山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初893号原告：纪志华，男，1978年11月23日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人:邱伟伟，山东纳源律师事务所律师。被告:乔俊娥，女，1975年10月27日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：孙金锋，系该被告的丈夫。被告:孙金锋，男，1975年3月13日出生，汉族，住青岛市城阳区。第三人：青岛天润不动产经纪有限公司正阳路店，住所地青岛市城阳区正阳路****网点。负责人：柳天星，该店经理。委托诉讼代理人：闫冬冬，男，1997年9月26日出生，汉族，住吉林省抚松县。该店员工。原告纪志华与被告乔俊娥、被告孙金锋、第三人青岛天润不动产经纪有限公司正阳路店房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告纪志华及其委托诉讼代理邱伟伟，被告乔俊娥的委托诉讼代理人孙金锋、被告孙金锋，第三人青岛天润不动产经纪有限公司正阳路店的委托诉讼代理人闫冬冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告纪志华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告定金、居间服务费、评估费、房屋维修基金、律师费、违约金共计297470元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月21日，原、被告双方在第三人处签订《青岛区域房产买卖合同》，约定了原告购买被告位于城阳区户房屋，签合同当天原告向被告支付了购房定金，随后办理了银行贷款等，待原告要求被告办理过户等相关手续时，被告以种种理由推脱，拒不办理。根据合同约定被告已经构成了违约，同时被告应当承担违约金等赔偿责任。被告乔俊娥、孙金锋辩称，1、在卖房过程中，第三人与原告有严重联合敲诈、欺骗被告的行为。被告已明确向第三人说明涉案房屋有15万元左右的查封，其称可垫资处理，后被告因利息过高、银行批贷无期限，被告不敢用第三人垫资处理债务。被告与债权人协商先用首付款还账，再等银行下款再归还，已通过孙金峰、张德元、杨玉华签下还款协议。2、第三人称2%中介费由买方出，但合同约定由双方承担，第三人称系标准合同，中介费不按合同履行。双方口头约定如被告方原因导致合同无法履行，被告退回2万元外不承担其他责任。被告签订合同当日要求翌日签订，第三人要求当日签订，被告就签字了，被告准备等原告批下贷款资格交首付后另行确定细节，2万定金仅是购买意向金。3、被告因急需用钱卖房，签合同时第三人称2月内银行贷款一定下来，第三人承诺帮助2017年12月21日前下来银行贷款。被告经咨询银行工作人员得知9月已进入限贷限购严格期，过户后3个月内能否下款无法得到保证。第三人作为专业的中介机构，放款时间上欺骗被告。原告提出不买了，被告想协商解决，原告及第三人以被告违约要求承担20%违约金，被告无奈在银行处签字继续交易。4、因原告拒不交首付款，被告无法实现对杨玉华、张德元的首付还款，无法启动下步程序。原告坚持先过户再交首付款或将首付款交给第三人代为转交，被告坚决不同意。被告认为第三人会乱扣钱。5、因被告不同意原告及第三人严重违约，被告不配合过户，第三人叫人围住并推打被告，被告已报警并另做处理。6、第三人与原告联合非法扣留被告的房产证，以起诉、打人、查封住房等形式让被告无法交易或贷款，将被告陷入疫病、经营困难、债务纠纷，其一定有非分之想。7、2018年银行贷款标准利率提高20%，被告一直催促缴纳首付后过户，但在房产交易中心签字时原告拒绝打款，原告称其已无意再购买涉案房屋，其不说终止合同，其想以此为难被告或过户压价等形式欺骗被告。8、被告无过错，交易无法进行系原告及第三人责任，原告所诉主张，被告均不认可。9、原告违约导致被告损失30万元以上，间接损失50万元，要求原告及第三人赔偿被告损失。10、如继续交易履行合同，除承担以上损失外，还需承担房价溢价损失。第三人青岛天润不动产经纪有限公司正阳路店辩称，原告所诉请求法院依法处理。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据1，涉案房屋房产证及二被告双方结婚证1份，证明涉案房屋产权的登记状况，涉案房屋是二被告的夫妻共同财产。被告孙金锋作为被告主体适格。二被告对证据的真实性及证明事项无异议。第三人对证据的真实性及证明事项无异议。证据2，涉案房屋房产买卖合同及收款收据2份、收条1份，证明2017年10月21日原、被告及第三方中介签订涉案房屋的买卖合同，合同第二条约定被告承诺涉案房屋一切介绍情况属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无瑕疵。第四条约定了付款方式，第六条约定了违约责任，第七条约定2017年12月21日过户交房。原告支付定金2万元，中介费22920元，代收过户费7452元。二被告对合同的真实性无异议，买卖时口头约定中介费约定由买房承担，但是合同约定中介费由买卖双方共同承担。所以被告方不应当承担中介费。对2万元收条无异议，已经收到该2万元。被告未收到该两张收款收据，具体情况不清楚，只知道中介费由原告承担。第三人对该证据的真实性及证明事项无异议。证据3，原告纪志华与中介经理李明森2017年12月25日电话通话录音1份，证明1、中介经理李明森明确告知原告，被告拒收首付款。2、中介告知原告，被告因房屋卖便宜了不想卖房了。同时中介告知涉案房屋中有抵押贷款，原告再三询问涉案房屋有无其他别的纠纷及抵押，中介告知没有。同时中介告知其与姐姐有什么问题，被告也没说明其与姐姐有什么问题。这说明原告在买房时并不知涉案房屋存在查封及其他经济纠纷，被告没有如实告知房屋的情况。二被告质证认为，通话时被告不在场，但通话内容中提及的抵押15万的事情，是属于借款查封。涉案房屋当时没有抵押。在该通话之前被告与原告见过面，且已经告知原告涉案房屋有借款查封。第三人质证认为，当时通话时第三人不在场，但是该录音中的声音属于李明森的声音，是其本人。证据4，原告纪志华与被告孙金锋短信记录1份，证明被告通知原告2017年12月19日可以打首付款，同时强调打款方式与中介存在一些问题，原告当时并不知道是何原因才将首付款打入中介账号。因被告的陈述让原告产生怀疑，后得知涉案房屋与其表妹存在权属纠纷，同时房屋早已被查封根本无法交易过户。同时2017年12月28日晚，孙金锋明确说明本房屋不卖了。被告的行为违反合同的多条约定，构成根本违约。而在此之前我方根本不知情。二被告对该证据的真实性无异议，是被告与原告纪志华的短信聊天记录。对证明事项中的中介方让原告让首付款打入中介账户，被告当时表示不同意。被告与表妹、债权人之间当时无权属纠纷，只是欠钱的问题。当时被告与表妹杨玉华及案外人张德元到中介就还款问题已经沟通好。第三人对该证据及证明事项不清楚。证据5，青岛农商银行与平安银行交易明细3份，证明2017年12月18日在被告告知原告支付首付款时，原告已经将首付款准备好，随时可以支付。被告对该证据的真实性无异议。但原告一直坚持先过户后交首付款，被告当时不同意。第三人对该证据的真实性及证明事项无异议。证据6，律师费发票及委托合同1份，证明根据合同第11条约定，违约方承担律师费17900元。被告对合同的真实性无异议。与其无关，不认可。第三人对合同的真实性无异议。证据7，被告与案外人杨玉华协议书及孙金锋与杨玉华的短信各1份，证明过户及打首付款当天杨玉华持孙金锋签字同意协议书要求将首付款打入她的账户，并且告知涉案房屋是杨玉华的房产。当时乔俊娥作为产权所有人已经离开，无法进行首付款及过户交易行为。当时双方之后又重新约定了于2018年1月31号重新过户。被告对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。此协议书是我表妹所写不是事实，与本案无关。第三人对该证据不知情。二被告为反驳原告主张向本院提交证据如下：证据1，被告孙金锋与原告纪志华的微信聊天记录、短信聊天记录各1份，证明被告方一直在有诚意的卖房子，但对方拒不付首付，导致交易无法进行。被告方不存在违约行为，也没有其他不可控的纠纷。原告对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议。原告早已将首付款准备好，已经告知被告首付款准备好。但是被告房屋与其表妹存在权属纠纷及法院查封，根本就无法办理产权过户手续，原告为了维护自己的权利职能履行不安抗辩权，暂时找监管账户将首付款进行银行监管，但被告不同意。第三人对该证据不清楚。第三人未向本院提交证据。经审理查明，2017年10月21日，原、被告双方经第三人居间签订《青岛区域房产买卖合同》，约定了原告购买被告位于城阳区户房屋。涉案房屋现登记在被告乔俊娥名下。二被告系夫妻关系。另查明，原告庭审中虽表示解除原、被告双方签订的《青岛区域房产买卖合同》，但原告并未就合同解除向本院提出诉讼。被告庭审中表示不同意解除合同，要求原告继续履行合同并赔偿损失。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告的诉讼请求需以双方签订合同是否解除为前提，原告并未举证证明双方就所签订的合同已解除，也未就合同解除向本院提出诉讼，且被告在庭审中不同意解除合同，原告的诉讼请求在买卖合同尚未确认是否解除的情况下，不宜对相关损失的承担作出评判，原告的诉讼请求，应依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告纪志华的诉讼请求。案件受理费5762元、保全费2007元，由原告纪志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  景艳丽审判员  李 珂二〇一九年七月二十二日书记员  孙志双