江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1029民初1328号原告：江西乐康居物业管理有限公司，住所地江西省抚州市东乡区正德路129号，统一社会信用代码91361029792820671W。法定代表人：乐辉龙，董事长。委托诉讼代理人：杨小平、胡帆，江西书童律师事务所律师，特别授权代理。被告：何华亮，男，1982年9月1日出生，汉族，江西省人，住抚州市。原告江西乐康居物业管理有限公司与被告何华亮物业服务合同纠纷，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西乐康居物业管理有限公司委托诉讼代理人杨小平、胡帆到庭参加诉讼，被告何华亮经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告江西乐康居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告一次性付清2014年1月1日至2019年5月31日的物业费4392.27元，支付违约金526.28元，费用总计4918.55元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告诉称，原告是管理东乡区阳光嘉园的物业公司，被告何华亮是阳光嘉园1栋1单元1801室的住户。被告何华亮从2014年1月1日至2019年5月31日共拖欠物业费4392.27元（2014年1月1日-2018年9月30日的物业费3759.15元=131.9㎡*0.5元/㎡/月*57个月，2018年10月1日-2019年5月31日的物业费633.12元=131.9㎡*0.6元/㎡/月*8个月），逾期违约金526.28元（3759.15元*2%*7个月），两项费用共计4918.55元。原告依照《物业管理服务协议》《东乡县物价局文件》等相关收费依据，多次催交，被告均拒付，因此特具文书起诉，恳请人民法院依法判决为感！原告在庭审中申请变更诉讼请求，即要求被告何华亮一次性付清2014年1月1日至2019年5月31日的物业费6964.32元，违约金526.28元。被告何华亮未答辩。原告江西乐康居物业管理有限公司为其主张在举证期限内提供如下证据：1、提供原告江西乐康居物业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明、公司变更通知书，被告何华亮常住人口信息复印件，证明诉讼主体正确；2、提供一份物业管理服务协议，证明被告在原告提供物业服务的小区购房面积是131.9㎡，并约定了每月0.4元/㎡的物业费，逾期未交物业费的需要按每天3‰交纳违约金。3、提供东乡县物价局文件（东价价字[2013]5号），证明物业费从2013年元月1日起调整为0.8元/月/平方米；4、提供国家发改委2755号文件，证明放开非保障性住房物业服务收费，由物业公司依据成本自主定价；5、物业服务合同及补充协议，证明被告购房的小区已成立业主委员会，并与原告签订了物业服务合同，对物业费进行了约定。6、提供关于调整阳光嘉园物业管理服务收费标准的通告，证明被告所有的房屋物业费自2018年10月1日起在原来的基础上增加0.1元/月/平方米，并向小区业主公示。被告何华亮既未提供答辩，也未出庭质证，视为放弃答辩、质证的权利。经审理查明：2009年6月9日，被告何华亮与原告抚州市东乡区安居物业管理有限公司签订了一份《物业管理服务协议》，合同约定，业主从交房之日起按照0.4元／月/平方米交纳物业服务费，交费时间按月交纳，逾期未交物业费的需要按每天3‰交纳违约金。被告何华亮购买的是阳光嘉园小区1栋1801室，并于2009年6月9日交房，该房屋建筑面积131.9平方米。东乡县物价局于2013年8月25日对阳光嘉园小区高层物业管理服务费收费标准作了批复，决定从2013年元月1日起物业费调整为0.8元/月/平方米。2017年3月1日东乡县阳光嘉园业主委员会与原告签订了一份为期2年的物业服务合同，约定电梯房15-18楼0.85元/㎡/月。2018年7月6日，原告向阳光嘉园的业主公示了关于调整东方家园物业管理服务收费标准的通告，决定物业费从2018年10月1日起电梯房在原基础上每平方米每月增加0.1元。原告按照约定为该小区提供了物业服务，但被告未按约定交纳2014年1月1日至2019年5月31日的物业服务费6964.32元，逾期违约金526.28元，原告多次催缴无果，遂诉至本院。另查明，抚州市东乡区安居物业管理有限公司于2018年3月12日变更为江西乐康居物业管理有限公司。上述事实，有原告提供的原告江西乐康居物业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明、公司变更通知书、被告何华亮常住人口信息复印件、物业管理服务协议、东乡县物价局文件（东价价字[2013]5号）、国家发改委2755号文件、物业服务合同及补充协议、关于调整阳光嘉园物业管理服务收费标准的通告及原告在庭审中的陈述证据在卷为证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务协议》、与被告所在的小区业主委员会签订的《物业服务合同》均系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合同成立且有效，对被告具有约束力。《物业服务合同》虽然已于2019年2月28日到期，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，原告在合同到期后又继续为阳光嘉园小区提供物业服务，被告也接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，均应履行相应的合同义务，故原告主张被告支付自2014年1月1日至2019年5月31日拖欠的物业管理费费，本院予以支持。被告何华亮拖欠的物业管理费为7142.385元（其中2014年1月1日至2017年2月28日的物业费为4009.76元=0.8元/平方米/月×131.9平方米×38个月，2017年3月1日至2018年9月30日的物业费为2130.185元=0.85元/平方米/月×131.9平方米×19个月，2018年10月1日至2019年5月31日的物业费为1002.44元=0.95元/平方米/月×131.9平方米×8个月），现原告仅主张被告支付物业费6964.32元，本院予以支持。按照2009年原、被告签订的《物业管理服务协议》第十一条违约责任“从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”，本院认为其约定的违约金利率过高，不符合法律规定，现原告要求按照每月2%计收违约金，本院予以支持。又因2017年3月1日原告与东乡县阳光嘉园小区业主委员会签订的物业服务合同未约定违约金，故违约金应从2014年1月1日计算至2017年2月28日，金额为1405.5264元=［0.8*131.9*0.02*（1+2+3+4+……33+34+35+36）］，现原告仅主张被告支付违约金526.28元，本院予以支持。被告何华亮经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，由此导致不利后果，由被告自行承担。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判，故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告何华亮于判决书生效后二十日向原告江西乐康居物业管理有限公司支付自2014年1月1日至2019年5月31日的物业费6964.32元及违约金526.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告何华亮承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州抚河支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交给本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  艾文辉二〇一九年七月二十三日书记员  于 丽