河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0506民初208号原告：刘志杰，男，1967年6月20日出生，汉族，现住安阳市龙安区。原告：杨新梅，女，1967年5月25日出生，汉族，住址同上。共同委托诉讼代理人：李海红，河南鼎维律师事务所律师。被告：安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司，住所地河南省安阳市安彩大道于家庄西头。法定代表人：高春叶，职务：董事长。委托诉讼代理人：张慧川、张娟，河南金太行律师事务所律师。原告刘志杰、杨新梅与被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司（以下简称鼎盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）豫0506民初2010号民事判决：一、被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告刘志杰、杨新梅办理安阳市龙安区安彩大道与中州路交叉口向东50米路南鼎盛帕堤欧A15号楼1单元502室的房地产权属登记证书；二、驳回原告刘志杰、杨新梅的其他诉讼请求。宣判后，原告刘志杰、杨新梅提出上诉。2018年3月27日，安阳市中级人民法院作出（2018）豫05民终1282号民事判决：一、维持河南省安阳市龙安区人民法院（2017）豫0506民初2010号民事判决第一项，即安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告原告刘志杰、杨新梅办理安阳市龙安区安彩大道与中州路交叉口向东50米路南鼎盛帕堤欧A15号楼1单元502室的房地产权属登记证书；二、撤销河南省安阳市龙安区人民法院（2017）豫0506民初2010号民事判决第二项，即驳回刘志杰、杨新梅的其他诉讼请求；三、安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付刘志杰、杨新梅逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以购房款341737元的利息计算，利率按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.3倍确定，从2014年5月2日起计算至安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司将办理权属登记需提供的资料包产权登记机关备案之日止，其中2014年5月2日至2017年7月2日止的利息不应超过95686.36元）；四、驳回刘志杰、杨新梅的其他诉讼请求。宣判后，鼎盛房地产开发有限责任公司不服，向河南省高级人民法院申请再审。2018年9月25日，河南省高级人民法院作出（2018）豫民申6632号民事裁定:指令河南省安阳市中级人民法院再审。2018年12月25日，河南省安阳市中级人民法院作出（2018）豫05民再41号民事裁定：一、撤销安阳市中级人民法院（2018）豫05民终1282号民事判决及河南省安阳市龙安区人民法院（2017）豫0506年民初2010号民事判决；二、本案发回河南省安阳市龙安区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告刘志杰、杨新梅的委托诉讼代理人李海红、被告鼎盛房地产公司的委托诉讼代理人张慧川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志杰、杨新梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，协助原告办理安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛××堤××楼××单元××室的房地产权属登记证书；2.判令被告自2014年3月2日起至原告取得权属登记证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告逾期办理权属登记证书违约金（其中截止2017年7月2日为95686.36元）；3.判令被告返还原告暖气初装费（管网费）13515元，并自2014年3月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告利息损失；4.判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年9月6日，原被告双方签订了商品房预售合同，该合同在房管局进行了备案，其中载明：“第一条、出卖人以出让方式取得位于龙安区××大道与××路交叉口向东××路南鼎盛帕堤欧地块的土地使用权，出让证号安国用（43）325号；第三条、××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第A15号楼1单元502号室，建筑面积共128.71平方米；第四条、商品房价款按建筑面积计算；第八条、出卖人应在2013年5月30日前将五方验收合格的商品房交付××使用；原告与合同签订后已按约履行了合同义务，但被告未按期交付房屋也未按期让原告取得权属登记证书。被告于2014年3月1日将房屋交付原告，之后多次找被告协商办证，退款及要求承担违约责任的相关事宜，均未能妥善解决。双方签订的买卖合同第十五条约定了产权登记的期限为60日，但该条款中对支付违约金的方式标准并未进行约定，被告应当依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷的司法解释》第18条的规定支付逾期办证违约金。根据2011年国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，2008年，《河南省发展和改革委员会、河南省财政厅关于安阳市城市基础设施配套费标准及相关问题的批复》、安政[2008]25号《安阳市城市基础设施配套费征收管理办法》等规定暖气初装费已停止征收，被告收取没有法律依据，应依法退还。故请法院判如所请。鼎盛房地产公司辩称：1.办理产权登记机关是房产管理部门，并非被告，被告只是协助单位。本案中原告的房产证未能办下来，非被告鼎盛房地产公司的原因。因办理证书需要很多手续，且办证手续政策一直在变，单就产权初始登记，原审诉讼中16项手续，现在改为17项，增加规划意见书、土地落宗、下现场三项，去掉了原来的询问笔录，散装水泥费两项，这也影响办证，并非被告造成。2.根据安阳市人民政府办公室[2010]55号文件第一条规定：农贸市场、公共服务实施、幼儿园、卫生站都属于公共配套设施，第二条（四）款综合验收程序规定：公共配套设施未完成，相关部门不得为其办理工程竣工备案、房屋权属登记等相关手续。本案中，被告开发的帕堤欧小区B、D区，根据小区规划，B、D区有幼儿园、公共服务设施、卫生站、农贸市场公共配套设施。目前，由于B、D区地块上仍有于家庄村民未搬迁、腾地的情况，故被告无法对公共配套设施进行建设。依据被告与安阳市龙安区人民政府土地移交协议书约定：于家庄城中村改造项目的拆迁事宜归龙安区政府和于家庄村村民委员会，拆迁是政府行政行为，故被告无法完成该小区公共配套设施竣工，并非被告责任；3.被告没有将涉案小区土地抵押，不存在影响办证的事实；4.被告收取的管网费不应当返还。该小区属于于家庄村改造工程，在建设时，安阳市暖气管网未通到该村，暖气管网铺设费用未计入建设成本，销售时也未计入销售价格。后市政热力主管网铺设到文昌大道与××交叉口，被告多次与热力公司协商后方同意给帕堤欧小区供暖。被告与购房户协商，达成口头协议，购房户按供暖建设单位测算的购房面积每平方105元另行支付暖气管网铺设费，双方均已经按照口头协议并履行完毕，该口头协议是在双方平等、自愿的基础上达成的，合法有效，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且收取暖气管网铺设费是为了原告的利益，提高原告在购买住房中的生活质量，不应当返还。综上所述，导致迟延办证的责任不在被告，办证政策的变更，以及该小区居民拒不搬迁，政府没有拆迁完毕，无法建设公共配套设施，是导致无法办证的关键原因，故被告不应承担违约责任。经审理查明：2012年9月6日，原告刘志杰、杨新梅（××）与被告鼎盛房地产公司（出卖人）签署《商品房预售合同》，主要内容为：原告购买被告开发的位于安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东南角鼎盛·××堤××商品房××楼××单元××室房屋，建筑面积128.71平方米，房屋总价款341737元；合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付××使用；第十四条出卖人关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日起达到使用条件……3.天然气、暖气有关费用，由××自理；4.天然气、集中供暖按相关部门通气、通暖时间执行；如果在规定日期内未达到使用条件，双方协商处理；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按何种方式处理，双方未进行约定。2011年10月19日原告向被告交纳总房款341737元，2012年9月25日原告向安阳市地方税务局契税税务分局交纳契税6834.74元，2014年3月1日，被告向原告出具专项维修资金7723元收据。另查明，2013年9月3日，安阳市住房和城乡建设局回复意见中表明：帕堤欧小区是由鼎盛房地产公司开发建设的项目，小区在2011年开发时，由市规划局召开的市政管网论证会上，就明确了该小区市政暖气管网尚未配套到位，公司未考虑小区供暖，未将该费用纳入建设成本，并告知了购房人。2012年市政府对文昌大道西段进行了加宽扩容及相应管网铺设，市政热力主管网铺设至文昌大道与××交叉口，在鼎盛公司多次与益和热力协商后，益和热力公司同意给该小区供暖，经供暖建设单位测算，该工程小区室外暖气管网建设费为每平方米105元，且此费用开发商在销售商品房时已告知购房户，暖气管网建设费应另行收取。现公司同意，如购房户不愿缴纳此项费用，可到公司签订取消供暖同意书，同意取消的业主达到70%以上，开发公司将取消暖气管网工程的建设。原告于2014年3月1日向被告交纳了管网费13515元，被告向原告出具了收据。又查明，2001年4月16日，国家计委、财政部下发计价格（2001）585号《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，在该通知中规定：取消与城市基础设施配套重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。2008年11月2日，安阳市人民政府制定安政（2008）65号《安阳市城市基础设施配套费征收管理办法》，该办法规定：在本市规划区内办理《建设工程规划许可证》的单位和个人，均应按照本办法缴纳城市配套费；城市配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征，每平方米征收120元。其中新建、扩建和改建的各类建设项目，按建筑面积征收；按本办法开征城市配套费用后，原城市绿化费及暖气、天然气入网费（初装费）停止征收；本办法自2008年10月1日起实施。上述事实，有原告刘志杰、杨新梅提交的证据:1.商品房预售合同、2.房款收据、3.契税凭证、4.维修基金凭证、5.管网费单据；被告鼎盛房地产公司提交的证据：1.安政办[2015]第24号文件、2.安阳市城市规划委员会2016.7.28文件、3.安阳市房屋预告登记证明、4.2013年9月3日安阳市住房和建设局答复意见、5.安阳市中级人民法院（2017）豫05民终3207号民事判决书以及当事人的陈述予以证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告刘志杰、杨新梅与被告鼎盛房地产公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认，双方均应受该合同的约束，按照约定全面履行自己的义务。现原告刘志杰、杨新梅已履行交付房款义务，而被告鼎盛房地产公司未按照《商品房预售合同》的约定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，致原告刘志杰、杨新梅至今未能取得房地产权属证书，构成违约。故原告刘志杰、杨新梅要求被告协助办理安阳市龙安区××大道与××路交叉口向东××鼎盛××堤××楼××单元××室的房地产权属登记证书的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告自2014年3月2日起至原告取得权属登记证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告逾期办理权属登记证书违约金（其中截止2017年7月2日为95686.36元）的诉讼请求，本院认为，虽被告鼎盛房地产公司未按照《商品房预售合同》的约定在商品房交付使用后60日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，致原告刘志杰、杨新梅至今未能取得房地产权属证书的行为构成违约，但该违约行为系该小区居民拒不搬迁、政府未拆迁完毕等不可抗力的外在因素造成的，并非被告自身原因，且双方当事人在《商品房预售合同》对违约金并未约定，故原告主张违约金，无事实根据，本院依法不予支持。同时，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定主张违约金也明显不当，系其对该条款规定的错误理解。本院认为，该条是关于由于出卖人的原因，导致××未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任的规定；其中第二款:“没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，规定的是当事人在合同中未约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，××的损失计算标准问题，并非指当事人在合同没有约定违约金的情况下，可以据该条款向出卖人主张违约金。换言之，该条款适用于××要求出卖人赔偿损失的违约责任形式。但本案中，被告没有故意违约，原告不能取得权属登记证书的主要责任不在被告。因此原告基于该条款规定要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还原告暖气初装费（管网费）13515元，并自2014年3月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告利息损失的诉讼请求，本院认为，从安阳市住房和城乡建设局的回复中可以看到，帕堤欧小区是由鼎盛房地产公司开发建设的项目，该小区在2011年开发时市政暖气管网尚未配套到位，公司未考虑到小区供暖，未将该费用纳入建设成本，并告知了购房人。被告收取该管网费是为了原告的利益，提高原告在购买住房中的生活质量，且经与原告等购房人在平等、自愿的基础上协商达成的协议，合法有效，并未违反法律、行政法规的强制性规定。另，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，原告诉称主张所根据的《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》、《安阳市城市基础设施配套费征收管理办法》均非法律或者行政法规。因此，即使被告的行为违反该通知和办法规定，也不属于违反法律规定，并不必然导致被告的行为无效。故原告要求被告返还原告暖气初装费（管网费）13515元，并自2014年3月1日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告利息损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告安阳市鼎盛房地产开发有限责任公司协助原告刘志杰、杨新梅在具备法定条件下办理位于安阳市龙安区安彩大道与中州路交叉口向东50米路南鼎盛帕堤欧A15号楼1单元502室的房地产权属登记证书；驳回原告刘志杰、杨新梅的其他诉讼请求。案件受理费2484元，由原告刘志杰、杨新梅共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  刘振华审判员  张小桢审判员  曹欢庆二〇一九年七月九日书记员  姚 雪