85000元的诉讼请求，主张需要另案起诉。同时，原告明确其诉讼请求四、五实际是基于两被告违约导致解除合同而主张的违约金。被告林伟航、许平答辩称，同意解除原告与两被告之间签订的房地产买卖合同，同意向原告退还购房款。对于逾期交付违约金、逾期办证违约金不同意支付，合同补充协议明确约定交付房款时间是付清全部购房款及物业专项维修基金等款后7天内交付房产，原告没有履行完付款义务，被告不具备交付房产的义务，原告要求被告支付逾期交房违约金没有合同依据。逾期办证违约金是继续履行合同才予以支持，现合同是解除的，原告无权主张逾期办证违约金。对于律师费，没有合同依据，且原告的律师费约定是一审、二审的费用，原告主张一审过程律师费，即使法院通过审查认为应付律师费，律师费也是过高，法院应予调整。第三人泓川公司陈述称，1.我方认为原告与第三人签订的装修合同不发生法律效力，根据原告提交的委托装修合同第七条第一款约定了“本协议……生效”，乙方处并没有第三人的法定代表人签字，也没有授权代表签字和签署相关时间。根据该合同约定，本合同是无效的。2.除了乙方处是有第三人盖章外，第三人并没有与原告就装修合同的内容进行协商，合同中手写部分也并非原告或第三人书写的，因此对其内容第三人不确认；3.对于合同中约定的装修款项第三人并没有收取过，根据第三人陈述，该款是由两被告收取的，第三人并没有收取该款。因此第三人不应承担返还装修款的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告柯志源提交的证据及陈述，本院经审理查明认定事实如下：1.以林伟航、许平为甲方，柯志源为乙方，珠海广昇房产代理有限公司（以下简称为广昇公司）为置业顾问，三方签订房地产认购协议1份，约定由乙方认购甲方的位于中山市××××号广昇深中优荟9幢305房，认购总价为365000元；乙方于签订本协议之日起向甲方支付定金50000元，首期款110000元（含定金）乙方须于2018年4月21日前于签署广东省房地产买卖合同之日内付清，剩余购房款255000元乙方须于2018年7月1日前以向银行申请办理按揭贷款方式付清。广东省房地产买卖合同签订后本协议即终止，如有冲突以签订的广东省房地产买卖合同为准。上述协议签订后，柯志源依约向林伟航、许平支付了110000元购房款。同时，柯志源于2018年4月21日支付了85000元装修款。2.2018年4月21日，许平、林伟航与柯志源签订广东省房地产买卖合同1份，约定柯志源向许平、林伟航购买其位于中山市××××号广昇深中优荟9幢305房，房产交易总额为365000元，其中定金50000元，柯志源于2018年4月21日前支付第一期购房款110000元，余下房款255000元办理银行按揭。双方同意在本合同签订之日起270日内携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，并同意于2018年9月1日由林伟航、许平将房地产交付给阮艳香使用。林伟航、许平中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作林伟航、许平中途悔约处理，本合同即告解除，林伟航、许平应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给柯志源；如柯志源违约，导致林伟航、许平解除合同、追讨剩余购房款、违约金等所产生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同还约定其他条款。合同补充协议约定，柯志源付清全部购房款及物业专项维修基金等应付款项后七日内，林伟航、许平将该房地产交付予其使用。3.柯志源因本案诉讼纠纷支付律师费7000元。4.林伟航、许平目前无法为柯志源单独办理涉案商品房不动产权证。5.柯志源确认涉案合同除合同补充协议第六条的约定外，就林伟航、许平因违约导致合同解除应承担的违约责任，双方未做具体约定，林伟航、许平确认涉案合同因其违约导致合同解除应承担的违约责任，双方未做具体约定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。柯志源、林伟航、许平及广昇公司签订的房地产认购协议，系当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案合同目前因林伟航、许平无法履行合同义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案合同履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。柯志源诉请判令解除涉案商品房买卖合同及其补充协议，并要求林伟航、许平退还购房款110000元，对前述诉求林伟航、许平予以同意，本院对该部分事实理由不再单独论述。关于逾期交房违约金的问题。虽然涉案合同约定林伟航、许平应于2018年9月1日向其交付涉案房屋，但合同补充协议同时约定，柯志源在付清全部购房款及物业专项维修基金等应付款7日内，林伟航、许平向其交付房屋。即在本案中，林伟航、许平向其交付房屋的条件未成就，柯志源主张因林伟航、许平逾期交房而解除合同并据此要求其支付违约金，理据不足，本院不予支持。关于逾期办证违约金的问题。涉案合同补充协议关于逾期办证违约金的约定是基于合同继续履行时，柯志源可向林伟航、许平主张最高不超过购房款1%的损失。但涉案合同现经双方一致同意解除，柯志源据此主张逾期办证损失，理据不足，本院不予支持。但同时，庭审中柯志源已明确，关于上述两项违约金的主张，实际是基于林伟航、许平违约导致其利益受损所提出，柯志源、林伟航、许平均确认除前述约定外，双方关于因林伟航、许平违约导致合同无法履行时，林伟航、许平应负的违约责任并未作具体约定。本院认为，在涉案房地产买卖合同未约定林伟航、许平根本违约导致合同无法履行时柯志源的损失赔偿标准的情况下，柯志源因林伟航、许平违约所产生的损失可参照年利率6%，从柯志源付款之日起计算至林伟航、许平实际清偿欠款之日止来确定该损失数额。柯志源基于林伟航、许平违约所主张的违约金总额为6950元，并未超过前述标准所计算违约金的数额，且该违约金数额是柯志源对其权利的正当处分，对其主张的6950元违约损失，本院依法予以支持。关于柯志源因本案支出的律师费。本院认为，合同以意思自治为原则。柯志源诉请判令林伟航、许平负担其因追讨本案债权所支出的律师费，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告柯志源与被告林伟航、许平于2018年4月21日签订的广东省房地产买卖合同及补充协议；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告柯志源退还购房款110000元并支付违约金6950元；三、驳回原告柯志源的其他诉讼请求。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4434元，减半收取为2217元（该款原告已预付），由原告柯志源负担976元，由被告林伟航、许平负担1241元（两被告负担部分于本判决生效后迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年七月九日书记员 梁敏霞孙永辉