湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2828民初729号原告：鹤峰县农业农村局，住所地鹤峰县容美镇九峰大道**，统一社会信用代码11422828011496427M。法定代表人：汪娟，该局局长。委托代理人（一般代理）：田曾玉，湖北立鹤律师事务所律师。被告：陈佳红，男，1976年1月10日出生，土家族，初中文化，鹤峰县太平镇芦坪村委会主任，户籍地湖北省鹤峰县，现住鹤峰县，被告：田琼，又名田红，女，1968年12月31日出生，土家族，初中文化，个体户，户籍地湖北省鹤峰县，现住鹤峰县，系陈佳红之妻。原告鹤峰县农业农村局诉被告陈佳红、田琼物权保护纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鹤峰县农业农村局的委托代理人田曾玉，被告陈佳红、田琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤峰县农业农村局向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告向原告返还位于鹤峰县××镇××（现为××中路××）综合楼（牧业大厦）一楼房屋（优丽雅特布艺经营店）；2、判决被告向原告支付房屋占用费168000元（自2017年4月1日起至2019年3月31日），2019年4月1日之后被告按每月6666.66元支付占用费至房屋归还之日止；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：2002年12月原告（原鹤峰县畜牧兽医局）因欠中国农业银行鹤峰县支行贷款，将位于容美镇大桥路17号原牧业大厦（现源怡宾馆）房屋抵押给县农行以偿还贷款，县农行将该栋房屋的一楼药店房屋、大餐厅及厨房和保管室（以下简称一楼房屋）租赁给被告，租赁期限为2013年5月至2017年3月31日。2017年3月原告欠县农行贷款已还清，县农行向原告交还了抵押物；同时县农行与被告的租赁合同也已到期。经县国资局牵头对一楼房屋租赁经营权价格组织了评估，确定年租金价格为80000元。原告为了行使自己对原牧业大厦一楼房屋的管理权，多次告知被告若继续租赁一楼房屋，应按鹤峰政规（2016）8号《鹤峰县行政事业单位国有资产管理暂行办法》规定的程序参与公开竞价租赁。后县国资局对被告经营的一楼房屋组织公开竞价租赁，此次公开竞价租赁时因被告报价低于其他人未取得租赁权，但被告以过去房屋装修费为由拒不腾退到期房屋。中标对象因不能如期获取所租赁房屋，提出放弃租赁权退还租金的情况下，遂又启动第二次房屋竞价租赁，但因被告原因导致第二次公开竞价流拍。为了对租赁房屋实施管理，原告要求被告按第一次竞拍的年租金84000元缴纳2017年4月以来的一楼房屋租金，被告以一楼房屋是因其改造而增值，而不同意按照原告提出的年租金84000元缴纳，而至一楼房屋租金至今未解决，也致一楼房屋无法正常招租，致使国有资产流失。被告陈佳红、田琼辩称：一、我们没有交房租，没有退房事出有因。原畜牧局欠鹤峰县农业银行的贷款，将位于容××镇××房产租赁权抵押给农业银行偿还贷款，事后，农业银行将该栋房屋一楼药房门面、餐厅及保管室以每年五万元租金一并租给我们使用，准备经营窗帘加工，租赁期限从2013年5月至2017年3月，共计租金20万元已经全部按期结清。刚租赁时，门店室内室外无水电、房屋漏水，下水道也不通，连门头阶沿都没有，条件很差。当时，我们也将这些情况给农行领导汇报过，领导答应过只要在不改变房屋主体结构的情况下可以对其改变使用。同时，农业银行的领导也知道改变现状需要大量投资，并承诺我们租赁期限内租金不上涨，我们也按照租金标准如期上交了所有房租。现在，我们没有交租金并非恶意拖欠。主要是因为租用门面投资大，收益小。2013年5月份，我们租赁房屋后投资几十万元，花去一年多时间对门头室内进行了整改、装修，对周边环境进行了改造，门店也才有了今天的容貌。门店装修后，紧接着容阳半岛楼盘和茶厂还建房动工及公路整修扩宽时间长达四年之久，在此期间，道路封闭，其他车辆和行人禁止通行，顾客无法进店，导致我们不能正常经营，导致前期投资无法收回。原鹤峰县畜牧局在公开招租时，评估公司、竞租人员不清楚房屋出租时破烂不堪的状况，也不知道我们对租赁物改变现状的付出，只凭维修后的店容店貌提高租金标准和我们竞争情有可原，但是，鹤峰县农业农村局明知我们对租赁物改造付出不少，而对租金标准却不作让步实属不公平。如果我们不投资维修房屋，不投资改变周边环境，门店还是老样子，租金无法上涨还是客观事实。原鹤峰县畜牧局拖欠的贷款农行也无法顺利收回，装修门店我们是有功之臣。现在，我们如果将租用的门店放弃，那将是前功尽弃，如果继续租用，门店又要涨租金，真是进退两难，通过反复思考，我们决定续租门店才能挽回前期投资的损失，因此，请求人民法院根据实际情况，依法对原告的租金标准作出适当调整，只要公平合理，我们就会及时结清所欠租金。本院经审理认定如下事实：原鹤峰县畜牧局（后更名为鹤峰县畜牧兽医局）1991年11月11日经批准在鹤峰县××层综合楼（又称“牧业大厦”），该房屋位于鹤峰县××中路××（××镇××）。1994年5月4日，鹤峰县畜牧局办理了房屋所有权证，房屋所有权证编号为鹤房证字第××号，其一楼建筑面积为337.06平方米。1997年3月3日，鹤峰县畜牧局以鹤峰县畜牧发展总公司的名义在中国农业银行鹤峰县支行（以下简称鹤峰县农行）贷款900000元，用于发展畜牧产业，并以“牧业大厦”作为抵押物，双方并于1997年1月22日依法到鹤峰县房地产管理局办理了《房屋他项权证书》的抵押登记。该笔贷款到期后，鹤峰县畜牧局仅偿还了部分本息。鹤峰县农行遂向本院起诉，要求鹤峰县畜牧局偿还借款本金900000元，利息154035元。本院于2002年7月17日作出（2002）鹤民初字第181号民事判决，判令鹤峰县畜牧局在判决生效后十日内偿还鹤峰县农行借款本金900000元，利息154035元。判决生效后，鹤峰县农行与鹤峰县畜牧局于2002年11月18日签订了《偿还贷款协议》。该协议约定：鹤峰县畜牧局以“牧业大厦”一至三楼房屋15年的使用权（自2003年1月1日至2018年1月1日）抵偿（2002）鹤民初字第181号民事判决确认的全部给付义务。在该期限内，前述房屋由鹤峰县农行对外出租，租费收入由该行收取，鹤峰县畜牧局不承担出租税费。2013年5月17日，鹤峰县农行与陈佳红签订了《源怡宾馆部分门面租赁合同》，双方约定：鹤峰县农行（甲方）将鹤峰县畜牧局抵押的房屋一楼药店门面、大餐厅及厨房和保管室租给陈佳红（乙方），租赁期限从2013年5月至2017年3月31日止。租金20万元。签约之日付14万元，2014年4月30日以前交纳6万元。双方还约定：“乙方应当保证房屋不得人为损坏坏，不得改变房屋的结构，对房屋的装修、装潢及结构的改造须经甲方同意，若造成损失，乙方应当予以赔偿。租赁到期后，乙方不得将任何装潢物拆除，甲方不给门面装修、装潢及结构改造等所发生的一切税费进行任何补偿。乙方在租赁期间产生的各种税务、管理、修缮等费用由乙方自行承担，因乙方经营所产生的一切经济损失和法律责任由乙方负责。在乙方租赁期间，若因政府开发拆迁或其他不可抗拒因素导致乙方不能经营，乙方无条件退出交房，甲方不给予乙方任何经济补偿”。陈佳红租赁该房屋后，经改造后部分转租于他人，还有部分房屋由其妻田琼用作优丽雅特布艺经营店。2017年3月31日，鹤峰县农行将原鹤峰县畜牧局抵押的牧业大厦的房屋交还给鹤峰县国有资产监督管理局，当日，鹤峰县国有资产管理局将该宗房产交由原鹤峰县畜牧兽医局具体管理。原租赁合同期限届满后，鹤峰县国有资产监督管理局对案涉房屋进行了公开竞租，因陈佳红、田琼竞租不成，遂以房屋装修投入未获补偿为由拒绝腾房，致公开竞租未果。此后，陈佳红、田琼对于用作优丽雅特布艺经营店的房屋在没有续租的情况下占用至今，对于使用该房屋的费用亦未予支付。另查明，原鹤峰县畜牧局在案涉综合楼（即“畜牧大厦”）建成后，因职能变化更名为鹤峰县畜牧兽医局。2019年机构改革中，原鹤峰县畜牧兽医局的职能并入新组建鹤峰县农业农村局，其原管理的国有资产亦转由鹤峰县农业农村局承担管理职责。本案审理过程中，被告田琼表示对于2017年4月1日至2019年3月31日使用费愿意按5万元/年的标准给付。上述事实，有记录在卷的当事人陈述及本院（2002）鹤民初字第181号民事判决书、鹤峰县农业局与鹤峰县农行偿还贷款协议、源怡宾馆部分门面租赁合同、鹤峰县国有资产监督管理局证明、鹤峰县畜牧局公有房屋所有权登记申请书、鹤峰县房屋所有权登记审核表等证据予以证实。本院认为，国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截流和破坏。原鹤峰县畜牧局修建的综合楼（牧业大厦）属国有资产。被告陈佳红、田琼在与鹤峰县农行的租赁合同到期后本应依约将未续租的房屋即优丽雅特布艺经营店退还给代表国家行使所有权职责的原鹤峰县畜牧兽医局。被告陈佳红、田琼在竞租不成的情况下，在租赁期限届满后仍借故长期占用案涉房屋，且不支付使用费。该行为侵犯了国家财产所有权。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。《中华人民共和国物权法》第五十三条规定：“国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利”。原告鹤峰县农业农村局是对案涉房屋享有直接支配权利的国家机关，其依法向人民法院主张权利符合法律规定，本院对原告鹤峰县农业农村局要求被告陈佳红、田琼归还占用房屋的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。被告陈佳红、田琼长期占用案涉房屋，致使该房屋无法被依法使用或者对外公开竞租。因此而给国家造成的损失，二被告应予赔偿。故原告鹤峰县农业农村局要求二被告支付自2017年4月1日至房屋被实际退还时的占用费的请求，符合法律规定，应予支持，但占用费的标准须结合实际情况予以确认。本案中，鹤峰县农业农村局提供了湖北同庆拍卖有限责任公司的《拍卖总结》以证明优丽雅特布艺经营店的房屋曾以84000元/年的价格竞租成功，但该次竞租的底价是以众联资产评估有限公司向鹤峰县财政局出具的众联评报字【2017】第1069号评估报告所确定的房屋年租金评估值为依据，而该评估报告认定的牧业大厦一楼出租商业门面总面积与房屋产权登记资料载明的一楼建筑总面积存在差异，评估报告认定的一楼商业出租门面总面积大于房屋产权登记时记载的一楼房屋建筑总面积。基于此，陈佳红和田琼认为该评估报告上确定的年租金评估值不具有客观性。在本案中，鹤峰县农业农村局对此未作出合理说明，故本院不以《拍卖总结》载明的竞租成交价或者众联评报字【2017】第1069号评估报告确定的年租金评估值作为认定房屋占用费的依据。鉴于鹤峰县农业农村局对于占用费的标准未提供充分有效的证据予以证实，考虑到陈佳红、田琼确已对案涉房屋进行了改造的事实，本院对于陈佳红、田琼应支付的占用费，按照田琼自认的50000元/年标准予以确认，故2017年4月1日至2019年3月31日的房屋占用费为100000元，2019年4月1日之后的占用费按照4166.67元/月（50000元÷12）的标准予以支付直至案涉房屋被实际退还时止。鹤峰县农业农村局关于房屋占用费的主张中与本院认定不一致部分，因缺乏证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第五十三条、第五十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈佳红、田琼于本判决生效后十日内向鹤峰县农业农村局退还其占用的位于鹤峰县容美镇一中路42号综合楼（即牧业大厦）一楼的房屋（优丽雅特布艺经营店）；二、被告陈佳红、田琼在本判决生效后十日内向鹤峰县农业农村局支付2017年4月1日至2019年3月31日的房屋占用费100000元，并自2019年4月1日起按照4166.67元/月的标准向鹤峰县农业农村局支付房屋占用费直至案涉房屋被实际退还时止；三、驳回原告鹤峰县农业农村局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈佳红、田琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  冯本军二〇一九年七月十六日书记员  郑志青附：本判决适用的法律规定《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第五十三条国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。第五十六条国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。