广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初2037号原告（反诉被告，以下简称“原告”）：东莞市汇联商业发展有限公司，住所地：东莞市石龙镇新桥路7号，统一社会信用代码：91441900748008387U。法定代表人：袁**，董事长。委托诉讼代理人：刘洪波，广东砝码律师事务所律师。委托诉讼代理人：周亚奇，广东砝码律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称“被告”）：周雷，男，1986年3月4日出生，汉族，住吉林省乾安县，原告东莞市汇联商业发展有限公司诉被告周雷租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月4日公开开庭进行审理，原告的委托代理人刘洪波，被告周雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市汇联商业发展有限公司的诉讼请求为：1、确认于2018年11月1日解除原被告之间的租赁合同关系；2、被告支付拖欠自2018年4月1日至2018年5月31日止的租金22152元、水电费6080元、管理费1704元及拖欠费用滞纳金29936元为限（从2018年4月1日起按每日百分之二计付至付清之日止），并不退还被告交纳的保证金；3、被告支付自2018年6月1日暂计至2018年10月31日铺位租金或占用使用费11076元×5个月=55380元、管理费4260元、电费8976元、水费812元及拖欠费用滞纳金69428元（从2018年6月1日起按每日百分之二计付至付清之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。以上共计198728元。事实与理由：原、被告双方于2015年6月1日签订《商铺租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于石龙镇汇联步行街3号楼第一层320号铺位，期限2015年至2017年5月30日，合同到期后被告一直占用铺位，被告从2018年4月开始拖欠水电、租金至至今。虽经原告多次追收，被告一直无理拒付。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。被告周雷辩称，1、被告于2018年9月10日被停水停电，导致被告的商铺无法营业。且在合同到期后2017年，被告与原告没有签合同，当时被告与原告的法定代表人商谈，约定租金打了七折，之后营业了几个月后，改为8折，被告也按约定缴纳租金了。原告没有通知被告就停水停电，导致被告损失也很大。2、合同到期后没有继续签订合同，没有约定违约等问题。3、被告一直在原合同的位置经营，租用场地的位置没有变更。被告周雷提起反诉诉讼请求：1、请求原告赔偿店铺损失35000元（其中包括油炉具、冰箱2台，微波炉、大冰柜、通风设备、排烟系统、海参、鸡、肉、虾、碗、盘子，立式空调2台、消毒柜2台、桌、椅、鱼缸、酒水等）；2、反诉费由原告承担。事实与理由：因原告于2018年9月10日进行停水停电以及锁门，导致被告周雷无法营业，并造成损失，现请求原告赔偿被告损失。原告东莞市汇联商业发展有限公司辩称，1、原告认为对于被告提交反诉的损失没有任何的合法、有效的证据佐证。对于其主张的冰柜等应提交相应的发票，且应提供证据证明租赁物内存在这些东西。故原告请求法院依法驳回被告的反诉请求。2、导致本案合同解除责任在于被告，依据合同第42条约定，原告对被告的相应损失不应补偿，对损失应依据过错责任认定，导致本合同解除责任完全在被告之处，因被告长期拖欠租金，因此原告因无奈要求解除合同，以减少损失。经审理查明，原告与被告于2015年5月29日签订《商铺租赁合同》，约定：被告租赁位于东莞市石龙镇新桥路7号之汇联步行街第3号楼第1层320号铺位，面积为85.2平方米；租赁期限为3年，自2015年6月1日起至2017年5月30日止；租金为130元/平方米/月，合计每月租金共11076元（租金每隔二年调整一次，第一、二年租金120元/平方米/月，第三年130元/平方米/月）；被告每月交纳综合管理服务费10元/平方米，合计每月852元；租金须于每月10日前交纳；合同签订时，被告须缴交2个月的租金作为商品的押金，共计22152元，在合同期满并与原告结清应缴费用后，由原告无息还给被告；若被告未按合同约定依时向原告交纳租金及其他应缴费用，从逾期后第十天开始计算，每逾期一天需向原告支付拖欠应缴费用总额的2%滞纳金；被告逾期交租并在原告特别通知的期限内仍拒绝交租或拖欠租金及其他费用累计达30天的，原告可以解除合同，未退还的履约保证金和押金不予退还；合同终止时，原告对被告用于商铺装修的投资及商铺内添置物品不予补偿。原告在“甲方”处盖有合同专用章，被告周雷在“乙方”处签名及捺印。庭审中原告确认已收取被告押金22152元，被告主张其还交纳了水电押金4000元，共交押金26152元，但未提交相应凭证。东莞市工业总公司于2004年1月10日出具一份证明称，石龙镇人民政府委托其将石龙镇新桥路7号的土地和地上建筑物交由原告开发“石龙汇联步行街”，由原告进行经营管理，并同意转租，有效期为2003年6月1日至2029年5月31日。另外，东莞市工业总公司与原告于2003年3月10日签订租赁合同。原告提交了证明、租赁合同以证明上述情况。经本院向东莞市房产管理局调查，案涉租赁商铺所在的“东莞市石龙镇新桥路7号”属于单位自建房，有权属备案登记，房产证号为Ｃ6××88，自2008年8月15日开始登记在东莞市房地产公司名下。原告对此解释称，东莞市房地产公司是东莞市工业总公司下属企业，原告从权属主体手中获得案涉场地的经营权利。被告对此予以确认。原告提交汇联步行街缴费通知书7份，证明被告尚欠2018年4月1日至2018年10月31日的租金77532元、电费14652元，水费1216元。其中每月租金为11076元，管理费为852元，2018年9月的电费为1188元，水费为0元。2018年8月30日，原告向被告周雷发出律师函，向其催收水电费。庭审中，原、被告均确认租金缴纳至2018年3月份。原告主张案涉合同的解除时间为2018年11月1日，因被告在2018年10月31日撤场的，因其在2018年10月份在商铺仍产生了水电费。而被告主张其在2018年9月10日被迫撤场，并提供一份原告于2018年9月14日出具的《通知》证明，《通知》称，自其发出之日，原告与被告解除租赁合同，同时收回案涉320号商铺。以上事实，有原告提交的石龙汇联步行街商铺租赁合同、证明、租赁合同、汇联步行街缴费通知书、律师函及快递邮单，被告提交的微信截图、照片、通知以及本院调取的不动产登记信息查询结果、庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，原告从有权主体手中承租案涉场地，合法取得使用权，有权享有相应利益，原告出租案涉场地的行为合法有效。被告为经营餐饮生意，与原告签订《石龙汇联步行街商铺租赁合同》，合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应遵照履行。案涉租赁合同于2017年5月30日到期后，因双方未再行签订书面合同，但被告继续租用商铺，应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。被告自2018年4月起拖欠租赁、管理费及水电费，符合解除合同的约定，原告诉请解除合同，本院予以准许，原告发出解除合同的《通知》之日（2018年9月14日），即为合同解除之日。在合同履行过程中，被告应按照合同约定给付租金及管理费，被告虽然有部分微信记录显示在2017年6月至2018年3月之间，原告曾按照7千多元至8千多元每月收取租金，但并无降低租金的直接证据。相反，原告解释的，以被告是否积极交纳租金作为有无优惠的标准，符合常理。故原告诉请租赁期间应按照合同约定的11076元/月标准计算租金，本院予以确认。合同解除后，被告有无占用场地及是否需要支付场地占用费的问题，因2018年9月，水费、电费大幅度少于之前数月，结合双方在庭审中的陈述，本院认定自2018年9月14日起，出于原告管理的原因，被告已无法使用案涉商铺。因此，原告关于2018年9月15日起的占有使用费及管理费诉请，本院不予支持。被告拖欠2018年4月份至2018年9月14日的租金及管理费合计为65604元[（11076+852）/月×5.5月]。原告超出部分的租金、占有使用费及管理费诉请，本院不予支持。2018年4月自2018年9月产生的电费14652元，水费1216元，有原告提交的缴费通知单为证，被告亦予确认，被告应予支付。被告已缴纳的押金22152元，原告有权依据合同约定予以没收，该押金无需在被告应支付欠款中扣减。合同约定应按照逾期款项日百分之二的标准计算滞纳金，原告有权按照滞纳金标准计算违约金，在违约金不超过本金数额的范围内，本院予以支持。暂计至起诉之日，违约金已经到达本金数额，分别为租金违约金65604元，电费违约金14652元，水费违约金1216元。原告是在被告违约在先的情况下解除合同，并尽到了提前通知义务，对解除合同没有过错，被告反诉部分诉请的损失，亦没有证据予以证明，因此，对被告反诉的全部诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市汇联商业发展有限公司与被告周雷之间的租赁合同关系；二、被告周雷应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市汇联商业发展有限公司支付2018年4月1日至同年9月14日的租金65604元及电费14652元，水费1216元；三、被告周雷应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市汇联商业发展有限公司支付拖欠的租金违约金65604元，电费违约金14652元，水费违约金1216元；四、驳回原告东莞市汇联商业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告周雷的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4274.56元（原告已预交），反诉受理费337.5元（被告已预交），共计4612.06元，由原告东莞市东莞市汇联商业发展有限公司负担770.06元，被告周雷负担3842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判审 判 长  张翼飞人民陪审员  莫炳强人民陪审员  林惠湘二〇一九年七月十五书记员黎栩静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。