石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初4468号 原告刘嘉亮，男，1993年8月20日出生，汉族，保险代理，住石家庄市新华区。 委托代理人张杰诺，河北冀督律师事务所律师。 委托代理人杜凯雨，河北冀督律师事务所实习律师。 被告河北明瀚房地产开发有限公司（以下简称“明瀚公司”），住所地石家庄市长安区红星街41号。 法定代表人罗飞飞，该公司总经理。 委托代理人殷华理，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托代理人刘岩，北京市盈科（石家庄）律师事务所实习律师。 原告刘嘉亮与被告明瀚公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘嘉亮及其委托代理人张杰诺、杜凯雨，被告明瀚公司之委托代理人殷华理均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘嘉亮向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《明瀚花香城内部投资认购协议》无效；2、判令被告返还原告首付款502245元及利息45658.95元（利息自2017年4月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年3月5日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月15日，原、被告签订《明瀚花香城内部投资认购协议》，约定由原告以银行按揭方式购买被告开发的明瀚花香城住宅楼一套，总价款为人民币502245元，合同签订后原告按照合同约定向被告交付首付款502245元。后原告了解到，被告至今仍未取得商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，协议无效。原告因退款事宜多次与被告协商未果，故原告诉至法院，望判如所请。 被告明瀚公司辩称，1、双方签订的是投资协议并非商品房买卖合同，且该认购协议系双方真实的意思表示，被告没有欺骗原告，没有故意隐瞒未取得预售许可证的行为，认购协议合法有效。2、双方于2017年4月15日签订的《“明瀚花香城”内部投资认购协议》（以下简称“认购协议”）从形式到具体内容均不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不属于商品房买卖合同。根据认购协议第四条第五款约定，“乙方对签订本认购协议时，甲方项目建设现状和项目手续现状是明知的”，即原告在签订认购协议时明知所认购的房屋当时是在建房屋，不具备预售条件，没有取得预售许可证，原告诉状的陈述与事实不符，且明显矛盾，可见存在故意隐瞒行为的是原告。事实上，原告是为了通过预先购买房产获取巨额利益，是不折不扣的投机炒房行为。该认购协议是双方真实意思表示，是合法有效的，原告要求退还房款并支付利息的诉求无事实及法律依据。综上，原、被告签订合同的行为是原告投机炒房以期获取高额利润的投资行为，故该认购协议不能简单的按照商品房买卖合同予以认定。请求法院依法查明事实，维护诚实信用的基本交易原则，维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 一、2017年4月15日，原、被告签订《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》（以下简称“认购协议”），约定：“甲方：河北明瀚房地产开发有限公司乙方：刘嘉亮……一、房屋概况及价款，项目名称（暂定名）明瀚·花香城，房号9号楼1单元2101室，使用年限70年……用途住宅，地上建筑面积89.51平方米，单价13990元，价款1252245元……合计：人民币（大写）壹佰贰拾伍万贰仟贰佰肆拾伍元￥：1252245元。二、投资付款方式……2、需银行贷款的：乙方于2017年4月12日缴纳定金/元，在五日内于2017年4月15日前交首付房款502245元（定金计入首付房款），办理银行贷款时在接到通知后，三日内携带贷款资料到指定银行，与银行签订贷款合同。首付房款不足银行首付款要求的，乙方应在三日内足额补交。……三、交房时间：2018年12月31日，交房标准详见附件。四、违约责任……2、甲方按本认购协议书中乙方登记的联系方式通知乙方签订正式《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后7日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》……5、甲方与乙方对本投资协议书签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务。乙方对签订本认购协议书时，甲方项目建设现状和项目手续现状是明知的。未经对方书面同意，本认购协议书不得出示给第三人。……”。 二、2017年4月15日，原告通过农业银行、邮储银行的账号向被告明瀚公司POS机刷卡消费502245元。被告于同日出具收据证实收到原告首付款502245元，注明：“明瀚·花香城9-1-210140%首付款”。 被告认可收到原告支付的购房款502245元，但称该合同进一步证明原告的购房行为属于投机行为，从合同的标题可以看出，实质上是以房产为载体的内部投资协议，故不适用商品房销售管理办法及最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释。 三、原告所购房屋至开庭之日尚未封顶竣工，工程一直处于停工状态且至今未办理预售许可证，也未交付原告。原告称据了解至开庭时被告开发的房产只交了1号楼的土地出让金，原告购买的二期9号楼未办理任何手续，但被告在签订协议时告知原告手续齐全，还可以办理贷款。被告称对于现在房屋的状态认可，但称依据认购协议第四条第5款的约定，原告对于项目手续现状是明知，被告不存在违约故意隐瞒的情形，双方签订的协议标题就可以看出为内部投资认购协议，该协议中也没有约定利息的部分，原告要求被告返还房款及利息无依据。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原、被告于2017年4月15日签订的认购书，现原告以认购书中所购买的商铺未取得商品房预售许可证为由，主张合同无效。被告辩称，该协议的性质系投资并非商品房买卖，不应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）认定合同效力。根据原、被告签订的认购协议，约定了明确的房号，购房款的金额及缴纳方式，故该认购协议符合解释的规定，属于商品房买卖合同纠纷。因被告截止开庭之日尚未取得商品房预售许可证，故原、被告签订的认购协议应属无效。合同无效后，原告缴纳的购房款，应由被告返还。关于购房款的数额，被告认可其缴纳的首付款为502245元，故应当由被告返还给原告。根据认购协议第四条第5款的约定，原告对签订认购协议书时，被告项目建设现状和项目手续现状是明知的，故原告对于涉案房屋未取得商品房预售许可的事实应为明知。对于认购书的签订及无效，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任，故对原告要求被告支付利息的请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告刘嘉亮与被告河北明瀚房地产开发有限公司于2017年4月15日签订的《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》无效； 二、被告河北明瀚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘嘉亮购房款502245元。 三、驳回原告刘嘉亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9279元，减半收取4639.5元，由被告河北明瀚房地产开发有限公司负担（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费9279元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇一九年七月十二日 书记员  胡江涛