河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初2472号原告:班东晓。委托诉讼代理人：高峰，河南汉景律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市常绿置业有限公司。法定代表人：龚晓兵，任公司总经理职务。委托诉讼代理人：关培培，系该公司员工。代理权限为特别授权。原告班东晓与被告南阳市常绿置业有限公司（以下简称常绿置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告班东晓于2019年3月21日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告班东晓及委托诉讼代理人高峰、被告常绿置业公司委托诉讼代理人关培培到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告班东晓向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付延期办理房屋产权证书违约金（至起诉日）84387.5元，（该费用计算至2016年7月30日至2019年3月10日），之后延期办房产证的违约金仍应向原告支付。2、请求判令被告继续按照已签署《商品房买卖合同》约定，继续为原告办理房屋产权证书。3、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告变更第一项诉讼诉讼请求为：1、请求判令被告向原告支付延期办理房屋产权证书违约金（自2016年12月31日起按日万分之二点一上浮30%计算至房屋产权办理完毕之日）。事实与理由：原告与被告于2014年11月4日签订商品房买卖合同，约定购买由被告开发的位于南阳市卧龙区工业路与光武路交叉口常绿林溪谷10号楼1单元1-2303户商品房一处，房屋总款为602166元整，交房时间为2016年12月31日前，交房条件为该商品房经验收合格；按照已与被告签订的《商品房买房合同》第十五条：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的重任，××不能在规定期限内取得房地产权属登记。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》（银发【2005】61号文件），个人住房贷款逾期商业性贷款的罚息利率，由现行按日万分之二计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买卖人的原因，导致买卖人无法办理房产所有权登记，××请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。原告已履行合同按规定日期向被告支付了全部购房款602166元，并缴纳了房屋维修资金，支付了印花税。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告常绿置业公司辩称，一、常绿置业公司未协助原告办理房屋不动产登记，并非常绿置业公司本意，而是因南阳市××委未按照约定对涉案房屋所在小区东南角二层商业房屋完成拆迁，南阳市规划局以上述二层商业房屋、西南角仓库等未拆迁不符合规划条件为由拒绝为常绿置业公司办理规划验收，导致常绿置业公司未能协助业主办理不动产登记。该情况是常绿置业公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依据《合同法》第117条约定，应当免除责任。理由为：1、2010年8月3日，常绿置业公司和南阳市国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同第六条约定“南阳市国有资产监督管理委员会同意南阳柴油机厂破产管理人在2010年12月31日前将出让宗地交付给受让人，且交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到三通一平；周围基础设施达到/;（二）……”。2010年10月29日南阳国资委和常绿置业公司、2013年6月26日南阳国资委、南阳柴油机厂破产管理人和常绿置业公司，分别签订了内容一致的《关于DG0902号宗地交接协议》，都约定南阳国资委负责对涉案房屋所在小区的临街商业。2、2016年7月，常绿置业公司完成了常绿林溪谷三期8#、10#、11#楼的建设，并将房屋交付给原告使用。交付后，常绿置业公司即开始积极协调规划局进行规划验收，以便为三期业主办理房屋不动产登记证，但是规划局以小区建设不符合规划为由，迟迟未进行规划验收。为此，2017年5月10日、2017年6月21日，常绿置业公司分别向南阳市人民政府、南阳市××委提交《协调办理常绿林溪谷项目规划验收的请示》，请求上述两个部门协调南阳市规划局对常绿林溪谷办理规划验收；为此，南阳市国资委2017年9月1日向南阳市人民政府报送《南阳市××委关于南阳柴油机厂区域开发项目规划验收有关问题的请示》（宛国资【2017】124号），请求市政府协调规划局进行规划验收；2017年10月3日，南阳市城乡规划局向市政府报送《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》（宛规【2017】156号），要求常绿置业公司将小区东南角二层商业、西南角仓库等情况报告国资委后，由国资委负责协调拆除后，正常办理规划验收。之后，围绕项目东南角二层商业、西南角仓库等地面建筑的拆除，影响常绿林溪谷办理规划事宜，常绿置业公司多次向南阳市国资委、南阳市规划局、卧龙区人民政府等单位发函，要求拆除上述建筑、协调办理规划验收。国资委《关于南阳柴油机厂区域开发项目规划验收有关问题的函》（宛国资【2018】4号）、南阳市城乡规划局复函南阳市××委《关于南阳柴油机厂区域开发项目规划验收有关问题的复函》（宛规函【2018】109号）、南阳市××委《关于南阳柴油机厂区域开发项目规划验收有关问题的请示》（宛国资【2018】113号）、南阳市城乡规划局《关于拟对常绿林溪谷（三期）规划验收的请示》（宛规【2018】116号），均是国资委要求要求规划局先行验收，规划局认为小区建设不符合规划条件不予验收。在上述两个单位互相推诿、互相不作为的艰难困境中，常绿置业公司穷尽公司全部资源在2018年完成了三期8#、10#、11#楼的单体竣工验收，现在仅剩进行规划验收，即可为业主办理房屋不动产证。3、《合同法》第一百一十七条约定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”常绿置业公司不能协助业主办理房屋不动产证，均是上述政府行为导致，属于不可抗力因素，因此依法应对常绿置业公司免除责任。二、原告请求支付违约金的事实理由和法律依据错误。1、违约行为起算时间有误。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，常绿置业公司在2016年12月31日前向原告交付房屋，实际上，常绿置业公司提前在2016年7月26日至29日期间向原告交付了房屋。常绿置业公司提前交付，说明常绿置业公司是注重合同合约精神、信守诚信，但是不能以此作为常绿置业公司承担违约责任的依据。因此，判定交付房屋时间，应当以合同约定的2016年12月31日为准，并以此推算办证时间。2、违约金计算依据有误。双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期办证的违约责任由双方协商解决。但是，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》要求支付违约金，这是原告对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的误解，第十八条规定的是“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，适用该条款时，应当是参照一般逾期贷款的利息，而《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》是针对商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的专项通知，标准明显高于一般贷款利息。本案结合实际情况，即使常绿置业公司应当承担责任，应当参照商买合同第九条逾期交房的违约责任。三、关于原告的第二项诉讼请求，常绿置业公司同意在不可抗力原因消除后，立即协助原告办理房屋不动产登记证书，但是何时能够办理不动产证书，取决于南阳国资委和南阳市规划局的行为，并非是常绿置业公司单方可以承诺的。常绿置业公司为原告购房贷款承担了连带责任，若具备办理房屋不动产登记条件，常绿置业公司绝对不会不协助业主办理房屋不动产登记，相反，常绿置业公司急切为原告办理不动产登记，以免除连带保证责任。常绿置业公司、原告和交通银行在2015年1月22日签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同第五条约定常绿置业公司为原告提供连带保证责任，保证责任解除条件为交通银行取的房屋的他项权利证明或者房屋抵押权设立的其他文件正本后。依据现行的办理他项权利证明或者设立房屋抵押权规定，必须先办理房屋不动产登记证书，才能办理房屋抵押登记。因此，常绿置业公司为了避免承担连带保证责任，绝不会故意不协助原告办理房产证。本院经审理认定事实如下：2010年8月3日，被告常绿置业公司与南阳市国土局签订国有建设用地使用权出让合同，合同约定：本合同项下出让宗地编号为DG0902号，出让宗地面积为84031.51平方米，坐落于光武路北侧。用途为城镇住宅用地、商服用地。同时约定，南阳市国有资产监督管理委员会（以下简称南阳市××委）同意南阳柴油机厂破产管理人在2010年12月31日前将出让宗地交付给受让人，交付土地时该宗地应达到“三通一平”。2010年12月29日，被告常绿置业公司（乙方）与南阳市××委、南阳柴油机厂破产管理人（甲方）签订关于DG0902号宗地交接协议，协议约定，甲方承诺在2010年12月31日前拆除门面房意外的所有建筑，达到“三通一平”标准，2011年6月30日前将门面房拆除干净，达到国有建设用地使用权出让合同中约定的“三通一平”条件交付土地。2013年6月26日，被告常绿置业公司（乙方）与南阳市××委、南阳柴油机厂破产管理人（甲方）签订关于DG0902号宗地交接协议，协议约定，甲方承诺在2010年12月31日前拆除门面房以外的所有建筑，达到“三通一平”标准，2013年7月31日前将门面房拆除干净，达到国有建设用地使用权出让合同中约定的“三通一平”条件交付土地。2014年11月4日，被告常绿置业公司（出卖人）与原告班东晓（××）签订商品房买卖合同（备案号：14826343），合同约定：××购买的商品房为卧龙区光武西路与工业路交叉口10号楼1单元1-2303房，建筑面积121.46平方米，总金额为602166元，第六条付款方式及期限为：约定金额252166元，付款方式现金，交纳比例41.88%；约定金额350000元，付款方式商业贷款，交纳比例58.12%。第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，××有权解除合同，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书，由双方协商处理。上述合同签订后，原告依约向被告支付了首付款252166元并办理了银行贷款支付下余购房款，并交纳了契税、大修基金等费用。被告向原告出具了相应的票据。2016年7月26日，被告将涉案房屋交付给原告。2018年2月8日涉案工程通过竣工验收备案。2017年9月1日，南阳市国资委向南阳市人民政府报送《南阳市××委关于南阳柴油机厂区域开发项目规划验收有关问题的请示》（宛国资【2017】124号），请求市政府协调规划局对涉案工程进行规划验收。2017年10月3日，南阳市城乡规划局向市政府报送《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》（宛规【2017】156号），该文件显示：一、依据宛国资【2017】124号文件，项目东南角二层商业楼、西南角区域柴油机厂运输处仓库以及临汉冶路一处两层砖混居民房和一处简易房，由企业报告国资委，由国资委负责协调拆除；二、售房部由企业自行拆除；三、要求拆除的建（构）筑物拆除到位并按规划要求实施后，按副证办理正证。2018年11月19日，南阳市城乡规划局向市政府报送《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》（宛规【2018】116号）该文件显示：因用地范围内建筑物及其附属设施没有拆除，不符合规划设计条件要求，不具备规划核实的条件。并建议南阳市××委限期拿出项目周围拆迁方案，并负责将项目周围地上的应拆除建筑物及构筑物全面拆除，待按规划要求建设后，我局将尽快给予规划核实验收。另查明，截至目前，涉案工程项目东南角二层商业楼、西南角区域柴油机厂运输处仓库以及临汉冶路一处两层砖混居民房和一处简易房及售房部未拆除，规划的光武路与工业路交叉口西北角的交通广场未建设。上述事实，由原被告双方庭审陈述、国有建设用地使用权出让合同、宗地交接协议、商品房买卖合同、宛规（2018）116号文件等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷。本院予以确认。本院认为，原被告双方在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同,该合同系双方当事人真实意思表示,且不违反法律规定,该合同合法有效,双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。原告按照合同约定及时足额支付了购房款项,被告在收到购房款后也能及时按照约定交付房屋,对此事实原被告双方均予以认可,故原告基于商品房买卖合同,占有了合同标的物即卧龙区光武西路与工业路交叉口10号楼1单元1-2303房,并对房屋进行了使用与收益。但被告作为房地产开发企业,在房屋交付后,还应当履行协助原告办理物权登记的义务。但办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等,上述资料需要行政部门审核办理,审核办理的行为为行政行为。《中华人民共和国行政法》第二十二条规定:行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批,本案是商品房买卖合同纠纷,并非行政诉讼,行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定,故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为。同时，根据庭审查明的事实，涉案项目现不具备办理房屋产权登记的相关条件，待具备相关办证条件后，原被告双方可另行主张权利。因此，对原告要求被告办理房屋产权登记手续的诉请,本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期办证的违约金的诉讼请求。本院认为,虽然双方合同约定有产权登记时间期限,但导致包括原告在内的房屋不能进行如期办理产权登记的原因在于被告对涉案项目土地上有关建（构）筑物未拆除，导致被告无法取得涉案项目建设工程规划许可证正本等违约行为引起,从被告在约定的产权登记时起到原告起诉已逾二年,且目前的具体办证时间仍无法确定,原告主张应依据“损失数额难以确定”和上述相关规定来主张逾期办证违约金并非没有合理成分。但结合庭审查明的事实，被告常绿置业公司通过公司文件的形式就项目规划验收中存在的问题向有关部门进行请示，原南阳市××委、南阳市规划局也就涉案项目的规划验收手续问题向有关部门也进行了请示，因此，被告常绿置业公司并非迨于履行协助办理包括原告在内的小区八百余户产权证书的合同义务。同时，原被告双方签订的商品房买卖协议对逾期办理产权证书的违约责任约定为双方协商处理，该约定并未明确具体的违约责任，本着公平原则,本院酌定按已付房款总额2%的标准计付被告未能进行产权登记给原告造成的损失数额为宜,原告主张的过高部分,本院不予支持。原告已支付购房款602166元，故被告应支付原告逾期办证违约金12043.32元。关于被告辩称至今未办理房屋权属证书的原因为涉案土地的附属物因原南阳市××委未履行“三通一平”的义务，导致原南阳市规划局对涉案项目不予规划验收备案，该情况属于不可抗力，应当免除责任的辩称理由。本院认为，被告常绿置业公司作为房地产开发企业，应当知道在南阳市××委向其交付国有建设用地使用权出让合同中约定的宗地编号为DG0902号的土地的现场状况，且被告常绿置业公司作为一个专业从事房地产开发的商事主体，应当知道其接受不符合土地转让合同约定条件的土地可能会引起的不良后果。且根据被告向本院提交《南阳市城乡规划局关于拟对常绿林溪谷项目规划验收的请示》（宛规【2017】156号）文件显示，涉案项目中仍有需被告自行拆除的售房部至今未拆除，故虽涉案项目因未通过规划验收而导致至今未办理权属证书，但该原因不属于不可抗力，故被告的此项辩称理由，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、自本判决生效之日起十日内,被告南阳市常绿置业有限公司向原告班东晓支付逾期办理不动产权证的违约金12043.32元。二、驳回原告班东晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1910元减半收取955元，由原告班东晓承担845元，被告南阳市常绿置业有限公司承担110元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  胡进锋二〇一九年七月十九日书记员  王 露