河南省鄢陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1024民初447号原告：李秋红，女，1971年6月23日出生，汉族，住鄢陵县。系鄢陵县市场发展服务中心职工。委托代理人：李亚辉，河南天时达（郑州）律师事务所律师。被告：许昌跃达房地产开发有限公司住所地：鄢陵县西大街北侧法定代表人：苏锦辉，该公司法人代表委托代理人：苏国选，鄢陵县法律服务所法律工作者。被告：中国银行股份有限公司鄢陵支行住所地：鄢陵县西大街负责人：朱松涛，行长委托代理人：黄飞，男，1989年2月7日出生，汉族，住鄢陵县。系该行员工。委托代理人：高林多，河南君志合律师事务所律师。原告李秋红与被告许昌跃达房地产开发有限公司(以下简称跃达公司)、中国银行股份有限公司鄢陵支行（以下简称中国银行鄢陵支行）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年5月7日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案，依法适用普通程序于2018年6月22日公开开庭进行了审理，2018年10月29日作出（2018）豫1024民初866号民事判决。原告李秋红、被告许昌跃达房地产开发有限公司、中国银行股份有限公司鄢陵支行不服该判决，均提起上诉。许昌市中级人民法院于2019年1月24日作出（2018）豫10民终4553号裁定：该裁定以原审判决认定事实不清为由作出:一、撤销河南省鄢陵县人民法院（2018）豫1024民初866号民事判决；二、本案发回河南省鄢陵县人民法院重审。鄢陵县人民法院受案后，另行组成合议庭，于2019年6月4日依法公开开庭重新审理了本案，原告李秋红及其委托代理人李亚辉，被告跃达公司的委托代理人苏国选，被告中国银行鄢陵支行的委托代理人黄飞、高林多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秋红诉称：原告购买了被告开发的位于鄢陵县西大街北侧鼓楼广场商业A区A35商铺，建筑面积110.22平方米，房款为950635元，双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告交付500635元首付款，其余房款通过银行按揭贷款支付。被告在2012年10月31日前交付房屋。原告在2010年9月16日、2011年5月22日分两次交付首付款。被告一下到2014年10月份才交房，严重违约。商铺交付后，原告发现被告交付的房屋与购房之时宣传大相径庭，不仅商铺价格比同区段高出1000多元，商业街宣传效果简直是天壤之别，物业管理脏乱差。与原告购房的初衷相差甚远。原告多次找被告要求退房，被告置之不理。原告另多次向政府部门反映，至今未得到解决。原告为此支付各项费用12107元。归还银行贷款本息20个月，后又还款10000元，共计117878.32元。原告在2018年向政府反映中得知，被告开发的属于安置房性质，原告一直被蒙骗至今。为此起诉，要求：1、判令解除原、被告双方签订的编号为2011023《商品房买卖合同》、编号2014年商字009号《中国银行个人商业用房贷款合同》；2、判令被告返还原告首付款500635元及利息（其中30万元从2010年9月16日至返还之日按银行同期贷款利率计算，20万元从2011年5月22日至返还之日按银行同期贷款利率计算），并按首付款一倍赔偿损失500635元，同时赔偿原告其他各项经济损失15107元，赔偿原告已还银行贷款本息117878.32元；3、本案诉讼费由被告承担。被告跃达公司辩称：原告与跃达公司签订的合同已履行完毕，原告起诉解除合同依法无据，应驳回原告的诉讼请求。被告中行鄢陵支行辩称：1、2014年10月15日，被告中行履行了商业用房贷款合同，向原告李秋红发放贷款450000元；2、原告李秋红未按照合同约定向被告中行进行还款，截止2019年6月4号，原告李秋红拖欠本金30多万元（详见明细清单）以及利息及罚金（详见明细清单）。3、原告李秋红与被告跃达房地产所签订的商品房买卖合同若被解除，借款人李秋红、担保人跃达房地产应连带承担偿还贷款本息的责任。经审理查明：被告跃达公司于2010年12月22日取得“中华人民共和国建设用地规划许可证，编号：4110244201000018100004号。2011年3月14日，鄢陵县“三村”拆迁建设指挥部作出“鄢城指（2011）11号文件”，《关于鼓楼广场和拆迁安置用房的批复》为保证鼓楼广场拆迁居民的安置用房，经研究同意你公司将鼓楼广场安置小区1#楼37套住房作为该区域被拆迁居民的安置用房，不列为该项目商品房销售范围之内（此37套安置房待安置完毕后方可销售）。鄢陵县“三村拆迁建设指挥部，2011年3月14日。2011年3月18日，被告跃达公司取得编号为：鄢商品房预售第37号商品房预售许可证，同意自2011年3月18日起开始预售。原告李秋红经考察查被告跃达公司售房宣传及展示的沙盘预售模型并确定售房位置后，意予购买。2010年，原告李秋红（××）与被告跃达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定××购买出卖人开发的鼓楼广场安置1号楼A区A35号房，建筑面积共110.22平方米；该商品房单价为每平方米8624.89元，总金额950635元；××已付首付款500635元，剩余房款450000元通过银行贷款，如因××原因需增加首付款时，××应补交首付款；出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付××；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.01%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，合同第二条规定，商品房销售依据：鄢商品房预售字第036号许可证，合同签订后，双方按合同约定履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。被告跃达公司开发的该小区于2013年12月26日实际竣工，2014年1月22日竣工验收。被告跃达公司于2014年10月向原告交付房屋，并向原告李秋红支付逾期交房违约金31798元。原告李秋红接收房屋后，将所购房屋租赁他人商用；原告同时自述，由于被告虚假宣传，原告向被告提出退房意向，并向有关部门反映未果，后一直由原告占有该涉案房屋。2014年9月26日原告李秋红与被告中国银行鄢陵支行签订《中国银行个人商业用房贷款合同》，向被告中国银行鄢陵支行贷款45万元，分120期还清，合同中规定，双方发生争议后需经仲裁机构进行仲裁，担保人：跃达公司，合同签订后，原告共向被告中行鄢陵支行还款117878.32元。本案一审审理过程中，被告跃达公司曾以附条件（在双方达成协调协议的情况下）同意解除商品房买卖合同。被告中国银行鄢陵支行在首次开庭前对本院受理本案未提出异议。另查明：被告跃达公司售给原告李秋红的商用房屋系鼓楼1#楼37套安置住宅房以外的商业房屋。原告李秋红与被告跃达公司意向售买的房屋与实际交付的房屋一致，但与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的楼号不一致。原告以此认为被告采用虚假宣传等手段蒙骗本人，给原告造成损失为由遂诉至本院。本院认为，依法签订的合同应予保护。原告李秋红与被告跃达公司签订的《商品房买卖合同》系当事人双方其真实意思表示，系双方自愿签订的。该合同条款不违反法律规定，本院予以确认。虽然双方意向买售的房屋与合同中约定的售楼房号不一致，但是原告李秋红实际接收了意向售卖的房屋，同时被告向原告支付了逾期交房的违约金，原告已接收违约金，故商品房买卖合同已实际履行完毕，原告已实际占有了涉案房屋，该涉案房屋系被告跃达公司在鼓楼广场1#楼37套安置住宅房以外的商用房屋并取得售房许可，被告跃达公司有权在安置房以外售出所建房屋，其行为不违反法律规定。原告未在被告跃达公司逾期交房后，按照合同约定依照法定程序要求解除合同，而是按合同约定接收了被告逾期交房的违约金，是对涉案房屋买卖关系成立并履行完毕的认可。现原告以被告跃达公司严重违约、商业宣传效果与实际有天壤之别等多项指标不理想为理由解除涉案房屋的买卖合同，其请求解除合同的法定条件不成立，原告的请求无确实充分的事实根据和法律依据，且有违契约诚信原则，其请求本院不予支持。因房屋买卖合同已经履行完毕，原告李秋红要求解除与被告中国银行鄢陵公司所签订的《中国银行个人商业用房贷款合同》亦无法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会研究决定，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李秋红的诉讼请求。案件受理费15008元，由原告李秋红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  段卫国人民陪审员  孙春生人民陪审员  钱贵勤二〇一九年七月二日书 记 员  杨孝成