贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初4605号原告：冉毅国，男，1979年10月7日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告：韩立菊，女，1984年11月21日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。共同委托诉讼代理人：田忠理，男，贵州麒翔律师事务所律师，执业证号：15201201810018388。代理权限：一般代理。被告：普安县房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省普安县盘水街道普天大道文笔新苑**楼。统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨亚勇，男，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201810046070。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：钟飞，男，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201310763646。代理权限：特别代理。原告冉毅国、韩立菊诉被告普安县房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告韩立菊及二原告之共同委托诉讼代理人田忠理，被告之委托诉讼代理人杨亚勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金40799元（以购房款503073元为基数，按照每日万分之一从2017年2月22日起计算至2019年5月13日，共计811天）；2、判令被告从2016年7月1日起向原告支付逾期交付房权证的违约金，直至被告将房权证交付原告时止，现暂计54583元（以购房款503073元为基数，按照每日万分之一从2016年7月1日起暂计算至2019年6月20日，共计1085天）；3、判令被告返还原告已支付的开户费用3475元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年4月4日与被告签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于贵阳市××××号“云康新城”第7栋24层6号商品房，总价款503073元，合同约定被告应当在2015年5月30日前将该商品房验收合格后交付给原告使用，于2016年6月30日前将房权证交付给原告。合同签订后原告支付了全部购房款，但约定的交房期限届满后被告未如期交房，也未将房权证交付原告，其行为已构成违约，应向原告承担违约责任，故原告诉至法院，诉请如前。庭审中，双方一致确认原告第二项诉讼请求涉及的房权证即为双方商品房买卖合同第二十二条约定的办理商品房转移登记的有关文书。被告辩称，原告陈述的购房事实和合同约定的房价、交房时间等无异议，原告已经付清房款并于2017年2月22日收房，被告也在双方签订《对账结算协议》后付清了截止2017年2月22日的逾期交房违约金。收房时原告向被告出具《提前接房申请》，承诺自实际接房之日起涉及的相关违约事宜终止，原告放弃了自己的权利并免除了被告的违约责任，原告对自己权利的处分不违反法律法规的强制性规定，对原告具有法律约束力，因此原告无权再诉请被告支付实际收房后的逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，且违约金应按工作日计算，原告诉请按自然日计算没有事实依据。第二，原告诉求被告返还的3475元，是被告根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定的水、电、煤气和电视等管道预埋进户和开户的建设安装费用，该金额不包含在房价款中，该约定是双方的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告依据《贵州省城镇房地产经营管理条例》这一地方性法规诉请返还不应支持。综上，原告的部分诉请没有事实和法律依据，请法院依法判决。被告对原告陈述的购房事实（包括合同约定的房价、交房时间、交付办理商品房转移登记的有关文书的时间）和原告已付清房款的事实无异议，本院予以确认。根据原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》和被告提供的《对账结算协议》、《收条》、《申请》等证据，本院认定的其他事实如下：《商品房买卖合同》第十一条第一款第一项约定，出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，第一款第二项约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、取得建设工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，第二款约定，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及线更标准、规程的要求；合同第十二条约定，房屋交付时上水、下水、供电达到使用条件，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户等；第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90个工作日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付，合同继续履行；逾期超过90个工作日的，买受人有权退房，并对退房具体事宜进行了约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付；第十四条约定，该商品房达到交付条件后出卖人应当在交付日的3日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；第二十二条第三项约定，出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期180个工作日的，出卖人按已付房款万分之一承担违约责任，逾期超过180个工作日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2017年2月22日，原告冉毅国向被告出具《申请》后接房，载明“本人于2014年4月4日购买了贵司开发建设的云康新城（白金壹号）7-24-6号房屋并按合同交齐了购房款，现因本项目分期开发，本栋未经综合验收，现因本人急需用房，自愿按照现有条件接收该房，特向贵司申请提前交房装修入住，本人承诺，我已知悉所购房屋工程的进度及交付条件，自愿按照现有条件接房，且在竣工验收交房前（装修入住过程中）所有的安全泽恩事故（含装修施工人员）由我自行承担，并配合贵公司完善物业的后续事宜，因为提前装修，自实际接房之日起涉及的相关违约事宜，从我接收到钥匙之日起终止，本人无任何异议，按照前期的物业管理企业的有关规定履行相关义务，不乱拆，不私自改变外立面，不擅自改变原结构”。2018年8月8日，双方签订《对账结算协议》，对截止2017年2月22日的逾期交房违约金进行结算（按自然日结算）并支付，同时，被告收取了原告燃气、电、电视开户费分别为2690元、520元、265元，合计3475元，庭审中被告明确该费用为建设安装费用。另，被告认可案涉项目至今未取得初始登记。本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，该依法成立的合同合法、有效且对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点为：1、原告诉请2017年2月22日接房后的逾期交房违约金有无依据；2、原告出具的《申请》是否免除了被告的全部违约责任；3、违约金应按自然日计算还是按工作日计算；4、被告收取的3475元燃气、电、电视开户费应否退还。对此，本院分析认定如下：第一、双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十二条对案涉房屋交付时应达到的条件进行了明确约定，当被告向原告交付的房屋未达到合同约定的条件时，原告有权依照合同第十四条约定拒绝接收房屋，由此导致的逾期交房违约责任由被告按照合同第十三条约定承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案双方当事人对交付使用没有特别约定，2017年2月22日原告明知案涉房屋未经竣工验收不具备交付条件，其因急需用房向被告出具《申请》后接收了案涉房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值，此后双方又没有就被告交付房屋时案涉房屋不符合合同约定的交付条件是否构成违约及其违约责任达成新的协议，因此原告主张被告支付其实际收房后的逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。第二、被告辩称原告已免除其违约责任的《申请》是原告针对房屋不符合交付条件又急需使用房屋而向被告申请接房的情况下出具的，该《申请》虽载明“自实际接房之日起涉及的相关违约事宜终止”，但该“相关违约事宜”应理解为逾期交房的违约（金），并不包含逾期交付办理商品房转移登记的违约金，被告又没有提交其他证据证实原告免除了其逾期交付办理商品房转移登记的违约金，因此对被告的该辩解意见本院不予采纳，被告应向原告计付该项违约金。第三，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的期限和违约金的计算进行了明确约定，即逾期期限按工作日计算，超过约定的期限后，则从合同约定的履行义务期限届满次日起按日计算违约金，故被告辩解应按工作日计算违约金没有事实依据，本院不予采纳。双方合同约定被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告认可其至今未取得该商品房初始登记，已超过合同约定的180个工作日，因此被告应从2016年7月1日起每日按已付房款万分之一向原告计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告之日止，截止2019年6月20日，共计1085日，违约金为503073元×万分之一/日×1085日=54583元。第四，双方签订的合同第七条明确该商品房的总价已经包含了燃气、水、电等建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用，被告也明确其收取的原告的3475元燃气、电、电视开户费属于建设安装费用，且该合同第二十九条已经明确约定补充协议不合理地加重买受人责任的，仍以主合同约定为准，因此被告辩称其依据附件十二《补充协议》的约定收取原告前述费用不应退还的辩解意见不成立，被告应当退还。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冉毅国、韩立菊逾期交房违约金40759元；二、被告普安县房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告冉毅国、韩立菊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2019年6月20日为29962元，2019年6月21日起继续按27.6148元/日向原告计付违约金至其向原告冉毅国、韩立菊交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元（已减半，原告已预交），由被告普安县房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  安秀二〇一九年七月二十二日法官助理祝文君书记员张立婧