陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   执行裁定书                       （2019）陕01执异687号   案外人：刘XX，男，汉族，1993年12月31日，住西安市临潼区。   申请执行人：陕西XXXXXX集团有限公司，住址地   陕西省渭南市临渭区。   法定代表人：陈XX，该公司董事长。   委托代理人：胡XX，陕西XXXX律师事务所律师。   委托代理人：杜XX，男，汉族，1964年4月4日出生   住四川省苍溪县，该公司员工。   被执行人： 陕西XX房地产开发有限公司，住所地西   安市临潼区。   法定代表人：魏XX，该公司董事长。   委托代理人：马X，陕西XX律师事务所律师。   陕西XXXXXX集团有限公司与陕西XX房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案。西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第838号裁决书已发生法律效力。申请执行人XXXX公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行。   执行中，案外人刘XXX以本院（2018）陕01执438号执行裁定书查封的XX公司名下位于西安市临潼区XX街XX居XX幢XX层XX号房产为其所有为由向本院提出执行异议申请，因案件事实清楚，本院依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查完毕。   案外人刘XX称：请求法院立即解除西安市临潼区XX街XX居XX幢XX层XX号房产的查封。案外人与XX公司于2013年6月9日签订了商品房买卖合同，并向XX公司全额支付了贰拾叁万叁仟叁佰叁拾叁元（233333元）购房款，购得临潼区XX街XX居XX幢XX层XX号商铺，建筑面积约12.83平方米，该涉案商铺的所有权应属于案外人。现法院执行的案件对案外人的商铺予以查封拍卖，侵犯了案外人的合法权益，请法院查明事实，依法解除错误查封，中止涉案查封房产的执行，维护案外人的合法权益。     申请执行人XXXX公司辩称，1、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。答辩人申请执行拍卖被执行人陕西XX房地产开发有限公司开发建设的房产，西安市中级人民法院依法评估拍卖，是依照执行程序作出的执行行为，是维护答辩人的合法权益之举，是人民法院的正当行为，并无违法情形。2、被答辩人提出执行异议的主张缺乏事实和法律依据，因为被答辩人并没有实际占有该房屋。（1）、根据《物权法》第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，被答辩人异议房屋的土地使用权属为被执行人陕西云飞房地产开发有限公司，自该房屋建成，陕西云飞房地产开发有限公司便拥有异议房屋的合法物权。（2）、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中涉案房屋由答辩人建设，工程竣工之后，由于被执行人陕西XX房地产开发有限公司没有按照合同约定支付工程款，工程一直被答辩人留置，至今未能交付XX公司，因此也不存在XX公司交付被答辩人的情形。在人民法院查封前并未交付被答辩人，被答辩人未合法占有涉案不动产，不能排除执行。综上，被答辩人所提执行异议置于法无据，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议，以维护答辩人合法权益。   本院查明，XXXX公司与XX公司建设工程合同纠纷一案，因XX公司未履行合同约定的义务，XXXX公司遂向西安市临潼区法院申请财产保全，临潼区法院于2017年6月15日作出（2017）陕0115财保17号民事裁定书，裁定：“查封被申请人陕西XX房地产开发有限公司位于西安市临潼区XX街XX居（XX地产）X号楼XX-XX轴X-X层商业门面房（X层XX-XX轴商业门面房除外），建筑面积约4800平方米的房产。查封期限三年（自2017年6月15日起至2020年6月14日止）。”后经XXXX公司申请，西安仲裁委员会于2018年1月18日作出西仲裁字（2017）第838号裁决书，裁决：“一、被申请人陕西XX房地产开发有限公司在收到本裁决书之日起十日内支付申请人陕西XXXXXX集团有限公司工程15099351元（已扣除质保金82156.5元）及利息（以应支付工程款15099351元为基数自2017年4月13日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被申请人陕西XX房地产开发有限公司在收到本裁决书之三起十日内退还申请人陕西XXXXXX集团有限公司履约保证至300万元及该款资金占用费（自2013年8月1日起至给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被申请人陕西XX房地产开发有限公司在收到本裁决书之三起十日内退还申请人陕西XXXXXX集团有限公司垫付审计费11万元、用水用电保证金17万元......”XXXX公司于2018年2月5日向本院申请执行，本院依法立案执行。执行中，本院依法作出（2018）陕01执438号执行裁定书，裁定冻结（划拨）被执行人XX公司银行存款人民币2300万元或查封（扣押）其相同价值的其他财产。   经本院到涉案房产所在地进行现场勘验，房屋目前尚处于空置状态尚未进行装潢经营。   案外人刘XX为支持其异议请求，向法院提供证据：1、案外人与XX房地产签订的编号GF-2000-0171，合同登记号为73号的《商品房买卖合同》，但无签订日期；2、0002100号商品房销售专用收据一张，认购金额为贰拾叁万叁仟叁佰叁拾叁元（233333元）。   以上有民事裁定书、仲裁裁决书、执行裁定书、证据材料等在卷佐证。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人刘XX虽已与XX公司签订《商品房买卖合同》，但无签订日期，无法证明其在法院查封之前就已签订合法有效的《商品房买卖合同》，经本院到涉案房产所在地进行现场勘验，房屋目前尚处于空置状态，并未装修经营，其所述与事实不符，案外人亦未向法院提交正式的收房手续及物业凭证，其证据不足以证明其在法院查封前已合法占有该涉案房产，且涉案房产目前仍登记在被执行人XX公司名下，其所提供的证据材料不足以排除本院的强制执行，故本院的查封行为于法有据，并无不当，案外人的异议请求本院依法不予支持。如案外人对涉案房产主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：   驳回案外人刘XX的异议请求。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。       审  判  长  王 庆 九   审 判 员  李      唯   审 判 员  苟 为 民     二O一九年七月二十五日     书  记  员   樊      辉