山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初2204号原告：李某，女，1956年9月19日出生，居住地大同市。委托代理人：梁某，山西永固律师事务所律师。被告：徐某，男，1987年10月21日出生，居住地大同市。委托代理人：顾某，山西得民律师事务所律师。委托代理人：吕某，大同市城区新建北路街道法律服务所法律工作者。原告李某与被告徐某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人梁某，被告徐某及其委托代理人顾某、吕某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告李某与被告徐某于2011年7月26日签订《房屋租赁合同》,并于2011年8月1日在大同市御诚公证处以(2011)同御证民字第1965号《公证书》公证。原告将座落在本市城区新开西二路二号院内楼房租给被告徐某。合同第四条约定:租期8年,从2011年8月1日起至2019年9月30日止。第五条:年租金为156.9万元,前3年每年租金增加10万元,从第六年至第八年增加20万元即176.9万元。第十三条:未经书面同意不得转租。拖欠房租累计1个月以上,甲方有权解除合同收回出租房屋,乙方承担合同总租金10%支付违约金。自2011年11月份起至2017年2月间，原告李某因为与原大同市南郊区经济商务信息化局因履行《大同市龙华馨闲中心经营的协议》发生纠纷，先后在大同市中级人民法院、山西省高级人民法院、最高人民法院诉讼解决期间，原告李某被强行驱逐,不能行使出租人的权利，民事法律行为主体缺失。原告李某自2017年1月24日以后,经大同市中级人民法院执行山西省高级人民法院(2014)晋商终字第13号民事判决,才成为民事法律行为的合法主体。原告认为，原告与被告徐某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合同有效。现在双方并没有解除合同，那么双方就应当继续履行合同。而被告徐某自2017年1月24日以后没有按照合同约定按时缴纳租赁费，属于违约行为，理应承担违约责任。综上所述，原告为了维护自己的合法权益,现依据我国相关法律法规的规定，特起诉至贵院，请求人民法院依法判决，支持原告的上述诉讼请求：1、请求法院依法判令解除被告徐某与原告李某于2011年7月26日签订的《房屋租赁合同》；2、被告偿还租金(从2017年1月至2019年9月30日)小计4507247元,按照合同应该承担的采暖费(2017年至2018年计59150元、2018年至2019年计59150元,滞纳金截止到2019年2月26日形成10114.3元,根据热力公司规定用户逾期未缴费的,自逾期之日起按照所欠热费总额的千分之三按日加收违约金)小计128414.3,违约金(合同总金额的10%)计1241200元,以上共计5876861.3元；3、本案诉讼费由被告承担。为证明其主张原告向本院提交以下证据：1、山西高院民事判决书，以证明原告主体适格；2、房屋租赁合同，以证明合同仍在履行；3、公证书，以证明双方租赁关系系真实意思表示；4、大同市中级人民法院公告，以证明原告行使承包权；5、南郊区经济和信息化局函，以证明原告行驶权利的时间；6、报停费发票、欠费明细表，以证明被告在承租期间拖欠的相关费用；7、停电时间，以证明被告停业因欠付电费，被强行停电，并非原告导致停电。8、执行笔录，以证明被告已经知悉原告恢复了承包经营的权利。被告辩称：原被告双方主体不适格。原房屋租赁合同签订于2011年7月26日，合同双方主体为大同市龙华馨闲中心与徐某，李某是作为法定代表人在负责人一栏签字，并非合同相对方。根据被告提交的证据显示，该合同所及涉及的房屋产权一直属于龙华馨闲中心，被告当初签订合同，自始至终相对方都是大同市龙华馨闲中心。其次，被告主体不适格。2011年12月12日，原告李某被免职，经过大同市南郊区组织部出具证明，证明其不再担任龙华馨闲中心的法定代表人。随后被告与龙华馨闲中心新的法定代表人签订补充协议，确定原合同继续有效，只是龙华馨闲中心更换法人。2012年2月2日，被告与龙华馨闲中心以及大同市南郊区嘉丰酒店有限公司签订三方《授权协议》，协议约定原租赁合同的权利和义务全部授权给丙方（即大同市南郊区嘉丰酒店有限公司），由丙方具体执行。此后，关于支付租金等事宜均由嘉丰酒店履行。其后，2013年7月26日，龙华馨闲中心与嘉丰酒店签订新的房屋租赁合同，嘉丰酒店成为合同相对方，从新约定租期为6年，租赁期限自2013年8月1日至2019年9月30日至，并重新约定了租金。2016年3月1日，因为市场环境、租赁面积发生变化，双方再一次签订补充协议，重新约定租金及租赁期限，其租赁期限至2026年9月30日止。由此可见，自2013年与龙华馨闲中心签订合同并履行义务的是嘉丰酒店而非被告徐某，因此被告主体不适格。原告并非合同相对方，被告没有义务向原告支付租金。首先，原告并非合同相对方，被告从来没有和原告李某签订过任何租赁合同，没有给付租金的义务。该合同涉及房屋的产权一直归属于大同市龙华馨闲中心，原告也并非房屋权利人。其次，2017年-2019年该房屋所在的新建北都街进行市政道路封闭翻修，因为车辆无法通行及行人无法通过，导致嘉丰酒店无法正常运营一直亏损严重。该情形符合合同约定的因不可抗力造成的经济损失，嘉丰酒店与龙华馨闲中心早已明确约定，直至恢复营业期间的租金给予减免，因拆迁导致的装修费由龙华馨闲中心负责。因此，被告没有给付原告租金的义务。三、原告擅自将租赁合同所涉及房屋拉闸断电，导致嘉丰酒店无法运营，造成巨额损失。原告自称是该楼的权利人，却从未履行过权利人的义务，未将拆迁部分重新装修，又擅自断电，导致嘉丰酒店无法营业，亏损至今。嘉丰酒店保留追究损失的权利，因此被告没有义务向原告给付电费及滞纳金。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。为证明其主张被告向本院提交以下证据：1、房屋所有权证，以证明租赁房屋产权属于大同市龙华馨闲中心；2、企业法人营业执照，以证明原告系大同市龙华馨闲中心原法定代表人（现以更换）；3、支付租金发票，以证明从签订合同后，合同向对方一直是大同市龙华馨闲中心；4、企业法人营业执照，以证明现法定代表人为刘志清；5、证明，以证明大同市南郊区组织部证明原告于2011年12月12日被免职，不再担任大同市龙华馨闲中心法定代表人；6、房屋租赁合同补充协议，以证明大同市龙华馨闲中心更换法人，并表示原合同继续有效；7、授权协议，以证明授权原租赁合同的乙方权利义务由大同市南郊区嘉丰酒店有限公司具体执行，三方协商一致；8、房屋租赁合同，以证明合同向对方为大同市龙华馨闲中心与嘉丰酒店有限公司，合同期限到2019年9月30日；9、补充协议，以证明合同双方为大同市龙华馨闲中心与大同市南郊区嘉丰酒店有限公司，合同期限延续至2026年9月30日，其他条款不变；10、营业执照，以证明大同市南郊区嘉丰酒店有限公司信息及法人为徐泽江，证明被告主体不适格；11、振华街修路情况，以证明2017年至2019年因政府修路，暂停营业；12、申请，以证明因不可抗力不能正常经营情况下双方修路期间免除租金；13、告知函，以证明原告擅自停水停电的侵权行为；14、收据，以证明其收到供电预付交费用及保证金，2017年7月1日起对嘉丰酒店进行拉闸断电。经审理查明：山西省高院2014年7月17日对上诉人大同市经信局和被上诉人李某合同纠纷一案作出终审判决。维持了原审判决内容，大同市经信局继续履行与李某签订的《大同市龙华馨闲中心经营的协议》，驳回了李某的其他诉讼请求。在此之前2011年7月26日被告徐某同李某签订关于大同市龙华馨闲中心五栋楼的房屋租赁合同，租期为2011年8月1日至2019年9月30日，2017年至2019年每年租金为1769000元，并加盖龙华中心印章。后双方签订《房屋租赁合同补充协议》一份约定：甲方将综合楼一层收回，年租金13万元，该租金从年租金的总额中扣除。2011年8月1日原告作为出租方和被告作为出租方对房屋租赁合同进行了公证。另查明，房屋产权所有权归大同市龙华馨闲中心所有，系国有房产。在2007年12月14日的营业执照登记备案的龙华中心法人为李某。2017年1月23日大同市中级人民法院作出公告，公告内容为李某与大同市南郊区经济商务和信息化局企业承包经营合同纠纷一案，于2013年12月10日作出了（2012）同商初字第18号民事判决，已发生法律效力，在执行过程中双方当事人协商一致由李某继续行使承包经营权。以上事实有原、被告提交证据及原、被告庭审陈述在案佐证足以认定。本院认为：原告李某与被告徐某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且经过公证，合法有效，应予采信，双方应依约履行合同的权利义务。关于原告主体是否适格的问题，山西省高级人民法院(2014)晋商终字第13号民事判决，确定原告继续履行与原大同市南郊区经济商务信息化局签订的《大同市龙华馨闲中心经营的协议》，故原告对涉案房屋享有经营权，原告主体适格。关于涉案房屋承租主体及大同市龙华馨闲中心与大同市南郊区嘉丰酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》认定的问题，因2017年1月23日大同市中级人民法院发出执行公告在执行过程中由原告李某继续行使承包经营权，故上述《房屋租赁合同》和《补充协议》已不能实际履行，故本院不予采信；另根据原被告签订的《房屋租赁合同》注明“乙方开业前”，即乙方（被告徐某）租赁该房系用于经营宾馆，故被告对其租赁行为应按照该合同履行相关义务。根据原被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》,2017年1月24日至2019年1月24日的租金为1639000元*2年=3278000元；2019年1月25日至2019年9月30日租金为136583元*8个月=1092666元；关于因修路造成经济损失的问题，市政修路工程系不可抗力，故被告对于在修路期间（根据证据确定为2017年4月20日至2018年7月30日）的租金计算为：136583元*15个月=2048745元，不承担给付义务；综上被告对以下：3278000元+1092666元-2048745元=2321921元的租金应承担给付义务；关于原告请求合同总金额的10%，即1241200元违约金的诉求，因被告仅对部分租金未予支付，其余部分未构成违约，双方约定以合同总金额计算违约金，系约定过高，本院依法予以酌减，应按应支付租金的10%计算，即2321921元*10%=232192元；关于2017年至2019年2月26日采暖费及滞纳金共计：59150元+59150元+10114.3元=128414.3元,依据合同约定被告对此应承担给付义务。关于请求法院依法判令解除被告徐某与原告李某于2011年7月26日签订的《房屋租赁合同》的诉求，因在该合同第十三条约定：拖欠房租累计1个月以上,甲方有权终止合同收回房屋,该条款符合约定解除条件，故对该诉求应予支持。综上依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、解除被告徐某与原告李某于2011年7月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告徐某于本判决生效后十日内一次性给付原告李某房租2321921元、违约金232192元、采暖费及滞纳金128414.3元，以上共计2682527.3元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52938元，由原告负担28774元，由被告负担24164元。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大同市中级人民法院。审 判 长 李晨光人民陪审员 孟同生人民陪审员 兰生喜 二0一九年七月二十二日书 记 员 张 泽