湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初6123号原告（反诉被告）：长沙东湖和庭投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽南路二段18号（环保科技产业园管委会）458室。法定代表人：肖宇锋，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈自然，湖南醒龙事务所律师。被告（反诉原告）：长沙市高峰纸业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区振华路519号聚合工业园4栋401室。法定代表人：李杏平，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：夏盈丽，湖南科云律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹李，湖南科云律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙东湖和庭投资有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）长沙市高峰纸业有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理。原告的委托诉讼代理人陈自然，被告的法定代表人李杏平及其委托诉讼代理人夏盈丽、邹李均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）长沙东湖和庭投资有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付房款117万元；2．被告自2018年4月26日起以117万元为基数按万分之一每天向原告支付至实际付款之日止的违约金（截止到2019年5月17日的违约金数额为45162元）；3．判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年2月27日，原告与被告签订了《长沙市商品房认购协议》，被告缴纳定金人民币80000元向被告认购创新城一期4栋401房，约定付款方式为银行按揭。根据认购协议的约定，被告应当在2016年3月25日前向按揭银行提供相关资料。2016年5月6日，原告与被告就购买创新城一期4栋401房签订《长沙市商品房买卖合同》（期房），合同约定被告支付购房首付款789511元，购房尾款117万元由被告向银行申请按揭贷款支付。被告根据合同约定支付了购房首付款789511元（包含定金80000元），但合同签订后，被告未按合同约定及时递交资料给贷款银行。原告于2016年7月6日函告被告指出其违约情形并要求被告于2016年7月15日前履行相应义务。此后，被告陆续向贷款银行递交资料，但仍因递交资料不齐全延误了银行审批进度。2017年，原告开发的创新城一期完成了期转现。2017年6月1日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》（现房）。原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告收房后进行了装修。合同签订后，原告又多次函告告知被告存在未按照合同约定办理按揭贷款、开通账户、缴纳税款等违约事项。此后，被告才开始缴纳税款、向银行提交资料，银行同期审批通过签订抵押合同贷款。原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告收房后进行了装修。因被告长时间拒不配合与按揭贷款银行长沙银行高新支行办理面签手续，导致授信过期，长沙银行高新支行拒绝了被告的贷款申请。在长沙银行高新支行拒绝发放贷款后，被告也未另行筹措资金向原告支付购房余款1170000元。2018年4月17日，原告向被告邮寄送达了《违约告知函》告知其在2018年4月25日前一次性支付剩余房款117万元。此后，被告重新向银行申请办理按揭贷款。原告于2018年7月26日将产权过户至被告名下并办理了房产证，同时为按揭贷款银行办理了抵押登记。因被告涉及其它诉讼导致其银行账户被法院查封，长沙银行高新支行获悉后再次拒绝向被告发放贷款，被告也未另行筹措资金向原告支付购房余款1170000元。目前，被告向原告购买的该房屋也因涉及诉讼被法院采取财产保全措施。截至目前，被告仍未向原告支付剩余房款1170000元。根据附件九《补充协议》第一条第2款第3项的约定，被告除应向原告支付购房余款1170000元外，还应自2018年4月26日起以1170000元为基数按万分之一每天向原告支付至实际付款之日止的违约金（截止到2019年5月17日，逾期支付386天，违约金数额为45162元）。因此特向法院起诉，请求判如所请，以维护原告合法权益。被告（反诉原告）长沙市高峰纸业有限公司辩称，原、被告所签订的合同的房屋不能用于工业厂房，与合同目的相背离，故双方合同应当解除。被告（反诉原告）长沙市高峰纸业有限公司向本院提出反诉请求：1．解除原、被告于2017年6月1日签订的《长沙市商品房买卖合同》（现房）；2．原告向被告返还首付款789511元，并以789511元为基数，按照年利率4.75%的标准支付从2016年5月6日计算至实际返还之日止的利息（暂计算至2019年7月5日为120318元），上述两项合计909829元。事实与理由：原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（期房）后，被告向原告支付了789511元首付款，但该涉案房屋不能用于工业用房，被告在长沙市雨花经济开发区管委会（以下简称雨花经开区管委会）的多次要求下，不得不搬离了涉案房屋，房屋至今为空置状态。因该房屋不能满足被告的要求，致使不能实现合同目的，被告享有解除权。原告（反诉被告）长沙东湖和庭投资有限公司辩称，原、被告之间签订的合同有效成立且实际履行，请求驳回被告的反诉。经审理查明，2016年2月27日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订了一份《长沙市商品房认购协议》，其中约定：被告认购原告开发建设的位于长沙市雨花区振华路519号聚合工业园（推广名：国际创新城）项目第4幢401房，房屋预测建筑面积585.99平方米，该商品房用途为工业，属框架结构，层位为3.6米，单位成交价为每平方米3520元，总金额为2062685元，付款方式为银行按揭，买受人在签订该协议时向出卖人支付定金8万元，此款在签订《商品房买卖合同》时转为购房款。此后，被告向原告支付了定金8万元，原告向被告交付了金额为8万元的《销售不动产统一发票》。2016年5月6日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订了一份编号为20140579401的《长沙市商品房买卖合同》，其中载明：被告购买的商品房为预售商品房，被告购买原告开发建设的位于长沙市雨花区振华路519号聚合工业园第4幢401房，规划用途为工业厂房，房屋面积为585.99平方米，房屋单价为每平方米3344元，总房价为1959551元，被告应于合同签订之日向原告交付首期房款（含定金）789551元，剩余房款117万元向中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行申请贷款，原告协助办理；原告于2016年6月30日交付该商品房。此后，被告向原告支付了709551元，原告于2016年4月28日向被告开具了金额为709551元的《销售不动产统一发票》。原告依约向被告交付了该房屋，被告对该房屋进行了装饰装修，并于2016年下半年搬入案涉房屋投入生产。2017年6月1日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方来另行签订了一份编号为20170148171401的《长沙市商品房买卖合同》，其中约定：被告购买的房屋为现房，房屋所有权证号为20170148171401，位于长沙市雨花区振华路519号聚合工业园第4幢401房，规划用途为工业厂房，房屋建筑面积为585.90平方米；房屋单价为每平方米3344元，总房价为1959250元；被告以银行按揭方式付款，在合同签订之日向原告交付首付款（含定金）789250元，剩余房款117万元向长沙银行股份有限公司高升路支行申请贷款，原告应予协助；被告应在接到原告通知之日起3日内将申请办理银行贷款按揭所需的全部材料提交，在接到原告或贷款人通知7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清款项和费用；因被告的原因导致被告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款的，原告同意买受人在收到通知之日起/日内，以自有资金或/支付，不承担该合同第七条约定的违约责任。该合同第七条中约定：被告未按本合同约定时间付款，按逾期时间分别处理，逾期未超过60日，自该合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原告支付逾期付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，原告有权解除合同，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自该合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同《补充协议》第一条关于付款方式及期限的第（二）项中约定：若被告原因未能按时、真实的提供办理购房抵押贷款之相关资料，或未能按时交纳按揭贷款相关费用，致使未能在约定的时间办理完毕购房抵押贷款手续，而导致不能签署有效贷款文件的，买受人构成违约，按主合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任（合同第七条逾期付款数额中含被告应申请的贷款额）。2018年3月14日，原告向被告发出一份《违约告知函》，其中载明：截至2018年3月14日，因被告原因未配合银行提供按揭资料，且未配合银行开通账户及未交纳税款，构成严重违约。2018年4月17日，原告又向被告发出了一份《违约告知函》，其中载明：截至2018年4月17日，被告已将相关资料提交银行并交纳相关税款，但被告仍未配合银行进行面签，由于期间时间周期过长导致银行授信过期，原告当日收到了长沙银行高升路支行工作人员通知，因授信过期拒绝被告的贷款申请。2019年2月19日，被告向原告发出了一份《退房申请书》，其中载明：被告购买了案涉房屋，已付首付款789551元，剩余房款117万元于长沙银行股份有限公司高信支行做按揭贷款，截至目前银行未下放此笔117万元贷款；因被告经营范围不符合雨花经开区准入标准，环保方面不符合要求，现申请退房退款，退还首付款789551元。2019年3月18日，被告的法定代表人向原告出具了一份《付款申请书》，其中载明：被告认购了案涉房屋，已付首付款789551元，剩余117万元在长沙银行股份有限公司高信支行做按揭贷款，因被告经营范围不符合雨花经开区准入标准，环保方面不符合要求，截至目前银行拒绝放款117元贷款，现申请分期付款于2019年4月4日前支付58万元，剩余房款59万元于2019年4月30日前全部支付完毕，如逾期按销售金额总房款每天万分之三向原告支付违约金。此后，被告仍未支付剩余房款。原告于2019年6月19日诉至本院，在本案的审理过程中，被告提交了一份其与雨花经开区管委会签订的《雨花经开区绿心地区工业企业搬迁协议》复印件，其中载明：被告承诺在2018年10月30日前完成停产并搬迁部分生产加工设备，在2018年11月15日前全部完成搬迁工作；被告可获得装修补助23.44万元，搬迁补偿46.41万元，10月30日前按时按标准完成停产、部分设备搬迁的给予2万元奖励。被告拟证明其已实际搬迁。另查明，案涉房屋已于2018年8月17日登记至被告名下，并产权因另案被本院查封。以上事实，有原告提交的《长沙市商品房认购协议》、两份《销售不动产统一发票》、两份《长沙市商品房买卖合同》、违约告知函、退房申请书、付款申请书以及被告提交的《雨花经开区绿心地区工业企业搬迁协议》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为被告是否有权解除原、被告签订的编号为20170148171401的《长沙市商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告已经实际向被告交付了案涉房屋并将案涉房屋转移登记至被告名下，被告也对案涉房屋进行了装饰装修并实际使用，且案涉房屋也已因另案被人民法院司法查封。此种情形下，已不存在解除上述《长沙市商品房买卖合同》的客观条件。此外，被告提交的《雨花经开区绿心地区工业企业搬迁协议》亦不足以证实其该项主张，且该协议系被告和相关部门协商一致达成并获得了相关补偿及奖励，亦不能将此认定为上述规定中的不可抗力。因此，被告提出的解除上述《长沙市商品房买卖合同》的反诉主张不能成立，本院不予支持。另外，因被告未对原告向其发出的《违约告知函》提出异议，故根据该函件可认定系因被告的原因造成其无法获得银行按揭贷款。此外，被告也向原告出具了《付款申请书》，确认了无法获得银行贷款之客观情况，明确继续付款的期限及数额。因此，被告应按照上述《长沙市商品房买卖合同》的约定承担支付剩余款项并支付相应的逾期付款违约金。综合《长沙市商品房买卖合同》的约定以及《付款申请书》载明的付款期限和违约金计算方式，另结合原告提出的诉讼请求，本院确认，被告需以未付款项为基数按照每日万分之一的标准向原告支付自2019年4月5日起至实际付清之日止的违约金，原告诉请超出部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长沙市高峰纸业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）长沙东湖和庭投资有限公司未付房款117万元，并以未付房款为基数按照每日万分之一的标准支付自2019年4月5日起至实际付款之日止的违约金；二、驳回原告（反诉被告）长沙东湖和庭投资有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）长沙市高峰纸业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15737元，因适用简易程序减半收取计7868.50元，保全费5000元，反诉费6449元，合计19317.50元，由原告（反诉被告）长沙东湖和庭投资有限公司负担317.50元，由被告（反诉原告）长沙市高峰纸业有限公司负担19000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  欧阳毅二〇一九年七月八日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。