湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0506民初1057号原告：张春波，男，1975年5月5日出生汉族，住宜昌市夷陵区。原告：李姣艳（系原告张春波之妻），女，1987年6月24日出生汉族，住址同上。二原告共同的委托代理人：包爱宁，湖北诚弘律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宜昌市润康置业有限责任公司。住所地宜昌市夷陵区夷兴大道虾子沟转盘。统一社会信用代码：91420506747682353M。法定代表人：余宝容，该公司执行董事。委托代理人：王常德，湖北三雄律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人：余远虢,男,1965年1月20日出生汉族,系该公司总经理，住宜昌市夷陵区。代理权限为特别授权。原告张春波、李娇艳与被告宜昌市润康置业有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理，依法由审判员岳新平独任审判于2019年5月17日、7月18日公开开庭进行了审理。原告张春波、李娇艳及其共同的委托代理人包爱宁和被告宜昌市润康置业有限责任公司的委托代理人王常德、余远虢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张春波、李娇艳向本院提出诉讼请求：判决被告积极交房并承担延迟交房的违约金（按每天人民币75.4858元计算，时间从2015年9月30日到实际交房之日止）暂算至起诉之日为人民币96848元。事实与理由：2015年1月21日，原告夫妇购买了位于夷××区虾子沟××楼盘××港湾××楼××单元××层，房号是011505，建筑面积135.94平方米，总房款人民币754858元。原告在签约当天就交了房屋首付款人民币234858元。2015年2月10日，中国以后宜昌西陵支行通过审核贷款人民币520000元。原告从4月1日开始还银行按揭一直到今。时至今日，被告未能按约定的时间即2015年8月30日前交房。为维护原告合法权益，特依法提起诉讼。被告宜昌市润康置业有限责任公司辩称：1、被告多次通知原告交房并办理交接手续，缴纳相关税费、物业费，但是原告拒绝办理。2、第一次开庭审理后，得知原告已取得涉案房屋的装修钥匙，应视为双方已经将房屋办理了交接，根据《附件六合同补充协议》“第四条…4、若出卖人存在逾期交房，买受人应在房屋交接时提出，否则房屋交接后买受人不得以逾期交房为由追究出卖人违约责任。”之约定，已构成免责，原告无权要求被告再行承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年1月21日，原告张春波、李娇艳夫妇(买受人）与被告宜昌润康置业有限责任公司（出卖人）签订一份《宜昌市商品房买卖合同》及《附件六合同补充协议》等，合同第一条、第三条、第五条约定，被告宜昌润康置业有限责任公司将位于宜昌市××区小溪××街办虾子沟××楼盘××港湾××楼××单元××层房××为011505，建筑面积为135.94平方米的房屋一套出售给原告夫妇，房屋总价款为人民币754858元。合同第六条约定付款方式和时间为：贷款方式付款，具体约定见附件六。《附件六合同补充协议》第一条（1）签订合同时，买受人支付总房款的30%即234858元。（2）剩余房款520000元通过银行按揭方式支付。合同第九条约定交付期限及条件：出卖人应当在2015年8月30日前，将商品房交付买受人使用。《附件六合同补充协议》第四条…3、出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付给买受人，买受人同意给予出卖人30日宽限期。在宽限期内合同继续履行出卖人无需向买受人承担违约责任。宽限期后出卖人仍未交房，则出卖人每日按买受人已支付房款的万分之一支付违约金。4、若出卖人存在逾期交房，买受人应在房屋交接时提出，否则房屋交接后买受人不得以逾期交房为由追究出卖人违约责任。合同第十一条约定房屋交接：商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。此外，合同还对双方的其它权利义务及违约责任作了详细约定。合同签订当日，原告按照合同约定支付了房屋首付款人民币234858元。2015年2月10日，原告夫妇与中国银行股份有限公司宜昌西陵支行签订一份《个人一手住房贷款合同》，通过审核后获得贷款人民币520000元，该贷款由银行直接支付给了被告宜昌润康置业有限责任公司。二原告自2015年4月1日开始偿还银行按揭贷款至今。二原告履行合同约定的付款义务后，被告宜昌润康置业有限责任公司并未按照合同约定的交房时间按期交房。2017年底，二原告以查看房屋为名从被告宜昌润康置业有限责任公司拿走装修钥匙一把，之后未将该钥匙返还。2019年4月初，二原告上门要求被告宜昌润康置业有限责任公司交房时引发争议，遂酿成讼。2019年5月30日，本案承办人及书记员召集原、被告双方当事人到涉案房屋进行了现场查看，二原告在涉案房屋门口的公共走道处加装了一道玻璃门用于与其他公共区域相隔离，玻璃门上有锁，室内有砸墙和开挖线槽等陈旧的装修痕迹。查看现场之后，原、被告双方在案件承办人的督促下，办理了涉案房屋的交接手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2015年1月21日签订的《宜昌市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，原、被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约付清了购房款，被告应当按照约定于2015年8月30日之前交付房屋，但被告至本案诉讼后才与二原告正式办理涉案房屋的交接手续，构成迟延交房，被告应当按照合同之约定承担迟延交房的违约责任。被告宜昌市润康置业有限责任公司以二原告在取得涉案房屋装修钥匙后未按照《附件六合同补充协议》“第四条…4、若出卖人存在逾期交房，买受人应在房屋交接时提出，否则房屋交接后买受人不得以逾期交房为由追究出卖人违约责任。”之约定向出卖人提出追究违约责任的请求，构成免责之抗辩，与《宜昌市商品房买卖合同》第十一条“房屋交接：商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或所购商品房质量有明显缺陷的，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”之约定不符，是否办理了房屋交接应以该条约定为准，不能以二原告拿走了涉案房屋的装修钥匙而认定原、被告双方已实际进行了“房屋交接”，故被告之免责辩解，不能成立，本院不予采信。根据《附件六合同补充协议》“第四条…3、出卖人因自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付给买受人，买受人同意给予出卖人30日宽限期。在宽限期内合同继续履行出卖人无需向买受人承担违约责任。宽限期后出卖人仍未交房，则出卖人每日按买受人已支付房款的万分之一支付违约金。”之约定，二原告主张自2015年9月30日起以购房款总额为基数按日万分之一的标准计付迟延交房违约金的观点符合合同约定，本院予以采纳。按照二原告的自述其于2017年12月底即从被告处拿走了涉案房屋的装修钥匙后一直未归还，室外加装的玻璃门和室内残留的陈旧的装修痕迹，表明二原告已实际占有了涉案房屋，因被告不能提供二原告拿走涉案房屋装修钥匙具体时间的相关证据，故该时间以二原告自认的时间较为适宜。2017年12月以后至2019年4月之间，二原告未提供其曾要求与被告办理交房手续或完善交房手续的相关证据，也未提供被告拒不履行交房义务的相关证据，由此推定二原告怠于主张权利，未及时采取有效措施止损有放任损失扩大之嫌，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，对于扩大之损失应由二原告自己承担。因此，延期交房违约金计算至2017年12月底较为适当。综上，延期交房违约金确定为62124.8元（754858元×0.0001×823天）。经本院主持调解，双方当事人不能达成一致协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告宜昌市润康置业有限责任公司于本判决生效后立即向原告张春波、李娇艳支付逾期交房违约金62124.8元。二、驳回原告张春波、李娇艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1111元（减半收取），由被告宜昌市润康置业有限责任公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  岳新平二〇一九年七月二十六日书记员  陈 菁