广东省汕头市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤05行终38号上诉人（原审被告）汕头市自然资源局，住所地广东省汕头市长平路101号。统一社会信用代码1144050077308738X5。法定代表人林锐武，局长。委托代理人陈光华，该局工作人员。委托代理人陈炯生，广东粤威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）汕头市金平区粤升物业有限公司，住所地汕头市大学路209号4楼。法定代表人吴泽聪。委托代理人苏泳生、郑涛，广东介福律师事务所律师。原审第三人汕头市不动产登记中心，住所地汕头市龙湖区碧霞庄北区1幢301、401、501。统一社会信用代码124405007894147955。法定代表人邓宏光，主任。委托代理人陈炯生、徐英鹏，广东粤威律师事务所律师。上诉人汕头市自然资源局（以下简称市自然资源局）因与被上诉人汕头市金平区粤升物业有限公司（以下简称粤升公司）、原审第三人汕头市不动产登记中心（以下简称市不动产登记中心）房屋登记行政纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2018）粤0511行初124号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人市自然资源局的委托代理人陈光华、陈炯生，被上诉人粤升公司的委托代理人苏泳生、郑涛，原审第三人市不动产登记中心的委托代理人陈炯生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，汕头市金平区鮀浦农贸综合市场（原汕头市升平区鮀浦农贸综合市场）小区A座、B座、C1座、C2座原为鮀浦建筑公司所有，并于1996年8月6日经原汕头市国土房产局颁发产权权属证明书。1996年8月17日，鮀浦建筑公司将鮀浦农贸综合市场B幢纵轴7-13、横轴G-J和J-L房产作为抵押物，为汕头经济特区华贸实业总公司向中行汕头分行申请贷款提供抵押担保。1996年9月23日，原汕头市国土房产局作出《他项权利证明》。1996年11月12日，鮀浦建筑公司房产部将鮀浦农贸综合市场B幢1-61号档位出售给粤财信托金园办事处。1996年12月18日，粤财信托金园办事处将鮀浦农贸综合市场B幢1-61号档位出售给原汕头市升平区粤升物业公司。1999年7月7日，原汕头市升平区粤升物业公司对鮀浦农贸综合市场B幢1-61号档位的不动产办理了《房地产权证》，权属人为“汕头市升平区粤升物业公司”。2000年6月21日，根据原汕头市升平区人民政府经济体制改革办公室批复，原汕头市升平区粤升物业公司改制为原汕头市升平区粤升物业有限公司。2004年4月29日，原汕头市升平区粤升物业有限公司变更企业名称为“汕头市金平区粤升物业有限公司”，即粤升公司的现名称。2018年6月11日，粤升公司委托公司职员向市不动产登记中心申请办理鮀浦农贸综合市场B幢1-61号档位的不动产变更登记手续。市不动产登记中心发现该申请的范围与鮀浦建筑公司为汕头经济特区华贸实业总公司向中行汕头分行申请贷款提供的担保物的范围部分重叠，于2018年7月3日、7月18日向中行汕头分行发函调查。中行汕头分行于2018年7月18日复函称，上述债权已转让给东方资产公司广州办事处。2018年8月9日，市不动产登记中心向东方资产公司广州办事处发函调查，东方资产公司广东省分公司于2018年8月17日复函称，鮀浦农贸综合市场B幢1-61号档位是该司持有的中行债权的抵押物，该笔贷款本息尚未清偿，该司不会放弃抵押权。市不动产登记中心遂于2018年8月23日作出汕不动产〔2018〕146号《不予登记告知书》，认为粤升公司申请转移登记的不动产因存在尚未解决的权属争议，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，决定不予登记，并于2018年8月31日送达粤升公司。粤升公司不服该决定，于2018年11月12日向原审法院提起行政诉讼。另查明，根据广东省委、省政府批准的《汕头市机构改革方案》和中共汕头市委深化机构改革工作领导小组办公室的汕机构改革办〔2019〕1号文《关于印发市级涉改部门机构编制职数框架的通知》的规定，汕头市国土资源局的职责已经划入汕头市自然资源局，不再保留汕头市国土资源局。原审法院认为，《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。《关于在汕头市金平区、龙湖区实施不动产统一登记的公告》第三条规定，汕头市国土资源局负责指导监督全市不动产登记工作，承担我市不动产登记管理的日常工作；原汕头市房屋产权登记发证中心更名为汕头市不动产登记中心，具体承担汕头市金平区、龙湖区不动产登记工作。汕头市国土资源局作为汕头市人民政府不动产登记主管部门，具有对不动产登记工作进行指导、监督、管理的法定职责。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”本案中，由于机构改革，现已不再保留汕头市国土资源局，其职能已划入汕头市自然资源局，故汕头市自然资源局应为本案适格被告。关于粤升公司向市不动产登记中心申请的是变更登记还是转移登记的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定，“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的……”，第二十七条则规定了转移登记的十种类型。粤升公司曾于1999年7月7日以原名称即汕头市升平区粤升物业公司的名义就鮀浦农贸综合市场B幢1-61号档位的不动产办理了《房地产权证》，后粤升公司因改制等客观原因变更名称，致使《房地产权证》记载的权属人名称与粤升公司的现名称不同，其向市不动产登记中心申请登记的性质符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条第（一）项的规定，不属第二十七条规定转移登记的十种类型之一，故属变更登记。本案的核心问题，是市不动产登记中心是否应当为粤升公司办理变更登记。在法律实务中，判断一个人(或单位)是否拥有特定房屋的所有权时，是以其是否持有房屋权属证书为根本依据。按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。粤升公司案涉房产是经国土房产管理部门核准依法登记的，依法享有该房产的所有权。虽然《不动产登记暂行条例》第二十二条第(二)项规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（二）存在尚未解决的权属争议的”。但是，《中华人民共和国物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。……”国土资源部的《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条也规定“利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”也就是说，根据上述规定，利害关系人如果对粤升公司的不动产登记簿有异议，可以申请更正登记，如粤升公司不同意更正的，可以申请异议登记。异议登记之日起十五内应向法院起诉，由法院确认房产的权属。而且，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。”根据此条规定，只要“申请人申请继续办理的，应当予以办理”。国土资源部印发的《不动产登记操作规范》（试行）4.2.4也规定：“不动产存在异议登记或者设有抵押权、地役权或被查封的，因权利人姓名或名称、身份证明类型及号码、不动产坐落发生变化而申请的变更登记，可以办理。”综上，市自然资源局在利害关系人没有提出申请更正登记，也没有提出异议登记，更没有提起诉讼的情况下，就认为“存在尚未解决的权属争议”，并以此作出《不予登记告知书》，不符合上述法律、法规和规章的规定。而且，即使利害关系人提出异议登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条的规定和《不动产登记操作规范（试行）》4.2.4的规定，也应予以办理登记。因此，市自然资源局属下的市不动产登记中心作出的汕不动产〔208〕146号《不予登记告知书》适用法律错误，依法应予撤销。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决：一、撤销市不动产登记中心作出的汕不动产〔2018〕146号《不予登记告知书》。二、责令市自然资源局在60日内重新作出行政行为。三、案件受理费人民币50元由市自然资源局负担。上诉人不服原审判决，上诉称原审判决查明及认定部分事实不清,适用法律、法规错误，依法应予以改判。请求二审法院依法判决：1、撤销原审判决第一、二项判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求；2、撤销原审判决第三项判决，改判为由被上诉人承担本案全额诉讼费用。事实和理由如下：一、原审判决查明及认定部分事实不清。原审判决查明2018年6月11日，粤升公司委托公司职员向市不动产登记中心申请办理鮀浦农贸综合市场B幢1-61号档位的不动产变更登记手续，并认定粤升公司因改制等客观原因变更名称，致使《房地产权证》记载的权属人名称与粤升公司的现名称不同，其向市不动产登记中心申请登记的性质符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条第（一）项的规定，不属第二十七条规定转移登记的十种类型之一，故属变更登记。上诉人认为，原审判决查明及认定的上述事实错误。首先，原审判决所查明的上述事实不符合客观事实。涉案的不动产登记系依被上诉人的申请而受理的，根据被上诉人向原审第三人提交的《汕头市不动产登记申请书》的记载，被上诉人所申请的登记系“国有建设用地和房屋所有权的转移登记”。很明显，被上诉人粤升公司所申请的是“转移登记”，而非一审判决所查明的“变更登记”。其次，在上述《汕头市不动产登记申请书》中，被上诉人作为申请人在“申请说明”的“事由”一栏的记载为：“企业脱钩改制”。也就是说，被上诉人粤升公司所申请登记是基于企业脱钩改制，企业脱钩改制涉及企业所有制性质的变化，不动产权利的性质也发生了变化，因此而产生的名称变更并非简单的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条第（一）项中规定的“权利人的姓名发生变更”的情形，而应属于《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第（三）项中规定的“法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的”的情形，该情形属于“转移登记”。故一审判决认定原告申请登记的性质属变更登记明显是错误的。二、原审判决适用法律、法规错误。原审判决适用《中华人民共和国物权法》第十九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条、八十四条以及《不动产登记操作规范》（试行）4.2.4的规定，以利害关系人可申请更正登记、异议登记而未申请，且即使提出异议登记也应予以登记为由，认定汕不动产〔2018〕146号《不予登记告知书》适用法律错误。被诉的汕不动产〔2018〕146号《不予登记告知书》所适用的法律为《不动产登记暂行条例》第二十二条第（二）项关于“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：…（二）存在尚未解决的权属争议的；…”的规定，该规定适用本案所涉及的重复登记的情形并无不当。而不管是《中华人民共和国物权法》第十九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条关于利害关系人可以申请更正登记、异议登记的规定，还是《不动产登记暂行条例实施细则》八十四条、《不动产登记操作规范》（试行）4.2.4条关于异议登记期间可以办理相关登记的规定，均与本案的处理结果没有直接关联，且与本案中所适用的《不动产登记暂行条例》第二十二条第（二）项不存在冲突，原审判决适用上述法律法规规定认定被诉的汕不动产[2018]146号《不予登记告知书》所适用的法律错误，明显不符合正常的逻辑。被上诉人粤升公司没有提交书面答辩意见，庭审时答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确。首先，本案所涉及的不动产登记是变更登记，不是转移登记，办理本案所涉及的不动产的登记应适用的三个法律或规范性文件，即《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范》均没有把企业改制列入转移登记的范畴，应当根据申请人所要登记的事项进行区分本案是转移登记还是变更登记，而不是根据申请人所要登记的原因进行区分。其次，上诉人所引用的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第三项所规定的是法人或其他组织因合并分立等原因致使不动产发生转移的情形，该规定的内容无法推及所谓企业改制原因必须属于该项规定的转移登记范围，实际上企业改制有多种方式，本案粤升公司改制是脱钩改制，即粤升公司原来登记为集体所有制企业，但实际是个人经营的企业，这种改制只是脱去原来的红帽子，并没有出现不动产权利的转移。还有一种类型的改制是真正的集体或者国有企业，但出资单位将企业整体产权转让给职工改制为有限公司，但本案粤升公司改制并不是这种情形，故上诉人主张本案属于法人或其他组织发生转移的情形不符合本案事实。第三、本案是变更登记，粤升公司合法持有本案房地产的权属证书，上诉人所出具的不动产产权登记表记载内容与粤升公司持有的房地产权证一致，没有限制粤升公司的物权或者载明粤升公司的物权存在争议，而且所谓的权利人资产公司在上诉人已经函告的情况下未提出更正登记的申请，未申请异议登记，依照《不动产登记条例实施细则》《不动产登记操作规范》的规定，被上诉人及原审第三人依法应当办理粤升公司的不动产登记申请。第四，上诉人向中国银行出具抵押他项权利证明，法律已明确规定房地产抵押应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，但是上诉人在开发商未领取土地使用权证书和房屋所有权证书的情况下，出具了他项权利证明，该证明按之后实施的物权法的理解实质是抵押预告登记，那么在开发商后来已经取得产权证书或者将产权转让给其他人的情况下，所谓的抵押权人未提出权利主张，其权利已经失效。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人市不动产登记中心没有提交书面陈述意见，庭审时陈述其意见与上诉人的上诉意见一致。原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是被上诉人粤升公司向原审第三人市不动产登记中心申请办理的不动产登记是变更登记还是转移登记的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定，“下列情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：（一）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的……”，本案中，粤升公司于1996年12月18日以买卖方式取得涉案鮀浦农贸综合市场B幢1-61号档位的不动产产权，并于1999年7月7日对上述不动产办理了《房地产权证》，权属人为“汕头市升平区粤升物业公司”。2004年4月29日，原汕头市升平区粤升物业有限公司因脱钩改制企业名称变更为“汕头市金平区粤升物业有限公司”，根据企业变更工商登记资料显示，原汕头市升平区粤升物业有限公司变更项目为经营范围、企业名称和注册号，其中并没有涉及产权转移。故粤升公司因企业名称变更，向市不动产登记中心申请变更权属人名称，符合上述《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条第（一）项规定的情形，属变更登记。原审判决认定本案粤升公司向市不动产登记中心申请办理的不动产登记是变更登记并无不当，本院予以维持。关于上诉人市自然资源局上诉提出根据被上诉人粤升公司向原审第三人市不动产登记中心提交的申请表，被上诉人所申请的登记系转移登记，且企业脱钩改制涉及企业所有制性质的变化，不动产权利的性质也发生了变化，本案被上诉人申请的登记应为转移登记的问题。经查，粤升公司虽然因企业脱钩改制导致企业所有制性质发生变化，但并没有发生企业产权的变更和转移，当事人申请不动产登记的性质应根据其申请登记事项的性质进行界定，不能仅凭经办人员在申请书中所勾画的项目类型进行认定，且粤升公司出具给经办人员的委托书亦明确其委托事项是“办理房产变更登记手续”，故上诉人提出的上述意见，缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人上诉提出涉案不动产产权存在争议，利害关系人不同意予以变更登记的问题，经查，国土资源部印发的《不动产登记操作规范（试行）》4.2.4规定：“不动产存在异议登记或者设有抵押权、地役权或被查封的，因权利人姓名或名称、身份证明类型及号码、不动产坐落发生变化而申请的变更登记，可以办理。”本案粤升公司系因企业名称变更申请变更权属人的名称，涉案房地产产权并没有因此发生转移或变动，且根据原汕头市升平区人民政府《关于汕头市升平区粤升物业公司脱钩后改组为有限责任公司或股份合作制的批复》第三点，亦明确规定“原企业的一切债权债务由改制后的企业承担”，因此，利害关系人对涉案房地产产权有异议的，仍可以通过法律程序另行向粤升公司主张权利，本案变更登记并未对利害关系人主张权利造成不利影响，故上诉人提出的上述意见，亦缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。原审判决适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人汕头市自然资源局负担。本判决为终审判决。审判长  陈舜川审判员  陈楚纯审判员  陈勇蓬二〇一九年七月十七日书记员  吴晓东