广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初3181号原告：广州市富腾房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区南沙街进港大道245号201房，统一社会信用代码914401157299238970。法定代表人：陈寰柯，职务经理。委托诉讼代理人：陈浩、钟艺伟，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：珠海市天鹅之家通航联盟航空服务有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-26296（集中办公区），统一社会信用代码91440400MA4W6Y0M9G。法定代表人：闫学军。委托诉讼代理人：郭力达，系该公司股东。原告广州市富腾房地产开发有限公司诉被告珠海市天鹅之家通航联盟航空服务有限公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈浩、被告委托诉讼代理人郭力达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市富腾房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即将位于广州市南沙区进港××××号自编A栋（即XX公寓A栋）XX号商铺二楼场地（面积为918.82平方米）腾空交还给原告；2、被告立即支付原告占用费[按每月占用费45941元的标准（每月每平方米50元×918.82平方米），自2017年12月1日起计至被告腾空交还场地之日止];3、被告立即支付原告管理费[每月管理费为4594.1元（每月每平方米5元×918.82平方米），自2017年12月1日起计至被告腾空交还场地之日止];4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州市南沙区南沙富宏国际公寓A栋101-111商铺为原告合法拥有的物业，被告自2017年12月起占用南沙XX公寓XX二楼的物业，未征得原告同意且未向原告支付任何使用费。原告经多次口头要求被告支付占用费，并于2019年3月向被告发出催缴占用费及相应物业管理费的函，要求被告按照同地段物业租金水平50元/平方米（每月45941元，即占用面积918.82平方米×50元/月/平方米）的标准，按被告实际占用的面积计算，向原告支付占用费及物业管理费，但截止原告起诉之日，被告仍未向原告支付任何费用。综上所述，原告认为，被告在未征得原告同意并且未支付任何费用的情况下占用原告物业，经原告催告后仍不交还的行为已严重损害了原告的合法权益。被告珠海市天鹅之家通航联盟航空服务有限公司辩称:1、原告与我方并没有签订租赁合同，因此没有收取租金及管理费的条件。涉案物业没有产权证，不具备签订合同的条件。原告与神州酒店有租赁合同，神州酒店已经向原告支付了180000元的租金，但由于小业主闹事，原告担心出事就没有将租赁合同给神州酒店。2、我方与神州酒店签订了股权投资协议书，该协议书明确约定了我方有权使用涉案物业，故原告陈述我方非法占用涉案物业是不成立的。经审理查明，2017年9月10日，被告（乙方）与案外人神州酒店管理（广州）有限公司就乙方出资装修和出资购买家私方式入股神州酒店南沙涉外公馆项目签订《神州酒店与天鹅之家通航联盟股权投资合同书》，内容为：“一、甲方南沙涉外公馆店目前拥有公寓经营权210套房及二楼会议室。双方友好协商并一致认同，神州酒店南沙涉外公馆店目前有形资产无形资产合计估值1500万元，乙方承担部分装修、部分家私的投资，按照实际价格计算投资入股比例。二、乙方参与投资入股的资金和产品来源由乙方负责，乙方投入装修、家私债权债务的偿还由乙方独自全部承担、与甲方无关，甲方有义务获利后及时给予乙方利益分配，便于乙方收回投资；初步预计酒店二年内乙方收回全部投资；三、乙方作为股东，既有权利也有义务，但不直接参与酒店经营管理，拥有知情权、分红权，运用智能化办公，随时了解经营及财务报表情况；乙方有举荐能人，罢免开除不称职员工的建议权利。甲方拥有的所有连锁酒店客房收费给予乙方股东待遇。四、经营过程中任何股东将酒店经营权放弃或者转让给第三方，必须经过其他股东书面同意，方可转让使用权和所有权。……。生效日期：2017年9月10日。”签约后神州酒店管理（广州）有限公司将涉案物业交付被告使用。2018年2月24日，被告与案外人神州酒店管理（广州）有限公司就解除上述《神州酒店与天鹅之家通航联盟股权投资合同书》签订《解除投资合同协议》，内容为“：一、双方经平等协商自愿解除该合同书，在签订本协议当天该合同书解除。二、解除该合同书后确认以下事项：1、双方确认该合同书中第一条约定的公寓219套经营权归于甲方。在签订本协议次日乙方应该无条件将219套公寓清理完毕交给甲方经营。乙方对于该公寓的经营权不参与，也不承担任何义务和享有权益。2、双方确认该合同书中第一条约定的二楼会议室是乙方投资以及经营权归于乙方，该会议室甲方不享有任何权益和承担任何义务，由乙方独自承担。……。五、本协议自甲方和乙方签署之日起生效。”被告提交载明出具日期为2017年11月3日，出具人为案外人神州酒店管理（广州）有限公司的《权益关系阐述》证明其与神州酒店管理（广州）有限公司享有包括涉案物业在内的涉外公馆A栋B栋的公寓使用权和利益分配权。该《权益关系阐述》载明：“广州加曼酒店管理有限公司的高管层与其他投资人共同成立神州酒店管理（广州）有限公司。原来属于广州加曼酒店管理有限公司租赁广州市富宏物业管理有限公司A栋、原告B栋的位于广州市南沙区进港大道中579号的南沙涉外公馆做公寓酒店的物业权益转移给神州酒店管理（广州）有限公司，特此证明。”原告对该证据不予确认，并陈述该《权益关系阐述》相关方无权约定原告物业的情况。2017年12月29日，被告、广东鼎创建筑工程有限公司向广州市富宏物业管理有限公司发出《申请书》，内容为“关于南沙涉外公馆A栋二楼夹层会议室装饰工程，先期在贵司备案的施工单位已完成室内拆除工作并撤场。后期装饰工作我司于广东鼎创建筑工程有限公司签订施工合同，目前该公司已完成室内装饰工程、我司已经通过验收。”2018年1月8日，被告向广州富宏物业管理有限公司出具《关于南沙涉外公馆A栋二楼夹层办公室室内装修筹备及组织实施的情况说明》，内容为“……A栋二楼夹层原建筑平面、有很多红砖隔间及楼面空洞、装修前必须予以拆除及楼板空洞处捣仝补平……郭力达女士聘请的装修公司为：广东鼎创建筑工程有限公司、该公司已接纳流转的装修押金、并已承担与物业沟通及相关事宜，目前、该装修项目已于2017年12月10日完工。”2019年3月7日，被告就案外人广州富宏物业管理有限公司富宏国际公寓服务中心的缴费通知书向该中心出具《回函》，内容为“涉外公馆A栋二楼会议室属于历史遗留问题至今没有解决的悬案，本公司至今并没有跟开发商就A栋二楼会议室达成共识，签署承租合同。因为2017年本公司投资装修二楼会议室是受邀入股神州酒店管理有限公司的，神州酒店缴纳18万保证金给开发商，但是开发商并没有给神州酒店二楼和一楼大堂的租赁合同是本公司事先不清楚的，存在商业欺诈问题，由于神州酒店出事，开发商主导神州将酒店经营权转手给鼎禾公司，开发商的陈董事长和卢副总做主让本公司跟神州酒店解除合同，并担保一周内将本公司投资的二楼会议室260万和254张香港海马牌床垫26万转手给鼎禾，结果时至今日没有收到转手费，……。本公司相续找开发商多次，开发商回避，所以物业管理费和租金都处于免收状态，本公司只缴纳水电费。……。”2019年3月12日，广州市丰诚房地产代理有限公司、万商汇（广州）地产代理有限公司分别出具《房地产租赁价格评估报告》，内容均为：估价日期为2019年3月12日，评估对象为坐落于进港××××号富宏国际公寓A栋二层商铺，确定评估对象在评估时点2019年3月12日的房产租金为每平方米50元。被告对该租金标准不予确认；原告确认上述两公司为中介代理公司不具备相应的评估资质。2019年3月15日，原告向被告及郭力达（被告委托代理人）邮寄《关于催交占用费及交还占用物业的通知书》，内容为“贵方自2017年9月13日起占用我司位于广州市南沙区富宏国际公寓A栋101-111商铺二楼的物业（占用面积918.82平方米），至今没有向我司缴纳过任何占用费。我司认为，贵方在未征得我司同意并且未向我司支付任何费用的情况下占用我司前述物业，已严重侵犯我司的合法权益，现特发函通知贵方，请贵方立即返还占用的我司全部物业，并按以下标准支付占用我司物业期间的占用费及占用物业的管理费：1、贵方占用物业面积918.82平方米，同地段物业租金单价：50元/平方米，即贵方每月应付我司占用费45941元/月。自2017年9月17日起至2019年3月15日，贵方应付占用费为872879元。2、根据物业管理公司的通知，截止2019年3月15日，贵方尚欠占用物业的占用期间物业费59723.3元。……如贵方在我司通知发出后7天内期限内付清全部占用费及物业管理费并将占用物业完好交还给我司的，则我司可免除占用期间的滞纳金。……”被告确认于3月20日收到该通知书。为证明因为原告原因其才与案外人神州酒店管理（广州）有限公司签约，被告提交了其员工郭力达与卢健、陈寰柯之间在2019年3月13日的录音，并陈述陈寰柯为原告董事长、卢健为原告副总经理，该录音中载明：“郭：‘我有一事不明，当初神州酒店缴纳了18万押金，你们为什么不给租赁合同呢？’卢：‘我们其实合同已经盖章好了，准备给他们，出事后我第一时间让物业管理把这个合同扣下。’郭：‘为什么不给呢？卢：‘不讨论，我们保护好我们自己的一个利益，第一个是这个，第二个你们之间的关系。我开发商，我没有妨碍你在我的物业的一丝自由。您继续推进您的东西’……。陈：‘……，第二个环节在你现在实际投入的这个前提下，我们作为业主方也是甲方尽量帮你协调能够让新的经营方能够去把你这个一块也接下来，不会让你血本无归。……，我们也让卢总跟你对接之前呢，也有跟那边也要大量沟通，始终还是要数据来说话，……。至于我们开发商站在这个立场上呢，虽然我们对装修是没有合同关系，但是我们都希望说，既然前期的大问题都已经解决了，神州的问题解决了。新的接手人他也进来了，通过我们的沟通，他也有这个意向来给你接受一块，……，如果是价格大同小异或者低点，只要是合理的，……，我们想办法都来促成这个事。因为我们从第一天接触你的时候，我们就已经表达我们积极的态度在我们的地盘，我们的项目，我们希望尽量能够做到对接你去处理各方面关系，……。”原告对该录音的真实性确认，并陈述卢健并非其公司员工，其只是在原被告之间进行协调。另查明，2015年5月20日、2018年5月21日，原告与广州富宏物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，内容均约定：物业名称南沙富宏国际公寓；物业类型：写字楼，办公；坐落位置南沙区进港××××号；办公楼：3.8元/月/平方米；商业物业：5.0元/月/平方米。2016年8月4日,原告(甲方)与广州加曼酒店管理有限公司签订《项目物业合作协议》，内容为：甲方将位于广州市南沙区进港××××号富宏国际公寓项目进行对外销售后，为向买受人提供经营管理渠道，特此引进乙方作为该物业的合作运营商，让买受人在购房的同时可选择与乙方签署《房屋经营托管合同》（见附件一），将其所购买的物业交给乙方经营管理。合作物业名称为富宏国际公寓（南沙涉外公馆），物业地址为南沙区进港××××号，经营楼栋为B栋拟租赁100套公寓，该物业用途为商业用途。本次甲乙双方合作项目，甲方委托乙方经营管理的期限为五年。乙方经营管理时间自2017年7月1日起至2022年6月30日。乙方租赁期为五年，具体期限以买受人与乙方签订的（即《房屋经营托管合同》）为准。甲方同意在合作期间提供下述场地给予乙方使用，用途为接待中心，但乙方不得将该接待中心用于与本项目租赁经营无关的用途，乙方应当严格按照甲方提供的场地面积以及场地用途使用，否则甲方有权提前收回该场地。合同签订后，乙方必须在3个工作日内向甲方交付履约保证金100000元，待乙方开业后如无违约，甲方在开业后的7天内将履约保证金无息退回给乙方指定账户。附件二《租赁房屋范围及租金表》约定：甲乙双方约定：均价按建筑面积45元/平方米/月计算。买受人公寓室内软装标准由乙方设定并代为配置，费用由买受人支付。但事前与甲方协定。原告当庭陈述为支持广州加曼酒店管理有限公司的管理，其同意对方使用进港××××号自编A栋一楼大厅作为酒店大堂，该大厅与涉案物业无关，其也未将涉案物业出租给他人使用。被告则认为涉案的579号自编A栋101-111号打开门后做成了大堂。2018年1月5日，广州市南沙区不动产登记中心向原告出具《广州市首次登记告知通知书》，告知原告对其所申请的位于南沙区进港××××号自编A栋、自编B栋地下室不动产的首次登记，该中心立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记薄，该通知书所附的《房屋清单》载明进港××××号自编A栋101-111号等登记字号分别为17登记XXX6、0XXX08-04XX5、0XXX5、04451236。庭审中，原被告确认涉案物业为上述101-111号商铺二楼，该物业面积为918.82平方米。以上事实，有原被告证据及当事人陈述予以证实，以上证据有经过庭审质证，本院予以采信。本院认为：就涉案物业，原被告之间并未签订租赁合同，但被告自2017年9月10日起开始使用该物业至今，引发本案纠纷，结合原被告诉辩意见，本院争议的焦点为：1、被告是否有权使用涉案物业；2、被告是否应向原告支付其主张的使用费。对此本院阐述如下：对于第一个争议焦点：其一，根据广州市南沙区房地产交易中心向原告发出《广州市不动产首次登记告知通知书》，结合原被告确认涉案物业为原告所建，位于进港大道××自××号××楼，面积为918.82平方米，可以认定原告是涉案物业的权利人。其二，根据被告证据《神州酒店与天鹅之家通航联盟股权投资合同书》《解除投资合同协议》内容，可知被告与案外人神州酒店管理（广州）有限公司就神州酒店南沙涉外公馆项目存在合同关系，但上述证据仅能证明二者之间的合作关系，不能证明神州酒店管理（广州）有限公司有权处分涉案物业的使用权。其三，根据被告提供的录音内容：“卢健：‘我们其实合同已经盖章好了，准备给他们，出事后我第一时间让物业管理把这个合同扣下。’及‘……。我开发商，我没有妨碍你在我的物业的一丝自由。您继续推进您的东西’陈寰柯：‘……，第二个环节在你现在实际投入的这个前提下，我们作为业主方也是甲方尽量帮你协调能够让新的经营方能够去把你这个一块也接下来，不会让你血本无归。……，至于我们开发商站在这个立场上呢，虽然我们对装修是没有合同关系，但是我们都希望说，既然前期的大问题都已经解决了，神州的问题解决了。新的接手人他也进来了，通过我们的沟通，他也有这个意向来给你接受一块，……。”可以认定原告对被告使用涉案物业是知情并同意的，且就被告退出问题愿意进行协调。原告否认卢健的身份，但根据录音内容，陈寰柯的所述内容能印证卢健的身份，本院对其该抗辩意见不予采信。其四，根据原被告自认，双方并未就涉案物业签订过租赁合同，结合被告自认涉案物业系案外人神州酒店管理（广州）有限公司交付给其使用，其亦未举证证明该案外人与原告之间就涉案物业有签署租赁合同，应承担举证不能的法律后果。据此，被告占有使用涉案物业缺乏依据，原告要求被告返还涉案物业合理有据，本院予以支持，但应给予被告30天的时间进行搬离为宜。被告与案外人之间所签署的上述协议属于另一法律关系，本案不予审查，当事人可另循合法途径解决。关于第二个争议焦点。被告占有使用涉案物业，其理应支付占用期间的使用费，但原被告对涉案物业的使用费标准并未有约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”原告对占用期间的使用费标准负有举证义务。根据原告自认，其所提交的《房地产租赁价格评估报告》出具单位并不具备相应的鉴定资质，故本院对该报告所出具的租金标准不予采信，原告所主张的使用费依据不足，本院不予支持。另原告所主张的物业管理费属于另一法律关系，且考虑到原告并未提交其支付所主张的管理费凭证，故本院对其主张的该项费用亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告珠海市天鹅之家通航联盟航空服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市南沙区进港大道579号自编A栋商铺二楼的物业（面积为918.82平方米）腾空交还给原告广州市富腾房地产开发有限公司；二、驳回原告广州市富腾房地产开发有限公司其他诉讼请求。本案受理费5943元，由原告广州市富腾房地产开发有限公司承担5843元，被告珠海市天鹅之家通航联盟航空服务有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一九年七月二十六日法官助理周书宇书记员梁凤茵