广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1992号原告：中国工商银行股份有限公司广州西华路支行，住所地广州市荔湾区西华路531号。负责人：陈涛，职务行长。委托诉讼代理人：梁钰雯，女，1972年9月21日出生，汉族，该单位员工，联系地址。被告：李宝莲，女，1978年2月20日出生，汉族，住址湖北省孝感市孝南区。被告：汪祖舜，男，1978年2月7日出生，汉族，住址湖北省阳新县。被告：广州富力地产股份有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华夏路10号富力中心45-54楼。法定代表人：李思廉，职务董事长。委托诉讼代理人：王天程，男，1994年1月11日出生，黎族，该公司员工，联系地址。原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行（以下简称“工行广州西华路支行”）诉被告李宝莲、汪祖舜、广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁钰雯、被告广州富力地产股份有限公司委托诉讼代理人王天程到庭参加诉讼，被告李宝莲、汪祖舜经依法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行广州西华路支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：45XXXXX58）未履行部分；2、判令被告李宝莲和被告汪袓舜向原告偿还借款本金人民币373701.54元及该笔借款至还清之日止的欠息（欠息包括利息、罚息和复利，暂计至2019年7月2日止为3597.46元，自2019年7月3日起至《个人购房借款/担保合同》解除前按合同约定的贷款利率计算利息，并按合同约定的罚息利率计算罚息和复利，合同解除之日起至实际清偿之日止按合同约定的罚息利率计收罚息和复利）；3、判令被告广州富力地产股份有限公司对两被告所欠原告的上述债务承担连带保证责任；4、判令确认原告对李宝莲、汪袓舜提供的位于XX花园（自编G1-G9栋）XX花园（X栋）13层1305房的房产抵押物享有抵押权，两被告不清偿上述第二项债务时，原告有权以依法处分该抵押物所得价款优先受偿；5、本案受理费由被告李宝莲和被告汪祖舜承担、被告广州富力地产股份有限公司承担连带保证责任。事实和理由：原告、被告李宝莲和汪祖舜于2009年6月19日签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：45XXXXX58），合同中约定：贷款金额：61万元；贷款用途：只能用于购实位于XX花园（自编G1-G9栋）XX花园（X栋）13层1305房的物业。贷款为一次性全额发放，本金及贷款利息由李宝莲和汪祖舜按月分期偿还。贷款利率：年利率为6.8775%，如遇人民银行利率调整则按有关规定作相应调整。合同项下的抵押物是以合同贷款所购房屋为担保，作为两被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他有关费用的保证。广州富力地产股份有限公司自愿为李宝莲和汪祖舜提供连带责任保证，保证责任范围为合同项下贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和其他有关费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）；保证期限至正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到房屋他项权证书之日止。同时合同的笫二十七条的27.3款约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有杈自行选择实现担保的顺序，即贷款人有选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同签订后，依法到有关部门办理了抵押登记备案，取得合法的抵押登记证明书。借款合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，根据李宝莲和汪祖舜的授权将款项划到广州富力地产股份有限公司的帐户上，原告已依合同约定履行了义务。从2018年10月起至今，李宝莲和汪祖舜没有按合同约定按月分期偿还原告贷款本息，已出现连续的逾期记录4次、累计37次未按时足额偿还贷款本息。李宝莲和汪祖舜告严重违反合同约定，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，原告有权提前终止合同，提前收回贷款本息，有权计收逾期罚息，未支付的罚息计收复息。现原告根据我国《合同法》、《担保法》、《婚姻法》等法律、法规的有关规定及四方签订的合同的约定，向贵院提起诉讼，请贵院依法判决，维护原告合法权益。被告广州富力地产股份有限公司答辩称：一、原告对抵押房产享有优先受偿权；二、原告应先就抵押房产进行拍卖或变卖，富力公司仅对尚不足以清偿的部分承担担保责任；三、本案的欠款金额均由原告自行计算所得，请法院予以核实；四、如法院判决富力公司承担连带保证责任，请法院在判决中明确富力公司在承担保证责任后有权向被告李宝莲、汪祖舜进行追偿。被告李宝莲、汪祖舜未作答辩。经审理查明：2009年6月19日，工行广州西华路支行（贷款人）与李宝莲、汪祖舜（借款人、抵押人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号：45XXXXX58），约定：李宝莲、汪祖舜向工行广州西华路支行借款人民币610000元，贷款用途为购买广州市白云区XXXX地段XX花园（X幢）1305号房；贷款期限为20年；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%，据此确定年利率为4.158%，利息自实际放款日起计算并按月结息；李宝莲、汪祖舜按照按月等额本息还款法偿还本息，借款人无宽限期；还款周期以每月为一期，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；无对应日的，还款日为该前最后一日，最后一期还款日为贷款到期日；李宝莲、汪祖舜授权贷款人在规定的还款日从还款账户中扣收贷款本息；如果该存款账户内款项不足偿还当期款项的，贷款人按费用、利息、本金的顺序划收；借款人应按期偿还贷款本息，如未按约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期；合同项下的抵押物是以合同贷款所购房屋为担保，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用。另查，2008年11月5日，工行广州西华路支行（甲方、按揭银行）与富力公司（乙方、发展商）签订《按揭业务担保合作协议》（编号：西华支行【2008】年009号），约定：乙方获准开发兴建XX花园项目；在该项目销售期间，乙方同意为所有符合借款条件的购房者在约定范围的借款额内向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保；保证责任范围为购房者与甲方签订的《个人购房借款/担保合同》项下的贷款本息及相关费用。包括贷款本金、利息、逾期利息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括律师费、诉讼费用、执行费用及其他有关费用）；保证期限至为借款人领取《房地产权证》，办妥房地产抵押登记，领取《房地产他项权证》交甲方执管之日止。合同签订后，双方就涉案房屋办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记手续，工行广州西华路支行依约根据李宝莲和汪祖舜的授权向广州富力地产股份有限公司发放了贷款610000元。上述合同履行过程中，李宝莲、汪祖舜出现逾期还款，截止至2019年7月2日，李宝莲、汪祖舜尚欠工行广州西华路支行借款本金373701.54元以及相应的利息、罚息、复利。在庭审中，富力公司陈述，涉案房屋现登记在富力公司名下。因为李宝莲、汪祖舜一直没有缴纳契税，也没有向富力公司提交办证资料，也不配合富力公司办证工作，故涉案房屋的房产证至今还没有过户至李宝莲、汪祖舜名下。本院认为：工行广州西华路支行与李宝莲、汪祖舜签订的《个人购房借款/担保合同》以及工行广州西华路支行与富力公司签订的《按揭业务担保合作协议》均是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行。工行广州西华路支行依合同约定向李宝莲、汪祖舜发放了贷款，但李宝莲、汪祖舜却没有按合同约定按期偿还借款本息，已构成违约，现工行广州西华路支行根据合同约定要求解除合同并提前收回借款本息，合法合理，本院予以支持。李宝莲、汪祖舜应立即归还尚欠的贷款本金373701.54元、欠息（欠息包括利息、罚息和复利）给工行广州西华路支行。工行广州西华路支行对李宝莲、汪祖舜未偿还的借款计收逾期利息，已是对借款人逾期偿还借款本金而给工行广州西华路支行造成损失的补偿，如对逾期利息再计收复利，无异于对借款人实施双重惩罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失的”规定，对借款人亦不公平。故工行广州西华路支行对逾期利息不得再计入本金计收复利。富力公司对李宝莲、汪祖舜需偿还的上述贷款本息承担保证责任，富力公司承担保证责任后，有权向李宝莲、汪祖舜追偿。李宝莲、汪祖舜以其所购的涉案房屋为原告设定抵押权，原告对此进行了预告登记，但未办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”；第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告要求对涉案房屋享有抵押权的请求，没有法律依据，本院不予支持。关于原告是否就未办理抵押登记的涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿的问题，虽然涉案房屋只是办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但根据《按揭业务担保合作协议》关于“富力公司的保证期限至为借款人领取《房地产权证》，办妥房地产抵押登记，领取《房地产他项权证》交原告执管之日止”的约定内容，以及富力公司主张原告对涉案房屋享有优先受偿权的答辩意见，本院确认原告对涉案房屋享有优先受偿权。被告李宝莲、汪祖舜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行与被告李宝莲、汪祖舜于2009年6月19日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：45XXXXX58）；二、被告李宝莲、汪祖舜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行清偿贷款本金373701.54元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定的方式及标准计至贷款实际清偿之日止，其中罚息不得计收复利）；三、被告广州富力地产股份有限公司对上述第二项判决金额承担连带清偿责任。四、被告李宝莲、汪祖舜不履行上述第二项债务时，原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行有权以广州市白云区XX花园（自编G1-G9栋）XX花园（X栋）13层1305房折价或者拍卖、变卖该财产的价款对上述判决第二项确定的债权优先受偿；五、原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行对广州市白云区XX花园（自编G1-G9栋）XX花园（X栋）13层1305房折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿广州富力地产股份有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告李宝莲、汪祖舜；六、被告广州富力地产股份有限公司因承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告李宝莲、汪祖舜追偿；七、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9900元，由被告李宝莲、汪祖舜、被告广州富力地产股份有限公司负担（原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行已经向本院预交该费用，同意不退回，由被告李宝莲、汪祖舜、广州富力地产股份有限公司迳付给原告中国工商银行股份有限公司广州西华路支行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林惠卿人民陪审员  黄静娴人民陪审员  黄 镭二〇一九年七月八日书 记 员  陈展鹏王盼