福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初4479号 原告：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地福建省南安市溪美街道成功街372号，统一社会信用代码91350583856303885A。 负责人：黄晓峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：林碧芳，女，1977年1月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。该支行员工。 委托诉讼代理人：陈春翔，男，1993年3月17日出生，汉族，住福建省南安市。该支行员工。 被告：林建民，男，1968年7月14日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：李婷娜，女，1973年4月28日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：南安成功房地产拓展有限公司，住所地福建省泉州市南安市石井镇后店村，统一社会信用代码913505836115492116。 法定代表人：蔡崇发，系该公司执行董事兼总经理。 原告中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“中国农行南安支行”）与被告林建民、李婷娜、南安成功房地产拓展有限公司（以下简称“成功房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农行南安支行的委托诉讼代理人林碧芳到庭参加诉讼，被告林建民、李婷娜、成功房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农行南安支行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告林建民、李婷娜立即归还原告借款本金165601.83元及相应未还的利息、罚息及复利（贷款未还的利息、罚息及复利自2018年12月21日起至2019年4月25日暂计2533.79元，此后产生的利息、罚息及复利按中国人民银行有关规定及合同约定计算至贷款本息清偿日止）；3、判令原告有权对被告林建民、李婷娜提供的抵押物（石井镇后店村成功国际城11幢10层1003号）拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、南安成功房地产拓展有限公司承担对上述债务连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告林建民和被告李婷娜为夫妻关系。2012年11月14日三被告与原告签订一份《个人购房担保借款合同》，合同编号35020120120110050，合同约定林建民向原告借款240000元，期限180个月，借款利率为中国人民银行同期基准利率，采用按月等额本息还款的还款方式。该借款用途：购买位于石井镇后店村成功国际城11幢10层1003号的商品房，并以该套房产设定抵押担保，原告和被告林建民、李婷娜依法向有权登记机关办理了抵押权预告登记手续，现尚未办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。该笔借款同时由成功房地产公司提供阶段性保证担保，承诺自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该笔借款同时由借款人的配偶李婷娜承诺共同还款责任。原告依约于2012年11月20日向借款人林建民发放贷款240000元，期间借款人林建民屡次逾期，成功房地产公司于2018年6月28日、2018年10月31日、2018年12月29日代为清偿本金利息共14838.67元。截止2019年4月25日，被告尚欠原告贷款本金165601.83元及相应未还的利息、罚息、复利。被告林建民已严重违约，而被告李婷娜未承担共同还款责任，被告成功房地产公司也未履行连带保证担保责任。为维护原告合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼。 被告林建民、李婷娜、成功房地产公司未作答辩。 本院经审理认定如下事实： 1、2012年11月14日，原告中国农行南安支行与被告林建民、李婷娜、成功房地产公司签订了编号为35020120120110050的《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告林建民因购买位于南安市的需要，向原告中国农行南安支行申请贷款240000元，贷款期限为180个月。还款方法为按月等额本息还款法。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。被告成功房地产公司为被告林建民向原告的借款提供阶段性连带责任保证，自借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。该合同还对原、被告的权利义务及违约责任等作了具体约定，被告林建民作为借款人、被告李婷娜作为抵押人在该合同上签名捺印确认，被告成功房地产公司作为保证人在该合同上盖章确认； 2、被告李婷娜与被告林建民系夫妻关系，被告林建民向原告所贷的款项发生在双方婚姻关系存续期间，2012年11月14日，被告李婷娜签署《共同还款承诺书》一份，承诺对于借款人林建民与原告签订的编号为35020120120110050的《个人购房担保借款合同》项下所发放的所有贷款承担共同还款责任； 3、被告林建民、李婷娜自愿将其位于南安市抵押给原告并办理了抵押预告登记手续； 4、上述合同生效后，原告依约向被告林建民的指定账户即被告成功房地产公司的账户发放了借款240000元。至今，被告林建民尚欠原告借款本金165601.83元及相应的利息、罚息。被告成功房地产公司也未履行连带保证担保责任。 上述事实，有原告中国农行南安支行提供的原告营业执照、负责人身份证明、被告身份证复印件、结婚证、《个人购房担保借款合同》、借款借据、房屋预告登记证、原告委托诉讼代理人在庭审中的陈述为证，本院予以确认。被告林建民、李婷娜、成功房地产公司未到庭参加诉讼，又未书面提出答辩意见并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证以及质证的权利。 本院认为，原告中国农行南安支行与被告林建民、成功房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》主体适格，意思表示真实，内容不违反法律法规的规定，应认定为合法有效的合同，当事人均应按照合同的约定履行义务。原告依约向被告林建民发放了240000元贷款，被告林建民未按合同约定履行还款、付息义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。同时，被告的违约行为已符合双方约定的解除合同的条件，故原告要求解除合同，并要求被告林建民偿还借款本金165601.83元及支付相应的利息、罚息、复利的诉讼请求合理合法，本院予以支持。但原告计算利息、罚息及复利的标准明显过高，本院依法予以调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”的规定，本院酌定被告林建民应支付透支利息、罚息及复利总计不得超过年利率24%。 被告林建民向原告借款，发生于被告林建民与李婷娜夫妻关系存续期间，且该款项是用于购买位于南安市，被告李婷娜在抵押人处亦予以签名确认，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定，故本院认定上述债务系被告林建民与被告李婷娜的共同债务，即被告李婷娜应对被告林建民的上述债务承担共同偿还责任。本案中，被告成功房地产公司作为被告林建民的阶段性连带责任保证人，根据《个人购房担保借款合同》关于保证期间的约定，因涉案房产尚未办理抵押登记，原告有权依据借款合同的约定要求被告成功房地产公司承担相应的连带保证责任。因此，原告请求被告成功房地产公司对被告林建民尚欠的贷款本金及相应的利息、罚息承担连带保证责任有事实和法律依据，本院予以支持。被告成功房地产公司承担保证责任后有权向被告林建民、李婷娜追偿。原告中国农行南安支行与被告林建民、李婷娜仅就涉案房产设立了抵押权预告登记，该抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生抵押权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告农业银行南安支行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房屋享有现实抵押权。因此，原告农业银行南安支行要求在上述房屋的拍卖、变卖时享有优先受偿权没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，被告林建民、李婷娜、成功房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一款第一百八十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第四条、第五条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司南安市支行与被告林建民、李婷娜、南安成功房地产拓展有限公司于2012年11月14日签订的编号为35020120120110050的《个人购房担保借款合同》； 二、被告林建民、李婷娜应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南安市支行借款本金165601.83元及相应的利息、罚息及复利（按中国人民银行的有关规定与合同的约定计算，但总计不得超过年利率24%）； 三、被告南安成功房地产拓展有限公司对上述债务承担连带清偿责任，其承担连带清偿责任后，有权向被告林建民、李婷娜追偿； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司南安市支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3662.7元，因适用简易程序减半收取为1831.35元，由被告林建民、李婷娜、南安成功房地产拓展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 常 娟 二〇一九年七月十一日 速录员 黄伟瑜 附：本案引用的主要法律条文和执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -8- -9-