浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1322号 上诉人（原审被告）：刘涛涛，男，1990年6月12日出生，汉族，住陕西省洋县。 委托诉讼代理人：陈欢欢，浙江左源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州亚力毛绒有限公司，住所地温岭市泽国镇牧屿望河工业区内。统一社会信用代码91331081255478743A。 诉讼代表人：浙江安天律师事务所，系台州亚力毛绒有限公司管理人。 负责人：蒋志虎。 委托诉讼代理人:蒋伟，男，1989年6月26日出生，汉族，住台州市椒江区，系台州亚力毛绒有限公司管理人工作人员。 上诉人刘涛涛因与被上诉人台州亚力毛绒有限公司（以下简称亚力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2018）浙1081民初12827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘涛涛上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、2017年2月4日，上诉人与被上诉人公司原法定代表人李蕉蓉口头约定租期三年，租金36480元。上诉人依法支付租金，搬进厂区进行生产，于2018年1月16日代被上诉人垫付外墙板等货款3万元，且被上诉人原股东江波同意该款抵作房租。2018年1月20日江波收取了6480元，2018年11月29日上诉人支付了7000元，江波声明该款抵作2019年房租。故上诉人已经支付完毕2018年2月4日至2019年2月4日的房租，2019年2月4日至2020年2月4日的房租已经支付了7000元，本案租赁合同已履行完毕，不符合《破产企业法》第18条规定的情形，不应予以解除。二、合同履行过程中，因被上诉人的厂房存在严重的安全隐患，温岭市泽国镇人民政府对被上诉人进行了多次停产、停业整顿，有行政处罚决定书为证。如双方的租赁合同确需解除，上诉人需支付房屋占有使用费，那么停业整顿期间的占有使用费不应收取，应予扣减。 亚力公司答辩称，亚力公司作为破产企业，管理人有权根据破产法解除未履行完毕的合同。管理人分别于2017年12月11日到厂区走访租户，12月26日又到厂区及附近张贴公告，2018年6月6日又到厂区走访发现消防隐患，2018年7月16日对部分已经登记的租户告知租金情况，2018年9月1日又张贴了公告通知租户强制搬迁等事项，2018年9月12日、13日也通知过，管理人并不存在上诉人所说的没有告知上诉人的情况，且温岭市人民法院也于2017年12月在全国范围内的报纸刊登告知受理债权人对亚力公司破产清算等事项。在管理人多次告知上诉人亚力公司破产的情况下，上诉人仍向江波支付款项，并不能证明上诉人是支付合同的租金，且2018年1月16日上诉人帮公司垫付外墙板等货款3万元是不合理的，亚力公司已经破产，那货款3万元应该向管理人进行申报。二、关于多次停产停业整顿，管理人多次向上诉人告知情况，上诉人仍然不搬离，损失应该由上诉人自己承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 亚力公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间的租赁合同无效；2、判令被告立即腾退亚力公司厂房夹层面积190平方米的房屋；3、判令被告向原告支付自2018年2月4日起按年租金36480元计算至腾退之日止的租金或占有使用费（暂算至2018年10月30日止的占有使用费26785.32元）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月17日,温岭市人民法院作出(2017)浙1081破申9号民事裁定,受理债权人李美琴、丁桂连、陈云富对亚力公司的破产清算申请，并于同年11月6日作出（2017）浙1081破8号决定书，指定浙江安天律师事务所为管理人。同年12月26日，管理人在亚力公司厂区张贴法院关于已裁定受理债权人对该公司破产清算申请的公告，以及管理人告知各承租人应向其支付租金等事项的通告。2017年2月4日，原告的原法定代表人李蕉蓉以原告的名义与被告签订了一份房屋租赁合同，双方约定，原告将其厂房夹层面积165.5平方米部分出租给被告使用，租期暂定一年，自2017年2月4日开始至2018年2月3（4）日止，年房租为25818元，水电费由被告自理。被告当日承租上述房屋并按约定付清全年租金。后至2018年1月间，被告又与原告的股东达成口头协议，约定从2018年2月4日起，被告租赁的厂房夹层面积增加至190平方米，年租金为36480元。被告亦自2018年2月4日起按增加的面积占有使用上述房屋至今。期间未得到管理人追认，也没有向管理人支付占有使用费。另查明，温岭市人民法院于2017年12月间在全国范围内发行的报纸上刊登了告知已裁定受理债权人对亚力公司破产清算申请等事项的公告。亚力公司的股东为李蕉蓉及江波，其中李蕉蓉为该公司的原法定代表人，江波是李蕉蓉之子。 一审法院认为，本案争议焦点为1.被告有无取得本案涉诉房屋的承租权；2.被告是否已履行了交纳2018年2月4日起至今的占有使用费的义务。针对上述争议焦点，该院分别分析认定如下：对争议焦点1，经审查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经审批或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”；第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案涉讼房屋系厂房的夹层部分，未经主管部门批准建设，故不论原告股东在签订合同时是否有权代表（或代理）企业进行经营活动，其以原告名义与被告所签订的房屋租赁协议均归属于无效合同，因此，被告依法应腾退出涉讼房屋以返还原告，并按原合同约定的租金标准支付实际使用期间的占有使用费。对争议焦点2，经审查，（1）被告仅提供收据及借条以证明其向原告股东交纳了2018年2月4日起的年租金36480元，而无其他证据佐证其主张的确已付款的事实，例如收条上载明的内容系被告代原告支付了工程款，而无施工合同、工程款项目的具体明细及收款人详细身份信息和联系方式等相关证据佐证；（2）原告股东江波系以个人名义向被告出具借条，而无其他证据证明此款项系代表企业预收租金，故该借条与本案的关联性存疑；（3）被告主张原告的股东还以企业需缴纳房产税为由提前收取了2018年2月4日之后的租金5000元，因其未提供任何证据加以佐证，故无法予以采信。（4）法院告知亚力公司进入了破产清算程序及相关事项的公告已在全国范围内发行的报纸上刊登，且该公司管理人还于2017年12月26日将告知各承租人应向其支付租金等事项的通告在亚力公司厂区张贴，故应当推定被告至迟在2017年12月底知晓亚力公司已进入破产清算程序。《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定；“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”；“债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务”。第二十五条规定：“管理人履行下列职责：……（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；……”本案中，作为亚力公司股东的江波，明知自己在亚力公司进入破产程序之后无权代表（或代理）企业进行经营行为，而被告也应当知道亚力公司股东的上述权利限制，故即使被告在2018年间向该股东交付了涉讼房屋的占有使用费，其行为的效力也不及于亚力公司。因此，应当认定被告未履行交纳2018年2月4日起至今的占有使用费的义务。综上所述，原告的诉请有事实和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告台州亚力毛绒有限公司与被告刘涛涛的租赁合同关系无效。二、被告刘涛涛于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退出原占有使用的原告台州亚力毛绒有限公司厂房夹层中面积为190平方米部分，并返还于原告管理人。三、被告刘涛涛于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告台州亚力毛绒有限公司管理人支付上述房屋自2018年2月4日起按年租金36480元的标准计算至实际腾房之日止的房屋占有使用费。 本院二审期间，上诉人刘涛涛向本院提交了下列证据： 证据一，温安监管罚[2018]181号行政处罚决定书，以证明上诉人承租的厂房因安全生产方面存在问题被温岭市安全生产监督管理局给予行政处罚，故停业整顿期间的租金应予扣减。 证据二，泽国镇牧屿青年路堵头厂房房屋拆迁补偿协议书，以证明上诉人承租的厂房被拆除部分不应计算占有使用费，同时上诉人为修缮部分厂房而支出的费用应由被上诉人承担。 证据三，收条一份，以证明被上诉人公司股东江波收取上诉人7000元，该款用于抵扣2019年至2020年的房屋租金。 证据四，借条一份，以证明被上诉人公司股东江波向上诉人借款36480元，该款江波承诺抵扣2019年房租。 证据五，收据凭证一份，以证明上诉人代被上诉人支付电焊工工资及部分外墙板货款30000元，该款江波同意可抵作房租。 被上诉人亚力公司对证据一、二的真实性无异议，但对关联性持有异议。被上诉人亚力公司主张，其管理人曾多次到厂区告知上诉人亚力公司的情况要求上诉人搬离亚力公司，但上诉人一直未搬离，所以造成的损失应该由上诉人自己承担。拆迁补偿协议书上仅证明拆除减少的面积，却不能证明上诉人所说房子存在安全隐患需要进行修缮，且拆除的时候法院已经受理亚力公司破产清算。对证据三、证据四、证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，其中收条和借条均形成于法院受理被上诉人破产清算后，若该债权确实存在，亦系上诉人与江波个人之间的债权债务关系，与被上诉人无关，而收据凭证的债权若真实存在，上诉人亦应向管理人进行申报。 对上述证据的认证意见，本院在下文判决论理部分综合予以阐述。 经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，首先，房屋租赁合同系出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的双务合同。故上诉人称其已支付完租金，案涉租赁合同已履行完毕，不应适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的主张不能成立。案涉租赁房屋系未经主管部门批准建设的临时建筑，故上诉人与被上诉人原股东所订立的租赁合同系无效合同，上诉人依法应腾退出涉讼房屋并按原合同约定的租金标准支付实际使用期间的占有使用费。其次，上诉人称被上诉人原股东江波收取了其租金、并向其借款、上诉人为被上诉人代付了电焊工等人工资、货款等，上述款项均可用于抵扣租金，因其提交的证据真实性难以确认，故即使存在上述债权，也对亚力公司管理人不产生法律效力。再次，上诉人主张厂房被责令停业整顿期间的占有使用费不应收取，因其提交的行政处罚决定书无法证明厂房被责令停业整顿的事实，故对上诉人该项主张本院不予支持。综上，刘涛涛的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1362元，由上诉人刘涛涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 胡精华 审 判 员 王安安 二〇一九年七月十七日 代书记员 应一娇 -8- -9-