贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0602民初3479号原告：雷丽娟（系聋哑人），女，1979年4月9日出生，汉族，住贵州省铜仁市。法定代理人：雷某（原告雷丽娟之父），男，1947年7月9日出生，汉族，住贵州省铜仁市。被告：贵州汞阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市万山区汞都大道。法定代表人：彭再清。第三人：彭再清，男，1968年6月27日出生，住贵州省铜仁市万山区。原告雷丽娟与被告贵州汞阳房地产开发有限公司（以下简称汞阳房开）、第三人彭再清合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序进行了审理，经审理发现不宜适用简易程序，于2018年12月28日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷丽娟到庭参加诉讼，被告汞阳房开、第三人彭再清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告雷丽娟向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告交付位于铜仁市××楼第三方向第四号门面；2．本案诉讼费由被告承担。审理中，原告向本院申请将其原诉讼请求变更为：1、解除原告与被告汞阳房开于2017年4月2日签订的《合伙建房合同》；2、判令被告汞阳房开退还原告支付的房款120,000元；3、判令被告汞阳房开支付原告违约金30,000元；4、诉讼费及公告费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月2日签订了《合伙建房合同》，约定：被告在铜仁市××楼为原告修建门面一个，面积为60平方米，原告按照每平方米2,000元出资，该门面总价款为120,000元；交房时间为该房屋外架拆除交房，原告需在15天付清所有款项；被告为原告办理交房手续；合同还对双方之间的其他权利义务进行了相应约定。合同签订当日，原告向被告法定代表人彭再清一次性付款120,000元。同日，被告向原告出具一张收条，载明：“今收到雷丽娟门面款120,000元。”。至此，原告将门面款项已全部付清。后被告为原告修建门面全部完工，原告多次要求被告履行双方合同约定的交付案涉门面的义务，但被告均以各种理由拒绝。为维护自身的合法权益，原告特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告汞阳房开、第三人彭再清均未到庭参加诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月22日，甲方（黄前发、黄双丰、黄海建、黄列宪、黄列勋、黄俊、黄乾坤、雷旺全、余雨芬、田华、雷国和）与乙方彭再清签订《合伙建房协议》，约定：甲方以熊家屯安置地9号楼与乙方合作建房，甲方出土地（共960平方米），乙方出资修好整栋楼。在房屋未动工前，乙方提供施工资质及所有施工保障的保险依据，甲方负责做好三通一平，甲方提供整栋楼房修建的施工图纸，安置地以政府规划图为准，如因乙方加层造成的一切后果由乙方全部承担。在房屋修建过程中，如遇边界或一切妨碍工程进展事项均由甲方负责协调解决，产生一切费用由乙方负责。房屋建成后，甲方总的从整栋楼前面大道方向一头拿起（2套）及一楼停车库（一个），二楼门面实际面积占一半，剩余的一楼停车库、二楼门面、三楼商铺及以上住房全部归乙方所有，乙方有权自行处理。工程施工用水、电立户由甲方协助办理，费用应由乙方自费。房屋建成后，甲方应积极配合乙方完善所有土地及房屋手续，不得找任何理由推脱。土地权属如需转为国有土地，办理有关手续费用按建筑面积和房屋面积平摊，水电立户费用甲乙双方各自承担。建房保证金为80,000元，返还方式为按进度返还，开工日期为2016年11月22日。协议的尾页上盖有铜仁市碧江区环北街道办事处熊家屯村民委员会夜背弯村民组的公章，铜仁市碧江区环北街道办事处熊家屯村民委员会备注同意双方合作建房协议，按设计规划统一建设并加盖了公章。2017年4月2日，雷丽娟与汞阳房开签订《合伙建房合同》，约定：甲方（汞阳房开）将在铜仁市熊家屯村安置地修建9号楼，乙方（雷丽娟）愿意合伙修建门面一个，面积60平方米，单价人民币2,000元/㎡，门面款合计120,000元，门面位置为靠内第3个方向。付款方式：乙方预付每个门面定金50,000元，住房定金50,000元，车库定金10,000元；打好地梁付20,000元，然后每修一层盖板付20,000元，不管车库、住房、门面，每修一层必须付20,000元，以收款收据为准。从地梁算起，以此付完为止。乙方的总房款余10,000元到交房付清。外架下完为交房，15天内全部付清才能装修使用，另每户交1,000元为平中间院坝浇混凝土。乙方不按时付房款，超过五天不按约交房款，甲方有权把乙方的房子卖掉，乙方以前所交的房款，甲方全部不退，乙方所交的房款全部作废。甲方负责办理建房手续，乙方负责税费及土地出让金，房产局所需要的费用由乙方负责，（乙方所负责的税款必须在第一层建好时付清），甲方一概不管。甲方负责水电接到各家总门口，水表、电表上户的费用由乙方负责，室外装修和防盗门由乙方负责。甲方负责按图施工，如出现质量问题及安全事故，由甲方自行负责，乙方不负任何责任。以上合同买卖双方不得违约，如有一方违约，由违约方赔偿对方30,000元。如乙方不按照约定付款，应付甲方每天按总房款3%滞纳金罚款。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应由甲方承担的责任或不合理地加重乙方责任、排除乙方主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。合同签订当日，原告雷丽娟向被告汞阳房开支付了购房款120,000元。另查明：贵州省人民政府作出黔府用地函［2015］435号关于碧江区2014年度第五批次城镇建设使用土地的批复，载明：批准将碧江区环北办事处熊家屯村、灯塔办事处龙田村的集体农用地19.4651公顷（耕地14.9768公顷、林地1.5781公顷、园地0.0931公顷、其他农用地2.8171公顷）转为建设用地。碧江区住房和城乡建设局于2019年1月15日向本院出具证明一份，载明：黄前发、黄双丰、黄列宪、黄列勋、黄俊、黄乾坤、田华等10人，没有对熊家屯安置地9号楼建设项目向碧江区住房和城乡建设局申请办理《建设工程施工许可证》。2019年4月12日，铜仁市自然资源局向本院出具回函一份，载明：经查询，熊家屯安置地位于谢桥，规划的远信大道东侧，我局于2015年5月20日出具了《铜仁市熊家屯安置地规划红线图》，后于2016年11月18日出具了《熊家屯安置地用地规划红线图（调整）》，未查询到该项目办理了建设用地规划许可。本院认为，从本案原告雷丽娟与汞阳房开签订的《合伙建房合同》约定的内容看，合同约定由原告雷丽娟向汞阳房开支付购房款，汞阳房开向原告雷丽娟交付门面，合同还对交付门面的面积、单价、总价款，交房的时间、违约责任等进行了明确约定。虽然合同约定的门面坐落位置在文字表意上不够明确，但原、被告在合同履行的过程中对案涉门面的位置坐落是明确无争议的，不存在门面基本情况不明确的事实障碍，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”案涉《合作建房合同》已经具备商品房的基本信息、买卖双方的身份信息、房屋的单价及总价款、交房时间、违约责任等，汞阳房开也实际收到了原告支付的购房款120,000元，故，案涉《合作建房合同》实为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案《合作建房合同》中的约定门面所在的熊家屯安置地九号楼既未取得工程施工许可，也未取得建设用地规划许可，故，本案《合作建房合同》应属无效合同。依民法理论，合同的解除应以合同有效为必要前提，现案涉《合作建房合同》无效，原告雷丽娟主张该合同的解除权不具备前提条件，故，原告雷丽娟要求解除案涉《合作建房合同》的诉讼请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”案涉《合作建房合同》无效，汞阳房开因该合同收取的购房款120,000元应当返还原告，故，原告雷丽娟要求被告汞阳房开返还其购房款120,000元于法有据，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，案涉《合作建房合同》无效，其中的违约责任约定条款对该合同双方当事人依法均不具有约束力，故，原告雷丽娟以案涉《合作建房合同》中的违约责任约定条款向被告主张30,000元违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告汞阳房开、第三人彭再清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对己方诉讼权利的放弃，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贵州汞阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告雷丽娟购房款120,000元；二、驳回原告雷丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元、公告费600元，合计3,900元，由原告雷丽娟负担600元，被告贵州汞阳房地产开发有限公司负担3,300元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  田永新人民陪审员  彭智顺人民陪审员  王光勇二〇一九年七月二十三日法官助理龙仲夏书记员章靖宜