广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执复245号 复议申请人（利害关系人）：易云游网络技术淮安有限公司，住所地：淮安经济技术开发区。 法定代表人：申志强。 委托代理人：赵峰，男，满族，1988年7月2日出生，住江苏省扬州市开发区，系该公司员工。 委托代理人：曾雪琴，女，汉族，1990年3月26日出生，住广东省珠海市金湾区，系该公司员工。 申请执行人：谭培肖，男，1978年12月28日出生，汉族，住广东省怀集县。 被执行人：吕小龙，男，1988年9月18日出生，汉族，住湖北省赤壁市。 复议申请人易云游网络技术淮安有限公司（以下简称易云游公司）不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）作出的（2019）粤0605执异218号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 复议申请人易云游公司向南海区法院提出异议，请求中止南海区法院（2018）粤0605执9362号执行裁定书的执行内容并申请带租拍卖广州市番禺区钟村街道内、新光快速路以东、汉溪大道以南地段保利大都汇地块三6栋办公（6栋办公楼）2203房[房产登记地址为：保利大都汇（地块三3、4、5、6栋商业、办公楼）6栋办公楼22层2203房，以下简称2203房]。 南海区法院查明，南海区法院于2018年6月7日立案执行申请执行人谭培肖与被执行人吕小龙民间借贷纠纷一案，案号：（2018）粤0605执9362号，执行依据为（2018）粤0605民初5387号民事调解书。执行过程中，南海区法院于2018年6月29日以（2018）粤0605执9362号协助执行通知书查封了被执行人吕小龙所有的2203房的房屋所有权，查封期限自2018年6月29日至2021年6月28日。2019年3月25日，南海区法院作出（2018）粤0605执9362号之一执行裁定，裁定拍卖或变卖属被执行人所有的涉案2203房。 另查明，2203房已办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州华南支行，登记时间为2016年1月22日。 南海区法院认为，本案的争议焦点为异议人以其对涉案2203房有租赁权为由主张中止执行并带租约拍卖2203房，是否应予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，异议人提交的《租赁合同》及《补充协议》的签署时间为2018年7月27日，该签订时间在南海区法院对2203房采取查封措施之后，亦在2203房抵押给第三人之后。因此，南海区法院对异议人提交的证据的真实性和有效性不作实质审查。根据上述司法解释的规定，南海区法院作出的不中止本案执行且不带租约拍卖2203房的执行行为，理据充分。异议人的异议请求缺乏事实和法律依据，南海区法院不予支持。异议人认为其合法权益受到侵害的，应另寻法律途径向被执行人主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定裁定:驳回异议人易云游公司的异议。 复议申请人易云游公司向本院提出复议，请求：撤销南海区法院（2019）粤0605执（应为“执异”）218号执行裁定书，中止执行南海区法院（2018）粤0605执9362号执行裁定书，并裁定对2203房在拍卖公告中公示“带租拍卖”。 事实与理由：（2018）粤0605执9362号执行裁定书所要执行的内容为复议申请人租赁的房屋即2203房（被执行人商品房预售合同编号201507101106)。2018年7月27日复议申请人通过房地产中介广州佳禾置业有限公司与被执行人签订《租赁合同》、《补充协议》、《房屋验收交割清单》、《授权委托书》，被执行人授权高明新处理签订房屋托管相关合同、支付和代收款项、履行合同义务、处理纠纷，租赁期限自2018年8月1日至2023年7月31日，首年租金为4600元／月，物业费351元／月，2018年7月27日高明新向复议申请人交付房源。2018年8月2日复议申请人向高明新支付押金9200元。2018年8月3日高明新向复议申请人交付收款收据。2018年8月2日复议申请人向房地产中介广州市佳禾置业有限公司支付中介费2300元，2018年8月3日房地产中介广州市佳禾置业有限公司向复议申请人交付收据。之后，2018年8月2日、2018年9月29日、2018年10月25日、2018年11月30日、2018年12月28日、2019年1月23日、2019年2月28日、2019年3月25日缴纳，共计39608元，房租已支付到2019年4月30日。复议申请人依约支付物业、水电费用，于2019年4月2日共计4132.23元，为2018年8月至2019年4月的费用。因此，复议申请人与被执行人签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，并未违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方产生约束力，作为房屋的承租方，异议人在查封前已实际占有、使用管理该房屋，享有房屋的租赁权等合法权利。南海区法院查封公告期为2018年8月2日，晚于复议申请人租赁2203房（签订时间为2018年7月27日），复议申请人向南海区法院提出执行异议申请被驳回，理由是签订时间是2203房查封措施之后，与事实不符。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”复议申请人在查封前就已合法占有涉案房屋，有理由以租赁权要求中止执行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”规定，复议申请人有理由申请带租拍卖。综上所述，法院应依据客观事实，综合法律的相关规定，切实公平维护复议申请人的合法权益，支持复议申请人的请求。 复议期间，复议申请人易云游公司向本院提交（2019）粤0605执异218号执行裁定书、《租赁合同》、《补充说明》、《补充协议》、《房屋验收交割清单》、银行卡、收据、收款收据、电子回单、网上银行电子回单、付费通知书、高明新及吕小龙身份证、《商品房预售合同》、营业执照、（2018）粤0605执9362号公告、（2018）粤0605执9362号通知、（2018）粤0605执9362号之一执行裁定书、（2018）粤0605执9362号网络拍卖事项告知书、致估价委托人函等证据，均为复印件。经审查，本院对上述（2019）粤0605执异218号执行裁定书及（2018）粤0605执9362号案件的法律文书的真实性予以确认；因其他证据材料显示复议申请人拟证明的租赁关系发生在南海区法院查封2203房之后，故本院对其他证据不作审查。 复议期间，申请执行人谭培肖、被执行人吕小龙未发表意见亦未向本院提交证据。 经审查，本院对南海区法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害……”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”南海区法院于2018年6月29日查封2203房，而复议申请人易云游公司提交的其与被执行人吕小龙就2203房签订的《租赁合同》的落款日期为2018年7月27日，租赁期从2018年8月1日起至2023年7月31日止，即复议申请人所主张的租赁关系发生在南海区法院查封2203房之后，则根据上述法律规定，复议申请人所主张的租赁关系不能对抗申请执行人，其关于带租拍卖的主张不能成立。综上，复议申请人易云游公司的复议主张不成立，本院不予支持；南海区法院作出的（2019）粤0605执异218号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人易云游网络技术淮安有限公司的复议请求，维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605执异218号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一九年七月三十一日 法官助理钟燕莲 书记员兰莹