重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终3036号上诉人(原审原告)：刘敏，女，汉族，1966年9月13日出生，住湖北省襄阳市。上诉人(原审原告)：王悦，女，汉族，1990年5月12日出生，住武汉市。共同委托诉讼代理人:张社全，湖北卧龙律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：李裕，男，1989年8月27日生，汉族，住吉林省磐石市。原审第三人：重庆房都汇房地产营销策划有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街55号26幢35-3号，统一社会信用代码91500107MA5U7UY18L。法定代表人：唐波，职务总经理。上诉人刘敏、王悦因与被上诉人李裕、原审第三人重庆房都汇房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初22298号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘敏、王悦上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，维持原审判决第一项，改判李裕向刘敏、王悦支付违约金61776元，改判李裕向刘敏支付律师费、交通费、住宿费费用8582.5元。二、一审、二审案件受理费由李裕承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，一审法院认定“2018年3月8日银行通过审批并发放贷款540000元，按照合同约定银行按揭贷款470000元，原告未向本院提交证据证明变更付款方式系被告同意”事实错误，李裕同意按揭贷款的数额由470000元变更为540000元。其次，一审法院认定诉争房屋市场价值1300000元错误。经查询淘宝网司法拍卖，诉争房屋评估价是每平方10000元，诉争房屋83.88平方米，合计总额为840000元左右。二、一审法院适用法律错误。一审适用法律显失公平，本案应当适用严格责任确定李裕应当承担的违约金和赔偿数额。由于李裕严重违约，造成刘敏、王悦支付的律师费、交通费、住宿费8582.2元，房屋租金损失14000元，按照合同约定，刘敏、王悦主张李裕承担违约金61776元，律师费、交通费、住所费费用8582.5元，合计70358元合情合法合理。李裕二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘敏、王悦上诉请求，维持原判。重庆房都汇房地产营销策划有限公司二审辩称：对一审判决没有异议。王悦、刘敏一审诉称：1、请求判令李裕继续履行其与刘敏女儿王悦及第三人重庆房都汇房地产营销策划有限公司签订的《买卖协议书》，及时向刘敏、王悦交付位于重庆市渝中区菜袁路***号**幢**-**房屋一套；2、请求判令李裕向刘敏、王悦支付逾期交房违约金，违约金自2018年3月8日起至实际交房之日止，以房屋成交价款96万元为基数，按日万分之五计算；3、请求判令李裕向刘敏、王悦支付因主张权利所产生的合理费用（包括但不限于支付的律师费、调查取证费、差旅费等）12000元；4、该案案件受理费由李裕承担。事实和理由：2018年1月22日，刘敏委托女儿王悦与李裕、第三人房都汇公司签订《买卖协议》，约定李裕将其所有的位于重庆市渝中区菜袁路***号**幢**-**房屋一套出售给原告，房屋建筑面积83.88平方米，成交价格960000元，签订合同当天支付购房定金50000元，首付款440000元在银行预约还款当日支付，余款470000元由银行按揭贷款。李裕同意在银行按揭贷款审批之日将该物业交付王悦、刘敏使用，李裕交付该物业前，须付清一切有关物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、管理、设备开通、物业维修基金及原本应缴银行月供款）。2018年7月3日，农行南岸支行向王悦、刘敏发放借款540000元划入王悦、刘敏指定的账户，王悦、刘敏依约向李裕履行了付款义务和协议约定的其他义务，李裕未按约定向王悦、刘敏交付房屋，应承担违约责任及违约金。为维护王悦、刘敏合法权益，特诉至该院。李裕一审辩称，买卖协议书是李裕与王悦及中介公司签订，刘敏不是该合同的相对方，无权依据该合同主张权利，王悦签订买卖协议书并非是基于刘敏的委托，王悦是真实的买卖人，李裕、王悦之间的合同是在房管局备案的房屋买卖合同；王悦主张的违约金计算标准无依据，且违约金过高，李裕不应当承担；王悦主张的律师费等费用不应当由李裕承担。王悦将交房时间变更为2018.8.31，李裕于2018.10.14通知王悦交房，王悦拒绝接房，之后扩大的事实应当由王悦自行承担；王悦主张违约金过高，王悦购房价96万元，现市场价130万元，王悦没有实际损失；王悦主张的相应费用应当由王悦自行承担。请法院依法驳回王悦的诉讼请求。一审经审理查明：2018年1月22日，李裕（甲方）、王悦（乙方）、第三人房都汇公司（丙方）签订《买卖协议》，约定：经丙方居间介绍，甲方向乙方出售位于重庆市九龙坡区菜袁路***号**幢**-**房屋一套；建筑面积83.88平方米；成交价960000元；定金50000元由乙方于签订本合同当日交付予甲方；首付款440000元在银行预约还款当日支付；尾款470000元在我方指定银行放款之日支付。合同第七条约定，甲方同意在银行按揭审批通过之日将该物业交付乙方使用。甲方交付该物业起前，须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、管理、设备开通、物业维修基金及原本应缴银行月供款），交付之后一切费用由乙方支付。合同第十六条约定，若甲方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，甲方需按日向乙方支付该物业成交价万分之五的违约金，合同继续履行。合同第十八条约定，守约方向违约方主张权利所产生的合理费用（包括但不限于的律师费、调查取证费、差旅费等），由违约方承担。合同第十九条约定，有关文书在无法直接送达给一方的情形下（包括但不限于一方拒收、下落不明等情形），任何一方在本协议书中填写的住址为其邮寄送达地址，其他两方以EMS或挂号信邮寄至改地址的，视为送达。若联系信息有变更的，变更一方应在变更后三日内书面通知丙方和另一方，否则视为未变更。合同第二十一条约定，甲乙丙三方均同意如因本协议书而产生的纠纷均交由丙方住所地人民法院管辖。合同第二十四条约定，经买卖双方友好协商如下：1、卖方需保证房屋产权清晰、无任何纠纷；2、买方为外地客户按揭购买此房，因买卖双方约定可由买方自行找银行做按揭，双方约定给予买方三个月按揭审批时间（2018年1月22日-2018年4月22日），如买方在此时间内没有按揭审批通过，因买方付全款给卖方……；4、如买方自身按揭审批不通过，可由买方指定他的家人或者朋友帮贷款，卖方也必须配合……。同天，合同签订后，刘敏向李裕支付420000元购房款，2018年3月8日，刘敏的农业银行审批通过按揭贷款540000元，刘敏已经支付完毕960000元购房款。2018年4月12日，诉争房屋产权转移登记至刘敏名下。2018年8月20日，王悦、刘敏委托湖北美仑律师事务所闫荣军律师向李裕邮寄送达《律师函》，载明：“刘敏已于2018年3月8日通过银行按揭审核，按照约定，您应于本日将《买卖协议书》项下房屋交付给王悦，但您却违反《买卖协议书》第7条约定，至今拒绝将房屋交付给王悦。《买卖协议书》第16条明确约定了甲方逾期履行合同的违约责任。现本律师代表郑敏郑重提出：请您务必于2018年8月31日前将《买卖协议书》项下房屋交付给王悦，否则，本律师事务所将代理王悦就您违反《买卖协议书》约定起诉至人民法院追究您违约的民事责任。”一审另查明，李裕于2018年8月29日已经腾空诉争房屋，并于2018年9月14日通知第三人，第三人于2018年9月14日通知王悦、刘敏。李裕又分别于2018年10月14日，2018年11月8日，通知王悦、刘敏接房，王悦、刘敏未接房。诉争房屋目前市场价格为1300000元左右。一审审理中，王悦、刘敏称，刘敏是王悦的母亲，刘敏以王悦的名义与李裕、重庆房都汇房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同，在协议履行中，李裕与重庆房都汇房地产营销策划有限公司均认可刘敏系实际买房人，共同与刘敏办理房屋过户登记、办理按揭贷款手续，因此，刘敏、王悦是合格的原告。李裕存在违约行为，李裕应于2018年3月8日将诉争房屋交付给刘敏、王裕，李裕2018年10月11日短信通知接房。故李裕应承担违约金99360元，王悦、刘敏请李裕承担违约金617760元，另外王悦、刘敏租赁房屋话费14000元，律师费6500元，交通费、住宿费2082.50元，综上王悦、刘敏请李裕承担61770元，律师费6500元，交通费、住宿费2085.50元。李裕称，王悦、刘敏于2018年7月3日将房款支付完毕，王悦、刘敏向李裕发函请李裕2018年8月31日腾空房屋，李裕与2018年8月29日就已经腾空房屋。王悦、刘敏购房价96万元，现市场价130万元，王悦、刘敏没有实际损失；王悦、刘敏主张的相应费用应当由王悦、刘敏自行承担。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。王悦、刘敏、李裕及重庆房都汇房地产营销策划有限公司签订的《买卖协议书》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方应积极全面履行各自的义务。《买卖协议书》系三方合同，包括买卖双方的房屋买卖合同关系以及买卖双方与重庆房都汇房地产营销策划有限公司的房屋买卖居间合同关系。该案中，刘敏委托王悦与李裕双方签订《买卖协议书》，合同实际履行过程中刘敏履行合同义务。王悦、刘敏向李裕支付420000元购房款，2018年3月8日，银行通过审批并发放贷款540000元。按照合同约定银行按揭贷款470000元，王悦、刘敏未向该院提交证据证明变更付款方式系经李裕同意。诉争房屋产权已经转移登记至刘敏名下，主合同义务已经完成。李裕未按合同约定将诉争房屋交付王悦、刘敏，李裕已经构成违约。李裕已于2018年9月14日将诉争房屋腾空，重庆房都汇房地产营销策划有限公司也已通知王悦、刘敏，李裕理应将诉争房屋交付给王悦、刘敏。至于王悦、刘敏请求李裕支付违约金、律师费、交通费、住宿费，该院依据本案合同的主要义务已经履行完毕的实际情况，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利息、目前诉争房屋市场价格1300000元左右等多项因素予以综合权衡，李裕应承担违约金,该院酌情主张1000元；律师费、交通费、住宿费该院酌情主张5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李裕于本判决生效之日起十日内将位于重庆市九龙坡区菜袁路168号18幢21-6#房屋一套交付给刘敏；二、李裕于本判决生效之日起十日内支付刘敏违约金1000元；三、李裕于本判决生效之日起十日内支付刘敏律师费、交通费、住宿费5000元；四、驳回刘敏、王悦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费1130元，由刘敏、王悦承担500元，李裕承担630元。二审中，刘敏、王悦举示了因李裕未及时交房产生的另行租赁房屋等损失。二审其余查明事实与一审查明事实一致。本院认为，李裕、王悦与重庆房都汇房地产营销策划有限公司签订《买卖协议书》合法有效，履约各方当事人均应该按照该合同约定认真履行。按照该买卖协议书约定，李裕应当在银行按揭审批通过之日将该房屋交付给王悦，但在按揭审批通过之日（2018年3月8日），李裕未按约定交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。按照双方合同约定“逾期之日起，甲方需按日向乙方支付该物业成交价万分之五的违约金”，在一、二审审理中，李裕均认为该违约金约定过高，要求调整。违约金的调整应以约定的违约金是否明显高于或低于实际损失为参考标准。李裕逾期交付房屋给王悦、刘敏的造成的损失主要体现在王悦、刘敏未能占有、使用该房屋而另行租赁房屋等损失。结合王悦、刘敏在二审审理过程中对其未能按时使用该房屋产生的实际损失的证明，本院以双方约定的逾期交房违约金明显高于守约方的实际损失，可依法予以调整。并酌情将逾期交房违约金的标准调整为按日支付该物业成交价万分之一，但一审对违约金调整幅度过大，本院予以修正。根据查明的事实，李裕于2018年9月14日通知重庆房都汇房地产营销策划有限公司交接房屋，重庆房都汇房地产营销策划有限公司于2018年9月14日通知王悦、刘敏接房，故李裕应当支付以960000元为基数，按日万分之一为标准，从2018年3月8日计算至2018年9月14日的逾期交房违约金。综上，本院对王悦、刘敏的上诉请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项，判决如下：一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初22298号民事判决第一项、第三项（李裕于本判决生效之日起十日内将位于重庆市九龙坡区菜袁路168号18幢21-6#房屋一套交付给刘敏，李裕于本判决生效之日起十日内支付刘敏律师费、交通费、住宿费5000元）；二、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初22298号民事判决第二项（李裕于本判决生效之日起十日内支付刘敏违约金1000元）；三、李裕于本判决生效之日起十日内支付刘敏、王悦以960000元为基数，按日万分之一为标准，从2018年3月8日计算至2018年9月14日的逾期交房违约金；四、驳回刘敏、王悦其他诉讼请求。一审案件受理费1130元，由李裕负担，二审案件受理费1408元，由李裕负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 申 威审 判 员 刘恋砚二〇一九年七月九日法官助理 徐一佳书 记 员 周 伟