湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初3737号 原告：廖瑞云，男，汉族，1975年9月11日出生。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。 被告：湖南省福兴房地产集团有限公司。 法定代表人:高秀彬，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗本璞，男，汉族，1947年9月14日出生，系该公司员工。 原告廖瑞云诉被告湖南省福兴房地产集团有限公司(以下简称福兴房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖瑞云的特别授权委托诉讼代理人翟叶叶、被告福兴房地产公司的特别授权委托诉讼代理人罗本璞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告廖瑞云向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理水岸蓝城商品房的房屋产权证;2.判决被告向原告按日支付已付房款万分之三的违约金即每天135.48元，从2017年3月27日暂算至2019年5月8日(772天)，为人民币104592.18元(其余算至原告实际拿到房屋产权证之日止);3.判决被告立即退还代收原告交纳的契税人民币9032元、专项维修基金人民币9032元、代收代办费727元、代收办证费1375元，共计人民币16636元，并按年利率6%向原告支付利息，从2012年11月28日暂算至2019年4月28日为人民币6404.86元(其余算至被告实际支付之日止)；4.判决被告向原告开具房款结清单;5.由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2013年11月28日，被告湖南省福兴房地产集团有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的水岸蓝城小区，总房款451607元，原告以首付款加银行贷款的方式向被告按约支付了全部购房款。《商品房买卖合同》第六条第二项第(3)款约定原告委托被告办理房屋所有权证，被告收取了原告两证代办费727元。原告按合同约定日期向被告支付契税人民币9032元、专项维基金人民币9032元、代收两证费1375元。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应于2016年12月31号为原告办理房地产权属证书。2017年3月27日被告与水岸蓝城一、二期业主代表签订《承诺书》将一期办证时间延期至2017年9月30日，二期办证日期延期至2017年12月30日，并约定了被告未按约履行《承诺书》的违约责任。现原告已全部履行合同约定义务，被告至今未按《商品房买卖合同》及《承诺书》向原告履行约定义务，原告有权依据《商品房买卖合同》及《承诺书》向被告主张逾期办证的违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告福兴房地产公司辩称：一、被告在众多业主的胁迫下签署《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》，该承诺书并非被告真实意思表示，且违约金约定过高，故仍应以原、被告签订的《商品房买卖合同》约定条款约束双方当事人。即使被告有责任，也应当按该合同第十五条约定，按照总房价款的5%承担责任。二、对于原告起诉的要求契税、维修基金，被告同意退还，但不应计算利息；对于代收代办费、代收两证费因已经实际花费，请法院依法处理。对于原告要求被告向原告开具房款结清单的诉讼请求，不予认可。 经审理查明:2013年11月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的水岸蓝城商品房，房屋建筑面积138.94平方米，购买价格为3250.37元/平方米，房屋总价款451607元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，由被告向原告代收费用，费用合计11310元，包括交易契税按房屋交易额2%税率计算为9032元，代收代办费903元、代收办证费1375元，由原告于2013年11月28日前交清；原告按购房总额的2%向被告交纳维修基金9032元；被告应在2014年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2.……等。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告付清了购房款451607元，并于2013年11月29日向被告交纳了代收契税9032元、代收维修基金9032元、代收代办费903元、代收办证费1375元。2017年3月27日，被告与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”，内容为：被告承诺对于一期（8、9、10、11栋楼）的业主于2017年9月30日之前将不动产权证办理完毕并交付，对于二期（4、6、7、14、15栋楼）的业主于2017年12月30日之前将不动产权证办理完毕并交付。如被告在以上时间内将不动产权办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。否则，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，原、被告各执一份，具有法律效力。附件业主签名名单表经开发商盖章同具法律效力。原告未在该承诺书附件上签名。 2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，庭审中，原、被告均认可涉案房屋不动产权证于2019年1月21日办出。因被告未将代收的契税、维修基金、证件费等交相关单位，怀化市不动产登记中心未向原、被告发放不动产权证。原告故诉至法院，形成纠纷。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有《商品房买卖合同》1份、房款收据1份、维修基金、契税、代办费、办证费收据1份、怀化市不动产登记中心证明1份、“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”1份及庭审笔录在卷予以证实。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证，如因出卖人的责任，买受人不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。该约定确定了被告的办证期限在2016年12月31日前，但未约定买受人不退房情形下的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况，本院酌情确定逾期办证违约金以房款总金额按日万分之一计算。自2016年12月31日起计算至2019年1月20日，被告应支付原告逾期办证违约金为451607元×750天×0.1‰＝33870.53元。故对原告请求被告支付逾期办证违约金33870.53元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不支持。因在“关于办理水岸蓝城不动产权证的承诺书”中，原告并未在业主方签字以表示对承诺书内容予以认可，故该承诺书并不约束原告，原告要求按照该承诺书内容主张被告承担违约责任依据不足，本院不予采纳。因被告未将代收原告的房屋维修基金、契税、证件费交到相关部门，且被告认可原告的退还维修基金、契税的诉讼请求，故对原告请求被告退还代收原告的契税人民币9032元、专项维修基金人民币9032元、代收两证费1375元的诉讼请求，本院予以支持，但原告要求按年利率6%，从2012年11月28日起支付资金占用利息的请求证据不足，本院不予支持。关于原告请求判决被告立即为原告办理水岸蓝城商品房的房屋产权证，因原告在庭审中明确了解除委托办证事项，原、被告已对解除委托及退还维修基金、契税达成一致，且原、被告均认可不动产权证已在登记部门实际办出，故上述行为应视为原、被告对于合同约定委托办证内容已协商进行变更，故原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告请求判决被告向原告开具房款结清单，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故原告的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求退还代办费903元的诉讼请求，因被告已于2017年9月向怀化市不动产登记中心申请受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务，故原告要求退还代办费用，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效后10日内支付原告廖瑞云逾期办证违约金33870.53元； 二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司在本判决生效之日起10日内退还原告廖瑞云代收房屋维修基金9032元、代收契税9032元、代收两证费1375元； 三、驳回原告廖瑞云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2853元，减半收取1426.5元,由原告廖瑞云负担800元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担626.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  欧 燕 二〇一九年七月二十九日 代理书记员  何晶晶 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。