贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终15号上诉人（一审原告）：陈良芳，女，1986年10月6日出生，汉族，住贵州省凯里市。上诉人（一审原告）：蒙文智，男，1986年9月8日出生，侗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住贵州省凯里市。系该公司员工。委托诉讼代理人：侯懿珀，女，1991年10月8日出生，汉族，住贵州省榕江县。系该公司员工。上诉人陈良芳、蒙文智因与被上诉人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。陈良芳、蒙文智上诉请求：1．撤销一审判决，给予重新审理，改判被上诉人支付自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金34470元；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2012年5月16日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.被上诉人将其开发的位于凯里仰阿莎广场东侧“凯里·金泉国际新城”第17栋302号商品房一套出卖给上诉人，建筑面积为122.14平方米，总价款485507元。根据合同约定，被上诉人应当在2013年4月13日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，直到2013年9月25日，被上诉人才将未能提供商品房建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅适用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等不合格商品房交付给上诉人。为取得商品房所有权初始登记，2013年10月21日，上诉人按被上诉人的要求到凯里有关部门办理相关手续和缴纳了维修基金9710.14元。之后上诉人多次催促被上诉人办理商品房所有权相关手续，被上诉人以各种原由拖延办理。根据合同第二十二条的约定，被上诉人应当于2013年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书给付上诉人，被上诉人违约，应当按日向上诉人支付已付房款万分之一自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金34470元（2013年12月31日至2017年11月20日，共计1420日，总房价×0.05‰×违约天数=34470元）。2.上诉人不同意一审法院作出的驳回上诉人诉讼请求的判决，不同意一审法院作出该判决的理由即《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条、第六条约定内容将《商品房买卖合同》第二十二条中关于被上诉人应按约将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人等内容予以变更。被上诉人恒丰房地产公司辩称，1.一审法院认定上诉人提出的诉讼请求所依据事实已经被变更，一审判决驳回其诉讼请求合理合法，应当维持。2.一审判决有庭审笔录、录音录像等，程序合法；一审判决是根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》相关事实和法律依据判定的结果，适用法律正确，也应依法维持。陈良芳、蒙文智向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告按《商品房买卖合同》约定，提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅适用说明书》以及《住宅工程分户验收表》给原告；二、判令被告支付自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金41462元（2013年12月31日至2016年5月4日）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年5月16日，陈良芳、蒙文智与恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号2012001199）。合同主要约定：陈良芳、蒙文智购买恒丰房地产公司开发位于凯里仰阿莎广场东侧金泉国际新城小区第17幢3层3-2号商品房，建筑面积121.95平方米，房款总价为484751.00元。合同约定的交房时间为2013年4月13日前，出卖人恒丰房地产公司还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限将商品房交付买受人，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书自约定之日起超过30日的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另，陈良芳、蒙文智与恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》过程中，双方还签订了《补充协议》作为合同的附件，该《补充协议》第三条对房屋所有权证的办理重新约定“买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。同时该《补充协议》第六条约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”合同签订后，陈良芳、蒙文智根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房总款485507.00元，恒丰房地产公司亦出具了收据。恒丰房地产公司未将该商品房买卖合同所涉房屋交付给陈良芳、蒙文智，陈良芳、蒙文智也未领取不动产登记证。因恒丰房地产公司迟迟未向陈良芳、蒙文智交付办理商品房转移登记文件，陈良芳、蒙文智因此向法院提起诉讼。一审庭审中，因双方意见分歧较大，经法院调解未果。一审法院认为：根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”以及《补充协议》第六条“本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……”的变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。因此，陈良芳、蒙文智提出的诉讼请求所依据事实已由原约定房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。而陈良芳、蒙文智仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定，该请求应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告陈良芳、蒙文智的诉讼请求。本院二审期间，上诉人陈良芳、蒙文智与被上诉人恒丰房地产公司均未提交新证据。本院二审另查明，1、恒丰房地产公司于2013年11月5日将涉案房屋交付给了陈良芳、蒙文智，并于2016年5月4日取得《凯房权证凯里市字第××号》初始登记证。2、恒丰房地产公司与陈良芳、蒙文智签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项中第（一）、（二）约定“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”、“买受人不退房的，出卖人自约定的日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”；第（四）项约定“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”；3、陈良芳、蒙文智在一审庭审中明确表示撤回第一项诉讼请求即“一、判令被告按《商品房买卖合同》约定，提供商品房的建筑工程竣工合格证明文件、《住宅质量保证》、《住宅适用说明书》以及《住宅工程分户验收表》给原告”；4、陈良芳、蒙文智在一审庭审中明确表示第二项诉讼请求即“请求法院依法判令被告支付自约定日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金人民币41462元”的起止时间是2013年12月31日至2016年5月4日期间，共计854天。其余事实与一审查明的事实一致本院认为：根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再由双方协商办理不动产产权证书的具体事宜。故在办理产权登记事项中，开发商与买受人互有协助履行的义务，故应按双方约定的内容，根据具体情况确定开发商和买受人不同的义务，从而判断开发商应否承担逾期办证责任。本案中，双方签订了《商品房买卖合同》对办证事项明确约定了双方的义务和责任。《商品房买卖合同》主合同中关于转移登记事项第二十二条第三项中明确约定的是被上诉人于2013年12月31日办理初始登记，随后把相应的办理产权登记的文书交付给买受人，由出卖人与买受人共同去办理产权证，并明确约定被上诉人不完成应尽义务应承担按日向上诉人支付已付购房款万分之一自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金责任，而补充协议作为合同附件，明确约定了系由上诉人把相关材料提交给被上诉人，被上诉人向房屋登记机关申请办理产权证。现从查明的事实来看，被上诉人于2016年5月4日才取得《凯房权证凯里市字第××号》初始登记证，并未在约定的时间交付文书，至本案起诉时也未为上诉人办理产权证已构成违约，依法应按约承担逾期办证责任。但因主合同或者补充协议均未明确约定具体办证时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，结合2013年11月5日实际交付涉案商品房的事实，本院确认涉案房屋在2014年2月4日前为办理房屋所有权初始登记手续的期间。因被上诉人提出诉讼时效抗辩，故对上诉人诉请2013年12月31日至2016年5月4日期间的违约金，本院仅支持2015年9月30日至2016年5月4日期间的违约金，理由如下：首先，本案上诉人于2018年1月14日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年1月14日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约未办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，故根据前述法律规定，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因上诉人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被上诉人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，即2015年9月30日之前的违约金不应得到支持。故根据被上诉人的诉请请求，结合诉讼时效的相关规定，本院予以支持从2015年9月30日计算至陈良芳等起诉要求的截止时间即2016年5月4日期间的违约金，共计217天。对于违约金计付标准，上诉人上诉时按日以已付购房款总价万分之零点五的计算未超过合同约定，本院予以支持，故按照违约金计算方式，违约金应为5267.75元（485507.00元×0.05‰×217日=5267.75元）。上诉人在上诉请求中增加违约金支付的截止时间至2017年11月20日属于增加诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，增加诉讼请求只有在双方同意放弃上诉权及审级利益，同意由二审法院一并审理或者调解的前提下可由二审处理，否则应另诉。本案中，双方并未就增加的诉请达成调解，或被上诉人同意对增加的诉请由二审一并审理，故对于增加诉讼请求，双方可另行处理。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初339号民事判决；二、黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付陈良芳、蒙文智逾期办证（即逾期交付文书）违约金5267.75元。三、驳回陈良芳、蒙文智的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取418.00元、二审案件受理费936.00元，共计1354元，由黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王莉审判员欧阳平审判员 王      珺二〇一九年七月十八日法官助理罗维书记员罗朝丽