广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1009号原告：陈金泉，男，1968年10月25日出生，汉族，住址广州市南沙区，委托诉讼代理人：梁莉怡，广东金本色律师事务所律师。被告：林伟雄，男，1978年10月10日出生，汉族，住址佛山市顺德区，被告：严方勇，男，1984年7月21日出生，汉族，住址广州市从化区，被告：冯广兰，女，1983年3月28日出生，汉族，住址广州市从化区，被告：锋业地产（广州）有限公司，住所广州市南沙区大岗镇豪岗大道11号荟萃花园商住楼29房，统一社会信用代码91440101MA5AL29Q53。法定代表人：邵素芳。原告陈金泉与被告林伟雄、严方勇、冯广兰、锋业地产（广州）有限公司（以下简称锋业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月12日公开开庭进行审理。原告陈金泉及其委托诉讼代理人梁莉怡、被告林伟雄及被告锋业公司的法定代表人邵素芳到庭参加诉讼。被告严方勇、冯广兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告陈金泉向本院提出诉讼请求：1.请求判令四被告共同向原告支付购房款672500元及利息（以672500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%为标准，自2018年7月10日起计算至清偿完毕之日止）；2.请求判令四被告共同向原告支付违约金（以692500元为基数，按照每日0.1%的标准，自2018年7月10日起计算至清偿完毕之日止）；3.请求判令四被告共同向原告支付本案的律师费用50000元；4.请求判令四被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告陈金泉与被告林伟雄、锋业公司于2018年3月14日签订了《房地产买卖合同》，约定被告林伟雄向原告陈金泉购买广州市南沙区大岗镇环城东路灵城大厦xxx的房屋（以下统称案涉物业），交易价为692500元，合同约定被告林伟雄需于签署合同后7天内履行向银行提交贷款申请等义务，不得逾期办理交易、按揭等相关手续及逾期支付房款等，否则每日按交易价的千分之一的标准支付违约金。此外，合同还约定被告林伟雄有权指定自然人作为案涉物业的产权人。合同签订后，被告林伟雄依约支付了定金2万元。随后，被告林伟雄指定案外人陈玲作为案涉物业的持有人，原告陈金泉也应其要求于2018年5月4日向房管部门完成了交易过户的递件手续，但因陈玲不符合购房条件而无法交易过户。此后，原告陈金泉多次催促被告林伟雄和锋业公司尽快提出解决方案，以免扩大损失。被告林伟雄直至2018年7月才重新指定被告严方勇作为房屋持有人，原告陈金泉即应其要求，于2018年7月10日与被告严方勇签订了《广州市存量房买卖合同》。被告冯广兰为被告严方勇的妻子，其二人为购买案涉物业而向银行申请按揭贷款，原告陈金泉就此给予了配合。2018年9月4日，银行通知贷款已通过初审，在买卖双方办理过户手续后，将按照约定发放贷款。然而，待原告陈金泉协助被告林伟雄完成交易过户递件手续并将案涉物业过户登记至其指定的被告严方勇名下后，银行却迟迟未能按期发放贷款。原告陈金泉在多次催促四被告跟进落实放款事宜无果的情况下亲自向银行查核，却被告知因被告严方勇、冯广兰递交的申请按揭贷款资料不实，而导致银行全面停止对其二人的贷款。为此，原告陈金泉要求被告林伟雄、严方勇、冯广兰一次性付清购房余款并承担违约责任，但均无果。原告陈金泉认为，被告林伟雄与其签订《房地产买卖合同》，是合同一方当事人，需要承担合同相应的付款义务；被告严方勇作为案涉物业的实际持有人，也应当承担合同约定的付款义务，被告冯广兰与被告严方勇是夫妻关系，由此产生的债务为夫妻共同债务；被告锋业公司既未认真审查买方的贷款资料，也未积极调查买方的履约能力，未能履行作为中介方诚实信用、勤勉尽责的义务。综上，四被告的违约及过错行为造成原告陈金泉的利益损失，故应共同承担相应责任。被告林伟雄辩称：除了不清楚银行停止对被告严方勇贷款的事实外，对于原告陈金泉诉称的事实予以认可，但不同意其诉讼请求。理由如下：1.案涉物业实际是由原告陈金泉与被告严方勇进行交易，且也已经过户给被告严方勇，故购房款应当由其负责支付，被告林伟雄对此没有付款义务，故亦无需支付相关的利息、违约金及律师费。2.原告陈金泉既主张利息损失，又主张违约金不当，两者不能同时适用；利息应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，原告陈金泉主张上浮利息标准不合理；合同约定的违约金标准过高，应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算。被告锋业公司辩称：不同意原告陈金泉的诉讼请求。理由如下：被告锋业公司作为中介方仅撮合原告陈金泉与被告林伟雄签订《房地产买卖合同》，并没有撮合原告陈金泉与被告严方勇签订《广州市存量房买卖合同》，也不负责办理案涉物业的按揭贷款手续，且将案涉物业过户至被告林伟雄指定的第三方名下，是原告陈金泉与被告林伟雄双方之间的约定，与我方无涉，我方亦无对此进行审查的义务。因此，原告陈金泉要求被告锋业公司与其他被告共同承担责任，没有任何依据。被告严方勇、冯广兰未作答辩。本院经审理查明以下事实：2018年3月14日，陈金泉（卖方）与林伟雄(买方）、锋业公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：由卖方将案涉物业出售给买方，总房款为692500元；付款方式为按揭付款，买方在签署本合同时自行交付给卖方2万元定金，买方需于签署本合同后7天内向银行提交贷款申请，楼款余额由贷款银行按同意贷款通知书所定金额划入卖方账号；本次交易须在2018年6月15日之前办理完结；因买方或卖方违反本合同约定，如逾期办理交易、按揭等相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等，如逾期超过十天仍未履行，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费1万元；买方有权指定第三方名，卖方不能干涉买方贷款金额等内容。合同签订后，林伟雄除向陈金泉支付了2万元定金及向锋业公司支付了1万元中介费外，其余款项均无支付。2018年7月10日，陈金泉（甲方、卖方）根据林伟雄所指定的第三方严方勇（乙方、买方）签订《广州市存量房买卖合同》，主要约定：由甲方将案涉物业出售给乙方，总房款为1330000元；乙方应于过户当天向甲方支付房款405000元，剩余房款925000元由乙方于2018年5月31日前申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，如银行不批准乙方的贷款申请，由甲乙双方自行协商处理；乙方未能按照约定支付房款的，应当每日按照未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。合同签订当日，双方完成了案涉物业的过户递件手续，并于2018年10月12日完成过户登记。另严方勇、冯广兰为夫妻关系，严方勇（借款人、抵押人）就案涉物业向中国工商银行广州工业大道支行（贷款人）申请办理按揭贷款，并于2018年9月4日与该行签订《个人购房借款/担保合同》，向该行申请按揭贷款925000元，并约定借款人同意贷款人直接发放贷款至陈金泉的银行账户。合同落款处处有严方勇的签名，抵押物共有人处有冯广兰的签名。同日，银行向严方勇出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，表示其将按照约定发放贷款，但同时亦明确若发生因借款人资料不实、隐瞒重大事实等贷款风险及其他足以影响贷款人资金安全的情形，将取消发放贷款并且不承担任何责任。其后，双方办理了案涉物业的抵押登记手续，登记时间为2018年10月12日。但银行一直未有发放贷款，严方勇亦未有向陈金泉支付过购房款。庭审中，陈金泉、林伟雄、锋业公司一致确认如下事实：1.案涉物业的真实交易价格为《房地产买卖合同》所约定的692500元；2.林伟雄在签订合同时并无购房资格，其与陈金泉签订《房地产买卖合同》的目的是赚取转手费用。因本案纠纷，陈金泉委托广东金本色律师事务所，并签订《民事代理委托合同》，载明律师代理费50000元。本院就《房地产买卖合同》的效力行使释明权，陈金泉坚持认为合同有效，并不予变更诉讼请求。在诉讼过程中，陈金泉向法院提出财产保全申请，本院审查后作出（2019）粤0115民初1009号民事裁定，裁定冻结被严方勇名下的银行存款722500元或查封、扣押其他等值财产。本院依据上述裁定采取强制措施查封了案涉物业。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。林伟雄无购房资格，其基于赚取转手利益而与陈金泉、锋业公司签订《房地产买卖合同》，在签订合同时，陈金泉、锋业公司均是知晓的。由此可见，林伟雄并未有购买案涉物业的意思表示，而陈金泉也清楚知道林伟雄并非案涉物业的实际购买人，而只是通过签订买卖合同并指定过户至第三方的方式赚取转手利益。因此，双方达成的《房地产买卖合同》属于虚假的意思表示，属于无效合同。同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项规定，损害社会公共利益的，合同无效。而《房地产买卖合同》存在扰乱政府对房地产市场的宏观调控、规避国家税收等行为，故《房地产买卖合同》亦应为无效。陈金泉与严方勇签订的《广州市存量房买卖合同》，除所约定的价款并非真实的交易价格外，均为当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。严方勇未按约定履行支付购房款的义务，应当继续履行合同支付剩余购房款672500元及承担相应的违约责任。《广州市存量房买卖合同》约定迟延付款应当每日按照未付房款的0.05%的标准支付违约金，严方勇应按此标准支付，对于陈金泉超过该标准部分的主张，本院不予支持。陈金泉主张严方勇支付未付房款的利息属于法定孳息，其同时主张利息和违约金合法有据，本院予以支持，但利息应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算为宜。《广州市存量房买卖合同》约定购房款的支付方式为按揭贷款，但不意味着严方勇就此免除迟延付款的违约责任。鉴于银行一直未发放贷款，而案涉物业已于2018年10月12日过户至严方勇名下，故本院确定严方勇应从过户之日的次日起承担支付利息和违约金的责任为宜。冯广兰与严方勇为夫妻关系，案涉物业为其二人夫妻关系存续期间所购买，且冯广兰在《个人购房借款/担保合同》中亦以案涉物业的共有人身份签字，故由此而产生的债务属于夫妻共同债务，陈金泉要求冯广兰对严方勇上述债务共同承担清偿责任的请求，合法有据，本院予以支持。如前所述，陈金泉与林伟雄签订的《房地产买卖合同》无效，故陈金泉要求林伟雄按照合同支付购房款及承担合同的违约责任，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”林伟雄是基于赚取转手差价而与陈金泉签订合同，并通过指定过户至第三方名下以达到非法目的，故其对于合同无效应承担主要过错；陈金泉在明知林伟雄仅是基于赚取转手差价的情况下，依然与其签订合同，亦存在一定的过错。现陈金泉已按照其与林伟雄签订的《房地产买卖合同》与林伟雄指定的第三方严方勇签订《广州市存量房买卖合同》，并配合严方勇办理银行贷款，且最终将案涉物业过户至严方勇名下。故在严方勇未履行支付购房款的义务时，林伟雄应当对陈金泉因此而造成的损失负有赔偿义务。鉴于陈金泉对于合同无效自身也存在一定的过错，故对其要求林伟雄支付未付房款的利息，本院不予支持。综上，林伟雄应当在严方勇、冯广兰未付购房款672500元的范围内向陈金泉承担补充清偿的责任。锋业公司作为居间人，并非合同买卖双方，陈金泉以锋业公司未能履行作为中介方的义务，而要求其就上述债务共同承担清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费的问题。因《房地产买卖合同》未就律师费问题作出约定且为无效，《广州市存量房买卖合同》亦未就律师费问题作出约定，故陈金泉主张林伟雄、严方勇、冯广兰等向其支付其因本案纠纷而支出的律师费用5000元，缺乏依据，本院不予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，严方勇、冯广兰经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四项、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告严方勇、冯广兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈金泉支付购房款672500元及利息（利息以672500元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，自2018年10月13日起计算至实际清偿之日止）；二、被告严方勇、冯广兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈金泉支付迟延付款违约金（违约金以672500元为基数，按照每日0.05%的标准，自2018年10月13日起计算至实际清偿之日止）；三、被告林伟雄在被告严方勇、冯广兰未付购房款672500元的范围内向原告陈金泉承担补充清偿责任；四、驳回原告陈金泉的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11026元、财产保全费4132.50元，由被告林伟雄、严方勇、冯广兰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文人民陪审员  陈润彰人民陪审员  张帮明二〇一九年七月十九日书 记 员  谢芝华梁凤茵