浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1279号上诉人（原审被告）：马永春，男，1957年12月10日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。上诉人（原审被告）：马骏，男，1983年4月16日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。两上诉人共同委托诉讼代理人：何晓蓉，浙江圣文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴市越龙提花织造有限公司破产管理人。住所地：嘉兴市中山东路1601号世纪广场5楼。统一社会信用代码：3133000047089298X4。负责人：马正良，系浙江国傲律师事务所主任。被上诉人（原审原告）：嘉兴市裕龙纺织工贸有限公司破产管理人。住所地：嘉兴市中山东路1601号世纪广场5楼。统一社会信用代码：3133000047089298X4。负责人：马正良，系浙江国傲律师事务所主任。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：钱彬豪，浙江国傲律师事务所律师。上诉人马永春、马骏为与被上诉人嘉兴市越龙提花织造有限公司破产管理人（以下简称越龙公司）、嘉兴市裕龙纺织工贸有限公司破产管理人（以下简称裕龙公司）确认合同无效纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。马永春、马骏上诉请求：撤销一审判决，改判确认越龙公司、裕龙公司与马永春、马骏签订的《房屋买卖、道路场地租用协议》有效。事实和理由：第一、一审认定涉案3号厂房中裕龙公司土地上对应的房屋也一并抵押是错误的，曲解了《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，“建筑物占用范围内的建设用地使用权”是指该房屋占用范围内的土地，房屋占用范围外的土地使用权并不因房屋抵押而当然抵押。因此，3号厂房和厂房下对应的土地不是抵押物，马永春、马骏与越龙公司、裕龙公司对3号厂房的买卖无需征得抵押权人同意。第二、一审认定3号厂房的买卖造成房地分离是错误的。3号厂房对应的土地和裕龙公司已经抵押的两幢房屋对应的土地是可以分割的。同时，3号厂房经验收合格，双方签订合同时，政府部门也出具会议纪要，推动裕龙公司和越龙公司的土地合并。因此双方在签订买卖合同时充分考虑了这一因素，才约定一旦政策符合后马永春、马骏有优先购买权。目前两公司合并破产，财产将一并拍卖，存在土地合并的可能性。因此，认定合同有效不会造成房地分离。越龙公司、裕龙公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。越龙公司、裕龙公司向一审法院起诉请求：1、确认越龙公司、裕龙公司与马永春、马骏于2017年7月8日签订的《房屋买卖、道路场地租用协议》无效；2、马永春、马骏立即腾退房屋。一审法院认定事实：2017年7月8日，越龙公司、裕龙公司与马永春、马骏签订《房屋买卖、道路场地租用协议》一份，约定马永春、马骏向越龙公司和裕龙公司购买3号厂房，1号、2号配电房，两配电房间的房屋，并租用土地。协议签订后，双方履行了合同约定的交付义务。3号厂房，1号、2号配电房，两配电房间的房屋所占用土地使用权系越龙公司和裕龙公司以出让方式取得。3号厂房由越龙公司、裕龙公司共同申报建设，建于两公司土地红线之上（红线北归越龙公司享有，红线南归裕龙公司享有）。2005年7月18日后，消防、规划与建设部门对3号厂房的土建和消防设施工程、厂房建造位置等进行验收，相关竣工验收备案文件已于2006年2月21日收讫，但以上建筑物未办理房屋产权登记。裕龙公司名下的土地使用权计15550㎡，土地使用权证为嘉兴国用（2005）字第13号，该土地上有两宗登记房产，房权证号分别为00××83、00××82号，此外，涉案3号厂房部分位于该土地之上。2015年4月2日、4月7日，因越龙公司借款，裕龙公司分别以该两宗房产为贷款人提供最高额抵押登记，最高额抵押金额为1230万元；同年4月7日、4月10日，裕龙公司又因自己借款而以上述两宗房产向贷款人提供抵押登记，最高额抵押金额为532万元。2017年5月12日，嘉兴市秀洲区人民政府为化解越龙公司生产经营中的困难，召集相关部门形成会议纪要，同意越龙公司以现有土地入股裕龙公司，两公司土地进行合并，由相关部门办理相关手续，但以上手续至今未办理。2017年9月28日，一审法院分别裁定受理越龙公司、裕龙公司因资不抵债而自行提出的破产清算申请，并指定浙江国傲律师事务所为管理人。2017年11月3日，一审法院认定两债务人法人人格混同，裁定合并破产清算。管理人在管理过程中发现案涉买卖与租赁协议，于2017年12月25日致函马永春、马骏，认为协议无效，要求申报债权，但马永春、马骏不予认可。一审法院认为，案件争议焦点主要体现为：1、越龙公司、裕龙公司转让“未依法登记领取权属证书的”建筑物的行为是否有效；2、贷款人对涉案买卖建筑物下的土地使用权享有抵押权，以及仅转让地上建筑物而未包含占用土地使用权是否影响合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，判断合同因违法而无效，应以效力性强制性的法律法规为依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让，此项规定属行政管理性规定，规范目的在于免使归属不明或违法违章的房地产进入流通领域，故除自始不能办理权属登记的房地产外，对于依法可以办理而尚未办理权属证书的房地产，转让合同有效。由于该项规定并非效力性强制性规定，故合同标的物未经登记不影响转让合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。裕龙公司所有的第00××83、00××82号房产于2015年4月为银行设定抵押权，根据上述规定，该两宗房产下的土地使用权一并抵押，也基于此，涉案3号厂房中裕龙公司土地对应部分房产也应归入抵押财产。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。由于涉案买卖协议处分了抵押财产，且未经抵押权人同意，而3号厂房为共有物，无法分割，故买卖合同无效。再则，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。以上规定体现了不动产转让时房地的一体主义，即所谓的“地随房走”、“房随地走”，其规范意旨在于避免因转让而导致房地分离，属效力性强制性规定。涉案建筑物及其占用土地使用权均属越龙公司和裕龙公司，房产转让后形成了受让人取得建筑物所有权，而转让人保有土地使用权的状态，就此而言，涉案买卖合同亦属无效。鉴于租赁土地使用权的目的在于辅助实现买受房产之使用，故房屋买卖无效，租赁合同也应无效。合同被确认无效后，因该合同而取得的财产应当返还，即马永春、马骏应当返还受领的买卖和租赁标的物，越龙公司和裕龙公司则应返还向马永春、马骏收受的款项。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、越龙公司、裕龙公司与马永春、马骏于2017年7月8日签订的《房屋买卖、道路场地租用协议》无效；二、马永春、马骏于判决生效之日起二十日内腾退并向越龙公司、裕龙公司交付3号厂房，1号、2号配电房，两配电房间的房屋，及相应的租用土地；三、越龙公司、裕龙公司返还马永春、马骏买卖及租赁价款1375120元。案件受理费80元，由马永春、马骏负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另认定，根据越龙公司、裕龙公司与马永春、马骏于2017年7月8日签订的《房屋买卖、道路场地租用协议》约定，双方交易的3号厂房和1号、2号配电房等总面积为2415平方米，每平方米价格528元，计1275120元，买卖房屋下的土地马永春、马骏拥有优先购买权。本院认为，本案二审争议焦点为越龙公司、裕龙公司与马永春、马骏签订的《房屋买卖、道路场地租用协议》（以下简称《协议》）效力如何认定。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这里的“转让”是指不动产物权变动的结果，而非原因。引起不动产变动的原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。本案中，即使越龙公司、裕龙公司与马永春、马骏签订的《协议》中涉及的不动产存在部分抵押的情形，但如上所述，该《协议》的效力不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。一审援引上述法律规定认定《协议》无效没有依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物转让的，建筑物占用范围内的建设用地使用权一并转让。上述规定的立法目的是为便于物的使用价值的实现，房屋的所有权和土地使用权的处分原则上应该是一体的，但并未绝对排除房、地权利可以由不同权利主体享有的状态。因为从《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定“查封地上建筑物的效力及于地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物所有权分属于被执行人与他人的除外”中可以看出，法律并未禁止土地使用权和房屋所有权相分离情况的存在。本案中，《协议》中转让的标的物仅涉及3号厂房和配电房等地上建筑物，而未涉及对应的土地使用权，也就是说，《协议》的签订产生了房、地分离状态。但如上所述，这并不影响《协议》的效力。一审认为《协议》导致房地分离进而认定《协议》无效没有依据。综上，《协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，越龙公司、裕龙公司主张《协议》无效没有依据，马永春、马骏的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初1728号民事判决；二、驳回嘉兴市越龙提花织造有限公司破产管理人、嘉兴市裕龙纺织工贸有限公司破产管理人的诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由嘉兴市越龙提花织造有限公司破产管理人、嘉兴市裕龙纺织工贸有限公司破产管理人负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 陈 远二〇一九年七月十六日书记员 赵婉沁