河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初715号原告：海某，女，1981年1月28日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：景海旭，河北释梵律师事务所律师。被告：黄某，女，1982年4月9日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。第三人：胡某，男，1972年9月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：胡桀铭，河北智联律师事务所律师。原告海某与被告黄某、第三人胡某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，依法适用简易程，公开开庭审理后，于2018年9月29日做出（2018）冀1028民初1706号民事判决书，第三人胡某不服该判决上诉于廊坊市中级人民法院，2018年12月26日，廊坊市中级人民法院做出（2018）冀10民终6268号民事裁定书，裁定撤销一审判决发回本院重审后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海某委托代理人景海旭，被告黄某，第三人胡某及其委托代理人胡桀铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海某诉称，2017年3月27日，原、被告签订协议书，约定原告购买被告位于河北省大厂回族自治县房屋，总价款1900000元，定金100000元，于2017年4月15日支付首付款600000元。协议签订后，原告依约向被告支付了购房款200000元，于2017年4月17日支付首付款600000元，共计支付房款800000元。因被告在向原告出售涉案房屋时并未取得房屋产权证书，且房屋实际所有人胡某亦未取得房屋产权证书，加之原、被告受限购政策影响，导致原、被告房屋买卖合同目的无法实现，故原告诉至法院，请求：1、解除原告与被告于2017年3月27日签订的关于河北省廊坊市大厂回族自治县世纪家园5号楼1单元103室房屋买卖合同；2、被告及第三人共同返还原告房款800000元，并赔偿损失。被告黄某辩称，2017年3月26日，被告与第三人签订房屋买卖合同，合同约定被告购买第三人位于河北省大厂回族自治县房屋，总价款为1800000元，定金100000元，首付款为600000元，剩余房款通过银行贷款方式给付。合同还约定被告在办理过户前有权将此房出售给别人，第三人无条件配合办理过户手续。后被告通过中介公司将涉案房屋以1900000元的价格卖给了原告，与原告签订房屋买卖协议，并约定涉案房屋的收益与风险与被告无关，被告将与第三人签订的房屋买卖合同复印件交付给了原告。原告及第三人对房屋未取得产权证书的情况知情，且第三人知道实际购房人是原告，原告与第三人见过面，原告也知晓房屋是第三人的。原告向第三人直接支付了首付款及购房定金700000元，而被告只是从中赚取了100000元的差价。关于首付款收据，是被告代替原告签字的，原告认可被告代理行为。关于原告主张不符合限购政策，房屋买卖合同目的无法实现问题，被告为唐山户籍，在大厂县域已拥有一套住房，但被告认为涉案房屋买卖合同签订于限购政策出台前，如果原告与第三人到房管部门进行备案登记，涉案房屋的买卖合同是可以履行的，现原告主张解除合同的目的是因房价大幅下降，其应当承担违约责任并继续履行合同。第三人胡某述称，原告的诉讼请求应予驳回，现第三人已经取得涉案房屋的产权证书，可以协助原告办理房屋过户手续。对原告与被告之间的事情不清楚，收取的700000元房款是被告指定原告向第三人支付的，不予退还。经审理查明，2017年3月27日，原告与被告签订协议，协议内容为“甲方黄某：身份证号乙方海某身份证号：购买世纪家园5号楼1单元103室房产，总房款为：一百九十万元整。2017年3月27日交付定金10万元整，如出现违约：甲方违约则双倍返还定金（贰拾万元整），乙方违约则定金不退（拾万元整）。2017年4月15日支付六十万首付，过户手续待房本下发30日之内，具体时间以下发房本日期为准。经双方协商，海某有权将此房产转卖于他人，黄某无条件配合签署买卖合同和办理过户手续。其中关于此房屋的风险及收益与黄某无关由海某承担和享有。甲方：黄某（签字，手印）乙方：海某（签字，手印）”。同日，原告支付被告200000元，其中100000元为房屋定金。2017年4月17日，被告黄某自作为代理付款人与收款人陆东兰、第三人胡某签订首付款收据，内容为“今收到海某身份证号：交来购买位于大厂回族自治县（区世纪家园小区5号楼1单元103室房屋，此房屋成交金额为：￥：1800000元整，（大写）￥：壹佰捌拾万元整。定金为：￥：100000元整，（大写）￥：壹拾万元整，购房首付款金额为：￥：600000元整，（大写）￥：陆拾万元整，购房尾款金额为：￥：1100000元整，（大写）￥：壹佰壹拾万元整。卖方：胡某反悔不卖此房，双倍返还买方定金和已付房款买方：海某反悔不买此房卖方定金不退已付房款不退”。首付款收据右上方记载“胡某：6217855000049078926海某：6227000210550182925”；右下方记载“代理付款人：黄某（签名，手印）收款人：胡某（签名，手印）陆东兰（签名，手印）居间人：加盖大厂回族自治县广源房产经纪有限公司合同专用章2017年4月17日”。被告及第三人本协议签订后，原告按照被告的指定，将购房款600000元打入第三人胡某账户内。另查明，2017年3月26日，被告与第三人签订房屋买卖居间合同，合同约定：“被告购买第三人位于河北省大厂回族自治县房屋，房屋总价款为1800000元，合同签订当日支付定金100000元，2017年4月15日，支付购房首付款600000元（不含定金），剩余房款1100000元通过申请银行贷款方式给付；在办理过户期间，乙方黄某有权将此房屋转卖于他人，胡某要无条件与指定人过户，否则视为违约”。合同签订后，被告向第三人支付定金100000元，定金收据约定“买方黄某不买此房屋定金不退。卖方胡某不卖此房屋定金双倍返还买方。”现第三人就涉案房屋取得不动产权证书，编号为冀2018大厂回族自治县不动产权第0001226号，权利人为第三人胡某，该不动产权证于2018年1月12日颁发。再查明，2016年4月，廊坊市政府就出台了《关于完善住房体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称廊九条），其中第四条明确规定：“包括在大厂回族自治县区域内实行住房限购和差别化住房信贷政策。非本地户籍居民家庭限购1套住房且首付款比例不低于30%。”2017年6月，大厂回族自治县政府办公室出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见中明确规定“非大厂回族自治县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房（本意见所称住房均含新建商品住房和二手住房）。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。本县户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本县购买住房。”被告户籍地为河北省唐山市，在大厂县住房。上述事实，有原告海某提交的房屋买卖居间合同复印件、协议书、首付款收据、收据（200000元），被告黄某提交的协议书、首付款收据、定金收据，第三人胡某提供的房屋买卖居间合同、首付款收据、定金收据、收据（100000元）、不动产权证书复印件及原告、被告、第三人当庭陈述在案为凭。本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，自合同成立时生效。本案中，原、被告于2017年3月27日签订的购房协议，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方产生法律约束力。被告与第三人于2017年3月26日签订的《房屋买卖居间合同》是当事人真实意思表示，对被告及第三人产生约束力。但被告及第三人并未与原告就其签订的房屋买卖居间协议中的权利义务转让给原告另行签订相关的转让协议，被告以原告代理人身份与第三人签订的“收据”，其未提供证据证明系为原告委托其代为签订，因此被告及第三人不能证明其双方间签订的房屋买卖居间合同的权利、义务当然的转让给了原告。且被告与第三人签订合同第二天就与原告签订合同，将从第三人处所购房屋倒手以100000元的差价卖给原告，被告的行为与国家确定的“房子是用来住的，不是用来炒的”政策相违背，同时如被告将其从第三人处购买的房屋直接过户至原告名下，回避了国家二手房交易中的国家税收政策，故被告的该辩称意见，本院不予维护。根据合同权利、义务相对性原则，原、被告及第三人间各自签订的房屋买卖合同约定的权利、义务，只对合同相对人产生法律约束力。按照原、被告签订的协议约定，被告应在房本下发后30日内将涉案房屋过户至原告名下，现涉案房屋不动产权证早于2018年1月12日颁发，但被告至今未取得涉案房屋不动产权证书，更未按照约定将涉案房屋过户至原告名下。庭审中虽第三人同意随时办理过户手续，但被告非大厂县域家庭户籍居民，根据2016年4月廊坊市政府出台的《关于完善住体系促进房地产市场平稳健康发民的若干意见》的意见中明确规定“非大厂县户籍家庭户在大厂县域内限购1套住房”，现被告已在大厂县住房，因此被告就其购买的涉案房屋亦可能无法取得不动产权证书，被告对涉案房屋所有权上存在履行瑕疵，造成原、被告双方合同不能正常履行，致使原告履行合同的目的无法实现，现原告要求解除双方签订的房屋买卖协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《合同法》规定，合同解除后，当事人尚未履行的终止履行，已履行的应当各自返还因合同而取得财产，并有权要求赔偿损失。现原、被告签订的协议解除后，被告应将原告支付的购房款800000元予以返还给原告。但因原告亦从事房产中介工作，对房屋交易的相关政策应予以了解，其明知与被告就涉案房屋交易中被告可能存在履行风险，但仍然与被告签订协议，且在协议签订后长达16个月，原告未及时采取相应的措施，在此期间，大厂县域内商品房市场价格明显出现下降，因此双方合同解除，原告行为存在一定过错，不能免除原告应承担的过错责任。合同解除后，原告将涉案房屋返还给被告，涉案房屋的实际使用价值并未贬值，但市场价值确已下降，结合被告已占用原告支付的购房款800000元近16个月，原告本就存在资金利息损失，根据公平原则，本院酌定原告赔偿给被告损失300000元。该赔偿应从被告向原告返还的购房款中予以扣除，即被告应返还给原告购房款500000元。原告在履行协议时，按照被告的要求将购房款600000元已打入第三人账户，第三人亦对此予以认可，为减轻当事人的诉累，在本案中将第三人应返还给原告的购房款一并处理，故被告与第三人共同返还给原告购房款500000元。被告与第三人间签订的合同如何履行，应按照双方合同的约定，另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第九十四条第（四）项、（五）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告海某与被告黄某于2017年3月27日签订的关于河北省大厂回族自治县房屋买卖《协议》；二、被告黄某与第三人胡某于判决生效后十日内共同返还原告海某已付购房款500000元；三、驳回原告海某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5900元，由原告海某负担2213元，被告黄某负担3687元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内，逾期将丧失申请执行权。审 判 长  陈连友人民陪审员  何爱民人民陪审员  何丽娜二〇一九年七月二十四日书 记 员  刘洪滔