文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0406民初1828号原告（反诉被告）：谢娜，女，1977年11月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：肖洋洋，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡汶，湖南居安律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭烽，男，1989年7月8日出生，汉族，户籍地湖南省涟源市，现住湖南省衡阳市。委托诉讼代理人：唐波，湖南溥天律师事务所律师。原告谢娜与被告彭烽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月21日立案受理。本院受理后，被告彭烽对原告谢娜提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）谢娜的委托诉讼代理人肖洋洋，被告（反诉原告）彭烽及其委托诉讼代理人唐波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢娜向本院提出诉讼请求：1、解除谢娜与彭烽签订的《房屋租赁合同》；2、彭烽立即赔偿谢娜经济损失60000元（具体金额以评估鉴定结果为准）；3、彭烽立即赔偿临近业主和雁府铭座业主委员会经济损失47910元；4、本案诉讼费用由彭烽承担。2019年5月22日，谢娜向本院提出变更诉讼请求申请，申请变更上述诉讼请求第二项为判令彭烽立即赔偿谢娜经济损失86500元，变更第四项为本案诉讼费用及鉴定费用由彭烽承担。2019年5月24日，谢娜向本院申请增加第五项诉讼请求为判令彭烽立即赔偿谢娜2019年1月6日至2020年1月5日的租金损失7580元。事实与理由：2018年1月2日，谢娜与彭烽签订《房屋租赁合同》，合同约定谢娜将其名下所有的衡阳市雁峰区环城南路衡泽大厦二期雁府铭座**室出租给被告使用，租期三年，自2018年1月6日起至2020年1月5日止，租赁期间由于彭烽导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费用由彭烽负责。合同签订后，谢娜依约将房屋交付给彭烽。2018年11月6日17时58分许，涉案房屋起火，造成涉案房屋结构部分损毁，现已无法使用，致使临近业主房屋和共有部分建筑设施不同程度受损。衡阳市雁峰区公安消防大队作出雁公消火认字[2018]第0001号《火灾事故认定书》，认定起火原因为遗留火种引燃纸箱运动鞋等可燃物蔓延成灾。谢娜多次催促彭烽赔偿损失，彭烽推诿搪塞，故诉至法院。被告彭烽辩称：同意解除与谢娜签订的《房屋租赁合同》，但谢娜应支付彭烽1800元违约金；原告应承担50%的火灾损失，应驳回赔偿临近业主和雁府铭座业主委员会经济损失47910元的诉请；鉴定费用应由谢娜承担；在租赁房屋发生火灾后，彭烽已经没有使用租赁房屋，谢娜应将彭烽交付的2018年11月至2019年1月的租金予以返还。被告（反诉原告）彭烽向本院提出反诉请求：1、判令谢娜赔偿彭烽9万元损失；2、判令本案诉讼费用由谢娜承担。2019年5月24日，彭烽向本院申请增加两项反诉请求为：1、请求谢娜退还租金1720元（2018年11月至2019年1月）；2、请求谢娜支付违约金1800元给彭烽。事实与理由：2018年11月6日17时58分许，彭烽租赁的衡阳市雁峰区环城南路*号雁府铭座**室房屋发生火灾，造成房内运动鞋烧毁，经衡阳市雁峰区公安消防大队火灾事故认定书（雁公消火认字[2018]第0001号）认定火灾直接财产损失为602696元。房屋租赁合同约定谢娜提供有产权、有正规物业公司管理的房屋给彭烽，但谢娜提供的彭烽的房屋既无产权，又无物业管理，致使公安消防大队到达火灾现场后，消防栓内无水可用，故谢娜应对彭烽的货物损失承担百分之三十的责任。原告（反诉被告）谢娜辩称：彭烽的第一项反诉请求没有事实与法律依据，火灾造成的损失应由彭烽自行承担；本案中违反《房屋租赁合同》的约定及法律规定的是彭烽，支付违约金的一方应是彭烽；房屋发生火灾是彭烽造成的，导致谢娜的房屋闲置至今，不存在谢娜应向被告退还租金的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据及双方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认以下事实：2018年1月2日，谢娜（出租方，甲方）与彭烽（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租的商铺为雁府铭座**室，建筑面积124平方米，租赁期限为3年，自2018年1月6日至2020年1月5日止；第一年租金为6880元，第二年租金为7580元，第三年租金为8380元，租金暂定为每年支付一次；乙方自行向物业管理公司交纳物业管理费、水电费。合同关于违约金和违约责任约定，若出租方在出承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为谢娜违约，负责赔偿违约金1800元。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金1800元。合同签订后，彭烽依约支付了一年租金6880元。2018年11月6日17时58分，涉案房屋发生火灾。衡阳市雁峰区公安消防大队于2018年11月23日作出雁公消火认字[2018]第0001号《火灾事故认定书》，认定位于衡阳市雁峰区环城南路*号雁府铭座**户发生火灾，火灾造成户内堆放的运动鞋烧损，无人员受伤，经统计，火灾直接财产损失为602696元。起火时间为2018年11月6日17时58分许；起火部位位于房屋客厅中部靠南侧位置附近；起火点位于客厅中部靠南侧地面位置；起火原因为遗留火种引燃纸箱运动鞋等可燃物蔓延成灾。另查明，涉案房屋为住宅用途的毛坯房，彭烽与谢娜签订《房屋租赁合同》后，彭烽将涉案房屋作为仓库使用，用于堆放运动鞋。根据双方当事人的庭审陈述及本院在衡阳市雁峰区公安消防大队调取的衡阳市雁峰区环城南路*号雁府铭座业主委员会委员、**户业主谢诗、陈伟的询问笔录显示，谢娜将涉案房屋租赁给彭烽时对彭烽将涉案房屋作为仓库堆放运动鞋的情况知情，且谢娜及彭烽均在雁府铭座业主委员会及业主自治物业服务处多次告知不能将涉案房屋作为仓库使用后仍置之不理。此外，根据衡阳市雁峰区公安消防大队提供的火灾现场照片显示涉案房屋内残留许多烧毁的运动鞋及客厅北面阳台东北角水面漂浮大量烟蒂。2019年2月26日，谢娜向本院申请对涉案房屋因火灾造成的损失行进评估，经谢娜、彭烽协商一致，本院于2019年3月7日委托衡阳天诚资产评估事务所进行评估。2019年5月10日，衡阳天诚资产评估事务所作出天诚评报字[2018]4004号《资产评估报告书》，评估结论为：根据以上评估工作，在评估条件前提和假设充分实现条件下，以2019年4月4日为基准日，委托方委托评估的申请人谢娜位于衡阳市雁峰区环城南路衡泽大厦二期雁府铭座**室房屋因火灾引起室内墙面、地板、天花板水泥脱落、线路管道、铝合金窗户以及房屋外面瓷砖、进门走廊、空调支架、房屋内部垃圾处理等损失评估结果为86500元。谢娜支付评估费5000元。2019年5月24日，资产评估师杨国荣就天诚评报字[2018]4004号《资产评估报告书》出庭接受质询。彭烽支付评估人员出庭费200元。2019年5月24日，彭烽向本院申请对对讲机价款、水电工程、税费、工程费用计算表的管理费、项目费、规费等进行补充评估。2019年5月29日，本院根据彭烽的申请，委托衡阳天诚资产评估事务所进行补充评估。2019年6月13日，衡阳天诚资产评估事务所出具《关于谢娜房屋火灾损失评估事项的说明》，对彭烽的上述异议逐一进行了解释说明，并表示上述评估报告没有与事实不符之处，评估结论依法依规、没有致使评估结论不成立的重大瑕疵，无需进行补充评估。此外，衡阳天诚资产评估事务所还在《关于谢娜房屋火灾损失评估事项的说明》后附着了可视对讲机收据、《房屋火灾现场勘察表》及房屋现场照片等证据予以佐证。本院认为，谢娜与彭烽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，谢娜依约将房屋交付彭烽使用，彭烽依约履行了支付租金的义务，双方之间形成租赁合同关系。现涉案房屋因发生火灾而遭到损毁，已无法实现租赁合同目的，且双方均以其实际行动表明无继续租赁涉案房屋的意思表示，故对谢娜请求解除《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁房屋损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案被告彭烽作为涉案房屋的承租人，未尽妥善保管、合理使用租赁房屋的义务，致使涉案房屋被遗留火种引发火灾而损毁，应当依法承担损害赔偿责任。衡阳市雁峰区公安消防大队作出的雁公消火认字[2018]第0001号《火灾事故认定书》认定事实清楚，程序合法，且双方当事人均未提出异议，故本院对该份《火灾事故认定书》予以采信。彭烽辩称对火灾事故认定书的真实性无异议，但不代表遗留火种由其所遗留。本院认为彭烽作为涉案房屋的承租人，对涉案房屋具有管理、支配的责任和义务，即便火灾系彭烽雇佣或允许使用该租赁房屋的人引发的，亦应由彭烽承担赔偿责任，但彭烽事后可依据对方过错程度行使追偿权。根据衡阳市雁峰区公安消防大队的认定，涉案房屋遗留火种是引发火灾的直接原因，彭烽对涉案房屋发生火灾具有重大过错。涉案房屋属于居民住宅性质的毛坯房，谢娜擅自变更使用用途将其出租给彭烽作仓库使用，且在雁府铭座业主委员会及业主自治物业服务处多次告知不能将涉案房屋作为仓库使用后仍置之不理，谢娜自身也存在过错。根据本案的实际情况及双方的过错程度，本院酌情决定由彭烽对本次火灾造成的涉案房屋损失承担60%的赔偿责任，由谢娜自行承担40%的责任。根据衡阳天诚资产评估事务所作出天诚评报字[2018]4004号《资产评估报告书》确定本次火灾导致涉案房屋损失86500元，彭烽应当赔偿谢娜房屋损失51900元（86500元×60%），其余损失谢娜自行承担。谢娜支付的评估费5000元及彭烽支付的评估人员出庭费200元，共计5200元，属于合理费用，本院予以认可，双方应根据责任比例承担，彭烽应承担3120元，谢娜应承担2080元，故彭烽应向谢娜支付评估费用2920元。彭烽对上述《资产评估报告书》有异议，认为《资产评估报告书》中对讲机价款、水电工程、税费、工程费用计算表的管理费、项目费、规费等费用失实，但未提供充分证据予以证明，故本院对其异议不予采信。涉案房屋于2018年11月6日发生火灾，造成房屋损毁，无法正常使用，产生的房屋租金损失（房屋因闲置产生的租金损失）亦应由彭烽和谢娜按过错程度承担责任。房屋闲置时间自2018年11月7日开始，之后涉案房屋处于纠纷阶段，且对房屋需保留原状以备鉴定评估机构查验，待鉴定评估完全结束后方可进行修缮，考虑修缮尚需一定时间，本院酌情核定本案房屋租金损失的截止时间应为衡阳天诚资产评估事务所出具《关于谢娜房屋火灾损失评估事项的说明》后30日，即2019年7月13日。故涉案房屋的租金损失为5065.53元（参照双方合同约定的租金标准：第一年6880元，第二年7580元；即6880元÷365天×55天＋7580元÷365天×194天=5065.53元），即彭烽应承担的房屋租金损失为3039.32元（5065.53元×60%=3039.32元），其余房屋租金损失由谢娜自行承担。因彭烽已支付了6880元租金，除应当支付的2018年1月6日至2018年11月6日的租金5843.29元（6880元÷365天×310天）外，剩余1036.71元租金应在彭烽应赔偿给谢娜的房屋租金损失中予以抵扣，抵扣后彭烽还应支付谢娜涉案房屋租金损失2002.61元。对彭烽要求谢娜退还租金1720元的诉请，经本院查明，剩余租金为1036.71元，本院已予以抵扣，不再退还。谢娜在火灾发生后，应在合理期限内对涉案房屋进行处置，未及时采取措施而造成的扩大损失部分，应由其自行承担责任，故对谢娜要求彭烽支付2019年7月13日之后的租金损失的诉讼请求，本院不予支持。本次火灾发生的直接和根本原因是现场遗留火种引燃可燃物，谢娜改变涉案房屋用途予以出租，与火灾事故的发生并无直接的因果关系，故对彭烽要求谢娜赔偿其9万元损失的诉请，本院不予支持。对彭烽请求谢娜支付1800元违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。临近业主和雁府铭座业主委员会的经济损失应由上述权利主体主张权利，且谢娜并无证据证明上述损失的合理性及其已实际垫付，故对谢娜要求彭烽赔偿临近业主和雁府铭座业主委员会经济损失47910元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）谢娜与被告（反诉原告）彭烽于2018年1月2日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）彭烽自本判决生效之日十日内赔偿原告（反诉被告）谢娜房屋损失人民币51900元；三、被告（反诉原告）彭烽自本判决生效之日十日内赔偿原告（反诉被告）谢娜租金损失人民币2002.61元；四、被告（反诉原告）彭烽自本判决生效之日十日内支付原告（反诉被告）谢娜评估费用人民币2920元；五、驳回原告（反诉被告）谢娜的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）彭烽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2458元，反诉受理费1069元，共计3527元，由原告（反诉被告）谢娜负担983元，由被告（反诉原告）彭烽负担2544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李小燕人民陪审员  董振义人民陪审员  刘忠道二〇一九年七月三十一日法官助理张存金代理书记员  李 晨            校对人：张  存  金      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。                                    第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。                  第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物损毁、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。