福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0627民初909号 原告：南靖县碧水华城小区业主委员会，住所地福建省南靖县山城镇碧水华城小区。统一社会信用代码：913506273156905872。 法定代表人：阮技发，主任。 委托诉讼代理人：吴振华，福建泾渭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林思扬，福建泾渭明律师事务所实习律师。 被告：漳州市洲全物业服务有限公司，住所地福建省芗城区九龙大道以西天隆名府二期3幢1106号。统一社会信用代码：913506025709599266。 法定代表人：黄宝荣，总经理。 委托诉讼代理人：陈润洲，男，1977年1月11日出生，汉族，公司员工，住福建省芗城区。 原告南靖县碧水华城小区业主委员会（以下简称碧水华城业委会）与被告漳州市洲全物业服务有限公司（以下简称洲全物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧水华城业委会的法定代表人阮技发及其委托诉讼代理人吴振华、林思扬、被告洲全物业公司委托诉讼代理人陈润洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧水华城业委会向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年12月1日签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》；2.被告交付的50000元保证金归原告所有；3.被告向原告移交碧水华城小区业主花名册、基建图纸等相关资料，并返还已收取的物业费、公维金等费用计37960元。事实和理由：原告与被告于2016年12月1日签订《南靖碧水华城物业管理服务合同》，由被告向原告提供南靖县碧水华城小区物业管理服务，期限自2015年5月1日起至开发商正式移交甲方原告时止。【注：2015年5月1日前碧水华城小区的物业由漳州绿源保洁服务有限公司管理】。其中，合同第三条约定“合同期限自2015年5月1日起至开发商正式移交甲方（即原告）止”，第五条第3款约定“（乙方）按本合同约定向小区业主收取物业费，即每平方米每月收取0.5元，每半年收取一次”，第七条第6款约定“合同签订时乙方（即被告）需向甲方（即原告）支付5万元保证金，合同期满后，甲方应无息退还给乙方此款项，在合同期限内，乙方不得转让他人经营，不得中途退出，否则乙方5万元的保证金自愿归甲方所有”等事项。 被告于2019年1月初向南靖县碧水华城小区48位业主收取了2019年度的物业费、公维金等费用共计37960元，后于2月11日突然将人员全部撤出碧水华城，导致碧水华城小区物业无人管理，给业主生活造成严重影响。原告为此于2019年2月15日向被告发出《通知》，要求被告在接到通知三日之内派员管理，否则将按合同约定，按中途退出处理。但被告于2月16日收到通知后至今仍未派人来碧水华城小区管理物业。这一切给碧水华城小区的生活带来严重不便，目前原告只能临时聘请人员进行管理，也给原告造成系列经济损失。原告与被告签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，且已履行多年，合法有效，应受法律保护。目前尚在合同履行期限内，被告无故撤出人员拒不管理碧水华城小区物业的行为已构成根本性违约。根据《合同法》第94条、96条、97条、107条等法律规定，原告有权解除合同，要求被告按合同约定承担违约责任，且被告已收取的2019年物业费、公维金等费用37960元应返还原告，被告从漳州绿源保洁服务有限公司接手的小区业主花名册和基建图纸等资料也应予一并移交原告。至于给原告造成的损失，原告保留另案继续追讨的权利。为了维持碧水华城小区正常生活秩序，维护碧水华城小区业主的合法权益，特此具状起诉，请予支持。 洲全物业公司辩称，原告与被告于2016年12月1日签订《南靖碧水华城物业管理服务合同》第七条第6款约定：“合同签订时乙方（被告）需向甲方（原告）支付5万元保证金，合同期满后，甲方应无息退还给乙方此款项。在合同期限内不得转让他人经营，不得中途退出，否则乙方5万元的保证金自愿归甲方所有”。1.2019年3月5日收到碧水华城业委会单方面解除合同的通知书，理由是“贵公司于2019年2月11日无故将人员全部撤出碧水华城小区，导致碧水华城小区物业处无人管理状态。”洲全物业公司到2019年3月31日一直有工作人员在小区服务，未退出小区服务。2.2017年11月碧水华城业委会副主任徐和平的儿子徐雄伟，在小区发动业主不要交物业费，并要求业主联名让他承包小区物业。3.2018年业委会主任阮技发、副主任徐和平、曾庆武带头不交物业费。4.2019年1月1日洲全物业公司管理人员曾巧云遭到阮技发、徐和平为代表的人员恐吓，第二天人员就无法上岗。2019年2月11日年后洲全物业公司管理层与碧水华城业委会协商没有结果，洲全物业公司只能裁减人员。被告要求原告将收取的50000元保证金退还被告；要求原告返还碧水华城业主所欠的530951元物业费。 本院经审理认定事实如下：2014年10月10日，南靖县住房保障与房地产管理局发出靖房[2014]17号文件，同意南靖县碧水华城小区成立碧水华城业委会，碧水华城业委会主任系阮技发。2014年12月1日，南靖县信荣房地产开发有限公司（甲方）、漳州绿源保洁服务有限公司（乙方）、碧水华城业委会（丙方）签订一份《南靖碧水华城物业管理服务合同》（旧）（因2016年12月1日碧水华城业委会与洲全物业公司签订的合同名称与该合同名称相同，为便于区分该合同注明旧合同），约定碧水华城业委会委托漳州绿源保洁服务有限公司对南靖县碧水华城小区实行专业化物业管理。2015年4月28日，漳州绿源保洁服务有限公司以其资质不足等为由，向南靖县信荣房地产开发有限公司申请由洲全物业公司继续进行南靖县碧水华的物业管理服务，由洲全物业公司与南靖县信荣房地产开发有限公司签订新的《南靖碧水华城物业管理服务合同》，该申请得到南靖县信荣房地产开发有限公司和碧水华城业委会同意。2015年4月30日，漳州绿源保洁服务有限公司发一份“关于要求转换保证金收条的函”给碧水华城业委会，主要内容：“经我公司与洲全物业公司协商，同意将我公司原来与贵委员会签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》全部义务与责任都转交至洲全物业公司。现需要将原来的保证金收条进行转换，请给予办理。”2015年5月1日，洲全物业公司开始服务碧水华城小区。2016年12月1日，碧水华城业委会（甲方）与洲全物业公司（乙方）签订一份《南靖碧水华城物业管理服务合同》，约定：“碧水华城业委会委托洲全物业公司对南靖县碧水华城小区实行专业化物业管理。合同期限自2015年5月1日至开发商正式移交碧水华城业委会止。洲全物业公司应配备5个保安，保洁人员2个，物业管理人员1人。合同签定时洲全物业公司需向碧水华城业委会支付5万元保证金，合同期满后，碧水华城业委会应无息退还给洲全物业公司此款项。在合同期限内，洲全物业公司不得转让他人经营，不得中途退出，否则洲全物业公司5万元的保证金自愿归碧水华城业委会所有。”合同甲方栏上盖有碧水华城业委会印章及碧水华城业委会主任阮技发签名，乙方栏上盖有洲全物业公司项目专用章及洲全物业公司法定代表人黄宝荣签名。 自2019年2月11日起,洲全物业公司除公司财务人员潘小玲上班至2019年3月底外，没有派其他人员服务碧水华城小区。2019年2月15日，碧水华城业委会向洲全物业公司发出通知，要求洲全物业公司接到通知三日内派员管理，否则将按合同约定，按中途退出处理。2019年3月5日，碧水华城业委会向洲全物业公司发出解除合同通知书：“即日起解除贵公司与我业委会签订的物业管理服务合同，请贵公司返还已向部分业主收取的2019年度物业费、公维金等费用共计37960元，并将业主花名册和基建图纸等资料移交我业委会，至于保证金将按合同约定处理。”2019年3月6日，洲全物业公司收到该份通知书。 另查明，庭审中，洲全物业公司提供一份《碧水华城项目物业服务合同》，该份合同甲方栏上盖有碧水华城业委会印章及碧水华城业委会主任阮技发签名，乙方栏上盖有洲全物业公司印章；该份合同与双方同日所签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》条款不尽相同，合同没有约定保证金条款；该份合同提交给南靖县住房保障与房地产管理局备案。 还查明，王武汉、张毅强、潘小玲原是洲全物业公司员工，2019年1月间曾代表公司向碧水华城小区47户业主收取了2019度物业费，共计37971元（其中王武汉收取23588元、张毅强收取12564元、潘小玲收取1819元；王武汉将其收取的23588元中6幢601室物业费960元和12幢603室物业费945元扣留用于抵扣洲全物业公司欠其的工资）。2019年4月28日，碧水华城业委会征求47户业主意见，47户业主一致同意授权碧水华城业委会代表他们向洲全物业公司催讨已交的2019年度物业费等费用，并同意扣除洲全物业公司2019年已服务期间的物业费等费用。 以上事实，有碧水华城业委会提供的《南靖碧水华城物业管理服务合同》、《南靖碧水华城物业管理服务合同》（旧）关于要求转换保证金收条的函、申请书、通知、EMS快递单、中国邮政电子商务类业务专用收据、邮件全程跟踪查询结果单、洲全物业公司专用收据、关于同意成立碧水华城业委会的通知、业主委员会备案证明、营业执照、解除合同通知书、中国邮政电子商务类专用收据、EMS快递单、邮件全程跟踪查询结果单、短信回复单、微信截图、收款收据、洲全物业公司专用收据、微信交费截图、收费清单、证明、王武汉、张毅强证人证言、征求意见书，洲全物业公司提供的营业执照、《碧水华城项目物业服务合同》、人员考勤记录表、碧水华城2019年2、3月工资表、工作人员在碧水华城物业微信群的工作内容，以及到庭当事人的陈述。 本院认为，碧水华城业委会与洲全物业公司签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行应尽的义务。（1）关于《南靖碧水华城物业管理服务合同》解除的问题。自2019年2月11日起，洲全物业公司只留一名财务人员，其他保安、保洁人员均没有在岗，洲全物业公司对碧水华城小区物业管理处于放任状态，后经碧水华城业委会通知，洲全物业公司仍不履行其义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”因此，碧水华城业委会主张解除其与洲全物业公司签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》，于法有据，应予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”碧水华城业委会于2019年3月5日向洲全物业公司发出解除合同通知书，该份通知书于2019年3月6日送达，因此，《南靖碧水华城物业管理服务合同》于2019年3月6日解除。洲全物业公司以《南靖碧水华城物业管理服务合同》上盖的印章为其公司的项目专用章，与其备案的合同所盖印章不一致为由，对该合同及合同保证金条款提出异议，但该异议主张不能成立，应认定双方签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》的真实性。首先，虽然洲全物业公司在该合同落款处的盖章是其项目专用章，但该公章对外名义仍然是洲全物业公司；更重要的是，该项目专用章下面有洲全物业公司法定代表人黄宝荣的签名，洲全物业公司对此有异议但并没有提供证据予以反驳。法定代表人对外代表公司，即使没有加盖公司印章，其代表公司签订的合同是真实有效合同。其次，洲全物业公司在答辩状中也认可并引用该合同第七条第6款关于合同保证金的约定，其只对是否符合该条款适用条件提出异议而已。再次，结合洲全物业公司之前的物业公司漳州绿源保洁服务有限公司与碧水华城业委会签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》（旧），以及该公司出具的申请书和关于要求转换保证金收条的函中均有涉及保证金50000元，也可以印证碧水华城业委会与洲全物业公司签订的合同中关于保证金约定内容的真实性。（2）关于合同保证金问题。根据《南靖碧水华城物业管理服务合同》第七条第6款约定“合同签订时乙方（即洲全物业公司）需向甲方（即碧水华城业委会）支付5万元保证金，合同期满后，甲方应无息退还给乙方此款项，在合同期限内，乙方不得转让他人经营，不得中途退出，否则乙方5万元的保证金自愿归甲方所有”。因洲全物业公司于2019年2月11日就撤出相关人员，不再管理碧水华城小区物业，洲全物业公司的行为属于该合同条款规定的“中途退出”的情形，因此，依合同约定，50000元保证金应归碧水华城业委会所有。（3）关于洲全物业公司已收取部分业主物业费问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。”王武汉等人向业主收取物业费等费用系代表洲全物业公司履行其职务，应视为洲全物业公司向小区47户业收取2019年度物业费等费用总计37971元。因碧水华城业委会提供了47户业主征求意见书，已缴交2019年度物业费的47户业主授权碧水华城业委会追讨该费用，并同意扣除洲全物业公司2019年已服务期间的物业费等费用。故洲全物业公司应返还的费用可以交给碧水华城业委会，由碧水华城业委会再转交给各个业主。由于洲全物业公司至2019年2月11日起才未履行其主要义务，根据洲全物业公司实际履行义务天数，其应返还给数额酌情予以扣除4161.2元（37971元×40天/365天）。至于洲全物业公司员工是否移交钱款，是洲全物业公司内部管理问题，系不同的法律关系。（4）关于碧水华城小区业主花名册和基建图纸等资料问题。碧水华城业委会主张洲全物业公司应移交其从漳州绿源保洁服务有限公司接手的小区业主花名册和基建图纸等资料。因洲全物业公司否认从漳州绿源保洁服务有限公司收到碧水华城小区业主花名册和基建图纸等资料，碧水华城业委会也没有提供证据证明，故对碧水华城业委会该主张不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定，判决如下： 一、南靖县碧水华城小区业主委员会与漳州市洲全物业服务有限公司于2016年12月1日签订的《南靖碧水华城物业管理服务合同》于2019年3月6日解除； 二、漳州市洲全物业服务有限公司交付的50000元保证金归南靖县碧水华城小区业主委员会所有； 三、漳州市洲全物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给南靖县碧水华城小区业主委员会物业费等费用33809.8元； 四、驳回南靖县碧水华城小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1999元，减半收取计1000元，由南靖县碧水华城小区业主委员会负担47元，漳州市洲全物业服务有限公负担953元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王振勇 二〇一九年七月十五日 书记员  黄晨薇 【执行申请提示】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金 -2-