江苏省南京市六合区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0116民初3816号 原告（反诉被告）：孙明汉，男，1992年6月15日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：周玉芳，江苏开昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈发荣，女，1969年10月5日生，住南京市下关区。 被告（反诉原告）：刘汉杰，男，1966年10月28日生，汉族，住南京市六合区。 委托诉讼代理人：李晓春，江苏锐昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简文欣，江苏锐昂律师事务所（实习）律师。 原告（反诉被告）孙明汉诉被告（反诉原告）刘汉杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙明汉及其委托诉讼代理人周玉芳、陈发荣，被告（反诉原告）刘汉杰的委托诉讼代理人李晓春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙明汉向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付租金47500元及利息损失（利息标准：以3万元为基数，自2017年10月1日起至2019年5月1日止，以1.75万元为基数，自2018年10月1日起至2019年5月1日止，均以年利率6%计算）。事实与理由：2017年8月16日，原告与案外人邢某签订《南京市某商贸城二手房买卖合同》，邢某将南京市六合区XX、XX、XX、XX室以116万元的价格卖给原告。被告刘汉杰与案外人刘某协商一致，由刘汉杰起诉邢某主张权利。同年9月25日，被告以承租人优先购买权受损害为由向六合区人民法院提起诉讼，并保全上述房产。六合区人民法院作出的一审判决支持了刘汉杰诉讼请求。原告不服一审判决上诉后，南京市中级人民法院驳回了刘汉杰的诉请。法院解除房屋保全后，邢某将上述房屋过户到原告的名下。被告一直实际占有使用XX、XX、室房屋，并从2017年9月30日之后未向任何人交过使用费，直到2019年4月22日在民警调解下迁出，但拒绝赔偿损失。原告多次要求被告迁出并赔偿损失无果，故诉讼至法院。 被告刘汉杰辩称，被告与涉案房屋的原房主邢某在2012年签订《某商贸城商铺租赁合同》，约定由被告承租位于南京市六合区房屋，租赁期限为十年，自2012年10月1日起至2022年9月30日止，租金从第四年起逐年递增5%。2017年8月底，被告得知邢某欲出售房屋，即与邢某联系想购买涉案房屋，但邢某予以拒绝并和原告签订了房屋买卖合同。后被告起诉至法院要求行使优先购买权，一审法院支持了被告的诉讼请求，但二审法院驳回了被告的诉讼请求。被告已经向江苏省高级人民法院申请再审。二审法院的判决生效后，邢某即将涉案房屋过户至原告名下，现原告要求被告支付2017年10月1日起至2019年4月22日止的房屋占有使用费及相应利息，没有事实和法律依据，房屋过户之前的租金，原告无权收取，房屋过户后的租金，应当在江苏省高级人民法院作出是否受理再审申请的决定后再行确定。邢某的债权转让未通知被告，有关债权转让对被告不发生法律效力，同时原告主张租金、利息数额也缺乏计算依据。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。 反诉原告刘汉杰向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告孙明汉向反诉原告赔偿因堵门造成的损失16300元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装潢费5300元。事实与理由：反诉原告与涉案房屋原房主邢某在2012年签订《某商铺租赁合同》，约定原告承租雄州南路XX、XX室房屋，租赁期限十年。2017年8月底，反诉原告得知邢某欲出售租赁房屋，即与邢某联系想购买该房，而邢某予以拒绝并和反诉被告签订了房屋买卖合同，反诉人向六合区法院起诉要求行使优先购买权，一审判决支持了反诉原告的诉讼请求，该案上诉后，二审判决撤销一审判决，驳回了反诉原告的诉讼请求。反诉人不服，2019年1月10日向江苏省高级人民法院提起了再审申请。2017年11月9日上午，该案仍在六合区法院一审审理期间，反诉被告将反诉原告正在经营的案涉房屋大门用沙子堵上，导致反诉原告无法经营，一直到同年4月22日反诉原告搬离涉案房屋时，该沙子仍堆放在房屋大门旁，在此期间严重影响了反诉原告进货及销货，每月的营业收入锐减，每月减少营业收入约3000元左右。综上，请求判决支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告孙明汉辩称，反诉原告一直在经营，堵门时间前后也就2、3个小时，故反诉原告不存在经营损失；反诉原告主张装修费用没有相应的合同依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理查明以下事实：案外人邢某系六合区XX、XX、XX、XX室房屋（以下简称涉案房屋）原所有权人。2014年6月11日，案外人南京某经营管理有限公司）与邢某签订《某商铺包租合同》，约定由南京某经营管理有限公司以自己名义全权代理邢某从事前述商铺租赁管理活动，租期限3年，自2014年7月1日至2017年6月30日。2017年8月16日，邢某与孙明汉签订《南京市某商贸城二手房买卖合同》，约定由邢某将前述房屋出售给孙明汉。后本案被告刘汉杰认为系房屋承租人，享有优先购买权，遂向本院提起诉讼，其中诉请之一系要求可在同等条件下优先购买前述房屋。一审判决支持了孙明汉有关优先购买的诉讼请求。2018年12月26日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终7237号民事判决书，判决撤销一审判决，驳回了刘汉杰的诉讼请求。 另查明,2016年10月9日，刘汉杰及刘某向邢某转账44000元，用于支付2016年10月10日至2017年9月30日期间的房屋租金。邢某曾向原告出具权利转让与说明一份，写明将2017年9月30日后刘汉杰占有使用涉案房屋的费用及相关孳息转让给孙明汉。 以上事实，有原、被告双方庭审中的陈述，原告提供的二手房买卖合同、房屋产权证、转让说明，接处警记录、民事判决书、房屋委托书、权利转让与说明等证实，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋已于2017年8月16日由邢某销售给了孙明汉，双方交易行为的有效性业经生效判决确认。同时，邢某书面表示将前述房屋2017年9月30日后的房屋占有使用费及孳息转给孙明汉。故孙明汉现要求房屋使用人刘汉杰交付2017年10月1日起至2019年4月22日止的房屋使用费用有相应的事实和法律依据，为34344.44元（22000÷12×18+22000÷12÷30×22）。孙明汉要求刘汉杰支付超出前述部分的房屋使用费，事实依据不充分，本院不予支持。因刘汉杰占有使用前述房屋期间与孙明汉无相应的租赁协议，房屋使用费用交纳期限不明，故孙明汉要求刘汉杰支付交房前的利息损失，缺乏事实依据，本院不予支持。反诉原告刘汉杰反诉要求孙明汉赔偿2017年5月1日起至交房之日止因孙明汉堵门造成的损失16300元，证据不充分，本院不予支持。刘汉杰要求孙明汉支付房屋装潢费5300元，无事实法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘汉杰于本判决生效后十日内向原告孙明汉支付房屋使用费34344.43元； 二、驳回原告孙明汉的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告刘汉杰的各项反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1074元,减半收取计537元，由原告孙明汉负担207.50元，被告刘汉杰负担329.5元；反诉案件受理费340元，减半收取计170元，由反诉原告刘汉杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费1414元。 审判员  黑长保 二〇一九年七月二十二日 书记员  聂湘萍