苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初8050号 原告：段本明，男，1976年1月12日出生，汉族，住盱眙县。 委托诉讼代理人：杨娟，北京大成（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘莹，北京大成（苏州）律师事务所律师。 被告：马建华，男，1963年12月24日出生，汉族，住苏州。 被告：眭佩华，女，1968年1月4日出生，汉族，住苏州。 两被告共同委托诉讼代理人：李卫国，江苏达源律师事务所律师。 原告段本明诉被告马建华、眭佩华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理，依法适用简易程序审理。后转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告段本明及其委托诉讼代理人潘莹、杨娟，被告马建华、眭佩华的共同委托诉讼代理人李卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段本明向本院提出诉讼请求：1、两被告双倍返还原告定金20万元，并赔偿违约金105万元，合计125万元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉请第一项调整为:要求两被告返还原告定金10万元，并支付违约金105万元。事实与理由：原告在两被告所有的怡葑庭4幢112室商铺附近经营龙虾店，为扩大经营，后找到两被告协商租赁或购买两被告怡葑庭4幢112室商铺。2018年6月26日，经原被告协商一致，双方通过中介苏州泰旭房产经纪有限公司，签订编号2803886《房屋买卖(居间)协议》一份，约定原告以总价555万元，购买两被告位于怡葑庭4幢112室房屋，并就双方的权利义务作了相应约定。原告当日向两被告支付10万定金。原被告约定在2018年7月10日前提供相应合法的证件并进行资金托管。同日，原被告另签有《协议》一份，两被告承诺：保证原告在购买后可以拿到该商铺的餐饮营业执照。然而在签订合同后，原告多次催促两被告依《房屋买卖(居间)协议》约定提供相应的证件配合去房产管理部门办理网签及资金托管手续，然而两被告始终是一拖再拖，至今拒不配合。现原告更是得知两被告又与他人签订在原有房屋租赁期到期后的长期租赁合同，两被告的种种行为表明其并没有履行合同的意愿，已经构成了违约。 被告眭佩华、马建华辩称，首先，原告诉求主张双倍返还定金又主张违约金，不符合合同法的规定；其次，被告在整个合同履行过程当中并未违约，而是原告先主动违约导致合同未能履行。原告诉求无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年6月26日，原告段本明（乙方、购房人）与被告眭佩华、马建华（甲方、售房人）以及泰旭不动产（居间方、丙方）签订编号为2803886的《房屋买卖(居间)合同》，合同约定，甲方将其坐落于苏州工业园区怡葑庭4幢112室的房屋出售给乙方，建筑面积444.08平米；该房屋为商业用房，甲方出售该套房屋50%产权，已征得共有人李洪爱、李洪喜及双方配偶眭明、管新同意，如在交易过程中共有人任一方不同意导致本套商铺交易无法完成，甲方承担因此产生的责任；甲乙双方协商后的成交价为555万元，甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方及乙方须分别向丙方交纳中介信息服务费5000元；乙方于2018年6月26日向甲方交付定金10万元整（购房定金可冲抵购房款)，甲方在收取乙方购房定金的同时，将该房屋的房产证、土地证(不动产证)等相关权证、凭据、发票交给丙方，丙方出具收件凭证。关于付款方式，合同第四条第二项约定：“该商铺成交价格为555万元整，乙方付355万元（含定金，于过户签字当日），甲方把该商铺50%产权（甲方名下100%产权）过户给乙方，尾款200万元整，乙方于两年内付与甲方，并每年付甲方10万元利息；另乙方名下商铺抵押给甲方，债权数额为200万元整，待乙方付清尾款200万元及利息2个工作日以内甲方解除抵押注销他项”；合同还约定：甲乙双方须在2018年7月10日之前提供相应原合法的(过户/贷款)证件并进行资金托管，否则视为违约；甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生合同约定的其他违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，双方中介费及其它费用由违约方承担；如乙方违约，甲方于一个月以内把定金付于乙方，没有违约，丙方费用由违约方支付……合同还作了其他相关约定。 同日，原告向被告支付定金10万元，被告马建华出具购房定金收据。 同日，段本明（乙方）与马建华（甲方）签订协议，约定：乙方购买甲方怡葑庭4幢112室商铺，甲方保证乙方购买后顺利拿到该商铺的餐饮营业执照，甲方保证该商铺另外50%产权租金是按照原租房合同租金每年递增3%；如甲方未履行该协议需赔偿乙方50万元整，双方签字有效，甲方保证原租户在转让的前提下让乙方2018年12月30日之前拿到租赁权。 2018年7月25日，被告马建华、眭佩华委托苏州物华拍卖有限公司对怡葑庭4幢112室房屋50%的产权份额进行拍卖。 另查明，2019年2月26日查询的苏州工业园区不动产登记簿显示，苏州工业园区怡葑庭4幢112室的房屋建筑面积为444.08平方米，于2018年8月29日完成转移登记，转让后的房屋的产权人及持有份额情况为：眭明占37.5%、李洪爱占37.5%、管新占12.3%、李洪喜占12.5%。 诉讼中，被告马建华、眭佩华申请对诉争房屋50%份额在基准日2018年8月29日的市场价值进行评估，本院依法委托中证房地产评估造价集团有限公司进行评估。该司于2019年4月19日出具了《房地产估价报告》，确定诉争房屋50%份额的市场价值为559.34万元；同日，该司出具询价结果函，确定案涉房屋50%的份额在2019年2月22日的市场价值为565.89万元。马建华、眭佩华支付鉴定评估费58700元。 诉讼中，原被告双方均认可在签订房屋买卖合同的时候，被告马建华、眭佩华是征得房屋共有人同意的。另，被告称，案涉房屋原共有权人是：眭佩华、马建华、眭明、李洪爱、管新、李洪喜，其中眭佩华、马建华各占25%，其他4人各占12.5%份。2018年8月29日过户交易以后，马建华和眭佩华的份额转给了眭明、李洪爱各25%。 原告称其损失为：1、其在案涉房屋隔壁店铺盘了一个店，转让费20万，这是直接损失；2、房租损失；3、房子能拿到手的话，原告可以提前营业，这样可以增加每个月的收入，大概每月将近十万左右；4、资金占用损失，为了履行合同，原告筹集了350万元；以上损失合计一百万左右。 诉讼中，原告另提供了其与被告的手机通话录音以及文字整理稿，证明合同签订后原告多次联系被告办理房屋的过户交易手续，但被告以种种借口拒不履行双方签署的合同。 以上事实，由《房屋买卖(居间)合同》、定金收据、协议书、委托拍卖合同、不动产登记簿、手机通话录音、房地产估价报告以及询价结果函等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。 本院认为，原告段本明与被告马建华、眭佩华之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应按照合同诚信履行。被告马建华、眭佩华在房屋买卖合同签订后经原告多次催告拒不配合履行，且在合同履行过程中隐瞒原告，将其所拥有的案涉房屋的份额转让给案外人，致使房屋买卖合同无法履行。诉讼中,原被告双方对案涉房屋买卖合同无法履行、合同已解除均无异议,本院对此予以确认。合同解除后，原告要求被告退还定金10万元并承担违约责任，于法有据，应予以支持。对于原告主张的违约金105万元，被告辩称金额过高，并申请对房屋差价进行鉴定，原告亦未对其损失情况充分举证证明，故本院综合考虑原被告双方的合同约定、被告的违约情形以及原告的损失情况，酌情判决被告支付原告违约金20万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告马建华、眭佩华于本判决生效之日起十日内返还原告段本明定金100000元； 二、被告马建华、眭佩华于本判决生效之日起十日内支付原告段本明违约金200000元； 三、驳回原告段本明其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16050元，公告费300元，财产保全费5000元，合计21350元，由原告段本明负担16226元，由被告马建华、眭佩华负担5124元。被告负担部分原告已预交，本院不再退回，被告在履行本判决义务时一并支付原告5124元。鉴定评估费58700元，由被告马建华、眭佩华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  赵美容 人民陪审员  吴明晖 人民陪审员  顾菊芳 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  陈霞美 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。