浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1324号 上诉人（原审被告）：罗春兴，男，1975年4月21日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：陈欢欢，浙江左源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州亚力毛绒有限公司，住所地温岭市泽国镇牧屿望河工业区内。统一社会信用代码91331081255478743A。 诉讼代表人：浙江安天律师事务所，系台州亚力毛绒有限公司管理人。 负责人：蒋志虎。 委托诉讼代理人:蒋伟，男，1989年6月26日出生，汉族，住台州市椒江区，系台州亚力毛绒有限公司管理人工作人员。 上诉人罗春兴因与被上诉人台州亚力毛绒有限公司（以下简称亚力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2018）浙1081民初13150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗春兴上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、2017年10月18日，上诉人与被上诉人原法定代表人李蕉蓉口头约定租期三年，租金15元一平方，租金为52500元。当天上诉人支付了押金3万元，后依法支付租金并搬进厂区生产。2017年12月31日，上诉人支付房租2万元、代被上诉人缴纳罚款12100元。被上诉人原股东江波、李蕉蓉二人均承诺上述款项及借款可用于抵扣2018年4月8日至今的房租。《中华人民共和国企业破产法》第18条仅针对未履行完毕的合同，管理人有权决定解除，本案合同已履行完毕，不符合该条规定。二、如果双方的租赁合同确需解除，被上诉人收取的3万元押金应予退还或在房屋占有使用费中扣减。三、合同履行过程中，因被上诉人的厂房存在严重的安全隐患，温岭市泽国镇人民政府对被上诉人进行了多次停产、停业整顿，有行政处罚决定书为证。如双方的租赁合同确需解除，上诉人需支付房屋占有使用费，那么停业整顿期间的占有使用费不应收取，应予扣减。 亚力公司答辩称，一、亚力公司作为破产企业，管理人有权根据破产法解除未履行完毕的合同。上诉人于2017年12月31日支付的2万元房租和代缴的12100元罚款都是在法院指定破产管理人后，对管理人不产生法律效力。二、被上诉人多次告知上诉人公司情况，上诉人自己不搬离，损失应该由上诉人承担。三、上诉人没有提交押金的证据，事实不清，无法进行认定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 亚力公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁关系；2.判令被告立即腾退亚力公司厂房二楼西北角面积350平方米的房屋；3、判令被告向原告支付自2017年10月18日起按年租金50000元计算至腾退之日止的租金或占有使用费（暂算至2018年10月30日止的占有使用费51643.84元）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月17日,温岭市人民法院作出(2017)浙1081破申9号民事裁定,受理债权人李美琴、丁桂连、陈云富对亚力公司的破产清算申请，并于同年11月6日作出（2017）浙1081破8号决定书，指定浙江安天律师事务所为管理人。同年12月26日，管理人在亚力公司厂区张贴法院关于已裁定受理债权人对该公司破产清算申请的公告，以及管理人告知各承租人应向其支付租金等事项的通告。2017年10月18日，原告的原法定代表人李蕉蓉以原告的名义与被告签订了一份房屋租赁合同，双方约定，原告将其厂房二楼西北角面积350平方米部分出租给被告使用，租期暂定一年，自2017年10月18日开始至2018年10月17（18）日止，年租金为50000元，合同生效时即予付清；水电费由被告自理。被告于当天支付了全年租金，并承租上述房屋后使用至今，期间未与管理人续签合同，也没有向管理人支付占有使用费。另查明，温岭市人民法院于2017年12月间在全国范围内发行的报纸上刊登了告知已裁定受理债权人对亚力公司破产清算申请等事项的公告。亚力公司的股东为李蕉蓉及江波，其中李蕉蓉为该公司的原法定代表人，江波是李蕉蓉之子。 一审法院认为，本案争议焦点为1.被告自2018年10月18日起是否继续拥有涉讼房屋的承租权；2.被告是否已履行了2017年10月18日至2018年10月17日的租金交付义务；3.应否认定被告交付了2018年10月2日起至今的占有使用费。针对上述争议焦点，该院分别分析认定如下：对争议焦点1，经审查，法院告知亚力公司进入了破产清算程序以相关事项的公告已在全国范围内发行的报纸上刊登,且该公司管理人还于2017年12月26日将告知各承租人应向其支付租金等事项的通告在亚力公司厂区张贴，故应当推定被告至迟在2017年12月底知晓亚力公司已进入破产清算程序。《中华人民共和国企业破产法》第二十五条规定：“管理人履行下列职责：……（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；……”本案中，原租赁合同约定的租赁期限至2018年10月17日止，故被告应当知道如需继续租赁该房屋，应与管理人续签合同。由于被告未与管理人续签租赁合同，因此，被告自2018年10月18日起丧失涉讼房屋的承租权，故原告基于房屋所有人的地位，有权要求被告腾退涉讼房屋，而无需提出解除原租赁合同的诉请。关于争议焦点2，经审查，虽然李蕉蓉及江波自该院裁定受理债权人对亚力公司的破产清算之时即2017年9月17日起已丧失代理（表）企业进行经营活动的资格，但根据本案的实际情况，难以认定被告在2017年10月18日与李蕉蓉以原告的名义签订租赁合同之时也知道上述情况，故此时李蕉蓉的行为构成表见代理（表），该合同则依法生效。上述合同约定合同生效（签章）之时即付清全年租金，原告又无相反证据可以证明被告未交付租金，因此，应当认定被告已履行涉讼房屋2017年10月18日至2018年10月17日租金的交付义务。关于争议焦点3，经审查，被告未举证证明其主张的李蕉蓉于2017年10月18日收取了押金30000元以及江波于2018年的八、九月份预收了租金10000元的事实，且《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”；“债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务”。所以，即使被告确向江波预交了部分租金，因如上所述，应当推定被告知道此时江波已丧失代表（或代理）原告进行经营行为的资格，故此行为对原告也不发生效力。因此，无法认定被告已交付了2018年10月18日起至今的占有使用费，故其依法应履行上述义务。综上所述，原告诉请的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告罗春兴于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退出原占有使用的原告台州亚力毛绒有限公司厂房二楼西北角面积约350平方米部分，并返还于原告管理人。二、被告罗春兴于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告台州亚力毛绒有限公司管理人支付自2018年10月18日起按年租金50000元的标准计算至实际腾房之日止的房屋占有使用费。三、驳回原告台州亚力毛绒有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人罗春兴向本院提交了下列证据： 证据一，温安监管罚[2018]181号行政处罚决定书，以证明上诉人承租的厂房因安全生产方面存在问题被温岭市安全生产监督管理局给予行政处罚，故停业整顿期间的租金应予扣减。 证据二，泽国镇牧屿青年路堵头厂房房屋拆迁补偿协议书，以证明上诉人承租的厂房被拆除部分不应计算占有使用费，同时上诉人为修缮部分厂房而支出的费用应由被上诉人承担。 证据三，收条一份，以证明被上诉人公司原股东江波收取了上诉人租金的事实。 被上诉人亚力公司对证据一、二的真实性无异议，但对关联性持有异议。被上诉人亚力公司主张，其管理人曾多次到厂区告知上诉人亚力公司的情况要求上诉人搬离亚力公司，但上诉人一直未搬离，所以造成的损失应该由上诉人自己承担。拆迁补偿协议书上仅证明拆除减少的面积，却不能证明上诉人所说房子存在安全隐患需要进行修缮，且拆除的时候法院已经受理亚力公司破产清算。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，该收条发生在亚力公司破产清算后，且上诉人已经知道亚力公司破产清算的实际情况，管理人也告知上诉人具体情况，上诉人仍向江波支付，这是上诉人与江波个人的债务往来，与亚力公司没有关系。 对上述证据的认证意见，本院在下文判决论理部分综合予以阐述。 经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，首先，房屋租赁合同系出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的双务合同。故上诉人称其已支付完租金，案涉租赁合同已履行完毕，不应适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的主张不能成立。其次，本案中，一审法院于2017年9月17日已受理了申请人李美琴等人对被申请人亚力公司的破产清算申请，并于2017年11月6日指定了亚力公司破产管理人，且亚力公司管理人已于2017年12月26日将关于停止向亚力公司支付租金的通告张贴于亚力公司厂区，上诉人应当知道亚力公司已经进入破产程序，以及亚力公司原股东已无权收取房租等，故上诉人若需继续租赁，应与管理人续签合同，向管理人支付租金，其向亚力公司原股东的支付租金、缴纳押金的行为暂且不论其真实性如何，该支付行为的效力亦不及于被上诉人。一审法院认定上诉人于2018年10月18日起丧失涉讼房屋的承租权，并判令上诉人腾退并交还租赁厂房，同时向亚力公司管理人支付自2018年10月18日起至实际腾退之日止的房屋占用费并无不当。再次，上诉人主张厂房被责令停业整顿期间的占有使用费不应收取，因其提交的行政处罚决定书无法证明厂房被责令停业整顿的事实，故对上诉人该项主张本院不予支持。综上，罗春兴的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1091元，由上诉人罗春兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 胡精华 审 判 员 王安安 二〇一九年七月十九日 代书记员 应一娇 -8- -1-