河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终1910号上诉人（一审被告）：曹祖斌，男，1967年3月9日出生，汉族，住址河南省光山县。上诉人（一审被告）：李昌秀，女，1966年9月23日出生，汉族，住址河南省光山县，与上诉人曹祖斌系夫妻关系。上诉人曹祖斌、李昌秀的共同委托诉讼代理人：汪运胜，河南申鼎成律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王荣富，男，1966年12月19日出生，汉族，住址河南省光山县。委托诉讼代理人：李厚民，河南人天律师事务所律师。上诉人曹祖斌、李昌秀因与被上诉人王荣富房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2018）豫1522民初3402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹祖斌以及上诉人曹祖斌、李昌秀的共同委托诉讼代理人汪运胜，被上诉人王荣富及其委托诉讼代理人李厚民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曹祖斌、李昌秀上诉请求:1、撤销（2018）豫1522民初3402号民事判决第一项、第二项，依法改判驳回一审原告的诉讼请求。2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误。案涉房屋漏水是由于被上诉人的各种人为行为和另有目的造成的，上诉人无修补义务。首先，本案的事实情况是被上诉人于2010年租赁上诉人位于光山县××桥镇街道的房屋经营超市，租期为6年，于2016年租期届满，被上诉人在6年经营期间，没有向上诉人反映过房屋出现任何漏雨现象，说明上诉人交付给被上诉人租赁的房屋符合安全使用性。6年租期届满后，被上诉人超市生意经营不错，决定扩大经营规模，与上诉人协商增加租赁上诉人房屋第三层和超市后面彩钢瓦房三间为被上诉人使用，其中该租赁房屋第三层由被上诉人搭建隔热和防水层，被上诉人可以随意利用或搁置商品，上诉人不收取任何费用，双方于合同到期前2016年9月24日续签租房合同一份，约定租期三年，从2016年10月1日至2019年10月1日，中途退合同，赔偿对方损失费6万元。另外约定，三楼由被上诉人使用，使用时间按一至三楼同步，上诉人不能以任何理由收取房租费用。其次，被上诉人在续签租赁合同经营期间，私自将承租的房屋一楼后墙打通，以与其增租的三间彩钢瓦房相连接，破坏了房屋的原来结构；同时被上诉人在租赁房屋的第三层搭建隔热和防水层，破坏了二楼的楼顶。通过现场勘查发现，二楼出现雨水的原因完全是被上诉人搭建的防水层出现大面积渗漏所造成的，并且三楼是给被上诉人免费使用的，被上诉人对于自己搭建的防水层漏水应当负有修补义务，与上诉人无关。其三，本案的违约方是被上诉人，被上诉人任意破坏上诉人房屋结构，私搭乱建，造成上诉人房屋质量下降，且中途退约毁约，应当对上诉人承担6万元的违约责任，并赔偿上诉人的损失。第四，被上诉人近几年经营状况不佳，其超市附近新开设了几家大的超市，在方便群众购物的同时，也严重影响了被上诉人的经营，夸大超市的经营利润，见上诉人不为所动后，便想尽其他方法挑上诉人的房屋质量问题，以达到解除合同的目的。以上就是本案的事实情况，一审认定事实错误。二、一审适用法律错误。被上诉人是合同违约方，不享有合同解除权，根据我国《合同法》第八条、第二百二十条、第二百二十一条。综上，一审认定事实错误、适用法律错误，应依法撤销原判，改判驳回一审原告的诉讼请求。被上诉人王荣富辩称，一、上诉人认为一审认定事实错误的理由不能成立，理由如下：1、答辩人本次的合同有效期为2016年10月1日至2019年10月1日。通过一审提交的答辩人与曹祖斌的微信聊天和手机短信可知，在2017年10月11日或更早的时候就已告知上诉人所承租的房屋漏水，但直到2018年7月4日光山地区普降大雨给答辩人造成巨大损失时，被答辩人作为出租人没有履行维修义务，也不答应让答辩人自行维修然后其给维修费用。在2018年7月4日后直到中旬以致答辩人搬出其房屋前，仍没有尽维修义务。2、答辩人从未破坏上诉人的房屋主体结构，上诉人房屋二楼的楼顶和墙沿有裂缝有漏水，与二楼楼顶的隔热和防水层没有任何关系，在一审时上诉人从未提到隔热和防水层。另外，该二楼楼顶的隔热和防水层不是答辩人所建，是上诉人自己建造的。3、一楼超市后面的彩钢瓦三间是上诉人自己建造的，与本次房屋漏水没有任何关系。4、本案违约方是上诉人，因该房屋如若继续承租，对答辩人来说已经失去使用价值。作为出租方的上诉人既不尽维修义务，也不让答辩人自行维修然后承担维修费用，答辩人承租这样的房屋没有用处。5、答辩人的经营状况与本案没有任何关系，超市经营效益由市场调节和自己的经营模式决定，但房屋漏水确实造成答辩人无法经营。二、上诉人认为一审适用法律错误的理由，不能成立。上诉人在上诉状中认可“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，却一边又说一审适用法律错误，这是自相矛盾的。在本案中，双方对租赁的房屋维修没有专门约定，截止答辩人搬离房屋前未见上诉人对房屋进行维修，截止庭审未见上诉人有让答辩人可先自行维修，然后由其支付维修费的相关证据。这样的合同如若不解除，不能显示合同的平等性。因此，一审适用法律没有问题。综上，要求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人王荣富向一审法院起诉请求：1、解除2016年9月24日签订的房屋租赁合同并赔偿原告违约金共计6万元；2、被告退还原告房租损失27500元；3、判令被告赔偿原告超市货物损失共计355106元；4、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告曹祖斌、李昌秀于2010年9月份开始将位于光山县砖桥镇政府派出所隔壁门面三间租赁给原告王荣富用于经营超市。2016年10月1日原租赁合同到期，到期前2016年9月24日，被告曹祖斌、李昌秀与原告续签订租房合同一份，约定：每年房租壹拾壹万元租期三年（2016年10月1日至2019年10月1日），每年9月20日前付清当年房租，中途退合同，赔偿对方损失费6万元。2018年3-4月份，原告发现租赁的被告房屋二楼楼顶在下雨天时漏雨便通知被告让其尽快维修二楼楼顶，但被告置之不理。2018年7月4日晚，因下大雨致使租赁的房屋漏雨将原告超市部分货物淋湿。2018年7月6日，原告申请河南省光山县公证处对受损物品进行证据保全，光山县公证处制作了（2018）豫信光证内民字第588号公证书。该公证书工作记录记载：一、经现场查看超市房屋漏水，超市放置水桶接水，在超市二楼王强、王荣富称受损的货物已转移，二楼基本无物品；在超市一楼物品都在基本未转移；二、超市负责人王强、王荣富提供了2018年7月5日由超市人员钟凤枝、付少霞签名的《华中超市漏水受损货物详单》一份共4页；三、以上查看及受损物品情况公证人员用记录仪现场进行了拍摄，刻录了光盘一式二张。2018年9月13日中衡保险公估股份有限公司对公证书记载的受损物品进行了评估，评估财产损失价值为人民币355106元。因双方就相关赔偿事宜未能协商一致，遂引起纠纷，诉至法院。一审另查明，原告因房屋漏水避免损失扩大于2018年7月中旬将超市货物搬离租赁的房屋。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当全面履行合同义务。当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同并要求违约方承担违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当履行维修租赁物的义务。本案中，原告王荣富租用被告曹祖斌、李昌秀的房屋开超市，双方之间形成房屋租赁合同法律关系，双方应当按照租赁合同的约定履行义务。双方在合同对租赁物的维修义务没有约定，根据《中华人民共和国合同法》的规定，应由出租方承担房屋的维修义务，即本案中应由二被告承担房屋的维修义务。在原告发现房屋漏水后即通知被告维修，但被告置之不理，构成违约，2018年7月4日所下的一场大雨致使超市货物受到损失，而被告仍未履行维修义务，为避免损失扩大原告遂于2018年7月中旬将货物搬离超市，遂以自己的行为明确表示行使租赁合同的解除权，对此一审予以确认原告行使解除权的效力。同时因被告的违约行为导致原告履行合同的目的不能实现，按照双方约定的违约条款违约方应当赔偿对方损失6万元，故原告提出由被告赔偿违约损失6万元的请求，一审予以支持。关于2018年7月4日因大雨房屋漏水致使超市货物受损的情况，光山县公证处于2018年7月6日到现场所做的工作记录中能够反映公证处工作人员并未现场亲自清点受损物品，也并未对现场受损物品进行拍照保全，而是简单采纳原告超市售货员的统计数字，该统计数字存在随意性。2018年9月13日中衡保险公估股份有限公司依据该统计数字所做的评估报告（统计报告中所附受损物品照片并非来源第一现场）并不能准确反映2018年7月4日因大雨房屋漏水致使超市货物实际受损的状况，该评估报告的结论不能排除合理怀疑，故不能作为本案原告请求赔偿的依据。从光山县公证处于2018年7月6日到现场所做的工作记录中能够反映出超市确有漏水的情况，从生活常识判断，超市货物必然会有部分损失，但因原告未能有效保全相应证据，致使举证不能，应承担举证不能的相应后果，故原告提出由二被告赔偿货物损失355106元的请求，一审不予支持，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除原告王荣富与被告曹祖斌、李昌秀于2016年9月24日所签订的房屋租赁合同。二、被告曹祖斌、李昌秀于判决生效后五日内赔偿原告王荣富违约金6万元。三、驳回原告王荣富的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9000元，由原告承担4000元，被告承担5000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，依照《合同法》第二百二十条、第二百三十一条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，在上诉人交付给被上诉人用于经营超市的房屋存在漏水，被上诉人催告上诉人履行维修租赁物义务未果的情况下，致使被上诉人货物受损。上诉人对租赁物负有瑕疵担保责任，租赁物在交付后产生的瑕疵，出租人仍须负有保持租赁物合于使用状态的责任。案涉租赁房屋因不可归责于被上诉人的原因产生租赁物毁损，使租赁合同实际上不能履行，上诉人交付给被上诉人的租赁物并不符合合同约定的使用收益目的，因此，基于上诉人的过错导致合同解除，造成被上诉人实际经营损失，上诉人应予赔偿。被上诉人主张解除租赁合同并按照合同约定赔偿违约金，符合相关法律规定，应予支持。综上所述，上诉人曹祖斌、李昌秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人曹祖斌、李昌秀负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  吴 斌审判员  汪 涛二〇一九年七月二日书记员  刘 唱