贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初4021号原告(反诉被告)：广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司（原名称：广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司），住所地：贵阳市白云区中环路米兰春天会所三楼。法定代表人：刘斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈仲梅，女，汉族，1983年1月28日生，住贵阳市白云区，系广州海利酒店物业管理有限公司贵阳分公司员工。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：黎兴江，男，汉族，1983年8月1日生，住贵阳市白云区，系广州海利酒店物业管理有限公司贵阳分公司员工。代理权限：特别代理。被告（反诉原告）：周兴，男，生于1982年5月26日，户籍所在地：贵州省贵阳市白云区，现住：贵州省贵阳市白云区。第三人（反诉第三人）：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区米兰春天。法定代表人：余翰。委托诉讼代理人：田甜，女，系贵阳合纵置业有限公司工作人员。代理权限：特别代理。原告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司诉被告周兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，被告周兴提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司之委托代理人陈仲梅、黎兴江、被告周兴（反诉原告）、第三人贵阳合纵置业有限公司（反诉第三人）委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币5010.03元、滞纳金人民币1909.32元，共计人民币6919.35元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月15日，原告与广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向贵阳米兰春天小区提供前期物业管理服务，合同期限至该小区依法成立业主委员会并与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每月25日前，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费的千分之一缴纳滞纳金。被告系贵阳米兰春天小区三期8-1704房的业主，该单元建筑面积130.73平方米，每月应缴物业管理费是人民币196.10元。按照双方签订的合同约定，被告应当向原告缴纳从2017年4月1日至2019年5月31日的物业管理费用人民币5010.03元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金人民币1909.32元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，未有效果，现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业合法权益。被告周兴辩称，1、按照与贵阳合纵置业有限公司签订的购房合同中第九章第二十三条中明确规定的广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司（原名称：广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司）为米兰春天小区物业服务企业，且贵州合纵置业有限公司在售房时开展了老带新送物业活动，被反诉人应当知道贵阳合纵置业有限公司开展的相关活动，属于共同承诺方，应当无条件报告承诺；2、该项老带新送物业活动应属于贵阳合纵置业有限公司与广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司二者，其公司内部之间的事，不应牵扯第三人；3、反诉人参与该项老带新活动，被介绍人均已按照要求办理相关手续，并实际入住，条件已实现，赠送四年物业管理费的事项应当自反诉人收房之日起计算并享受；4、反诉人于2016年10月15日收房时，已向被反诉人公司工作人员出具编号为000281和0000288的介绍客户确认书，并复印了一份交至现场工作人员。2018年11月，被反诉人公司工作人员称因人事变动，之前交的介绍客户确认书遗失。反诉人又再一次复印给该公司工作人员。反诉人每次将相关情况向该公司工作人员反映，工作人员声称会向领导汇报后便均不再联系反诉人；5、2019年5月被反诉人打电话告知反诉人，由于贵阳合纵置业有限公司没有将相关费用支付给被反诉人，造成公司运营困难，希望反诉人先支付物业费，之后再从当时起计算赠送物业费，并称，其他业主（如1703业主）也是这样执行的。反诉人认为，两家公司之间的费用结算问题并不能成为降低服务标准及不全面履行物业管理职责和义务的理由，更无法成为推后赠送物业费的理由；6、就现在反诉人居住的实际情况来看，该小区一片混乱、杂草丛生，绿化严重缺损，整个小区大多缺少健身设施、座椅等配套设施，停车场漏水严重且设施缺损、致使车辆频繁发生底盘被凸起的盖板划伤事件、地下停车场及大楼电梯入口处卫生差、维修不及时，致使小区电梯故障频繁发生，业主多次被困在电梯中。小区道路没有路灯，影响广大业主出行。反诉人曾致电社区及相关部门希望解决以上问题，均因各种原因未得到处理。反诉人及其他业主以多次向广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司工作人员反映，均未果；7、按照《中华人民共和国消费者权益保护法》相关法律规定被反诉人作为物业服务管理单位，未履行其职责和义务，不及时整改问题，致使小区一片混乱，影响到业主安全，故被反诉人不具备收取物管费资格。由于反诉人在2016年10月15日提前预交了1176.57元的物管费，且按照该公司老带新活动规定享受被赠送四年物管费的权益，已履行了自身业务故被反诉人应当退还提前预交的1176.57元，并向反诉人赔偿扣除必要水电费支出后的且赠送物业费的70%即4324元。反诉被告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司提出反诉原告提的反诉请求不能成立，因反诉原告提供的证据不能证明其主张，请求驳回反诉原告的诉讼请求。第三人（反诉第三人）：贵阳合纵置业有限公司认为原告的诉讼请求无异议，提出反诉原告的诉讼请求不能成立，该公司未与反诉原告签订赠送物业费协议。请求驳回反诉原告的诉讼请求。根据原告的陈述及其提供的证据，本院经审理认定事实如下：2016年10月15日，原告与广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向贵阳米兰春天小区提供前期物业管理服务，合同期限至该小区依法成立业主委员会并与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每月25日前，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费的千分之一缴纳滞纳金。同日被告与广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司也于同日签订了《前期物业管理服务协议》,被告系贵阳米兰春天小区三期8-1704房的业主，该房屋建筑面积130.73平方米，每月应缴物业管理费是人民币196.10元。按照双方签订的合同约定，被告应当向原告缴纳从2017年4月1日至2019年5月31日的物业管理费用人民币5010.03元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不履行合同义务的，应当承担相应的民事责任。本案中，原告与广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司在2016年10月15日签订的《前期物业管理服务协议》，合同约定了原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，同时被告与广州利海酒店物业管理有限公司贵阳分公司也于同日签订了《前期物业管理服务协议》。按照合同约定被告周兴作为该小区的业主与原告存在物业服务合同法律关系，事实清楚，证据充分，应予认定。根据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，享有接受物业管理公司提供服务的权利，同时应履行按时交纳物业服务费用的义务。被告周兴系贵阳米兰春天小区的业主，应积极配合物业管理公司的工作，按时交纳物业管理费。因此，原告要求被告支付物业管理费用5010.03元的请求符合法律规定，本院予以支持。关于滞纳金，本院认为周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，且原告提供的物业管理服务确有需要改进之处，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告周兴所提出的反诉请求，经庭审查明反诉原告周兴所提交的《介绍客户确认书》上无反诉被告及第三人的签章且周兴也未能提供有效证据证明该协议与反诉被告及第三人之间具有关联性。因此其反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告周兴于本判决生效之日起十日内支付原告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司2018年4月1日至2019年5月31日期间的物业管理费人民币5010.03元；二、驳回原告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告周兴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，减半收取25元，由原告广州昌跃物业管理有限公司贵阳分公司负担12.5元，被告周兴负担12.5元。反诉案件受理费25元，由反诉原告周兴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘佳玲二〇一九年七月二十九日法官助理刘宁书记员骆余