湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1102民初2619号原告：黄冈勇胜房地产经纪有限公司，住所地：黄冈市黄州区明珠大道金家上城6幢1层S110号、S111号。统一社会信用代码：91421102MA48DL3J4T。法定代表人：田一鸣，公司经理。委托诉讼代理人：许强胜，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李恒，该公司职工。代理权限为特别授权。被告：黄冈市天宏商贸有限公司，住所地：黄冈市黄州区宝塔大道191号。统一社会信用代码：91421100753403955C。法定代表人：王慧梅。委托诉讼代理人：许秋丽，詹翔，北京奥东（武汉）律师事务所。原告黄冈勇胜房地产经纪有限公司(以下简称勇胜公司)诉被告黄冈市天宏商贸有限公司（以下简称天宏公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告勇胜公司法定代表人田一鸣及其委托诉讼代理人许强胜，被告天宏公司委托诉讼代理人许秋丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告立即支付原告销售代理佣金573900元；2、请求法院判决被告支付合同违约金10万元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年9月10日签订了一份《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》，合同第二条约定，甲方（被告）委托乙方（原告）负责本项目可售房源的销售及招商代理，第五条，乙方责任，成交界定，按揭客户，客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》视为成交，一次性客户，客户缴纳全款并签订《商品房买卖合同》视为成交，该合同对乙方佣金点位的结算标准进行了约定，合同双方就各方的权利义务均进行了约定。后于2018年2月8日双方又补签了一份《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同补充协议》，该补充协议对原合同的佣金点位及合同有效期进行了相应变更，具体变更为佣金点位统一按照成交房价6%结算，合同有效期将原截止时间2018年3月10日延长至2018年9月10日，补充协议对原合同其他内容也做出了较小的调整。原告在2017年9月10日合同签订后，已经严格按如上两份协议约定内容保质保量完成了各项义务，经双方2018年8月21日结算被告下欠原告2018年7月份佣金合计305500元，2018年8月29日被告强行与原告解除了销售代理合同，其对2018年8月份及前期遗留原告应提的部分佣金不予结算，被告已构成严重合同违约。经原告财务人员核算被告应付2018年8月份及前期遗留原告未结佣金金额为268400元（有认购协议、备案记录表、商品房买卖合同等资料可证实），以上两部分费用合计573900元。现被告不履行销售代理合同义务，给原告造成巨大的资金压力，被告已构成严重合同违约，应承担违约责任，故原告诉至法院。被告天宏公司辩称，原告所述部分与事实不符，根据佣金支付条件，有一部分是不符合佣金支付条件的，原告主张7月份的佣金305500元，根据营销代理合同的约定，王某是属于被告自行销售的，并且王某的首付款并没有完全缴纳，这一部分佣金不应该计算，应该扣减佣金182400元，另一购房人谢芳的首付款仍下欠10万元未缴纳，所以谢芳的业务也不符合佣金的提取条件，应当扣减佣金24000元，还有原告在7月份没有完成销售5套房屋的任务，所以营销策划费应当扣减2万元，除了七月份之外，其余月份的佣金已经与原告结算完毕，并且完全支付，被告不下欠原告的佣金268400元，被告没有代理合同中约定的应当支付10万元违约金的事实，被告既没有违反国家法律法规的行为，也未单方终止合同，故被告不应当承担10万元违约金的责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：一、营业执照、法定代表人身份证明书等，证明原、被告诉讼主体资格；二、《黄冈市天宏国际商贸全程营销代理合同》、《黄冈市天宏国际商贸全程营销代理合同补充协议》，证明被告委托原告负责本项目可售房源的销售及招商代理，按揭客户：客户缴纳收付款签订《商品房买卖合同》视为成交。一次性客户缴纳全款《商品房买卖合同》设为成交；被告计提原告佣金点位按照成交房价的6%计算，并每月结清；合同约定违约金十万元的事实；三、《黄冈市天宏国际商贸全程营销代理合同终止合同》，证明原、被告于2018年8月30日终止销售代理合同，其他遗留事项按原合同执行；四、《黄冈市天宏国际商贸城项目7月份销售借款明细表》，证明经原、被告2018年8月21日对账结算，被告下欠原告佣金305500元；五、《黄冈市天宏国际商贸城认购协议》、《备案记录表》、《商品房买卖合同》、《黄冈市天宏国际商贸城项目未结款项明细表》、查询证明，证明经原告财务人员核算被告应付2018年8月份及前期遗留原告未结佣金金额为268400元。被告天宏公司对原告勇胜公司提供证据质证意见如下：对证据一真实性没有异议；对证据二真实性没有异议，但原告的证明目并不完整，被告作如下补充：(1)代理合同第6.4条约定：只有符合房屋成交条件，才能按销售额的6%提取佣金；(2)代理合同第4.8条约定：原告自行销售成功的房源，不提取佣金；(3)补充协议第五条约定，每月房屋销量低于5套，当月的营销策划费扣减50%；(4)代理合同第10.1条约定10万元违约金的支付条件是重大违法行为致使合同不能履行或者被告单方面无故终止合同，但本案合同终止是合同到期且双方协商终止的，不属于合同约定支付10万元违约金的条件；对证据三真实性没有异议，但对于证明的观点有异议，本合同的内容并不是提前解除营销代理合同，而是延期合同，合同的权利、义务没有在2018年8月30日终止，而是正常执行到2018年9月30日才结束；对证据四真实性有异议，对证明的观点有异议。(1)该证据原告没有也无法提供原件，无法确定该证据的真实性，原告也无其他证据与该复印件形成佐证，根据民事诉讼证据规则第69条的规定，无法与原件核对的复印件不能单独作为定案依据，因此该证据不能证明被告下欠300500元的佣金。(2)根据被告的证据，7月份应支付的佣金是需要进行结算的。被告在结算时提出，王某系被告的客户，是被告销售成功，故王某交纳的购房款不能给原告提取佣金；七月份被告房屋销量低于5套，故营销策划费应当扣减50%即两万元。被告己在结算表中明确注明了上述事实，因此七月份的佣金结算完毕后，被告并不下欠原告305500元佣金；对证据五，对原告提供的这一组证据当中：天宏国际商贸城认购协议、备案记录表、商品房买卖合同、查询证明的真实性没有异议，但对于证据的观点有异议，上述证据只能证明有这么些客户与被告有交易行为，签订了购房合同，不能证明这些客户销售额就属于原告的业绩，也不能证明有佣金没有给原告，更无法证明还有268400元的佣金没有支付。对被告提供的天宏国际商贸城项目款结算明细表的真实性有异议，对证明的观点有异议，(1)该表系原告自行制作的，被告未予以认可，因而该表对被告没有约束力；(2)该表格上的数据均无任何证据来源，原告所提交的这一组证据中，没有一份证据能证明该表上的数据是真实存在的，无法证明每一位客户首付多少购房款，按揭多少购房款，天宏基金指的是什么，款项是否支付完毕，应支付多少佣金，已支付多少佣金，还下欠多少佣金，因而即使客户与被告签订了购房合同，也不表示客户已经足额交付了购房款，更不能证明被告没有将佣金支付给原告，因此此组证据不能证明被告下欠原告268400元的佣金。经审核，本院认为，原告提供证据一至四，可以作为认定案件事实的依据；原告提供证据五，双方未进行结算，且被告方不予认可，本案依法不予认定。被告为反驳原告诉讼请求，向法庭提交如下证据：第一组证据，证明被告与原告之间有代理销售合同关系。证据一、2017年9月10日，被告与原告签订的《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》，证明：I、被告与原告自2017年9月10日起成立代理销售合同关系，被告将天宏国际商贸城房源交给原告进行营销代理。2、合同约定了佣金支付条件，即：按揭客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》视为成交；一次性客户缴纳全款并签订《商品房买卖合同》，佣金按销售总额的6%结算。合同还约定被告自行销售成功的房源，不计入乙方销售业绩，且不计提乙方销售佣金。证据二、2018年2月8日，被告与原告签订的《黄冈市天宏国际商贸城全程代理合同补充协议》，证明：被告与原告对原销售代理合同进行了变更，1、每月营销策划费从8万元调整为4万元；9、原告确保每月完成5套以上销量，如未完成，则当月营销策划费扣减50%。证据三、2018年8月29日，被告与原告签订的《天宏国际商贸城销售代理终止合同》，证明：1、该合同是双方友好协商下签订的，是双方真实意思表示；2、从合同内容看，该合同不是一份合同解除协议，而是一份延期协议，合同虽然把终止时间提前到8周30日，但其他仍按原合同正常执行，截止到9月30日，合同实际是把期限延长至9月30日。第二组证据，证明除2018年7月份外，其余每月佣金均已结算并全部支付完毕，被告不下欠原告268400元佣金。证据四、2017年10月10日记帐凭证一张，证明：在2017年9月份未发生业务，被告按合同约定支付了8万元营销策划费。证据五、10月份销售结款明细表及付款凭证两张，证明：10月份销售结款明细表系原告向被告提交的结算10月份佣金的表格，明细表记载2017年10月份原告要求支付佣金315080元。被告在2017年11月10日分两笔共计支付了315080元。证据六、11月份销售结款明细表及付款凭证两张，证明：11月份销售结款明细表系原告向被告提交的结算11月份佣金的表格，明细表记载2017年11月份原告要求支付佣金185240元。被告在2017年12月13日分两笔共计支付了185240元。证据七、12月份销售结款明细表及付款凭证两张，证明：12月份销售结款明细表系原告向被告提交的结算12月份佣金的表格，明细表记载2017年12月份原告要求支付佣金271651.28元。被告在2018年1月15日分两笔共计支付了271651.28元。证据八、1月份销售结款明细表及付款凭迁1张，证明：1月份销售结款明细表系原告向被告提交的结算2018年1月份佣金的表格，明细表记载2018年1月份原告要求支付佣金346700元。被告于2018年2月10日支付了353950元（包含原告追加前期款提取的佣金7250元）。证据九、2月份销售结款明细表、原告作出的说明及付款凭证1张，证明：2月份销售结款明细表系原告向被告提交的结算2018年2月份佣金的表格，明细表记载2018年2月份原告要求支付佣金283000元。但原告于2018年3月10作出说明表示2月佣金为183000元，被告于2018年3月12日支付了183000元。证据十、3月份销售结款明细表及付款凭证1张，证明：3月份销售结款明细表系原告向被告提交的结算2018年3月份佣金的表格，明细表记载2018年3月份原告要求支付佣金213200元。被告于2018年4月11日支付了213200元。证据十一、4月份销售结款明细表及付款凭证l张，证明：4月份销售结款明细表系原告向被告提交的结算2018年4月份佣金的表格，明细表记载2018年4月份原告要求支付佣金209780元。被告于2018年6月4日支付了209780元。证据十二、5月份销售结款明细表、付款凭证1张及漆永林的认购协议书、收款收据、退款凭证，证明：5月份销售结款明细表系原告向被告提交的结算2018年5月份佣金的表格，明细表记载2018年4月份原告要求支付佣金223300元。被告于2018隼7月2日支付了206500元。另：漆永林在3月份签订合同，支付了28万元购房款，被告向原告支付了16800元佣金，现漆永林合同解除，交纳的50万元购房款全部退回，该16800元佣金应当退还，故5月份佣金支付了206500元。证据十三、6月份销售结款明细表及付款凭证1张，证明：6月份销售结款明细表系原告向被告提交的结算2018年6月份佣金的表格，明细表记载2018年6月份原告要求支付佣金249400元。因原告6月份业务的首付款均未支付完毕，不算成交，原告未完成销售5套任务，营销策划费扣除2万元，被告于2018年8月1日支付了229400元。第三组证据，证明2018年7月份的业务当中，谢芳及王某、汪金桥的业务不应支付佣金，且当月营销策划费只有2万元。证据十四、7月份销售结款明细表，证明：7月份销售结款明细表系原告向被告提交的结算2018年7月份佣金的表格，明细表记载2018年7月份原告要求支付佣金305500元，并记载客户姓名为谢芳、夏小明、张宝林、王某。证据十五、谢芳与被告签订的《商品房买卖合同》及谢芳交款收据，证明：谢芳约定的首付款为42万元，但谢芳实际己交首付款为32万元，首付款未交足，不符合营销代理合同约定的佣金支付条件。原告主张的谢芳业务佣金24000元不应支持。证据十六、王某、汪金桥与被告签订的四份《商品房买卖合同》以及王某、汪金桥出具的证明，证明：王某、汪金桥是被告负责人王慧梅、柳火群多年的朋发，在王慧梅、柳火群的推荐下才愿意购买天宏房屋，并且房屋价款、房屋位置、支付方式等合同主要条款都是与王慧梅、柳火群商谈决定的并签订合同，该四套房屋属于被告自行销售的房屋，不计入原告业绩，原告不应提取佣金。原告主张的王某业务佣金182400元不应支持。证据十七、王某、汪金桥的交款收据，证明：王某、汪金桥支付了140万元首付款，购买的每一套房屋均存在首付款未交足的情况（大套每套下欠18万元首付款，小套每套下欠2万元首付款），不符合营销代理合同约定的佣金支付条件。证据十八、夏小明与被告签订的《商品房买卖合同》，证明：合同系2018年6月份签订的，并非七月份销售的，且6月份结算佣金时将夏小明己交的部分购房款结算了佣金。故原告在7月份未完成5套销售任务，营销策划费应扣减2万元。原告对被告提供证据一的两份合同的真实性无异议，对其证明目的部分有异议，在实际情况中，客户的前期工作我们做了，但是后面开发商给客户优惠，客户就跟开发商签了合同，这不算我们的业绩，我方认为是违反合同的；对证据二无异议；对证据三从合同内容上看是双方真实意思表示，但实际上是被告方胁迫我们签的终止合同，我们保留报案的权利；对第二组证据我方均不予认可，我方已经完成了合同义务，该组证据与实际情况不相符；对第三组证据有异议，与事实不符，王艳、谢芳均是我们的客户，备案、认购书有她们的签字，买卖合同的签订虽然是与开发商签订，但是前期的工作是我们做的，后面合同都是我们签的。经审核，本院认为，被告天宏公司提供第一组证据（证据一至三），可以作为认定案件事实的依据；被告天宏公司提供第二组证据（证据四至十三），可以证明原、被告在2018年7月份之前每月结算佣金情况；被告天宏公司提供第三组证据（证据十四至十八），在本院认为中一并认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月20日，勇胜公司与天宏公司签订一份《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》，合同约定，甲方（天宏公司）委托乙方（勇胜公司）提供全程营销代理，项目为天宏国际商贸城一期房源，2017年9月10日已确认可售房源约250套，甲方委托乙方负责本项目可售房源的销售及招商代理，服务期限六个月，即2017年9月10日至2018年3月10日，若合同到期后，甲乙双方另行签订代理合同，甲方自行销售成功的房源，不计入销售业绩，且不计提乙方销售佣金，未经甲方书面许可，不得低于一房一价表中的销售底价对外销售，除经甲方书面同意外；成交界定，按揭客户：客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》视为成交，一次性客户：客户缴纳全款并签订《商品房买卖合同》视为成交；甲方委托乙方对外销售的商铺物业按总销售金额（按合同签约金额计算）的6%佣金标准向乙方结算佣金，公寓物业按总销售金额（按合同签约金额计算）的4%佣金标准向乙方结算佣金，乙方每期需提供相应金额的有效发票，佣金结算条件，按揭客户：客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》视为成交，甲方予以结算，一次性客户：客户缴纳全款并签订《商品房买卖合同》视为成交，甲方予以结算，若甲方有下列行为之一者，乙方有权选择继续履行合同或者单方面解除本合同，同时，甲方应向乙方支付违约金10万元及所有应结算的代理费用，1、在履行合同中有重大违反国家法律法规行为致使本合同不能继续履行的，2、甲方单方面无故终止合同，导致合同无法履行的，合同还对双方其他权利义务作了约定。2018年2月8日，原、被告双方签订一份《黄冈天宏国际商贸城全程代理合同补充协议》，协议约定，针对于2017年9月10日签订的《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》，作出如下补充及调整，原合同第四条12款乙方营销策划费用，由原定的8万元调整为4万元，根据原合同的第六条1款，乙方结算点位统一按照成交房价6%结算，乙方确保每月完成5套以上的销量，如未完成，则当月营销策划费用扣减50%，该扣减费用用于佣金结算时扣除，如若月销售任务达成10套以上，甲方奖励乙方2万元，在甲方不提出乙方退场的前提下，双方合作时间由原定的2017年9月10日到2018年3月10日，延长到2018年9月10日。2018年8月，原告勇胜公司向被告天宏公司提供一份《天宏国际商贸城项目7月份销售结款明细表》，注明，勇胜公司代理销售情况，佣金以及月费共计305500元。2018年8月21日，杨梅在明细表下方签字注明，客户信息及回款金额无误，柳火群紧接下方签字注明同意付款，另柳火群又在签字旁注明，没有完成任务，王某属朋友，不能付佣金，月费不付，柳火群。本院组织原、被告对账时，被告方陈述，杨梅是天宏公司会计、柳火群是天宏公司总经理。这份7月份销售借款明细表是由勇胜公司提供我公司审核，我公司经过初步审核由杨梅、柳火群签字，勇胜公司就拍照了，后来天宏公司发现王某的存在问题，故由柳火群重新签字了，在该明细表上加注没有完成任务，王某属朋友，不能付佣金，月费不付。每个月必须销售5套以上，才支付月费。柳火群作为天宏公司总理，从天宏公司内部管理制度，柳火群签字付款算数。原告勇胜公司认为，该借款明细表已经双方结算认可，应予以结算佣金，但七月份月费可按2万元结算。被告提供王某证言，本院要求被告天宏公司申请证人王某在规定期限内出庭作证说明情况，但天宏公司在规定期限内未申请证人王某出庭作证。2018年8月29日，原、被告签订一份《天宏国际商贸城销售代理终止合同》，合同约定，原甲乙双方合同于2018年9月10日期满，现经甲、乙双方友好协商，于2018年8月30日终止合同，其他按原合同正常执行。后原、被告双方就销售佣金结算未达成一致协议，故原告诉至法院。本院认为，原告勇胜公司与被告天宏公司签订《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》、《黄冈天宏国际商贸城全程代理合同补充协议》以及《天宏国际商贸城销售代理终止合同》，系双方当事人真实意思表示，原、被告应就原告勇胜公司代理销售期间销售房源代理佣金进行结算。2018年8月21日，原告提供《天宏国际商贸城项目7月份销售结款明细表》，经被告天宏公司会计及总经理签字认可，后又称王某系甲方自行销售成功的房源客户，不应付乙方佣金，并在明细表上添加字样“没有完成任务，王某属朋友，不能付佣金，月费不付，其他同意付款”，被告天宏公司应就此添加内容承担举证责任，天宏公司虽在庭审过程中提供王某证言，但在本院规定期限内，未申请王某出庭作证，被告天宏公司认为王某系其自行销售房源客户，证据不充分，本院依法不予采信。原告认可2018年7月份月费可按2万元结算，本院依法予以支持。原告勇胜公司主张双方未结佣金268400元，证据不充分，且被告方不予认可，本案不作调整。原告主张被告天宏公司支付违约金10万元，因双方已协商解除合同，原告该主张无依据，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄冈市天宏商贸有限公司支付原告黄冈勇胜房地产经纪有限公司销售代理佣金285500元，限其于本判决生效之日起六十日内履行完毕。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费10539元，由原告黄冈勇胜房地产经纪有限公司承担6074元，由被告黄冈天宏商贸有限公司承担4465元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  靖红涛人民陪审员  冯金华人民陪审员  董凤琴二〇一九年七月十五日书 记 员  吴 彬