广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0109民初231号 原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地：广西南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码91450103711424141Y。 法定代表人：林道军，该支行行长。 委托诉讼代理人：王雁红，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽容，广西国海律师事务所律师。 被告：**，女，1978年2月18日出生，汉族，身份证登记地址：广西桂平市。 被告：广西银泉化工有限责任公司，住所地：广西南宁市邕宁区蒲庙镇张村村岜平坡50号，统一社会信用代码914501007114106206。 法定代表人：蒋华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦茂林，广西金卡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦茂郁，广西金卡律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）与被告**、广西银泉化工有限责任公司（以下简称银泉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告建行园湖支行的委托诉讼代理人王雁红、被告银泉公司的委托诉讼代理人韦茂林到庭参加诉讼，被告**未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1.判令解除原告与被告**签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为450605201-2012-20170729826）；2.判令被告**向原告偿还借款本金374018.38元；3.判令被告**支付原告利息7264.83元、罚息156.63元（该利息、罚息暂至2019年1月15日，之后利息以本金374018.38元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率的规定，在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%分段计至债务实际清偿之日止）；4.判令被告**支付原告律师代理费用19072元；5.原告对位于南宁市邕宁区房屋进行折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；6.被告银泉公司对被告**的上述债务承担连带保证责任；7.由两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告**因购房于2017年1月24日与原告签订编号为450605201-2012-20170729826《个人住房（商业用房）借款合同》，主要约定被告**向原告借款392000元，并约定用位于南宁市邕宁区房屋抵押。合同签订后，原告于2017年2月1日向被告**发放了贷款，并对上述房产办理了预告抵押登记。2018年1月起被告**持续拖欠借款本息，其未能按照合同约定归还本金和利息，该行为已经构成违约。根据《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款第一项及第十七条第一款第二、三项的规定，原告有权解除与被告**签订的合同，并要求其偿还本息；同时，依据合同第四十一条的约定，被告**应当承担原告为实现债权而产生的本案律师代理费。截至2019年1月15日，被告**已经拖欠到期本金5233.46元、利息7264.83元、罚息156.63元，贷款余额374018.38元。原告与被告银泉公司于2016年10月12日签订编号CB4500600092016008《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告银泉公司对原告发放给被告**的个人住房贷款形成的债权承担最高额保证责任。因此，被告银泉公司应当对被告**上述债务承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持其诉讼请求。 原告向本院提交的证据：1.身份证、企业信用信息公示报告，拟证明两被告诉讼主体资格；2.《个人住房（商业用房）借款合同》，拟证明贷款事实及双方的权利义务；3.贷款转存凭证，拟证明原告按约履行放贷事实；4.个人贷款对账单，拟证明被告**违约的事实；5.预抵押登记证明，拟证明抵押担保的事实；6.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，拟证明被告银泉公司承担最高额连带保证责任的事实；7.委托代理协议、律师费收据，拟证明原告为了实现债权产生的律师代理费。 被告**在法定答辩期间内未作出答辩，在举证期间内亦未提供任何证据。 被告银泉公司辩称，对于原告诉讼请求第1、2、6项没有异议；请法庭根据合同核实诉讼请求的第3项；对于诉讼请求第4项的律师费偏高，计算后应是18523.03元；对于诉讼请求第5项，由于没有办理抵押登记，原告无权就折价或拍卖、变卖本案涉诉房屋所得价款优先受偿；被告银泉公司承担连带保证责任后有权向被告**追偿。 被告银泉公司在举证期间内未提供任何证据。 经本院依法传票传唤，被告**无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论等诉讼权利。经庭审举证质证，鉴于被告银泉公司对上述证据均无异议，故本院认为原告提供的证据均真实合法有效，与本案有关联性，可以作为本案认定事实的根据。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明案件事实如下：原告和被告银泉公司于2016年10月12日签订编号为CB4500600092016008号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同主要约定因购置座落于南宁市邕宁区品龙湾项目所属住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是自2016年10月12日至2021年10月12日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权；该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证方式为连带保证责任保证；保证责任为如原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，银泉公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包含抵押），原告可直接要求被告银泉公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。2017年1月24日，原告（贷款人）与被告**（借款人、抵押人）签订编号为450605201-2012-20170729826的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定借款人使用贷款用于购买被告银泉公司开发的位于南宁市邕宁区房屋，借款本金为392000元，借款期限2017年1月24日至2037年1月24日止，贷款利率为基准利率水平；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人的还款方式为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2565.42元；其中第十六条第一款第一项、第十七条第一款第二、三、十三项的规定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用。对本合同项下与借款有关的费用（包括但限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。本合同项下担保方式为保证和抵押。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利书交由贷款人核对无误，收执之日止。本合同项下的抵押财产为南宁市邕宁区房屋。本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为CB4500600092016008号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。原告、被告**分别在《个人住房（商业用房）借款合同》贷款人和借款人处签字。上述合同签订后，原告于2017年2月1日将贷款392000元支付给被告银泉公司，但是被告**从2018年2月起未按照合同约定支付原告贷款本息，截至2019年1月15日，被告**尚欠到期本金5233.46元、利息7264.83元、罚息156.63元，贷款余额374018.38元。原告为维护其合法权益，原告起诉至本院，请求人民法院依法支持其诉讼请求。 另查明，被告**购买的位于南宁市邕宁区房屋于2017年9月5日办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为建行园湖支行。在一审辩论终结前，上述该房屋尚未办理房产权属证书，亦未办理房产抵押权登记。 再查明，被告**于2019年2月26日收到本院依法送达的民事起诉状副本。 本院认为：关于原告与被告**《个人住房（商业用房）借款合同》应否解除的问题。 原告与被告于2017年1月24日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规规定，应当确认该合同合法有效。依法有效成立的合同，当事人应当全面、适当地履行各自义务。原告已经按照合同约定履行了将贷款支付至被告银泉公司的义务，被告**理应按照约定每月支付借款本息，但是其从2018年2月份起未按照约定支付借款本息，截止本案一审辩论终结前，被告已经连续逾期14个月未支付借款本息，其行为已经构成违约。根据合同约定，原告有权解除与被告**的借贷关系。因此，原告诉请解除与被告**签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理由充分，符合法律规定，应予以支持。鉴于被告**于2019年2月26日收到本院依法送达的民事起诉状副本，应视为原告解除合同的意思表示已经通知到达被告**，因此，原告与被告**签订1《个人住房（商业用房）借款合同》已经于2019年2月26日予以解除。 关于被告**是否应偿还原告借款本息的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在本案中，虽然原告与被告**签订《个人住房（商业用房）借款合同》已经解除，但是不影响到原告根据合同约定要求被告**清偿借款本息及相关费用。截止2019年1月25日，被告**尚欠借款本金374018.38元、利息7264.83元、罚息156.63元。原告诉请被告**偿还上述借款本息，理由充分，应当予以支持。之后利息应以374018.38元为基数，从2019年1月16日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定利率计算至实际清偿之日止。 关于被告**是否应当支付律师代理费的问题。 本案中，因被告**的违约行为导致原告起诉至本院，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告**应承担原告为实现债权而实际发生的全部费用包括律师费。因此，原告诉请被告支付律师费合理部分应当予以支持；但是由于本案争议标的为400511.84元，参照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》的规定分段累计收律师服务费，争议标的50万元，费率5%；争议标的10-50万元（含50万元），费率4.5%。因此，本案的律师费最高不应超过18523.03元，被告银泉公司辩称本案的律师费为18523.03元，理由充分，本院予以采纳。 关于原告是否可以对处置涉诉房屋所得价款优先受偿的问题。 抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为位于南宁市邕宁区房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权。故本院对于原告主张被告**以其抵押的位于南宁市邕宁区房，有权以该财产折价或拍卖、变更该财产的价款优先偿还，因该主张不符合法律规定，不予支持。 关于被告银泉公司对本案全部债务是否应承担连带保证责任的问题。 原告和被告银泉公司于2016年10月12日签订编号为CB4500600092016008号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当确认上述合同合法有效。《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系《个人住房（商业用房）借款合同》的从合同，由于被告**未按照主合同约定履行债务，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，银泉公司应在保证范围内承担连带保证责任。同时，根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，被告银泉公司应担保范围包含原告为实现债权与担保权而发生的一切费用即本案的律师费。因此，被告银泉公司应对**所欠原告建行园湖支行的债务承担连带清偿责任，但是被告银泉公司承担保证责任后，有权向被告**追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，根据《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告**签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号450605201-2012-20170729826）已经于2019年2月26日予以解除。 二、被告**偿还原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款本金374018.38元。 三、被告**支付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行借款利息7264.83元、罚息156.63元（暂计至2019年1月15日），之后利息以借款本金374018.38元为基数，从2019年1月16日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定利率计算至实际清偿之日止。 四、被告**支付原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行律师代理费18523.03元。 五、被告广西银泉化工有限责任公司对被告**所欠原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的上述债务承担连带清偿责任，被告广西银泉化工有限责任公司承担连带保证责任后有权向被告**追偿。 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。 案件受理费7308元（原告已预交），由被告**负担7299元，被告广西银泉化工有限责任公司承担连带清偿责任，原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行负担9元。 上述债务和返还义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林子焜 人民陪审员  莫新凤 人民陪审员  黄庆阳 二〇一九年七月十六日 书 记 员  陆晓宁