福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽03民终571号 上诉人（原审被告）：吴建贤，男，1981年5月10日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：黄丽仙，福建倍拓律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：朱丽丽，福建倍拓律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：林煌，男，1982年10月2日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：陈明德、凌伟娥，福建律海律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：俞建金，男，1977年12月25日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 上诉人吴建贤因与被上诉人林煌、俞建金房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初3674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴建贤上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回林煌、俞建金的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由林煌、俞建金负担。事实和理由：1、一审判决认定“现俞建金、林煌已经依约将租赁物交付给吴建贤使用，但吴建贤拖欠俞建金、林煌租金已构成违约”系认定事实错误。通水、通电、通往五楼的电梯服务系《房屋租赁合同》约定林煌、俞建金应履行的主要合同义务，林煌、俞建金未履行该合同义务，导致吴建贤的经营活动无法开展。一审法院认为林煌、俞建金未提供通达五层的电梯不属于根本性违约是错误的。未通电梯将直接影响到客户进出便利，将导致客户流失，商业活动无法开展，吴建贤租赁房屋已失去了原来的价值。故吴建贤无需支付租金，且林煌、俞建金因自身理亏，也从未要求吴建贤支付租金。2、即使吴建贤需要承担租金，但一审判决对租金的计算方式存在错误。吴建贤与林煌、俞建金之间的《房屋租赁合同》终止的时间应为2013年5月29日，而不是一审法院认定的2016年4月9日。一审判决认定吴建贤应承担租金80%的比例过高且缺乏依据。3、一审判决认定吴建贤应当支付违约金缺乏事实及法律依据。 林煌答辩称：吴建贤称一审认定事实错误没有任何依据。关于讼争房屋的通水通电问题，讼争房屋是毛坯房，相应的水电管道都已经预先埋好，吴建贤完全可以在装修的时候进行通水通电，且在租赁之前吴建贤已经看过了讼争房屋。虽然林煌没有提供电梯服务，但是该违约并不影响讼争房屋的使用，不构成根本违约；讼争房屋在五层，也不影响租赁房屋的正常使用。吴建贤拖欠租金已经构成违约，林煌要求其支付租金应当得到支持。本案的租赁合同合法有效，林煌也交付房屋给吴建贤使用，吴建贤有支付租金的义务。一审法院计算房屋租金的期限是正确的，直到2016年4月9日吴建贤才将房屋交还林煌。虽然有另案租赁纠纷案件存在，但是实际上林煌转租讼争房屋已经得到了房主的同意，转租赁协议有效。吴建贤在租赁讼争房屋时明确知晓讼争房屋是毛坯房。一审判决吴建贤支付违约金符合双方租赁合同的约定，也符合相关法律的规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。 俞建金未作书面答辩。 林煌向一审法院起诉请求：1.判令吴建贤支付租金242880元及该款自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；2.判令吴建贤支付违约金、滞纳金合计72864元；3.本案的诉讼费用由吴建贤负担。 一审法院认定事实：2012年3月20日，林煌、俞建金与吴建贤签订《房屋租赁合同》一份，约定：林煌、俞建金将位于莆田市城厢区房屋（建筑面积280平方米）出租给吴建贤使用；租期自2012年3月20日起至2017年3月19日止；前三年租金每月人民币4000元、第四年租金每月人民币4400元、第五年租金每月人民币4840元，吴建贤应在每月20日前支付租金；合同签订时，吴建贤应向林煌、俞建金支付房租押金人民币1万元，待合同期满吴建贤将房产交还林煌、俞建金，双方各项费用清算完结后，林煌、俞建金需将该押金人民币1万元退还吴建贤（不计息）；林煌、俞建金将房屋交付给吴建贤后，吴建贤的装修及修缮，林煌、俞建金概不负责；林煌、俞建金须保证用于出租给吴建贤的房产产权明晰、无任何疑义，且负责通水通电，并积极配合吴建贤，如需变更所需材料，产生的费用由吴建贤自理，同时林煌、俞建金负责提供通达五层的电梯服务，如电梯需要维修，需经双方协商同意后按照实际产生的费用由吴建贤承担吴建贤应当分摊的部分费用；合同期满后，吴建贤有权对房屋的装修、设备进行拆除，并归吴建贤所有；吴建贤拖欠租金累计达30天的，林煌、俞建金可以中止合同，收回房屋；本合同自双方签字之日起生效等内容。随后吴建贤向林煌、俞建金缴纳押金1万元，林煌、俞建金也将上述房屋（毛坯房）交付给吴建贤使用。后因双方在履行租赁合同中发生争议，吴建贤于2015年3月19日向一审法院提起诉讼，在该案审理期间，一审法院于2016年4月9日勘查现场，涉案房屋内除灯饰、窗帘等装修外，仅留有纸品、垃圾等物品。为防止扩大损失，经一审法院协调，上述租赁房屋已于当日交还林煌管理。后一审法院于同年8月4日作出（2015）城民初字第1114号民事判决书，判决：一、解除吴建贤与俞建金、林煌于2012年3月20日签订的《房屋租赁合同》；二、俞建金、林煌应于本判决生效之日起十日内支付给吴建贤装修装饰损失费人民币22790.41元；三、驳回吴建贤的其他诉讼请求。该判决书认为，俞建金、林煌将涉案房屋（毛坯房）交付给吴建贤使用，但吴建贤一直未能依约支付租金。吴建贤虽主张其与俞建金口头约定待电梯正常使用后再缴纳租金，但又未能提供证据证明，故吴建贤的该主张缺乏依据，不予采信，并依法认定吴建贤未能支付租金的行为已构成违约。俞建金、林煌没有按照租赁合同的约定提供涉案房屋通达五层的电梯，又与案外人曹惠萍就本案诉争房屋的租赁事宜产生纠纷引发案外人向法院申请强制执行要求收回诉争房屋，致使吴建贤被责令限期腾空房屋；林煌在与案外人就涉案房屋重新达成租赁合同后，未能告知吴建贤导致吴建贤搬离诉争房屋，亦构成违约；林煌虽辩称其曾将重新与案外人达成租赁协议的事宜及时告知吴建贤、吴建贤搬离诉争房屋系因经营不善等自身原因，但未能提供证据证明，且吴建贤对此持有异议，故林煌的该辩解缺乏依据，不予采信。基于上述分析，一审法院酌情认定吴建贤的过错比例为40%，俞建金、林煌的过错比例为60%，并据此作出前述判决。后吴建贤不服向莆田市中级人民法院提起上诉，莆田市中级人民法院认为：因林煌、俞建金未提供通达五层的电梯不属根本性违约，不必然导致合同无法履行，故林煌、俞建金不应承担装修损失的全部责任，原审法院酌情认定吴建贤按过错比例40%承担责任，俞建金、林煌按过错比例60%承担责任并无不当，并据此判决：驳回上诉，维持原判。2017年8月10日，林煌以吴建贤拒不支付租金为由，诉至一审法院。一审法院在审理过程中，依职权追加俞建金为共同原告参加诉讼。 一审法院认为，俞建金、林煌与吴建贤签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，是合法有效的。双方当事人均应依约履行约定的义务。现俞建金、林煌已依约将租赁物交付给吴建贤使用，但吴建贤拖欠俞建金、林煌租金已构成违约，现林煌要求吴建贤支付租金有理，一审法院予以支持。林煌主张截止合同期满吴建贤共拖欠租金242880元（扣除已支付的3个月租金），吴建贤陈述称其未支付过租金。一审法院经审查认为，因讼争房屋已于2016年4月9日交还给林煌管理，故林煌主张租金应计至合同期满之日缺乏依据，经核算截止2016年4月9日，共产生租金201640元，现林煌自认吴建贤已支付3个月租金，故吴建贤共拖欠租金189640元（201640元-12000元）。又因林煌、俞建金未能按合同约定提供通达五层的电梯，但该违约行为不属根本性违约，不必然导致合同无法履行，故吴建贤主张林煌作为出租方未能履行提供合同约定的租赁房屋，致使吴建贤无法使用租赁物，吴建贤不存在违约行为，无需支付租金缺乏依据，一审法院对其该主张不予采纳。但因林煌、俞建金交付的租赁物确实不符合双方合同的约定，存在瑕疵，故一审法院酌情认定吴建贤应支付给林煌80%的租金，即151712元（189640元×80%）。双方在租赁合同中约定如承租方无故拖欠租金，则出租方有权向承租方按每日实欠租金的1%加收滞纳金，该约定的滞纳金实为违约金，且已过分高于出租方的实际损失，现林煌主动请求按拖欠租金总额的30%计算违约金有理，一审法院予以支持，即吴建贤应支付给林煌违约金45513.6元（151712元×30%）。因诉争合同系林煌、俞建金作为共同出租人与吴建贤签订的，基于合同相对性，一审法院依法调整为吴建贤应支付给林煌、俞建金租金151712元及违约金45513.6元。林煌还要求吴建贤支付以拖欠的租金为基数自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，缺乏依据，一审法院不予支持。俞建金作为共同原告，经一审法院传唤，未到庭参加诉讼，不影响一审法院对案件的审理和判决。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条规定，判决：一、吴建贤应于本判决生效之日起十日内支付给林煌、俞建金租金151712元及违约金45513.6元；二、驳回林煌的其他诉讼请求。案件受理费6063元，由林煌、俞建金负担1259元，由吴建贤负担4804元；公告费520元，由林煌、俞建金负担。 本院二审期间，林煌与俞建金均未提交新的证据。吴建贤提供如下证据：1、2011年10月8日，曹惠萍与林煌、俞建金签订的《房屋租赁合同》一份，欲证明：该份合同无论从形式上还是内容上看，同林煌、俞建金与吴建贤于2012年3月20日签订的《房屋租赁合同》完全一致，该份合同系林煌、俞建金所提供的格式合同。林煌、俞建金以该份合同作为样本，冒充自己是房屋所有权人将案涉房屋出租给吴建贤，明显存在欺诈行为，林煌、俞建金对与吴建贤于2012年3月20日签订的《房屋租赁合同》存在明显过错。2、中国执行信息公开网网页，欲证明：俞建金于2014年5月涉及案件被列入失信名单。林煌于2016年11月涉及案件被列入失信名单。因林煌、俞建金被列入失信名单，根本无法取得联系，无法将案涉早已于2013年被法院强制要求腾退的租赁房屋与林煌、俞建金进行交接。3、（2015）城民初字第1114号案件2015年9月25日《开庭笔录》、（2015）城民初字第1114号案件2016年7月11日《开庭笔录》，欲证明：1114号案件在审理过程中林煌、俞建金均未到庭参加诉讼，特别是俞建金缺席，林煌甚至连自己的代理律师都联系不上。结合上述失信名单可见，林煌、俞建金分别至2014年间就为了逃避债务而跑路，基本上处于无法联系的状态。退一步说，即使2013年公告后腾退时间无法认定，但是根据2015年9月25日及2016年7月11日的庭审笔录。林煌、俞建金至少对2014年通知解除，及2015年3月19日起诉时腾空是明知的。据此，对于吴建贤通知解除并腾空房屋后林煌、俞建金不接收租赁房屋造成的损失，责任由林煌、俞建金自行承担；林煌、俞建金在2015年9月25日庭审笔录中确认电梯无法使用。4、（2013）城民初字第427号《民事判决书》，欲证明：林煌、俞建金将承租的房屋进行分解出租，欲从中赚取差额租金；2012年底，林煌、俞建金即开始拖欠租金，转租给吴建贤的房屋存在纠纷及争议；2013年3月21日，林煌、俞建金与业主曹惠萍之间签订的《房屋租赁合同》被法院判决解除，并判令返还租赁房屋，至此，吴建贤承租的案涉租赁房屋已处于被法院强制收回状态，吴建贤租赁房屋的合同目的显然将面临着无法实现的危险。林煌质证认为，对证据1的真实性没有异议，但是对证明内容和对象有异议，林煌、俞建金并没有在合同中列明其为房屋所有权人，房屋所有人在转租前后都可以对转租进行追认，林煌、俞建金不存在过错。对证据2的真实性没有异议，但是对证明对象有异议，该网页不能证明林煌、俞建金无法联系。对证据3的真实性没有异议，对证明内容与对象有异议，吴建贤不能仅凭笔录就确定林煌、俞建金存在无法联系的状态，林煌、俞建金是否关闭公司、是否搬离，属其单方行为，与本案没有关联性。对证据4的真实性没有异议，但是对证明内容与对象有异议，虽然讼争房屋发生了另案纠纷，但是林煌、俞建金已经和房主达成和解协议，房东也同意了林煌、俞建金转租，吴建贤承租讼争房屋没有受到影响。 本院经审查认为，林煌对吴建贤提供的四组证据的真实性均没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认，但该四组证据不能证明吴建贤所要证明的内容。 经审理查明，吴建贤对一审查明的事实没有异议，但是认为一审遗漏认定如下事实：一、2012年3月20日，林煌、俞建金与吴建贤签订《房屋租赁合同》过程并没有查明。1、林煌向一审法院提交的其与曹惠萍签订的《房屋租赁合同》，以及（2015）城民初字第1114号《民事判决书》仅体现出，其向房屋所有房屋，而本案案涉的租赁房屋除1097号外，还有1101、1105、1109号房屋，林煌、俞建金将所有房屋进行肢解并转租，该部份房屋的所有权人是谁（房屋所有权人不仅仅只有曹惠萍一人）？林煌、俞建金是否有转租权？转租是否经该房屋所有权人同意？这一些事实一审法院没有查明。2、林煌提交的二份《转租申请》系2013年6月份所形成的，是在2012年3月20日与吴建贤签订的《房屋租赁合同》之后所形成的，且同意转租的是商铺，而非楼上的房屋，案涉租赁房屋是商铺还是楼上的房屋一审法院也没有查明。上述事实没有查明将直接影响签订案涉《房屋租赁合同》的过错责任、违约责任，从而影响判决结果。二、一审法院对林煌、俞建金所称已支付三个月的租金事实没有查明。本案中，林煌称上诉人除支付了1万元的租房押金外，还支付了三个月的租金，但吴建贤否认有支付租金的事实，同时称“因提供的租赁房屋无通水通电、无电梯等，交付的房屋并不符合合同约定，所以当时有口头约定等电梯完备后才付租金，电梯一直没有完备，租金也就一直没有支付”。然而，一审法院对何时？何地？以何方式？向谁支付了三个月租金等事实并没有查明。三、一审法院对案涉房屋腾退时间的事实没有真正查明。案涉租赁房屋于2013年间，因房屋所有权人曹惠萍提起诉讼、申请强制执行等导致2013年5月29日被城厢区人民法院公告并强制要求于2013年6月5日前腾退。2014年3月11日，吴建贤向林煌、俞建金快递送达《解除合同通知》，该通知被拒收。并于2015年3月19日，吴建贤起诉林煌、俞建金解除《房屋租赁合同》、赔偿损失。该案于2015年9月25日庭审中，林煌当庭确认“据了解，起诉后把公司关闭……”（Ｐ11第7行）、2016年7月11日二次庭审笔录中，林煌再次当庭确认“原告准备单方面起诉时候为了达到诉讼请求才搬出去”（Ｐ4倒数第6-7行）。由此可见，林煌至少对2014年通知解除，及2015年3月19日起诉后腾空是明知的，然而对这一事实一审法院没有进行查明。林煌对一审查明的事实没有异议。俞建金未到庭参加诉讼，其对一审查明的事实也未提出书面异议。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据俞建金、林煌与吴建贤签订的《房屋租赁合同》，俞建金、林煌负有提供产权明晰且符合合同约定的租赁物的义务，吴建贤负有支付租金的义务。本案中，俞建金、林煌未按合同约定提供通达讼争房屋五层的电梯，又因与讼争房屋的实际所有人曹惠萍之间的租赁合同纠纷，致使吴建贤被责令限期腾空房屋，构成违约。而吴建贤在占有使用讼争房屋后一直未能依约支付租金，亦构成违约。因双方均存在违约的情形，一审法院酌情按照比例判决吴建贤支付租金并无不当，但一审法院对于双方过错比例的认定与已经生效的法律文书不相符，并不恰当，应予纠正。本院认定吴建贤的过错比例为40%，俞建金、林煌的过错比例为60%，故吴建贤应向俞建金、林煌支付的租金为189640元×40%=75856元。因双方在《房屋租赁合同》中约定了拖欠租金的滞纳金（违约金），故吴建贤还应支付拖欠租金的违约金75856元×30%=22756.8元。吴建贤主张案涉《房屋租赁合同》终止的时间应为2013年5月29日，依据不足，本院不予采信。 综上所述，吴建贤的上诉理由部分成立，其上诉请求合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初3674号民事判决； 二、吴建贤应于本判决生效之日起十日内支付给林煌、俞建金租金75856元及违约金22756.8元； 三、驳回林煌、俞建金一审的其他诉讼请求； 四、驳回吴建贤的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费6063元，由林煌、俞建金负担4173元，由吴建贤负担1890元；公告费520元，由林煌、俞建金负担。二审案件受理费4804元，由吴建贤负担2402元，由林煌、俞建金负担2402元；公告费560元，由林煌、俞建金负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  李 忠 审判员  许秋红 二〇一九年七月二十九日 书记员  黄周翔 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -2-