广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终1317号上诉人（一审原告，反诉被告）：东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社。住所地：广东省东莞市大岭山镇农场社区居委会。法定代表人：李小文，理事长。委托代理人：谢惠敏，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托代理人：林路红，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。上诉人（一审被告，反诉原告）：张少娜，女，汉族，1977年8月17日出生，住广东省深圳市宝安区，委托代理人：李红军，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托代理人：李小平，北京德恒（东莞）律师事务所律师。一审第三人：张光荣，男，汉族，1965年3月23日出生，住江西省上饶市铅山县，委托代理人：李文建，广东厚道律师事务所律师。上诉人东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社（以下简称农场合作社）、张少娜因与一审第三人张光荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初3465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。农场合作社向一审法院起诉，请求：1.确认农场合作社与张少娜签订的《商务楼租赁合同书》无效，并判令张少娜搬离租赁物。2.张少娜向农场合作社支付占有使用费600000元（按每月60000元标准计算，自2016年6月1日计至张少娜搬离租赁物之日止，现暂计至2017年3月31日）。3.张少娜向农场合作社支付利息损失16932.37元（按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍标准计算，自2016年6月1日起计算至款项付清之日止）。张少娜反诉请求：1.农场合作社与张少娜于2016年5月30日签订的《商务楼租赁合同书》无效。2.农场合作社向张少娜返还租房定金150000元。3.农场合作社向张少娜赔偿履行租赁合同所造成的损失1336804元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决：一、确认东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社与张少娜于2016年5月30日签订的《商务楼租赁合同书》无效。二、限张少娜于判决生效之日起十五日内将其与东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社签订的《商务楼租赁合同书》约定的位于大岭山镇××路××号商务楼返还给东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社。三、限张少娜于判决生效之日起三日内向东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社支付房屋占有使用费：其中2016年12月1日至2017年3月31日的使用费合计240000元；自2017年4月1日起，张少娜应付的房屋使用费按照每月30000元计算，直至张少娜将案涉物业返还给东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社之日止。四、限东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社于判决生效之日起三日内向张少娜返还150000元定金。五、限东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社于判决生效之日起三日内向张少娜支付装修折价款893644元。六、驳回东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社的其他诉讼请求。七、驳回张少娜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初3465号民事判决书。农场合作社不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，改判张少娜于2016年6月1日起向农场合作社支付房屋使用费按照每月60000元计算，直至张少娜将案涉物业返还给农场合作社之日止。2.撤销一审判决第五项，改判农场合作社支付张少娜装修折价款208443.12元。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，导致案涉房屋占有使用费用计算的起始时间、计算标准有误，应予改判。1.张少娜应向农场合作社支付免租期房屋占有使用费，即2016年6月1日至2016年11月30日的房屋占有使用费按照每月60000计算，则应付120000元。案涉租赁合同已被认定为无效合同，援引合同所约定的免租期主张相应的免租权利无法律依据。免租期并非指租金为0元，免租期内的收益体现在农场合作社在租赁期内所收取的租金总额中。案涉合同约定租赁期限为15年，张少娜并未按约定的租期履行完毕，其不应享有免租期，其应支付免租期内的房屋占有使用费。合同载明系装修免租期，并对案涉房屋装修作出明确约定。张少娜未按约对案涉房屋进行装修，签订涉案租赁合同的当月已将其中的三至六层楼转租给第三人，并约定由第三人对案涉房屋进行装修。张少娜未依约进行装修并未经农场合作社同意高价转租给第三方，张少娜不存在应予免租的事由。2.根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，案涉合同约定张少娜每月向农场合作社支付租金60000元。农场合作社未采取停水停电措施，张少娜也从未主张因停水停电要求农场合作社赔偿其损失，停水停电不影响其正常使用。案涉房屋自交付之日起，张少娜一直在使用，从未支付房屋占有使用费、缴纳水电费，其按每月30000元计算房屋占有使用费无事实依据。二、张少娜主张装修项目损失为335205元，而评估现值为517278.33元，装修项目评估现值高于实际主张金额182225.16元。装修项目的评估金额高于张少娜主张其装修时支付的金额，即该部分装修项目所评估金额高于实际装修金额，其作为现值损失不符事实。装修项目不能以评估鉴定的价值作为认定其现值损失的依据,装修项目应按张少娜主张的相应装修金额并按评估报告中的成新率95%予以核定其现值损失。装修项目现值损失可为318444.75元（335205元×成新率95%）。根据评估报告及补充报告，案涉装修评估值为878644元，扣减装修项目评估值517278.33元，可得出评估报告中其他项目的评估现值为361365.67元。案涉装修现值为694810.42元（装修项目现值318444.75元+鉴定报告中其他项目评估现值361365.67元+未评估部分且双方确认的价值15000元）。三、农场合作社已明确不同意利用案涉房屋装修，且约定了明确的装修标准，张少娜未按约定的装修标准进行施工，除二楼简易的安装落地玻璃外，三至六楼均未安装落地玻璃，未经农场合作社同意直接在墙体安装推拉窗，不符约定。合同第四条第3款适用的前提是合同正常履行即在张少娜无违反约定并承租至租赁期届满的情况下，案涉装修不得拆除。张少娜未按约定装修标准进行施工已违反约定，且租赁期尚未届满，不属于装修不得拆除的情形。四、农场合作社因历史原因无法办理建设规划许可证，张少娜是知晓房屋的具体情况。张少娜明知或应当知道案涉房屋没有规划许可证而以高价竞投取得承租权，张少娜存在重大过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，过错方对因案涉合同无效所造成的损失承担责任，张少娜应对损失承担50%至70%的责任，承担装修现值损失347405.21元至486367.3元（694810.42元×70%—694810.42元×50%），农场合作社承担装修现值损失208443.12元至347405.21元。张少娜答辩称：一审法院已经认定合同无效。张少娜仅需要向农场合作社支付2016年12月的占有使用费。2016年12月前是免租期，2017年1月开始不支付租金的理由是农场合作社已经插手干预向租户收取租金，由农场合作社直接收取租金，但张少娜无证据证明。关于租赁物的返还，农场合作社已经实际收回租赁物且实际控制，控制时间是2017年4月，通过强行断水断电的方式赶走租户，证据是一审中张光荣的陈述。张光荣答辩称：关于占有使用费，一审法院已经认定合同无效，即已经履行的不再变更，没有履行的不再履行，免租期作为租赁合同的一部分已经实际履行完毕，在免租期内无需支付占有使用费。关于张光荣承租的第三至六层的部分，因农场合作社强行断水断电导致张光荣不能正常经营，不具备收益的条件。农场合作社作为出租方负有保证案涉房屋正常使用的义务。关于租赁物的返还，农场合作社在2017年4月强行将三至六层断水断电的手段实际控制案涉房屋。关于评估，评估报告是经过法定程序的，合法有效，农场合作社一审时是同意采用评估机构作出的评估结果作为损失的标准。关于责任，农场合作社作为案涉房屋的权利人，对案涉房屋能否出租是清楚的，其通过政府平台对外招拍导致承租人产生可信赖度的程度，农场合作社存在过错，应当承担全部的责任。张少娜亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第二、三项，改判张少娜无需向农场合作社支付上述判项确定的款项。事实与理由：农场合作社与张少娜签订《商务楼租赁合同书》后，农场合作社没有积极配合张少娜办理相关的场地使用手续，且农场合作社于2017年1月开始通过各种手段干涉张少娜正常使用该案涉租赁物，在未经过张少娜同意的情况下私自向该租赁场地的租户收取租金，同时对三至六层的租户采取停水停电的措施进行干涉，导致张少娜无法正常使用租赁场地，农场合作社是通过以上的方式将案涉商务楼收回并实际控制。张少娜无需再向农场合作社返还案涉商务楼，亦无需向农场合作社支付房屋占有使用费。农场合作社对张少娜的上诉意见与其上诉意见一致。张光荣对张少娜的上诉无意见。本院经审理，确认一审判决查明的事实。另查明：农场合作社承认为督促张少娜支付房租和水电费，在2017年4月对案涉商务楼实施了停水停电，但停水停电仅维持数天。停水停电之后何时恢复，农场合作社未提供证据证明。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、张少娜主张无需返还案涉房屋是否成立。二、张少娜是否需要支付占有使用费，如何计算。三、农场合作社主张只需向张少娜支付装修折价款208443.12元是否成立。关于焦点一。张少娜主张案涉商务楼已经在农场合作社实际控制之下，其无需返还案涉房屋。但张少娜提供的证据不足以证明农场合作社已实际控制案涉商务楼，所以张少娜的主张缺乏证据，本院不予支持。一审认定张少娜需向农场合作社返还案涉商务楼并无不当，本院予以维持。关于焦点二。张少娜认为其仅需支付2016年12月的占有使用费，无需支付之后的占有使用费，理由是农场合作社从2017年1月开始直接收取案涉商务楼的租金。但张少娜也承认其无证据证明以上情况，所以张少娜关于其仅需支付2016年12月占有使用费的主张不成立，本院不予支持。农场合作社认为占有使用费应该从2016年6月1日起按每月60000元标准计算至张少娜实际返还案涉商务楼之日止。案涉租赁合同约定2016年6月1日至2016年11月30日为装修免租期，租金从2016年12月1日起算。上述期间张少娜存在装修事实，合同约定2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金标准为零，故一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，参考合同约定认定张少娜从2016年12月起支付占有使用费，并无不当，本院予以维持。从补充查明情况可知，农场合作社确于2017年4月实施停水停电行为，无证据证明其已恢复水电供应，一审法院参照合同约定标准酌情认定2017年4月1日起的占有使用费按30000元/月支付，并无不当，本院对一审法院关于占有使用费的处理结果予以维持。关于焦点三。1.农场合作社与张少娜约定由张少娜对案涉商务楼进行装修。农场合作社虽认为张少娜未按约定装修，但未举证证明张少娜的装修有超出双方约定的情况，故一审法院认定张少娜的装修经农场合作社同意，并无不当。2.农场合作社主张深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司对部分装修项目的估值高于张少娜主张的损失。张少娜提交装修对账单拟证明其装修损失情况，农场合作社对张少娜的主张不予确认，双方均申请对案涉商务楼的装修支出进行鉴定，证明双方均希望通过评估机构的估价以确定张少娜的装修支出。深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司经一审法院依法定程序选定，其对纳入评估范围的装修均通过评估人员现场测量得出，现场勘查出的各项工程量均经本案各方当事人核实并签名，故农场合作社在评估结果出来后再据张少娜所举证据主张相关装修支出数额，理据不足，本院不予支持。一审认定案涉商务楼的装修损失为893644元，并无不当，本院予以维持。3.案涉合同无效，一审法院据案涉合同约定认定农场合作社同意利用案涉装修不当。农场合作社明确表示不同意利用案涉装修，而张少娜主张农场合作社已利用案涉装修进行收益亦无证据证实，应认定农场合作社不同意利用案涉装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，应由农场合作社、张少娜各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。农场合作社明知案涉商务楼不具备法定出租条件而通过农村（社区）集体资产交易平台招租，且对产权情况未作明确说明，存在较大过错，应对合同无效承担主要责任。张少娜承租案涉商务楼转租牟利，其在案涉商务楼产权信息不明的情况下，未作进一步核实，亦存在过错。综合双方的过错程度，本院酌定农场合作社需承担80%的装修损失，即需向张少娜支付装修损失714915.2元；张少娜自担20%的装修损失。综上所述，一审判决认定事实部分有误，致处理结果失当，本院予以纠正。农场合作社的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；张少娜的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初3465号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项。二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初3465号民事判决第六项、第七项。三、变更广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初3465号民事判决第五项为：限东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社于本判决生效之日起三日内向张少娜支付装修损失714915.2元。四、驳回东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社的其他诉讼请求。五、驳回张少娜的其他反诉请求。一审本诉受理费11342元，反诉受理费9091元，评估费50000元，共计70433元，由东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社承担40973元，张少娜承担29460元；另张少娜申请鉴定机构人员出庭费用1000元，由张少娜承担。东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社上诉受理费21227元，由东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社承担12737元，张少娜承担8490元；张少娜上诉受理费11600元，由张少娜负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一九年七月四日书记员 郑惠琼李敏肖