湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂9005民初1852号原告：潜江市禅艺瑜伽中心，住所地：潜江市体育中心。负责人：陈莉。原告：陈莉，女，1981年4月13日出生，汉族，潜江市禅艺瑜伽中心负责人，湖北省荆州市沙市区人，住潜江市。原告：高国芳，女，1973年7月14日出生，汉族，潜江市禅艺瑜伽中心合伙人，湖北省潜江市人，住潜江市。原告：关军，男，1983年9月13日出生，汉族，潜江市禅艺瑜伽中心合伙人，湖北省荆门市人，住湖北省荆门市掇刀区。原告：许迷，女，1985年12月19日出生，汉族，潜江市禅艺瑜伽中心合伙人，湖北省潜江市人，住潜江市。原告：张慧，女，1982年11月1日出生，汉族，潜江市禅艺瑜伽中心合伙人，湖北省潜江市人，住潜江市。原告：关皓云，男，1991年5月3日出生，汉族，潜江市禅艺瑜伽中心合伙人，湖北省潜江市人，住潜江市。原告：陈程，女，1991年6月11日出生，汉族，潜江市禅艺瑜伽中心合伙人，湖北省潜江市人，住潜江市。原告：龙峥丽，女，1985年3月4日出生，汉族，潜江市禅艺瑜伽中心合伙人，湖北省潜江市人，住潜江市。以上九原告委托诉讼代理人：管泽勇，湖北楚天律师事务所律师。特别授权被告：北京华体世纪体育场馆经营管理有限公司湖北分公司。住所地：潜江市园林办事处章华南路12号。法定代表人：毕晋博，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂大昆，北京市世嘉律师事务所律师。特别授权委托诉讼代理人：王志强，该公司后勤保障部经理。一般代理原告潜江市禅艺瑜伽中心（以下简称瑜伽中心）、陈莉等8人与被告北京华体世纪体育场馆经营管理有限公司湖北分公司（以下简称华体公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案受理后，原告瑜伽中心、陈莉等8人向本院申请对其承租被告华体公司房屋装修及经营设施、设备受损的损失，停止营业的直接经济损失，合同期内逾期收益损失进行鉴定。2018年12月18日，湖北天门鑫盛资产评估事务所作出鄂天鑫资评【2018】第035号资产评估报告。2019年4月2日，湖北五环资产评估有限公司以逾期收益损失的评估资料不全将相关资料退回。本院于2019年5月22日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑜伽中心、陈莉等8人的委托诉讼代理人管泽勇，被告华体公司的委托诉讼代理人聂大昆、王志强到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告瑜伽中心、陈莉等8人向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《潜江体育中心办公场所租赁合同》；2、判令被告返还原告租金56200元、押金15000元，赔偿经济损失1305000元；3、判令被告给付原告违约金56200元。事实和理由：2017年11月4日，原告瑜伽中心与被告华体公司签订了一份《潜江体育中心办公场所租赁合同》，同年11月13日双方又签订了一份《潜江体育中心办公场所租赁合同装修协议》，合同约定，由原告承租被告潜江体育中心地下室（使用面积为450㎡、租赁期限为2017年11月20日至2018年11月19日止、年租金为56200元、押金为15000元）。租赁期内，被告应保证出租场所的使用安全，该办公场所属设施的维修责任均由被告负责，如被告违反约定，给原告造成损失的，应承担违约责任。合同签订后，原告按照约定支付了租金及相关费用，在与被告达成共识后，原告于2017年11月开始装修，2018年4月1日正式营业。因被告未按约定履行义务，致使该租赁场所在2018年4月23日、6月19日，两次被水淹没（水深20厘米、面积300余平米），从2018年6月27日开始，经营场所的大厅、过道墙壁、侧门通道又出现大面积漏水，直至2018年7月10日仍未得到完全解决。由于该租赁场所两次被水淹没及多处漏水，导致租赁场所的设施、设备及房屋装修大面积毁损，原告被迫关门停业。被告的违约行为给原告造成了巨大损失，为此，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告华体公司辩称：1、原告诉称与被告签订的《潜江体育中心办公场所租赁合同》、《潜江体育中心办公场所租赁合同装修协议》的事实成立。但租赁场所被水淹没及多处漏水，被告认为属于意外事件，并非被告的过错或违约行为所致，而是因为极端天气及建筑设计存在一定的缺陷产生的结果，因此，被告认为不应当是追责或违约惩罚，而是损失及风险的合理分担；2、维护合同的稳定性及市场经济秩序，是合同法的立法精神，法律不鼓励当事人轻易行使解除权。结合本案实际，完全可以通过维修恢复原状等方式解决原告的诉求，合同仍然具备继续履行的条件。因此，原告行使解除权没有法律依据；3、被告梳理了原告证据，认为原告主张的损失金额与其提交的证据并不匹配，相关证据的真实性无法认定，而且计算损失的方式和逻辑也存在严重错误。评估鉴定报告漏洞百出，缺乏公允性和客观性；4、结合原告的诉请，根据合同约定，被告向原告保证出租场所的使用安全，该保证责任对应的是被告的维修责任，合同第五条第一款约定，如果被告不提供办公用房或相关服务并给原告造成损失的，按合同租金的百分百向原告承担违约责任。显然本案不适用该约定，原告主张被告承担违约责任的诉请不能成立。经营收益属于可得利益损失，合同法规定，不应超出订立合同时一方可以预见到的损失，本案的租赁费为56200元，原告要求被告承担数10万元的预期收益损失是完全不合理的，合同第五条第五款约定，因被告原因导致发生人员财产等安全责任事故的，一切法律及经济赔偿责任由被告承担。本案事故的发生，有天气原因及设计和工程方面的缺陷，被告仅仅是授权经营，并非租赁物的所有人，不是证人主体；5、被告与潜江市城市建设投资开发有限公司签订的《租赁运营合同》，城投公司对被告负有质量保证责任。另外，被告也向中国人民保险公司投保了公众责任险及出粗人责任险，因此，本案的处理结果与城投公司、保险公司有直接的利害关系，建议追加上述两单位作为第三人参加诉讼。当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据【原告提交的证据一、工商登记信息、原告陈莉等8人的居民身份证复印件、《合伙协议书》，证据二、《潜江体育中心办公场所租赁合同》、《潜江体育中心办公场所租赁合同装修协议》】本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院审查认定如下：原告提交的证据三、照片及视频光盘，证明原告在租赁期间，租赁场所两次被水淹没、大厅、过道墙壁、侧门通道大面积漏水给原告造成损失的事实。原告提交的证据四、财务报表及收据凭证，证明原告的经营收支情况。原告提交的证据五、湖北天门鑫盛资产评估事务所于2018年12月18日作出的鄂天鑫资评报字【2018】第035号资产评估报告，评估结论为原告的损失金额为玖拾捌万元整。原告提交的上述证据客观、真实与本案具有关联性，可以作为本案认定依据，被告提交的证据一、中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司保单2份；被告提交的证据二、被告与潜江市城投公司签订的《租赁运营合同》。被告提交的上述证据与本案不具关联性，本院依法不予采信。根据当事人所举证据及本院认证意见，本院确认本案的法律事实如下：2017年1月4日，原告瑜伽中心与被告华体公司签订了一份《潜江体育中心办公场所租赁合同》，合同约定，原告承租被告潜江市体育中心地下室（使用面积为460㎡，用于瑜伽培训），租赁期限为2017年11月20日至2018年11月19日，租金为55200元/年，电费1.5元/度，水费3元/吨，物业管理费1000元/年。租金支付周期为每次支付12个月，每次支付56200元，押金为10000元。协议签订当日原告一次性向被告支付租金及押金。合同对双方的权利义务及违约责任进行了约定。2017年11月13日，又签订了一份《潜江体育中心办公场所租赁合同装修协议》，上述合同签订后，原告按照约定履行了义务，并开始对租赁场所进行装修，2018年3月装修完毕，同年4月1日正式营业。2018年4月23日、6月19日，整个租赁经营场所两次被水淹没，6月27日，经营场所大厅、过道墙壁、侧门通道出现大面积漏水，导致原告安装的配套设备设施及房屋装修毁损。迫使原告关门停业。为此原告向本院提起诉讼。在诉讼过程中，原告申请对其租赁房屋装修工程、设备设施及营业损失进行评估鉴定。2018年12月18日，湖北天门鑫盛资产评估事务所作出鄂天鑫资评报字【2018】第035号资产评估报告，评估结论：原告的损失为玖拾捌万元整。本院认为，原告瑜伽中心与被告华体公司签订的《潜江体育中心办公场所租赁合同》、《潜江体育中心办公场所租赁合同装修协议》均系双方当事人真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。关于合同是否应当解除的问题，因被告提供的租赁经营场所多次遭水淹没，致使大厅、过道、侧门通道等大面积漏水，导致原告设备、配套设施及房屋装修严重受损，原告不能正常经营，合同目的不能实现，原告要求解除双方签订的租赁合同的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，双方合同应予以解除。关于租金、押金的返还，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案因被告提供的租赁场所存在质量缺陷，导致合同目的不能实现。被告收取原告的租金、押金应予以返还。关于损失赔偿的数额，本案在审理过程中，根据原告的申请，委托湖北天门鑫盛资产评估事务所（以下简称鑫盛评估所）对涉案租赁物的装修、设施设备及经营损失进行了评估，新盛评估所于2018年12月18日作出鄂天鑫资评报字【2018】第035号资产评估报告，评估结论为人民币玖拾捌万元整，故被告应予以赔偿。违约金按照双方签订的租赁合同第五条第（一）项规定：如甲方（被告）违反合同约定，未能履行相应职责，给乙方（原告）造成损失，甲方（被告）将承担违约责任，即按照合同总租金的100％向乙方（原告）支付违约金。综上所述，原告诉请于法有据，本院依法予以支持。被告辩称的事实和理由与本院庭审查明的事实不符，且未向本院提交相关证据，亦未向本院申请重新签定，其辩解理由依法不能成立，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、第二百三十三条的规定，判决如下：解除原告潜江市禅艺瑜伽中心与被告北京华体世纪体育场馆经营管理有限公司湖北分公司于2017年11月4日签订的潜江体育中心办公场所租赁合同；被告北京华体世纪体育场馆经营管理有限公司湖北分公司于本判决生效后七日内返还原告潜江市禅艺瑜伽中心租金55200元、押金15000元（含装修押金5000元）；被告北京华体世纪体育场馆经营管理有限公司湖北分公司于本判决生效后七日内赔偿原告潜江市禅艺瑜伽中心、陈莉、高国芳、关军、许迷、张慧、关晧云、陈程、龙峥丽各项损失980000元；被告北京华体世纪体育场馆经营管理有限公司湖北分公司于本判决生效后七日内支付原告潜江市禅艺瑜伽中心违约金55200元；驳回原告潜江市禅艺瑜伽中心、陈莉、高国芳、关军、许迷、张慧、关晧云、陈程、龙峥丽的其他诉讼请求。案件受理费16292元，减半收取8146元，由原告潜江市禅艺瑜伽中心负担3690元、被告北京华体世纪场馆经营管理有限公司湖北分公司负担4456元；鉴定费10000元由被告北京华体世纪体育场馆经营管理有限公司湖北分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  邓家俊二〇一九年七月十六日法官助理王月书记员杨婷