宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初1838号 原告:宁夏坤泰房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区艾依水郡**商业楼**营业房。 法定代表人:马少春,该公司总经理。 委托诉讼代理人：任秀萍，宁夏永川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽娟，宁夏永川律师事务所律师。 被告:永宁县新华百盛工贸有限公司,,住所地宁夏回族自治区永宁县杨和**北门 法定代表人:胡金红,该公司总经理。 委托诉讼代理人：盛宁静，宁夏鑫池律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏，宁夏鑫池律师事务所律师。 原告宁夏坤泰房地产开发有限公司与被告永宁县新华百盛工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宁夏坤泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任秀萍、被告永宁县新华百盛工贸有限公司的法定代表人胡金红和委托诉讼代理人盛宁静到庭参加诉讼，在庭审中，原告宁夏坤泰房地产开发有限公司和被告永宁县新华百盛工贸有限公司向本院申请给予庭外和解20天期限。本案现已审理终结。 原告宁夏坤泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告支付原告房屋租赁费36万元及逾期违约金78579元（详见诉状后附的租金及违约金计算清单）,合计438579元；3、判令被告支付采暖费66168元、滞纳金46118元、(2018)宁0121民初3259号案件的诉讼费1273元、执行费1603.4元,合计115162.4元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年9月1日签订《房屋租赁合同书》,合同约定:原告将位于永宁县商贸广场4#楼室内农贸大厅及4#三层框架结构大厅出租给被告,租金采取3+3+3+1复式租赁法,即前三年农贸大厅每年壹万元,三楼每年捌千元;中三年租金,农贸大厅每年租金叁万元,三楼每年壹万陆仟元;后三年租金,农贸大厅每年租金叁万陆仟元,三楼每年贰万元,最后一年农贸超市和三楼整交陆万陆仟元,十年租金总额为肆拾贰万陆仟元,缴付方式为每年一次性交纳,本合同期末壹个月内交付下年度租金。租赁合同约定了租赁期限、用途、双方权利义务,同时租赁合同第9条约定被告有拖欠房租或其他应承担费用累计30日以上的,原告有权终止合同,收回该房屋;被告应按照合同总租金的3%向原告支付违约金并赔偿全部损失;在租赁期内,被告逾期交纳本合同约定应由被告承担费用的,每逾期一天则应按上述费用总额的0.5%支付原告滞纳金，被告如逾期支付租金,每逾期一日,由被告向原告支付日租金3倍的滞纳金。双方于2010年4月12日对租赁与承包合同中相关未尽事宜解决方案等事项召开专项会议,会议就所签订的租赁合同的执行时间从2009年12月份日变更为2010年7月1日,合同截止2020年6月30日止。自2010年7月1日至2019年6月30日,被告共欠原告房屋租金36万元。另外,被告在租赁期间未向永宁县城市供热中心交纳2012年度至2018年度(2018年10月8日前)的采暖费(含停暖费)66168元,永宁县城市供热中心于2018年10月8日将原告诉至永宁县法院,法院经审理并做出(2018)宁0121民初3259号民事判决书,判决原告支付采暖费66168元、滞纳金46118元并承担案件受理费1273元，原告交纳执行费1603.4元。综上所述，被告未按租赁合同约定支付租金及采暖费的行为,已构成违约,请求法院依法判决。 被告永宁县新华百盛工贸有限公司辩称，原告的诉讼请求及事实和理由与实际情况不符，被告不同意与原告解除合同，被告也未到向原告支付租金的时间，不应当承担逾期违约金，理由是被告不仅承租了原告的涉案房屋，而且还承租了原告的商贸广场××楼营业房以及商贸广场及其内部的主要功能区，包含早市街区等，均由被告进行承包承租和开发，因此，被告承租原告的上述永宁县商贸广场的所有营业房均应视为统一的整体，而不能割裂；并且，原、被告双方曾经协商过在双方约定的合同期满后就被告承租的上述房屋的租金及被告开发商贸广场投入的资金进行结算后，双方就具体欠付的款项做统一支付。原、被告双方签订过三份会议纪要，从会议纪要的内容也可以看出双方所协商的是包括商贸广场所有的房屋，不仅仅只是涉案房屋。因此，作为统一的租赁整体，并没有达到双方结算的条件，也就未到支付租金的时间；况且，现在被告承租的涉案房屋一直处于经营状态，前期投入巨大，如果现在解除合同，造成被告的损失巨大。综上所述，被告不同意原告的第一项诉讼请求，不同意解除合同；对第二项诉讼请求中被告没有支付的房屋租赁费是336000元而不是原告要求的36万元，因为涉案的4号楼三层大厅原告计算的中三年和后三年租金方式与房屋租赁合同附件第五项的约定不相符，附件第五项约定每年三层租金为12000元，原告多计算租金24000元，因为被告未到向原告支付该租金的时间，不应当承担逾期违约金，原告要求支付违约金按年利率6%计算过高，如果被告需要支付违约金，违约金的计算应该按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算；对原告的第三项诉讼请求中采暖费及滞纳金的数额没有异议，对原告要求的案件诉讼费及执行费不应当由被告承担。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《房屋租赁合同书》复印件一份，证明原、被告于2009年9月1日签订《房屋租赁合同书》,合同约定原告将位于××县框架结构大厅出租给被告,租金采取3+3+3+1复式租赁法,即前三年农贸大厅每年壹万元,三楼每年捌千元;中三年农贸大厅每年租金叁万元,三楼每年租金壹万陆仟元;后三年农贸大厅每年租金叁万陆仟元,三楼每年租金贰万元；最后一年农贸超市和三楼整交陆万陆仟元,十年租金总额为肆拾貳万陆仟元,缴付方式为每年一次性交纳,本合同期末壹个月内交付下年度租金；合同第9条约定被告有拖欠房租或其他应承担费用累计30日以上的，原告有权终止合同,收回该房屋;被告应按照合同总租金的3%向原告支付违约金并赔偿全部损失；在租赁期内,被告逾期缴纳本合同应由被告承担费用的,每逾期一天则应按上述费用总额的0.5%支付原告滞纳金；被告如逾期支付租金,每逾期一日,由被告向原告支付日租金3倍的滞纳金；租赁期间被告应按时交纳有关部门收缴的相关费用(水、电、暖、卫生、物业)；二、关于北苑商贸广场启动专题会议纪要一份，证明原、被告于2010年4月9日对租赁和承包合同中相关未尽事宜解决方案等事项召开专项会议,2010年4月12日形成会议纪要,双方一致同意就所签订的合同执行时间从2009年12月1日变更为2010年7月1日,合同截止2020年6月30日止,该会议纪要与原始合同具有同等法律效力的事实； 三、永宁县人民法院(2018)宁0121民初3259号民事判决书一份，证明被告违反租赁合同约定,在租赁期间未向永宁县城市供热中心交纳2012年度至2018年度采暖费(含停暖费),永宁县城市供热中心将原告起诉至法院,法院判决原告支付采暖费66168元、滞纳金46118元并承担案件受理费1273元以及执行费1603.4元的事实。被告提交了2012年11月17日和2013年5月22日的会议纪要各一份，证明原、被告双方签订的租赁合同涉及到的房屋包含永宁县商贸广场所有的营业房，且双方所商议的内容包含涉案的营业房，被告在承租营业房前期也替原告垫付了部分工程款、物业费等费用，因此，原、被告双方应在上述所有约定的房屋租赁合同期满后进行结算，就被告是否欠付原告房屋租金结算后，被告才应该支付原告起诉的涉案房屋租金。 经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的证据一的三性予以认可，对部分证明目的不予认可，认为原告主张的4号楼三层大厅租金的计算方式应该按照房屋租赁合同附件第五项计算，原告提交的租赁合同只是被告承租的商贸广场的一部分，被告支付租金的时间不应该按照租赁合同中的约定执行，对于原告要求支付违约金的计算标准不应按照合同约定计算，合同约定的计算标准过高，被告并没有违约，原告不应按照合同约定终止并且收回涉案房屋；被告对原告提交的证据二的三性予以认可，从会议纪要可以看出被告不仅承租涉案房屋，还包括商贸广场的其他房屋，涉案房屋应与其他房屋作为统一整体，在租赁期到期后统一进行支付；被告对原告提交的证据三的三性予以认可，对原告主张的案件诉讼费及执行费应由被告承担的事实不予认可，执行费原告并没有向法院缴纳。原告对被告提交的证据的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明目的有异议，认为涉案房屋租赁的相关事宜应当依据涉案房屋的租赁合同予以确认，两份会议纪要中并未就涉案房屋的租金缴纳数额、支付方式等其他事宜做出明确约定，与本案涉案房屋争议的处理没有关联性。经本院审查认为，原告提交的上述三组证据，被告对其三性没有异议，本院不予确认。被告提交的证据，因与本案没有关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2009年9月1日签订《房屋租赁合同书》,该合同的主要内容为：原告将位于永宁县商贸广场4#楼室内农贸大厅（建筑面积1597平方米，含农贸大厅18间营业房）和4#楼三层框架结构大厅（五段，面积3279平方米）出租给被告经营使用,房屋现有装修及水暖电基础设施和设备按照合同约定交付被告使用至合同期满后交付原告验收；租赁期限为10年，从2009年12月1日至2019年11月30日止，自合同签订后，原告同意给予被告三个月装修时间，此期间不收取租金及其他任何费用；用途是4#楼室内农贸大厅建成1579平方米综合性超市，统一由被告经营管理，4#楼三层框架结构大厅交付被告后，整体装修改造，一部分用于经营咖啡厅和休闲厅，一部分用于家具会展或休闲网吧或清真美食；租金采取3+3+3+1复式租赁法,即：前三年农贸大厅每年1万元,三楼每年8000元;中三年农贸大厅每年租金3万元,三楼每年租金16000元;后三年农贸大厅每年租金36000元,三楼每年租金2万元；最后一年农贸超市和三楼整交66000元,10年租金总额为426000元,缴付方式为每年一次性交纳,本合同期末1个月内交付下年度租金；合同期内被告如拖欠租赁费以及相关部门收缴的水、电、暖、卫生、物业等费用，原告有权收回租赁房屋及大厅；租赁期内原告有义务对租赁物进行修缮（不包括被告装修部分）；租赁期间被告按时交纳有关部门收缴的相关费用（水、电、暖、卫生、物业）以及国家政府规定收取应当由被告承担的部分；租赁期满后或中途解除合同，除双方另有约定外，被告放弃固定资产在建项目、装修及装饰投入（保持经营时原状），保留对可移动部分的（设备设施、商品等）权利；租赁期间原告不得转让租赁房屋及大厅；被告转租房屋或大厅，变更部分经营者，应取得原告同意；房屋在租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权单方解除合同，收回出租房屋：1.在租赁期间，被告未经原告书同意，擅自转租、转借租赁房屋或变更经营者；2.逾期30天未缴纳按约定应当由被告交纳的各项费用的；3.未按合同约定期限全额交纳当年租金，拖欠达30日的；违约责任约定：1.被告拖欠房租或其他应承担费用累计30日以上的，原告有权终止合同,收回该房屋，被告应按照合同总租金的3%向原告支付违约金并赔偿全部损失；2.在租赁期内,被告逾期缴纳本合同约定应由被告承担费用的,每逾期一天则应按上述费用总额的0.5%支付原告滞纳金；3.被告如逾期支付租金,每逾期一日,由被告向原告支付日租金3倍的滞纳金。2009年9月1日，原告与被告又签订《房屋租赁合同附件》，该合同附件第五条约定：原公司4#楼三层的租金是按1-3段计算的，现在的面积按1-5段计算，每年三层租金12000元，其他条款按原合同条款执行。2010年4月12日原告与被告召开会议，并达成了《关于北苑商贸广场启动专题》会议纪要,双方一致同意就所签订的房屋租赁合同中4#楼农贸大厅和三层框架大厅的租赁执行日期从2009年12月1日变更为从2010年7月1日执行,合同截止日期2020年6月30日止,该会议纪要与原始合同具有同等法律效力。上述《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同附件》以及《关于北苑商贸广场启动专题》会议纪要签订后，原告按照上述合同和会议纪要的约定将涉案的4#楼农贸大厅和三层框架大厅交付给被告进行经营使用。按照《关于北苑商贸广场启动专题》会议纪要的约定，房屋的租期从2010年7月1日起计算至2020年6月30日止；按照《房屋租赁合同附件》第五条约定，原告出租给被告的4#楼三层大厅的租金变更为每年租金12000元。被告自2010年7月1日起至2019年6月30日止，在承租使用原告的出租房屋过程中，没有按照合同约定和《房屋租赁合同附件》约定给原告交纳房租，也没有向永宁县城市供热中心交纳2012年度至2018年度出租房的采暖费(含停暖费),永宁县城市供热中心于2018年10月15日向本院起诉,要求出租房的所有权人宁夏坤泰房地产开发有限公司（本案原告）支付采暖费(含停暖费)、滞纳金并承担诉讼费用，本院于2018年11月26日作出（2018）宁0121民初3259号民事判决书，判决宁夏坤泰房地产开发有限公司支付永宁县城市供热中心采暖费(含停暖费)66168元以及滞纳金46118元，承担案件受理费1273元。该判决生效后，宁夏坤泰房地产开发有限公司未主动履行义务，永宁县城市供热中心向本院申请执行。被告承租原告的涉案房屋现在仍在经营使用中。后经原告向被告催要租金等费用，被告拖欠至今没有支付。 本院认为，原告按照合同约定履行了交付出租房屋的义务，原告交付给被告的出租房经被告验收并经营使用至今，原告已经完全履行了合同义务。被告应当按照《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同附件》以及《关于北苑商贸广场启动专题》会议纪要的约定向原告履行支付租赁费和在经营使用出租房的过程中被告应当向有关部门交纳的采暖费等合同义务，但是，被告至今没有履行合同约定的义务，已经构成根本违约，应当依法承担违约的民事责任。原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付房屋租金36万元及逾期违约金78579元的诉讼请求，因原告在庭审中提交的《租金及违约金计算清单》中对4#楼农贸大厅的租金共计228000元和违约金共计48721元的计算方式，符合本案事实和法律规定，本院予以支持；《租金及违约金计算清单》中对4#楼三层大厅的租金共计132000元和违约金共计29858元的计算方式，因与双方签订的《房屋租赁合同附件》第五条的约定不符，《房屋租赁合同附件》第五条已经将原告出租给被告的4#楼三层大厅的租金变更为每年租金12000元，4#楼三层大厅的租金和违约金应当按照变更后的租金进行计算，4#楼三层大厅9年的租金应当为108000元，违约金按照每年租金1200元计算共计29734元，对原告多要求被告支付的租金和违约金，本院不予支持。综上，被告从2010年7月1日至2019年6月30日，拖欠原告房屋租金共计336000元，应当承担从2010年7月1日起至2019年1月31日止各年度应当缴纳租金的违约金共计78455元。原告要求被告支付采暖费66168元、滞纳金46118元、案件受理费1273元的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付执行费1603.4元的诉讼请求，因原告没有提交其实际缴纳执行费的证据，本院不予支持。被告提出原告要求支付违约金按年利率6%计算过高，违约金的计算应该按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算的主张，因《房屋租赁合同书》中约定的违约金明显过高，原告已经按照法律规定对违约金的计算标准进行了调整，调整后的违约金符合法律规定，被告主张按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，因被告在长达9年时间里不履行合同义务，已经严重违约，并且，被告的主张也不符合本案的事实和法律规定，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项和第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、解除原告宁夏坤泰房地产开发有限公司与被告永宁县新华百盛工贸有限公司签订的《房屋租赁合同书》； 二、被告永宁县新华百盛工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁夏坤泰房地产开发有限公司支付租金336000元及违约金78455元； 三、被告永宁县新华百盛工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宁夏坤泰房地产开发有限公司支付采暖费66168元、滞纳金46118元、案件受理费1273元； 四、驳回原告宁夏坤泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9337元，减半收取计4669元，由原告宁夏坤泰房地产开发有限公司负担129元，由被告永宁县新华百盛工贸有限公司负担4540元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  安金虎 二〇一九年七月九日 书记员  张静文 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。