河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终4502号上诉人（原审原告、反诉被告）：毕宝刚，男，汉族，1976年4月17日出生，沈阳市于洪区人，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：许春霞，女，汉族，1977年11月7日出生，住北京市石景山区。系上诉人毕宝刚之妻。上诉人（原审被告、反诉原告）：任凌颉，女，汉族，1982年9月17日出生，固安县。委托诉讼代理人：胡占龙，河北燕祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：武煜，1969年12月9日出生，北京市宣武区。系上诉人任凌颉丈夫。上诉人毕宝刚因与上诉人任凌颉房屋买卖合同纠纷一案，均不服河北省固安县人民法院(2017)冀1022民初1409号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人毕宝刚上诉请求：撤销(2017)冀1022民初1409号民事判决第三项、第四项，改判驳回任凌颉的反诉请求；判令任凌颉自2016年9月30日起给付毕宝刚120万的利息(按年利率6％，至120万付清之日止)，及支付毕宝刚违约金10万元；一、二审诉讼费用及其他费用由任凌颉承担。事实和理由：1、本案是任凌颉违约。合同签订后，任凌颉未如约履行义务，导致毕宝刚无法贷款。毕宝刚一直积极履行自己的义务，即使在诉讼过程中也曾几次表示愿继续按合同约定价款购买涉案房屋，但任凌颉每次都表示不同意卖与毕宝刚，任凌颉损失是其自己所为，与毕宝刚无关，毕宝刚无需赔偿。2、任凌颉对损失的主张无事实依据。首先，双方合同不能继续履行是任凌颉违约所致。其次，造成涉案房屋价值下跌的原因在于任凌颉。3、任凌颉先后做了两次房产价格评估。第一次系单方行为，不具有真实性、合法性及关联性。第二次，虽系法院委托进行的评估，但也不具有客观真实性、关联性，评估的结果并不科学、严谨，也不全面，特别是评估时点与任凌颉自己申请的时点并不一致，不能作为证明涉案房屋价值差额的证据。4、毕宝刚向任凌颉交纳120万元房款已近两年时间，利息损失亦有20万元，一审法院判决毕宝刚给付任凌颉损失60万元，对毕宝刚有失公平。上诉人任凌颉上诉请求：请求撤销(2017)冀1022民初1409号民事判决第二项、第四项，依法改判，判令毕宝刚赔偿任凌颉因房价下跌造成的损失1005000元及鉴定费41000元(此费用从毕宝刚已支付的1200000元中直接扣除)；一、二审诉讼费、保全费由毕宝刚承担。事实与理由：1、因毕宝刚不履行自己的义务，单方提起诉讼，导致本案合同不能继续履行，也因此造成了任凌颉的利益损失。此系毕宝刚违约，任凌颉不存在违约行为。2、涉案房屋经过评估得出的差价损失是客观的，任凌颉没有使损失扩大的行为，主观上也没有扩大损失的故意。在毕宝刚违约行为一直持续的状态下，任凌颉无法采取措施阻止损失扩大。3、经评估认定，涉案房屋在2017年7月14日的市场价值为2995000元，与双方签约时相差1005000元，该损失应由毕宝刚予以赔偿，因评估花费的鉴定费亦应由毕宝刚承担。4、一审法院判决由任凌颉返还毕宝刚购房款1200000元，于法无据。合同第三条约定，双方定金为1200000元，该款项毕宝刚已经支付给任凌颉，该定金条款已经发生法律效力。根据法律规定，定金数额不得超过总房款的百分之二十，至少可以确定其中的800000元适用定金条款，由于毕宝刚违约，任凌颉不应退还该800000元定金。双方合同还约定，毕宝刚逾期付款超过十日，任凌颉有权解除合同，已收房款不予退还。本案中，毕宝刚给付的另外400000元应认定为房款，任凌颉亦不应退还。任凌颉辩称：1、毕宝刚贷款未获批,任凌颉先后多次催促其履约，任凌颉不存在不履行义务的行为。2.评估公司针对2017年7月14日的时间节点出具的评估报告，可以作为认定任凌颉损失的依据。任凌颉的损失是因毕宝刚拒不履行合同导致的，毕宝刚应当予以赔偿。3、毕宝刚意欲让任凌颉先配合过户，而后以其名义进行房屋抵押贷款，再支付剩余房款，对此任凌颉予以拒绝。毕宝刚的上诉理由不能成立，应予驳回。毕宝刚辩称：1、任凌颉关于毕宝刚应按1005000元赔偿任凌颉无事实依据和法律依据。2016年11月8日，双方不能继续履行合同，此时应为计算房屋实际损失的时间点。任凌颉明知合同不能继续履行，应防止损失的扩大，但其未采取适当措施防止损失扩大，对扩大的损失，其无权要求赔偿。2、评估房屋价值的时间点应为2016年11月8日，2017年7月14日的时间点是在毕宝刚不知情的情况下擅自修改的，该时间点的评估报告不能作为认定案件事实的依据。毕宝刚一审起诉请求：1.判令解除双方签订的定金合同及存量房屋买卖合同，并判令被告给付房款1200000元及利息,利息自2016年9月30日起至本金付清之日，利息按年利率6%计算；2.判令被告支付违约金100000元（即返还双倍购房定金的差额）。3.诉讼及其他费用由被告承担。任凌颉一审反诉请求：1、要求确认双方签订的《廊坊市存量房屋买卖合同》及《协议》合法有效；2、要求判令被反诉人承担违约责任，判令被反诉人向反诉人支付的800000元定金反诉人不予返还；3、判令被反诉人向反诉人支付的400000元房款不予退回；4、要求解除原、被告双方签订的《廊坊市存量房买卖合同》、《补充协议》；5、请求判令反诉被告赔偿反诉原告因反诉被告违约而给反诉原告造成的实际损失，其中房屋差价损失100.5万元，户口卡迁出费用差旅费、误工费共计5万元，以上一共是105.5万元；6、要求反诉被告承担涉案房屋的评估费41000元。一审法院认定事实：原告毕宝刚于2016年9月25日通过房屋中介与被告任凌颉签订了《二手房买卖定金合同》，购买被告任凌颉所有的位于固安县，系笔误）的房产一处。该房屋所有权证证号201506353，房屋建筑面积161.16平米。双方约定房屋总金额为4000000元，并约定2016年9月30日之前签订正式的合同，房款支付方式为按揭购买，面签付款首付款为1100000元。当日，原告毕宝刚给付被告订金100000元，被告任凌颉出具了收取订金收条一张。2016年9月30日双方双方签订了《廊坊市存量房屋买卖合同》并签订了《补充协议》，约定固安县育才北路东侧朝阳大道北侧、孔雀新城墨园12号楼1单元102室房屋包括地下室和一个由物业管理公司分配的地下车位。逾期付款责任约定：逾期超过10日，甲方有权解除合同，已收房款不予退回。双方约定甲方收到全部房款之日办理房屋交付。当日给付了购房款1100000元，被告任凌颉出具了收取购房款的收条一张。双方未约定房屋交付时间和购房款给付时间。后原告毕宝刚因征信问题未能办理贷款。原告于2016年11月8日诉至固安县人民法院，请求解除合同，并返还购房款1200000元，诉讼期间被告任凌颉提出反诉，请求确认合同有效，反诉被告承担违约责任，反诉原告不返还定金800000元及400000元购房款。本院于2016年12月14日作出(2016)冀1022民初3407号民事判决书，判决解除原被告双方签订的《廊坊市存量房屋买卖合同》，被告退还原告购房款1200000元，驳回反诉原告任凌颉的反诉请求。后被告任凌颉不服(2016)冀1022民初3407号民事判决，提起上诉，廊坊市中级人民法院作出（2017）冀10民终742号民事裁定书，撤销(2016)冀1022民初3407号民事判决书，发回本院重审。2017年5月17日，被告任凌颉申请对涉案房屋孔雀新城墨园12号楼1单元102室的市场价格进行评估，评估基准日为2016年11月8日。2017年8月22日，廊坊开发区益华房地产评估咨询有限公司出具价格评估报告，孔雀新城墨园12号楼1单元102室，在价值时点为2017年7月14日的市场价值为2995000元，单价为18585元，被告任凌颉支付鉴定费41000元。一审法院认为，原被告双方签订的《二手房买卖定金合同》、《廊坊市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行相关义务。原被告双方均同意解除，应予以解除，被告返还购房款1200000元。原告毕宝刚因征信问题未能办理贷款，亦无能力现金付款，致使无法继续履行合同，已构成违约，应承担违约责任。现因房价出现下跌，反诉原告任凌颉因此实际产生的损失，反诉被告毕宝刚应予以赔偿。原告于2016年11月8日起诉请求解除合同，反诉原告任凌颉应采取未采取措施防止损失的扩大，应承担相应的责任，本院酌定反诉被告赔偿反诉原告损失600000元。反诉原告主张的鉴定费，有鉴定费票据证明，本院酌定反诉被告负担20500元。反诉原告主张的户口卡迁出费用、差旅费及误工费，反诉原告未提供相关证据证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定判决：一、解除原、被告双方签订的《二手房买卖定金合同》、《廊坊市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告任凌颉返还原告毕宝刚购房款1200000元，本项于判决书生效后10日内履行。三、驳回原告毕宝刚其他部分诉讼请求。四、反诉被告毕宝刚给付反诉原告任凌颉损失600000元、鉴定费20500元，共计620500元。本项于判决书生效后10日内履行。五、驳回反诉原告任凌颉其他部分诉讼请求。案件受理费7800元，由原、被告负担各负担3900元，反诉费7800元，由反诉原、被告各负担3900元。经审理查明，二审期间，上诉人毕宝刚提出廊坊开发区益华房地产评估咨询有限公司(以下简称益华评估公司)未按一审法院委托的评估基准日对涉案房屋价格进行评估。经查证，该情况属实。经二审法院要求，该评估公司对涉案房屋在2016年11月8日时间节点的价值补充进行评估，重新出具评估报告，评估意见为，估价对象在2016年11月08日时间节点的市场价值为3348260元。针对该补充评估报告，上诉人毕宝刚提出异议，认为对房屋价格的评估未包含地下室、地下车位及房屋所附花园的价值。益华评估公司对此书面进行回复，回复意见明确其未将地下室和车位作为估价对象，同时，该回复意见未表明该房屋所附花园的价值是否包含在房屋评估价格中。上诉人毕宝刚针对地下室、地下车位、房屋所附花园的价值申请追加评估，经征求益华评估公司意见，该公司表示无法对此进行评估。上诉人任凌颉对益华评估公司针对2016年11月8日时间节点作出的《房屋价格评估报告》未发表相反意见，但针对该报告的估价结果是否包含地下室、地下车位及房屋所附花园价值的问题，上诉人任凌颉认为，这些附属权益均与房屋相连，不可分割，只有使用权，没有所有权，无法单独进行评估，也不能单独处置和交易，在涉案房屋交易的价格中均包含了这些附属权益的价值。虽然评估机构的估价对象未包含这些附属设施，但客观上并不影响评估报告的结论。本院审理查明的其他事实与一审判决认定事实相同。本院认为，上诉人毕宝刚与上诉人任凌颉签订的《二手房买卖定金合同》、《廊坊市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应受此约束并依约履行合同义务。上诉人毕宝刚因征信问题未能办理贷款，亦无能力现金付款，致本案合同无法继续履行，已构成违约，应承担违约责任，对因此给上诉人任凌颉造成的实际损失应予赔偿。上诉人毕宝刚主张本案系上诉人任凌颉违约，其理据不足，本院不予支持。关于上诉人毕宝刚支付给上诉人任凌颉的120万元是定金还是购房款的问题：2016年9月25日，双方当事人签订《二手房买卖定金合同》，约定乙方于2016年9月25日向甲方支付定金人民币10万元，同日，毕宝刚向任凌颉支付10万元，上诉人任凌颉出具收条，载明收到毕宝刚房屋订金10万元；2016年9月30日，双方当事人签订《廊坊市存量房屋买卖合同》，约定乙方应当在签订合同的同时支付定金120万元。同日，毕宝刚向任凌颉支付110万元，任凌颉出具收条，载明收到毕宝刚购房款110万元。由此可以认定，上诉人毕宝刚向上诉人任凌颉交付的购房定金是10万元，后支付的110万元应为购房款，而非定金。上诉人任凌颉主张毕宝刚实际给付定金80万元，应就该80万元适用定金罚则，与案件实际情况不符，本院不予支持。关于益华评估公司出具的补充评估报告的估价结果是否包含地下室、地下车位及房屋所附花园的价值问题。本院认为，房屋因满足人们生活需要的性质而具有一定的价值，同样，与房屋相连的地下室及独立的车位、所附花园也因其具有满足人们生活需要的属性而具有独立的价值，本案所涉房屋其地下室的形式为负一层，通过房屋的内楼梯与一层相连接，负一层的层高约为3米，面积大约为一层面积的三分之二左右，并附有负一层庭院一处，该地下室与一般单元楼房所附作为储物使用的地下室明显不同，本案所涉房屋还附有地面庭院一处，上述负一层、地下地上庭院对房屋交易总价有极大影响，本案所涉房屋买卖合同所附地下车位，虽未明确交易价格，但地下车位有独立的使用价值和对应的市场价格，地下车位随房屋一并转让，在对房屋总价进行评估时，应对地下车位对房屋总价的影响，进行考量。本案中，益华评估公司在对房屋现场进行勘验，明确知晓该房屋有通过室内楼梯相连接的负一层及负一层庭院，但未将该客观情况对房屋总价的影响进行评估，其回复意见明确表示未将地下室和车位作为估价对象，同时，也未表明该房屋所附花园是否包含在房屋评估价格中，故本院认为益华评估公司补充出具的《房屋价格评估报告》的评估意见，仅是对该房屋地上一层部分的估价结果，并不包含地下室、车位及房屋所附花园的价值，如以该《房屋价格评估报告》的评估意见，认定双方交易的房屋及附属设施总价，将与客观情况严重背离，该《房屋价格评估报告》本院不予采信。上诉人任凌颉关于《房屋价格评估报告》的评估意见虽未包含地下室、车位及房屋所附花园的价值，但并不影响评估报告结论的主张，本院不予支持。上诉人任凌颉主张其房屋价值损失为1005000元，并要求上诉人毕宝刚予以赔偿，无证据证明，本院不予支持。根据双方当事人的开庭陈述，综合本案证据，结合房地产市场交易情况，本院酌定上诉人任凌颉房屋价值损失为20万元，毕宝刚应予赔偿，该款项从上诉人毕宝刚交付的120万元购房款中予以扣除，余款100万元应由上诉人任凌颉返还给上诉人毕宝刚。关于任凌颉已交纳的评估费，因益华评估公司在明知本案所涉房屋的建筑结构及附属设施情况的前提下，所作评估意见严重背离客观情况，其作出的《房屋价格评估报告》不能做为认定案件事实的依据，任凌颉可另行向益华评估公司主张评估费，本案中不予处理。综上所述，上诉人毕宝刚的上诉理由，本院依据审查认定的案件事实，部分予以支持，其他上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人任凌颉的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初号1409号民事判决第一项，即“一、解除原、被告双方签订的《二手房买卖定金合同》、《廊坊市存量房屋买卖合同》及《补充协议》”；二、撤销河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初号1409号民事判决第二、三、四、五项，即“二、被告任凌颉返还原告毕宝刚购房款1200000元，本项于判决书生效后10日内履行；三、驳回原告毕宝刚其他部分诉讼请求；四、反诉被告毕宝刚给付反诉原告任凌颉损失600000元、鉴定费20500元，共计620500元。本项于判决书生效后10日内履行；五、驳回反诉原告任凌颉其他部分诉讼请求”；三、任凌颉返还毕宝刚购房款120万元，毕宝刚赔偿任凌颉房屋价值损失款20万元，上述款项折抵后，任凌颉返还毕宝刚100万元，于本判决生效后十日内履行；四、驳回毕宝刚的其他诉讼请求；五、驳回任凌颉的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7800元，由毕宝刚负担3900元，由任凌颉负担3900元，一审反诉案件受理费7800元，由毕宝刚负担3900元，由任凌颉负担3900元；二审案件受理费17492元，由毕宝刚负担7492元；由任凌颉负担10000元。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 韩静威审判员 史纪红二〇一九年七月一日书记员 于盟佳