广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1345号原告：佛山市集扬物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路**友邦金融中心**夹层**，统一社会信用代码91440600671380286J。法定代表人：黄键邦。委托诉讼代理人：陈敏婷，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国恩，北京市中伦（广州）律师事务所实习律师。被告：广东沃银网络科技有限公司，，住所地广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路**友邦金融中心**第**自编之七统一社会信用代码914401065697617282。法定代表人：温有卿。被告：沃银科技有限公司，住，住所地广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路**友邦金融中心**第**之一一社会信用代码91440600398020473T。法定代表人：郭小峰。原告佛山市集扬物业发展有限公司与被告广东沃银网络科技有限公司（以下简称“广东沃银网络公司”）、沃银科技有限公司（以下简称“沃银科技公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈敏婷、梁国恩到庭参加了诉讼，两被告经本院公告传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的编号为AIAFC-1-024的《友邦金融中心租赁合同书》、AIAFC-2-012的《补充协议》和AIAFC-1-024-2的《补充协议二》于2018年12月12日解除；2.判令两被告清偿拖欠的从2018年11月1日至2018年12月12日的租金103605.94元及滞纳金（从租金应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之一计算，滞纳金暂计至2018年12月21日为181539.56元）；3.判令两被告清偿拖欠的2018年10月1日至2018年11月30日的电费6433.72元及相应的滞纳金（从每月电费应付日起计至付清日止，每天按应付金额的千分之二计算，滞纳金暂计至2018年12月21日为33631.59元）并支付2018年12月1日至2018年12月21的电费1555.91元（该期间电表读数2074度，电价0.7502元/度）；4.判令被告广东沃银网络科技有限公司立即向原告支付因违约而应支付的免租期（2014年2月20日至2014年5月5日）的租金396588.27元；5.判令两被告向原告支付其逾期返还租赁单元（第19层5,6,7,8单元）期间（自2018年12月13日起至2018年12月18日止）产生的场地占用费用32121.87元；6.判令两被告向原告支付因违约而应支付的空置期（2018年12月19日至2019年2月19日）租金168926.63元；7.判令被告广东沃银网络公司向原告支付恢复原状费用435420.23元；8.判令确认原告有权没收被告支付的租赁保证金165963元、公共事业费保证金17781.75元；9.本案的律师费62000元和受理费由两被告承担。事实与理由：原告与被告广东沃银网络公司签订AIAFC-1-024号《友邦金融中心租赁合同书》，约定：原告将广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心一座实际楼层第19层（名义楼层第19层）全部单元出租予被告广东沃银网络公司作办公室使用，第19层全部租赁单元的计租面积2236.4平方米，每年月租金单价为每平方米70元，即月租金为156548元；被告广东广东沃银网络公司应按双方约定缴付租金、电费等因使用租赁单元而产生的一切费用。其后，被告广东沃银网络公司提出因经营需求，遂与原告和被告沃银科技公司（原名“广东沃银科技股份有限公司”）签署了编号为AIAFC-2-012的《补充协议》，约定由被告沃银科技公司代广东沃银网络公司支付租赁单元的租金、管理费、电费等租赁费用，同时约定“本协议对租金、物业管理费及其他费用支付方式的变更不影响乙方（即被告广东沃银网络公司）作为承租人应向甲方（即原告）履行的相关义务及责任。……如丙方（即被告沃银科技有限公司）未按约定向甲方支付租金及其他费用的，甲方有权依据租赁合同及本协议约定向乙丙两方追讨欠款及主张其承担违约责任”。《友邦金融中心租赁合同书》和《补充协议》签订后，原告依约履行合同义务，但自2016年起，两被告一直未依约按时支付租金、电费等费用，经原告多次发函催讨相关费用后，被告沃银科技公司多次来函说明欠款原因以及延迟缴款时间，原告多次表示谅解并给予宽限时间，但被告沃银科技公司未能按照每一来函的承诺还款日期悉数清偿全部欠款。2018年9月5日，被告沃银科技公司单方提出退租部分租赁单元（即第19层1,2,3,9单元）的申请以减轻租赁压力，被告广东沃银网络公司遂与原告签署了编号为AIAFC-2-012的《补充协议二》，约定自2018年10月1日起，被告广东沃银网络公司承租第19层5,6,7,8单元，计租面积为1185.45平方米，月租金单价为为每平方米70元，即月租金为82981.50元。《补充协议二》签订后，两被告仍旧违诺违约未能支付租金等费用，两被告的行为已经严重违反《友邦金融中心租赁合同书》、《补充协议》和《补充协议二》的约定并侵犯原告的合法利益。2018年12月3日，被告沃银科技公司以公司负责人受羁押为由再次发函向原告申请延迟还款日至2018年12月10日，但截止至起诉之日，两被告依旧没有清偿欠款。为此，原告依据《租赁合同》约定向两被告发出《解除租赁合同通知书》，通知于2018年12月12日解除租赁合同，并要求其限期清还所有欠费及清空、复原租赁单元，但后经多次联系，两被告均未能清偿费用，并于2018年12月18日撤离现场，且没有按照《租赁合同》的约定对租赁单元进行复原。两被告拖欠租金、未依约复原租赁单元等行为已属严重违约，原告除有权提前解除租赁合同外，并有权同时向两被告追究其清偿责任及违约责任。为维护原告的合法权益，原告遂提起本案诉讼。两被告未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见及证据材料，视为其放弃举证、质证及辩证的权利，对原告举证本院予以确认并在卷佐证。综合本院认定的证据及原告的陈述，本院确认本案法律事实如下：广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心一座为原告单独所有，建筑面积为75956.24平方米。原告作为甲方（出租方）与被告广东沃银网络公司作为乙方（承租方）于2014年1月26日签订合同编号AIAFC-1-024号《友邦金融中心租赁合同书》。第1-1条约定，甲方将广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心一座实际楼层第19层全部单元租给乙方作办公室用途使用，双方同意计租面积为2236.4平方米。第3-1条约定，甲方租给乙方的使用期为5年，即从2014年2月20日至2019年2月19日，其中2014年2月20日至2014年5月5日为甲方给予乙方的免租期，除本合同第3-5条另有规定外，此期间甲方免除乙方的租金。第3-5条约定，如本合同由于乙方的原因提前终止，则在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期(如有)免租优惠，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金。第4-1条约定，租赁期自2014年2月20日至2019年2月19日止，每月每平方米70元，租赁单元每月租金为156548元。第4-2条约定，乙方必须在每月1日向甲方缴纳当月租金，若逾期超过7日，则乙方需自每月1日起每超一天按当月租金的千分之一支付滞纳金，从应付款项应交之日起计算，直至乙方还清所有拖欠款项的当日为止；如逾期超过三十日，乙方除应缴纳一切应付费用外，甲方有权终止合同收回租赁单元并且不退回租赁保证金。第5-3条约定，乙方须按租赁单元独立记录表所示，或按物业管理公司向乙方提供的公共事业单位账单，在收到该等记录表或帐单后十四天内按物业管理公司指定的收款方式支付所有在租赁单元使用的水电费、空调费及通讯费等费用。逾期不缴纳，由物业管理公司收取相应的滞纳金（水电、空调及通讯费用等滞纳金的数额具体由相应的收费部门规定）。第6-4条约定，甲方有权在乙方违反本合同约定时全数没收租赁保证金，若租赁保证金不足以补偿甲方因乙方该等违反而遭受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨。第8-1条约定，乙方须向甲方缴交33546元的公共事业费保证金。租赁期满或本合同提前终止后，在乙方没有违反水电费、空调费、通讯费及其他费用缴付义务的情况下，甲方将公共事业费保证金无息退还给乙方。第10-1条约定，除甲方同意乙方续租外，租赁期限届满，甲方有权收回租赁单元。乙方须在租赁期届满或本合同提前终止前至少提前30日，与甲方及/或物业管理公司联系交回租赁单元事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把租赁单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方(租赁期内该等设施的自然损耗除外)。同时，乙方须将通向大厦各部份的锁匙(如有)交还甲方。第10-2条约定，乙方返还租赁单元应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。第10-3条约定，若乙方未按前述约定的状态将租赁单元返还予甲方，甲方有权自行对该租赁单元作出合适的修缮，因此而产生的一切开支及费用由乙方负担。甲方有权向乙方追讨该等开支及费用。第10-4条约定，若乙方未经甲方同意逾期返还租赁单元的，每逾期一日，乙方应按原租金双倍标准向甲方支付租赁单元占用使用费。此外，乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁单元而需承担的违约金、中介费等。第16-5条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方未经甲方事先书面认可中途擅自退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金，乙方除必须向甲方支付其实际使用租赁单元期间根据本合同应付而未付的一切款项外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于装修期和免租期的租金及律师费用、诉讼费用及该租赁单元空置期间甲方根据本合同的规定本可收取的租金。《友邦金融中心租赁合同书》履行过程中，电费由原告代收取并开具发票。原告作为甲方与被告广东沃银网络公司作为乙方、被告沃银科技公司作为丙方（签订合同时名称为广东沃银科技股份有限公司）签订合同编号AIAFC-2-012号《补充协议》，约定乙方根据经营需要，将原租赁场地的部分单元作为丙方的经营场所，丙方将按原租赁合同约定向甲方或物业管理公司支付全部租金、物业管理费及其他费用。本协议对租金、物业管理费及其他费用支付方式的变更不影响乙方作为承租人应向甲方履行的相关义务及责任。原告作为甲方与被告广东沃银网络公司作为乙方签订合同编号AIAFC-1-024-2号《补充协议二》，约定甲方同意乙方退租第19层1，2，3，9单元并自2018年10月1日起由乙方建议的广州银联网络支付有限公司佛山分公司承租，乙方继续使用第19层5，6，7，8单元。乙方应按租赁合同的约定，向甲方和物业管理公司支付第19屋全部单元的租金（月租金标准为156548元）、管理费以及水电费等因使用租赁单元而产生的一切费用至2018年9月30日。相关费用（含滞纳金）截止至乙方承诺还款日2018年11月1日共计1059488.09元。乙方应当于2018年10月1日将退租单元转交给广州银联网络支付有限公司佛山分公司。甲乙双方约定在租单元的计租面积为1185.45平方米，乙方仍需按照租赁合同第4条和第5条的约定按时缴交在租单元的租金、管理费、水电费及因使用在租单元产生的一切费用。自2018年10月1日起至2019年2月19日止的租赁期间，乙方应向甲方缴付在租单元的每月租金为82981.5元。自广州银联网络支付有限公司佛山分公司就乙方退租单元签订租赁合同并按约定支付各项保证金和首期费用后，甲方同意将乙方已缴纳的退租单元之租赁保证金147133元、公共事业费保证金15764.25元和管理费保证金52547.5元用于抵扣乙方的部分欠款。如乙方到期不续租在租单元，乙方需按原租赁合同承担恢复原状的责任，乙方承诺依据租赁合同第10条约定将在租单元恢复原状后交还给甲方，并负责出资建设实际楼层第19层5,6,7,8单元外面的公共走廊。乙方必须根据大厦设计要求及甲方指定物料、甲方或物业管理公司提供的标准完成该建设，同时乙方同意负责该施工部分的消防申报并取得消防主管部门出具的消防验收合格意见书以及取得甲方及/或大厦物业管理公司对装修工程的验收，以确保第19层5,6,7,8单元符合相关政府部门要求的出租条件，并可以不受干扰地独立出租予第三方，由此产生的一切费用由乙方承担。2014年3月19日，被告广东沃银网络公司向原告交纳租赁保证金313096元、公共事业保证金33546元。《补充协议二》签订后，原告从上述保证金中划出公共事业费保证金15764.25元，用以抵扣2018年3月至6月的电费15764.25元；划出租赁保证金147133元，用以抵扣2018年9月的租金37740元、2018年10月的租金82981.5元、2018年11月的部分租金11497.43元以及2018年6月至9月的电费14914.07元。抵扣上述款项后，剩余租赁保证金165963元、公共事业费保证金33546元。2018年10月30日，原告向两被告发送《关于贵司承诺清偿欠款的催款通知书》，通知两被告在承诺的缴款日期即2018年11月1日前向原告和物业管理公司缴清所有欠款，即2018年11月的租金、2018年3月至11月的管理费及相应滞纳金、2016年8月至2018年10月的电费滞纳金，共计840661.83元（以上滞纳金计算至2018年11月1日，具体数额以实际书面通知为准）。《关于贵司承诺清偿欠款的催款通知书》附件《催缴通知书》中列明款项：2018年11月租金71484.07元；2017年9月至2018年10月租金滞纳金177219.31元、2016年6月1日至2018年10月31日的电费滞纳金33504.14元，共210723.45元；2018年11月管理费及滞纳金29636.25元；2016年12月至2018年10月管理费及滞纳金558454.31元，合计840661.83元。2018年11月29日，原告向两被告发送《关于贵司未依诺清偿欠款的催款通知书》，通知两被告须在2018年11月30日下午17：30前向原告和物业管理公司缴清所有欠款，即2018年11月的租金和2018年3月至11月的管理费及相应滞纳金、2016年8月至2018年10月的电费滞纳金（计算至2018年11月30日），共计854380.74元。《关于贵司未依诺清偿欠款的催款通知书》附件《催缴通知书》中列明款项：2018年11月租金及滞纳金73628.59元；2017年9月至2018年10月租金滞纳金177219.31元、2016年6月1日至2018年10月31日的电费滞纳金33504.14元，共210723.45元；2018年11月管理费及滞纳金30525.34元；2016年12月至2018年10月管理费及滞纳金539503.36元，合计854380.74元。2018年12月3日，被告沃银科技公司向原告出具《关于申请相关事宜的函》，承诺关于被告沃银科技公司欠缴的854380.74元，在2018年12月10前付清。2018年12月12日，原告向两被告发送《解除租赁合同通知书》，通知《友邦金融中心租赁合同书》、《补充协议》、《补充协议二》于2018年12月12日解除。2018年12月18日，原告收回案涉场地。截止至2018年12月12日，两被告尚欠原告租金103605.94元[37740元（2018年9月租金）+82981.5元(2018年10月租金)＋82981.5元(2018年11月租金)+32121.87元（2018年12月1日至12月12日租金）－132218.93元（原告从租赁保证金中抵扣款项）]；2018年10月的代收电费3034.56元、2018年11月的代收电费3399.16元、2018年12月1日至12月12日的代收电费1555.91元，上述代收电费合计7989.63元。原告与北京市中伦（广州）律师事务所签订民事委托合同，约定原告聘请北京市中伦（广州）律师事务所为本案诉讼提供法律服务。北京市中伦（广州）律师事务所于2019年1月10日向原告开具律师代理费发票，金额为62000元。本院认为，原告与被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均依约全面履行各自义务。两被告已多期逾期支付租金及相关费用，其行为已影响原告债权的实现，使上述合同目的不能达成，故原告有权依照约定主张解除合同。原告已举证证明其已向两被告发出解除合同的通知，其主张案涉合同于2018年12月12日解除的请求，本院予以支持。原告主张两被告尚欠其2018年11月1日至2018年12月12日期间的租金103605.94元以及2018年10月1日至2018年12月12日期间电费7989.63元，以及在解除合同后至原告收回场地期间的场地占用费32121.87元，已提供了证据证明，被告没有到庭抗辩并举证推翻，为此本院采信原告的主张。原告主张的滞纳金，性质实为请求就被告逾期支付租金以及代收电费的行为计收逾期违约金，按涉讼合同约定，被告若逾期支付租金及电费，则需自当月1日起支付违约金，被告尚未支付上述租金及电费，故应支付违约金予被告。对于原告主张的从2017年9月1日计至2018年10月30日止的违约金，被告广东沃银网络公司在《补充协议二》中对该期间的金额进行了确认，被告沃银科技公司通过出具《关于申请相关事宜的函》亦对该期间的金额进行了确认，本院对原告主张该期间的违约金予以支持，对于此后的违约金，因计算标准过高，本院酌定按日万分之五的标准计算，2018年11月1起至2018年12月12日期间的违约金应按合同约定以每月所欠金额从每月1日开始起算，2018年12月12日之后的违约金以两被告所欠的全部欠款额计算。原告主张没收被告广东沃银网络公司交纳的租赁保证金以及公共事业费保证金，支付空置期租金，以及补交免租期租金，实际均为就被告违约行为造成原告的损失承担违约责任。原告在本案中已经主张被告承担违约金损失，为免违约金计算过高，使双方权利义务失衡，显失公平，但又要体现对两被告的违约行为的惩罚及弥补原告的损失，本院综合合同的履行情况、两被告的过错程度及原告的损失情况，酌定对原告主张计收免租期租金、没收剩余保证金的请求予以支持，对原告主张的空置期租金的请求不予支持。另经本院核算，免租期租金应为391370元[156548元÷30×75天（2014年2月20至2014年5月5日）]，对原告主张该费用超出部分，本院不予支持。原告主张计收恢复租赁单位原状的费用，但未提供该费用实际发生的依据，本院不予支持。《友邦金融中心租赁合同书》已约定原告在被告违约时可向其追偿为因违约产生的律师费损失，原告主张两被告支付因实现债权产生的律师费62000元，符合双方在《友邦金融中心租赁合同书》中的约定，且原告已提供发生该费用的相关证据，本院予以支持。被告沃银科技公司通过签订《补充协议》承诺按《友邦金融中心租赁合同书》约定向原告交纳本案所涉费用，因此应对本案债务承担共同清偿责任。两被告经本院合法传唤无到庭应诉，本院依法作缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认本案《友邦金融中心租赁合同书》、《补充协议》、《补充协议二》于2018年12月12日解除；二、被告广东沃银网络科技有限公司、沃银科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金103605.94元、电费7989.63元、场地占用费32121.87元予原告佛山市集扬物业发展有限公司；三、被告广东沃银网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付免租期租金391370元予原告佛山市集扬物业发展有限公司；四、被告广东沃银网络科技有限公司、沃银科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年9月至2018年10月期间租金违约金177219.31元，以及以租金82981.5元为本金按日利率万分之五的标准计算从2018年11月1日起至2018年12月12日止的租金违约金，以租金32121.87元为本金按日利率万分之五的标准计算从2018年12月1日起至12月12日止的租金违约金，并以租金103605.94元为本金按日利率万分之五的标准计算从2018年12月13日起至实际清偿之日止的租金违约金予原告佛山市集扬物业发展有限公司；三、被告广东沃银网络科技有限公司、沃银科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年6月1日至2018年10月31日期间电费违约金33504.14元，以及以电费3034.56元为本金按日利率万分之五的标准计算从2018年11月1日起至2018年12月12日止的电费违约金，以电费3399.16元为本金按日利率万分之五的标准计算从2018年12月1日起至2018年12月12日止的电费违约金，并以电费7989.63元为本金按日利率万分之五的标准计算从2018年12月13日起至实际清偿之日止的电费违约金予原告佛山市集扬物业发展有限公司；四、被告广东沃银网络科技有限公司、沃银科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费62000元予原告佛山市集扬物业发展有限公司；五、被告广东沃银网络科技有限公司交纳的租赁保证金165963元、公共事业费保证金17781.75元归原告佛山市集扬物业发展有限公司所有；六、驳回原告佛山市集扬物业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17038.41元（原告已预交81863.16元），由原告负担7572.39元，由两被告负担9466.02元。两被告负担的本案受理费用应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费74290.77元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  汪晓强人民陪审员  袁 单人民陪审员  李彩云二〇一九年七月十二日书 记 员  林晓冰