上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0151民初2440号原告(反诉被告)：上海市崇明区长兴镇人民政府，住所地上海市崇明区。法定代表人：倪卫东，镇长。委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婉，上海市银星律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海惠维实业发展有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：周寒荫，总经理。被告(反诉原告)：上海天舒度假村有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：周寒荫，总经理。上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：周鹏宇。上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：裴全斌。原告上海市崇明区长兴镇人民政府(以下简称“长兴镇政府”)诉被告上海惠维实业发展有限公司(以下简称“惠维实业公司”)、上海天舒度假村有限公司(以下简称“天舒度假村公司”)租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告惠维实业公司、天舒度假村公司对长兴镇政府提出反诉，经审查，本院予以受理并合并审理。2018年8月20日本案公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)的委托诉讼代理人顾玉红，两被告(反诉原告)的法定代表人周寒荫及其委托诉讼代理人周鹏宇、裴全斌到庭参加诉讼。本案因案情复杂于同年10月25日转普通程序审理并于2019年1月10日、7月24日公开开庭进行了第二次、第三次审理，原告(反诉被告)的委托诉讼代理人顾玉红、两被告(反诉原告)的委托诉讼代理人周鹏宇均到庭参加诉讼，两被告(反诉原告)的委托诉讼代理人裴全斌到庭参加了第二次诉讼，两被告(反诉原告)的法定代表人周寒荫到庭参加了第三次诉讼。本案现已审理终结。原告长兴镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将租赁房屋、场地腾退后归还原告；2.判令两被告支付房屋使用费624951.96元(2017年2月至2019年7月)，2019年8月1日至实际腾退之日止按每月20831.73元计算；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2001年7月24日，原告委托下属上海长兴资产经营投资有限公司(以下简称“长兴资产公司”)与被告惠维实业公司签订《租赁合同》，双方约定：长兴资产公司将坐落于本镇文化馆北侧的会议中心(房屋建筑面积3800平方米)、场地面积16.8亩租赁给被告惠维实业公司用于经营娱乐场所，租赁期为15年。双方对租金的计算，租金支付的方式及逾期支付租金的滞纳金计算均进行了约定。双方还约定，租赁期满后，被告惠维实业公司在租赁物上增加的投资及装潢应无偿交给长兴资产公司。双方同时约定了其它相关的权利和义务。合同签订后，长兴资产公司依约将房屋、场地移交给被告使用。2002年2月被告天舒度假村公司依法设立。嗣后，原告与天舒度假村公司签订《上海市房屋租赁合同》，将原合同的租赁标的物出租给天舒度假村公司，双方约定租金按10500元/月计算，租赁期限、租金支付方式等其他相关的权利义务与前合同一致，2012年2月，长兴资产公司与天舒度假村公司签订《续租合同》一份，对租金作调整，约定2012年租金为198400元，以后每年递增8%，租赁期届满后，长兴资产公司于2017年3月15日致函被告，表明不再续租并要求被告腾退房屋、场地后交付原告，但被告至今拒绝腾退搬离，故涉讼。长兴镇政府为证明其诉称的事实，向本院提供如下证据：1、2001年7月24日，长兴资产公司与被告惠维实业公司签订的《租赁合同》，证明租赁的标的、期限、租金的计算及递增的比例、租赁双方的权利义务；2、2001年11月30日，长兴乡人民政府“关于同意组建上海天舒度假村有限公司的批复”，证明被告租赁房屋及场地后作为娱乐经营场所；3、《上海市房屋租赁合同》、上海市房屋租赁凭证各一份，证明租赁关系发生后，进行了备案登记；4、《通知书》、《关于天舒资产不再续租的函》各一份，证明原告于2017年3月15日向被告发送函，表明不再续租并要求被告腾退房屋、场地的事实；5、租金结算表、付款凭证、记账凭证、对周寒荫的询问笔录等证明租金结算及支付的事实；6、宝山区人民政府“关于同意长兴乡人民政府建办农技培训中心和会议中心补办征地的通知”及附图、建设用地批准书、证明系争地块、房屋的权属为原告；7、2012年，长兴资产公司与被告天舒度假村公司签订的《续租合同》一份，证明租赁主体、租赁标的物、租赁期限及租金的计算；8、档案机读材料一份，证明兴港公司设立的时间、注销的时间等及长兴资产公司系第一股东的事实。被告(反诉原告)惠维实业公司、天舒度假村公司辩称及诉称，两被告系关联企业，2001年原告通过招商引资引进了本被告，当时1至5号楼的框架及主体结构已存在，其中客房和KTV的两幢建筑物已经封顶，本被告承租后对未完成的建筑进行收尾和装修并铺设道路、场地、进行绿化，对水、电、消防设施进行完善，累计投入600多万元，同时成立天舒度假村公司对其进行管理。原、被告间系合作经营关系，故不同意解除租赁合同，要求双方继续履行《租赁合同》，如果法院判令双方解除租赁关系，要求反诉被告支付两反诉原告经济损失824万元，具体包括：装修费600万元、电梯32万元、辅助房屋80万元、配电房27万元、消防设施37万元、道路场地铺设费20万元、树木(绿化)28万元。另，2005年3月，天舒度假村公司与案外人上海兴港机械制作有限公司(以下简称兴港公司)签订租赁合同，约定兴港公司租赁天舒度假村公司房屋280平方米，年租金6万元，后每年递增8%，租赁期间兴港公司利用本公司租赁的地块进行增扩建房屋约200平方米，到2014年8月兴港公司终止了租赁合同，并将租赁房屋及增扩建房屋设施交付两被告。2014年9月开始，上述280平方米房屋及兴港公司增扩建房屋及设施均被长兴资产公司及下属劳务公司等非法占用，实际占用房屋面积为934.80平方米，根据原承租合同约定的租金、递增幅度及长兴资产公司占用的面积计算至2019年底，长兴资产公司应支付被告天舒度假村公司反租租金XXXXXXX.35元。被告(反诉原告)惠维实业公司、天舒度假村公司为证明其辩称及反诉的意见，向本院提交了如下证据材料：1、2001年7月24日双方签订的《租赁合同》，证明反诉被告租赁的房屋面积及场地面积；2、2006年10月25日长兴乡人民政府出具的情况说明，证明因反诉被告告知出租建筑具有合法建造的手续，故反诉原告进行了投资；3、房屋平面图一份，证明投资建房的情况；4、照片一组，证明对建筑周围进行了绿化建设；5、通知书一份，证明反诉被告在通知书中明确出租的房屋系违章建筑。反诉被告长兴镇政府辩称，不同意继续履行原租赁合同，租赁合同期限已届满，反诉原告应按约定腾退交房，根据《租赁合同》第六条第四款约定，租赁期满后，反诉原告应无偿将涉案的房屋、装修移交反诉被告。关于本诉租金，已于2016年12月27日双方进行了结算，且包含了兴港公司未付租金的抵扣，故双方合同期内的租金已履行完毕，原告现主张的房屋使用费没有按照合同递增的8%计算，并扣除了原告自用的280平方米的使用费。又因为原告占有自己房屋及兴港公司增建部分房屋系在合同到期后，被告没有权利要求原告支付租金。故对两被告提出支付266万余元租金的主张，不予认可。反诉被告长兴镇政府提供的证据同本诉提供的证据一致。惠维实业公司、天舒度假村公司对长兴镇政府提交证据的质证意见：对证据真实性均不持异议，对证明目的持有异议，认为续签合同时长兴乡先隶属宝山区，后隶属崇明县，在合同中未能阐述，根据原告提交的证据，不能证明长兴镇政府出租的房屋是合法建筑，故双方间签订的租赁合同无效；对周寒荫所作的笔录恰好证明长兴镇政府违法实施断电断水，造成了承租方的经济损失。对租金结算表及记账凭证的真实性不持异议，租金结算表系长兴资产公司单方制作，被告方未签字确认，鉴于当时已提出续租的请求，故按结算表所列金额支付了租金。长兴镇政府对惠维实业公司、天舒度假村公司提供的证据的质证意见：对证据的真实性不持异议，但对证明目的持有异议，情况说明中提及的出资金额是为了配合承租方办理租赁登记。本院经审理认定事实如下，2001年7月24日，长兴资产公司与惠维实业公司签订《租赁合同》一份，双方约定：长兴资产公司(甲方)将位于长兴乡文化馆北侧的会议中心(房屋建筑面积3800平方米)及场地16.8亩出租给惠维实业公司(乙方)，作为开展服务业的经营场所，租赁期限：2001年7月28日至2017年1月27日。租金计算及支付方式：前5年租金12.5万元/年，之后的租金在此基础上每年递增8%，租金先付后用，每个租赁年度的第一个月支付上半年的租金、第七个月支付下半年的租金，逾期支付的，每日应按照应付租金的0.3%支付滞纳金。其他约定：租赁期满，被告惠维公司在租赁物上增加的投资及装潢，除可搬走的设备外，应无偿移交给长兴资产公司。合同订立后，双方均各自履行权利义务。2001年11月30日，长兴镇政府向被告惠维公司出具“关于同意组建上海天舒度假村有限公司的批复”，原告同意被告惠维公司在租赁房屋内注册设立天舒度假村公司。2002年2月22日，天舒度假村公司依法设立。嗣后，原告与天舒度假村公司签订《上海市房屋租赁合同》，将原合同的租赁标的物出租给被告天舒度假村公司，租金按10500元/月计算，租赁期限、租金支付方式等其他权利义务与原合同一致。2012年2月，长兴资产公司与天舒度假村公司签订《续租合同》1份，对租金作调整，约定2012年租金为198400元，以后每年递增8%。2017年3月15日，长兴资产公司向惠维实业公司致函，告知租赁资产及场地不再续租，相关的违法建筑予以拆除，并要求搬离租赁现场，但惠维实业公司、天舒度假村公司至今未腾退搬离。2018年4月2日，原告提出诉讼。另查明，2005年3月17日，天舒度假村公司与案外人兴港公司(2001年6月4日成立，2015年11月13日注销，长兴资产公司为第一股东)，签订租赁合同，双方约定，由兴港公司承租1号楼中280平方米房屋，第一年租金为6万元，第二年起每年递增8%，合同还对其他事项作了约定，租赁期间兴港公司增扩建房屋213平方米左右。2014年8月，兴港公司向天舒度假村公司发出终止房屋租赁的函，2014年12月，长兴资产公司实际使用原兴港公司租赁天舒度假村公司280平方米房屋及兴港公司增建的213平方米左右的房屋。总面积为493平方米左右(主楼430平方米左右，辅助房即食堂63平方米左右)。2016年12月27日，长兴资产公司并代表兴港公司与两被告就租金及反租租金进行了结算并制作了租金结算表，结算表显示，租金自2013年2月计算至2017年1月底，长兴资产公司应收租金与应付租金相抵扣，两被告实际应付租金为293394元，被告于2016年12月30日通过上海农商银行支付长兴资产公司租金293394元。还查明，涉案建筑及场地位于上海市崇明区长兴镇凤凰公路XXX-XXX号，主体建筑分别为：1号楼办公用房、2号楼KTV用房、3号楼浴室用房、4号楼宾馆用房、5号楼饭店用房。1号楼中有493平方米左右房屋由长兴资产公司使用。涉案建筑批准建设用地为3953平方米，但无建设工程规划许可证。本案审理过程中，被告(反诉原告)惠维公司、天舒度假村公司于2018年12月3日向本院递交申请鉴定书，要求对涉案的1号至5号楼的增建、装修费用进行评估、鉴定，同时对附属配电房、消防水泵房、道路、场地、树木等价值进行评估。本院认为，根据案情，无需作评估鉴定，故未予准许。另，在审理中因双方当事人对原告下属长兴资产公司现实际使用的场地面积有异议，2019年7月19日，本院前往租赁合同所涉场地。经勘查，长兴资产办有部分工作人员在位于凤凰公路XXX号(天舒度假村内)进门第一幢楼的办公室内办公，(对此，原告称该楼原来面积为280平方米，兴港公司在租赁期期间在原房屋的后面增建了213平方米左右的房屋，与原来的280平方米的房屋连在一起)，所以实际使用的面积为493平方米左右。其中主楼部分为430平方米左右，辅助房屋即食堂为63平方米左右。被告辩称，除上述房屋外，在该幢房屋的西边有几间房屋也被原告占有使用，占用的总面积为935平方米左右。但在现场未发现房屋内有人员，房屋呈空置状态。本院认为：第一，2001年7月原告所属长兴资产公司与被告惠维实业公司签订的《租赁合同》及2006年1月原告与被告天舒度假村公司续签的《上海市房屋租赁合同》，2012年2月长兴资产公司与天舒度假村公司签订的《续租合同》，虽系双方真实意思表示，因原告出租之房屋仅有部分土地使用批复而不能提交建设规划许可证、施工许可证，故该三份合同均无效。本案中，涉案房屋及场地的租赁截止期限为2017年1月27日，租赁期届满后原告也通知两被告不再续租，两被告理应在收到通知的合理期限内腾退房屋、场地并交付原告，但两被告借故拖延交付，显属不当，故原告请求判令两被告将涉案租赁房屋、场地腾退后交付原告的诉讼请求，本院予以支持。原告主张两被告支付租赁合同到期后的房屋使用费有理有据，但应扣除原告下属长兴资产公司已实际占用房屋的费用，该费用的标准根据原告已收回房屋的面积进行折算后由本院酌定。被告认为原告尚应支付两被告反租租金266余万元，本院认为根据2016年12月27日长兴资产公司制作的租金结算表显示，两被告承租租金与长兴资产公司(兴港公司)应支付的反租租金已结算至2017年1月，即租赁合同到期日。虽然两被告辩解，期望续租故按结算表支付了租金293394元，但未在结算表上签字盖章确认，故该结算表对两被告无约束力，但该辩解意见显然不可采信，结算表显示的结算起始日、结算的范围、结算的内容均有明确载明，两被告应给付的数额也明确无误，两被告也按结算的数额支付了租金，故双方在合同期内的租金已结清，在租赁期届满后长兴资产公司使用原告房屋、场地自然不必支付两被告租金。如前所述，仅应按照双方之间原合同中约定的租金标准(约定2012年租金为198400元，以后每年递增8%)，根据实际使用房屋面积(493平方米左右)与总面积(3800平方米)的占比计算被告应当支付的使用费。第二、反诉原告认为双方之间签订的租赁合同，实际系合作经营合同，而要求继续承租涉案房屋及场地的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。反诉被告是否应当赔偿两反诉原告的经济损失824万元。本院认为，虽然双方之间签订的租赁合同系无效合同，但合同已于2017年1月27日租赁期届满，租赁合同已履行完毕。反诉原告订立合同的目的已经完全实现；两反诉原告对涉案房屋的装修、场地设施的建设完善是反诉原告因经营需要而作的投资，不是由于反诉被告的过错造成两反诉原告的经济损失，且合同中也约定租赁期满后，承租方在租赁物上增加的投资及装潢应无偿交给出租方，故两反诉原告的该项主张，本院悉难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条之规定，判决如下：一、被告上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于上海市崇明区长兴镇凤凰公路XXX-XXX号内办公用房、(其中长兴资产公司所使用的主楼及辅助房不在腾退之列)KTV用房、浴室用房、宾馆用房、饭店用房及场地腾退后交付原告上海市崇明区长兴镇人民政府；二、被告上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市崇明区长兴镇人民政府自2017年2月至2019年7月的房屋使用费587214元(2019年8月1日至实际腾退之日的费用按每月19573.80元进行计算)；三、反诉原告上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司要求反诉被告上海市崇明区长兴镇人民政府继续履行2001年7月24日签订的《租赁合同》、2002年2月签订的《上海市房屋租赁合同》、2012年2月签订的续租合同的诉讼请求，不予支持；四、反诉原告上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司要求反诉被告上海市崇明区长兴镇人民政府赔偿经济损失XXXXXXX元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10049.50元，由原告上海市崇明区长兴镇人民政府负担5025元，被告上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司共同负担5024.50元；反诉案件受理费69480元，由反诉原告上海惠维实业发展有限公司、上海天舒度假村有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林永新审 判 员  陆沈平人民陪审员  施照祥二〇一九年七月三十日书 记 员  陈艳倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。