安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终4165号上诉人(原审原告、反诉被告）：合肥庐阳区海与堂足疗店，住所地合肥庐阳区藕塘社居委芙蓉苑北村会所二楼。经营者：杨兵，男，1972年10月16日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：黄青松，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：程永清，安徽徽商律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员会，住所地安徽省合肥市庐阳区界首路与凤台路交叉口。法定代表人：高磊，主任。委托诉讼代理人：胡文斌，北京德恒（合肥）律师事务所律师。上诉人合肥市庐阳区海与堂足疗店（以下简称海与堂足疗店）因与被上诉人合肥市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员会（以下简称藕塘社居委）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初4921号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海与堂足疗店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回藕塘社居委全部反诉请求并立即支付海与堂足疗店停业损失544900元。事实与理由:1.一审认定藕塘社居委与合肥市四龙聚商务酒店管理有限公司（以下简称四龙聚公司）之间的租赁合同自四龙聚公司收到解除通知时解除缺乏事实依据。（2016）皖0103民初4310号民事案件中，藕塘社居委既没有提到要求解除合同，判决也未判决解除合同。藕塘社居委与四龙聚公司未签订合同，不是合同当事人，不存在依约解除合同问题。2.一审认定杨斌与四龙聚公司之间的转租无效错误。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，不存在转租无效的问题。藕塘社居委与四龙聚公司未签订合同，对是否允许转租没有约定，不存在四龙聚公司违约转租的问题。（2016）皖0103民初4310号案件中藕塘社居委在诉状中陈述，四龙聚公司将部分房屋转租他人，且，藕塘社居委距离海棠足疗店仅430米，藕塘社居委作为基层群众自治组织，对辖区企业和个体工商户有部分管理职能，藕塘社居委对四龙聚公司的转租应是知晓并同意的。3.一审判决海与堂足疗店返还房屋并支付逾期腾房占有使用费是错误的。2016年2月5日，藕塘社居委向海与堂足疗店发出通知，要求海与堂足疗店30日内清空房屋，后藕塘社居委于2016年3月4日对租赁房屋停水停电，并实际占有和控制房屋，此后房屋一直由藕塘社居委占有，海与堂足疗店再未占有经营，故不存在返还房屋之说，藕塘社居委占有房屋后应自行清理租赁房屋内的物品，也可将房屋再对外出租，其要求海与堂足疗店支付房屋占有使用费没有事实和法律依据。4.一审驳回海与堂足疗店要求赔偿经营损失的诉讼请求是错误的。海与堂足疗店在承租房屋时已尽合理注意义务，是善意的。海与堂足疗店在签订租赁协议时，富贵海棠足浴会所已在正常经营，也知晓会所因藕塘社居委出具了产权证明办理了合法营业手续，所以海与堂足疗店与原经营者崔良照签订了转让协议，同时也与四龙聚公司签订了租房协议，崔良照出具“产权证明”，获得了合法经营许可。藕塘社居委的行为对外表明其是同意或者默认四龙聚公司对外转租的，且，在海与堂足疗店承租之前，四龙聚公司已经长期拖欠租金，藕塘社居委漠视国有资产流失，消极行使权力，导致海与堂足疗店对四龙聚公司产生交易信赖，承租了房屋。在海与堂足疗店与四龙聚公司的租房协议合法有效的情况下，藕塘社居委突然采取停水停电这一侵权行为导致海与堂足疗店无法经营产生损失，依法应当承担赔偿责任。藕塘社居委辩称，1.（2016）皖0103民初4310号判决已经认定藕塘社居委与四龙聚公司之间形成实际的承租关系，四龙聚公司是房屋的承租人。该判决虽然没有确认解除合同，但是认定四龙聚公司拖欠藕塘社居委数百万租金的事实。藕塘社居委与四龙聚公司形成不定期租赁关系，藕塘社居委有权随时解除合同。且四龙聚公司拖欠租金，藕塘社居委多次催要后，四龙聚公司仍不履行合同主要义务，藕塘社居委享有解除权。2016年2月1日，藕塘社居委书面通知四龙聚公司解除租赁合同并张贴在四龙聚公司经营场所。法律规定，合同自解除通知到达对方时解除。2017年4月18日，在（2016）皖0103民初4310号案件执行中，四龙聚公司将租赁房屋中的财产和装饰投资抵偿欠付租金，由此可见，四龙聚公司对于合同解除并无异议。2.四龙聚公司与海与堂足疗店之间的转租未经藕塘社居委同意，在收回租房过程中，发现转租情形，藕塘社居委明确表示不同意转租。（2016）皖0103民初4310号案件中的产权证明系案外人经营富贵海棠足浴会所所用，海与堂足疗店一审提供的产权证明系伪造，也间接证明海与堂足疗店与四龙聚公司串通后非法转租，藕塘社居委的不知情。3.根据合同相对性原则，藕塘社居委与四龙聚公司解除合同后，藕塘社居委作为房屋权利人有权收回房屋，海与堂足疗店应返还房屋。4.2016年2月1日，藕塘社居委通知四龙聚公司解除合同。2016年2月5日，向海与堂足疗店发出通知，要求其返还房屋，并给与30天的宽限期，但海与堂足疗店在宽限期内未采取任何措施，非法占有房屋至今。藕塘社居委也曾考虑自行收回房屋，但是考虑到房屋内装饰、设施过多，无处存放，清空成本较高，也考虑到自行收回后导致的物品损坏丢失风险，故藕塘社居委多次要求海与堂足疗店清空，直至一审阶段还与经营者杨兵联系。海与堂足疗店向一审法院起诉请求：1、判令藕塘社居委赔偿海与堂足疗店因藕塘社居委强迫其停业造成的经济损失544900元（该损失不包括海与堂足疗店财产转让中的直接经济损失，若该财产不能转让或转让中遭受损失，海与堂足疗店将另行追诉）；2.本案诉讼费、评估费由藕塘社居委负担。藕塘社居委向一审法院反诉请求：1、确认海与堂足疗店杨兵与四龙聚宾馆于2014年6月8日签订的租房合同无效；2、判令海与堂足疗店清空腾房，归还其占用的房屋；3、判令海与堂足疗店支付藕塘社居委房屋占用使用费118万元（自2016年4月1日暂计算至2018年11月1日，之后计算至实际归还房屋时止）；4.本案诉讼费由海与堂足疗店负担。一审法院查明：2009年2月25日，藕塘社居委与案外人苏州红叶装饰工程有限公司合肥分公司（以下简称红叶合肥公司）签订了《房屋租赁合同协议书》一份，藕塘社居委将位于合肥市颖上路与固镇路交口处的芙蓉苑北村会所一至五楼租赁给红叶合肥公司经营使用,租期自2009年7月1日至2019年6月30日,月租金60083.78元，租金自承租后的第四年起每年递增15%，先付后用。合同签订后，藕塘社居委交付了房屋，红叶合肥公司未实际使用房屋，红叶合肥公司原负责人将房屋交给四龙聚公司使用。后藕塘社居委发现租赁房屋由四龙聚公司实际使用，四龙聚公司一部分用于自营，一部分转租给他人。四龙聚公司自2009年10月29日至2012年12月17日累计向藕塘社居委交纳租金109万元。因四龙聚公司欠付租金，藕塘社居委于2016年2月1日向四龙聚公司发出解除合同通知书，该通知书载明：“你单位于2009年10月1日开始租赁我单位位于颍上路与固镇路交口一栋一至五层楼房，建筑面积为3534.34平方米。起租日至2016年3月31日共计78个月，共计房租5672403.67元，截止2012年12月31日之前已缴纳1090000元，实际欠款4582403.67元。上述欠款我单位已多次通过电话、函告、双方协商要求你单位付款，均遭拒绝。为维护自身合法权益，我单位依法解除双方租赁关系，通过法律程序追缴租金、逾期付款利息及租金。请你单位收到本通知之日起3日内清空腾房，归还房屋。逾期未归还房屋，我公司将单方面采取措施，清点房屋内物资封存，收回租赁房屋，造成的经济损失由你单位负责”。2016年2月5日，藕塘社居委向四龙聚公司发出通知，言明因四龙聚公司拖欠租金经多次催要未果，其将对租赁房屋停水、停电、收回租赁房屋，并要求四龙聚公司于30日内（2016年2月5日至2016年3月4日）清空腾房，及时支付房屋使用费。同日，藕塘社居委向杨斌（富贵海棠足道会所）发出通知，通知内容:“合肥市四龙聚商务酒店管理有限公司租赁我单位房屋，拖欠租金过久，经多次催要未果，近日我单位将对其所租赁房屋停水、停电、收回房屋。在收回房屋过程中，我单位获悉贵单位通过合肥市四龙聚商务管理有限公司转租了芙蓉苑北村会所2层500多㎡经营足浴。依照《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，转租应征得出租人同意，否则转租无效。依此规定，贵单位与合肥市四龙聚商务酒店管理有限公司转租合同无效。为维护我单位合法权益，我单位将采取措施收回租赁房屋，请你单位于30日内（2016年2月5日—2016年3月4日）清空腾房，否则造成的一切后果自行承担。”2016年3月4日,藕塘社居委对其出租的合肥市颖上路与固镇路交口处的芙蓉苑北村会所一至五楼房屋停水停电。2016年12月13日，藕塘社居委通过短信向杨兵（富贵海棠足道会所）发出通知，要求其于5日内（2016年12月13日—2016年12月17日）清空腾房。海与堂足疗店（经营者杨兵）未将使用房屋清空。藕塘社居委与红叶公司及四龙聚公司房屋租赁合同纠纷一案，业经合肥市庐阳区人民法院审理后判决认定藕塘社居委与红叶公司之间的租赁合同关系已实际终止，藕塘社居委与四龙聚公司之间形成实际的租赁关系，并判决四龙聚公司支付藕塘社居委房屋租金3770000元、逾期付款利息493557.53元。本案审理中，根据海与堂足疗店的申请，该院委托安徽新安资产评估有限公司对海与堂足疗店在2016年3月4日至2019年7月1日期间的经营损失进行鉴定。该所于2018年9月19日出具皖新评（2018）130号资产评估报告书，评估结论为海与堂足疗店在2016年3月4日至2019年7月1日期间的经营损失评估值为544900元。评估基准日为2018年7月26日，该评估结论的有效使用期限原则上为自评估基准日起一年。海与堂足疗店交付评估费15000元。另查明，2012年7月1日，四龙聚公司与案外人崔良照签订租房合同，崔良照租用四龙聚公司第二层经营场地（含三、四层厨房）进行经营，租期2012年7月1日至2019年6月29日。2014年6月9日案外人崔良照与杨兵签订转让协议，崔良照将位于颍上路与固镇路交叉口店铺（富贵海棠足道会所）转让给杨兵，并保证杨兵同等享有崔良照在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。2014年6月8日四龙聚公司与杨兵签订租房合同，四龙聚公司同意杨兵租用四龙聚公司第二层场地（含三、四层厨房）进行经营，租期2014年7月1日至2019年6月30日，经营前向四龙聚公司缴纳三个月租金100000元，以后按季提前一个月缴纳下一季度房屋租金，租赁费按每年10%递增。海与堂足疗店（经营者杨兵）向四龙聚公司缴纳至2016年3月的房租及水电费用、卫生费用。海与堂足疗店（经营者杨兵）经营中从未向藕塘社居委交纳过房租及水电、卫生费。一审法院认为，《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。该院（2016）皖0103民初4310号民事判决书确认藕塘社居委与四龙聚公司之间形成实际的租赁关系，截至2016年3月31日四龙聚公司共欠付藕塘社居委房屋租金377万元。藕塘社居委因四龙聚公司欠付租金于2016年2月1日向四龙聚公司发出解除合同通知书，并告知四龙聚公司将通过法律程序追缴租金、逾期付款利息，要求四龙聚公司清空腾房，归还房屋。藕塘社居委与四龙聚公司之间的租赁合同自四龙聚公司收到解除通知时即解除。根据双方庭审陈述及提供的证据来看，四龙聚公司与海与堂足疗店（经营者杨兵）于2014年6月8日签订的租房合同的效力应属效力待定的合同，虽该院（2016）皖0103民初4310号民事判决书确认藕塘社居委发现租赁房屋由四龙聚公司实际使用，四龙聚公司一部分用于自营，一部分转租给他人，但2016年2月5日藕塘社居委在向四龙聚公司发出通知的同日向杨斌（富贵海棠足道会所）发出通知，言明其在收回房屋过程中，获悉四龙聚公司转租案涉房屋，依照相关法律规定，转租应征得出租人同意，否则转租无效。杨兵与四龙聚公司转租合同无效。要求杨兵于30日内（2016年2月5日—2016年3月4日）清空腾房。由此能够证明藕塘社居委向杨兵明确表示其不同意转租，海与堂足疗店(经营者杨兵)从未向藕塘社居委支付过租金，故海与堂足疗店提供的证据不能证明其经营活动及租房行为藕塘社居委均知情并同意，藕塘社居委要求确认海与堂足疗店（经营者杨兵）与四龙聚宾馆于2014年6月8日签订的转租合同无效的主张，该院予以支持。藕塘社居委因四龙聚公司欠付租金于2016年2月1日向四龙聚公司发出解除合同通知书，海与堂足疗店（经营者杨兵）与四龙聚公司签订的转租合同因藕塘社居委与四龙聚公司之间租赁合同的解除而终止。故藕塘社居委要求海与堂足疗店腾房及归还房屋符合法律规定，该院应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。”本案中，虽藕塘社居委对涉案房屋停水、停电导致涉案房屋无法经营，但海与堂足疗店（经营者杨兵）未能提供在藕塘社居委通知其清空腾房时已将涉案房屋清空交付藕塘社居委证据，故藕塘社居委诉请海与堂足疗店（经营者杨兵）按照四龙聚公司与海与堂足疗店（经营者杨兵）签订的《租赁合同》中的租金标准自2016年4月1日计算至2018年11与1日，暂计算为118万元（之后的占有使用费计算至实际腾房之日止），不违反法律规定，该院予以支持。关于海与堂足疗店（经营者杨兵）主张的被迫停业的经济损失。2016年2月5日藕塘社居委向杨兵（富贵海棠足道会所）发出通知，言明其在收回房屋过程中，获悉四龙聚公司转租案涉房屋，依照相关法律规定，转租应征得出租人同意，否则转租无效。杨兵与四龙聚公司转租合同无效。要求杨兵于30日内（2016年2月5日—2016年3月4日）清空腾房。海与堂足疗店（经营者杨兵）未能提供其已清空腾房并将涉案房屋清空交付藕塘社居委证据，且海与堂足疗店对案涉房屋的占有使用权自藕塘社居委解除与四龙聚公司租赁关系之日起即已丧失，其要求藕塘社居委承担停业损失不符合法律规定，该院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥庐阳区海与堂足疗店（经营者杨兵）与合肥市四龙聚商务酒店管理有限公司于2014年6月8日签订的租房合同无效；二、合肥庐阳区海与堂足疗店（经营者杨兵）于判决生效之日起十日内清空位于合肥市颍上路与固镇路交叉口的芙蓉苑北村会所二层房屋,并将该房屋返还给合肥市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员会；三、合肥庐阳区海与堂足疗店（经营者杨兵）于判决生效之日起十日内支付合肥市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员逾期腾房占用使用费1180000元（自2016年4月1日暂计算至2018年11与1日，之后占用使用费按四龙聚公司与杨兵签订的租赁合同中的租金标准计算至实际腾空归还房屋之日止）；四、评估费15000元由合肥庐阳区海与堂足疗店（经营者杨兵）负担；五、驳回合肥庐阳区海与堂足疗店（经营者杨兵）的诉讼请。本诉案件受理费减半收取为4625元，由合肥庐阳区海与堂足疗店（经营者杨兵）负担；反诉案件受理费减半收取为9750元，由合肥庐阳区海与堂足疗店负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。本院认为，（2016）皖0103民初4310号生效判决认定藕塘社居委与四龙聚公司之间形成事实上的租赁关系。在四龙聚公司租赁期间内，四龙聚公司长期拖欠租金，藕塘社居委催告后四龙聚公司仍未支付，藕塘社居委享有法定合同解除权，一审法院认定藕塘社居委与四龙聚公司之间的租赁关系自藕塘社居委于2019年2月1日向四龙聚公司发出解除通知时解除并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，四龙聚公司将案涉房屋转租于海与堂足疗店，海与堂足疗店未提供证据证明藕塘社居委已经知晓四龙聚公司的转租行为，且藕塘社居委在2016年2月5日向海与堂足疗店发出的通知中明确其在收回房屋过程中才发现四龙聚公司的转租行为，并不予认可，故四龙聚公司构成擅自转租，本案不适用于前述法律规定，藕塘社居委诉请确认四龙聚公司与海与堂足疗店之间的转租合同无效，一审予以支持并无明显不当，本院予以维持。藕塘社居委与四龙聚公司的租赁关系自2016年2月1日解除后，藕塘社居委作为房屋所有权人有权要求房屋的实际占有使用人海与堂足疗店返还房屋。藕塘社居委于2016年2月5日向海与堂足疗店发出通知，要求海与堂足疗店30日内（2016年2月5日至2016年3月4日）清空腾房。在藕塘社居委已经给与合理宽限期的情况下，海与堂足疗店未及时返还房屋，藕塘社居委于2016年3月4日采取了停水、停电措施。因2016年3月5日之后，海与堂足疗店属无权占有房屋，故海与堂足疗店主张2016年3月5日之后的经营损失，本院不予支持。海与堂足疗店未实际返还案涉房屋，至本院二审庭审时即2019年6月19日，海与堂足疗店当庭明确表示放弃房屋内所有物品，藕塘社居委实际收回房屋。对于2016年4月1日至2019年6月19日期间的房屋占有使用费，海与堂足疗店在未实际经营店面后，应及时将房屋返还藕塘社居委，但从藕塘社居委提供的照片反映，案涉房屋内存在大量海与堂足疗店的装修和装饰、店面经营物品，海与堂足疗店未清空房屋，导致房屋空置，对此海与堂足疗店存在过错。藕塘社居委在明知店面空置的情况下，未及时采取措施，收回店面，造成房屋空置三年多，藕塘社居委对于扩大的损失应承担主要责任，综合考虑房屋的空置时间，双方的过错程度，本院酌定海与堂足疗店对于房屋空置期间的房屋占有使用费承担20%的支付责任。藕塘社居委在本案主张的占有使用费的计算标准低于海与堂足疗店与四龙聚公司合同签订的租金标准，本院予以准许，按照藕塘社居委的主张标准计算，2016年4月1日至2019年6月19日期间的房屋占有使用费总额为146.64万元（2016年4月1日至2017年1月1日为30万元、2017年44万元、2018年48万元、2019年1月2日至2019年6月19日24.64万元），海与堂足疗店应支付藕塘社居委29.328万元（146.64万元×20%），一审法院判令海与堂足疗店承担全部的房屋占有使用费不但，本院予以纠正。海与堂足疗店上诉主张藕塘社居委已经实际控制房屋，不应支付占有使用费依据不足，本院不予支持。综上，海与堂足疗店的部分上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初4921号民事判决第一、四、五项，即：“确认合肥庐阳区海与堂足疗店与合肥市四龙聚商务酒店管理有限公司于2014年6月8日签订的租房合同无效”、“评估费15000元由合肥庐阳区海与堂足疗店负担”、“驳回合肥庐阳区海与堂足疗店的诉讼请求”；二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初4921号民事判决第二、三项；三、合肥庐阳区海与堂足疗店于本判决生效之日起十五日内支付合肥市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员房屋占有使用费29.328万元；四、驳回合肥市庐阳区海棠街道藕塘社区居民委员其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4625元，由海与堂足疗店负担；反诉案件受理费9750元，由海与堂足疗店负担1950元，藕塘社居委负担7800元；二审案件受理费19000元，由海与堂足疗店负担9233元，藕塘社居委负担9767元。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年七月二十九日书记员 丁   玉   洁附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。