苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初434号 原告：苏州国华房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇双板桥路南侧。 法定代表人：朱永妹，总经理。 委托诉讼代理人:唐刘念，江苏源实发扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人:金万英，江苏源实发扬律师事务所律师。 被告：刘玉新。 被告：苏州玉新农贸市场，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇梅石路990号1幢1011幢101。 投资人：刘玉新。 以上两被告共同委托诉讼代理人：冯运斐，江苏米来律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：翁维佳，江苏米来律师事务所实习律师。 原告苏州国华房地产开发有限公司（以下简称国华公司）与被告刘玉新、苏州玉新农贸市场（以下简称玉新农贸市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法由审判员王惠适用简易程序于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告国华公司的委托诉讼代理人周振宇，被告刘玉新、玉新农贸市场的共同委托诉讼代理人冯运斐到庭参加诉讼。审理中，原告国华公司解除了对周振宇、许一峰的委托，并委托唐刘念、金万英作为委托诉讼代理人，后因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭于2019年7月16日公开开庭进行了审理，原告国华公司的委托诉讼代理人唐刘念，被告刘玉新、玉新农贸市场的共同委托诉讼代理人冯运斐、翁维佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国华公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告从原告房屋中腾退；2、判令二被告支付自2018年4月1日起以每日10000元支付占有使用费至实际腾退之日，暂计算至2019年2月1日的占用使用费3060000元；3、判令二被告赔偿原告律师费损失109700元、恢复原状费用200000元；4、判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告刘玉新在2010年2月8日签订房屋租赁合同一份，约定原告将其名下的位于苏州市吴江区商铺(建筑面积1763.06平方米)出租给被告刘玉新经营菜场，租赁合同到期日2018年3月31日。在合同到期日前后，原告通过短信、微信、电话、函件、律师函等多种途径告知被告刘玉新，租赁合同不再续签，望被告刘玉新腾退房屋，且不要超期与他人签订租赁合同，但均遭拒绝。甚者，被告刘玉新以纠结他人等方式阻碍原告的合法私立救济；且被告刘玉新在明知租赁期限到期后仍与菜场小经营主签订租赁合同并收取租金。原告认为，原被告间的房屋租赁合同已经到期，被告无权继续占用使用房屋，被告继续占有使用收益的种种行为均已侵犯了原告的合法权利。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。 被告刘玉新辩称：1、本案所涉的租赁合同是由被告刘玉新与原告所签订，原告与被告刘玉新之间的合同尚在履行期间，原告要求被告刘玉新腾退租赁的房屋，支付占有使用费没有事实和法律的依据。双方于2010年9月20日签订书面的房屋租赁合同，租赁期限是8年，自2010年10月8日至2018年10月7日，后由于江兴路的农贸批发市场一直迟迟未搬离，导致被告刘玉新的经营生意惨淡，为此，原告于2011年10月30日出具承诺书一份，承诺房屋租赁合同约定的租赁期限到期以后，继续将房屋租赁给被告刘玉新。双方于2011年11月8日签订补充协议，约定将租赁期限至少延长六年，至少延长至2024年的10月7日，同时约定的后期租金的金额。2、被告刘玉新的租金付至2018年10月10日，即使被告刘玉新需要支付占用使用费的，但原告现提出的使用费的标准完全没有事实和法律的依据，应参照原租赁合同所约定的租金标准每年20万元来计算。3、原告所主张的律师代理费没有事实和法律依据。该律师代理费计算的标准应该是根据原告的诉讼标的计算得出，而现原告的诉讼标的完全是无理要求，标的明显过高，根据没有事实依据的过高的标的计算得出的律师费，也不应予以支持。4、原告所主张的恢复原状费用不应支持。由于原告承诺续签租赁合同，被告刘玉新于2016年对菜市场进行部分优化和改造。被告刘玉新非但不用支付恢复原状的费用，而且原告对于被告的装修损失还应予以赔偿。对此，被告刘玉新保留要求原告对其装修改造费用损失的赔偿的权利。被告刘玉新通过对摊位的优化，增加了摊位的数量，上述改造其实已经明显增加了本案所涉租赁标的的使用价值，如果恢复原状，反而是不利于租赁标的的使用，明显是贬损本案所涉租赁标的的利用价值，这不符合市场经济中利益最大化的原则。即便双方不再续租，被告刘玉新也不应向原告支付恢复原状的费用。 被告玉新农贸市场辩称：同意被告刘玉新的答辩意见，同时，涉案租赁合同是被告刘玉新与原告国华公司所签订，因此与被告玉新农贸市场没有任何关系。 经审理认定如下事实：2010年9月20日，甲方国华公司与乙方刘玉新签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方同意向乙方出租坐落于吴江区商铺，房屋建筑面积1763.06平方米，该商铺内设有店面16间，其中家禽2间、水产4间、鲜肉5间、冷冻1间、杂货1间、干货1间、糕点1间、生面1间，设有蔬菜等各类摊位36个，设有市场办公室1间，内有空调、办公桌、椅、柜等物品；乙方只可将本合同项下的本房产用于开办经营城西农贸市场活动，租赁期限自2010年10月8日起至2018年10月7日止，为期8年，本合同期满后，乙方有优先续租权，但乙方须在本合同到期前3个月提出书面申请；经甲方同意乙方续租，续租期限及租金有甲乙双方协商后以书面形式确定。每年租金20万元，乙方租金在起租日之前每半年支付给甲方一次租金，实行先付后用；租金为税后净租金，涉及相关税费均由乙方承担，与甲方无关，本房产的物业管理费由承租人承担，标准为1.5元/月.平方米，全年合计31735元；本合同签订生效之日起3天内，乙方须向甲方支付100000元作为租房保证金，保证金在乙方履行本合同且合同期满终止后返还给乙方，保证金不计利息；若乙方不按时支付租金或乙方存在其他重大违约的情形，甲方以书面形式发出要求乙方履行合约的通知后，30天内仍不整改的，甲方随时有权解除合同；若在租赁期限内，甲方在乙方没有违反本合同的情况下提出终止合同，甲方除了向乙方赔付剩余期10%的违约金外，还要赔偿乙方合理的装修费用；乙方有义务依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交付有关费用的责任，若乙方拖欠有关费用，则其应按每天万分之五的标准，向甲方偿付逾期付款违约金，若乙方拖欠租金达30天以上，则甲方有权解除合同，收回本房产；在租赁期限内，若乙方确因特殊情况需要提前解除合同的，必须提前三个月以书面形式通知甲方，并取得甲方的书面同意，而且还应付给甲方相应的违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的10%计算。 2011年10月30日，国华公司出具承诺书一份，明确：刘玉新租赁我司坐落于吴江市商铺，用于开办经营农贸市场活动，双方于2010年9月20日签订了房屋租赁合同。在租赁初期我司承诺离此不远的江兴路非法的农贸批发市场会在2011年10月1日关闭，但直到现在该非法的农贸批发市场也没有被关闭，造成刘玉新经营的市场陷入困境，市场摊位生意惨淡。为此，我司特承诺在该房屋租赁合同到期后继续租赁给刘玉新经营农贸市场，租金及租期届时依据摊位数及市场摊位租金价格双方协商而定。 2011年11月8日，甲方国华公司与乙方刘玉新签订《补充协议》一份，明确双方于2010年9月20日签订了房屋租赁合同，在租赁合同初期甲方承诺离此不远的江兴路非法的农贸批发市场会在2011年10月1日关闭，但直到现在也没有关闭，造成乙方市场经营陷入困境，市场摊位生意惨淡，为此，甲乙双方友好协商，特订立以下补充协议：一、甲方承诺在房屋租赁合同到期后该房屋继续优先租赁给乙方，租期不低于陆年，前三年租金不变，每年租金60万元，以后每年租金增长幅度不超过10%。二、本协议一式二份，双方各执一份，盖章或签字后生效。三、本协议与房屋租赁合同具有同等法律效应。 刘玉新占有使用涉案房屋至今，支付了截止2018年10月10日之前的房屋租金。 2018年10月24日，国华公司向刘玉新发出搬离通知书，明确与刘玉新的关于吴江区城西农贸菜场租赁合同已于2018年10月10日到期，已明确告知，合同到期后不再续租，要求三日内搬离菜场，并配合做好交接工作。2018年11月，国华公司委托江苏简文律师事务所向刘玉新发出律师函，要求刘玉新从城西菜场腾退。 2019年6月26日，本院组织双方到涉案的农贸市场查看，该农贸市场南面为松港路，北面为双板桥路，东面为锦业路，西面为梅石路，玉新农贸市场目前正在经营。 另查明：松陵镇梅石路990号1幢101房屋登记于国华公司名下，建筑面积1736.62平方米，总层数3层。江兴路农贸市场于2016年12月关闭。 以上事实，由原告国华公司提供的房产证、营业执照、律师函及邮寄凭证，被告刘玉新、玉新农贸市场提供的房屋租赁合同、承诺书、补充协议等证据予以证实。 本院认为，原告国华公司与被告刘玉新签订的《补充协议》是对双方《房屋租赁合同》的补充。第一，双方在《补充协议》中对租赁标的、租赁期限、租金等主要要素作出了明确的约定，租赁标的即双方2010年9月20日签订的《房屋租赁合同》项下的房产，租赁期限不低于6年，即最低期限为6年，前三年租金每年60元，以后每年增长幅度不超过10%，也就是说2018年10月7日到期后的三年内年租金均为60万元。第二，《补充协议》中虽然有“优先租赁”的表述，但事实上，《补充协议》对租金、租期等进行了明确约定，且明确“本协议与房屋租赁合同具有同等法律效应”，并非对将来订立合同的预约。国华公司2011年10月30日出具的承诺书，承诺租赁合同到期后继续租赁给刘玉新，租金及租期双方协商而定，故《补充协议》系双方进一步磋商对租金、租期达成的一致意见，符合常理。综上，原告国华公司与被告刘玉新之间的租赁合同关系依法成立并生效，被告刘玉新同意按照《补充协议》履行双方权利义务，根据《补充协议》，双方租赁期限未届期。原告国华公司以租赁合同已解除，而要求二被告腾退房屋，支付占有使用费、律师费、恢复原状费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告苏州国华房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费33758元、保全费5000元，合计38758元，由原告苏州国华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  王 惠 人民陪审员  仓公鼎 人民陪审员  张芹芳 二〇一九年七月二十六日  书记员马文秋 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。