江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初42号原告：苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村经济合作社，住所地苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村。法定代表人：刘小华，主任。委托诉讼代理人：章敏、苗思渠，江苏旭展律师事务所律师。被告：苏州市渭塘聚阳纺织有限公司，住所地苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村。法定代表人：张建江。原告苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村经济合作社与被告苏州市渭塘聚阳纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法由审判员唐丽宁独任审判。因被告苏州市渭塘聚阳纺织有限公司适用公告送达诉状副本、开庭传票等诉讼材料，本院依法裁定适用普通程序进行审理，本案合议庭由审判员唐丽宁担任审判长并主审、人民陪审员冯建林、周忠浩参加评议。本院于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村经济合作社的委托诉讼代理人章敏到庭参加诉讼，被告苏州市渭塘聚阳纺织有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。原告苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村经济合作社诉称，2014年3月1日，原、被告签订《租赁厂房协议》一份，约定由被告承租原告位于欧姆斯工业园的1-2幢厂房(工业厂房10319.99平方米、辅房161平方米、场地956.5平方米、彩钢棚1161平方米、打工楼22间)；租期为三年，自2014年3月1日至2016年12月31日止；2014年至2016年主房租赁价格每平方米120元/年，场地、辅房、天棚按本村其他区域企业操作办法执行，2014年度租赁费949878.5元，2015年度租赁费1454232元，2016年度租赁费1454232元；全年租金必须在当年6月30日前支付结束；原告按供电公司预买电办法向被告预收电费，电费每月末结算。双方同时就其他事项进行了约定。上述协议签订后，原告就将租赁房屋交付给被告使用，但被告目前尚有2016年度租金179566.00元以及累计结欠电费139996元，合计319562.00元未支付。为此，原告多次向被告催讨未果，无奈之下诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的2016年度租金179566元。2、被告向原告支付拖欠的电费139996元。3、请求判令被告就第一项诉讼请求的金额支付自2016年7月1日起至实际支付之日止的利息，现暂时计算至2018年11月1日即14365.28元(以179566元为基数，按年利率6%计算)。4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第2项诉讼请求。被告苏州市渭塘聚阳纺织有限公司未应诉答辩。经审理查明，2014年3月1日，原告作为甲方，苏州市渭塘聚阳纺织有限公司作为乙方，签订《租赁厂房协议》一份，双方约定乙方租赁甲方位于欧姆斯工业园1-2幢厂房。租赁期限叁年自2014年3月1日至2016年12月31日止。2014年至2016年本工业区主房租赁价格每平方米120.00元/年，场地、辅房、天棚按本村其他区域企业操作办法执行。2017年至2018年本工业区租赁价格根据2016年底销售额，超过壹亿元的企业，每平方米主房租金132.00元/年，不超过壹亿元的，租金价格按144.00元/年计算。辅房、场地、天棚根据实时情况而定。乙方租赁甲方工业厂房10319.99m²、辅房161.00m²、场地956.50m²、彩钢棚1161m²、打工楼22间，2014年度租赁费(不满壹年)949878.50元，2015年度租赁费1454232.00元，2016年度租赁费1454232.00元。具体结算明细见附件。乙方应按时按本协议规定准时缴纳房租，逾期不交时甲方有权终止租赁，一切经济损失出乙方承担。租金支付办法：采取先付租金后使用，签订协议后乙方先行支付50%租金，半年后、再支付50%租金，全年租金必须在当年6月30日前支付结束。甲方收到乙方支付的租金后开具地税普通发票，发票税金出甲方支付。以后年度以此类推。租赁期满后乙方可优先续租，租赁期满后任何一方需终止租赁的则需提前两个月告知另一方。协议签订后双方任何乙方违约，必须承担违约责任，违约金按协议价款的10%承担。本协议一式二份，双方各执一份，未尽事宜双方另行协商签订补充协议。双方另约定了其他相关事宜。另查，吴县市集用（2001）字第05153号集体土地使用证显示座落于吴县市渭塘镇凤凰泾村7466.7平方米土地所有者为吴县市渭塘镇凤凰泾村村民委员会，土地使用者为吴县市渭塘镇凤凰泾村经济合作社，使用权类型为批准拨用企业用地。2017年9月13日苏州市测绘院有限责任公司就欧姆斯工业园测绘核实建筑面积26583.5平方米。审理中，原告明确本案所涉土地之前建有房屋，该房屋是有房屋所有权证的，房屋所有权人是原告。后该房屋被推倒重建，重建后房屋目前叫欧姆斯工业园，目前被告承租的就是欧姆斯工业园1-2幢厂房。上述厂房尚未取得规划设计许可。租期内，2016年被告将原先承租的欧姆斯工业园2号厂房退给了原告。以上事实，有原告举证的工商登记信息、《租赁厂房协议》、土地使用权证、房屋产权证等及当事人的当庭陈述证实，本院予以确认。审理中，原告明确诉请计算方式及依据：按照双方合同的约定，2016年度的租金是1454232元（主房120元每平方每年，场地、辅房、天棚按本村其他区域企业操作办法执行，合同第二条约定了被告租赁原告工业厂房的面积是10319.99平方米、辅房161平方米、场地956.50平方米、彩钢棚1161平方米、打工楼22间，综合计算为1454232元），在2015年底的时候，被告向原告退还了2号楼，剩余租赁面积（主房5969.99平方米、彩钢棚1161平方米，彩钢棚的结算按照5元每平方每月计算，辅房剩余80.5平方米，计算单价为10元每平方每月，场地剩余478.25平方米，按照3元每平米每月计算，打工楼剩余11间，按照350元每月每间），总计租金859135.8元。原告认可针对2016年度的租金被告已经支付了678884元，另明确2016年1月1日之前的租金已经结清。原告为此举证记账凭证二份、内部结算凭证三份，银行承兑汇票5份，证明被告于2016年支付租金600000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。原告交付租赁厂房后，现认可被告在2015年底已返还2号厂房并不再计算2号厂房使用费，在本案中主张剩余1号厂房使用费859135.8元（主房5969.99平方米、彩钢棚1161平方米，彩钢棚的结算按照5元每平方每月计算，辅房剩余80.5平方米，计算单价为10元每平方每月，场地剩余478.25平方米，按照3元每平米每月计算，打工楼剩余11间，按照350元每月每间），被告未到庭予以反驳，故本院对此予以认定。因被告已针对2016年度使用费付款678884元，故被告还应支付180251.8元。现原告自愿按179566元主张，予以准许。关于原告主张被告承担上述款项的逾期付款利息，因双方租赁协议无效，故本院对此不予支持。被告苏州市渭塘聚阳纺织有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担对己不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、被告苏州市渭塘聚阳纺织有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村经济合作社使用费人民币179566元。二、驳回原告苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村经济合作社的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为人民币3891元，保全费1445元，合计5336元，由原告苏州市相城区渭塘镇凤凰泾村经济合作社负担160元，由被告苏州市渭塘聚阳纺织有限公司负担5176元（原告预交的诉讼费用，由本院退还。被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32×××31）。本案公告费600元，由被告苏州市渭塘聚阳纺织有限公司负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  唐丽宁人民陪审员  冯建林人民陪审员  周忠浩二〇一九年七月三十一日书 记 员  姚 刚