广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2018）粤0306民初6473号原告：顾光源，男，汉族，1970年5月14日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：刘美华，xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵俊，xx律师事务所律师。被告：深圳市鸿佳宜投资有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道，统一社会信用代码91440300683795470F。法定代表人：余文辉。委托诉讼代理人：江溢斐，xx律师事务所律师。原告顾光源与被告深圳市鸿佳宜投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾光源及其委托诉讼代理人刘美华，被告委托诉讼代理人江溢斐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告消除案外人深圳市御池湾休闲会所有限公司经营KTV带来的噪声影响，拆除会所内KTV设备及会所外墙KTV广告标志；2.被告承担第一项诉求产生的费用；3.被告赔偿原告经营损失共计人民币1120000元（从2016年11月1日起至2019年2月28日止，按每20元/间房/月×2000间×28个月）；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告为经营酒店，租赁被告位于深圳市宝安区××街道××大道利兴商业大厦（下称“涉案房产”）5、6、7层，双方签订的租赁合同约定：每层面积1180㎡，共计3540㎡。租赁期自2014年11月1日至2024年10月30日，每平方米租金36.5元/㎡（含管理费），每月租金（含管理费）为人民币129210元。因实际租赁面积与合同约定面积严重不符，原告向人民法院提起诉讼要求变更合同相应条款，该案经过深圳市中级人民法院审理后确认房屋实际租赁面积共计2682.78㎡，每平方米租金36.5元/㎡（含管理费），每月租金（含管理费）为97921.47元，其他合同条款不变。根据双方签订的合同第十八条约定，被告本物业其余房间租赁用途，不得用于其他酒店旅馆类行业，不得用于产生大量噪音的行业用房，包括但不限于KTV、夜总会等。其余楼层房间无论装修还是改造等施工，不得干扰酒店正常经营，否则赔偿由此给原告造成的一切损失；然而被告违反上述约定，擅自将涉案房产第3、4层出租给案外人深圳市御池湾休闲会所有限公司用于开设KTV。案外人于2016年11月入驻后，将涉案房产3、4层改造成KTV包房并在外墙处设立LED灯牌，通宵照明，每天噪声不断，严重影响了原告酒店的房间舒适度，给酒店旅客的休息造成极大不便。从酒店订房APP上对原告酒店的住宿环境反馈上普遍反映“原告酒店太吵、隔音太差”，案外人开设的KTV带来的噪声及光污染已经严重影响到原告酒店的正常经营，为此原告采取不得不降价促销的措施。被告违反合同约定，擅自让案外人在原告酒店楼下经营KTV的行为已经严重影响了原告的酒店经营，给原告带来严重损失，为维护原告合法权益，请求法院判令：一、被告消除案外人深圳市御池湾休闲会所有限公司经营KTV带来的噪声影响，拆除会所内KTV设备及会所外墙KTV广告标志；二、被告承担第一项诉求产生的费用；三、被告赔偿原告经营损失共计人民币1120000元（从2016年11月1日起至2019年2月28日止，按每20元/间房/月×2000间×28个月）；四、被告承担本案诉讼费。被告答辩称，1、被告没有违反租赁合同的行为，原告也没有举证证明被告有违约行为；2、原告没有证据证明其产生的损失，更没有证据证明其主张损失的标准所依据法律和事实，请法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定以下事实：2014年11月8日，原、被告签订一份《租赁合同》，原告为乙方，被告为甲方。合同约定，甲方将位于深圳市宝安区××街道××大道××商业大厦××、××、××层共计3540平方米（每层1180平方米）出租给乙方经营酒店，租期自2014年11月1日至2024年10月30日，每月租金（含管理费）为129210元，租金从合同生效日起第四年开始每三年递增5%，乙方应于每月10号前交当月租金，如乙方拖欠租金超过30天以上，甲方有权解除合同；甲方承诺给予乙方三个月免租装修期，乙方应于2015年2月10日前交付首期租金，金额为129210元；乙方租用该物业作为酒店使用，乙方不得改变其用途，不得私自将甲方房产抵押、出售或转租给他人使用；甲方须保证与乙方签署的租赁合同不违背任何甲方与房屋产权权利人（所有者：深圳巴士集团股份有限公司）之间的约定，甲方须出具房屋产权权利人认可本租赁合同的证明文件作为本合同附件，如果房屋产权权利人不认可甲乙双方签署的租赁合同，造成纠纷而因此影响乙方投资的酒店的正常经营，甲方须赔偿给乙方造成的全部经济损失；甲方本物业其余房间租赁用途，不得用于其他酒店旅馆类行业，不得用于产生大量噪音的行业用房，包括但不限于KTV、夜总会等，其余楼层房间无论装修还是改造等施工，不得干扰酒店正常经营，否则赔偿由此给乙方造成的一切损失，楼体广告标牌内容不得刊登同业竞争的其他酒店旅馆类广告。合同还就保证金收取、房屋及附属设施维修、续租通知时限等事宜进行了约定。2015年8月16日，被告与案外人孟中良签订一份《租赁协议》，约定被告将位于深圳市宝安区××街道××大道××商业大厦××、××层出租给案外人经营休闲会所，租赁期自2015年8月15日至2023年8月14日。协议中被告并未就案外人不得从事产生大量噪音的经营活动予以限制。工商注册登记信息显示，案外人于2015年9月11日在上述地址注册成立深圳市御池湾休闲会所有限公司（自然人独资企业，以下简称御池湾会所），法定代表人及股东均为案外人孟中良，该公司经营范围为K歌、沐足、保健按摩、预包装食品销售等。原告主张御池湾会所于2016年11月开始在涉案租赁物业经营KTV产生大量噪音，造成其7天连锁酒店的经营损失，并提交广告牌及宣传画照片、携程网等网络平台网页截图。被告以没有原件为由对原告提交照片及截图的真实性均不予确认。庭后，原告补充提交了广东省深圳市深圳公证处就网页保全出具的（2018）深证字第81111、81112号《公证书》，被告对公证书的真实性、关联性、合法性均不予确认，认为网页显示为“7天连锁酒店（深圳机场福永凤凰山店）”，没有证据证明网页显示的酒店系原告所开设，亦不能证明原告实际损失数额，且原告提交该证据已超过举证期限。经查，原告提交照片为楼体外墙招牌及楼内宣传广告，案外人宣传内容均有“K歌”字眼；网页截图为携程网、去哪儿网等网络平台酒店点评页面及淘宝网7天酒店价格页面，其中点评信息大量条目提及隔壁娱乐场所（即御池湾会所）噪音问题；两份公证书公证的网页保全，分别为携程网、七天连锁酒店官网相关网页内容，（2018）深证字第81111号公证书提取自7天连锁酒店官网酒店介绍页面及用户评论页面，酒店介绍页面显示地址为福永街道凤凰山大道利兴商业大厦，用户评论一栏显示，截取最早一条客户反映噪音问题的差评发表于2016年11月；（2018）深证字第81112号公证书提取自携程网“7天连锁酒店（深圳机场福永凤凰山店）”酒店介绍页面及该店点评页面，酒店介绍页面显示地址为深圳宝安区福永街道凤凰山大道利兴商业大厦，点评信息为2017年5月至2018年3月共十页近20条入住客户点评内容，其中逾一半客户反映酒店有噪音问题，不乏“太吵”、“难以入睡”等评价，关于噪音来源均述及楼下“KTV”、“娱乐场所”。《公证书》虽系原告庭后提交，但该证据系对网页截图等电子证据的补强，不属于逾期举证，本院予以采信，公证书取证涉及酒店“7天连锁酒店（深圳机场福永凤凰山店）”标示经营地址与涉案租赁物业地址一致，可以认定该店即原告经营7天连锁酒店。庭后，本院于2019年2月27日就涉案租赁物业内KTV经营情况进行了现场调查，核实涉案不动产外墙仍设置有御池湾会所招牌，其上显著标示“K歌”字样；涉案租赁物业三、四层部分为御池湾会所经营场所，其内悬挂营业执照显示经营主体名称为御池湾会所、法定代表人为案外人，成立日期为2015年9月11日，三层包房内设有KTV设施,现场工作人员亦确认三楼存在经营K歌沐足的情况。另查，涉案不动产已取得不动产登记，房地产证编号为深房地字第××号，权利人为深圳巴士集团股份有限公司。又查，原、被告曾因租赁合同纠纷诉至本院，原告诉请变更租金并返还多支付的押金，被告反诉恢复窗户及外墙颜色原状。经本院一审、深圳市中级人民法院二审，深圳市中级人民法院作出的（2016）粤03民终12914号《民事判决书》已经发生法律效力。该生效判决书确认原、被告签订租赁合同约定租赁物面积与实际相差达857.22平方米，被告在签订合同前已知道原告承租涉案物业开办7天连锁酒店，并判决变更《租赁合同》第一条约定每层面积分别为892.68平方米、89.26平方米、895.84平方米，共2682.78平方米，每月租金（含管理费）为97921.47元。以上事实，有《租赁合同》、《租赁协议》、（2015）深宝法福民初字第326号、（2016）粤03民终12914号《民事判决书》、（2018）深证字第81111、81112号《公证书》、照片等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，原、被告签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。合同约定，被告不得将涉案不动产其余房间用于“产生大量噪音的行业用房，包括但不限于KTV”。由本院查明的事实亦可知，被告确有将涉案租赁物业所在不动产第三、四层出租给案外人，案外人经营休闲会所经营范围包括KTV并实际对外开展了K歌业务的经营，且被告对外出租过程中并未就案外人对承租物业的使用加以合理限制。故原告据此主张被告构成违约，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告系基于双方租赁合同提起违约之诉，但租赁合同仅笼统约定由被告赔偿因违约造成的一切损失，并未约定违约金、补救措施等具体的违约责任。而原告主张KTV噪音影响系案外人经营行为所致，且涉案物业内KTV设施及相关广告标示亦由案外人安装使用，并非被告所有，原告要求被告拆除案外人所有KTV设施及广告标示，消除案外人造成噪音影响，没有法律依据，本院不予支持。关于经营损失。案外人经营KTV必然产生噪音，且原告提交《公证书》显示自2016年11月起至公证取证前，持续有入住旅客在携程网、7天连锁酒店官网发布差评反映KTV噪音严重影响酒店的入住体验。原告主张因被告违约导致其酒店经营自2016年11月起受到影响，本院予以采信，原告要求被告自2016年11月起赔偿因噪音影响导致的经营损失，本院予以支持。根据谁主张谁举证的原则，原告对其主张的经营损失仍负有进一步举证证明的责任。原告虽提交一份网页打印有关2017年12月5日的同城房态统计表，拟证明其经营7天连锁酒店已销售房间数、销售房间价格均低于其他7天连锁酒店。但原告并未能提交该电子证据原件，在被告不确认证据真实性的情况下，本院亦不予采信。即便该网页信息属实，酒店经营情况与酒店地理位置、周边交通便利程度以及酒店自身设施配备、提供服务的质效等多方面因素密切相关，不同地理位置酒店的经营情况并不具有可比性。因原告并未能提交噪音影响产生前后有关酒店入住率、房间定价等显著降低的有效证据证明其实际受损的程度，理应承担相应的举证责任，故其要求以每月可售房间数2000间，按每间房损失20元的标准计算其2016年11月1日以来每个月的经营损失，明显依据不足，本院不予采纳。鉴于原告经营确因被告违约行为遭受不利影响，本院结合原告有关损失的主张及被告签订合同时可预见的损失范围，酌定由被告按合同约定月租金的15%赔偿原告自2016年11月1日起的经营损失。因后续损失尚未实际发生，为保证判决的确定性，本院判令被告损失赔偿暂计至2019年2月底，经本院核算为人民币423020.75元（97921.47元/月×15%×12个月+97921.47元/月×1.05×15%×16个月）。之后因涉案噪音影响继续导致原告经营损失的，原告应另行主张。另，原、被告并未在租赁合同中就违约方承担律师费进行明确约定，故原告要求被告支付律师费没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市鸿佳宜投资有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿原告顾光源经营损失人民币423020.75元；二、驳回原告顾光源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37520元，由原告顾光源负担31892元，被告深圳市鸿佳宜投资有限公司负担5628元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吕  海  云人民陪审员 龙  少  球人民陪审员 李    萍二〇一九年七月十六日书 记 员 杨凯雄（兼）书 记 员 周    彤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。