贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0324民初2536号原告：正安诗琴物业管理服务有限公司。统一社会信用代码：91520324MA6E8TH01F。住所地：正安县凤仪街道桃园社区正安印象A区3-15-5号门面。法定代表人：李诗琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张忠书，系该公司员工。被告：冯燕，女，1984年5月8日生，仡佬族，初中文化，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县），个体工商户。原告正安诗琴物业管理服务有限公司与被告冯燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月19日14时30分在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告正安诗琴物业管理服务有限公司委托诉讼代理人张忠书、被告冯燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告正安诗琴物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告2017年9月14日至2018年9月13日止的物业费1266.72元、违约金557.28元，共计1824元；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年9月2日，原告与正安印象小区物业管理业主委员会签订了物业服务合同，合同约定由原告提供物业服务。全体业主和物业使用人按房屋面积向原告支付物业服务费用。合同第十四条规定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期3%每天追缴违约金。被告系A区房号为4-5-1号业主，房屋面积为105.56m2，按约定应当向原告缴纳2017年9月14日至2018年9月13日的物业服务费共计1266.72元，但被告一直拒缴物业费，产生的违约金（2017.12.31-2019.4.30共计480天）1824元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了完善的物业服务，但被告却不履行自己的缴费业务，原告多次催缴无效，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、接房通知书1份，证明被告于2014年6月30日接房入住的事实。2、《正安县印象小区物业服务合同》、物业服务合同备案证明1份，证明原告与该小区业主委员会已签订物业服务合同并备案登记，原告提供物业服务合法的事实。3、《正安印象小区存在严重安全问题的报告》3份，证明原告针对小区乱搭乱建和安全隐患问题已履行向有关职能部门报告的事实。4、履行物业职责的日常工作照片23张，证明原告已按合同约定履行了物业服务的事实。被告冯燕辩称：我的房屋在2017年9月14日至2018年9月13日未使用入住，房屋长期空置，没有享受到原告的物业服务。物业收费上根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《贵州省物价局贵州省建设厅关于印发〈贵州省物业管理服务收费管理办法〉的通知》第十九条规定，我应缴纳的物业管理公开性服务费50%，而物业按100%收取属乱收费。二是本人从未与原告签订过任何合同或协议，也未参与过小区业主委员会的成立流程和授权给业主委员会，业主委员会的成员是原告内定的，并非业主选举。三是原告从之前每平方米0.8元/月提高到1元/月，超过《贵州省物业管理服务收费管理办法》每平方米不超过0.8元/月的标准和等级评定，没有征求业主的意见，我不认可。同时，原告也未履行公示收费账目、物业相关费用，原告也未尽到管理义务。我也未收到催费通知。因此，原告没有履行双方的合同约定，未提供行业标准服务，我有权根据合同法67条的规定，拒绝交纳物业费用。如原告每6个月公布物业费用收支情况、车位租金等问题后，我才缴纳所欠物业费。故请求驳回原告的诉讼请求。被告未向本院提供证据。综合原告提供的证据及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：被告2014年6月30日在正安印象A区购买的一套面积为105.56m2的房屋进行接房，成为该小区业主，交纳了2017年9月14日前的物业管理费。2017年9月2日原告与正安印象小区业主委员会签订了《正安印象小区物业服务合同》，合同约定小区业主委员会将该小区委托给原告进行管理，由业主和物业使用人按电梯房每平方米每月一元向原告交纳物业管理费。非住宅用房按每平方米2元/月计收，费用交纳按每年第一个月交纳物业管理费，逾期按欠费总金额的3‰交纳违约金。物业服务方式采取包干制，其物业服务费用的构成包括物业服务成本和物业服务企业的利润。合同签订后原告入住该小区进行管理，履行了物业管理的相应义务，因至今被告未缴纳物业费，原告经手机信息、电话联系等方式催收未果后，诉来本院，请求被告支付2017年9月14日至2018年9月13日止的物业服务费1266.72元，支付违约金557.28元，共计1824元，并承担本案诉讼费。对原告提供的接房通知书、《正安县印象小区物业服务合同》、物业服务合同备案证明、《正安印象小区存在严重安全问题的报告、履行物业职责的日常工作照片，因客观真实，来源合法，符合证据的“三性”，本院予以采信。本院认为：物业服务合同作为一方提供物业服务另一方支付报酬的合同，双方应遵循等价有偿、诚实守信的原则。本案中，原告与该小区业主委员会签订的《正安县印象小区物业服务合同》，是双方当事人一致意思表示，合法有效，本院予以确认。所签订的该小区物业服务合同，对包括被告在内的小区业主均有约束力。在原告已履行物业服务的基础上，被告应负缴纳相应物业服务费的义务。但至今被告未向原告缴纳2017年9月14日至2018年9月13日止的物业服务费，对照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”、第六十五条“违反物业服务合同约定，业主逾期仍不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定。故原告请求被告支付2017年9月14日至2018年9月13日止的物业管理费1266.72元的诉讼主张，因事实理由充分，符合法律规定，本院予以支持。原告提出的请求被告支付556.28元的违约金因作为惩罚性条款，在被告无主观恶意拖欠及未书面通知的情况下，原告的该项请求本院不予采纳。因原告与业主委员会在合同中明确约定物业企业实行包干制，盈亏自负，收费项目、物业相关费用按物业合同约定，是否公示，由其自主决定；而物业服务收费是一种市场行为，随行就市，由物业合同的双方当事人根据物业服务企业相关资质和服务水平进行定价。正安印象小区业主委员会与原告在合同中已明确约定住宅按每月每平方米1元计付物业费，而被告所主张按50%收取物业服务费是指房屋已售出但无人住，由业主交纳50%的物业管理公共性服务费，而物业管理公共性服务费也是物业服务费之中的一项内容，与本案中被告于2014年6月30日入住至今，事实上已接受物业服务的情形不一致，不符合《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条所规定的情形；同时被告称原告未履行物业服务义务，但未向本院提供证据证明，故被告以原告未履行公示收费项目、物业相关费用，未尽到管理义务，物业服务费收费过高应按每平方米0.8元/月计算，应按《贵州省物业管理服务收费管理办法》收取50%物业费，以此为由抗辩拒交物业服务费的理由不充分，于法无据，本院不予采纳。综上所述，为保护公民法人或其他法人组织的合法权益，保障物业企业的健康发展，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条、第六十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告冯燕于本判决生效后五日内向原告正安诗琴物业服务管理有限公司支付2017年9月14日至2018年9月13日止的物业服务费1266.72元；如义务人未在本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告正安诗琴物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费用50元，减半收取25元，由被告冯燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员  焦苑二〇一九年七月十九日法官助理黄远喻书记员雷涛