广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终1997号上诉人（原审原告）：吴庭大，男，1984年12月1日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：李绪兵，广东陆台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何升辽，男，1986年9月3日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：吴湛梅，广东承诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李林清，女，1989年11月28日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：曾昌鹏，广东承诺律师事务所律师。上诉人吴庭大因与被上诉人何升辽、李林清房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2018）粤0825民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴庭大的委托诉讼代理人李绪兵，被上诉人何升辽的委托诉讼代理人吴湛梅，被上诉人李林清的委托诉讼代理人曾昌鹏到庭参加诉讼。上诉人吴庭大上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持吴庭大的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，严重违反了《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则以及公平公正原则，其判决结果不但是对“一房二卖”恶意违约行为予以纵容，而且是变相鼓励“一房二卖”，严重违背了合同法的立法宗旨。首先，在何升辽“一房二卖”恶意违约的情况下，一审法院对于吴庭大提出的关于何升辽应向其赔偿将涉案房屋另行出售所得的差价款31万（127万元-96万元）的请求不全部支持，只是按付款比例支持，明显违反了相关法律的规定，属于适用法律错误。一审法院既已支持吴庭大作为守约方有权要求违约方何升辽赔偿房屋差价的法律事实，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条和本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。所以，对于吴庭大提出的何升辽应向其赔偿将涉案房屋另行出售所得差价款31万的请求，依法应予支持。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条规定：“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。”据此，损失的确定有了两种计算方法：一是如果房屋未卖出，以合同约定价与合同解除时的评估价间的差价确定损失；二是如果房屋已经卖出，以合同约定价与出卖人另行出售房屋的价格之间差价确定损失。《深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见》第14条也作出了“房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房产高价出卖给第三人，导致买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、由出卖人返还已付购房款及利息并赔偿两份买卖合同的差价损失”的裁判指引。以上规定，体现了不能让违约方通过“一房二卖”获利的原则。如果按一审的判决结果只支持部分房屋差价损失赔偿，则会让不守信者投机钻营，一看到房屋上涨，就可以另行高价出售，那这个市场岂不是任何契约都可以毁，人人都可以不守信用？其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该规定虽然是适用于房地产开发企业与买受人之间的买卖合同纠纷，但对于二手房“一房二卖”的恶意违约行为，在确定守约方所受损失时，上述规定仍然可以参照适用。出卖人在签订买卖合同后将房产又高价另卖他人，导致买受人合同目的无法实现时，买受人难以证明其实际损失大小的，出卖人“一房二卖”获取的差额利益可视为买受人的损失。根据公平和诚实信用原则，出卖人不应当从其违约行为中获取利益。《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》规定，人民法院追究侵权人的赔偿责任时，可以根据权利人的请求，按照权利人因被侵权所受到的损失或者侵权人因侵权所获得的利益确定赔偿数额。参照上述规定，出卖人违约就是为了将房产高价另卖他人获取差价利益，那么出卖人的赔偿责任可以按照其因违约所获得的利益来确定赔偿数额。再次，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（十）》第二十九条进行判决，明显适用法律错误。吴庭大所并非主张违约金，而是主张赔偿损失。再者，何升辽在庭审中并没有以违约金过高为由主张法院予以调整。最后，涉案房屋至本案二审开庭之日的价值已高达225万元，即使二审法院支持吴庭大的所有诉讼请求，也无法弥补吴庭大因何升辽“一房二卖”恶意违约所造成的损失。二、一审法院判决李林清不承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据。首先，涉案房屋属于夫妻共同财产，因涉案的房屋所产生的债务应当由夫妻共同偿还。其次，吴庭大的购房款已经支付到李林清的账户，李林清在一审中辩称，其不知道何升辽在2017年6月27日已和吴庭大签订了《房屋买卖合同》，其是在收到法院传票后才得知，很明显不是事实。涉案房屋在何升辽出卖给第三人时，李林清也同样没有签字，但李林清却从未表示反对，故李林清对何升辽“一房二卖”的行为是默认的，因此，李林清具有明显的过错，故应承担连带赔偿责任。三、何升辽已于2017年6月27日将涉案房屋转让给吴庭大，后又于2017年8月将涉案房屋转让给第三人，并且在转让给第三人后还多次要求吴庭大支付按揭款和物业管理费，何升辽的上述行为明显是诈骗，应依法移送公安机关处理。综上所述，请求二审法院依法改判支持吴庭大的全部诉讼请求。被上诉人何升辽答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回吴庭大的上诉，维持一审判决。被上诉人李林清答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回吴庭大的上诉，维持一审判决。吴庭大起诉请求：1.解除吴庭大、何升辽于2017年6月27日签订的《房屋买卖协议书》；2.何升辽、李林清返还购房款40万元及利息2万元；3.何升辽、李林清违约致房屋差价损失共计31万元；4.何升辽、李林清赔偿给吴庭大经济损失40万元；5.本案诉讼费用由何升辽、李林清承担。一审法院查明事实：何升辽因急需资金周转，将其按揭购买的位于湛江市××区体育南路西××房出卖给吴庭大，总价款为96万元。2017年6月27日，以何升辽为甲方和以吴庭大为乙方签订一份《房屋买卖协议书》，主要约定：一、乙方需分两部分支付购房款96万元，第一部分支付46万元，第二部分50万元待领取房产证即过户时由乙方向银行结清；二、从协议书生效日起由乙方承担房屋每月的按揭款至房屋过户时止，支付时间为每月16日；三、从协议书生效日起每月物业费电梯分摊费320元由乙方支付；四、后期过户费用由乙方支付；五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议自签订之日起生效。签订合同后，何升辽将房屋钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书、防火安全责任书、房屋验收记录表、前期物业服务协议、湛江市京基房地产开发有限公司出具的发票和个人贷款支付凭证等原件交给吴庭大存执；吴庭大于2017年6月27日、7月4日向何升辽在中国邮政储蓄银行账户6212……9840分别转账30万元、6万元，共计36万元。从2017年7月16日起至2018年4月20日止，吴庭大向何升辽支付月供款、物业管理费用的情况如下：1.2017年7月16日，吴庭大向何升辽在中国邮政储蓄银行账户6212……4639转账320元、何升辽在中国邮政储蓄银行账户6217……4220转账3775.66元，两笔共计4095.66元（2017年7月的月供款及物管费）；2.2017年8月17日，吴庭大向何升辽在中国邮政储蓄银行账户6212……4639转账320元、何升辽在中国邮政储蓄银行账户6217……4220转账3747元，两笔共计4067元（2017年8月的月供款及物管费）；3.2017年9月18日，吴庭大的中国邮政储蓄银行账户显示交易金额4060元，其主张向何升辽支付2017年9月的房屋月供3740元、物管费320元，何升辽、李林清以未显示交易对方的账号为由提出异议，但根据2018年10月30日徐闻县公安局城东派出所对何升辽的询问笔录，何升辽对吴庭大的履行情况未提出异议。故而，对于吴庭大主张的已支付的该4060元，本院应予支持（2017年9月的月供款及物业管理费）；4.2017年11月18日，吴庭大向何升辽在中国邮政储蓄银行账户6217……9840转账8158元（2017年10、11月的月供款及物业管理费）；5.2018年1月22日，吴庭大的中国邮政储蓄银行账户显示交易金额8062元，其主张根据何升辽的短信通知支付2017年12月的费用4043元和2018年1月的费用4019元，共计8062元，根据2018年10月30日徐闻县公安局城东派出所对何升辽的询问笔录，何升辽对吴庭大的履约情况未提出异议。故而，对于吴庭大主张的已支付的该8062元，予以支持（2017年12月至2018年1月的月供款及物业管理费）；6.2018年3月4日，吴庭大向何升辽指定的李林清在中国农业银行账户6228……7678转账购房款8000元；7.2018年3月17日，吴庭大向何升辽指定的陈琴在中国邮政储蓄银行账户6210……4514转账7970元（2018年2、3月的月供款及物管费）；8.2018年4月20日，吴庭大根据何升辽的要求，将2018年4月的月供款及物管费共计3947元，以微信转账的方式转入何升辽的微信财付通。吴庭大与何升辽于2018年4月15日的微信聊天记录显示，何升辽要求吴庭大（大哥）微信转账月供房+物业费共3947元，也可以转至陈琴邮政账户6210……4514。故而，吴庭大主张其向何升辽支付的该3947元，予以支持。综上，吴庭大向何升辽支付月供款、物业管理费共计48359.66元（4095.66元＋4067元＋4060元＋8158元＋8062元＋8000元＋7970元＋3947元）。另查明，2017年8月，以何升辽为甲方，汪正兰为乙方，与经纪方湛江市天天房地产代理有限公司签订一份《房地产（经纪）买卖合同》，主要约定：一、甲方将自有的位于湛江市××区体育南路西××房出售给乙方，建筑面积为136.45平方米；二、甲乙双方确定成交价为127万元；等等。签订上述合同后，汪正兰依约向何升辽支付首期房款，何升辽将涉案房屋的所有权转移登记在汪正兰及桂云霞的名下，并协助汪正兰以其住房公积金按揭贷款支付购房余款的抵押手续。2018年5月，吴庭大发现何升辽将其所购买的涉案房屋又转让给与第三人汪正兰，且将涉案房屋的所有权转移登记在汪正兰、桂云霞名下。再查明，吴庭大向何升辽所购买的位于湛江市××区体育南路西××房，是何升辽于2015年12月28日向湛江市京基房地产开发有限公司购买的，其中：总房价为887662元，首付款为357662元，向建设银行按揭贷款53万元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点问题是：吴庭大主张解除其与何升辽签订的《房屋买卖协议书》应否支持；何升辽应否向吴庭大返还其支付的购房款408359.66元、利息2万元，及赔偿房屋的差价31万元、经济损失40万元。关于吴庭大主张解除其与何升辽签订的《房屋买卖协议书》应否支持的问题。本案中，何升辽将其按揭购买的位于湛江市××区体育南路西××房以96万元出卖给吴庭大，双方于2017年6月27日签订《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律强制性规定，为有效合同。签订《房屋买卖协议书》后，吴庭大分别支付给何升辽30万元、6万元，并从2017年7月16日起至2018年4月20日止，吴庭大向何升辽支付月供款、物管费共计48359.66元，以上款项共计408359.66元。但何升辽将上述涉案房屋另行出售，并将涉案房屋所有权转移登记给第三人，导致其与吴庭大的买卖合同履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，吴庭大提出解除双方签订《房屋买卖协议书》的主张，应予支持。关于何升辽应否向吴庭大返还其支付的购房款408359.66元、利息2万元，及赔偿房屋的差价31万元、经济损失40万元的问题。因何升辽先将涉案房屋出卖吴庭大，后又将涉案房屋出卖给第三人，并将涉案房屋的所有权转移登记在第三人名下，导致其与吴庭大签订的《房屋买卖协议书》不能继续履行即无法办理房屋所有权转移登记给吴庭大，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，吴庭大要求何升辽返还其已付购房款及赔偿损失，理由充分，应予支持。何升辽抗辩主张因吴庭大违约在先（即未依约支付购房款46万元，且未按每月16日支付涉案房屋的月供款），其才将涉案房屋另售他人，故其不应承担赔偿责任。从《房屋买卖协议书》中“乙方(吴庭大)需分两部分支付购房款96万元，第一部分支付46万元，第二部分50万元待领取房产证即过户时由乙方向银行结清”、“从协议书生效日起由吴庭大承担房屋每月的按揭款至房屋过户时止，支付时间为每月16日”、“从协议书生效日起每月物业费电梯分摊费320元由乙方(吴庭大)支付”的约定可见，应支付的首期款46万元应当包括涉案房屋的月供款、每月的物业管理费，且应在何升辽领取房产证书之前支付完毕，故何升辽提出吴庭大未依约向其支付购房款46万元的抗辩理由不予采纳。本案证据显示，何升辽于2017年8月将涉案房屋出卖给汪正兰，而吴庭大于签订合同当天即2017年6月27日、2017年7月4日分别向何升辽支付购房款30万元、6万元，并于2017年7月16日、2017年8月17日、2017年9月18日、2017年11月18日、2018年1月22日、2018年3月4日、2018年3月17日分别支付何升辽月供款及物管费4095.66元、4067元、4060元、8158元、8062元、8000元、3947元，共计48359.66元。也即是，何升辽从2017年8月起违反其与吴庭大的合同约定，吴庭大虽从2017年8月起未能按“每月16号”支付涉案房屋的月供款，但并不是导致吴庭大、何升辽签订的《房屋买卖协议书》不能继续履行的原因。综上，何升辽提出因吴庭大违约在先而不承担赔偿责任的抗辩理由，不予采纳。在本起纠纷中，因何升辽“一房二卖”的违约行为导致合同履行不能，故其收取吴庭大的购房款408359.66元（30万元＋6万元＋48359.66元）应予退还。对于吴庭大提出的何升辽应向其赔偿将涉案房屋另行出售所得的差价款31万元（127万元－96万元）的请求，吴庭大、何升辽签订的《房屋买卖协议书》是因何升辽的根本违约被解除，吴庭大作为守约方有权要求违约方何升辽赔偿房屋差价。但在计算损失时，应综合考虑吴庭大的履约情况等因素，且不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，因吴庭大购买涉案房屋的价款为96万元，其支付购房款为408359.66元，结合何升辽“一房二卖”所取得的房屋差价31万元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，何升辽应赔偿解除合同给吴庭大造成的经济损失131866.14元（408359.66元÷96万元×31万元）。对吴庭大关于利息2万元、房屋差价31万元、经济损失40万元的请求，考虑到上述赔偿已足以弥补其损失，故对其超过131866.14元的部分请求，不予支持。另外，吴庭大以李林清与何升辽系婚姻关系，而要求李林清共同偿还何升辽“一房二卖”给其造成的经济损失。本案证据显示,何升辽将登记在其名下的商品房出卖吴庭大，并以其名义与吴庭大签订《房屋买卖协议书》。签订合同后，吴庭大向其支付了部分购房款，但其却将涉案房屋再次出卖给第三人，并将登记在其名下的涉案房屋的所有权转移登记给第三人，导致其与吴庭大所签订的合同无法履行，即何升辽“一房二卖”的违约行为给吴庭大所造成的经济损失，理应由合同相对方即何升辽自行承担，故吴庭大的上述请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、何升辽于判决发生法律效力之日起十五日内向吴庭大返还购房款408359.66元、赔偿经济损失131866.14元；二、驳回吴庭大的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16590元（吴庭大已预交），由吴庭大负担8660元，由何升辽负担7930元。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人吴庭大上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人吴庭大的上诉请求和理由，及被上诉人何升辽、李林清的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、何升辽应如何承担违约责任。何升辽在将涉案房屋出卖给吴庭大后，又将该案房屋出卖第三人汪正兰，且已将涉案房屋过户登记至汪正兰及桂云霞名下，导致何升辽与吴庭大签订的《房屋买卖协议书》因无法继续履行而解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，何升辽应赔偿吴庭大因合同无法继续履行而受到的损失。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，何升辽将涉案房屋以96万元的价格转让给吴庭大后，又将该房屋以127万元的价格转让给第三人，上述两次房屋转让价格的差价31万元应属于吴庭大的损失，故吴庭大请求何升辽赔偿房屋差价款31万元有事实和法律依据，本院予以支持。因何升辽在将涉案房屋出卖给第三人后，不但未及时将已收取吴庭大的房款退回，还继续要求吴庭大以偿还银行按揭贷款的方式支付房款及要求吴庭大支付涉案房屋的物业费，明显给吴庭大造成上述款项的利息损失。因吴庭大主张的2万元利息损失并未超过以吴庭大支付的款项数额为基数从支付之日按中国人民银行同期贷款利率计算至今的利息数额，故对吴庭大主张的2万元利息损失，本院予以支持。吴庭大还主张何升辽应承担40万元的赔偿责任，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对出卖人“一房二卖”的恶意违约行为作出了惩罚性赔偿的规定，但上述司法解释所适用的范围是商品房买卖合同纠纷案件，并未包括出卖人不是房地产开发企业的房屋买卖合同纠纷案件，故在法律及司法解释并未对房屋买卖合同纠纷中的“一房二卖”的行为作出惩罚性赔偿规定的情况下，吴庭大请求何升辽按已付购房款一倍的标准承担40万元的惩罚性赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，何升辽共应赔偿33万元损失给吴庭大，超过上述合法部分，本院不予支持。二、李林清应否承担连带赔偿责任。根据涉案2017年6月27日的《房屋买卖协议书》，签订该协议书的双方当事人分别是何升辽和吴庭大，李林清并不是合同当事人，根据合同相对性原则，吴庭大请求李林清承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴庭大的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省徐闻县人民法院（2018）粤0825民初1722号民事判决第二项；二、变更广东省徐闻县人民法院（2018）粤0825民初1722号民事判决第一项为：限何升辽于本判决发生法律效力之日起十五日内向吴庭大返还购房款408359.66元及赔偿经济损失33万元；三、驳回吴庭大对李林清的诉讼请求；四、驳回吴庭大的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16950元，由吴庭大负担5750元，何升辽负担11200元；二审案件受理费11498元，由吴庭大负担3498元，何升辽负担8000元。本判决为终审判决。审判长  陈小红审判员  郑玉莲审判员  林 竹二〇一九年七月十九日法官助理莫晶莹书记员李欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。