广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1023民初2141号 原告：曾祖祯，男，1969年1月1日出生，壮族，居民，住广西平果县。 委托诉讼代理人：黄淇，广西广为律师事务所律师。 被告：广西荣良房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道277号麒麟御府。统一社会信用代码：91450100697629158X。 法定代表人：徐泽荣，执行董事。 委托诉讼代理人：刘振亮，广西万通律师事务所律师。 原告曾祖祯与被告广西荣良房地产开发有限公司（以下简称：荣良公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告曾祖祯的委托诉讼代理人黄淇、被告荣良公司的委托诉讼代理人刘振亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾祖祯向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理原告的房屋权属登记所需全部材料送到产权登记机关备案；2.判令被告支付逾期办理房屋权属证的违约金14430.7元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2012年10月12日与被告签订《商品房买卖合同》,约定由原告购买被告位于平果县荣良·麒麟华府A座15层1503号房住宅一套。合同签订后，原告已支付给被告购房款288614元。但至今被告没有按合同约定为原告办理房屋权属证。原告多次敦促被告履行义务，为原告办理房产证材料，但被告方一直以种种原告拖延推诿。原告认为，原告与被告之间依法订立的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已按约履行合同义务，被告理应及时为原告办理所购商品房的房屋权属证书，并应当承担延期办理房产证的违约金。另外,2019年4月17日在平果县人民政府召开了麒麟华府办理不动产权事宜协调会,由相关政府部门、荣良公司及业主代表参加，荣良公司在会上承诺于2019年6月30日前办理一期的产权证并支付违约金，但荣良公司至今未履行承诺。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。 原告为证明自己的主张提供的证据有：1.《商品房买卖合同》（合同编号：QL1A-1503）；2.发票；3.平果县人民法院证据收据回执。 被告荣良公司辩称，一、未能将办理权属登记需由答辩人提供的资料到产权登记机关备案并非答辩人原因所致。因案外人廖天鹰、张建生冒充答辩人公司法人、股东，伪造答辩人公司股东会决议和印章，将答辩人所属的涉案房地产项目地块作抵押，与平果国民村镇银行签订《最高额抵押借款合同》、《保证合同》骗取银行贷款的犯罪行为，该犯罪行为已经平果县人民法院（2017）桂1002刑初464号刑事判决书予以认定，以及案外人廖天鹰、张建生冒充答辩人公司法人、股东，伪造答辩人公司股东会决议和印章，将答辩人所属的涉案房地产项目地块作抵押，与岑溪港湾贷款公司签订《抵押担保合同》、《借款合同》的违法行为，导致答辩人无法将办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，故未能办理备案并非答辩人原因所致。被告并无代办原告产权证书的义务，合同只是约定被告在期限内提供办理产权登记的所需资料，只有备案义务，没有代办义务。二、被答辩人要求答辩人支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效期间。被答辩人提起诉讼要求答辩人支付逾期备案致使其未能在合同约定期限内取得房屋所有权的违约金的请求，属于债权请求权，应适用诉讼时效规定，现被答辩人在已过诉讼时效期间后才起诉要求答辩人支付违约金，不应得到支持，法院应当依法予以驳回该诉请。若法院最终支持原告违约金的诉讼请求，被告认为合同约定的违约金过高，要求调低至房价的1%。 被告荣良公司为证明其主张，向本院提交的证据有（证据编号顺延）：4.入伙手续书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的部分，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院作为认定案件事实的参考依据。 根据上述证据以及庭审笔录，本院确认案件事实如下： 2012年10月12日，原告与被告签订编号为：QL1A-1503的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告荣良公司开发的位于平果县的荣良·麒麟华府A座15层15031号房，总价款为289540元；出卖人应当在2013年10月1日前交付该商品房；……关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后720天内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%赔偿买受人损失。双方还就各自的其他权利义务进行约定。合同签订后，被告于2013年11月8日将涉案房屋交付给原告使用。原告于2013年10月22日缴纳购房款288614元，并由广西荣良房地产开发有限公司平果分公司开具编号为：00080847税票。此后，原告多次催促被告办理涉案房屋的产权备案登记手续，被告均以种种理由推诿，截至法庭辩论终结前，被告尚未办理涉案房屋的产权备案登记手续。 另查明，2019年4月17日上午9时30分，中共县委员会、平果县人民政府在县委政法委A815会议室组织召开麒麟华府办理不动产权事宜协调推进会并形成《协调推进麒麟华府办理不动产权事宜专题会会议纪要》。会议纪要第一条如下：一、广西荣良房地产开发有限公司要高度重视，以最快速度解决麒麟华府一期、二期不动产权登记证问题（一期于2019年6月30日前解决，二期于2019年9月30日前解决），并依法承担一切违约责任。 本院认为，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应当得到支持；二、原告的违约金请求是否已经超过诉讼时效。关于本案的争议焦点，本院综合评判如下： 关于焦点一。原告已按约定支付购房款，被告荣良公司应当依照合同约定于“商品房交付使用后720天内”即2015年10月24日前履行办理房屋产权备案登记手续。但截至本案法庭辩论终结前，被告尚未履行上述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告办理涉案房屋的产权登记备案手续，符合合同的约定，亦符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，未能办理涉案房产的权属登记责任不在荣良公司，而是案外人廖天鹰、张建生的犯罪行为所致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据合同的相对性，被告荣良公司是合同的相对人，合同项下的权利义务由其享有和承担，被告荣良公司提及的案外人廖天鹰、张建生不是合同相对人，不承担本案民事责任，故荣良公司的抗辩理由于法无据，本院不予采信。 关于焦点二。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。超过诉讼时效的，人民法院不予保护。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据2019年4月17日《协调推进麒麟华府办理不动产权事宜专题会会议纪要》，被告荣良公司承诺了办理麒麟华府一期、二期不动产权登记证的时间表，并自愿承担违约责任。因此，本案因荣良公司自愿履行合同义务导致诉讼时效中断，自2019年4月17日起，诉讼时效期间重新计算。被告荣良公司关于原告主张支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效的辩解理由，于法无据，本院不予采信。根据原告与被告荣良公司签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，原告主张由被告支付违约金14430.7元，符合双方的约定，本院予以支持。关于被告荣良公司以合同约定的违约金过高要求调整违约金。本院认为，被告荣良公司主张违约金过高但截至法庭辩论终结前，未能向本庭提交任何证据予以证实，且原告依据合同约定主张违约金并无不当，故被告的辩解理由，无事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七第一款、第一百六十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、由被告广西荣良房地产开发有限公司于本案判决生效十日内向平果县房管所提交原告曾祖祯购买的位于平果县荣良·麒麟华府A座15层1503号房完整的产权登记备案材料； 二、由被告广西荣良房地产开发有限公司支付给原告曾祖祯违约金14430.7元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元，减半收取80元，由被告广西荣良房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 蓝必干 二〇一九年七月二十三日 法官助理 马海棠 书 记 员 冯文琪