广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初6352号 原告：袁帆，男，1984年2月5日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：张宜思，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢易莹，广西君桂律师事务所律师。 被告：南宁荣宝丰房地产有限公司，住所地南宁市江**星光大道。 法定代表人：高德兵，总经理。 委托诉讼代理人：谢志宏，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马恩林，南宁荣宝丰房地产有限公司员工。 原告袁帆与被告南宁荣宝丰房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月23日受理后，依法适用普通程序，于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告袁帆的委托诉讼代理人张宜思、卢易莹，被告南宁荣宝丰房地产有限公司的委托诉讼代理人谢志宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁帆向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告全部已付房款228000元；3.判令被告支付原告逾期交房违约金2166元；4.判令被告支付原告逾期办证违约金1140元；5.判令被告支付原告利息（以已付房款228000元为基数，自2017年6月19日起计至被告支付完毕全部应还款项及利息之日止，现暂计至起诉之日止的利息为12514.67元）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月22日，原告与被告签订一份《宝丰园综合楼认购协议书》，约定原告向被告认购坐落于南宁市江南区，认购总价为228000元，原告应于2014年7月29日前付清首期款118000元，剩余房款则通过银行按揭方式付清。认购协议书签订当日，原告即通过刷卡方式向被告支付了10000元认购款。2014年7月26日，原告通过刷卡方式总计向被告支付了108000元。2014年8月2日，原被告双方正式签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2015年5月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；在商品房交付使用后720天内将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案。2014年9月18日，原告作为借款人与案外人华夏银行股份有限公司南宁分行作为贷款人，被告作为保证人共同签订了一份《个人房屋抵押借款合同》，约定原告向华夏银行借款人民币110000元，所贷款项直接发放于被告的指定账户作为原告的购房款。此后，华夏银行已将贷款金额发放至被告账户。至此，原告的付款义务已经全部履行完毕，则根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第3款之约定，被告本应于2015年5月31日前交付涉案房屋，但被告的实际交房时间为2015年6月19日。另根据合同约定，被告应于商品房交付使用后720天内（即2017年6月19日前）办理好房屋所有权登记手续，然而截至2018年8月7日止，经原告多次催促，被告仍以各种理由推脱不予办理房屋所有权登记手续，已经构成违约。原告认为，无论是根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，还是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，现因被告超过约定期限尚未办理房屋所有权登记，已经构成违约，给原告造成了一定的损失，故原告特依据前述法律规定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，向法院提起诉讼，恳请法院查清事实，依法裁判，维护原告的合法权益。 被告南宁荣宝丰房地产有限公司辩称：一、原告解除合同的诉讼请求不符合合同的约定。具体为：双方已经在合同的第十七条第三款中选择第二项即被告办证义务违约的，不解除合同，只需要赔偿守约方（原告）违约金，因此原告解除合同诉讼请求不符合合同规定。二、原告解除合同的诉讼请求不符合法律规定。1.原告违约在先，依法不具有合同解除的选择权；2.双方都违约的，不宜判令解除合同。有最高人民法院的指导性判例。3.本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的条件并不具备；4.本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，亦有最高人民法院的指导性判例；三、本案中原告主张逾期办证的违约金应当与原告逾期付款的违约金债务互抵。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.双方签订的商品房买卖合同是否已经达到合同约定的解除条件或法律规定的解除条件？原告要求解除合同的诉讼请求是否成立？2.原告要求被告返还房款及支付逾期交房违约金、逾期办证违约金以及支付利息是否成立？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月2日，原告与被告双方签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号ys00680467），约定原告向被告购买位于南宁市江南区商品房（房屋代码1342020）。该房建筑面积7.77平方米，其中套内建筑面积2.81平方米，分摊的共有共用建筑面积4.96平方米。该房单价为每平方米81138.79元，总金额228000元。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位验收合格的房屋交付买受人使用。关于合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记，双方约定：属于商品房预售的，本合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，但累计违约金不超过总价款的0.5%”处理。在合同的补充协议中双方约定，买受人签署商品房买卖合同时交纳首期购房款占房价52%，计118000元，剩余购房款占全部购房价的48%，计110000元，此款由买受人向银行申请按揭贷款。 2014年9月18日，原告作为借款人，被告作为保证人，案外人华夏银行股份有限公司南宁分行作为贷款人，三方签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定原告以上述房屋作为抵押，向案外人借款110000元。借款期限从2014年9月18日至2024年9月18日止。原告委托案外人将全部贷款资金一次性划入被告指定账户。 被告确认已收到原告交付的涉案房屋购房款228000元。 双方签订的商品房买卖合同已于2014年8月13日在南宁市房产管理局登记备案。2018年12月14日，南宁市国土资源局向被告核发《关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知》，核准的权利人是被告，坐落于南宁市江**铺位等624处，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权。其中宝丰园综合楼xx号房位列登记不动产单元附表中。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应承担违约责任。本案原告与被告南宁荣宝丰房地产有限公司（以下简称荣宝丰公司）签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，该合同已在南宁市房产管理局登记备案，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。该合同对原告与被告荣宝丰公司均具有约束力。对于合法有效的合同，法律规定了严格的解除条件和程序。按照法律的规定，下列情况下，当事人可以解除合同：一、当事人协商一致或当事人约定的解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同；二、因不可抗力致使不能实现合同目的；或在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；或当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；或法律规定的其他情形。对照本案原告主张解除合同的情形：原告主张被告荣宝丰公司未按合同约定办理好房屋所有权登记手续，已构成违约，故其可以解除合同。而本院考量双方关于商品房办理产权登记的约定，双方约定是“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列（2）项处理”，该约定出卖人被告荣宝丰公司在商品房交付使用后720天内只有向房屋权属登记机关提供资料备案的义务，并非约定被告荣宝丰公司必须在商品房交付使用后720天内为原告办理房屋产权证书。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人享有法定的合同解除权。但本案并无证据证明因出卖人即被告的原因，导致原告无法办理房屋产权登记。相反，被告提供的证据显示，被告已于2018年12月取得了案涉房屋的首次登记，并无证据证明房屋权属登记事实上或法律上不能的情形，只要双方相互配合，办理房屋权属证书是不存在障碍的。综上，原告主张解除合同的事实和法律依据不足，其要求解除与被告荣宝丰公司签订的《南宁市商品房买卖合同》的诉请，本院依法予以驳回。而原告要求被告荣宝丰公司返还所付的购房款、支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、利息的诉请因解除合同的请求不予支持，该主张失之依附，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，判决如下： 驳回原告袁帆的全部诉讼请求。 案件受理费4958元，由原告袁帆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  刘吉兴 人民陪审员  梁志友 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  周 微 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 ——