广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0308民初117号原告：深圳冠懋房地产集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区爱国路9号三楼，统一社会信用代码91440300708439166G。法定代表人：马泽琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱勋源，广东中深律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤嘉祺，广东中深律师事务所律师。被告：深圳市润和堂投资发展有限公司，住所地广东省法定代表人：张日周，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张伟艺，该公司员工。原告深圳冠懋房地产集团有限公司与被告深圳市润和堂投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤嘉祺、被告的委托诉讼代理人张伟艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳冠懋房地产集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《深圳市房屋租赁合同》补充协议；2.被告向原告支付自2018年6月5日起的租金人民币（以下均为人民币）666562元及滞纳金389027元（租金暂计至2019年3月26日，实际应计算至被告将房屋交还给原告之日，滞纳金自2018年6月5日开始计算，暂计至2018年12月10日，实际应计算至款项付清支付止）；3.原告无需退还租赁保证金173826元；4.被告向原告支付违约金347652元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月2日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将XXX号铺共计165.71平方米出租给被告，每平方米租金524.49元，租赁期限自2017年3月5日至2025年3月4日止，房屋用途为商业，合同中明确约定如被告拖欠租金达30天以上的，原告有权解除合同并不予退还租赁保证金。同日，双方还签订了一份补充协议，约定了租金的递増方法，同时又明确被告拖欠租金达20天的，原告有权要求被告支付双倍租赁保证金作为违约金。合同签订后，被告支付了租赁保证金173826元。合同履行初期，被告尚能按时支付租金，但从2018年6月开始，被告就没有支付租金。被告深圳市润和堂投资发展有限公司辩称，1.被告对原告主张的租金有异议，被告提交的内部工作联络函中提到，2018年4月被告商铺后门被封堵，造成商铺营业额下降，由原来的10000多元降到现在的2000元左右，损失很大。2.原告未按照协议约定给被告相应区域存放货物，且后门封堵后，被告的货物无法从正常位置进行调配。3.被告后门被封堵后，因消防问题要更改大量位置，且因消防审核又暂停营业半年左右，对被告的营业造成了很大损失，消防部门也对被告罚款30000多元。4.被告已支付了2019年1-3月的租金，2019年3月12日支付了173825元，2019年3月16日支付了92127元。另外，被告对2018年6月5日至2018年12月30日的租金有异议，在此期间内被告多次与原告沟通，希望原告免除滞纳金，被告已于2019年3月22日陈述了还款意愿，同意按阶段归还，并且已告知原告。5.原告封堵被告商铺后门造成的被告损失按每天6000元计算，该笔损失原告负有一定赔偿责任，应予扣除。本院经审理查明：原、被告于2017年2月22日签订《房屋租赁合同》，约定原告将深圳市盐田区沙头角XXX号铺出租给被告，租赁房屋用途为商业，租赁面积为165.71平方米，月租金为86913元，租赁期限自2017年3月5日至2025年3月4日；被告拖欠租金达30天以上的，原告可不予退还租赁保证金，不予退还租赁保证金与违约金不可同时主张。同日，原、被告签订《深圳市房地产租赁合同书》补充协议，约定2017年6月5日起至2019年3月4日，每月租金为86913元，2019年3月5日起至2021年3月4日，每月租金为92127元，2021年3月5日起至2023年3月4日，每月租金为97655元，2023年3月5日起至2025年3月4日，每月租金为103514元，被告应于每月5日前将房屋租金等费用转入原告账户，被告逾期交付租金及其他费用的，每逾期一天，向原告支付未交纳部分的0.5%的金额作为违约金；原告同意被告使用指定商业停车位，车位管理费由被告自理；被告拖欠租金累计达20天的，原告可以终止合同并要求被告支付双倍租金保证金作为违约金。合同签订后，被告依约承租涉案商铺。2018年4月，因业主投诉，涉案商铺后门被封堵。被告为此向原告申请减免租金，原告同意给予被告一次性减免100000元租金，即减免了2018年5月的租金86913元及6月部分租金13087元，因此2018年6月5日至2018年7月4日月租金标准调整为73826元。被告予以确认。2019年1月8日，原告向本院提起本案诉讼。后被告分别于2019年3月12日、16日向原告支付了173825元、92127元，被告称上述款项为2019年1-3月的租金，原告则主张上述款项中的167949元可抵扣2018年6月5日起欠付的相应租金，其他金额是被告应支付的违约金。2019年3月22日，被告向原告发出《关于润和堂缩减商铺面积的申请》，称“为缓解我司经营压力，确保租金按时支付，特向贵司申请从2019年4月1日起缩减原承租面积，承租面积由原来的511.25平方米调整为270.05平方米，维持原合同条件……对于前期拖欠贵司租金等相关费用，我司通过银行借贷等各种渠道筹集资金……剩余款项我司当前暂无力承担，如果承租商铺面积缩减后，我司可持续健康经营，同时会制定详细的还款计划在按时支付当月租金条件下会逐月还清。”2019年5月8日，被告向原告出具《确认书》，确认因被告原因提前终止合同，将房屋钥匙交还原告。原告当日在《确认书》上确认收到钥匙。以上事实，有《房屋租赁合同》、《深圳市房地产租赁合同书》补充协议、《答复函》、微信聊天记录、《关于润和堂缩减商铺面积的申请》、《确认书》等证据及当事人陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《深圳市房地产租赁合同书》补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除问题，根据《深圳市房地产租赁合同书》补充协议的约定，被告拖欠租金累计达20天的，原告可以终止合同，被告已拖欠原告租金累计超过20天，原告起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及《深圳市房地产租赁合同书》补充协议，本院予以支持。鉴于被告已于2019年5月8日向原告交还房屋钥匙，本院认定原、被告双方的合同于该日解除。关于原告主张的租金，被告自2018年6月5日起仅于2019年3月向原告分别支付了173825元、92127元，被告称系支付2019年1-3月的租金，因该两笔租金与合同约定的租金标准吻合，本院对被告的主张予以采信，被告无需再向原告支付2019年1-3月期间的租金，但仍应向原告支付2018年6月5日至2019年1月4日、2019年4月5日至合同解除之日即2019年5月8日期间的房屋租金。其中，2018年6月5日至2018年7月4日的租金经原告减免部分后为73826元，2018年7月5日至2019年1月4日期间的租金根据合同约定为521478元（86913元/月×6个月），2019年4月5日至2019年5月4日的租金根据合同约定为92127元，2019年5月5日至8日的租金为12283.6元（92127元/月÷30天×4天），上述期间欠付租金合计699714.6元，被告应予给付。被告辩称因商铺后门自2018年4月起被封堵，被告的货物无法从正常位置进行调配，被告商铺营业额下降，对此，本院认为，商铺后门被堵确会给被告的正常经营造成影响，根据被告减免租金的申请，原告已减免租金100000元，该款应为原告对被告的合理补偿。被告未提交充分证据证实因商铺后门被封堵给被告造成的具体损失，其要求原告每天赔偿6000元损失以抵扣欠付租金，本院不予支持。关于原告主张的租赁保证金，根据《深圳市房地产租赁合同书》补充协议的约定，被告拖欠租金累计达20天的，原告可以终止合同并要求被告支付双倍租金保证金作为违约金。被告自2018年6月起拖欠租金，原告主张不予退还租赁保证金173826元合法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金及违约金，二者均属违约金性质，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定不予退还租赁保证金与违约金不可同时主张，前文已支持了租赁保证金，故，本院对于原告的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告深圳冠懋房地产集团有限公司与被告深圳市润和堂投资发展有限公司签订的《房屋租赁合同》、《深圳市房地产租赁合同书》补充协议于2019年5月8日解除；二、被告深圳市润和堂投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳冠懋房地产集团有限公司支付租金共计人民币699714.6元；三、原告深圳冠懋房地产集团有限公司向被告深圳市润和堂投资发展有限公司收取的租赁保证金人民币173826元无需退还；四、驳回原告深圳冠懋房地产集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8281.74元，由原告深圳冠懋房地产集团有限公司负担人民币3892.44元，由被告深圳市润和堂投资发展有限公司负担人民币4389.3元。案件受理费已由原告预交，被告应将其负担的部分与上述判决款项一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 孙  小  玲二〇一九年七月一日书记员 熊小芳（兼）附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。