广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初4517号原告欧林娇，女，汉族，1986年11月5日生，户籍地址广东省吴川市，委托代理人徐锋，广东深莞律师事务所律师。委托代理人沈浩权，广东深莞律师事务所实习律师。被告杨慧，女，侗族，1985年8月1日生，户籍地址深圳市龙华区，委托代理人刘康力，北京市中银（深圳）律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐锋、被告委托代理人刘康力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年6月1自，原、被告签订了《门面转让合同》，被告将自己承租的沙井京基百纳广场五楼513号商铺转租给原告，租期为2018年6月1日到2019年3月26日，月租金14005.6元人民币，一次性转让费为15万元。合同签订后，原告通过转账的方式向被告支付了转让费15万元。但原告事后得知，被告与深圳市××百纳商业管理有限公司签订的《房地产租赁合同》中的第十二条第12.l款中明确约定了未经深圳市××百纳商业管理有限公司书面同意，被告不得转租。所以，被告的行为系非法转租。现原告在深圳市××百纳商业管理有限公司的要求下离开了店铺，无法继续租用，造成极大的经济损失。原告多次要求被告返还该店铺的一次性转让费，被告均不予返还。原告诉至法院，请求判令：1、解除原被告签订的《门面转让合同》；2、被告向原告返还店铺转让费15万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告诉求第1、2、3项无法律依据及客观事实依据，从原告提供的证据《门面转让合同》第1、2、3款均已经写明被告转让给原告的门面的由来。原告系知晓被告与出租方京基公司的租赁合同，也是认可和签订的门面转让合同，双方于2018年6月1日签订门面转让合同，后便接手该店铺的经营管理，双方签订的合同不影响其实现合同的目的。2、原告签订合同经营店铺将近6个月，于2018年11月28日因其个人原因停止经营，将店铺内的设备仪器搬离，在其没有缴纳11月租金的情况下，京基公司才要求解除租赁合同，无法正常使用该店铺的原因并非是非法转租所引起，而是由于原告不缴纳房屋租金所导致的租赁合同被解除，该法律后果应由原告自行承担。3、从法律依据看，我方认为原告主张解除合同的诉求缺乏法律依据，合同法及关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释的理解与适用载明了未得到出租人许可的情况下，出租方有单方给出租赁合同的权利，但并没有任何一条条款载明次承租人有单方解除租赁合同的法律依据。4、双方签订的合同是真实意思表示，不违反法律强制性规定，也没有损害第三人的合法权益，因此双方签订的合同是有效的。5、门面转让合同的受让方为原告及案外人吴美淳，原告实际支付的转让费为75000元，该转让费是包含了装修、物料、设备设施，门面转让合同中第4款都有明确载明，该转让费并非是简单的不带任何设备设施空铺转让。综上，我方认为在双方签订合同真实有效的情况下，原告因其个人原因导致合同目的无法实现，该法律后果应由其个人承担，请法院依法驳回原告全部诉求，另原告滥用诉权损害了我方合法权益，浪费宝贵的司法资源，被告请求法院对原告滥诉不诚信的行为予以惩戒。被告反诉称，2018年6月1日，原、被告签订了《门面转让合同》，合同第二条约定：商场与甲方（反诉人）签订了租赁合同，合同租期到2019年3月26日止，月租金为14005元，从2018年6月1日起剩余租金和管理费均由原告支付。原告应自行承担其6月份租金、管理费、POS机服务费等计19686.4元，但原告以种种理由拖延支付，后由被告在2018年5月份应收款项中被出租人京基百纳商业管理有限公司（以下简称京基公司）扣除。2018年6月1日原告接手经营该店铺，原告实际向反诉人支付房屋转让费为7.5万元，2018年11月28日因其个人原因原告停止营业，并拒绝缴纳2018年12月租金，导致京基公司解除租赁合同，解除合同后因原告在2018年6月1日-2018年11月28日发展的会员在支付预付卡款项的情况下无法消费，京基公司及会员便要求被告承担赔偿责任28000元，且京基公司没收了被告的房屋保证金及房屋管理费押金38572.8元。被告反诉请求：1、解除双方于2018年6月1日签订的门面转让合同；2、判令原告向被告支付2018年6月房屋租金14005.6元；3、判令原告向被告支付2018年6月房屋管理费5280.6元；4、判令原告向被告支付6月POS机服务费400元；5、判令原告向被告支付会员费经济损失28011元；6、判令原告向被告支付房屋押金及管理费押金38572.8元；7、本案诉讼费由原告承担。原告辩称，2018年6月租金确实是从被告5月营业额中扣除，包括管理费。关于会员费经济损失，我方认为该会员费是被告与第三人建立的合同关系，与我方无关。关于押金损失问题，我方认为该押金是否包含在15万元的转让款中也不清晰，我方认为合同被京基公司解除的主要责任在于被告没有经过京基同意将涉案店铺转租给原告，导致无法正常经营造成的，同时根据京基解约通知函看，在2018年12月20日发出函件被告收到函件后仍可以将涉案店铺收回自己经营，或将欠费的款项自己补上以减少相应损失，但是被告均没有采取上述措施。经审理查明，2017年3月12日，被告与深圳市××百纳商业管理有限公司签订《房地产租赁合同》，约定由被告承租沙井京基百纳广场五楼513号商铺经营美甲美睫等项目，品牌为“溪花汀”，租期自2017年3月27日至2019年3月26日，第一年月租金13202元，第二年月租金14005.6元。合同第12.1条约定，未经深圳市××百纳商业管理有限公司书面同意，被告不得以任何形式将商铺转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺。2017年3月7日，被告向深圳市××百纳商业管理有限公司缴纳了租赁保证金28011.2元、商业服务保证金10561.6元及租金等款项共计70214元。2018年6月1日，被告与原告、吴美淳签订《门面转让合同》，约定被告将位于沙井京基百纳L513溪花汀美甲美睫的门面转让给原告和吴美淳，被告保证原告和吴美淳同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，租期至2019年3月26日止，月租金14005.6元，租金和管理费由原告和吴美淳支付给商场。原告、吴美淳于本合同签订之日向被告支付转让费共计150000元。转让后商铺现有的装修、物料、设施设备全部归原告和吴美淳所有。合同签订后，原告于2018年5月30日至6月2日期间向被告转账支付转让费共计75000元。原告在案涉商铺营业至2018年11月28日。原告确认2018年6月租金14005.6元、管理费5280.8元、POS机服务费400元，共计19686.2元尚未支付，该款由深圳市××百纳商业管理有限公司在被告2018年5月营业额中扣除。原告确认2018年11月租金差额3844.95元未支付。2018年12月20日，深圳市××百纳商业管理有限公司向被告发出《解约通知函》，就被告拖欠租金、管理费及于2018年11月28日私自停止营业事宜进行沟通，认为被告的行为已严重违法租赁合同的约定，根据租赁合同第15.6条之约定，立即解除与被告签订的《房地产租赁合同》，被告已交纳的保证金或其他费用均不予退还。另查明，合同相对方吴美淳明确放弃对被告诉讼权利的主张。吴美淳确认其向被告支付了转让费55000元，尚余20000元未支付。以上事实，有门面转让合同、房地产租赁合同、转账截图、解约通知函、商户结算单、银行电子回单、询问笔录等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于：被告与原告、吴美淳签订的《门面转让合同》是否有效；被告是否应向原告退还转让费；原告是否应向被告支付租金、管理费、POS机服务费；原告是否应向被告赔偿会员费损失；原告是否应向被告赔偿房屋押金及管理费押金损失。关于合同效力问题。根据合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告与深圳市××百纳商业管理有限公司签订的《房地产租赁合同》第12.1条约定，未经深圳市××百纳商业管理有限公司书面同意，被告不得以任何形式将商铺转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺。被告未经深圳市××百纳商业管理有限公司书面同意就将案涉商铺转租给原告，系非法转租，但深圳市××百纳商业管理有限公司作为出租人，其并未因被告非法转租而解除与被告之间的租赁合同，故原告与被告、吴美淳签订的合同应为有效合同，原告请求解除与被告之间的租赁合同无法律依据，本院不予支持。又，深圳市××百纳商业管理有限公司因被告欠付租金、管理费于2018年12月20日向被告发出《解约通知函》，被告与深圳市××百纳商业管理有限公司之间签订的《房地产租赁合同》于2018年12月20日解除，故被告与原告、吴美淳之间签订的《门面转让合同》也于2018年12月20日解除，本院对被告请求解除《门面转让合同》的反讼请求予以支持。关于被告是否应向原告退还转让费。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告与原告、吴美淳签订的《门面转让合同》未就转让费150000元是否退还以及如何退还作出具体约定，合同约定被告保证原告、吴美淳同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。被告与深圳市××百纳商业管理有限公司签订的《房地产租赁合同》第6.2条约定，被告未按时履行本合同义务的，而且在深圳市××百纳商业管理有限公司书面指定的期限内被告仍未履行的，被告同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给深圳市××百纳商业管理有限公司。原告确认2018年11月租金差额3844.95元未支付，并于合同到期前停止营业，原告违约在先，根据《门面转让合同》约定及参照《房地产租赁合同》约定，原告请求被告返还转让费无法律依据及相关约定，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于2018年6月租金、管理费、POS机服务费。原告当庭确认2018年6月租金14005.6元、管理费5280.8元、POS机服务费400元，共计19686.2元尚未支付，根据合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故原告应向被告支付2018年6月租金、管理费、POS机服务费19686.2元，被告该项反诉请求本院予以支持。关于房屋押金及管理费押金。根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告主张因原告个人原因停止营业，并拒绝缴纳租金，导致深圳市××百纳商业管理有限公司解除租赁合同，并没收了被告缴纳的房屋押金及管理费押金38572.8元。因为原告的违约行为导致被告遭受损失，原告应赔偿被告房屋押金及管理费押金损失38572.8元，故被告该项反诉请求本院予以支持。关于会员费损失。被告主张因原告个人原因停止营业，导致原告在2018年6月1日至11月28日发展的会员在支付预付卡款项的情况下无法消费，深圳市××百纳商业管理有限公司及会员要求被告承担赔偿责任28000元。被告未能提交充分证据证实案涉商铺会员的具体情况及赔偿的原因、具体数额，应承担举证不能之不利后果，故本院对被告该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告杨慧与原告欧林娇、吴美淳于2018年6月1日签订的《门面转让合同》自2018年12月20日起解除；二、原告欧林娇于本判决生效之日起十日内向被告杨慧支付2018年6月租金、管理费、POS机服务费19686.2元；三、原告欧林娇于本判决生效之日起十日内向被告杨慧赔偿房屋押金及管理费押金损失38572.8元；四、驳回原告欧林娇的全部诉讼请求；五、驳回被告杨慧的其他反诉请求。本案诉讼费1650元，由原告欧林娇负担；反诉费937.13元，由原告欧林娇负担633元，由被告杨慧负担304.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李    颖二〇一九年七月二十四日书记员 陈恒丽（兼）书记员 李  嘉  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。