湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初3859号原告：米旭，男原告：陈茂菊，女二原告共同委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师被告：湖南省福兴房地产集团有限公司法定代表人：高秀彬特别授权委托诉讼代理人：罗本璞，男，汉族原告米旭、陈茂菊诉被告湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈茂菊及其委托诉讼代理人翟叶叶、被告福兴房地产公司委托诉讼代理人罗本璞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告米旭、陈茂菊向本院提出诉讼请求：1判令被告向原告支付自2017年3月27日计算至2019年1月19日（共计663天）的逾期办证违约金89452.68元，此后违约金计算至实际办证之日止；3、判令被告立即退还代收原告的契税8935元、专项维基金8935元、代收代办费899元、代收办证费1375元，共计20264元，并按6%年利率向原告支付利息，从2013年6月10日暂算至2019年6月10日为7295.04元，后续利息计算至被告实际退还日止；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月10日，被告福兴房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的水岸蓝城小区6幢403号房，总房款449737元。《商品房买卖合同》第六条第二项第（3）款约定原告委托被告办理房屋所有权证，被告收取原告两证代办费899元。原告按合同约定日期向被告支付契税人民币8935元、专项维基金人民币8935元、代收两证费1375元。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应于2016年12月31号为原告办理房地产权属证书。2017年3月27日被告与原告等业主代表签订《承诺书》将一期、二期办证时间分别延期至2017年9月30日、2017年12月30日，并约定了被告未按约履行的违约责任。现原告已全部履行合同约定义务，被告至今未按《商品房买卖合同》及《承诺书》向原告履行约定义务，原告有权依据《商品房买卖合同》及《承诺书》向被告主张逾期办证的违约责任。特诉至法院，望判如所请。被告福兴房地产公司辩称：一、被告是在众多业主的胁迫下签署《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》，该承诺书并非被告真实意思表示，况且被告并未在该承诺书中业主方签字，不能以被告签订的《承诺书》约定条款约束被告；二、《承诺书》内容显失公正。2017年3月27日，100多名业主围堵被告法定代表人高秀彬签订承诺书的目的是办理房屋不动产证，被告只收取了每人几百元的代办证费，而承诺书上赔偿的标准是按购房款总金额的每天万分之三进行赔偿。被告认为购房款对应的是房屋交接，办证费用才能对应不动产权证的交接，如果按照承诺书计算赔偿金，要高出代办费的一百多倍，加之办理不动产权证的快慢是掌控在政府职能部门手中，2017年9月份，怀化市不动产登记中心就已受理了被告的不动产登记业务，从2017年10月份开始，水岸蓝城（除大部分银行按揭户外）已经有600多购房户陆续拿到了不动产权证。原告要求按承诺书标准赔偿违约金显失公正；三、关于原告起诉请求专项维修基金、契税计算利息，因原被告没有任何约定，应驳回被告的该诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的原、被告身份信息资料、《商品房买卖合同》复印件、房款收据复印件、维修基金收据复印件各1份，契税、代收代办费、代收两证办证费收据1份，被告提交的商品房买卖合同复印件，双方均无异议，本院对上述证据予以采信。被告提交的怀化市不动产登记中心证明复印件，来源合法、客观真实、与本案相关联，本院予以采信；原告提交的“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”复印件，被告对其真实性无异议，本院予以采信。根据庭审查明的事实及本院采信的证据，本院认定案件事实如下：2013年6月10日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的水岸蓝城第6幢403号商品房，房屋面积为137平方米，购房单价为3282.75元/平方米，房款总价为449737元；原告委托被告代办两证，并向被告交纳契税元、专项维基金8935元、代收两证费1375元、代收代办费899元；如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，买受人可以退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失等等。但合同未对继续履行合同的延期办证违约责任进行约定。合同签订之后，原告通过一次性付款方式向被告交纳购房款449737元，并于2013年6月10日向被告交纳契税8935元、专项维基金8935元、代收两证费1375元、代收代办费899元。2017年3月27日，被告与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权证办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。本案原告作为二期业主在该承诺书附件上签名。2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务。2019年1月19日涉案房屋不动产权证办出。因被告未将代收原告的契税、专项维修基金等向相关主管单位缴纳，故怀化市不动产登记中心未发放不动产权证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告在《商品房买卖合同》约定被告应于2016年12月31日办理好不动产权证。办证逾期后，原、被告对于办证日期以被告向原告等业主出具承诺书的方式重新进行变更，达成新的办证约定。被告抗辩称该承诺书的内容并非其真实意思表示并显失公正的理由，因该承诺书并未存有法律规定的无效情形或可撤销情形，应为签名业主与被告之间的有效约定，该承诺书内容对原、被告具有约束力。被告在承诺办证日期届满后未能如期办理并交付不动产权证，应向原告承担约定赔偿责任。被告抗辩约定违约金过高，综合本案的具体情况以及参照本市其他同类案件确定的违约金标准，本院酌情确定本案逾期办证违约金以已交房款总金额按日万分之一的标准计算，自约定日期（2017年3月27日）计算至产权证办理之日（2019年1月19日）。被告应支付原告逾期办证违约金为449737元×664天×0.1‰＝29862.53元。对原告请求违约金中超出该金额的部分，本院不予支持。被告未将代收原告的房屋维修基金、契税转交相关管理部门，原告请求被告退还代收原告的契税及专项维修基金的请求符合法律规定，本院予以支持。但原告要求按年利率6%支付资金占用利息的请求没有法律依据，本院不予支持。由于代办权利证书及收取代办费是双方自愿约定的事实，且福兴房地产公司履行了代办义务，故对原告要求返还代收两证费、代办费的诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告米旭、陈茂菊逾期办证违约金29862.53元；二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告米旭、陈茂菊房屋维修基金8935元、专项维基金8935元，合计17870元；三、驳回原告米旭、陈茂菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2971元，减半收取计1485.5元，由原告米旭、陈茂菊共同负担989元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担496.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  向好英二〇一九年七月二十九日代理书记员  米洋成