北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初12705号原告：刘颖，女，1976年7月16日出生，汉族，住北京市海淀区，户籍所在地天津市红桥区。委托诉讼代理人：罗源（刘颖之配偶）,男，住北京市海淀区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司职工。被告：顾闽，男，汉族，1964年9月24日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王涛，北京市雍泽律师事务所律师。原告刘颖诉被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、顾闽居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘颖及其委托诉讼代理人罗源、被告我爱我家公司之委托诉讼代理人王达及被告顾闽之委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘颖向本院提出诉讼请求：1、判令被告我爱我家公司和被告顾闽退还原告居间服务费7.6万元及相应利息（以7.6万元为基数，从2015年1月3日至返还之日，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。事实和理由：2015年1月3日，原告与两被告签署了编号为MXX7《北京市存量房屋买卖合同》（下称《买卖合同》），约定原告购买被告顾闽位于北京市海淀区某处的房屋，建筑面积62.5平方米，成交总价为354万元，并于签约当日原告向被告顾闽支付定金10万元。同日，三方签署《补充协议》约定最晚应于2015年7月1日办理过户手续。三方亦签署了编号为JXX2《居间服务合同》，约定原告向被告我爱我家公司支付居间服务费用7.6万元，原告已于当日向被告我爱我家公司支付。后因被告顾闽的交易手续不完整，办理过户手续的时间一拖再拖，经过原告和被告顾闽协商一致，在正式过户手续办理之前，2015年3月17日进行房屋交割手续，由原告进行装修。交接中，被告我爱我家公司的业务员樊学正和王喜红提及房屋交易手续不完整缺少一份“优更成”文件。经原告询问被告顾闽办理进度，其回答在办理中，补齐手续后通知被告我爱我家公司与原告进行网签及过户。2015年6月初，原告多次询问办理进展，被告顾闽始终回答是手续办理很难，什么时间办妥不确定。原告购买该房屋是为了孩子能够就读于“万泉小学”，该学校对于学区内房屋有提前入住一年的要求，原告已经无法再继续等待，希望解除合同，并向被告顾闽发出解除合同的书面通知。被告顾闽未能遵守合同约定，到双方约定的最晚过户期限2015年7月1日，仍然未能将过户手续准备齐全，存在根本性违约行为，同时原告在五六月份多次与被告我爱我家公司和被告顾闽沟通询问手续办理进度事宜，两被告都以正在办理回复，为此原告认为两被告在已知不能按照合同约定的时间履行过户手续的情况下，不及时与原告沟通，而是继续欺瞒原告，给原告造成巨大损失，原告认为两被告存在恶意欺骗。被告我爱我家公司作为背景规模较大的中介公司，在房地产交易领域具有专业优势，这也是原告向其支付居间服务费的目的，就是为了买个放心，被告我爱我家公司未能对被告顾闽提供的房产及资料进行专业审查，未能判断出办理过户的障碍，被告顾闽房产的“海私优”三个字足以说明该房产跟普通商品房有所不同，被告我爱我家公司还有意将被告顾闽提供的有关手续难办的消息推迟告诉原告，造成信息不通畅，致使原告在不知情的情况下依然卖出了原有房产。因为被告我爱我家公司的失职行为及被告顾闽的违约行为，给原告造成了巨大的损失，致使原告陷入进退两难的境地。北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第37484号民事判决书认为涉案房屋交易需要办理优更成证明属于签约前可预见的交易流程，故该房屋无法办理优更成证明不属于合同法第十二条约定的不可抗力。原告认为上述涉案房屋交易流程没有按约定时间节点正常履行，故居间服务费7.6万元及相应利息（从2015年1月3日至返还之日，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）应由被告我爱我家公司和被告顾闽共同承担相应责任，将居间服务费返还原告。被告我爱我家公司答辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1、居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或者提供媒介服务，委托人支付报酬的合同，在本案中被告公司已经促成原告与被告顾闽签订合法有效的房屋买卖合同，居间服务已经完成，故原告应支付报酬。2、原告从未向我公司主张返还居间费，不存在逾期返还居间费给原告造成损失的情形。3、原告于2015年1月4日支付居间费，距其起诉返还居间费已经超过诉讼时效。被告顾闽答辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1、2015年1月3日，原告与其签订房屋买卖合同，合同签署前被告我爱我家公司告知顾闽应提供的资料已经齐全，基于此顾闽才与原告签署上述房屋买卖合同。但合同签订后我爱我家公司才告知顾闽缺少优更成证明，经询问涉案房屋开发商，其表示公司因为政策原因不能出具优更成证明，同时顾闽也将此情况向我爱我家公司及原告反映，随后按照原告要求将房屋交给其使用，顾闽已尽到最大努力实现合同目的，不存在欺瞒行为。2、根据居间合同权利义务关系，顾闽虽为居间服务合同的一方当事人，但是不承担居间服务义务，不应作为本案的被告，而应属于第三人。根据居间合同权利义务关系，居间服务费用由我爱我家公司承担，居间义务也由我爱我家公司承担，顾闽不应承担居间服务费及其利息的返还义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘颖向本院提交以下证据：1、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、《居间服务合同》、《房地产经纪服务告知和提示》及收据；3、（2013）京海诚内民证字第09715号公证书；4、京房权证海私优字第XXXX号房权证；5、《解除合同通知》及《对的复函》；6、物业交验单；7、（2015）海民初字第37484号民事判决书；8、2015年11月26日及2016年8月29日人民法院诉讼收费专用票据（一审退费）。被告我爱我家公司向本院提交以下证据：1、《居间服务合同》及《房地产经纪服务告知和提示》；2、《房屋买卖契约》。被告顾闽向本院提交以下证据：1、（2015）海民初字第37484号民事判决书；2、（2018）京0108民终3232号民事判决书；2、买卖类业务资料收件及补件清单。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月3日，刘颖（甲方，买受方）与顾闽（乙方，出售方）、我爱我家公司（丙方，居间方）签署《居间服务合同》，该居间服务合同系我爱我家公司制作的格式合同，主要内容为：在丙方居间服务下，甲乙双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，涉及房屋地址为海淀区某处（以下简称某处房屋）。第一条：甲方对乙方的身份信息和购房资格情况进行了必要的审核确认，接受乙方作为房屋的买受方。乙方对房屋进行了实地查验，对房屋本身现状及权属情况均已了解并认可，乙方已对甲方提供的房屋产权证明、土地使用权证明、产权人身份信息、产权人委托授权书进行了审核。第二条：本合同的内容均为甲乙丙三方自愿真实的意思表示，甲方确认丙方已按其委托销售并发布房屋销售信息，乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋，甲乙双方确认丙方已提供买卖合同信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为海淀区某处的房屋《买卖合同》。第三条：乙方向丙方支付居间服务费76000元。甲乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订买卖合同后，甲乙双方均认可本合同第一条约定的丙方居间服务已完成，甲乙双方应于签订买卖合同当日向丙方支付合同约定的居间服务费。第四条：丙方有权接受甲方售房委托，丙方有权接受乙方委托购买房屋，并带看房屋，丙方应为甲乙双方提供订立买卖合同的信息和机会，丙方协助甲乙双方订立买卖交易合同。丙方在提供居间服务过程中如实向委托人陈述其所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有故意隐瞒和误导，但基于丙方为民事主体，对于交易房屋及交易对象的资质情况，丙方只能进行形式审查，仅根据从业经验进行判断和预测，不作为丙方约束性义务，有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准，甲乙双方需按照丙方的要求进行相关查验，有关交易对象的资质及资信能力，有赖于甲乙双方自行判断，丙方不对交易任何一方的资信及资质承担任何责任。甲乙双方有如实向丙方及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，丙方有审查双方提供资料的义务，但丙方该审查义务仅限于形式审查，提供资料方应对资料的真实及有效性负责。甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续，甲乙双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向丙方出具书面告知书，且因此导致丙方不能履行授权事项，丙方不承担任何责任。甲乙双方认可网签合同价格以买卖合同成交价为准，甲乙双方另有约定的，需签署书面补充协议，并自行承担相关法律责任。第五条：甲乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已发生的费用，如已支付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用，如未交付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。该《居间合同》前附有《房地产经纪服务告知和提示》，三方均签章或签字确认，主要内容为：第一条：签署房屋买卖合同前，交易双方对房屋基本情况及周边社区情况等相关情况进行了确认，相互查验过身份证明及房屋权属证明等相关资料。……第三条：（一）对出售方风险提示：1、请您如实告知出售房屋的权属状况、房屋属性，如未如实告知会产生承担违约责任及其他法律责任的风险；……5、央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的房屋，需提前确认是否符合上市交易条件，以免承担合同不能履行的风险。（二）对买受方风险提示：……2、合同签署前，请您详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明；如果出售方的房产性质是央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的，在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明材料。……（三）对交易双方的风险提示：房地产经纪公司作为交易居间方，主要为买卖双方提供居间服务，即为买卖双方提供交易信息、提供签约服务平台及其他买卖双方委托的服务，居间方的义务是在提供居间服务过程中如实向委托人陈述居间方所获知的关于交易的相关信息，不得有故意隐瞒或误导。但是基于居间方企业法人的民事主体性质，在提供居间服务过程中，居间方不能代表政府机关对买卖双方的资质及房屋实际情况进行判定，对于交易房屋及交易对象的资质情况，居间方可以根据从业经验进行判断和预测，不作为构成居间方约束性义务，有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准，买方需按照居间方的提示进行相关查验，有关交易对象的资质和资信能力，有赖于买卖双方自行判断，居间方不对交易任何一方的资信及资质承担任何责任。第四条：（一）出售方应提供的证明、资料包括但不限于如下：……7、原购房合同、票据及有关批准上市文件。当日，我爱我家公司向刘颖出具业务收据，显示收到刘颖交来的服务佣金76000元，收款人为“樊学正”。2015年1月3日，刘颖（买受方，乙方）与顾闽（出售方，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，主要内容为：第一条：甲方所售房屋坐落于海淀区某处，建筑面积62.5平方米。第二条：该房屋所有权证号为京房权证海私优字第XXXX号，填发单位为北京市海淀区房屋土地管理局，该房屋性质为已购公有住房（非央产）（央产）甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。第三条：甲方和乙方通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称为我爱我家公司）。第四条：经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为354万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，定金自行交接。乙方选择组合贷款，拟贷款金额为100万元。第一次，于网签后三日内，乙方向甲方支付176万元；第二次，于过户前一天，乙方向甲方支付68万元，通过资金监管方式划转。……第七条：甲方应当在产权转移当天将该房屋交付给乙方。该合同还约定了双方的其他权利义务。同日，顾闽（出卖方，甲方）与刘颖（买受方，乙方）、我爱我家公司（见证方，丙方）签订《补充协议》，主要内容为：第一条：甲方同意将位于海淀区某处的住房，建筑面积62.5平方米出售给乙方。第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定和承诺，同时三方在执行合同过程中，如任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金，若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。第三条：甲方承诺标的房屋万泉小学学区名额未被占用，否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款20%的违约金；第四条：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在产权转移之前，将交易房屋内的户口迁出，如甲方逾期未办理户口迁出，则甲方应支付乙方逾期每日总房款万分之五的违约金。第五条：经甲乙双方友好协商同意，约定最迟于2015年7月1日共同到房屋权属登记部门办理过户手续。在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2015年7月1日，乙方仍未取得批贷，导致未能过户，乙方应支付甲方合同金额10%的违约金。……第七条：……本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。《补充协议》还约定了乙方向甲方的付款等条款。刘颖与顾闽委托代理人顾忠签署《买卖类业务资料收件及补件清单》，载明出售方提供了身份证、房产证（土地证）、原购房合同、房源核验委托书、房源核验申请表、资金监管账户、委托公证书。2015年3月17日，顾闽与刘颖签订物业交验单，将涉案某处房屋交付刘颖，该交验单记载了相关煤气、水、电、电话费、物业费、取暖费、钥匙、户口迁出、门禁卡等交接事宜。2015年7月1日，刘颖向顾闽发出《解除合同通知》，称双方于2015年1月3日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，载明由于顾闽的原因，致使该房屋不能办理过户手续，现已超过双方约定的最后过户期限2015年7月1日，且顾闽明确表明过户手续无法办理，根据《买卖合同》的约定，刘颖选择解除合同及《补充协议》，现书面通知顾闽，自该通知到达顾闽处，该合同及《补充协议》解除。望顾闽接到该通知后，按照《买卖合同》的约定，向刘颖支付房屋成交总价20%的违约金，返还定金及赔偿刘颖在交易过程中发生的各项损失。2015年7月16日，顾闽向刘颖发出《对的复函》，写明：1、顾闽在签约后一直积极履行合同义务，从未拒绝办理房屋过户事宜。2、实际情况是在双方签订买卖合同及《补充协议》后，中介公司业务员才通知顾闽还需要开个“优更成”证明，才能办理过户手续，而这个证明须由房屋开发商出具，顾闽接到通知后马上就去房屋开发商——海淀房地产经营开发总公司沟通、交涉，但该公司一直不给出具证明，因此该房屋目前不能办理过户手续不是顾闽造成。3、顾闽从未明确表示过户手续无法办理，至今顾闽一直在和海淀房地产经营开发总公司交涉此事，对于目前不能办理过户手续的具体原因和交涉情况，顾闽一直如实向刘颖通报，刘颖也清楚了解。4、双方签订买卖合同时，刘颖表示是为孩子入学居住便利购买此房屋，鉴于房屋目前不能办理过户手续，学校对学生居住地又有时限要求，顾闽同意解除合同。刘颖支付的定金10万元，顾闽愿意退还，但刘颖要求顾闽承担房屋价款20%的违约金和在交易过程中的各项损失，顾闽不认同，造成房屋目前不能办理过户并非顾闽责任，因此不应由顾闽承担违约金和损失。2015年10月16日，刘颖以房屋买卖合同纠纷为由，向本院起诉顾闽，要求其退还涉案某处房屋买卖定金并支付该定金的逾期违约金，并支付合同违约金、赔偿装修款、房屋差价损失、酒店住宿费、房屋租金损失、搬家费、律师费，该案中我爱我家公司为第三人。顾闽在该案中反诉刘颖，要求其返还涉案某处房屋，支付房屋使用费。本院于2018年1月31日作出（2015）海民初字第37484号民事判决书，查明在各方签订房屋买卖合同及《补充协议》及居间合同后，我爱我家公司业务员樊学正通知顾闽之代理人顾忠，涉案房屋需办理由北京海淀区房地产经营开发总公司（现为海开集团）出具的优更成证明，才能办理网签过户。樊学正陪同顾忠前往海开集团办理优更成证明，但海开集团称此项公司一直处于停滞状态，待此项工作正式启动时，通知其办理。2015年1月19日，顾忠拨打我爱我家公司客服电话，称涉案房屋其去年委托该公司卖过一次，卖完以后对方后来有一些别的问题退了，今年又给卖了，卖完之后通知其去办理优更成手续，当日是该公司的人陪着其去海开集团，但对方根本就不给其办，其投诉我爱我家公司如果这么清楚的话，应该在签合同之前要告诉其要办这个手续，现在如果办不下来，可能导致其违约。2015年5月14日，顾忠与樊学正沟通，询问优更成证明办不下来的事跟买方说了没有；樊学正称告诉买方了，说可能办的有些费劲，不像以前那么顺利，买方让其催着点儿；顾忠称现在是都办不下来，让樊学正必须别隐瞒，把所有事情告诉买方，让买方心里有准备，尽快今天或明天告诉买方，同时还有一个多月时间，继续努力办证明；樊学正同意。2015年6月23日，顾忠再次与樊学正沟通，询问樊学正是否记得第一次去海开集团时间，其当时给我爱我家公司打过电话，记不清时间了；樊学正称想不起来了，记得是签完合同以后没多长时间；顾忠称现在优更成的事情办不下来，我爱我家公司在签约前没说有这个手续，对此有责任。2015年6月25日，刘颖与顾忠、我爱我家公司三方协商解决涉案纠纷但无果。该案庭审中，本院曾向海开集团出具公函，询问涉案某处房屋是否需要优更成证明，是否由该公司办理、如何办理、何时可以办理。2016年5月10日，海开集团出具复函，有关内容如下：2001年5月21日，海开集团与顾闽就涉案房屋签署了《房屋买卖契约》，住宅产权性质为优惠价，并取得的房屋所有权证为《京房权证海私优字第XXXX号》。去年5月，顾闽提出要改优惠价变为成本价，并提出为其开具海开集团放弃优先购买权的《证明》文件，以协助其完成优惠价改成本价手续。根据契约第三条第3款约定，即“以标准价购房拥有部分产权，可依法进入市场，在同等条件下，甲方有优先购买，租用权。售房款中相当于届时标准价部分归个人所有，超出部分归甲方所有。”由于涉及城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，可以按当年房改成本价的6%补交差价款后，即可按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。但对于在与产权单位签订的合同中有限制上市特殊约定的，应按照法律法规规定和与单位的约定执行。因双方就此项约定的政策解读原因，在处理过程中发现与居民在售房款分配上存在巨大分歧。在经咨询相关部委也未得到解决办法，致使该工作一直停滞，从而又引发居民的强烈不满。为避免激发矛盾、妥善解决问题，我司领导在经多次讨论研究后，已于去年9月、12月分别向海淀区国资委呈报了《关于解决已购公房优改成面临问题的请示》，并在其中阐述了工作方案。但由于欠缺相关历史资料及规范依据，目前仍未得到相关批复结果，我公司正在积极搜集相关资料，召开老同志回顾历史情况座谈会，积极推进该项工作。后经顾闽申请，本院向海开集团出具调查令，调查：1.该公司于2016年5月10日向本院出具的复函中所指居民是否为顾闽或包括顾闽；2.该公司不能开具优更成证明的原因是因为与居民的分歧还是涉及相关政策调整？涉及哪方面政策？2017年8月1日，海开集团出具关于本院调查令回函的补充说明，有关内容如下：2015年5月前后，顾闽其家人前来我司申请办理房产手续。经了解，其情况属于我司“优改成”工作范围。由于政策原因，此项工作一直处于停滞状态。因此在顾闽其家人申请后，我司答复为，待此项工作正式启动时，通知其前来我司办理。该案庭审中，刘颖称签约后2015年1月底，我爱我家公司告知其缺少优更成证明，但可以办理，三方一起办交割单时，刘颖被告知优更成证明有小问题，但一直说能办，直到6月25日三方一起商议时顾忠明确告知其优更成证明无法办理；后刘颖又改称2015年3月交接房屋装修手续时才知道需办优更成证明。顾闽称签约后第二、三天我爱我家公司告知其缺少优更成证明，并一直告诉其很容易办；刘颖早在一月份就知道优更成证明的事情，顾闽一直努力在办理，在装修之前也让我爱我家公司业务员告知刘颖办不了。我爱我家公司称签约当时已经看到房本，提示双方需办成本价才能出售，签约后一周内也陪顾闽一起去问，海开集团说先等等，没有明确回复，其询问过小区其他房子，有办理成功的，之后顾闽方也与海开集团协商过，但没有成功。该判决认为：刘颖与顾闽的房屋买卖合同及《补充协议》于2015年7月2日解除。因涉案房屋无法办理优更成证明，导致顾闽未能依约配合刘颖进行涉案房屋网签、过户等手续，其行为构成违约，刘颖依约有权解除合同，要求顾闽返还定金、赔偿违约金及其他损失。涉案房屋交易需办理优更成证明属于签约前应当预见的交易流程，故该房屋无法办理优更成证明不属于法律规定的不可抗力，顾闽的相关抗辩不能成立，并判决：一、顾闽于该判决生效后七日内向刘颖返还定金10万元，并按日万分之五支付上述定金自2015年7月10日起至返还之日止的逾期违约金；二、顾闽于该判决生效后七日内向刘颖支付违约金60万元；三、刘颖于该判决生效后三十日内将某处房屋腾空并交还顾闽，并按每月3000元标准向顾闽支付自2017年9月1日起至腾退之日止的房屋使用费；四、驳回刘颖的其他诉讼请求；五、驳回顾闽的其他反诉请求。上述判决送达后，顾闽不服提起上诉，2018年5月16日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终3232号民事判决，对一审查明的事实予以确认，并认为一审判决并无不当，顾闽的上诉请求不能成立，判决：驳回上诉，维持原判。2018年7月10日，顾闽以居间合同纠纷为由起诉我爱我家公司，主张其已经赔偿了刘颖的相关损失，因我爱我家公司怠于履行居间义务，要求我爱我家公司赔偿损失668293元。本院于2018年12月26日作出（2018）京0108民初37926号民事判决，认为在履行居间合同的过程中，顾闽被告知需要开具优更成证明，在房屋买卖合同签订后，2015年1月19日前，顾闽与我爱我家公司员工到海开集团办理优更成证明，被告知暂不能办理。在此情况下，我爱我家公司仍然继续促成顾闽与刘颖的房屋买卖合同交易，在2017年3月17日促成了顾闽与刘颖进行了房屋交接手续，造成了损失的扩大。此后，我爱我家公司仍然没有及时制止顾闽与刘颖买卖合同的进行，最终造成了顾闽的违约，向刘颖支付了668293元。因我爱我家公司的误导行为，构成违约，我爱我家公司应当向顾闽赔偿该损失，并判决：我爱我家公司向顾闽支付损失款668293元。该判决作出后，我爱我家公司不服该一审判决，上诉于北京市第一中级人民法院，2019年5月27日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终4271号民事判决，认为我爱我家公司在其与顾闽的居间合同中未能诚实履行合同义务，最终导致顾闽履行房屋买卖合同中的违约，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已经发生法律效力。我爱我家公司提交顾闽（乙方）与海淀区房地产经营开发总公司（甲方）签订的《房屋买卖契约》一份，顾闽对该契约真实性无异议，该契约主要内容为：一、甲方将座落在海淀区某处，总建筑面积62.5平方米，以优惠价出售给乙方，房价款17100元。二、甲乙双方签订契约后，由甲方代乙方到房屋所在地房地产交易管理科办理买卖过户和鉴证手续，并到房地产管理部门办理产权登记领取《北京市房产所有证》待乙方向甲方付清以下款项后，甲方将产权证交给乙方。乙方交纳房屋所有权登记费（0.18元每平方米）11.25元，勘测费7.5元和房屋所有权证工本费4元。甲乙双方按售房的有关规定，各交纳房屋买卖过户手续费85.5元。甲乙双方按10元每平方米建筑面积各交纳购房面积的公共维修基金625元。三、甲乙双方办完交易手续后应遵守以下规则：……2、以成本价购房，产权归个人所有，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后收入归个人所有。该契约落款处时间为2001年5月21日。顾闽提交《买卖类业务资料收件及补件清单》，刘颖对该清单的真实性不持异议，该清单显示在刘颖与顾闽办理买卖交易手续时，曾向我爱我家公司提交相关资料，其中显示顾闽曾向我爱我家公司提交“原购房合同”，顾闽称该“原购房合同”即为上述《房屋买卖契约》。另查，2015年7月27日，刘颖曾以居间合同为由起诉顾闽及我爱我家公司，要求返还居间费及相应利息、赔偿装修款、房屋差价损失、住宿费、搬家费用等，后经本院准许，刘颖撤回起诉。2015年10月14日，刘颖又以居间合同为由起诉我爱我家公司及顾闽，诉讼请求同上，经本院开庭审理后，刘颖又再次撤回起诉。本院认为，刘颖与我爱我家公司签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的效力性强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照居间合同约定，我爱我家公司应当如实告知关于房屋交易的相关信息，不得故意隐瞒或误导，涉案房屋的优更成证明直接影响到是否能够办理房屋的网签过户，我爱我家公司系专业的房地产经纪公司，其应当明知上述证明在刘颖与顾闽房屋交易中的关键性影响，故优更成证明的相关事实属于我爱我家公司应当如实告知刘颖的内容之一。但是，从本院已经查明的事实可以看出，首先，在刘颖通过我爱我家公司的居间服务与顾闽签订房屋买卖合同时，我爱我家公司并未明确告知刘颖涉案房屋需要办理优更成证明，相关合同中的“房屋买卖交易风险提示”项下亦无特别指向涉案房屋的情形；其次，在刘颖与顾闽签约后，我爱我家公司在知悉顾闽暂时无法办理优更成手续的情况下，仍然促成双方继续履行合同，未能诚实信用地履行居间合同义务，最终导致房屋买卖合同解除且刘颖因解约产生了相关经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，我爱我家公司未将有关订立合同的事项向刘颖如实报告，隐瞒了与订立合同有关的重要事实，损害了刘颖的利益，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。刘颖向我爱我家公司支付的76000元居间服务费，我爱我家公司应予返还。刘颖主张的利息，系其向我爱我家公司支付居间服务费产生的资金占用损失，现我爱我家公司因其自己的违约行为无权要求刘颖支付居间服务费，故我爱我家公司应当以76000元为基数，自刘颖向其支付居间服务费之日即2015年1月3日起至实际付清之日，按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用利息损失。关于顾闽是否承担赔偿责任的问题，本院认为，首先，刘颖与我爱我家公司成立居间合同关系，顾闽并非合同主体，居间服务费系我爱我家公司收取，并非顾闽收取；其次，根据本案查明的事实以及上述生效判决文书认定的事实，本案中系因为我爱我家公司在其与顾闽和其与刘颖的居间合同的履行过程中均存在违约行为，并不符合《居间服务合同》中关于刘颖可向顾闽追偿该笔费用的约定。因此，对于刘颖要求顾闽承担还款及赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘颖返还居间服务费76000元；二、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘颖支付资金占用利息损失（以76000元为基数，自2015年1月3日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告刘颖的其他诉讼请求若北京我爱我家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并按不服部分交纳上诉案件受理费（按照普通程序计算），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 齐人民陪审员  王叔洁人民陪审员  张金海二〇一九年七月八日书 记 员  邓可人