山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1003民初4319号原告：刘英江，男，1972年4月10日出生，汉族，住威海市文登区。原告：李克友，男，1955年9月11日出生，汉族，住威海市文登区。二原告共同委托诉讼代理人：王一宇，山东沛然律师事务所律师。被告：贺传雷，男，1958年7月6日出生，汉族，住浙威海市文登区。委托诉讼代理人：贺龙军（系贺传雷之子），男，1983年11月27日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：郭静，山东联志律师事务所律师。被告：威海市文登区环山街道办事处东坑村村民委员会，住所地威海市文登区环山街道办事处东坑村。法定代表人：贺传振，主任。委托诉讼代理人：田华，山东阔海大地律师事务所律师。原告刘英江、李克友与被告贺传雷、威海市文登区环山街道办事处东坑村村民委员会（以下简称东坑村村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘英江、李克友共同委托诉讼代理人王一宇，被告贺传雷委托诉讼代理人贺龙军、郭静，被告东坑村村委会委托诉讼代理人田华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘英江、李克友向本院提出诉讼请求：判令贺传雷与东坑村村委会向刘英江、李克友支付违约金150000元，并继续履行2004年4月1日签订的转租合同。庭审过程中，刘英江、李克友将诉讼请求变更为要求贺传雷与东坑村村委会赔偿因解除合同给刘英江、李克友造成的损失99600元（1400元/月×12个月×6年-200元/年*6年）及鉴定费3000元。事实和理由：2004年4月1日，贺传雷与东坑村村委会签订土地租赁合同一份，贺传雷租赁东坑村村委会的非耕地四亩；同日贺传雷将上述土地转租给刘英江及李克友。后刘英江、李克友对上述土地进行了投资建设，但2018年4月22日，贺传雷与东坑村村委会要求刘英江、李克友搬离涉案土地，刘英江、李克友多次要求继续履行合同未果。据此，刘英江、李克友为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。东坑村村委会辩称，首先，2004年4月1日，贺传雷与东坑村村委会签订合同，东坑村村委会将村南头大口井北面非耕地四亩租给贺传雷，租赁时间自2004年4月1日至2044年4月1日，年租金200元，贺传雷在承租期间未经东坑村村委会同意不得私自转租或转让，否则需支付违约金8000元。2018年4月，东坑村村委会得知贺传雷私自将上述土地转租给刘英江、李克友，于是东坑村村委会向贺传雷送达了解除合同通知书，贺传雷承认擅自转租的事实，并配合东坑村村委会将涉案土地交回。贺传雷与东坑村村委会签订的合同是双方的真实意思表示，合法有效，合同履行过程中，贺传雷未经东坑村村委会同意私自转租，其行为违反了合同约定，东坑村村委会有权依据合同约定和法律规定给解除合同，与刘英江、李克友没有任何关系。其次，根据合同相对性原则，东坑村村委会并非刘英江、李克友与贺传雷转租合同的主体，刘英江、李克友依据其与贺传雷签订的合同要求东坑村村委会承担责任无事实与法律依据。第三，根据合同法第51条的规定，无处分权利人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，即没有经权利人追认或订立合同后没有取得处分权的，合同无效。贺传雷擅自转租未得到东坑村村委会的追认，其与刘英江、李克友签订的转租合同是无效的合同，刘英江、李克友依据无效合同主张权利，无法律依据。综上，不同意刘英江、李克友的诉讼请求。贺传雷辩称，首先，签订涉案转租合同的为刘英江及“李克有”，李克友并非合同当事人，其提起本次诉讼，主体不适格。其次，贺传雷与东坑村村委会虽然签订了租赁合同，但事实上并未实际履行。贺传雷并未从东坑村村委会处获得土地租赁权和使用权，也没有缴纳租赁费；贺传雷与刘英江、李克有虽然签订了租赁合同，但贺传雷并没有收取租赁费，不存在转租的情况。因此，不同意刘英江、李克友的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2004年4月1日，贺传雷与东坑村村委会签订合同书一份，约定东坑村村委会将村南头大口井北面非耕地四亩出租给贺传雷，租赁期间自2004年4月1日至2044年4月1日，年租金200元，贺传雷在承租期间未经东坑村村委会同意不得私自转租或转让，否则需支付违约金8000元。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。同日，贺传雷、文登市环山办事处东坑村作为甲方（打印体），刘英江、李克友作为乙方（打印体），签订转租合同一份，合同约定甲方将村南四亩非耕地转租给乙方用于生产建筑材料，租赁期间自2004年4月1日至2044年4月1日，年租金200元，若乙方停止生产经营，场地另行转租，租金由三人共同受益，一方违约需支付违约金150000元。贺传雷在落款甲方处签名（手写体），刘英江、“李克有”在落款乙方处签名（手写体），东坑村村委会未在该合同上签字或盖章。贺传雷称，签署该合同的为“李克有”，提起本次诉讼的为“李克友”二人并非同一人。李克友称，“李克有”与“李克友”系同一人，李克友签字时有时写成“李克有”，有时写成“李克友”，东坑村村委会出具的收取租赁费的收据也经常混写，如有必要，可以对签名字迹进行鉴定以确定系同一人书写。东坑村村委会称，对该转租合同并不知情，不清楚为什么打印体的甲方会出现东坑村村委会；但从该合同本身来看，其主要内容与贺传雷与东坑村村委会签订的合同书一致，因此该合同不应为转租合同，而应当是刘英江、李克友委托贺传雷以贺传雷的名义与东坑村村委会签订合同，并以贺传雷的名义进行租赁经营；且该合同租赁期间的总租金额为8000元，约定了150000元的违约金，明显过高。上述合同签订后，李克友交纳了2004年至2017年的租金，东坑村村委会出具了收款收据（部分收据载明的交款人为“李克有”）。东坑村村委会对收取租金的事实无异议，但辩称一直认为李克友是代替贺传雷在交纳租金。2018年4月22日，东坑村村委会向贺传雷发出解除合同通知书，内容为“由于你拖欠场地租金，经多次催要你未缴纳及违反合同第6条约定等事宜，经党员会及村民代表会会议一致表决决定，解除2004年4月1号村委会与你签订的合同书。另，由于你未经村委同意私自将租赁地转给他人，你的转租无效，限你十日内将场地清理到出租时状态，交还东坑村村委会，逾期，场地内所有留置物视为放弃所有权，村委会有权处置，如因村委会处置留置物产生损失，由你承担”。上述通知发出后，刘英江、李克友搬离涉案土地，涉案土地现已由东坑村村委会另行出租给他人。刘英江、李克友称，根据合同的约定，每年4月1日交纳当年租金，因通知刘英江、李克友解除合同、搬离涉案场地的时间在2018年4月之前，故未交纳2018年租金，但未提供证据证实。刘英江、李克友称，贺传雷与东坑村村委会无故解除合同，其直接后果便是刘英江、李克友不可能再找到每亩每年50元租金的同等地段继续生产经营，若重新选址，势必大大增加生产成本，故贺传雷与东坑村村委会应当按照合同的约定支付违约金；若认为合同约定的违约金过高，刘英江、李克友同意按照同等地段、相同面积的土地租金评估价格扣除按合同约定的租金价格后的差价主张违约金。本院准许了刘英江、李克友的评估申请，并依法委托威海市恒信价格评估有限责任公司进行了评估。该公司出具的威恒估价（2019）347号鉴定评估报告书的鉴定意见为：“文登区东坑村涉案四亩土地月租金，在鉴定评估基准日（2018年4月）的评估价格约为人民币壹仟元至壹仟肆佰元整（￥1000.00-￥1400.00）”。各方当事人对评估报告的真实性均无异议。但贺传雷称刘英江、李克友租赁土地用来生产经营，其损失应当是在剩余合法租赁期间内再次租赁合理地段的租金价格与元租赁价格之差，不能简单的以同地段、同面积的现租金价格计算损失，因刘英江、李克友现并未另行租赁场地生产经营，故其并无实际损失。东坑村村委会称，评估结论是一个取值区间，不应当按照最高的标准取值；根据评估结论反映的租金价格，可以认定涉案合同约定的租金价格是显失公平的，如果合同继续履行，东坑村村委会也会主张要求增加租金数额，刘英江、李克友的损失也仅仅是搬迁损失及搬迁期间的营业损失，而非租金差额。本院认为，首先，关于李克友的主体资格问题。涉案转租合同中打印体乙方为刘英江、“李克友”，落款处签名为“李克有”；交纳租金时东坑村村委会出具的收款收据中“李克友”与“李克有”同时使用。李克友为东坑村村民，村委会出具的材料中即存在两个名字混用的情况，加之李克友在签署合同时未对自己的名字问题提出任何质疑，且确实存在本人签名与身份证登记姓名同音不同字的情况，因此尽管没有公安机关出具的曾用名信息，仍可以认定签署合同的“李克有”与提起本案诉讼的“李克友”与系同一人。法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，贺传雷与东坑村村委会签订的合同书及贺传雷与刘英江、李克友签订的转租合同均是各方当事人真实的意思表示，均为有效合同，即就涉案土地贺传雷与东坑村村委会之间形成租赁合同关系，贺传雷与刘英江、李克友之间形成转租合同关系。根据庭审中刘英江、李克友的举证情况，自2004年至2017年，涉案土地的租金一直由李克友交纳，东坑村村委会辩称其对转租不知情、直到2018年才知道，明显不符合常理，东坑村村委会收取李克友租金的行为应视为其对转租行为的同意。东坑村村委会作为出租人解除了其与贺传雷之间的租赁合同，直接导致贺传雷与刘英江、李克友之间的转租合同无法继续履行，且庭审中各方当事人对解除合同均无异议，故涉案合同书及转租合同均应解除。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述规定，合同具有相对性，即合同仅对签署合同的双方当事人产生效力。刘英江、李克友依据转租合同主张合同解除后的损害赔偿，也仅能向与其签订合同的相对方即贺传雷主张；贺传雷若认为其同样受到损失，则可另案向出租人即东坑村村委会主张权利。法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据上述规定，在贺传雷及刘英江、李克友没有正当理由未交纳租金的情况下，东坑村村委会可以解除合同，但根据上述法律规定，需给予一定的合理期限进行补交，而东坑村村委会在未要求贺传雷或刘英江、李克友补交2018年租金的情况下直接向贺传雷发出解除合同通知书，其做法违反了上述规定。贺传雷在没有通知刘英江、李克友补交租赁费的情况下，即按照东坑村村委会的通知要求刘英江、李克友搬离涉案土地，其做法亦有不妥。根据合同书及转租合同的约定，无论是承租人贺传雷还是次承租人刘英江、李克友，均需在每年4月1日前交纳本年度租金，即引发合同解除后果的根本原因系刘英江、李克友未按照约定支付租金，即刘英江、李克友违约在先，鉴于此，刘英江、李克友应对合同解除后的损害后果承担主要责任。涉案转租合同的租赁期限为四十年，根据法律规定，超过二十年的部分无效，尽管如此，刘英江、李克友对以每年支付200元的对价租赁使用涉案土地的期待至少应当可以持续到2024年。东坑村村委会解除合同必然导致刘英江、李克友需要另寻土地进行生产经营，而2018年再租赁类似土地的租金价格显然不能与2004年时的价格同日而语。因此虽然涉案转租合同就违约金的数额进行了约定，但刘英江、李克友自愿提出要求按照同等地段、相同面积的土地租金评估价格扣除按合同约定的租金价格后的差价主张违约金，并无不妥。因评估结论给出的评估价格为区间值，且双方当事人未能就具体取值数额形成一致意见，本院酌定以1200元为准。即2018年至2024年与涉案土地同等地段、相同面积的土地租金评估价格扣除按合同约定的租金价格后的差价为85200元（1200元/月×12个月×6年-200元/年*6年）。因刘英江、李克友应对合同解除后的损害后果承担主要责任，故本院酌定贺传雷承担30%的赔偿责任为宜。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，刘英江、李克友未提供除评估报告外的其他证据证实其实际损失，亦即评估报告系刘英江、李克友主张损失具体数额的唯一证据，而该证据理应由刘英江、李克友提供，因此评估费应由刘英江、李克友自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、贺传雷于本判决生效之日起十日内赔偿刘英江、李克友25560元（85200元×30%）；二、驳回刘英江、李克友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，刘英江、李克友负担2310元，贺传雷负担990元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。审 判 长  李婉婉人民陪审员  王学军人民陪审员  姜英乔二〇一九年七月十一日书 记 员  刘燕菲