福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽09民终719号 上诉人（原审被告）：谢巧连，女，1972年8月27日生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：管祖汾，福建藏剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建辉乾贸易有限公司，住所福建省福州市鼓楼区湖头街109号九龙山庄1座401单元。 法定代表人：夏传才，董事长。 委托诉讼代理人：欧慧琳、李阳娟，福建海山律师事务所律师。 上诉人谢巧连因与被上诉人福建辉乾贸易有限公司（以下简称“辉乾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2018）闽0921民初3065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢巧连上诉请求：依法改判、撤销或变更一审判决；一、二审诉讼费由对方承担。 事实与理由：一、被上诉人未持有房屋租赁合同原件，且已无房屋租赁请求权。被上诉人诉讼主体资格不符，并无事实根据，应予驳回起诉。二、原审法院未查清被上诉人违约在先、拒不排除租赁房屋的权利瑕疵及不能继续完全履行房屋租赁合同的事实，错误认定上诉人应依据房屋租赁合同约定按时足额支付房屋租金，适用法律错误。《房屋租赁合同》约定，拖欠租金的利息计算以拖欠租金“20001元”为基数。原审判决中，错误的以上诉人拖欠租金“240667.34元”为基数计算拖欠租金的利息。三、原审法院未对被上诉人隐藏、转移已被司法机关查封、冻结房屋租金收益的犯罪行为进行处罚，事实不清，适用法律错误。 辉乾公司答辩称：一、被上诉人具备本案的诉讼主体资格，依法享有租金请求权。首先，被上诉人作为本案租赁房屋的所有权人，结合上诉人实际承租被上诉人名下房屋的事实，被上诉人对上诉人依法享有租金请求权。其次，上诉人曾依据本案《房屋租赁合同》于2015年向霞浦县人民法院提起诉讼，可证明上诉人自认被上诉人系本案《房屋租赁合同》的出租方。故在上诉人自认的情况下，被上诉人因遗失而未提交原件并不影响对《房屋租赁合同》真实性，合法性、关联性的认定。同时，上诉人依福州市鼓楼区人民法院要求将承租被上诉人房屋的租金支付至法院账户并未提出异议，均可证明其认可双方的租赁合同关系。二、承租房屋并不存在不能使用、收益的事实，上诉人应依约支付尚欠的租金。根据合同约定，上诉人的承租期限为6年，自2014年9月10日起至2020年9月9日。截至目前，上诉人仍承租使用租赁房屋。即使该房屋已于2018年被法院查封，亦未影响上诉人对租赁房屋的使用、收益。即使租赁房屋后期可能存在被法院拍卖的情形，依据“买卖不破租赁”原则，上诉人在租期内仍有权继续承租本案房屋。相反，上诉人未依约支付租金才是既定事实，对上诉人尚欠的租金，被上诉人依法享有租金请求权，一审法院判令上诉人将尚欠租金及利息支付至福州市鼓楼区人民法院账户，事实认定清楚，适用法律正确。三、一审法院对上诉人拖欠租金利息数额的认定正确。合同约定，上诉人应当依约按照每年9月9日向被上诉人支付年租金，如无故拖欠租金，被上诉人有权从次月起按月向上诉人加收利息。本案在起诉时，上诉人已违反上述约定，并未于2017年9月9日支付第4年（即2017年9月9日至2018年9月8日）的租金，故被上诉人有权依据合同约定以所欠租金的3%向上诉人加收利息。上诉人所陈述的尚欠租金20001元系综合上诉人在违约后的还款情况计算的最终金额，并非以该金额为基数计算利息，上诉人纯属混淆合同条款概念。四、上诉人认为的被上诉人的犯罪行为毫无事实与法律依据，亦与本案无关，更不能作为上诉人拒不履行支付租金义务的抗辩理由。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 辉乾公司向一审法院起诉请求：1.判令谢巧连支付其承租的位于福建省霞浦县松城街道龙首路6号第五、六层的第四年和第五年（即2017年9月9日至2019年9月8日）租金240667.34元；2、判令谢巧连支付违约金413333.34元；3.判令谢巧连支付拖欠租金的利息41536.88元（暂计至2018年11月7日，此后利息按照合同约定计算至实际付清租金之日止）。 一审法院认定事实：2014年4月3日，谢巧连承租辉乾公司位于霞浦县左酒店经营，双方签订《房屋租赁合同》，约定：1.原告位于福建省霞浦县租给被告做酒店住宿经营；2.租期6年，自2014年9月10日起至2020年9月9日止；3.租金290000元，前3年按7%递增一次，后3年按10%递增，即第一年租金为290000，第二年310000元，第六年331000元，租金按年缴交，被告应于合同签订后即付第一年租金290000元，今后年度按合同期（每年9月9日）付给原告；4.被告必须按照合同约定向原告缴纳租金，如无故拖欠租金，原告从次月起按月向被告加收利息，以所欠租金的3%收取，不足一个月按一个月计算，超过一个月，中止本合同，按违约处理；5.若原告没有违反合同的情况下被告提前解除合同，视被告违约，违约金按当年租金双倍偿还；合同还约定了其他事项。2015年，辉乾公司与谢巧连通过诉讼方式解除租赁物第四层的租赁关系，并确认第四层的租金为合同约定年租金的三分之一，五、六层租金为合同年租金的三分之二。2018年2月8日，谢巧连收到福州市鼓楼区人民法院协助执行通知书，要求其按月支付租金至鼓楼法院账户直至500万元止。谢巧连于2017年10月15日、2017年11月28日、2018年1月12日分别向辉乾公司转账32222元、32222元、32222元，于2018年4月15日、2018年5月29日、2018年7月26日、2018年10月12日分别向福州市鼓楼区人民法院账户汇款15000元、15000元、30000元、30000元，故谢巧连共支付2017年9月9日至2018年9月8日的年租金为186666元，扣除第四层租金，合同约定该年度租金约为206667元，因此，谢巧连还需补交2017年9月9日至2018年9月8日的年租金20001元。2018年9月9日至2019年9月8日的租金，扣除第四层租金，合同约定该年度约为220700元，即谢巧连每月应缴租金为18400元（220700元除以12个月）。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2014年4月3日辉乾公司与谢巧连签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，谢巧连依约履行支付租金义务，直至2017年8月被法院告知因辉乾公司的资产已被冻结，要求其停止将租金支付给辉乾公司，2018年2月8日收到福州市鼓楼区人民法院协助执行通知书，告知其将租金按月汇入该法院账户直至500万元止，故协助执行通知书在未变更之前，双方应按协助执行通知书履行义务。谢巧连从2018年4月开始将租金按月汇入福州市鼓楼区人民法院账户。因此，根据庭审查明的事实及采纳的证据，从2017年9月9日至2018年9月8日期间的租金，谢巧连尚欠缴租金合计20001元，谢巧连以承租的房屋被法院查封及市场经济低迷为由，认为不能递增租金，该理由不足以对抗双方合同的约定，不予采纳。辉乾公司主张谢巧连支付2017年9月9日至2019年9月8日租金240667.34元的诉请，依法调整为谢巧连应支付欠缴的租金20001元，并于每月9日之前支付18400元租金（该租金期间从2018年9月9日至2019年9月8日，从2018年9月开始支付），上述两项租金谢巧连汇入福州市鼓楼区人民法院账户。辉乾公司请求谢巧连支付违约金413333.34元，该主张缺乏事实和法律依据，不予支持。辉乾公司主张谢巧连支付拖欠租金的利息41536.88元（暂计至2018年11月7日），予以确认，谢巧连应当支付。而从2018年11月8日起至还清租金之日止的利息，谢巧连因逾期未付租金造成的资金占用损失，双方合同中约定以所欠租金的月3%收取利息偏高，依法调整为月2%。另外，2018年9月9日至2019年9月8日的租金，如谢巧连未按期缴纳，也应以欠缴的租金为基数，从次月起按月2%计算利息。上述所有款项，谢巧连都应汇入福州市鼓楼区人民法院账户。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条规定，判决： 一、谢巧连应于本判决生效之日起十日内支付拖欠福建辉乾贸易有限公司的租金20001元（从2017年9月9日起至2018年9月8日期间）； 二、谢巧连应按月于每月9日之前支付18400元租金，从2018年9月9日起至2019年9月8日止； 三、谢巧连应于本判决生效之日起十日内支付拖欠租金的利息41536.88元（暂计至2018年11月7日，此后从2018年11月8日起至实际付清租金之日止的利息以20001元为基数按照月2%计算）； 四、若谢巧连未按本判决第二项规定的履行义务，则还需支付以欠款租金为基数从次月起按月2%计算的利息； 五、上述第一、二、三、四项判决涉及的款项都汇入福州市鼓楼区人民法院账户； 六、驳回福建辉乾贸易有限公司其他诉讼请求。 案件受理费11642元，减半收取计5821元，由福建辉乾贸易有限公司负担3750元，谢巧连负担2071元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经审理查明，双方当事人对一审查明认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。 另查明，双方就本案租赁物第四层的房屋租赁合同纠纷，霞浦法院作出（2015）霞民初字第251号民事判决，本院作出（2015）宁民终字第1248号民事判决，维持一审判决，该判决业已生效。霞浦法院于2018年12月20日作出本案一审判决。 本案的争议焦点：一、辉乾公司是否有权主张本案租金；二、谢巧连是否有拖欠租金、是否应支付拖欠利息？至于谢巧连所提辉乾公司拒执问题，此对谢巧连是否应承担本案承租人责任并无影响，故不将此列入本案争议焦点。针对本案争议焦点，本院就此分析认证如下： 一、关于辉乾公司是否有权主张本案租金的问题 本院认为，双方就本案租赁物的租赁合同关系已被生效的（2015）宁民终字第1248号民事判决所确认，谢巧连基于辉乾公司未持有租赁合同原件而主张辉乾公司不具有原告主体资格的理由不能成立。本案租赁物虽被福州鼓楼法院查封，但福州鼓楼法院未要求谢巧连清场而是要求谢巧连将租金汇入法院指定账户，目前本案租赁物仍登记于辉乾公司名下，亦仍由谢巧连承租使用。故谢巧连该项理由不能成立，辉乾公司有权主张本案租金。 二、关于谢巧连是否有拖欠租金、是否应支付拖欠租金利息的问题 本院认为，根据双方签订《房屋租赁合同》及生效的（2015）宁民终字第1248号民事判决，谢巧连需在2017年9月9日支付2017年度9月9日至2018年9月8日年租金206667元，而根据一审查明事实，该年度租金支付情况为：2017年10月15日、2017年11月28日、2018年1月12日分别向辉乾公司转账32222元、32222元、32222元，2018年4月15日、2018年5月29日、2018年7月26日、2018年10月12日分别向福州市鼓楼区人民法院账户汇款15000元、15000元、30000元、30000元，共计支付186666元，尚欠租金20001元。谢巧连二审提供的《房屋租金支付计算清单》亦确认该笔尚欠租金20001元，其分别于2018年12月20日（即本案一审判决当日）支付6666元、2019年2月19日支付13335元。故一审判决认定谢巧连尚欠2017年9月9日至2018年9月8日期间租金20001元正确。一审根据谢巧连租金支付情况、尚欠租金的情况及《房屋租赁合同》中关于拖欠租金利息的约定，认定谢巧连应支付拖欠租金利息正确。谢巧连对此上诉无理。 综上所述，本院认为，谢巧连的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11642元，由谢巧连负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇一九年七月十一日 法官助理刘菊平 书记员孙丽华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；