陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终3332号上诉人（原审原告）：刘莲，女，1960年3月23日出生，汉族，无业，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：西安珠江投资有限公司，住所地西安市未央区团34D。法定代表人：吴彦俊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李斌，男，1982年12月9日出生，汉族，该公司法务部副经理，住该公司。委托诉讼代理人：付晨芬，女，1991年2月12日出生，汉族，该公司法务助理，住该公司。上诉人刘莲因与被上诉人西安珠江投资有限公司（以下简称珠江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初15264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘莲上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由珠江公司承担。事实和理由：一、一审法院仅判决珠江公司赔偿其一个月的逾期交房违约金不足以弥补其损失。珠江公司在明知不符合交房条件的情况下，隐瞒涉案房屋没有进行竣工验收和消防验收的事实强行交房，属恶意违约。由于珠江公司怠于履行自己的义务，导致涉案房屋至今仍未达成交房条件，给其正常的生活居住带来极大不便。鉴于珠江公司多次恶意违约，性质恶劣，其要求在违约金之外，珠江公司还应当赔偿其以房屋租金体现的损失，其该项请求符合《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，法院应予支持。现一审法院仅让珠江公司承担违约金，未支持其损失请求，明显有失公平，且于法相悖。二、一审判决认定事实不清，所谓的涉案房屋系消防部门强制性规定必须安装防火门无任何依据。涉案房屋至今仍未通过消防验收，一审法院关于涉案房屋系消防部门强制性规定必须安装防火门的认定并未向其明确释明，也没有法律依据。三、一审判决适用法律错误，其自行更换防盗门、安装接水管有法可依。其在收房后发现涉案房屋的入户门和接水管均与合同约定不符，其多次催告珠江公司进行维修更换，但珠江公司置之不理，其无奈自行更换防盗门花费2600元，自行安装水管花费1600元，其行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，珠江公司对该费用也未提出异议。虽然合同中未约定防盗门和水管的品牌型号，但并不能以此免除珠江公司的义务，一审法院将其安装防盗门和水管的赔偿数额仅认定为800元和600元，明显没有依据，也不足以弥补其实际花费。四、一审法院未判决更换电梯错误。珠江公司安装的电梯违反了合同约定，如果一审法院认为电梯涉及他人利益不能更换，也应该给其酌情赔偿适当损失，而不应放任开发商肆意违约。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查清事实，支持其上诉请求。珠江公司辩称，一审判决认定事实清楚，其不认可刘莲的上诉，应当驳回上诉，维持原判。刘莲向一审法院起诉请求：1、依法判令珠江公司将涉案房屋的XX城XX幢XX单元的电梯更换为日立牌电梯；2、依法判令珠江公司向其支付逾期交房的违约金1098元；3、依法判令珠江公司向其赔偿损失8400元，其中因逾期交房产生的房屋租金4200元，防盗门更换费用2600元，管道由卫生间接入厨房的人工、材料费用1600元；4、本案诉讼费由珠江公司承担。事实和理由：2015年5月15日，其与珠江公司签订《商品房买卖合同》，约定其购买珠江公司开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，该房屋面积90.54平方米，总金额366175元，珠江公司应于2016年6月30日前向其交付经相关行政部门验收合格的房屋。同时，依据合同约定，房屋配备的电梯应为日立牌电梯，入户门应为防盗门，卫生间应预留水管接口，但珠江公司未按照约定安装日立牌电梯、防盗门以及预留水管接口。故诉至法院，望判如所请。珠江公司辩称，第一，双方在购房合同中约定的电梯违约责任，是进行维修和完善，并非更换，其公司一直对电梯进行精心维修和完善，其公司不应再承担更换责任。合同中约定的“日立”牌电梯仅安装在小高层上，不适用刘莲所在的高层建筑。购房合同中约定的电梯品牌纯属笔误，现安装的电梯技术安全标准与业主要求更换的“日立”牌电梯相同，国家质量监督机构对现有品牌电梯的监督评定为“合格”，现有电梯并不影响业主对电梯的实际使用功能。且更换涉及其他业主权益，不能因刘莲的诉讼请求而侵犯其他业主的权益。第二，逾期交房责任在刘莲而非其公司；第三，刘莲主张的损失，并未实际发生，且刘莲已向其主张了逾期交房违约金，故刘莲请求的损失赔偿没有事实和法律依据，不应支持。第四，其公司安装的防火门本身符合国家规范和消防法规，安装的管道也符合设计规范，故刘莲要求其公司承担更换入户门、安装预留水管接口费用的诉讼请求不应得到支持。综上，请求法院驳回刘莲的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年5月15日，刘莲与珠江公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘莲购买珠江公司开发的西安市未央区北二环东段井上村XX城XX幢XX单元11层41104号房屋，房屋面积90.54平方米，总金额366175元。涉案房屋出卖人珠江公司系以划拨方式取得土地使用权。合同约定珠江公司应于2016年6月30 日前向刘莲交付经相关部门验收合格的房屋，逾期交房超过240天后，刘莲按要求继续履行合同的，刘莲可自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日万分之一向珠江公司主张违约金；合同附件四约定：入户门为防盗门，厨房、卫生间各预留水管接口及排水管接口，电梯配日立电梯（限小高层）。涉案房屋刘莲于2016年7月30日收房。庭审中，刘莲提交了租房合同及租金收条，自行更换的防盗门及加装的水管材料人工费收款收据。但经法院核查，涉案房屋系消防部门强制性规定必须安装防火门，法院依法向刘莲释明，若已自行安装防盗门，其自行承担后果。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，双方合同约定的交房日期为2016年6月30日，刘莲于2016年7月30日收房签字确认。刘莲主张逾期交房违约金以366175元为基数按照日万分之一的标准计算符合法律规定，珠江公司应承担自2016年6月30日起至2016年7月30日止的违约金1098元；刘莲主张珠江公司向其支付租金损失，但仅提供租房合同及收条，不足以证明其实际损失，且法院已认定珠江公司向刘莲支付逾期交房违约金，故对于租金损失法院不予支持。双方合同附件四第5条门窗约定“入户门为防盗门”、第6条、第7条厨房、卫生间约定分别“预留水管接口及排水管接口”，但涉案房屋珠江公司实际安装的是防火门，厨房、卫生间只预留一条入水管接口，违反了合同约定，珠江公司构成违约。但合同中对于防盗门及水管的品牌、型号、价格等未作明确约定，双方亦未约定珠江公司若违反该条约定应以何种形式承担违约责任，根据法律规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。考虑到本案的实际情况，因刘莲所有的涉案房屋系消防部门规定必须安装防火门的强制性规定，但双方签订合同中约定珠江公司应安装防盗门，刘莲已自行安装防盗门，故法院酌情判令珠江公司向刘莲赔偿损失800元。就违反厨房、卫生间应各预留一处水管接口约定，法院酌情判令珠江公司向刘莲赔偿损失600元。由刘莲自行安装，关于刘莲要求更换成“日立牌”电梯，因涉及他人利益，本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审遂判决：一、被告西安珠江投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘莲逾期交房违约金1098元。二、被告西安珠江投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘莲防盗门损失800元。三、被告西安珠江投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘莲厨房（卫生间）接水管损失600元。四、驳回原告刘莲的其余诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），现由被告西安珠江投资有限公司承担，于上述款项给付时一并支付原告。经审理查明，2019年1月8日，西安市公安消防支队浐灞新区消防大队向珠江公司出具“浐公消竣备字〔2019〕第0001号建设工程竣工验收消防备案凭证”，XX城XX组团46﹟、47﹟、48﹟、49﹟、50﹟楼取得建设工程竣工验收消防备案凭证。原审判决查明的其余事实属实。本院认为，刘莲与珠江公司于2015年5月15日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同的内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。本案二审争议的焦点为对于珠江公司逾期交房以及防盗门、厨房和卫生间水管、电梯未按照合同约定履行相应安装义务的责任认定。首先，对于逾期交房责任的认定。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经出卖人组织相关部门验收合格。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.…（1）逾期不超过240日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金…”。合同签订后，刘莲依约向珠江公司支付了购房款，但珠江公司并未按照合同约定的时间向刘莲交付符合条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。但刘莲已于2016年7月30日实际收房，故珠江公司应向刘莲承担自逾期交房之日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。对于刘莲上诉称，一审法院仅判决珠江公司承担一个月的逾期交房违约金不足以弥补其损失，珠江公司还应赔偿其一定数额的房屋租金损失之理由，因刘莲并未向法院提供充分证据证明其在合同约定的交房之日至其实际收房之日存在租房损失，并且根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金和损失不能并处，故一审判决未支持刘莲请求的租金损失并无不妥。其次，对于厨房和卫生间水管、防盗门未按照合同约定履行相应安装义务的责任认定。《商品房买卖合同》附件四第5条门窗约定“入户门为防盗门”、第6条厨房和第7条卫生间约定“预留水管接口及排水管接口”，但珠江公司实际给刘莲安装的是防火门，而厨房和卫生间仅预留入水管接口，珠江公司的该行为均构成违约，但合同中对于防盗门及水管的品牌、型号、价格等未作明确约定，亦未约定违约责任，现一审法院结合本案的实际情况，酌情认定珠江公司承担刘莲800元的安装防盗门损失、600元的安装水管损失并无不当。最后，关于刘莲上诉要求更换电梯或赔偿损失的问题。因刘莲在一审的诉讼请求是要求珠江公司按照合同约定为其安装日立牌电梯，并未主张损失，虽然珠江公司已经安装的电梯品牌与合同约定不符，但该电梯已经过国家质量监督机构检测合格，不影响刘莲使用，且更换电梯成本过高，故本院对一审法院未支持刘莲要求更换电梯的诉讼请求予以认定。如果刘莲能够提供证据证明现有电梯影响其正常使用或给其造成了实际损失，其可以另行主张。综上，本院对刘莲的上诉请求不予支持，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，刘莲已预交，由刘莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 亚 凤审 判 员  王 慧 芳审  判  员  辛   娟 二○一九年七月 日书 记 员  刘 燕 子 1