文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初1610号原告：珠海中珠物业管理服务有限公司，住所地：珠海市拱北迎宾南路1081号中珠大厦401室。法定代表人：游和良，董事长。委托诉讼代理人：岳新波，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：黄阳城，男，系原告公司员工。被告：王洋洋，男，汉族，1988年4月25日出生，户籍地：安徽省蚌埠市固镇县，被告：吴俊，女，仫佬族，1991年5月1日出生，户籍地：广西罗成仫佬族自治县，原告珠海中珠物业管理服务有限公司诉被告王洋洋、吴俊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日受理后，依法适用小额速裁程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岳新波、黄阳城到庭参加诉讼，被告王洋洋、吴俊经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月26日原告与珠海中珠物业管理服务有限公司中珠上品物业服务中心签订了座落在珠海市××海岸大道××号中珠上品小区前期物业管理服务的委托合同，并从2011年4月26日起至今服务于中珠上品小区业主。王洋洋、吴俊是珠海市××海岸大道××号中珠上品小区1栋2单元204房的业主，与原告形成了物业服务合同关系，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平米1.6元”，违约金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天1‰交纳”。王洋洋、吴俊拥有的物业建筑面积为63.75平方米，每月应交物业服务费102元。自2014年1月起王洋洋、吴俊无故拖欠物业服务费以及其他费用，截2019年2月28日，王洋洋、吴俊拖欠物业管理服务费及相关费用己高达12,056.10元。经原告多次催缴，被告置之不理。被告作为中珠上品小区的业主，接受了原告的服务，理应按国家法律、法规及合同约定向原告按时交纳物业管理服务费，然而，原告一再催缴，被告仍置之不理，故意拖欠原告为其服务的物业服务费，严重扰乱了原告的正常工作，给原告造成了重大损失，也严重损害了原告的社会声誉。原告为维护自身合法权益，特依据国务院《物业管理条例》第六十五条起诉至本院，恳请判如所请。原告请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费本金6324元（自2014年1月1日至起诉前2019年2月28日止）；2、被告向原告支付违约金5732.10元。原告对其诉称提交如下证据材料：1.欠费明细表；2.邮寄快递单、催费通知单、律师函；3.不动产权登记表及业主身份证复印件；4.《前期物业服务合同》2份；5.委托银行代缴管理费协议书、银行托收明细表；6.物业交接表。被告王洋洋、吴俊未提交答辩意见，也未提交证据。经审理查明，被告王洋洋、吴俊是珠海市金湾区三灶镇金海岸大道877号1栋2单元204房的业主，该房屋建筑面积为63.75㎡。2011年4月26日，原告与涉案房屋的建设单位珠海中珠三灶投资有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告提供涉案房屋所在小区的物业服务，住宅物业管理费1.6元/月/㎡，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行缴纳义务，逾期交纳的，每逾期一天按欠款额收取滞纳金1‰。2012年8月5日，被告王洋洋签署了《物业交接表》，涉案房屋交付给了被告。同日，被告王洋洋（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定：甲方缴纳物业管理服务费，自建设单位通知入伙之日起开始计缴物业服务费；甲方缴纳费用时间为每月20日前，缴当月或三个月的物业管理费；高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取（不含公摊水电费、电梯维修及运行所需的相关费用）；若甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之三向乙方缴纳违约金；本合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告王洋洋在《前期物业服务合同》中写明的联系电话为133××××6658。原告与被告王洋洋签订了《委托银行代缴管理费协议书》，约定原告通过银行每月在被告账户扣收当月管理费；被告不得拒付原告的管理费，被告应在每月的缴费日前存足，若被告付款账户中存款不足，银行不予代扣管理费，原告有权依照有关规定另行处理；被告不得随意更改银行委托账户，如确需要该户名和银行账户，被告需提前一个月书面通知原告，并办理取消此代收协议书的手续，原告才给予办理，并由原告同时通知银行。被告王洋洋在此协议书中提供了其交通银行的账户。《银行托收明细表》中载明原告于2012年11月21日扣收了被告321元、于2012年12月21日扣收了107元，后未再成功扣款，自2016年2月起，备注为借记卡已销卡，原告通过银行一共扣收了被告428元的费用。《前期物业服务合同》签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告自2014年1月1日起未缴纳物业管理服务费。原告向被告王洋洋邮寄了催费通知单等，邮单载明的收件人电话为133××××6658/138××××7091，该邮件于2017年4月6日被退回，退回原因为联系电话非收件人本人。本院认为，原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定被告须于建设单位通知入伙之日起开始计缴物业服务费，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方应履行合同约定，原告按照约定已向被告提供物业管理服务，被告理应依约交纳相关费用。关于物业管理服务费。双方在协议中已约定了收费标准，被告按照1.6元/月/㎡缴纳物业管理服务费，涉案房屋的物业管理服务费为1.6元/月/㎡×63.75㎡=102元/月。合同约定被告应在每月20日前交纳当月或上个月的物业管理服务费，原告主张被告在2014年1月至2019年2月期间未缴纳物业管理服务费，未有证据载明被告已经缴纳了上述期间的物业管理服务费，现已经超过了约定的缴纳期限，被告应予缴纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告已五年多未缴纳物业管理服务费，原告通过《催费通知单》等形式向被告催收，现予起诉，符合法律规定，本院予以支持，被告应向原告支付在2014年1月至2019年2月期间拖欠物业管理服务费102元/月×62个月=6324元。关于违约金。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定，当事人约定的违约金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少，迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额的基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。本案中，原告主张违约金按每日1‰计算，过分高于其损失，本院酌情予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。至于违约金计算日期，因合同约定被告可以在每月20日前缴纳上个月的物业管理服务费，故违约金应按被告每月应当缴交的数额，在次月应缴纳物业管理服务费之次日即每月21日计算至实际缴清之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王洋洋、吴俊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司缴交2014年1月1日至2019年2月28日期间拖欠的物业管理服务费共计6324元；二、被告王洋洋、吴俊于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司支付逾期缴纳2014年1月1日至2019年2月28日期间拖欠的物业管理服务费的违约金（以2014年1月起每月所拖欠金额为基数，从下一个月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止，详见附表）；三、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用小额速裁程序审理受理费减半收取为51元，由被告王洋洋、吴俊负担。本判决为终审判决。审判员  陈立涛二〇一九年七月十六日法官助理吕扬扬书记员张志锋附：违约金的计算基数起始时间表            月份              基数（元）              违约金计付起始时间              月份              合计（元）              违约金计付起始时间                  2014.01              102              2014.02.21              2014.02              102              2014.03.21                  2014.03              102              2014.04.21              2014.04              102              2014.05.21                  2014.05              102              2014.06.21              2014.06              102              2014.07.21                  2014.07              102              2014.08.21              2014.08              102              2014.09.21                  2014.09              102              2014.10.21              2014.10              102              2014.11.21                  2014.11              102              2014.12.21              2014.12              102              2015.01.21                  2015.01              102              2015.02.21              2015.02              102              2015.03.21                  2015.03              102              2015.04.21              2015.04              102              2015.05.21                  2015.05              102              2015.06.21              2015.06              102              2015.07.21                  2015.07              102              2015.08.21              2015.08              102              2015.09.21                  2015.09              102              2015.10.21              2015.10              102              2015.11.21                  2015.11              102              2015.12.21              2015.12              102              2016.01.21                  2016.01              102              2016.02.21              2016.02              102              2016.03.21                  2016.03              102              2016.04.21              2016.04              102              2016.05.21                  2016.05              102              2016.06.21              2016.06              102              2016.07.21                  2016.07              102              2016.08.21              2016.08              102              2016.09.21                  2016.09              102              2016.10.21              2016.10              102              2016.11.21                  2016.11              102              2016.12.21              2016.12              102              2017.01.21                  2017.01              102              2017.02.21              2017.02              102              2017.03.21                  2017.03              102              2017.04.21              2017.04              102              2017.05.21                  2017.05              102              2017.06.21              2017.06              102              2017.07.21                  2017.07              102              2017.08.21              2017.08              102              2017.09.21                  2017.09              102              2017.10.21              2017.10              102              2017.11.21                  2017.11              102              2017.12.21              2017.12              102              2018.01.21                  2018.01              102              2018.02.21              2018.02              102              2018.03.21                  2018.03              102              2018.04.21              2018.04              102              2018.05.21                  2018.05              102              2018.06.21              2018.06              102              2018.07.21                  2018.07              102              2018.08.21              2018.08              102              2018.09.21                  2018.09              102              2018.10.21              2018.10              102              2018.11.21                  2018.11              102              2018.12.21              2018.12              102              2019.01.21                  2019.01              102              2019.02.21              2019.02              102              2019.03.21