广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初3366号原告：江稳，男，1990年1月20日出生，汉族，住广州市天河区。原告：江雪倩，女，1984年12月27日出生，汉族，住广州市增城区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：毛日蒸，广东达盛律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：马双勤，广东达盛律师事务所律师。被告：尹镇城，男，1981年8月23日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：李祖霞，广东椎轮律师事务所律师。第三人：汤锦华，男，1982年7月4日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：毛日蒸，广东达盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：马双勤，广东达盛律师事务所律师。第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托诉讼代理人：潘泽通，该公司员工。原告江稳、江雪倩的共同委托诉讼代理人毛日蒸、被告尹镇城的委托诉讼代理人李祖霞、第三人汤锦华委托代理人毛日蒸、第三人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）的委托诉讼代理人潘泽通均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江稳、江雪倩向本院提出诉讼请求：诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金人民币42万元。二、判令被告向原告赔偿中介费损失人民币9万元。三、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人汤锦华受原告江稳和江雪倩的委托，出售其名下位于“增城区石滩镇碧桂园豪园林湖苑六街6号”的房产。原告、被告以及第三人汤锦华、第三人广州市保值房地产代理有限公司于2018年5月12日签订《房地产买卖合同》，约定由被告购买原告位于“增城区石滩镇碧桂园豪园林湖苑六街6号”的房产，交易价为人民币620万元。《房地产买卖合同》签订后，被告向原告支付了定金20万元。《房地产买卖合同》附件第二条的第4款约定：“买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料。”合同签订后，原告多次催促被告办理按揭手续，但被告一直以各种理由拖延办理。被告拒不办理按揭的情况下，原告与被告于2018年5月24日达成《补充协议》，约定将原合同按揭付款方式转为一次性付款，具体为：2018年5月25日前付首期(含定金)人民币186万元，2018年5月30日前付部分楼款人民币234万元，余款在2018年6月15日前付清。但被告除了支付定金以外，其他楼款一直拖延不付，原告为此于2018年5月30日向被告发出《催告函》要求被告支付未付房款，但被告在收函后仍拒绝支付。为此，原告再于2018年6月15日向被告发出《解除合同通知书》，正式解除与被告之间的房屋买卖合同关系。后被告于2018年7月30日向法院提起诉讼(案号：(2018)粤0118民初5231号)，要求认定上述交易的过错方，经法院开庭审理并作出判决书确认，《房地产买卖合同》已于2018年6月15日解除，被告为违约方。依据《房屋买卖合同》第六条的第2款，由于被告的违约行为原告有权要求按楼价的l0％(即人民币62万元)要求被告承担违约责任。鉴于被告已付定金人民币20万元，在扣减该定金以后，被告还应向原告支付违约金人民币42万元。为此，被告拒绝履行相应的义务，现为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告尹镇城辩称：1．因本案当事人、标的物、诉讼请求与(2018)粤0118民初5231号一致，原审判决已经生效，原告的行为构成重复起诉，依法应裁定驳回起诉。参见《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》(2012年修订)第一百二十四条第(五)项规定。2．原告诉请被告支付违约金42万元，中介费损失9万元，没有事实依据，违背相关法律规定。参见《中华人民共和国合同法》第ll6条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》28条规定。①被告即便在涉案物业买卖合同履行过程中存在违约行为，因原告没有返还被告定金人民币20万元，也没有提供有效证据证明因被告的哪些违约行为造成的实际损失已达到62万元，故原告的请求支付违约金42万元没有事实依据，也没有法律依据。②原告请求赔偿中介费损失9万元，没有合法有效的证据证明人民币9万元的真实性。原告向法庭提交的《收款收据》上万元或以上的款项仅能以POS机方式支付，否则支付无效，本收据不发生法律效力。即便第三人声称收到了原告支付的中介费，也因该中介费没有超出定金20万元，其主张没有法律依据，故其请求应予以驳回。3．本案诉讼费由原告承担。因本案由原告挑起，且其诉讼请求无正当、合法的依据，依法应由原告承担。第三人汤锦华述称：没异议。第三人保值公司述称：没异议。本院经审理认定事实如下：2018年5月12日，尹镇城、尹东葵（买方）与汤锦华（江稳、江雪倩的委托代理人，卖方）、保值公司（居间方）签订编号为NO.1703373《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城区××湖心××号的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：……一、物业概况……3、买方知悉该物业业权人江稳，现业权人委托汤锦华作为代理人代为出售该物业，签订本合同。……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币陆佰贰拾万元整，……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……五、居间服务费……。3.在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，就由违约方直接赔偿守约方……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……6、本合同如在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。……备注：补充1、买方于2018年5月13日前补充定金人民币贰拾万元整。2、买方同意在2018年5月25日支付首期楼款含定金人民币壹佰捌拾陆万元整。3、买卖双方同意以银行同意贷款书进行首付款多退少补。……付款方式……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币贰拾万元作为定金。2、首期楼款（含定金）人民币壹佰捌拾陆万元整，买方应在同贷书出具后并且卖方原贷款银行通知提前还款当天支付……4、买方应在签订本合同后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。……”。2018年5月18日，保值公司向两原告出具《收款收据》，该《收款收据》载明保值公司就涉案房屋提供居间服务通过现金支付的方式向两原告收取中介费9万元。保值公司对该《收款收据》的真实性、合法性和关联性均没有异议。2018年5月24日，汤锦华（委托代理人）与尹镇城（买方）签订《补充协议》，载明“买卖双方签订位于增城区××湖心××街××号之物业，由原合同按揭付款现转为一次性分期付款，协议如下：1、该物业成交价为陆佰贰拾万元整。2、于2018年5月12日签订合同编号为1703373，当天已支付定金人民币贰拾万元整。3、在2018年5月25日前支付首期楼款（含定金）人民币壹佰捌拾陆万元整。4、双方同意2018年5月30日前支付部分楼款人民币贰佰叁拾肆万元整。5、剩余楼款人民币贰佰万元整，双方约定于2018年6月15日前办理过户当天支付完毕……”。2018年10月15日，本院作出（2018）粤0118民初5231号《民事判决书》认为：江稳、江雪倩与尹镇城签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。至于《补充协议》的效力问题，上述《补充协议》是尹镇城与汤锦华签订，作为涉案房屋的买卖双方对合同原约定的付款方式予以变更，其权利、义务的主要承受人应为尹镇城、尹东葵与江稳、江雪倩，故其约定的效力当然及于买卖双方。同时，上述协议的签订场所在保值公司办公场所，保值公司对此补充协议的效力亦当庭予以认可，在尹镇城、尹东葵无证据证明其是在受到欺诈或胁迫的情况下签订上述协议，故《补充协议》真实合法有效。根据《房屋交易告知确认书》可知，保值公司已经告知双方涉案房屋的抵押、权属等情况，保值公司已经履行了如实告知义务，在尹镇城、尹东葵无证据证明保值公司存在隐瞒真相的情况下，本院对尹镇城、尹东葵提出被告知涉案房屋是不存在抵押借款的主张，不予采纳。根据《补充协议》约定的付款方式的变更，明确表明尹镇城、尹东葵应在2018年5月25日前支付首期购房款，并且上述支付首期款不以江稳、江雪倩申请提前还款为前提。即江稳、江雪倩是否申请提前还款，尹镇城、尹东葵均负有及时支付首期款的义务。同时，保值公司确认江稳、江雪倩已经依约申请提前还款，因此尹镇城、尹东葵提出因江稳、江雪倩没有申请提前还款为由而不支付首期款的理由，显然不能成立。本院综合参考江稳、江雪倩提供的微信记录，可知尹镇城、尹东葵无法办理按揭手续，在签订《补充协议》的日期后，是以资金紧张为由无法支付首期款，进一步佐证尹镇城、尹东葵签订《补充协议》的真实性以及在履约过程中存在违约。在尹镇城、尹东葵存在违约的情况下，江稳、江雪倩发出《催告函》催促其履约并无不当。在催告函给予的期限内，尹镇城、尹东葵仍未履行付款义务。江稳、江雪倩发出《解除合同通知书》，行使《房地产买卖合同》约定的解除权，并无不当，本院予以支持。在合同解除后，江稳、江雪倩另行处置涉案房屋，并无不当。至于尹镇城、尹东葵认为上述《催告函》、《解除合同通知书》中载明的房屋地址并非双方买卖标的。但上述《催告函》、《解除合同通知书》中明确载明了双方签订《房地产买卖合同》的编号、《补充协议》的名称，以及对付款金额、付款日期均作了明确说明，尹镇城、尹东葵如为善意，理应知晓上述函件所针对的即为本案所诉争的房屋，其亦可向保值公司、江稳、江雪倩、汤锦华回函或采用其他方式沟通。但尹镇城、尹东葵均未采取上述行为。故本院对尹镇城、尹东葵的上述主张不予采纳。审理中，尹镇城陈述以下事实：现没有证据推翻（2018）粤0118民初5231号《民事判决书》。保值公司陈述以下事实：确认收到两原告的9万元中介费；增城区石滩镇碧桂园豪湖心苑六街6号，应该是写少了一个“园”，正确的应当是增城区××湖心××街××号，被告是清楚知道房屋地址的所在。本院认为，（2018）粤0118民初5231号《民事判决书》已认定尹镇城违约且两原告有权依照《房地产买卖合同》的约定行使解除权，本院据此认定两原告为守约方，根据《房地产买卖合同》“逾期超过10个工作日仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。”的约定，涉案房屋总楼价为620万元，尹镇城应支付违约金62万元，原告主张抵扣已收取尹镇城的20万元定金，现主张违约金42万元，理据充足，本院予以支持。关于中介费9万元的问题。根据《房地产买卖合同》“在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，就由违约方直接赔偿守约方”的约定，两原告向尹镇城主张赔偿中介费9万元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告尹镇城于本判决生效之日起十日内向原告江稳、江雪倩支付违约金42万元；二、被告尹镇城于本判决生效之日起十日内向原告江稳、江雪倩赔偿中介费9万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告尹镇城负担。判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判审判员  陈少梗二〇一九年七月二日书记员  陈雪冰附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。