西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初15085号原告：李思嬿，女，汉族，1987年12月19日出生，陕西省交通延长石油有限公司财务部员工，籍住西安市雁塔区，现住西安市碑林区。委托代理人：杨紫棋，陕西明萌律师事务所律师。委托代理人：毛群，陕西明萌律师事务所实习律师。被告：张蕾，女，汉族，1981年9月27日出生，住武汉市洪山区。委托代理人：刘星，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托代理人：李勇，陕西萃泽律师事务所律师。第三人：陕西玛雅房屋中介有限公司，住所地:西安市雁塔区。法定代表人：李耘，该公司总经理。委托代理人：周杰，男，汉族，1993年2月16日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。原告李思嬿诉被告张蕾、第三人陕西玛雅房屋中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人杨紫棋、毛群，被告委托代理人李勇及第三人委托代理人周杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李思嬿诉称，2018年3月26日，原被告及第三人陕西玛雅房屋中介有限公司签订《买卖定金合同》，约定原告购买被告位于西安市高新区科技六路橡树街区XX座XX室房屋。2018年4月12日，原被告双方在二手房交易管理中心签订《西安市存量房屋买卖合同》并进行了网签备案，约定：房屋成交总价为580000元，定金30000元，定金由第三人中介保管，于过户当天由居间方存入资金监管账户，双方自行办理网签及交易资金监管相关手续。原告依约履行了定金义务，但被告却以各种理由推脱不办理房屋过户手续。并在2018年6月21日明确告知要求涨价，否则单方解除合同。原告已经按照合同履行付款义务，被告不按约定办理监管账户、房屋转移及交付，其行为已经严重违反了诚实信用原则和合同约定，故诉至法院，请求：一、判令被告履行合同义务配合原告建立资金监管账户、办理涉诉房屋的产权转移手续并交付涉诉房屋。二、判令被告支付迟延履行合同违约金2000元（自2018年7月12日起算，每月2000元，最终计算至房屋实际交付之日）。三、判令被告支付原告实际损失33000元。四、本案诉讼费、诉前保全费全部由被告承担。被告张蕾辩称，一、双方签订的《买卖定金合同》属于预约合同，原告诉请的要求被告配合办理资金监管账户、办理房屋过户及交付房屋的诉请是本合同涉及的义务。原告不能依据该合同要求被告履行本合同的义务；二、原告并未支付过定金及房款，支付房款是买卖合同的先行义务，原告未履行先行义务无权要求被告履行产权转交手续。其次，双方签订的《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》是附解除条件的合同，该合同约定“自签订之日起90日内未办理资金监管相关手续，该合同失效”。双方于2018年4月12日签订合同，截至2018年7月12日，双方仍未办理资金监管手续，该合同已经失效，原告无权要求按照该合同要求被告履行相应义务；三、被告不存在违约情况，不应向原告支付迟延履行合同违约金和赔偿损失。双方签订上述合同时已明确告知第三人该房屋产权证未办理，原告应当知晓，第三人亦有义务告知原告该情况。同时双方在《买卖定金合同》其他约定中亦明确买方对于房屋产权已做详实了解无异议。双方签订合同后，被告多次去银行办理房产证抵押注销手续，也得知必须由开发商办理亦催促开发商尽快办理。至2018年7月13日，该房屋房产证还未办理。因为该房屋房产证未办理，不具备房产继续交易条件，也无法办理资金监管手续。未办理资金监管手续的过错不在被告，被告不存在违约情况，要求被告支付违约金及赔偿损失的理由不成立。要求驳回原告所有诉请。第三人陕西玛雅房屋中介有限公司述称，如果被告没有办理房产证是不能去西安市房管局办理《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》的。双方已经签了上述合同，就是证明交易时该房屋是有房产证的，因为被告不在西安市，可能办理中途存在些麻烦，被告只来过两次，其余情况不清楚。经审理查明，2018年3月26日，原告李思嬿与被告张蕾、第三人陕西玛雅房屋中介有限公司签订《买卖定金合同》，约定原告向被告购买位于西安市高新区科技六路橡树街区XX座XX室房屋，房屋总价款为58万元。原告自愿购买房屋并愿意支付定金3万元以确立买卖关系，在合同存续期间，居间人、卖方不得收取第三人定金。过户当天居间方将买方交付的定金3万元存入房管局资金监管账户作为买方房屋交易款。原告所付定金由第三人代为保管。同时约定双方在2018年4月15日前签订《房地产买卖契约》，同时备齐文件委托第三人玛雅公司办理产权转移手续。在合同第7条约定卖方保障房屋产权真实合法有效，无纠纷。买方对房屋产权已做详实了解无异议，买卖双方均需积极配合居间人办理房屋转移手续。同日原告向被告支付定金15000元。剩余15000元定金由第三人陕西玛雅房屋中介有限公司代保管。2018年4月18日，原被告双方签订合同备案号为C18017474的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，被告向原告出售房屋所有权证号为105XXXXXXX-10-5-11007-1房屋，位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX号房屋，建筑面积为48.34平方米，套内面积为38.38平方米。被告（甲方）保证已如实陈述房屋权属及其他状况，保证房屋不受他人追索。该房屋存在抵押，所有权转移登记需要在抵押登记注销后方可办理。同时约定付款方式为原告（乙方、买方）将18万元存入监管账户，余款40万元向贷款机构申请贷款支付。同时约定双方自行办理房屋网签及资金监管账户。该合同特别提示第5款约定：本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，本合同网签备案状态自动失效，应另行网签合同。同日，双方对该案涉房屋办理备案网签。嗣后，被告因未办理资金监管账户，导致后续房屋过户手续未能办理。2009年9月12日，张蕾与西安明威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买橡树街区XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积48.26平方米。2009年11月24日，交通银行股份有限公司西安南二环支行作为抵押权人对涉案房屋抵押预告登记。2018年4月23日，被告注销了房屋抵押手续。根据西安市房权证高新区字第105XXXXXXX-10-5-11007~1号显示涉案房屋于2014年2月18日登记于被告张蕾名下。原告表示对剩余房款愿一次性向被告支付。2018年8月15日，原告对聊天记录进行公正向陕西省西安市汉唐公证处支付公证费费用4000元，2018年7月19日向中华联合财产保险股份有限公司陕西省分公司投保诉讼财产保全责任险并支付保险费3000元。2018年7月25日，原告向本院申请查封被告名下位于西安市高新区沣惠南路36号橡树街区XX幢XX单元XX层XX号房屋，并提供中华联合财产保险股份有限公司陕西省分公司担保额680000元保函和100000元保证金作为担保，本院出具（2018）陕0113财保270号民事裁定书，对涉案房屋进行查封。上述事实，有《买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、公证书、原被告双方提交的证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原被告及第三人签订《买卖定金合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》系原、被告及第三人就买卖涉案房屋的意向达成一致，为保证双方房屋买卖合同正式订立从而签订了房屋买卖定金合同。该定金合同系当事人的真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依据该定金合同依约向被告支付合同定金，被告收取定金并向原告出具收条，该定金合同成立并生效，本院对该定金合同予以确认。被告于2014年2月18日取得涉案房屋房产证，原被告2018年4月18日签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》约定在签订合同90日内需办理资金监管账户，而被告于2018年4月23日对涉案房屋已办理了抵押注销，至此涉案房屋已完全具备办理资金监管及产权转移登记的条件。而办理资金监管及涉案房屋产权转移登记需原被告相互配合方可，但因被告拒不配合导致至今未能办理资金监管等。故对于被告的辩称未及时办理资金监管账户的原因系因被告未取得房屋所有权证，导致无法办理过户的辩称意见，本院依法不予采信。关于原告要求被告承担违约责任，本院认为《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》签订后，原告作为买受人，支付合同价款系其主要义务。但原告李思嬿仅支付定金3万元，并未履行合同的主要义务，故对于原告要求被告支付迟延履行合同的违约金的诉讼请求本院不予支持。对原告表示对剩余购房款愿意一次性向被告支付，本院依法予以准许。关于原告主张诉讼财产保全责任险损失，本院认为，诉讼保全责任险并未违约后所必须发生的损失，双方合同签订亦未约定诉讼保全责任险或实现债权费用承担方式，故对该诉请不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七、第一百一十三条、第一百五十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李思嬿于判决生效之日起十日内向被告张蕾一次性支付购房款人民币55万元；二、第三人陕西玛雅房屋中介有限公司于判决生效之日起十日内将其代保管原告李思嬿所交定金15000元支付给被告张蕾；三、被告张蕾于判决生效之日起十日内应将位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX号房屋交付原告李思嬿并将该房屋产权转移登记原告李思嬿名下，同时原告李思嬿负有配合义务。四、驳回原告李思嬿其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11994元、保全费4420元、保险费3000元，由原告李思嬿承担案件受理费5494元、保全费2020元、保险费1500元，被告张蕾承担案件受理费6500元、保全费2400元、保险费1500元。因案件受理费、保全费、保险费原告李思嬿已预交，故被告张蕾将应承担的案件受理费、保全费、保险费与上述款项一并支付原告李思嬿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长   王  万  民人民陪审员   王  铁  柱人民陪审员   吕  彩  玲 二〇一九 年 七 月 二 日 书  记  员   史  丽  娜 1/7