云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0103民初10240号原告：张燕，女，1969年11月1日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告：李正宏，男，1967年1月1日出生，汉族，住云南省昆明市。二原告共同委托诉讼代理人：方琼，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：訾晓曦，云南云子宇靖律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：应磊，男，1981年2月20日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：武义程，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明佳久房地产经纪有限公司。住所地：昆明市盘龙区青云街道办事处东三环西侧金色交响花园花语组团5幢1单元1层101号。法定代表人：孙艳群，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈秋羽，云南上乐律师事务所律师，特别授权代理。原告张燕、李正宏与被告应磊、第三人昆明佳久房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月19日、2019年5月17日两次公开开庭进行了审理。原告张燕及二原告的委托诉讼代理人方琼、訾晓曦、被告应磊、被告应磊的委托诉讼代理人武义程、第三人昆明佳久房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人陈秋羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张燕、李正宏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告与第三人于2015年1月8日签订的《房屋买卖经纪合同》及《补充条款》；2、判令被告结清水电、物管等费用并将案涉房屋腾空后返还给原告；3、判令被告按月租金1700元的标准向原告支付自2015年2月1日至实际腾还房屋之日止的房屋占有使用费，暂算至2018年10月31日为76500元;4、判令被告向原告支付违约金261000元；以上各项合计337500元，扣除被告已支付的281000元，被告还需向原告支付56500元；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月8日，原被告应磊及第三人签订了《房屋买卖经纪合同》及《补充条款》，约定原告将位于昆明市金江小区F幢1单元403号房屋（下称案涉房屋）出售给被告，房屋总价款为78.1万元，被告需于2015年1月22日前向原告支付购房款26.1万元，若案涉房产证于2015年12月30日前未办理下来，被告需再向原告支付首付款10万元；同时还约定，若一方违约，则违约方须向未违约方支付首付款的双倍作为违约金。合同签订后，原告已经按照约定向被告交付了装修合格的案涉房屋，被告搬入居住至今。但由于开发商原因，导致被告所购房屋产权证书至今未办理下来，按照约定被告仍需向原告支付首付款10万元，经原告多次催要未果。原告认为，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，原告已经按照约定向被告交付了房屋，被告未按照约定履行支付购房首付款的义务，被告已经构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失，承担违约责任等。据此，原告诉至本院，主张上述诉请。应磊辩称：原告不享有合同解除权，因为被告购买的涉案房屋的交易目的是取得产权证用于给女儿落户上学，但被告在2015年发现涉案房屋涉及违法建设，直接影响到被告交易目的的实现，因此原告违约在先而不享有合同解除权。原告先行交付的房屋涉及违法建设，有重大瑕疵，被告有权行使先履行抗辩权，中止支付首付款10万元。涉案合同有继续履行的基础，涉案房屋涉及违法建设的瑕疵即将得到解决，涉案合同可以最终完成。涉案10万元在整个合同履行中占比较小，为最终合同目的的实现。近年来房价大幅上涨，原告提出解除合同没有事实和法律依据，其动机值得怀疑。从基于维护经济秩序、促进交易，避免解除合同后双方利益显著失衡的角度，应驳回原告的第一项诉讼请求。对原告第二项诉请，没有具体的标的，不应当得到支持。对第三项诉请，首先被告未违约。其次租金标准没有任何事实和法律依据。对第四项诉请，原告违约在先被告未违约，而且该违约金过高。对第五项诉请，被告请求判令由原告承担本案的诉讼费用。第三人昆明佳久房地产经纪有限公司述称，关于原告诉状中的事实理由第三人没有异议。关于诉讼请求请法庭依法裁判。合同是真实合法有效的，第三人认为合同的目的是可以实现的，合同并非不能实现。第三人认为根据现有情况，合同没有必要解除。经审理，本院确认案件事实如下：一、2015年1月8日，原告张燕、李正宏与被告应磊、第三人昆明佳久房地产经纪有限公司共同签订《房屋买卖经纪合同》，合同约定：原告作为卖方将位于昆明市金江小区F幢1单元403号房屋一套以781000元的价格出售给被告应磊，此价格含该物业现有所属的设施及装修，房屋建筑面积105.94平方米，产权状态为“正在申请办理”。同日，原被告及第三人法定代表人孙艳群还签订了“昆明市金江小区3号地块F幢1单元403号房屋买卖经纪合同补充条款”，约定：自签订本合同之日起，被告向原告支付购房定金2万元整，并于2015年1月22日前向原告支付首付款261000元，余款500000元于被告拿到该房名下的收件收据当日向银行申请贷款支付；若此房房产证于2015年12月30日前未办理下来，则被告须再向原告支付首付款100000元。原告拿到该房房产证后十五个工作日内双方到相关部门办理此房交易过户手续，若有一方不配合办理过户手续则视为违约。双方于2015年1月22日到相关部门办理定金公证合同及相关补充协议后，被告共向原告支付首付款261000元整后原告于2015年2月1日前将此房交付被告使用。自交房之日起，之前的物管费由原告承担，之后的物管费由被告承担。双方均遵守合同的有效性，若一方违约，则违约方须向守约方支付首付款双倍的违约金。二、2015年1月20日，原被告双方到云南省昆明市国信公证处办理了定金公证，公证内容：原告李正宏与原告张燕系夫妻关系，案涉房屋系二人婚后购得，被告应磊于定金合同订立之日支付156200元整作为日后正式订立《房屋买卖合同》的担保，届时，给付定金一方违约不得索回定金、收受定金一方违约须双倍返还定金。审理中查明，原告、被告及第三人均认可的事实如下：原告已支付给原告房款共计281000元；支付给第三人中介服务费5000元；案涉房屋于2015年1月8日交付给被告使用至今。被告认可曾于2018年7月28日收到原告发出的律师函，其中原告要求被告支付首付款10万元并支付违约金234300元。庭审中，原告主张解除合同并由被告支付租金损失、违约金，对此被告不同意解除合同，认为合同有继续履行的基础，且原告主张的违约金过高，称愿意于庭审结束后向原告支付首付款10万元。第三人亦同意继续履行合同。被告应磊提交一份于2015年11月13日发布的《关于云南红云房地产开发有限公司违法建设行为已进行处罚的函》网页截图显示：案涉房屋所在地块因存在违法建设，被盘龙区城市管理综合行政执法局处以罚款8194647.3元的行政处罚，目前，该公司已缴清全部罚款。案涉房屋至今尚未取得产权证书，何时可以办证暂不明。2019年6月14日，被告应磊向昆明市盘龙区人民法院预交案件款人民币108250元，以支持案涉合同继续履行。以上事实，有原告提交的原告身份证复印件、原告结婚证复印件、商品房购销合同、补充协议、房款收据及付款凭据、接房应交款单、商品房买卖合同登记备案表、金江小区室内装饰、装修有偿服务协议、云南尚格装饰工程有限公司工程结算书、云南尚格装饰工程有限公司委托设计合同、云南尚格装饰工程有限公司家装工程施工合同、昆仑燃气温馨提示、居住证明、房屋买卖经纪合同、律师函、中国邮政EMS邮寄回执、短信聊天记录（原告张燕与被告应磊、被告妻子的聊天记录；原告代理人与被告的聊天记录）、谈话录音（原告及代理人与被告夫妻的谈话）、《银海物业收费通知单》；有被告提交的原告张燕、方琼律师与被告应磊及应磊妻子于2018年7月31日在律所的谈话录音、《关于云南红云房地产开发有限公司违法建设行为已进行处罚的函》网页截图、《商品房买卖合同登记备案表》、证明、应磊及其妻子于2019年4月24日在红云地产的录音、招商银行股份有限公司转账电子回单（案件款）等证据在卷佐证及原告、被告、第三人的当庭陈述予以证实，第三人没有证据提交。本案的争议焦点是：被告应磊是否违约？本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖经纪合同》、《昆明市金江小区3号地块F幢1单元403号房屋买卖经纪合同补充条款》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律规定，应为合法有效，各方当事人应当恪守履行各自的义务。双方当事人在协议中明确约定了如2015年12月30日前未取得房产证，则被告须再向原告支付首付款10万元。因双方事先已有明确约定，被告签订该补充协议时即应当知晓并预见不能按时办证时其还应支付10万元，故被告在庭审中辩称的先履行抗辩权难以成立，被告的行为构成违约。关于原告主张的第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告主张解除合同，被告及第三人均愿意继续履行合同，且案涉房屋于2015年1月8日即交付给被告使用至今，被告2019年6月14日也已将其还应支付的首付款预交至法院，结合本案实情及被告的违约程度，原告主张解除合同的诉讼请求本院不予支持，三方签订的《房屋买卖经纪合同》及《补充条款》继续履行，被告应磊应向原告李正宏、张燕支付首付款100000元。关于原告主张结清物管费、水电费并腾空房屋支付房屋占用费的第二、三项诉讼请求系基于解除合同而主张，因合同继续履行，故第二、三项诉讼请求本院亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于原告的第四项诉讼请求，原告在要求解除合同的情况下,要求被告支付违约金,本案中，被告迟延支付首付款100000元系一般违约行为,尚未构成根本违约造成原告无法实现其订立合同目的的后果，但确造成了原告的资金占用损失。原告主张的违约金系按双方合同约定的已付首付款双倍计算，庭审中被告辩称违约金计算标准过高。根据上述法律规定，违约损失应当以实际产生的损失为基础，故关于原告的损失，本院酌情以10万元为基数按年利率6%予以支持保护，自2015年12月31日起算至2019年6月14日（被告预交10万元）止，为20589元[（100000元×6%×3.5年－(6%÷365天×100000元×25天）]。关于案件受理费，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告应磊于本判决生效之日向原告李正宏、张燕支付首付款人民币100000元；二、被告应磊于本判决生效之日向原告李正宏、张燕支付违约损失人民币20589元；三、驳回原告李正宏、张燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元，由被告应磊承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判长  刘学俭审判员  马 玲审判员  段丽辉二〇一九年七月二十五日书记员  刘艳艳