重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初7554号原告：交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区。负责人：谭永胜。委托诉讼代理人：王孛，北京德恒(重庆)律师事务所律师，执业证号15001201011850546。被告：陈菠，男，汉族，1980年8月15日生，住重庆市江津区。被告：恒大地产集团江津有限公司，住所地重庆市江津区。法定代表人：熊敏。委托诉讼代理人：范远旺，男，汉族，1984年11月26日生，住重庆市万州区，该公司员工。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行诉被告陈菠、恒大地产集团江津有限公司(以下简称“恒大江津公司”)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王孛、被告恒大江津公司的委托诉讼代理人范远旺到庭参加了诉讼。被告陈菠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行向本院提起诉讼请求：1.判令被告陈菠立即向原告偿还贷款本金1330541.43元及截止2019年2月11日的利息115759.77元、罚息6393.83元及复利8211.72元，以及支付自2019年2月12日起至贷款本息付清之日止的利息及复利（以本金1330541.43元为基数，按贷款合同约定贷款利率上浮50%计算的利息，及以应付未付利息为基数按贷款合同约定贷款利率上浮50%计算的复利）；2.判令原告对被告陈菠提供抵押的位于重庆市江津区XXX的住屋享有抵押权，原告有权以该房屋折价、拍卖或者变卖的价款优先受偿；3.被告恒大江津公司对被告陈菠的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实和理由：2013年2月5日，原告与被告陈菠、恒大江津公司签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2013年九龙坡个贷字第XX号）。合同主要约定：被告陈菠向原告借款1514000元，用于购买位于重庆市江津区XXX住房，贷款期限自放款日起算240个月，按月还款，每月还款日为放款日的对应日，实行等额本息还款法，利息为年利率6.8775%（该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮5%），如遇人民银行调整基准利率的，按次年1月1日为合同利率调整日，逾期贷款的罚息利率为该合同约定利率上浮50%，若被告未按时足额偿还贷款本金、支付利息，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，主张其为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，被告违约，原告有权宣布合同项下的贷款本金全部提前到期，并且就上述债务，被告陈菠为原告提供其购买的位于重庆市江津区XXX住房作为抵押担保，被告恒大江津公司为该合同项下贷款提供连带保证责任。之后，原告与被告陈菠办理了预购商品房抵押权登记，但该房屋至今仍未办理产权登记及抵押权登记。2013年3月11日，原告如约向被告陈菠发放了该笔贷款。截止2019年2月11日，被告陈菠已经连续21期未按时还款，经原告多次催收未果，现原告起诉至法院。被告陈菠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告恒大江津公司辩称：被告恒大江津公司作为保证人不清楚被告陈菠的欠款情况，请法院对欠款金额依法核实；涉案房屋未办理产权证，抵押权未成立，原告不享有优先受偿权；原告在起诉前并未要求保证人承担保证责任，故案件受理费、保全费属于债权人自已行为扩大损失的费用，不应当由恒大江津公司承担。经审理查明：2013年2月5日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告陈菠（甲方、借款人、抵押人）、恒大江津公司（丙方、保证人）签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号渝交银2013年九龙坡个贷字第XX号），合同主要约定：1.甲方向乙方贷款购买位于重庆市江津区XXX住房，贷款金额为1514000元，贷款期限240个月；2.贷款利率为年利率6.8775%，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮5%，贷款实际发放后，遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日；3.逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；4.甲方违反合同约定时，视为本合同的“提前到期事件”，乙方有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；5.甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；本合同利率发生调整的，乙方有权相应调整罚息利率，自合同利率调整日起，按调整后的罚息利率计收逾期或挪用贷款的罚息，但包含合同利率调整日的当期复利不分段计算，适用调整后的罚息利率；6.逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日，按实际天数计算；7.甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用；8.丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，甲方取得所购房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除，但在乙方取得前述他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任；9.甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从放款账户支付至丙方账户；10.甲方选择的还款法为等额本息还款法，本息按期支付，还款日为放款日的对应日。2013年2月27日，原告与被告陈菠、恒大江津公司签订了《重庆市预购商品房抵押合同》，合同约定被告陈菠将其购买的位于重庆市江津区XXX的房屋为其向原告的前述贷款提供抵押担保。2013年3月4日，原告与被告陈菠办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。2013年3月11日，原告按约发放了贷款1514000元。合同履行期间，被告陈菠多次未按约偿还原告借款本息。截止2019年2月11日，原告起诉前，被告陈菠尚欠原告贷款本金1330541.43元，并欠利息115759.77元、罚息6393.83元、复利8211.72元。之后，截止至本案开庭之日，被告未向原告偿还过款项。另查明，本案涉案房屋尚未办理房地产权证，也未办理正式抵押权登记。上述事实，有个人房产抵押贷款合同、重庆市预购（现购）商品房抵押合同、重庆市土地房屋预告登记证明、交通银行分行借款凭证、进账单、贷款基本信息、欠款明细及当事人陈述等证据，在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，因被告陈菠下落不明，本院依法公告送达起诉状副本、本院应诉通知书、举证通知书及开庭传票，公告期满后被告未到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。被告既不提交答辩状，又不到庭应诉是对自己诉讼权利的放弃，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原告与被告陈菠、恒大江津公司之间签订的《个人房产抵押贷款合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定向被告陈菠发放贷款后，被告陈菠应按约归还借款本金及利息。现被告陈菠已累计超过多期未按约偿还借款本息，构成违约，根据合同约定，原告有权提前收回全部贷款本金并有权要求被告支付按合同约定计算的利息、罚息及复利。故对于原告要求被告陈菠立即偿还贷款本金1330541.43元，并支付截止至2019年2月11日的利息115759.77元、罚息6393.83元、复利8211.72元，以及支付自2019年2月12日起至贷款本息付清之日止的利息及复利（以本金1330541.43元为基数，按贷款合同约定贷款利率上浮50%计算的利息，及以应付未付利息为基数按贷款合同约定贷款利率上浮50%计算的复利）的请求，本院予以支持。关于原告对被告陈菠提供抵押担保的房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条和《不动产登记暂行条例》第三条的规定，依据不动产的权利变动形态可将不动产登记分为设立登记、变更登记、转移登记和消灭登记，因此对《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”中的“登记”应限缩解释为设立登记，而不宜扩张解释为预告登记、合同登记等。本案中，原告与被告陈菠仅就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。由于预购商品房抵押权预告登记的对象为将来设立抵押权的请求权，该请求权虽经预告登记后产生了一定的物权效力，即排他性，但并不产生抵押权设立的法律后果。在未变更为正式抵押权登记前，原告作为债权人尚未取得该预购商品房的抵押权。故对原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告恒大江津公司是否承担连带担保证责任的问题。被告恒大地产集团江津有限公司在《个人房产抵押贷款合同》中作为保证人，承诺对被告陈菠的债务承担连带保证责任，该意思表示真实，合法有效，本院予以确认。《个人房产抵押贷款合同》约定被告陈菠取得涉案房屋的权利证明并且原告取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，被告恒大江津公司的保证责任解除。但涉案房屋至今未办理重庆市房地产权证以及正式抵押权登记，而预购商品房抵押权预告登记并不产生抵押权设立的法律后果，因此，被告恒大江津公司的连带担保责任尚未解除。故对于原告要求被告恒大江津公司对被告陈菠的上述债务承担连带清偿责任请求，本院也予以支持。被告恒大江津公司作为被告陈菠的连带责任保证人，在原告起诉后，并未及时主动地履行其连带清偿义务。故其以原告在起诉前并未要求保证人承担保证责任为由，认为本案案件受理费、保全费及实现债权的其他费用属于债权人自已行为扩大损失的费用，其不应承担的抗辩理由，不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈菠于本判决生效后十日内给付原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行贷款本金1330541.43元、利息115759.77元、及罚息和复利(该罚息截止至2019年2月11日为6393.83元，之后的罚息以贷款本金1330541.43元为基数，从2019年2月12日起至付清该贷款本金之日止，按照在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上上浮5%后再上浮50%的标准计算；该复利截止至2019年2月11日为8211.72元，之后的复利以利息115759.77元为基数，从2019年2月12日起至付清该利息之日止，按照在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的基础上上浮5%后再上浮50%的标准计算)；二、被告恒大地产集团江津有限公司对被告陈菠的上述第一项债务向原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行承担连带清偿责任；三、驳回原告交通银行股份有限公司重庆九龙坡支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17948元、诉讼财产保全费5000元，合计22948元，由被告陈菠、恒大地产集团江津有限公司共同负担（此款因原告已预交，由两被告在向原告支付前述款项时一并直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  胡小涛人民陪审员  李正渝人民陪审员  杨坤华二〇一九年七月三十日书 记 员  幸灵媛