广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7666号上诉人（原审被告）：潘长兴，男，1989年6月29日出生，汉族，住福建省南安市。上诉人（原审被告）：陈艺燕，女，1989年1月19日出生，汉族，住福建省南安市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：马佐权，广东邦杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗雁航，女，1974年10月7日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。原审第三人：中山市融泰房地产代理有限公司，住所地广东省中山市港口镇世纪东路1号保利怡方花园6幢23卡，统一社会信用代码91442000MA4URL6477。法定代表人：熊换新。原审第三人：甘翠珊，女，1977年11月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：曾小兵，广东中亚律师事务所律师。上诉人潘长兴、陈艺燕因与被上诉人罗雁航及原审第三人中山市融泰房地产代理有限公司（以下简称融泰公司）、甘翠珊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人潘长兴、陈艺燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗雁航的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定罗雁航积极履行合同义务与事实不符。罗雁航一方严重违约，导致双方合同解除。1.根据合同约定，罗雁航应当在2017年7月8日前支付给潘长兴、陈艺燕150000元，但其仅支付了100000元，余下的50000元经潘长兴、陈艺燕多次催讨一直未付。2.罗雁航于2017年8月5日向潘长兴、陈艺燕发送微信，告知同意把剩余定金50000元转账至其银行账户，同时要求潘长兴、陈艺燕承诺一个月内解决涉案房屋漏水的维修问题。实际上是单方面变更双方付款条款约定，潘长兴、陈艺燕未表示同意，不能视为潘长兴、陈艺燕免除其未按时付款的违约责任。二、罗雁航以房屋渗水为由拒不支付剩余50000元购房定金没有事实与法律依据。1.仅凭罗雁航一审提交的几张照片不足以证明涉案房屋存在渗水，潘长兴、陈艺燕对此亦不确认。2.根据合同约定，罗雁航已被邀检查或授权代表检查该物业，合同签署后，不得以房屋渗水为由拒绝支付定金。三、因罗雁航未按合同约定支付定金，严重违反合同约定，潘长兴、陈艺燕经过多次催告后要求解除合同，合法有据。四、潘长兴、陈艺燕系在解除涉案房屋买卖合同之后才与甘翠萍签订合同，一审判决认定潘长兴、陈艺燕于2017年8月4日将涉案房屋出售与事实不符。被上诉人罗雁航辩称：一、罗雁航迟延支付第二笔定金是行使合同履行抗辩权。第一笔定金支付后，罗雁航发现交易房屋存在诸多质量问题，主要表现有三处渗漏。虽然合同中有双方已经查验现场，但是该条款是居间方提交的格式合同，并非双方真实意思表示。并且，关于房屋渗漏并非一次查验就能发现，各方经过试水检测才最终发现了漏水点。罗雁航发现房屋存在质量问题要求潘长兴、陈艺燕予以处理是罗雁航的基本权利，潘长兴、陈艺燕有将涉案房屋完整交付给被上诉人的义务。潘长兴、陈艺燕拒绝处理涉案房屋的质量瑕疵，罗雁航行使先履行抗辩是合理的。二、定金合同可以由交付定金一方有条件地单方变更合同，收受一方没有退还已收取的定金，视为双方合意变更定金合同条款。三、潘长兴、陈艺燕恶意违约，应承担违约责任。潘长兴、陈艺燕于2017年8月9日向罗雁航微信发出解除合同的意思表示，但罗雁航认为其无权解除合同，因此并未同意。后潘长兴、陈艺燕又于2017年8月18日通过微信向罗雁航发出一份空白的解除合同协议，应视为撤回其于2017年8月9日发出的解除合同意思表示。潘长兴、陈艺燕于2017年8月4日收取甘翠珊支付的定金30000元。于2017年9月12日与甘翠珊签订房屋买卖协议，于2017年9月18日单方委托律师发出解除合同的律师函。其在没有解除合同的时候“一房二卖”，其行为不仅属于违约，已构成欺诈。原审第三人融泰公司、甘翠珊未向本院陈述意见。罗雁航向一审法院提出诉讼请求：1.确认罗雁航与潘长兴、陈艺燕于2017年6月29日签订的房地产买卖合同有效；2.潘长兴、陈艺燕继续履行房地产买卖合同，包括立即申请提起还款，配合罗雁航办理银行贷款手续，配合罗雁航办理位于中山市南区××花园××房的过户手续。一审诉讼中，罗雁航以潘长兴、陈艺燕已将涉案房屋高价另售他人为由变更诉求为：1.解除潘长兴、陈艺燕与罗雁航于2017年6月29日签订的房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系；2.潘长兴、陈艺燕向罗雁航双倍返还定金200000元；3.潘长兴、陈艺燕向罗雁航支付中介佣金27000元；4.潘长兴、陈艺燕向罗雁航支付差价损失70000元。一审法院认定事实：2017年6月29日，罗雁航作为买方与潘长兴、陈艺燕作为卖方及融泰公司作为经纪方签订了房地产买卖合同，约定：买卖双方通过经纪方提供服务出售及购入位于中山市南区××花园××房单位，该物业建筑面积/套内面积为107.3平方米；该物业之转让成交价为1130000元，第一部分楼款定金150000元，买方同意在签署合同时向卖方支付；第二部分楼款首期楼款以银行贷款为准，买方须在买卖双方签署广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）当日支付；第三部分楼款尾期款以银行贷款为准，在银行按揭贷款承诺金额通知后3日内，买卖双方须签署广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）并递件至国土房管部门；卖方须在过户当日将该物业交予买方使用；该物业是以签署本合同之现状进行交易的，而买卖双方均已被邀检查或已授权代表检查该物业，对该物业有深刻的了解并愿意接受，本合同签署后，买卖双方均不得借此拒绝交易，否则视为违约；鉴于经纪方已提供居间服务，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中买方须向经纪方支付28000元，在签署本合同后，若本合同被取消、解除或未实际履行，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失;如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；备注条款（如本备注条款与本合同前述条款有冲突的，以备注条款为准）约定买方在卖方赎楼划款当日帮赎楼250000元，居间服务费以成交价八折为准即27000元，买方签署本合同时支付卖方购房定金100000元，在2017年7月8日前支付给卖方剩余50000元。合同还约定了其他内容。合同签订当天，罗雁航分别向潘长兴支付了定金100000元，向融泰公司支付了中介服务费27000元。后罗雁航发现涉案房屋存在多处渗水问题，并自2017年7月1日起多次通过微信向潘长兴反映前述质量问题。2017年7月8日，罗雁航与潘长兴、陈艺燕以及融泰公司的工作人员等人到涉案房屋共同查看渗水部位并协商解决方案。当天，罗雁航与融泰公司签订补充协议，约定：由于房子出现墙面渗水、漏水的相关问题导致买方无法正常装修使用，买方要求卖方需积极配合处理直至房屋可以正常装修使用为止，若卖方不配合导致问题无法处理，买方要求卖方赔偿此房屋的维护墙面渗水、漏水所有费用；买卖双方根据合同约定的过户时间为2017年10月30日。补充协议还约定了其他内容，但潘长兴、陈艺燕未在该补充协议上签字确认。2017年8月5日，罗雁航向潘长兴发送微信，告知同意把剩余定金50000元转账至其银行账户，同时要求潘长兴承诺一个月内解决涉案房屋漏水的维修问题。2017年8月9日，潘长兴通过微信告知罗雁航因其未按照合同约定时间交付定金导致合同无法再履行，故通知解除涉案房地产买卖合同并没收定金。2017年8月13日，潘长兴向罗雁航再次发送微信，告知即使涉案房屋出现漏水问题责任在于开发商，双方都不存在过错导致合同交易不成可以解除合同。因罗雁航不同意解除涉案房地产买卖合同，潘长兴、陈艺燕又于2017年9月18日委托广东凯行律师事务所向罗雁航发出律师函，告知“由于阁下迟延支付定金，导致合同无法履行，正式通知解除双方签订的房地产买卖合同。因为阁下的违约行为，我方将没收阁下已支付的定金100000元”。后因罗雁航认为潘长兴、陈艺燕前述要求解除合同的行为侵犯了其合法权益，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，2017年8月4日，潘长兴、陈艺燕通过兆祥居公司的居间服务同意向甘翠珊出售涉案房屋，并于当天收取了甘翠珊支付的定金30000元。同年9月12日，潘长兴、陈艺燕与甘翠珊签订了房地产买卖协议，约定甘翠珊以1200000元成交价向潘长兴、陈艺燕购买涉案房屋。合同签订后，据潘长兴、陈艺燕与甘翠珊陈述，甘翠珊已向潘长兴、陈艺燕支付全额购房款，潘长兴、陈艺燕已向甘翠珊交付涉案房屋，且涉案房屋已于本案诉讼期间过户至甘翠珊名下。又查，罗雁航提交的解除合同协议复印件显示，2017年8月23日，“罗雁航”与“潘长兴”签订解除合同协议，约定：潘长兴、陈艺燕与罗雁航在2017年6月29日签订中山市南区××花园××房买卖合同一事，由于双方自愿协商一致，取消此单买卖交易，原旧业主愿意退回定金100000元给罗雁航，双方自愿解除买卖合同一事，各自不追究对方责任。庭审中，罗雁航认为协议中“罗雁航”不是其本人签字；潘长兴、陈艺燕陈述协议由兆祥居公司提供，潘长兴签字时协议上尚未有罗雁航的亲笔签字，后经向兆祥居公司了解得知协议上的“罗雁航”不是罗雁航本人亲笔签名。再查，诉讼中，一审法院根据罗雁航诉讼保全申请，依法作出（2017）粤2071民初18502号民事裁定，查封潘长兴、陈艺燕名下位于中山市南区××花园××房的房地产[不动产证书号：粤（2017）0125862不动产证书号：粤（2017）0125863]相当于价值113万元的产权份额。2017年11月15日，甘翠珊向一审法院提出查封异议，一审法院于2018年1月18日作出（2017）粤2071执异369号执行裁定书，裁定“中止一审法院（2017）粤2071民初18502民事裁定对潘长兴、陈艺燕名下位于中山市南区××花园××房的房地产[不动产证书号：粤（2017）0125862不动产证书号：粤（2017）0125863]相当于价值113万元的产权份额的执行”。2018年2月5日，罗雁航向一审法院申请解除前述涉案房屋的保全措施，一审法院于2018年2月8日作出（2017）粤2071民初18502号之二民事裁定书，裁定“解除一审法院（2017）粤2071民初18502号民事裁定对被申请人潘长兴、陈艺燕名下的位于中山市南区××花园××房的房地产[不动产证书号：粤（2017）0125862不动产证书号：粤（2017）0125863]价值相当于1130000元的产权份额的查封”。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。罗雁航与潘长兴、陈艺燕签订的房地产买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。庭审中，潘长兴、陈艺燕明确表示同意解除其与罗雁航于2017年6月29日签订的房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系，对此一审法院予以准许。关于违约方的认定问题，合同签订后，罗雁航支付了部分定金100000元以及中介服务费28000元，已积极履行合同义务，及后虽然罗雁航因发现涉案房屋存在渗水的质量问题与潘长兴、陈艺燕协商解决未果而未在合同约定的期限内（即2017年7月8日前）支付剩余定金50000元，但罗雁航亦随后在2017年8月5日明确表示同意履行前述付款义务，故罗雁航前述行为并未导致合同不能继续履行。实际上对于罗雁航迟延付款的行为，潘长兴、陈艺燕于2017年8月4日将涉案房屋另行以高价出售给甘翠珊前并未提出过异议并以此为由要求解除合同，现潘长兴、陈艺燕将涉案房屋另行出售后才以罗雁航延迟付款为由要求解除合同的行为于法无据，故一审法院对于潘长兴、陈艺燕该辩解意见不予采纳，并认定涉案房屋因为潘长兴、陈艺燕前述另行出售的行为而导致合同目的无法实现，潘长兴、陈艺燕上述行为已构成根本违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定以及房地产买卖合同关于“如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失;如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同”约定，罗雁航主张潘长兴、陈艺燕双倍返还定金200000元（100000元×2），符合上述法律规定和合同约定，一审法院予以支持。同时，因上述约定是双方当事人对于一方违约时守约方可主张违约方承担违约责任方式的约定，不违反法律及行政法规的强制性规定，且有关条款的内容具有对等性即对于双方当事人均同等适用，不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，应属有效的约定。故一审法院对于罗雁航要求潘长兴、陈艺燕赔偿房屋差价损失70000元的诉求，不予支持。房地产买卖合同并未明确约定中介费由违约方即潘长兴、陈艺燕承担，且罗雁航要求潘长兴、陈艺燕赔偿中介费27000元亦超出合同有关违约责任的约定，故一审法院对罗雁航该诉求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除罗雁航与潘长兴、陈艺燕于2017年6月29日签订的房地产买卖合同中形成的房屋买卖合同关系；二、潘长兴、陈艺燕于一审判决发生法律效力之日起七日内向罗雁航双倍返还定金200000元；三、驳回罗雁航的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5755元，诉讼保全费5000元，合共10755元（罗雁航已预交12485元），由罗雁航负担3513元，潘长兴、陈艺燕负担7242元（潘长兴、陈艺燕负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付罗雁航）。本院二审期间，上诉人潘长兴、陈艺燕提交了证据：1.微信聊天记录，拟证明潘长兴、陈艺燕要求罗雁航履行合同支付定金款，但因为罗雁航拒绝所以潘长兴、陈艺燕依法解除合同。微信聊天记录也反映了罗雁航提出的漏水情况不存在；2.潘长兴、陈艺燕与中山市金澳房地产开发有限公司签署的商品房买卖合同，拟证明涉案房产关于屋面防水仍在保修期内，即使存在漏水问题也是由该房产的开发商承担责任；3.物业收款收据及刷卡的票单，拟证明潘长兴、陈艺燕于2017年才向中山市金澳房地产开发有限公司收楼，而该时间与潘长兴、陈艺燕与罗雁航签订房屋买卖合同的时间仅仅相隔几日；4.融泰公司出具的收据，拟证明潘长兴、陈艺燕已经委托他人将房屋出售给甘翠珊，对于房屋的漏水情况也不清楚；5.潘长兴、陈艺燕与甘翠珊签署的房地产的买卖补充协议，拟证明因为罗雁航的违约行为导致潘长兴、陈艺燕第二次出售时赔偿了甘翠珊30000元，说明潘长兴、陈艺燕出售房屋也有损失；6.检测房屋有没有漏水的视频，拟证明涉案房屋根本没有漏水的情况，是罗雁航单方找出的拒绝支付第二笔定金款的理由。被上诉人罗雁航质证认为：对于证据1，因为没有原件所以不予确认。对于证据2，真实性确认，这是潘长兴、陈艺燕与第三方签订的合同，合同约定的交楼时间是2015年1月30日，但本案中潘长兴、陈艺燕没有提交任何相反的证据证明该房屋在约定的交楼期限前不具备交付条件的证据，该房屋在2015年1月30日就应该视为已经交付给潘长兴、陈艺燕。对于证据3，不具有关联性。对于证据4，不具有关联性。对于证据5，真实性不予确认。对于证据6，真实性、合法性及关联性均不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，根据住宅质量保证书记载，涉案房屋于2015年11月30日由中山市金澳房地产开发有限公司交付潘长兴、陈艺燕，质量保修受理部门为中山市中澳物业管理有限公司。屋面防水保修期为5年。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。罗雁航与潘长兴、陈艺燕签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。涉案合同虽约定“买卖双方均已被邀检查或已授权代表检查该物业，对该物业有深刻了解并愿意接受，本合同签订后，买卖双方均不得借此拒绝交易。”但《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”罗雁航作为涉案房屋的买受人，在购买的涉案房屋权属尚未进行转让登记的情形下，难以以自己的名义向开发商主张保修责任。故潘长兴、陈艺燕作为涉案房屋的出卖人，依据诚实信用原则，在涉案房屋尚未办理权属转让登记的情形下，向罗雁航负担因涉案房屋维修所需的协助义务。前述合同仅约定买卖双方不得以涉案房屋是否存在质量瑕疵为由拒绝交易，但并未免除潘长兴、陈艺燕作为涉案房屋的出卖人负担协助维修义务。根据罗雁航向一审法院提交的照片，涉案房屋确存在渗水的质量瑕疵，罗雁航有权要求潘长兴、陈艺燕对此问题协助维修。罗雁航要求潘长兴、陈艺燕协助维修涉案房屋并不意味着其拒绝交易。在潘长兴、陈艺燕拒绝协助罗雁航对涉案房屋的渗水进行维修的情形下，其所出售的涉案房屋并不符合交付使用的条件。因潘长兴、陈艺燕履行合同义务不符合约定，罗雁航基于先履行抗辩，有权中止向潘长兴、陈艺燕支付剩余50000元购房定金。潘长兴、陈艺燕无权以罗雁航未支付前述50000元定金为由，解除涉案合同。本案中，罗雁航向潘长兴、陈艺燕反映涉案房屋存在渗水情形，潘长兴、陈艺燕与罗雁航及居间方融泰公司到涉案房屋共同查看渗水部位并协商解决方案，后罗雁航与潘长兴、陈艺燕又多次就如何处理涉案房屋的渗水维修问题进行协商。即涉案合同尚在履行过程中，潘长兴、陈艺燕与罗雁航尚就合同履行的具体内容进行协商，罗雁航中止支付剩余50000元定金的行为并未导致涉案合同根本不能履行。在此情形下，潘长兴、陈艺燕于2017年8月4日收取甘翠珊支付的购房定金30000元并同意向甘翠珊出售涉案房屋，并于2017年8月9日通过微信告知罗雁航解除涉案合同，以其行为明确拒绝履行合同义务，构成根本性违约。罗雁航有权请求潘长兴、陈艺燕双倍返还已支付的定金200000元，并赔偿中介费27000元。上诉人潘长兴、陈艺燕的上诉请求不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人潘长兴、陈艺燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（潘长兴、陈艺燕已预交），由上诉人潘长兴、陈艺燕负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一九年七月二十五日书记员  练慧琳