浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初2068号原告：张峰，男，1979年1月2日出生汉族，住山东省曹县。法律文书送达地址：浙江省宁波市大闸南路500号来福士办公楼19楼。委托诉讼代理人：钱黎明、苏爽，浙江和义观达律师事务所律师。被告：施常达，男，1979年12月20日出生汉族，住宁波市鄞州区。法律文书送达地址：浙江省宁波市高新区光华路299弄研发园C15幢4楼。被告：宋爱艳，女，1980年10月29日出生汉族，住浙江省兰溪市。法律文书送达地址同被告施常达。上述两被告共同委托诉讼代理人：唐亚、曾军，浙江波宁律师事务所律师。原告张峰为与被告施常达、宋爱艳房屋买卖合同纠纷一案，于2019年1月31日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员黄文娟进行审理。因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭进行审理。本案分别于2019年4月3日和2019年6月13日日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人苏爽、被告施常达、宋爱艳及其委托诉讼代理人唐亚均到庭参加审理。本案现已审本案理终结。原告起诉称：2018年4月26日，原告与两被告及宁波市筑嘉房地产经纪有限公司（以下简称筑嘉公司）三方共同签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告以总价144万元的价格购买两被告共同所有的位于宁波市鄞州区梅景路616弄66号602室的房屋，两被告应在收到全部购房款后交付房屋并将自该日起至2019年2月28日止的租金支付给原告；若两被告逾期交付房屋，则应按房款总价的日万分之五计算逾期交房违约金。合同签订当日，原告即向被告施常达支付5万元（含定金3万元）。2018年5月21日，原告向被告施常达转账46万元，两被告同原告共同办理了房屋过户登记手续。2018年6月18日，原告向被告施常达转账7万元。在此期间，在筑嘉公司工作人员协助下，原告按照约定于2018年5月22日向银行申请个人购房担保借款，并于2018年6月22日正式签订个人购房担保借款合同，该行于2018年10月24日向被告宋爱艳账户转入86万元。至此，合同约定的144万元购房款全部汇入被告施常达、宋爱艳账户。但两被告至今未将房屋及租金交付原告。故诉至法院，请求判令：1、两被告立即将位于宁波市鄞州区梅景路616弄66号602室的房屋交付于原告；2、两被告向原告支付房屋租金8000元；3、两被告向原告支付逾期交房的违约金暂计41040元（以144万元为基数，每天按万分之五计算，从2018年10月25日起暂算至2018年12月20日止，暂计57天），并从2018年12月21日继续计算至两被告实际向原告交付房屋日止。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，并将第二、三项诉讼请求变更为：2、两被告向原告支付租金4000元；3、两被告向原告支付逾期交房的违约金36720元（以144万元为基数，每天按万分之五计算，从2018年12月26日起计算至2019年2月15日止）。被告施常达、宋爱艳答辩称：对原告起诉的租金4000元无异议，但认为原告起诉的逾期交房违约金无依据，合同约定的交房日期2019年2月28日，两被告于2019年2月15日交房符合合同约定，不存在逾期交房的行为。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：《房屋买卖合同》一份，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系及双方权利义务内容等事实；支付宝转账记录、专用收款收据、中国建设银行客户回单、中国银行同城跨行通存通兑储蓄传票、收条、中国农业银行借款凭证、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、中国农业银行业务凭证、微信聊天记录等一组，拟证明原告按照合同约定分别于2018年4月26日、5月21日、6月18日、10月24日共向两被告支付全部购房款144万元以及原告已按约履行按揭贷款义务等事实；交通银行存款凭证一份，拟证明承租户已向被告施常达支付涉案房屋租金至2018年2月28日的事实。两被告为证明自己的答辩意见，向本院提交了以下证据：1、《租房协议》、《证明》、微信聊天记录截图各一份及交易明细两份，拟证明涉案房屋于2018年2月8日出租于孙大凯，租期自2018年2月8日至2019年2月7日，每月租金为2000元，因涉案房屋于2018年12月初断水以致孙大凯无法继续承租，故两被告退回2018年12月8日至2019年2月7日的租金4000元及押金3000元等事实；2、证件（钥匙）委托书一份，拟证明被告施常达于2018年4月26日向中介交付涉案房屋的房产证、土地证、契证的事实；3、证件（钥匙）委托书一份，拟证明被告施常达于2019年2月15日向原告交付涉案房屋钥匙的事实；4、录音记录（附光盘）一份，拟证明两被告应在租约履行完毕之后向原告交付房屋的事实；5、录音记录一份，拟证明两被告与原告明确案涉案房屋于2019年2月份租赁合同结束后交付的事实；6、报停销户申请报告、拆表记录、产权信息各一份，拟证明涉案房屋因原告申请报停于2018年12月5日被拆除水表的事实。原告提交的证据，两被告质证意见及本院认证意见如下：证据1，两被告对真实性无异议，但认为合同并未明确约定房屋交付时间，因涉案房屋存在租赁事实，故涉案房屋应自租赁到期之后交付。本院对证据真实性予以确认，关于房屋交付时间问题，本院在说理部分阐述。证据2，两被告对支付宝转账的真实性不清楚，对收款收据、中国建设银行客户回单、中国银行同城跨行通存通兑储蓄传票、收条、中国农业银行借款凭证无异议，对《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》不清楚，对微信聊天记录中能出示手机查看聊天记录的第18-20页真实性无异议，对不能出示手机查看聊天记录真实性的第21-22页不予认可。本院认为，支付宝记录系复印件，两被告亦不认可，故本院对真实性不予确认，收款收据、中国建设银行客户回单、中国银行同城跨行通存通兑储蓄传票、收条、中国农业银行借款凭证系原件，两被告亦无异议，本院予以确认；《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》系原件，且与该组证据中银行相关的凭证相印证，故本院对证据真实性予以确认；对微信聊天记录，两被告质证意见合理，本院予以采信，故对第18-20页的真实性予以确认，对21-22页的真实性不予确认。证据3，两被告无异议，本院予以确认。对两被告提供的证据，原告质证意见及本院认证意见如下：证据1，原告对协议、转账凭证真实性无异议，认可租户孙大凯于2018年12月25日与两被告结束租赁关系及结清费用以及两被告退还孙大凯剩余租金4000元及押金3000元的事实；对证明及微信聊天的截图真实性不认可。本院对协议、转账凭证真实性予以确认，至于证明及微信聊天记录，因证明出具人及微信聊天记录的对方身份真实性无法确认，原告亦不认可，故本院对证明及微信聊天记录不确认。证据2-3，原告无异议，可证明两被告延期交房的事实。本院对证据予以确认，关于两被告是否延期交房的问题，本院在说理部分阐述。证据4，原告认为录音中“叶峰”的身份无法确认，录音内容也不能证明两被告应在租赁期满后交房，故对真实性及关联性均有异议。本院认为，原告质证意见有理，故本院对证据真实性不予确认。证据5，原告对形式真实性无异议，但认为不能证明两被告拟证明事实。本院对真实性予以确认，对房屋应于何时交付的问题本院在说理部分阐述。证据6，原告无异议。本院对真实性予以确认。根据当事人对事实的陈述以及本院确认的有效证据，本院确认本案事实如下：2018年4月26日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：乙方购买甲方名下位于宁波市鄞州区梅景路616弄66号602室的房屋，房价144万元，合同签订之日支付3万元，2018年5月31日支付首付款50万元，剩余93万元按揭付款；该房产上存有《租赁合同》，租金约2000元/月，甲方承诺在2019年2月28日之后的租金归乙方所有（甲方收到尾款之日起，租金归乙方所有）；甲方应于收到全部房款租金归买房所有腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志；除不可抗力外，甲方未按合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之五支付违约金。《房屋买卖合同》签订后，原告自行转账或通过按揭方式共向原告支付购房款144万元，最后一次付款时间为2018年10月24日。期间，涉案房屋于2018年5月21日过户至原告名下。2018年12月5日，宁波市自来水有限公司根据原告报停的申请拆除了涉案房屋的水表。两被告分别于2018年12月7日和12月25日将涉案房屋的租金4000元和押金3000元退还给承租户孙大凯。两被告于2019年2月15日将房屋钥匙交付原告。本院认为：《房屋租赁合同》由当事人签字认可，客观真实，亦未违反法律及行政法律的强制性规定，故合同合法有效，对原告及两被告均具有法律约束力。原告的第一项诉讼请求即租金4000元，符合合同约定，两被告无异议，故本院予以支持。原告的第二项诉讼请求即逾期交房违约金，被告存有异议，认为其于2019年2月15日交房的行为不构成逾期交房。对此，本院认为。关于房屋的交付，合同第七条第（一）款约定“甲方应于收到全部房款租金归买房所有腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志”，因原告明知也认可涉案房屋存在的租赁关系，故房屋的交付应自租赁关系解除、承租户腾退之后才能实现。两被告提供的其与承租户孙大凯的微信聊天记录载明2018年12月7日两被告与孙大凯达成“解除租赁关系、两被告先退剩余两月的押金以及待孙大凯正式搬出后两被告再退还押金”的一致意见，之后两被告分别于2018年12月7日和12月25日将涉案房屋的租金4000元和押金3000元退还给承租户孙大凯，据此认定两被告与原告的租赁关系已解除且孙大凯已于2018年12月25日搬离涉案房屋，故两被告应于次日将房屋（包括钥匙）交还给原告。两被告于2019年2月15日交还房屋钥匙，已构成逾期交房。合同约定，逾期交房需承担已付款日万分之五的违约金。原告要求两被告支付自2018年12月26日起以144万元为基数按照日万分之五计算的违约金，符合合同约定，本院予以支持，但原告计算违约金的截止时间2019年2月15日有误，本院依法纠正为2019年2月14日。经核算，两被告应支付原告违约金36000元。两被告辩称违约金偏高，但未提供合理陈述和有力证据，故本院对两被告的辩称不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告施常达、宋爱艳于本判决生效后十日内向原告张峰支付租金4000元；二、被告施常达、宋爱艳于本判决生效后十日内向原告张峰支付逾期交房违约金36000元（以144万元为基数，每天按万分之五计算，从2018年12月26日起计算至2019年2月14日止）。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费818元，由原告张峰负担14元，被告施常达、宋爱艳负担804元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  黄文娟人民陪审员  陈俊娥人民陪审员  李艳明二〇一九年七月十六日代书 记员  陈淑蕾