文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初9159号原告（反诉被告）：黄明均，男，1976年5月22日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：张莉、何怡，分别系北京德恒（广州）律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：黄锦章，男，1964年12月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王永国、梁太平，均系广东佰卓律师事务所律师。原告（反诉被告）黄明均诉被告（反诉原告）黄锦章租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄明均及其委托诉讼代理人张莉、何怡，被告（反诉原告）黄锦章及其委托诉讼代理人王永国、梁太平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄明均诉称：2018年7月28日，双方就天河区岑村旱塘尾68号、68号之一的房屋租赁达成合意，并签订《广州房屋租赁合同》，次日黄明均提出约定租金过高，黄锦章口头承诺日后可以适当降低租金标准。7月30日，黄明均向黄锦章支付500000元保证金。10月至11月期间黄明均陆续对涉案房屋开展租赁相关的前期准备工作，投入装修、家电配置等前期费用。同年12月按照黄锦章要求支付首月租金142888元。此后双方多次就降低租金一事进行协商但未达成合意。2019年1月20日，黄锦章要求黄明均支付1月份租金，否则视为黄明均违约，黄明均仍希望黄锦章可以降低租金金额，故没有交纳。次日，黄锦章带人强行进场，禁止黄明均入内并拒绝与黄明均进行协商。后经黄明均向相关部门查询了解到，涉案房屋的产权仅为地上2层（部分3层），建筑面积一共328.54平方米，但实际涉案房屋已加建至7层，《租赁合同》中约定的租赁面积为3700平方米，有3371.46平方米的房屋系黄锦章擅自搭建扩建形成。基于上述事实，黄明均认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方于2018年7月28日签订的《租赁合同》应为无效，根据《合同法》第五十八条的规定，黄明均有权要求黄锦章返还租赁保证金50万元及前期准备费用711509元。为维护原告合法权益，请求判令：1、确认黄明均与黄锦章签订的《广州房屋租赁合同》无效；2、黄锦章返还租赁保证金500000元；3、黄锦章赔偿黄明均对涉案房屋投入的装修费用、人工费用及可拆卸或移动的设施设备的费用共计711509元；4、本案的诉讼费用由黄锦章承担。被告（反诉原告）黄锦章答辩及提起反诉称：2018年7月双方签订《广州房屋租赁合同》，就租赁场地面积、租金标准、租赁期限等进行约定。该合同应为有效合同，且合同效力应由法院进行认定，即使合同无效，黄明均在签订合同时也存在一定过错，应承担合同无效的主要责任。合同签订后黄明均于2018年7月31日向黄锦章支付保证金500000元（该保证金因黄明均存在违约行为，应不予返还），黄锦章依约将涉案房屋交付给黄明均，履行完毕合同义务。黄明均应于2018年11月15日起交付涉案房屋的租金，但其仅于2018年11月17日支付11月的部分租金22888元、2018年12月19日支付12月的部分租金120000元，再无支付任何租金及相关费用，黄锦章多次催收未果双方就此发生争议。关于涉案房屋的装修费用，经黄锦章统计与黄明均提交的材料清单中有数量上的差距，有价格上的虚高成分，黄明均的违约行为导致出租方接手后无法使用物品。黄锦章于2019年1月21日通知涉案房屋各次承租人停止向黄明均支付租金，且经黄锦章与次承租人协商，同意次承租人继续承租涉案房屋，由黄锦章承继转租合同中黄明均的权利义务，由黄锦章向黄明均追讨押金于转租合同期满时返还给次承租人（押金合计129170元），据黄锦章统计，黄明均收取了2019年2月期间转租费6530元。另，黄明均占用涉案房屋中的308、309房未归还黄锦章。黄锦章认为黄明均的违约行为已严重侵害其合法权益，特提起反诉，请求判令：1、解除黄明均与黄锦章签订的《广州房屋租赁合同》；2、房屋保证金500000元归黄锦章所有；3、黄明均支付欠缴租金245642元及违约金（以51112元为基数，按年利率24%的标准，自2018年11月15日计至实际清偿之日止；以28000元为基数，按年利率24%的标准，自2018年12月6日计至实际清偿之日止；以148000元为基数，按年利率24%的标准，自2019年1月6日计至实际清偿之日止；以6530元为基数，按年利率24%的标准，自2019年2月6日计至实际清偿之日止；以3000元为基数，按年利率24%的标准，自2019年2月6日计至实际清偿之日止；以3000元为基数，按年利率24%的标准，自2019年3月6日计至实际清偿之日止；以3000元为基数，按年利率24%标准，自2019年4月6日计至实际清偿之日止；以3000元为基数，按年利率24%的标准，自2019年5月6日计至实际清偿之日止）；4、黄明均向黄锦章返还次承租人向黄明均支付的押金131370元及电梯卡和钥匙的押金4100元；5、黄明均腾空涉案房屋中的308、309房并归还给黄锦章；6、黄明均返还涉案房屋内部81间房屋所对应的221套钥匙（包括入户门81套，房间门122套，电梯间7套，一楼夹层杂物间1套）；7、由黄明均承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）黄明均针对反诉答辩称：1、关于合同解除权的问题，双方于2018年7月29日签订《广州房屋租赁合同》，合同约定租赁面积为3700平方米，然而后经黄明均的代理人到广州市不动产登记中心查册发现该涉案房屋仅为地上两层、部分三层，合法建筑面积仅为328.54平方米，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该涉案房屋是违章建筑房屋，故合同无效。根据合同法第56条的规定无效合同没有法律约束力，故不存在合同解除权的问题。2、关于50万元房屋保证金的问题，如前所述，该租赁合同是因黄锦章违法加建行为导致无效，根据合同法第52条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，黄锦章主张没收黄明均的50万元房产保证金没有法律依据，应当将50万元返还给黄明均。3、关于租金及违约金的问题，因为黄锦章过错导致合同无效，如前所述根据合同法52条的规定无效的合同没有法律约束力，黄锦章即使主张也只能主张所谓房屋占有使用费，要求黄明均按照无效的合同约定支付所谓的租金及违约金没有法律依据。4、关于黄锦章要求黄明均返还收取次承租人押金及卡和钥匙的押金的问题，次承租人与黄明均基于真实的意思表示签订房屋转租合同，根据最高人民法院关于审理买卖合同适用法律问题的解释第3条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由，主张无效的，法院予以驳回。虽然因为黄锦章的过错导致黄锦章与黄明均之间签订的租赁合同无效，导致黄明均的转租行为是无权处分，但是依据上述司法解释第三条的规定，黄明均与次承租人签订的转租合同是有效的，合同具有相对性，因此即使要求解除转租合同并退还相关押金，也应当由次承租人向黄明均提出，黄锦章没有请求权基础。5、关于黄锦章要求黄明均腾空308、309房的问题，黄锦章于2019年1月21日强行进入该租赁房屋，并将门锁换掉，赶走黄明均，并占有黄明均价值71多万元的财产，其行为严重侵害了黄明均的权益。另外自从2019年1月21日，黄明均被黄锦章从该涉案房屋强行驱逐，黄明均无法进入该租赁房屋，自2019年1月21日后，该租赁房屋包括308、309房以及黄明均的合法财产也都在黄锦章的控制下，因此黄锦章要求黄明均腾空交付308、309房的行为是无稽之谈。综上所述，黄锦章主张的诉讼请求没有法律依据，黄明均请求法院驳回黄锦章的全部诉讼请求。经审理查明：2018年7月29日，黄锦章（出租人，甲方）与黄明均（承租人，乙方）签订《广州房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方同意将坐落在天河区岑村旱塘尾68号、68号之一的房屋（本案中双方均确认该房屋为一栋六层半的建筑物，其中《合同》所涉出租标的为第二层及以上部分，以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作民居住宅租赁使用，租赁面积3700平方米，租赁单价为40元/平方米，租赁期限自2018年月日至2021年月日止；租赁期内第一、二周年月租金额148000元……；租金按月结算，由乙方在每5日前以现金或银行转账方式缴付租金给甲方；合同签定当日，乙方向甲方交纳房屋保证金50万元，租赁期满或解除合同时在乙方无违约情况并付清租金及其他费用后，甲方将保证金无息退回乙方，如乙方违约或造成甲方损失的，甲方有权从保证金中直接扣除；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，乙方拖欠租金10日以上的，甲方可视乙方违约单方解除合同，收回房屋，乙方交纳押金不予退回，并要求乙方赔偿损失；本栋房屋室内外已经由甲方装修完毕，门、窗、厨厕及洁具、给排水、电气、消防等设备已完好的交付给乙方使用；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，乙方每日按当月租金额的5%向甲方支付违约金，逾期10日视乙方违约，合同自然终止；乙方发生的任何违约行为，一经发现甲方有权单方面提前解除合同并收回房屋，且乙方投入的一切设施、设备等均不能带走，合同保证金不予退还等。本案审理过程中，黄锦章亦提交《广州房屋租赁合同》原件予以证实双方间租赁关系，该合同中关于租赁期限条款约定为“租赁期限自2018年11月15日至2021年11月14日止”。黄明均对黄锦章提交的该份合同的真实性不予确认，认为其中关于租赁期限的约定系黄锦章自行添加，黄明均持有的该份合同中租赁期限的约定为空白，签订合同时双方对于租金起算时间没有明确约定，当时双方说房屋还在装修，装修好了再约定租金起算时间。《合同》签订后黄明均向黄锦章支付租赁保证金50万元。2019年1月21日，黄锦章于涉案房屋门口、电梯间及房屋内部前台张贴《告示》，内容为：本人是这栋房子的业主，本物业由黄明均承包管理，现因承包人欠租金不交，本人多次催缴未果，为了维护自己的正当权益不受侵害，从2019年1月21日起本人正式收回该物业的管理权，为避免给造成各位不必要的损失，请各位住户不要再交任何费用给黄明均。2019年3月，黄明均以双方签订的《合同》为无效合同，黄锦章应向其返还及赔偿相应款项为由提起本案诉讼。后黄锦章以黄明均在履约过程中存在违约行为给其造成损失为由提起反诉。关于天河区岑村旱塘尾68号、68号之一的房屋的权属及规划报建情况，黄锦章陈述如下：68号的原产权人为黄瑞英，68号之一原产权人为魏德安；2017年，黄瑞英将涉案68号房屋赠与黄健华，魏德安将涉案68号之一房屋赠与黄健杰；之后黄健华和黄健杰于2017年4月向房管部门申请办理不动产权证书并于2018年2月6日领取了上述房屋的不动产权证[本案中，黄锦章提交不动产权证书原件贰份；其中编号为粤（2018）广州市不动产权第02400614号不动产权证书载明权利人为黄健华，共有情况为单独所有，坐落为天河区岑村旱塘尾自编68号，面积房屋（建筑面积）163.14平方米，权利其他状况显示总层数为2层（部分3层），房屋所有权取得方式为赠与；其中编号为粤（2018）广州市不动产权第02400617号不动产权证书载明权利人为黄健杰，共有情况为单独所有，坐落为天河区岑村旱塘尾自编68号之一，面积房屋（建筑面积）165.4平方米，权利其他状况显示总层数为2层（部分3层），房屋所有权取得方式为赠与]；黄锦章于2017年5月拆除原68号及68号之一的上盖房屋（即上述不动产权证书对应的建筑物）并于原址上新建一栋六层半的建筑物，2018年5月左右完成建设，其中第一层出租给案外人，第二层以上部分建筑物出租给黄明均（即本案涉案房屋），该部分建筑面积为3700平方米；2018年，黄健华将68号房屋的二分之一产权赠与给黄锦章，并将剩余二分之一产权部分委托黄锦章进行管理，黄健杰将68号之一房屋的二分之一产权赠与给黄锦章，并将剩余二分之一产权部分委托黄锦章进行管理（本案中黄锦章提交公证书原件对上述事实予以证明）；关于68号及68号之一上盖六层半建筑物的报建情况，黄锦章表示其已向广州市岑村经济发展有限公司提交建房申请书，并由村公司审核盖章予以批准（经批准的报建面积共2754平方米），其并未向其他行政主管部门申请规划报建，就报建情况仅能提供建房申请书予以证明（本案中，黄锦章提交建房申请书贰份，分别载明申请拆除68号一栋旧房屋与原有空地一起重建，占地面积262.8平方米，层数四层半，建筑面积约为1345平方米；拆除68号之一一栋旧房屋与原有空地一起重建，占地面积约为275.28平方米，层数四层半，建筑面积约为1409平方米；上述申请书下方空白处加盖广州市岑村经济发展有限公司印章及手写的“情况属实20196/6”字样）。黄锦章表示其于签订《合同》时已向黄明均如实告知涉案房屋的相关情况并出示了不动产权证，黄明均对上述情况应属于明知，其无法提供证据证明其所陈述的上述告知情况。经质证，黄明均对上述不动产权证书、公证书、建房申请书的真实性予以确认，对涉案房屋的报建情况予以确认，但对于黄锦章关于已告知其涉案房屋报建情况和产权情况的陈述不予确认，认为本案租赁合同无效完全归责于黄锦章。关于涉案房屋的交付使用情况。黄明均表示黄锦章于2018年12月1日将涉案房屋交付给其使用，当日应为涉案房屋的起租日期，双方未办理书面交接手续，没有其他证据证明交接时间；其进入涉案房屋时黄锦章还在涉案房屋进行主体装修，黄明均购买家私家电进行放置并对房屋内部墙体进行粉刷，涉案房屋至2019年1月10日才通正式电，之前一直使用临时电，并经常有停电情况发生，涉案房屋的交付时间应为2019年1月10日。黄锦章表示其于2018年9月将涉案房屋依照《合同》约定交付黄明均使用，涉案房屋的水电均处于正常使用的状态，黄明均于2018年9月就已经进场采购经营所需设施设备，双方未办理书面交接手续，也没有其他证据证明交接时间，双方签订《合同》时口头约定之后协商起租时间并各自填写《合同》，后双方实际协商确定起租日期为2018年11月15日，且其于起租日之前多次通过电话形式告知黄明均自2018年11月15日起算租金，并于2018年11月17日通过微信形式要求黄明均支付租金。关于黄明均向黄锦章支付款项的情况，双方确认黄明均于2018年11月17日向黄锦章支付22888元，于2018年12月19日向黄锦章支付120000元，此外未再支付其他款项。关于上述款项的性质，黄明均表示22888元并非涉案房屋的租金而是应黄锦章的要求向其支付所谓“博个好彩头”，2018年12月黄锦章要求其支付全额租金148000元，经双方协商黄锦章同意以“好彩头”22888元抵扣部分租金，故其于2019年12月19日向黄锦章支付2018年12月剩余租金120000元，其实际已支付租金至2018年12月31日。黄明均为证明双方协商调整租金的情况提交微信聊天记录截图壹张（显示微信备注名为“黄岑村”的微信号于2019年1月14日发出如下内容：占老板你好，我们这边抱着共赢的合作方式进行了深入分析和现场调查：决定2019年一月、二月共两个月收取你148000元的租金，从三月开始按照原合同约定收取租金。谢谢！）。黄锦章表示涉案房屋的起租时间为2018年11月15日，黄明均所支付的22888元为2018年11月的半个月租金，黄锦章所称的“好意头”是指黄明均按期足额支付租金，其后黄明均所支付的120000元为2018年12月的部分租金，黄锦章对于黄明均提交的微信聊天记录予以确认，表示双方协商的情况是如果黄明均按照合同约定支付完毕2018年11月15日至2018年12月31日期间的租金则其同意2019年1月及2月的租金减半收取，但从2019年3月开始的租金仍按照原合同约定缴纳。另，黄锦章就黄明均支付租金的情况提交微信聊天记录（聊天主体为黄锦章及黄明均的合伙人占宗远）予以证明，该聊天记录显示如下内容：2018年11月15日，黄锦章表示“占老板好，麻烦你先交11月的半月租金谢谢！”；占宗远回复“章哥好，你明天什么时候有时间，我们见面聊一下”；黄锦章表示“下午先交半个月租金。明天上午见面可以……可以，但第一次交租金也希望你要准时，给个好意头”；占宗远表示“我也希望啊，还是明天见面和章哥您细谈吧”；占宗远于2018年11月17日以微信转账方式支付22888元后向黄锦章表示“章哥，上个月的时候说的是21700块，我在就凑个吉利的数字发过来，我在给查收”；2019年1月10日，黄锦章发出如下内容“占老板好，今天十号了麻烦交租了谢谢！”；2019年1月24日，黄锦章发出如下内容“黄明均：因你现已没有支付租金超过一个半月，根据你我双方的关于‘天河区岑村旱塘尾68号、68号之一’房屋的租赁合同的约定，现正式通知你，我方已经在2019年1月24日行使合同约定的解除权，解除与你之间的上述合同。你方应即刻撤离该建筑物，否则我方视为你方非法侵入我方的私人住宅，并将向你方人员采取法律措施。”。经质证，黄明均对上述聊天记录的真实性予以确认，但认为与本案无关，因为对于黄锦章于2018年11月15日提出先缴半个月租金的要求其并未同意，只是表态来公司具体商量，商量后其应黄锦章的要求转了22888元，所谓“博一个好彩头”，根据该证据显示，直至2019年1月21日黄锦章也未要求黄明均支付所谓11月半个月余下的租金。关于黄锦章收回涉案房屋的情况，黄明均表示根据黄锦章张贴的《告示》可知其于2019年1月21日自行收回涉案房屋。黄锦章表示其张贴《告示》只是通知原告，其后于2019年1月24日通过微信形式告知黄明均解除《合同》，双方于2019年1月27日发生冲突，其实际收回涉案房屋的时间为2019年2月初。黄明均为证明黄锦章要求其强制退场的情况及因黄锦章单方原因导致黄明均无法移走308、309房内的相应物品和腾退交房，向本院提交拍摄时间为2019年1月26日的视频壹份（视频中显示双方工作人员僵持并堵在涉案房屋的电梯口）。黄锦章对该视频的真实性无异议，表示当时是其为防止日后无法进入物业想要更换电梯锁，双方对于换锁事宜互不相让僵持在电梯口，其从未阻止黄明均方工作人员进入涉案房屋。至于涉案房屋中的308、309房，黄明均表示原本是由其管理人员进行居住，在2019年1月21日黄锦章自行收回涉案房屋后其管理人员遗留在308、309房的物品也无法进行搬离，双方就此多次沟通，但黄锦章均阻止其搬离，其所掌握的308、309房的钥匙并未向黄锦章进行归还，至于黄锦章是否更换308、309的门锁其表示不清楚。黄锦章就此回应称并未更换308、309房的钥匙，钥匙还在黄明均处没有交还。本案审理过程中，双方为证明己方主张还提交如下证据：1、黄明均提交送货单、收款收据、淘宝网订单截图证明其为租赁涉案房屋前期装修投入各项费用情况。黄锦章对上述证据的真实性不予确认，认为上述材料中显示的物品不一定均用于涉案房屋内，且显示的收货地点也不在涉案房屋。2、黄锦章为证明黄明均收取次承租人的押金及租金情况，提交《租赁合同》、转租收费凭证、收取租金凭证、由案外人出具的押金收条/收据、授权书（内容为出租人未向案外人退还任何押金，遂将押金返还请求权转让给黄锦章，由黄锦章代为向出租人追偿押金等）及相应的身份证复印件。黄明均认为其系基于有效的转租合同收取的次承租人的租金，即使要退还押金也应当由次承租人提出，黄锦章无权代次承租人对押金提出主张。3、黄锦章为证明黄明均拒不支付欠付费用并于2019年1月27日将欲上门协商的黄锦章打伤，提交报警、住院材料予以证明。黄明均对上述证据的真实性无异议，但认为上述材料无法证明黄明均是侵权人，也不能证明黄锦章花费的住院费用与其有关，该证据与本案无关。本案审理过程中，双方当事人就各自部分诉讼请求分别进行明确。黄明均提交《材料清单》就其第三项诉讼请求中涉及到的涉案房屋投入的装修费用、人工费用及可拆卸或移动的设施设备的费用共计711509元进行明确，庭审中其表示该项诉讼请求中装修费用及人工费用为材料清单中第43、53、54项共计11800元，均为人工费用，其余的费用均为可拆卸或可移动的设施设备。本院询问其对于主张的可拆卸或可移动的设施设备是否同意取回，黄明均表示因黄锦章于2019年1月21日收回涉案房屋时并没有与其办理交接手续或物品的清点手续，所以其不清楚之前投入的设施设备是否存在遗失或毁损的情况，且自黄锦章收回涉案房屋后相关的物品可能也存在折旧的情况，所以其不同意取回相关的可拆卸或可移动的设施设备，其要求黄锦章予以赔偿，相应的法律风险自行承担。黄锦章则表示同意黄明均取回由其投入的可拆卸或可移动的相关物品，但对于双方统计情况不一致的应以其统计的清单情况为准。黄锦章明确其第3项反诉请求中的租金245642元包括如下款项：（1）2018年11月的部分租金51112元（148000元÷2－22888元）；（2）2018年12月的部分租金28000元（148000元－120000元）；（3）2019年1月欠付租金148000元；（4）黄明均向次承租人收取的租金6530元；（5）308、309房自2019年2月1起至2019年5月31日止的租金总额12000元（按照市场价每月3000元的标准计算）；违约金的起算时间均为黄明均应付而未付的次日起算。黄明均对于黄锦章所主张的308、309房的月租金市场价为3000元表示无异议。另在本案审理过程中，双方于2019年6月13日办理了308房及309房及涉案房屋内部部分钥匙的交接手续，故黄锦章申请撤回第五项及第六项反诉诉讼请求，即要求黄明均腾空和交还涉案房屋中的308房及309房和返还涉案房屋内部81间房屋对应的221套钥匙的诉讼请求。另，本案审理过程中，本院依法向黄锦章释明涉案《合同》应为无效合同，其表示不予变更反诉请求，但其反诉请求中要求黄明均支付的租金实质应为涉案房屋的占用费，相应的迟延支付租金的违约金则为迟延支付占用费的利息，同样按照年利率24%的标准计算。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，黄锦章表示涉案房屋所在的六层半建筑物的建设仅向广州市岑村经济发展有限公司提交建房申请书，并由该司审核盖章予以批准，此外并未向其他行政主管部门申请规划报建，即属于上述司法解释中所规定的未取得建设工程规划许可证所建设的房屋，故其就涉案房屋与黄明均签订的《合同》应为无效合同。因此，对于黄明均要求确认《合同》为无效合同的诉请予以支持，对于黄锦章要求解除双方签订的《合同》的诉请予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定，黄明均要求黄锦章返还其已支付的租赁保证金500000元具有事实和法律依据，本院予以照准，相应的，黄锦章要求没收上述保证金的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。至于黄明均要求黄锦章赔偿其对涉案房屋投入的装修费用、人工费用及可拆卸或移动的设施设备的费用的诉请，在黄锦章表示同意黄明均取回相应投入的可移动物品的情况下，黄明均表示不同意取回相关物品且自行承担相应的法律风险，故其诉请要求黄锦章对相关物品损失予以赔偿缺乏依据，本院不予支持。其要求黄锦章对其投入的装修费用和人工费用进行赔偿亦缺乏依据，本院不予支持。至于黄锦章要求黄明均支付欠付占用费的反诉请求，双方争议焦点在于黄明均支付涉案房屋占用费的情况，就此本院认为，黄锦章于2018年11月15日即要求黄明均的合伙人占宗远支付2018年11月的半个月租金，占宗远则表示到公司具体商量，后黄明均于2018年11月17日支付22888元，于2018年12月19日支付120000元，2019年1月10日黄锦章向占宗远表示“今天十号了麻烦交租了谢谢！”，2019年1月14日黄锦章向黄明均表示“决定2019年一月、二月共两个月收取你148000元的租金，从三月开始按照原合同约定收取租金”。根据上述微信聊天记录显示的内容，双方就支付2018年11月15日至2018年12月31日期间的占用费存在协商的过程，在黄明均实际支付相应款项后黄锦章并未提出异议，且在2019年1月10日及2019年1月14日的微信聊天中黄锦章也仅是表示要求黄明均支付占用费和提出占用费减免方案，其并未就本案中所称的黄明均欠付2018年11月15日至2018年12月31日期间部分占用费向黄明均提出主张，故应认定双方当事人已结清2018年12月31日前涉案房屋的占用费，黄锦章反诉要求黄明均支付2018年11月及2018年12月的部分占用费和相应的利息缺乏依据，本院不予支持。至于2019年1月的占用费，黄明均虽表示根据《告示》内容可知黄锦章于2019年1月21日收回涉案房屋，但该《告示》中黄锦章仅表示于同日收回涉案房屋的管理权，并要求各次承租人不再向黄明均支付费用，且黄明均于2019年6月13日才向黄锦章交还涉案房屋内部房屋的部分钥匙，其作为涉案房屋的承租人应对其交还涉案房屋承担举证责任，在其未提交证据对交还情况予以证明的情况下应自行承担举证不能的法律后果，故对于其主张黄锦章于2019年1月21日收回涉案房屋的陈述不予采信，对于黄锦章自认其于2019年2月初自行收回涉案房屋予以采信，现黄锦章要求黄明均支付涉案房屋2019年1月的占用费并无不当，至于该月占用费的计算标准，虽黄锦章于2019年1月14日基于继续履行合同而向黄明均表示一月、二月共收取租金148000元，三月开始按照原合同约定收取租金，但在其作出上述意思表示后黄明均并未作出明确回复，亦未按照上述要求支付相应的占用费，故现黄锦章要求黄明均参照《合同》约定的租金标准支付2019年1月占用费148000元并无不当，本院予以支持。至于迟延支付上述占用费的利息，黄明均迟至黄锦章提起本案反诉之日仍未向其支付上述占用费确给其造成一定损失，但黄锦章要求按照年利率24%的标准计付利息缺乏事实依据，综合本案案情，本院酌情调整上述迟延支付占用费的利息为中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算为宜，即黄明均应向黄锦章支付迟延支付2019年1月的占用费的利息（以148000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，自2019年1月6日起计至实际支付之日止），对于黄锦章超出上述部分的反诉请求不予支持。关于黄锦章要求黄明均支付308、309房自2019年2月1起至2019年5月31日止的占用费12000元（按照市场价每月3000元的标准计算）及相应的利息的诉讼请求，根据已查明事实可知，308、309房原由黄明均方的管理人员进行居住，在黄锦章收回涉案房屋后其中还遗留有黄明均方的物品，且双方直至2019年6月13日才办理上述房屋的交接手续，虽黄明均表示其曾多次就搬离上述房屋内物品与黄锦章进行沟通而未果，但并未提交证据予以证明，故对其上述陈述不予采信。结合双方实际办理上述房屋交接手续的时间，黄锦章要求黄明均支付上述房屋2019年2月1日至2019年5月31日期间的占用费并无不当，且双方亦就占用费的计算标准达成一致，本院予以照准，故黄明均应向黄锦章支付308、309房2019年2月1日至2019年5月31日期间的占用费12000元（3000元/月×4个月）。至于迟延支付上述占用费的利息，黄明均迟至黄锦章提起本案反诉之日仍未向其支付上述占用费确给其造成一定损失，但黄锦章要求按照年利率24%的标准计付利息缺乏事实依据，综合本案案情，本院酌情调整上述迟延支付占用费的利息为中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算为宜，即黄明均应向黄锦章支付迟延支付308、309房2019年2月1日至2019年5月31日期间的占用费的利息（均以3000元本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，分别自2019年2月6日、2019年3月6日、2019年4月6日和2019年5月6日起计至实际支付之日止），对于黄锦章超出上述部分的反诉请求不予支持。至于黄锦章要求黄明均返还次承租人支付的押金及电梯卡和钥匙的押金应属于黄明均与众次承租人之间租赁合同关系所辖范畴，不属于本案审处范围，故对于其相关诉讼请求本院不予调处。同理，黄锦章要求黄明均支付其向次承租人收取的占用费6530元及相应的利息的诉讼请求本院同样不予审处。本案审理过程中，黄锦章撤回其部分反诉诉讼请求属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以照准。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄明均与被告（反诉原告）黄锦章签订的《广州房屋租赁合同》为无效合同；二、被告（反诉原告）黄锦章于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告（反诉被告）黄明均返还租赁保证金500000元；三、原告（反诉被告）黄明均于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）黄锦章支付2019年1月占用费148000元及迟延支付上述占用费的利息（以148000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，自2019年1月6日起计至实际支付之日止）；四、原告（反诉被告）黄明均于本判决发生法律效力之日起10日内，向被告（反诉原告）黄锦章支付天河区岑村旱塘尾68号、68号之一的房屋中308、309房自2019年2月1日至2019年5月31日期间的占用费12000元及迟延支付上述占用费的利息（均以3000元本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，分别自2019年2月6日、2019年3月6日、2019年4月6日和2019年5月6日起计至实际支付之日止）；五、驳回原告（反诉被告）黄明均的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）黄锦章的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费97640元，由原告（反诉被告）黄明均负担4325元，被告（反诉原告）黄锦章负担93315元；反诉受理费37720元，由原告（反诉被告）黄明均负担1750元，被告（反诉原告）黄锦章负担35970元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  陈 娟人民陪审员  王丽梅二〇一九年七月十七日书 记 员  谢丽军宋春艳            本判决书已于2019年 月  日送达