安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1802民初4339号 原告:姚红梅,女,1961年11月24日出生,汉族,户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区, 委托诉讼代理人：叶月明（原告丈夫），男，1961年7月24日出生，汉族，住址同上， 委托诉讼代理人：孙光云，男，1970年3月5日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区， 被告:刘杰,男,1973年11月10日出生,汉族,住安徽省宣城市宣州区, 第三人:宣城市宣州区三川房地产开发有限公司,住所地安徽省宣城市宣州区新田镇驿新西路，统一社会信用代码9134180066793184XT。 法定代表人：姚国文，该公司执行董事兼总经理。 原告姚红梅与被告刘杰及第三人宣城市宣州区三川房地产开发有限公司(以下简称三川房产公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月26日受理后，依法组成合议庭，分别于2018年9月19日、2019年1月8日公开开庭进行了审理。2018年9月19日，本案原告姚红梅及其委托诉讼代理人、被告刘杰到庭参加诉讼，第三人三川房产公司未到庭。2019年1月8日，本案各方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚红梅向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于宣城市宣州区新田镇青龙山商住楼G幢3、4室房屋为原告所有；2、请求贵院停止对前述房屋的执行并解除查封措施；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由:2011年8月8日,原告购买了第三人三川房产公司开发的位于宣城市宣州区新田镇青龙山商住楼Ｇ幢3、4室房屋，双方签订了两份《商品房买卖合同》。合同签订后，原告按照约定支付了两间房屋的总价款43万余元（2013年5月31日，第三人开具正式票据）。第三人向原告交付了上述两套房屋，原告先后出租给徐某、袁冬升等人使用。 2017年7月6日，被告刘杰向法院申请强制执行，要求第三人三川房产公司给付其工程款及利息、诉讼费等。法院依被告刘杰的申请，于2018年4月12日作出（2017）皖1802执1649号查封公告，查封了原告购买的产权现登记在第三人名下的青龙山商住楼G幢3、4室房屋。 由于青龙山商住楼G幢3、4室房屋实际是原告购买所有，贵院查封行为，严重损害了原告的合法权益。因此，原告于2018年4月17日向贵院提出了执行异议申请，但被贵院驳回，现原告依据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的相关规定，特诉至贵院，望判如所请。 被告刘杰辩称：原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利，应驳回其诉请。理由为：一、关于本案事实证据问题。1、原告提交的《商品房买卖合同》是虚假的。其一根据合同说明“本合同除签署部分外，一律用打印机打印”，而原告提供的合同全为手写；其二合同上买受人签名与诉状签名不是同一人所写；其三该合同没有合同编号，没有向宣城市房地产管理局申请网上登记备案；其四合同中除付款有约定外全是空白，且没有按照合同要求空白部分若为空白的，应以“以下空白”注明；其五原告与第三人法定代表人姚国文系亲属关系，有伪造房屋买卖合同之嫌。2、两份购房发票不能证明原告向三川房产公司实际交付了房款，原告应提交支付购房款的转账流水、银行提款记录及第三人三川房产公司首付款明细账目，原告没有提交，视为举证没有完成，应承担举证不能的后果。3、宣城市房地产市场交易监理处的权属证明书、宣州区人民法院（2018）皖1802执异15号裁定，不能实现原告的证明目的。4、原告证明案涉房屋实际占有并出租，而自己租赁房屋居住，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》，证人应当出庭作证，不出庭作证的不能作为定案依据。二、执行标的不享有足以排除强制执行标的的民事权益。1、原告提交的两份合同非合法有效，合同既没有备案，也没有合同编号，合同内容除面积和付款填写外全是空白。原告与第三人三川房产公司法定代表人姚国文系亲属关系，不排除双方恶意串通伪造合同损害被告利益的可能。2、原告购买该商品房不是用于居住，其家庭名下还有其他居住房。3、原告只提供了二张购房发票，但没有提交实际给付房款的证据，不能证明已经向第三人支付购房款的事实。综上，原告的诉请既无事实依据，也无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。 第三人三川房产公司述称：原告与三川房产公司签订购房合同属实，没有办理房屋产权过户手续原因如下：三川房产公司与原宣城市宣州区三川服饰有限责任公司(以下简称三川服饰公司)是一套人马两块牌子。2010年左右，三川服饰公司转卖给德嘉服饰公司。因此，三川房产公司没有了办公地点，公司人员也随之解散，法定代表人姚国文常年在外面跑。期间，原告因找不到三川房产公司办公人员，故一直未能办理案涉房屋过户手续。三川房产公司支持原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的无异议的证据，包括原告提交的原告居民身份证、宣城阳光电力维修工程有限责任公司新田供电营业部出具的电费缴纳情况、被告刘杰提交的宣房地权宣州商字第00100900、00100901号宣城市房地产权属证明书二份、安徽省宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初1931号民事判决书、安徽省宣城市中级人民法院（2017）皖18民终238号民事裁定书、安徽省宣城市宣州区人民法院法律文书生效确认书及被告居民身份证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 对原告提供的存在争议的证据： 1、《商品房买卖合同》二份，证明2011年8月8日，原告购买了第三人开发的位于宣城市宣州区新田镇青龙山商住楼G幢3、4室两套房屋并支付房屋价款430000余元的事实；被告质证认为，该两份《商品房买卖合同》是伪造后补的，首先合同没有加盖合同骑缝章；其次合同签订落款时间为2011年，而房产登记建筑面积是2012年，两者载明的建筑面积是一模一样的，明显与事实不符。第三人质证认为，2011年第三人与原告签订案涉《商品房买卖合同》属实，后因原告遗失合同，加之原告要求办理案涉房屋产权过户手续，双方于2017年按照房管部门规定的格式合同予以补签。经审查，本院对该组证据予以认定。 2、（2018）皖1802执异15号执行裁定书（同被告提供）、执行异议申请，证实原告依法定程序提起执行异议。被告对该组证据的真实性无异议，但不同意原告的证明目的。第三人认为原告购买案涉房屋在先，对法院驳回原告执行异议申请有异议。经审查，本院对该组证据予以认定。 3、证人徐某、袁某1出具的证明二份，证明原告对案涉房屋已实际占用的事实；宣城市宣州区新田镇梅清社区居民委员会（以下简称梅清社区居委会）于2018年9月2日出具证明一份，证明原告家庭成员情况，购买案涉房屋用于自家居住，后因工作调动，将案涉房屋出租与徐某、邹世成、袁某1、汪某等人使用的事实；被告质证认为，对该组证明的真实性有异议，梅清社区居委会不清楚原告有无房屋，两证人出具的证明与梅清社区居委会2018年9月2日出具的证明相互矛盾，即居住时间有冲突。第三人对该组无异议，认为属实。经审查，本院对该组证据中原告对案涉房屋实际占用使用的事实予以认定。 4、宣城市宣州区新田镇梅清社区居民委员会于2018年9月7日出具证明一份并附电费缴纳情况附表一份；证明原告于2011年购买了案涉房屋，该房屋是第三人开发建设，该公司前期上班较为正常，自2013年以后办公室经常关门，给买房户带来诸多不便，社区经常接到诉求电话，并做些协调工作。因此，案涉房屋没有办理物权变更登记是因为第三人经营不正常所致，原告对此没有过错。另电费缴纳情况附表证明原告对案涉房屋已经实际支配使用的事实。被告质证认为，该组证据的真实性不持异议，但不能达到原告的证明目的，即不能证明原告是合法占有。第三人对该组证据无异议。经审查，本院对该组证据予以认定。 5、房屋租赁合同及出租人居住身份证各一份，证明原告一家在宣城市宣州区租房居住的事实。被告质证认为，该组证据的三性有异议，原告有房屋居住。第三人质证认为，该组证据的真实性不清楚。经审查，该组证据系孤证，且被告不予认可，本院不予确认。 6、证人袁某2、汪某的证言：①证人袁某2证实其在新田养殖土鸡，自2017年3月开始租住原告案涉房屋作仓库。②汪某证实其从事服装行业，其自2018年元月开始租住原告案涉房屋一间做服装，租期一年。两证人证明目的：原告对案涉房屋已实际占有使用的事实。被告质证认为，对两证人租赁案涉房屋的事实予以认可，但不是用于居住。第三人对两证人的证言无异议。经审查，证人袁某2、汪某的证人证言与本案其他证据能够相互印证，对原告主张案涉房屋已实际占有使用的事实予以确认，该证人证言予以认定。 7、借款借据原件一份、三川房产公司出具的100000元购房款收据原件一份、《出资挂靠协议》原件一份、第三人三川房产公司2013年6月30日会计凭证装订封面及同日记账凭证复印件一份、购房发票原件二份；证明目的：①姚国文于2007年7月16日向原告姚红梅借款100000元。因原告领养了一孩子，需要购买案涉房屋，又因上述100000元借款系原告与姚国文个人借款，于是姚国文于2009年9月10日将姚红梅的100000元借款平帐后转为姚红梅案涉购房款，并以三川房产公司名义向姚红梅出具100000元购房款的收据。②2006年3月4日，原告与姚国文签订《出资挂靠协议》，原告作为挂靠人，姚国文作为被挂靠人，约定姚红梅以姚国文的名义向姚国文持股的西藏金皖矿业有限公司出资200000元，后因原告购买案涉房屋资金短缺，姚国文将姚红梅出资的200000元股份个人平帐后，转为原告购买案涉房屋款。③2013年6月30日第三人三川房产公司记账凭证显示：摘要“出售商品房”、总账科目“现金”、借方金额“3452460.11元”项下现金收入，其中原告购买案涉房屋缴款记账凭证两张，分别为：发票号码00073686金额229999.67元、发票号码00073685金额200000.39元，共计430000.06元，其中300000元系姚国文个人出资平帐，余款原告现金支付，证明案涉房屋系原告出资购买的事实。被告质证认为，原告与姚国文系亲戚关系，借款借据是不是原告与姚国文伪造的，其不清楚。另100000元借据期限约定为一年，借款期限至2008年届满，原告与第三人签订的房屋买卖合同是2011年。因此，该借据与案涉房屋买卖合同没有关系，如该借款已抵购房款，该借据原件应由姚国文收回。三川房产公司出具的100000元购房款收据时间是2009年，案涉房屋买卖合同是2011年签订，该购房款收据先于购房合同签订，故与本案无关联。《出资挂靠协议》与本案无关联。第三人三川房产公司2013年6月30日会计凭证装订封面及同日记账凭证复印件一份、购房发票原件二份，不能证明原告缴清43万余元购房款的事实。第三人姚国文质证认为，原告提交的证据属实。其本人在西藏金皖矿业公司投资了一千多万，原告以其名义投资200000元，双方签订了《出资挂靠协议》，后因原告购买案涉房屋，并应原告的要求，将原告出资挂靠在其名下的200000元股份个人平帐后，转为原告购买案涉房屋款。另100000元的借款借据系其与原告之间的个人债务，不能作为公司债务，其个人平帐后冲抵原告购房款，由三川房产公司向原告出具现金收据。借款借据一式两联去，其与原告各持一份，其所持有的借据均记载每次归还借款人本金及利息情况，借款人手中的借据无需收回，其他人的借据都没有收回。经审查，本院对该组证据予以认定。 被告向本院提交证据如下： 1、宣城市房地产权属证明书复印件二份，证明位于宣城市宣州区新田镇青龙山商住楼G幢3、4室房屋房地产权利人系第三人所有。原告质证认为，该组证据的真实性无异议，房屋系原告购买，只是没有办理产权过户手续，不同意被告的证明目的。第三人质证认为，原告购房后确实没有办理产权过户手续，当时三川房产公司与三川服饰公司系一套人马两块牌子，2010年左右，三川服饰公司转让他人，三川房产公司人员解散，没有具体办公地点，只剩姚国文一个人，且姚国文常年在外面跑，原告找不到人办理产权过户手续。经审查，该组证据真实，其证明目的结合本案其他有效证据予以综合评判。 2、（2018）皖1802执异15号执行裁定书，证实诉争房屋，经宣城市宣州区人民法院审查裁定驳回原告执行异议诉请。原告及第三人对该裁定书的真实性均无异议。第三人认为，法院驳回原告执行异议诉请不妥，该房屋系原告购买。经审查，该执行裁定书予以认定。 3、证人徐某、袁某1出具的证明与新田镇梅清社区居委会于2018年9月2日出具的证明一份，证明梅清社区居委会与徐某、袁某1所做证明相互矛盾；原告质证认为，该组证据属实，但不同意被告证明目的；第三人质证认为，该证据属实。徐某租赁原告房屋时，姚国文还在，知道这回事，那是房屋刚刚建好，徐某还做了门牌，租赁房屋办养鸡合作社。经审查，本院对该组证据真实性予以认定，但不能达到被告的证明目的。 3、合同编号为201100000092《商品房买卖合同》一份；该份《商品房买卖合同》与原告提交的案涉《商品房买卖合同》对比，证明《商品房买卖合同》必须有合同编号、合同应用打印机填写，空格部分若为空白，应以“以下空白”注明，而原告与第三人签订的《商品房买卖合同》均不符合上述规范要求，案涉《商品房买卖合同》的真实性存疑。原告质证认为，合同编号为201100000092《商品房买卖合同》与本案案涉《商品房买卖合同》无关联。第三人质证认为，案涉房屋开发时不规范，当初购房合同都是手写的，后因相关部门规定必须按照规范合同格式填写，才能办理房屋产权过户手续，故与原告重新补签《商品房买卖合同》。经审查，该份《商品房买卖合同》与本案无关联，本院不作评判。 第三人三川房产公司未提交证据。 依据被告的申请，本院依法向宣城市不动产登记中心调取了原告姚红梅、叶月明不动产登记情况如下：坐落于宣城经济技术开发区房屋一套，房产证号为宣开字第××号，宣开字第222956号；坐落于宣州区房屋，皖（2017）宣城市不动产权第0355847号。经庭审质证，原、被告及第三人均无异议。 另本院依职权调取了第三人三川房产公司企业基本注册信息查询单。 根据上述认定的证据，并结合当事人陈述，本院查明事实如下： 2008年6月6日，宣城市鳌峰建筑安装有限责任公司（以下简称鳌峰建安公司）与第三人三川房产公司签订了《建设工程施工合同》，约定三川房产公司开发的新田镇青龙山G、H幢商住楼的土建、安装工程由鳌峰建安公司施工，双方的权利义务在合同中已明确约定。鳌峰建安公司将其承接工程全部交由被告刘杰施工，该工程于2009年9月竣工。 同年，原告与第三人三川房产公司以手写方式草签了案涉房屋买卖合同，双方于2011年8月8日正式签订《商品房买卖合同》二份，即原告分别购买第三人三川房产公司开发的位于宣城市宣州区房屋。合同约定，3、4号房屋价款分别为200000.39元、229999.67元，共计430000.06元，原告按一次性付款方式支付购房款。合同签订后，原告付款方式如下：1、2007年7月16日，第三人三川房产公司法定代表人姚国文曾向原告个人借款100000元，又因原告购房资金短缺，姚国文通过个人平帐归还原告姚红梅100000元并转至第三人账户，作为原告购房款。2、2006年3月4日，姚红梅以姚国文的名义向姚国文持股的西藏金皖矿业有限公司出资200000元，后因原告购房资金短缺，姚国文将姚红梅出资的200000元通过个人平帐予以归还并转至第三人账户，作为原告购房款。3、案涉购房余款，原告以现金方式交付第三人。2013年5月31日，第三人向原告出具了号码00073686金额为229999.67元、号码00073685金额200000.39元发票各一张，共计430000.06元。第三人向原告交付新田镇青龙山Ｇ幢3、4号房屋后，原告对该房屋占有使用至今，该房屋产权登记在第三人名下。 自2013年开始，第三人三川房产公司因经营状况不佳，经常关门歇业。2017年，因原告遗失了与第三人三川房产公司签订的《房屋买卖合同》，又因办理案涉房屋产权过户需要，故原告与第三人三川房产公司补签《房屋买卖合同》。2018年4月12日，本院依法裁定查封了案涉房屋，故原告办理房屋产权过户不能。 因第三人三川房产公司、鳌峰建安公司欠被告刘杰工程款，被告刘杰于2016年4月25日向本院提起诉讼。案经审理，本院于2016年11月10日作出（2016）皖1802民初1931号民事判决，判令三川房产公司、鳌峰建安公司连带偿还所欠刘杰工程款688978.93元及逾期利息（自2014年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）。鳌峰建安公司不服，依法向宣城市中级人民法院提出上诉。二审期间，鳌峰建安公司以其已与刘杰自行达成和解协议为由，于2017年5月17日申请撤回上诉申请。同日，宣城市中级人民法院依法裁定准许上诉人鳌峰建安公司撤回上诉。本院（2016）皖1802民初1931号民事判决生效后，第三人三川房产公司未履行义务，被告刘杰向本院申请强制执行。本院于2018年4月12日依法作出（2017）皖1802执1649号执行裁定，查封了登记在被执行人（暨第三人）三川房产公司名下位于宣城市宣州区房屋两间。对此，原告姚红梅提出异议，本院于2018年5月28日作出（2018）皖1802执异15号执行裁定，依法驳回姚红梅执行异议。后，原告依法向本院提起诉讼。 另查，姚国文系第三人三川房产公司法定代表人。原告姚红梅夫妇享有坐落于宣城经济技术开发区宣州区房屋。 本院认为：原告与第三人三川房产公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，因此合法有效。由于：一、在本院查封案涉房屋之前，双方已补签合法有效的书面《房屋买卖合同》；二、在本院查封案涉房屋之前，原告已合法占有并使用至今；三、原告已经支付第三人三川房产公司案涉房屋购房款430000.06元；四、自2013年起因第三人三川房产公司经营状况不佳，经常关门歇业，无固定办公地点，导致原告办理房屋产权过户手续困难，后原告在办理案涉房屋产权过户中，因案涉房屋被本院依法查封，并非原告自身原因而未办理房屋产权过户。据此，本院认定原告对案涉房屋享有的权利能够排除执行，其要求停止对案涉房屋的强制执行，符合法律规定，本院予以支持。本案中，原告已经全款支付了案涉房屋房款，并已占用使用至今，因案涉房屋产权现登记在第三人名下，原告对案涉房屋仅享有债权，有权要求第三人三川房产公司协助其办理案涉房屋产权过户手续。原告要求判令位于宣城市宣州区新田镇青龙山商住楼G幢3、4室房屋归其所有的诉请，本院不予支持。被告认为原告与第三人法定代表人姚国文系亲属关系，可能存在恶意串通，并无证据佐证，该辩解意见，本院不予采纳。原告要求解除案涉房屋查封等相关措施，应通过法律规定的其他程序进行救济，在本案中不作处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行第三人宣城市宣州区三川房地产开发有限公司所有的位于宣城市宣州区新田镇青龙山商住楼G幢3、4室房屋； 二、驳回原告姚红梅其他诉讼请求。 本案受理费7750元，由原告姚红梅负担7700元，被告刘杰负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 本院（2018）皖1802执异15号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王 虹 审 判 员  程进仓 人民陪审员  徐成虎 二〇一九年六月十二日 法官助理包羽菲 书记员陈星云 附:相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。