河南省淇县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0622民初399号原告：王晓瑜，女，1988年5月10日出生，汉族，住淇县。委托诉讼代理人：张国军（系原告王晓瑜之夫），住淇县。委托诉讼代理人：张涛，淇县卫都街道法律服务所法律工作者。被告：张玉，女，1980年8月13日出生，汉族，美容师，住淇县。被告：蘧焕霞，女，1970年7月20日出生，汉族，住淇县。委托诉讼代理人：牛成军，河南谦荣律师事务所律师。原告王晓瑜诉被告张玉、被告蘧焕霞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓瑜及其委托诉讼代理人张国军、张涛、被告张玉、被告蘧焕霞及其委托诉讼代理人牛成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓瑜向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告张玉2018年5月23日签订的房屋买卖合同有效；2、请求法院停止对原告广厦国际城小区14号楼一单元201室房产的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月23日，原告与被告张玉签订商品房买卖合同，并按合同约定支付房款叁拾伍万元整，原告于2018年5月23日至今在该房屋居住并对房屋进行了装修，因被告张玉与被告蘧焕霞存在债务纠纷，被告蘧焕霞已将张玉诉至淇县法院。法院在执行中查封了原告在广厦国际城小区的房屋，原告的房屋属于合法善意取得，按合同支付房款并实际占有居住，原告认为法院查封错误。被告张玉辩称，我和原告之间的房屋买卖希望承认有效，也应该停止查封房屋，我不知道房屋被查封，我在58同城登出的卖房信息。我和原告在5月23日签订合同，我是在6月20多号接到法院通知才知道有官司。对原告的起诉我同意没有意见。被告蘧焕霞辩称，对于原告提出的确认合同有效，我认为该合同标的为商品住宅，该合同签订之日，涉案标的物已经被查封，不可能进行交易，所以该合同是无法履行的合同，应认定为无效合同；2、对第二项请求，依据有关规定，本案中房屋查封日期是2018年5月22日，房屋买卖合同签订日期是2018年5月23日，合同签订在查封之后，该合同明显不符合法律规定。该合同价款远超35万元，即原告未全部交付涉案标的物的价款，原告与张玉在5月23日签订的合同，依照常理推断明显不符合查封之前占有不动产，原告的起诉不符合法律事实，该房屋因为查封不可能办理过户登记，因此也不符合有关规定的。综上，结合我方提供的两份淇县法院的裁定书，应当驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对证据，本院认定如下：原告提交的商品房房屋买卖合同、补充协议书、张玉出具的收到条，张国军招商银行的手机银行转账记录、王晓瑜邮政储蓄银行汇款业务凭单、张国军微信转账记录、证人王某的当庭证言等客观真实，与本案相关联，本院予以采纳；物业费、电费、天然气费收据和自来水交费记录等，显示最早日期是2018年8月7日，与本案无关联，本院不予采纳。被告蘧焕霞提交的查封裁定书、续封裁定书、调解协议、调解书、借条等，来源合法，客观真实，与本案相关联，本院予以采纳，但不能证明其全部主张。根据当事人陈述、本院已办理案件的卷宗记载和经审查确认的证据，本院认定以下案件事实：2017年10月3日，张玉向蘧焕霞出具借条，借条载明张玉收到蘧焕霞现金100,000元及分期偿还本息方式，如不能如期还款，愿意以其名下淇县广厦国际城14号楼1单元201房屋作为抵押，未办理抵押登记。2018年5月22日，蘧焕霞向本院申请诉前财产保全，本院于同日作出（2018）豫0622财保12号民事裁定书，将淇县广厦国际城小区14号楼1单元201室房屋予以查封，查封期限一年，同日向蘧焕霞送达了裁定书，2018年5月25日到淇县不动产登记中心和淇县房管局办理了预查封登记。2018年5月22日，张玉和王晓瑜经中间人王某介绍就淇县广厦国际城小区14号楼1单元201室房屋达成买卖意向，王晓瑜通过其丈夫张国军手机银行向张玉转账定金20,000元。2018年5月23日，张玉和王晓瑜签订商品房买卖合同，合同主要内容为：张玉将淇县广厦国际城小区14号楼1单元201室房屋卖给王晓瑜，总房款600,000元，双方签订协议时支付房款320,000元，2018年6月30日前支付30,000元，2019年1月25日前支付200,000元，扣留房款50,000元作为诚信保证金，在办理房产过户手续后支付。同日，张玉和王晓瑜又签订补充协议，约定因为出卖方不能及时为买受方办理房产过户，同意将出卖房屋交付买受方作为质押，由买受方占有、管理和使用，待房屋可以过户为止。同日，王晓瑜通过银行向张玉母亲冯秀香汇款270,000元，王晓瑜通过其丈夫张国军手机银行向张玉转账30,000元，连同定金20,000元，张玉一并出具了转账320,000元的收到条。同日，王晓瑜通过其丈夫张国军支付宝向王某转账中介费5,000元。2018年6月4日，王晓瑜通过其丈夫张国军微信向张玉转账10,000元，2018年6月18日王晓瑜通过其丈夫张国军手机银行向张玉转账20,000元，张玉于2018年6月18日一并出具了30,000元的收房款证明。王晓瑜和张玉未办理权属变更登记。蘧焕霞就民间借贷纠纷对张玉提起诉讼，经本院主持调解，双方达成调解协议，约定张玉偿还蘧焕霞260,000元借款本息，本院于2018年7月5日出具了（2018）豫0622民初979号民事调解书。在执行过程中，王晓瑜提出案外人异议，本院于2019年1月16日作出（2019）豫0622执异3号执行裁定书，驳回王晓瑜的异议申请。王晓瑜提起本案执行异议之诉。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。依照法律规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决书中一并作出裁判。以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房地产转让应当办理权属变更登记。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，尽管张玉向蘧焕霞出具的借条载明以本案争议房屋作为抵押，但未办理抵押登记，该抵押合同未生效。张玉和王晓瑜于2018年5月23日签订的商品房买卖合同，未办理权属变更登记，未生效，王晓瑜请求确认该合同有效，本院不予支持。张玉和王晓瑜虽然签订商品房买卖合同的时间在本院查封之前，但合同未生效；张玉和王晓瑜虽然主张王晓瑜在查封之前已占有该房屋，但未提供充分证据予以证明，本院对其主张的该事实不予认定；王晓瑜虽然已按照合同约定支付部分价款，但未将剩余价款交付本院执行，王晓瑜对该房屋享有的权利依法不能排除执行，请求停止执行该房屋，本院不予支持。综上所述，原告王晓瑜的诉讼请求，本院予以部分驳回。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第二项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王晓瑜的其他诉讼请求。案件受理费9,800元，由原告王晓瑜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  裴增良人民陪审员  赵文亚人民陪审员  张利鸽二〇一九年七月二十五日法官助理郝喜民书记员常艳阳