湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0725民初186号 原告（反诉被告）：林丽英，女，1976年12月25日出生，汉族，住湖南省浏阳市。 原告（反诉被告）：钟立军，男，1976年2月28日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：林丽英，系钟立军之妻。 被告（反诉原告）：桃源县联创房地产开发有限责任公司，住所地湖南省桃源县陬市镇万家嘴社区南京路德陬苑小区。 法定代表人：吴文斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹如厚，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：文会军，常德市法学会法律事务工作者。 原告林丽英、钟立军与被告桃源县联创房地产开发有限责任公司（以下简称联创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理。联创公司于2019年2月25日向本院提起反诉。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于同年3月15日、7月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林丽英、被告（反诉原告）联创公司的委托诉讼代理人邹如厚、文会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林丽英、钟立军向本院提出诉讼请求：1.联创公司支付林丽英、钟立军延期交房违约金34774元；2.诉讼费由联创公司承担。事实与理由：2016年12月24日，林丽英、钟立军与联创公司签订《桃源县商品房买卖合同》，购买桃源县陬市镇德陬苑小区住房一套，房屋单价3399.94元/平方米，总面积97.08，总价330000元，交房时间为2017年4月28日。合同第十七条约定，除遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力或政府区域规划调整、市政建设施工影响的情况下，出卖人未按本合同约定时间将商品房交付买受人，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之3的违约金。林丽英、钟立军按约以按揭方式付清房款，联创公司于2018年1月27日交房，逾期270天。 联创公司向本院提出反诉请求并辩称：1.林丽英、钟立军支付逾期付款违约金7866元；2.联创公司延期交房有正当理由；3.案件受理费由林丽英、钟立军承担。事实与理由：合同签订后，因林丽英、钟立军的房屋按揭贷款被中国工商银行股份有限公司桃源支行（以下简称桃源工行）退回，联创公司遂协助林丽英、钟立军在湖南桃源农村商业银行股份有限公司（以下简称桃源农商行）办理按揭贷款手续。林丽英、钟立军于2017年4月1日支付房款，逾期114天。林丽英、钟立军于2017年5月31日即装修入住，联创公司延期交房有正当理由，不构成违约。庭审中，联创公司变更诉讼标的为请求林丽英、钟立军支付逾期付款违约金8820元。 林丽英、钟立军对联创公司的反诉请求辩称，反诉部分事实不属实，逾期付款的事实不成立，联创公司交房时间是2018年1月27日，远迟于合同约定时间，且至今未按合同约定提交《商品房交付使用证明书》，请求驳回联创公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议、符合证据三性的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 林丽英、钟立军提交了以下证据：1.《桃源县商品房买卖合同》1份，拟证明林丽英、钟立军与联创公司于2016年12月24日签订商品房买卖合同，约定2017年4月28日交付该商品房及相关违约责任；2.湖南凯利物业服务有限公司德陬苑小区签约文件、《陬市德陬苑小区交房通知表》《住宅质量保证书》各1份，拟证明联创公司于2018年1月29日交房；3.2018年1月22日联创公司致德陬苑小区一期业主的一封信，拟证明联创公司延期交房违约，并说明了违约原因；4.联创公司售楼部工作人员给业主陈娟娟发送的短信截屏1份，拟证明联创公司延期交房原因是水电问题。联创公司提出如下质证意见：证据1虽真实，但该合同是变更后的合同，因林丽英、钟立军首先选择在桃源工行贷款，由于缺乏诚信度，桃源工行不予贷款，后改为在桃源农商行贷款；证据2不符合证据三性，不能达到林丽英、钟立军的证明目的；证据3、4真实，反而证明了联创公司延期交房有正当理由。经审查，证据1系双方真实意思表示，形式、来源合法，证明了林丽英、钟立军与联创公司于2016年12月14日签订商品房买卖合同，约定交房时间、面积误差处理、计价方式与价款付款方式及期限、逾期付款责任、交付时间等内容，林丽英、钟立军签字时间“2016年12月24日”系打印错误，予以采信；证据2虽客观真实，但不能达到林丽英、钟立军的证明目的，故对其证明目的不予采信；证据3林丽英、钟立军不能合理说明来源，证据4系复印件，林丽英、钟立军未提交原件核对，均不予采信。 联创公司提交了以下证据：1.联创公司《关于林丽英、钟立军房屋按揭逾期的证明》，拟证明林丽英、钟立军的按揭款于2017年6月27日到账，逾期98天；2.证人何某出庭证言及自书证明、门铃领取登记表（2号楼二单元）各1份，2017年5月31日收据2份，林丽英用电查询单1份，湖南凯利物业服务有限公司德陬苑小区员工考勤表1份，拟证明林丽英于2017年5月31日与湖南凯利物业服务有限公司签订装修协议，林丽英缴纳装修押金等费用3680元，何某向林丽英交付钥匙两把，林丽英入户装修；2017年9月28日，林丽英办理退押金手续并领取门铃和门禁卡；2018年1月29日，何某与林丽英完善业主档案资料及交房资料，林丽英未带2017年5月31日签订的签约文件，之后将湖南凯利物业服务有限公司存档的签约文件撕毁；3.德陬苑现场照片2张，拟证明涉案商品房系成品房，于2016年12月竣工；4.《桃源县陬溪垸防汛指挥部关于2017年防汛情况的说明》1份，拟证明因受汛期影响，联创公司延期交房符合《桃源县商品房买卖合同》第15条约定延期交房的正当理由；5.证人胡某、蒯某的出庭证言，拟证明林丽英、钟立军按未按合同约定按时申请贷款及德陬苑售楼部通知业主收房的情况；6.证人郭小玲、李万枝的出庭证言，拟证明其在德陬苑小区买房、收房及联创公司在每户张贴分户验收表的情况；7.《桃源县房地管理局房产测绘成果备案申请表》《建筑面积复核合同》《关于“德陬苑商住小区”一期工程竣工验收报告》《房屋测绘委托书》各1份，拟证明联创公司于2017年3月18日委托桃源县规划勘测设计院对德陬苑一期建筑面积进行复核，于2017年4月9日向桃源县陬市镇人民政府申请竣工验收，并于2017年4月10日委托桃源县房地产测量事务所办理房屋初始测绘；8.桃源县陬市镇人民政府《关于德陬苑商住小区二期方案变更影响一期按期验收的情况说明》、联创公司《关于请求批准的报告》《德陬苑总平面图修改专家评审会会议纪要》《陬市镇规划建设内部签批表》《陬市镇人民政府关于桃源县陬市镇德陬苑二期新建工程初步设计审查的批复》各1份及证人高某的出庭证言，湖南省人民政府《农用地转用、土地征收审批单》3份，拟证明2016年开始，因陬市镇货币化拆迁安置近200户，陬市镇当时无其他房源，联创公司为服从地方经济发展，根据陬市镇人民政府建议变更二期建设方案，导致德陬苑一期工程无法按期验收的事实；9.《关于西禅寺综合市场补办规划建设手续等问题的会议纪要》《桃源县建设工程竣工规划验收表》《中华人民共和国建设工程规划许可证》《德陬苑一期工程竣工验收备案表》各1份，拟证明德陬苑一期工程于2017年11月24日竣工验收，于2017年11月28日备案的事实；10.中共常德市委机构编制委员会《关于转发省编办的通知》、中共桃源县委机构编制委员会《关于印发的通知》、《桃源县人民政府办公室关于委托下放部分县级经济社会管理权限到陬市镇的通知》、《中共陬市镇委员会陬市镇人民政府关于调整陬市镇规划建设审查委员会机构的通知》《陬市镇人民政府关于陬市镇行政体制改革试点工作实施的情况的证明》各1份，拟证明陬市镇系湖南省行政体制改革试点镇，陬市镇人民政府有权对德陬苑二期方案变更进行批复。林丽英、钟立军提出如下质证意见：证据1不能证明其提供按揭贷款已逾期；证据2不能证明联创公司已经交房，2017年5月31日并未签合同，门铃领取登记表上字是林丽英签的，但未领取门铃，两份收据中没有林丽英的签字，钱并非林丽英交的；证据3、4不能证明联创公司没有违约行为；证据5不能达到其证明目的，证人只通知其可以装修，未通知收房，装修不等于收房；证据6不能证明联创公司已向林丽英、钟立军交房；证据7、8、9、10与联创公司延期交房没有关联性。经审查，证据1系联创公司出具，虽陈述了林丽英、钟立军于2017年4月1日向桃源农商行贷款300000元的事实，但不能证明贷款逾期98天的事实，对证明目的不予采信；证据2相互印证，证明了林丽英于2017年5月31日领取钥匙、缴纳装修押金入户装修的事实，予以采信；证据3内容真实，形式来源合法，证明了涉案商品房于2016年12月竣工，予以采信；证据4与本案无关联，不予采信；证据5关于林丽英、钟立军贷款的事实与其他证据相互印证，对该部分内容予以采信；证据6与本案无关联，不予采信；证据7、8、9、10形式、来源合法，内容相互印证，证明了联创公司于房屋竣工后及时申请竣工验收，但因陬市镇系湖南省行政体制改革试点镇，陬市镇人民政府考虑陬市镇经济建设及拆迁户利益，建议联创公司变更德陬苑二期建设方案，联创公司变更德陬苑二期建设方案导致德陬苑一期工程无法按期验收，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年12月14日，林丽英、钟立军与联创公司签订《桃源县商品房买卖合同》，购买联创公司开发的位于桃源县陬市镇观音桥村的德陬苑商住小区2幢10层1007号住宅小区，预测建筑面积共128.77平方米，单价每平方米3333.94元，房价款总金额为429312元。合同第九条付款方式及期限约定“按揭方式付款：买受人应当于2016.12.14日前支付首期房价款壹拾贰万玖仟叁佰壹拾贰元（大写）。余款叁拾万元整（大写）向中国工商银行股份有限公司桃源支行申请贷款支付。如不能按时办理按揭手续，则自动转换付款方式为一次性付款。”；第十条逾期付款责任约定“买受人未按照约定时间付款，逾期在15日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付房价款万分之3的违约金。逾期超过15日的，出卖人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，买受人按累计应付房价款的15%支付违约金；出卖人不解除合同的，由买受人按日计算支付逾期应付房价款万分之3的违约金。”；第十五条交付时间约定“出卖人在2017-4-28日前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：1、遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；2、政府区域规划调整或市政建设施工影响。”；第十六条交付手续约定“（一）买受人应在本合同第十五条约定的交付时间，到该商品房项目所在地与出卖人办理交付手续，出卖人应安排专人在该商品房项目现场接待。出卖人不能按约定的交付时间交付该商品房的，应在约定交付期限界面之日前90日，将变更后的交付时间通知买受人。（二）商品房交付时，买卖双方到场。出卖人应向买受人出具《商品房交付使用证明书》。买受人对照本合同及合同附件内容进行查验，经查验认可，买卖双方签订《房屋交接书》，同时出卖人向买受人交付该商品房钥匙和《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。出卖人不出示证明文件的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”；第十七条逾期交房责任约定“除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将商品房交付买受人，逾期在30日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之3的违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的0.6%支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之3的违约金。”。林丽英、钟立军于2016年10月2日支付定金50000元，2016年12月14日支付首付款92300元。因桃源工行按揭贷款未审批通过，双方协商将按揭方式变更为向桃源农商行申请贷款支付。2017年4月1日，桃源农商行与林丽英、钟立军签订借款担保合同、抵押合同，2017年6月27日，钟立军以按揭贷款方式支付剩余房款300000元。 2016年12月，涉案房屋进行分户验收。联创公司于2017年3月18日委托桃源县规划勘测设计院对德陬苑一期建筑面积进行复核，于2017年4月9日向桃源县陬市镇人民政府申请竣工验收，并于2017年4月10日委托桃源县房地产测量事务所办理房屋初始测绘。2017年5月31日，林丽英在湖南凯利物业服务有限公司领取钥匙、缴纳装修押金并入户装修。2018年1月22日，联创公司根据实测面积给林丽英退房款12269元，并向林丽英交付住宅质量保证书；2018年1月27日联创公司向林丽英、钟立军发出《陬市德陬苑小区交房通知表》；2018年1月29日，林丽英与湖南凯利物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》《湖南凯利物业服务有限公司德陬苑小区签约文件》。 由于2016年10月、2017年3月桃源县国土资源局对桃源县陬市镇观音桥村农用地转用、土地征收，拆迁户200余户为货币化安置，陬市镇当时无其他房源，联创公司为服从地方经济发展，根据陬市镇人民政府建议变更德陬苑二期建设方案，于2017年2月26日向桃源县陬市镇人民政府申请变更建筑规划设计方案。陬市镇人民政府于2017年2月28日组织专家、桃源县住建局领导对德陬苑小区二期总平面图修改方案进行专家评审。经多次方案审查后，陬市镇人民政府于2017年5月19日组织有关专家和职能部门对德陬苑小区二期建设工程初步设计进行专家论证并于5月26日批复，于2017年7月4日召开规划建设审查会议原则通过德陬苑小区二期规划方案并于7月11日形成会议纪要，2017年8月7日通过德陬苑小区二期绿化调整方案。德陬苑二期建设方案确定后，陬市镇人民政府于2017年11月9日同意对德陬苑小区一期工程建筑部分进行规划验收，同年11月17日核发德陬苑小区一期建设工程规划许可证，2017年11月28日对德陬苑小区一期建设工程施工综合竣工备案。德陬苑二期建设方案调整，导致德陬苑一期工程无法按期进行竣工验收。 另查明，陬市镇是湖南省行政管理体制改革试点镇，桃源县行政管理权限下放，桃源县陬市镇人民政府2015年12月底受桃源县住建局、规划局委托行使规划、建设方面的行政审批、行政许可、行政服务和行政处罚等职能，2016年6月底权限正式下放开始审批。 本院认为，林丽英、钟立军与联创公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行合同义务。 本案争议焦点为：双方是否违约、是否承担违约责任。林丽英、钟立军认为其并未违反合同约定逾期支付房款，联创公司延期交房270天，应按合同约定支付违约金34774元；联创公司认为其于2017年5月31日将涉案房屋交付给林丽英，虽然比合同约定时间延迟，但延期交房是由于政府职能调整以及二期设计变更影响一期验收，其延期交房有正当理由，不构成违约，不承担违约责任，林丽英、钟立军逾期支付房款，应承担违约责任。 关于林丽英、钟立军是否违约、是否承担违约责任问题。本院认为，《商品房买卖合同》第九条约定买受人应当于2016年12月14日前支付首期房款129312元，余款300000元向桃源工行申请贷款支付；如不能按时办理按揭手续，则自动转换付款方式为一次性付款。该条仅约定支付首期房款的时间，并未约定按揭贷款支付的时间及违约责任。林丽英、钟立军于2016年10月2日支付定金50000元，2016年12月14日签合同时支付92300元，已按合同约定支付首期房款，并向桃源工行申请按揭贷款。联创公司在桃源工行退回林丽英、钟立军按揭贷款申请后，协助林丽英、钟立军向桃源农商行重新办理按揭贷款手续，视为对变更按揭方式的认可，联创公司未要求其转换付款方式为一次性付款，系对自身权利的放弃。故林丽英、钟立军没有逾期付款，对联创公司要求林丽英、钟立军支付逾期付款违约金的反诉请求不予支持。 关于联创公司是否违约、是否承担违约责任问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”规定，林丽英于2017年5月31日向湖南凯利物业服务有限公司领取商品房钥匙并入户装修，系对涉案房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。陬市镇作为行政体制改革试点镇，为解决200余户货币化安置的拆迁户的需求，建议联创公司变更德陬苑二期工程设计，联创公司根据其建议变更规划设计，导致涉案商品房竣工验收推迟，符合《商品房买卖合同》第十五条相关约定，联创公司于2017年5月31日交房虽然延期，但不构成违约。故对林丽英、钟立军要求联创公司支付延期交房违约金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、驳回林丽英、钟立军的诉讼请求； 二、驳回桃源县联创房地产开发有限责任公司的反诉请求。 本诉案件受理费669元，由林丽英、钟立军负担；反诉案件受理费25元，由桃源县联创房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  程春华 人民陪审员  张立勇 人民陪审员  罗孟之 二〇一九年七月十五日 法官 助理  陈晓露 书 记 员  许鹏飞