昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初455号原告：王振海，男，1979年4月10日出生，汉族，河南省郸城县人，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：罗晓洁，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。原告：贾迎真，女，1978年5月3日出生，汉族，河南省郸城县人，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：罗晓洁，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：董冬梅，女，1975年3月6日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈泽、查朝立，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被告：王建立，男，1972年11月10日出生，汉族，河南省郸城县人，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：陈泽、查朝立，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。原告王振海、贾迎真诉被告董冬梅、王建立确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告王振海、贾迎真的委托诉讼代理人罗晓洁，被告王建立及被告董冬梅、王建立的共同委托诉讼代理人陈泽、查朝立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王振海、贾迎真向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认两被告签订的《二手房买卖合同》无效，并将坐落于昆明市商铺[《不动产权证书》颁发号：云(2016）盘龙区不动产权第0000956号]房屋恢复登记至原告名下，两被告共同承担因过户产生的费用和税费；二、两被告承担本案诉讼费用。标的：670000元（大写：陆拾柒万）。事实和理由：2017年3月9日，二原告与被告王建立签订《委托合同》，委托事项为：二原告委托被告王建立代为出售二原告拥有的坐落于昆明市的商铺[《不动产权证书》颁发号：云（2016）盘龙区不动产权第0000956号，房屋面积83.66㎡]。被告王建立接受委托后于2017年3月27日与被告董冬梅签订《二手房买卖合同》，成交总价仅仅为人民币67万元，单价仅为8008.6元/㎡，而当时该位置的商铺市场均价己经高达25000元/㎡左右。被告王建立在未与二原告商定房屋价款的情况下，将该房产以明显低于市场价的价格出售给被告董冬梅，并办理了过户手续。被告董冬梅与被告王建立原系夫妻关系，现二人虽离异但仍共同生活，且二被告均长期在涉案标的房屋附近从事房产交易中介业务，对该区域房屋的市场价格非常清楚。因此，二被告以不足市场价格三分之一的价格买卖二原告委托出售的商铺，明显具有恶意串通损害二原告利益的故意。二被告签订《二手房买卖合同》后一直未告知二原告房屋交易价款金额，也没有向二原告支付售房款，直至2018年11月12日被告董冬梅诉二原告不当得利纠纷一案[案号：（2018）云0103民初9266号]在盘龙区人民法院开庭被告董冬梅举证时，二原告才知晓二被告签订的《二手房买卖合同》的有关情况。根据《合同法》第五十二条第（二）款、《民法通则》第58条之规定，二被告签订的《二手房买卖合同》无效；根据《民法通则》第66条第3款之规定，二被告应对原告承担连带责任。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请判如所请。被告董冬梅、王建立共同辩称，原告起诉同无效，不能成立，应当依法驳回。具体理由为：原告起诉要求无效的理由存在恶意串通，损害他人利益的情形，但被告认为本案不存在所谓的恶意损害第三人利益的情况。本案被告王建立因为刑事拘留措施，让原告以及原告的大哥帮被告处理相关事宜。原告没有保存王建立和董冬梅的合同款项，之后原告向被告还了50万元，剩余156万元至今未偿还，在被告王建立被释放之后，找到原告要求偿还156万元的款项，原告提出没有现金来偿还相应款项。本案的房屋委托给王建立用于抵债，抵债之后，产生了本案的过户手续，而原被告双方实际上都是从事房地产中介，对过户产生的抵债行为的法律后果都是知晓的，并且整个行为发生一年之久，原告才提出本案的诉讼。因此，两被告之间并不存在恶意串通损害第三人利益的情形，而是抵债将本案房屋过户到被告董冬梅的名下，原告的诉讼请求依法不应该得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《房屋买卖合同》、《房屋买卖定金合同》，并非本案当事人之间的合同，本院不予采信；2、被告申请证人王某1、王某2出庭作证的证人证言，内容真实，本院予以采信；3、被告提交的王振海代保管王建立的款项清单、收条与王某1证人证言内容相一致，本院予以采信；4、被告提交的王建立与王振海的录音录像（2017.1.25）、王建立找王振海要钱的录音录像（2017.3.5上午）、王建立到王振海店里的录音录像（2017.3.5下午）、王某1与王振海电话录音（2017.3.14），与证人王某1证言不相符，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年3月9日，原告王振海、贾迎真与被告王建立签订《委托合同》，约定两原告出售坐落昆明市商铺，委托被告王建立代为出售、办理网签备案手续，与买方签订买卖合同并办理公证，代为开具售房所涉相关证明材料，代为收取售房款等行为，受托人在执行和处理上述委托事项过程中，在权限范围内，委托人均予以认可。云南省昆明市中衡公证处于2017年3月9日对上述《委托合同》进行公证，并出具公证书。2017年3月27日，原告王振海、贾迎真与被告董冬梅签订《二手房买卖合同》，约定两原告出售坐落于昆明市房屋，建筑面积为83.66平方米，房屋价款为670000元，被告王建立在出卖人处签字，被告董冬梅在买受人处签字。同日，云南省昆明市中衡公证处对上述《二手房买卖合同》进行公证，并出具公证书。被告董冬梅支付相应的契税、印花税、土地增值税、个人所得税、增值税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税，并获得相应的发票。2017年4月1日，被告董冬梅取得房屋的不动产权证。2015年8月28日，案外人董迅、被告王建立因民事赔偿纠纷与被害人游某发生争执，后伙同案外人陈建丞、李健、吴春富在昆明市盘龙区丽景小区门口对被害人游某、朱某、李某进行殴打。经鉴定，被害人游某的伤情构成轻伤二级、被害人朱某的伤情构成重伤二级、被害人李某的伤情构成轻微伤。昆明市盘龙区人民检察院于2016年4月27日向本院提出公诉，指控案外人董迅、被告王建立、案外人陈建丞、案外人李健犯故意伤害罪，2016年12月27日，本院作出（2016）云0103民初342号《刑事附带民事判决书》，载明被告王建立积极筹款对被害人进行赔偿，并且取得被害人的书面谅解，判决被告王建立犯故意伤害罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年。经审查，证人王某1、王某2出庭作证，因被告王建立涉及刑事案件，需要筹钱赔偿被害人，筹集后交由原告王振海保管，在赔偿被害人后，经证人王某1、王某2、原告王振海、被告王建立对账确认剩余2082352元应由原告王振海还给被告王建立，之后原告王振海偿还520000元，剩余1560000元未归还。双方协商后，将涉案商铺委托被告王建立出售，偿还原告王振海所欠款项。另查明，2016年12月29日，被告王建立、王某1、王某2签订《王振海代保管王建立的款项》，载明从2015年8月28日起至2016年12月27日止的期间内，原告王振海代保管到被告王建立的总金额共计3029000元，王振海总支出946648元（经过被告王建立的同意，并予以认可），剩余2082352元应由原告王振海还给被告王建立。且备注，被告王建立在2015年8月29日被昆明市盘龙区公安分局刑事拘留，在2016年12月27日被昆明市盘龙区人民法院缓刑执行。2017年3月5日，王建立出具《收条》，载明收到原告王振海归还520000元，并注明从2015年8月29日后，被告王建立被刑事拘留，后被告王建立的女儿王某2以现金的方式拿给原告王振海共3029000元，原告王振海为被告王建立的事开支946648元，剩余2082352元应归还被告王建立，在2017年2月10日还给被告王建立400000元，在2017年3月4日还给王建立100000元，在2017年3月5日归还20000元，被告王建立共收到王振海归还520000元。上述还款中，在2017年2月10日的400000元，以及2017年3月4日的100000元，有相应的银行流水。再查，被告王建立与被告董冬梅于2011年8月10日结婚，2014年8月11日离婚，2017年11月15日复婚，2017年12月27日离婚。在2014年8月11日离婚协议中载明，两被告子女王某2、王名洋由女方董冬梅抚养，坐落于昆明市北辰校区凤凰城1单元302号房产一处归女方所有，坐落于昆明市江东花园丽景园49幢4单元302号房产归男方所有。在2017年12月27日离婚协议书中载明，夫妻共同所有坐落于昆明市江东花园丽景园49幢4单元302号房产归女方所有，男方婚前所有坐落于昆明市江东花园丽景园51幢2单元车库103号归女方所有，女方婚前所有坐落于昆明市穿金路761号都市名典苑C幢1单元4层402号房产、昆明市商铺、昆明市江东小康城H座1单元2号车位与男方无关，由女方自行处置。再查明，证人王某1、原告王振海、被告王建立系同胞兄弟关系；证人王某2是被告王建立的女儿。本院认为，本案的争议焦点系本案的基础法律关系是什么？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第五条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第八条规定：民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。“以物抵债”这一概念，近年来出现在诸多领域，并衍生出不少形态，由于目前法律规范并未就此类协议的性质和效力进行明确约定，理论上认为以物抵债属于当事人双方之间达成以他种给付替代原定给付从而使债权消灭的合同，对于以物抵债的效力、履行等问题的认定，应当尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题，在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。在后果的处理上：如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。具体到本案中，需要逐步分析如下问题：1、原告王振海与被告王建立之间是否存在债权债务？对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，从被告提交的银行流水可以看出原告王振海向被告王建立支付款项记录，以及证人王某1、王某2的证人证言与《王振海代保管王建立的款项清单》、收条前后呼应，可以认定原告王振海对被告王建立有1562352元债务，被告对其抗辩的主张提交相应证据予以证明，但原告对此并未向本院作出合理解释及出示相应证据予以支持，故原告王振海与被告王建立之间是存在债权债务；2、原告王振海与被告王建立之间是否存在以物抵债意思表示？对此，本院认为，（1）从被告提交的《委托合同》及公证书可以看出，原告王振海作为完全民事行为能力人，基于真实的意思表示，委托被告王建立出售其名下房屋，（2）被告王建立将房屋出售给被告董冬梅，且办理房屋权属登记，房屋的款项未实际支付，与正常房屋买卖交易习惯不符，同时，（3）原告王振海于2019年1月向法院提起诉讼确认买卖合同无效，该起诉时间相比于签订买卖合同时间有一年七月之久，且原告王振海在该期间内未向被告王建立催要房款或起诉房款，亦与正常房屋买卖交易习惯不符，（4）被告董冬梅取得房屋不动产权登记后，被告王建立未向原告主张其债务的请求，综合上面论述，本院认为原告王振海与被告王建立之间存在以物抵债意思表示，且将抵债物过户登记到被告名下；3、原告王振海是否有证据予以证明其有能力偿还债务？对此本院认为，在抵债物实际交付且过户到债权人时，原告王振海并未向本院提交其有履行债务的证据，应当视为双方以其实际的行为履行以物抵债协议；4、本案中的以物抵债行为是否符合法律、行政法规规定？对此，本院认为，以物抵债协议属于诺成合同，要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，原告王振海与被告王建立以其实际行为完成了以物抵债，抵债物价值与所欠债务数额相当，并不违反相关法律法规规定，且以物抵债完毕后，被告王建立并未向原告王振海主张债权，故本案中的以物抵债行为符合法律、行政法规规定，属于双方当事人的意思表示真实。综合上述分析，本院认为，被告提出的以物抵债观点，意思表示真实，有理有据，应当予以采信。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告主张两被告恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效观点，本院认为，其一，其未有证据予以证明两被告恶意串通；其二，其未有证据予以证明原告实际收到了不合理的低价房款，进而导致其利益损失。故对于原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：驳回原告王振海、贾迎真的诉讼请求。案件受理费10500元，由原告王振海、贾迎真承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李娜人民陪审员  吴菡人民陪审员  何伟二〇一九年七月五日书 记 员  杨璐