江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初960号 原告：伍媛，女，1979年5月4日生，汉族，住徐州市。 委托诉讼代理人：沙永生（系原告丈夫），男，1979年1月5日生，汉族，住徐州市铜山区。 被告：李志强，男，1974年1月10日生，汉族，住江苏省丰县。 被告：张红云，女，1968年12月29日生，汉族，住江苏省丰县。 原告伍媛与被告李志强、张红云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。后因审理需要,本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告伍媛及其委托诉讼代理人沙永生到庭参加诉讼，被告李志强、张红云经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伍媛向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2018年3月21日签订的《房地产买卖协议》（房屋交易价89万)；2、判令被告返还原告已付购房款41万元（包括房屋买卖中介费1万元)，并向原告支付违约金24万元，总计65万元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告伍媛将原第二项诉讼请求变更为：判令被告返还原告已付购房款39万元（包括房屋买卖中介费1万元)，并向原告支付违约金24万元，总计63万元。事实和理由：2018年3月21日，原告与二被告通过裕泰房地产经济事务所签订《房地产买卖协议》一份，约定二被告将其所有的星雨华府×××室（协议中因笔误将该房写为星雨华府×××室）卖给原告，交易价格89万元。合同约定，此房有贷款，二被告应在过户前向银行申请预约还款手续，并办妥银行还贷及抵押注销手续；具体过户时间为办理房证下来一周之内过户；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金24万元。合同签订后，原告分别于合同签订当日和2018年3月23日共向二被告支付购房定金40万元，并在交接房屋后对房屋进行了装修。然而，在房屋具备办证条件后，二被告却未能按照约定还清银行贷款，注销抵押，办理房证，也未协助原告办理过户相关手续。经原告及房产中介多次催促后，二被告依然未履行上述义务。同时原告发现二被告现已停止偿还银行贷款，并己被其贷款银行告上法院。在此期间，亦有多名二被告的债权人找到原告，陈述被告在外欠款众多，且其中己有债权人向法院申请查封本案房屋。为此，原告有理由相信二被告己无法继续履行买卖合同，构成根本违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉请。 被告李志强、张红云未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2018年3月21日，原告伍媛（甲方）与案外人徐州市裕泰房地产经纪事务所（乙方）签订《意向金委托协议》，协议约定，甲方委托乙方购买徐州市泉山区雨润新城（星雨华府）×××房屋，甲方认可该房屋最终成交价格不高于人民币捌拾玖万（￥890000）元整。若最终乙方促成甲方购得上述房屋，甲方承诺向乙方支付上述房屋成交价格1.2%的中介服务费。甲方于2018年3月21日向乙方支付购房意向金人民币贰万元整。若乙方在委托期限内完成甲方委托内容要求，则乙方可以将意向金直接转为购房定金，适用定金罚则……委托期限为2018年3月21日至2018年3月25日。其他约定：若甲方买房不成，意向金全额退款，买成此房中介费壹万元整（￥10000）。 2018年3月21日，原告伍媛（买方、乙方）、被告李志强、张红云（卖方、甲方）及案外人徐州市裕泰房地产经纪事务所（居间方）签订《裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议》，协议约定，甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占有的土地使用权（以下简称房地产）出售给乙方；第三条房地产概况：1、房屋坐落于星雨华府×××。2、房屋权证登记人为李志强；身份证号。3、产权证书编号×××。4、权证登记房屋面积122.06平方米……第五条：甲乙双方约定本房地产交易价格为人民币捌拾玖万元，（小写）890000元……第六条：双方同意房款支付采取乙方首付加贷款方式支付房款……第七条：双方同意支付过户税费采取由乙方承担税费（个税、契税、增值税等），自行缴纳……第十条：双方同意于2018年3月23日交接房屋；第十一条：居间服务费计人民币壹万元整，由乙方承担，在签订本协议时付清给居间方。第十二条：在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金人民币（大写）壹拾贰万元整，双方同意由甲方保管，在购房时该定金抵购房款或过户费或服务费，甲方将购房合同押给中介方保管。第十三条：甲方保证，对本合同中出售的房产具有合法的处置权或已取得产权人、其他共有人的同意，因甲方无权处分该房产或代理人无权代理形成违约，导致本合同无效的，甲方或其代理人应按合同约定出售总价的20%向守约方支付赔偿金或违约金，本条款为争议解决条款，独立生效……甲方保证向乙方出售的房屋拥有完全所有权和使用权……（如果房屋是共有，甲方保证已经经共有人同意并保证上述房地产权属清楚，具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费，甲方负责赔偿）……第十七条：违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿守约方违约金贰拾肆万元。另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十一条约定的服务费……违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关手续……第二十条其他约定：甲乙双方约定具体过户时间以办理房证下来一周之内过户，甲方自行解决银行提前还款解押。另约定，因乙方无法转账，先转入居间方待收待付。乙方于次日追加甲方定金贰拾捌万圆人民币整。甲方承诺此房能正常过户。该协议中被告赵红云的签字后备注“代写”字样，庭审中，原告认可协议中被告赵红云的签名系由被告李志强代签。 原告所提供的《商品房买卖合同》（合同号：×××）载明，被告李志强向案外人徐州雨润置业有限公司购买星雨华府××幢×单元×号房屋一套。庭审中，原告主张双方在签订的《裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议》中因笔误将“星雨华府×××”误写为“星雨华府×××”。 2018年3月21日，原告伍媛向案外人徐州市裕泰房地产经纪事务所支付（星雨华府）×××意向金20000元（后其中10000元转为涉案房屋押金，另10000元转为中介服务费）。2018年3月22日，原告向徐州市裕泰房地产经纪事务所法定代表人顾峰的银行卡账户转账110000元。2018年3月23日，原告向徐州市裕泰房地产经纪事务所法定代表人顾峰银行卡账户分别转账200000元、80000元。以上转款共计410000元。 2018年3月22日，案外人刘丽（徐州市裕泰房地产经纪事务所职工）于同日通过中国农业银行银行卡向被告李志强××的账户转账50000元、50000元、20000元，共计120000元。2018年3月23日，案外人刘丽向被告李志强上述账户转账260000元。以上转账共计380000元。 2018年6月28日，涉案房产销售公司徐州雨润置业有限公司发布通知，载明徐州雨润新城（涉案房产所属小区）已具备办理《不动产权证书》的条件。 根据徐州市中级人民法院(2019)苏03民终511号民事判决书显示，因两被告未向案外人江苏银行股份有限公司徐州云龙支行按期履行偿还涉案房产贷款的义务，两被告须承担向江苏银行股份有限公司徐州云龙支行支付借款本金410904.78元及利息的责任。另查明，涉案房产因涉及其他诉讼案件已被法院查封。 本院认为，虽《裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议》中约定的涉案房号为“星雨华府×××”，但根据协议中所载“产权证书编号×××”，其与被告李志强与案外人徐州雨润置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》中的合同号一致，故可认定协议中双方所涉房屋实际为“星雨华府×××”。 行为人没有代理权,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。本案中，原告与两被告所签订的《裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议》中，被告赵红云的签名明确备注为“代写”，但根据现有证据无法证明被告李志强系由被告赵红云授权或得到其事后追认，不足以认定该签字对被告赵红云产生法律效力，故对于原告要求被告赵红云返还购房款、中介费并支付违约金的诉请，本院不予支持。被告李志强作为完全民事行为能力人，其与原告所签订的《裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示,当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋已于2018年6月28日具备办理不动产权证书的条件，但因涉案房屋已被法院查封，无法办理不动产权证书，致使合同目的无法实现，故原告要求解除原被告所签订的《裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议》，本院予以支持。 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告要求被告李志强返还已支付购房款380000元及偿付中介费用10000元的诉请，不违反双方约定及法律规定，本院予以支持。另，原告与被告李志强在《房地产买卖协议》中第十七条明确约定如产生违约，违约方须向守约方赔偿240000元，本案中，因被告李志强个人行为致使涉案房屋无法完成过户交易，被告李志强作为违约方应向原告承担违约责任，故对于原告依据协议第十七条的约定要求被告李志强支付违约金240000元的诉请，本院予以支持。 因被告李志强、张红云经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，应自行承担不利的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告伍媛与被告李志强于2018年3月21日签订的《裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议》； 二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李志强向原告伍媛返还购房款380000元及偿付中介费用10000元，共计390000元； 三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李志强向原告伍媛支付违约金240000元； 四、驳回原告伍媛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14970元，保全费3770元，公告费506元，合计19246元，由原告伍媛承担591元；由被告李志强负担18655元，于本判决生效后七日内交纳至本院。（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 审 判 长  王继红 人民陪审员  陈秋平 人民陪审员  徐 红 二〇一九年七月十一日 法官 助理  高鹏林 书 记 员  朱 贺