福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1489号 原告：厦门市同安区华旺物业管理有限公司，住所地福建省同安区大同街道城西路139号三楼，统一社会信用代码9135021273787321XT。 法定代表人：李国用，总经理。 委托诉讼代理人：卢江雄，福建汇丰联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志军，系原告职员。 被告：方俊，男，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告：马亚梅，女，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：方俊，系被告马亚梅配偶。 原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司与被告方俊、马亚梅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司之委托诉讼代理人卢江雄、李志军，被告方俊，被告马亚梅的委托诉讼代理人方俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2017年1月至2018年6月的物业综合服务费、房屋公共维修金和水电公摊费等费用共计人民币5259元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系同城银座小区的物业管理单位，被告方俊、马亚梅系同城银座10号楼404室业主及物业使用人。根据厦门市同安区发展和改革局相关收费文件的规定可知，被告应分别按物业费每月人民币1.5元，公维金每月人民币0.3元，每月人民币80元车位费的标准向原告缴纳2017年1月至2018年6月的物业综合服务费人民币2385.5元、房屋公共维修金人民币477.1元、水电公摊费等费用人民币956.4元、车位费人民币1440元，合计人民币5259元。综上，被告依法应向原告支付2017年1月至2018年6月的物业综合服务费、房屋公共维修金、水电公摊费和垃圾处理费等费用共计人民币5259元。原告经多次催告未果，遂诉至法院。诉讼中，原告变更诉讼请求，撤回公摊水电费的诉请，即被告立即向原告支付2017年1月至2018年6月的物业综合服务费、房屋公共维修金等费用共计人民币4302.6元。 被告方俊、马亚梅辩称，1.根据《福建省物业管理条例》规定前期物业服务合同期限不超过三年，其与原告签订的前期物业服务合同已过期。2.原告未提供同安区发展和改革委审批的收费许可文件，故其收费缺乏依据。3.原告未能履行物业服务职能，小区存在诸多问题，比如私接电线、违章搭建、乱停车等。综上，被告不同意支付原告所主张的费用。 本院经审理认定事实如下：2015年2月2日，原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司与被告方俊签订《同城银座前期物业管理服务协议》。协议约定：由厦门市同安区华旺物业管理有限公司为被告方俊提供物业服务；合同期限为自本合同签订之日起至本项目业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时终止；物业费从2015年14月1日开始收取；高层住宅物业服务费按建筑面积计算：1.50元/㎡·月；公共维修金按建筑面积计算：0.3元/㎡·月；地下车库有独立产权的按划定的车位80元/位·月标准收取等内容。合同签订后，原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司为同城银座小区业主提供物业服务。 另查明，被告方俊、马亚梅于2016年3月2日购买同安区凤祥六里10号404室房产。上述房产建筑面积为88.35㎡。被告方俊于2016年5月9日购买同安区凤祥六里15号之319。 诉讼中，被告举示一份由业主委员会出具的《告知函》。《告知函》中载明：“厦门市同安区华旺物业管理有限公司：近期小区广大业主对小区一层入户的门口一直往下滴水不能接受，称其为水帘洞，严重影响业主进出，在各位业主多次反馈下，贵司仍未及时处理，给广大业主生活造成极大的困扰，请贵司及时安排人员处理。”同时被告又举示一组照片，用以证明原告物业服务存在问题，其中部分照片反映业主占据楼顶用以种菜。原告对此质证认为，其已经下达通知，但其没有强制执行力。 以上事实有原告举示的《同城银座前期物业管理服务协议》、产权信息，被告举示的部分照片等以及庭审笔录为证。上述证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1.物业服务合同是否已经失效；2.收费是否合理；3.原告提供的物业服务是否合格。 1.物业服务合同是否已经失效。首先，双方于2015年2月2日签订的《同城银座前期物业管理服务协议》中约定“自本合同签订之日起至本项目业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时终止”。现案涉小区业主委员会并未与新的物业公司签订物业服务协议，原物业服务协议的终止条件并未达成。其次，即使如被告所述，根据《福建省物业管理条例》规定，双方签订的前期物业服务合同到期。那么，厦门市同安区华旺物业管理有限公司在同城银座小区尚未聘请新的物业公司前仍为小区提供物业管理服务，双方也形成事实服务合同关系。综上，双方之间的物业服务合同并未失效。 2.收费是否合理。被告之前已按合同约定缴纳相应费用，却并未提出异议，应视为对收费合理的确认。故其质疑收费的合理性，本院对此，不予采信。 3.原告提供的物业服务是否合格。被告举示的业委会告知函中载明“在各位业主多次反馈下，贵司仍未及时处理”，可见原告的服务存在疏于管理。同时，被告举示的照片中有反映楼顶种菜，虽然原告并无执法权，但原告可以规劝、引导相关业主清除楼顶菜园，也可告知相关执法部门并积极配合执法部门处理，显然问题发生后，原告并未积极沟通解决。综上，原告在物业服务商存在瑕疵，且对于业主反映的问题未见积极沟通解决，基于物业服务收费应与服务水平相适用的原则。原告主张的物业费应予以酌减。结合本案实际情况，对被告应缴纳的物业费予以减少10%。 综上，原告主张物业服务费，并无不妥，但如前所述应予以减少10%，故被告应缴交物业服务费为人民币2146.9元（1.5元/平方米·月×88.35㎡×18个月×90%）。被告应缴交公共维修金为人民币477.1元（0.3元/平方米·月×88.35㎡×18个月）。被告应缴交车位费为人民币1440元（80元/月×18个月），但被告马亚梅并非车位业主，故原告主张被告马亚梅支付车位费，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告方俊、马亚梅自本判决生效之日起三日内向原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司支付物业服务费人民币2146.9元、公共维修金人民币477.1元； 二、被告方俊自本判决生效之日起三日内向原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司支付车位费人民币1440元； 三、驳回原告厦门家和兴物业管理有限公司其他诉讼请求。 被告方俊、马亚梅如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告方俊、马亚梅负担人民币23元，由原告厦门家和兴物业管理有限公司负担人民币2元，款于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  胡道光 二〇一九年七月十二日 书记员  吴晓韩 附：附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。