西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113 民初11002号原告：王艺燃，女，1987年XX月XX日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区XX街XX号。现住西安市曲江新区XX胡同XX号楼XX室。身份证号码：210XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：韩荣杰，陕西云德律师事务所律师。被告：李永新，男，1982年XX月XX日出生，汉族，住陕西省府谷县XX镇XX村XX村XX号。现住西安市XX园XX路XX园XX号楼XX室。身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十一分公司，住所地：西安曲江新区XX街XX号XX幢XX单元XX小区XX号楼。法定代表人：徐天，该公司总经理。委托代理人：张柔，该公司员工。委托代理人：赵颖，该公司员工。原告王艺燃与被告李永新、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十一分公司（以下简称“境商二十一分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王艺燃及其委托代理人韩荣杰，被告李永新、第三人境商二十一分公司的委托代理人张柔、赵颖均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告王艺燃诉称，2018年11月9日，原告通过第三人与被告签订了房屋租赁合同一份，在签订合同时原告明确表示租赁房屋用途为办公而非居住，被告声称其位于西安市雁塔区XX路XX号的房屋具备办公条件，可以使用。合同签订后，原告向被告支付了押金5700元及六个月租金25323元，原告于2018年11月16日办理了相关入住手续，但被告并未按照合同约定向原告开具发票。原告入住后发现涉案房屋为居住性质，无法办理正常的办公及注册公司等手续，且办理非居住用途时，需要房主、小区相邻业主及物业管理人员出具相应证明予以变更。在营业活动被小区物业通知警告后，原告希望被告能够配合办理相关手续，但被告以种种理由无故拖延不予配合，致使被物业强制要求撤场，原告无法继续在涉案房屋营业，迫于无奈于2019月1月5日搬离房屋。故原告现诉至法院请求判令：1、判令解除原被告以及第三人之间于2018年11月9日签订的《房屋三方租赁合同》；2、判令被告李永新退还原告尚未使用的房屋租金25650元，并支付违约金11400元，共计37050元；3、判令本案诉讼费用、律师费等均由被告承担。 被告李永新辩称，其不同意解除合同，房子损坏了，房间里面门损坏墙面弄坏，钥匙也没有交。欠的房租物业费没有交清，原告自己的东西也没有搬完。被告不同意退还租金和违约金，原告租房是做美甲，后期改成影院厅，因为不是做居住用，要去物业办理相关手续，原告也没有去。第三人境商二十一分公司辩称，第三人对解除合同没有异议。2018年11月9日签订的三方合同，11月29日的时候原告给第三人发微信说不想租了，因为租房子要办公用，来往客户进出要登记不方便。当时签订合同的时候说是办公，说的是原告要开美甲店，物业是允许办公经营，但是进出要登记。原告就说是不方便要退租。押金是5700元，退租一般是不退押金的，三方合同上写的违约金是两个月，但是原告的装修费用比较大，原告同意付一个月的违约金，后来被告也同意一个月的违约金了，但是因为房屋有损坏，双方就没有协商好。经审理查明，2018年11月9日，原告（承租方）与被告（出租方）及第三人（居间方）签订《房屋租赁三方合同》，约定：1、原告租赁被告位于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX室房屋，租赁用途为办公，月租金5700元，押金5700元，租赁期届满或合同解除后，房屋租金押金除抵扣应由原告承担的费用、租金以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还原告……。上述合同签订后，原告依约向被告支付了5700元押金及六个月租金25323元，并于2018年11月9日实际接收房屋。再查，原、被告及第三人均称签订合同时原告称租赁房屋用以经营使用，后原告意图经营私人影院，装修之前告知了被告及第三人，装修完毕后原告经营的私人影院于2018年12月25日左右正式营业，后原、被告出现本案纠纷。经本院核实，原告称：“影院经营期间由于涉案小区的进出入门禁，顾客无法自行进出，需要人员去接造成经营不便，且物业称需要被告前去办理房屋用途变更手续，但被告未办理。双方协商未果后，原告于2019年1月5日实际搬离房屋，再无实际使用涉案房屋。”被告针对原告以上所述辩称：“原告从未向其要求过办理任何手续，原告搬离房屋的时间属实，但仍留存有一张桌子未搬走，且钥匙未交付被告。”第三人针对原告的以上所述辩称：“原告确实在2018年12月初因为顾客进出不便影响经营为由主张解除合同，并于2019年1月5日搬离了涉案房屋。”又查，被告称原告搬离房屋后给其房屋造成了部分损坏尚未修复。经本院核实，涉案房屋一间卧室的门有部分损坏，经原告修复之后现能够正常开合，但是仍有开合不严的缝隙存在。原告在涉案房屋的部分墙面上曾贴有隔音棉，拆除之后已将墙面重新刮白。另查，原告已将其搬离之前的所有物业费用全部结清。上述事实，有《房屋租赁三方合同》，收款收据、转账记录、物业费缴费凭证，庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋租赁三方合同》，意思表示真实，合法有效，三方理应依约履行各自的权利义务。首先，涉案合同签订时，租赁房屋用途载明为“办公”，但涉案房屋本属居住用房，被告在未明确是否可以作为办公用房进行出租的前提下，将房屋作为办公用房出租，存在一定过错，虽被告辩称涉案小区的物业公司允许房屋用作办公使用，但并未对此提供证据佐证。其次，原告虽称在私人影院的营业过程中存在顾客进出不便的问题影响经营，但顾客并非完全无法进入小区，也并不因此导致完全无法经营。最后，原告在发现上述问题后，已向第三人提出过解除合同的意思表示，且已于2019年1月5日实际搬离房屋，搬离房屋时被告及第三人亦知晓且未提出异议，三方此时实际上已就解除合同达成合意，故在原告搬离房屋时，原、被告之间的房屋租赁合同关系实际上已告解除。综上，对原告主张解除房屋三方租赁合同的诉请，本院依法予以支持，合同解除后，扣除原告实际使用房屋期间两个月的租金11400元，剩余租金13923元被告应返还原告。至于被告辩称原告仍有一张桌子未搬离且未向其交付钥匙一节，结合被告庭审中所称的房屋现状可以看出，被告可正常进入涉案房屋，其作为房主应当留有备用钥匙，且屋内仅遗留一张桌子并不影响其此后正常使用房屋，故对被告的上述辩称，本院依法不予采信。至于原告以房屋无法作为办公用途使用为由要求被告承担违约金一节，前文已述，虽被告将居住用房出租给原告办公使用存在过错，但原告并非无法从事经营活动，且其在租赁涉案房屋时亦应知晓涉案房屋系居住用房，故原告以此为由主张被告承担违约责任，本院依法不予支持。但考虑到原告在使用房屋过程中确实对房屋造成了些许损坏，且未完全恢复原状，解除合同也系原告在房屋能够使用的情况下单方提出，结合合同约定及房屋现状，本院依法酌定原告支付被告的5700元押金中的3000元不再予以返还，该部分费用也已足以弥补被告主张的卧室门及墙面等损失的修复费用，剩余2700元押金被告应向原告返还。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王艺燃、被告李永新及第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十一分公司于2018年11月9日签订的《房屋三方租赁合同》解除。二、被告李永新应于本判决生效之日起十日内退还原告王艺燃租金13923元、押金2700元，以上共计16623元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费726元，由原告承担326元，由被告承担400元。因原告已预交，被告应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长    李  晓  婷人民陪审员    别  晓  茹人民陪审员    赵  爱  琴 二〇 一九年 七 月 十  日 书  记  员    张  雨  濛   打印：相丽华         校对：王博闻     2019年  月  日送达 1