海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民初39号   原告（执行案外人）：海南尔孚投资有限公司。住所地：海南省海口市滨海大道财富大厦5楼A单元。   法定代表人：张彩虹，该公司董事长。   委托诉讼代理人：廖波，海南瑞来律师事务所律师。   委托诉讼代理人：兰雪韵，海南瑞来律师事务所实习律师。   被告（申请执行人）：王一萍，女，1967年10月13日出生，汉族，住山西省大同市。   委托诉讼代理人：梁民生，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。   第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司。住所地：海南省澄迈县金江镇华成路46号。   法定代表人：郭忠，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈吉波，海南昌宇律师事务所律师。   委托诉讼代理人：毛恒彬，该公司总经理。   原告海南尔孚投资有限公司（以下简称尔孚公司）诉被告王一萍、第三人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告尔孚公司的委托诉讼代理人廖波、兰雪韵，被告王一萍的委托诉讼代理人梁民生，第三人博海公司的委托诉讼代理人陈吉波、毛恒彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   尔孚公司向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于海南省××县、803、804、605、705房，七号楼502、702、802、1002、206、1006房；十三号楼1704房，十四号楼303、1105房，十七号楼401、1401房，十八号楼201、301房，十九号楼1502、1602、1702房，第二十一号楼101、102、103、201、202、203、301、403、501、503、1401、1704房，二十二号楼1404、1701、1703、1704房，共37套房屋（以下简称案涉37套房产）的执行；2.确认上述房屋归原告尔孚公司所有。事实与理由：2013年8月14日，原告与第三人博海公司签订38份《澄迈商品房买卖合同》，购买了案涉37套房产及“逸海华庭”十四号楼1006房（该房不在法院公告执行343套房产范围内），房款总价为960万元。上述38份《澄迈商品房买卖合同》均约定：付款方式为原告一次性付款；第三人应于合同签订及网上备案之日起30日内向澄迈县房产行政主管部门办理书面备案确认手续，如原告要求办理商品房预告登记的，第三人博海公司应于合同书面备案确认之日起90日内，与原告共同申请办理；第三人博海公司应在2014年6月30日前向原告交付商品房。合同签订后，原告付清了案涉37套房产的全部购房款，并将销售备案的全部材料交付给第三人博海公司，由该公司负责办理销售备案手续。第三人博海公司后告知原告已经办理了销售备案登记。2014年8月30日，第三人博海公司将案涉37套房产交付原告，原告也与澄迈达胜物业服务有限公司办理了入住手续。后原告将案涉37套房产出售给了第三方。现第三方已经装修入住。此后，原告前往澄迈县住房保障与房产管理局查询，发现第三人博海公司欺骗了原告，没有依约为原告办理案涉37套房产的销售备案登记手续和预告登记手续，遂向海南省第一中级人民法院提起诉讼。诉讼过程中，双方在法院的主持下达成调解，后海南省第一中级人民法院于2015年1月26日依据已查明的事实（原告已付清购房款及第三人博海公司已将37套房屋实际交付给原告使用）及双方达成的调解内容作出（2014）海南一中民一初字第56号民事调解书：一、尔孚公司与博海公司于2013年8月14日所签订的38份《澄迈商品房买卖合同》真实有效，双方同意继续履行上述38份合同；二、博海公司于2015年2月16日前到海南省澄迈县房产管理部门办理上述38份《澄迈商品房买卖合同》的备案登记手续。该调解书经双方签收，已发生法律效力。综上，海南省第一中级人民法院经审理已经查明，原告与第三人博海公司签订的37份《澄迈商品房买卖合同》合法有效，原告已支付了全部购房款，并且在2014年8月25日便已经办理了交接手续，实际占有使用案涉37套房产。原告将案涉37套房产销售备案、预告登记、产权登记的全部材料交付给了第三人博海公司，由第三人博海公司负责办理销售备案、预告登记、产权登记，因第三人博海公司的原因导致没有办理销售备案登记、预告登记、产权登记，原告对此没有过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议与复议规定）第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告对案涉37套房产享有足以排除执行的民事权益，请求法院判如所请。   王一萍辩称，一、尔孚公司与博海公司签订的37份《澄迈商品房买卖合同》并非是真实的商品房买卖合同。1.郭忠、毛恒彬均声称是以签订商品房买卖合同的形式向苏立阳借款提供的担保。在王一萍提起第三人撤销之诉案件中苏立阳提供的多份与郭忠的借款合同中，均载明以博海公司开发的“逸海华庭”项目作担保。两者可以相互印证，证明37份《澄迈商品房买卖合同》实际是向苏立阳借款提供的担保。2.真实的商品房买卖合同是在商品房销售监管系统里制作形成的，在合同的右上角会自动形成条形码，并且条形码下方的数字和字母就是商品房买卖合同备案号。尔孚公司提交的37份《澄迈商品房买卖合同》并没有条形码，故这些合同是虚假的。3.海南省人民政府明文规定开发企业应在商品房预售后10天内办理备案手续和预告登记，而37份《澄迈商品房买卖合同》至今未能办理备案登记，这足以说明尔孚公司与博海公司并不存在真实的商品房买卖关系；2014年1月26日案外人师某与博海公司签订《澄迈商品房买卖合同》，2014年3月7日该合同就完成了合同备案登记，因此真实的商品房买卖合同办理备案登记没有任何障碍，而37份《澄迈商品房买卖合同》至今未完成备案登记，可见尔孚公司与博海公司之间并不存在真实的商品房买卖关系。5.《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》明确规定，对已预售的商品房，应于收款当日出具发票。案外人师某与博海公司签订合同后，第二天博海公司就开具了购房发票给师某。可见，博海公司对于正常的商品房买卖是可以开具购房发票的。本案中尔孚公司主张其在2013年就已支付了购房款但至今未提交一份购房发票，这也充明说明其与博海公司之间根本不存在真实的商品房买卖关系。二、案涉款项的性质是借款，并非购房款，不存在尔孚公司等人已支付购房款的问题。1.郭忠证明案涉款项是尔孚公司出借给他的，并非购房款。2.《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》规定，自2010年5月1日起，商品房预售款应存放于开发企业指定的某一银行账户，严禁开发企业直接收取现金。而尔孚公司将案涉款项大部分汇给了郭忠个人，由此也可以看出案涉款项并非购房款。3.博海公司制作的关于尔孚公司交付购房款的相关记账凭证不能作为认定尔孚公司已支付购房款的依据。三、案涉37套房产在查封前并未交付给尔孚公司。毛恒彬是澄迈达胜物业服务有限公司的法定代表人，并且还是与尔孚公司签订案涉《物业管理服务协议》《房屋交接书》实际经办人，他已证明案涉37套房产被法院查封后，应尔孚公司的要求在《物业管理服务协议》《房屋交接书》上签字，并加盖澄迈达胜物业服务有限公司的公章，同时出具了相关的物业费收据，并把时间签署为2014年8月25日。四、即使37份《澄迈商品房买卖合同》是真实的，尔孚公司对案涉37套房产未办理过户登记亦存在过错。1.如前所述，正常的房产交易完全可以办理备案登记手续，尔孚公司所主张的因博海公司没有缴税导致无法办理案涉合同备案登记和预告登记的理由显然是不成立的。2.尔孚公司有足够的时间办理案涉37套房产的预售登记备案及预告登记，但是案涉37套房产至今没有办理预售登记备案及预告登记。尔孚公司具有明显过错。3.案涉37套房产预售许可证也明确载明了监管账户，尔孚公司并未将所谓的商品房预售款汇入监管账户。因此，即使确实是因博海公司无法缴纳税费，与尔孚公司未将房款汇入监管账户有很大关联，尔孚公司对案涉37套房产无法办理备案登记及预告登记存在明显过错。综上所述，尔孚公司的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应当依法驳回。   博海公司述称，尔孚公司与博海公司签订的37份《澄迈商品房买卖合同》是真实、合法有效的。1.博海公司已收到全部购房款，并将案涉37套房产全部交给尔孚公司装修入住。“逸海华庭”项目各项手续证照齐全，是合法销售的商品房。从2012年开始，因为项目建设需要资金，博海公司开始降价团售部分商品房。经人介绍，尔孚公司向博海公司团购商品房，博海公司遂与尔孚公司先后签订37份《澄迈商品房买卖合同》，并且收取了合同约定的全部购房款，开具购房款的收款收据，博海公司收取的尔孚公司的款项并非借款，博海公司与尔孚公司之间也没有签订过借款合同，博海公司收取尔孚公司的款项均在公司财务账册有记载，明确记载为购房款，而非借款，且已经将尔孚公司的购房款投入项目建设中，王一萍的陈述与事实不符。博海公司与王一萍之间的借款关系，系博海公司的法定代表人郭忠个人借王一萍的款项，却用博海公司的财产来偿还。2.根据37份《澄迈商品房买卖合同》的约定，博海公司应该为尔孚公司办理商品房销售备案、预告登记手续，但因为博海公司拖欠税款无法开具购房发票等原因，导致博海公司没有及时为尔孚公司办理商品房销售备案登记和预告登记手续。3.根据37份《澄迈商品房买卖合同》约定，博海公司如不按期交付房产将视为违约行为，因此在已超过了交付期限的情况下，为减少损失，博海公司于2014年8月将案涉37套房产交付给了尔孚公司，澄迈达胜物业服务有限公司也为尔孚公司办理了入住手续。综上所述，尔孚公司的诉讼请求符合事实和法律的规定，应予支持。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。   原告尔孚公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：证据1.尔孚公司与博海公司签订的37份《澄迈商品房买卖合同》，拟证明博海公司与尔孚公司签订37份《澄迈商品房买卖合同》，将案涉37套房产出售给尔孚公司。证据2.2013年8月14日博海公司出具的《委托付款函》。证据3.2013年8月14日苏立阳支付960万元的银行转账凭证。证据4.苏立阳于2013年8月14日出具的《付款确认函》。证据5.博海公司于2013年8月14日出具的收款确认函与购房款收据。证据2-5拟证明：尔孚公司已支付了案涉37套房产的全部购房款。证据6.尔孚公司《团购房房产交付证明书》。证据7.尔孚公司与澄迈达胜物业服务有限公司签订的《物业服务协议书》。证据8.《房屋交接书》。证据9.尔孚公司交纳的物业费收据。证据6-9拟证明博海公司于2014年8月25日将案涉37套房产交付给尔孚公司，尔孚公司缴纳了物业管理费后办理入住手续。证据10.（2014）海南一中民一初字第56号民事调解书，拟证明海南省第一中级人民法院作出调解确认：一、尔孚公司与博海公司于2013年8月14日签订的37份《澄迈商品房买卖合同》真实有效，双方同意继续履行该37份合同；二、博海公司应于2015年2月16日前到海南省澄迈县房产管理部门办理上述37份合同的备案登记手续。该调解书经双方签收，已发生法律效力。证据11.（2017）琼01执异382号执行裁定书。证据12.（2018）琼01执异637号执行裁定书。证据11、12拟证明案涉37套房产中的17栋401、1401房被海南省海口市中级人民法院查封，海南省海口市中级人民法院支持了尔孚公司提出的执行异议。证据13.《借款协议》《房屋抵债协议》。证据14.尔孚公司与案外人签订的26份《员工内部房认购协议书》。证据13、14拟证明尔孚公司已将案涉37套房产转让了案外人。证据15.海南省海口市琼州公证处于2017年6月30日出具的（2017）琼州证字第5898号公证书，拟证明博海公司与尔孚公司等团购客户签订了商品房买卖合同，出售“逸海华庭”项目部分商品房，博海公司收取了全部购房款，博海公司已将商品房交付给了尔孚公司等团购客户，澄迈达胜物业服务有限公司收取了尔孚公司等团购客户的物业服务费。   针对原告尔孚公司提交的证据，王一萍质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，尔孚公司与博海公司之间并不存在真实的商品房买卖关系。对证据2、4、5的真实性不认可，对证据3的真实性予以认可，对证据2至5的关联性及证明目的均不予认可，案涉款项是苏立阳出借给郭忠和博海公司的，并非尔孚公司向博海公司支付的购房款。对证据6至9的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，毛恒彬的证言已证明这些材料是应尔孚公司的要求制作的，并不存在真实的房屋交接。对证据10形式上的真实性予以认可，对该证据的合法性及证明目的均不予认可，最高人民法院已经对王一萍申请撤销该调解书的案件进行再审，该调解书效力尚处于不确定的状态，不符合证据的形式要求，不能作为认定案件事实的依据。对证据11、12形式上的真实性予以认可，对该两份证据的关联性、证明目的均不认可。王一萍提供的证据材料足以证明尔孚公司与博海公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，而且这两份裁定仅是执行法院在执行程序中作出的裁定，人民法院仅是从形式上对相关事实作出审查认定，并不是人民法院最终的判决，并不能反映案件的真实事实，且该两案的证据材料亦与本案明显不同。因此，该两份裁定不能作为法院认定本案事实的依据。对证据13、14、15的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。博海公司质证认为，对尔孚公司提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。   对原告尔孚公司提交的证据，本院认定如下:对证据1即37份《澄迈商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均予以采信。对证据2-5即《委托付款函》、苏立阳支付960万元的银行转账凭证、《付款确认函》、博海公司出具的《收款确认函》与购房款收据的真实性、合法性予以采信，本院将结合其他案件事实对该五份证据关联性及证明力进行综合分析认定。对证据6-9即《团购房房产交付证明书》《物业服务协议书》《房屋交接书》、物业费收据的真实性、合法性、关联性予以采信。对于证据10即（2014）海南一中民一初字第56号民事调解书的真实性、合法性、关联性予以采信。对证据11、12即（2017）琼01执异382号执行裁定及（2018）琼01执异637号执行裁定的真实性、合法性予以采信，在上述两份执行裁定作出后，该执行案件的申请执行人海口海交担保有限公司向海南省海口市中级人民法院提出了执行异议之诉，该执行异议之诉案件仍未审结，故本院对该两份证据的关联性及证明力不予以采信。对证据13《借款协议》《房屋抵债协议》、26份《员工内部房认购协议书》的真实性、合法性、关联性予以采信。证据15为海南省海口市琼州公证处于2017年6月30日出具的（2017）琼州证字第5898号公证书，公证内容为毛恒彬于2017年6月26日出具的情况说明，毛恒彬称博海公司与尔孚公司等团购客户签订了商品房买卖合同，出售“逸海华庭”项目部分商品房，博海公司收取了全部购房款，博海公司已将商品房交付给了尔孚公司等团购客户，澄迈达胜物业服务有限公司收取了尔孚公司等团购客户的物业服务费。本案中王一萍向本院提交了（2017）同御证民字第5377号公证书，该公证书为山西省大同市御城公证处于2014年4月20日出具的，公证内容为毛恒彬于2017年4月20日出具的证人证言，毛恒彬称博海公司向尔孚公司等公司借款，按借款人要求，博海公司与尔孚公司等公司签订了商品房买卖合同，作为偿还借款的担保，在法院查封“逸海华庭”343套房产后，应尔孚公司等公司的要求，毛恒彬代表澄迈达胜物业服务有限公司在《物业管理管理服务协议》《房屋交接书》上签字，并加盖了澄迈达胜物业服务有限公司的公章，同时出具了相关的物业费收据，并把时间签署为2014年8月25日。结合以上两份公证书的内容，本院认为，虽然（2017）琼州证字第5898号公证书有原件予以核对，形式上符合证据真实性、合法性的要件，但该公证书与（2017）同御证民字第5377号公证书的内容完全相反，无法确认该公证书的真实内容，故本院对该公证书的关联性及证明力均不予采信。   被告王一萍为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1.（2018）最高法民申3981号、3984号、3986号民事裁定书，拟证明最高人民法院已提审王一萍申请撤销海南永钦投资有限公司（另案当事人）、苏立阳、尔孚公司与博海公司商品房预售合同纠纷三案。证据2.2018年10月23日的最高人民法院询问笔录，拟证明王一萍向最高人民法院申请撤销之诉案中，郭忠向最高人民法院说明案涉款项全部是借款，并非购房款，37份《澄迈商品房买卖合同》是在本院查封以后倒签的。证据3.海富通清查审字（2018）0002号《审计报告》，拟证明案涉款项是尔孚公司出借给郭忠和博海公司的，并非购房款。证据4.《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》，拟证明自2010年5月1日起，实行商品房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度，在订立商品房买卖合同后，开发企业应在预售后10天内办理备案手续和预告登记。逾期不办理备案手续和预告登记的，暂停预售许可。案涉37套房产至今未备案，博海公司亦未开具购房发票，故37份《澄迈商品房买卖合同》是虚假的，博海公司与尔孚公司并不存在真实的商品房买卖合同关系。证据5.案外人师某与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》。证据6.《澄迈商品房买卖合同备案确认表》。证据7.（2019）琼执异4号执行裁定。证据5、6、7拟证明真实的《澄迈商品房买卖合同》是可以办理备案登记手续的，37份《澄迈商品房买卖合同》是虚假的。证据8.00084091号发票，拟证明正常的商品房买卖合同是可以开具购房发票的。证据9.（2013）澄房预字026号房产预售许可证，拟证明2013年7月18日澄迈县住房保障与房产管理局向博海公司颁发（2013）澄房预字026号房产预售许可证。证据10.（2018）琼01民初410号民事裁定，拟证明海南省海口市中级人民法院已认定，博海公司在人民法院判决其归还借款的情况下，虚构批量房产抵债或批量签订买卖合同的方式处置自己名下财产，涉嫌妨碍司法罪，因此不排除博海公司与尔孚公司签订的37份《澄迈商品房买卖合同》是虚假的。证据11.（2017）同御证民字第5377号公证书，拟证明案涉款项系借款并非购房款，案涉37套房产在法院查封前并没有交付给尔孚公司。证据12.苏立阳与郭忠、博海公司之间的《借款合同》，拟证明尔孚公司与博海公司不存在真实的商品房买卖关系。   针对被告王一萍提交的证据，尔孚公司质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据2形式上的真实性予以认可，但该笔录内容与事实不符。对证据3的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可。对证据4的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。对证据5、6、7、8的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可。对证据9的真实性、合法性、关联性予以认可。对证据10的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。对证据11的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可。对证据12的真实性，合法性予以认可，但关联性不予认可。博海公司质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据2的形式上的真实性予以认可，但该笔录中郭忠陈述的内容与事实不符。对证据3的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可，博海公司没有委托审计。对证据4的关联性不予认可。对证据5、6、7、8的关联性不予认可。对证据9、10的真实性予以认可，证明目的不予认可。对证据11的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可。对证据12博海公司没有发表质证意见。   对被告王一萍提交的证据，本院认定如下:对于证据1-4即（2018）最高法民申3981号、3984号、3986号民事裁定书、2018年10月23日的最高人民法院询问笔录、海富通清查审字（2018）0002号《审计报告》及《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》的真实性、合法性予以采信，对该四份证据的关联性不予以采信。对证据5-8即（2018）琼01民初410号民事裁定、案外人师某与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》、《澄迈商品房买卖合同备案确认表》、（2019）琼执异4号执行裁定、00084091号发票的真实性与合法性予以认可，对该四份证据的关联性不予采信。对证据9即（2013）澄房预字026号房产预售许可证的真实性、合法性、关联性予以采信。对证据10即（2018）琼01民初410号民事裁定的真实性、合法性予以采信，对该证据的关联性不予采信；证据11即（2017）同御证民字第5377号公证书虽然有原件予以核对，形式上符合证据真实性、合法性的要件，但该公证书与（2017）琼州证字第5898号公证书的内容完全相反，无法确认该公证书的真实内容，故本院对该公证书的关联性及证明力均不予采信。对证据12即苏立阳与郭忠、博海公司之间《借款合同》的真实性、合法性予以采信，对该证据的关联性不予采信。   博海公司未提交证据。   本院经审理查明：经王一萍的诉前保全申请，本院于2014年9月1日依法作出（2014）琼民保1号民事裁定，查封博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”[预售许可证号为（2013）澄房预字026号]343套房产所有权，其中包括案涉37套房产。2014年9月2日，本院向澄迈县住房保障与房产管理局送达（2014）琼民保1号民事裁定及协助执行通知书，对上述“逸海华庭”343套房产进行了查封。2014年10月11日，本院立案受理原告王一萍诉被告博海公司、第三人郭忠民间借贷纠纷一案。2016年8月23日，本院作出（2016）琼民初31号民事裁定续封上述“逸海华庭”343套房产。2016年12月29日，本院作出（2016）琼民初31号民事判决，判决：限博海公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还给王一萍借款本金6900万元及其利息（利息计算方法：2000万元本金自2014年10月16起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至实际偿还之日止；4700万元本金自2014年1月14日起、200万元本金自2014年1月16日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的四倍计付到实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315981.3元，诉前保全费5000元，由博海公司承担。博海公司不服，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2017年12月29日作出（2017）最高法民终字第769号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。博海公司未主动履行生效判决确定的义务，本院于2018年4月20日立案强制执行，并于2018年8月20日作出（2018）琼执5号执行裁定，对上述“逸海华庭”343套房产进行了再续封。2018年11月28日，本院作出（2018）琼执5号《公告》，公示查封上述“逸海华庭”343套房产的房号，并对拟处置查封财产征询异议。尔孚公司就拟处置的案涉37套房产向本院提出书面执行异议，本院于2019年1月22日作出（2019）琼执异32号执行裁定，裁定：驳回尔孚公司异议请求。尔孚公司不服该执行裁定，向本院提出执行异议之诉，遂成讼。   本院另查明：2013年7月18日，澄迈县住房保障与管理局颁发[2013]澄房预字26号澄迈县房产预售许可证，同意博海公司预售“逸海华庭”项目47017.77平方米房产。2013年8月14日，尔孚公司分别与博海公司签订37份《澄迈商品房买卖合同》，购买了案涉37套房产，房款总价为941.6510万元,约定的付款方式均为尔孚公司在合同签订当日一次性付款。同日，博海公司向尔孚公司出具《委托付款函》，要求尔孚公司将购房款汇入郭忠的农行浑源支行6228480910432105716个人账户；苏立阳通过中国农业银行向郭忠转账960万元并出具《付款确认函》确认该款项系代尔孚公司支付的购房款；博海公司于同日出具收据，载明收到苏立阳代尔孚公司支付的购房款960万元；博海公司亦出具《收款确认函》，确认收到尔孚公司委托苏立阳支付购房款960万到博海公司指定账户。2014年8月25日，尔孚公司与澄迈达胜物业服务有限公司共同出具《房屋交接书》，载明博海公司同意向尔孚公司交付其团购的38套房产，尔孚公司从即日起接收上述38套房产并交纳物业费共计22889.02元。同日尔孚公司与澄迈达胜物业服务有限公司签订《物业管理服务协议》；澄迈达胜物业服务有限公司出具收据，载明收到尔孚公司交纳的2014年9月到2015年8月的物业费共22889.02元。尔孚公司与博海公司于同日共同出具《团购房屋交付证明书》，证明尔孚公司从即日起接收该证明书附表一《尔孚公司团购明细表》中列明的房产（列表中的房产包括案涉37套房产）。2014年12月29日尔孚公司与庄丽莹签订《借款协议》，约定尔孚公司向庄丽莹借款250万元；2015年10月29日，尔孚公司与庄丽莹签订《房屋抵债协议书》，约定尔孚公司以案涉37套房产中11套房产及“逸海华庭”十四号楼1006房抵偿其所欠庄丽莹的款项。2015年4月5日，尔孚公司分别与周静等26人签订《员工内部房认购协议书》，约定周静等26人购买案涉37套房产中的26套房产。   本院还查明，尔孚公司因与博海公司商品房预售合同纠纷一案[案号：（2014）海南一中民一初字第56号]于2014年11月10日向海南省第一中级人民法院提起诉讼，诉讼请求：1.确认尔孚公司与博海公司签订的38份《澄迈商品房买卖合同》合法有效，确认合同项下的38套房产的所有权归尔孚公司所有；2.判令博海公司限期到澄迈县房产管理和住房保障局将上述38套房产办理销售备案至尔孚公司名下；3.判令博海公司限期将上述房产的预告登记办理至尔孚公司名下。2015年1月26日，经海南省第一中级人民法院主持调解，博海公司与尔孚公司达成如下调解协议：一、尔孚公司与博海公司于2013年8月14日所签订的38份《澄迈商品房买卖合同》真实有效，双方同意继续履行上述38份合同；二、博海公司于2015年2月16日前到海南省澄迈县房产管理部门办理上述38份《澄迈商品房买卖合同》的备案登记手续；三、博海公司同意于2015年2月16日前将案件受理费39500元支付给尔孚公司；四、尔孚公司撤回其他诉讼请求。海南省第一中级人民法院依据上述调解协议内容作出（2014）海南一中民一初字第56号民事调解书。该民事调解书生效后，王一萍向海南省第一中级人民法院提起第三人撤销之诉，请求：1.撤销（2014）海南一中民一初字第56号调解书；2.本案一审的诉讼费用由博海公司、尔孚公司负担。海南省第一中级人民法院于2016年12月22日作出（2015）海南一中民一撤字第3号民事判决，判决：驳回王一萍的诉讼请求。王一萍不服向本院提起上诉，本院于2018年5月16日作出（2017）琼民终117号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。王一萍不服该判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2018年10月30日作出（2018）最高法民申3981号民事裁定书提审该案。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有两个：一、尔孚公司请求确认案涉37套房产所有权归其所有是否有事实和法律依据；二、原告尔孚公司对案涉37套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。   1关于尔孚公司请求确认案涉37套房产所有权归其所有是否有事实和法律依据的问题。   《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由上述法律规定可知，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。案涉37套房产目前并没有登记到尔孚公司名下，故尔孚公司请求确认案涉37套房产所有权归其所有没有事实和法律依据，本院不予支持。   二、关于原告尔孚公司对案涉37套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。   在我国现行民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者相互衔接。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。执行异议和复议规定适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主，实质审查为辅的原则。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故执行异议和复议规定中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据执行异议和复议规定第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。执行异议和复议规定第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行及非因买受人自身原因未办理过户登记。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用执行异议和复议规定第二十八条，也可以选择适用第二十九条。就本案而言，尔孚公司购买案涉37套房产的目的不是为了满足居住之目的，故本案应参照执行异议和复议规定第二十八条来判断尔孚公司对案涉37套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。从本案现有证据来分析，尔孚公司所提执行异议不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形。   首先，尔孚公司主张案涉37套房产的购房款系由苏立阳代付的，并向本院提供了苏立阳于2014年8月14日转账给郭忠的汇款凭证及博海公司出具的《委托付款函》《收款确认函》、收据及苏立阳出具的《付款确认函》等证据。经分析以上证据，其一，苏立阳汇给郭忠的960万元的转账凭证并未注明款项用途为购房款；《付款确认函》虽然确认该960万元是尔孚公司的购房款，但并未明确具体房号。其二，博海公司出具的《收款确认函》虽然载明苏立阳代尔孚公司支付了960万元购房款至博海公司指定的郭忠个人账户，但该函中亦未注明该960万元系案涉37套房产的购房款。其三，博海公司出具的《收据》虽然载明收到尔孚公司的购房款960万元，但亦未注明具体房号。综合以上三点分析可知，上述证据均无法直接证明苏立阳所转的960万元是案涉37套房产的购房款，上述证据之间亦不能形成完整的证据链证明该960万元系支付案涉37套房产的购房款，而尔孚公司也未能提供相关证据证明苏立阳代其支付案涉37套房产的购房款的原因或其已将相关款项归还给苏立阳的事实，故尔孚公司所提供的证据不足以证明其已支付案涉37套房产的全部购房款。其次，根据已经查明的案件事实，尔孚公司已将案涉37套房产转让给他人，由此可见，尔孚公司购买案涉37套房产的目的并非是为了获取其所有权，而是为了投资的目的。尔孚公司与博海公司签订的37份《澄迈商品房买卖合同》不是以变动案涉37套房产所有权为目的的合同，并且尔孚公司亦未提交能够证明在案涉37套房产被转卖给他人之前，其向博海公司主张办理过户登记手续的证据。因此，导致案涉37套房产未过户至其名下是由其自身的主观原因所致，也即未办理过户登记是由尔孚公司自身的原因所导致的，其自身存在过错。综上，现有证据不足以证明尔孚公司已支付了案涉37套房产的全部购房款，且尔孚公司亦不能证明案涉37套房产未能过户非因其自身的原因所致，虽然博海公司在案件审理过程中认可了尔孚公司已支付了案涉37套房产的全部购房款且系因博海公司的原因导致未能办理案涉37套房产的过户手续，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，在执行异议之诉中，案外人应就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中即使博海公司对尔孚公司的权利主张表示承认，亦不能减轻尔孚公司的举证责任，因此尔孚公司应承担举证不能的责任，其所提起的执行异议不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，尔孚公司对案涉37套房产不享有足以排除强制执行的民事权益。   另，关于尔孚公司能否依据（2014）海南一中民一初字第56号民事调解书排除强制执行的问题，参照执行异议与复议规定第二十六条第二款关于“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，（2014）海南一中民一初字第56号民事调解书系在本院查封案涉37套房产之后作出，故对尔孚公司依据该民事调解书提出排除强制执行的理由，本院不予支持。   综上所述，尔孚公司的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：   驳回原告海南尔孚投资有限公司的诉讼请求。   案件受理费76900元，由原告海南尔孚投资有限公司负担。   如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于最高人民法院。   审判长 林秋婷   审判员 汪忠学   审判员 夏伟伟     二○一九年七月十五日   书记员  徐欣瑞       《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十六条金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：   （一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利   能够排除执行的，应予支持；   （二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。   （三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。   金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。   非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （1在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （2在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （3已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （4非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （1在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （2所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；