浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1317号上诉人（原审被告）：怀根弟，男，汉族，1956年1月14日出生，住嘉善县。被上诉人（原审原告）：高发明，男，汉族，1963年11月12日出生，住嘉善县。上诉人怀根弟为与被上诉人高发明房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初5583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。怀根弟上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：怀根弟于2015年从涉案房屋原来的承租人转租过来涉案房屋，怀根弟为此支付其4万元转让费。后怀根弟与高发明签订了房屋租赁协议，租赁协议一年一签，2017年签订的这份房屋租赁协议约定租期一年，2018年10月30日到期。这份协议到期前怀根弟准备再把涉案房屋转租给其他人，这样怀根弟就可以收回之前支付的4万元转让费，高发明还可以从下家那里收取每年18000元的租金。但高发明在与案外人协商时抬高租金，导致下家不愿意承租。这样就导致了怀根弟损失了4万元转让费。高发明二审答辩称，怀根弟转租涉案房屋需要征得其同意，18000元每年的租金是怀根弟和其他人协商的，与高发明无关。租期届满后，高发明有权收回涉案房屋。高发明向一审法院起诉请求：1、怀根弟立即腾空其租赁的房屋归还给高发明；2、怀根弟支付高发明房屋租金(每月1250元)自2018年11月1日至收回租赁房屋止；3、怀根弟赔偿因破坏墙壁造成的损失2000元。一审法院认定事实：2016年10月30日，高发明（甲方）和怀根弟（乙方）签订租房协议一份，约定乙方因经营需要向甲方租用店面一间，双方就承租店面事宜经协商达成如下协议：甲方提供嘉善县浙北果蔬批发市场4号（嘉善浙北果蔬批发交易中心沿街商业用房18号）店面一间，供乙方开办快餐店使用，租期暂定一年，自2016年10月30日至2017年10月29日。年租金13000元。签协议时一次性付清，下年租金根据市场行情。乙方在租期内，必须保持店面完好，如需要装修费用自负，并不得改变店面结构，并承担正常的维修义务。租期内乙方如需转租必须经过甲方同意。2017年10月30日，双方再次签订租房协议一份，约定租期一年，自2017年10月30日至2018年10月30日止。年租金15000元。其余内容跟上一份租房协议一致。2018年7月5日，经怀根弟要求，高发明同意怀根弟将涉案房屋转租给案外人张继军，并在2017年10月30日签订的租房协议上书写“转租方丙方张继军”及下方落款处“转租方丙方”等字样，因怀根弟与张继军未谈成，2018年7月8日，高发明打电话告知怀根弟涉案房屋其不同意转租，到期要收回。2018年10月26日，高发明通过特快专递发告知书给怀根弟，内容为：2017年10月30日你与出租人签订的租房协议，于2018年10月30日到期，希你在2018年10月30日前搬出，否则将承担法律责任。怀根弟于2018年10月27日收到上述告知书。怀根弟陈述其于2018年10月30日将涉案房屋转租给案外人张时林。2018年11月初，案外人张时林在使用涉案房屋三日左右即搬出涉案房屋，涉案房屋现仍由怀根弟占有。一审另查明：一审诉讼期间，涉案房屋被敲掉一块墙，部分墙面有开槽痕迹，怀根弟陈述系案外人张时林装修开挖所致；2018年12月6日，嘉善曹安农产品批发有限公司出具证明一份，内容为：涉案商铺于2001年5月23日出售给高发明妻子余凤珠，房屋产权证正在办理中。一审法院认为，法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。怀根弟向高发明承租店面，双方合同约定租赁期限至2018年10月30日止，且租赁合同到期前，高发明已通过口头和书面形式多次告知怀根弟租期到期后，涉案房屋其要收回。现双方租赁合同已到期，高发明对怀根弟继续使用涉案房屋提出异议，怀根弟应将涉案房屋返还高发明，对高发明要求怀根弟腾退涉案房屋的诉请予以支持。怀根弟认为高发明同意转租，故将涉案房屋在2018年10月30日转租给案外人张时林，对此一审法院认为，怀根弟未经高发明同意将涉案房屋转租给案外人张时林，张时林使用涉案房屋几日后即搬出，双方的租赁合同并未实际履行，涉案房屋仍由怀根弟控制使用，怀根弟认为高发明同意其将涉案房屋转租给张时林及不同意归还的抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法律规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。高发明与怀根弟之间的租赁合同期限届满后，怀根弟未腾退房屋，至今仍占有使用，导致高发明无法使用涉案房屋，给高发明造成损失，对高发明要求怀根弟按照原租赁合同的标准（月租金1250元）支付其2018年11月1日至腾退涉案房屋之日止的占有使用费，予以支持。法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。怀根弟在对涉案房屋进行装修时未经过高发明同意，且对租赁物造成损坏，高发明现要求怀根弟赔偿损失，予以支持，根据怀根弟对涉案房屋改变程度并结合高发明诉请，酌定由怀根弟赔偿高发明损失1000元，怀根弟认为系案外人张时林所为，对此未举证，且涉案房屋处在怀根弟控制之下，相应赔偿责任应由怀根弟承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、怀根弟于判决生效之日起五日内将其承租的位于浙江省嘉善县浙北果蔬批发市场4号（嘉善浙北果蔬批发交易中心沿街商业用房18号）的店面一间腾退并归还给高发明；二、怀根弟支付高发明房屋占有使用费，按照月租金1250元的标准，自2018年11月1日起计至怀根弟实际腾退之日止，由怀根弟于具体金额明确之日起五日内支付；三、怀根弟赔偿高发明损失1000元，于判决生效之日起五日内付清；四、驳回高发明其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由怀根弟负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。怀根弟二审陈述：“4万元转让费我是交给姓朱的，前提是你要把房子转让给下家，我收回4万元左右的转让费，下家把转让费给我，下家的房租给房东，由于高发明不同意租，我就没法转让给下家，我就拿不到4万元转让费，造成我的损失”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条对“合同承受”作出了规定，即：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。从怀根弟二审陈述可见，其本意系退出与高发明成立的房屋租赁合同关系，而将自己在房屋租赁合同中的权利义务一并转让给第三人，并收取4万元“转让费”，这属于上述法律规定的合同承受。合同承受成立的要件之一为“须经原合同当事人对方同意”，而从本案查明的事实来看，怀根弟将权利义务转让给案外人并未征得出租人高发明同意，也就不发生合同承受的法律效力。在租期届满后，双方未再续租，故高发明要求怀根弟腾退房屋、支付占有使用费并赔偿相应损失于法有据，一审作出的相应判决并无不当。综上，怀根弟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人怀根弟负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 陈 远二〇一九年七月五日书记员 赵婉沁