广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初7480号原告：佛山市顺德区凤南物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良延年路以西南国中路以北凤南花园A号楼首层，统一社会信用代码9144060675830952X1。法定代表人：谭玉波。委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕朗，广东实丰律师事务所律师。被告：覃凤娥，女，1980年10月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张艳军，广东古谷律师事务所律师。原告佛山市顺德区凤南物业管理有限公司诉被告覃凤娥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法由审判员柯洁静适用小额诉讼程序独任审判，因案件争议较大依法转为简易程序审理，本案已于2019年5月15日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李燕朗、被告委托诉讼代理人张艳军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告2016年10月至2019年3月份的物业管理费2922元和违约金773.36元（从2016年11月21日开始起算至实际清偿之日止按0.5%/天计算，暂计至2019年3月11日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2003年10月7日开始接管佛山市顺德区***物业。原告为***花园提供物业管理服务，约定被告物业管理费按物业的建筑面积1元/平方米/月计算，被告房屋的建筑面积为97.40平方米，被告每月应缴纳物业管理费97.40元，物业管理费按季度收取，在每季度第二个月的20日前交纳，被告从2016年10月开始拒不缴纳管理费。原告经多次催收，被告至今仍拒绝缴费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告覃凤娥答辩称，原告仅与被告签订《前期服务协议》，没有正式的物业服务协议，其接管小区并未得到全体业主和业委会的认可。2015年12月16日被告的母亲被原告的员工殴打受伤，被告要求原告及该员工向被告母亲道歉，但未果，该员工继续在原告处上班。其后，被告报警，但警方调解也处理无果。于是，被告采取从2016年4月份开始暂缓缴纳物业费的方法以期对让原告积极跟进被告母亲被打一事。但原告此后并未有任何跟进行为，反而还有员工嘲讽被告母亲。被告在本案诉讼前一直以为原告对物业费不催交是对其行为的一种补偿，应当驳回原告的诉讼请求。《***花园前期物业管理服务协议》合同文本中的甲方为佛山市顺德区***物业发展有限公司物业管理分公司，盖章处为顺德***房地产开发有限公司，不是原告，原告与协议中的甲方是何关系，原告并未提交证据证明。即使原告是受顺德***房地产开发有限公司委托进行小区物业管理，作为受托人的原告也没有权利代表委托人进行诉讼。即使原告是进行***花园前期物业管理服务的主体。但由于2018年9月19日，***花园小区第一届业委会与新的物业管理公司签订了物业管理服务合同，作为前期物业管理的原告合同已经终止，业委会也通知原告限期撤离，并通知全体业主向新的物管公司缴纳物业管理费，因此原告已无权收取物业管理费。根据相关法律规定，涉案小区业委会已向原告发出撤场通知，原告收到并作回复，但原告不能以其拒绝退场且以事实上提供物业服务为由主张被告继续想其支付物管费。原告在物业服务期间，小区的业委会多次向原告发出通知，并向***居委会、消防大队举报小区的公共消防消防设施瘫痪，原告不作为，严重损坏业主的人身安全，消防大队进行现场执法检查，消防大队对原告进行罚款处理。原告的服务侵害业主的人身利益已构成根本性违约，业委会要求原告撤离，原告拒绝撤离，被告也有权拒绝向原告缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方提交的证据认证如下：对于原告提交的原告营业执照复印件、被告身份证复印件、被告人口信息查询表复印件、不动产登记信息查询结果，被告对此无异议，本院予以确认；对原告提交的扣费协议签约明细打印件、委托前期物业管理合同复印件、***前期物业管理服务协议、***花园收费标准打印件、告知书复印件，可以证明原告确实一直在为涉案小区提供物业服务，至于原告本案主张的物业服务费收取是否合理系本院认定问题；对于关于催交物业管理费的律师函复印件、EMS快递单、快件查询打印件，证明原告曾向被告催收涉案费用。对于被告提交的佛山市业主委员会备案登记申请表、***花园业主大会议事规则打印件、业委会会议记录复印件、物业管理服务合同、限期撤离通知书、回复告知书、《关于向新选聘的佛山市顺德区**物业管理有限公司缴纳管理费的公告函》，上述证据可以证明原告与涉案小区业委会及案外人之间存在争议，但是否影响原告收取本案物业费系本院认定问题；对于光盘1张（附文字记录）、佛山市顺德区公安局大良分局日常消防检查记录复印件、佛山市公安局消防支队顺德区大队消防档案资料复印件，原告亦确认曾经因涉案小区的消防问题被消防部门要求整改并处罚，故对上述证据本院予以采纳；被告提交的诊断证明书、报警回执，上述证据于本案无关，本院不予采纳。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：1.原告为佛山市顺德区***花园（以下简称涉案小区）提供物业服务，被告系佛山市顺德区***03（以下简称涉案房屋）的产权人。被告与佛山市顺德区***房地产开发有限公司签订的《**前期物业服务协议》约定涉案房屋的物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取。涉案房屋在房管部门登记套内面积为88.40平方米，并未记载建筑面积。2016年10月至2019年3月，被告未按时缴纳物业服务费，原告经催收无果后遂提起诉讼。2.涉案小区第一届业委会已成立，并于2017年11月13日登记备案。涉案小屋业委会经几次业委会会议后，于2018年8月19日与案外人佛山市顺德区**物业管理有限公司签订《物业管理服务委托合同》，但该物业公司最终并未入驻小区管理。佛山市顺德区***居民委员会于2018年9月28日向该业委会发函，称物业服务企业的是否续聘及选聘应召开业主大会进行，如未按照该程序进行，所签订的物业服务合同不符合法律规定。3.佛山市公安消防支队顺德区大队于2019年4月16日对涉案小区进行消防监督检查，认定原告对***花园地下室的公共消防设施、器材未进行管理、维护、保养，并作出要求整改及处罚的决定。本院认为，原告受开发商委托一直为涉案小区提供物业服务，被告作为该小区业主，被告与开发商之间签订的《***花园前期物业管理服务协议》合法有效，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照协议约定向原告支付支付物业服务费。被告抗辩称，因涉案小区业委会已经与新选聘的物业公司签订物业服务合同，故涉案小区与原告的物业服务合同关系已经终止，其无需再向原告交纳物业服务费，但从查明事实得知，涉案小区业委会与案外人佛山市顺德区**物业管理有限公司签订的《物业管理服务委托合同》是否有效尚存在争议，而被告亦未提交证据证明涉案小区已经与原告依法解除了物业服务合同关系，且原告仍然继续为涉案小区提供物业服务，即原、被告的物业服务合同仍持续履行中，在上述情形下，原告按双方形成的物业服务合同关系要求被告承担物业服务费合法有据，本院予以支持。原告主张案涉房屋建筑面积为97.40平方米，但并无证据证明，应按照房产证明记载的房屋套内建筑面积88.40平方米计算物业服务费费。另由双方的陈述以及在案证据可知，原告在提供物业服务过程中，对涉案小区的公用消防设施并未进行管理、维护、保养，并被消防部门处罚，即原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵。物业服务合同中的收费标准系综合衡量原告提供的物业服务内容及物业服务质量之后而得出。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”鉴于原告在履行物业服务合同中存在的瑕疵程度，其收取的物业服务费在本案中相应酌减10%，即仅收取1432.08元（88.40×18×90%），并免于被告缴纳欠费期间的违约金。另，被告主张的其母亲被原告员工殴打的情况，如属实亦是属于侵权行为，与本案物业服务合同关系并非同一法律关系，被侵害人可另案主张权利，而且被告并未提交充分证据证明，其以此抗辩全额拒绝缴纳物业服务费的理由不成立，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告覃凤娥应在本判决生效之日起五日内向原告佛山顺德区凤南物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年3月31日期间的物业服务费1432.08元；二、驳回原告佛山顺德区凤南物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元（由原告预交），由被告覃凤娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  柯洁静二〇一九年七月一日书记员  吴建欣