西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终425号上诉人（原审被告）：牛兴旺，男，1931年6月28日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：许妍娜，陕西华秦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁银贞，女，1927年XX月XX日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托诉讼代理人：许妍娜，陕西华秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王慧，女，1990年10月10日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：高思媛，陕西学进律师事务所律师。上诉人牛兴旺、梁银贞因与被上诉人王慧房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2018)陕0102民初6940号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。牛兴旺、梁银贞上诉请求：1、撤销原审民事判决书，改判驳回王慧的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由王慧承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清且错误。第一，一审法院查明“双方在签署上述协议及办理过户手续时，牛兴旺及粱银贞均在场，因梁银贞不能明确表达意见，过户手续未完成”事实不清。本案中，梁银贞因行动不便且耳聋，所以牛兴旺一直都未告知其将房屋出售一事。在房屋管理部门办理过户时，王慧与牛兴旺将梁银贞用轮椅推着过去，但并未告知其是去做什么。当天王慧与其朋友即本案一审证人一起引导牛兴旺办理了网签、资金监管手续，在办理最后一步过户手续时，房管局要求夫妻双方的签字同意，因为梁银贞明确表示不同意售房，所以房屋过户手续未能办理完成。且一审庭审中，梁银贞本人已出庭且明确表示不同意售房，所以本案事实并非一审查明的，梁银贞不能明确表达意见，所以房屋过户手续未能完成。第二，一审法院查明“王慧、牛兴旺、梁银贞于2018年6月19日补签《二手房购房合同》”错误。2018年6月19日，因梁银贞不同意售房，王慧与牛兴旺未能办理完成过户手续的情况下，补签了《二手房购房合同》，梁银贞并未在该《二手房购房合同》上签字，所以一审判决查明王慧、牛兴旺、梁银贞补签《二手房购房合同》明显错误。二、一审适用法律错误。第一，《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本案中，因牛兴旺年龄已大，王慧从牛兴旺儿子牛永太手中承租涉案房屋，而其购买涉案房屋时，并未告出租人，而是私下与牛兴旺以远低于市场的价格签订协议。所以王慧并非善意第三人。第二，因梁银贞不同意售房，房屋过户手续未能办理完成。王慧明确知梁银贞不同意售房的条件下，仍与牛兴旺签订《二手房购房合同》，且合同中明确约定“甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均己书面同意将该房屋出售给乙方”。该约定明显与事实与不符，王慧不仅不是善意第三人，且存在严重的借机非法侵占财产的意图。一审判决认定，王慧有理由相信售房为夫妻共同意思表示明显错误。第三，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。本案中，因自始至终未得到梁银贞的同意，房屋过户手续未能办理完成，且梁银贞并非合同当事人。一审判决强行要求梁银贞配合办理过户，显然适用法律错误！综上，请二审法院查明事实，作出公正判决！王慧辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，王慧、牛兴旺、梁银贞签订的二手房购房合同，西安市存量房买卖合同、二手房交易结算资金监管协议，均系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，上述协议应当属合法有效。而且在本案属于夫妻共同财产，但梁银贞未在办理房屋产权证时登记时签字，且迟迟不予登记，是属于漠视自身权利的行为，不应当产生物权的公示效力以及对抗善意第三人，而该涉案房屋仅登记在牛兴旺名下，其儿子牛永太仅是日常打理也不是房屋的共有人，王慧与牛兴旺买卖房屋不需要通知牛永太，而且该房屋属于80年代的建房，房屋整体已经相当陈旧，该房屋价格属于正常的市场价格，而不是远远低于市场价格，综上，请求驳回上诉，维持原判。王慧向一审法院起诉请求：1、判令牛兴旺、梁银贞继续履行双方签订的《二手房购房合同》，协助王慧办理过户手续；2、本案诉讼费由牛兴旺、梁银贞承担。一审法院认定事实：牛兴旺与梁银贞系夫妻关系。涉案房屋位于西安新城区（产权证号：112XXXXXXXX-15-11-20201)，房屋所有权人登记为牛兴旺。现由王慧承租使用。 2018 年 6 月 13 日，王慧与牛兴旺签订了《西安市存量房买卖合同》（自行交易版）及《二手房交易结算资金监管协议》，约定房屋成交价格为 412500 元。当日，王慧将 412500 元全部存入资金监管账户，并交纳契税和个人所得税共计 8250 元。双方在签署上述协议及办理过户手续时，牛兴旺及梁银贞均在场，因梁银贞不能明确表达意见，过户手续未完成。 后王慧、牛兴旺、梁银贞于 2018 年 6 月 19 日补签《二手房购房合同》，该合同约定：牛兴旺为甲方、出卖人，王慧为乙方、买受人，“第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋具体情况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：（一） 坐落于西安市新城区西一路 210 号，建筑面积 73.62 平方米（二） 出售房屋的所有权证证号为：112XXXXXXXX-15-11-20201)…”， “第三条 计价方式与价款 经甲乙双方协商一致，该房屋总售价为 420000 元…”，“第四条甲乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给对方”“第五条牛兴旺、王慧双方同意，双方应于本合同生效之日起日内到房地产主管部门办理过户手续。”合同还就违约责任等进行了约定。 另查：2018 年 5 月 12 日，牛兴旺之子牛永太与王慧签订《房屋租赁合同》，将该涉案房屋出租给王慧使用，租赁期限为 2018 年 5 月 11 日至 2019 年 5 月 10 日，现王慧居住在该涉诉房屋内。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，王慧、牛兴旺、梁银贞双方签订的《二手房购房合同》， 系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效， 双方均应按照约定全面履行各自义务。现王慧在签订合同后，积极履行了义务，并已将 412500 元缴纳至资金监管账户，依法缴纳了相关税费，履行了己方义务，牛兴旺、梁银贞亦应依约全面履行合同，协助王慧办理过户手续。庭审中，牛兴旺辩称该合同不是其客观、真实、自愿的意思表示，合同签订有重大误解，且显失公平等，应当认定无效，但未提交相应证据，本院依法不予采信， 请求不予采纳；梁银贞答辩称之理由，经查，涉诉房屋登记在牛兴旺名下，根据我国物权法的相关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。房屋等不动产只有依法登记， 其权利才受到法律保护。本案中，基于不动产的公示、公信原则， 王慧有理由相信牛兴旺是涉案房屋的完全权利人，对房屋有处分权；另外，该房产虽属于夫妻共同财产，但梁银贞未在办理房屋产权登记时作为共有人登记，其迟迟不进行登记，属于漠视自身权利的行为，而且让人无法分辨其是否为房产的共有人，不产生物权的公示效力，不得对抗善意第三人。且根据我国婚姻法解释的相关规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重 要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，梁银贞在王慧、牛兴旺签署相关协议及办理过户手续时在场，因其不能明确表达意见未能 完成过户手续，故王慧在与房屋产权证登记的权利人牛兴旺补充签订房屋买卖合同时，有理由相信出卖房屋系牛兴旺、梁银贞夫妻共同的意思表示。本案王慧与牛兴旺签订了房屋买卖合同，进行了网签备案，并以资金监管的方式依约支付了合理房屋对价，其购买涉诉房屋的行为应当认定为善意购买。故梁银贞上述辩称理由不能成立。王慧要求牛兴旺、梁银贞继续履行双方签订的 《二手房购房合同》与法有据，本院依法予以支持。综上，依据 《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、 《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、《中华 人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下： 被告牛兴旺、梁银贞于本判决生效之日起十五日内协助原告王慧办理西安市新城区西一路 210 号 11 幢 20201 号（房屋产权证号为 112XXXXXXXX-15-11-20201）房屋的过户手续。 案件受理费 100 元，由被告牛兴旺、梁银贞承担。 本院二审查明，2018 年 6 月 19 日，王慧与牛兴旺签订《二手房购房合同》， 梁银贞未在该《二手房购房合同》签字，不是该购房合同的当事人。一审法院查明其他事实属实，本院予以确认。本院认为，王慧与牛兴旺订立的《西安市存量房买卖合同》与《二手房购房合同》系双方真实意思表示，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，无《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，应为合法有效。王慧与牛兴旺于2018 年 6 月 13 日订立《西安市存量房买卖合同》，梁银贞未参与该合同的订立，亦未在该合同上签字，在房屋登记机关办理房屋变更登记时，因为梁银贞的原因，未能办理房屋变更登记。2018 年 6 月 19 日，王慧与牛兴旺再次订立《二手房购房合同》，梁银贞未参与该合同的订立，亦未在该合同上签字。故王慧与牛兴旺订立的《西安市存量房买卖合同》、《二手房购房合同》对梁银贞无法律的约束力，王慧无权向梁银贞主张《二手房购房合同》的履行问题。据此，王慧诉请梁银贞履行《二手房购房合同》，协助其办理涉案房屋过户手续，无合同及法律依据，不予支持。王慧主张牛兴旺履行合同义务，协助其办理涉案房屋过户手续，因涉案房屋系牛兴旺、梁银贞夫妻共同财产，王慧的诉请能否得到支持，应考察其诉请是否符合共有物处分的相关法律规定及共有人的意见。根据中华人民共和国物权法第九十七条 “处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条“下列房地产，不得转让：┄┄（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；┄┄”的规定，因牛兴旺在出卖涉案共有房屋时，未征得梁银贞同意，且梁银贞现在明确表示不同意出售涉案房屋，故涉案买卖合同的履行出现法律障碍。王慧的诉请不符合上述法律规定，本院不予支持。王慧可依据有效合同请求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可获得的利益或损失。综上所述，牛兴旺、梁银贞的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实有误，适用法律错误，应于纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院(2018)陕0102民初6940号民事判决；二、驳回王慧诉请牛兴旺、梁银贞继续履行《二手房购房合同》及协助其办理过户手续的诉讼请求。一审案件受理费100元，王慧已预交，由王慧负担。二审案件受理费100元，牛兴旺、梁银贞已预交，由王慧负担。王慧将应负担之诉讼费直接支付牛兴旺、梁银贞。本判决为终审判决。 审判长  王  宏审判员  侯新省审判员  张  伟二〇一九年七月三日（院印）书记员 宁  越