西安市未央区人民法院民事判决书（2019）陕0112民初621号原告：王曙光，男，1961年4月15日出生，汉族，陕西华迪置业有限公司法定代表人，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：尚淑华，女，1963年1月25日出生，汉族，无业，住河北省石家庄市长安区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：白银涛，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雅丽，陕西宝伦律师事务所（实习）律师。原告王曙光与被告尚淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王曙光，被告尚淑华的委托诉讼代理人白银涛、高雅丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王曙光诉称，2011年5月9日，被告向宋某某出具了授权委托书，委托宋某某全权处理位于西安市XX区XX城XX路XX号XX大厦XX层XX室、XX室房屋的相关事宜。2012年7月1日，其与被告签订了商品房买卖合同，约定被告将海洋大厦7层703室、704室房屋出售给其。合同签订后其支付了部分购房款，被告向其交付了房屋，其一直居住至今。2017年7月，未央区人民法院裁定将涉案两套房屋登记在西安海洋建设开发公司（以下简称海洋公司）名下的房屋过户至被告名下。2017年8月1日，其与被告重新签订了《房屋买卖合同》，约定被告将上述房屋出售给其，并保证两套房屋与海洋公司、宋某某无任何经济债务关系。合同签订后其于2017年8月2日向被告支付房款2万元，2017年8月9日向被告支付5万元。2017年10月23日，被告取得涉案房屋不动产登记证书后违反合同约定，拒绝办理房屋产权变更登记手续，其无奈诉至法院，请求判令：1、被告继续履行2017年8月1日与原告签订的《房屋买卖合同》，并协助办理西安市未央区XX城XX路XX号XX大厦XX幢XX、XX室房屋产权变更登记手续；2、被告赔偿原告损失5万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告尚淑华辩称，一、原告诉称与其在2012年7月1日签订了《商品房买卖合同》不属实，实为原告与宋某某签订，其并不知情。其长期居住在北京，其通过未央法院拍卖程序取得了涉案两套房屋，拍卖时登记在海洋公司名下，其遂委托该公司法定代表人宋某某代其进行日常管理，并协助其办理该房屋在法院及房管局所涉及的相关手续。委托期间，宋某某告知其已将涉案房屋以每年2万元的租金出租。直至2017年6月其返回西安准备亲自办理房屋过户手续时，方才发现宋某某以自己的名义擅自与原告签订了房屋买卖合同，合同落款时间为2012年7月1日。因其不知情，也不认可，经与原告多次沟通，鉴于原告愿意购买涉案房屋，其遂与原告签订了上述房屋买卖合同。二、原告称其一直居住在涉案房屋内并不属实，实为原告与宋某某相互串通，将房屋以每年2万元的租金出租给圣丰实业，原告并未实际居住。三、其与原告仅在2017年8月1日签订了涉案合同，并未与原告签订其他的任何房屋买卖合同。其曾向宋某某出具了授权委托书，授权宋某某代其办理涉案房屋在法院的过户手续等事宜，并未委托宋某某出售该房产。宋某某擅自出售其并不知情，故原告称与其于2012年7月1日签订合同并不属实。经审理查明，2008年4月27日，被告尚淑华通过本院执行变卖程序，以359825.3元的价格买受被执行人宋建奇、海洋公司所有的位于西安市XX城XX路XX大厦XX号房屋，以356200.4元的价格买受被执行人王东、海洋公司所有的位于西安市XX城XX路XX大厦XX号房屋，本院于2008年5月16日分别出具了（2006）未法执字第569号执行裁定书及（2006）未法执字第571号执行裁定书，裁定将登记在海洋公司名下的位于西安市XX城XX路XX号XX大厦XX幢XX号、XX号房屋过户至买受人尚淑华名下。2011年5月9日，被告尚淑华向海洋公司法定代表人宋某某出具授权委托书，委托宋某某全权代理其处理位于西安市XX区XX城XX路XX号XX大厦XX层东南、西南二户房产的相关事宜。2012年7月1日，宋某某以自己的名义与原告王曙光签订《商品房买卖合同》，宋某某为甲方，原告王曙光为乙方，合同约定甲方将西安市未央区XX城XX路XX号XX大厦XX层XX户XX室、西南户704室两套房屋卖给乙方，甲方清理完2012年7月份以前一切水电卫生、物业费用，双方签字一周后乙方将第一批房款50万元支付给甲方，两套房屋总价为100万元，乙方再不承担任何费用，甲方办理完房产证过户到乙方名下后，乙方一周内付清剩余房款50万元到甲方账户。《商品房买卖合同》签订后，原告王曙光分别通过转账及现金方式向宋某某支付了50万元购房款，宋某某即向王曙光交付了涉案两套房屋。2017年7月19日，本院分别出具了（2006）未法执字第569-3号执行裁定书及（2006）未法执字第571-3号执行裁定书，裁定将登记在海洋公司名下的位于西安市XX城XX路XX号XX大厦XX幢XX号、XX号房屋过户至买受人尚淑华名下，并注销原购房人（宋建奇、王东）签订的购房合同，注销抵押手续。2017年8月1日，原告王曙光与被告尚淑华签订《房屋买卖合同》，约定被告尚淑华将位于西安市XX城XX路XX号XX大厦XX、XX室两套房屋转让给原告王曙光，被告尚淑华保证两套房屋与海洋公司、宋某某无任何经济、债务关系，两套房屋总价款为110万元，签订合同3日内原告王曙光付被告尚淑华20万元，2017年8月30日以前付被告尚淑华30万元，待被告尚淑华配合原告王曙光办理完西安市房地局、宋建奇、王东注销抵押登记后，原告王曙光于10日内付清剩余房款60万元。2017年8月2日，原告王曙光向被告尚淑华支付房款2万元，2017年8月9日，原告王曙光向被告尚淑华支付房款5万元。2017年10月23日，被告尚淑华取得两套涉案房屋的不动产权登记证书。2017年11月10日，被告尚淑华分别与案外人王某某、陕西淳信投资管理有限公司，案外人张某某、陕西淳信投资管理有限公司签订《房屋买卖三方合同》，约定将位于西安市XX城XX路XX号XX幢XX大厦XX室房屋出售给王某某，将位于西安市XX城XX路XX号XX大厦XX幢XX室房屋出售给张某某，两套房屋售价均为60万元。合同签订后，被告尚淑华收取了王某某购房款60万元，收取了张某某购房款50万元。2017年12月6日，被告尚淑华就两套涉案房屋分别办理了抵押登记，权利人分别为王某某和张某某。关于被告与案外人签订房屋买卖合同后办理抵押登记而未办理过户登记手续，被告称其取得房屋产权证尚不满两年，不符合二手房交易过户的条件，故先行办理了抵押，待符合条件时再过户给买受人。关于为何在2017年8月1日与被告签订了房屋买卖合同后仅向被告支付了7万元，原告称其与被告签订房屋买卖合同时被告保证与海洋公司、宋某某之间无任何经济委托关系，而其前期给宋某某支付的50万元宋某某应当支付给被告，但因为宋某某实际上和被告之间有债务关系，所以宋某某未将50万元支付给尚淑华。其与被告约定一起将其支付给宋某某的50万元要回来，但合同签订后半年其都找不到被告，被告不接电话、不回信息。另查明，被告尚淑华于2019年1月14日将原告诉至本院，请求解除双方于2017年8月1日签订的房屋买卖合同，原告支付其房屋租金损失等。庭审中，原告王曙光申请对尚淑华名下的涉案两套房屋进行保全，在本院释明风险后，原告仍坚持进行诉讼保全，本院依法对涉案两套房屋进行了保全。以上事实，有执行裁定书、房屋买卖合同、商品房买卖合同、房屋买卖三方合同、授权委托书、不动产权属登记证书、收条、微信聊天记录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，被告尚淑华称其从未委托宋某某出售两套涉案房屋，原告提供的被告向宋某某出具的授权委托书亦未载明授权出售房屋，在此情况下宋某某以自己的名义与原告签订了《商品房买卖合同》，原告亦未提供证据证明被告对此知情且未提出异议，因此本院认定该《商品房买卖合同》不能约束被告。被告本人于2017年8月1日与原告王曙光签订《房屋买卖合同》，约定将两套涉案房屋出售于原告王曙光，该《房屋买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效。原、被告双方应当按照约定履行义务。原告应当按照合同约定向被告足额支付购房款，被告应当按照约定办理涉案房产的相关手续。但原告王曙光未按照约定的时间足额支付购房款，被告尚淑华亦已与案外人签订了房屋买卖合同，并将涉案两套房屋抵押给案外人，并办理了抵押登记。现原、被告之间的房屋买卖合同客观上不具备履行的条件，原告请求被告继续履行双方于2017年8月1日签订的《房屋买卖合同》，并协助其办理西安市未央区XX城XX路XX号XX大厦XX幢XX、XX室房屋产权变更登记手续的诉讼请求本院依法不予支持。原告请求被告支付律师费损失5万元，因其未提供证据，且无合同和法律依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王曙光的全部诉讼请求。案件受理费15150元,原告已预交，保全费5000元，现均由原告自行承担。如不服本判决，于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长      王宝娟审  判  员      崔小梅人民陪审员      荣春玲  二〇一九年七月二十二日 书 记 员      刘旭华 1