云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初1211号原告：普洱半岛酒店物业管理有限公司。统一社会信用代码：915308025848347966。住所地：云南省普洱市思茅区北部区一号路中段。法定代表人：初曦，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘芳，女，汉族，1981年5月27日出生，本科文化，云南省普洱市思茅区人，普洱半岛酒店物业管理有限公司员工，现住云南省普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雪梅，女，哈尼族，1990年6月18日出生，本科文化，云南省普洱市墨江县人，普洱半岛酒店物业管理有限公司员工，现住云南省普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。被告：王海蓉，女，汉族，1966年9月2日出生，大学文化，自由职业，广东省深圳市福田区人，现住广东省深圳市福田区。原告普洱半岛酒店物业管理有限公司（以下简称半岛物业）与被告王海蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告半岛物业的委托诉讼代理人刘芳、杨雪梅，被告王海蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告半岛物业向本院提出诉讼请求:一、请求人民法院依法判令被告支付自2016年5月26日起至2019年5月25日止的物业服务费5376.90元；二、请求人民法院依法判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至交清全部物业服务费用之日止，截止2019年4月30日止应支付违约金11775.41元；三、本案因诉讼产生的案件受理费、公告费、邮寄费等一切费用由被告承担。以上一、二项合计17152.31元。事实与理由：被告系原告服务的东日凯旋城A区业主。被告于2015年5月26日与开发商普洱东日房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》。购买东日凯旋城A区1幢3单元401室，建筑面积91.62㎡。被告在接收该物业时与原告签订《前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业服务费。协议第三条明确约定缴费明细及支付方式，被告按房屋建筑面积每月0.9元/㎡标准，即1000.30元/年；按8元/月/户缴纳城市卫生垃圾处理费，即96元/年；电梯维护使用费400元/户/年；电梯电费200元/年；按8元/月/户缴纳自来水二次加压费，即96元/年，合计1792.30元/年。协议第三条第十二项约定，甲方交纳物业服务费第一次为全年，费用一次交清方能办理交房入住手续，第二年开始按年度交付（提前60天交纳），自2016年5月1日起至2019年4月30日止，被告拖欠物业服务费用5376.90元，根据《前期物业服务协议》第十一条第三项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的、甲方有权要求被告补齐，并从逾期之日起，每天按照应付款项的3‰交纳违约金。凡逾期10天以上者，除每天按应付款项的3‰交违约金外，可采取法律手段追缴。因此，被告应按协议约定支付逾期交纳物业服务费用的违约金11775.04元（违约金计算方式：1792.30×30‰×1095天+1792.3元×3‰×730天+1792.3元×3‰×365天元=41775.41元），原告多次对其书面及上门催缴均无效果。被告拒不缴纳物业管理服务费的行为已经严重违反了双方签署的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故向法院提起诉讼，以维护原告合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告王海蓉辩称，对原告主张的违约金不认可，因为：1.被告之所以拖到现在未付物业管理费，是因为有装修押金，应该抵扣，对方应该给被告收款码，但是对方一直不提供，被告不在普洱，所以不知道如何付款；2.被告并不知道需要怎么付款，付给谁，没有任何人和被告说。关于滞纳金，原告主张千分之三，合同被告签了，但是属于格式条款，被告不签就拿不到钥匙，所以被告才签的。物业费是一开始在2015年11月5日交房时付了一年的物管费，并不是原告所述的5月份，当时就已经付了一年的物业费（2015年11月5日-2016年11月5日），但是原告要求被告在2016年4月30日前就付下一年的物业费，2016年5月1日开始封了被告的门禁卡，所以物业服务费应该从2016年11月5日开始计算。被告向原告收费标准是0.9元，但是被告认为才达到0.6元的标准。因为原告的服务标准没有达到承诺的标准。原告主张的电梯费，被告认为应该扣除原告停用电梯的费用。因被告未装修入住，不应缴纳自来水二次加压费、垃圾清运费，该费用应该是入住以后才付的，被告从来没有住过，所以不应该支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告半岛物业提交的第二组证据材料中的《前期物业管理确认书》《商品房购销合同》《东日凯旋城临时管理规约》，被告提交的第三组证据材料《物业服务承诺》《入住费用明细表》，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的第一组证据材料：《东日凯旋城小区前期物业服务协议》，被告对该组证据材料的真实性认可，对其余内容不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，能证实被告王海蓉与原告于2015年10月31日签订前期物业服务协议的事实，故本院予以采信；2.原告提交的第二组证据材料中的：《收据》，被告对该《收据》不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，能证实被告向原告支付2015年5月26日至2016年5月25日的物业费1000.30元的事实，故本院予以采信；3.原告提交的第三组证据材料：《关于核定普洱半岛酒店物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费登记标准的通知》，被告对该组证据材料的真实性认可，但对其他内容不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，系普洱市思茅区发展和改革局对原告所属小区住宅物业服务收费等级标准出具的通知，内容未违反法律规定，故本院予以采信；4.原告提交的第四组证据材料：《催缴物业费的告知函》，被告对该组证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料虽来源及形式合法，但无法证实告知函具体的粘贴时间及地点，亦无原件予以核对，故本院不予采信；5.原告提交的第五组证据材料：《照片》，被告对该组证据材料不予认可。本院认为，该组照片拍摄的是否是“东日凯旋城”小区无明显的标志进行辨认，故对该组证据材料，本院不予采信；6.被告提交的第一组证据材料：《工作联系函》《被告与昆明房子物业公司聊天记录》《芝麻信用分》《水滴筹捐款》《义工证》，原告对该组证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料虽来源及形式合法，但与本案不具有关联性，故本院不予采信；7.被告提交的第二组证据材料：《小区照片》，原告对该组证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，但该照片系被告自行拍摄，拍摄的照片是否是“东日凯旋城”小区，无明显的标志进行辨认，故对该组证据材料，本院不予采信；8.被告提交的第四组证据材料：《与原告公司员工聊天记录》，原告对该组证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料虽来源及形式合法，但无法核实发出该聊天记录的具体对象，被告亦未提交其他证据材料予以佐证，故对该组证据材料，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2015年5月26日，被告王海蓉与案外人普洱东日房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，约定王海蓉向普洱东日房地产开发有限公司购买位于普洱市思茅区东侧“东日凯旋城”A区第1幢第3单元第4层01号房，该房套内建筑面积为73.63平方米，双方还签订有《东日凯旋城临时管理规约》。同日，被告王海蓉还签署了《前期物业管理确认书》，承诺：本人认可普洱东日房地产开发有限公司与前期物业管理公司签订的物业管理合同相关约定内容，保证遵守合同内容并签订东日凯旋城A区《前期物业服务合同》及《临时管理规约》后，方可办理房屋交接手续。2015年11月5日，被告王海蓉办理了接房手续，并与半岛物业签订了《东日凯旋城小区前期物业服务协议》，协议约定被告王海蓉购买的房屋建筑面积为92.62平方米；协议第一条约定了物业的基本情况，物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全保卫、消防、交通秩序及车辆停放、房屋装修装饰管理；协议第三条约定了物业服务的费用，缴纳费用时间为自我公司登报对外公布接房准确日期之日起开始计算，每月缴纳的物业服务费按房屋建筑面积计算，住宅为每月每平方米0.9元，电梯维护使用费（住宅）为每年每户400元，日常电梯使用电费，1-4层每户每年200元，5-8层每户每年300元，10层以上每户每年400元，入住时收取，次年与物业费一同收取，自来水二次加压费为每户每月8元，城市卫生垃圾处理费为每户每月8元；第三条第九款约定因甲方原因空置房屋的，物业服务费按100%收取；协议第十一条约定了违约责任，即甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每天按照应付款项的3‰交纳违约金，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2015年7月24日，普洱市思茅区发展和改革局作出《关于核定普洱半岛酒店物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知》，通知称：“东日凯旋城”住宅小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元/㎡，自通知下发之日起执行。2015年11月5日，被告王海蓉向原告签订东日凯旋城A区《前期物业服务合同》及《临时管理规约》后，缴纳了自2015年5月26日起至2016年5月25日止的物业管理费1000.30元。办理了房屋交接手续。另查明，普洱东日房地产开发有限公司于2015年4月14日在普洱日报登报公告东日凯旋城一期于2015年4月13日交房。被告王海蓉自2016年5月25日起开始未向原告半岛物业交纳物业服务等费用。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告王海蓉与案外人普洱东日房地产开发有限公司签订的《东日凯旋城临时管理规约》，原、被告双方签订的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》《前期物业管理确认书》，系双方当事人的真实意思表示，规约、协议、确认书均合法有效，本院予以确认，双方应按照规约、协议、确认书的有关约定全面履行自己的各项义务。2015年11月5日，原、被告双方签订的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》第三条约定：缴纳费用时间为自我公司登报对外公布接房准确日期之日起开始计算；物业服务费用由业主按其拥有物业的房屋建筑面积交纳，住宅为每平方每月0.90元；电梯维护使用费（住宅）每年每户为400元；日常电梯使用电费，1-4层每户每年200元，5-8层每户每年300元，10层以上每户每年400元；自来水二次加压费为每户每月8元；城市卫生垃圾处理费为每户每月8元，单元楼道照明电费为每户每年50元。国家发展和改革委员会、建设部作出的《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”第十一条第三款、第四款规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”本案中，普洱市思茅区发展和改革局于2015年7月24日作出《关于核定普洱半岛酒店物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知》，通知：“东日凯旋城”住宅小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元／㎡，执行时间自通知下发之日起执行。本院认为，根据以上规定，物业服务成本或者物业服务支出构成包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯属于共用设施，普洱市思茅区发展和改革局确定的0.90元／㎡物业服务收费标准中已包含了电梯的日常维护、运行费，故半岛物业不应再单独对电梯维护使用费、日常电梯使用电费与业主进行重新约定收取，故原告要求被告承担电梯维护使用费、日常电梯使用电费的主张，于法无据，本院不予支持。经查，王海蓉房屋的建筑面积为92.62平方米，被告已交纳2015年5月26日至2016年5月25日的物业服务费，被告未交纳自2016年5月26日起至2019年5月25日止的物业服务费为3000.89元（计算方式：92.62平方米×0.90元／㎡／月×36个月），故对原告主张被告向原告支付自2016年5月26日起至2019年5月25日止的物业服务费的请求，本院予以支持由被告王海蓉向原告支付自2016年5月26日起至2019年5月25日止的物业服务费3000.89元。对被告抗辩被告的物业管理费应从2015年11月5日开始交纳，且只应按照0.60元／㎡／月进行收费的理由，因原、被告在《东日凯旋城小区前期物业服务协议》第三条约定：缴纳费用时间为自我公司登报对外公布接房准确日期之日起开始计算，物业服务费用由业主按其拥有物业的房屋建筑面积交纳，住宅为每平方每月0.90元。普洱东日房地产开发有限公司已于2015年4月14日在普洱日报登报公告东日凯旋城一期于2015年4月13日交房，被告于2015年5月26日与普洱东日房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，被告应自签订《商品房购销合同》后，按照约定的每平方每月0.90元向原告支付物业管理费，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。关于自来水二次加压费、垃圾清运费。对于每月每户8元的收费标准，被告对该收费标准无异议，本院予以确认，因原、被告《东日凯旋城小区前期物业服务协议》中约定因被告原因空置房屋的，物业服务费按100%收取，所以自2016年5月26日起至2019年5月25日期间共计36个月的自来水二次加压费为288.00元（8元／月×36个月），垃圾清运费为288.00元（8元／月×36个月），该笔费用应由被告向原告交纳。对被告答辩因被告未装修入住，不应缴纳自来水二次加压费、垃圾清运费的理由，本院不予支持。关于违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失'。”本案中，原、被告双方签订的《东日凯旋小区前期物业服务协议》第十一条第三项约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每天按照应付款项的3‰交纳违约金。庭审时，王海蓉主张该违约金的约定不合理。根据以上法律规定，本院根据公平原则和诚实信用原则，判令被告按年利率6%向原告支付违约金，按被告所欠原告的物业服务费3000.89元、自来水二次加压费288.00元、垃圾清运费288.00元，合计3576.89元为基数，自2016年5月26日至2019年5月25日期间，被告应向原告支付的违约金为644.00元（3576.89元×6%×3年）。对被告抗辩原告服务质量差、管理不到位的理由，根据双方签订的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》中已明确原告的服务内容，其对原告提供的服务不满，可以通过向原告提出意见和建议，或通过小区成立业主委员会或经过业主多数决议决定是否更换物业服务单位等合法的方式解决，而不能成为拒绝交付物业服务费的抗辩理由，故对被告的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《诉讼费用交纳办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告王海蓉于本判决生效之日起十日内向原告普洱半岛酒店物业管理有限公司支付自2015年5月26日起至2019年5月25日止的物业服务费3000.89元、自来水二次加压费288.00元、垃圾清运费288.00元、违约金644.00元，合计4220.89元；二、驳回原告普洱半岛酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费229.00元，减半收取114.50元，由原告普洱半岛酒店物业管理有限公司负担86.50元,被告王海蓉负担28.00元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  段经权二〇一九年七月十五日法官助理谭艳超书记员王芳芳