山西省长治市潞州区人民法院   民事判决书   （2019）晋0411民初377号   原告：申冬祥，男，1947年11月17日出生，汉族，现住长治市。   原告：张进，女，1949年7月2日出生，汉族，现住长治市。   委托诉讼代理人：李山青、张新丽，长治市郊区大辛庄法律服务所法律工作者。   被告：都秀玲，女，1940年3月2日出生，汉族，现住长治市。   委托诉讼代理人：王小转，山西刘弘律师事务所律师。   被告：申志芳，女，1965年8月7日出生，汉族，现住太原市。   被告：申志琴，女，1968年10月18日出生，汉族，现住长治市。   被告：申志勇，男，1971年4月27日，汉族，现住长治市。   原告申冬祥、张进与被告都秀玲、申志芳、申志琴、申志勇确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本案依法追加申宿祥的继承人申志芳、申志琴、申志勇作为本案的当事人。原告申冬祥、张进及其委托诉讼代理人李山青、张新丽，被告都秀玲的委托诉讼代理人王小转、被告申志芳、申志琴、申志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告申冬祥、张进诉讼请求：一、确认原、被告签订的房地产转让协议无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：1958年，原告申冬祥父亲因工作劳累患病在太原去世，原告申冬祥母亲李双凤，原告申冬祥及妹妹申冬连从太原压缩返乡到长治市××村。原告申冬祥兄长申宿祥当时在太原上学，后在太原参加工作。1964年左右，小化家庄村委择地，原告母亲筹借到钱到屯留县等地雇车拉回建房材料，修建起现被拆迁的独院房产。房产的所有权人为李双凤，集体使用证编号为0405139号，使用面积209.8平米。被告都秀玲丈夫申宿祥系原告申冬祥的哥哥。因父亲很早去世，原告一向对申宿祥长兄如父。母亲遗留的老宅遗产从未分过家，老宅的租金大部分由申宿祥收取，原告申冬祥从未对其犯过一句口舌。2002年，申宿祥找到原告申冬祥称，老宅因地方小没有出水通道，没有商业价值。如果翻建老宅，将来两人都可以使用，遇到改造可以一分为二分割。原告申冬祥不同意翻建，也不同意被告方子女继承。一年后，被告申宿祥反复劝说原告申冬祥称，为了守住祖业，被告申宿祥先修建老院，建成后先使用，并自愿补偿给原告申冬祥7500元，事后如发生变化仍旧平均分割。2013年10月10日，申宿祥让原告申冬祥到妹妹申冬连家签协议，原告真心认为一定是双方按照既定的方案平均分割，就没有看协议就签了字，按手印拿钱扭头就走了。原告申冬祥至今未见到协议原件。2014年，原告申冬祥向被告都秀玲索要，被告才勉强给了原告申冬祥一份协议书复印件。协议书载明，经双方自愿商议，双方同意订立以下协议，签约人不得反悔及他人（包括子女及亲戚）不得干涉，被告申宿祥对财产有处置权。原告一看非常生气，认为申宿祥执意修建老宅，主观上存在恶意，属于欺诈、骗取原告房产。被告申宿祥背着原告申冬祥单方写好房地产转让协议，以合法形式掩盖非法目的，是故意欺骗政府和村委，扰乱城镇化振兴战略秩序。被告申宿祥的行为违反了国办发（1999）号《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》国土资源部（2004）234号《关于加强农村宅基地管理的意见规定》《土地法实施条例》《物权法》《关于深化改革严格土地管理的决定》《中华人民共和国宪法》《不动产登记条例实施细则》。为此，原告提出以上诉讼请求。   被告都秀玲辩称，都秀玲不是本案适格的被告。被告都秀玲从未与原告签订过任何协议，不存在任何确认协议无效的情形。根据合同相对性原则，原告申冬祥只与申宿祥签过合同，合同效力只能涉及到申宿祥本人。案涉房地产协议合法有效。《合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，但案涉协议无任何法定无效的情形。协议是在双方自愿的情况之下达成的，转让标的物是合法继承所得，不存在违法的情形。原告陈述不实。1964年，原告申冬祥与母亲在小化家庄修建房屋时，原告仅仅十七岁正在上学，尚未成年。申宿祥，被告都秀玲已经成家并已经参加工作。因此，李双凤修建房产时，申宿祥出力更多，而不是申冬祥。李双凤去世后，申冬祥与申宿祥各自收取老宅三个月租金为一周期，被告申宿祥没有多收取一分钱租金。原告主张没有看一眼协议，就签了字的理由更是无稽之谈，不值得一驳。申宿祥重新修建后房产已经居住了将近二十年。现因拆迁有了利益，原告申冬祥就不顾双方协议的约定，不顾兄弟亲情，将客观事实置于一边，将一个耄耋老人告上法庭，这种行为应当受到谴责，也不应得到法庭的支持。原告主张协议违反了国办发（1999）号《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》国土资源部（2004）234号《关于加强农村宅基地管理的意见规定》，属于引用法律错误。本案中，申宿祥基于基础取得诉争房产的权利，基础与否与申宿祥是否是本村集体村民无关，只要符合继承的条件即可。原告引用的其他法律也不适用本案的情形。   被告申志芳、申志琴、申志勇答辩意见与被告都秀玲一致。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人质证无异议的证据，即被告都秀玲提交的时间为2004年2月20日收据、2003年3月25日房地产转让协议、2003年4月12日收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：   原、被告均提交的集体土地使用证、房地产转让协议，与本案待证事实有关联，双方对证据的真实性均无异议，被告证明案涉房产的宅基地使用权人为李双凤，原告申冬祥与申宿祥签订房地产转让协议的事实，本案予以采信。   被告都秀玲提交的调解情况说明、调解调查意见、申冬连调查记录，与本案待证事实有关联，能够证明原、被告就争议房产在起诉之前申请人民调解的事实，予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：申映章与李双凤生前生养抚育三个子女申宿祥、申冬祥、申冬连。申映章于1958年去世，李双凤于1993年去世。申宿祥于2015年去世，与都秀玲系夫妻关系，生育三个子女申志芳、申志琴、申志勇。申冬祥与张进系夫妻关系。原、被告均认可申映章与李双凤系长治市潞州区大辛庄镇小化家庄村人。申映章原在太原市工作。申映章去世后，李双凤带着申冬祥、申冬连回到小化家庄村生活。1964年，李双凤在小化家庄修建房产一院。2003年10月10日，原告申冬祥与申宿祥自愿商议，申冬连参与，自愿签订《房地产转让协议书》，该协议确定案涉房产位于长治市××区，是父母的遗留产物。因房屋年久失修，多处损坏，急需要翻盖，申冬祥自愿转让给申宿祥。为了给申冬祥购买或盖房需要，申宿祥自愿付给申冬祥转让费7500元。2004年2月20日，申冬祥向申宿祥出具收据一支，确认收到房地产转让款7500元。案涉房产的土地使用证显示土地使用人为李双凤。申宿祥、申冬祥均系城镇户籍。   案件审理中，本院依法对申冬连就案涉房产做了询问笔录。申冬连陈述，申宿祥与申冬祥签订的协议共计四份，除申宿祥与申冬祥各有一份外，申冬连家有一份，小化家庄村委有一份，对申宿祥与申冬祥达成协议事情知情。签订协议当时的情况是，申冬连自愿放弃父母的遗产分配，由两个哥哥进行分配处置。   本院认为，本案应审理查明的重点是原告申冬祥与申宿祥签订的《房地产转让协议书》是否合法有效。   依据《合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的合同无效，（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会共同利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，申宿祥与申冬祥签订的《房地产转让协议书》上有申宿祥与申冬祥的亲笔签名，原告对协议的真实性也无异议，现有证据也不能证明该协议存在上述无效的情形。2004年2月20日，申冬祥在收到申宿祥7500元房产转让款后向申宿祥出具收据的行为进一步印证，申冬祥对转让房产的事实并未提出异议。因此，原告申冬祥与申宿祥签订的《房地产转让协议书》合法有效。   原告辩称，申宿祥与申冬祥转让房产的协议违反了《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发（1999）39号文件的规定，应当认定为无效协议。对法律及相关政策适用，应充分理解把握其颁布的立法背景及适用范围。经查询，以上文件的立法背景为，中发（1997）11号文件下发以来，土地管理特别是耕地保护工作得到了加强，取得了一定的成效。但是，一些地区仍存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，特别是非法交易农民集体土地的现象比较严重，出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况。为了进一步加强土地转让管理，防止出现新的“炒地热”，保持农村稳定，保护农民利益，保证经济和社会可持续发展而做出通知。因此，通知出台的主要立法背景为规范整治非法交易农民集体土地违法行为。   具体到本案，就是要审查申宿祥与申冬祥房地产转让协议是否违反了以上通知规定，是否存在非法交易农民集体土地的行为。首先，申宿祥与申冬祥系案涉房屋的合法权利人。宅基地使用权作为一项用益物权，具有其身份性的特征。通常情况下，只有农村本集体经济组织成员才能成为宅基地使用权的主体，城镇居民不能成为宅基地使用权的主体。但并不包括通过继承等方式取得农村房产所有权而附随取得宅基地使用权的情形。协议的第一条当事人已经确认，协议处理的房产系双方父母的遗留物。案涉房产土地使用证为申宿祥与申冬祥的母亲李双凤，也印证了双方父母遗留在小化家庄村房产权利合法性及房产的性质为遗产的事实。申宿祥、申冬祥均系城镇户籍，但双方通过继承农村房屋已经取得父母亲农村的遗产，并取得了房产的宅基地用益物权。申宿祥与申冬祥均在所分得父母遗产的份额范围内享有合法的所有权。其次，协议的实质是房屋转让行为而非土地买卖。房屋转让表述成房地产转让，只是一种文字表述方式，当事人的真实意思是买卖房屋，其中并不必然有土地交易的行为。事实上尽管签订的协议名称是房地产转让协议书，但实际上处分是位于小化家庄村的房产，并不存在单独的土地使用权交易行为，而是基于买卖房屋，房随地走、房地不可分割的事实必然带来的土地用益物权转移行为。第三，协议不存在非法交易农民集体土地的行为。申冬祥作为遗产共有人将自己的份额转让给申宿祥的行为并不违反法律禁止性规定，也不属于买卖农村土地的违法行为。国办发（1999）39号通知第二条第二项规定的农民的住宅不得向城市居民出售，指的是城镇居民因农村宅基地身份关系属性不能取得农村宅基地使用权，不能通过买卖关系取得农村房屋所有权的情形，仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对权利主体的限制。应不包括通过合法继承取得农村房屋，依据房随地走原则取得农村宅基地用益物权，并在继承人之间相互让与遗产份额的情形。综上，申宿祥与申冬祥之间转让房屋，基础仍是对合法取得的遗产，在继承人之间处分的行为，双方之间不存在非法交易农民集体土地的行为，也不违背国办发（1999）39号通知的精神。原告辩称申宿祥与申冬祥转让房屋协议无效，无事实与法律依据，不予支持。   经调解未果。依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国继承法》第三条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   驳回原告申冬祥、张进的诉讼请求。   案件受理费200元，由原告申冬祥、张进负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审 判 长 史红俊   人民陪审员 崔秋梅   人民陪审员 张海霞     二〇一九年七月十七日   书 记 员 杨 琪