黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终245号上诉人（一审原告、反诉被告）：夏元海，男，1978年10月7日出生，汉族，哈尔滨市双城区朝阳公社职工，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：夏仲良，系夏元海之父，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：李秋菊，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：哈尔滨市双城区人民法院，住所地哈尔滨市双城区堡旭大道。法定代表人：王威，该院院长。委托诉讼代理人：刘平，该院办公室主任。委托诉讼代理人：邓文龙，黑龙江文龙律师事务所律师。上诉人夏元海与上诉人哈尔滨市双城区人民法院（以下简称双城法院）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省林区中级人民法院（2017）黑75民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。夏元海的委托诉讼代理人夏仲良、李秋菊，双城法院的委托诉讼代理人刘平、邓文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏元海上诉请求：1．维持一审判决第一项外，再由双城法院赔偿房屋租金利息损失1,307,000元；2．撤销一审判决第二项，改判驳回双城法院主张返还各项税费3,210,957.45元的反诉请求；3．诉讼费用由双城法院承担。主要事实与理由：1．一审法院对于夏元海主张的2,347,900元的利息损失未予审理和支持，属于遗漏诉讼请求，二审重新计算利息损失为1,307,000元。夏元海主张违约赔偿责任，赔偿损失相当于因房屋出租所产生的损失。双城法院至今未支付租金，应当比照租赁合同支付租金的最晚期限支付利息。2．双城法院作为房屋的出卖人，应当承担交纳税费的义务，其已实际履行纳税人义务，属变更合同约定，一审法院判决夏元海返还税费无法律依据。3．一审法院在规划部门已经出具规划审批手续、案涉建筑已经划归商服房屋的情况下，仍认定房屋为办公用途和无土地使用权而进行鉴定，属于事实认定错误，导致夏元海重大财产损害。4．一审法院偏袒双城法院，程序违法。一审法院未进行网上直播开庭，不应当改期开庭、再次给双城法院安排开庭，拖延了夏元海获得的赔偿时间。5．一审法院未予退还多收取的诉讼费。夏元海接受一审法官建议，撤回了一部分诉讼请求。第二次出具鉴定意见6,947,200元后，夏元海未对此租金数额提出异议，但是认为损失还应当包括2,347,900元的利息和担保费的损失，诉讼请求共计9,295,100元。一审法院仍按照夏元海预交的诉讼费计算应分担的诉讼费错误，本诉诉讼费仅为七万六千余元，多出部分应当退还。双城法院辩称，不同意夏元海的上诉意见，应当驳回。主要事实与理由：租金利息属于增加诉讼请求，在一审中未提出利息损失。夏元海承担税费，依据充分。双城法院上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判驳回夏元海对租金损失的诉请；2．诉讼费用由夏元海承担。主要事实与理由：1．夏元海不具备诉讼主体资格。2015年7月，案涉房屋土地使用权已规划至哈尔滨市堃宇房地产开发有限公司（以下简称堃宇公司），而案涉合同约定房屋交付时间为2015年8月1日，夏元海对于案涉土地不享有权利，不具备案涉房屋权属资质，不具备诉讼主体资格。2．一审法院依据的第二次鉴定意见存在诸多不合法、不合理之处。第一次鉴定后，又启动第二次鉴定，损害双城法院合法权益。两名鉴定人仅一人参与现场勘查。案涉房屋因夏元海施工等原因，对房屋能否出租及出租价格会造成重大不良影响，鉴定过程未予考量。鉴定评估方法为成本法，预估价值达4000余万元，远超过实际交易价格，收益率极高，不符合市场状况及行业标准。夏元海辩称，双城法院上诉请求不成立，应予驳回。案涉房屋买卖合同的标的物是房屋，根据法律规定，应地随房走。夏元海于2015年6月取得了案涉房屋所有权证，虽然2015年8月案涉房屋所附着的土地因政府重新部门规划到了堃宇公司名下，但物权仍为夏元海所有。夏元海与案涉房屋有直接的利害关系，是适格原告。第一次评估程序违法和鉴定环节存在瑕疵，启动了第二次鉴定程序。一审法院将第二次鉴定结论作为定案依据，符合法律规定。案涉房屋是通过拍卖取得的，不同于市场的交易价格，且双城区政府主管部门估价房屋价值为每平方米5000元，不是评估机构杜撰的价格。300万元是双城法院赔偿损失后，再予返还，双城法院未反诉，亦未缴纳相应的诉讼费用，一审法院直接扣除，违反双方先赔偿后返还的约定。夏元海向一审法院起诉请求：1．双城法院赔偿夏元海房屋租金损失11,159,069元；2．赔偿夏元海已赔付的工程款52万元；3．赔偿贷款利息差6,779,820元；4．诉讼费用由双城法院承担。诉讼期间，夏元海请求撤回原诉讼请求第2项和第3项，第4项不变，变更诉讼请求第1项为：双城法院赔偿夏元海房屋租金损失14,862,541元。双城法院向一审法院反诉请求：1．夏元海返还房屋买卖产生的各项税费3,210,957.45元；2．反诉费用由夏元海负担。一审法院认定事实：2015年2月16日，双城法院与哈尔滨产权交易中心签订产权转让委托协议，委托将其所有的原双城法院办公房产及附属构筑物公开挂牌交易。拟转让标的物的底价为20,517,300元。同日，哈尔滨产权交易中心与哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司签订委托拍卖合同，委托拍卖原双城法院办公房产。2015年3月4日，哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司与夏元海签订竞价协议，协议约定：竞买人参加拍卖人于2015年3月13日9时左右在哈尔滨产权交易网动态报价大厅举行的双城法院办公房产、车库及附属构筑物的拍卖会。竞买人针对本场意向标的就参加竞买的相关事宜与拍卖人达成此协议。其中第五条第1款约定，“买受人持拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和交款凭证于2015年4月10日前签署《房产转让合同》，2015年7月1日移交房产，成交日至移交期间买受人可以办理房产更名过户手续（相关费用由买受人承担）”。第五条第2款约定“标的物由委托人负责交割，房产移交前水、电、气及物业、供热费用由委托人承担，移交后所发生的费用（包括更名过户所产生的一切税、费及应由委托人承担的税费）均由买受人承担”。夏元海认可签订竞拍协议时，双城法院不在场。2015年3月13日，夏元海通过公开竞价拍卖程序拍得双城法院委托挂牌交易的双城法院办公房产及附属构筑物。2015年4月1日，夏元海交纳拍卖佣金后，拍卖人哈尔滨北方产权拍卖有限公司为其出具拍卖成交确认书。2015年4月2日，双方当事人签订“双城法院办公业务用房及车库转让协议”，协议约定：双城法院办公及业务用房（建筑面积6246.33平方米）、车库（建筑面积369.92平方米），经双城市国有资产管理委员会办公室批准进入哈尔滨产权交易中心进行公开拍卖，依法定程序最终由乙方（夏元海）拍卖取得。转让标的为双城法院办公及业务用房及车库，进行网络竞价拍卖，建筑面积6616.25平方米，价格20,527,300元，乙方购买前应对标的物充分了解，该标的物有土地使用权证、房屋所有权证，不包括房产占用土地及院落土地价值，乙方须另行交纳土地出让金。委托人承诺本次拍卖标的无债权债务纠纷，未做抵押或担保、已出租，没有涉及法律诉讼行为，无担保、抵押、反担保、财务承诺等重要法律文件及相关资料。如有纠纷由委托人承担经济责任。拍卖竞价成交后，乙方应于成交后十五日内将标的拍卖价款到达哈尔滨产权交易中心指定账户。乙方同意哈尔滨产权交易中心将标的拍卖价款到账后转入双城市财政局国库账户，交割日期为2015年7月1日。2015年4月3日，双方签订“补充协议”，协议内容为：标的房产交割一切费用（更名过户产生的税费等）待双城法院法定代表人伤愈能正常工作后双方研究确定，在未定前由夏元海支付，房产的交割时间定于2015年8月1日前。后双城法院法定代表人发生变更，双方对标的房产的交割费用未再达成任何协议。2015年6月9日，夏元海交纳购房款20,517,300元、单位权属变更交易税等1,036,123.65元。双城法院为办理房屋权属变更交纳各项税款3,210,957.45元。双方办理了房屋权属变更登记。同日，夏元海取得案涉办公楼的房屋所有权证，房屋所有权人为夏元海。2015年7月31日，双城市国土资源局与堃宇公司签订“国有建设用地使用权出让合同”，堃宇公司取得包括原双城法院办公楼占用土地在内的11836平方米土地，用于建设人和嘉园B区项目，用途为商住用地。由于双城法院未能按照双方约定的交割日期交付房屋，夏元海于2016年11月11日诉至法院。2017年1月24日，双城法院搬出办公楼，双方进行了移交确认。2017年1月25日双方就先行给付部分租金达成协议，双城法院向夏元海预付案涉办公楼的租金损失300万元。夏元海出具承诺书，承诺内容为：双城法院通过与政府汇报，经政府批准预付夏元海办公楼的部分租金300万元，双方等待一审法院的裁决，如果裁决租金损失超过300万元，双城法院再向夏元海支付余下部分，如果裁决低于300万元，夏元海将多余租金返还给双城法院。诉讼中双方确认，原双城法院办公楼及车库经依法拍卖于2015年4月2日转让给夏元海，原双城法院办公楼及车库所附属的11836平方米土地使用权于2015年7月31日全部转让给堃宇公司。原双城法院办公及业务用房为地上四层，地下一层，建筑面积6246.33平方米。车库建筑面积369.92平方米，无产权证，已于2015年9月27日由夏元海拆除。双方同意办公楼租金损失的计算期间为2015年8月2日至2017年1月25日，车库损失的计算期间为2015年8月2日至2015年9月27日。办公楼按照堃宇公司规划审批，其使用用途可变更为商服，但夏元海未办理相关变更手续及交纳相关的费用，目前办公楼登记使用用途为办公。2018年1月10日，案涉办公楼的土地使用权人堃宇公司代表人员出庭作证表示，案涉车库地基所占用的土地，在夏元海购买车库到拆除期间归夏元海使用及主张权利，办公楼地基所占用的土地到本案诉讼文书生效前归夏元海使用和主张权利，堃宇公司不会就此再向其他单位或个人主张权利。车库拆除后车库所占用的土地归堃宇公司所有，办公楼占用土地在诉讼文书生效之后土地使用权归堃宇公司所有。除办公楼和车库地基所占用的土地外，周边土地和原法院院落的土地及相关权益属于堃宇公司，与夏元海无关。对于原双城法院办公及业务用房的租金损失，经双方协商确认，均同意由北京市范围内的司法鉴定评估机构进行评估。2017年5月17日，双城法院申请对案涉的双方转让合同中约定的标的物租赁费用进行鉴定。2017年8月30日，经一审法院委托，由北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司对原双城法院办公及业务用房的延期交房租金损失进行评估。2018年3月19日北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司作出（北京）华源龙泰［2018］（评）字第170315号房地产估价报告，评估结果为在双方当事人认可时间段内的案涉房地产租赁总价3,789,920元。经庭审质证，夏元海对此估价报告的评估程序提出异议，经当庭询问评估人，此次评估存在出具估价报告的两名评估人员在法院组织现场勘察时均未参加现场勘察及评估人员违规会见一方当事人委托诉讼代理人和单方收取案外人材料作为评估参考材料等违反《司法鉴定程序通则》规定的问题。评估程序存在严重瑕疵，估价报告不能作为定案依据。故对夏元海提出重新鉴定的申请，予以准许。2018年9月30日，一审法院启动第二次选择司法鉴定机构的程序，后因选出的两家北京司法鉴定机构在法院人员和双方当事人前去委托鉴定时，均拒绝予以评估，故第二次司法鉴定程序委托失败。在夏元海申请下，10月31日启动第三次选择司法鉴定机构程序，选定由宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉的办公用房自2015年8月2日起至2017年1月25日止，产生的房屋租赁费用损失进行评估。11月15日宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司作出宝业恒京（2018）司字第025号房地产评估报告，估价结果为：确定位于黑龙江省哈尔滨市双城区办公楼和地下一层房屋于2015年8月2日至2017年1月25日的租金为6,947,200元。评估费7万元。双城法院对评估报告的评估程序和估价结果有异议，但未能提供证据予以证实。另，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司同意全额退回双城法院预交的评估费。本案争议焦点为：1．双城法院是否应当赔偿夏元海因违反约定期限交付房屋产生的房屋租金损失14,862,541元；2．夏元海是否应当返还双城法院因房屋买卖产生的各项税费3,210,957.45元。一审法院认为，关于双城法院是否应当赔偿夏元海房屋租金损失14,862,541元的问题。在双城法院与哈尔滨产权交易中心签订产权转让委托协议，委托将其案涉办公房产及附属构筑物公开挂牌交易，以及哈尔滨产权交易中心与哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司签订委托拍卖合同前提下，夏元海通过公开竞价拍卖程序拍得双城法院委托挂牌交易的办公房产及附属构筑物，并交纳拍卖佣金签署拍卖成交确认书后，双方当事人签订的“双城法院办公业务用房及车库转让协议”及“补充协议”，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，均为有效合同，应受法律保护。因补充协议约定房产的交割时间为2015年8月1日前，故双城法院应当按照约定的时间交付案涉房产，其未按约定时间交付案涉房产的行为构成违约。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应当对延期交付房屋而给夏元海造成的租金损失承担赔偿责任。按照双方当事人确认的延误交付办公楼时间，租金损失计算期间为2015年8月2日起至2017年1月25日止，结合宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司作出的宝业恒京（2018）司字第025号房地产评估报告，应确定租金损失金额为6,947,200元。因双城法院于诉讼期间已向夏元海预付房屋租金300万元，按照夏元海的承诺，该款应当予以扣减。扣减后，双城法院应当赔偿夏元海因违约交付房屋产生的房屋租金损失3,947,200元。关于夏元海是否应当返还双城法院因房屋买卖产生的各项税费3,210,957.45元的问题。根据哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司与夏元海签订的竞价协议中第五条第1款“买受人持拍卖人出具的《拍卖成交确认书》和交款凭证于2015年4月10日前签署《房产转让合同》。2015年7月1日移交房产，成交日至移交期间买受人可以办理房产更名过户手续（相关费用由买受人承担）”及第2款“标的物由委托人负责交割，房产移交前水、电、气及物业、供热费用由委托人承担，移交后所发生的费用（包括更名过户所产生的一切税、费及应由委托人承担的税费）均由买受人承担”的约定，办理房产更名过户手续所产生的一切税、费及应由委托人承担的税费均应由买受人夏元海承担。同时，双方当事人签订的补充协议约定，“标的房产交割的一切费用待甲方法定代表人伤愈能正常工作后双方研究确定，在未定前由乙方支付”，即在双方未对标的房产交割的一切费用重新协商前，仍应由夏元海承担标的房产交割的一切费用。此后，双方未再对相关费用进行协商。因此，根据哈尔滨北方产权拍卖有限责任公司与夏元海签订的竞价协议及双方当事人签订的补充协议，办理房产更名过户手续所产生的一切税、费及由双城法院承担的税费均应由买受人夏元海承担。故对于双城法院因办理房屋权属变更而交纳的各项税费3,210,957.45元，应由夏元海予以返还。综上所述，夏元海部分本诉请求及双城法院的反诉请求成立，予以支持。判决：一、双城法院于判决生效之日起十日内赔偿夏元海房屋租金损失3,947,200元；二、夏元海于判决生效之日起十日内返还双城法院因房屋买卖而交纳的各项税费3,210,957.45元；三、驳回夏元海的其他诉讼请求。本诉案件受理费110,975.25元，由双城法院负担52,158.37元，由夏元海负担58,816.88元。反诉案件受理费32,487.66元，由夏元海负担。评估费7万元，由双城法院负担。本院二审期间，夏元海围绕上诉请求举示双城法院于2015年4月15日向双城市人民政府请示一份，请求拨付原办公及业务用房处置资金中的1320万元，用于支付新业务及办公用房建设项目部分工程款。意在证明：结合双城法院举示的记账凭证，可证实其履行的是自己的交税义务，而不是代夏元海交税。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为，证据真实，但该请示与记账内容不能代替当事人双方的约定，亦不能改变竞价协议的内容。该证据与本案争议无关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，夏元海于2015年3月13日通过竞拍程序拍得双城法院办公房产与附属构筑物等，当事人双方又于2015年4月2日签订《双城法院办公业务用房及车库转让协议》，该协议系双方真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效。双方应按协议约定履行各自权利义务。关于夏元海主张一审判决遗漏诉讼请求、程序违法等问题。夏元海上诉主张一审法院未支持其利息损失属遗漏诉请。夏元海在一审法院起诉请求明确，仅为租金损失，并未包含租金利息，其解释称租金请求有包含租金利息损失的含义，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条（三）项规定，起诉状应记明“（三）诉讼请求和所根据的事实与理由”，夏元海在起诉状中既无关于租金利息的诉请，在事实与理由中也无计算利息的相关表述。夏元海起诉请求不包含租金利息，一审判决不存在遗漏诉讼请求的问题。夏元海主张一审法院存在开庭改期、未网上直播等问题，均不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的程序违法情形，本院不予支持。夏元海上诉还提出土地和房屋权属分离、房屋性质等问题，因土地、房屋由不同权利人通过不同途径取得，一审法院以相关权属证书作为案涉标的基本情况基础，依据合法。至于土地与房屋是否应分离，不属于本案的审理范围，本院不予审查。故本院对夏元海该项上诉请求，不予支持。关于夏元海主张税费承担问题。《竞价协议》约定办理房产更名过户产生的一切税费应夏元海承担，夏元海作为签约主体、双城法院作为委托拍卖主体均应受此约束、按此履行。当事人双方签订的《补充协议》虽约定“双方研究确定”，但同时约定“在未定前由夏元海支付”，上述约定并未体现由双城法院承担税费的意思表示，不能视为双方达成新的约定，且该约定与《竞价协议》的内容亦不存在矛盾。故双方对税费承担主体并未形成新的约定，一审法院判令夏元海返还双城法院交纳的税费，符合《竞价协议》的约定，本院予以维持。关于双城法院主张原告主体不适格与鉴定意见不应采信的问题。夏元海与双城法院签订合同，已支付相应对价，办理了房屋产权登记，并在诉讼期间实际占有标的物，故夏元海是与本案有直接利害关系的公民，原告主体资格适格。双城法院逾期交付房屋，应承担损失赔偿责任。一审法院依法委托鉴定机构对租金进行评估，双方协商确定由北京鉴定机构评估，因第一次评估程序违法，人民法院重新委托新的鉴定机构，与当事人协商原则相符，不存在损害当事人利益的情形。双城法院提出现场勘查人员与评估方法的问题，法律并无明文规定限定两名鉴定人同时参与现场勘查，不能认定鉴定程序违法。鉴定意见依据评估标的基本条件，采取成本法评估，均是综合考虑、合理计算的参考值，双城法院主张评估租金数额过高，应当举示充分证据证实，其推算方法及房屋某一因素，不能证实租金合理数额，亦不能达到否定鉴定意见的目的。故双城法院应承担举证不能的不利后果。本院对双城法院的上诉请求，不予支持。综上，双城法院与夏元海的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费103,374.06元，由双城市人民法院负担60,430.40元，由夏元海负担42,934.66元。本判决为终审判决。审判长  李艳梅审判员  李维东审判员  安学思二〇一九年七月四日书记员  孙思宇