山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初8602号 原告：临沂市某某置业有限公司，住所地临沂市兰山区聚才路与通达路交汇处西. 法定代表人：总经理。 委托诉讼代理人：尚小伟，山东超信律师事务所律师。 委托诉讼代理人:杨杰，山东超信律师事务所实习律师。 被告:刘某,女,1985年12月13日生,汉族,住山东省蒙阴县。 第三人：中国某某银行股份有限公司临沂分行，住所地临沂市兰山区。 代表人：行长。 原告临沂市某某置业有限公司（以下简称某某公司）诉被告刘某、第三人中国某某银行股份有限公司临沂分行（以下简称临沂建行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人尚小伟、杨杰到庭参加了诉讼。被告刘某、第三人临沂建行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(房屋总价款448021元),并判令被告配合原告办理撤销涉案房屋在房产局的备案登记;2、判令解除原、被告与第三人临沂建行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》;3、判令被告向原告支付原告代被告向第三人偿还的全部银行按揭贷款、利息、罚息(自2018年4月24日至2019年3月15日银行按揭贷款、利息、罚息等各项损失共计24860.26元,自2019年3月16日起至实际解除《山东省新建商品房买卖合同(预售)》之日止原告代被告向第三人偿还的全部银行按揭贷款、利息、罚息按合同约定计算)；4、判令被告向原告赔偿44802元的违约金;共计517683.26元；5、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实及理由：2017年5月10日,原、被告双方签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号:YS661454),约定被告购买原告开发的位于兰山区××楼××室房屋,房屋总价款448021元,其中首付款90021元,银行按揭贷款358000元。同月,原、被告与第三人签订了《个人住房(商业用房)借款合同》,约定被告向第三人借款358000元,并由原告承担连带担保责任。2018年4月24日起至今,被告不再向第三人按月支付房贷本息，第三人遂要求原告依据合同约定承担连带担保责任。原告代被告还款后，虽多次催促被告履行还款义务,但被告一直未能履行。依据《山东省新建商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第三条“按揭贷款约定”，如因乙方在甲方提供连带责任担保期间未按借款合同约定履行还款义务而导致甲方向按揭银行承担连带保证责任的,乙方应于甲方承担连带保证责任后7日内,一次性向甲方归还甲方垫付的全部款项及该款项相应的银行同期贷款利息，并赔偿由此给甲方造成的全部损失(包括但不限于甲方行使担保追偿权而支出的诉讼费用、差旅费、公告费、律师费等)；乙方超过甲方通知的期限一个月仍未向甲方归还以上款项,甲方有权解除《商品房买卖合同》及其附件,按照原合同价款收回房屋或选择其他方式向乙方追偿。据上述约定,被告已超过甲方通知的期限一个月未向第三人偿还按揭贷款,原告有权要求依据合同约定解除《山东省新建商品房买卖合同(预售)》,收回该房屋，并要求被告支付原告代被告向第三人偿还的全部银行按揭贷款、利息、罚息(自2018年4月24日至2019年3月15日银行按揭贷款、利息、罚息等各项损失共计24860.26元,自2019年3月16日起至实际解除《山东省新建商品房买卖合同(预售)》之日止原告代被告向第三人偿还的全部银行按揭贷款、利息、罚息按合同约定计算)。综上,原告为维护合法权益,防止损失继续扩大,特提起诉讼,请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告刘某未作答辩。 第三人临沂建行未作答辩。 经审理查明，2017年5月10日，原告(出卖人、甲方)某某公司与被告（买受人、乙方）刘某签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同编号为：YS661454。合同约定，由被告购买原告开发的位于临沂市兰山区陶然路与商城路交汇南侧“银泰景苑”小区1号楼3层312号住宅一套，建筑面积为79.03平方米，每平方米单价5669元，总价款为448021元。第七条付款方式及期限约定：买受人应当于2017年5月10日前支付首期房价款90021元，占全部房价款的20%，余款358000元向贷款机构申请贷款支付。该合同附件十一：“补充协议”的第三条“按揭贷款”第2项约定：“如因乙方在甲方提供连带责任担保期间未按借款合同约定履行还款义务而导致甲方向按揭银行承担连带保证责任的，乙方应于甲方承担连带保证责任后7日内，一次性向甲方归还甲方垫付的全部款项及该款项相应的银行同期贷款利息，并赔偿由此给甲方造成的全部损失；乙方超过甲方通知的期限一个月仍未向甲方归还以上款项，甲方有权解除《商品房买卖合同》及其附件，按照原合同价款收回房屋或选择其他方式向乙方追偿。甲方依照本条款约定解除合同的，乙方除应承担上述所有款项之外，还应向甲方支付总房款百分之十的违约金…”。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告依约交纳首期房价款90021元。 2017年5月15日，被告（借款人）刘某与第三人（贷款人）临沂建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定被告刘某以涉案房屋为抵押物向第三人借款358000元，原告某某公司为该借款提供担保，借款期限为2017年5月15日至2042年5月15日，还款方式为等额本息还款。后被告偿还部分按揭贷款后，自2018年4月24日起不再偿还银行按揭贷款，之后的银行按揭贷款由原告进行垫付。2019年4月24日，原告根据商品房买卖合同约定的地址及电话向被告刘某邮寄了《催收函》。被告至今未偿还原告垫付的款项。后原、被告因房屋买卖问题发生争议，原告诉至本院。 另查明，原告代被告分别于2018年4月24日偿还银行按揭贷款2067.93元；2018年5月17日偿还银行按揭贷款2072.03元；2018年6月20日偿还银行按揭贷款2072.03元；2018年7月16日偿还银行按揭贷款2072.03元；2018年8月15日偿还银行按揭贷款2072.03元；2018年9月19日偿还银行按揭贷款2072.03元；2018年10月17日偿还银行按揭贷款2072.03元；2018年11月20日偿还银行按揭贷款2072.03元；2018年12月17日偿还银行按揭贷款2072.03元；2019年1月14日偿还银行按揭贷款2072.03元；2019年2月15日偿还银行按揭贷款2072.03元；2019年3月15日偿还银行按揭贷款2072.03元。起诉后，原告又代被告于2019年4月17日偿还银行按揭贷款2072.03元；2019年5月29日偿还银行按揭贷款2078.37元；2019年6月21日偿还银行按揭贷款2072.46元；2019年7月8日偿还银行按揭贷款344488.32元；以上被告共计代偿375571.44元。 诉讼中原告提供了第三人的书面说明，其主要内容为：“被告刘某长期联系不到，并拒绝偿还银行贷款,同时原告临沂市某某置业有限公司已承担保证责任代为偿还贷款,第三人对原告起诉被告解除合同的诉求表示无异议”。2019年7月8日，原告承担担保责任，代被告向第三人结清贷款，第三人出具“个人贷款结清证明”一份，其主要内容为：“借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止”。 上述事实，主要依据相关书证、庭审调查、当事人的陈述等予以证实，上述证据均已收集并记录在卷。 本院认为，原告某某公司与被告刘某签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同附件中约定：“如因乙方在甲方提供连带担保期间未按借款合同约定履行还款义务而导致甲方向按揭银行承担连带保证责任的，乙方应于甲方承担连带保证责任后7日内，一次性向甲方归还甲方垫付的全部款项及该款项相应的银行同期贷款利息，并赔偿由此给甲方造成的全部损失；乙方超过甲方通知的期限一个月仍未向甲方归还以上款项，甲方有权解除《商品房买卖合同》及其附件，按照原合同价款收回房屋或选择其他方式向乙方追偿。甲方依照本条款约定解除合同的，乙方除应承担上述所有款项之外，还应向甲方支付总房款百分之十的违约金。……”根据上述约定，被告至今未偿还原告垫付款，构成违约，原告有权解除双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并要求被告返还垫付的银行按揭贷款。合同解除后，被告应当协助原告办理涉案房屋的注销备案登记手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”；该解释第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”担保贷款合同解除后，原告应当将被告交纳的首付款90021元及利息和已偿还的银行贷款本金及利息20720.3元返还给被告。被告的违约并未给原告造成实际损失，因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 被告刘某、第三人临沂建行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的诉讼权利，不影响本案的继续审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，判决如下： 一、解除原告临沂市某某置业有限公司与被告刘某于2017年5月10日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：YS661454）； 二、解除被告刘某与第三人中国某某银行股份有限公司临沂分行于2017年5月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 三、原告临沂市某某置业有限公司于本判决生效后十日内支付给被告刘某购房首付款90021元及利息（按中国人民银行规定的同期银行基准贷款利率计算，自2017年5月10日至实际付清之日止）； 四、原告临沂市某某置业有限公司于本判决生效后十日内支付给被告刘某已偿还银行的按揭贷款本金及利息20720.3元； 五、被告刘某于本判决生效后十五日内协助原告临沂市某某置业有限公司办理位于临沂市××山区××然路与××南侧“××”××楼××住宅××套的撤销备案手续； 六、驳回原告临沂市某某置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4488元、保全费3020元，由被告刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本五份，并于递交上诉状之日起七日内向本院交纳上诉费，上诉至山东省临沂市中级人民法院。逾期不交纳上诉费，视为不上诉。 审判员  张培亮 二〇一九年七月二十五日 书记员  许宇翔