陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终1727号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈雪琴，女，1943年12月17日出生，汉族，西安电机厂退休职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：党怀谦，陕西惠民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李湘明，男，1987年12月28日出生，汉族，北京首汽租赁有限公司西安分公司运营部员工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杜亚民，男，1960年5月29日出生，汉族，现代世界警察杂志西安工作站副站长，住西安市莲湖区。原审第三人：西安天翔房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市未央区（梨园路）路北沁园春小区临街门面房。送达地址：西安市未央区（梨园路）路北沁园春小区百年行房地产。法定代表人：郑轩，该公司业务经理。上诉人陈雪琴因与被上诉人李湘明、原审第三人西安天翔房地产信息咨询有限公司（以下简称天翔咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初6385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈雪琴上诉请求：1、撤销一审民事判决书第二、三项；2、改判由陈雪琴返还李湘明定金5万元，退还预付款4万元、改判由天翔咨询公司向李湘明退还诚意金1万元；3、本案一、二审诉讼费用由李湘明承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律不当，主要有以下两点：一、陈雪琴并未违约，一审认定陈雪琴违约，明显错误。合同第七条第2款明确约定“甲乙双方协商一致同意于2018年8月15日前到当地产权登记机关办理产权登记手续，同时乙方支付甲方首期房款计人民币二十一万元（不含定金）”。陈雪琴已高龄满75岁，老伴已85岁。出卖涉案房屋，是为了重置大房和儿子一家住在一起居家养老。2018年3月15日签订合同之后，陈雪琴便看好一套房子，并交付了一万元定金，。20I8年5月初，陈雪琴多次找中介，希望尽快与李湘明沟通，按照合同第七条第2款约定支付21万元，把新房子提早订下来。终因对合同的不同理解而发生争议，但合同始终未予解除。2018年8月14日，在天翔咨询公司7月17日电话及短信反复催促陈雪琴经过慎重考虑，电话通知天翔咨询公司办理过户手续，继续履行合同，而天翔咨询公司谎称李湘明在银行办理按揭手续，直到产权登记机关下班，也未见到李湘明的踪影。事后陈雪琴得知李湘明已于2018年7月2日提起诉讼。固然，陈雪琴曾因李湘明无力承担约4万元的巨额税费，拒绝依约支付首期房款而主张解除合同，但那时距离合同约定履行期限届满还有充足的时间，在双方对合同主要条款存在重大误解时应协商变更，变更不成时，可协议解除。不能协商解除时，在合同履行期限届满前仍应继续履行。李湘明在合同履行期限届满前提起诉讼说明李湘明已有反悔之意，趁有利之机恶意解除。要说违约，李湘明在5月12日之前即明确表态对税费无力承担的意思表示，应认定首先违约。陈雪琴按照合同约定的8月15日之前任意一天要求李湘明履约付款都不算违约。本案属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，应予撤销。二、一审认定定金为10万元，明显错误。合同第七条第1款虽约定了定金10万元，陈雪琴收条上也书写的是“定金”，房价价格也约定了68万元，但约定的数额及“定金”二字并非三方真实意思表示。2018年10月22日庭审笔录第7页第11行一下载明天翔咨询公司表示“这个房子其实是72万元的成交价，陈雪琴不想让儿媳妇知道还有4万元，因此陈雪琴儿子让把4万元直接给陈雪琴本人，合同上只写68万元，实际上交易价是72万元。李湘明：因此定金中有4万元我是直接现金给付陈雪琴，就是这个原因。？陈雪琴，成交价72万是否属实？陈雪琴代理人：属实。”。故这4万元应认定为预付款！另外，天翔咨询公司收取的1万元“诚意金”，是直接从李湘明处拿的40000元现金中收取，其收取理由合同中并未约定，天翔咨询公司无中生有，且末交到陈雪琴手中，应直接返还李湘明。综上，陈雪琴认为，一审认定事实确有错误，适用法律不当，请二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持陈雪琴的上诉请求！ 李湘明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法、阐述理由正确、应驳回上诉，维持原判。天翔咨询公司述称，对一审判决没有异议。1万元和本次案件无关联，1万元是我们收陈雪琴的定金，在办理过户的时候我们就给陈雪琴退还，并且还给陈雪琴开具了定金收据，收取1万元定金是经过陈雪琴同意的，并且陈雪琴的儿子当时也在场，最后才签订的合同。 李湘明向一审法院起诉请求：1、解除李湘明、陈雪琴及天翔咨询公司签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令陈雪琴限期双倍返还李湘明购房定金 200000 元；3、案件受理费、财产保全申请费由陈雪琴承担。陈雪琴提起反诉请求：1、撤销李湘明与陈雪琴、天翔公司之间签订的《房屋买卖居间合同》；2、陈雪琴退还李湘明购房定金 90000 元。  一审法院认定事实：2018 年 3 月 15 日，陈雪琴作为甲方、卖方，与李湘明作为乙方、 买方及天翔咨询公司作为丙方、居间方签订了《房屋买卖居间服务合同》一份，该合同约定，甲方将其所有的位于西安市莲湖区梨园路西段紫云溪 5 幢 10504 号单元房屋出售给乙方，不动产权证号 1078203，建筑面积 79.33 平方米，房屋售价 680000 元。乙方于 2018 年 3 月 15 日向甲方支付购房定金 100000 元。 甲乙双方协商一致同意于 2018 年 8 月 15 日前到当地产权登记机关办理产权登记，同时乙方支付甲方首期房款 210000 元（不含定金）。第二期房价款计 470000 元，乙方同意于 2018 年 8 月 20 日前与贷款银行签订借款合同，同时委托借款银行将贷款资金划入监管账户。甲方应当在收到乙方除尾款外的全部房款后 20 天内腾空房屋，并办理交接手续。甲乙双方同意，自符合出件条件之日起 120 个工作日内，双方共同办理房屋权属转移登记手续。如因任何一方原因未能及时办理该手续，则每逾期一日，由违约方按房屋总价款 1%标准向守约方支付违约金，并于取得证书之日起 30 日内支付。如因甲乙双方任何一方原因导致合同不能继续履行，约定 100000 元作为违约金支付给守约方，并承担丙方的全额居间服务费。违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。本合同履行过程中，如产生争议，由三方协商解决；如协商不成，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。各方同意，未经本合同当事人签字或盖章的任何书面承诺、口头承诺、条款变更等行为对各方无拘束力。该合同签订时，陈雪琴在甲方一栏签名捺印，李湘明在乙方一栏签名捺印，天翔公司在丙方一栏由郑轩签名并加盖合同专用章。合同签订当日，李湘明向陈雪琴支付购房定金 100000 元。陈雪琴收到后，向李 湘明出具了《收条》，载明“今收到李湘明购买本人西安市莲湖区梨园路紫云溪 5 栋 10504 室房屋定金拾万元整（100000元）如有违约不予退还。”陈雪琴收到定金后，向天翔咨询公司支付 10000 元，天翔咨询公司向陈雪琴出具《收条》，载明“今收到西安市莲湖区XX路XX栋XX室业主陈雪琴就该房屋出售事宜，与本公司所找客户谈成一致，交纳定金壹万元整 （10000 元），此款在该房屋过户与乙方当日交还与业主，如有违约不予退还。”2018 年 3 月 19 日，李湘明将户口迁至西安市未央区XX城XX路XX号XX户。2018 年 5 月份，陈雪琴向天翔咨询公司及李湘明提出，因西安市房屋价格上涨幅度较大，其要尽快取得该房屋的购房款后另行购买新房，敦促李湘明尽快办理房屋过户手续。因提前办理过户手续需要交纳增值税大约 40000 元左右，李湘明及陈雪琴均不同意承担，故三方未能协商一致。之后，陈雪琴要求将所收取的购房定金退还李湘明，解除房屋买卖合同，李湘明未予同意。经天翔咨询公司与陈雪琴、其儿子姚炯多次电话沟通，要求按照合同约定履行，未果，李湘明于 2018 年 7 月 17 日向本院提起诉讼。 2018 年 8 月 14 日下午 15 时 07 分 51 秒，陈雪琴突然电话通知天翔咨询公司，要求当日与李湘明办理产权过户手续，并要求李湘明当日支付购房款。天翔咨询公司通知李湘明后，李湘明从工作单位赶往西安市XX中心时已经下午 16 时 45 分， 其与天翔咨询公司工作人员见到陈雪琴，陈雪琴要求李湘明支付购房款，天翔咨询公司告知可以去银行办理贷款手续，陈雪琴未予答复，返身离开。 关于三方为何在《房屋买卖居间服务合同》中约定“甲乙双方协商一致同意于 2018 年 8 月 15 日前到当地产权登记机关办理产权登记，同时乙方支付甲方首期房款 210000 元（不含定金）”的内容，天翔咨询公司的解释是：因陈雪琴交纳房屋契税的时间为 2016 年 7 月 25 日，如果在 2018 年 7 月 25 日之前办理网签合同及产权登记手续，要缴纳房产交易增值税，该部分税费大约需要 30000-40000 元，李湘明、陈雪琴双方在合同商谈时均同意等契税满两年再进行交易，可以免交增值税，故在合同中约定到 2018 年 8 月 15 日前到产权登记机关办理产权登记手续，并由李湘明办理银行贷款支付陈雪琴购房款。李湘明对天翔咨询公司的陈述予以认可。陈雪琴对天翔咨询公司的陈述不予认可，称天翔咨询公司陈述不属实，陈雪琴年龄大了，对合同中有些条款的表述并不清楚，当时天翔咨询公司也是催着让陈雪琴签字，其并未充分了解合同内容，其对合同中约定的“2018 年 8 月 15 日前办理产权登记”的理解是最晚于 2018 年 8 月 15 日，即该时间节点之前将房屋买卖交易办理完成，故其 2018 年 5 月敦促李湘明积极履行合同，遭李湘明拒绝。2018 年 8 月 14 日陈雪琴通知李湘明办理产权登记，但李湘明没有积极到场，并且也没有向陈雪琴支付首付款，房屋买卖合同是李湘明违约，而不是陈雪琴违约。陈雪琴认为，其对合同内容存在重大误解，故将反诉请求变更。 本案在审理过程中，李湘明于 2018 年 9 月 19 日提出诉讼保全申请，请求查封冻结陈雪琴名下财产。本院作出（2018） 陕 0104 民初 6385-2 号民事裁定，并于 2018 年 10 月 10 日将 位于西安市莲湖区梨园路西段 5 幢 10504 室房产进行查封，查封期限三年。  一审法院认为，李湘明与陈雪琴、天翔咨询公司之间签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同。依法成立的合同对各方当事人均有约束力，各方均应全面、适当履行。本案中，李湘明已经依据合 同约定向陈雪琴支付了定金 100000 元，履行了买方在合同约 定中的该阶段的全部义务。陈雪琴收到李湘明支付购房定金 100000 元后，将其中 10000 元作为售房诚意金交付给天翔咨询公司，与李湘明无关。关于合同中约定“甲乙双方协商一致同意于 2018 年 8 月 15 日前到当地产权登记机关办理产权登记”的内容，李湘明及天翔咨询公司的解释为需要等契税满两年再进行网签备案登记，李湘明及天翔咨询公司对该条款的解释符合客观实际，并且与李湘明、陈雪琴提交的电话录音内容可以相互佐证， 本院予以采信。陈雪琴称其在与李湘明签订房屋买卖合同时，对于合同约定的条款理解不清楚，存在重大误解的辩称理由，没有证据支持，不予采信。《中华人民共和国合同法》 第七十七条第一款规定“当事人协商一致，可以变更合同。” 陈雪琴于 2018 年 5 月要求尽快办理产权登记，系主张变更合同中约定的履行时间条款，但双方对提前办理产权登记而产生的增值税应当由谁承担未能达成一致，该合同内容并未变更，双方仍应按原合同约定内容履行，一方拒不按照合同约定履行，则构成违约。陈雪琴在合同内容未协商一致变更的情况下，告知李湘明及天翔咨询公司不同意继续履行合同，要求退还李湘明购房定金。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，“当事人以自己的行为明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”李湘明向本院提起诉讼，主张解除三方签订的《房屋买卖居间合同》并主张陈雪琴承担违约责任的请求，符合法律规定，本院依法确认合同予以解除。因本案纠纷产生系陈雪琴违约造成，合同解除后，陈雪琴应当承担违约责任，按照合同约定双倍返还李湘明定金共计 200000 元。陈雪琴于 2018 年 8 月 14 日通知天翔咨询公司及李湘明，要求前往房地产登记部门办理产权登记，因其之前已经以自己行为明确表示不再履行合同义务，当日其要求办理过户手续，并未给李湘明及天翔咨询公司足够的准备时间，并且双方合同约定支付购房款的支付方式为按揭贷款，故李湘明当日未能与其办理房屋转移登记手续、支付购房款，并不构成违约，陈雪琴主张李湘明承担违约责任，没有事实依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）李湘明与被告（反诉原告）陈雪琴、 第三人西安天翔房地产信息咨询有限公司之间 2018 年 3 月 15 日签订的《房屋买卖居间合同》予以解除； 二、被告（反诉原告）陈雪琴于本判决生效后十日内双倍返还原告（反诉被告）李湘明定金共计 200000 元； 三、驳回被告（反诉原告）陈雪琴的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费 4300 元，原告李湘明已预交，本院减半收取 后，由被告陈雪琴承担 2150 元；保全费 1620 元，原告李湘明 已预交，由被告陈雪琴承担 1620 元。反诉费 1150 元，由被告 陈雪琴自行承担。 本院二审期间，当事人均为向本院提交新证据。本院查明一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，陈雪琴在合同履行期间，明确告知李湘明及天翔咨询公司其不同意继续履行合同，要求退还李湘明购房定金，属于违约。李湘明主张解除合同，符合法律规定。一审法院判决支持并无不当。陈雪琴在李湘明已经提起本案诉讼之后，合同履行期届满前一天，突然通知李湘明及天翔咨询公司办理交易房屋变更登记，李湘明及天翔咨询公司未及办理，陈雪琴主张李湘明违约。因陈雪琴此前已经明确表示不履行涉案合同，又采取突然方式要求履行合同，期限只有一天，实为刁难李湘明，有违民事活动中诚实信用的原则。据此，陈雪琴主张李湘明违约，本院不予采信。李湘明向陈雪琴支付定金10万元，陈雪琴向李湘明出具有收据，事实清楚，证据确实，一审法院判处并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，陈雪琴上诉理由不成立，上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，陈雪琴已预交，由陈雪琴负担。本判决为终审判决。   审判长  王  宏    审判员  侯新省    审判员  张  伟二〇一九年七月十七日                          （院 印）书记员 宁  越1