山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初6371号原告：青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司，住所地胶州市中云锦州路**，统一社会信用代码91370281169658545Q。法定代表人：王世磊，董事长。委托诉讼代理人：孙立先，男，1949年3月16日生，汉族，住住胶州市，公司员工。被告：青岛胶州湾凯凯置业有限公司，住，住所地青岛胶州湾凯凯置业有限公司，住所地山东省胶州市寺门首路**织机构代码75376404-8。法定代表人：叶国光，董事长。被告：丁丽华，女，1976年3月12日生，汉族，住胶州市，系青岛胶州湾凯凯置业有限公司经理。被告：胶州市鑫和源房产信息服务中心，住所地，住所地胶州市中云KK香港城****楼**网点商户。负责人：迟培福，男，1956年7月15日生，汉族，住胶州市。被告：迟培福，男，1956年7月15日生，汉族，住胶州市。原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司（以下简称泓鑫源公司）与被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司（以下简称凯凯置业）、被告丁丽华、被告胶州市鑫和源房产信息服务中心（以下简称鑫和源房产）、被告迟培福商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告泓鑫源公司的委托诉讼代理人孙立先到庭参加诉讼，被告凯凯置业、丁丽华、鑫和源房产、迟培福经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确定原被告签订的凯凯香港城31#楼32#房《商品房买卖合同》有效，判定31号楼32号房产权归原告所有。2、判令被告立即腾房还房。3、被告协助办理产权证书。4、被告承担诉讼费、保全费。事实与理由：1、经胶州市人民法院（2016）鲁0281民初7890号判决，被告凯凯置业与丁丽华签订的31号楼32号房的《商品房买卖合同》无效。2、根据（2014）青民再终字第179号判决，原被告所签31号楼32号房《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同履行。3、根据建设部第42号令第六条规定，未依法取得房屋所有权、司法机关查封、权属有争议的房屋不得出租，房屋租赁合同无效。丁丽华将涉案房屋在2013年租给被告鑫和源房产、迟培福，因涉案房在2013年已被法院查封，且被告并未取得房产证，且有争议，因此租赁合同无效。综上所述，被告恶意一房多卖，强占原告房屋违法出租事实清楚，请求判如所请。被告凯凯置业未到庭，亦未提交书面答辩。被告丁丽华未到庭，亦未提交书面答辩。被告鑫和源房产未到庭，亦未提交书面答辩。被告迟培福未到庭，亦未提交书面答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭进行证据交换和质证。已经生效的判决书，本院予以确认并在卷佐证。原告向本院提交了如下证据：1、涉案房屋查封保全裁定书、保全费收据原件及其复印件各一份，原告申请法院查封，胶州市人民法院下达（2013）胶民初字第2632号民事裁定书，2013年6月20日涉案房屋被查封，没有续封，现在已过查封期限，该房没有他人查封。2、房屋备案登记表复印件一份，原件在胶州市人民法院（2016）鲁0281民初7890号案件卷宗中，证明丁丽华作为申请人将已经出售的涉案房屋又卖给她自己，备案时间是2013年6月21日，该房在2013年6月20日已经查封。3、青岛市中级人民法院（2014）青民再终字第179号民事判决书原件及其复印件各一份，该判决确认原告与被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司签订的售房合同合法有效，双方应当遵照执行。4、胶州市人民法院（2016）鲁0281民初7890号民事判决书原件及其复印件各一份，证明丁丽华与青岛胶州湾凯凯置业有限公司所签订的31号楼32号房买卖合同无效，同时也证明丁丽华将涉案房屋租给第三被告迟培福，房屋租金每年58000元。5、法律文书生效证明原件及其复印件各一份，证明（2016）鲁0281民初7890号民事判决书已经于2017年10月27日送达双方当事人，于2018年2月12日发生法律效力，于2018年2月23日履行期限届满。6、原告与凯凯置业签订的购房合同原件及其复印件各一份，证明被告凯凯置业以凯凯香港城D区22号楼34、35、36号（合并新编号32号）的商品房折抵欠原告的工程款，在2008年7月9日签订《商品房买卖合同》，并在2010将房屋交付于原告，原告当仓库使用，被告在2013年6月份，在原告不知情的情况下强行拆锁开门，占用了该房，并将该房出租。7、2011年11月14日，涉案房屋仓库被盗案南关派出所接受刑事案件回执单原件及其复印件各一份，证明涉案房屋2011年11月14日时，原告正在当仓库使用。8、胶州市鑫和源房产信息服务中心个体登记信息查询原件一份，证明该中心负责人为迟培福。本院对证据认定如下：原告提交了证据1、3、4、5、6、8的原件，证据2复印件经与本院（2016）鲁0281民初7890号案件卷宗中的原件比对内容一致，被告未到庭质证，视为放弃权利，本院确认原告提交的证据1、2、3、4、5、6、8为有效证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月9日，原告与被告凯凯置业签订商品房买卖合同一份，合同的甲方为被告，合同的乙方处有被告的盖章、孙立先的签名。合同约定，原告购买胶州湾凯凯香港城D区22号楼34号、35号、36号商品房。34号商品房建筑面积115.72平方米，单价为每平方米2668元，合计商品房价款为308741元；35号商品房建筑面积209.24平方米、36号商品房建筑面积121.24平方米，单价为每平方米2748元，合计商品房的价款为908160元。上述三套商品房总价款为1216901元，打九六折为1168225元，该商品房购房款折抵原告为被告承建的凯凯香港城1号楼建筑施工工程款。建筑工程竣工验收交付使用并经双方审核决算后，购房款如有差额，乙方于决算后十日内补交差额部分的购房款，如抵顶工程款数额不足，差额部分按双方签订的建筑工程施工合同履行。合同第三条约定了商品房交付原告使用的期限：因该商品房系甲方售楼部，甲方需继续使用，交付时间暂不确定，由双方另行协商确定交付时间。合同第六条约定商品房产权登记：甲方协助乙方办理房屋产权登记，所需交纳的税及有关费用由乙方承担，乙方按照甲方通知的期限、金额交纳办理房屋所有权证所需费用，逾期交纳，由乙方承担逾期办理房屋所有权证的法律后果，房屋所有权证自商品房交付使用之日起两年内办理。本院（2013）胶民再初字第15号民事判决书认定，2008年7月9日原告与被告凯凯置业签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。青岛市中级人民法院（2014）青民再终字第179号民事判决书判决维持了（2013）胶民再初字第15号民事判决书。原告申请财产保全，要求查封胶州市胶州湾凯凯香港城D区22号楼34、35、36号的商品房，胶州市人民法院于2013年6月20日下达（2013）胶民初字第2632号民事裁定书予以查封。另经查阅该案卷宗，（2013）胶民初字第2632号民事裁定书于2013年7月31日向胶州市房产管理局送达，查封期间为2013年7月31日至2015年7月30日；2014年5月26日胶州市人民法院于2013年6月20日下达（2013）胶民初字第2632-1号民事裁定书，解除对涉案的胶州市胶州湾凯凯香港城31#楼32#网点的查封。另，经庭后向相关管理部门查询，胶州市胶州湾凯凯香港城31#楼32#网点无其他被查封信息。被告丁丽华于2013年6月21日将胶州市寺门首路632号凯凯香港城小区31号楼32号网点在胶州市房产管理局进行了备案，备案号胶私备案第00145166号。2013年6月21日，被告凯凯置业将凯凯香港城31号楼32号房卖给被告丁丽华，并于2013年6月21日将房屋备案丁丽华名下。本院（2013）胶民再初字第15号民事案件中的庭审笔录中被告凯凯置业、丁丽华确认，被告凯凯置业将凯凯香港城31号楼32号房卖给被告丁丽华，并于2013年6月21日将房屋备案到被告丁丽华名下，被告丁丽华将房屋出租给了他人使用，同时确认凯凯香港城D区22号楼34、35、36号商品房即为现在的凯凯香港城31号楼32号房。已经生效的胶州市人民法院（2016）鲁0281民初7890号民事判决书认定，原告与被告凯凯置业签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告丁丽华与被告凯凯置业签订的将凯凯香港城31号楼32号房卖给丁丽华的《商品房买卖合同》无效。被告鑫和源房产在该案中辩称，被告鑫和源房产自2014年起开始租赁被告凯凯置业的D区22号楼东首圆弧形两层房屋，出租方是被告丁丽华，2016年1月12日又与被告丁丽华重新签订了房屋租赁合同，租赁期限十年，前五年每年租赁费58000元，现在房屋由被告鑫和源房产使用，在租赁房屋时被告丁丽华给被告鑫和源房产看了商品房预售合同，在被告鑫和源房产使用期间和装修期间，孙立先多次到被告鑫和源房产租赁使用的房屋，孙立先一直未提出异议，也没有说房屋是孙立先的。原告在本案庭审中称2013年6月20日涉案房屋被查封，没有续封，现在已过查封期限，该房没有他人查封；2010年将房屋交付于原告，原告当仓库使用，被告在2013年6月份，在原告不知情的情况下强行拆锁开门，占用了该房，并将该房出租给迟培福，现在房屋仍由迟培福租赁使用，孙立先曾多次让迟培福搬出。本院认为，已经生效的判决书确认原告与被告凯凯置业2008年7月9日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行，原告依据与被告凯凯置业签订的《商品房买卖合同》，取得了凯凯香港城31号楼32号房屋相应权利，故本院确认凯凯香港城31号楼32号房屋为原告所有，被告凯凯置业应为原告办理上述房屋的初始登记等备案手续，并向原告交付房屋。被告凯凯置业、丁丽华于2013年6月21日将房屋备案到被告丁丽华名下，已经生效的胶州市人民法院（2016）鲁0281民初7890号民事判决书认定，被告丁丽华与被告凯凯置业签订的将凯凯香港城31号楼32号房卖给丁丽华的《商品房买卖合同》无效，因此被告凯凯置业、丁丽华2013年6月21日将凯凯香港城31号楼32号房屋备案到被告丁丽华名下的行为也是无效的。被告丁丽华明知凯凯香港城31号楼32号房屋为原告所有，其与被告凯凯置业签订的将凯凯香港城31号楼32号房卖给丁丽华的《商品房买卖合同》无效，却自2014年起将房屋出租给了被告鑫和源房产使用，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因被告丁丽华非涉案房屋的所有权人也未受委托对外租赁房屋，系无效行为，双方的租赁合同无效，无效的租赁合同自始无效。因此，被告丁丽华将涉案房屋租赁给被告鑫和源房产的行为无效，被告丁丽华与被告鑫和源房产签订的房屋租赁合同自签订时即为无效合同。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，原告基于与被告凯凯置业的商品房买卖关系，要求被告腾退房屋，应当予以支持。因此被告丁丽华与被告鑫和源房产应当向原告返还涉案凯凯香港城31号楼32号房。被告鑫和源房产在另案中自认租赁了涉案房屋，关于原告主张被告迟培福承担责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的字号为当事人，因此迟培福不应当作为本案当事人。根据原告与被告凯凯置业2008年7月9日签订的《商品房买卖合同》第六条约定，被告凯凯置业协助办理房屋产权登记，所需交纳的税及有关费用由原告承担，房屋所有权证自商品房交付使用之日起两年内办理，因此对原告主张的被告协助办理产权证书的诉讼请求，原告可待商品房交付使用后另行主张。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司与被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司于2008年7月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效，胶州湾KK.香港城31号楼32号房屋归原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司所有，被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告交付该房屋。二、被告丁丽华、被告胶州市鑫和源房产信息服务中心于本判决生效后三十日内腾退胶州湾KK.香港城31号楼32号房屋交付原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司。三、驳回原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司对被告迟培福的诉讼请求。四、驳回原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14992元，因适用简易程序减半收取7496元，由被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一九年七月二十四日书记员  鹿 翔