山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0686民初1843号原告：栖霞中银富登村镇银行有限公司，住所地：栖霞市霞光路**，统一社会信用代码91370600073018965Y。法定代表人：陶旭东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李双秀，系该公司信贷管理经理。被告：王旭，男，汉族，1990年5月16日出生，原住黑龙江省克东县，现住址。被告：林晓会，男，汉族，1974年8月28日出生，住栖霞市。被告：烟台市虎腾置业有限公司，住，住所地栖霞市山城路**一社会信用代码91370686739279580L。法定代表人：丁英虎，系该公司总经理委托诉讼代理人：王春秀，女，汉族，系该公司职员。原告栖霞中银富登村镇银行有限公司（以下简称栖霞中银富登银行）与被告王旭、林晓会、烟台市虎腾置业有限公司（以下简称虎腾置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栖霞中银富登银行的委托诉讼代理人李双秀、被告烟台市虎腾置业有限公司的委托诉讼代理人王春秀到庭参加诉讼，被告王旭经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，被告林晓会经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栖霞中银富登银行向本院提出诉讼请求：⒈由于借款人发生借款合同下违约事件，根据贷款合同的约定，我行现宣布该合同下的未到期的全部贷款立即到期，解除原、被告之间签订的借款合同。⒉判令被告王旭偿还贷款本金人民币307021.51元，并按合同约定支付相应的正常贷款利息及罚息截止到2018年7月10日7244.43元及日后产生的相应利息（包括逾期罚息等，自2018年7月11日计至全部欠款还清之日）。⒊判令被告林晓会、虎腾置业对上述诉讼请求承担连带责任，并按担保合同约定承担原告为实现债权和担保权益而发生的费用。⒋判令被告王旭以其名下位于栖霞市桃村镇世外桃源3号楼1单元第一层101号（预抵押登记：栖房预栖城房字第**）的房地产履行抵押担保责任，原告对上述财产依法行使抵押权并优先受偿。⒌判令各被告共同连带承担诉讼费用。事实和理由：2015年2月13日，原告与被告王旭签订了《借款合同》，约定原告向被告王旭发放贷款33万元。为保证上述贷款合同下的原告债权，原告与被告林晓会签订了《保证合同》，约定被告林晓会为上述《借款合同》下的原告全部债权承担连带保证担保责任。同日，原告与被告王旭签订《抵押合同》，约定被告王旭以其名下位于栖霞市桃村镇世外桃源3号楼1单元101号房地产提供抵押担保。2015年2月15日，原告与被告虎腾置业签订了《担保函》，约定被告对原告的全部债权提供阶段性连带责任担保，应承担保证责任和相应的违约责任。后原告如约发放贷款。被告王旭从2018年2月28日开始未按约偿还当期应还本金利息，发生逾期。虽经原告多次催收，但被告至今未还。现原告诉至法院，请求判决如诉。被告王旭、林晓会未作答辩。被告虎腾置业辩称，第三被告不承担连带责任，在双方签订的担保函中约定被告对债权提供阶段性连带责任保证担保，该房产已经办理了正式的抵押登记，被告的保证责任已经无需承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：⒈借款合同、借款借据，证明借款事实的存在；⒉抵押合同，证明被告王旭将所购位于栖霞市桃村镇世外桃源3号楼1单元第一层101号房产抵押的事实；⒊保证合同，证实被告林晓会为涉案借款提供担保的事实；⒋担保函和按揭贷款业务合作协议，证明被告烟台市虎腾置业有限公司为涉案借款提供担保的事实；⒌预购商品房抵押权预告登记证，证明抵押事实属实；⒍还款明细，证明被告王旭欠付借款本金及利息的情况。被告虎腾置业对原告提交的上述证据质证称，对所有的证据真实性无异议。证据四能够证明第三被告已经完成了自己的义务，不承担连带还款责任，应当由第一被告承担还款责任。对其它证据无异议。被告虎腾置业为证实自己的主张，提交商品房买卖合同打印件及登记备案回执复印件，证明涉案房屋已经交付给被告王旭，但经第三被告通知，王旭拒不到我处办理房屋交付手续。原告对被告提交的上述证据质证称，对证据的真实性无异议，对第三被告陈述的事实不清楚。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月5日，被告王旭与被告虎腾置业签订了商品房买卖合同》（合同编号：栖预字第1502050002号），约定被告王旭向被告虎腾置业购买位于栖霞市桃村镇世外桃源3号楼1单元第1层101号的房屋一处，房款共计478291元。付款方式为首付款148291元，按揭贷款支付330000元。2015年2月13日，被告王旭与原告签订《借款合同》（合同编号：2015B0209011010032），约定该被告因购买案涉房屋向原告借款330000元，借款期限276个月，从2015年2月16日至2038年2月13日。合同利率为年利率6.4575%，在每笔贷款的贷款期限内，如遇中国人民银行调整相应期限的人民币贷款基准利率，则合同利率于基准利率调整日之后的第一个应还款日起，按相同方向和比例进行自动调整，还款计划表中的应还利息金额和应还本金额亦随之自动调整。逾期贷款罚息利率为合同利率的1.5倍。还款时间为首次放款日之后的每月28日，还款方式为等额本息还款法。双方同时约定，贷款人未能按期足额支付贷款本息或其他应付款项，应按合同约定的逾期贷款罚息利率按日加付罚息，直至还清欠款，并有权宣布合同项下的债务立即到期。2015年2月13日，被告王旭与原告签订《抵押合同》（合同编号：2015B0209011010032-1），约定以案涉房屋作为借款抵押担保，担保范围为主债权本金330000元以及正常利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权和担保权益的费用以及其他应付款项。2015年2月15日，该房屋办理抵押权预告登记（证号：栖房预栖房城字第**）。2015年2月13日，原告与被告林晓会签订《保证合同》（合同编号：2015B0209011010032-2），约定该被告为原告与被告王旭签订的上述《借款合同》项下原告的全部债权（包括本金330000元以及正常利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权和担保权益的费用以及其他应付款项）提供连带责任保证担保。保证期间为担保债务履行期届满（含约定期限届满以及依照约定或法律法规的规定提前到期）之日起两年。另查明，原告与被告虎腾置业签订《按揭贷款业务合作协议》（编号：02090120150001），双方约定原告为该被告开发的包括案涉房屋在内的位于栖霞市桃村镇驻地204国道南“世外桃园”项目提供住房按揭贷款及商业用房按揭贷款，该被告为借款人在原告处的按揭贷款提供阶段性连带保证责任担保和保证金账户质押担保。2015年2月15日，被告虎腾置业向原告出具《担保函》（编号：2015B0209011010032-3），承诺为被告王旭购买的案涉房屋按揭贷款提供担保，并承诺：对主合同下的全部债权提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为主合同下的债务履行期届满（含提前到期）之日起两年，但自借款人办妥借款合同下抵押担保的抵押登记手续并且原告已收到其为唯一的第一顺位抵押权人的他项权证正本之日起，该被告的保证责任自动解除，对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生的二被告的违约引起的借款合同下的债务，该被告仍应承担保证责任和相应的违约责任；担保的范围为主合同项下原告的全部债权，包括主债权本金（贷款本金）人民币330000元以及正常利息、罚息、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权和担保权益的费用等其他款项。《担保函》第三条载明，该被告在借款人的贷款资金被受托支付至该被告账户之后，须在30天内办妥抵押预告登记并将登记证书正本提交原告，6个月内办妥借款人所购房屋所对应的土地使用权或/及在建工程抵押登记（如有）的注销手续，在24个月内办妥贷款人的房屋所有权证（含土地的使用权证）以及原告为唯一的第一顺位抵押权人的他项权证，并将上述两类证书的正本原件提交给原告。保证按时向借款人交付房产，并积极为借款人办理上述房产的产权证。2015年2月16日，原告向被告王旭发放贷款330000元。但该被告偿还本金22978.49元及部分利息后，再未按照约定及时足额偿还借款本息。截至2018年7月10日，该被告共欠原告借款本金307021.51元，正常利息及罚息（即逾期利息）7244.43元，以上本息合计314265.94元。再查明，案涉房屋未交付给被告王旭，亦未办理房屋所有权和土地使用权权属证书以及房屋抵押登记。本院认为，原告栖霞中银富登银行与被告王旭签订的《借款合同》，与被告林晓会签订的《保证合同》，均系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告如约履行了发放借款的义务，但被告王旭未按合同约定及时足额偿还借款本息，显属违约。故原告有权依照合同约定宣布贷款到期，解除双方签订的借款合同，并要求被告王旭偿还借款本金并承担按合同约定计算的利息和逾期利息。被告林晓会为案涉债务提供连带责任保证，且未超过双方约定的保证期间，应当承担连带清偿责任。其承担保证责任后有权向被告王旭追偿。本案争议焦点为，一、原告对案涉房产是否享有抵押权和优先受偿权。二、被告虎腾置业对案涉债务应否承担连带清偿责任。关于焦点一，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条第一款规定，当事人签订房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条规定，以建筑物和其他土地附着物或建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。根据上述法律规定，不动产抵押权的设立以登记为要件，未经登记不产生物权效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。因此预购商品房抵押的预告登记不产生抵押权效力。本案中，被告王旭向被告虎腾置业购买案涉房屋，并与原告签订抵押合同，以案涉房屋所有权和土地使用权作为向原告借款的抵押担保，但仅办理了抵押权预告登记，未办理房屋所有权、土地使用权权属和抵押登记手续。原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房屋的处分，并非对涉案房产享有现实的抵押权，故本院就原告对案涉房屋享有抵押权和优先受偿权的诉讼请求不予支持。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，被告虎腾置业向原告出具《担保函》，明确承诺为案涉借款提供附解除条件的连带责任保证，解除条件成就时（即《担保函》中所称的“自借款人办妥借款合同下抵押担保的抵押登记手续并且贵行已经收到其为唯一的第一顺位抵押权人的他项权证正本之日起”），该被告的担保责任方能免除。《担保函》第三条规定的办理并交付相关权证的责任由被告虎腾置业承担。从该条规定的交付权证的种类和顺序可以看出，解除条件所指向的他项权证应为以正式抵押权登记为内容的他项权证。从庭审查清的事实可以看出，案涉房屋未办理该他项权证并交付给原告。因此，原告与该被告约定的解除担保责任的条件并未成就，被告虎腾置业应当对案涉债务承担连带保证责任。该被告承担保证责任后有权向被告王旭追偿。被告王旭、林晓会经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃质证和抗辩的诉讼权利。鉴于本案事实清楚，证据确凿，依法可以缺席判决。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告栖霞中银富登村镇银行有限公司与被告王旭于2015年2月13日签订《借款合同》（合同编号：2015B0209011010032）；二、被告王旭于本判决生效后十日内偿还原告栖霞中银富登村镇银行有限公司借款本金307021.51元、正常利息及逾期利息7244.43元（计算至2018年7月10日），以上本息合计314265.94元；并自2018年7月11日起至本判决生效之日止，按合同约定的还款数额、期限、利率及逾期还款利率分别承担相应的正常利息和逾期利息；自本判决生效的次日起至实际给付之日止，对未清偿部分借款本金按合同约定的逾期还款利率承担逾期利息；三、被告林晓会、烟台市虎腾置业有限公司对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、被告林晓会、烟台市虎腾置业有限公司承担清偿责任后有权向被告王旭追偿；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6013.99元，保全费2120元，由被告王旭、林晓会、烟台市虎腾置业有限公司负担；公告费560元，由被告王旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王培洪人民陪审员  范会强人民陪审员  李国美二〇一九年七月十九日书 记 员  牟 蕾