江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终4781号 上诉人（原审原告、案外人）：宋伯芳，男，1951年6月25日出生，汉族，住张家港市。 委托诉讼代理人：张俊英，江苏和嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：倪凤娟，女，1974年6月25日出生，汉族，住张家港市。 原审第三人（被执行人）：张家港融邦贸易有限公司，住所地张家港经济开发区（悦丰大厦）。 法定代表人：宋芸，该公司总经理。 原审第三人（被执行人）：宋佰其，男，1948年10月6日出生，汉族，住张家港市。 原审第三人（被执行人）：朱美芬，女，1946年3月19日出生，汉族，住张家港市。 上诉人宋伯芳与被上诉人倪凤娟及原审第三人张家港融邦贸易有限公司（以下简称融邦公司）、宋佰其、朱美芬案外人执行异议之诉纠纷一案，不服张家港市人民法院作出的（2018）苏0582民初10785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋伯芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持宋伯芳诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一审法院认为宋伯芳与宋伯其签订的《房屋租赁合同》并非真实有效的租赁关系系认定有误。实际上合同签订后，宋伯芳已经支付房租265万元，另外以之前形成的585万元借款本息抵做预付租金。另外，“天地豪情总汇”也已经由宋伯芳派员经营管理，因此宋伯芳对案涉房产享有租赁权。另外，宋伯芳与宋伯其的对账在广德县，签订《房屋租赁合同》也在广德县，因此一审法院对本案无管辖权。 宋伯芳向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1、请求中止执行第三人宋佰其名下位于张家港市产（张房权证杨字第××号）和第三人宋佰其、朱美芬名下世纪大厦西15号房产（张房权证杨字第××号，一楼M15、16、17面积约为100平方米门面房除外）；2、请求确认宋伯芳对上述执行标的物继续享有从起诉之日至2023年11月18日止的房产租赁权；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：倪凤娟与融邦公司、宋佰其、朱美芬民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年11月8日作出（2017）苏0582民初3085号民事判决：一、融邦公司、宋佰其、朱美芬应于本判决发生法律效力之日起10日内向倪凤娟支付借款1080万元及利息（1000万元自2014年7月7日起至实际归还之日止、80万元自2014年8月8日起至实际归还之日止，均按年利率24%计算）。二、融邦公司、宋佰其、朱美芬应于判决发生法律效力之日起10日内赔偿倪凤娟律师费损失383800元。三、倪凤娟有权就上述债权对宋佰其、朱美芬提供抵押的位于张家港市产（张房权证杨字第××号）的折价或者拍卖、变卖的价款在抵押权登记的1080万元内享有优先受偿权（顺位于江苏张家港渝农商村镇银行股份有限公司之后）。案件受理费88903元，由融邦公司、宋佰其、朱美芬负担。该款倪凤娟已预交，由融邦公司、宋佰其、朱美芬在履行本判决时一并支付给倪凤娟。该判决发生法律效力后，根据倪凤娟的申请，一审法院于2018年1月8日立案执行，案号为（2018）苏0582执325号。在该案执行过程中，一审法院于2018年3月2日作出（2018）苏0582执325号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人宋佰其名下位于张家港市房地产（房屋所有权证号：张房权证杨字第××号）及被执行人宋佰其、朱美芬名下位于张家港市杨舍镇世纪大厦西15#房地产（房屋所有权证号：张房权证杨字第××号）。拍卖过程中，宋伯芳于2018年4月26日向一审法院提供了《房屋租赁合同》，同时提供了借款凭证、承兑汇票复印件、银行交易凭证、结算清单等以证明其与宋佰其的借贷关系成立，以抵租金。对此，一审法院依法作出（2018）苏0582执325号之一执行裁定书，裁定：除去宋伯芳对被执行人宋佰其名下位于张家港市房地产及被执行人宋佰其、朱美芬名下位于张家港市杨舍镇世纪大厦西15#房地产的租赁权。案外人宋伯芳提出异议后，一审法院于2018年8月9日作出（2018）苏0582执异73号执行裁定书，驳回宋伯芳的异议申请。 一审另查明，2013年3月28日，宋佰其和宋伯芳签订《房屋租赁合同》，宋佰其将其所有的位于张家港市产（一楼M15、16、17面积约为100平方米门面房除外）出租给宋伯芳，租赁期期限暂定15年，自2013年4月1日至2018年3月30日止，房屋建筑面积约为1900平方米，每年租金80万元，房屋租金支付方式：抵借欠款及利息。 2013年7月10日，江苏张家港渝农商村镇银行股份有限公司与宋佰其、朱美芬签订《最高额抵押合同》，约定宋佰其、朱美芬以其位于杨舍镇世纪大厦西15#门面房作为抵押，为江苏张家港渝农商村镇银行股份有限公司与融邦公司有关债权提供最高额抵押担保，并在不动产登记部门办理了抵押登记。2014年2月25日，江苏泰亚能源贸易有限公司与中国工商银行股份有限公司张家港分行签订《小企业借款合同》1份，宋佰其、朱美芬以其共有的位于张家港市的房地产为江苏泰亚能源贸易有限公司的借款在2441万元范围内提供抵押担保并办理了抵押登记，后中国工商银行股份有限公司张家港分行将上述债权转让给中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司。 一审法院认为，宋伯芳和宋佰其签订的《房屋租赁合同》，约定房屋租金支付方式为抵借欠款及利息，故双方系以租抵债，未形成真实有效的租赁关系，宋伯芳不享有案涉房屋的租赁权。其要求确认对案涉房屋享有租赁权并中止对案涉房屋的执行，无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回宋伯芳的诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。 二审中，宋佰芳为证明已经实际占有使用案涉房屋，向本院提交了一份情况说明，该情况说明载明“2014年3月，龚国涛经人介绍去天地豪情娱乐总汇，与宋佰芳相识，并就与其合作经营达成口头协议，约定由龚国涛组成团队就包括财务等进行管理，每月交付宋佰芳10万元现金，其余由龚国涛自负盈亏。当时水电费、网费由龚国涛缴纳，经营至2016年11月，因亏损较大，龚国涛就离开。”宋佰芳称该情况说明系龚国涛出具。本院责令宋佰芳提交就水电费、物业费的相关支付凭证，宋佰芳未在指定期限内提交。 宋佰芳称：“宋佰芳与宋佰其系堂兄弟关系。截止目前，共付租金850万元。其中2013年3月28日签订《房屋租赁合同》之前，宋佰其共结欠宋佰芳本息585万元：（1）2007年1月30日至2007年3月6日，合计150万元。包括14张银行承兑汇票139万元及11万元现金。（2）2011年7月10日，合计100万元。包括7张银行承兑汇票74万元及26万元现金。（3）2012年2月共计100万元。包括12张银行承兑汇票87万元，现金13万元。2014年1月10日，宋佰其出具对账单对上述款项的利息进行结算，其中2007年一笔为130万元，2011年一笔为50万元，2012年一笔为50万元。另外，在签订《房屋租赁合同》之后，宋佰芳又以银行转账、现金等方式向宋佰其及指定的第三方支付265万元。” 本院认为，首先，从案涉以《房屋租赁合同》的真实性来看，其一，宋佰芳与宋佰其达成以租金抵偿借款的合意系在2013年3月28日，但此时双方还尚未对欠款金额进行对账确认、亦未对利息进行明确，依据宋佰芳提交的证据，宋佰芳与宋佰其直至2014年1月10日，才对之前的借款往来进行对账，双方在未对欠款进行对账的情况下即达成以租金抵偿借款的合意，明显违反交易的习惯。其二，从宋佰芳与宋佰其双方的对账来看，2011年与2012年的借款均为100万元，截至到2014年1月10日的利息却相同，亦有违常理。其三，宋佰芳二审提交的情况说明仅系证人证言，宋佰芳需要提交其他证据佐证其已经实际占有使用案涉房屋，在本院责令宋佰芳提交物业费等支付凭证后，宋佰芳未予提交，因此宋佰芳未提交证据证明其已经在案涉房产查封及设立抵押前，实际占有使用案涉房产。上述事实结合宋佰芳与宋佰其系堂兄弟关系，本院认为《房屋租赁合同》真实性存疑。 其次，从案涉以《房屋租赁合同》的性质来看，宋佰芳与宋佰其在签订《房屋租赁合同》前即已经发生借贷关系，宋佰芳为使自己的债权得到清偿，同意宋佰其以让渡本案房屋使用权等方式抵偿借款。本案中的《房屋租赁合同》虽名为租赁，实际系债务人以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，该合同之债不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。《房屋租赁合同》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。 至于宋佰芳认为一审法院无管辖权的上诉理由，本院认为，执行异议之诉系由执行法院专属管辖，一审法院对本案有管辖权。综上，宋佰芳以租赁权主张排除执行的请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40170元，由上诉人宋佰芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王蔚珏 审 判 员 丁 兵 审 判 员 水天庆 二〇一九年七月二十四日 法官助理 刘 钰 书 记 员 钱 曦