陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民初844号   原告（执行案外人）：豆建军，男，1972年11月17日出生，汉族，住陕西省礼泉县。   委托诉讼代理人：江少榆，甘肃北斗律师事务所律师。   原告（执行案外人）：李富清，女，1970年10月19日出生，汉族，住陕西省礼泉县。   委托诉讼代理人：江少榆，甘肃北斗律师事务所律师。   被告（申请执行人）：陕西省国有资产经营有限公司，住所地陕西省西安市高新区。   法定代表人：陈昊，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：梁偲琪，陕西嘉捷律师事务所律师。   委托诉讼代理人：方堃，陕西嘉捷律师事务所实习律师。   第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。   法定代表人：宋玉庆，该公司总经理。   原告豆建军、李富清与被告陕西省国有资产经营有限公司（以下简称省国资公司）、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告豆建军、李富清及其委托诉讼代理人江少榆，被告省国资公司委托诉讼代理人梁偲琪、王堃到庭参加了诉讼，第三人中登房地产公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告豆建军、李富清向本院提出诉讼请求：1.停止对位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号中登家园110XXXXXXX-10105号房屋的强制执行,并解除对该房屋的查封措施;2.确认位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号中登家园110XXXXXXX-10105号房屋的所有权归豆建军、李富清所有；3.案件受理费全部由省国资公司、中登房地产公司负担。事实与理由: 豆建军、李富清与张某某系熟人关系,2011年5月张某某告知豆建军、李富清其名下有多套置换房需要出售，经了解该批置换房屋位于中登房地产公司开发建设的“中登家园”。双方达成买卖意向后, 豆建军、李富清于2011年3月11日通过建设银行向张某某转账602000元,张某某当日向豆建军、李富清出具收条一张,内容为:“收条,今收到豆建军付位于XX城XX路中登家园5#-105房款陆拾万零贰仟元整(￥602000元),收款人:张某某,2011年3月11日”。为方便房产证的办理,张某某在收到豆建军、李富清的房款后,即带领豆建军、李富清到中登房地产公司处签订了《商品房买卖合同》,该合同第六条付款方式及期限明确注明:3.其他方式:XX村XX房。2016年10月, 豆建军、李富清得知涉案房屋被西安市中级人民法院查封,经调查,豆建军、李富清从张某某处购买的第5幢1单元110105号置换房所有权登记在中登房地产公司名下,且该房屋已经被债权人东亚银行(中国)有限公司西安分行申请查封。后, 豆建军、李富清向本院提出执行异议,本院于2019年1月22日向豆建军、李富清送达 (2019)陕01执异40号执行裁定书,驳回豆建军、李富清的执行异议申请。 (2019)陕01执异40号执行裁定书适用法律错误,且豆建军、李富清对涉案房屋享有足够排除被强制执行的合法权利。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定, 豆建军、李富清确系涉案房屋的实际所有权人,且该条款系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定的“除外情形”。     被告省国资公司辩称，涉案房屋2015年11月抵押给原申请执行人东亚银行(中国)西安分行,并办理了房屋抵押登记，他项权证号为西安市房他证未央区字第2015115509号。中登房地产公司以其名下房产向东亚银行(中国)西安分行提供抵押担保,东亚银行西安分行基于对房地产管理部门有关涉案房屋权属登记记载所生之公示某某的充分信赖而进行借款、抵押、设立登记等行为合法有效,应得到法律保护。2017年6月28日省国资公司与原申请执行人东亚银行(中国)西安分行签订了《不良金融资产转让合同》,将执行依据(2015)陕证经字第010707号、(2015)陕证经字第010783号、(2015)陕证经字第012288号公证书及(2016)陕证执字第00193号执行证书中享有的权利转让给省国资公司,并于2018年4月4日在报纸上公开刊登了债权转让公告。省国资公司向本院提出变更申请执行人申请,本院于2018年4月27日作出(2018)陕01执异222号执行裁定书,裁定变更省国资公司为申请执行人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”，涉案房产为登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房,应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条,而非第二十八条。目前该房屋并非用于豆建军、李富清居住,且在听证期间亦未提供该房屋为其名下唯一住房的证明，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定:所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。故豆建军、李富清不享有能够排除执行权利。豆建军、李富清的诉讼请求缺乏事实和法律依据,请求驳回豆建军、李富清所有诉讼请求。     第三人中登房地产公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼，庭后XX房XX村置换房屋，中登房地产公司改造完成后该房屋以置换方式交付村民张某某，张某某以出售方式将该房屋出售给豆建军，该房屋所有权系属豆建军。   经审理查明，2011年3月11日，豆建军向张某某中国建设银行账户转账602000元，张某某向豆建军出具收条，载明“今收到豆建军付位于XX城XX路中登家园5#-105房款陆拾万零贰仟元整（￥602000元）”。李富清与中登房地产公司签订《中登家园协议》，约定：“出卖人：西安中登房地产开发有限公司 买受人：李富清 ...第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一）为本合同第一条规定的项目中的：第5幢1单元1层10105号房...第六条 付款方式及期限 买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款 2.分期付款 3.其他方式：XX村XX房”。 2011年3月11日，李富清与西安中登物业有限公司签订《中登家园前期物业服务协议》，《中登家园房屋装饰装修管理协议》，《中登家园业主临时管理规约承诺书》，同日李富清向西安中登物业有限公司交纳物业费等，该公司出具收据。2018年11月7日，西安中登物业管理公司中登家园管理中心出具证明，证明涉案房屋自2011年2月25日交房之日起至2018年9月31日水费、电费、暖气费、物业管理费业主李富清已经结清。另，豆建军、李富清称涉案房屋系其购买熟人张某某XX村XX房，在其向张某某支付购房款602000元后，张某某及其父带领豆建军、李富清至中登房地产公司签订前述购房合同，并提交张某某身份证复印件，显示张某某籍住西安市未央区XX组XX号，中登房地产公司提交西安市未央区XX街道XX城中村改造房屋拆迁安置补偿协议书显示张某某系十里铺村村民。    另查明，2015年10月20日，东亚银行西安分行与中登德胜洋楼有限公司、中登油气田化学有限公司、宋玉庆、宋玉分别签订《银行承兑汇票授信协议》、《最高额抵押合同》、《应收账款质押合同》以及《最高额保证合同》，并向汉唐公证处申请公证，汉唐公证处于2015年11月13日出具（2015）陕证经字第010707号具有强制执行效力的债权文书公证书。2015年10月22日，东亚银行西安分行与中登德胜洋楼有限公司、中登房地产公司分别签订了《补充协议》、《最高额抵押合同》并向汉唐公证处申请公证，汉唐公证处于2015年11月16日出具了（2015）陕证经字第010783号具有强制执行效力的债权文书公证书。2015年11月27日，东亚银行西安分行与中登油气田化学有限公司、中登房地产公司、宋玉庆、宋玉、宋某某、袁某某、徐秀英分别签订了《补充协议》、《应收账款质押合同》、《最高额保证合同》，并向汉唐公证处申请公证，汉唐公证处于2015年12月17日出具（2015）陕证经字第012288号具有强制执行效力的债权文书公证书。根据前述合同约定，经承兑申请人中登油气田化学有限公司的申请，承兑银行东亚银行西安分行同意给予其不超过人民币捌仟伍佰万元整的差额银行承兑额度，额度期限为一年。为了确保上述《银行承兑汇票授信协议》（包括《补充协议》）项下债务的清偿，中登房地产公司自愿以位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号“中登家园”建筑面积不低于1940.63平方米房屋的所有权及其相应的土地使用权（房产证号为：110XXXXXXX-6-6-11103、12507、12703、12710、12906，110XXXXXXX-6-5-10105、10605、10610、11002、12004,110XXXXXXX-6-3-12604、110XXXXXXX-6-1-31503、31603）向承兑银行提供抵押担保，依法办理了抵押登记备案，取得编号为西安市房他证未央区字第2015115509号《房屋他项权证》，该《房屋他项权证》载明：房屋所有权人为中登房地产公司，房屋所有权证号为110XXXXXXX-6-6-12703-1，房屋座落在西安市未央区XX区XX城XX路XX号，他项权利种类为抵押，债权数额为1100万元，登记时间为2015年11月20日，附记中载明：110XXXXXXX-6-1-31503-1、31603-1、-3-12604-1、-5-11002-1、10105-1、12004-1、10610-1、10605-1、-6-11103-1、12710-1、12906-1、12507-1、12703-1共十三证同案抵押。后，因义务人中登房地产公司等未履行前述法律文书确定的义务，权利人东亚银行西安分行向本院申请执行，本院于2016年9月18日作出（2016）陕01执1237号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人中登房地产公司名下位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号“中登家园”房产证号为110XXXXXXX-6-6-11103、12507、12703、12710、12906，110XXXXXXX-6-5-10105、10605、10610、11002、12004,110XXXXXXX-6-3-12604、110XXXXXXX-6-1-31503、31603的房产；冻结期限为三年。2016年9月19日，本院向西安市XX中心发出（2016）陕01执1237号协助执行通知书，要求其协助本院对上述房产进行查封。执行过程中，省国资公司依据其与东亚银行西安分行于2017年6月28日签订的《不良金融资产转让合同》及《债权转让公告》向本院申请变更其为申请执行人，本院经审查，于2018年4月27日作出（2018）陕01执异222号执行裁定书，裁定变更省国资公司为本案的申请执行人。后，豆建军、李富清以前述房产中的110XXXXXXX-10105号房屋系其所有为由，对本院前述查封提出案外人异议，本院经审查于2019年1月22日作出（2019）陕01执异40号执行裁定书，驳回案外人豆建军、李富清的异议请求，豆建军、李富清即提起本案案外人执行异议之诉。   以上事实有《中登家园协议》、《中登家园前期物业服务协议》，《中登家园房屋装饰装修管理协议》，《中登家园业主临时管理规约承诺书》、《收据》、（2019）陕01执异40号执行裁定书、证明、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为豆建军、李富清就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽案涉房屋仍登记于被执行人中登房地产公司名下，但根据本案查明事实，豆建军、李富清通过向十里铺村村民张某某支付对价的XX村XX房即中登房地产公司开发建设的案涉房屋，并与中登房地产公司签订书面买卖合同，豆建军、李富清提交的《中登家园前期物业服务协议》、《中登家园房屋装饰装修管理协议》、收据、证明等亦可证实豆建军、李富清已办理入住手续、交纳物业费等，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，至于案涉房屋现存抵押登记亦系豆建军、李富清购买房屋之后所设定，故豆建军、李富清购买案涉房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，即案涉房屋因之后设定抵押而无法办理过户登记并不属于可归责于买受人豆建军、李富清的原因，参照前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案豆建军、李富清异议理由成立，本院对其停止执行之请求，予以支持。因豆建军、李富清现基于其与中登房地产公司之间买卖合同仅享有对案涉房屋的物权期待权而非物权，且案涉房屋现仍存抵押登记，在此情况下，本院对豆建军、李富清关于确权的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：   一、停止对位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号“中登家园”房产证号为110XXXXXXX-6-5-10105房屋的强制执行;   二、驳回原告豆建军、李富清其余诉讼请求。   案件受理费9820元（豆建军、李富清已预交），由豆建军、李富清负担9720元，陕西国有资产管理有限公司负担100元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。                                     审  判  长      刘琪   审  判  员      秦燕燕   审  判  员      师婷      二Ｏ一九年七月二十二日     书  记  员      程姣                1