云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3659号上诉人（原审被告、反诉原告）：龚萍，女，汉族，1972年11月4日出生，身份证住址上海市宝山区。委托诉讼代理人：陈彦竹，云南王永明律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘俊昆，男，汉族，1970年6月13日出生，身份证住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：刘萍，云南卓承律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：黄伟龙，男，汉族，1987年11月8日出生，身份证住址福建省南安市。原审第三人：赵慧俊，男，苗族，1965年7月16日出生，身份证住址云南省昆明市东川区。上诉人龚萍因与被上诉人刘俊昆、原审第三人黄伟龙、赵慧俊房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。龚萍上诉请求：1、撤销（2018）云0102民初2526号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求一、二项；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在2017年5月29日就将涉案房屋出租给赵慧俊等，租期二年，但2017年8月23日被上诉人将已出租的房屋卖给上诉人，在商谈买卖合同时被上诉人承诺会尽快与承租人解除租赁合同，办理过户手续后将房屋交付给上诉人居住使用。上诉人已依约向被上诉人支付购房款145万元，剩余购房尾款应于交房之日才支付，至今被上诉人未向上诉人交房，或办理书面的房屋移交手续，签署房屋移交清单，被上诉人甚至连原《房屋租赁合同》都未向上诉人进行移交，更未组织联系上诉人和承租人对后续房屋作三方衔接，导致承租人不认可上诉人的身份，拒不支付房屋租金。因此，被上诉人应按双方协议向上诉人支付逾期交房违约金17200元。综上，请求二审法院依法改判。刘俊昆答辩称：在购房时上诉人明知涉案房屋处于租赁状态，被上诉人从未承诺解除租赁合同后再交付房屋，是上诉人想解除租赁合同而请被上诉人协调。2017年12月5日双方对剩余租金和押金的处理达成一致意见，上诉人应当扣除剩余租金和押金后向被上诉人支付房屋尾款44358元，交付房屋后双方在房地产交易中心进行产权变更登记，产权现已转移，上诉人以房屋所有权人的身份行使权利，被上诉人并未逾期交房，不应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。黄伟龙、赵慧俊未出庭陈述意见。刘俊昆向一审法院起诉请求：1、被告立即支付拖欠原告的购房尾款44358元；2、本案诉讼费由被告承担。龚萍反诉请求：1、原告向被告交付标的物昆明市江东耀龙康城3幢3单元101号房屋；2、原告赔偿被告逾期交房违约金17200元；3、原告交付被告租房押金3000元；4、第三人支付被告租金17955元；5、本诉反诉费用由原告及第三人承担。一审法院认定事实：2017年5月29日，原告与第三人等签订一份《房屋租赁居间合同》，约定原告将名下位于昆明市江东耀龙康城******房屋出租给第三人。2017年8月20日，原、被告等签订一份《房屋买卖居间合同》，约定被告向原告购买上述房屋，并约定了款清交房，交接时被告支付尾款5万元，原告把剩余租金和押金交付被告等内容。2017年8月23日，原、被告办理了公证书并签订一份《二手房买卖合同》，2017年10月21日双方办理了产权登记变更手续，将该房屋变更登记到被告名下。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁居间合同》和《二手房买卖合同》系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规，依法成立并生效，双方依法享有约定的权利并应全面、善意地履行合同义务。关于本案的本诉部分，本案中，双方对所签《房屋租赁居间合同》和《二手房买卖合同》中房屋交接状况的约定产生不同的理解，二份合同均为格式合同，合同内容并无冲突，《房屋租赁居间合同》已特别注明有租金和押金交付，被告在签订该合同时应当明知并认可房屋存在第三人租赁的情况，由于原、被告已于2017年10月21日办理完昆明市江东耀龙康城3幢3单元101号房屋的产权登记变更手续，被告已取得房屋所有权，应视为双方已将房屋作了交接。被告所作原告没有按约定将房屋交付被告、支付购房尾款的条件不成立抗辩缺乏事实依据，对原告要求被告支付扣除押金3000元和租金2642元后的购房尾款44358元的诉请予以支持。关于本案的反诉部分，被告要求原告交付房屋及支付逾期交房违约金的诉请，在本诉部分已对被告主张的相应观点作了评述，被告的相应诉请不成立。至于被告要求原告交付租房押金3000元的诉请，由于原告已在本诉部分在被告应付尾款扣减了押金3000元，被告此诉请已无必要支持。而被告要求第三人支付租金17955元的诉请与本案并非同一法律关系，被告可另案主张权利。综上，对被告的反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、本诉被告龚萍于本判决生效后十日内支付本诉原告刘俊昆购房尾款44358元；二、驳回反诉原告龚萍的诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。同时，上诉人向法庭强调《二手房买卖合同》第1.4条约定“该房屋的租赁情况为下列第1种情况。1、出卖人未将该房屋出租。”因上诉人要求补充的该项内容与涉案房屋的实际情况不符，故本院不作为事实予以确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：涉案房屋是否实际交付？上诉人是否应当向被上诉人支付购房尾款？被上诉人是否应当向上诉人承担违约责任？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，上诉人与被上诉人于2017年8月20日、2017年8月23日分别签订《房屋买卖居间合同》、《二手房买卖合同》，并在2017年10月21日针对合同标的物昆明市江东耀龙康城3幢3单元101号房屋办理了产权登记变更手续。经审查，上诉人在签订上述合同时已经知悉涉案房屋由第三人承租，但合同中并未明确要求被上诉人应当解除已存在的租赁关系，或需要被上诉人移交租赁合同，以及被上诉人应当与承租人及上诉人办理移交，因此涉案房屋在完成产权登记变更手续后，上诉人已实际取得昆明市江东耀龙康城3幢3单元101号房屋的所有权，加之上诉人在另案中（2018）云0102民初10351号已作为产权人行使权利，故上诉人认为涉案房屋尚未移交，未达到支付房屋尾款的主张不能成立，一审在扣除房屋押金3000元和租金2642元后，确认上诉人应当向被上诉人支付购房尾款44358元并无不当，本院予以维持。因无证据表明被上诉人在履行合同中存在违约行为，且上诉人已经取得涉案房屋的所有权属，故上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约金的请求不能成立；上诉人要求原审第三人支付租金的请求，与本案不属于同一法律关系，并且上诉人已经在另案中主张权利，故本案中不作审查处理。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1663元，由上诉人龚萍承担。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 刘昕光审判员 李 锋二〇一九年七月十九日法官助理奚琳书记员汪雪媛