福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0322民初3763号 原告：福建省莆田太阳电子塑胶有限公司，住所地福建省仙游县郊尾镇长安村。统一社会信用代码91350322611855921U。 法定代表人：何梅金，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴平如，福建朗天律师事务所执业律师。 被告：许金义，男，1952年2月18日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：潘金彬，男，1973年8月2日出生，汉族，住福建省仙游县，系仙游县郊尾镇后沈村民委员会推荐）。 委托诉讼代理人：周国荣，男，1962年11月29日出生，汉族，住福建省仙游县，系仙游县郊尾镇后沈村民委员会推荐）。 原告福建省莆田太阳电子塑胶有限公司（以下简称“太阳电子公司”）与被告许金义租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太阳电子公司的法定代表人何梅金及委托诉讼代理人吴平如、被告许金义的委托诉讼代理人潘金彬、周国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 太阳电子公司向本院提出诉讼请求：1.判令终止其与许金义于2017年8月27日签订的《租赁协议》；2.判令许金义立即全部搬出使用其公司的厂房；3.判令许金义向其支付自2018年12月26日起至搬出租赁厂房之日止的每月租金5100元；4.判令许金义支付自2017年8月27日起至搬出擅自使用其公司厂房的每月租金5856元。事实与理由：其与许金义经协商后于2017年8月27日签订《租赁协议》一份，约定许金义租赁使用其公司所有的坐落于仙游县厂房前面钢铁厂房和厂房三楼。协议第一条约定：租期为5年，自2017年8月27日起至2022年8月27日止，年租金为61200元（即每月租金5100元）。租赁用途为生产工艺品。协议第3条约定：租金半年付一次，下次租金需提前一个月付清（即2018年2月26日前付半年租金30600元，2018年1月26日前付下半年租金30600元，2018年7月26日前付下半年租金30600元，2019年1月26目前付下半年 租金30600元，以下类推付清下半年租金30600元）。如乙方（即许金义）拖欠一个月以上，甲方（即太阳电子公司）有权终止合同，收回厂房。押金5干元等合同期满后，如乙方没有违约拖欠租金和水电费，甲方退回全部押金，不计利息。协议约定，在这五年中如果甲方要全部卖掉的情况下，乙方应无条件的将厂房归还给甲方使用，不给予补偿。甲方提前两个月通知乙方搬厂，乙方交来的六个月租金，按实际月份收租金，未使用的月份租金退回给乙方。约定甲方收款账号：72×××56，收款人何梅金。合同签订后，其按约定提供租赁厂房给许金义使用，许金义于2017年12月8日通过陈明至的账户（62×××87）支付给其公司法定代表人何梅金（账号62×××15）租金22500元，2018年2月4目也通过陈明至的账户支付租金10000元，2018年4月13曰支付租金10300元，2018年5月9日支付租金22500元，2018年8月11日支付租金20000元，2018年9月14日支付租金5000元。许金义没有于2018年7月26日前付清下半年租金30600元（尚欠5600元），己构成违约。至今为止许金义仍继续使用，也没有按约定支付租金。而且许金义租赁后，没有按协议约定租赁使用厂房一半、厂房前面钢铁厂房和厂房三楼，而是擅自多使用厂房一半及厂房内消防通道等（面积达878平方，每平方按己租赁给被告计算为6．67元），超出协议约定租赁范围，也构成严重违约，严重侵害其合法权益。2018年11月间，其需要将厂房整体出售，但因许金义没有按约定终止租赁协议，仍然不肯搬出。为此其委托福建众益律师所律师向被告发出律师函，通知终止租赁协议等。但许金义依然如故，继续没有支付应付的租金，也不肯终止租赁协议，严重侵害其合法权益。故其诉至法院，请求判准上述所请。 许金义辩称，其同意太阳电子公司第1点及第2点的诉讼请求，但不同意太阳电子公司的其他诉讼请求，主要理由：1.太阳电子公司认为其违约，根本不是事实。这纯粹是太阳电子公司违约而要求单方解除合同的借口而已。太阳电子公司认为其欠租金5600元，也是错误的，从2017年8月27日起至2019年2月27日，租金总额为91800元，其已支付90300元(太阳电子公司在诉状中也承认)，只欠1500元。况且，其当时与太阳电子公司现场管理负责人傅加明(太阳电子公司法定代表人之堂姐夫)协商，傅加明同意其暂欠的。太阳电子公司称其欠租金5600元，并非事实。其并无违约，太阳电子公司以其欠租金5600元构成违约，纯粹是太阳电子公司欲想将厂房出售、中途违约单方解除合同的借口而已。2.太阳电子公司中途借故解除合同的行为，已构成违约，其有权要求太阳电子公司赔偿损失。双方签订的《租赁协议》第一条约定了租赁期限为5年，从2017年8月27日起至2019年2月27日止。第三条第8款约定：“甲、乙双方中途不得借故解除合同。若解除合同给双方造成损失的，由提出方赔偿损失”。前已言及，其并未违约，而是太阳电子公司借故单方解除合同，明显违约。其承租房租后，装修花费了6万元左右，木碗搬迁花费了3万多元。其由于资金不足，机械尚未安装，尚未生产。太阳电子公司即借故要求终止合同，给其造成较大损失，其依约有权依法要太阳电子公司赔偿损失。应该说明的是，协议第三条第10款虽然约定太阳电子公司有权要求答辩人在租期内随时搬出，但这一约定明显是霸王条款，是显失公平的条款。其支付94218元租金，搬厂筹备工作刚做好，尚未开始生产太阳电子公司就要求其搬出，明显显失公平。且该条款与上述第三条第8款的约定相互矛盾，属于可撤销条款，不能作为本案定案的依据。3.太阳电子公司要求其支付从2018年12月26日起至搬出租赁厂房之同止的租金，缺乏事实根据。其已交纳了一年半的租金94218元，实际多付3918元，太阳电子公司应予以退还。4.太阳电子公司要求其支付2017年8月27日起至搬出所谓“擅自使用太阳电子公司厂房止的每月租金5856元”，缺乏事实根据。其承租后，在搬迁时，由于机械未安装，经得太阳电子公司现场管理负责人傅加明的同意，将一小部分木碗暂时车上卸在厂房里待分类归位，等待机械安装后置放归位，只是临时占用了承租范围外一小部分空置厂房(太阳电子公司也尚未使用到这一部分厂房)。因此傅加明当场当时也同意放置，且没有占用其所谓的消防通道。 对于当事人双方没有争议的事实，即双方签订《租赁协议》、许金义已付租金90300元的事实，本院予以确认。对于双方当事人争议的证据和事实，本院予以分析并认定如下： 1.关于许金义实际已支付租金数额问题。本院经审查认为，太阳电子公司已自认收到许金义支付的租金90300元，而许金义辩称其已实际支付94218元。许金义应对所主张的已另行支付租金3918元的事实负有举证责任。因许金义提供的银行卡交易表及回单，只能证实其付款至陈明至的情况，无法证实太阳电子公司授权陈明至收到涉案厂房租金，故许金义主张其已实际支付租金94218元，不予采信。 2.许金义是否另行占用太阳电子公司另一半厂房及消防通道的问题。本院经审查认为，太阳电子公司应对其所主张的许金义另行侵占其另一半厂房及占用时间的事实负有举证责任。但太阳电子公司所提供的相片只能显示现场有停放车辆及摆设一些物品，但不能证实是许金义长期占用另一半厂房及消防通道。同时，本案所审理的是租赁合同纠纷，若太阳电子公司认为许金义另行侵占其厂房，侵犯其合法权益，应另行提起诉讼。故本院在本案中不一并处理。 根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2017年8月27日，太阳电子公司与许金义签订《租赁协议》一份，约定太阳电子公司将其坐落于仙游县郊尾镇长安村仙政房权证ＧＹ字第××号房屋所有权证项下的厂房第一楼的一半（即靠近福厦国道一侧）、该厂房的第三楼及前面钢铁厂房出租给许金义使用。双方约定：租期为5年，自2017年8月27日起至2022年8月27日止，年租金为61200元（即每月租金5100元）。租赁用途为生产工艺品。租金半年付一次，下次租金需提前一个月付清。如乙方（即许金义）拖欠一个月以上，甲方（太阳电子公司）有权终止合同，收回厂房。押金5000元等合同期满后，如乙方没有违约拖欠租金和水电费，甲方退回全部押金，不计利息。在这五年中如果甲方要全部卖掉的情况下，乙方应无条件的将厂房归还给甲方使用，不给予补偿。甲方提前两个月通知乙方搬厂，乙方交来的六个月租金，按实际月份收租金，未使用的月份租金退回给乙方。约定甲方收款账号：72×××56，收款人何梅金。同时，双方还对其他权利义务进行约定。合同签订后，太阳电子公司按约定提供租赁厂房给许金义使用，许金义于2017年12月8日通过陈明至的账户（62×××87）支付给太阳电子公司法定代表人何梅金（账号62×××15）租金22500元，于2018年2月4目也通过陈明至的账户支付租金10000元，于2018年4月13日支付租金10300元，于2018年5月9日支付租金22500元，于2018年8月11日支付租金20000元，于2018年9月14日支付租金5000元，共计90300元。许金义没有于2018年7月26日前付清下半年租金,尚欠5600元没有支付。2018年12月12日，太阳电子公司委托福建众益律师所律师向许金义发出律师函，通知终止租赁协议。2018年12月27日，太阳电子公司在涉案厂房张贴通知，要求许金义于2019年1月5日前搬离厂房，但许金义仍然占用涉案厂房，也没有继续按租赁协议的约定支付租金。太阳电子公司遂于2019年5月6日以上述诉讼请求向本院提起诉讼。 本院认为，太阳电子公司与许金义之间所签订的租赁合同系双方真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护。现双方均同意解除租赁合同，许金义也同意撤离涉案厂房，故太阳电子公司关于请求解除涉案租赁合同、要求许金义搬出厂房的诉讼请求，于法有据，予以支持。同时，许金义还负有应支付按每年61200元（即每日=61200÷360=170元）的标准自2017年8月27日起计算至许金义实际搬离所租赁厂房之日止的结欠租金的义务。许金义已支付租金90300元，每日170元，共计已支付租金天数为90300÷170=531日。许金义已支付租金日期自2017年8月27日计算531日，至2019年2月9日止。太阳电子公司主张许金义支付自2018年12月26日起的租金，计算有误，应予以纠正为自2019年2月10日起计算。太阳电子公司主张许金义还占有另一半厂房并要求其支付自2017年8月27日起按每月5856元计付的租金，缺乏事实依据，亦与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，本院在本案中不予一并处理，予以驳回。太阳电子公司有理的诉讼请求，予以支持；无理的诉讼请求予以驳回。许金义的辩解意见无理，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第一百零九条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、终止福建省莆田太阳电子塑胶有限公司与许金义于2018年8月27日签订《租赁协议》的权利义务； 二、许金义应在本判决生效后十日内自行搬离福建省莆田太阳电子塑胶有限公司坐落于仙游县郊尾镇长安村仙政房权证ＧＹ字第××号房屋所有权证项下厂房中的第一楼一半（即靠近福厦国道一侧）、第三楼及前面钢铁厂房； 三、许金义应在本判决生效后十日内支付给福建省莆田太阳电子塑胶有限公司自2019年2月10日起按每日170元的标准计付至其实际搬离出涉案厂房之日止的租金； 四、驳回福建省莆田太阳电子塑胶有限公司的其他诉讼请求。 如未按上述指定的时间履行给付金钱义务，则被告应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本案受理费7208元，减半收取3604元，由福建省莆田太阳电子塑胶有限公司负担1200元，由许金义负担2404元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林金东 二〇一九年七月二十九日 书记员  许益芳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。