广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7370号上诉人（原审原告、反诉被告）：中山市昊辉汽车运输有限公司，住所地广东省中山市小榄镇东生东路31号，统一社会信用代码914420002821434473。法定代表人：黄玉辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：江俊涛，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁人山，广东泓业正杰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：中山智仁能源投资有限公司，住所地广东省中山市东凤镇东阜三路89号之四至之八地铺，统一社会信用代码91442000614870860。法定代表人：李鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪家文，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周澎，广东联顺律师事务所律师。上诉人中山市昊辉汽车运输有限公司（以下简称昊辉公司）因与被上诉人中山智仁能源投资有限公司（以下简称智仁公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初13404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人昊辉公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.智仁公司向昊辉公司赔偿定金200万元。事实和理由：一、昊辉公司已按照合同约定向智仁公司支付定金200万元，已全面履行合同义务。二、智仁公司迟延向规划部门申请变更控规调整手续，导致涉案土地无法办理工业用途报建手续，构成根本性违约。涉案土地于2016年8月15日被一审法院另案查封，至2017年8月24日才解封，智仁公司显然无法在合同约定的履行期限内办理涉案土地的过户手续。智仁公司违反合同约定，未向昊辉公司披露其对外所负债务，亦构成违约。被上诉人智仁公司辩称，一审判决第一项、第三项判决正确，请求二审法院予以维持。一、双方合同约定的转让土地由于涉及调整规划，故暂停相关报建手续，并非智仁公司违约，智仁公司无需赔偿定金200万元。二、昊辉公司违反合同约定，拒不履行支付借款，不按约定签订正式的工业用地转让合同，其应当承担违约责任，赔偿智仁公司的损失。三、诉争土地被查封并不当然导致涉案土地无法办理报建手续，不属于智仁公司违约。昊辉公司向一审法院起诉请求：智仁公司向昊辉公司赔付定金400万元，并从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给昊辉公司至付清款项之日止。智仁公司向一审法院反诉请求：1.解除智仁公司与昊辉公司签订的《工业用地转让定金合同》；2.智仁公司没收昊辉公司支付的定金200万元；3.昊辉公司赔偿智仁公司经济损失200万元。一审法院认定事实：坐落于中山市××村的土地[土地证号：中府国用（2014）第易030018号]使用权人为智仁公司，土地用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2043年12月9日，使用权面积为15445.8平方米。2016年4月29日，昊辉公司、智仁公司就转让上述土地使用权签订《工业用地转让定金合同》，主要约定：一、智仁公司将自有的位于中山市××村工业用地使用权[土地证号：中府国用（2014）第易030018号]转让给昊辉公司，土地转让费智仁公司净收24076000元；二、智仁公司保证如下：（一）该土地使用权为智仁公司所有，不存在其他共有人；（二）土地使用权证登记信息为土地证号：中府国用（2014）第易030018号，用途为工业，使用权类型为出让，土地面积为15445.8平方米，使用权终止日期为2043年12月9日；（三）昊辉公司已知悉智仁公司的土地使用权已抵押的情况，智仁公司保证在签订本合同前（除已抵押给中山市诚达小额贷款股份有限公司取得贷款1500万元外），没有与他人签订本土地使用权的赠与、转让协议及其他处分该土地使用权的协议、文件；（四）智仁公司保证除当地政府控规调整手续问题外于2016年8月28日前与昊辉公司签订正式《工业用地转让合同》及该土地可以办理工业用途报建手续；（五）如智仁公司已清付前述贷款本息，但该土地的抵押权人（即中山市诚达小额贷款股份有限公司）处理抵押物，智仁公司保证穷尽一切救济手段解决前述问题，保证将该土地转让给昊辉公司，如仅因前述原因合同仍无法继续履行的，智仁公司可不承担其他违约责任；三、昊辉公司于签订本合同之日内支付给智仁公司定金200万元，如智仁公司违反前述任一保证事项，须双倍赔付定金给昊辉公司，昊辉公司仍有权要求智仁公司将该土地转让给昊辉公司；四、2016年8月1日前，智仁公司可通过向昊辉公司借款1500万元清还给中山市诚达小额贷款股份有限公司以注销该土地的抵押登记，办理注销抵押登记当时，智仁公司须同时将该土地办理抵押登记手续予昊辉公司，作为清还前述借款的担保，昊辉公司同意借款期利息每月利率为1.5%，详细条款双方在《借款合同》《工业用地转让合同》中约定。同日，昊辉公司向智仁公司支付受让上述土地使用权定金200万元。智仁公司向昊辉公司出具了相应的收据。2016年6月28日，中山市人民政府发布关于启动《中山市东凤镇东阜路西侧片区控制性详细规划调整》【文号：中府函（2016）354号】调整的批复，载明：《东凤镇关于启动调整的请求》【东凤府（2016）19号】收悉。经研究，批复如下，依据《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，你镇申请对《中山市东凤镇东阜路西侧片区控制性详细规划调整》（简称《控规》）进行调整的启动程序符合法定程序。按照《控规》调整论证报告会的专家意见和有关结论，同意启动上述《控规》调整，调整形成的控规成果应以报批年份标明版次。上述《控规》调整过程中要做好与已出让建设用地合同约定的规划条件的衔接，提供相关土地权属资料，不得随意改变用地性质、容积率等强制性规划条件，不得占用基本农田，……。2017年11月15日，智仁公司向中山市国土资源局东凤分局提交关于中山智仁能源投资有限公司工业用地报建业务情况咨询函，函件载明：我司位于中山市东凤镇××西部片区××村的工业用地[土地证号为中府国用（2014）第易0300188号，面积为15445.8平方米]，自2015年东凤镇人民政府启动该片区调规以来，一直不予同意我司工程报建。从2016年3月份起至今，因政府规划调整仍未完成，造成有长达近两年时间里，我司上述工业用地一直处于不能工程报建的状态。现特向贵局咨询能否办理相关报建手续？望及时回复为盼，以便我司安排后续工作。当日，东凤国土分局签收该函。2017年11月17日，昊辉公司的委托诉讼代理人江俊涛向中山市城乡规划局申请信息公开。同年11月30日，中山市城乡规划局出具《关于政府信息公开的答复》（信息公开）第55号，载明：您申请获取的政府信息属于可以公开的地块控规情况的政府信息，具体情况如下，该地块位于中山市××村，用途为工业，土地面积15445.8平方米，土地证号为中府国用（2014）第易030018号。该用地在《中山市东凤镇东阜路西侧片区控制性详细规划》中为二类居住用地（面积13294.2平方米，占总用地86.07%）……。另查，智仁公司曾于2014年7月4日向中山市诚达小额贷款股份有限公司贷款500万元，并用前述土地提供抵押。同时，智仁公司于2014年9月1日、10月30日为麦铨照、李鹏向中山市诚达小额贷款股份有限公司贷款各500万元提供抵押担保，抵押物亦为前述土地，且有办理前述抵押登记。中山市诚达小额贷款股份有限公司于2014年7月3日、11月4日、12月3日分别取得上述土地的抵押权，并取得了粤房地他项权证中府字第0114016452号、0114027772号、0114030484号他项权证，担保主债权数额合计为1500万元。中山东凤珠江村镇银行股份有限公司申请一审法院查封了诉争的土地使用权，一审法院于2016年8月1日作出广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初6234号民事裁定书并于2016年8月15日查封了上述土地使用权，后经中山东凤珠江村镇银行股份有限公司申请，于2017年8月24日解封上述土地使用权。2017年11月30日，中山市诚达小额贷款股份有限公司分别向智仁公司及李鹏、麦铨照出具对账确认书，载明截止2017年11月30日，本息合计分别为668.6933元、668.9867元、767.8933元。智仁公司还曾向中山市诚达小额贷款股份有限公司支付3月、4月、5月份的利息各250000元。李鹏也曾向中山市诚达小额贷款股份有限公司支付3月份利息250000元。智仁公司还提供其曾于2016年6月23日、9月18日通过邮件方式向昊辉公司发送工业用地转让合同的邮件截图，邮件截图显示收件人为黄明东，附件分别为工业用地转让合同、工业用地转让合同修改稿；2017年8月9日，黄东明又将工业用地转让合同发回至智仁公司，但前述合同均未有任何人签名。此外，智仁公司还提供有信息往来截图，信息接收方为黄明东，主要信息内容有：一个星期又一个星期被你拖过去了，我公司董事会骂死我了，如果你公司实在有困难直接告诉我，不要拖我们时间了，你公司若因为无钱的话，你直接告诉我，我退订金给你，生意不在朋友在。但该信息未有回复。另，智仁公司亦提交其曾向昊辉公司送达关于尽快完成土地转让权的函，该函载明，双方就前述土地转让签订的《工业用地转让定金合同》，但昊辉公司一直未按合同约定签订《工业用地转让合同》和《借款合同》，导致该土地使用权转让事宜一直停滞不前。后多次与昊辉公司进行沟通、协商，均因昊辉公司原因未能签订正式的《工业用地转让合同》，并未按合同约定借款1500万元给智仁公司，由于之前智仁公司向中山市诚达小额贷款股份有限公司贷款1500万元，并以上述土地作抵押，每月需要承担支付300000元贷款利息的成本负担。况且由于贷款已到期，智仁公司仍然未能及时偿还本金，诚达公司将向法院提起诉讼准备强行处理拍卖该土地。昊辉公司在一审庭审中称其有收到该函，但不认可函件内容。再查，智仁公司还提供国有土地使用权出让合同补充协议及闲置土地调查单，合同补充协议由智仁公司与中山市国土资源局签订，载明经报请中山市人民政府批准，约定智仁公司用地（土地使用证号为中府国用（2014）第易0300188号）的动工开发日期为2018年12月29日（即2019年12月29日前应动工开发），竣工期限两年。智仁公司应当按照原《出让合同》规定动工开发建设要求在上述期限内动工开发。逾期未动工的，由中山市国土资源局按《闲置土地处置办法》处理。……。闲置土地调查单显示前述涉案转让土地经现场勘测，根据中山市城乡规划局的复函（中规函[2017]2821号），因该用地控规不符，导致无法办理规划报建、施工报建业务，已造成土地闲置，现状为空地。就智仁公司是否在2016年8月1日前向昊辉公司提出借款的事情等问题，智仁公司还申请证人崔某作证。证人崔某的主要陈述如下：一、证人崔某是中山市诚达小额贷款股份有限公司的业务经理，亦是智仁公司向中山市诚达小额贷款股份有限公司借款事项的业务员；二、当时中山市诚达小额贷款股份有限公司向智仁公司追讨款项时，智仁公司称有一间公司想买抵押给中山市诚达小额贷款股份有限公司的土地，智仁公司将出卖土地的款项用于偿还欠中山市诚达小额贷款股份有限公司的借款。智仁公司向中山市诚达小额贷款股份有限公司借款有1500万元，中山市诚达小额贷款股份有限公司与智仁公司签订了三份借款合同，即智仁公司与李鹏、麦铨照各借500万元，三笔借款1500万元都是用于智仁公司的。智仁公司向中山市诚达小额贷款股份有限公司借款是用智仁公司名下的土地进行抵押担保的，且三份借款合同的抵押物是同一块土地。在2015年10月份，中山市诚达小额贷款股份有限公司向智仁公司追偿借款，当时了解到有人买智仁公司名下的土地，在2016年2月至4月期间收到利息后，才知道是昊辉公司购买智仁公司名下土地的定金。当时中山市诚达小额贷款股份有限公司委托第三方草拟监管资金合同，但后来没有签订合同，所以昊辉公司没有将钱打到第三方银行账户上。一审庭审中，昊辉公司、智仁公司均同意解除双方签订的《工业用地转让定金合同》，且对政府对涉案片区进行控规调整事宜均确认。另，昊辉公司述称：合同第二条第四款及第三条有约定，转让标的物在2016年8月15日至2017年8月14日期间一直处于查封状态，转让目的无法实现，智仁公司违反担保法关于定金条款的约定，收受定金一方不履行其义务的应当双倍返还定金。智仁公司述称：根据《工业用地转让定金合同》第二条第四款，昊辉公司没有与智仁公司签订正式的转让合同，并且违反了《工业用地转让定金合同》第四条没有在2016年8月1日前向智仁公司借款1500万元，以偿还给中山市诚达小额贷款股份有限公司，造成智仁公司巨额经济损失，因此违反合同法定金罚则的约定，智仁公司有权没收定金。对定金无法弥补的损失，昊辉公司应当赔偿，损失计算方式为土地转让款24076000元按年息6%从2016年8月29日起暂计至2017年11月30日为1805700元，并且对于昊辉公司未按时借款造成中山市诚达小额贷款股份有限公司额外支付的违约金300万元（以1500万元为基数，按20%计算），以及相应贷款利息，从2016年5月25日起暂计至2017年11月30日止为6055733元，该损失，智仁公司反诉请求仅要求昊辉公司赔偿200万元。智仁公司主张的经济损失可通过贷款合同、对账确认书及向中山市诚达小额贷款股份有限公司支付的利息予以证明。一审法院认为，《工业用地转让定金合同》系昊辉公司、智仁公司双方之间真实意思表示，内容未违反法律、行政法规之强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应恪守履行。对于昊辉公司主张智仁公司违反合同约定并要求其双倍赔付定金400万元的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”适用定金罚则，需以当事人根本违约为前提。本案中，昊辉公司、智仁公司在工业用地转让定金合同中约定“智仁公司保证除当地政府控规调整手续问题外于2016年8月28日签订正式工业用地转让合同”等合同，表明双方清晰且明确知道涉案土地受政府控规调整的事实。现昊辉公司、智仁公司未能签订正式工业用地转让合同，履行土地转让等义务，主要是该土地存在控规调整及被法院查封等原因所致。虽智仁公司对土地被查封存在权利限制之事存在过错，但同时，土地受控规调整至今未能满足该用地作工业用途的目的，以致双方未能签订正式用地转让合同，促成合同交易，此并非智仁公司之过错。由于土地调整控规的问题一直未能解决，故即使智仁公司能积极配合解除土地的查封，双方仍不能按约履行合同。单纯以土地被查封存在权利限制为由认定智仁公司构成根本违约并适用定金罚则，并不妥当，不排除智仁公司有能力在控规调整问题解决后及时解除土地查封，适当履行合同的可能。据此，昊辉公司诉请智仁公司双倍赔付定金缺乏依据。另一方面，双方在工业用地转让定金合同中约定“如智仁公司违反前述任一保证事项的，须双倍赔付定金给昊辉公司”，但涉案土地被法院查封及智仁公司未清还中山市诚达小额贷款股份有限公司借款并不属于上述合同中智仁公司保证的事项，为此，其不符合双方有关双倍赔偿定金的约定。综上，一审法院对昊辉公司该项诉请不予支持。对于智仁公司反诉要求解除双方签订的《工业用地转让定金合同》，当事人协商一致，可以解除合同，一审庭审中昊辉公司、智仁公司均表示同意解除上述合同，为此，对于智仁公司上述诉请，一审法院予以支持。在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，为此，智仁公司理应退还昊辉公司已支付的定金200万元及从智仁公司收取款项之日即2016年4月29日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。对于智仁公司以昊辉公司未出借借款及其多次要求昊辉公司签订合同，昊辉公司未予以签订正式合同为由要求没收昊辉公司已支付的定金200万元及赔偿200万元，首先，双方在合同中约定“2016年8月1日前智仁公司可向昊辉公司借款1500万元清还给中山市诚达小额贷款股份有限公司”，但是证人崔某的证人证言中未反映智仁公司主张的情况，智仁公司亦未进一步举证证明其于2016年8月1日前已经向昊辉公司提出了借款要求，而且双方在合同中约定的是“可以”并非“必须”。其次，涉案的土地使用权在2016年8月15日至2017年8月24日期间处于被查封状态，即便智仁公司曾催促昊辉公司签订合同，双方未签订正式合同的责任并不在于昊辉公司，综上，一审法院对智仁公司上述的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除昊辉公司与智仁公司于2016年4月29日签订的《工业用地转让定金合同》；二、智仁公司于一审判决生效之日起五日内向昊辉公司返还定金2000000元并支付利息（以2000000元为基数，从2016年4月29日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回昊辉公司的其他诉讼请求；四、驳回智仁公司的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38800元、诉讼保全费5000元，反诉受理费19400元，合计63200元，由昊辉公司负担30000元，智仁公司负担33200元（上述款项昊辉公司已预交43800元，智仁公司已预交19400元，智仁公司应于一审判决生效之日起五日内迳付向昊辉公司13800元，一审法院不另收退)。本院二审期间，智仁公司提交了证据：中府函[2018]770号中山市人民政府关于中山市东凤镇东阜路西侧片区控制性详细规划成果的批复，拟证明诉争土地在2018年10月21日获得控制性详细规划批复，即在规划批复之后才能办理土地的报建手续，2016年6月28日至2018年10月21日期间诉争土地处于政府控规调整期间，不受理相关土地的报建手续，故无法办理报建手续并非智仁公司不办理。经质证，昊辉公司确认该证据真实性、合法性。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2018年10月21日，中山市人民政府出具《关于中山市东凤镇东阜路西侧片区控制性详细规划成果的批复》，原则同意《中山市东凤镇东阜路西侧片区控制性详细规划调整》，命名调整为《中山市东凤镇东阜路西侧片区控制性详细规划（2018）》。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。智仁公司虽认为昊辉公司在合同履行过程中存在违约行为，但未提起上诉，本院不予审理。故本案二审争议焦点为，智仁公司在本案中是否应承担双倍返还定金的违约责任。对此，本院作如下分析：昊辉公司与智仁公司签订的工业用地转让定金合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。根据合同约定，智仁公司“保证除当地政府控规调整手续问题外于2016年8月28日前与乙方签订正式工业用地转让合同及该土地可以办理工业用途报建手续。”即因政府控规调整导致合同不能继续履行，属于双方合同约定的免责情形。涉案合同签订后，涉案土地于2016年6月28日起即处于政府控规调整期间，直至一审法庭辩论终结，该控规调整状态尚未消除，智仁公司无法按照合同约定办理涉案土地的报建手续。因此，智仁公司虽未能在合同约定的履行期限内办理涉案土地的报建手续，但其行为并不构成违约。昊辉公司上诉认为智仁公司未向政府规划部门申请变更规划手续，构成违约。对此，本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四条第一款规定“制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。”即制定城乡规划，系政府职能部门依法行使的职权行为，并非依智仁公司的申请实施的行为。昊辉公司的此项上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。涉案土地虽在控规期间被人民法院查封，但该查封期间与涉案土地的控规期间重合。后涉案土地被解除查封后，该控规状态仍未解除。即涉案合同不能继续履行的原因并非涉案土地被查封，昊辉公司以此为由，请求智仁公司向其双倍赔付定金，亦理据不足，本院不予支持。另，涉案合同仅约定中山市诚达小额贷款股份有限公司处理抵押物，智仁公司保证穷尽一切救济手段解决前述问题，并未约定智仁公司负担向昊辉公司披露其向第三人承担的所有债务的义务，昊辉公司以智仁公司未向其披露负债情形，构成违约，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人昊辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元（中山市昊辉汽车运输有限公司已预交），由上诉人中山市昊辉汽车运输有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  刘 通二〇一九年七月八日书记员  魏丹丹