广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7188号上诉人（原审被告）：黄亚娟，女，1982年9月13日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：黎嘉瑶，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雪波，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓威，男，1989年9月3日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：许俊平，广东金舵律师事务所律师。上诉人黄亚娟因与被上诉人邓威房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初3146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人黄亚娟上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判黄亚娟不必承担违约金及中介费。事实和理由：一、一审判决对交易日期约定理解有误。涉案合同第21条应理解为如果双方在签约后不久，卖方即已领证，则需要理解配合买方办理过户交易，并尽可能在2017年12月30日之前办完，但若截至2017年12月30日之前仍未出证，则相应时间应当顺延。黄亚娟从未明确表示要解除合同，亦无拒不办理过户手续之意思表示。基于房价上涨，黄亚娟确实与邓威商讨过适当加价，但仅为提议。二、本案双方为协商解除合同，黄亚娟只需退回已收取款项。即便是黄亚娟违约，在合同解除的情形下，应当排除涉案合同第9条违约金条款的适用，邓威只能根据涉案合同第10条约定主张违约金。被上诉人邓威辩称：一、黄亚娟逾期不履行合同义务已构成违约。1.根据交易习惯及两位证人出庭作证证实，与抵押权人协商办理提前解除贷款合同手续是黄亚娟应当首先履行的义务，黄亚娟履行该义务后邓威才能依据涉案合同第一条第7款第3项的约定履行与黄亚娟共同出资赎契的义务。黄亚娟一直未履行提前偿还贷款手续的义务。2.在签订合同时，黄亚娟应当预见到2017年12月30日之前无法出证的情形，但其仍同意约定2017年12月30日前办理完交易，系双方真实意思表示，黄亚娟应自行承担相应风险和法律责任。且涉案房产证已于2××8年1月份办理，黄亚娟拖延时间，不及时领取该房产证，应自行承担责任。3.履行期限届满后，邓威两次书面催告黄亚娟履行合同义务，黄亚娟仍未在合理的期限内履行，也没有向邓威说明理由。涉案合同已达到解除条件。二、涉案房产已价值150多万元，邓威向黄亚娟主张违约金297900元，并未过分高于其实际损失。邓威向一审法院起诉请求：一、解除邓威、黄亚娟双方于2017年4月10日签订的《存量房屋买卖合同》；二、黄亚娟向邓威返还款项100000元，并以100000元为基数按照同期银行贷款利率自起诉之日起至偿还之日止计算利息；三、黄亚娟支付邓威违约金297900元（注：总价款993000元的30%）；四、黄亚娟赔偿中介费8000元。一审法院认定事实：2017年4月10日，邓威与黄亚娟签订《存量房买卖合同》，合同约定邓威向黄亚娟购买位于中山市横栏镇××宸花园××房，房屋建筑面积为139.67平方米，成交价款为993000元；按合同约定邓威应在合同签订当日支付定金10万元，首期购房款30万元，其余购房款693000通过银行按揭方式。合同第九条违约责任：各方当事人不履行或不按约定履行合同的，违约方应当每日按总房款0.5%的标准向守约方支付违约金，逾期超过十日仍未履行的，守约方有权解除合同；第十条交易不成的违约责任：1.黄亚娟不按合同约定将该房地产出售给邓威的，应当向邓威支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，适用定金罚则处理，并退回邓威已付的全部费用；2.邓威不按合同约定买入该房地产的，应当向黄亚娟支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，适用定金罚则处理。第二十一条其他约定：买卖双方已知悉，该物业未出不动产权证，该房屋地址：中山市横栏镇长安北路288号启宸花园8幢2201房，买方等卖方出不动产权证在办理交易过户手续，最迟2017年12月30日办理完。此外，双方还对其他条款作了约定。合同签订后，邓威依约向黄亚娟支付定金100000元。由于黄亚娟至今未依约履行相关过户手续，已构成违约。为此，邓威诉至法院，提出以上诉请。另查明，中山市远见房地产开发有限公司与黄亚娟签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定黄亚娟向中山市远见房地产开发有限公司购买位于中山市横栏镇××宸花园××房，房屋建筑面积为139.67平方米，成交价款为738256元；按合同约定黄亚娟支付现金222256元，通过银行按揭方式支付516000元。合同第八条，出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同给定的商品房交付买受人使用。又查明，邓威申请证人廖某（原中山市中新房地产代理有限公司员工）、吕某（远洋中新地产营业经理）出庭作证，证明邓威、黄亚娟双方存在商品房买卖交易事实、涉案房产存在银行按揭以及房产证取得时间为2××8年3月26日，双方曾多次协商解决买卖房产以及黄亚娟也曾提出房屋加价等事宜。邓威对证人作证发表如下意见：是见证交易过程，且是专业的中介人员，其证实办理解押是需要黄亚娟方去完成的，且不需要取得不动产产权证就可以的，属于黄亚娟方义务，且两证人也证实在合同履行过程中，黄亚娟有提及要求买方加价购买涉案房屋，在买方不同意只提出愿意赔偿5-6万元的，该两证人证言是可信的。黄亚娟对证人作证发表如下意见：证人证言表达的意思并不完全一致，提及到银行办理解除按揭，两个证人说的是不一致的，实际合同是明确了买方垫赎契的条款。再查明，邓威提供由其单方委托广东德正房地产土地评估有限公司于2××8年6月16日作出的粤德房评字［2××8］第028号《房地产抵押估价报告》，该报告作出涉案黄亚娟的位于中山市横栏镇××宸花园××房，房屋建筑面积为139.67平方米，在2××8年6月13日的市场价值进行评估。确定估价对象房地产评估价格为1504500元。一审法院认为，邓威与黄亚娟签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家的法律法规规定，合法有效。邓威已按照合同约定向黄亚娟支付了定金10万元，黄亚娟理应当按照合同约定解除银行抵押赎回相应产权资料，并配合邓威办理涉案房屋产权过户给邓威。由于黄亚娟未履行上述义务，已构成违约，其对此应当按照合同的约定承担相应退款及违约责任。本案中，由于黄亚娟未能按照合同约定解除银行抵押赎回相应产权资料，致使邓威不能实现涉案房屋买卖的目的，邓威请求解除合同，黄亚娟亦表示同意解除合同，合同解除条件成就，符合法律规定，一审法院予以准许。关于邓威主张黄亚娟返还定金10万元及利息（以10万元为基数，从起诉之日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的问题。本案中，黄亚娟与邓威于2017年4月10日签订的《存量房买卖合同》已经由双方同意予以解除，现邓威据此要求返还定金10万元及利息（以10万元业基数，从起诉之日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的请求符合相关法律规定，一审法院一并予以支持。关于邓威请求黄亚娟支付违约金297900元的问题。根据双方合同第九条约定：各方当事人不履行或不按约定履行合同的，违约方应当每日按总房款0.5%的标准向守约方支付违约金，逾期超过十日仍未履行的，守约方有权解除合同；第十条约定：1.黄亚娟不按合同约定将该房地产出售给邓威的，应当向邓威支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，适用定金罚则处理，并退回邓威已付的全部费用。现邓威主动调低以总价款993000元×30%=297900元要求黄亚娟承担违约金。依据《最高人民法院适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等结合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。另，再结合邓威向一审法院提交广东德正房地产土地评估有限公司于2××8年6月16日作出的粤德房评字［2××8］第028号《房地产抵押估价报告》，该报告证明涉案黄亚娟的位于中山市横栏镇××宸花园××房，房屋建筑面积为139.67平方米，在2××8年6月13日的市场价值为1504500元。因此，邓威提出的上述请求符合公平原则及相关法律规定，其据此请求合理，一审法院予以支持。对于邓威提出要求黄亚娟承担本案中介费8000元的问题。本案中，由于黄亚娟未能按照合同约定解除银行抵押赎回相应产权资料，及配合邓威办理涉案房屋产权过户手续，致使邓威不能实现合同的目的，邓威由此向中介方支付的该笔费用应予以返还。故，其提出主张依据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、邓威与黄亚娟于2017年4月10日签订的《存量房买卖合同》于2××8年3月26日予以解除；二、黄亚娟于一审判决发生法律效力之日起三日内向邓威返还购房定金10万元及利息（利息以10万元为基数，从2××8年3月26日起计算至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率予以计算）；三、黄亚娟于一审判决发生法律效力之日起三日内向邓威支付违约金297900元；四、黄亚娟于一审判决发生法律效力之日起三日内向邓威返还因履行合同而支付的中介费8000元。如果黄亚娟未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7388元，减半收取为3694元，保全费2520元，合计6214元，由黄亚娟负担（该费用邓威已预交6214元，一审法院不予退还，黄亚娟于履行中迳付邓威）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2××8年1月5日，邓威委托广东金舵律师事务所律师许俊平向黄亚娟位于湖北省××××号的住址发送律师函，催告其在收到函文后5日内依约向房产按揭银行办理提前还贷手续。根据顺丰速运投递记录，该函件于2××8年1月26日签收。一审诉讼中，证人廖某作证称，涉案房屋的房产证是2××8年1月份出具；证人吕某作证称黄亚娟系于2××8年3月26日实际领取涉案房屋的房产证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：一、黄亚娟在本案中是否应承担违约责任。二、本案的违约金标准应如何确定。关于争议焦点一，即黄亚娟在本案中是否应承担违约责任的问题。黄亚娟与邓威签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定及诚实信用原则全面履行合同义务。根据合同约定，黄亚娟与邓威应共同出资完成涉案房屋的赎契义务，履行该义务是涉案合同能够继续履行的前提。而黄亚娟、邓威共同出资赎契的前提是黄亚娟与涉案房屋的抵押权人，即贷款银行协商办理提前还款，解除贷款合同手续。因此，依据诚实信用原则及合同的性质、目的和交易习惯，黄亚娟应当在签订涉案合同后及时向银行提出提前办理还款的申请。黄亚娟在签订涉案合同后长时间怠于履行该义务，并经邓威催告后，仍未在合理期限履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，黄亚娟拒绝履行向银行申请提前还款的义务，致使双方的合同无法继续履行，黄亚娟的行为已构成根本性违约，邓威有权解除涉案合同并请求黄亚娟承担违约责任。黄亚娟上诉认为因涉案房屋尚未取得房产证，故不能申请提前还款，但未提供证据证明，本院对黄亚娟的此项上诉意见不予采纳。关于争议焦点二，即本案的违约金标准应如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”黄亚娟对邓威向一审法院提交的评估报告并未提供证据予以反驳，亦未向人民法院申请重新鉴定，一审判决予以采信并无不当，本院予以确认。根据该评估报告，因黄亚娟的违约行为，致使邓威不能以合同约定的价格购买涉案房屋，因此而遭受的房屋溢价损失为766244元（1504500元-738256元）。另邓威在本案中支出的中介费8000元亦是其损失。故本案中邓威向一审法院请求增加违约金，由黄亚娟向其支付违约金297900元，中介费损失8000元，并未超过其实际损失，一审判决对此予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人黄亚娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5889元（黄亚娟已预交），由上诉人黄亚娟负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  刘 通二〇一九年七月二十三日书记员  胡银芳