重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初24533号 原告：冯志敏，女，1957年8月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：王彪，重庆汉格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张定才，男，1954年11月13日出生，汉族，系冯志敏丈夫。 原告：张语桐，女，1982年10月31日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：王彪，重庆汉格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张定才，男，1954年11月13日出生，汉族，系张语桐父亲。 被告：徐芳成，男，1984年7月20日出生，汉族，住重庆市开县。 被告：张凤，女，1984年12月26日出生，汉族，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：丁雪，重庆非子律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚炳先，重庆非子律师事务所律师。 原告冯志敏、张语桐与被告徐芳成、张凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员姜全芬、李有忠组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯志敏、张语桐的共同委托诉讼代理人王彪、张定才，被告张凤的委托诉讼代理人姚炳先到庭参加诉讼。被告徐芳成经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告冯志敏、张语桐向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告徐芳成于2018年7月5日签订的《房屋买卖（转让）合同》，原告退还被告徐芳成购房款102万元，被告徐芳成把涉案房屋过户给原告；2、判令被告徐芳成向原告支付违约金426000元，被告张凤对该款承担连带清偿责任；3、本案案件受理费、保全费及律师费40000元由被告承担。事实和理由：原告与被告徐芳成在重庆语春房地产经纪有限公司的介绍下于2018年7月5日签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定原告将其名下房屋转让给被告，双方还就房屋价款、交付条件、违约责任等进行了相应地约定。合同签订后，被告徐芳成向原告支付了定金及购房款102万元。根据合同约定，徐芳成向银行申请按揭贷款1100000元用于支付购房款，银行审查了被告徐芳成提供的资料，通过了被告徐芳成的贷款申请，为配合被告徐芳成办理银行按揭贷款，原告于2018年8月6日将案涉房屋过户至被告名下，但银行正要发放贷款时，被告徐芳成于2018年8月底因涉嫌犯罪被公安机关控制，银行拒绝放款，被告徐芳成的前妻张凤便于2018年9月13日与原告签订保证合同，表示愿意对剩余房款等承担连带责任。后二被告明确向原告表示其无履行合同能力，原告遂于2018年10月20日向被告发出解除合同通知书，原告认为被告的行为已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告张凤辩称，对原告主张的诉请1及要求我方承担连带责任均无异议，我方同意承担，但本案对原告并未造成极大损失，原告主张的违约金过高，我方请求法院依法予以调低。律师费也过高。 被告徐芳成未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房屋买卖（转让）合同、保证合同、法律事务委托代理合同、重庆增值税普通发票4张、档案查询结果，因当事人对其真实性无异议，且被告徐芳成未到庭质证，视为其放弃质证的权利，故对上述证据，本院予以采纳。对房屋产权证2份、个人房屋按揭贷款合同、解除合同通知书及EMS寄件单，被告张凤虽不认可其真实性，但未举示相反证据予以推翻，且被告徐芳成未到庭质证，视为其放弃质证的权利，故对上述证据，本院予以采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月5日，冯志敏、张语桐作为卖方（转让方）、徐芳成作为买方（受让方）、重庆语春房地产经纪有限公司作为经纪方签订了《房屋买卖（转让）合同）》，主要约定卖方自愿将房屋以213万元出售给买方，房屋上无抵押、无查封。合同第二条房款及支付方式中约定，定金支付：买方须于签订本合同当日支付定金100000元予卖方，定金在该房屋过户后抵作房款。买方采取按揭贷款方式支付除定金之外的房款，具体约定如下：第一次：买方须于过户当日支付930000元予卖方，同时卖方同意预留10000元托管于经纪公司作为该房屋交割之保证金，此保证金在房屋交割完成后2个工作日内由经纪方转付给卖方。第二次：买方以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款1100000元于支付卖方房款。此房款由买方向银行申请，卖方配合买方办理贷款申请（包括但不限于提供资料、配合买方与银行签订相关合同等），贷款手续办完后，银行直接支付给卖方。买方的贷款金额、贷款利率、贷款期限等以银行审批为准，若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够支付房款，则由买方于过户前自筹剩余房款支付给卖方。合同第三条房屋解押、按揭贷款面签、过户取证、入押、交付中约定，买卖双方约定于按揭贷款通过银行审批（以经纪方或其工作人员或买方发出的短信或书面通知为准）后3个工作日内办理该房屋的《房地产权证》过户手续。合同第六条违约责任中约定，买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定（包括但不限于……拒不或逾期或无法支付房款、中介服务费、税费等费用），则逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书。本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担。合同第九条其它中约定，本合同记载的“现居住地址”“联系方式”为所有通知、文件、资料的送达地址或联系方式，如有变更，须及时通知合同其它方，否则仍以上述地址为有效送达地址和联系方式。邮件等一经正常投递后3日即视为送达，短信一经发出视为收到。 庭审中，冯志敏、张语桐自认徐芳成支付了房款102万元。 2018年8月6日，案涉房屋产权登记至徐芳成名下。 2018年8月14日，徐芳成与重庆农村商业银行股份有限公司江北支行签订了《个人房屋按揭贷款合同》，以案涉房屋作为抵押物贷款110万元。 2018年9月13日，张凤作为保证人，冯志敏、张语桐作为债权人签订了《保证合同》，主要载明：鉴于债权人冯志敏、张语桐（系房屋卖方）和债务人徐芳成（系房屋买方）于2018年7月5日签订了房屋买卖（转让）合同，该房屋双方已于2018年8月6日在重庆市渝北区不动产登记中心办理了权属转移登记。为了保障债权人在主合同项下债权（房款）得以实现，保证人愿意向债权人提供保证担保。合同第一条被担保的主债务：本合同所担保的主债务为主合同债务人在债权人处购买了房屋的购房款（第二次付款）110万元。合同第二条保证范围：本合同的保证范围包括：主合同项下购房款（第二次付款）、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权的全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费、公证费、差旅费、评估费、拍卖费、律师费等）。合同第三条保证方式：本合同的保证方式为连带责任保证。当债务人不履行主合同项下任何到期债务时，债权人有权直接要求保证人承担保证责任。保证人应按债权人所要求的金额和指定的时间将应付款项付至债权人指定账户。合同第四条：保证期间：本合同保证期间从主合同生效之日起到主合同债务履行期届满后两年止。 2018年10月20日，冯志敏、张语桐通过其委托诉讼代理人张定才按徐芳成在合同中预留的地址及方式，按张凤在保证合同中预留的地址及联系方式，分别向徐芳成、张凤邮寄《解除合同通知书》，载明：双方于2018年7月5日签订了《房屋买卖（转让）合同》，我方已严格按照合同约定履行了义务，协助你向重庆农村商业银行股份有限公司江北支行申请办理了个人房屋按揭贷款事宜，在获得该支行的贷款审批手续后，经我方向银行询问何时发放该笔贷款时，被告知因你的原因，现银行已拒绝向你发放该笔贷款，之后，我方要求你按照合同约定及时自筹资金以支付我方剩余房款，至今已超过两个月时间，但你方未能按合同约定及时支付我方剩余房款，根据贵我双方签订的《房屋买卖（转让）合同》约定，你已构成违约。现我方根据该《合同》第二条、第七条的约定，提出解除本合同，同时向你发出书面解除合同通知书，并要求你按照合同约定承担违约责任。该邮件投递结果均显示：投递并签收，他人收。 重庆市国土资源和房屋管理局出具的档案查询结果显示：案涉房屋在2018年8月6日由原权利人张婷、冯志敏变为徐芳成。案涉房屋上除有冯志敏、张语桐就本案申请的查封外，还有重庆农村商业银行股份有限公司江北支行于2018年8月21日设立的抵押登记。冯志敏、张语桐陈述，该抵押登记虽然设立，但贷款重庆农村商业银行股份有限公司江北支行实际上没有发放，因为银行要放款时徐芳成失去了联系，基于风险控制银行就没有放款。张凤陈述，徐芳成与张凤系夫妻，现案涉房屋是登记在徐芳成名下，银行有没有放贷款不清楚。 另查明，2018年10月25日，冯志敏、张语桐就本案与重庆汉格律师事务所签订《法律事务委托代理合同》，约定其应支付律师服务费40000元。后重庆汉格律师事务所向冯志敏、张语桐开具金额为40000元的增值税发票。 冯志敏、张语桐庭后向本院提交重庆农村商业银行股份有限公司江北支行于2019年6月24日出具的《情况说明》，上载明：客户徐芳成于2018年7月25日向我行申请二手房按揭贷款110万元，2018年8月14日通过审批，2018年8月21日办妥抵押登记。在支用前我行通知徐芳成办理支用手续，但一直无法联系上。后续该二手房交易的卖方冯志敏向我行口头告知了买方徐芳成失联的信息。由于客户徐芳成未能满足我行放款条件，我行中止了放款流程。 本院认为：冯志敏、张语桐与徐芳成在2018年7月5日签订的《房屋买卖（转让）合同》及冯志敏、张语桐与张凤在2018年9月13日签订的《保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 冯志敏、张语桐自认徐芳成支付了房款102万元，本院予以确认。合同约定徐芳成以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款110万元于支付卖方房款，此房款由买方徐芳成向银行申请，卖方配合买方办理贷款申请，贷款手续办完后，银行直接支付给卖方。从查明的事实看，冯志敏、张语桐配合徐芳成办理了案涉房屋的贷款手续，案涉房屋也过户登记至徐芳成名下，徐芳成应保证银行将贷款110万元支付给冯志敏、张语桐。被告徐芳成作为房款的支付方，其对房款是否完全支付负有举证责任，现其未举示证据证明案涉房屋的按揭贷款银行已支付给冯志敏、张语桐，依法应承担举证不能的责任，冯志敏、张语桐陈述因徐芳成的原因银行已拒绝发放贷款的事实，本院予以采信。因合同并未约定徐芳成申请的贷款110万元的最后发放时限，也无证据表明银行在2018年10月20日前已拒绝徐芳成的贷款申请，故冯志敏、张语桐在2018年10月20日向徐芳成邮寄《解除合同通知书》要求解除合同时并不符合合同约定解除和法定解除的情形，该《解除合同通知书》不产生解除房屋买卖合同的效力。但截至本案起诉前，徐芳成申请的按揭贷款110万元仍未支付给冯志敏、张语桐，其也未通过其他方式及时支付剩余购房款，已构成迟延付款且导致冯志敏、张语桐出售房屋以收取房款的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，冯志敏、张语桐有权解除合同。故冯志敏、张语桐要求解除其与徐芳成于2018年7月5日前的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖关系，符合法律规定，本院予以支持。 冯志敏、张语桐与徐芳成间的房屋买卖关系解除后，冯志敏、张语桐根据履行情况和合同性质，有权要求恢复原状、赔偿损失。冯志敏、张语桐要求向被告徐芳成退还购房款102万元，徐芳成协助其将案涉房屋恢复登记至冯志敏、张语桐名下属于恢复原状的方式，符合法律规定，故原告冯志敏、张语桐要求向被告徐芳成退还购房款102万元，被告徐芳成将案涉房屋过户登记至其名下，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金，因本案房屋买卖合同的解除系被告徐芳成违约所致，按双方合同约定，被告徐芳成应按房屋成交价的20%向原告冯志敏、张语桐支付违约金426000元（2130000元×20%）。被告张凤与原告冯志敏、张语桐在2018年9月13日签订的《保证合同》中约定，张凤作为连带责任保证人，对被告徐芳成支付第二次房款110万元的债务进行担保，其保证范围包括该债务的违约金，故被告张凤对该违约金应承担连带担保责任。被告张凤辩称，合同约定的房屋总价20%的违约金过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，虽然被告徐芳成构成违约，但原告冯志敏、张语桐并未举示证据证明被告徐芳成的违约行为给其造成的损失及损失的具体金额，综合考虑到被告徐芳成已支付了房款102万元、房屋价格上涨的预期利益等因素，本院酌情将违约金调整为总房款的10%，即21.3万元（2130000元×10%），即原告冯志敏、张语桐要求被告徐芳成支付违约金21.3万元，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告冯志敏、张语桐要求被告张凤对该违约金承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。原告冯志敏、张语桐主张徐芳成的违约行为给其造成了再次购房的按揭贷款损失与本案损失无关联性，其主张的房屋恢复登记及再次出售的税费损失亦无证据证明，其主张违约金不应调整的意见，本院不予采纳。 关于律师费，根据合同“合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担”，原告冯志敏、张语桐作为守约方有权要求被告徐芳成承担本案律师费，故原告冯志敏、张语桐要求被告徐芳成承担律师费40000元，符合合同约定，本院予以支持。被告张凤签订的《保证合同》约定，其保证的范围包括实现债权和担保权的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公证费、差旅费、评估费、拍卖费、律师费等），故原告冯志敏、张语桐要求被告张凤承担律师费40000元，符合法律规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告冯志敏、张语桐与被告徐芳成于2018年7月5日签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同关系； 二、原告冯志敏、张语桐在本判决生效后五日内向被告徐芳成退还购房款1020000元；被告徐芳成在本判决生效后五日内将房屋过户登记至原告冯志敏、张语桐名下； 二、被告徐芳成在本判决生效后五日内向原告冯志敏、张语桐支付违约金213000元，被告张凤对该款项承担连带清偿责任； 三、被告徐芳成、张凤在本判决生效后五日内向原告冯志敏、张语桐支付律师费40000元； 四、驳回原告冯志敏、张语桐的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23040元，财产保全费5000元，由被告徐芳成、张凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  姜全芬 人民陪审员  李有忠 二〇一九年七月十五日 书 记 员  龙 倩