湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0117民初128号原告：武汉长和盛物业服务有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻开发区红岗村长盛民营工业园**栋******。统一社会信用代码：914201123034502877。法定代表人：潘巨生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李晓明，湖北佑君律师事务所律师。被告：武汉德源门窗工程有限公司，住所地武汉市，住所地武汉市江岸区三眼桥黄孝七村代码：914201027581885539。法定代表人：刘兆兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：周晓娟，湖北佑君律师事务所律师。原告武汉长和盛物业服务有限公司（以下简称长和盛物业公司）与被告武汉德源门窗工程有限公司（以下简称德源门窗公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，由审判员周洪文担任审判长，与审判员潘应军、黄芳组成合议庭，于2019年1月23日、2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告长和盛物业公司的委托诉讼代理人李晓明、被告德源门窗公司的委托诉讼代理人周晓娟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告长和盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的2014年11月至2018年7月物业管理费31918元及违约金；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月27日，原告与被告所在的新洲区阳逻经济开发区红岗村长盛民营工业园开发商湖北长盛阳逻工业发展有限公司签订《长盛工业园前期物业服务合同》一份，合同约定工业园区物业管理费每月每平方米1元，按月向原告缴纳物业费，并约定违约金按3%计算。原告与工业园区的物业服务合同经双方合意协商一直履行至今。工业园区绝大多数业主也都按时交纳了物业费及相关费用，但被告一直拒交。原告按照相关合同约定，从2015年1月起每季度向被告发出缴费通知，并在2017年数次进行书面公告催交，但被告拒不交费。截止2018年7月，被告拖欠原告物业管理费31918元，被告拖欠费用不交的行为不但侵害了原告的合法权益，同时也损害了工业园区全体业主的共同利益，故原告诉至法院，提出如上诉讼请求。被告德源门窗公司答辩称，1、原告没有管理涉案长盛民营工业园的资质；2、原告不具备物业管理的条件；3、原告未按商品房买卖合同和前期物业服务委托合同的约定，向被告等业主提供正常的物业服务；4、被告根据原告的服务内容以交纳卫生费的名义按月向原告支付了全部的物业管理费。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以采信。被告对原告提交的证据有异议的部分，本院认为，被告认为物业管理费收费标准应按商品房买卖合同约定的0.50元每平方米计算，因原告向本院主张的也是按商品房买卖合同中约定的0.50元每平方米标准收取物业管理费，故对原告主张按0.50元每平方米标准交纳物业管理费的请求，本院予以支持。原告提交的证据四被告不认可，本院认为原告提交的被告情况一览表系原告单方制作，故该证据不能作为证据使用。原告提交证据五物业费催缴公告，被告表示没有收到，本院认为，催缴公告系原告在园区内张贴收取物业管理费的告示，故本院对该证据的真实性予以认可。原告提交的证据六被告不认可，本院认为武汉阳逻经开环卫服务有限公司与原告签订的《武汉阳逻经济开发区环卫生活垃圾清运服务协议》，系原告与武汉阳逻经开环卫服务有限公司之间签订的服务关系，与被告无关联，故本院对该证据不予采纳。原告对被告提交的证据的真实性均无异议，需说明的是工业园区没有封闭式管理的原因主要是开发商在建设过程中对工业园的围墙大部分没有建，才造成原告无法封闭式进行管理。原告在管理期间有安保人员，并为被告代收代缴了水电费、垃圾拖运费、园区的维修等服务义务。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告德源门窗公司系长盛民营工业园****厂房的实际使用人，厂房建筑面积为1453.49平方米。2014年8月27日，原告长和盛物业公司与湖北长盛阳逻工业发展有限公司签订了一份《长盛工业园前期物业服务合同》，约定：1、长和盛物业公司（乙方）对阳逻长盛工业园提供前期物业管理服务，合同期限自2014年9月1日起至业主委员会代表大会全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2、在物业管理区域内，乙方（长和盛物业公司）提供的其他服务包括代收代缴公共水电费（预收水电周转金2000元每户）、装修土头清运及收费2元每平方米；3、物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，工业园区1元/月.平方米，商业2元/月.平方米，写字楼2元/月.平方米；物业费按1个月交纳一次，以后业主或物业使用人应在本月末交纳下个月物业服务费用；4、违约责任，甲方（湖北长盛阳逻工业发展有限公司）、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按逾期交纳金额的3%的标准向乙方支付违约金，乙方（长和盛物业公司）违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还等内容。被告德源门窗公司于2012年12月进驻长盛民营工业园A区13号厂房经营。被告对原告物业服务质量有异议，从2014年12月1日至2018年7月30日期间的物业管理费一直未向原告交纳。庭审中，被告向本院提交原告收取被告水电、卫生费收据，其中卫生费共计人民币6900元。2014年8月，原告进驻工业园进行物业服务管理，2014年11月24日，原告向长盛工业园业主下发《关于长盛工业园正式启动物业管理的告知》一份，其中第四条明确约定，园区物业费价格不变，依然按购房时所签承诺价格执行，从2014年12月1日起收取物业管理费。2018年7月30日原告与开发商湖北长盛阳逻工业发展有限公司终止物业服务合同并撤离工业园区。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉案小区建设单位与原告长和盛物业公司签订的《长盛工业园前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。原告长和盛物业公司依据《长盛工业园前期物业服务合同》的约定为涉案小区提供了物业服务，作为涉案工业园的A区13号厂房的实际使用人接受了物业服务，应支付相应的物业费。故原告长和盛物业公司要求被告向其支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称物业服务存在诸多问题，与基本事实相符。虽原告在进行物业管理中存在瑕疵，但该服务瑕疵不能成为被告拒缴物业管理费的理由。鉴于原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，故本院酌情扣减30%物业费，即被告应向原告缴纳2014年12月1日至2018年7月30日共44个月物业管理费为31976.78元（1453.49平方米×0.50元每平方米×44个月）。扣除30%物业费为22383.75元（31976.78元×70%）。原告要求被告支付违约金，因其提供的物业管理服务存在瑕疵，亦存在违约行为，故对其主张本院不予支持。被告抗辩原告没有管理涉案工业园的资质，其与开发商签订的《长盛工业园前期物业服务合同》无效的辩解意见，均不能作为拒交物业管理费的理由，本院不予采信。被告向原告交纳了卫生费6900元，因原告与建设单位签订的《长盛工业园前期物业服务合同》中对卫生费并未作明确约定，故本院认为，该费用应包含在物业管理费中，对被告向原告交纳的垃圾拖运费应从物业管理费中扣减，即22383.75元-6900元＝15483.75元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告武汉德源门窗工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉长和盛物业服务有限公司支付2014年12月1日至2018年7月30日止的物业管理费15483.75元；驳回原告武汉长和盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由原告武汉长和盛物业服务有限公司负担200元，被告武汉德源门窗工程有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  周洪文审判员  黄 芳审判员  潘应军二〇一九年七月二十日书记员  朱 玲