四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初1533号 原告：遂宁市德利置业有限公司，住所地遂宁市城区凯旋路油坊街口凯兴小区9号楼3单元9楼2号。 法定代表人：刘素华，公司董事长。 委托诉讼代理人：甘玉华，四川弘维律师事务所律师。 被告：李雨轩，男，汉族，1989年5月7日出生，住四川省遂宁市船山区。 被告：刘慧君，女，汉族，1990年12月20日出生，住四川省遂宁市船山区。 二被告共同的委托诉讼代理人：钟莉（李雨轩母亲），住四川省遂宁市船山区。 原告遂宁市德利置业有限公司（以下简称德利公司）与被告李雨轩、刘慧君商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月26日公开开庭审理。原告德利公司的委托诉讼代理人甘玉华，被告李雨轩、刘慧君的委托诉讼代理人钟莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 德利公司向本院提出诉讼请求：l.解除原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》，由原告无息返还二被告购房款570244元；2．诉讼费用及其他相关费用由二被告承担。事实和理由：2017年5月26日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，同日，又签订了《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》，约定由二被告购买原告开发建设的麒麟御园商品房1栋9楼903号房屋。合同签订后，二被告向原告支付了购房款570244元。2017年10月26日，项目通过了竣工验收，同日，原告向市住建局提出了工程竣工验收备案申请，满足了交房条件。2017年12月20日，原告张贴了接房公告。由于接房时还需缴纳房屋大修基金、超面积房款等费用，二被告为达到拖延缴费的目的，拒不前来办理接房手续，至今已长达一年多。 李雨轩、刘慧君对原告主张的双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》，二被告已向原告给付购房款570244元的事实无异议，但认为：1.除购房款外，二被告还向原告缴纳了水电气上户费12000元；2.补充协议第五条第一款约定无效，原告不具备合同约定的交房条件，二被告有权不接收房屋；3.原告未张贴接房公告，二被告屡次主动接房，但原告拒不提交交房相关证明文件；4.原告应当按照合同约定继续履行合同，并向二被告支付逾期交房的违约金。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》，二被告已向原告给付购房款570244元的事实，本院予以确认。对于双方争议的事实，本院查明： 1.《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定“商品房交房条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书……”；第十八条约定“交付时间和手续（一）出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房……”；第三十九条约定“补充协议对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”。《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》第五条约定“关于买卖合同第六章、交付条件与交付手续的补充约定1、第十五条、商品房交付条件约定：出卖人商品房交付给买受人时，取得建设工程竣工合格证明十天后的房屋交付给买受人，接房后，买受人不得以其他相关文件不齐为理由，拒绝办理接房手续……”。原告陈述《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》第五条约定是对《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的变更，故商品房交付时仅需出具建设工程竣工合格证明，即竣工验收合格报告即满足交付条件；二被告陈述《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》第五条约定免除了原告应承担的责任，故仍应以《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定为准，原告未取得建设工程竣工验收备案证明文件，未满足商品房交付条件。 2017年6月11日，二被告向原告缴纳了水电气上户费12000元。 2.原告持有竣工验收报告一份，工程名称载明为麒麟御园，竣工验收报告中“竣工验收条件及检查情况”载明“4、规划、公安消防、技术监督、环保等有关部门专项验收情况有关部门专项验收合格”，工程验收结论为“本工程质量验收合格”。原告同时持有竣工验收备案书一份，备案书载明“本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定完成了竣工验收，现报送工程竣工验收备案”，时间记载为2017年10月26日。原告持有麒麟御园1号楼房屋面积测绘报告书节选复印件一份，载明经遂宁市支点测绘有限公司测绘，8-23层3号房建筑面积为113.09㎡，套内面积为89.8㎡。原告陈述二被告的房屋面积为113.09㎡；二被告陈述测绘报告书上未记载测绘的时间，且在二被告主动向原告索要测绘报告书时，原告从未向二被告出示过该测绘报告书。 3.二被告持有德利麒麟御园买受人接房情况咨询一份（咨询对象为遂宁市建筑工程质量安全监督站）。在该咨询上有两条咨询回复意见，一条咨询回复意见为“该工程6月25日尚未组织竣工验收”，咨询回复意见上加盖了遂宁市建设工程质量监督管理站印章，另一条咨询回复意见为“该工程于2018年11月5日到我站办理了质量监督报告”，咨询回复意见上加盖了遂宁市建设工程质量监督管理站印章。原告陈述不要求遂宁市建设工程质量监督管理站参与工程竣工验收，工程竣工经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位验收后即合格。 二被告持有德利麒麟御园买受人接房情况咨询一份（咨询对象为遂宁市住房和城乡建设局建管科）。在该咨询上有两条咨询回复意见，一条咨询回复意见为“该项目尚未办理竣工验收备案2018.6.26”，咨询回复意见上加盖了遂宁市住房和城乡建设局印章，另一条咨询回复意见为“查四川省建筑市场监管与诚信一体化工作平台，该项目尚未办理竣工验收备案2018.11.7”，咨询回复意见上加盖了遂宁市住房和城乡建设局印章。原告陈述原告于2017年10月26日即已向备案单位提出了备案申请，迟迟不办理备案登记系备案单位的原因造成。 二被告持有德利麒麟御园买受人接房情况咨询一份（咨询对象为遂宁市住房保障和房屋管理局）。咨询回复意见为“该项目截止到2018年11月7日未到我科进行测绘成果备案”，咨询回复意见上加盖了遂宁市住房保障和房屋管理局印章。原告陈述对测绘成果进行备案系测绘公司的义务，不属于原告的义务，测绘公司未进行备案，与原告无关。 二被告申请由本院向遂宁市公安消防支队调取了案涉项目的建设工程消防验收意见书。2017年12月15日，该工程因存在13项问题需进行整改，验收不合格。2018年1月17日，该工程经重新申请验收，综合评定消防验收合格。 4.原告持有德利麒麟御园房屋交付接受公告一份，内容为通知业主于2018年1月1日起至2018年3月30日止办理房屋接收手续。原告陈述该公告在售楼部和楼盘的显著位置进行了张贴，二被告陈述从未见该公告张贴于售楼处和楼盘。原告在遂宁日报上向被告李雨轩发布了接房通知，被告李雨轩在报纸上阅读到了该通知，通知记载的时间为2018年11月9日。 上述事实，有原告的起诉状、商品房预售合同、补充协议、收据、情况咨询、消防验收意见书、测绘报告复印件和庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，根据原告的起诉与被告的答辩，本案的争议焦点为原告是否符合合同解除条件。 原告与二被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》，上述合同及协议均系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同及协议约定履行各自义务。原告主张《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》第五条是对商品房交房条件的变更，即原告只需要取得验收合格证明即已满足交房条件，二被告主张《麒麟御园商品房买卖合同补充协议》第五条是不合理地减轻了原告的责任，故原告仍应按照《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定履行交房义务，即原告需要向二被告出具建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书。 对此，本院认为，补充协议对商品房交付条件约定为“出卖人商品房交付给买受人时，取得建设工程竣工合格证明十天后的房屋交付给买受人，接房后，买受人不得以其他相关文件不齐为理由，拒绝办理接房手续”，该约定免除了出卖人交付商品房时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋面积实测报告书的义务，而建设工程竣工备案证明文件的取得，除了应具备建设工程竣工合格证明文件外，还应当具有质监站验收、消防验收、环保验收等检查验收认可文件或批准使用文件等，因此，备案证明文件不仅与商品房质量有关，还与项目的规划、消防、环保等条件相关，而规划、消防、环保等条件，对买受人接收房屋后能否办得商品房产权证明亦息息相关，亦即与买受人的合同目的能否实现息息相关。故此，补充协议免除了出卖人在交房时应取得建设工程竣工备案证明文件的义务，是不合理地免除出卖人应当承担的责任，双方的权利义务按合同约定仍应以合同第五条约定的交房条件为准。 原告未提交证据证明其已取得建设工程竣工验收备案证明文件，故交房条件尚不具备。原告主张其已于2017年10月26日向政府主管部门提请备案并出具了其自行填写的竣工验收备案书，并称未备案是主管部门的原因造成，该竣工验收备案书仅能证明原告填写了竣工验收备案书，但未提交任何证据证明其已向政府主管部门提出申请，加之原告实际系于2018年1月17日才取得消防验收合格报告、2018年11月5日才办得质量监督报告，故其系因为自身原因致其实际上不可能于2017年10月26日已向政府主管部门提交完整的办理备案证明文件的材料。原告主张只要取得竣工验收报告即已完全满足二被告安全居住的需要，但从原告提交的竣工验收报告来看，仅公安消防一项，2017年10月26日的竣工验收报告上记载为“有关部门专项验收合格”，而实际上公安消防系于2018年1月17日才验收合格，因此，竣工验收报告上存在不实记载，由此可知，竣工验收报告即使记载为合格，亦不排除存在不实记载的情况，不能表明房屋已完全具备竣工验收条件，因此，原告的主张不能成立。 综上，原告主张其房屋交付条件已成就，而二被告拒不接房构成根本违约合同应予解除，其主张不能成立。二被告在答辩中称要求原告支付违约金，但未以反诉方式向本院提出，本院不予处理，二被告可另循途径主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告遂宁市德利置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费9502元，由遂宁市德利置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四 川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  杨 娟 人民陪审员  邓小华 人民陪审员  李爱萍 二〇一九年七月十七日 书 记 员  范 韬