云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1174号上诉人（原审被告）：昆明盛世英华文化传播有限公司。住所地云南省昆明市金马寺上村40号2幢1单元501号。法定代表人：张毅东。委托诉讼代理人：郭纪昕，云南天之泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆明七彩云南物业服务有限公司。住所地云南省昆明市西山区福海街道办事处杨家社区南亚风情第壹城A4幢1单元28层2801号。法定代表人：任怀灿。委托诉讼代理人：杨兴美，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李亚秋，云南博凡律师事务所律师。上诉人昆明盛世英华文化传播有限公司因与被上诉人昆明七彩云南物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆明盛世英华文化传播有限公司上诉请求：1.撤销云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初1105号民事判决第二项；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人商铺于2017年10月21日起被被上诉人断水断电，其间被上诉人在门上贴上封条，上诉人无法进入店铺，上诉人多次致电要求进入店铺搬出货品，被上诉人多次口头同意，但是待上诉人组织人员及公证处到场准备搬出货物时，被上诉人拒绝开门。直至2018年3月1日上诉人发现店铺被清空，询问被上诉人情况，被上诉人表示不知情，后期查明，被上诉人在未通知上诉人的情况协助第三方办理货品，对上诉人造成了严重的损失。上诉人并非占用店铺，而是被上诉人强行封店，不让被上诉人搬离货品。并且还协助他人搬离货品，对上诉人造成损失。昆明七彩云南物业服务有限公司辩称，不存在上诉人陈述的情况，上诉人违反了合同约定，逾期支付了各项费用，被上诉人应该支付各项费用，请求驳回上诉，维持原判。昆明七彩云南物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告2016年11月11日签订的《南亚风情第壹城物业服务合同》自2017年11月28日解除；2、判令被告立即向原告支付自2017年10月1日至2018年3月1日止的物业服务费人民币79120元、商业管理费人民币8816元；3、判令被告立即向原告支付2017年10月1日起至2017年10月31日期间的电费1684.80元，水费8.5元，共计1693.30元；4、本案诉讼费及因本案发生的所有费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2016年11月11日，被告与昆明南亚风情房地产开发有限公司签订《南亚风情第壹城商铺租赁合同》，被告租赁该公司南亚风情·第壹城B1地块（N.E.WMALL）建筑/地块之F3-03号商铺。2018年1月4日昆明南亚风情房地产开发有限公司向一审法院对被告提起房屋租赁合同纠纷诉讼，一审法院作出（2018）云0112民初1106号民事判决认定，1、被告存在逾期支付租金的情况，且未支付自2017年10月1日至今的租金，被告的行为已经构成违约；2、昆明南亚风情房地产开发有限公司已于2017年9月30日、10月31日、11月3日三次致函被告，要求缴纳履约保证金，支付逾期租金、解除合同并归还商铺，通知已于2017年11月23日送达被告，故，确认昆明南亚风情房地产开发有限公司与被告双方签订的《南亚风情第壹城商铺租赁合同》已于2017年11月28日解除；3、租赁房屋已于2018年3月1日腾出。昆明市中级人民法院（2018）云01民终4386号民事判决书维持了一审法院作出的（2018）云0112民初1106号民事判决。二、2016年11月11日，原告昆明七彩云南物业服务有限公司与被告昆明盛世英华文化传播有限公司签订《南亚风情第壹城物业服务合同》约定：1、由原告为被告承租的南亚风情第壹城B1地块F3-03商铺提供物业服务；2、管理期限为72个月，自2016年11月01日起至2022年10月31止；3、费用及支付：（1）物业服务费按商铺套内建筑面积978平方米计收，每月每平方米20元，每月物业服务费19560元，（2）被告于房屋交付后7个工作日向原告支付首期物业服务费，自2016年11月19日至2016年12月31日的首期物业服务费为27384元，此后的物业服务费应于每个自然季开始前的30日内一次性支付原告；3、商业管理费用及其支付：（1）被告租赁商铺的商业管理工作由原告统一负责，被告作为物业的实际使用人，应承担向原告支付商业管理费之义务，商业管理费按月支付，被告于次月10日前向原告提供上月营业额报表，由原告进行核算；4、违约责任：（1）管理期限内，甲方逾期支付商业管理费、物业服务费、水费、电费等费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付违约金。同时，乙方可以停水、电、气的供应及停止物业管理服务等本合同约定的其他服务且无需通知甲方。甲方完全知晓停电、水可能带来的损失，甲方愿意自行承担因违约行为造成的全部后果，无权就其损失要求乙方承担任何赔偿和补偿。逾期支付上述费用之一或全部超过15日的或累计逾期交付达三次的，则乙方除有权要求甲方按上述方式约定支付商业管理费等费用及逾期违约金外，还有权提前解除合同，并扣收甲方向出租方支付的履约保证金作为惩罚性保证金，因此造成乙方损失，甲方还应赔偿。（2）乙方对甲方作出的任何同意，只构成乙方对某一特别事件的同意，并不构成放弃追究或豁免本合同的任何执行，亦不得理解为乙方在同类事件中放弃须获得其特别同意的要求，除非一方以书面形式做如此表示。（3）甲方因违反本合同的约定导致本合同解除的，乙方有权通知出租方与甲方解除商铺租赁合同，甲方按照租赁合同的约定向出租方承担违约责任，同时乙方同意授权出租方可以一并就本合同的约定的甲方未缴纳的服务费、商业管理费、水费、电费、垃圾清理费等费用提出诉讼。（4）管理期限内，因甲方原因需提前终止租赁合同和/本合同的（包括但不限于单方向出租方提出书面申请，或撤出物品停止营业等形式关店）除支付上述违约金及赔偿损失外，甲方还应支付至实际退还商铺之日的商铺管理费、物业服务费，并结清水费、电费、燃气费、空调及其他费用等。三、合同签订后，被告至2017年10月10日向原告支付首期物业服务费27384元；2017年10月11日支付物业服务费人民币134720元、2017年11月2日支付物业服务费人民币6000元，共计支付的物业服务费为人民币168104元。四、被告昆明盛世英华文化传播有限公司现尚欠2017年10月1日起至2017年10月31日期间的电费1684.80元，水费8.5元，共计人民币1693.30元。五、因被告欠交物业服务费，原告曾于2017年10月11日、10月21日至31日对被告租赁的房屋进行了停电。被告于2017年10月21日即停止了营业。六、原告通过EMS向被告邮寄的《关于贵公司“CV动漫产业体验中心”南亚店解约告知函》，于2017年11月23日已送达。告知函主要内容为：1、贵司一致以来未按合同约定缴纳我司物业服务费，逾期十一个月之久，经我司多次催缴，截止2017年11月22日贵司仍未安全缴纳所欠我司物业服务费，根据《南亚风情第壹城物业服务合同》中第九条中9.2的规定，租赁期限内，承租方（贵司）逾期支付租金、商业管理费、物业服务费、水费、电费等费用之一或全部超过15日的，出租方（我司）有权提前解除合同收回商铺，并扣收承租方（贵司）向昆明南亚风情房地产开发有限公司支付的履约保证金做为惩罚性违约金；鉴于以上违约行为，我司于2017年9月30日第一次致函《关于贵司“CV动漫产业体验中心”逾期未缴纳物业服务费事宜》，贵司并无所动，2017年10月31日我司第二次致函《关于贵司“CV动漫产业体验中心”南亚店解约告知函》，但贵司仍无回复，2017年11月3日我司第三次致函《关于贵司“CV动漫产业体验中心”南亚店解约告知函》，但贵司无任何正式回复（发函明细详见附件），现最后一次致函贵司以下事宜：1、请贵司在2017年11月28日前缴纳所欠我司物业服务费并向我司办理相关撤场手续，撤场期间产生的费用另行计算，并于2017年11月28日前将店铺归还我司，若未按时缴纳所欠我司费用，未将商铺归还我司，我司将视为贵司放弃处置，我司将自行处置贵司店铺所有设施、设备并向相关法律机关追究贵司责任。2、双方于2016年11月11日签订的《南亚风情第壹城物业服务合同》自2017年12月28日解除。该案主要争议的焦点为：1、被告所欠物业服务费中，应否扣除15天的费用？2、被告应否支付原告2017年10月1日至2018年3月1日的商业管理费？一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。1、该案原告昆明七彩云南物业服务有限公司与被告昆明盛世英华文化传播有限公司签订的《南亚风情第壹城物业服务合》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，合同各方均应依照约定履行各自义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。原告于2017年11月22日向被告发函行使单方解除权，通知被告双方签订的合同于2017年11月28日解除，符合合同约定，该通知已于2017年11月23日送达被告，现被告对合同于2017年11月28日解除不持异议，故一审法院确认原、被告双方签订的《南亚风情第壹城物业服务合》已于2017年11月28日解除。3、原、被告合同中，对逾期支付物业服务费，原告可以停止供电等进行了明确的约定，在被告出现逾期交费，原告停电后，双方并未就此达成扣减的共识；另，被告也未向法庭举证证明，因原告施工，造成被告停业三天，原告应予扣减三天的费用的事实存在，故，对被告主张应扣除15天物业费的辩解一审法院不予采纳。原告要求被告支付2017年10月1日至2018年3月1日止的物业服务费人民币79120元，于法有据，一审法院予以支持。二、对于被告停业期间商业管理费的问题。由于被告于2017年10月21日即停止营业，没有产生相应的营业额，原告对被告也不可能进行相应的经营管理，原告要求被告支付2017年10月21日至2018年3月1日腾房前的商业管理费，有失公允，一审法院不予支持。三、被告对尚欠原告的2017年10月1日起至2017年10月31日期间的电费1684.80元，水费8.5元，共计1693.30元，不持异议，现原告要求被告支付该两笔费用，符合双方约定，一审法院予以支持。判决：一、原告昆明七彩云南物业服务有限公司与被告昆明盛世英华文化传播有限公司签订的《南亚风情第壹城物业服务合同》已于2017年11月28日解除；二、被告昆明盛世英华文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明七彩云南物业服务有限公司自2017年10月1日起至2018年3月1日止的物业服务费共计人民币79120元；三、被告昆明盛世英华文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明七彩云南物业服务有限公司支付2017年10月1日起至2017年10月31日期间的水费、电费共计人民币1693.30元；四、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交视频，欲证明2017年12月1日被上诉人进入店内打包上诉人货品，多次报警后停止，后到派出所做笔录；上诉人提交视频、电话录音，欲证明2017年12月5日上诉人邀约公证人员对被打包物品损失做货品清点被安保人员阻止，无法进入店内；上诉人提交电话录音，欲证明上诉人按照一审发芽要求清点货物被拒；上诉人提交照片、视频，欲证明2018年2月12日上诉人发现店门口贴了腾铺告知函，上诉人于2018年2月13日粘贴复函同时邮寄复函至南亚风情房地产开发有限公司；上诉人提交电话录音，欲证明2018年2月23日至24日上诉人按照约定近点清点货品并且办理货物，到店后仍然被拒；上诉人提交报案三联单、视频，欲证明2018年3月1日店铺被半空，询问安保及楼层负责人不知情，随后报警，民警处警；被上诉人质证称……本院认为，被上诉人对于证据的完整性无法确定，亦未提出完整性鉴定，对于其主张不能证明，本院对于证据的真实性、合法性予以确定，对于关联性、证明目的在说理部分予以详述。双方共同确认上诉人缴纳物业服务费至2017年10月28日，当事人对于一审认定的其他案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，上诉人仅针对一审判决第二项即物业服务费的支付提出上诉。上诉人作为物业的实际使用人，其缴纳物业服务费系基于当事人之间的约定，一审确认双方之间的《南亚风情第壹城物业服务合同》已于2017年11月28日解除，即双方自2017年11月29日起就不再有关于上诉人缴纳物业服务费的约定。双方合同已经解除，在合同解除后，合同即不再履行，被上诉人要求上诉人按照合同约定缴纳合同解除之后的物业服务费没有事实和法律依据。另，双方二审共同确认物业服务费已经缴纳至2017年10月28日，按照合同约定计算至2017年11月28日的物业服务费为19560元，一审对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，昆明盛世英华文化传播有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初1105号民事判决第一项“原告昆明七彩云南物业服务有限公司与被告昆明盛世英华文化传播有限公司签订的《南亚风情第壹城物业服务合同》已于2017年11月28日解除”、第三项“被告昆明盛世英华文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明七彩云南物业服务有限公司支付2017年10月1日起至2017年10月31日期间的水费、电费共计人民币1693.30元”、第四项“驳回原告的其他诉讼请求”；二、变更云南省昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初1105号民事判决第二项为：上诉人昆明盛世英华文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人昆明七彩云南物业服务有限公司自2017年10月29日起至2017年11月28日止的物业服务费19560元。一审案件受理费421元，二审案件受理费842元，由昆明盛世英华文化传播有限公司负担631.50元。由昆明七彩云南物业服务有限公司负担631.50元。本判决为终审判决。审判长 贾 音审判员 付立红审判员 李蔚然二〇一九年七月十日书记员 王炜进