苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初1137号 原告：苏州工业园区生物产业发展有限公司，统一社会信用代码91320594780266132W，住所地苏州工业园区星湖街218号。 法定代表人：庞俊勇，总经理。 委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马灵巧，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 被告：苏州英敏基生物技术有限公司，统一社会信用代码91320594583747412C，住所地苏州工业园区星湖街218号生物纳米园A3楼313、314室。 法定代表人：王利民，总经理。 原告苏州工业园区生物产业发展有限公司（以下简称生物公司）诉被告苏州英敏基生物技术有限公司（以下简称英敏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告生物公司的委托诉讼代理人马灵巧、被告英敏公司的法定代表人王利民到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。 原告生物公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租赁期间拖欠的租金72547.91元（2016年3月至2016年9月）及滞纳金暂计12377元（自2016年10月1日起每日按欠费总额的万分之二暂算至2019年1月31日，并继续计算至实际支付之日止）；2、判令被告向原告支付拖欠的电费14998.67元（2015年7月至2016年10月）及滞纳金暂计2559元（自2016年10月1日起每日按欠费总额的万分之二暂算至2019年1月31日，并继续计算至实际支付之日止）；3、判令被告向原告支付自2016年10月1日至2016年10月17日止的房屋占用费6274元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告于2014年10月25日签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》，由被告承租原告位于苏州工业园区星湖街218号生物纳米园C2楼501单元的房屋，该房屋建筑面积约286平方米，租期为自2014年11月1日起至2017年10月31日止，双方另对租金、电费等费用的计算标准、支付方式及日期均作了明确约定。后双方签订《租赁合同终止协议》，于2016年9月30日终止租赁合同，原告并于2016年10月18日收回房屋。然而被告却一直未拖欠租金及电费，原告多次发函催促未果，故此起诉至法院。 被告英敏公司辩称：1、被告确实欠付原告房租及水电费，之所以未缴纳是因为原告发送电子邮件列出催款清单后，被告认为数额不对，与原告的人员协商要求核对，但一直未得到确认。被告作为园区领军人才进入园区，有相关补贴是直接进入原告账户，具体金额及计算方式己方不明确，故被告一直与原告磋商款项。根据邮件，双方确认截止2016年4月欠付房租水电合计164646.95元，扣除房租补贴42000及房租押金56040元，应该再交款项为66606.95元，但原告对该金额不认可，故此被告未交；2、关于截止2016年10月17日的房屋使用费，被告认为在2016年9月下旬已经搬离，搬离前也打电话告知原告人员，当天门口还有车辆搬运物品，搬离后还邮件告知原告，故该款不应承担。综上，请求法院依法裁决。 经审理查明：苏州工业园区星湖街218号房屋产权人为原告生物公司。2014年10月25日，生物公司（出租方、甲方）与英敏公司（承租方、乙方）签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋中C2楼501单元出租给乙方，该房屋建筑面积286平方米，用途为于研发、办公和生产使用。租期为2014年11月1日起至2017年10月31日止，租金每月11440元，物业费每月2002元，首期租金及物业费（2014年11月1日至2014年11月30日）于本合同签订之日支付，此后租金、物业费均每月提前支付1次，于每月第1日支付，不足1个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付。本合同项下安全保证金总额为人民币34320元，系为了保证乙方履行本合同约定之义务和责任，租赁期限内乙方违约甲方有权没收，期满无息归还。租金和物业管理费的支付应无需甲方事先提示乙方付款，乙方应根据甲方或物业管理公司的通知所规定的付款方式、付款时间向甲方或物业管理公司支付该费用，逾期视为违约。乙方应于本合同终止之日将己恢复至交付时原状(自然损耗除外)或甲方书面同意接受之状态的该房屋归还给甲方，乙方向甲方归还该房屋时应提前书面通知，甲乙双方应按本合同约定的标准验收房屋。甲方收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋归还甲方的义务。乙方未按约归还房屋的，则从合同终止日的第2日起直至双方签署房屋验收交接单之日为止，甲方有权每天按合同期内日租金的200%向乙方收取房屋占有使用费，并有权从安全保证金中扣除；逾期30日的，乙方留存于该房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)将被视为废弃物，甲方有权进入并予以处置且无需他方进行见证或公证，乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和将该房屋恢复原状所支付的费用。乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金、物业管理费及水费、电费等，每逾期1日应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过30日的，属于严重违约，甲方有权解除合同。双方另指定签收对方材料的方式及地址。 2016年4月26日，生物公司委托北京观韬（苏州）律师事务所向英敏公司发送律师函，通知截至2016年3月31日，生物公司账面显示，英敏公司拖欠租金138668.91元、水电费14538.04元，合计153206.95元。生物公司要求英敏公司收函后5日内付清上述款项，生物公司保留追究违约金及其余违约责任的权利，逾期履行将解除合同。该函向英敏公司在合同上预留的地址邮寄，为退回。 2016年9月30日，生物公司（甲方）与英敏公司（乙方）签订《租赁合同终止协议》，约定租赁合同于2016年9月30日终止。截至终止日，乙方尚欠2015年9月至2016年9月的租金共计148720元、物业管理费共计1897元、2015年7月至2016年8月的水电费共计13041.23元，截至终止日的剩余水电费金额以甲方提供的相应缴费通知为准。双方同意，以乙方名义向园区政府部门申请的租金补贴款项，由甲方直接用于抵扣上述欠付款项，且无须另行通知乙方，租金补贴款项经抵扣后如有剩余的无息返还乙方。乙方承诺于终止日前，将已经恢复至交付时原状(自然损耗除外)或甲方书面同意接受之状态的该房屋归还给甲方，当乙方向甲方归还该房屋时，应提前书面通知甲方，甲乙双方应当按租赁合同约定的标准进行验收，甲方收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了房屋交还义务。如乙方未按前述约定交还房屋的，须按租赁合同的约定承担相应责任。双方确认，租赁合同的终止并不免除乙方因违反租赁合同规定的行为(如有)所应承担的相应责任(包括但不限于逾期付款违约责任等)。因乙方申请提前终止租赁合同，乙方同意甲方扣除安全保证金，并且甲方有权从剩余安全保证金中继续扣除乙方应付的其他费用。 2016年11月4日，生物公司委托北京观韬（苏州）律师事务所向英敏公司再次发送律师函，通知截至2016年10月31日，英敏公司拖欠租金160307.91元、水电费14607.18元、物业费3812元，合计178727.09元。生物公司要求英敏公司收函后5日内付清上述款项，生物公司保留追究违约金及其余违约责任的权利，逾期履行将解除合同及没收保证金。该函向英敏公司在合同上预留的地址邮寄，为退回。 2018年3月29日，生物公司委托北京观韬（苏州）律师事务所向英敏公司再次发送律师函，通知截至2018年2月28日，英敏公司拖欠租金16507.91元、水电费14998.67元，合计31506.58元。生物公司要求英敏公司收函后5日内付清上述款项，生物公司保留追究违约金及其余违约责任的权利，逾期履行将解除合同及没收保证金。该函向英敏公司在合同上预留的地址邮寄，为退回。 诉讼中，被告提交两份电子邮件。一份为案外人孙远于2016年5月27日向王利民发送邮件，告知截止2016年4月欠付房租和水电费合计164646.95元，目前英敏公司房租补贴未兑现的为2015年6月至12月共7个月200平方米全免的补贴计42000元，该部分可以冲抵欠款；同时英敏公司之前租赁的A3-313、314单元未退还的保证金56040元，因为该单元未复原，而A3楼涉及该司整体改造，是否要求客户复原还在讨论，具体方案未定，该部分保证金无法抵扣。上述折算，欠款为66606.95元，要求尽快安排付款。生物公司诉称：邮件不能确认，本公司确有人员为孙远，邮箱地址确认。从邮件时间看，之后另产生新的租金等费用，加上邮件中涉及的56040元保证金为另外租赁单元的保证金，且生物公司当时也未同意抵扣，故与本合同无关。另一份邮件为王利民于2016年9月27日发送给孙远的邮件，告知已经搬好，公司网络要节后通，节后和你核对应付款然后支付。 关于房屋交接。被告辩称：己方在2016年9月30日已经搬走，搬运物品有出门条，目前暂无法提供；原告诉称：被告一直未与原告办理交接，到了2016年10月，为了防止损失扩大，加上其余租客要求租用，己方在17日自行收回，当时室内已无被告物品。 关于电费，原告提交部分电费发票原件，证实其已经代为交付电费，合计14998.67元。 以上事实，由房屋租赁合同、租赁合同终止协议、律师函及邮寄凭证、电子邮件等证据，以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：原被告签订的《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。因被告欠付租金，双方签订终止协议，提前终止租赁合同并约定相关权利义务，该行为也合法有效，本院一并确认。根据形成于2016年9月的终止协议，被告确认尚欠2015年9月至2016年9月的租金148720元、物业管理费1897元、2015年7月至2016年8月的水电费13041.23元未支付。本案原告诉请被告支付2016年3月至9月的租金72547.91元，该金额为合同解除前被告按约应当交付的租金，原告该项主张具有合同依据，依法可以支持。被告提交的邮件等材料均发生于终止协议签署前，且现有证据表明被告在2016年4月之前的租赁期限内也存在欠付费用的行为，故被告所举证据未能证实其已经交付原告诉请租期内的租金，相关意见不予采信。至于电费，原告主张2015年7月至2016年10月的欠付电费14998.67元，一方面，被告在终止协议中确认2015年7月后电费欠付，另一方面，原告提交电费发票，被告确认系独立电表，被告同时对电费发票本身及欠付电费的事实均不持异议，仅辩称己方缴纳过费用，但被告未能就此举证，原告该诉请，本院一并支持。上述欠付费用的滞纳金，原告主张从2016年10月1日起按照每日万分之二计算至实际给付之日止，该主张低于合同约定的标准且符合法律可以保护的范围，本院一并支持。 关于房屋占用费，原告主张从2016年10月1日起计算至2016年10月17日，标准参照约定租金标准。根据终止协议，被告应当书面通知甲方，由双方对房屋验收，原告收到钥匙及双方签署验收交接单后视为被告履行交还义务，否则被告应当承担违约责任。本案中，被告虽举证通过电子邮件告知原告人员孙远已经搬走，但被告未按照约定履行钥匙交付及房屋验收手续，不能据此认定已经按约交还房屋。原告进入房屋的时间并未明显扩大损失，其主张的房屋使用费，本院一并支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州英敏基生物技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州工业园区生物产业发展有限公司支付欠付租金72547.91元及滞纳金（计算方式为：以72547.91元为基数，从2016年10月1日起至实际给付之日止，按照每日万分之二计算）； 二、被告苏州英敏基生物技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州工业园区生物产业发展有限公司支付欠付电费14998.67元及滞纳金（计算方式为：以14998.67元为基数，从2016年10月1日起至实际给付之日止，按照每日万分之二计算）； 三、被告苏州英敏基生物技术有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州工业园区生物产业发展有限公司支付房屋使用费6274元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1238元，由被告负担。此款已由原告预交，本院不予退还，被告在给付上述款项时将该款一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员 刘 虎 二〇一九年七月二十六日 书记员 夏李扬 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。