云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0103民初10476号原告（反诉被告）：单云碧，女，1948年11月24日出生，汉族，台北市人，住台北市士林区。委托诉讼代理人：蒋兴旺、廖茂芳，均系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：袁羚尔，女，1971年2月14日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市。969。委托诉讼代理人：陈娜、胡波，均系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司。住所地：昆明市世纪城S段1-07号。法定代表人：董文杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何启沙，系昆明新亚房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。原告单云碧与被告袁羚尔、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，被告袁羚尔向原告单云碧提起反诉,本院依法适用普通程序，于2019年3月7日就本诉、反诉公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋兴旺、廖茂芳、被告袁羚尔及其委托诉讼代理人陈娜、胡波、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人何启沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单云碧向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告、被告双方与第三人签订的房产买卖经纪合同及原告、被告双方签订的房款支付协议；二、判令被告将位于昆明市盘龙区北京路和北辰大道旁欣都龙城一期2幢A单元1301号房屋返还原告(房屋价值为1025000元);三、判令被告向原告支付欠付的租金132000元；四、判令被告向原告支付违约金102500元；五、判令被告向原告赔偿律师代理费40000元；六、本案案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：2012年7月21日，原被告双方和第三人签订《房产买卖经纪合同》,合同约定:原告将涉案房屋出售给被告，房屋总价为1025000元；房款分两次支付，首付款512500元被告于产权过户当日支付，剩余房款由被告办理银行按揭一次性支付；交房时间为签订合同的“当天做定金公证之日”；任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的10%作为违约金；违约方须赔偿守约方诉讼成本。另外，因《房产买卖经纪合同》签订时，原告仅有《商品房购销合同》，但尚未取得房屋所有权证，而原告须将房屋交付给被告，故双方在《房产买卖经纪合同》中还约定在房屋不能过户时，被告按3000元/月的标准向原告支付房租。合同签订当日，原告将涉案房屋实际交付给被告。被告接房后对房屋进行了装修并使用至今，使用期间被告向原告支付了房屋租金90000元。原告拿到涉案房屋的房屋所有权证后，多次通知被告共同办理房屋过户手续，并委托单云慧代为办理过户手续。为办理过户手续，原告的受托人单云慧多次往返台北与昆明之间，但是被告每次均以各种理由拒绝配合办理，也未向原告支付剩余应付的租金。鉴于被告出现违约行为，原告的受托人单云慧多次找被告协商。2017年11月21日，原被告双方签订《房款支付协议》(下称“协议”)约定:被告于2018年2月起每月陆续向原告支付一半的房款，在2018年8月份前完成支付。但协议签订后，被告亦未按协议约定的时间支付任何的购房款。现被告已经实际占有使用涉案房屋长达六年两个月多，已经产生房屋租金总计222000元。但是，被告仅向原告支付了90000元的房租，欠付租金132000元，且被告未按照约定履行房款支付义务。原告认为被告的行为已经构成根本性违约，原告有权解除《房产买卖经纪合同》及《房款支付协议》，被告应向原告承担返还房屋、支付欠付的租金、违约金等责任。因此，为维护原告的合法权益，原告诉至本院,主张前述诉请。被告袁羚尔辩称：被告认为在签署《房产买卖经纪合同》、《房款支付协议》时都是双方真实意思表示，从去年11月已经可以过户了，被告现在愿意按原合同通过按揭支付尾款，首付款51万元也已经准备好了。对违约条款，双方签署的《房产买卖经纪合同》是于2012年签订的当时没有产权证，原告于2015年11月9日已经取得了产权证，但原告一直不协助办理过户。至2016年时因为政策原因不能办理过户了。被告不同意解除合同。关于租金的问题，是房产证不能过户的时候才支付租金，只能于2015年11月取得房产权后按每月3000元计算租金。被告支付租金的同时原告需要承担所有的装修费用，在2012年签订的合同的补充协议中有记载，按此标准计算至2018年11月租金为36个月，每月3000元总计108000元,可办理不动产证后不再支付租金。对违约金的问题，原告在取得房产证未协助被告过户，原告已经违约，被告无须支付违约金。对律师费，因为被告没有违约所以不应承担律师费。案件费就由原告承担。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司陈述:希望原告、被告双方可以调解解决，如果不能调解的话第三人对解除合同也没有意见。因为本案时间已久，定金收条是由个人出具的，没有公司公章，现在已经无法查证款项是否交到了公司。袁羚尔反诉请求为:1、请求判令原告继续履行《房产买卖经纪合同》；2、请求判令将涉案房屋产权变更至被告名下；3、请求判令原告向被告支付违约金102500元；4、请求判令原告承担诉讼费、律师代理费。事实与理由:2012年7月21日,原告与被告及第三人签订《房产买卖经纪合同》约定：原告将涉案房屋出售给被告,房屋总价为1025000元；房款分两次支付:在产权过户当日,当被告看到产权部门出具的写有自己姓名的《收件收据》时,被告付给原告购房首付款512500元,剩余房款由被告办理银行按揭一次性支付;当日被告支付了定金给第三人20000元,双方完成交房,被告对房屋进行了装修并使用至今。同时约定:任何一方违约,则违约方必须赔偿守约方房价的10%作为违约金,违约方赔偿的守约方诉讼成本。2015年11月19日,原告取得涉案房屋的《房屋所有权证》,之后因昆明市出台相应政策规定将《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》合为《不动产登记证书》,直到2018年11月涉案房屋才可办理《不动产登记证书》并才可进行过户,反诉人多次与被反诉人沟通办理房屋过户手续,但被反诉人却要求解除房屋买卖合同并提出已支付的款项均为房屋租金,根据双方签署的《房产买卖经纪合同》约定,现已可进行产权过户但原告不按合同约定按期完成房屋产权过户,已构成违约,为维护被告的合法权益,遵守契约精神,被告提起反诉,主张前述诉请。原告针对反诉答辩意见如下:原告不愿意再继续履行合同。原告、被告及第三人签订了《房产买卖经纪合同》，原告在取得房产证后于2016年6月就通知被告办理过户手续，但被告没有来说其要出国，所以就无法办理过户手续。双方在房屋买卖经纪合同中也约定了在过户前需要先行支付租金，原告认可被告支付了8万元的租金。合同第四条中约定是办理交易手续被告取得收件收据时就应当支付一半首付款。至2017年11月原告和被告签订了《房款支付协议》，重新对支付方式、过户条件进行了约定，但对之前被告支付过的钱没有进行明确的确认。违约行为是被告，不是原告,所以不应由原告支付违约金。原告的损失是巨大的，不可能再继续履行合同。综上，原告对被告的反诉请求均不予认可。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司针对被告的反诉,陈述如下意见:第三人未参与原被告的《房款支付协议》签订过程。原告已经明确表示不愿意继续履行合同，已经不具备调解的条件。对本案中是哪一方违约由法院判决。经审理,本院确认案件事实如下:2012年7月21日，原告、被告和第三人签订《房产买卖经纪合同》,合同约定:1、原告将位于昆明市盘龙区北京路和北辰大道旁欣都龙城一期2幢A单元1301号房屋出售给被告，房屋总价为1025000元,建筑面积104.79平方米；签订合同时被告交付定金20000元,该定金原告委托第三人保管,至交易完成,支付第三人应收费用后剩余部分作为房款的一部分付给原告;2、房款分两次支付，首付款512500元被告于产权过户当日支付，剩余房款由被告办理银行按揭一次性支付；3、交房保证:双方约定于“当天做定金公证之日”交房；4、违约责任:任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的10%作为违约金,被告不能按期向原告付清购房款或原告不能按期向被告交付房屋的,每逾期一日,由逾期方向对方支付每日200元,超过7日,则视为违约,合同守约方可以选择适用定金罚则和本条违约责任。5、在交易完成后被告应向第三人支付佣金20500元;6、补充协议内容:经双方协商,如在房产证不能过户或双方不能控制的范围内的情况导致房产不能过户,则被告以房租的形式支付原告房租,房租为每月3000元,原告承担被告所有装修费用(以预算书和单据为凭)。《房产买卖经纪合同》签订之日,原告收到被告支付的定金20000元并将此款交第三人工作人员托管。合同签订当日，原告将涉案房屋实际交付给被告。被告接房后对房屋进行了装修并使用至今,被告提供房屋装修款凭据五份金额168000元(银行转账101000元,其余现金支付)。2012年7月24日原被告签订《定金协议》,2012年7月30日昆明市国信公证处就《定金协议》进行公证并出具(2012)云昆国信证字第18298号公证书,《公证书》主要内容是:原被告双方就昆明北市区客运公司开发的位于昆明市盘龙区北京路和北辰大道旁欣都龙城一期2幢A单元13层办公1号房屋(房屋坐落位置以房屋所有权证实际记载为准)达成售购意向,约定成交价为人民币1025000元整,被告于2012年7月24日支付原告人民币100000元整定金,作为日后正式订立《房屋买卖合同》的担保。如届时,给付定金一方违约,不得索回定金;收受定金一方违约应双倍返还定金。同时,若办理房屋产权过户手续时因国家政策调整或其他不可抗力,导致双方未能在日后签署房屋买卖合同的,不适用定金罚则,双方解除本定金协议,原告将已经收取的定金100000整全部退还被告,将房屋另行出售。2012年8月16日被告向原告支付4万元，2012年9月4日被告向原告支付4万元。案涉房屋欣都龙城一期2幢A单元13层办公1号的所有权证的登记时间2015年11月19日,原告称2016年3月领取了该房的房屋产权证书,对此被告予以认可。2016年5月20日,原告短信通知被告房产证已经拿到,预定2016年6月28日办理产权过户手续。2016年6月6日,原告要求被告汇款150000元,被告同意汇款,但被告没有履行。2016年6月27日昆明市人民政府出台《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》,内容是:自2016年6月30日起,在全市范围内实施不动产统一登记,颁发新的不动产权证书和不动产证明,停发旧证。因土地使用问题,案涉房屋在2018年11月方可办理《不动产登记证书》。2017年11月21日,原告(原告胞妹单云慧代签,有原告的委托授权)、被告签订《房款支付协议》,约定:被告从2018年2月份起每月陆续向原告支付一半的房款,在2018年8月前完成支付,支付完成后完成所需的交易手续。此期间被告向原告支付房款50000元(被告在2018年4月6日向原告支付10000元、被告在2018年4月25日向原告支付20000元、在2018年8月31日向原告支付20000元)。2018年9月11日原告短信告知被告今后收到的款项为租金,被告称基于不安,此后未再向原告支付房款。以上事实,有原告提交的证据:证据一：房产买卖经纪合同、收条；证据二：房屋产权证书；证据三：委托书、台湾地区公证书核对证明；证据四：短信记录；证据五：房款支付协议、转账凭证（2张）；证据六：核对证明及法律服务合同、发票等证据在卷佐证。有被告提交的证据:第一组证据：房地产买卖经纪合同、定金收条、定金协议；第二组证据：房权证；第三组证据：房屋支付协议、袁羚尔与单云慧微信聊天截图、昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通知及昆明市人民政府办公厅关于处理不动产登记有关问题的通知。第四组证据：袁羚尔装修合同及费用明细、袁羚尔为卖房屋已向原告付款15万元房款；第五组证据：律师费凭证、委托代理合同等证据在卷佐证。第三人没有证据提交。以上事实还有原告、被告、第三人到庭陈述予以证实。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，原告、被告、第三人签订的《房屋买卖经纪合同》及原告、被告签订的《定金协议》内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，各方当事人应按合同履行各自义务。对此原被告已履行部分,原告已收取定金10万元(被告逾期支付),房屋已交付被告使用。2017年11月21日原告、被告签订的《房款支付协议》,对原告应付款额、付款时间、完成所需的交易手续的时间等内容均作了变更,《房款支付协议》合法有效,对双方均有约束力，双方应当恪守履行，从本院查明的事实看,被告没有按约足额支付购房款,构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于被告反诉要求继续履行《房屋买卖经纪合同》的诉讼请求,庭审中被告称首付款已备齐要求继续履行,但经本院查明迄今为止被告仍未将房屋首付款备齐备足,故本院对该反诉请求不予支持。现原告认为被告未按约支付购房款构成根本违约,要求解除《房屋买卖经纪合同》及《房款支付协议》,本院予以支持,合同解除后,被告应将位于昆明市盘龙区北京路和北辰大道旁欣都龙城一期2幢A单元13层办公1号房屋按现状(附带被告装修)返还原告,原告应将购房款150000元退还被告,第三人应将其保管的定金20000元退还原告。关于装修款,考虑到装修款有折旧,加之系被告违约导致合同不能继续履行,本院酌情判令原告承担装修款8万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。本案中原告认为被告违约,要求被告向原告支付违约金102500元并要求被告向原告支付欠付的租金132000元；被告反诉认为原告不按合同约定按期完成房屋产权过户构成违约,要求原告向被告支付违约金102500元,从本院查明事实看,从2016年6月30日起,案涉房屋需颁发新的不动产权证书和不动产证明,停发旧证,而案涉房屋在2018年11月前不具备办理不动产权证的条件,为此2017年11月21日原告、被告签订《房款支付协议》,在协议中双方未对之前的履行行为是否违约作确认,本院认为视为双方对之前的履约行为予以认可、放弃追究违约责任,同时《房款支付协议》还约定被告付清房款一半后,原告方履行过户交易,故本案中被告先行违约,在被告违约的情况下,原告无需办理过户事宜,故被告的第三项反诉请求要求原告支付违约金的诉讼请求,本院不予支持;因被告违约,原告主张的第三、四项诉讼请求,结合本案具体情况,违约金、租金均系违约损失,本院酌情以被告向原告支付租金予以支持,即从2012年7月21日起至房屋返还原告之日,租金每月按3000元计算。关于原告、被告均主张的律师费,因原、被告未作相关书面约定，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。案件受理费、反诉费依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告单云碧、被告袁羚尔、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖经纪合同》及原告单云碧、被告袁羚尔签订的《房款支付协议》;二、被告袁羚尔于本判决生效之日起三十日内将欣都龙城一期2幢A单元13层办公1号房屋按现状(附带被告装修)返还原告单云碧；三、原告单云碧于本判决生效之日起十日内向被告袁羚尔退还购房款150000元、支付装修款80000元;四、被告袁羚尔于本判决生效之日起十日内向原告单云碧支付租金,从2012年7月21日起至房屋返还原告之日,每月按3000元计算;五、驳回原告单云碧的其他诉讼请求;六、驳回被告袁羚尔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费16496元,原告单云碧承担3100元、被告袁羚尔承担13396元;反诉费7473元由被告袁羚尔承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  朱跃红人民陪审员  杜克琳二〇一九年七月二十六日书 记 员  刘艳艳