贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2627民初1075号原告：贵州星力商业管理有限公司。法定代表人：黄少林，总经理。委托诉讼代理人：汪国庆，贵州匠心律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗小芳，女，贵州匠心律师事务所实习律师。被告：龙家燎原告贵州星力商业管理有限公司诉被告龙家燎租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告贵州星力商业管理有限公司委托诉讼代理人汪国庆，被告龙家燎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州星力商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付2018年7月3日至2019年7月3日的物业管理费4593.84元；二、判决被告原告为实现权力所支出的律师代理费等费用；三、案件受理费由被告负担。事实与理由：2017年7月4日，原、被告双方签订《缤纷天地商铺租赁合同》，合同对商铺位置、面积、租金标准、商业管理费标准、设备维护费标准、经营范围、双方权力义务都进行了约定。其中，被告承租的商铺总建筑面积为191.41㎡。另，据合同“第四条物业管理费标准与优惠办法1、按建筑面积计算，物业管理费暂定为2元/㎡/月，今后物业管理费的调整按政府行业主管部门的有关规定办理，合同期内最高不超过5元/㎡/月。2、交纳的方式与优惠办法：物业管理费每6个月交纳一次，前六个月为优惠期，免收物业管理费，在优惠期满之前10日内交纳下一期物业管理费。”及第八条乙方权利义务“3、乙方应按时交纳租金、物业管理费等各项费用”。之约定，原告依合同约定全面履行了物业管理服务，被告亦依约交纳了2018年1月3日至2018年7月2日的物业管理费。经核算，自2018年7月3日起至今，被告应向原告交纳4593.84元物业管理费，具体计算方式为：建筑面积191.41㎡×2元/㎡/月×12月=4593.84元，但被告一直拒付，已构成违约行为。此外，2018年12月19日、2019年3月19日及4月2日，新界物业管理有限公司受原告委托上门催收物业费，并于2019年9日向被告出具了《催缴物业费通知书》，催被告履行缴纳物业费的义务，但经多次催缴仍未果。原告认为，根据合同第十二条违约责任“3、承租期间由乙方（含乙方员工及其他实际使用人）违约行为、过错而对甲方造成的一切损失（包括租金、罚款、损害赔偿、诉讼或仲裁费、律师费用等）乙方应承担赔偿责任”的约定，被告应承担原告为实现收取物业管理费所支出的律师代理费等费用。综上，原告认为，被告应受该租赁合同的约束，在接受物业服务的同时，本着诚实信用的原则履行按期交纳物业管理费的义务。因被告长期拖欠物业服务费的行为，已严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告龙家燎辩称，一、2018年7月3日至今，原告没有履行《缤纷天地商铺租赁合同》第一条的规定对所有设备进行有效维护。那么在没有维护就没有产生维护费用的前提下，在设备维护费的专项资金里扣除物业管理费，本店总面积191.41m，月设备维护费459.38元，一年总计5512.56元,扣除4593.84元作为2018年7月3日至2019年7月2日的物业管理费。二、被告看好缤纷天地的地理位置和硬件设施及将来的市场潜力，才花了几十万资金在缤纷天地投资开店，万万没想到因三楼健身会所人为地震患上了耳鸣加失眠症状。为了商城投资环境的安宁，为了投资人的身心健康，原告应该立即对有害声源进行追踪阻拦及彻底整改，避免对本人和员工及客户的身体造成更大伤害。三、由于原告的不负责任及疏于管理造成的后果，使被告的耳鸣及失眠逾加严重，应由原告出资到贵阳或者长沙等较大的医院就诊医治。四、原告对以上三条妥善处理好后，从次月起，被告按缤纷天地商铺租赁合同规定交纳后续物业管理费。反之，根据国家相关法律法规应由原告赔偿投资人的一切经济损失，投资人依法撤出本商城。五、本次庭审所产生的一切费用由原告承担。综上，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，在维护投资人正当权益的基础上，对本案进行公正的判决。经审理本院认定以下事实：2017年7月4日原告贵州星力商业管理有限公司与被告龙家燎签订《缤纷天地商铺租赁合同》，合同约定：一、商铺位置、面积、费用。被告承租原告缤纷天地商铺2号楼222号、223号、233号、234号、235号门面，建筑面积共计191.41平方，月租金、月商业管理费、月设备维护费共计1531元。二、租赁期限自2017年7月24日至2022年7月3日，共计60个月。三、租金交纳方式与优惠办法。1、签订合同时，原告收取被告6个月租金，合计9187元，以后的租金采取先支付后使用的原则，每6个月支付一次。被告必须在上一期租金届满之日前10将下一期应交租金一次性支付给原告。2、免收租金期限。原告给予被告6个月的装修期，装修期内免收租金。3、前3年租金不变，从第4年开始，按上一年度的5%逐年递增。四、物业管理费标准与优惠办法。1、建筑面积计算，物业管理费暂定为2元/㎡/月，今后物业管理费的调整随政府行业主管部门的有关规定办理，合同期限内最高不超过5元/㎡/月。2、交纳方式与优惠办法：物业管理费每6个月交纳一次，前6个月为优惠期，免收物业管理费，在优惠期满之前10内交纳下一期物业管理费。五、原告应当按约定交付房屋及相关配套设施设备，并确保其处于完好状态。六、承租期间由于被告的违约行为、过错而对原告造成的损失(包括律师费用等)被告应承担赔偿责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告将租金、设备维护费交至2019年7月2日，物业管理费交至2018年7月2日。由于从2018年下半年开始原告在物业管理方面存在一定问题，如公共区域部分灯光不亮、三楼健身会所健身器材产生震动，影响原告经营等等。为此，被告拒绝交纳2018年7月3日之后的物业管理费。2019年5月6日原告诉至本院请求：一、判决被告向原告支付2018年7月3日至2019年7月3日的物业管理费4593.84元；二、判决被告原告为实现权力所支出的律师代理费等费用；三、案件受理费由被告负担。本院认为，2017年7月4日原、被告双方签订的《缤纷天地商铺租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。被告作为承租人享受了原告提供的物业服务，应当依约交纳物业管理费，原告请求被告交纳2018年7月3日至2019年7月3日的物业管理费，本院予以支持。关于交纳物业管理费的具体数额问题。原告向被告收取了设施设备维护费和物业管理费后，提供的物业服务不符合合同第7条第2项(即查明事实部分的第5条）的约定和《物业管理条例》第2条的规定，故应当适当减少物业管理费。具体交纳数额从本案案情来看，以被告交纳应交总额4593.84元的70%的物业管理费为宜，即交纳物业管理费3215.69元(4593.84元×70%)。关于原告请求被告支付原告为实现权利所支出的律师代理费等费用5000元的问题，因被告拒绝交纳物业管理费是原告向被告收取了设施设备维护费和物业管理费后，提供的物业服务不符合合同约定和法律规定所致，其主张本院不予支持。被告提出三楼健身会所健身器材产生震动，震坏被告的孔灯和给被告造成耳鸣，应由原告赔偿，属于另一法律关系，不在本案审理范围。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告龙家燎于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵州星力商业管理有限公司2018年7月3日至2019年7月3日的物业管理费3215.69元(4593.84元×70%)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告贵州星力商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告龙家燎负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在本判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  陆显熙二〇一九年七月九日法官助理袁小流书记员潘洲