苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初18号 原告：何芳。 委托诉讼代理人：田明，江苏诚鑫律师事务所律师。 被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。 法定代表人：史国新。 委托诉讼代理人：汪双春，江苏剑桥人律师事务所律。 委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥人律师事务所律师。 被告：上海思府房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路979号2楼。 法定代表人：张伟。 委托诉讼代理人：宋文舟，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 原告何芳与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月21日公开开庭进行了审理，原告何芳及其委托诉讼代理人田明，被告安富公司的委托诉讼代理人汪双春均到庭参加诉讼。后本院依法通知被告上海思府房地产营销策划有限公司（以下简称思府公司）参加诉讼，并依法组成合议庭于2019年4月19日公开开庭进行了审理，原告何芳的委托诉讼代理人田明，被告安富公司的委托诉讼代理人汪双春，被告思府公司及其委托诉讼代理人宋文舟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何芳向本院提出的诉讼请求：1.解除何芳与安富公司签订的位于芗槟商业广场A幢3008号房、D幢354号房屋的两份《吴江市商品房买卖合同》；2.安富公司返还何芳购房款882835元；3.安富公司支付资金占用期间的利息损失（以882835元为基数，按年利率6%，自2018年8月11日起计算至安富公司返还全部购房款之日止）；4.思府公司对安富公司返还购房款344656元以及资金占用利息（以344656元为基数，按年利率6%，自2018年8月11日起，计算至实际返还之日止）承担连带清偿责任。 事实和理由：何芳和安富公司经过磋商，于2018年8月11日签署两份由安富公司提供的格式合同《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，安富公司将其开发的位于苏州市吴江区商铺出售给何芳，其中A幢3008号商铺单价14800元/m²、面积38.25㎡，总价为人民币566100元；D幢354号商铺单价15720元/㎡、面积31.27㎡，总价为人民币491564.00元；两套商铺价款总计1057664元。合同还约定了交房时间。何芳按现场销售经理的指示，在2018年8月11日前共支付购房款882835元。2018年8月11日，安富公司向何芳提供了三张收据，其中两张思府公司的收据，金额分别为139183元、205473元的装修费用票据，以及一张金额为537664元的苏州市香槟街物业管理有限公司的收据。何芳认为这是购房款，要求安富公司开具正式的入账收据，由第三人开具收据将会使何芳的权益存在严重不确定性。何芳提出，在安富公司开具正式票据后，何芳立即支付合同约定的剩余房款175344元，但安富公司予以拒绝，并要求何芳在合同约定的总价基础上，再补交装修费344656元，才能办理网签。安富公司拖延的目的，是要造成何芳违约的“事实”，并追究何芳迟延付款的责任。合同约定安富公司应于2019年1月8日交房，而事实上涉案房屋现场已经停工，原因据说是安富公司欠建筑商款项，而部分已到了交房日期的业主也未能顺利拿到房，安富公司已经构成违约，安富公司将来也很难按约履行合同义务。安富公司将何芳的购房款不入公司账，进行体外循环，是为了逃避纳税和其他责任，这种操作模式不为法律所允许，未来也将严重损害包括何芳在内的所有业主合法利益。安富公司在合同约定价款之外，要求何芳支付巨额“装修款”，明显违背诚实信用原则，是丧失企业信誉的开始，侵犯了何芳合法的财产权益。安富公司不能正常交付已到交房期的房屋，付完全款的业主也不能正常办理网签，项目现场施工基本处于停滞状态，安富公司的大股东银行账户被冻结2000多万元，以上情况均足以证明安富公司财务制度混乱，项目经营状况严重恶化，安富公司可能已经丧失了履行债务能力。安富公司将何芳的购房款转移到不关联的第三方，并强制向何芳收取装修费用，阻碍何芳交纳剩余款项、办理网签手续，涉嫌转移财产、抽逃资金，以逃避可能的债务，存在丧失继续按合同履行责任和义务的能力，对何芳存在巨大的预期违约风险。何芳与思府公司之间不存在合同关系，被告思府公司基于与安富公司之间的委托关系而销售房屋，安富公司和思府公司之间构成了委托代理关系，其行为和结果应当由安富公司承担。 被告安富公司辩称：1.何芳仅支付了购房款537664元，未按照合同约定支付剩余购房款，何芳无权要求解除合同。2.安富公司不存在转移资金的行为。 被告思府公司辩称：一、涉案两套房屋的购房款1402320元均由安富公司收取。根据2018年8月2日何芳与安富公司、思府公司置业顾问三方签订的《吴江香槟街项目认购协议书》，以及2018年8月3日何芳与安富公司、思府公司置业顾问三方所签订的《吴江香槟街项目认购协议书》，该两份协议书清楚的写明购房款金额为771573元和630747元，合计1402320元。当事人均知晓这一事实，何芳认可1402320元就是安富公司出售房屋的价格，该款的收取及相应的责任均由安富公司承担。二、安富公司出售的两套房屋总价中包含了房屋装修款344656元，该做账方法符合房屋销售的行业惯例。《吴江市商品房买卖合同》与《吴江香槟街项目认购协议书》中的差额344656元，为该两套房屋的装修款，房屋销售中将总购房款进行分别做账的做法，是房屋销售行业中的惯例。因此，可以认定344656元就是总房款的组成部分，且安富公司己经委托思府公司代为收取，法律后果应当由安富公司承担。三、安富公司委托思府公司收取的344656元装修款，己经冲抵了安富公司支付思府公司的销售佣金。安富公司与思府公司签订的《销售代理合同》第一条约定：安富公司委托思府公司代为收取何芳的房屋装修费用，并代为出具装修费收据，用作抵扣思府公司应当支付给安富公司的佣金费用。现思府公司的房屋代理销售合同己经完成，安富公司也已经按该合同约定将装修费用抵作销售佣金支付了思府公司，双方之间的合同销售和佣金支付己经完成，不存在任何争议。所以，思府公司代安富公司出具的房屋装修款344656元收据的法律后果，应当由安富公司承担，安富公司不能以没有收到购房装修款作为不承担责任的理由，该款项实际已经按约抵作应支付给思府公司的佣金。四、何芳认可购房款1402320元均为安富公司收取，分开写明款项的部分为安富公司支付给第三人的费用。何芳提供的三张收据，可以认定何芳对安富公司需要向第三人支付相关费用的事实是清楚的，其中包含了安富公司需要支付思府公司的销售佣金和安富公司需要支付给他人的物业管理费用等，何芳对此是明知和认可的。所以，何芳要求思府公司退款，没有理由，退还房款的责任应由安富公司承担。五、思府公司不应承担连带责任。何芳知晓所有购房款均由安富公司收取，与思府公司没有关系。思府公司不存在销售过错和侵权行为，思府公司代为收取的装修款属于购房款组成部分，该款直接抵作安富公司应支付给思府公司的销售佣金。思府公司从未向何芳承诺过担保责任。《销售代理合同》第九条约定，房屋交付等方面原因引起的争议由安富公司自行承担，与思府公司无关。何芳主张思府公司承担连带责任，无法律依据。综上，请求驳回何芳对思府公司的诉讼请求。 经审理查明：2018年6月，安富公司（甲方）与思府公司（乙方）签订了《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，思府公司作为专业的代理销售公司，思府公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。 2018年8月2日，何芳认购了吴江香槟街商业广场A幢3008号商铺，该商铺面积为38.25㎡、单价为20171元/㎡，总价为771573元，当日何芳支付了定金5万元。2018年8月3日，何芳认购了吴江香槟街商业广场D幢354号商铺，该商铺面积为31.27㎡、单价为20171元/㎡，总价为630747元，当日何芳支付了定金5万元。 2018年8月11日，安富公司（出卖人）与何芳（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》二份。合同约定，何芳购买安富公司开发的芗槟商业广场A幢3008号房、D幢354号房，合同载明价款分别为566100元、491564元。 关于付款方式，房屋买卖合同补充协议中约定买受人一次性支付购房款，但对于具体支付时间，在该书面购房合同中未作约定。 关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2019年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。 合同签订前后，何芳累计支付了882320元。2018年8月11日，苏州香槟街物业管理有限公司向何芳出具了金额为537664元的收据，安富公司对该收据无异议，确认已收到该购房款。思府公司向何芳出具了金额分别为139183元、205473元的两张收据，收据载明款项内容为“装修款”。 2018年10月，何芳通过微信与思府公司销售经理王玉银联系，询问涉案房屋何时办理网签，并询问何时交钱、会不会影响拿房，王玉银回复“不会的!你的贷款我已经和财务说了！客户要全款！你可以网签的时候再补”。 2018年11月27日，何芳向安富公司发送律师函，要求安富公司开具正式的收款收据、回复律师函中问题，并表示何芳在收到正面回函以及收款收据后，协商确定剩余购房款175344元的支付时间。 另查明：涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。 以上事实，有销售代理合同、吴江香槟街项目认购协议书、吴江市商品房买卖合同、收据、付款凭证、律师函及EMS快递单、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据予以证实。 本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。 首先，关于本案所涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司与思府公司签订的《销售代理合同》，思府公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺。何芳购买涉案商铺，是通过思府公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，思府公司与何芳之间未成立合同关系，何芳没有向思府公司支付对价的义务。安富公司与思府公司的代理合同约定，思府公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向思府公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。思府公司直接向购房人收取款项，系基于与安富公司之间的合同约定，不改变安富公司履约主体身份。思府公司向购房人何芳直接收取的款项，属于安富公司向思府公司支付的销售佣金，应当认定为安富公司向何芳收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。综上，思府公司向何芳收取的款项344656元，属于房屋价款的组成部分，涉案房屋价款应当为1402320元，何芳向安富公司已支付的房屋价款为882320元。何芳与安富公司签订的书面的商品房买卖合同记载的房屋价款为1057664元，不包括思府公司向何芳收取的款项，与事实不符，本院不予认定。 其次，关于涉案房屋买卖合同解除的问题。本院认为，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2019年1月8日；合同第九条的约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过90日，何芳有权解除房屋买卖合同。在2019年4月19日庭审中，何芳以安富公司逾期交房为由要求解除涉案购房合同，故本案购房合同于2019年4月19日解除。购房合同约定何芳一次性支付购房款，但对于剩余购房款具体支付时间，书面合同未作约定，根据何芳与销售经理王玉银的微信聊天记录，同意何芳于网签时支付剩余房款。涉案房屋至今也未办理网签手续，何芳未支付剩余购房款，不影响其依法行使解除权。 最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同于2019年4月19日解除，被告安富公司应当返还何芳已支付的购房款882320元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起180天内退还全部已付款。本院认为，合同解除后，安富公司应当立即返还购房款，购房合同中关于解除后180天内退还购房款的约定属于格式条款，免除了出卖人返还购房款的主要责任，限制买房人立即求偿的权利，使出卖人因违约行为获得了不当利益，制定该格式条款的出卖人未尽到提示义务，该格式条款应属无效。故被告安富公司应在合同解除后立即向购房人返还购房款。何芳主张安富公司支付资金占用期间的利息损失，符合法律规定，本院依法予以支持。何芳与思府公司不存在房屋买卖合同关系，思府公司收取的款项基于与安富公司之间的约定，属于购房价款的组成部分，应当由安富公司返还，何芳主张思府公司承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、原告何芳与被告吴江安富置业发展有限公司于2018年8月11日签订的两份《吴江市商品房买卖合同》于2019年4月19日解除。 二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告何芳购房款882320元，并赔偿利息损失（以882320元为基数，自2018年8月11日起按年利率6%计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。 三、驳回原告何芳的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14318元、保全费5000元，合计19318元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告何芳预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  沈舜心 人民陪审员  吴巧珍 二〇一九年七月二十四日    书记员万珍 附录相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。