广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初23641号原告：陈燕玲，女，1985年10月18日出生，汉族，住广东省台山市，委托诉讼代理人：邱昌亮，广东容桂律师事务所律师。被告：黎芳丽，女，1985年2月22日出生，汉族，住广西桂平市，第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行，住所地广东省佛山市顺德区大良南国东路愉景花园顺成大厦办公楼一层至六层。法定代表人：黄英财。委托诉讼代理人：陈阳军，广东荆紫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雯洁，广东荆紫律师事务所律师。原告陈燕玲与被告黎芳丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月24日第一次公开开庭进行了审理。原告陈燕玲及其委托诉讼代理人邱昌亮、被告黎芳丽到庭参加诉讼。后本院依职权追加中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行（以下简称邮政储蓄顺德支行）作为第三人参加诉讼，并于2019年4月9日第二次公开开庭进行了审理。原告陈燕玲及其委托诉讼代理人邱昌亮、被告黎芳丽、第三人邮政储蓄顺德支行的委托诉讼代理人王雯洁到庭参加诉讼。经审理发现案情复杂，裁定转为普通程序，于2019年7月9日第三次公开开庭审理了本案。原告陈燕玲及其委托诉讼代理人邱昌亮到庭参加诉讼，被告黎芳丽、第三人邮政储蓄顺德支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案因追加第三人而扣除相应审限，现已审理终结。原告陈燕玲向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原被告双方于2018年6月7日签订的《商品房屋转让合同》和2018年10月20日签订的《补充协议》；2.被告将其名下位于佛山市顺德区容桂街道XX房屋的所有权转移登记至原告名下；3.被告向原告支付违约金（计算方法：以990000元基数，自2018年12月1日起至被告办理上述房屋所有权转移登记之日止，按每日万分之十支付违约金，暂计至2018年12月10日的违约金为9900元）；4.被告向原告支付中介费5000元；5.本案诉讼费和财产保全费由被告负担。事实和理由：2018年6月7日，原被告双方在顺德区容桂上善创富房地产咨询服务部（以下简称上善创富服务部）的促成下签订了一份《商品房屋转让合同》。该合同约定，由被告将其名下位于佛山市顺德区容桂街道XX房屋转让给原告，总价款为990000元。双方还分别在《商品房屋转让合同》第三条、第四条、第九条中对房屋价款的支付方式和期限、房屋过户时间及违约责任作了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了600000元的购房款（含100000元定金），并于2018年9月6日与中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建设银行佛山分行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，获批涉案房屋的按揭贷款390000元。但被告并没有按照约定注销涉案房屋的抵押登记，也没有按照约定的期限将房屋过户至原告名下。为此，经原告多次与被告协商沟通，双方于2018年10月19日签订了一份《补充协议》，约定被告必须在2018年11月25日前注销涉案房屋的抵押登记，并在2018年11月30日完成涉案房屋的过户。但时至今日，被告仍未履行其合同义务。原告认为，原被告之间成立房屋买卖合同，被告未按约定履行其合同义务系违约，依法应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。被告黎芳丽辩称，原告违约在先，不同意支付原告违约金和中介费。第三人邮政储蓄顺德支行述称，第三人对原被告之间的交易并不清楚。被告名下的涉案房产目前尚抵押登记给第三人。截至2019年4月8日，尚欠本金343270.75元，利息210.25元，合计343481元。原告提供的证据有原告身份证复印件一份、被告身份证复印件一份、《商品房屋转让合同》一份、不动产权证复印件一份、定金凭证两份、《收款证明》一份、《首期款收据》一张、跨行人民币汇款凭证打印件一份、案外人吴忠达身份证复印件一份、结婚证复印件一份、《补充协议》一份、收款收据一份、《个人住房（商业用房）借款合同》一份、支付宝转账记录截图打印件一份、手机银行转账记录截图打印件一份、网上银行电子回单打印件两份、被告微信资料截图打印件一份、微信聊天记录截图打印件一份。被告没有提供证据。第三人邮政储蓄顺德支行提供的证据有不动产登记证明复印件一份。经审核，原告提供的收款收据没有收款单位盖章，经手人处签名无法辨认，其真实性无法认定，故本院不予采信。当事人提供的其他证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月7日，被告作为甲方，原告作为乙方，上善创富服务部作为丙方，三方签订《商品房屋转让合同》。该合同约定，被告将位于佛山市顺德区容桂街道XX房屋（产权证号11××56）作价990000元售予原告。该合同约定，付款方式为原告于合同签订之日、2018年6月12日各支付50000元作为定金，于2018年6月30日办理银行按揭贷款390000元，于2018年7月30日支付首付款500000元；如果银行借款合同签订时间晚于2018年7月30日，则在签订后15个工作日内支付首付款，同时办理过户。该合同还约定，原被告中任何一方违约的，违约方承担双方的中介费；原告或被告逾期办理房屋交易、权属登记手续的，违约方按日利率万分之十支付违约金；原告替被告归还房屋贷款300000元。同日被告出具《定金凭证》，确认收到原告以现金支付的定金50000元。2018年6月11日，原告向被告转账支付10000元。2018年6月12日，原告向被告转账支付40000元。被告于2018年6月11日出具《定金款凭证》，确认收到原告购买案涉房屋的定金50000元。2018年8月1日，被告向原告表示，“明天我又要供一期了”，“你问一下你老公能不能加多几万定金，到时候我少收你们一万，反正也快过户了，我们去中介那办”，“我真的等钱用，少2万成交”。原告表示，“明天给你”。2018年8月2日，原告向被告转账支付80000元，被告向原告出具《收款证明》，载明：“现收到买家陈燕玲……交来购买上述物业的首期款金额为人民币拾万元整”。2018年8月10日，原告通过丈夫吴忠达向被告转账支付550000元。同日，被告出具《首期款收据》，确认收到原告的首期楼款400000元。原告述称被告已将上述550000元中的150000元退还给原告。2018年9月6日，原告、吴忠达作为借款人与建设银行佛山分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告、吴忠达贷款390000元购买案涉房屋，款项一次性划入被告账户。2018年10月20日，原被告及上善创富服务部签订《补充协议》。该协议载明，原告已经支付被告600000元，其中包括定金100000元与帮助被告还贷的300000元，剩余200000元作为首付款；被告收到600000元后未及时还贷，将款项另作他用，导致合同到期未能正常履行，被告属于违约方。该《补充协议》约定，被告必须于2018年11月1日按照所欠贷款金额往还贷账户存入款项，于2018年11月25日注销抵押，于2018年11月30日前办理过户；原告贷款390000元扣减被告所欠贷款金额的剩余款项归原告所有，被告在原告贷款到账后3日内转账支付给原告；若被告未能按约定时间还贷、过户，则视为违约。经询问，原告述称，上述归原告所有的剩余款项约40000元，其实质即为双方约定被告向原告支付的违约金，而并非对房屋成交价格的更改；被告并没有向原告支付该违约金。原告同时认为，该违约金针对的是被告在签订《补充协议》之前的违约行为，原告在本案主张的违约金针对的是被告在签订《补充协议》之后的违约行为。另查明，被告为案涉房屋办理了以第三人邮政储蓄顺德支行为抵押权人的抵押登记。直至2019年1月24日，案涉房屋仍登记在被告名下，上述抵押登记仍未注销，除第三人邮政储蓄顺德支行之外没有其他抵押权人。第三人邮政储蓄顺德支行确认，截至2019年4月9日，被告仍拖欠贷款本金343523.05元未清偿。原告于2019年1月25日提交书面意见，表示同意代为清偿被告尚欠第三人邮政储蓄顺德支行的贷款，以消灭其对案涉房屋的抵押权。经询问，原告表示具备一次性支付剩余购房款的经济能力，并且同意一次性支付剩余购房款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告及上善创富服务部签订的《商品房屋转让合同》《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，各方当事人应按合同约定履行各自义务。原告主张已向被告支付购房款600000元。被告抗辩原告违约在先，并认为自己没有收齐600000元。对此本院分析如下：首先，原告向被告支付款项的金额符合约定。被告在2018年8月1日表示“少2万成交”，原告表示“明天给你”。说明原被告已经协商一致，同意将房屋成交价格从990000元变更为970000元。该事实可以从被告在次日仅收到原告支付80000元却出具100000元的《收款证明》得到佐证。原告分别于2018年6月7日支付50000元，于2018年6月11日支付10000元，于2018年6月12日支付40000元，于2018年8月2日支付80000元，于2018年8月10日支付400000元，合计580000元。同时原告于2018年9月6日申请到390000元银行贷款。原告已经支付的款项加上当时所申请到的银行贷款，足以支付变更后的房屋成交价格970000元。其次，原告向被告支付款项的时间符合约定。虽然原被告约定于2018年7月30日支付首付款，但同时也约定了如果晚于该时间签订银行借款合同，则在签订后15个工作日内支付首付款。原告于2018年9月6日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，即首付款的付款期限应为2018年9月28日。原告于2018年6月7日支付定金50000元，于2018年6月12日前再支付定金50000元，于2018年8月2日支付首付款80000元，于2018年8月10日支付首付款400000元，均没有超出合同约定的付款期限。因此，原告向被告支付款项的金额、时间均符合双方约定。虽然原告向被告已经支付的购房款实为580000元，而非600000元，但该支付金额符合原被告对成交价格的重新约定。被告在《补充协议》也将收到的580000元确认为600000元，说明被告对原告履行支付义务已经予以认可。对于被告抗辩原告违约在先，本院不予采纳。根据《补充协议》的约定，被告应在2018年11月25日注销案涉房屋的抵押权登记，并于2018年11月30日将该房屋过户登记至原告名下。但被告未能履行上述合同义务，已构成违约。被告违约后，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于原告主张被告继续履行《商品房屋转让合同》《补充协议》，本院予以支持。如前所述，原被告已经约定变更案涉房屋成交价格为970000元。原告已经支付其中580000元，则未支付的购房款为390000元。原告表示具备一次性支付剩余购房款的经济能力，并且同意一次性支付剩余购房款。该履行方式可行，且有利于实现合同目的。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”案涉房屋已抵押给第三人邮政储蓄顺德支行。原告同意代为清偿贷款及提前还贷费用，以消灭第三人邮政储蓄顺德支行的抵押权，本院予以确认。原告代为清偿完毕后，被告与第三人邮政储蓄顺德支行应协助原告办理房屋抵押权注销登记手续。上述抵押权登记注销后，被告应继续履行合同，协助原告办理案涉房屋的过户登记手续。对于原告代为清偿贷款后是否剩余可由被告收取的购房款，因原被告均未在本案中主张，故本案不作处理，相关权利人可另案主张。原告主张被告就其逾期办理房屋过户登记的违约行为支付违约金，符合双方约定。原告主张该违约金以990000元为基数，自2018年12月1日起按日利率万分之十计算至被告办理房屋过户登记手续之日止。但原告在庭审中承认，被告违约造成原告的损失为资金被占用的损失。原告主张的上述违约金计算方法虽然符合双方约定，但已过分高于其因被告违约所造成的损失。因此，对于原告主张的违约金应予以适当减少。结合原告的履约情况、损失及被告的违约情况，本院酌情调整该违约金按原告已支付购房款580000元的20%计算，即116000元。原告主张超出部分，不予支持。原告主张已向上善创富服务部支付中介费5000元，并要求该费用由被告承担。但原告提供的该5000元收据并无上善创富服务部盖章确认。原告于2019年4月12日补充提交由上善创富服务部盖章出具的中介费收据，但该收据金额为3000元，与原告主张支付中介费5000元并不相符。且该收据载明“现金支付”，与原告主张通过微信支付也不相符。因此，对于原告主张已支付中介费5000元的事实，本院不予确认。而且，即使原告确实因被告违约存在中介费损失，也已可通过其主张的违约金得以弥补。因此，对于原告主张被告支付中介费5000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告陈燕玲于本判决生效之日起三十日内代被告黎芳丽一次性向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行清偿位于佛山市顺德区容桂街道XX房屋（产权证号11××56）的贷款及提前还贷费用，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行、被告黎芳丽于清偿完毕后十日内协助原告陈燕玲办理房屋抵押权注销登记手续；二、被告黎芳丽继续履行《商品房屋转让合同》《补充协议》约定的合同义务，在房屋抵押权注销登记后十五日内协助原告陈燕玲办理位于佛山市顺德区容桂街道XX房屋（产权证号11××56）的所有权过户登记手续；三、被告黎芳丽于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈燕玲支付违约金116000元；四、驳回原告陈燕玲的其他诉讼请求。案件受理费13844.1元，财产保全费5000元，共计18844.1元，原告陈燕玲已预交，由原告陈燕玲负担844.1元，被告黎芳丽负担18000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  王小东人民陪审员  梁颖琴人民陪审员  岑永杰二〇一九年七月十日书 记 员  黄 瑞