广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6812号上诉人（原审被告）：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇东堤路68号上水湾11座12卡，统一社会信用代码91442000792976916M。法定代表人：陈鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志元，男，该公司法务代表委托诉讼代理人：黄小芳，女，该公司法务代表。被上诉人（原审原告）：关焕珍，女，1958年10月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，广东瑶琨律师事务所律师。上诉人中山市益泰房地产开发有限公司（以下简称益泰公司）因与被上诉人关焕珍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初5621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人益泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回关焕珍的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋是关焕珍以按揭的方式支付购房款，但关焕珍未按期还款，导致益泰公司代其向银行承担了连带担保责任，关焕珍已经构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，关焕珍未履行涉案商品房买卖合同及补充协议的支付全部房款义务，故益泰公司有权拒绝履行交付商品房及办理产权登记义务。二、益泰公司已申请仲裁，（2018）穗仲中案字第21476号裁决书生效后，益泰公司向法院申请强制执行，但关焕珍仍未履行义务，涉案房屋成为唯一被执行财产，将被法院评估拍卖，故一审判决益泰公司交付房屋及办理房屋登记事项是无法履行的。被上诉人关焕珍辩称，一、双方合同及补充协议约定关焕珍采取按揭付款方式支付购房款，即关焕珍先支付首付款20661元，余款52万元由贷款银行发放给益泰公司，至此，关焕珍已完成付款义务。此后关焕珍未及时还款，益泰公司提起仲裁与本案是不同的法律关系。仲裁裁决生效后在执行阶段关焕珍的账户已经被扣过款。二、对于生效裁决书，关焕珍事后才得知，之后会跟进并履行执行义务。益泰公司称房产是关焕珍唯一的被执行财产缺乏依据，关焕珍有还款能力。关焕珍于2018年5月16日向一审法院起诉请求：1.判令益泰公司继续履行合同义务，向关焕珍履行交付案涉房屋及协助办理不动产登记义务；2.判决确认益泰公司违约，向关焕珍支付逾期交楼违约金54066.1元、逾期办理产权登记违约金5406.61元。一审法院认定事实：2014年12月27日，关焕珍作为买受人与作为出卖人的益泰公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：一、房屋价款。关焕珍购买益泰公司开发的位于中山市××××房，按套内建筑面积计价，总金额为人民币743801元整。二、关于交付期限。双方约定出卖人应当在2015年3月20日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；同时双方在合同中约定逾期交房的违约责任为：“1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项种的比率）的违约金，该违约金的总额最高不超总房款的10％。2、若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。”三、关于产权登记。益泰公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房而出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。同日，关焕珍作为乙方与作为甲方的益泰公司签订《补充协议》，其中第五条第（三）项约定：“乙方选择按揭方式支付房价款的，若因乙方违约未能按时向银行支付约定的本息，银行根据与甲乙双方签订的《个人购房借款抵押合同》的约定要求甲方承担保证责任的，甲方有权选择下列方式之一处理：1、甲方承担保证责任代乙方清偿欠款本息后，有权向乙方追偿全部代还款及自代还款起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2、甲方有权解除与乙方签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自甲方向邮递单位交寄解约通知书之日起生效；乙方应自收到甲方解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）乙方应向甲方支付房价款总额10%的违约金，甲方有权在乙方已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；（2）乙方应协助甲方办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押的手续，并承担相关费用；乙方逾期未协同办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向甲方支付违约金。”2014年12月28日双方签订《补充协议（二）》，约定中山市××××房购房款金额共计为540661元，同时约定购房款须于2015年1月27日前付清全部购房款。2015年3月11日益泰公司向关焕珍出具金额为540661元的售房款发票。一审庭审中，双方均确认关焕珍尚未收楼。一审法院另查明，2015年2月6日，中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称工商银行）作为贷款人与保证人益泰公司、借款人关焕珍签订《借款/担保合同》，约定工商银行向关焕珍提供52万元个人购置住房贷款，益泰公司系该笔借款的保证人。因关焕珍未按时偿还借款本息，2015年8月20日工商银行向益泰公司发出《回购通知函》并要求其承担贷款、利息担保责任。2015年8月31日工商银行从益泰公司账户扣取关焕珍逾期贷款本金8351.78元、利息5243.16元，合计扣款13594.94元。2015年11月27日，工商银行在益泰公司账户扣取关焕珍逾期贷款本金及利息共计496162.8元。2017年7月24日益泰公司诉至一审法院，要求解除其与关焕珍签订的涉案《商品房买卖合同》等，2018年2月6日一审法院作出（2017）粤2072民初8530号民事裁定书，裁定该案按益泰公司自动撤诉处理。2018年4月25日益泰公司向中国广州仲裁委员会申请仲裁，要求关焕珍偿还代付款510986.93元及利息。益泰公司认为其已承担担保责任，故无需承担逾期交房和逾期办证的责任，同时涉案房产所涉项目于2016年3月9日取得备案登记，而关焕珍于2015年8月开始逾期支付购房款，因此即使计算违约金也应当自2015年3月21日起计算至2015年8月止。对此关焕珍不予确认。一审法院认为，关焕珍与益泰公司签订的中山市商品房买卖合同系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。关焕珍作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务。益泰公司作为商品房出卖人应当按照合同约定于2015年3月20日前取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证并向关焕珍交付房屋；而益泰公司确认于2016年3月9日方取得涉案工程的建设工程竣工验收备案登记证，足见约定交付时间届满时涉案房屋并未符合约定的房屋交付条件，故益泰公司已构成违约，理应向关焕珍承担违约责任。双方在合同中明确约定逾期交房超过90日，买受人有权选择继续履行合同并要求益泰公司自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已交付房价款每日万分之二支付违约金，一审法院认为，益泰公司逾期取得建设工程竣工验收备案登记证且至今未向关焕珍交付房屋，双方约定的违约金支付条件已成就，且双方约定的违约金标准未超出法律规定，故益泰公司应按照已付房价款每日万分之二标准自2015年3月21日起向关焕珍支付违约金至房屋交付之日止。又因上述违约金计算至今已超过双方约定的违约金上限，因此关焕珍要求益泰公司按照总房款10％支付违约金54066.1元并要求交付房屋办理产权登记等，于法有据，一审法院予以支持。关于益泰公司辩称其已承担担保责任故不存在违约行为的主张，一审法院认为益泰公司被工商银行扣款是履行其作为保证人的责任，而承担担保责任既非当事人约定也非法定的逾期交房免责事由，故益泰公司该答辩意见理据不足，一审法院不予采信。关于关焕珍主张的逾期办证违约金，双方明确约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，涉案商品房尚未交付，故办证期限尚未起算也即益泰公司不存在逾期办证的事实，因此关焕珍要求益泰公司支付逾期办证违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、益泰公司于判决生效之日起15日内向关焕珍交付中山市××××房，并于商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；二、益泰公司于判决生效之日立即向关焕珍支付违约金54066.1元；三、驳回关焕珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元，减半收取为643元，由关焕珍负担43元，益泰公司负担600元（该款关焕珍已缴纳，益泰公司应于判决生效之起七日内直接向关焕珍支付，一审法院不另收退）。本院二审期间，上诉人益泰公司提交了本院（2018）粤20执483号执行受理案件通知书。关焕珍确认该通知书的真实性，但认为与本案无关。关焕珍二审期间未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：本院于2019年5月16日出具（2018）粤20执483号之三执行裁定，以被执行人关焕珍已经履行完毕生效裁决确定的法律义务为由，裁定解除关焕珍涉案房产的查封等。益泰公司对上述裁定予以确认，并确认关焕珍已履行完毕仲裁裁决确定的债务。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。关焕珍与益泰公司签订的中山市商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。根据已查明的事实，关焕珍已通过按揭的方式履行完毕支付购房款的合同义务，益泰公司作为商品房出卖人应当依约按期向关焕珍交付符合合同约定的房屋并协助关焕珍办理房屋权属登记。但益泰公司于2016年3月9日才取得相应的建设工程竣工验收备案登记证且至今未向关焕珍交付房屋，益泰公司逾期交房已构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然益泰公司称因关焕珍未按期偿还银行贷款而导致该公司承担了连带担保责任，关焕珍已构成违约，故其有权拒绝履行交房及办证义务，但本院认为，益泰公司被银行扣款是履行其作为保证人的担保责任，双方当事人并未约定此情形下益泰公司有权拒绝交房或延期交房，其承担担保责任既非当事人约定也非法定的逾期交房免责事由，故益泰公司上述主张缺乏依据，本院不予采纳。一审根据双方合同约定及益泰公司逾期交房的时间，认定益泰公司应向关焕珍支付违约金54066.1元并无不当，本院予以维持。关焕珍要求益泰公司交付涉案房屋并协助办理产权登记，于法有据，且关焕珍已履行完毕仲裁裁决确定的债务，涉案房屋的查封已解除，不存在履行障碍，故益泰公司应依约履行其交房及协助办证义务，一审对此处理正确，本院予以维持。此外，对当事人未提起上诉的部分，本院二审不予审查。综上所述，上诉人益泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1152元，由上诉人中山市益泰房地产开发有限公司负担（已预交1286元）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年七月三十日书记员  杨俊彦