四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0504民初28号 原告（案外人）：文兴国，男，1968年6月22日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：周能富，四川大山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何钰，四川大山律师事务所律师助理。 被告（申请执行人）：泸州市龙马潭区宏盛融资担保有限公司，住所泸州市龙马潭区龙马大道三段19号5号楼2层202号，统一社会信用代码91510504575253930T。 法定代表人：杨培。 委托诉讼代理人：刘娜，四川迪扬律师事务所律师。 第三人（被执行人）：罗刚，男，1978年2月20日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 第三人（被执行人）：林昌惠，女，1975年5月1日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 第三人（被执行人）：林昌红，女，1966年6月8日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 原告文兴国与被告泸州市龙马潭区宏盛融资担保有限公司（以下简称“宏盛担保公司”）和第三人罗刚、林昌惠、林昌红案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文兴国及委托诉讼代理人周能富、何钰，被告宏盛担保公司的委托诉讼代理人刘娜到庭参加诉讼。第三人罗刚、林昌惠、林昌红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除对龙马潭区摇翔路2号2幢1层5号商业用房（泸市房产证龙马潭区字第××号）的查封措施；2、依法判决确认原告系龙马潭区摇翔路2号2幢1层5号商业用房（泸市房产证龙马潭区字第××号）实际所有权人；3、依法判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人林昌红于2003年拆迁还房的门面位于龙马潭区摇翔路2号2幢1层5号（以下简称“该门面”），原告经与第三人林昌红协商达成口头约定，第三人林昌红将该门面转让给原告，由原告缴纳补差款，并另行支付第三人林昌红2万元。后原告按照约定于2013年5月28日向第三人林昌红支付2万元，并于2003年6月8日以第三人林昌红的名义就该门面向泸州市经营城市资金管理办公室交纳了房款补差32555元。由于拆迁还房只能以被拆迁人的名义办理产权证明，故原告于2014年以第三人林昌红的名义办理了拆迁还房门面房产证（泸市房产证龙马潭区字第××号）和土地证明，上述产权证明一直由原告持有，该门面也一直是原告占有、使用。原告于2004年4月将该门面出租给代世红，于2016年10月30日终止租赁关系；于2017年10月31日将该门面出租给肖燕，于2018年3月30日终止租赁关系；于2018年4月1日起至今将该门面出租给徐延江。原告占有使用该门面如此长的时间未办理不动产权属变更登记的原因是第三人林昌红一直拒不配合。后因被告与第三人林昌红等人的追偿权财产纠纷，被告申请保全了原告所有且由原告实际占有使用上述门面，严重损害了原告的合法权益。原告于2018年9月12日向本院提出书面执行异议，被裁定驳回。在本院对该门面作出查封裁定前，原告已与第三人林昌红就本案涉及的门面达成转让约定，原告已按约定支付全部价款，并一直占有使用该门面。原告系该门面的实际所有权人，对该门面享有足以排除强制执行的权利。该门面未能办理不动产变更登记系第三人林昌红拒不配合所致，原告对此不存在任何过错。依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的问题》第二十八条之规定提起诉讼，望判如所请。 被告宏盛担保公司辩称：1、原告并不是合格的主体，并不属于案涉争议房屋的实际所有权人。2、（2018）川0504执异76号民事裁定书2018年9月19日作出的，原告的执行异议之诉是在2018年10月30日提出的，是由在裁定书送达之日后十五天内提出的由法院进行审查。3、对摇翔路商业用房的查封和执行是合理合法的，请求法院依法驳回原告的诉讼请求或起诉。 第三人罗刚、林昌惠、林昌红未答辩。 本院经审理认定事实如下：宏盛担保公司于2018年1月30日向本院提出诉前财产保全，要求对罗刚、林昌惠、林昌红价值120万元的财产予以保全。本院于2018年1月31日作出（2018）川0504财保65号民事裁定书，裁定：一、查封（扣押、冻结）罗刚、林昌惠、林昌红名下价值120万元的财产；二、查封宏盛担保公司所有的川Ｅ×××××小型越野车。本院于2018年2月2日向泸州市不动产登记中心发出协助执行通知书，协助执行查封被申请人林昌红名下位于龙马潭区摇翔路2号2幢1层5号商业用房，查封期间不得转移、变更、设置抵押，查封期限为三年。宏盛担保公司就与罗刚、林昌惠、林昌红追偿权纠纷向本院提起诉讼，本院于2018年6月29日作出（2018）川0504民初326号民事判决书，判决：一、被告萝岗、林昌惠在本判决生效之日起十日内支付原告宏盛担保公司代偿本息1157195.28元及资金占用利息（分别以57195.28元为基数，从2016年1月1日起按月利率2%计算至付清之日止；以110万元为基数，从2016年9月29日起按月利率2%计算至付清之日止）；二、被告林昌红对上述债务承担连带清偿责任，被告林昌红对上述债务承担连带保证责任后，有权向被告罗刚、林昌惠追偿。由于罗刚、林昌惠、林昌红未履行生效民事判决书确定的义务，宏盛担保公司向本院申请强制执行。在执行过程中，原告文兴国对本院查封林昌红名下坐落于龙马潭区摇翔路2号2幢1层5号商业用房（泸市房产证龙马潭区字第××号），于2018年9月12日向本院提出书面异议。本院受理后，于2018年9月19日作出（2018）川0504执异76号执行裁定书，裁定驳回文兴国的异议请求。文兴国收到该份执行裁定书后，于法定期限内向本院提起执行异议之诉。 同时查明，案涉房屋系林昌红的拆迁安置房。2003年文兴国与林昌红达成口头协议，文兴国购买林昌红的安置房。林昌红于2003年5月28日向文兴国出具收条，载明“今收到文兴国买门面14幢楼5号现金贰万元（20000）元整”。泸州市经营城市资金管理办公室于2003年6月8日出具泸州市非经营性结算统一收据，载明收到林昌红房款补差32555元。文兴国购房后使用该门面至今。案涉房屋于2014年3月24日取得泸市房权证龙马潭区字第××号不动产所有权证书，文兴国至今尚未办理案涉房屋的所有权变更登记。泸州市龙马潭区莲花池街道龙祥社区居民委员会出具证明，载明“兹证明龙马潭区摇翔路2号2幢1层5号，与泸州市门楼牌地址：龙马潭区摇翔路38号14幢附105号（即14幢5号门市），为同一地址”。 上述事实，有（2018）川0504财保65号民事裁定书、（2018）川0504民初326号民事判决书、（2018）川0504执异76号执行裁定书、林昌红出具的收条、泸州市经营城市资金管理办公室出具的泸州市非经营性结算统一收据、泸市房权证龙马潭区字第××号不动产所有权证书、莲花池街道龙祥社区于2019年5月27日出具的证明以及当事人当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本案争议焦点是：文兴国就案涉房未订立书面合同，但已支付全部房款，并实际占有该房屋，能否阻却人民法院对该案涉房屋的执行。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，在案外人执行异议之诉中，案外人提起执行异议之诉的目的是为了排除对特定执行标的的执行，阻却执行的进行，而其依据则是案外人对执行标的享有实体权益，且人民法院的强制执行措施会妨害其所享有的实体权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，该案涉房屋于2014年3月24日泸市房权证龙马潭区字第××号不动产所有权证书，登记在林昌红名下，其后至本院2018年2月2日依法查封案涉房屋时，期间没有发生不动产变更登记，案涉房屋的物权没有发生变动。因此，文兴国虽然依据与林昌红达成房屋购买的口头协议并支付全部购房款且实际占有使用该案涉房屋，也仅是获得了对案涉房屋的物权期待权，并没有成为《中华人民共和国物权法》所指的案涉房屋所有权人。故原告主张系龙马潭区摇翔路2号2幢1层5号商业用房（泸市房产证龙马潭区字第××号）实际所有权人，本院不予支持。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，文兴国因购买登记在本案被执行人林昌红名下的案涉房屋所产生的物权期待权，如欲产生阻却人民法院对该案涉房产执行的效力，必须同时具备上述规定的四个要件，缺一不可。本案文兴国与林昌红并未订立合法有效的书面买卖合同。2014年3年24月案涉房屋取得不动产所有权证书，截止本案起诉之日，已长达四年有余，文兴国未办理房屋所有权变更登记，主张系林昌红拒绝配合所致，缺乏事实依据，本院不予支持。故案涉房屋未及时办理所有权变更登记，文兴国主观上具有过错。因此，原告主张解除对龙马潭区摇翔路2号2幢1层5号商业用房（泸市房产证龙马潭区字第××号）的查封措施，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条及第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告文兴国的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告文兴国负担。 审 判 长  蒋坤慧 人民陪审员  曹洪玉 人民陪审员  杨关庆 二〇一九年七月一日 书 记 员  余 敏