河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终8803号上诉人（原审被告）：肖菲菲，委托诉讼代理人：武兆清，河北冀人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔红春，委托诉讼代理人：刘文津、李旭，河北荣聿律师事务所律师。上诉人肖菲菲因与被上诉人崔红春侵权责任纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖菲菲及代理人武兆清、被上诉人崔红春代理人刘文津、李旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖菲菲上诉请求：请求二审法院依法裁定撤销石家庄市裕华区人民法院(2019)冀0108民初1457号民事判决。径行驳回被上诉人（一审原告）崔红春的起诉。事实与理由：自然人、法人或者其他组织提起侵权之诉的前提是，其人身权益或财产权益受到不法侵害，需要通过公权力救济，追究侵权责任的。根据我国《侵权责任法》第二条（后附条文）可知，需要通过《侵权责任法》救济的权利均应当系绝对权（或称对世权）。本案被上诉人崔红春诉请法院判令本人承担侵权责任的理由是，本人设置围挡的行为侵犯了其对蓝拓商务大厦第6层的房屋权利。根据一审法院认定的证据，崔红春与石家庄市纪元房地产开发有限公司签订有《房屋买卖合同》，而卖方纪元公司尚未将其购买的房屋变更登记至买方崔红春名下，该房屋依法仍属于纪元公司所有。崔红春对涉案房屋的权利均是基于买卖合同的约定所享有的针对卖方纪元公司的债权请求权，这项权利不符合侵权责任法第二条所规定的承担侵权责任的前提。通过一审时双方当事人提交的大量证据，足以认定，本案双方当事人产生纠纷的根源在于纪元公司对涉案房屋“一房数卖”所导致。而上诉人与纪元公司的买卖合同以及被上诉人与纪元公司的买卖合同，至今均尚未履行完毕。涉案房屋归属于上诉人抑或被上诉人均无法确定。此时，一审法院直接援引《侵权责任法》作出的实体判决一旦生效，必将对房屋的归属产生一定的既判力。不利于后期房屋买卖合同纠纷的审理与判决。因此，在被上诉人尚未取得房屋所有权这一“对世权”的前提下，人民法院没有通过侵权之诉救济其权利的法律前提。应宜首先从程序上否定其诉权。基此，敬请二审法院裁定撤销原判，径行驳回被上诉人崔红春的起诉。（这是一审法院在程序法法律适用方面所犯的最大错误）另，一审法院在事实的认定及证据的审核方而尚有以下几处错误，二审时敬请依法查明与纠正。1、一审认定(P3)“2011年10月25日，原告崔红春向石家庄市纪元房地产开发有限公司缴纳购房款1000万元，石家庄市纪元房地产开发有限公司为原告开具了收据。”的事实，缺少1000万元的支付凭证方面的直接证据。一审时，上诉人认可收据的真实性，但否认1000万元房款的支付行为。根据最高院有关司法解释“以买卖之名行担保之实”的，应当认定为系借贷关系，而不是买卖关系。敬请二审法院查明1000万元购房款的支付过程，正确认定被上诉人崔红春与纪元公司实质上的法律关系。以便人民法院审理将来可能发生的两起房屋买卖合同纠纷时能够正确认定事实，正确界定各方当事人之间的法律关系。2、一审法院认为(P7)“石家庄纪元房地产公司也向原告崔红春交付了交房通知书及业主手册，原告亦办理了入住及缴纳物业费等相关手续，故应认定原告崔红春对蓝拓国大商务中心六层享有合法的占有权”。证据不足。根据纪元公司与崔红春的约定以及交房通知书的约定，交房的具体事宜应以“双方交接手续为准”。这里的“双方”当然是指买卖合同中的买卖双方，而被上诉人未能提供任何其与卖方纪元公司的交接手续。一审法院仅以买方崔红春与第三方（河北宜和物业服务有限公司）的签约即草率认定交房行为的完成，同时认定了被上诉人崔红春对涉案房屋享有合法占有权，这显然不符合其与纪元公司买卖合同的约定。3、一审法院在本院认为中(P6)援引《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第23条（后附条文）,认为崔红春的权利保护顺位在先，并据此判令本人的行为成立侵权，属于适用法律错误。该条文应在一房数卖时，数份合同中的买方均要求继续履行合同的，人民法院优先保护哪一个买方请求时，给予的指导意见。适用上述规定的前提是：1、只能适用与房屋买卖合同纠纷案件：2、只能是数份合同的买方均要求继续履行合同的。这两个前提缺一不可（也即会议纪要中载明的“（二）关于房数卖的合同履行问题”）。（这是本案中一审法院在实体法法律适用方而所犯的最大错误）4、一审法院认为(P7)“在合同的履行中，虽然肖菲菲手中持有的入住通知书的出具时间早于原告崔红春，但该入住通知书未加盖石家庄纪元房地产公司的公章，其真实性无法核实，本院不予认可。”属于认定事实错误。在本人肖菲菲诉纪元公司、崔红春确认合同效力纠纷一案中生效的(2018)冀01民终10690号民事裁定书已经认定“。纪元公司收取了上诉人房款，并向上诉人实际交付了涉案房屋，现涉案房屋由上诉人实际占有使用。”。这一事实，也正是当时桥西法院以及石家庄市中级人民法院认为该案无裁判介入的必要，并最终裁定驳回本人起诉的法定事由。基此，一审法院对本上诉人实际占有使用涉案房屋的事实“不予认可”，显然违背了10690号案件中的既判力事实。换言之，即便崔红春的权利保护顺位在先，也只能在将来可能发生的房屋买卖合同履行纠纷中实现其对卖方纪元公司的债权请求权。在我们两位买房人均暂时没有实现合同债权，没有取得房屋权属的情况下，任何一方均可以通过自力救济或协商处理的方式处理纠纷，法院决不能让任何一位持有买卖合同的买方向另一位持有买卖合同的买方承担所谓的侵权责任。崔红春答辩称，对一审判决没有异议。崔红春向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告肖菲菲排除妨碍、停止侵权，立即将蓝拓商务大厦第6层中的围挡等侵权物品全部拆除。2、请求法院判令被告肖菲菲依法向原告崔红春赔偿租金损失（租金损失计算方式：时间自2019年1月13日起至拆除全部侵权设施之日止，租金单价为1元/平米/日，侵权房屋面积按照该楼层的实际建筑面积1778.49平米计算。月租金为53354.7元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月24日，原告崔红春与石家庄市纪元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201102409231139789），约定原告崔红春购买石家庄市纪元房地产开发有限公司的商品房，房屋坐落桥东区北人字街17号蓝拓国大商务中心00单元0601，建筑面积1778.49平方米，套内建筑面积1133.19平方米，用途商业办公，钢混结构，该商品房单价为每平方米5000元，总价款8892450元。同日，双方在石家庄市房管局办理了预售商品房合同备案书（编号201102409231139789）。2011年10月25日，原告崔红春向石家庄市纪元房地产开发有限公司缴纳购房款1000万元，石家庄市纪元房地产开发有限公司为原告开具了收据。2016年1月19日，石家庄市纪元房地产开发有限公司为原告崔红春出具交房通知书，内容为“根据双方约定，请您在2016年1月19日起一年内来我公司办理“国大商务中心”六层商铺交房手续（2016年内同意物业公司予以免除物业管理费一年），具体以双方交接手续为准”。同时给付原告崔红春蓝拓国大商务中心业主手册一份。2016年1月21日，原告崔红春与河北宜和物业服务有限公司蓝拓服务中心签订《前期物业服务协议》。2018年12月28日，原告崔红春与石家庄金柿子房产经纪有限责任公司签订《房屋租赁合同》，将桥西区北人字街17号蓝拓商务中心第6层整层，建筑面积1778.49平方米租赁给石家庄金柿子房产经纪有限责任公司，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，房屋租金单价为1元/平米/天，面积按照1778.49平方米计算，房屋月租金为53354.7元。2019年1月1日，石家庄金柿子房产经纪有限公司与石家庄鼎创众创空间有限公司签订《众创空间蓝拓站运营合作协议》，双方共同投入，共同收益，2019年1月25日，石家庄鼎创众创空间有限公司向河北宜和物业服务有限公司缴纳物业管理费71157.12元。以上事实有原告崔红春提交的《商品房卖合同》、《预售商品房合同备案书》、交款收据、交房通知书、业主手册、《房屋租赁合同》、《合作协议》、物业管理费缴费发票可以证实。2019年1月13日，被告肖菲菲在蓝拓商务大厦六层设立围挡，搭建隔断，原告崔红春以被告肖菲菲侵权为由诉至本院要求被告肖菲菲排除妨碍、停止侵权、拆除围挡、赔偿损失。庭审中，被告肖菲菲抗辩称，2013年1月15日，其与石家庄市纪元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由其购买桥东区北人字街17号蓝拓国大商务中心6-105号（后变更为6-80），建筑面积18.78平方米，该商品房单价为每平方米14617.78元，总价款274520元，合同签订之日付清首付款144520元，余款130000元办理银行按揭。签订合同当日，被告肖菲菲通过兴业银行账户向锦灿建材销售转款139520元，肖菲菲称另向纪元房地产缴纳现金5000元，石家庄市纪元房地产开发有限公司为肖菲菲出具收据一份，载明房款144520元。同日，被告肖菲菲与石家庄天元名品投资管理有限公司签订《商铺租赁协议书》一份，肖菲菲将“石家庄天元蓝拓国际名品折扣馆”内6层105号商铺租赁给天元名品投资管理有限公司，合同租期12.5年，前三年租金86690元在购买商铺时已由天元名品公司支付。2014年7月18日，被告肖菲菲向石家庄纪元房地产缴纳代收办理房产证相关费用13725元，并向河北燕赵众诚律师事务所缴纳律师见证费200元，石家庄市纪元房地产开发有限公司为被告肖菲菲出具“蓝拓国大商务中心入住通知书”一份（未盖章）。2018年6月6日，肖菲菲向石家庄市桥西区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：1、确认原告（肖菲菲）与纪元公司签订的《石家庄市商品房买卖合同》合法有效；2、确认二被告（石家庄市纪元房地产开发有限公司及崔红春）所签订的《石家庄市商品房买卖合同》无效并撤回其商品房预售登记。石家庄市桥西区人民法院经审理，于2018年6月12日作出（2018）冀0104民初4861号民事裁定书，驳回了肖菲菲的起诉。肖菲菲不服，向石家庄市中级人民法院提出上诉，石家庄市中级人民法院经审理，于2018年9月21日作出（2018）冀01民终10690号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。以上事实有被告肖菲菲向法庭提供的《商品房买卖合同》、兴业银行交易明细、收据、《商铺租赁协议书》、缴纳办证费用及律师见证费收据、石家庄市桥西区法院、石家庄市中级人民法院民事裁定书可以证实。庭审中被告肖菲菲还向法庭提供了1、蓝拓大厦六层商铺业主群聊天记录、原告收购六楼业主商铺的计划安排及转账记录，证明原告计划向六楼商铺业主半价收购商铺，其明知诉争商铺已销售给了被告等人。2、搜狐焦点发布的网络宣传佐证2008年时该大厦均价已超过8000元。3、六楼业主向肖菲菲的转账记录，证明六楼未被原告半价收购的业主自主设立围挡，原告主张肖菲菲设立多个围挡的事实不存在。4、六楼业主的证人证言，证人张某、柴某出庭作证。5、金柿子公司工商档案，证明金柿子公司系原告崔红春名下的一人公司。6、纪元公司商铺租赁答复意见，证明蓝拓大厦的交易方式、运营方式均与原告主张的不同。原告崔红春对被告方提供的证据不予认可，认为原告是蓝拓大厦六层的第一购买人，是蓝拓大厦六层的业主，是这个事件中最大的受害方，之所以要以五折的价格补偿一房二卖中其他购房者，是因为原告在准备经营蓝拓大厦六层时其他购房者故意骚扰阻拦，使原告始终无法正常经营，原告为了尽快挽回损失不得不以五折的价格补偿其他购房者，并要求其放弃对其各自主张房屋的所谓“权利”。其它证据与本案无关。一审法院认为，根据庭审中查明的事实，本案中的两份商品房买卖合同中标的物存在重合部分，石家庄纪元房地产公司构成一房二卖。从合同的内容上看，两份商品房买卖合同均成立并生效，石家庄市桥西区法院的民事裁定书及石家庄市中级人民法院的民事裁定书均给予了确认。最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中“关于一房二卖情形下的权利保护顺位”中的观点认为“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”。本案中，原告崔红春与被告石家庄纪元房地产公司签订的商品房买卖合同成立在先，且支付了全部购房款，并在石家庄市房地产管理部门办理了预售商品房备案登记。经过登记备案的商品房预售合同具有对外公示效力，该买卖行为已经纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同。石家庄纪元房地产公司也向原告崔红春交付了交房通知书及业主手册，原告亦办理了入住及缴纳物业费等相关手续，故应认定原告崔红春对蓝拓国大商务中心六层享有合法的占有权。被告肖菲菲与石家庄纪元房地产公司签订的商品房买卖合同成立在后，未办理商品房备案手续，且未支付全部购房款，在合同中虽约定剩余房款可办理银行按揭，但是至今尚未办理银行按揭。在合同的履行中，虽然肖菲菲手中持有的入住通知书的出具时间早于原告崔红春，但该入住通知书未加盖石家庄纪元房地产公司的公章，其真实性无法核实，本院不予认可。另外，根据庭审中查明的情况，蓝拓商务大厦六层目前仍处于整体未分割状态，无法证实被告肖菲菲实际占有了蓝拓国大厦商务中心6-105（后变更为6-80），其权利保护应低于原告崔红春。关于被告肖菲菲提出原告崔红春以半价收购其它购房者商铺的问题，与本案无关，本案中不予涉及。综上所述，原告崔红春的合法权利应受法律保护，肖菲菲擅自在六楼设立围挡的行为，妨碍了原告崔红春的权利行使，其行为应认定为侵权。依照侵权责任法第十五条“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害、（二）排除妨碍、（六）赔偿损失，以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用”，原告崔红春要求被告肖菲菲排除妨碍、停止侵权，符合法律规定，本院予以支持。关于原告崔红春主张由被告肖菲菲承担六楼整层房屋的租金损失，根据庭审中被告肖菲菲的陈述及证人张某、柴某的出庭作证情况，被告肖菲菲购买的是六层6-105（后变更为6-80），且其也是在6-105（后变更为6-80）上设置了围挡，肖菲菲对此事实亦无异议，原告崔红春要求被告肖菲菲承担六楼整层产生的租金损失有违公平原则，肖菲菲设置围挡的商铺6-105（后变更为6-80）面积为18.78平方米，原告崔红春主张租金单价为1元/平米/日，较为合理，每日18.78元，每月租金应为533.4元，本院予以支持，因被告肖菲菲构成侵权，故应支付原告崔红春自2019年1月13日开始设立围挡至实际拆除之日止的租金损失。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条的规定，《中华人民共和国物权法》第十五条判决如下：一、本判决书生效后五日内，被告肖菲菲立即将蓝拓商务大厦第6层中6-105（后变更为6-80）号商铺的围挡等物品全部拆除。二、本判决书生效后十日内，被告肖菲菲赔偿原告崔红春租金损失（租金损失按照每日18.78元，自2019年1月13日直至拆除全部围挡物品之日止）。案件受理费2434元，减半收取计1217元，由原告崔红春承担1000元，被告肖菲菲承担217元。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，上诉人、被上诉人均与石家庄纪元房地产公司签订了商品房买卖合同，且两份合同标的物存在重合部分。原审法院据此认定石家庄纪元房地产公司构成一房二卖并无不妥。据此原审法院参照最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要中“关于一房二卖情形下的权利保护顺位”中的观点“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”的规定，结合本案被上诉人签订合同在先，支付了全部购房款且在石家庄市房管部门办理了预售商品房备案手续登记等因素确定被上诉人对其所购房产享有合法占有权理据充分，本院予以支持。且由于被上诉人所购房产已经在石家庄市房地产管理部门办理了预售商品房备案登记，具备了对外公示的效力，而上诉人购房在后，其应在相应的房管部门进行查询，而上诉人却未进行购前查询以致于与开发商又签订了与被上诉人所购房产部分重合的合同，存在一定过错。故上诉人主张双方均系与开发商存在侵权关系其构不成对被上诉人的侵权理据不足，本院不予采信，且上诉人亦未付清所购房产的全部房款，综上各种因素分析原审判决认定被上诉人对其所购房产享有合法占有权理据充分，上诉人在被上诉人享有合法占有权的蓝拓商务大厦六层设立围挡、搭建隔断构成了对被上诉人的侵权，原审判令其拆除上述侵权障碍物，应予支持。上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2434元，由上诉人肖菲菲负担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  杨根山审判员  李 伟二〇一九年七月三十日法官助理安丽萍书记员王雨