浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初6468号 原告：宁波中正控股有限公司（统一社会信用代码为91330212099835111Y）。住所地：宁波市鄞州区首南街道天健巷26号701室-28。 法定代表人：王明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱小生,北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏文通,北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 被告：石忠尧，男，1962年5月27日出生汉族，住宁波市鄞州区。 原告宁波中正控股有限公司为与被告石忠尧房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月16日向本院提起诉讼。原告以被告欠付租金为由，诉请：1.确认原、被告签订的《房屋租赁协议》于2019年3月31日解除；2.被告支付原告欠付的租金133740元（自2019年1月1日起至2019年3月31日止）；3.被告支付原告欠付的物业费16331.50元（自2019年1月1日起暂计算至2019年3月31日，实际按照每平方米5元计算至实际腾退之日）；4.被告支付原告欠付的水电费46698.70元（自2019年1月1日起暂计算至2019年3月31日，电费实际按照1.1元每度计至实际腾退之日，水费实际按照6.12元每吨计算至实际腾退之日）；5.被告支付原告违约金160488.30元；6.被告立退腾退位于宁波市鄞州区天健巷26号汇鼎大厦3楼东南北1046.89平方米的房屋；7.被告按《房屋租赁协议》约定的租金标准（每日按月租金的10%）向原告支付自2019年4月1日起到实际腾退之日起所产生的房屋占用费。本院受理后，依法由审判员赖伟适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，原告变更诉请为：1.确认原、被告签订的《房屋租赁协议》于2019年3月31日解除；2.被告支付原告欠付的租金133740元（自2019年1月1日起至2019年3月31日止）；3.被告支付原告欠付的物业费26172.25元（自2019年1月1日起计算至2019年5月31日，按照每平方米5元每月计算）；4.被告支付原告欠付的水电费50606元；5.被告支付原告违约金160488.30元；6.被告支付原告腾退费用130000元；7.被告按《房屋租赁协议》约定的租金标准（每日按月租金的10%）向原告支付自2019年4月1日起至2019年5月31日所产生的房屋占用费271938元；8.被告支付原告免租期租金89160元。本案现已审理终结。 被告石忠尧答辩称：被告已于2019年5月底搬离，对欠付租金金额无异议，物业费、水电费之前公摊面积也每月向其收取，不合理，对欠付的物业费、水电费同意支付。双方在合同中约定的违约金过高且不平等，不应支付。要求每日按月租金10%支付房屋使用费标准过高。另外，合同签订时原告就已知晓被告是用来经营足浴店的，租赁结束要求恢复原状不可能，故清理费130000元不应支付。 本院经审理认定以下事实： 2017年11月2日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份。约定：原告将坐落于宁波市鄞州区天健巷26号汇鼎大厦3楼东南北建筑面积为1046.89平方米的办公用房出租给被告使用；装修为白坯，电梯厅和卫生间精装；租赁期限自2017年11月1日起至2022年12月31日，免租期为60天；租金标准：第1年即2017年11月1日至2018年12月31日年租金为534961元，第2年即2019年1月1日至2019年12月31日年租金为534961元，……；租金先付后用，半年一付，提前一个月支付下一期租金；空调能耗费及日常能耗费由企业公摊，凡是入住企业都需要公摊；房屋押金为100000元，能耗押金为10469元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由被告承担的费用、租金外，剩余部分由原告无息返还给被告；被告承担物业费用，物业服务费5元/月/平方米，公共设施维护费为2.4元/年/平方米，垃圾清运费4元/平，消防放水费300元；若一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求；租赁期间若被告中途擅自退租、或利用该房屋进行违法活动、或拖欠房租15天以上的，原告有权终止合同，被告应向原告支付相当于年租金30%的违约金以及原告给予的免租期相应租金，原告不退还被告剩余房租、物业费、押金等；若违约金不足以弥补原告损失的，原告可以据实追究被告责任；被告应在合同约定应付房屋租金之日支付房屋租金，逾期不支付的，每逾期一日按当年年租金的千分之五收取违约金；若被告已支付的房屋租金尚不足以支付剩余合同期限房租或逾期超过十五日的，则原告有权解除合同，同时被告应支付年租金的30%作为违约金；租赁期限届满，若被告未能将设施完好的房屋及时交给原告，每逾期一天，被告应按月租金10%向原告支付滞纳金；在本合同终止或租赁届满时，被告负责恢复房屋内部原状，达到租赁初始标准，恢复房屋费用由被告承担。 合同签订后，被告按合同约定向原告交纳房租押金100000元及水电押金10469元，并开始租用房屋经营足浴店。后被告自2019年1月1日开始未交纳租金等费用。2019年3月13日，原告向被告发出《关于及时支付租赁费用的律师函》，要求被告支付租金、物业费、水电费等，被告未予答复。2019年3月27日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁协议的律师函》，通知被告于2019年3月31日正式解除《房屋租赁协议》，并要求被告于2019年3月31日前腾退房屋、结清费用，被告仍未予以回复。2019年5月底，被告搬离涉案租赁房屋。 为了将房屋恢复原状以便再次出租，原告与宁波勇邦装饰有限公司签订《装饰装修承揽合同》，约定宁波勇邦装饰有限公司对涉案租赁房屋进行隔墙拆除、地砖及混泥土拆除、顶部石膏拆除、垃圾清运、烟感维修等恢复原始出租状态，承包范围为包工、包料、包工具，承包费用为150元/平方米，总计费用130000元。 庭审中被告同意交纳原告诉请拖欠的租金、物业费、水电费，不同意支付违约金及清理费用。 另查明：宁波鄞州区有容物业服务有限公司出具《委托书》、《说明》，委托原告宁波中正控股有限公司向涉案租赁房屋收取物业费及水电费。 以上事实，由原告提供的《房屋租赁协议》、《关于及时支付租赁费用的律师函》、《关于解除房屋租赁协议的律师函》、EMS面单、说明、委托书、相片、《装饰装修承揽合同》，以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。被告在租赁期间拖欠支付租金，原告有权依照合同约定解除合同。关于欠付的租金、物业费、水电费，被告同意交纳，鉴于被告在合同签订时交纳房租押金100000元，水电费押金10469元，在被告欠付费用时，该些押金应先用于抵充，故对于原告诉请要求被告支付2019年1月至3月的租金33740元（534961元÷12月*3月-100000元），2019年1月至5月的物业费26172.25元（1046.89平方米*5元*5月），据实结算的水电费40137元（50606元-10469元），本院予以支持。被告在合同解除后继续占用房屋至2019年5月底，还应按房租标准支付占有使用费89160元（534961元÷12月*2）。关于房屋清理费用130000元，《房屋租赁协议》中明确约定“在本合同终止或租赁届满时，被告负责恢复房屋内部原状，达到租赁初始标准，恢复房屋费用由被告承担”，现被告在搬离租赁房屋后并未将房屋恢复原状，原告委托宁波勇邦装饰有限公司将房屋恢复原状，相关的费用按照合同约定应由被告承担。关于免租期的租金，《房屋租赁协议》中约定“被告拖欠房租15天以上的，原告有权终止合同，被告应向原告支付相当于年租金30%的违约金以及原告给予的免租期相应租金”，现被告长时间拖欠租金，原告要求被告按照合同约定交纳免租期60天的租金89160元（534961元÷12月*2），本院予以支持。关于违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素作出裁决。本案中，双方虽然在合同中对违约金、滞纳金作出约定，但相较于原告的实际损失约定标准过高，且原告已对免租期租金、清理费另行主张，考虑本案实际情况，本院酌情将违约金调整为年租金的20%即106992元（534961元*20%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波中正控股有限公司与被告石忠尧签订的《房屋租赁协议》于2019年3月31日解除； 二、被告石忠尧支付原告宁波中正控股有限公司拖欠的自2019年1月1日起至2019年3月31日止的租金33740元，支付自2019年4月1日起至2019年5月31日止的房屋占有使用费89160元，合计122900元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告石忠尧支付原告宁波中正控股有限公司拖欠的自2019年1月1日起至2019年5月31日止的物业费26172.25元，水电费40137元，合计66309.25元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告石忠尧支付原告宁波中正控股有限公司清理费130000元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、被告石忠尧支付原告宁波中正控股有限公司免租期租金89160元，于本判决生效之日起十日内付清； 六、被告石忠尧支付原告宁波中正控股有限公司违约金106992元，于本判决生效之日起十日内付清; 七、驳回原告宁波中正控股有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间） 案件受理费11247元，减半收取5623.50元，财产保全费3020元，合计8643.50元，由原告宁波中正控股有限公司负担1340元，由被告石忠尧负担7303.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  赖 伟 二〇一九年七月二十五日 代书记员  孔文静