广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1427民初85号原告：潘嘉莉，女，汉族，1990年4月29日出生，广东省东莞市人，住址东莞市，原告：潘让仁，男，汉族，1964年7月22日出生，广东省东莞市人，住址东莞市，两原告共同委托诉讼代理人：凌传平，系广东客都律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：罗绿琴，系广东客都律师事务所律师。被告：蕉岭县鑫福房地产开发有限公司，住所地：蕉岭县长潭镇桃园西路香榭丽湾三栋，统一社会信用代码：91441427673075170G。法定代表人：周佛桂，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋东峰，系广东淳锋律师事务所律师。原告潘嘉莉与被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司（下简称鑫福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法通知潘让仁作为原告参加诉讼。原告潘嘉莉、潘让仁的共同委托诉讼代理人凌传平、罗绿琴，被告鑫福公司委托诉讼代理人宋东峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘嘉莉向本院提出变更后的诉讼请求为：1、判决解除原告与被告2011年3月5日签订的《商品房预订协议书》；2、判决被告归还原告支付的购房款1319826元及其他费用16400元，合计1336226元；3、判决被告向原告支付违约金2047533元〔其中已付房款的利息677707元（利息以已付购房款1319826元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年1月15日，2019年1月16日后根据中国人民银行同期贷款利率计另计），定金罚5万元，承担已付购房款一倍的赔偿责任1319826元〕；4、本案诉讼费由被告承担。（争议标的合计3383759元）。事实与理由：原告与被告2011年3月5日签订了《商品房预订协议书》，原告购买位于蕉岭县××××单元（后改为香榭丽湾10号01单元），合同约定购房总价款为2629834元，付款方式为银行按揭，首付款为1318834元，首付款采取分期的方式支付，在2011年12月20日前付清，剩余1310000元采取银行分期的方式支付。并约定了被告在2012年03月底将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告潘嘉莉按约支付了首付款1318834元，但被告一直未通知原告办理《商品房买卖合同》备案登记手续，原告多次催促办理网签并要求房屋交付使用，被告则以各种理由拖延。2015年10月13日被告在未告知原告的情况下，擅自将原告购买的房屋抵押给了中国建设银行股份有限公司梅州市分行（以下简称：建设银行梅州分行），为梅州市中能实业投资有限公司（以下简称：梅州中能公司）在2015年10月13日至2020年10月12日期间与建行梅州分行签订的借款合同项下的一系列债务提供最高额抵押保证，2016年11月2日，因梅州中能公司未按期还款，建行梅州分行向梅江区人民法院起诉。判决之后，梅州中能公司未履行判决，导致原告购买的房屋被法院强制执行，房屋被法院强制执行，原告才得知购买房屋被抵押的情况，并及时向梅江区人民法院提出执行异议，但最终被法院驳回。综上，原告认为被告未告知原告就擅自将原告购买的房屋抵押给第三人，抵押之后不但不告知还在2016年11月5日与原告办理交付手续，并要求原告支付装修押金、天然气入户费用等费用和签订物业关系合同等手续，存在恶意隐瞒行为。目前房屋被法院执行，导致原告购买的目的不能实现，其行为已经构成严重违约，为维护原告的合同权益，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，特向法院起诉，望判如所请。原告潘让仁对原告潘嘉莉的起诉无异议，但潘让仁认为其不是《商品房预订协议书》的当事方，其只是作为女儿潘嘉莉的代表而在该协议书上签名，该协议书的权利义务均归潘嘉莉所有。被告鑫福公司辩称：1、双方签订的合同为商品房预订协议书，被告多次要求原告与被告签订正式的商品房销售合同，原告均未签订；2、至起诉之日，被告仍未将剩余的50%房价款支付给被告，原告已构成违约，被告保留追究原告违约责任的权利；3、本案事实是因被告变更了公司法定代表人后，被告房价款有所调整，原告认为其所交付的首付款已经可以抵扣所有房款，迟迟不肯交付余款，不愿签订合同；4、原告所交付的购房款已远远不足抵扣其违约责任所承担的费用，因此请求驳回原告的所有诉求。本院经审查认定事实如下：两原告系父女关系。2011年3月5日两原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《商品房预订协议书》，约定原告向被告预订蕉岭县西堤湾住宅小区.西堤湾10幢01单元（后更名为蕉岭县香榭丽湾住宅小区10幢01单元）的商品房。协议的主要内容有：“一、甲方经蕉岭县国土资源局批准，取得位于蕉岭县长潭镇西北部桃源西路以西部分用地的使用权，经有关部门同意，甲方在上述土地开发建设商品房，暂定名为“鑫福·西堤湾”。二、商品房按套出售，暂测建筑面积为585平方米，整套总价款人民币2629834元。三、乙方在签订本协议时，应向甲方交付房屋预订金人民币5万元；四、乙方知悉甲方就上述土地进行开发事宜，并将申办有关房屋预售许可证等法律手续，当甲方取得房屋预售许可证，乙方同意与甲方正式订立商品房买卖合同。届时，本协议书项下的预订金自动转为该商品房买卖合同项下等额的定金。六、付款方式为银行按揭：应付至总房款的50%，自签订本协议书之日起十五天内付清房款的10%（含预订金）计人民币262983元，其余40%的房价款分9个月内付还，每期归还约4.5%的房款即117427元，自2011年4月20日至2011年12月20日期间付清，于每月20日前付清，剩余50%的房价款计人民币1310000元，由被告指定银行提供/年按揭。七、乙方逾期支付购房款的，甲方有权选择一任一方式进行处理：（1）逾期付款在30日以内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付未付款项的万分之五的违约金；（2）逾期付款超过30日的，甲方有权解除本协议书，并可将乙方预定之房产另行出售，已收取乙方的房款扣除定金后不计息退还乙方；（3）逾期付款超过30日的，甲方同意乙方继续履行本协议书，自本协议书规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方应向甲方支付应付未款项之违约金（按同期银行住房贷款利息的2倍计）。九、甲方将按工程实际施工进度情况向乙方发出订立商品房买卖合同通知，乙方应于接到通知之日起十五日内同甲方签订正式商品房买卖合同并继续按双方约定付款方式支付有关款项。甲方将于2012年03月底将房产交付乙方使用，否则，甲方应按日万分之五的违约金付给乙方。十三、本协议书自双方签章之日起生效，至双方签订《商品房买卖合同》后自动失效。合同签订当日，两原告支付了涉案商品房预订金50000元；2011年3月31日，原告潘嘉莉支付购房款212983元；2011年4月26日、2011年5月30日、2011年6月29日、2011年7月29日、2011年8月31日、2011年9月30日、2011年10月31日、2011年11月30日、2012年1月16日原告每期支付购房款117427元合计1056843元，原告已付房款总计为1319826元。2016年11月5日，原告潘嘉莉按被告要求支付涉案商品房的装修押金8000元、天然气入户3900元、垃圾清运费1000元、后门3500元共计16400元给被告，并与蕉岭县新世纪物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，但原告一直未使用该房屋。合同履行过程中，被告办理了蕉岭县香榭丽湾住宅小区10幢01单元的产权证，产权人为被告（证号：粤房地权证蕉房字第××号）。2015年10月13日，梅州中能公司向建设银行梅州分行借款750万元，同日，被告以其名下包括上述房产在内的3栋别墅的房地产权为该借款提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续。因梅州中能公司未能依约还款，建设银行梅州分行将梅州中能公司，被告等一并诉至梅江区人民法院，经该院调解，各方达成一致协议，法院出具了（2016）粤1402民初1896号民事调解书，诉讼中，经申请，法院于2016年12月22日以（2016）粤1402民初1896号民事裁定查封了抵押人提供的抵押物。后因各义务人均未履行生效法律文书确定的义务，建设银行梅州分行向梅江区法院申请执行，该院于2017年2月5日以（2017）粤1402执184号立案执行。执行过程中，原告潘嘉丽向梅江区人民法院提出书面异议，法院于2018年7月23日作出（2018）粤1402执异89号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请。原告潘嘉莉对该裁定不服，向梅州市中级人民法院申请复议，梅州市中级人民法院于2018年10月18日作出（2018）粤14执复10号执行裁定书，撤销梅江区人民法院（2018）粤1402执异89号执行裁定，指令梅江区人民法院对本案进行审理。梅江区人民法院于2018年11月13日作出（2018）执异105号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请。故原告诉至本院，提出上述请求。庭审中，被告称原、被告所签订的协议书为2011年3月5日，至今已达8年，原告诉请已经超过诉讼时效，丧失胜诉权，原告也没有证据证明有诉讼时效中止中断，原告怠于行使自己权利，请求驳回原告所有诉求。原告则称，双方争议发生由来已久，原告一直要求被告交付房产办理房产确权手续，在2016年11月还交付了装修押金和物业费等，在得知法院查封处置涉案房产时也及时向法院提出执行异议，因此不存在超过诉讼时效的问题。庭审后，原告诉请第三项中：请求被告支付已付房款的利息677707元（利息以已付购房款1319826元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年1月15日，2019年1月16日后根据中国人民银行同期贷款利率计另计），为方便计算，原告同意已付购房款1319826元的利息从原告支付最后一笔购房款即2012年1月16日起算，并要求按年利率6%的标准计算至2019年1月15日为554327元（1319826元×7年×6%），原告诉请超出部分放弃请求；2019年1月16日后的利息则根据中国人民银行同期贷款利率另计。此外，经本院向蕉岭县税务局询价得知，与涉案房屋同地段同类型的房屋目前的价格与原、被告预订协议书约定的价格差别不大。上述事实，有原告身份证、被告企业信息、商品房预订协议书、转账凭证、收据、证明、前期物业管理服务协议、香榭丽生活小区家居装修施工安全责任书、香榭丽湾物业收费项目和标准、梅江区人民法院（2016）粤1402民初1896号民事调解书、梅江区人民法院（2018）粤1402执异89号执行裁定书、梅州市中级人民法院（2018）粤14执复10号执行裁定书、梅江区人民法院（2018）执异105号执行裁定书、通知、被告营业执照、法定代表人身份证明以及本院的询问笔录、庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点有:一、关于《商品房预定协议书》的合同当事人问题。两原告称本案《商品房预订协议书》的当事人是原告潘嘉莉和被告，原告潘让仁只是作为原告潘嘉莉的代表而在协议书中签名，对此被告不予认可。本院认为首先《商品房预定协议书》的抬头写明的乙方是潘嘉莉、潘让仁，且两原告均有向被告支付房款，说明两原告均是合同当事人，均有履行合同的义务；其次原告并未提供协议签订时的授权委托手续证明原告潘让仁只是作为潘嘉莉的代表来签订协议；再次无证据证明协议签订时被告知悉原告潘让仁是作为原告潘嘉莉的代表来签订协议且被告现对原告此说法存在异议，故应认定两原告均是《商品房预订协议书》的当事人。二、两原告与被告签订的《商品房预订协议书》是商品房预约合同还是商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案原、被告之间签订的《商品房预订协议书》虽未严格涵盖《商品房销售管理办法》第十六条规定的所有事项，但约定了当事人的名称、姓名和住所、房屋基本状况、房屋的销售方式、房屋的总价款及付款方式、付款时间、交付时间、违约责任等主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款，再次，在双方未签订正式的商品房买卖合同的情况下，被告也收取了原告缴交的装修押金、天然气入户等费用，说明原、被告已经办理商品房交付手续，只是房屋已由被告办理了产权证后抵押他人，然后又被法院查封，交付存在权利上的瑕疵而未成功交付，最终无法实现房屋买卖的目的，故应认定为原、被告之间签订的《商品房预订协议书》为商品房买卖合同而非预约合同。三、本案诉讼时效问题。诉讼时效，是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案原、被告2011年3月5日签订《商品房预订协议书》时，涉案房屋还未取得商品房预售许可证，之后的几年时间里，并没有证据证明被告有向原告发出订立商品房买卖合同的通知，也没有证据证明其曾告知原告房屋已具备交付使用条件而要求原告收房付款。直到被告私自将涉案房屋抵押他人之后的2016年11月，原告还按被告要求支付房屋装修押金、天然气入户、垃圾清运费、后门等费用给被告，可见当时原告并不知道涉案房屋已被抵押他人，涉案合同也还在履行过程中，诉讼时效并未开始起算。后来2017年原告知道涉案房屋被抵押、被查封并处以被执行中，诉讼时效开始起算，但原告也向相关法院提出异议，构成诉讼时效的中断，故被告主张原告的诉请已超诉讼时效，本院不予支持。四、原告各项诉请能否支持的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。本案中，被告在与原告订立商品房买卖合同后，未告知原告又将房屋抵押给第三人，导致原告购房目的无法实现，原告诉请解除双方的商品房买卖合同关系，符合法院规定，本院依法予以支持。原告请求被告返还已付购房款1319826元及其他费用16400元，本院依法予以支持。原告请求被告支付已付购房款的利息损失，符合法律规定，可予以支持，为方便计算，原告同意利息从原告支付最后一笔购房款即2012年1月16日起算，并要求按年利率6%的标准计算至2019年1月15日为554327元（1319826元×7年×6%），2019年1月16日后至实际给付之日止的利息则根据中国人民银行同期同类贷款利率另计，合理合法，本院可予以支持。根据双方《商品房预订协议书》的约定，被告将于2012年3月底将房产交付原告使用，否则，被告应按日万分之五的违约金付给原告，而本案被告至今未将房屋交付原告使用，构成违约，暂计至原告起诉之日，其违约金已达160万多元，故原告诉请被告承担已付购房款一倍的赔偿责任1319826元，本院综合考虑双方的违约金约定情况、被告违约对原告造成的损失等因素确定支持的赔偿数额为800000元。原告诉请被告支付定金罚50000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此,定金责任与违约金责任系不可以并罚的。守约方有权择一主张权利。本案中，被告将出售给原告的房屋又抵押他人，导致商品房买卖合同目的不能实现，构成违约,原告同时主张被告返还已付购房款及利息，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任作为被告承担违约责任的方式。同时被告又要求被申请人承担定金罚,该主张明显有悖于上述法律规定，因此原告要求被告支付定金罚50000元，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告潘嘉莉、潘让仁与被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司于2011年3月25日签订的《商品房预订协议书》。二、被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告潘嘉莉、潘让仁购房款1319826元、其他费用16400元及已付购房款利息554327元（利息暂计至2019年1月15日），2019年1月16日起至实际返还已付购房款1319826元之日止的利息以尚欠的已付购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率另行计付。三、被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿800000元给原告潘嘉莉、潘让仁。四、驳回原告潘嘉莉、潘让仁的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币33870元，由原告潘嘉莉、潘让仁负担6870元，被告蕉岭县鑫福房地产开发有限公司负担27000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  钟平霞审 判 员  刘 明人民陪审员  徐胜男二〇一九年七月五日书 记 员  丘廷钰