上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初9372号原告：上海骏丰嘉房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：关惠勤，执行董事。委托诉讼代理人：张祥。被告：上海市嘉定区骏丰嘉天下、嘉峰汇业主大会，住所地上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX弄XXX号楼1楼。负责人：王炬，主任。委托诉讼代理人：马栋梁，上海市正大律师事务所律师。原告上海骏丰嘉房地产开发有限公司(下称“骏丰嘉公司”)与被告上海市嘉定区骏丰嘉天下、嘉峰汇业主大会(下称“嘉天下、嘉峰汇业主大会”)业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张祥、被告的委托诉讼代理人马栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告于2019年1月8日作出的不再续聘上海香申物业管理公司为骏丰嘉天下、嘉峰汇小区物业管理公司的决定；2、判令撤销被告选聘上海欣百物业管理有限公司作为骏丰嘉天下、嘉峰汇小区物业管理公司的决定。事实和理由：原告为骏丰嘉天下、嘉峰汇小区的建设单位，也是本小区的合法业主。被告于2009年1月8日作出了不再续聘上海香申物业管理公司(下称“香申物业”)作为嘉天下、嘉峰汇小区物业管理公司的决定，并且依据此决定，后续作出了选聘上海欣百物业管理有限公司作为嘉天下、嘉峰汇小区新物业管理公司的决定。本次表决是业主委员会个别委员私自填投大量选票、篡改选票、暗箱操作、操纵选举的结果。本次表决的唱票过程严重违反一票一唱的计票程序，分堆计算；被告及其请来的联防人员拒绝广大业主入内进行监督，投票业主的产权面积及投票业主人数统计严重失实，选票上的业主身份信息及产权面积无权威单位进行监督核实，致使本次表决存在大量虚假选票。原告认为本次业主大会的表决严重违反了物业管理法律法规关于选聘、续聘物业服务企业的程序性规定，且大量的选票造假致使本次决议不符合《物业管理条例》第十二条第三款关于选聘、续聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意的法定要求，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告是嘉天下、嘉峰汇小区的开发商，前期聘用了香申物业进行管理。由于原告与香申物业的不作为，导致小区管理混乱，至今尚有大多数商铺无法出租。小区成立业主委员会后，双方就矛盾重重。原告曾经向上海市静安区人民法院提出行政诉讼，要求确认南翔镇政府为嘉天下、嘉峰汇业主大会、业主委员会颁发备案证的行政行为无效，也被驳回了。本次投票是非常谨慎且公正公开的。原告提到的联防人员，并不是阻止业主进入，而是为了维持秩序。同时业主大会请了南翔镇政府房管所等有关部门人员到场进行监督，整个投票表决过程合法、公开，投票结果也予以公开、公示，并根据投票结果解聘了香申物业。同时委托第三方进行公开招投标，并且经过第三方聘请的专家评审，选聘了上海欣百物业管理有限公司作为现在的物业公司也是完全符合法律规定的。经审理查明，骏丰嘉公司是上海市嘉定区南翔镇骏丰嘉天下休闲广场、嘉峰汇广场(下称“该小区”)的开发商，目前仍留有部分物业产权。嘉天下、嘉峰汇业主大会系该小区业主大会，上海市嘉定区骏丰嘉天下、嘉峰汇业主委员会(下称“嘉天下、嘉峰汇业委会”)系该小区业主委员会，于2018年11月19日经上海市嘉定区南翔镇人民政府备案。2018年12月中旬开始，嘉天下、嘉峰汇业委会通过当面领取、专人送达、投信箱等方式向小区业主送达了《关于续聘或选聘物业服务企业方案的表决票》，并在小区公告栏张贴关于《业主大会非当面领取的表决票送达情况的公告》，告知非当面领取表决票的业主，已将表决票投入业主的信报箱或者房屋内，业主大会将于2018年12月28日上午10时召开，并于2018年12月28日上午9时30分之前将表决票投入设在嘉天下155弄2号208室业委会临时办公室的投票箱内。2019年1月3日，嘉天下、嘉峰汇业委会发布《关于续聘或选聘物业服务企业方案的公告》，称“原定于2018年12月28日上午10点对嘉天下、嘉峰汇关于续聘或选聘物业服务企业方案表决票进行开箱、验票、统计表决结果。由于在12月26日下午14点左右约80名不明身份的人士进入业委会临时办公室强行抢走投票箱，造成本次业主大会无法如期召开……我们将重新启动续聘或选聘物业服务企业方案表决票补发等业主大会流程，并请业主重新投票”。该公告明确了投票截止时间、投票、开箱、唱票、计票时间与地点，并对表决票发放规则、委托投票及业主大会的表决形式等内容进行了详细公告。同年1月8日，嘉天下、嘉峰汇第二次业主大会在小区业委会办公室召开，对续聘或选聘物业服务企业方案进行了投票表决。同日，嘉天下、嘉峰汇业主大会和业委会发布《关于续聘或选聘物业服务企业方案的表决结果公告》，载明：本项目于2018年12月12日起以书面征询意见的方式召开业主大会，对采用续聘或选聘物业服务企业方案进行了投票表决。本项目全体业主所持投票权共1,136票，专有部分总建筑面积90,438.66平方米。本项目表决票共送达1,136票，占100%；专有部分建筑面积共90,438.66平方米，占100%，符合业主大会会议召开条件。在投票截止时间前共回收616票，根据小区《业主大会议事规则》的约定：已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意续聘香申物业、不提出同意选聘其他物业、不提出弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。表决统计结果为：1、同意续聘香申物业票149票，占13.12%，专有部分建筑面积25,047.71平方米，占27.70%；2、同意选聘其他物业票463票，占40.76%，专有部分建筑面积30,203.70平方米，占33.40%；3、弃权票3张，占0.26%，专有部分建筑面积134.96平方米，占0.15%；4、废票1张，占0.09%，专有部分建筑面积33.84平方米，占0.04%；5、视为同意已表决的多数票520票，占45.77%，专有部分建筑面积35,018.45平方米，占38.72%；根据上述统计，同意选聘其他物业服务企业方案的票数(同意选聘其他物业票+视为同意已表决的多数票)合计983票，占86.53%，专有部分面积合计65,222.15平方米，占72.12%。根据上述表决结果，上海市嘉定区骏丰嘉天下、嘉峰汇业主大会作出如下决议：本项目采取选聘方式选择其他物业服务企业等。后，嘉天下、嘉峰汇业委会根据业主大会的授权，与上海欣百物业管理有限公司签署物业服务合同。另查明，该小区的《业主大会议事规则》对业主大会会议形式、表决票的送达、业主大会表决形式等事项进行了明确规定，其中第十二条(业主大会表决形式)规定“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见”。审理中，嘉天下、嘉峰汇业主大会将回收的表决票原件全部提交骏丰嘉公司核实。经质证，骏丰嘉公司对表决票的真实性及关联性均无异议，并认可小区的专有部分建筑面积为90,438.66平方米。以上事实，有房地产权证，业主大会、业主委员会备案证、嘉定区骏丰嘉天下、嘉峰汇业主大会关于续聘或选聘物业服务企业方案的表决结果公告、嘉定区骏丰嘉天下、嘉峰汇项目物业管理招投标结果公告、关于第二次发放续聘或选聘物业服务企业方案的表决票、《业主大会议事规则》、照片、《业主大会非当面领取的表决票送达情况的公告》及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。故业主撤销权行使的对象应为业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益或者违反法定程序的决定。本案中，骏丰嘉公司要求撤销嘉天下、嘉峰汇业主大会于2019年1月8日作出的不再续聘上海香申物业管理公司为小区物业管理公司的决定，并撤销选聘上海欣百物业管理有限公司作为小区物业管理公司的决定，然根据嘉天下、嘉峰汇业主大会提供的证据可知，嘉天下、嘉峰汇业主大会及业委会依照规范流程进行了表决票的送达和投票工作，并于召开业主大会当天进行唱票、计票，最后发布表决结果公告，相关流程、程序均符合相关物业管理的法律法规和《业主大会议事规则》的规定。骏丰嘉公司未能提供确实而充分的证据证明上述决定侵害了其合法权益或者违反了法律的强制性规定，故本院对其要求撤销上述决定的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海骏丰嘉房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年七月三十日书记员  康雅莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……