甘肃省玉门市人民法院民事判决书（2018）甘0981民初2050号原告（反诉被告）:焦某，甘肃省玉门市人，住玉门市。委托诉讼代理人：张某1，甘肃沃熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：芦某，甘肃省酒泉市人，住酒泉市。委托诉讼代理人：张某2，甘肃雄韬律师事务所律师。原告焦某（反诉被告）诉被告芦某（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，芦某于2018年12月1日向本院提起反诉。2018年12月4日焦某提出申请对涉案商铺租金价格进行评估。2019年5月4日本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）焦某及其委托代理人张某1、被告（反诉原告）芦某的委托代理人张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦某向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告搬离万豪润园19号楼20号、22号、24号门点及楼上的房屋6间；二、请求被告支付拖欠2015年10月至2016年5月30日期间房租80000元（10000元/月×8个月）；三、请求被告承担2016年6月至2018年10月的房屋占用费150000元（100000/月×30个月×50%），以上合计230000元。在案件审理中，原告又于2019年4月25日将第三项诉讼请求增加为6833元，还增加被告支付租期内物业费17476元；被告支付租期内电费12500元；被告承担2015年度暖气费4618元。事实和理由：玉门市新市区万豪润园19号楼20号、22号、24号商铺及楼上六间均系原告购买。2014年原告将以上房屋租赁给刘某使用，由刘某经营“福瑞堂”足浴店。2015年9月，刘某将足浴店转让给被告经营。原、被告口头约定，房屋由被告使用，每个月租金10000元。自2015年10月起，被告以经营状况不好为由，拒不向原告交纳租金，原告要求被告搬离房屋，被告不同意。2016年5月30日，原告在索要租金无望的情况下将房门锁闭。此后被告躲避原告，不接原告电话。房屋至今仍由原告占用，致使损失不断扩大。现起诉法院，请求判如所请。被告芦某未提交书面答辩状，芦某的委托诉讼代理人张某2庭审中辩称：原告与被告间不存在房屋租赁关系，在2015年9月至2016年5月29日，被告给付原告房租120000元，其中2015年10月11日给付现金50000元，2015年11月转账15000元，剩余两笔是25000元和30000元，具体的支付时间和支付方式，时间久，记不清。原告与刘某签订房屋租赁合同，本案被告的主体应该是刘某。焦某强行锁门导致芦某无法使用房屋，原告的行为构成违约，给芦某造成损失。焦某请求芦某承担2016年6月至2018年10月房屋占用费150000元，无法律依据，不予承担。焦某请求的暖气费、物业费、电费不承担。芦某向本院提起反诉请求诉称：请求焦某支付芦某营业损失5000元，装修损失5000元，共计10000元。事实与理由：芦某在租赁焦某房屋经营期间，在2016年5月30日焦某将芦某的店门强行锁闭，使芦某无法正常经营，因焦某的锁门行为，给芦某造成损失，芦某请求焦某赔偿营业损失5000元，装修损失5000元。焦某对芦某的反诉请求未提交书面答辩状，庭审中焦某辩称，芦某不按时交纳房租及其他费用，又不与他订立书面租赁合同，出于无奈他将商铺锁闭。锁门对芦某营业未造成损失，不承担营业损失5000元。商铺装修与芦某无关，他未拆除装修，5000元装修损失，他也不承担。原告（反诉被告）焦某围绕诉讼请求向本院提交证据：1.2015年12月24日玉门市卫生局颁发的“落凤轩”养生会所的卫生许可证原件一份；2.2015年11月18日芦某出具给焦某的欠条一张；3.2018年玉门市瑞谦物业有限责任公司的催缴通知书一份，暖气费发票一份、电费发票一份、物业费发票一份；4.2018年12月11日焦某与芦某的委托人马瑞芳办理房屋归还证明；5.甘肃世纪东兴工程咨询有限公司出具的评估费发票一份；6.证人刘某到庭，对与案件有关事实进行陈述作证。以上证据真实有效，本院予以采信，并在卷佐证。被告芦某未向本院提交证据。另外，在诉讼中，经双方当事人指定甘肃世纪东兴工程咨询有限公司对涉案房屋租金进行评估。2019年4月9日该公司做出价格评估报告意见书。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认，在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，焦某将自有的玉门市××区上、楼下商铺租赁给第三人刘某经营足浴店。2015年10月，在刘某租期内，芦某从刘某处接手商铺进行经营。芦某与刘某经协商，由刘某将商铺装修、设施折价后全部转让给芦某。芦某将刘某经营的足浴店更名“落凤轩”养生馆，由芦某独立经营。刘某、芦某、焦某三人口头约定，芦某向焦某支付刘某租房期间拖欠焦某的房租，焦某与刘某租房合同终止，由焦某与芦某另行签订房屋租赁合同。芦某租用商铺期间自始未与焦某订立书面房屋租赁合同。2015年11年18日芦某曾向焦某出具欠条一份，内容为：“欠焦叔现金（带刘某交的房租）四万元整，于2015年11月23日付贰万，下剩贰万元月底付清。”焦某多次催促芦某签订房屋租赁合同并索要拖欠租金无果，于2016年5月30日将商铺店门上锁。芦某随即将商铺房门从房内反锁。此后双方未就商铺租金达成一致意见。因双方未对商铺租期及租金收取的标准订立书面租赁合同，庭审中，双方对商铺租金收取标准各执一词。2018年12月4日，焦某提交鉴定商铺租金鉴定申请，芦某与焦某共同指定甘肃世纪东兴工程咨询有限公司对商铺的月租金标准进行价格评估。经评估，案涉商铺一层与楼上二层房屋的房租总计为9352.98元/月。另外，因为芦某未提供落凤轩养生馆的营业执照和税务登记证等开业必备的证件，也未提交与刘某转让商铺时对店内装修折价证据，因而芦某请求的营业损失和装修损失的鉴定申请本院未予委托。以上事实，有双方当事人在法庭的陈述及向法庭提交证据在卷佐证。本院认为，刘某承租焦某所有的玉门市××区商铺用于商业经营，焦某与刘某间形成租赁关系，芦某又与刘某协商，从刘某处转租焦某商铺，焦某对此事认可并知晓，该事实经刘占斌出庭证实，故芦某是本案适格被告。焦某与芦某虽未订立书面房屋租赁合同，但是双方已形成租赁关系，双方的租赁关系体现合同当事人的真实意思，应当受到法律保护。芦某自2016年9月底开始经营商铺，期间未与焦某签订书面房屋租赁合同，未对房屋租期做出明确约定，双方形成不定期房屋租赁关系。庭审中，双方对商铺的租金标准，均不能提供证据证明。经焦某申请，双方选定甘肃世纪东兴工程咨询有限公司对商铺租金进行评估，并做出房租为9352.98元/月的评估意见书，该证据真实客观，合法有效，本院予以采信。芦某承租期间交纳房租情况，芦某未提交证明，因此租金按芦某进入房屋至2016年5月30日锁门止计算。双方对2016年5月30日锁门事实均认可，焦某与芦某虽然未对芦某承租期间房租进行结算，但是可以确定2016年6月30日前芦某在使用商铺，芦某应当承担此期间房租。如果芦某有交纳凭据，可以再行进行抵扣。芦某租赁房屋期间，发生的物业费、电费、暖气费等费用由谁承担，是否包含于房租中，双方均未提供证据，依据鉴定单位的评估意见书，对商铺租金评估意见认定，商铺租金不包含其他费用。根据本地房屋租赁合同的市场交易惯例，应当确定暖气费、物业费由芦某另行承担。焦某将房屋交由芦某经营，芦某应当向焦某支付房屋租金，有法律依据与事实依据，芦某租用商铺一、二层应按每月9352.98元标准收取，2015年10月至2016年5月30日，计8个月，芦某应向焦某支付，租金合计74823.84元。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定的“租赁期满，承租人应当返还租赁物”的法律规定，交还房屋是承租人的合同义务，在诉讼中，经本院调停，涉案商铺于2018年12月11日，芦某委托其亲戚马瑞芳将商铺全部移交给焦某，双方的不定期房屋租赁合同至此已解除。在双方租赁关系存续期间，焦某将商铺锁门，芦某又从商铺内反锁，因此产生的房屋占有费，焦某主张损失156833元，本案原、被告因房屋租赁发生纠纷，焦某应当在合理期限内，采用有效方法减少损失，故而对锁门后的损失，本院鉴于实际情况，酌情支持三个月的房屋占用损失，按双方各自责任承担，按每月9352.98元标准的50%定损。芦某承担房屋占用损失14029.47元（9352.98元/月×3个月×50%)。关于焦某请求判令被告芦某承担物业费17476元，根据物业公司提供收费发票，从2015年9月至2016年8月，共计11个月，其中8个月是芦某经营中产生的物业费，3个月是锁门后占用期间的实际损失，双方各承担50%。即芦某应当承担物业费为2015年10月至12月，计3个月，物业费为1481元；2016年1月至2016年5月30日，计5个月，物业费为5484÷12×5个月=2285元；2016年6月至8月，计3个月，物业费5484÷12×3个月×50%=685.5元。累计后，芦某应支付焦某物业费为4451.50元。暖气费的收取从2015年10月至2016年4月止，芦某使用商铺期间符合当地年度采暖季计费收取办法，有供热部门收取费用后出具的增值税普通发票为证，本院予以支持。芦某应当支付焦某2015年度暖气费4618元。焦某提交的电费发票为2016年5月30日前的电费12500元，只能证明该商铺在此期间拖欠电费，不能证明芦某经营期间耗用电费的具体金额，依据不足。本院不予支持。商铺租金标准的评估费用7200元，有评估公司开具的发票为证，焦某与芦某按比例承担。焦某提交的2015年11月18日的欠条，该欠条不能证明与芦某之间房租交纳情况，芦某未到庭参加诉讼，本院不予采信。反诉中，芦某请求判令焦某赔偿锁门给其造成损失，芦某经营养生馆，未申领工商营业执照，未做工商登记，其营业行为已经违法，对其反诉请求，因焦某锁门停业产生损失5000元，本院不予支持。对于商铺装修损失5000元，芦某未提交装修损失的证据，也没有将装修的具体情况向法庭举证，事实依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）芦某归还原告（反诉被告）焦某玉门市新市区万豪润园19号楼108号全部房屋（2018年12月11日芦某已搬离，本项不再履行）；二、被告（反诉原告）芦某支付原告（反诉被告）焦某2015年10月至2016年5月30日租金74823.84元；三、被告（反诉原告）芦某支付原告（反诉被告）焦某房屋占用损失14029.47元；四、被告（反诉原告）芦某支付原告（反诉被告）焦某物业费4451.5元；五、被告（反诉原告）芦某支付原告（反诉被告）焦某2015年10月至2016年4月暖气费4618元；六、驳回原告（反诉被告）焦某的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）芦某的全部诉讼请求。（以上二、三、四、五项，合计97922.81元，于本判决生效后十日内付清）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。正诉案件受理费已减半收取计2686元，由正诉原告焦某负担1717元，由正诉被告芦某负担969元。反诉案件受理费已减半收取计25元，由反诉原告芦某负担。评估鉴定费7200元，由焦某负担4602元，芦某负担2598元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判员 张艳鸿 二〇一九年七月三日书记员 陈 倩