吉林省长春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）吉01执复87号复议申请人（异议人、案外人）：长春富春置业有限公司，住所地长春市朝阳区西安大路470号鸿源国际写字间23层。法定代表人：富异锐，董事长。申请执行人：吉林建工集团有限公司，住所地长春市宽城区东天光路热电小区1号楼。法定代表人：张旭，总经理。委托代理人：史维忠，项目经理。被执行人：长春市金昆房地产开发有限责任公司,住所地长春市南关区大马路24号。法定代表人：赵杰民，总经理。被执行人：长春市拓展物业管理有限公司。复议申请人长春富春置业有限公司（以下简称富春公司）不服长春市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）作出的（2019）吉0104执10号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人富春公司称，请求停止和撤销对长春市朝阳区抚松路南金色家园小区乙座，栋号4-97/10-12，面积462.73平方米的半地下车库进行评估拍卖执行行为。事实及理由：作为异议人（案外人）富春公司依法于2006年1月16日竞得位于长春市抚松路南金色家园小区的经济适用房（在建房屋）甲、乙座总建筑面积43707.73平方米（无产权证），土地使用权23436.00平方米【长国用（1999）字第XXX号】及八部电梯，同时取得了续建该项目的权利。现该项目早已售出，各购买产权人也早已办理了相关过户手续，小区乙座栋号4-97/10-12早已售出办理过户手续，公建部分早已由长春市房产管理处登记在案外人丁晓光名下，小区地下停车场和车库公建部分早已经由异议人富春公司投资修建修正改建，投入正常使用和处置，部分公建部分已由异议人富春公司以开发商名义处置完毕，上述基本事实状况请查明。其次，从事实和法律规定朝法本次执行标的物不能证明归被执行人金昆公司所有。第一，金昆公司在农行永春支行贷款抵押过程中，没有办理他项权利登记，其提供的商品房登记证明不能证明其抵押物及地下停车场、半地下车库和公建部分房屋所有权归其所有。在2011年4月21日吉林省榆树市人民法院（以下简称榆树法院）以（2010）榆执异字第10号执行裁定书针对吉林省第一建筑集团有限公司申请执行金昆公司建工合同纠纷，农行永春支行申请执行金昆公司借款合同纠纷，吉林省第二建筑有限公司等16家申请参与分配的案件中，对查封金色家园小区一楼门市及乙座半地下车库11个，甲、乙座地下停车场予以撤销查封，以裁定确定该执行标的物不能证明归被执行人金昆公司所有，此标的物为本次朝法执行所直接指向的同一内容范围，所有权不归被执行人金昆公司所有。第二，异议人富春公司是依法取得，是在建工程项目，是规划红线内唯一合法开发商，投入大量资金和作出大量添附行为，变更开发主体和办理各类齐全开发合法手续，正因为这一系列职业添附行为，使得该小区乙座地下车库部分现变为富春公司为实际控制人，原法院几次执行中所进行评估测绘，早已超出法律规定有效期限，早已不准确，其合法权利的界线已经变得无法界定划分，对未建完工的在建工程项目房屋建筑物、地下停车场、建筑附着物及为小区配套且不可分割的附属物，都应归开发商所有。再次，我国《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”2008年12月17日富春公司与长春市国土资源局签订了合同号为A001031的《国有建设用地使用权出让合同》，期限40年，其中第四条：本合同项上宗地24723平方米。同时长春市国土局又对富春公司签发了编号N0000059《国有建设用地划拨决定书》，其中第五条也明确了本宗地面积24723平方米（该宗地建筑区划内全部的土地面积）。至此，富春公司取得了该宗地全部土地使用权，同时也是该建设工程项目唯一的开发商。依据土地使用权与地上建筑物不能分割的法律原则，认定如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建设物的所有权。该在建工程通过开发建设主体资格变更和结转兑接，原开发商不再享有该小区的土地使用权，其开发主体同时消亡，亦无法享有该土地上建筑物的所有权和分配权。再次，关于小区地下停车场的权属问题。《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于物业共有。鉴于《物权法》承认了开发商对地下车库产权归属上的主动权，故第74条确立的当事人约定归属的原则可以确定为：住宅小区地下停车场的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定，确定其产权归属。富春公司在受让该小区全部的宗地面积使用权及所有地上建筑物的同时，也就一并取得了其地下停车场的分配权或所有权，因为整体小区供热、供水、供电的配套设施均在地下，且使用的土地又是富春公司已交纳土地使用费的土地，地下停车场不可能单独获得土地使用权，且富春公司出于法定义务及根据政府相关规定，投入建设资金对地下停车场进行续建完善，其举是为了满足小区内业主生活需要，即是向特定人群提供停车位，地下停车场作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如同道路管线一样是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物一并出售转移。故小区地下停车场不是一个独立的物权主体，是依从主物的从物是与主物不可分割的一部分，故并不能把它作为一个独立的物权主体对待。最后，关于小区甲座一层公建的说明。据法院裁定：富春公司竞买获得该建设项目建筑面积43707.73平方米，甲乙座及土地使用权23436平方米，在办理建设项目结转和建设主体兑接过程中，富春公司依据市政府（2006）第15号《关于经济适用住房项目办理结转计划的函》和市发改委（2007）第70号《关于下达富春花园经济适用住房建设项目续建计划的通知》的文件内容及原规划设计图，经房地产测绘部门的现场实测，确认为建筑面积43707.73平方米，其中住宅41863.58平方米，公建1844.15平方米，此公建面积即是甲座一层六套房产分别为（甲101-106）的米数，在富春公司缴纳土地出让金后将其改变性质做为可售商服，于2009年7月在售楼处将其出售给买受人丁晓光所有。综上所述，异议人认为朝阳法院本次所要执行标的物财产证明已经不是被执行人金昆公司的资产，被执行人金昆公司不享有此执行标的物财产的所有权，侵害了异议人（案外人）的合法权益，应立即停止和撤销执行行为。朝阳法院查明，2004年12月8日，吉林建工集团有限公司因与金昆公司仲裁一案，向长春市中级人民法院（以下简称中院）申请执行，中院受理后于2007年6月12日裁定查封位于长春市朝阳区抚松路房地产中的一楼门市及乙座半地下车库、甲座地下停车场。后农行永春支行因与金昆公司贷款合同案向中院申请执行，执行依据为（2006）长民三初字第102号民事判决书，该院查明，诉讼过程中农行永春支行向该院提交了借款合同和房地产抵押清单。其中日期为2003年5月9日的清单内容为，抵押物名称房屋、土地（公建楼、地下车库）在建工程，建筑面积甲、乙两栋公建楼及地下车库面积合计10966.97。判决：“一、被告长春市拓展物业管理有限公司向原告中国农业银行长春市永春支行返还借款2600万元并支付利息；二、如被告长春市拓展物业管理有限公司不能偿还上述借款，被告长春市金昆房地产开发有限责任公司应以抵押物折价或拍卖、变卖后的价款对2600万元承担担保责任，承担责任后有权向被告长春市拓展物业管理有限公司追偿。”2009年3月23日，中院执行局指定榆树法院执行上述两件案件。榆树法院在执行中，于2009年6月10日作出（2009）榆指执字第51号裁定书，裁定查封金色家园小区一楼门市及乙座半地下车库11个、甲、乙座地下停车场，并作出（2006）榆指执字第58号拍卖裁定书。异议人富春公司对此提出异议，请求停止对上述查封物的执行。该院经审查认为，无证据证明案涉房屋产权为金昆公司所有。裁定撤销榆树法院作出的（2006）榆指执字第58号拍卖裁定书，并赋予提起诉讼的救济权利，农行永春支行不服该裁定向该院提起执行异议之诉，榆树法院判决驳回诉请，农行永春支行仍不服,向中院提起上诉，中院将该案发回重审，榆树法院重审判决驳回农行永春支行诉请，农行永春支行不服继续向中院提起上诉，中院于2016年6月1日作出（2016）吉01民终515号裁定书，该裁定书主要裁判观点为，执行依据（2006）长民三初字第102号民事判决书中主文直接指向的是抵押物，即由抵押物承担担保责任。榆树法院查封的标的物属于该生效判决指向的特定标的物。富春公司在执行异议阶段所提出的异议属于对原裁定不服，榆树法院不应以执行异议程序进行审查并裁定撤销（2006）榆指执字第58号拍卖裁定书以及赋予当事人提起民事诉讼的权利，而应释明富春公司依照审判监督程序办理，裁定撤销榆树法院重审判决，并驳回农行永春支行起诉。后中院先后于2017年8月23日和2018年7月16日作出（2017）吉01执监125号执行裁定书和（2018）吉01执监85号执行裁定书，裁定将上述两案由该院执行。该院在执行金昆公司位于长春市朝阳区抚松路南金色家园小区乙座，面积为462.73平方米地下车库过程中，富春公司就此提出执行异议。另查明，该院在执行申请执行人中国银行长春市上海路支行、韩亚东等46人与被执行人金昆公司借款纠纷执行一案过程中，因被执行人未在规定期限内履行义务，该院于2006年1月17日作出（2005）朝法执字第1198-1244号民事裁定书，裁定：“一、被执行人长春市金昆房地产开发有限责任公司位于朝阳区抚松路金色家园小区的甲、乙座房屋252套，总建筑面积共43,707.71平方米（无产权证）、土地使用权23,436.00平方米【土地证号：长国用（1999）字第XXX号】及八部电梯【详见吉通会单评报字（2005）第076号评估报告中机器设备清查评估明细表】自竞买成功之日起归买受人长春富春公司有限公司所有。”朝阳法院认为，经审查富春公司向该院提出的执行异议申请所指向的执行标的、事实及理由与其曾在榆树法院提起的执行异议标的（半地下车库部分）相同，事实及理由基本一致。虽然榆树法院对富春公司提出的执行异议作出裁定并支持了其异议请求，但因申请执行人不服该裁定，引发一系列执行异议之诉。最终，中院作出（2016）吉01民终515号民事裁定书，认定执行依据（2006）长民三初字第102号民事判决书中主文直接指向的是抵押物，即由抵押物承担担保责任，榆树法院查封的标的物属于该生效判决所指向的特定标的物，不应以执行异议程序进行审查并撤销拍卖裁定书以及赋予当事人提起民事诉讼的权利，应当释明依照审判监督程序办理，基此裁定撤销了榆树法院的执行异议之诉（重审）判决；驳回申请执行人起诉。鉴于中院作出的发生法律效力的（2006）长三民初字第102号民事判决书，已判决金昆公司以包括本案执行标的在内的抵押物承担担保责任，并根据中院作出（2016）吉01民终515号民事裁定书的上述裁判观点，在（2006）长三民初字第102号生效判决非经法定程序被变更或撤销之前，富春公司向该院提出的执行异议申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定受理条件，应当依照审判监督程序办理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下：驳回异议人长春富春公司有限公司的执行异议申请。富春公司复议称：请求撤销朝阳法院（2019）吉0104执异10号执行裁定书，立即停止对长春市抚松路19号金色家园小区面积为462.73平方米地下车库的执行。理由：一、复议人完全符合我国民诉法227条规定受理条件，在此执行案件中复议申请人确实处于案外人身份地位，对此案执行标的提出书面复议的根本目的是立即停止对执行标的特定物长春市抚松路19号金色家园小区乙座面积为462.73平方米半地下车库财产的执行，并不是针对此案中裁定书不服，更不是对此案原判决书提出异议，故不应当依照审判监督程序办理。二、（2006）长民三初字第102号民事判决书主文直接指向的标的物（抵押物）即由抵押物承担担保责任的资产内容已全部被农行作为不良资产打包被中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司收购。2017年10月19日吉林省金融资产管理有限公司与中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司债权转让通知暨债务催收联合公告为凭证，故复议申请人所用承担担保责任资产已不再拥有所有权，现已失去了担保资格，请法院查明认定。本院查明事实与朝阳法院异议审查认定事实一致。本院认为，本案原由榆树法院执行，经本院指令，现由朝阳法院执行。在榆树法院执行期间，富春公司已经针对涉案房产提出案外人异议，现在朝阳法院执行期间再次针对涉案房产提出相同的案外人异议，应属重复异议。朝阳法院对此不予审查正确，本院应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回复议申请人长春富春置业有限公司的复议请求，维持长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104执10号执行裁定执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 晶审判员 蒋振华审判员 周翠翠二〇一九年七月十日书记员 谭天雨