文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0243民初4890号原告：毛洪江，男，1982年10月10日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：赵苾琳，重庆百众律师事务所律师。被告：张军建，男，1977年12月23日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：廖成勇，重庆静昇律师事务所律师。第三人：范丽蓉，女，1979年9月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：余英德，重庆亨德律师事务所律师。原告毛洪江诉被告张军建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理后，第三人范丽蓉申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院依法予以准许后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛洪江及其委托诉讼代理人赵苾琳，被告张军建及其委托诉讼代理人廖成勇，第三人范丽蓉及其委托诉讼代理人余英德，到庭参加诉讼。现案件已经审理终结。原告毛洪江向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年8月25日签订的《房屋购买合同》有效；2、确认原告较第三人享有取得争议房屋所有权的优先权；3、被告张军建在办理房地产权证的限制情形消除、条件成就后履行为原告毛洪江办理房地产权证的义务；案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年8月25日，原、被告签订《房屋买卖合同》约定，被告将其位于彭水县XX街道XX社区自建房屋一套及配套院坝共计189平方米作价27万元售予原告，现原告已经支付房款，被告已经向原告交付涉案房屋，原告已经装修入住，但被告至今未办理涉案房屋的产权证，为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告张军建对原告请求辩称：原告诉称均属实，同意原告的诉讼请求。第三人范丽蓉对原告的请求、被告的辩称陈述：原、被告诉争房屋属第三人范丽蓉所有，原、被告之间的交易不真实，是恶意串通损害第三人的利益；即便原、被告之间的交易属实，但他们的交易行为发生在被告与第三人的交易行为之后，第三人范丽蓉对涉案争议房屋享有所有权。第三人范丽蓉请求人民法院依法判决：1、确认第三人范丽蓉对涉案争议房屋享有所有权；2、确认第三人已经于2016年11月2日占有使用涉案争议房屋；3、驳回原告的诉讼请求。原告毛洪江对第三人的诉讼请求辩称：1、第三人与被告之间属于合同债权关系，只能向被告主张债权，不能请求人民法院直接确认第三人对争议房屋享有所有权；2、第三人与被告之间的纠纷已经人民法院生效判决确认，第三人申请参加本案诉讼，构成重复起诉；3、在第三人作为原告起诉被告的案件中，第三人自认被告尚未向第三人交付房屋，其在本次诉讼中要求确认涉案房屋已经交付的诉讼请求，与事实不符；4、即便认定第三人与被告之间的交易行为有效，与原告与被告之间的交易行为同属有效合同，被告向原告交付房屋在前，应当优先保护原告的权益。被告张军建对第三人的请求辩称：1、第三人诉称的事实与客观情况不符，第三人与被告之间是民间借贷法律关系，被告张军建为承揽彭水县法院审判业务用房项目向第三人借款，双方约定5%的月息，第三人为规避法律规定以及为了资金安全迫使被告签订了名为买卖实为借贷的合同。2、被告从未向第三人交付涉案房屋，双方只是签订了名义上的买卖合同，第三人也从未到过现场，而且第三人在其作为原告起诉被告一案中，也陈述被告未向第三人交付房屋。3、第三人与被告签订的名义上的买卖合同属于无效合同，因此第三人并无权利占有使用涉案房屋，而且涉案建筑已经竣工验收，该栋建筑一单元只有三楼以下、二单元五楼以下有行政审批手续，诉争房屋包含了违法建筑，因此都是无效合同。本院经审理认定如下事实：2013年，被告张军建在彭水县XX街道XX社区自建房屋一幢，该房屋分两单元，其中万足（彭水县万足镇）方向为一单元，县城（彭水县县城）方向为二单元；整栋建筑一楼为六间门面，负一楼、负二楼、负三楼、二楼、三楼是通间商业用房；一单元三楼（不含三楼）以上每层一套住房，共计九套住房；二单元三楼(不含三楼)以上至十一楼，每层四套住房，分别为靠街两套、靠乌江两套，第十二楼住房两套，挨一单元靠街、靠乌江各一套，并分别往县城方向附属院坝一块。为修建上述建筑，张军建向彭水县规划局以居民自建住房选址名义申请选址，彭水县规划局于2013年1月24日向张军建出具《关于居民拟建自住房选址申请的复函》，审查张军建所申请的在XX街道XX社区建设自住房，选址占地面积486平方米，拟建房局部五层（一单元三层、二单元五层），建筑面积约2146.5平方米，符合规划要求，告知张军建先向国土部门申请建设用地，获批后再申请办理《建设用地规划许可证》或《乡村建设规划许可证》，后张军建陆续缴纳了部分保证金、配套费、人防费等费用，但始终未取得《建设用地规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。另查明，2013年4月25日，彭水县两违整治办公室向彭水县供电公司发出了《关于对建房户张军建供电的函》，内容为：“我县XXXX街建房户张军建，所拟建房屋规划办理程序已经完成，同意其修建占地面积489.6平方米，建筑面积3483.01平方米，楼层为5F-3F，请予供电。”2016年11月1日，张军建作为甲方（卖方）与范丽蓉作为乙方（买方）签订《房屋买卖合同》，约定张军建将前述自建房出售给范丽蓉，合同主要条款：“第一条，房屋基本情况。甲方出售给乙方的房屋位于彭水县XX街道XX社区，除了第二层商业部分以及第六层、第八层、第七层X单元X号房（小户型）、十层1X-1（大户型）、一单元1X-1（大户型）、二单元1X-3（小户型）、1X-4（小户型）住房部分外整栋出售给乙方。第二条，房屋价款、付款方式、交付时间。1、交易价为人民币400万元；3、甲方于2016年11月2日向乙方交付房屋。第三条，关于房地产登记的约定。甲方负责将所售房屋为乙方办理房屋产权登记手续，乙方自愿承担办理房屋产权登记的所有税费，在办理房屋产权登记手续时，乙方全力配合。”同时上述合同第一条前载明“乙方向甲方购买房屋签订本合同，以共同执行遵守。”《房屋买卖合同》第二条第2项约定“在签订合同后，乙方在按甲方提供的签字确认后的‘彭水县人民法院审判业务用房项目’民工工资表和材料明细表直接支付给民工和供应商，支付金额以工资表和材料明细表合计不超过340万金额为准，余款60万元由乙方于2016年11月22日前直接支付给甲方（甲方收到60万元仅限于归还银行贷款，不得挪作他用），乙方按上述要求支付完毕后，甲方向乙方出据收款收据给与确认。”第四条第3项约定“本合同内的房屋可办理房产证时，甲方须无条件办理独立的房产证或土地使用权证给乙方……”第五条关于甲方回购房屋的约定“2016年12月1日前回购价款420万元，一次性支付；2017年1月1日前回购价款440万元，一次性支付；2017年2月1日前回购价款460万元，一次性支付……2017年11月1日前回购价款640万元，一次性支付。1.甲方有权在上述时间内按上述价格和支付方式随时向乙方提出回购所售房屋。2.甲方按上述方式回购所售房屋，乙方应无条件将房屋产权转移给甲方。3.如甲方未在2017年11月1日前回购房屋，乙方有权对外出售房屋。5.甲方不得擅自出售第一条约定的房屋，如有违反，甲方须按照合同房屋总款的2倍赔偿乙方的损失。”第七条特别约定“甲方不得以房款未全部直接支付给甲方为由，提出异议。”同日，张军建向范丽蓉出具收条一份，载明已收到范丽蓉交来购房款400万元。2018年6月27日，本院依法受理原告范丽蓉诉被告张军建房屋买卖合同纠纷一案，范丽蓉要求人民法院依法判决：一、张军建将出售给范丽蓉位于彭水县XX街道XX社区的房屋一栋（除第二层商业部分以及第六层、第八层、第七层X单元X号房小户型、X层1X-1大户型、一单元1X-1大户型、二单元1X-3小户型、1X-4小户型外）交付给范丽蓉；二、张军建及时为范丽蓉办理前述房屋的房地产权证；三、张军建承担案件受理费。本院于2018年8月17日作出（2018）渝0243民初2763号民事判决书，判决：一、张军建在判决生效十日内将位于彭水县汉葭街道沙沱社区的房屋一栋（占地面积489.6平方米，第二层商业部分以及第六层、第八层、第七层X单元X号小户型、十层大户型、一单元1X-1大户型、二单元1X-3小户型、1X-4小户型除外）交付给范丽蓉；二、驳回范丽蓉的其余诉讼请求。张军建不服上述判决，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，该院于2018年12月7日作出（2018）渝04民终1288号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。关于张军建与范丽蓉签订的《房屋买卖合同》的性质认定，该判决认为：张军建与范丽蓉于2016年11月1日签订的《房屋买卖合同》，张军建也认可收到购房款400万元，其中340万元范丽蓉代张军建支付民工工资和材料款，60万元直接支付张军建，购房款的支付方式不是确定合同性质的因素，只是判断购房款是如何支付的事实。张军建认为是向范丽蓉借款，而达成的房屋买卖合同，名为房屋买卖，实为借款，但没有提供证据证明涉案400万元是借款的事实；合同的成立，分为要约和承诺，即合同的成立有一个双方协商趋同的过程，不排除张军建向范丽蓉提出借款400万元的要约，也不排除范丽蓉同意愿意拿出400万元，但要求购买张军建自建房屋的事实存在，在没有证据证明400万元为借款的唯一性的情况下，根据最终达成的协议为《房屋买卖合同》，根据证据优势原则，应当认定张军建与范丽蓉达成的房屋买卖合同，而不能认定为以房屋买卖为名而实为借款合同。张军建认为《房屋买卖合同》第五条约定回购房屋的条款就是借款利息的约定，但从该条约定看，并没有约定利率，只是约定如果张军建要回购，每月递增20万元，此约定表明，张军建回购是优先条件，不是一定必然回购要件；每月递增的20万元是回购才支付，不回购就不支付，在房价不断升高的情况下，当事人之间约定回购时增加一定数额的款项，并不违反法律规定，在没有证明400万元就是借款的唯一性情况下，也不能将回购时约定递增价理解为借款利息的唯一性。如果是利息的约定，只要约定了利息，应该是必然给付要件，就不存在给付或不给付的问题，还不还款，利息都要计算；因此，不能将回购条款简单的理解为借款条款。退一步说，将回购条款的递增价理解为借款条款，但回购期限约定为一年，一年期限内张军建并没有回购（也没有还款），根据诚信原则的契约精神，按双方签订的《房屋买卖合同》履行合同约定，也应予以支持。综上所述，本案双方签订的就是以房屋交易为标的买卖合同。关于张军建与范丽蓉签订的《房屋买卖合同》的效力认定，该判决认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。可知，认定合同是否有效，是从效力性强制性规定角度判断，不是从管理性强制性规定角度认定。张军建提出，案涉房屋5层以下经过规划审批（虽没有正式批文，但张军建已交规费，相关行政管理部门认可），6-12层为加盖，属于违法建筑，买卖违章建筑的合同应为无效。首先，涉案房屋其他部分系合法建筑，加盖部分违法不应导致全部合同无效；其次，买卖违法建筑物的合同并非绝对无效，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施的消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，彭水县城乡规划主管部门并没有要求张军建限期拆除，也没有没收实物和违法所得，该加盖部分属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用的建筑物，也不应因此认定买卖合同无效。案涉《房屋买卖合同》为双方真实意思的表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，应为有效合同。关于张军建应否向范丽蓉交付房屋，该判决认为：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条关于建设单位应当取得规划许可的规定，是行政管理强制性规定，对私法领域的商品房买卖的效力不产生直接的影响。双方应当本着诚实信用原则严格履行各自的合同义务。最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部的通知》法[2012]151号，第二条中关于处置前披露的房屋不具备初始登记条件的房屋，原则上进行“现状处置”，即处置前披露的房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责，待完善相关手续具备初始登记条件后，由房管登记机关登记。说明没有取得规划许可或未按规划许可建设的房屋，并不必然受限绝对不能交付使用，只是产权登记受限。该房虽未经规划验收交付房屋，只是违反管理性强制性规定，并不违反效力性强制性规定，因此房屋交付行为有效，只有违反效力性强制性规定，交付行为才无效，因此，本案涉案房屋虽然部分未按规划修建房屋，但在私法领域并不影响房屋交付。张军建在二审中举示证据证明，案涉房屋已一房二卖给案外人谭晓艳、邓强、杜冰莹、丁正谊、赵相明、李绍强、李远波、王芬、毛洪江等人。经查，因张军建向邓强、谭晓艳、杜冰莹、王芬借款，将房屋抵偿给上述债权人，但签订的抵偿协议或房屋买卖协议均在张军建与范丽蓉签订的《房屋买卖合同》之后，且没有提供王芬的借款证据，名为买房实为借款而签订的房屋买卖合同，是让与担保合同，本质是对借款合同的担保，是从合同，合同有效，但不能与实际的房屋买卖合同相对抗，故对张军建与邓强、谭晓艳、杜冰莹、王芬签订的借款抵偿协议或房屋买卖合同，与关联性不予认定；张军建与丁正谊签的《房屋买卖合同》，张军建陈述是向丁正谊借款150万元，将9套房屋抵偿给丁正谊，因未提供丁正谊出借款项的证据，且系复印件，无法判断真实性，即或具有真实性，根据前述对让与担保的分析认定，对该合同关联性不予认定；张军建与赵相明签订《房屋买卖协议书》，张军建陈述系以物抵债，但未提供赵相明出借款项的证据，且该协议书第一页为复印件，第二页为照片彩打件，无法判断真实性，不予认定；张军建与李绍强签订的《房屋买卖合同》，张军建陈述是张军建欠谭卫东的钱，谭卫东欠李绍强的钱，其将房屋抵偿给李绍强，且签订时间在张军建与范丽蓉合同之后，在张军建是范丽蓉购房的直接义务人的情况下，不积极履行本债，而将应交付房屋抵偿给不是直接的债务人，显属违反合同义务的行为，张军建与李绍强的合同不能对抗本债，不予认定；张军建与李远波签订的《抵房协议》，张军建陈述是欠李远波材料款，用房抵债，但没有提供证据证明，且系复印件，无法判断真实性；张军建与毛洪江签订的《房屋购买合同》，签订时间在张军建与范丽蓉合同之后，签订在先的合同效力优先。上列案外人就与张军建的房屋买卖合同纠纷，已另案诉讼，与张军建与范丽蓉的房屋买卖合同纠纷，不具有法律上的关联性，只是标的物具有相关性，不影响本案处理。目前，范丽蓉已就上述（2018）渝04民终1288号民事判决向本院申请执行，该案正在执行过程中。2017年8月25日，张军建作为甲方与毛洪江作为乙方签订《房屋购买合同》，约定：甲方自愿将位于彭水县XX街道XX社区自建房12层临江房，面积109平方米，附加临江面院坝80平方米出售给乙方，作价270000元，房产证由甲方办理，所产生费用由乙方负责。在案件审理过程中，原告提交了与被告签订的《房屋购买合同》原件，第三人对该原件的真实性不予认可，申请鉴定后又放弃了鉴定要求。关于原告主张的房屋与院坝，张军建与毛洪江确认系涉案建筑二单元十二层靠乌江万足方向房屋，院坝是上述房屋往县城方向附属院坝；张军建与范丽蓉确认，上述房屋在二人《房屋买卖合同》范围之内。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，对于原告的诉讼请求评述如下：第一、关于原告请求确认原、被告于2017年8月25日签订的《房屋购买合同》有效；该协议是双方真实意思表示，不违反反法律规定，对其有效性，本院依法予以确认。关于第三人辩称该合同系原、被告恶意串通损害第三人的利益因而是无效合同的意见，本院认为，首先，被告与第三人签订的合同并未进行备案，第三人没有举示证据证明原告知晓涉案房屋已经出卖给第三人的事实，也没有举示证据证明原告是出于恶意损害第三人的目的与被告签订涉案合同；其次，原告与被告签订涉案合同时，根据被告与第三人签订的协议，被告尚有回购争议房屋的权利，被告此时出卖涉案房屋，原告即便知晓被告已经出卖了涉案房屋，也难谓是出于恶意；第三、在“一房二卖”的情况下，新买受人出于自己利益考虑，而不是为了损害原买受人的利益，即便事实上知晓房屋已经出卖的情况下，与出卖人再次签订合同，也不应认定恶意串通损害第三人的利益。综上，对第三人的该项意见不予采信。第二、原告要求确认原告较第三人享有取得争议房屋所有权的优先权；根据上述认定以及（2018）渝04民终1288号民事判决的认定，毛洪江与张军建、范丽蓉与张军建签订的房屋买卖合同均属有效合同，毛洪江、范丽蓉均非涉案房屋的原始取得人，其取得所有权的方式均是基于所有权人转让而继受取得，其所谓取得所有权的权利实质是对出卖人让渡所有权的债权请求权，根据债权平等性原则，数个同时存在的请求权并无优先性的问题；但在实践中，特别是“一房二卖”情况下，确需根据房屋交付、房款支付、合同签订时间等具体事项确定某个购房人较另外的购房人而言，其让渡所有权的请求权会得到支持，但本案中，人民法院生效判决已经确认张军建具有将争议房屋交付给范丽蓉的义务，而原告本项请求将导致涉案房屋所有权与占有权相互冲突的情形出现，损害物权法所规定的物的完整性要求，因此，对原告本项诉讼请求在本案中不予支持。第三、关于原告要求被告张军建为原告所购涉案房屋办理不动产登记证的诉讼请求，根据查明事实，涉案建筑目前尚未缴纳土地出让金，张军建本人是否能够取得涉案房屋的所有权尚待行政机关审批与确定，张军建能否履行转移所有权于原告的义务尚不确定，人民法院的判决应当具有确定性，因此原告本项请求不具有确定性，其请求不予支持；原告可待办证限制情形消除后，张军建具有履行本项义务的可能性后，再次起诉要求张军建履行上述义务。对于第三人的诉讼请求，评述如下：第一、关于第三人要求确认对涉案争议房屋享有所有权的诉讼请求；本院认为，范丽蓉与张军建签订的《房屋买卖合同》有效，其享有要求张军建转移交易房屋所有权的请求权，该项权利在性质上属于债权而不是物权，也就是说在张军建转移交易房屋所有权前，范丽蓉并不享有交易房屋的所有权，因此对于范丽蓉要求人民法院直接确认其享有交易房屋所有权的请求，依法不予支持；同时，范丽蓉要求张军建为范丽蓉办理交易房屋产权证的诉讼请求，已经被人民法院生效判决驳回，从这个角度说，范丽蓉该项请求与上述生效判决冲突，其请求亦不应予以支持。第二、关于第三人要求确认已经于2016年11月2日占有使用涉案争议房屋的诉讼请求；本院认为，在前述（2018）渝0243民初2763号案件的一审二审中，作为原告的范丽蓉请求人民法院判决张军建交付涉案房屋，在案件审理过程中，人民法院认定没有证据证明张军建交付了涉案房屋，范丽蓉已经向人民法院申请执行张军建交付涉案房屋；范丽蓉在本案中再次请求确认涉案房屋已经交付的事实，其本项请求与其在前述案件中的请求以及生效裁判结果冲突，在本案中，也没有举示涉案房屋已经交付的证据，对其本项请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告毛洪江与被告张军建于2017年8月25日签订的《房屋购买合同》有效；二、驳回原告毛洪江的其余诉讼请求；三、驳回第三人范丽蓉的诉讼请求。案件受理费80元（原告毛洪江已预交40元），减半收取为40元），由被告张军建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 黄 宽二〇一九年七月二十五日书记员 豆婷婷