河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0303民初806号原告（反诉被告）：洛阳欧亚达家居有限公司,住所地洛阳市西工区九都西路71号。法定代表人:徐良华，董事长。委托诉讼代理人：周遂芳，女，汉族，公司员工。委托诉讼代理人：王明菲，女，汉族，公司员工。被告（反诉原告）：屈文江，男，汉族，1976年7月23日出生，户籍地河南省光山县，现住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：白巧特、王佳琪，河南天豫律师事务所执业律师。原告洛阳欧亚达家居有限公司（以下简称欧亚达公司）诉被告屈文江租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，诉讼中，屈文江向本院提起反诉，本院依法变更为普通程序，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。欧亚达公司的委托诉讼代理人周遂芳，屈文江及其委托诉讼代理人白巧特、王佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧亚达公司向本院提出诉讼请求：1.判令屈文江立即支付2018年4月1日前合同履行期间拖欠的租金及其他费用合计59480.24元；2.本案诉讼费由屈文江承担。事实与理由：2017年4月1日，欧亚达公司与屈文江签订卖场租赁合同，约定屈文江承租欧亚达公司位于西工区××号欧亚达家居负一楼面积为187.93平方米的铺位，用于经营格仕陶瓷砖项目，经营期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止。屈文江按照每月优惠后租金标准即19451元向欧亚达公司支付租金。合同签订后，因屈文江经营状态不佳，2017年12月31日后出现无人经营状态，期间，双方多次交涉，屈文江仍拒绝缴纳2018年1月至3月租金等费用。欧亚达公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。屈文江辩称，一、欧亚达公司停电造成屈文江商铺停业，欧亚达公司要求屈文江支付2018年1月至3月租金没有事实及法律依据，应当予以驳回。1.屈文江自2009年进入欧亚达家居广场从事陶瓷经营，期间一直都是先使用后交付租金，欧亚达公司从未提出异议，应视为双方协商一致对《卖场租赁合同》中关于租金支付方式的变更。2018年1月，屈文江仍按交易习惯准备月底缴纳当期租金，但2018年1月6日，欧亚达公司以屈文江拖欠租金为由对商铺停电，致使商铺无法经营，后又用广告布对商铺进行封铺，导致屈文江完全无法经营。按双方合同约定，因欧亚达公司原因造成屈文江停业时，欧亚达公司应按实际天数免去屈文江租金；2.根据双方所签合同约定，只有屈文江拖欠电费超过20日，欧亚达公司才有权停电。屈文江未拖欠电费，欧亚达公司擅自停电违反了合同及法律的规定，损害了屈文江的利益；3.双方所签合同中并未约定广告费的计算方式及支付方法，广告费并非租赁中必定产生的费用，因欧亚达公司擅自停电、封铺，屈文江商铺未正常经营，也未参与任何活动，欧亚达公司也未提交证据证明其进行了广告宣传活动，故其要求屈文江承担广告费的请求缺乏事实及法律依据。二、双方所签《卖场租赁合同》已终止，欧亚达公司应退还屈文江缴纳的质量保证金15000元。屈文江已于2018年1月12日履行完毕全部销售合同，并未存在质量问题，欧亚达公司一直未提异议，故欧亚达公司应退还屈文江所交质保金15000元。三、欧亚达公司擅自停电、封铺，阻止屈文江将店内物品搬离，严重侵害屈文江合法权益，给屈文江造成的经营损失及财产损失，屈文江保留另案另诉的权利。屈文江向本院提出反诉诉讼请求：1.请求依法判令欧亚达公司返还屈文江质量保证金15000元；2.本案全部诉讼费由欧亚达公司承担。事实与理由：自2010年9月1日起，屈文江租赁欧亚达公司位于洛阳市西工区××楼××号的商铺经营“格仕陶”陶瓷，并签订有《卖场租赁合同》。屈文江入驻欧亚达家居广场后向欧亚达公司缴纳质量保证金15000元。合同履行中，商铺租金缴纳方式为每月月底交当月租金，即先使用后交租。2017年11月10日屈文江对商铺进行了装修，同年12月30日完工，装修投入314221元。但2018年1月6日，欧亚达公司在屈文江无任何违约的情况下，私自将屈文江经营的商铺停电，后采取换锁、封铺等措施，致使屈文江无法正常经营。根据双方所签合同，欧亚达公司应将屈文江所交商品质量保证金全额无息退还。综上，屈文江为维护自身权益，特提起反诉。欧亚达公司反诉辩称，我公司认可屈文江缴纳质保金为15000元，该款项可以从本诉租金中予以扣除。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，认定事实如下：屈文江自2009年开始与欧亚达公司签订《卖场租赁合同》，在欧亚达广场负一楼经销“格仕陶”陶瓷。经营期间，以“格仕陶”名义先后两次向欧亚达公司缴纳质量保证金计15000元（屈文江称缴纳5555元的收据找不到了，仅提交2014年6月25日缴纳9445元的收据一张）。2017年4月1日，欧亚达公司（出租方，甲方）与屈文江（承租方，乙方）另签订了《卖场租赁合同》（2017），合同载明代理品牌名称为格仕陶，甲方将位于洛阳市西工区××号的洛阳店内负一楼编号为A0-08号铺位租赁给乙方，租赁期一年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止。计租面积为187.93平方米，租金以每两个月为一个周期按计租面积支付租金，租金单价为69元/平方米/月，每贰月租金为25934元，租金实行先付费后使用的原则，首期租金乙方应在签订合同的当日向甲方付清，以后各期租金乙方须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；如乙方未能按时向甲方缴清租金的，甲方有权按合同约定追究乙方违约责任。乙方应向甲方缴纳质量保证金20000元，自乙方在甲方商场内经营所签订的销售合同全部履行完毕之日起满13个月后，如所售商品未出现质量问题或发现有质量问题能及时妥善解决的，并且乙方与消费者或甲方无其它经济责任纠纷，甲方将商品质量保证金全额无息退还乙方；如乙方拖欠甲方租金、物业服务费等其它任何费用的，甲方有权直接将商品质量保证金冲抵乙方拖欠的相关费用。因甲方原因造成乙方停业时，甲方按实际天数免去乙方租金，甲方无需承担其他（法律及经济）责任；非甲方原因造成乙方停业时甲方免责。乙方未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费、空调服务费等费用时，如超过20日仍未缴清，甲方有权终止本合同，同时，乙方未按时缴纳电费逾期超过20日的，甲方有权暂停乙方用电，由此造成的损失由乙方自行承担。合同还对双方的权利义务及违约责任等其他内容作了约定。合同签订后，屈文江即以“格仕陶”陶瓷名义开展经营。合同到期后，欧亚达公司以屈文江欠付2018年1月至3月的租金为由起诉来院，导致本案纠纷。另查明，1.庭审中，欧亚达公司认可收到屈文江缴纳的质保金15000元，欧亚达公司与屈文江均认可屈文江承租的商铺月租金为19451元，屈文江承租商铺的租金已交至2017年12月31日。2.关于2018年1月至3月租金一直未付的原因问题，欧亚达公司称因屈文江经营不佳导致未按合同约定缴纳租金。屈文江对此不认可，向法庭提交其与洛阳杨建装饰工程有限公司所签《装修施工合同》、洛阳杨建装饰工程有限公司制作的《装修预算书》各一份，证明屈文江于2017年11月10日至同年12月30日对商铺进行了装修；提交照片若干及证人崔某证言一份，证明2018年1月6日欧亚达公司在屈文江未欠缴电费的情况下，对屈文江经营商铺强行停电，导致其无法经营，按合同约定，其不应支付2018年1月至3月期间的租金。欧亚达公司认为装修合同及预算书与本案无关；对照片的真实性有异议，认为不能证明拍摄时间、地点；对崔某的证言有异议，认为证人未出庭，其证言不应采信。同时，屈文江还申请证人李某出庭作证，李某到庭作证称“2018年1月五六号，我有事去欧亚达负一楼找屈文江，看到店铺没电，问他怎么回事，屈文江说是商场把他电给停了，具体停电原因我记不得，只看到那天他商铺没电。过完春节后我又去店里找他，想跟他跑建材，看到他商铺还是没电，那次屈文江没在店里。”欧亚达公司认为没有证据证实李某曾去欧亚达找过屈文江两次，对其证言不予认可。3.关于代收广告费问题，欧亚达公司提交返款结算单一份，结算单显示截止2018年3月31日，屈文江共欠付租金及代收广告费计59480.24元（含拖欠2018年1月-3月租金计58353元及2018年3月10日-3月18日代收广告费1127.58元）。屈文江对该结算单有异议，认为商场做广告都是需要商户签字认可才收取广告费用，其并未在该结算单上签名，且屈文江在2018年1月已被迫停业，不可能进行广告宣传，对相应的广告费不予认可。本院认为，欧亚达公司与屈文江于2017年4月1日签订的《卖场租赁合同》系当事人真实意思表示，双方应按合同约定履行各自权利义务。该合同于2018年3月31日到期后已自行解除，无需法院另行确认。屈文江商铺位于商场负一楼，欧亚达公司停电行为导致屈文江无法经营，按双方合同约定，因欧亚达公司原因造成欧亚达公司停业时，欧亚达公司按实际天数免去租金，屈文江无需承担其他（法律及经济）责任。屈文江称其租赁商铺于2018年1月6日左右被欧亚达公司擅自断电导致商铺无法经营，但从其提供的证人李某的证言、崔某的书面证言及照片等证据，无法确认屈文江租赁商铺停电的具体时间为2018年1月6日，故本院酌定屈文江向欧亚达公司支付2018年1月1日至1月15日的租金，即9725.50元，欧亚达公司超出上述租金数额的诉求本院不予支持。欧亚达公司与屈文江2017年租赁合同已到期，欧亚达公司未对屈文江经营商品质量问题提出异议，故欧亚达公司应退还屈文江质量保证金15000元，屈文江该项反诉请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、屈文江于本判决生效之日起十日内支付洛阳欧亚达家居有限公司租金9725.50元；二、洛阳欧亚达家居有限公司于本判决生效之日起十日内退还屈文江质量保证金15000元；上述一、二项给付金额相互冲抵后，洛阳欧亚达家居有限公司应于本判决生效之日起十日内给付屈文江5274.50元。三、驳回洛阳欧亚达家居有限公司的诉讼请求。如洛阳欧亚达家居有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1287元，减半收取计643.5元，由洛阳欧亚达家居有限公司负担600元，屈文江负担43.5元；反诉受理费减半收取87元，由洛阳欧亚达家居有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  赵晓丽陪审员  杨兴旺陪审员  王小刚二〇一九年七月一日书记员  秦欢欢