西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书   （2019）陕0113民初7769号   原告：童艳云，女，汉族，1993年10月17日出生，籍住陕西省扶风县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：陈晓妮，陕西白鹿原律师事务所律师。    被告：何倩，女，汉族，1985年5月19日出生，籍住陕西省延安市宝塔区，现住陕西省延安市宝塔区。   委托诉讼代理人：李艳，陕西宽明律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈利，陕西宽明律师事务所实习律师。   第三人：西安谦信茂房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。   法定代表人：刘涛，系该公司执行董事兼总经理。   原告童艳云与被告何倩、第三人西安谦信茂房地产营销策划有限公司（以下简称“谦信茂房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告童艳云委托的诉讼代理人陈晓妮，被告何倩委托的诉讼代理人李艳、陈利，第三人谦信茂房产公司法定代表人陈涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告童艳云诉称，2019年7月19日，被告委托其亲属刘柏妍与原告签订《西安市存量房屋买卖合同》（合同编号MYZJ20180015），约定原告出资48万购买被告位于西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX号房屋一套（建筑面积35.21平方米），被告在2018年10月1日前交付房屋，房屋交付日前发生的物业管理费、供暖费、水电费、燃气费、有线电视费、网络等费用由被告承担，双方共同对房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等情况进行验收，在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品上签字，并就房产过户手续办理、出卖人违约责任等进行了详细约定。同日，原被告与第三人西安谦信茂房地产营销策划有限公司三方基于以上房屋签订《房屋居间服务合同》。房屋买卖合同签订后，原告积极履行了支付定金等义务，但是被告严重违约，存在众多违约行为（1）被告逾期交付房屋，至今未将房屋交付原告；（2）被告拒不配合办理房屋交接手续，将屋内附属设施设备、装饰装修、家电家具用品全部破坏毁损和搬离，导致原告无法正常入住生活；（3）被告没有缴清物业管理费、供暖费、水电费、燃气费、有线电视费、网络等费用。鉴于被告严重违约行为，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行《西安市存量房屋买卖合同》（合同编号MYZJ20180015）；2、被告配合办理西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX号房屋交接手续，并支付逾期交房违约金22800元（按照240元/日标准，自2018年10月1日起计算至房屋交付完成之日止）；3、被告赔偿以上房屋内附属设施设备、装饰装修、家电家具用品的经济损失3万元；4、被告清缴支付以上房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水电费、燃气费、有线电视费、网络等费用；5、本案诉讼费由被告承担。   被告何倩辩称，1、本案中被告与原告签订的《西安市存量房屋买卖合同》（以下简称“房屋买卖合同”）已经履行完毕，原告要求被告继续履行合同的请求于法无据，不能成立，请法院依法予以驳回。被告已经于2018年12月3日配合原告正式办理了涉案房屋过户手续，并且在房屋过户当日被告在本案第三人房产中介及原告三方共同在场时已将房屋钥匙、水电卡等当场交付给了原告，而原告也当场接收了上述物品。2、原告主张被告支付逾期交房违约金22800元的请求缺乏事实及法律依据，不能成立，请法院依法予以驳回。双方意思为先办理过户再交付房屋，2018年10月1日交房只是大概预计交房时间，被告积极履行了各项义务，原告因个人征信问题，致使公积金贷款银行审批办理延期，原告首付款迟迟不到位。被告刚生产完一个月，双方口头达成一致，于2018年12月3日共同办理房屋过户手续并交付房屋钥匙及房屋水电卡，原告并未提出任何异议。3、原告主张被告向其赔偿涉案房屋内附属设施设备、装饰装修、家电家具用品的经济损失3万元的请求于法无据，且该请求显然不能成立，请法院依法予以驳回。合同中并未对房屋内附属设施、设备一并转让，因此家具家电等不在房屋交付范围内。且家具家电不属于法律规定的房屋附属设施。且涉案房屋中大部分家居用品为租户所有，被告无处分权。4、原告主张被告清缴支付以上房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水电费、燃气费、有线电视费、网络等费用，没有事实及法律依据，不能成立。过户当日，被告已经向原告支付物业费84.5元；涉案房屋日常水电使用的均为水电卡，使用时需要提前充卡，故不存在水电费欠费未交情况。涉案房屋转让前一直对外出租，原告从未开通过有限电视及网络。租户自行办理，如若欠费，也只会计入租户自己的欠费记录。涉案房屋建房时没有安装天然气，即使后面安装了，也是充值使用，因此在交付时不存在燃气费缴纳问题。涉案房屋在交付之前从未开通暖气，不存在供暖费的问题。综上所述，原告的各项主张均缺乏事实和法律依据的支持，应驳回原告的全部诉讼请求。   第三人谦信茂房地产公司辩称，是第三人的经纪人来签的合同，签合同的时候确认了房屋的价格，原、被告双方都同意，也确认了带家具家电，并经业主（被告）代理人和客户（原告）确认。合同签订之后办手续网签、面签银行贷款审批资金监管大概一个半月办完，业主因怀孕和客户达成协议，于2018年10月1日交房，过户的过程中业务店长和业主不停催促，因业主的银行贷款还没有解押，40多天后才能办理。房屋过户完以后是有一个交房流程，是第三人要和买卖双方去物业结清上一业主的费用，交房以后拿钥匙和电卡就行，时业主将钥匙和电卡交付给买房人以后，没有去物业，出现争议后，第三人积极沟通，原业主无视短信和电话，后向原业主发告知函也没回应，就进入了诉讼程序。   经审理查明：2018年7月19日，原告童艳云（乙方）与被告何倩的委托代理人刘柏研（甲方）接受第三人谦信茂房产公司经纪服务，签订《房屋居间服务合同》及《西安市存量房屋买卖合同》（合同编号MYZJ20180015）），约定被告将其西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼XX单元XX号房屋卖给原告，建筑面积为35.21平方米；房屋主要情况为：该房屋已经设定抵押，甲方应于2018年8月30日前办理抵押注销手续；该房屋已出租，甲方应于2018年9月30日解除该房屋的房屋租赁关系。房屋成交价为肆拾捌万元整（480000元），该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用。付款方式为贷款，乙方于本协议签订之日起10个工作日备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款贰拾伍万元（250000元）存入资金监管账户。乙方申办贷款支付剩余房款贰拾叁万。随同转让的附属设施、设备，若有，详见附件房屋附属设施清单。（无附件房屋附属设施清单）。甲、乙双方自签订本合同当日起，5个工作日内备齐所有过户资料，7个工作日内备齐所需房款，甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理过户手续。交付时间：2018年10月1日；房屋交付日前发生的物业管理费、供暖、水电燃气费、有线电视、网络等费用由甲方承担。另就违约责任进行了详细约定，其中《《西安市存量房屋买卖合同》》第八条第二款约定：本合同签署后，若甲方未能按照约定将该房屋交付乙方，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不作累加）：1、......2、逾期超过三十日内，则乙方有权主张解除本合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付房屋成交价百分之二十的违约金；乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价每日万分之五计算至房屋交付完成之日。双方实际上于2018年12月3日办理过户手续并交付房屋。   庭审中，原告称原、被告和第三人口头约定被告将涉案房屋的家具和附属设施随同一并转让给原告，被告对此并不认可。经查明，原、被告之间并未签订关于随同转让房屋附属设施的清单。   另，被告因在中国建设银行借贷170000元，因而办理了涉案房屋抵押，于2018年8月9日结清贷款，并于2018年8月30日以后办好房屋抵押注销手续。   原告（乙方）、被告（甲方）于2018年11月7日同案外人西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定原告（乙方）本协议签订之日起90日内将购房首付款310000元存入“专用账户”（丙方账户）后并及时办理银行按揭手续。原告于2018年11月7日将首付款打入该资金监管账户，办理完资金监管手续。第三人在庭审中证实原告只办理过资金监管协议。   原告提供的收费票据证实： 2018年10月至12月，涉案房屋欠物业费158.46元，违约金128.61元，合计287.07元；2018年10月至12月，欠垃圾费18元，违约金14.61元，合计32.61元；2018年11月至2019年2月，欠暖气费816.87元；2018年10月至12月，欠用电公摊费60元，违约金48.7元，合计108.7元；2018年10月至12月，欠电梯费36.96元，违约金30元，合计66.96元。2018年12月3日，被告向原告通过微信转账的方式支付物业费84.5元。   上述事实，有《房屋买卖合同》、《房屋居间服务合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、收费票据、建设银行个人贷款结清证明、视听资料等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。   本院认为，公民之间合法的买卖关系受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反其他法律、行政法规的规定，应受法律保护。合同双方因遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。结合案件查明的事实，原、被告双方在合同中约定被告于2018年8月30日前办理涉案房屋抵押注销手续，并于2018年10月1日向原告交付涉案房屋，但实际上被告于2018年8月30日之后才办理好房屋的抵押注销手续，2018年12月3日才办理房屋过户手续并交付房屋，被告方违反双方合同约定，迟延办理房屋解押手续并延期交付房屋，应当按照合同约定承担违约责任。   原、被告在《西安市存量房屋买卖合同》中约定乙方应于本协议签订之日起10个工作日内备齐购房首付款，并于办理房屋房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币250000元存入资金监管账户进行资金监管，现被告在2018年12月3日办理房屋过户手续，而原告是于2018年11月7日就将购房首付款存入监管资金，第三人在庭审中也予以证实只办理过一次监管协议，且被告也不能举证证明原告在本协议签订之日起10个工作日未备齐购房首付款，故对被告辩称原告于2018年11月7日重新办理监管协议，导致房屋迟延交付，系原告违约在先的主张，本院不予采信。被告已经与2018年12月3日配合原告办理了房屋过户手续，并交付房屋，履行了合同的主要内容，故违约金的计算应当截止至2018年12月3日。根据原、被告双方在《西安市存量房屋买卖合同》中的约定，被告应向原告支付的违约金为：按房价每日万分之五计算自2018年10月1日至2018年12月3日，即480000元×5/10000×63天=15120元。鉴于被告已经为原告办理了房屋过户登记并交付了房屋，故对原告要求被告继续履行房屋买卖合同并配合其办理涉案房屋交接手续的诉请，本院依法不予支持。   当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。至于原告要求被告赔偿涉案房屋内附属设施设备、装饰装修、家电家具用品的经济损失3万元的诉请，原告、被告并为未签订附属设施的清单，原告又无其他证据佐证，故原告要求被告赔偿以上房屋内附属设施设备、装饰装修、家电家具用品的经济损失3万元的诉讼请求本院不予支持。鉴于被告交付的房屋，确有部分毁损，与房屋之前现状不一致，本院酌情认定被告向原告赔偿5000元。   原告主张被告清缴支付以上房屋交付日以前发生的物业费用的诉求，房屋交付之前应当由被告承担房屋实际交付日期为2018年12月3日，根据原告提供的收费收据，计算至2018年12月初，鉴于被告的违约行为，故认定实际费用如下：物业费：(158.46+128.61) ×2/3-84.5=106.88元;垃圾费：（18+14.61）×2/3=21.74；暖气费：816.87×1/4=204.23元;用电公摊：（60+48.7）×2/3=72.47元;电梯费：（36.96+30）×2/3=44.64元,共计449.96元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告何倩于本判决生效之日起十日内向原告童艳云支付逾期交房违约金15120元。   二、被告何倩于本判决生效之日起十日内向原告童艳云赔偿经济损失5000元。   三、被告何倩于本判决生效之日起十日内向原告童艳云支付房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖费、水电费等费用共计449.96元。   如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   四、驳回原告何倩的其余诉讼请求。   本案案件受理费1120元，由原告童艳云承担420元，剩余700元由被告何倩承担。因原告已预交，被告何倩应于本判决生效后十日内支付给原告童艳云。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判长  李    鑫   人民陪审员  李      彬   人民陪审员杨 晓 红     二〇一九 年七 月 十五 日     书记员  李雨馨       打印：扈艳红   校对：赵恒悦 2019年月日送达        1