广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初361号原告：谢金莲，女，1953年5月12日出生，汉族，身份证地址：广州市开发区。原告：黎发添，男，1948年1月15日出生，汉族，身份证地址：广州市开发区。原告：黎玉梅，女，1976年10月21日出生，汉族，身份证地址：广州市黄埔区。原告：黎玉芬，女，1978年8月28日出生，汉族，身份证地址：广州市开发区。四原告共同委托诉讼代理人：梁冬，系广东凯成律师事务所律师。被告：丁凯，男，1973年6月14日出生，汉族，住所：广州市越秀区。被告：谢艳玲，女，1977年12月5日出生，汉族，住所：广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：钱英，系广东四端律师事务所律师。原告谢金莲、黎发添、黎玉梅、黎玉芬诉被告丁凯、谢艳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案。案件审理过程中，原告申请追加广州市森中房地产中介有限公司作为第三人参加诉讼，经审查，本院认为广州市森中房地产中介有限公司与原被告之间的房屋买卖纠纷没有法律上的利害关系，故依法驳回原告追加第三人的申请。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢金莲、黎发添、黎玉梅、黎玉芬的委托诉讼代理人梁冬，被告丁凯、谢艳玲的委托诉讼代理人钱英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告谢金莲、黎发添、黎玉梅、黎玉芬向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》于2018年12月11日解除；2、两被告支付原告违约金430000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2018年6月10日签订了《房屋买卖合同》（编号：0000917）。该合同约定，两被告以总价4300000元购买原告位于广州市番禺区新造镇谷围新村昌华园4街40号房屋，付款方式为一次性付款，于2018年6月11日前支付定金200000元，余下4100000元于买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续，取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，交易过户手续在2018年12月10日前完成，买方不能按本合同买入该物业，或者因违约无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。合同签订后，被告向原告支付了购房定金200000元，但其后被告却于2018年11月20日向原告明确表示解除房屋买卖合同，并且于合同履行期限届满后再次发函确认解除合同。原告认为，《房屋买卖合同》合法有效，被告提前解除合同属于违约，应依约向原告支付房屋成交价10%的违约金，在双方协商未果的情况下，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告丁凯、谢艳玲答辩称：1、2018年11月20日，被告向原告提出解除合同的意向，但未放弃购买物业，并一直寻求案外人共同积极履行合同；2、原告在2018年12月8日发出合同自动解除的通知，故属于原告违约；3、即使被告属于违约，被告支付的定金200000元足以弥补原告实际损失，原告要求的违约金过高，超过其实际损失的30%，请求法院予以适当调整；综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:涉案房屋位于广州市番禺区新造镇谷围新村昌华园4街40号，建筑面积189平方米，房屋产权由原告黎发添、黎玉芬、黎玉梅、谢金莲共同共有。2018年6月10日，原告（卖方）与被告（买方）签订《房屋买卖合同》（编号0000917），约定由原告将涉案房屋（包括别墅花园的两棵龙眼树）出售给被告，成交价4300000元。合同十八条及附件第一条约定签订合同当天支付定金50000元，剩余定金150000元于2018年6月11日卖方出示房管局出具的产权查册表当天付清，剩余购房款4100000元在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付，交易过户手续需在2018年12月10日前完成。合同第十条约定卖方不能按本合同约定将物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，并退回买方已付所有费用；合同第十一条约定买方不能按合同约定买入物业，或者因为违约无法买入的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款全额的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售涉案房屋，买方应向卖方支付涉案房屋成交价10%作违约金；合同手写部分明确涉及该房的所有条款内容及价格均以本份合同为准，合同亦约定了其他条款。2018年6月10日，被告分两次向原告支付定金50000元、150000元，共计200000元，原告分别出具《收款收据》确认收到上述款项。2018年11月20日，被告丁凯向原告黎玉梅发送短信，内容为：“由于我方原因，现提前向你方提出解除之前签订的购房协议，请你方抽出时间，最好本周或下周，两方聚在一起解决协议。我比较赞同中介刘先生提出的方案，由他出个合同解除的模板，双方认为无意见则签字并留存。同时建议最好协商友好解决……”。原告黎玉梅回复：“其实合同上有很明确买卖双方终止合同的违约条款，我家人的意见是按合同约定违约条款执行的……”2018年12月8日，原告通过彩信向被告发送《合同自动解除通知》，其告知内容包括：对于涉案买卖合同，若买方在约定时间内无法支付房款并完成房屋交易手续，则房屋买卖合同于2018年12月10日失效，合同自动终止，买方收到通知后及时支付由此产生的合同违约金430000元，签合同当日支付的200000元定金自动转为违约金，买方还需支付差额违约金230000元给卖方，如买方未在合同到期日完成违约金支付手续，卖方将向法院起诉追讨430000元违约金，并按合同约定追讨4300/天*30天的逾期违约金。2018年12月9日，被告丁凯回复短信称“你方现已提出终止合同，我方同意，因此不存在支付逾期违约金的问题，虽然合同上写明总房价10%的违约金，我方认为比例太多，既然双方谈不拢，那就循法律途径解决”。2018年12月10日，原告黎玉梅再次短信被告丁凯称“合同已经到期，你方没有进行履约，没有在合同期内进行房产交易，存在违约情况，我方按合同约定循法律途径解决”，同日被告丁凯短信回复称“你们那处房产目前又升值，你方未产生实际损失，建议再考虑我方建议，早点了解争议”。2018年12月12日被告通过彩信向原告发送广东四端律师事务所代为出具的《关于同意解除房屋买卖合同的律师函》，表示同意解除涉案合同及附件。庭审中，原告申请证人刘某（中介）作证，证明被告提出解除合同，原告通过中介告知被告要求按合同约定履行。证人刘某陈述其为中介广州市森中房地产中介有限公司员工，系为讼争双方买卖交易提供居间服务的经办人员，讼争双方合同约定2018年12月初完成交易，在11月接近期限前，被告通知中介因资金问题想要解除合同，希望通过中介联系原告协商，双方协商不成后，被告寻求案外人尝试合购涉案房屋未果，现涉案房屋仍在广州市森中房地产中介有限公司挂牌销售。另查明，原告未向被告退回涉案合同定金200000元。经本院释明，原告同意被告在履行违约金的时候用定金进行抵扣；被告明确暂不就退还定金在本案中提起反诉。案件审理过程中，原告来函确认讼争双方已办妥撤销涉案房屋网签手续。以上事实，有《房屋买卖合同》、2张《收款收据》、短信记录及原被告、证人的陈述为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原被告于2018年6月10日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按该协议的约定履行义务。被告因资金问题提出解除合同的意向，原告同意合同解除，但因违约金争议未能与被告达成一致意见。虽然被告试图寻求案外人合购涉案房屋，但终不能在合同约定的2018年12月10日前依约办理交易过户手续并支付剩余购房款，已构成违约，应承担违约责任。涉案合同约定，被告逾期三十天未支付购房款，原告有权解除合同；原告提前向被告发出《合同自动解除通知》，被告收到后同意合同解除，我院对此予以确认；《合同自动解除通知》中约定涉案合同超过履行期即自动解除，故我院确认涉案合同解除的时间为2018年12月11日。关于原告已收取的定金200000元，涉案合同未对合同解除后的定金返还进行书面约定，讼争双方明确亦未对此口头约定，故该款不具备定金的性质特征，应属预付款。庭审中原告确认未退定金200000元，并同意被告在履行违约金时用定金进行抵扣，本院予以确认。关于被告提出的违约金过高的答辩意见。本院认为，违约金的性质以补偿性为主，依《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》之规定，违约金标准是否过高以是否超出实际损失的30%作为判断标准；而调整违约金则应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告在未备齐合同约定房款的情况下提前与两原告协商解除合同，同时积极寻找第三方合购房产，虽未最终实现购买目的，但可见其违约恶意不大；原告因被告违约导致的损失应包括房屋另售损失、预期到位的购房款产生的利息损失以及维权成本，在当前房价稳定上涨的情况下，原告未提供证据证明涉案房产出现价值贬损，而该房屋产生的溢价应在原告损失中扣除；同时原告方在举证期限后提供的公募基金业绩数据亦不足以证明被告未付购房款所产生的实际损失额度；鉴于上述因素，被告要求调整违约金的意见，法院予以采纳。结合本案案情，本院对违约金酌情调整为300000元。经本院释明，被告明确暂不就定金返还提出反诉，原告同意用已收取的定金200000元扣减违约金，抵扣之后，被告仍应向原告支付违约金100000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告谢金莲、黎发添、黎玉梅、黎玉芬与被告丁凯、谢艳玲签订的《房屋买卖合同》（编号0000917）于2018年12月11日解除；二、被告丁凯、谢艳玲应在本判决生效之日起十日向原告谢金莲、黎发添、黎玉梅、黎玉芬支付违约金300000元（扣减原告谢金莲、黎发添、黎玉梅、黎玉芬已收取的定金200000元，被告仍应向原告支付违约金100000元）；三、驳回原告谢金莲、黎发添、黎玉梅、黎玉芬的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费41200元，由原告谢金莲、黎发添、黎玉梅、黎玉芬负担20000元，由被告丁凯、谢艳玲负担21200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审审 判 长  肖陈翔人民陪审员  李少霞人民陪审员  陈键豪二〇一九年七月三十一日书 记 员  苏晓俭