湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初3556号原告：金明春，男，1953年1月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告：刘丽华，女，1952年9月19日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：金明春（原告刘丽华丈夫），住长沙市芙蓉区。被告：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。原告金明春、刘丽华与被告长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称铁路房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告即原告刘丽华委托诉讼代理人金明春，被告铁路房地产公司的委托诉讼代理人黎镇宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明春、刘丽华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承担没有依照法律及《长沙市商品房买卖合同》期限内办理取得合同所涉不动产登记证的违约责任，被告应赔付原告违约金78043元；2、判令被告承担本案的全部涉诉费（诉讼费800元+法律律师咨询费5000元）。事实与理由：2015年9月21日，原被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的香芙嘉园5栋1802室的现房一套，面积142.61平方米，购房总价668178元。2015年10月20日被告向原告交付了商品房，并于2019年3月1日颁发了不动产权证书，但在双方的签订两份不同的《长沙市商品房买卖合同》，对于办证期限约定了交房后一年半和交房后500个工作日，为阴阳合同。原告认为依据相关法律规定，被告不能在规定期限内办理房屋权属证书，应当支付自2015年12月20日至2019年2月28日止的违约金78043元，并承担诉讼费800元及律师咨询费5000元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告铁路房地产公司辩称,1、商品房为铁路内部房屋，被告行为不是市场盈利行为。2、导致逾期办证有第三人原因。3、被告提供证据证明，房屋5年内不得转让，长沙市政府有限购，4年内商品房才能上市，原告不会产生逾期办证的实际损失。4、约定的违约金过高，需调整。5、原告产权证书已经办理下来，有的已经签领，有的已经办理了产权证书但未签收。原因是不动产交易中心办理有个程序。逾期办证的违约金应该截止到产权证书上登记的办证的时间。经审理查明:2015年9月21日，原告金明春、刘丽华与被告铁路房地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房坐落于天心区湘府西路299号第5栋18层1802号房，建筑面积为142.61㎡，单价为4471.71元/㎡，总房价637711元；买受人于合同签订之日支付首期房款337711元，剩余300000元向银行申请贷款；出卖人应在2016年6月30日之前交房；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，金明春、刘丽华依约向铁路房地产公司支付了购房款，铁路房地产公司于2015年10月20日向金明春、刘丽华交付了涉案房屋，并于2019年3月1日向金明春、刘丽华交付了不动产权证。另查明，原、被告签订了两份不同的《长沙市商品房买卖合同》，在关于产权登记的约定中，一份约定为“出卖人应在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同约定的交付日期即2016年6月30日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2016年6月30日后一年半内”、另一份约定为“出卖人应在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同约定的交付日期即2016年6月30日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2016年6月30日后500个工作日内”。还查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、不动产权证、广铁公司（集团公司）《关于公布（广铁（集团）公司职工住房分配销售管理办法）的通知》（广房发【2011】192号）、长政发【2016】15号《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》、销售不动产统一发票等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告金明春、刘丽华按约向被告铁路房地产公司支付了购房款，铁路房地产公司于2015年10月20日向金明春、刘丽华交付了案涉房屋后，还应按约办理该房的权属证书。关于不动产权证书办理时间，双方签订的两份合同有不同的约定，视为约定不明，金明春、刘丽华主张依法律规定从合同签订之日起90日计算，本院予以支持。铁路房地产公司应在合同签订之日起90日即2015年10月20日前办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但铁路房地产公司未在约定时间内办妥金明春、刘丽华的不动产权证书，构成违约，应承担逾期办证的违约责任。由于长沙市人民政府于被告向原告交付案涉房屋后颁布了新政策，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，并于2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，《长沙市商品房买卖合同》已约定因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任。该11天的延误系政府行为所致，并非被告过错，不应算作被告逾期办证时间。关于逾期办证违约金，金明春、刘丽华主张铁路房地产公司以购房款为基数，按日万分之一的标准支付自逾期办证之日起至2019年2月28日止的违约金。被告认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑到铁路房地产公司发布的《关于公布的通知》第二十五条第（四）款中“凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”的有关内容，本案的违约金标准亦不宜过高。综合本案合同履行情况、铁路房地产公司过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，本院酌定本案逾期办证的违约金标准为日万分之零点二。截至2019年2月28日，铁路房地产公司实际逾期时间为1155天（1166天-11天），故铁路房地产公司应向金明春、刘丽华支付逾期办证违约金14731.12元（637711元×1155天×0.00002），超出部分，本院不予支持。原告主张被告承担律师咨询费5000元，但未举证证明其支付了该费用，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、限被告长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告金明春、刘丽华支付逾期办证的违约金14731.12元；二、驳回原告金明春、刘丽华的其他诉讼请求。如被告长沙铁路房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费1876元，减半收取938元，由被告长沙铁路房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  羊宝林二〇一九年七月十二日法官助理曹吉琳代理书记员  朱咸菊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。