广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1324号上诉人（原审被告）：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区信安五路2号华生商住中心5号楼首层第5卡。法定代表人：魏超灵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋超，该公司法务经理。委托诉讼代理人：温锡棋，广东天重行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李金桃，女，1979年8月3日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：黄杰明、胡国恒，均为广东赛力律师事务所律师。上诉人肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司（以下简称加洲公司）因与被上诉人李金桃商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2018）粤1202民初4097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人加洲公司委托诉讼代理人温锡棋、被上诉人李金桃的委托诉讼代理人黄杰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加洲公司上诉请求：改判加洲公司支付李金桃违约金42668.4元。事实和理由：一、一审法院不应直接用另案的鉴定结果作为本案定案依据，应当依法予以纠正。二、一审法院不加判断直接适用评估报告，造成查明的事实不清，应当予以纠正。1．国众联评估公司做出的（2018）肇端司法评字第384号房地产评估报告与万联达评估公司做出的肇万评字2017-4039《房地产评估报告》对同一标的物租金单价的评估结果存在巨大差距。在万联达评估公司的评估报告被宣布无效前，不能直接以国众联评估公司的评估报告作为定案依据。2．国众联评估公司的评估报告不能真实反映市场的情况。按该评估报告假设条件与现实条件相反，按照49-51每平方米的价格，或者是45元每平方米的价格均是无法出租的。案涉房产一直空置，无法出租，截止至李金桃起诉时，已有1年左右的时间没有成功出租。而按照万联达评估公司的评估，市场的租金应当是30元每平方米，这符合市场的预期。3．国众联评估公司的评估报告对租赁行情及洽谈实际的假设是不成立的。三、在存在两份均合法的评估报告的情况下，一审法院应当具有自己的判断，不能直接以后一份评估报告否认前一份合法的评估报告，一审法院错误地直接适用评估报告，造成判决错误，应当予以纠正。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第2点，对于逾期交房的责任，出卖人可以选择按有资质的房地产评估机构的评定或按政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。由于国众联合评估公司的评估报告存在假设条件与现实情况严重不相符的情形，没有证据证明万联达公司评估报告存在非法的情形，一审法院仅以李金桃不认可万联达公司评估报告为由而否认该报告是错误的。李金桃在法定的期间对该报告没有提出异议，表明其与其他存在逾期交房的购房者一样，是认可该份评估报告的。四、李金桃要求的违约金过高，依法应当予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，即使加洲公司逾期交楼，但由于市场环境的原因，涉案房屋难以出租，房屋的实际租赁价格也是30元每平方米，因此，李金桃要求的违约金过分高于其损失，应当依法予以调整。综上，请二审法院结合涉案房产所处的市场环境，参考国众联评估公司对涉案房屋的租金水平，按照30元每平方米的价格计算逾期交楼的违约金，即30元每平方米×76.88平方米×18.5月=42668.4元。李金桃答辩称，1．一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审法院的判决，请求维持原判；2．加洲公司否认一审期间作出的房地产评估报告是没有事实基础与法律基础的，一审评估报告是由法院主持下做出的合法有效报告，各方应当予以尊重和遵守并适用于本案；3．加洲公司迟延交楼的行为导致了李金桃的租金损失，因此加洲公司认为违约金过高是没有事实依据和法律基础的，一审法院委托评估的正是在加洲公司迟延交楼期间的李金桃的租金损失，且该损失的计算是有合同依据的，综上，应当驳回加洲公司的全部上诉请求。李金桃向一审法院起诉请求：1．判令加洲公司赔偿李金桃违约金64002.6元；2．判令本案的诉讼费用由加洲公司承担。诉讼中，李金桃根据评估报告变更诉讼请求1为：判令加洲公司赔偿李金桃违约金70690.5元。一审法院认定事实：2015年11月24日，李金桃（买受人）与加洲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一，约定李金桃购买加洲公司开发的位于端州区××大道东南侧××区华生商住中心商业办公楼（塔楼）12层1204办公室，预期建筑面积76.88平方米，套内建筑面积49.1平方米，总金额431766元。在《商品房买卖合同》中，双方对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中合同第七条“付款方式及期限”约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金用于交付首付款时抵作商品房价款；（二）买受人采取分期付款方式付款，买受人应当在2016年11月30日分2期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币50000元，应当于2015年11月27日前支付，剩余房款381766元于2016年11月30日前付清。合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条“交付时间和手续”第（一）款约定，出卖人应当在2016年4月25日前向买受人交付该商品房。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未能按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，如果买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。合同签订后，李金桃依约付清房款431766元。2017年11月10日，加洲公司交付案涉商品房给李金桃。此后，李金桃以加洲公司逾期交楼为由，于2018年9月18日向一审法院提起诉讼。另查明，该院在审理（2018）粤1202民初4096号林禧波诉加洲公司商品房预售合同纠纷一案中，根据林禧波申请，一审法院依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对肇庆市端州区信安路2号华生商住中心商业办公楼1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估。国众联资产评估土地房地产估价有限公司于2018年12月24日出具国众联评字（2018）第ZQ-10075号《房地产估价报告》，载明估价结果：“估价对象为肇庆市端州区信安五路2号华生商住中心商业办公楼1205办公室办公房地产，房屋规划用途为办公楼，建筑面积为76.88㎡，权属人为李金桃，在符合本报告价值类型和满足本估价报告假设和限制条件下，2016年4月25日至2017年4月24日的客观市场租金单价为49元/㎡/月，月租金评估价值为3767元；2017年4月25日至2017年11月10日的客观市场租金单价为51元/㎡/月，月租金评估价值3921元。李金桃为此支付评估费3920元。”另查明，加洲公司因逾期交房问题曾委托广东万联达资产房地产土地评估有限公司对肇庆市端州区信安五路2号华生商住中心商业办公楼（八至二十二层）的租金价格进行评估，评估的时间点为2016年4月27日。广东万联达资产房地产土地评估有限公司在2017年11月4日出具肇万评字2017-4039号《房地产估价报告》，确定评估对象在评估时间点的租金单价为30元/㎡/月。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。李金桃与加洲公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，应受法律保护，双方均应依约全面履行。关于逾期交房的违约责任。合同约定加洲公司应于2016年4月25日向李金桃交付案涉商品房，但加洲公司于2017年11月10日才向李金桃交付，显存在逾期交房，已构成违约，理应承担违约责任。根据合同第十二条约定，逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，如果买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。本案中，李金桃以实际行动选择继续履行合同，因此加洲公司应按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向李金桃支付违约金。虽然加洲公司曾委托广东万联达资产房地产土地评估有限公司对包括案涉商品房在内的肇庆市端州区信安五路2号华生商住中心商业办公楼（八至二十二层）的2016年4月27日租金价格进行评估，但该评估委托事先未经李金桃同意，事后李金桃对评估结果亦不认可，故该院不予采纳。该院在审理（2018）粤1202民初4096号林禧波诉肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司（本案加洲公司）商品房预售合同纠纷一案中，依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对肇庆市端州区信安路2号华生商住中心商业办公楼1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估，该评估机构出具了《房地产估价报告》，评估标的与本案所涉标的为相邻，故本案所涉标的在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平可参照该《房地产估价报告》。根据该《房地产估价报告》所载，2016年4月25日至2017年4月24日的客观市场租金单价为49元/㎡/月，月租金评价估价值为3767元；2017年4月25日至2017年11月10日的客观市场租金单价为51元/㎡/月，月租金评价估价值为3921元。加洲公司逾期交楼时间为2016年4月26日至2017年11月9日，故2016年4月26日至2017年4月24日期间的违约金按月租金3767元计算，2017年4月25日至2017年11月9日违约金按月租金3921元计算，计得加洲公司应支付的逾期交楼违约金为70695.63元（计算方法：3767元/月×12个月-3767元/月÷30×1日+3921元/月×6个月+3921元/月÷30×16日）。李金桃请求违约金70690.5元未超过上述范围，属于当事人自行处分其诉讼权利，故该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：加洲公司应在该判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金70690.5元给李金桃。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元（李金桃已预交），由加洲公司负担。二审中，加洲公司提交如下新证据：1．华生金融文化中心写字楼已达成赔付协议明细表；2．华生金融文化中心写字楼未达成赔付协议明细表。拟证明有关房屋的赔付情况。经质证，李金桃对上述证据三性均不予确认，认为上述证据为加洲公司单方统计，签订的群体并不能代表李金桃。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1．一审法院采信（2018）粤1202民初4096号案的评估结论作为本案定案依据是否适当；2．逾期交房的违约金是否应当调整。一、关于一审法院采信（2018）粤1202民初4096号案的评估结论作为本案定案依据是否适当的问题。根据已经查明的事实，（2018）粤1202民初4096号案中，一审法院依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对肇庆市端州区信安路2号华生商住中心商业办公楼1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估，该评估机构出具了《房地产估价报告》，因该评估标的与本案所涉标的华生商住中心商业办公楼1204办公室为相邻的两套房屋，其结论具备参考价值，一审法院采用（2018）粤1202民初4096号案的评估结论作为本案定案依据，理据充分，本院予以维持。二、关于逾期交房的违约金是否应当调整的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，如果买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。一审法院根据林禧波的申请依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对案涉1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估，该评估机构具备相应资质，其出具的《房地产估价报告》具备真实性、科学性和公正性，且如上所述，该报告结论对本案具备参考价值，因此一审法院对其出具的评估报告予以采纳，理据充分，本院予以维持。根据国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》所载，2016年4月25日至2017年4月24日的客观市场租金单价为49元/㎡/月，月租金评价估价值为3767元；2017年4月25日至2017年11月10日的客观市场租金单价为51元/㎡/月，月租金评价估价值为3921元。一审法院据此计算加洲公司逾期交付案涉房屋给李金桃的违约金为70690.5元，理据充分，本院予以维持。虽然加洲公司提供了其委托的广东万联达房地产评估有限公司对案涉房产2016年4月27日的租金价格进行评估，但该评估委托事先未经李金桃同意，事后李金桃对评估结果亦不予认定，且该评估报告反映的仅为2016年4月27日的租金价格，无法反映2016年4月25日至2017年4月24日的客观市场租金情况，一审法院对该报告不予采纳，并无不当，本院予以维持。根据国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》，其评估的为案涉房屋的客观市场租金情况，即该评估报告是对李金桃的租金损失情况进行的评估，评估结论为客观市场租金单价为每平方米49-51元。加洲公司上诉主张按房屋的实际租赁价格30元每平方米对案涉违约金予以调整，理据不足，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，加洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费501元，由上诉人肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 桑审判员 任喜跃审判员 梁达明二〇一九年七月二十五日法官助理肖荣健书记员何连平