湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初2587号 原告：许利亚，女，1960年2月5日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：屠冬青，男，1959年12月5日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被告：长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区业主委员会,住所地湖南省长沙市开福区华章路50号景香苑小区7-402。 负责人：刘滌平，主任。 原告许利亚诉被告长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许利亚的委托诉讼代理人屠冬青到庭参加诉讼。被告长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区业主委员会经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许利亚向本院提出诉讼请求：1、撤销被告于2016年12月10日作出的《景香苑小区公开选聘物业公司项目中标通知书》，撤销被告与湖南中晟基业物业服务有限公司签订的《景香苑小区物业服务合同》，撤销被告于2017年7月15日作出的《公告》；2、被告承担本案诉讼费及打印费40元。事实和理由：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……。被告选聘物业公司方案是：15位评标成员占85分，而812户业主投票占15分，完全不合法，不合规，被告于2016年12月10日作出的《景香苑小区公开选聘物业公司项目中标通知书》及被告与湖南中晟基业物业服务有限公司签订的《景香苑小区物业服务合同》应予撤销。湖南美世界物业管理有限公司现更名为湖南中晟基业物业服务有限公司。因被告于2016年12月10日作出的《景香苑小区公开选聘物业公司项目中标通知书》及被告与湖南中晟基业物业服务有限公司签订的《景香苑小区物业服务合同》被撤销，《景香苑小区物业服务合同》亦未在政府物监科备案，故湖南中晟基业物业服务有限公司不是景香苑小区合法的物业服务公司，被告于2017年7月15日作出的《公告》亦应予撤销。本案纠纷系被告非法作为造成，区城建局、芙蓉北路街道办事处、欣城社区出具的文件亦认定不合法、不合规，故被告应承担本案诉讼费及原告、原告代理人为本案支付的所有合理费用。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。现诉至法院，请求法院依法审理。 被告长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区业主委员会辩称，对原告提交的证据的真实性无异议，但原告提交的证据仅涉及小区公开选聘物业公司事项阶段性的说明、现场监督指导及告知，不是就该事项作出的结论及具体的行政行为。在芙蓉北路街道办事处及欣城社区的监督指导下，在相关政府职能部门的沟通协调下，2017年7月1日，小区完成了新老物业公司的顺利交接，物业服务合同亦已在区建设局完成备案登记手续。被告在小区组织的公开选聘物业公司事项合法合规，请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告系长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区的业主。目前，长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区业主委员会系长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区的业主委员会（第三届，于2016年9月1日成立，于2016年9月5日在长沙市开福区城乡建设局进行备案，备案通知书载明“本届业主委员会任期5年，业主委员会成员为毛利平、庄志华、刘滌平、羊城、熊健，其中刘滌平为主任”）。 2016年12月1日，被告向小区业主作出《开标公告》，内容为“在区物监科和街道社区的正确指导下，在广大业主的大力支持下，小区公开选聘物业公司的工作进展十分顺利。根据业委会对此次选聘工作的安排部署，计划于本月10日上午9时到12时在小区中央绿化广场或物业公司会议室组织开展投标和开标的相关工作。现将有关事项公示如下：一、工作流程、具体时间及人员安排见附件一。二、相关说明及要求：1、本次评标采用评标小组评定和业主现场投票相结合的方式进行，实行满分为100分的计分制评标。2、业主在小区中央绿化广场进行公开投票和现场物业提问；评标小组在物业公司会议室进行评审和打分。3、投标书递交的截止时间为上午9时整，统一交业委会主任签收。超过截止时间的，视为自动弃标。投标书应装订成册，加盖投标公司行政公章。4、各投标公司法人或投标代理人应及时在签到表上签字，确认参与投标。5、从上午9时到11时止，业主公开投票和评标小组评审打分两项工作同时进行。由业委会负责组织安排，各热心业主和统计人员应共同监督，并协助维护现场秩序。6、业主投票前应认真阅读《评标规则》之第一章投票规则（见附件二），严格按照《规则》的规定进行投票。如有疑问可咨询现场工作人员，相关人员应做好相应的解释和引导工作。7、评标人员评标前应认真阅读《评标规定》之第二章评审规则（见附件二），严格按照《规则》的规定进行评审。如有疑问可咨询现场工作人员，相关人员应做好相应的解释工作。请大家认真阅读并相互转告”。 2016年12月1日，被告作出《景香苑小区公开选聘物业公司项目招投标评标规则》，内容为“为确保小区公开选聘物业公司项目的顺利完成，为充分保障每位业主的合法权益，根据国家有关的法律法规规定和街道社区的指示精神，以及小区内部管理的特殊性和居住人员结构的复杂性，经小区业委会研究决定，本次评标采用标书评审打分和业主投票计分相结合的方式。为此，业委会特别指定本《评标规则》，请小区全体业主共同遵守并严格执行。第一章投票规则。第一条投票人必须为房屋权证书登记的所有权人。其他的一律认定为非业主，不得参与投票。第二条投票人应遵守现场秩序，服从管理人员安排，不得故意寻衅滋事，影响其他投票人投票。第三条业委会对投票人资格提出质疑要求核实业主身份的，投票人应无条件配合并提供相关权证的原件或复印件。第四条需委托投票的，受托人除须提供由委托人以书面、短信或微信等文本形式出具的授权委托书外，还须提供委托人的身份证复印件和受托人的身份证原件。第五条投票时，每名投票人限投一次且限选一家，否则视为弃票。如有故意多投多选和非业主强行投票等行为发生，业委会应对其进行劝阻。不听劝阻的，业委会有权制止并认定其投票行为无效。不听劝阻态度恶劣的，交由公安机关处理。第六条本次投票的截止时间为上午11时整。投票结束后开始统计投票结果。即唱票和计票。统计必须有唱票人员、计票人员和监票人员等三名统计人员同时在场的情况下方可进行。第七条唱票和计票工作结束后，统计人员应如实在汇总表上填写统计数据，再根据统计数据进行排名。根据小区招投标文件的规定，得票数最多的为第一名，占15分，其次为第二名，占10分，最后为第三名，占5分，第八条投票统计工作结束后，投票资料须装订密封。统计人员在汇总表和密封处签字确认后，交业委会建档保管。第二章评审规则。第九条本次评标实行总分为100分的打分评标，分为投标书评审打分（85分）和业主投票得票排名打分（15分）等两大部分。其中投标书评审打分又分为技术标评审打分及商务标评审打分等两个方面。第十条投标书的评审打分工作由评标小组负责牵头；业主投票的得票排名打分工作由业委会负责牵头。两项工作分不同的地点从9点到11点同时进行，各自愿报名参与的人员应根据具体时间和人员安排表（见附件二）完成好相应工作。第十一条本次投标书评审工作采用一户一表制，即每一家投标公司对应一份打分表。本次投标书设置了评审打分项共14项，其中技术标11项，占55分，商务标2项，占30分，具体的评审标准及打分要求见附件三。第十二条评审人员应认真阅读和理解标书内容，通过定性和定量分析，以及结合小区实际情况等进行综合评定，每一项都应该有自己独特的评审打分理由，不准商量讨论，禁止恶意评审。第十三条整个评审打分工作分三次进行，具体的评审打分从9时到9时40分止，第二次从9时40分到10时20分止，第三次从10时20分到11时止，每次评审打分结束后，将打分表统一交由现场统计小组封存保管，整个评审打分结束后，统计人员才能开始对打分表进行现场统分。第十四条现场统分采用去掉一个最高分和一个最低分，最后求出平均分的方法，求出的最后平均分即为该投标公司的评审得分。第十五条统计人员应在评审计分汇总表上如实填写各投标公司的评审得分并签字确认。第十六条每家投标公司的评审得分与其得票排名得分之和即为该公司投标得分，投标得分最高的即被确认为中标公司。第十七条评审打分结束后，评审打分资料须装订密封，统计人员在密封处签字后，交业委会建档保存。第三章附则。第十八条小区业委会评标结束当日应对各投标公司发出中标通知书，自中标通知书发出之日起五个工作日内，业委会应无息退还未中标的投标公司投标保证金。第十九条小区业委会应在中标通知书发出之日起三十日内，与中标公司签订物业服务合同，招投标文件作为该合同附件，具有同等的法律效力。第二十条中标公司在合同签订后七个工作日内到开福区物监科、芙蓉北路街道等政府主管部门进行备案。第二十一条小区公开选聘物业公司项目的招投标工作全程接受开福区物监科、芙蓉北路街道、欣城社区的指导和监督。第二十二条本规则的最终解释权归小区业委会”。 2016年12月9日，长沙市开福区芙蓉北路街道欣城社区居民委员会向被告作出《关于景香苑小区请求给予现场指导和监督报告的回复》，内容为“根据开福区物管科、芙蓉北路街道办事处的指导意见，对于贵业委会公开选聘物业公司项目，指导意见如下：你们本次大会的内容与12月2日区物管科、街道开会的指导内容不一致，区物管科明确指出，根据《物权法》第七十六条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。目前贵业主委员会的方案是：投标实行总分为100分的打分评标，其中评标小组占85分，而业主投票占15分。这种做法不合法、不合规，忽视了业主的权利。请贵业委会依法依规程序，按照上级的指导完成本次选聘物业公司的工作”。 2016年12月10日，被告向湖南美世界物业管理有限公司作出《景香苑小区公开选聘物业公司项目中标通知书》，内容为“经我小区评标小组评审和业主公开投票排名等两项综合评定，现确定贵单位为中标单位。中标条件为：一、缴纳物业服务保证金人民币壹拾万元整；二、分批次垫付小区路灯、监控、道闸以及停车坪配套设备设施建设资金约人民币贰拾万元整；三、物管费按现行收费标准收取；四、公共收益按招标文件规定分成；五、按国家和地方政府有关法律法规的规定提供相应的物业管理服务。贵单位收到中标通知书后，须在三十日内到小区业委会办公室与业委会签订合同。顺祝商祺”。 2016年12月15日，长沙市开福区城乡建设局、长沙市开福区芙蓉北路街道办事向小区业主作出《公告》，内容为“小区业委会12月10日发布公告，美世界物业管理有限公司中标景香苑小区，并定于12月16日-18日办理交接手续，根据《物权法》第七十六条：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。本次选聘物业公司未按相关规定依法依规进行，我们认为本次选聘结果不成立，不能进行物业的交接，如果小区业委会强行进行交接，造成的一切后果由业委会承担。为推进新物业公司的选聘工作，做到小区物业的平稳交接及过渡，确保小区的和谐稳定，我们要求，景香苑小区第三届业委会严格按照《物权法》的有关规定，召开业主大会，依法依规依程序选聘物业服务企业。届时，区城乡建设局和芙蓉北路街道办事处将进行现场指导和监督”。 湖南美世界物业管理有限公司自2017年1月1日起变更公司名称为湖南中晟基业物业服务有限公司。 2017年6月28日，湖南中晟基业物业服务有限公司（乙方）与被告（甲方）签订《景香苑小区物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区实施物业服务；物业服务期限暂定为四年，自2017年7月1日起到2021年6月30日止。2018年3月27日，上述合同在长沙市开福区城乡建设局房屋管理科备案。 2017年7月15日，被告向小区业主作出《公告》，内容为“2017年7月1日建党九十六周年及香港回归20周年之际，景香苑小区迎来了国家一级物业资质企业湖南中晟基业物业服务有限公司，从此景香苑小区物业管理翻开了崭新的一页！时至今日，广大业主对湖南中晟基业物业服务有限公司的服务工作有目共睹，小区原各种问题的改造和建设有条不紊开展，小区品质持续提高。为了支持新物业公司顺利开展园区建设工作，保证小区房产保值增值，安全舒适，根据《湖南省物业服务收费管理办法》、《景香苑物业管理服务合同》，业委会呼吁全体业主及住户，即日起至物业服务中心交纳物业费和停车费等费用，具体收费标准如下：1、物业费用收取开始时间2017年7月1日，标准：多层住宅0.8/平方米，高层住宅1.2元/平方米，商业1.5元/平方米。2、停车费收费开始时间2017年7月25日，收费标准：A地面车库20元/台每月，地面停车场90元/台每月，地下室停车场30元/台每月，如果地面车库出租为其他用途（麻将房、住户、杂物间等物业费正常收取），该业主车只要停在地面的停车位一律按90元/台每月收取。B因车位紧张，要求一户一房产证仅停一台车，如有多台车，第二台车150元/月，第三台车及以上的一律按照200元/月收取。C本小区业主车辆如未办理90元/月的，单次停车按照5元计算，当日最高收费5元。D租户按照150元/月收取，多台车一律按照300元/月收取，未办理月租按照临时停车收费标准收取。E白天8时至傍晚20时临时停车1小时以内免费，超过1小时按照10元/4小时收取，超过4小时按照2元/小时递增收取，晚上20时至凌晨8时临时停车，1小时以内免费，1小时以后5元，后面每超过1小时收取3元，依次叠加。三、业主办理以上手续必须提供三证合一（房产证、行驶证、夫妻关系提供结婚证、父子关系提供户口本）。特此公告”。 2017年7月15日，湖南中晟基业物业服务有限公司景香苑物业服务处向小区业主作出《通知关于景香苑物业相关费用收缴通知》，内容为“为了给广大业主/住户营造一个舒适的居住环境和良好的小区秩序，我物业公司自2017年7月1日进驻景香苑小区，现已开始进行物业相关费用收缴工作。物业费自2017年7月1日开始收缴、车辆停车费自2017年7月25日开始收缴（具体收费标准参照业主委员会通告）。敬请各位业主即日起，携带房产等相关资料信息至物业服务处缴纳物业及停车费用。如对上述事宜存在疑问，可致电小区24小时服务电话：0731-89705486，物业服务中心将真诚地为您服务”。 《景香苑小区业主大会议事规则》第六条规定“考虑到小区业主较多，居家业主和经营业主合计达到了831户，本小区业主大会可采用业主大会制，也可采用业主代表大会制。采用业主大会制组织召开业主大会的，按长沙市政府的有关文件规定执行；采用业主代表大会制的，由业委会组织各栋的楼栋长和各单元的单元长召开，代表业主在业主代表大会行使表决权。本议事规则内业主大会相关职权可由业主代表大会行使，同样具有法律效力”；第七条规定“业主（代表）大会的议事内容：1、制定、修改业主委员会章程、业主公约和业主大会议事规则；2、……；3、……；4、决定小区自治和聘请物业公司进行小区物业的服务方式。通过公开招投标的方式选聘、续聘、解聘物业公司或其他物业管理人……”；第八条规定“业主委员会的议事内容：1、……；2、为业主（代表）大会选聘、续聘、解聘物业公司做好相关准备工作，根据业主（代表）大会决定和授权，代表业主与物业公司签订或解除物业管理服务合同……”。 《景香苑小区物业管理业主公约》第二十七条规定“业主委员会负责选聘、解聘物业公司并与其签订或续订物业管理服务合同。解聘时，应当经半数以上的业主同意”。 原告向本院提交《景香苑小区自愿报名参加评标小组的业主人员名单表》，主张该名单表中的辜乐不是长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区的业主。 上述事实，有书证、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，一、《物业管理条例》第十五条规定业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主委员会作为业主大会的执行机关，应根据管理规约以及相关法律规定履行其相应职责。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。依据上述法律规定，选聘和解聘物业服务企业应由全体业主共同决定，属于业主大会的权限范围。《景香苑小区业主大会议事规则》约定业主（代表）大会的议事内容包括决定小区自治和聘请物业公司进行小区物业的服务方式。通过公开招投标的方式选聘、续聘、解聘物业公司或其他物业管理人；业主委员会的议事内容包括为业主（代表）大会选聘、续聘、解聘物业公司做好相关准备工作，根据业主（代表）大会决定和授权，代表业主与物业公司签订或解除物业管理服务合同。本案中，无论是相关法律规定还是《景香苑小区业主大会议事规则》均未赋予被告选聘和解聘物业服务企业的权限。被告于2016年12月10日作出的《景香苑小区公开选聘物业公司项目中标通知书》确定湖南中晟基业物业服务有限公司（原湖南美世界物业管理有限公司）为中标单位，被告于2017年7月15日作出的《公告》确认湖南中晟基业物业服务有限公司（原湖南美世界物业管理有限公司）为小区物业服务企业，上述通知书及公告均系选聘和解聘物业服务企业的事项及内容，被告未经业主（代表）大会决定程序确定湖南中晟基业物业服务有限公司（原湖南美世界物业管理有限公司）为中标单位或小区物业服务企业有违《中华人民共和国物权法》及《景香苑小区业主大会议事规则》的规定，原告诉请撤销被告于2016年12月10日作出的《景香苑小区公开选聘物业公司项目中标通知书》及于2017年7月15日作出的《公告》于法有据，本院予以支持。二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同只对双方当事人有约束力，只有当事人才享有撤销权。原告并非被告与湖南中晟基业物业服务有限公司（原湖南美世界物业管理有限公司）签订的《景香苑小区物业服务合同》一方主体，物业合同亦非业委会作出的决定，故原告诉请撤销被告与湖南中晟基业物业服务有限公司（原湖南美世界物业管理有限公司）签订的《景香苑小区物业服务合同》缺乏充分依据，本院不予支持。原告作为业主，如认为业委会与物业公司签订的物业合同侵害了其合法权益，可通过诉讼撤销业委会就与物业公司签订物业合同而做出的相关决议或决定。三、原告主张打印费40元，但未向本院提供证据证明上述费用实际发生且金额的合理性，考虑原告因诉讼确有打印费发生，根据本案实际情况，本院酌定打印费10元。四、被告长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区业主委员会经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、撤销被告长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区业主委员会于2016年12月10日作出的《景香苑小区公开选聘物业公司项目中标通知书》； 二、撤销被告长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区业主委员会于2017年7月15日作出的《公告》； 三、被告长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区业主委员会于本判决生效之日起十日内向原告许利亚支付打印费10元； 四、驳回原告许利亚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告长沙市开福区芙蓉北路街道景香苑小区业主委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  房淼淼 人民陪审员  林 群 人民陪审员  陈文艺 二〇一九年七月十九日 代理书记员  彭小波