黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初596号原告：刘野军，男，1963年3月1日出生，汉族，个体，住肇源县。被告：大庆博远企业孵化服务有限公司，地址：肇源县肇源镇西海液化汽站北。法定代表人：刘博文，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏珊珊，该公司财务。委托诉讼代理人：贾启明，该公司办公室主任。被告：刘博文，男，1968年2月19日出生，个体，住大庆市。原告刘野军诉被告大庆博远企业孵化服务有限公司、被告刘博文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告刘野军、被告委托诉讼代理人苏珊珊、贾启明经本院依法传唤，到庭参加诉讼。因案情复杂依法转为普通程序并于2019年6月20日公开开庭进行了审理，原告刘野军和被告委托诉讼代理人苏珊珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘野军向本院提出的诉讼请求：一、要求被告返还购房款10万元；二、要求被告自2016年12月19日起至2019年1月18日止，按银行贷款年利率4.75%给付利息9877.40元；三、自2019年1月19日起至实际还款之日，以本金10万元为基数，按年利率4.75%给付利息；四、诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年12月9日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定：被告将其开发建筑的位于肇源县肇源镇博远企业孵化园南栋商服西数第六门、第七门卖给原告，价款为138万元，原告于签订合同时给付定金10万元，2017年1月20日付20万元，余款于2017年4月1日付清。合同签订后，原告向被告交付购房款10万元，并由被告出具收据1枚。原告在2017年1月20日给付第二期房款前，收到肇源县人民法院送达的《协助执行通知书》，通知原告向法院交付购房款，不得向被告给付。因此，原告一直没有给付剩余房款。近期，原告得知被告出售给原告的房屋没有预售许可，无法为原告办理不动产登记手续。按法律规定，双方的买卖合同属于无效合同，另外，该房屋被告已抵偿给案外人阚全，被告违背合同应遵守的诚信原则，致使双方的合同无法履行。故提起诉讼。被告大庆博远企业孵化服务有限公司辩称，按照公司与原告于2016年12月19日签订的《房屋买卖协议书》第三条的约定，原告交付的10万元购房款是定金，按照法律规定，如买方未按约定付款，定金不予返还。事实上，原告除付10万元定金外，再未向公司交纳购房款，已构成违约，因此，不应返还原告申请的10万元。原告称：未交付二期购房款是因收到肇源法院送达的《协助执行通知书》，通知他向法院交付，不得向被告给付。该通知书的依据我们不知道是什么？但是我公司在2017年1月19日收到了肇源法院的（2017）黑0622财保9号民事裁定书，该裁定书第一条写明“冻结被申请人大庆博远企业孵化服务有限公司在刘野军处116万元债权。刘野军不得向大庆博远企业孵化服务有限公司清偿上述债务。”收到的《协助执行通知书》的依据应该是这份裁定。依据该裁定，原告即使按合同约定在2017年1月20日前不向我公司交纳购房款，也应向法院交纳。但事实上，原告既没有向我公司交付，也没有向法院交付，已构成违约。更何况该裁定下发后仅仅四天，肇源法院又向我公司下达了（2017）黑0622财保9号之一民事裁定书。该裁定书第一条写明“解除冻结被保全人大庆博园企业孵化服务有限公司在刘野军处116万元债权。”依据该裁定，原告还应继续向我公司交付购房款。同时，法院应该向原告下达解除冻结通知书，但在原告起诉书中没提到该事实，这说明原告存在隐瞒事实可能。另外，我公司在2017年1月18日至2017年1月24日收到法院下达的前后矛盾的三份民事裁定书。一是于2017年1月18日收到阚全起诉我公司民间借贷纠纷一案作出的（2017）黑0622财保9号民事裁定书，将我公司出售给原告的房屋查封。二是2017年1月19日下达关于刘野军不得向我公司交付余下购房款的裁定，该裁定下达日期恰恰是原告应向我公司交付第二期购房款的最后期限的前一天；三是2017年1月24日法院又下达解除冻结我公司在刘野军处的116万元债权裁定书。查封和解除裁定是在六日内完成的，并不影响原告向我公司交纳购房款，原告构成违约。关于不动产登记证办理，我公司已在2018年11月份办理了楼房整体不动产登记证，原告所购房屋随时可以分割产权，办理登记，不存在不能办理产权登记问题。况且，我公司与县政府签订的投资合同书中约定的项目是建设孵化器，不是房地产开发。事实上，我公司引进的企业和经营的项目都是汽车配套服务、电商企业、物流企业等孵化项目，完全是按与县政府的合同约定执行的。按照《肇源县招商引资优惠政策暂行规定》（源办【2015】20号）第五条“支持孵化器建设的规定，孵化器所建房屋可租可卖。”也就是说我公司作为一个孵化企业，自建房屋可租可售，是公司处理自有财产，不需办理商品房预售许可。综上所述，按照原、被告签订的《房屋买卖合同书》约定，是原告违约，原告要求返还的购房款按合同约定是定金，如果原告继续履行合同，该定金从购房款中冲减，如原告不履行合同，本不应返还。依据庭审调查，确认本案事实：刘博文系大庆博远企业孵化服务有限公司法定代表人。2016年12月19日刘博文与原告签订房屋买卖协议书。其将位于该公司南栋楼一、二层商服西数第六门、七门（德邦物流西侧）建筑面积为378㎡以138万元出售给原告刘野军。双方约定：“于签订合同之日交付定金10万元，于2017年1月20日前交房款28万元，余款100万元，于2017年4月1日前全部交齐，甲方（被告）出具收条。如乙方（原告）不能于2017年4月1日交齐全部房款，房款总价按每平方米4000元计算，乙方并于2017年4月1日交房款总价的50%，其余房款在办理产权时一次性付清。如乙方不能按照本协议规定的时间交齐房款，甲方有权收回该房屋，乙方投入在该房屋的一切，甲方不返还。”同时约定：“甲方必须保证对该房屋具有完整的所有权，任何人不得就该房屋主张任何权利，甲方需保证该房屋不存在一房多卖情形，没有任何抵押、法院查封、扣押等事项，否则甲方承担一切责任。如出现上述情形后，乙方有权选择是否解除合同或履行合同，并要求甲方支付房款总价值30%的违约金。”合同签订当日，原告交付给被告10万元。被告为原告出具了收到刘野军交付房款壹拾万圆收据。上述事实有双方所签房屋买卖协议书和被告所出收据证实。2017年1月18日，本院在审理原告阚全与被告大庆博远企业孵化服务有限公司民间借贷纠纷一案中，依据阚全的申请，作出（2017）黑0622财保9号民事裁定书，将被告出售给原告的商服楼查封，但未实际履行。在2017年1月19日，依据阚全的申请，将被告在原告处116万债权予以冻结，并于当日向刘野军送达了（2017）黑0622财保9号协助执行通知书。同年1月24日，因博远企业孵化服务有限公司申请以等值房屋担保，请求变更保全标的物，本院作出（2017）黑0622财保9号之一民事裁定书，解除对116万元债权的冻结。上述事实有被告出示的三份裁定书及原告出示的协助执行通知书证实。2017年11月24日，原告刘野军向被告邮寄送达了解除合同通知。原告以被告出售的房屋出现合同约定的查封情形，导致其无法实现合同目的为由，要求解除合同，并由被告返还10万购房款，同时支付总房款30%的违约金。该事实有原告邮寄凭据及邮寄人辛纪臣出庭证实。大庆博远企业孵化服务有限公司系肇源县人民政府招商合作企业。依据县委、县政府关于《肇源县招商引资优惠政策暂行规定》的通知精神，所建厂房可租、可卖。上述事实有2015年7月5日电子商务进农村项目战略合作框架协议和源办法[2015]20号文件证实。被告出售给原告的商服楼无售楼许可证，但所在楼盘已办理了整体不动产登记证。被告出售给原告的商服楼已被被告抵偿给阚全。该事实有2019年5月7日执行和解笔录证实。本院认为，虽然原、被告签订的合同中所写交付定金10万元，但被告为原告所出收据体现系收取购楼款，未写是定金，所以，被告用定金罚则作为其抗辩理由不能成立。由于被告对原告邮寄送达解除合同通知事实无异议，那么，双方签订的买卖合同自通知到达日便解除。另外，被告出售给原告的房屋已被其用于偿还债务，原、被告间的买卖合同目的已不能实现，因此，原告要求被告返还购楼款10万元，符合法律规定，应予支持。鉴于双方的买卖合同自解除通知到达日予以解除，所以，原告的利息损失应从合同解除日2017年11月24日开始计算，原告请求自2016年12月19日计算，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三第二款条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告大庆博远企业孵化服务有限公司、被告刘博文返还给原告刘野军购楼款10万元，于本判决生效后立即履行；二、被告大庆博远企业孵化服务有限公司、被告刘博文于本判决生效后，给付原告刘野军2017年11月24日至2019年1月18日利息5453元（按人民银行同期贷款年利率4.75%计算）；三、被告自2019年1月19日起，以本金10万元为基数，按年利率4.75%给付原告利息至实际给付之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2498元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  卢树柏人民陪审员  田艳红人民陪审员  黄永波二〇一九年七月九日书 记 员  贾美阳附：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。