湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初5011号 原告：葛哲学，男，汉族，1978年7月23日出生，住湖南省长沙市开福区。 被告：长沙人人物业管理有限公司，住所地长沙市开福区学堂园路189号香樟雅郡小区9栋南向办公楼。 法定代表人：阳东云，董事长。 委托诉讼代理人：王艳，湖南锐和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段顺红，湖南锐和律师事务所律师。 原告葛哲学与被告长沙人人物业管理有限公司（以下简称“人人物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛哲学与被告人人物业公司的委托诉讼代理人王艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛哲学向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告房屋漏水维修和财产损失费24820元、酒店住宿费10260元和精神损失费100000元，合计135080元；二、本案诉讼费用由被告承担；三、被告向原告赔礼道歉并承诺提升物业服务质量。 事实与理由：被告为水木轩小区物业管理公司，原告与被告于2009年11月5日签订了物业管理委托合同，约定被告为该小区提供物业服务，承担房屋建筑共用部位的维护、养护和管理。而从2013年4月10日开始，由于被告未能尽到4栋楼顶防水查勘和屋面管理责任，导致4栋3/4单元伸缩缝出现严重渗水，并造成原告房屋内墙装修面及室内家具、衣物霉变和损坏。在接到原告电话和当面反映20余次，并签署了《关于水木轩小区4-××××房屋漏水的处理要求》的情况下，被告一直到双方约定时限仍然不按要求整改，严重影响了原告的生活，并造成原告较大经济损失和精神伤害。原告要求被告赔偿的损失为：1、原告垫付的房屋装修和财产损失费24820元（含室内修缮费15272元，被装衣物损失费9548元）；2、原告从2013年7月7日到8月31日期间由于无法入住产生的酒店住宿费用10260元（54天，每天住宿费190元）；3、在此事处理期间原告由于家具腐烂散发刺激气体、被告长期无理拖延以及对原告误工影响等带来的精神损失100000元。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。 被告人人物业公司辩称，一、房屋漏水系开发商责任，与被告无关，且被告已全面履行了物业服务合同约定的维护管理义务，在接到原告关于房屋漏水的反馈后及时联系开发商上门查验、整改，被告没有过错，不需要承担责任。其要求被告赔礼道歉缺乏事实法律依据，应不予支持。二、本案已经过了诉讼时效，原告结清装修款的日期为2013年8月6日，其应当在2015年8月6日前起诉，但其在2019年起诉主张权利已超过诉讼时效。三、原告提交的证据不足以证明其遭受的损失，应承担举证不能的法律后果。 原告围绕其诉讼请求向本院依法提交了《物业管理服务协议》、《关于水木轩小区4-××××房漏水的处理要求》、房屋室内漏水、霉烂及财产损失的照片、装修协议及收据等证据材料。本院组织双方当事人进行了质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。经庭审审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 原告葛哲学系长沙市开福区双拥路四季美景水木轩4栋樱草阁××××房（建筑面积122.07平方米）业主。2009年11月5日，原告葛哲学（甲方）与被告人人物业公司（乙方）签订一份《物业管理服务协议》，协议约定：乙方为甲方等该小区业主提供物业服务和管理；委托管理的事项包括房屋建筑共用部位的维护、养护和管理，共用设施、设备的运行、维护和管理等；物业服务费标准参照长沙市物业管理优秀住宅小区标准进行管理，甲方交纳物业管理服务费的起始时间为2007年6月18日，费用交纳时间为每月8号至15号，住宅物业管理服务费为1.1元/平方米．月；乙方违反协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；因乙方在履行本协议时的重大过失造成甲方人身、财产损失的，乙方将依法承担相应管理责任。 协议签订后，被告为该小区业主提供物业服务，原告称被告未能尽到4栋楼顶防水查勘和屋面管理的责任，导致4栋3、4单元之间的伸缩缝出现严重渗水，且未按约定时间和要求整改，从而造成房屋内墙装修面及室内家具、衣物霉变和损坏等经济损失。原告要求被告赔偿损失未果，故诉至本院。 庭审中，原告提交一份《关于水木轩小区4-××××房漏水的处理要求》，证明被告承认房屋屋顶漏水和原告室内渗水造成室内墙面和室内家具衣物损坏的事实。被告称该证据没有被告盖章，亦不能确定“物业公司代表”签名人为物业公司员工，且房屋漏水系建筑公司责任，与被告无关。 原告还提交房屋室内漏水、霉烂及财产损失的照片以及装修协议和收据，证明原告室内渗水造成室内墙面和家具衣物损坏的情况以及原告支付的装修费用、财产损失。被告称不能确定照片中反映的是涉案房屋的情况，装修协议中承包人为个人，不能确认其身份的真实性，更不能确定工程内容与房屋漏水存在因果关系。 庭审中，原告还向本院陈述，自己房屋室内的损害部分在2013年已请人修好，但公共部分还在漏水，动用过维修基金，因没有做整体的防水处理，故一直没有处理好。 本院认为，一、关于原告诉求是否超过诉讼时效的问题。本案纠纷是基于房屋建筑共用部位渗水而发生，原告认为被告未能及时处理和排除妨碍，导致原告房屋漏水而产生的相关损失应由被告赔偿。由此可以看出，原告基于此而提出的诉求并非一般的债权请求权，而具有物上请求权的法律属性，参照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定，原告诉求并不受诉讼时效期间的限制，被告称原告诉求已超过诉讼时效的意见本院不予认可。 二、原告提交的证据《关于水木轩小区4-××××房屋漏水的处理要求》没有被告公司盖章，其“物业公司代表”处的签名人员身份并不明确，原告亦未能举证证明该签名人员能够代表被告，故不能够证明被告已认可《关于水木轩小区4-××××房屋漏水的处理要求》中的责任承担等事项。 三、关于原告的损失以及被告是否应承担相关责任。原告提交《房屋装修协议》和收据，拟证明原告支付房屋因漏水而产生的装修费用15200元。从该协议约定的工程内容和施工时间，并结合房屋受损部位等事实来看，可认定装修施工内容在涉案房屋漏水后需要修缮的范围之内，故本院对该房屋因漏水而产生的装修费用损失共计15200元予以认可。被告作为物业服务公司，根据物业服务合同的约定，应当对房屋建筑共用部位进行维护和管理，在房屋建筑共用部位渗水产生后，虽然被告不是维修义务的直接责任主体，但被告应当及时进行处理，尽其所能进行维护和管理，并履行通知、协助等义务，现无证据证明被告履行了相关义务，故对于原告的损失，被告应承担相应的违约的责任，本院根据被告在物业服务过程中的违约程度，酌情确定由被告赔偿原告装修费用损失5000元。另外，原告还主张被装衣物损失9548元以及酒店住宿费用10260元，因原告未提交充分证据或相关证据证实，本院均不予支持。关于原告主张精神损失费100000元，以及要求被告向其赔礼道歉并承诺提升物业服务质量的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙人人物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告葛哲学5000元； 二、驳回原告葛哲学的其他诉讼请求。 本案受理费1501元，由原告葛哲学承担1445元，被告长沙人人物业管理有限公司承担56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  王剑锋 二〇一九年七月二十二日 代理书记员  梁 广 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。