陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终6370号上诉人（原审原告）：马珍珍，女，1988年6月28日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘伟博，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘乐，陕西德伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西开城实业有限公司。住所地：西安市未央区凤城九路东段徐家湾街道办司法综合楼**。法定代表人：孙岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：李涛，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王保贵，陕西权诚律师事务所律师。上诉人马珍珍因与被上诉人陕西开城实业有限公司（以下简称开城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初15354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马珍珍之委托诉讼代理人刘伟博、刘乐，被上诉人开城公司之委托诉讼代理人李涛、王保贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年1月10日，马珍珍与开城公司签订《商品房买卖合同》，约定马珍珍购买开城公司开发的位于西安市未央区改造项目一期（DK1）[利君·未来城]第5幢2单元26层22605号房屋，房屋总价款322379元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款2%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。3、买受人在收到出卖人通知其提供办理产权过户手续之日起十日内，仍不能按通知要求提供产权过户所需资料，则由买受人自行承担延期办理房产证的全部责任。合同签订后，马珍珍按照合同约定向开城公司支付了购房款。开城公司实际于2014年9月3日向马珍珍交付房屋。另查，开城公司至今尚未取得初始登记证书。马珍珍一审起诉至西安市未央区人民法院，提出诉讼请求：1、依法判令开城公司立即将办理利君未来城1期5号楼2单元22605室房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，并协助马珍珍办理房屋权属登记证书；2、判令开城公司支付马珍珍违约金32242.1元；3、本案诉讼费、律师费、保全费等诉讼费用由开城公司承担。诉讼过程中，马珍珍变更诉讼请求，请求判令：1、开城公司立即将办理利君未来城1期5号楼2单元22605室房屋权属登记的资料报产权登记机关备案；2、开城公司按已付购房款总额，以年利率6%为计算标准，从房屋交付后满365个工作日的次日开始计算到办理完毕备案手续截止时的违约金，暂计算至2018年9月6日为48707元，起诉后至实际办理完毕备案手续时的违约金按照已付购房款总额，年利率6%计算。3、本案诉讼费、律师费、保全费等诉讼费用由开城公司承担。事实和理由：马珍珍与开城公司签订商品房买卖合同，购买开城公司开发的位于西安市未央区。2014年9月3日，开城公司将上述房屋交付马珍珍使用。合同约定，开城公司应当于交付房屋后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但开城公司至今未按照合同约定办理房屋权属证书，已构成违约。为维护马珍珍的合法权益，故诉至法院。开城公司辩称，开城公司向产权登记机关报送的资料仅限于需由出卖人提供的资料，其他根据法律或政策规定应由马珍珍自身提供的契税、大修基金缴纳凭证应当由买受人自行提交；开城公司始终积极履行合同义务，已经陆续取得了办理产权登记所需的主要资料，不具有拒不履行的主观过错；开城公司未能按期提交办理产权证书相关资料并非自身拒不履行合同义务造成的，是因国家验收政策调整等多重因素导致，属于不可抗力；买卖合同第十五条作出了明确约定，马珍珍要求开城公司按照已付购房款总额以年利率6%为计算标准承担违约金的主张无法律依据和合同依据。综上，请求驳回马珍珍的全部诉讼请求。原审法院认为，公民的合法权益受法律保护，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。本案中，《商品房买卖合同》系马珍珍与开城公司自愿签订的，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。依据合同第十五条约定，开城公司应于商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，开城公司至今未完成将办证资料报送产权登记机关备案的协办义务，故对马珍珍请求判令开城公司将办理权属登记需要由开城公司提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，原审法院依法予以支持。关于马珍珍主张的逾期办证违约金，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，马珍珍对开城公司逾期办证的违约责任选择了退房赔偿损失的情形，对不退房情形下承担违约金不予选择，故该案不存在双方对不退房情形下承担违约金没有约定或者约定不明的情况，现马珍珍在不退房的情形下要求开城公司支付违约金，不符合双方合同的约定，且马珍珍未提交开城公司逾期办证所致实际损失的相关证据，故对马珍珍要求开城公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院依法不予支持。关于马珍珍主张的律师费，因未提交相应的证据，原审法院依法不予支持。关于马珍珍主张的保全费，因未实际产生，原审法院依法不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后九十日内将办理位于未央区红光村城中村改造项目一期（DK1）[利君·未来城]第5幢2单元26层22605号商品房屋权属登记需要由被告陕西开城实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告马珍珍的其余诉讼请求。案件受理费606元（马珍珍已预交），现由被告陕西开城实业有限公司承担100元，被告陕西开城实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告；剩余506元案件受理费由原告自行承担。宣判后，马珍珍不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判由开城公司立即将办理利君未来城房屋权属登记的资料报产权登记机关备案；由开城公司按已付购房款总额，以年利率6%为计算标准，从房屋交付后满365个工作日的次日开始向马珍珍支付违约金，暂计算至2018年9月6日，起诉后至实际办理完毕备案手续时的违约金按照已付购房款总额，年利率6%计算；2、一、二审诉讼费用由开城公司全部承担。事实及理由：一、一审认定马珍珍对不退房情形下承担违约金不予选择系认定事实错误，适用法律错误。马珍珍与开城公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。从合同第五条的约定可以看出：首先，开城公司应当按照合同约定的时间节点来办理房屋备案登记手续，但是开城公司因为自身原因未能按照合同约定期限办理备案登记手续，故已属违约，且开城公司一审已经承认其违约。其次，当开城公司违约时，马珍珍有两种选择，第一种选择是退房，且从开城公司处获得房屋价款2%的违约金赔偿；第二种选择是不退房，但对于违约金和损失数额及计算方法却没有约定。在此种情况下，马珍珍选择了不退房，并要求开城公司支付违约金的诉讼请求合法合理。最后，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，开城公司违约且没有约定违约金时，马珍珍的主张是正当的。马珍珍主张按照已付购房款总额，按照年利率6%计算违约金和损失赔偿也是有法律依据的。二、开城公司严重违反了诚实信用原则，是西安闻天公司的效仿者，一审判决严重背离了合同法的基本原则和基本精神。1、西安闻天公司违反诚实信用原则，要求西安市中级人民法院确认与业主签订的《商品房买卖合同》无效，被法院依法驳回。本案开城公司作为开发商，在明知房价暴涨的情况下，三番五次要求业主退房，仅承担2%的违约金。作为业主不可能选择退房，一审法院判决不支持任何违约金，形成了负面的司法价值导向；2、一审判决开城公司在90日内办理备案登记手续没有任何法律依据。马珍珍与开城公司之间签订的《商品房买卖合同》对开城公司办理房屋备案登记手续的期限有明确的约定，在开城公司实际违约并称可以在三个月内办理完毕备案手续时，一审法院判决开城公司在三个月内办理备案登记手续，一则完全按照开城公司的陈述进行了判决，另一方面完全没有考虑马珍珍提交的多年来开城公司多次以各种理由谎称能够办理备案登记后又多次未能办理备案登记的实际情况。一审判决至今，开城公司还是未办理备案手续；3、本案一审判决认定开城公司违约，但却不需要承担任何违约责任的判决错误。三、本案中《商品房买卖合同》第十五条系格式条款，该条款明显存在加重马珍珍义务，排除马珍珍主要权利，免除开发商责任，应属无效条款。开城公司辩称，一、一审法院查明的案件事实清楚，适用法律正确，依法认定马珍珍对不退房情形下承担违约金不予选择，这也符合双方《商品房买卖合同》约定。二、开城公司始终恪守信用、积极履约，双方合同约定的绝大部分出卖人合同义务已经履行完毕，马珍珍无端索要巨额违约金的行为完全是罔顾客观事实，更是背离合同法的基本原则和基本精神的真实体现。三、《商品房买卖合同》第十五条系双方当事人协商一致基础上形成的，不存在限制或排除马珍珍主要权利的内容，相反该条款极大的约束了开城公司，合同内容合法有效。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，马珍珍与开城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。3、买受人在收到出卖人通知其提供办理产权过户手续之日起十日内，仍不能按通知要求提供产权过户所需资料，则由买受人自行承担延期办理房产证的全部责任。”履行中，马珍珍依约向开城公司支付了房款，开城公司也于2014年9月3日向马珍珍交付了房屋，但至今，开城公司仍未履行将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，根据双方合同约定，开城公司的上述行为，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。故马珍珍起诉请求开城公司履行将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案的义务，符合双方合同约定，应予支持。但鉴于涉案房屋办证存在的客观现状，一审法院综合全案实际情况，判令开城公司在九十日内履行上述备案义务，并无不当。关于马珍珍主张逾期办证违约金的问题，由于双方在《商品房买卖合同》中明确约定，如因出卖人的责任致使买受人不能按期取得房地产权属证书，买受人只有在选择退房的情况下，才能按已付房价款的2%向出卖人主张承担违约金。现马珍珍既未要求退房，又未提供充分证据证明其存在实际损失，故对于马珍珍要求开城公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1018元，由马珍珍承担。本判决为终审判决。审 判 长  侯 静审 判 员  高 玮审 判 员  侯新省二〇一九年七月十二日法官助理  袁观磊书 记 员  王晓平