广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初9305号原告：朱慧清，女，1936年12月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：严翊峰（曾用名严大庆），男，1959年9月23日出生，香港居民，原告：严冰清，女，1964年1月28日出生，汉族，住北京市海淀区。三原告的共同委托代理人：马立峻、黄珏安，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：袁曦，男，1956年7月10日出生，香港居民，委托代理人：梁胜君，广东启兴律师事务所律师。被告：王小娟（曾用名王文娟），女，1971年11月6日出生，汉族，住广东省鹤山市。原告朱慧清、严翊峰、严冰清诉被告袁曦、王小娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱慧清、严翊峰、严冰清的原共同委托代理人王玥，被告袁曦的委托代理人梁胜君到庭参加了诉讼；被告王小娟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱慧清、严翊峰、严冰清共同诉称：1994年3月31日，严*藩（原告朱慧清的丈夫，原告严翊峰、严冰清的父亲）与两被告在广州市公证处公证员的见证下签署了《楼宇买卖合约》，约定严*藩向被告购买坐落于广州市88号的侨冠楼607、608房，房屋总价款为港币1502900元，另需支付被告垫付的签约签证手续费港币56700元、水电煤气按金港币6355元，总计港币1565955元。1994年4月4日，广州市公证处出具了《公证书》，严*藩于当日向被告支付了港币1565955元。合同签署后，严*藩屡次催促被告配合办理房屋所有权转移登记手续，但被告都以不在国内、不方便为由拒绝办理，至今该房屋仍登记在被告袁曦名下。根据《楼宇买卖合约》第三条第四段的约定，被告收到房款后该房屋所有权即归买方所有，严*藩与原告朱慧清已于1957年结婚，故自1994年4月4日起该房屋所有权即归严*藩与原告朱慧清夫妇所有。后严*藩不幸去世，并于2007年11月6日注销户籍，原告三人为其第一顺位法定继承人，原告朱慧清更是自1995年至今一直实际占有并居住在该房屋中，故原告为该房屋的实际所有权人，被告应配合原告办理房屋所有权转移登记手续。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、确认严*藩与两被告于1994年3月31日签署的《楼宇买卖合约》有效；二、确认广州市天河区88号607房、608房房产所有权归原告所有；三、被告履行《楼宇买卖合约》的约定，协助原告办理房产过户手续；四、被告支付本案的诉讼费用。被告袁曦辩称：被告与严*藩交易时上述两套房屋尚未取得房产证，且当时购房人严*藩要求暂不将上述房屋过户至其名下，并要求被告出具全权委托书，委托由严*藩所指定的严丽庄、刘慰华办理上述房屋的过户手续。因此，两被告按照当时的交易惯例在1994年4月1日办理了全权委托公证手续，并将上述房屋以及被告的购房合同、相关单据的全部原件交给严*藩。被告已履行了合同义务，也向严*藩收取了合同约定的全部款项。在严*藩去世前，其可持被告的委托书办理过户手续，也可以要求两被告协助其办理过户手续，但严*藩及原告怠于行使权利，一直没有要求被告办理过户手续，被告同意配合原告办理过户手续，但不同意承担诉讼费。被告王小娟未答辩。经审理查明：根据朱慧清、严翊峰、严冰清持本院律师调查令向广州市公证处调取的（92）穗证内经字第*、*号公证案卷资料显示：一、1994年3月31日，袁曦、王小娟（甲方/卖方）与严*藩（乙方/买方）、广州市越秀区百善房地产咨询服务部（中介方，下简称百善服务部）的法人代表刘慰华签订《楼宇买卖合约》，并于1994年4月4日在广州市公证处对《楼宇买卖合约》进行公证。《楼宇买卖合约》约定，甲方于1994年3月23日委托百善服务部出卖座落在广州市“光华大厦”侨冠楼六楼07、08两室（下简称案涉房屋），607室建筑面积为88.87平方米（包括公共面积分摊）、608室建筑面积为80.83平方米（包括公共面积分摊），均为二房一厅；乙方通过百善服务部中介，同意购买案涉房屋，并已于1993年3月25日交百善服务部订金100000元；案涉房屋成交价格为港币1502900元，乙方应在本契约签订并公证后于1994年4月7日前（含4月7日）全部付清楼款，并交还甲方代垫的签约鉴证手续费港币56700元；水、电、煤气按金共港币6355元；中介服务费港币45000元；同时，百善服务部应退还乙方买楼订金100000元；百善服务部与甲、乙三方签订本契约后，经广州市公证处公证，公证后本契约生效，甲方不得再次转让；百善服务部作为中介，有责任协助甲、乙双方办理好案涉房屋的买卖交割手续、产权转换手续以及因购房而附带的两个人住广州户口的户口指标和落户手续；甲方在交付案涉房屋给乙方使用时，应保证房产的室内设施及建筑物完整无损，并通水、通电、通电话，如有故障，应维修好方才交付乙方使用，并把案涉房屋的购楼发票、交付使用凭证及钥匙，原代垫购楼时的签约鉴证费、代垫水、电、煤气按金收据交给乙方；乙方在本契约签订后于1994年4月7日前把前述各项款项分别交给各方，当上述所有事项完毕后（指公证生效及乙方已交齐款并甲方已交付乙方钥匙），案涉房屋业权属于乙方，转名费用全由乙方负责；若该项房产买、卖后，百善服务部不能协助甲方将产权证更名改为乙方时，应退还45000元中介费等。二、1994年4月1日，袁曦、王小娟作为委托人签署《委托书》，该《委托书》于同日由广州市公证处进行公证。《委托书》显示，受委托人为刘慰华、严丽庄；委托内容为袁曦、王小娟是座落在广州市88号607、608房的产权人，现其委托刘慰华、严丽庄为其在广州市的合法代理人，全权代表其执行和处理下列委托事项：为其向有关部门办理上述房屋的继承手续；为其向房管部门办理上述房屋的登记、领取房屋所有权证手续；对上述房屋进行管理、使用等；此委托书有效期从签署之日起至1995年12月31日止。现朱慧清、严翊峰、严冰清以袁曦、王小娟未按合同约定办理案涉房产的过户手续为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，朱慧清、严翊峰、严冰清主张严*藩于2007年9月13日死亡，严*藩的父母早于严*藩死亡，朱慧清是严*藩的配偶，严*藩与朱慧清生育了严翊峰、严冰清，朱慧清、严翊峰、严冰清是严*藩的第一顺位法定继承人。为予证明，朱慧清、严翊峰、严冰清提交了分宜县人民医院出具的《死亡医学证明书》（显示严*藩的死亡日期为2007年9月13日）、广州市公安局农林派出所于2015年12月14日出具的《户口注销证明》（显示严*藩的户口于2007年11月6日因死亡注销）、居民户口簿（显示户主为朱慧清，严*藩与户主关系为夫，严冰清与户主关系为女）、新余市分宜县分宜镇介桥村民委员会出具的《证明》2份（2018年3月15日出具的《证明》，内容为介桥村原村民严福荃及原村民卢家春（严福荃配偶），两人分别已于1960年5月27日、1984年2月26日去世，严*藩为严福荃、卢家春两人的儿子，该村民户口于1948年3月自介桥村迁出等；2018年3月28日出具的《证明》，内容为介桥村原村民严*藩于2007年9月13日不幸去世，根据族谱记载，朱慧清为其配偶、严翊峰为其儿子、严冰清为其女儿；上述2份《证明》均加盖分宜县公安局城东派出所印章，并有手写内容“经核查属实”，落款时间均为2018年4月3日）。袁曦对上述证据的真实性予以确认。朱慧清、严翊峰、严冰清主张严*藩已按照《楼宇买卖合约》的约定支付了全部购房款，并提交了2张《收据》作为证据。2张《收据》均显示由袁曦、王小娟于1994年4月4日出具，并由刘慰华作为见证人签名，分别确认收到广联公司交来付严*藩购案涉房屋楼款共港币1382984元、房款差价共港币182971元。袁曦确认该证据的真实性，并确认严*藩已按照合同约定向袁曦、王小娟支付了房款港币1502900元、代垫的签约鉴证手续费港币56700元及水电、煤气按金港币6355元，合计港币1565955元。朱慧清、严翊峰、严冰清与袁曦均确认袁曦、王小娟于1994年4月4日已将案涉房屋的钥匙交付给严*藩，后严*藩对案涉房屋进行了装修，并与朱慧清自1995年初入住。为证明朱慧清自1995年初至今一直居住使用案涉房屋，朱慧清、严翊峰、严冰清提交了光华大厦物业服务中心于2018年2月13日出具的《证明》（内容为朱慧清于1995年初至今一直居住在案涉房屋）以及多张有线电视费、物业管理费、水费、煤气费等费用的发票。袁曦对上述证据的真实性予以确认。朱慧清、严翊峰、严冰清主张其没有参与严*藩与袁曦、王小娟之间买卖案涉房屋的过程，也没有相关的购房资料等；严*藩去世后，朱慧清由于年纪大也没有办理相关的过户手续，直至2018年2月份法院在案涉房屋张贴了拍卖公告后，朱慧清、严翊峰、严冰清才知道案涉房屋尚未过户，才提起本案诉讼。另，朱慧清、严翊峰、严冰清提交了（2009）越法执字第6026号恢字1-3号执行裁定书及《广州市不动产登记查册表》，以证明案涉房屋已由广州市越秀区人民法院解除了查封。袁曦对上述证据的真实性予以确认。本院向广州市国土资源和规划委员会发出《协助调查函》，调查案涉房屋的权属登记、抵押、查封情况等。该委员会函复本院称，案涉房屋即天河区88号607、608房，以统字518099、518098号案登记在袁曦、王小娟名下；目前案涉房屋均由本院以（2018）粤0106民初9305号《协助执行通知书》首查封，暂无抵押登记信息等。另，本院组织双方当事人到案涉房屋进行现场查勘，现场由朱慧清用钥匙打开案涉房屋的大门。本院又在案涉房屋现场张贴申报权利公告，通知对案涉房屋主张权利的人员向本院申报权利，后未有人员申报。本院认为：严*藩与袁曦、王小娟签订的《楼宇买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。根据《楼宇买卖合约》约定，严*藩应于1994年4月7日前把购房款港币1502900元，水、电、煤气按金港币6355元，原签约鉴证手续费港币56700元支付给袁曦、王小娟，款项支付完毕后，案涉房屋的产权属于严*藩。现朱慧清、严翊峰、严冰清提交了袁曦、王小娟出具的2张《收据》证明严*藩已向袁曦、王小娟支付了上述款项共计港币1565955元，袁曦亦对此事实予以确认；王小娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其依法应自行承担举证不能的法律责任。综上，本院对上述事实予以确认。因此，按照《楼宇买卖合约》的约定，案涉房屋的产权应属严*藩所有。现根据朱慧清、严翊峰、严冰清提供的证据显示，严*藩已于2007年9月13日死亡，而朱慧清是严*藩的配偶，严翊峰、严冰清是严*藩与朱慧清的儿女，均是严*藩的第一顺位继承人，根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，朱慧清、严翊峰、严冰清依法继承严*藩对案涉房屋的产权。综上，现朱慧清、严翊峰、严冰清要求确认严*藩与袁曦、王小娟于1994年3月31日签署的《楼宇买卖合约》有效，并确认案涉房屋的所有权归朱慧清、严翊峰、严冰清所有的诉讼请求均合法有据，本院予以支持。根据已查明的事实可知，虽然案涉房屋已交付给严*藩使用，并由朱慧清使用至今，但案涉房屋至今仍登记在袁曦、王小娟名下，现朱慧清、严翊峰、严冰清要求袁曦、王小娟协助办理案涉房屋的产权过户手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。王小娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认严*藩与被告袁曦、王小娟于1994年3月31日签署的《楼宇买卖合约》有效；二、确认广州市天河区88号607房、608房的所有权归原告朱慧清、严翊峰、严冰清所有；三、被告袁曦、王小娟自本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告朱慧清、严翊峰、严冰清办理广州市天河区88号607房、608房的产权过户手续。本案受理费16706元、保全费5000元，均由被告袁曦、王小娟负担。如不服本判决，原告朱慧清、严冰清，被告王小娟可在判决书送达之日起十五日内，原告严翊峰、被告袁曦可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  伍建红人民陪审员  林 艳二〇一九年七月十七日书 记 员  何靖文罗小玲黄谱兰