黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初6572号原告：谷顺利，男，1982年12月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：陈雪松，黑龙江善行律师事务所律师。被告：谢洪程，男，1953年3月10日出生，汉族，哈尔滨市香坊区鑫鹏程废品收购站个体经营者，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：谢鹏（被告谢洪程之子），住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李圣楠，黑龙江高盛律师集团事务所律师。原告谷顺利与被告谢洪程租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月21日、2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告谷顺利及其委托诉讼代理人陈雪松，被告谢洪程委托诉讼代理人谢鹏、李圣楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷顺利向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的场地租赁协议；2、请求判令被告立即返还租赁费125570.87元（截止到起诉日即2019年5月27日）；3、请求判令被告立即返还设备抵押金50000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月12日，原、被告签订场地租赁协议，约定被告将位于哈尔滨市香坊××幸福镇信义村的厂房及空地租赁给原告，用于收购废钢铁，租期3年，自2018年4月12日至2021年4月12日，租赁费1000000元，原告于签订合同时付租赁费500000元，于2019年10月11日前付剩余租赁费500000元，因原告需要使用被告场地内的设备另交纳押金50000元。原告已如约交付上述租赁费及押金共计550000元，现由于哈尔滨市政府下发《哈尔滨市废品收购站集中治理工作方案》，要求四环路以内不允许经营收购废钢铁的项目，香坊××幸福镇信义村委会2019年4月25日下发通知要求原告7个工作日内将废品收购站搬离四环外，否则区市场局、区环保局、区执法局将依法取缔。因此原、被告订立的场地租用协议因上述不可抗力现已经无法继续履行，故请求依法解除租赁协议及返还剩余的租赁费用及设备抵押金。谢洪程辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告主张不符合情势变更原则；其次，原告擅自解除场地租用协议构成违约，根据双方约定被告无须退还剩余租金；最后，由于被告出租给原告的设备及厂房存在破损且原告未予修复，抵押金50000元应予扣除。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据1、场地租赁协议1份，拟证明：2018年4月12日原、被告签订租赁协议，约定被告将信义村东梁的空地及厂房设备租赁给原告作为经营收购废钢铁使用，原告交付设备押金5万元，在合同解除后予以退还，正常磨损不予计算赔偿，租期3年，租金共计100万元，如遇国家改造动迁等被告需无条件将剩余租金予以退还。经质证，被告对证据的真实性无异议，但认为该租用协议的第三条、第四条、第八条约定合同到期后如原告不租，一切设备调试完毕后交给被告验收使用，原告重租期间所有的设备场地改造安装等均由原告负责，原告有义务进行检查和维护，如原告有违约行为导致合同解除租金不退，并承担被告的损失赔偿责任。证据2、银行转账凭证4份，拟证明：原告已按合同约定缴纳租金50万元及押金5万元，原告给被告转账55万元。经质证，被告对该证据无异议。证据3、香坊××幸福镇信义村通知1份，拟证明：2019年4月25日信义村代表香坊区下达通知，要求原告经营的废品收购站应在7日内撤离此经营场地，迁至四环以外，否则由区政府各部门依法取缔，并罚没场地内的物品。经质证，被告对该证据的真实性有异议，哈尔滨市香坊区鑫鹏程废品收购站的经营者是被告谢洪程并非原告，但被告却从未收到过这样的通知，无法核实其真实性，即便该通知是真实的，也是发给鑫鹏程废品收购站的，与原告无关。证据4、录像7份，拟证明：1、2019年5月26日至2019年6月被告阻拦原告合法搬离的事实，阻拦原告进行装货运送；2、2019年6月11日原告将全部货物搬离厂区，将厂区交付给被告进行管理；3、2019年6月11日原告将厂区内的厂房设备维修完毕交付被告。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。1、2019年5月26日原告并未撤场，由于其单方违约行为曾与被告发生过争执；2、从原告举示的视频可以看出，原告搬出后场内堆积大量的垃圾未进行清理，也不能证明原告在搬离场区后同被告就出租的设备厂房的破损及修复方面达成一致意见，并完成交接；3、原告的视频中仅能看出曾对被告出租的挖掘机进行过清洗，更换过部分零部件，但不能证明所有的设备都经过调试能够运转使用，并且更换零部件的过程中被告并没有在场，无法核实其更换过的零部件是否存在质量问题。证据5、租车协议2份、收据3份，拟证明：1、因被告阻拦原告装车运货导致原告产生租车损失14400元；2、因被告采取自行断电的方式阻止原告装车运货导致原告租用发电机及加油损失8300元；3、原告对场地内的设备进行维修支付25000元。经质证，被告对上述证据真实性均有异议，租车协议是原告同案外人签订无法核实真实性，其协议内容亦存在倒签的情形，其中2019年5月4日的协议约定于2019年5月26日拉货，但2019年5月4日原、被告的租赁协议仍在正常履行，原告无法预知其将于2019年5月26日与被告发生分歧，如果该协议是真实的恰恰证明是原告为其正常经营所使用，与2019年5月26日原、被告双方的争执无关。2019年6月7日的租车协议恰恰证明2019年5月28日至2019年6月7日原告依然使用被告场地，但此期间原、被告双方并未发生争执更不存在被告阻拦原告经营的行为，原告用电系由供电局提供，被告无权对其停电。2019年6月4日、6月8日的3份票据均由案外人单方形成，并非正规发票无法核实其真实性，同时2019年6月8日的两份票据无法证明系原告维修被告的设备所产生的费用。证据6、原告在2019年5月26日、5月27日、5月31日，6月4日、6月8日五次110报警记录，拟证明：因被告从2019年5月26日起多次阻拦原告装车运货，原告与被告协商未果向公安部门报警5次，最终在2019年6月8日警方的配合下将货物运出场地，但这期间损失应由被告承担，因此租赁费返还应计算到2019年5月26日，出警的均为幸福镇派出所，出警记录及询问笔录原告无法取得，申请法院依法调取核实。经质证，被告对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议，根据通话记录显示呼出时间分别为49秒、31秒、56秒、26秒、50秒、39秒，无法看到公安机关是否接听，亦无法证实该报警行为与被告具有关联性，即便具有关联性也是由于原告擅自解除合同的违约行为引发的。被告围绕答辩意见依法提交了以下证据：证据1、土地承包经营权证、土地租赁合同、协议书，拟证明：被告谢洪程合法取得案涉土地的使用权。经质证，原告对土地承包经营权证真实性无异议，认为该证据能够证明场地并非被告所有，对土地租赁合同与协议书真实性有异议，认为上述证据系被告与案外人所签订的无法核实真实性。证据2、哈尔滨市香坊区鑫鹏程废品收购站营业执照，拟证明：被告是鑫鹏程废品收购站的经营者，而原告与鑫鹏程废品收购站不存在任何关系。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据为2015年5月份颁发，从该证据的内容中无法核实现在是否仍在合法经营，是否超过经营期限，而且原告与被告签订租赁协议，租赁协议中甲方处已标注哈尔滨市香坊区鑫鹏程收购站，可以证明被告是将设备场地包括执照在内全部租赁给原告使用。而且根据租赁协议第五条已经表述清楚收购站交付场地内及场地所有权、使用权、经营权，经营权就应当为鑫鹏程收购站的经营权。证据3、哈尔滨人民政府网公示的《哈尔滨市人民政府关于清理整治废品收购站经营活动有关事宜的通告》截图，拟证明：依据该通告的规定，哈尔滨市政府是针对未依法取得营业执照擅自从事废品收购经营活动的行为，对涉嫌从事无照经营的场所进行整治。并不是要求四环路以内不允许经营收购废钢铁的项目，原告的主张没有法律依据。不论该通告是否出台，原告承租被告土地用于经营收购废钢铁就必须依照我国法律法规的相关规定办理营业执照等相关经营手续，如不办理其经营行为就是违法行为，该违法行为在原告与被告签订租赁同时是可以预见并且能够避免的，故本案不适用情势变更原则，原告擅自解除合同的行为构成违约，应按照场地租用协议约定承担违约责任。经质证，原告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，该份证据表述的出台日期为2019年4月27日，而信义村委会向原告发布的通知日期为2019年4月25日，所依据的是哈尔滨市废品收购站集中治理工作方案，因此信义村发布的搬迁通知所依据的政策方案与被告举示该份证据并非同一规定，而且哈尔滨市政府作出的相关规定各区、镇可依据该规定进行细化，因此被告举示的该证据与本案无关联性，香坊××幸福镇信义村是一级政府，其发布的通知具有法律效力，原告接到通知后按其要求进行搬迁，属于响应政府号召。证据4、场地租用协议，拟证明：原告交付的50000元设备抵押金不予返还。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，结合原告举示的证据以及本案的客观事实，现所有设备均已维修完毕交付被告，被告在收取设备时并未提出异议。证据5、场地交接录音2份、场地实际损毁且未经原告修复设备物品表及照片，拟证明：被告曾找到原告要求对设备和物品进行调试验收，但到现场发现多处设备和物品遭受损耗，且未经原告修复，原告在录音中对上述事实予以认可，并与被告达成一致，由被告列出清单交给法院，经计算被告场地设备产生的损失估算为212700元，在原告不履行修复义务的情况下，按照协议约定设备抵押金不能退还，且被告有权利进行诉讼。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，录音中原告所说意思为设备中的一些小的东西，无关紧要的东西，没有办法一点一点给被告弄，可以将这些小东西列入清单，但其他大的问题，原告都已经修复完毕，因此不可能产生212700元的修复费用，该费用不真实，原告也从未认可。根据合同约定正常磨损不需要维修或计算费用，因此现在设备存在的一些小的问题均属于正常使用磨损，不应计取任何费用，5万元设备抵押金应予以返还。从照片中无法看出厂房及设备租赁时的情况，且该照片无法体现为厂区内设备设施的照片。证据6、2019年7月19日拍摄照片6张，拟证明：截止本次开庭哈尔滨四环以内废品收购站仍在继续经营当中，不存在原告所述政府禁止经营的情况。经质证，原告对证据的真实性、合法性及关联性均有异议，该证据无法证明是在四环之内拍摄，该照片中的商家违反国家地方性规章进行经营，属于违法经营状态，原告遵守国家法律规定，按照政府要求搬离四环以外，符合法律规定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月12日，原告与被告签订《场地租用协议》，合同约定被告将位于哈尔滨市香坊××幸福镇信义村（东梁）一处面积为6亩左右的空地租赁给原告用于收购废钢使用。租赁期限为三年，自2018年4月12日至2021年4月11日止，三年租金共计1000000元，分两次付清，第一笔500000元于签订合同后付清，第二笔500000元于2019年10月11日前付清。被告向原告提供部分设备，原告交付设备抵押金50000元。协议签订后，原告已向被告支付500000元租金及50000元设备抵押金。2019年4月25日，香坊××幸福镇信义村根据《哈尔滨市废品收购站集中治理工作方案》下达通知要求哈尔滨市香坊区鑫鹏程废品收购站限期搬离至四环外，哈尔滨市香坊区鑫鹏程废品收购站营业执照表明该企业性质为个体工商户，经营场所位于香坊××幸福镇信义村（东梁），经营者为谢洪程。经营范围为收购非生产性物品、有色金属（国家禁止收购的除外，依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。原告于2019年6月11日自被告的场地中撤出。本院认为，原告与被告的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。（一）关于房屋租赁合同解除的问题。租赁合同中载明原告租赁该处场地用于收购废钢，原、被告均认可这一事实。现因《哈尔滨市废品收购站集中治理工作方案》原告已无法继续实际使用该处场地继续实现其租赁目的。被告虽主张哈尔滨政府系针对未取得营业执照而从事废品收购经营活动的行为，但香坊××幸福镇信义村所下达通知的对象为哈尔滨市香坊区鑫鹏程废品收购站，该收购站具备营业执照，同时通过对该政策了解，可确认这一工作方案的最终目的是将主城区的废品收购站移到四环外，被告所述因原告未办理营业执照而不能继续经营与事实不符，本院不予采信。被告所主张的其他废品收购站仍在继续经营，但他人的违规行为不能构成对原告积极响应政府号召依规办事的有效抗辩。综上，因原告已不能实现其租赁场地的合同目的，且其已于2019年6月11日从场地迁出，故原告主张解除该租赁合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。（二）关于租赁费的问题。该合同的解除系因政府的政策致使租赁场地在使用上存在行政管理限制，这一原因不能归责于双方当事人，故租赁合同存续期间的租金，应以承租人实际使用租赁场地的时间计算，原告虽主张因被告阻挠致使其未能及时搬出场地，但未能提供充分证据证实其主张，本院不予采纳，原告实际于2019年6月11日自场地迁出，自2018年4月12日至2019年6月11日，共计使用425天，而原、被告约定三年租金为1000000元，可计算出每日租金为913元，故租赁期间共产生租金388025元，原告已向被告支付500000元，被告应向其返还111975元。（三）关于设备抵押金50000元应否返还的问题。被告虽提供一张清单试图证明将产生212700元的修复费用，但该清单上没有原告的签字确认，原、被告并未就该笔修复费用达成合意；被告提供的清单中无法体现出其将上述设备交付给原告使用时的具体情况，即无法确认应由原告对物品承担修复责任，且原、被告签订的租赁合同中明确约定钢钩及设备的正常磨损不计，被告未能证实上述磨损具体的产生原因是正常磨损或人为损害。故被告应依照合同约定将50000元设备抵押金返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告谷顺利与被告谢洪程于2018年4月12日签订的场地租用协议；二、被告谢洪程于本判决生效之日起十日内返还原告谷顺利租金111975元；三、被告谢洪程于本判决生效之日起十日内返还原告谷顺利设备抵押金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1905.71元，谷顺利负担136元，谢洪程负担1769.71元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘鑫二〇一九年七月二十九日法官助理徐久洋书记员郭金雪相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。