文书内容江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初89号原告：江苏乾坤物业管理有限公司，住所地南通市工农南路156号鑫乾国际广场（B512室）。法定代表人：杜姣，执行董事。委托诉讼代理人：孙建兵，江苏泰临律师事务所律师。委托诉讼代理人：何银香，江苏泰临律师事务所律师。被告：张兵，男，1978年10月24日生，汉族，住南通市崇川区。原告江苏乾坤物业管理有限公司（以下简称乾坤物业公司）与被告张兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乾坤物业公司委托诉讼代理人何银香到庭参加诉讼，被告张兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案在审理过程中，原告自愿撤回对被告吴亚芝的起诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告乾坤物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付南通市崇川区鑫乾花园14幢504室所欠2008年6月1日起至2017年12月31日期间的物业费18892元，并以年度物业服务费欠缴金额为基数自次年1月1日起按每日万分之五支付逾期滞纳金；2、判令被告给付原告律师费损失2500元。事实与理由：原告系南通市鑫乾花园小区的物业管理服务公司，被告系鑫乾花园小高层住宅14幢504室业主，物业面积主150.18平方米。2005年8月12日起，原告与鑫乾花园业主委员会陆续签订了《物业服务合同》，约定服务期限从2005年8月12日起至2019年12月31日止。《物业服务合同》约定，2014年8月11日前鑫乾花园小区小高层住宅缴费标准为1元每月每平方米，物业服务费每年缴纳一次，缴纳时间为每年6月份，逾期按每日万分之五交滞纳金；2014年8月12日后，小高层住宅缴费标准为1.3元每月每平方米，物业服务费按年缴纳，缴纳时间为收房之日的对应日，逾期按每日千分之五支付滞纳金，业主未按规定时间缴纳物业服务费，应承担物业公司因之诉讼而产生的诉讼费、律师费等费用。原告遂根据合同约定鑫乾花园小区提供物业管理服务至今，被告却欠交2008年6月1日起至2017年12月31日期间的物业费19102.14元至今未予以缴纳。原告多次催交，被告仍置之不理。被告张兵未应诉答辩。本院认定的事实：1、原告原企业名称为南通市崇川物业管理有限公司，2016年1月20日更名为江苏乾坤物业管理有限公司。2、2005年起，原告与鑫乾花园业主委员陆续签订《物业服务合同》8份，约定服务期限从2005年8月12日起持续至2019年12月31日止。关于物业服务费的缴纳标准、方式及逾期缴费违约责任，8份《物业服务合同》先后有不同约定：2005年8月12日至2014年8月11日期间，鑫乾花园小区小高层住宅缴费标准为1元每月每平方米，物业服务费每年缴纳一次，缴纳时间为每年6月份，逾期按每日万分之五交滞纳金；2014年8月12日至2019年12月31日期间，小高层住宅缴费标准为1.3元每月每平方米，物业服务费按年缴纳，缴纳时间为收房之日的对应日，逾期按每日千分之五支付滞纳金，业主未按规定时间缴纳物业服务费，应承担物业公司因之诉讼而产生的诉讼费、律师费等费用。原告遂根据合同约定鑫乾花园小区提供物业管理服务至今。3、被告张兵系鑫乾花园小高层住宅14幢504室业主，于2004年5月21日登记房屋产权，于2004年5月24日入住，房屋建筑面积150.18平方米。该房屋2008年6月1日起至2017年12月31日期间的物业费19102.14元被告至今未予以缴纳。4、鑫乾花园业主委员会对原告2008年至2017年度的物业服务工作逐年进行考评，并出具了相应的调查表。调查表中确认对原告服务总体满意度达90%。5、原告因本案诉讼委托江苏泰临律师事务所代理本案诉讼，支付律师费2500元。本院判决理由和结果：本院认为，南通市鑫乾花园业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系合同当事人真实意思表示，且于法不悖，应为合法有效，对鑫乾花园全体业主具有约束力。原告依据《物业服务合同》，自2005年8月12日起为鑫乾花园小区提供物业管理服务至今；从鑫乾花园业主委员会对原告服务质量出具的调查表来看，原告的物业服务质量优异。被告张兵作为鑫乾花园小高层住宅14幢504室业主，应按根据《物业服务合同》约定向原告交纳物业服务费。然其拖欠2008年6月1日起至2017年12月31日期间的物业费拒不缴纳，有违《物业服务合同》约定，现原告主张要求被告缴纳上述期间内欠缴的物业费18892元（150.18×1×79＋150.18×1.3×36），未超出合同约定，且于法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，实质上系违约金。被告在未提出法定免责事由的情况下拒交物业服务费，已经构成违约，应当向原告支付违约金。关于滞纳金的计算标准，根据《物业服务合同》，2005年8月12日至2014年8月11日期间约定按每日万分之五交纳；2014年8月12日至2019年12月31日期间约定按每日千分之五支付。现原告统一按逾期每日万分之五主张滞纳金，不超出双方约定标准，本院照准。关于滞纳金的起算日期，根据《物业服务合同》，2005年8月12日至2011年8月11日期间约定物业服务费纳时间为每年6月份；2014年8月12日至2019年12月31日期间约定物业服务费纳时间为于收房之日的对应日起缴纳。现原告统一要求被告自每缴费年度的次年1月1日起计滞纳金，不超出双方约定标准，本院照准。关于滞纳金的计算基数，8份《物业服务合同》均约定按年缴纳，本院按年度物业费欠费金额为滞纳金的计算基数。原告关于滞纳金的诉讼请求，本院按上述滞纳金的起计时点、计算标准和计算基数予以支持。原告因被告违约提起本案诉讼，并实际支付了律师费2500元，该费用不超过江苏省关于律师服务收费相关规定的标准，被告应当按照合同约定支付原告为此支付的律师费。根据《物业服务合同》，2008年8月12日至2014年8月11日期间未约定业主未按规定缴纳物业服务费而引起诉讼所产生的诉讼费、律师费的负担问题；而2014年8月12日至2019年12月31日期间对业主未按规定时间缴纳物业服务费应负担原告因之诉讼而产生的诉讼费、律师费。现原告因本案诉讼要求被告承担其支付的律师费2500元，有上述约定为凭证，本院予以支持。被告张兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未应诉答辩，视为对其抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百零一十四条，《物业管理条例》第二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、被告张兵于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告江苏乾坤物业管理有限公司2008年6月1日起至2017年12月31日期间的物业费18892元。二、被告张兵在履行上述付款义务的同时，向原告江苏乾坤物业管理有限公司支付逾期付款的违约金（从2009年1月1日起以1051.26元为基数；从2010年1月1日、2012年1月1日、2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日起分别以全年物业费即1802.16元为基数；从2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日分别以全年物业费即2342.81元为基数，按日万分之五计算至实际给付之日止）。三、被告张兵于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告江苏乾坤物业管理有限公司律师费2500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费729元，公告费690元，合计1419元，由被告张兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费729元(户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长 陆       栋       梁人民陪审员 陆       采       秋人民陪审员 范       春       华二〇一九年七月二日法官 助理 郁              华书 记 员 李展