福建省泰宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0429民初593号 原告：廖学勇，男，1973年11月22日出生，汉族，农民， 住泰宁县。公民身份号码： 350429197311224519。 委托诉讼代理人：苏林华，泰宁县君行法律服务所法律工 作者。 被告：吴启燕，男，1975年6月16日出生，汉族，住泰宁 县杉城镇金湖西路83号302室。公民身份号码： 350426197506160018。 被告：廖仰东，男，1972年6月18日出生，汉族，住泰宁 县杉城镇金岁小区11巷3栋102室。公民身份号码： 350429197206188018。 原告廖学勇与被告吴启燕、廖仰东、陈德义房屋买卖合同 纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后,依法适用简易程序。 2019年5月15日，原告廖学勇申请撤回对陈德义的起诉，本院 于当日口头裁定予以准许。本院于2019年6月20日公开开庭 进行了审理。原告廖学勇及其委托诉讼代理人苏林华、被告吴 启燕、廖仰东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖学勇以吴启燕、廖仰东未协助办理房屋产权转移登记构 成违约为由诉至本院，提出诉讼请求：1.确认廖学勇与吴启燕、 廖仰东签订的《房屋转让合同》有效；2.吴启燕、廖仰东向廖 学勇支付违约定金200000元；3.本案诉讼费用由被告方承担。 吴启燕、廖仰东辩称，1.房屋买卖合同是双方平等、自愿、 诚信的基础上签字确认的，具有法律效力；2.廖学勇与吴启燕、 廖仰东签订合同时房屋已经建好，廖学勇实地查看过房屋，吴 启燕、廖仰东在签定合同前也向廖学勇出示过土地使用权转让 合同、规划许可证等材料，知晓房屋存在超层违建问题。同时 合同第5条“违建罚款由甲方负责”、第7条“乙方已对该房 屋各项基本情况作了充分了解”，进一步说明廖学勇知晓该房 屋基本情况，双方是在就已经超层的房屋进行交易的，要共担 风险；3.合同第6条明确约定，在县里政策法规规定可以办理 这类房屋产权登记、过户手续时，甲方应及时协助办理相关手 续。目前县政府的政策规定暂时不能办理此类房屋产权登记。 目前我方已经办理了很多前期手续，花费了该花的费用；4.房 屋转让价格大约在每平方米3000元左右，与周边开发商的楼盘 每平方米5000多元，价格相差这么多就是因为这是安置地块自 建房，存在施工缺乏正规性、违建和产权办理不及时等不确定 因素，享受了低价格的好处，就得承担相应的风险；5.合同第2 条约定了协助办理产权过户手续后付款80000元，这条是对我 方未办证的约束，即押金，就算没有过户，也只能在协议条款 内承担责任，而不是适用第8条的约定。综上，吴启燕、廖仰 东不存在违约情况，请求法院驳回廖学勇的诉讼请求。 当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行 了举证和质证。对廖学勇提供的证据（即证据1廖学勇身份证 复印件一份、房屋转让合同一份、证据收条一份、证据4房屋 照片一组复印件、证据5函、挂号收据复印件各一份），吴启 燕、廖仰东均无异议；对吴启燕、廖仰东提供的证据（即证据1 与原地块户主签订的土地使用权转让合同复印件一份、证据2 房屋转让协议复印件一份、原地块户主陈德义证明一份、缴款 发票复印件五份、建设规划许可证、红线图、收储中心证明复 印件各一份），廖学勇均无异议。 对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：对廖学勇申请证人廖 应芳出庭作证的证言，本院认为，廖应芳的儿子购买了第二层 房屋，因同样的事由同本案廖学勇一同起诉至本院，因其与本 案具有利害关系，其证言不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月13日，杉城镇红卫村拆迁安置户陈德义获得泰 宁县上戈安置用地（108、109号地块）审批手续。同年7月20 日，案外人陈德义办理了建设用地规划许可证，该许可证载明 “规划用地面积176平方米，其中108#、109#地块为陈德义； 建筑限高四层，局部五层（檐高14.3米）”等内容。 2012年8月12日，吴启燕、廖仰东与案外人陈德义、陈继 图签订土地使用权转让合同，双方约定出让人陈德义出让位于 泰宁县城西上戈安置地109#土地（面积8*11=88平方米）给吴 启燕、廖仰东，出让价款980000元。合同签订后，吴启燕、 廖仰东开始施工建设房屋。2013年4月，案涉房屋框架结构屋 面完成封顶，房屋楼层共五层，局部六层。同年6月完成墙面 粉刷、屋顶瓦片铺设和入户水电安装等。 2013年8月3日，廖学勇（乙方）在实地查看过案涉房屋 后，与吴启燕、廖仰东（甲方）签订《房屋转让合同》，《房 屋转让合同》约定主要内容：1.房屋基本情况：房屋座落于泰 宁县上戈安置区109号（陈德义）地块第**，房屋结构为框 架结构，面积约114㎡（包括房屋实际面积和公共楼梯面积） 配地下室杂物间一间（约10㎡），另加一楼正大厅27㎡（含 公摊）。2.房屋转让价格：双方确认该房屋转让总价款为485300 元。3.付款方式：双方约定以现金方式分三期付清房款：第一 期于签订协议之日，乙方支付该套房屋定金200000元，作为 该套房屋首付款；第二期于2013年12月30日前支付房款205 300元；第三期到甲方协助办理产权过户手续或委托公证手续完 之日付清余款80000元。4.房屋与邻居合用墙用水处，乙方装 修时应加强防水设计，如产生问题由乙方负责。违建罚款由甲 方负责。5.产权登记：为能使该房屋顺利过户，甲方办理房、 地产两证后，在法律法规的规定时间可以办理房屋过户手续时， 甲方应当及时协助乙方办理过户手续，房屋过户由甲方提供一 切相关文件资料并协助乙方办理好房地产权转移过户及变更登 记，否则视为违约。6.乙方对该房屋的各项基本情况均做充分 了解。7.甲乙双方应按照有关法律法规履行合同，否则造成损 失由责任一方承担。甲方收取该房屋的第一期房款定金，不得 以任何借口中止合同或将该房屋转让给他人；第一期、第二期、 第三期房款，乙方应按期支付，否则视为违约；乙方付款后， 不得以任何借口违约，否则已付款甲方不予退回；甲方中途不 履约，甲方将定金以及所有房款退还乙方，另付给乙方相当于 定金的违约金。合同还对双方的其他权利义务作了具体约定。 合同签订后，吴启燕、廖仰东将案涉房屋交付廖学勇使用。 廖学勇按照合同约定先后分两次支付了购房款405300元，2013 年12月30日，吴启燕向廖学勇出具收条一份。现廖学勇以吴 启燕、廖仰东未协助其办理产权转移登记手续已构成违约为由 起诉至本院。 另查明，案涉房屋未按建设用地规划许可证的规定进行建 设，该房屋建成后至今仍未办理房屋所有权初始登记手续。 关于《房屋转让合同》效力的问题。本院认为，虽然双方 当事人对《房屋转让合同》效力均不持异议，但合同的效力是 法院应当审查的内容。案涉房屋因未按建设用地规划许可证的 规定进行建设，该房屋建成后至今尚未办理房屋所有权初始登 记手续，但《房屋转让合同》并不因此而无效。虽然《中华人 民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让未依法 登记领取权属证书的房地产等强制性内容，但该法律规范属于 管理性规范并非效力性强制性规定。房屋买卖合同的订立只是 在买卖双方当事人之间建立了债权债务关系，房屋买卖合同的 效力取决于合同行为本身的效力。在本案中，廖学勇与吴启燕、 廖仰东在合同签订后即积极履行交付房屋、支付购房款等合同 义务，双方对合同内容也均无异议。双方签订的《房屋转让合 同》系双方真实意思表示，不具备《中华人民共和国合同法》 第五十二条规定的无效情形，因此案涉《房屋转让合同》应认 定合法有效。 关于廖学勇要求吴启燕、廖仰东支付违约定金200000元 能否得到支持的问题。本院认为，廖学勇要求吴启燕、廖仰东 支付违约定金的事实和理由为吴启燕、廖仰东未协助办理产权 转移登记手续构成违约。双方签订的《房屋转让合同》第六条 明确约定“为能使该房屋顺利过户，甲方办理房、地产两证后， 在法律法规的规定时间可以办理房屋过户手续时，甲方应当及 时协助乙方办理过户手续，房屋过户由甲方提供一切相关文件 资料并协助乙方办理好房地产权转移过户及变更登记，否则视 为违约。”，该约定的实质为，吴启燕、廖仰东对廖学勇负有 附条件的协助办理房屋过户手续的合同义务，即在法律法规允 许办证的条件成就时，吴启燕、廖仰东应当提供相关文件资料 协助廖学勇办理过户手续。在本案中，案涉房屋尚不符合县政 府相关产权办理政策规定，合同约定的房屋过户条件尚未成就， 吴启燕、廖仰东不存在合同约定的违约情形。同时，根据查明 的事实，廖学勇在实地查看房屋后与吴启燕、廖仰东签订《房 屋转让合同》，并在合同中约定“对该房屋的各项基本情况均作 了充分了解”、“违建罚款由甲方负责”等内容，对房屋产权 过户又未明确约定具体时间，说明廖学勇在购买房屋时就已经 知晓案涉房屋未按建设规划许可超层建设，并可能因此导致无 法及时办理产权的事实，由此产生的风险责任应由房屋买卖双 方共同承担。故廖学勇要求吴启燕、廖仰东支付违约定金200 000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。 综上，廖学勇与吴启燕、廖仰东签订的《房屋转让合同》 系双方真实意思表示，合法有效。《房屋转让合同》约定的房屋 过户条件尚未成就，廖学勇要求吴启燕、廖仰东支付违约定金 200000元的诉讼请求，与查明的事实不符，不予支持。依照《中 华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条 规定，判决如下： 一、确认廖学勇与吴启燕、廖仰东签订的房屋转让合同有 效。 二、驳回廖学勇的其他诉讼请求。 案件受理费4400元，减半收取即2200元，由廖学勇负担 1100元，由吴启燕、廖仰东负担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市 中级人民法院。 审判员  朱成建 二〇一九年七月二十三日 法官助理丁敬香 书记员李久华 附： 一、主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政 法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当 事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习 惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行 合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或 者赔偿损失等违约责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时 效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算； 法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日 起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 您对本案有任何疑问，可以通过扫描下方二维码（泰宁法 院判后答疑工作号），或登入泰宁县人民法院官方网站 HTTP://WWW.FJTNFY.COM/INDEX.PHPM=PHDY，或拨打判后答疑热线 0598-7832551。