云南省鹤庆县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2932民初456号原告：鹤庆县辛屯镇新登村委会师弟登村第六村民小组。法定代表人：寸灿子职务：小组长委托诉讼代理人：寸丽文，男，1964年10月20日出生，白族，云南省鹤庆县人，农民，住鹤庆县，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：寸志平，男，1964年9月12日出生，白族，云南省鹤庆县人，农民，住鹤庆县，代理权限为特别授权代理。被告：杨龙云，男，1966年8月23日出生，云南省鹤庆县人，户籍所在地为鹤庆县，现住昆明市五华区。委托诉讼代理人：李金华，云南鹤阳律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨海镜（系被告之弟），男，1969年4月3日出生，白族，云南省鹤庆县人，农民，住鹤庆县，代理权限为特别授权代理。原告鹤庆县辛屯镇新登村委会师弟登村第六村民小组诉被告杨龙云土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹤庆县辛屯镇新登村第六村民小组的法定代表人寸灿子、委托诉讼代理人寸丽文、寸志平、被告杨龙云的委托诉讼代理人李金华、杨海镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤庆县辛屯镇新登村委会师弟登村第六村民小组诉向本院提出诉讼请求：一、请求确认原被告双方于1996年1月8日签订的《租用土地合同书》确定的租赁期限为20年；二、终止双方签订的《租用土地合同书》。事实和理由：1996年1月8日，原被告双方签订《租用土地合同书》，约定：被告租用原告位于大丽路边的集体土地5.77亩用于建加油站和藕粉厂，租赁期限为20年，租金11.54万元，同时约定，项目建成需要招工时，应优先安排原告劳动力十人以上等内容。土地交付后，被告未建藕粉厂，未安排原告劳动力就业，未经原告许可将加油站和剩余的土地转租，已经构成违约，且土地租赁期限已经届满，现诉至法院请求支持以上诉求。被告杨龙云辩称，双方签订的《租用土地合同书》约定的土地租赁期限是40年，不是20年。被告在合同签订后，已经按照合同的约定一次性付清了租金。现合同履行期限未届满，应继续履行。如果终止合同，原告应赔偿经济损失。本院经审理认定如下事实：1996年1月8日，原告辛屯镇新登村委会师弟登村第六村民小组与原大理白族自治州康达公司（法定代表人是本案被告杨龙云，该公司已被注销）签订《租用土地合同书》，约定：原告将大丽路边的集体土地5亩租赁给大理白族自治州康达公司建藕粉厂和加油站；租金合计10万元，在建设用地批准后一次性付清；若项目建成需招工时，优先安排原告村民10人以上等内容。签订合同当日，新登村公所主任洪灼兴执笔写了协议一份，双方相关人员在该协议书上加盖了个人印鉴后交给被告去打印，现手写协议书下落不明。《租用土地合同书》签订后，因农业用地需要转为建设用地，被告向鹤庆县土地管理局申请用地批复，同时向土地局递交了两份打印的有相关人员加盖印鉴的合同书两份备案存档。1997年3月28日，鹤庆县土地管理局下达鹤土建字（1997）35号批复，同意将该地作为建设用地使用，期限为20年，到期土地必须恢复耕种。取得批复后，被告按合同约定，一次性向原告付清了租金后，建了加油站，由于各种原因藕粉厂未能建成。在经营了一段时间后，被告将加油站及剩余的土地出租给别人经营管理至今，同时，合同签订后，被告亦未按合同约定安排原告劳动力就业。现双方因土地租赁期限产生纠纷，原告遂诉至本院。诉讼中，双方对约定的土地租赁期限是20年还40年各执一词，争议较大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方存在争议的土地租赁期限问题？本院认定如下：原告在诉讼中主张土地租赁期限为20年，为证明其主张，原告请证人寸七二、寸俊坤（奎）、洪灼兴、张新华出庭作证，同时指出，在1996年1月8日签订合同当天，有村主任洪灼兴手写的合同一份，该合同有当事人加盖的印鉴，合同期限应以该合同为准；被告杨龙云辩解，土地租赁期限为40年，为证明其主张，被告请签订合同时原告的村民小组长杨某出庭作证以及打印的有双方当事人印鉴的《租用土地合同书》一份，该合同书明确租期为40年，起止时由1997年3月28日起至2037年3月28日止、租金为115400元、面积为5.77亩；本院为查明案件事实，依照双方当事人提供的线索，向鹤庆县国地资源局调取了被告向当时的土地管理局申请建设用地批复的申请、土地局的批复以及存档备案的合同两份，合同载明：租期为40年，起止时间由1996年2月1日起至2036年2月1日止、租金为100000元、面积为5亩，鹤庆县土地管理局批准该地作为建设用地使用，期限为20年，并明确到期土地必须恢复耕种。本院认为，原告为证明土地租赁期限为20年，向本院提了四位证人出庭作证，该证据属于传来证据，证明力较弱；被告为证明土地租赁期限为40年，向本院提交了一份有双方加盖印鉴的《租用土地合同书》，该合同从形式上看，两页纸张新旧程度不一样、订书针的装订痕迹不吻合；从内容上看，与鹤庆县国土局存档的两份合同在租赁的起止时间、租金、面积方面均存在差异，该合同疑点较多，不予确认；本院依职权向鹤庆县国土资源局调取的合同，是被告在与原告签订《租用土地合同书》后，按规定向当时的土地管理局申请农用地转换为建设用地时提交的两份合同，该合同第一页有当时的原告村小组长杨某的个人印鉴，第二页有相关人员加盖的印鉴，形式要件完备，加之，该合同作为档案资料，一直保存在县国土资源局，可信度较高，同时，该合同内容与证人杨某的证言相映证，故应当认定该合同证明力较强。综上，原告主张土地租赁期限为20年，在其未能提供出手写合同的情况下，其提供的证据的证明力明显弱于存档于县国土局的两份合同，故本院确认存档于县国土局的两份合同合法有效证据，双方约定的土地租赁期限为40年、租赁的起止时间、租金和面积也应以该合同为准。本院认为，依法成立的合同才能受到法律的保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，双方当事人约定的土地租赁期限为40年，该期限显然超过了合同法规定的最长租赁期，但该合同成立于合同法颁布实施之前，合同法的规定是否适用于该合同是本案法律适用的焦点。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案属于合同法实施以前成立的合同发生的纠纷，按该规定，应适用当时的法律规定，由于当时的法律对租赁期限并未有规定，因此，可以适用合同法的有关规定，而合同法第二百一十四条已经对租赁期限不得超过二十年作出了明确的规定，故在本案中，应认定双方签订的《租用土地合同书》中有效的土地租赁期限为20年，超过20年的部分应认定无效，因此，双方合同有效期为1996年2月1日至2016年2月1日，从2016年2月2日起至2036年2月1日的土地租赁无效。双方签订的《租用土地合同书》超过20年的部分无效，产生的法律后果是返还财产和赔偿损失。关返还财产的问题，被告应在使用租赁的土地20年后，应将租赁的土地返还原告；原告应返还被告相应的租金，由于原租金是以40年的租赁期限计算的，因此，原告应返还被告20年的租金，鉴于被告在合同有效期后继续使用土地三年多以及在合同有效期内，被告未按约定解决原告方劳动力就业的实际，租金不予返还。关于赔偿损失的问题，在本案中主要是已建成油库的损失。本院认为，鹤庆县土地管理局下达的鹤土建字（1997）35号批复，明确该建设用地使用期限为20年，到期土地必须恢复耕种，因此，油库在使用20年后的损失应由被告自行承担。综上所述，双方当事人签订的《租用土地合同书》约定的租赁期限为40年，但按照法律规定，有效的土地租赁期限最长为20年，超过部分无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第一条之规定，判决如下：一、原告辛屯镇新登村委会师弟登村第六村民小组与被告杨龙云签订的《租用土地合同书》有效期为20年，于2016年2月1日解除；二、被告杨龙云在本判决生效后三个月内拆除建在租赁土地上的建筑物、构筑物，并将租赁的土地归还原告。案件受理费100元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  刘灿辉人民陪审员  田遇丰人民陪审员  杨 武二〇一九年七月二十三日书 记 员  张梅花