贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5715号原告：毕节市新进物业管理有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑B组团A-2704，统一社会信用代码915205000720328293.法定代表人：冯情菊，系该公司执行董事，委托诉讼代理人：顾菊荣（特别授权代理），女，1973年3月30日出生，汉族，系公司员工，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：徐瑾义（一般授权代理），男，1995年5月1日出生，汉族，系公司员工，住贵州省毕节市七星关区，被告：石朝仲，男，1983年9月22日出生，白族，住贵州省毕节市七星关区，原告毕节市新进物业管理有限公司（以下简称新进物业公司）与被告石朝仲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日登记立案后，依法适用简易程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告新进物业公司的委托诉讼代理人顾菊荣、被告石朝仲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2015年2月28日至2019年4月30日（共50个月）物业服务费共5,641.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是“兰苑花园”业主委员会选聘的物业服务公司，并与业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同约定服务费为每平方米1.00元/月等条款；被告石朝仲购买“兰苑花园”D3-9-1号房屋，建筑面积112.82平方米，被告入住后，物业服务费交至2015年2月，从2015年2月28日起至2019年4月30日，尚欠原告物业管理服务费5,641.00元，被告的行为损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，依法诉至贵院，请求贵院判如所诉。被告石朝仲辩称：答辩人系基于正当理由拒交物业服务费，应依法得到法院支持：被告对公共设施的维修、维护、管理不完善，不到位。C、D幢电梯带病运行、停运，给业主带来不便，楼道吊顶、入户水管、墙壁等被破坏无人管理，门禁系统经业主催促直到2016年年底才安装，与其收费每户800.00元产品严重不符，且现已有多道门禁被破坏，任由外来人员出入；对公共安全管理极差：小区东门值班室长期夫人值班，公共区域形成停车场，消防通道无序停车，消防器材过期不换，消防栓放满垃圾；保洁服务不到位：没及时全方位清理垃圾，楼道过道垃圾滞留过多、时间过长，且没有按期消毒，影响业主居住；公共绿化面积不足，仅有的区域被破坏，被告不予以制止；被告将共有道路设为停车场，收取业主车位使用费，共有电梯承接广告公司收取不明费用；毕节华联公司侵占消防通道修建违章建筑，侵占公摊、空中花园违建彩钢结构和地下停车位，破坏墙体和基础开凿大窗户至整幢房屋墙体开裂等；答辩人门被撬过，被答辩人未处理；被答辩人没有向答辩人催收过物业服务费，就直接起诉，违反规定，应驳回原告诉讼请求：按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被告必须经过向业主书面催交的前置程序，而被答辩人未向答辩人书面催交，应驳回原告的诉讼请求；被答辩人起诉2016年3月之前的物业费已超过诉讼时效，应依法被驳回。2016年7月至2018年1月期间，答辩人所在的小区业委会与被答辩人没有物业服务关系，答辩人不应交纳物业管理费；2018年1月4日，虽然答辩人所在的小区与被告签订《物业服务管理合同》,但该合同没有约定物业服务的期限，故被答辩人向答辩人主张2018年1月之后的物业费没有依据。综上，请驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月10日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）签订《物业管理服务委托合同》，约定：甲方通过协议选聘方式将毕节兰苑花园小区委托给乙方实行物业管理服务，合同期限至2014年6月30日止（合同期限届满，甲乙双方无异议时，本合同自动顺延一年），合同还约定其他事项；2015年6月30日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）又签订《物业管理服务委托合同》1份，合同约定：甲方通过协议选聘方式将毕节兰苑花园小区委托给乙方实行物业管理服务，合同期限至2016年6月30日止，合同期限届满后，经甲、乙双方协商后，可再续签合同。2018年1月14日，原告（乙方）与“兰苑花园”业主委员会（甲方）又签订《物业管理服务合同》1份，合同约定：甲方将位于贵州省××市兰苑花园，建筑面积290000平方米；其中多层住宅120000平方米，高层住宅面积170000平方米范围内的物业委托乙方统一管理。服务事项包括：1、房屋共有部位的养护和管理，2、共用设施、设备的养护、运行和管理，3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，4、公共绿地、绿化、建筑设施等的养护与管理，5、附属配套建筑、场地和设施的养护和管理6、公共环境卫生的清洁和垃圾的收集、清运……。管理期限为1年，管理服务费通：高层1.00元/平方米/月，多层0.60元/平方米/月，补充事项：“物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改，若无变化，按原合同执行”。服务合同还约定其他事项。从2013年原告入住该小区提供物业服务以来，未有其他物业服务公司在该小区进行物业服务过，即一直都是原告对该小区提供物业服务至今。被告石朝仲购买“兰苑花园”D3-9-1号房屋，建筑面积112.82平方米，是该小区业主，其入住后，物业服务费交至2015年2月，从2015年2月28日起至2019年4月30日的物业管理服务费共5,641.00元，被告尚未支付。原告在管理过程中对秩序巡逻签到、小区设施、管道、垃圾等提供了相应的服务，履行了主要的管理职责，向被告张贴交纳各年物业服务费的通知，要求被告交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，管理不充分，如电梯、消防、公共通道、门禁、卫生管理存在一定的问题，小区张贴广告等事实存在。对前述存在问题，原告未举证证明其已经充分履行了管理义务。上述事实，有原、被告的陈述，原告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、3份《物业管理服务委托合同》、巡逻登记、照片等；被告所举证据：照片、微信聊天记录、证人出庭证言等证据加以证明，上述证据，已经庭审质证，本院予以确认在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《物业管理服务委托合同》，虽系原告与兰苑小区业委会签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方依法应按合同履行。原告已依约提供了主要的服务，被告应当按照约定交纳相应的物业服务费，被告应按合同约定的交费标准计算交纳物业服务费，其从2015年2月28日至2019年4月30日的物业服务费未交纳，已构成违约，应承担违约责任，应交纳相应的物业管理服务费，被告欠原告从2015年3月1日至2019年4月30日期间(共50个月)的物业费为5,641.00元（1.00元×112.82×50=5,641.00元）。对被告答辩称其有理由不交纳物业管理费的理由不充分，已违反合同约定，故本院不予以支持。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担20%的责任，被告承担80%的物业管理费，即5,641.00元×80%=4,512.80元，原告诉讼请求超过部分，本院不予以支持；对被告辩称的“其门被撬过”问题，双方签订的合同未有此约定，且被告不能举证证明其门被撬过与物业管理服务之间存在法律利害关系，还有，门被撬，是否属正常范围等，应与本案无关联性；对被告主张“书面催交”是该案起诉的前置秩序问题，本案中，原告提供证据证明其已向被告书面催交（张贴书面通知），且被告对此无异议，因此，符合法律规定，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持；对被告主张：2016年3月之前的物业费已超过诉讼时效问题，本案中，原告所举证证据证明其每年均向被告主张过权利，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为3年，原告主张权利，存在诉讼时效中断、中止或延长的法定情形，故不存在诉讼已超过的事实，故对被告的该抗辩理由，本院不予以支持；对被告主张2016年7月至2018年1月期间，答辩人所在的小区没有与被告签订物业服务合同。对该主张，虽然属实，但是从2013年7以来，均是原告在该小区提供物业服务，除了原告外，没有其他任何物业公司对该小区提供物业服务，且虽然原告与该小区业委会未签订物业服务合同，但原告实际已在该小区提供了物业服务，小区业委会对此未提出任何异议，该小区业委会在2018年1月与原告签订物业服务合同，可视为小区业委会认可原告在2016年7月到2018年1月期间提供的物业服务，况且，原告是按和该小区业委会之前和之后的物业服务收费标准主张权利，故对被告主张在此期间不存在支付物业费的抗辩意见，本院不予以支持；对被告主张2019年1月15日之后，小区与原告无物业服务合同，原告主张该期间的物业服务费无法律依据。根据双方合同的补充事项：“物业合同每年根据市场变化情况，签订必要的补充或者修改，若无变化，按原合同执行”。说明在原告与小区业委会未对相关事项签订补充或者修改等的情况下，按原合同执行，即在原告与小区业委会对履行合同还未存在异议（修改、补充、解除、终止等），原告还继续对小区进行物业服务的情况下，仍按原合同执行。因此，对被告的该抗辩理由，本院也不予以支持。综上，原告要求被告支付物业服务费5,641.00元的诉讼请求，本院支持4,512.80元，超过部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告石朝仲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕节市新进物业管理有限公司交纳2015年3月1日至2019年4月30日期间（共50个月）的物业管理服务费4,512.80元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由原告毕节市新进物业管理有限公司负担5.00元，被告石朝仲负担20.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇一九年七月二十三日书记员 裴晨迪