山东省临清市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1581民初1718号原告：王桂萍，女，1966年3月25日生，汉族，居民，住临清市。委托诉讼代理人：王仕新（系原告丈夫），男，1969年2月28日生，汉族，居民，住临清市。被告：聊城恒中置业有限公司临清分公司。住所地：临清市新华办事处果园街。负责人：刘春玲，经理。委托诉讼代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳宗雷，山东万航律师事务所实习律师。原告王桂萍与被告聊城恒中置业有限公司临清分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王士新，被告委托诉讼代理人殷志强、岳宗雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金121294.27元，后变更数额为157659.16元，本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第十条约定被告应于2014年12月31日前交付房屋，第十一条约定了出卖人逾期交房的违约责任。因被告不能按期交房，于2014年12月18日对违约金进行答复，承诺自2015年1月1日起至2015年3月31日止，按照合同约定支付违约金（按全额房款计算），自2015年4月1日起至实际交房日，违约金按日万分之二计算。被告于2018年7月18日与原告办理了房屋交接手续。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称：一、逾期交房违约金是以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应当分别单独适用诉讼时效，故原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，请求依法予以驳回。原告在2014年12月31日知道权利受到侵害，原告起诉之日起三年以前的违约金均已超过诉讼时效。二、逾期交房的原因是受各级政府部门的环保政策及其他社会因素影响，并非答辩人的违约行为所致，答辩人对此没有过错，不应承担违约责任。近年来随着国家对大气环境污染防治政策的日趋严格，建筑类企业经常被要求停工。房屋买卖合同和补充协议约定因政策或有关机构的行为，交房时间可以顺延。另外在政府要求停工的过程中，部分业主不理解到售楼处围攻打砸，对答辩人的融资和及时恢复施工也造成了不利影响。综上，逾期交房是受政府部门的环保政策及其他社会因素影响，并非答辩人的违约行为所致，要求驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。对于《商品房买卖合同》、《恒中.清园小区车位购租合同》、发票、税收完税证明、收据、《前期物业服务协议书》、临时管理规约、装修许可证、智能缴费服务协议、装修申请表、施工治安责任保证书、供暖协议、2012年7月29日选房认定书，本院予以确认并在卷佐证。本院可以认定的事实如下：2013年5月28日，原告与被告签订编号为（10-021）《恒中.清园小区车位购租合同》，约定车位价款为60000元，合同编号为选择车位先后顺序号，原告向被告支付该款项。2013年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的恒中清园小区第10幢1单元9层1091号房产及编号为12（负二层）的储藏室，总价款485760元。其中合同第十条约定：商品房交付日期为2014年12月31日前，如遇特殊原因，出卖人可以据实延期，其中包括因有关政策、法规变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但出卖人应出具相应的证明文件；因气候原因，使公共配套无法按期交付的，但最长不超过半年。第十一条约定：出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约一次性支付了购房款485760元，被告聊城恒中置业有限公司临清分公司为其出具了发票。2018年7月18日，被告聊城恒中置业有限公司临清分公司将涉案房屋交付给原告。原、被告双方对下列问题存在争议：（一）被告延期交房是否构成违约。原告认为依据《商品房买卖合同》约定，交房日期为2014年12月31日，被告构成违约，合同第11条约定了逾期交房的违约责任，按交付房款日万分之一缴纳违约金；后被告承诺自2015年4月1日起至实际交房日，违约金按日万分之二计算，被告应支付原告违约金。原告提交“关于一期客户有关问题的答复”复印件（作出时间为2014年12月18日，印章显示为被告公司），原告称该答复张贴在售楼处，有公司印章。被告对于原告提交的证据提出异议，认为该证据系复印件，对其真实性、合法性、关联性均不认可。被告称，根据商品房买卖合同第10条第二款约定，因有关政策法规的变动，或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可以据实延期交房。事实上由于政府部门对大气环境污染防治政策出台众多文件，要求所有建筑作业停止施工，相应运输车辆停止运行等，导致工程施工受到影响，造成了房屋竣工验收延期及交房延期行为。同时由于天气原因，暴雨暴雪等也对交房延期造成影响，根据补充条款第6条约定，对交房时间可以予以顺延，对原告主张的违约金数额不予认可。被告提交如下证据：1.2014年2月25日聊城市重污染天气监测预警和应急处置工作指挥部《关于启动重污染天气应急预案的紧急通知》，自该日起，在全市范围内采取三级响应措施，停止所有建筑、道路、拆迁工地的施工。2.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，自2016年11月14日起启动三级响应措施。3.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气橙色预警》，2016年12月1日起启动二级响应措施。4.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2016年12月10日起启动三级响应措施。5.临清市重污染天气应急指挥部《关于启动重污染天气红色预警一级响应措施的通知》，山东省环保厅《聊城市发布重污染天气红色预警》，自2016年12月16日起启动一级响应措施。6.聊城市住建局2016年12月28日《关于做好全市建筑工程冬季停工前准备工作的通知》，要求全市全部建筑工程停工。7.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2016年12月29日起启动三级响应措施。8.山东省环保厅《山东省重污染天气应急工作小组办公室发布省级红色预警》，要求自2016年12月30日起，聊城市启动一级响应措施。9.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气橙色预警》，2017年1月13日起启动二级响应措施。10.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2017年2月14日起启动三级响应措施。11.山东省环保厅《聊城市发布重污染天气黄色预警》，2017年2月25日起启动三级响应措施。12.聊城新闻网2017年3月21日新闻，根据聊城市住建局要求，全市所有建筑施工工地一律停工。13.临清市住建局2017年10月18日《关于停止建设项目和搅拌企业施工作业的通知》，要求立即停止一切建设项目作业。14.聊城市人民政府办公室关于印发《聊城市重污染天气监测预警和应急处置预案》的通知，三级、二级、一级预警期间均无法生产作业。（上述证据均为网络打印件）。被告陈述，事实上自2013年起，根据政府部门要求，聊城市建筑工程行业在每年的整个秋季、冬季基本都处于停工状态。因此，结合以上证据共同证明：逾期交房的原因是受各级政府部门的环保政策及其他社会因素影响，并非答辩人的违约行为所致，被告对此没有过错。被告不承担违约责任。原告对被告提交的上述证据提出异议，认为均是复印件，未提供原件，对其真实性不予认可。原告要求被告支付违约金自2015年1月1日至3月31日，数额为4371.84元（90天×485760元×万分之一）；2015年4月1日至2019年5月29日，数额为144659.32元（1489天×485760元×万分之二）；车位2015年1月1日至2019年4月9日，数额为8628元（1438天×6万元×万分之一），合计157659.16元。被告称，原告购买的房屋产权是70年，但实际逾期交房时间仅3年多，原告主张的违约金数额达到了房款的30%，明显过高，应予以调整。原告的车位购入合同，未约定具体的交付时间和逾期交付的违约责任，因此原告主张违约金的基数不应包括车位款。自2015年1月1日至2018年7月18日为1294天。每年按住建局要求冬季停止施工约3个月，由于大气污染环保要求，每年冬季间断停止施工也达3个月，特别是2016年至2017年，国家加大空气治理力度，要求大面积停工，是众所周知的事实，客观上影响了向原告如期交房。这些影响因素在合同中第10条补充协议第6条均有明确约定，被告据此予以延期，不应承担违约责任。自2013年起到2017年5年间，每年冬季应扣除不低于3个月的时间，不应视为被告违约的期间。不认可原告主张的延期交房的时间和万分之二的计算方式。（二）本案原告诉求是否超过诉讼时效。原告主张到涉案房屋现在都不具备居住条件，住房环境不健全、不安全，致使原告无法入住，增加4年多的租房租金，给原告造成巨大的经济负担，生活上造成困难，给原告造成精神伤害，所以没有超过诉讼时效。原告提交以下证据：1.2019年4月19日聊城立方建筑安装公司恒中清园项目部向临清住建局、质监站出具的《情况说明》，证明涉案小区不具备交房条件。2.车位确认单，证明2018年被告交付车位的情况与购房时售楼处所述车位情况不一致，买车位时说一期下边全是车位，可以和十号楼的住户相通，可以在车位直接到楼上。实际情况是车位的补建改变了施工方案，车位不通向十号楼，给原告生活造成不方便。3.售楼处的宣传图片，证明买房时说有健身活动场地，实际没有。4.闭路电视费收据，但实际并未入户。5.照片2张，是原告在涉案小区物业群的微信截图，小区白天、晚上车辆乱停乱放，小区路口建设的不安全，有安全隐患，小区很多业主在微信中反映。6.照片2张，显示小区门口外环境差，不清理垃圾。7.图片3张，显示小区内环境差，建筑垃圾不清理。8.照片1张，显示10号楼前50米左右是二期的施工现场。9.照片2张，证明10号楼下面道路堵塞，电动车乱停、乱放。10.物业群微信截图，证明电梯不安全，经常出故障，不能正常运行，经常出现紧急报修或求救情况。11.物业群微信截图，合同约定使用自来水，目前没有自来水来源，住户多次在群中反映。12.经原告测量，地下室面积和合同面积存在13平方的误差，合同约定21.96平方，实际是8.532平方。且涉案房产的房产证至今还未办理。被告对于原告提交的证据提出异议，认为以上证据系复印件或打印件，对真实性、合法性、关联性不认可，原告所反映问题涉及规划、物业管理服务等，与原告主张的逾期交房违约金没有关联性。被告认为原告知道自2015年1月1日起违约情形已经出现，但未主张权利，该违约金是以自然日为单位产生的独立债务，各日的违约金应当分别单独适用诉讼时效，故原告起诉之日起三年以前的违约金，均已超出诉讼时效。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，应为有效合同。根据原、被告双方无异议的陈述，在《商品房买卖合同》签订后，原告依约向聊城恒中置业有限公司临清分公司支付购房款485760元，因此聊城恒中置业有限公司临清分公司也应按照合同约定如期（2014年12月31日）向原告交付房产，但被告实际于2018年7月18日才交付原告涉案房产。被告迟延交付房屋，构成违约。原告要求被告聊城恒中置业有限公司临清分公司支付迟延交付房产的违约金，于法有据，应予支持。关于诉讼时效问题。本案中原告自2015年1月1日起即应知道其权利受到侵害，故诉讼时效应从此时开始起算。由于逾期交房行为一直在持续，违约金的产生也是一个持续的过程，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在没有证据证明诉讼时效中断的情况下，原告要求被告承担违约金的数额，应从其收到房屋之日（2018年7月18日）倒推三年起算，即未超过诉讼时效的违约金起算日期为2015年7月18日。原告提出违约金从2014年12月31日计算的请求，本院不予支持。对于违约金的计算问题：首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，被告公司作为出卖人已经向买受人原告交付房屋，原告对于合同约定的交房条件清楚知晓，其接收房屋时也对房屋现状清楚，原告同意接收房屋并领取钥匙的行为表明同意按现状接收房屋的意愿，即使存在交付的房屋存在质量瑕疵或相关配套的附属设施不符合合同约定的情形，属于被告公司瑕疵履行的违约责任，亦不属于逾期交付的违约责任。故对于原告要求被告支付房屋转移占有（即2018年7月18日）之后的逾期交房违约金，本院不予支持。其次，原、被告对于车位的逾期交付并未约定违约金，故对于原告主张车位的逾期交付违约金，没有依据，本院不予支持。再次，被告主张因政策、气候原因导致延期交房，并提交了相应的证据，综合实际情况及原、被告合同中就延期交房的约定，可酌情予以延期（以半年为宜）。最后，关于违约金的计算方式问题，原告主张2015年4月1日起至实际交房日按日万分之二计算，但其提交的“关于一期客户有关问题的答复”系复印件，未提交原件予以核实，被告亦不予认可，且在本院审理的涉及恒中清园小区的购房者主张房屋逾期交房违约金的多件案件中，当事人均未提及该答复，故对于该证据，本院不予采信，对于原告主张，本院不予支持。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金按照日万分之一的标准计算，因此被告应支付原告逾期交房违约金数额为44447.04元[（1095天-180天）×485760元×日万分之一]。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告聊城恒中置业有限公司临清分公司于本判决生效之日起十日内支付原告王桂萍逾期交房违约金44447.04元。二、驳回原告王桂萍的其余诉讼请求。案件受理费减半收取1726元，由被告聊城恒中置业有限公司临清分公司承担456元，由原告王桂萍承担1270元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉费用，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内未缴纳上诉费，按撤回上诉处理。审判员  刘文辉二〇一九年七月三日书记员  张 昕