贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初2452号原告：聂文泽，男，1990年12月1日出生，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：杨正英，贵州沁哲律师事务所律师，执业证号：15201201311716162，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨恩国，贵州省贵阳市云岩区延中法律服务所基层法律服务工作者，执业证号：32401141100047，代理权限为特别授权代理。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码9152010078548813X6。法定代表人：张丹，公司总经理。委托诉讼代理人：向家礼，公司职员，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：廷欢，公司职员，代理权限为特别授权代理。原告聂文泽与被告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨正英、杨恩国，被告委托诉讼代理人向家礼、廷欢到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判令被告向原告支付违约金21,856元（以购房总款984,526元为基数，计算标准：日万分之三，期间，自2018年12月31日起至2019年03月15日，暂定计算74日违约金，金额21,856元）判令被告按以上基数和标准向原告支付逾期交房违约金到被告实际交房时止；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月06日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以984,526元价款购买被告位于观山湖区××路××号金阳新世界房屋一套。合同签订当日，原告向被告支付了首付款，随后又与中国银行股份有限公司贵阳世纪城支行签订《个人一手住房贷款合同》按揭贷款向被告支付清购房尾款。原告依约履行了付款义务，但被告未按合同约定在2018年12月30日前向原告交付房屋，至今仍未履行交房义务。被告应及时履行交房义务，并按合同约定向原告承担违约责任并支付逾期交房违约金。另，同一小区内其他业主与被告签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准明显高于原告与被告签订的逾期交房违约金标准，由于被告违约延迟交房，导致原告无法享有按时取得房屋所应获得的效益甚至不得不在外租房以解决暂时住房困难，而原、被告签订合同约定的逾期交房违约金标准过低，不足以支付原告的损失，请求予以增加该违约金补偿标准（每日按已付房价的万分之三计），故提出如前诉请。被告辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补偿协议是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利及履行义务；二、原告要求按总房款的日万分之三标准赔付逾期交房违约金没有事实及法律依据：1、根据双方签订的商品房买卖合同13条的约定，出卖人即被告逾期交房180天，逾期交房的违约金按照总房款的日万分之一进行赔付，双方既有约定，应该尊重契约精神，理应从约；2、双方的权利义务应该对等，合同约定了原告的逾期付款违约金为总房款的日万分之一，相应的被告逾期交房违约责任也应是总房款的日万分之一，原告不能因为履行了付款义务，即可任意变更双方的合同约定，要求对违约金进行调整；3、根据合同的相对性，即不特定主体间的意思自治，其他合同中的赔付比例对本案的双方不具有约束性及参照性；4、原告要求调整违约金比例的依据是房屋租金，根据相关政府部分发布的贵阳市观山湖区的房屋指导租金价，每平米每月6-16元，即使上浮30%，与合同约定总房款日万分之一的赔付比例相差无几，相反原告主张的总房款日万分之三的赔付比例明显畸高，不应得到支持；5、根据合同补充协议第五条的约定：被告逾期交房超过180天以后，原告要求继续履行协议的，逾期交房的违约金比例最高不超过总房款的2%。综上所述，原告的诉请没有事实依据和法律根据，依法应予全部驳回。原、被告双方对双方主体资格、商品房价款、面积、约定交房时间等事实无争议，本院予以确认。原、被告双方对《商品房买卖合同》无异议，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2016年12月06日，原告以984,526元向被告购买被告开发的位于观山湖区××楼盘中××2Ｅ地块（11）1单元20层4号房屋，房屋建筑面积134.4平方米。合同约定被告在2018年12月30日前向原告人交房。合同第十三条对逾期交房的违约责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。附件十二补充协议约定：“五、双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。合同签订后，原告按约定支付了购房款，2018年12月30日，在双方约定的交房时间到后，因达不到交楼条件，被告未能向原告交付房屋。2018年10月10日，被告作出《关于金阳新世界项目珑景组团交楼相关事宜回复函》，内容为：“珑景组团业主：针对金阳新世界项目珑景组团交楼事宜，于2018年10月1日，经观山湖区住建局、社区服务中心、公安、维稳办等相关部门协调，我司回复如下：金阳新世界项目于2016年3月收购并接管，由于开发商遗留问题，地质溶洞以及地铁施工等诸多因素，导致该组团部分楼栋暂达不到交楼条件，为此深表歉意。针对交付时间，我司将全力推进，确保按照计划时间予以交付，如未能如期交付的楼栋我司抓紧工期、力保早日交楼”。附件：“一、珑璟组团1-14号楼具体交楼时间：1、1#、2#、8#楼，计划于2019年5月30日前通知交楼。2、9-14#楼，计划于2019年9月30日前通知交楼（其中10#楼计划于2019年12月31日前）。3、3-7#楼按购房合同约定时间交楼。二、关于逾期交房违约金赔付标准事宜。至合同约定交楼之日起至计划交楼之日止，我司严格按照合同约定标准予以赔付；如超出计划交楼时间，我司仍按照原合同标准予以赔付，上不封顶（因业主个人意愿提前收楼的，按实际收楼日起予以赔付）。如期间出现诉讼裁判标准，我司将严格执行法院判决予以执行，且法院判决标准将作为该组团逾期交房违约金赔付的统一标准”。因被告至今未能交付房屋，原告遂向本院提起诉讼，提出如前诉请。另查明，政府部门发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价为每月6至16元/平方米。本案的争议焦点是双方约定的逾期交房违约金标准是否过低。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告依合同约定交付被告购房款后，被告未按合同约定将商品房及时交付原告，构成违约，原告要求被告承担逾期交房违约金，理由正当，依法应予支持。关于逾期交房违约金标准，原告为主张违约金约定过低，提供了案外人李毅明与新世界公司签订的《商品房买卖合同》、同批其他案件原告与相应案外人签订的《房产租赁合约》、《房产出租合同》和收据、微信转账凭证以及网页刊载房屋租金予以佐证，但因各楼盘开发程度的不同存在差异，仅凭原告与案外人签订的租赁合同约定租金标准不足以认定为具有普适性的损失依据。根据公平和诚实信用原则，综合考虑被告的违约程度及本案案情，违约金以贵阳市住房和城乡建设局公布的“2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价”（最近版）作为参考依据，取观山湖区住宅类上限16元/平方米予以计算较为适宜，按照上述标准计算的违约金为71.68元/日，与合同约定的日万分之一标准折算无明显区别，原告主张按日万分之三的标准计算逾期交房违约金于法无据，本院不予采信。被告辩称双方约定逾期交房的违约金比例最高不超过总房款的2%，结合原告支付的购房款数额较大、被告逾期交房的时间较长且至今仍未交房的事实，约定的2%限额明显不能弥补原告的实际损失，按照总房款2%的最高比例计算违约金明显过低，且不利于敦促违约方积极履行合同约定义务，对被告的该辩解意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，双方约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，据此，对原告诉请的逾期交房违约金，本院以合同约定的日万分之一为标准予以支持，计算至2019年03月15日为7,285元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，判决如下：一、原告聂文泽与被告贵阳新世界房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告聂文泽支付逾期交房违约金7,285元，并以984,526元为基数，自2019年03月16日起按日万分之一的标准向原告聂文泽支付逾期交房违约金至实际交房时止；三、驳回原告聂文泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273元（原告已预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁怀宇二〇一九年七月一日书记员  邵曦霖