山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民初84号原告：田红，女，1965年9月10日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：刘建忠，山东康桥（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莲香，山东康桥（威海）律师事务所律师。被告：威海广信房地产开发有限责任公司,住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：王雁楠，女，1991年11月23日出生，汉族，住山东省荣成市，系威海广信房地产开发有限责任公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：国辉，山东弘誉律师事务所律师。第三人：宋灵恩，男，1974年5月6日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。原告田红与被告威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）、第三人宋灵恩破产债权确认纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月10日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄莲香、被告委托诉讼代理人王雁楠到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加宋灵恩为第三人，并于2019年7月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄莲香、被告委托诉讼代理人国辉、第三人宋灵恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田红向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告于2016年1月20日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：201600002262、201600002265）有效；2.判令原、被告于2016年1月20日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》中的百度城-1B号-3910、百度城-1B号-3708两套房产不属于被告的破产财产；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月20日，原、被告签订两份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告出售百度城-1B号-3910、百度城-1B号-3708两套房产，房产总价120万元，原告已支付全部购房款，被告为减少监管资金缴纳金额，将两套房产的网签合同价格及收款收据数额调整为105万元，2016年3月28日涉案房产办理预购商品房预告登记，2016年3月29日威海市住房保障和房产管理局签发房屋预告登记证明（威房预字第××号、威房预字第××号）。2017年12月31日，广信公司管理人向原告发送不予交房通知书。诉讼中原告补充意见认为：一、商品房买卖合同有效，双方应当继续履行。涉案两份商品房买卖合同系原、被告真实意思表示，且原告已经支付全部购房款，已履行全部合同义务，不属于《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十八条规定的双方均未履行完毕的合同，被告管理人对是否解除或继续履行涉案买卖合同无选择处理权，涉案合同合法有效，应当继续履行。二、涉案房产已经办理预告登记，被告无权处分。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二十条的规定，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，预告登记效力属于物权性质，登记公示行为使得该请求权有了排他效力，故被告无权处分原告购买的两套房产。三、原告购买的涉案房产不属于破产财产。依据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项的规定，特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物，不属于破产财产。该条规定与《企业破产法》司法解释不存在冲突矛盾，现行有效，应当在本案中适用。本案中原、被告之间成立商品房买卖合同关系，原告选定房产后，该房产对购房者而言属于特定物，本案原告购买的房产有明确的楼层和房号，且已基本建成，无论是否取得房产证，该房产属于特定物，依法不属于破产财产。四、原告所购房产不构成被告在其破产受理前六个月内向第三人进行个别清偿。本案基本事实为被告因欠第三人款项，分别于2014年12月和2015年6月将涉案房产网签备案给第三人用于偿还借款，第三人又因欠原告款项，于2016年1月20日，将涉案房产转让给原告。而被告于2016年6月29日进入破产程序，与将房产于2014年12月和2015年6月网签备案给第三人的时间相比，早已超出六个月。五、原告购买涉案房产属为生活消费需要购买住宅房，系消费性住房购房者，其债权应优先保护。原告系因原告之子生活需要而购房，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》确立了消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，享有优先于工程价款优先权、抵押权的权利，其债权优先于其他债权。六、原告购买涉案房产，善意第三人的合法权益应予保护。1.涉案房产存在两个买卖关系，被告与第三人之间的房产买卖关系、第三人与原告之间的房产买卖合同关系；2.第三人与原告之间的房产买卖协议，内容约定清楚、意思表示真实，就合同的必备条款双方均已达成合意，应属有效合同，且该合同已部分实际履行，不存在合同无效的情形。被告与第三人间的房产买卖合同关系，若存在纠纷，是与被告和原告之间不同的法律关系，不能影响依法成立的涉案商品房预售合同对合同相对人具有的法律约束力。3.原告购买房产符合《物权法》第一百零六条善意取得的规定，原告与第三人签订《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，原告出于生活需求而购房，购房价格合理且已付清全款，签订该合同书时，涉案两套房产已网签在第三人名下，且在为原告办理网签备案手续时，被告认可第三人与原告之间的房产转让行为，配合办理，未提出异议，足以使原告相信第三人对涉案房产有处分权。综上，请求支持原告诉讼请求。广信公司辩称，涉案房产非真实交易，而是以物抵债，构成个别清偿。一、2014年12月15日，被告与第三人、姚进签订《借款合同》一份，约定被告向第三人借款200万元，其后被告无力偿还，为抵顶债务，被告按照第三人的指示于2016年1月20日、26日与田红、邵仁忠签订商品房买卖合同，并办理了预告登记手续。2016年6月29日，被告被裁定破产重整，因此根据《企业破产法》第三十二条、第三十四条的规定，涉案房产以物抵债行为发生在受理破产申请前六个月内，构成个别清偿，管理人有权追回；二、涉案房产属于以物抵债，在房产未办理不动产转让登记前，产权仍属被告，在被告被依法裁定破产重整后，该财产属于破产财产，如继续履行该以物抵债合同，实质是要求被告对原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人在完成不动产转让登记前，该以物抵债合同不足以形成优先于一般债权的利益，原告的债权不享有优先受偿权。如继续履行以物抵债合同，实质上转移了破产财产、损害其他债权人合法权益，违反物权法定基本原则，同时违反《企业破产法》第十六条关于受理破产申请后，债务人不得对个别债权人为债务清偿之强制性规定；三、涉案房产在破产时不具备交付条件，客观上无法履行。被告被裁定破产重整时，涉案房产在该时间节点并未竣工，不具备交付条件，属于客观上不能强制履行的情形，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十条的规定，管理人有权解除合同。此外根据《企业破产法》第十八条的规定，未履行完毕的合同，管理人有权解除；四、涉案抵账房产未竣工，被告破产后，管理人需继续投资建设才能竣工，达到交付条件。公司破产后继续建设而投入的资金依法属于共益债务，在此情形下，继续履行合同实际上需要挪用被告其他资产进行清偿，有损广大债权人的利益。第三人宋灵恩述称，当时第三人借原告120万元，是无息借款，后期原告要求第三人还款，第三人没有能力偿还借款，因第三人有被告的房产，双方协商将原告的借款转为房款。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此查明以下事实：第三人与被告存在借贷关系。2014年12月18日，第三人与被告签订《威海市商品房（预售）合同》，约定由第三人购买百度城1B-3708号房产，面积42.83平方米，总价款179886元；2015年6月26日，第三人与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由第三人购买百度城1B-3910号房产，面积135.80平方米，总价款570360元。2016年1月20日，第三人与原告签订《房屋买卖合同书》，约定因第三人欠原告款项到期未还，经协商一致，第三人将百度城-1B-3708、1B-3910两套房产出售给原告，其中1B-3910卖给原告之子姚远，总房款为120万元，付款方式约定为原告用2014年12月15日借给第三人的120万元支付房款，双方之间借款结算完结，并约定本合同签署当日第三人配合原告完成商品房买卖合同（预售）网签手续。2016年1月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买涉案百度城1B-3708号房产，面积42.83平方米，单价每平方米7004.44元，总购房款为30万元；付款方式及期限约定为，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，应于2016年1月20日前支付首期房价款30000元，余款270000元向银行申请贷款支付。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买涉案百度城1B-3910号房产，面积135.80平方米，单价每平方米5522.83元，总购房款为75万元；付款方式及期限约定为，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币75000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，应于2016年1月20日前支付首期房价款75000元，余款675000元向银行申请贷款支付。2016年1月20日、1月22日，被告向原告出具收款收据4份，收款事由为百度城二期房款（1B-3708、1B-3910）。但原告并未向被告支付房款，诉讼中，原告主张被告出具收款收据等同于收到了房款。上述《商品房买卖合同（预售）》已办理网签备案，并于2016年3月28日为涉案房产办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，本院裁定被告破产重整。涉案房产在法院裁定破产重整时尚未建成，不具备办理房屋产权登记条件。2017年12月31日，被告管理人向原告送达《通知书》一份，载明：管理人查明原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》属于《企业破产法》第三十二条规定的法院受理破产申请前六个月内个别清偿，管理人决定不再向原告交付涉案房产，该房产作为破产财产将依法用于清偿。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同（预售）》的效力；二、原告在被告破产程序中是否享有消费者优先权；三、涉案房产是否不属于被告的债务人财产；四、涉案预告登记的效力。关于争议焦点一。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房产虽未办理物权登记，但不影响合同效力，原告关于确认涉案《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受该法保护，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守该法。根据该规定，消费关系产生在消费者和经营者之间。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，第三人与被告就涉案房产签订买卖合同后，原告又与第三人签订《房屋买卖合同书》，第三人将涉案房产转让给原告，并配合原告与被告签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，该《商品房买卖合同（预售）》仅系原、被告为履行原告与第三人签订的《房屋买卖合同书》而订立，并未设定新的权利义务。原告与第三人结算购房款，第三人不是房地产经营者，原告就涉案房产所享有的权利来源于其与第三人之间的合同关系，而不是基于消费关系，因此原告并非上述法律和司法解释规定的消费者，其关于消费者优先权的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。原告主张依据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的规定，涉案房产属于特定物，不属于被告的破产财产。本院认为，原告与被告签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，系为履行原告与第三人之间签订的《房屋买卖合同书》，原告未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向被告支付购房款，其并未完全支付对价，故原告关于涉案房产属于特定物的主张，本院不予支持。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据上述规定，不动产物权转让以登记为生效要件。原告虽与被告签订商品房买卖合同，但未办理不动产所有权转移登记手续，原告并未取得涉案房产所有权，依照《企业破产法》第三十条的规定，涉案房产仍属被告财产。因涉案房产并未转移登记至原告名下，不符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件，原告关于对涉案房产构成善意取得的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原告依据上述合同对涉案房产仅享有债权，不享有物权，故原告关于涉案房产不属于被告的破产财产的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四。《企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”依据该规定，管理人对破产申请受理前合同双方均未履行完毕的合同享有解除权。本案中，涉案《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款的义务，原告并未实际向被告履行，涉案房产在被告破产申请受理时未竣工不具备交付条件，被告交付房产的义务亦未履行。依据上述规定，管理人依法有权决定解除，故被告管理人以《通知书》的方式通知原告解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的买卖合同被解除时，属于债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，原告办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》依法被解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效。综上，原告诉请确认涉案《商品房买卖合同（预售）》中百度城1B-3910、1B-3708号两套房产不属于被告的破产财产，于法无据，本院不予支持，但其关于涉案房产买卖合同有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《企业破产法》第十八条、第三十条，《合同法》第四十四条，《物权法》第九条、第十五条、第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，判决如下：一、确认原告田红与被告威海广信房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回原告田红的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告田红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  马树芳人民陪审员  丛丽滋人民陪审员  张 丽二〇一九年七月二十三日书 记 员  李英男