浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0324民初7440号 原告：戴晓明，男，1964年12月7日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：金银芬，温州市瓯海区大众法律服务所法律工作者。 被告：永嘉县岩坦镇岩坦村股份经济合作社，住所地：永嘉县岩坦镇岩坦村（岩坦村民委员会内）。 法定代表人：戴显锋。 原告戴晓明诉被告永嘉县岩坦镇岩坦村股份经济合作社（以下简称岩坦村经济合作社）合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月7日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，遂转为普通程序，依法组成合议庭于2019年2月2日第二次公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因案情复杂，本案延长审理期限三个月。原告戴晓明及其委托诉讼代理人金银芬，被告岩坦村经济合作社的法定代表人戴显锋两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴晓明向本院提出诉讼请求：1.判令被告岩坦村经济合作社赔偿原告逾期未交房的利息损失56430元（以原告已实际交纳房屋价款220000元为基数，按照年利率4.75%计算，从2014年4月1日起算至房屋实际交付使用之日止，暂算至2018年10月1日为56430元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系该村村民，因建设诸永高速公路，永嘉县岩坦镇岩坦村的部分土地被依法征收，而享有三产返还建设用地为18.3亩，后设计为共计184套套房。根据岩坦村总村民数及相应套数，每16人才能享受安置房指标一套，原告以有偿购买他人安置房指标的方式，拼凑齐安置房指标一套。根据岩坦村安置房分配原则，每套按设计户型最小面积为106.5平方米，村提留的安置房造价按照2500元/平方米计算，分到组指标的安置房造价按照2200元/平方米计算，原告属于指标内，按照2200元/平方米计算。2013年1月12日，原、被告签订《安置房落实协议书》，并约定原告预交购房款220000元，余款在交付使用时一次性付清，交款按照建设进度分五期交款，被告必须于2014年3月30日前交付房屋给原告。现原告已按期履行了合同，被告至今未实际交付给原告房屋，已严重违约，给原告造成经济损失和精神损害。根据协议约定，被告若违约延期交房，应按照《合同法》等相关法律规定支付违约金，但并未明确约定具体数额的违约金。现原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 原告戴晓明在庭审中补充陈述称：因涉案安置房不具备交付条件，故一直未支付购房余款。 被告岩坦村经济合作社辩称，安置房交付时间耽误存在多种原因，具体原因为：1.建设用地中存在拆迁户需要处理；2.第2幢楼和第3幢楼建筑功能改变；3.协调安置房小区围墙建设等附属工程建设；4.安置房小区消防备案存在问题，耽误6个月；该些原因属协议约定的人力不可抗拒因素。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的银行贷款详单，被告经质证对真实性无异议，但认为与本案无关联。本院认为，原告提供的银行贷款详单系仅能证明原告从银行贷款，仅凭贷款详单尚无法证明其购买安置房的资金来源于银行贷款，故该银行贷款详单与本案无关联，不予认定。2.本院从另案中调取的房屋建筑工程竣工验收备案表及相应的竣工验收备案文件清单。原告经质证对备案表的三性无异议，对相应的备案文件清单的三性均有异议，被告经质证均无异议。本院认为，备案表中已载明该工程的竣工验收备案文件已于2017年3月13日收讫，文件齐全，且备案机关永嘉县住房和城乡规划建设局已加盖公章对该事实予以确认，故备案表及相应的备案文件清单均应作为认定相关事实的依据。3.本院从另案中调取的建设工程竣工验收消防备案受理凭证，原告经质证对三性无异议，但认为不能证明消防验收合格，被告经质证均无异议。本院认为，该受理凭证能证明涉案房屋已按照法定程序进行工程竣工验收消防备案，且未被确定为抽查对象，永嘉县公安局消防局已加盖备案专用章予以确认，该受理凭证应作为认定事实的相关依据。4.本院从另案中调取的律师函及EMS寄送联，原告经质证认为律师函由其父亲代收，后原告父亲告知其有收到律师函的事实，被告经质证无异议。本院认为，在目前无相反证据推翻律师函的情形下，律师函及EMS寄送联应作为认定相关事实的依据。 为查明本案事实，本院依职权对证人戴某进行了询问调查并制作了谈话笔录一份，证人戴某陈述称：自己是原告的父亲，村里有工作人员把原告的交款通知书送到自己这里，叫自己帮儿子签下，然后打电话通知原告，交款通知书上“戴某”的名字系自己本人所签，“鲍香味”的名字系自己老婆所签，自己每次收到原告的交款通知书后，有电话通知原告，但没有及时通知。原告经质证对证人戴某的证言均无异议，被告经质证认为对真实性无法确认。本院认为，证人戴某所陈述的签收原告交款通知书的事实，能与交款通知书上载明的内容相互印证，故对证人该部分的陈述予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年因诸永高速公路建设需要，永嘉县岩坦镇岩坦村的部分土地被依法征收，返回三产建设用地18.3亩用于建设村安置房，设计套房总计184套，后原告拼凑齐安置房指标一套。2011年2月，岩坦村村民委员会制定安置房分配原则，确定每套按设计户型最小面积为106.5平方米，村提留安置房造价按照2500元/平方米计算，分到组指标安置房造价按照2200元/平方米计算。2011年3月，岩坦村村民委员会将安置房分配的名单进行公示。 2013年1月12日，原告戴晓明（乙方）与被告岩坦村经济合作社（甲方）、温州市中兴房地产开发有限公司（丙方）签订《安置房落实协议书》一份，协议约定：“一、乙方认购的安置房标准面积及平均单价，根据甲方安置房分配原则，乙方取得安置房一套，标准面积为106.5平方米/套，最终面积以房产登记部门实测面积为准，具体位置以抓阄方式确定，安置房平均单价为2200元/平方米，若乙方最终确定的安置房面积大于106.5平方米/套，则超出部分面积按2500元/平方米计算。二、交款约定，甲乙双方约定乙方预交安置房款220000元，余款在交付使用（每套套房留20000元待分户产权证完毕时付清）时一次性付清，根据建设进度分五期交款。第一期：在甲方安置房指标落实，经当地政府审定公式后，并上报县国土资源局时，乙方预交50000元。第二期：安置房工程招标完成，进场施工时或与乙方签订合同后，在15日内预交70000元。第三期：完成安置房的全部车库、第二层后，乙方预交50000元。第四期：安置房工程完成全部安置房第四层后，乙方预交人民币30000元。第五期：安置房工程全部完成主体工程结顶后，乙方预交人民币20000元，余款在有关部门进行竣工综合验收合格后，安置房交付使用时，一次性付清（除每套房留20000元待每套房产权证、土地证办理完毕后付清），以上每期的交款甲方必须提前十五天以书面形式通知乙方，乙方必须严格按时按期足额交款。三、智能化设施，电视、电话、宽带等弱电智能化工程及水电管线预埋费由甲方负责安装完毕，其增容费和立户费，按总体工程竣工图纸综合验收合格确定项目内容外的部分由乙方负担。四、交房标准及条件，甲方必须在完成房屋总体工程建设竣工后，并经主管部分综合验收合格后，并取得房屋验收合格手续后，同时乙方严格按协议约定履行交款义务完毕时，即进行办理法定房屋交付使用相关手续。五、交房时间定为房屋总体工程竣工经主管部门综合验收合格后，定于2014年3月30日前进行交房。六、违约责任，甲方若不按约定时间进行交房，则按照《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规规定支付给乙方违约金，但下列情况不视为甲方违约论处。1.由于乙方未按时来办理交房手续的和未按约定履行交款义务；2.遇人力不可抗拒因素；3.县级以上有关行政主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题而导致工程竣工时间延长的，但最长不得超过约定时间的180日。” 协议签订前，原告于2011年2月25日向岩坦村支付第一期建房款50000元。协议签订后，原告于2013年3月27日向被告岩坦村经济合作社支付第二期建房款70000元，于2013年8月14日向被告岩坦村经济合作社支付第三期、第四期建房款共计80000元，于2013年11月14日向被告岩坦村经济合作社支付第五期建房款20000元，上述金额共计220000元。2016年10月，原告通过抓阄方式确定其安置房套房为1幢201室。 2016年9月12日，岩坦村三产返回安置房工程进行了工程竣工验收消防备案。2017年2月18日，岩坦村村民委员会、温州嘉成工程项目管理有限公司、浙江中嘉建筑园林有限公司、北京通程泛华建筑工程顾问有限公司、永嘉县建筑设计研究院等五家单位对涉案安置房进行了工程竣工验收，竣工验收意见均为合格。2017年3月13日，永嘉县住房和城乡规划建设局对涉案安置房进行了竣工验收备案。其后，原告以诉争房产尚未具备交付使用条件为由未交纳房款余款。2018年4月岩坦村村民委员会通过律师事务所向原告发送律师函，告知原告涉案安置房已竣工验收合格，并要求原告支付余款。现原告以被告逾期交房为由要求被告赔偿损失。 另查明，2019年4月30日，永嘉县人民政府同意岩坦镇行政村规模优化调整方案，发布永政发〔2019〕71号文件，撤销坦一村、岩坦村，合并设立新的岩坦村。 本院认为，本案双方主要争议的焦点为：一、被告是否应当承担逾期交房的违约责任；二、如果承担违约责任，则损失应如何确定。 关于争议焦点一，本院认为，原、被告签订的《安置房落实协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。协议约定于2014年3月30日前进行交房，现涉案安置房于2017年3月13日竣工验收合格备案后才具备交付条件，被告显然已构成逾期交房。至于被告辩称逾期交房系不可抗力的原因造成。本院认为，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。被告辩称的建设用地中存在拆迁户需要处理、第2幢楼和第3幢楼建筑功能改变、协调安置房小区围墙建设等附属工程建设以及安置房小区消防备案存在问题等延期事由，均不属于不可抗力的情形，不能免除其相应责任，相应辩称不予采纳。综上，被告未在协议约定的期限2014年3月30日前进行交房，依法应承担逾期交房的违约责任。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，协议中并未约定违约金的具体计算方式，从公平合理的角度被告逾期交房所造成的损失可参照同地段同类房屋租金标准确定，根据本案的实际情况本院酌情确定为500元/月。原告主张以220000元为基数按照年利率4.75%计算，依据不足，本院不予支持。至于逾期交房的期间应如何确定，原告主张从2014年4月1日起算至房屋实际交付之日止。本院认为，涉案安置房于2017年3月13日经主管部门验收合格，依照协议约定从2017年3月13日起涉案安置房已具备交付条件，由于原告以涉案安置房不具备交付条件为由至今未支付房款余款，故具备交付条件后即从2017年3月13日起逾期交房的损失就不应再由被告承担。综上，本院确定逾期交房的期间从2014年3月31日起至2017年3月12日止，故原告的合理损失为17713.7元。 综上所述，原告戴晓明的诉讼请求部分合理，合理部分应当予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告永嘉县岩坦镇岩坦村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴晓明逾期交房经济损失17713.7元； 二、驳回原告戴晓明的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1211元，由原告戴晓明负担968元，由被告永嘉县岩坦镇岩坦村股份经济合作社负担243元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  李世伟 人民陪审员  金小平 人民陪审员  卢志浩 二〇一九年七月十日 书 记 员  陈 超 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn