陕西省西安市中级人民法院     民 事 判  决 书     （2019）陕01民终6920号     上诉人（原审原告）：雷玉明，男，1991年11月4日出生，汉族，住西安市未央区文景观园15栋1单元301室。   委托诉讼代理人：李为国，陕西克利律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：陕西天塬兄弟实业有限公司，住所地：陕西省西安市未央区未央路140号中登大厦B座29楼B号。   法定代表人：关希斌，该公司总经理。   上诉人雷玉明因与被上诉人陕西天塬兄弟实业有限公司（以下简称：天塬公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初13583号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   原审法院经审理查明，2017年8月17日，雷玉明与天塬公司签订《西安市存量房屋买卖合同》(编号：O000607)，约定天塬公司将位于西安市未央区文景观园小区15幢1单元301室，面积90.29平方米，产权证号陕(2017)1058763，房屋总价款85万元，雷玉明应当向天塬公司支付定金1万元并应当将85万元存入双方共同委托的“专用账户”；天塬公司应当在拿到全部房款的当天将上述房屋交付给雷玉明；双方自本合同签订之日起6O日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方于当日签订《付款方式及期限的具体约定》，约定雷玉明于2O17年8月17日向天塬公司支付定金1万元、2017年8月23日向天塬公司支付首付款14万元并通过银行抵押贷款的方式于60日内向天塬公司支付尾款70万元，并注明“现在的首付款及尾款都是由房管局资金监管账户直接监管的，我们只要按照程序走，买受人拿到房产证后出卖人的监管资金自动到账”。   2017年8月17日，雷玉明向天塬公司支付定金1万元，天塬公司法定代表人关希斌向雷玉明出具《收条》确认收到上述款项；同日，雷玉明向坤源公司支付中介费2.28万元。   2017年10月18日，雷玉明再次向天塬公司支付定金14万元，天塬公司法定代表人关希斌再次出具《收据》以确认。10月19日左右，天塬公司将该房屋交付于雷玉明。10月30日，雷玉明向涉案房屋的物业公司支付该房屋2017年1月至12月的物业费、卫生费、电梯费、公共照明费共计1852.1元。雷玉明在法庭审理过程中放弃对误工费和路费的主张。   另，2014年7月29日，天塬公司与陕西长和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并于当年登记备案。2017年3月14日，天塬公司取得涉案房屋的所有权证，登记坐落为“西安市经济技术开发区凤城三路15号15幢10301室”，不动产权证号为20171058763。   2017年6月28日，西安市人民政府办公厅发出《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》(市政发[2017]59号)，要求在未央区等范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产证》后满2年方可上市交易。2018年6月24日，西安市人民政府办公厅发出《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》(市政发[20l8]61号)，要求住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产证书》满2年或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易。   雷玉明诉至原审法院称，2017年8月17日，雷玉明与天塬公司、西安坤源房地产营销策划有限公司(以下简称：坤源公司)签订《房屋买卖三方合同》，约定天塬公司将位于西安市未央区凤城三路文景观园小区15栋1单元301室的房屋及室内装修、家具家电出售给雷玉明，面积90.29平方米，价格85万元；合同签订后，雷玉明向天塬公司支付了定金1万元，但因天塬公司隐瞒网签不满五年的事实而未能办理网签。2017年9月，因雷玉明要求天塬公司交付房屋，天塬公司提出增加房屋定金14万元，雷玉明遂向天塬公司转账l4万元并入住涉案房屋。后雷玉明经物业公司催要缴纳了2017年1月至12月的物业费1852.1元及水费114元。2018年6月24日，西安市房管局将二手房买卖政策修改为网签合同满三年，此时雷玉明及中介公司要求天塬公司配合办理过户，但天塬公司拒不配合。故雷玉明诉至法院，请求：1、判决天塬公司履行双方于2017年8月17日所签订的陕西省西安市未央区凤城三路文景观园小区15栋1单元301室房屋的《房屋买卖三方合同》：2、判决天塬公司配合雷玉明办理银行贷款并协助雷玉明办理房屋的过户登记手续；3、判决天塬公司支付截止起诉日期的延迟过户违约金2.49万元；4、判决支付因天塬公司违约所产生的银行利率上浮部分68760元(贷款42万元利率由基准利率4.9％上浮至5.64％)：5、判今天塬公司支付2017年1月至10月17日物业费1476.6元；6、判令依法判决本案诉讼费用由天塬公司全部承担，并赔偿雷玉明误工费路费共计1576.9元。   天塬公司辩称，其与雷玉明签订的房屋买卖三方合同违反相关的法律规定，应属无效。本案遗漏中介方，应追加中介方为本案当事人。三方合同只有雷玉明、天塬公司双方签字，中介方没有在该合同上签字或者盖章，系欺诈、乘人之危签订的，亦不属于有效合同。其公司在经营活动中遇到了一些困难，将涉案房屋出售，因办理人员对二手房买卖合同交易流程不清楚，而中介方称其带的手续齐全，可以交易，且最后由中介方提供制式合同，买卖双方在合同上签字。故雷玉明之诉违背法律规定，无事实及法律依据，依法应当驳回。   原审法院认为，本案的争议焦点在于《房产买卖契约》是否有效、是否能够继续履行。   首先，本案中《西安市存量房屋买卖合同》是雷玉明、天塬公司双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。该合同签订于2017年8月17日，签订时西安市二手房交易政策要求购买二手住房时房屋产权人要取得不动产证后满2年，其时涉案房屋买卖尚未符合二手房交易政策。雷玉明起诉时间为2018年8月15日，涉案房屋的不动产权证虽仍不满两年，但登记备案已满三年，故已达到新的二手房交易政策要求的条件；且此时雷玉明已实际占用该房屋，天塬公司在雷玉明占用期间亦未提出异议，故双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》能够继续履行。   其次，雷玉明要求天塬公司配合办理银行贷款手续，但此项诉讼请求系合同当事人需达成合意的行为，该诉讼标的存在法律上的履行不能且不适于强制履行，故雷玉明的此项诉讼请求不予支持。双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》中约定房屋过户时间为“自本合同签订之日起60日”，因签订合同时涉案房屋尚未达到过户条件，雷玉明亦无证据证明之后双方对过户时间另行达成合意，故雷玉明要求天塬公司支付逾期过户违约金，无事实依据，不予支持。另，雷玉明要求天塬公司支付因利率上浮产生的损失，无明确的证据予以证明，故不予支持。就雷玉明主张的物业费，虽双方在合同中未约定，但根据一般房屋实际占有使用人支付物业费的习惯，天塬公司应当承担交房前的物业费，该物业费计算为1852.1元÷12(2017年1月至12月)×9个月17天=1476.53元。   第三，天塬公司称涉案只有雷玉明、天塬公司双方签字，没有中介方签字或者盖章，但根据雷玉明提供的《西安市存量房屋买卖合同》，其中首部和尾部仅注明“出卖人”与“买受人”，故该合同并非“三方合同”，天塬公司的抗辩无事实依据，不予采信。另天塬公司称该合同系在欺诈、乘人之危的情形下签订的，但未提交证据予以证明，故对此不予采信。   另，中介方坤源公司作为专业房地产销售代理企业应当对二手房买卖过程详细知晓，且应当严格审核所居间房屋的条件，其应当对交易二手房是否符合交易条件进行审核并将实时交易政策明确告知当事人。   雷玉明在诉讼过程中表示能够一次性支付全部房款，则天塬公司应在收到全部房款同时配合雷玉明办理房屋过户手续，过户费用由雷玉明承担。就剩余房款的数额，因双方在合同中约定为85万元，天塬公司已确认收到15万元，故剩余房款应为70万元。   综上，雷玉明要求继续履行合同，符合合同约定亦不违反法律、法规强制性规定，予以准许；雷玉明同意一次性支付剩余全部房款70万元，亦予以准许，为减少当事人诉累，故在雷玉明支付剩余全部房款的当日，天塬公司应当配合雷玉明办理房屋过户手续。天塬公司应当向雷玉明支付其垫付的物业费等共计1476.53元。雷玉明的其他诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院遂判决：一、原告雷玉明于本判决生效之日起十日内向被告陕西天塬兄弟实业有限公司支付剩余房款70万元；被告陕西天塬兄弟实业有限公司于收到上述房款之日起两个工作日内配合原告雷玉明办理位于西安市经济技术开发区凤城三路15号15幢10301室(不动产权证号为20171058763)房屋的过户手续，过户至原告雷玉明的名下。二、被告陕西天塬兄弟实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付物业费等共计1476.53元。三、驳回原告雷玉明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13267元、保全费5000元(原告雷玉明均已预交)，现由原告雷玉明负担1355元，由被告陕西天塬兄弟实业有限公司负担16912元，被告陕西天塬兄弟实业有限公司于履行本判决第二项付款义务时一并支付原告雷玉明。   宣判后，雷玉明与天塬公司均不服。   雷玉明向本院提起上诉称，第一，原审法院认为，雷玉明在诉讼中能够一次性支付全部房款，则天塬公司在收到全部房款同时配合雷玉明办理房屋过户手续。这是一种同时履行各自义务的约定，而判决书中则判决雷玉明在判决书生效之日起十日内向原审天塬公司支付剩余房款，天塬公司在收到上述房款之日起二日内配合雷玉明办理房屋过户手续，很显然履行有先有后，可能导致雷玉明在支付剩余房款后天塬公司拒不配合的情形，加大雷玉明的风险。同时，西安市二手房交易有明确规定，购房资金打入房管局监管专用账户，有利于保证交易的安伞。第二，关于延迟过户违约金。双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》第十条中有明确的约定，雷玉明不能在约定的期间内取得房屋所有权证书，天塬公司就应该承担相应的违约责任。由于不能办理过户手续是天塬公司刻意隐瞒了房屋登记的客观事实，导致不能办理过户，责任完全在天源公司一方，天塬公司承担相应违约责任有法有据。第三，原审法院认为过户费由雷玉明承担属于事实认定错误。《西安市存量房屋买卖合同》第九条明确约定，买卖双方应按照国家及西安市的相关规定缴纳各项税费，原审法院认为雷玉明一方承担显失公平，是对双方约定条款的干涉，违反了合同意思自治的原则。综上，请求：1、撤销一审判决第一项，改判天塬公司在判决书后生效后十日内配合雷玉明办理过户手续（剩余房款由雷玉明按照房管局规定流程及顺序打入房管局资金监管专用账户用于交易），将案涉房屋过户到雷玉明名下。2、改判3天塬公司向雷玉明支付延迟过户违约金2.49万元。3、对原审法院关于过户费用由雷玉明承担的事实认定错误进行纠正。4、本案一、二审诉讼费均由天塬公司承担。   天塬公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。   经审理查明，原审法院查明的事实属实。   本院认为，雷玉明、天塬公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方均应依约享有权利、履行义务。   关于雷玉明请求判令其将剩余房款给付资金监管账户并认为一审认定过户费由其一方承担显失公平的问题。本院认为，继续履行属于承担违约责任的法定方式，在合同相对人已构成违约的情况下，人民法院判决继续履行合同需考虑履行方式的可执行性。结合本案，虽然雷玉明请求继续履行合同的诉请应予支持，但在天塬公司一、二审均明确表示双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》应属无效，且建立资金监管账户、分担过户费用均需天塬公司配合而天塬公司拒绝合作的情况下，客观上已无给付房款至监管账户和分担过户费用的可能性，原审判决雷玉明将剩余房款直接给付天塬公司有利于实现雷玉明的合同目的，故本院予以支持。此外，原审法院在判决主文并未判决雷玉明承担过户费用，即使存在雷玉明未承诺承担全部过户费用的事实，原审法院认为“过户费用由雷玉明承担”亦有利于实现雷玉明产权过户的合同目的，如果雷玉明认为其承担过户费用与合同约定不符，其可依其他法律关系另行主张权利。   关于天塬公司是否应依法承担逾期过户违约金的问题。因政策原因，涉案房屋在双方签订涉案合同时直至可预见的至少60日的期间内并不具备过户条件，事实上双方关于“自本合同签订之日起60日”过户的约定自始即无法履行，且该情况亦为雷玉明所明知，上述事实应属于我国合同法第五十四条所规定的可撤销或者可变更的法定情形，并且雷玉明在双方签约两个月后即占有涉案房屋至今，已享有了涉案房屋的居住利益，故综合衡平双方权益，本院认为原审驳回雷玉明关于逾期过户违约金的诉请并无不当，本院予以支持。   综上所述，原审判决正确，应予维持。雷玉明的上诉请求依法应予驳回。   另，天源公司虽向本院提起上诉，但在本院审理过程中，天塬公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加审理，故本院依法按天塬公司撤回上诉处理。   依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费11049元，由雷玉明负担。陕西天塬兄弟实业有限公司预交的13267元二审案件受理费，减半收取683506633.50元，由陕西天塬兄弟实业有限公司负担。   本判决为终审判决。         审判长董  凡   审判员肖 晓 通   审判员辛  娟     二○一九年七月十七日        书记员范 致 远            1