湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初2686号 原告（反诉被告）：邹秀华，女，汉族，1965年2月21日出生，户籍住址湖南省洪江市。 委托诉讼代理人：马建凌，湖南诚怀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏四英，女，1972年10月20日出生，户籍住址湖南省中方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘文吉，湖南鹤洲律师事务所律师。 第三人：怀化市西南房地产经纪有限公司，住所湖南省怀化市鹤城区。 法定代表人：杨华妹。 原告（反诉被告）邹秀华与被告（反诉原告）魏四英、第三人怀化市西南房地产经纪有限公司（以下简称西南经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人和第三人西南经纪公司均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邹秀华向本院提出诉讼请求：1、判决解除邹秀华、魏四英及西南经纪公司于2018年3月23日签订的《房屋买卖合同》；2、判决魏四英无权要求邹秀华返还其已支付的定金4万元；3、本案诉讼费用由魏四英承担。事实和理由：2018年3月23日经第三人西南经纪公司居间介绍，邹秀华、魏四英、西南经纪公司签订一份《房屋买卖合同》。合同约定邹秀华将其所有的飞鹤新村5栋104号房屋（不动产证办理中），告知魏四英）并作价296800元转让给魏四英，魏四英在签约之日支付购房定金4万元，剩余房款256800元在办理完委托公证书当天交付邹秀华。在合同第五条“违约责任”中约定原、被告双方应在2018年10月1日内办理委托公证手续，中途未出席者即视为违约。因2018年10月1日系国庆节，公证处在法定节假日期间不办理公证，邹秀华遂在10月5日、7日、8日、9日、10日、11日、29日均要求魏四英履行办理委托公证手续，但是魏四英要求邹秀华先将房屋不动产权证办好，再办理公证委托后才支付剩余房款。因魏四英的要求与合同约定不符招致邹秀华拒绝，魏四英遂拒不办理公证手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。以及第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。故起诉至法院，请求支持邹秀华的诉讼请求。 被告（反诉原告）魏四英答辩并反诉称，2018年3月邹秀华委托西南经纪公司中介售房。2018年3月23日，邹秀华通过西南经纪公司居间介绍，与魏四英协商达成购买邹秀华房屋的协议。邹秀华、魏四英在西南经纪公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方魏四英购买甲方邹秀华位于怀化市鹤城区飞鹤新村5栋104号住房，建筑面积128.26平方米，转让价格296800元。在合同签订之日乙方向甲方支付购房定金4万元。自签订合同时即视为买卖成交。甲乙双方在合同生效后，于2018年10月1日内办理相关（委托公证书）手续，中途未出席者即视为违约。魏四英当场支付定金4万元，邹秀华向魏四英出具定金收据一张。合同签订后，由于房价不断上涨，邹秀华反悔不愿出售该房屋，也不同意办理委托公证手续。从2018年3月23日签订合同后直至2018年10月1日，魏四英及居间方多次电话催促邹秀华办理不动产权证再办理公证委托，邹秀华以种种理由拖延不办委托公证书。魏四英见邹秀华反悔，遂要求其双倍返还定金，邹秀华不同意。如果邹秀华能够办理好案涉房屋不动产权证，魏四英愿意按合同继续履行，办理委托公证书和支付全部房款。故为维护魏四英合法权益，起诉至法院，请求法院判决：一、邹秀华继续履行2018年3月23日签订的《房屋买卖合同》，将其所有的位于怀化市鹤城区飞鹤新村5栋104好住房（权证号为715025288）出售给魏四英，并协助办理产权过户登记相关手续；二、诉讼费由邹秀华负担。 原告（反诉被告）邹秀华对反诉辩称：1、魏四英称邹秀华因房价上涨反悔拒不配合房屋过户手续与事实不符。邹秀华因儿子急需资金，多次要求魏四英办理委托公证手续，但是魏四英要求邹秀华先将房屋不动产权证办好后在办理公证委托后才支付剩余房款，与合同约定不符，故邹秀华拒绝导致合同无法履行。2、2019年4月2日邹秀华再次约魏四英及西南经纪公司工作人员前往怀化市天桥公证处办理房产委托公证，但魏四英再次违约，要求将购房尾款交给法院，并称准备起诉，邹秀华见魏四英无履约诚意，遂起诉至法院。因魏四英未按《房屋买卖合同》约定履行办理委托公证手续义务，导致该合同无法履行，邹秀华有权解除《房屋买卖合同》，请求法院驳回魏四英的反诉请求。 第三人西南经纪公司陈述，《房屋买卖合同》约定委托公证书的公证内容应按照公证处或者中介方的模板为准，而第三人提供的模板内容必须有不动产权证才能办理公证。公证处模板上明确说明没有不动产权证不能办理公证。在2018年10月1日前第三人多次与邹秀华丈夫田文清沟通，他多次推辞，有因房价上涨不愿出卖的意思表示。 经审理查明，2018年3月23日经第三人西南经纪公司居间介绍，西南经纪公司、邹秀华、魏四英共同签订一份《房屋买卖合同》，约定：魏四英购买邹秀华位于怀化市飞鹤新村5栋104号住房(不动产证办理中)，建筑面积128.26平方米，邹秀华保证对该房地产拥有完全处置权利，魏四英对邹秀华所转让的房地产具体状况已充分了解，自愿买受该房地产。房产转让价格为296800元，在合同签订之日，魏四英向邹秀华支付购房定金4万元，办理完委托公证书当天交付余款256800元，邹秀华应当于收到魏四英全额购房款后当天将交易房产交付魏四英。魏四英、邹秀华在合同生效后于2018年10月1日内办理相关委托公证书手续，中途未出席者视为违约。若魏四英未按合同约定履行，所造成的损失由魏四英负担，并向邹秀华支付违约金4万元或总房款的20%；若邹秀华未按合同履行，所造成的损失由邹秀华负担，所收定金退还魏四英并支付违约金4万元或总房款的20%。如约定办理房产公证委托手续的，公证内容以公证处或中介方的模板为准，买卖双方提供公证手续与后续产权交易相关资料。在附加条款中还约定，邹秀华负责该房屋不动产证办理的费用，并配合办理公证委托给魏四英等一切手续等。三方还约定了中介费的金额及收取内容。合同签订后，邹秀华、魏四英、西南经纪公司在合同尾部签字盖章。魏四英于当日向邹秀华支付定金4万元。2018年10月1日以后，经西南经纪公司斡旋，邹秀华多次要求魏四英办理公证委托并支付房款，魏四英则要求邹秀华办理好不动产权证后，方才同意办理公证委托手续及支付房屋余款。2019年4月2日邹秀华、魏四英及西南经纪公司共同来到怀化市天桥公证处，邹秀华再次要求魏四英办理公证委托手续并付款，魏四英坚持要等不动产权证办出后才付款，双方未能达成一致协议，形成纠纷。 上述事实，有《房屋买卖合同》、通话录音及证人证言、定金收据、手机短信、不动产房地产权情况证明、房产证和庭审笔录在卷佐证，足以证实。 本院认为，邹秀华、魏四英及西南经纪公司签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，合法有效，应予保护。根据法律规定，当事人应诚信履行合同约定义务。邹秀华出卖已取得房产证但尚未取得土地使用证的房屋，对该房屋状况在房屋买卖合同中已经告知魏四英，魏四英知晓该事实，亦同意以约定价格购买邹秀华的房屋。同时，为保证合同履行，魏四英向邹秀华交付定金4万元。则邹秀华、魏四英应当在约定期间内共同办理公证委托手续，魏四英应当在办理公证委托后将剩余房款支付给邹秀华。魏四英抗辩称双方已经约定办理公证委托手续的前提是邹秀华须将所售房屋办理好不动产权证，因案涉房屋买卖合同对此并未约定，且无其他证据证实原、被告对此有约定，故该抗辩理由证据不足，本院不予采纳。在邹秀华通过西南经纪公司多次请求魏四英办理公证委托手续及支付房屋余款事宜时，魏四英则提出必须等邹秀华所售房屋办理不动产权证，方才同意办理委托公证手续和支付余款。魏四英的该项请求为合同约定外的附条件履行，属于变更合同履行内容的请求。本案中，邹秀华不同意魏四英的该项请求，合同变更未能达成，故原、被告双方仍应按照原合同约定完全履行各自义务。 在合同约定办理公证委托手续期限逾期后，邹秀华、魏四英经过协商并于2019年4月2日共同到公证处办理委托公证手续，系双方同意变更办理公证手续期限，故邹秀华、魏四英互相提出对方未于2018年10月1日内办理委托公证手续构成违约的主张不能成立，本院不予采纳。在原、被告双方约定的2019年4月2日，魏四英因案涉房屋未办理不动产权证，不同意办理委托公证手续已构成违约，应承担违约责任。邹秀华主张定金不予返还，符合合同约定计法律规定，本院予以支持。经邹秀华多次催促，魏四英不同意办理委托公证手续并支付剩余房款的情形下，邹秀华为获取资金而出售房屋的合同目的无法实现，故其请求解除案涉《房屋买卖合同》的诉讼主张，符合法律规定，本院予以支持。魏四英要求附条件继续履行案涉《房屋买卖合同》的反诉请求缺乏证据支撑，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）邹秀华与被告（反诉原告）魏四英、第三人怀化市西南房地产经纪有限公司于2018年3月23日签订的《房屋买卖合同》； 二、原告（反诉被告）邹秀华所收被告（反诉原告）魏四英的购房定金4万元不予返还； 三、驳回被告（反诉原告）魏四英的反诉请求。 案件受理费880元，反诉费2876元，合计3756元，由被告（反诉原告）魏四英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  申 敏 人民陪审员  米仁裕 人民陪审员  武建红 二〇一九年七月二十二日 代理书记员  彭建军 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。