苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初2201号 原告：黄中新。 委托诉讼代理人：王冬梅，江苏绿象律师事务所律师。 被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。 法定代表人：史国新。 委托诉讼代理人：汪双春，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 第三人：上海思府房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路979号2楼。 法定代表人：张伟。 原告黄中新与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月20日公开开庭进行了审理，原告黄中新及其委托诉讼代理人王冬梅，被告安富公司的委托诉讼代理人汪双春到庭参加诉讼。后本院依法通知第三人上海思府房地产营销策划有限公司（以下简称思府公司）参加诉讼，于2019年4月19日公开开庭进行了审理，原告黄中新及其委托诉讼代理人王冬梅，被告安富公司的委托诉讼代理人汪双春，第三人思府公司均到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2019年6月21日公开开庭进行了审理，原告黄中新及其委托诉讼代理人王冬梅、被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟、第三人思府公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄中新向本院提出的诉讼请求：1.安富公司继续履行WJ-148号《吴江市商品房买卖合同》，交付房屋并协助办理产权登记；2.安富公司支付迟延交房违约金54000元（以45万元为基数，自2018年10月1日起按每日万分之十，计算至实际交付房屋之日止）。审理中，黄中新撤回第1项诉讼请求。 事实和理由：2018年6月24日，黄中新与安富公司签订合同编号为WJ-148的《吴江市商品房买卖合同》。黄中新购买安富公司开发的香槟商业广场1幢3024号商铺，面积为23.22㎡，书面合同约定的商品房总价款为327402元(含增值税)。实际上，黄中新已于签约当日及6月30日分两次合计支付45万元购房款，安富公司却未在合同约定时间即2018年9月30日前向黄中新交付房屋，亦无法办理产权证。根据合同第九条、第十五条的约定，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，安富公司应按日向黄中新支付已支付房价款万分之十的违约金。 被告安富公司辩称：1.黄中新主张的违约金过高，请求酌情降低违约金，同时，违约金计算基数应当为合同约定的购房价款327402元。2.涉案房屋的主体结构工程已经完工，目前正在进行绿化等辅助工程的施工，涉案房屋即将进行整体竣工验收，进而满足交房条件。 第三人思府公司述称：安富公司与思府公司签订了销售代理合同，委托思府公司销售房屋。思府公司向黄中新开具的13万元收据，实际上是安富公司支付给思府公司的销售佣金，思府公司收取该款系基于与安富公司之间的约定，该13万元属于购房款的组成部分，故本案所涉房屋的价款实际应当为457402元。 经审理查明：2018年6月，安富公司（甲方）与思府公司（乙方）签订了《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，思府公司作为专业的代理销售公司，思府公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。 2018年6月24日，安富公司（出卖人）与黄中新（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》一份。合同约定，黄中新购买安富公司开发的芗槟商业广场第1幢3024号房，合同载明房屋价款为327402元。 关于付款方式，合同约定，黄中新一次性支付购房价款。 关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。 合同签订前后，黄中新累计支付了45万元。2018年6月24日，江苏安富置业无锡有限公司向黄中新出具了金额为32万元的收据；思府公司向黄中新出具了金额为13万元的收据，收款事由载明为“装修款”。 另查明：涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。 以上事实，有吴江香槟街销售代理协议、吴江市商品房买卖合同、收据以及当事人的陈述等证据予以证实。 本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。 首先，关于本案所涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司与思府公司签订的《销售代理合同》，思府公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺。黄中新购买涉案商铺，是通过思府公司销售人员的介绍、引导，签订房屋买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，思府公司与黄中新之间未成立合同关系，黄中新没有向思府公司支付对价的义务。按照安富公司与思府公司代理合同的约定，思府公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向思府公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。思府公司直接向购房人收取款项，系基于与安富公司之间的合同约定，不改变安富公司履约主体身份。思府公司向购房人黄中新直接收取的款项，属于安富公司向思府公司支付的销售佣金，应当认定为安富公司向黄中新收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。综上，思府公司向黄中新收取的款项13万元，属于房屋价款的组成部分，故黄中新向安富公司支付的房屋价款为45万元。黄中新与安富公司签订的书面的商品房买卖合同记载的房屋价款为327402元，不包括思府公司向黄中新收取的款项，与事实不符，本院不予认定。 其次，关于合同约定的违约金是否应当调低以及违约金计算基数的问题。安富公司与黄中新在购房合同中约定，逾期交房超过15日，买受人选择继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之十的违约金。本院认为，逾期交房确实会给黄中新造成损失，综合合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整确定由安富公司按每日万分之三的标准向黄中新支付逾期交房违约金。逾期交房违约金，应当以黄中新实际支付的购房款45万元为基数，自2018年10月1日起，计算至安富公司实际交房之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告吴江安富置业发展有限公司支付原告黄中新逾期交房违约金（以45万元为基数，自2018年10月1日起按每日万分之三，计算至实际交房之日止），于本判决生效后十日内履行。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2974元，由原告黄中新负担2171元；由被告吴江安富置业发展有限公司负担803元，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告黄中新预交的诉讼费用803元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  张芹芳 人民陪审员  仓公鼎 二〇一九年七月二十四日    书记员万珍 附录相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。