昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初6405号原告：余绍华，女，1957年10月15日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：苗春艳，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：饶康，男，1971年6月15日出生，汉族，云南省宣威市人，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：饶曙辉、王学东，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。第三人：张静波，男，1983年2月15日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。第三人:中国铁路昆明局集团有限公司，住所：云南省昆明市塘双路南站新村548号。法定代表人:周荣,系该公司董事长。委托诉讼代理人:孙虹，女，1991年12月15日出生，汉族，云南省玉溪市人,住云南省玉溪市江川县江城镇海门村委会隔河村二社135号，系中国铁路昆明局集团有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人:郭莉，女，1973年1月4日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区塘双路58号5楼50号，系中国铁路昆明局集团有限公司员工，特别授权代理。原告余绍华诉被告饶康及第三人张静波、中国铁路昆明局集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告余绍华及其委托诉讼代理人苗春艳，被告饶康及其委托诉讼代理人饶曙辉，第三人中国铁路昆明局集团有限公司的委托诉讼代理人孙虹、郭莉，第三人张静波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余绍华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付房屋转让价款人民币234416.7元；2、请求判令被告支付物管费人民币948元、退还押金人民币5000元；3、请求判令被告承担经济损失20万元；(以上合计人民币：440364.7元)；4、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年4月7日原告与被告签订《二手房买卖合同》，合同约定：原告将位于昆明市盘龙区穿金路761号都市名典苑B幢1单元12层1204室房屋转让给被告，被告提供昆明市彩云北路黑土凹火车站旁市场内6间铺面及面积为1300平方米的场地供原告使用六年，即2014年5月1日至2020年5月1日，租金抵作购房款。同时双方约定前述房屋的购房款为58万元，被告提供给原告使用的铺面及场地租金每年为9.7万元，六年租金共计58.2万元。原告使用前述铺面及场地满六年后，视为被告支付完毕房屋转让价款。被告居住期间的物管费、水电费等费用全部由被告自行承担。如因不可抗力等原因导致原告不能使用前述铺面及场地满六年的，按照前述租金标准折算被告未付购房款，并以现金支付。双方还约定：如单方违反合同约定，由责任方赔偿对方租用场地的前期投入装修费，并向对方支付房屋总价30%的赔偿，即174000元的违约金。协议签订后，原告将房屋交付被告，原告随即对铺面及场地进行改造和装修，投入共计517135元，将前述铺面及场地改造装修为足球场。2017年10月开始，因堵路被堵塞造成原告无法经营前述足球场，前述足球场一直闲置至今。因被告提供的铺面及场地系昆明铁路局昆明土地房屋管理所所有，2018年3月26日昆明铁路局昆明土地房屋管理所向昆明国强商贸有限公司发出通知，此时原告才知前述铺面及场地租期仅到2017年12月31日。被告在签订《二手房买卖合同》时向原告隐瞒了前述铺面及场地的实际租期。现因铁路建设施工己占用部分场地，原告继续使用前述场地的目的己无法实现，而前述房屋一直由被告居住至今。补充，2018年的4月15日，涉案的场地被部分拆除，2018年的6月份被告出租了涉案场地及房屋，并且收取了租金。为此，原告多次找被告协商补足房屋转让价款的相关事宜，但乙方一直恶意拖延。为维护原告合法权益，向本院提起诉讼。被告饶康辩称，第一，原告要求被告支付转让费没有事实和法律依据。该二手房买卖合同合法有效，原告就起诉的整个陈述均没有涉及到无效两个字，既然二手房买卖合同是有效的，就应当遵循法律的规定和合同的约定执行。在合同中约定的购房价款为58万元，用被告正在合法使用的黑土火车站旁边的过渡市场内的六间铺面及1300平方米的场地折算为六年的租金58万元冲抵支付。根据合同约定六年的起止时间为2014年的5月1日到2020年的5月1日。原告使用该场地和铺面的时间是2014年5月1日到2018年的7月24日，共使用了50个月。根据合同的第四条约定每年租金是97000元，本合同约定年限为六年，50个月租金合计404160元，剩余22个月未使用的租金合计175833元。因此要返还原告的仅仅是175833元，而不是起诉状称的234416.7元。第二，关于判令支付物管费用9948元及退还房屋押金，就原告诉请物管费一事，被告不知是何用意。被告在此期间居住该房，所有产生的物业管理费用被告已经承担，并支付了相关费用，不存在欠缴物业管理费，即使有2014的年物业管理费用收据，那么已超过了五年的时间，超过了法律规定的诉讼时效。对于返还押金我方没有收到过原告的押金，在举证里面也没有收到押金的凭证。关于判令被告承担经济损失20万元的事实，在本案当中，被告自始至终没有给原告造成任何的损失，没有欺骗过任何人。原被告二手房买卖合同属自愿，原告同意用六年的时间在火车站旁的过渡市场内的六间铺面及1300平方米的场地冲抵售房款，约定如遇不可抗力原因导致该地块未使用六年，则乙方被告按照甲方实际租赁期限所付租金抵扣购房款，不足购房款同意以现金支付，这也是双方自愿的。原告称协议签订后隐瞒前述铺面及场地的实际租赁期。原告在看到被告使用的过度市场时原告千方百计的要租用这块场地，在了解是临时过渡市场以及被告是从昆明国强商贸公司租赁来的，仍然要与被告签订二手房买卖合同，这怎么能说是欺骗？其在被告和昆明强国商贸有限公司签订的场地承包租赁合同上就有租赁期限，即2014年2月15日到2024年2月4日止。被告给原告的使用期限并没有超过该期限，而这份合同也是作为原告签订二手房买卖合同的附件。第三人张静波辩称，合同终止的时间确实是2017年的12月1日，第三人无异议，合同签订都是双方自愿。第三人中国铁路昆明局集团有限公司辩称，第三人与本案房屋买卖纠纷没有实际实质性的关联性，所以仅仅作为第三方协助法庭查明相关事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《菊花村五人制足球场施工安装合同》、聚点五人制足球场施工材料及工程量结算清单、收款收据，本院予以认可真实性，至于关联性及证明目的和内容，本院待后综合评述；2、原告提交的涉案房屋及场地通道被堵塞的照片、涉案场地被部分拆除的照片，未有证据原件，本院不予采信；3、被告提交的照片及缴费流水单、日记账，未有证据予以证明原告支付该费用，本院不予采信。综合上述证据及原、被告及第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2014年4月7日，原告余绍华、被告饶康及第三人张静波签订《二手房买卖合同》，约定原告余绍华自愿将其名下坐落于昆明市穿金路761号都市名典苑B幢1单元12层1204室出售给被告饶康，房产及附属设施共计580000元，被告饶康自愿将位于昆明市彩云北路黑土凹火车站旁过渡市场内6间铺面及面积为1300平方米场地提供给原告余绍华使用六年（期限从2014年5月1日起至2020年5月1日止），合同到期后，原告余绍华继续享有租赁优先权。同时约定，被告饶康以转让土地使用权的方式向原告余绍华支付房款，即被告饶康自愿将位于昆明市彩云北路黑土凹火车站旁过渡市场内6间铺面及面积为1300平方米场地提供给原告余邵华使用六年，每年租金97000元，六年租金共计582000元，原告余邵华使用满6年，即视为被告全额付清房款。如遇不可抗力等原因导致地块未使用满6年，则被告饶康按照原告余绍华实际租赁期限所付租金折抵购房款，不足购房款以现金支付。原告与被告保证在交易时房屋及租赁场地没有产权纠纷、有关按揭、抵押债务、税项及租金等，原、被告保证房产及租用场地相关手续合法、权属清楚、有合法的土地使用权，交易后如有上述未清事项，由责任方承担违约责任。合同签订后，如单方违反合同条款，由责任方赔付对方150000元的房屋及租用场地的前期投入装修费，并该方应向对方支付房屋总价30%的赔偿违约金。合同附件2中载明，本合同涉及场地及铺面位于昆明市彩云北路黑土凹火车站旁过渡市场内6间铺面及面积为1300平方米场地，租赁期限为6年，土地所有权单位开远铁路局黑土凹车站，场地管理单位昆明强国商贸有限公司、场地管理/出租人：饶康。2013年12月23日，案外人昆明强国商贸有限公司与被告饶康签订《场地承包租赁合同》，约定案外人昆明强国商贸有限公司将位于昆明市环城东路黑土凹火车站旁的4782平方米和建筑面积为钢架结构的使用权出租给被告饶康使用，租期从2014年2月15日起至2024年2月14日止。经审查，第三人中国铁路昆明局集团有限公司将位于彩云北路黑土凹火车站旁的4782平方米的铁路用地临时出借给案外人昆明强国商贸有限公司使用，2017年12月31日租赁合同到期后，未再续签合同，并于2018年3月26日向案外人昆明强国商贸有限公司发出《铁路用地收回通知书》，现该土地由第三人中国铁路昆明局集团有限公司收回并由昆明市地铁四号线、六号线施工使用。位于彩云北路黑土凹火车站旁的4782平方米的土地于2018年7月24日全部拆除。再查，中华人民共和国铁道部《关于成立昆明铁路局的决定》决定，将成都铁路局所属昆明铁路分局、开远铁路分局划出，自1997年4月1日起组建昆明铁路局，撤销上述两个分局。昆明铁路局于2017年11月14日经云南省工商局准许将企业名称变更为中国铁路昆明局集团有限公司。涉案土地的国有土地使用证上土地使用者记载为成都铁路局开远铁路分局，即为现在的中国铁路昆明局集团有限公司。本院认为，本案的争议焦点系房屋买卖合同中的法律后果是什么？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。“法无禁止即自由”，民法作为私法，最大限度保障民事主体之间意思自治的权益，只要民事主体之间的民事行为不违反法律、法规，就合法有效，受到民法的保护。本案中，原告与被告签订的《二手房买卖合同》中将被告支付价款的内容约定成原告享有六年的承租权，六年承租期间内的租金的视为房屋价款，内容不违反强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。结合买卖合同、租赁合同法律规制，从《二手房买卖合同》第四条规定内容可以看出，原告将其所有坐落于昆明市穿金路761号都市名典苑B幢1单元12层1204号房屋出售给被告，被告将其位于昆明市彩云北路黑土凹火车站旁过度市场内6间铺面及面积为1300平方米场地六年的承租使用权给原告，六年承租期间的租金可以认为：在买卖合同方面，《二手房买卖合同》的房屋价款由被告一次性支付给原告；在租赁合同方面，原告一次性向被告支付了六年的租金。对于《二手房买卖合同》第四条中“如果租期期间不足六年的，则被告根据原告实际承租期限对应的租金抵扣购房款，不足购房款以现金支付。”的内容应当如何理解，本院认为：1、从文义解释来看，是租赁合同的租金抵扣房屋买卖的价款，不足房屋买卖价款的租金，被告予以返还，故租金和房屋买卖价款予以区分，被告返还的是租金；2、从合同目的解释来看，《二手房买卖合同》第五条约定内容，原告需立即配合完成过户，过户后被告应当向原告付清全部房款，即过户后一次性付清房款；3、从体系解释来看，房屋买卖正常交易习惯，过户后被告取得房屋所有证，应当一次性付清房屋价款，除非另有规定。故本案中的房屋价款由被告一次性向原告支付，原告一次性向被告支付六年租金，若租期不足六年的，则被告应予退还多余租期的租金。本案中，被告因其享有使用权的土地租期于2017年12月31日到期，故被告作为租赁合同的出租人，从2017年12月31日起不再享有租赁物的使用权，客观上无法履行租赁合同的出租行为，故从2017年12月31日起原告无法承租，原告有权向被告主张从2017年12月31日起至2020年5月5日止期间内的租金即227393.4元（97000元×2年+97000元÷366天×126天）。对于原告主张从2017年12月1日起算的依据，未有相应证据予以证明，本院不予支持；对于原告主张退还物管费的诉讼请求，因该物管费是原告实际使用期间的物管费，不符合退还的条件，本院不予支持；对于原告主张退还押金的诉讼请求，未有押金支付的收据及流水予以证明，本院不予支持。结合前述，被告因土地使用权提前到期导致租赁合同履行不能，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告向本院提交了施工安装合同、聚工程量结算清单、收款收据欲证明其损失，从合同内容、结算清单、收款收据可以看出承揽具体的内容与结算清单一致，付款时间亦符合常理并出具相应的收据，故本院予以认可原告在位于昆明市彩云北路黑土凹火车站旁过渡市场内6间铺面及1300平方米场地进行足球场承揽建设，承揽费用为517135元。对于被告的违约行为给原告造成损失的认定，本院认为，违约方赔偿其违约行为给守约方造成的损失，该损失包含直接损失和间接损失，亦就是基于被告违约行为直接造成原告的损失，以及基于被告违约行为造成原告可预期的损失，本案中，原告仅向本院主张根据实际承租时间确定的承揽费用作为其损失，对此，本院认为，原告承租后，基于为期六年租赁合同的期间利益，对租赁房屋和土地进行承揽建设，后因被告的违约导致无法继续租赁该房屋和土地，原告对该房屋和土地的承揽建设成本无法在六年完整的期间内进行收益，故原告的承揽建设成本构成因被告违约行为造成的损失。基于本案的土地和房屋已经被拆除且用于地铁施工，无法对原告承揽建设的部分进行评估和鉴定，同时，被告的行为除了造成原告的直接损失（房屋和场地的承揽建设成本），还会造成原告的间接损失（经营足球场地的可预见收益），本院根据本案现查明案件事实情况和证据，酌情予以认定损失为180000元，故被告应向原告赔偿损失180000元。此外，对于被告辩称违约并非其造成的观点，本院认为，依法成立的合同对合同当事人发生法律效力，合同的相对性赋予了原告可以对被告的违约行为主张合法的权益，若被告认为，在被告与案外人昆明强国商贸有限公司之间租赁合同，因案外人昆明强国商贸有限公司违约的，被告可以另案中予以解决，本案中不予处理，故被告的辩称观点本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条。第一百一十四条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告饶康于本判决生效之日起十日内向原告余绍华退还租金227393.4元；二、被告饶康于本判决生效之日起十日内向原告余绍华赔偿损失180000元；三、驳回原告余绍华的其他诉讼请求。案件受理费7906元，由被告饶康承担7115.4元，由原告余绍华承担790.6元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  田博伊人民陪审员  徐 霆二〇一九年七月十日法官助理欧阳俊杰书记员杨璐