贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3199号上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区工业和信息化局。住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道红花岗区政府办公大楼。法定代表人：於飞，局长。委托诉讼代理人：王智逸，工作人员。上诉人（原审被告）：遵义金龙饮食服务有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区中山路。法定代表人：熊大权，董事长。委托诉讼代理人：苏凯东，贵州乾锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁荣飞，男，汉族，1966年6月12日，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：曹明义，女，汉族，1969年9月24日，住贵州省遵义市红花岗区。二被上诉人委托诉讼代理人：徐红灵，贵州唯通律师事务所律师。上诉人遵义市红花岗区工业和信息化局（以下简称红花岗工信局）、遵义金龙饮食服务有限责任公司（以下简称金龙公司）因与被上诉人袁荣飞、曹明义确认合同无效纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初11745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年6月24日公开听取各方二审意见，经过询问、调查，本院认为不需要进行开庭审理。本案现已审理终结。红花岗工信局上诉请求：撤销原判，确认金龙公司与袁荣飞签订的《遵义市住房制度改革共有住房出售合同》无效。事实和理由：1．涉案房屋的性质不是房改房，而是属于国有资产。一审庭审中，金龙公司提出当初处置涉案房屋的时候是不清楚房屋的性质，误以为系金龙公司资产，故处置给袁荣飞，当经过实际查实涉案房屋系国有资产，不得由金龙公司处置。按照房改房处置的过程和性质，应当先办理产权手续而且要办理上市交易证，金龙公司在不清楚涉案房屋性质的情况下，单方给房改部门出具了无效的证明文件，故涉案的合同显然无效。2．金龙公司与袁荣飞、曹明义签订的《遵义市住房制度改革公有住房出售合同》落款时间为2002年8月20日，但一审法院认定这是倒签时间，虽然在一审庭审中各方均有不同观点，但没有充分的证据证明时间系倒签，也没有鉴定结论证明是倒签，故应当认定签订买卖合同时间为2002年8月20日。3．关于购房价款问题，一审法院回避了其自身作出的（2018）黔0302民初47号民事判决以及金龙公司主动履行生效判决退还袁荣飞10万余元的事实。袁荣飞与金龙公司协商的购买价为137,520元，其中向政府交纳33,334.6元，其余部分交由金龙公司，这是金龙公司在明了房屋性质的情况下达成。待金龙公司协助其办理了所有购房手续袁荣飞获得产权证后，又将其起诉至红花岗区法院，要求金龙公司退还收取的十余万元。袁荣飞这一行为本身就非常不诚信，而且购买金额远远低于市场价格。4．一审判决论理认为“袁荣飞对涉案房屋持续居住、购买房屋、登记产权这一系列行为没有任何人、任何组织提出异议”，对于这个观点，红花岗工信局不认可。一审中，红花岗工信局出示了相关证据证明袁荣飞向红花岗区商务局书面请求，要求商务局监管的金龙公司退还，这时候政府部门才知道涉案房屋被出售且已经办理了产权证。袁荣飞获得涉案房屋不能适用善意取得制度，即便袁荣飞主观上善意，但涉案的购房金额远远低于市场价值，再加之其诉讼要求金龙公司退款，充分说明其主观肯定不是善意的。特别需要说明的是，金龙公司在改制前系遵义市饮食服务公司（纯国有公司），涉案房屋系1993年遵义市饮食服务公司修建，现金龙公司改制后没有出示任何证据证明涉案房屋属于改制后金龙公司的资产，反而上诉人有证据证明系国有资产且金龙公司当庭认可，所以金龙公司向袁荣飞处置资产显然系无效的合同。金龙公司上诉请求：撤销原判，确认金龙公司与袁荣飞签订的《遵义市住房制度改革公有住房出售合同》无效。事实和理由：1．虽然房改办审核同意，但房改办是在误认为该涉案房屋为金龙公司的房改房的情况下审核同意。事实上，经红花岗区商务局、工信局查实，该房屋系国有资产，根本不属于金龙公司，也不是金龙公司的房改房，房改办根本无权审核同意。2．袁荣飞也从来没有参加过房改只是租用房屋，根本不具有购买房改房的资格，也就不能享受相关房改政策。而其利用房改政策的价格33,334.06元购买该涉案房屋，明显不当。参加房改的人员必须是在1994年参与房改，后按照国家房改房政策办理产权证，2002年补交土地收益金办理《房地产交易市场准入证》。而袁荣飞从1993年起仅租用该房屋，根本就未参与房改，直到2016年12月才向金龙公司提出申请表达购买意愿。其一审中提交的另两人熊忠英、艾正华的房改房证据，这两人才是在1994年就参与房改的人员，与袁的情况完全不一样，恰可证明袁不属于符合参与房改政策条件的人员。自1998年金龙公司改制，所有的房改房就划为国有资产，己经不能再按房改房处置。3．经查明案涉房屋属国有资产，金龙公司根本无权处分，作为有资产的管理部门也从未追认，房改办因不是国有资产的管理部门故也没有权利处置。且房改办事后也发函给红花岗区商务局，对处置涉案房屋予以纠错（遵红区房改函【2017】1号《区房改办关于区商务局〈关于申请撤销遵房准证区房准字第14117号准入许可证的函〉》）。4．金龙公司之所以把涉案房屋处置给袁荣飞，是因为错误的认为涉案房屋是金龙公司的资产。该资产确由金龙公司修建，改制后资产划分不清，对该房屋的处置并不是故意的将不属于自己的国有资产擅自处分，出发点只是金龙公司作为企业正常的市场行为。在意识到自身错后，金龙公司也积极多方协调弥补过错，力求挽回国家损失。袁荣飞、曹明义发表答辩意见如下：1．无论房改办是否撤销案涉房屋的市场准入证，也不会导致合同的无效，市场许可证登记是行政机关的行政管理行为，违反管理性规定并不导致合同无效。2．无处分权人签订的买卖合同不会导致合同无效。3．案涉房屋买卖合同签订时间与合同的效力无关。4．合同的价款与合同的效力无关。红花岗工信局向一审法院起诉请求：1．确认金龙公司与袁荣飞签订的《遵义市住房制度改革公有住房出售合同》无效；2．确认金龙公司于2017年5月26日向袁荣飞出具的房产《证明》无效。一审法院认定事实：袁荣飞、曹明义系夫妻，袁荣飞系原遵义市饮食服务公司职工。案涉房产位于红花××××路，系原遵义市饮食服务公司修建。1998年进行企业改制，饮食服务公司注销，成立了金龙公司（自然人投资或控股）。从1993年起，案涉房屋就由袁荣飞向饮食服务公司交纳少许费用居住。企业改制后，袁荣飞、曹明义向金龙公司交纳租金使用房屋至今。其间的2016年12月，袁荣飞向金龙公司提出申请，称自己从1993年居住至今，孩子成年希望购买该房。金龙公司批示，根据房改，同意处置该房给本公司职工，单价按照每平方米2,000元计算，购房款共计为137,520元。为此，金龙公司与红花岗工经局签订《遵义市住房制度改革公有住房出售合同》，合同签订时间倒签为2002年8月20日。2017年5月26日，金龙公司出具《证明》，内容为袁荣飞系单位职工，所居住的案涉房屋为单位房改所得，希望有关部门协助办理相关事宜。2017年7月，袁荣飞的购房申请得到了红花岗区房改办审核同意，袁荣飞向房改办交纳了33,334.60元购房款，其余十余万元购房款由金龙公司收取。之后袁荣飞、曹明义取得了房产证，证号为“黔（2017）遵义市不动产权第0016950号”。2018年12月，红花岗工信局以上述房产为国有资产，金龙公司无权处分为由向原审法院起诉，要求确认金龙公司与袁荣飞签订的《遵义市住房制度改革公有住房出售合同》无效，并请求确认金龙公司在2017年5月26日出具的《证明》无效。一审法院认为，红花岗工信局要求确认金龙公司在2017年5月26日出具的《证明》无效，由于《证明》仅仅为证据的一种，本身并不会引起法律关系发生、变化或消灭。《证明》上记载的内容只是对事实的记载，与客观存在的法律关系的效力没有任何关系。因此，《证明》不具有可诉性。原审法院对红花岗工经局的这一请求不予审理。买卖合同无效的认定依据为《中华人民共和国合同法》第五十二条，即“有下列情形之一的，合同无效（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，袁荣飞相信金龙公司可以处置房产而与金龙公司签订《公有住房出售合同》，并通过了房改办审核同意。袁荣飞向房改办交纳了房改房购房款并办理了产权登记。袁荣飞对案涉房屋持续居住、购买房屋、登记产权，对这一系列行为没有任何人、任何组织提出异议。因此，金龙公司与袁荣飞签订的《公有住房出售合同》不具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，红花岗工经局主张无效，原审法院应予驳回。红花岗工经局认为国有资产流失，可以按照法定程序向应当承担责任的主体进行追究，但这和法律对私权进行保护是两个层面的问题，不能因公权力的介入而影响私权利的保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回遵义市红花岗区工业经济局的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取计30元由遵义市红花岗区工业经济局承担。本院二审期间，当事人提交了新的证据，本院依法组织了证据交换和质证。对双方均无异议的原判查明事实，本院依法予以确认。另外，遵义市红花岗区工业经济局在本案诉讼中更名为遵义市红花岗区工业和信息化局。本院认为，本案的争议焦点在于金龙公司与袁荣飞签订的《遵义市住房制度改革公有住房出售合同》是否无效，不是该合同签订的时间，不是该合同能否撤销或者解除，不是袁荣飞、曹明义对案涉房屋是否构成善意取得，也不是案涉房屋不动产物权登记能否撤销。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，物权登记与合同效力存在明确区分，物权登记情况并不影响合同效力的判断。同时，原判已经准确界定，应依照《合同法》第五十二条的规定判断合同是否无效。本案中，除了生效判决外，红花岗工信局提交的其他证据并不足以证明涉案房屋系国有资产；退而论之，在认定案涉房屋系金龙公司代管国有资产的情况下，红花岗工信局亦未证明金龙公司与袁荣飞签订的《遵义市住房制度改革公有住房出售合同》符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。综上所述，红花岗工信局、金龙公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由遵义市红花岗区工业和信息化局、遵义金龙饮食服务有限责任公司分别负担60元。本判决为终审判决。审判长  付甫金审判员  任建毅审判员  罗小龙二〇一九年七月十二日法官助理潘晓书记员张群斌