苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初12977号 原告：王伟，男，1989年11月27日出生，汉族，住江苏省盱眙县。 委托诉讼代理人：孟宪蕾，上海明伦律师事务所律师。 被告：苏州东茂房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江盛泽镇舜湖西路北侧。 法定代表人：黄楚佳，总经理。 委托诉讼代理人：肖翔，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘学飞，江苏震宇震律师事务所律师。 第三人：上海恒巽房地产营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇岳和村348号1幢0902室。 法定代表人：徐斌，总经理。 委托诉讼代理人：王骏，系该公司员工。 原告王伟与被告苏州东茂房地产开发有限公司（以下简称东茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，因案情需要依法追加上海恒巽房地产营销策划有限公司（以下简称恒巽公司）为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告王伟及其委托诉讼代理人孟宪蕾，被告东茂公司的委托诉讼代理人刘学飞，第三人恒巽公司的委托诉讼代理人王骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟向本院提出的诉讼请求：1、请求依法解除原被告签订的《苏州市商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告退还已支付购房款26.5万元；3、请求判令被告向原告支付违约金5.3万元；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2017年12月13日，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》，双方约定原告以32.5万元的价格购买被告开发建设的位于苏州市吴江区房屋，同时约定被告应于2018年6月30日前交付该房屋，若逾期超过90日未能交付房屋时，原告有权解除该房屋买卖合同。合同签订前后，原告向被告支付购房款共计26.5万元，但经原告数次催告后，截止到原告向贵院起诉之日，被告仍未能交付该房屋，为避免自身损失的扩大，原告于2018年10月11日委托律师向被告寄送解除《苏州市商品房买卖合同》的律师函，同时向贵院提起诉讼，被告的逾期行为系严重违约，致使原告无法实现合同目的。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 被告东茂公司辩称：原告只支付了16.5万元给被告东茂公司，剩余款项未支付。被告东茂公司多次电话通知原告支付剩余款项，原告均不理。涉案房屋是现房，被告东茂公司不存在交房不能的客观事实，也没有理由拒绝交付已售房屋。根据合同约定本案的情形原告并无约定或法定解除权。因此，被告东茂公司有权要求原告立即支付未付合同款项，继续履行合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人恒巽公司辩称：第三人恒巽公司系接受被告东茂公司的委托为其进行商品房销售，在原告看房，直到签订商品房买卖合同，全程由第三人恒巽公司提供服务，期间各项开销成本由第三人恒巽公司承担。根据原告与被告东茂公司签订的商品房买卖合同，原告并无约定或法定解除权。同时根据原告和第三人恒巽公司签订的优惠服务协议书，当原告成功签订商品房买卖合同，视作已享受本优惠，服务费不予返还，故原告不可向我方要求返还服务费。 经审理查明:2017年11月25日，恒巽公司向王伟出具《东茂国际公馆购房优惠服务协议书》，支付壹拾万元优惠服务费，享受总房价壹拾伍万元的优惠活动，认购房源1号2314室，买受人只有支付服务费后方能享受本说明书项下的购房优惠活动，买受人支付购房优惠服务费后，收款方将向其开具收据单；当买受人成功签订《房屋买卖合同》，视作已享受本优惠，服务费不予退还；签署《东茂国际公馆购房优惠服务协议书》，《房屋买卖合同》应为同一人。一旦买受人与开发商办结《房屋买卖合同》签订手续，则收款方向买受人提供的购房优惠服务义务即告履行完毕﹍等。2017年12月13日，王伟与东茂公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路7736号1幢2314室房屋，住宅建筑面积为30.16平方米，按建筑面积计算价款，房屋总价款325000元整；买受人首期支付房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付﹍，因买受人的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在约定的付款日期届满后30日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同约定的违约责任；出卖人应当在2018年6月30日前将合同约定的商品房交付买受人，交付条件为：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示《商品房交付使用通知书》或《建筑使用证》，全装修房质量还应符合国家规定和本合同约定；出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续，买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接，验收交接时，出卖人应向买受人提交或供买受人查阅下列资料：1、房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料；2、该商品房为住宅的，出卖人应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，该商品房为非住宅的，出卖人应当提供《非住宅商品房质量保证书》和《非住宅商品房使用说明书》。关于出卖人逾期交房的违约责任，约定为：逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖方按日向买受人支付已交款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按合同约定房屋总价款的0.1%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖方按日向买受人支付已交款万分之一的违约金，合同继续履行。解除合同的违约责任：买卖双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利和义务清楚明白，并愿按本合同约定严格执行。本合同生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求解除合同的，构成违约，除双方另行约定外，守约方有权要求继续履行合同，或者要求违约方按本合同约定承担违约责任，并按本合同约定房屋总价款的【2%】【20%】赔偿对方损失。同日，2017年11月25日，王伟向东茂公司交付了首付款5万元。2017年12月12日，王伟向东茂公司交付了首付款11万5千元。2017年12月13日，王伟向恒巽公司交付了优惠服务费10万元。2018年10月11日，王伟委托上海明伦律师事务所向东茂公司发函，要求解除与东茂公司签订的《苏州市商品房买卖合同》；东茂公司向王伟退还已支付购房款26.5万元，并支付违约金5.3万元。 2017年6月22日，恒巽公司与东茂公司签订东茂商业广场代理销售合同，恒巽公司提供该合同首页及尾页复印件2份，首页载明东茂公司委托恒巽公司作为东茂商业广场项目剩余房源，负责项目的销售工作，恒巽公司完成营销代理服务中的以下相关工作，包括但不限于：市场研发、包装推广、宣传资料策划和编制、各地分销公司的开发组织、各地区域客户的开发、发车、带看、接待、签约、贷款等相关事宜。 经查，东茂公司于2018年8月7日取得商品房交付使用通知书，于2018年12月14日办理了涉案房屋的网签备案登记。 经本院调查，办理银行按揭贷款手续，首先应当由东茂公司向银行提供涉案房屋的网签备案登记。 审理过程中，王伟陈述未去办理银行按揭贷款手续。东茂公司陈述以电话方式多次催告王伟支付剩余款项。 以上查明事实，有苏州市商品房买卖合同、东茂国际公馆购房优惠服务协议书、收款收据、银行付款凭条、律师函及邮寄凭证、商品房交付使用通知书、网签备案登记截图以及原、被告委托诉讼代理人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案当中主要争议的是原告要求解除合同是否有依据。首先，原告虽未办理银行按揭贷款手续，但根据合同约定，原告在约定的付款日期届满后30日内，可以自有资金或其他方式支付，且合同当中对付款日期并未作明确约定。同时经本院调查，办理银行按揭贷款手续，首先应当由被告东茂公司向银行提供涉案房屋的网签备案登记。其次，根据合同约定，被告东茂公司交付房产的条件是要取得《商品房交付使用通知书》，而其在合同约定的交房日期前尚未取得。被告东茂公司虽于2018年8月7日取得商品房交付使用通知书，但在此之后，至原告于2018年10月11日发出律师函，被告东茂公司于2018年12月14日办理涉案房屋的网签备案登记这一期间，被告东茂公司未能提供证据证明其按合同约定的方式履行了通知原告办理该商品房的交付手续的义务。综上，经原告催告在合理期限内，被告东茂公司无法全面履行自己的合同义务，影响了原告的权利。为避免损失扩大，原告有权要求解除合同。关于《东茂国际公馆购房优惠服务协议书》中10万元优惠服务费的性质。首先，经审理查明被告东茂公司委托第三人恒巽公司独家代理销售剩余房产，负责包括但不限于推广、宣传、接待、看房、签约、贷款等相关事宜，可以证明第三人恒巽公司实际为被告东茂公司的代理人，对外是以被告东茂公司的名义对外售楼。其次，优惠服务协议书中载明，支付壹拾万元优惠服务费，享受总房价壹拾伍万元的优惠活动，故该10万元优惠服务费，应视为房价的一部分。因《东茂国际公馆购房优惠服务协议书》确认的100000元优惠服务费应视为房价的组成部分，故商品房买卖合同解除，该《东茂国际公馆购房优惠服务协议书》应一并解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。故原告要求被告东茂公司返还购房款165000元，本院予以支持。《东茂国际公馆购房优惠服务协议书》系第三人恒巽公司以自己的名义与原告签订，并收取了相应的款项100000元，故该优惠服务协议书解除，根据合同相对性原则，第三人恒巽公司应承担该100000元的还款责任。第三人恒巽公司未提供其与被告东茂公司之间关于优惠服务费收取及买受人如何享受优惠约定的证据，故被告东茂公司应对上述款项承担连带清偿责任。关于原告要求承担违约金的主张，本院认为，本案合同解除的过错在被告东茂公司，合同中解除合同的违约责任条款对违约金已有约定，该约定于法不悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告王伟与被告苏州东茂房地产开发有限公司于2017年12月13日签订的《苏州市商品房买卖合同》。 二、解除原告王伟与第三人上海恒巽房地产营销策划有限公司于2017年11月25日签订的《东茂国际公馆购房优惠服务协议书》。 三、被告苏州东茂房地产开发有限公司返还原告王伟购房款165000元并支付违约金53000元，共计218000元，于本判决生效之日起十日内日履行。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64)。 四、第三人上海恒巽房地产营销策划有限公司返还原告王伟优惠服务费100000元，于本判决生效之日起十日内日履行。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62)。 五、被告苏州东茂房地产开发有限公司对第三人上海恒巽房地产营销策划有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取6176元，由被告苏州东茂房地产开发有限公司负担3876元，第三人上海恒巽房地产营销策划有限公司负担2300元，被告苏州东茂房地产开发有限公司对上述2300元承担共同清偿责任。被告及第三人应负担的案件受理费原告已预交，本院不再退回，由被告及第三人于本判决生效之日起十日内将案件受理费直接交付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审 判 长  周 斌 人民陪审员  吕荣林 人民陪审员  钱建初 二〇一九年七月十六日 书 记 员  李 鸣 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。