重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初1117号原告：李方婷，女，汉族，1996年1月27日生，住重庆市荣昌县。委托代理人：张萧，重庆九言律师事务所律师。被告：詹娟，女，汉族，1982年2月18日生，住重庆市九龙坡区。被告：邹洪群，女，汉族，1957年7月15日生，住重庆市九龙坡区兰。二被告共同委托代理人：何雪梅，重庆腾运律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司兰美路分公司，住所地重庆市九龙坡区兰美路988号1幢附20号，统一社会信用代码91500107MA5UDE9N8K。负责人：周燕。委托代理人：童国庆、陈玖宏，系公司员工。原告李方婷与被告詹娟、被告邹洪群及第三人重庆到家了网络科技有限公司兰美路分公司（以下简称“到家了兰美路分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员仇修适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李方婷的委托代理人张萧，被告詹娟和被告邹洪群的委托代理人何雪梅，第三人到家了公司的委托代理人童国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李方婷诉称：2018年7月2日，原、被告双方在到家了兰美路分公司的撮合下签署了《房屋买卖合同》。合同约定：二被告将位于重庆市九龙坡区兰美路62号2单元XX号出卖给原告，房屋成交总价为546000元，购房方式为贷款购房。合同签订当日，原告向被告詹娟支付购房定金20000元，被告詹娟出具收条确认。在合同履行过程中，中介多次通知二被告配合办理房屋按揭贷款手续，二被告均拖延办理，之后明确告知中介和原告不再履行合同义务，并将房屋出售给他人。二被告延迟履行主要义务，经多次催告后仍不履行，且明确表示不再履行合同义务，已构成根本违约，故原告有权要求二被告支付违约金并赔偿损失。为维护自身合法权益，原告遂向本院诉请判令：一、解除原告与二被告签订的《房屋买卖合同》；二、二被告返还原告已支付的购房定金20000元；三、二被告立即赔偿律师服务费10000元、中介服务费8736元；四、二被告向原告支付违约金109200元。被告詹娟辩称：二被告按照合同约定配合原告办理了贷款按揭，是原告自身原因导致无法办理按揭，致使房屋无法交易。此外，案涉合同上詹娟的签名是本人所签，而邹洪群的签名非本人所签，其既未授权詹娟代为签字，也未对出售房屋的行为进行追认，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告邹洪群与被告詹娟答辩意见一致。第三人到家了公司述称：合同签订后5个工作日内，原告与二被告以及第三人的工作人员共同去银行办理按揭贷款手续，由于原告资料未备齐导致需要再次办理按揭贷款面签手续。第三人第二次通知原、被告办理按揭贷款手续时，二被告拒绝到场并告知不卖房子了。原告要求二被告双倍返还定金，二被告不同意。据说二被告已经将案涉房屋出售给他人。经审理查明：2018年7月2日，原告李方婷与被告詹娟签订《房屋买卖合同》，合同约定：1.原告购买被告詹娟和被告邹洪群共有的坐落于重庆市九龙坡区兰美路62号2单元XX号房屋，建筑面积81.99平方米，套内面积为67.14平方米。2.房屋成交总价为546000元，原告于合同签订当日支付定金20000元；首付款180000元由原告办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付；原告申请银行按揭贷款340000元由放贷银行直接交付给二被告；尾款6000元于交付房屋时支付。3.被告詹娟承诺系房屋的合法产权人，且已取得共有人同意，拥有完全的处分权，因被告原因造成房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由被告承担违约责任。4.买卖双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，违约方应按房屋成交价的20%支付违约金，并退还原告全部已付款。被告詹娟代被告邹洪群在合同上签字。合同签订当日，原告向被告詹娟支付了购房定金20000元。合同签订后五日内，原告、二被告及第三人去银行办理按揭贷款手续，因欠缺原告的工资银行流水未能办理成功。第三人在原告备齐按揭贷款资料后，再次通知被告协助办理贷款手续，被告拒绝协助。2018年7月26日，第三人向二被告发出通知函。该函记载：二被告应于收到本通知5日内配合原告办理案涉房屋的按揭贷款手续，逾期将承担违约责任。另查明:案涉房屋原系被告詹娟和邹洪群共有，二人于2018年7月18日将房屋出售给案外人吴金花，并办理了权属转移登记手续。庭审中，原告陈述，签订合同时，其知晓案涉房屋系被告詹娟和被告邹洪群共有，被告詹娟自称有权代理被告邹洪群签署合同，第三人也向被告邹洪群电话核实是否有卖房的意愿，被告邹洪群称卖房并让被告詹娟代为签字。二被告陈述，案涉合同系无效合同，不存在解除的问题。若法院认为案涉合同系有效合同，二被告同意解除合同，且愿意退还收取原告的20000元定金。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、收条、微信聊天截图、房屋登记信息查询证明等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院对案件的争议焦点归纳如下：一、案涉房屋买卖合同的当事人及效力；二、原告是否可以解除合同以及被告詹娟和邹洪群是否应当承担违约责任。结合审理查明的事实，本院评述如下：一、关于案涉合同的当事人及效力问题。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告詹娟签订的房屋买卖合同系当事人双方达成的合意，不违反法律法规的禁止性规定，故合同自原告与被告詹娟签字时生效，对原告和被告詹娟具有法律约束力。被告邹洪群作为案涉房屋的共有人，既未在该合同上签字，也没有对被告詹娟代其签字的行为进行追认，且原告亦未提供被告邹洪群委托被告詹娟代为签署合同的有效证据，故被告邹洪群不是合同当事人，被告詹娟代被告邹洪群签订的房屋买卖合同对被告邹洪群不发生效力。二、关于原告是否可以解除合同，以及被告詹娟和邹洪群是否应当承担违约责任的问题。当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。被告詹娟在与原告签订合同短短十余天后，就将房屋出售给他人，致使合同目的不能实现，其行为已经构成根本违约，故合同约定的解除条件已经成就，原告可以解除合同；被告詹娟不履行合同义务，应当按照约定承担违约责任，向原告支付房屋总价款20%的违约金。原告起诉请求解除合同，且庭审中被告詹娟同意解除合同，故本院确认原告与被告詹娟签订的房屋买卖合同于本案开庭审理之日即2019年4月23日解除。合同解除后，被告詹娟应当将定金20000元退还给原告。由于案涉合同对被告邹洪群不发生效力，原告依据该合同要求被告邹洪群承担违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，关于原告主张的律师费和中介费，因合同没有约定该费用应由违约方承担，且原告主张的违约金数额已经可以弥补相关损失，故本院对原告的该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李方婷与被告詹娟之间房屋买卖关系于2019年4月23日解除；。二、被告詹娟于本判决生效之日起十日内返还原告李方婷定金20000元；三、被告詹娟于本判决生效之日起十日内支付原告李方婷违约金109200元；四、驳回原告李方婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5369元，由被告詹娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  仇 修二〇一九年七月十一日法官助理  冷雪枫书 记 员  吴 霜