浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终731号上诉人（原审被告，反诉原告）：海宁海昌汽车维修装饰有限公司。住所地：海宁市硖石街道农丰路**，统一社会信用代码91330481759056704T。法定代表人：陈钢奇，该公司董事长。上诉人（原审被告，反诉原告）：海宁海昌驾驶员培训学校有限公司。住。住所地：海宁市袁花镇东风村上岸组村委会所在地一社会信用代码91330481064188639K。法定代表人：陈钢奇，该公司董事长。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：杨立政，上海市浩信律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：罗曼君,上海市浩信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告,反诉被告）：海宁市袁花镇东风股份经济合作社。住。住所地：海宁市袁花镇东风村一社会信用代码91330481757068293E。法定代表人：胡赵平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张勤华、李应龙,浙江峻德律师事务所律师。上诉人海宁海昌汽车维修装饰有限公司(以下简称海昌汽修公司)、海宁海昌驾驶员培训学校有限公司（以下简称海昌驾校）因与被上诉人海宁市袁花镇东风股份经济合作社（以下简称东风经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服海宁市人民法院（2018）浙0481民初9428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海昌汽修公司、海昌驾校上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回东风经济合作社一审诉讼请求；2、改判支持海昌汽修公司、海昌驾校一审反诉诉请；3、本案一、二审案件诉讼费、评估费由海昌汽修公司、海昌驾校负担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一、一审认定涉案土地性质上仍属于农用地，错误。事实上，涉案土地本就是“存量建设用地”，对此，海昌汽修公司、海昌驾校一审中提交的宗地图已经能够充分证明。此外，一审中，为查明涉案土地在出租之初的性质，海昌汽修公司、海昌驾校申请一审法院向海宁市国土局调查，一审向海昌汽修公司、海昌驾校出示的海宁市国土局的情况说明中明确记载：经核实，该地块在土地利用现状中属于建设用地，未办理过建设用地审批手续。海昌汽修公司、海昌驾校所申请调查的是“出租时”该地块的性质，即是否本就是存量建设用地，而非“现状性质”。再者，国土局也未曾说明该地块未办理过“农用地转建设用地手续”，一审却将“未办理过建设用地审批手续”的说明曲解为“未办理过农用地转建设用地审批手续”，进而认定涉案土地性质仍属于农用地，逻辑错误。一方面，建设用地审批手续和农用地转用审批手续属于完全不同的概念。建设用地审批手续是国家为加强建设用地的规范管理而设定的审批手续，但农用地转用审批手续仅发生在需要变更土地用途时。另一方面，“因未办理过农用地转建设用地审批手续”并不能推断出“性质仍属于农用地”，因为只有在涉案土地原属于农用地，而意图改变土地用途的情形下，才需要办理农用地转用手续，如果该地块在出租之前本身就是建设用地，当然无需办理“农转建”的审批手续。同时，结合海宁市城管部门出具的《行政处罚决定书》记载的有关事实，海昌汽修公司、海昌驾校违法占用的绝大部分属于建设用地，仅有几十平方米是农用地，故对于处罚金的计算，也基本是按照占用建设用地计算的，由此反证了涉案地块性质确属建设用地。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管理制度，国家编制土地利用总体规划，确定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。本案中，土地租赁合同对应的土地属于存量建设用地。海昌汽修公司、海昌驾校多次咨询海宁市国土资源局信息公开窗口工作人员，被明确告知，所谓存量建设用地系村集体所有的建设用地，涉案地块在海昌汽修公司、海昌驾校承租之前本身就已经是建设用地了，所以不涉及亦不需要办理农用地转建设用地手续。综上，一审以违反法律强制性规定认定合同无效，明显错误。二、退一步讲，即使按照一审所认定的涉案土地性质属于农用地，土地租赁合同因此无效，一审有关双方过错程度的认定，也与事实不符。理由如下：第一，东风经济合作社作为土地所有权人，理应最清楚涉案土地的性质。东风经济合作社在明知土地系农用地的情形下，向海昌汽修公司、海昌驾校承诺土地性质属于建设用地，并向海昌汽修公司、海昌驾校出具了土地性质的证明。东风经济合作社的行为属于故意隐瞒事实、虚假陈述，而非一审认定的所谓“过于自信的过失”。第二，海昌汽修公司、海昌驾校在收到东风经济合作社有关土地性质的承诺后，又再次向国土机关进行了核实，并取得了经国土机关盖章确认土地性质属于建设用地的宗地图。海昌汽修公司、海昌驾校在缔约过程中不存在明知租赁土地属于农用地性质的情形，不存在任何过错，更非一审所认定的所谓“过于自信的过失”。第三，土地租赁合同中第四条前半句明确约定：由村统一办理用地手续，然而一审仅选择性地摘录合同第四条后半句“等上级批复后再启动建设”，便武断地认定东风经济合作社属于未经审批擅自建设。事实是海昌汽修公司、海昌驾校之所以至今未办理相关的建设审批手续，完全是因为本应由东风经济合作社负责办妥的“用地审批手续”未办妥，方才导致后续所有的申请基础丧失。根据浙江省国土资源厅发布的《关于切实加强“三改一拆”行动中违法用地建设拆除和土地利用工作指导意见》，此类未批先建的情况是被允许以多种方式补办供地手续，以纠正上述“未批先建”的违法行为。结合本案实际，东风经济合作社完全有条件、有能力以村集体的名义，向国土部门补办有关用地手续，进而将涉案地块合法地出租给海昌汽修公司、海昌驾校。但东风经济合作社及其上级单位袁花镇政府在过去长达六年的时间内从未以任何形式提出过该地块的用地申请，其过错程度巨大，不应当仅承担一半的赔偿责任。第四，东风经济合作社在收取海昌汽修公司、海昌驾校支付的用于办理用地手续的手续费10万元后，既未提供收据也未告知款项具体用途和去向，事后又以所谓的“拆违整治”为由解除合同，给海昌汽修公司、海昌驾校造成巨大损失。三、一审适用法律错误。尽管土地管理法对集体建设用地使用权的流转有严格限制，但并没有完全禁止。事实上，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国办〔2008〕第3号及《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》等一系列政府性文件均明确规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第二十四条规定：“在农村的私营企业和个体工商户等从事非农业生产经营需要使用本集体经济组织所有的土地的，可以实行有偿使用，并提出用地申请，经当地乡（镇）人民政府审核，按照本办法第二十一条的规定办理审批手续”。海昌驾校性质上属于在农村的私营企业，其营业执照明确显示注册地址为浙江省海宁市袁花镇东风村上岸组村委会所在地。同时驾校也于2013年3月11日根据相关规定提出了用地申请。因此，本案《土地租赁合同》符合集体建设用地使用权有偿使用的条件，合同有效。合同签署后，若出租人积极按约向国土部门提出正式的用地申请，根据2012年当时的土地政策，不存在审批障碍。东风经济合作社的行为已经严重违反合同义务，因其违约及重大过错导致合同无效，理应赔偿海昌汽修公司、海昌驾校包括搬迁期间的人员工资、社保缴纳金等必要的经济支出。对于上述损失、费用，一审均未纳入损害赔偿范围，存有错误。东风经济合作社辩称，一、海昌汽修公司、海昌驾校诉称涉案地块属于“存量建设用地”，无事实和法律依据。1、根据土地管理法的规定，国家实行土地用途管制制度，严格执行土地利用审批制度。土地利用总体规划需按照法定原则编制，实行分级审批，经批准的土地利用总体规划需要修改的，须经原批准机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的应当办理农用地转用审批手续，在土地利用总体规划确定的建设用地规划范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。因此，我国土地利用的审批，包括土地利用总体规划确定、规划修改的审批手续，农用地转用审批手续、项目建设用地审批手续。2、涉案土地系东风经济合作社所有的农村集体土地，属农用地（水田），后因嘉绍高速公路建设所需，于2008年底交由浙江省交通工程建设集团有限公司嘉绍北案接线第五合同项目部临时使用，故2009年度变更调查中为建设用地现状。2012年2月29日，经该项目部申请，海土临字（2012）6号文件批准临时用地，期限至2013年5月结束。此后，该地块无任何单位办理过用地手续，也未办理过农用地转建设用地审批手续。因此，涉案土地临时使用期限届满后，需复耕满足原使用用途，而非因临时用地的审批转为“土地利用总体规划”的修改审批及“农用地转建设用地”的审批。即便在2009年变更调查中属建设用地现状，但仍不能改变农用地的土地性质，绝非存量建设用地。3、一审海昌汽修公司、海昌驾校提交的“宗地图”等证据，仅属海宁市国土资源局耕地保护规划科、袁花镇国土资源所等部门出具的“载明文字内容”的证明材料，而非有权审批机关批准后的“土地利用总体规划”及“农用地转用”审批手续。且海宁市国土资源局于2018年12月29日向一审出具的《情况说明》，再次证实“涉案土地在土地利用现状中属建设用地，未办理过建设用地审批手续”。且海宁市国土资源局于2018年12月29日向一审出具《情况说明》，再次证实“涉案地块在土地利用现状中属建设用地，未办理过建设用地审批手续”。二审中虽然海昌汽修公司、海昌驾校提供了2019年3月21日海宁市自然资源和规划局盖“行政审批章”的证据，载明“该地块在2009年土地变更调查中属建设用地”，该证据仍强调的是“变更调查”。根据土地管理法第二十七条、第二十八条规定，国家建立土地调查制度，由土地行政主管部门会同有关部门进行土地调查。土地使用用途的现状调查（含现状、变更现状），仅作为各级人民政府编制土地利用总体规划的参考，它既不属于“土地利用总体规划”的法定类型，也不属于“农用地转用”审批手续。因此，国土部门出具的“宗地图”、“情况说明”等证据，仅能证明涉案地块属现状调查中的“建设用地”，不能证明属土地利用总体规划中的“建设用地”，更不能证明涉案土地已办理“农用地转用”审批手续。4、海昌汽修公司、海昌驾校提供2013年2月21日东风村盖章的《证明》，系其以袁花镇国土所2013年1月22日《宗地图》说明“该土地是允许建设区”而自定义为“存量建设用地”并自行打印形成，东风经济合作社只是基于合同约定协助盖章配合，而非东风经济合作社作出的书面告知、承诺。二、一审确认涉案《土地租赁合同》无效并认定本案双方对导致租赁合同无效造成的经济损失具有相当过错，虽适用法律准确，但实属减轻海昌汽修公司、海昌驾校的责任。1、涉案土地属于土地管理法第四条规定的农用地土地用途中的耕地。根据土地管理法第三十一条、第三十六条规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。土地管理法第四十四条、第六十三条规定属于合同法第五十二条所涉的法律、行政法规的强制性规定，故涉案合同违反法律强制性规定，一审认定为无效，正确。2、根据土地管理法及城乡规划法等法律法规规定，海昌汽修公司、海昌驾校作为土地使用者要“合法占用土地”，负有先行履行“土地使用申请”及“乡村检核规划许可申请”等法定义务，再由有审批权的行政机关依次依法办理“农用地转用审批手续”、“乡村建设规划许可审批手续”、“具体建设项目用地审批手续”，待上述手续被批准后，方可与村委会或村集体经济组织签订土地使用合同。因此，海昌汽修公司、海昌驾校对使用农民集体所有土地用于驾校培训项目建设负有比东风经济合作社更高的缔约前注意义务。4、涉案土地的租赁，是海昌汽修公司、海昌驾校在国土部门朋友的介绍及陪同下，主动与东风经济合作社磋商缔约事宜，并多次到涉案地块现场实地查看。在海昌汽修公司、海昌驾校以46万元价格购买涉案地块的现场宕渣等财物后，再与东风经济合作社签订涉案租赁合同。在土地租赁过程中，东风经济合作社从未隐瞒涉案土地性质及现状、来源，且已经告知涉案土地现状及东风经济合作社农用地因嘉绍高速项目部临时使用后填埋宕渣所形成。5、东风村的《证明》、海昌驾校2013年3月11日的《申请》、袁花镇国土所的《宗地图》等证据，均由海昌汽修公司、海昌驾校办理和保管，海昌汽修公司、海昌驾校过于自信的过失，与东风经济合作社无关。6、海昌汽修公司、海昌驾校忽视《土地租赁合同》对土地使用“等上级批复下来之后再启动建设”的约定，投资建设驾校，过错责任完全在海昌汽修公司、海昌驾校一方。三、根据合同法第五十八条的规定，合同无效情形下的损失赔偿责任，仅限于缔约过失责任损害赔偿范围的信赖利益损失（包括直接损失和间接损失），不包括合同有效情形下的履行利益，海昌汽修公司、海昌驾校主张的损失赔偿的不合理部分，应当予以剔除。海昌汽修公司、海昌驾校诉请的行政处罚罚款189061元，系其自身违法行为所导致，应自行承担。海昌汽修公司、海昌驾校建造的房屋建筑物、附属物及装饰等财物，已被行政处罚决定书认定为不合法建筑，海昌汽修公司、海昌驾校不享有合法权益，不应得到赔偿；海昌汽修公司、海昌驾校主张“驾校搬迁停校期间”带来的“场地租金损失”及“营业收入损失”等，显属履行合同的期待利益损失，不属缔约过失责任损害赔偿范围，不应支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。东风经济合作社向一审法院起诉请求判令：1、东风经济合作社与海昌汽修公司、海昌驾校分别签订的《土地租赁合同》均无效；2、海昌汽修公司、海昌驾校将租赁土地恢复原状并返还东风经济合作社。海昌汽修公司、海昌驾校向一审提出反诉请求：1、确认双方签订的《土地租赁合同》有效；2、东风经济合作社依合同约定，尽快办妥用地手续；3、东风经济合作社赔偿海昌汽修公司、海昌驾校行政罚款损失189010元及相关利息损失（自2017年2月1日起按银行贷款利率计算至实际支付日止）；4、东风经济合作社赔偿海昌汽修公司、海昌驾校各项经济损失8177890元。一审法院认定事实：坐落于海宁市袁花镇东风村上岸组的一块土地(面积23.88亩)，系东风经济合作社所有的村集体土地。因嘉绍高速建设所需，2012年2月29日，由浙江省交通工程建设集团有限公司嘉绍北岸接线第五合同项目部申请，经海土临字（2012）6号文件批准临时用地，期限至2013年5月结束，以后该地块无任何单位办理过用地手续，也未办理过农用地转建设用地审批手续。2012年10月29日，东风经济合作社与海昌汽修公司签订《土地租赁合同》一份，约定东风经济合作社将上述地块出租给海昌汽修公司，期限至2025年11月30日，租金每年5000元每亩，由东风经济合作社办理用地手续，费用海昌汽修公司负担，等上级批复后再启动建设。2013年3月，东风经济合作社及海宁市袁花镇人民政府为海昌汽修公司设立海宁海昌驾驶员培训学校有限公司出具证明及申请各一份，对该地块认为系存量建设用地，可从事驾驶员培训同意上报。海宁海昌驾驶员培训学校有限公司在2013年3月28日成立后即与东风经济合作社签订《土地租赁合同》一份，合同内容与海昌汽修公司签订的《土地租赁合同》一致。海昌汽修公司在未办理用地审批手续下即进行建设并用于驾驶员培训至今。因未依法办理用地手续，2017年2月9日，海昌汽修公司被海宁市综合执法局行政处罚，责令退还非法占用的15714.9平米集体土地并罚款189061元。2017年8月17日，海宁市袁花镇人民政府作出袁政拆决字2017第28号限期拆除违法建筑决定书。海昌汽修公司提出复议申请。2017年11月7日，海宁市人民政府以海宁市袁花镇人民政府在作出涉案限期拆除决定前未听取申请人意见并形成笔录，属于未履行法定程序为由认定袁政拆决字2017第28号《限期拆除违法建筑决定书》违法。2017年11月，东风经济合作社向海昌汽修公司发出《解除合同通知书》、《清场还地催告函》无效后，遂向一审提起诉讼。另查明，2012年11月，海昌汽修公司交付东风经济合作社用地手续费100000元、2013年租金119400元。海昌汽修公司交付东风经济合作社2014年、2015年租金各119400元，交付2016年、2017年、2018年租金各131340元。经评估，海昌汽修公司的房屋、附属设施、室内装饰、设备搬迁费、绿化搬迁费分别为：299480元、3453749元、159943元、15848元、25517元，合计3954537元。评估费用38980元。一审法院认为，本案争议焦点为：1.本案双方签订的土地租赁合同是否合法有效；2.海昌汽修公司、海昌驾校遭受的损失为多少，东风经济合作社应否对此承担赔偿责任。对于第一个争议焦点问题。首先，东风经济合作社出租给海昌汽修公司、海昌驾校的土地，因未办理过农用地转建设用地审批手续，性质仍属于农用地，海昌汽修公司、海昌驾校租用该土地是用作驾校培训，并非用于农业用途，并已经在租赁土地上搭建了房屋等使用，因此，东风经济合作社将涉案的农用地租赁给海昌汽修公司、海昌驾校使用已经改变了土地用途。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条规定属于法律强制性规定，本案双方签订的租赁合同违反了上述规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。其次，因本案双方签订的租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，东风经济合作社因租赁合同而收取海昌汽修公司的用地手续费100000元应当予以返还。对于海昌汽修公司、海昌驾校支付的租金应否予以返还问题。双方签订租赁合同后，东风经济合作社已经将租赁土地交由海昌汽修公司、海昌驾校使用，海昌汽修公司、海昌驾校也已经实际使用了该租赁土地。海昌汽修公司、海昌驾校应当按照租赁合同的约定向东风经济合作社支付实际使用租赁土地期间的费用。该费用属东风经济合作社违法出租土地所得，应由国家有关部门予以没收，本案系民事纠纷，故有关是否没收的问题不在本案中处理。对于第二个争议焦点问题。海昌汽修公司、海昌驾校在租赁土地投入的建设损失，虽租赁合同约定“等上级批复后再启动建设”，海昌汽修公司、海昌驾校未经审批，即擅自建设，系海昌汽修公司、海昌驾校自身违法行为所造成，过错在海昌汽修公司、海昌驾校方，但本案双方签约时均应当明知租赁土地的性质状况，但双方均充分信赖能办理用地手续，故双方在缔约合同过程中均存在过于自信的过失，且东风经济合作社明知道海昌汽修公司、海昌驾校租赁土地是用作驾校培训，而仍将土地租赁给海昌汽修公司、海昌驾校以获取经济利益长达五年之久未加制止，因此，东风经济合作社对导致租赁合同无效及造成海昌汽修公司、海昌驾校经济损失具有过错；综合考虑双方的过错程度，一审认为双方过错程度相当。故东风经济合作社应对海昌汽修公司、海昌驾校投入建设的房屋、附属设施、室内装饰、设备搬迁费、绿化搬迁费及评估费用等损失承担一半的赔偿责任。海昌汽修公司被海宁市综合执法局行政处罚罚款189061元，该损失系海昌汽修公司未经审批违法建设所造成，并非东风经济合作社在签约时能预判的，故东风经济合作社不应承担赔偿责任。确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，无效合同不应予以履行，当事人预期通过履行合同可以获得的利益不属于直接损失，无效合同的预期利益损失法律不予保护。可得利益是在合同有效的前提下，因一方违约不履行合同，造成守约方因履行合同可获得的利益未能获得，而由违约方给予守约方的赔偿，本案合同的不履行并不是违约造成，而是合同无效，因无效合同遭受的损失应当是实际发生的并且可以确定的，而不是主观设想臆想的，所以，可得利益并不是直接的、实际发生的、可以确定的损失，因合同无效造成的可得利益损失法律不予保护。海昌汽修公司、海昌驾校主张的合同剩余期限内租金损失、停业期间营业收入损失，均属合同有效后违约方应赔偿的预期利益损失，故一审不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、东风经济合作社与海昌汽修公司、海昌驾校分别签订的《土地租赁合同》均无效。二、海昌汽修公司、海昌驾校于判决生效之日起三十日内将租赁的坐落于海宁市袁花镇东风村上岸组的土地(面积23.88亩)恢复原状并返还东风经济合作社。三、东风经济合作社于判决生效之日起十日内赔偿海昌驾校各项损失1977268.50元。四、驳回海昌汽修公司、海昌驾校的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由海昌汽修公司、海昌驾校负担。反诉案件受理费70468元，减半收取35234元，由东风经济合作社负担8394元，海昌汽修公司、海昌驾校负担26840元。本案评估费38980元，由东风经济合作社负担19490元，海昌汽修公司、海昌驾校负担19490元。二审中，海昌汽修公司、海昌驾校向本院提交了由海宁市国土局出具的宗地图复印件3份，证明涉案土地早在2009年就属于建设用地，一审认定为农用地属事实认定错误。同时证明东风经济合作社完全可以通过法定程序申请审批而怠于办理审批手续，导致海昌汽修公司、海昌驾校的合理利益受到损失的事实。由于东风经济合作社没有就国土部门征收的相关手续进行办理，导致海昌汽修公司、海昌驾校之后的所有手续都无法进行。东风经济合作社经质证认为，对真实性没有异议，但不能证明海昌汽修公司、海昌驾校所要证明的内容。该三份材料不属于土地管理法所规定的土地利用总体规划图。东风经济合作社向本院提交了海宁市土地利用现状局部图（2005年变更调查结果）打印件一份，证明图是调查图不是变更图，图只反映现状不反映规划。海昌汽修公司、海昌驾校经质证认为，其上没有盖章，真实性无法确认。该现状图所显示的是2005年的土地现状，海昌汽修公司、海昌驾校所举证的是2008年以后的现状，故即使2005年是水田，也不能反映2008年变化的情况，即使该证据是真实的，也与海昌汽修公司、海昌驾校提供的证据不冲突，并且该证据也与本案无关。本院认证意见：海昌汽修公司、海昌驾校提交的证据，东风经济合作社对真实性没有异议，本院对真实性予以确认，但该三份宗地图记载的数据是有关土地利用现状的调查数据，所反映的是当时的土地利用现状，并不能由此证明涉案土地的性质为建设用地。东风经济合作社提交的证据系打印件，真实性无法确认，海昌汽修公司、海昌驾校对真实性也不认可，故本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、涉案合同的效力如何认定；二、本案双方的过错程度如何确定；三、海昌汽修公司、海昌驾校可主张的赔偿范围如何确定。关于争议焦点一。双方有关合同效力的争议源于对土地性质的认识。东风经济合作社认为，该土地属于农用地，出租农用地用于非农业建设违反法律、行政法规强制性规定，涉案租赁合同应认定为无效。海昌汽修公司、海昌驾校认为该土地系存量建设用地，不必办理农用地转建设用地的手续即可用于非农业建设，故涉案租赁合同不应认定无效。对此，本院认为，有关涉案土地的性质，从本案现有证据看，1、海昌汽修公司、海昌驾校向东风经济合作社承租的土地系东风经济合作社所有的村集体土地；2、双方的租赁合同约定，由村统一办理用地手续，等上级批复下来之后再启动建设；3、2017年2月海宁市综合行政执法局作出行政处罚决定书，载明海昌驾校在未依法办理用地审批手续的情况下擅自占用海宁市袁花镇东风村集体土地建造驾驶训练场地和设施。对此，海昌汽修公司、海昌驾校认为其占用的绝大部分属于建设用地，仅有几十平方米是农用地。但行政处罚决定书明确记载，总占地面积155714.9平方米，其中非法占用符合土地利用总体规划15666.68平方米土地属违法情节一般中的从轻处罚情节，非法占用不符合土地利用总体规划48.22平方米土地属违法情节严重中的从轻处罚情节，由此可知，海昌驾校所占用的涉案土地均未办理用地审批手续；4、一审向海宁市国土资源局查询，海宁市国土资源局出具情况说明，载明：坐落于海宁市袁花镇东风村上岸组的海宁海昌驾驶员培训学校有限公司租赁土地在2012年2月29日，由浙江省交通工程建设集团有限公司嘉绍北岸接线第五合同项目部申请，经海土临字（2012）6号批准临时用地，期限至2013年5月结束，以后该地块无任何单位办理过用地手续，该地块在土地利用现状中属建设用地，但未办理过建设用地审批手续。综合上述事实，一审认定，东风经济合作社出租给海昌汽修公司、海昌驾校的土地，因未办理过农用地转建设用地审批手续，性质仍属于农用地，并无不当。海昌汽修公司、海昌驾校辩称该土地属于存量建设用地，其所依据的主要证据是袁花镇东风村出具的证明以及海宁市国土资源局出具的宗地图。袁花镇东风村出具的证明虽记载了该土地是存量建设用地，但该证明出具的时间是在嘉绍高速公路临时用地期间，其所记载的“存量建设用地”主要也应当是针对土地利用的现状。宗地图所反映的是当时的土地利用现状，土地利用现状不等同于土地性质。海昌汽修公司、海昌驾校所依据的证据不能证明其主张，海昌汽修公司、海昌驾校据此主张该土地的性质属于建设用地，缺乏依据。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”海昌汽修公司、海昌驾校租用该土地是用作驾校培训，非用于农业用途，并已经在租赁土地上搭建了房屋，且未办理农用地转建设用地审批手续，东风经济合作社将涉案的农用地租赁给海昌汽修公司、海昌驾校使用，已经改变了土地用途，违反上述法律的强制性规定，一审据此认定合同无效，正确。关于争议焦点二。双方的租赁合同明确约定，由村统一办理用地手续，等上级批复下来之后再启动建设。据此可知，海昌汽修公司、海昌驾校在签约时应当知晓租赁土地的性质，海昌汽修公司、海昌驾校在未经审批的情形下擅自建设，对于合同无效后的损失存在过错。由于双方在签约时均知晓土地的性质状况，且均充分相信能办理用地手续，双方对于合同的达成均存在过错，一审据此认定双方过错程度相当，也无不当。关于争议焦点三。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。海昌汽修公司、海昌驾校主张的损失包括：1、评估报告确定的海昌汽修公司的房屋、附属设施、室内装饰、设备搬迁费、绿化搬迁费3954537元；2、合同剩余期限内租金损失167160元；3、停业期间营业收入损失4056194元。海昌汽修公司、海昌驾校主张的第1部分系因合同无效所受到的损失，根据上述法律规定应由双方根据各自过错程度承担责任，一审据此认定双方对该部分损失各自承担一半的赔偿责任，正确。海昌汽修公司、海昌驾校主张的第2、3部分性质为履行利益，是合同有效情形下由于一方违约不履行合同而造成守约方通过合同履行可获得的利益。履行利益的赔偿是以合同有效、合同义务存在为前提。本案合同自始无效，不发生履行的效力，所造成的损失主要是一方当事人在磋商进入缔结合同过程中基于对他方的信赖进行的准备工作、支付的相应费用等损失，即信赖利益损失，而非履行利益损失，海昌汽修公司、海昌驾校主张履行利益，缺乏依据。一审不支持第2、3部分损失，并无不当。二审中，海昌汽修公司、海昌驾校指出其主张的第3部分损失中其中搬迁期间的人员工资、社保缴纳金等必要的经济支出2074595.48元属于损失而非可得利益。对此，本院认为，首先，海昌汽修公司、海昌驾校所主张的该项损失目前并未发生，不能认定为已发生的实际损失，其次，海昌汽修公司、海昌驾校对所主张的损失金额也未能提供充分有效证据证明，故海昌汽修公司、海昌驾校的该项上述理由不能成立。如今后确有发生，可另行主张。合同无效后，东风经济合作社因租赁合同而收取的用地手续费100000元应当予以返还，一审未作处理，二审海昌汽修公司、海昌驾校未对此提出上诉，海昌汽修公司、海昌驾校可另行主张。至于海昌汽修公司、海昌驾校主张的行政处罚罚款189061元，根据行政处罚决定书记载，被处罚单位在未依法办理用地审批手续的情况下擅自建造驾驶训练场地和设施。故该损失系海昌汽修公司未待到合同约定经审批建造而违法建设所造成，一审认定该罚款由海昌汽修公司、海昌驾校承担，亦无不当。综上所述，海昌汽修公司、海昌驾校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22930元，由上诉人海宁海昌汽车维修装饰有限公司、海宁海昌驾驶员培训学校有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 陈 远审判员 章玉萍二〇一九年七月二十五日书记员 陈 诚