黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初1417号原告：郭丽，女，1975年5月29日出生，汉族，大庆石化公司矿区服务事业部干部，住大庆市龙凤区，被告：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地大庆市龙凤区龙凤大街**楼，统一社会信用代码91230600725328417D。法定代表人孙洪海，该公司经理。委托诉讼代理人卢俊良，男，1969年10月26日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省大庆市龙凤区，原告郭丽与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司（以下简称“久隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭丽，被告久隆公司委托诉讼代理人卢俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭丽向本院提出诉讼请求，1、被告支付逾期办理车库权属证书违约金59583元(从入住通知单的2012年7月1日到办理产权证的2018年1月16日，共计主张65个月的违约金，按照年利率5%计算即22万元*0.05/12*65个月=59583)；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发建造的东城领秀华彩园47#1单元101室和18号半地下车库7门，总价款为931000元。原告在2012年7月1日和2014年11月两次去大庆石化公司信访办公室求助，至今一直没有办理房屋权属证书，依据最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条第三款，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内没有签订商品方买卖合同的，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的可以参照购房款总额按中国人民银行规定的金融机构计收逾期代理利息的标准计算。2012年7月1日至2018年1月10日5年零5各月标准计算，2012年至2017年贷款利息平均5厘计算，违约金共计59583元。为维护原告合法权益原告提起诉讼。被告久隆公司辩称，原告陈述的情况与事实不符，合同约定被告应在交付使用后180日内提交材料进行备案。久隆公司与原房主签订了谅解备忘录，在久隆公司取得相关手续之前，原买主不予追究久隆公司暂时无法签订《商品房买卖合同》、无法办理交付手续产生的违约责任及其他责任。原告要求赔偿的起算和截止时间不符合相关事实。据被告掌握的信息，原告于2015年7月21日购买了原房主周德龙的车库，2015年的7月21日办理的更名手续，也就是说2015年7月21日之前要求赔偿的权利并不属于原告。原告实际接收车库的时间是2015年8月14日，并且在交付使用后180日内久隆公司没有完成资料报备，即2016年2月14日开始计算违约金。庭审中，原告提交证据如下：证据一，房屋买卖合同一份、产权证一份、商品房入住通知单一份、商品房买卖合同一份、车库发票一份、物业采暖费票据四份（均与原件核对无异，留存复印件，原件退回），欲证明原告是从周德龙、张晓璐处购买的车库和房屋，车库价款为22万元，原告和周德龙签订房屋买卖合同的时候，车库和房屋的权利和义务就都已经转给原告了，原告与被告签订了正式商品房买卖合同，产权证是2018年1月16日办理的，入住通知单是2012年7月1日，原告实际使用房屋期间缴纳了物业费、采暖费。经质证，被告称，对产权证真实性及证明问题无异议；对房屋买卖合同的真实性无法确定，原告方不是合同相对人，对证明问题有异议，该合同签订日期是2015年4月7日，合同第六条明确规定自合同签订之日起合同才开始生效，即2015年4月7日后房屋才属于原告；入住通知单的时间是2012年7月1日，登记的姓名却为李鹏即原告的爱人，而原告是2015年4月7日才从原房主手中买到该房屋，所以对该入住通知单原告有异议；对物业采暖费无异议，对车库发票无异议。本院对房屋买卖合同、产权证、商品房买卖合同、车库发票、物业采暖费票据四份予以采信；对商品房入住通知单，因入住通知单体现的入住时间早于原告购房时间，故不予采信。证据二，谅解备忘录复印件二份，欲证明原房主之前订了一份谅解备忘录，只签订了房屋谅解备忘录，没有签订车库的谅解备忘录，有一份签字的谅解备忘录给久隆公司，签字的名头处乙方是空的。经质证，被告称，该二份证据久隆公司没有盖章，乙方没有签字，所以无法印证是否真实。本院认为，二份谅解备忘录均系复印件，且无被告久隆公司公章或相关工作人员签字确认，故不予采信。被告久隆公司向法庭出示以下证据：证据一，商品房合同一份、谅解备忘录复印件各一份（均与原件核对无异，原件退回），欲证明合同约定应在交付使用后180日内提交材料进行备案，久隆公司与原房主签订了谅解备忘录，在久隆公司取得相关手续之前，原买主不予追究久隆公司暂时无法签订《商品房买卖合同》、无法办理交付手续产生的违约责任及其他责任。原告要求赔偿的起算和截止时间不符合相关事实，根据原告购房、办理的更名手续、实际接收车库时间，应从2016年2月14日开始计算违约金。经质证，原告称，对谅解备忘录有异议，因为原房主说之前订过房屋的谅解备忘录，没有签订过车库谅解备忘录，而且乙方只手写载明了018-1-007，存在虚假性；对合同无异议。本院对该组证据予以采信。证据二，商品房预售许可证复印件一份，欲证明涉案车库在2016年8月1日已经可以办理产权证了，久隆公司没有违约。经质证，原告称，有异议，久隆公司是在2017年11月份才通知原告签订合同，签订合同后才可以办理产权证。本院对该证据予以采信。证据三，更名审批表复印件一份，欲证明2015年7月17日由周德龙更名为李鹏。经质证，原告无异议。本院对该证据予以采信。证据四，收款收据一份，欲证明原告郭丽于2015年7月3日交付车款22万元。经质证，原告称，无异议，但是2015年7月3日是将周德龙的名字更改成原告的名字。本院对该证据予以采信。综合原、被告的陈述及举证、质证，可以认定本案的法律事实为：2015年4月7日，原告郭丽与案外人张晓璐签订《房屋买卖合同》一份，双方约定张晓璐将东城领秀华彩园47号楼1单元101室房屋和18号半地下7号车库卖给原告郭丽,车库价款为22万元。18号半地下7号车库系被告久隆公司开发，且在原告郭丽与案外人张晓璐签订合同时尚未落户。2015年7月3日，被告久隆公司为郭丽出具的数额为22万元的车库房款收据。2015年7月17日，久隆公司将18号半地下7号车库的所有人由周德龙更名为李鹏。2017年11月17日，被告将需由其提供的资料报产权登记机关备案完毕。2017年11月24日，原告郭丽与被告久隆公司签订正式的《商品房买卖合同》，合同约定，原告郭丽从被告久隆公司处购买东城领秀华彩园18号半地下7号车库，价款为22万元。该合同约定，出卖人应在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年11月24日，被告久隆公司为郭丽出具数额为22万元的车库价款发票。2018年1月16日，涉案车库办理了产权证，登记在郭丽及李鹏名下，登记的坐落位置为龙凤区龙腾路××Ｂ-49-7。另查明，2012年6月30日，久隆公司与张晓璐、周德龙于签订了谅解备忘录，谅解备忘录体现鉴于018-C-007号住宅楼由于土地相关问题暂时无法签订《商品房买卖合同》、无法办理交付手续，同时乙方又急需住房，为增进双方互相谅解，久隆公司保证在取得土地等相关手续30天内与周德龙、张晓璐签订《商品房买卖合同》；周德龙张晓璐保证不追究久隆公司暂时无法签订《商品房买卖合同》、无法办理交付手续产生的违约责任及其他责任。本院认为，被告久隆公司将涉案车库卖给案外人张晓璐、周德龙后，张晓璐和周德龙在该车库办理落户手续前于2015年4月7日将该车库卖给原告郭丽和李鹏，而被告久隆公司于2015年7月17日将车库所有权人由周德龙更名为李鹏，并为郭丽出具车库款收据，久隆公司的行为视为久隆公司认可买卖合同买受人的变更。同时，久隆公司认可其于2015年8月14日将车库交付郭丽，故虽久隆公司与郭丽、李鹏在2015年未签订书面的商品房买卖合同，但双方用交付及接收行为表明双方具有订立买卖合同的合意，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条关于“采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，应认定原、被告双方的买卖合同于2015年8月14日成立。2017年11月24日，原告郭丽与被告久隆公司签订正式的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，亦是缔约双方对买卖双方权利义务关系进行的明确和补充。《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房买卖合同交付使用后180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告交付车库的时间为2015年8月14日，被告应在商品房交付使用后180天内,即在2016年2月10日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告在2017年11月17日才备案完材料，故被告构成违约，应承担违约责任。被告逾期备案产权登记材料，进而导致原告无法办理车库的产权证书，现原告要求被告承担逾期办理产权证书的违约金，符合法律规定，本院予以支持。因缔约双方对逾期备案材料及办证的违约金未作明确约定，故本院依据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，酌定支持被告给付原告2016年2月11日至2017年11月16日期间，以22万元为基数按照年利率4.75%标准计算的违约金18462元。原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，对原告超出上述计算期间及计算标准的违约金本院不予支持。被告提交的谅解备忘录系其与张晓璐、周德龙签订，对原告不具有约束力，本院对被告关于不承担违约责任的答辩意见不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告大庆久隆房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭丽违约金18462元；二、驳回原告郭丽其他诉讼请求。如被告大庆久隆房地产开发股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2627元，由被告大庆久隆房地产开发股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员 张 迪二〇一九年七月十二日书记员 徐艳飞附适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。