湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初3806号 原告：王成，男，汉族， 被告：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地：中方县建设局内， 委托诉讼代理人：罗本璞（特别授权），男，汉族 原告王成诉被告湖南省福兴房地产集团有限公司(以下简称福兴房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王成、被告福兴房地产公司的委托诉讼代理人罗本璞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王成向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告王成支付逾期办证违约金90760.5元；二、判令被告退还原告王成契税9113元、物业维修基金9113元，共计18226元及利息6020元（该利息计算自2013年11月24日至2019年4月29日，之后的利息以18226为基数，按年利率6%计算至被告实际清偿之日止），合计24246元；三、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告于2013年11月24日与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的水岸蓝城第14栋14单元01号商品房，建筑面积136.36平方米，每平方价格为3341.34元，总房款为455625元，付款方式为公积金贷款。合同签订后，原告付清首付款137625元，维修基金9113元、契税9113元、办证费1375元及代办费750元。因被告逾期办理不动产权证，2017年3月27日，经双方协商，被告作出《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》（以下简称承诺书)，承诺水岸蓝城二期（包含14栋）在2017年12月30日之前把不动产权证办理完毕交给业主。如未按期办理好不动产权证，约定赔偿时间从2017年3月27日起，至不动产证签发日期止。赔偿标准为：办证逾期3个月以内每天赔偿额按购房合同中购房总金额的万分之二进行计算；办证逾期超过3个月时间以上，赔偿标准按购房总金额的万分之三进行赔偿，分别核算。原告作为业主，在《承诺书》上签字。但是，被告仍未按照承诺书约定的时间办理不动产权证，直至2019年1月21日，原告的不动产权证才得以签发。2019年4月3日，被告通知业主到政务中心领取不动产权证，须持由被告开具的费用结清证明，而开具此证明须向被告提交税务局的契税发票原件以及交房产局的维修资金票据原件。原告为领取不动产权证，分别向税务局缴纳契税6507.02元、物业专项维修基金管理中心缴纳物业维修基金9112元。但这两笔费用在2013年11月24日时原告依照《商品房买卖合同》约定已向被告交纳，但被告未按约定将该两笔费用移交相关部门，导致原告重复交纳，应向原告予以退还，并支付资金占用期间的利息。鉴于此，原告为维护自身合法权利，特向法院提起诉讼。 被告福兴房地产公司辩称：一、被告在众多业主的胁迫下签署《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》，该承诺书并非被告真实意思表示。二、被告与原告签订“承诺书”的目的是办理房屋不动产证，被告只收取了几百元的代办证费，而“承诺书”上要求的赔偿标准是每日按购房款总金额的万分之三进行赔偿，违约金约定过高，购房款对应的房屋交接，而办证费用才对应的不动产权证的交接，况且原告并未在承诺书上签名。三、关于原告要求计算契税、维修基金的利息，因为原、被告双方没有约定，不予认同。 经审理查明:2013年11月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第14幢14层01号房，房屋建筑面积136.36平方米，购买价格为3341.3元/平方米，房屋总价款455625元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计11399元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为9113元，由原告于2013年11月22日前交清；原告按购房总额的2%向被告交纳维修基金9113元；被告应在2014年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.……等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告付清了购房款，并于2013年11月24日向被告交纳了代收契税9113元、代收维修基金9113元、代收代办费911元、代收办证费1375元。2017年3月27日，被告与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。原告当天未在该承诺书附件上签名，但事后又在该承诺书原件上补签了名字。 2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务。因被告未将代收的契税、维修基金、证件费等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向原、被告发放不动产权证。原告于2019年4月29日缴纳契税6507.02元、物业专项维修资金9112元，取得了不动产权证，不动产权证的登记日期为2019年1月21日。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有《商品房买卖合同》复印件1份、房款收据复印件1份、代收维修基金收据、契税、代办费、办证费收据复印件1份、湖南省福兴房地产集团有限公司《通知》复印件1份、税收完税证明复印件1份、湖南省物业专项维修资金专用收据复印件1份、湖南省福兴房地产集团有限公司《证明》复印件1份、不动产权证复印件1份、怀化市不动产登记中心证明复印件1份、原告提供“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”复印件1份、被告提供“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”复印件1份及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证。办证逾期后，原、被告对于办证日期重新进行变更，由被告向原告等出具承诺书的方式，达成新的办证约定。被告抗辩称该承诺书的内容并非其真实意思表示，根据法律规定，除非有法律规定无效情形或者当事人对存在可撤销情形依法行使撤销权的，合同有效。因被告未能向本院提供证据证实存在前述情形，故案涉承诺书有效。承诺书内容对原、被告具有约束力。被告在承诺办证日期届至后未能如期办理并交付不动产权证于原告，应向原告承担约定赔偿责任。因被告抗辩约定违约金过高，本院依法予以降低，并酌定为以购房款总金额按每日万分之一自约定日期（2017年3月27日）计算至2019年1月21日止。被告应支付原告逾期办证违约金为455625元×665天×0.1‰≈30299元,故对原告请求被告支付逾期办证违约金30299元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。因被告未将代收原告的房屋维修基金、契税交到相关部门，且被告认可原告的退还维修基金、契税的诉讼请求，故对原告请求被告退还代收原告的契税人民币9113元、专项维修基金人民币9113元，共18226元的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求按年利率6%，从2013年11月24日起支付资金占用利息的请求证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告王成逾期办证违约金30299元； 二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告王成代收房屋维修基金、代收契税费共计18226元； 三、驳回原告王成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2600元，减半收取1300元,由原告王成共同负担871元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担429元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  甘密密 二〇一九年七月三十日 代理书记员  龚小珍 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。