重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初12725号原告（反诉被告）：重庆伊仕诺物业管理有限公司，住所地重庆市江**悠哉悠宅小区**1-6，统一社会信用代码915001057453364650。法定代表人：郑兴龙，总经理。委托诉讼代理人：李艳琳，重庆和茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓璐，重庆和茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨洪，男，1989年2月4日出生，汉族，住重庆市巴**。被告（反诉原告）：陈菊香，女，1990年12月11日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：杨洪（系被告陈菊香丈夫），住重庆市巴**。原告（反诉被告）重庆伊仕诺物业管理有限公司与被告（反诉原告）杨洪、陈菊香物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理，依法由审判员何建群适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）重庆伊仕诺物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨晓璐、李艳琳，被告（反诉原告）杨洪（同时作为陈菊香的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）重庆伊仕诺物业管理有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令二被告向原告支付拖欠的物业服务费3110.52元（2017年2月1日至2018年12月31日，按建筑面积每月每平方米1.5元计算）；2、判令二被告向原告支付违约金3359.36元。事实和理由如下：二被告系重庆市江北区石马河下花园元合·悠哉悠宅小区业主，原告系该小区的物业服务公司，为小区提供物业服务至2018年12月31日止。二被告无正当理由欠缴物业服务费，原告虽多次催缴，但是二被告仍拒绝缴纳。根据合同约定，被告还应当按日千分之三的标准支付违约金，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）杨洪、陈菊香对原告提出的欠缴物业服务费的时间及金额无异议，仅辩称，1、对于原告主张的违约金不予认可。2、原告提供的物业服务存在问题，具体如下：原告擅自撤场，导致小区发生火灾，排烟系统无法启动，造成严重后果；小区安保系统、可视电话无法正常使用，原告未予维修；原告未公示小区公共收益，损害业主利益；前期物业服务于2012年6月2日到期，原告未经业主大会表决通过继续提供服务，性质属于违法服务，其诉讼请求不应得到支持。被告（反诉原告）杨洪、陈菊香向本院提出反诉诉讼请求：1、判决驳回本诉原告的全部诉讼请求；2、判决本诉原告维修、恢复可视电话机；3、判决本诉原告赔偿反诉原告3000元（因被困电梯造成至今头晕）。事实和理由如下：原告提供的物业服务存在问题，具体如下：原告擅自撤场，导致小区发生火灾，排烟系统无法启动，造成严重后果；小区安保系统、可视电话无法正常使用，原告未予维修；原告未公示小区公共收益，损害业主利益；前期物业服务于2012年6月2日到期，原告未经业主大会表决通过继续提供服务，性质属于违法服务，其诉讼请求不应得到支持。原告（反诉被告）重庆伊仕诺物业管理有限公司针对反诉诉讼请求辩称，第一项诉讼请求仅是对本诉诉讼请求的反驳，第二、三项诉讼请求与本案不是同一法律关系。请求驳回全部反诉诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告举示的前期物业服务合同、资质证书、备案证明、收费备案表、证明、电梯日常维护保养合同、清掏疏通合同及化粪池清掏记录、保洁部培训表、清洁质量标准、不动产登记信息查询结果、水泵房巡视记录、电梯巡视记录表、电梯设备保养记录卡、发电机巡视记录、专配巡视记录表、巡逻签到表、来访人员登记表、发电机设备保养记录卡、娱乐设备保养记录卡、配电设备保养记录卡、消防设备保养记录卡、报事报修记录本，本院予以确认并在卷佐证。对于被告举示的照片，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月3日，本诉原告与重庆元合地产发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定本诉原告为重庆市江北区悠哉悠宅小区提供物业服务，物业服务的主要内容为：物业共用部分的维修、养护和管理（包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵、消防设施设备；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。此外，在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：1、户内有偿维修服务；2、根据业主需求提供家政服务、代办服务、特约服务；3、组织开展社区文化活动。物业服务费的收费标准为住宅建筑面积1.8元/月/平方米（含电梯费、公摊在内）；物业服务费用应按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日缴纳当月的物业服务费；逾期缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向本诉原告支付违约金。合同期限为三年，自2009年6月3日起至2012年6月2日止，最终以业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。原告将该合同报重庆市江北区房屋管理局备案，并报重庆市物价局核准物业服务费的收费标准为建筑面积1.5元/月/平方米（含电梯费、公摊在内）。合同签订后，本诉原告一直在悠哉悠宅小区提供物业服务至2019年1月19日撤场。本诉被告系该小区X号X-X号房屋的业主，房屋建筑面积90.16平方米。2017年2月1日至2018年12月31日，二被告欠交物业服务费。2019年5月13日，本诉原告向本院提起本案诉讼。案件审理过程中，本诉原告申请主动调减违约金标准，主张以欠费本金为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算。本院认为，本诉原告与重庆元合地产发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，效力及于全体业主。二被告应当按照合同约定向原告缴纳相关费用，庭审中其对于原告主张的欠物业服务费期间及金额没有异议，因此本院认定二被告所欠物业服务费为3110.52元。合同约定了逾期缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向本诉原告支付违约金。现原告主动调减至从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算，本院予以支持。虽然本诉二被告举示了照片8张，但是该部分照片没有拍摄时间、地点，照片的内容不能证明与本案有关联性，故其举示的照片的证明力不能达致其拒交物业服务费的抗辩目的，也无法证明其反诉相关诉讼请求，本院对其反诉请求不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：本诉被告杨洪、陈菊香于本判决生效之日起五日内支付本诉原告重庆伊仕诺物业管理有限公司截止2018年12月31日的物业服务费3110.52元；本诉被告杨洪、陈菊香于本判决生效之日起五日内支付本诉原告重庆伊仕诺物业管理有限公司违约金，以3110.52元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2019年5月13日起计算至付清之日止；三、驳回本诉被告杨洪、陈菊香的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取25元、反诉案件受理费减半收取25元，均由本诉被告杨洪、陈菊香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇一九年七月四日法官助理 柴世斌书 记 员 杨 露