广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂08民终1768号 上诉人（原审原告）：甘素萍，女，1981年5月6日出生，汉族，住桂平市。 上诉人（原审原告）：黄秋良，男，1978年8月9日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人（原审被告）：广西桂平市华庆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇桂江东路23号。 法定代表人：谭明能，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力律师事务所律师。 上诉人甘素萍、黄秋良因与被上诉人广西桂平市华庆房地产开发有限公司（以下简华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2018）桂0881民初3380号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人甘素萍、黄秋良上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求即判决被上诉人支付逾期违约金33232元给上诉人；2、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定政府的政策性原因造成可以延期交房的理由不成立。1.上诉人与被上诉人签订的合同第九条第二款约定被上诉人可以据实延期交房的事由为遭遇不可抗力，被上诉人提出因政府的政策原因导致工程延误，不符合上述免责约定，也没有免责的相应法律依据。一审认定政府的政策性原因主要是关于辅助工程不完善，但事实上，该辅助工程至今尚未完善，被上诉人于2017年5月31日收房，而《建设工程质量竣工验收意见书》、《广西壮族自治区房产测绘成果报告》出具时间都后于通知收房日或实际收房日，故该延期理由是错误的，被上诉人应当承担实际逾期天数的逾期交房违约责任，在给上诉人造成的合理损失范围内予以赔偿。2、被上诉人提供的政府造成延期的证据对小区的建设影响不大。涉案主体工程于2014年12月15日全部竣工，合同约定交房时间为2014年12月31日，应当预见其将严重逾期交房；辅助工程都是小区外道路及小区内绿化工程，与小区内工程建设无必须的先后施工关系，不该影响小区工程建设，被上诉人因资金缺乏、管理不善等怠于完成工程，无法按期推进工程，造成严重逾期交房，理应要承担相应违约责任。3、即使政府的政策性原因酌情延期120日，也不该否定之前的逾期天数，按合同约定逾期882天减去120日，即逾期交房违约金应按762天计算。二、一审判决认定违约金为8067.9元，与上诉人的诉求相差较大，上诉人的实际损失包括资金占用费、房租等，应当按照月利率0.475、从约定交房日至实际交房日计算违约金。三、一审判决违背保障房供给政策，涉案保障房价格过高，加重了上诉人的经济负担，不符合社情民意。 被上诉人华庆公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 原审原告甘素萍、黄秋良向一审法院起诉请求：判令华庆公司支付逾期交房违约金33885元给甘素萍、黄秋良。 一审法院认定事实：2014年8月8日，甘素萍、黄秋良与华庆公司签订桂平市限价住房买卖合同，约定:甘素萍、黄秋良购买华庆公司预售的坐落于桂平市保障性安居工程第二期限价普通商品住房(XX小区)第X幢第X层X单元X号房，总房款为242643.8元；其中合同第九条约定：华庆公司应当在2014年12月31日前将已竣工验收合格、有资质的房产测绘机构出具的涉案商品房面积测绘技术报告书的商品房交付给甘素萍、黄秋良。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，华庆公司可据实予以延期交房:遭遇不可抗力，且华庆公司在发生不可抗力事由之日起30日内告知甘素萍、黄秋良的;合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，华庆公司如未按本合同规定的期限将该限价住房交付甘素萍、黄秋良使用，按逾期时间，分别处理(不作累加):（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，华庆公司按日向甘素萍、黄秋良支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过180日后，甘素萍、黄秋良有权退房。甘素萍、黄秋良退房的，华庆公司须在甘素萍、黄秋良提出退房要求之日起30日内将甘素萍、黄秋良已付款及按银行同期贷款利率计算的利息退还给甘素萍、黄秋良，并按总价款的5%赔偿甘素萍、黄秋良损失。甘素萍、黄秋良应配合华庆公司办理退房的有关手续。甘素萍、黄秋良要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，华庆公司按日向甘素萍、黄秋良支付已交付房价款万分之伍（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。甘素萍、黄秋良于2014年7月16日付清了购房款242643.8元给华庆公司，华庆公司于2017年5月2日作出XX小区交房通知书，通知甘素萍、黄秋良于2017年5月10日至2017年6月10日期间办理收房手续，黄秋良于2017年5月31日到华庆公司办理收房手续，并与物业公司签订了前期物业服务合同及支付了涉案商品房的物业费等相关费用。另查明，2016年7月7日，桂平市发展和改革局作出浔发改投资[2016]X号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目(小区外道路及小区内绿化等部分)初步设计的批复》，同意华庆公司对涉诉小区的工程配套基础设施进行施工。 一审法院认为，华庆公司与甘素萍、黄秋良签订的桂平市限价住房买卖合同，属当事人的真实意思表示，没有违反强制性规定的情形，合同成立并有效，双方之间成立商品房预售合同关系。限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。涉案商品房属具有社会保障性质的商品住宅，其配套基础设施建设方案需经政府有关部门审批后方可进行相应的施工建设。2016年7月7日桂平市发展和改革局批复同意涉案商品房小区的工程配套基础设施建设方案，华庆公司据此才能施工建设，且审批后华庆公司还需要一定的合理建设期间才能完成配套基础设施的施工建设。结合涉案小区建设的实际情况及施工建设所需的必要时间，酌情给予华庆公司120天的合理建设期间为宜。在涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复前，华庆公司因政策性原因不能按时交房，不可归责于华庆公司，华庆公司在工程配套基础设施建设方案批复前可以延期交房，因此华庆公司确实存在可据实延期交房的合理情形，对华庆公司提出应剔除审批时间的辩解意见，依法予以采纳。将竣工验收合格并符合合同约定的限价住房交付给甘素萍、黄秋良使用，是华庆公司的基本义务。华庆公司所主张的政策性原因虽在一定程度上影响了交房的进度，但不足以构成免除其全部合同义务及违约责任的正当事由。华庆公司在合理建设期间届满（从2016年7月7日起算120天至2016年11月3日）后至实际交付商品房之日即2017年5月31日，未能履行交付涉案商品房的义务，已构成违约，应承担在此期间的违约责任。违约金条款应以补偿性为主、惩罚性为辅。甘素萍、黄秋良没有提供充足证据证实两人因迟延交房而产生的实际损失,其诉请按中国人民银行同期贷款月利率0.475%的标准计付逾期交房违约金，华庆公司对此没有异议，故予以准许。综上，华庆公司应支付违约金8067.9元[242643.8元×（月利率0.475%÷30日）×210日（2016年11月3日至2017年5月31日）]给甘素萍、黄秋良。因降雨、停水等并不属于不能预见的不可抗力因素，故华庆公司主张因降雨、停水等导致无法施工共计152天，该期间应抵扣逾期交房天数，依法不予支持。判决：一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金8067.9元给原告甘素萍、黄秋良；二、驳回原告甘素萍、黄秋良的其他诉讼请求。本案受理费323元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告甘素萍、黄秋良负担247元，由被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担76元。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，涉案工程华庆公司于2012年中标并且开工建设，2014年取得预售许可，2014年12月主体竣工，2017年5月16日竣工验收。涉案小区的主体工程和配套工程是分开报批的、分开立项、分开施工的。涉案合同第九条约定：华庆公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下第2、3种条件，并符合本合同约定的限价住房交付乙方使用：2、该套房已竣工验收合格；3、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积测绘技术报告书。 再查明，2014年12月15日主体完工后华庆公司向桂平市人民政府有关部门申请解决相关配套工程，2015年12月15日桂平市人民政府召开常务会议确定配套工程项目方案；2016年7月7日桂平市发改局对配套工程下发了批复文件。 本院认为，本案中，华庆公司在先收到上诉人交付的全额房款后，于2014年8月8日与上诉人签订涉案合同，并且约定于2014年12月31日前交付房屋，但华庆公司于2014年12月15日主体工程才全部竣工且向政府部门请求解决小区外配套工程问题，华庆公司并没有按照《贵港市限价普通商品住房管理暂行办法》的规定对主体工程与配套工程同时进行开工进而导致工程延误、逾期交房，华庆公司作为开发商存在主观上的过错，华庆公司主张政府迟延批复的行为系法定的免责事由，根据双方合同第九条的约定：只有遭遇不可抗力才可以免除华庆公司逾期交房的违约责任，而不可抗力是在合同履行过程中出现了合同当事人双方不能预见、不可避免、不能克服的客观情况，华庆公司提交的到案证据无法证实其没有按期交房系政府行为导致的，而且政府的迟延批复行为并不属于合同约定的不可抗力的情形。况且，根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，即使是政府原因导致其不能按时交房，华庆公司也不能免责，仍应按照合同的约定承担相应的违约责任。上诉人上诉主张违约定天数应按自约定交房至实际交房之日期间共882天扣除120天即762天来计算，系其对自身权利的处分，应予支持，故具体违约金计算为：29274.97元[242643.8元×0.475%÷30日×762天（882天-120天）]。 综上所述，上诉人甘素萍、黄秋良的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2018）桂0881民初3380号民事判决第二项； 二、变更桂平市人民法院（2018）桂0881民初3380号民事判决第一项为：被上诉人广西桂平市华庆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金29274.97元给上诉人甘素萍、黄秋良。 一审案件受理费323元，由甘素萍、黄秋良负担76元，由广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担247元。二审案件受理费646元，由甘素萍、黄秋良负担87元，由广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担559元。 本判决为终审判决。 审判长陈历南 审判员吴福汉 审判员梁小宁 二〇一九年七月二十三日 法官助理蒋沙伶 书记员李海丹