广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终4771号上诉人（原审原告，反诉被告）：佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社，住所地广东省佛山市南海区******，组织机构代码**。负责人：谭国樑。委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑应盛，广东宝慧律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：张金成，男，汉族，1962年4月22日出生，住广东省佛山市南海区**********，公民身份号码440************413。上诉人佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社（以下简称西城经济社）因与上诉人张金成土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人西城经济社上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第五项、第六项、第七项及诉讼费负担部分；2.维持原审判决第一项、第三项和第四项；3.改判张金成向西城经济社支付2017年1月至2017年3月的土地使用费84483元及自2017年4月1日起至张金成实际返还租赁土地之日止按每月28161元计算使用费；4.改判驳回张金成的全部反诉请求；5.本案原审、二审诉讼费由张金成承担。事实和理由：原审法院认定地上建筑物构成添附并判决西城经济社给予张金成补偿款，认定张金成按照原合同租金标准支付土地使用费属于认定事实不清，适用法律错误，应予改判。1.本案地上建筑物属于违法建筑。违法建筑应当按照《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定进行处理。即违法建筑本身系违法行为导致的结果，不应当给违法行为人带来利益。2.本案地上建筑物不能构成添附。添附的前提是在附属物与原物均属于拥有合法物权的财产，而本案中因不动产物权是严格依照物权法定原则确定的。本案地上建筑物属于没有合法物权的财产，因此不能构成法律意义上的添附。3.张金成在租赁合同期满后，拒不清理地上建筑，拒不返还租赁物构成侵权，理应返还。双方之间的纠纷源于租赁合同期满后，张金成即丧失了对租赁物合法占用、使用、收益的法定或约定基础。张金成继续使用涉案土地构成侵权。4.本案对地上建筑物的评估畸高。本案地上建筑物属于违法建筑，且属于农村集体土地，不具备市场经济交易的基本属性，无法通过市场经济交易自由流通，不能以正常合法的商业建筑价值予以衡量。5.西城经济社不需要涉案建筑物。本地块已经于2012年纳入南海区三旧项目改造范围，并且成为南海区2018年城市更新项目，所以该地块整体改造成更高标准的厂房，引进更高质的产业企业，现有厂房不能满足要求，只能推倒拆除，所以西城经济社不需要涉案建筑物。涉案建筑物没有报建，是违法建筑，无法补办房产证，不能满足现行安全生产、消防安全等相关法律法规的要求。6.西城经济社要求续租租金合理合法。西城经济社提出的租金要求是以西城经济社前几年出租土地的租金作为参照标准，已达到每亩每年3万多元，原审法院对此认定错误。张金成辩称，一、原审法院判令张金成于10天内将土地返还西城经济社，但10天内将全部生产设备、原材料、零部件、半成品、成品、生活设施、员工宿舍、办公室设施等搬迁完毕并返还土地予西城经济社不符合实际，也不符合常理。应给予张金成一个合理的搬迁时间（6-8个月），尽量较少损失。二、原审法院判令西城经济社仅支付涉案建筑物及供水供电配套设施现时价值的20%显失公平。事实上，张金成在租赁期间使用建筑物及供水供电设施和投资回收损益与西城经济社应该支付涉案建筑物及供水供电设施的现时价值的款项没有任何关系。根据评估报告的结果，西城经济社应支付涉案建筑物及供水供电配套设施现时价值6155280元。三、西城经济社应支付全部诉讼费、测绘费及评估费。四、双方当事人签订的两份租赁合同已于2016年12月31日到期，西城经济社从2017年1月份起已全面停止与涉案土地相关的全部管理及配套服务，并同时撤走垃圾桶及停止清运垃圾，张金成不应支付管理费及垃圾清运费。五、佛山市南海区国土城建和水务局认定涉案土地上盖建筑物“北侧厂内的铁栅实施了尚可采取改正措施的违法建设”，但其他地块上盖建筑物没有被认定为违法建设。张金成上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.撤销原审判决第五项，改判西城经济社应支付上盖建筑物及供水供电配套设施的现时价值6155280元予张金成；3.改判西城经济社向法院交纳诉讼费29918.61元，退回张金成预交的反诉诉讼费27443.48元；4.改判西城经济社退回张金成预交的测绘费11125元及预交的评估费27000元；5.本案受理费由西城经济社承担。事实和理由：同上述答辩意见一致。西城经济社辩称，同上诉事实和理由一致。西城经济社向原审法院提出诉讼请求：1.张金成立即将位于“**地”3675平方米租赁土地及“丹灶镇西城工业大道内，东至坡地，南至张金成厂地，西至庄村村道，北至岗地”1540平方米租赁土地返还给西城经济社，并清除地上建筑物；2.张金成向西城经济社支付逾期交纳租金的滞纳金21653.43元（以2016年度的土地租金53730.6元为本金，按每日千分之一计算，从2016年2月1日计至2017年3月9日）；3.张金成向西城经济社支付2017年1月至2017年3月的土地使用费84483元及自2017年4月1日起至张金成实际返还租赁土地之日为止按每月28161元计算的使用费；4.张金成向西城经济社支付2017年1月至2017年3月的管理费2117元及自2017年4月1日起至张金成实际返还租赁土地之日为止按每月705.67元计算的管理费；5.张金成向西城经济社支付2017年1月至2017年3月的垃圾清运费503.25元及自2017年4月1日起至张金成实际返还租赁土地之日为止按每月167.75元计算的垃圾清运费；6.本案诉讼费用由张金成承担。张金成向原审法院提出反诉请求：1.西城经济社对位于“**地”3675平方米土地及“丹灶镇西城工业大道内，东至坡地，南至张金成厂地，西至庆边村道，北至岗地”1540平方米土地上的建筑物及水电等配套设备补偿6155280元予张金成；2.本案诉讼费由西城经济社承担。原审法院认定事实：2003年1月13日，西城经济社（甲方）、张金成（乙方）签订《租用土地合同》（以下简称涉案合同一），约定双方在1996年3月1日所签订的合同作废，从新签订本合同，甲方在丹灶镇工业大道提供一块土地给乙方使用，使用时间由2003年1月1日至2016年12月31日共14年；面积共3675平方米；每五年为一个使用周期，第一周期每平方米每年租金6.5元，第二周期每平方米每年租金8.5元，第三周期每平方米每年11元，即2003年至2006年每年应交租金23887.5元，2007年至2011年每年应交租金31237.5元，2012年至2016年每年应交租金40425元；当年1月31日前交清全年租金总额，乙方如逾期不能向甲方缴清租金的，逾期部分甲方有权收取乙方滞纳金每天千分之一，如超出半年仍未能交清的，甲方有权取消乙方的使用权或采取其他措施，乙方不得有任何追究；在合同期内，乙方如有特殊情况，需要将土地转给其他单位或个人使用的，必须首先征得甲方同意，并办好转用手续，在办理转用手续之前一切责任由乙方负责，办好转用手续后注销本合同；乙方在合同期限内，如有违法经营、违章使用土地、污染环境、影响农业生产等，全部责任由乙方承担；在合同期内，土地使用税由甲方负责，乙方负责应缴税费及税务部门、政府日后新开征各种税费；合同期内，乙方应守法经营、依章纳税，每月按时到村委会税务服务点缴纳税款及企业应承担费用（垃圾、消防、堤围水利费、甲方收取治安费、企业管理费）；在合同期内，如政府需要征用该土地，乙方必须无条件服从，将该土地交回给甲方，如政府有拆迁费用补偿，拆迁费归乙方，土地补偿费归甲方。2005年2月3日，西城经济社（甲方）、张金成（乙方）签订《租用土地合同》（以下简称涉案合同二），约定甲方在丹灶镇工业大道乙方已租厂用地之北提供一块土地给乙方使用，使用时间由2005年1月1日至2016年12月31日共12年，从2005年1月1日至2005年5月31日为乙方基建期，甲方免收租金；面积共1540平方米；每五年为一个使用周期，第一周期每平方米每年租金6元，第二周期每平方米每年租金7.2元，第三周期每平方米每年8.64元，即2005年至2009年每年应交租金9240元，2010年至2014年每年应交租金11088元，2015年至2016年每年应交租金13305.6元；当年1月31日前交清全年租金总额，乙方如逾期不能向甲方缴清租金的，逾期部分甲方有权收取乙方滞纳金每天千分之一，如超出半年仍未能交清的，甲方有权取消乙方的使用权或采取其他措施，乙方不得有任何追究；在合同期内，乙方如有特殊情况，需要将土地转给其他单位或个人使用的，必须首先征得甲方同意，并办好转用手续，在办理转用手续之前一切责任由乙方负责，办好转用手续后注销本合同；乙方在合同期限内，如有违法经营、违章使用土地、污染环境、影响农业生产等，全部责任由乙方承担；在合同期内，土地使用税由甲方负责，乙方负责应缴税费及税务部门、政府日后新开征各种税费；合同期内，乙方应守法经营、依章纳税，每月按时到村委会税务服务点缴纳税款及企业应承担费用（垃圾、消防、堤围水利费、甲方收取治安费、企业管理费）；在合同期内，如政府需要征用该土地，乙方必须无条件服从，将该土地交回给甲方，如政府有迁拆费用补偿，迁拆费归乙方，土地补偿费归甲方。张金成向西城经济社支付租金、管理费的记录有：于2013年12月16日支付2013年度土地租金39513元，于2013年12月17日支付2013年1月1日至2013年12月31日的土地租金12000元，于2015年2月28日支付2014年1-12月份管理费5593元，于2016年3月31日支付2014年度垃圾费2080元，于2016年4月20日支付2015年度土地租金13305.6元、40425元，于2017年2月24日支付2015年度垃圾清运费2013元、2016年度垃圾清运费2013元，于2017年3月10日支付2016年度土地租金50000元、3730.6元、2016年度管理费8468元。2016年7月20日，西城经济社作出一份《通知》，通知张金成2016年应交土地租金53730.6元、2016年管理费8468元，共52198.6元，要求张金成于2016年8月31前交清。张金成于2017年2月7日签收。2017年1月20日，西城经济社委托律师向张金成发送一份《律师函》，认为张金成在合同期满后未与西城经济社达成的续租意向，也未向西城经济社缴交相关费用，却违法占用土地，故西城经济社有权要求张金成清除地上建筑物并收回两块土地，建议张金成收函后主动与西城经济社联系，协商解决张金成拖欠土地租金、管理费及没有依据占用土地的问题。邮件于2017年1月21日送达张金成。另查明，位于佛山市南海区********侧6049.7㎡的土地已办理使用权登记，使用权人为西城经济社，使用权类型为划拨，用途为工业用地。2017年1月25日，丹灶镇劳边股份合作经济社“门口田”地段集体建设用地租赁竞投项目（中心编号：丹中农立[2016]0365号-01）在南海区丹灶镇公共资源交易所公开竞投租赁完毕，竞得报价为43211元/年/亩。2017年3月22日，西城经济社提起本案诉讼。诉讼中，双方确认涉案土地的约定用途为工业用途；双方就2016年及之前的租金、管理费、垃圾清运费已结清；双方就续租涉案土地没有达成一致。张金成陈述：张金成尚未返还涉案土地予西城经济社，同意按现状返还土地及建筑物，除了动产搬离外，固定物不作任何损坏；张金成没有支付2017年起的土地租金、管理费、垃圾清运费，对西城经济社主张的管理费、垃圾清运费标准无异议。经张金成申请，原审法院依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案土地的上盖建筑物及配套设施市场价值进行评估。评估过程中，该司要求补充地上建筑物测绘报告书。双方协商一致选定佛山市测绘地理信息研究院对地上建筑物进行测绘，张金成支付测绘费用11125元。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具评（X）1805602406号资产评估报告书，确定涉案土地的上盖建筑物及配套设施市场价值为6155280元。张金成预交评估费27000元。原审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，双方签订的《租用土地合同》为双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。涉案合同一、二约定的租赁期限均至2016年12月31日，期满后双方没有就续租涉案土地达成一致，张金成应返还涉案土地予西城经济社。涉案土地仍由张金成占有使用，西城经济社请求张金成返还，原审法院予以支持。地上建筑物已构成对土地的添附，拆除涉案土地上的建筑物不符合经济原则，应以现状返还为宜，西城经济社请求张金成拆除涉案土地上的建筑物，原审法院不予支持。西城经济社主张张金成逾期支付2016年的租金，张金成辩称双方在实际履行合同过程中以行为对租金支付时间进行了变更。经审查，涉案合同一、二均约定张金成应于当年1月31日前交清全年租金总额，逾期支付租金的，西城经济社有权按日千分之一标准收取乙方滞纳金。根据张金成2017年前向张金成支付土地租金、管理费、垃圾清运费的记录，张金成虽未按合同约定的时间支付土地租金，但西城经济社未提供证据证明其曾对张金成逾期支付土地租金的行为提出异议，故双方已以实际行为变更了交租时间。在双方以实际行为变更了交租时间的情况下，西城经济社发送《律师函》予张金成要求张金成收函后主动与西城经济社联系，协商解决张金成拖欠土地租金、管理费及没有依据占用土地的问题，也未要求张金成在何期限前支付2016年的土地租金，故西城经济社请求张金成支付逾期交租的滞纳金，理据不足，原审法院不予支持。涉案合同一、二已于2016年12月31日期满终止，张金成仍继续占有使用涉案土地，故张金成应参照合同约定向西城经济社支付2017年1月1日起的占有使用费。根据涉案合同一对租金标准的约定，每五年为一个租金递增周期，租金递增比例为30%，2003年至2006年为第一周期、2007年至2011年为第二周期，2012年至2016年为第三周期且租金标准为11元每平方米每年，故2017年起的租金标准为14.3元每平方米每年（11元×1.3倍）。根据涉案合同二对租金标准的约定，每五年为一个租金递增周期，租金递增比例为20%，2005年至2009年为第一周期，2010年至2014年为第二周期，2015年至2016年为第三周期且租金标准为8.64元每平方米每年，故2017年起的租金标准为8.64元每平方米每年。张金成尚未支付2017年起的使用费，故张金成应支付2017年1月至2018年12月的使用费131716.2元[（14.3元×3675平方米+8.64元×1540平方米）×2年]及自2019年1月起至实际返还土地之日止按5488.18元/月[（14.3元×3675平方米+8.64元×1540平方米）÷12个月]的标准计算的使用费予西城经济社。西城经济社主张按28161元/月标准计算使用费，缺乏依据，原审法院不予采纳。张金成自2017年起未支付管理费、垃圾清运费予西城经济社并对西城经济社主张的管理费705.67元/月、垃圾清运费167.75元/月无异议，故张金成应支付2017年1月至2018年12月的管理费16936.08元（705.67元/月×24个月）及自2019年1月起至实际返还租赁土地之日止按705.67元/月的标准计算的管理费、2017年1月至2018年12月的垃圾清运费4026元（167.75元/月×24个月）及自2019年1月起至实际返还租赁土地之日止按167.75元/月的标准计算的垃圾清运费予西城经济社。张金成自1996年起向西城经济社承租涉案合同一项下的土地3675平方米，自2005年承租涉案合同二项下的土地1540平方米，双方约定土地的用途为工业用途，张金成承租土地后在涉案土地上建设建筑物及配套设施，但涉案合同一、二并未约定合同期满涉案土地的上盖建筑物及配套设施归西城经济社所有，而地上建筑物及配套设施已构成对土地的添附，西城经济社收回涉案土地时一并收回上盖建筑物及配套设施，原审法院综合考虑本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定西城经济社向张金成支付涉案土地上盖建筑物及配套设施价值20%的补偿款。经原审法院委托评估，涉案土地上盖建筑物及配套设施市场价值为6155280元，故西城经济社应支付1231056元（6155280元×20%）补偿款予张金成。张金成在租赁期间使用上盖建筑物及配套设施，已收回建筑物及配套设施的大部分价值，故张金成反诉请求的补偿款超出上述核定的部分，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张金成于判决发生法律效力之日起十日内返还与西城经济社于2003年1月13日签订的《租用土地合同》、2005年2月3日签订的《租用土地合同》项下的土地予西城经济社；二、张金成于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月至2018年12月的使用费131716.2元及自2019年1月起至实际返还土地之日止按5488.18元/月的标准计算的使用费予西城经济社；三、张金成于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月至2018年12月的管理费16936.08元及自2019年1月起至实际返还租赁土地之日止按705.67元/月的标准计算的管理费予西城经济社；四、张金成于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年1月至2018年12月的垃圾清运费4026元及自2019年1月起至实际返还租赁土地之日止按167.75元/月的标准计算的垃圾清运费予西城经济社；五、西城经济社于判决发生法律效力之日起十日内支付建筑物及配套设施补偿款1231056元予张金成；六、驳回西城经济社的其他诉讼请求；七、驳回张金成的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2475.13元（西城经济社已预交），由西城经济社负担1739.46元，张金成负担735.67元。反诉费27443.48元（张金成已预交22800元），由西城经济社负担7939.75元，张金成负担19503.73元。相抵后，张金成多预交的诉讼费2560.6元（22800元-19503.73元-735.67元），在判决发送法律效力后经张金成书面申请，原审法院退还予张金成。西城经济社应负担的诉讼费7204.08元（1739.46元+7939.75元-2475.13元），于判决发生法律效力之日起十日内向原审法院交纳，逾期交纳的，原审法院依法强制执行。测绘费11125元、评估费27000元，合共38125元（张金成已预交），由张金成负担30500元，由西城经济社负担7625元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予张金成。本院二审期间，西城经济社向本院提交如下三份新证据：证据（一）：南旧改[2012]14号《关于认定佛山市南海区第三十六批旧城镇旧厂房旧村居改造项目及批准改革方案的通知》，拟证明涉案厂房早已纳入政府三旧改造项目。证据（二）：南旧改[2018]23号《佛山市南海区“三旧”改造协调领导小组关于认定丹灶镇西城伏水坡旧厂房改造等五个城市更新项目及批准改革方案的通知》，拟证明涉案厂房早已纳入政府三旧改造项目，且政府已经明确厂房拆除没有任何补偿金。证据（三）：《关于对佛山市粤银机电实业有限公司涉嫌违法建设案件规划认定的意见》，拟证明涉案厂房属于违建，没有任何价值；涉案厂房属于无法采取改正措施消除影响，将被政府有关部门责令限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。张金成质证称，认可该三份证据的真实性，但不能证明其主张。本院二审期间，张金成向本院提交了一份责令限期改正通知书，拟证明涉案部分土地上盖建筑物是违法建设，而涉案其他地方上盖建筑物不是违法建设。西城经济社质证称，认可该证据的合法性和真实性，但不认可其关联性。经审查，本院对上述证据的真实性予以确认，但能否证明其主张本院将在后文结合案件事实进行论述。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人西城经济社与上诉人张金成的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.土地使用费；2.建筑物及配套设施补偿款；3.管理费及垃圾清运费。关于土地使用费的问题。西城经济社上诉主张应按每月28161元的标准计算使用费。本院认为，涉案租赁合同已于2016年12月31日到期，双方未达成续租的合意，现张金成仍占用涉案土地实为不定期租赁合同，应参照涉案合同的约定即以“每五年为一个租金递增周期，租金递增比例为30%”的标准计算使用费方符合诚实信用原则。另西城经济社未有充足证据证明应按每月28161元的标准计算使用费，根据“谁主张，谁举证”的原则，本案西城经济社应承担举证不能的不利后果。原审法院对此认定正确，本院予以维持。西城经济社的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于建筑物及配套设施补偿款的问题。西城经济社上诉主张无需就建筑物及配套设施进行补偿。张金成主张西城经济社应按建筑物及配套设施现时价值进行全额补偿。本院认为，张金成在租用涉案土地后建造涉案建筑物并购买配套设施用于生产经营，已构成对涉案土地的添附，而涉案合同并未约定合同期满涉案建筑物及配套设施归西城经济社所有。现涉案合同已到期，根据房地一体的原则，涉案建筑物及配套设施应随涉案土地一并返还给西城经济社，西城经济社应支付一定的补偿给张金成。原审法院综合考量涉案建筑物及配套设施已使用多年，部分价值已在使用期期间摊销的情况，依照公平原则和诚实信用原则，酌定西城经济社支付涉案土地上盖建筑物及配套设施现时价值20%的补偿款并无不当，本院予以维持。西城经济社、张金成的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于管理费及垃圾清运费的问题。张金成上诉主张西城经济社未提供管理及垃圾清运服务，故无需支付管理费及垃圾清运费。本院认为，张金成未有充分证据证明其主张，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本案张金成应承担举证不能的不利后果。原审法院对此认定正确，本院予以维持。张金成的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。西城经济社、张金成的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29918.61元，由上诉人佛山市南海区丹灶镇西城经济联合社负担27443.48元,张金成负担2475.13元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年七月十五日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理