朝阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）辽1321民初第1635号原告：吕柏栋（反诉被告），男，1956年1月12日出生，汉族，退休工人，住朝阳市双塔区。原告：赵桂芬（反诉被告），女，1956年3月14日出生，汉族，退休工人，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：袁秀广，辽宁凌博律师事务所律师。被告：朝阳县水土保持局（反诉原告），住所地朝阳县柳城街道燕京街10号。法定代表人：张晓光，局长。委托诉讼代理人：王文旭，辽宁森盛律师事务所律师。原告吕柏栋、赵桂芬与被告朝阳县水土保持局农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日受理。本院受理后于2017年10月30日以（2017）辽1321民初979号作出民事判决，判决如下：一、被告（反诉原告）朝阳县水土保持局于本判决生效之日起30日内将双方争议的楼房（含房屋所有权证、朝阳县[1997]朝县建批字第1号建设用地申请书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）交还给原告吕柏栋、赵桂芬；二、驳回被告（反诉原告）朝阳县水土保持局反诉请求。宣判后朝阳县水土保持局不服，上诉至朝阳市中级人民法院，朝阳市中级人民法院以（2018）辽13民终63号作出的裁定如下：一、撤销朝阳县人民法院做出的（2017）辽1321民初979号民事判决；二、发回朝阳县人民法院重审。发回重审后另行组成合议庭，由审判员田喜忱担任审判长并主审本案，与人民陪审员李丽梅、李弈慧组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕柏栋及其委托的诉讼代理人袁秀广，被告朝阳县水土保持局委托诉讼代理人王文旭到庭参加的诉讼。本案现已审理终结。原告吕柏栋、赵桂芬诉称，1997年被告成立“朝阳槐树洞风景区水利游乐中心”，租用二原告所有的渡生缘酒店。租期20年，租金17万元，但被告说领导要求将实际房屋租赁协议写成“楼房买卖合同”可以不过户，原告同意并进行公证被告领导表示同意原告60万出售价，条件成熟一定购买，在交付17万租金时多交3万元定金。后来被告并没有购买该房屋，没有办理产权过户，但被告现在仍占用房屋不退，据说将此房转让他人。本案在审理过程中，原告申请对租赁的房屋价值进行评估，朝阳市中级人民法院委托了方正房产土地资产评估有责任公司对该房屋租赁时的价值及现值进行评估，租房屋时价值为307，125元，现值为914，963元。由此予以证明17万元是租金，不是房款，原告不可能以低于30万元价值卖房。综上，被告之行为违反了合同法的相关规定，应承担本案全部民事责任。故要求被告腾迁其所租用原告的房屋，由被告承担诉讼费用。被告朝阳县水土保持局辩称，1.我方不同意原告诉讼请求，原告诉讼请求无理，请求法院驳回原告诉讼请求；2.原、被告双方系房屋买卖合同关系，双方进行了公证，房屋价款是17万元，被告已经将房屋价款支付给原告，并且原告在签订买卖合同的时候将房屋的规划手续和所有权证交付给被告，所以不存在租赁合同关系，原告说的租赁费17万元并交付3万元订金不属实。关于房屋价值，买卖合同中，明确了房屋价值为17万元，房屋的价值是明确的，没有评估的必要，评估的价格过高，不应采信。被告朝阳县水土保持局反诉称，1997年5月15日，反诉被告与朝阳县槐树洞风景区水利游乐中心签订《楼房买卖合同书》，反诉被告将其自有楼房以17万元的价格卖给朝阳县槐树洞风景区水利游乐中心，合同约定卖方将所有楼房证件交付买方，建设用地批准书，建设工程规划许可证，吕柏栋和旅游处合同书。签订合同10日内交清房款，约定买方交清全部房款后，产权归买方所有。朝阳县槐树洞风景区水利游乐中心在1997年5月21日付清全部房款，但反诉被告至今未协助办理产权过户手续。请求确认反诉被告与朝阳县槐树洞风景区水利游乐中心签订的楼房买卖合同合法有效，反诉被告协助反诉原告办理过户手续，将房屋过户到反诉原告名下。反诉被告吕柏栋、赵桂芬辩称：1.被告提出的反诉不符合事实，违反国家法律，应依法驳回；2.吕柏栋与被告是房屋租赁关系，是真实的体现；3.如果是房屋买卖，为什么20年了还没有办理过户手续；4.被告的反诉请求已经过了最长二十年的诉讼时效，所以原、被告之间就是租赁关系。我方认为被告的反诉没有理由，依法不应支持。经审理查明：1995年8月2日，原朝阳县水土保持工作站经工商行政管理部门核准登记，出资成立了朝阳县槐树洞风景区水利游乐中心（以下简称游乐中心），其法定代表人为邢广洲（已去世）。2008年8月1日，游乐中心更名为朝阳县水利培训中心。2016年7月26日，朝阳县水利培训中心由朝阳县水土保持局申请注销，2016年8月2日，朝阳县市场监督管理局撤销了朝阳县水利培训中心。1997年5月15日，原告吕柏栋为卖方，游乐中心为买方，双方签订了《楼房买卖合同书》。该合同书载明：“经双方协商，吕柏栋将南双庙槐树洞渡生缘酒楼转卖给朝阳槐树洞风景区水利游乐中心，楼价壹拾柒万元整。双方有关事宜如下。一、卖方，1、签订合同日，卖方将所有楼房证件交付买方，建设用地批准书，建设工程规划许可证，吕柏栋和旅游处合同书。2、1997年4月30日前所欠外债、税金各负其责，3、买卖合同成交后，如今后发生房屋产权、土地权属纠纷，由卖方负全部责任。二、买方，交款方式：签订合同十日内交清房款，如交款逾期承担违约金5‰，如逾期十日，卖方有权收回楼房产权，原买房所交款，扣除违约金后，退还买方，买方交清全部楼款后，产权归买方所有。2、买方仍然享受旅游处的各项优惠政策。合同签订后双方共同遵守。”原告吕柏栋、赵桂芬在合同落款处签名捺印，游乐场中心在合同上加盖公章，邢广洲在合同落款处签名盖章。1997年5月20日，双方到朝阳县公证处对《楼房买卖合同书》进行了公证。朝阳县公证处出具《楼房买卖合同公证书》。该公证书载明：“兹证明朝阳县南双庙乡南双庙村的居民吕柏栋、赵桂芬与朝阳县槐树洞风景区水利游乐中心的法定代表人邢广洲于一九九七年五月十五日，在朝阳槐树洞风景区水利游乐中心签订了前面的《楼房买卖合同书》。经查，上述双方当事人的签订行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；合同书上双方当事人的签字、印章属实。”1997年5月21日，原告吕柏栋给游乐中心出具了二张《收据》，其中一张《收据》载明：“今收到人民币捌万伍仟陆佰贰拾肆元整，：￥85，624.00。此款系房款转贷。”原告吕柏栋签名。另一张《收据》载明：“今收到人民币捌万肆仟叁佰柒拾肆元整，：￥84，374.00.此款系房款。”原告吕柏栋签名。1997年5月15日，原告吕柏栋给游乐中心出具《收据》，该收据载明：“今收到人民币贰万元整，￥：20，000.00元，此款系更衣室建筑费”。原告吕柏栋在《收据》上签名。双方签订合同后，二原告将《房屋所有权证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》交予游乐中心。二原告将楼房交予游乐中心使用至今，但双方没有到有关部门办理房屋产权过户手续。另查明，1997年5月28日，朝阳县人民政府征用南双庙乡曹家村集体土地（荒草地）0.0275公顷为国有土地，并将此国有土地使用权出让给南双庙乡南双庙村吕柏栋作为商业用地（饭店），使用期限三十五年。依原告申请，朝阳市中级人民法院委托辽宁方正房产土地资产评估有限责任公司对原、被告争议楼房价值进行了评估，结论为评估对象于1997年5月份市场价值为307125元、2018年10月份市场价值为914963元，评估费为15000元。本院所确认的上述事实，有当事人陈述，本院（2017）辽1321民初979号庭审笔录，游乐中心工商登记档案材料，《楼房买卖合同书》，《收据》，《楼房买卖合同公证书》，公证机关档案材料，《房屋所有权证》，《建设用地批准书》，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，朝阳县人民政府朝县政地字（1997）2号文件，辽宁方正房产土地资产评估有限责任公司（2019）024号评估报告书、评估费收据在卷为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，予以采信。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.当事人双方签订的是房屋买卖合同还是房屋租赁合同；2.本案是否适用诉讼时效规定；3.原告吕柏栋、赵桂芬（反诉被告）是否有义务协助被告朝阳县水土保持局（反诉原告）办理房屋过户手续。关于签订的是买卖合同还是租赁合同问题，因原、被告双方1997年5月15日签订合同的名称为《楼房买卖合同》，从该合同内容看约定了买方与卖方的权利与义务，同时约定了楼房价款17万元，该合同并没有约定租金及租金的给付方式。合同签订后，原告吕柏栋于1997年5月21日给游乐中心出具了收到房款17万元的收据，原告又将房屋所有权证等相关手续交给了游乐中心。1997年5月20日，合同双方当事人到朝阳县公证处对该楼房买卖合同进行了公证，原告吕柏栋在公证的谈话笔录中同意将其337.5平方米二层楼房以17万元卖价给游乐中心。原告提出签订的合同系租赁合同的证据只是证人证言，该证人证言的证明力低于经过公证的书证，故本院应认定当事人双方签订的是买卖合同。关于原告提出经有关部门估价该楼房1997年5月份价值为307，125.00元，不可能17万元卖出的问题，因原告吕柏栋、赵桂芬系完全民事行为能力人，对房屋价值有足够的判断能力，对其民事权利有处分的权利，又不存在胁迫、重大误解情形，故其不能以评估的价值来否定当时卖房的行为。关于是否超过诉讼时效二十年及应否协助办理房屋过户问题，在买受人已经实际占有并支付房款，出卖人将房屋所有权证等相关手续交给买受人的情况下，要求出卖人配合办理房屋所有权变更登记是获得完整的物权，该项权利系物权行使的从权利，不适用诉讼时效制度。本案中被告已支付房款并实际占有原告卖的房屋，被告有权要求原告配合办理房屋所有权证变更登记。综上所述，原、被告双方签订的是房屋买卖合同，而非房屋租赁合同，对原告吕柏栋、赵桂芬要求被告朝阳县水土保持局腾迁其租用原告的房屋的诉讼请求，本院不予支持；对于反诉原告朝阳县水土保持局要求确认与反诉被告吕柏栋、赵桂芬签订的房屋买卖合同有效并协助办理房屋过户的反诉请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（六）项的规定，判决如下：一、驳回原告吕柏栋、赵桂芬的诉讼请求；二、原告吕柏栋、赵桂芬与被告朝阳县水土保持局（原朝阳县槐树洞风景区游乐中心）签订的房屋买卖合同有效，反诉被告吕柏栋、赵桂芬于本判决生效后三十日内协助反诉原告朝阳县水土保持局办理房屋过户登记。诉讼费100元，反诉费100元，鉴定费15000元，由原告吕柏栋、赵桂芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  田喜忱人民陪审员  李丽梅人民陪审员  李弈慧二〇一九年七月十日书 记 员  周丽娜