河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初515号原告（案外人）：谈晓艳，女，1970年8月10日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：刘希海，河南正乾坤律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨金玺，男，1961年2月17日出生，回族，住焦作市解放区。第三人（被执行人）：李蜜蜂，女，1973年12月20日出生，汉族，住焦作市。第三人（被执行人）：乔红利，男，1973年12月28日出生，汉族，住焦作市。原告谈晓艳与被告杨金玺、第三人李蜜蜂、乔红利案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。原告谈晓艳及其委托诉讼代理人刘希海，被告杨金玺到庭参加诉讼，第三人李蜜蜂，乔红利经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告谈晓艳向本院提出诉讼请求：判令停止对谈晓艳所有的焦作农信小区3号楼30层8××号房屋的执行拍卖。事实与理由：2018年3月13日，谈晓艳与李蜜蜂签订了房屋买卖合同。李蜜蜂将位于焦作农信小区3号楼30层8××号房屋出售给谈晓艳，谈晓艳支付给李蜜蜂70万元购房款，剩余3万元购房款办理完房屋产权过户后付清。谈晓艳已将70万元购房款通过银行转账和现金支付给了李蜜蜂，因此该房屋所有权归属于谈晓艳。李蜜蜂在2018年3月14日将购房款收到条、房屋钥匙、房卡等交给谈晓艳,之后谈晓艳一家5口人居住该房屋。谈晓艳购房后，到相关部门办理过户手续，因为该小区房屋尚未取得房屋产权证，只有备案登记，未办理过户手续。在2018年5月4日，焦作市山阳区人民法院在执行广发银行焦作分行与第三人金融借款纠纷一案，对该房查封张贴封条时，原告立即提出执行异议。焦作市山阳区人民法院正在对执行异议诉讼审理期间，焦作市解放区人民法院于2018年10月15日到该房张贴公告，在执行杨金玺与李蜜蜂、乔红利借贷一案，该房于2018年8月31日拍卖，让腾房。原告又向焦作市解放区人民法院提出执行异议。解放法院以法院查封在前原告签订买卖合同在后为由，裁定驳回原告的异议请求。为此提出如下停止执行该房理由：一、据以拍卖涉案房产的杨金玺与李蜜蜂、乔红利借贷一案存在违法。杨金玺与李蜜蜂、乔红利借贷一案，系乔红利个人打的10万元借条。案件诉讼时李蜜蜂、乔红利已离婚。在没有李蜜蜂委托或指定情况下，乔红利代李蜜蜂签收法律文书对李蜜蜂不产生法律效力。缺席所作判决无事实依据。二、对李蜜蜂名下涉案房产查封、执行、拍卖未通知其本人且在抵押情况下的拍卖存在违法。三、解放法院对该房的查封效力不得对抗原告善意取得所有权。原告购买该房，从未知道法院已查封该房。该房的原房主李蜜蜂从未告诉原告该房被查封。同时李蜜蜂称她也不知道该房被查封。法院对该房查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。四、对该房的查封属于明显超标的查封。杨金玺与李蜜蜂、乔红利借贷一案借款本金10万元，诉讼时杨金玺申请保全15.6万元。但原告2018年3月13日，以73万元购买的该房。法院查封后在2018年5月2日委托的评估机构对该房的评估价是69.63万元。法院查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。五、强制执行拍卖该房，违背了公平、合理和居住权优于债权的原则和理念。法院不能为了保护被告10万元及利息的债权，却损害了善意人谈晓艳70万元购的居住权。六、李蜜蜂若是被执行人应加大对其执行，谈晓艳已将70万元房款支付，李蜜蜂有能力却逃避法院执行。综上，应判决不得执行涉案房产。被告杨金玺辩称，原告购房时不去不动产登记机关查询房屋信息，造成这样的结果，就是自己的责任。第三人李蜜蜂、乔红利经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面意见和证据。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告与第三人李蜜蜂的房屋买卖合同是否合法有效；2.原告对涉案房屋是否享有足以排除被告杨金玺对此房申请执行的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告谈晓艳为支持其主张，当庭向本院提交了如下证据：1.身份证复印件，证明谈晓艳主体资格；2.解放法院执行裁定书，证明原告提出执行异议之诉的依据。原告于2018年3月13日，以73万元购买第三人李蜜蜂房屋，已付70万元并实际居住。原告2018年10月中旬才得知所购房屋在解放法院涉及案件；3.执行案件的判决书，证明案件2017年5月2日立案，缺席审理，被告乔红利代替被告李蜜蜂领的诉讼手续；4.李蜜蜂与乔红利的离婚证，证明两人2017年2月9日离婚；5.李蜜蜂证明一份，证明乔红利借款10万元其不知情，案件开庭、判决、执行未通知，未委托前夫乔红利领法院手续；6.乔红利证明一份，证明10万元借款、约定期间一个月利息2分，本金未还，利息还2个月；7.山阳法院对涉案房屋执行裁定一份，证明涉及乔红利、李蜜蜂为被执行人案件中，山阳法院2018年5月10日作出查封涉案房屋的裁定，2018年5月14日送达焦作市不动产中心。裁定支持谈晓艳执行异议请求，中止执行涉案房屋。也证实解放法院对涉案房屋的执行不成立；8.2018年3月13日谈晓艳和李蜜蜂房屋买卖合同1份，证明其约定房款73万元，定金是10万元，再付60万元李蜜蜂将钥匙及房屋相关手续交付谈晓艳，剩余3万元过户时交付；9.李蜜蜂在2018年3月13日给谈晓艳出具的收到70万元的收到条，且载明还有3万元余款过户时付清；10.2018年3月14日收条1份，证明谈晓艳收到李蜜蜂房屋钥匙、门禁卡、水电卡、燃气卡等；11.2018年7月18日焦作市鼎盛置业有限公司出具证明，证明2018年3月16日卖方李蜜蜂将涉案房屋卖给买方谈晓艳，3月16日到我公司咨询房产证过户事宜，因我们小区6、7月份才办理房产证，现为了减少费用，让双方到6、7月份再来办理房产证。被告杨金玺对以上证据质证后发表质证意见如下：对证据1、2、3、4、8、9、10、11无异议；对证据5有异议，认为李蜜蜂不清楚其乔红利借钱这个情况不属实；对证据6有异议，真实性不认可，且内容不实，乔红利还我的利息是现金，最后一次是2015年6月30日；对证据7我认为和本案无关。被告杨金玺未向本院提交证据。本院对原告提交的证据经审核后认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、8、9、10、11，被告对其真实性均无异议，该证据形式合法，内容真实可信，应予采信；原告提交的证据5、6形式上属于证人证言，其制作者系杨金玺申请执行案件的被执行人，其恶意逃避执行，与本案有直接的利害关系，且无正当理由未能到庭接受质询，故应依法不予采信；原告提交的证据7与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨金玺因与第三人乔红利、李蜜蜂民间借贷纠纷一案，杨金玺在诉讼过程中申请财产保全，本院于2017年5月4日作出(2017)豫0802民初1626号民事裁定，裁定冻结被申请人乔红利、李蜜蜂名下银行存款156000元或查封同等价值的其他资产。2017年5月9日，本院向焦作市不动产登记中心下达（2017)豫0802执保99号协助执行通知书，查封李蜜蜂购买的由焦作市鼎盛置业有限公司开发的位于焦作市解放区民主南路889号焦作农信小区3号楼8××号房产，查封期限自2017年5月9日至2020年5月8日。2017年7月25日，本院作出(2017)豫0802民初1626号民事判决，判决被告乔红利、李蜜蜂于本判决生效后十日内返还原告杨金玺借款本金100000元及利息(利息自2015年7月1日起，按照月利率2%标准计算至借款实际清偿完毕之日止)。案件受理费1710元、保全申请费1300元，由乔红利、李蜜蜂承担。案件生效后，乔红利、李蜜蜂未能自觉履行生效判决确定的义务。杨金玺向本院申请强制执行，2018年8月31日，本院在淘宝网司法拍卖平台对涉案房屋进行拍卖，买受人王忠红以501336元的价格拍卖成交。2018年10月I5日，本院向乔红利、李蜜蜂发出公告，告知其涉案房屋已经拍卖的事实，要求其在公告之日起十日内将房屋内财产迁出腾空。2018年11月14日，案外人谈晓艳向本院提出执行异议，要求中止对涉案房屋的拍卖。本院于2018年11月22日作出（2018）豫0802执异50号执行裁定，裁定驳回案外人谈晓艳的异议请求。谈晓艳对该裁定不服，于2018年12月7日向本院提起诉讼。另查明，2018年3月13日，案外人谈晓艳与被执行人李蜜蜂签订房屋买卖合同(居间)，第—条即约定：李蜜蜂愿将坐落在焦作市解放区民主路889号农信小区3号楼8××号房产证号为（49558），产权人李蜜蜂的房地产出售于谈晓艳，李蜜蜂保证已如实陈述房地产权属状况，设施、装修情况及相关关系。所提供证件均是真实有效的。谈晓艳对李蜜蜂上述出售的房地产具体状况已充分了解，自愿买受该房地产。第二条：双方经协商一致，同意上述房地产售价为730000元。第五条交款方式：首次付购房定金100000元，第二次在申请登记房地产过户时，谈晓艳交于李蜜蜂房款600000元。同时李蜜蜂交于谈晓艳钥匙及水、电、气等使用清单。第三次申请过户时谈晓艳交于李蜜蜂房款30000元。当日，被执行人李蜜蜂向案外人谈晓艳出具700000元收条，并在收条上注明余款30000元在房屋过户完毕时结清。2018年3月14日，案外人谈晓艳向被执行人李蜜蜂出具收条，载明“收到钥匙4把、门禁卡4个、水卡、电卡、燃气卡、暖气等，其中水费31元、电费剩85,其他不欠”。2018年3月16日双方到焦作市鼎盛置业有限公司咨询房产证过户事宜，被公司告知到六七月份再办理。再查明，涉案的商品房预告登记权利人仍为李蜜蜂，其在2012年11月办理了预购商品房抵押权预告登记，现该房仍处于抵押期间，尚未办理房产登记手续。本院认为，杨金玺作为债权人在诉讼期间对涉案房屋申请本院进行了查封，继而在判决生效后申请执行，由本院对涉案房屋进行评估拍卖，在执行过程中，原告谈晓艳作为案外人对该房主张所有权，要求停止对该房的执行，故本案属案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，原告请求停止对涉案房屋的执行，应同时满足以上四个条件。本案中，本院于2017年5月9日即对涉案房屋进行了查封，查封期限至2020年5月8日，并向房屋登记机关送达了协助执行通知书，具有公示效力，而原告谈晓艳与第三人李蜜蜂签订房屋买卖合同(居间)的时间是2018年3月13日，后才入住该房，明显在本院查封之后，第三人李蜜蜂的行为显系规避执行，依法不得对抗申请执行人，原告提供的房屋买卖合同中虽注明了房产证号并注明原告对出售的房地产具体状况已充分了解，但该表述与本案查明的事实明显不符，原告未尽到善良买受人的谨慎注意义务，非善意第三人，故其虽已按合同约定支付大部分价款，也已实际入住，但明显不具有排除执行的权利。至于原告对本案执行依据提出的异议及对执行过程中具体执行行为提出的异议，不属于本案执行异议之诉审查的范围，对此本院不作评判。综上所述，原告谈晓艳的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告谈晓艳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谈晓艳负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  贾绍军人民陪审员  连发根人民陪审员  梁二利二〇一九年七月五日书 记 员  冯凯悦附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。