陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终1281号上诉人（原审被告）：卫林科，男，1971年5月30日出生，汉族，无业，住西安市新城区。委托诉讼代理人：王永兵，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，陕西秦岳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：高东升，男，1970年7月5日出生，汉族，西安博阳医药科技有限公司经理，住西安市灞桥区。原审第三人：西安市房地产开发总公司，住所地西安市东县。法定代表人：李文弟，该公司总经理。委托诉讼代理人：王红亮，该公司工作人员。上诉人卫林科因与被上诉人高东升、原审第三人西安市房地产开发总公司确认合同效力纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初6835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。卫林科上诉请求：撤销原判，改判驳回高东升的诉讼请求，一、二审诉讼费由高东升承担。事实和理由：首先，高东升承租涉案房屋时，卫林科已将其与西安市房地产开发总公司签订的租赁合同交予高东升，高东升对该房屋不允许转租是知情的，正是高东升向卫林科出主意要卫林科告知西安市房地产开发总公司其与高东升系合伙关系以规避卫林科与西安市房地产开发总公司之间合同禁止转租的条款，应由其自行承担相关法律后果。其次，高东升因与其合伙人产生矛盾不打算按原计划经营该店面，故其想通过各种借口以达到违约目的。最后，一审清点店内物品并未通知卫林科，一审清点的物品清单所列物品与卫林科向高东升交付店面时的物品相比有很多物品缺失，高东升应当返还原物或者折价赔偿。高东升辩称，其向卫林科交了相关费用后才看到卫林科与西安市房地产开发总公司签订的租赁合同，事先并不知晓该房屋不允许转租；其租房子的时候明确告知卫林科用于经营药店，没有向卫林科出主意称其二人为合伙关系；其与其合伙人之间并无任何矛盾；一审清点店内物品时，给卫林科和其代理人打过电话，但卫林科和其代理人均未到场。西安市房地产开发总公司述称，其知道卫林科将涉案房屋转租给高东升后，要求卫林科履行书面手续，但卫林科不予配合；一审清点物品时给卫林科及其代理人打了电话，但卫林科及其代理人均未当场，现场清点时候拍摄了照片、列了清单、录了光盘。高东升向一审法院起诉请求：1、解除其与卫林科签订的《房屋转让协议》；2、要求卫林科返还高东升205000元转让费；3、要求卫林科结清高东升租房损失41040元和装修损失4500元；4、诉讼费由卫林科承担。一审法院认定事实：2017年6月13日，卫林科和西安市房地产开发总公司签订《房屋租赁合同》，约定，西安市房地产开发总公司将西安市碑林区东县XX号XX大厦XX层租赁给卫林科使用，租赁期限2017年6月15日至2020年8月31日，若卫林科未经西安市房地产开发总公司允许擅自将房屋转租、转让或转借，西安市房地产开发总公司有权终止合同，收回房屋。合同签订后，西安市房地产开发总公司将房屋出租给了卫林科，卫林科租赁期间，于2018年2月8日与高东升签订《房屋转让协议》，将租赁西安市房地产开发总公司门面房以总价22万元（包含租房押金41040元和2018年2月底房费）转让给高东升，转让包含室内所有财务（物）。同日，卫林科将房屋及屋内财物交付给高东升使用，高东升给卫林科支付了205000元转让费（其中房屋押金41040元、2018年2月8日至2018年2月底的房费10488元、转让费153472元），剩余15000元双方约定三个月后一次性付清（该款未支付）。2018年3月6日，高东升以卫林科名义向西安市房地产开发总公司交纳2018年3月1日至2018年5月31日房租41040元。西安市房地产开发总公司知道卫林科与高东升的转租事实后，停止房屋供水供电，并于2018年4月2日向卫林科送达了解除租赁合同的通知。高东升受让使用房屋期间，未经卫林科同意，自行对房屋吊顶进行了更换。房屋内物品高东升与卫林科在合同中未载明，亦没有交割清单，一审法院责令高东升、卫林科及西安市房地产开发总公司进行清点，卫林科无正当理由未参加，经高东升与西安市房地产开发总公司清点，出具了物品清单，一审法院予以确认。一审法院认为, 高东升和卫林科签订的《房屋转让协议》实为房屋租赁合同，未违反相关法律规定，应属有效。因卫林科租赁该房屋时与西安市房地产开发总公司有约定，卫林科不得擅自将房屋转租、转让或转借，卫林科在将该房屋转租给高东升时未经过房屋所有权人许可，导致转租协议无法履行，高东升现要求解除与卫林科签订的房屋转让协议，符合法律规定，依法应予以解除。高东升给卫林科支付了205000元转让费中，包含房屋押金41040元、2018年2月8日至2018年2月底的房费10488元，下余153472元应认定为转让费。合同解除后，高东升支付给卫林科的转让费153472元及房屋押金41040元卫林科应返还给高东升，高东升应将房屋及屋内物品返还给卫林科，屋内物品见案卷中高东升与西安市房地产开发总公司2018年10月18日签字确认的西房大厦一楼群星茶馆物品清单。高东升在与卫林科签订租赁合同租赁房屋时，没有对房屋所有权人进行确认，与无出租权的卫林科签订合同，导致合同不能履行，高东升亦有过错，应承担租金损失的一半。卫林科预留的租金与高东升交纳的租金共计51528元，由高东升、卫林科各承担一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第五项、第九十七条之规定，判决：一、原告高东升与被告卫林科2018年2月8日签订的《房屋转让协议》有效，予以解除。二、被告卫林科应于本判决生效之日起十日内，返还原告高东升房屋押金41040元。三、被告卫林科应于本判决生效之日起十日内，返还原告高东升房屋转让费153472元。四、被告卫林科应于本判决生效之日起十日内，赔偿原告高东升房屋租金损失25764元。五、原告高东升应于本判决生效之日起十日内，将位于西安市碑林区东县XX号XX大厦XX层房屋交付给被告卫林科。六、原告高东升应于本判决生效之日起十日内，将位于西安市碑林区东县XX号XX大厦XX层房屋内物品交付给被告卫林科（屋内物品见案卷中原告与第三人2018年10月18日签字确认的西房大厦一楼群星茶馆物品清单）。七、驳回原告高东升其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5058元，由原告高东升负担454元（已交纳），被告卫林科负担4604元（此款原告高东升已预交，被告卫林科应与上述款同时给付原告高东升）。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。卫林科与高东升签订的《房屋转让协议》，实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。现因卫林科违反其与西安市房地产开发总公司之间不得转租的约定，导致西安市房地产开发总公司对涉案房屋采取停水断电措施并通知卫林科解除合同，致使高东升使用房屋进行经营活动的目的无法实现。故高东升请求解除其与卫林科签订的《房屋转让协议》并要求卫林科退还转让费和房屋押金的请求于法有据，依法应予支持。至于高东升已支付的租金，因其在与卫林科签订转租合同时已知道卫林科并非房屋所有权人，但其并未认真审查卫林科是否具有转租权，因此对租金损失亦有过错，一审判决由高东升承担一半租金损失并无不当。关于涉案房屋内所遗留物品，一审时一审法院责令卫林科、高东升、西安市房地产开发总公司对涉案房屋内物品进行清点，经高东升和西安市房地产开发总公司共同清点后形成了物品清单，卫林科虽不认可物品清单中所列物品明细，但其亦未能提交充分证据证明其向高东升交付涉案房屋时还交付有其他物品，故一审判决高东升将上述物品清单中所列物品交付给卫林科并无不妥。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持；卫林科的上诉请求不能成立，依法应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5058元，上诉人卫林科已预交，由上诉人卫林科负担。本判决为终审判决。     审 判 长  陈      平审  判  员  李      刚审  判  员  李      涛  二○一八年七月四日 书 记 员  李      伟   1