江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初3620号原告：南京民丰装饰市场管理服务有限公司，统一社会信用代码91320116660694511E，住所地南京市江北新区大厂潘营路88号。法定代表人：乐根，该公司董事长。委托诉讼代理人：李浩，男，该公司法务。委托诉讼代理人：孙宁，男，该公司法务。被告：张从宏，男，1965年6月7日出生，汉族，住南京市栖霞区。原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰公司）与被告张从宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民丰公司的委托诉讼代理人孙宁、被告张从宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民丰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》无效；2、被告返还经久装饰城项目某商铺（实际转让价135161元）。事实和理由：2010年6月15日，原、被告就经久装饰城项目某商铺的使用权转让事宜和委托经营管理事宜，分别签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》，约定商铺面积为29.46平方米，转让总金额为177844元，实际合同转让价为135161元。被告取得商铺使用权后，交由原告包租五年（自2010年7月15日至2015年7月14日），前三年租金按转让总价款的24%（每年为8%）可一次性在付款时返还，第四、第五年租金分别按转让总价款的9%、10%在当年第一个月返还。委托经营管理合同期满后，被告必须继续将商铺委托原告经营，期间商铺租金收益按8:2分成，等等。协议签订后，被告向原告支付了实际合同转让款135161元，原告亦向被告支付了商铺第四年租金16006元（2013年7月24日付）、第五年租金17784元（2014年8月29付）、第六年租金7070元（2015年10月12日付）、7157元、第七年租金7070元（2017年1月26日付）、第八年租金7070元（2017年7月31日付）。案涉商铺所涉及的建设项目名称为经久商贸城，该项目建设方为南京市六合区葛塘街道（欣乐居委会），投资方为原告，由南京市六合区葛塘街道办事处负责立项并办理项目建设工程规划许可相关审批手续（建筑工程规划许可证的使用期限为2011年6月24日）。该项目建成后房屋所有权属于原告，项目地块土地性质为集体土地。案涉商铺项目因土地性质无法办理相关产权证书。现经久装饰城大部分业主已经退铺，市场经营已陷入绝境且已关停，原告急需清资抵债，不得已需要收回商铺，与被告多次协商无果。被告张从宏辩称，原、被告签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》合法有效。该转让协议是基于原告与葛塘街道办事处欣乐居民委员会（以下简称欣乐居委会）之间的《经久商铺联合开发协议》，原告作为开发方合法取得转让其所投资建设的房屋的资格，完全可以处分其投资建设的房产。欣乐居委会用40亩土地使用权参股，符合有关中央决定精神。该地块是农民集体建设用地，欣乐居委会通过出租土地，允许原告在土地上进行联合开发，不违反国家法律强制性规定，上述联合开发协议合法有效。欣乐居委会将其集体所有的土地以入股方式租赁给原告，并享受租金收益，是作为土地所有权人的有权处分行为。综上，原告的诉讼请求不成立，被告不同意返还商铺。本院经审理认定事实如下：2010年6月15日，原、被告签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》（以下简称转让协议）、《补充协议》及《商铺委托经营管理合同》（以下简称委托合同）各一份。转让协议主要内容：原告向被告转让南京市六合区葛塘街道欣乐居委会潘营组88号地块经久建材装饰城（即经久商贸城）某商铺，转让面积29.46平方米，转让性质一次性转让房屋的使用权，转让总价款177844元；被告取得经久建材装饰城商铺使用权后，交由原告包租5年，由原告统一经营、统一管理。前3年租金按转让总价款的24%（每年8%）可一次性在付款时返还。第4、5年租金分别按总价款的9%和10%计算，于当年第一个月内给付；包租5年期满，乙方若对市场经营状况不满意提出退房，原告按实际合同转让价135161元回购该商铺；后期办理房产证及土地使用证，涉及办证所需国家相关费用由房屋使用权方承担……。补充协议主要内容：民丰公司应在3年内及时办理两证；若违约，被告可以无条件提出退房，同时民丰公司按合同总价款退款，并按同期贷款利率计算3年支付违约金……。委托合同主要内容：被告将所购上述商铺委托原告统一经营管理；委托期限为5年，即从2010年7月15日至2015年7月14日止；委托经营前3年为市场培育期，原告统一招商、统一经营、统一管理，原告承诺年租金按总房款8%支付被告收益；第4、5年，原告承诺年租金分别按总房款9%、10%支付被告收益；委托经营合同期满后，被告必须继续将该商铺给原告经营，期间商铺租金收益按8:2分成（即原告获取租金收益的80%，另20%收益归被告所有）……。合同签订后，双方履行了各自义务。被告实际支付给原告房款135161元。原告向被告支付了2013年7月15日至2018年7月14日期间的商铺租金。现原告无法办理案涉商铺房屋所有权证及土地使用权证，经协商未果，遂提起本案诉讼。另查明，2007年6月22日，民丰公司（原名称为南京民丰房地产开发有限公司）与欣乐居委会签订《经久商贸城联合开发协议》一份，约定：欣乐居委会用经久路（潘营组）40亩的土地使用权参与入股，并负责土地规划、立项、基建工程等各项手续的报批和完善；民丰公司投入开发资金参与入股，商贸城建成后自主经营、自负盈亏，该项目建筑物所有权归民丰公司。2007年9月26日，南京沿江工业开发区市政建设局核发经久商贸城项目临时《建设工程规划许可证》（编号2007-09-122），备注：“使用期限为2011年6月24日，期满或规划建设需要时无条件拆除”。经久商贸城建成后民丰公司对外招商，因项目用地为集体土地性质，未完成征收和出让手续，无法办理商业房屋所有权证及土地使用权证。经久商贸城共计12幢，现2、3幢各有1户在经营外，其余商铺均无人经营。因行政区划调整，现欣乐居委会归南京市江北新区大厂街道办事处管理。上述事实，有当事人陈述、《经久装饰城商铺使用权转让协议》、《补充协议》、《商铺委托经营管理合同》、银行转账凭证、南京市中级人民法院（2017）苏01民终3708号、（2018）苏01民终6062号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，我国土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案涉商铺所在土地为集体土地，原、被告签订的商铺使用权转让协议以及关联的委托经营管理合同，违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求确认双方签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》无效、被告返还经久装饰城某商铺的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。但原告应当向被告返还因合同而取得的商铺转让款135161元。诉讼中，本院已对合同效力进行了释明，但被告仍坚持答辩意见。被告因此所受到的其他损失，可以另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司与被告张从宏于2010年6月15日签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》无效。二、被告张从宏于本判决生效后十日内向原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司返还南京市江北新区大厂街道欣乐居委会潘营组88号经久建材装饰城（经久商贸城）某商铺。三、原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司于本判决生效后十日内向被告张从宏返还转让款135161元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3003元，减半收取计1501.5元，由原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司负担（原告预交的剩余部分1501.5元由本院予以退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李九俊二〇一九年七月九日书记员  吕 倩自觉履行生效法律文书告知书一、本院作出的法律文书生效后，义务人应及时主动按照下列账号信息向权利人履行。1、权利人账号信息:开户银行：开户名称：开户账号：2、南京市六合区人民法院账户信息：开户银行：中国建设银行南京六合支行开户名称：南京市六合区人民法院开户账号：32×××56二、义务人未在生效法律文书确定的期限内履行义务的，进入执行程序后，本院将依法采取以下强制措施：1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2、将被执行人纳入最高人民法院失信被执行人数据库，并利用其他各种渠道，包括在其居住地、经营地张贴本院裁定书、决定书及悬赏等公告，向社会公布其不诚信行为，对其进行信用惩戒。3、对被执行人限制高消费，限制出入境；4、被执行人收到执行部门送达的执行通知书、财产申报令后，未在期限内履行同时又不申报或不如实申报财产的，本院将对其采取罚款、拘留等强制执行措施；5、被执行人拒不履行行为构成犯罪的，将依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。申请执行提示书一、本院作出的法律文书生效后，如果义务人未主动履行生效文书确定的义务，权利人可以依法向本院提起强制执行申请。二、申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。