湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初3753号原告李燕，女，1968年11月26日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托代理人许海光，湖南声威律师事务所律师。委托代理人潘茜，女，1975年1月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告廖国红，男，1976年10月15日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人寻新华，长沙市开福区正浩法律服务所法律工作者。原告李燕与被告廖国红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理。依法由审判员李德适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李燕的委托代理人许海光、潘茜，被告廖国红及其委托代理人寻新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李燕诉称，2014年5月1日，原告委托潘茜作为代理人全权代表原告办理浏阳市淮川街道办事处联城社区月池组“西子印象”楼盘第2、4-10、12、13、15号楼的住宅、别墅、商业用房等房产的买卖及相关部门的手续。2014年9月21日，受托人潘茜代表原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定由原告向被告转让其合法所有的浏阳市淮川街道办事处联城社区月池组“西子印象”楼盘中15处房产及车库，被告应于签订合同后向原告交付500000元诚意金；在转让房产及车库的消防、土地、房产备案手续完善后五日内，被告应向原告支付2500000元购房款；剩余2300000元购房款在两个月内付清。合同签订后，原告按约向被告交付上述房屋及地下车库，也应被告要求协助办理了上述房产及车库的所有权登记手续并垫付了办理相关手续的费用。被告仅支付了诚意金及部分购房款，剩余购房款200000元及原告垫付的14378元税费一直推脱不予支付。请求判令：1、被告向原告支付购房款200000元；2、被告向原告支付违约赔偿金200000元；3、被告向原告支付由原告垫付的涉案房屋办理转移登记手续的税费及其他费用共计14378元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告廖国红辩称：1、被告购买原告的房屋，已支付购房款5100000元，被告应进房租300000元，已抵作购房款80000元，剩余220000元，除抵偿未用现金支付的200000元购房款外，还剩余20000元存放在原告手中，可见，被告已经全部付清了原告购房款，原告诉请被告支付购房款200000元缺乏事实依据；2、原、被告签订《商品房买卖合同》后，由于原告不能及时配合被告办理产权过户手续，致使房屋产权迟迟不能过户到被告名下，故被告不存在合同违约问题，原告诉请被告支付200000元违约金的理由不能成立；3、在算清双方往来的基础上，被告愿意支付原告办证登记费用14378元，该费用可用剩余的20000元房屋租金抵偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年12月30日，原告通过司法拍卖竞买成功，经本院执行裁定，获得浏阳市淮川街道办事处联城社区月池组“西子印象”楼盘第2、4-10、12、13、15号楼的住宅、别墅、商业用房、车库、杂物间等房产。2014年5月1日，原告委托潘茜作为代理人全权代表原告办理浏阳市淮川街道办事处联城社区月池组“西子印象”楼盘第2、4-10、12、13、15号楼的住宅、别墅、商业用房等房产的买卖及相关部门的手续。2014年9月21日，潘茜代表原告与被告签订《房屋买卖协议》，协议第一条约定：由原告将执行房产中的编号为（见附件）的房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准）以总价一口价形式5300000元转让给被告。第三条付款方式及期限约定：被告于签订合同之后交购买诚意金伍拾万元，原告交付转让房产钥匙给被告，房产视为实际交付。因该房屋暂未办理消防、国土证、房产证部分相关手续，待该房产消防、土地、房产备案手续完善后，（即在前述部门登记备案，非颁发相应权证）乙方于五日内交付房款2500000元整，剩余房款2300000元在两个月内付清。第四条约定：被告签署本《房屋买卖协议》，甲方不代收任何税费，被告办证时自行负责相关部门缴纳费用。该房屋产权过户登记手续，由原告会同浏阳市人民法院协助乙方办理，由此产生的一切税费概由被告自行承担。被告已知晓原告在人民法院受让上述房产时未交任何税费，被告自愿承担该部分税费。第五条约定：双方签定合同后，因不可抗拒因素，导致不能履行合同时，甲方退还保证金（不计息），其它非不可抗拒因素未履行本合同约定的条款时，违约方应支付对方违约赔偿金200000元整。协议签订后，原告按约向被告交付上述房屋及地下车库，亦在2016年2月至4月协助办理了上述住宅、别墅、商业用房等所有权登记手续，2018年10月协助办理了车库的所有权登记手续。垫付了办理房产转让手续费12878元及代办地下车库资料整理费1500元。2014年9月24日至2018年12月12日，被告陆续支付原告购房款共计5100000元，其中80000元以原告收取的房租进行了抵扣。原告认为被告尚有剩余购房款200000元及原告垫付的14378元税费未予支付，被告认为原告在交付给被告房屋后仍收取了本应由被告收取的个别房屋的房屋租金，故而无需再支付购房款，由此双方产生争议，原告遂诉至本院。另查明，2014年3月30日，原告将浏阳市淮川街道办事处西子印象2栋一楼二楼商业房屋出租给案外人谢永红等人用于开办培训机构，租赁期限自2014年4月2日至2024年4月1日，年租金80000元，租金支付方式为第一年租金自合同签订之日起七日内付清，以后每年的租金3月31日前付清。该处房屋亦在原告转让给被告房产范围之列，原、被告签订《房屋买卖协议》，原告交付被告房产后，仍收取了该处房屋的房屋租金，原告称其仅收取租金至2016年，被告称原告收取租金至2018年，其中2017年房屋租金80000元原告确认抵作被告应交付的部分购房款。关于其余租金是否抵作购房款，无证据证明双方达成过协议。上述事实，有当事人的陈述，房屋买卖协议、公证书、执行裁定书及附表、受理回执单、非税收入一般缴款书、收条、土地使用权证、房屋产权证、不动产登记信息表等证据证明。经庭审质证核实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。本案中，原、被告双方认可的被告实际支付购房款为5100000元，剩余购房款200000元原告是否从租金中冲抵是本案争议的焦点。房屋买卖法律关系与房屋买卖不破租赁下卖方、买方、承租方之间的法律关系不属同一法律关系范畴，被告无有效证据证明其剩余购房款的支付义务直接因原告收取房屋租金的行为而免除，故被告付交购房款的行为构成违约，被告应当继续支付原告购房款200000元。房屋买卖转移占有下的房屋租金归属问题，被告可另行主张权利。《房屋买卖协议》虽未约定房屋产权过户的具体时限，但转让方应在合理期限内协助受让方完成过户手续，本案中，原告大部分房产过户均在2016年完成，车库的过户在2018年完成，存在一定的延迟。综合此点以及双方对房屋租金是否抵扣购房款存在争议的事实，宜酌情减轻被告的违约责任，本院认定被告应向原告支付违约金80000元。依据《房屋买卖协议》，原告垫付的14378元税费及资料整理费应由被告向原告支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、限廖国红于本判决生效后3日内向李燕支付购房款200000元并支付违约金80000元，共计280000元。二、限廖国红于本判决生效后3日内向李燕支付李燕垫付的税费及资料整理费14378元。三、驳回李燕的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7516元，减半收取3758元，由李燕负担758元，由廖国红负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 德二〇一九年七月十六日书记员 陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。