太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初2048号原告：李连成，男，1972年12月8日出生，汉族，无业，住太原市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：薛荣，山西明晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛美娟，山西明晟律师事务所律师。被告：段士彬，男，1963年1月24日出生，汉族，太原铝厂职工，住太原市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：丁艳，山西晋泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张哲恺，山西晋泰律师事务所实习律师。第三人：谢晓芳，女，1964年6月16日出生，汉族，住太原市。公民身份号码：×××。原告李连成与被告段士彬，第三人谢晓芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李连成及其委托诉讼代理人薛荣、薛美娟，被告段士彬的委托诉讼代理人丁艳、张哲恺到庭参加诉讼，第三人谢晓芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李连成向本院提出诉讼请求：1、依法认定原、被告签署的2006年6月6日的购房《协议书》有效；2、依法判令被告段士彬及第三人谢晓芳限期协助原告办理房屋所有权过户手续；3、依法判令被告及第三人承担全部诉讼费用。事实和理由：2006年6月6日，原、被告签订购房协议，第三人也在合同签署现场，认可了合同的签署。约定被告将所住的位于太原铝厂南十六宿舍北楼2单元13号的房屋的所有权、使用权、产权永久转让给原告，经双方协商以59000元转让给原告。因双方签订协议时该房屋尚未办理产权证，双方约定办理产权的费用由原告承担，被告应当协助原告办理房屋产权登记。双方签订协议后，原告支付了购房款，被告出具了收据，被告将房屋的钥匙、房款单、煤气使用证等交付原告，原告入住该房屋一直到现在。2018年7月原告知悉被告私自办理了房屋产权证，便多次要求被告按协议约定配合办理过户手续，但被告拒绝配合。现原告诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。被告段士彬辩称，原、被告于2006年6月6日转让争议房屋时，被告没有取得房屋的全部产权，仅拥有部分产权，这一事实原告是明知的。被告明确告知原告自己1994年购买单位公房时自己仅交了7000多元的房款，房款单已转交原告，当时原告也尽了购买时的注意义务，被告并没有全部购买太原铝厂公房的产权，被告只是将自己拥有的49%的产权转让给原告；被告于2014年购买房屋剩余51%的部分产权，交付了剩余房款，于2015年办理了100%的产权证，原、被告应就此合同中所出现的情势变更另行协商处理。此房在1994年购买时房屋产权是单位与职工家庭共有产权，个人占49%的产权，单位占51%的产权。被告于2014年10月13日以成本价购买了单位剩余部分的产权，补交近三万的房款及费用，当时通知原告协商处理剩余部分产权事宜，原告对此置之不理，直至将被告诉至法院，2006年原告购买房屋时，被告仅取得部分产权，双方基于此签订合同，现合同赖以办理房产过户的基础发生情势变更。故本案原告并未取得争议房屋的全部产权，因而此争议房屋没有事实及法律依据应为原告办理过户手续。因此请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人谢晓芳未到庭陈述事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月6日，原、被告经案外人赵柱生介绍签订协议书。协议约定：甲方段士彬、乙方李连成，甲方现将所住太原铝厂南十六宿舍北楼二单元十三号楼房的所有权、使用权、产权永久转让给乙方，经双方协商以59000元转让给乙方。乙方付给甲方59000元的同时，甲方将房门钥匙、房款单、煤气使用证、有线电视使用证一并交给乙方；太铝物业公司办理产权证费用由乙方负担，乙方付有关房产方面、物业方面所产生的一切费用；乙方使用电、水、暖、物业管理费，应以甲方为本单位职工的待遇交纳，乙方如在以后要出租、出售此楼房，甲方在乙方要求到各部门办理、出具相关的证件材料；若此楼房拆迁，所有拆迁费都归乙方，甲方应协助乙方配合办理，如有未尽事宜，甲方应尽力配合乙方办理相关手续。协议签订后，原告给付被告59000元，被告向原告出具了收据，并交付给原告太原铝厂内部收据等证件及房屋。太原铝厂内部收据载明：1994年2月26日，段士彬向太原铝厂交纳房款7372.31元。2019年4月1日，太原绿佳苑物业管理有限公司作出证明，主要内容为：证明自2006年7月起，万柏林路36号2幢2单元1层13号（铝厂宿舍）由李连成居住，该房屋的物业费从2006年7月到出具证明时止一直由李连成交付。另查明，上述协议签订当日，原、被告及证明人赵柱生签署段士彬、李连成住房交易第三者证明证书，内容为，兹证明房主段士彬转让给李连成同志住房一套，总给人民币59000元，成功交易，特此证明。2014年10月13日，太原绿佳苑物业管理有限公司作出交款通知单，内容为：段士彬，你购买的万柏林路36号2幢2单元1层13号住房，经太原市住房制度改革政策指导中心审批，须交房款13467元，房屋维修基金644元。2014年10月16日，被告向该物业管理公司交纳购房款13467元，2015年3月31日交纳规费455.3元，2014年10月21日向相关部门交纳房屋维修资金644元。2015年1月16日，该房屋在太原市房产管理局进行了登记取得了房屋所有权证，该证载明证号为晋房权证并字第F201500248-1、-2号，房屋所有权人为段士彬、谢晓芳，共有情况为共同共有，房屋坐落位于万柏林路36号2幢2单元1层13号，房屋性质为购太原绿佳苑物业管理有限公司公房，产权比例个人100%，用途为住宅，建筑面积为63.15平方米。原、被告双方签订协议时，第三人谢晓芳在场。被告与第三人系夫妻关系。本院认为，当事人从事民事活动应当遵守诚实信用原则。原、被告在第三人谢晓芳在场的情况下签订的涉案房屋买卖协议书，是双方当事人真实意思表示，在当时被告及第三人未取得房屋产权证情况下，被告明知其对房屋没有全部产权而与原告约定将房屋所有权永久转让给原告，系无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该情形并不导致协议无效；且原告在受让房屋过程中，主观善意，向被告支付了符合当时房屋的合理对价，并在该房屋没有房屋所有权证前客观上无法办理过户登记手续的情况下，一直居住使用房屋至今，双方实际履行了协议内容，原告根据涉案协议依法取得了该房屋的相关权利。该房屋买卖协议书签订之后，合同即成立，虽发生了被告可以购买剩余房屋产权的情形，但并不影响房屋买卖的继续履行，从公平原则讲，被告及第三人不配合原告办理过户是对原告明显不公平，而非对被告不公平，因此，被告提出的情势变更下主张驳回原告诉讼请求的理由，本院不予采纳。根据协议约定的办理产权证费用及有关房产方面、物业方面所产生的一切费用由原告负担的内容，被告在房屋具备办理产权证的条件时，应依约通知原告交纳相关费用办理产权证，但被告自行支付费用办理了登记在被告及第三人名下的房屋产权证，并未配合原告办理过户登记手续，违反了协议约定；同时，根据协议约定，被告办理房屋所有权证时支付的房款13467元、房屋维修基金644元、规费455.3元，庭审中，原告表示自愿承担此费用，为了减少当事人诉累，本案中原告应将此费用返还被告。因此本院对原告要求被告配合办理过户的请求，予以支持，由于第三人谢晓芳系房屋所有权证上登记的房屋所有权人，理应负担配合原告办理过户的义务。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告李连成与被告段士彬订立的2006年6月6日的购房《协议书》有效。二、被告段士彬、第三人谢晓芳于本判决生效之日起十日内协助配合原告李连成将位于太原市万柏林路36号2幢2单元1层13层的房屋（晋房权证并字第XXXX号、晋房权证并字第XXXX号）过户登记至原告李连成名下，过户费由原告李连成负担。三、原告李连成于本判决生效之日起十日内支付被告段士彬补缴的房款13467元、房屋维修基金644元、规费455.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，由被告段士彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 袁文静 二〇一九年七月三十一日书记员 谷苗慧