河南省鹤壁市山城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0603民初1226号原告：张红星，男，汉族。委托诉讼代理人：李奇男，河南华融律师事务所律师。委托代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉、反诉，代领法律文书。被告：鹤壁市广源置业有限公司，住所地鹤壁市山城区红旗街118号（原政协办公楼）。法定代表人：郝风，该公司董事。委托诉讼代理人：王永军，河南予瑞律师事务所律师。委托代理权限：代为承认、反驳对方诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉，代领法律文书。原告张红星与被告鹤壁市广源置业有限公司（以下简称广源置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年6月26日公开开庭进行了审理，原告张红星的委托代理人李奇男、被告广源置业公司委托代理人王永军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张红星向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2015年2月19日签订的两份《房屋买卖合同》；2、被告退还原告购房款502200元并支付利息（以502200元为基数，按年利率6%为标准，自2015年2月19日起计算至实际退还之日止）；3、被告赔偿原告损失502200元。事实和理由：2015年2月19日，原、被告双方签订两份《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的广源新都汇第13幢1单元18层东户和22层东户房屋各一套，每户建筑面积均为125,55平方米，单价为2000元／平方米，每套房产价款为251100元，两套房屋总价款为502200元。原告于当日向被告支付了上述房款，被告亦分别向原告出具了收款收据。但被告未按合同约定向原告交付房屋，原告多次催促后方知被告已于2019年4月23日将合同所涉房屋另卖他人，并且已经交付他人并预备装修入住。被告的行为构成合同欺诈，导致原告的购房目的不能实现，虽多次与被告协商但均无结果，为此，故诉至法院。被告广源置业公司辩称：1、我公司认为原告要求解除合同应当从约定交房之日起一年内主张，故已经超过了法律规定的解除合同除斥期间；2、涉案房屋在2015年6月已全部完工并交付业主使用，我公司在多次通知原告交纳房款并受领案涉房屋的情况下，原告至今未交纳剩余房款，况且按照合同约定，房屋的实际面积与原合同约定存在误差，原告应当按照实际面积交纳剩余房款，据实结算；3、原告并未实际交纳房款，我公司财务也未收到房款，亦不应产生相应的利息；4、我公司并无欺诈的行为，故原告主张的损失无事实及法律依据，被告之所以将房屋转卖，其原因在于原告在长达四年的时间内拒绝交纳房款并拒绝受领房屋，我公司在经原告同意的情况代为其转售，有原、被告双方的通话和短信记录为证；5、原告在得知案涉房屋已经被告代为出售之后，矢口否认委托转卖的事实，其系恶意诉讼，故其请求的双倍赔偿无事实及法律依据亦违背诚实信用原则，本案应传唤原告本人到庭进一步查明案件事实。原告张红星举证、被告广源置业公司质证情况如下：1、《房屋买卖合同》及收款收据各2份，证明原、被告双方关于买卖商品房已达成合意，原告按照合同的约定支付了相应的购房款，但被告广源置业公司未按合同的约定交付案涉房屋，反而将案涉房屋转售他人。2、房屋安置三方合同（复印件）1份，证明在该合同中被告广源置业公司作为第三方将本案所涉房屋出卖给本案案外人，故其行为构成合同欺诈，应当承担合同欺诈的法律责任。被告广源置业公司认为，第1份证据均系被告广源置业公司出具，故真实性均无异议，但按照财务管理制度的规定，不可能存在收取大额现金的情形，且我公司出具收据后，原告并未实际支付上述款项，原告应当对实际支付款项负担举证责任；第2份证据是复印件，其真实性无法核实。被告广源置业公司举证、原告张红星质证情况如下：1、商品房预售许可证1份，证明房屋符合预售条件、符合交付条件。2、被告广源置业公司所属售楼部的工作人员与原告张红星（手机尾号后四位为8888）的部分通话及短信聊天记录共12页，证明经原告同意，案涉两套房屋委托被告广源置业公司工作人员代为转卖、另售他人，故被告广源置业公司不存在欺诈的行为，同时也证明原告所述不实。原告张红星认为，第1份证据中显示商品房预售许可证于2016年2月16日办理，且有效期为2016年12月16日至2017年2月6日，但案涉房屋于2015年2月19日已由被告广源置业公司出售与原告，且被告亦陈述其房屋也全部于2015年6月交付，上述内容说明被告广源置业公司在预售案涉房屋时并未实际取得房屋预售许可，故其预售行为本身就是违法的；第2份证据中，手机尾号后四位8888的号码是原告的电话号码，但通话记录只能证明双方存在通话的情形，且大部分通话记录显示为被叫，即使该通话记录真实存在也说明了原告为了维权多次与被告方进行沟通，却至今未得到妥善解决，短信内容确系真实存在，但该短信内容并未显示原告曾委托被告卖房，或者同意被告卖房，上述短信内容也显示原告一直要求将受领案涉房屋及房屋钥匙，但因被告广源置业公司将案涉房屋转卖他人，且已进行了装修，此系导致原告无法受领房屋的真正原因，且也能说明被告所辩称原告未支付购房款的理由不能成立。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月19日，被告广源置业公司（出卖人、甲方）与原告张红星（买受人、乙方）分别签订了两份《房屋买卖合同》。该两份《房屋买卖合同》中所涉房屋分别位于被告广源置业公司开发建设的项目名称为广源新都汇的第13幢1单元18层东户房及第13幢1单元22层东户房。该两份合同还共同载明：1、房屋预测建筑面积为125.55平方米，房屋单价为2000元／平方米，总金额251100元，大写贰拾伍万壹仟壹佰元，2、实际计价面积以鹤壁市产权测量中心实测建筑面积为准，总房款多退少补，甲乙双方应于实测面积数据文件确认之日起30日内办理面积差价款，3、乙方采取一次性付款的方式，支付该套房房款总价251100元，4、甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（1）房屋验收合格、（2）房屋经综合验收合格、（3）房屋经分期综合验收合格、（4）房屋取得住宅交付使用批准文件等条件，并符合本合同约定的房屋交付；5、出卖人如未按本协议约定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）房屋交付逾期不超过90日，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，协议继续履行；（2）房屋交付逾期超过90日后，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起30天内退还全部已付款。买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金；6、房屋达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。房屋在本合同约定的交付期限内交付使用，乙方应当按照甲方通知的时间亲自或委托第三人及时办理房屋交接手续，由于乙方原因，未能按期交付的，自甲方通知的交付期限届满之日视为交付。2015年2月19日，被告广源置业公司向原告张红星出具了编号为0000035的收款收据，载明：交款单位：张红星，收款方式：现金，人民币：贰拾伍万壹仟壹佰元整，251100元，收款事由：13#楼1单元18层东户房款，该收款收据中加盖了被告广源置业公司财务专用章。同日，被告广源置业公司向原告张红星出具了编号为0000039的收款收据，载明：交款单位：张红星，收款方式：现金，人民币：贰拾伍万壹仟壹佰元整，251100元，收款事由：13#楼1单元22层东户房款，该收款收据中亦加盖了被告广源置业公司财务专用章，且在收据的左上角标注：原冯志磊过户。两份《房屋买卖合同》签订至今，原告张红星未受领案涉两套房屋。2016年12月16日，被告广源置业公司取得了新都汇小区13#楼商品房预售许可证。原告张红星以尾号为8888的手机号与被告广源置业公司工作人员就案涉两套房屋进行沟通，其中2019年4月23日的短信内容为“回个电话，我去了怕再办不成的话我就把房领了”；2019年4月24日的短信内容为“回个电话，请给领导申请以下，我要把钥匙领了，我的房子我不卖了，下周我会直接带着律师过去，不行我去房管局要钥匙”；2019年5月7日短信内容为“那房子现在人家都装修了，这样我明天去房管局直接起诉连本带息，这几年了你们公司了”。本案庭审中，被告广源置业公司认可案涉两套房屋已经无法向原告张红星交付。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。原告张红星与被告广源置业公司签订的两份《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且根据本案查明的事实可知被告广源置业公司在本院受理该案之前已于2016年12月16日取得了新都汇小区13#楼商品房预售许可证，再者该两份《房屋买卖合同》无违反法律和行政法规的强制性规定的情形，应当认定为合法有效。一、关于合同的解除原告认为，被告将案涉两套房屋转卖他人，致使合同目的不能实现故诉请解除合同；被告广源置业公司认为，自案涉《房屋买卖合同》签订至今，原告张红星并未向其支付购房款。本院认为案涉《房屋买卖合同》是否符合解除的情形，应根据《房屋买卖合同》中约定以及当事人的履约行为进行判断。（一）关于原告张红星的履约行为。原告张红星的履约行为包括支付购房款及受领案涉房屋。关于支付购房款。本院认为，本案中从双方当事人签订的《房屋买卖合同》中约定的内容可知，原告作为案涉房屋的买受人其应向出卖人被告广源置业公司支付案涉两套房屋的购房款502200元。结合原告张红星提交的被告广源置业公司认可的收款收据中可知，被告应已收到上述款项，故其所提出的未收到购房款的抗辩，本院不予采信。关于受领案涉房屋。本院认为，现有证据对被告提出“案涉房屋已于2015年6月即具备交付条件，并一再通知原告受领案涉房屋，但原告拒绝受领”以及原告张红星提出“原告从冯志磊处得知被告在售房时未取得预售许可证，故原告知道被告其实无法交付房屋，在2017年、2018年、2019年均与被告工作人员联系要求交房”的内容均无法认定，但从被告提交的其工作人员与原告张红星之间短信聊天内容可以认定，原告在2019年4月23日之前对于领取案涉房屋钥匙以及案涉房屋可以交付的情形应属明知，结合案涉两份《房屋买卖合同》，原告作为合同相对人其对于合同中载明的甲方（被告广源置业公司）应当在2015年12月31日前交付案涉房屋的事实亦属明知，且从被告广源置业公司提交的其工作人员与原告张红星之间短信聊天内容中亦可以认定被告广源置业公司提出的原告曾与其就案涉房屋的代卖、转售作出过相应约定。因此，综合上述情形，本院认定，原告张红星在2019年4月23日之前即应存在拒绝受领案涉房屋的情形。（二）关于被告广源置业公司的履约行为。本院认为，原告张红星与被告广源置业公司签订的两份《房屋买卖合同》中约定被告广源置业公司将位于广源新都汇的第13幢1单元18层东户房及第13幢1单元22层东户房屋出售给原告张红星。作为买受人的原告张红星依照《房屋买卖合同》中约定支付了相应对价，则作为出卖人的被告广源置业公司负有将案涉房屋交付并转移房屋所有权与原告的义务。庭审中，被告广源置业公司自认的案涉两套房屋已转售他人无法向原告张红星交付，故本院认定原告张红星诉称合同目的不能实现的主张，本院予以认定，且另结合本案现有证据，本院亦可以认定，被告广源置业公司实施的将案涉房屋转售他人的行为应发生于原告拒绝受领案涉房屋以及原、被告双方就案涉房屋的代卖、转售进行相应约定之后。综上所述，因案涉两套房屋被告广源置业公司已另售他人无法向原告张红星交付，即该两份《房屋买卖合同》已属履行不能，原告张红星签订《房屋买卖合同》的合同目的已不能实现，且该合同解除权亦不受行使期限的限制。因此，综合上述情形原告张红星主张解除案涉两份《房屋买卖合同》的请求，本院予以支持。二、关于返还购房款、支付利息及赔偿损失关于购房款。如前所述，原告张红星因购买案涉房屋向被告广源置业公司支付的对价合计为502200元，但被告广源置业公司已无法向原告张红星交付案涉房屋，合同目的已无法实现，故原告张红星主张被告广源置业公司向其返还502200元购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于利息及赔偿损失。本院认为，合同解除后当事人有权要求赔偿损失。首先，原告张红星主张的利息应系被告占用其资金期间的利息损失，本案中，根据查明的事实可知，原告于2015年2月19日向被告支付了案涉两套房屋的相应对价，但如上所述，本案案涉两套房屋未能如期交付的原因应系原告张红星拒绝受领以及原、被告双方就案涉房屋存在代卖、转售相应的约定，且本案现有证据可以认定原告于2019年5月7日以短信通知的方式向被告提出房款主张，故综合本案案情，本院确定以此日作为利息损失的起算时间为宜，即为以502200元为基数，按年利率6%为标准，从2019年5月7日起算至实际返还之日止，超出部分，本院不予支持；其次，如前所述，被告在2016年12月16日已取得了新都汇小区13#楼商品房预售许可证，且被告广源置业公司实施的将案涉房屋转售他人的行为发生于原告拒绝受领案涉房屋以及原、被告双方就案涉房屋的代卖、转售进行相应约定之后，因此，在原告张红星违约在先，且无法认定被告存在恶意违约及实施了欺诈行为的情况下，被告广源置业公司亦无须承担已付房款一倍的赔偿责任，故原告张红星的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条第二项、第九条第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张红星与被告鹤壁市广源置业有限公司于2015年2月19日签订的两份《房屋买卖合同》；二、被告鹤壁市广源置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张红星购房款502200元；三、被告鹤壁市广源置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张红星利息损失（以502200元为基数，按年利率6%为标准，从2019年5月7日起算至实际返还原告张红星购房款之日止）；四、驳回原告张红星的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费13840元，减半收取6920元，由原告张红星负担3460元，由被告鹤壁市广源置业有限公司负担3460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  原本立二〇一九年七月八日书记员  史艳娜