中华人民共和国上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初604号原告：杨焯兴，男，1962年4月1日出生，住香港特别行政区。原告：杨焯鸿，男，1969年2月23日出生，住香港特别行政区。两原告共同委托诉讼代理人：刘庆伟，上海市新华律师事务所律师。被告：玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)，女，1994年5月9日出生，现住址不详。原告杨焯兴、杨焯鸿与被告玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。根据原告杨焯兴、杨焯鸿的申请，本院于2019年1月11日作出裁定：查封、冻结被申请人玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)名下价值人民币4,000,000元的财产。本院经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序,于2019年7月22日公开开庭审理了本案。原告杨焯兴及其与原告杨焯鸿的共同委托诉讼代理人刘庆伟到庭参加诉讼。被告玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨焯兴、杨焯鸿向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2.被告向原告返还上海市长宁区新华路XXX号XXX号楼XXX室房屋，并协助原告办理房屋产权过户登记手续；3.被告向原告支付违约金人民币800,000元；4.被告向原告支付房屋交易产生的公证费人民币11,500元、税金人民币61,950元、物业费人民币2,722.50元、中介费人民币30,000元。此后，原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年4月25日签订《上海市房地产买卖合同》，约定：被告向原告购买上海市长宁区新华路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称102室房屋)，售价人民币4,000,000元。在双方至上海市长宁区房地产交易中心办理过户手续前，被告应当支付第二期房款人民币3,600,000元。合同签订后，原告出于对被告的信任，在被告未支付完购房款的情况下，于2015年8月与被告办理了102室房屋的过户手续，将该房屋的产权过户给被告。此外，原告还代被告支付了交易过程中的公证费、税金、物业费以及中介费。至今，被告仅支付购房款人民币771,227.80元，最后一笔款项的付款日为2016年3月23日。此后，原告多次通过电话催促被告付款，但被告均以乌克兰国内战乱不断、钱款无法汇出为由拒绝支付。因被告未按约履行付款义务，构成违约，原告有权单方解除合同，并要求被告返还102室房屋、支付赔偿金，同时要求以被告支付的购房款先行抵充赔偿金。被告玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)未作答辩。两原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对《上海市房地产买卖合同》及《公证书》、《上海市房地产登记申请书》、《境外个人购房承诺书》、上海市不动产登记簿等证据，本院予以确认并在卷佐证。两原告另提供恒生银行有限公司汇入汇款通知书为证据，因该证据形成于香港特别行政区，而两原告未能就此履行相关证明手续，故对该证据本院不予认定。根据两原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月25日，两原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的102室房屋，该房屋建筑面积111.57平方米，转让价款共计人民币4,000,000元。甲方于2015年7月31日前腾出102室房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的_日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。在2015年6月30日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同附件三付款协议约定：乙方应在签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后一日内，直接支付给甲方部分首期房价款人民币400,000元；2.甲、乙双方赴上海市长宁区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)之前，乙方应支付给甲方第二期房价款人民币3,600,000元。2015年8月5日，两原告与被告共同提交《上海市房地产登记申请书》。2015年8月24日，102室房屋的产权变更登记至被告名下。另查明，2015年4月25日，两原告(卖售人、甲方)与案外人爱某某(ALINAKOPAIHORA)(买受人、乙方)另就上海市长宁区新华路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称101室房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有的101室房屋，该房屋建筑面积137.34平方米，转让价款共计人民币5,000,000元。在2015年6月30日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定：乙方应在签订本合同并申请办理本合同之公证手续(若需)后一日内，直接支付给甲方部分首期房价款人民币500,000元；2.甲、乙双方赴上海市长宁区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)之前，乙方应支付给甲方第二期房价款人民币4,500,000元。审理中，两原告确认，2015年4月15日，被告与案外人爱某某(ALINAKOPAIHORA)以现金方式向原告杨焯兴支付购房款18,400欧元，折合人民币123,901元；2015年4月28日、5月12日，被告与案外人爱某某(ALINAKOPAIHORA)通过案外人EUROPAUNITEDL.P.分别向两原告指定的案外人JACQUESMODALTD帐户汇款128,595美元、39,900美元，折合人民币797,683.02元、247,780.64元；2015年8月5日、2016年3月1日、3月4日、3月23日，被告与案外人爱某某(ALINAKOPAIHORA)通过案外人OLENACHUMACHENKO分别向原告杨焯兴帐户汇款19,989美元、60,989美元、2,490美元、3,990美元，折合人民币124,223.70元、399,515.34元、16,208.97元、25,949.88元。上述购房款共计人民币1,735,262.55元。因被告与案外人爱某某(ALINAKOPAIHORA)未能对101室房屋、102室房屋的购房款加以区分，故两原告根据上述两处房屋的建筑面积折算比例，最终确定上述购房款中，人民币964,034.75元为101室的购房款，人民币771,227.80元为102室的购房款。两原告已于2015年8月5日将102室房屋的钥匙交付被告，但被告至今未向两原告支付剩余购房款。本院认为，被告虽为乌克兰国籍，但其购买的102室房屋位于中华人民共和国境内，《上海市房地产买卖合同》的签订地也位于中华人民共和国境内，因此应适用中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。原、被告就102室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同约定，原、被告应于2015年8月30日前申请办理102室房屋的过户手续。被告应于原、被告申请办理该房屋产权过户手续(送件)之前，向两原告支付购房款3,600,000元。被告逾期超过七日后仍未付款的，两原告有权单方解除合同，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。该赔偿金实为被告逾期支付购房款导致合同解除而应向两原告支付的违约金。鉴于两原告已于2015年8月5日配合被告提交《上海市房地产登记申请书》并向被告交付102室房屋的钥匙，102室房屋也已于2015年8月24日登记至被告名下，故本院认定两原告已经按约履行己方义务。因被告至今未按期履行付款义务，显属违约，故两原告要求解除《上海市房地产买卖合同》、被告返还102室房屋、支付赔偿金人民币800,000元，并将102室房屋恢复登记至两原告名下的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告与案外人爱某某(ALINAKOPAIHORA)向两原告支付购房款时，未能就101室房屋、102室房屋的购房款加以区分。现两原告根据101室、102室房屋的建筑面积折算比例，最终确定101室房屋的购房款为人民币964,034.75元，102室房屋的购房款为人民币771,227.80元。该意见于法不悖，亦属合理，本院予以采纳。合同另约定，两原告可从被告已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款。现两原告要求以购房款人民币771,227.80元先行抵充赔偿金，该主张符合合同约定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨焯兴、杨焯鸿与被告玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》；二、被告玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)应于本判决生效之日起十日内协助原告杨焯兴、杨焯鸿办理上海市长宁区新华路XXX号XXX号楼XXX室房屋的产权变更登记手续，将该房屋登记至原告杨焯兴、杨焯鸿名下；三、被告玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)应于本判决生效之日起十日内将上海市长宁区新华路XXX号XXX号楼XXX室房屋返还原告杨焯兴、杨焯鸿；四、被告玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)应于本判决生效之日起十日内支付原告杨焯兴、杨焯鸿赔偿金人民币800,000元，以被告玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)已支付的购房款人民币771,227.80元先行抵充，不足部分由被告玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)继续支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币5,000元，由被告玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)负担。公告费人民币560元，由被告玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)负担。案件受理费人民币45,200元，由被告玛丽亚(MARYNAMISHCHENKO)负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 董 隽人民陪审员 于 超人民陪审员 乐嘉勤二〇一九年七月二十九日书 记 员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。