广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初736号原告：刘琼林，男，1969年11月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：吴春生，广东广和律师事务所律师。被告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县稔山镇大埔屯富力湾会所**。法定代表人：李思廉，执行董事。委托诉讼代理人：何翠珊，女，公司工作人员。委托诉讼代理人：魏天武，男，公司工作人员。原告刘琼林与被告惠州富茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘琼林的委托诉讼代理人吴春生、被告惠州富茂房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘琼林向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交楼的违约金84031.17元（以全部房价款为计算基数，按每日万分之五的标准计算违约金，自2016年6月30日暂计算至2016年10月1日为84031.17元）；2.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2016年1月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为人民币1807122元，其中第八条约定，被告应当在2016年6月30日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，其中合同第九条约定，若被告违约逾期交房的，以全部房价款为计算基数，按每日万分之五的标准计算违约金。但经原告多次催告，被告实际交付楼房日期为2016年10月1日，被告确认的《房地产开发公司商品房质量保证书》，明确记载了被告的交楼日期为2016年10月1日，被告存在逾期交楼的违约事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，被告应向原告支付逾期交楼的违约金。此外，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定、第四十条规定，《补充协议》第九条约定的条款属于格式条款，被告作为提供格式条款一方免除其责任、排除原告主要权利，该格式条款无效。因此，应适用《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定计算违约金。被告惠州富茂房地产开发有限公司辩称，首先，被答辩人认定事实错误，答辩人并不存在迟延交楼的行为；其次，被答辩人适用法律错误，退一步讲，逾期违约金应当按照补充协议第九条的约定执行，双方已在补充协议中对商品房买卖合同的部分条款进行了修改，且实际履行亦是按补充协议来执行，因此应当按补充协议第九条的约定来确定逾期交楼违约金，被答辩人未提供证据证明其存在损失的事实，无权要求调整违约金；再次，补充协议为双方协商一致后制定，并非格式合同，退一步讲，即使构成格式合同，其第九条的约定也未免除出卖人的责任，不构成该条款无效的情形。另外，原告主张违约金已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原告刘琼林（买受人）与被告惠州富茂房地产开发有限公司（出卖人）于2016年1月23日签订了编号为HT0015255的商品房买卖合同，合同约定标的房屋为惠东县稔山镇大埔屯富茂海滨城（二期）M13栋02号房，约定交付日期为2016年6月30日前，总楼款为1807122元。商品房买卖合同第九条约定“……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”附件四合同补充协议第九条约定“双方同意将《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任变更为：1.自《商品房买卖合同》第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。2.逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内向出卖人书面提出解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房款。3.根据上述约定由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。”2.原、被告确认原告已经支付完毕楼款。3.原告主张被告逾期于2016年10月1日交付涉案商品房，向本院提交了房地产开发公司商品房质量保证书、房地产开发公司商品房使用说明书。上述房地产开发公司商品房质量保证书、房地产开发公司商品房使用说明书均为被告向原告出具，其中房地产开发公司商品房质量保证书上载明的交付使用时间为2016年10月1日，且有被告惠州富茂房地产开发有限公司印章确认。另，被告提交涉案竣工验收备案表，显示富茂海滨城（二期）低层住宅于2014年9月24日已经竣工验收备案，但未举证证明已于合同约定的期限内通知原告收楼。4.（2019）粤1323民初724号案原告肖柔旋、（2019）粤1323民初725号案原告周嘉鑫、赵芝兰、（2019）粤1323民初732号案原告刘勇国、（2019）粤1323民初733号案原告吕鑫、（2019）粤1323民初734号案原告周先平、（2019）粤1323民初736号案原告刘琼林、（2019）粤1323民初737号案原告周洁分别提出财产保全申请，保全金额分别为80889元、112296元、80095元、97723元、112296元、84031元、76899元，合计644229元为限，本院为了节约司法资源，予以合并裁定冻结被告账户存款，冻结期限为一年。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。本案的争议焦点系，1.被告是否存在逾期交付的违约事实；2.补充协议中关于逾期交付违约金条款效力问题；3.原告的诉请如何处理。关于第一个焦点，原告所提交的房地产开发公司商品房质量保证书显示涉案商品房交付使用时间为2016年10月1日，已超过合同约定的交付日期。虽然被告提交的竣工验收备案表显示富茂海滨城（二期）低层住宅已于2014年9月24日竣工验收备案，但只能证明涉案商品房达到交付条件，并不能证明交付的时间。被告未举证证明其已于合同约定的交付期限前已履行通知义务，也未抗辩及举证证明逾期交付系由被告过错或其他不可抗力造成，故应当承担逾期交付的违约责任。关于第二个焦点，被告惠州富茂房地产开发有限公司逾期交付违约金条款问题，补充协议第九条约定被告逾期交付而应承担的违约责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%，该条款大幅度减轻了出卖人逾期交付的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该限制违约金总额的条款为无效条款。关于第三个焦点，结合以上分析可知，被告未在约定的期限内交付涉案商品房，应按照商品房买卖合同第九条的约定，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。涉案商品房于2016年10月1日交付，距离合同约定最后交付日期2016年6月30日共94天，结合原告的诉讼请求，被告应向原告支付逾期交付的违约金84031.17元。另，被告抗辩原告诉请违约金已超过诉讼时效，但原告所主张违约金的起算日期为2016年7月1日，未超过诉讼时效，故本院对被告的该抗辩理由不予采纳。综上所述，本院对原告的诉讼请求，全部予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：被告惠州富茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告刘琼林支付逾期交付涉案商品房的违约金84031.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1902元、案件申请费861元，由被告惠州富茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  彭崇峰审判员  吴润明审判员  刘振尧二〇一九年七月二十九日法官助理黄丽娴书记员张景波