四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1304民初1248号 原告：张江英，女，1969年8月30日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 原告：任之良，男，1970年10月20日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：雷刚，四川张小友律师事务所律师。 被告：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地南充嘉陵区兴盛街7号7层。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：杨钊，男，1987年9月9日出生，汉族，住成都市金牛区，系该公司员工。 原告张江英、任之良诉被告南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张江英、任之良的共同委托诉讼代理人雷刚，被告任之良，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人杨钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张江英、任之良向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿因其所售房屋面积与约定不符的损失8万元；2、判令由被告代原告支付因房屋质量问题导致原告未能按时接房所产生的物管费至被告对房屋整改好为止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年1月14日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告碧桂园一期项目XXXX号别墅，原告按照合同约定已经向被告支付了全部购房款项。原告通过测量发现房屋二层主卧室层高只有3米，按商品房买卖合同第三条约定，商品房二层层高为3.5米，房屋层高与约定严重不符，不能实现原告为了提高生活品质购买别墅而对房屋层高的预期。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告碧桂园公司辩称，1、案涉房屋不存在面积差异的问题，应驳回原告的该项诉讼请求；2、原告自合同约定的收房日期起应该向园区内的物业机构缴纳物业费，是其法定约定的义务，也应该驳回该项诉讼请求；3、案涉房屋的交付日期是2015年3月30日，不管从实际交房还是合同交房日，本案已经过了诉讼时效，应该驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月14日，原告张江英、任之良（作为买受人）与被告碧桂园公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201401140586，约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土框架，建筑层数为3层，其中地上3层，地下0层。该商品房为第一条规定项目中的第XXXX号。该商品房的用途为住宅；层高为首层3.6米、二层3.5米、三层3米……该商品房建筑面积250.23平方米，其中套内建筑面积235.146平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.08平方米。本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。……第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币11,388.73元，总价款2,678,015.00元。第六条付款方式及期限买受人采取以下方式付款。分期付款。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照以下方式处理：按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2015—3—30前向买受人交付该商品房。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之三的违约金（该比率应不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，（该日期应当与第一项中的日期相同）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同履行的，自十一条约定的期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。……”。合同签订后，原告按照合同约定向被告碧桂园公司支付了购房款。 同日，原告张江英、任之良与被告碧桂园公司签订了《补充协议》，协议约定“第十二条其他事项（四）《商品房买卖合同》第三条第（三）款约定的层高为该商品房的暂测层高，该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.2米的，买受人对此无异议，并同意接受。”被告碧桂园公司在出卖人处签章，原告张江英、任之良在买受人处签字并捺印。 2015年4月21日，被告碧桂园公司向原告张江英、任之良出具《收楼通知书》，内容为“张江英、任之良，阁下于2014年1月14日向我司购买南充碧桂园一区XXXX商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2015年3月30日交付阁下，阁下的物业费从2015年4月1日起计收。”原告张江英、任之良在业主签字确认栏签字和捺印。 2018年8月20日,案外人谢国伟出具说明书一份,内容为谢国伟于2018年6月份承包了案涉房屋的装饰装修工程，在2018年7月份对案涉房屋进行实地测量，发现二楼主卧室的层高为3米，与合同约定的交付条件不符，故原告起诉来院，提出上述诉讼请求，并当庭撤回要求被告碧桂园公司支付因房屋质量问题导致原告未能按时接房所产生的物管费的诉请。 本院认为，2014年1月14日，原告张江英、任之良与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201401140586），系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应按照《商品房买卖合同》约定履行自己的义务。原告张江英、任之良购买的房屋为别墅，其价格高于普通商品房，以上能够看出原告对于住宅环境及居住品质均有一定的要求。首先，案涉《商品房买卖合同》明确载明主卧层高为3.5米，但经庭审查明，实际的层高低于合同约定，势必会对原告张江英、任之良的居住品质造成一定的影响，被告碧桂园公司因此亦获得了利益。虽双方在购房合同《补充协议》中有条款约定购房合同的层高为暂测层高，只要层高大于2.2米，买受人对此就无异议。但该《补充协议》为被告碧桂园公司提交的格式合同，且该条款内容具有减轻和免除被告碧桂园公司责任的含义，在被告碧桂园公司未举证证明其尽到了明确提示说明义务的情况下，该条款不应对原告张江英、任之良产生法律效力。本案中结合被告碧桂园公司的违约程度、造成的后果，即房屋层高不足的多少、不足部分对应房屋面积的大小以及房屋功能的影响等因素，根据南充市中级人民法院对同类案件最新的生效判决，本院酌定由被告碧桂园公司赔偿原告张江英、任之良损失35,000.00元。 关于诉讼时效的问题。原告张江英、任之良向本院提交的案外人谢国伟的说明予以证明其是在2018年7月对案涉房屋装修测绘时才知晓二楼主卧层高不够的事实，本院对该说明书的真实性予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，本案中原告张江英、任之良知道或应当知道其权利受到侵害的时间为2018年7月份，故本案未过诉讼时效，被告碧桂园公司的辩称意见不成立。原告张江英、任之良自愿撤回要求被告碧桂园公司支付因房屋质量问题导致原告未能按时接房所产生的物管费的诉请，系其在法律规定的范围内处分自己的权利，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下： 一、被告南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张江英、任之良赔偿损失人民币35,000.00元； 二、驳回原告张江英、任之良的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取900.00元，由原告张江英、任之良承担562.50元，由被告南充市碧桂园房地产开发有限公司承担337.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 杨小华 二〇一九年七月十日 法官助理 杨 煦 书 记 员 周 瑞