上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初39997号原告(反诉被告)：上海市静安区校产管理中心，住所地上海市静安区。法定代表人：吴蕙华，主任。委托诉讼代理人：卢琦，上海市金石律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海锦立建筑装饰工程公司，住所地上海市静安区。法定代表人：钱奇麟。委托诉讼代理人：马裕文，上海和基律师事务所律师。原告上海市静安区校产管理中心(以下简称静安校产)与被告上海锦立建筑装饰工程公司(以下简称锦立公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。审理中，锦立公司提出反诉，本院于2019年2月21日对两案公开、合并开庭进行了审理。静安校产委托诉讼代理人卢琦、锦立公司法定代表人钱奇麟及其委托诉讼代理人马裕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。静安校产向本院提出诉讼请求：1、锦立公司向静安校产支付2016年7月1日至2016年12月31日租金8,592元；2、锦立公司向静安校产支付逾期付款滞纳金5,155.20元(计算方式为自2016年7月1日至锦立公司实际支付之日，按照月租金的3%计算，因至起诉之日的滞纳金已经超过5,155.20元，锦立公司仅主张5,155.20元滞纳金)。事实和理由如下：2015年12月28日，锦立公司与上海市静安区教育产业管理部(以下简称教育管理部)签订《房屋租赁合同》，约定将上海市威海路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给锦立公司，租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日，月租金为1,432元，租金支付分四季度，先付后用；水、电、煤、电话费由锦立公司自行承担；逾期付租金的，按每日3%缴纳滞纳金。锦立公司支付2016年上半年的租金后拒不支付剩余的租金，累计拖欠2016年7月至12月的租金8,592元。静安校产多次催讨，锦立公司仍拒绝支付。锦立公司的违约行为已严重损害了静安校产的权利，静安校产特此向法院提起诉讼，请求法院判如所请。锦立公司辩称及反诉诉称，1、静安校产的主体资格不合格，《房屋租赁合同》系锦立公司与教育管理部签订，另与上海锦桥实业发展公司(以下简称锦桥公司)签订代理和服务费用等内容的协议书，2016年10月26日，教育管理部、锦桥公司向锦立公司发出违约告知函，主张房租及管理费，但现在的原告为静安校产；2、锦立公司2005年开始与教育管理部建立租赁关系，后因征收，迁至系争房屋处继续租赁。自租赁伊始，就包含楼上和楼下两间房间，其中楼上的套间租金为1,000元/月、楼下小间为300元/月，之后才变更为1,432元/月。即便合同约定面积与实际使用面积不一致，也是历史沿革。静安校产承接了教育管理部和锦桥公司的权利义务就是承接了锦立公司租赁的现状，且承接时锦立公司已经履行合同过半，静安校产无权擅自改变；3、楼下的房间锦立公司用来做门房，系锦立公司租赁系争房屋不可分割的部分，如果没有楼下房间锦立公司不可能签订租赁合同。2016年6月11日，静安校产委托的物业管理单位上海久昌实业有限公司(以下简称久昌公司)擅自收走了楼下的房间，影响了锦立公司的经营，静安校产违约在先，所以锦立公司不支付租金，也不同意支付滞纳金；4、合同未约定到期后应立即搬离，双方应当协商，静安校产不得随意终止合同，锦立公司并未违约，所以不同意支付违约金。综上所述，锦立公司不同意静安校产全部的诉讼请求。同时，锦立公司提出反诉，要求：1、静安校产归还锦立公司被非法占有所有物品或赔偿损失353,050元；2、静安校产赔偿楼下房间的装修损失13,000元；3、静安校产赔偿锦立公司经营证照被扣押导致无法经营的营业损失80,000元。静安校产针对锦立公司的反诉辩称，锦立公司的反诉没有任何依据，所以不同意锦立公司的全部反诉诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月28日，教育管理部(出租方，甲方)与锦立公司(承租方，乙方)签署《房屋租赁合同》，甲方将系争房屋出租给乙方使用，该房屋面积为30平方米，其中办公面积30平方米，该房屋现有辅助设备清单详见合同附件一；房屋租赁期限为壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；房屋租金为每月1,432元，共计年租金17,184元；甲、乙双方同意每年分四期支付租金，先付后用；乙方使用的水、电、煤、电话等费用均由乙方自行负担，如乙方使用甲方提供的水、电、煤、电话等设施，则甲方可按实际发生的费用先行代付后再向乙方结算；乙方装潢该房屋的费用由其自行承担，本合同终止时，乙方不得破坏和拆除装潢，归甲方所有；乙方应按合同之规定支付租金及费用，如乙方未按时支付租金及费用，每迟延支付一天，需增加缴纳月租金3%的滞纳金；合同期满后，乙方应及时清理房屋并将房屋及设施按本合同附件一之清单如数归还给甲方。2016年1月18日，教育管理部发出《告知书》。《告知书》载明，根据静安区教育系统出租房屋的整体规划和要求，教育管理部已委托上海九百(集团)有限公司及下属久昌公司对相关出租房屋进行经营管理，自2016年1月1日起，原静安区教育系统出租房屋的经营管理由锦桥公司变更为久昌公司，合同到期后仍需继续承租房屋的，与久昌公司洽谈并签约。久昌公司在经营管理期间行使如下职权：1、签订租赁合同；2、收取租金；3、在租赁期内进行日常联系，提供房屋租赁的管理服务；4、收取代理管理服务费。《告知书》回执联的签字处空白。锦立公司否认收到过《告知书》，表示其系因久昌公司经办人的告知而向久昌公司支付2016年上半年租金。2016年3月30日，上海市静安区机构编制委员会发出《关于调整静安区教育局所属事业单位机构的通知》，合并原教育管理部、原上海市闸北区教育资产管理中心，组建静安校产。2016年6月11日，久昌公司将系争房屋一楼的一间房屋收走。锦立公司认为该房间属于其租赁房屋，静安校产无故收走，所以锦立公司将租金支付至2016年6月30日，之后的租金拒绝支付。2016年10月26日，教育管理部、锦桥公司发出《租赁房屋违约告知函》，内容为教育管理部、锦桥公司与锦立公司于2015年12月28日签订房屋租赁合同与协议书，明确将威海路XXX弄XXX支弄XXX号2楼30平方米房屋租赁于锦立公司用以办公，期限自2016年1月1日至2016年12月31日止。现锦立公司已经连续拖欠2016年7-10月租金及代服费6,568元，以及2016年5月至目前的水电费用。教育管理部、锦桥公司多次催讨无果。根据《房屋租赁合同》第七款第2项第(1)条，现告知锦立公司1、限在本告知书送达之日起10个工作日内缴清拖欠的租金、代服费、水电费及违约金，否则将解除合同；2、上述合同到期后，锦立公司应立即撤离，教育管理部不会与锦立公司续约。2016年12月19日，久昌公司与上海静安区海博士青少年体育俱乐部(以下简称海博士俱乐部)签订《房屋租赁合同》，约定将威海路XXX弄XXX支弄XXX号全部(除二亭)出租给海博士俱乐部，建筑面积为181.66平方米，办公面积为181.66平方米，租期自2017年1月1日起至2019年12月31日，月租金为4,167元，年租金50,000元。2017年1月10日，久昌公司收走系争房屋的二楼房屋。2017年10月10日，钱奇麟致函久昌公司，要求久昌公司：1、完好无损地归还被久昌公司所强行扣押的公司财产和个人用品；2、赔偿宠物猫20,000元；3、营业执照被扣无法年检作废30,000元；4、被占用房间的装修损失15,000元；5、被占用房间2016年6-12月房租2,100元；6、厘清事实，确定底层房间97年以前使用权。2017年10月25日，久昌公司发出《关于上海锦立建筑装饰工程公司10月10日来函的回复函》，内容为已收到锦立公司2017年10月10日函件，锦立公司物品并非久昌公司扣押，久昌公司曾多次以书面、通讯短信及口头方式明确告知锦立公司租借系争房屋二楼房屋到期不再续租，并应于到期后七天内自行搬迁房屋内所有物品，逾期作遗弃物品处理。但久昌公司可以协助锦立公司核查……2018年4月，久昌公司诉至本院，要求锦立公司支付租金、代理和服务费、滞纳金。同年8月，因需要调整诉讼主体补充证据，久昌公司向法院申请撤诉，本院予以准许。2018年9月21日，上海市静安区青少年活动中心出具《情况说明》，内容为“静安区威海路XXX弄XXX支弄XXX号房屋承租人：静安区青少年活动中心，租赁部位：全部(除亭子间)、挑阳台、前天井，建筑面积合计为181.66平方米，月租金为434.19元。原《公有非居住房屋租赁合同》的租赁期为5年，自2009年4月1日至2014年3月31日。合同存续期间的非居住公房租金已由原静安区教育产业管理部支付。2015年原静安区和原闸北区撤二建一，大批机关、机构都处于变化变动之中。因此造成了2014年4月1日至2017年3月31日期间《公有非居住房屋租赁合同》没有续签，但非居住公房租金一直按时足额缴付，承租人依旧是静安区青少年活动中心。2017年，上海金威物业有限公司与静安区青少年活动中心续签了《公有非居住房屋租赁合同》，合同期限自2017年4月1日至2020年3月31日”。落款处，上海静安置业物业管理有限公司于9月28日写明“情况属实”并盖章。静安校产称上海金威物业有限公司负责上海静安区公有房屋的管理，其将系争房屋出租给静安区青少年活动中心，但由静安校产实际缴纳租金。静安区青少年活动中心与静安校产均为教育局下属单位，教育局名下的资产由静安校产管理，对外出租都以静安校产名义进行。另查，2007年1月，锦桥公司曾与锦立公司签署《房屋租赁合同》，约定锦桥公司将系争房屋出租给锦立公司使用，该房屋面积为30平方米，租期为2007年3月1日至2008年2月28日，租金为每月1,300元。审理中，锦立公司申请证人出庭作证。其中，居住系争房屋其他房间的桂照辉表示锦立公司多年来实际租赁系争房屋一楼、二楼两间房屋。钱奇龙(系钱奇麟兄长)称其居住在一楼小房间内大概十年，该房间曾经由钱奇麟找的装修队装修过，花费约10,000元。颜士九自称2015年春节过后对一楼房间进行装修，但是未签署装修合同，装修款为现金支付，没有开具收据。金顺荣称其负责系争房屋地块的废品回收，锦立公司实际使用系争房屋楼上楼下两层，其曾经看到一楼房间里有电视机、冰箱、装修队需要的工具，二楼房间有电视机和冰箱。锦立公司提供《告知书》和《关于治安立案的报告》两张照片。《告知书》的内容为“锦立公司(钱奇麟)：2017年起，锦立公司(钱奇麟)已没有进入本房屋的合法性；锦立公司(钱奇麟)逾期非法置留物品，已搬至他处，仓储保管；继续追究锦立公司(钱奇麟)之前积欠相关费用；待结清所有费用后，还需结算相应搬运、仓储等费用；继续追究锦立公司(钱奇麟)非法喷涂标语、破坏房屋等责任，直至消除恶劣影响；相关搬运、仓储均有影像证据留存；超过60天，将视为无主物品由仓储单位处理”，落款处为久昌公司2017年1月12日，但未加盖公章。《关于治安立案的报告》的内容为“公安静安分局南京西路派出所：威海路XXX弄XXX支弄XXX号系国有房屋，九百集团下属久昌公司整体管理。该房屋的二楼一间(30平方米)之前由锦立装饰公司(钱奇麟)租用，时间到2016年12月31日结束(见附件)……1、在收回被钱奇麟非法占用的一楼一间房屋后，钱奇麟数次纵容社会人员打闹，踢坏房门……2、无力拒付水电费，导致停电……(见附件)；3、从9月至今拒不按照合同缴付房租及相应管理费(见附件)。针对上述情况，教育等部门通过律师数次寄发及张贴《律师信》给钱奇麟(见附件)……”，落款处为久昌公司，但没有公章及日期。锦立公司的业务主管张京杰到庭陈述，《告知书》和《关于治安立案的报告》的照片均系其拍摄，张贴于系争房屋门口旁边的墙上。静安校产、锦立公司均确认，2016年7月1日至2016年12月31日的租金为8,592元；2016年12月31日之后，双方未再续签合同，也无押金在静安校产处。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系静安校产、教育管理部真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。教育管理部因两区合并，其权利义务由静安校产承继，故静安校产作为本案原告，根据《房屋租赁合同》对锦立公司提起诉讼，主体适格。虽然《房屋租赁合同》记载的租赁面积为30平方米，但静安校产、锦立公司均认可的租赁部位已经超出该面积。静安校产称锦立公司租赁部位仅有二楼的套间(含一大一小两间，面积共计约43.46平方米)，锦立公司则认为除该套间外，位于一楼的小房间(面积约为10平方米)亦属于《房屋租赁合同》范围。由于二楼套间面积已经超出《房屋租赁合同》约定的租赁面积，故锦立公司应对一楼房间属于租赁部分负有举证责任。锦立公司认为，《房屋租赁合同》中提到的合同附件一中包括其他房间的使用，能够证明锦立公司向静安校产租赁一楼房间，但由于锦立公司所有物品已被久昌公司收走，故无法提供附件一。静安校产称，最初双方签署《房屋租赁合同》时使用了其他租赁合同的模板，多年来也一直沿用该版本续签合同，因此虽然《房屋租赁合同》提到了合同附件一，但事实上并无附件一。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。锦立公司无法提供合同附件一证明其所述内容，而从《房屋租赁合同》对合同附件一的表述来看，即使存在该附件，其内容也仅限“现有辅助设备清单”，并未提及租赁部位。锦立公司仅有证人证言对其租赁情况予以证明，但即便锦立公司实际使用一楼房间，锦立公司提供的证据也不足以证明该房间系《房屋租赁合同》约定范围。因此，锦立公司认为系争房屋一楼属于《房屋租赁合同》租赁部位的观点，本院难以采信。锦立公司以静安校产无故收走一楼房间，行使不安抗辩权，拒付租金的抗辩本院亦难以支持。《房屋租赁合同》于2016年12月31日到期后，已经终止。锦立公司应支付欠缴的租金8,592元。由于锦立公司在合同期内，未履行缴纳租金的义务，根据《房屋租赁合同》约定，应当按照月租金3%支付滞纳金。锦立公司现主张5,155.2元滞纳金，于法有据，本院予以支持。至于锦立公司的反诉诉讼请求。静安校产认为《告知书》上没有久昌公司的盖章，即便存在久昌公司搬走物品的事实，锦立公司也应当向久昌公司进行主张，静安校产非适格被告。本院认为，锦立公司未能提供充足的证据证明系争房屋的物品系被静安校产非法占有，故要求静安校产归还物品的主张，缺乏依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》中未包括一楼房间，锦立公司依据《房屋租赁合同》向静安校产主张一楼房间的物品损失以及装修损失缺乏依据。锦立公司自述一楼房间内的物品被久昌公司收走，若根据侵权进行主张，则静安校产非适格被告。《房屋租赁合同》到期后，锦立公司未及时清理房屋、与静安校产办理交接，静安校产自行将房屋收回系其行使正当权利，锦立公司仅凭其自制的《物品清单》、照片、证人证言主张二楼的物品损失，缺乏依据，本院难以支持。至于营业证照被扣所致损失，锦立公司既未能证明营业证照被静安校产扣押，也无法佐证相关损失的具体内容，所以本院亦难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告上海锦立建筑装饰工程公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市静安区校产管理中心2016年7月1日至2016年12月31日租金8,592元；二、被告上海锦立建筑装饰工程公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市静安区校产管理中心逾期付款滞纳金5,155.20元；三、反诉原告上海锦立建筑装饰工程公司全部的反诉诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费143.40元，减半收取为71.70元，由被告上海锦立建筑装饰工程公司负担。反诉案件受理费3,995.60元，由反诉原告上海锦立建筑装饰工程公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一九年七月五日书记员  向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。