中华人民共和国 福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终2214号 上诉人（原审原告）：许明月（ＫＯＨＢＥＮＧＧＵＡＴ），女，1926年12月28日出生，新加坡共和国国籍，护照号码×××280Ｈ。 上诉人（原审原告）：刘生镒,男，1949年3月16日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民，Ａ）。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：刘经涛，福建东方格致律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘秀杏,女，1930年12月27日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民。 上诉人（原审原告）：王娟娟（ＷＯＮＧＫＵＥＮＫＵＥＮ），女，1950年7月7日出生，中华人民共和国香港特别行政区居民。 上诉人（原审原告）：刘淑琼（ＬＡＵＷＳＩＯＫＫＨＩＮＧ），女，1937年6月11日出生，印度尼西亚共和国国籍。 上列三上诉人共同委托诉讼代理人：林建兴，福建天衡联合律师事务所律师。 上列三上诉人共同委托诉讼代理人：张艺君，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘应心，男，1945年2月15日出生，汉族，住福建省厦门市。 委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱炳粦，男，1968年3月18日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人:俞桂莲，福建尚圭律师事务所律师。 委托诉讼代理人:许志东，福建尚圭律师事务所律师。 上诉人许明月、刘生镒、刘秀杏、王娟娟、刘淑琼因与被上诉人刘应心、朱炳粦确认合同效力纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因上诉人刘淑英在诉讼中死亡，其继承人王娟娟表明要参加诉讼，本院依法追加刘淑英的继承人王娟娟参加诉讼。本案现已审理终结。 许明月、刘生镒、刘秀杏、王娟娟、刘淑琼上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、址于厦门市思明区中山路73号房产系郭池娘遗产，业经生效判决确认由许明月、刘秀杏各享有六分之一的份额，由刘淑英、刘淑琼、刘生镒各享十二分之一的份额，刘应心仅享有二十四分之一份额。刘应心及朱炳粦都是明知的，朱炳粦明知刘应心无处分权，仍恶意与其订立十年的租赁合同，刘应心为了占有租金收益与朱炳粦串通，合同应认定无效。针对郭池娘的遗产，包括上诉人在内的权利人已申请强制执行，厦门市中级人民法院受理执行案后，曾多次前往讼争房产调查并通知占有使用人。朱炳粦明知刘应心既非郭池娘的唯一继承人也非其他继承人的代理人，包括上诉人在内的郭池娘继承人已通过诉讼对讼争房产主张并行使权利等事实，依然与刘应心恶意串通，签订讼争租赁合同，侵害了上诉人的合法权益，应认定合同无效。 二、刘应心在一审中自认讼争合同无效。一审判决没有对此予以认定，还错误认定刘应心为所谓代理人。讼争房产系上诉人与刘应心等人共同共有，上诉人享有合计超过一半的份额，而刘应心仅享有二十四分之一，根本没有对共有物的处分权及管理权，其出租行为不具有法律效力，且其明确对上诉人的一审诉求毫无异议。讼争合同已经构成对上诉人等共有权人的权利侵害，刘应心及朱炳粦均明显故意，对上诉人的一审诉求应支持。 三、讼争房产的市场租金标准高达每月16万元，刘应心以恶意占有为目的，通过朱炳粦恶意控制讼争房产，侵害了上诉人的合法权益。朱炳粦在相关生效判决处在执行期间，仍与刘应心订立讼争合同，以明显低于市场行情的价格低价租入讼争房产，立即高价转租谋取暴力，明显存在恶意。 四、客观上，刘应心和朱炳粦之间并不存在真实的租赁关系，讼争合同是刘应心试图独占讼争房产收益的工具，朱炳粦与刘应心之间款项往来情况不明，刘应心也并未确认收取全部款项，对所谓租赁合同的履行环节，一审法院未予查明。不论租金数额，都是讼争房产所产生的收益，应归属于共有人，刘应心和朱炳粦明知讼争房产存在其他共有人，仍恶意造成共有人无法实现和保护权益的局面，使得上诉人的合法权益遭受损失。一审对此未予查明应予以纠正。 刘应心辩称，其答辩意见与一审答辩意见一致，并认为其没有主观恶意，也没有与朱炳粦恶意串通，也没必要与朱炳粦恶意串通，朱炳粦经常没有交租金，刘应心还要另行主张权利。 朱炳粦辩称，其与刘应心之间不存在恶意串通签订讼争合同以损害上诉人利益的情形。刘应心作为郭池娘的继承人之一又是房屋办理退管手续的代理人，且刘应心也以讼争房产作为经营场所设立厦门市思明区宜宜百货商店，朱炳粦在知悉前述资料的情况下有合理的理由确信被刘应心对讼争房产确有出租权。朱炳粦作为普通的承租人已经尽到合理的审查义务，即使刘应心的处分权略有瑕疵，对于朱炳粦来说至少符合表见代理构成要件，合同是有效的。其次，朱炳粦已经充分履行讼争租赁合同的义务，向刘应心支付了所有租金。朱炳粦作为承租方一直恪守合同义务，按时交纳房屋租金并负责对房屋进行修缮等，朱炳粦的行为已经足以证明讼争租赁合同实际履行。一审法院查明本案租金款项转至刘应心及其子女账户的事实，刘应心对此认可。上诉人所称租金市场价较高无证据予以佐证，且未考虑长租赁合同可以避免若房屋空置不能收取租金、寻找适当租客需要花费时间精力、不当租客可能会逃废租金等不利与风险。综上，若非刘应心积极办理退管手续，通过租赁实现以房养房，讼争房产还在公管之下，或者可能毁坏。朱炳粦与刘应心签订并履行讼争租赁合同不仅使房产得到有效的维护，还产生积极的收入，对于所有继承人来说都是有利的，所以与刘应心没有恶意串通，客观上也没有损害上诉人利益。 许明月、刘生镒、刘秀杏、刘淑英、刘淑琼向一审法院起诉请求：确认刘应心与朱炳粦于2013年12月8日签订的《店铺租赁合同》无效。 一审法院认定事实：许明月、刘生镒、刘秀杏、刘淑英、刘淑琼、刘应心系案外人郭池娘遗产的部分继承人。2000年5月16日，原厦门市土地房产管理局向郭池娘出具一份《退还华侨房屋产权的通知书》，通知郭池娘及其代理人刘应心，自2000年6月起将中山路73号2、3、4层房屋退还产权。 2009年11月20日，厦门市国土资源与房产管理局向郭池娘出具一份《关于归还中山路73号一层和中山路75号一、四层侨房产权的决定》，通知自2009年12月1日起，退还中山路73号一层及75号一、四层房屋产权。 2013年12月8日，刘应心（甲方）与朱炳粦（乙方）签订一份《店面租赁合同》（以下简称讼争合同），约定乙方自愿租用甲方位于思明区中山路73号店铺（以下简称讼争房屋），租用期限自2014年1月20日至2024年1月20日；本合同签订之日，乙方向甲方交付保证金7万元；前五年月租金为7万元，后五年月租金为77000元；甲方须于2014年1月1日交付乙方使用。 另查明，厦门市思明区宜宜百货商店经营者为刘应心，经营场所为厦门市思明区中山路73号。 审理中，朱炳粦主张其向刘应心还租赁了中山路75号店铺，并提交转账凭证，拟证明其缴纳了讼争房屋及中山路75号店铺的租金，因双方存在另外。转账凭证载明，2013年12月5日至2017年10月8日，朱炳粦向刘应心转账1968273.39元；2015年10月19日至2017年7月24日，朱炳粦向刘应心之女刘静宜转账2282017.93元；2014年11月5日，案外人崔红英向刘应心转账104000元；2014年7月22日、2014年11月17日和2015年4月20日，案外人崔德平向分别向刘应心转账204000元、10万元和204000元；2015年7月24日至2015年8月26日，案外人柳远峰向刘应心共转账199000元；2016年3月12日，案外人陈海泳向刘静宜转款104000元。 一审法院依法传唤陈海泳、崔红英、崔德平、柳远峰到庭询问。其均陈述上述转款系受朱炳粦指示所支付中山路店面的租金。 许明月、刘生镒对上述证据的质证意见为：1.对转账凭证的真实性无异议，但不能确定是否系讼争房屋的租金，不排除有其他房屋租金的可能；2.对陈海泳等人陈述的真实性无法确认。 刘秀杏、刘淑英、刘淑琼对上述证据的质证意见为：1.对朱炳粦转账凭证的合法性关联性均不予认可，其转账凭证的时间、金额均与讼争合同约定不符，无法一一对应，且大部分资金都转给刘静宜，与本案无关；2.对崔红英、崔德平、陈海泳、柳远峰名下转账凭证及陈述的真实性合法性关联性均不予认可，与本案无关。 刘应心对上述证据的质证意见为：对转账凭证及崔红英等人的陈述均无异议，确认收到朱炳粦关于讼争房屋的部分租金，但朱炳粦长期拖欠租金，并未足额支付。 一审法院认为，刘应心作为郭池娘的继承人和中山路73号2、3、4层房屋办理退管手续的代理人，其所注册登记的厦门市思明区宜宜百货商店经营场所亦为厦门市思明区中山路73号，朱炳粦有理由相信其有权出租讼争房屋。 崔红英等人已陈述其受朱炳粦指示进行转账，款项分别转至刘应心及其女儿刘静宜处，刘应心亦确认收到上述款项，在没有相反证据的情况下，结合转账凭证，其所陈述可予采信。许明月、刘生镒、刘秀杏、刘淑英、刘淑琼认为朱炳粦支付金额与讼争合同约定不一致，刘应心认为朱炳粦长期拖欠租金未足额支付，均属合同履行问题，不影响合同效力。综上，许明月、刘生镒、刘秀杏、刘淑英、刘淑琼未能证明朱炳粦与刘应心恶意串通签订讼争合同而损害其合法权益，故其主张讼争合同无效，于法无据，一审法院不予支持。关于朱炳粦是否足额支付租金，当事人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回许明月（KOHBENGGUAT）、刘生镒、刘秀杏、刘淑英（LAUWSIOKINGLAUSEOKENG）、刘淑琼（LAUWSIOKKHING）的诉讼请求。案件受理费20676元，由许明月（KOHBENGGUAT）、刘生镒、刘秀杏、刘淑英（LAUWSIOKINGLAUSEOKENG）、刘淑琼（LAUWSIOKKHING）共同负担。 本案二审期间，各方当事人对一审判决查明的事实，除刘应心认为遗漏查明讼争房屋一楼店面还没有进行继承析产以外，对其它事实没有异议，本院对各方无异议的事实予以确认。 另查明，刘淑英于2018年3月21日死亡，其生前2016年12月2日在福建省厦门市思明区公证处立下遗嘱，遗嘱内容为：“将讼争房产属于刘淑英的份额及权益遗赠给王娟娟。”王娟娟据此申请参加本案诉讼。 二审中，朱炳粦提交3组证据：证据1.建筑工程结算书、证据2.收据、证据3.中国建设银行个人客户账户明细清单，上述证据用于证明朱炳粦作为讼争房屋承租人委托厦门市珉发建筑工程有限公司对讼争房屋进行修缮，并为此支付了修缮房产的工程款项。 上诉人质证认为，对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，是市政府为了统一建筑风貌进行的维护，属于公共行为；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，无法证明朱炳粦是房产承租人，更不能证明朱炳粦有权使用房屋。 刘应心质证认为，对证据1、2、3的表面真实性无异议，对关联性有异议，朱炳粦只租一层，不应有二层的装修，且刘应心不清楚房屋是否有装修。 本院认为，首先，本案系确认合同效力纠纷，根据查明事实，刘淑英在诉讼中死亡，本院根据现有证据依法追加王娟娟参加本案确认合同效力之诉，不涉及遗产继承事宜。其次，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。就本案而言，上诉人主张刘应心与朱炳粦于2013年12月8日签订的《店铺租赁合同》属恶意串通、损害了上诉人的利益应为无效，故上诉人应提供证据证明刘应心与朱炳粦存在恶意串通且损害了上诉人利益的事实。根据查明事实，许明月、刘生镒、刘秀杏、刘淑英、刘淑琼、刘应心系案外人郭池娘遗产的部分继承人。2000年5月16日，原厦门市土地房产管理局向郭池娘出具《退还华侨房屋产权的通知书》，通知郭池娘及其代理人刘应心，自2000年6月起将中山路73号2、3、4层房屋退还产权。刘应心与朱炳粦就讼争房屋签订《店面租赁合同》后，刘应心确认收到朱炳粦支付的部分租金。综合各方提交的证据，可以证实刘应心作为讼争房屋的继承人之一，其与朱炳粦就讼争房屋签订了租赁合同且已收取部分租金，但不足以证实刘应心与朱炳粦存在恶意串通且损害上诉人利益的事实。上诉人亦未能证实讼争《店铺租赁合同》存在合同无效的其他法定情形，故上诉人应承担举证不能的法律后果，对上诉人关于讼争《店铺租赁合同》无效的上诉理由不予采纳。至于讼争房屋的租金收益分配事宜属不同的法律关系，各方可另行协商处理。朱炳粦二审提交的证据与本案已无实质关联，本院不予评判。 综上所述，许明月、刘生镒、刘秀杏、王娟娟、刘淑琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20676元，由许明月、刘生镒、刘秀杏、王娟娟、刘淑琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （柯艳雪） 审 判 员 （章 毅） 二〇一九年七月三十一日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。