贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2115号 上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。社会统一信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 被上诉人（一审原告）：饶应满，女，汉族，1986年9月29日出生，住贵州省贵阳市白云区。 委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201810035201。 委托诉讼代理人：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110508。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商置业）因与被上诉人饶应满商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 招商置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2016年6月20日向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年9月26日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，该取得时间在约定交房时间后的90日内，符合合同约定以及法律规定的可期待性，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在《收楼意见书》中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。此外，上诉人另于2017年9月24日在案涉小区门口设置了办理不动产登记资料收集处，再次通知业主提交办证资料。在案涉房屋已实际交付的情况下，该通知已有效到达被上诉人，故应认定上诉人已尽到通知义务。4.案涉《商品房买卖合同》签订时，《不动产登记暂行条例》尚未颁布，合同约定的办理商品房转移登记的有关文书指商品房备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，确立不动产统一登记制度，而2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，导致上诉人依约应当交付的办理商品房转移登记的有关文书的内容发生变化，商品房备案证明书的取得不能作为商品房具备办证条件的认定标准，而以上诉人取得大产权证及幢首登为标准。前述政策调整对上诉人合同义务履行内容产生的影响，系双方订立合同时不可预见的客观情况，不可归责于上诉人。涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。5.一审法院判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。6.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。7.依据合同约定，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过180个工作日，处理方式是被上诉人解除合同。如上诉人确存在该违约行为而被上诉人未行使解除权，视为其放弃自身权利，无权再向上诉人主张逾期180个工作日之后的违约金。合同双方对逾期超过180个工作日之后的违约金未作约定，故即便认定上诉人违约，违约金也应当分段计算，即区分180个工作日之内的违约金与180个工作日后的违约金。8.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。且被上诉人购买房屋系用于居住，其合同目的已经实现，即便认定上诉人违约，违约责任也应当结合上诉人的履约情况、被上诉人的过错、政策变动以及实际损失情况，酌情判决上诉人支付每套房屋逾期办证违约金1000元。 被上诉人饶应满答辩称：1.招商置业在买受人收房时，已代收办理涉案房屋转移登记的相关费用，双方形成实质的委托办证关系。2.一审法院依据最高人民法院出台的相关司法解释的规定计算违约金，并无不当。3.第三人原因导致招商置业违约的，不能免除其违约责任。4.招商置业2017年9月24日的通知事项，与其提交的涉案房屋取得“幢首登”的证据，相互矛盾。 饶应满向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款285,712元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止(暂计10,000元)；3.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院审理本案期间，饶应满将其第一项诉请明确为：判决被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认定如下事实：2015年4月10日，原告饶应满作为买受人，与被告招商置业作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节××城市南部新区“招商花园城”第E1幢25层6号房，房号为E1-25-6；建筑面积80.43平方米，套内建筑面积62.77平方米；该商品房总价款285,712元；转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定的其他事项。同时，双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议第五条：“关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了购房款285,712元。2016年7月29日，原告收房并在收楼意见书上签字。同日，原告向被告交付了涉案房屋的契税、公共维修基金、印花税、土地证、产权登记费等费用。2016年9月26日，被告取得涉案房屋所属毕节市百里杜鹃路招商花园城E1幢的“商品房屋备案证明书”。 一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，而原告向被告交付公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及被告收取上述费用并出具收据的行为，表明原、被告双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已具备办理转移登记条件，故原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的诉请，予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2016年7月29日向原告交房，应从交房之日起90日（2016年10月27日）内履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。如前所述，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。但被告提供的证据不足以证明其在2016年9月26日取得涉案房屋属E1幢楼的商品房屋备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，故被告应承担相应的违约责任。而庭审时（2018年12月19日），被告提交了涉案房屋所属E1幢楼的商品房屋备案证明书，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告已告知原告。故原告主张的违约金，予以支持，从2016年10月27日起计算至2018年12月19日止。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原被告对逾期交付办理转移登记有关文书的违约金未作约定，则违约金可以按照原告已付购房款总额285,712元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。故原告诉请的违约金以原告已付购房款总额285,712元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月27日起计算至2018年12月19日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告饶应满交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告饶应满办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告饶应满支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款285,712元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月27日起计算至2018年12月19日止）；三、驳回原告饶应满的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本案审理过程中，上诉人招商置业向本院提交证据如下： 第一组：1.不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告；2.不动产登记中心办证指引；3.微信截屏。证明目的：毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，办理不动产权证，政策刚刚开始实施，原相关办证部门需对职权进行整合，因办证部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，上述新政策的出台导致了上诉人丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证的可预见性，延误了涉案房屋产权转移登记的时间。由此，不动产权证书的办理时间不是上诉人所能够控制的，上诉人不应承担违约责任和限期90天的办证义务。 第二组：1.中国邮政快递物流公司毕节分公司出具的《证明》。证明目的：上诉人于2016年6月20日通过邮寄的形式向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并且在该入伙通知后附《招商花园城代收费用标准及明细》。该邮件已由邮递公司寄出，且寄送地址及电话都是被上诉人在签订合同时填写的地址及电话，依据合同附件12第一条第9款的约定，只要上诉人按照该地址和联系方式邮寄出去，就应当视为上诉人已经履行了通知义务。因此，该通知属于有效通知，上诉人不存在违约行为。2.装修公司出具的证明、业主出具的证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片。证明目的：2017年9月24日至2017年9月30日，上诉人通过在涉案小区沃尔玛后面“曦园”正门处设置“办理不动产登记资料收集处”，刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅且已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人，故应当确认上诉人至迟已于2017年9月24日完成通知义务。 被上诉人饶应满质证认为：上诉人提供的证据均不属于二审新证据，不应该采信作为定案依据。对第一组证据中的1、2号证据真实性、合法性无异议；对第3号证据的三性均有异议，达不到招商置业的证明目的。第二组证据中的1、2号证据，不符合证据形式，无负责人或经手人的签字，也未注明日期，不予认可。 经审查，本院对上诉人招商置业举示证据的真实性、合法性予以确认；对于相关证据的证明力，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，上诉人招商置业于2018年7月12日取得案涉商品房所在招商花园E区1幢不动产权证书。 本院认为：综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：1.招商置业是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约责任如何认定；2.一审法院判令招商置业限期办理不动产权证书是否得当。 关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理案涉商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人缴纳的相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审法院据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人关于双方未建立委托合同关系、上诉人收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 本案中，双方未约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，上诉人应当在交房之日起90日内（即2016年10月27日前）办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付办证所需文书，已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。 在案证据显示，上诉人与被上诉人于2015年4月10日签订《商品房买卖合同》，根据《不动产登记暂行条例》等规范性法律文件对于不动产登记条件的要求，上诉人于2018年7月12日取得案涉商品房的“幢首登”，始具备向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。一审法院依据上诉人取得的商品房备案证明书，认定案涉商品房已符合办理转移登记的条件，于法无据，本院予以纠正。上诉人主张已通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式，向被上诉人履行了通知义务，但从记载内容可知，前述文书资料系上诉人为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知上诉人在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知认定上诉人已履行完毕合同约定的文书交付义务。 上诉人另依据装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片、现场收集办证资料照片等证据，主张其至迟已于2017年9月24日履行通知义务，对此本院认为，前述相关证据均未明确通知对象，而上诉人设置“办理《不动产权证书》资料收集处”的地点是招商花园城D区曦园门口，前来提交办证资料的人员亦为D区业主，据此难以确认上诉人发布的提交办证资料通知，与位于E区的案涉商品房具有关联性，本院对其证明力不予确认。上诉人提交的办证资料显示，被上诉人于2018年12月18日向上诉人提交了不动产登记申请书、委托书等用于办理不动产权证的资料，本院据此认定上诉人至迟已于2018年12月18日完成了前述通知义务。因上诉人履行义务超过合同约定期限，被上诉人所诉违约事实成立，本院予以确认。 对于被上诉人提出的违约责任主张，上诉人以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拒不配合、协助为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，《不动产登记暂行条例》已于双方签订合同之前颁布施行，该条例确立的“二证合一”的不动产登记制度，不属于上诉人履行合同期间遭遇的不可抗力事由，上诉人以此抗辩责任承担，于法无据，本院不予采纳。同时，根据《不动产登记暂停条例》等规范性法律文件的规定，商品房转移登记的办理，以商品房出卖人办理完成商品房初始登记为前提。由此可知，上诉人办理商品房初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书，不以被上诉人是否予以协助、配合为条件。无论被上诉人是否及时缴纳契税，均与上诉人能否履行前述合同义务无涉。故此，对上诉人提出的该项上诉意见，本院亦不予采纳。 综上，一审法院对本案违约事实的认定正确，但对违约期间的认定不当，应予纠正。根据合同履行实际，违约期间应为2016年10月27日至2018年12月18日。 关于违约金如何计算的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准进行了明确规定。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，旨在敦促和规制出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。 关于第二个争议焦点。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人接受委托、代为办理房屋转移登记，一审法院判令上诉人限期90日为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审法院判令上诉人限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。 综上所述，上诉人招商置业的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7073号民事判决第一项、第三项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告饶应满交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告饶应满办理涉案商品房的不动产权证书；驳回原告饶应满的其他诉讼请求。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7073号民事判决第二项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告饶应满支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款285,712元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月27日起计算至2018年12月19日止）。 三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内，以285,712元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，支付被上诉人饶应满2016年10月27日至2018年12月18日期间的违约金。 四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年七月二日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷