中华人民共和国江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初5887号原告(反诉被告)：周林，男,1982年3月18日生,汉族,户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：李亮，江苏正华正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海臣，江苏正华正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张宏原,男,1964年12月16日生,台湾人，现住江苏省苏州。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炎卉，江苏孚佑律师事务所实习律师。原告（反诉被告）周林诉被告（反诉原告）张宏原房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周林的委托诉讼代理人李亮、王海臣、被告（反诉原告）张宏原的委托诉讼代理人纪慧、刘炎卉到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。原告（反诉被告）周林提出的诉讼请求：1、判令张宏原继续履行《房屋买卖（居间）合同》；2、判令张宏原向周林支付违约金54.6万元；3、本案诉讼费由张宏原承担。诉讼中，周林明确，诉请1系要求将房屋转移至案外人范丽名下。事实与理由：2018年4月24日，张宏原的代理人苏翎爵与周林及苏州一诺房地产经纪有限公司（以下简称一诺公司）签订《房屋买卖（居间）合同》，由周林以5460000元的价格购买张宏原名下位于苏州工业园区和众街215号和风雅致花园18幢2002室房屋。合同签订后，周林按约支付定金10万元，并按照合同约定履行购房资格问题，同时准备购房资金。2018年6月中旬，张宏原向周林发送律师函，认为周林未支付剩余40万元定金、未配合办理网签、且购房资格存在问题，并要求解除合同及没收定金10万元。周林认为，己方不存在违约，剩余定金约定在网签之前支付即可，且张宏原为台湾居民，网签时必须提供户籍誊本两岸公证文书，否则也无法进行网签，居间方也一直就此催要，直到2018年6月9日，居间方在微信群中仍然表示在等待该公证文本。另外，合同约定张宏原同意将房屋所有权转移登记至周林本人或周林指定的人员，故此购房资格也不会成为合同履行的障碍，且周林为此准备了适格的购房人。周林认为张宏原的行为违反合同约定，属于违约行为，故此起诉至法院。被告（反诉原告）张宏原辩称：1、双方之间房屋过户不具备条件，周林目前仍旧不具备购房资格，这也导致合同无法继续履行；2、买卖合同上，关于同意将房屋出售给周林或其指定人员是周林与中介事后擅自添加。如果周林在签订合同时就不具备购房资格，那么就存在周林与中介恶意串通规避购房政策的嫌疑，该种情形下签订的合同依法不应支持继续履行；3、周林按约具有支付40万元定金的义务，根据双方聊天记录，周林经多次催促仍未支付，一诺公司人员也反馈周林一直在解决购房资格问题而没有结果。综上，周林的行为已经构成根本违约，应当驳回其全部请求。反诉原告张宏原提出的反诉请求：1、确认双方签订关于苏州工业园区和众街215号和风雅致花园18幢2002室房屋的《房屋买卖（居间）合同》已于2018年6月16日已解除；2、周林支付张宏原违约金54.6万元；3、判令由周林承担反诉案件受理费。事实与理由：买卖双方签订上述《房屋买卖（居间）合同》，周林支付张宏原定金10万元。根据约定，剩余40万元待一诺公司确定房屋产权清晰后，周林购房资格没有问题，在网签前支付给张宏原。2018年5月10日，一诺公司的人员确认房屋产权无问题后，随即张宏原即催促周林支付剩余定金40万元，但周林不予理会且一直不具备购房资格，也未能在2018年6月8日前配合办理网签、资金托管手续，相关行为已经构成违约。张宏原已于2018年6月14日致函解除上述合同，函件因周林拒收而退回。张宏原认为周林的行为构成违约并造成己方损失，故此提起反诉。反诉被告周林辩称：张宏原提出的主张缺乏依据，要求继续履行合同，驳回反诉张宏原的反诉请求。经审理查明：苏州工业园区和众街215号和风雅致花园18幢2002室房屋产权登记人为张宏原，系单独所有。2018年4月24日，张宏原（售房人、甲方）与周林（购房人、乙方）在一诺公司的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将争讼房屋出售给乙方，该房屋面积101.3平方米，包含装修及厨卫设施以及所有家具、固定车位，价款合计546万元。乙方需要向甲方支付定金50万元，甲方在收取乙方购房定金同时将房产证、土地证等权证、票据等交给丙方，丙方出具收件凭证。网签价格约定为490万元，尾款6万元整，差额为50万元。丙方为双方提供交易机会，丙方如实传递甲方或乙方所提供的信息，就政策问题进行咨询，并协助双方办理产权过户手续。甲乙双方须在补充协议签署之前提供相应原合法过户/贷款证件并进行资金托管。甲方承诺款清交房并将钥匙交付乙方。如房屋存在抵押，甲方需要在2018年5月7日前解除房屋抵押并注销他项权证。贷款过程中，乙方提出终止贷款行为的，需要补齐所差房款，继续履行合同，并承担由此引起的经济损失。甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生合同约定的违约现象，由违约方向另一方按照合同成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿，中介费由违约方承担。其余事项部分，双方约定：1、4-1条款内容定金分为，前期4月26日前先付定金10万元给甲方，剩下40万元待丙方确认甲方产权清晰后，乙方购房资格没问题，在网签前支付给甲方，定金乙方打入甲方指定人员苏翎爵账户；2、以上事项完成之后第二天，甲乙双方需提供相应合法证件并进行网签；3、此合同以甲方收到乙方定金入账后生效。售房人同意，购房人将房屋所有权转移登记至购房人本人或购房人指定人员。合同下方，张宏原处由苏翎爵代为签字，乙方处周林签字，丙方处加盖一诺公司印章。2018年4月25日，周林向合同指定的苏翎爵账户打款10万元。2018年6月4日，江苏省公证协会出具《证明书》，确认张宏原持有的“海廉陆（法）公认字第1070007726号台北地方法院所属民间公证人出具的第000761号”公证书，经与台湾海峡交流基金会根据《两岸公证书使用查证协议》寄送该会的同字号公证书副本核对相符。诉讼中，双方均提交部分微信聊天记录，内容包括：2018年4月25日。苏翎爵：周先生，我有个问题，昨天的意思是你要先签一个租赁合同，但是这个租赁期到底是多长，因为我这个卖房子的钱是急着要用的，那如果说我要等到一年才拿到所有的款项的话，对我来说我是会来不及的。而且把所有的款项都做到公管账户里头去，其实我实际拿到的只有50万元，如果不确定买卖的身份，我如果要等一年恐怕我这资金在运作上，我有一点缺口需要急用这笔钱呢，一两个月我还可以接受，但是如果时间长我会来不及。苏翎爵：周先生，是否可以把前面的196万元当定金给我，然后这个合约书由房子我所有权人产证上的人来跟你签，然后把这个定金打到他账户里头去，因为我没有办法等到产证下来才拿到这笔钱。196万元当作定金对你来说也是保证，如果我违约，我就得赔你196万元。周林：过几天我们见面商量下。2018年4月26日。苏翎爵：10万元已进我的账户了，是不是请周先生把你的账号给我，我先汇回去给你，因为明天产证上的所有权人到时双方确认细节再打到他的本人指定账户，他之前给我你的那个账户那个卡也没有用。……刘某：28号产权人过来，40万打给产权人，你这10万也可以到时转。周林：要进行房租核验和购房人资格核验。……苏翎爵：周先生有确定买房人要换成具备购房资格的人了吗？周林：我会找个人去先挂网签，一切争取加快速度。苏翎爵：张先生的意思是希望购房的细节跟手续可以再确认过一次，租赁合约要暂缓进行。2018年4月29日。苏翎爵：房价546万，定金两成，6月8日网签托管之前付四成，当天办理网签托管四成，2184000元过户交税手续，6月15前全部付清，完成手续。以上是张先生的意思，有问题的话我们再来协商。苏翎爵：所以周先生你的意思是，附加条款加注6月8日前签订网签托管，6月15日前完成全款交付办理房产过户手续时没有问题的，但调整付款方面，二成定金、四成网签前、四成托管，这部分是有异议的，希望付款条件不要作太大的改变是吗？请给我明确的回复，我才去跟屋主再做协商。2018年5月3日。苏翎爵：假期过了你们的决定是怎样，赶快让我们知道张先生要赶回台湾去。刘某：目前客户正在做购房资格的事情。需要周林提供客户的身份证图片以及户口材料，他们再过一下。苏翎爵：既然如此，那尽早安排一下，让张先生在回台湾之前，和周先生大家碰面先把该签注的合约细节办妥，这样事情才有个定数。苏翎爵：周林，还有40万元定金，请汇入张宏原先生的账号。苏翎爵发送房屋简档，周林询问刘某：这个是房屋核验信息？刘某：是的，没问题。2018年5月10日。苏翎爵：房产所有权人权属已经办理完成，定金差额40万元应先补足，直接汇入苏翎爵原合同上账号即可。2018年6月9日。苏翎爵：房东张先生百忙之中上次特意抽空来苏州一趟，想和你们谈备注条款的内容，你们都不愿意和他碰面，且权属他也去办下来，该付的定金还差40万元已经一个多月了也依然不愿付讫，对他而言这份合约本来他就不认定，经我尽力和他沟通过他也配合继续走流程，结果是你们根本没照条件实现承诺，实属违约。鉴于乙方与丙方未能履行合同，故甲方有权解除此合同并保留追究乙方与丙方的权利。刘某：不是在等你的公证书吗？上周我还给你去了电话。苏翎爵：我找不到房东。刘某：可是我们并没有什么违约责任，我们是在等房东的公证书。苏翎爵：之前房东也办理了权属，后又知会你们约办后续协议及40万元定金补齐，但你们却不回应也置之不理，已经一个多月了。刘某：关于40万元定金补齐的事情，我电话转达了周先生的意思，在双方见面做网签之前就会转给你，没有不理你。苏翎爵：张先生当时来的时候要和你们细谈，特别来一趟等了那么多天，结果也没有消息，他认为我签的只是意向书。刘某：如果双方按照合同履行，我全力配合协助，关于合同约定的问题，上次我们也沟通过一次，需要你们双方配合，现在是房东这边差公证书。刚刚我问了周先生的意见，如果房东这边出来公证书，他安排他父母过来，核实相关资料后在网签之前补齐40万定金后按照交易流程走下去，如果违约就直接走法律程序。刘某：我认为双方不在苏州，中间难免会出现一些误会，出现问题我们协商解决，相信这是最直接简单的解决问题方法。苏翎爵：房东上趟来等你们去办权属，你们也没有办，他也配合，自己办完了发给你们，让你们汇另40万元定金，你们也没有再汇，而且他是专程来跟你们签约的，等了20几天没回应，他有不被尊重的感觉。回去的时候提到说合约不是他签的，没有他授权，他无需配合走流程。……当时我也很明白的表示要你们正式跟他签一份合同……。刘某：去办权属我是很愿意去的，并没有叫我去，说是让周先生过来重新签合同，而此时周先生正在北京办理出售北京房产以筹措资金购买和风雅致而不能来办。房东办完权属让补定金差额40万元，这个流程是不符合合同约定的，可以看合同约定内容。周先生自签订合同起，一直按合同内容履行，并未有不当违约之处，只是没有配合张先生修改或重签合同。张先生如果认可合同继续履行，如不认可合同的有效性，可以通过法律途径裁定。2018年6月11日。苏翎爵：房屋所有权属于张先生，你们也知我不是所有权人且也确切告诉你们4月27日他专程来苏州，你们直接面对面修订正式合约，结果他来了也约你们签约，你们置之不理，拖了一个多月，约也没签他已经无意向了。现在还一味的只想用不是他签订的合约来论述还有意思吗？我朋友张先生回应，他没有跟你们签约，也无授权给任何人来帮他签约，你们想走什么程序他无权干涉也无所谓，若侵犯他的权利造成他的损失他一定追究到底。我原本的好意是促成你们双方能有一个好的买卖，该尽力的该安排的都努力了，真心建议买卖不成仁义在，这事到此结束吧，不会有结果的。2018年6月19日，苏翎爵：房东已经委托律师办理，律师函已发给一诺公司及周林先生了，我已无权代为表达。诉讼中，周林申请证人刘某出庭作证，证人刘某陈述如下：本起交易是我直接经手买卖的，周林看了争讼的房屋后很满意，说有意向与诚品的房屋一起买。苏翎爵提供了产权证原件的照片和张宏原的台胞证照片以及诚品房屋的发票,开始说房子是自己的，又说是先生的，最后说是朋友的，但是自己可以全部授权。周林表示两套都想买。当天双方就签了协议。协议上张宏原一方是苏翎爵代签的，定金10万元也是打给苏翎爵的。买卖的政策已经向双方告知，因为周林是北京户口，需要交纳一年社保才可以购买，当时还不能完全确定，就说指定其他人也可以买，协议上最后一句话即售房人同意购房人将房屋所有权转移登记至购房人本人或购房人指定人是在签约当时就有的；张宏原是台湾居民，要到南京去办理户籍誊本的公证，时间大概需要一个月，缺少公证户籍誊本无法做网签。当时还口头约定租一年，也是因为要交一年社保才可以买房子，买家想先定下来。买卖协议只有一份，没有给卖方。第二天苏翎爵打电话说合同内容不太妥当，日期尽快要在6月8日确定，我把该情况告诉周林，周林说在尊重合同的情况下细节可以商量，要等张宏原本人过来，之后书面的租赁合同也没有签。过了几天，张宏原本人过来，周林当时在北京抽不开身，张宏原说要再打40万元定金，周林表示只要产权清晰，在网签之前可以把定金转过去。到了5月底，我给苏翎爵打电话问户籍誊本的事情，她说再问问，就没有下文了；周林当时说的是拿到公证书如果自己过不来可以叫亲戚过来。买卖合同没有约定办理网签的时间，买方大概是在第二天提出6月8日办理网签，这个时间办理网签是可以的。苏翎爵在4月29日提出房价546万元、定金2成、托管前支付4成时，因为合同本身发生变化，周林是不同意的，周林对定金40万元的事情没有太确定，也没有在6月7日前支付，也没有提供全购房人的身份证和户口本；张宏原也没有在6月8日前将户籍誊本公证给我。6月8日苏翎爵打电话说40万定金没有收到，我告诉她周林在北京，月底公证书做好就可以网签，苏翎爵说没有见到周林本人房子不卖了，我提出和解也没有效果。2018年6月14日，张宏原委托江苏孚佑律师事务所向周林、一诺公司发送律师函，告知在张宏原房屋产权及相关材料已经在2018年6月8日之前准备完毕的情况下，一诺公司的人员刘某表示在2018年5月3日周林的购房资格问题仍未解决，且截至发函前，周林剩余40万元定金也未给付，也未配合张宏原办理网签、资金托管等。张宏原表示为避免损失进一步扩大，要求解除买卖合同、没收定金，并保留追究周林违约责任的权利。2018年6月29日，周林委托江苏正华正律师事务所向张宏原发送律师函，表示己方未构成违约，合同约定剩余定金40万元在网签前支付即可，因张宏原系台湾居民，网签必须提供户籍誊本两岸公证文件，居间方也一直就此催促，但直到2018年6月9日，居间方在微信中仍旧表示在等待张宏原的公证文书。因合同约定房屋所有权可以转移登记至周林或其指定人员名下，因此购房资格不会成为合同履行障碍，故此要求：1、不接受解除合同要求，合同应当继续履行；2、周林已解决购房人资格问题，要求张宏原出具户籍誊本两岸公证文件并提供给居间方；3、网签无障碍的情形下，约定网签时间，周林将在网签之前将剩余40万元定金支付给张宏原。该函件张宏原于2018年7月2日签收。诉讼中，张宏原确认，由苏翎爵代收的定金10万元，本人已经收到。此外，己方在2018年6月4日取得户籍誊本公证，但因为6月8日没有进入网签，加上周林也没有再付40万元定金，所以也没有把该证件传到聊天群里或将公证书给刘某，但认为己方在5月10日就将可能取得公证文本的时间已经告知过刘某。本案第一次于2018年8月20日开庭时，周林当庭提交案外人范丽、钮黎华的身份证复印件，用以证实该人为其指定的购买人。2019年1月7日，范丽向本院出具书面情况说明，其与周林为姻亲关系，周林在买房时与范丽商量，如果核实下来周林不具备买房资格，由范丽代为购买。如果争讼房屋过户到范丽名下，范丽表示接受。本院询问周林，上述指定人员是否在诉讼前向张宏原进行过披露、由双方直接磋商购房事宜，周林表示没有。根据苏州市政府于2016年8月11日印发的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年以及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。以上事实，由房屋买卖合同、银行转账记录、律师函、微信聊天记录等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：周林与张宏原签订的《房屋买卖（居间）合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。张宏原在合同上的签字虽由苏翎爵代签，但张宏原向苏翎爵交付房屋购买的相关材料、接受苏翎爵代为收取的10万元定金，从其在买卖合同签署后与周林、刘某沟通的内容看，张宏原对于争讼合同知晓并认可，其余各方对苏翎爵的代理人身份也未提出过异议，故该买卖合同直接约束周林及张宏原。买卖合同中载明售房人同意购房人将房屋所有权转移登记至购房人或购房人的指定人员，张宏原虽主张该条款系协议签署后中介单方面添加，但未能就此举证；结合证人刘某的证言，以及苏翎爵在2018年4月26日在微信中询问“周先生有确定买房人要换成具备购房资格的人了吗”，周林与刘某均未提出异议，可见各方对于由周林或其指定人员购买房屋存在意思磋商并在一定程度上认可，故张宏原的该主张本院不予采信。但考量本案交易的细节看，周林一直在为本人符合购房资格做准备，包括协商租赁房屋延长时间以便社保条件满足，同时周林确认在诉讼前并未向张宏原披露范丽的身份或促使范丽与张宏原协商交易细节，在未能由新的买受人承接周林的合同权利义务的情况下，周林仍旧承担本买卖合同项下的权利义务。根据《房屋买卖（居间）合同》，双方对于交款约定、提供产证及资金托管需要另行签订补充协议，但补充协议并未签署。结合周林与苏翎爵的微信记录，截至2018年4月29日，买卖双方对于房款是分笔支付、还是全部进行托管存在争议；截至6月8日办理网签的时间节点，周林在刘某确认房屋产权清晰后并未按约支付剩余定金，周林本人在该时间仍旧未能具备约定的购房资格，其也未向张宏原披露其余指定购买人，而张宏原在该时间也未向刘某提供网签必需的户籍誊本，故实际上该时点网签也不具备签署条件，且客观上买卖关系继续履行也存在一定障碍。鉴于双方此后对于涉及买卖双方主权利义务的部分条款仍未磋商达成一致意见，截至张宏原委托律师发函要求解除（终止）合同的2018年6月14日，合同部分主要条款仍未达成合意，本院认定该房屋买卖关系尚未成立。本案中，张宏原要求解除（终止）买卖关系并无不妥，依法可以支持；周林表示，如果法院认定合同解除（终止），则要求返还定金10万元，该主张本院一并支持。周林在张宏原要求解除（终止）合同后再行指定新的购买人，属于新要约，张宏原对此不予认可，故双方并未形成新的买卖关系，周林要求将房屋过户至第三人名下，本院不予支持。鉴于本案双方均主张要求对方赔偿违约金，表达了合同终止情况下进行结算的意思，而本案合同未能成立不可归责于任何一方，对双方提出的该诉请，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告张宏原于本判决生效之日起十日内退还本诉原告周林定金10万元；二、驳回本诉原告周林的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告张宏原的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取9260元、保全费5000元，合计14260元，由本诉原告周林负担11960元，本诉被告张宏原负担2300元；反诉案件受理费减半收取为4630元，由反诉原告张宏原负担1000元，反诉被告周林负担3630元。上述款项均已由本诉原告、反诉原告预交，本院不予退还，双方在给付上述款项时自行结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  夏泉根人民陪审员  陆碧贞二〇一九年七月三十一日书 记 员  夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。