贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2633号 上诉人（一审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗凤兰，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。 被上诉人（一审原告）：罗光财，男，汉族，1987年3月4日出生，住贵州省镇远县。 上诉人毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称：兴业公司）因与被上诉人罗光财商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 兴业房开公司上诉请求：撤销毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3134号民事判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，或将本案发回重审。事实及理由：上诉人在一审提交的《国有建设用地使用权出让合同》以及七星关区房屋征收管理局出具的《证明》，能够证明2012年上诉人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房所在国有土地使用权的出让合同，约定毕节市国土资源局七星关分局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给上诉人，但土地征收实际于2016年3月才完毕，之后才完全交付上诉人。即使上诉人提供的证据不足以证明未能如期完成征地拆迁与涉案房屋是否通过消防验收之间不具有关联性，也不足以证明未如期完成拆迁工作是导致房屋未能通过消防验收的唯一原因，但从日常生活经验法则可知，毕节市国土资源局七星关分局向上诉人完全交付涉案土地的行为从2012年12月31日延迟到2016年3月，整整滞后了3年零3个月，势必导致涉案商品房的开发和验收相应滞后。涉案《商品房买卖合同》第二十二条明确约定，“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约任。”该约定真实、合法、有效，依法应受法律保护。据此，本案上诉人因政府征地拆迁严重滞后，未能如期办理涉案商品房初始登记并向买受人交付相关文书，依约应予以免责。一审法院判决上诉人兴业公司承担本案违约责任无事实与法律依据。 罗光财未作答辩。 罗光财一审诉讼请求:1.判决被告在一个月内为原告办理商品房转移登记的相关文书交付给原告；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金暂计10000元（实际金额以原告已付总房款362933元为基数，按日0.01%的标准计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年10月19日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“盛世华都”房号为1-15-3号的房屋一套，双方在合同第八章第二十二条第三款中约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。”据此，被告应于2016年6月30日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清房款362933元，但被告至今未向原告办理商品房转移登记的相关文书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房转移登记，应当承担违约责任。 一审法院认定事实如下：2013年10月19日，原告罗光财作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区××办事处××路旁“盛世华都”1幢15层3号房，房号为1-15-3，建筑面积125.14平方米、套内建筑面积98.93平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为362,633.00元；买受人以公积金贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款112,633.00元，余款250,000.00元以公积金贷款支付；出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，被告向原告出具了相关收据。 另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，不具备办理不动产权属证书的条件。 一审法院认为：当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持，但应以原告交付的购房款362,633.00元为计算基数。对于原告主张被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的诉请，原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，被告的合同义务是将办理商品房产权转移登记的有关文书提交到办证部门即可，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，并不具备办证条件，故对原告的该诉请，不予支持，原告可待涉案商品房具备办理不动产权属证书的条件时再行主张。 对于被告主张因政府未如期完成征地拆迁工作，导致涉案房屋未能通过消防验收的抗辩理由。首先，被告提供的证据并不足以证明未如期完成征地拆迁与涉案房屋是否通过消防验收之间具有必然的关联性，亦不足以证明未如期完成拆迁工作是导致涉案房屋未能通过消防验收的唯一原因。其次，即便涉案房屋消防验收不合格系政府原因所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。因此，对于被告的前述抗辩理由，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗光财逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款362,633.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理毕节市七星关区××办事处××路旁“盛世华都”1幢15层3号房商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告之日止；二、驳回原告罗光财的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为：首先，上诉人称因七星关区人民政府违反于2012年底向其交付案涉商品房所在土地的承诺，迟延至2016年3月才向其完全交付土地，政府迟延交付土地的行为导致其未能按照《商品房买卖合同》约定的期间，向被上诉人履行交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的义务。在案证据显示，案涉《商品房买卖合同》系上诉人与被上诉人于2013年10月19日签订，此时上诉人所称政府迟延交付土地的事实已客观存在，《商品房买卖合同》约定的文书交付义务的履行期间，应为上诉人合理预判后所作之承诺，故政府迟延交付土地不能作为上诉人免于承担违约责任的合理抗辩事由。其次，上诉人所称政府原因，属于第三人原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即便上诉人系由于政府原因不能如期向被上诉人履行合同义务，上诉人亦不能据此主张免于承担违约责任。第三，《商品房买卖合同》第二十二条第二款关于“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”的约定，系双方针对出卖人履行在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记这一特定义务所作的具体约定，该约定事项与《商品房买卖合同》第二十二条第三款以及《补充协议》第10条第2款就案涉商品房转移登记事项约定的出卖人应尽义务及违约责任无涉，上诉人以此主张其免于承担违约责任，缺乏事实依据，不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月三十日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青