贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1866号原告：贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添办事处奶牛场保利公园2010（3-1-A区），统一社会信用代码91520112662995019R。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：米见华，该公司员工，特别授权代理。被告：陈志丹，女，1986年8月23日出生，苗族，住贵州省贵阳市乌当区。原告贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称贵阳保利公司）与被告陈志丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳保利公司的委托诉讼代理人米见华，被告陈志丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳保利公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、由被告承担撤销备案登记费294.30元（以房管部门实际收取为准）；2.判决被告配合原告办理撤销该套房屋备案登记手续；3.判决被告承担违约金111075元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告因购买原告所开发建设的位于贵阳市乌当区“保利·公园2010”北区21-9栋3号房屋一套，与原告于2018年11月27日签订《商品房买卖合同》，约定该套房屋总价款为人民币2221512元，被告采用银行按揭付款方式进行支付，并约定了购房尾款的逾期支付违约责任。合同签订后，被告支付了购房款人民币671512元，尚欠1550000未支付给原告，经原告多次催要，被告均未能支付。现诉请法院依法判决。被告陈志丹辩称，1.我同意解除合同；2.我也同意配合原告办理撤销备案登记；3.对于违约金，我认为过高，不是我方主观上违约，是因为当时买房的时候查了征信、银行预审，才去交了房屋首付671512元和房屋维修基金44430.24元（房屋总价的2%），保利公司指定去农行、中国银行，银行就说因为我还有另外一套按揭房，要求我每个月要有3万多元的银行流水，我的银行流水过不了，因为这样我就不能办理贷款，我就联系原告要求把房屋变更为我孩子父亲吴清平的名字，但是原告答复因为他们内部原因现在不能更名，所以尾款就一直没有支付。我现在希望与原告进行协商，我方不是恶意拖欠，我是诚心要买房子，案涉房屋确定不能更名后，我就与原告协商购买了涉案房屋旁边的房屋，这套房屋就不要了。本院经审理认定事实如下：2018年11月27日，陈志丹与贵阳保利公司签订《商品房买卖合同》（编号：2018-205），约定陈志丹购买贵阳保利公司开发建设的位于保利·公园2010北区第21-9栋3号房屋，房屋建筑面积为124.65平方米，总价款为2221512元，其中首付款为671512元，余款1550000元由陈志丹采取银行按揭贷款方式支付，交房时间为2020年6月30日。合同还约定，因陈志丹原因导致其未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，贵阳保利公司同意陈志丹在收到书面通知之日起15日内支付不足款项，逾期，贵阳保利公司有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还被告。对于逾期付款，双方约定，逾期超过90日，贵阳保利公司有权解除合同，贵阳保利公司解除合同的，应当书面通知陈志丹，陈志丹应自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向贵阳保利公司支付违约金。同日，贵阳保利公司与陈志丹还签订了作为《商品房买卖合同》附件十二的《商品房买卖合同补充协议》，该协议对陈志丹采取银行按揭贷款方式支付房款的情况约定为，陈志丹确认在签订本合同前已自行查询征信情况和之前是否贷款购房等情况，符合银行按揭贷款条件，如陈志丹未能获准银行贷款或全额银行贷款，则陈志丹须在贵阳保利公司通知之日起15日内向该公司一次性付清剩余房款，否则该公司有权解除合同，自该公司通知解除合同之日起15日内办理完毕所有退房手续，由此产生的更名费用由陈志丹承担，如陈志丹逾期办理退房手续则按日承担已付房款的万分之一的违约金，贵阳保利公司自陈志丹办理完毕所有退房手续后15日内无息退还陈志丹已付房款，如贵阳保利公司逾期未退还陈志丹房款则该公司按日承担已付房款的万分之一违约金。签订《商品房买卖合同》之日，陈志丹交纳了首付款671512元，但购房余款1550000元至今未支付给原告。另查明，《商品房买卖合同》签订后，原、被告双方于2019年1月11日办理了案涉房屋的备案登记手续（栋编号：5545，预售合同登记号：Y18135265），《贵阳市商品房预售合同备案登记表》载明房屋坐落为乌当区航天路172号保利公园2010北区20组团至3、5至7栋、21组团1至3、5至13、15至18栋21-9栋3号。还查明，2019年3月27日，贵阳保利公司通过邮政特快专递方式向陈志丹邮寄了《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，通知解除贵阳保利公司与陈志丹于2018年11月27日签订的《商品房买卖合同》，并要求陈志丹自收到通知书之日起15日内将所购房屋无条件退回该公司，并承担相应的费用及损失。2019年4月3日，陈志丹收到了《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，但其未明确表态，贵阳保利公司遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，贵阳保利公司与陈志丹签订《商品房买卖合同》后，作为买受人，陈志丹应当按照合同约定的期限和方式向贵阳保利公司支付购房款，但陈志丹除了支付首期房款外，购房余款1550000元至今未通过银行按揭方式支付给贵阳保利公司。根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，陈志丹应当确认其在签订合同前已自行查询征信情况和之前是否贷款购房等情况，符合银行按揭贷款条件，如陈志丹未能获准银行贷款或全额银行贷款，则陈志丹须在贵阳保利公司通知之日起15日内向该公司一次性付清剩余房款，否则该公司有权解除合同,该补充协议是陈志丹与贵阳保利公司就案涉房屋的进一步约定。由于陈志丹无法办理贷款，其理应与贵阳保利公司协商购房余款的支付方式，但其未积极与贵阳保利公司协商处理，并因此导致贵阳保利公司向其发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，贵阳保利公司已经履行通知解除合同的义务，而由于被告的违约行为，导致合同无法继续履行，贵阳保利公司的合同目的不能实现，加之陈志丹对贵阳保利公司起诉解除合同不持异议，故贵阳保利公司诉请解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。对于贵阳保利公司诉请陈志丹配合其办理撤销涉案房屋备案登记手续并承担撤销备案登记费（以房管部门实际收取为准）的请求。因案涉《商品房买卖合同》已经解除，陈志丹有协助贵阳保利公司办理涉案合同备案登记撤销手续的附随义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，贵阳保利公司诉请陈志丹配合办理合同备案登记撤销手续的请求符合法律规定，本院予以支持。同时，由于本案系因陈志丹违约所致，办理合同备案登记撤销手续产生的费用应由其承担，但费用应以房管部门实际收取的金额为准。对于贵阳保利公司诉请陈志丹支付违约金111075元的请求。本院认为，补充协议对办理贷款的程序进行了约定，陈志丹有责任自行查询征信状况及是否符合办理贷款的条件，故贷款未能办理的原因不能归责于贵阳保利公司，陈志丹自身亦有一定责任。本案中，陈志丹逾期支付购房余款已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因贵阳保利公司与陈志丹对违约金的支付标准已经明确约定，而陈志丹的违约行为造成贵阳保利公司一定损失，贵阳保利公司诉请陈志丹支付违约金，本院予以支持。本案中，陈志丹认为贵阳保利公司主张的违约金过高，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，考虑到陈志丹在办理贷款过程中主观上并非故意违约，但其在无法办理银行按揭贷款的情况下未采取积极、有效的措施防止损失扩大，自身亦存在一定过错，综合全案考虑，本院对贵阳保利公司主张的违约金予以适当调减，其该项请求，本院按其主张的111075元的50%支持55537.50元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原告贵阳保利投资房地产开发有限公司与被告陈志丹于2018年11月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-205）；二、被告陈志丹于本判决生效之日起五日内支付原告贵阳保利投资房地产开发有限公司违约金人民币55537.50元；三、被告陈志丹于本判决生效之日起五日内配合原告贵阳保利投资房地产开发有限公司办理撤销位于贵阳市乌当区航天路172号保利公园2010北区20组团至3、5至7栋、21组团1至3、5至13、15至18栋21-9栋3号房屋的备案登记手续（栋编号：5545，预售合同登记号：Y18135265），并承担撤销备案登记费用（该费用以房管部门实际收取为准）；四、驳回原告贵阳保利投资房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2331元，由原告贵阳保利投资房地产开发有限公司负担1118元，被告陈志丹负担1213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇一九年七月三十日书记员  陈远丽