文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初5215号原告：蒋世凤，女，1969年2月14日出生，汉族，个体户，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：蒋晓兵，系重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。被告：韩智钧，女，1974年12月11日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：杨永宏，系重庆周立太（万州）律师事务所律师。原告蒋世凤与被告韩智钧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋世凤及其委托诉讼代理人蒋晓兵，被告韩智钧及其委托诉讼代理人杨永宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋世凤向本院提出诉讼请求：（1）解除原、被告签订的《房租协议》；（2）被告赔偿原告损失30万元。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求：被告赔偿原告装修费246339.16元（装修费307923.95元中的80%）、维修费120949元、经营损失620462.4元（自2016年12月份至2018年6份止）、租房保证金3万元、证人出庭的误工费计10000元（10个人×5次×200元/次/人），共计1027750.56元。事实和理由：2016年5月11日，原、被告签订了《房租协议》，原告租赁被告的位于綦江区xxx第五层楼商业用房，用于经营茶楼和宾馆。2016年11月中旬起至12月份期间，被告安装该幢楼房1-5层楼电梯时，未经被告知晓和许可，将整个电梯及其零部件、安装工具等堆放在原告承租的第五层楼内，时间长达一个月之久，导致原告有一个月时间没有营业，也没有收入，给原告造成了巨大的经济损失。原告多次通过电话及微信与被告沟通，要求被告给予原告相应的补偿，被告置之不理。2017年1月份开始，原告承租被告的房屋到处都在漏水并且很严重，影响了该幢第四层楼承租户的经营，为此，原告立即拨打被告的电话，要求被告立即进行修缮，以免影响原告的正常经营。而被告声称：“为什么别人租赁时不漏水，你租赁时就漏水呢”。时至今日，被告非但没有进行修缮，连看都没有过来看一眼。由于长期漏水，损坏了原告装修部分，导致原告经营的宾馆无法住人，也没有人来原告经营的茶楼喝茶或打牌娱乐，致使原告经营的业务每况愈下，一直在亏损经营。原告多次与被告沟通无果。综述，由于被告的严重违约和侵权行为，致原告无法进行经营，给原告造成了极大的经营损失，也造成了巨大的装修损失。据此，根据双方签订的《房租协议》的约定，依照《合同法》等相关法律法规的规定，请求法院裁决，附《房租协议》、照片、原告的委托诉讼代理人书写的装修情况说明一页、销货清单六页、姬园商务宾馆装修材料和人工费用清单二页、朱世成出具的结算清单一页、原告的委托诉讼代理人书写的免税情况说明及姬园宾馆营业帐单各一页、原告的姬园商务宾馆营业账单及现金日记账三册、原告与被告的电话录音、证人王华碧和邹泽民等证人六个人出庭作证的证言予以佐证。被告韩智钧辩称，第一、2016年11月至12月期间，因电梯故障需要维修，被告要求重庆美高物业服务有限公司进行维修，重庆美高物业服务有限公司告知大修基金已经全部使用并由业主出资维修，因此被告出资改装电梯。电梯公司的安装人员将工具临时存放在原告租赁的房屋门口处，是合理的使用范围内，并根据原、被告签订的租赁合同约定，原告应当配合，而且从安装工人进场到安装调试完毕，花去的时间只有一个月，原告诉称长达一个月余与情理不合，与事实不符。况且电梯公司安装电梯期间，原告一直在经营并未停业。第二、被告将该房屋出租给原告前，或在将该房屋交付给原告使用时，该房屋从未发生过漏水现象，并且原告在前期租赁使用中是完好的，也从未发生过漏水现象。2016年12月左右，原告开始在租赁被告房屋屋顶上违章搭建建筑物、构筑物，此行为造成了租赁物结构发生变化，是租赁物漏水的直接因素。此事造成了严重影响，为此重庆美高物业服务有限公司电力小区管理处于2017年1月11日向原告发出整改通知，要求原告在七日内立即整改。但原告并没有停止修建，重庆美高物业服务有限公司电力小区管理处再次于2017年7月5日向原告发出整改通知，要求原告在一日内立即整改。第三、原告自己诉称于2017年1月开始其租赁被告的房屋漏水严重，并影响其经营业务。恰好说明原告承租被告的房屋漏水是在原告承租被告房屋屋顶上违章搭建后才发生了漏水，因原告在租赁的该房屋屋顶上违章搭建导致了该房屋结构发生变化，是该房屋漏水的直接因素。故原告所诉称其租赁被告的房屋漏水是事实，但被告对此没有过错，应由原告自己承担。第四、被告没有任何违约和侵权行为，被告没有任何义务保证原告的经营一定要很好，原告的经营业务盈亏是原告自己的事情，与被告没有任何关系，故原告经营业务的盈亏，与被告没有因果关系，原告认为其经营损失是被告违约侵权所致，原告的说法没有事实依据。第五、对原告举示的证据评析如下：（1）《房租协议》无异议；（2）对食品经营许可证、营业执照、合伙协议无异议，是原告与罗小燕之间的事情，与本案无关；（3）照片无法看出照片形成的时间、拍摄地点，可以看出在安装水管和水龙头；（4）对颐园宾馆装修材料和人工费用清单不认可，原告装修及维修了多少费用与被告无关，且是原告自己罗列的清单，被告不清楚原告花费了多少费用；（5）原告自己摘抄的自2016年6月至2018年5月经营账目的真实性不予认可，因为金额较大，原告需要提交税收申报的记录情况加以佐证；（6）录音光盘是在被告起诉要求原告支付房屋租金等诉讼请求后，原、被告之间的电话谈话内容，最后一句话“我给她录下来了”，以此可以听出原告拨打被告的电话是恶意的，因此对该录音光盘的证明目的、关联性不予认可；（7）原告提供的手写账单是伪造的；（8）原告邀请的证人周华碧、邹泽民、罗坤、翁光先、李宗良均与原告有利害关系，所有的证人陈述都是一模一样的，都是一个套路。证人之间的证言相互矛盾，如果一个证人陈述的是实话，那么另外的证人绝对陈述的是假话，且对需要证实的事件模棱两可，也没有任何的证据当庭提供。因此对证人证言不应采信，证人均没有收到原告支付的工资，证人证言可以证明该房屋漏水是他们对该房屋的楼顶改造后导致的；（9）对情况说明的三性均不予认可，与本案无关；销货清单上载明的材料是原告违章搭建使用的材料，以此证明原告未经许可违章搭建的事实；（10）朱世成出具的计算清单可以证明原告未经许可违章搭建的事实；（11）对现金日记账簿真实性无法确认，是原告自己记录的，原告经营的盈亏与被告没有因果关系。综述，原告在严重违约的情况下，为了达到逃避交纳租金和物业服务费的情况下，无中生有，捏造事实，违背了诚实信用的契约精神，为法律所不允许。因此，被告同意原告的第一项诉讼请求，解除双方签订的《房租协议》，其余的诉讼请求与事实不符，于法无据，请求驳回原告的其余诉讼请求。附整改通知、该房屋自2016年5月份至2019年4月份期间每月用电情况、重庆美高物业服务有限公司于2019年3月6日出具的违章搭建造成漏水的函予以佐证。本院经审理认定事实如下：2015年，原告开始在綦江区xxx第一层楼从事经营饮食酒楼业务。2016年初，原告获悉他人将要提前解除与被告租赁该幢房屋第五层楼的协议情况下，与被告洽谈租赁房屋事宜。2016年5月11日，原、被告签订了《房租协议》，该协议内容为：“（一）被告将其所有的坐落于綦江区xxx第5层楼(建筑面积885.61平方米，该房屋于2009年左右建设）出租给原告使用，原告自行装修该房屋。（二）该房屋租赁期自2016年5月11日起至2021年5月10日止。（三）租金及支付方式：（1）该房屋第一年至第三年期间，每月租金为22元/平方米,第四年至第五年期间每月租金为24元/平方米,以此类推。房屋装修期间减免两个月的租赁费。（2）原告以现金方式付给被告租金，合同签订时立即支付1季度租金，每季度租金提前半个月付给被告，原告需交纳房屋保证金3万元。（四）租赁期间相关费用及税金：由原告自行承担租赁期间的所有费用。(五)房屋修缮与使用：(1)在租赁期间内，被告应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由被告负责（原告使用不当除外）；被告提出进行维修须提前通知原告，原告应积极协助配合；原告向被告提出维修请求后，被告应及时提供维修服务；对原告的装修装饰部分不负有修缮的义务。（2）原告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，原告应立即负责修复或经济赔偿。原告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计、规范、工艺、用料等方案须事先征得被告的书面同意后方可施工。租赁期满后或因原告的责任导致退租的，除双方另有约定外，被告有权选择以下权利：依附于房屋的装修归被告所有。（六）合同的变更、解除与终止：（1）双方可协商变更或终止本合同。（2）被告有以下行为之一的，原告有权解除合同：被告不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用的；被告未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。（3）房屋租赁期间，原告有下列行为之一的，被告有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经被告书面同意，原告转租、转借房屋；（2）未经被告书面同意，原告拆改变动房屋结构；（3）原告损坏承租房屋，在被告提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经被告书面同意，原告改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由原告交纳的各项费用，已经给被告造成严重损害的；（7）租赁期满合同自然终止。（七）被告违约责任处理规定：由于被告怠于履行维修义务或情况紧急，被告组织维修的，被告应支付原告费用或折抵租金，但原告应提供有效凭证。（八）原告违约责任：(1)租赁期间,原告有下列行为之一的,被告有权终止合同,收回该房屋,原告应按照一季度的租金总额向原告支付违约金,若支付的违约金不足弥补被告损失的,原告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止:未经被告书面同意,将房屋转租、转借给他人使用的;未经被告书面同意,拆改变动房屋结构或损坏房屋;改变本合同约定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;拖欠房租累计两个月以上的。（2）在租赁期内，原告逾期交纳本合同约定应由原告负担的费用的，每逾期一天，则应上述费用总额的10%支付被告滞纳金。（3）在租赁期内，原告未经被告同意，中途擅自退租的，原告按合同总租金10%的额度向被告支付违约金。若支付的违约金不足弥补被告损失的，原告还应承担赔偿责任。（4）原告如逾期支付租金，每逾期一日，则原告须按日租金的2倍支付滞纳金。（5）租赁期满，原告应如期交还该房屋。原告逾期归还，则逾期一日应向被告支付原日租金2倍的滞纳金。原告还应承担逾期归还给被告造成的损失”。签订协议后，原告向被告交纳了房屋保证金3万元和租金，随即原告雇请他人在该房屋内进行装修、装饰，同时在该层楼的露台上铺设了地板砖、水管及架设钢棚，还在该幢房屋楼顶上修建花园和锅炉房。2016年9月份左右装修完工，随后原告在此经营茶楼和宾馆，原告借故不向重庆美高物业服务有限公司交纳该房屋的物业服务费，但原告自愿交纳了该房屋的水电费等费用。2016年11月中旬开始，被告等人购买了电梯，电梯公司的工作人员在该房屋前方左侧边安装电梯，以供原告等物业使用人使用，被告将电梯的零部件等物品堆放在原告承租被告的房屋电梯门口处附近，工期一个月。2017年1月13日，原告在该房屋楼顶上堆放了大量的河沙、砖块等物，用于修建砖墙等建筑物。2017年1月14日，重庆美高物业服务有限公司为此事项向被告发出了《整改通知》，限被告在七日内整改恢复。2017年4月1日，重庆美高物业服务有限公司向本院提起诉讼，要求本案被告交纳原告承租房屋自2014年3月1日至2016年9月30日止的物业服务费30199.27元、违约金3000元。本院经审理后作出了（2017）渝0110民初3301号民事判决。本案被告对此判决不服并在法定期限内向重庆市第五中级人民法院上诉。2017年6月21日，经重庆市第五中级人民法院调解达成了协议。之后，本案被告向重庆美高物业服务有限公司交纳物业服务费及违约金。2017年7月5日，重庆美高物业服务有限公司因违规搭棚而存在安全隐患向原告发出了《整改通知》，限原告在一日内整改恢复。2017年8月11日起，原告开始借故不向被告支付房屋租金。2018年5月11日，本案被告向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《房租协议》，同时要求本案原告支付尚欠的房屋租金及违约金等诉讼请求，本院对此作出了（2018）渝0110民初4202号民事判决，该判决书现已生效。2018年7月12日，由于原告申请要求对原告因房屋质量问题造成的装修损失、维修损失、经营损失进行因果关系和损失金额进行鉴定。原、被告就共同选择了重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定。该鉴定机构和本院通知原、被告预交鉴定费用12万元，原、被告各自均没有预交鉴定费用，至今无法对此进行鉴定、评估。本案在审理中，本院工作人员到现场查看情况为：“（1）原告承租被告的该层房屋楼顶面向后斜，设置出水口有二个；原告在该房屋楼顶上右侧边存放钢架铁皮屋一间，该屋内安置了电烧锅炉一台等，用于原告经营宾馆供热水，该屋右侧前方修建小花台一个，该屋左侧边修建大花台一个，现已拆除；（2）原告承租被告的该层楼房左侧设置大堂，安置了圆桌、凳子，保管室屋顶及后面门口屋顶各自有渗水痕迹；该房屋内右侧边夹成几十间单间房，用于住宿或打麻将使用，部分屋顶及墙体存在有渗水痕迹，露台上铺设地板砖及搭建钢架棚”。2019年4月15日，原告将钥匙交予本院，但原告未将该房屋内的设备进行腾退。2019年4月19日，本院将钥匙退还给原告，同时告知原告自行腾空设施设备后将该房屋退还给被告。目前被告没有将房屋保证金3万元退还给原告，也没有将房屋保证金3万元抵扣租金。原告或被告没有向本院交付证人出庭作证费用，且原告邀请的证人五名均表示其没有收取原告支付的证人出庭作证费用。经调解，双方各持己见。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有约束力。原、被告于2016年5月11日签订的《房租协议》是双方真实意思的表示，合法有效，对原、被告具有法律效力，原、被告应按照约定全面履行义务并享有权利。本案原、被告在本院的(2018)渝0110民初4202号中均表示愿意解除双方签订的《房租协议》，且已在本院的(2018)渝0110民初4202号民事判决主文中解除了双方签订的《房租协议》，故在本案不再处理。根据原告诉称和被告辩称，本案争议焦点如下：（一）原告承租被告房屋渗漏水的起因，以及渗漏水损害程度及其损失数额的问题。由于被告认为系原告违章搭建引起的渗漏水。原告确实在其承租被告房屋楼顶上修建了建筑物、构筑物，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由原告负有举证义务，若原告不举证加以证明，其承担举证不利的后果。而原告没有提供证据加以证明是因承租房屋自身质量问题引起渗漏水造成装修部分损害的事实，故对原告诉称因房屋自身质量问题引起渗漏水的意见不予采纳。(二）是否支持原告主张的损失。（1）租房保证金30000元，被告确实收到原告交纳的房屋保证金30000元，依据双方签订的《房租协议》来看，双方事前没有约定被告不予退还原告房屋保证金。目前被告没有退还原告房屋保证金30000元，也没有抵扣房屋租金，故被告应退还原告房屋保证金30000元；（2）装修费246338.6元、维修费120949元、经营损失620462.4元，因被告对原告举示的证据及前述损失不予认可，原告提供的证据不足以证明前述损失的成立，故目前本院对前述损失不予支持，需要原告进一步提供证据加以印证，另行诉讼解决；（3）证人出庭作证费用10000元，原告没有提供证据证明其预交证人出庭作证费用，且出庭作证的证人均表示其没有收取出庭作证费用，故目前本院对原告此项费用不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩智钧在本判决生效之日起五日内退还原告蒋世凤租房保证金30000元；二、驳回原告蒋世凤的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7025元，由原告蒋世凤负担6750元（已交纳），被告韩智钧负担275元，被告韩智钧在本判决书生效后一日内直接向本院交纳。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 黎 伟二〇一九年七月十七日书记员 曹仕林