湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1222民初271号 原告：杨长谕，男，1990年8月30日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民。 委托诉讼代理人：曹宏平(系原告杨长谕表舅)，男，1954年8月10日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：张中林，湖南龚云树律师事务所律师，执业证号：14312198980174975，代理权限：一般代理。 被告：湖南金马投资股份有限公司，住所地:湖南省张家界市永定区北正居委会澧滨小区104，统一社会信用代码9143080018688371X0。 法定代表人：敬有权，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋洋生，男，1947年6月25日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民，代理权限：特别授权。 原告杨长谕与被告湖南金马投资股份有限公司（以下简称为金马公司）合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告杨长谕及其委托诉讼代理人曹宏平、张中林，被告金马公司的委托诉讼代理人蒋洋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨长谕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2002年9月25日签订的《土地使用权转让合同》；2.判令被告向原告返还因其不能履行《土地使用权转让合同》土地价款39312元及赔偿违约金损失160688元，共计20万元整（赔偿违约金损失按现行土地评估价四倍给予赔偿）；3.由被告承担本案的诉讼费及土地评估费。事实与理由：2002年9月25日原告的父母与被告协商同意，以杨长谕（当时未成年）的名义与被告签订《土地使用权转让合同》。合同约定：被告将坐落在沅陵县沅陵镇沿江大道内侧总爷巷口上角路交邻滨江街面0.136亩的土地使用权（即被告将2-28-130地号范围内的土地）以49140元的价格转让给原告。原告已经按时支付了约定的土地转让价款39312元，但被告没有按约定办理土地转让手续，致使原告至今未取得该地段的土地使用权，被告不但不按合同约定办理土地使用权手续，反而于2017年12月12日向县政府书面报告要求“不要土地，要货币补偿”，致使原、被告签订的合同条款无法实现。综上所述，因被告不履行合同义务，导致原告造成重大经济损失，被告应当承担违约的赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第8条、第44条、第107条、第108条之规定，请依法判处。 被告金马公司答辩称：一、以未成年人名义所签合同应为无效合同。原告起诉称“2002年9月25日原告父母与被告协商同意，以原告（当时未成年）的名义签订《土地使用权转让合同》”，被告认为此种说法依据不足，合同上没有注明合同当事人杨长谕系未成年人，被告亦无法知晓原告未成年的真实情况。另外，涉案土地的用途是旅游和房地产开发，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》第一条规定，从事房地产开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业。《民法通则》第58条规定，未成年人不具备从事民事法律行为的有效条件，原告父母无论以自己的名义签合同，还是以未成年人杨长谕的名义签合同，均应是无行为能力的人签订的无效合同。二、原、被告所签的合同系违反出让合同规定的无效合同。双方签订的合同违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条、18条规定，因为沅陵县国土资源局与被告签订的《国有土地使用权出让合同》第五条明确约定，被告在出让期限内如需改变合同规定土地用途和土地使用条件的，应当取得甲方（即沅陵县国土资源局）同意，并依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。而原、被告所签订的分块转让土地使用权的合同，既未取得甲方同意，又未调整土地使用权出让金并办理土地使用权登记手续，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营纠纷案件若干问题的解答》第三条第6项规定，原、被告的合同明显应是违反出让合同规定的土地用途且未征得出让方同意和未办理审批、登记手续的违法无效合同。三、原告称被告没有按约定办理土地转让手续致使原告至今未取得该地段的土地使用权不是事实。事实上是由于原、被告签订的合同违反了出让合同规定的土地用途，且未征得出让方同意并办理土地使用权出让审批手续。故拟开工建房时，出让方即沅陵县国土资源局发出了《关于做好滨江小区开发工作的函》，政府以要求对滨江小区原已通过的小区详规作部分调整和修改，相应的调整范围的建设必须符合详规的要求为由，通知被告的购地户统统暂时停工，还要求被告转让出去的土地，必须严格按照新的详规要求开发和履行土地管理的法律程序办理手续。被告曾要求政府解决受让户停工的问题，时任领导李自成在报告上批示不得非法转让。因此，这是原、被告签订违法无效合同致使不能取得土地使用权的直接原因，而不是被告未按约定办理土地转让手续，致使原告等人至今未取得土地使用权。四、被告是否要地或不要地与原告无法律上的权利义务关系。被告从未向政府书面报告要求不要地、要求货币补偿，而且政府对被告分块出让土地于2003年就明确批示不同意，因此，本案不存在被告未按约定办理土地使用权转让手续，只存在向政府申请开工未被批准，还批示不得非法转让。政府于2003年就以该转让违反了出让合同规定的土地用途等明确指示不同意、不得非法转让。被告对该违法无效合同明显没有权利和义务履行。因此，无论被告于2005年5月12日与政府签订剔除涉案土地使用权协议，同意县国土局收回580号土地使用权证（并注销），还是37号判决县政府应当按照5.12协议给被告颁发土地使用证、被告是否不要地而要货币补偿与原告等人持有的违法无效合同均无法律上的权利义务关系。五、被告无权转让土地使用权给原告等人。被告未征得政府同意根本就无权转让土地给原告等人。因而原、被告于2002年9月25日签订转让土地的合同，系违反原始出让合同的无效合同。故5.12协议后更无权未征得政府同意为原无效合同找政府要地。因此，要地或不要地均是金马公司的事，与原告原合同没有法律上的权利义务关系，不是致使原、被告合同条款无法履行的原因。原告诉请赔偿于法无据。诉请按现行土地评估价四倍赔偿，更是荒谬。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分别分析认定如下： 其中原告杨长谕提交的证据： 1、原告杨长谕提交的沅国用（2002）字第580号《国有土地使用证》复印件1份，欲证实被告取得土地使用权证的事实；被告对真实性无异议，但认为此证是2002年12月颁发的，与原告签订合同是2002年9月25日，因此与原告签订的土地转让合同无关联；本院认为，该证据系土地行政管理部门颁发的《国有土地使用证》，证据来源合法，且被告对真实性无异议，证据内容客观真实，且其土地范围包括原、被告所签合同转让土地范围，与本案具有关联性，可以作为本案认定事实依据，为有效证据，本院予以釆信；至于土地使用权转让合同的签订时间不影响该证据的效力，被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。 2、原告杨长谕提交的《土地使用权转让合同》复印件1份，欲证实原、被告于2002年9月25日签订《土地使用权转让合同》，双方约定将2-28-130地号范围内、坐落于沅陵镇沿江大道内侧古城南路口上角邻滨江街面的面积为0.1366亩土地使用权以49140元的价格转让给原告，原告已付39312元土地转让款，被告应协助原告办理该土地的转让过户手续等事实。被告对真实性没有异议，且承认已收取了原告土地转让价款，但对关联性有异议，认为该转让合同与沅国用（2002）字第580号《国有土地使用证》无关联；本院认为，该证据系本案的标的指向，与本案有关联性，虽系复印件，但被告对其真实性无异议，本院予以采信。 3、原告杨长谕提交的沅陵县人民法院（2018）湘1222民初76号《民事调解书》复印件1份，拟证实被告是按照1331元/平方米的价格进行补偿。被告认为该份证据与本案无关联。本院认为，该份证据虽然系本院生效的民事调解书，证据来源合法，但只能证实被告曾为此同类型案件与当事人最后协商调解结案，并不能证实被告同意补偿本案原告合同违约损失，与本案没有关联性，本院不予采信。 4、原告杨长谕提交的《授权委托书》复印件1份，拟证实被告于2017年6月6日向沅陵县人民政府出具《授权委托书》，只要求沅陵县人民政府对欠原告的地块进行货币补偿，不要土地补偿。被告对证据的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，被告由于沅陵县人民政府没有土地可供，并一直做被告的工作，加上被告没有能力进行土地开发，政府才决定给予货币补偿。本院认为，该证据来源合法，且被告对证据的真实性无异议，该证据能够证实被告向沅陵县人民政府要求进行货币补偿的事实，且与本案有关联，为有效证据，本院予以采信。 5.原告杨长谕提交的《货币补偿协议》复印件1份，欲证实沅陵县人民政府为履行怀中行初字（2015）第37号行政判决书中补偿土地的生效判决，与被告于2018年2月7日就所欠被告11.08亩土地使用权达成货币补偿协议等事实。被告对真实性、合法性无异议，认为缺乏关联性。本院认为，结合2017年6月6日被告向沅陵县人民政府出具的《授权委托书》，该证据能证明沅陵县人民政府与被告达成货币补偿协议的基本事实，该证据与本案具有关联性，可以作为本案认定事实的依据，为有效证据，本院予以釆信，被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。 6、原告杨长谕提交的《关于执行（2015）怀中行初第37号判决的函》，拟证实沅陵县人民政府出让龙辰公司的地价为1331元。被告对证据的真实性无异议，但表示沅陵县人民政府没有采纳此意见，还批评了被告金马公司给政府找麻烦，此证据不合法。本院认为，该组证据来源合法，但此证据系被告单方面作出的函件，并不能当然的证实沅陵县人民政府出让给龙辰公司的地价为1331元，且此部分事实与本案亦没有直接联系，对证明的其他事实，本院予以采信。 7、原告杨长谕提交的沅陵县沅陵镇甲第巷28号唐玉林所属房地产价值评估报告单，拟证实古城南路地价每平方米1539元。被告认为该证据与本案无关联。本院认为，该评估报告系唐玉林所属房屋地价的评估报告，与本案没有关联性，本院不予采信。 其中被告金马公司提交的证据： 1.被告金马公司提交的被告（原名称为张家界市金马发展有限公司）与沅陵县人民政府于2000年10月20日签订的《国有土地使用权出让合同》复印件1份，拟证实被告要改变土地用途应征得甲方（沅陵县人民政府）同意，被告分块转让土地既改变土地用途又未征得甲方同意，该转让合同系违法出让的无效合同。原告对证据的真实性、合法性无异议，但对被告的待证事实有异议。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，能够证实被告与沅陵县人民政府当初签订国有土地出让合同的基本内容，且与被告转让给原告的《土地使用权转让合同》有关联，对此部分内容，本院予以采信，但达不到被告欲证实此合同为无效合同的目的。 2、被告金马公司提交的《关于协助做好滨江小区开发工作的函》复印件1份，拟证实甲方认为原、被告转让合同未按照土地管理法的程序办理审批手续而通知停工。原告对证据的真实性无异议，但对被告待证事实有异议，并认为与本案无关联。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，为有效证据，且与本案具有一定的关联性，本院予以采信。 3、被告金马公司提交的金马公司《关于请求解决滨江小区土地受让户停工待建纠纷问题的紧急报告》复印件1份，拟证实被告为原告向政府申请开工建设，政府县长在申请报告上批复为“不得非法转让”。原告对证据的真实性无异议，但对待证事实有异议。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有一定的关联性，为有效证据，本院予以采信。 4、被告金马公司提交的沅国土资发[2005]12号《关于收回国有土地使用权的决定》1份，拟证实原、被告合同的土地被政府依法回收，该580号权证（115.5亩）已注销，原、被告合同关系随之消灭。原告认为收回系违法行为，应当要协商补偿好。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，能够证实沅陵县人民政府按照被告的要求收回了案涉的被告115.5亩国有土地使用权，并将其持有的沅国用（2000）字第2728号《国有土地使用证》注销；并收回了被告持有的97.2亩国有土地使用权并注销其拥有的沅国用（2002）字第580号《国有土地使用证》，且与本案有关联，本院对此予以采信，但不能达到被告欲证明原、被告合同关系随之消灭的目的。 5、被告金马公司提交的沅陵县人民政府与金马公司于2005年5月12日签订的《滨江小区建设有关协议》复印件1份，拟证实原、被告合同的土地被政府依法收回，同时规定补足乙方的土地转让应征得甲方沅陵县人民政府的同意。表明金马公司无权未经政府同意私自转让土地使用权。原告认为证据不合法，且与本案无关联。本院认为，《滨江小区建设有关协议》系被告与沅陵县人民政府于2005年5月12日自愿签订的关于滨江小区建设有关问题的协议，该协议约定了沅陵县人民政府与被告对滨江小区建设的有关权利义务，原告亦对其真实性无异议，且与本案有一定的关联性，本院对此予以采信。 6、被告金马公司提交的最高人民法院（2009）民二终字第8号《民事判决书》复印件1份，拟证实最高人民法院确认沅陵县人民政府应按照5.12协议供地颁证7.88亩，5.12协议第六条规定金马公司用地范围内的土地使用权转让应征得政府同意，表明金马公司无权私自转让土地。原告认为该证据与本案无关联。本院认为，此判决为最高人民法院作出的终审生效判决，证据来源合法，内容客观真实，部分内容与本案具有一定的关联性，本院对此予以采信。 7、被告金马公司提交的怀化市中级人民法院（2015）怀中行初字第37号《行政判决书》、第九期《沅陵县人民政府专题会议纪要》、《货币补偿协议》、怀化市中级人民法院（2016）湘12执77号《结案通知书》复印件各1份，拟证实怀化市中级人民法院没有判决给原告等人供地颁证；根据金马公司无能力开发利用土地的情况沅陵县人民政府决定依法给予货币补偿；与原告无效合同没有法律的权利义务关系。原告对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为原、被告签订的合同是合法有效的。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，为有效证据，本院予以采信；但该证据达不到被告的证明目的。 8、被告金马公司提交的沅国土[2014]148号《土地违法行为告知书》、沅国土资[2015]29号《关于对湖南金马投资有限公司擅自转让土地行为的认定》，拟证实被告金马公司转让给原告在内的22户土地是违法无效的，土地是禁止转让的。原告认为此证据与本案无关联。本院认为，该组证据系沅陵县国土资源局对被告转让土地的行政认定，与本案合同纠纷没有必然的法律联系，本院对此不予采信。 根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 被告湖南金马投资股份有限公司原名张家界市金马发展有限公司，于1995年3月15日注册成立，2002年5月更名为湖南金马投资股份有限公司，系非上市股份有限公司，经营范围为旅游业的投资。沅陵县人民政府为了招商引资搞好沅水流域的旅游开发，于2000年4月20日与被告金马公司（当时名称为张家界市金马发展有限公司）就沅水流域旅游资源委托开发签订了《沅陵县沅水流域旅游资源委托开发经营合同》，金马公司依约取得了沅陵县境内沅水流域旅游资源开发权；双方于2000年7月16日签订了《补充协议》（一），约定（沅陵县沅陵镇）沅水北岸沿江大道内沿范围的土地由金马公司开发整理，但必须是整体开发；双方于2000年10月19日又签订了《补充协议》（二），约定金马公司在（沅陵县沅陵镇）滨江小区实施旅游开发的土地面积暂时约定为115.5亩，实际用地面积以详规确定的面积为准。2000年10月20日沅陵县国土管理局（甲方）与被告（乙方）金马公司（当时名称为张家界市金马发展有限公司）签订了《国有土地使用权出让合同》，合同约定甲方以协议出让给乙方的宗地位于沅陵县沅陵镇沿江大道内侧宗地编号01，面积77000.0平方米，合同项下的土地使用权出让年限为肆拾年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算，合同项下的宗地按照批准的总体规划是建设旅游综合开发项目，且该合同明确约定如果改变合同规定的土地用途和土地使用条件需征得沅陵县国土管理局的同意，该宗地的土地出让金为75元/平方米，还约定在合同存续期间，甲方不得因调整城市规划收回国有土地使用权，但在特殊情况下，根据社会公共利益需要，可以按照法定程序提前收回出让宗地的使用权。随后，沅陵县国土管理局于2000年10月20日为被告金马公司颁发了沅国用（2000）字第2728号《国有土地使用证》（面积为115.5亩，供地范围在沿江大道内侧，未明确具体位置和具体范围，出让期限40年。2002年12月20日，沅陵县国土资源局将沅国用（2000）字第2728号《国有土地使用证》中的97.2亩土地给金马公司颁发沅国用（2002）字第580号《国有土地使用证》，将沅陵县沅陵镇沿江大道内侧地号为2－28－130（1）的土地出让给被告，终止日期为2040年10月20日，用途为“旅游业（12）”；沅陵县国土管理局还另给被告颁发了面积为18.3亩的沅国用（2002）字第581号《国有土地使用证》，此地块范围内国有土地使用权被告已转让给了雄鹰公司。 2002年9月25日，被告金马公司（甲方）与原告杨长谕（原告父母在场）签订《土地使用权转让合同》，合同约定金马公司将沅陵镇沿江大道内侧总爷巷口上角路交邻滨江街面0.1366亩土地使用权转让给原告，价款为49140元（35.964万元/亩），约定“合同签订时付总价款的50%，第二次放线时付30%，第三次办手续时付20%。在约定的时限内未按期付款，承担未付额月息为2%的利息，并计算年度复息”。还约定被告应协助原告办理该土地的转让手续、提供沿江大道内侧总体规划图，给排水、供电管网络等，并负责解决四周邻里界址纠纷，维护征地范围面积的真实，还约定自双方签订合同之日起，该地段的土地使用权随之转让给乙方。其中违约责任约定“乙方自转让合同签订之日起，在壹年内不建设的，甲方有权按原价收回已转让给乙方的土地使用权”。同日，原告按照合同的约定向被告金马公司支付了“预付土地款”24570元，2002年11月10日原告向被告支付“预付土地款”14742元。合同签订后，被告一直未给原告办理国有土地使用权转让登记手续，原告亦一直未得到双方合同中约定的国有土地使用权。 2002年11月15日，沅陵县国土资源局向被告出具了《关于协助做好滨江小区开发工作的函》，内容主要是“鉴于沅陵县人民政府要求对滨江小区原已通过的小区详规作部分调整和修改，根据国家有关法律规定，相应地调整范围内的建设必须符合详规要求。因此，在新的详规通过之前，滨江小区清泰巷以西范围内的建设统统暂时停工。该范围内贵公司已转让出去的土地，也必须严格按照新的详规要求开发和履行土地管理的法律程序办理手续，其他闲置土地不得自行转让。目前贵公司要及时通知有关用户停止开发建设”。 此后，被告向沅陵县人民政府递交了湘金投报字[2003]04号《关于请求解决滨江小区土地受让户停工待建纠纷问题的紧急报告》，说明2002年11月15日县国土资源局发函要求被告方停建后，给受让土地户造成严重经济损失，请求解决相关问题。时任县领导李自成签批要求由金马公司统一建设，不得非法转让。 2005年5月12日，沅陵县人民政府与金马公司签订《滨江小区建设有关协议》，其中第五条约定“甲方有关主管部门依据本协议相关条款为乙方重新办理新的建设用地规划许可证和建设用地审批手续；甲方同意按乙方需要分块发放建设用地规划许可证和国有土地使用权证”，该协议还说明金马公司在滨江小区的用地面积，剔除龙舟广场、龙兴广场、尤家巷、甲第巷、马路巷等建设占地（涉案土地全部包含在该范围内）后，先依据原国土红线图划起，不足面积部分从滨江小区可利用地中补足到105.43亩（沅国用（2000）字第2728号《国有土地使用证》收回作废），甲第巷必须服从古城南路整体招商建设，古城南路的整体招商建设，在同等条件下金马公司优先。还约定，乙方用地范围内的土地转让（包括出售、交换、赠与等）、出租、抵押，应征得甲方同意，依法进行；同时，《沅陵县沅水流域旅游资源委托开发经营合同》和《补充协议》（一）、（二）、（三）终止；甲乙双方涉及滨江小区建设等相关事宜以本协议为准。 2005年6月2日，金马公司因单位名称发生变更和单位土地权属发生变更，请求沅陵县国土资源局注销沅国用（2002）第580号《国有土地使用证》。2005年6月8日，沅陵县国土资源局作出沅国土资发[2005]12号《关于收回国有土地使用权的决定》，决定收回张家界市金马发展有限公司115.5亩国有土地使用权并注销沅国用（2000）字第2728号《国有土地使用证》；决定收回张家界市金马发展有限公司97.2亩国有土地使用权并注销沅国用（2002）第580号《国有土地使用证》。 此后，经过多次产权转让、变更，最终沅陵县人民政府尚欠被告11.08亩土地（按照原、被告国有土地使用权出让合同约定欠7.88亩，加上后来协议补偿土地3.2亩），经过多次协商，沅陵县人民政府一直未向被告颁发国有土地使用证；原、被告亦没有另行签订国有土地使用权转让合同。 后来，本案被告金马公司与沅陵县人民政府因合同纠纷提起诉讼，金马公司不服湖南省高级人民法院的一审判决提起上诉，2009年7月30日，最高人民法院作出（2009）民二终字第8号民事判决书，维持湖南省高级人民法院的一审判决，判决书中确认沅陵县人民政府未向金马公司发放土地使用证的7.88亩土地，沅陵县人民政府应当在金马公司按照“5.12协议”完成已转让土地的基础设施建设后，应向金马公司发放7.88亩土地使用权证。 2015年5月13日，本案被告因认为沅陵县人民政府不履行颁发国有土地使用权证法定职责纠纷一案提起诉讼，怀化市中级人民法院于2015年7月15日作出（2015）怀中行初字第37号《行政判决书》，判决责令沅陵县人民政府在判决生效后60日内对原告的申请依法予以处理。 2017年2月21日，被告向沅陵县人民政府出具了《关于执行（2015）怀中行初字第37号判决的函》，认为根据最高人民法院的民事判决和怀化市中级人民法院的行政判决，政府应根据“5.12”协议的约定给金马公司在滨江小区红线范围内另行划地颁证7.88亩；根据公司与县国土局签订的协议规定，政府应在滨江小区红线范围外划地颁证3.2亩，合计11.08亩。鉴于滨江小区划地11.08亩确有困难的实际情况，公司决定按两种办法处理，即将公司应兑现杨流安、董福远等23户4.21亩已签约转让的土地从7.88亩中划分出来，请求政府按照“5.12”协议约定另行划地颁证。余下的3.67亩加上3.2亩，合计6.87亩按市场价接受货币补偿，如此可减轻政府供地困难。同时要求原在古城南路的7.88亩土地应按政府出让龙辰的地价，即每平方米1331元补偿。3.2亩按720平方米的评估价补偿，即每平方米1116元。并认为转让给杨流安、董福远等23户的4.21亩系“5.12”协议之前转让的，并且是依据政府核发给原告115.5亩合法国土权证，原告已经收取了23户的土地转让款，公司基于诚实信用原则应维护他们的合法权益。所以4.21已转让土地的处置权应属于23户土地受让户。是按照等质原则另行划地，还是以市场价现金补偿，请求政府与23户协商决定，公司不予做主包办。如能划地，责成公司驻沅代表钟广钊协助办理相关国土过户手续，并负责收回部分户所欠公司土地转让费；如果接受货币补偿，其款打入驻沅代表钟广钊指定的账户，责其按照各户土地面积分偿各户，并收回有关户的转让欠费。最后声明：凡之前向政府所提建议意见无论书面的或口头的若与本函意见相左者，均以此意见为准。 2017年6月6日原告又向沅陵县人民政府出具《授权委托书》一份，说明根据最高人民法院的民事判决、怀化市中级人民法院的行政判决书，沅陵县人民政府应给原告11.08亩土地并颁证。然而鉴于政府供地困难，且原告单位的法定代表人敬有权年老多病（高血压），无能力从事房地产开发的实际情况，决定自愿接受货币补偿，特委托敬有权儿子敬波为特别授权代理人，委托金马公司法律顾问蒋洋生为代理人，共同代表公司与沅陵县人民政府依法协调处理接受货币补偿相关事宜。并说明2017年3月5日所发的委托蒋洋生、董福远为代理人的授权委托书即日作废，以本委托为准。 2018年1月25日，沅陵县人民政府召开专题会议，并形成了第9期《沅陵县人民政府专题会议纪要》，其中关于金马公司土地货币补偿问题，参照前期处置的地价标准进行核算，与金马公司商谈，达成一致意见后分两期支付，第一期支付400万元，余额在金马公司与沅陵债权人之间解决债权纠纷后，凭解除合同付清，消除上访隐患。 2018年2月7日，敬波代表被告金马公司与沅陵县人民政府签订《货币补偿协议》，因甲方（沅陵县人民政府）欠乙方（被告金马公司）11.08亩土地未供，目前已无法从原合同约定的滨江小区范围内供地，双方同意就怀化市中级人民法院（2015）怀中行初字第37号行政判决中所涉及的11.08亩土地对乙方进行货币补偿事宜，达成协议“一、甲方对乙方进行货币补偿的土地，为滨江小区红线范围内的11.08亩。二、货币补偿的标准，参照沅陵县政府已收回乙方720平方米地块的评估价，即每平方米1117元。11.08亩土地的货币补偿款共计800万元。”沅陵县人民政府于协议签订之日起10个工作日内支付300万元，剩余款项在乙方处理完在沅陵与该宗地有关联的债权债务关系后一次性支付到指定账户（凭解除合同或有关证明材料），还约定本协议签订后，乙方不得以任何理由要求提高货币补偿数额，今后因县城规划调整导致该地块地价变化，将不再另行补偿，遵照本协议执行。 由此，怀化市中级人民法院于2018年4月25日出具《结案通知书》，陈述因本案被告金马公司与沅陵县人民政府达成了货币补偿协议，应视为沅陵县人民政府对本案被告提出的申请依法予以处理，怀化市中级人民法院（2015）怀中行初字第375号行政判决已执行完毕，予以结案。 本案在审理过程中，原告杨长谕于2019年2月14日向本院申请要求对涉案地块的价值进行司法鉴定，本院经过法定程序委托湖南经典房地产评估咨询有限公司进行评估，湖南经典房地产评估咨询有限公司于2019年5月23日向本院出具了一份《函》，说明评估机构于2019年5月16日对本案所涉及的沅陵县沅陵镇沿江大道内侧古城路下角滨江街面0.136亩土地进行实地查勘，经查，待估宗地无合法资料、待估宗地具体位置也无法确定，故评估工作无法开展，特此退回。 本院认为，本案系原、被告双方在签订国有土地使用权转让合同后因生效、变更、履行、终止等而引起的纠纷。本案的争议焦点是，1.原、被告于2002年9月25日签订的《土地使用权转让合同》是否有效；2.如果土地使用权转让合同有效，目前是否达到法定或者约定解除条件；3.如果达到解除条件，原告主张被告应当返还其因被告不能履行合同的土地价款39312元，并赔偿原告违约金损失160688元是否符合法律规定。对以上问题，本院分别评判如下。 1.原、被告于2002年9月25日签订的土地使用权转让合同是否有效？ 首先，原告杨长谕于2002年9月25日在其父母在场的情况下与被告金马公司签订《土地使用权转让合同》时，虽然原告杨长谕当时未成年，但是这并不是杨长谕独自签订的合同，按照《中华人民共和国民法总则》第27条规定“父母是未成年子女的监护人”，第34条规定“监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等”。因而，原告杨长谕当时虽系未成年，但在其监护人（即其父母）在场的情况下实施的民事法律行为，即与被告签订的合同并没有违反法律规定；另外，签订合同的目的是为原告设定权利，基本上系一个获利益的合同，并没有侵犯原告杨长谕的合法权益；况且现原告已经成年，亦认可此合同。故本院对被告辩称因原告签订合同时为未成年人，其因欠缺行为能力签订的合同为无效合同的辩解不予采信。同时，原、被告签订《土地使用权转让合同》的目的是自己使用此地块，而并不是进行商品房开发，因此，并不需要土地使用权受让方需要有房地产开发企业资质，被告辩解原告不具有房地产开发企业资质所签订的合同无效的意见亦不成立。其次，关于原、被告合同签订时间为2002年9月25日，而沅陵县国土资源局于2002年10月20日才给被告颁发沅国用（2002）字第580号《国有土地使用证》的问题。本案被告金马公司于2000年10月20日与沅陵县国土管理局签订了《国有土地使用权出让合同》后，沅陵县国土管理局同日为被告颁发了沅国用（2000）字第2728号《国有土地使用证》（面积为115.5亩，供地范围在沿江大道内侧），虽然未明确具体位置和具体范围，但基本土地范围和数量已约定明确，即被告取得了相关的国有土地使用权；而且，2002年12月20日沅陵县国土资源局将第2728号《国有土地使用证》进行了明确细化，颁布了两个《国有土地使用证》，其中沅国用（2002）字第580号《国有土地使用证》包含了被告与原告等户签订的《土地使用权转让合同》范围内的土地。因此，原、被告签订的合同并不存在被告取得《国有土地使用证》在后，而原、被告签订《土地使用权转让合同》在前的情况；况且，即使存在此情况，被告亦于原、被告签订《土地使用权转让合同》后取得了相关具体地块的国有土地使用证，并不存在无权处分的情况。因而，本院对被告辩称原、被告签订合同在前、被告取得国有土地使用证在后，双方签订的合同无效的意见不予采纳。第三、土地使用权转让合同是以土地使用权发生物权变动为目的债权合同，而合同标的物即土地使用权作为一种民事财产权利——用益物权，其自身包含有处分权能，处分的对象为权利自身。当事人行使民事权利处分权能，就是法律上的处分行为，属于民事法律行为的一种，将产生民事权利变动的结果。当事人如要实现这一目的，仅仅达成物权变动的合意是不够的，还必然要享有对土地使用权处分的权能，即取得土地使用权证书，成为土地使用权的权利主体，才能行使旨在引起土地使用权发生物权变动的处分行为。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当取得土地使用权证书。沅陵县国土资源局与原告签订的《国有土地使用权出让合同》第二十条约定，受让人按照约定已支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权转让，但应当按照约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。虽然被告与沅陵县国土资源局签订的合同中多次约定被告转让土地、改变土地用途应当得到沅陵县国土资源局的同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续，但这只能约束被告金马公司，对于本案原告并不产生约束力。因为被告金马公司取得了相关地块的《国有土地使用证》，被告金马公司就取得了相关地块的用益物权，就有权利在法律规定的范围内对相关地块进行转让、出租、抵押等，因而，原、被告于2002年9月25日签订的《土地使用权转让合同》系被告有权处分的情况下签订的，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条、第九条规定，原、被告于2002年9月25日签订的土地使用权转让合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，亦非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续方生效的情形，合同应合法有效。沅陵县国土资源局与被告签订合同对转让的限制，以及被告的国有土使用证被注销等行为是发生在原、被告签订土地使用权转让合同之后，这并不能影响原、被告合同的效力，只是影响合同的履行。 2.如果原、被告于2002年9月25日签订的《土地使用权转让合同》合法有效，目前是否达到法定或者约定解除条件？ 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原、被告于2002年9月25日签订《土地使用权转让合同》后，2005年6月8日，沅陵县国土资源局作出《关于收回国有土地使用权的决定》，决定收回金马公司97.2亩国有土地使用权，被告金马公司持有的沅国用（2002）字第580号《国有土地使用证》被注销，合同约定转让给原告的土地使用权已被政府收回，原、被告签订的《土地使用权转让合同》已难以履行。此后，从被告于2017年2月21日出具给沅陵县人民政府《关于执行（2015）怀中行初字第37号判决的函》可见，原、被告双方约定从沅陵县人民政府欠被告金马公司的11.08亩土地中补偿所欠原告的土地使用权。而且最高人民法院（2009）民二终字第9号《民事判决书》及怀化市中级人民法院（2015）怀中行初字第37号《行政判决书》亦确认沅陵县人民政府应当向被告颁发国土使用证，被告亦于2017年2月21日向怀化市中级人民法院申请执行，因此，当时被告还是具有履行原、被告于2002年9月25日签订的《土地使用权转让合同》的可能，但是被告却又于2018年2月7日以被告法定代表人敬有权年老多病无能力从事房地产开发的实际情况，与沅陵县人民政府签订《货币补偿协议》，明确约定甲方欠乙方的11.08亩土地因甲方无法提供，双方同意进行货币补偿。由此，被告最终无法得到相应的土地使用权证，原、被告双方签订的合同因无法履行而不能实现物权转移，原告作为受让人无法实际取得涉案土地的土地使用权。因而，原告杨长谕解除原、被告于2002年9月25日签订的《土地使用权转让合同》的条件成就。在诉状和庭审中原告均主张土地使用权转让合同因事实上不可能履行而解除，而被告金马公司在收到原告的诉状时可视为原告杨长谕向被告金马公司发出了解除合同的通知，合同自通知到达对方时解除，故本院对原告要求解除与被告签订的土地使用权转让合同的诉讼请求予以支持。 3.如果达到解除条件，被告是否应当返还原告土地价款39312元，并赔偿原告违约金损失160688元。 《货币补偿协议》导致2002年9月25日金马公司（甲方）与原告签订的《土地使用权转让合同》中约定转让给原告0.1366亩土地使用权事实上无法履行，达到法定解除条件，原告可以依法解除合同并请求赔偿损失，无法履行的事由应归责于被告金马公司与沅陵县人民政府，被告金马公司应免除转让给原告土地使用权的责任，但应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除以后，原告可以要求被告返还其已支付的土地转让价款，而且还可以要求被告赔偿损失。原、被告在合同中并没有约定违约损失的计算方法，原告要求按照现行土地评估价四倍给予赔偿，没有事实依据和法律依据，况且经本院委托评估机构对相应地块进行评估，亦无法对时下土地使用权价格进行评估，鉴于本案的实际情况，本院参照被告与沅陵县人民政府签订《货币补偿协议》的土地补偿价格作为被告应当支付给原告的违约金，即按照1117元/平方米来计算其违约金：1117元/m2×（0.1366亩×666.67㎡/亩）91.07㎡=101725.19元。 综上所述，原、被告于2002年9月25日签订的《土地使用权转让合同》合法有效，被告不能依照约定履行向原告转让土地使用权构成违约，被告应当承担返还土地转让价款并支付违约金的违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》第二十七条第一款、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告杨长谕与被告湖南金马投资股份有限公司于2002年9月25日签订的《土地使用权转让合同》； 二、限被告湖南金马投资股份有限公司于本判决生效后立即返还原告杨长谕转让土地预付款39312元，并赔偿原告杨长谕违约金101725.19元； 三、驳回原告杨长谕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由被告湖南金马投资股份有限公司负担2730元，原告杨长谕负担1570元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  孙华山 审 判 员  李 俊 人民陪审员  向开祥 二〇一九年七月二十四日 书 记 员  张惠皖 附本案适用法条： 《中华人民共和国民法总则》 第二十七条父母是未成年子女的监护人。 未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人： （一）祖父母、外祖父母； （二）兄、姐； （三）其他愿意担任监护人的个人或者组织，但是须经未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。 第三十四条监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。 监护人依法履行监护职责产生的权利，受法律保护。 监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。