浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1581号上诉人（原审原告）：姜如益,男,1954年12月21日出生,汉族,户籍地：上海市宝山区，现住上海市。上诉人（原审原告）:姜菊英,女,1952年11月14日出生,汉族，户籍地：上海市宝山区，现住上海市。上诉人（原审原告）:陈望,男,1982年5月16日出生,汉族，户籍地：上海市虹口区，现住上海市。被上诉人（原审被告）：上海仟陌投资管理有限公司,住所地：上海市奉贤区海杰路******。统一社会信用代码：91310120554328673F。法定代表人：俞国良，公司总经理。委托代理人：吴彬彬、申东晓，浙江工品律师事务所律师上诉人姜如益、姜菊英、陈望（以下简称姜如益等三人）因与被上诉人上海仟陌投资管理有限公司（以下简称上海仟陌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初4065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜如益等三人上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审事实认定错误。一审法院既然已经认定上海仟陌公司尚欠姜如益等三人租金26437.5元未支付，又在上海仟陌公司未提供任何代缴税款的证据的情况下，就认定其拖欠的租金系代姜如益等三人缴纳税费，明显属于事实认定错误，应予纠正；关于免费入住权，一审以“逾期”和姜如益等三人被侵犯的入住权无法用金钱衡量为由回避查明此节事实，实属不妥，应予纠正。上海仟陌公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应当依法予以维持。请求驳回上诉，维持原判。姜如益等三人向一审法院起诉请求：一、上海仟陌公司向姜如益等三人支付未足额支付的租金差额26437.5元；二、上海仟陌公司向姜如益等三人支付违约金793.13元（以26437.5元为本金，自2017年7月1日以年利率6%暂计至2018年6月30日，应计算至实际支付之日）；三、上海仟陌公司向姜如益等三人支付免费入住权折价款41400元。庭审中变更第三项诉讼请求为：上海仟陌公司向姜如益等三人支付免费入住权折价款120000元（400元／天×20天×3年×5套房）。一审法院认定事实：嘉兴市总部商务花园7号楼1108室、1109室、1110室、1116室、1117室房屋系姜如益等三人所有，由姜如益等三人与天亿公司签订商品房买卖合同购得。2015年7月3日，姜如益等三人（协议甲方、委托人）与上海仟陌公司（协议乙方、受委托人）签订5份委托经营管理协议（每套房屋签订一份协议），协议约定：甲方将上述房屋委托乙方全权进行统一租赁管理，乙方拟用于开设“汉庭快捷酒店”（最终名称以工商局核准为准）；委托期限自2015年7月1日至2025年6月30日止，委托期限内分为A、B、C三阶段执行，A阶段为共同培育期，自2015年7月1日至2017年6月30日，在此二年期内，甲方不向乙方收取任何费用；B阶段为固定收益期，1108室、1109室、1110室、1116室、1117室在2017年7月1日至2019年6月30日的租金收益分别为30527元、30527元、31178元、28862元、29547元；C阶段为实际收益期；实际收益支付周期为半年一付，首次支付时间为2017年7月1日，后续租金支付时间为每半年顺眼支付一次；甲方有义务按照国家法律、法规的相关规定承担所购物业因经营（租赁）而产生的所有相关税收。在委托期内，甲方享有每年20天的免费入住权，甲方需遵守酒店管理公司公布的预约细则，房间安排由乙方根据情况进行安排，原则上为甲方所购物业同级别向对应的房间。委托期间，如遇乙方违约，乙方须按本协议第二条第1款规定的期限支付相应的款项，逾期乙方应支付甲方违约金（违约金标准按银行同期存款利率计付）。协议签订后上述房屋交付上海仟陌公司经营管理，上海仟陌公司用于开设全季酒店（嘉兴万达广场店），该酒店由嘉兴立森酒店管理有限公司（以下简称立森管理公司）管理。姜如益等三人自认上海仟陌公司已向其支付部分租金，尚欠26437.5元未支付。2017年10月16日，上海仟陌公司向姜如益等三人邮寄告知函一份，载明：经过多方争取与努力，原定开设的汉庭酒店，经华住集团特批，同意提高等级开设全季酒店。全季酒店（嘉兴店）于2016年10月开始装修，于2017年7月15日试运营，将于2017年10月18日正式开业。自2016年12月起上海仟陌公司已开始按《委托经营协议》约定向业主支付租金收益。根据国家税法规定，上海仟陌公司所支付的租金收益需开具发票并交纳税金，根据《委托经营协议》第三条第3小条的约定，税金由业主承担。故上海仟陌公司将自2017年10月起，在支付业主各期租金收益时将扣除代为缴纳的税金，税率为租金收益的17.55%，具体包括增值税5%，附加税为增值税额的10%（含城建税5%、教育费附加3%、地方教育、地方教育费附加2%0.05%及房产税12%。在2017年10月前部分业主已收到的租金收益因未扣除代缴的税金，将于下一期支付时补扣。2017年12月1日，上海仟陌公司向包括姜如益在内的部分业主邮寄全季酒店（嘉兴万达广场店）的免费入住券，部分业主已凭该券享受了权利。另，上海仟陌公司提供了2017年及2018年购买方为立森管理公司的部分浙江增值税专用发票及付款人为天亿公司的电子缴税凭证（税种名称包括城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税及印花税）。上海仟陌公司陈述根据税法要求应该由租赁物所在地的公司缴纳税收，所以由天亿公司代上海仟陌公司缴纳税款，双方是关联公司。一审法院认为，姜如益等三人与上海仟陌公司签订的《委托经营管理协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、上海仟陌公司是否可将其代缴的税款在支付的租金中直接扣除；二、姜如益等三人主张将免费入住权折抵现金是否成立。关于焦点一，委托经营管理协议明确约定姜如益等三人应承担所购物业因经营而产生的所有相关税收，姜如益等三人将物业委托上海仟陌公司以上海仟陌公司的名义进行统一经营管理，在上海仟陌公司经营的过程中相关税费将由作为管理人的上海仟陌公司直接缴纳。且委托经营管理协议中仅约定税费由姜如益等三人承担，并未明确约定税费的支付方式，因此上海仟陌公司在支付租金时扣除其已代缴的税费并无不当。对缴税人为何为立森管理公司和天亿公司以及应缴税款的税率，上海仟陌公司也提供相应证据并作出合理解释，在扣除代缴税费后，上海仟陌公司已足额向原告支付租金，因此姜如益等三人要求上海仟陌公司支付所欠租金及违约金的诉请缺乏事实依据，不予支持。关于焦点二，姜如益等三人主张将其2015年至2017年度未享受的免费入住权折抵现金。对此一审认为，其一，协议约定“在委托期内，甲方享有每年20天的免费入住权，甲方需遵守酒店管理公司公布的预约细则，房间安排由乙方根据情况进行安排”，可见双方约定的免费入住权具有时效性，且并未规定不使用该权利的情况下可以折现，故姜如益等三人要求对免费入住权折抵现金12万元的主张属依据不足。其二，协议又明确约定“2015年7月1日至2017年6月30日为共同培育期，在此两年期限内，甲方不向乙方收取任何费用”。因此对于共同培育期内姜如益等三人是否享有免费入住权双方存在不同理解。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方之所以约定2年的共同培育期，应系为上海仟陌公司留取一定的时间进行广告推广、市场营销及招商引资等，该阶段主要由上海仟陌公司进行市场的前期培育工作，因此在此期间上海仟陌公司无需向支付租金收益；根据上海仟陌公司提供的证据可知，涉案全季酒店在经过近一年的装修后在2017年10月才正式开业，因此如果业主在2015年7月1日至2017年6月30日期间也享有免费入住权，将不符合合同确定共同培育期的目的；而2017年7月1日至2018年6月30日期间的免费入住权，即便双方在是否收到免费入住券问题上争论不休，因确已逾期，姜如益等三人再要求上海仟陌公司给付折价款也难以成立。因此，姜如益等三人的该项诉请缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回姜如益等三人的诉讼请求。案件受理费1516元，由姜如益等三人负担，于判决生效后七日内交纳。双方在二审中均未提交新的证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于所涉租金收益是否已足额支付以及姜如益等三人免费入住权是否受到侵害。关于租金收益。姜如益等三人自认上海仟陌公司已支付部分租金，尚欠26437.5元未支付。上海仟陌公司则认为26437.5元是其为姜如益等三人代缴税费，扣除税费后已经足额支付租金收益。虽然，双方在委托经营管理协议并未约定上海仟陌公司为其代缴税费的内容，但协议中明确约定业主应承担所购物业因经营而产生的所有相关税收，且业主将物业委托上海仟陌公司以上海仟陌公司的名义进行统一经营管理。由于姜如益等三人均不在房产所在地，房产税等税费由房产代管人或者使用人代为缴纳，符合相关法律规定，也是本地通行做法。何况上海仟陌公司在支付姜如益等三人租金时扣除其已代缴的税费，并未对姜如益等三人造成实际损失。至于为何由立森管理公司和天亿公司缴纳税费以及应缴税款的税率，上海仟陌公司也提供相应证据并作出合理解释，符合本地实际且已发函向业主进行了说明。现有证据表明，上海仟陌公司在扣除代缴税费26437.5元后已足额向姜如益等三人支付租金，姜如益等三人认为上海仟陌公司欠付租金的事由不能成立，一审对其相应诉请不予支持，并无不当。如上分析，本院对姜如益等三人提出的调取税费缴纳记录的申请，不予照准。关于免费入住权。本院注意到，案涉协议中确实载明在委托期内姜如益等三人享有每年20天的免费入住权。但结合协议上下文及实际情况，该条文的解读应限缩理解为委托期酒店开业时间内才享有免费入住权。一是双方签订委托经营管理协议时，案涉房屋均为毛坯房。也就是说双方约定的委托期限起始时2015年7月1日案涉房屋并不具备使用功能，而也是从该时间起，上海仟陌公司开始进行广告推广、市场营销及招商引资等活动，并在期间对包括案涉房屋在内的房产进行装修装饰，才能促成酒店开业经营，只有在酒店正式开业经营后，姜如益等三人享有的免费入住权才有现实基础和实际可能；二是协议也明确约定自2015年7月1日起至2017年6月30日为共同培育期，在此阶段内姜如益等三人不向上海仟陌公司收取任何费用，也不承担任何支出及债务。如在此期间姜如益等三人享有免费入住权，有违权利义务对等原则，也不符合合同目的。因此，将免费入住权理解为委托期酒店开业时间内才享有，更符合合同本意和目的。涉案房屋在经过装修于2017年10月正式开业后，上海仟陌公司即时通知了姜如益等三人，并向其邮寄了免费入住券。虽然双方对是否收到免费入住券存有争议，但是否寄送入住券并未约定为上海仟陌公司的合同义务（当然，从现有邮寄凭证和部分业主已使用入住券等情况来看，可推定姜如益等三人已收到入住券）。何况根据协议约定，免费入住权的行使需遵守酒店管理公司公布的预约细则，房间安排由上海仟陌公司根据情况进行安排。在上海仟陌公司发函披露酒店开业信息后，姜如益等三人也未提出要求享受免费入住的要求并进行预约。免费入住权具有时效性，双方也未约定不使用该权利可以折抵现金。故一审对姜如益等三人要求对免费入住权折抵现金的主张不予支持，也无不当。综上，姜如益等三人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1516元，由姜如益、姜菊英、陈望负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年七月二十三日书记员  赵婉沁