河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初2894号原告：乔文礼。委托诉讼代理人：潘广群，北京达略律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：宋汉生，河南佑邦律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司。法定代表人：冯居朝，任公司董事长职务。委托诉讼代理人：郑巍，河南威武律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告乔文礼与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告乔文礼于2018年12月17日向南阳市宛城区人民法院提起诉讼。被告淯阳公司提出管辖权异议，2019年1月23日，南阳市宛城区人民法院作出（2018）豫1302民初8639号民事裁定书，裁定驳回被告淯阳公司的管辖权异议申请。被告淯阳公司不服提起上诉，2019年3月11日，南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民辖终48号民事裁定书，裁定撤销南阳市宛城区人民法院作出（2018）豫1302民初8639号民事裁定，本案移送本院审理。本院于2019年4月4日立案受理。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告乔文礼的委托诉讼代理人潘广群、宋汉生，被告淯阳公司的委托诉讼代理人郑巍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔文礼向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告履行商铺买卖协议与原告签订网签备案的商品房买卖合同并配合办理网签备案手续及不动产产权证；2、依法判令被告向原告交付位于龙××小区××楼××室房屋，并自2013年5月6日起按购房款200万元的同期银行贷款利率标准向原告支付违约金至房屋交付之日止；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告在南阳市人民北路华东村拥有房产，2007年被告淯阳公司将房屋违法强制拆除，仅支付了部分拆迁补偿款后，长期未予支付余款。2013年2月6日，双方经结算并签订商铺买卖协议以对原告进行补偿。该协议约定被告将其开发的位于南阳市××与××路交叉口的淯龙苑商住小区2号楼1层003号、005号房屋（房管局备案登记为102室房）出卖给原告，并将拖欠原告的安置补偿款冲抵房款。协议同时约定房屋的面积、交付日期等内容，现协议约定的2013年5月6日交房日期已逾期近六年，但被告拒绝交房且拒绝支付违约金，故起诉至法院。被告淯阳公司辩称，一、本案所签订的商铺买卖协议不是真实意思表示，是对房屋拆迁补偿款的担保，不是真实的交易。理由如下：1、本案不存在真实的交易，本案是由拆迁补偿引起的，乔文礼房屋拆迁后，被告与乔文礼协商，原地安置房产，但原告不同意，要求现金赔偿。自2010年8月起，被告逐步向原告现金补偿，被告由于现金不足，无法一次性向乔文礼补偿到位，被告与原告协商用房产作抵押，逐步还款，原告也同意此方案。双方于2013年2月6日签订商铺买卖协议作为对原告补偿款的担保。至2013年2月6日，经双方确认被告欠原告拆迁款数为200万元（200万元包括计算的利息），签订后，被告继续向原告还款。至2015年1月，被告还款总金额为170多万元。由此可见，双方之间不存在真实的房产交易，双方的交易行为也不符合一般的交易习惯。双方于2013年2月6日签订商铺买卖协议，但2013年2月6日之后被告还继续向原告支付拆迁补偿款，并计算利息，明显不符合一般房产交易常识，也不符合以房抵债的作法。2、从双方所签用于担保的商铺价值来看，双方签订的协议也不是真正的房屋买卖或以房抵债性质。根据2015年10月30日南阳兴龙资产评估事务所出具的资产评估报告［宛龙评报字（2015）第076号］，淯龙苑商业部分1楼价值为每平方米53,240元和69,442元（临人民龙××小区××楼××室），远远高于双方协议约定的每平方米10,000元，价值严重背离，因此，从价值上看，双方签订的协议违反了民法等值及公平原则，这也说明双方签订的协议仅是担保的性质，不具有房屋交易或以房抵债的性质。3、从双方签订的商铺性质和位置来看，双方签订的协议也是担保的性质。首先原告被拆迁的房产位于南阳市人民北路东华新村，被告在东华新村有安置房，如原告需安置住房，应当在东华新村安置，而不是在淯龙苑安置。其次，原告被告拆迁的房屋属于住宅，如果乔文礼需安置房，应当用住宅安置而不是用商业用房安置。二、原告要求违约金没有事实与法律依据。双方签订的商铺买卖协议的目的是担保拆迁款的支付，并不是房屋交易，且被告欠原告拆迁款也一直在计算、支付利息。因此原告以买卖合同为依据要求违约金没有事实和法律依据。综上，应驳回原告的诉讼请求，对于原告的拆迁补偿款，被告愿意在政府派驻工作组的监督和主持下，经双方对账，确认数额后，妥善解决。本院经审理认定事实如下：被告淯阳公司于2007年开始对宛城区北关村与卧龙区东华村进行城中村改造拆迁，对应建起“淯龙苑”与“东华新村”小区。原告乔文礼家在南阳市××区××村原有住宅4处，该房产均有房屋所有权证和国有土地使用证。建筑面积共计491.28平方米，被被告淯阳公司拆除。在原告一家不断反映下，淯阳公司于2010年8月至2013年2月期间向原告支付补偿款150万元后，欠房屋拆迁补偿款及利息200万元。2013年2月6日，被告淯阳公司（甲方）与原告乔文礼（乙方）签订商铺买卖协议，乙方购买甲方“淯龙苑”商住小区2号楼商业部分一层B1—003、B5—005号房，房款单价10,000元/平方米，计价款190万元，乙方应于2013年2月6日前一次性付清购房款人民币190万元，其他款项乙方应按甲方通知按时缴纳。合同建筑面积与产权证登记建筑面积有差异的，以南阳市房管局测定的产权面积为准，并根据差异面积多少，执行价款多退少补。交房时间为2013年5月6日。其他相关权利义务以签订正式《商品房买卖合同为准》。2013年2月6日，被告淯阳公司向原告乔文礼出具收款收据一份，内容为“收款收据，今收到乔文礼人民币贰佰万元整，附注：淯龙苑2#1层商业。”并向原告乔文礼出具2号楼1层商业平面图。2017年9月5日，被告淯阳公司支付乔瑞183,320元，2015年1月28日，被告淯阳公司支付乔文礼72,134元，并有乔瑞向被告出具了领款单，内容为“领款单，姓名乔瑞，领款事由抵账，今领到人民币壹拾捌万叁仟叁佰贰拾元整，领款人乔瑞。”“领款单，姓名乔文礼（乔瑞），领款事由抵账，今领到人民币柒万贰仟壹佰叁拾肆元整，领款人乔瑞。”因涉案房产被网签备案至河南宝祥资产管理有限公司（以下简称宝祥公司），原告乔文礼于2017年1月3日将南阳市房产管理中心、宝祥公司、淯阳公司起诉至南阳市宛城区人民法院请求撤销南阳市房产管理局对宝祥公司就涉案房产的商品房买卖网签备案合同，2017年8月22日南阳市宛城区人民法院作出（2017）豫1302行初第7号行政判决：撤销被告南阳市房产管理局给第三人郑州宝祥商贸有限公司（现河南宝祥资产管理有限公司）网签备案的09094721、09095061号商品房买卖网签备案合同。南阳市房产管理中心、河南宝祥资产管理有限公司不服，提起上诉。南阳市中级人民法院于2018年1月12日作出（2017）豫13行终348号行政裁定书，以“一审判决认定基本事实不清、证据不足”为由，撤销原判，发还重审。南阳市宛城区人民法院重新受理后，于2018年6月22日作出（2018）豫1302行初第21号行政判决，判决撤销被告南阳市房产管理局给第三人郑州宝祥商贸有限公司（现河南宝祥资产管理有限公司）网签备案的09094701号商品房买卖网签备案合同。南阳市房产管理中心、河南宝祥资产管理有限公司不服，提起上诉。2018年11月26日，南阳市中级人民法院作出（2018）豫13行终232号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，原告乔文礼与被告淯阳公司签订的商铺买卖协议中B5-005是笔误，实为B1-005。该图纸中商铺编号缺少B1-004和B1-014，导致与房产管理中心对该商铺图纸和商品房清单中编号不一致。签备案的09094701号商品房买卖网签备案合同约定的商铺为2号楼1层102房。再查明，被告淯阳公司的“淯龙苑”等项目因资金困难，2015年南阳市卧龙区政府成立了工作组进驻公司，公司帐目全部上交。上述事实，由原被告双方庭审陈述、商铺买卖协议、收据、（2017）豫13行终348号行政裁定书、（2018）豫1302行初第21号行政判决书、（2018）豫13行终232号行政判决书等相关证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷。本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实、恪守承诺。依法成立的合同自成立时生效，各方当事人均应按照合同约定积极全面的履行合同约定的义务。在本案中，原被告双方于2013年2月3日签订的商铺买卖协议就“当事人名称或者姓名和住所”、“商品房基本状况”、“商品房的销售方式”、“商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间”、“交付时间”、“面积差异的处理方式”、“违约责任”等进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要条款。因此，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案商铺买卖协议应当认定为商品房买卖合同。根据庭审查明的事实，原被告双方均认可截止2013年2月3日，被告尚欠原告拆迁补偿款本息共计200万元，原告主张该商铺买卖协议的购房款的支付方式为用被告尚欠原告的拆迁补偿款本息200万元以折抵应支付被告的全部购房款，且向本院提交的被告向原告出具的收取原告购房款的收款收据予以证实，该收款收据中明确附注为淯龙苑2#1层商业。虽被告辩称该商铺买卖协议名为买卖实为担保，且双方在签订商铺买卖协议后被告仍偿还原告255,454元，原被告双方之间不是真实的买卖关系，并向本院提交南阳兴龙资产评估事务所于2015年10月30日出具的宛龙评估（2015）第076号资产评估报告欲证实原被告双方合同约定的单价远低于市场价，但该资产评估报告的使用期为2015年7月1日至2016年6月30日，且被告作为一个专业从事房地产开发的商事主体，知道或者应当知道其与原告签订商铺买卖协议并向原告出具收款收据所应承担的法律责任。同时，根据该商铺买卖协议内容显示，该协议系双方当事人充分协商、自愿签订，且内容不违反相关法律的强制性规定，应为有效合同。合同生效后，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现原告已按协议约定向被告支付了购房款，被告也应当按照合同约定及时向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋，已构成违约。故对原告要求被告交付位于楼××室（建筑面积190平方米）的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告履行商铺买卖协议与原告签订网签备案的商铺买卖合同并配合办理网签备案手续及不动产产权证的诉讼请求。本院认为，被告作为涉案房产的房地产开发企业，应当积极主动履行协助原告办理网签备案手续及不动产产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案登记，并协助原告取得位于楼××室（建筑面积190平方米）房屋权属证书的义务，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付支付违约金的诉讼请求。本院认为，原被告双方在2013年2月3日签订的商铺买卖协议中并未对逾期交房违约金进行约定，因此，原告的该项诉讼请求没有事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称双方在签订商铺买卖协议后被告仍向原告支付款项，双方之间的交易不符合一般的房屋买卖交易习惯的辩称理由。本院认为，本案纠纷发生的原因系被告拆迁原告房屋引起，且就拆迁补偿问题被告未向本院提交原被告之间签订的拆迁补偿协议，同时，原告辩称该部分款项系被告支付原告的拆迁过渡费，因此，对被告的此项辩称理由，本院不予采信。被告辩称涉及的上述255,454元，相关权利人可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司向原告乔文礼交付位于南阳市人民路与光武路交叉口淯龙苑2号楼1层102室（建筑面积190平方米）房产一处。二、自本判决生效之日起三十日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司协助原告乔文礼就涉案房屋办理网签备案合同及产权登记手续（办理网签备案合同及产权证所需资料由房产管理部门审查,相关费用依照规定缴纳)。三、驳回原告乔文礼的其他诉讼请求。案件受理费27094元，由原告乔文礼承担4294元，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司承担22800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  康 宏审 判 员  胡进锋人民陪审员  张玉春二〇一九年七月三十日书 记 员  王 露