成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初3205号 原告:白贵明，男，汉族，1963年9月5日出生，住四川省双流县。 委托诉讼代理人:时爽，四川致高（天府）律师事务所律师。 被告：谢志全，男，汉族，1952年11月6日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人:余春燕，四川公生明律师事务所律师。 原告白贵明与被告谢志全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白贵明及其委托诉讼代理人时爽，被告谢志全及其委托诉讼代理人余春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白贵明向本院提出诉讼请求：1、判令解除白贵明与谢志全于2016年9月1日签订的《租赁合同》，并判令谢志全向白贵明交还合同租赁物；2、判令谢志全向白贵明支付从2018年9月1日起《租赁合同》实际解除之日止的租金（暂计14000元，具体以实际产生金额为准），并向白贵明支付违约金840元；3、判令本案诉讼费用由谢志全承担。事实和理由：2015年9月1日，白贵明与谢志全签订了《宅基地租赁合同》，白贵明将位于双流区责任承包地租赁给谢志全用于经营农家乐。后谢志全称农家乐生意不好，双方协商于2016年9月1日签订了新的《租赁合同》,该合同明确约定，白贵明将宅基地、责任承包地、水面鱼棚等租给谢志全，租金共计28000元／年，谢志全按年缴纳，一次性付清当年租金后方可使用；如果谢志全逾期不缴纳租金，白贵明按照总租金的3%收取违约金，如果谢志全逾期半年不缴纳租金，白贵明有权收回其经营场所，终止合同。合同签订后，白贵明按约将宅基地等交付给谢志全使用，谢志全将第一年度（2015年9月1日起至2016年8月31日止）、第二年度（2016年9月1日起至2017年8月31日止）以及第三年度（2017年9月1日起至2018年8月31日止的租金交付给白贵明。2018年9月1日谢志全应当支付2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金，白贵明多次要求谢志全交纳租金，但谢志全一直没有支付，故白贵明提起诉讼。 谢志全辩称：1、白贵明行使解除权既不符合合同约定，也不符合法定情形按照合同约定，谢志全逾期半年不缴纳租金白贵明有权收回其经营场所，终止合同，而谢志全已向白贵明付清了2018年全年的租金，不存在逾期半年不缴纳租金的情况；2、谢志全拒付租金，系行使先履行抗辩权。2018年4月案涉房屋前的道路被毁损，白贵明承诺恢复但迟迟不予恢复，系违约在先，谢志全有权依据合同法第六十七条的规定行使抗辩权，同时白贵明应当依照合同法第一百零七条的规定承担继续履行的责任。谢志全的合法权益应受法律保护，解除合同将对谢志全造成无法挽回的巨大损失，双方应继续履行合同。综上，请求驳回白贵明的全部诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：2015年9月1日，白贵明与谢志全签订了一份《宅基地出租合同》，约定白贵明将后山十亩宅基地租赁给谢志全，范围经实际拉圈为数，包括老房子、鱼塘、花草果树和现有宅基地基本设施等；宅基地租赁期限以国家占用为最后期限，如中途有特殊情况必须经双方共同同意方可解除合同，如单方退出，必须要作对方的经济补偿；租金为48000元/年，一年一次性付清，每年以签完的合同时间提前一个月一次性付清；房屋租用期从2015年9月1日起。 2016年9月1日，白贵明与谢志全重新签订一份《租赁合同》，约定白贵明将位于双流区的宅基地一处，确权面积567平方米，责任承包地8.2亩，租赁给谢志全作农家乐经营；宅基地的租金为12224元，责任承包地租金按每年每亩700斤大米的计算，折合人民币2.4元／斤，合计金额:13776元，水面鱼棚租金每年2000元，以上租金共计28000元，按年缴纳，一次性交清当年租金后方可使用。如果谢志全逾期不缴纳租金，白贵明按照总租金的3%收取违约金，如果谢志全逾期半年不缴纳租金白贵明有权收回其经营场所，终止合同；租赁期限以国家征用为止；以上年租金价格执行期限为五年，即2016年9月1日-2021年8月31日，届满后年租金价格比照当地当时（市场指导价）商议确定执行；在经营过程中，白贵明有义务协助谢志全办理营业执照和处理一些特殊事务。 合同签订后，谢志全在案涉房屋处经营“双流区喜来乐烤羊庄”。 2016年9月1日白贵明出具《收条》一份，载明：今收到谢志全交2017年房租款现收18000元。2017年7月26日白贵明出具《收条》一份，载明：今收到谢志全补2017年房租款10000元。2018年2月11日白贵明再次出具《收条》一份，载明：今收到谢志全交2018年老屋1-12月租金28000元，本人少收4000元，实收24000元。 2018年4月1日，因“成都市双流区胜利镇白塔村农民集中建房整理项目”，通过案涉房屋内的道路因进行复垦而无法通行，导致白贵明与谢志全双方发生纠纷。后经协商，白贵明在2018年11月之后帮谢志全在案涉房屋前新修了一条非水泥道路。谢志全以门口道路无法通行为由拒绝支付租金，双方因此发生纠纷，白贵明起诉来院。 上述事实，有当事人身份信息、宅基地租赁合同、租赁合同、集体土地使用权证、收条、场地证明、营业执照、食品经营许可证、照片、成国土资函[2017]86号文件、社区证明以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，白贵明与谢志全于2016年9月1日签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效协议，双方均应按约全面履行。 关于白贵明要求解除《租赁合同》，其主要理由是谢志全逾期半年未支付租金。谢志全辩称，不同意解除合同，不支付租金是因为案涉房屋前道路被毁，且租金逾期未达半年，故白贵明不享有合同解除权，要求双方继续履行合同。本院认为，首先，从白贵明出具的三张收条可以看出，除白贵明自愿免除的4000元外，谢志全自2016年9月1日双方签订《租赁合同》后共计缴纳了52000元租金，按照《租赁合同》约定的“年租金28000元”和“年租金价格执行期限为五年，即2016年9月1日-2021年8月31日”的约定，谢志全实际支付了2016年9月1日起至2018年8月31日期间的租金。谢志全辩称其已经缴纳完毕2018年12月31日前的租金，但并未举证证明，故本院对此抗辩意见不予采纳，并对谢志全未支付2018年9月1日后的租金的事实予以确认。其次，双方对于2018年4月1日案涉租赁房屋前道路因复耕被毁的事实均不持异议，《租赁合同》中虽约定了“如果谢志全逾期半年不缴纳租金白贵明有权收回其经营场所，终止合同”，但谢志全未支付租金是因为双方一直就道路恢复事宜进行协商，直至2018年11月之后白贵明才帮谢志全修建一条道路，谢志全并未无故拖欠租金，故上述条款的适用条件尚不具备，即白贵明并不享有合同约定解除权。白贵明也未举证证明案涉合同具备解除条件的其他法定情形，因此，其要求解除案涉《租赁合同》的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持，双方应继续履行《租赁合同》。 关于白贵明要求谢志全支付2018年9月1日至合同解除之日止的租金14000元及违约金840元。谢志全辩称，因政府复耕，导致道路被毁，在白贵明没有修复道路之前，谢志全无法正常经营，故其有权行使先履行抗辩权。本院认为，如前所述，谢志全因道路被毁未支付租金，并非无故拖欠租金，故不应向白贵明支付违约金。但道路被毁并不导致谢志全完全无法使用租赁房屋，且白贵明现已为其修了一条道路，加之谢志全明确表示愿意继续履行合同，故应当按约向白贵明支付合同约定的租金。截至白贵明提起本案诉讼时，《租赁合同》约定的谢志全支付2018年9月1日至2019年8月31日租金28000元的履行期限已经届满，故本院对此期间的租金予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢志全于本判决生效之日起十日内向原告白贵明支付2018年9月1日至2019年8月31日的租金28000元； 二、驳回原告白贵明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取86元，由原告白贵明负担43元、被告谢志全负担43元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇一九年七月二十三日 法官助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇