内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终730号 上诉人(原审原告)：杜玉敏，男，1954年10月20日出生，汉族，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：王立强，锡盟148协调指挥中心法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：宋玉林，男，1969年11月6日出生，汉族，现被羁押于锡林浩特市看守所。 被上诉人(原审被告)：宋玉海，男1964年10月8日出生，汉族，现被羁押于锡林浩特市看守所。 一审第三人：暴国花，女，1962年12月21日出生，汉族，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 一审第三人：谢秀芳，男，1962年6月7日出生，汉族，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 上诉人杜玉敏因与被上诉人宋玉林、宋玉海房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2018）内2502民初3693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审原告)杜玉敏及其委托诉讼代理人王立强，一审第三人暴国花，谢秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜玉敏上诉请求：请求撤销一审判决，改判或发回重审。被上诉人承担本案的全部诉讼费用。一、一审法院漏审了违约金的诉讼请求错误。二、宋玉林作为实际买房人也应当承担房款的给付责任。三、一审判决要求先办证再给付房款没有事实和法律依据，双方的协议中没有给付序列。四、一审对诉讼费的分配错误。 宋玉海辩称，同意一审判决，我同意给付房款但是必须先给我办理房产证书。对于违约金我不同意给付，违约的是对方，他们应该给我违约金，宋玉林虽然签署了合同但是他没有钱最后退出了买房，他不应当承担给付责任。 宋玉林辩称，他们之间的事情和我没关系，我一开始参与了买房，但是后来因为没有钱所以退出了。 暴国花、谢秀芳辩称，不同意一审判决，双方之间不存在给付顺序。 杜玉敏向一审法院起诉请求：1、判令被告宋玉海、宋玉林向原告支付购房款340000元。2、判令被告宋玉海、宋玉林向原告支付违约金100000元。3、由被告宋玉海、宋玉林承担本案诉讼费用。 一审法院经审理认定事实如下：2017年1月10日，第三人暴国花、谢秀芳向原告杜玉敏借款110万元，约定暴国花、谢秀芳用位于锡林浩特市呼格吉勒社区锦观城第2楼南3号商铺进行抵押，后暴国花、谢秀芳向原告杜玉敏还款付息至欠款尾数为640000元，在原告杜玉敏多次催要下，暴国花、谢秀芳以1340000元的低价把抵押房产卖给被告宋玉海，为此三方形成《购房三方协议》。在协议书当中说明暴国花、谢秀芳欠原告杜玉敏640000元借款，原告杜玉敏是抵押权人，并且对出售房屋享有抵押权等事实，同时在合同中约定抵押房屋以1340000元的价格卖给宋玉海，宋玉海向暴国花、谢秀芳支付现金700000元，剩余640000元由宋玉海支付给原告杜玉敏。同时在合同中约定违约方将赔偿守约方人民币200000元违约金。在合同约定后，第三人暴国花、谢秀芳及原告杜玉敏带着宋玉海、宋玉林找到锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司，在各方要求下该公司与宋玉林签订了《商品房买卖合同》，并且办理了网签等手续。在手续办理完毕后，原告杜玉敏多次找到宋玉海要求给付剩余款640000元，宋玉海一直拒绝给付。后来原告杜玉敏于2017年9月中旬找到宋玉海再次要求给付剩余房款640000元，宋玉海仍然拒绝给付，双方为此发生争执，报警后经过公安部门处理，宋玉海仍然坚决拒付。原告后来收到第三人暴国花、谢秀芳代被告付款300000元，被告宋玉海、宋玉林对于欠付340000元房款仍然拒付。被告辩称房屋手续并没有办理齐全，故不能支付剩余款。 一审法院认为，被告欠原告剩余房款340000元事实予以认定。原告被告及第三人当时签订《购房三方协议》，在协议书中第三项明确约定“甲方、丙方到锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司办理网签及所有手续。甲方、丙方同意乙方欠甲方购房尾款的陆拾肆万元整人民币640000.00人民币支付给丙方”。在庭审笔录及事实认定中原告及第三人并未与被告办理完房屋房产证等所有手续，因此原告要求被告支付违约金不予支持。被告宋玉林与二被告宋玉海于2018年9月27日签订了《共同购买房屋退出协议》因此宋玉林不承担连带责任。根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款规定判决如下：一、原告杜玉敏及第三人暴国花、谢秀芳本判决生效之日起10日内协助被告办理涉案房屋房产证并提供发票等所有手续。二、被告宋玉海在原告及第三人协助办理完房屋房产证并提供发票等所有手续后7日内将剩余房款340000元支付给原告杜玉敏。案件受理费3950元，由原告杜玉敏及被告宋玉海各负担1975元。 本院二审期间，杜玉敏向本院提交新证据房屋分期付款协议书、购房补充协议证明宋玉林为实际买房人，上述证据均为复印件并均不能提供原件，故本院对上述证据不予采信。本院审理查明的事实，与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，首先，针对本案的基础法律关系问题，第三人暴国花、谢秀芳作为房屋的实际所有权人将房屋出售，并收取了大部分房款，仅将部分房款要求买房人向其所指定人员进行给付，且在买房人不能给付的情况下进行了代为给付，上述行为并不符合债务转移的合同关系，本案的基础法律关系仍为买卖合同关系。 结合本案案由，总结本案的争议焦点为一、宋玉林是否承担房款给付责任的问题；二、违约金应否给付的问题；三、一审判决的给付顺序是否适当的问题。对于第一个争议焦点，被上诉人宋玉海、宋玉林于2017年向内蒙古自治区锡林浩特市人民法院提起诉讼，二人作为原告起诉被告暴国花、谢秀芳、杜玉敏、第三人锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司，诉讼请求为判令三被告支付200000元违约金，并由三被告及第三人办理房屋产权登记等相关手续。后针对该案，本院作出（2018）内25民终1066号民事判决，判令暴国花、谢秀芳、杜玉敏协助第三人锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司为宋玉林、宋玉海办理涉案房屋房产证并提供发票等所有手续，该判决确认了宋玉林为涉案房屋的买受人。本案一审诉讼中，宋玉林及宋玉海出示《共同购买房屋退出协议》，该协议的签订时间为2018年9月27日，证明宋玉林已经自愿退出购买涉案房屋的产权，但是该协议仅为宋玉林及宋玉海的内部协议，对外不能产生对抗效力，因宋玉林的买房人身份已经被生效的人民法院判决书所确认，且在其未与锡林郭勒盟科华房地产开发有限责任公司解除买卖合同的情形下，其单方出具的退出协议不能对外发生法律效力，故宋玉林应就其所购房屋承担剩余房款给付责任。对于第二个争议焦点，根据《购房三方协议》的约定，双方之间均附有履行义务，且亦未约定房款的给付时间，故不能认定宋玉林及宋玉海未给付房款的行为系构成合同违约，其违约金主张，本院不予支持，一审法院对该项诉讼请求未进行判决，属于漏判，本院予以纠正。对于第三个争议焦点，对于涉案房屋的产权过户登记手续的办理问题，本院作出的（2018）内25民终1066号民事判决中已经进行了判决，故在本案中再次在判项中确认不当，且根据《购房三方协议》中的约定，没有对双方附有的履行义务顺序进行约定，本院予以纠正。 综上所述，杜玉敏的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2018）内2502民初3693号民事判决； 二、被上诉人宋玉林、宋玉海在本判决生效后十日内向上诉人杜玉敏支付房款340000元。 三、驳回上诉人杜玉敏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3950元，由上诉人杜玉敏负担1150元 由被上诉人宋玉林、宋玉海负担2800元。二审案件受理费7900元，由上诉人杜玉敏负担2300元、被上诉人宋玉林、宋玉海负担5600元。 本判决为终审判决。 审判长 黄  涛 审判员 锡林塔娜 审判员 王 志 刚 二〇一九年七月二十四日 书记员 郭 淑 雯