江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终1515号上诉人（原审被告）：郑杭生，男，1980年5月8日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：曹荣恩，男，住溧阳市。被上诉人（原审原告）：赵文斌，男，1975年1月16日出生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：徐旭东，江苏平凌律师事务所律师。上诉人郑杭生因与被上诉人赵文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院作出的（2019）苏0481民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑杭生上诉请求：撤销一审判决，依法适当减少简易房占有使用费；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审对自来水公司与湾里村以及天达公司与赵文斌签订的土地转让协议的认可，以及一审作出的“生效之日起十五日内拆除简易房周边添附的简易房”的判决，混淆了司法权与行政权的行使范围。有关土地的确定权应属市土管局，有关简易房违法建筑的确定权应属市城管部门，在未确定前法院无权认定，一审所作认定与判决是越权行为。被上诉人的简易房和周边添附的简易房是同时建造的，均属违法建筑，一审判决保护一个、拆除一个，显失公平。虽为房屋租赁合同纠纷，但一审已判决租赁合同无效，自来水公司与湾里村以及天达公司与赵文斌签订的土地转让协议因违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十三条的规定，均属无效，至今未得到市土地管理部门的审核、认定、登记、过户，产权仍未转移。一审仅凭这两份私下签订的非法无效协议，越权认定为合法有效，继而又认定赵文斌诉讼主体适格，明显分不清表面现象与实质，以偏概全、倒置了因果关系。退一步讲，即使自来水公司与湾里村的土地转让协议成立，也应该由自来水公司出让给上诉人。一审以“自来水公司与天达公司两块牌子，一套班子”的名义补缺，认定天达公司越权出让合法有效。现已查明两者之间均有独立的法定代表人，两者之间企业类型不同，自来水公司是非自然人投资或控股的法人独资，天达公司是自然人投资或控股，一审的这一认定显然缺乏事实依据。2010年6月，天达公司没有通知承租户，将租赁房屋及土地转让给赵文斌，赵文斌至今未办理产权过户登记手续，承租户依据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第八条规定，要求撤销天达公司与赵文斌租赁房屋及土地转让协议，承租户曾多次主张过优先购买权，故再次向法院主张优先购买权。综上所述，一审认定的“原花鸟市场因政府规划搬迁”，实际是拆迁安置至涉案之地，各自的简易棚长期以来取得政府的默许而存在至今，被上诉人是依租赁合同为据，视承租人违约，有权解除合同，“收回自用”，一审法院是依合同无效为据，判决将房屋返还给被上诉人，没有考虑到合同无效的原因是被上诉人单方过错致承租户一时无房可搬。一审没有追究过错方应承担的责任，反而支持过错方“收回自用”的诉求。这一颠倒是非的判决，有悖公平、公正原则。客观上是消灭全市唯一的花鸟市场，导致承租户（近35户）无经营场地。这有悖于政府建立溧阳市花鸟市场的初衷，有悖于全市公民的心愿。故该案不适合按无效合同原则处理，应按赵文斌诉讼主体不适格原则处理。待政府拆迁通知，搬迁问题随拆迁一并解决，恳请法院体恤民情。赵文斌辩称，一审没有支持被上诉人违约金的请求是错误的，但对一审判决的结果予以认可。上诉人是案涉房屋的实际使用人，租期到期后，被上诉人不再出租给上诉人，要求上诉人返还案涉房屋事实成立。上诉人主张优先购买权，但其请求已超过诉讼时效，请求驳回上诉，维持原判。赵文斌向一审法院起诉请求：1、判令郑杭生立即返还位于溧阳市天目路191号132-135号简易房并承担自2018年9月1日至实际搬迁之日止的租金损失（按照每年23000元计算）；2、判令郑杭生承担违约金23000元；3、诉讼费由郑杭生承担。后赵文斌又增加请求判令郑杭生拆除添附简易房，将租赁简易房恢复原状的诉请。一审法院认定事实：2005年底、2006年初，原花鸟市场因政府规划整体搬迁至溧阳市溧城镇的营业用房内。因商铺有限，不足以安置原市场经营户，2006年5月，溧阳市天达市政安装工程有限公司（甲方、以下简称天达公司）以原溧阳市自来水有限公司（以下简称自来水公司、该公司当时与天达公司系两块牌子一套班子）的名义以4.2万/亩的价格从溧阳市溧城镇湾里村村民委员会转让了南至宁杭路、北至花鸟市场水泥路、西至天目路地域内，面积为43.75亩的土地（该地块位于南侧），并在该地块上搭建了约50间（现编号为88-137#）简易房出租给原花鸟市场经营户。2010年6月1日，天达公司（甲方）与赵文斌（乙方）签订房屋预售协议一份，约定：甲方将坐落于溧城镇房屋及土地使用权全部转让给乙方，该房屋的建筑面积为7197.73平方米。商业出让的土地面积为3770.3平方米（权证号码分别为溧房权证字第××号、溧国土用（2009）第xx号、溧国土用（2009）第xx号（含原自来水公司与溧城镇湾里村委签订的《土地转让相关协议》所产生的权益）。溧阳市天目路191号132-135简易房的租赁协议原先由天达公司与郑杭生签订，2011年开始，该简易房的租赁协议由赵文斌与郑杭生签订。2017年9月4日，赵文斌（甲方）与郑杭生（乙方）再次签订房屋租赁协议，约定：甲方将位于溧阳市天目路191号132-135房屋出租给乙方，租金为年租金23000元，合同签订后一次性付清租金。租赁期限为一年，自2017年8月31日至2018年8月31日。郑杭生按租赁协议的约定支付了租金。租赁期限届满，赵文斌因自用，表示不再出租案涉简易房，但郑杭生未予返还，导致讼争。庭审中，郑杭生称赵文斌不享有涉案租赁简易房的所有权及相关权益，不具备诉讼主体资格。为证明享有涉案租赁简易房的所有权及相关权益、具备诉讼主体资格，赵文斌提供天达公司出具的证明一份，该证明载明：我司与赵文斌于2010年6月1日签订的房屋预售合同中约定将溧阳市的房屋及土地使用权全部转让给赵文斌，含原自来水公司与溧城镇湾里村委签订的《土地转让相关协议》所产生的权益，本合同涉及的房屋包括已经在不动产登记局（原房产处）登记的，也包括未经登记的所有简易房屋，合同签订后在该土地上的所有房屋均转让给赵文斌，由赵文斌行驶相应的权利并享有权益，特此证明。庭审中，双方均认可上述简易房未领取房产证、土地证，也无相关建设规划许可证。关于简易房的添附情况，郑杭生认可确实统一进行过添附，但称该添附是经政府及自来水公司默认，赵文斌否认郑杭生对简易房的添附系经天达公司或自来水公司同意，并称对此郑杭生应举证证明。一审法院认为，(2012）溧民初字第0852号民事判决书认定案涉简易房系天达公司以自来水公司的名义所建，现该判决书已发生法律效力，故对该事实予以认定。赵文斌以买卖的方式从天达公司取得了案涉简易房的使用、出租等权益，该事实有天达公司出具的证明予以证实，故赵文斌的诉讼主体适格。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规划建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉溧阳市溧城镇天目路191号132-135号简易房，系未经合法批准建造，故双方的房屋租赁协议无效。依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。因占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付占有房屋期间的使用费。由于双方房屋租赁协议约定的房租为每年度23000元，截止至2018年8月31日前的房租，郑杭生已经支付完毕，故对赵文斌要求郑杭生按照每年23000元的标准，从2018年9月1日起支付房屋占有使用费的请求，予以支持。赵文斌提出的违约金请求，无法律依据，不予支持。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。上述同意应仅指明确、明示的同意，不包括默认、默示的同意。郑杭生就添附简易房取得政府或出租人明确、明示的同意未提供证据予以证实，故对赵文斌提出要求郑杭生拆除添附简易房、恢复出租简易房原状的诉请，予以支持。判决：一、郑杭生于判决生效之日起十五日内拆除在溧阳市溧城镇天目路191号132-135号简易房周边添附的简易房，并将溧阳市溧城镇天目路191号132-135号简易房返还赵文斌。二、郑杭生于判决生效之日起十五日内向赵文斌支付简易房占有使用费（以每年23000元为标准，从2018年9月1日起计算至实际返还简易房之日止）。三、驳回赵文斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元（已减半收取），由赵文斌与郑杭生各半负担。二审对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，一审判决不当，二审应予以改判。理由及依据如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可，故而案涉租赁合同无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。故而一审判决郑杭生将租赁合同所涉租赁简易房返还赵文斌恰当。该解释第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故而赵文斌请求以约定的租金为标准支付占有使用费具有法律依据，二审予以支持。关于郑杭生扩建的简易房部分的处理。郑杭生于2011年前扩建涉案简易房，赵文斌在从他人处受让涉案租赁房屋时郑杭生扩建的简易房已存在；赵文斌在受让涉案租赁房屋时对此并未提出异议，且与郑杭生的租赁关系一直存续至本案讼争。虽然郑杭生扩建的简易房无建设工程规划许可等合法手续，但赵文斌从他人处受让的、出租给郑杭生使用的涉案租赁房屋也无建设工程规划许可等合法手续。现赵文斌出租给郑杭生的涉案租赁房屋及郑杭生扩建的简易房所在的溧阳花鸟市场区域面临搬迁、拆迁等。对此，二审认为，赵文斌自己出租的房屋无合法准建手续，长期不要求郑杭生拆除扩建的简易房，却长期与郑杭生存续租赁关系以获取收益；在溧阳花鸟市场区域面临搬迁、拆迁情形下，不再与郑杭生存续租赁关系，并提起诉讼要求判令郑杭生拆除扩建的简易房，赵文斌的该请求有违公平、不尽合理，将导致双方利益的明显失衡；赵文斌出租给郑杭生使用的无合法手续的涉案租赁房屋、郑杭生扩建的无合法手续的简易房宜一并依法处理，以保障双方利益均衡，故本案中对赵文斌要求郑杭生拆除扩建的简易房这一请求宜不作处理。郑杭生的其他上诉请求均不能成立，二审不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持溧阳市人民法院（2019）苏0481民初152号民事判决第二项；二、撤销溧阳市人民法院（2019）苏0481民初152号民事判决第一项、第三项；三、郑杭生于本判决生效之日起十五日内将溧阳市溧城镇天目路191号132-135号简易房返还赵文斌；四、驳回赵文斌的其他诉讼请求。如果郑杭生未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，承担相应的责任。一审案件受理费188元，由赵文斌负担；二审案件受理费376元，由郑杭生负担。本判决为终审判决。审判长  沈秋云审判员  尤建林审判员  刘岳庆二〇一九年七月四日书记员  刘玉宇