贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5135号原告：王耀斌，男，1987年4月22日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：中天城投集团城市建设有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目G6组团负4层7号楼，统一社会信用代码：9152000078979971XG。法定代表人：张智，职务：总经理。委托诉讼代理人：李文娜，女，1985年12月10日生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱雄，男，1991年10月3日生，汉族，系该公司员工。原告王耀斌与被告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称“中天公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王耀斌，被告中天公司委托诉讼代理人李文娜、朱雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告已经交付的购房款总计277764元；2.判令被告承担违约金27776.4元；3.判令被告承担资金占用费直至归还购房款为止,暂时计算至2019年4月17日为407.39元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年8月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议(合同编号:CD11741)，约定原告购买被告开发的位于未来方舟D3-4栋（4）1单元8层6号、建筑面积为53.03平方米的商品房。合同签订当日，原告向被告支付首期购房款277764元，按照《商品房买卖合同》第十一条约定,被告应当于2018年12月31日前向原告交付涉案商品房。根据第十三条第一款第二项的约定,若被告逾期交房超过90日，原告有权退房,且被告应当自收到原告退房通知书之日起30日内退还全部已付房款，并按原告已付房款的10%支付违约金。因被告逾期超过90天未交房，2019年4月2日原告向被告发送《退费通知》解除合同并主张退还购房款同时支付违约金，同年4月3日原告亲自前往被告处再次送达《退房通知》，同年4月9日被告告知只退购房款本金不支付违约金，购房款在30日内支付。被告严重违约，为维护自己合法权益，原告诉至本院，请求如前。被告中天公司辩称，被告在原告未付清全部房款之前，有权拒绝交房，不存在逾期交房，现原告仅支付首付款，未支付尾款，故原告未履行付款义务前，被告有权拒绝交房，维修基金系被告代收，已将该笔款项交结住建部门，因此，原告的诉请无事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2018年8月18日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及补充协议一份（合同编号：CD11741），约定原告购买被告开发的位于云岩区渔安安井片区未来方舟D3-4栋(4)1单元8层6号商品房一套，房屋总价款544321元，首付款272321元，余款272000元以银行按揭贷款方式支付。合同第八条约定：……买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（2）种方式：（2）买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。第十一条约定：出卖人应于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订当日，原告通过POS机签约方式向被告支付了购房定金20,000元，首付款252321元，共计272321元，原告另支付维修基金5443元。被告向原告出具了加盖其公司印章的《收款收据》二份，确认收到上述款项。之后，原告按照被告的要求向银行提交贷款申请及资料，但银行以原告房屋未办理预售合同备案登记为由，拒绝为原告提供按揭贷款。2019年3月28日，涉案房屋完成合同备案登记。同年4月3日，因交房时间已逾期90日以上，原告向被告邮寄送达《退房申请书》一份，后被告工作人员口头答复原告仅同意退款，不赔偿违约金，故原告诉至本院，请求如前。本院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下两个方面：一是合同是否应当解除；二是违约责任由谁承担，如何承担。关于合同是否应当解除方面。其一，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系各方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。其二，原告已按合同约定提供办理银行按揭贷款所需资料，不能办理银行按揭贷款系被告未及时办理涉案房屋的合同备案登记所致。其三，根据合同第八条之约定，因被告的原因导致原告未能获得贷款，原告有权解除本合同。其四，根据合同中第十三条的约定，被告未能按照合同约定的时间将房屋交付原告，且已逾期超过90日，现被告未能举证证明逾期交房系不可抗力或非被告方面的原因所致。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，现原、被告于上述合同中约定解除合同的条件已成就，原告有权解除合同，《商品房买卖合同》及补充协议应予解除。关于违约责任由谁承担及如何承担方面，本案中，合同不能履行的原因在于被告未及时办理备案登记致使未能办理银行按揭贷款造成，因此，本院认定系被告违约导致《商品房买卖合同》不能继续履行，被告应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定：因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息，第十三条约定：逾期交房超过90日，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告存在过错，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告按照合同约定赔偿损失，即返还已付房款272321元及维修基金5443元，共计277764元，并按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自2018年8月18日起至实际付清购房款时止期间的利息，同时支付违约金，违约金为27776.4元（277764×10%）。对于被告辩称维修基金5443元系第三方收取不应由其退还的意见，因原告系在被告处向被告交付，且被告向原告出具了相应的《收款收据》，因此，对被告的该辩称意见，本院不予采信。综上所述，对原告要求判令解除原告与被告于2018年8月18日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：CD11741）的诉请，本院予以支持；对原告要求判令返还原告已付购房款272321元，维修基金5443元，共计277764元的诉请，本院亦予以支持；对原告要求被告支付利息（利息参照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本息清偿时止，以277,764元为本金，暂计至2019年4月17日止为407.39元）的诉请，本院支持以未返还已付购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付自2018年8月18日起至实际付清购房款时止期间的利息，超出部分，不予支持；对原告要求被告支付违约金27776.3元的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王耀斌与被告中天城投集团城市建设有限公司于2018年8月18日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：CD11741）；二、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王耀斌已付购房款272321元及维修基金5443元，共计277764元，并以未付款为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率支付自2018年8月18日起至付清本息时止期间的利息；三、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王耀斌违约金27776.4元；四、驳回原告王耀斌其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5888元，减半收取2944元，由被告中天城投集团城市建设有限公司承担（此款原告已预交，被告中天城投集团城市建设有限公司于履行本判决时一并支付）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年七月十二日书记员 林小庆