广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初3381号原告：李南三，男，汉族，1963年10月25日出生，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：廖家梁、陈晓涛，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：章申，男，汉族，1962年4月5日出生，身份证住址广州市海珠区。被告：黄刘军，男，汉族，1957年3月10日出生，户籍住址广州市白云区。原告李南三诉被告章申、黄刘军物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖家梁、陈晓涛，被告黄刘军到庭参加诉讼。被告章申经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2002年12月1日签订的《房屋租赁协议》为无效合同；2、判令两被告立即将广州市越秀区寺右新马路126号xxxx房腾空交还原告。事实和理由：2005年3月9日，广州市荔湾区人民法院立案执行广州市商业银行金花支行与广州市光信科技发展有限公司、xxx、章申借款纠纷一案，在执行过程中对被执行人xxx名下的广州市越秀区寺右新马路126号xxxx房进行公开拍卖，原告以556556元竞得。广州市荔湾区人民法院作出（2005）荔法执字第1187-4号民事裁定书确认原告取得该房，后原告根据法院的法律文书办理了该房的不动产权证。原告取得房屋所有权后，原被执行人章申、xxx却拒绝交付房屋给原告，其以房屋已出租给黄刘军使用20年为由，阻止原告进入和接收房屋。被告所指的《房屋租赁协议》，是章申作为出租人，与黄刘军作为承租人签订的，签订日期是2002年12月1日，内容为：承租人一次性支付二十年租金24万元，租用房屋二十年。原告认为，该《房屋租赁协议》的内容不符合房屋租赁的正常交易常理，明显是被告之间相互串通，为了妨碍法院执行和买受人接收房屋而倒签的合同。因此，该合同严重损害了司法工作秩序和原告的合法权益，依法应认定为无效合同，被告无权占用原告房屋，应立即将房屋腾空交还原告。为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告黄刘军辩称：不同意原告的诉讼请求。租赁合同已经生效，且一直在履行。被告章申无答辩。经审理查明：广州市东山区（现越秀区）寺右新马路126号xxxx房（建筑面积126.49平方米，使用性质为住宅），原是登记在xxx名下的房产。1999年10月25日，广州市商业银行金花支行（以下简称商业银行金花支行）与广州市光信科技发展有限公司（以下简称光信公司）签订一份《人民币借款合同》，借款借据记载：光信公司向商业银行金花支行借款80万元，借款利率6.3375‰，期限自1999年11月5日至2000年6月5日止。同日，商业银行金花支行与章申、xxx签订一份《人民币借款抵押合同》，约定以两人座落于东山区××羊××大厦××房产（现××区××右××马路××房）作为光信公司借款担保的抵押物。抵押物登记手续约定为合同双方一起到有关部门办理。2003年9月4日，商业银行金花支行向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求光信公司偿还借款本金80万元及利息等。同年10月23日，广州市荔湾区人民法院以（2003）荔法民二初字第578号民事裁定书及协助执行通知书查封了上述房产。2003年12月31日，广州市荔湾区人民法院作出（2003）荔法民二初字第578号民事判决，判令：一、光信公司于判决发生法律效力之日起30日内向商业银行金花支行清还借款本金80万元。二、光信公司于判决发生法律效力之日起30日内向商业银行金花支行支付借款本金80万元的利息（从2002年1月20日起到判决还款之日止，按中国人民银行同期逾期贷款利率计付）。光信公司逾期履行上述第一、二项债务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。三、章申对光信公司的该案债务承担连带清偿责任；承担责任后，其有权向光信公司追偿。四、光信公司不履行上述第一、二项债务的，商业银行金花支行有权以广州市东山区五羊邨豪景大厦10D（现址广州市越秀区寺右新马路126号xxxx房）房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款受偿，但不得对抗第三人。xxx在商业银行金花支行实现抵押权后，有权向光信公司追偿。五、驳回商业银行金花支行的其他诉讼请求。章申、xxx不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2004年10月27日作出（2004）穗中法民二终字第419号终审民事判决，认为：章申、xxx与商业银行金花支行签订的《人民币借款抵押合同》，虽经合同当事人签字盖章，亦没有法定无效情形，但由于抵押合同约定的抵押物为房地产，该抵押合同依法属于应当登记生效的抵押合同，由于该房地产没有办理抵押物登记，依照《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，章申、xxx与商业银行金花支行签订的《人民币借款抵押合同》未生效，造成抵押合同未生效，合同双方均有责任，章申、xxx应在抵押物价值范围内，就商业银行金花支行的损失承担50%的赔偿责任。原审适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九的规定判决商业银行金花支行有权要求以抵押物折价或者拍卖、变卖的价款受偿，但不得对抗第三人，混淆了抵押物应当登记和抵押物可以自愿办理登记两种不同抵押合同的区别，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。遂判令：一、维持原审判决第一、第二、第三、第五判项及诉讼费用的处理；二、变更原审判决第四判项为：章申、xxx在广州市越秀区寺右新马路126号xxxx房房产价值范围内，就广州市光信科技发展有限公司本案所欠债务不能清偿部分，承担50%的赔偿责任。上述判决生效后，商业银行金花支行于2005年3月9日向广州市荔湾区人民法院申请执行。在执行过程中，该院依法对上述房屋进行公开拍卖，后由本案原告李南三以556556元竞得。2008年3月25日，广州市荔湾区人民法院作出（2005）荔法执字第1187-4号民事裁定，裁定：拍卖被执行人xxx在广州市寺右新马路126号xxxx房的房屋，由竞买人李南三以556556元竞投取得。2008年3月31日，广州市荔湾区人民法院以（2005）荔法执字第1187号民事裁定书及协助执行通知书要求房管部门协助给李南三办理上述房屋的有关过户登记手续。2017年4月12日，广州市国土资源和规划委员会向原告核发了广州市越秀区寺右新马路126号xxxx房（建筑面积126.49平方米、用途为住宅）所有权属原告的不动产权证。另查明，据原告与被告黄刘军均提交的《房屋租赁协议》载明：甲方（出租方）章申，乙方（承租方）黄刘军。经甲、乙双方充分协商，乙方可用以下两种方式其中一种租赁甲方广州五羊新城广信豪景大厦10楼D室，方式一：每月支付租金方式，租金为2200元/月，方式二：一次性支付二十年租金的方式，租金按1000元/月，乙方现选择了第二种方式，一次性支付二十年租金的方式租用该房屋使用二十年，合计：24万元正。二、乙方使用期间，自行缴交水电费、管理费等一切费用由乙方承担。三、甲方只提供约135平方米复式单位吉屋给乙方使用，屋内的一切物品、家居用品、室内的装饰均由乙方自行解决，并在房屋使用期满后全部搬出，原吉屋交回给甲方。四、使用期内，乙方可转租，乙方应遵守有关法规及房屋使用条例，一切违规的行为与甲方无关。签名落款日期为2002年12月1日。因本案纠纷，原告于2019年1月7日提起诉讼。诉讼中，原告称：在竞拍涉讼房屋前，原告去房屋现场看过，但进不去房屋内。执行法院给我们看过《房屋租赁协议》并告诉我们涉讼房屋可能不交吉。我方主张上述租赁合同无效的依据是两被告相互串通损害了原告的合法权益。租赁合同不符合市场的正常交易惯例，表现在协议只有1页纸，对方将2种租金支付方式写在合同上，是在混淆视听，实际是此地无银三百两；当时按照政府指导价租金是2500元/月以上，2200元/月已经偏低了，实际是1000元/月是远低了；被告一次性以现金方式支付24万元巨额租金也不符合交易习惯。我方主张两被告倒签租赁合同是没有直接证据证明，但根据证据可以推断是倒签合同，对此我方不申请鉴定。对租金标准方面，以房管部门的租金参考价为衡量，我方不申请评估。被告黄刘军称：2002年12月1日签订租赁合同，我交了钱章申就将房屋给我使用了，签合同当时我就一次性支付了20年的租金24万元，是现金支付，现在涉讼房屋有4、5个人在居住。我没有与章申相互串通妨碍执行。我认识章申，与他是朋友关系，而且我们曾经有业务上的往来。我们没有倒签合同，租赁合同就是在2002年签订的。我租涉讼房屋的时候不知道有相关的判决，后来具体何时才得知相关的情况由于时间太久我不记得了。租金标准在当时是正常市场价，因为我一次性支付租金，所以优惠了1000元/月来算，如果不优惠按照2200元/月标准，就是当时的市场价。因为考虑到一次性支付便宜，所以我就一次性支付了20年的租金。被告黄刘军就主张其已一次性支付了二十年租金24万元，提交了租金收据予以证明。另被告黄刘军主张涉讼房屋是不交吉拍卖，提交了有关涉讼房屋拍卖的公告、标的简介等予以证明。其中载明，“不交吉拍卖，原产权人将该标的出租给他人使用，租期二十年，从2002年12月至2022年12月止，产权人已一次性收取二十年的租金”。本院认为：拍卖涉讼房屋的公告、标的简介载明，涉讼房屋原产权人将房屋出租给他人使用，租期二十年，从2002年1月至2022年12月止，产权人已一次性收取二十年的租金；为不交吉拍卖。亦即，涉讼租赁合同在原告竞买房屋之前已然存在，原告在竞买房屋之前已经知悉上述情况，仍继续去竞买房屋，视为其认可上述买卖条件，并愿意承担相应的后果。故原告在竞得房屋后再来主张涉讼租赁合同损害了其利益，本院不予支持。执行法院以不交吉的方式来拍卖涉讼房屋，并未认定涉讼租赁合同损害了其司法执行工作秩序。至于涉讼租赁合同的内容，经审查，并无违反法律、行政法规的强制性规定。原告就此提出的异议，被告黄刘军也已作了解释，而原告提供的证据并不足以证实两被告相互串通，恶意倒签租赁合同。综上所述，原告诉请确认涉讼租赁合同无效、两被告腾空交还房屋，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款之规定，判决如下：驳回原告李南三的诉讼请求。本案受理费100元，由原告李南三负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜人民陪审员  黎冬梅人民陪审员  丁乃娟二〇一九年七月二十五日书 记 员  黄 冰