连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初1250号原告：连云港恒运矿产资源有限公司，住所地连云港市连云区院前路16号楼509室，统一社会信用代码91320703747348160Y。法定代表人：杨宝泉，任职总经理。委托诉讼代理人：杨玥，江苏明智达律师事务所律师。被告：赵某，男，1976年5月13日生，汉族，个体工商户，住连云港市连云区。原告连云港恒运矿产资源有限公司（以下简称恒运矿产公司）与被告赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒运矿产公司的委托诉讼代理人杨玥、被告赵某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒运矿产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将连云港市连云区商铺腾让、返还给原告，并支付租赁期内租金155000元及违约金31000元;2.请求判令被告支付自2019年4月16日起至实际腾房之日的房屋占用费（按11125元/月计算）。后原告于庭审时当庭变更第一项诉求：要求解除双方签订的租赁合同（解除时间为2019年4月15日），并判令被告将连云港市连云区商铺腾让、返还给原告，并支付租赁期内租金155000元及违约金31000元。事实及理由：被告为经营连云区星期一咖啡店的需要，租赁原告所有的位于连云港市连云区商铺。原、被告于2016年4月15日签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定租赁期限为三年，即自2016年4月15日至2019年4月15日止；第三条、第四条约定了租金交纳方式：第十条约定了违约责任。后经连云港市连云区人民法院(2018)苏0703民初297号生效民事判决书认定，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方仅对合同的租金交纳方式（每月交纳一万元，年租金13.5万元）按照变更后的履行。根据该份生效判决书审理查明的事实，截止到2018年2月，被告共向原告支付过22万元（其中包括押金3万元，水电押金5000元）。此后，被告于2018年3月至5月期间向原告共支付过租金3万元，自2018年6月起，被告未向原告支付过任何租金，现被告尚欠原告租赁期内租金15.5万元（13.5*3-25=15.5)，租赁到期后，被告仍在占用原告房屋。为此，特提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告赵某辩称，我认为按照合同执行，只是付款方式变更了。涉案房屋正在进行拍卖阶段，被连云区法院拍卖。我们正在等拍卖结果。本院经审理查明认定事实如下：连云区院前路16号106号商铺房屋所有权人为恒运矿产公司，2016年4月15日，原告恒运矿产公司与被告赵某签订《房屋租赁合同》一份，约定由赵某承租上述房屋，合同约定的建筑面积为423.14平方米。租赁期限为叁年，自2016年4月15日至2019年4月15日止，每年租金为15万元，按年结算，承租方应于每年4月15日前以现金方式向出租方支付约定年租金。该房屋所有权证书登记的建筑面积为423.14㎡，套内面积为401㎡。该房屋部分由被告赵某经营连云区星期一咖啡店，另部分由原告出租给他人使用，该部分面积经测量，室内面积约为76㎡。原告恒运矿产公司于2018年1月17日于本院立案起诉被告赵某，诉求为：1.确认原、被告于2016年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月21日解除；2.判令被告支付拖欠的租金100377元（2016年4月15日至2017年7月21日），支付房屋占用费62500元（从2017年7月22日暂计算至2017年12月21日）；3.本案诉讼费用由被告承担。本院于2018年4月10日作出（2018）苏0703民初297号民事判决书，判决驳回原告恒运矿产公司的全部诉讼请求。该判决书认定：“双方并未完全按照原告提供的《房屋租赁合同》内容履行，而是对合同内容进行了变更，被告实际按照变更后的合同内容履行。原告亦未提出异议。原告对被告近两年租金交纳方式（每月交纳1万元，年租金13.5万元）的认可，应当视为其对原合同内容变更的认可，被告按照变更后的合同内容履行，并未违约。”原、被告双方均未在上诉期内提起上诉，该判决书生效。后被告张刚向连云港市中级人民法院（以下简称市中院）提起再审，请求依法重新认定赵某与恒运矿产公司之间履行的房屋租赁合同年租金为8万元。市中院于2019年4月2日作出（2019）苏07民申23号民事裁定书，裁定驳回赵某的再审申请。原告恒运矿产公司于2018年10月15日、2019年4月24日两次向被告赵某发出催缴函，要求被告赵某将欠缴房租交付原告。上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、（2018）苏0703民初297号民事判决书、（2019）苏07民申23号民事裁定书、催缴函及当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。被告赵某当庭提供了一份原告恒运矿产公司与连云区星期一咖啡店签订的《房屋租赁合同》，并加盖连云港市连云区工商局合同查询专用章，合同约定原告将上述房屋出租给连云区星期一咖啡店使用，租用面积为294.14平方米，租赁期限为叁年，自2016年4月15日至2019年4月15日止，每年租金8万元，其余合同内容与原告提供的原、被告双方签订的《房屋租赁合同》复印件一致。原告对该份合同不予认可，认为根据被告的陈述，其是在工商局丢失合同存档件之前去调档的，那么（2018）苏0703民初297号案件开庭时，该份房屋租赁合同即已经丢失，在合同已经丢失的前提下，被告又找工商局补盖公章。本院认为，该调档合同被告赵某曾于再审期间提交至市中院，市中院并未认可，且（2019）苏07民申23号民事裁定书再次认定赵某按照13.5万元支付是对年租金15万元《房屋租赁合同》付款方式及金额的变更，故本院对于被告赵某提交的年租金8万元的《房屋租赁合同》不予认可。关于被告已支付给原告的租金金额。被告陈述已支付原告租金25万元，原告亦予以认可。本院认为，（2018）苏0703民初297号、（2019）苏07民申23号两案均认定原被告双方按年租金13.5万元履行租赁合同，现合同已于2019年4月15日到期，被告应当支付剩余租金即（13.5万*3年）-25万=15.5万元。关于违约金，合同第十条约定“租赁期间，乙方必须信守合同，若有违约行为，需向甲方偿付年度租金的100%作为违约金。”本院认为，被告自2018年6月至今，并未按照租赁合同约定支付租金，存在违约行为。原告主张被告按欠付租金的20%支付违约金计31000元，低于合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致可以变更合同。原告恒运矿产公司与被告赵某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。根据（2018）苏0703民初297号、（2019）苏07民申23号两案生效法律文书可以确定双方并未完全按照原告提供的《房屋租赁合同》内容履行，而是对合同内容进行了变更，被告实际按照变更后的合同内容履行。原告亦未提出异议。原告对被告近两年租金交纳方式（每月交纳1万元，年租金13.5万元）的认可，应当视为其对原合同内容变更的认可，被告按照变更后的合同内容履行。被告自合同签订之日至2018年5月，共计向原告支付租金25万元，2018年6月至2019年4月15日合同届满期间，未向原告支付过租金。故本院对原告主张要求被告支付欠付租金15.5万元（13.5万*3年-25万）及逾期违约金31000元（15.5万*20%）的诉求依法予以支持。另该合同第七条约定：“租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方继续租赁，则须提前叁个月向甲方提出，甲方同意乙方在同等条件下有优先承租权，并重新签订租赁合同。”本院认为，双方之间的租赁合同期限已于2019年4月15日届满，届满前原、被告双方均未向本院举证证明续签租赁合同，故根据该合同约定，原告要求确认双方《房屋租赁合同》解除符合合同约定及法律规定，本院依法予以解除，该合同解除时间为租赁期限届满之日。根据该合同约定，被告赵某应当在租赁期满后按照约定将房屋退还原告，本院限被告赵某三十日内搬离所有个人物品，将涉案房屋交还原告恒运矿产公司。关于原告主张被告支付自2019年4月16日起至实际腾房之日的房屋占用使用费（按11125元/月计算），本院认为，双方上述合同到期解除后，被告仍占有涉案房屋，应当向原告支付房屋占有使用费，本院参照《房屋租赁合同》租金的约定作为房屋占有使用费标准（11250元/月），原告的主张低于该标准，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告连云港恒运矿产资源有限公司与被告赵某2016年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月15日解除；二、被告赵某于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告连云港恒运矿产资源有限公司租金155000元及违约金31000元；三、被告赵某于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离所有个人物品，将涉案房屋交还原告连云港恒运矿产资源有限公司；四、被告赵某支付原告连云港恒运矿产资源有限公司房屋占有使用费（按11125元/月计算，自2019年4月16日起至被告实际腾房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由被告赵某承担（因原告已预交，被告赵某于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费（按照上诉标的缴纳）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行营业部，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  顾绍文二〇一九年七月二十九日书记员  何丹红法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。