陕西省西安市中级人民法院     民 事  判  决 书     （2019）陕01民终5449号     上诉人（原审被告）：张攀栋，男，1989年8月14日出生，汉族，自由职业者，住西安市未央区北二环西段金桥太阳岛15号楼4单元602室。   委托诉讼代理人：康生生，陕西明萌律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭志斌，陕西明萌律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：王晓锋，男，1978年4月12日出生，汉族，自由职业者，住西安市碑林区西北大学新村13号楼4单元301室。   委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。   委托诉讼代理人：田浩，陕西法智律师事务所律师。   原审被告：西安德昌房地产营销策划有限责任公司。住所地：陕西省西安市未央区经十七路以西北二环以南荣城名苑5幢2单元20103室。   法定代表人：孙浩哲，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张强，男，1985年4月3日出生，汉族，该公司员工，住该公司。   上诉人王晓锋因与被上诉人张攀栋、原审被告西安德昌房地产营销策划有限责任公司（以下简称：德昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10154号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   原审法院经审理查明，2017年1月20日，王晓锋（出卖人、甲方）、张攀栋（买受人、乙方）、德昌公司（居间方、丙方），签订《房屋买卖居间合同》（第0000008号），约定甲方所售房屋坐落于西安市未央区北二环与文景路交汇处西南角金桥太阳岛小区15号楼4单元40602号，房屋建筑面积约93.4平方米，其他出售设施包括装修现状、部分家具、部分家电；甲方自行解决尾款，2017年1月28日前开始办理；甲方未设立租赁；合同签订当日，乙方向甲方支付2万元定金（乙方已履行）；房屋成交价格46万元，乙方付款方式为按揭贷款，申请按揭贷款32万元，贷款年限30年，自合同签订之日60日内，乙方须将首付款14万元支付给甲方，支付方式为存入履约保证银行（第三方监管）；房屋产权转移日期为乙方贷款审批7个工作日内，交付房屋的时间为2017年1月27日前；合同第六条约定，甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料；甲、乙双方保证其提交的资料及签名真实、合法、有效，否则视为违约；合同第七条约定，合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款，应及时书面通知其他两方，并征得其他两方同意后，在3天内签订补充条款，注明变更事项，未书面告知变更要求，并征得其他两方同意，擅自变更所造成的经济损失，由责任方承担；合同第八条约定，甲方违约，应按照房屋成交价的百分之十向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金）。合同中，三方未就甲方偿还银行按揭尾款并取得房产证的期限、办理网签手续的日期、设立资金监管账户的日期、申请银行按揭贷款的期限等二手房交易中的重要时间节点进行约定。   同时查明，2007年4月2日，王晓锋从陕西省鸿业房地产开发公司购买了案涉房屋，约定首付款为84970元，剩余房款19万元办理银行按揭贷款，至王晓锋经德昌公司出售该房屋时，银行按揭贷款尚未偿还完毕，亦未取得房屋所有权证书。   另查明，案外人张晓艳于2018年9月2日将王晓锋、张攀栋、德昌公司诉至原审法院，请求确认王晓锋、张攀栋、德昌公司签订的第0000008号《房屋买卖居间合同》无效，因王晓锋出售的位于西安市未央区北二环与文景路交汇处西南角金桥太阳岛小区15号楼4单元40602号系其与王晓锋的夫妻共同财产，王晓锋在其不知情的情况下擅自处分夫妻共有重大财产，侵害了其利益，因此诉至法院，请求确认合同无效。原审法院受理后，于2018年11月1日开庭，张晓艳、王晓锋的委托诉讼代理人、张攀栋及其委托诉讼代理人、德昌公司的委托诉讼代理人均到庭参加庭审。2018年11月28日，张晓艳撤回起诉。2018年11月29日，原审法院作出（2018）陕0112民初14637号民事裁定书，准许张晓艳撤诉。2018年4月25日，房屋所有权证书登记的所有权人已变更为张晓艳，王晓锋与张攀栋未就案涉房屋签订网签合同，未设立资金监管账户，张攀栋未向银行申请按揭贷款。庭审中，王晓锋提交其与张晓艳的结婚证、户口簿，证明2005年1月14日，其与张晓艳已登记结婚，至今仍系夫妻关系，张攀栋、德昌公司对该组证据材料的真实性不予认可，认为王晓锋出售房屋时称未办理结婚登记，且房屋系其个人所有；王晓锋提交《商品房买卖合同》（合同号070015011）、房屋所有权证书（房权证未央区字1100114007-6-15-40602~1号）、《证明》、（2018）陕0112民初14637号张晓艳起诉确认合同无效案件的庭审笔录中证人李文生的证人证言，证明案涉房屋的购买时间为2007年4月2日，房产证的登记时间为2011年10月8日，系其与张晓艳婚后购买，出售房屋时需征得张晓艳的同意，两张攀栋对房屋买卖合同、房屋产权证书、证人证言的真实性认可，对《证明》的真实性不予认可，上述证据材料的证明目的均不予认可，认为王晓锋在出售案涉房屋时，提供的房产证复印件上登记的所有权人仅有王晓锋，且王晓锋一直称单身，因此其两方已经尽到了对房屋权属审查的义务；王晓锋提交《房屋买卖居间合同》，证明其在张攀栋仅支付2万元定金的情况下，便将价值46万元的房屋交付，具有足够的履约诚意，另，张攀栋需按揭32万元，表明资金匮乏，存在无力支付首付款14万元的可能性，根据合同的约定，张攀栋拒不支付首付款已逾期30日，构成根本违约，其有权解除合同，张攀栋应承担违约责任，向其支付违约金46000元，两张攀栋对该证据材料的真实性认可，证明目的不予认可，认为张攀栋未支付首付款的原因在于王晓锋始终未将取得房屋所有权证书的情况向其两方告知，导致未能完成签订网签合同、设立资金监管账户等后续履约行为，张攀栋即无法支付首付款，因此王晓锋违约，而非其两方违约，王晓锋应承担违约责任；王晓锋提交《房屋租赁合同》，证明案涉房屋出售前处于出租状态，为了出售房屋，提前解除租赁合同，租金为每月1600元，张攀栋应当向其支付自入住之日至2018年5月26日止的租金，共计25600元，德昌公司应承担连带责任，两张攀栋对证据的真实性、证明目的均不予认可，认为王晓锋出售房屋时，房屋本处于空置状态，至于其与他人签订的租赁合同，与其两方无关；德昌公司提交三段录音资料，分别录制于2017年5月16日、2017年6月9日、2018年3月21日，证明其公司一直在催促王晓锋办理房产证解押手续，但王晓锋含糊其辞，一直推脱，始终未明确回复房产证是否已经取得的情况，直至张晓艳起诉的案件开庭时，其公司才得知王晓锋已经取得房屋产权证书，王晓锋认为该证据不符合形式要件，真实性、证明目的均不予认可，录音资料恰能证明王晓锋办理房屋产权证需要到原部队开具证明，直至2018年3月尚未办理完毕，房屋共有权人张晓艳得知房屋被出售的情况后，未对合同表示追认，且不同意出售案涉房屋，因此合同履行不能，应当解除。   王晓锋诉至原审法院称，2017年1月20日，其与张攀栋、德昌公司签订了第0000008号《房屋买卖居间合同》，约定将其所有的坐落于西安市未央区北二环西段金桥太阳岛小区15幢4单元40602室的房屋出售给张攀栋，因张攀栋资金匮乏，遂约定以银行按揭贷款的方式支付购房款32万元，但须于合同签订后60日内向其支付首付款14万元。其为表达履约诚意，在张攀栋仅支付2万元定金的情况下，即将案涉房屋交付张攀栋居住使用。张攀栋在支付了2万元定金后，一直拒不支付合同约定的首付款，导致其无法办理提前还款，张攀栋拒不支付购房款的行为，构成了根本违约，根据合同约定，其有权解除合同，并由张攀栋向其支付违约金46000元；张攀栋入住案涉房屋后，既不履行支付首付款的义务，亦不搬出房屋，导致其无法将案涉房屋出租，产生了租金损失，亦应由张攀栋承担。另，德昌公司作为房屋中介机构未尽到查询房产证原件、是否有房屋共有人、共有人是否同意出售等重大事项，即促成其与张攀栋签订合同，致使其妻子即共有人得知房屋出售后，拒不追认合同，亦不配合合同的继续履行，因此合同履行不能的责任应当由德昌公司承担，故诉请德昌公司对支付违约金、租金承担连带责任。向原审法院提出诉讼请求:1、解除王晓锋与张攀栋双方通过居间方签订的第0000008号《房屋买卖居间合同》，张攀栋立即搬离王晓锋本案房屋；2、张攀栋支付王晓锋违约金46000元；3、张攀栋支付王晓锋自2017年1月27日入住王晓锋本案房屋至其搬离期间的全部可得房租利益损失，按每月1600元暂计算至2018年5月26日，计25600元；4、本案诉讼费由张攀栋承担；5、张攀栋西安德昌房地产营销策划有限责任公司对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带赔偿责任。   张攀栋辩称，其与王晓锋、德昌公司签订的房屋买卖居间合同系合法有效的合同，购买房屋时亦查看了王晓锋提供的房产证复印件，因王晓锋出售房屋时，尚有银行按揭尾款未还清，房产证在银行抵押状态，因此查看房产证的复印件足以明确房屋的权属问题，其尽到了签订合同的审慎义务；并且王晓锋一直称未办理结婚登记手续，房屋系其个人所有，房产证登记的所有权人亦仅有王晓锋一人；因王晓锋迟迟未告知已经取得房产证的情况，导致其与德昌公司一直认为案涉房屋未取得房产证，不能继续进行资金监管账户的设立，因此其并非不履行支付首付款的义务，而是未达到合同约定的支付首付款的条件，不存在任何违约行为；其购买案涉房屋时，未有租客租住，系空置状态，其依照合同约定居住使用案涉房屋，王晓锋主张租金，其不认可。   德昌公司辩称，在张晓艳起诉的案件中，其公司在庭审中已明确陈述，房屋出售时，其公司对房屋是否存在共有人的情况进行了核实，王晓锋一直称未登记结婚，房屋系个人所有，且房产证复印件上亦载明所有权人仅王晓锋一人；合同签订后，其公司一直督促王晓锋尽快办理还款及取得房屋产权证等手续，并且告知王晓锋，在取得房产证后务必告知其公司，尽早履行房屋买卖的后续手续，但王晓锋始终未予正面答复，直至张晓艳诉确认合同无效纠纷一案庭审时，其公司才得知王晓锋早已取得了房屋产权证，正因王晓锋对其公司隐瞒已取得房屋产权证的事实，导致买卖双方无法办理网签、设立资金监管账户、申请银行按揭贷款等一系列手续，张攀栋亦无法支付首付款，因此违约方系王晓锋，而非其公司及张攀栋，王晓锋要求其公司对支付违约金及租金承担连带责任，依法不能成立。   原审法院认为，王晓锋与张攀栋、德昌公司签订的《房屋买卖居间合同》（以下简称合同）系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行各自义务，但合同未就王晓锋提前偿还银行按揭贷款及取得房屋所有权证书的期限、买卖双方办理网签、设立资金监管账户、申请银行按揭贷款等具体时间节点进行明确约定，且各方在履行合同过程中，亦未在实际情况发生变化时，按照合同第七条的约定，签订补充协议，故王晓锋、张攀栋、德昌公司在合同签订及履行中均存在过错。王晓锋主张张攀栋未在合同签订之日起60日内支付首付款，属违约行为，张攀栋、德昌公司辩称根据西安市房管局对二手房交易的监管政策，王晓锋取得房屋所有权证书系设立资金监管账户的前提，设立资金监管账户系张攀栋支付首付款的前提，王晓锋始终未告知已取得房屋所有权证书，致未能设立资金监管账户，张攀栋未能支付首付款，结合三方在合同中就购房款支付的约定，张攀栋、德昌公司辩称有事实及法律依据，予以采信。依相关法律规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案中，王晓锋与其妻于2005年登记结婚，2007年购买的案涉房屋应属夫妻共同财产，王晓锋将房屋出卖于张攀栋，双方签订合同，但张攀栋交付20000元定金后，因王晓锋的过错导致未能继续履行，亦未办理产权转移登记手续，现案涉房屋的（2018）西安市不动产权第1151685号房屋所有权证书载明的所有权人为张晓艳，王晓锋与张晓艳系夫妻关系，张晓艳对合同不予追认，亦不同意出售案涉房屋，致合同履行不能，王晓锋要求解除合同，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”王晓锋将已收取张攀栋的2万元定金应双倍返还张攀栋，张攀栋将案涉房屋返还王晓锋。王晓锋主张张攀栋向其支付租金，于法无据，原审法院不予支持。王晓锋主张德昌公司应对张攀栋的违约责任承担连带责任，于法无据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条之规定，原审法院遂判决：一、解除原告王晓锋与被告张攀栋、被告西安德昌房地产营销策划有限责任公司签订的《房屋买卖居间合同》（第0000008号）；二、原告王晓锋于本判决生效之日起十日内返还被告张攀栋定金40000元；三、被告张攀栋于本判决生效之日起三十日内向原告王晓锋返还位于西安市未央区北二环西段金桥太阳岛小区15幢4单元40602室的房屋；四、驳回原告王晓锋的其他诉讼请求。案件受理费1590元（原告已预交），由原告王晓锋负担。   宣判后，张攀栋不服，向本院提起上诉称，双方签订的合同合法有效，王晓锋严重违约导致其与张攀栋及中介所签订的《房屋买卖居间合同》中止履行，张攀栋已经按照合同约定履行了自己的义务，王晓锋的违约行为导致张攀栋中止履行合同。因此，王晓锋无权提出解除合同，更何况张攀栋不同意解除合同，要求继续履行合同，而且继续履行合同也不存在《合同法》110条规定的履行不能的法定情形，因此应驳回王晓锋的全部诉讼请求。综上，请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回王晓锋的全部诉请；2、一二审诉讼费由王晓锋承担。   王晓锋辩称，原审判决正确，应予维持。   德昌公司述称，支持张攀栋的上诉请求。   经审理查明，原审法院查明的事实属实。   本院认为，继续履行属于承担违约责任的法定方式，人民法院判决继续履行合同需考虑履行方式的可执行性。结合本案，涉案《房屋买卖居间合同》涉及三方合同相对人，即：房屋出卖人王晓锋、房屋买受人张攀栋以及居间方德昌公司，而涉案房屋产权权属证书显示的产权人张晓艳并非合同相对人，其承担王晓锋所为涉案民事行为的法律后果需有法定或者约定的情形，但涉案《房屋买卖居间合同》并无张晓艳需承担合同义务的约定，而且张攀栋、德昌公司均认为涉案房屋系张晓峰个人所有，签订合同时并不知晓还有其他房屋共有人，王晓锋也未告知对方涉案房屋尚存在共有权人张晓艳。因此，如果不顾上述事实强行履行涉案合同，必然涉及处分非合同相对人也即涉案房屋共有人张晓艳的财产权益，但在涉案房屋的共有权利人张晓艳明确反对出售涉案房屋，并且本案也不能认定张晓峰代理或表见代理张晓艳处分涉案房屋之民事法律行为的情况下，原审法院不予支持张攀栋关于继续履行涉案《房屋买卖居间合同》的辩称主张并无不当。此外，在涉案合同的履行过程中，张攀栋仅给付了2万元定金，并未依约在30日内给付购房首付款，且在二审中张攀栋仍不能证明其有给付全部房款的履行能力，给王晓锋带来了一定的交易风险。因此，本院经综合考量，在认定涉案《房屋买卖居间合同》不宜继续履行的情况下，认为原审支持王晓锋解除涉案合同诉请并无不当，本院予以支持230   综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8200元，由张攀栋负担。   本判决为终审判决。         审判长董  凡   审判员肖 晓 通   审判员辛  娟     二○一九年七月十六日        书记员范 致 远