江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0502民初3345号原告：南昌名泰物业管理有限公司新余分公司。法定代表人：王彬才，该分公司负责人。委托诉讼代理人：毛国斌，江西惟民律师事务所律师。被告：新余市渝水区春龙.金色海岸小区业主委员会。负责人：龚余华，该委员会主任。委托诉讼代理人：廖小勇，江西山南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳。原告南昌名泰物业管理有限公司新余分公司（下称原告）与被告新余市渝水区春龙.金色海岸小区业主委员会（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毛国斌、被告委托诉讼代理人廖小勇、刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销春龙.金色海岸小区业主大会关于解聘原告的决定；2、继续履行《春龙.金色海岸物业管理委托合同》；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：新余市春龙.金色海岸小区由开发商新余临湖房地产开发有限公司（下称临湖房地产公司）、新余市北湖房地产开发有限公司（下称北湖房地产公司）于2009年6月建成，并于2011年6月1日与原告签订了《春龙.金色海岸物业管理委托合同》，合同明确约定：由原告提供该小区的物业服务，合同期限至2021年9月30日止。该合同经双方盖章后生效，效力及于小区内全体业主，符合法律规定。2018年9月30日，春龙.金色海岸小区业主大会筹备组草拟《业主大会议事规则》、《管理规约》，并于业主群公示。2018年10月8日筹备组提出业主大会筹备会议安排，计划于10月26日召开业主大会，并对是否续约原告进行投票；10月23日《业主大会议事规则》、《管理规约》投票，单元长与业主签订授权委托书，但该委托书、投票仅仅是针对《业主大会议事规则》草案、《管理规约》草案事宜，并未直接告知业主是否解聘原告，并抢在业主大会前通过了并不属于《业主大会议事规则》草案内容的修订条款，即：第九条增加：业主代表产生方式如下：1.高层建筑每个单元推选出一名单元长，别墅区推选一名代表参会，本单元（区）不能自愿推选代表参加业主大会的，视为同意其他多数意见。2018年10月26日少数实际参加业主大会的业主代表，投票决定解聘原告。2018年11月2日小区业主委员会公示业主大会关于解聘原告的决定。春龙.金色海岸小区业主大会筹备组在业主大会的筹备过程中，强行通过不属于原《业主大会议事规则》草案内容的修订条款，直接违背了业主真实意志的投票意愿。更为严重的是，在该修订条款下，使得少数实际参会的业主代表能够以其投票意愿代替业主的真实意愿，从而以业主大会的名义决定解聘原告。解聘、续约物业服务企业涉及业主的核心利益，故《物权法》76条明确规定：应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，修改后的议事规则下产生的业主大会决定显然无法体现全体业主的真实意志，使得大多数业主的真实意志被少数业主代表莫名代表，是对业主权利的粗暴侵犯，也是对法律的明显违背。事实上，在业主大会的决定后，若干业主极度不满对原告的解聘，以联名信的形式要求续约原告。综上，原告认为被告解聘原告的决定应当予以撤销，为维护自身合法权益，特诉至法院，恳请判如所请。被告辩称，业委会成立，前期物业合同理应终止；原告没有为小区提供合格的物业服务；重新选聘物业在街道和社区居委会两级主管部门的全程监管、指导和参与下进行，符合法律程序。一、原告的诉请不符合法律规定，主要表现在：1、原告无权要求业委会撤销解聘物业合同的决定。根据物权法和相关司法解释规定，业委会有权对涉及物业的相关事项作出决定，决定一旦做出，业主个人认为业委会侵犯权利的也只能提请诉讼，撤销业委会做出的决定，本案中截止到今天没有任何一个业主要求撤销决定，更没有向法院提起诉讼，没有提出就说明没有侵犯权利。不存在原告所说侵犯了广大业主的权利，只有业主才有提出撤销业委会决定的权利，原告的主体资格不适格，原告无权对业委会提出撤销。2、原告在履行物业合同过程中没有按照合同的规定尽心尽力尽职，也没有达到法律规定的指标，服务质量没有达到，业委会解聘是正当的合理的。二、退一步讲，根据原告与开发商所签订的前期物业合同，2011年5月25日第一份前期合同，该合同约定了小区有了业委会，本合同自动终止。原告从2011年签订合同后，未经广大业主同意，也未经开发商同意，更未经业委会同意，擅自将前期物业合同的权利和义务，毫无保留的转让给了深圳彩生活物业公司，这转让合同证明原告自己的行为，不履行前期物业合同，从来没有实际履行义务或者职责，没有成为小区的真正的物业，所以解聘原告是合情合法的。三、被告依法成立后，正式备案，都是在相关的政府职能部门监管、领导下进行的，业委会一系列的行为都是合法的，政府的行为也表示了支持。综上，被告解聘原告符合广大业主利益，也符合法律规定，请求驳回原告诉请。经审理查明，新余市渝水区春龙.金色海岸小区由临湖房地产公司、北湖房地产公司于2009年6月建成。2011年5月25日，临湖房地产公司（甲方）与香港名泰物业管理有限公司南昌公司新余分公司（乙方）签订《金色海岸前期物业管理服务合同》，合同约定甲方将金色海岸小区聘请乙方实行物业管理，合同期限：自2011年6月1日起至业主大会成立及业主委员会成立时间止；合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2015年11月7日，临湖房地产公司（甲方）与香港名泰物业管理有限公司南昌公司新余分公司再签订《春龙金色海岸二三期物业管理委托合同》，合同约定甲方将春龙金色海岸二、三期以包干制方式委托乙方实行物业管理，委托管理期限为2年，自2015年10月1日起至2017年9月30日时止，如小区成立业主委员会则本合同自动终止。2017年9月30日，临湖房地产公司（甲方）与南昌名泰物业管理有限公司新余分公司即原告（乙方）又签订《春龙金色海岸二三期物业管理委托合同》，合同约定甲方将春龙金色海岸二、三期以包干制方式委托乙方实行物业管理，委托管理期限为1年，自2017年10月1日起至2018年9月30日时止，如小区成立业主委员会则本合同自动终止。2018年9月6日，临湖房地产公司、北湖房地产公司（甲方）与原告（乙方）再签订《春龙金色海岸物业管理委托合同》，合同约定甲方将春龙金色海岸以包干制方式委托乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日时止。2017年1月1日，春龙金色海岸小区在新余市渝水区城北街道办事处北湖社区民居委员会（下称北湖社区）、区房管局支持下成立业主委员会，并于2017年1月23日申请备案，北湖社区于2017年3月28日、新余市渝水区城北街道办事处（下称城北办）于2017年3月29日同意备案。原告接受委托后实际将金色海岸小区内的物业管理转给深圳市彩生活物业管理有限公司（下称深圳彩生活公司）进行物业管理，多数业主与深圳彩生活公司签订物业服务协议，小区内随处可见深圳彩生活公司的标识，原告庭审表示南昌名泰后来被深圳彩生活公司全资收购，并称可以提供收购文件，但至今未提供收购文件。因物业管理不尽人意，卫生脏乱差等问题较多，业主委员会要求开发商与原告对小区环境进行整改，但原告接到告知书后未进行整改。在广大业主的要求下，业主委员会于2018年10月8日筹备业主大会，计划于10月26日召开业主大会。业主委员会对业主大会的议事流程在小区进行张贴、并在小区微信群告知业主。2018年10月26日，小区召开业主大会，并制作了会议纪要。北湖社区领导以及603户、面积109,007平方米的业主出席会议。小区总户数1066户、总面积212,479.6平方米。会议投票同意户数576户、面积106,307平方米，通过了《春龙金色海岸业主大会议事规则》《春龙金色海岸管理规约》二个文件；按照议事规则，经统计，有803户、面积129,726平方米的业主同意不再和现有物业公司即南昌名泰（彩生活）继续物业服务的决定，重新选聘新物业负责小区物业管理。2018年11月2日，被告对公开选聘新物业进行了公示。原告不同意被告解聘，并提供34户业主的联名信，联名信表示愿意原告继续物业服务，但被告后来与联名信上的二名业主进行微信、电话沟通，该二名业主称其并未在联名信上签名，被告认为小区业主有1000多户，若联名信属实，这34户也只代表极少数。2018年11月7日，被告将业主大会情况向北湖社区、城北办进行了备案。后金色海岸小区进行物业公司招、投标，小区业主进行了公开投票，临湖房地产公司也派人参与了投票。2018年12月30日，金色海岸小区选聘江西和通物业管理有限公司（下称和通物业公司）对小区进行物业管理。2019年1月29日，经城北办组织协调，原告与被告、和通物业公司签订协议书，确定原告在2019年2月2日全面退出金色海岸小区，并与和通物业公司进行交接，但原告未全面履行协议，后被告方业主通过信访才解决交接问题。以上事实有原告提交的春龙金色海岸物业管理委托合同复印件4份、筹备组关于《议事规则》、《管理规约》投票的公告复印件、筹备组会议安排、委托书、选票、议事规则草案、议事规则修改情况、更换物业服务选聘方案、业主联名信、业主声明各1份，被告提交的春龙金色海岸小区业委会备案申请表二份、公告、会议安排、业委会候选人名单、单元长群会前会后公示情况、小区业主议事过程示范、单元现场公示情况、春龙金色海岸业主大会议事规则各1份、业主与深圳彩生活物业公司签订的前期物业管理服务协议43份、照片34张、告知书2份、春龙金色海岸业主大会会议纪要、城北办协调会会议纪要、协议书、信访事项处理意见书、开发商的委托书、选聘物业投票各1份，以及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。关于原告主体问题。本院认为，在《金色海岸前期物业管理服务合同》和《春龙金色海岸二三期物业管理委托合同》、《春龙金色海岸物业管理委托合同》中与开发商签订合同的均是原告，虽然实际管理的是深圳彩生活公司，但小区业委会提交问题交涉的是原告和开发商，双方均认可为小区提供物业服务的是原告，且城北办组织协调的也是原告、被告与新物业公司进行交接，原、被告均认可了原告退出小区物业管理，故本案原告主体适格。关于被告解聘原告是否符合法律规定。本院认为，首先，在前期物业服务合同和二三期物业管理合同中，均明确约定业主委员会成立则合同终止，且二三期物业管理合同约定的期限为2年1年，可见，开发商选定的物业服务公司只是临时的，小区业主委员会成立则合同终止。按照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：。（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”在2017年1月1日春龙金色海岸小区业主委员会成立后，选聘、解聘物业公司应由业主共同决定，开发商在业主委员会成立后于2017年9月30日、2018年9月6日再与原告签订物业管理委托合同，只是开发商代行业主权力，且合同期限均较短，显示出开发商在签订合同时充分考虑了该情况，随时准备将权力还于业主。原告作为临时性的物业管理企业，在小区业主委员会成立后，其与开发商签订的物业管理合同自然终止，小区可以召开业主大会重新选聘新的物业服务企业。后春龙金色海岸小区在政府有关部门的支持下召开了业主大会，占小区总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票不同意原告（包括深圳彩生活公司）继续物业服务，符合法律程序。小区重新选聘物业公司，业主和开发商进行了投票，最后没有选聘原告而选聘其他公司，被告按照法律规定的程序和条件选聘新的物业公司符合法律规定。故原告诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南昌名泰物业管理有限公司新余分公司的诉讼请求。案件受理费300元，由原告南昌名泰物业管理有限公司新余分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  陈润根人民陪审员  周 璐人民陪审员  傅 思二〇一九年七月九日书 记 员  郭嘉慧