江西省修水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0424民初2602号原告吴竹秋，女，1972年7月6日出生，汉族，住修水县。委托诉讼代理人吴杨虎，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被告修水县金瑞福置业有限公司，住所地修水县义宁镇珠江大酒店附属C栋六楼，统一社会信用代码91360424063455985W。法定代表人袁凤廷，该公司经理。委托诉讼代理人徐传福，该公司员工。原告吴竹秋与被告修水县金瑞福置业有限公司（以下简称金瑞福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴竹秋的委托诉讼代理人吴杨虎，被告金瑞福公司的委托诉讼代理人徐传福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴竹秋向本院提出诉讼请求为：1、被告向原告支付逾期交房违约金22521元（逾期交房391天）；2、被告立即向原告交付不动产权证书；3、被告向原告支付逾期办理逾期房屋登记手续违约金53913.6元（逾期办理产权证936天）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年，原告与被告签订了《商品房买卖（预售）合同》一份，合同约定：被告将其开发的位于修水县东城区工业大道6栋2-502房卖给原告，总价款288000元，被告应当在2015年5月11日前将该商品房交付原告，被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，由被告按日计算向原告支付全部购房款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，因被告的原因，原告不能在房屋交付日起90日内取得房屋所有权证书（2016年9月3日），原告不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同在其他方面亦作了相应的约定。合同签订后，原告按时交付了购房首付款，并在银行办理了按揭贷款手续。2016年6月5日，被告向原告交付了房屋，逾期交房391天。2019年3月28日，被告告知原告才办理，该房至今未办理产权证书。被告严重违约，故原告诉至法院提出前述诉请。被告金瑞福公司辩称，本案原告在2019年2月25日开庭缺席，自动放弃，本次是第二次起诉。涉案商品房系玉龙国际第2期的商品房，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）中的打印的交房日期错了，不可能订房当天就交房，且该购房也不是一次付的全款，本栋其他业主合同约定的交房时间为2015年12月31日，本案原告所购房屋合同约定交房时间2015年5月11日是错误的，实际双方约定的交房时间应为2015年12月31日。被告已于2016年1月17日将该期商品房统一交予物业公司，原告实际在玉龙国际小区物业服务公司领取所购商品房并办理入驻手续时间是2016年6月5日。商品房预售合同规定，办理不动产登记起算日必须是客户领受购住房之日后90日之内完成，同时必须提前缴纳办理产权证的各种费用，原告实际缴纳契税时间为2016年7月9日，因此原告诉请逾期办证的起算时间为2016年7月9日，中间减除90天到办理产权证统一受理时间2018年10月11日止，故被告实际逾期办证时间为367天。另办理产权登记是双方共同行为，开发商只需90天内提交合法的办证资料，并未强行约定代为办好产权证，请求法院予以放宽365天，原告诉请逾期办证时间应扣减365天，因此被告实际逾期办证时间是2天。最后，按修水县人民法院已生效执行的（2017）赣0424民初1973号民事判决书中判定的逾期交房赔偿标准是26.5元/天，逾期办证违约金不应超过涉案房屋总价款的3%计算，故本案原告应得逾期交房违约金6519元，应得逾期办证违约金8640元，合计15159元。综上，恳请法院考虑客观实际情况，职能部门办证时间和商品房预售合同为统一版本等各种因素，被告不应向原告支付逾期办证违约金，同时本案诉讼费应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2015年5月（具体时间原、被告均未能提供相应证据予以证明），原告因购买商品房（即修水县东城区工业大道南侧玉龙国际6栋2-502房）与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份。合同部分约定归纳如下：房款总额288000元（首付款188000元，银行按揭贷款100000元）。交房时间2015年5月11日前，且在交房时该商品房应已取得建设工程竣工验收备案证明文件。若逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。原、被告共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。如因被告责任，原告未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，若原告不解除合同，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交清了首付款，同时就余款按合同约定在银行办理了按揭贷款手续。2016年6月5日，原告向被告交付房屋及钥匙。同年7月9日，原告向被告支付办理房产证的契税，案涉房屋已于2018年11月23日办理了不动产权证。另查明，2017年3月20日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在涉案房屋的竣工验收表中签字盖章。2018年8月31日，修水县建设工程质量监督检验站对涉案房屋所在工程办理了备案登记手续。以上事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、竣工验收报告、不动产登记证复印件等证据在卷证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，合同约定被告需在2015年5月11日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告，但被告实际于2016年6月5日才向原告交付商品房及钥匙，故被告依法应承担逾期交房的民事责任。被告辩称涉案的商品房合同约定的交房时间打印的2015年5月11日是笔误，实际原、被告双方约定的交房时间应为2015年12月31日，对此被告未能提供相应证据予以证实，且原告亦不予认可，故本院对被告该辩称意见不予采信。同时合同约定双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，且在商品房交付日起90日内取得商品房所有权证书。经查，原告并没有在实际交房时及时履行交付契税的义务，直至到2016年7月9日才完成交付契税，因此，被告应在2016年10月7日前办理不动产证，但涉案房屋直至2018年11月23日才办理了不动产权证，故被告应当承担逾期办证的违约责任。关于应当如何计算违约金的问题。第一，应根据尊重当事人意思自治原则，原、被告在合同中明确约定了违约金额或违约金的计算方法，故应依照合同的约定确定违约金额；第二，本案中合同明确约定的逾期办证违约金的具体计算方式应优先适用，同时合同约定违约金标准并不过高，且本案中无证据显示违约金标准过高的情形，因此，被告应向原告支付按已支付房价款的日万分之二从2015年5月12日起至实际交房之日止即2016年6月5日的违约金22464元（288000×0.2‰×390）元。同理，被告还应向原告支付从办证的违约之日即2016年10月8日起计算至原告实际办证之日即2018年11月23日的违约金44697.6元（288000×0.2‰×776）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条等有关法律之规定，判决如下：一、由被告修水县金瑞福置业有限公司在本判决生效后十日内向原告吴竹秋支付逾期交房违约金22464元、逾期办证违约金44697.6元，共计67161.6元。二、驳回原告吴竹秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1711元，减半收取855.5元，由原告吴竹秋负担104元，由被告修水县金瑞福置业有限公司负担751.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  苏家发二〇一九年七月二十三日书记员  刘福香