四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1621民初52号 原告：何培菊，女，生于1952年6月22日，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：徐诚，四川丘山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘成治，四川丘山律师事务所律师。 被告：重庆中人实业（集团）有限公司，住所地重庆市合川区钓办处城北市场F幢三楼，统一社会信用代码500382000009081。 法定代表人：李现全，该公司董事长。 被告：重庆中人实业（集团）有限公司岳池分公司，营业场所四川省岳池县九龙镇新风路中段18号，统一社会信用代码91511621795828177K。 负责人：殷贤富，该分公司经理。 委托诉讼代理人：高兴平，四川天吉律师事务所律师。 被告：殷贤富，男，生于1963年2月2日，汉族，住四川省岳池县。 原告何培菊与被告重庆中人实业（集团）有限公司（以下简称重庆中人集团公司）、重庆中人实业（集团）有限公司岳池分公司（以下简称重庆中人岳池分公司）、殷贤富房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月28日作出（2018）川1621民初477号民事判决书，何培菊不服判决提起上诉。2018年12月12日，广安市中级人民法院作出（2018）川16民终1313号民事裁定书，裁定撤销本院民事判决、发回本院重审。2019年1月2日，本院重新立案后，依法另行组成合议庭进行审理。在审理期间，本院根据何培菊申请依法进行了不动产财产价值评估鉴定，并公开开庭进行了审理，原告何培菊的委托诉讼代理人徐诚、刘成治，被告重庆中人岳池分公司的委托诉讼代理人高兴平到庭参加了诉讼，被告重庆中人集团公司、殷贤富经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何培菊向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除原、被告于2009年12月20日签订的《补偿协议》；2．请求法院判令三被告连带赔偿原告应得的住房损失368760元、门市损失307411元，合计676171元；3．请求法院判令三被告连带赔偿原告应得的住房及门市租金损失51688元；4、本案诉讼费、评估费等费用由三被告承担。事实和理由：2009年12月20日，被告与原告签订了《补偿协议》，协议约定“由被告重庆中人岳池分公司还门市一个（Ｅ4栋），面积不超过43.2㎡，尽量在原位置，还住房1套（楼层原告自己选），面积不超过120㎡，面积增减5㎡内不补差，超过5㎡部分按700元／㎡补差，尽量在原位置”。此后，原告一直找到被告履行其还房义务，但被告总是找各种理由拖延履行，拒不将协议约定的住房、门市交付给原告，导致原告一直未得到相关补偿。2016年原告诉至岳池县人民法院，请求法院判令被告归还原告面积不低于125㎡的住房一套以及归还与原宅基地位置相当（岳池县649号门市旁边，即银城大道与绿邮街交汇的位置）面积不低于43.2㎡的门市一个，并赔偿原告门市租金损失。庭审查明，重庆中人岳池分公司在玉皇花园小区前期建设工程中已修建的建筑面积已严重超过规划的总建筑面积，超面积部分达34697.39㎡，属于严重违法，造成玉皇花园Ｅ4栋楼房无法修建，并被岳池县规划住建局行政处罚，岳池县人民政府责令其补缴增加容积率部分土地出让金。2016年6月20日，岳池县人民法院作出（2016）川1621民初230号裁判文书，该文书载明“原被告在《补偿协议》中约定的拆迁还房（门市和住宅）没有修建，且不具备合法修建的条件，《补偿协议》约定的应由被告交付原告的岳池县玉皇花园Ｅ区Ｅ4栋楼房不存在，造成补偿协议事实上无法履行，对此，原告可依据相关法律规定主张解除合同并赔偿损失。”综上所述，被告本应遵守政府部门对玉皇花园小区的规划条件，遵守容积率等各项经济技术指标，但被告为谋取更大的经济利益，在玉皇花园小区前期建设工程中，改变土地规划条件，超容积率建设，致使总建筑面积超规划建筑面积达到34697.39㎡，导致《补偿协议》约定玉皇花园Ｅ区Ｅ4栋楼房无法修建。根据《合同法》第九十四条之规定，被告的严重违约行为致使原告得到门市和住房的合同目的不能实现。为维护原告的合法权益，特持以上诉讼请求，诉至人民法院望判如所请。 原告何培菊为支持其诉讼请求，向法庭出示了以下证据： 1．原告何培菊身份证、被告重庆中人集团公司组织机构代码、被告重庆中人岳池分公司营业执照及工商注册档案资料、被告殷贤富身份证复印件，分别记载了原被告身份信息，主要内容为：重庆中人集团公司企业类型为有限责任公司、经营范围含二级房地产开发，2006年10月13日公司第19次股东会纪要决定成立重庆中人岳池分公司，由殷贤富任分公司经理，独立自主开发玉皇花园商住小区，全权处理玉皇花园开发中的有关事宜，该分公司实行独立核算，自负盈亏，重庆中人岳池分公司于2006年12月5日注册登记成立，领取了营业执照。 2．《补偿协议》复印件，记载的主要内容有：2009年12月20日，在见证机关岳池县国土资源局见证下，补偿方（甲方）重庆中人岳池分公司与受补偿方（乙方）何培菊签订《补偿协议》，约定乙方在甲方购买的ＹＣＰ2005-01号地块内有一宅基地，占地面积102.8㎡，其中经国土部门批准的占地面积84㎡，该宅基地仅有石砌地基，无房屋和构筑物，甲方需在购买的土地上进行房地产开发，经甲乙双方协商一致，就乙方宅基地补偿问题达成如下协议，双方共同遵照执行，还乙方门市1个（Ｅ4栋），面积不超过43.2㎡（即12ｍ×3.6ｍ），尽量在原位置，还乙方住房1套（楼层由乙方自选，选定即不得更改），面积不超过120㎡，面积增减5㎡内不进行补差，超过5㎡部分按700元／㎡补差，尽量在原位置，该住房位于玉皇花园Ｅ区，建筑面积以有资质的测绘单位测绘为准，甲方给予乙方补偿外，乙方不得要求甲方再作其他任何补偿，乙方承诺本协议签订后，乙方宅基地的土地使用权属甲方所有，甲方有权在该地块上进行房地产开发及其他合法使用，如一方违约，应承担违约责任，本协议经双方签字盖章及岳池县国土资源局签章后生效。《补偿协议》上甲方代表人谭宪春签字并加盖了重庆中人岳池分公司公章、乙方何培菊签字并捺印、见证机关代表人宋建华签字并加盖了岳池县国土资源局公章。 3．岳府函（2005）2号《岳池县人民政府关于拍卖出让国有土地使用权供地方案的批复》，《岳池县国土资源局国有土地使用权拍卖资料》即《城区国有土地使用权拍卖须知》、岳国土资拍（2005）第6号、（2006）第4号《国有土地使用权拍卖出让公告》、《国有土地使用权拍卖成交确认书》、GF-2000-2061合同编号7《国有土地使用权出让合同》、（2007）岳国土建字第15号《建设用地批准书》、建字第岳规建工（2010）05号《建设工程规划许可证》、编号511621201001311601《建设工程施工许可证》复印件，主要记载：2006年12月30日签订出让合同，确认重庆中人集团公司于2006年8月22日经过6轮次竞价以2,150万元竞买取得岳池县国土资源局挂牌出让的YCP2005-01号位于新风路（玉皇花园）54494㎡土地，用地性质为城镇混合住宅，出让年限为商业40年、住宅70年，规划条件为容积率1.8-2.1、建筑密度≤35%、绿化率30%-35%，之后取得并办理了《建设用地批准书》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。殷贤富代表重庆中人集团公司在《国有土地使用权拍卖成交确认书》《国有土地使用权出让合同》上签名。 4．《四川省岳池县玉皇花园开发项目内部承包协议》复印件，主要记载：2006年10月13日，甲方重庆中人集团公司与乙方重庆中人岳池分公司经理殷贤富签订内部承包协议，约定甲方将该宗地开发项目开发修建权承包给乙方，由乙方独立开发修建商住楼，甲方给乙方提供营业执照、资质证书复印件、法人委托书及办理岳池分公司文件有关资料，甲方协助乙方办理开发项目房屋销售按揭的一切手续，办好手续的所有费用由乙方负责，甲方向乙方提供重庆中人岳池分公司的公章一枚和财务专用章一枚（由甲方派人监管，工资由乙方负责支付），甲方在该项目中向乙方收取企业管理费25万元，乙方在该项目实施中实行独立核算、自负盈亏。 5．《计算机信息查询结果单》《土地登记资料公开查询结果证明》各两份，主要记载：殷贤富在岳池县玉皇花园有营业用房4处，建筑面积合计2611.78㎡，分别是岳池县九龙镇新风路（玉皇花园）214号1幢2楼营业用房（建筑面积1339.21㎡）、岳池县九龙镇新风路（玉皇花园）262号19幢2楼营业用房（建筑面积1224.43㎡）、岳池县625号门市（建筑面积33.71㎡）、岳池县625号门市（建筑面积14.43㎡）。 6．《岳池县规划和建设局关于四川洪州律师事务所律师函的复函》、岳规建（2010）罚字01号《岳池县规划和建设局建设行政处罚决定书》及《岳池县玉皇花园面积复核图》、岳府复（2011）30号《岳池县人民政府关于重庆中人实业（集团）有限公司（玉皇花园）房地产开发用地增加容积率补缴土地出让金的批复》复印件，主要记载：2006年重庆中人集团公司竞买取得YCP2005-01号宗地后开发房地产，于2011年3月，经过测绘部门测算，该小区不包含A9栋和E4栋的情况下，总建筑面积为170932.39㎡，严重超过规划面积，达34697.39㎡，改变土地规划设计条件，超容积率应当补缴土地出让金1056.43万元，被处违法工程罚款62万元。 7．证人胡某、司某、邱某、张某身份证及调查笔录、胡某门市房产档案、《房屋租赁合同》复印件，主要记载：证人胡某、司某、邱某与何培菊均是同村村民，证人胡某于2012年6月拆迁取得该小区（玉皇花园）位于岳池县一间，后出租获得收益；证人证实何培菊已经将拆迁协议中讼争的土地交付给被告，被告也已经将何培菊交付的土地围在开发的围墙之内，本案讼争的土地是计算在容积率之内的。 8．岳池县国土资源局出具的《证明》一份，主要记载：重庆中人岳池分公司负责人殷贤富未履行《补偿协议》，何培菊及宋冠中夫妇请求协调处理未果，2015年12月14日建议何培菊走司法程序解决。 9．（2016）川1621民初230号岳池县人民法院民事裁定书及案件庭审笔录，裁定书中本院认为：《补偿协议》中约定的拆迁还房（门市和住宅）没有修建且不具备合法修建的条件，《补偿协议》事实上无法履行，原告主张应由被告交付房屋不存在，且原告诉讼请求不具体，法院无法明确原告主张的应由被告交付的门市和住房的具体位置和权属状况，因而无法处理损失赔偿问题。造成原告的损失可依据相关法律规定主张解除合同并赔偿损失。故，本院于2016年6月20日裁定驳回原告何培菊的起诉。 10．（1997）岳民初字第224号岳池县人民法院民事调解书，调解书中本院查明：何培菊父母何荣显、刘显翠婚后共生育五个子女，何培菊为三女，何培菊父母有祖业房屋，位于岳池县社，共五间穿逗房屋（面积91㎡），1997年2月27日调解确认何培菊分占19㎡。 11．岳国土建（1997）49号岳池县国土局《关于九龙镇石南路拆迁户建房使用土地的批复》及《审批城乡居民宅基地花名册》、《四川省行政事业性收费专用收据》复印件，主要记载：1997年4月22日，岳池县国土局文件批复因石南公路岳池过城段改造工程拆除原房屋后，同意包括何培菊在内的86户村民占用耕地新建房屋，批准面积超过原房拆除面积的超额部分，建房户应按规定缴纳有关税费，何培菊原房面积为52㎡，批准用地36㎡。1999年1月16日，何培菊缴纳超占32㎡土地费用6,720元。 12．《岳池县人民政府关于玉皇花园项目建设相关事宜的承诺》《关于交纳土地出让费、税有关问题的请示》复印件，主要记载：2005年3月24日，岳池县政府同意城建建设集团有限公司与殷贤富签订的联合开发协议，公开竞标中标后所交土地拍卖价款在扣除部分土地出让金后用于统征地拆迁村民房屋补偿、生地变熟地等相关费用；2006年11月8日，重庆中人集团公司、岳池玉皇花园拆迁建设业主殷贤富向岳池县国土资源局请示，公司对玉皇花园YCP2005-01号宗地以2,150万元中标后，根据县政府承诺申请享受相关优惠政策以便处理项目拆迁历史遗留问题。 13．拆许字（2002）第二十一号《房屋拆迁许可证》复印件，主要记载：2001年9月6日，岳池县文教建司取得拆迁九龙镇玉皇观农房拆迁改造项目许可证。 被告重庆中人集团公司未应诉答辩。 被告重庆中人岳池分公司辩称，原告的所有请求均不能成立，理由是原告与分公司所签订的补偿协议属于无效协议，无效理由是分公司不具有拆迁还房的主体资格。分公司对原告房屋拆除后，通过殷贤富已经向原告赔付了一套住房，而原告要求返还的门市，因为政府的行政原因不能修建，建议由政府对原告进行补偿或原告在其宅基地上建设房屋。原告的宅基地现在已经变为小区绿化用地，小区所有业主是受益者，建议原告可以主张小区业主在受益的情况下给予适当补偿。根据原告申请对房屋价值进行的评估鉴定结果与本案的实际情况完全不符，原告的主张和损失计算标准不应该得到支持。因此，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。 被告重庆中人岳池分公司为支持其抗辩事由，向法庭提供的证据与原告证据2《补充协议》相一致。 被告殷贤富未应诉答辩。 在审理期间，本院根据何培菊申请依法进行了不动产财产价值评估鉴定。2019年6月6日，四川华意房地产土地评估有限公司根据本院委托作出川华房评（2019）字第（0108）号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为位于岳池县（玉皇花园）611号3楼住宅（建筑面积130.42㎡）在价值时间点2019年5月10日的市场价值评估单价为3073元／㎡、评估总价400781元，2013年1月1日至2017年12月31日期间在价值时间点2017年12月31日的房地产租金为24547元；位于岳池县（玉皇花园）617号1楼门市（建筑面积40.49㎡）在价值时间点2019年5月10日的市场价值评估单价为7116元／㎡、评估总价288127元，2013年1月1日至2017年12月31日期间在价值时间点2017年12月31日的房地产租金为27141元。何培菊垫支鉴证咨询服务评估费11110元。 经庭审举证、质证，对于原告举示的证据，被告重庆中人岳池分公司对身份信息、计算机查询信息无异议，对其他证据仅从证据的关联性及证明内容方面发表了自己的意见，对证据的真实性未发表意见。被告重庆中人岳池分公司为支持其抗辩事由，向法庭提供的证据与原告证据2即《补充协议》相一致，没有提供其他证据支持其质证意见，亦未能提供证据推翻原告的证据。对《房地产司法鉴定估价报告》及鉴证咨询服务评估费原告无异议，被告重庆中人岳池分公司对其真实性未发表意见，质证认为估价报告评估价值时间点不应该是2019年5月10日，应是合同约定的合理的交房时间点，但未出示相关证据。因此，结合全案证据，综合分析原被告所举证据及《房地产司法鉴定估价报告》及鉴证咨询服务评估费，以上证据具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信并在卷佐证。根据审查采信的证据，本院认定如下事实： 被告重庆中人集团公司企业类型为有限责任公司，经营范围含二级房地产开发。2006年10月13日，重庆中人集团公司第19次股东会决定成立被告重庆中人岳池分公司，由殷贤富任分公司经理，独立自主开发玉皇花园商住小区，全权处理玉皇花园开发中的有关事宜，该分公司实行独立核算，自负盈亏。股东会的当日，重庆中人集团公司作为甲方与乙方重庆中人岳池分公司经理殷贤富签订《四川省岳池县玉皇花园开发项目内部承包协议》，约定甲方将该宗地开发项目开发修建权承包给乙方，由乙方独立开发修建商住楼，甲方给乙方提供营业执照、资质证书复印件、法人委托书及办理岳池分公司文件有关资料，甲方协助乙方办理开发项目房屋销售按揭的一切手续，办好手续的所有费用由乙方负责，甲方向乙方提供重庆中人岳池分公司的公章一枚和财务专用章一枚（由甲方派人监管，工资由乙方负责支付），甲方在该项目中向乙方收取企业管理费25万元，乙方在该项目实施中实行独立核算、自负盈亏。2006年12月5日，重庆中人岳池分公司注册登记成立，领取了营业执照。 2005年1月7日，岳池县人民政府岳府函（2005）2号《岳池县人民政府关于拍卖出让国有土地使用权供地方案的批复》同意面向社会公开拍卖ＹＣＰ2005-01号位于新风路（玉皇花园）54494㎡土地。之后，由岳池县国土资源局具体组织，实施拍卖，并对外发出国有土地使用权拍卖出让公告。公告载明用地性质为城镇混合住宅，出让年限为商业40年、住宅70年，规划条件为容积率1.8-2.1、建筑密度≤35%、绿化率30%-35%。2006年8月22日，经过6轮次竞价，重庆中人集团公司以2150万元应价成交，当日，殷贤富代表重庆中人集团公司与岳池县国土资源局签订了《国有土地使用权拍卖成交确认书》。2006年12月30日，殷贤富代表重庆中人集团公司与岳池县国土资源局签订ＧＦ-2000-2061合同编号7《国有土地使用权出让合同》。在实际开发建设中，重庆中人集团公司先后取得（2007）岳国土建字第15号《建设用地批准书》、建字第岳规建工（2010）05号《建设工程规划许可证》、编号511621201001311601《建设工程施工许可证》，殷贤富将其开发建设的位于岳池县九龙镇新风路（玉皇花园）214号1幢2楼营业用房（建筑面积1339.21㎡）、岳池县九龙镇新风路（玉皇花园）262号19幢2楼营业用房（建筑面积1224.43㎡）、岳池县625号门市（建筑面积33.71㎡）、岳池县625号门市（建筑面积14.43㎡）等房产登记在自己名下。2012年6月，岳池县九龙镇玉皇观村5组村民胡某拆迁取得该小区（玉皇花园）位于岳池县一间（建筑面积42㎡），办理了房屋所有权转移登记，后出租获得收益。 2009年12月20日，在见证机关岳池县国土资源局见证下，重庆中人岳池分公司作为补偿方（甲方）与受补偿方（乙方）何培菊签订《补偿协议》，约定乙方在甲方购买的ＹＣＰ2005-01号地块内有一宅基地，占地面积102.8㎡，其中经国土部门批准的占地面积84㎡，该宅基地仅有石砌地基，无房屋和构筑物，甲方需在购买的土地上进行房地产开发，经甲乙双方协商一致，就乙方宅基地补偿问题达成如下协议，双方共同遵照执行，还乙方门市1个（Ｅ4栋），面积不超过43.2㎡（即12ｍ×3.6ｍ），尽量在原位置，还乙方住房1套（楼层由乙方自选，选定即不得更改），面积不超过120㎡，面积增减5㎡内不进行补差，超过5㎡部分按700元／㎡补差，尽量在原位置，该住房位于玉皇花园Ｅ区，建筑面积以有资质的测绘单位测绘为准，甲方给予乙方补偿外，乙方不得要求甲方再作其他任何补偿，乙方承诺本协议签订后，乙方宅基地的土地使用权属甲方所有，甲方有权在该地块上进行房地产开发及其他合法使用，如一方违约，应承担违约责任，本协议经双方签字盖章及岳池县国土资源局鉴章后生效。《补偿协议》上甲方代表人谭宪春签字并加盖了重庆中人岳池分公司公章、乙方何培菊签字并捺印、见证机关代表人宋建华签字并加盖了岳池县国土资源局公章。 2010年1月29日，岳池县规划和建设局作出岳规建（2010）罚字01号《建设行政处罚决定书》，对重庆中人岳池分公司及负责人殷贤富在玉皇花园项目工程中改变建设规划许可内容进行超容积率建设行为，决定对该项目工程部处违法工程罚款62万元。2011年3月，经过测绘部门测算，该小区不包含A9栋和E4栋的情况下，总建筑面积为170932.39㎡，超面积部分34697.39㎡（规划面积为不超过136235㎡），已经严重超过规划面积。小区住户反映强烈，信访问题突出。2011年4月28日，岳池县人民政府作出岳府复（2011）30号《关于重庆中人实业（集团）有限公司（玉皇花园）房地产开发用地增加容积率补缴土地出让金的批复》，认为重庆中人集团公司改变土地规划设计条件、超容积率应当补缴土地出让金1056.43万元，希望岳池县国土资源局完善用地手续、交清相关税费后依法按程序办理。由于超容积率建设，E4栋楼房无法修建，何培菊无法获得《补偿协议》约定的由重庆中人岳池分公司还给其在该栋楼房的门市和住房，为此，双方发生纠纷。2015年12月14日，岳池县国土资源局协调处理未果，建议何培菊走司法程序解决。2016年6月8日，岳池县规划和建设局向四川洪州律师事务所出具《关于四川洪州律师事务所律师函的复函》，函复认为重庆中人岳池分公司及殷贤富在开发该小区建设中严重违规超容积率建设，导致E4栋楼房无法修建的主要责任在殷贤富方面，对于何培菊与重庆中人岳池分公司的民事纠纷建议走司法程序解决。 2016年1月4日，何培菊向本院提起民事诉讼，请求判令重庆中人集团公司、重庆中人岳池分公司归还与原宅基地位置相当、面积不低于43.2㎡、价值相等的门市，并赔偿原告门市租金损失，判令被告归还面积不低于125㎡的住房一套，并赔偿原告住房租金损失。案经审理，本院认为《补偿协议》中约定的拆迁还房（门市和住宅）没有修建且不具备合法修建的条件，《补偿协议》约定交付的岳池县九龙镇玉皇花园Ｅ区Ｅ4栋楼房不存在，造成《补偿协议》事实上无法履行，何培菊可依据相关法律规定主张解除合同并赔偿损失，该案何培菊诉讼请求不具体，法院无法明确门市和住房的具体位置和权属状况，因而无法处理损失赔偿问题。2016年6月20日，本院作出（2016）川1621民初230号民事裁定书，裁定驳回何培菊的起诉。裁定生效后，何培菊于2018年1月18日再次向本院提起民事诉讼，以重庆中人集团公司、重庆中人岳池分公司及负责人殷贤富为共同被告，请求判令解除于2009年12月20日签订的《补偿协议》，判令三被告连带赔偿其应得住房的房屋总价值损失暂计人民币375000元、应得门市的房屋总价值损失暂计人民币259200元（具体金额以《补偿协议》约定的应归还住房、门市的相关评估房屋总价值为准），判令三被告连带赔偿其应得住房、门市的租金损失暂计人民币125400元（从2011年5月到起诉时暂计6.6年，其中住房租金损失59400元、门市租金损失66000元，具体金额以三被告向原告全额赔偿房屋总价值时终止计算），案件诉讼费等费用由三被告承担。案经审理，本院认为何培菊所举证据证明其合法拥有《补偿协议》所涉102.8㎡宅基地的使用权的证据不足，因而无法确认《补偿协议》的效力及处理损失赔偿等问题，对何培菊的诉讼诉请不予支持。2018年6月28日，本院作出（2018）川1621民初477号民事判决书，判决驳回何培菊的诉讼请求。何培菊不服提起上诉。广安市中级人民法院审理后认为，上诉人何培菊提交的（1997）岳民初字第224号民事调解书、（2016）川1621民初230号民事裁定书、《拆迁协议》、岳池县国土局关于九龙镇石南路拆迁户建房使用土地的批复及花名册［岳国土建（1997）49号］、行政事业性收费专用收据等相关证据，能够证明何培菊对案涉《补偿协议》所指向宅基地享有相应权益，一审以证据不足为由驳回何培菊的诉讼请求系认定基本事实不清。2018年12月12日，广安市中级人民法院作出（2018）川16民终1313号民事裁定书，裁定撤销本院判决、发回本院重审。本院重审期间，根据何培菊申请依法进行了不动产财产价值评估鉴定。2019年6月6日，四川华意房地产土地评估有限公司根据本院委托作出川华房评（2019）字第（0108）号《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为位于岳池县（玉皇花园）611号3楼住宅（建筑面积130.42㎡）在价值时间点2019年5月10日的市场价值评估单价为3073元／㎡、评估总价400781元，2013年1月1日至2017年12月31日期间在价值时间点2017年12月31日的房地产租金为24547元；位于岳池县（玉皇花园）617号1楼门市（建筑面积40.49㎡）在价值时间点2019年5月10日的市场价值评估单价为7116元／㎡、评估总价288127元，2013年1月1日至2017年12月31日期间在价值时间点2017年12月31日的房地产租金为27141元。何培菊垫支鉴证咨询服务评估费11110元。庭审中，何培菊诉讼请求明确为：1．请求法院判令解除原、被告于2009年12月20日签订的《补偿协议》；2．请求法院判令三被告连带赔偿原告应得的住房损失368760元（住房建筑面积120㎡×评估报告确定的单价3073元＝368760元）、门市损失307411元（门市建筑面积43.2㎡×评估报告确定的单价7116元＝307411元），合计676171元；3．请求法院判令三被告连带赔偿原告应得的住房及门市租金损失51688元（住房租金24547元＋门市租金27141元）；4、本案诉讼费、评估费等费用由三被告承担。 另查明，何培菊系原岳池县九龙镇自生办事组玉皇观村5组村民，何培菊父母何荣显、刘显翠婚后共生育五个子女，何培菊为三女，何培菊父母有祖业房屋，位于岳池县社，共五间穿逗房屋（面积91㎡），1997年2月27日，本院（1997）岳民初字第224号民事调解书确认何培菊分占19㎡。1997年4月22日，因石南公路岳池过城段改造工程拆除原房屋后，经过审批，岳池县国土局出具岳国土建（1997）49号《关于九龙镇石南路拆迁户建房使用土地的批复》，同意包括何培菊在内的86户村民占用耕地新建房屋，批准面积超过原房拆除面积的超额部分，建房户应按规定缴纳有关税费。《审批城市居民宅基地花名册》记载何培菊原房面积为52㎡，批准用地36㎡。1999年1月16日，何培菊缴纳超占32㎡土地费用6720元。2001年9月6日，岳池县文教建筑安装工程公司取得拆迁九龙镇玉皇观农房拆迁改造项目许可证后，与胡某等部分拆迁户签订了房屋拆迁协议。2005年1月8日，岳池县国土资源局在岳国土资拍（2005）第6号《国有土地使用权拍卖出让公告》中载明“一切自然人和法人在竞买人参加竞买前须与原开发商文教建司就前期开发债权债务达成协议，竞得后须履行原开发商与329户拆迁户所签订拆迁协议”。为解决拆迁遗留问题，岳池县人民政府于2005年3月24日出具《关于玉皇花园项目建设相关事宜的承诺》，同意城建建设集团有限公司与殷贤富签订的联合开发协议，公开竞标中标后所交土地拍卖价款在扣除部分土地出让金后用于统征地拆迁村民房屋补偿、生地变熟地等相关费用。2006年11月8日，重庆中人集团公司、岳池玉皇花园拆迁建设业主殷贤富向岳池县国土资源局请示，公司对玉皇花园ＹＣＰ2005-01号宗地以2150万元中标后，根据县政府承诺申请享受相关优惠政策以便处理项目拆迁历史遗留问题。 本院认为，案涉《补偿协议》，系原告何培菊与被告重庆中人岳池分公司在见证机关岳池县国土资源局见证下于2009年12月20日自愿签订，协议上有何培菊签字捺印、重庆中人岳池分公司公章及代表人谭宪春签名、见证机关岳池县国土资源局公章及代表人宋建华签名，该协议是各方当事人的真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。根据（1997）岳民初字第224号民事调解书、（2016）川1621民初230号民事裁定书、（2018）川16民终1313号民事裁定书、《补偿协议》、岳国土建（1997）49号岳池县国土局《关于九龙镇石南路拆迁户建房使用土地的批复》及《审批城乡居民宅基地花名册》、《四川省行政事业性收费专用收据》、证人胡某、司某、邱某证言等相关证据判断，何培菊对案涉《补偿协议》所指向宅基地享有相应权益。根据《补偿协议》约定，重庆中人岳池分公司在开发建设岳池玉皇花园小区时应当向何培菊补偿Ｅ4栋门市一间（建筑面积不超过43.2㎡）和Ｅ4栋三楼住房一套（建筑面积不超过120㎡）。根据岳府函（2005）2号《岳池县人民政府关于拍卖出让国有土地使用权供地方案的批复》、《岳池县国土资源局国有土地使用权拍卖资料》即《城区国有土地使用权拍卖须知》、岳国土资拍（2005）第6号和（2006）第4号《国有土地使用权拍卖出让公告》、《国有土地使用权拍卖成交确认书》、ＧＦ-2000-2061合同编号7《国有土地使用权出让合同》、（2007）岳国土建字第15号《建设用地批准书》、建字第岳规建工（2010）05号《建设工程规划许可证》、编号511621201001311601《建设工程施工许可证》、《岳池县规划和建设局关于四川洪州律师事务所律师函的复函》、岳规建（2010）罚字01号《岳池县规划和建设局建设行政处罚决定书》及《岳池县玉皇花园面积复核图》、岳府复（2011）30号《岳池县人民政府关于重庆中人实业（集团）有限公司（玉皇花园）房地产开发用地增加容积率补缴土地出让金的批复》等大量证据判断，重庆中人岳池分公司及殷贤富在实际开发案涉小区中改变土地规划设计条件、严重超容积率建设，存在违法行为，其行为不仅受到行政处罚，还导致Ｅ4栋楼房无法修建，造成无法履行补充协议约定的向何培菊补偿门市和住房的义务，构成违约。结合案涉小区Ｅ4栋楼房尚未修建且不能修建的事实，案涉补偿协议中补偿门市和住房事实上不能履行，合同目的不能实行，存在根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，何培菊主张解除补偿协议的诉讼请求，本院予以支持。案涉补偿协议因为重庆中人岳池分公司根本违约而解除，解除后又无法返还何培菊宅基地使用权和宅基地上的石砌地基等原有财产权益，造成何培菊经济损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，应当予以赔偿。何培菊的经济损失不仅体现在补充协议约定应当得到的门市和住房价值的直接损失，还应当包括该房屋租金等可得利益损失。由于补偿协议约定的房屋尚不存在，参照该小区何培菊原宅基地位置附近已经建成并交付使用的门市和住房的现时市场价值进行赔偿，符合本案实际，且合理公平。四川华意房地产土地评估有限公司根据本院委托作出的《房地产司法鉴定估价报告》，客观公正，本院予以采信。根据补偿协议约定门市和住房的建筑面积，参照估价报告确定的单价，何培菊主张赔偿应得的住房损失368760元（住房建筑面积120㎡×评估报告确定的单价3073元）、门市损失307411元（门市建筑面积43.2㎡×评估报告确定的单价7116元，何培菊自愿放弃0.20元）、住房及门市租金损失51688元（住房租金24547元＋门市租金27141元），损失合计为727859元，本院予以支持。关于责任承担问题，被告重庆中人集团公司具有房地产开发资格，将案涉岳池玉皇花园小区开发建设项目交由被告殷贤富承包经营，实行独立核算、自负盈亏，并注册成立了被告重庆中人岳池分公司，殷贤富从招投标开始到合同的签订、履行，实质性地主导了工程项目运作的全过程，并将开发建设的部分房产登记在殷贤富自己名下，其财产与分公司混同，殷贤富应当承担民事赔偿责任。重庆中人岳池分公司系重庆中人集团公司开办的分公司，并注册登记，承担开发建设案涉小区项目工程，具有一定民事能力，其分公司经理殷贤富与分公司的财产存在混同，视为分公司有管理的财产，分公司应当与殷贤富一起共同承担民事赔偿责任，被告重庆中人集团公司对此承担连带责任。关于重庆中人岳池分公司答辩意见，其辩称与何培菊签订的拆迁协议无效的理由不成立，本院不予支持；其辩称对何培菊房屋拆除后通过殷贤富已经赔付了一套住房，由于没有提供相应证据，该事实本院不予确认；其建议由政府对何培菊进行补偿或在其宅基地上建设房屋及建议何培菊向小区业主主张其在受益的情况下给予适当补偿的意见，是在逃避履行义务，且未经何培菊同意，本院不予采纳。被告重庆中人集团公司和殷贤富经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对诉讼权利的放弃，不影响本院依据审理查明的事实依法作出判决。 综上所述，原告何培菊的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条等规定，判决如下： 一、解除原告何培菊与被告重庆中人实业（集团）有限公司岳池分公司于2009年12月20日签订的《补偿协议》； 二、被告重庆中人实业（集团）有限公司岳池分公司与殷贤富共同向原告何培菊赔偿经济损失727,859元； 三、被告重庆中人实业（集团）有限公司对以上赔偿债务承担连带责任。 以上债务限于本判决书生效后十日内履行，义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11,396元、鉴证咨询服务评估费11,110元，由三被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  孙 勇 人民陪审员  黄晓琼 人民陪审员  刘国家 二〇一九年七月三十日 书 记 员  贺敏森