广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初3933-3936号原告：深圳市某某物业服务有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：余某某，总经理。委托诉讼代理人：梁某，女，系公司员工。委托诉讼代理人：汤某某，女，系公司员工。被告：林某某，女，汉族，身份证住址广东省广州市从化市。委托诉讼代理人：蔡某某，男，系被告配偶。原告深圳市某某物业服务有限公司与被告林某某物业服务合同纠纷四案，本院于2019年2月22日立案受理后，因案情复杂，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁某、汤某某，被告委托诉讼代理人蔡某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：（2019）粤0307民初3933号诉讼请求为：1.被告支付拖欠龙岗区坂田街道某某金色半山依山堡11栋14XX房的物业服务费3791.04元、日常收取的专项维修资金316元；2.被告支付上述欠费的违约金462.04元，以上欠费总额为4569.08元；3.被告承担本案全部诉讼费用。（2019）粤0307民初3934号诉讼请求为：1.被告支付拖欠龙岗区坂田街道某某金色半山依山堡10栋12XX房的物业服务费3795.36元、日常收取的专项维修资金316.32元；2.被告支付上述欠费的违约金462.56元，以上欠费总额为4574.24元；3.被告承担本案全部诉讼费用。（2019）粤0307民初3935号诉讼请求为：1.被告支付拖欠龙岗区坂田街道某某金色半山依山堡11栋13XX房的物业服务费3058.56元、日常收取的专项维修资金254.88元；2.被告支付上述欠费的违约金372.76元，以上欠费总额为3686.2元；3.被告承担本案全部诉讼费用。（2019）粤0307民初3936号诉讼请求为：1.被告支付拖欠龙岗区坂田街道某某金色半山依山堡10栋11XX房的物业服务费3062.04元、日常收取的专项维修资金255.2元；2.被告支付上述欠费的违约金373.23元，以上欠费总额为3690.83元；3.被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，到目前为止还没有收房，我方提交的2018年的12月份供电局的电费单（2018年11月1日到2019年的1月1日）证明我方还没有收房，用电户名还是开发商的名义，造成没有收房的原因是因为开发商。第一，从开发商工程项目竣工验收备案第三项显示没有配套的燃气工程竣工验收报告，第六项显示没有消防验收合格证明文件。第二，深圳市公安局消防监督管理局深公消函[2018]249号也证明了涉案小区没有取到消防验收合格文件。第三，深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局深规土龙函[2018]2038号的处理意见也证明了小区内消防通道和消防回车场场地局部改为小区绿化，经与建设单位联系，现物业公司在公司总告方案予以恢复至报建总图要求，到目前为止物业公司没有按照深圳市消防监督局与深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局的要求整改。第四，从2011年12月28日到2013年8月11日，收楼意见书里边显示我方多次到涉案的小区验房，发现到处漏水，包括大门口、洗手间、阳台、排水管道，还有二楼的天花板，到目前为止也一样没有整改好，还有楼梯口的墙体裂缝，手指头都可以插进去，一楼客厅有几块大理石地转爆裂、接缝不平，还有墙体色差、洗手间瓷砖到处空鼓、排水不了，还有客厅天花板石膏线接缝不平等等，从收楼意见书可以看出来有80多项问题，开发商一直拖着不整改，以上显示按照国家的法律和住建部的公文，达不到收房的标准，我方一直拒绝收楼，没有享受到服务是不用交物业管理费与所谓的日常维修基金，因为我方还没有使用，要收就要跟开发商收，不是我方造成的原因。本院经审理查明，被告林某某（买方）于2010年10月3日与案外人深圳市某某房地产开发有限公司（原名深圳某某某某某某房地产开发有限公司）（卖方）签订4份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定林某某购买某某房地产公司开发的某某金色半山花园10栋11XX号（63.8平方米）和12XX号（79.07平方米）、11栋13XX号（63.72平方米）和14XX号（78.98平方米）复式双拼房。原告为一家具有壹级资质的物业服务企业。2010年4月15日，原告与案外人深圳某某某某某某房地产开发有限公司签订《某某金色半山前期物业服务合同》，约定聘请原告为某某金色半山提供前期物业管理服务，业主应于物业交付之日起按月于每月15日前交纳当月物业服务费用，物业服务费按建筑面积每平方米3元/月（高层）收取，专项维修资金的缴存、管理按国家有关法规执行，专项维修资金的收取标准为：带电梯的按建筑面积每月每平方米0.25元计收，不带电梯的按建筑面积每月每平方米0.15元计收，该费用与物业服务费一起交纳，业主或物业使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的万分之五的标准支付违约金，合同期限自2010年4月20日起至首个业主入住之日起2年止，期限未满，某某金色半山业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，期限届满本小区仍未成立业主委员会的，合同自动延续至业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同时止。案外人深圳某某某某某某房地产开发有限公司以协议方式聘请原告对本项目进行前期物业管理服务，物业管理费由被告按每月每平方米建筑面积3元交纳，本体维修基金由被告按政府规定的标准交纳。合同还对其他事项作出了约定。2011年12月23日、26日，案外人深圳某某某某某某房地产开发有限公司向被告发出入伙通知书，要求被告于2011年12月27日、28日前往办理房屋交付手续。后深圳某某某某某某房地产开发有限公司将涉案房屋过户登记至被告名下。庭审时原告陈述被告看房后至今未办理入伙手续,也未实际入住。因被告一直未缴纳2012年1月1日至2017年8月31日的物业服务费、住宅专项维修资金，原告向本院提起诉讼，本院依法作出（2015）深龙法坂民初字第1190、1192号，（2016）粤0307民初2536、2537号、（2017）粤0307民初18263-18266号民事判决，认定被告已签收《入伙通知书》，依约应视为涉案房产已交付，故确认被告林某某支付原告深圳市某某物业服务有限公司2012年1月1日至2017年8月31日期间的物业服务费、住宅专项维修资金及上述费用的违约金。上述判决生效后，原告已向本院申请强制执行，现已将相关款项执行完毕。另查，被告已就其与案外人深圳市某某房地产开发有限公司之间的商品房预售合同关系，以案外人逾期交房、存在《收楼意见书》中的各种房屋质量问题为由要求案外人支付维修费并承担逾期交房违约金向本院提起诉讼，立案受理案号为(2015)深龙法民三初字第1375-1378号，本院已作出民事判决驳回被告的全部诉讼请求，一审判决作出后，被告不服向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终10705-10708号民事判决，驳回上诉、维持原判。庭审中，被告称其已向广东省高级人民法院申请再审，尚未有进一步处理结果。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为“某某金色半山”业主之一，其与“某某金色半山”小区开发商在签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，已对前期物业服务合同及物业服务企业予以了确认，《深圳市房地产买卖合同（预售）》中的物业服务条款对业主及物业服务企业均具有法律约束力。2011年12月23日、26日案外人深圳某某某某某某房地产开发有限公司向被告发出了入伙通知书，被告已经签收，该事实已有相关生效民事判决予以确认，故本院依法认定涉案房产已经交付。原告虽未与被告签订物业服务合同，也未与“某某金色半山”业主委员会签订物业服务合同，但根据法律相关规定，临时物业服务合同到期后，小区业主委员会既未与物业服务企业续签合同，也未要求其退出物业服务区域，仍由该物业服务企业为小区提供物业服务，该物业服务企业请求业主参照原物业服务合同约定标准支付合同到期后继续服务期间的物业服务费的，可予支持。因此，本案双方已形成事实上的物业服务关系。关于被告辩称涉案房屋存在相关的房屋质量问题，导致其未实际收房入住，因该纠纷已由另案处理，本案对此不作处理。房产交付之后，原告已按约为被告涉案房产所在小区提供了物业服务，被告理应按约向原告支付物业管理费等相关费用。根据合同约定，被告应按每月3元/平方米的标准缴纳物业管理费和0.25元/平方米的标准支付住宅专项维修资金。对于逾期付款给原告造成的损失，根据约定，原告主张被告应按欠交总额的每日万分之五的标准支付违约金，未超过法律规定，本院亦予以支持。经核算，被告未按约缴纳深圳市龙岗区坂田金色半山伴山堡10栋11XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计3317.6元[68.3×（3+0.25）×16]，已构成违约，原告请求被告清偿上述费用，于法有据，本院予以支持。原告主张计算至2018年12月31日止的违约金共为373.23元，计算正确，本院亦予以支持。被告未按约缴纳深圳市龙岗区坂田金色半山伴山堡10栋12XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计4111.68元[79.07平方米×（3+0.25）×16]，已构成违约，原告请求被告清偿上述费用，于法有据，本院予以支持。原告主张计算至2018年12月31日止的违约金共为462.56元，计算正确，本院亦予以支持。被告未按约缴纳深圳市龙岗区坂田金色半山伴山堡11栋13XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计3313.44元[63.72平方米×（3+0.25）×16]，已构成违约，原告请求被告清偿上述费用，于法有据，本院予以支持。原告主张计算至2018年12月31日止的违约金共为372.76元，计算正确，本院亦予以支持。被告未按约缴纳深圳市龙岗区坂田金色半山伴山堡11栋14XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计4107.04元[78.98平方米×（3+0.25）×16]，已构成违约，原告请求被告清偿上述费用，于法有据，本院予以支持。原告主张计算至2018年12月31日止的违约金共为462.04元，计算正确，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、第五十四条，《深圳经济特区物业管理条例》第六十六条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林某某须于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市某某物业服务有限公司（2019）粤0307民初3933号案件深圳市龙岗区坂田金色半山伴山堡11栋14XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计4107.04元及上述费用的违约金462.04元，以上共计4569.08元；二、被告林某某须于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市某某物业服务有限公司（2019）粤0307民初3934号案件深圳市龙岗区坂田金色半山伴山堡10栋12XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计4111.68元及上述费用的违约金462.56元，以上共计4574.24元；三、被告林某某须于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市某某物业服务有限公司（2019）粤0307民初3935号案件深圳市龙岗区坂田金色半山伴山堡11栋13XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计3313.44元及上述费用的违约金372.76元，以上共计3686.2元；四、被告林某某须于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市某某物业服务有限公司（2019）粤0307民初3936号案件深圳市龙岗区坂田金色半山伴山堡10栋11XX号房产2017年9月1日至2018年12月31日期间的物业管理费及住宅专项维修资金合计3317.6元及上述费用的违约金373.23元，以上共计3690.83元。付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四案案件受理费200元（原告已预交），由被告林某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李琼玲人民陪审员  徐 瑞人民陪审员  董青春二〇一九年七月三日书 记 员  张淑惠