山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终2852号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东广田置业有限公司，住所地：临沂市兰山区沂蒙路10号广田悦城A号楼306室。统一社会信用代码：91371300792456806B。法定代表人：尹德峰，总经理。委托诉讼代理人：李恒武，北京市京师（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏海丽，女，1980年7月17日出生，汉族，住临沂市兰山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：魏朝成，男，1952年12月5日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴传峰，山东坤都律师事务所律师。上诉人山东广田置业有限公司（以下简称广田公司）因被上诉人魏海丽、魏朝成商品房预约合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初4180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。山东广田置业有限公司委托诉讼代理人李恒武，被上诉人魏海丽、魏朝成共同委托诉讼代理人吴传峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广田公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人一方对涉案房屋性质为储藏室自始至终是明知的，上诉人并不存在任何隐瞒，并不构成违约，一审法院对此认定错误。首先，双方签订的认购协议书中并未约定案涉房屋性质为商铺，被上诉人主张涉案房屋性质为商铺没有合同依据。其次，在签约时，被上诉人对房屋性质为储藏室是明知的，正因为是储藏室性质才无法办理银行按揭，认购协议中才有了分期付清房款的约定。购买房屋作为大额的资金投入，被上诉人作为完全民事行为能力人，其在签订认购协议时不可能不对房屋性质进行核查，更何况上诉人所有的规划、预售手续早在其签订认购协议之前就已办理完毕，可以随时进行查询，更不可能直到现在（自签约长达5年）其提出该异议，更何况其在2017年还继续交过一部分费用，这明显不符合常理。再次，与被上诉人（房号：13号楼103室、203室）毗邻的同时期购买房屋的诸葛福民（房号：12号楼105室、205室）、苗永红（12号楼102室、202室）、王爱君（房号：12号楼101、201号）等，和本案类似，均是先签订的认购协议，然后签订正式的购房合同，合同标的均为与涉案标的相同的储藏室，合同价格也与本案合同价格相近（近9000元）。而且他们几个和被上诉人均是小区开门头做生意的，彼此离得很近，其他人签约时都知道房屋性质为储藏室，都已签订购房合同，不可能唯独被上诉人自己不知情，这根本不符合常理。最后，虽然被上诉人交付房款时收据上记载的收款事由为商业房款，但并不代表其购买的房屋就是商铺。因为案涉房屋性质虽为储藏室，但并非传统意义上的地下储藏室，其位置极好，位于沿街的一、二层，而且有70年的产权（一般商铺产权是40年），所以当时比商铺要好卖的多。被上诉人也是一直作为商业使用，而非居住，故收款事由并未开成住宅房款。而且从其他同期购买该类房屋的诸葛福民、苗永红等人的房款收据来看，购买的同样是该类储藏室，同样收据上也是记载的是商业房款。所以并不能简单以收据记载内容来推断案涉房屋性质为商铺。另外，一审法院关于上诉人将涉案房屋以商铺名义宣传、销售依据不足。因为，被上诉人并未提供充足证据来证实上诉人故意以商铺的名义宣传、销售该类房屋。其在一审中仅提供了一份自行打印的真伪不明的宣传资料，上诉人已经对此予以否认，并不能看出其是针对涉案房屋所作的宣传。综上，被上诉人自始至终对房屋性质为储藏室是明知的，上诉人并不构成任何隐瞒。一审法院仅仅以所谓上诉人以商铺名义销售及收款事由记载事项来推定涉案房屋性质为商铺，从而得出上诉人违约的结论，并以此驳回上诉人本诉请求，纯属主观臆断，无事实依据。二、一审法院关于上诉人未按照约定签订购房合同的认定明显有误。判断何方违约，应从双方签订认购协议的约定入手。认购协议第二条明确约定，被上诉人签署认购协议书同时交付定金人民币860019元。被上诉人须在签订本认购协议之日起2014年6月30日之前与上诉人签署商品房买卖合同，同时交纳该房屋的首付款。即被上诉人负有同时交齐定金、首付款并于2014年6月30日之前签订购房合同的义务。但认购协议签订后，被上诉人不仅未按协议约定交齐首付款及定金、也从未要求上诉人去签订购房合同，而且事实上，是上诉人一直在督促被上诉人过来交款并签订购房合同，最终实在没办法才提起一审本诉，是被上诉人违约在先，在仅仅交付860019元后，一直占用房产至今，却迟迟不按照合同约定交付后续款项，也未过来要求签合同。三、一审法院判决解除双方签订的认购协议明显错误。首先，如上分析，被上诉人对涉案房屋性质为储藏室是明知的，认购协议签订后，上诉人即将涉案房屋交付被上诉人，被上诉人也一直作为商业经营使用（开诊所），其当时购买该类房屋主要考虑的是位置较好，位于沿街的一二层，而且较一般商铺多了30年的产权，故在上诉人明确告知其房屋性质为储藏室无法办理银行按揭贷款时，其仍选择购买，而且涉案协议完全能够履行，可以正常签订正式购房合同并办理过户，并不存在任何合同无法履行导致被上诉人合同目的无法实现的情况。退一步讲，即便上诉人存在违约，被上诉人也已经超过法定的解除期限，不能再要求解除合同。众所周知，合同解除行使期限属于除斥期间，未在法定期限内行使消灭。认购协议中并未约定可以解除合同。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十五条第二款的规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，即被上诉人应在法定的一年期限内行使，但从一审庭审情况来看，被上诉人自认是在2017年3月份知晓房屋性质为储藏室而非商铺，但其并未在法定的一年期限内行使解除权，故其无权再要求解除合同，一审法院对此认定明显有误。四、一审法院关于双倍返还定金并赔偿利息损失的认定明显有误。第一、上诉人并不构成违约，相反是被上诉人先违约，故其无权要求适用定金罚则。如上所述，被上诉人对涉案房屋性质是明知的，上诉人并不构成违约。根据认购协议约定，被上诉人在2014年6月30日即合同约定的正式商品房买卖合同签订之前，应向上诉人同时交付定金及首付款。在2015年6月30日之前，应将剩余款项全部交清。但被上诉人并未按照上述协议约定履行付款义务，才最终导致涉案购房合同未正式签订。故本案并不是上诉人违约，而是被上诉人违约在先，故根本不存在适用所谓定金罚则双倍返还的问题。第二、本案不存在适用定金罚则的前提条件。首先，双方虽然在认购协议中约定了定金，但从双方实际履行尤其是收款收据记载事项“商业房款”及法律规定（定金的数额不得超过主合同标的额的20%）来看，被上诉人所交付的860019元更可能是首付款，而非定金。退一万步讲，即便双方约定为定金，也不符合合同约定的双倍返还的约定，而且上诉人有权拒绝退还该费用。因为合同第三条第1款已经明确约定定金罚则的适用条件，即“甲方（上诉人）确保在上述约定时间内，不得将乙方（被上诉人）所认购的房屋另行销售，否则甲方向乙方双倍返还定金”。本案中，认购协议签订后，上诉人即将涉案房屋交付给被上诉人进行使用，也从未将房屋另行出售，故根本不符合该合同约定的定金罚则的适用条件，被上诉人按照合同约定无权要求双倍返还。同时，根据认购合同第二条第2款，因为被上诉人迟迟不按照合同约定交付房款，被上诉人已交付的房款，上诉人也有权不予退还。第三、被上诉人并不存在任何损失，即便存在损失，最多也仅可能是利息损失，原审法院既判决双倍返还定金，又判决支付利息损失，明显有误。从本案整个合同履行过程来看，是被上诉人违约在先，是其给上诉人造成了损失，而非上诉人给其造成损失。退一步讲，即便存在损失，最多也仅可能是利息损失，而且被上诉人作为完全民事行为主体，在合同履行中存在过错，一审法院不仅未根据实际情况据实认定被上诉人一方存在的过错，并将被上诉人给上诉人造成的损失进行折抵，反而同时支持被上诉人定金及利息的诉请，明显超出了其实际损失范围。魏海丽、魏朝成辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、被上诉人对涉案房屋性质的认知，第一是上诉人所建设房屋的样式，第二是上诉人开具的收据，这两项直接证据能够证明上诉人隐瞒了涉案房屋的性质。一审中，被上诉人已经举证（现场照片、平面图）证明涉案房屋上诉人是按照沿街商铺的样式建造的，这是最直接的证据，并且被上诉人也提交了当时上诉人对外以商铺销售宣传的材料，能够证明上诉人隐瞒了涉案房屋的性质。其次，被上诉人购买后，上诉人给被上诉人开具的收据明确载明商业房款，这更是直接书面证据，能证明上诉人隐瞒了涉案房屋的性质。第三是上诉人称《认购协议》中约定的是分期付款而不是银行按揭贷款，据以推断被上诉人明知涉案房屋是储藏室，不符合逻辑。第四，上诉人用个别购房户佐证，被上诉人签约时知道房屋性质就是储藏室，不能成立。第五从上诉人的辩称也能看出，上诉人就是按照商铺建造并销售的，并且有意识的隐瞒了涉案房屋的性质。二、一审法院关于合同未能签订的认定正确。被上诉人在签署认购协议书时同时交付定金860019元，在签订商品房买卖合同时转化为首付款，上诉人称被上诉人未按协议交齐首付款及定金错误，因为没有签订正式的商品房买卖合同，因此定金还没能转化为首付款。涉案房屋2012年12月4日取得预售许可证，2013年9月12日被临沂市中级人民法院查封，2014年5月10日签订《认购协议书》，2017年2月28日解除查封。显然，上诉人在同被上诉人签订《认购协议书》时，案涉房屋就有预售许可证但已被查封，因被查封所以无法签订正式的商品房买卖合同。因此，不能签订正式商品房销售合同的责任完全在上诉人。三、一审法院判决解除双方签订的认购协议正确。上诉人适用法律理解有误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十五条适用的条件有两个：（1）出卖人迟延交付房屋；（2）买受人迟延支付购房款。但本案被上诉人要求解除合同，均不是这两种情形，而是上诉人隐瞒事实真相，造成被上诉人不能实现合同目的。因此上诉人主张适用该法条是错误的。被上诉人认为，该法条适用正式的商品房买卖合同，但本案解除的并非正式的商品房买卖合同而是认购协议书即预约合同。四、原审法院关于双倍返还定金并赔偿利息损失的认定正确。第一、因上诉人隐瞒事实真相，将储藏室当成商铺卖给被上诉人，不能签订正式商品房买卖合同的责任在于上诉人。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第四条之规定，上诉人应按定金承担责任。第二、定金是双方签订的认购协议书约定的，并且上诉人在一审庭审中明确认可被上诉人缴纳的860019元系定金。定金罚则，除了约定情形，还有法定情形，虽然本案中约定情形没有成就，但是法定情形已成就，上诉人依法应承担定金罚则责任。第三、一审法院对定金是以总房价的20%认定，计算利息的数额是定金之外的已付购房款，与定金不存在重合计算，同时上诉人给被上诉人造成的损失是巨大的，不仅仅是再行购买商铺的价格损失，还有装修、搬迁、客户减少等诸多损失，一审法院判决适用定金罚则，同时支付利息，尚不能弥补被上诉人的损失。广田公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付剩余购房款870000元及逾期利息（自被告逾期付款之日起，按照同期人民银行贷款利率的2倍计算至被告实际付清之日止）；2、诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。魏海丽、魏朝成向一审法院反诉请求：1、请求解除反诉人与被反诉人于2014年5月10日签订的《广田悦园认购协议》，返还购房款203000元及利息；2、判决被反诉人双倍返还反诉人定金1720038元；3、案件受理费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2014年5月10日，原告广田公司（甲方）与被告魏海丽、魏朝成（乙方）签订《广田悦园认购协议书》，载明：一、认购的房屋及价款：认购房屋位于临沂市兰山区广田悦园13号楼103、203号房屋。（面积共189.82平方米）；二、付款方式：1、乙方签署认购协议书同时交付定金人民币860019元；2、甲方须在签订本协议之日起2014年6月30日前与乙方签署商品房买卖合同，同时交纳该房屋的首付款。三、其他约定：1、甲方确保在上述约定时间内，不能将乙方所认购的房屋另行销售，否则甲方向乙方双倍返还定金；2、乙方按照本协议约定的期限内与甲方签署商品房买卖合同，并交付房款，否则甲方有权另行出售，乙方所交付的定金作为违约金，甲方不予退还。……7、该套房屋总价款1730019元，已交齐首付款860019元，剩余870000元于2015年6月30日之前分两次交齐（第一次时间2014年12月31日，第二次2015年6月30日前）。……被告魏海丽、魏朝成于签署认购协议书当日即2014年5月10日，向原告广田公司交付定金860019元，后被告又分别于2014年12月26日、2017年3月14日向原告缴纳房款3000元、200000元，原告向其出具收款收据，其中两张收据中载明的收款事由均为“商业房款13-103、203”。庭审中，经当庭核实，原告广田公司仍主张二被告向其交付的860019元款项系定金。另查明，原告广田公司于2014年6月将涉案房屋交付给二被告使用，被告装修后，在房屋内开办了医疗诊所至今。2012年8月3日临沂市规划局[2012]第220文件载明涉案“广田悦园”13#为住宅楼。2012年12月4日取得商品房预售许可证。一审法院认为，原告广田公司与被告魏海丽、魏朝成签订的《广田悦园认购协议书》是其真实意思表示，协议的内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院依法予以确认，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，原告广田公司将涉案房屋以商铺的样式进行建造，并对外以“商铺”、“旺铺”名义宣传、销售，在给被告方出具的收据中亦明确载明所收受房款的性质为商业房款，故被告由此认为所购房屋性质为商铺亦在情理中，且原告亦未按照约定在签订认购协议之日起至2014年6月30日前与被告签署商品房买卖合同，直至2017年3月份，原告才通知被告签订《商品房预售合同》，而在该合同中，明确载明涉案房屋并非商铺而是储藏室，对此，被告主张原告存在违约行为，法院予以采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同，并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条已对预约合同中的定金罚则作出明确的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。《中华人民共和国合同法》第115条亦规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据上规定，现二被告主张因涉案房屋系储藏室，而非商铺，对其在该储藏室内开办的医疗门诊造成潜在的经营影响，已不能实现其购买目的，故要求解除其与原告签订的《广田悦园认购协议》，返还已缴纳的购房款及利息，并要求原告双倍返还定金的主张，法院应予支持。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，被告向原告交付了定金860019元，明显超出担保法规定的定金比例，法院不予认可，可按房屋总价款1730019元×20%元=346003.8元认定，余款514015.2元可作为房屋预付款。对于被告主张的利息损失，可按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算标准予以支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，判决：一、解除原告（反诉被告）山东广田置业有限公司与被告（反诉原告）魏海丽、魏朝成于2014年5月10日签订的《广田悦园认购协议》；二、原告（反诉被告）山东广田置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）魏海丽、魏朝成购房款717015.2元（203000元+514015.2元）及利息（利息以717015.2元为基数，自2018年2月24日至实际给付之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；三、原告（反诉被告）山东广田置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还被告魏朝成、魏海丽（反诉原告）定金共计692007.6元；四、驳回原告山东广田置业有限公司（反诉被告）的诉讼请求；五、驳回被告魏朝成、魏海丽（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12500元，保全费5000元，均由原告（反诉被告）山东广田置业有限公司负担。反诉费22107元，由原告（反诉被告）山东广田置业有限公司负担17481元，被告魏朝成、魏海丽（反诉原告）负担4626元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。广田公司提供如下证据：一、案涉房屋及周边与其性质相同的房屋现状、毗邻的商业房屋现状照片，证明案涉房屋无论是从位置上还是从高度上都与上诉人所建设的商业用房明显不同，从外观上很容易区分；案涉房屋性质相同的其他房屋购买者基本上都已经与上诉人签订购房合同，部分已经取得房产证，对于其他购房者，比如诸葛福民、苗永红、佳佳超市（王爱君）在所签订的购房合同中明确约定的储藏室价格也比被上诉人所购买的价格还高，在其他购房者都明知房屋性质为储藏室的情况下，被上诉人作为签订认购协议最晚的一户，其不可能不知道案涉房屋的性质，更何况其从事诊所经营，在办理相关经营手续的过程中不可能不对房屋的性质进行核查，尤其是在购房合同中对房屋性质没有明确约定的情况下。被上诉人在使用过程中，在本案诉讼之前长达四年多的时间也未提出任何异议，能够看出其对房屋性质为沿街的储藏室是知情的。二、与案涉房屋毗邻的13号楼105、205号房屋租赁合同书一份，证明了即便法院最终判决解除案涉认购协议，也应参照当时与其毗邻的同类型房屋的市场租赁价格从中扣除被上诉人因违约获利部分以及自身过错所造成的损失部分，市场租赁价格是每平米289.02元，房屋面积是189.82平方米，租赁价格是每年54861.27元。魏海丽、魏朝成质证称，从证据一的照片完全能够看出涉案的相关房屋从外观和构造上完全符合商业用户的外观，同时在一审法院中，被上诉人已经提交证据证实涉案房屋具备商铺外观，上诉人提及的其他商户不在本案一审中被上诉人提交的临沂市中级人民法院民事裁定书查封的范围内，案涉房屋上诉人称预售许可证没有办理，实际已被查封。上诉人称被上诉人从未对房屋性质提出异议，因被上诉人多次与上诉人协商，上诉人均称预售许可证马上就可以办理，是上诉人欺诈造成四年一直未能签订正式的房屋买卖合同。证据二系复印件，对真实性不予审核，即使本合同是真实的，因被上诉人占有该房屋是合法占有，即使被上诉人购买其他房屋，也会合法使用，不能以合法占有期间的使用费作为是获利，如果是获利，那么被上诉人应是对上诉人要求支付从购买之日起到实际签约止租赁费用才是获利。并且该证据是租赁合同，明显证实了毗邻房屋也是商铺。对上述争议的证据和事实，本院认定如下：证据一能证明案涉房屋及周边房屋具有商铺外观，并作为商铺使用，但不能证明魏海丽、魏朝成对案涉房屋规划性质为储藏室知情。证据二为复印件，其真实性本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审的争议焦点：1.广田公司是否存在隐瞒案涉房屋性质的行为；2.双方签订的《广田悦园认购协议》应否解除；3.是否适用定金罚则及支付利息。案涉房屋规划性质为储藏室，广田公司作为处于优势地位的房地产开发企业基于商业诚信原则，负有向处于弱势地位的购买方披露房屋性质的义务，但广田公司将案涉房屋按商铺方式建设及沿街位置的外观、对外以商铺名义进行的销售宣传及销售的价格，足以让人相信其出售的储藏室为商铺，而在其于2014年5月10日与魏海丽、魏朝成签订《广田悦园认购协议》时没有明确房屋性质，在本案中亦未提供证据证明在签订协议之前其对房屋的性质向魏海丽、魏朝成进行了告知，且在签订协议同日收取魏海丽、魏朝成860019元款项出具收据时载明为商业房款，更让魏海丽、魏朝成产生对案涉房屋为商铺的信赖。广田公司主张魏海丽、魏朝成在签订认购协议前负有审查房屋性质的义务，违背商业诚信原则，与法无据，本院不予支持；广田公司以相邻购房户诸葛福民、苗永红、王爱君等签订认购协议对房屋性质为储藏室知情而主张魏海丽、魏朝成应当知情，缺乏因果逻辑关系，且其对该前提并没有提供证据证明，其提供的诸葛福民、苗永红的购房款收据载明收款事由为商铺款，反而证明其对相邻储藏室是以商铺性质出售的；广田公司以魏海丽、魏朝成签订认购协议后五年之久未提出异议、2017年还交过款而主张魏海丽、魏朝成不知情不符合常理，亦缺乏因果逻辑关系，且魏海丽、魏朝成事后是否知情，对广田公司签订认购协议时是否存在隐瞒房屋性质的行为没有关联。因此，广田公司将案涉储藏室以商铺名义与魏海丽、魏朝成签订《广田悦园认购协议》，且事前未告知魏海丽、魏朝成，构成隐瞒案涉房屋性质的欺诈行为。双方签订的《广田悦园认购协议》的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。本案中，从双方签订的《广田悦园认购协议》的内容来看，只约定了双方的名称及住所、商品房的位置及面积、房屋的总价款及付款时间，没有约定《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他合同内容，且从双方对签订商品房买卖合同的时间、用定金为商品房买卖合同的签订提供担保、签订商品房买卖合同后认购协议即告无效等约定内容来看，双方签订认购协议的目的在于约定在未来固定的时间前签订商品房买卖合同，而非直接履行商品房买卖合同所规定的权利义务，根据前述法律规定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定，双方签订的《广田悦园认购协议》应为房屋预约合同，而非商品房买卖合同本约，至于广田公司在签订《广田悦园认购协议》之后于2014年6月将案涉房屋交付，魏海丽、魏朝成于2014年12月26日、2017年3月14日分二次交纳房款，因双方未签订商品房买卖合同本约，亦未就《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他合同内容达成合意，故双方的前述行为均为对商品房买卖合同的部分先履行行为，该双方的前述行为不会导致认购协议由房屋预约合同转化为商品房买卖合同本约。因此本案纠纷应适用房屋预约合同的相关法律规定进行调整，而非适用商品房买卖合同的相关法律规定进行调整。广田公司隐瞒案涉房屋为储藏室的行为，以商铺名义出卖，构成欺诈行为，致使魏海丽、魏朝成购买商铺用于经营的目的不能实现，魏海丽、魏朝成对双方签订的《广田悦园认购协议》依法享有撤销权和解除权。魏海丽、魏朝成在一审反诉要求解除双方签订的《广田悦园认购协议》，依法应予支持。广田公司辩称，魏海丽、魏朝成自认2017年3月知晓涉案房屋为储藏室而非商铺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十五条第二款的规定，已超出一年的除斥期间，已无权要求解除合同。本院认为，其一魏海丽、魏朝成反诉要求解除合同，是基于享有的解除权而诉求法院解除，是申请公力救济，为形成之诉，而非自力救济行使解除权后要求法院确认的确认之诉，对于形成之诉法律没有规定除斥期间，法院应当判决支持；其二即使魏海丽、魏朝成自力行使解除权，因案涉合同为房屋预约合同，并非商品房买卖合同本约，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十五条第二款规定的情形，该条款中的除斥期间也不适用，其除斥期间应当适用《中华人民共和国合同法》第九十五条规定的“合理期限”。魏海丽、魏朝成2017年3月份知晓房屋性质为储藏室而非商铺，广田公司2018年2月24日起诉本案本诉，魏海丽、魏朝成于一审法院第一次开庭时提起反诉要求解除合同，亦属于行使合同解除权的合理期限，并不超出除斥期限。因此广田公司的本节辩称不成立，本院不予采纳。广田公司上诉主张未违反认购协议的约定迟延签订商品房买卖合同，因魏海丽、魏朝成未以此要求解除合同，一审法院亦未以此判决解除合同，故本院在本节无审查之必要。魏海丽、魏朝成按《广田悦园认购协议》约定在2014年5月10日当日向广田公司交纳860019元，该协议既约定该款项为定金，又约定为首付款，广田公司出具收据时载明为商业房款，一审中广田公司主张为定金，诚如一审法院所论述，依法律规定，房屋总价款之20%346003.8元应当认定为定金，余款514015.2元可作为房屋预付款。广田公司现又上诉主张该860019元为首付款，既违背禁止反言的诉讼诚信原则，也与合同的约定及法律规定定金转化为合同价款的条件不相符，本院不予采纳。前述定金346003.8元是为签订商品房买卖合同提供的担保，广田公司隐瞒房屋的性质，致使魏海丽、魏朝成购买商铺经营的目的不能实现，构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，广田公司应当双倍返还定金；对于剩余房屋预付款514015.2元及魏海丽、魏朝成后期支付的房款203000元，合计717015.2元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第九条规定的精神，广田公司应支付法定孳息，即按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率支付利息。广田公司上诉主张魏海丽、魏朝成未按《广田悦园认购协议》约定在2015年6月30日前交清全部款项导致商品房买卖合同未能签订，是魏海丽、魏朝成先违约，其无权要求适用定金罚则。本院认为，交付购房款是商品房买卖合同本约中购房者的义务，在双方签订本约之前，房地产开发企业无权要求购房者履行该义务，即使在房屋预约合同中事先约定，也应在签订的本约之中确认之后房地产开发企业方才有权要求。因此广田公司在签订商品房买卖合同之前无权要求魏海丽、魏朝成履行交付购房款的义务，且《广田悦园认购协议》约定的交付房款时间亦是以双方先行签订商品房买卖合同为前提的，广田公司的本节主张本院不予支持。广田公司主张房屋已交付，不符合约定的定金罚则的适用条件，魏海丽、魏朝成无权双倍返还定金。本院认为，双方约定的定金既为成约定金，亦为违约定金，虽然不符合约定的成约定金罚则，但符合法律规定的成约定金、违约定金罚则，故应当适用，广田公司的本节主张本院不予支持。广田公司主张支持定金罚则和利息，超出实际损失范围，不应同时适用。本院认为，定金罚则是对违约行为的一种制裁方式，具有惩罚性，是不以是否造成经济损失为前提的，本案中所判决的利息，如前所述，为法定孳息，属于合同解除后返还原物的范畴，既不是违约金，也不是赔偿损失，同时支持定金罚则和利息无需以考察实际损失为前提，广田公司的本节主张本院不予支持。广田公司二审中要求扣除魏海丽、魏朝成占用涉案房屋的使用费，因其一审中未提出该请求，魏海丽、魏朝成也不认可，且不符合抵销的法定条件，本院不予处理，广田公司应另行解决。综上，广田公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12500元，由上诉人山东广田置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊法官助理葛志龙二〇一九年七月十九日书记员  王 雨