广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初15916号原告（执行案外人）：谭永灿，男，汉族，1970年12月13日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：伍洪达，广东聚英华律师事务所律师。被告：钟威贤，男，汉族，1972年8月5日出生，住广东省增城市，委托诉讼代理人：张冬梅，广东科德（佛山）律师事务所律师。被告（被执行人）：黄子颀，男，汉族，1962年10月6日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：梁志锋，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。第三人（被执行人）：曾广英，女，汉族，1965年6月24日出生，住广东省佛山市禅城区，原告谭永灿诉被告钟威贤案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月14日立案受理。本案依法适用普通程序，由本院审判员陈超担任审判长，与人民陪审员徐志明、易晓明组成合议庭。诉讼中，本院依法追加黄子颀、曾广英为本案第三人。因黄子颀当庭表示反对原告诉讼请求，本院依法变更黄子颀为本案被告。本案于2019年7月10日公开开庭审理，原告谭永灿与诉讼代理人伍洪达，被告委托诉讼代理人张冬梅，被告黄子颀与诉讼代理人梁志锋到庭参加诉讼。第三人曾广英经本院依法传唤，无正当理由不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认曾广英、黄子颀将出售予原告的佛山市禅城区通济街2号七座701房（下称701房）抵押给广东银达融资担保投资集团有限公司（下称银达融资公司）及广东银达典当有限公司（下称银达典当公司）的“先卖后抵”的行为属于根本违约，应对701房不能过户承担过错责任；2.停止对701房的执行，并解除对该房产的查封；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：曾广英与黄子颀为夫妻关系，二人与原告系朋友。1999年10月期间，曾广英向禅城区张槎房地产综合开发总公司购买了701房等房产。2005年10月19日，原告与曾广英、黄子颀签订购房协议书，约定曾广英、黄子颀将701房以39.2万元价格出售给原告，原告先行支付35.2万元，剩余4万元在房产办理过户手续后付清。由于原告购买的701房是与曾广英名下的佛山市禅城区通济街2号七座703房（下称703房）及车库捆绑购买，且三处不动产仍在银行抵押贷款之中，曾广英称短时内还清银行贷款困难，只能先还清701房贷款后才过户。因此，双方在协议书中约定2018年3月1日前还清701房的贷款，并办理转名过户手续。签订协议当日，原告支付购房款35.2万元，并占有使用701房。虽经原告催促过户，但曾广英、黄子颀总以银行不同意分拆还贷为由推搪。为尽快办理过户手续，原告于2016年7月1日将购房尾款4万元悉数支付给曾广英、黄子颀，并重新商定于2017年1月30日前办理701房产权过户手续。后却发现703房门口贴满债权人追债通知，原告惊觉二人负债众多，经查询方知曾广英、黄子颀隐瞒原告将701房先后抵押给银达融资公司及银达典当公司。原告遂向法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，案号：（2016）粤0604民初6396号，法院并于2016年7月12日查封了701房。数月后，钟威贤亦对曾广英、黄子颀提起诉讼，轮候查封了涉案701房。鉴于701房被查封，不具备过户条件，（2016）粤0604民初6396号案仅判决确认双方购房合同有效，驳回原告其他诉求。后经调查，曾广英、黄子颀已全部还清所贷款额，具备涂销抵押条件，故原告再次起诉请求办理701房过户手续，案号：（2018）粤0604民初29359号。但鉴于钟威贤为原告的诉讼已作出生效判决文书，且案件已进入执行阶段，而原告再次起诉的案件审限已至，故原告在（2018）粤0604民初29359号案中撤回起诉，待各方面条件成就后另行起诉。原告在以钟威贤为申请执行人的执行案件中提出执行异议，但为法院作出（2019）粤0604执异125号执行裁定书驳回。原告认为，701房长期未能过户系因该房抵押予他人所致，不可归咎于原告。原告对曾广英、黄子颀还清银行贷款后又将701房抵押给银达融资公司、银达典当公司并不知情，而该两处抵押才是701房不能过户的原因所在。原告已多番催促曾广英等人办理过户手续，为尽快完成权属变更手续更是提前将购房尾款支付，在发现二人违约后已诉诸法院，不存在怠于行使权力。同时，原告已实际占用701房14年之久，法院作出的生效法律文书亦确认原告签订的房屋买卖合同有效，故原告对701房未能变更登记不存在任何过错。过错在于曾广英、黄子颀“先卖后抵”的欺骗行为。依照相关法律规定，以钟威贤为申请执行人的案件不应对701房采取执行措施，望法院查明事实，判如所请。被告钟威贤辩称：原告明知701房设定有抵押权的前提下购买该房产，没有履行合理的注意义务。原告自2005年至今长达14年时间可行使权力，督促第3人清偿债务，或代为清偿债务，以消除权利障碍而办理过户手续，但原告不行使权利或怠于行使权利，是导致701房无法完成过户的根本原因，应承担不利法律后果。根据本案的事实，原告主张事由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的相关情形，也不具备能够排除执行的民事权益。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告黄子颀称：原告没有支付完全部价款，原告提供收据所载的4万元实际并无支付，原告也没有提供相应的银行流水加以证实。原告明知道701房抵押予银行，这是阻碍过户的根本原因，在长达七年的时间内怠于行使权利，所以不能过户原因在于原告，同意被告钟威贤的答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提供的证据1中的收据，与原告提交的证据8相互印证，本院予以采信；证据1其他证据及证据2-6、7，或与生效判决印证或当事人无异议，本院予以采信；对证据7，证人未出庭接受质询，且被告不予确认证词内容，本院不予采信。被告钟威贤当庭提交的证据与本案处理不存在直接关联，且未在本院指定期限内提交，本院不作为证据采纳。被告黄子颀无证据提交。对本院依职权出示的证据，来源合法，内容客观，本院予以采信。案经庭审，本院查明如下事实：本院审理的钟威贤诉黄子颀、曾广英民间借贷纠纷一案，诉讼过程中本院作出（2016）粤0604执保2272号裁定书，于2016年9月28日轮候查封701房。本院就该案作出的（2016）粤0604民初8557号民事判决书，判令黄子颀、曾广英向钟威贤清偿借款本金100万元及利息。因黄子颀、曾广英未履行金钱给付义务，本院依钟威贤申请立案强制执行，案号：（2016）粤0604执8827号。期间，案件依法终结本次执行，于2018年8月22日恢复执行，案号：（2018）粤0604执恢524号。前述执行案件对701房的轮候查封自2019年3月27日转为正式查封。谭永灿作为执行案外人向本院提出异议，对701房主张实体权益，本院于2019年6月3日作出（2019）粤0604执异125号执行裁定书，驳回谭永灿的异议请求。因不服该裁定，谭永灿在法定期限内提起本次诉讼。另查明一：本院审理的谭永灿诉曾广英、黄子颀确认合同有效纠纷一案，作出的（2016）粤0604民初6396号民事判决书查明如下事实：谭永灿与曾广英、黄子颀于2005年10月19日就购买701房签订《协议书》，约定房款总额39.20万元，谭永灿于2005年10月19日支付房款35.20万元，房屋交付原告使用；曾广英、黄子颀取得房产证，交原告保管，并到市公证处办理委托公证手续，谭永灿即支付2万元房款；谭永灿于2008年办理新国土证转名手续受理当天支付剩余2万元房款，各付税费；曾广英、黄子颀在2008年3月1日起因自身原因未能办理银行提前还款手续而不能办理过户登记的，每月赔付2000元违约金给谭永灿，谭永灿有权取回购房款。该判决并查明：2006年7月起，701房之网络、有线数字电视用户均登记为谭永灿，水、电之用户名称现均登记为谭永灿；双方诉中确认，协议签订之日谭永灿已支付购房款35.20万元，曾广英、黄子颀并将701房交付原告装修使用；2016年7月1日，黄子颀出具收据确认收到谭永灿交付的701房尾款4万元，确定于2017年1月30日前办理产权过户手续；701房于2005年11月30日登记在曾广英名下；701房两次登记抵押，抵押权人分别为银达融资公司与银达典当公司。（2016）粤0604民初6396号民事判决书确认谭永灿与曾广英、黄子颀2005年10月19日就买卖701房签订之《协议书》为有效合同。另查明二：谭永灿于2018年12月12日再次对曾广英、黄子颀提起诉讼，案号：（2018）粤0604民初29359号。谭永灿在该案提出请求曾广英、黄子颀过户701房之诉求。该案审理过程中，本院向银达融资公司、银达典当公司发出《调查令》，调查两司对701房所设抵押的主债权获偿情况。银达融资公司、银达典当公司于2019年1月25日分别作出书面说明，均表示701房所设抵押的主债权已全部清偿完毕，两司对该房产的抵押权已消灭，达到可涂销抵押的调解，并将房产证原件、他项权证原件及涂销抵押资料退还给黄子颀、曾广英，但二人至今未办理涂销抵押手续。谭永灿于2019年5月20日以涉案701房处于被查封状态，实现诉求存在法律障碍、待抵押涂销及解除查封后另行起诉为由在该案中提出撤诉申请，本院经审查作出（2018）粤0604民初29359号民事裁定书，准予谭永灿撤回起诉。另查明三：谭永灿与黄子颀之间存在民间借贷关系，黄子颀作为借款人于2016年7月1日与出借人谭永灿签订《借款补充协议》，载：黄子颀于2015年8月1日所借39万元续借至2016年7月31日，月息以5000元计；2015年8月至2016年7月利息合计6万元，其中4万元用于抵偿701房购房款尾款，确认购房款已付清……。本院作出的（2018）粤0604民初29119号民事判决书，确认前述事实并判决黄子颀在指定期限内向谭永灿清偿后期借款本金38万元及利息、违约金。另查明四：701房系曾广英于1999年11月购买所得，2005年11月30日登记至曾广英个人名下。至本案一审辩论终结前，701房权属未行变更登记；银达融资公司于2013年2月6日对701房设置的抵押，以及银达典当公司于2014年2月10日对701房设置的抵押仍未注销；本院（2018）粤0604民初29119号、29359号案，以及佛山市南海区人民法院（2019）粤0605执保678号案先后轮候查封701房。本院认为：谭永灿作为执行案件案外人，对执行标的701房主张实体权益并请求停止执行，因不服相关执行异议裁定提起本次诉讼，本案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，谭永灿应就其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”无过错不动产买受人在满足前述四项法定情形情况下，其权益可排除执行。结合（2016）粤0604民初6396号民事判决书及（2018）粤0604民初29119号民事判决书，本院确认谭永灿为购买701房在2005年10月19日与曾广英、黄子颀签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。另据黄子颀庭审所述，并据701房相关水电费及网络、电视费缴费单据与用户凭证可证实谭永灿在本院实施查封措施前已合法占有701房。至于701房未办理过户登记是否因谭永灿自身原因所致问题，本院认为：首先，虽然701房在谭永灿购置房时设有他项权，但此后该他项权已消灭，不应以谭永灿购买设有他项权的房产认为其存在过错。其次，虽然谭永灿未据涉案协议书所载，基于701房未在2008年3月1日变更过户向黄子颀、曾广英主张违约责任，但此为谭永灿对其自身民事权利的处分，而非自身义务，不应就此认定其存在过错。再者，本案无证据证实黄子颀或曾广英在抵押涂销后通知谭永灿办理权属变更手续，即便谭永灿未通过诉讼途径主张权利，亦不宜认定过错在于其自身；第四，银达融资公司、银达典当公司对701房设置的抵押是701房此后未能完成变更登记的客观障碍之一，但两司设置抵押是在前述《协议书》签订之后，亦不应将此归咎于谭永灿，且黄子颀庭审中自认系其未去办理抵押注销手续。第五，查明事实显示，谭永灿已两次通过诉讼请求黄子颀、曾广英办理过户登记。综上，本院认定701房未能完成过户登记非谭永灿过错所致。谭永灿作为无过错不动产买受人，其对涉案701房所享有的物权期待权足以对抗钟威贤的金钱债权，可排除法院强制执行。因本院判令不得执行涉案701房，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条之规定，（2019）粤0604执异125号执行裁定书失效。另对于谭永灿案中提出的关于要求曾广英、黄子颀承担701房“先卖后抵”过错责任之诉求，不为执行异议之诉审理范围，本案不作处理。就本案诉讼费用，鉴于纠纷系因曾广英、黄子颀未依约过户701房所致，故本院酌定案件受理费由曾广英、黄子颀负担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一项之规定，缺席判决如下：一、不得执行登记在第三人曾广英名下位于佛山市禅城区通济街2号七座701房（权利证号：C4093458）；二、驳回原告谭永灿其他诉讼请求。本案适用普通程序，案件受理费7180元，由被告黄子颀、第三人曾广英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超人民陪审员  徐志明人民陪审员  易晓明二〇一九年七月十日书 记 员  卢俐桦附本案证据清单：原告提交以下证据：1.购房结算通知单、协议书、收据、业务申请工作单、发票联、电费通知单。2.不动产登记信息查询结果、调查令、说明、（2014）穗越法金民初字第1497号民事判决书。3.房地产登记信息查询结果、财产控制反馈信息表、（2016）粤0604民初6396号民事判决书。4.（2016）粤0604民初8557号民事判决书。5.（2018）粤0604民初29359号案民事起诉状、受理案件通知书、撤回起诉状的申请书及民事裁定书。6.2019粤0604执异125号受理案件通知书、执行异议申请书、（2019）粤0604执异125号执行裁定书。7.曾广新证词。8.（2018）粤0604民初29119号民事判决书、借款补充协议。本院依职权出示如下证据：涉案701房登记信息查询结果。