陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终8258号上诉人（原审被告、反诉原告）：史素丽，女，1978年7月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张江南，男，1989年7月12日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托代理人：张保平，男，1968年12月27日出生，汉族，住址同上，系张江南之父。委托代理人：张文喆，女，1995年12月3日出生，汉族，住址同上，系张江南之妹。被上诉人（原审第三人）：西安融联房地产营销策划有限公司，住所地：西安经济技术开发区凤城一路9号香榭丽都小区1幢3单元30102室。法定代表人：傅军校，该公司总经理。委托代理人王兴隆，男，1990年1月1日出生，汉族，该公司员工，住西安市经开区。上诉人史素丽因与被上诉人张江南，被上诉人西安融联房地产营销策划有限公司（以下简称融联地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人史素丽、被上诉人张江南及其委托代理人张保平、张文喆，被上诉人融联地产公司之委托代理人王兴隆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年，史素丽与开发商西安地华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定史素丽购买该公司开发的位于西安市经开区雨润·星雨华府12幢2单元27层22703号房屋一套，面积141.84平方米。该房屋系中建三局集团有限公司向河南华盛建设集团有限公司的抵债用房。2018年1月3日，张江南（乙方）与史素丽（甲方）、第三人（丙方）签订《房屋买卖三方合同》（以下简称三方合同），约定张江南购买史素丽名下的涉案房屋，房屋价款92万元，其中定金5万元，剩余房款87万元与签订“甲乙丙三方合同当日存入甲乙双方联名账户”“在开发商完成办理更名手续后次日，乙方须无条件配合甲方将联名账户内的所有资金，包括购房款玖拾贰万元及其利息全部转入甲方个人名下账户”；乙方应向第三人支付中介费2.5万元并承担房屋契税、房屋维修基金；甲方应当在乙方将全部购房款存入联名账户后将房屋交付于乙方并向开发商提交相关资料办理房屋更名手续。三方合同补充协议中约定“此房屋变更手续由甲方负责办理，在合同执行过程当中，乙方、丙方双方应积极配合甲方办理相关手续，如遇问题，协商解决”。三方合同中对违约责任约定如下：甲方如逾期交房，逾期10日内，应向乙方按日支付已缴纳房款百分之0.03的违约金，逾期超过10日，乙方有权退房，甲方应退还全部已付款并按照已付款20%支付违约金；乙方如逾期付款，逾期10日内，应向甲方按日支付已缴纳房款百分之0.03的违约金，逾期超过10日，甲方有权解除合同，乙方应按照已付款20%支付违约金；因张江南、史素丽申请材料不真实，导致房屋权属登记部门作出不予登记决定的，应赔偿因此给对方造成的中介费及过户代理费等损失，并按房屋总额20%支付违约金；甲方擅自将房屋出卖给第三人或擅自涨价导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权解除合同，甲方应退还全部房款、支付贷款利息、赔偿装修费用并按总房款20%向乙方支付违约金；如乙方不履行合同义务，定金不做退还；如因甲方原因造成合同无法履行，定金接收方需双倍返还定金；排除甲乙双方自身原因，其余不可控因素双方不追究对方责任。三方合同签订当日，张江南向史素丽支付定金5万元，史素丽向张江南出具《收款收据》予以确认；张江南向第三人支付中介费2.5万元，第三人出具《收据》予以确认；张江南、史素丽在中国农业银行开设二人联名账户（账号26×××86），张江南于2018年1月3日向该账户内转款87万元。2018年5月11日，张江南向史素丽账户转款5万元用于办理过户手续，史素丽称该5万元用于请托等。2018年8月5日，史素丽向张江南发出《解除合同通知》，称张江南一直未支付房款，故要求解除三方合同。另，2018年4月，史素丽将涉案房屋交付于张江南，张江南向该小区物业公司交付装修保证金等2530元、垃圾清运费425.52元、物业费等5705.94元、电费60元；2018年6月28日，张江南与案外人签订装修承包合同，约定对涉案房屋进行装修，工程承包价16.8万元，工期为60天（自6月28日至8月28日），张江南支付首期装修款3万元。张江南另提交证据证明其购买建材花费15405.6元、定做推拉窗花费1.36万元等。10月1日，史素丽将涉案房屋门锁更换，张江南未再继续进行装修。张江南于2018年8月31日起诉至西安市未央区人民法院，提出诉讼请求：1、解除张江南、史素丽及第三人于2018年1月3日所签订的《房屋买卖合同》，由史素丽退还张江南的购房款项10万元并赔偿张江南的各项损失共计18.4万元，由史素丽协助张江南将购房款的联名共管账户予以解除共管，共管款项归张江南所有；2、判决本案诉讼费由史素丽承担。事实与理由：2018年1月3日，张江南、史素丽签订《房屋买卖三方合同》，约定史素丽将位于西安市经开区房屋出售于张江南，成交价92万元。合同签订后，张江南依约履行了合同义务，但史素丽一直怠于履行合同义务并要求涨价，该行为已经违反合同约定，故张江南诉至法院。史素丽辩称，合同三方都明知房屋情况特殊，对交易风险有充分认识。1、史素丽的房屋未取得法律权属登记证书，且不具备购房资格，不能依法买卖房屋，只能通过“开发商办理合同更名”的方式私下低价进行转让；2、开发商办理合同更名存在不能成功的风险，买方（即本案张江南）明知并愿意承受该风险。对已明知不能成功办理合同更名的风险，三方一致同意通过设立共管账户、约定付款买房条件及合同解除条件来防范；3、合同解除条件出现，交易不能继续，合同目的无法实现，其同意解除合同；4、合同已经解除；5、张江南恶意装修，毁坏房屋，应恢复房屋原状；6、张江南所述与事实不符，签订合同后其系出于善意就将房屋钥匙交付张江南。另，10万元中5万元为定金，另外5万元系用于请客、托关系找人的费用。其不应当承担违约责任，不应当赔偿损失。第三人融联地产公司针对本诉述称，其同意张江南的诉讼请求及事实理由。史素丽向本院提出诉讼请求：1、判令房屋买卖合同已经解除；2、张江南恢复房屋原状并赔偿毁损损失15万元；3、本诉及反诉费用由张江南承担。事实与理由：三方合同签订后，其积极履行合同义务但未能推动开发商办理合同更名手续，故合同目的已不能实现。史素丽不具备西安市买房资格，不能取得房屋所有权证，故不能卖房，三方对此风险已经明知。现合同目的不能实现，应当解除，且其已向张江南发出解除通知，故合同已经解除。合同解除后，张江南应当将房屋恢复原状。张江南辩称，史素丽的反诉请求无事实及法律依据。导致合同不能继续履行的原因在于史素丽，张江南对房屋进行装修是在征得史素丽的同意后进行，现已被迫停止。第三人融联地产公司针对反诉述称，史素丽在签订合同后向张江南交付房屋钥匙，张江南办理正常装修手续后即开始房屋装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。虽然本案诉争房产尚未取得相应的权属证书，但三方合同并未违反效力性强制性规范，且张江南与史素丽等签订的三方合同系各方当事人真实意思表示，应属合法有效，当事人应当按照约定积极履行自己的义务。因本案中涉案房屋尚未取得房屋产权证书，不具备二手房交易及过户的条件，现张江南要求解除合同且史素丽亦同意解除，本院予以准许。史素丽在2018年8月5日向张江南发出《解除合同通知》，但张江南在2018年8月30日即向本院提起诉讼，其原诉讼请求要求继续履行，故能够认定其在起诉时对史素丽发出的解除要求不予认可，故史素丽发出《解除合同通知》的行为不能达到解除三方合同的效果，现史素丽作为反诉原告要求确认三方合同已解除，本院不予支持。张江南向史素丽支付的5万元定金，史素丽应当退还；张江南向史素丽支付的5万元办证费用，史素丽称用于请托等，但未提交证据予以证明，且请托行为违背民事行为的公序良俗原则，本院对此不予采信，此费用史素丽亦应当退还张江南。本案中涉案房屋尚未取得房屋产权证书，对此三方当事人均明确知悉，故各方均应当对三方合同不能继续履行的情况承担相应的责任。张江南要求史素丽承担房屋价款20%的违约金（18.4万元），不违反三方合同关于违约责任的约定，但综合考虑各方应当承担的责任及张江南已经进行部分装修的情况，本院酌情确认史素丽应当向张江南赔偿损失13.8万元（房屋总价款的15%）。史素丽依三方合同约定将涉案房屋交付张江南，张江南在取得装修许可后对房屋进行装修，该装修应属于添附行为，未造成原房屋价值的贬损，故史素丽要求张江南将涉案房屋恢复原状，并由张江南赔偿“毁损房屋”损失，无事实依据，本院不予支持。因三方合同解除，史素丽应当配合张江南取出联名账户中的购房款及利息等全部款项，并将此款项返还给张江南。综上，张江南、史素丽及第三人签订的三方合同解除，史素丽应当向张江南赔偿损失13.8万元，史素丽应当配合张江南取出联名账户中的购房款等款项。史素丽之反诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张江南、被告史素丽和第三人西安融联房地产营销策划有限公司于2018年1月3日签订的《房屋买卖三方合同》解除。二、被告史素丽于本判决生效之日起十日内向原告张江南返还定金5万元。三、被告史素丽于本判决生效之日起十日内向原告张江南返还办证费用5万元。四、被告史素丽于本判决生效之日起十日内向原告张江南赔偿损失13.8万元。五、被告史素丽于本判决生效之日起十日内配合原告张江南取出中国农业银行联名账户（账号26×××86）内全部款项，并将该款项交付于原告张江南。六、驳回原告张江南的其余诉讼请求。七、驳回反诉原告史素丽的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1.3万元（张江南已预交），反诉受理费1650元（史素丽已预交），现由张江南自担3845元，史素丽承担10805元，史素丽于履行上述给付义务时一并支付张江南9155元。宣判后，史素丽不服，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决第三、四、五、七项；2、判决三方按合同约定履行解除合同责任，互不追责，各尽合同约定返还义务；3、判决合同外5万元花销由三方共担责任，其中融联地产公司承担50%，合同买卖双方共担50%，各担25%；4、判决张江南恢复房屋原状，并对其恶意装修造成的损失赔偿15万元；5、判决所有诉讼费由张江南和融联地产公司对半承担。事实及理由：一、原审判决第三项认定事实不清，证据不足，明显偏袒张江南和融联地产公司，对史素丽显失公平。二、原审判决第四项认定事实不清，证据不足，严重违背公平正义，明显偏袒张江南。三、原审判决第五项，强行判决史素丽一方履行应尽义务而对张江南应尽的义务不做追究，违背权利平等、公平公正原则。四、原审判决第七项适用法律错误、事实不清、证据不足。张江南辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，史素丽的上诉理由不能成立，应依法驳回史素丽的上诉请求，维持一审判决。二、史素丽要求张江南赔偿其损失15万元无事实与法律依据，实属史素丽无理取闹，理应予以驳回。三、史素丽在合同履行过程中，明显存在恶意，理应承担违约的法律后果。四、因房屋涨价，史素丽在网上二次买卖房屋，恶意不履行合同。五、张江南损失惨重，请求二审法院判令史素丽赔偿张江南损失。另外，史素丽与其及其父一起签完合同后，就把钥匙、房卡等全部交给其及其父，当时交付的房屋是毛墙毛地的房子，交付时史素丽告知其可以装修房子，中介公司当时也在场。融联地产公司辩称，其公司与史素丽、张江南签订三方协议后，史素丽同意将涉案房屋交付给张江南，也同意张江南对涉案房屋进行装修，其公司认为原审判决正确，应予维持。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，张江南与史素丽及融联地产公司签订的《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。本案中因涉案房屋尚未取得房屋产权证书，不具备二手房交易及过户的条件，现张江南要求解除合同且史素丽亦同意解除，本院予以准许。合同解除后，史素丽应向张江南返还50000元定金，并配合张江南取出联名账户中的购房款及利息，并将此款返还给张江南。关于向张江南赔偿损失问题，从本案查证的事实，涉案房屋系史素丽向张江南交付，张江南取得了装修许可后对房屋进行装修，原审房屋依据合同履行情况、涉案房屋存在张江南已进行装修等因素，判决由史素丽向张江南赔偿13.8万元的损失并无不妥。关于50000元办证费用是否应予退还问题，张江南认为是办证费用，应予退还，史素丽认为系为办证托请费用，但未提交证据证明用于办证花费，故原审判决由史素丽向张江南返还正确。史素丽上诉要求张江南向其赔偿“毁损房屋”损失，张江南对涉诉房屋进行装修，系对涉案房屋进行添附行为，未对造成房屋价值贬值，故对该上诉请求，本院不予支持。据此史素丽的上诉请求及理由均不能成立，依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6183元，由史素丽承担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇一九年七月二十九日书记员 邱鹏翔