贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1871号原告（反诉被告）：贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添办事处奶牛场保利公园2010（3-1-A区），统一社会信用代码91520112662995019R。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：米见华，该公司员工，特别授权代理。被告（反诉原告）：罗能，男，1971年1月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告（反诉原告）：姚驿，女，1975年9月19日出生，汉族，住址同上。被告（反诉原告）罗能、姚驿的共同委托诉讼代理人：赵锦涛，贵州威驰（金沙）律师事务所律师，执业证号15224201410205021，特别授权代理。原告（反诉被告）贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称贵阳保利公司）与被告（反诉原告）罗能、姚驿商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贵阳保利公司的委托诉讼代理人米见华，被告（反诉原告）罗能、姚驿的委托诉讼代理人赵锦涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳保利公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、由被告承担撤销备案登记费821.66元（以房管部门实际收取为准）；2.判决被告配合原告办理撤销该套房屋备案登记手续；3.判决被告承担违约金132500元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告因购买原告所开发建设的位于贵阳市乌当区“保利·公园2010”一期2组团3-1区3-F-10栋1号房屋一套，与原告于2018年9月28日签订《商品房买卖合同》，约定该套房屋总价款为人民币4465102元，被告采用银行按揭付款方式进行支付，并约定了购房尾款的逾期支付违约责任。合同签订后，被告支付了购房款1815102元，尚欠2650000未支付给原告，经原告多次催要，被告均未能支付。现诉请法院依法判决。被告罗能、姚驿辩称，1.保利公司诉称多决催要尾款,不属实。罗能在整个跑贷款的过程中,一直积极与自己的销售沟通,出现任何问题,也都及时反馈给贵阳保利公司,并没有恶意拖延尾款的意思,贵阳保利公司也都知晓整个过程并表示理解,从来没有向罗能催过款,所以保利公司诉称多次催要尾款,不属实。2.罗能没有贷到款,并非罗能自身原因造成。在跑贷款的过程中,罗能依据保利公司的指示,先后向建行威清路支行、农行遵义路中山支行、上海浦东发展银行责阳分行等三家银行提交贷款资料,该三家银行均表示,需罗能提供支付房屋首付款的原始凭证及银行流水,方能申请商业贷款。此后,罗能又走访了平安银行和工商银行,答复与前述银行一致。为此,罗能多次积极与贵阳保利公司工作人员沟通,表示原始凭证已经全部由保利财务收走,并且178万元根本没有转入自己账户,无法出具银行流水,请求保利公司为罗能解决此矛盾,但贵阳保利公司工作人员迟迟没有给与正面答复。此过程中,罗能已将除首付款凭证之外的所有材料准备就绪。2019年3月27日,保利公司突然向罗能发出通知,称罗能未支付尾款构成违约,遂通知解除双方的《商品房买卖合同》。罗能认为,按照双方《商品房买卖合同》第八条的约定,原告购买的房屋,尾款采取按揭方式支付,而按揭却需要提供首付款的原始凭证及银行流水,原始凭证已由保利公司全部收走;罗能支付的1815102元首付款,其中有178万元也是在保利公司体内循环,从未退还到罗能手上,罗能手中并无银行流水。因此,不能取得贷款的责任方不在原告,乃被告没有将首付款退还到罗能手上所致。反诉原告罗能、姚驿向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉原,被告双方于2018年8月28日所签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》；2.判令反诉被告配合反诉原告办理撤销该套房屋预告登记及备案登记手续，撤销费用由反诉被告承担；3.判令反诉被告返还购房款1815102元及利息(利息以购房款1815102元为基数，从2014年6月9日起，按中国人民银行同期贷款利率（年利率6%）开始计算，直至所有款项付清为止，暂计至起诉之日为59个月,利息共计535455.09元)；4.判决反诉被告返还反诉原告维修基金89302元；5.判令反诉被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2013年10月20日，反诉原告因生活所需，以其女儿罗梓丹的名义，按总价178万元的价格，向反诉被告认购了保利公园2010一期二组团2-N-10-3号，建筑面积为165.66平方米的商品期房一套。2014年5月26日，双方签订了《销售通知书》；2014年5月27日，双方签订了正式的《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。2013年10月20日至2014年5月27日期间，反诉原告陆续支付完首套房全款178万元，以及维修基金35600元，反诉被告于2014年6月9日将收款收据出具给反诉原告。2015年10月1日，反诉被告将房屋交付反诉原告，反诉原告从未入住该房。2017年9月，反诉原告考虑到孩子已成年，加之双方父母年事已高要赡养，需更大面积的住房，反诉原告遂与反诉被告协商购房事宜。反诉被告销售表示可将原购买的保利公园2010一期二组团2-N-10-3号房屋交由反诉被告出售，反诉原告所支付的178万房款简化程序，通过反诉被告公司内部资金回笼方式转入新购房屋首期款，无需退还反诉原告后再支付给反诉被告，余款进行银行按揭，但此种方式的首付比例会比一般商品房30%比例要多，反诉原告表示同意。2017年10月1日，反诉原、被告双方另行签订了《保利·公园2010商品房认购书》，约定以总价4465102元的价格购买保利公园2010翡丽云邸3-F-10-1号房屋，并约定双方另行签订《商品房买卖合同》时《认购书》废止，当日反诉原告支付定金3万元。2018年6月26日，新客户金鑫、邹清购买完2-N-10-3号房并更名，178万房款通过被告内部资金回笼的方式全部转入反诉原告新购买的3-F-10-1号房中。2018年8月28日双方另行签订了正式的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，当日又补交了剩余的5102元房款，此时，3-F-10-1号房共计1815102元首付款全部支付完毕。2018年11月16日该房进行了备案登记。此后，反诉原告依据被告的多次指示，先后向建行威清路支行、农行遵义路中山支行、上海浦东发展银行贵阳分行等三家银行提交贷款资料，该三家银行均表示,需反诉原告提供支付房屋首付款的原始凭证及银行流水,方能申请商业贷款。此后，反诉原告又走访了平安银行和工商银行，答复与前述银行一致。为此，反诉原告多次积极与被告工作人员沟通，表示原始凭证已经全部由被告财务收走，并且178万元根本没有转入自己账户，无法出具银行流水，请求反诉被告为反诉原告解决此矛盾，反诉被告工作人员迟迟没有给予正面答复。此过程中，反诉原告已将除首付款银行流水之外的所有材料准备就绪。2019年3月27日，反诉被告突然向原告发出通知，称反诉原告未支付尾款构成违约，遂通知解除反诉原、被告之间的《商品房买卖合同》。反诉原告认为，按照原、被告之间《商品房买卖合同》第八条的约定，反诉原告购买的房屋，尾款采取按揭方式支付，而按揭却需要提供首付款的原始凭证及银行流水，原始凭证已由被告全部收走；反诉原告支付的1815102元首付款，其中有178万元也是在被告体内循环，从未退还到反诉原告手上，反诉原告手中并无银行流水。在整个贷款过程中，反诉原告已经依据被告的指示，几个月来跑了建行、农行、工行、平安、浦发等五家银行,皆因无法出具首付款的原始凭证及银行流水，而导致不能获得贷款。反诉原告及时将该情况多次反馈给反诉被告，请求反诉被告为原告解决此矛盾，反诉被告工作人员却迟迟没有给与正面答复，因此，不能取得贷款的责任方不在原告，乃反诉被告过错所致。反诉原告认为，依据《商品房买卖合同》第八条的约定,反诉被告有责任也有能力协助原告办理银行按揭贷款，这是反诉被告合同内的附随义务。当不能取得银行贷款时，反诉被告没有按照合同第八条的约定，书面通知原告15日内支付不足款项，也没有积极与原告协商、变更尾款的支付方式，更没有被告在本诉中所称的尾款多次催要无果的情形，而是采取突然一纸通知，解除了反诉原、被告双方的《商品房买卖合同》，该解除通知也因欠缺合同第八条约定的“书面通知”这一前置性条件而无效。有鉴于此,反诉原告特依据《合同法》第九十六条、第九十七条、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定提出反诉,请求人民法院依法判令如前。反诉被告贵阳保利公司辩称，1.反诉原告的反诉请求不成立，反诉原告向银行申请贷款，银行的规定是需其出示第一套房屋178万元的流水，因其不能够出示第一套房屋即其女儿罗梓丹购买房屋的流水，故银行拒绝贷款，与我方没有关系；2.本案涉案房屋签约时间为2018年8月28日，对方主张的利息从2014年6月9日起计算没有依据；3.依照双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，维修基金不属于购房款部分，该维修基金已经交纳到住建局专项账户，对方应当到住建局要求退还，而不是由我方退还；4.在本诉部分中我方诉请事实及理由部分被告已支付的购房款1818102元变更为1815102元，相应的违约金也是按照1815102元进行计算。本院经审理认定事实如下：2014年5月27日，姚驿及女儿罗梓丹与贵阳保利公司签订《商品房买卖合同》，约定姚驿、罗梓丹购买贵阳保利公司开发建设的位于保利·公园2010一期二组团第2-N-10栋3号房屋。合同约定，房屋建筑面积为165.66平方，总价款为1780000元，由姚驿、罗梓丹全款支付。合同签订当天，姚驿、罗梓丹支付了房款1060000元，同年6月9日，姚驿、罗梓丹付清余款720000元，并支付房屋维修基金35600元。2015年10月1日，贵阳保利公司将该套房屋交付给姚驿、罗梓丹，姚驿、罗梓丹为此交纳了2015年10月1日至2017年12月31日的物业管理费19143.54元。之后，罗能、姚驿、罗梓丹拟购买贵阳保利公司开发建设的保利·公园2010翡丽云邸3-F-10-1号房屋，2017年10月1日，罗能、姚驿、罗梓丹与贵阳保利公司签订《认购书》，认购保利·公园2010翡丽云邸3-F-10-1号房屋。《认购书》载明，罗能、姚驿、罗梓丹自愿认购保利·公园2010翡丽云邸3-F-10-1号房屋，该房屋建筑面积为410.83平方米，总价款为4855762元，采取银行按揭方式付款，优惠后，价款为4465102元，其中，签订《认购书》时支付定金30000元，首期购房款为认购价的30%（扣除定金），须于2017年10月8日前支付，购房余款即认购价的70%，须于2017年10月15日前付清。签订《认购书》当日，罗能、姚驿、罗梓丹交纳了定金30000元。2018年6月25日，姚驿、罗梓丹原购买的2-N-10栋3号房屋完成更名，新客户为金鑫、邹清，姚驿、罗梓丹向贵阳保利公司申请将2-N-10栋3号房屋的房款转至拟购买的3-F-10-1号房屋。2018年8月28日，罗能、姚驿与贵阳保利公司就二人购买的位于保利·公园2010翡丽云邸3-F-10-1号房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定，房屋建筑面积为410.83平方米，总价款为4465102元，其中首付1815102元，余款2650000元以银行按揭贷款方式支付。双方约定，罗能、姚驿应在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭贷款所需要的全部资料提交给贵阳保利公司，在接到贵阳保利公司或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；罗能、姚驿逾期履行上述义务，按照合同约定的逾期付款责任处理；同时，因罗能、姚驿的原因导致贵阳保利公司未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额，贵阳保利公司同意罗能、姚驿在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，逾期，贵阳保利公司有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还罗能、姚驿。对于逾期付款责任，双方约定，逾期超过90日，贵阳保利公司有权解除合同，贵阳保利公司解除合同的，应当书面通知罗能、姚驿，罗能、姚驿应当自收到解除合同通知之日起即日内按照累计的逾期应付款的5%向贵阳保利公司支付违约金，并由贵阳保利公司退还罗能、姚驿全部已付款。同日，贵阳保利公司与罗能、姚驿还签订了作为《商品房买卖合同》附件十二的《商品房买卖合同补充协议》，该协议对罗能、姚驿采取银行按揭贷款方式支付房款的情况约定为，罗能、姚驿确认在签订本合同前已自行查询征信情况和之前是否贷款购房等情况，符合银行按揭贷款条件，如罗能、姚驿未能获准银行贷款或全额银行贷款，则罗能、姚驿须在贵阳保利公司通知之日起15日内向该公司一次性付清剩余房款，否则该公司有权解除合同，自该公司通知解除合同之日起15日内办理完毕所有退房手续，由此产生的更名费用由罗能、姚驿承担，如罗能、姚驿逾期办理退房手续则按日承担已付房款的万分之一的违约金，贵阳保利公司自罗能、姚驿办理完毕所有退房手续后15日内无息退还罗能、姚驿已付房款，如贵阳保利公司逾期未退还罗能、姚驿房款则该公司按日承担已付房款的万分之一违约金。2018年8月28日，签订《商品房买卖合同》及补充协议之日，贵阳保利公司向罗能、姚驿出具了房屋销售专用收据两份，其中编号为2046865号的收据金额为1780000元，收款事由载明定金280000元、楼款1150000元、首期350000元，交款方式为转账；编号为2046865号的收据金额为35102元，收款事由载明定金30000元、楼款5102元，至此，罗能、姚驿购买的保利·公园2010翡丽云邸3-F-10-1号房屋包含定金在内共计支付了首期房款1815102元。同年11月16日，前述房屋办理了备案登记，《贵阳市商品房现售合同备案登记表》载明现售合同登记号为X18103324号（备案房屋坐落：贵阳市乌当区航天路172号保利公园2010一期二组团3-1区3-F-10栋1号，栋编号：3767），罗能同时交纳了房屋维修基金89302元，《维修资金交存通知书》载明交款人为罗能，交款金额89302元，房开企业为贵阳保利公司，项目名称为保利公园2010一期二组团3-1区，备案号为X18103324号。之后，由于购房余款2650000元无法通过银行按揭贷款支付，罗能、姚驿与购房时的销售人员沟通未果，至今银行贷款未能如约办理。因罗能、姚驿一直未能通过办理前述2600000元银行贷款支付购房余款，2019年3月27日，贵阳保利公司向罗能、姚驿发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，通知解除贵阳保利公司与二人于2018年8月28日签订的《商品房买卖合同》，并要求罗能、姚驿自收到通知书之日起15日内将所购房屋无条件退回该公司，并承担相应的费用及损失。罗能、姚驿收到该份通知书后，仍然与购房时的销售人员进行了沟通但无果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，贵阳保利公司与罗能、姚驿签订保利·公园2010翡丽云邸3-F-10-1号房屋的《商品房买卖合同》后，作为买受人，罗能、姚驿应当按照合同约定的期限和方式向贵阳保利公司支付购房款，但罗能、姚驿除了支付首期房款1815102元外，购房余款2600000元至今未能通过银行按揭方式支付给贵阳保利公司。根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，罗能、姚驿应当确认其在签订合同前已自行查询征信情况和之前是否贷款购房等情况，符合银行按揭贷款条件，如罗能、姚驿未能获准银行贷款或全额银行贷款，则罗能、姚驿须在贵阳保利公司通知之日起15日内向该公司一次性付清剩余房款，否则该公司有权解除合同，该补充协议是罗能、姚驿与贵阳保利公司就案涉房屋的进一步约定。由于罗能、姚驿无法办理贷款，其理应与贵阳保利公司协商购房余款的支付方式，但其未积极与贵阳保利公司协商处理，并因此导致贵阳保利公司向其发出《解除〈商品房买卖合同〉通知书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，贵阳保利公司已经履行通知解除合同的义务，而由于罗能、姚驿的违约行为，导致合同无法继续履行，贵阳保利公司的合同目的不能实现，加之罗能、姚驿亦同意解除《商品房买卖合同》，故贵阳保利公司诉请解除合同，本院予以支持。对于贵阳保利公司诉请罗能、姚驿配合其办理撤销涉案房屋备案登记手续并承担撤销备案登记费（以房管部门实际收取为准）的请求。因涉案《商品房买卖合同》已经解除，罗能、姚驿负有协助贵阳保利公司办理涉案合同备案登记撤销手续的附随义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，贵阳保利公司诉请罗能、姚驿配合办理合同备案登记撤销手续的请求符合法律规定，本院予以支持。同时，由于本案系因罗能、姚驿违约所致，办理合同备案登记撤销手续产生的费用应由二人承担，但费用应以房管部门实际收取的金额为准。对于贵阳保利公司诉请罗能、姚驿支付违约金132500元的请求。罗能、姚驿认为导致其无法办理银行贷款的原因在于贵阳保利公司，原因是二人购买2-N-10栋3号房屋的购房款1780000元，换房后，贵阳保利公司并未将该款直接返还给二人，而是直接通过内部流转程序将该款直接转为二人购买的3-F-10-1号房屋的首付款，因此办理3-F-10-1号房屋贷款时无银行流水，致使无法贷款。本院认为，补充协议对办理贷款的程序进行了约定，罗能、姚驿有责任自行查询征信状况及是否符合办理贷款的条件，故贷款未能办理的原因不能全部归责于贵阳保利公司，罗能、姚驿自身亦有一定责任。本案中，罗能、姚驿逾期支付购房余款已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因贵阳保利公司与罗能、姚驿对违约金的支付标准已经明确约定，贵阳保利公司诉请罗能、姚驿支付违约金，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”的规定，考虑到罗能、姚驿在办理贷款过程中主观上并非故意违约，虽然其在办理贷款过程中持续与销售人员协商解决问题，但其在无法办理银行按揭贷款的情况下，未采取积极、有效的措施防止损失扩大，自身亦存在一定过错，综合全案考虑，本院对贵阳保利公司主张的违约金予以调减，其该项请求，本院按其主张的132500元的50%支持66250元。对于罗能、姚驿反诉要求解除双方于2018年8月28日所签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，因贵阳保利公司与罗能、姚驿对解除合同均无异议，本院予以支持。对于补充协议是否解除，因补充协议是《商品房买卖合同》的附件，《商品房买卖合同》解除，其附件亦一并解除，无须单独判决解除。对于罗能、姚驿反诉要求贵阳保利公司返还购房款1815102元及利息[利息以购房款1815102元为基数，从2014年6月9日起，按中国人民银行同期贷款利率（年利率6%）开始计算，直至所有款项付清为止，暂计至起诉之日为59个月,利息共计535455.09元]的请求。因《商品房买卖合同》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，罗能、姚驿反诉要求贵阳保利公司退还已付购房款1815102元，本院予以支持。至于罗能、姚驿主张贵阳保利公司支付的利息，虽然案涉《商品房买卖合同》解除，但根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，罗能、姚驿已付购房款1815102元在其办理银行贷款期间一直系贵阳保利公司占有使用，造成一定的利息损失，其该项反诉请求，本院理应支持。对于利息时间起算时间问题，本院认为，2014年6月9日是姚驿、罗梓丹全款支付保利·公园2010一期二组团第2-N-10栋3号房屋购房款1780000元之日，2015年10月1日，贵阳保利公司已将该套房屋交付给姚驿、罗梓丹使用，贵阳保利公司与姚驿、罗梓丹因保利·公园2010一期二组团第2-N-10栋3号房屋签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕。之后，罗能、姚驿与贵阳保利公司协商换房，姚驿、罗梓丹将保利·公园2010一期二组团第2-N-10栋3号房屋退还贵阳保利公司，罗能、姚驿于2017年10月1日与贵阳保利公司另行签订了保利·公园2010翡丽云邸3-F-10-1号房屋的《认购书》，2-N-10栋3号房屋的购房款1780000元已转为3-F-10-1号房屋的购房款，且在签订《认购书》当日支付了定金30000元，并于签订3-F-10-1号房屋《商品房买卖合同》之日即2018年8月28日补交购房首付款5102元。因罗能、姚驿购买2-N-10栋3号房屋于2014年5月27日签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，而换购3-F-10-1号房屋是罗能、姚驿意思自治的表示，并无他人强制，故其主张从支付2-N-10栋3号房屋购房款之日（即2014年6月9日）起计算利息，本院不予支持。考虑到换购房屋后，罗能、姚驿与贵阳保利公司于2017年10月1日签订了换购房屋的《认购书》，故罗能、姚驿主张的1815102元利息起算时间及标准，本院确定其中1810000元的利息按中国人民银行公布的同期银行贷款利率为标准，从2017年10月1日起计算，5102元的利息则以前述标准为计算依据从签订换购房屋的《商品房买卖合同》之日起计算，均计算至前述款项由贵阳保利公司返还完毕时止。对于罗能、姚驿诉请贵阳保利公司配合其办理撤销该套房屋预告登记及备案登记手续，撤销费用由被告承担的请求。因案涉房屋并未办理预告登记，罗能、姚驿的该项反诉请求，本院不予支持。因本案中，罗能、姚驿存在违约行为，其逾期支付购房余款是导致合同解除的原因，故其主张由贵阳保利公司配合其办理撤销该套房屋备案登记手续并承担撤销费用，本院不予支持。对于罗能、姚驿反诉要求贵阳保利公司返还房屋维修基金89302元的请求。本院认为，房屋维修基金即住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第七条“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。”、第十二条“商品房住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”、第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”的规定，交存住宅维修资金是业主的法定义务,也是房屋交付的前提条件。本案中，罗能、姚驿已将案涉房屋住宅专项维修资金89302元交存到政府建设（房地产）主管部门委托的专户管理银行，虽然不是向贵阳保利公司交纳，但该住宅专项维修资金是因罗能、姚驿购买案涉房屋引起，该款系针对案涉房屋交纳，为案涉房屋专有。现双方《商品房买卖合同》解除，案涉房屋仍为贵阳保利公司所有，故贵阳保利公司应当返还罗能、姚驿交纳的住宅专项维修资金89302元，但在履行本判决时，罗能、姚驿应当将交纳住宅专项维修资金取得的凭证原件交给贵阳保利公司。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）贵阳保利投资房地产开发有限公司与被告（反诉原告）罗能、姚驿于2018年8月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-045）；二、被告（反诉原告）罗能、姚驿于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）贵阳保利投资房地产开发有限公司违约金人民币66250元；三、被告（反诉原告）罗能、姚驿于本判决生效之日起五日内配合原告（反诉被告）贵阳保利投资房地产开发有限公司办理撤销位于贵阳市乌当区航天路172号保利公园2010一期二组团3-1区3-F-10栋1号房屋的备案登记手续（栋编号：3767，现售合同登记号：X18103324），并承担撤销备案登记产生的费用（费用金额以房管部门实际收取为准）；四、原告（反诉被告）贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）罗能、姚驿购房款1815102元，并支付利息（其中1810000元的利息从2017年10月1日起计算至该1810000元返还完毕时止，5102元的利息从2018年8月28日起计算至该5102元返还完毕时止，利息均以中国人民银行同期银行贷款基准利率为计算标准）；五、原告（反诉被告）贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）罗能、姚驿住宅专项维修资金89302元；六、驳回（反诉被告）原告贵阳保利投资房地产开发有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）罗能、姚驿的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2331元，由原告（反诉被告）贵阳保利投资房地产开发有限公司负担1634元，被告（反诉原告）罗能、姚驿负担697元；反诉案件受理费13159元，由原告（反诉被告）贵阳保利投资房地产开发有限公司负担10271元，被告（反诉原告）罗能、姚驿负担2888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁国辉二〇一九年七月三十日书记员  陈远丽