吉林省江源林区基层法院 民 事 判 决 书 （2019）吉7605民初12号 原告：李协生，男，1965年8月16日出生，汉族，吉林省三岔子林业局工人，住吉林省白山市江源区。 委托诉讼代理人：李协友（系李协生之兄），住吉林省白山市江源区。 被告：吉林省三岔子林业局，住所地吉林省白山市江源区。 委托诉讼代理人：于洋，男，吉林省三岔子林业局基本建设管理处副处长。 委托诉讼代理人：潘日武，吉林泉成律师事务所律师。 原告李协生与被告吉林省三岔子林业局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李协生及其委托诉讼代理人李协友、被告吉林省三岔子林业局的委托诉讼代理人于洋、潘日武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李协生向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告未按双方协议履行之义务，应支付给原告违约金89.86万元；2.请求依法判令未给原告办理房屋权属证书所造成的损失22.5981万元；3.请求依法判令合同履行后被告应付给原告租房费7万元；以上款项共计人民币119.4581万元。4.请求依法判令调换9A1#商用房，给予合理的地段，并办理房屋权属证书；5.请求依法判令被告承担本次诉讼的全部费用。事实和理由：一、2010年初根据白山市江源原建设总体规划，被告三岔子林业局决定对原告所住区域进行林业棚户区改造，并与原告签定了《产权调换协议书》。2010年5月13日，被告三岔子林业局委托白山市江源区方正房屋拆迁有限公司将原告的房屋扒倒建设民用商品楼，并承诺到2011年6月30日前，将9号楼4单元101室65.64平方米、7A11#89.48平方米、9A1#101.48平方米交付原告使用，其中7A11#、9A1#为商业用房。合同约定2010年5月13日起至2011年6月30日止为建设周期，在建设周期内给付原告有产权的房屋按建筑面积每月每平方米5元的租房补助费，每照1000元的越冬补偿费，商业用房按10平方米给一个人的从业人员生活补助费。同时，产权调换协议书第五条第二款约定“被告保证在2011年6月30日前将安置用户交给乙方，逾期交付的按建设周期补助自逾期之日增加双倍补偿”的承诺。2011年7月初，住宅小区完工，原告办理了住宅9号楼4单元101室、商用房7A11#入住手续，但商业房9A1#存在着重大的结构性缺陷，原告为此未办理入住手续。而后，原告从2011年7月初起直到现在，不间断地找被告三岔子林业局的有关部门协商楼房的缺陷问题及赔偿问题。可做为被告的三岔子林业局工作人员找各种理由，一托再托不予理睬。直到现在房屋的调换、产权证书、补偿等问题一直未给解决。在万般无奈、走头无路的情况下，原告只好拿起法律的武器。维护自身的合法权益不受侵害，为此原告根据国家现有的法律、法规的规定。请求被告给付原告从业人员生活补助费差价款：95元/月×13人×14个月=1.729万元。因当时2010年白山市江源区最低生活保障金是255元/月，而被告给的是160元/月，少给了95元/月。2012年一2018年共计7年的越冬补偿费每照1000元，7年共计7000元；租房补助费：每平方米5元，100平方米×5元×12月=6000元，7年共计4.2万元；从业人员生活补助费：100平方米的商业房，每平方米给一个从业人员生活补助费，计10人。当年江源区城镇居民最低生活保障金是每人每月255元，现已过多年。加上物价上涨，通货膨胀等诸多因素。按照白山市人民政府《关于提高城镇居民最低生活标准的批复》计算如下：2011年7月-2011年12月未的从业人员补助费280元/月×6个月×10人=1.68万元，2012年为12个月的补偿费310元/月×12个月×10人=3.72万元，2013年为12个月的补偿费360元/月×12个月×10人=4.32万元，2014年为12个月的补偿费426元/月×12个月×10人=5.112万元，2015年为12个月的补偿费426元/月×12个月×10人=5.112万元，2016年为12个月的补偿费480元/月×12个月×10人=5.76万元，2017年为12个月的补偿费510元/月×12个月×10人=6.12万元，2018年为12个月的补偿费：540元/月×12个月×10人=6.48万元，合计38.304万元。因被告未按合同的约定按期交房属于违约，应给付原告双倍的补偿。越冬补助费：7000元×2倍=1.4万元，租房补助费：4.2万元×2倍=8.4万元，从业人员生活补助费（38.3万元+1.729万元）×2倍=80.066万元，三项共计人民币89.86万元。二、未办理房屋权属证书的违约金计算如下：住宅面积65.64平方米，房屋单价1100元/平方米，住宅的房价款：65.64平方米×1100元/平方米=7.2204万元。商业用房面积：7A11#面积89.48平方米、9A1#面积101.48平方米，合计面积：190.96平方米，商业用房单价2000元/平方米，商业用房的房价款：190.96平方米×2000元/平方米=38.192万元。合计价款：7.2204万元+38.192万元=45.4124万元。因当初欠被告7A11#和9号楼4单元401室房价款合计13万元，应从总房价款中扣出：扣出欠款后的金额：45.4124万元-13万元=32.4124万元，加之未按政府文件少给的从业人员生活补助费：1.729万元×2=3.458万元。二项合计价款：32.4124万元+3.458万元=35.8704万元。根据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率9%计算，七年的违约金共计：35.8704万元×9%×7=22.5981万元。三、根据合同法第一百一十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，被告需支付给原告房屋租金款每年1万元，7年共计7万元。营业房9A1#按照相关法律条款，需给调换地段合理，同时给办理房屋产权证。综上所述，由于被告的过错，给原告造成了很大的经济损失。根据国家相关的法律、法规的规定，保障残疾人的合法权益不受侵害。特向贵院提出如上的诉讼请求。望法院能够给出公正、公平的判决。 吉林省三岔子林业局辩称，一、原告诉讼请求一中所称与事实不符，答辩人在2011年工程竣工后已经按照法定程序书面通知了原告，要求原告接到入户通知单后在规定的时间办理入户手续和向答辩人补缴产权调换协议中差价款13.2608万元。原告当时只同意回迁7A11#门市房和9号楼4单元107室，仅仅只缴纳了2608元，而以9A1#门市房形状不规则为由拒绝回迁，答辩人当时同意原告在绿色家园二期门市房中任其选择调换，而原告提出无理要求只能赔偿。故答辩人不构成违约，依法不予赔偿。二、原告诉讼请求二中所称的于法无据，该房屋的权属登记未办理，系国家政策原因导致的并非答辩人自身原因。该棚户区改造所有的住户都没有办理权属登记，并非仅仅原告一人未办理。答辩人在此期间已多次到相关部门反映过，等能够办理产权登记时答辩人会积极协调统一办理的。故答辩人不承担原告的第二项诉求的损失。三、原告诉讼请求三中所称的租房费，系原告自身经营原因导致与答辩人无关，没有任何法律依据规定由答辩人承担。四、原告诉讼请求四中所称，答辩人认为仍按产权调换协议书中达成的协议继续履行，房屋产权证能够统一办理时办理。五、原告诉讼请求五中所称的全部诉讼费用，依法应当由败诉方承担。六、诉讼时效已过，原告于2019年起诉突出的诉讼主张，时效已过。七、棚户区改造属于国家政策对困难群体住房的民心工程，而不属高档别墅区用房，被告按照勘察设计院的设计图纸施工，所使用的建筑材料均符合国家标准，故原告所称被告交付房屋存在结构性缺陷存在违约，导致其不能接收房屋的理由不能成立。八、按照谁主张谁举证的原则，原告主张的结构性缺陷，应当出具2011年关于结构性缺陷的鉴定报告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 在庭审时，双方进行了举证、质证。李协生当庭列举了如下证据： 1.产权调换协议书； 2.房屋拆迁（货币、产权调换）补偿费用表； 3.房屋结构性缺陷照片5张，证明二楼层高不够，不在一个平面上； 4.手机录音刻制光盘一张，证明诉讼时效问题和抵押担保问题。 上述证据用以证明原告未能回迁安置，被告应承担违约责任。 吉林省三岔子林业局当庭出具了下列证据： 1.三岔子林业局基本建设管理处于2018年11月20日出具的关于李协生房屋情况说明一份，证明被告已经按照产权调换协议的约定履行了约定的调换协议，原告无正理由不接收9A1号门市的事实； 2.绿色家园小区通知单复印件一份，证明被告依照法律程序通知原告办理入户，原告仅仅交纳了产权协议中约定的13.2608万元的差价款中的2608元，其余的13万元原告违约拒绝支付给被告的事实； 3.产权调换协议书、房屋拆迁（货币、产权调换）补偿费用表、私有房屋所有权证、个体税务登记证、个体工商户营业执照复印件各一份，证明原被告双方达成的产权调换协议补偿费用系双方真实意思表示，不存在原告所称的补偿安置不合理的情形； 4.信访事项不予受理告知书复印件一份，证明原告在没有经过司法鉴定的前提下，单方提出的结构性缺陷而不接收安置房屋的事实； 5.工程竣工（交付）验收组成员名单一份，证明2011年6月20日被告的房屋已经经过相关部门的初步验收的事实； 6.三岔子林业局夹信子（A-01）地块9号楼附房地基验槽记录，隐蔽工程检查记录，原材料及出厂合格证，出具单位为吉林省三林安装工程有限公司，证明被告的房屋设计质量均按国家规定的标准设计施工的事实。 经质证，原告李协生列举的证据1-4项，被告吉林省三岔子林业局不同程度提出异议，其中对证据1产权调换协议书、证据2房屋拆迁补偿费用表的真实性没有异议，但对待证事实有异议，认为不能证明被告有违约事实；对证据3房屋结构性缺陷照片5张真实性和证明的内容均有异议，认为此证据系原告单方提供，没有经过司法鉴定；对证据4录音光盘真实性和内容均有异议，认为，一是该证据无法证实诉讼时效未过的事实，原告应于2011年竣工后提起诉讼，而该证据显示为2018年12月24日已经远远超过法定的诉讼时效。二是无法证明被告与原告有关签订抵押担保的行为，至今原告仍欠被告的13万元差价款没有交纳。假如原告所称用9A1#抵押担保，7A11#和9号4单元101室的房屋作为差价款抵押担保，没有书面抵押担保协议，故该份证据的真实性不能成立。假如9A1#原告自认为自己的房屋抵押的事实成立，那么被告就不存在违约的情形。原告列举的证据经审核分析认为：证据1产权调换协议书、证据2房屋拆迁补偿费用表符合证据的客观性、关联性及来源的合法性要件，应予确认。证据3房屋照片的客观性、关联性还需相关证据佐证，作为单一证据不足为证，应不予确认。证据4光盘播放的录音内容并非原始载体内容，其内容的真实性、完整性还需相关证据佐证，作为单一证据，应不予确认。 被告吉林省三岔子林业局列举的反驳证据1——6项，原告对真实性均无异议。该部分证据经审核分析认为：被告吉林省三岔子林业局列举的1——6项反驳证据，符合证据的客观性、关联性和来源的合法性要件，应予以确认。 经审理查明，因林业棚户区改造项目的实施，2010年三岔子林业局实施林业棚户区改造项目，李协生原居住的房屋在改造范围内。2010年5月13日，三岔子林业局、白山市江源区方正房屋拆迁有限责任公司作为甲方，李协生作为乙方，双方签订产权调换协议，协议中约定：“一、乙方服从棚户区改造，同意将坐落在森六砖木结构平房，交给甲方拆除，面积为41.19+76.2+43.8=161.19㎡，认定营业128.952㎡。二、甲方将坐落在夹信子9栋4单元107号房屋65.64㎡、7A11#89.48㎡、9A1#101.48㎡作为产权调换房屋，其中7A11#、9A1#合计190.96㎡。1.拆迁有产权的住宅房屋选择产权调换安置的，原面积拆一还一，……。2.扩大面积在8㎡（含8㎡）以内的享受优惠价格820元/㎡×8㎡=6560元，超出8㎡（不含8㎡）以上的，按实际销售价格交纳扩大面积款，单价1100元/㎡×25.402㎡=27942元。……。3.……。4.拆迁经营性非住宅房屋实行产权调换的，原面积部分拆一还一，并依据不同地段、不同区位结算结构差价，……，回迁多层楼的结构差价，单价为350元/㎡×128.952㎡=45133元。5.拆迁住宅兼营业性房屋使用性质的认定，根据白山政发[2008]6号文件的相关规定执行。单价为2000元/㎡×62.008㎡=124016元。6.特困户、低保户的安置标准……。7.对于特困户、低保户扩大面积部分结算楼层差价……。8.拆迁个体工商户有合法产权证照的私有房屋，其房屋所有人自行经营实际产权调换的，根据白山政发[2008]6号文件标准执行，……。三、乙方附属物及各项补助为:71043元（详见房屋拆迁明细表）。四、被拆迁房屋与安置差价为：132608元，由乙方支付给甲方，该款于2011年6月30日前一次性结清。五、被拆迁人搬迁及安置用房交付时间。1.乙方保证2010年5月21日前搬迁房屋，逾期减发50%搬迁补助款，乙方不得拆除或损坏被拆迁房屋，违者按损坏程度赔付。2.甲方保证在2011年6月30日前将安置用房交付给乙方，逾期交付的，按建设周期补助由逾期之日起增加一倍补偿。六、本协议签字时乙方应向甲方移交有关房屋、土地证件，由甲方统一到房产、土地部门办理注销手续。七、此协议自签订之日起生效，违约责任由违约方承担。……”。协议签订后李协生按约搬迁并将房屋交付给三岔子林业局进行了拆除。2011年6月20日，三岔子林业局组织工程竣工（交付）验收组成员对林业棚户区改造工程绿色家园小区一期安置房屋进行了初步验收。2011年7月，李协生接收和办理了甲方落成安置交付房屋9栋4单元101室住宅和7A11#营业用房的入户手续，对9A1#营业用房李协生提出房屋形状不规则拒绝接收办理入户，仅补交了房屋回迁差价款13.2608万元中的2608元，至今仍欠房屋回迁差价款13万元没有结清。针对李协生拒绝接收的9A1#营业用房，三岔子林业局口头承诺在继续建设的绿色家园小区二期门市房中任其挑选调换。2013年绿色家园小区二期工程落成后，因李协生提出的要求过高且不同意调换，该9A1#营业用房调换事宜搁置。2014年2月26日，李协生以回迁商业用房存在重大瑕疵给其造成经济损失为由，向三岔子林业局信访，要求：1.被拆迁房屋给予商业认定；2.房屋权属证书未给办理承担违约责任并赔偿损失15万余元；3.三年没有营业造成损失30万元；4.按照原营业房的面积调换房屋。2015年3月25日，三岔子林业局信访办公室作出信访事项不予受理告知书并向李协生送达，告知内容为：“你反映的问题，按照《信访条例》规定，属于不予受理的第一、二类情况。请向人民法院或依法通过诉讼提出”。2018年12月底，李协生到三岔子林业局基本建设管理处找到本案三岔子林业局第一委托诉讼代理人于洋，并将谈话内容进行了录音。2019年3月4日，李协生提起诉讼。 本院认为，本案系拆迁安置补偿合同纠纷，李协生的诉讼主张中关于逾期办理产权证照并承担违约责任的内容与本案分属不同的法律关系，不宜合并审理。经本院多次释明，在庭审中李协生撤回对涉及办理产权证书以及逾期办理产权证照承担违约责任的请求内容，最终明确本案诉讼请求为：1.被告未按双方协议履行按期交房义务，应双倍补偿原告违约金89.86万元，应付给原告租房费损失7万元，共计人民币96.86万元。2.对9A1#商用房在合理地段给予调换。法庭审理中诉辩双方分歧观点各异，争议问题较多，本院结合诉辩观点及举证、质证、认证情况对争议焦点作如下评判： 1.产权调换协议书的效力问题。 本案产权调换协议书属合同范畴，协议内容符合合同的一般要件。《中华人民共和国合同法》第四十四条中规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案产权调换协议书中第七条中约定“此协议自签订之日起生效，违约责任由违约方承担……”。本案双方当事人及其拆迁单位于2010年5月13日在产权调换协议书上签名盖章后，该产权调换协议书即告成立并生效。该生效协议约定的内容系协议当事人真实意思表示，该协议内容并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”无效情形。因此本案产权调换协议书应为有效，该协议内容对协议当事人均有约束力，协议当事人应当遵守并依约履行。 2.产权调换协议约定的义务履行是否存在违约问题？ 《中华人民共和国合同法》第六十条中规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案产权调换协议书确定的履行义务包括两个阶段的履行内容。第一个阶段是拆迁阶段的义务，这个阶段李协生向三岔子林业局履行按期搬迁并交付被拆迁房屋的义务。三岔子林业局履行接收李协生被拆迁房屋并实施拆除的义务。第二个阶段是安置房屋落成后安置阶段的履行内容，这个阶段是本案产生纠纷原因的重点阶段。三岔子林业局应当按照约定履行按期交付房屋的义务。李协生应当履行按期补交房屋差价款和接收房屋的义务。按照协议约定，双方在协议签订时就已经对建成后回迁安置房屋的房号和面积进行了约定。本案中，安置房屋建成后，三岔子林业局按约交付房屋并通知了李协生办理入住手续，三岔子林业局已经履行了回迁安置职责，交房义务基本完成。李协生仅接收和办理了9栋4单元101室住宅和7A11#营业用房的入户手续，而对9A1#营业用房拒绝接收，理由是房屋形状不规则，并且仅补交了房屋回迁差价款13.2608万元中的2608元，至今仍欠房屋回迁差价款13万元没有结清。李协生没有按约补交房屋差价款和全部接收安置房屋已经违反了约定，其主张9A1#房屋存在结构性缺陷，拒绝接收的理由又缺乏有力证据佐证。至于三岔子林业局履行交付的标的物争议房屋是否存在质量问题、是否影响交付使用等违约问题，则应按照谁主张谁举证的原则，由原告李协生承担举证责任。如果李协生有足够的证据证明三岔子林业局履行交付的标的物争议房屋确实存在主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋存在质量问题严重影响居住使用的问题，则可主张解除合同和赔偿损失；否则，即使存在其他质量问题，不严重影响正常使用居住的，则可通过修复来解决。而本案中李协生提供的单一证据5张照片并不能证明9A1号营业用房的不方正、部分层高不够问题属于重大结构性缺陷影响使用的结论，并且该房屋结构情况并不具有唯一性，非属安置小区房屋个例。因此，李协生主张三岔子林业局逾期交付安置用房要求二倍补偿的请求不能成立，其拒绝接收9A1号营业用房后持续至今发生的房屋租金收益损失亦属于自行扩大的损失，应当由其自行负担。 另外，李协生在法庭审理结束后又向本院提交了司法鉴定申请，对此，本院不予采纳。理由是：本院在举证期限届满前曾向李协生释明，在庭前会议和法庭审理中也数次向李协生释明，李协生均明确表示不申请司法鉴定。 3.关于对9A1#商用房在合理地段给予调换的问题 调换房屋必须符合两种情况，一是依法调换，即房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。李协生对此未能提供出足够证据，依法调换没有法律依据；二是协议调换，变更合同内容，即根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”来协商调换。本案中在双方当事人一直未能达成一致意见，调换房屋已没有合同依据。因此，李协生的该项主张应不予支持。 4.本案诉求是否已过诉讼时效。 李协生主张其主张权利未过诉讼时效，理由是多年来一直找被告给解决安置房屋问题，没有放弃权利，并提供了一份手机录音刻制的光盘用以证明。三岔子林业局抗辩李协生主张的权利已过诉讼时效期间，并提供了信访事项不予受理告知书予以反驳。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款中规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。……”，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。本院注意到，李协生曾因安置房屋质量瑕疵问题引发的多项诉求，在2014年2月26日向三岔子林业局信访。三岔子林业局信访办公室明确答复其信访诉求的时间是2015年3月25日，并向李协生作出信访事项不予受理告知书送达本人，告知李协生：“向人民法院或依法通过诉讼提出”。李协生对此并无异议。根据前述法律及司法解释的规定和在案书证，李协生的诉讼时效期间应自三岔子林业局对其诉求明确表示拒绝履行次日起开始计算，即自2015年3月26日开始计算。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，李协生于2019年4月3日向人民法院提起诉讼，其除一张未能依法确认证明力的的单一证据录音光盘外，未能提供出任何发生诉讼时效中止、中断的有力证据。因此，李协生的诉求事项超出诉讼时效期间。 5.关于法律适用问题。 李协生主张对其安置的房屋属于商品房，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来调整。 本院在此必须明确，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系针对审理买卖商品房案件的司法解释，该司法解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而本案所涉房屋系林业棚户区改造工程安置用房，非属房地产开发企业开发项目，与商品房有一定差异，系保障性政策用房，非属商品房范畴。因此，案涉房屋不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来调整。 综上所述，本院认为，当事人有责任就自己的主张提供证据。案涉产权调换协议书有效，协议内容对协议当事人均有约束力，协议当事人应当遵守并依约履行。李协生现有证据不能证明安置房屋存在主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋存在质量问题严重影响居住使用，难以实现合同目的的违约情形，并且其诉求事项已过诉讼时效，对此，由李协生承担对自己不利的后果。本院对李协生的主张不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回李协生的诉讼请求。 案件受理费13486元，由李协生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春林区中级法院。 审判长 景 非 审判员 张俊韬 审判员 刘 强 二〇一九年七月二十二日 书记员 姜博文