广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初7962号原告：宫剑，女，汉族，1984年7月30日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人：刘琴，广东广和律师事务所律师。委托代理人：伍宜煌，广东广和律师事务所实习律师。被告：温娟，女，汉族，1984年11月20日出生，住址广东省深圳市福田区，第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区八卦岭工业区八卦岭厂房428栋东侧3楼302-2，统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花。委托代理人：张翔宇，男，汉族，1994年12月26日出生，住址吉林省永吉县，该公司员工。委托代理人：李翩翩，女，汉族，1996年2月28日出生，住址广东省深圳市罗湖区，该公司员工。上列原告宫剑诉被告温娟、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘琴到庭参加诉讼，被告和第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2018年10月5日签署的《二手房买卖及居间服务合同》以及相应的补充协议解除;2、被告向原告返还定金20万元;3、被告向原告支付违约金111万元;4、被告向原告支付律师费1万元;5、本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：2018年10月5日，原告和被告经第三人居间服务签订《二手房买卖及居间服务合同》一份，双方约定被告将其位于深圳市福田区××单元的房产以人民币550万元总价转让给原告。合同签订后，原告按约支付20万元定金，同时，也向银行办理了资金监管。被告未按照双方签署《信息告知书》的约定完成解封，2018年11月26日，原告再给予被告一次机会，双方签署了《二手房买卖合同补充协议》，协议约定：若被告在2018年12月13日前未完成解封，原告可按照《二手房买卖及居间服务合同》第十条主张违约责任。2018年12月13日被告仍未完成解封，2018年12月24日，原告及其代理律师按照合同约定的送达地址向被告发出律师函，催促被告履行解封义务，被告未做出任何答复，也未解封涉案房屋。2019年1月7日原告向被告发出解除合同通知书。原告依约履行了合同义务，但被告的欺骗行为和违约行为导致合同目的无法实现，给原告造成了重大损失，故原告诉请法院确认合同解除并向被告主张赔偿损失，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。被告温娟未作答辩。第三人答辩称，一、2018年10月5日，经第三人推介，原、被告双方达成购房意向，第三人通过电脑查询后得知案涉房产已于2018年4月19日被福田区人民法院依法查封，第三人如实告知原被告双方此情况后，原告经电话与其律师朋友协商沟通后，双方一致同意继续交易，签署合同。二、同日三方签署《信息告知书》，被告确认案涉房产于2018年11月5日前可完成解封，排除阻碍房产交易事宜，三方签字/盖章予以确认后，于同日签订了《二手房买卖及居间服务合同》（编号为：NO.50333098884），约定以555万元的价格成交位于深圳市××××单元处房产，定金20万元，由原告签署当日支付5万元，15个工作日内补齐剩余定金，合同为三方真实意思表示，真实、合法、有效。三、因案涉房产存在租约，为保障交易流程进展顺畅，经第三人告知，被告于当日提交《放弃优先购买权声明》。四、合同签署当天，原告依约支付定金5万元，被告于合同末尾出具收据，剩余定金于2018年10月28日支付至第三人指定账户，上述款项原被告双方均同意托管在第三人处，并且同意在定金中预留1万元交房保证金，待达到“买卖双方办理递件过户手续，并将递件过户回执交予居间方”后五个工作日内足额发放给被告指定账户。五、此后，因案涉房产一直未完成解封，交易无法继续，近一个月内三方就此问题面谈协商近五次，于2018年11月26日签署《补充协议》、《查封状态风险告知书》，对资金监管时间、房产解封时间、违约责任承担、定金放款条件等进行补充约定。六、此后案涉房产一直未完成解封，2019年1月7日，原告告知第三人已行使单方解除权，发出《解除合同通知书》，同时向第三人发出《退款申请书》，第三人核实情况后，于次日退回监管定金20万元至原告指定收款账户中（宫剑，农业银行，××）。综上所述，第三人已充分履行居间义务。愿法院依据事实，公正判决。若原被告愿达成一致进行交易，第三人愿继续提供居间服务。如无法继续履行，第三人将保留向违约方追究居间服务费的权利。经审理查明，2018年10月5日，原告在知晓被告拟出售的位于深圳市福田区××单元××房产（以下简称案涉房产）处于法院查封状态的情况下与被告签署了《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称买卖合同），约定原告以550万元总价格向被告购买案涉房产，交易定金为20万元，原告在合同签订当日支付5万元定金，余下定金在15个工作日内支付，买卖双方同意将20万元定金交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。居间方收到托管款项后应出具收款收据；房产处于抵押和出租状态，租期到2018年12月15日止。买卖合同第九条约定：鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金为55500元。买卖合同第十条第1款约定：如卖方未按照本合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费和诉讼费等由卖方承担。买卖合同第十三条约定，合同三方将相关文件和通知等书面材料邮寄送达至本合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。若任何一方上述通讯地址发生变更，须另行书面通知其余两方。买卖合同第一条约定卖方通讯地址为案涉房产地址，即深圳市福田区××房。买卖合同签订当日，三方还签署了一份《信息告知书》，载明案涉房产处于查封状态，于2018年11月5日前解封。买卖合同签订后，原告按照合同约定支付了20万元定金并交由居间方托管，但因案涉房产一直处于查封状态，后续手续双方并未推进办理。2018年11月26日，原、被告双方签署《二手房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：1、双方目前知晓房产暂未解封，居间方已提醒买卖双方交易风险，双方已知晓风险，现协商于2018年11月26日办理资金监管手续，若在2018年12月13日前未完成解封，除了按照此合同签署的查封状态风险告知书中约定的违约责任外，双方自行协商解除监管的时间。2、双方协商一致同意定金于买方取证当天居间方申请给卖方放定金（定金扣除卖方补偿给买方的违约金金额）。2018年11月26日，原、被告双方及第三人三方签署了《查封状态风险告知书》，载明：1、三方签订原合同前，已查明案涉房产处于法院查封状态，起诉查封原因为欠招商银行30万元，欠诉讼案件50万元（买方不知道）；2、若卖方于2018年12月13日前办理完该房产的解封手续，则按原合同继续履行，超过时间违约金按全款（550万元）每日万分之五。若卖方未能按时办理完解封手续，卖方应于3日内将已收讫的定金返还买方（监管在居间方，在买方按要求提交退款声明后，由居间方于5个工作日内退回买方），如卖方于2018年12月13日前解封不了此物业，按原合同第十条违约责任履行。2018年11月26日，原、被告双方在工商银行深圳华强支行办理了215万元的资金监管手续。2018年11月27日，原、被告双方在中国建设银行深圳八卦岭支行办理了86万元的房屋结算资金托管业务。由于案涉房产在2018年12月13日前仍处于查封状态，2018年12月24日，原告以邮政特快专递的形式向被告发出律师函，催促被告尽快完成房屋的解封手续。该邮件因被告不予签收而被退回。2019年1月7日，原告以邮政特快专递的形式向被告发出解除合同通知书，通知被告解除合同，该通知书因无人签收而被退回。当日，原告通过微信将上述解除合同的通知发送给被告。原告发出解除合同的通知后，第三人根据原告的申请退还了20万元定金。上述事实，有原告提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告双方及第三人三方签署的买卖合同是各方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。买卖合同签署后，原告依约向被告支付了20万元定金，但被告并未能完成案涉房产的解封手续，经双方协商，原告与被告于2018年11月26日签署补充协议和查封状态风险告知书，约定被告在2018年12月13日前完成案涉房产的解封手续，但被告在该日期截止后仍未能完成案涉房产的解封手续，经原告委托律师发函催促被告尽快履行义务后被告仍未能完成案涉房产的解封手续，被告未履行合同义务的行为已构成违约，被告应向原告承担违约责任。买卖合同第十条违约责任约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费和诉讼费等由卖方承担。原告于2019年1月7日向被告发出解除合同通知书，属于原告依法行使合同解除权，本院予以确认。关于违约金的数额，考虑到被告的违约情节及因被告违约可能给原告造成的损失，本院从公平原则和诚实信用原则出发，酌情支持原告55万元的违约金请求，原告主张被告支付110万元违约金过高，对原告过高的违约金请求，本院不予支持。原告主张被告退还20万元定金，因在原告起诉后第三人根据原告的申请已将20万元定金退还给原告，原告该项诉讼请求已经得到实现，原告仍坚持诉请，于法无据，本院予以驳回。原告还主张被告支付律师费1万元，因本院前述已支持的违约金中已考虑到原告各项损失，包括律师费损失，故对原告该律师费损失，本院不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告宫剑、被告温娟与第三人深圳市乐有家房产交易有限公司于2018年10月5日签署的《二手房买卖及居间服务合同》以及相应的补充协议于2019年1月7日解除；二、被告温娟应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告宫剑违约金55万元；三、驳回原告宫剑的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费16680元（原告已预交），由原告负担9730元，被告负担6950元；财产保全费5000元（原告已预交），由原告负担1730元，被告负担3270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵明升人民陪审员  肖丽英人民陪审员  叶钧如二〇一九年七月十五日书 记 员  茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。