云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1226号上诉人（原审被告）：王振海，男，汉族，1979年4月10日出生，住河南省郸城县。上诉人（原审被告）：贾迎真，女，汉族，1978年5月3日出生，住河南省郸城县。上述二上诉人共同委托代理人：罗晓洁，云南八谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董冬梅，女，汉族，1975年3月6日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈泽，云南冰鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：查朝立，云南冰鉴律师事务所律师。上诉人王振海、贾迎真因与被上诉人董冬梅不当得利纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王振海、贾迎真上诉请求：1.撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初9266号民事判决，改判驳回董冬梅的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定被上诉人董冬梅为云波小区8幢1层10号房屋的权利人属认定事实错误，因为被上诉人董冬梅对云波小区8幢1层10号房屋不属于善意买受人，其取得房屋的行为无效。2017年3月9日，上诉人委托案外人王建立代为出售二上诉人拥有的坐落于昆明市穿金路云波小区8幢1层10号的房产。《不动产权证书》颁发号:云（2016）盘龙区不动产权第0000956号，房屋面积83.66㎡。二上诉人仅委托案外人王建立办理相关手续，但并未授权王建立确定买受人和房屋出让价款。王建立接受委托后于2017年3月27日与被上诉人董冬梅签订《二手房买卖合同))，成交总价仅仅人民币67万元（以下均为人民币），单价仅仅8008.6元/㎡，而当时该位置的商铺市场均价已经高达25000元/㎡左右。王建立在未与二上诉人商定房屋价款的情况下，将该房产以明显低于市场价的价格出售给被上诉人董冬梅，并办理了过户手续。而被上诉人董冬梅与王建立原系夫妻关系，现二人虽离异但仍共同生活，且二人均长期在涉案标的房屋附近从事房产交易中介业务，对该区域房屋的市场价格非常清楚。因此，二人以不足市场价格三分之一的价格买卖二上诉人委托出售的商铺，明显具有恶意串通损害二上诉人利益的故意，其签订的《二手房买卖合同》当然无效。因此，被上诉人对云波小区8幢1层10号房屋不应享有物权，设定在标的物上的租赁收益也当然不应有被上诉人享有。被上诉人王振海、贾迎真辩称，董冬梅作为诉争房屋的所有权人，取得了房屋产权证，具有公示公信效力。王建立作为上诉人的代理人向董冬梅出售房屋，相应的法律后果应当由上诉人承担。房屋买卖合同不存在无效的情形。请求驳回上诉，维持原判。董冬梅向一审法院起诉请求：1.判令王振海、贾迎真返还不当得利50416元；2.本案诉讼费由王振海、贾迎真承担。一审法院认定的事实：2017年3月9日，王振海、贾迎真（委托人）与案外人王建立（受托人）签订委托合同，约定：王振海、贾迎真委托王建立代为出售房屋产权证号为云（2016）盘龙区不动产权第0000956号、权利人为王振海、坐落于昆明市穿金路云波小区8幢1层10号房屋，并代为收取售房款及办理出售房屋相关事宜。同日，昆明市中衡公证处对该《委托合同》进行了公证并出具公证书。2017年3月27日，案外人王建立以王振海、贾迎真委托代理人的身份与董冬梅（买受人）签订《二手房买卖合同》，约定：所售房屋登记坐落为穿金路云波小区8幢1层10号，房屋成交价款为67万元，房屋交付事宜由双方另行协商。同日，昆明市国信公证处对《二手房买卖合同》进行了公证并出具公证书。2017年4月1日，董冬梅登记为所售房屋的权利人并取得房屋不动产权证书。另查明，本案所涉房屋已出租给案外人彭中永，租金每年55000元已支付至2019年2月28日，并由王振海、贾迎真收取。一审法院认为，根据《民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。据此规定，构成不当得利的要件为没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失三个方面。本案中，王振海、贾迎真认为其收取租金的理由是董冬梅未支付购房款且涉案房屋未交付董冬梅；董冬梅认为未支付购房款是因王振海、贾迎真无法偿还王建立（董冬梅前夫）交由王振海、贾迎真保管的款项，故经双方协商将涉案房屋过户到董冬梅名下。一审法院认为，购房款是否应支付、如何支付以及房屋的交付问题属于其他的债权债务关系及房屋买卖合同的义务履行问题，与本案处理的不当得利纠纷不属于同一法律关系。王振海、贾迎真可另行主张权利。王振海、贾迎真已将涉案房屋出售给董冬梅，且董冬梅已于2017年4月1日办理了房屋权属登记，取得房屋不动产权利证书。根据《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案所涉房屋的所有权人已于2017年4月1日变更为董冬梅。另根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利义务，受租赁合同的约束。本案中，王振海、贾迎真与案外人彭中永的租赁合同仍在继续履行，所涉房屋的所有权已变更为董冬梅，董冬梅继承了出租人的权利义务，即租金的收取权利也自所有权变动时转移至董冬梅一方，王振海、贾迎真继续收取租金没有合法根据，构成不当得利，故王振海、贾迎真自2017年4月1日起收取的租金应返还给董冬梅，每年租金为55000元，至2018年2月28日共计11个月的租金50416元应予返还。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：王振海、贾迎真于本判决生效之日起十日内共同返还董冬梅2017年4月1日至2018年2月28日房屋租金50416元。本院二审期间，上诉人向本院提交新的证据，被上诉人未向本院提交了新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。针对双方当事人争议的事实，本院认为：对于上诉人提交的起诉状、传票以及案件受理通知书，本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。一审法院认定的事实与本院二审查证的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：董冬梅是否有权要求王振海、贾迎真返还房屋租金？针对争议焦点，本院认为，董冬梅与王振海、贾迎真签订了房屋买卖合同，并且实际办理了房屋所有权变更登记手续。王振海、贾迎真未提交证据证明本案房屋所有权变更登记所基于的法律关系无效或者可撤销。根据《中华人民共和国物权法》物权法第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”董冬梅自取得房屋所有权证即2017年4月1日起为诉争房屋的所有权人。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，董冬梅当然有权主张房屋所有权转移之后的租金收益。王振海、贾迎真继续收取租金没有合法根据，构成不当得利。故王振海、贾迎真自2017年4月1日起至2018年2月28日共计收取了11个月的租金共计50416元应返还给董冬梅。综上所述，王振海、贾迎真的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由王振海、贾迎真承担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 杨章亮审判员 李 娜二〇一九年七月十一日书记员 杨光普