湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初3771号 原告：蒋昭华，女，汉族，1983年12月6日出生，住所地湖南省怀化市。 委托诉讼代理人：翟叶叶（特别授权），湖南民海律师事务所律师，执业证号14312201811055224。 被告：湖南省福兴房地产集团有限公司，住所地中方县。 法定代表人：高秀彬，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗本璞（特别授权），男，汉族，1947年9月14日出生，住所地湖南省会同县，系该公司员工。 原告蒋昭华诉被告湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋昭华的委托诉讼代理人翟叶叶，被告福兴房地产公司的委托诉讼代理人罗本璞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告蒋昭华向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即为原告办理水岸蓝城15栋201号商品房的房屋产权证；2．判决被告向原告按照已付房款万分之三即每天人民币107.41元支付从2017年3月27日暂算至2019年5月8日（772天）的违约金人民币82919.97元（其余算至原告实际拿到房屋产权证之日止）；3．判决被告立即退还代收原告交纳的契税人民币7161元、专项维修基金人民币7161元、代收代办费716元，代收两证费1375元，共计人民币16413元，并按年利率6%向原告支付利息，从2012年12月8日暂算至2019年5月8日为人民币6319元（其余算至被告实际支付之日止）；4．判决被告向原告开具房款结清单；5．由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2012年12月8日，被告湖南省福兴房地产集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的水岸蓝城小区，总房款358031元。《商品房买卖合同》第六条第二项第（3）款约定原告委托被告办理房屋所有权证，被告收取了原告两证代办费716元。原告按合同约定日期向被告支付契税人民币7161元、专项维修基金人民币7161元、代收两证费1375元。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应于2016年12月31号为原告办理房地产权属证书。2017年3月27日被告与水岸蓝城一、二期业主代表签订《承诺书》将一期办证时间延期至2017年9月30日，二期办证日期延期至2017年12月30日，并约定了被告未按约履行《承诺书》的违约责任。现原告已全部履行合同约定义务，被告至今未按《商品房买卖合同》及《承诺书》向原告履行约定义务，原告有权依据《商品房买卖合同》及《承诺书》向被告主张逾期办证的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告福兴房地产公司辩称，被告在众多业主的胁迫下签署《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》，该承诺书并非被告真实意思表示，且承诺的违约金过高，请求法院予以调低。关于原告起诉请求物业维修基金、契税计算利息，因为双方没有任何约定，应予驳回。 经审理查明：2012年12月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城第商品房，房屋总面积142.7平方米，2508.98元/平方米，房屋总价款358031元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计9252元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为7161元，由原告于2012年12月8日前交清；原告按购房总额的2%向被告交纳维修基金7161元；被告应在2014年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2．……等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了总购房款358031元，并于2012年12月8日向被告交纳了代收契税7161元、代收维修基金7161元、代收代办费716元、代收两证费1375元。 2017年3月27日，鉴于水岸蓝城小区广大业主与小区开发商签订购房合同，开发商原承诺办不动产证时间已逾期，经原告蒋昭华等部分业主与被告协商签订了关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书，约定：一期（8、9、10、11栋楼）开发商承诺2017年9月30日前把不动产证办理完毕交给业主。二期（14、15、4、6、7栋楼）开发商承诺2017年12月30日之前把不动产证办理完毕交付给业主。按以上承诺时间内不动产证办理完毕交付业主后，开发商不给予办不动产证方面的赔偿。如按以上承诺时间开发商逾期未办理不动产证的，开发商承诺：1．约定赔偿时间：一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，开发商给予业主不动产权证办理逾期经济赔偿，赔偿截止日期为不动产证签发日期为准；2．约定赔偿标准：办证逾期3个月以内每天赔偿额按购房合同中购房总金额的万分之二进行计算，如办证逾期超过三个月时间以上，赔偿标准按购房总金额的万分之三进行赔偿，分别核算；3．支付方式：经济赔偿不得以物业费等抵扣形式补偿，必须是现金，每半年一次性结清赔偿金等。 2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，庭审中，原、被告均认可涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。因被告未将代收的契税、维修基金等交相关单位，怀化不动产登记中心未向原、被告发放不动产权证。原告故诉至法院，形成纠纷。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证、辩论，有《商品房买卖合同》，房款收据2份，增值税发票一份，个人住房贷款凭证1份，维修基金收据1份，契税、代办费、两证费收据1份，怀化市不动产登记中心证明，关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书及庭审笔录予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证。办证逾期后，原、被告对于办证日期重新进行变更，由被告向原告等出具承诺书的方式，达成新的办证约定。被告抗辩称该承诺书的内容并非其真实意思表示，根据法律规定，除非有法律规定无效情形或者当事人对存在可撤销情形依法行使撤销权的，合同有效。因被告未能向本院提供证据证实存在前述情形，故案涉承诺书有效，承诺书内容对原、被告具有约束力。被告在承诺办证日期届至后未能如期办理并交付不动产权证于原告，应向原告承担约定赔偿责任。因被告抗辩约定违约金过高，本院依法予以降低，并酌定为以购房款总金额按每日万分之一自约定日期（2017年3月27日）计算至2019年1月20日止。被告福兴房地产公司应支付原告逾期办证违约金为358031元×664天×0.1‰＝23773.26元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金23773.26元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。因被告未将代收原告的房屋维修基金、契税、办证费交到相关部门，原告庭审中明确了解除委托办证事项，且被告认可原告的退还维修基金、契税的请求，应认定为原、被告协商一致对合同约定的代办内容进行了部分变更，故对原告请求被告退还代收原告的契税人民币7161元、专项维修基金人民币7161元、代收两证费1375元，共计人民币15697元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求退还代办费716元，因原、被告已当庭认可不动产证已经办出，被告已实际履行了代办证义务，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求按年利率6%，从2012年12月8日起支付资金占用利息的请求，本院不予支持。关于原告请求判决被告立即为原告办理水岸蓝城15栋201号商品房的房屋产权证，因原、被告已经协商一致对合同约定的代办内容进行了部分变更，且原、被告均认可不动产权证已在登记部门实际办出，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求判决被告向原告开具房款结清单，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故原告的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效后10日内支付给原告蒋昭华延期办证违约金23773.26元； 二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还原告蒋昭华房屋维修基金、契税、代收两证费共计15697元； 三、驳回原告蒋昭华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2413元，减半收取1206.5元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担393元，原告蒋昭华负担813.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  袁 婷 二〇一九年七月三十日 代理书记员  李翊铭 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。