江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初21603号原告：桑学满，男，1984年10月8日出生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杰，江苏瀛扬律师事务所实习律师。被告：江苏宏亨房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322667616153A，住沭阳县沭城街道珠江南路（花都锦城售楼中心）。法定代表人：郑亨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：戈双双，江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青浩，江苏东域律师事务所实习律师。原告桑学满与被告江苏宏亨房地产开发有限公司（以下简称宏亨公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，依法适用简易程序于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告桑学满的委托诉讼代理人李兵、吴杰、被告宏亨公司委托诉讼代理人戈双双、王青浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑学满向本院提出诉讼请求：1、判令被告宏亨公司给付逾期交房违约金（自2017年6月1日起，按已付购房款日万分之1.5计算至实际交付之日止）；2、判令被告给付逾期办证违约金（自2017年9月2日起按5元/日计算至2018年10月11日止）。事实和理由：2016年4月12日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区8号楼1单元603室房屋，总房款为580000元，合同约定交房时间为2017年5月30日前，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同对逾期办证及交接手续、产权登记方面均作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未按合同约定履行自己义务，构成违约，请求支持原告诉讼请求。被告宏亨公司辩称，原、被告约定的交房条件为涉案房屋单体验收合格，涉案房屋于2017年9月15日交付原告。并承诺不向被告索要任何违约金，也不追究被告任何法律责任，被告已经对主张迟延交房违约金及迟延办证违约金权利作出处分，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2016年，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案时间为2016年3月22日），约定原告购买被告预售的沭阳县花都锦城小区第8#、13#幢8#-1-603号房屋，房款总计580000元。该合同封面背面第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第八条约定：出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、该商品房经验收合格，买受人付清全部购房款及应交的相关费用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按超出日期5元/日支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2017年9月15日，原告收到被告发出的交房通知书，并向被告签署承诺书一份，载明：“江苏宏亨房地产开发有限公司：我购买贵公司开发的花都锦城小区8号楼附属楼1单元603室，预测建筑面积128.99平方米，房款580000元，合同约定交房时间为2017年5月30日，约定交房条件为该房单体验收合格并付清房款及相关上房费用。目前已符合合同约定的交房条件，由于我家租住的房屋到期，请求贵公司将我购买的房屋交付给我，我承诺在贵公司要求期限内交清上房相关费用（办证费、代收代缴税费、房屋多退少补差价款等），我承诺不到沭阳县政府及房管部门投诉贵公司违规交房问题，也不追究贵公司任何法律责任。我承诺装修期间，不破坏房屋建筑结构，不破坏公共设施，装修垃圾及时处理，如未及时处理，我会交相关清理费用。特此承诺，承诺人：桑学满，电话号码：（略）身份证号码：（略）日期：2017年9月15日”。另查明，涉案房屋于2017年1月21日通过验收合格，于2018年9月3日取得《工程竣工验收备案表》，于2018年10月11日具备办证条件，原告于2018年11月8日办理涉案房屋的不动产权利证书。以上事实，由原、被告庭审陈述、原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、不动产权证书、被告提供的单位工程质量验收记录、建筑工程竣工验收备案表、告知单、承诺书等证据在卷佐证，足以认定。本案的争议焦点为：涉案承诺书是否属于格式条款，效力应如何认定。原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的请求是否应予支持。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。被告宏亨公司认可承诺书上非手写部分均是该公司提供，涉案承诺书并非为了桑学满单独拟定，涉案房屋所在小区的部分业主也在承诺书上签字确认。被告宏亨公司也无证据证明其在订立承诺书时与桑学满进行了协商。应认定涉案承诺书为格式条款。关于涉案承诺书的效力。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款进行说明。该法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应认定该格式条款无效。涉案承诺书中与本案有关的内容为“我承诺不到沭阳县政府及房管部门投诉贵公司违规交房问题，也不追究贵公司任何法律责任。”（以下简称交房责任条款）。对于承诺书中其他内容的效力，本案中不予审查。关于交房责任条款的效力，被告宏亨公司无证据证明其曾经就该条款提请桑学满注意，并进行解释说明。且作为格式条款提供一方的被告宏亨公司免除了自身相关责任，该条款应认定为无效。另外，承诺书中“不追究贵公司任何法律责任”的内容并不明确，不能得出已经免除被告宏亨公司逾期交房及逾期办证违约责任的结论，应作出不利于条款提供方即被告宏亨公司的解释。综上，被告宏亨公司逾期交房及逾期办证违约责任不能免除，该公司应根据涉案商品房买卖合同的约定向桑学满支付逾期交房及逾期办证违约金。综上，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的合同明确约定，被告应当于2017年5月30前将经符合约定交付条件的商品房交付原告使用，逾期应承担相应的违约责任。被告至2017年9月15日向原告交付涉案房屋，已构成违约，被告应按照合同约定向原告支付逾期交房违约金，逾期交房违约金的截止时间应计算至2017年9月15日。经核算，自2017年6月1日起至2017年9月15日止，按已付购房款日万分之1.5计算逾期交房违约金，金额为9222元。在双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，致使买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按超出日期5元/日支付违约金。原、被告双方于2017年9月15日办理房屋交接手续，被告至2018年10月11日将资料报产权机关备案，已构成违约，被告应按合同约定承担自2017年12月16日起至2018年10月11日期间的逾期办证违约金，按5元/日计算，金额为1495元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告桑学满逾期交房违约金9222元；二、被告江苏宏亨房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告桑学满逾期交房违约金1495元；三、驳回原告桑学满的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告江苏宏亨房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元。审判员 周 飞二〇一九年七月十七日书记员 刘晓云附录法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。