广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2352号原告：誉要珍，女，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：李耀威，广东枫丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，广东枫丹律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇博爱中路**长华国际商业中心****196商铺，统一社会信用代码914406050621168694。法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶建平，广东华法律师事务所律师。原告誉要珍与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，被告粤海通公司在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后作出（2019）粤0605民初2352号民事裁定书，驳回被告粤海通公司的管辖权异议，被告粤海通公司不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民辖终541号民事裁定书，驳回被告粤海通公司上诉，维持原裁定，管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院依法适用简易程序于2019年7月18日公开开庭进行了审理，原告誉要珍及其委托诉讼代理人李耀威、陈涛，被告粤海通公司的委托诉讼代理人林嘉庆、叶建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告誉要珍向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延交楼违约金640761.92元并以640761.92元为本金从起诉之日至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月19日，原告与被告签订了两份《广东省商品房买卖合同》，原告向被告购买位于佛山市南海区201、203商铺，其中201商铺的价格为2031357元、203商铺的价格为1973405元，总价款是4004762元，合同第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前交付商铺”，合同签订后，原告按照合同约定已向被告合共支付了4004762元，但被告直至2018年11月27日（延迟了320天）才将商铺交付给原告，根据合同第九条第一项第二款的约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”因此被告应按照合同约定向原告支付违约金640761.92元(自2018年1月1日起至2018年11月26日止,共320日，每日按总房款4004762元的万分之五计算，即4004762×0.0005×320=640761.92元)。被告未在办理交楼手续时一并支付违约金，造成了原告的利息损失，被告长时间迟延交楼的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，故起诉。被告辩称，一、补充协议是双方自始至终的真实意思表示，当中三十条关于违约金或赔偿金最高为商品房总价款的2%约定，双方应当受到约束，且足以补偿原告的实际损失。二、双方还签有认购书、委托装修协议，两协议是买卖房屋的整体文件，原告自始至终知道自己是购买精装修房的，精装修房交付时间是双方约定的真实房屋交付时间，即装修协议约定的交付时间为双方约定的真实房屋交付时间。三、补充协议也是买卖房屋的整体文件，双方在第六条变更房屋交付条件为5方共同验收合格，没有违反法律强制性规定，即取得《工程竣工验收报告》也符合交付条件，被告通知原告收楼也符合约定。四、被告认为合同约定违约金过高，应当以超过造成的损失30%为标准减少，而原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应该为银行贷款利率的130%以下。被告认为原告的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定原告的损失数额。被告与原告签订的补充协议约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，因此被告认为违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。五、相比较另一个标准计算损失，涉房屋所在地区租金标准每月每平方20-22元，如果原告收楼后出租，其收益每月也只有20-22元，每户月租金只有2000元左右租金损失，2%房款已足以补偿原告的损失，原告所主张逾期违约金远远高于其实际损失，应予以调整。六、原告存在逾期履行付款，被告有权利顺延交付房屋，房屋交付日应该为约定日加原告逾期付款日。综上所述，被告认为房屋交付日为装修合同确定的收楼日加上原告逾期付款日，之后开始计算逾期交房违约金，且原告提出的违约金数额过高，应当适当减少。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息报告复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.商品房买卖合同原件2份，用以证明原、被告双方在合同中约定的房屋的价款，毛坯交楼时间及违约责任，其中合同第九条约定逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付日期第二天至实际交付之日止，出卖人按照日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金；3.广东增值税普通发票原件2张，用以证明原告已按照合同的约定足额支付了购房款；4.收楼通知书原件2张；5.EMS邮单原件1张；证据4-5用以证明被告曾寄出快递通知原告收楼，原告确收楼.诉讼中，被告举证如下：1.补充协议原件各1份，用以证明交付条件以补充协议第六条第（一）项约定为准；补充协议第三十条约定违约金总额不超过房价2%；补充协议第五条第四项约定逾期付款交楼时间相应顺延。第六条，双方更改房屋交付条件为：五方共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；2.认购书原件各1份，用以证明原告购买标的为精装修房（二条）；房屋交付标准以委托装修协议约定为准（二条）；第四条第1项约定在签订《商品房买卖合同》时明示了补充协议，是双方的真实意思表示；装修费用不另外收取，即《商品房买卖合同》与装修协议、补充协议是买卖房屋的整体文件；3.精装修工程施工三方合同原件各1份，用以证明精装修工程款由被告粤海通公司承担并支付，从而证明买卖合同所约定的案涉房屋实际上为精装修房；长华装饰公司是受粤海通公司委托与业主签订委托装修协议；装修协议是买卖合同的组成部分，是对买卖合同的补充约定；涉案方约定的最终交楼时间应该以委托装修协议所约定的交付时间为准；4.五方（建设、施工、监理、勘察、设计）竣工验收报告原件各1份，用以证明按补充协议约定案涉房屋的交付条件是以取得竣工验收报告为准，已竣工验收合格，具体时间见证据；5.竣工验收备案表原件各1份，用以证明涉案房屋已取得竣工验收备案表，具体时间见证据；6.测绘报告原件各1份，用以证明涉案房屋已取得测绘报告，具体时间见证据；7.个人住房（商业用房）借款合同原件1份，用以证明原告的付款情况。8.EMS邮单原件1份，用以证明依约履行合同，已经交付房屋给原告；9.佛山市南海区土建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知复印件各1份，用以证明案涉房屋所在地区租金标准每月每平方20-22元，从而证明买卖合同约定的逾期交楼违约金标准远高于该区域同期租金标准，原告所主张的逾期违约金远远高于其实际损失，应该予以调整，2%已经足以补充原告的损失；10.EMS妥投证明表格打印件1份，用以证明原告收到快递情况。经庭审质证、辩证，被告对原告提供的证据1-5真实性无异议，原告对被告提供的证据1-10真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年1月14日，原告誉要珍（甲方、认购方）与被告粤海通公司（乙方、出售方）签订两份《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于广东省佛山市南海区**号铺（以下简称涉讼201、203商铺），交楼标准为毛坯；付款方式为银行按揭付款。双方并约定其它权利义务。2016年2月19日，原告誉要珍（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼两份合同），其中一份买卖合同约定：出卖人将其建设的位于涉讼201商铺出售给买受人，成交价2031357元；自预售合同网上签订之日起7日内支付首期款1221357元，除首期款外，剩余房款金额810000元应于2016年2月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。另一份买卖合同约定：出卖人将其建设的位于涉讼203商铺商铺出售给买受人，成交价1973405元；自预售合同网上签订之日起7日内支付首期款1193405元，除首期款外，剩余房款金额780000元应于2016年2月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。涉讼两份合同均约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期不超过60日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；商铺交付时应当已办理竣工验收备案；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期不超过60日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告誉要珍（乙方、买受人）与被告粤海通公司（甲方、出卖人）签订《补充协议》，约定：乙方未能按照买卖合同约定的期限支付房款的，甲方有权要求乙方自逾期付款之日起每日按应付未支付房价款0.06%的标准支付违约金；甲方交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金。原告已支付涉讼201号铺的购房款2031357元、涉讼203号铺的购房款1973405元。被告未提出原告存在逾期付款的行为。2018年11月23日，长华国际商业中心（1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢）办理了竣工验收备案手续。另查明，2018年11月23日，被告粤海通公司向原告邮寄发出《收楼通知书》，通知原告于2018年11月24日至2018年12月13日办理房屋交接手续。被告粤海通公司未提供该邮件的投递情况。原、被告均确认原告于2018年11月27日接收涉讼201、203商铺。2019年1月24日，原告提起诉讼。本院认为，原告和被告粤海通公司签订的涉讼两份合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。被告粤海通公司未按照合同约定期限交付经竣工验收备案的商铺予原告，已构成违约，被告粤海通公司应承担逾期交房违约责任。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉讼补充协议约定被告粤海通公司交付商品房逾期超过90日且双方同意继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金，但该补充协议同时约定原告未能按照买卖合同约定的期限支付房款的，被告粤海通公司有权要求原告自逾期付款之日起每日按应付未支付房价款0.06%的标准支付违约金。被告粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，未对双方的违约金责任作出对等约定，存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，被告粤海通公司应按照涉讼两份合同的约定向原告承担逾期交房违约责任。现被告粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之五的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商铺所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之五的逾期违约金标准并不过高，对被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。涉讼两份合同约定的商铺交付时间为2017年12月31日，现原、被告均确认原告于2018年11月27日接收涉讼201、203商铺，故被告粤海通公司应以已付房价款4004762元（2031357元+1973405元）为本金从2018年1月1日起至2018年11月27日止按日万分之五的标准计付逾期交楼违约金662788.11元（4004762元×0.0005×331天）予原告。原告仅主张被告粤海通公司支付逾期交楼违约金640761.92元是其自行处分权利的行为，本院依法予以准许。佛山市长华装饰工程有限公司与本案处理结果不存在法律上的利害关系，本院对被告粤海通公司申请追加佛山市长华装饰工程有限公司为第三人的申请依法不予准许。原、被告对逾期交楼违约金的计算方式存在争议，双方并未对该违约金金额及支付时间达成一致意见，被告应向原告支付违约金的金额及支付时间经本院判决后才予以确定，原告主张被告从起诉之日起以中国人民银行同期贷款利率计付利息没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金640761.92元予原告誉要珍；二、驳回原告誉要珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5103.81元，财产保全费3723.8元，合共8827.61元（原告已预交），由被告佛山市粤海通房地产有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳8827.61元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告誉要珍预交的诉讼费用8827.61元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告誉要珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年七月二十六日书记员 郑幸莉