贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3839号上诉人（原审被告）：刘松松，男，1982年8月13日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市新蒲新区。委托代理人：宋黔林，贵州乾锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市新区开发投资有限责任公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区。法定代表人：王大江，该公司董事长。委托代理人：许晓玲，公司员工。上诉人刘松松因与被上诉人遵义市新区开发投资有限责任公司（以下简称新开投公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘松松上诉请求：撤销原判，改判上诉人不向新开投公司支付门面租金及违约金，并由新开投公司承担一二审诉讼费。事实和理由如下：1.新开投公司是以商场方式对外公开拍租的，依消防法规定必须完成消防验收，否则禁止投入使用，该期间合同属无效情形；2.上诉人签订租赁合同的目的是用于经营，但新开投公司隐瞒未经消防验收的事实，导致上诉人承租后未经消防验收期间根本无法使用；3.遵义市公安消防支队的（遵公消审字【2017】第082号）《建设工程消防设计审核意见书》证明新开投公司出租的房屋系按学校宿舍标准进行的消防验收，在使用用途未变更前其装修房屋无法通过消防验收使用；4.本案系新开投公司未按规定履行义务，导致上诉人承租的租赁房屋长期不能使用，故原判认定上诉人违约，与事实不符。新开投公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。新开投公司向一审法院起诉请求：1.判令刘松松给付欠付租金人民币1024000元，并承担违约金150000元，前述费用合计1174000元；2.本案诉讼费用由刘松松承担。一审法院认定事实：2014年8月18日，案外人遵义医药高等专科学校（以下简称遵义医专）与新开投公司签订《遵义医专新校区门面处置协议书》和《委托书》，由案外人遵义医专将其所有的医××学校校园××路（大学城××）××沿街门面（以下简称“学校门面”）委托新开投公司进行管理，约定委托期限为三年（2014年9月1日至2017年9月1日）。后遵义医专于2019年1月23日出具《情况说明》，载明了自房屋出租之日起三年的房屋租金均由新开投公司收取，租金作为新开投公司建设遵义医专新蒲校区的建设资金，由新开投公司处置，委托期限为三年。2016年8月25日，由新开投公司作为委托方，将诉争中的门面委托遵义市国贸拍卖有限公司进行了公开拍租，拍租标的名称为遵义市医药高等专科学校新蒲校区D1栋学生宿舍临街门面。2016年9月6日，刘松松与遵义市国贸拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，2016年9月18日，以案外人遵义医专、新开投公司作为出租方，刘松松作为承租方签订了《房屋租赁合同》，合同中明确：房屋系以现状出租，租赁期限为5年（不含免租金时间），自2016年9月21日起至2020年12月31日止；免租金期限为120天，自2017年12月2日起到2018年3月31日止；经营范围为：国家法律、行政法规规定禁止的除外。租金及付款方式为：租金成交价是每月60元/㎡，半年租金为468000元,付款方式为:首半年租金和履约保证金在合同签订后一周内一次性付清，以后租金半年一付，每次提前2个月支付。在权利义务中约定了：租赁期限内，刘松松在不破坏房屋原结构的基础上，可根据营业需要对本合同房屋进行装修。如房屋使用涉及消防设施的安装，刘松松须按照法规办理相关手续，自行安装，并承担所有费用。违约责任约定：违反本合同内容，应承担违约金15万元，如造成对方损失，应承担相应的赔偿责任。《房屋租赁合同》签订后，于是向新开投公司支付了380000元租金，同时承诺余款88000元于2016年10月21日内付清，但该款（余款88000元）至今未支付新开投公司。2017年3月8日，涉案标的房屋通过了消防验收（遵公消验字[2017]第0082号）。2017年4月5日，由遵义市公安消防支队向遵义市红蓝网络服务部下达了《建设工程消防设计审核意见书》（遵公消审字[2017]第0159号），对其报送的遵义市红蓝网络服务部室内装修工程（总装修面积为928平方米）部分消防设计不符合规范规定，不同意该工程消防设计（注：刘松松自述遵义市红蓝网络服务部系其与案外人黄俊园合伙经营）。2017年10月4日，遵义市红蓝网络服务部通过消防验收，并得到了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（公消安检字[2017]第0005号），场所面积为461平方米。从2016年9月21日起至2018年7月20日，刘松松交付租金380000元，共欠付新开投公司租金1024000元（扣除免租120天的租金），从而酿成本次诉争。一审法院认为，本案的争议焦点一新开投公司是否是本案适格的诉讼主体？案外人遵义医专于2019年1月23日《情况说明》中已明确委托新开投公司管理涉案门面的期限为该门面租赁期三年，本案新开投公司要求刘松松支付租金的时间至2018年7月20日，双方签订租赁合同时间为2016年9月18日，该时间段为新开投公司作为被委托人行使其权利时间，故新开投公司系本案适格的诉讼主体，对刘松松的该抗辩，原审法院不予采信。本案的争议焦点二在涉案门面未通过消防（2016年9月18日至2017年3月8日），刘松松是否应该交纳租金？刘松松庭审中认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，新开投公司有故意隐瞒其未经消防验收的情况，导致刘松松对涉案门面无法使用。根据原审法院庭审查明，新开投公司是以现状出租，刘松松在知道涉案门面未经过消防验收的情况下，继续承租涉案门面至今，该事实原审法院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，新开投公司要求刘松松参照合同约定的租金标准支付占有使用费的诉求，符合法律法规的规定，故对刘松松的该抗辩，原审法院不予采信。本案的争议焦点三刘松松是否应支付2017年3月8日至2017年10月4日期间的房租，即涉案门面在“一消”通过与“二消”通过期间的租赁费用是否应向新开投公司支付？新开投公司向刘松松所出租的门面系以现状出租，刘松松使用门面经营范围由刘松松所决定。刘松松拟准备经营网络服务部（俗称网吧），根据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”的规定，对于装修后的门面申请消防验收（即所说的“二消“）的义务人是承租人（本案），没有证据证明新开投公司对于刘松松与案外人合伙经营的遵义市红蓝网络服务部未通过消防验收负有责任，故以新开投公司对“二消”未通过期间应承担责任并拒付租赁费用的抗辩，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，新开投公司要求刘松松支付2016年9月21日至2018年7月20日期间的租赁费用1024000元（已扣除刘松松已交纳的380000元以及120天免租期的费用）的诉求，原审法院予以支持。因刘松松一直未履行交付租金的义务，现新开投公司以双方签订《房屋租赁合同》中违约金的约定，要求刘松松支付违约金150000元，认为新开投公司主张的违约金金额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原审法院酌情认定违约金100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：由被告刘松松于本判决生效后十日内支付原告遵义市新区开发投资有限责任公司门面租金1024000元及违约金100000元。案件受理费7685元（已减半收取），由被告刘松松负担。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另认定，刘松松与案外人遵义市国贸拍卖有限公司签订的《拍卖成交确认书》买受标的一栏载明：标的名称遵义医专新蒲校区学生宿舍D1栋临学府东路营业房。本院认为，刘松松与案外人签订的《拍卖成交确认书》虽然载明拍租的是遵义医专新蒲校区学生宿舍D1栋临学府东路营业房，但其与该标的物的权利人遵义医专、新开投公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，该房屋系以现状出租。该约定表明刘松松认定该房屋具备了租赁条件，同时并不顾及该房屋是否规划为营业房，是否整体验收。且双方签订该合同后，刘松松支付了首期大部分租金380000元，同时也接收租赁房屋。因此，该合同系双方真实意思一致的表示。虽然双方签订该合同时，租赁房屋尚未取得消防验收手续，但该房屋已经规划许可建造并竣工验收，具备了房屋的使用功能，最高人民法院于2009年颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，是以租赁房屋是否取得规划许可为合同效力的核心要件。因此，双方签订该合同时出租人未取得该租赁房屋的消防手续，并不违反法律的效力性、强制性规定，属有效合同。且刘松松接收该房屋后，出租人已于2017年3月8日取得消防合格的验收手续。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款关于“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽检不合格的，应当停止使用”的规定，属于从消防管理角度制定的强制性的管理性规范，原判以该规范认定该租赁合同无效，属法律适用错误，应予纠正。刘松松关于该租赁房屋未取得消防手续期间，违反《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，该合同无效之上诉理由不成立，不予采纳。涉案租赁合同属有效合同，双方均应遵照执行。刘松松在接收涉案租赁房屋后尚欠首期租赁费88000元，在该合同的免租期结束后也未按约定支付新产生的租赁费，该行为属违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，刘松松应当承担租金及相应的违约责任。涉案《拍卖确认书》、《房屋租赁合同》未约定刘松松租赁该房屋的用途，但租赁合同却明确约定该房屋系以现状出租，刘松松按现状接受租赁房屋即意味着其接受该房屋上存在的瑕疵，故其现又以该房屋在出租时系非营业房，签订该合同时未通过消防验收的理由，不能免除其承担租金及相应的违约责任。刘松松并未举证证明因该租赁房屋消防手续缺失期间以及该租赁房屋属非营业房，导致其不能使用租赁房屋的情形，故其关于不能使用租赁房屋的理由不充分，不予采纳。依据涉案租赁合同，刘松松尚欠租金1024000元。一审法院基于刘松松关于该合同违约金过高的请求，酌情调减为100000元，双方未提起上诉，视为服判，应予维持。综上所述，刘松松的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当之处，但原审判决主文正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15370元，由刘松松负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 张 海 波审判员 令狐荣强二〇一九年七月三日法官助理杨颜穗书记员罗然