广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初2062号原告：郑浩丽，女，汉族，1983年6月21日出生，住广东省普宁市。委托代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。被告：广州市信邦物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街凤凰北横路228号119房。法定代表人：列振成。委托代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。原告郑浩丽诉被告广州市信邦物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑浩丽的委托代理人彭长虹，被告广州市信邦物业管理有限公司的委托代理人梁巨贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑浩丽向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签署的《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》，判决被告向原告返还保证金116100元、装修分摊费60000元、管理费6450元、租金38700元，并自起诉之日起按人民银行同期同类贷款利率支付利息；二、判决被告向原告赔偿装修损失268861元，并自起诉之日起按人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清之日止；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告签署有《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》，约定由原告承租广州市新塘东凌时尚百货第一层A-17号商铺，用于经营餐饮，租赁期限从2016年9月30日起至2019年9月29日。合同签署后，原告向被告交纳了保证金116100元及装修分摊费60000元，并预交一个月的租金38700元及一个月的管理费6450元。为在涉案商铺开设餐厅，原告对涉案商铺进行装修并购置设备共花费268861元。原告在完成装修后不久的一次消防检查中被公安消防部门告知涉案商铺所在的商场未经消防验收，要求立即停止使用该商铺，并告知涉案商铺部分系违章建筑，不能通过消防验收，应依法拆除。此时原告才获悉被告向原告出租的商铺存在未经消防验收及违章建筑等违法事实，原告租赁涉案商铺用于经营餐饮的目的完全落空，根据相关法律的规定，被告应退还原告向其交纳的全部款项并赔偿原告全部损失。综上，请求法院判如所请。被告广州市信邦物业管理有限公司辩称：原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法全部驳回。根据合同约定，不存在原告要求解除合同的事由，相反因为原告拖欠水电费和租金、管理费，被告已经于2017年5月8日向原告发出了解除租赁合同通知书，因原告违约导致合同解除，原告要求退还保证金、装修分摊费、预交的租金均没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：原、被告签订《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》，约定：原告向被告承租广州市新塘东凌时尚百货第一层A-17号铺，建筑面积约258平方米，经营项目为餐饮；租赁期限从2016年9月30日起至2019年9月29日止；场地租金从2016年9月30日起至2018年9月29日每月38700元，另外原告需交付的公共水电费和空调维护费按25元/月/ｍ2计收为6450元/月；原告应在每月5日前向被告缴纳当月租金及上述其他费用；若原告逾期超过30日或拖欠场地租金、水电管理费及其他费用累计达38700元以上，则被告有权单方解除合同，没收保证金，原告应当在被告通知解除合同后5日内将场地或柜台按现状返还被告。本合同签订后，原告应在当天向被告缴纳116100元保证金，合同期满后，原告租赁费及其他费用均清算完毕并按合同约定交付经营场地60天后被告如数退还履约保证金……。《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》后面附《东凌广场一楼平面图》A－17处有郑浩丽签名。2016年8月30日，原告向被告交纳装修分摊费60000元、保证金116100元、一个月租金38700元、一个月管理费6450元。随后被告将商铺交付原告进场装修。2016年2月23日，广州市增城区城市管理综合执法局作出增城管执罚字【2016】B1号《行政处罚决定书》，决定没收位于广州市增城区永宁街长岗村东凌广场占用通道加建的2幢钢结构违法建设，共计4264.5平方米（见附件：现场勘验图）。2016年4月28日，广州市公安局增城区分局作出穗公增行罚决字[2016]02275号《行政处罚决定书》，决定对广州市东汇置业有限公司东凌广场扩建工程责令停止施工并处罚款10万元；对广州市东汇置业有限公司东凌广场扩建工程责令停止使用并处罚款10万元；合并执行责令停止施工、停止使用，并处罚款20万元。2017年4月28日，广州市东汇物业管理有限公司向被告出具《知会函》记载：鉴于贵司自2016年12月至今一直拖欠物业管理费及水电费，目前物业公司已垫付高额水电费用，严重影响我司日常管理工作开展，我司已多次口头及书面催缴，但一直未缴纳相关费用。经政府相关部门协调，贵司承诺4月24日前缴清所有费用，但截止4月28日贵司仍未向我司缴纳相关费用。兹鉴于此，为维护其他业主权益，我司将于2017年5月2日起对贵司停止能源供应及相关物业服务。被告对该《知会函》的真实性、合法性予以认可，但认为不管商场存在违建或未通过二次消防验收，这些可通过整改来完善，并不妨碍双方合同的履行，这些因素不是合同约定的可以解除合同的事由，原告依据该事由提出解除合同是没有依据的。2017年5月8日，被告通过中国邮政速递向原告的身份证住址发出《解除租赁合同通知书》，载明：原告已拖欠被告2016年12月1日起至2017年4月30日止的租金193500元、管理费25800元、水电费21431元，根据双方租赁合同约定及相关法律规定，被告通知原告解除双方签订的租赁合同，租赁合同在解除通知书以邮寄方式到达原告身份证所示地址之日或原告签收通知书之日解除等内容。被告未提交邮寄《解除租赁合同通知书》妥投证明。2018年3月14日，本院立案受理本案。2018年5月21日，原告向本院提交《评估鉴定申请书》，申请对涉案商铺内的装修及设备设施价值进行鉴定，鉴定基准日为2018年3月14日。本院经摇珠确定广州同诚工程造价咨询有限公司作为本案的鉴定机构，原告向该公司预交了4786元的鉴定费，该公司出具《司法鉴定报告》，载明涉案商铺的建安工程费用为205739.46元。广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4442号案件查明涉案商铺在内的大型场地是由广州市东汇置业有限公司开发，被告向数十个小型商铺业主承租上述场地，并将各商铺的原有间隔打掉重新间隔、作了简易装修，但未向消防部门申请建设工程消防设计审核和消防验收。广州市公安局增城区分局复函建筑面积在50平方米以上300平方米以下的场所内部装修工程，需办理消防安全检查合格证；300平方米以上需办理建设工程消防设计审核、消防验收和消防安全检查合格证；在未进行内部装修前需申请消防设计审核，取得消防设计审核合格证后方可施工，施工完后申请消防验收，消防验收合格后办理消防安全检查合格证才能营业。庭审中，1、原告与被告均确认被告已经交付涉案商铺给原告，并进行装修，装修分摊费是口头约定，该商铺在商场内；涉案商铺的场地有取得建设工程规划许可证，通过了消防验收，之后进行了改建，目前商场仍未进行整改、消防验收。2、原告称涉案商场改建后未办理消防验收，商铺无法开业，目前商铺处于停水停电的状态，根本不具备基本的经营条件，为此不产生相关费用，且被公安机关责令停止使用，根据法律规定，被告应当办理的二次消防手续，被告并没有依法办理，所以整个商场不符合消防立法规定的经营条件，因此原告租赁涉案商铺用于商业经营的合同目的完全落空，因被告存在诸多违法违约行为，导致涉案租赁合同无法履行，被告应承担法律责任。3、被告称广州市公安局增城区分局作出穗公增行罚决字[2016]02275号《行政处罚决定书》是对首层加建的钢结构进行处罚，并不是对涉案商铺进行处罚，涉案商铺的场地的一手消防验收已合格。另，被告并没有对商场进行改建，是开发商施工；目前没有通过消防验收，但并不一定会妨碍合同的履行，涉案商场第一次消防验收是通过的，商场内有二三十个商户开业。本院认为，本案是基于《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》的履行而产生的诉争，属于房屋租赁合同纠纷。被告将其所承租的涉案商铺出租给原告，双方就商铺的交付、使用、租金的支付等事项协商一致并签订了《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。经查明原告向被告交纳装修分摊费60000元、保证金116100元、1个月租金38700元、1个月管理费6450元，被告亦交付涉案商铺给原告。关于被告交付的商铺是否达到经营使用的条件、是否构成违约。被告承租含涉案商铺在内的场地后进行重新间隔和简易装修，在未向消防部门申请建设工程消防设计审核和消防验收的情况下出租给原告，属于租赁物的瑕疵交付。另被告因拖欠原业主水电费而被停水停电，不具备商铺的使用条件。被告是出租方，理应按约定交付符合消防要求的场地和正常经营使用的租赁物给原告，但被告时至庭审时仍未解决有瑕疵的租赁物和涉案商铺的停水停电问题，致使原告无法正常使用租赁物，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告主张可继续履行合同以及其未构成违约，本院不予采纳。对于被告向原告寄送《解除租赁合同通知书》是否产生解除合同效力的问题，因被告违约在前，不享有合同解除权，故被告向原告寄送《解除租赁合同通知书》不产生解除合同的效力。原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，主张解除《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》，上述已认定了被告违约，且继续履行合同已无实际意义。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”规定，本院对原告主张解除《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》予以支持。因被告违约而解除合同，故原告要求被告返还租金38700元、管理费6450元、装修分摊费60000元和保证金116100元共计221250元及利息（利息自2018年3月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）的请求，是符合法律规定的，本院予以支持。至于原告主张的装修损失问题。因被告违约，导致涉案合同不能实现合同目的，被告依法应对原告的装修损失进行赔偿。参考广州同诚工程造价咨询有限公司出具《司法鉴定报告》结论，涉案商铺的建安工程费用共为205739.46元，因此原告请求被告赔偿装修损失205739.46元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的装修损失超过上述金额部分的，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告郑浩丽与被告广州市信邦物业管理有限公司签订的《广州市新塘东凌时尚百货租赁合同》；二、被告广州市信邦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金38700元、管理费6450元、装修分摊费60000元和保证金116100元共计221250元及利息（利息以221250元为本金自2018年3月14日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）给原告郑浩丽。三、被告广州市信邦物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告郑浩丽赔偿装修损失费205739.46元。四、驳回原告郑浩丽的其他诉讼请求。案件受理费8785.1元，鉴定费4786元，由被告广州市信邦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾共明二〇一九年七月十五日书记员  赖蓝婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。