昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初1927号原告：云南岚霖房地产开发有限责任公司。住所：云南省昆明市盘龙区新迎小区三组团3-4幢底商24号1-2层。法定代表人：王勇，系该公司总经理。委托代理人：关丽梅，系云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：杨文菁，系云南震序律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：刘磊，男，1972年6月3日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市五华区，现住昆明市五华区。被告：陈玉，女，1973年8月8日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市五华区，现住昆明市五华区。原告云南岚霖房地产开发有限责任公司诉被告刘磊、陈玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日受理后，依法适用普通程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人关丽梅到庭参加诉讼，被告刘磊、被告陈玉经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告云南岚霖房地产开发有限责任公司诉称：2014年3月4日，原、被告双方签订了编号为“办公-405”号的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，约定被告向原告购买位于盘龙区办公楼，房屋价格为640362.86元。双方还约定，被告采用按揭贷款的方式向原告支付购房款。原、被告共同与中国建设银行股份有限公司云南省分行(以下简称“建行云南省分行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向建行云南省分行贷款640000元，用于购买上述房屋及2207号房屋。同时，上述借款合同还约定，由原告为被告的贷款提供阶段性连带责任保证。2017年6月20日，建行云南省分行以被告拖欠其贷款为由，将原告与被告共同诉至昆明市五华区人民法院。2017年11月15日，昆明市五华区人民法院作出（2017）云0102民初6231号《民事判决书》，判决被告向建行云南省分行支付贷款本息，并判决原告为被告的债务承担连带还款责任。但被告并未按照上述《民事判决书》的规定履行还款义务，截至起诉之日，原告已经向建行云南省分行支付了15000元用于偿还被告拖欠建行云南省分行的贷款。原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》第三条第二款约定，“在原告为被告银行商品房按揭（担保）贷款提供保证担保的期限内，如因被告未按时偿还银行贷款导致原告承担担保责任的，被告应在原告承担担保责任后的3日内向原告清偿原告因承担担保责任而支出的款项。否则，原告有权解除合同，同时，被告应（a)向原告清偿原告代为偿还或支付的按揭贷款及贷款利息、罚息、滞纳金、违约金、评估费、拍卖佣金、税费、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和原告的直接及间接损失，(b)向原告支付房屋价款20%的违约金，（c）在原告发出通知后7日内将房屋腾退原告，被告己经装修的部分无偿归原告所有，原告不予任何补偿。”原告已为被告承担了连带清偿责任，但被告拒不向原告支付原告代其清偿的款项，也拒不清偿尚欠建行云南省分行的贷款，其行为已经违反了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的约定，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方于2014年3月4日签署的编号为“办公-405”号的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》及撤销商品房备案登记手续；二、被告将位于盘龙区房屋返还给原告（房屋价格为640362.86元）；三、被告向原告返还代偿的款项7500元；4、被告向原告支付违约金128072.57元；五、被告向原告支付律师费31000元；六、被告承担本案案件受理费。被告刘磊、被告陈玉未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原告云南岚霖房地产开发有限责任公司为证明其主张向本庭提交如下证据：一、编号为“办公-405”的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，证明2014年3月4日，原告与被告签署了编号为“办公-405”的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，合同约定由被告向原告购买案涉房屋的相关事宜。二、（2017）云0102民初6231号《民事判决书》，证明原、被告共同与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房商业用房借款合同》，约定被告向建行云南省分行贷款640000元用于购买两套房屋，同时还约定了由原告为被告的贷款提供阶段性连带保证责任；该判决确定了被告向建行云南省分行支付贷款本息，并判决原告为被告的债务承担连带还款责任。三、《案件执行款收款收据》，证明2018年9月6日原告已向建行云南省分行支付了15000元用于偿还被告拖欠建行云南省分行的贷款，由于被告两套房向建行云南省分行贷款系一份贷款合同，因此该笔代偿款在本案中为7500元。四、律师费发票，《委托代理协议》，证明原告为实现合法债权而支出的律师费，应该由被告承担，同时该案的案件受理费应该由被告承担。被告刘磊、被告陈玉未到庭，未发表质证意见，未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告所提交的证据一、三、四、五，因被告刘磊、被告陈玉经依法传唤，既未向本院递交答辩状，也未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，视为其放弃质证权利，真实性经法庭核对与原件无误，本院予以确认并在卷佐证；对证明目的，本院将在综述部分结合案情一并评述。对原告所提交的证据二，虽原告当庭未出示原件供法庭核对，但该民事判决书已生效且进入执行，与《案件执行款收款收据》原件形成证据链，故本院依法予以确认。根据原告陈述及证据，本院确认以下案件事实：2014年3月4日，原告云南岚霖房地产开发有限责任公司与被告刘磊签订编号为“办公405”号的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，约定被告向原告购买位于盘龙区房屋，房屋的套内建筑面积为48.11平方米，单价均为每平方米13310.39元，房屋总价为640362.86元；交房时间为2014年4月13日前；被告以贷款方式付款，首期支付购房总价款的50.03%，金额320362.86元，剩余价款320000元由被告向中国建设银行云南省分行个人贷款中心昆明第一中心贷款支付；在原告为被告银行商品房按揭（担保）贷款提供保证担保的期限内，如因被告未按时偿还银行贷款导致原告承担担保责任的，被告应在原告承担担保责任后的3日内向原告清偿原告因承担担保责任而支出的款项，否则原告有权解除合同，同时，被告应（a)向原告清偿原告代为偿还或支付的按揭贷款及贷款利息、罚息、滞纳金、违约金、评估费、拍卖佣金、税费、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和原告的直接及间接损失，(b)向原告支付房屋价款20%的违约金，（c）在原告发出通知后7日内将房屋腾退原告，被告己经装修的部分无偿归原告所有，原告不予任何补偿。同日，双方办理商品房买卖合同备案登记，合同登记号为KM2014030405088。另查明，被告刘磊与被告陈玉系夫妻关系，本案案涉房屋备案登记在被告刘磊名下。案涉房屋已交付,至今未办理不动产权证。2017年11月15日，昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初6231号《民事判决书》判决一、解除中国建设银行股份有限公司云南省分行与刘磊、陈玉、云南岚霖房地产开发有限责任公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、刘磊、陈玉于判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司云南省偿还借款本金526218.65元及截止2017年11月14日的利息29458.98元、利息罚息1344.72元、本金罚息2434.46元，并承担以该借款本金自2017年11月15日起计算至款项清偿之日止的利息及罚息（按合同约定利率计算）；三、刘磊、陈玉于判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司云南省分行支付律师费30000元；四、云南岚霖房地产开发有限责任公司对刘磊、陈玉的上述债务承担连带清偿责任，云南岚霖房地产开发有限责任公司承担责任后有权在其承担责任的范围内向刘磊、陈玉追偿；五、驳回中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。2018年9月6日，云南岚霖房地产开发有限责任公司向中国建设银行股份有限公司云南省分行交纳盘龙区席子营霖岚广场地块一B栋第22层2207、2208号房屋执行款共计15000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”之规定，本案双方当事人在自愿平等的基础上签订合同及协议且并未违反法律强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，因被告未按时偿还银行贷款导致原告承担担保责任，因被告经本院依法传唤未到庭应诉，未发表答辩意见也未提交已向原告清偿原告因承担担保责任而支出款项的证据，视为对其自身抗辩权利的放弃，依据原、被告合同及协议约定，故本院对原告要求解除合同、腾退房屋、返还代偿款项7500元的诉讼请求依法予以支持。关于原告返还购房款的问题，因被告未在本案中提起反诉，故本院依法不予处理。关于原告主张的第四项诉讼请求，本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原告作为被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款的保证人，其承担被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，原告通过格式条款的约定要求被告在承担完毕对银行的违约责任后再向原告承担二次违约责任的主张没有法律依据，故原、被告签订的《合同补充协议》第三条第二款因系格式条款片面加重了被告的责任而无效，对于原告据此要求被告承担违约金的主张本院不予支持。关于原告的第五项诉讼请求，本院认为，原、被告双方在合同中明确约定了原告承担代偿责任后3日内被告未向原告清偿原告因承担担保责任而支出的款项，原告有权解除合同并要求被告支付律师费等费用，原告也提交了《民事诉讼委托代理协议》及经纪代理服务律师费发票予以证实，该项收费标准符合《云南省律师服务收费标准》的规定，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款，判决如下：一、解除原告云南岚霖房地产开发有限责任公司与被告刘磊于2014年3月4日签订的编号为“办公405”号的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》；被告刘磊、陈玉于本判决生效之日十日内将昆明市盘龙区房屋腾还给原告云南岚霖房地产开发有限责任公司；二、被告刘磊、陈玉于本判决生效之日起十日内协助原告云南岚霖房地产开发有限责任公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续（合同备案登记号：KM2014030405088）；三、被告刘磊、陈玉于本判决生效之日起十日内向原告云南岚霖房地产开发有限责任公司返还代偿款项人民币7500元；四、被告刘磊、陈玉于本判决生效之日起十日内向原告云南岚霖房地产开发有限责任公司支付律师费人民币310000元；五、驳回原告云南岚霖房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11869元，由原告云南岚霖房地产开发有限责任公司承担人民币1884元，被告刘磊、陈玉承担人民币9985元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  李小娥人民陪审员  杨瑾雯二〇一九年七月三十日书 记 员  张 棵