山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初7257号 原告:周瑞娟，女，1978年10月26日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：张成杰，青岛黄岛周正法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：滕淑霞，青岛黄岛周正法律服务所法律服务工作者。 被告：季英俊，男，1974年1月20日出生，汉族，住山东省莒县。 委托诉讼代理人：蓝恭朋，山东克维律师事务所律师。 被告：刘焕玲，女，1972年12月27日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：蓝恭朋，山东克维律师事务所律师。 第三人：黄岛区银海安居房产信息咨询服务部，住所地山东省青岛市黄岛区隐珠办事处东岳中路（原泰山路**）。 经营者：董爱银，女，1978年9月7日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 原告周瑞娟与被告季英俊、刘焕玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后,根据原告的申请，于2018年12月5日依法追加黄岛区银海安居房产信息咨询服务部（以下简称银海安居服务部）作为本案当事人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周瑞娟之委托诉讼代理人张成杰，被告季英俊、刘焕玲之共同委托诉讼代理人蓝恭朋，第三人银海安居服务部之经营者董爱银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周瑞娟向本院提出诉讼请求：1、判令季英俊、刘焕玲履行《房屋买卖协议》，办理青岛市黄岛区隐珠山花园276号楼西二单元501室的房屋过户手续；2、季英俊、刘焕玲承担本案诉讼费用。事实与理由：季英俊、刘焕玲系夫妻关系。2017年1月5日，季英俊与周瑞娟签订《房屋买卖协议》，将登记所有人为季英俊的房屋转让给周瑞娟，该房屋坐落于青岛市黄岛区泰山东路1号隐珠山花园276号楼西二单元501室，协议约定，房屋转让款56.6万元，于签订协议之日交付定金1万元，暂由中介方保管，其余首付款由周瑞娟自银行贷款审批通过后2日之内交付给季英俊、刘焕玲。现银行贷款早已审批通过，周瑞娟将首付款也早已准备好，季英俊、刘焕玲却因房价上涨，出于私心，迟迟不履行《房屋买卖协议》，办理房屋过户手续。据此，周瑞娟为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。 季英俊、刘焕玲共同辩称：一、周瑞娟在履行协议过程中，出现根本违约行为，季英俊、刘焕玲依法享有法定解除权，之前业已行为表明协议无继续履行的可能。现当庭告知：季英俊、刘焕玲拒绝履行双方于2017年1月5日签订的《房屋买卖协议》，请求依法解除该协议。协议签订后，根据协议第二条的规定：首付款乙方（周瑞娟）银行审批通过后2日之内将购房首付款16.6万元交付于甲方（季英俊），但至开庭之日止，季英俊、刘焕玲都未收到周瑞娟交付的任何购房款，该首付款经季英俊、刘焕玲多次通过中介向周瑞娟催要，均遭到周瑞娟的拒绝。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，构成根本违约。据此，季英俊、刘焕玲享有协议的法定解除权。二、周瑞娟的诉讼请求第一项无事实依据与法律依据，不应当得到支持。周瑞娟在诉状中自叙：双方签订协议的当日交付1万的定金给中介保管，首付款乙方银行审批通过后2日之内将购房首付款16.6万元交付于甲方（季英俊），现银行审批早已通过，首付款已备好等等。从中不难看出，周瑞娟已自认未交付给季英俊、刘焕玲任何购房款。既想要房子，又不愿花自己的钱，即便银行审批通过后也仍拒绝交首付款，这种行为违反合用的诚信、公平交易原则。三、从协议第二条及全部内容来看，结合后期中介与周瑞娟的做法，季英俊、刘焕玲有理由怀疑，周瑞娟并非想要真实进行买房交易，而是想利用季英俊、刘焕玲的房屋通过中介的运作找贷款银行作高价评估，待贷款审批通过后，用银行发放第一笔贷款支付涉案房屋的首付款，待过完户后，再高价卖出赚取差价或获得其他不当利益。这明显涉嫌银行套贷违规行为，季英俊、刘焕玲保留向贷款银行及其上级主管部门反映违规问题的权利。综上所述，季英俊、刘焕玲请求法院判决驳回周瑞娟的诉讼请求。 银海安居服务部述称：其为涉案房屋买卖提供居间服务，认可周瑞娟陈述的事实与理由，按照当时的情况，《房屋买卖协议》应当继续履行。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的相关陈述以及经本院审查确认的证据，本院对如下事实予以确认：坐落于山东省青岛市黄岛区隐珠山花园城**楼（原胶南市隐珠山花园城玫瑰庄园**楼）西二单元501室的房屋一处，于2006年9月2日取得了房屋所有权证（房权证私字第××号），登记的房屋所有权人为季英俊，结构为混合，建筑面积为93.07平方米。该处房屋实际上属于季英俊与刘焕玲共同所有，两人于1999年1月4日依法登记结婚。 经银海安居服务部提供居间服务，季英俊作为甲方（卖方）、周瑞娟作为乙方（买方），于2017年1月5日经协商一致签订《房屋买卖协议》，约定案涉房屋总价格为56.6万元。该协议约定的“乙方付款方式及时间”为：乙方于2017年1月5日付定金1万元给丙方保管，由丙方暂时保管，其余首付款乙方于银行审批通过后2日之内将购房首付款16.6万元交付于甲方，届时甲方协助乙方办理房屋过户手续，余款39万元办理银行按揭，由贷款行一次性划入甲方账户。若银行贷款无法批复，甲方须于三日内返还乙方定金。该协议约定的“甲方交付时间及期限”为：甲方在权属变更完毕，收齐款项后当日将该房屋交付于乙方，如延期交付与迁出，每逾期一日，向乙方给付相当于上述房屋价款万分之伍的滞纳金，房屋交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。第三条约定：该房产办理房权变更手续时所需缴纳的所有税费（契税、交易费、工本费、维修基金）及银行贷款所需的费用全部由乙方承担。第六条约定：甲乙双方在签署本协议时，具有完全的民事行为能力，对各自的权利，义务清楚明白，自愿按本协议严格执行，一方违约，另一方有权按本协议中的约定要求索赔。当事人还对其他事项进行了约定。此处的“丙方”指的是银海安居服务部，经营者为董爱银。季英俊在甲方后签名、捺印，周瑞娟在乙方后签名、捺印，协议签订时刘焕玲亦在场但未签名。协议签订当日，周瑞娟按约给付1万元，银海安居服务部之经营者董爱银代为保管该笔款项，并且向周瑞娟出具了收到条一份，载明的款项性质为购房意向金。 2017年1月9日，周瑞娟在中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛黄岛区支行（以下简称邮储黄岛支行）现金开卡，账号/卡号为62×××78。2017年1月11日，周瑞娟向该账户现金存款16.6万元，之后该账户一直未支取任何款项。截止2018年9月21日，该账户的存款余额为166866.84元；截止2018年10月13日，该账户的存款余额为606866.84元。 2017年1月9日，周瑞娟作为借款人向邮储黄岛支行申请个人消费贷款，贷款品种为二手房买卖。2017年1月17日，贷款39万元审批通过，期限为300个月，还款方式为等额本息，放款模式为抵押登记证明放款，贷款资金最终收款人为季英俊。后来，邮储黄岛支行通知贷款审批通过，但是该笔款项最终未实际汇款至季英俊账户。 2017年2月15日，董爱银向季英俊发送了短信息，内容为：“我在中行，明天可过来还款。”、“我约好了”。次日，季英俊向董爱银发送了短信息，内容为：“董姐我办完手续就可以回去了？到房产局解押，什么时间去？”。2017年3月16日，董爱银又向季英俊发送了短信息，内容为：“你为何不接电话，房子怎么回事？”、“一直约你总推脱，现在都限购了，房价要麻烦了。”、“有事说事”。 2017年3月21日，周瑞娟向季英俊发送了短信息，内容为：“季英俊同志我与你签订的房租买卖协议，银行贷款已经审批通过，首付款166000元本人也早已准备好，但因为你以各种理由推脱，致使房屋买卖协议至今无法正常履行，现通知你于2017年3月22日九点到青岛市黄岛区的过户手续，请收到此信息后于今天中午十二点之前给予明确答复，如逾期或不回复，视为你违约不同意履行房屋买卖协议，应当承担想用的法律责任。”对于该短信息，季英俊未予回复。 2017年3月27日，周瑞娟又向季英俊发送了短信息，内容为：“季英俊，你好！购房款166000元，我们已经准备好，请你把你的银行账户发给我，我直接把购房首付款汇到你的银行账户。请见此信后及时回复！如不回复，视为你拒收购房首付款。”对于该短信息，季英俊回复的内容为：“有事你通过中介解决好吧！” 法庭审理中，银海安居服务部称：季英俊与周瑞娟就案涉房屋的出售价格达成一致，并且于2017年1月5日签订了《房屋买卖协议》，但当时挺匆忙，故董爱银未签字或盖章；当时三方约定，先由周瑞娟向银行申请贷款，银行审批通过之后，再由周瑞娟交给季英俊首付款，一手交钱一手交房，首付款交付与房屋过户同时办理；因季英俊不在青岛市黄岛区，故周瑞娟给付的1万元交由董爱银保管，后董爱银通知季英俊来取，但季英俊不来；周瑞娟的银行账户上有这笔16.6万元首付款，银行才会审批通过，季英俊、刘焕玲也到贷款银行签字了；对涉案房屋存有抵押一事，董爱银一开始并不知情，后来看了抵押证才知道；开始时，季英俊承诺用自己的钱去中国银行为涉案房屋解押，后来称钱紧张，需要周瑞娟给一部分办理解押，但不清楚季英俊有无办理解押；买卖双方到邮储黄岛支行办理贷款手续，因所贷款项最终需要拨到季英俊的银行卡上，季英俊遂应银行的要求办理了借记卡；周瑞娟申请的银行贷款于2017年1月17日审批通过，董爱银于1月20日通知了买卖双方；季英俊通过银海安居服务部向周瑞娟索要部分款项，用于涉案房屋的解押，董爱银向季英俊回复，首付款交付与房屋过户同时办理，季英俊对该回复无异议，但是再打电话联系，季英俊就不接听了。 本案在审理过程中，本院依据周瑞娟申请，于2018年12月6日依法作出（2018）鲁0211民初7257号之一民事裁定，查封了案涉房屋，并且查封了周瑞娟提供的担保物：张贵霞坐落于青岛市黄岛区的房屋一处（房地产权号：08××71），查封期限均为三年。周瑞娟预交诉讼保全费3350元。 截止2019年7月11日11时31分，除本案所涉查封之外，案涉房屋并不存在其他司法查封或者抵押情形。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人争议的焦点问题为：周瑞娟与季英俊于2017年1月5日签订的《房屋买卖协议》应否继续履行。上述协议系买卖双方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。协议签订当日，买受人周瑞娟按约向季英俊给付1万元，合同签订后第六日，周瑞娟积极履行合同义务，提前于贷款批复前，即向邮储黄岛支行其个人账户存入购房首付款16.6万元，尤其是周瑞娟作为借款人的个人消费贷款39万元于2017年1月17日经银行审批通过，期间间隔非常短。贷款批复后，银海安居服务部作为居间人及时通知了买卖双方，周瑞娟也多次短信通知季英俊，要求其协助办理房屋所有权变更登记手续以及提供银行账号以便汇入购房首付款，但是季英俊均未明确回复。银海安居服务部为涉案房屋买卖提供居间服务，熟知买卖双方交易的详细过程，其陈述具有较大的可信性。根据银海安居服务部的陈述，买卖双方约定首付款交付与房屋过户应当同时办理，本院予以采信。因此，季英俊、刘焕玲的违约行为，致使周瑞娟无法按照协议约定继续履行付款义务。周瑞娟的信赖利益与交易安全应当得到法律的保护。此外，案涉房屋的交易行为发生于2017年1月份，根据相关规定，并不受《青岛市国土资源和房屋管理局关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》关于房产调控政策的影响。截止2019年7月11日11时31分，除本案所涉查封之外，案涉房屋并不存在其他司法查封或者抵押状况，并且周瑞娟有经济能力不再通过审批银行贷款而直接付清尚欠的购房款55.6万元。现出卖人季英俊、刘焕玲拒绝继续履行合同，已经构成根本违约，于法无据，本院不予支持。 综上所述，案涉《房屋买卖协议》应当继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、周瑞娟于本判决生效之日起十日内支付季英俊、刘焕玲购房余款55.6万元； 二、季英俊、刘焕玲于本判决生效之日起十日内协助周瑞娟办理坐落于山东省青岛市黄岛区隐珠山花园城276号楼（原胶南市隐珠山花园城玫瑰庄园9号楼）西二单元501室房屋一处（房权证私字第××号）的所有权变更登记手续，将不动产权利人由季英俊变更登记为周瑞娟； 三、季英俊、刘焕玲于本判决生效之日起三十日内将上述第二项确定房屋的物业管理费、水费、电费等相关费用结清，腾空全部房屋，并且交付周瑞娟。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9460元，诉讼保全费3350元，合计12810元，由季英俊、刘焕玲共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘坤华 人民陪审员  刘开强 人民陪审员  杨仕彬 二〇一九年七月十一日 书 记 员  徐腾超