广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初3891号原告：广州百力物业管理有限公司增城分公司，住所地广州市增城荔城街荔景大道北路441号。负责人：张耀正。委托代理人：缪国军、杨翠，广东广之洲律师事务所律师。被告：林影，女，1972年1月27日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：吴康概、赖智健，广东乐信律师事务所律师。原告广州百力物业管理有限公司增城分公司诉被告林影物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州百力物业管理有限公司增城分公司的委托代理人缪国军、被告林影的委托代理人吴康概到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州百力物业管理有限公司增城分公司诉讼请求为：一、被告支付所欠管理费及滞纳金共计33670.91元，其中物业管理费按每月1.5元/平方米计算，滞纳金按每日千分之三计算，自2014年7月16日计算至2019年3月15日止，被告所欠物业管理费为9849.28元，滞纳金为23821.63元；二、被告支付水费、公共分摊费、垃圾处理费及其以上三项费用的滞纳金共计3669.09元，其中水费自2016年7月1日至2018年12月31日欠费金额为868.47元，滞纳金为1283.63元；公共分摊费自2016年7月1日至2018年12月31日的欠费金额为577.84元，滞纳金为831.15元；垃圾处理费自2016年1月1日至2018年12月31日的欠费金额为108元；三、被告承担本案律师费3000元；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系增城市荔城街荔景大道北433号百晟汇翠湾35栋1704房的业主，2012年4月16日，被告签订入住手续书办理了入住。同日，原、被告双方签订了《百晟·汇翠湾前期物业管理服务协议》及《百晟·汇翠湾业主（物业使用人）临时公约》，约定了各自的权利义务。原告依约履行了提供相应物业服务的义务，但是被告却拒不支付相应物业服务费、水费、公共分摊和垃圾处理费等费用。原告多次催收，被告均拒不支付，为此，诉至法院，望判如所请。被告吴庆航辩称：第一、本案诉讼时效有部分是已经过期了，2019年4月10日起诉开始计算，2016年4月10日之前的费用已经过了诉讼时效。第二、对于诉讼请求一和请求二的滞纳金，因为原告并非是行政或事业单位，其无权收取滞纳金，而且每日千分之三的标准是过高的。第三、原告长期没有尽到服务协议的第二条和第三条的管理义务，属于违约，被告有权拒绝支付管理费。第四、诉讼请求二当中的公摊水费存在是原告的物业人员长期私自用水问题，该部分的费用不予认可。第五、第二项诉讼请求中对住户自用水费、垃圾处理费无异议，但不是被告不缴纳，而是原告不收，原告收齐诉讼请求一的费用后才收取诉讼请求二的费用，责任在原告方。第六、原告支出的律师费在原被告之间没有约定，不是必要费用不应支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年4月16日，原告与被告签订《代扣水费、物业管理费委托书》，被告在中国工商银行股份有限公司增城支行开立存款账户，代扣涉案房屋荔城街荔景大道北433号35栋1704房的水费、物业管理费等内容。2012年4月16日，被告办理涉案房屋入住手续，并签署《收楼确认书》。2012年4月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《百晟·汇翠湾前期物业管理服务协议》，内容为，……二、乙方权利义务1、对本物业房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……第四条物业管理服务费……一、……乙方在甲方收楼时，预收三个月物业服务费，自收楼起第四个月开始应在每月3日前履行缴纳义务。……第十条违约责任一、甲方或物业使用人违反本合同第四条的约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三的标准向乙方支付滞纳金，供用水、电费等分摊费用的逾期责任也按此方式执行……。被告取得涉案房屋的房地权证，面积117.25平方米。原告制作1、《百晟·汇翠湾催款通知单》内容为被告物业服务费的单价，水费、物业服务费、公共分摊费、垃圾处理费拖欠的起止时间。2、《百晟·汇翠湾费用追缴记录表》证明原告一直向被告进行催收物业服务费。2019年3月20日，原告与广东广之洲律师事务所签订《委托代理合同》，内容为原告因与吴庆航、张惠妤、周金霞、林影的物业服务合同纠纷，委托广东广之洲律师事务所进行代理诉讼。代理费每宗人民币3000元，合计12000元。被告向本院提交七组证据，均为照片、现场录像，第一组证据拟证明原告未尽到共用部位、设施的维修、养护、管理义务；第二组证据拟证明原告未尽共用绿化的养护和管理义务；第三组证据拟证明原告未尽交通秩序与车辆停放管理义务；第四组证据拟证明原告未尽公共秩序维护、安全防范义务；第五组证据拟证明原告工作人员经常使用公共自来水洗车；第六组证据拟证明原告拒收水费、公共分摊费、垃圾处理费；第七组证据拟证明原告其他不作为。审理中，被告对物业管理费的金额以及水费、公共分摊费、垃圾处理费的金额无异议。原告明确诉讼中的滞纳金实际是违约金的性质。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原被告对双方之间存在物业服务的事实，以及物业服务费的金额均不持异议。且被告亦无证据证明已经缴纳了原告起诉期间的物业服务费。原、被告之间争议为原告提供的物业服务是否存在过错，是否具备减免物业服务费的情形。被告针对其抗辩所提交的证据，原告予以否认，且被告未能提供其他合法有效证据证明原告提供的服务存在严重瑕疵，故本院对被告的上述抗辩理由不予采纳。因此，被告应当缴纳物业服务费，经核算，房屋的每月物业服务费为175.88元（117.25平方米×1.5元/月），合计9849.28元（175.88元/月×56月）。至于水费868.47元，公共分摊费577.84元，垃圾处理费108元，因被告无异议，故本院对此予以支持。至于原告主张要求被告支付物业服务费及水费、公共分摊费的违约金。根据《百晟·汇翠湾前期物业管理服务协议》的内容，约定了滞纳金的计算方式，虽然被告抗辩认为原告无权收取滞纳金，但是根据合同上下文可知，上述滞纳金应为违约金性质，现被告无正当理由拒不支付物业管理费等相关费用，故原告请求按照每日千分之三计算违约金并无不当，本院予以支持。故物业服务费的违约金的计算：每月物业服务费的违约金，应从当月4日开始，以当月所欠物业服务费为本金，每逾期一日，按千分之三计算至付清之日止，但每月物业服务费的违约金应以当月物业服务费的本金为限；水费、公共分摊费的违约金问题，因《百晟·汇翠湾前期物业管理服务协议》并未约定水费、公共分摊费的交费期限，故原告主张的违约金起算日期显然不当，本院综合考量，从起诉之日起，以所欠的水费、公共分摊费的总额为本金，每逾期一日，按千分之三计算至付清之日止，但违约金总额以所欠水费、公共分摊费的总额为限。至于被告抗辩原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩，根据原告提供的证据以及庭审陈述，被告的抗辩理由不足，本院不予采纳。至于原告主张被告支付律师费3000元，因上述费用在《百晟·汇翠湾前期物业管理服务协议》并无约定，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林影于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州百力物业管理有限公司增城分公司支付2014年7月16日至2019年3月15日期间的物业服务费9849.28元及违约金（每月物业服务费的违约金，应从当月4日开始，以当月所欠物业服务费为本金，每逾期一日，按千分之三计算至付清之日止，但每月物业服务费的违约金应以当月物业管理费的本金为限，总额以9849.28为限）；二、被告林影于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州百力物业管理有限公司增城分公司支付2016年7月1日至2018年12月31日期间的水费868.47元及违约金（违约金从起诉之日起，以所欠的水费的总额为本金，每逾期一日，按千分之三计算至付清之日止，但违约金总额以所欠水费的总额为限）；三、被告林影于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州百力物业管理有限公司增城分公司支付2016年7月1日至2018年12月31日期间的公共分摊费577.84元及违约金（违约金从起诉之日起，以所欠的公共分摊费的总额为本金，每逾期一日，按千分之三计算至付清之日止，但违约金总额以所欠公共分摊费的总额为限）；四、被告林影于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州百力物业管理有限公司增城分公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的垃圾处理费108元；五、驳回原告广州百力物业管理有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，由被告林影负担227元，由原告广州百力物业管理有限公司增城分公司负担177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 勋二〇一九年七月十九日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。