云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初1912号原告（反诉被告）：普洱市思茅区瑞易物业管理有限公司（统一社会信用代码：915308025631876067）。住所地：普洱市思茅区振兴南路18号。法定代表人：李青华，系该公司人事部经理。委托诉讼代理人：岳媛，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：谭克进，男，生于1975年4月16日，汉族，湖南省茶陵县人，个体户，现住普洱市思茅区。原告（反诉被告）普洱市思茅区瑞易物业管理有限公司（以下简称瑞易公司）与被告（反诉原告）谭克进租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞易公司的委托诉讼代理人岳媛、被告（反诉原告）谭克进均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）瑞易公司向本院提出诉讼请求：1.判令由被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）位于普洱市思茅区间商铺；2.判令由被告（反诉原告）按每年41364元的标准支付占用费，支付时间为自2018年12月19日至返还原告（反诉被告）租赁物（商铺）之日止；3.判令由被告（反诉原告）结清返还租赁物前欠付的水电费，其中，截至2019年5月24日欠付电费3828元、水费408元，合计4236元；4.判令由被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）违约金8272.80元。事实及理由：2017年12月8日，原告（反诉被告）瑞易公司与被告（反诉原告）谭克进签订租赁合同，约定原告（反诉被告）将位于普洱市思茅区间商铺出租给被告（反诉原告）经营家电维修业务，租期自2017年12月19日至2018年12月18日止。合同到期后，被告（反诉原告）既未与原告（反诉被告）商谈续租事宜，又不交纳租金，继续占用原告（反诉被告）的商铺经营家电维修业务。原告（反诉被告）多次找被告（反诉原告）协商，但被告（反诉原告）拒不续签合同交纳租金，同时又拒不搬离，执意占用原告（反诉被告）的商铺。被告（反诉原告）的行为严重侵害了原告（反诉被告）的合法权益，同时违反了合同约定，应支付违约金。原告（反诉被告）为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）谭克进辩称，1.被告（反诉原告）曾通过发短信与原告（反诉被告）联系，欲交纳房租，但原告（反诉被告）将原来每年41364元的房租涨到了每年50000元，远高于原告（反诉被告）租给周围其他商户的租金标准，被告（反诉原告）未交纳租金是原告（反诉被告）造成的，原告（反诉被告）故意刁难被告（反诉原告），以达到让被告（反诉原告）搬离的目的。2.2014年易超口头通知要收回商铺，称相关领导需要该商铺，之后被告（反诉原告）向相关部门进行了维权，原告（反诉被告）才未收回商铺。3.违约方是原告（反诉被告），被告（反诉原告）不认可原告（反诉被告）的诉讼请求。被告（反诉原告）谭克进提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）按每月每平方米50元的价格向被告（反诉原告）收取房租；2.判令原告（反诉被告）返还2014年至2018年多收取的房租70000元；3.判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）20000元精神损失费。事实及理由：2014年至今，原告（反诉被告）一直违反《房屋租赁合同》第九条、第十条的约定，并非被告（反诉原告）不讲诚信。经被告（反诉原告）事后了解，同一地段的门面租金在2019年以前每月每平方米都未超过50元，但与被告（反诉原告）签订合同时，原告（反诉被告）欺骗被告（反诉原告），称周围门面的租金为每月每平方米80元，2016年以后，原告（反诉被告）又将租金涨到每月每平方米90元。2014年至2018年期间，易超经常威胁被告（反诉原告）称要提高房租，如被告（反诉原告）不同意，就让被告（反诉原告）搬离，基于生计考虑，被告（反诉原告）无奈之下只能签字，并按合同约定的金额支付房租。原、被告合同中约定的租金过高，对被告（反诉原告）不公平，被告（反诉原告）认为，应按每月每平方米50元计算租金，故此前被告（反诉原告）已多支付了租金70000元，该款原告（反诉被告）应退还。2018年底合同即将到期，原告（反诉被告）曾口头通知被告（反诉原告），其向旁边文具店收取的租金为每月每平方米93.50元，向中介公司收取的租金为每月每平方米98元，向牙科诊所收取的租金为每月每平方米90.50元，而要求被告（反诉原告）交纳续租的租金为每月每平方米108.70元，原告（反诉被告）漫天要价，且其与自来水厂擅自停供被告（反诉原告）的用水，其目的是为了撵走被告（反诉原告），让其他人独家经营。在整个租期内，原告（反诉被告）的种种行为，给被告（反诉原告）造成了精神损害，故主张精神损失费20000元。针对反诉，原告（反诉被告）瑞易公司辩称,1.房租的收取标准、价格是双方协商达成的，不属于法院强制调整的范围。2.2018年前的合同双方已经履行完毕，所谓多收取的租金是严格按照合同约定收取的，该合同是双方真实意思表示，被告（反诉原告）无证据证明原告（反诉被告）多收取了70000元房租。3.被告（反诉原告）主张的精神损失费无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据为：1.原告（反诉被告）瑞易公司提交的证据即2017年12月8日《房屋租赁合同》一份、商铺现状照片一组、水表及电表照片一组；2.被告（反诉原告）谭克进提交的证据即2013年11月26日《房屋租赁合同》一份、2014年12月19日《房屋租赁合同》一份、2015年12月15日《房屋租赁合同》一份、2016年12月21日《房屋租赁合同》一份、2017年12月8日《房屋租赁合同》一份。以上证据本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告（反诉被告）瑞易公司提交的证据：《思茅出入境检验检疫局房屋及场地承包经营合同书》原件一份、《不动产委托经营管理合同》原件一份，来源合法，内容客观真实，与本案有关联，能证明位于思茅区的办公楼及场地（兰花市场旁，包含谭克进向瑞易公司租赁的商铺）系案外人易超承包经营后，又委托原告（反诉被告）经营管理，经营管理期间，原告（反诉被告）拥有独立经营自主权的事实，本院予以确认。二、被告（反诉原告）谭克进提交的证据：1.被告（反诉原告）与原告（反诉被告）的工作人员郑旭江的短信聊天记录一份，来源合法，内容客观真实，与本案有关联，能证明租期届满后，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）的工作人员郑旭江商量续租的事情，双方对续租租金未能协商一致，此后，被告（反诉原告）因欠水费被停水的事实，本院予以确认。2.被告（反诉原告）自书的《租赁合同纠纷真相》一份，系被告（反诉原告）自行书写，无其他证据加以佐证，本院不予确认。经审理，本院查明以下法律事实：2005年3月24日，易超与思茅出入境检验检疫局签订承包经营合同，约定：易超承包思茅出入境检验检疫局位于思茅区兰花市场旁的房屋及场地；承包期为2005年4月1日至2020年3月31日，租期内，易超可分包或分租承包物。2011年1月1日，易超与原告（反诉被告）瑞易公司签订《不动产委托经营管理合同》，约定：易超将其承包经营的以上房屋、场地委托原告（反诉被告）瑞易公司经营管理，期限为自2011年1月1日至2020年3月31日，原告（反诉被告）拥有独立经营自主权，有权以自己名义对外出租。被告（反诉原告）谭克进于2011年开始向易超承租位于普洱市思茅区间商铺，双方约定租赁合同每年一签。2017年12月8日，原、被告续签《房屋租赁合同》，约定原告（反诉被告）继续将前述商铺租赁给被告（反诉原告）使用，租期为一年，自2017年12月19日起至2018年12月18日止，租金为41364元。其中，关于违约责任，双方约定：如拖欠租金或者其他费用，视为违约，出租人有权收回租赁物，并有权按租金总额的20%收取违约金及追究承租人因此对出租人造成的一切损失。上述合同中约定的租金被告（反诉原告）已按照合同约定进行了支付。租赁期限届满后，原、被告双方对续租租金数额未能协商一致，被告（反诉原告）认为2019年以前每月每平方米90元租金过高（房屋面积38.3平方米），要求将租金下调，原告（反诉被告）则要求将此后续租租金确定为一年50000元，为此双方未继续签订租赁合同。此后，被告（反诉原告）至今仍在经营使用该商铺，未继续交纳租金，自2018年12月19日至2019年5月24日，其已拖欠水费408元、电费3828元。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告（反诉被告）瑞易公司与被告（反诉原告）谭克进于2017年12月8日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律禁止性、效力性规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……。”本案租赁合同到期后，原、被告因租金数额问题，一直未达成续签租赁合同的合意，而租金价格系房屋租赁合同的核心内容，由于双方对租金价格一直无法协商一致，故应认定双方的租赁关系于2018年12月18日因合同到期而终止。租赁关系终止后，被告（反诉原告）已无继续占用原告（反诉被告）房屋的合法依据，其应向原告（反诉被告）返还房屋，故原告（反诉被告）要求由被告（反诉原告）返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同到期后，被告（反诉原告）继续占用原告（反诉被告）的房屋经营使用，确实会给原告（反诉被告）造成占用费损失，原告（反诉被告）要求按2017年至2018年的租金标准即每年41364元计算自2018年12月19日至返还商铺之日止的占用费，于法有据，本院予以支持。截至2019年5月24日，被告（反诉原告）已欠付原告（反诉被告）电费3828元、水费408元，合计4236元，该款应由被告（反诉原告）向原告（反诉被告）进行支付，此后产生的电费、水费，由被告（反诉原告）支付到租赁物返还之日止。由于原、被告之间的《房屋租赁合同》约定的履行期已届满，且租期内即2018年12月18日以前的租金、水费、电费被告（反诉原告）已结清，故被告（反诉原告）不存在违反《房屋租赁合同》的行为，原告（反诉被告）主张的违约金于法无据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）的反诉请求。在民事活动中，应充分保障当事人行使法律赋予的各项民事权利，特别是尊重当事人的请求权和处分权。原、被告签订《房屋租赁合同》时，对租金价格的约定是双方自愿协商后确定，未违反法律规定，亦不属于无效、可撤销范围，且该合同已实际履行完毕，基于诚实信用原则，合同双方不得随意要求变更合同内容和增加对方义务。原告（反诉被告）瑞易公司要求被告（反诉原告）谭克进返还租赁物，其已无继续向被告（反诉原告）出租的意愿，根据意思自治原则，被告（反诉原告）无理由要求原告（反诉被告）继续签订合同。综上，关于被告（反诉原告）主张由原告（反诉被告）将租金价格调低至每月每平方米50元并继续履行合同、退还按每月每平方米50元计算多收取的租金70000元、赔偿精神损失费20000元的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）谭克进于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）普洱市思茅区瑞易物业管理有限公司返还位于普洱市思茅区间铺面，并由被告（反诉原告）谭克进按每年41364元的租金标准向原告（反诉被告）普洱市思茅区瑞易物业管理有限公司支付2018年12月19日至租赁物返还之日止的占用费；二、由被告（反诉原告）谭克进于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）普洱市思茅区瑞易物业管理有限公司支付截至2019年5月24日拖欠的电费3828元、水费408元，合计4236元，此后产生的电费、水费由被告（反诉原告）谭克进向原告（反诉被告）普洱市思茅区瑞易物业管理有限公司支付到租赁物返还之日止；三、驳回原告（反诉被告）普洱市思茅区瑞易物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）谭克进的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费113元，减半收取56.50元，由原告（反诉被告）普洱市思茅区瑞易物业管理有限公司承担37.50元，由被告（反诉原告）谭克进承担19元；反诉案件受理费1025元，由被告（反诉原告）谭克进承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  杨昌金二〇一九年七月十八日法官助理查方艳书记员白文琳