广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16488号原告：佛山市紫玫瑰物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文昌路敦厚批发市场46149-8号，统一社会信用代码91440604570188156N。法定代表人：张古伍。委托诉讼代理人：钟世学，男，汉族，1946年7月12日出生，住广东省龙门县，系原告的员工。被告：唐艳君，女，汉族，1982年9月16日出生，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市紫玫瑰物业管理有限公司诉被告唐艳君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日受理后，适用小额诉讼程序审理，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉提出如下诉讼请求:1.判令被告支付2018年1月至2019年4月的公用电分摊费用292.70元；2.判令被告支付2018年5月至2019年5月的住宅物业管理费1660.10元；3.判令被告支付滞纳金292.92元（1952.80元×万分之五／日×300天）；4.判令诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回上述第三项诉讼请求。事实和理由：2017年10月，原告通过招标形式中标（标号：0724-1700K09N1211）被告所居住小区进行物业管理。绝大多数住户均按约定依期缴纳相关管理费用。但被告经多次催促均欠下2018年1月至2019年4月的公用电分摊费用292.70元、2018年5月至2019年5月住宅物业管理费1952.80元，应支付滞纳金292.92元，总计2245.72元。被告无理拖欠多项管理费，违反相关物业管理之规定。原告为此起诉。被告主要辩称，被告是涉案小区21座202的业主，被告之所以不交管理费，是因为被告作为一名业主的核心利益被侵犯了，该小区的业委会和物业，涉嫌利益输送，侵害业主利益。物业服务美其名日是服务业主，其实与业委会架空业主的权力。被告曾经反应到各主管部门，都没有办法有效维权。除了各种拖延籍口和不回复，就是各部门踢皮球。资料未全，但足以证明，被告跑了不少部门，也提交了很多反对的声音。证据中虽然没有住建的签名，但是被告最少去了2次住建部门投诉。甚至也曾经回复过原告，不是不交管理费，是暂缓交管理费，等中院的判决以后再交。据被告所知，小区不交管理费的业主，年份超过2年或更甚的还有，但是这次被起诉的几个人都是反对业委会的主要业主之一。被告不承认未经表决的《物业服务合同》和里面的侵犯业主的条款。本应和业委会解决合同问题的物业却帮业委会起诉这些维权的业主。物业和业委会是联手起来，对抗业主，试问被告作为消费者，为什么连唯一的维权的资格都没有?物业公司和业委会沆瀣一气是有迹可寻的，以往也发生了涉及多起涉及物业公司和业委会的的案件。除了不交管理费外，被告根本没有办法可以维护自身的利益。在业委会不服禅城区法院判决物业合同无效上诉后，案件暂停审理长达一年之久等业委会补齐资料，现在无效合同也已经到期，在上一次征求业主意见、物业合同不过的情况下，又一轮新的续聘投票开始了。被告要求恢复审理无果。小区的管理现状，脏乱差是有目共睹，法院已查阅《佛山市禅城区国土城建和水务局关于2018年7．8物业管理专项检查情况的通报》中在档案，设备设施管理、环境卫生管理、电动车、消防、扫黑除恶、固废、电力设施方面存在问题。对于投票不公和业委会和物业走法律漏洞，举个例子，被告等业主曾经举行罢免业委会的行动，求助于石湾街道办和丽银社区居委会，但罢免行动一次又一次被阻挠及无法进行正常诉求，还遭遇说谎，欺骗业主行为。争取了2次，由业委会不承认纸质投票，到大家争取到20％的业主授权开临时业主大会，可以进行网上平台投票表决后，投票居然只有短短一周，必须得到1230户业主的同意。而罢免业委会的投票，必须由业委会操作，所以，被告等业主的宣传消息完全被动，也没有投票机和各种辅助，只有靠业主上门扫楼。每位业主都有工作，恰逢五一假期，所以被告等业主要求延期投票，但遭到业委会的直接无视。小区业主维权根本无办法正常进行。小区直接被物业和业委会操控。康城小区自从第二届业委会成立之后，欺骗业主投票不续聘旧物业开始，就聚集一帮人等，有组织有预谋有规划的，聘请律师利用法律漏洞行不轨之事，包括招投标的时候，网上公布的标书与最后标书不符，甚至到紫玫瑰物业中标，里面有违规操作。被告等业主可以怎么做?过程中有反映到居委会，和业委会开会等种种方面都尝试过，居委会也有律师到场调解，最后建议是上法庭解决。被告等业主和业委会打官司的2场判决书，其中一场判决了《物业服务合同》无效。对于物业服务合同不认同的有很多：项目承包方式为包干制，但是居然可以用公共收益弥补物业管理区域内，物业服务费用的不足，全年使用额度，不得高于公共收益金当年收益总额(扣除应支付给乙方的服务费之外的部分)的30％；小区绿化维护不达标；在清洁或绿化作业过程中产生的水电费(包括公共用水用电)由全体业主支付。承诺的评分标准并没有执行，南停车场额外支付保安费、和额外管理费等等。种种不合理的合同条文，没有经过业主表决。去年7月，小区曾经发生一起小区业主因突发疾病，死在冲凉房的事件足以说明，物业没有按合同实行巡楼制度、搞卫生，也说明业委会没有真正为小区业主利益着想，包庇这一切的发生。如果法庭认为以上足以支持业主可以不交管理费，业主的核心利益将无法得维护。本院经审理认定如下事实：一、涉案物业概况。被告是位于佛山市禅城区港口路1号（世纪康城）二十二座201房的房屋（以下简称案涉房屋）的业主，房屋的建筑面积为98.25平方米。二、物业服务合同签订情况。2017年4月1日，佛山市禅城区“世纪康城”物业区域第二届业主委员会与案外人国义招标股份有限公司签订《项目委托代理协议》，约定由该业主委员会委托案外人国义招标股份有限公司就案涉房屋所在的佛山市世纪康城小区物业管理服务项目组织实施采购。后案外人国义招标股份公司于2017年5月5日发布招标公告，就相关采购条件、招标条件作出公示。原告参与竞标并中标。2017年6月14日，佛山市禅城区“世纪康城”物业区域第二届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《世纪康城物业服务合同》（以下简称《服务合同》），约定由该业主委员会委托原告为涉案世纪康城小区提供物业管理服务，服务期限为2017年6月14日至2019年6月15日；承包方式为包干制；收费标准为高层住宅1.3元／月／平方米、汽车位35元／月／辆，摩托车位8元／月／辆。《服务合同》第十六条约定，原告要确保员工人数不少于34人，若人员数量不足的，甲方有权按实际人员数量付款，即按总合同金额、以34人为标准，按减少的人员比例做相应比例的扣减，或终止合同。该合同还就服务人员配置要求、物业管理目标、服务质量及标准、具体实施方案等事项做了约定。该合同的附件包括《世纪康城小区“管家式”物业服务方案》、《附件二：物业管理服务要求及标准》、《附件三：物业管理工作绩效考核办法》、《附件四：世纪康城南停车场代管协议》四份文件。《服务合同》签订后，原告于2017年7月份进入涉案小区提供物业服务。2018年4月19日，本院在审理梁桂波诉佛山市禅城区“世纪康城”物业区域第二届业主委员会业主撤销权纠纷一案中，作出（2017）粤0604民初8396号民事判决书，判决认定上述《服务合同》的内容未经业主大会表决，仅作公示及征求意见，违反律规定及《业主大会议事规则》规定，侵犯小区业主的权益，属于无效合同。判决后，当事人上诉，该案现仍在佛山市中级人民法院二审审理中。三、物业费交纳情况。被告至今尚未交纳2018年1月至2019年4月的公摊电费、2018年5月至2019年5月住宅物业管理费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案双方的争议的焦点在于：1.被告应否向原告支付物业服务费用和公摊电费？2.物业服务费用和公摊电费的数额是多少？关于第一个焦点。本院经审理认为，无论涉案《服务合同》是否有效，被告均应向原告支付物业服务费用和公摊电费。理由是：第一，假若涉案《服务合同》有效。根据《最高人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该物业管理服务合同对原告以及包括被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。在原告已经履行合同所约定的提供物业管理服务义务的情况下，被告自然应支付相应的物业服务费用等费用。第二，设若佛山市中级人民法院二审维持一审判决结果，涉案《服务合同》无效。由于该合同是因其内容未经业主大会表决，违反法律规定及《业主大会议事规则》规定，侵犯小区业主的权益无效，合同无效的原因不在原告方，且原告已经为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间已经存在事实上的物业服务合同关系，被告客观上享有了原告物业管理服务活动所带来的利益，故被告应当支付相应的物业服务费。关于第二个焦点。被告应付的物业服务费的标准，应依照（在合同有效的情况下）或者参照（在合同无效的情况下）涉案《服务合同》约定的费用标准，结合该合同所约定的服务内容和质量要求以及原告提供物业管理服务的实际情况进行确定。无证据显示原告所提供的物业管理服务存在重大瑕疵或者明显低于合同约定服务要求的情形，故原告要求按照该合同约定的费用标准，即高层住宅1.3元／月／平方米、汽车位35元／月／辆向被告计收物业服务费，无不合理，本院予以支持。至于被告提出因不满小区业委会和物业服务公司的关系而主张缓交物业服务费用的抗辩意见。首先，本案的具体物业服务合同关系存在于原、被告双方之间，小区业委会非本案具体物业服务合同关系的相对人，根据合同相对性原理，被告与业委会的矛盾纠纷不能成为其对抗原告的法律事由。被告与业委会之间的矛盾纠纷，应另循途径解决，不在本案处理的范围。其次，由于物业管理公司提供的服务也具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。被告的诉求不宜通过缓交物业费用的方式来解决。再次，对于原告提供的物业管理服务所存在的瑕疵，被告可通过要求原告对存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等正当途径主张权利，而非通过拖延支付物业服务费用方式进行对抗。故本院对被告的抗辩意见不予采纳。原告主张被告尚欠2018年1月至2019年4月的公用电分摊费用292.70元、2018年5月至2019年5月的住宅物业管理费1660.10元。被告对该欠费的数额无异议，本院予以认定，对原告要求被告支付上述费用的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告唐艳君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市紫玫瑰物业管理有限公司支付佛山市禅城区港口路1号二十二座201房2018年5月至2019年5月物业服务费1660.10元；二、被告唐艳君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市紫玫瑰物业管理有限公司支付2018年1月至2019年4月的公用电分摊费用292.70元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告唐艳君负担。被告应负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告。本判决为终审判决。审判员 羊 挺二〇一九年七月二十五日书记员 蔡漪琳