广西壮族自治区马山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0124民初500号 原告：马山县供水公司，住所地马山县白山镇金伦大道595号。统一社会信用代码：9145012455227857X3。 法定代表人：罗永江，总经理。 委托诉讼代理人：罗英军，广西飞马律师事务所律师。 被告：黄斌，男，1972年11月20日出生，壮族，住马山县。 委托诉讼代理人：覃鸿，广西国海律师事务所律师。 原告马山县供水公司与被告黄斌租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，于2019年6月4日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年7月15日再次公开开庭审理了本案。原告马山县供水公司委托诉讼代理人罗英军、被告黄斌之委托诉讼代理人覃鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马山县供水公司向本院提出诉讼请求：确认原告马山县供水公司与被告黄斌于2017年1月1日签订的《铺面配套综合租赁和整体拆除重建协议书》及2017年1月26日签订的《补充协议书》无效。事实和理由：2017年1月1日和1月26日，马山县供水公司与黄斌先后签订一份《铺面配套综合租赁和整体拆除重建协议书》和一份《补充协议书》，约定由黄斌自行投资对马山县供水公司位于马山县白山镇金伦大道595号临路占地面积223.52㎡、建筑面积238.76㎡的一层六间铺面进行整体拆除，重建为占地面积224.24㎡、建筑面积2248㎡的六层楼房建筑物；该六层楼房建筑物主体建成后，除马山县供水公司自行出资装修大门左侧一层第4、5间作为马山县供水公司营业用房外，余下的大门左侧一层第1、2、3间和大门右侧一层第1间、二层至六层为黄斌经营用房，租赁期限20年，即自2017年1月1日至2036年12月23日止；年租金138,000元，按年一次性承付，协议签订当日一次性支付第一年租金，下年度租金支付时间为上年度期满前15日内；黄斌没有按时足额向马山县供水公司交纳租金或未经马山县供水公司同意擅自转租他人的，马山县供水公司有权终止合同，并要求黄斌赔偿相应经济损失。前述合同签订后，黄斌除给付马山县供水公司2017年度租金外，2018年及2019年的租金至今未付。原告认为，案涉合同因合同约定拆除重建并租赁的六层楼房建筑物至今没有取得建设工程规划许可证而无效。 被告黄斌辩称，一、原告与被告签订上述案涉合同是事实。目前案涉合同约定拆除重建的六层楼房建筑物主体工程已完工，只待完成装修、水电安装等工程即可竣工。涉案工程系因案外人蓝荣生与劳务方魏德荣发生劳务纠纷而被迫停工。二、本案涉及两个法律关系，一是案涉合同关于将原铺面一层六间房屋推倒重建成六层楼房的内容是建设工程施工合同关系；二是案涉合同关于将推倒重建的六层楼房出租的内容是租赁合同关系。三、被告已按合同约定完成全部主体工程建设，余下尚未完成的装修、水电安装等属于建设工程中的劳务作业。判断建设工程施工合同有效还是无效，是针对建设工程中的主体工程建设而言。况且被告在完成相关劳务作业后就可以实际承租，原告主张建设工程施工合同无效已经没有实际意义。本案建设工程施工合同与租赁合同是独立存在的两个合同，前者的法律效力不能否决后者的法律效力。即使涉案建设工程施工合同无效，涉案租赁合同并非当然无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告向本院提交的证据是：1．签订日期为2017年1月1日的《铺面配套综合租赁和整体拆除重建协议书》1份；2．签订日期为2017年1月26日的《补充协议书》1份；3．有关案涉马山县白山镇金伦大道595号临路一层六间铺面的《房屋所有权证》1本；4．有关案涉铺面房屋出租协议书4份；5．编号为45012420180005的马山县住房和城乡规划建设局工程质量安全隐患停工整改通知书复印件1份。被告向本院提交的证据是：1．（2019）桂0124民初964号应诉通知书1份；2．（2019）桂0124民初964号传票1份。本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的证据1、证据2、证据3及证据4的真实性没有异议，但质证认为证据4不能证明原告的租金损失，证据5不影响案涉建设工程施工合同的效力。对被告提交的上列证据，原告质证认为与本案无关。本院经审查认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于这些证据能否导致举证方预期的举证目的，本院将在判决理由部分予以分析和判定。被告提交的上列证据与本案不具有关联性，对其证明力，本院不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月1日，马山县供水公司作为甲方，黄斌为乙方，签订一份《铺面配套综合楼租赁和铺面整体拆除重建协议书》。该协议书主要约定：1．乙方因经商需要，租用甲方现有位于马山县白山镇金伦大道595号临路大门铺面一层六间（占地面积223.52㎡、建筑面积238.76㎡）作为营业用房，并自行投资整体拆除重建为占地面积224.24㎡、建筑面积2248㎡的六层楼房屋建筑物。2．乙方投资重建铺面六层楼房屋建筑物的主体建成后，甲方自行投资装修并无偿使用大门左侧第4、5间房屋建筑物作为用水户用水报装和水费缴费营业用房，大门为甲、乙双方营业共用，大门左侧第1、2、3间和大门右侧一层1间、二层至六层房屋建筑物为乙方营业用房；甲方对乙方投资重建铺面六层楼房屋建筑物享有所有权，乙方对投资重建铺面除甲方使用大门左侧一层第4、5间外的六层楼房屋建筑物营业用房有20年经营权、使用权。3．租赁期限20年，自2017年1月1日至2036年12月31日止；租赁用途为宾馆、写字楼、学校、酒楼、娱乐等第三产业项目。4．租金为年租金138,000元（20年不变价），按年一次性承付，转账结算；协议签订当日乙方一次性支付第一年租金给甲方，下年度租金支付时间为上年度期满前15日内。5．房屋建筑物租赁收入需缴纳的房产税、契税等和随征各项税费由甲方承担，租赁期内乙方经营所得需缴纳的各项税费由乙方承担。6．租赁期间，租赁房屋建筑物的修缮由乙方负责，乙方自行投资重建铺面的建筑物土建、装饰、水电设施安装、通信网络设施安装、专用设备安装及配套设施安装等；在重建前后，必须按合法的建设程序进行地勘、设计、预算编制工作，办理规划许可、建设许可、报建报监、施工许可证等手续，缴纳相关费用，同时保证质量合格和安全施工。7．甲方中途无故终止协议，造成乙方损失的，甲方须赔偿乙方经济损失；乙方没有按时足额向甲方交纳租金或未经甲方同意擅自转租他人的，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿相应经济损失。同年1月26日，马山县供水公司与黄斌就前述协议签订一份《补充协议书》，该补充协议书主要约定：1．原铺面整体拆除时间为2017年2月10日前；2．建设工程为6个月，工期内建设内容包括办理前期工作之地勘、设计预算、规划许可、建设许可、报建报监、施工许可等手续和主体、装饰工程建设的时间，工期自黄斌对原铺面整体拆除之日起算；3．黄斌向马山县供水公司缴纳履约金30万元，黄斌按工期如期建成竣工验收使用，马山县供水公司无息退还履约金本金给黄斌。 上述合同签订后，黄斌依上述合同约定整体拆除了马山县供水公司位于马山县白山镇金伦大道595号临路一层六间铺面，并在此基础上建成六层楼房（尚未装饰装修和水电安装）。黄斌除依据约定支付马山县供水公司2017年度租金外，2018年度租金给付期限届满至今，黄斌未再向马山县供水公司支付租金。2019年3月19日，马山县供水公司向本院提起诉讼，请求解除上述《铺面配套综合租赁和整体拆除重建协议书》和《补充协议书》，并要求黄斌支付租金161,000元。诉讼中，马山县供水公司将诉讼请求变更为请求确认原告马山县供水公司与被告黄斌于2017年1月1日签订的《铺面配套综合租赁和整体拆除重建协议书》及2017年1月1日签订的《补充协议书》无效。 另查明，马山县供水公司进行案涉铺面六层楼房工程建设，至今仍没有取得建设工程规划许可证。2018年7月9日，马山县住房和城乡规划建设局因马山县供水公司的铺面改建工程未取得建筑工程施工许可证，向马山县供水公司发出工程质量安全隐患停工整改通知书，责令马山县供水公司停止违法建设，停工整改。 本院认为，租赁合同是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付租金并于使用完毕后归还原物的协议。而建设工程施工合同则是指发包人和承包人之间，为完成一定的建设工程施工任务，所签订的明确双方权利义务关系的协议。本案原、被告签订案涉合同，约定由被告投资改建原告现有的一层6间铺面为六层楼房建筑物，并由被告承租20年，被告按年支付原告租金。由此可见，案涉合同具有租赁合同的法律特征。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案中，由被告投资建造并承租的案涉六层楼房建筑物至今没有取得建设工程规划许可证，上述原告与被告签订的案涉合同应当认定为无效合同。原告请求确认案涉合同无效，于法有据，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于本案当事人对合同无效后建造案涉六层楼房建筑物的造价费用、损失赔偿等未提出主张，本院在本案中不予处理，当事人可就案涉合同无效后财产返还、损失赔偿等争议另行提起民事诉讼。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 原告马山县供水公司与被告黄斌于2017年1月1日签订的《铺面配套综合租赁和整体拆除重建协议书》和2017年1月26日签订的《补充协议书》无效。 案件受理费100元，由被告黄斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦善乐 人民陪审员  罗天西 人民陪审员  韦 海 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  陆振康 附录本案涉及的法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2．《中华人民共和国城乡规划法》 第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。 3．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。