湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初981号原告（反诉被告）：瞿早霞，女，1963年12月30日出生，瑶族，住所地湖南省辰溪县委托诉讼代理人：梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312200410275469。委托诉讼代理人：吴泉澳，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201710689313。被告（反诉原告）：黄细成，男，1968年6月1日出生，汉族，住所地湖南省邵东县委托诉讼代理人：吴敬林，湖南五溪律师事务所律师，执业证号14312200410549138。原告瞿早霞与被告黄细成、向姜霖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案受理。2017年11月24日本院作出（2017）湘1202民初3171号之一民事裁定书，原告不服该裁定向湖南省怀化市中级人民法院提起上诉，怀化市中级人民法院于2018年2月23日作出（2018）湘12民终106号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）湘1202民初3171号之一民事裁定，本案指令本院审理。本院于2018年5月7日重审立案审理，在审理过程中，原告自愿申请撤回对被告向姜霖的起诉，本院予以准许。2018年7月3日本院作出（2018）湘1202民初1485号民事判决书，判决驳回瞿早霞的诉讼请求。瞿早霞不服该判决再次向怀化市中级人民法院提起上诉，怀化市中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）湘12民终1299号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）湘1202民初1485号民事判决，发回重审。本院于2019年1月28日再次重审立案。案件重新审理过程中，黄细成向本院提出反诉。本院另行组成合议庭，于2019年4月15日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）瞿早霞的委托诉讼代理人梁荣、吴泉澳、被告黄细成（反诉原告）及委托诉讼代理人吴敬林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿早霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告黄细成退还原告瞿早霞门面转让费人民币12万元；2、诉讼费判由被告承担。事实和理由：2015年9月18日，被告黄细成与向姜霖、李萍签订《房屋租赁合同》，合同约定由向姜霖与李萍将怀化市城东新区金海路1栋2楼（金磊大厦1栋）门面（为共有门面）出租给被告黄细成用于网吧经营，租期为2015年9月18日至2020年9月17日。后被告黄细成在别处购有房屋，欲将网吧迁回自有房屋处经营。恰巧原告瞿早霞因办学缺少学生宿舍，需要租用房屋，被告黄细成知晓后，便有意将房屋转租给原告瞿早霞。2017年5月13日经黄细成介绍原告与向姜霖个人初步签订了《租赁合同》（共有人尚未签字）。2017年5月14日被告黄细成收取原告瞿早霞12万元门面转租费，但向姜霖以房屋的共有人不同意为由，不同意将房屋出租给原告，且明确表示不同意黄细成将房屋转租给原告。因房东不同意转租，原告一直不能占有使用涉案房屋。原告认为，被告黄细成与原告瞿早霞达成口头协议将房屋转租给原告使用，但是由于黄细成没有经过原房东同意，私自将房屋转租，且原告至今没有占有使用过该房屋。故被告没有履行房屋转租的义务，原告的合同目的不能实现，被告没有理由收取原告的12万元门面转让费，应当全额退还给原告，且事后向姜霖表示对其门面转让费一事毫不知情。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告黄细成辩称：一、对原告诉讼请求的答辩。被告认为不应退还原告门面转让费12万元，本案诉讼费用应由原告自行承担。二、对事实及理由的答辩。1、对原告诉称事实部分的答辩。根据起诉状列明的事实，被告逐项答辩：（1）原告诉称被告2015年9月18日租赁向某、李某房屋用于经营网吧，租期五年，对这个事实被告予以认可；（2）原告诉称“被告在别处购有房屋，欲将网吧迁回自有房屋处经营”不是事实，被告租期五年装修20多万元的网吧经营还不到两年，被告不会做这种亏本的买卖；（3）原告诉称“恰巧原告因办学缺少学生宿舍需要租用房屋”，被告相信这是事实，因为原告确实需要租房扩大学生宿舍；（4）原告诉称“被告知晓后，便有意将房屋转租给原告”，这完全不是事实，因为被告没有转租房屋给原告，事实上是被告与房东解除旧合同，原告与房东签订新合同；（5）原告诉称“2017年5月13日，经被告介绍原告与向姜霖个人初步签订了《租赁合同》”，这不是事实，一是因为原告急于要租赁此房扩大学生宿舍，以补偿被告12万元后让被告解除合同，让房东将房屋租给自己，被告仅是在原告和房东面前表达不再租赁此房，二是诉称原告与向姜霖个人是初步签订《租赁合同》也不是事实，案卷中的通话录音证明原告相信向姜霖系大股东而签订，而不是约定除向姜霖外还要其他房东签字；（6）2017年5月14日，被告收取原告12万元门面转让费是事实，但这12万元系补偿被告解除合同的装修损失，因为五年租期才用不到两年，装修费花了20多万元；（7）原告诉称“向姜霖以房屋的共有人不同意为由不同意将房屋出租给原告且明确表示不同意被告将房屋转租给原告”，这点完全违背事实，案卷中的通话录音证据证明向姜霖是以房屋的共有人不同意为由不履行合同，而不是不同意将房屋出租给原告，房东没有明确表示过不同意被告将房屋转租给原告，因为房东和原告签合同的前提是被告解除了合同；（8）原告诉称“因房东不同意转租，原告一直不能占有使用涉案房屋”，这完全不属实，因为被告没有转租房屋给原告，而是被告解除旧合同，原告签订新合同，原告一直不能占有使用涉案房屋不是被告的原因，而是房东不履行和原告的合同。2、对原告诉称理由部分的答辩。原告以被告转租房屋未经房东同意，且原告至今没有使用过房屋为由要求退费，被告认为原告理由不成立，因为：（1）双方之间没有房屋转租合同，理由是双方行为不符合合同法第224条房屋转租的规定，被告与原告之间是网吧搬迁补偿合同，也就是原告补偿被告12万元，被告把网吧搬走，原告于5月3日并支付被告定金1万元，余下部分于5月14日才付清；（2）原告和房东确认被告与房东解除了合同。原告诉称2017年5月13日经被告介绍原告与向姜霖签订了《租赁合同》，被告与房东的五年租赁期要到2020年9月17日才到期，原告与房东于2017年5月13日签订的租赁合同，足以证明房东与被告解除了原租赁合同，而且在签合同第二天，原告还支付被告转让费11万元；（3）被告没有转租房屋义务需要履行。理由是双方行为不符合合同法第224条房屋转租的规定，被告是解除旧合同，原告是自己签订新合同，本案不是原告租赁被告租来的房屋，被告没有转租房屋的合同义务需要履行；（4）原告没有使用该房屋系房东没有履行《租赁合同》义务造成，原告应该找房东维权，与本案被告无关；（5）被告所收转让费是双方自愿达成口头协议后所支付，被告也存在租期损失和装修损失，所收转让费合理合法。综上所述，本案系原告支付被告12万元转让费，被告把网吧搬走的搬迁补偿合同，本案系被告解除旧合同，原告签订新合同，被告没有把租来的房屋又租给原告，根据合同法第224条规定，双方不存在房屋转租合同，被告没有转租房屋的义务需要履行，被告提前解除合同存在租期损失和装修损失，原告诉请退回转让费没有约定或者法定依据。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告黄细成向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告瞿早霞支付反诉原告黄细成已支付租金27000元；2、反诉费用由反诉被告承担。反诉事实与理由：反诉原告黄细成与反诉被告瞿早霞均是怀化市鹤城区城东新区金海路金磊大厦****门面的租赁人，黄细成租赁左边做网吧，瞿早霞租赁右边做学生宿舍，两个楼梯上下。2015年9月18日黄细成与房东向姜霖、李萍续签了租期为5年的租赁合同，约定租期到2020年9月17日止，租金交至2017年9月18日。因黄细成租赁面积有760平方米，黄细成对所租房屋一半用于经营“风尚网吧”，另一半转租给张某做健身房。2017年2月张某租期届满搬走，此半边场地闲置。此时，瞿早霞拟增加学生宿舍，多次找黄细成商量要租赁含网吧在内的场地。双方口头约定：（1）黄细成解除与房东签订的租赁合同，瞿早霞补偿黄细成网吧装修损失12万元，补偿黄细成已经支付健身房租金27000元，并在瞿早霞与房东向姜霖签订《租赁合同》之日付清；（2）黄细成在瞿早霞与向姜霖签订合之日退还之前做健身房的场地给房东，2017年7月20日之前腾出网吧给房东；（3）瞿早霞支付定金1万元后，黄细成找向姜霖和瞿早霞见面。2017年5月3日瞿早霞支付黄细成1万元诚意金，黄细成找向姜霖与瞿早霞见面协商。2017年5月13日，瞿早霞与向姜霖签订为期10年的《租赁合同》。2017年5月14日，瞿早霞向黄细成付清网吧装修损失补偿费12万元（含诚意金1万元），对应补偿黄细成的未到期租金27000元定于在6月底付清并出具欠条一份。后瞿早霞与房东向姜霖在履行《租赁合同》时发生争议，便拒绝支付应补偿黄细成的租金27000元，现要求瞿早霞支付该租金。反诉被告瞿早霞辩称，瞿早霞与黄细成并未达成由黄细成与向姜霖解除签订的租赁合同、瞿早霞补偿网吧新修费12万元的协议，双方达成的是黄细成将租赁房屋转租给瞿早霞的转租协议，由瞿早霞支付给黄细成12万元的转让金可以证明。由于黄细成将房屋转租并未经得房东的同意，导致瞿早霞至今未能使用涉案房屋，黄细成也未将涉案房屋交付给瞿早霞，故瞿早霞不应当支付黄细成的房屋租金，请求人民法院驳回黄细成的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）对争议证据的认定1、黄细成方提交的消防安全检查合格证，瞿早霞对证据的关联性持异议。本院认为该证据确与本案的审理无直接关联性，故本院不予采信；2、黄细成提交的银行交易明细一份，瞿早霞对证据的证明目的持异议。本院认为该交易明细中与黄细成向房东向姜霖转账时间、金额等与其双方签订的《租赁合同》内容能相互印证，能够证实系黄细成向房东交纳了2016年9月至2017年9月房屋租金的事实，本院予以采信。（二）对争议事实的认定1、关于被告腾空并退还所租赁房屋的时间，在本案之前的两次庭审中，被告均陈述在2017年7月中旬开始腾空房屋后交还给了向姜霖（房主），向姜霖在（2017）湘1202民初3171号案庭审中也认可被告于2017年8月2日完全搬空了房屋，向姜霖为安全着想于2017年9月份上锁了房屋。因此，被告于2017年8月2日腾空并交还向姜霖所租赁房屋的事实，本院予以确认；2、关于原告至今未能占有使用本案所涉租赁房屋的原因，根据原告在本院审理的（2017）湘1202民初3171号一案中所提交的2017年9月7日余邵池（原告称是与其合伙办学的合伙人）与向姜霖的通话录音记录，可以证实原告在与向姜霖于2017年5月13日签订《租赁合同》之后，向姜霖称租赁房屋是其与他人共同共有的，共有人需要原告交付租房押金，而原告不愿交付租房押金，双方因此不能谈妥，原告另行租房，没有占有使用本案所涉租赁房屋。对该事实本院予以认定；3、关于被告与向姜霖、李萍2015年9月18日所签《租赁合同》的解除，向姜霖认可并接受了被告退还所租赁房屋的事实，可以证实《租赁合同》已经解除，同时，被告提交的《欠条》一份载明“欠条，今欠到风尚网吧黄细成房屋租金贰万柒仟元（2017.5.18-2017.9.18），六月份交清。瞿早霞。2017.5.14”，而原告与向姜霖于2017年5月13日就本案所涉租赁房屋签订了《租赁合同》，因此，被告与向姜霖、李萍所签《租赁合同》于2017年5月13日已经解除的事实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案所涉租赁房屋位于怀化市城东新区金海路“金磊大厦”211房，系向姜霖、李萍、唐子尧三人共同共有。2015年9月18日，被告黄细成（乙方）与向姜霖、李萍（甲方）签订《租赁合同》约定：甲方将“金磊大厦”1栋2楼门面出租给乙方经营网吧；租赁期限五年，自2015年9月18日至2020年9月17日；租金为每年16.2万元，前二年租金不变，第三、第四、第五年每年增加8000元。之后黄细成对承租房屋进行了装修经营，并于2016年10月25日支付了2016年9月18日至2017年9月17日的租金16.20万元。2017年5月期间，原告瞿早霞因与他人合伙办学需要扩大学生宿舍，而被告有网吧移址意向，因此，原被告及向姜霖三方达成“被告与向姜霖、李萍解除《租赁合同》，原告与向姜霖签订《租赁合同》，原告并自愿补偿被告因解除《租赁合同》的损失12万元及被告已经交付但尚未到期的房屋租金27000元”的口头协议。原告为使被告解除其与向姜霖、李萍签订的《租赁合同》，而让向姜霖将房屋出租给原告，2017年5月3日原告通过银行转账方式支付被告1万元诚意金。2017年5月13日，被告与向姜霖、李萍所签《租赁合同》协议解除。同日，原告与向姜霖签订《租赁合同》，约定将本案所涉租赁房屋租赁给原告用作学生宿舍。原告见租赁合同已签订，便于2017年5月14日通过银行转账方式再次向被告支付补偿款11万元，并向被告出具《欠条》一份，承诺2017年6月付清被告已交付但尚未到期的房租27000元。同日，被告连同之前收取的诚意金1万元向原告出具了“收到瞿早霞交来风尚网吧场地转让费壹拾貮万元（120000元）”的收据一份。2017年8月2日被告腾空并交还了向姜霖租赁房屋。原告与向姜霖签订《租赁合同》后，2017年9月7日向姜霖认为租赁房屋系其与他人共同所有，共有人要求原告交付租房押金5万元，但原告以双方合同并未约定押金为由不同意交付租房押金，双方因此不能谈妥。房东向姜霖等人便没有向原告瞿早霞交付房屋，原告与向姜霖签订《租赁合同》没有实际履行。之后涉案房屋由房主另行出租他人。本院认为：本案本诉争议的焦点为被告黄细成收取原告瞿早霞的12万元款项性质以及被告依法应否返还的问题。原告认为该费用为向被告支付的房屋转租费，因转租的行为没有完成被告应予返还该费用。而被告认为该费用系其与房东提前解除合同原告补偿被告的装修损失费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”从该规定可以看出，法律意见上的“转租”是在原承租人与出租人之间的租赁合同继续有效的情况下由承租人将租赁房屋转租给第三人的行为。本案中，被告黄细成在租赁期限未届满的情况下，同意并促成原告瞿早霞与房主向姜霖就涉案房屋重新签订了《租赁合同》，故原被告之间的行为不是法律意义上转租行为。从被告黄细成同意并积极促成原告瞿早霞与房主向姜霖签订租赁合同以及向姜霖同意并实际与瞿早霞签订《租赁合同》行为，可以认定黄细成与房主对其双方原签订的租赁合同已解除。在被告与向姜霖解除租赁合同原告又与向姜霖签订合同后，原告自愿补偿被告的12万元，其实质上是补偿被告提前解除合同的损失费用而不属于转租费。被告黄细成按照其与原告及向姜霖三方的口头约定履行了解除其与向姜霖、李萍所签订的《租赁合同》并于2017年8月2日腾空交还了租赁房屋的义务，且原告与房东向姜霖也已签订了《租赁合同》，故原告应按照约定支付被告提前解除合同所致的装修等损失。至于原告未能履行其与向姜霖所签订《租赁合同》，即未能对本案所涉租赁房屋占有、使用，是因为原告与向姜霖在《租赁合同》签订后与涉案房屋共有人就租房押金未能达成一致意见所致，与被告的行为并无关联性。因被告黄细成的义务已全部履行完毕，故原告要求被告返还款项的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。对于黄细成反诉要求瞿早霞支付未到期租金27000元的问题，因瞿早霞与向姜霖签订的《租赁合同》并未实际履行，瞿早霞租赁该房屋的合同目的并未实现，且因该房屋租赁问题瞿早霞已支付黄细成提前解除合同的损失12万元，瞿早霞本身已遭受较大损失，现再支付原告租赁费有违公平原则。故对黄细成反诉要求瞿早霞支付其未到期租金27000元的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告瞿早霞的诉讼请求；二、驳回反诉原告黄细成的反诉请求。本诉案件受理费2700元，由原告瞿早霞承担。反诉案件受理费475元，由反诉原告黄细成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  向好英人民陪审员  沈 红人民陪审员  向开富二〇一九年七月十九日代理书记员  米洋成附法律依据：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。