西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                       (2019)陕0113民初4439号原告（反诉被告）：西安御智商业运营服务有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：李阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫彬彬，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晋茹，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：陕西焓斯保尤萨投资咨询有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：黄梓轩，该公司经理。被告（反诉原告）：黄梓轩，男，1969年8月6日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李仁田，陕西信邦律师事务所律师。原告（反诉被告）西安御智商业运营服务有限公司（以下简称御智公司）诉被告陕西焓斯保尤萨投资咨询有限公司（以下简称焓斯保尤萨公司）、被告（反诉原告）黄梓轩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）御智公司的委托诉讼代理人闫彬彬、被告（反诉原告）黄梓轩的委托诉讼代理人李仁田均到庭参加了诉讼，被告焓斯保尤萨公司经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）御智公司诉称，2015年6月4日，原告于被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将西安市XX街XX栋XX号商铺出租给被告从事生活配套（干洗）业务，租赁期限自2015年8月15日至2020年8月14日，第一年租金为11092.5元/月，从第二年起租金每年比上一年度租金上浮6%。此外，合同第十条第三款约定，被告未经原告同意擅自将房屋转租、转借的，原告有权单方终止合同，被告应承担一个月房租的违约金。上述合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告却未经原告同意，擅自将商铺转租给案外人“西安曲江新区XX店”（经营者为肖某某），严重违反了合同约定，原告已依约解除了上述租赁合同，被告应向原告支付一个月房租作为违约金。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金11092.5元；2、诉讼费由被告承担。被告焓斯保尤萨公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告（反诉原告）黄梓轩辩称，其未违约，不应支付违约金，御智公司对肖某某一直使用涉案房屋知情，并向原告交水电物业、装修押金、管理费；其不存在转租，属于共同经营，御智公司诉请没有事实依据。被告（反诉原告）黄梓轩诉称，在合同租金期内，御智公司于2016年10月8日以拖欠租金为由雇佣保安强行封锁黄梓轩干洗店，导致员工无法上班，客户不能取衣服，会员大量流失，大宗洗涤合同不能按约如期交货造成了损失，故诉至法院，请求判令：1、御智公司返还2016年10月8日至2016年11月14日期间的租金13680.75元；2、诉讼费由御智公司承担。原告（反诉被告）御智公司针对黄梓轩的反诉辩称，依据合同约定2015年7月14日至2016年11月14日，共计16个月租金应为176472元，但二被告仅支付了133110元，拖欠其4个月租金，黄梓轩未向其多支付任何租金，其不应返还。二被告未经其同意擅自转租涉案房屋，依据合同10.3条约定，即便存在剩余租金，其有权不予退还。租赁期届满其多次催促，被告于2017年1月15日才将设备搬离涉案房屋，占用原告房屋三个月，即便有剩余租金其也有权冲抵占用费。经审理查明，2015年6月4日，原告御智公司（出租方、甲方）与被告黄梓轩（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于西安市曲江新区XX路XX路XX街XX栋XX号、建筑面积73.95平方米的商铺租赁给乙方，用于生活配套(干洗)；租赁期限五年，自2015年8月15日起至2020年8月14日止；第一年租金为11092.5元，从第二年起，租金每年比上一年度增加6%；租金第一年为半年支付，第二年起为年付，提前一个月支付下一期，其中2015年8月15日至2016年2月14日，每月11092.5元，总价66555元，支付时间为签订合同之日,2016年2月15日至2016年8月14日，每月11092.5元，总价66555元，支付时间为2016年7月14日；装修期为60天，从2015年6月15日至2015年8月12日，除租金外，该期间产生的物业、水、电等费用及相关法律责任均由乙方承担；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方3天的宽限期，从第4天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；甲方保证上述房产权属清楚，没有纠纷。合同第十条第3款约定,乙方未经甲方同意擅自将房屋转租、转借、更换运营项目、进行非法活动、改建、扩建、装修，增扩设备的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金且押金及剩余租金不退，并恢复房屋原状。2015年7月14日，御智公司向黄梓轩出具了收款收据，载明：今收到陕西焓斯保尤萨投资咨询有限公司(黄梓轩)2015年8月15日至2016年2月14日房租66555元，加盖“西安御智商业运营服务有限公司财务专用章”；2016年5月3日，预支公司向焓斯保尤萨公司出具了收款收据载明：今收到尤萨干洗2016年2月15日至2016年11月14日房租66555元，亦加盖“西安御智商业运营服务有限公司财务专用章”。2016年10月8日，御智公司将涉案商铺上锁，并张贴《告示》，载明焓斯保尤萨公司（尤萨干洗）因经营不善长期拖欠房租，已严重违约，多次沟通、催缴无果，从即日起终止该《租赁合同》，解除与焓斯保尤萨公司的租赁关系并收回所出租的铺面；为保障顾客利益，请需取衣服的顾客与该店落实好取衣手续及时间后，通知物业公司配合开门。2017年黄梓轩将御智公司以房屋租赁合同纠纷诉至本院，请求判令：1、御智公司返还其租房押金11092.5元，装修押金5000元，水电押金1000元，水电费5000元，共计22092.5元；2、御智公司赔偿原告商铺装修损失110000元，营业损失90000元，共计200000元；3、御智公司承担诉讼费。御智公司提出反诉请求：1、请求支付房屋租金191908.6元，支付逾期付款违约金11758.05元，共计203666.65元；2、黄梓轩承担反诉费用。本院于2018年8月14日作出（2017）陕0113民初6834号民事判决书，判决：一、御智公司向黄梓轩退还房屋押金11092.5元；二、驳回黄梓轩其余诉讼请求；三、驳回御智公司的反诉请求。后御智公司不服，上诉至西安市中级人民法院，2018年11月27日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终11516号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在上述案件中查明，涉案房屋所办干洗店营业执照上的经营者为案外人肖某某，名称为西安曲江新区XX店，2015年6月15日肖某某向曲江壹街物业服务中心交纳装修押金、水电预付款等。庭审中，黄梓轩称，其不存在转租事实，其与肖某某之间没有签订转租合同，其与肖某某系亲戚，涉案房屋用于干洗店的经营，是一个共同经营的行为。黄梓轩提交《关于装修期递延的情况说明》、《关于近期经营情况及减免房租相关情况说明》、《收款收据》，证明御智公司对于肖某某经营涉案房屋知情并同意，收取了肖某某的装修押金、管理费、水电费及上述两份文件，不存在转租。《关于装修期递延的情况说明》，系肖某某出具，载明因接到招商部通知，临时停止装修2个月；落款日期为“2011年10月9日”。《关于近期经营情况及减免房租相关情况说明》系肖某某向“曲江壹街开发商”致函。《收款收据》中收款人为“曲江壹街物业服务中心”，交款时间为2015年6月15日，客户名称为肖某某，载明装修押金5000元、水电预付3000元、装修管理费443.7元，水表一套460元，装修期物业费（2个月）739.5元。御智公司对《关于装修期递延的情况说明》、《关于近期经营情况及减免房租相关情况说明》的真实性、证明目的均不认可，称案外人肖某某与其没有租赁关系，御智公司只是收到2份书面说明，并未做答复。对《收款收据》的真实性无法核实，称收款人为曲江壹街物业服务中心，御智公司从未收取肖某某的任何款项。上述事实，有《商铺租赁合同》、（2017）陕0113民初6834号民事判决书、（2018）陕01民终11516号民事判决书及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告御智公司与被告黄梓轩签订《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，各方应按合同约定履行己方义务。本案涉案房屋所办干洗店营业执照上的经营者为案外人肖某某，名称为西安曲江新区XX店，装修押金、水电预付款等费用系肖某某向曲江壹街物业服务中心缴纳。黄梓轩称，其并未与肖某某签订转租合同，与肖某某系亲戚，是共同经营的行为。黄梓轩提交的《关于装修期递延的情况说明》、《关于近期经营情况及减免房租相关情况说明》、《收款收据》均无法证明，御智公司对涉案商铺实际由肖某某使用知情并同意。黄梓轩称其与肖某某系共同经营，未提交相应的证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。黄梓轩提交的证据不足以证明其主张，本院依法不予采信。根据《商铺租赁合同》第十条第3款约定，乙方未经甲方同意擅自将房屋转租、转借、更换运营项目、进行非法活动、改建、扩建、装修，增扩设备的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金且押金及剩余租金不退，并恢复房屋原状。黄梓轩将涉案商铺承租后交由肖某某实际使用，其未提交证据证明御智公司知情并同意，亦未提交证据证明系其与肖某某共同经营，故黄梓轩应按上述合同条款约定向御智公司支付违约金，且剩余租金御智公司不予退返。另，《商铺租赁合同》系御智公司与黄梓轩签订，根据合同相对性，故御智公司主张焓斯保尤萨公司承担违约金，无事实依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄梓轩于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）西安御智商业运营服务有限公司支付违约金11092.5元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）西安御智商业运营服务有限公司的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）黄梓轩的反诉请求。本案案件受理费77元，由黄梓轩承担，鉴于本诉受理费由御智公司预交，黄梓轩在履行上述金钱义务时一并给付御智公司。反诉受理费71元，由黄梓轩承担。                                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    王      丹人民陪审员    韩  文  华人民陪审员    刘      波     二0一九年 七 月二十三日  书  记  员     孙  曌   琳 打印：相丽华     校对：张琪琪     2019年  月  日送达 1