河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终14794号上诉人（原审被告）：河南宏光正商置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商鼎路北、康平路东A号楼11层1104号。法定代表人：张国强，董事长。委托诉讼代理人：张营豪、高苏昊，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王四清，男，1965年6月21日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：刘海、刘玉琴，河南绿城律师事务所律师。上诉人河南宏光正商置业有限公司（以下简称宏光正商公司）因与被上诉人王四清房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初22495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏光正商公司上诉请求：一、撤销一审民事判决，发回原审法院重新审理，或者由贵院查清事实进行改判。二、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审法院在本院认为部分认定被上诉人王四清在售楼部刷卡支付房款，上诉人向其开具了相应购房款收据、发票，因为认定事实错误，上诉人除在2016年4月3日收取被上诉人1万元意向金后，在2016年4月16日转为购房定金外，其余购房款采用抵未到期工程款形式支付。上诉人从未向王四清收取除1万元定金外的其他房款，根据庭审记录及被上诉人王四清提交的pos机刷卡记录、商品房认购书等证据证明王四清购买上诉人房屋时采用了工程款抵房款的形式支付房款，在正商地产木华广场项目已购客户情况表中明确抵工程款优惠0.5个点，因此享受了工程款抵房款优惠。且在客户交款情况中备注抵675634元，这也与上诉人实际只收王四清1万元房款定金相吻合。王四清作为成年人完全可以理解该形式的意义，并应承担相应的责任。王四清声称对工程款抵房款也是完全不知情，明显与事实不符。第二，被上诉人刷卡收款人也不是上诉人，上诉人作为正规的开发企业，从未发生也不会发生要求客户通过第三方商户pos及支付购房款的行为。原审法院仅凭王四新口述而没有任何证据相佐证的情况下进行认定，上诉人在售楼部刷卡支付房款，上诉人向其开具了相应购房款收据发票，明显是认定事实错误且该错误事实已在郑州市中级人民法院（2019）豫01民终6256号判决书中予以纠正。第三，本案事实因为案外人郑州航海建设工程有限公司指定王四清购买上诉人房屋以及在被上诉人河南展宇置业有限公司处的未到期工程款冲抵王四清购房款并签订了工程款抵房款确认单。合同冲抵房款补充协议、借条、承诺书等手续。上诉人、被上诉人郑州航海建设工程有限公司、河南展宇置业有限公司均进行盖章确认，且郑州航海建设工程有限公司与河南展宇置业有限公司之前确实存在建设工程合同关系，有未到期工程款未结算，因此上诉人基于与上述借款手续向王四清出具了全额的购房款发票，而并非基于收到王四清支付的购房款而向其出具发票。二、在高新区法院另案中案外人郑州航海建设工程有限公司亦明确认可上述手续均为其公司盖章，因此，涉案房款系亦未到期工程款进行冲抵的事实已经形成，且截至目前上诉人也未收到涉案工程款冲抵购房款。根据法律规定，涉案工程款尚未到期，不具备抵销的条件，因此被上诉人无权要求上诉人在未收到房款的情况下要求上诉人交付房屋并承担违约责任。综上所述，请求发回原审法院重新审理，或者由贵院查清事实后进行改判。王四清辩称：一、2016年4月21日，答辩人在与被答辩人签订《商品房买卖合同》之时即向被答辩人支付了全部购房款及相关费用，不存在未付款的违约行为，被答辩人称其未收到王四清支付的购房款的上诉理由不能成立。王四清第一次到正商木华广场的售楼部内看房，是售楼部的置业顾问李林接待，王四清听完介绍后选定了房屋并支付了定金10000元。被答辩人认可收了王四清的10000元定金，这也能证明王四清是在其售楼部内购房并办理的手续。2016年4月21日，王四清在正商华木广场售楼部内，在售楼部的置业顾问李林全程带领之下办理了全部购房手续，先是通过POS机刷卡支付了675634元，被答辩人收回定金10000元的收据直接冲抵了购房款，共计支付685634元（包括全部购房款、印花税、房屋维修基金、办证费等），然后被答辩人开具了购房发票及相关费用的收据，与王四清签订了《商品房买卖合同》（合同号Ｄ16002402956），之后又将合同信息在房管局办理了备案登记。被答辩人在没有确认过王四清支付了全部购房款的情况下，作为一个正规的开发商，是不可能开具购房款票据并将合同信息备案的。被答辩人内部的《正商地产木华广场已购客户情况表》显示，付款栏内注明“今日付款685634元，已付清”，在客户交款情况栏内注明”POS675634元，收回收据10000元”，该内容与王四清提供的银行流水及购房款票据相一致，此表上有被答辩人售楼部的置业顾问、案场秘书、案场主管核人、案场对接审核人、财物主管审核人等多名负责人的签名，足以证明王四清于签订合同的当日，在售楼部内用POS机刷卡一次性支付了675634元的事实，否则不可能得到售楼部所有负责人员的确认。正如被答辩人所讲，作为一家正规的开发企业，财务管理制度必然非常规范，未经答辩人的许可，王四清怎可能将房款付至第三方帐户？外人又怎么可能将购房客户的购房款用POS机刷走？所以王四清支付房款所使用的POS机必然是售楼部提供的或者说是指定的、许可的，被答辩人称“未向王四清收取定金之外的购房款”的上诉理由明显与事实不符、与证据不符、与常理不符，显然不能成立。二、答辩人与被答辩人所称的“抵款”没有任何关系。答辩人王四清是与被答辩人签订的《商品房买卖合同》，购买的是被答辩人开发的商品房，看房、选房、购房都是在被答辩人的售楼部内完成，全程都由售楼部内的置业顾问李林陪同、带领，自始至终没有与郑州航海建设工程有限公司的任何人接触过，与郑州航海建设工程有限公司”之间没有任何关系。被答辩人上诉称由郑州航海建设工程有限公司指定购买毫无事实依据。置业顾问李林只是讲一次性付款有优惠，并没有向王四清详细讲过所谓的抵款情况。《正商地产木华广场已购客户情况表》客户交款情况栏内所显示的“抵”字样，是被答辩人标注上的。被答辩人上诉书中所说的的冲抵房款关系，实际是被答辩人、郑州航海建设工程有限公司、郑州展宇置业有限公司三方之间的冲抵房款关系，实与答辩人王四清没有任何关联。郑州航海建设工程有限公司曾起诉要求王四清支付偿还借款675634元，现已被驳回。该案审理过程中，被答辩人与郑州航海建设工程有限公司、郑州展宇置业有限公司三方向法庭提交了《工程款抵房款确认单》、《合同冲抵房款补充协议》、《借条》、《承诺书》等抵款手续，经辩认抵款手续中的所有“王四清”签名并非王四清本人所签，足以证实三方抵款与王四清没有任何关系。答辩人王四清作为买受人只要依据《商品房买卖合同》约定按被答辩人的要求付清房款即履行了合同约定的付款义务。抵款关系成立与否不需要经过王四清的同意，答辩人转入的帐户系答辩人指定的收款帐户，被答辩人是否将售房款用于抵工程款与答辩人没有任何关系。至于用于抵款的工程款是否到期、是否具备抵消的条件，是被答辩人与郑州航海建设工程有限公司、郑州展宇置业有限公司三方之间抵款清算的事情，与本案不具有任何关系，不能作为被答辩人不予交房的理由。故，双方签订的《商品房买卖合同》系有效合同，应受法律保护，王四清在签订合同之前即在售楼部内刷卡支付了全部购房款，被答辩人出具了相应的购房款发票收据，事实清楚、证据确实充分，一审判决被答辩人限期交房适用法律正确，应予维持。答辩人的上诉理由与事实不符，且于法无据，应予驳回。王四清向一审法院起诉请求：1、判令被告履行2016年4月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为D16002402965），将商品房交付原告使用；2、判令被告自2017年7月28日起按日向原告支付总房价款685634元的万分之一至实际交房之日止的违约金；3、判令被告赔偿因违约给原告造成的损失36361.7元（包括律师费35361.7元、交通费1000元等）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定如下事实：2016年4月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为D16002402965），约定被告将位于郑东新区明理路西、湖心五路南2幢4层402号房出售给原告；商品房总价为680240元，于2016年4月21日一次性交付；被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，原告按累计已付款的1%向原告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应当在2017年7月27日前将该商品房建设工程工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表;配套的基础设施和公共设施按照该合同第十四条约定内容已完成;前期物业管理已经落实，并符合该合同约定的商品房交付原告使用；原告在交房之前未付清全款的，除承担上述违约责任，交房时间相应顺延。同日，被告向原告出具涉案房屋购房款发票，显示购房款金额为680240元。同日，被告向原告出具收据三份，分别显示被告收到原告交来涉案房屋印花税340元、房屋维修基金4654元、办证费400元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。本案中，原告主张其按约定交付购房款，并提交相应的购房款收据、发票，该院对该事实予以认定。且原告称其在被告的售楼部中刷卡支付购房款后被告向其出具相应的购房款收据、发票，该事实符合常理，予以认定。故对于被告辩称的其未收到原告支付的购房款的意见，该院不予认定。原告依约向被告支付购房款，故被告应向原告交付涉案房屋。对于原告要求被告自2017年7月28日起至实际交房之日止按总房价款685634元的日万分之一支付违约金的请求，符合原、被告在《商品房买卖合同》中的约定，予以支持。对于原告要求被告支付因违约给原告造成的损失36361.7元（包括律师费35361.7元、交通费1000元等），证据不足，不予支持。一审法院判决如下：一、被告河南宏光正商置业有限公司继续履行2016年4月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为D16002402965），并于本判决生效后十日内将坐落于郑东新区明理路西、湖心五环路南2号楼4层402号房屋交付给原告王四清。二、被告河南宏光正商置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王四清支付违约金(以总房价款685634元为基数，自2017年7月28日起按日万分之一计算至实际交付房屋之日止)。三、驳回原告王四清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费11236元，由被告河南宏光正商置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏光正商公司向法庭提交（2019）豫01民终6256号判决一份，拟证明王四清于2016年4月21日通过pos机刷卡支付675634元，该支付行为不能认定是宏光正商公司人员提供的POS机，也不能证明宏光正商公司已经收到了王四清675634元。王四清质证称：对判决书真实性没有问题，但是不能证明他没有收到钱，这个判决是不确定，并不能证明他没有收到钱，再一个是跟我们起诉也不冲突，我们支付了提供有票据和银行流水，足以证明王四清已经交过房款，而且是得到上诉人售楼部的工作人员确认过了。本院经审理另查明：王四清于2016年4月21日通过pos机刷卡支付675634元。本院经审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案中，双方约定付款时间为2016年4月21日，王四清亦于2016年4月21日通过POS机刷卡支付675634元，虽然王四清的银行流水并未显示支付对象为宏光正商公司，但同日上诉人向王四清出具了680240元的购房发票，且上诉人提供的《正商地产木华广场项目已购客户情况表》显示“第二次付款首付/一次性款680240+400+4654+340＝685634”“今日付款685634元，已付清”“客户交款情况：POS抵675637”通过以上事实可以得出宏光正商公司认可王四清支付了全部购房款，并为王四清办理了相关购房手续，至于宏光正商公司称与案外人郑州航海建设工程有限公司存在用未到期工程款冲抵王四清购房款的问题，上诉人可另行主张相关权益。综上所述，宏光正商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11236元，由河南宏光正商置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 袁 斌审判员 董忠智审判员 邵晓斐二〇一九年七月三十日书记员 王阳涛