重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初4046号原告：梁银欢，女，汉族，1982年10月1日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：罗润东，重庆邦熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：左乐，重庆邦熙律师事务所律师。被告：重庆葆成房地产开发有限公司。住所地：重庆市九龙坡区金凤路108号，统一社会信用代码91500000051734928R。法定代表人：刘强，职务总经理。委托诉讼代理人：余强，该公司工作人员。原告梁银欢与被告重庆葆成房地产开发有限公司（以下简称“葆成公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁银欢及其委托诉讼代理人罗润东、左乐，被告委托诉讼代理人余强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁银欢诉称：2018年12月23日，原告与被告签订了九龙坡区彩虹路109号25-6房屋的《商品房认购协议》和《保利爱尚里公寓商业性质告知书》。之后原告按照约定于2019年1月9号、1月10号至被告处签约，发现被告提供的《商品房买卖合同》与之前被告所承诺的内容不一致，且该合同条款约定明显不公平，要求被告对此进行说明并与原告商讨后签订合同，被告均表示拒绝。因被告原因，原被告未能如约签订《商品房买卖合同》，原告要求被告双倍返还定金，被告拒绝，原告遂起诉来院，请求：1、被告双倍返还原告购房定金20000元以及资金占用损失（以20000元为基数，按照人民银行同期贷款利率，自2019年1月11日计算至还清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回要求被告支付资金占用损失的诉讼请求。被告葆成公司答辩称：原告的置业顾问在双方签订《商品房认购协议》之前已经清楚介绍了详细情况以及认购所需要签署的资料，原告表示同意并缴纳了10000元定金，且重庆市商品房买卖合同、商品房认购协议之补充协议、保利爱尚里公寓商业性质告知书、户型告知书、项目认购承诺确认书均已在售楼中心进行了公示，原告是因自身原因没有签订《商品房买卖合同》，因此被告不应当返还购房定金。经审理查明：2018年12月23日，原告梁银欢（乙方）与被告葆成公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定：1、乙方认购九龙坡区彩虹路109号25-6号房屋，房屋用途为办公，建筑面积为45.78平方米，套内建筑面积为33.74平方米，乙方认购的商品房按照套内建筑面积计价，成交总价款为483464元人民币；2、乙方应在签订本认购协议书时，向甲方支付认购定金10000元人民币，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保，双方签订《商品房买卖合同》后，乙方缴纳的定金转为房款；3、甲乙双方应于2019年1月10日前签订商品房买卖合同，除司法机关、行政机关依法限制该房屋权利，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额返还乙方支付的定金外，在该期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，或因甲方原因未按约定期限解除抵押导致不能及时签约的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双倍返还乙方支付的定金，乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出卖给第三方，乙方已支付的定金不予返还；4、在约定期限届满之日，双方未签订商品房买卖合同的，本认购协议自动解除。原告在《保利爱尚里公寓商业性质告知书》上签字，该告知书上载明：重庆葆成房地产开发有限公司，本人认购了贵司开发建设的“爱尚里二期B组团”项目B1-2506号商品房，并与贵司就该商品房买卖签署了《商品房认购协议》并支付了定金，本人明确知晓该商品房有如下情形：……6、公寓使用年限为40年。同日，被告收到原告支付的购房定金10000元。2019年1月11日，原告向被告邮寄《关于要求双倍返还“九龙坡区彩虹路109号25-6”合同定金的函》，载明：我按照《商品房认购协议》约定，于2019年1月9日到指定地点签约并商讨合同时，贵司强行按照自己提供的《商品房买卖合同》签订，我见合同内容不合理，便要求商讨合同内容。贵司拒绝商讨合同内容，并不予签订《商品房买卖合同》。我于2019年1月10日再次到指定地点签约、商讨合同时，贵司依旧不予商讨合同内容，再次拒绝签订《商品房买卖合同》。现予以函告：2019年1月11日，我与贵司签订的《商品房认购协议》予以解除，并要求贵司双倍退还定金。原被告双方一致认可《商品房认购协议》于2019年1月12日解除。庭审中，原告举示了《重庆市商品房买卖合同》草稿、视频资料，该合同草稿中载明：商品房座落为重庆市九龙坡区彩虹路109号25-6，商品房用途为非住宅，非住宅用地使用年限至年6月30日止，被告应当在2020年9月30日前将商品房交付原告使用。视频中显示签约中心工作人员向经办涉案房屋出售的置业顾问陈栓去电询问关于原告签合同的相关事宜，称“有一些问题她提出来，你给她解决好没得，现在客户还是这个原因……”，原告称“我主要是对他们甲方的违约责任有异议”，“年限他给我说的40年”，“接房时间能不能提前”，原告陈述被告出具的合同草稿中载明的内容和之前被告承诺原告的不一致，包括：从被告承诺的交房日期推算至2053年而涉案房屋的使用年限不足40年、合同草稿上载明的交房时间并非置业顾问告知的2020年7月、合同约定的付款方式中首付款需按全款的50%支付比例过高、违约责任等条款未能达成一致，被告不同意对合同条款进行变更，故原告拒绝签订商品房买卖合同。被告对《商品房买卖合同》草稿及视频资料的真实性无异议，确系被告提供的样本，并陈述公寓的使用年限是指土地使用年限，是从拿地的时候开始计算，不是从交房开始计算，原告主张被告当时对交房时间的承诺没有证据证明，合同草稿是在售楼中心进行展示了的，除了合同第2、3、5、7、17条包含房屋信息的条款不一样外，其余条款和展示的模板是一一致的。上述事实，有原被告双方举示的《商品房认购协议》、《保利爱尚里公寓商业性质告知书》、收据、POS单、《商品房买卖合同》草稿、《关于要求双倍返还“九龙坡区彩虹路109号25-6”合同定金的函》、邮件详情单、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭，并经庭审质证，可以认定。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。认购协议系原、被告双方在签署商品房买卖合同前所签订的协议，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，该协议的合同性质为预约合同，是独立有效的合同，原告依据认购协议交纳的定金属于立约定金，是为了保障签订本约而交付的定金。双方当事人应遵循诚实信用原则，尽力完成协商和谈判义务，促成本约合同的签订。原被告双方一致认可《商品房认购协议》于2019年1月12日解除，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。原告主张系因被告在签订《商品房认购协议》时承诺的涉案房屋使用年限、交房时间、付款条件与《商品房买卖合同》草稿中的不一致，导致原被告未能按时签订《商品房买卖合同》，故被告应当双倍返还原告购房定金。本院认为，关于涉案房屋使用年限，房屋作为土地的附着物，房屋使用年限实际是指房屋所占土地的使用年限，应当从开发商取得土地使用权之日开始计算。原告以为房屋的使用年限从被告交房之日开始计算系原告自己的误解，原告以此主张被告违约的理由不能成立。关于付款条件，认购协议中仅约定了付款方式为按揭付款，并未对付款比例、期限进行约定，原告在签订商品房买卖合同时就第五条约定的付款方式、交房时间及违约责任等条款提出异议，认为首付款比例50%过高，从视频资料看，被告未对原告提出的问题进行答复，也不同意变更上述条款，可见双方虽就签订买卖合同进行了磋商，但因主合同条款未能协商一致而未签订商品房买卖合同，故应认定为原被告双方对认购协议约定买卖房屋的意思表示未达成一致，双方均未违反预约合同的约定拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。双方对于最终未能签订商品房买卖合同均不存在违约，故被告应当将依据认购协议收取的定金10000元返还原告。原告请求被告双倍返还购房定金20000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆葆成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁银欢定金10000元。二、驳回原告梁银欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为150元，由原告梁银欢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决书生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 林宝珍二〇一九年七月十八日法官助理 谭 蜜书 记 员 谷小玲