河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初2657号 原告：姚巍，男，1976年12月15日出生，蒙古族，现住北京市海淀区。 被告：牛忠礼，男，1982年1月22日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：张忠慧，河北兴凯律师事务所律师。 第三人：李岩，女，1981年10月4日出生，汉族，现住河北省唐县。 委托诉讼代理人：于益林，河北中宸律师事务所律师。 原告姚巍诉被告牛忠礼、第三人李岩案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理。原告姚巍，被告牛忠礼及其委托诉讼代理人张忠慧，第三人李岩的委托诉讼代理人于益林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法终止对北京市海淀区房产的执行，并解除对该房屋的查封措施；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人李岩于2017年2月23日经中介公司签订《北京市房屋买卖合同》约定第三人将其位于北京市海淀区的房屋以总成交价2580000元出售给原告，付款金额及期限为：2017年2月23日原告向第三人支付购房款定金50000元，2017年2月20日前支付购房款1550000元整，2017年5月1日前支付购房款400000元整，剩余房款580000元于过户当日支付。签订合同当天，原告向第三人支付了50000元购房定金，2017年4月1日原告向第三人支付了购房款1550000元。当天第三人将上述房屋的钥匙交给原告，该房屋正式由原告占有使用。2017年5月18日原告支付购房款400000元。2018年年底原告从法院贴到上述房门上的查封公告才得知该房屋被法院查封。随后，原告立即询问第三人，第三人对该房产被查封事宜并不知情，原告在签订房屋买卖合同、收取房款、交付房屋时，均不知该房屋被查封，原告购买该房屋的行为是善意的。为此，原告于2019年4月份向查封法院申请执行异议，但石家庄市裕华区法院作出执行裁定书，案号（2019）冀0108执异44号，以“异议人未向本院提交实际占有案涉不动产的证据”为由驳回执行异议。现原告明显在2017年4月份就占有使用上述房产，并在物业办理更名手续，期间并装修花费大量资金，一直居住使用至今。相应物业费、水电费等交费票据均能充分证明原告占有使用上述房产的事实。由此，原告作为善意购买人，享有对上述的房产的合法权利。综上，原告对上述房产享有合法权利，并且足以排除对该房产的执行。故，原告依据民诉法227条向法院提起案外人执行异议之诉，敬请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告牛忠礼辩称，一、涉案房屋在案件一审审理过程中申请执行人牛忠礼就申请了保全，裕华区人民法院依法作出保全裁定，并于2016年11月8日查封了上述房屋，且不论姚巍提供的《北京市房屋买卖合同》是否真实，单从房屋的查封时间就早于姚巍与第三人签订《北京市房屋买卖合同》的时间，原告也并未举证证明在法院查封前其已经占有。在原告与第三人签订买卖合同时房屋已经处于被法院查封状态。二、裕华区人民法院2018年7月30日作出（2018）冀0108执1883号执行裁定书，裁定查封上述房屋，是在案件经过一审二审，最终进入执行阶段裕华区人民法院作出的执行裁定书，但不可否认在案件一审中，裕华区人民法院做的诉讼中保全。涉案房屋在原告与第三人签订《北京市房屋买卖合同》时已经处于法院查封状态，且原告提供的支付款证据、占有证据也均证明其在法院查封之后，根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告的异议不能成立，应驳回其诉讼请求。 第三人李岩述称，一、同意原告的诉讼请求，认同原告起诉中的理由和事实均属真实事实。二、案涉房屋系河北天用建筑工程有限公司（以下简称：天用公司）于2015年6月17日及2015年10月通过以房抵债的形式，从大连中申建筑安装工程有限公司（以下简称：中申公司）取得，李岩为名义代持有人，其所有权为天用公司，被告申请的查封并无事实及法律依据，案涉房产当时的权利人并非第三人。2017年2月李岩接受天用公司的委托，代为签字出售案涉房屋给原告，其交易不违反合同法的有效强制性规定，属真实有效行为，应给予保护。法院查封行为，存在违法情形，并未核实当时的房屋权属，特别需要说明的是案涉房屋第三人从未交付过购房款，购房款均为天用公司的材料款，同时也需要向合议庭说明的是，同期采用以房抵债的房屋为四套。其中有一套也登记在被告名下。该套房屋也属于被告天用公司所有，被告属于代持有人。 本院经审理认定事实如下，在牛忠礼与李少雷、藏夕亮、刘庆喜、李岩、王高慧民间借贷纠纷一案中，经牛忠礼申请，依法作出财产保全裁定书，于2016年11月8日查封了李岩名下位于北京市海淀区。本案进入执行程序后，本案原告姚巍作为案外人提出执行异议。本院依法作出（2019）冀0108执异44号执行裁定书案外人姚巍不服该裁定，提起执行异议之诉。 载明签订日期为2015年11月10日的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）中载明出卖人为北京世纪正源房地产开发有限公司，买受人为李岩，预售许可证号为京房售证字（2014）149号，项目名称为白家曈尚品园，房屋坐落为海淀区地块项目用地（D28地块）温泉镇D28地块D2商业楼3层338。该合同中特别提示及项目建设依据部分显示的土地性质为商业，房屋建筑面积60.3平方米，套内建筑面积46.19平方米，总价款为2244240元，付款方式为一次性付款，产权初始登记约定为“出卖人应当在2017年1月25日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。……”该合同同时约定了房屋的基本情况、抵押情况、付款方式及期限、交付条件、面积差异处理、保修、物业等等。原告提交了载明日期为2017年1月18日名称为李岩的北京增值税普通发票。 另，原告姚巍提交了：一、载明日期为2017年2月23日与李岩（刘庆喜代李岩）签订的《北京市房屋买卖合同》，该合同中双方约定了房屋的基本情况、价款、权属转移登记、房屋交付、违约责任、不可抗力、特别约定、争议解决方式等条款，并在该合同中显示在签订合同时该交易房屋尚未取得房屋所有权证书。双方就购买房屋签订《补充协议》该协议就房屋的价款、附属设施的价款予以分别定价及其他有关事项予以约定。二、载明日期为2017年2月23日付款人为姚巍，收款人为刘庆喜，金额50000元的转账复印件一份。三、载明日期为2017年4月1日的中国光大银行北京苏州街支行电汇凭证（回单）显示汇款人姚巍，收款人于旺，金额为50000元。四、载明日期为2017年4月1日中国光大银行北京海淀支行个人转付回单显示转出户名姚巍，转入户名李岩，交易金额1550000。五、载明日期为2017年5月18日中国光大银行北京苏州街支行个人转付回单显示转出户名姚巍，转入户名李岩，交易金额400000元。六、载明日期为2017年5月17日的收条显示：今收到李建英购买海淀区8地块商业项目用地D28地块D2商业楼3层338房款。大写贰佰万元整，小写2000000.00元整（以银行转账记录为准）；收款人：李岩刘庆喜；付款人：李建英。七、载明日期为2017年4月13日的收据显示收款数额为10元，事由为装修工本费，收款单位为物业公司，但显示今收到李岩D1-338姚巍代缴字样；同日收据显示收款数额为800元，事由为装修服务费，收款单位为物业公司，同样显示为今收到李岩D1-338姚巍代缴字样。 姚巍提交与北京卓旭置家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋购买委托协议》中显示双方约定的佣金为房价款2%及服务内容、违约责任等事项。 姚巍提交载明日期为2017年2月23日刘庆喜代李岩与北京卓旭置家房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出售委托协议书》该协议书约定了房屋的基本情况，服务期限、服务内容，违约责任等事项。在载明为“刘庆喜代李岩”签名的《如实陈述交易信息的声明》中载明：“1、所售房屋未被司法机关和行政机关查封或者以其他形式限制房地产权利；2、所售房屋无权属争议；3、共有房地产，已经其他共有人书面同意；4、房屋处于出租状态的，承租人已放弃优先购买权；5、有代理人的，代理人承诺已获得产权人本人的合法授权……”在该声明的第二部分载明的购买方应当符合房地产政策。 再查明，第三人提交的载明日期为2014年3月28日的《合作协议书》中的甲方为石家庄赛影商贸有限公司（以下简称：“赛影公司”），乙方为天用公司，协议书约定乙方以甲方的名义承接中申公司作为总承包的尚峰尚水一期A组团一标段1#-18#楼包括但不限于建筑材料、辅料等所有施工所用材料供应事宜。建筑材料供应事项中的合同签订、材料购买、运输、货款收取及支付等相关事宜都由乙方负责。乙方在本项目中自享收益，所有款项归乙方所有；自负盈亏，独立承担因此产生法律责任。 第三人提交的载明日期为2015年6月17日的《首次抵房补充协议》涉及三方，甲方为中申公司，乙方为赛影公司，丙方为天用公司，三方就《尚峰尚水一期A组团一标段1#-18#楼建筑材料买卖合同》《补充协议》及《付款形式补充协议》补充变更中约定的首次抵房金额为3034921.01元，并约定超过数额由乙方以现金形式支付。 第三人提交的赛影公司向中申公司出具《抵房承诺书》，该承诺书中显示以《尚峰尚水一期A组团一标段1#-18#楼建筑材料买卖合同》及《补充协议》决算额为2244240元用于抵房。第三人提交的《付款证明书》显示赛影公司向北京世纪正源房地产开发有限公司就材料款2244240元作为李岩向该公司购买北京尚峰尚水第D2-338房屋所专用。第三人提交的天用公司向中申公司出具的《抵房承诺书》，该抵房承诺书显示的合同名称为《（原合同）首次抵房的补充协议》以决算额为2409418.3元用于抵房。第三人提交的天用公司向北京世纪正源房地产开发有限公司出具的《付款证明书》显示就2409418.3元款项作为刘庆喜、王高慧、牛忠礼购买尚峰尚水第D1-1-413、D1-1-415、D1-1-420号房屋所专用。上述的《抵房协议书》、《付款证明书》均未载明日期。 第三人提交载明日期为2015年10月22日的《房屋代持协议》中显示甲方为李岩、乙方为天用公司。该协议中第一条房产事实中载明：“坐落位置：北京市海淀区白家曈北京尚峰尚水第D2-338房屋；建筑面积：60.30平方米；出资及登记：该房产由乙方实际全部出资，乙方同意将该房产委托甲方代为持有，产权登记在甲方名下。” 最后，天用公司的法定代表人为刘庆喜，刘庆喜与李岩系夫妻关系。 上述事实有裁定书、证明、发票、收条、回单、收据、房屋代持协议、抵房协议书、支付记录、购房合同、委托合同、抵房协议、营业执照、结婚证等证据材料予以证实。 本院认为，本案的焦点问题是原告是否享有阻却法院对案涉房屋查封、执行的民事权利。首先，原告姚巍与第三人李岩之间的房屋买卖是自然人之间的不动产交易。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的房地产类别中有“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的及未依法登记领取权属证书的”及第三十九条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。原告与第三人虽然签订了房屋买卖合同，但第三人名下的房屋目前并未有证据证明交易时取得不动产登记证书。 其次，石家庄市裕华区人民法院在2016年11月8日将案涉房屋查封，早于原告与第三人李岩之间的买卖合同载明的签订时间2017年2月23日。 再次，第三人李岩称案涉房屋系为天用公司代持，实际的权利人为天用公司，刘庆喜为天用公司的法定代表人，李岩与刘庆喜系夫妻关系。即使李岩与天用公司之间存在代持关系，也为其内部之间的合同关系。依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”第三人李岩与北京世纪正源房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）所涉房产已经取得预售许可证，因此在对外效力上应当第三人李岩为所有权人。综上，原告姚巍不享有足以排除对案涉房产强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告姚巍的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告姚巍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于七日内到河北银行各营业厅交纳上诉费，收款单位名称：河北省石家庄市中级人民法院；开户银行：河北银行华兴支行；银行账户62×××477。逾期不缴纳，视为放弃上诉。 审 判 长  韩志国 人民陪审员  张风肖 人民陪审员  代夕彦 二〇一九年七月十一日 书 记 员  樊耀泽