河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终3424号 上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行，住所地：邯郸市丛台区中华北大街386号。 负责人：张学聪，该支行行长。 委托诉讼代理人:朱邯新，该支行员工。 被上诉人（原审被告）：胡邯鑫，女，1976年11月18日生，汉族，住邯郸市丛台区。 被上诉人（原审被告）：杜慧民，男，1975年2月6日生，汉族，住邯郸市邯山区。 被上诉人（原审被告）：邯郸市春晖房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区人民路208号国贸中心A座1804号。 法定代表人：乔龙，该公司董事长。 上诉人中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行（以下简称工行中华支行）因与被上诉人胡邯鑫、杜慧民、邯郸市春晖房地产开发有限公司（以下简称春晖房地产公司）借款合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院(2018)冀0403民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年5月29日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人工行中华支行委托诉讼代理人朱邯新到庭参加诉讼。被上诉人胡邯鑫、杜慧民、春晖房地产公司经本院合法传唤，无故不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 工行中华支行上诉请求：1、维持一审判决第一、二、三项，撤销一审判决第四项，改判确认工行中华支行对胡邯鑫的抵押物有优先受偿权，判令拍卖、变卖抵押财产，所得的价款优先清偿工行中华支行全部债权；2、由胡邯鑫、杜慧民、春晖房地产公司承担本案诉讼费、保全费及其他费用。事实和理由：一审法院部分事实认定错误，适用法律错误。2012年9月7日，工行中华支行与胡邯鑫签订《个人购房借款／担保合同》（房字邯郸分行中华支行2012年041号），工行中华支行向胡邯鑫发放借款26万元整，借款用途为购买邯郸市丛台区房产，到期日为2022年9月7日。2012年9月12日工行中华支行与胡邯鑫办理了所购房产抵押登记手续（邯房预字第ｙｇ-026253号），工行中华支行于2012年9月12日完成放款义务。放款后胡邯鑫按约定偿还了部分借款，但自2015年10月12日起，胡邯鑫未按照合同约定清偿借款本息，杜慧民、春晖房地产公司也未连带清偿借款本息，工行中华支行无奈诉至一审法院。胡邯鑫未按借款合同约定履行还款义务，导致工行中华支行诉至法院，涉案房产邯郸市丛台区土山前街19号铂钥中心商务大厦1207号已具备办理物权登记条件，相同位置房产正常贷款客户已办理抵押权登记，胡邯鑫等有义务协助贷款银行办理商品房抵押权登记，未办理抵押权登记是因胡邯鑫等怠于办理所致，我行对此并无过错，不能因此丧失应有的权利保护，故我行对预抵押房产应享有优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件不，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人有权处分购房人于商品房买卖合同项下的合同权利，而购房人取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故工行中华支行有权处置案涉商品房。综上所述，为维护工行中华支行合法权益，请求人民法院依法支持工行中华支行诉请。 胡邯鑫、杜慧民、春晖房地产公司均未答辩。 工行中华支行向一审法院起诉请求：1、确认《个人购房借款/担保合同》[房字邯郸分行中华支行2012年041号]项下借款提前到期；并判令胡邯鑫偿还所欠工行中华支行借款本金200255.9元及至借款清偿完毕前全部应计未付利息（至具状日已欠息26169.01元，本息合计226424.91元）；2、杜慧民、春晖房地产公司依法对工行中华支行以上全部债权承担连带清偿责任；3、确认工行中华支行抵押物权合法有效，对胡邯鑫的抵押物享有抵押优先受偿权；判令拍卖、变卖抵押给工行中华支行的财产，依法优先清偿工行中华支行以上全部债权；4、胡邯鑫、杜慧民、春晖房地产公司承担本案诉讼费、保全费等全部费用。 一审法院认定事实：1、2012年9月7日，工行中华支行作为贷款人与胡邯鑫作为借款人并抵押人，杜慧民、春晖房地产公司作为保证人签订了《个人购房借款／担保合同》，主要约定：“……第十条保证担保10.1全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；第十四条14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：Ａ借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用……第三十八条贷款人根据借款人的申请，同意向其发放购置商用房贷款，金额为人民币260000元（大写：贰拾陆万元整）；第三十九条本合同项下贷款用于购买／自建坐落于丛台区，建筑面积86.13平方米的房屋；第四十条本笔贷款的担保方式为抵押、保证；第四十一条本合同项下贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；第四十二条贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；第四十六条借款人按照按月等额本息还款；第五十一条罚息利率按在约定利率基础上加收30%确定。”2、胡邯鑫以其位于邯郸市丛台区房屋为抵押担保，并于2012年9月12日，在邯郸市房地产产权监理处抵押预登记（预登记号为邯房预字第ｙｇ-026253号）。3、2012年9月12日，工行中华支行将贷款260000元发放至胡邯鑫指定账户。2015年10月12日始，胡邯鑫便不再按时还本付息。春晖房地产公司已承担了18089.88元的保证责任，胡邯鑫仍欠借款本金200255.9元未偿还。 一审法院认为，工行中华支行与胡邯鑫签订的合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同。在工行中华支行按照借款合同的约定履行了发放借款义务的情况下，胡邯鑫未按合同约定履行还款义务，应属违约。依照合同14.1条A项、14.2条第（4）项的约定，胡邯鑫违约后，工行中华支行有权宣布借款提前到期并收回借款，依照合同第10.1条和第五十三条的约定，杜慧民、春晖房地产公司承担全程连带责任保证。故工行中华支行请求借款提前到期，胡邯鑫偿还借款本息以及杜慧民、春晖房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。关于本案所涉房屋的优先受偿权问题，胡邯鑫办理的是商品房抵押权预登记，预抵押登记是一种临时性登记行为，所登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权不具有物权效力，在胡邯鑫未取得房屋所有权证并完成物权抵押登记的情况下，工行中华支行对抵押房屋不享有抵押权，故不产生优先受偿权。因此，工行中华支行要求行驶诉争房屋优先受偿权的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、胡邯鑫自本判决书生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行偿还借款本金人民币200255.9元及利息（利息自2015年10月12日起至还清之日止，按原、被告双方合同约定的利率计算）；二、杜慧民、邯郸市春晖房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；三、杜慧民、邯郸市春晖房地产开发有限公司在承担担保责任后，有权向胡邯鑫追偿；四、驳回中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4696元，减半收取2348元，由胡邯鑫、杜慧民、邯郸市春晖房地产开发有限公司共同承担。 二审中，各方均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。同时，该法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述法律规定，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，胡邯鑫以其位于邯郸市丛台区房屋为抵押担保，且在邯郸市房地产产权监理处办理了抵押预登记，但并未进行抵押权登记。因此工行中华支行作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房产的处分，但并非对案涉房产享有现实抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。本案中，因案涉房产并未设立抵押，工行中华支行不享有抵押权，故工行中华支行要求行使优先受偿权的请求不予支持。 综上所述，工行中华支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4305元，由上诉人中国工商银行股份有限公司邯郸中华支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵建平 审判员  罗 琪 审判员  孙 佳 二〇一九年七月二十二日 书记员  郭铜娅