贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2118号 上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心，社会统一信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静（一般授权），北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人：侯飞（一般授权），北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 被上诉人（一审原告）黄训懿，男，汉族，1978年10月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（一审原告）：陈莉，女，彝族，1978年10月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 黄训懿、陈莉委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201810035201。 黄训懿、陈莉委托诉讼代理人：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110508。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商置业）因与被上诉人黄训懿、陈莉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 招商置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2014年12月14日向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2015年5月21日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人代收有关费用后，已向相关部门代缴，并协助了被上诉人递交资料，于2015年8月26日获得了涉案房屋产权证书，表明上诉人已履行了提供转移登记相关文书并通知被上诉人的义务。4.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。5.依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。案涉合同仅约定了逾期180个工作日的违约金，对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定；故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。6.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。故即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况进行认定，被上诉人未举证证明其遭受实际损失，无损失即无违约金。7.被上诉人于2018年8月30日起诉，2015年8月30日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。 黄训懿、陈莉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审中招商置业并未提出诉讼时效抗辩，且本案的违约行为是持续性的，答辩人主张招商置业支付违约金，事实和法律依据充分，依法应予支持。 黄训懿、陈莉向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款419,575元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基准，从2015年4月1日起计算至2018年4月13日止，共计92,904元（逾期贷款利率为中国人民银行同期贷款利率的1.5倍）;2.本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定如下事实：2013年1月14日，原告黄训懿、陈莉作为买受人，与被告招商置业作为出卖人签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房，房号：D5-6-1；建筑面积118.99平方米，套内建筑面积98.82平方米；该商品房总价款为425,823元；转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同时，双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议第3条约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋购房款419,575元。2014年12月21日，原告收房并在收楼意见书上签字。2015年5月21日，被告取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城D5幢《商品房备案证》。2015年8月26日，涉案房屋办理了房屋所有权证，转移登记到二原告名下。2018年4月13日，涉案房屋办理了《不动产权证书》，权利人为二原告。原告认为，被告未在法律规定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为构成违约。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告于2014年12月21日向原告交付涉案房屋。原、被告双方对办理转移登记的期限及违约责任未作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”及第二款：“合同没有约定违约或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告于2014年12月21日向原告交付涉案房屋，应于交付房屋之日起90日，即2015年3月20日内为原告办理涉案房屋的产权证书。但被告于2015年5月21日才取得涉案房屋所属的D5幢楼的商品房备案证明书，具备办理转移登记的条件，此时已超过按法律规定的交房之日起90日的期限，构成违约，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，予以支持。对于违约金的起算时间，被告虽于2015年5月21日已取得涉案房屋所属楼的商品房备案证明书，具备办理转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知原告，经询问后，被告也未举证证明其何时提交办证相关文书到房屋登记部门并通知原告。而涉案房屋已于2015年8月26日转移登记到原告名下，则原、被告双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明被告已履行了提供转移登记相关文书并通知原告的义务。故原告主张的违约金从2015年3月21日起计算至2015年8月26日止，但原告诉请主张从2015年4月1日起计算，故以原告主张的2015年4月1日为起算时间。对于违约金的计算标准，原被告双方在合同中未约定违约金，按法律规定，违约金可以按照原告已付购房款总额419,575元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额419,575元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2015年4月1日起计算至2015年8月26日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告黄训懿、陈莉支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款419,575元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2015年4月1日至2015年8月26日止）；二、驳回原告黄训懿、陈莉的其他诉讼请求。案件受理费1,061元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理查明，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审焦点是：1.本案是否超过诉讼时效期间；2.招商置业是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约期间和违约金如何认定；3.一审法院判令招商置业限期办理不动产权证书是否得当。 关于第一个争议焦点。经查，上诉人在一审中并未对诉讼时效问题提出抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，本院对上诉人二审提出的诉讼时效抗辩主张，不予支持。 关于第二个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理商品房转移登记、取得房屋权属证书的义务。依据双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款中的约定，办理案涉商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人缴纳的相关办证税费，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立事实上的委托合同关系，符合本案实际。上诉人关于其收取费用以及代为提交办证资料，系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 根据相关规范性法律文件对于不动产登记的条件要求，出卖人完成商品房所有权初始登记，是申请办理商品房所有权转移登记、取得房屋权属证书的前提条件。故此，向买受人提供房屋所有权初始登记证明等办理房屋权属登记所必备的文书资料，是出卖人履行合同义务、向买受人转移商品房所有权的应有之意。根据一审法院查明的事实，双方未就逾期办证的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，上诉人至迟应当在交房之日起90日内（即2015年3月20日前）完成商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记所需文书资料。鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付办证所需文书，已无实际意义。根据双方履行实际，上诉人在2015年3月20日前完成商品房初始登记，并向被上诉人披露商品房具备办理转移登记条件的相关事实，前述义务履行完毕，可视为上诉人履行完毕协助办证义务。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理房屋所有权转移登记。 在案证据显示，上诉人于2015年5月21日取得案涉房屋的商品房备案证明书，始具备向被上诉人交付办理商品房转移登记的相关文书、协助被上诉人取得房屋权属证书的条件。上诉人主张通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式，向被上诉人履行了通知义务。即便依上诉人所言，被上诉人在“收楼意见书”中对收到“入伙通知书”进行了确认，自然也一并收到附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》系上诉人为告知买受人房屋收费标准和明细，以及办理收房所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人已取得合同约定的商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记条件等相关内容，故不能以上诉人向买受人送达缴费通知认定上诉人完成前述披露义务。鉴于此并结合上诉人已于2015年8月26日办理并取得案涉房屋的所有权证书的事实，一审法院认定上诉人至迟已于该日履行完毕合同义务，符合本案实际，本院予以确认。 就本案被上诉人提出的违约责任主张，上诉人以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拖延缴纳办证税费为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，如前所述，上诉人未向被上诉人履行通知义务，系其应当承担违约责任的原因，与不动产登记政策调整无关。至于被上诉人是否拖延缴纳办证税费，则与上诉人是否在约定期限内完成房屋初始登记并交付办证所需文书无涉，上诉人履行文书交付义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费为必要条件。据此，对上诉人所称非上诉人原因导致办证迟延的上诉意见，本院不予支持。 上诉人上诉还称，依据双方约定，逾期交付文书超过180个工作日，买受人仅有权退房而无权主张违约金、未行使退房权利即视为放弃违约责任请求权，本院对此不予采纳。理由如下：其一，上诉人所称的前述合同条款，系双方就约定合同解除情形的约定，在合同具备约定解除事由且守约方未主张解除的情形下，视为守约方放弃此种情形下的合同解除权，但不能以此排除守约方的违约责任请求权；其二，根据举轻以明重的原则，逾期未超过180个工作日，守约方即可依约主张违约责任，则对于逾期超过180个工作日这一程度更为严重的违约行为，违约责任请求权的行使理当不被限制。 关于一审计算违约金的标准是否正确的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有未违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。 综上所述，上诉人招商置业的上诉理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2122元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年七月二日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷