广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6802号上诉人（原审被告、反诉原告）：李俊锋，男，1975年3月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：龙世福，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄崇迅，广东精诚粤衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴新玉，女，1957年12月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：杨衍庆，男，1949年4月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，系吴新玉的丈夫。上诉人李俊锋因与被上诉人吴新玉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初12143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人李俊锋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴新玉的全部诉讼请求，支持李俊锋的全部反诉请求。事实与理由：一、双方签订的房地产买卖合同合法有效，一审法院适用法律错误，认定错误。（一）本案核心民事法律行为是李俊锋与吴新玉之间的房屋买卖行为，房产总价仅是房屋买卖行为中的一个合同要素，本案双方确有买卖房屋的真实意图且已清晰对外表达，双方对此均无异议，本案不适用《民法总则》第一百四十六条，不应据此认定合同无效。（二）根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十八条，李俊锋与吴新玉在房屋买卖合同中虚构交易价格，只导致该价格条款无效，并不导致整个合同无效。（三）商事领域，法律应该鼓励交易，对合同无效的认定应严格适用合同法第五十二条，本案不存在该款列举情形，涉案合同合法有效。二、吴新玉主动违约解除合同，理应向李俊锋支付违约金和赔偿金。（一）涉案合同第二条约定“办理过户手续当日”吴新玉向李俊锋支付房款60万元，但双方对先付款还是先过户有争议，吴新玉坚持先过户再付款，并要求李俊锋退回已收款同时终止交易。（二）李俊锋自始至终没有表示终止交易，其提供多方案以解决双方争议。（三）根据涉案合同第六条第二款，吴新玉无权要求李俊锋退回相应款项。（四）吴新玉对二手房交易惯例经验丰富，李俊锋有理由相信吴新玉故意将合同条款模糊处理，利用李俊锋对资金的迫切需求逼迫李俊锋。（五）吴新玉拒绝提供资金证明，李俊锋质疑吴新玉的购买实力，李俊锋要求过户和付款同时进行，或者先付款在过户，合情合理。（六）李俊锋与案外人签订新购房合同，面临巨大资金压力，迫切需要出售涉案房产筹集资金，没有主动违约的主观意愿。三、因吴新玉违约并终止交易，李俊锋与案外人的房产交易未能完成，李俊锋的巨额损失，吴新玉理应赔偿。被上诉人吴新玉辩称，一、我方已经支付5万元定金，李俊锋已经出具收据；二、如果我方违约，只是李俊锋不需要退还定金，合同未约定另行支付违约金。吴新玉向一审法院起诉请求：1.李俊锋退还吴新玉购房款（定金、订金等）共32300元；2.李俊锋支付资金占用期间的利息损失180.53元（以32300元为基数按照年利率6%计息,自2018年5月15日开始暂计至起诉之日，应计至付清之日）；3.李俊锋赔偿吴新玉违约金50000元。李俊锋向一审法院提出反诉请求：1.吴新玉应支付违约金（合同规定之定金）50000元，并从合同签订之日到违约金（定金）全部支付完毕之日按照每日万分之五的利率计付利息；2.吴新玉赔偿这期间（房屋买卖开始到法院宣判为止）给李俊锋经济、生活、工作、精神上造成的严重损失，共计190000元（经济赔偿170000元，精神赔偿20000元）；3.吴新玉向李俊锋及其家人所在单位进行公开道歉，弥补其行为带来的恶劣影响。一审法院认定事实：2018年5月6日，李俊锋（卖方）与吴新玉（买方）签订一份订房合同，约定：中山市XX镇XX花园X期X座X梯XXX室房主李俊锋将房子转让给吴新玉、杨灵隽，总价110万元整，先预付订金300元，如有个人所得税李俊锋负担。2018年5月9日，李俊锋（甲方、转让方）与吴新玉（乙方、受让方）签订一份房地产买卖合同（适用于二手楼买卖），约定：甲方拟将位于中山市××××号的房地产转让给乙方，该房屋建筑面积为90.41平方米，套内建筑面积为77.69平方米，该房地产甲方于2009年7月15日向中山市人民政府申请产权登记，房地产权证号为02××09，不动产权证号为0XXXXXXX2；甲乙双方议定该房地产交易总金额为90万元整，乙方应于合同签订后当日内支付甲方定金50000元整；双方约定办理房产过户手续当日，乙方向甲方支付600000元整，余款为（扣减所付定金50000元整）250000元整，乙方在三个月内全部付清；本合同签订之日起九十日内，甲、乙双方应携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续，乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的房地产权属证书交付给乙方；双方同意于2018年5月31日由甲方将该房地产交付给乙方使用；甲方决定中途不卖及逾期15日仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方50000元的违约金；合同还约定了其他事项。当日，吴新玉向李俊锋汇款50000元，李俊锋出具收条一份，记载今收杨衍庆、吴新玉买房订金50000元，收款人李俊锋。当日，李俊锋出具收据一份，记载预收玻璃淋浴门以及水箱及支架工程款2000元，收款人李俊锋。2018年5月15日，李俊锋向吴新玉汇款20000元。2018年5月11日，李俊锋、杨衍庆、吴新玉聊天录音主要内容记载，李俊锋：一会把合同给您念一下，乙方你女儿不是不在吗？今天怎么签？杨衍庆：她把名字空起来。吴新玉：我先签，她来到了补签，让她自己把名字写上去。李俊锋：然后我这边就再签，这个日期你都填好了，今天9号？今天10号？其实应该11号。杨衍庆：今天11号，昨天10号，昨天本来要来的，昨天晚上我弄好的。李俊锋：这上面就是说现在约定的就是这个90万总价，然后办理这个房产过户手续当日你向我转这个就是80万，是不是？杨衍庆：对，而且我们已经准备好了。李俊锋：准备80万就是这上面写的约定是60万，就是20万不体现是吧？杨衍庆：对的，90万是为了避税。2018年5月14日李俊锋与杨衍庆通话录音主要内容记载，李俊锋：过户同时打款了，你跟着我老婆到银行去打款，我跟着灵隽跟吴阿姨，在那过户。杨衍庆：我们是这样的啊，我必须等到过户完以后，我才跟你一块去打款，因为这个过户当天能不能成功很难说。所以我们同时都在那里啊，我们两家人都在那里，过户完以后，你直接开车拉着我们到工行，我直接给你打款，咱们这个说好了。李俊锋：对，你说的有这个可能。我的意思是这样，如果当天那个有什么问题这个过户不了的话，马上让我老婆跟你在银行把那个账再转回去，等什么时候那边确定能办了，我们再转都没问题。这个打款的事情，一手钱一手货，没有可能说先过户后给钱的。如果你要先过户后打款的话，万一我过完户，你那边款项出了问题，我这边没办法反悔的。杨衍庆：如果事情谈不妥，你看你有什么意见拿出来，我是不会签这个合同，这个问题又出现问题了。李俊锋：这不是问题，这可以协商的。杨衍庆：今天我就把话说到这，我今天晚上拿着合同到你们家去，我现在就去再拿两份合同，这个事情谈不好，没法签这个合同，你就把钱，你把我给你的钱，你给我打回来就完了。李俊锋：你要先打款或者同时打款，然后再签合同。杨衍庆：你把前面的钱给我，我们就不谈这个事了。李俊锋：你再考虑一下吧，不要动不动就是就来气，动不动就动火。杨衍庆：那这个事情我们就拉倒，你给我打款回来，啊，你打款回来。你不打款回来，我跟你没法签那个合同；你打款回来，咱们这个事就此结束。我给过你的钱，你都不要…2018年5月14日，李俊锋与杨灵隽通话录音主要内容记载，杨灵隽：付钱再过户绝对不可能。如果你愿意出中介费，那我们走中介没问题。李俊锋：原来这个商定的不是110万吗？然后那个合同写的是90万，里面有20万的差额，到时候如果办理了过户，你那边只认90万，我真的没辙。杨灵隽：我们可以写一个补充协议，好不好？我们写一个借据，可不可以？我们写一个借据，就把剩下的20万元作为借款，我们作为欠款方，借据你拿着。绝对不可能提前给首付的。李俊锋：那我也可以告诉你，你如果说不能一手交钱一手交房的话，这个风险全都在我这里。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”双方均确认房屋总价款为110万元，李俊锋与吴新玉于2018年5月9日签订的房地产买卖合同，约定房屋总价款为90万元，是双方虚假的意思表示，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，吴新玉请求退还已付购房款32300元（50000元+2000元+300元-20000元），于法有据，一审法院予以支持。吴新玉主张的利息损失，应以实际欠款为基数从起诉次日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其主张按照年利率6%计息，于法无据，一审法院不予采纳。李俊锋反诉主张追加杨灵隽为反诉被告，并请求杨灵隽承担责任，但杨灵隽并未在合同上签名，并非合同当事人，故一审法院不予准许追加杨灵隽为本案当事人。因合同无效，吴新玉、李俊锋分别主张的违约金，理据不足，一审法院不予支持。李俊锋反诉主张赔偿因购买珠海市房屋而损失的定金及中介费，因该损失属于间接损失，且李俊锋未能提供证据证明，故对于该项反诉请求，一审法院不予支持。关于李俊锋反诉主张的精神损失费、名誉损害等，与本案不属于同一法律关系，一审法院不予处理，当事人可另寻途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李俊锋于判决生效之日起七日内退还吴新玉购房款32300元并以实际欠款为基数从2018年6月20日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息；二、驳回吴新玉的其他诉讼请求；三、驳回李俊锋的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1862元，减半收取931元（吴新玉已预交），由吴新玉负担365元，李俊锋负担566元（李俊锋于判决生效之日起七日内迳付吴新玉）；反诉案件受理费2450元（李俊锋已预交），由李俊锋负担。二审期间，李俊锋提交其妻子与案外人房产交易的相关证据，以证明因吴新玉违约导致李俊锋3万元损失。吴新玉不确认该证据的真实性、关联性，并认为与本案无关。吴新玉提交其与李俊锋的短信记录，以证明李俊锋虚构事实，5万元是定金，不是给李俊锋买地的。李俊锋质证称其发照片信息给对方是为了证明其当时不在家，没有其他目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：李俊锋、吴新玉均于诉讼中确认合同已解除。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。吴新玉与李俊锋签订的房地产买卖合同中虚构了交易价格，该价格条款是双方出于避税目的而设定，损害了国家税收利益，该条款应认定为无效条款。该合同中的价格条款虽然无效，但双方关于房屋买卖的意思表示真实，该买卖行为本身并没有违反法律强制性规定，故价格条款无效并不影响合同其他条款的效力，一审认定合同整体无效不当，本院予以纠正。因双方在诉讼中均确认上述合同已解除，故本案二审争议的焦点是谁构成违约的问题。本案中，双方对合同第二条约定的“办理房产过户手续当日，乙方向甲方支付陆拾万元整”的理解发生争议。李俊锋认为应先付款后过户或在过户的同时付款，吴新玉则认为应在过户后付款。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本院认为，根据双方签订的房地产买卖合同第二条所使用的词句，该条款是对于买方即吴新玉付款期限的约定，即吴新玉支付60万元房款时间为办理房产过户手续当日，无论吴新玉是在办理房产过户手续之前或之后付款，只要其在当日履行付款义务即符合合同约定。在双方未明确约定吴新玉须在过户前或过户同时付款的情况下，李俊锋以吴新玉先付款或同时付款作为办理过户手续的条件与合同约定不符，已构成违约，在合同解除的情况下，李俊锋理应向吴新玉返还已收款项及利息并应承担相应的违约责任。鉴于一审判决后，吴新玉并未提出上诉，视为服判，故本院对一审判决李俊锋退还吴新玉购房款32300元及利息的处理结果予以维持。李俊锋的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，故对上诉人李俊锋的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4634.5元（李俊锋已预交607.5元），由上诉人李俊锋负担（李俊锋应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年七月十九日书记员  杨俊彦