重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初3号 原告(执行案外人)：蒋洪胜，男，1974年5月10日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：黎毅，重庆星空律师事务所律师。 被告（申请执行人）：颜永贵，男，1978年6月19日出生，汉族，城镇居民，住重庆市涪陵区。 第三人（被执行人）：叶廷洪，男，1966年10月27日出生，汉族，城镇居民，住重庆市丰都县。 原告蒋洪胜诉被告颜永贵及第三人叶廷洪案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员陈林敏担任审判长，与人民陪审员唐朝臣、陈明弟组成合议庭，共同负责对本案的审理，并于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告蒋洪胜及其委托诉讼代理人黎毅，被告颜永贵到庭参加了诉讼。第三人叶廷洪经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告蒋洪胜向本院提出诉讼请求：请求法院中止对被执行人叶廷洪位于重庆市武隆区XX镇XX村XX村民小组XX外面XX三层整层房屋的执行，并解除查封。诉讼中，原告明确其诉讼请求为：要求法院停止对被执行人叶廷洪位于重庆市武隆区XX镇XX村XX村民小组XX外面XX三楼东边一套房屋的执行，并解除查封。事实和理由：2013年5月15日，代真猛就新建住房在武隆区XX镇人民政府办理了《乡村建设规划许可证》。同年6月7日，代真猛作为甲方，叶廷洪作为乙方，双方签订了《建房协议》，对建房相关的问题进行了约定。该协议第五条约定:“乙方将修建房屋以房屋修建成本价卖给蒋洪胜一套，房屋楼层3楼”。2013年6月15日，原告向叶廷洪支付了建房款90000元。房屋建好后，原告已于2018年10月1日入住。2018年11月27日，武隆区人民法院在执行申请执行人颜永贵与被执行人叶廷洪房屋买卖合同纠纷一案中，作出了（2018）渝0156执恢360号执行裁定，裁定查封了原告所有的上述房屋。因案涉房屋系代真猛合法建造，被告叶廷洪仅系案涉房屋的施工人，其对案涉房屋不享有任何权利，原告与宅基地使用权人代真猛系同一集体经济组织成员，且在法院查封之前，原告已向叶廷洪支付了全部建房款，并对案涉房屋进行了占用使用，故原告对案涉房屋享有所有权。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告颜永贵辩称，被告颜永贵与被告叶廷洪于2013年10月签署了建房协议，约定地面以上6-9米即原设计的2楼（现在的第三层）归颜永贵所有。该协议系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。因被告叶廷洪下落不明，被告颜永贵就双方签订的建房协议向武隆区人民法院提起诉讼，经法院判决并进入执行程序后，法院查封了案涉的两层房屋。当时，案涉房屋尚未修建完毕，且部分房屋因属于违法建筑被政府要求停止修建。本案原告在占用和装修案涉房屋前，被告颜永贵已经明确告知案涉房屋属于叶廷洪与颜永贵合伙修建，但原告仍执意装修入住，故对于房屋被查封后的后果应由原告自行承担。由于二被告所签协议中约定了案涉房屋的第三层归被告，法院在执行中查封了该部分房屋符合情理，现被告颜永贵不同意解除对案涉房屋的查封，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人叶廷洪未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩状及证据。 经审理查明，2013年，武隆区XX镇XX村XX组的村民代真猛申请在其原有宅基地上以拆房建房的形式新建一栋住房。2013年5月15日，代真猛在武隆区XX镇人民政府办理了《乡村建设规划许可证》，载明建房位置为武隆区XX镇XX村XX村民小组，建设规模165㎡，并明确按农房风貌图集建房。2013年5月24日，经重庆市武隆区国土资源和房屋管理局审批，同意代真猛在原址修建占地面积为90㎡的房屋。 2013年6月7日，代真猛与第三人叶廷洪签订了一份《建房协议》，约定由代真猛将其位于武隆区XX镇XX村XX组的土木结构房屋及院坝交给叶廷洪修建房屋，叶廷洪在重建房屋之前必须在代真猛的指定地点修建堡坎、院坝，并另行向代真猛支付现金80000元；拆除旧房及新建房屋的费用由叶廷洪负担，房屋建成后，由叶廷洪向代真猛交付3套110平方米的住房和3间40平方米的门面，住房楼层及位置由代真猛任选，其余房屋归叶廷洪所有。同时，该合同第五条约定，由叶廷洪将所修房屋以成本价卖给蒋洪胜一套，房屋楼层为3楼以上。协议签订后，叶廷洪即按照协议约定向代真猛支付了80000元，并组织资金和人员对案涉房屋进行了修建。2013年6月15日，叶廷洪给原告蒋洪胜出具一张《收条》，载明收到蒋洪胜缴纳的房款90000元。 2013年10月25日，第三人叶廷洪又与被告颜永贵签订了《合伙建房合同书》，约定叶廷洪同意颜永贵参加集资合作建房，该住房位于重庆市武隆区XX镇XX村XX村民小组XX外面近乌江一栋地面以上二楼整层（为地面6米至9米楼层），建筑面积240㎡，套内面积215㎡，房款为200000元，交房时间为2014年4月25日。因叶廷洪未能按照协议履行，被告颜永贵便于2017年1月9日向本院提起诉讼，要求叶廷洪退还建房款200000元及利息。本院经审理后，于2017年5月17日作出(2017)渝0232民初167号民事判决，判决由叶廷洪返还颜永贵购房款200000元。该判决生效后，叶廷洪未能按照生效判决确定的内容履行义务，被告颜永贵便向本院申请强制执行。本院在执行申请执行人颜永贵与被执行人叶廷洪房屋买卖合同纠纷一案中，于2018年11月27日作出（2018）渝0156执恢360号执行裁定，裁定对被执行人叶廷洪位于武隆区XX镇XX村XX村民小组XX外面近乌江一栋地面以上二楼整层和三楼整层房屋予以查封。原告蒋洪胜因对该执行裁定不服，便向本院提出执行异议申请。2018年12月12日，本院作出（2018）渝0156执异170号执行裁定，认为蒋洪胜对案涉房屋享有的权利不足以排除法院的强制执行，驳回了蒋洪胜的执行异议申请。原告蒋洪胜因对该执行裁定不服，便于2019年1月2日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 另查明，原告蒋洪胜系重庆市武隆区凤山街道XX村XX组的村民，被告叶廷洪系非农业户口。案涉以代真猛名义批建的位于重庆市武隆区XX镇XX村XX村民小组的房屋已经修建完毕，该栋房屋为三楼一底，外加楼顶的农房风貌，现该房屋尚未办理产权登记。2018年，原告蒋洪胜对该栋房屋地面以上第三层东边的一套住房进行了装修使用。 上述事实，有原告提交的查封公告、执行裁定书、乡村建设规划许可证、建房协议、收条、户口簿、证人代义平的证言，被告颜永贵提交的民事裁定书、民事判决书、乡村建设规划许可证、农村居民建设用地批准书、建房协议、合伙建房合同书、收条、录像光盘等证据以及庭审调查中原、被告双方的陈述在案相佐证，以上证据经庭审质证，本院在审查后对以上证据的真实性、合法性及关联性均予以采信。 本院认为，本院在执行被告颜永贵与第三人叶廷洪房屋买卖合同纠纷一案中，原告蒋洪胜就应否将案涉房屋作为执行标的提出书面异议，在本院裁定驳回其异议后，原告蒋洪胜有权提起本案诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据本院审理查明的事实，结合原、被告的诉辩主张，本院认为本案争议焦点为：原告蒋洪胜对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 依据审理查明，案涉房屋系以代真猛名义批建，并修建于农村集体土地上的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条和《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十二条之规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，代真猛与第三人叶廷洪系在农村宅基地上出资合作建房，双方达成的协议实质上是对该宅基地上所建房屋的分割，根据“房地一体”原则，以上协议涉及对代真猛的宅基地使用权的转让。根据《中华人民共和国物权法》第二条：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”之规定，因第三人叶廷洪系城镇居民，并非武隆区XX镇XX村坡上组的集体经济组织成员，其与代真猛签订的建房协议因违反法律强制性规定而无效。本案原告蒋洪胜以其已向第三人叶廷洪支付了全部建房款并实际对案涉房屋进行了装修入住，且原告与宅基地使用权人代真猛系同一集体经济组织成员为由主张对案涉房屋享有权属。依据庭审查明，原告基于与第三人叶廷洪之间建立的房屋买卖合同关系而对案涉房屋进行了装修使用。虽然原告与案涉房屋所在宅基地的使用权人代真猛系同一集体经济组织成员，但原告系与第三人叶廷洪建立了房屋买卖合同关系，因第三人叶廷洪对案涉房屋并不享有合法有效的权利，且叶廷洪未能取得案涉房屋的权属登记，故原告无法依据双方形成的房屋买卖合同关系而取得案涉房屋的物权期待权。同时，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。由于案涉房屋尚未办理产权登记，而该栋房屋所在宅基地系以代真猛名义办理的《乡村建设规划许可证》，依据以上规定，代真猛才是案涉房屋的权利人。原告蒋洪胜举示的证据不能证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故其主张停止对案涉房屋的执行并解除查封措施的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告蒋洪胜的诉讼请求。 本案案件受理费2050元（原告已预交），由原告蒋洪胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  陈林敏 人民陪审员  陈明弟 人民陪审员  唐朝臣 二〇一九年七月二十五日 法官 助理  代 纯 书 记 员  陈 程