安徽省长丰县人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖0121民初2520号原告：封保刚，男，1974年9月4日生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：章继红，安徽怀仁律师事务所律师。被告:孔泉,男,1975年6月25日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：陆攀峰，安徽国运律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文益，安徽国运律师事务所律师。被告:许家翠，女，1949年11月10日出生，汉族，住安徽省肥东县牌坊回族满族乡兴一村，现住肥东县。被告：黄玉霞，女，1985年7月15日出生，汉族，住安徽省肥东县。被告：黄玉芸，女，1987年9月5日生，汉族，住合肥市瑶海区。原告封保刚诉被告孔泉、黄忠贵案外人执行异议之诉一案。本院于2015年7月22日作出（2015）长民一初字第00225号民事判决。宣判后，封保刚不服，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院于2018年4月28日作出（2017）皖01民终3438号之一民事裁定，裁定撤销本院原一审判决，发回本院重审。重审审查阶段，因黄忠贵死亡，原告封保刚将被告变更为孔泉、许家翠、黄玉霞、黄玉芸。重审期间，本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告封保刚及其委托诉讼代理人章继红、被告孔泉的委托诉讼代理人陆攀峰、李文益到庭参加诉讼，被告许家翠、黄玉霞、黄玉芸经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。封保刚向本院提出诉讼请求：1.要求立即停止对位于龙岗镇政府干部楼东105室的强制执行，并解除查封。2.要求被告承担一切诉讼费用。事实与理由：黄忠贵（原审被告，在诉讼中已死亡）系龙岗镇政府干部宿舍楼的实际施工人，许家翠、黄玉霞、黄玉芸是黄忠贵的妻子和女儿，上述宿舍楼建成后，龙岗镇政府与黄忠贵协商，以该宿舍楼1楼1层，建筑面积416.38平方米的房屋抵偿工程款，2001年11月21日，双方办理了抵偿房屋的产权登记手续。2010年10月8日，封保刚与黄忠贵经协商签订了房屋买卖合同，约定：黄忠贵将其位于龙岗镇政府干部楼东105室出售给封保刚，价格为每平方米3000元，建筑面积计40.93平方米（以房产证面积为准），总房款为122790元，合同签订后先支付总房款的80%即100000元，房产证、土地使用权证过户后再将20%余款一次性付清。合同签订后，封保刚按约向黄忠贵交付了80%的房款计100000元，黄忠贵也按约将房屋交付封保刚使用至今。但黄忠贵迟迟未能协助封保刚将所售龙岗镇政府干部楼东105室的房屋所有权转移登记至封保刚名下。根据相关法律规定，封保刚已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，且涉案房屋至今尚不能办理过户登记手续的原因是因为政府区域划分，房屋所在区域调整和房屋未能交纳土地出让金所致，非封保刚自身原因所致，封保刚没有任何过错。诉讼中，黄忠贵死亡，其法定继承人依法应当配合封保刚办理房屋过户手续。孔泉系民间借贷执行案件的申请人，黄忠贵系执行案件的被申请人，在执行程序中孔泉作为申请人向安徽省长丰县人民法院申请对封保刚具有所有权的房产（位于龙岗镇镇政府干部楼东105室）申请执行，封保刚对法院的执行提出案外人异议，长丰县人民法院于2014年11月25日作出（2014）长执民字第00960-1号执行裁定书，认为封保刚对该房屋主张所有权，对其主张及提供的证据是否合法、有效，应通过诉讼来确认，裁定驳回封保刚的执行异议。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特提起诉讼，请求判如所请。孔泉辩称：一、异议人封保刚与黄忠贵签订的房屋交易合同违反法律法规强制性规定，合同未产生效力：1.封保刚与黄忠贵转让房产土地使用权取得方式为国有划拨，房产证登记性质为商业用房，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”也就是说，封保刚与黄忠贵签订的房产转让合同要经过特别程序后才产生法律效力，故其双方签订的合同违反法律、法规的强制性规定，并未产生合同效力；2.黄忠贵将一套房产分割给封保刚等六人，违反一物一权的原则，一套房屋只能办一个房屋所有权证。就本案来讲，龙岗镇政府干部宿舍楼房产为一套及一个房产证，即使不是国有划拨土地，为商品房，可以出售给封保刚等六人共同共有或按份持有，但不可以将房屋分割出售给封保刚等六人，故异议人封保刚与黄忠贵签订房屋买卖合同行为和方式均违反法律法规，无效。二、按封保刚之诉，将会导致抵押权均达不到实现，会产生严重后果：1.孔泉与黄忠贵设定抵押权为物权，黄忠贵与封保刚合同关系产生的为债权，物权优先债权，孔泉对抵押房屋的价值享有优先受偿权。封保刚在购房时并未办理过户手续，房屋产权仍属黄忠贵，且在孔泉对封保刚与黄忠贵买卖房屋合同关系不知情的情况下，以房屋为抵押向孔泉借款并在房产局办理了抵押登记手续，不动产产权确认为登记公示制度，因此购房合同没有相对于孔泉的抵押权得到优先实现的事实与法律依据。至于封保刚与黄忠贵间的房屋买卖合同在客观上无法履行，可另行寻求救济途径，向法院起诉，追究黄忠贵的违约赔偿责任；2.由于合同相对方黄忠贵已死亡，其与封保刚之间房屋买卖及付款真实性无法查清。按照封保刚说法，通过一纸合同就让抵押权无法实现，将会给社会产生深远影响及恶劣后果，突破了物权优先债权原则和房地产登记公示制度。三、封保刚执行异议之诉不符合最高人民法院院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：1.上述规定第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。孔泉行使担保物权优先受偿权，人民法院应对排除异议不予支持；2.就本案而言，封保刚作为购房者，其现在对抗的是孔泉针对案涉房屋享有担保物权的强制执行，故本案需参照适用最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来判断封保刚对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。首先，适用规定的前提条件是可以合法买卖的房产，封保刚与黄忠贵签订合同违反法律、法规的强制性规定，未产生合同效力。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，即应由受让方封保刚办理土地出让手续的义务，买受人封保刚等人至今未办理，存在重大过错，客观情况是房屋买卖不合法以致合同无效，无法办证，作为买受人应承担一切责任。其次，涉案房产证登记为商业用房，且实际为商业用途，故封保刚购买案涉房屋的目的不是用于满足生活居住所需，而为商业性投资，本案情形不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，封保刚对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应判决驳回封保刚的诉讼请求。许家翠、黄玉霞、黄玉芸未到庭，亦未提交答辩意见。本院经审理认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本院（2014）长民一初字第00571案中，生效的民事判决书已经确认孔泉对涉案争议的房屋享有优先受偿权，封保刚提起案外人执行异议之诉要求不得执行涉案房屋并要求解除查封，其诉讼请求与生效的民事判决书中确定的履行内容相冲突，按照上述法律规定，封保刚应按照审判监督程序进行诉讼，而非提起案外人执行异议之诉，也即本案不符合案外人执行异议之诉的受理条件。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条，第二百二十七条之规定，裁定如下:驳回原告封保刚的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  夏斌武审 判 员  杨 艳人民陪审员  林从开二〇一九年七月三十日书 记 员  曹 蕾附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。