黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初279号原告：黄石市土地储备中心，住所地：黄石市颐阳路593号。法定代表人：潘宪章，系该中心主任。委托诉讼代理人：周江龙、王惠婷，均系湖北易圣律师事务所律师，均系特别授权。被告：黄石市白鸭食品有限公司，住所地：黄石市沈下路578号。法定代表人：郑天吉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：余泰福，系湖北维佳律师事务所律师，系一般授权。委托诉讼代理人:曾宪阳，系该公司职工，系特别授权。原告黄石市土地储备中心与被告黄石市白鸭食品有限公司返还原物纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市土地储备中心的委托诉讼代理人周江龙和被告黄石市白鸭食品有限公司的委托诉讼代理人余泰福、曾宪阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石市土地储备中心向本院提出诉讼请求：1、被告黄石市白鸭食品有限公司立即腾退土地和房屋；2、被告支付房屋占有使用费160000元（自2014年6月1日至2018年12月1日）并支付自2018年12月2日起至房屋腾退之日止期间的房屋占有使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。2019年3月29日，原告黄石市土地储备中心向本院申请变更第二项诉讼请求为被告向原告支付2014年6月1日至2018年11月30日拖欠的租金160000元，并按评估报告的市场价格标准每月13557元计算自2018年12月1日起至房屋实际腾退之日止期间的土地、房屋占有使用费。事实和理由：被告因工作需要租赁××路××号的部分厂房用于食品加工，2011年5月24日与华新陶瓷有限公司签订《租赁合同》，约定租赁期暂定三年，自2011年至2014年5月31日止，合同到期后双方没有续签合同。2011年12月27日，原告黄石市土地储备中心与华新陶瓷有限公司签订《国有建设用地使用权收回（收购）合同》，收购华新陶瓷有限公司所有的位于团城山开发区××土地79886.89㎡。黄石市土地储备中心收购后多次要求被告腾退房屋，被告以未与原告黄石市土地储备中心签订租赁合同为由拒绝腾退，也未向原告支付租金。2018年1月3日，黄石市人民政府作出《关于市土地储备中心体制调整移交工作的专题会议纪要》，从2017年12月28日起，市土地储备中心原债权债务等历史遗留问题由市城发集团承接和负责。2018年3月13日，黄石市城发土地资产运营管理有限公司对华新陶瓷有限公司出具《关于收回华新陶瓷公司土地、建筑物及附属设施管理权的函》，要求华新陶瓷公司参照《收购合同》中要求做好安排，并于2018年3月18日前针对管理权移交事宜起草公告并在地块内进行张贴。城发的工作人员张贴时已告知被告立即腾退房屋，被告仍未腾退。原告认为，被告与华新陶瓷有限公司签订的《租赁合同》租赁期限早已届满，应当腾退房屋或续签租赁合同，在没有腾退房屋也未续签租赁合同的情况下属于无权占有，应当按照该租赁物的市场价格支付房屋占有使用费，原告暂时按原租赁合同的租金价格计算自2014年6月1日至2018年12月1日的房屋占有使用费为160000元，原告收购土地后多次口头通知要求其腾退，但被告拒绝腾退。2018年12月28日，原告基于黄石市政府会议纪要的精神委托城发土地公司又向被告送达了《关于再次要求贵司腾退××路××号土地厂房的通知》，告知被告应立即腾退房屋，支付无权占有期间的房屋占有使用费，然而被告均置之不理，现原告作为土地的所有权人为维护自己的合法权益，故原告诉至法院。被告黄石市白鸭食品有限公司辩称：1、原告诉称被告与华新陶瓷有限公司签订的《租赁合同》约定租赁期为三年，合同到期后未续签合同，被告非法占有使用厂房，实际是合同到期后，被告一直积极与原告指定的代管方华新陶瓷有限公司（即被收购方）要求续签租赁合同，但该公司却借故未与被告续签合同，而被告仍按原合同约定，履行了租金缴纳、厂房维修、场地管护义务。被告最后一次缴纳租金是2018年6月20日。被告与华新陶瓷有限公司签订的原《租赁合同》自动延续，双方有租金缴收的事实，应认定合同事实存续、有效；2、2011年5月24日，被告即与华新陶瓷有限公司签订了为期3年的厂房《租赁合同》，但原告于2011年12月27日才与华新陶瓷有限公司签订《国有建设用地使用权收回（收购）合同》，依据该合同，原告已将土地地面建筑物的维修和物业管理权委托华新陶瓷有限公司，由其代为行使。故被告与华新陶瓷有限公司之间的租赁关系合法有效，原告不具备要求被告进行厂房腾退的权利。在此期间，也未发生原告要求被告腾退厂房的情形；3、原告诉求被告应支付自2014年6月1日至2018年12月1日未付的租金160000元，但其提交的由华新陶瓷有限公司出具的租金欠缴证明显示，截止2017年12月30日，被告欠租金110000元，加2018年11个月的租金，也只有143000元。此外，被告曾于2018年6月20日向华新陶瓷有限公司支付租金40000元，但原告并未如实反映，故原告称被告一直拒不缴纳租金不属实；4、目前被告实际使用范围内，被告承租前，可用房屋面积不足2000㎡，且租户众多，有多家废物、废品收购站及废纸分拣站、非法的违规洗金池及附属设施、附近村民强占场地的耐火砖等废料、巨量的建筑生活垃圾，整体环境脏乱差，且处于无人看管、失控状态。被告承租后，其既是租户也是出租方授意的实际代管方，一直对厂房及厂区环境持续改建、改善。被告花费了大量人力、物力，并为此承担了原应由原告承担的清退费、清理费，维修费用数百万元。按照原告与华新陶瓷有限公司签订的《国有建设用地使用权收回（收购）合同》第四条的约定，由被告代垫代支的相关费用，理应由原告承担并补偿给被告；5、作为遵纪守法的中华老字号企业，是市非物质文化遗产保护项目，拥有院士专家工作站点，白鸭品牌是湖北省著名商标，白鸭皮蛋是湖北名牌产品。我们尊重市政府和土地储备中心城市建设整体规划的大局，愿积极响应搬迁安排，但目前正值我司端午节销售旺季生产备货期，大量端午销售合同、采购订单已签订，一旦搬迁，势必造成生产中断、合同无法履行，企业信誉受损。我公司写信给市长，市长已明确批复并敦促相关部门务必协调解决。我公司也衷心地请求法院尽最大努力促成与原告的和解协商：希望被告能给我公司最大限度的搬迁缓冲时间，即在华新陶瓷有限公司旧厂房地块被正式拍卖之前，我公司能在原厂地继续生产、办公，待确定新的厂址并具备生产条件后，我公司将在第一时间进行搬迁；被告请求法院综合以上陈述事实，判定原告向被告支付协助华新陶瓷有限公司前期租户清退费、厂房等建筑维护费、垃圾清理费等合理费用及相关损失补偿费；能明确租金的上缴单位，是原告还是华新陶瓷有限公司；原告向被告支付由原告、鄂州市保顺房屋拆除有限公司及被告签订的三方协议中，由被告代原告支付给保顺房屋拆除有限公司的拆除费用33260元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。对有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据一，本院予以采信，采信理由详见本院认为部分；原告提交的证据二中《国有建设用地使用权收回（收购）合同》合法有效，理由详见本院认为部分；原告未提交证据证实华新陶瓷有限公司张贴了公告，故本院对该公告不予采信；原告提交的证据三中的《华陶公司原租赁单位缴费情况》，因被告在答辩状及庭审中均认可其截止2017年12月尚欠租金110000元，故本院对该证据予以采信；证据三中的《关于再次要求贵司腾退××路××号土地厂房的通知》，黄石市人民政府《关于市土地储备中心体制调整移交工作的专题会议纪要》中载明，从2017年12月28日起，原告的原债权债务等历史遗留问题由黄石市城发土地资产运营管理有限公司承接和负责，黄石市城发土地资产运营管理有限公司向被告送达腾退通知并无不妥，且原告提交其向被告送达该通知时拍摄的照片显示被告代理人曾宪阳已收到该通知，被告代理人曾宪阳在庭审中亦认可其收到该通知，故本院依法予以采信；原告提交的证据四，本院依法予以采信，采信理由详见本院认为部分；被告提交的证据一中《租赁合同》真实合法，但达不到被告的证明目的，证据一中2017年1月25日的转账凭证付款方户名为曾宪阳，收款方户名为沈吉钟，被告未提交证据证实该款项系被告向华新陶瓷公司交纳的租金，故本院不予采信；被告提交的证据二均系其认为清退产生的相关损失，被告可另行主张权利，故本院不予采信。根据经本院认定的证据以及原、被告的当庭陈述，可以认定以下案件事实：2011年5月24日，被告黄石市白鸭食品有限公司（乙方）与华新陶瓷有限公司签订《租赁合同》（甲方），约定甲方将位于××路××号的部分厂房租赁给乙方，用于食品加工，租赁期从2011年6月1日至2014年5月31日止，暂定三年，租金为36000元/年，还约定甲方整体土地转让或出卖、甲方或其主管单位因招商引资需要乙方所租的厂房、场地等情况发生时，甲、乙双方租赁合同随之终止，并要求乙方在一个月之内从甲方辖区内搬迁他处。《租赁合同》到期后，被告黄石市白鸭食品有限公司与华新陶瓷有限公司没有续签合同。2011年12月27日，原告黄石市土地储备中心与华新陶瓷有限公司签订《国有建设用地使用权收回（收购）合同》，约定由原告黄石市土地储备中心收购华新陶瓷有限公司位于开发区的土地，面积79886.89㎡，合119.83亩，土地使用权证号为黄石国用（2002）字第09314号，土地类型为划拨土地使用权，土地用途为工业用地，收购土地范围内共有单位职工住房158户，建筑面积约5000㎡，房改房土地面积1881.31㎡（合2.82亩）不纳入本次收购范围。并约定本次采用实物收购方式，考虑到该地块和相邻地块需成片开发，整体对外出让，收购范围内地面建筑物、附着物及其他设施暂不拆除，收购方委托被收购方暂时代为管理，收储范围内现由被收购方对外出租的房屋，继续由被收购方对外出租，所得全部收入由被收购方用于158户单位职工住房日常维修和物业管理费用支出，收购方不再承担此项费用。本次收购连同地面建筑物、附着物及其他设施一并收购（机器设备除外），并由收购方负责拆除，收益或费用由收购方享有或承担。收购方需进行收购土地开发时，应提前60天书面通知被收购方，被收购方则应无条件腾空对外出租房屋或场地交给收购方，并拆除搬迁机器设备。上述合同签订后，原告黄石市土地储备中心与华新陶瓷有限公司未就收购地块的使用权进行变更登记。2018年1月3日，黄石市人民政府办公室《关于市土地储备中心体制调整移交工作的专题会议纪要》中载明：市政府决定将市土地储备中心成建制划转市国土资源局管理。从2017年12月28日起，市国土资源局全面履行市土地储备中心的管理主体责任，市土地储备中心原债权债务等历史遗留问题由市城发集团承接和负责。2018年3月13日，黄石市城发土地资产运营管理有限公司对华新陶瓷有限公司发出《关于收回华新陶瓷公司土地、建筑物及附属设施管理权的函》（黄城土管函[2018]2号）载明：土地储备中心于2011年12月27日与贵公司签署《国有建设用地使用权收回（收购）合同》（以下简称《收购合同》），合同中明确将华新陶瓷有限公司被收购方土地上的建（构）筑物、附着物及其他设施交由贵公司进行代管。根据市政府专题会议要求，市城发土地资产运营管理有限公司于2017年12月28日正式行使对市土地储备中心原已收储土地的管理权。为进一步整合土地资源，更好的发挥土地资源的作用，我公司决定收回该上述土地上的建（构）筑物、附着物及其他设施的管理权。请贵公司接函后参照《收购合同》中第三条、第四条、第五条内容作好安排，并于2018年3月18日前针对管理权移交事宜起草公告并在地块内进行张贴。2018年10月18日，华新陶瓷有限公司出具《华陶公司原租赁单位缴费情况》载明：被告黄石市白鸭食品有限公司每月租金3000元，其中，2012年初-2017年12月欠租金110000元未缴纳。2018年12月18日，黄石市城发土地资产运营管理有限公司向被告黄石市白鸭食品有限公司送达《关于再次要求贵司腾退××路××号土地厂房的通知》，载明：因贵司经营需要，承租了华新陶瓷有限公司租赁××路××号土地的部分厂房用于贵司食品加工，2011年5月24日贵司与华新陶瓷有限公司签订的《租赁合同》租赁期限至2014年5月31日止，租赁期早已届满，双方没有续签租赁合同，合同权利义务早已终止。2011年12月27日黄石市土地储备中心收购华新陶瓷有限公司土地，该土地相关权利转让给黄石市土地储备中心，根据2018年1月3日黄石市人民政府89号《专题会议纪要》的内容我公司于2017年12月28日正式行使对黄石市土地储备中心原收储土地的管理权。在我公司接管后已多次口头通知贵司应当清场退出，并在该土地上张贴了相关公告，告知贵司尽快办理清场腾退的工作，但截止至2018年12月8日仍然没有清场腾退该租赁的土地厂房且未按租金交纳至今的场地占用费，拖欠租金共计146000元。基于贵司严重的违约行为，我公司现依法书面通知贵司：一、自本通知函发之日起，请贵司在收到本通知书后五日内开始办理腾退××路××号土地厂房的相关事宜，交纳拖欠的租金以及该场地占用期间的占有使用费，并书面回复本公司。二、若贵司未在上述期限内书面回复，我公司将通过法律途径予以解决，并要求贵司承担相应的经济损失。另查明，1、截至2018年12月，被告黄石市白鸭食品有限公司拖欠租金146000元；2、2018年6月25日，被告黄石市白鸭食品有限公司向华新集团有限公司支付款项40000元；3、2019年1月5日，湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司接受黄石市城发土地资产运营有限公司的委托，对位于团城山开发区××路××号的场地及建筑物的房地产市场租金进行评估，并于2019年4月11日出具《报告书》，载明：在价值时点2018年5月8日，白鸭蛋厂厂房租金为8.16元/㎡·月，白鸭蛋厂办公楼租金为8.12元/㎡·月，在价值时点2019年1月8日，白鸭蛋厂厂房租金为8.19元/㎡·月，白鸭蛋厂办公楼租金为8.15元/㎡·月。本院认为，本案的争议焦点：一、黄石市土地储备中心是否为本案的适格原告；二、《国有建设用地使用权收回（收购）合同》是否合法；三、被告黄石市白鸭食品有限公司是否应腾退诉争租赁地块及房屋；四、被告黄石市白鸭食品有限公司是否应向原告支付占有使用费及占有使用费是否应以《报告书》中评估的租金数额为标准。关于第一点，被告辩称本案诉争地块的使用权登记在华新陶瓷有限公司名下，且黄石市政府的专题会议纪要中也载明原告的原债权债务等历史遗留问题由黄石市城发土地资产运营有限公司承接和负责，原告不是本案的适格主体。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”等相关法律规定，只是赋予了不动产物权登记的权利推定效力，土地使用权证书的登记与实际权利状况不一致时，应以实际权利人为准。本案土地使用权证书登记的使用权人虽为华新陶瓷有限公司，但原告与华新陶瓷有限公司于2011年12月27日签订的《国有建设用地使用权收回（收购）合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，原告应系诉争地块的实际使用人。另，原告的原债权债务等历史遗留问题虽由黄石市城发土地资产运营有限公司承接和负责，但黄石市城发土地资产运营有限公司是根据市政府的决定行使相关的管理职能，其并非诉争地块的实际使用人，故黄石市土地储备中心为本案的适格原告，可对诉争地块主张权利。关于第二点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。被告虽辩称《国有建设用地使用权收回（收购）合同》侵害了其优先购买权，系非法合同，但根据前述法律规定，华新陶瓷有限公司出让诉争地块是否侵害被告的优先购买权不影响《国有建设用地使用权收回（收购）合同》的效力，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。关于第三点，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告与华新陶瓷有限公司签订《租赁合同》后，原告与华新陶瓷有限公司签订《国有建设用地使用权收回（收购）合同》，收购了诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施等，此时《租赁合同》尚未到期，且被告黄石市白鸭食品有限公司（乙方）与华新陶瓷有限公司（甲方）签订《租赁合同》虽约定甲方整体土地转让或出卖、甲方或其主管单位因招商引资需要乙方所租的厂房、场地等情况发生时，甲、乙双方租赁合同随之终止，并要求乙方在一个月之内从甲方辖区内搬迁他处，但原告与华新陶瓷有限公司签订《国有建设用地使用权收回（收购）合同》后至黄石市城发土地资产运营管理有限公司于2018年12月18日向被告黄石市白鸭食品有限公司送达《关于再次要求贵司腾退××路××号土地厂房的通知》前，被告并未收到搬迁通知，故《租赁合同》效力不受影响，继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2014年5月31日，《租赁合同》到期，被告未搬离租赁地块且继续向原告交纳租金，原告未提出异议且继续收取租金，根据上述规定，《租赁合同》继续有效，原、被告双方为不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因黄石市城发土地资产运营管理有限公司已根据黄石市政府的决定承接和负责原告的原债权债务等历史遗留问题，故黄石市城发土地资产运营管理有限公司于2018年12月18日直接向被告黄石市白鸭食品有限公司送达《关于再次要求贵司腾退××路××号土地厂房的通知》，要求被告黄石市白鸭食品有限公司收到通知后五日内开始办理腾退事宜，可知，原告已在合理期限内通知被告腾退，符合上述法律规定，被告应腾退诉争租赁地块及地面建筑物、附着物、其他设施。关于第四点，因黄石市城发土地资产运营管理有限公司于2018年12月18日直接向被告黄石市白鸭食品有限公司送达《关于再次要求贵司腾退××路××号土地厂房的通知》，《租赁合同》实际于2018年12月18日终止，被告应腾退诉争租赁地块及地面建筑物、附着物、其他设施，但被告至今未腾退，原告可以依法主张被告支付占有使用费。经庭审查明，原、被告双方已确认截至2018年12月，被告欠缴租金146000元。被告黄石市白鸭食品有限公司虽辩称其于2018年6月25日向华新集团有限公司支付租金40000元，应冲抵上述欠缴租金，但其提交的转账凭证显示该笔款项的收款方户名为华新集团有限公司，既不是原告，也不是黄石市城发土地资产运营管理有限公司，且该笔款项的汇款时间在华新陶瓷有限公司于2018年10月18日出具《华陶公司原租赁单位缴费情况》之前，而该证据已明确被告黄石市白鸭食品有限公司截至2017年12月欠租金110000元，被告对此并不持异议，故对被告的辩解意见本院不予采纳。被告虽辩称对评估报告有异议，认为该报告不客观、不真实，但本院在开庭前询问被告是否申请由法院委托鉴定机构对诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施的价格进行评估时，被告拒绝签字，且被告也没有提交任何证据证明本案的评估报告存在不客观、不真实和无效的相关情形，黄石市城发土地资产运营管理有限公司作为原告原债权债务等历史遗留问题的承接和负责方亦有权对本案诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施申请进行评估，故本院对被告的辩解意见不予采纳。因《租赁合同》于2018年12月18日终止，终止后五日内被告应办理腾退事宜，且截止2018年11月30日的欠缴租金为143000元，为便于计算，欠缴租金计算至2018年12月为146000元，从2019年1月1日起按照评估报告的市场价格标准13557元/月计算至被告实际腾退之日止期间的占有使用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，判决如下：一、被告黄石市白鸭食品有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退本案诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施。二、被告黄石市白鸭食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄石市土地储备中心支付租金146000元，并按照13557元/月的标准继续支付自2019年1月1日至本案诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施实际腾退之日止的土地、房屋占有使用费。三、驳回原告黄石市土地储备中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由被告黄石市白鸭食品有限公司（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  余俊二〇一九年七月一日法官助理陈婷书记员马娟