西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2018）陕0103民初13195号 原告：丁积杰，男，汉族，1975年12月5日出生，西安山脉科技股份有限公司财务，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。被告：冯茂昌，男，汉族，1936年11月10日出生，陕西日报社退休职工，住西安市碑林区楼。委托诉讼代理人：冯西安，男，农民，住陕西省富平县。被告：杨光，男，汉族，1976年9月21日出生，陕西日报社记者部记者，住西安市碑林区。    第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区东间。 法定代表人：何璐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩珍珍，女，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：冯浩然，男，该公司员工，住该公司。原告丁积杰与被告冯茂昌、杨光、第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁积杰、委托诉讼代理人周飞翔、常宁宁、被告冯茂昌之委托诉讼代理人冯西安、被告杨光、第三人地建公司委托诉讼代理人韩珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁积杰向本院提出诉讼请求： 1．请求法院确认原告和被告一2016年5月8日签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》合法有效；2．请求法院判令被告一、被告二协助原告在第三人处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团合作开发建设“南山花园”项目，该项目位于西安市长安区XX路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。被告一系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目的住房购房指标，愿意将购房指标转让于原告。2016年5月6日，被告一向被告二杨光出具《个人授权委托书》，由被告二杨光代为处理陕西日报社南山花园商品房的选房认购等有关事宜。2016年5月8日，被告一与原告签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定将被告一的购房指标转让给原告，转让费为5万元，协议签订后，原告按约支付了转让费，并于当日将房屋认购款10000元交付给被告二，由被告二代替原告向第三人陕西地建房地产开发有限责任公司交纳。2016年5月7日，原告和被告二杨光共同到第三人处，以被告一名义和第三人陕西地建房地产开发有限责任公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0681）协议约定认购第三人开发的“南山花园”6号楼1单元9层西户商品房，建筑面积为129平方米，认购单价为3980元／平米。2016年8月23日，原告按约向第三人支付房款92684元。2018年8月6日原告同被告二杨光共同到第三人处，以被告一的名义签署《车位认购确认书》和《南山花园商品房、车位认购交款通知单》。现二被告以房价上涨为由，均要求原告额外支付转让费，否则不予协助办理更名手续。原告认为，双方签订的转让“南山花园”6号楼1单元9层西户商品房购房指标的协议不违反法律的强制性规定，具有法律效力。被告应当根据第三人的通知协助原告办理认购协议的更名手续。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。辩论意见：一、结合原告提交的个人授权委托书和陕西日报南山花园内部购房名额转让协议，以及原告当庭向被告二的发问，均能证明被告二作为被告一的全权代理人将南山花园6号楼1单元9层西户的房屋认购指标转让给原告。双方签订协议后，原告按约通过被告二向被告一支付转让费5万元。向第三人支付房屋认购款102684元。原告已经履行签订转让协议和房屋认购协议的义务。被告二作为被告一的委托代理人无论是以被告一的名义还是被告二的名义和原告签订购房名额转让协议，该转让协议的签名应属有权处分。权利义务应当指向被告一。该购房名额转让协议是双方真实意思表示，应属合法有效。二、通过二被告的当庭陈述，被告一已将南山花园的购房指标转让给被告二。被告二作为转让人也有权将购房指标转让给原告。所以无论被告二是以委托代理人身份还是转让人身份，其实际已向原告转让了南山花园项目的购房指标。原告和被告二签订的陕西日报南山花园内部购房名额转让协议也应属合法有效。三、根据原告提交的购房名额转让协议以及第三人于2018年7月20日、7月25日下发的通知，涉案房屋于2018年8月4日可以办理更名手续。结合原告提交的短信、微信聊天记录均能证明被告拒绝协助原告办理更名手续。该行为已构成违约，应当承担继续履行即协助原告办理南山花园商品房认购协议的更名手续。四、本案是由物权引起的债权纠纷，诉讼标的指向的对象是购房指标，依据西安市中级人民法院2018民终7272号民事判决，涉案南山花园项目购房指标转让不违反法律规定，应属合法有效。五、原告和被告二签订购房名额转让协议后，被告一作为名义认购人，被告二作为委托代理人和实际转让人，应当遵循诚实信用原则，尊重契约精神，积极协助原告办理更名手续。被告冯茂昌辩称，被告一是1954年参加工作，已经参加工作40余年，由于工龄长在单位一直没有房屋，在退休时，为了照顾被告一给被告一分了一个指标。因为拿到指标的时候被告一已经退休了，老二接了被告一的班，也有指标。被告一在拿到指标后，在单位碰见了被告二，被告二说被告一不要这个指标，可以转让给被告二。后面被告一就把房屋指标转让给了杨光。被告一不认识原告，也从来没有和原告签订过协议，被告一只是把房子转让给被告二并没有转让给原告。被告二和原告签订协议的时候就根本没有告知被告一。车位转让指标是原告去被告一家抢过去的不是我们达成协议转过去的。被告XX房XX道。对原告的诉讼请求不同意。辩论意见：陕报发的通知是有效的，对第一批、第二批都是有效的，不是他们说无效的。杨光代理也可以，杨光卖给别人要和我们商量，但是实际并未和我们商量。这个代理是卖给杨光的代理，并不是卖给别人的代理。杨光和原告的协议是8月23日，为什么要把日期签到5月8日，就是因为被告一给杨光出具授权委托书的日期是5月6日。并且杨光签订的协议应该签自己的名字为什么签订被告一的名字，指印是谁摁的。被告杨光辩称，2016年5月初当时报社要挑选南山花园指标，因为我小舅子也在报社工作，我也是报社职工，后面就碰到了被告一。因为被告一在低价处理他的购房指标，后面我就给被告一说了我来买他房子给我小舅子。后面因为各种原因我小舅子不买这个房子了我就通过买我房子的案外人认识了原告。被告一在2016年5月6日确实是给我出具了委托书签署了协议。签完的第二天，是被告一和我去挑的房子交的认购款签订协议。那个时候还没有说把房子给原告卖，因为我小舅子当时还没说不要房子了。半个月后因为我小舅子不要这个房子了，我就和被告一的二儿子沟通过这些事情。之后就通过案外人我和原告认识， 8月23日我以被告一的名义和原告签订了协议，字都是我签的。被告一转给我的是2.5万元，我转给原告是5万元将这个房子转让。签约后当天是给了4万元（含1万元认购款），后面的1万元约定是一个月内给但实际超过1个月了。原告给我的5万元全是通过手机转账。1万元认购款是我自己交的，后面签协议的时候原告给我了1万元认购款。第二次交款是原告自己去交的。车位协议是我和被告一的二儿子说过这个事情，车位再另外付一笔钱，我们定的是4万元。因为原告和我们并没有达成车位转让协议，但原告却把车位转让协议抢走了，钱也没有给。到地建公司更名的时候，原告给我说我要履行我作为代理人的义务，把车位转让协议走完。我一共给被告一了5万元。我没有赚差价。在2018年8月14日的时候，被告一的大儿子约我在被告一的家里告诉我，这个事情叫我以后不要管了，由他行使被告一的全权代理，然后给我出具了一份终止委托书。辩论意见：一、我认为本案的焦点不在于合同而在于车位认购的资格。二、名额转让协议仅约定网签更名，依据西安市中院2018陕01民终8185号民事裁定书南山花园项目至今未办理任何土地出让手续。换言之本案南山花园项目尚未达到网签条件。且2018年8月6日双方进行非网签更名，之前未在合同中约定。三、在2016年原、被告签订的名额转让协议，以及被告与地建公司签订南山花园商品房认购协议均未涉及车位。但到了2018年8月1日至2018年8月6日非网签更名之时，地建公司要求房子和车子同时更名，在上述非网签更名之时如果被告同意原告的第二项诉请将会导致被告被迫放弃车位认购资格，侵害被告的车位认购财产性权利。四、原告维护其合法权益的诉请可以理解。但不应损害被告合法权益为代价。依据诚实信用原则，及禁止反言原则，地建公司的行为应该受到法院的惩罚而非支持。第三人地建公司称，我公司会配合法院的生效判决执行。经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团合作开发建设“南山花园”项目。被告冯茂昌系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目的住房购房指标。2016年5月6日被告冯茂昌向被告杨光出具《个人授权委托书》，委托杨光代为处理陕西日报社南山花园商品房选购认购等事宜。2016年5月7日杨光代冯茂昌（乙方）与第三人地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定乙方认购“南山花园”6号楼1单元9层两户商品房，建筑面积约为129平方米；协议签订时，乙方向甲方支付认购金1万元；等。协议签订后，杨光以个人资金向地建公司支付认购金1万元。同年5月8号，杨光以冯茂昌（甲方）名义与原告丁积杰（乙方）签订《山西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定甲方将南山花园6号楼1单元9层两户转让乙方；转让费4万元；乙方只负责转让房屋名额，后续需缴纳的与房子有关的所有费用均由乙方自行承担；网签更名前，甲方需协助乙方办理单位内部相关购房手续；等。协议签订之日，丁积杰向杨光支付了4万元转让费、1万元认购金。同年8月23日，杨光以冯茂昌名义与原告重新签订一份《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，该协议将转让费变更为5万元，其余内容同5月8日签订的转让协议。同年8月23日原告向第三人地建公司支付房款92684元。同年9月25日原告向杨光另行支付了1万元转让费。原告交付的5万元转让费杨光分两次转交给冯茂昌。上述转让协议签订过程中冯茂昌之子冯百年知情并参与。2018年7月20日、7月25日第三人就南山花园认购资格转让纠纷相关事宜、第二次车位认购及剩余房款收缴发出两份通知。同年8月4日杨光以冯茂昌名义与原告签订《冯茂昌丁积杰南山花园房屋车位补充协议》，该协议签订后，因原告与冯百年对该协议涉及的转让费金额产生争执，该补充协议未实际履行。同年8月6日原告同杨光共同到第三人处，以冯茂昌名义签署《车位认购确认书》，选定F区钢结构F2—044号车位。同年8月20日原告向第三人交纳保证金254026元。此后双方数次协议未果，同年8月14日冯茂昌终止了杨光的委托权限。原告遂向本院起诉。以上事实，根据原告提交的个人授权委托书一份、陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议一份、收款收据两份、POS签购单两份、招商银行交易记录一份、地建公司2018年7月20日、7月25日通知各一份、录音笔录一份、短信聊天记录一份、微信聊天记录两份、车位认购确认书一份、保证金收据一份、招商银行电子回单一份，并结合原、被告陈述、答辩予以确认。本院认为，虽然被告冯茂昌向被告杨光出具的委托书记载的委托权限为南山花园商品房的选房认购等事宜，但之后杨光签订南山花园内部购房名额转让协议过程中，冯茂昌之子冯百年知情并参与，冯茂昌并收取杨光转交的转让费5万元。2018年8月4日杨光以冯茂昌名义与原告签订房屋车位补充协议后，冯百年与原告对该协议转让费金额产生争执，同年8月14日冯茂昌终止了杨光的委托权限。以上事实情节证明，杨光以冯茂昌名义与原告签订的南山花园内部购房名额转让协议，杨光的代理行为属于有权代理。该代理行为产生的法律后果，直接向冯茂昌承担。原、被告签订的南山花园内部购房名额转让协议，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。本案原告与被告冯茂昌就南山花园内部购房名额达成协议后，原告已履行了付款义务，而办理认购协议更名手续是被告履行合同应尽的义务。被告与第三人签订的《南山花园商品房认购协议》约定：“在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。”该约定应视为第三人地建公司概括的意思表示。从合同解释的角度来看，该约定中“变更实际购买人”既可以理解为认购人在家庭成员中转让认购资格而变更实际购买人，亦可以理解为认购人向其它人转让认购资格而变更实际购买人。该约定表明地建公司对转让认购资格不持异议。诉讼中地建公司亦明确表示，会依据法院的生效判决配合法院执行。故本案原、被告达成的转让认购资格的口头协议，构成合同权利义务的概括转让。原告作为合同权利义务概括转让的受让人，当然取得《南山花园商品房认购协议》当事人的地位。虽然双方在达成转让协议时未对该认购协议更名形成具体约定，但根据诚实信用原则，办理认购协议更名手续是本案被告的合同附随义务，亦是认购资格转让协议履行的必要内容。现原告要求确认双方达成的转让协议合法有效，请求判令被告协助原告在第三人处办理认购协议更名手续，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，判决如下：一、原告丁积杰与被告冯茂昌签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》有效。二、被告冯茂昌于本判决生效之日起十五日内协助原告丁积杰在第三人陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费1050元由被告冯茂昌负担（此款原告已预交，冯茂昌于本判决生效之日起十五日内直接给付原告1050元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长      李 军 安人民陪审员      折 亚 军人民陪审员      单 军 田   二〇一九年六月二十四日  书  记  员     李 晨 鹏  1