湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初7767号原告（反诉被告）：武汉骏宏物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区张之洞陆198号（陆羽茶都内四楼B412-413）。法定代表人：李竑，总经理。委托诉讼代理人：付涛，湖北万泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：路新荣，男，1953年6月25日出生，汉族，公民身份证住址武汉市武昌区，现住武汉市武昌区，原告武汉骏宏物业管理有限公司（以下简称“骏宏公司”）与被告路新荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，被告路新荣在提交答辩状期间内提出反诉，本院受理后，依法予以合并审理。本院依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）骏宏公司的委托诉讼代理人付涛，被告（反诉原告）路新荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)骏宏公司向本院提出如下诉讼请求：判决1.路新荣支付骏宏公司2016年6月4日至2018年12月31日欠缴的物业费4,883元[102.18平方米×1.6元/平方米·月×（29个月+26天/30天·月）]、水费197元，合计5,080元，以及承担前期物业合同约定的逾期付款违约金（违约金自2016年6月4日起按当年欠缴的物业费为基数，按每天万分之三计算至实际付清之日止）；2.本案的受理费以及其他相关的费用均由路新荣全部承担。庭审中，骏宏公司申请撤回对于水费197元的主张，本院予以准许。事实和理由：武汉延铭房地产开发有限公司（以下简称“延铭公司”）在武昌区解放路56号开发了华天明珠小区，并与武汉市合耀物业管理有限责任公司签订前期物业服务合同。路新荣于2014年6月5日收房，并确认收到房屋钥匙一套、门禁一套、业主手册、业主临时公约、前期物业管理服务协议等资料，房屋面积102.18平方米。路新荣入住后，物业公司依约对小区全体业主提供了优质的服务。2015年8月31日，延铭公司与骏宏公司签订前期物业服务合同，约定合同期限自2015年8月31日至2025年8月30日止，高层物业费按2.5元/月、平方米收取，但路新荣从2016年6月4日起欠缴物业费4,883元，且经多次催收均未缴纳，应依约承担逾期付款违约金。为维护自身合法权益，骏宏公司特诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）路新荣辩称，骏宏公司起诉状所述欠费事实属实，但未交物业费系事出有因，物业进行外墙维修工程时导致路新荣家内阳台漏水、壁挂锅炉损坏、空调外机堵塞，物业公司未按照合同约定履行维修义务；未经过业主同意，擅自利用、出租停车位、户外广告等业主公共设施，且公共广告收益未公示；电梯、门禁无人维修，存在安全隐患；小区公共设施缺乏维护；生活、装修垃圾未及时处理，公共卫生环境差；楼道、消防通道堆放杂物，电动车乱停乱放乱充电，车辆停放缺乏管理，影响消防安全。被告（反诉原告）路新荣向本院提出如下反诉请求：判令1.骏宏公司按照国家相关法律法规及行业标准履行物业服务合同中约定的维修、养护、管理、维护责任和义务，对阳台角墙顶交界处下水管道结合部位漏水、壁挂炉进气管倒灌、空调外机灰尘进行修复，如骏宏公司未修复，则判令修理费在欠缴物业费中予以抵扣；2.赔偿路新荣锅炉修理费、空调清洗费、精神损失费共计2,000元。庭审中，路新荣明确表示其诉讼请求的法律依据系合同法，实际上是要求骏宏公司承担违约责任。事实与理由：根据相关法律法规规定及合同约定，骏宏公司应对房屋共用部分及设施进行维护和管理，但骏宏公司未履行应尽的维修职责，存在不作为。路新荣家阳台角墙交界处下水管道结合部位漏水，骏宏公司应该履行维修和维护责任，即使存在诸如责任不明了、可否动用维修基金等问题，但仍应该积极协商解决，但骏宏公司采取搪塞推诿不理不睬的消极态度。外墙防水返工碰歪了路新荣家壁挂锅炉进气管口，导致雨水倒灌，造成暖气锅炉损坏，施工时灰尘造成空调外机堵塞，路新荣多次向骏宏公司反映，骏宏公司仍不理不睬，路新荣只能自行请人维修，但仍未解决问题，路新荣只能通过停缴物业方式来维权。上述情况给路新荣及其家人的生活和工作造成了极大的影响，请求判如所请。原告（反诉被告）骏宏公司反诉辩称，路新荣的第一项反诉请求没有法律和事实依据。合同约定的维护、养护责任是针对公共区域、消防、电梯、绿化等四个方面，我方没有收到路新荣提交上述方面维修申请的任何证据。小区的阳台是封闭式的，路新荣所称的阳台角墙顶漏水问题，如果是管道本身的质量问题应该由开发商处理；如果是其他业主导致下水管道漏水，应是路新荣与他人之间的侵权关系，不属于物业合同约定的责任义务。路新荣在第一次庭审时自述壁挂炉的损坏与空调外机灰尘系维修外墙时造成的，因维修外墙是开发商的行为，与本案没有直接关系，路新荣应向实际侵权人主张权利，路新荣第一项反诉请求是第二项反诉请求的前提，其第二项诉讼请求没有事实和法律依据。综上，请求驳回路新荣的全部反诉请求。经审理查明，原、被告均认可，路新荣系武汉市武昌区解放路56号华天明珠小区2栋1单元3105室房屋业主，房屋面积102.18平方米；延铭公司系华天明珠小区的建设单位。2014年6月5日，路新荣办理了上述房屋的入住手续，并与华天明珠小区当时的前期物业服务公司武汉市合耀物业管理有限责任公司签订《华天明珠前期物业管理服务协议》，约定物业费标准为高层住宅暂收1.6元/月/平方米至紫阳府交房后统一按2.0元/月/平方米。2015年8月31日，延铭公司与骏宏公司签订《武汉市前期物业服务合同》，约定由骏宏公司为华天明珠花园二期、三期提供物业服务，含物业共有部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务等；物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，高层住宅2.5元/月/平方米；由业主或物业使用人承担的物业服务费用在每月第一日交纳；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额0.3‰支付违约金；延铭公司拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托骏宏公司修复，修复费用及造成的其他损失由延铭公司承担。骏宏公司自述其正式入驻小区时间为2015年8月31日。庭审中，路新荣表示知晓骏宏公司入驻小区、提供物业管理的事实，但是认为骏宏公司未公示服务内容，也没有与其签订物业服务合同；主张因物业服务不到位，自2016年6月4日起至今未缴纳物业服务费。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，延铭公司作为建设单位依法与骏宏公司签订的前期物业服务合同，目前无证据显示存在无效或可撤销情形，依法合法有效，对全体业主均有约束力。2016年6月4日至2018年12月31日，骏宏公司已依约为华天明珠小区提供物业服务，路新荣作为业主实际亦享受了物业服务，应当依约缴纳物业费。双方物业服务合同约定的物业费标准为每月每平方米2.5元，骏宏公司自愿要求按照每月每平方米1.6元计算，本院予以照准。路新荣主张的壁挂锅炉、空调外机问题，目前并无证据显示系物业公司提供物业管理的范围，其要求物业公司依照物业服务合同进行维修并赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持，其可向相关侵权人另案主张权利。关于路新荣主张的内阳台下水管道结合部位漏水问题。该涉案管道虽然位于业主专有空间内，但因其构造上和利用上均不具有独立性，不属于业主专有，也不属于市政共用部分或其他权利人所有，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第二项的规定，该涉案管道应属业主共有，物业公司负有管理、维护之责，以确保该设施的正常运转。管道本身出现故障后,骏宏公司理应及时维修,消除妨碍；而管道故障所引起的损失及非管道本身所发生的故障应当由业主向相关责任人另行主张。本案中，结合路新荣庭审陈述中关于漏水状态的非持续性和其猜测的漏水原因，诉争管道本身故障的可能性较低，路新荣要求骏宏公司不论漏水原因履行维修义务，缺乏法律依据，本院不予支持。但骏宏公司在提供物业服务的过程中存在不足，综合本案个案情况，本院酌定减免路新荣应支付的物业费后为[102.18平方米×1.6元/平方米·月×（29个月+26天/30天·月）]×85%=4,150.42元。骏宏公司主张的逾期付款违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百八十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）路新荣应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉骏宏物业管理有限公司支付自2016年6月4日至2018年12月31日期间的物业费4,150.42元；二、驳回原告（反诉被告）武汉骏宏物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）路新荣的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）路新荣负担；本案反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）路新荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  郭思文二〇一九年七月一日法官助理易华婷书记员章婷