西安市莲湖区人民法院民事判决书（2019）陕0104民初1210号原告：花桂英，女，1928年6月20日出生，回族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：安志鸿，男，1965年8月6日出生，回族，住西安市莲湖区，系花桂英之子。被告：陕西中北房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：乌小玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小东，该公司员工。委托诉讼代理人：马丽娜，该公司员工。原告花桂英诉被告陕西中北房地产开发有限公司(以下简称“中北公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案，2017年10月10日作出（2017）陕0104民初4619号民事判决书。宣判后中北公司提起上诉，陕西省西安市中级人民法院于2018年12月17日作出（2017）陕01民终13981号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年1月21日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告花桂英之委托诉讼代理人安志鸿、被告中北公司之委托诉讼代理人陈小东、马丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花桂英向本院提出诉讼请求：一、判令中北公司继续履行安置义务，向花桂英提供具备商业使用条件的水、电等基础设施；二、判令中北公司立即为花桂英办理房屋所有权证书；三、诉讼费由中北公司承担。事实与理由：2004年2月12日，花桂英、安志鸿（案外人）与中北公司签订《拆迁安置协议书》，协议约定，中北公司拆除安XX、花桂英位于西安市XX号的私产房屋，为安XX、花桂英就地安置82.18平方米临街商业用房。之后，中北公司建设“XXX广场”作为安置房屋，在未通过消防验收及水、电等基础设施不具备使用条件的情况下，违法强行将安置房屋向花桂英进行交付，并承诺尽快解决安置房屋存在的各种问题。时至今日，“XXX广场”整体仍未通过消防验收，且水、电不通，不具备使用条件，花桂英无法正常经营，造成严重经济损失。同时中北公司向花桂英出具《商业房屋安置临时证书》，但一直未办理房屋所有权证书。经多次要求解决，中北公司不予理会。无奈诉至法院，请求支持花桂英的诉讼请求，以维护合法权益。中北公司辩称，一、中北公司认为安置义务早已完成。因为所安置商铺是在大厅内分区划片安置，应当照顾整个商铺的综合用途，不应提出违背业主大会通过的自制公约，即全体业主权益最大化，对外实行统一招商、统一管理、统一经营，业主实行表决权和分红权，弱化自用面积事实控制权。电早已分户安装到铺位，一户一表，上、下水管道位于大厅一层中间位置，早已正常使用。二、中北公司一直在积极办理房产权证，但办理房产权证需要与政府各部门协调申请，由于客观原因导致未按时完成，不存在不办理的情形。再加之花桂英等又私自将安置商铺临街墙体砸开并安装卷闸门，这一行为已直接毁坏了“XXX广场”建筑物外观原状，影响楼宇验收，延缓、阻碍了办理所有权证的进度与难度，也需承担相应责任。故对花桂英的诉讼请求，表示不能同意，而房产权证正在办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据与事实，本院予以确认。即安XX系花桂英之子。安XX名下在本市莲湖区XXX号有私有房屋一处，2004年2月12日，中北公司在实施道路拓宽时，西安市XXX街道路拓宽工程指挥部与安XX、花桂英签订《拆迁安置协议书》，约定为安XX、花桂英就地安置框架结构营业用房一层82.18平方米，就地安置框架结构非住宅用房89.32平方米。2011年8月29日，中北公司将建成的“XXX广场”一楼商铺对安志鸿、花桂英分别进行安置，经协商一致，为案外人安志鸿等四人安置74.36平方米商铺，为花桂英安置45.97平方米商铺，两间商铺相邻，中北公司分别向花桂英及案外人安XX等四人发放了《商业房屋安置临时证书》。上述事实有花桂英向本院提交的证据㈠、身份证明；证据㈡、《拆迁安置协议书》；证据㈢、《商业房屋安置临时证书》以及本院之庭审笔录等在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于水、电等基础设施。花桂英向本院提交证据㈣②、（2017）陕01民终XXX号民事判决书，证明中北公司应在30天内为花桂英安装永久性供水、供电及天然气设施；提交证据㈤①、陕金达评报字[2001]第XXX号评估报告书、提交证据㈤②、天正估字拆（03）XXX房屋拆迁补偿评估表，证明在拆迁之前，安志鸿名下房屋水、电完全到位；提交证据㈥①、西安晚报新闻报道；证据㈥②、画报；证据㈥③、拆迁安置仲裁申请书；证据㈥④、华商报报道；证据㈥⑤、照片等，证明所安置的楼宇商铺，一直都按照小吃城设计，现在不仅没有做到给政府承诺的绿地、门楼，也不具备小吃城饮食商铺的条件。中北公司质证认为，花桂英所提交证据㈣①、与本案无关，不能作为证据使用；证据㈤①、②是拆迁之前安志鸿名下房屋情况，该补偿拆迁时已经补偿，不知道能证明什么；证据㈥①-⑤，均无本案无关，且随着政府对西大街整体规划要求及当时拆迁难度加大，拆迁之初预想的方案发生变动属不可抗力范畴，项目最终建成也是经过相关职能部门批准。中北公司向本院提交证据1、《拆迁安置协议书》，证明双方在签订协议时并未就水、电等基础设施作明确约定；证据2、“XXX广场”一层电源盒及上、下水到位的分布图片、部分业主购电收据存根及物业公司售电系统查询售电明细报表图片，证明“XXX广场”一层水、电早已到位，可正常使用；证据3、《XXX广场业主经营自治公约》；证据6、花桂英等私自破墙开门，安装卷闸门后对外经营图片一张，证明2015年3月，“XXX广场”业主通过自治公约，约定为全体业主利益最大化，需要统一对外招租，但因花桂英等私自破墙开门，损害了全体业主利益。花桂英质证提出，证据1不能证明双方没有约定水、电等基础设施安装；证据2水、电都是后期安装，电到去年6月才安装；证据3不是国家法律法规政策，业委会三年到期也已解散，自治公约我也没签字，所以不认可；证据6与本案无关，砸墙案件已经结案。本院综合上述之举证、质证意见，评判如下：对中北公司质证意见予以认可。花桂英所提交证据㈣②，与本案当事双方的《拆迁安置协议书》无关联，不能作为证据使用；证据㈤①、②及证据㈥①-⑤，所证明内容均与本案所争议事实无关。本院认可花桂英对证据2、证据6的质证意见；认可中北公司所提交证据1、证据3的证明目的，中北公司及花桂英所签订《拆迁安置协议书》及《商业房屋安置临时证书》中，对所安置店铺水、电等基础设施均无明确约定。二、关于办理房屋产权证书。花桂英向本院提交证据㈡、《拆迁安置协议书》；证据㈢、《商业房屋安置临时证书》；证据㈣①、（2017）陕01民终XXX号民事判决书，证明中北公司应在90天内办理安置房屋所有权证书；补充提交证据㈦①、建筑工程消防验收复印件，证明2009年因为消防没有验收通过，所以无法办理产权证；证据㈦②、照片四张，证明中北公司当时把“XXX广场”大门上锁，无法经营。中北公司质证认可证据㈡、证据㈢的证明效力，认为证据㈣①与本案无关，不能作为证据使用；对证据㈦①真实性无法认可，证据㈦②实际是因为当时占道经营，“XXX广场”需要统一管理。同时，中北公司向本院提交证据4、市规划局市规莲拆告发（2008）XX号文件、果蔬市场拆除图片、建设工程规划许可证；证据5、中北公司自2015年10月至2017年3月间，三次向西安市政府及相关部门出具关于XXX楼及产权证办理方面的情况说明，说明中北公司一直在尽力申请办理房产证，只是办证困难、进度无法预见和掌控，中北公司不应承担责任。花桂英质证认为证据4、证据5为中北公司单方面提出，与花桂英无关。本院根据双方对证据㈡、证据㈢的认可结合证据4、证据5，确认中北公司应当为花桂英办理所有权证书，由于办理房屋所有权证书需要符合有关部门规定，因此中北公司在办证条件具备后，应立即协助花桂英办理安置房屋所有权证书。花桂英所提交证据㈣①并非本案当事双方所争议房屋，不能作为证据使用；证据㈦①、②均与本案现在所争议事实无关。三、庭审前花桂英之委托诉讼代理人安志鸿向本院提交申请，请求法院前往西安市自然资源和规划局调取中北公司“XXX广场”建设规划的相关资料。该申请本院不予支持，1、调取“建设规划的相关资料”过于笼统，无法确定证据的具体指向；2、花桂英、安XX具备取证能力，此类证据可通过聘请律师、以向法院申请“调查令”的方式调取。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当依照约定履行义务。2004年2月中北公司在实施道路拓宽时，与花桂英及案外人安XX签订《拆迁安置协议书》，约定为安XX、花桂英就地安置框架结构营业用房82.18平方米。2011年8月，经协商一致，中北公司在“XXX广场”一楼商铺对安XX、花桂英进行安置，并分别向花桂英及案外人安XX等四人发放《商业房屋安置临时证书》。至此，双方签订《拆迁安置协议书》已经实际履行。唯双方在签订《拆迁安置协议书》与业主回迁并领取《商业房屋安置临时证书》时，未明确“XXX广场”水、电等基础设施安装和如何安装，也未就此问题协商约定，致使“XXX广场”按照之前业主所通过的自治公约，既无法统一招租，也难以正常经营。对此，涉案当事人及其他案外与“XXX广场”相关业主、物业公司等，均应面对现实，积极协商，共同策划。现花桂英向本院请求判令中北公司继续履行安置义务，提供具备商业使用条件的水、电等基础设施，该请求由于缺少协议约定条款，缺少符合“XXX广场”整体规划设计的具体操作方案，依法不予支持。“XXX广场”水、电等基础设施应当如何安装，应以“XXX广场”整体经营方案并经全体业主、开发商、物业等协商并报相关管理部门审核批准后综合确定。对于花桂英请求判令中北公司立即办理房屋所有权证书一节，根据《拆迁安置协议书》第四条及《商业房屋安置临时证书》备注约定，中北公司有义务协助花桂英办理房屋所有权证书，中北公司应当在办理条件具备后积极协助办理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回花桂英要求陕西中北房地产开发有限公司提供具备商业使用条件的水、电等基础设施之诉讼请求；二、陕西中北房地产开发有限公司在具备办理房屋所有权证书条件时，协助花桂英办理位于西安市莲湖区XXX广场XX层45.97平方米商铺房屋所有权转移登记手续。案件受理费100元，花桂英已预交，由花桂英承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长      邱洪安人民陪审员      张东玲人民陪审员      齐  红 二〇一九年七月十五日                        书  记  员     师亚宁1