贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2834号 上诉人（原审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴海，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610146568。 被上诉人（原审原告）：胡敬梅，女，汉族，1972年12月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙善鹏，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201710012817。 委托诉讼代理人（一般授权）：张露，贵州锐驰律师事务所实习律师。 上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称：长弘房开公司）因与被上诉人胡敬梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 长弘房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：根据最高人民法院《第八次民商事审判工作（民事部分）纪要》18：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。本案一审查明上诉人办理涉案房屋初始登记的时间为2014年4月8日前，本案诉讼时效期间应从2014年4月8日起延后2年至2016年4月8日止，上诉人提起本案诉讼的时间显然在2016年4月8日之后，故本案即使上诉人应向上诉人承担逾期办证的违约责任，亦因本案已超过诉讼时效期间，对上诉人的诉讼请求依法应不予支持。一审认定事实及适用法律错误，请求支持上诉人的诉讼请求。 胡敬梅未作答辩。 胡敬梅一审诉讼请求：1.判决被告长弘房开公司为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第A幢1单元12层3号房屋权属证书并交付给原告；2.判决被告长弘房开公司向原告支付逾期办理房屋权属证书，并交付买受人的违约金，暂计10000元（违约金以购房款399,828.00元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2012年12月31日计算至实际交付房屋权属证书之日止）；3.判决本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确放弃第1项诉讼请求，第2项诉讼请求明确为：要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。事实和理由:原、被告于2011年2月18日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市××路××单元××号房屋，合同约定房屋总价款为399,828.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。其中合同第八条约定被告应当在2012年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，同时在第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列顺序处理：其中第三款约定了由双方协商。”合同签订后原告通过按揭的方式向被告支付完毕购房款，履行付款义务。根据合同约定被告应当于2012年12月31日交付商品房后，被告应当在2013年1月1日将办理好的房地产权属证书交付原告。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，也未通知原告履行任何配合义务，为此原告多次要求被告要求办理房产证，并要求被告参照其他业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式计算承担逾期办理不动产权属证书的违约金，被告总是以种种理由推脱敷衍，被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求支持其诉请。 一审法院认定事实如下：2010年9月13日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房；商品房价款为399,828.00元；出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列顺序处理：1.双方约定在商品房买卖合同备案后，申请办理预购商品房预告登记。2.双方约定在办理完商品房预购登记后申请办理预购商品房抵押权预告登记。3.双方协商。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年4月7日，被告将涉案商品房交付给原告。2013年3月19日，原告向被告交付了办理房屋权属证书所需的费用。因被告未能在其交房后，即2014年4月7日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，原告提起本案诉讼。另查明，涉案商品房未通过消防验收，至庭审时仍未取得所有权初始登记，案涉房屋办不具备理产权转移登记的条件。 一审法院认为：综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年4月7日交房后，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准问题，本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额399,828.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。同时，因原告向被告交付了办理房屋权属证书所需的费用，视为原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年4月7日履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年4月8日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年1月10日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年1月9日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年1月10日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。故应从2016年1月10日起，以原告已付购房款399,828.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内，向原告胡敬梅支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以399,828.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年1月10日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告胡敬梅的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明：本院对一审认定事实予以确认。 本院认为：本案二审争议的焦点是:本案是否超过诉讼时效期间。对此，一审判决认定事实清楚，说理充分，论述翔实，本院予以确认。上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州长弘房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月三十日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青