山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2728号 原告：曾某某，女，1958年1月12日出生，汉族，山东建筑大学退休职工，户籍所在地济南市，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：类兴政，山东统河律师事务所律师。 被告：张某某，男，1961年11月4日出生，汉族，山东建筑大学艺术学院教师，住济南市。 被告：高某某，女，1962年6月4日出生，汉族，千佛山医院退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人：杨震，山东文瀚律师事务所律师。 原告曾某某与被告张某某、高某某合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依曾某某的申请查封了张某某、高某某共有的坐落于济南市历城区凤歧路2888号建大花园智和园7号楼某的房屋及某的车库，查封期限三年。之后，本院依法适用简易程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告曾某某及其委托诉讼代理人类兴政，被告张某某，被告高某某的委托诉讼代理人杨震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认曾某某为济南市历城区凤岐路2888号建大花园智和园7号楼某房屋及某车库的实际购买人；2.请求判令张某某、高某某将济南市历城区凤岐路2888号建大花园智和园7号楼某房屋及某车库过户至曾某某名下；3.本案诉讼费用由张某某、高某某承担。事实和理由：曾某某与张某某系同事关系。2005年6月份，山东建筑大学决定为本校教职工建造一批商品房，张某某、高某某向单位交纳10万元的购房定金，后因土地价格及房价上涨，张某某、高某某无意继续购买。根据单位规定，不再继续购买的教职工10万元定金无利息原额返还。后张某某、高某某与曾某某协商一致，由曾某某以张某某、高某某的名义购买房屋，房款全部由曾某某承担，房屋归曾某某所有。曾某某遂于2006年10月24日将11万元（10万元购房定金加1万元利息）支付给张某某，于2006年10月30日将13万元支付至张某某工资卡、剩余三笔即2008年4月5日的15万元、2008年10月7日的12.4万元、2009年11月27日的5.6万元均由曾某某直接以张某某的名义转账至单位账户。2008年7月份，曾某某选房挑选户型，2009年11月28日，曾某某验收房屋进行交接，房屋交接之后由曾某某进行装修，并一直实际居住使用至今。现涉案房屋及车位已于2012年3月19日办理产权登记，曾某某多次要求张某某、高某某配合办理房屋过户手续，张某某、高某某均不配合并要求额外补偿，为维护曾某某的合法权益，故提起诉讼。 张某某辩称，曾某某所诉与事实不符。2005年6月份，山东建筑大学集资建房，张某某可以购买134平方米的房屋1套，为此，张某某先交付10万元购房款。2006年夏天，曾某某想再要一套学校的房屋，就问张某某是否转让房屋，并说房屋可以找人更名。考虑双方的同事关系，张某某同意让曾某某顶名买房，但必须保证能更名，不能给其造成麻烦。2006年10月份，曾某某将张某某前期支付的10万元返还张某某，并给了1万元利息。2009年7月份，曾某某给张某某打电话要求张某某给其写委托书收房，当时张某某感到很吃惊，其以为涉案房屋已经改成曾某某的名字了。曾某某说还没有改成，名字正在改，所以张某某就写了收房委托书，时间是2009年7月。2009年11月，曾某某来张某某家中拿收房委托书，这是曾某某与高某某的第一次见面。之后，高某某才知道了曾某某与张某某顶名买房的事情。为此，高某某与张某某发生了争吵，高某某认为张某某事先没有征求其意见，就和别人顶名买房，侵犯了其个人权利。张某某认为曾某某顶名买房时说好房屋能直接改名，可经张某某查阅相关文件发现涉案房屋是不可能直接改名的。之后，张某某积极寻求调解意见，并于2009年底，双方在张某某办公室进行了一次谈话，可没想到曾某某竟偷录双方的谈话，张某某认为偷录录音是非法的，不应作为证据使用。2010年3月，张某某、高某某就涉案房屋签订了正式的房屋买卖合同，购买人是张某某与高某某。2010年夏天，曾某某称其要了好几套房子，如果把涉案房屋退给张某某，不好跟别人交待，让张某某通过法院起诉的方式要回房屋。张某某起诉后由于涉案房屋还没有网签，张某某撤诉。2011年7月，涉案房屋开始办理房产证，张某某、高某某交了余款后，于2012年3月19日办理了房产证。此后，曾某某仍然非法占有涉案房屋向外出租。综上，请求驳回曾某某的诉讼请求。 高某某辩称，一、曾某某请求确认其是涉案房屋及车库“实际购买人”的请求，没有事实依据。根据曾某某提交的证据显示，2009年11月以前高某某根本不认识曾某某，更没有与曾某某“协商一致”或委托他人与曾某某“协商一致”过任何事项。曾某某提交的证据材料中没有任何能够证明高某某与其建立过法律关系的证据。曾某某向法庭出具的视听资料系窃录，属于违反法律禁止性规定取得的证据，不能作为证明张某某与其“协商一致”的证据使用。二、曾某某请求确认其是涉案房屋及车库“实际购买人”的请求，没有法律依据。《城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。《房屋登记办法》第二十五条规定：“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。”可见，就房地产买卖而言，谁是购买人（权利人）是有买卖双方确定并经法律认可的，不是原、被告可以约定的，曾某某的这一请求没有法律依据。三、曾某某所述其以张某某的名义购买房屋，房款全部由曾某某承担，房屋归曾某某所有的主张，是违法、不成立和不可能履行的。涉案房产的出卖人系山东建筑大学，其出售的房产是带有国家福利内涵的资产，每一个特定主体根据其不同的资格享受不同的购房权。原、被告之间冒名购买的行为使原本可以由学校收回或不需要付出的资产被没有购房权的人获得，其结果是造成国有资产被不法套取，损害国家利益；冒名购买会使排名在被冒名者之后所有的职工在购房面积、选房顺序等方面的合法权益被非法侵占，严重侵犯他人合法权益。本案购房权的所有人虽然是指向本校职工，但购房权的实施确是与购房权所有人的配偶分不开的，它包含着夫妻共同的预期利益。本案中，冒名购买损害高某某的合法权益。因此，无论是否存在“口头约定”，冒名购买都是损害国家、集体或者第三人利益的违法行为。冒名购买是不成立的。涉案房屋并不是完全意义上的商品房，买方必须按照严格的购买资格进行购买，即按法定或约定资格享受购买权。这里的“购房权”既不是债权，也不是物权，而是属于绝对依附于当事人本人人身的人身权范畴，这一权利只能权利人或委托他人代为实施，不能“冒名实施”，因为人身权是不能转让的。冒名购买有不可履行性。根据我国《城市房地产管理法》和《房屋登记办法》的相关规定，“冒名购买”的冒名人是无法获得登记、取得房屋产权证书的。四、曾某某主张把涉案房产过户到其个人名下的诉讼请求，没有事实和法律依据，也不符合法律逻辑。众所周知，不动产过户必须具备以下条件：1.原产权人对欲过户给他人的标的物具有无争议的完全产权；2.过户双方当事人达成书面合意，且不违反法律的规定。本案中，原被告双方没有达成任何关于不动产过户的书面协议，曾某某请求过户，没有法律依据。曾某某对同一标的物既请求确认自己是实际购买人，又请求过户，相互矛盾，不合法律逻辑。综上所述，曾某某的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 1.2005年6月17日，山东建筑大学为建设新校区教职工住宅制定新校区教职工住宅建设预缴款方案，载明：新校区住宅是依据现行国家相关住房政策开发的、按照市场化方式运作的商品住宅，与过去房改房、集资建房的性质不同，但房屋价格也不是完全市场价，职工购房后原则上5年内不准对外出售，若5年内销售，学校按原价回购；归集资金范围为2005年7月15日在册的山东建筑大学正式教职员工及离退休职工；归集资金额度每人10万元，不计利息；参加本次归集资金的教职工，如将来不购新校区住宅，学校可在分房时将集资款退还给教职工。 张某某系山东建筑大学教职员工。2006年2月20日，张某某向山东建筑大学缴纳新校区住宅项目归集资金10万元。2006年10月18日，山东建筑大学出具新校区住宅建设前期工作意见，载明：2006年8月，山东建大教育置业有限公司通过“招、拍、挂”在山东建筑大学新校区西邻买到一块土地，拟定用该土地为山东建筑大学教职工开发住宅；考虑本住宅小区的使用性质、住户构成等因素特规定，所有购房教职工都必须做到所购房为本人居住或五年内不向学校以外出售，《房产证》必须办理教职工本人名下，并由学校统一保管五年后颁发；若五年内出售由学校按照原价收购，不付利息和任何费用；校内教职工相互转让，五年内不许办理更名和过户手续；五年后按照市场价出售时，学校有首先购买权。同时，该意见还载明了住宅的估算均价、不同职级教职工可购住房的面积、继续归集资金的数额等内容。 2.2006年10月份，曾某某与张某某口头议定由曾某某用张某某的购房资格购买山东建筑大学新校区住宅。2006年10月24日，曾某某支付张某某11万元，该款项含张某某前期向山东建筑大学缴纳的新校区住宅项目归集资金10万元及相应的利息1万元。之后，曾某某按照山东建筑大学的要求，以张某某的名义陆续缴纳购房款项，其中，于2006年10月30日向张某某的银行账户转款13万元，于2008年4月16日、2008年10月7日、2009年11月27日向中国教育工会山东建筑大学委员会的银行账户分别转款15万元、124000元、56000元。2009年11月28日，曾某某持张某某书写的委托书进行选房，选取购买了建大花园智和园7号楼某室及3号车库，并办理了房屋交接手续。曾某某办理交房手续后，占有、使用涉案房屋至今。 3.2009年12月，张某某、高某某与山东建大教育置业有限公司签订商品房买卖合同，合同载明的买受人为张某某，共同购房人为高某某，合同载明所购房屋为建大花园智和园7号楼某室房屋及某号车库，其中房屋建筑面积134.56平方米，单价3400元/平方米，金额457504元；车库136700元/个，总房款594204元。自2009年12月份起，张某某以高某某不同意曾某某借名买房为由，不同意继续由曾某某借名购买涉案房屋。 4.2010年9月20日，张某某、高某某曾向本院提起诉讼，要求曾某某返还涉案房屋及车库，张某某、高某某在该案中述称：张某某于2005年6月参加了山东建筑大学的集资建房，并交纳了10万元的定金，后因手头紧张，一度想退出集资建房；2006年，双方协商曾某某借钱给张某某、高某某交纳集资款，年息6%，待房子建成交付使用后由张某某、高某某一次性将借款及利息还给曾某某，曾某某将房屋还给张某某、高某某；自2006年10月起，所有购房款项、手续均由曾某某代缴、代办；2009年11月，涉案房屋交付使用，由于张某某、高某某未筹齐钱款，曾某某不同意张某某、高某某收房，由曾某某代收房；在张某某、高某某筹齐款项后，要求归还借款，收回房屋，但曾某某却称房屋系其购买，拒不返还，故提起诉讼。曾某某在该案中陈述的借名买房事实与本案中陈述的事实一致。2011年3月18日，张某某、高某某以取证困难、诉讼成本过高为由向本院申请撤诉，同日，本院作出（2010）历城民初字第1512号民事裁定，准许张某某、高某某撤回起诉。 5.2012年3月19日，涉案房屋和车库均办理了产权登记，登记所有权人为张某某、高某某。 本院认为，根据曾某某和张某某的陈述及曾某某提交的多笔付款记录、房屋交付并使用至今的相关证据，能够证明曾某某以张某某名义购买涉案房屋及车库的事实，双方之间存在借名买房关系。 关于曾某某和张某某之间借名买房关系的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合同形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，山东建筑大学组织教职工购房，具有一定条件的职工享有相应的购房资格，曾某某以张某某的名义购买房屋。我国现行法律、行政法规没有明确规定禁止借名买房，就民事行为而言，法律无明文禁止就可以实施。曾某某、张某某之间的借名买房关系，系双方真实意思表示，不具备合同无效的相关情形，合法有效。 关于高某某不知道或不同意借名买房能否成立的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，张某某于2006年2月20日向山东建筑大学缴纳归集资金10万元，之后在曾某某、张某某协商借名买房后，曾某某于2006年10月24日支付张某某前期购房款11万元，并陆续向张某某及中国教育工会山东建筑大学委员会的银行账户转款46万元，后于2009年11月28日由验收房屋，再到2009年12月张某某以高某某不同意借名买房为由反悔，时隔3年有余，期间高某某一直未提出异议，曾某某有理由相信高某某知道或应当知道其与张某某之间借名买房的事实。同时，结合张某某、高某某在（2010）历城民初字第1512号案件中的陈述，两人均主张系向曾某某借款以缴纳集资款。根据上述事实，可以认定张某某对购房资格的处分行为代表了夫妻双方的共同意思表示，高某某以其不知道或不同意借名买房为由对抗善意第三人曾某某的主张不能成立。 综上所述，曾某某主张其系涉案房屋及车库的实际购买人，并要求张某某、高某某协助其办理产权过户登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认曾某某为济南市历城区凤歧路2888号建大花园智和园7号楼某号房屋及济南市历城区凤歧路2888号建大花园智和园7号楼某号车库的实际购买人； 二、限张某某、高某某于本判决生效之日起十五日内协助曾某某将坐落于济南市历城区凤歧路2888号建大花园智和园7号楼某号房屋及某号车库转移登记至曾某某名下。 案件受理费22800元，减半收取计11400元，财产保全费5000元，均由张某某、高某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘克峰 二〇一九年七月十八日 书记员  宋秀玲