安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终2816号上诉人(原审被告、反诉原告）：李钱，男，1976年10月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：朱亚，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，上海建纬（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：焦仁琪，男，1991年1月15日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市岳西县，现住安徽省合肥市新站区。委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司安徽省分行，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道255号，统一社会信用代码91340000610300174F。负责人：戴跃明，该行行长。委托诉讼代理人：江龙兵，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文松，安徽华人律师事务所律师。原审第三人、反诉第三人：安徽徽缘房产营销策划有限公司，住所地合肥市庐阳区阜阳路与北一环交口向北50米金山名苑13楼，统一社会信用代码91340100MA2MUW2N2N。法定代表人：杨海波，总经理。上诉人李钱因与被上诉人焦仁琪、原审第三人中国建设银行股份有限公司安徽省分行（以下简称建设银行安徽分行）、原审第三人安徽徽缘房产营销策划有限公司（以下简称徽缘房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2018）皖0121民初2135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李钱上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持李钱一审的全部反诉请求；2、判令本案一、二审诉讼费、财产保全费由焦仁琪承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，本案李钱与焦仁琪之间不存在法律上的房屋买卖合同关系。本案李钱与焦仁琪之间只是达成初步的房屋买卖意向，即签订了合肥市版本的存量房买卖合同，但该合同只是初步协议，因本案涉案的房屋坐落在长丰县境内，按照长丰县房管局的要求，双方已经签订的合肥市版本的存量房买卖合同不能达到双方的交易目的，李钱与焦仁琪如果想继续交易必须签订长丰县房管局监制的《存量房买卖合同》，这样双方之间才存在法律上的房屋买卖合同关系。一审认定双方于2016年5月23日签订的合肥市版本的房屋买卖合同及补充协议可以达到双方合同目的，属认定事实错误。实际上，双方在协商签订长丰县房管局监制的《存量房买卖合同》过程中，因购房款的支付时间、支付方式没有达成一致意见，焦仁琪不愿意再与李钱签订长丰县房管局监制的《存量房买卖合同》，不愿意支付首付款就让李钱配合过户，恶意与徽缘房产公司串通，欲套取李钱的房产，才导致李钱与焦仁琪之间初步签订的房屋买卖合同终止。2、李钱不是因为房价上涨过快拒绝履行合同，李钱没有违约行为。第一，李钱与焦仁琪签订合肥版本的合同后，就按照合同约定将房产证交予徽缘房产公司并多次到房管局和银行咨询房屋交易的流程和偿还按揭贷款情况，四处借款筹足了偿还按揭贷款的钱，为履行合同做了充分准备。但没有长丰县房管局监制的《存量房买卖合同》就无法开设资金托管账户，焦仁琪一直不愿意与李钱签订长丰房管局监制的《存量房买卖合同》，所以不能办理资金托管账户，并非李钱不配合。焦仁琪不签订长丰版本的合同、不开设资金托管账户、不愿意支付首付款，这样李钱的合法权益无法得到保障。因此，是焦仁琪违约，而非李钱违约。第二，一审认定李钱未偿还按揭贷款的行为阻碍了涉案买卖合同的履行，属认定事实错误。李钱为了交易的顺利进行，多次到房管局和银行咨询房屋交易的流程和银行按揭贷款的偿还问题，为了保证交易的公平，双方可以先签订长丰县房管局监制的《存量房买卖合同》，办理资金托管手续，焦仁琪将首付款支付到托管账户。李钱已经筹足偿还按揭贷款的钱，随时可以到银行偿还按揭贷款。但双方就签订长丰县房管局监制的《存量房买卖合同》协商过程中，焦仁琪只要求李钱偿还贷款、配合过户，却对支付首付款一事一再推诿。在此情况下，不付首付款先过户，也不符合公平交易习惯，李钱的利益得不到保护，可见是焦仁琪违约，焦仁琪没有交易的诚意，只想套取李钱的房产。3、一审认定李钱所称需要签订长丰县房管局监制的《存量房买卖合同》仅是行政管理需要，不应视为新成立的合同，显然是错误的。导致本案合同无法继续履行的根本原因是李钱与焦仁琪之间签订的合肥市版本的存量房买卖合同不能办理资金托管，不能办理过户手续。4、焦仁琪隐瞒其房产经纪人的身份，中介人俞玉军与焦仁琪有利益关系，与徽缘房产公司有利害关系，焦仁琪与徽缘房产公司的员工俞玉军恶意串通，欲套取李钱住房，已涉嫌诈骗，一审法院认定事实有误，请求二审法院查明并予以纠正，李钱保留控告焦仁琪的权利。5、李钱在本案中没有违约行为，李钱的反诉请求有事实依据、证据证明，依法应予支持。6、焦仁琪没有证据证明其依约在2016年7月30日前支付了首付款，也没有证据证明其不支付首付款是由李钱造成的，其在未支付首付款的情况下，主张继续履行合同无事实和法律依据，也说明本案存在违约行为的是焦仁琪，而不是李钱。7、签订长丰版本存量房买卖合同是履行双方于2016年5月23日签订的存量房买卖合同及补充协议的不可缺少的一个环节，焦仁琪不配合签订长丰版本存量房买卖合同的行为不仅违约，而且表明其不愿继续履行合同，导致李钱不能及时将房屋卖出，不能实现起初卖房目的，因此，本案双方于2016年5月23日签订的《存量房买卖合同》及补充协议应依法解除。8、一审诉讼期间，焦仁琪自愿一次性支付全部房款的行为，不能作为合同可以继续履行的理由，也恰恰说明焦仁琪本身就具备一次性付款能力，其整个买房、违约、诉讼过程是利用其房产中介专业优势设计好的，意在控制房源、变相获利。9、签订长丰版本《存量房买卖合同》是办理资金托管手续的前提，李钱作为卖房人要求办理资金托管手续，相比焦仁琪更为迫切，而一审判决认定未办资金托管是李钱不配合，没有事实依据，也不符合常理。10、李钱提交的证据证明，李钱为偿还按揭贷筹集资金、前往房产部门咨询，与焦仁琪、中介公司于2016年6月28日商谈等一系列行为表明李钱当初对卖房一事是积极的，不存在违约。综上，请求支持李钱的上诉请求。焦仁琪辩称，1、一审判决认定事实清楚，法律适用非常正确。2、焦仁琪有证据能够证明李钱拒绝配合焦仁琪办理存量房资金托管。资金托管是双务行为，一审法院认定正确。3、请求驳回李钱的全部上诉请求。4、焦仁琪已于2018年12月14日向一审法院代管款账户支付全部剩余购房款668000.00元，本案合同已具备继续履行的全部条件。建设银行安徽分行述称，案涉房屋系在我行办理了抵押贷款，第三人只有在借款人偿还了全部借款后，第三人才能对抵押权进行解押。第三人也可以依据生效法律文书，由一方当事人代借款人偿还借款后进行解押。徽缘房产公司二审未发表意见。焦仁琪向一审法院起诉请求：1、判令李钱履行存量房买卖合同并配合焦仁琪就涉案房屋办理产权过户变更登记手续；2、判令、李钱协助焦仁琪就涉案房屋清偿全部债务（按揭贷款），解除抵押登记，第三人建设银行安徽分行予以配合；3、判令李钱支付焦仁琪违约定金40000元；4、判令李钱承担焦仁琪的律师费9500元；5、本案受理费、保全费等诉讼费用由李钱承担。李钱向一审法院反诉请求：1、判令解除李钱与焦仁琪之间签订的存量房买卖合同（含相关补充协议）；2、判令焦仁琪违约导致合同无法履行所付定金20000元不予返还，并赔偿李钱交通费、食宿费、律师费等计9900元。3、请求判令焦仁琪赔偿李钱因保全房屋所遭受的损失。4、判令解除李钱与徽缘房产公司之间签订的房地产经纪合同，徽缘房产公司归还李钱房地长丰字第××号号房产证；5、判令焦仁琪负担保全费、诉讼费和反诉费。一审法院认定事实：经第三人徽缘房产公司提供居间服务，2016年5月23日，甲方李钱与乙方焦仁琪签订了存量房买卖合同及补充协议，约定李钱将其所有的位于长丰县双墩镇阜阳北路科瑞北郡8幢603室房屋出售给焦仁琪，成交总价为68.8万元；李钱购买该房时在第三人建设银行安徽分行办理了按揭贷款，签订涉案买卖合同时尚欠有部分贷款，双方口头约定由李钱负责归还；约定焦仁琪以现金方式支付首付款18万元（含定金），于同年7月30日前将首付款18万元（含定金）存入托管账户，以商业贷款支付购房尾款50.8万元；约定同年7月30日内，买卖双方共同向房地产管理部门申请存量房转移手续。补充协议中约定：协议签订后，焦仁琪应向李钱支付定金2万元，定金冲抵房款。李钱应将相关权属证书原件交予居间方用于办理核价等相关前期手续；若李钱违约，双倍返还焦仁琪定金，若焦仁琪违约，李钱收取的定金不予退还；约定房产具体过户时间以房产局预约号日期为准；该相关合同一经签订，甲乙双方任一方违约，违约方承担违约金的中介服务费、诉讼费、律师费等；补充协议与甲、乙及居间方之间签订的《房地产经济合同》《存量房买卖合同》等合同相冲突，应以补充协议为准。同年6月21日，李钱、焦仁琪再次达成补充协议，就焦仁琪以按揭商业贷款支付剩余房款事项进行了相关约定。另查明，2016年5月23日，李钱与徽缘房产公司签订了房地产经纪合同，李钱于当日将涉案房屋的房产证交予徽缘房产公司，至今未取回。当日，焦仁琪向李钱支付了定金2万元。2016年6月28日，焦仁琪、李钱、徽缘房产公司三方就房屋买卖事实又进行协商，李钱要求再次签订三方补充协议，因协商未果，房屋买卖合同履行受阻，产生纠纷。李钱、焦仁琪曾共同预约于2016年6月30日办理存量房转移登记手续，后因双方产生纠纷未办理。焦仁琪未将首付款18万元（含定金）存入托管账户，李钱未向建设银行安徽分行申请提前偿还房屋银行按揭贷款，涉案房屋至今尚欠部分银行按揭贷款没有偿还。诉讼过程中焦仁琪自愿一次性支付剩余全部房款，继续履行房屋买卖合同。一审法院认为，1、涉案房屋买卖合同及补充协议是否合法有效，应当继续履行还是解除？2、焦仁琪、李钱在本案中是否承担违约责任？关于焦点1、本案双方2016年5月23日自愿签订了房屋买卖合同及补充协议，对于房屋买卖所需的重要事项都进行了约定，可以达到双方合同的目的。李钱所称需要签订另一份长丰版本的房屋买卖合同，仅是因办理存量房转移登记手续时，双方需将已签订的房屋买卖合同及补充协议中的约定内容书写在新的空白合同上，并当场签字。该行为仅仅是因为行政管理的需要，是原合同内容的延续，不应视为新成立的合同。涉案房屋登记在李钱一人名下，李钱与焦仁琪自愿签订的存量房买卖合同及补充协议合法有效，对双方具有法律约束力。李钱所持证据不能证明涉案合同已符合法定或约定解除的条件。且焦仁琪愿意一次性付清剩余房款，继续履行合同，本案继续履行合同并不存在事实和法律上的障碍，因此双方签订的房屋买卖合同及补充协议应当继续履行。关于焦点2、双方签订的房屋买卖合同及补充协议中约定，焦仁琪应当在2016年7月30日前将首付款18万元（含定金）存入托管账户。《合肥市房地产管理局关于推行存量房资金托管工作的通知》中规定，开设资金托管账户，需买卖双方签订《存量房买卖合同》后，到房产管理部门资金托管分中心办理资金托管手续，与资金托管分中心签订《资金托管协议》。焦仁琪未将首付款18万元（含定金）存入托管账户的原因是双方没有共同到资金托管中心办理手续、资金托管账户未设立。焦仁琪要求共同前往资金托管中心办理手续设立托管账户，李钱又不愿配合。故焦仁琪首付款未打入托管账户是因为履行不能，焦仁琪没有违约，不应承担违约责任。房屋买卖合同及补充协议中约定，2016年7月30日前，买卖双方共同向房地产管理部门申请存量房转移手续。因此李钱负有在2016年7月30日前先就涉案房屋办理注销抵押权手续的义务。其未偿还房屋按揭贷款的行为阻碍了涉案买卖合同的履行。且在买卖双方协商不成的情况下，李钱明确拒绝履行双方签订的房屋买卖合同及补充协议，其不履行合同义务的行为，已构成违约，应当承担违约责任。李钱个人主观认为焦仁琪与中介机构串通、欲套取其房产，无事实和法律依据，一审法院不予认可。李钱在反诉中提出解除其与徽缘房产公司之间签订的房地产经纪合同，并归还房地权长丰14××37号号房产证的请求，不符合《最高人民法院关于适用的解释第二百三十三条规定的人民法院应当合并审理的范围，对该反诉请求，本案中不作处理。综上所述，焦仁琪要求李钱继续履行合同，支付违约金及承担律师费的诉讼请求一审法院予以支持。李钱要求解除其与徽缘房产公司之间签订的房地产经济合同并归还房地权长丰14××37号号房产证的反诉请求不属于本案审理范围，其他反诉请求亦没有事实和法律依据，一审法院均不予支持。案经一审法院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释第二百三十三条之规定，判决：一、焦仁琪与李钱继续履行双方于2016年5月23日签订的《存量房买卖合同》及补充协议;二、李钱自判决生效之日起十日内办理位于合肥市长丰县双墩镇阜阳北路科瑞北郡8幢603室房屋产权证号:长丰字第××号号)房屋的银行抵押权解押手续,(若李钱未在判决限定的期间履行该项义务,则由焦仁琪先行代李钱向中国建设银行股份有限公司安徽省分行清偿债务,消灭抵押权，中国建设银行股份有限公司安徽省分行予以配合),并于解押后十日内协助焦仁琪将该房屋所有权变更过户至焦仁琪名下;三、焦仁琪自房屋所有权变更登记之日起三日内向李钱支付剩余购房款668000元(若焦仁琪代李钱先行向中国建设银行股份有限公司安徽省分行清偿债务,代为清偿的款项可在前述剩余购房款中冲抵)；四、李钱自判决生效后十日内一次性向焦仁琪支付违约金40000元；五、李钱自判决生效后十日内一次性向焦仁琪支付律师费损失9500元；六、驳回李钱的全部诉讼请求。本诉案件受理费11175元，财产保全费3960元，反诉案件受理费547.5元，共计15682.5元，由李钱负担。二审期间，焦仁琪提交2019年4月8日上午在长丰县双墩房产交易所录制的视频光盘一份，欲证明房屋正常交易的程序是先归还银行按揭贷款、解除抵押，才能办理过户手续，李钱一直没有办理还款解押手续，违约在先。李钱对该证据的真实性有异议，认为该录像的录制时间及回答问题的人员身份无法确认，不能作为二审的新证据，即使内容是真实的，但内容解决的仅仅是还清银行贷款及房产过户之间的先后问题，没有解决在还清贷款之前是否应当签订长丰版本合同，是否可以先办理资金托管的问题，本案中，焦仁琪需要证明的是为什么没有履行在2016年7月30日之前支付首付款的问题，因此，该证据达不到该证明目的，焦仁琪对此还应负有举证责任。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，李钱与焦仁琪于2016年5月23日签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据双方合同约定，焦仁琪应当于2016年7月30日前将合同约定的首付款存入资金托管账户，这是焦仁琪作为买方在涉案房屋买卖过程中应当履行的己方义务。但是根据存量房交易流程，将首付款存入资金托管账户，需要作为卖方的李钱配合方能完成。李钱在诉讼中主张系因焦仁琪不配合签订长丰房管局监制的《存量房买卖合同》，方导致无法办理资金托管。根据举证责任分配原则，李钱应当就其该项主张举证证明。但是，根据李钱提供的现有证据并不能证明在双方约定的资金托管期限内，主管部门在存量房资金托管过程中对买卖双方签订的合同制式有何要求，也不能证明焦仁琪确实存在拒绝签订与双方已签订合同约定内容一致的长丰房管局监制的《存量房买卖合同》的事实。在此情况下，因李钱不配合焦仁琪办理资金托管手续，其再以焦仁琪未在约定期限内办理资金托管手续为由主张焦仁琪构成违约，理由不能成立，本院不予支持。同时，根据双方合同约定，偿还案涉房屋的抵押贷款并办理他项权注销手续是李钱作为卖方应当履行的己方义务，李钱虽主张其多次到银行询问偿还按揭贷款事宜，但其并未实际去偿还抵押贷款并完成案涉房屋他项权注销手续。而在双方产生争议后，李钱又明确拒绝履行双方签订的合同及补充协议。至此，因李钱不配合焦仁琪办理资金托管手续，也未履行案涉房屋他项权注销手续的合同义务，并且在双方发生争议后，明确表示拒绝履行合同，一审由此认定李钱构成违约并应承担违约责任并无不当，本院予以确认。在李钱违约的情况下，其单方诉请要求解除合同，亦未能提供证据证明案涉合同已符合法定或约定的解除条件，且焦仁琪在诉讼过程中已经自愿一次性付清剩余房款，故一审判决案涉合同继续履行并无不当，本院予以维持。关于李钱的违约责任，因案涉合同已经继续履行，焦仁琪主张双倍返还的定金40000元，其中的20000元按照约定已经冲抵房款，故李钱无需双倍返还，仅需返还余下的20000元，对一审该项判决，本院予以纠正。同时，焦仁琪就其主张的律师费9500元并未提供相应的实际支付凭证，故其该项请求不能成立，对一审该项判决，本院予以撤销。综上，李钱的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持安徽省长丰县人民法院（2018）皖0121民初2135号民事判决第一、二、三项，即：“焦仁琪与李钱继续履行双方于2016年5月23日签订的《存量房买卖合同》及补充协议”、“李钱自判决生效之日起十日内办理位于合肥市长丰县双墩镇阜阳北路科瑞北郡8幢603室房屋产权证号:长丰字第××号号)房屋的银行抵押权解押手续,(若李钱未在判决限定的期间履行该项义务,则由焦仁琪先行代李钱向中国建设银行股份有限公司安徽省分行清偿债务,消灭抵押权，中国建设银行股份有限公司安徽省分行予以配合),并于解押后十日内协助焦仁琪将该房屋所有权变更过户至焦仁琪名下;”、“焦仁琪自房屋所有权变更登记之日起三日内向李钱支付剩余购房款668000元(若焦仁琪代李钱先行向中国建设银行股份有限公司安徽省分行清偿债务,代为清偿的款项可在前述剩余购房款中冲抵)”；二、撤销安徽省长丰县人民法院（2018）皖0121民初2135号民事判决第五、六项，即：“李钱自判决生效后十日内一次性向焦仁琪支付律师费损失9500元”、“驳回李钱的全部诉讼请求”；三、变更安徽省长丰县人民法院（2018）皖0121民初2135号民事判决第四项为：李钱自本判决生效之日起十日内一次性向焦仁琪返还定金20000元；四、驳回焦仁琪的其他诉讼请求；五、驳回李钱的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11175元，财产保全费3960元，反诉案件受理费547.5元，共计15682.5元，由焦仁琪负担605.4元，李钱负担155077.1元；二审案件受理费11474元，由李钱负担11033元，焦仁琪负担441元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一九年七月一日书记员 李丽莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。