重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0104民初6606号 原告:重庆晋愉林畔物业服务有限公司，住所地重庆市大渡口区新城（晋愉▪绿岛映像），统一社会信用代码：915001047717837521。 法定代表人:唐太明，该公司总经理。 委托诉讼代理人:孟令伟，重庆中力律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人:汪琼娟，重庆中力律师事务所律师，特别授权。 被告：米阳红，女，生于1969年2月13日，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人:黄建辉，男，生于1965年7月19日，汉族，住重庆市九龙坡区，一般代理，由大渡口区晋愉林畔小区业主委员会推荐。 原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称“晋愉林畔物业公司”）诉被告米阳红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑宇鸣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晋愉林畔物业公司委托诉讼代理人孟令伟、汪琼娟，被告米阳红及其委托诉讼代理人黄建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费6056.42元（自2018年6月1日至2018年10月31日）；2、判令被告向原告支付公摊电费78.31元（自2018年6月1日至2018年10月31日）；3、判令被告向原告支付违约金，该违约金以6056.42元为基数，按年利率24%计算至物业服务费和公摊电费付清之日止；4、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2011年6月29日，原告与建设单位签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》，合同约定：由原告为晋愉▪碧怡林畔2（东岸）提供物业服务；物业服务费按住宅（别墅）3.5元/平方米计算；物业服务费在每月前18日内履行当月缴纳义务，业主未按时如数缴纳物业服务费的，按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。前期物业服务合同签订后，经依法备案，原告依约提供物业服务。被告系该小区26栋X号的业主。经原告工作人员多次催收，但被告均拒绝缴纳物业服务费及公摊电费。原告认为，原告依约为被告提供了物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，应按合同约定向原告支付费用。为维护原告的合法权益，原告依照相关法律规定，依法向法院提起诉讼，请法院依法判决。 被告米阳红辩称，被告未达到《物业管理服务协议》的服务标准。1、达不到服务标准第九条中第4小条：每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率达到93%；2、达不到第二条设施设备运行、维修、养护和管理中1-3小条的要求，消防系统已经损坏，消防水泵、发电机等已经损坏；3、未达到第六条公共秩序、安全、消防等事项的协助管理中的要求；4、未达到物业共用部分的维修、养护和管理的要求；5、未达到对设施设备运行、维修、养护和管理中6小条的要求。路灯完好率达不到95%。未定期巡检，对周边护栏未定时维护，小区座椅长期不修复；6、未达到装饰装修管理中1-3条的要求；7、未达到第三条公共部分清洁卫生、垃圾收集和清运的要求；8、未达到公共绿化的养护和管理的要求。因此，被告要求以上八项经第三方验收合格后，恢复缴费；同时下调收费单价，以第三方评估实际达到的质量为准。 经审理查明，2011年6月29日，甲方：重庆晋愉邦旭房地产有限公司与乙方：重庆晋愉林畔物业服务有限公司（曾用名称：重庆晋愉林畔物业管理有限公司）签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》。该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置;重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：6.8万平方米；总建筑面积：6.6万平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12、物业服务费和其他费用的收取。13、法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。 另查明，被告米阳红为位于重庆市大渡口区双山路16X号晋愉碧怡林畔二期26栋1-X号房屋的业主，被告房屋建筑面积为346.11m2。原告多次通过催收函、律师函等方式向原告催缴物业费。审理中，原、被告双方对被告欠费时间和金额一致确认为：物业服务费6056.42元、公摊电费78.31元（自2018年6月1日至2018年10月31日）。《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。同时，被告认可截止至庭审结束时，原告仍在为案涉小区提供物业服务。 再查明，本院办案人员走访案涉小区时，原告工作人员陈述:“……目前林畔小区能正常使用消防用水。但商业部分消防设施未完工，故整个小区整体使用，要等到晋愉资产处理完成后，消防设施完工后，才能使用。……小区监控室等物业设施设在商业部分（52-53幢），由于商业部分未竣工验收，故从物业接收以来就未使用，物管企业准备在2019年2月底前自筹资金对小区监控进行修复完成，保障正常使用。”本院办案人员走访大渡口区消防救援支队时，该支队工作人员陈述，案涉小区住宅部分消防管网因老化、破损导致管网渗漏，已影响消防设施的正常使用，存在消防安全隐患。 上述事实，有原、被告陈述、前期物业管理服务合同、备案证明、户室详细情况、物业服务材料、报警回执、照片、走访笔录等证据载卷为凭，均经查证属实，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆晋愉邦旭房地产有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告并未与案涉小区的业委会签订新的物业服务合同，但原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。经查明，涉案小区视频监控设备及消防设施确实存在缺失或老化损坏的情况，虽然该情况的出现并非原告的原因，但此类问题直接影响小区的基本安全和居住质量，作为物管企业的原告有义务积极妥善的处理此类安全隐患。庭审中，原告未举示证据证明其就此问题已与建设单位或其他责任单位进行了有效沟通，亦未证明就是否使用大修基金对此类设施设备进行修复完善已提起相关审批流程，而至庭审时上述安全隐患依然存在。因此，本院认为原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。但关于被告的其他抗辩理由，被告也未举示证据充分证明其抗辩事实是在原告主张的欠费期间（自2018年6月1日至2018年10月31日）持续存在或发生在该期间内，故不予采纳。综合来看，案涉小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。因此，本院对原告主张被告应付的自2018年6月1日至2018年10月31日的物业服务费标准酌情调减5%，以督促物管企业更好履职，原告主张6056.42元，本院支持6056.42元X95%=5753.60元；公摊电费78.31元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，本院予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、米阳红于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉林畔物业服务有限公司支付自2018年6月1日至2018年10月31日的物业服务费5753.60元、公摊电费78.31元，共计5831.91元； 二、驳回重庆晋愉林畔物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取25元，由被告米阳红负担（该费用已由原告预缴，被告在支付上述费用时一并支付原告）。 如果被告米阳红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  郑宇鸣 二〇一九年七月十九日 书记员  朱羽君