江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初129号原告:南京银城物业服务股份有限公司，住所：南京市鼓楼区江东北路289号银城广场1901室。法定代表人：谢晨光，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈文庆，江苏海越律师事务所律师。被告：江苏大桥物业管理有限公司常州分公司，住址：天宁区高成天鹅湖售楼处。法定代表人：陆翀，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾祎，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈云，北京市盈科（常州）律师事务所实习律师。被告：江苏大桥物业管理有限公司，住所：江阴市滨江中路218号。法定代表人：陆志盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾祎，北京市盈科（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈云，北京市盈科（常州）律师事务所实习律师。原告南京银城物业服务股份有限公司（以下简称银城物业公司）诉被告江苏大桥物业管理有限公司常州分公司（以下简称大桥物业常州分公司）、江苏大桥物业管理有限公司（以下简称大桥物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告银城物业公司的委托诉讼代理人沈文庆、被告大桥物业常州分公司和大桥物业公司的委托诉讼代理人曾祎、陈云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银城物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告大桥物业常州分公司和大桥物业公司返还给原告预收的物业费用1627756元，并支付自起诉之日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。事实及理由：被告大桥物业常州分公司在高成天鹅湖花园住宅小区服务期间预收了2018年5月1日至2018年12月31日的物业服务费、电梯运行维护费、停车服务费等费用。2018年5月3日大桥物业常州分公司结束了对小区的物业服务，小区物业服务由原告银城物业公司接管。被告尚欠预收物业费1627756元未返还。被告大桥物业常州分公司、大桥物业公司答辩：根据相关司法解释，预收的物业费应当返还给业主，原、被告之间不存在合同关系，原告所称小区业主同意将物业费返还给原告，不是事实，业主委员会没有取得所有已缴费业主的授权，无权代表业主承诺将物业费返还给原告，被告也从未同意如此返还方式，只有每个已交费的业主才有权向被告要求返还物业费。即使存在原告所称预收物业费的情形，被告也有因提供物业服务而支出的如刷卡手续费、催收物业费的奖励支出、消防设施维修费、电梯运营费、电费水费、代银城物业收取物业费的人工佣金、保洁费用等，总计2237684.40元，远远超过原告向被告主张的物业费金额，被告请求予以抵销。被告大桥物业常州分公司于2018年5月3日撤场，实际物业服务时间至2018年5月3日止。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告银城物业公司围绕诉讼请求，提交了下列证据：1、《天鹅湖花园物业服务合同》。该合同由天鹅湖花园小区全体业委会于2018年4月29日与银城物业与签订。证明从2018年5月1日起至今由原告银城物业公司为天鹅湖花园小区提供物业服务。被代质证意见：对真实性予以认可，但不能证明被告为该小区提供物业服务的期限至2018年4月30日止，被告实际服务至5月3日才撤场。2、债权转让协议。主要内容：天鹅湖花园小区业委会将大桥物业常州分公司应该返还的预收物业服务费债权全部转让给银城物业公司，银城物业公司按本协议直接向业主的债务人主张权利；上述债权用于抵顶小区业主应向银城物业公司缴纳的物业费。证明：天鹅湖花园小区业委会将业主预交给大桥物业常州分公司的2018年5月1日至2018年12月31日的物业费债权转让给了银城物业公司。被告大桥物业常州分公司认为，对真实性不予认可，业委会无权转让该预收的物业费债权。3、会议纪要3份。系协商处理大桥物业常州分公司物业交接事项会议，涉及多项物业移交内容。其中2018年6月15日的会议中记载：物业台账已对接，具体预收款未转入银城物业公司账户。证明大桥物业常州分公司与银城物业公司双方确认应将预收的费用直接返还给银城物业公司。被告质证意见：对于会议纪要的真实性难以核实，关联性不予认可，会议纪要上签名是不是参加会议人员本人所签被告不知道，会议规则及程序是否符合规定也不能确定。4、天鹅湖花园小区业委会出具的情况说明（书证名称“证人证言”）。内容：2018年6月15日，召开了新老物业公司交接会议，参加人员有社区书记、小区业委会成员、业主代表、大桥物业公司及银城物业公司代表、小区开发商高成莱阳置业有限公司的代表；会议决定老物业（即大桥物业常州分公司）将预收业主的2018年5月后的物业费按照之前提供的账单明细将相关款项转给银城物业公司，银城物业公司依据收费明细不得向业主重复收费。该决议业委会、新老物业均同意并在会议记录上签字。证明原、被告一致同意大桥物业常州分公司将预收的物业费向银城物业公司返还。被告认为，对于该证明的真实性、关联性均不认可。业委会无权代表被告决定预收物业费的处理。5、中国建设银行网上银行电子回执。证明：大桥物业常州分公司于2018年9月5日向银城物业公司汇款50万元，以返还预收物业费。被告质证认为，真实性予以认可。但原、被告依“天鹅湖预收物业费汇总表”进行相关物业费用结算，在汇总表中明确列出了被告的各项服务费实际开支，对该部分费用原告同意支付给被告，双方协调一致后大桥物业常州分公司汇给原告50万元。现原告不认可曾经承诺的同意支付给被告费用，因此被告现也不认可此50万元是返还的预收物业费。6、天鹅湖预收物业费汇总表。该表由被告大桥物业常州分公司向原告出具，汇总表上半部分表格内列明2018年5月1日之后预收的八项物业费，总计2127756元，汇总表下半部分表格外还列有以下六项费用：大米电影票手机费、消防设施维修、电费（2项）、人工费、物业费未收款，共计1476498余元。汇总表由大桥物业常州分公司盖章，原告银城物业公司及天鹅湖小区业委会没有盖章。被告认为，该汇总表上表格内列明的2127756元确实是大桥物业常州分公司2018年5月1日之后的预收的物业费用，而表外六项费用属于应减扣费用，被告向原告出具汇总表是基于双方对预收物业费金额及减扣费用金额已经整体认可，而不是只认可预收费用不认可减扣费用。本院对上列证据经审查后认为：一、上列证据均形成于银城物业公司接管小区物业服务以及小区业委会和原告银城物业公司、被告大桥物业常州分公司协商处理新老物业交接过程中，证据与原告诉讼请求所主张的事实存在关联，且真实合法，具有证明效力，予以确认。二、被告大桥物业常州分公司提交的证据，与本案待证事实无关联，不予接纳。本案争议的事实如下：1，原告银城物业公司向被告大桥物业常州分公司主张返还预收物业费有无事实根据。2，原、被告双方就被告大桥物业常州分公司要求扣减相关费用有无协商一致。本院认为，首先，原告提交的物业交接会议纪要、业委会出具的证明、天鹅湖预收物业费汇总表、网上银行电子汇款回执等证据，在证据形成的时间前后衔接，金额吻合，内容相互印证，清楚地证明大桥物业常州分公司预收了2018年5月1日至2018年12月31日的物业费，金额为2127756元，且被告对预收物业费的事实也已予确认；其次，被告大桥物业常州分公司要求扣减相关物业费用，而原告或业委会并未在“天鹅湖预收物业费汇总表”上签名或盖章确认同意，被告对此也未能举证证明原告曾同意扣减，该汇总表不具有合同效力，被告主张向原告出具“天鹅湖预收物业费汇总表”是基于双方对预收物业费金额及减扣费用金额整体认可的事实，缺乏根据，不予采纳。根据当事人的陈述和上列确认的证据，本院认定如下案件事实：高成天鹅湖花园住宅小区由被告大桥物业常州分公司提供前期物业服务。该小区成立业主大会后，选举了业主委员会，2018年4月29日，业委会根据业主大会授权，与原告银城物业公司签订了物业服务合同，约定物业服务期从2018年5月1日开始。被告大桥物业常州分公司于2018年5月3日正式撤出小区，至此日终止与天鹅湖花园小区的物业服务合同。大桥物业常州分公司在物业服务期间，向业主预收了2018年5月4日至2018年12月31日期间（241天）的物业服务费2101269.40元。2018年5月起，在办理新老物业交接过程中，业委会与原告大桥物业公司签订了“债权转让协议”，约定：将被告大桥物业公司应返还的预收物业费债权全部转让给银城物业公司，由银城物业公司直接向大桥物业公司主张返还，返还的费用抵顶业主应向银城物业公司缴纳的同期物业费。大桥物业常州分公司撤出小区后，业委会及原告银城物业公司与其为物业移交事宜于2018年5月3日、2018年5月31日、2018年6月15日召开过三次物业交接会议，其中2018年6月15日会议由原、被告代表及社区党支部书记、业主代表、小区开发商代表、小区业委会成员等参加，会议明确，被告大桥物业常州分公司应返还的预收物业费转入银城物业公司账户。之后，大桥物业常州分公司于2018年9月8日向银城物业公司转账返还了500000元预收物业费。现尚有1601269.40元未返还。诉讼中，被告大桥物业常州分公司向原告提出其在物业服务期间发生的21项费用，要求原告予以抵扣，其中包括：刷卡手续费、奖励业主缴费的奖品费、消防设施维修费、小区公共电费、催收物业费的人工佣金、电梯运营费、业主欠交的物业费、保洁费、购置垃圾桶费等。原告银城物业公司同意抵扣以下费用：奖励业主缴费的奖品费用85350.67元、小区公共水费39989.41元以及购置60只垃圾桶的费用13800元，共计139140.08元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。被告大桥物业常州分公司依法应当返还预收且未提供服务期间的物业费。天鹅湖小区业委会作为该小区业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具有实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。本案小区业主预缴的物业费在新老物业企业更替的情况下，仅仅发生收费主体的变更，业主均负有向实际提供物业服务的企业缴纳物业费的义务，收费权利主体的变更并不影响业主与物业服务企业之间的权利义务，业委会在协调处理新老物业交接事项时与原告银城物业公司签订债权转让协议，实质意义是变更收费主体，且业主请求前物业服务企业退还预收而未提供服务期间的费用也并非免除业主向后续物业服务企业的缴费义务，业委会向银城物业公司转让债权是代表业主调整收费主体，此行为属于业委会的职责范围，也完全符合物业服务合同关于物业费的权利义务约定，体现了业主的整体意愿，与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第九条规定的业主行使请求返还权的精神不悖，这样处理有利简化程序，明确主体，并无不妥。被告代表在2018年6月15日的物业交接会议上也签字同意将预收物业费返还给原告，事后又向原告汇款50万元返还预收费用，也充分证明双方就预收的物业费直接返还给原告存在合意。综上，业委会与银城物业公司之间的债权转让协议有效，银城物业公司受让债权后，有权向被告主张权利，银城物业公司的原告主体资格适格。被告大桥物业常州分公司系大桥物业公司设立的非独立法人企业，其与天鹅湖花园小区因物业服务合同产生的债务首先以其拥有的财产予以清偿，不足部分由被告大桥物业公司承受补充清偿责任。被告要求对相关费用予以抵销无法律依据。诉讼中双方经协商原告同意减扣被告支出的部分费用，可予准许，被告主张的其它费用不属于本案处理范围，当事人可自行协商处理或另行诉讼。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一、被告江苏大桥物业管理有限公司常州分公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告南京银城物业服务股份有限公司预收物业费1601269.40元；扣除南京银城物业服务股份有限公司同意减扣的139140.08元，江苏大桥物业管理有限公司常州分公司还应实际支付1462129.32元；并从2019年1月4日起按中国人民银行公布的同期同档贷款利率计息，至应返还款项付清为止。二、被告江苏大桥物业管理有限公司对被告江苏大桥物业管理有限公司常州分公司的上述债务承担补充清偿责任。如未在本判决确定的上述还款期限内履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19450元（原告已预交），由被告江苏大桥物业管理有限公司常州分公司、江苏大桥物业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋少伟人民陪审员  张小军人民陪审员  孙罗金二〇一九年七月四日书 记 员  蒋 琦