浙江省温州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙03民终3107号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所杭州市开元路**，统一社会信用代码91330327550505759L。负责人：史杰文。委托诉讼代理人：张聪晖，北京尚元（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛盛赞，男，1975年2月26日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：王平，北京盈科（温州）律师事务所律师。原审第三人：浙江中意包装有限公司，住所苍南县龙港，住所苍南县龙港镇示范工业园区**码913303272546809580。法定代表人：冯义国。原审第三人：温州市永健实业有限公司，住所苍南县龙港镇，住所苍南县龙港镇芦浦工业功能区时代大道以东地块913303007804940555。法定代表人：李绍柱，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄光业，浙江中欣律师事务所律师。原审第三人：冯义忠，男，1963年6月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。，住上海市徐汇区iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原审第三人：冯义国，男，1968年1月25日出生，汉族，住苍南县。原审第三人：鲍林华，女，1973年10月4日出生，汉族，住苍南县。原审第三人：冯义造，男，1970年2月2日出生，汉族，户籍所在地苍南县。原审第三人：梁玉米，女，1970年2月15日出生，汉族，户籍所在地苍南县。原审第三人：温州大作包装有限公司，住所苍南县龙港镇，住所苍南县龙港镇示范工业园区**（浙江中意包装有限公司厂房**楼****楼**）91330327MA2852TT2M。法定代表人：薛盛赞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张瑞平，北京德恒（温州）律师事务所律师。上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人薛盛赞以及原审第三人浙江中意包装有限公司（以下简称中意公司）、温州市永健实业有限公司（以下简称永健公司）、温州大作包装有限公司（以下简称大作公司）、冯义忠、冯义国、鲍林华、冯义造、梁玉米案外人执行异议之诉一案，不服浙江省苍南县人民法院（2018）浙0327民初2288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭，通过庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华融公司上诉请求：1.撤销苍南县人民法院（2018）浙0327民初2288号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款系适用法律错误，该款仅适用于不存在抵押登记的情况，对于存在抵押登记的，应适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条的规定；2.原审法院将被上诉人薛盛赞与原审第三人中意公司签署《补充协议》的行为，认定为履行原审第三人大作公司职务的行为系事实认定错误。《补充协议》签订的主体分别是甲方中意公司，乙方薛盛赞，薛盛赞在《补充协议》上的签字行为，系薛盛赞作为承租人，与出租人达成一致，将租赁权益转移至原审第三人大作公司，不能推定薛盛赞签约的行为系代表大作公司的履行职务行为，薛盛赞与大作公司是两个独立的法律主体，其签约属于个人行为；3.原审法院认定原审第三人大作公司承继了被上诉人薛盛赞之前享有的租赁权，又将已承继的权益再判给薛盛赞享有，前后矛盾；4.大作公司系案涉房屋实际占有人，并以自己名义向中意公司交纳租金，履行了《补充协议》的内容，该协议性质可以认定为转租，转租的行为发生在抵押之后，应根据物权法第一百九十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定认定本案事实；5.中意公司、大作公司、薛盛赞可能存在恶意串通，损害上诉人合法权益的行为。综上，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人薛盛赞辩称，1.原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款无误；2.薛盛赞与中意公司签订的《补充协议》与本案没有实际的关联，是作为承租人和出租人对租赁物的实际使用的补充约定，不需要大作公司参加；3.《补充协议》不是转租合同；4.即使是转租合同，根据合同相对性的原则，出租人是中意公司，承租人是薛盛赞，薛盛赞通过大作公司间接占有涉案房屋，是可以对抗上诉人的抵押权的；5.上诉人所称恶意串通没有法律依据。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人永健公司述称，1.一审送达程序不合法，永健公司没有参加一审诉讼，请求发回重审；2.认同上诉人对原审适用法律错误的意见；3.原审认定事实不清，判决错误，根据《租赁合同》第九条9.2的约定内容，中意公司将自己的厂房和设备全部交给薛盛赞从事经营，双方方关系更接近于承包关系，不能对抗抵押权；原审判决自相矛盾，既认定大作公司与薛盛赞之间存在承租权的继承关系，又判决确认薛盛赞享有租赁权；4.薛盛赞与中意公司恶意串通，损害抵押权人合法权益。原审第三人大作公司述称，1.大作公司与中意公司没有租赁关系，租赁关系发生在薛盛赞与中意公司之间，薛盛赞缔约时均是以自己的名义签名，补充协议上的签字，是代表其个人的，并不是代表大作公司，合同上没有大作公司公章；根据合同相对性的原则，合同的权利义务人是中意公司和薛盛赞；2.薛盛赞和大作公司没有转租行为，薛盛赞也没有赚取其中的租金差价，涉案合同是为第三人大作公司利益签订的合同，指令大作公司履行付款义务，薛盛赞和大作公司不属于转租关系；3.薛盛赞作为大作公司的出资人，将自己租赁的厂房给自己公司使用，是合情合理的，是薛盛赞占有涉案房屋的合理形式；4.薛盛赞与大作公司不存在恶意串通、规避执行的情况，上诉人没有对此提供相应的证据证明。原审第三人中意公司、冯义忠、冯义国、鲍林华、冯义造、梁玉米未陈述意见。薛盛赞向原审法院起诉请求：1.停止对登记在第三人中意公司名下坐落于苍南县龙港镇示范工业园区10号房产（房产证号00×**5，土地证号1-2001-02-10**）的执行；2.确认原告对上述房产享有2011年5月3日至2031年5月2日租赁权，并享有优先购买权。原审法院认定事实，2011年5月3日，原告薛盛赞与第三人中意公司签订租赁合同一份，约定中意公司将坐落于苍南县龙港镇示范工业园区10号的部分厂房包括土地使用权及相关设备出租给原告使用，租赁期限为二十年，租金每五年支付一次，前五年每年156万元，之后每五年按5%递增。合同签订后，原告薛盛赞依约于2011年5月4日、6月7日及6月8日分别向第三人中意公司支付了厂房及设备租金600万元、180万元及100万元。2016年4月25日，原告薛盛赞与第三人中意公司再次签订补充协议一份，约定上述租赁合同的承租主体由原告薛盛赞变更为第三人大作公司，原租赁合同继续有效，由第三人大作公司继续履行。之后，原告薛盛赞以第三人大作公司名义向第三人中意公司支付了第二个五年租赁期间共计883万元租金。2017年12月29日，苍南县人民法院发布拍卖被执行人中意公司名下坐落于苍南县龙港镇示范工业园区10号房产的预告，涉案房产被强制执行的事实。原告薛盛赞在涉案房产中生产经营，并已支付租金至2021年5月2日。2018年2月22日，原告薛盛赞向法院提出执行异议，法院以（2018）浙0327执异35号执行裁定驳回。原告薛盛赞对该裁定不服，故提起本案诉讼。另查明：1.坐落于苍南县龙港镇示范工业园区10号房产（房产证号00×**5，土地证号1-2001-02-10**）登记在第三人中意公司名下。2.原告于2011年5月3日向第三人中意公司租赁的部分厂房具体为其中1号至4号楼共4幢房屋。3.2012年11月26日，第三人中意公司以上述10号房产作为抵押物与上海浦东发展银行股份有限公司温州苍南支行签订最高额抵押合同一份，为中意公司自2012年11月26日至2017年11月26日期间在该银行形成的各类债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。4.第三人大作公司成立于2015年11月4日，注册住所地为苍南县龙港镇示范工业园区**（中意公司厂房**楼****楼**）。5.2016年4月25日，中意公司作为甲方，原告薛盛赞作为乙方签订补充协议一份，约定涉案租赁主体由乙方个人变更为乙方独资企业，即大作公司，乙方在2011年5月3日签订的租赁合同中所享有的租赁权益全部由大作公司承受，原租赁合同依然有效。6.庭审中，第三人大作公司认可原告薛盛赞作为本案租赁合同的承租主体。原审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点在于原告薛盛赞因涉案房屋的租赁权，能否阻却人民法院的强制执行。如果租赁合同真实、合同签订于涉案房屋抵押前且案外人在抵押前依据合同已合法占有涉案房屋至今的，执行中可以保护案外人的租赁权。具体到本案，原告与第三人中意公司在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、行政法规的禁止性及强制性规定，应属合法有效。结合原告在涉案房屋抵押前已经实际占有、使用涉案房屋进行经营的事实，可以认定原告对涉案房屋享有的租赁权设立在被告华融公司受让享有的抵押权之前。原告在涉案房屋设定抵押之后与第三人中意公司再次签订补充协议一份，约定的主要内容为涉案租赁主体由原告变更为第三人大作公司。该补充协议虽未经大作公司书面认可，但原告薛盛赞作为大作公司的法定代表人及享有50%股权的股东，其个人签约可认定为履行公司职务的行为，故该补充协议应亦属合法有效。但大作公司作为原告薛盛赞出资新成立的法人企业，在双方具备直接利害关系的前提下，其对涉案房屋租赁权利义务的受让可视为对原告之前享有租赁权的承继。大作公司占有使用涉案房屋至今也可视为原告对涉案房屋租赁权的延续。而原告薛盛赞与第三人大作公司对原告作为租赁主体这一事实达成的合意，也系双方自由处分民事权利的合法行为，不侵犯国家、集体及第三人的利益，同时也有利于矛盾纠纷的有效化解，应予认定有效。据此，本案的租赁主体可以认定为原告薛盛赞，被告对本案诉讼主体的异议缺乏事实及法律依据，不予支持。本案在先租后押的情况下，租赁关系并不因抵押权的实现而受影响。原告可以依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的情形请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，但原告要求停止对涉案房屋拍卖或变卖等强制执行措施的主张于法无据，不予支持。另外，原告要求确认其对涉案房屋享有优先购买权的主张并非本案执行异议之诉的裁判范围，原告在法院释明后仍坚持其诉讼请求，依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决：一、确认薛盛赞对苍南县龙港镇示范工业园区10号房产（房产证号00×**5，土地证号1-2001-02-1042）中的1号至4号楼共4幢房屋享有2011年5月3日至2031年5月2日的租赁权；二、在前述期间，不得对苍南县龙港镇示范工业园区10号房产（房产证号00×**5，土地证号1-2001-02-1042）中的1号至4号楼共4幢房屋实施强制迁出的执行行为；三、驳回薛盛赞的其他诉讼请求。案件受理费154520元，由薛盛赞负担。本院二审中，各方当事人均未提供新证据。本院认定事实：2016年4月25日，被上诉人薛盛赞与第三人中意公司签订补充协议一份，约定上述租赁合同的承租主体由被上诉人薛盛赞变更为原审第三人大作公司，原租赁合同继续有效，由原审第三人大作公司继续履行。之后，原审第三人大作公司向原审第三人中意公司支付了第二个五年租赁期间共计883万元租金，租金已支付至2021年5月2日，并在涉案房产中生产经营。其他事实与原审认定事实一致。本院认为，被上诉人薛盛赞与原审第三人中意公司签订的《补充协议》，约定租赁主体变更为大作公司，原《租赁合同》依然有效，由大作公司继续履行，表明原《租赁合同》的权利、义务已经由原审第三人大作公司承继，虽然原审第三人大作公司未在该《补充协议》上签名、盖章，但原审第三人大作公司实际占有、使用涉案房屋并缴纳约定的租金，应认定其以实际履行《补充协议》的行为对该协议作出追认。通过权利、义务概括转移后，被上诉人薛盛赞对原租赁合同不再享有权利、履行义务，其提起本案案外人执行异议之诉并非适格的主体，故其不具备请求停止对涉案房屋执行的民事权益，其请求确认租赁权及优先购买权没有事实和法律依据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销浙江省苍南县人民法院（2018）浙0327民初2288号民事判决；二、驳回薛盛赞的起诉。本案原审案件受理费154520元，退回薛盛赞；上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司预交的二审案件受理费154520元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 陈国庆审 判 员 张 丹审 判 员 徐玲珑二〇一九年七月二十九日法官助理赵凌代书记员 黄慧敏附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。