文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初2081号原告：重庆君爵物业管理有限公司，住所地重庆市江**春晖园**2-4，统一社会信用代码91500105688948536T。法定代表人：任宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者，系特别授权。被告：龚利平，男，生于1990年3月2日，汉族，户籍地贵州省黔南布依族苗族自治州独山县。原告重庆君爵物业管理有限公司（以下简称君爵公司）与被告龚利平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，在对本案适用小额诉讼程序审理过程中，发现被告龚利平下落不明，本案不宜适用小额诉讼程序审理，于2019年4月28日裁定将本案转为普通程序审理。本案依法由审判员罗燕担任审判长，与人民陪审员李波、人民陪审员吕小军组成合议庭，共同负责对案件的审判，公开开庭进行了审理。原告君爵公司的委托诉讼代理人任成羽到庭参加诉讼，被告龚利平经本院公告送达传票期满后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告君爵公司向本院提出诉讼请求：１、被告向原告支付拖欠的物业管理费2347.29元、电梯费823.61元、二次供水电费12.50元、公共水电费92.40元、二次供水水阀更换费3.20元、电梯材料费8.60元、违约金3747.87元，合计7035.48元；２、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系忠县X小区9号楼20-6房屋的业主，其房产面积为108.37㎡。经政府及相关部门批准备案，X小区全体业主成立“忠县X小区业主委员会”。根据政府批复，忠县X小区业主委员会依法履行职责，代表和维护全体业主在物业管理服务活动中的合法权益。2015年5月15日，原告与忠县X小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，并经忠县忠州街道办事处备案登记。根据《物业管理服务合同》约定，原告自2015年5月20日起至2018年4月19日止期间对该小区的全体业主提供物业管理服务。原告向被告按约收取物业服务费用，其合同期限内的收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.57元/月·平方米；（2）电梯：3-18楼按0.2元/月·平方米，19楼以上按0.33元/月·平方米；（3）商业物业：1.5元/月·平方米；（4）车位物业：50元/月·平方米；（5）二次供水和物业区域内公共水电费（包括梯道灯、楼梯灯、庭院灯、清洁用水、绿化用水、消防用水）等；（6）空置房屋、车位等按国家相关政策收取。被告（业主或物业使用人）违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按照每逾一日以所欠缴物业服务费的千分之一的标准向原告支付违约金。而被告拖欠2016年2月1日起至2019年3月31日止的物业管理费2347.29元、电梯费823.61元、二次供水电费12.50元、公共水电费92.40元、二次供水水阀更换费3.20元、电梯材料费8.60元、违约金3747.87元，合计7035.48元。被告龚利平未到庭置辩，亦未提交书面的答辩意见和任何证据。本院经审理认定事实如下：被告龚利平系忠县X小区9号楼20-6房屋的业主，其房产建筑面积108.37㎡。2015年5月15日，原告君爵公司与忠县X小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告对忠县X小区提供物业服务，物业服务费用按月收取，合同期限为：自2015年5月20日起至2018年4月19日止期间对该小区的全体业主提供物业服务。其合同期限内的收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅为0.57元/㎡/月；电梯为3-18楼0.20元/㎡/月，19楼以上0.33元/㎡/月；商业物业为1.50元/㎡/月；车位物业为50元/车位／月；二次供水和物业区域内公共水电费（包括梯道灯、楼梯灯、庭院灯、清洁用水、绿化用水、消防用水）等；空置房屋、车位等按国家相关政策收取。该合同第二十四条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按照每逾期一日以业主所欠缴物业服务费的千分之一的标准向原告支付违约金。合同期满后，原告仍按照原合同约定继续为忠县X小区全体业主提供物业管理服务。2018年8月20日，原告与忠县X小区业主委员会续签《物业管理服务合同》，合同约定合同期限为三年（2018年6月1日起至2021年5月31日止），并经主管部门备案登记。该《物业管理服务合同》与2015年5月15日签订的《物业管理服务合同》中约定的物业服务费等费收取标准，双方权利、义务等的内容基本一致，但将合同期限约定为2018年6月1日起至2021年5月31日止。原告自签订《物业管理服务合同》以来一直为该小区提供物业服务。被告拖欠原告自2016年2月1日起至2019年3月31日止的住宅物业管理费、电梯费、二次供水电费、公共水电费、二次供水水阀更换费、电梯材料费等费用未予缴纳。上述事实，有原告提交的《物业管理服务合同》，《备案证明》，《员工花名册》，《公司日检表》，《日常工作照片》，说明，《请求书、申请确认物业故障申请表》，催缴通知书及张贴照片，《房屋产权登记信息查询回执》等证据证实，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，原告按照约定提供了基本的物业服务，被告作为原告提供物业服务小区的业主应当支付住宅物业服务费、电梯费、公共水电费、二次供水水阀更换费、电梯材料费等相关费用。关于住宅物业服务费计算标准。原告主张被告欠缴自2016年2月1日起至2019年3月31日止的物业管理费2347.29元。本院根据原告与被告所在小区的业主委员会签订的《物业管理服务合同》，该合同已经约定其住宅物业服务费为0.57元/月/平方米（按建筑面积计算），原告的主张于法有据，本院予以支持。原告主张被告欠缴自2016年2月1日起至2019年3月31日止的电梯费823.61元，其计算方式未超出上述《物业管理服务合同》约定，本院依法予以支持。原告主张二次供水电费12.50元、公共水电费92.40元、二次供水水阀更换费3.20元、电梯材料费8.60元，据此有相关票据印证，并经小区业主委员会确认，符合物业服务合同约定的计算标准和计算方式，本院予以支持。关于违约金的问题。鉴于原告在提供物业服务过程中对业主进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，对于原告主张的违约金，本院不予支持。被告龚利平经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担不到庭进行举证、质证的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告龚利平于本判决生效之日起十日内向原告重庆君爵物业管理有限公司支付拖欠的自2016年2月1日起至2019年3月31日止的物业服务费2347.29元、电梯费823.61元、二次供水电费12.50元、公共水电费92.40元、二次供水水阀更换费3.20元、电梯材料费8.60元，共计3287.60元。二、驳回原告重庆君爵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告龚利平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限，为本判决确定的履行期限届满后两年内。审 判 长 罗 燕人民陪审员 李 波人民陪审员 吕小军二〇一九年七月十六日书 记 员 陈艳玲