吉林省梅河口市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0581民初133号 原告：刘志君，女，1970年4月15日出生,汉族，住吉林省梅河口市。 委托诉讼代理人：刘宝权，吉林柳暗花明律师事务所律师。 被告：陈泓，男，1976年10月1日出生，汉族，无职业，住吉林省梅河口市。 第三人：朱赫，男，1992年11月21日出生，汉族，个体，住梅河口市。 委托诉讼代理人：姜珊，女，1966年12月18日出生，汉族，梅河口市妇幼保健医院医生，住梅河口市。 原告刘志君与被告陈泓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月13日公开开庭进行了审理。2019年3月6日，原告刘志君向本院申请追加朱赫为第三人，本院依法追加朱赫为第三人参加诉讼。2019年4月26日，本案依法转为普通程序，于2019年4月23日第二次公开开庭进行了审理。于2019年7月10日第三次公开开庭进行了审理。三次开庭审理中原告刘志君及其委托诉讼代理人刘宝权，被告陈泓到庭参加诉讼。第二次开庭审理中，第三人朱赫的委托诉讼代理人姜珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志君向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方签订的合同，并要求被告返还定金20万元。开庭审理中，刘志君变更诉讼请求为：撤销双方签订的房屋买卖合同，返还定金20万元；2.诉讼费由被告负担。事实及理由：原被告于2018年11月29日签订房屋买卖合同书，约定被告将坐落在梅河口市铁北街、栋号为08-10-7-292-0、面积为1710平方米、梅房权证梅河口市字第88995号的厂房卖给原告，产权证登记所有人为朱赫。房屋价款629万元，由被告先支付定金20万元，剩余房款过户后一次性支付。如被告违约将退还原告购房定金20万元，如原告违约被告不予退还定金。合同签订后，原告于2018年11月30日将20万定金汇入孙成兰银行卡内。双方在办理过户时发现，2011年朱赫办理房屋产权变更登记时，房屋评估价格2901870元，但其却以100万元价款交纳税款。按原告与被告交易价款629万元计算应交纳税款250万元，其中朱赫少交部分应补缴税款140万元，被告认为应按合同约定全部税款应由原告负担，双方就该部分税款负担问题协商未果，现原告请求撤销合同并返还定金。 陈泓辩称，我不同意返还定金，房屋是朱赫抵顶给我偿还债务的，虽没有办理过户手续，但房屋我已实际占有并有权出售及变卖房屋。双方对房屋买卖合同事宜已经协商完毕，签订合同时我已告知并提醒原告到税务机关查询税费，原告同意后才签订了合同并支付了定金。合同中明确约定办理房屋过户手续所有有关税费等由原告负担。现原告认为过户费过高，并以显失公平为由要求撤销合同并返还定金的诉求不合理，我要求继续履行合同并包赔利息。 第三人述称,对陈泓出卖房屋的事实认可，房屋是朱赫为抵顶父母的债务而顶给陈泓的，有权出售。原被告双方因房屋买卖发生纠纷与我没关系，税款不应由我承担。 经审理查明：陈泓与孙成兰为夫妻关系。2018年11月29日，甲方朱赫（产权所有人）、陈鸿（卖方）与乙方（买方）刘志君签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将位于梅河口市铁北街栋号08-10-7-292-0、面积为1710平方米、梅房权证梅河口市字第88995号厂房卖给乙方，该房屋登记的所有权人为朱赫，并将该房屋的相关手续一并交于乙方。房屋总价款为629万元，乙方在合同签订后两日内向甲方支付定金20万元，于2018年12月17日过户后一次性付清尾款609万。甲方保证该房屋合法、权属清楚、有合法手续。办理该房屋的过户手续所有有关税费等由乙方承担。乙方付款后，甲方积极配合乙方办理有关房屋过户手续。甲方保证该房屋无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租住、使用；无欠账、如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。如甲方违约，甲方将退还乙方购房定金20万，如乙方违约甲方将不予退款购房定金。陈鸿、刘志君及担保人韩馨莹在合同落款处签字。2018年11月30日，刘志君将20万元定金汇入孙成兰工商银行卡。原告办理过户时发现，房屋登记所有权人朱赫在办理过户时按照100万元交纳税款，低于市场评估价格1901870元，现税务机关要求按照以上差额补交税款，原被告双方就该部分税款产生争议，现起诉来院。 另查明，2011年7月8日，我院作出（2011）梅执字第324号执行裁定，将被执行人通化恒兴葡萄酒有限公司所有涉案房屋以100万元抵偿申请执行人朱赫借款。房屋过户所需费用由申请执行人朱赫承担。2011年7月19日，经梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司评估，房屋总价值为2901870元。 为查明案件事实，本院到梅河口市不动产登记中心调取了该房屋产籍档案材料，到国家税务总局梅河口市税务局调取税务机关收取房屋契税的审批凭证。2011年7月，经税务机关审核批准，确定该房屋为法判抵债资产，同意朱赫按100万元交纳税款。 2012年12月12日，朱赫与孙成兰签订房屋买卖协议，双方约定孙成兰同意以400万价格购买房屋，并承担此房更名过户产生的税费，朱赫不承担任何费用。因双方未办理房屋过户登记手续，孙成兰、陈泓为取得房屋出售权，2013年8月30日，朱赫委托孙成来（系孙成兰之兄）代其办理房屋买卖合同的签订、过户，委托书载明：孙成来有权对房屋定价，双方签订了书面委托书，当日到吉林省梅河口市公证处签名、按手印。 以上事实有2018年11月29日房屋买卖合同书、工商银行汇款凭条、（2013）吉梅证民字1380号公证书、2012年12月12日房屋买卖协议书、（2011）梅执字第324号执行裁定书、梅河口市不动产中心调取的房屋产籍登记档案、国家税务总局梅河口市税务局调取的税收档案等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为房屋买卖合同是否应当撤销。 (一)关于涉案合同的效力问题。本院认为，原被告双方签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。但本案诉争房屋的产权人为朱赫，而非陈泓、孙成兰。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生物权变动的效力。本案中，朱赫与陈泓之妻孙成兰签订房屋买卖协议后，双方未办理过户登记手续，被告虽支付了购房款并实际占有房屋，但未通过登记的方式取得诉争房屋的产权，其对房屋产权的取得具有期待权，在无产权人朱赫的协助配合下，其无法协助原告配合办理过户手续，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的…”的规定，被告应当在依法办理权属变更登记手续后方可进行出卖。但该条款系管理性规范而非效力性规范，目的在于禁止直接引起所有权变动的登记过户行为，以维护房地产市场秩序，而不在于禁止交易或限制合同自由。本案中，原告与被告已就房屋买卖事宜达成合意，且内容不违反法律规定，庭审中房屋所有权人朱赫对陈泓出卖房屋的事实予以认可，故应认定该协议有效且有实际履行的可能。 （二）关于本案是否存在可撤销的情形。被告作为出卖人，应当对房屋实际情况全面了解，如实向原告告知房屋有关情况。经审查，被告在签订合同时未向原告明确说明朱赫以100万交纳税款的事实，根据买卖双方的地位、交易价格及常理推断，原告在签订合同时亦不可能知晓该房屋原税费交纳情况，因该事实对合同订立、履行产生重要影响，被告应当在订立合同时向原告如实披露，并在合同中明确说明。因朱赫是以法判资产100万元交纳税费，现原被告双方在办理过户时税务机关要求按市场评估价值2901870元补足差额部分，如按合同约定“办理该房屋的过户手续所有有关税费等由原告承担，则双方的权利义务明显不对等且显失公平，现原、被告、第三人对该补足差额部分税费又协商不成，合同亦无法履行，且该合同有规避国家税收之嫌并存在损害国家利益的情形，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”的规定，该合同依法属可撤销合同，原告请求撤销合同符合法律规定，本院予以支持。 （三）关于被告应否向原告返还定金20万元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋买卖合同应予撤销，合同被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还20万元定金符合法律规定，本院予以支持。因在合同订立过程中，双方均存在不同程度的过错，对各自损失亦应自行承担。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十四条、第五十八条的规定，本院判决如下： 一、撤销2018年11月29日陈泓与刘志君签订的房屋买卖合同； 二、陈泓于本判决生效后立即返还刘志君20万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由陈泓负担。 被告到期不履行本判决确定的给付义务，原告向本院申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  田 伟 人民陪审员  王晓辉 人民陪审员  付文霞 二〇一九年七月二十二日 书 记 员  李 薇