福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）闽0122民初840号 原告：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地：福建省连江县潘渡乡沿江大道贵安新天地海峡传统文化街**楼。 法定代表人：黄泽宋，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：黄大光，上海锦天城（福州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：刘美娟，女，1981年11月6日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人：中国工商银行股份有限公司福州南门支行，住所地：福建省福州市鼓楼区乌山路**福建黎明大酒店。 负责人：林昭。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称欢乐天地公司）与被告刘美娟、第三人中国工商银行股份有限公司福州南门支行（以下简称工行福州南门支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，通知工行福州南门支行可以作为有独立请求权的第三人提起诉讼，但其在本院限定时间内未提起诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告欢乐天地公司的委托诉讼代理人黄大光到庭参加诉讼，被告刘美娟经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欢乐天地公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告福建欢乐天地置业有限责任公司与被告刘美娟签订编号为20130520550的《商品房买卖合同》；2.判令被告刘美娟配合原告办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；3.判令被告刘美娟将坐落于连江县的房产腾空、恢复原状并返还给原告；4.判令被告向原告清偿原告因承担保证责任所支付的款项人民币106276.6元（该款项暂计至2019年4月29日，具体金额以第三人实际扣收金额为准），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；5.判令被告向原告支付逾期清偿款项的利息（以第三人实际扣收金额从起诉之日起按银行同期贷款利率计付至实际还清全部款项之日止），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；6.判令被告向原告支付违约金54163.8元，并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；7.判令解除原告、被告和第三人签订的《个人购房借款／担保合同》；8.判令确认原告有权将其收取的购房款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠的贷款本息（具体金额以第三人出具的结算金额为准）;9.判令被告赔偿原告因本案而需支出的律师费人民币6000元；10.判令被告承担本案诉讼费、公告费、财产保全费等原告实现本案债权的费用。 事实与理由：2013年9月14日，原告欢乐天地公司与被告刘美娟签订编号为20130520550的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买原告开发的位于连江县，建筑面积73.76平方米，单价为每平方米7357.21元，购房款总金额为542668元；被告应支付首期购房款人民币172668元，剩余购房款370000元由被告通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给原告。 同时，诉争合同的附件六合同补充协议第十条第五款约定：被告如有任何导致银行追究原告保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致原告作为担保人而承担担保责任的，均构成被告违反本协议。自银行向原告发出承担担保责任通知之日起或自原告履行保证责任之日起7日内，被告应按全部购房价款的10％向原告支付违约金并赔偿原告因此所遭受的损失（包括但不限于原告代被告垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，原告有权单方解除合同，并自应退还给被告的款项直接扣除违约金，原告的损失以及原告履行担保责任代替被告偿还的按揭款等各种被告应支付给原告的款项。原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房地产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。 基于上述合同，原告、被告及第三人签订的《个人购房借款／担保合同》，约定被告向第三人申请按揭贷款人民币37万元，原告为借款合同项下被告的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。 合同生效后，原告依约将上述房产交付给被告使用，交付时实测建筑面积为73.62平方米，实际购房款为541638元。第三人已依约向被告发放贷款37万元，但被告未按照借款合同的约定偿还本息，导致第三人要求原告履行担保责任，原告按照贷款合同的约定为被告清偿所欠本金、利息、罚息和复利等暂计止2019年4月29日共计106276.6元。 因被告未能按照约定偿还第三人贷款，导致原告为被告代垫偿还，原告为被告代垫偿还银行按揭贷款达三期（含三期）以上，即原告有权解除《商品房买卖合同》。合同解除后，被告除了承担违约责任外，还应配合原告注销合同备案及预告登记。同时，借款合同也应依法予以解除，且原告有权将其收取的购房款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠的贷款本息。 刘美娟未作答辩。 欢乐天地公司围绕诉讼请求提交了证据：《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款／担保合同》、《入伙手续书》、《中国工商银行个人贷款逾期扣款明细》、委托代理合同和律师费发票、预售合同备案及预告登记、还款明细及中国工商银行还款回单。因刘美娟未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据均来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据欢乐天地公司陈述和经本院审查确认的上述证据，本院查明本案如下事实： 2013年9月14日，原告欢乐天地公司与被告刘美娟签订编号为20130520550的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买原告开发的位于连江县，建筑面积73.76平方米，单价为每平方米7357.21元，购房款总金额为542668元；被告应支付首期购房款人民币172668元，剩余购房款370000元由被告通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给原告。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定：“……十、买受人选择按揭贷款方式付款的，应遵守以下约定：……5、买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，均构成买受人违反本协议。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的10%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并自应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。十一、合同的变更和解除：……2、双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）、原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。（2）买受人办理贷款的，买受人应在退房或解除合同后15日内，自行与银行办理贷款合同的解除事宜，买受人同意出卖人直接以其购房款向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金等费用，并按本合同及本协议约定抵扣违约金及相关款项后，再将余额返还买受人，如房款不足支付上述费用及违约金的，出卖人有权追偿。（3）如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之三承担违约金；给出卖人造成损失的，还应承担赔偿责任。出卖人有权从应退还买受人的款项中直接进行抵扣。在退房手续全部办妥（包括但不限于办理完毕合同注销手续，买受人将商品房及相应的原合同原件、购房发票原件退还出卖人，及结清各种应付费用等）且上述买受人应履行义务全部履行完毕后30日内，出卖人无息向买受人退还应退款项。……”《商品房买卖合同》签订后，刘美娟支付欢乐天地公司首付款172668元，欢乐天地公司办理了《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续。 2013年11月12日，刘美娟（借款人）、欢乐天地公司（保证人）及工行福州南门支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》(编号A：［闽］字［营］行［南门］支行［2013］年［一手HL1511］号)，约定：刘美娟向工行福州南门支行申请按揭贷款370000元用于购买案涉房产，以案涉房屋作为抵押物提供抵押担保，欢乐天地公司为借款人提供阶段性连带责任保证等内容。2013年11月22日，工行福州南门支行依约向刘美娟发放贷款370000元并汇入指定的欢乐天地公司银行账户。此后，原告将房产交付被告，并退回房屋面积差价款1030元。被告实际购房款为541638元。 《个人购房借款/担保合同》签订后，刘美娟未按合同约定按时足额偿还本息。截止2019年4月29日，原告按照贷款合同的约定为被告代偿所欠贷款本金、利息、罚息和复利等共计106276.6元。 2019年1月28日，欢乐天地公司向本院起诉，并因本案支付律师代理费6000元。 另查明，本院曾于2017年10月18日对原告欢乐天地公司与被告刘美娟追偿权纠纷一案，作出（2017）闽0122民初3975号民事判决，“一、刘美娟应于本判决生效后十日内一次性偿还福建欢乐天地置业有限责任公司代偿款52264.04元及利息（按银行同期贷款利率计算，时间自起诉之日即2017年8月18日起计至款项还清之日止）；二、刘美娟应于本判决生效后十日内向福建欢乐天地置业有限责任公司支付违约金5226元及律师费3800元。”该判决已生效。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘美娟作为案涉房产买受人，在《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》履行过程中，连续超过三期未按期偿还银行贷款，导致欢乐天地公司承担阶段性连带责任保证，至2019年4月29日止已累计代为偿还累计达三期以上的借款本息计106276.6元，但刘美娟至今未能如数归还欢乐天地公司代偿借款本息，其行为已构成违约。故欢乐天地公司主张解除与刘美娟签订的《商品房买卖合同》，符合《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，故欢乐天地公司主张刘美娟将案涉房屋腾空、恢复原状并返还给欢乐天地公司并配合欢乐天地公司办理注销原合同备案登记、预告登记手续，予以支持。同时，欢乐天地公司依法应将收取的实际购房款541638元返还给刘美娟。欢乐天地公司主张刘美娟应返还欢乐天地公司代偿的贷款106276.6元及逾期利息和律师代理费6000元，有《商品房买卖合同》及补充协议为据，可予支持。但应扣除（2017）闽0122民初3975号民事判决书已判决偿还的代偿款52264.04元及利息，实际应偿还54012.56元及利息。欢乐天地公司主张刘美娟支付违约金54163.8元，鉴于刘美娟未对违约金提出异议，根据双方合同约定，本院予以支持。但应扣除（2017）闽0122民初3975号民事判决书已判决偿还的违约金5226元，即48937.8元。欢乐天地公司要求在应退还刘美娟的购房款中扣除代偿款及利息、违约金、律师费等款项的诉求，没有法律依据，本院不予支持。对于欢乐天地公司主张解除欢乐天地公司、刘美娟和工行福州南门支行签订的《个人购房借款／担保合同》，并确认欢乐天地公司有权将其收取的购房款直接给付给工行福州南门支行，用以清偿刘美娟尚欠的贷款本息的请求。由于工行福州南门支行在本案中并没有提出独立的诉讼请求，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”规定，本案仅处理欢乐天地公司与刘美娟之间的商品房预售合同纠纷，担保贷款合同问题应另行处理。刘美娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除福建欢乐天地置业有限责任公司与刘美娟签订的编号为20130520550的《商品房买卖合同》； 二、刘美娟应在本判决生效之日起十日内配合福建欢乐天地置业有限责任公司办理连江县房产编号为20130520550的《商品房买卖合同》备案登记、预告登记注销手续； 三、刘美娟应在本判决生效之日起十日内腾空连江县房产，恢复原状并返还给福建欢乐天地置业有限责任公司； 四、福建欢乐天地置业有限责任公司应在本判决生效之日起十日内返还刘美娟购房款541638元； 五、刘美娟应在本判决生效之日起十日内向福建欢乐天地置业有限责任公司返还代偿的贷款54012.56元（该款项暂计至2019年4月29日，具体金额以工行福州南门支行实际扣收金额为准）并支付逾期清偿款项的利息（以工行福州南门支行实际扣收金额自起诉之日起按银行同期贷款利率计付至实际还清全部款项之日止）； 六、刘美娟应在本判决生效之日起十日支付福建欢乐天地置业有限责任公司违约金48937.8元； 七、刘美娟应在本判决生效之日起十日内支付福建欢乐天地置业有限责任公司律师费6000元； 八、驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9227元，由刘美娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  吴 忠 人民陪审员  朱厚艇 人民陪审员  徐延英 二〇一九年七月二十九日 法 官助 理  何君 书记  员  林晶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 （申请执行提示） 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。