云南省镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0825民初239号原告：徐佳玲，女，1995年4月8日生，汉族，本科文化，云南省镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县（以下简称镇沅县）人，现住镇沅县，公务员。委托诉讼代理人：叶鑫，男，云南品鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：洪武斌，男，1989年12月3日生，汉族，大专文化，云南省镇沅县人，现住镇沅县。被告：洪明智，男，1966年9月30日生，汉族，初中文化，云南省镇沅县人，现住镇沅县，运输公司驾驶员。原告徐佳玲与被告洪武斌、洪明智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理，原告徐佳玲及委托诉讼代理人叶鑫、被告洪明智到庭参加诉讼，被告洪武斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐佳玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方于2019年3月21日签订的《房屋买卖合同》。2、判令二被告承担连带责任，返还原告已付的购房款及定金160000.00元，并支付违约金20000.00元，合计180000.00元。3、案件诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：2019年3月15日，原告通过被告张贴的售房广告与被告取得联系，经双方协商一致于2019年3月21日签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价款为260000.00元，购房款分三次付清，原告按照合同约定于2019年3月17日向二被告支付第一笔购房款即定金10000.00元，于2019年3月21日（即合同签订之日）支付购房款150000.00元，剩余的100000.00元购房款待二被告将房屋过户到原告名下后支付。双方口头约定于2019年4月1日办理过户手续，当日被告洪明智拒不履行合同、拒绝办理过户手续并明确表示不再将房屋卖给原告，被告的行为已经违约，应当承担相应的违约责任。因被告明确表示不再继续履行合同，双方均同意解除合同并返还购房款，被告于2019年4月2日出具《欠条》，保证于2019年4月3日中午12时之前退还已付的160000.00元购房款及定金，现约定的还款日期已过，被告仍未向原告返还购房款及定金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告洪武斌未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见。被告洪明智辩称，原告起诉被告不符合事实，房屋买卖合同被告并没有参加签订过，被告根本不知道其儿子洪武斌将房子卖了，被告根本没有同意过卖房，即便原告与被告的儿子签有合同，也是被告的儿子背着其签订的，被告是收到法院传票才知道其儿子把房子卖了。至于被告的儿子收了多少钱被告不知道，被告也没有见过一分钱，所以对于该件事情被告不清楚，不应承担连带责任。原告徐佳玲为证明其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证复印件一份，欲证明原告徐佳玲是合同相对方，诉讼主体适格。经质证，被告洪明智对该组证据无异议。2、房屋买卖合同复印件一份，欲证明：（1）原、被告双方于2019年3月21日签订了《房屋买卖合同》，房屋总价款为260000.00元，二被告同意将共有的位于镇沅县百货公司综合楼2-401室住房出售给原告；（2）合同第一条第三款约定，被告保证该房屋没有典当、抵押、查封、出租等限制转让的情形；（3）双方约定购房款分三次付清，原告于2019年3月17日支付定金10000.00元，第二笔购房款150000.00元于合同签订之日支付，剩余100000.00元待被告将房屋过户到原告名下后支付；（4）合同第五条约定违约金为房屋总价款的30%，含解决本合同纠纷产生的费用（包含律师费、诉讼费、调查费、误工费等）。经质证，被告洪明智不认可该组证据的证明内容，认为合同上的字不是其签的，手印也不是其按的。3、收据复印件二份、云南省农村信用社转账电子回单一份，欲证明原告于2019年3月17日支付定金10000.00元，于2019年3月21日（签订合同之日）支付购房款150000.00元。经质证，被告洪明智认为其不清楚具体情况，不认可该组证据的证明内容，其也没有收过原告支付的任何款项。4、欠条复印件一份、微信聊天记录复印件五份，欲证明：（1）被告拒绝办理房产过户手续违约在先，并保证于2019年4月3日中午12时前退还160000.00元购房款及定金，否则应按照《房屋买卖合同》第五条的约定承担违约责任；（2）原、被告双方均同意解除《房屋买卖合同》；（3）被告洪武斌明确表示被告洪明智已经授权其代为办理卖房事宜。经质证，被告洪明智认为其不清楚具体情况，不认可该组证据的证明内容。5、个人循环借款合同、贷款明细、民商事案件聘请律师委托代理协议、云南增值税电子普通发票各一份，欲证明二被告的违约行为给原告造成了经济损失，包括贷款利息及律师费。经质证，被告洪明智认为其不清楚具体情况，不认可该组证据的证明内容。6、房屋所有权证复印件一份，欲证明本案中出售的房屋属于二被告共同共有，各占50%份额的事实。经质证，被告洪明智认为当时房管局催着办证，房屋所有权证登记上有其儿子洪武斌的名字是事实，其认可该房屋为二被告各占50%份额的事实。7、申请证人王某出庭作证，欲证明本案纠纷发生前，原告与二被告协商售房事宜和看房的过程中，二被告都全程参与并且同意出售镇沅县百货公司综合楼2－401号房屋的事实。经质证，原告徐佳玲认为该证人证言客观真实，对该证人证言无异议。被告洪明智对该证人证言无异议。被告洪武斌、洪明智未向法庭提交证据材料。本院审查认为，原告徐佳玲上述提交的七组证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，各证据所证明的案件事实本院予以确认。根据当事人陈述与答辩，结合经审查确认的证据，本院认定本案的事实为：被告洪明智和被告洪武斌系父子关系。2019年3月15日，原告徐佳玲通过被告洪武斌张贴在镇沅县展晨文化广告栏上出售二手房的广告后，与被告取得联系，并分别于同月16日和17日两次去看该房屋，原告两次看房时，被告洪明智均在场，并带着原告看了房屋，且其未向原告提出不同意出售此房的意见。原告第二次看房的当日（即2019年3月17日）向被告洪武斌支付了购房定金10000.00元。2019年3月21日，经原、被告双方协商一致，共同签订了《房屋买卖合同》。该合同主要约定了以下内容：被告出售的房屋为坐落于镇沅县百货公司综合楼的2－401号房，建筑面积为91.47平方米；售房总价款为260000.00元；购房款分三次付清，于2019年3月17日向被告支付第一笔购房款即定金10000.00元，于2019年3月21日（即合同签订之日）支付购房款150000.00元，剩余的100000.00元购房款待二被告将房屋过户到原告名下后支付完毕；若一方违约，应支付房屋总价款30%的违约金，该违约金包含律师费、贷款利息损失等。双方口头约定于2019年4月1日办理过户手续，因被告洪明智拒绝配合办理房屋过户手续，并明确表示不再将房屋卖给原告，原、被告签订的合同目的不能实现。现原、被告双方均同意解除合同并返还购房款，被告洪武斌于2019年4月2日向原告出具了《欠条》，保证于2019年4月3日中午12时之前退还已付的160000.00元购房款及违约金，因被告未履行返还购房款，为此原告向法院提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。另查明：原告与被告洪武斌于2019年3月21日签订《房屋买卖合同》时，被告洪明智未在现场，“洪明智”三个字的签名是被告洪武斌代签的，洪武斌对原告说是其父亲委托其办理的；本案中所涉房屋的产权二被告各占50%的份额；近几年来该房屋的房产证和土地证一直由被告洪武斌管理，被告洪武斌于签订《房屋买卖合同》的当日，将该房产证和土地证的原件交予了原告；原告因购买该房屋，向田坝信用社贷款150000.00元，并支付本案的律师代理费5000.00元。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付了10000.00元的定金和150000.00元购房款，履行了合同约定的义务，被告亦应依合同约定履行办理房屋产权过户义务。因被告洪明智不同意出售房屋，经原告与被告洪武斌协商，同意解除房屋买卖合同，由被告退还原告支付的定金和购房款。原告起诉要求被告返还购房款及定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案中，被告已明确表示不履行合同约定的义务，致使合同目的不能实现，已构成违约，应承担违约责任。故，原告主张被告应支付其20000.00元违约金的诉讼请求，符合其合同约定和法律规定，本院予以支持。对于被告洪明智应否承担连带责任的问题。虽然被告洪明智未亲笔在合同中签名，但基于被告洪武斌与洪明智系父子关系，且被告洪武斌是房屋共有人之一，并占有房屋产权50%的份额。同时被告洪明智全程参与买卖房屋，在原告两次看房时，洪明智均在场，但其未向原告明确表明不同意卖房的意见。再就洪武斌也明确表示洪明智委托其办理相关手续，基于二被告的父子关系，原告对被告洪武斌代其父亲洪明智在合同中签名的行为足以产生合理信赖，完全有理由相信被告洪武斌与原告签订合同时取得洪明智同意，原告在房屋买卖过程是善意的，也没有过错。根据合同法规定，被告洪武斌代其父亲洪明智签名的行为构成表见代理的法律后果，二被告应承担连带责任，共同返还原告购房款并支付违约金。被告洪明智提出的“其没有参与合同的签订、没有收到过一分钱、其不应承担连带责任、应该找洪武斌要钱”的抗辩理由依法不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，判决如下：一、解除原告徐佳玲与被告洪武斌、洪明智于2019年3月21日签订的《房屋买卖合同》。二、由被告洪武斌、洪明智于本判决生效后十日内连带返还原告徐佳玲购房款160000.00元，并支付违约金20000.00元，两项合计180000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900.00元，减半收取1950.00元，由被告洪武斌、洪明智共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  刘成富二〇一九年七月五日书记员  祝章丽