江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初7097号原告：张毅，男，1986年8月11日，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：鞠爱军，江苏法舟律师事务所律师。被告：陆钦，女，1971年5月30日生，汉族，住福建省建瓯市。被告：王德毅，男，1969年6月27日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被告：无锡市锡城中山房产服务有限公司，住所地江苏省无锡市复兴路121号。法定代表人：蒋晓峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆浩星、许婷华，江苏行德律师事务所律师。原告张毅与被告陆钦、王德毅、无锡市锡城中山房产服务有限公司（以下简称中山房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月19日公开开庭审理了本案。原告张毅及其委托诉讼代理人鞠爱军、被告中山房产公司的委托诉讼代理人许婷华到庭参加诉讼，被告陆钦、王德毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张毅向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除其与陆钦、中山房产公司签订的编号为0160390号的《无锡市房屋转让合同》；2、请求判令陆钦赔偿其支付购房款65万元的同期银行贷款利息（以65万元为基数，自2016年12月29日起按6%标准计收，截至2018年6月8日，即58500元）；3、请求判令陆钦双倍返还其支付的定金即10万元；4、请求判令陆钦赔偿其因房产价格上涨造成的差价损失121万元；5、请求判令陆钦赔偿其支付的律师费6万元；6、请求判令薛军、王德毅、中山房产公司对前述第二、三、四、五项诉请承担连带赔付责任；7、本案诉讼费、保全费由各被告承担。事实与理由：其与陆钦签订《无锡市房屋转让合同》一份，约定其向陆钦购买无锡市金马国际花园33-1101室房屋，其按约支付定金、首期款后，陆钦未按约解除房产抵押权及交易限制，导致房屋无法完成过户登记手续，合同目的无法实现。而薛军、王德毅隐瞒事实真相、拖延办理达两年之久，致使其损失扩大，最终房屋经法院评估拍卖，评估价为256万元，同时，中山房产公司未尽谨慎核查义务存在过错，亦未配合指导其促使尽快履行本合同，且实际控制首付款，应承担连带赔付责任。被告陆钦、王德毅未答辩。被告中山房产公司辩称，其作为房产中介在张毅与陆钦签订《无锡市房屋转让合同》时，已明确要求陆钦一方将房屋的实际情况告知张毅，张毅对涉案房屋状况做了详细了解，其也告知了张毅履行过程中可能存在的风险，作为中介方已尽到相关的审查告知义务，故在合同履行过程中，其积极履行义务，不存在过错，不应承担连带赔偿责任，再者张毅起诉后双方积极协商，达成合意，其退还了佣金3万元，张毅也认可本次纠纷与中山房产公司再无纠葛，请求法院判决驳回对中山房产公司的诉请。经审理，本院认定事实如下：2016年6月7日，陆钦出具委托书并办理了公证：有无锡市金马国际花园33-1101室房产，委托薛军为受托人，具体委托事项及权限如下：代理本人办理变更上述房产的《国有土地使用证》，以及办理与变更《国有土地使用证》相关的一切事宜；在符合法律规定的条件下，全权代理本人办理出售上述房屋的所有手续。受托人无转委托权。此后，经中山房产公司介绍，张毅与薛军洽谈房屋买卖事宜，薛军向张毅出示了产权证书、公证书等手续。同年10月5日，中山房产公司收取了张毅的房屋意向金5000元。同年10月28日，王德毅持薛军委托书与张毅签订了《无锡市房屋转让合同》，甲方（产权人）为陆钦、（受托人）薛军、（代理人）王德毅，乙方（购买人）为张毅，约定：甲方同意将金马国际花园33-1101房屋出售给乙方，成交价格为135万元，合同签订时，乙方向甲方支付10万元作为购买房屋的定金，2016年11月13日前将房款55万元交至中介公司，余款70万元乙方委托甲方办理商业贷款，于2016年11月30日前委托中介公司根据银行政策办理贷款手续；若甲方在本合同交易房产尚有贷款未还清，则甲方应于2016年11月30日前还清该贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押贷款权；本协议签订当日，乙方支付定金10万元给甲方，甲方同意定金暂存中介方，待产证拿到后当日由中介方一次性转付；本次交易产权过户日期为甲方解除所有抵押及乙方贷款审批通过后3日内，相关税费由乙方承担，甲方承担个税；乙方承担佣金40500元，签约当日付清；甲乙双方任何一方未按时履约，每逾期一日，由违约方向对方支付购房总价款的万分之五违约金，任何一方逾期5天以上未履约的，视为对本合同的根本性违约；甲方违约应双倍返还定金或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金，乙方违约定金归甲方所有或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金，双方另有约定除外，守约方同时可按法律规定行使合同解除权。并约定：甲方负责解除该房内所有抵押及交易限制，所有手续在2016年12月28日前完成。王德毅、张毅分别在甲方代理人处和乙方处签名，中山房产公司在中介公司处加盖印章。合同签订当日，张毅将10万元定金付到中山房产公司。同年11月21日，张毅开具了以薛军为收款人的银行本票交给中山房产公司，支付了房款55万元。其后，因房屋未能解除抵押和法院查封，张毅与薛军处于交涉中。2018年6月，应张毅要求，中山房产公司将房款及定金65万元退还给张毅。2018年7、8月份，薛军在上述合同的甲方代理人处补签名。张毅委托律师代理了本案的诉讼。另查明，涉案房屋分别于2011年和2012年两次被设定抵押，2015年12月被无锡市崇安区人民法院查封。2018年8月，因陆钦作为被执行人，涉案房屋由本院公告拍卖，经多人多次竞拍，张毅以2102000元拍卖成交。诉讼中，中山房产公司于2018年9月17日退还了中介服务费3万元，张毅出具收条，明确与中山房产公司关于购房事宜再无任何纠葛。2019年3月4日，张毅因与薛军达成一致意见，同意薛军以给付75000元了结，张毅申请撤回了对薛军的起诉，本院裁定准许其撤诉。上述事实，有《无锡市房屋转让合同》、收款收据、银行本票申请书、房产证复印件和户口簿复印件、委托书公证书、委托书、无锡市房屋登记簿证明、司法拍卖信息、收条、中山房产公司收据、成交确认书、当事人陈述等证据在卷佐证，无误。本院认为，薛军接受陆钦委托后，与张毅商谈房屋买卖事宜，并委托王德毅与张毅签订房屋转让合同，虽然在经公证的委托书中明确薛军无转委托权，但其事先直接与张毅商谈，事后与张毅交涉，并在合同中补上签名，视为对房屋转让合同的确认，该合同应直接约束张毅、陆钦、中山房产公司。该房屋转让合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务，违约方应当承担违约责任。陆钦未按合同约定履行“负责解除该房内所有抵押及交易限制，所有手续在2016年12月28日前完成”的义务，一直拖延，导致房屋被拍卖，合同不能履行，为违约方，应承担违约责任，故现张毅有权解除合同，并要求赔偿相应的经济损失。关于损失和责任承担。本院认为，合同到期后，双方一直处于交涉中，中山房产公司则在2018年6月才将房款予以退还，且房屋被法院查封，其处理有待法院解决，故张毅因房屋涨价而造成的损失应计算至房屋拍卖成交时，但房屋涨价而形成的损失应为实际损失，应以最后的拍卖成交价为计算标准，现张毅主张以拍卖评估价为计算标准没有事实和法律依据，本院不予采纳。张毅主张65万元房款的利息损失，但房屋涨价损失为张毅因对方违约而造成的所有实际损失，利息损失亦应在该损失范围内，故其不能再行主张房款的利息损失；关于双倍返还定金，因违约金系主要用于补偿当事人经济损失的合同救济措施，定金10万元未超过其实际损失，在违约方已经承担实际损失的情况下，该定金10万元不应再行计算；关于律师代理费损失，因未有合同约定，张毅亦未提供实际支付凭证，对该请求不予支持。合同直接约束当事人本人，王德毅作为代理人，其后果应由被代理人承担；诉讼中，张毅明确与中山房产公司关于购房事宜再无任何纠葛，现再要求中山房产公司承担连带责任，没有事实和法律依据，故对张毅要求王德毅、中山房产公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除张毅与陆钦、无锡市锡城中山房产服务有限公司于2016年10月28日签订的《无锡市房屋转让合同》。二、陆钦于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿张毅经济损失752000元。三、驳回张毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28800元，财产保全费5000元，公告费560元，合计诉讼费34360元，由张毅负担7507元，陆钦负担26853元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  傅俊平人民陪审员  张霞红人民陪审员  过秋燕二〇一九年七月十二日书 记 员  刘艳婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。