江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣06民终402号 上诉人（原审被告）：李智英，女，1977年11月12日出生，汉族，住江西省贵溪市。 被上诉人（原审原告）：刘先棋，男，1979年7月28日出生，汉族，住江西省贵溪市。 原审被告：张治国，男，1977年7月1日出生，汉族，住江西省贵溪市。 上诉人李智英因与被上诉人刘先棋、原审被告张治国房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市余江区人民法院（2019）赣0681民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李智英上诉请求：撤销原审判决第四项，并依法改判为按每天356元的标准支付占用使用费；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：其与被上诉人签订的租赁合同于2018年12月31日截止了，由于被上诉人的原因导致合同无法续签。双方约定租赁用途是开展幼儿园教育培训，幼儿园教育培训一般按照年度进行招生，开展教育工作，2018年至2019年学年起止时间为2018年9月至2019年7月，在一个学年度内搬迁幼儿园不现实，因此上诉人合理使用租赁房屋的时间应该到2019年7月份。一审判决未考虑办幼儿园的实际情况，判决按照合同约定租金的2倍支付使用费不合理，缺乏法律依据。 被上诉人刘先棋未作书面答辩。 原告刘先棋向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告停止侵权、排除妨碍，将无权占用的房屋返还原告；2.判令被告向原告一次性支付拖欠房租、电费及门保费共计68643元；3.判令被告向原告支付房屋占有使用费7853元（按照第二年房租标准的3倍计算至2019年1月7日，实际应计算至被告腾空房屋之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月20日，原告刘先棋向贵溪市委招待所承租了该所一部经营大楼及楼顶广告牌，租赁期间自2016年4月19日起至2021年4月18日止，双方签订了《租赁经营合同》。2016年5月6日，原告刘先棋经贵溪市委招待所的同意将其承租的上述房屋中的部分进行转租。2017年1月1日，被告李智英向原告承租了贵溪市委招待所一部经营大楼的部分房屋，双方为此签订了书面合同。该合同履行期间，被告依据合同向原告支付了50000元押金并付清了该年度的租金136000元。该份合同履行完毕后的2018年1月1日，原告与被告李智英又签订了一份《租赁经营合同》，合同对出租范围、租赁期限、租金支付方式、违约责任等均作了约定，主要包括如下：1.租赁房屋为贵溪市委招待所一部经营大楼第一层；2.租赁期间为一年，从2018年1月1日起至2018年12月31日止；3.租赁用途为开展幼儿园教育培训；4.押金50000元，租金为130000元，以后每年递增5%，签订合同之日起付清。合同履行完毕，无违约情况，押金退回；5.出租方应在合同签订之日起7日内将房屋交付承租方使用，如未交房，应支付使用费5%的违约金；6.租赁期满，承租方应当如期交还房屋，逾期归还则每逾期一日应向出租方支付原使用费3倍的滞纳金。此后，被告李智英向原告支付了合同约定的押金50000元及2018年的房屋租金100000元。租赁合同到期后，经原告催告，被告李智英未返还租赁的贵溪市委招待所一部经营大楼第一层的房屋，并欠付原告2018年的房屋租金30000元。 在庭审中，原告提出被告李智英在2018年还另行占用了贵溪市委招待所一部经营大楼第二层的11个房间，并将其中的三个房间擅自出租给贵溪市金盾保安服务有限公司使用，收取了贵溪市金盾保安服务有限公司交付的租金4130元。对此，被告李智英不认可占用过贵溪市委招待所一部经营大楼第二层的11个房间，但承认收取了贵溪市金盾保安服务有限公司交付的三个房间租金4130元。 一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告刘先棋与被告李智英签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告刘先棋已经按照约定向被告李智英履行了交付租赁房屋的义务，被告李智英应当按照约定履行支付房屋租金并在合同到期后返还租赁房屋的义务，故此，法院对原告要求被告李智英返还租赁房屋及支付欠付的2018年租金30000元的诉讼请求予以支持。考虑到涉案租赁房屋从事幼儿园教育培训的现实用途，为尽量减少腾退该租赁房可能给幼儿教育带来的影响，法院认为可以给予被告李智英相对较长的腾退房屋时间。但被告李智英未按照约定履行义务，其行为已经构成违约，应当支付逾期使用房屋期间的占有使用费。由于原、被告在合同中约定该费用按原使用费的3倍计算，法院认为该约定过高。综合考虑被告的违约程度及因此给原告造成的损失情况等，法院酌定该逾期占有使用费按照该房屋2018年租金的2倍计算，即每天的占有使用费为2×130000元/365天=712.33元。同时，原告刘先棋应当在被告李智英支付完租金、房屋占有使用费及返还租赁房屋时返还被告李智英押金50000元。对于原告诉请的贵溪市委招待所一部大楼第二层楼11个房间的租金及电费、门保费，法院认为，被告李智英没有任何理由和法定依据却在2018年收取了应当由原告收取的贵溪市金盾保安服务有限公司租用贵溪市委招待所一部大楼第二层的三个房间的房租4130元，给原告刘先棋造成经济损失，被告李智英应当将该4130元返还原告刘先棋。因原告未能提供证据证明被告确系使用了贵溪市委招待所一部大楼第二层楼另8间房屋以及其诉求的电费、门保费确已发生及数额情况，故法院对原告的该部分诉讼请求不予支持。本案中，虽然各方当事人均认可被告张治国与李智英系夫妻关系，但与原告签订租赁合同的是被告李智英，本案租赁关系约束的是原告和被告李智英，被告张治国并非租赁合同相对方，故法院对原告向被告张治国提出的诉讼请求不予支持。 综上所述，一审法院判决如下：一、由被告李智英于本判决生效之日起三个月内向原告刘先棋返还所租赁的房屋；二、由被告李智英于本判决生效之日起二十日内向原告刘先棋支付2018年度租金30000元；三、由被告李智英于本判决生效之日起二十日内将其2018年收取的贵溪市委招待所一部大楼第二层的三个房间的房租4130元给付原告刘先棋；四、由被告李智英于本判决生效之日起按每天712.33元向原告刘先棋支付自2019年1月1日起至房屋实际返还之日止的租赁房逾期占有使用费；五、由原告刘先棋于被告李智英履行完本判决第一、二、三、四项义务时返还被告李智英押金50000元；六、驳回原告刘先棋的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人李智英与被上诉人刘先棋签订的租赁合同于2018年12月31到期，之后未再续签，上诉人李智英没有按照合同约定交还租赁房屋，一直占用至今，应当按照合同约定的违约条款支付占用费。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，上诉人李智英未按约定交还租赁房屋给被上诉人刘先棋造成的实际损失相当于2018年的租金，一审法院按照2018年租金的2倍计算逾期占用费过高，本院依法予以调整，按照2018年租金的1.3倍计算逾期占用费较为合适，即每天的占用费为130000元÷365×1.3=463元。 综上所述，上诉人李智英的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初221号民事判决第一、二、三、五项； 二、变更江西省贵溪市人民法院（2019）赣0681民初221号民事判决第四项为：由上诉人李智英于本判决生效之日按每日463元向被上诉人刘先棋支付自2019年1月1日起至实际返还之日止的租赁房屋逾期占用费； 三、驳回被上诉人刘先棋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费856元（由刘先棋预交），二审案件受理费797.72元（由李智英预交），合计1653.72元，由刘先棋负担300元，由李智英负担1353.72元。 本判决为终审判决。 审判长 邹 静 审判员 汪险峰 审判员 程志军 二〇一九年七月十九日 书记员 陈 娟