广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初11134号原告：余水兔，男，汉族，1959年9月12日生，委托代理人：刘向东，广东深大地律师事务所律师。被告：深圳市光明新区公明刘育谋冰块加工厂（以下简称冰块厂），住所地深圳市光明新区公明街道长圳社区长凤路355号8栋1楼，统一社会信用代码92440300MA5DRB6Q6D。经营者：刘育谋。被告：刘育谋，男，汉族，1976年7月29日，户籍住址广东省普宁市，被告共同委托代理人：姜涵时，北京市康达（深圳）律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员谌平担任审判长，与人民陪审员邹木英、罗汉妮组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘向东和被告委托代理人姜涵时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年3月30日，原告与广东浦京集团有限公司签订租赁合同，同意将深圳市公明街道长圳社区龙仔工业区的厂房、宿舍、办公楼及铁皮房等共37145平方米出租给广东浦京集团有限公司使用。其后，广东浦京集团有限公司将上述物业转交深圳市中远国茂科技有限公司使用，深圳市中远国茂科技有限公司将第8栋1楼E区厂房及配套宿舍（现为深圳市光明新区公明街道长圳社区长凤路355号中远国茂科技园第8栋1楼E区厂房以及配套宿舍）转租给被告冰块厂。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，上述租赁合同均属无效合同。原告遂于2018年5月12日通知广东浦京集团有限公司返还租赁房屋，原告亦通知被告冰块厂协助返还涉案租赁房屋。2018年11月23日，原告与被告就涉案厂房的返还及占有使用费问题签订《协议书》，被告刘育谋作为被告冰块厂的经营者在该《协议书》上进行签署，两被告同意按月9000元的标准向原告支付占有使用费，但实际并未支付。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，被告应当依法向原告返还房屋及支付相应的占有使用费。综上，为维护原告合法权利，根据相关法律规定，请求法院判令：1、两被告返还原告深圳市光明新区公明街道长圳社区长凤路355号中远国茂科技园第8栋1楼E区厂房以及配套宿舍；2、两被告支付原告占有使用费27000元（以每月9000元为基数，从2018年12月1日暂计至2019年2月28日，实际计至被告搬离之日止）；3、被告承担诉讼费用。被告辩称,涉案的租赁合同合法有效，涉案的物业可以办理租赁凭证，涉案的物业租赁符合深圳市人民政府第312号令，也就是是深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业令和公共配套令违法建筑的处理办法的规定。鉴于涉案物业办理了违法建筑历史遗留申报，在政府未作出具体的处理意见前，有关合同的效力待定。综上，请法庭驳回原告的全部诉求。经审理查明,2000年12月7日，深圳市宝安区公明镇长圳村民委员会与原告签订了《土地出租合同书》，当时签订将位于公明长圳村辖区地段土名（龙仔）土地共计30911㎡出租给原告作为工业用地使用，土地使用期限至2050年12月31日止。合同签订后，原告在该土地上投资兴建了厂房、宿舍等物业，该部分物业在国土部门历史遗留编制号码为（1）1807-B00038（2）1807-B00040（3）1807-B00041（4）1807-B00042（5）1807-B00043（6）1807-B00044（7）1807-B00045（8）1807-B00046（9）1807-B00047（10）1807-B00048（11）1807-B00049，区在片区即公明街道长圳社区龙仔工业区。上述物业目前已经在深圳市公明长圳股份合作公司的名义申报了历史遗留违法建筑，申报受理回执编号为701030107018B。2010年3月30日，深圳市中远国茂科技有限公司与原告签订了《厂房及生活配套设施租赁合同》，该租赁合同记载的主要内容有：原告同意将位于公明街道长圳社区龙仔工业区厂房及配套出租给深圳市中远国茂科技有限公司经营管理。深圳市中远国茂科技有限公司同意按照相关的规定合法经营。该合同租赁期限为15年，从2010年10月1日至2025年9月31日止，其中从2010年7月1日至2010年9月30日止，共三个月，为装修期期间免收租金。涉案租赁物中的厂房及宿舍建筑面积为36145㎡，园区内铁皮房建筑面积为1000㎡。厂房、宿舍及办公楼、铁皮房租金为9.7元每平方米，租金每三年递增一次，每次递增8%。（其中原告承诺第一次三年递增时可将厂房、宿舍及办公室、铁皮房的租金单价递增至每月每平方米10.5元）。合同签订时，深圳市中远国茂科技有限公司须向原告交付720613元作为承租该物业的保证金，折约两个月的租金。合同期满后如原告并无违约则无息退还给深圳市中远国茂科技有限公司（此处深圳市中远国茂科技有限公司与原告存在笔误，本院依据上下文予以纠正）。届时如原告明确了该物业交付的具体时间及面积，则原告有权向深圳市中远国茂科技有限公司多预收两个月的租金作为首月起时的租金。深圳市中远国茂科技有限公司必须每月15日前准时向原告交纳房租，并按原告指定的私人账号交付当月租金。2018年11月23日，原、被告签订了协议书，原告同意被告于2018年12月31日前将租赁房屋交还给原告，被告在规定的期限内逾期腾退房屋的，原告有权单方强制收回房屋。被告滞留在租赁房屋内的物品均视为抛弃物，原告有权予以丢弃，被告不得请求任何赔偿。被告腾退房屋前，同意按9000元/月的标准支付原告房屋占有使用费。另查明，1、深圳市中远国茂科技园（长凤路355号）的房屋地址与公明长圳社区龙仔工业区及深圳市光明新区长圳村长凤路沙头巷工业区的房屋地址为同一地址；2、被告冰块厂的经济性质为个体工商户，经营者为被告刘育谋。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的情况证明、土地出租合同书、厂房及生活配套设施租赁合同和协议书，被告提交的房屋租赁凭证等证据材料及庭审笔录予以证实。本院认为，本案的争议焦点在于涉案租赁物是否是合法的问题。根据我国合同法的规定，合同内容若违反法律、行政法规的强制性规定，该合同当属无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告均未向本院提交涉案租赁物的建设工程规划许可证或者证明涉案租赁物系经主管部门批准建设的相关证据，即未提交证据证明涉案租赁物系合法建造。根据上述法律规定，原告与深圳市中远国茂科技有限公司双方于2010年3月30日签订的《厂房及生活配套设施租赁合同》应认定为无效。因此，深圳市中远国茂科技有限公司再与被告签订的房屋租赁合同也应认定为无效。关于合同无效后相关事宜的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，根据上述关于无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还，因此被告冰块厂应将承租的涉案厂房（深圳市光明区公明街道长圳社区长凤路355号中远国茂科技园第8栋1楼E区厂房以及配套宿舍）返还给原告，被告冰块厂则应当按照协议书的内容支付原告房屋占有使用费，以9000元/月的标准，从2018年12月1日开始支付至被告实际搬离止。再根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。因此被告刘育谋应当对被告冰块厂的债务承担连带清偿责任，原告在本案中仅主张被告刘育谋承担共同清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市光明新区公明刘育谋冰块加工厂、被告刘育谋于本判决生效之日起五日内返还其承租的深圳市光明区公明街道长圳社区长凤路355号中远国茂科技园第8栋1楼E区厂房以及配套宿舍给原告余水兔；二、被告深圳市光明新区公明刘育谋冰块加工厂、被告刘育谋于本判决生效之日起五日内支付原告余水兔房屋占有使用费（以9000元/月为标准，从2018年12月1日开始支付至实际搬离之日止）。如当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由被告深圳市光明新区公明刘育谋冰块加工厂和被告刘育谋共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 谌    平人民陪审员 邹  木  英人民陪审员 罗  汉  妮二〇一九年七月二十三日书 记 员 王东东（兼）书 记 员 赵    畅附本案相关法律条文如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。