江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0735民初1755号原告：赖满根，男，1975年7月7日生，汉族，经商，户籍所在地石城县，住石城县。被告：江西颐石商业运营有限公司，住所地江西省赣州市石城县琴江镇赣江源国际大酒店一楼大厅。统一社会信用代码：91360735MA35H60A80。法定代表人：胡资华，该公司总经理兼执行董事。被告：赣州颐天物业管理有限公司，住所地江西省赣州市石城县琴江镇赣江源北大道616号颐高电商城2楼。统一社会信用代码：91360735MA37NM2M7U。法定代表人：胡资华，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：黄生明，男，1982年7月9日生，汉族，该公司项目经理，户籍所在地金溪县，住石城县。特别授权。上列两被告的共同委托诉讼代理人：赖坤发，广东华商（赣州）律师事务所律师。特别授权。执业证号：13607199910780046。原告赖满根与被告江西颐石商业运营有限公司（以下简称颐石商业公司）、赣州颐天物业管理有限公司（以下简称颐天物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告赖满根、被告颐天物业公司的委托诉讼代理人黄生明及两被告的共同委托诉讼代理人赖坤发均到庭庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赖满根向本院提出诉讼请求：1、判令两被告对原告所租赁商铺的雨水倒灌问题进行整修；2、判令两被告赔偿因雨水倒灌造成的损失19227元；3、判令两被告赔偿因故意停电造成的营业损失6万元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告因经营电器需要，于2016年10月12日与被告颐石商业公司签订了《商铺租赁合同》。合同约定：1、承租商铺租赁建筑面积263.91平方米，租金标准25元/平方/月；2、甲方未按合同规定提供商铺，影响乙方正常经营，应承担违约责任。合同对其他事项进行了约定。2017年7月1日，原告开始经营该商铺供销电器时，发现出租方被告颐石商业公司提供的商铺存在严重质量问题，商铺门口路面明显高于商铺地面及门槛，影响出行并存在雨水倒灌的危险。原告以被告颐石商业公司提供的商铺存在瑕疵影响经营为由，要求出租方被告颐石商业公司和管理方原物业公司对原告租赁的商铺门前存在雨水倒灌进行整修，但他们均置之不理、不予解决。2017年8月其中一天下暴雨，因商铺门口路面过高出现雨水倒灌，导致商铺被雨水漫泡，摆放电器的橱柜全部受损，致使重修橱柜花去费用19227元。原告依据《合同法》第一百一十三条规定，以出租方及管理方因履行合同义务不符合约定，造成损失，要求解决雨水倒灌问题并赔偿损失，但原物业公司只在商铺门口开了一个3厘米宽的小渠进行排水，无根本上解决问题，更未对原告进行赔偿。2017年9月期间，原告经营的商铺再次被水浸泡两次。因被告颐石商业公司及原物业公司对原告经营的商铺存在被雨水浸泡的危险一直无法排除，对原告遭受的损失未进行赔偿。原告以拒交物业费进行合法抗议，但被告颐石商业公司及原物业公司以原告不交物业费为由，在2018年2月至4月期间，强行将原告经营的商铺电源切断3个月，导致原告无法经营，造成重大经济损失。被告颐天物业公司于2018年3月与原物业公司完成了移交手续，并于当月29日与原物业公司签订了《债权转让协议》，被告颐天物业公司作为原物业公司债权的受让方及商铺所在地物业新的管理方，应对原物业公司管理不当造成的损失承担赔偿责任，与被告颐石商业公司共同为原告租赁的商铺门前存在雨水倒灌负责整修，并对租赁物瑕疵及故意断电导致损失承担赔偿责任。原告为维护自身合法权益特提起诉讼。被告颐石商业公司、颐天物业公司共同辩称，一、原告承租的商铺雨水倒灌的原因非答辩人所致，而是原告自己造成的，即使造成了损失，也应当由原告自己承担。1、原告承租了5-D101、5-D102、5-D103三个商铺，根据设计图纸，5-D102、5-D103商铺地面持平，5-D101商铺比5-D102、5-D103商铺地面高30厘米。施工方先对商铺地面统一按最低高度填平，然后按设计图对需要高出的商铺地面进行垫高处理。但由于原告承租三个商铺，三个商铺相互打通，原告为让三个商铺地面没有高度差，不允许施工方按图纸对5-D101商铺地面垫高处理，结果5-D101商铺地面与5-D102、5-D103商铺地面高度一致，但5-D101商铺地面高度比室外路面高度略低，导致雨水倒灌。2、原告向答辩人反映商铺发生雨水倒灌现象以后，虽然答辩人知道这是由于原告自己的原因造成的，但本着服务的原则，答辩人在5-D101商铺门口作了垫高处理，以防止雨水倒灌。原告又以不能往外打开门为由不同意垫高。后来答辩人还在5-D101商铺门口挖了一道小沟。答辩人做了超出职责范围的工作，如果原告需要答辩人彻底处理雨水倒灌问题，答辩人只能要求施工方按图纸施工，将5-D101商铺地面垫高30厘米处理，由此造成的损失与答辩人无关。二、原告因未交纳物业管理费而导致的停电，不会造成原告的损失。1、原告经营的行业并非离不开用电。原告租赁商铺是用于销售集成灶，而销售集成灶不像经营餐馆或其他离不开用电的行业，即使商铺没有电，照样可以营业。2、原告用电记录反映，销售集成灶并非离不开电。原告称2018年2月至4月因停电而无法经营，但从原告所经营商铺全年的用电记录来看，原告不光3月、4月没有用电，8月、9月也没有用电，原告照样正常经营。3、原告在商铺没电的情况下照常经营，经营没受影响，并没有关门停业，没有造成任何损失。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。原告赖满根为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提供了以下证据：1、本院（2018）赣0735民初794号民事判决书复印件一份。用于证明被告颐天物业公司于2018年3月与原物业公司完成了移交手续，现由被告颐天物业公司管理租赁商铺的物业。2、被告颐石商业公司与原告于2016年10月12日签订的《商铺租赁合同》复印件一份。用于证明合同约定原告承租商铺租赁建筑面积263.91平方米，租金标准25元/平方/月。3、电费信息清单复印件一份。用于证明原告经营的商铺在2018年2月至4月期间，因被告强行切断电源，未产生电费。4、重新装修橱柜清单复印件一份。用于证明原告经营商铺因雨水浸泡，导致橱柜受损，重新装修橱柜投入19227元。5、租赁商铺瑕疵照片两张。用于证明原告经营商铺门口路面高于商铺门槛，存在雨水倒灌的危险。6、租赁商铺雨水倒灌后的现场照片两张。用于证明原告经营商铺因门口路面高于商铺门槛，出现过雨水倒灌的事实。7、同栋其他店面的照片两张。用于证明商铺比街边路面更低是成形的设计，原告租赁商铺时就是如此。两被告质证后认为，对证据1没有意见，该证据证明原告拖欠物业管理费的事实；对证据2没有意见，原告租赁了三个商铺，且三个商铺是连通的；对证据3没有意见，但对其证明对象有意见，原告销售集成灶并非离不开电；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据5的真实性没有意见，但对其关联性有意见，照片拍摄的是5-D101商铺，原告不让施工方垫高地面才导致雨水倒灌；对证据6，两被告能确认的是其他商铺没有雨水倒灌问题，5-D101商铺确实有雨水倒灌问题；对证据7的真实性没有意见，该证据反而可以证明原告所租赁的商铺地面比其他商铺地面更高。两被告为证明其主张，在举证期限内向本院提供了以下证据：1、申请证人黄某出庭作证。用于证明原告在停电期间没有关门停业，而是正常营业。黄某当庭陈述的主要内容为：我是被告颐天物业公司的保安，自2017年7月30日起任职（之前的物业服务公司为成都世高物业管理有限公司江西分公司，后转为被告颐天物业公司）；被告颐天物业公司确实因物业管理费的问题停了原告租赁商铺的电，但停电后不久，原告就接了隔壁销售日立空调商铺的电，间隔应该不会超过10天；我在巡逻过程中发现，从被告颐天物业公司停电开始，原告有时会开店经营，有时会关掉商铺；我只能确定停电后原告有开店经营，但具体的时间周期不能确定；对于没有断电时原告有无关门，我不清楚也不能确定。两被告对证人黄某的陈述没有意见。2、设计图纸复印件一份。用于证明5-D101商铺设计的地面比5-D102、5-D103商铺地面高30厘米，比路面高20多厘米，不会进水。3、被告颐石商业公司与原告于2016年10月12日签订的《商铺租赁合同》复印件一份；照片打印件一份；江西万佳建筑有限公司出具的证明原件一份。用于证明原告承租了5-D101、5-D102、5-D103三个商铺，原告为了方便使用所租赁的商铺，在施工方施工时不让施工方作填高处理，导致5-D101商铺地面实际高度与5-D102、5-D103商铺地面高度持平，而且比店外地面高度更低，产生进水现象。4、原告承租商铺电费清单复印件一份。用于证明原告商铺停电不会导致营业损失。原告质证后认为，对证人黄某的陈述没有意见；对证据2本身没有意见，但被告未按设计图纸施工，而与原告承租商铺情况相同的商铺地面比路边高出30厘米；对证据3中的《商铺租赁合同》、照片没有意见，对证明不清楚；对证据4的真实性没有意见，该清单中显示0度电的月份都是被告停的电。为妥善处理纠纷，本院对原告所租赁商铺雨水倒灌区域进行了现场查看，形成了现场勘验照片。本院并依法传唤兰某出庭作证。兰某当庭陈述的主要内容为：我是江西颐天置业有限公司的员工，是该公司的工程师，负责土建工程项目；我与原、被告没有特殊关系；颐高电商产业园的土建是我负责管理；原告所租赁的5-D101商铺原来设计有30厘米高的台阶，但在施工阶段按照租赁商家的要求做平了，所以现在当大暴雨时可能会出现雨水倒灌的情况；我代表开发商，安排了监理在现场；当时负责施工的是施工方，开发商只是负责监督，不过我们确实没有意识到做平处理后会出现雨水倒灌的问题；关于雨水倒灌问题出现后的一些情况及解决方法；从前一任物业经理蒲小江到现任物业经理黄生明期间，施工方已经先后三次对5-D101商铺的雨水倒灌问题进行过修复；第一次将路面柱子旁大理石部分再添加了一块大理石作抬高处理；第二次因租赁商家反映抬高处理后会影响门向外打开，于是将之前作抬高处理的大理石部分全部去掉，再在地弹门底部做了一小段水泥门槛；第三次是在该商铺临街的柏油路面开了水槽，用于加快排水；这三次修复都是应租赁商家的要求施工的；关于现在雨水倒灌的处理方案，我的建议是，因商家地弹门的上檐与顶部木板之间有约3厘米的距离，可以将地弹门从现有位置向上抬高2厘米，这样地弹门的底部与地面之间就多处2厘米左右的高度，可以在此再作抬高处理；这样处理产生的材料及人工费为3000元左右，该款我公司不承担。原告质证后认为，对现场勘验照片没有意见；关于证人兰某的陈述，原告否认在施工方施工时提出对路面进行整平处理，对证人兰某关于雨水倒灌问题出现后进行三次修复的陈述没有意见，但提出尚未彻底解决雨水倒灌问题，一旦出现大暴雨还是会出现雨水倒灌，且该三次修复是其向物业提出出现雨水倒灌后他们自行设计的方案；同意证人兰某提出的关于解决雨水倒灌问题的建议方案，但所产生的费用与其无关。两被告质证后对现场勘验照片及证人兰某的陈述均没有意见，被告颐天物业公司并提出被告方能够做到的是尽力去修复，但若遇到特大暴雨任何商铺都可能出现雨水倒灌。本院对上述证据认证如下：对当事人质证无异议的证据予以采信；对当事人持有异议的证据，鉴于本案案情，本院亦将其作为参考，并作综合认定。依据以上举证、质证、证据评析及庭审情况，本院认定以下事实：江西颐天置业有限公司系石城县颐高电子商务产业园（颐高?外滩国际一期）开发建设单位，该公司与被告颐石商业公司签订《商业运营管理合作协议》，委托被告颐石商业公司对颐高电子商务产业园运营管理。2016年10月12日，被告颐石商业公司（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1、承租商铺位于石城颐高?外滩国际精品建材城5栋，商业业态厨房电器，商铺编号为5-D101、5-D102、5-D103，乙方愿向甲方承租该商铺使用，承租商铺租赁建筑面积263.91平方米，租金标准25元/平方/月；2、租期从2017年3月1日至2022年2月28日计60个月；租期前三年交半年租金使用三年，租期第四年和第五年的月租金20元/平方；3、甲方的权利义务：按合同规定向乙方收取租金及其他应收费用；有权对乙方进行统一的运营管理，维护正常的经营秩序、公共安全、监督乙方守法依约经营；为乙方提供合同约定的商铺及设备设施；4、乙方的权利义务：合法依约正当使用商铺，自负盈亏，自主经营；装修图纸须报请甲方，物业公司审核同意后，对商铺进行必要的装修；租赁期满，如乙方仍需承租该商铺，双方经协商一致，享受优先续租权；乙方必须按时足额缴纳租金及物业管理费等；乙方必须合理使用、积极维护商铺和设备设施，确保整体安全；乙方的招牌形象须按照甲方物业确认的统一规格去装修；乙方需开通电商平台由甲方配合完成；将营业执照变更为颐高国际精品建材城所经营的地址；乙方须按甲方统一规范的入场装修流程执行等；5、甲方的违约责任：未按合同规定提供商铺，影响乙方正常经营的，应承担违约责任；租赁期间，因甲方过错导致第三人对商铺主张权利，影响乙方正常使用的，应承担违约责任；6、乙方的违约责任：若乙方未履行规定义务造成违约，甲方有权解除合同等；租赁期间，乙方不得擅自转租；因擅自拆改商铺结构、间隔、设备设施及使用不当等造成的一切损失由乙方承担；未按合同规定时间和金额缴纳租金及其他应付费用；不能擅自变更商业业态等。《商铺租赁合同》签订后，被告颐石商业公司收取了原告按约交付的租赁期前三年的租金39586元，并将5-D101、5-D102、5-D103商铺交付给原告。原告进场装修，装修完成后于2017年年中左右正常对外营业。之后原告所租赁5-D101商铺下雨时发生过雨水倒灌的情况。原告遂向被告方反映。至本案法庭辩论终结前，该雨水倒灌问题已经三次修复处理，当下大暴雨时不排除仍会出现雨水倒灌的情况。江西颐天置业有限公司与成都世高物业管理有限公司江西分公司（以下简称世高物业公司）于2016年8月8日签订《前期物业服务合同》，约定世高物业公司为该项目提供物业服务。世高物业公司在物业管理期间，要求原告缴纳租赁商铺的物业管理费。原告因对收费标准、计费方式有异议，并以其租赁商铺雨水倒灌问题未得到处理、物业公司多次对其租赁商铺停水停电造成损失等原因为由，未缴纳2017年3月1日至2018年2月28日期间的物业管理费。被告颐天物业公司认可在2018年2月至2018年4月强制关停原告所租赁商铺的用电，根据用电明细，原告所租赁商铺在2018年2月用电12度、2018年3月用电0度、2018年4月用电0度。原告自认在断电之后向隔壁商家接电一周左右，后因原物业公司责令隔壁商家不能再供电而未再接电。被告颐天物业公司承认原物业公司曾告知发现原告向隔壁商家接电后就要求隔壁商家不能再供电给原告。原告主张的各项纠纷事宜经协商未果特提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。另查明，2018年2月28日，江西颐天置业有限公司与被告颐天物业公司签订《前期物业服务合同》，成为颐高电子商务产业园项目的物业管理人。2018年3月29日，世高物业公司与被告颐天物业公司签订《债权转让协议》一份，约定将该公司应收取的颐高电子商务产业园部分商户拖欠的未缴纳物业费转让给被告颐天物业公司收取。被告颐天物业公司作为权利人向本院提起物业服务合同之诉，本院于2018年10月29日作出（2018）赣0735民初794号民事判决，判决赖满根应当支付2017年3月1日至2018年2月28日物业费4750.38元。该款项已支付。本院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点主要有三个：一是本案雨水倒灌情形的修复问题；二是本案雨水倒灌情形导致原告损失的认定问题；三是本案强行断电导致原告营业损失的认定问题。对此，分述如下：一、关于本案雨水倒灌情形的修复问题。原告与被告颐石商业公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。租赁合同的主要目的就是要让承租人使用、收益租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。因此，出租人首先必须将租赁物交付给承租人，并且要使租赁物能够适于承租人使用、收益的目的。这是出租人的首要义务。本案雨水倒灌情形是客观存在的事实，江西万佳建筑有限公司出具的证明和证人兰某的证言相互印证，能够证明对5-D101商铺地面做平处理存在原告要求的因素，即原告对于本案5-D101商铺因未按原设计作垫高处理导致雨水倒灌的结果存在一定过错，但开发商和施工方作为专业工程施工主体未考虑存在雨水倒灌风险或者告知原告存在雨水倒灌风险，亦存在一定过错。被告颐石商业公司作为颐高电子商务产业园的运营管理方和本案商铺的出租人，仍不能免除其对雨水倒灌情形的修复义务。被告颐天物业公司不是商铺出租人，对本案雨水倒灌情形的修复不负法定义务。经本院现场查看及审查，本案5-D101商铺发生雨水倒灌情形至今进行过三次修复，已初步达到发生一般雨势时商铺能正常使用的标准；证人兰某系负责土建工程项目的工程师，其关于解决雨水倒灌问题的方案有利于进一步解决或减少雨水倒灌情形的发生，原告与被告颐石商业公司对证人兰某关于解决雨水倒灌问题的建议方案均不持异议，本院予以尊重。根据本案具体案情，修复所产生的费用由原告与被告颐石商业公司各负担一半。二、关于本案雨水倒灌情形导致原告损失的认定问题。原告主张因雨水倒灌导致商铺内橱柜损坏而重新购置橱柜花费19227元。原告未能举证证明其因雨水倒灌导致商铺内橱柜损坏的事实，现有证据亦不足以证明原告重新购置橱柜的花费，更无法证实重新购置橱柜与本案雨水倒灌之间存在法律上的因果关系。故对原告关于要求赔偿其因雨水倒灌造成损失19227元的诉讼请求，因原告举证不能，本院难以支持。三、关于本案强行断电导致原告营业损失的认定问题。原告在本案起诉状及第一次庭审后提交的书面补充辩论意见中均陈述强行断电的期间为2018年2月至4月，其在本案第一次庭审中关于2018年8月至9月也被强行断电的陈述不能成立。被告颐天物业公司认可因原告未缴纳物业费而强行断电的期间是2018年2月至4月。本院经审查认为，原告未按期缴纳物业费系事出有因，世高物业公司和被告颐天物业公司本可积极协商或依法及时提起诉讼维护自身合法权益而非简单粗暴的实施强行断电的错误行为。虽然原告在断电后采取了向隔壁商铺接电避免损失扩大的行为，但世高物业公司不久便明确要求隔壁商铺不得供电给原告。本案原告遭受强行断电的期间较长，必然产生营业损失。原告未能举证证明其营业损失具体金额，故营业损失由本院予以酌定。根据业已查明的事实，世高物业公司和被告颐天物业公司均实施了强行断电的行为，应当对原告营业损失予以赔偿。因世高物业公司与被告颐天物业公司于2018年3月29日签订《债权转让协议》，约定将该公司应收取的颐高电子商务产业园部分商户拖欠的未缴纳物业费转让给被告颐天物业公司收取，被告颐天物业公司已收取赖满根2017年3月1日至2018年2月28日物业费4750.38元，根据公平原则，被告颐天物业公司对于原告营业损失中世高物业公司应负担的部分以不超过其已收取的4750.38元为限。原告所租赁商铺租金的缴纳标准为：租期前三年交半年租金39586元使用三年，租期第四年和第五年的月租金20元/平方计5278.2元/月。故在酌定本案营业损失时应综合考量本案租金前三年与后两年的价格差异，而非仅以前三年租金标准为准。原告租赁商铺用于销售集成灶，本案营业损失的认定亦可参照江西省2018年度统计数据中批发和零售业就业人员年平均工资标准予以酌定。本院综合考虑原告所租赁商铺租金在前三年和后两年的缴纳标准上的价格差异、原告所从事行业的就业人员工资数据以及全案案情，酌定本案营业损失12000元，该款应由被告颐天物业公司负担。被告颐石商业公司不是本案强行断电行为的实施人，对原告诉请的因故意停电造成的营业损失不负赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西颐石商业运营有限公司应当于本判决生效之日起30日内将石城颐高?外滩国际精品建材城5-D101商铺的地弹门从现有位置向上抬高2厘米，进而在地弹门的底部与地面之间再作相应抬高处理；原告赖满根对前述修复行为应给予必要的协助；前述修复行为产生的费用由原告赖满根与被告江西颐石商业运营有限公司各负担一半；二、被告赣州颐天物业管理有限公司应当于本判决生效之日起10日内赔偿原告赖满根因强行断电造成的营业损失12000元；三、驳回原告赖满根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1780元，由原告赖满根负担890元，被告江西颐石商业运营有限公司负担445元，被告赣州颐天物业管理有限公司负担445元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 宾人民陪审员  刘苏慧人民陪审员  黄柏诚二〇一九年七月十五日书 记 员  王颖川