昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初8805号原告：高琳，女，1983年10月10日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王文迪、段雄，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明万江房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区北京路延长线恒业游泳馆2号楼4楼401室。法定代表人：胡炜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗正平，男，1993年5月16日出生，汉族，广东省广州市人，住广州市海珠区，系昆明万江房地产开发有限公司法务，特别授权代理。原告高琳诉被告昆明万江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告高琳的委托诉讼代理人王文迪，被告昆明万江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高琳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《万科金域水岸项目认购书》；2、请求判令被告向原告返还购房定金30000元和自2018年5月28日起至实际支付之日止以30000元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款年利率4.35%／年标准计算的资金占用费（暂计至2018年8月27日止330元，上述费用共计30330元)；3、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年5月27日签订了《万科金域水岸项目认购书》，约定原告向被告认购万科金域水岸项目9号地块第1栋2205号商品房，原告己支付购房定金30000元。签订《项目认购书》时被告向原告承诺云南师范大学附属小学将整体搬迁（包括原校区所有老师及学生）至该项目，该项目系云南师范大学附属小学学位房，被告保证买房的每位业主享有一个云南师范大学附属小学的入学名额。原告基于此签订《项目认购书》，现原告得知云南师范大学附属小学不是整体搬迁至该项目，而是新建一所小学挂牌为“云南师范大学实验中学附属小学（昆明湖校区）”，且该项目并非学位房，通过与被告核实，被告予以认可，被告的行为致使原告合同目的不能实现。原告多次与被告协商解除《项目认购书》退还购房定金，被告均不予理会。被告昆明万江房地产开发有限公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉请，诉讼费由原告承担。原、被告签定的认购协议书形成认购关系，同时对认购协议中的定金不予退还做了约定，经被告多次催促原告到我公司签订正式的购房合同，且我公司并未对师大附小是小区配套教育设施做过任何口头或书面承诺，同时与原告签署了教育设施不确定信息告知书，故请人民法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《购房信息确认函》，未有原件，本院不予采信；2、被告提交的《解除认购书通知书》及挂号信函收据，邮寄地址与原告身份证地址一致，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年5月27日，原告与被告工作人员邬光佩签订《住宅单位购房意向申请》，同日，原告与被告签订《万科金域水岸项目认购书》，约定原告认购被告建设开发的万科金域水岸项目9号地块第1栋2205号商品房，建筑面积143.87平方米，房屋总价款2669157元，原告在签署《认购书》时向被告支付购房定金30000元，同时约定，若被告单方面解除认购的，应当双倍返还原告定金，若原告单方面解除认购的，原告已付定金不再退还。原告应当在签订《认购书》之日起三日内付清所有房款，并签署《商品房买卖合同》。原、被告在《万科金域水岸项目认购书》签字、盖章。原告向被告支付定金30000元，被告向原告出具相应的《收款回执》。同日，原告签署《教育设施不确定信息告知书》，从社区与教育设施对应关系、办学主体与办学性质、教学质量与收费标准、规划建设与开学时间、个体因素、信息来源与更新进行告知，原告签字并按手印。经审查，2018年5月3日，被告向原告发出《关于金域水岸教育配套告知书》，将项目相关学校配套及入学政策进行告知，拟配建教育配套15所，包含8所幼儿园、3所小学、2所中学、1所完全中学及1所国际学校。目前西北绕城以南的6所幼儿园、3所小学及1所完中已取得规划条件。同时对教育配套推进情况、开学时间、就读政策进行告知。再查，2018年6月17日，被告向原告发出《解除认购书通知书》，因原告未按照约定提交齐全查档资料，已构成违约，解除认购书。2018年7月31日，原告向被告发出《律师函》，认为被告错误宣传云南师范大学附属小学整体搬迁，致使原告合同目的不能实现，要求被告退还定金等事宜。本院认为，本案的争议焦点系1、售楼处销售人员在售房过程中对于房屋配套的教育设施是否达到具体明确以及对签订认购书有重大影响？2、本案中的认购协议书的违约责任应如何承担？针对第一个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对于认定开发商的宣传内容中的说明和允诺构成要约，应当从以下方面认定：1、宣传内容的说明和允诺是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出的；2、说明和允诺是具体和确定的；3、说明和允诺对商品房买卖合同订立以及商品房价格的确定有重大影响的。本案中，本院将逐一分析：其一，售楼处销售人员的销售行为应当视为要约邀请，对于商品房开发规划范围内的教育设施的说明，除了售楼处的销售人员的说明，还有售楼处突出显要位置的相关文件的公示，原告仅从售楼处销售人员的录音中认定该说明和允诺是明确具体的，缺乏充分证据和证据链；其二，说明和允诺是具体和确定一般应当以书面的为准，或者有充分证据予以证明该说明和允诺是明确具体，但原告并未提交充分证据予以证明说明和允诺是明确具体的，应当承担举证不利的法律后果；其三，在签订认购书的当天，原告签署了《教育设施不确定信息告知书》，可以认定其知晓教育设施的相关信息，进一步能够证明说明和允诺不构成对商品房买卖合同订立以及商品房价格的确定有重大影响。综合上述三方面，本院认为，原告提交的证据不足以证明该说明和允诺是明确具体的，且对商品房买卖合同订立以及商品房价格的确定有重大影响，反而原告自己签订了《教育设施不确定信息告知书》，知晓了教育配套设施的具体情况，故本案中，售楼处销售人员在售房过程中对于房屋配套的教育设施未达到具体明确，且对签订认购书没有重大影响。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原告向被告支付的30000元是否构成定金，系本案首要的关键问题，定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，其首要作用是担保合同的履行，定金合同为从合同，定金可以因为一方不履行约定的债务而执行定金罚则。在原、被告签订的《万科金域水岸项目认购书》中明确文字表述为“定金”以及规定定金不予退还和双倍罚则的情况，符合定金的构成要件，应当视为定金。同时，在被告出具的《收款》中，载明了定金是30000元，故原告向被告支付30000元定金，可以根据合同履行情况来适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据前述争议焦点的论述，原告未按照《万科金域水岸项目认购书》约定的时间支付款项，应当适用定金罚则，故原告支付的30000元被告有权不予退还，对于原告主张返还定金及资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告的违约行为致使双方约定解除合同的条件成就，因解除权系形成权，应当于意思表示到达对方时解除，被告发出的《解除认购书通知书》于2018年6月17日签收，故本案中的《万科金域水岸项目认购书》于2018年6月17日解除。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告高琳与被告昆明万江房地产开发有限公司签订的《万科金域水岸项目认购书》于2018年6月17日解除；二、驳回原告高琳的其他诉讼请求。案件受理费558元，由原告高琳承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  宋庆云人民陪审员  陈 欣二〇一九年七月十一日法官助理欧阳俊杰书记员杨璐