广西壮族自治区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1241号 上诉人（原审原告）：吴明初，男，1975年10月29日出生，壮族，住河池市金城江区。 被上诉人（原审被告）：蔡维坚，男，1964年3月2日出生，汉族，住河池市金城江区。 被上诉人（原审被告）：李茵，女，1964年9月3日出生，汉族，住河池市金城江区。 被上诉人（原审被告）：韦玲，女，1977年11月14日出生，壮族，住河池市金城江区。 上诉人吴明初与被上诉人蔡维坚、李茵、韦玲因房屋买卖合同纠纷一案，河池市金城江区人民法院作出（2017）桂1202民初532号民事判决后，吴明初不服一审判决，提起上诉，本院2018年1月29日作出（2018）桂12民终48号民事裁定，撤销（2017）桂1202民初523号民事判决，发回重审。河池市金城江区人民法院重审后作出（2018）桂1202民初891号民事判决，上诉人吴明初不服该判决再次向本院提起上讼。本院于2019年5月22日立案受理后，依法组成合议庭受理了本案。本案现已审理终结。 上诉人吴明初上诉请求：一、解除上诉人与被上诉人蔡维坚于2015年8月8日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；二、要求三被上诉人连带退还给上诉人购房本金33万元，赔偿给上诉人违约金126168元（本金20万元从2015年8月8日起计算至2015年9月7日止，本金33万元从2015年9月8日起计算至2017年2月17日）；三、赔偿2017年2月17日之后至实际还清款项之日止的违约金损失；四、三被上诉人支付本案诉讼费。事实和理由如下：一、一审法院适用无权处分的相关法律条文错误，一审法院以无权处分来认定合同无效是错误的，无处分权不影响合同效力；二、关于保证责任的法律适用错误，尽管上诉人与蔡维坚签订的补充协议对保证协议的条款进行变更，但未对保证协议进行实质变更，保证人应当对原主合同债务承担保证责任；三、关于夫妻共同债务的法律适用错误，婚姻存续期间，夫妻一方购入房产，该房产依法属于夫妻共同财产。根根据上述事实和有关法律规定，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。 被上诉人李茵答辩称：一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理结果适当。上诉人的上诉理由不成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人蔡维坚、韦玲未发表答辩意见。 吴明初向一审法院起诉请求：1、解除与蔡维坚于2015年8月8日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；2、要求蔡维坚等连带退还购房本金33万元，赔偿给原告违约金126168元（本金20万元从2015年8月8日起计算至2015年9月7日止，本金33万元从2015年9月8日起计算至2017年2月17日）；3、赔偿2017年2月17日之后至实际还清款项之日止的违约金损失；4、蔡维坚等负担支付本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年6月21日，被告蔡维坚与案外人韦益帅签订《二手房买卖合同》，韦益帅将位于河池市金城江区卖给蔡维坚。2015年8月8日，以蔡维坚为甲方，与原告吴明初为乙方，韦玲为保证方签订《房屋买卖合同》，合同的内容为：一、甲方将位于河池市金城江区卖给乙方，并将与出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产土地证原件）；二、合同约定交易价格为35万元；三、2015年9月3日前支付17万元，2016年7月30日前支付13万元，余款5万元于乙方建房施工后一个月内付清；四、甲方保证该房产合法、权属清楚、无债务纠纷，有合法的土地使用权。………十：违约责任：本合同签订后，甲方反悔不卖此房，除全额退还乙方购房主款外再按交易的标的总价30%赔偿乙方损失，乙方反悔不买该此房，跟甲方索回购房款后，再按标的物总价30%赔偿乙方损失。十一、保证方的对乙方买房风险进行担保，承担连带担保责任。被告韦玲在合同“保证方”一栏签名。同日，以蔡维坚为甲方与原告吴明初为乙方签订《房屋买卖合同补充协议》，甲方承诺自乙方交付第二笔购房款13万元后，积极配合办理该房过户，在2015年11月30日前完成；如乙方买房不成功，甲方在2015年11月30日前全额退还乙方购房款，且从2015年8月8日起，按日万分之七赔偿乙方所交购房款的融资成本。2015年8月9日，吴明初付给蔡维坚20万元，2015年9月7日，吴明初付给蔡维坚13万元。庭审时，吴明初、蔡维坚均认可因涉案房地产有抵押登记，至本案起诉前，该房地产权仍未能变更登记给吴明初。被告蔡维坚与被告李茵于1989年8月登记结婚，因感情不合双方发生纠纷后于2014年12月5日签订《婚内财产分割协议书》，2015年10月9日登记离婚。另查明，蔡维坚于2017年4月20日向一审法院提起诉讼，要求解除其与韦益帅所签订的《二手房买卖合同》并要求韦益帅退还购房款及利息。一审法院经审理作出（2017）桂1202民初932号民事判决书：解除合同，驳回退回购房款及利息的诉讼请求。蔡维坚不服提出上诉，河池市中级人民法院作出（2017）桂12民终1681号民事判决书，维持解除合同的判决项，并改判由韦益帅返还蔡维坚购房款15000元，驳回其他诉讼请求。 一审法院认为，本案涉案标的物是位于河池市金城江区(房权证第××号)的二层楼房，该房屋所有权人是韦益帅。被告蔡维坚与韦益帅于2015年6月21日订立的《二手房买卖合同》，已被法院终审判决解除。蔡维坚从始至终未取得过该涉案房屋的物权，原告吴明初与被告蔡维坚签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》因系蔡维坚是在无权处分合同标的物的前提下所签订，事后房屋所有权人韦益帅也未追认，故房屋买卖合同及补充协议均无效。无效合同自始无效，不存在无效合同解除情形，故原告要求解除合同的诉讼请求，理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。对于被告蔡维坚无权处分问题，原告吴明初与被告蔡维坚事前都是明知的，故双方对合同无效均有过错。因该合同的订立被告蔡维坚从原告吴明初手中得到购房款33万元，应当全部返还给原告吴明初。故原告请求返还购房款的请求，一审予以支持。由于双方签订的合同无效，且对合同无效双方均有过错，故原告要求赔偿违约金损失，理由不成立，但鉴于蔡维坚占用购房款达三年多时间，给原告造成了经济损失，根据公平原则和诚实信用原则，被告蔡维坚在返还购房款时还应当支付占用该款期间的同期银行贷款利息予以补偿原告吴明初的损失。被告韦玲是涉案合同的连带保证人，由于原告吴明初与被告蔡维坚对主合同进行变更未经保证人韦玲书面同意，故根据《中华人民共和国担保法》第二十四条的规定，被告韦玲在本案中不再承担保证责任。虽然本案合同的签订发生在被告蔡维坚、李茵夫妻关系存续期间，但李茵因夫妻关系恶化而与蔡维坚于2014年底订立《婚内财产分割协议书》，2015年6月蔡维购买韦益帅的房屋应属于蔡维坚个人财产，再转卖给原告吴明初所得的购房款应属于蔡维坚的个人收入，被告李茵所举出的证据也充分证实所得购房款并未用于家庭开支，故原告主张要求被告李茵按夫妻债务承担民事责任，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条、第五十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吴明初与被告蔡维坚于2015年8月8日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》无效；二、由被告蔡维坚退还给原告吴明初购房款33万元及占用该款期间的利息（本金20万元从2015年8月9日起计算至2015年9月7日止，本金33万元从2015年9月8日起计算至清偿之日止按银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告吴明初对被告韦玲、被告李茵的诉讼请求。案件受理费8143元，由吴明初负担2823元，由蔡维坚负担5320元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经二审查明，一审法院查明的情况属实，本院予以确认。 另查明，一审法院于2017年4月14日对韦玲进行询问，韦玲在询问笔录中自认，确实在2015年8月8日签订的《房屋买卖合同》的保证人处签字，但韦玲表示自己对合同上关于保证人的条款不知情。 综合双方争辩意见，归纳本案争议焦点：1、本案房屋买卖合同及补充协议是否有效？2、韦玲是否承担保证责任？3、本案中需要退还的购房款是否属于夫妻双方共同债务？ 本院认为，一、关于本案房屋买卖合同及补充协议是否有效的问题。虽然在签订买卖合同及其补充协议时，出卖人蔡维坚并未取得讼争房屋所有权，但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案《房屋买卖合同》及其补充协议应为有效合同，一审法院以无权处分为由认定合同无效，属适用法律错误，本院予以纠正。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿责任的，人民法院应予支持。上诉人吴明初要求解除合同退还购房款，并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。对于损失，补充协议上约定按日利率万分之七即年利率25.2%的标准计算，本院认为该约定过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”本案损失应以年利率24%的标准计算。具体数额为：对于20万元购房款，从2015年8月8日起计算至2015年9月7日止，为4076元；对于33万元购房款，从2015年9月8日起计算至2017年2月17日，为114568元，上述合计118644元。对于2017年2月18日至实际还清款项之日的损失，以年利率24%计算。 二、关于韦玲是否承担保证责任的问题。在吴明初与蔡维坚签订的《房屋买卖合同》中，韦茵在保证人处签字，承担连带保证责任，因此，韦玲所称对房屋买卖合同不知情的意见，本院不予支持。《房屋买卖合同补充协议》上，吴明初与蔡维坚约定，若购房不成功，蔡维坚按日万分之七的标准赔偿吴明初的损失，补充协议上并无韦玲签字，且从本案实际情况看，补充协议约定的损失额，已高于《房屋买卖合同》的约定，因此，韦玲只需要在《房屋买卖合同》约定的范围承担保证责任。《房屋买卖合同》约定：“蔡维坚反悔不卖该房，除全额退还吴明初购房款外，再按标的物总价30%赔偿吴明初损失；保证方对乙方的买房风险进行担保，承担保证责任。”蔡维坚应退还的购房款为330000元，赔偿的损失为350000元×30%=105000元，即韦玲应当在435000元范围内承担保证责任。 三、关于本案中需要退还的购房款是否属于夫妻双方共同债务的问题。本院认为，虽然本案合同的签订发生在被上诉人蔡维坚、李茵夫妻关系存续期间，但李茵因夫妻关系恶化而与蔡维坚于2014年底订立《婚内财产分割协议书》，2015年6月蔡维购买韦益帅的房屋应属于蔡维坚个人财产，再转卖给上诉人吴明初所得的购房款应属于蔡维坚的个人收入，且李茵并未在《房屋买卖合同》上签字，而李茵所举出的证据也充分证实所得购房款并未用于家庭开支，根据最高法《关于审理涉及夫妻共同债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于共同生活、共同生产或者基于双方共同意思表示的除外。”故上诉人主张要求被上诉人李茵按夫妻债务承担民事责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人吴明初的上诉请求，部分成立，对于成立部分，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《关于审理涉及夫妻共同债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 撤销金城江区人民法院（2018）桂1202民初891号民事判决； 解除上诉人吴明初与被上诉人蔡维坚于2015年8月8日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》； 由被上诉人蔡维坚退还给上诉人吴明初购房款330000元，偿还2015年8月8日至2017年2月17日的损失为118644元，及2017年2月18日至实际还清款项之日的损失（以年利率24%的标准计算）； 被上诉人韦玲对被上诉人蔡维坚在本案中的债务，在435000元的范围内承担连带赔偿责任； 驳回上诉人吴明初的其他诉讼请求。 一审受理费8143元，由上诉人吴明初承担1628元，被上诉人蔡维坚、韦玲共同承担6515元；二审受理费2823元，由上诉人吴明初承担561元，被上诉人蔡维坚、韦玲共同承担2262元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起30日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  张桂生 审 判 员  邵 彬 二〇一九年七月十七日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷