江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0722民初382号 原告：单香成，男，1962年11月24日出生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：戴燕、吕东，江苏瑞宏律师事务所律师。被告：陈允国，男，1961年10月11日出生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：倪廷伟，江苏东方金牛律师事务所律师。第三人：陈云云，女，1991年12月4日出生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：倪廷伟，江苏东方金牛律师事务所律师。 原告单香成诉被告陈某1,第三人陈云云房屋买卖合同纠纷，本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告单香成及其委托代理人吕东、被告陈某1及第三人陈云云的倪廷伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：请求事项 1、依法判决被告支付原告剩余购房款38000元及起诉之日利息34200元，起诉之日后利息按照同期银行贷款利率计算至本息付清时止；2、依法判决被告承担违约金500000元；3、由被告承担本案诉讼费等费用;事实与理由：2017年4月15日，原被告签订协议书，约定原告将其所有的位于连云港市海州区门面房（总面积600、97平方米）转让给被告，总价款5408800元；约定同年5月20日完成房屋过户手续；约定在房屋过户完成后，乙方将全部购房款转入原告指定账户。之后，原告按照协议履行约定的义务，将涉案的三套门面房于2017年5月4日均过户到被告指定的第三人陈云云名下。但被告却违背诚实信用原则，没有按照协议约定履行付款义务，至今还拖欠原告38万元购房款没有付清。现原告为了维护自身的合法权益，根据法律规定依法提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告辩称，一、原告要求支付剩余购房款38万元及利息34200元，与事实不符也无法律依据。答辩人自2017年5月22日到2017年12月18日分五次已经支付原告购房款5059209元，并且5月22日当天替原告交纳了按照买卖合同第三条约定应当由原告承担的过户税费共计407292.73元。两项合计5466501.73元。已经超付了57701.73元，即使加上额外清理装潢恢复原貌的3万元，答辩人也超付了27701.73元。二、本案答辩人不应承担50万元的违约责任，答辩人付款已经超过了相关房款。协议约定的是“任何一方违约导致此交易失效，违约一方支付另一方违约金五十万元”。而本案房屋买卖合同主要内容已经交易完成，房屋已经过户，因此该违约条款不适用于答辩人，另外即使有违约也是原告违约，涉案房屋并不是2017年5月4日均过户到第三人名下，也没有按照约定于5月20日前完成过户。而是在2017年6月1日才过户到第三人名下，且涉案房屋的水电至今未过户。三、关于本案的诉讼费，由于原告属于恶意诉讼，应当自行承担相关诉讼费用，答辩人保留多付款项的权利。四，本案列陈云云为第三人没有法律依据，根据合同相对性原则，陈云云不是房屋买卖合同的相对人，没有支付房款的义务，陈云云接受答辩人的赠与，与房屋买卖无关，应驳回对第三人的起诉。五、本案买卖协议于2017年4月15日签订以后，由于涉案房屋存在贷款逾期情况，该部分贷款系答辩人5月22日代其偿还，更能说明原告诉称的5月4日过户是虚假陈述。综上，请求依法驳回原告的不实之诉。 第三人陈云云述称，原告起诉第三人没有法律依据，与第三人无关，应驳回对第三人的起诉。 本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，原告单香成（甲方）与被告陈某1（乙方）签订协议书，约定单香成将位于连云港市海州区门面房总面积600.97平方米，转让给陈某1。转让价为每平方米9000元，总价款5408800元。乙方于2017年4月20日前将第一期叁佰万元存单交给双方确定的第三人徐某处。甲方保证于2017年5月20日前完成该门面房买卖可以过户的相关事宜，并按照乙方指定人员保证过户，过户税费由甲方承担。甲乙双方在确定过户日，乙方将余款交于双方确认的第三人徐某处，过户完成后将全部房款5408800元转入甲方指定账户。如任何一方违约导致此交易失效，违约方支付另一方违约金50万元。乙方出资3万元给甲方负责将该门面房内外装潢清理，恢复原貌。甲乙双方及担保人徐某在协议书上签字。 涉案的海州区陇海西路2号64号房产原权利人为孔某梅、单香成，65号原权利人为刘某、王岭南，66号房产原权利人为单香成、孔某梅、单才华、韩某。在本案审理过程中，2019年3月8日，刘某、王岭南、孔某梅、韩家（加）波、单才华出具证明，称放弃涉案房产一切权利，由单香成全权主张权利。 2017年5月24日和5月27日，上述房产已转移登记至第三人陈云云名下。 原告提供现场照片证明涉案房屋装潢已经清理。 关于款项支付情况，被告提交单香成出具的收条，2017年5月12日51万元，5月22日330万元（银行还贷），6月5日179209元（其中转账10万），6月5日100万元（转账），12月3日现金5万元，12月18日现金2万元。被告5月22日缴纳税款票据3张合计407292.73元。 上述款项，对其他付款原告无争议，对5月12日的51万元，原告认为是被告垫付的过户税款407292.73包含在该收条中，在庭审中原告称当时在过户之前找人算过过户费用因原告没有钱缴纳税款，让被告垫付，被告要求原告提前将过户费用打条子，并加上102708元，102708元是什么钱我们也不清楚。庭后原告提交2017年5月10日由陈某1、单香成和案外人邵某1签订的协议一份，约定就涉案房产银行垫资还贷一事，三方达成协议，内容为：单香成三套房贷约350万元及过户税费由陈某1垫资还贷，此两项费用冲抵单香成房款。单香成支付陈某1垫资利息等费用共计10万元，此款从单香成房款中支付。邵某1负责将所有证件办齐，陈某1支付邵某1劳务费用2万元。邵某1出具书面证明，称“……2017年5月12日，由陈某1、陈云云、单香成到我公司，我将三套房产应交纳多少税收算给他们，税收是407292元，陈某1提出单香成必须提前写收条给陈云云，陈某1才替单香成交纳税收，另外陈某1又付给单香成2708元现金，实收2700元，由陈某1提出让单香成写510000元收条给陈云云”。 2019年2月26日陈云云、陈某1（陈云云代签）、陈某2向本院出具说明称：“关于2017年5月12日付单香成房款51万元的情况说明如下：2017年5月12日上午陈某2将陈云云叫其办公室，当时单香成、陈某1均在办公室，单香成跟我方表明因他有贷款本金加利息51万元要偿还，自己无力偿还，请求我方先付一部分房款，我方本打算付单香成50万元，另外1万元由其自行解决，但单香成说自己实在是没钱还款，请求我们付其51万元，我方遂答应其请求付其房款51万元。因当时公司保险柜里正好有足够现金，遂以现金支付单香成，单香成写给我方收到房款51万元的收据。” 原告举证了第三人陈云云出具的《费用明细》，第4项显示“税收51万（407292+102708）”，总计数额为5059209元。 被告还提交收款人署名邵某2（被告称是邵某1），并加盖“连云港雅华***公司合同专用章（不清晰）”的收条一份，内容为：“今收到陈云云付单香成税款差额壹拾万贰仟柒佰元整，如单香成有异议按商定的金额退回。” 认定以上事实的证据有：双方当事人当庭陈述、原告举证的协议书、连云港市不动产登记簿信息证明三份、费用明细一份、涉案房屋现场照片两张、房地产买卖契约三份、协议、证明等；被告举证的房产证原件、六张被告的收条及其亲属的领条原件、协议书复印件一份、照片9张予以证实。 本院认为，原告与被告签订的协议书不违反相关法律规定，是当事人的真实意思表示，原告签订的合同经过其他产权人的追认，是合法有效的合同，本院依法予以确认。涉案房产经双方确认已过户至第三人陈云云名下，本案争议的焦点是被告是否完成付款义务，主要是其中被告出具的51万元收条，是否包含被告代为缴纳的407292元税收。本院认为，虽然该51万元收条是5月12日出具，税收是5月22日缴纳，数额也不一致，但从原告举证的原被告双方及案外人邵某1签订的协议内容、邵某1的书面证明、以及被告提交的邵某1的收条来看，可以认定原告先出具了垫付税款的收条，被告后缴纳的税款。从陈云云出具给原告的费用明细也可以看出，51万元是税收款。被告及第三人辩称51万元是现金支付，其出具的书面说明与事实不符。如果该51万元是现金支付，如被告所称，其支付的金额已超过购房款总额，则其最后一笔仍支付原告方2万元没有合理解释，不符合常理。故本院认定，被告已付房款金额为5059209元，该金额与原告出具的收条及第三人陈云云出具的费用明细一致。购房款总额为5408800元，被告还应支付349591元。 合同还约定由被告支付3万元给原告负责装潢清理，恢复原貌，从双方提交的照片看，原告已按约定将装潢清理，并将房屋交付给被告，被告已经接收房屋，其辩称没有恢复原状的理由不能成立，被告应按约定支付3万元。两项合计被告应支付原告379591元。该款自2017年5月27日双方完成过户登记手续的次日计算逾期利息，原告主张按照同期银行贷款利率计算至本息付清时止，本院予以支持。 原告主张的违约金50万元，因双方的协议书第七条约定的支付违约金的条件是“任何一方违约导致此交易失效”，现双方的协议已经实际履行，原告已完成交付房屋及过户的手续，被告逾期付款存在违约行为，但不符合合同约定的违约条件，被告的违约行为对原告造成的损失可以通过支付逾期付款的利息进行弥补，故原告主张违约金50万元的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陈允国于本判决生效之日起十日内给付原告单香成购房款379591元及利息（利息按本金379591元，自2017年5月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12942元，由原告单香成负担5000元，被告陈允国负担7942元（原告已缴纳，被告应于给付上述款项时一并返还原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费12942元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。 审 判 长  李 梅 审 判 员  侯书宇 人民陪审员  朱香巧 二〇一九年七月八日 法官 助理  朱 琪 书 记 员  宋紫阳