江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初3069号原告：中国工商银行股份有限公司射阳支行，住所地江苏省射阳县合德镇人民西路6号。负责人：崔新华，该支行行长。委托诉讼代理人：程启清，该行员工。委托诉讼代理人：张立新，该行员工。被告：戴君楠，女，1994年12月4日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：戴实军，男，1990年6月27日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告中国工商银行股份有限公司射阳支行（以下简称工行射阳支行）与被告戴君楠、戴实军金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月3日公开开庭进行了审理，原告工行射阳支行的委托诉讼代理人程启清到庭参加诉讼，被告戴君楠、戴实军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工行射阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令戴君楠、戴实军归还贷款本金227478.95元，截至2018年10月24日的利息4956.6元，合计232435.55元，以及至实际偿还时按借款合同约定的应付全部利息及实现债权一切费用；2.工行射阳支行对戴君楠、戴实军抵押的房产折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；3.本案诉讼费由戴君楠、戴实军承担。事实和理由：工行射阳支行与戴君楠、戴实军于2016年1月签订《个人购房借款/担保合同》，戴君楠、戴实军用其名下的射阳县合德镇振阳街11幢704室作抵押申请办理个人商用房按揭贷款24万元，期限25年，按月等额本息还款。工行射阳支行于2016年6月30日发放24万元贷款，戴君楠、戴实军于2017年1月开始违约，工行射阳支行多次电话催收、上门催收、宣告贷款提前到期，但戴君楠、戴实军一直未偿还，至诉讼日已连续违约6期，累计违约17期，截至2018年10月24日，戴君楠、戴实军结欠贷款本金227478.95元，利息4956.60元，合计232435.55元。工行射阳支行诉至法院。戴君楠、戴实军未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年1月5日，工行射阳支行（合同中称“贷款人”）与戴君楠、戴实军（合同中称“借款人”、“抵押人”）签订了《个人购房借款/担保合同》1份，约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款24万元，贷款用于购买坐落于县房屋，贷款期限为25年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，4.9下浮5%确定（据此确定年利率为4.655%），抵押物清单中抵押物地址为县，建筑面积89.19平方米，抵押物价值34.8万元。合同主要内容有：1.贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。2.经协商一致，借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。3.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收30%确定。4.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。5.抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物：A、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿……2016年1月11日，案涉抵押物办理了抵押登记，房屋他项权证号为苏（2016）射阳县不动产证明第0000053号。房屋坐落于射阳县。担保债权数额为24万元。2016年1月12日，戴君楠、戴实军出具了借款凭证，载明：贷款金额24万元，贷款期限从2016年1月12日至2041年1月12日，贷款年利率4.9下浮5%等。同日，工行射阳支行向戴君楠、戴实军发放了24万元贷款。借款后，戴君楠、戴实军自2017年1月开始连续违约，经工行射阳支行催收，戴君楠、戴实军仍未能按期还本付息。截至2018年10月24日，戴君楠、戴实军尚欠贷款本金227478.95元、利息4956.6元，合计232435.55元。工行射阳支行诉至本院要求戴君楠、戴实军偿还剩余全部贷款本金及差欠利息。上述事实，有当事人陈述及工行射阳支行提交的《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、他项权证复印件等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：1.工行射阳支行与戴君楠、戴实军之间的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。借款后，戴君楠、戴实军未能按约还本付息已达到合同约定连续三个月或累计六次，构成违约，故工行射阳支行主张戴君楠、戴实军偿还剩余全部贷款本金，并支付合同约定支付罚息及复利的民事责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。2.戴君楠、戴实军以共同共有房产为案涉借款提供抵押担保，并依法办理抵押登记，抵押权自登记时设立。戴君楠、戴实军未能按约偿本付息，工行射阳支行对戴君楠、戴实军用以抵押房产在抵押合同约定的抵押担保范围内就其还款义务享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第〈一〉项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告戴君楠、戴实军于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司射阳支行偿还借款本金227478.95元、算至2018年10月24日的利息4956.6元，合计232435.55元，并自2018年10月25日起至实际给付之日止，以所欠借款本金为基数，按照年利率6.0515%支付逾期利息（遇中国人民银行公布的贷款基准利率调整，利率按《个人购房借款/担保合同》执行），并按《个人购房借款/担保合同》约定支付复利；二、原告中国工商银行股份有限公司射阳支行对被告戴君楠、戴实军用以抵押的位于射阳县，他项权证号为苏（2016）射阳县不动产证明第0000053号的房产，在抵押担保债权数额24万元范围内，就本判决第一项确定的债权享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4788元，减半收取2394元（已由原告中国工商银行股份有限公司射阳支行预缴），由被告戴君楠、戴实军负担（在履行本判决主文确定的义务时一并给付原告中国工商银行股份有限公司射阳支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。审 判 员 徐晓东二〇一九年七月十九日法官助理 秦来娣书 记 员 赵 恒附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。