北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初33758号原告：傅淑良，女，1942年6月27日出生，满族，中国建设银行退休干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：管爽，北京市常鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：付煜（傅淑良之女），1969年11月20日出生，满族，加拿大儿童志愿欢乐汇职工，住北京市西城区。被告：奎生，男，1935年10月30日出生，汉族，中国戏曲学院离休教师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孟庆升，黑龙江智产律师事务所律师。被告：赵欣，女，1980年10月6日出生，汉族，西城区椿树街道社会保障事务所职工，住北京市东城区。第三人：北京万年世纪房地产经纪有限公司，住所地：北京市丰台区新村一里**楼首层配套**。法定代表人：赵文华。委托诉讼代理人：张林全，男，1976年8月19日出生，汉族，北京万年世纪房地产经纪有限公司职工，住北京市西城区。原告傅淑良与被告奎生、赵欣、第三人北京万年世纪房地产经纪有限公司确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告傅淑良之委托诉讼代理人管爽、付煜、被告奎生及其委托诉讼代理人孟庆升、被告赵欣、第三人北京万年世纪房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人张林全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告傅淑良向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告奎生和被告赵欣及第三人签订的关于北京市西城区里仁街x、x号x号院x号楼xxx号的房屋买卖合同及居间合同均无效；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告傅淑良与被告奎生于1976年登记结婚，上世纪九十年代使用二人的工龄购买了北京市西城区里仁街x号院x号楼xxx号房屋（以下简称涉案房屋），2001年取得产权证，登记在奎生的名下，二人一直居住在涉案房屋内，二人户籍也登记在该房屋内。2013年5月，被告奎生提出离婚之诉，同年7月其撤诉。2014年3月23日，被告奎生与被告赵欣就涉案房屋签订了房屋买卖网签合同，约定购房款为235万元，远低于市场价格。同年11月13日，在第三人北京万年世纪房地产经纪有限公司居间下，二被告就涉案房屋签订了房屋买卖及居间协议书，其中约定的装修款为255万元。同年12月，原告才获悉涉案房屋已经卖给了被告赵欣，并办理了过户手续。在买卖过程中，被告赵欣在明知涉案房屋属于原告傅淑良与被告奎生夫妻共同财产的情况下，仍与被告奎生恶意串通，未经原告傅淑良的同意，取得了涉案房屋的所有权，损害了原告傅淑良的合法权益，赵欣取得涉案房屋并非出于善意，故二被告签订的房屋买卖合同及在第三人的居间下签订的房屋买卖合同应无效。被告奎生辩称，1、原告起诉状中说的装修款与房款的问题，属于交易习惯，由当事人自由处分，不存在恶意串通。仅从装修款中无法看出恶意串通行为。2、起诉状中说奎生非权利人无权处分，被告不认可，其为有权处分。即使无权处分，也并非为合同无效的要件。3、赵欣是否存在恶意，属于物权范畴，与本案的案由确认合同效力纠纷无关。4、双方是否成立恶意串通，时间点要定在房屋交易之前，而不是过户之后，过户之后任何行为不符合法律关于恶意串通的相关规定，因此不成立恶意串通。5、本案争议焦点不是是否串通问题，是被告奎生对于夫妻共同财产是否有权处分问题，若是无权处分，则涉及合同是否有效的问题，虽然被告奎生可能处分了夫妻共同所有的房产，但不能因此认定合同无效，原告可采取其他救济途径。被告赵欣是否善意取得，是物权法范围内不动产取得的问题，与合同无效不是同一法律关系。综上被告认为合同合法有效，请求法院驳回原告诉讼请求。被告赵欣辩称：2013年11月9日，第三人带被告在涉案房屋小区看房，看了同楼xxx的户型。后于2013.11.10由奎生的代理人与被告签订了购房合同，合同载明的房款为490万，并交付了定金2万元，后双方于2013年11月13日交了购房款48万，交款之前，被告在奎生及第三人的陪同下看过涉案房屋，具体日期记不清了，当时涉案房屋内没有人，是奎生开的门，主卧室的门是锁着的所以没看。2014.4.9被告将235万汇入托管账户，第二天，被告将205万元购房款汇入奎生的账户。2014年4月10日，被告办理了涉案房屋登记，并取得了涉案房屋所有权证。当时购买涉案房屋是为了孩子上小学使用，当时孩子还在上幼儿园，故约定了10个月的交房期（过户之后10个月）。2015年1月，被告奎生告知被告赵欣不能如期交房，因涉案房屋属于夫妻共同财产，正在与其妻处理离婚纠纷。因为不能正常交房，故被告赵欣与奎生分别在2015年2月7日及2016年5月21日先后两次签订补充协议。综上，被告系善意取得涉案房屋，不存在与被告奎生恶意串通的问题，故不同意原告诉求。第三人北京万年世纪房地产经纪有限公司辩称，不同意原告诉求，第三人按合法程序办理涉案房屋买卖的全部流程，合同有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的结婚证、房屋买卖契约、房屋所有权证、房屋买卖合同、居住证明、房屋买卖及居间协议书、常住人口登记卡、补充协议、收条、转账记录、发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：奎生与傅淑良系夫妻关系，二人于1976年登记结婚。2001年，奎生(买方、乙方)与中国戏曲学院（卖方、甲方）签订《房屋买卖契约》，约定奎生购买北京市西城区（原宣武区）里仁街x、x号x号院x号楼xxx号房屋（即涉案房屋），2002年1月1日，奎生取得了涉案房屋的所有权证。涉案房屋由原告傅淑良及其女付煜、被告奎生居住使用，2013年5月奎生搬出涉案房屋，此后涉案房屋一直由傅淑良及其女付煜居住使用。2013年11月10日，奎生（甲方、卖方）与赵欣（乙方、买方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C20100001028），约定奎生以490万元的价格将涉案房屋出售给赵欣，双方在合同中约定，奎生应在过户后十个月将涉案房屋交付给赵欣，并在房屋所有权转移之日起360日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。在该合同的附件中，双方约定该房屋成交价格人民币肆佰玖拾万元整，其中房款人民币贰佰叁拾伍万元整，装修装饰补偿款人民币贰佰伍拾伍万元整。同日，在北京万年实际房地产经纪有限公司的居间下，奎生与赵欣又签订了《房屋买卖及居间协议书》（编号：B20100001020）,该份合同载明，涉案房屋成交价为人民币肆佰玖拾万元。奎生于过户后十个月向赵欣交付房屋。居间服务报酬107800元由赵欣支付。2013年10月31日，奎xx代奎生收取定金2万元。2013年11月13日，赵欣向奎生账户转款48万元。2014年4月9日，赵欣向北京市西城区房屋管理局的托管账号内汇入235万元。2014年4月10日，赵欣向奎生账户转款205万元。2014年4月10日，被告赵欣取得涉案房屋的所有权证。关于户籍情况，本院查明如下：1981年奎生将户籍迁入北京市宣武区里仁街******，1980年10月11日，其妻傅淑良、其女付煜分别将其户籍户籍迁入该房屋内。口户口登记簿住址变动登记栏标注为2000年1月11日变动后的住址为宣武区里仁街**院**楼**。div>2014年4月18日赵欣将其及其女儿朱xx的户籍迁入户籍迁入涉案房屋。年4月29日，赵欣又将其夫朱x的户籍迁入户籍迁入涉案房屋。v>庭审中，被告赵欣自认其购买涉案房屋系为了其女入学，购买之前了解到原告女儿未结婚，被告奎生女儿在海淀上学，所以有学籍名额。被告赵欣自认其在签订合同之前看过奎生的房本，上面只有奎生一人，第三人北京万年世纪房地产经纪有限公司当时说奎生有爱人，但赵欣并未当成重点，认为第三人应该是审核过的。被告赵欣自认看房前，第三人北京万年世纪房地产经纪有限公司称原告与奎生将一起带其看房，但看房当时第三人称原告临时有事来不了。被告赵欣自认其签订涉案房屋买卖合同时看过被告奎生的户口本，原、被告均认可，奎生的户籍一直户籍一直与原告傅淑良的户籍登记在同**籍内。自认实地查看涉案房屋时，涉案房屋的主卧是锁着的，其出于礼貌没有要求看主卧。庭审中，被告奎生称出售涉案房屋之前曾告知过原告傅淑良，原告傅淑良不予认可，被告奎生也没有提供证据证明其曾就出售房屋征求过原告意见或者经过原告同意庭审中，被告奎生自认涉案房屋产权证在原告处，其办理了房屋产权证的挂失手续，对涉案房屋进行了出售，所得的全部款项，其已经使用了。本院认为：本案争议的焦点在于一、原、被告之间签订的合同是否属于无权处分？二、原、被告签订合同时是否存在恶意串通？关于争议焦点一，本案中，涉案房屋系在原、被告婚姻关系存续期间取得，虽然该房屋登记在被告奎生名下，但应属于夫妻共同财产。被告奎生辩称处分涉案房屋经过原告傅淑良的同意，但并未提供证据证明，原告傅淑良对此也不予认可，故应承担举证不能的法律责任，本院对于被告奎生的该项辩论意见不予采信。被告奎生处分夫妻共有的夫妻共同财产，事先并未经过原告傅淑良的同意，事后也没有获得原告傅淑良的追认，属于无权处分。关于争议焦点二，本案中，奎生作为出售涉案房屋的一方，其对于涉案房屋属于夫妻共同财产属于明知，其未经原告同意出售涉案房屋，故其存在恶意自不必待言。本案的关键在于被告赵欣是否存在恶意？从本案查明的事实看，被告赵欣自认其购买涉案房屋系为了其女入学，购买之前了解到原告女儿未结婚，被告奎生女儿在海淀上学，所以有学籍名额；其自认在签订合同之前看过奎生的房本，上面只有奎生一人，第三人北京万年世纪房地产经纪有限公司当时说奎生有爱人，但赵欣并未当成重点，认为第三人应该是审核过的；其自认看房前，第三人北京万年世纪房地产经纪有限公司称原告傅淑良与被告奎生将一起带其看房，但看房当时第三人称原告临时有事来不了；其自认签订涉案房屋买卖合同时看过被告奎生的户口本，奎生的户籍一直户籍一直与原告傅淑良的户籍登记在同**籍内。以上赵欣自认的事实，再结合赵欣实地查看房屋时对于上锁的主卧不要求查看这一违背常理的举动，可以得出以下结论，赵欣在购买涉案房屋之前就得知该房屋属于原告傅淑良与被告奎生的夫妻共同财产，而并非奎生的个人财产，而仍然与奎生个人签订房屋买卖合同，从查明的上述事实无法推断出赵欣购买涉案房屋系出于善意，且其在约定的交房期限届满后，并未采取要求被告奎生腾退涉案房屋，而采取收取租金的方式也不符合常理，故赵欣辩称其购买涉案房屋系出于善意，事先对涉案房屋属于傅淑良与奎生的夫妻共同财产并不知情的抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。综上，无论是被告奎生与被告赵欣签订的《北京市存量房屋买卖合同》还是奎生与赵欣在第三人居间下签订的《房屋买卖及居间协议书》均系奎生与赵欣在傅淑良不知情的情况下所签订，属于无权处分，且奎生与赵欣在签订上述合同时均明知涉案房屋属于奎生与傅淑良的夫妻共同财产，而仍然未经过傅淑良同意签订房屋买卖合同，损害了傅淑良的合法权益，故上述两份合同应属于无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十一条、第五十二条之规定，判决如下：一、被告奎生、被告赵欣于2013年11月10日就北京市西城区（原宣武区）里仁街x、x号x号院x号楼x-xxx号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C20100001028）无效。二、被告奎生、被告赵欣于2013年11月10日在第三人北京万年世纪房地产经纪有限公司的居间下就北京市西城区（原宣武区）里仁街x、x号x号院x号楼x-xxx号房屋签订的《房屋买卖及居间协议书》（编号：B20100001020）无效。案件受理费70元，由被告奎生、赵欣负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李彦周人民陪审员  王一心人民陪审员  李丹萍二〇一九年七月二十三日书 记 员  韩 萍