湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初2891号原告彭志伟，男，汉族，1988年6月20日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人颜雪花，女，汉族，1966年10月15日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系原告彭志伟母亲。委托诉讼代理人彭向阳，男，汉族，1963年11月8日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系原告彭志伟父亲。被告陈鹏，男，汉族，1978年5月12日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被告陈芳，女，汉族，1983年7月2日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被告邓时英，女，汉族，1963年11月2日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。三被告共同委托诉讼代理人彭元、蒋效忠，湖南云天律师事务所律师。第三人湖南京明房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处。法定代表人聂均平。特别授权代理人文运良，男，汉族，1956年9月24日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系该公司行政部分负责人。原告彭志伟与被告陈鹏、陈芳、邓时英、第三人湖南京明房地产开发有限公司（简称“京明公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月12日立案受理,2018年10月30日作出（2018）湘1302民初2188号民事判决书，判决终止对涉案房产的执行行为。被告陈鹏、陈芳、邓时英不服该判决，向娄底市中级人民法院提出上诉。娄底市中级人民法院于2019年4月17日作出（2019）湘13民终267号民事裁定书，裁定撤销（2018）湘1302民初2188号民事判决书，并发回本院重审。本院于2019年5月17日对该案重新立案后，依法另行组成合议庭公开开庭对本案进行审理。原告彭志伟及委托代理人颜雪花、彭向阳，被告陈鹏、陈芳、邓时英的委托代理人彭元、第三人湖南京明房地产开发有限公司的委托代理人文运良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭志伟诉称：2013年2月1日，原告与第三人京明公司签订《商品房买卖合同》，向第三人购买了位于娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处湖南千里红家博苑（又名京明时代广场）2709号房，房屋价款为367766元。合同签订后，原告向京明公司全额支付了购房款。京明公司亦向原告交付了房屋，但未按约定为原告办理合同备案、预告登记、房地产权属登记等合同义务。2015年5月28日，娄底市娄星区人民法院依被告陈鹏、陈芳、邓时英的财产保全申请，查封了原告位于娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处湖南千里红家博苑（又名京明时代广场）2709号房屋。2018年4月23日，原告向娄底市娄星区人民法院提出执行异议申请，娄底市娄星区人民法院于2018年5月31日作出（2018）湘1302执异26号《执行裁定书》，认为原告无证据表明对执行标的享有足以排除执行的权益。原告认为该裁定书认定事实有误，为维护自身合法权益，遂向本院起诉，请求法院判令：1、终结对位于娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处湖南千里红家博苑（又名京明时代广场）2709号房的执行行为，并解除查封措施；2、确认位于娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处湖南千里红家博苑（又名京明时代广场）2709号房归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。被告陈鹏、陈芳、邓时英辩称：原告方称与第三人签订了购房合同并支付了全部购房款，但未提供银行流水，怀疑原告方与第三人京明公司存在虚构房屋买卖合同，规避执行行为的情形。第三人京明公司述称：1、京明公司与原告签订《商品房买卖合同》系真实合法有效的合同，且签订时间是2013年2月1日，明显早于法院查封时间2015年5月28日；2、合同签订后，原告全额支付了购房款，京明公司亦向原告出具了全款收据；3、2013年12月31日，京明公司因资金链断裂，项目水、电、气及扫尾工程等均未完工，不能按时交房，但在政府帮扶组指导下，才完成了项目扫尾工程，具备入住条件，并于2016年10月通知业主交房，原告亦交纳了物业管理等相关费用，并进行装修且已入住。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：2015年5月28日，被告陈鹏、陈芳、邓时英向本院提出诉前财产保全申请，请求人民法院依法查封京明公司名下200万元的银行存款及价值相当的其他财产，同日，本院作出（2015）娄星民保字第99号《民事裁定书》，并向娄底市房产局发出协助执行通知书，将登记在京明公司名下、位于娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处湖南千里红家博苑（又名京明时代广场）2802、2701、2601、2709、2733、1734号房产予以查封（查封期限三年）。随后，在陈鹏、陈芳、邓时英与京明公司、聂均平民间借贷纠纷一案中，本院分别作出（2015）娄星民一初字第01017、01018、01019号《民事判决书》，判决由京明公司分别偿还陈鹏、陈芳、邓时英借款本金119.71万元、17.4万元、25万元。上述判决书生效后，京明公司未履行偿还义务，陈鹏、陈芳、邓时英遂向本院申请强制执行。2018年4月23日，原告彭志伟以本院查封的娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处湖南千里红家博苑2709号房屋属其所有为由，向本院提出书面执行异议，要求中止对该房产的执行。本院经审理后，于2018年5月31日作出（2018）湘1302执异26号《执行裁定书》，裁定驳回了原告彭志伟的异议请求，原告对该裁定书不服，遂提起本案诉讼。经查，2013年2月1日，原告彭志伟与第三人京明公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买京明公司位于娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处湖南千里红家博苑（又名京明时代广场）第2709号房屋，合同价款为367766元，交房日期为2013年12月31日。合同签订当日，原告彭志伟以给付现金的方式向京明公司支付了全部购房款367766元，京明公司亦向原告出具相应《收据》，但未为原告办理相应房屋产权登记手续。此后，京明公司因资金链断裂未能按期交房，及至2016年9月，该项目才基本完工，在具备交房条件后陆续进行交房。2017年11月1日，京明公司向原告交付房屋，原告亦补缴了2016年12月1日至2017年11月30日的物业管理费并对涉案房屋进行装修，于2019年5月入住至今。另查明，原告彭志伟名下在娄底市范围内无其他房产，仅有涉案的湖南千里红家博苑（又名京明时代广场）第2709号房屋可供居住。上述事实有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《收据》、缴费凭证、（2018）湘1302执异26号《执行裁定书》、《娄底市不动产登记信息查询证明》及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，本案是案外人在执行过程中对执行标的提出的异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告彭志伟向本院提交了与第三人京明公司签订的《商品房买卖合同》及相应房款《收据》，拟证明涉案房屋属其所有。经庭审查明，该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规，合法有效，合同签订时间亦明显早于本院查封时间；双方虽未办理房屋产权登记手续，但原告彭志伟已向第三人京明公司支付了全部购房款，并在第三人京明公司交付房屋后，随即对涉案房屋进行装修入住至今；且根据《娄底市不动产登记信息查询证明》显示，原告彭志伟在娄底市范围内并无其他房屋可供居住，故对原告要求终结对涉案2709号房屋的执行行为的诉讼请求，本院予以支持。被告陈鹏、陈芳、邓时英辩称原告与第三人京明公司存在虚构《商品房买卖合同》规避执行的行为，但未提交相应证据，故对三被告的该项辩论意见，本院不予采纳。关于原告要求确认涉案房屋归原告所有的问题，本院认为，原告在第三人京明公司处购买涉案房屋后，第三人京明公司至今未为原告办理产权登记手续，亦未办理预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力”之规定，涉案房屋在第三人京明公司未为他人办理变更、登记手续前仍属其所有，不涉及原、被告间的权属之争，故对原告要求确认涉案房屋归原告的诉讼请求，本院不予支持。另，本案为案外人执行异议之诉，对涉案房屋解除查封属本案后续的处理行为，不属于本案审理范围，故对原告要求对涉案房屋的查封措施的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下:一、终止对娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处湖南千里红家博苑（又名京明时代广场）2709号房屋的执行；二、驳回原告彭志伟的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告彭志伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  简少泽人民陪审员  喻日光人民陪审员  廖 瑛二〇一九年七月二十八日书 记 员  吴 婵附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。