广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2275号原告：江艳玲，女，1984年7月24日出生，汉族，住广州市花都区，被告：广州志高物业管理有限公司，住所地广州市花都区花东镇三凤村空港大道一号R1A301房，统一社会信用代码：91440114761945834N。法定代表人：李金松。委托诉讼代理人：刘季平，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘振兴，广东广信君达律师事务所实习律师。原告江艳玲与被告广州志高物业管理有限公司（以下简称志高物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月3日第一次公开开庭进行了审理。原告江艳玲，被告志高物业的委托诉讼代理人刘季平、刘振兴到庭参加诉讼。后本案因案情复杂，转为普通程序，依法适用普通程序组成合议庭于2019年6月6日第二次公开开庭进行了审理。原告江艳玲，被告志高物业的委托诉讼代理人刘季平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江艳玲向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告失窃财物金额25600元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为广州市花都区花东镇空港大道1号机场国际公寓R4-407业主，被告在管理期间未尽到管理职责，如小区多处摄像头损坏、多处出入口无人管理、出入口门禁损坏无法关闭、巡查力度不足等，导致原告家中于2017年9月17日遭人入室盗窃（此宗为连环盗窃，原告为其中一户；且此前小区发生多起失窃案），遭受财物损失价值约25600元。被告志高物业辩称，一、涉案物业管理服务合同对原被告具有法律约束力。原告系涉案物业的二手权属人，其从涉案物业一手权属人梁倩处购得涉案物业后，未与被告重新签订物业服务合同，根据《业主临时规约前期物业管理服务合同》第一条第一款第7项的约定，原告沿用被告与梁倩签署的《业主临时规约前期物业管理服务合同》《业主手册》。本案中，虽然原被告未签订书面的物业服务合同，但根据涉案物业服务合同的约定以及双方的实际行为，双方均确认梁倩签署的《业主临时规约前期物业管理服务合同》《业主手册》对原、被告双方具有法律约束力。二、被告已经按照约定履行物业管理义务，原告未按物业服务合同约定缴纳物业管理服务费。根据涉案《业主临时规约前期物业管理服务合同》的约定，被告对涉案物业房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序进行维护、修缮、服务与管理。为涉案物业出入口设置了门禁卡，为电梯、一层大堂安装了监控摄像头，全天24小时监控涉案物业情况，定时对上述设备进行维修检查，说明被告已经履行了物业服务管理义务。同时，涉案物业监控录像也成了原告所报盗窃案破案的关键性证据。原告自入住后缴纳物业管理服务费至2016年12月份，2017年1月1日后未再按照涉案物业服务合同的约定缴纳物业管理服务费，严重违法合同约定，被告保留追究其法律责任的权利。三、原告对其损失负有一定过错。涉案物业位于一个开放式的小区中，楼层为四楼，其楼下是一个空中式花园。原告明知其公寓极易攀爬的情况下，没有任何防盗措施，导致财物被窃，其自身对其所遭受的损失负有一定过错。四、原告所受损失与被告物业服务行为无因果关系。根据《业主临时规约前期物业管理服务合同》第七条的约定，因原告原因造成家中财产受到损失，乙方不负连带责任。同时，原告房屋被入室盗窃亦经法院出具最终刑事裁定书。涉案物业管理服务合同中虽约定被告具有公共秩序服务义务，但该合同义务不可能杜绝故意侵权事件的发生，更不可能完全避免刑事案件的发生。客观说，被告公共秩序服务行为不能必然阻却原告房屋遭他人入室盗窃结果的发生。因此，原告的财物损失与被告是否依约履行公共秩序服务义务没有必然的因果关系。五、原告所受损失已经法院刑事裁定书确认并判决被告人发还财物及退赔。六、原告未举证证明其实际损失，应承担举证不能的后果。综上所述，原告诉请无事实、法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明，涉案房屋位于广州市花都区花东镇空港大道1号机场国际公寓R4-407房，权属人是江艳玲，由江艳玲向案外人梁倩购买。涉案房屋所在小区由志高物业提供物业管理服务。2010年3月2日，梁倩（甲方）与志高物业（乙方）签订前期物业服务合同，第二条第三款物业管理服务标准：（二）房屋管理第3款约定：每日巡查1次公寓房屋单元门、楼梯通道以及共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（四）维护公共秩序：1.公寓主出入口24小时站岗值勤；全区域内实行24小时全天候监控。2.对重点区域、重点部位重点巡查并做好巡查记录；配有安全监控设施的，配备专人实施24小时监控。4.对外来人员实行临时出入管理与来访登记。6.对出入公寓的大件、贵重物品及时联系业主，并办理物品放行条后方可放行，确保物品出入安全。第七条保险责任第三款约定：因甲方原因造成家中财产受到损失或人身受到伤害，乙方不负连带责任，但乙方有义务协助报案和协助公安机关破案。第九条违约责任：一、乙方违反合同，未达到物业管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改并给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。第十二条其他约定事项：一、在本合同生效期间发生产权转让，本合同对受让的业主具有同等法律效力。合同还对其他事项进行了约定。江艳玲称其并未与志高公司签订前期物业服务合同，也不清楚合同内容，但是其愿意遵守该合同的约定。江艳玲向志高物业支付物业管理费至2016年12月份，2017年9月17日晚，涉案房屋发生入室盗窃事件，江艳玲向公安机关报警，称盗窃人员通过撬坏其阳台防盗网的方式入屋盗窃，盗走其现金10000元、白金项链一条（价值2800元）、黄金戒指一只（价值3800元）、黄金耳环一对（价值1000元）、海明威男女装手表各一个（价值5800元）、Dior限量版香水（价值900元）、真皮钱包（价值600元）、双肩男包（价值300元）、望远镜（价值400元），损失价值25600元。该盗窃案件已经侦破，2018年6月12日广州市番禺区人民法院做出（2018）粤0113刑初714号刑事判决，认定“2017年9月17日，被告人卢元安与周某3、王某2及‘阿活子’等人盗窃上述公寓R4-1栋401房后，周某3及‘阿活子’再次通过攀爬水管的方式进入上述公寓R4-4栋407房内，盗取被害人江某1放在室内的背包、望远镜及戒指等首饰一批（其中千足金戒指1枚，价值人民币3616元）”，并判令卢元安等人将犯罪所得发还给被害人。被告人李伯成不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年9月19日做出（2018）粤01刑终1248号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。江艳玲认为该盗窃事件系因为志高物业未履行安保职责、安保人员不足导致的。志高物业认为其已经履行了安保职责，并提交了涉案公寓监控点、监控室照片、日常维修清单及2017年9月份的保安员值班记录表予以证明。江艳玲对志高物业提交的证据均不予确认，认为值班记录表上的签名人员不能证明是志高物业的员工，也不能证明保安配置可以满足整个小区的治安管理需要，以及保安人员对所有的外来人员进行了登记。诉讼中，志高物业陈述涉案小区为开放式小区，总共有16栋住宅，有多个出入口，其在江艳玲被盗期间共配备了7名保安，保安上班分2班，一班3个人，其中：巡逻1人、监控室1人、收费岗1人，另外1人顶班。江艳玲称涉案小区为开放式小区，上述人员不足以保障小区的安全。本院认为，虽然江艳玲与志高物业未签订前期物业服务合同，但双方均愿意受该合同内容的约束，而且江艳玲亦缴纳了2016年12月份之前的物业管理费，志高物业亦提供了物业管理服务，因此双方之间成立物业服务合同关系。根据前期物业服务合同第二条的约定，志高物业应履行公共服务职责，包括安保职责。涉案小区为开放式小区，共有住宅16栋，在此情况下，志高物业更应该提供相比一般封闭式小区更多的安保人员以保障小区业主生命财产安全，但是志高物业陈述其每班仅配置了3名安保人员，且仅由一位负责巡逻，显然志高物业在安保工作中存在严重瑕疵，相关的安保措施执行不到位，这与江艳玲家中被盗窃存在一定的因果关系，而江艳玲对其房屋专有部分的财产也具有保管义务，因此根据民法的公平原则，本院酌定志高物业赔偿江艳玲家中被盗的财产损失2000元，对江艳玲该部分诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告广州志高物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江艳玲2000元；二、驳回原告江艳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由原告江艳玲负担406元，被告广州志高物业管理有限公司负担34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何 丹人民陪审员  段纯惠人民陪审员  朱小玲二〇一九年七月十八日书 记 员  刘雄燕方琢华