福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初838号 原告：北京XXXXXXXXX有限公司福州分公司，住所地福州市XX区XX镇XX路X号XXXX半岛X期XXX号楼X层，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXX。 负责人：董某，总经理。 委托诉讼代理人：童建炫、周惟佳，福建博世律师事务所律师。 被告：刘某，男，1985年6月11日出生，汉族，住福建省宁化县。 原告北京XXXXXXXXX有限公司福州分公司与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京XXXXXXX有限公司福州分公司委托诉讼代理人周惟佳到庭参加诉讼。被告刘某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付拖欠的自2015年4月1日起至2018年9月30日止的物业费6756.12元、水电公摊费1890元，以及参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，从逾期之日起按每天应交纳物业费的万分之二支付违约金，自被告欠费当月的11日起逐月计算至被告实际付清之日止，暂计至2018年10月1日为842.65元,以上共计9488.77元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系福建省福州市XX区XX路X号，现居住地福建省福州市XX区XX大道XXX号XX·XXXXX号楼XXX单元的业主，房屋建筑面积100.54平方米。2011年11月10日，原告与XX·XXX小区的建设单位福建XXXX有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，约定由原告对XX·XXX小区实施物业管理服务，自房屋交付业主后由业主交纳物业服务费，物业服务费标准为每月1.6元/㎡（不含水电公摊），公共使用的水电费用由业主按实分摊,业主应于每月30日前交纳。被告的房屋建筑面积100.54平方米，因此被告每月应交纳物业费160.86元。福建XXXX有限公司向被告交房后，被告作为业主接受原告的物业服务，应按照物业服务合同的约定向原告支付物业服务费用。但被告从2015年4月起就没有交纳物业费，截止至2018年9月30日被告尚欠物业费6756.12元，水电公摊费每月45元，计1890元。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”,被告逾期交费时，原告有权参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准要求被告支付逾期付款违约金，即从逾期之日起按每天应交纳物业费的万分之二违约金,自被告欠费次月的1日起逐月计算至被告实际付清之日止，暂计至2018年10月1日为842.65元。综上所述，原告与福建金辉集团有限公司签订的《福州市前期物业服务合同》，合法有效。被告作为业主接受了原告提供的物业服务，应当严格遵守合同约定向原告支付费用，但被告经原告敦促后仍未付款，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判如所请。 被告刘某未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告刘某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。原告提交的证据1被告身份证复印件因无原件核对，无法确认其真实性；证据4中的物业服务费催款通知书系原告自行拍摄打印，不能作为本案认定事实的根据；证据4中的邮政快递面单显示“电话联系收件人全家不在，家中无人签收”,且该邮件被退回，故无法证明该物业服务费催款通知书已有效送达被告；证据5欠费明细系原告单方制作，本院不予认可；证据6公摊一览表系原告自行制作并拍摄打印，未提交原件予以核对，故该证据不能作为定案依据。原告提交的其他证据因有原件核实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月10日，福建XXXX有限公司与重庆XXXX物业服务有限公司福州分公司签订《福州市前期物业服务合同》，约定由重庆XXXX物业服务有限公司福州分公司对坐落于福州市XX区XX大道XXX号XX·XX城X期（XXX）小区提供物业服务，服务期限自合同签订之日起至业主委员会依法与选聘物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同生效时终止；原告提供服务期间，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，其他住宅每平方米1.6元/月；业主应在每月30日履行交纳义务；公共水电费用单独按实由业主按户分摊。2012年5月30日，重庆XXXX物业服务有限公司福州分公司变更企业名称为“北京XXXX物业服务有限公司福州分公司”（即本案原告）。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务。但被告入住后，自2015年4月1日起拖欠物业服务费至2018年9月30日止。 另查，被告系XX·XXXX期（XXX）小区X#楼XXX单元业主，房屋建筑面积100.54平方米。 本院认为，北京XXXX物业服务有限公司福州分公司应建设单位福建XXXX有限公司聘请为XX·XXXX期（XXX）小区提供前期物业管理服务，双方签订《福州市前期物业服务合同》合法有效，该合同效力及于小区全体业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，物业服务企业须先书面催交物业费方可起诉业主，书面催交物业费是物业服务企业起诉欠费的必要前置程序。本案中，原告所提交的“物业服务费催款通知书快递面单”被退回妥投，并未有效送达被告。原告主张其于2017年1月3日、2018年4月10日、2018年6月22日分别向被告邮寄三份《律师函》进行书面催交，但邮件均被退回。原告亦未提供该三份《律师函》及邮寄凭证，故原告该主张证据不足，本院不予采信。原告主张其于2018年6月10日在被告家房门张贴物业费催交通知书，但原告未能提供张贴照片的原件及原始拍摄载体，不足以说明照片拍摄时间、张贴时间，亦不足以达到通知被告的效果。综上所述，本院认为，因原告未提供有效证据证明其已向被告的有效联系地址进行过书面催交，现直接起诉要求被告支付拖欠的物业服务费及水电公摊费，于法无据，本院不予支持。故对原告据此要求被告支付逾期付款违约金，本院亦不予以支持。被告刘道通经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告北京XXXX物业服务有限公司福州分公司的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告北京XXXX物业服务有限公司福州分公司负担。公告费（凭公告费票据）由原告北京XXXX物业服务有限公司福州分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘 萍 人民陪审员  李智刚 人民陪审员  芮 军 二〇一九年七月二十九日 法官助理刘菲 书记员唐斌心 附：本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。