福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1257号 上诉人（原审被告）：邓伟开，男，1958年11月2日出生，汉族，户籍地广东省高要市，现住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王龙，福建闽旭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门怡振兴玻璃有限公司，住所地厦门市思明区洪前路洪文工业区1号厂房一楼A2，统一社会信用代码91350203072840885M。 法定代表人：张宽福，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：张宽福，男，1976年9月12日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市，现住厦门市湖里区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：谢岳，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：王志刚，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人邓伟开与被上诉人厦门怡振兴玻璃有限公司（下称怡振兴公司）、张宽福房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初14916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓伟开上诉请求：撤销一审判决，改判驳回怡振兴公司、张宽福的原审诉讼请求。事实和理由：一、2014年4月7日，张宽福向邓伟开出具《收款收据》，以怡振兴公司名义向邓伟开收取2014年4月1日-6月30日房屋租金33900元，邓伟开系以现金方式支付，虽然对方认为是以银行转账方式支付，但未能举证证明，一审法院以之后租金支付方式为银行转账的管理倒推该笔租金也是转账支付逻辑不能成立。二、张宽福交付邓伟开《通知》表明租赁房屋系危房，原承租人要求相关承租人及实际使用人于2017年3月31日前搬迁完毕。根据邓伟开与张宽福录音通话表明，2017年4月下旬张宽福要求邓伟开先不搬迁，也不要交纳租金，此时租赁房屋已被停水停电、挖坑而无法使用，张宽福提交的电费单也可以证明2017年5月起几乎无电费产生，房屋已没实际使用。因此租金应计算至2017年4月底，一审法院引用与本案无关的民事判决相关认定推断租赁房屋无法使用的实际时间没有依据。三、《中华人民共和国民法通则》规定租金诉讼时效期间为一年，《租赁合同》约定租金按季支付，且是预付，故2017年9月份的租金应于2017年7月支付，对方于2018年8月20日提起诉讼已超过一年的诉讼时效期间。四、根据银行对账单及邓伟开2017年4月7日现金支付的33900元，邓伟开实际支付租金358900元，截止实际最后使用时间2017年4月底，该期间邓伟开应付租金为338100元，邓伟开还多支付租金20800元，该部分租金及押金均应当予以返还。 怡振兴公司、张宽福辩称，一、邓伟开并未提交任何证据予以证明其用现金交付租金的事实，相反根据邓伟开与怡振兴公司、张宽福的交易习惯，均是用转账支付。根据我国《合同法》其相关司法解释肯定了交易习惯的法律地位，交易习惯可以成为判定当事人行为法律效力的根据之一。并且邓伟开应当对用现金交付的事实承担相应的举证责任。二、案涉房屋的实际使用情况一审法院查明无误。首先，（2017）闽0203民初第12764号判决所涉的标的物与本案是同一标的物。在另案已经查明了案涉标的物的实际使用时间，由本案中引用并无不当。其次，案涉标的物虽有进行施工，但工期较短，影响不大。对于电路等影响正常使用的设施，怡振兴公司、张宽福均在第一时间进行修缮，并未影响房屋使用。 第三，邓伟开本人在一审庭审中明确，至今仍将一些铁架放在案涉房屋内。在一审法院判决交付的租金期限内，邓伟开始终占用使用案涉房屋。三、本案并未超过诉讼时效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年或者一年，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。并且本案租金是具有延续性的，应当按照最后一期到期未缴租金之日起算。且本案的租赁合同并未约定明确租金交付时间。四、怡振兴公司、张宽福认为一审法院计算的邓伟开尚未交付租金的标准有事实和法律的依据。综上所述，故邓伟开的上诉请求，无事实及法律依据，依法应予以驳回。 怡振兴公司、张宽福向法院提出诉讼请求：1.解除《租赁合同》；2.邓伟开向怡振兴公司、张宽福支付拖欠的租金93298元。 一审法院认定事实：本案讼争房屋位于厦门市思明区洪前路洪文工业区1号厂房，系由案外人陈华东担任股东的厦门龙图盛投资管理有限公司（下称龙图盛公司）向厦门市思明区洪文社区居民委员会（下称洪文居委会）承租，后经陈华东转租给怡振兴公司、张宽福（系怡振兴公司的法定代表人），再经张宽福、怡振兴公司部分转租给邓伟开。 2014年4月6日，张宽福（甲方）与邓伟开（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市思明区洪前路洪文工业区1号厂的厂房或仓库租赁给乙方使用；租赁期限4年，从2014年4月1日起至2018年3月31日止；租赁押金11300元，月租金11300元，按季度结算，每季度33900元；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担，若遇乙方欠交租金超过1个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款规定执行；本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首期租赁保证金款项后生效。 上述合同签订后至2016年1月，邓伟开按11300元/月的租金标准履行合同；自2016年2月起，邓伟开按6300元/月标准支付租金。审理中，双方均确认截至2017年3月22日，邓伟开已支付押金11300元，并通过银行转账方式支付租金共计32.5万元。 2017年2月22日，洪文居委会向龙图盛公司发出一份《通知》，载明：因“金砖会议”工作布置，检查出龙图盛公司承租的洪文工业区一号厂房被列为危房，根据上级有关部门要求，必须对该厂房进行更新改造，因此，洪文居委会必须提前与龙图盛公司终止一号厂房一楼的租赁协议（原协议终止时间为2017年12月31日），望于2017年3月31日前搬迁完毕。 2017年12月8日，法院就陈华东以张宽福、怡振兴公司为被告就讼争房屋提起的房屋租赁合同纠纷一案，作出（2017）闽0203民初12764号《民事判决书》（已发生法律效力），判决：一、确认陈华东与张宽福、怡振兴公司于2014年4月2日签订的《厂房租赁合同书》于2017年8月11日解除；二、张宽福、怡振兴公司将厦门市思明区洪文工业区1号一楼A2（洪莲中路213号之一）厂房腾空返还陈华东；三、张宽福、怡振兴公司向陈华东支付2017年4月1日至2017年8月11日的租金及逾期违约金……。前述判决并确认了张宽福、怡振兴公司为该案案涉租赁合同的承租人。 2018年1月3日，陈华东（甲方）与张宽福（乙方）就前述法院作出的（2017）闽0203民初12764号《民事判决书》的判决事项达成如下和解协议：1、乙方撤回该民事判决的上诉；2、乙方于2018年1月18日前完成洪文工业区1号厂房乙方和怡振兴公司名下所有生活、生产物资及物品的搬迁；3、双方签订的至2018年3月31日到期的洪文工业区1号厂房租赁合同即日起作废；4、乙方一次性补偿陈华东房租损失25000元；5、上述事项履行到位后，（2017）闽0203民初12764号《民事判决书》关于双方的责任自动解除，否则本和解协议无效。张宽福、怡振兴公司确认上述和解协议内容已履行完毕，其已于2018年1月22日将讼争房屋整栋归还给洪文居委会。 审理中，邓伟开主张，除上述已支付款项外，其还于2014年4月7日通过现金支付租金33900元。为此，邓伟开向法院提交2013年12月至2014年10月期间的《收款收据》予以证明。其中，落款时间为2014年4月7日的《收款收据》上载明收款单位为“振兴玻璃厂”，收款金额共计44374元（包含“2014年3月15日-2014年3月31日3360元；2014年4月1日-2014年6月30日33900元；水102元；电2012元；押金11300-6300=5000元”等）。张宽福、怡振兴公司对该笔款项不予认可，认为该《收款收据》系邓伟开足额缴纳当季度租金及水电费的结算票据，该笔款项已包含在邓伟开已支付的32.5万元内。法院经分析认为，从邓伟开提供的《收款收据》内容看，均系怡振兴公司确认收到邓伟开支付的对应季度租金及水电费所出具的结算票据；从交易习惯看，邓伟开一直以来均系通过转账方式支付租金及水电费，故邓伟开认为2014年4月7日《收款收据》中的部分款项33900元系其通过现金支付的主张，证据不足，法院不予采信。 另，张宽福、怡振兴公司向法院提交了双方的短信记录，其中，2017年3月22日，张宽福向邓伟开发送短信“收到转账1万元，还余欠房租36952元……”；邓伟开于同年4月15日回复“……款还未下来再等一下，一到我马上转给您……”；同年4月18日，张宽福再次发送短信“房租共欠36952元+18900元（4月-6月）=55852元真的要抓紧时间了”，邓伟开未回复。邓伟开确认上述短信的真实性，但认为短信中的金额未经双方对账，不予确认。法院分析认为，从邓伟开4月15日的短信回复可看出，其仅系与对方协商延迟付款时间，对“余欠房租36952元”的内容并未提出异议，故法院对该笔金额予以确认。 一审法院认为，讼争合同约定的租赁期限自2014年4月1日起至2018年3月31日止，张宽福、怡振兴公司向法院提起本案诉讼时间为2018年8月20日，即张宽福、怡振兴公司向法院提起诉讼时，讼争合同期限已届满，且其在审理中也确认已于2018年1月22日将讼争租赁房屋整栋归还给洪文居委会。故张宽福、怡振兴公司要求解除《租赁合同》的主张于法无据，法院不予支持。 关于拖欠的租金。张宽福、怡振兴公司主张邓伟开支付合同签订后至2018年1月22日拖欠的租金共计93298元，并明确该款项包含上述期间拖欠的水电费，且已扣除邓伟开支付的押金11300元。（1）截至2017年3月22日，根据在案证据，可体现邓伟开尚欠张宽福、怡振兴公司36952元，故法院对该笔款项予以确认。（2）2017年3月23日至2018年1月22日期间的款项。法院分析认为，截至2017年4月30日，邓伟开未就讼争房屋办理移交手续，故讼争合同一直处于履行过程中，邓伟开主张租金应计算到2017年4月30日没有事实和法律依据，法院不予支持；又因（2017）闽0203民初12764号一案生效判决已确认陈华东与张宽福、怡振兴公司于2014年4月2日签订的《厂房租赁合同书》于2017年8月11日解除，因此，本案讼争合同自2017年8月11日起客观上已无法履行，故法院认定租金应计算至2017年8月11日。另结合在案证据可见，合同履行过程中，双方确有将水电费与租金共同结算的交易习惯，但张宽福、怡振兴公司未能提供上述期间邓伟开使用讼争房屋实际产生的水电费数额及依据，故法院对水电费部分不予认定。针对邓伟开提出的2017年9月以前的租金已超过诉讼时效的问题，根据民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故对该项主张，法院不予支持。综上，法院认定邓伟开应支付截至2017年3月22日拖欠的款项36952元以及自2017年3月23日至2017年8月11日拖欠的租金29400元（6300元/月×4个月+210元/天×20天=29400元），扣除其已付押金11300元，邓伟开仍需支付张宽福、怡振兴公司55052元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、邓伟开于判决生效之日起十日内向厦门怡振兴玻璃有限公司、张宽福支付拖欠的款项55052元；二、驳回厦门怡振兴玻璃有限公司、张宽福的其他诉讼请求。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审庭审后，邓伟开向本院提交如下证据：一、2010年9月《租赁合同》及收款收据；二、已付租金明细表。拟证明其系以现金方式支付2014年4-6月租金33900元，其已多付租金20800元。怡振兴公司、张宽福经质证认为，因双方存在多年租赁关系，银行流水时间久远无法完全提供，故只提供2014年6月5日起的银行流水。从邓伟开支付租金明细看，可以证明其长期并未依约及时支付房租。邓伟开之前租赁合同因讼争房屋每份合同履约条件不一致，不属于本案审理范围。就本案而言，双方交易习惯均是通过银行转账进行，且双方短信往来均确认拖欠租金的事实。邓伟开为逃避法律责任，滥竽充数拿早年已无法查明的租赁情况来混淆其已经自认的拖欠租金的事实，应不予采信。 本院认为，关于本案诉讼时效问题。根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年或者一年，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。”由于本案诉讼时效期间在2017年10月1日尚未满一年，故一审法院认为本案诉讼时效期间应为三年并无不当，邓伟开关于本案租金诉求已超过一年诉讼时效期间的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。 关于邓伟开是否超额支付租金（包括已以现金支付33900元）问题。双方均确认截至2017年3月22日，邓伟开通过转账方式支付租金325000元。同时双方确认自2016年2月起月租金标准由11300变更为6300元，则2014年4月起至2017年3月份租金应为336800元，扣除已支付325000元，尚欠11800元，结合合同履行过程中，双方确有将水电费与租金共同结算的交易习惯，故一审法院根据双方无异议的2017年3月22日短信认定截至2017年3月22日邓伟开尚欠款项36952元并无不当。如前分析，邓伟开主张于2014年4月7日以现金支付2014年4-6月租金33900元既与前述认定事实相悖，也不符合双方以银行转账方式支付租金的交易习惯。故邓伟开主张其已超额支付租金既缺乏依据，也与其短信确认欠款的事实相悖，本院不予采信。 关于本案租金计算截止期限问题，邓伟开二审确认其直至2017年底方才搬出讼争房屋，其辩称系应张宽福要求所致，因对方不予认可，且邓伟开作为承租人亦未与出租人办理相应交接手续，故一审法院依据张宽福、怡振兴公司与陈华东解除《厂房租赁合同》的时间认定为本案租金计算截止时间并无不当，本院予以维持。 综上，邓伟开的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1176元，由邓伟开负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年七月二十三日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二