安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖0603执异62号 案外人：李莹，女，1988年5月19日出生，汉族，户籍住所地安徽省淮北市相山区。 申请执行人:周洁，女，1976年7月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被执行人：淮北市房地产开发公司，住所地安徽省淮北市淮海路165号。社会统一信用代码9134060015089015XU。 法定代表人：王东，该公司经理。 被执行人：淮北唯一置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区濉溪路266号。社会统一信用代码913406005518260793。 法定代表人：武建华，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：武建华，男，1973年3月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 本院在执行××与淮北市房地产开发公司、淮北唯一置业有限公司、武建华民间借贷纠纷一案中，案外人李莹对查封被执行人淮北市房地产开发公司名下位于淮北市相山区相山路14号1幢1004室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李莹称，其于2014年8月26日与淮北市房地产开发公司签订购买淮北市相山区相山路14号1幢1004室的商品房买卖合同，李莹支付了购房款，淮北市房地产开发公司交付了该房屋。2017年1月12日，淮北市房地产开发公司与李莹再次签订了商品房买卖合同，并就该合同办理备案登记，但一直未能办理房产证，现该房屋被认定为淮北市房地产开发公司的房屋而予以查封，请求撤销（2019）皖0603执181号之一至执行裁定书，解除对淮北市相山区相山北路××室房屋的查封。 案外人李莹为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1.商品房买卖合同；2.购房款发票；3.淮北市房地产开发公司出具的维修基金收款收据；4.合肥居安物业管理有限公司淮北分公司出具的垃圾清运费收据、物业费收据；5.1004室燃气费发票；6.商品房预（销）售登记备案证明；7.李明出具的收条、淮北市房地产开发公司出具的情况说明。 申请执行人周洁答辩称，案外人李莹与淮北市房地产开发公司签订的购买1004室的买卖合同，房屋价款为60万元，李莹已缴纳房款20万元，尚欠40万元。如李莹将尚欠的40万元交法院执行，其同意人民法院解除对该房屋的查封。 申请执行人周洁未提供证据。 被执行人淮北市房地产开发公司未答辩，亦未提供证据。 被执行人淮北唯一置业有限公司未答辩，亦未提供证据。 被执行人武建华未答辩，亦未提供证据。 本院查明，周洁与淮北市房地产开发公司、淮北唯一置业有限公司、武建华民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月3日作出（2018）皖0603民初730号民事判决书，该判决书判决：一、淮北唯一置业有限公司于本判决生效后十五日内偿还周洁借款本金1280万元、利息（自2014年2月1日起，按照月利率2%的标准计算至借款本金清偿之日止，其中扣除淮北唯一置业有限公司已支付的179920元利息）；二、武建华对上述第一项判决确定的债务中的1080万元借款本金及相应利息承担连带清偿责任；三、淮北市房地产开发公司对上述第一项判决确定的债务中的1180万元借款本金及相应利息，承担淮北唯一置业公司不能清偿部分的二分之一；四、驳回周洁的其他诉讼请求。判决生效后，因淮北市房地产开发公司、淮北唯一置业有限公司、武建华未履行判决书确定的义务，周洁遂向本院申请强制执行。本院于2019年3月28日作出（2019）皖0603执181号之一执行裁定书，裁定查封被执行人淮北市房地产开发公司名下位于淮北市相山区相山北路××室等房屋产权。同年4月3日，淮北市不动产登记中心协助本院查封了上述房屋产权。现李莹向本院提出异议，请求撤销（2019）皖0603执181号之一至执行裁定书，解除对淮北市相山区相山北路××室房屋的查封。 另查明，位于淮北市相山区相山路西××路北××ＮＯ.606地块（国有土地使用权证号：淮土国用（2009）第263号）的使用权人为淮北市房地产开发公司，土地面积2479.13平方米。淮北市房地产开发公司在该块土地上开发建设了相山区相山北路14号1幢城镇住宅楼（总产权证号：皖（2017）淮北市不动产权第0011080号）。 2013年3月6日，李莹与淮北市房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定李莹购买淮北市房地产开发公司在相山北路14号、编号为NO606号地块上建设的1004室商品房，建筑面积约77平方米，总价款50万元，买受人应一次性付清总房款50万元。2017年1月12日，李莹与淮北市房地产开发公司再次签订商品房买卖合同，约定李莹购买涉案1004室房屋，建筑面积75.45平方米，每平方米7952.29元，总价款60万元，应于2016年1月8日前支付全部购房款60万元。该购房合同在淮北市房地产管理局进行了备案登记。李明出具了落款日期为2010年9月21日、金额为40万元的购房款收条。2016年8月23日，淮北市房地产开发公司向李莹开具了金额为20万元的购房款发票。2013年3月6日，淮北市房地产开发公司向李莹出具了金额为1万元的1004室维修基金收据；合肥居安物业管理有限公司淮北分公司出具了1004室垃圾清运费收据、2013年3月6日至2016年4月26日的物业费收据。淮北市房地产开发公司出具情况说明，证明其收取李莹购房款60万元，其中李莹向淮北市房地产开发公司支付购房款20万元，向该房屋的合作开发建设人李明支付购房款40万元（用作建设资金），共计支付购房款60万元。因淮北市房地产开发公司未能及时将此款项变更为购房款，致使该房屋未办理产权登记。 另，相山北路14号1幢1004室房屋备案登记信息显示，该房屋卖方为淮北市房地产开发公司，买方为李莹，房屋建筑面积75.45平方米，成交价60万元。 经淮北市不动产登记中心查询，李莹名下于2017年6月29日登记有位于淮北市相山区××路××（××）77幢102室的市场化商品住房一套，建筑面积为236.48平方米。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中位于相山区相山北路14号1幢1004室的涉案房屋现虽登记在被执行人淮北市房地产开发公司名下，但案外人李莹于涉案房屋被查封之前已与淮北市房地产开发公司签订了合法有效的书面买卖合同，并实际占有该房屋，且已支付了合同约定的全部购房款，涉案房屋未能办理过户登记亦非案外人李莹的自身原因。李莹异议理由成立，其权利足以排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于淮北市相山区相山北路××室房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 胡 剑 审判员 崔景瑞 审判员 尹书华 二〇一九年七月十五日 法官助理张翌 书记员杨冰洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。