广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初110号 原告（反诉被告）：吴庆敏，男，1989年7月6日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：韦佳炫，广西国海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张龙海，广西国海律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：朱英俊，男，1958年3月18日出生，汉族，住广西全州县。 被告（反诉原告）：刘素云，女，1963年10月17日出生，汉族，住广西全州县。 被告三（反诉原告）：朱娅静，女，1988年8月16日出生，汉族，住广西全州县。 三被告共同委托诉讼代理人：李彦，北京大成（南宁）律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：熊潇敏，北京大成（南宁）律师事务所律师。 第三人：南宁联昌房地产置业有限公司，住所地：南宁市青秀区仙葫大道9号天池山76栋B区5号，统一社会信用代码91450103315804409T。 法定代表人：王茂。 委托诉讼代理人：王建忠，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：覃善，男，该公司员工。 原告（反诉被告）吴庆敏与被告（反诉原告）朱娅静、朱英俊、刘素云、第三人（反诉第三人）南宁联昌房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后依法适用简易程序进行审理。被告朱娅静、朱英俊、刘素云于2019年3月27日提出反诉，本院于2019年3月27日予以受理，并于2019年4月3日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）吴庆敏及其委托诉讼代理人韦佳炫、张龙海、被告（反诉原告）朱娅静、朱英俊、刘素云的共同委托诉讼代理人李彦、第三人南宁联昌房地产置业有限公司的委托诉讼代理人王建忠、覃善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴庆敏诉称：原告、被告、经纪方第三人于2018年6月11日共同签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：1、被告将其位于南宁市邕宁区XXX号房出售给原告，房屋价款880000元；2、原告向被告支付定金120000元；3、原、被告双方分别向经纪方第三人支付居间费用13200元、13500元。合同签订后，原告通过微信、网上银行、银行柜员汇款和现金等方式共向被告朱娅静支付定金共计90000元。通过第三人沟通联系，被告朱娅静于2018年6月21日前往南宁市不动产中心査档，档案显示案涉房屋已于2018年6月14日已经被全州县人民法院司法查封，同日被告朱娅静向原告出具《承诺书》，被告朱娅静代表另外两名被告朱英俊、刘素云一并承诺尽快办理解封事宜和办理过户手续等。2018年6月30日被告朱娅静再次出具《承诺书》，承诺于2018年7月30日前重新查档，确定房屋已解封。此后虽经第三人多次催促重新查档，但被告朱娅静均以各种理由推托，并在2018年9月14日与第三人工作人员覃善的微信聊天中明确表示房屋还在査封，无法办理过户。2018年9月15日、16日、17日、19日第三人工作人员覃善通过微信通知被告朱娅静要求尽快安排办理房屋过户手续，但三被告至今无回复，也不协助办理过户手续。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》是各自的真实意思表示，合法有效，原告先后向被告支付了90000元的购房定金，现在三被告以自己的行为明确拒绝继续履行合同，该行为已经构成根本违约。原告已于2018年9月12日向经纪方第三人交了13200元的居间费，该笔费用是由于三被告的违约行为导致原告的经济损失，理应由三被告赔偿。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除原、被告双方于2018年6月11日签订的《房屋买卖合同》（编号：0000267）；2.判令三被告共同双倍返还原告购房定金共180000元；3.判令三被告共同赔偿原告经济损失居间费13200元；4.判令被告承担本案诉讼费用。原告吴庆敏当庭补充增加一项诉请：请求判令三被告共同赔偿原告因购买诉讼保全保险所支出的保险费用1200元。 原告吴庆敏向本院提供的证据及主张证明的内容是：1.商品房买卖合同及完税证明，拟证明涉案房产南宁市邕宁区XXX号房屋所有权是三被告共有。2.房屋买卖合同，拟证明原、被告双方在第三人的居间服务下签订房屋买卖合同，由三被告将其房屋出售给原告的事实。3.微信、网上银行、柜员机转账记录，拟证明原告通过多种方式向被告支付定金7万元。4.收据，拟证明原告于2018年6月11日向被告支付定金2万元。5.佣金收据、中国银行交易流水明细账单，拟证明原告已经向第三人支付中介服务费13200元。6.不动产档案查询告知单，拟证明本案涉诉房屋已经于2018年6月14日被全州县人民法院司法查封，无法办理过户手续。7.全州县人民法院（2018）桂0324民初1231号民事裁定书，拟证明本案涉诉房屋被查封的具体情况，导致涉案房产无法办理产权过户。8.承诺书，拟证明被告承诺重新查档的日期及承诺同意按已收到的购房定金全额双倍赔付。9.微信聊天记录，证明被告拒绝履行合同，使合同目的无法实现的事实。10.诉讼财产保全责任保险保险单及发票，证明原告因采取财产保全措施所支出1200元的保全保险费。11、微信号信息，拟证明第三人业务员覃善、被告朱娅静是证据9微信聊天记录的当事人。 被告朱娅静、朱英俊、刘素云辩称：1.本案系因原告违约在先，原告未按照合同约定足额支付定金，现被告依法行使先履行抗辩权，原告无权要求被告双倍返还定金。相反，根据合同法有关规定及合同约定，原告已经支付的定金款应归被告所有，不予退还。具体事实理由与反诉的事实和理由一致。2.本案涉案房产于2018年6月14日被查封，但暂时的查封不影响房屋继续依照合同的约定过户给原告，本案房屋买卖合同的定金数额为12万元，如原告依照合同足额支付定金，被告就能及时解决另案纠纷，涉案房屋就能及时解封。实际上2018年6月25日三被告与全州县法院审理诉讼案件的原告已经达成调解协议，因原告未及时支付定金，导致被告因资金问题不得以需分两次履行全州诉讼案件的债务。合同未约定房屋查档是原告足额支付定金的前提条件，未办理查档手续不能免除原告应先履行足额支付定金的义务。3.原告的证据无法证明其已实际支付居间中介费，本案纠纷系原告违约，原告无权要求被告支付居间费用，且原告也未提供相关的转账记录，没有形成完整的证据链。4.对于原告增加的诉请无合同依据，且该费用并非本案必须产生的费用，也是原告违约造成，所以原告无权要求被告赔偿。综上，请求法院驳回原告全部诉请。 被告朱娅静、朱英俊、刘素云向本院提供的证据及主张证明的内容是：1.房屋买卖合同，拟证明原、被告之间的房屋买卖合同关系，且合同附件第7条约定了吴庆敏的付款义务。2.收件确认书和钥匙托管收据，拟证明三被告将《商品房买卖合同》原件、契税发票原件和房屋钥匙交第三人保管。3.全州县人民法院（2018）桂0324民初1231号民事调解书，拟证明2018年6月25日在全州县人民法院的主持下，三被告与唐荣就民间借贷纠纷已经达成调解协议。4.全州县人民法院（2018）桂0324民初1231-1号民事裁定书、协助执行通知书（回执）、不动产档案查询告知单，拟证明2019年3月20日，全州县人民法院依法解除对本案房屋的查封。5.微信聊天记录，证明被告朱娅静多次催促吴庆敏要依照合同约定支付剩余定金款，但吴庆敏以各种理由拒绝履行合同义务。 第三人南宁联昌房地产置业有限公司答辩称：1.第三人在提供中介服务过程中没有过错。本案原、被告和第三人经过沟通协商的情况下，达成原告以88万元总价向三被告购买涉案房产的合同。在查档过程中发现该房产已经被法院查封，无法办理过户手续。被告方承诺2018年7月30日前上来重新查档，再次确认房屋已经解封后再支付剩余定金，但经第三人多次催促，被告方未按承诺履行。被告说解封需要5万元，经过与原告协商，原告也愿意补足5万元解封款。在房屋没有解封的情况下，被告方以各种理由向原告索取剩余的定金，原告前后支付共计9万元。经过第三人多次微信、电话催促，但是被告方一直没有配合查档解封。后来被告方直接表示房屋不卖了，2018年9月19日之后再没有回复第三人，第三人也将有关情况告知原告。2.导致交易不能完成的原因不在于第三人，而是被告没有按照合同约定及他们自己的承诺书去办理解封手续。3.希望原、被告能够按照约定继续履行合同。 第三人南宁联昌房地产置业有限公司向本院提供的证据及主张证明的内容是：1.收据，拟证明原告已经准备好定金交给我方，并告知第三人在被告查档后，房屋无债务负担后就将定金10万元支付给被告。2.催促函、邮政快递退件，拟证明因被告方未配合查档等手续，所以第三人发函给被告。3.关于江湾山语城24号楼B单元403号房收取中介服务费说明，拟证明第三人已经收取原告吴庆敏于2018年9月12日交纳的中介服务费13200元。 反诉原告朱娅静、朱英俊、刘素云反诉称：2018年6月11日，反诉原告(卖方)、反诉被告(买方)和反诉第三人南宁联昌房地产置业有限公司(经纪方)共同签订了《房屋买卖合同》(编号:000267)，约定反诉原告将其按揭贷款购买的位于南宁市邕宁区XXX号房出售给反诉被告吴庆敏，房屋总价款880000元，反诉原告与反诉被告应分别向经纪方支付居间费用13500元、13200元。《房屋买卖合同》附件第7点约定买方的付款方式为买方按揭付款，且买方代卖方偿还银行贷款。买方应于2018年6月11日支付人民币20000元整作为部分定金:余额定金人民币100000元整应在/年/月/日前支付，合计定金人民币120000元。卖方收到全额定金五个工作日内即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，买方同意在经纪方或卖方收到银行通知提前还贷之日起7个工作日内，将首期房款(不含定金)180000元转入卖方贷款账户内。卖方收到买方首期房款之日起7个工作日完成提前偿还贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在7个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理交易过户手续；楼价余款580000元于过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行，银行实际贷款额与该楼价余款之间差额的不足部分由买方以现金支付。《房屋买卖合同》签订当日，反诉被告向反诉原告支付了第一笔定金20000元；后在反诉原告的一再催促下，反诉被告自2018年6月12日至2018年6月24日陆续分9笔共向反诉原告支付定金款70000元，合计共支付定金款90000元。后虽经反诉原告多次催促，反诉被告均以种种理由至今拒不支付剩余定金款30000元。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公序良俗，因此合同的约定合法有效，双方均应当予以遵守。根据合同的约定，反诉被告应先履行全额支付定金120000元的义务，在反诉被告未履行该先行义务前，反诉原告可以行使先履行抗辩权。现反诉被告以自己的行为明确拒绝继续履行合同，且已向法院起诉要求解除合同，其行为已经构成根本违约，根据《合同法》有关规定和合同约定其已付定金款应归反诉原告所有、不予退还。同时，根据《房屋买卖合同》约定反诉原告需向经纪方（反诉第三人）交纳13500元居间费，由于反诉被告的根本违约行为，造成该笔费用的损失应由反诉被告承担赔偿责任。为维护自身的合法权益，反诉原告特依法提起反诉，请求法院依法支持如下诉讼请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告于2018年6月11日签订的《房屋买卖合同》（编号：0000267）；2.请求判令反诉被告吴庆敏向反诉原告支付的90000元定金款归反诉原告所有，不予退还；3.请求判令反诉被告吴庆敏赔偿反诉原告经济损失居间费13500元；4.请求判令本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉原告向本院提供的反诉部分证据及证明内容与本诉部分证据及证明内容一致。 反诉被告吴庆敏反诉答辩称：1.反诉原告的诉求无事实与法律依据，本案反诉原告违约在先，反诉被告及第三人多次要求反诉原告先行查档确定房屋是否解封，三方签订合同时，口头约定反诉被告先付2万元定金，反诉原告必须去房产局查档，确定房屋无任何债务负担后，反诉被告才将剩余定金支付给反诉原告。2.我方认为本案反诉原告无权使用抗辩权，因为合同双方已明确约定了反诉原告必须去房产局查档，确定房屋无任何债务负担后，反诉被告才将剩余定金支付给反诉原告，且反诉被告已支付了9万元定金，反诉原告应按照合同履行合同义务。反诉原告违约在先，所以应承担违约责任，双倍返还反诉被告已经支付的定金；3.反诉原告主张的居间费应由其自行承担。 反诉被告向本院提供的反诉部分证据与证明内容与本诉部分证据及证明内容一致。 反诉第三人答辩称：我方已尽到催促通知义务，但是反诉原告至今未回复信息。按照交易习惯，应由不配合办理相关手续的反诉原告承担责任。 综合各方的诉辩意见和陈述意见，本案的争议焦点为：1.原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；2.如合同有效，原、被告双方是否存在违约行为，合同应否解除；3.关于本诉原告要求本诉被告双倍返还定金款、赔偿中介服务费损失有何事实与法律依据；反诉原告提出反诉被告吴庆敏向反诉原告支付的90000元定金款归反诉原告所有、赔偿中介服务费损失有何事实与法律依据；4.本诉原告要求本诉被告共同赔偿保全担保保险费有何依据。 本案经庭审举证质证，综合各方的意见，本院审查后认为原告（反诉被告）吴庆敏、被告（反诉原告）朱娅静、朱英俊、刘素云、第三人（反诉第三人）南宁联昌房地产置业有限公司提供的所有证据，均能反映本案的真实情况，证据的来源与形式符合法律规定且与本案有关联性，证据之间具有相互关联且可以相互印证，可以作为本案事实认定的根据。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院查明以下案件事实： 2015年10月8日，被告朱娅静、朱英俊、刘素云与中铁房地产集团广西江湾置业有限公司签订一份商品房买卖合同，约定三被告向中铁房地产集团广西江湾置业有限公司购买位于南宁市邕宁区XXX号房，购房总价583230元。2018年6月11日，原告吴庆敏（买方）与被告朱娅静、朱英俊、刘素云（卖方）、第三人南宁联昌房地产置业有限公司（经纪方）签订房屋买卖合同一份（编号：0000267），约定原告吴庆敏以总价880000元向三被告购买三被告名下的位于南宁市邕宁区XXX号房。合同还约定：第一条、买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：邕宁区XXX号房，建筑面积98.97平方米（最终以房产证面积为准，如有误差，买卖双方互不找补，本合同继续履行）。如该物业房产证尚在办理过程中，此次转让需到开发商处办理更名或待卖方房产证办理完毕后再办理过户手续。第二条、卖方持有该物业之权属证明（房产证号/备案证明号：XXX），卖方保证该物业符合出售条件，且对该物业享有完整处分权，出售该物业没侵犯第三人的权利，并保证本合同所载物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第三条、该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币捌拾捌万元整（¥880000.00），该成交价不因房屋产权交易中心测绘面积的变动而改变，且成交价已包含该物业煤气初装费、有线电视初装费、收楼费等相关费用。第九条、基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签定了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意，于本合同签订之日卖方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币壹万叁仟伍佰元整（¥13500.00），买方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币壹万叁仟贰佰元整（¥13200.00）及办理信贷业务服务费人民币/元整。……第十四条、经纪方有关本合同的通知、文件、资料，按照买卖双方上列地址、电话号码/传真/邮件等方式之一联系各方三天后，即视为送达各方。如果通讯方式等有变更，应在变更后3日内书面通知经纪方和另一方，否则送达不到的自行承担责任。……第十八条、三方约定的其他事项：买卖双方友好协商：1、卖方同意买方指定贷款人名字及产权人，2、本次交易已通知到所有产权人，如有违约由签字人全权承担，3、此次交易为等证过户。合同附件约定：买卖双方就楼价款的交付方式及交易程序一致达成以下协议，由卖方按下列第7种方式支付楼款给卖方：7、买方按揭付款，且买方代卖方偿还银行贷款：a.于2018年6月11日支付人民币贰万元整（¥20000.00）作为部分定金，余额定金壹拾万元整（¥100000.00）应在/年/月/日前支付，合计定金壹拾贰万元整（¥120000.00）。b.卖方收到全额定金五个工作日内需向抵押银行申请提前偿还贷款手续，买方同意在经纪方或卖方收到银行通知提前还贷之日起7个工作日内，将首期房款（不含定金）人民币壹拾捌万元整（¥180000.00）转入卖方贷款账户内，银行到帐后即视为卖方已经收到相应的房款。卖方应在收到买方首期楼款之日起7个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在7个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理交易过户手续，如因南宁市房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间相应顺延。c.……d.……。被告朱英俊、刘素云、原告吴庆敏、第三人南宁联昌房地产置业有限公司均在合同上签名捺印或盖章确认。被告朱娅静虽未现场签字但对该合同予以认可。合同签订当日，原告吴庆敏按照约定向被告朱英俊、刘素云支付定金20000元，随后又于2018年6月12日、14日分两次支付定金共10000元。2018年6月21日，合同三方相约到南宁市不动产登记中心进行档案查询，以明确买卖标的房产当前状态，是否设置有抵押或查封等限制。南宁市不动产登记中心出具不动产档案查询告知单，显示涉案房产已经于2018年6月14日被广西全州县人民法院司法查封。被告朱娅静当天即出具承诺书一份，承诺书载明：本人朱娅静（身份证：）委托南宁联昌房地产置业有限公司出售位于南宁市邕宁区XXX房产，于2018年6月21日前总共收到房屋卖出订金壹拾贰万元整（120000元），因今天查档发现房屋因本人父母民事纠纷案件而查封，本人承诺在房屋解封前一切房屋金额所产生的经济纠纷，不需南宁联昌房地产置业有限公司负责，全权由我本人承担。承诺人朱娅静，2018年6月21日。”出具承诺书当天，原告吴庆敏再次通过银行转账、现金存款等方式支付被告朱娅静定金5万元。根据被告的要求，2018年6月24日、30日原告吴庆敏继续分两次支付被告朱娅静10000元，至此，原告吴庆敏前后已经支付定金共计90000元。在原告及第三人的多次催促下，2018年6月30日，被告朱娅静再次出具承诺书一份，承诺于2018年7月30日上南宁重新查档，确认房屋已经解封，但被告朱娅静到期后并未按照承诺履行。2018年9月12日，原告吴庆敏通过银行转账的方式支付第三人南宁联昌房地产置业有限公司中介服务费13200元。此后经过第三人多次微信通知，三被告均不再予以回复或办理涉案房产解封手续。2019年1月10日，原告吴庆敏以三被告拒绝继续履行合同，构成根本违约为由，起诉至本院并提出如上诉讼请求。本院依法受理本案后，直到2019年3月20日，本案涉案房产一直处于查封状态。2019年3月21日，根据全州县人民法院（2018）桂0324民初1231-1号民事裁定书及协助执行通知书，南宁市不动产登记中心协助解除对涉案房产的预查封措施。 本案审理过程中，针对2019年3月21日全州县人民法院已经对本案涉案房产解除预查封，导致买卖合同无法继续进行的阻却事由已经消失的情形，本院向双方当事人释明并询问是否愿意继续履行合同，原告吴庆敏表示愿意继续履行，三被告则以原告违约为由拒绝继续履行合同。鉴于三被告拒绝继续履行合同，原告吴庆敏坚持自己的诉讼请求。 另查明：原告吴庆敏为确保本案债权最终实现，曾向本院提出诉前财产保全申请，请求查封、冻结、扣押三被告名下价值193200元以内的财产。天安财产保险股份有限公司广西壮族自治区分公司以其与申请人吴庆敏签订诉讼财产保全责任保险合同的方式为本次财产保全提供担保，并向本院出具了保单保函（编号BHGX20180369）。原告吴庆敏为此支付保险费1200元。2018年12月3日，天安财产保险股份有限公司广西壮族自治区分公司为原告吴庆敏开具增值税发票，价税合计金额为1200元。 本院认为： 关于本诉原告（反诉被告）与本诉被告（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》是否合法有效，如合同有效，原、被告双方是否存在违约行为，合同应否解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”2018年6月11日原告吴庆敏、被告朱娅静、朱英俊、刘素云与第三人南宁联昌房地产置业有限公司共同签订的编号为0000267的《房屋买卖合同》，是各方当事人真实意思表示。被告朱娅静、朱英俊、刘素云作为房屋买卖合同的卖方，虽被告朱娅静未在协议书上签字，但结合第三人提供的微信聊天记录、合同备注条款等证据来看，被告朱娅静从始至终一直负责与第三人南宁联昌房地产置业有限公司的工作人员、原告吴庆敏联系落实房屋买卖相关事宜，合同签订后被告朱娅静又作为合同卖方代表与原告、第三人共同到房产管理登记部门办理档案查询、收取卖方吴庆敏交付的购房定金等，可见被告朱娅静对本案《房屋买卖合同》知晓并予以认可。原、被告及第三人在庭审中均未对房屋买卖合同提出异议，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应严格遵守和履行。 关于原、被告双方是否存在违约行为，合同应否解除的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据《房屋买卖合同》第二条约定，卖方应保证涉案房产符合出售条件，且对涉案房产享有完整的处分权，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。2018年6月11日三方签订合同后，涉案房产随即于2018年6月14日被全州县人民法院查封，导致该房产在未解封之前已经无法继续交易过户。涉案房产被查封，并非原告或第三人原因造成，而是被告朱英俊、刘素云与他人的民间借贷纠纷所导致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”涉案房产在未解封之前，原、被告签订的《房屋买卖合同》已处于合同法第一百一十条规定的“法律上或者事实上不能履行”的状态。三被告作为卖方，有义务及时处理另案纠纷以解除查封，尽快将涉案房产恢复至可正常交易的状态。原、被告在签订房屋买卖合同中并未约定定金用于帮助三被告解决查封所涉案件纠纷，房屋交易总价也由双方协商确定，三被告提出被告属于房产贱卖，因为原告未足额支付购房定金才导致涉案房产无法解封的主张，没有事实依据，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》中关于楼价款交付方式的约定，原告吴庆敏已经按照约定于签订合同当天支付定金20000元，但原、被告双方并未就剩余定金100000元何时支付作出约定，需要双方补充协议确定。原告、第三人提出应在被告查档明确涉案房产无权利瑕疵后再行支付剩余定金的主张，更符合一般房屋买卖交易习惯，本院予以支持。三被告答辩称在2018年6月21日查档发现涉案房产被查封后，原告主动提出愿意当天全部支付剩余100000元定金，以此欺骗被告朱娅静在原告及第三人拟定的承诺书上签字，并没有相应的证据证实。根据被告朱娅静出具的几份承诺书，不足以证实原告吴庆敏在查档当日作出上述承诺，对三被告的答辩意见，本院不予采信。原告吴庆敏根据三被告的要求，截至2018年6月30日前已经陆续支付购房定金90000元，被告朱娅静也于当天承诺将于2018年7月30日前到南宁查档确认房产已经解封，但最终三被告并未按照承诺履行。原告提出的基于三被告违背承诺、涉案房产一直处于查封状态，交易存在风险为由暂停支付剩余3万元定金的主张，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”，三被告未按承诺及时解封涉案房产，导致涉案房产一直处于被查封状态，原告基于上述原因，认为合同目的无法实现，向本院提出解除合同、赔偿损失的诉讼请求。三被告在2019年3月21日涉案房产解封后，经法院释明后仍然拒绝履行合同。鉴于双方已经确认合同已经无法继续履行，则应当予以解除。三被告在签订房屋买卖合同后，因自身原因导致交易房产被法院查封，经原告、第三人多次催促仍不予解决，导致合同无法继续履行，在涉案房产解封后，经法院释明后仍然拒绝履行合同，属于根本性违约，应当承担合同解除后相应的违约责任。三被告无视自身房产已经被查封导致合同履行不能的事实，仍主张先履行抗辩权，要求原告先履行支付全部定金及首期款18万元的义务，本院不予支持。原告吴庆敏在履约过程中无过错，无需承担违约责任。 关于本诉原告要求本诉被告双倍返还定金款、赔偿中介服务费损失有何事实与法律依据；反诉原告提出反诉被告吴庆敏向反诉原告支付的90000元定金款归反诉原告所有、赔偿中介服务费损失有何事实与法律依据的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案《房屋买卖合同》因三被告违约而解除，三被告应当承担相应的违约责任。本案合同已经约定购房定金为120000元，原告吴庆敏已经向三被告支付定金90000元。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”因三被告违约导致合同被解除，原告要求三被告双倍返还已经支付的定金共180000元，符合法律规定，本院予以支持。为履行本案的房屋买卖合同，原告吴庆敏已经按照合同约定向第三人南宁联昌房地产置业有限公司支付中介服务费13200元，有银行流水清单及收费收据予以证实，本院予以确认，该费用同样属于因三被告违约造成的直接经济损失，应由三被告予以赔偿。反诉被告吴庆敏在合同履行过程中没有过错，反诉原告要求本院判决将反诉被告吴庆敏支付的90000元定金归反诉原告所有，不予退还，并赔偿反诉原告居间费13500元的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。 三、关于原告要求三被告赔偿保全担保保险费1200元的问题。 原告向本院提供保险单、保险费发票等证据证实原告确实支出保全担保保险费1200元，三被告对原告提交的证据真实性没有异议。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案起因系三被告违约所引起，原告吴庆敏为此向保险公司交纳的保全担保保险费系原告为实现债权中而支出的必要合理费用，属于因三被告违约导致的损失部分。因此，对于原告要求三被告共同负担本案保全担保保险费1200元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 原告吴庆敏、被告朱娅静、朱英俊、刘素云及第三人南宁联昌房地产置业有限公司于2018年6月11日签订的《房屋买卖合同》（编号：0000367）自判决生效之日起解除； 被告朱娅静、朱英俊、刘素云共同双倍返还原告吴庆敏定金共180000元。 被告朱娅静、朱英俊、刘素云共同赔偿原告吴庆敏中介服务费损失13200元。 被告朱娅静、朱英俊、刘素云共同赔偿原告吴庆敏保全担保保险费损失1200元。 驳回反诉原告朱娅静、朱英俊、刘素云的各项反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费2082元（按简易程序减半收取）、保全费1486元，共计3568元（原告已预交），由被告朱娅静、朱英俊、刘素云负担。反诉案件受理费1185元（按简易程序减半收取，反诉原告已预交），由反诉原告朱娅静、朱英俊、刘素云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 韦 利 二〇一九年七月五日 书记员 蒋佳雨