福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1993号 上诉人（原审被告）：颜炎平，男，1981年7月1日出生，汉族，户籍地厦门市同安区。 上诉人（原审被告）：黄潇雨，女，1985年1月30日出生，汉族，户籍地厦门市翔安区，住厦门市同安区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：颜伟杰，男，1953年11月20日出生，户籍地厦门市同安区。 被上诉人（原审原告）：马鸿伟，男，1986年7月27日出生，汉族，户籍地厦门市思明区。 原审第三人：厦门特房银溪春墅房地产开发有限公司，住所地厦门市同安区银湖西路358号735室。 法定代表人：庄健，董事长。 上诉人颜炎平、黄潇雨因与被上诉人马鸿伟、原审第三人厦门特房银溪春墅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初1801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 颜炎平、黄潇雨上诉请求：1、撤销一审判决，改判双方签订的房屋买卖合同无效，颜炎平返还马鸿伟5万元。2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。黄潇雨提供2017年1月4日在双彭公司与许某谈话录音是2016年3月6日颜炎平与被上诉人签订《房屋买卖居间协议书》事实过程，是本案查明事实的重要证据。（一）谈话录音合法有效。1、证明了黄潇雨始终不同意卖房的意思表示。2、证明了黄潇雨在场多次阻扰卖房的事实。3、证明了马鸿伟不是善意第三者，而是为达到目的恶意侵权。4、至今亦未向马鸿伟退回5万元购房定金。2016年3月底4月处我们要退回定金，后续到同安公安分局和中介处调解多次，马鸿伟均不同意退定金。不能认定黄潇雨接受定金，就是同意房屋买卖。（二）黄潇雨是案涉房屋的共有者，在场不同意卖房，拒绝签名，《房产买卖居间协议书》是无效的。二、一审判决不公平、不公正。（一）黄潇雨始终不同意卖房，拒绝签名，颜炎平与马鸿伟签订的《房产买卖居间协议书》已构成对黄潇雨房产共有权的侵权，一审判定黄潇雨共同承担违约责任不公平、不公正。（二）马鸿伟投入定金5万元，却要30万元的索赔，损失无证据，违约金明显过高，也无依据。 马鸿伟答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人颜炎平与答辩人马鸿伟签订的合同合法有效。上诉人颜炎平与答辩人马鸿伟签订的《房产买卖居间协议书》及《商品房买卖预约合同》均有双方签名，是双方真实意思表示，符合法律规定，不存在法定的合同无效的事由，是合法有效的合同。2016年3月6日协议协商及签订的过程中，上诉人黄潇雨均有在场并通过其手机支付宝账户接受了答辩人马鸿伟转账的定金5万元，并回复“微笑”表情以示确认，显然，上诉人黄潇雨对于出售房屋的全部事宜均是知情并且同意的。上诉人黄潇雨以其未在《房产买卖居间协议书》、《商品房买卖预约合同》签名、不同意出售房产为由要求确认合同无效，显然不符合法律规定。二、上诉人黄潇雨应与上诉人颜炎平共同承担违约责任，认为其不应当承担责任的主张不能成立。根据上诉人黄潇雨在一审庭审的陈述、本案的证据及一审法院认定的事实可以体现，上诉人黄潇雨确认其第一次签订合同时在场，且在答辩人马鸿伟通过支付宝转账方式向上诉人黄潇雨的支付宝账号转账50000元定金时，上诉人黄潇雨通过支付宝回复“微笑”表情予以确认。在本案诉讼发生后，上诉人黄潇雨也法庭表示同意承担向原告返还定金50000元的义务。显然，上诉人黄潇雨对于出售案涉房屋及签订《房产买卖居间协议书》、《商品房买卖预约合同》的事宜均是知情并同意的。因此，双方签订的《房产买卖居间协议书》对上诉人黄潇雨也具有法律约束力，其法律后果也应由上诉人颜炎平和黄潇雨共同承担。虽然《商品房买卖预约合同》签订时，上诉人黄潇雨未在场，但该合同系根据《房产买卖居间协议书》的约定而签订的，并且在合同签订后，上诉人黄潇雨还带答辩人马鸿伟前往案涉房屋内看房，也未向马鸿伟退还定金，故上诉人黄潇雨也以其行为认可了该合同，故上诉人颜炎平与答辩人马鸿伟于2016年3月8日所签订的《商品房买卖预约合同》也是上诉人颜炎平、黄潇雨的共同意思表示，故该合同对上诉人颜炎平、黄潇雨均有法律约束力，颜炎平、黄潇雨应当按照合同约定的内容共同承担法律后果。三、答辩人要求上诉人颜炎平、黄潇雨承担违约责任具有事实和法律依据。本案中，上诉人颜炎平、黄潇雨不同意继续履行合同的行为已经构成违约，根据《商品房买卖预约合同》第六条约定，违约赔偿金为人民币叁拾万元整。而且，两上诉人故意违约导致合同无法履行，给答辩人造成了巨大的经济损失。案涉房屋所在地的房价目前均价在28000元左右/㎡，根据讼争房产面积80㎡计算，市场价值至少已达2240000元，案涉房屋市场价格上涨幅度超过百万元。 厦门特房银溪春墅房地产开发有限公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 马鸿伟向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的房产买卖预约合同，由被告共同向原告返还定金5万元，并向原告支付违约金30万元；2.判令被告赔偿因故意违约造成原告的房屋差价损失115万元；3.判令被告共同赔偿原告委托律师代理费25000元；4.判令被告赔偿原告中介费13865元；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告颜炎平、黄潇雨系夫妻关系，两人于2013年3月13日登记结婚。同日，颜炎平与第三人特房公司签订一份合同编号为03051076的《商品房买卖合同》，由颜炎平购买该公司开发的址于厦门市同安区特房·银溪春墅4#楼B梯19层1901室的商品房一套。次日，上述商品房买卖合同被提交登记备案。2016年3月6日，在上述商品房尚处于抵押状态，未办理产权过户的情况下，颜炎平作为甲方与乙方即被告马鸿伟、丙方厦门同双澎房产代理有限公司（以下简称“双澎公司”）签订一份《房产买卖居间协议书》。该协议书第一条载明，甲方同意将上述房产出售给乙方，建筑面积为80.8平方米；第二条载明，上述房产成交价为1148000元整，乙方应于本协议签订当日直接支付甲方购房定金50000元整；第四条载明，乙方将上述购房款分三次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于银行解押当日向甲方支付400000元整（含定金）作为房产解押专款使用；2、乙方于过户当日向甲方支付118000元整；……4、乙方向银行申请商业贷款630000万元整，该贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于银行放款当日将差额部分以现金方式支付给甲方；第五条载明，上述房产的现状为：已办理了土地房屋权证，但处于抵押状态，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同；第七条载明，甲方保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售……。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。若因甲方或甲方的委托代理人原因（包括但不限于甲方无权处分……等情形）致本房屋买卖合同无效或被撤销的，甲方或甲方的代理人自愿向乙方、丙方分别按相当于定金和中介费的标准承担过错赔偿责任；第十条载明，甲、乙双方签订本协议当日，乙方应向丙方支付中介费15000元整，同时乙方应向丙方支付代办手续费880元整，逾期支付上述费用的，应承担上述款项每日0.05%的违约金；第十一条载明，甲乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款的20%违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；第十二条载明，若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向守约方承担总房款的每日0.05%的违约金。逾期达10日的，守约方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任……第十九条载明，双方约定的其他事项：1.具体条款和约束以购房预约合同为准；2.甲、乙双方约定一手产权办理费用均由甲方承担；3.二手过户当日产生费用由乙方承担；4.双方约定于2016年3月7日补签房屋预约合同则此合同自动失效。”该协议书签订时，黄潇雨在场并通过其手机支付宝账户当场接收马鸿伟转账定金5万元。此外，颜炎平向马鸿伟出具一张《购房定金收条》，注明收到该5万元定金。 2016年3月8日，颜炎平（甲方）与马鸿伟（乙方）签订《商品房买卖预约合同》，就双方买卖上述房产再次进行了约定。其中第二条重申上述房产成交总价为1148000元整，并约定按如下方式支付：（1）本合同签订当日支付定金50000元整；（2）甲方以上述房屋向银行办理按揭贷款尚未偿清，剩余贷款余额（实际以银行清单为准）由乙方于甲方办理一手产权证出来后十五天内到中国银行办理解押；（3）购房首付尾款于房屋二手交易过户当日乙方支付给甲方；（4）剩余尾款由乙方向银行申请贷款630000元整，该贷款由银行直接转到甲方账号。第四条约定，甲方保证对合同项下之房产享有完全处分权，不存在其他共有人。….自本合同签订之日起，若发生与甲方有关的商品房产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理并承担相应责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿，并视为违约，乙方有权单方面解除合同。第六条约定，违约赔偿金为人民币30万元整。第八条约定，合同履行过程中出现障碍或其他困难，导致履行有困难或不能按期履行的，当事方应当及时告知对方，以便采取相应措施，减少损失；本协议签订当日，乙方应向丙方支付中介费人民币15000元整，代办费865元。该合同还约定了房产过户、税费承担等内容，双澎公司作为见证方在该合同上有盖印，其员工许某在见证方签名处有签名。双澎公司于当日收取马鸿伟中介费、代办费13865元，并出具收条注明余款2000元过户当日支付。颜炎平与马鸿伟签订《商品房买卖预约合同》时，黄潇雨未到场。 《商品房买卖预约合同》签订后，马鸿伟就合同履行事宜多次与颜炎平沟通。双方的微信聊天记录显示：2016年3月12日，马鸿伟问“颜哥，我这边大概要什么时候给您首付款去解押？”颜炎平答“要产权办下来就可以了，……物业说可能要两个多月”马鸿伟答“好的，……我提前把首付准备好”；2016年4月27日，马鸿伟问“五一之前有办法过户吗？”颜炎平答“可能没办法”。2016年5月，马鸿伟因颜炎平之前一再推拖，问“现在你确定不肯卖银溪春墅这个房子了是吧”颜炎平答“现在应该没办法卖了”，马鸿伟问“那根据合同你得还我定金，以及赔偿我违约金30万”颜炎平“这个我知道”。2016年6月3日，马鸿伟对颜炎平、黄潇雨提起诉讼，并在本案原审、二审及发回重审期间均委托律师代理诉讼，分别支出律师费10000元、8000元、7000元，共计25000元。在诉讼过程中，马鸿伟申请本院对颜炎平、黄潇雨的财产进行保全，并预付保全费3020元。 一审法院认为，本案系发回重审案件，原告在诉讼过程中放弃对第三人的起诉及变更诉讼请求，系原告依法行使自己的诉讼权利，本院予以准许。综合原告变更后的诉讼请求以及两被告的答辩意见，双方当事人的主要争议是：1.合同的效力？2.黄潇雨是否应当与颜炎平共同承担违约责任？3.本案违约责任的范围？关于合同的效力问题，颜炎平在《房产买卖居间协议书》、《商品房买卖预约合同》均有签名，属自愿行为，且该两份合同的内容未违反法律和行政法规的强制性规定，相关当事人亦未提供证据证明签约双方存在恶意串通损害第三人利益等无效情形，故该两份合同自当事人签字或盖章时成立并生效。其中，由于《房产买卖居间协议书》第十九条约定了“双方于2016年3月7日补签房屋预约合同则此合同自动失效”，后双方虽未于2016年3月7日补签房屋预约合同，但于2016年3月8日补签了《商品房买卖预约合同》，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，视为双方当事人一致同意将《房产买卖居间协议书》的失效时间从2016年3月7日变更为2016年3月8日。因此，从2016年3月8日起，《房产买卖居间协议书》失效，《商品房买卖预约合同》生效。颜炎平及黄潇雨辩称颜炎平在签订《商品房买卖预约合同》时受到马鸿伟的诱导，并未提供证据证明；黄潇雨另辩称其始终不同意卖房，合同应当确认无效，但其仅提供2017年1月4日到双澎公司向中介反映其不同意卖房的录音，而根据颜炎平、马鸿伟的陈述、证人郑某、许某的证言，以及支付宝转账记录等证据证实，《房产买卖居间协议书》签订时，黄潇雨也在现场，并用自己的支付宝账户收取了马鸿伟转账的购房定金5万元，还向马鸿伟回复了一个微笑的表情符号，故黄潇雨的该辩称亦与事实不符。此外，以受诱导签订合同为由或以配偶一方反对卖房为由，主张合同无效，均没有法律依据。据此，一审法院对颜炎平、黄潇雨的上述辩称均不予采纳。 关于黄潇雨是否应当与颜炎平共同承担违约责任，一审法院认为，当事人对案涉房产是颜炎平、黄潇雨的夫妻共同财产均未提出异议，一审法院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”如上所述，颜炎平于2016年3月6日与马鸿伟签订《房产买卖居间协议书》决定向马鸿伟出售案涉房产时，黄潇雨在场并收取了马鸿伟支付的定金，对此，马鸿伟有理由相信颜炎平的签约售房行为是颜炎平、黄潇雨的共同意思表示，颜炎平与马鸿伟的相关签约后果应当由颜炎平、黄潇雨共同承担。《商品房买卖预约合同》签订时，黄潇雨虽然没有到场也没有在合同上签名，但该合同是根据《房产买卖居间协议书》的约定而签订，且结合马鸿伟、黄潇雨的陈述，黄潇雨在该《商品房买卖预约合同》签订后还有带马鸿伟到案涉房内看房，同时黄潇雨至今亦未向马鸿伟退回5万元购房定金，故与马鸿伟签订《商品房买卖预约合同》同样是其与颜炎平的共同意思表示。鉴于马鸿伟已按约支付了定金，而黄潇雨与颜炎平明确表示不再履行合同，故黄潇雨与颜炎平均构成违约，应当共同对马鸿伟承担违约责任。 关于本案违约责任的范围，一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因颜炎平、黄潇雨拒绝履行合同已构成违约，而《商品房买卖预约合同》第六条明确约定违约赔偿金为人民币30万元，故马鸿伟要求颜炎平、黄潇雨支付其违约金30万元，有合同和法律依据，一审法院予以支持。同时，因颜炎平、黄潇雨的违约行为造成马鸿伟支出律师代理费25000元、中介费13865元的实际损失，马鸿伟根据该合同第四条的约定要求颜炎平、黄潇雨赔偿，亦有合同和法律依据，一审法院予以支持。此外，该合同第四条还约定了甲方违约时，乙方有权单方解除合同，因此，马鸿伟要求解除《商品房买卖预约合同》，以及由颜炎平、黄潇雨返还其根据合同支付的5万元定金，有合同和法律依据，一审法院予以支持。马鸿伟早在2016年5月就得知颜炎平将不再履行合同，且其并未因此另行向他人购买房屋，其要求颜炎平、黄潇雨赔偿其房屋差价损失115万元，缺乏事实依据，一审法院不予支持。颜炎平、黄潇雨在庭审时分别辩称只同意双倍返还定金10万元及不应承担责任，理由不足，一审法院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条第一款、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决：一、马鸿伟、颜炎平于2016年3月8日签订的《商品房买卖预约合同》自本判决生效时解除；二、颜炎平、黄潇雨应于本判决生效之日起十日内向马鸿伟返还定金人民币5万元；三、颜炎平、黄潇雨应于本判决生效之日起十日内向马鸿伟支付违约金人民币30万元；四、颜炎平、黄潇雨应于本判决生效之日起十日内向马鸿伟支付律师代理费、中介费损失赔偿款共计人民币38865元；五、驳回马鸿伟的其他诉讼请求。案件受理费18650元，由马鸿伟负担11517元，颜炎平、黄潇雨负担7133元，款限于本判决生效之日起五日内缴纳。诉讼保全费3020元（马鸿伟已预付），由颜炎平、黄潇雨负担并于本判决生效之日起十日内向马鸿伟支付。 二审中，黄潇雨对一审判决书第5页倒数第六行认定的事实有异议，认为2016年3月7日签合同的时候她虽然在场，但是支付宝被颜炎平拿去收了5万元定金，她不知情，颜炎平也没有将钱给她。 除此之外，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，颜炎平、黄潇雨当庭提交一份中介与许某录音后的短信截图复印件，证明许某录音的真实性，许某出庭作证的陈述是虚假陈述。马鸿伟质证认为，一审中许某及证人郑某均到庭，对该份录音已经进行了质证。签合同时黄潇雨在场，也同意了。该份证据没有时间，也看不出录音的事实。 本院认为，讼争房屋系颜炎平与黄潇雨的夫妻共同财产，2016年3月6日，颜炎平与马鸿伟在厦门同双澎房产代理有限公司居间下签订一份《房产买卖居间协议书》，约定颜炎平将讼争房屋以1148000元出售给马鸿伟。该协议书签订时黄潇雨在场，但并未在协议书上签字。协议签订时，颜炎平以黄潇雨的支付宝账户收取了定金50000元。协议书第十九条约定：“双方于2016年3月7日补签房屋预约合同则此合同自动失效”，双方于2016年3月8日补签了《商品房买卖预约合同》，该预约合同签订时，黄潇雨并未在场，亦未在合同上签字。黄潇雨上诉主张2016年3月6日颜炎平与马鸿伟签订《房产买卖居间协议书》时其在场，知道颜炎平要卖房子，其不同意出售，故未在协议书上签字。按照通常理解，2016年3月6日颜炎平与马鸿伟签订《房产买卖居间协议书》时黄潇雨既然在现场，但其并未在协议书上签字，结合2016年3月8日颜炎平与马鸿伟按约定补签《商品房买卖预约合同》时黄潇雨既不在现场又未签字的事实，本院认为黄潇雨的上诉主张其不同意颜炎平出售讼争房屋比较符合房屋交易的习惯，该上诉请求本院予以采纳。一审认定“颜炎平于2016年3月6日与马鸿伟签订《房产买卖居间协议书》决定向马鸿伟出售案涉房产时，黄潇雨在场并收取了马鸿伟支付的定金，对此，马鸿伟有理由相信颜炎平的签约售房行为是颜炎平、黄潇雨的共同意思表示，颜炎平与马鸿伟的相关签约后果应当由颜炎平、黄潇雨共同承担。”依据不足，本院依法予以纠正。颜炎平上诉主张与马鸿伟签订的讼争合同无效。经查，颜炎平与马鸿伟分别于2016年3月6日签订的《房产买卖居间协议书》和2016年3月8日签订的《商品房买卖预约合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。颜炎平的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。《商品房买卖预约合同》第六条明确约定违约赔偿金为人民币30万元，颜炎平未经共有权人黄潇雨同意签订了《商品房买卖预约合同》，导致合同无法实际履行，根据《商品房买卖预约合同》第六条约定，一审判决颜炎平向马鸿伟支付违约金30万元适用法律正确。因颜炎平以黄潇雨的支付宝账户收取了5万元定金，一审判决颜炎平、黄潇雨向马鸿伟返还定金5万元并无不当。 综上，颜炎平的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。黄潇雨的上诉请求本院予以采纳，一审判决黄潇雨与颜炎平共同向马鸿伟支付违约金及损失赔偿款不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初1801号民事判决第一、二、五项； 二、变更厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初1801号民事判决第三项为“颜炎平应于本判决生效之日起十日内向马鸿伟支付违约金人民币30万元；” 三、变更厦门市同安区人民法院（2017）闽0212民初1801号民事判决第四项为“颜炎平应于本判决生效之日起十日内向马鸿伟支付律师代理费、中介费损失赔偿款共计人民币38865元；” 本案一审案件受理费18650元，由马鸿伟负担7460元，颜炎平负担11190元，诉讼保全费3020元（马鸿伟已预付），由颜炎平负担并于本判决生效之日起十日内向马鸿伟支付。 二审案件受理费7133元，由颜炎平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 陈 璟 二〇一九年七月二十三日 代书记员 韩沁娟 附本案所适用法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。