河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1203民初1261号原告：高振林，男，生于1970年8月12日，汉族，住所地：河南省三门峡市陕州区。委托诉讼代理人：卢增锁，河南省三门峡市陕州区言诺法律服务所工作者。被告:郭团，女，生于1977年4月12日，汉族，住所地：河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：李德源，河南崤山律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宝玉，河南崤山律师事务所实习律师。原告高振林诉被告郭团租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告高振林委托诉讼代理人卢增锁、被告委托诉讼代理人李德源、王宝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高振林向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告2018年拖欠租金3万元整;2.依法判令被告给付原告同福宾馆地下室装修款4万元；3.依法判令被告赔付原告违约金7.5万元等。事实和理由：2018年4月2日，原、被告签订《宾馆承包合同》一份。约定：“甲方将位于三门峡市陕州区温塘村第五小学对面同福宾馆承包给乙方，承包年限为5年，自2018年4月2日至2023年4月2日止，每年承包金为10万元，第一年承包金自本合同生效之日付清，以后每年的承包金在3月2日之前一次性付清，在承包期间内，乙方未经甲方同意，中途擅自退包的，乙方应按合同总承包金的15%向甲方支付违约金。”原、被告在4月4日又签订了《同福宾馆地下室装修补充协议》一份，约定由原告出资4万元对该宾馆地下室共4间进行了装修，同日，被告过团为原告出具《收条》一份，载明：“今收到高振林同福商务宾馆地下室装修款4万元整”。到2019年4月2日，被告无故退包，承包费不予给付，依照原、被告签订的《宾馆承包合同》第六条第一款：“因正常原因解除合同或终止的，乙方对宾馆的装修费由乙方承担”，依此被告应承担宾馆的装修费4万元；第十条违约责任：“在承包期内，乙方未经甲方同意中途擅自退包的，乙方应按合同总承包的15%向甲方支付违约金”，承包期限5年，每年10万元，赔付违约金应为7.5万元。2018年承包金，被告仅给付7万元，剩余3万元尚未给付。各项费用经原、被告多次协调未能达成一致，依照相关法律之规定，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告郭团委托诉讼代理人庭审中口头辩称，第一、本案被告主体不适格。2018年3月29日，被代理人张义广与代理人郭团签订委托书，因张义广外出特委托郭团代其与原告高振林签订宾馆承包合同，所以说本案真正的被告应该是张义广，其法律后果都应该由张义广来承担。第二、原被告双方于2018年4月2日签订的宾馆承包合同为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三、原告提出的7.5万元违约金于法无据，被告对违约金不认可。原告诉求的3万元租金和4万元装修款是不客观、不真实的。2018年4月4日双方签订了补充协议，在补充协议里面虽然约定由原告出资4万元装修地下室但实际情况是装修地下室的各项费用和装修过程一直都是由被告实际操作，实际支付了也就是装修款一直由被告来支付，装修款一共是55740元。装修款实际都是由被告来支付，这样来说的话被告不欠原告任何费用。第四、2019年4月1日张义广向公安机关申请同福宾馆停业，已经实际交付给原告高振林了，他不实际去接收。第五、从2019年4月1日以后所得的租金被告方是不予认可的。经审理查明，三门峡市陕州区同福商务宾馆是2016年4月6日登记成立的，类型是个体工商户，经营者是原告高振林。2018年4月2日，原告高振林与被告郭团经协商，就上述宾馆签订《宾馆承包合同》。双方约定：“第二条；承包期限、用途：1、该宾馆承包期限共五年，自2018年4月2日至2023年4月2日止。第三条;承包金及支付方式：1、该宾馆每年承包金为壹拾万元，押金壹万元。2、承包金支付方式：第一年承包金自本合同生效之日付清。以后每年的承包金在3月2日之前一次性付清。第五条;宾馆房屋修缮和使用：1、在承包期限内，甲方保证该房屋的使用安全（乙方使用不当除外），其他所属硬件设施的维修责任由乙方自行负责。第六条；对宾馆的装修部分各自应承担的责任：1、因正常原因解除合同或终止的，乙方对宾馆的装修费用由乙方承担。因客观原因导致合同无法履行的，乙方对宾馆增加的设施由乙方享受补偿。2、因乙方过错导致合同解除或终止的，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复宾馆的原状。（3）向乙方收取恢复工程发生的费用。第八条；合同的变更、解除与终止本合同：2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：提供不符合约定条件的宾馆设施，严重影响经营。5、因不可抗力因素导致合同无法履行或者无法完全履行时，甲、乙协商一致，可以变更或者解除合同。第九条；宾馆交付及收回的验收：1、甲方应保证承包期内宾馆本身及附属设施、设备处于正常使用状态。4、乙方交还甲方的宾馆及附属设施应保持完好的状态，不得影响宾馆的正常经营。对未经同意留下的物品，甲方有权处置。第十条；违约责任：2、在承包期间，乙方有第八条第三款的行为之一的，甲方有权终止合同，收回宾馆的经营权，乙方应按照合同总承包金的10%向甲方支付违约金。4、在承包期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退包的，乙方应按合同总承包金的15%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”合同签订后的次日即2018年4月3日，被告郭团向原告高振林转付70000元。4月4日双方又签订了同福宾馆地下室装修补充协议，双方达成协议：“1、由甲方（高振林）出资40000元整对乙方（郭团）承包的宾馆地下室共四间进行装修。装修内容包括：卫生间设施、墙壁装修（集成墙板）、房顶装修（集成墙板）、另增加电视机四台、冷暖空调四台，房内家具四套、灯具四套、楼道吊顶。2、装修由乙方具体负责进行。3、合同到期后，以上装修项目、家具、家电归甲方所有。”当日，被告郭团收到原告高振林支付的40000元装修款并出具收条一张，内容为：“今收到高振林同福商务宾馆地下室装修款肆万圆整，以上现金肆万圆现金已收到，收款人郭团。”此后被告对补充协议的内容进行了装修。经营中，2019年4月1日被告郭团的前夫张义广向有关部门提出停业申请，内容为“我是温塘村同福商务宾馆承包人，因一年承包期限已到，现决定不再继续承包，从2019年4月1日起关门停业。”此后该张即将同福宾馆用锁锁封宾馆停业。诉讼中，被告委托代理人提供了张义广和郭团的委托书，认为此合同的乙方郭团享受张义广委托代理，其一切后果由张义广承担；又提供署名张义广的一份开支清单和张建年的收条，认为在合同期间装修费用己方支出55740元。庭审中，被告委托代理人表示目前该宾馆从申请看是停业，实际上被告已不愿再继续经营，要求解除合同，原告方为此增加解除合同之诉讼请求，双方一致同意解除该合同。为此，法庭为防止发生意外，致宾馆财产损失或给双方造成不必要的损失，建议双方及时进行交接但是双方因故但未能完成此项内容。本院认为，关于合同是否有效及法律适用问题。本案的承包合同双方均是完全民事行为能力人，对于合同内容经过协商达成一致，是双方真实意思的表示，并无合同法规定的无效情形，而且合同的标的物是原告在其居住地农村的宅基地上建造的房屋，不属于城镇规划区的房屋，因此该承包合同为有效合同。被告委托诉讼代理人提出的承租人郭团是代他人所签，主体不符合的意见。因为在该合同上并无代理或受托之注明，其也未申请有关人员出庭接受质询，该委托书不能作为有效证据，因此被告委托代理人这一意见依法不予采纳。就合同义务，被告依约向原告转付了7万元；余款3万元称已经支付，未能提供证据。原告这一诉讼请求应予支持。关于装修款一项，因为双方在就承包合同的补充协议中对地下室进行了装修，是由甲方高振林出资进行装修，就此款项并无约定由被告承担。被告在实际装修中可能会有所超出，但根据一般生活经验常识判断，基于双方签订五年承包合同，对于基础设施进行装修合乎常理。关于违约金一项，合同约定“乙方未经甲方同意中途退包的，应按合同的承包总额15%支付违约金”。就本案而言，被告向有关部门申请停业，以自己的行为表明不再履行合同义务。其庭审中也表示主张目的是为了解除双方合同，而双方并未就合同解除后的有关事项达成一致，作为原告依合同认为被告构成违约，应当支付违约金。事实成立，理由正当，但是违约金数额而言，因被告仅经营不足一年，如依合同约定承包金的15%支付违约金，显然不公平，因此应当以一年的承包金额计算违约金为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第一百零八条、第五条的规定，判决如下：一、解除原告高振林与被告郭团签订的宾馆承包合同；二、被告郭团在本判决生效后10日内按规定向原告高振林返还租赁物，逾期承担原告每天274元的损失；三、被告郭团支付原告高振林租金30000元并支付违约金15000元；四、驳回原告高振林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，减半收取计1600元，被告郭团承担1300元，原告高振林承担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本上诉于三门峡市中级人民法院。审判员 介 震二〇一九年七月十五日书记员 刘圆圆