甘肃省嘉峪关市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0271民初2435号 原告：中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行，营业场所嘉峪关市新华中路476号，统一社会信用代码91620200224640576N。 负责人：高玉涛，行长。 委托诉讼代理人：顾永锋，甘肃衡轩律师事务所律师。 被告：白俊升，男，1957年5月14日出生，汉族，现住甘肃省金塔县。 被告：赵桂花，女，1959年6月24日出生，汉族，现住甘肃省金塔县。 被告：甘肃显丰房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省嘉峪关市镜铁西路**，统一社会信用代码91620200670847622H。 法定代表人：郭朝宏，公司经理。 委托诉讼代理人：李林，女，汉族，1980年4月10日出生，系甘肃显丰房地产开发有限责任公司财务出纳。 原告中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行（以下简称工行嘉峪关分行）诉被告白俊升、赵桂花、甘肃显丰房地产开发有限责任公司（以下简称显丰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行嘉峪关分行委托诉讼代理人顾永锋、被告白俊升、被告显丰房地产公司委托诉讼代理人李林到庭参加诉讼。被告赵桂花经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 工行嘉峪关分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告白俊升、赵桂花签订的个人购房借款/担保合同；2.判令被告白俊升、赵桂花偿还借款本金55217.2元及截止2018年11月21日未支付利息3377.01元；3.判令被告白俊升、赵桂花承担自2018年11月22日起至全部借款本息、罚息还清之日止按照年利率6.8%计算的利息、罚息；4.判令被告白俊升、赵桂花承担原告律师费5859元；以上合计64453.21元；5.原告对抵押物在上述第二、三、四项债务范围内享有优先受偿权；6.被告显丰房地产公司对上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任；7.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年6月21日原告和被告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告白俊升、赵桂花向原告借款125000元用于购买嘉峪关市嘉宜庭院3栋4单元401号房屋，借款期限10年，贷款年利率6.8%，还款方式为等额本息还款法。被告白俊升、赵桂花以嘉宜庭院3栋4单元401号房屋作为借款抵押，并在嘉峪关市产权产籍管理所办理了抵押权预告登记。被告显丰房地产公司为被告白俊升、赵桂花借款提供连带责任保证。合同签订后，原告如约向被告白俊升、赵桂花发放贷款125000元，被告白俊升、赵桂花未按约定偿还借款本息，已构成违约，根据借款合同约定，被告应偿还借款本息并承担相应的违约责任。被告显丰房地产公司作为被告白俊升、赵桂花的连带责任保证人应对债务承担连带保证责任。为此，原告提起诉讼。庭审中原告称起诉后被告已偿还借款本金、利息及罚息共计22898.57元，将第2、3、4项诉讼请求变更为：判令被告白俊升、赵桂花偿还借款本金37284.9元；判令被告白俊升、赵桂花承担自2019年5月22日起至全部借款本息、罚息还清之日止按照年利率6.8%计算的利息、罚息；判令被告白俊升、赵桂花承担原告律师费5859元；以上合计43143.9元。 白俊升辩称，原告主张的未偿还贷款本金37284.9元属实，因房子一直由其儿子和儿媳居住，自前年下半年开始由儿子还款，后其子因出车祸后未向其告知还款的实际情况，直到2019年5月15日接到法院传票后才知道，随即与原告进行协商，并于2019年5月17日偿还21800元，5月21日偿还1100元，截止到现在的逾期款项利息和罚息都已经还清，但一次性还清剩余借款比较困难，会想办法尽量解决，愿意每月按时偿还贷款。另外，原告主张的律师费过高，请求法院协商处理，愿意支付3000元，分三个月付清。 显丰房地产公司辩称，白俊升与赵桂花购买显丰公司开发建设的××院房屋一套，购房时由于资金不足向工行嘉峪关分行贷款125000元，并签订了贷款协议，以上述房屋作为抵押担保，同时在嘉峪关市产权产籍管理所办理了抵押权预告登记。二被告未按合同约定按时还款的情况显丰公司不清楚，考虑被告的现状和困难，请求法院调解处理本案，允许被告分期还款。 赵桂花未提交答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的白俊升、赵桂花身份证复印件、户口本复印件、个人购房借款/担保合同、借款凭证、房屋预告登记证明（复印件）、按揭贷款担保承诺书、三方协议、还款明细、民商案件委托代理合同及发票，被告白俊升提交的还款凭证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月21日，工行嘉峪关分行（贷款人）与白俊升（借款人、抵押人）、显丰房地产公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定的主要内容有：1.贷款种类为个人购置住房贷款；贷款本金125000元，贷款期限10年；贷款用途为购置嘉峪关市嘉宜庭院3-4-401号住房，建筑面积98.96平方米；贷款基准利率为6.8%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的6.8%利率浮动比例确定并执行新的利率。2.借款人授权贷款人发放贷款时将贷款一次性划入甘肃显丰房地产开发有限责任公司的工行账号×××账户内，贷款利息自实际放款日起计算。3.还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在本合同约定的利率基础上加收30%。4.若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失等。5.订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。6.贷款担保方式为抵押，抵押财产为嘉峪关市嘉宜庭院3栋4单元401号面积98.96平方米住房，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。7.保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止，贷款人扣收款项不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告赵桂花在《个人购房借款/担保合同》共同借款人及抵押物共有人处签字捺印。合同签订当日，工行嘉峪关分行向借款人发放贷款125000元。 2012年4月25日，显丰房地产公司向工行嘉峪关分行出具按揭贷款担保承诺书记载“现有白俊升已购买我公司开发的嘉宜庭院商品房一套，房屋地址嘉峪关市××院，建筑面积98.96平方米，总售价303609.28元，并与我公司签订了《商品房买卖合同》，且已交首期购房款。根据我公司与贵行的按揭协议，特推荐该购房者申请个人住房按揭贷款12.5万元，同时我公司郑重承诺为该购房者的本次贷款提供全程连带担保责任。”同日，贷款人（甲方）中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行、借款人（乙方）白俊升、保证人（丙方）甘肃显丰房地产开发有限责任公司签订三方协议，约定：1.乙方若不能按上述合同规定还本付息，由丙方依《个人购房借款/担保合同》之保证条款承担保证责任，由丙方以现金方式偿还银行贷款本息；2.丙方履行了保证义务，甲乙双方同意乙方购买并用于贷款抵押的房产由丙方按贷款余额回购。丙方履行保证义务之日亦为回购之日，乙方无条件将房屋交给丙方，为实现本条款丙方所采取的各种措施乙方均无异议；3.丙方扣除其代乙方已向银行偿付的违约本息（包括罚息）；4.乙方在贷款办妥后，必须向丙方提供相关费用。 2012年6月19日，嘉峪关市嘉宜庭院3栋4单元401号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（嘉峪关市房预嘉市字第00014734号）。 借款合同履行过程中，白俊升偿还了部分当期应还借款本息，期间，存在已连续三个月以上未按约定足额偿还应还贷款本息。白俊升在收到法院诉讼材料后向原告偿还借款本息22898.57元。截至2019年5月21日，借款人白俊升尚欠借款本金37284.9元。 本院认为，原告工行嘉峪关分行与被告白俊升、赵桂花、显丰房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。工行嘉峪关分行已按合同约定履行了贷款发放义务，白俊升、赵桂花未按合同约定按期足额偿还当期应还借款本息达三次以上，构成违约，其行为已符合双方约定的合同解除条件，故对原告请求解除合同的主张，本院予以支持。被告白俊升、赵桂花以其所购房屋为借款提供抵押担保，但双方办理的是抵押权预告登记手续，原告为抵押房屋的抵押权预告登记权利人，在办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗第三方针对该房屋进行处置，并非是对抵押权预告登记的房屋享有现实抵押权。因此，房产上设定的抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在抵押权未设立的情况下，原告主张对抵押权预告登记的房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。《个人借款/担保合同》解除后，担保人仍应对债务人的债务在保证范围内承担连带保证责任。关于被告抗辩的律师代理费过高的问题，合同明确约定贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由债务人、担保人承担，因被告未能如期偿还贷款本息，保证人亦未承担保证责任，从而引发本案诉讼，被告应按约定承担原告为此支付的律师费用。原告委托甘肃衡轩律师事务所代理本案纠纷，双方签订的委托代理合同约定的收费依据是《甘肃省律师协会关于印发的通知》，律师事务所就此已向原告开具了增值税专用发票，但借款人白俊升在本案开庭前向原告偿还了逾期借款本息共计22898.57元，原告由此变更诉讼请求，减少了诉讼标的额，而甘肃衡轩律师事务所开具发票的日期为2019年5月27日，是在被告偿还22898.57元之后，鉴于以上情形，对原告主张的律师代理费本院酌情支持3000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行与白俊升、赵桂花、甘肃显丰房地产开发有限责任公司于2012年6月21日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[住]字[工]行[嘉]支行[2012]年[197]号）； 二、白俊升、赵桂花于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行借款本金37284.9元； 三、白俊升、赵桂花按年利率6.8%承担自2019年5月22日起至借款实际清偿之日止的利息和罚息； 四、白俊升、赵桂花于判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行支付律师代理费3000元； 五、甘肃显丰房地产开发有限责任公司对上述第二、三、四项承担连带清偿责任，其在承担连带清偿责任后，有权向白俊升、赵桂花追偿； 六、驳回中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费879元，减半收取计439.5元，邮寄费31元，共计470.5元，由白俊升、赵桂花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。 审判员 李 丽 二〇一九年七月三日 书记员 陈思宇