沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0112民初8623号 原告杨龙师，男,1982年2月17日出生,汉族,住沈阳市沈河区。 委托代理人朱春梅，系沈阳市皇姑区明廉法律所法律工作者。 被告沈阳广田房地产开发有限公司，统一社会信用代码：912101127845751274，住所地沈阳市东陵区高坎镇旧站路50号。 法定代表人刘祥海，系该公司总经理。 委托代理人王志刚，男，1978年8月16日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市铁西区。 委托代理人关月，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。 原告杨龙师与被告沈阳广田房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日受理后，依法由审判员任玲玲担任审判长并主审，与审判员张翼飞、人民陪审员宋凤霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨龙师及其委托代理人朱春梅,被告沈阳广田房地产开发有限公司委托代理人王志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告于2013年9月22日签订了购买保利十二橡树庄园253A别墅一栋，总价款5,184,760.00元，协议签订后原告按合同约定于2013年9月22日支付了购房款3,114,760.00元，并按约支付了按揭贷款2,070,000.00元。合同约定被告在2013年9月30日应当交付此房，但到期后此房不具备交付使用条件。（1）没有正式供电也不具备居住条件。（2）房屋屋面楼宇，墙壁地下室漏水潮湿长毛。（3）有部分工程尚未全工，根本不具备居住条件。原告为了尽快居住此房，多次书面口头找到开发商及物业公司，请求修建完善居住条件，但被告并没有进行维修，拖延至2018年6月30日将漏雨的屋面修缮完毕，部分不合格的项目明确表示不能修了，被告没有按合同约定履行自己的责任，造成了原告购买5年之久的房屋不能使用，只能在外租房居住，按合同约定被告必须承担违约责任和赔偿因其违约的行为给原告造成的实际经济损失，双方多次协商未果。为保护自己的合同权益，特诉至法院,提请法院判令被告支付原告逾期交房的违约违约金866,700.00元；判令被告赔偿原告因其违约行为造成的经济损失603,131.00元；由被告承担案件受理费用。 原告提供如下证据： 1、购房合同1份（复印件），用以证明原、被告的房屋买卖已实际履行，根据合同第9条规定，逾期交房被告应承担日万分之一的违约金，依据合同11条交接的规定，没有给付住宅质量保证书和住宅使用说明，买房人可以拒绝交接，开发商承担逾期交房的责任； 2、被告出具的购房发票1张，用以证明原告已经将房款全部交齐的事实，被告的发票开具日期比交付日期晚了1年多； 3、业主入住目录1份（复印件6张），用以证明2018年6月30日我方正式入住交接； 4、投诉信4份，收楼记录表3张（复印件），房屋现场图片13张（黑白打印件），用以证明由于房屋质量问题我方一直在投诉维权； 5、地下室防潮施工方案1份，用以证明房屋存在质量问题的事实； 6、发票1张，签购单3张，用以证明原告交付了物业费及取暖费的事实； 7、租赁房屋房证、契证、土地证各1份（均为复印件），租房合同5份、收条26张、转账凭证3份，用以证明由于被告房屋质量问题导致原告不能居住，在外租房产生的费用； 8、情况说明1份，电费发票4张、燃气费收据3张、取暖费发票5张，用以证明原告在外面居住房屋产生相关费用的具体数额。 被告辩称，案涉房屋于2013年10月18日已完成竣工并收到行政机关下发的竣工验收备案书，同时我公司于2014年7月2日通过EMS书面通知原告对该房屋收房，对此我方认为按照同原告签订的房屋买卖合同的交付时间我方确实有逾期交付情况，但并非原告主张至2018年，因我公司分别在14年、15年、16年三次通知原告收房，关于原告为何逾期收房我公司不清楚，对此我公司不同意承担原告所主张的违约金金额。 被告提供辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书1份（原件返还当事人），EMS收寄单3张（原件返还当事人），用以证明诉争房屋于2013年10月已通过政府相关部门验收并下发竣工备案书，该房屋已达到交付条件，并分别于2014年、2015年、2016年三次书面告知原告收楼。 经审理查明，原、被告于2013年9月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区商品房一处（建筑面积为318.57平方米），房屋总价款为5,184,760.00元，付款方式为2013年9月22日前支付首付款3,114,760.00元，余款2,070,000.00元为按揭贷款，支付期限为2013年10月22日前。原告于2013年11月8日支付首付款3,114,760.00元，2014年3月31日向上海浦东发展银行贷款2,070,000.00元（借款期限30年）用以支付购房余款，至此房屋全款已支付完毕，被告于2015年7月21日为原告出具全额购房发票。合同约定房屋交付期限为2013年9月30日前，交付标准未作约定。但在附件三装饰、设备标准一节处，附有保利十二橡树庄园（组合）交楼标准，其中对室内（地面、内墙、天花、楼梯、厨房及卫生间、门窗）、室外（外墙、屋顶、车库、保温）及水电（供水、供电、供暖等）进行约定。合同第九条约定除遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起360日内告知买受人的情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按预期时间分别处理（不作累加）(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。同时约定买受人应于本合同约定交房日期进行收房，如买受人未在约定日期收房，本合同约定交房日期即视为买受人已对该房屋进行了验收、接管和使用，由此产生的延期交房责任和费用由买受人承担；买受人所购房屋所在楼宇的竣工验收备案书中的竣工验收时间如未延期，出卖人不再另行通知买受人收房。 另查明，涉诉房屋所在楼宇于2013年10月14日通过竣工验收，同年10月18日进行竣工验收备案。被告先后于2014年7月2日（首次通知）、2015年10月27日、2016年3月27日三次通过EMS向原告邮寄收楼通知书，但原告本人并未签收。原告认为涉诉房屋存在质量问题（没有正式供电、墙壁长毛）及周围存在违建房屋等原因，要求被告就上述问题给予解决或退房，分别于2014年8月16日、2015年9月11日、2016年10月17日向被告进行告知，并于2017年8月29日向被告进行投诉，要求1、退房并赔偿损失；2、如不能退房，原告自行维修，被告赔偿损失。2018年5月31日，原告与保修工程师签订十二橡树253A-3地下室防潮施工方案对涉诉房屋局部进行维修。2018年6月30日，原告接收涉诉房屋，同日原告交纳涉诉房屋企业管理服务及住宅物业服务费65,372.40元（期限为2014年7月1日至2018年12月31日）。 本院认为，原、被告签订的房产买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应履行恪守。关于被告应否赔偿逾期交房违约金的问题。涉诉房屋于2013年10月14日通过竣工验收，该日期已超过原、被告约定的房屋交付期限（2013年9月30日），故被告违约事实明晰，应按约定支付原告违约金。原告认为案涉房屋存在质量问题拒绝接收房屋期间亦应计入逾期交房期间，对此本院认为虽双方对房屋交付标准未作约定，但依据行业习惯和日常生活经验，被告理应交付通过竣工验收的商品房方为合理，因房屋已通过具备法定资质的部门验收合同，并依法进行备案，原告认为房屋存在质量问题拒不收房缺乏法律依据。被告主张已三次向原告发放收房通知，但未能提供原告已签收通知邮件的有效证据，鉴于确有原告数次就房屋质量、维修等问题向被告进行告知、投诉的事实，故原告初次主张权利之日即2014年8月16日应视为其已知晓收房事宜之日，故被告应赔偿违约金应自2013年10月1日计算至2014年8月16日方为合理。虽逾期交房已超过90日后，但原告要求维修及最终收房的行为应视为其以实际行动选择了继续履行合同，被告应按照上述期限依约向原告支付“已交付房价款”万分之一的违约金。原告交付首付款时间为2013年11月8日，故2013年10月1日至2013年11月7日，虽应计算违约金，但因原告尚未交款，故此期间违约金不予计算。对于2013年11月8日交付的房款3,114,760.00元，违约金计算期间为2013年11月8日至2014年8月16日，共计282天，逾期交房违约金应按3,114,760.00元×1÷10000×282天计算为87,836.23元；对于2014年3月31日交付的房款2,070,000.00元，违约金计算期间为2014年3月31日至2014年8月16日，共计139天，逾期交房违约金应按2,070,000.00元×1÷10000×139天计算为28,773.00元，故被告应支付逾期交房违约金共计为116,609.23元。 关于租金损失问题。经查原告日常需要安排一家四人的居住即可，其主张租用451平方米市内地段别墅一幢居住明显超出合理、必要限度，不符日常实际。根据正常居住标准，被告应支付的违约金已远远超过逾期320天的租房损失费用，已能弥补该部分损失，故原告另行主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、被告沈阳广田房地产开发有限公司于本判决生效后十 日内给付原告逾期交房违约金116,609.23元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费17,401.00元，由原告承担16,020.49元，被告沈阳广田房地产开发有限公司承担1,380.51元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  任玲玲 审 判 员  张翼飞 人民陪审员  宋凤霞 二〇一九年七月五日                                                                                                          法官助理李恒国                                                                                                          书记员宋玉洁