广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初26515号原告（反诉被告）：黄秋红，女，1986年2月17日出生，壮族，住广西田东县。委托代理人：白占林、孙永刚，均系广东宸鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭全标，男，1956年8月18日出生，汉族，住广州市天河区。被告（反诉原告）：刘幼方，女，1963年10月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：郭全标，系刘幼方的配偶。原告（反诉被告）黄秋红与被告（反诉原告）郭全标、刘幼方房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄秋红及其委托代理人白占林、孙永刚，被告（反诉原告）郭全标、刘幼方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄秋红诉称：2018年3月4日，原告和两被告签订《房产租赁合同》一份，合同约定两被告将位于天河区中山大道中××号1103房给原告使用，租赁期限为3年，从2018年3月12日至2021年3月11日，月租金为7000元，保证金为14000元。合同签订后，两被告向原告交付了房屋，除收取了14000元保证金外还收取钥匙押金500元，原告亦对房屋进行了张贴墙纸等。但是在使用期间，原告发现房屋漏雨，更为严重的是漏雨到电线插座时更让人胆战心惊。后来天气转热需要使用空调后，空调打开两个小时左右总自动跳闸且漏电，维修几次仍然解决不了问题，最后连维修人员也不给维修了。发生上述情况后原告多次通知被告，但被告迟迟不进行彻底维修解决。鉴此，原告于2018年9月28日搬出被告的房屋并交还钥匙，但被告拒绝退还保证金等。为维护我方合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、两被告返还原告保证金14000元。2、两被告返还原告房屋钥匙押金500元。3、两被告赔偿原告违约金14000元。4、两被告退还原告13天的房屋租金3033元。5、本案诉讼费用由两被告承担。郭全标、刘幼方辩称并反诉称：2018年3月4日，我方与黄秋红通过房屋中介签订《房产租赁合同》一份，约定我方将所有位于中山大道中××号（远洋明苑x栋）x房，面积180.98平方租给黄秋红使用。租期从2018年3月12日起至2021年3月11日止，每月租金为7000元，收取保证金14000元，钥匙押金500元。如黄秋红违约，我方有权没收全部保证金等。合同签订前，我方、黄秋红及房屋中介对房屋现状进行细致的检查和对房屋内的所有家电、电器设备进行使用试验，黄秋红确认房屋及其电器设备符合其使用要求，不存在问题。黄秋红在租赁房屋期间不断向我方提出诸多无理要求和挑剔，从2018年3月16日开始提出更换抽油烟机（已更换）起陆续提出修锁、加装空调（已加装），水龙头漏水、修理空调等等要求。我方考虑尽可能维持租赁关系，尽量满足黄秋红要求，分别于约2018年3月底更换了抽油烟机、2018年6月初增加了一台大2匹空调机，其它小事也全部修缮。在此期间空调维修了2次，第一次由我方陪同维修师傅修理并支付维修费380元，第二次2018年8月12日维修，因我方没空陪同，维修费200元由黄秋红支付，但黄秋红在2018年8月份缴付的租金中擅自克扣200元。我方不认同，要求黄秋红自己支付并补足租金余额，黄秋红始终未支付。2018年9月21日，黄秋红提出房屋漏水，空调漏电等问题，预提前解除租赁合同，双方尚未商量出结果，黄秋红即在9月28日未通知我方擅自搬离租赁房屋，直到物业保安发现制止，我方才知晓这一情况，我方因无法及时返回，在黄秋红承诺保证结清水、电、天然气等费用的情况下，同意其搬离自用物品。9月29日，我方委托远洋华信物业管理远洋明苑管理处派出保安队长秦传保先生和小区业主委员会派出主任罗祖平先生联合对房屋进行现场详细勘察调查了解，随后其出具书面证明，认为我方的房屋：1、不存在房屋、窗户等地方漏水、漏电及其它危及生活居住等情况。2、该套房屋、门窗不存在漏电漏水等安全隐患问题。3、该房屋的空调等现有家用电器设施能正常使用完好无损，不存在涉及居住使用及造成人身安全等因素。4、整个房屋、花园杂物凌乱，满地遗留废弃按摩美容物品，房间、大厅和花园都有破旧按摩床大件杂物。经我方向物业公司及水、电、天然气管理部门核实至今黄秋红尚有拖欠如下费用（我方垫付）未结清的情况：①天河区中山大道中××号1103房电费314.57元；（楼上）1201房电费565.82元。②自来水费152元。③物业维修费213元。④返还资金200元。⑤燃气费141.45元。同时我方因清理黄秋红遗留在房屋中的废弃按摩美容物品及破旧按摩床等大件杂物，支付搬离垃圾费500元、清洁费500元。因黄秋红违反《房产租赁合同》约定，我方根据租赁合同第12条3款和第17条（补充）第1款约定，没收保证金并要求黄秋红赔偿擅自违约搬离涉案房屋造成的损失（说明：我方同意黄秋红搬走物品不等于双方协商解除了合同，事实上黄秋红也一直未结清自来水、电、天然气等费用，在合同未解除的情况下，合同至今仍然一直有效成立，我方有权根据合同约定要求对方不能及时出租涉案房屋的损失），涉案房屋空置期间（3个月）的租金21000元的损失。综上所述，一、签订租赁合同前后，我方均委托第三方对涉案房屋进行检查，并不存在漏水问题。二、房屋内的电器已经黄秋红检测并确认不存在任何故障。三、黄秋红违反合约擅自改变租赁用途，将租赁房用于无证对外营业。四、黄秋红在未通知我方的情况下，擅自搬离房屋，应视为单方违约。黄秋红的违约行为，已给我方造成经济损失。为维护我方合法权益，特提出反诉，请求判令：l、黄秋红返还在租赁天河区中山大道中××号1103房期间所拖欠的电费314.57元；2、黄秋红返还在租赁天河区中山大道中××号1201房期间所拖欠的电费565.82元；3、黄秋红返还租赁期间所拖欠的自来水费152元；4、黄秋红返还租赁期所拖欠的天燃气费141.45元。5、黄秋红返还8月份拖欠租金200元。6、黄秋红返还租赁期间拖欠的物业维修费213元。7、黄秋红返还租赁期搬离租赁用房遗留的按摩床、美容按摩用品等大件杂物的清理费500元。8、黄秋红返还搬离租赁用房遗留垃圾杂物清理工人清洁费500元。9、黄秋红赔偿因黄秋红擅自违约单方解除合同造成涉案房屋空置期间（3个月）的租金21000元。10、本案的受理费和反诉受理费均由黄秋红承担。黄秋红针对郭全标、刘幼方的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。一、根据被告提供的录音显示被告至少在10月9日已经另行出租涉案房屋给他人，被告所查询的水电费、燃气费包含了我方搬出以后所产生的费用，因此应相应扣减水电费、燃气费。我方搬离前曾与被告沟通用我方剩余的租金、水电费、燃气费进行相应扣除，我方搬出时间是9月28日，交付租金至10月11日。二、关于物业维修费，不应该由我方承担。被告提供2018年12月由物管公司开具的维修费，而且没有列明维修事项的明细，因此维修费不应该由我方承担。三、关于大件物品的清理费，我方认为被告主张的费用过高，涉案房屋为电梯房，清理杂物根本用不到1000元，按被告的逻辑即一个清理工一个月都可以赚取3万元的工资。四、我方不存在违约行为，而是因为涉案房屋严重影响居住，被告又不及时维修。在双方协商一致的情况下我方才搬离涉案房屋。从被告提证据可以看出被告至少在10月9日已有新的租户出租，并非如被告所说的产生三个月空置期。五、物业维修费票据显示的时间段是2017年10月-2018年9月，但我方是2018年3月才承租涉案房屋，被告的主张显然不合理。经审理查明：广州市天河区中山大道中××号x房（简称涉案房屋），建筑面积180.98平方米，权属人郭全标、刘幼方。2018年3月4日，郭全标、刘幼方（甲方/出租人）、黄秋红（乙方/承租人）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，租期3年，自2018年3月12日起至2021年3月11日止。月租金7000元，租金按月结算，乙方在每月的第12日前结清租金，甲方应出具收据。乙方必须按期缴纳租金。乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金14000元，以及首月租金7000元。租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。（第七条）甲方【不提供家私电器】【提供家私电器（详见家私电器清单）】（括号内容未做划去等任何处理）予乙方与租赁期间使用。租赁期间，需要交纳的税费由甲乙双方按规定各自承担。水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付。在租赁期间，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。如因甲方维修非责任而延误房屋维修造成他人财产损失的，应负责赔偿。在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人财产损失的，乙方负责赔偿。乙方有利用该房产进行违法活动的，拖欠租金或相关费用超过五天等情况的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失。租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议。租赁期间，甲方如遇特殊情况违约必须提前一个月通知乙方，否则视为违约。如甲乙双方遇不可抗拒原因造成违约，双方不追责违约；如甲方违约，除退还原押金外，应支付相当于押金的违约金；如乙方违约退租，甲方有权没收全部保证金。签约当日，黄秋红支付郭全标、刘幼方两个月押金14000元、首月租金7000元。郭全标、刘幼方将涉案房屋交付黄秋红使用。黄秋红交付租金至2018年10月11日。2018年3月9日，郭全标出具《收据》，确认收到黄秋红房屋钥匙押金500元。《收据》另载明门匙两套8条，出入门锁匙4条。2018年8月12日，黄秋红向郭全标发送空调维修费收据图片，显示金额200元。2018年8月13日，黄秋红向郭全标通过微信转账6800元，郭全标回复称租金还差200元。2018年10月24日，黄秋红提起本案诉讼。本案中郭全标、刘幼方提起反诉，本院将本诉、反诉合并审理。在本院2019年6月13日的庭询中黄秋红对郭全标、刘幼方主张的水电费、燃气费无异议。黄秋红为证实其诉请提交以下证据：1、2018年3月15日案外人出具的《收据》一份（显示收到涉案房屋罗生贴墙纸4000元），拟证明黄秋红装饰涉案房屋所购买的墙纸费用。2、微信聊天记录截图，拟证明涉案房屋空调经几次维修仍无法正常使用。其中显示：2018年5月30日黄秋红男友罗某和郭全标约定修理空调的时间；2018年8月9日郭全标称去了国外，告知黄秋红“我去了新加坡我女儿那，我将那个维修师傅的电话发你，可直接与他联系。待会我会将情况与他微信沟通下，陈先生（电话号码）”，同日罗某向郭全标发送微信聊天记录截图及文字“郭生。远洋明苑的电工师傅过来看了，说这个电板带不动这个三匹的冷气机”。2018年8月12日黄秋红发送维修空调的200元收据，郭全标称“这个还要我来出吗？”“这些事情当时讲过是你们自己维修的，我不可能包的，如果你一定要这样，那就很难合作了。本来签合同后，余事自理，我都算了不该配的也配了，不该修的也修了，不该出的钱也出了。这次修理空调费和以后的家电等修理费除房子主体外我不会出的。”黄秋红称“你这个空调本来就是有问题的，你叫过来的陈师傅今天都说了这个空调再修他都没办法修了。这个本来就不是我的责任，你这个机子就是老化……年纪那么大的空调我租你房子还要包你这些老机子维修……”郭全标回复“签订合同前，全房空调和配置你们都看过，试过包括空调等，没有提出异议，已远远超过我现场的承诺，是你心甘情愿签订的合同，我们没有存在欺骗……”3、微信聊天记录截图，拟证明被告房屋严重漏水，其多次通知郭全标，郭全标未进行任何维修处理。其中显示：2018年6月8日、2018年8月31日罗某发送房屋多段漏水视频。4、微信聊天记录截图，拟证明涉案房屋严重漏水，无法正常居住，其通知被告退房。其中显示：罗某2018年8月31日称“无论大雨还是小雨全部窗户都漏水？这个怎么处理？”。罗某2018年9月21日再次称“房屋漏水等问题严重影响居住，之前多次催整修房屋，房东均未理会已构成严重违约，故要求退租解除合同返还押金”，同日郭全标向黄秋红截图发送上述聊天记录回复“这是你男朋友发来的，是你的意思？请拿出一方案来。”黄秋红回复“郭房东，这都是我的意思，你这里房子到处漏水泡了两次都给我带来损失，又漏电跳闸！我所有的事情都是男朋友处理的。都发你漏水有问题，你都不回。我们都不知道你是什么意思。房子我们不敢住太危险了。吓到我们客户都不敢来了”“这个月租完你把押金退给我吧。我也不敢租你房子了”，郭全标回复“不要紧，强扭的瓜不甜，按合同规定办，有什么事可商量解决，解决不了国家可有法律……小罗是你男友，但合同时你我之间签订的，有什么事最好是你直接与我对接告知我”……六月份我男朋友就给你发微信视频漏水了，你一直不回？现在九月了每次下雨都满房子泡水！广州这几场大雨多恐怖！漏水漏电太不安全了你修我都不敢住”“”郭全标回复“你看着办吧！”。后黄秋红又向郭全标发送“9月28日我已搬出房子，物业保安看过房子后，我也按你所说把钥匙交给了物业保安。”5、《收条》一份，拟证明黄秋红已交还涉案房屋钥匙。该《收条》内容：2018年9月28日房屋漏雨、漏电问题，本人黄秋红已搬出涉案房屋，钥匙晚上9点13分交回房东郭全标。6、视频资料（光盘及视频内容记录），拟证明涉案房屋几次漏水情况及郭全标同意退房。7、微信聊天记录截图，拟证明双方沟通情况。其中显示：9月29日早上11:34黄秋红称“9月28日我已搬出房子，物业保安看过房子后，我也按你所说把钥匙交给了物业保安。”8、视频光盘，拟证明案涉房屋漏水情况。9、《人民调解简易纠纷案件登记表》、《来信来访（法律咨询）登记表》，拟证明黄秋红因涉案房屋漏水、漏电问题请求街道居委会、司法所协调处理情况。《人民调解简易纠纷案件登记表》载明：登记日期2018年9月7日，当事人罗嘉威，纠纷类型房屋等。《来信来访（法律咨询）登记表》载明：来访时间2018年9月27日，来访人黄秋红，来信来访内容涉案房屋“漏水漏电，黄秋红要求郭全标修理、维修，郭拒绝维修，也不终止合同退押金”。上述证据经质证，郭全标、刘幼方表示：对证据1真实性、合法性、关联性不予确认。证据2真实性无异议，但不能证明黄秋红的证明内容，合同第7条约定我方是不提供家电的。证据3、4、7真实性无异议，涉案房屋不存在漏水，从图片也无法看出漏水源。证据5黄秋红称钥匙放在保安，没有亲自交给我方，我方已更换新的门锁。证据6、8真实性不予认可，是黄秋红及其男朋友自编自导，我方从来没有同意退租。郭全标、刘幼方对其主张提交以下证据：1、涉案房屋窗户照片多张及录像视频，拟证明涉案房屋现有全部窗户等情况。2、落款时间2018年11月20日及落款人华信物业管理远洋明苑管理处、远洋明苑业主委员会共同出具的《证明》一份，拟证明涉案房屋现状。该《证明》内容：2018年9月29日上午应本区业主郭全标先生邀请，远洋明苑小区物业管理处保安队长秦传保先生及小区业主委员主任罗祖平先生联合对涉案房屋进行现场勘察，情况证明如下：①房屋不存在房屋、窗户等地方漏雨及其它危及生活居住等情况；②该套房屋门窗不存在漏电漏水等安全隐患问题；③该房屋的空调等现有家用电器设施能正常使用完好无损，不存在涉及居住使用及造成人身安全等因素；④整个房屋、花园杂物凌乱，满地遗留废弃按摩美容物品，房间大厅和花园都有破旧按摩床大件杂物。3、华信物业管理远洋明苑管理处出具的《证明》一份，拟证明黄秋红违约搬走的事实。该《证明》内容：我部物业保安于约2018年9月25日下午14点多钟，发现本小区涉案房屋租客在没有征得业主和管理处同意并开具放行条的情况下偷偷用货车搬走东西，随即向前询问，并向我报告处置，经询对方回答是自己不用的日常用品进行清理搬走，随后连续搬了两车的东西；2018年9月28日下午约15时，搬到第三车东西时，我认为情况不对，即电告业主郭全标询问，其称不清楚此事（正常手续是由业主过来开具放行条的），租客要求与郭全标先生通话，双方经电话一番争吵后，业主电我同意租客搬离并给予开具放行条。4、落款时间2018年11月20日、落款人华信物业管理有限公司远洋明苑管理处出具的《证明》一份，拟证明黄秋红拖欠涉案房屋物业维修费的事实。该《证明》载明：兹证明涉案房屋2018年度（自2017年10月至2018年9月）电梯、水泵等维修费共213元未交。5、落款时间2018年11月20日、落款人华信物业管理远洋明苑管理处工程部陈振强出具的《证明》一份。该《证明》载明：①本小区涉案房屋业主郭全标先生在2018年3月12日至2018年10月3日期间的所有家用电设备、包括空调照明插座等均无安全隐患，不存在漏电、漏水及其他影响居住的安全隐患；②2018年3月28号应缴帮涉案房屋进行所有灯泡更换和更换三盏大型吸顶灯以及修善坐厕，收人工费500元；③2018年10月3日上午，应郭全标先生邀请，我与同事清理涉案房屋的按摩床及美容按摩杂物，收取人工费500元。6、落款时间2018年11月20日、落款人冉花勤出具的《证明》一份，拟证明其搬离涉案房屋遗留的美容按摩垃圾的人工清洁费。该《证明》载明：2018年10月3日，应郭全标邀请，我与同事三人清理涉案房屋的美容按摩杂物等卫生，收取人工费500元。7、落款时间2018年12月8日及落款人华信物业管理远洋明苑管理处、远洋明苑业主委员会出具的《证明》一份，拟证实黄秋红对外经营情况。该《证明》载明：涉案房屋自2018年3月12日到2018年9月28日期间租户都有对外经营美容按摩业务，并经常见到客人进出该房做美容按摩消费。8、涉案房屋照片图片，拟证明搬离涉案房屋遗留的美容用品及按摩床。等等。上述证据经质证，黄秋红表示：关于证据1，显示拍摄时间是2018年11月20日，与漏水时间已过去好几个月，不能反映涉案房屋是否存在漏水的情况。证据2的真实性不予确认，该证据属证人证言，证人并未出庭作证，且涉案房屋在下大雨的情况下才漏水，但郭全标、刘幼方检测当天并未下雨。证据3、4的真实性、合法性、关联性不予确认。证据5真实性不予确认。关于证据6，该证人并未出庭作证，即使有清洁费，该费用也过高。关于证据7，不予确认，证人未出庭作证。关于搬离时间，黄秋红表示是2018年9月28日，郭全标、刘幼方则称黄秋红擅自搬走，其并不知情。关于收回房屋时间，郭全标表示：2018年11月27日、28日，当时物业保安把钥匙交给我方，然后我方换锁。黄秋红表示其搬走当天电话告知郭全标要搬走，郭全标称把钥匙放在小区保安处即可。在本院2019年6月13日的庭询中，黄秋红表示：1、我方签约前对涉案房屋空调进行了检查，开机试用，当时空调是没有问题的；同时也对房屋的其他状况有看一下，当时觉得没有什么问题；我方入住后，到了六月份雨季，涉案房屋内窗户漏水，下大雨的时候漏水漏更严重，甚至会引起电闸跳闸，我方当时把该情况告知被告；我方没有找过物业进行处理漏水问题，但我方有向物业说漏电问题，物业派电工上门检查后说旧房漏电是正常的，没有办法维修。2、我本身是从事美容按摩行业，我方只是把按摩美容的物品放置在涉案房屋内，没有用于经营。涉案房屋平时一般是我和男朋友居住，偶尔我妹妹过来住，但不会超过3个人。3、我方在2018年6月份向郭全标、刘幼方反映涉案房屋漏水问题，之后多次通知其对涉案房屋进行维修，但其没有理会；我方在2018年8月底向郭全标、刘幼方提出涉案房屋漏水严重，但其没有修复，我方要求解除合同。4、我方确认搬离涉案房屋时没有对涉案房屋进行清洁和打扫卫生，房屋内放置了一张按摩床。5、当时房屋漏水的窗户位置在11楼房间推拉门铝合金窗，水沿着该窗户引入电闸内，导致电闸跳闸。6、我方在搬离时已通知郭全标、刘幼方，其表示让我把钥匙给物管，并让物管签名。7、关于押金问题，当时郭全标、刘幼方要求我方找人接手涉案房屋，但我方认为房屋有漏水问题，不能找人接手。8、涉案房屋11楼的空调是老旧空调，我方要求郭全标、刘幼方更换，后来其才为我方更换空调。郭全标、刘幼方则表示：1、涉案房屋约定用途是住宅，但我方提供的物业公司的《证明》证实黄秋红将房屋用于经营按摩美容。2、我方不确认黄秋红所述房屋漏水问题。涉案房屋是我方购买的二手房，购买后没有进行过装修（只是简单刷墙），我方对外出租六、七年，从来没有租户反映房屋漏水漏电问题。黄秋红的上一手租户在涉案房屋住了3、4年，后来在同一小区买房，其也从未反映过房屋漏水的问题。涉案房屋如有漏水，黄秋红应及时向物业公司反映，如严重漏水应出具鉴定部门出具的报告。我方通过百度搜索，广州当时基本没有下雨。黄秋红搬走后，我方请物管、小区业委会及电工来涉案房屋查看，房屋不存在漏水漏电问题。3、黄秋红搬走后涉案房屋内有3张按摩床（房间一张、阳台一张、客厅一张），还有其他一些大件杂物，当时我方请人搬走这些大件花费500元，请人打扫卫生花费500元。4、根据我方事后检查，涉案房屋窗户没有问题，即使有漏水，也是黄秋红没有关好窗户。至于跳闸问题，因打雷原因，跳闸是正常，且我方事后询问过电工，涉案房屋的电闸没有问题。5、黄秋红自己搬离涉案房屋，我方是不同意解除合同的，不同意退还押金。6、关于空调老化问题，11楼的空调维修了2次，修理费用由我方负担；更换的空调是12楼的空调，不是11楼的空调，11楼的空调已修好。本院认为：黄秋红与郭全标、刘幼方双方签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人陈述及举证，合同签订后郭全标、刘幼方已交付涉案房屋给黄秋红使用，黄秋红支付租金至2018年10月11日，黄秋红于2018年9月28日搬离涉案房屋，次日郭全标、刘幼方一方连同物业公司及小区业委会人员上门检查房屋内的有关情况，《房产租赁合同》已实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。本案中黄秋红诉称其解除合同的理由为涉案房屋漏水漏电，其多次通知郭全标、刘幼方维修解决，但其均未予以解决，郭全标、刘幼方构成违约。郭全标、刘幼方则反诉称黄秋红在租赁期间无理提出诸多无理要求，单方提前解除合同，构成违约。本案争议焦点在于违约责任的认定。我国《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”第一，关于涉案房屋是否符合合同约定用途的问题。按查明的事实，涉案房屋为带家私电器出租，黄秋红确认其在签约前已检查并确认涉案房屋内的空调及房屋其他状况无异常。根据微信聊天记录，黄秋红一方在2018年6月、2018年8月发送多段漏水视频给郭全标，视频显示铝合金窗的窗台及房屋地面有积水及黄秋红一方清理地面积水等。但黄秋红一方并未提供完整视频证实涉案房屋窗户因下雨漏水导致房屋内进水、泡水的完整过程。根据日常生活经验，如系房屋窗户本身漏水而不是房屋外墙或天花渗水、漏水，可采取更换窗户密封垫等方法进行维修，维修难度并不大，即使黄秋红所述窗户漏水一事属实、影响其使用且郭全标、刘幼方作为出租方不理会黄秋红的维修请求，但黄秋红作为承租方并无证据证实其当时找物业公司要求派人维修或其另行找人出资维修。至于黄秋红称房屋因漏水导致漏电的问题，黄秋红亦未提供充分证据证实。郭全标、刘幼方提供的小区物管处、小区业委会于2018年9月29日上门检查后出具的《证明》证实涉案房屋门窗等无存在漏水漏电及空调等家用电器可正常使用，黄秋红否认该证据但未举相反证据予以推翻。因此，本院对黄秋红关于涉案房屋存在漏水漏电，郭全标、刘幼方作为出租方不理会黄秋红的维修请求，其无法正常使用房屋的陈述不予采信。第二、涉案房屋约定用途为住宅，但根据郭全标、刘幼方提供的现场照片、小区物管处及小区业委会共同出具的《证明》、双方微信聊天记录中黄秋红有关“房子我们不敢住太危险了。吓到我们客户都不敢来了”的陈述等证据，应足以认定黄秋红在租赁期间将涉案房屋对外用于经营按摩业务，改变房屋使用用途，违反合同约定及法律规定。黄秋红诉称其将涉案房屋用于居住，与查明事实不符，本院不予采信。综上所述，黄秋红承租后无合法正当理由搬离涉案房屋，以实际行为表明其单方解除合同，黄秋红为违约方。本案无证据表明在黄秋红提前解除合同的情况下郭全标、刘幼方同意放弃追究其违约责任，郭全标、刘幼方依约有权没收租赁押金14000元，本院对黄秋红要求郭全标、刘幼方退还租赁押金14000元及支付违约金14000元的本诉诉请不予支持。至于钥匙押金500元，合同并无约定相关费用，本案中郭全标、刘幼方未否认其收回房屋钥匙，在此情况下黄秋红要求郭全标、刘幼方退还该费用，并无不当，本院予以支持。黄秋红实际交付租金至2018年10月11日，黄秋红搬离涉案房屋之日为2018年9月28日，在合同无相关约定的情况下，合同解除后黄秋红要求郭全标、刘幼方退还剩余当月13天房屋租金3033元（7000元÷30天×13天），符合公平合理、等价有偿原则，本院予以支持。关于郭全标、刘幼方的反诉请求。一、关于郭全标、刘幼方主张水电、煤气费用即第1、2、3、4项反诉请求，黄秋红对此予以确认，本院予以支持，相关费用合计1173.84元（314.57元+565.82元+152元+141.45元）。二、关于郭全标、刘幼方主张的2018年8月剩余租金200元即第5项反诉请求。根据双方微信聊天记录，当时黄秋红向郭全标表示其维修涉案房屋内空调产生维修费200元并出示了付款凭证，郭全标则认为该费用不应由其支付，不同意负担该费用，其后黄秋红直接在2018年8月租金中扣除该笔费用，郭全标提出异议。关于该200元应否由郭全标、刘幼方负担的问题，由于涉案房屋为带家电出租，在双方无特别约定的情况下，黄秋红主张空调维修费用应由作为出租方的郭全标、刘幼方负担，依法有据。本案中郭全标、刘幼方确认其11楼空调为老旧空调、承租期间曾作维修，上述维修费用200元亦在合理范围，黄秋红在出示维修凭据且双方协商未果的情况下直接在租金中抵扣该费用，并无明显不当，本院对郭全标、刘幼方该项反诉诉请不予支持。三、关于郭全标、刘幼方要求黄秋红支付租赁期间物业维修费213元即第6项反诉请求。鉴于双方合同对此并无约定，郭全标、刘幼方并未提供上述费用系黄秋红承租期间向物业保修所产生费用，黄秋红对此亦不予确认，故郭全标、刘幼方该项诉请理据不足，本院不予支持。四、关于郭全标、刘幼方要求黄秋红返还大件杂物清理费500元、房屋清洁费500元即反诉第7、8项反诉诉请。根据郭全标、刘幼方提供的现场照片、相关证明及黄秋红有关其搬离涉案房屋时遗留按摩床在屋内及未打扫房屋卫生的陈述，郭全标、刘幼方称其为清理黄秋红遗留在涉案房屋内的大件杂物及打扫屋内卫生花费一定款项，应为合理，本院综合本案案情酌情判令黄秋红支付大件杂物清理费用300元、卫生清洁费用200元。五、关于郭全标、刘幼方要求黄秋红赔偿因黄秋红单方解除合同造成涉案房屋空置期间的租金损失21000元即第9项反诉请求。如上所述，本院已判令郭全标、刘幼方有权没收租赁押金14000元，黄秋红已承担其违约责任，且2018年9月29日郭全标、刘幼方一方连同物业公司及小区业委会人员上门检查房屋，表明郭全标、刘幼方已自该日起收回涉案房屋，至于郭全标、刘幼方何时再出租涉案房屋取决于市场环境等多种因素，郭全标、刘幼方要求黄秋红承担房屋空置损失理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、郭全标、刘幼方有权没收黄秋红已付租赁押金14000元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，郭全标、刘幼方退还黄秋红钥匙押金500元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，郭全标、刘幼方退还黄秋红租金3033元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，黄秋红支付郭全标、刘幼方水电及煤气费用1173.84元。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，黄秋红支付郭全标、刘幼方大件杂物清理费用300元、卫生清洁费用200元。六、驳回黄秋红的其他本诉请求。七、驳回郭全标、刘幼方的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费590元，由黄秋红负担540元，郭全标、刘幼方负担50元。反诉受理费200元，由黄秋红负担25元，郭全标、刘幼方负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李新程人民陪审员  伍建红人民陪审员  张黛乔二〇一九年七月二十四日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬