西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终5402号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孟戈，男，1970年2月7日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王帆，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳华，女，1971年12月25日出生，汉族，住西安市碑林区，系孟戈之妻。上诉人（原审被告、反诉原告）：薛红霞，女，1971年7月7日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王维，陕西林麓律师事务所律师。委托诉讼代理人：权伟，陕西林麓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陕西境商房地产营销策划有限公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：徐天，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雅敏，女，1996年1月26日出生，汉族，住西安市雁塔区级，系公司员工。委托诉讼代理人：韩佩，男，1991年11月6日出生，汉族，住西安市蓝田县，系公司员工。被上诉人（原审被告）：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十六分公司。住所地：西安市曲江新区房。负责人：徐天，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雅敏，女，1996年1月26日出生，汉族，住西安市雁塔区级，系公司员工。委托诉讼代理人：韩佩，男，1991年11月6日出生，汉族，住西安市蓝田县，系公司员工。上诉人薛红霞、上诉人孟戈因与被上诉人陕西境商房地产营销策划有限公司（以下简称境商公司）、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十六分公司（以下简称境商二十六公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初10429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孟戈上诉请求：1撤销一审判决第一项；2改判薛红霞、境商公司、境商二十六公司继续履行《房屋买卖三方合同》，判令薛红霞按照《房屋买卖三方合同》的约定向其交付房屋，并将房屋过户到其名下；4、二审诉讼费用由薛红霞、境商公司、境商二十六公司承担。诉讼中，薛红霞拒绝就孟戈在二审增加的诉讼请求进行调解，孟戈明确其上诉请求为：维持一审判决第二、第三、第五项，撤销第一、第四项，改判为薛红霞、境商公司、境商二十六公司继续履行《房屋买卖三方合同》。事实和理由：其与薛红霞签订的《房屋买卖三方合同》合法有效，且能够继续履行，一审法院判决解除合同严重违反了《中华人民共和国合同法》第六十条关于合同应当全面履行的规定和原则；其为了购买涉案房屋筹集资金，在签订涉案《房屋买卖三方合同》前后分别低价出售了自己拥有的两套房屋，截止提起上诉之日，已经产生巨大损失，且由于诉讼期间西安市限购政策变化，其已经失去购买其他房屋的资格，本案一审判决违背诚信原则和主流社会价值导向。薛红霞辩称，引起双方纠纷的实质原因是孟戈个人征信不符合贷款条件，本案为发回重审案件，孟戈在原一审和二审的诉讼请求均为：请求解除《房屋买卖三方合同》，且在原二审发回重审前，始终向其及法院作出其不再继续履行合同的意思表示，因孟戈已明确表示其不履行主要债务，涉案《房屋买卖三方合同》已因孟戈行使解除权而解除，根据禁止反言的基本法理，不应再支持孟戈要求继续履行合同的诉请；《房屋买卖三方合同》第十三条第4款约定，其应于合同签订后70日内收到全部房款，但孟戈不仅未按期给付房款违约在先，且孟戈未在合理期间要求其继续履行合同，孟戈已经丧失继续履行合同的权利，其有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定拒绝继续履行合同，法院亦不应再支持其继续履行合同的诉请；孟戈在本案发回重审期间将诉讼请求由解除合同变更为继续履行合同，完全是看到本市XX房价格上涨过快所带来的巨额利益，以期获得不法巨额利益，法院不应支持孟戈的上诉请求;本案自孟戈起诉至今已两年，交易双方均为自然人，购买或出售房屋并非商业行为，双方在合同签订后均无法预知房价上涨这一社会经济发生重大变化的因素，现继续履行合同的客观情况已经发生变化，如支持孟戈继续履行合同的诉请，将对其明显不公。请求驳回孟戈上诉请求。境商公司、境商二十六公司辩称，只要孟戈与薛红霞双方均同意继续履行合同，其公司愿意配合完成交易；其公司作为居间方，促成孟戈、薛红霞签订了《房屋买卖三方合同》，在交易过程中没有任何过错，不应承担任何责任。薛红霞同时提起上诉。上诉请求：1.维持一审判决第一、第三、第四、第五项，及第二项中返还定金100000元的内容，撤销一审判决第二项中其向孟戈赔偿损失168000元及律师费10000元的内容。2.一、二审诉讼费用、保全费由孟戈承担。事实和理由：涉案《房屋买卖三方合同》第十三条第4款约定，其应于合同签订后70日内收到全部房款，孟戈不仅未按期给付房款，且自合同签订至原二审发回重审的一年并没有要求其继续履行合同，其对涉案合同没有继续履行无过错，应不承担任何违约责任；孟戈在发回重审后将解除合同的诉讼请求变更为继续履行合同以期获得不法利益，明显违背诚实信用原则。孟戈辩称，其未在合同签订后70日内支付购房款系因合同签订后薛红霞明确表示不再卖房所致，之后双方争议进入诉讼程序，其更不可能再向薛红霞支付房款；涉案诉讼时间较长，其本有购房资格，之后因限购政策调整，其不再具有购房资格，因此才在本案发回重审时将诉讼请求变更为继续履行合同，一审法院予以准许，并无不当；其愿意继续履行合同，并向薛红霞支付剩余房款，涉案合同应当继续履行，同时薛红霞已构成违约，应当承担违约责任。请求驳回薛红霞上诉请求。境商公司、境商二十六公司述称，涉案《房屋买卖三方合同》签订后，薛红霞于2017年4年26日提出不再出售房屋，并且提议向孟戈赔偿2万，后双方没有达成一致，引发涉案纠纷。孟戈向一审法院起诉请求：1.薛红霞及境商二十六公司继续履行2017年4月19日与其签订的《房屋买卖三方合同》；2.薛红霞按照合同约定向其支付违约金168000元并承担其聘请律师费用30000元；3.本案诉讼费用由薛红霞及境商公司、境商二十六公司承担。薛红霞向一审法院反诉请求：1.判令解除孟戈与其签订的《房屋买卖三方合同》；2.孟戈向其支付违约金168000元；3.本案诉讼费由孟戈承担。原审法院经审理查明：2017年4月14日，孟戈与薛红霞、境商第二十六公司签订《房屋买卖定金同》，约定孟戈以1680000元的价格购买薛红霞名下的位于西安市曲江新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室房产一套，定金200000元。合同签订当日，孟戈分别向薛红霞及境商二十六公司各支付100000元。2017年4月19日，孟戈（乙方）与薛红霞（甲方）、境商二十六公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》约定，该房产成交价格为1680000元，此成交价包含已交定金200000元；甲、乙、丙三方约定：乙方于银行审贷通过后，将购房款首付510000元及银行贷款共计1680000元存入西安市房屋行政机关指定的房屋买卖资金监管账户；乙方未按照约定的时间付款的，逾期在10日之内（含本数），自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款0.3%的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，同时由甲方退还乙方全部已付款；甲、乙双方任何一方单方违约，违约方均需赔偿守约方总房款10%的违约金，同时违约方需全额支付居间方3%的居间服务报酬；乙方支付甲方定金人民币壹拾万元整（100000元），其中52672元用于甲方缴纳房屋专项维修基金及契税；居间方承诺，甲方最晚70天之内收到全额房款共计168万元整，自本合同签订之日业主方缴纳维修基金、契税当日起，如70天之内未收到房款，甲方有权解除合同；因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担。2017年4月26日，薛红霞当面向孟戈明确表示其不愿出售该房屋，并愿意支付20000元，孟戈不同意，XX居XX沟通斡旋无果。当事人各方对薛红霞不同意出卖房屋原因各执一词，孟戈认为系薛红霞单方违约不同意出卖房屋，薛红霞辩称因孟戈个人信用问题不同意出卖房屋，孟戈认为其个人征信的些微瑕疵并不一定能影响到银行发放贷款。即使银行拒绝向其发放贷款，其也可以用自有资金全款购房，也不会造成对出卖方的违约。境商二十六公司陈述，在2017年4月26日孟戈尚未开始办理银行按揭手续，未发生涉案房屋按揭贷款无法获批的事实。2017年5月12日，薛红霞缴纳案涉房屋的住宅专项维修资金及房屋契税。另查明，孟戈因本案纠纷于2017年5月25日诉至一审法院，主张解除合同并要求被告返还定金及赔偿违约金、律师费。在原审第二次庭审结束后薛红霞同意按照合同约定继续履行，孟戈表示因政策原因及基于对薛红霞的信誉问题不同意购买该房屋。后一审法院作出（2017）陕0113民初14389号民事判决书，判令解除案涉《房屋买卖三方合同》并返还相关定金及利息，孟戈不服该判决并提起上诉，本院以二审中出现新证据、新情况致原判认定的基本事实不清为由将该案发回重审。在该案被发回重审后，孟戈将其原审诉讼请求变更为本案现有诉讼请求。另，孟戈在本案中因提起诉讼保全而支出保全费5000元。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力。当事人应当诚信履行合同约定的义务。一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孟戈与薛红霞签订合同，购买薛红霞名下位于西安市曲江新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室房屋。缔结合同后，孟戈依约支付了定金200000元，且为继续履行合同做了准备。但在履行合同期限内，薛红霞却通知孟戈不再出售房屋；同时，在孟戈催薛红霞履行合同的情况下，薛红霞仍未履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。鉴于现案涉房屋权属并未发生转移，薛红霞明确表示不再出售房屋，因房屋买卖合同的履行须出卖人配合才能继续履行，不适合强制履行，故对孟戈要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。因薛红霞的行为构成违约，其应承担相应违约责任。关于违约责任如何承担的问题，虽孟戈坚持其原有诉讼请求，但从节约司法成本、减少当事人诉累、公平合理解决纠纷的角度出发，合同解除后的后续问题宜在本案中一并处理。虽然相对于双方约定的1680000元房屋价款而言，孟戈支付的200000元定金仅为少量定金，且自签订《房屋买卖三方合同》之日即2017年4月19日起至薛红霞2017年4月26日明确告知其不愿继续履行合同之期间仅有数日，但涉案房屋交易适逢本市XX房价在短期内快速上涨、变动的期间，因薛红霞在订立合同时未必能准确预见价格走势，其对己方违约可能给对方造成的损失也不能准确预见，故综合考虑薛红霞违约行为确定日、过错程度及涉案房屋市值大幅增加现状的相关因素，结合当事人签订的《房屋买卖三方合同》有关 “甲、乙双方任何一方单方违约，违约方均需赔偿守约方总房款10%的违约金，同时违约方需全额支付居间方3%的居间服务报酬”之约定，酌情薛红霞应向孟戈赔偿损失168000元。薛红霞、境商二十六公司各收取了孟戈的100000元定金，理应返还。境商公司作为境商二十六公司的总公司，应对该款项承担共同返还之责任。关于孟戈要求薛红霞承担律师代理费30000元，因《房屋买卖三方合同》中明确载明“因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担”，孟戈亦提交了相关委托代理合同予以佐证，但其仅向法庭提交了10000元的律师代理费发票，故对该10000元律师费予以支持。关于薛红霞辩称系因孟戈征信原因不愿出售房屋且孟戈存在违约一节，虽孟戈的个人征信记录存在些许瑕疵，但本案中尚未发生涉案房屋按揭贷款无法获批的事实，孟戈亦当庭表示即便银行拒绝发放贷款，其可用自有资金全款购房，故薛红霞该辩称无相关事实依据，不予采信。关于薛红霞辩称其不存在违约行为一节，虽薛红霞在明确拒绝卖房后缴纳了案涉房屋的契税及大修基金，但该行为并非必然体现其积极履行涉案合同的意愿，其虽在原一审第二次开庭结束后表示愿意继续履行合同，但并不能就此否定其之前存在的违约行为，再结合薛红霞在本案中提起反诉要求解除合同的情况，故薛红霞该辩称无事实及法律依据，不予采信。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）孟戈与被告（反诉原告）薛红霞、被告陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十六分公司于2017年4月19日签订的《房屋买卖三方合同》予以解除。二、被告（反诉原告）薛红霞于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）孟戈返还定金100000元，赔偿损失168000元，支付律师费10000元，以上共计278000元。三、被告陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十六分公司、陕西境商房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内共同向原告（反诉被告）孟戈返还定金100000元。四、驳回原告（反诉被告）孟戈的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）薛红霞的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19902元，保全费5000元，由薛红霞承担。反诉费9960元，由孟戈承担。因孟戈、薛红霞已分别预交上述费用，相互折抵后薛红霞应向孟戈支付14942元（在支付前述款项时一并支付）。二审中，孟戈提交：证一，2019年5月本案所涉房屋市场价格（网络截屏）。证明其要多支付163万元才能再购买相同地段同类房屋的事实。证二，其妻徐艳华于2017年3月2日与案外人签订的《房屋买卖定金合同》，及孟戈于2017年11月13日与案外人签订的《房屋买卖合同》。证明其为了购买涉案房屋筹集资金而向案外人出售自有两套房屋的事实。薛红霞、境商公司、境商二十六公司没有提交新的证据。本院组织当事人进行了质证。薛红霞不认可证一证据的证明目的、关联性，认为房屋的价值应以有资质的机构评估结论为准；认为证二证据并非新的证据且无法确认真实性、关联性。境商公司、境商二十六公司称与涉案房屋同一地段同类型房屋目前每平米售价2.3万元左右，其公司对孟戈向案外人出售房屋情况不知情，不发表意见。对当事人二审争议的事实本院认定如下：一审法院查明事实属实。孟戈在二审提交的证一证据只有网页截图，不能证明同一地段同类房屋在2019年5月时的房屋价值；证二证据不能认定所涉交易真实性，且根据该证据亦不能得出孟戈所述出售两处房产的交易目的系为履行涉案合同的结论。本院对孟戈在二审提交的证据不予采纳。本院认为，孟戈与薛红霞、境商二十六公司于2017年4月14日、2017年4月19日分别签订的《房屋买卖定金合同》及《房屋买卖三方合同》合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案《房屋买卖三方合同》中约定，房产成交价格为1680000元，此成交价包含已交定金200000元。孟戈于银行审贷通过后，将购房款首付510000元及银行贷款共计1680000元存入西安市房屋行政机关指定的房屋买卖资金监管账户。孟戈述称，其依约支付了定金200000元后，薛红霞于2017年4月26日向其表示不愿意出售房屋，其随即诉至法院。薛红霞否认其拒绝履约的事实，并述称因孟戈个人征信存在问题才致合同未能如期履行。对于双方所述的合同未能如期履行原因，孟戈所述事实能够与境商二十六公司述称意见相互印证，结合本案其他查明事实及认定证据，能够确信孟戈所主张涉案交易因薛红霞拒绝履约而未能继续履行之事实具有高度的可能性，应当认定该事实存在。而薛红霞所述涉案交易因孟戈个人征信存在问题而不能继续履行之事实仅有薛红霞个人陈述，没有其他相关证据，且不能动摇对孟戈所述事实的内心确信，应当认定薛红霞所主张的事实不存在。一审法院认定薛红霞构成违约，裁量符合民事诉讼中的举证责任分配原则和对证据的审核认定规定，并无不当。然涉案《房屋买卖三方合同》中约定购房款的支付方式外，同时还约定：薛红霞最晚70天之内收到全额房款共计168万元整，自本合同签订之日业主方缴纳维修基金、契税当日起，如70天之内未收到房款，薛红霞方有权解除合同。孟戈在2017年5月25日提起本案之诉讼时，就直接主张解除合同并要求薛红霞返还定金及赔偿违约金、律师费，在原一审第二次庭审结束后，薛红霞同意按照合同约定继续履行合同的情况下，孟戈又表示因政策原因及基于对薛红霞的信誉问题不同意购买涉案房屋，一审法院对孟戈诉讼请求作出处理，判决解除涉案《房屋买卖三方合同》并判令薛红霞返还定金及利息后，孟戈仅针对违约责任问题提出上诉。根据孟戈实施的以上诉讼行为，应当视为其服从解除合同的判决结果。本院以二审出现新证据、新情况致原判决认定的基本事实不清为由将本案发回重审后，孟戈将起诉请求又变更为继续履行合同的行为虽不违反现行法律的强制性规定，但从孟戈对变更诉讼请求原因的自述、诉讼目的及举证证据角度来考量该行为的本身，孟戈在诉请解除合同被原一审法院支持后，又在诉讼期间基于房价上涨和本市XX房限购政策变化等新的事实而变更起诉请求为继续履行合同的行为也与诚信原则相悖。现涉案《房屋买卖三方合同》签订至今已两年有余，孟戈在签订合同后仅向薛红霞支付了约定房款1680000元中的200000元定金，涉案合同中约定的后续履行义务双方均没有继续履行，薛红霞没有能够如合同约定“自合同签订之日业主方缴纳维修基金、契税当日起70天内收到剩余房款”，已在本案诉讼中基于合同相应约定提起反诉，要求解除《房屋买卖三方合同》。综合以上事实情况，合同性质、约定内容及实际履行等因素，并考虑到孟戈实际付款以及涉案《房屋买卖三方合同》仅实际自2017年4月19日至2017年4月26日履行数日的情况，一审法院判决解除涉案《房屋买卖三方合同》，裁处既符合合同约定，也符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，亦无不妥。孟戈上诉要求继续履行合同，事实及法律依据不足，本院不予支持。至于合同解除后的责任问题。一审法院综合薛红霞违约行为确定日、双方过错程度以及涉案房屋市值大幅增加现状因素，并结合《房屋买卖三方合同》中有关约定，判令薛红霞向孟戈赔偿损失168000元及律师费10000元，酌定适度，裁处适宜。薛红霞就损失及律师费问题提出的上诉意见，本院不予采纳。综上，孟戈、薛红霞上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23780元，由孟戈负担19920元，薛红霞负担3860元。本判决为终审判决。 审判长  何  强审判员  高  玮审判员  肖晓通二〇一九年七月十八日                           （院 印）书记员 周伟  1