上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初5097号原告：从冠智能科技(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：唐献阳，总经理。委托诉讼代理人：刘延广，上海泽玖欣律师事务所律师。被告：多莱(上海)文化用品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴安平，执行董事。委托诉讼代理人：祝涵，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甜甜，上海正策律师事务所律师。原告从冠智能科技(上海)有限公司与被告多莱(上海)文化用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2019年4月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘延广，被告委托诉讼代理人祝涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告从冠智能科技(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告的房屋租赁合同；二、判令被告支付原告违约金人民币(以下币种均为人民币)100万元。事实和理由：原、被告双方于2017年8月18日签订房屋租赁合同，约定被告作为出租方向原告出租位于上海市青浦区赵巷镇崧辉路XXX号的生产车间3,计4,500平米(见：产权证复印件及平面示意图)，租期五年，租金每天1.05元/m2。合同签订之后,原告依约于2017年9月5日将70万元汇至被告账户。双方同时约定：如果违约，违约方支付未违约方100万元。原、被告签署合同之时，距交付使用有一年有余，原、被告均有理由相信被告可以如期交付，原告为此做了充分的公司发展部署。但是到2018年9月份，被告方才告知原告不能如约交付，并要求解除双方的租赁合同，随后被告仅仅返还了原告之前支付的70万及少许利息损失。被告的违约行为完全打乱了原告的发展部署及未来规划，造成了不可估量的损失。原告为维护合法权益，只得起诉至法院。2017年8月18日双方签订房屋租赁合同，约定每月租金141,750元。按照合同第3条第1款约定，2017年9月5日原告依约支付包含3个月预付款及定金的首付款70万元。2018年1月16日原、被告双方又签订补充协议，且双方还同时签订多份租赁合同。2018年9月20日被告在未告知原告的前提下，将764,283.33元退还至原告账户。被告确认无法交付系争房屋。房屋租赁合同虽未约定被告未如期交付系争房屋，原告有权解除合同的情形，但是原告认为因无法实现合同目的，被告已经构成根本性违约，应当解除双方的房屋租赁合同。关于违约金，按照合同第3条第1款及第7条第1款约定，若违约，则违约方支付守约方100万元。现被告未能交付系争房屋，应偿付原告违约金100万元。原、被告双方之间曾签订多份房屋租赁合同，因系争房屋租赁合同涉及的租赁面积较大，故特别约定了违约金条款。被告多莱(上海)文化用品有限公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，不同意解除合同，原告无法定或者约定的解除权。被告确认未按照合同约定，在2018年11月1日前将系争房屋确交付给原告，系争房屋于2018年7、8月动工，目前尚未建成，故无法明确竣工日期。被告认可收到原告支付的首付款70万元。针对诉请二，合同第3.1条约定所针对的是原告向被告支付70万元，并非针对其他行为。原告应对自己的实际损失进行举证。原告目前将厂房办至其他地方，是其商业行为。原告在系争厂房的附近经营，其能明显看到系争厂房的建设进度，能够明显预知被告能否如期交房，且被告不能交房是因政策原因导致，属于不可抗力，而非被告单方主观违约。2018年9月20日被告将764,283.33元退还至原告账户，钱款为原告支付被告的70万元，以及剩余的64,283.33元是被告给原告的补偿款。支付补偿款的原因是双方当时关系良好，认可被告不符合合同约定交付房屋的时间，因被告至今未交付房屋，故被告存在违约行为。经开庭审理查明：2017年8月18日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订了房屋租赁合同一份，该合同约定，甲方将位于上海市青浦区赵巷镇崧辉路XXX号三号生产车间计4,500平米出租乙方，厂房租赁期5年，按最晚交付的房屋区域时间作为起点。2018年11月1日前甲方交付房屋。甲、乙双方约定，该厂房租赁期租金为1.05元/平方米，按实际交付期付房租，首付款为70万元(内含定金和三个月预付款)，如果违约，违约方支付未违约方100万元。甲、乙双方一旦签订合同，签约后二十日内乙方应向甲方支付首付款70万元,所有交付房屋的第一年的前二个月为免租期；三个月以后租金按月支付，各期租金必须在距下一支付期开始的五天前全额付清。租赁斯间，甲乙双方均须认真全面履行合同，不得擅自解除合同。未经对方同意，擅自变更或解除本合同的，应承担违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后,2017年9月5日，原告将首付款70万元交付被告。2018年9月20日被告将764,283.33元退还至原告账户。原告于2018年10月17日向被告发送律师函，被告于2018年10月18日收到。该律师函载明：原、被告于2017年8月18日签订房屋租赁合同，被告作为甲方拟将指定厂房租给作为乙方的原告使用，总面积4,500平方米。租期五年(期满可续租)，租金每日1.05元/平方米，房屋必须于2018年11月1日前交付，双方同时约定了违约方须承担违约金100万元等内容。签订合同之后，原告积极履约，在约定时间内支付70万元至被告账户(内含定金和三个月的预付房租)，遵照合约精神和法律约束，作为乙方的原告有理由相信被告必定会如期交付房屋，以供原告使用，原告也早已做好了内部的各项准备工作，对此有相当高的心理预期。然而被告却于2018年9月20日左右方才告知原告：被告无法依约履行，不能按期交付房屋，并要求解约。被告的该行为明确构成违约，而当前的现状也显示被告无力履约，致使原告的合同目的落空，一切部署化为空谈，领导层及其他股东极为不满，且被告在最后交房期前不足两个月告知该情况(距离签约已过一年)，致使原告根本没有充足时间予以调整或者寻找恰当的替代方案，造成的损失难以估量。远超双方违约金的约定金额。现原告同意解约，但是造成解约的原因皆因被告而起。因此被告除需要返还70万元外，另须依法承担违约责任，以弥补给原告所造成的损失。请贵司收到该函之后，及时予以回复。另查明，位于上海市青浦区赵巷镇崧辉路XXX号的房屋于2010年1月7日已经办理了产权登记手续，现位于同一地址上扩建的生产车间3号厂房等也于2018年4月4日办理建设工程规划许可证等批建手续，目前该扩建工程仍未完工，被告也未按照合同约定交付给原告使用。以上事实，由原、被告陈述、房屋租赁合同、房屋产权证、总平面图、银行电子回执、律师函及快递回单、涉案厂房的审图合格证、建设规划许可证、施工许可证等证据予以佐证，并经庭审出证质证属实，本院予以确认。审理中，原告为主张双方曾签订多份房屋租赁合同，就房屋租赁合同中所涉及的违约金各有不同，仅有本案所涉及的违约金为100万元。以进一步说明违约金100万元为特别约定，目的是为敦促双方履行合同。其他租赁房屋也由被告上锁，原告存在经济损失。为此，原告还提供了2017年8月18日原、被告双方签订的关于648平米的房屋租赁合同及2018年1月16日原、被告签订的补充协议、照片等证据，被告对上述证据的真实性予以确认，但不认可关联性及证明内容，认为与本案无关。关于合同解除日期，原告明确以第一次庭审之日即2019年4月15日确定为合同解除之日，理由是被告未能按照合同约定交付房屋。被告坚持不同意解除合同。关于违约金，原告认为目前未交付房屋，也未实际经营，但存在经济损失，对于损失的相关证据未提供，但同意由法院酌情调整确定。被告认为，双方并未对被告迟延交付房屋约定了违约金，故原告该项诉请无依据，且被告已经对原告进行相应的补偿，不应再承担违约责任。即使违约成立，关于原告主张的违约金，被告认为金额过高，同意由法院酌情调整确定。根据庭审确认的事实，本院认为：案涉房屋租赁合同是原告与被告真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。因案涉房屋目前仍然在建，被告未按照合同约定交付案涉房屋给原告，被告已经构成根本违约，原告主张解除合同，于法有据，故本院予以支持。对于解除合同的日期，原告主张2019年4月15日确定为合同解除之日，本院予以确认。关于违约金，原告主张按照合同第3条第1款及第7条第1款约定，若违约，则违约方支付守约方100万元。被告不予同意，且认为违约金额过高，但原、被告双方均同意法院酌情调整确定。本院认为，被告未按照合同交付房屋，且房屋目前仍处于在建状态，被告已构成根本违约，应当承担违约责任。但违约金应以实际损失为基础，综合合同履行情况、当事人的过错程度等情况，依公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告所主张的违约责任虽在合同中约定，但其主张违约金金额明显过高，本院酌情确定为被告应向原告偿付违约金20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告从冠智能科技(上海)有限公司与被告多莱(上海)文化用品有限公司于2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告多莱(上海)文化用品有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告从冠智能科技(上海)有限公司违约金人民币20万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13,880元，减半收取计6,940元，由被告负担人民币2,190元，由原告负担人民币4,750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 青二〇一九年七月二十六日书记员 周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。