陕西省西安市中级人民法院     民 事 判  决 书     （2019）陕01民终7176号     上诉人（原审被告、反诉原告）：吕耀武，男，1968年3月5日出生，汉族，住西安市凤城五路与明光路十字西南角刘家社区A栋2单元2602室。   委托诉讼代理人：董欣，陕西忠信诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：路延君，陕西忠信诚律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：王芝灵，女，1971年8月23日出生，汉族，住西安市凤城五路与明光路十字西南角刘家社区A栋2单元2602室。   委托诉讼代理人：董欣，陕西忠信诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：路延君，陕西忠信诚律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：张娜，女，1984年2月17日出生，汉族，住西安市莲湖区天朗莱茵小城13号楼3单元1603室。   委托诉讼代理人：鲁敏，陕西金镝律师事务所律师。   原审第三人：中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行，营业场所：西安市雁塔区昆明路128号。   负责人：荆斌，该行行长。   委托诉讼代理人：蔡莉莉，女，1965年7月19日出生，汉族，该行员工，住西安市雁塔区昆明路128号。   原审第三人：西安市住房置业融资担保有限公司，住所地：西安市西二路万景商务中心7层。   法定代表人：皇甫鑫，该公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：刘妮娜，女，1990年1月18日出生，汉族，该公司员工，住该公司。   上诉人吕耀武因与被上诉人张娜、原审被告王芝灵、第三人中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行（以下简称：农行昆明路支行）、西安市住房置业融资担保有限公司（以下简称：西安住房担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初8027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   原审法院经审理查明，吕耀武、王芝灵系夫妻关系。2013年5月19日，王芝灵与西安天朗地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了西安市莲湖区昆明路6号天朗蔚蓝小城第13幢3单元16层31603号经济适用房，建筑面积106.13平方米，套内面积88.24平方米，总房款315949元，吕耀武、王灵芝支付首付款165949元，剩余15万元办理住房公积金按揭贷款。2013年11月8日，吕耀武作为借款人与第三人农行昆明路支行签订了《西安个人住房公积金借款合同》，保证人（抵押权人）为西安市住房置业融资担保有限公司、抵押人为吕耀武、王芝灵，贷款金额15万元，贷款期限13年，自2013年11月8日至2026年11月8日，每月归还本息1271.81元，以涉案房屋进行抵押，合同约定未经保证人书面同意，抵押人不得处分房屋，经保证人书面同意，转让抵押房屋的价款应优先向贷款人提前清偿贷款本息。2014年3月27日，农行昆明路支行发放贷款15万元。2014年4月9日，涉案房屋交付使用，西安天朗物业管理有限公司《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》加盖王芝灵个人印章。2014年4月12日，吕耀武与张娜签订《房屋买卖合同》，合同卖方备注为“吕耀武、王芝灵”，双方约定吕耀武、王灵芝自愿将其名下西安市莲湖区天朗莱茵小城13号楼3单元1603号房屋出售给张娜，吕耀武、王灵芝保证具有处分房屋的权利和资格，承诺根据国家法律政策，房屋具备办理过户手续条件时，必须无偿配合张娜办理房屋过户手续，相关手续费及税费由张娜承担，双方均保证完全知晓和理解房屋性质及相关法律政策，自愿对房屋进行买卖，房屋出售价款46万元整，张娜应于4月10日交钥匙之日支付10万元，于6月30日前支付21万元，于吕耀武、王灵芝交钥匙起二年内支付剩余15万元，除房款外，张娜应向吕耀武、王灵芝支付因吕耀武、王灵芝贷款购房产生的利息，利息截止日期为张娜向吕耀武、王灵芝支付尾款之日；若吕耀武、王灵芝不配合张娜办理过户手续，张娜可督促吕耀武、王灵芝继续履行合同，吕耀武、王灵芝仍拒绝履行的，张娜可单方解除合同，吕耀武、王灵芝须返还张娜已付价款，并支付张娜自取得钥匙之日至搬出房屋之日的房租（6000元/月）的两倍作为违约金；若张娜未按合同约定时间付款，双方可友好协商解决，协商不成的，吕耀武、王灵芝可单方解除合同，张娜须交还钥匙并搬出房屋，对于装修添附物，能拆除的归张娜所有，不能拆除的归吕耀武、王灵芝所有。合同签订后，吕耀武、王灵芝向张娜交付了房屋，张娜陆续向吕耀武、王灵芝支付购房款，银行按揭贷款由吕耀武按期偿还。合同签订当日，张娜申请办理装修手续，后对涉案房屋进行了装修，并于2014年9月起入住至今。2017年11月，涉案房屋办理了契税、住宅专项维修资金缴存手续，2018年3月29日，办理了不动产权登记，所有人王芝灵，不动产权证号20181097944；房屋抵押权人为西安市住房置业融资担保有限公司，抵押金额15万元，不动产登记证明号201408805585，抵押期限2013年11月8日至2026年11月8日。2018年4月9日，吕耀武出具收条，载明截止当日，天朗莱茵小城13号楼3单元1603房主吕耀武共收到张娜支付房款共计40万元，共支付利息23380元。2018年6月，王芝灵告知张娜，认为其本人是涉案房屋的所有权人，要求收回房屋。双方协商无果，张娜诉至原审法院。本案审理过程中，第三人农行昆明路支行出具情况说明，载明截止2019年3月11日，吕耀武尚欠银行按揭贷款101383.64元。   本案当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。张娜提供的证据有：商品房买卖合同、房屋买卖合同、转账记录、收条、银行账户交易明细单、前期物业管理服务协议、商品住宅使用说明书、质量保证书、装修承诺书、暖气地埋管测压验收表、拆墙申请、装修合同、发票、收据、完税证明、住宅专项维修资金收据、不动产登记簿司法查询单、手机微信记录，证明张娜、吕耀武、王灵芝签订房屋买卖合同，吕耀武、王灵芝将涉案房屋出售给张娜，张娜已支付吕耀武、王灵芝购房款423380元，张娜装修后入住至今，交纳各项物业服务费，房屋已具备过户条件，吕耀武、王灵芝应配合张娜办理过户手续。吕耀武质证认可证据的真实性，对证明目的不认可，认为其本人保管王芝灵的私章，王芝灵对卖房并不知情，张娜未按约定付清剩余购房款，房屋不具备过户条件。王芝灵质证认可证据的真实性，对证明目的不认可，认为张娜的证据不能证明王芝灵同意卖房。农行昆明路支行对证据真实性不予确认，认为按揭贷款尚未还清，第三人无义务配合办理过户手续。西安住房担保公司对证据的真实性及证明目的均不予确认。吕耀武提供的证据有：房屋买卖合同、转账记录、微信聊天记录，证明张娜实际支付购房款40万元，仍欠6万元，其余款项系延期付款利息，张娜未按合同约定在交钥匙两年内付清剩余购房款，吕耀武、王灵芝已要求解除合同。张娜质证认可证据的真实性，对证明目的不认可，认为张娜已履行主要合同义务，剩余尾款在过户后结清，符合一般交易习惯，张娜未同意解除合同，吕耀武、王灵芝应当继续履行。王芝灵对证据无异议。农行昆明路支行质证对证据的真实性不予确认，认为按揭贷款尚未还清，第三人无义务配合办理过户手续。西安住房担保公司对证据的真实性及证明目的均不予确认。王芝灵提供的证据有：商品房买卖合同、房屋买卖合同，证明涉案房屋系夫妻共同财产，吕耀武无权单独处分，王芝灵未在合同上签字，张娜不构成善意取得。张娜质证认可证据的真实性，对证明目的不认可，认为双方具有亲属关系，王芝灵对此次房屋买卖知情，出售房屋系处分家庭重大财产，本案构成表见代理。吕耀武对证据无异议。农行昆明路支行质证对证据真实性不予确认，证明目的不予认可。西安住房担保公司对证据的真实性及证明目的均不予确认。农行昆明路支行提供的证据有：个人住房公积金借款合同、借款凭证，证明吕耀武办理个人公积金贷款15万元，贷款尚未还清，不能对房屋进行处分，第三人有权要求吕耀武、王灵芝一次性结清剩余按揭贷款。张娜质证认可证据的真实性，同意由吕耀武、王灵芝结清剩余按揭贷款。吕耀武质证认可证据的真实性，认为其无逾期还款记录，房屋不具备过户条件。王芝灵质证认可证据的真实性，认为房屋买卖合同系吕耀武签订，不对王芝灵发生法律效力。西安住房担保公司对证据的真实性及证明目的均予认可。西安住房担保公司提供的证据有：个人住房公积金借款合同，证明其公司系抵押权人，按揭贷款还清之前不能撤销抵押担保，贷款人还清贷款且办理撤押手续后，其公司对房屋的抵押权才能灭失。张娜质证认可证据的真实性，同意由吕耀武、王灵芝结清剩余按揭贷款。吕耀武、王芝灵、农行昆明路支行对证据的真实性及证明目的均予认可。原审法院对上述证据的形式要件予以确认，并留卷佐证。   张娜向诉至原审法院称，2014年4月12日，张娜购买吕耀武、王芝灵夫妻房屋一套，位于西安市莲湖区天朗莱茵小城13号楼3单元1603室，建筑面积106.13平方米，总价款46万元，张娜已支付购房款423380元，剩余36620元双方口头约定办完过户手续后一次性支付。2018年8月，王芝灵以其不知道房屋已经出卖为由，要求收回张娜已经居住4年的房屋。双方签订合同时即办理了前期物业服务协议、拆墙申请、暖气地埋管测压验收，张娜、吕耀武、王芝灵均在场，吕耀武、王芝灵在上述文书上签字确认。然而吕耀武、王芝灵多次上门威胁张娜，张娜无奈，故诉至法院。诉讼请求：1.判令被告履行房屋买卖合同义务，无偿配合张娜办理房屋过户手续；2.诉讼费由吕耀武、王芝灵承担。   吕耀武辩称，张娜违反合同约定拒不支付剩余购房款，故无义务配合办理过户手续。2014年4月12日，双方签订房屋买卖合同，约定总房款46万元，交钥匙时支付10万元，同年6月30日前支付21万元，交钥匙两年内支付剩余15万元。张娜未在交钥匙两年内付清尾款，吕耀武多次催要，张娜表示无力支付，同意承担延期付款利息，后又违反约定，要求吕耀武先办理过户手续，拒绝履行合同义务，构成违约。吕耀武要求解除合同，张娜表示同意，双方就腾房时间及退款方式未协商一致。房屋系经济适用房，满五年且补缴土地收益款后才可上市交易，房屋管理部门有优先回购权，且房屋设有抵押，张娜无经济适用房购买资格，故提出反诉：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令张娜腾出房屋；3.判令张娜按照每月2000元向被告支付自2014年4月10日起至腾房之日止的实际占用费（截至2018年9月10日共106000元）；4.反诉费由张娜承担。   王芝灵辩称，其与吕耀武系夫妻关系，涉案房屋系2013年5月19日在西安天朗地产集团有限公司购买，系夫妻共同财产。吕耀武未与自己协商，擅自将房屋出售给张娜，系无权处分，王芝灵并不知情，也未在合同上签字，不是合同相对人，无义务配合张娜办理房屋过户手续。张娜明知该房屋是夫妻共同财产，却从未要求王芝灵在合同上签字，亦未要求吕耀武出示王芝灵的授权书，明知房屋为经济适用房，五年内不能上市交易，却仍签订房屋买卖合同，张娜并非善意第三人，请求驳回张娜的诉讼请求。   张娜针对反诉辩称，双方于2014年4月12日签订房屋买卖合同系真实意思表示，合同合法有效，吕耀武、王芝灵向张娜交付了房屋，张娜装修后入住至今，张娜已向吕耀武支付购房款40余万元，余款过户后付清，根据合同和微信记录，双方对付款方式进行了变更，张娜承担了延期交付购房款的利息，双方并未解除合同，应当继续履行。吕耀武明知房屋系经济适用房，且未经抵押权人同意，将房屋出售，应当一次性还清贷款，张娜具有购买经济适用房的资格。涉案房屋现已满五年，具备上市交易条件，为保护交易的公平与安全，请求驳回吕耀武的反诉请求。   王芝灵针对反诉辩称，房屋买卖合同系吕耀武与张娜签订，王芝灵未签字，合同与王芝灵无关。此次房屋买卖未经抵押权人同意，张娜也无购房资格，合同应当解除，王芝灵无义务配合张娜办理房屋过户手续。   农行昆明路支行述称，涉案房屋以王芝灵名义购买，以吕耀武名下住房公积金作为担保，在第三人处办理银行按揭贷款，贷款总额15万元，至今尚有贷款101383.64元未偿还。被告未经贷款人与抵押权人同意，将房屋对外出售，第三人有权要求被告一次性结清剩余按揭贷款。按揭贷款未结清之前，双方均无权要求第三人配合办理房屋过户手续。   西安住房担保公司述称，其公司对涉案房屋享有抵押权，贷款人没有还清按揭贷款之前，不能撤销抵押担保。贷款人必须还清按揭贷款，并在其公司办理注销抵押担保手续之后，才能办理房屋过户手续。   原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吕耀武以“吕耀武、王芝灵”为卖方，与张娜签订《房屋买卖合同》，合同载明双方完全知晓和理解房屋性质及相关法律政策，自愿对房屋进行买卖，被告保证具有处分房屋的权利和资格，承诺根据国家法律政策，在房屋具备办理过户手续条件时，无偿配合张娜办理房屋过户手续，系当事人真实意思表示，合同有效。合同签订后，被告向张娜交付了房屋，张娜对房屋进行了装修，并实际居住使用至今，截止2018年4月9日，张娜陆续支付被告购房款共计40万元，双方均履行了主要合同义务。张娜虽有迟延支付购房款的情节，但不构成根本违约，故对吕耀武的答辩意见，原审法院不予采纳。房屋属于家庭重大财产，被告根据经济适用房管理规定，经过申报、审核、出资，取得了涉案经济适用房，然而在房屋刚刚交付之际，被告即违反经济适用房管理规定，将房屋出售，并交付给张娜，张娜出资装修后入住至今，已达四年之久，王芝灵辩称其不知道房屋已经出售的答辩意见，原审法院不予采信。基于诚实信用原则，为保护社会经济秩序和交易的安全稳定，对吕耀武反诉主张解除房屋买卖合同、要求张娜腾房并支付房屋占用费的反诉请求，原审法院依法不予支持。根据政府主管部门对经济适用房的管理规定，涉案房屋自购买至今已满五年，按规定向政府主管部门补缴土地收益等差价款后，即可取得完全产权，可以上市交易。张娜主张被告继续履行房屋买卖合同，无偿配合张娜办理房屋过户手续的诉讼请求，依法应予支持，房屋过户手续所需税费，按照合同约定由张娜承担。被告违反经济适用房管理规定，未经贷款人与抵押权人同意，将房屋出售，违反了其与农行昆明路支行签订的《西安个人住房公积金借款合同》，被告应当一次性结清剩余按揭贷款，并向西安住房担保公司申请注销抵押担保手续。张娜同意代被告偿还剩余按揭贷款，为妥善了结本次纠纷，原审法院予以准许，张娜代偿的按揭贷款与剩余购房款6万元折抵后，多余款项由被告退还张娜。张娜另11外支付被告的23380元，系张娜支付给被告因贷款购房产生的利息，不计入购房款。张娜代偿银行按揭贷款后，由第三人农行昆明路支行、西安住房担保公司及时注销抵押担保手续，被告应配合张娜办理房屋过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，原审法院遂判决：一、本判决书生效之日起十日内，原告（反诉被告）张娜向第三人中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行支付房屋按揭贷款人民币101383.64元；二、第三人中国农业银行股份有限公司西安昆明路支行、西安市住房置业融资担保有限公司于原告（反诉被告）张娜清偿房屋按揭贷款后十五日内，注销西安市莲湖区昆明路6号天朗蔚蓝小城第13幢3单元16层31603号房屋的抵押担保手续（不动产登记证明号201408805585，抵押期限2013年11月8日至2026年11月8日）；三、原告（反诉被告）张娜清偿房屋按揭贷款后十五日内，被告（反诉原告）吕耀武、被告王芝灵共同向原告（反诉被告）张娜退还人民币41383.64元；四、本判决书生效之日起三十日内，被告（反诉原告）吕耀武、被告王芝灵配合原告（反诉被告）张娜办理西安市莲湖区昆明路6号天朗蔚蓝小城第13幢3单元16层31603号房屋（建筑面积106.13平方米，不动产权证号20181097944，不动产单元号610104009008GB00010F00130417）的产权过户登记手续；12五、驳回被告（反诉原告）吕耀武的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告（反诉原告）吕耀武、被告王芝灵共同承担；反诉费4730元，由被告（反诉原告）吕耀武承担（被告在执行本判决时一并支付原告）。   宣判后，吕耀武、王芝灵不服，向本院提起上诉称：一审遗漏案件必要当事人西安市住房保障和房屋管理局，程序存在错误，应当发回重审。一审超出诉讼请求判决张娜向银行一次向支付按揭贷款101383.64元，并增添第三人的过户义务，程序亦存在错误。一审认定事实错误，并且未依据双方的合同条款进行判决，在当前情况下，涉案房屋过户条件并不具备。综上，请求：1撤销一审判决第一、二、三、四项，并将本案发回重审。   张娜辩称，一审判决应予维持。本案涉案合同系双方意思表示，内容真实符合法律规定，合同自成立时生效。西安市政府对经济适用房的管理规定效力低于法律规章。2013年5月19日吕耀武、王芝灵购买涉案房屋，直至今日已满6年，房屋具备过户条件。张娜签订的合同合法有效，符合合同法的规定。张娜已经支付房款，且对房屋进行装修并且居住。吕耀武、王芝灵主张追加住房保障和房屋管理局属于法律理解错误。一审法院依法追加农行与投资担保公司，并且查明涉案房屋已满五年，两位第三人明确表示涉案房屋可以交易；房屋具备过户条件，吕耀武、王芝灵应根据双方合同的规定履行过户手续。综上，请求驳回上诉，维持原判。   农行昆明路支行与西安住房担保公司均称原审判决应予维持。   经审理查明，原审法院查明的事实属实。   本院认为，张娜与吕耀武、王芝灵签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方当事人应依约履行合同。继续履行属于承担违约责任的法定方式，在合同相对人已构成违约的情况下，人民法院判决继续履行合同需考虑履行方式的可执行性。结合本案，虽然张娜请求继续履行合同的诉请应予支持，但在过户需由吕耀武、王灵芝配合且其二人明确诉请表示合同应予解除的情况下，原审法院所作出的对履行方式具体化的判项，有利于实现继续履行的合同目的，并未超出张娜的诉讼请求，故吕耀武、王灵芝认为原审超诉请裁判的主张，本院不予支持。再则，根据政府主管部门对经济适用房的管理规定，涉案房屋可以上市交易并完成产权过户，吕耀武、王灵芝认为涉案房屋不能过户的主张，本院亦不予支持。此外，西安市住房保障和房屋管理局既非涉案合同相对人，又与本案无直接的利害关系，吕耀武、王灵芝认为应追加西安市住房保障和房屋管理局无任何事实和法律依据，其理由不能成立。    综上所述，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3155元，由吕耀武、王灵芝负担。   本判决为终审判决。         审判长董  凡   审判员肖 晓 通   审判员辛  娟     二○一九年七月二十四日        书记员范 致 远              1