8 贵州省福泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2702民初1160号 原告（反诉被告）:周典华，男，汉族，1973年4月6日生，贵州省福泉市人，户籍地址贵州省福泉市，现在贵州省福泉市金山办事处地松路口王国棋家租房住。 原告（反诉被告）:王国琴，女，汉族，1973年3月16日生，贵州省福泉市人，户籍地址贵州省福泉市，现在贵州省福泉市金山办事处地松路口王国棋家租房住。 二原告（反诉被告）共同委托的诉讼代理人：吴文学，系福泉城厢法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：邱宝成，男，汉族，1969年3月17日生，贵州省福泉市人，现住福泉市。 被告（反诉原告）：杨红，女，汉族，1969年10月19日生，贵州省福泉市人，现住贵州省福泉市。 二被告（反诉原告）共同委托的诉讼代理人：胡建华、白燕（实习），均系贵州望江律师事务所律师。 原告（反诉被告）周典华、王国琴诉被告（反诉原告）邱宝成、杨红合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周典华、王国琴及其共同委托的诉讼代理人吴文学，被告（反诉原告）邱宝成、杨红及其共同委托的诉讼代理人胡建华、白燕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告周典华、王国琴向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还购买房屋地基151680元及赔偿原告损失89355元，误工费13500元，另外加倍赔偿151680元，扣除未支付的5000元，合计401215元；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告户籍在福泉市××××村，因没有合适的宅基地，所以原告与被告在2018年6月28日签订房屋宅基地转让合同。当天原告支付被告转让费151680元，合同签订后，原告就准备修建房屋的材料水泥、钢筋、水泥标砖、木料等。在2018年7月18日开工修建请挖掘机挖基础，灌水泥柱，大圈梁、砌砖等，在这些工序都做好之后，刘家就出来说原告现在正在修建的房屋宅基地是他家的，不能再继续修建，这个宅基地是福泉市牛场镇政府划给刘家的宅基地。因被告指给原告的宅基地长12米，宽8米，共计96平方米，而现在有48平方米是刘家的宅基地，不是被告家的，实际上被告家的宅基地只有48平方米，因此被告实属在欺骗原告，使原告已经修建，造成了原告的损失。原告就该纠纷多次找到被告调解未果。根据原、被告之间的约定，被告已经违约，原告特诉至法院请求支持如前诉请。 本诉被告邱宝成、杨红共同辩称：原告与被告于2018年6月28日签订的《宅基地转让协议》违反法律强制性规定，系无效协议。原告的诉请没有法律依据，原告所述被告采用欺骗手段事实不成立，请求法庭驳回原告诉请。 反诉原告邱宝成、杨红向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2018年6月28日签订的《宅基地转让协议》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年6月，牛场镇××村原核桃园组（现已并入该村中街组）经村民开会讨论，会议决定将牛场镇政府征用集体土地后返还的预留地共计78平方米转让给反诉原告邱宝成，该幅地块坐落在一号安置区51号至52号。由于每幅宅基地规划的是48平方米，反诉原告与西北街委再转让了18平方米，加上之前的78平方米总计96平方米，凑成了两幅宅基地。同月，反诉原告邱宝成、杨红将以上受让的96平方米的宅基地全部转让给反诉被告。另反诉被告系福泉市道坪镇人。反诉原告认为反诉被告并不是牛场镇××村村民，无权受让属于西北街集体所有的土地，双方签订的协议违反了法律的规定，是无效协议。反诉原告特诉至法院请求支持如前诉请。 反诉被告周典华、王国琴共同辩称：反诉原告从村委转让的18平米已经成为了反诉原告的宅基地，不是国有土地，因此《宅基地转让协议》合法有效。本案中，若签订的《宅基地转让协议》不合法，也是反诉原告签订协议后产生违约责任，由反诉原告承担责任。若《宅基地转让协议》不成立，在协议中也约定由反诉原告赔偿反诉被告的损失。 原告周典华、王国琴为证明其主张，在举证期限内向本院提交了以下证据： 1、身份证，证明原告的身份情况及诉讼主体资格。二被告质证无异议。 2、宅基地转让协议，证明原、被告转让宅基地的事实。二被告质证真实性关联性无异议，但不具备合法性。 3、收款收据20张，证明其中一张是购买地基的收据，其余19张是原告修建房屋购买材料及付工人工资的收条。二被告质证对151680元宅基地转让款收据无异议，但对于其余19张修建房屋支出的凭证的三性均有异议。 4、证人朱某证言：他给原告运沙子，不认识被告。他给原告在牛场镇××村委附近运砂石，工资由原告支付，总的运砂石十多天，劳务费用一共6000多元，原告支付了5000多元，还尚欠1000元未付，他不清楚本案地基争议的情况。原告质证证言属实。二被告质证证言与本案没有关联，证人说己得了5000多元劳务费，但是原告提供的收据却是6920元，二者不吻合，对证人证言真实性不予认可。 证人徐某证言：他与原告系寨邻关系，不认识被告。他在原告修建的房屋中做木工打顶，工资由原告支付，全部工资是14900元。原告的房屋在修好地下室一层后因为地基错误而停工。原告质证证言属实。二被告质证对三性不予认可。 证人阮某证言：他是在给原告打地基时认识了原告，不认识被告。因房屋地基发生纠纷，他在打了几十个立方后停工。原告已经把打地基全部工资支付完毕。原告质证证言属实。二被告质证对三性有异议。 证人李某证言：他给原告在西北街的房子里砌砖认识了原告，不认识被告。原告已经支付劳务费用。原告质证证言属实。二被告质证对三性有异议。 被告邱宝成、杨红为证明其主张，在举证期限内向本院提交了以下证据： 1、身份证，证明被告的身份信息。二原告质证无异议。 2、《预留地转让协议》及收据，证明2018年6月29日被告邱宝成从原核桃源组安置区受让78平米的宅基地，支付价款85800元。之后，被告邱宝成以21600元从西北街委转让了18平米的宅基地，现被告二人在牛场镇××村安置区有96平米宅基地使用权。二原告质证该证据说明了被告邱宝成的18平米属实，村委的预留转让协议证明该宅基地已经属于被告邱宝成的，被告将宅基地转让给原告是合法的。 3、宅基地转让协议，证明被告将位于牛场镇××号安置区96平米的宅基地转让给原告的事实。二原告质证被告当时给原告说有96平方米，但是后来发现有48平方米是案外人刘家的，只有一半是被告的。 本院根据原、被告的陈述，结合上述证据，经审理认定事实如下： 被告邱宝成、杨红系夫妻，系福泉市牛场镇××村村民。原告王国琴、周典华系夫妻，系福泉市××××村大塘组村民。 原告周典华、王国琴因在道坪没有合适在宅基地，得知牛场镇××村委将转让宅基地给村民的事情后，便通过他人介绍找到被告邱宝成、杨红购买宅基地。经过协商，被告邱宝成、杨红将96平方米的宅基地以总价为156180元转让给原告周典华、王国琴。2018年6月28日，原、被告双方签订了《宅基地转让协议》，该协议载明转让费用为156180元，暂扣5000元，待周典华、王国琴方第一楼完工后付清尾款，从签字之日起6个月内，如有异议，导致原告方得不到正常使用，则被告负责双倍的经济返还，如出现违反相关规定的事宜由被告邱宝成、杨红负责出面协商解决。原告周典华于当日支付转让费用151680元给邱宝成。2018年6月29日，被告邱宝成与福泉市牛场镇××村委达成《预留地转让协议》，协议约定:原核桃园组将位于一号安置区51号至52号政府征用集体土地返回的预留地78平方米以每平米1100元的单价转让给被告邱宝成。之后，被告邱宝成又于2018年9月4日从牛场镇××村委又转让得18平方米预留地，至此，被告邱宝成得到了上述96平方米的宅基地。 原告周典华、王国琴二人开始着手修建房屋事宜。在修好第一层的时候，产生了挖机费3870元，管线水电表费用1095.5元，水泥款7310元，圈梁、地坪费1348元，瓷砖费13171元，水泥沙1440元，打顶、打梁柱子费1260元，瓷砖费用1981元，水泥费6230元，钢筋费2700元，水电工费用1500元，木工费用14900元，标砖费用7425元，打基坑费用10350元，吊砖块费用1056元，砌砖、刷墙粉5098元，修化粪池1200元，搭水费500元，拉沙、碎石款6920元，上述款项共计89354.5元。 后因宅基地四至范围出现纠纷，经被告多次与他人协调未果，原告未能继续修建房屋，导致停工至今。现原告认为宅基地出现纠纷系被告所致，且经多次协商未果，不能实现其购买在基地修建房屋的目的，遂要求被告按照约定双倍返还购房款，并赔偿建房损失。二被告则认为因原告并非牛场镇××村的村民，原告与被告签订的《宅基地转让协议》违反法律规定系无效合同，因此合同中的条款亦无效，故不承担责任。为此，原、被告双方发生争议，在原告起诉的同时，被告提起反诉。庭审过程中，原、被告双方经调解未能达成协议。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，且宅基地属于农民集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他非法方式转让土地。本案中，二被告系牛场镇××村村民，二原告道坪镇道坪村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第十条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”以及第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，只有本集体经济组织成员才能享有宅基地，二原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，因此，原、被告签订的《宅基地转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，故二被告反诉《宅基地转让协议》无效的主张于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告邱宝成、杨红应当将收取的151680元转让款返还给原告周典华、王国琴。二原告诉请二被告应按约定双倍返还转让款的诉请于法无据，本院仅支持其诉请中合法部分（即返还151680元），对其不合法部分的诉请不予支持。关于二原告损失部分，经查，二原告已在本案争议的宅基地上修建好一层房屋，客观情况亦不能返还，二原告为此花费89354.5元，原告确已产生损失。结合本案实际，二原告不是西北街的村民，对非法购买该宅基地产生的风险，应承担一定的责任。二被告明知二原告非本村村民，仍执意出卖宅基地的行为也存在一定过错，故原、被告双方均有过错，本院根据实际情况认为原、被告承担上述损失比例按6:4进行划分，即原告自行承担60%的损失，即53612.7元（89354.5元损失×60%的责任），被告承担40%的损失（即赔偿原告40%的损失）35741.8元（89354.5元损失×40%的责任）。故二原告主张二被告赔偿损失的诉请，本院仅支持合法部分的诉请。另二原告主张被告赔偿误工费13500元，但二原告并未举证证明该笔损失的存在，且在庭审过程中，被告并不认可，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，故原告应承担举证不能的不利后果，故本院对此诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）周典华、王国琴与被告（反诉原告）邱宝成、杨红于2018年6月28日签订的《宅基地转让协议》无效； 二、被告（反诉原告）邱宝成、杨红于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周典华、王国琴宅基地转让款十五万一千六百八十元（￥151680.00）； 三、被告（反诉原告）邱宝成、杨红于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）周典华、王国琴建房损失三万五千七百四十一元八角（￥35741.80）； 四、驳回原告（反诉被告）周典华、王国琴的其他诉讼请求。 本诉案件受理费7318元，减半收取计3659元，由原告周典华、王国琴共同承担1949元，由被告邱宝成、杨红共同承担1710元。反诉案件受理费60元，减半收取计30元，由原告周典华、王国琴共同承担30元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期未上诉，则本判决发生法律效力，若义务人未履行本判决确定的义务，权利人有权在本判决所确定的履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行，逾期本院不予立案执行。 审判员 于 佳 二〇一九年七月十九日 书记员 宋丽萍