广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初401号原告：广州市海珠区发展和改革局，住所地广州市海珠区泰沙路555号，统一社会信用代码11440105007499342C。负责人：刘凤娥，该局局长。委托诉讼代理人：余一爱，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄婷婷，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：中信银行股份有限公司广州花都支行，住所地广州市花都区新华街新都大道68号馨庭花园F、G、H座12号商铺，统一社会信用代码91440101671847827N。负责人：黄子坚。委托诉讼代理人：戴戈，广东瀛杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈安娜，广东瀛杜律师事务所律师。被告：黄惠华，男，1977年10月11日出生，汉族，住广州市花都区，被告：吴玉兴，女，1965年10月27日出生，汉族，住广州市花都区，被告：卢爱民，女，1958年12月13日出生，汉族，住广州市花都区，被告：吴锦培，男，1959年10月12日出生，汉族，住广州市花都区，原告广州市海珠区发展和改革局（以下简称海珠区发改局）与被告中信银行股份有限公司广州花都支行（以下简称中信银行花都支行）、黄惠华、吴玉兴、卢爱民、吴锦培案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海珠区发改局的委托诉讼代理人余一爱、黄婷婷，被告中信银行花都支行的委托诉讼代理人戴戈到庭参加诉讼，被告黄惠华、吴玉兴、卢爱民、吴锦培经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告海珠区发改局向本院提出诉讼请求：l.撤销(2018)粤0114执异425号执行裁定书，停止对广州市海珠区宝岗大道宝龙直街7之5号2楼房产的执行，解除对该房产的查封；2.确认广州市海珠区宝岗大道直街7之5号2楼房产归属原告所有。事实和理由：被告中信银行花都支行与被告黄惠华、吴玉兴、卢爱民、吴锦培金融借款合同纠纷一案，中信银行花都支行依据生效的(2017)粤01民终21877号民事判决，向花都区人民法院申请执行，执行案号为(2018)粤0114执4647号。执行中，法院查封了广州市海珠区宝岗大道宝龙直街7之5号2楼房产，并发出公告，责令黄惠华限期将涉案房产全部腾空，交由法院公开委托评估拍卖。2018年10月15日，原告对涉案房产提起执行异议，法院于2018年10月30日作出(2018)粤0114执异425号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，基于如下事实和理由，提起本案诉讼：涉案房产由广州市乐怡房地产开发有限公司（以下简称乐怡公司）开发建设。2001年2月6日，原广州市海珠区物价局（现机构改革并入海珠区发改局，以下统称原告）与乐怡公司签订《商品房预售合同》，购买涉案房产，并分别于2001年2月7日、2002年1月9日将全部购房款2477402元支付完毕，并已支付契税37161.03元。原告全额付款后，乐怡公司将涉案房产交付给原告占有、使用。涉案房产作为海珠区国有资产，至今仍用作海珠区相关政府职能部门的办公用房。由于乐怡公司长期不为原告办理产权证，原告将乐怡公司诉至法院，要求乐怡公司协助办证。在法院审查《商品房预售合同》真实性、合法性和关联性的基础上，经海珠区人民法院调解，出具(2009)海民三初字第1243号《民事调解书》，乐怡公司确认房屋买卖合同签订、履行等相关事实，同意协助原告办理涉案房产的交易过户手续。但在执行过程中，原告才发现涉案房产已于2003年8月被乐怡公司“一屋两卖”，另一“买受人”黄惠华还办理了产权证，原告无法正常办理房产过户登记。原告进一步查询发现，黄惠华曾将涉案房产两次抵押给广州市花都农村信用合作社。而且，原告将涉案房产作为办公用房，对外办公多年，“产权人”黄惠华却从不向原告主张权利，既不要求返还房屋也不要求支付房屋使用费，极其不合常理，乐怡公司和黄惠华之间的房屋买卖应当不是真实买卖。为维护原告合法权利，原告另案向海珠区人民法院提起诉讼，要求确认乐怡公司与黄惠华之间的买卖合同无效。根据生效的(2013)穗海法民三初字第1560号《民事判决书》，乐怡公司和黄惠华均承认，乐怡公司将房屋过户给黄惠华的目的并非转移房屋，而是借用黄惠华名义签订买卖合同、办理过户手续后，将涉案房产抵押给银行，获取银行贷款。黄惠华没有实际支付任何购房款，也没有实际入住，以其名义所贷款项实际由乐怡公司偿还完毕。海珠区人民法院据此认定，乐怡公司和黄惠华就涉案房产签订的买卖合同，并非其真实意思，遂判决乐怡公司和黄惠华关于涉案房产的房屋买卖关系无效。基于上述事实，原告认为，黄惠华并非涉案房产合法产权人，法院不能执行涉案房产，对涉案房产所采取的强制措施应予解除，具体理由是：第一，涉案房产并非黄惠华的财产。生效的(2013)穗海法民三初字第1560号民事判决认定乐怡公司和黄惠华关于涉案房产的房屋买卖关系无效，黄惠华取得涉案房产产权的合法性基础已丧失，黄惠华并非涉案房产的真实产权人，涉案房产不是黄惠华的财产，不应列入黄惠华所涉执行案件的查封、拍卖财产范围当中。第二，原告是涉案房产的善意买受人，对该房产享有的权利具有物权属性，可以排除普通债权的执行。因乐怡公司和黄惠华就涉案房产买卖关系已被生效判决确认无效，该房屋应根据(2009)海民三初字第1243号《民事调解书》确认过户登记给原告。原告在与乐怡公司就涉案房产签订买卖合同、全额支付购房款并占有、使用房屋之后，乐怡公司又在原告不知情的情况下，擅自将涉案房产过户黄惠华用于抵押贷款，导致原告不能正常办理过户手续，对此原告没有任何过错。原告作为善意买受人，要求乐怡公司移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，足以排除强制执行的其他普通债权。第三，根据司法解释规定，原告享有合法的排除执行涉案房产的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释(2015)10号）第二十八条规定，在花都区人民法院查封之前，原告就涉案房产已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部购房款且非因原告原因未办理过户登记，完全符合法定的排除执行要求，花都区人民法院依法应支持原告停止执行涉案房产的诉讼请求。综上，请求法院维护原告的合法权益。补充：涉案房屋和广州市海珠区宝岗大道宝龙直街3号2楼房产是两个独立的、不同的房产，（2018）粤0114执4647号案的执行依据是（2015）穗花法民二初字第2041号民事判决书，根据该判决主文第三项，中信银行花都支行仅对黄惠华名下宝龙直街3号2楼房产享有优先受偿权。而涉案房产的地址为宝龙直街7之5号2楼，（2018）粤0114执4647号案查封涉案房产没有依据，属于查封错误，应当停止执行。(2018)粤0114执异425号执行裁定书对此事实没有查明，认定事实，应当予以纠正。被告中信银行花都支行辩称，1.根据物权法第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依据该规定，由于涉案房产的权利证书上所登记的产权人仅为黄惠华而并无海珠区发改局，且根据不动产登记查册表显示，涉案房产产权人为黄惠华，依据物权法定原则，可认定该房产为黄惠华的个人房产。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，对于案外人的异议，法院应按照下列标准判断其是否权利人，对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案房产登记于黄惠华名下，应认定黄惠华为该房产的权利人。因此，法院依法查封、拍卖黄惠华名下的房产有事实和法律依据。被告黄惠华、吴玉兴、卢爱民、吴锦培未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋为广州市海珠区宝岗大道宝龙直街7之5号2楼，建筑面积610.24平方米，广州市不动产登记查册表显示房屋权属人为黄惠华。中信银行花都支行与黄惠华、吴玉兴、卢爱民、吴锦培金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月23日作出的（2015）穗花法民二初字第2041号民事判决书，判决如下：吴玉兴于本判决发生法律效力之日起十日内向中信银行花都支行清偿借款本金950万元及利息、罚息、复利……中信银行花都支行对黄惠华提供的位于海珠区宝岗大道宝龙直街3号2楼的房产经折价或者拍卖、变卖后所得的价款，对在本案确认的吴玉兴需承担的债务范围内享有优先受偿权……。广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终21877号民事判决判令驳回上诉，维持原判。因黄惠华、吴玉兴、卢爱民、吴锦培未履行上述民事判决书确定的义务，根据申请执行人中信银行花都支行的申请，本院立案执行，执行案号为（2018）粤0114执4647号。在执行过程中，本院于2018年7月16日查封了黄惠华名下位于广州市海珠区宝岗大道宝龙直街7之5号2楼的房产，并于2018年7月17日发出公告，责令黄惠华十日内将房屋全部腾空，将公开委托评估拍卖上述房屋。海珠区发改局提出执行异议。2018年10月30日，本院作出（2018）粤0114执异425号《执行裁定书》，裁定驳回异议人海珠区发改局的异议请求。海珠区发改局不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，2001年2月6日，广州市海珠区物价局（乙方，以下简称海珠区物价局）与广州市乐怡房地产开发有限公司（甲方，以下简称乐怡公司）签订《商品房预售合同》，约定乐怡公司将广州市海珠区宝岗大道宝龙直街地段怡龙大厦第二层01号房屋出售给海珠区物价局，用途为办公，总金额2477402元。第十七条约定：该商品房竣工验收之日起30天内，乐怡公司应至广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续。乐怡公司取得权属证明书后30天内协助乙方至广州市房地产交易所办理交易过户手续等。合同签订后，海珠区物价局依约向乐怡公司支付相应款项，乐怡公司也将涉案房屋交付给海珠区物价局使用。2009年，海珠区物价局以乐怡公司为被告，向广州市海珠区人民法院提起民事诉讼，在该案审理过程中，双方当事人达成调解协议：一、乐怡公司在签订本调解协议之日起30天内，协助海珠区物价局办理广州市海珠区宝岗大道宝龙直街地段怡龙大厦第二层01号房的交易过户手续；二、乐怡公司支付从2007年3月25日起至协助办理上述房屋交易过户手续之日止的延期办证违约金（其中从2007年3月25日起至2008年1月25日的违约金，在签订本调解协议之日起30天内支付；从2008年1月26日起至2008年11月26日的违约金，在签订本调解协议之日起60天内支付；从2008年11月27日起至协助办理上述房屋交易过户手续之日止的违约金，在签订本调解协议之日起90天内支付；违约金以海珠区物价局已付房款2477402元为本金，每日万分之二点一标准计算，但违约金总额以不超过本金为限）；三、本案受理费2328元由乐怡公司负担。乐怡公司在签订本调解协议之日起30天内直接支付给海珠区物价局。海珠区人民法院于2009年6月15日出具（2009）海民三初字第1243号民事调解书予以确认。2009年8月20日，乐怡公司出具《证明》，载明宝岗大道宝龙直街地段怡龙大厦第二层01号经测绘所实测，门牌为：宝岗大道宝龙直街7之5号2楼，两个地址为同一地址。2013年，海珠区物价局以乐怡公司、黄惠华为被告向海珠区人民法院提起确认合同无效诉讼，海珠区人民法院于2014年8月13日作出（2013）穗海法民三初字第1560号民事判决书，判决：广州市乐怡房地产开发有限公司和黄惠华关于海珠区宝岗大道宝龙直街7号之5二楼的房屋买卖关系无效。该民事判决书于2014年9月1日发生法律效力。因机构改革，海珠区物价局现已并入海珠区发改局。本院认为，本案争议焦点在于海珠区发改局是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第一，根据（2013）穗海法民三初字第1560号民事判决结果，乐怡公司和黄惠华关于涉案房屋的买卖关系无效，因此黄惠华取得涉案房屋产权的合法性基础已丧失，该房屋不应作为黄惠华的财产进行执行。第二，海珠区发改局与乐怡公司在本院(2018)粤0114执4647号案查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且海珠区发改局合法占有该不动产并已经支付购房款，涉案房屋未能及时过户原因也非海珠区发改局造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第三，根据（2015）穗花法民二初字第2041号及（2017）粤01民终21877号民事判决，中信银行花都支行对黄惠华提供的位于海珠区宝岗大道宝龙直街3号2楼的房产经折价或者拍卖、变卖后所得的价款，对在该案确认的吴玉兴所需承担的债务范围内享有优先受偿权。上述判决所指向的房产并非本案涉案房产，本院在(2018)粤0114执4647号案中对涉案房产的执行依据也不充分。综上，异议人海珠区发改局对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，海珠区发改局要求停止对涉案房屋的执行并要求确认涉案房屋为其所有的请求，理由充分，本院予以支持。本案是由于黄惠华、吴玉兴、卢爱民、吴锦培未履行生效法律文书确定义务所引起，故案件受理费应由黄惠华、吴玉兴、卢爱民、吴锦培共同承担。被告黄惠华、吴玉兴、卢爱民、吴锦培经本院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、在广州市花都区人民法院（2018）粤0114执4647号案中停止对位于广州市海珠区宝岗大道宝龙直街7之5号2楼房产的执行；二、确认位于广州市海珠区宝岗大道宝龙直街7之5号2楼房产为原告广州市海珠区发展和改革局所有。案件受理费26619.2元，由被告黄惠华、吴玉兴、卢爱民、吴锦培负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  陈耿俊人民陪审员  段纯惠人民陪审员  汤惠连二〇一九年七月三日书 记 员  邓国靖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。