抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0402民初763号原告（反诉被告）毕桂芹，女，汉族，1951年6月28日出生，住抚顺市顺城区。委托代理人王继良，男，汉族，1973年12月26日出生，住抚顺市新抚区。被告（反诉原告）被告马新红，女，汉族，1970年8月22日出生，住抚顺市东洲区。委托代理人王雪，系辽宁煤都律师事务所律师。委托代理人张正洋，系辽宁煤都律师事务所律师。原告（反诉被告）毕桂芹与被告（反诉原告）马新红租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毕桂芹委托代理人王继良，被告马新红及委托代理人王雪、张正洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月16日，原、被告签订租赁合同一份，合同第一、二条约定原告将位于抚顺市新抚区房屋三处和房屋坐落土地租赁给乙方经营超市使用，租期十年，从2016年5月17日起至2026年5月16日止。合同第三条约定被告于2018年3月17日之前交给原告2018年5月17日至2019年5月16日期间的第三年租金220万元，根据年租金220万元计算得出每天租金为6027.40元，从被告实际欠租金开始至被告实际搬出日即2018年5月17日至2018年10月26日止，共计162天，被告欠原告租金976138.8元，合同第九条约定原告无任何违约，被告逾期支付租金两个月以上，需向原告支付违约金人民币300万元。合同第六条约定在房屋租赁期限内，被告确需对房屋结构进行改建或扩建的，应事前征得原告书面同意。现被告将房屋的主体结构和装修装饰拆除，未征得原告书面同意，故要求被告将房屋设施恢复原状。合同第二条约定被告以原告名义安装并增加用电容量。被告以其作为抚顺市宝岭生鲜副食批发卖场名义安装的用电手续，故原告要求被告将用电手续更名到原告名下，为此原告向人民法院提起诉讼，1.请求人民法院判决被告给付原告2018年5月17日至2018年10月26日止，共计162天的房屋租金976138.8元及违约金300万元并赔偿损失；2、请求法院判决被告对租赁房屋结构进行改建和扩建的部分恢复原状；3、请求法院判令被告将安装的用电手续更名到原告手下；4、起诉费由被告承担。被告辩称：一、原、被告双方已于2018年3月11日签订《通知书》解除租赁关系，且解除原因系原告提出的，故被告不存在违约行为，更不应当承担违约责任；二、王继良在《通知书》中签字的行为构成表见代理，毕桂芹对王继良代表其与被告马新红协商租赁事宜均是认可的，所以被告马新红完全有理由认为王继良是毕桂芹的代理人；三、王继良利用自己熟知法律的优势地位，欺骗被告马新红违反合同法中的诚实信用原则；四、从2018年3月16日起被告在搬出涉案房屋时，遭到王继良等人的阻拦，才导致被告无法按约定在2018年3月17日搬出；五2018年5月12日向王继良交付涉案房屋，故原告主张2018年5月17日至2018年10月26日的租金没有事实与法律依据；六、被告未对涉案房屋结构进行改建和扩建；七、如法院认为被告存在违约行为，则租赁合同中约定的违约金过高，应以原告的实际损失为准，且原告亦有减损的义务；八、毕桂芹作为本案原告主体不适格。反诉原告诉称：2016年5月16日反诉人马新红与被反诉人毕桂芹签订《租赁合同》，约定由反诉人马新红承租被反诉人毕桂芹位于抚顺市新抚区房屋三处和坐落土地一处，用于经营超市使用。合同签订后，反诉人马新红按合同履行了自己的义务，并交纳押金20万元。同时，为了保证超市的顺利经营，反诉人马新红又安装了电量增容设备等设施。2018年3月初，被反诉人毕桂芹单方提出要求收回出租的涉案房屋，出租给第三方作为医院使用。随后，反诉人马新红同意解除双方签订的租赁合同，通知商户搬离涉案房屋，并于2018年3月11日与被反诉人毕桂芹签订《通知书》，约定押金20万元退还给马新红，增容变电所电力设施归马新红。2018年5月12日左右反诉人马新红在撤场时，遭到了被反诉人毕桂芹方人员的阻拦，随后反诉人马新红将案涉房屋钥匙交给了被反诉人毕桂芹，之后由其一直占有使用涉案房屋至今。反诉人认为租赁合同的解除系被反诉人毕桂芹单方提出的，并于2018年3月11日协议解除，同时向毕桂芹交付了案涉房屋且不欠任何费用，故反诉人不存在违约行为，更不存在拖延搬离的情况。因此被反诉人应当返还反诉人的押金20万元及利息、多支付的租金361644元及利息、增容变电所电力设施、三星吸顶空调约30台、柜台约100组。基于上述事实与理由，请求贵院依法支持反诉人的全部诉讼请求。反诉被告辩称：第一条返还20万元，合同第14条非常清楚，如果到期不欠费就返还，前提条件是租赁期限满。关于第三条，合同第二条已经明确规定，签订十年合同让一年的租金，这个电是我的，不是他的。关于三星吸顶空调和柜台，我认为数量不对，柜台现在肯定没有，空调也没有30台。经审理查明：2016年5月16日原告毕桂芹作为出租方（甲方）与被告马新红作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，合同约定“一、甲方同意将位于抚顺市新抚区房屋三处和房屋坐落土地一处租赁给乙方经营超市使用，具体房屋土地情况以乙方到现场查看房屋现状为准。二、租赁期限：本合同租赁期限为十年，从2016年5月17日起至2026年5月16日止。租赁期满双方可续签合同期限。如乙方租赁期限达到10年期满，则甲方承诺在2025年5月17日至2026年5月16日止甲方免收乙方一年租金，乙方用于扣除弥补先前装修时间及乙方以甲方名义安装并增加的用电容量费用，但乙方需承担本年度2025年5月17日-2026年5月16日的房产和土地税20万元整。三租金的交付方式：每年租金220万元人民币,采取上打租方式交付租金。每年交纳一次租金，乙方于2016年5月17日前交给甲方租房预付款人民币20万元整。乙方于2016年6月10日前交给甲方预付款100万元整。甲方将房屋完全交给乙方。乙方于2016年6月30日前交给甲方2016年5月17日至2017年5月16日期间的第一年剩余租金100万元整；乙方于2017年3月17日之前交给甲方2017年5月17日至2018年5月16日期间的第二年租金220万元整；乙方于2018年3月17日之前交给甲方2018年5月17日至2019年5月16日期间的第三年租金220万元整。六、在租赁期限内，乙方确需对房屋结构进行改建或扩建的，应事先征得甲方书面同意。七、乙方在租赁期限内，对原房屋进行装修的费用和新加盖的房屋费用由乙方负担。合同期满或提前终止时归甲方所有，乙方不得破坏房屋内的墙面、地面、屋顶的装修原装，不得拆除门、窗、水、电、供暖及牌匾等全部装修、装饰的设施，以上全部装修装饰和加盖的房屋均无偿归甲方所有，甲方对乙方的装修及添补加盖房屋的设施不承担任何补偿责任。八、本合同有效期内，若甲、乙双方协商一致，可以提前终止合同。九、由下列情形之一的，甲方有权提前终止本合同，同时乙方需另向甲方支付违约金人民币300万元整。A、甲方无任何违约，乙方逾期支付租金二个月以上。十、在房屋租赁期限内，乙方可以将房屋转租、外兑他人；但必须经过甲方书面同意，并且每年租金数额需变更增加至360万元整。十一、除本合同明确规定的违约条款之外，任何单方面违反合同条款皆视为违约。十四、乙方承租房屋期间所发生的水费、电费、暖气费等各项费用由乙方负担。签订本协议时，甲方收取乙方水费、电费、暖气费押金20万元整。如果合同到期后，乙方不欠以上款项，则甲方将20万元退还给乙方，如欠费，甲方有权用该20万元折抵欠费款项。”。租赁合同签订后，原告依约将房屋交于被告使用，被告向原告支付了两年的房屋租金（2016年5月17日至2018年5月16日）及押金20万元，被告使用原告房屋经营抚顺市宝岭生鲜副食品超市。第二年租期届满前，原、被告因解除租赁合同事宜，未达成一致意见，2018年5月12日王继良报警称高超带领二十多人对自己进行威胁，扬言要搬新加坡酒店内的东西。当日，被告雇佣的超市工作人员将房屋钥匙交予王继良时王继良拒绝接收，工作人员将钥匙留在超市并离开。2018年6月18日，本院组织原、被告双方到案涉房屋现场勘查，经查案涉房屋中有空调外挂机11台、三星吸顶空调11台、扶梯四台、柱子16根、电梯井一个、无货柜。本院所确认的上述事实，有租赁合同、照片、房屋装修效果图和房屋结构图、银行转帐凭证及原、被告的陈述等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，关于本诉的争议焦点有二，一是原、被告之间签订的租赁合同的解除时间如何确认问题；二是被告是否违约及违约金的确定问题。关于租赁合同的解除时间，原告主张租赁合同于2018年10月26日解除，因2018年10月26日房屋失火，其通知了被告，但是被告未管。但原告未向本院提供任何证据证明其主张，故对于原告的该项主张本院不予认定；被告主张租赁合同于2018年3月11日解除，因2018年3月11日王继良代表原告毕桂芹与被告马新红签订《通知书》一份，首先原告代理人王继良否认与被告签订过《通知书》；其次本院在庭审中询问被告马新红，王继良与其签订《通知书》的行为是否得到原告毕桂芹的授权，被告明确表示没有授权；再次，原告未向本院提供《通知书》的原件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物；第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；故对于原告主张租赁合同于2018年3月11解除的主张本院不予认定。关于租赁合同的解除时间，本院依据在王继良在场的情况下，被告将房屋钥匙留置在现场的时间暨2018年5月12日为双方解除租赁合同的时间，因被告向原告交纳的房屋租金截止至2018年5月16日，故原告应返还被告四天房屋租金24109.58元；关于被告是否违约的问题，租赁合同第二条约定本合同租赁期限为十年……第三条约定被告应于2018年3月17日之前交给原告2018年5月17日至2019年5月16日期间的租金220万元整。被告在双方未协议解除合同的情况下，未按照租赁合同约定履行合同，故被告存在违约行为；关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中原告主张的违约金300万元过分高于造成的损失，本院予以调整至年租金220万元的30%即66万元；关于原告主张要求被告对房屋结构进行改建或扩建的部分恢复原状的请求，依据租赁合同第六条在租赁期限内，乙方确需对房屋结构进行改建或扩建的，应事先征得甲方书面同意及第七条乙方不得破坏房屋内的墙面、地面、屋顶的装修原装，不得拆除门、窗、水、电、供暖及牌匾等全部装修、装饰的设施，以上全部装修装饰和加盖的房屋均无偿归甲方所有，甲方对乙方的装修及添补加盖房屋的设施不承担任何补偿责任。现被告方因经营超市需要对原告房屋进行了改建，加装了扶梯四台并对墙面进行改造，造成房屋出现柱子16根，被告的改造行为违反合同约定，应将上述改建恢复原状；关于原告主张的用电手续变更到原告名下，现原、被告已解除租赁合同，被告已不再使用租赁房屋，故原告要求将用电手续更名到原告名下的主张符合法律规定，本院予以支持；关于原告要求被告返还电梯一部的主张，被告否认该电梯的存在，且原告未向本院提供证据证明在房屋出租给被告时存在该电梯，故对于原告的该项主张本院不予支持。关于反诉的争议焦点为押金20万元是否应予返还的问题。被告要求原告返还房屋押金20万元，原告主张被告欠暖气费不同意返还，根据租赁合同第十四条约定乙方不欠水费、电费、暖气费则将20万元退还给乙方，如欠费，甲方有权用该20万元折抵欠费款项。庭审后，经本院到抚顺市热力有限公司核实，该公司向本院出具《陈欠取暖费认定单》两张，载明抚顺市宝岭生鲜副食超市2016年不欠暖气费，2017年欠暖气费38099.80元。故原告应在扣除暖气费38099.80元后，返还被告房屋押金161900.20元；关于被告主张的要求原告返还增容变电所电力设备、三星吸顶空调及柜台的请求，因房屋租赁期限未达到十年，租赁合同第二条约定条件未成就，故被告要求原告返还增容变电所电力设备的请求符合法律规定，本院予以支持；三星吸顶空调数量以现场勘查数量为准予以返还。关于被告提出的原告毕桂芹主体不适格问题，案涉房屋的所有权为抚顺创宇餐饮有限公司，原告毕桂芹原为抚顺创宇餐饮有限公司法定代表人，且该公司出具《同意书》一份，同意毕桂芹对该公司位于抚顺市新抚区三处房屋及房屋坐落的土地租赁给马新红使用和签订租赁合同，故被告提出的原告的主体不适格，不能作为本案原告的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告毕桂芹与被告马新红之间签订的《租赁合同》有效，并于2018年5月12日解除；二、被告马新红于本判决生效后三十日内向原告毕桂芹支付违约金660000元；三、被告马新红于本判决生效后三十日内将租赁房屋改建部位恢复原状（4台扶梯处和16根柱子处）；四、被告马新红于本判决生效后三十日内配合原告将用电手续变更至原告名下；五、反诉被告毕桂芹于本判决生效后三十日内向反诉原告马新红返还押金161900.20元；六、反诉被告毕桂芹于本判决生效后三十日内向反诉原告马新红返还四天的房屋租金24109.58元；七、反诉被告毕桂芹于本判决生效后三十日内向反诉原告马新红返还增容变电所电力设备、三星吸顶空调11台及空调外挂机11台；八、驳回原告毕桂芹其他诉讼请求；九、驳回反诉原告马新红其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13562元，由原告毕桂芹负担4462元，被告马新红负担9100元。反诉案件受理费6781元，由反诉原告马新红负担4000元，反诉被告毕桂芹负担2781元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  尤 鹏审 判 员  邱 岩审 判 员  马雪平二〇一九年七月十七日代书记员  郎玉婉