江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0191民初755号原告：南昌新城悦盛房地产发展有限公司，住所地：江西省南昌市高新区高新五路588号耐林中心15层，统一社会信用代码：913601003105990552。法定代表人：唐云龙，系公司执行董事。委托诉讼代理人：孙泽宇，男，1992年11月1日出生，住上海市闵行区，系公司员工。被告：江西省新远商务有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区中山路79号，统一社会信用代码：913601007363954713。法定代表人：冯海钟，系公司执行董事。委托诉讼代理人：熊良明，江西阳明阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽君，江西阳明阳律师事务所律师。被告：冯海钟，女，汉族，1960年9月14日出生，住江西省南昌市东湖区。原告南昌新城悦盛房地产发展有限公司（以下简称新城悦盛公司）与被告江西省新远商务有限公司（以下简称新远公司）、冯海钟租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告新城悦盛公司委托诉讼代理人孙泽宇、被告新远公司委托诉讼代理人熊良明、徐丽君、被告冯海钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城悦盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告新远公司向原告支付2018年11月18日至2018年12月6日的租金10938.59元，并支付逾期付款违约金（以10938.59元为基数，按照每日千分之一的标准，自2018年11月18日起计算至实际支付之日止）；2、判令确认被告新远公司向原告支付的履约保证金32898元作为违约金，原告不再退还；3、判令被告新远公司向原告支付已减免的租金差额148041元；4、判令被告新远公司向原告支付装修工程款损失295000元；5、判令被告新远公司于原告指定的时间将商铺恢复毛坯状态后交还原告，并按照1644.92元/日的标准向原告支付占用费（暂自2018年12月12日计算至2018年12月19日，共8日，计13159.36元）；6、判令被告冯海钟对被告新远公司上述行为承担连带责任；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告新远公司于2016年9月26日签订《租赁合同》，原告将位于南昌市高新区艾溪湖北路77号新城吾悦广场1004-1号商铺出租给被告新远公司，约定租赁期限为五个租约年，租金按照该合同约定的固定租金标准计算。后原告同被告新远公司签订了《租金变更协议》，约定在被告新远公司无任何违约行为前提下，原告给予被告新远公司共计9个月租金减免优惠（截止原告起诉之日，上述租金减免均已履行）。后原告、被告新远公司以及上海玖雅商业道具有限公司（以下简称玖雅公司）签订了《装修施工协议》，约定由原告向被告新远公司提供商铺装修扶持款共计50万元，该费用由原告直接支付给玖雅公司。若被告新远公司存在违约行为的，除按照《租赁合同》约定承担违约责任外，需向原告赔偿装修工程款损失。2016年9月30日，被告冯海钟就被告新远公司的上述行为向原告出具了《连带责任担保书》，表明被告冯海钟自愿为被告新远公司的上述行为承担连带责任。按照合同约定，被告新远公司应履行按时交租（费）、服从管理、正常经营等义务，被告新远公司应于2018年11月17日前向原告支付2018年11月18日至2019年2月17日租金，但经原告多次催告，被告新远公司始终未能缴纳，且被告新远公司自2018年11月20日起已擅自停业，不再经营。原告多次与被告新远公司沟通无果，后于2018年12月5日按照合同约定地址向被告新远公司发出了《解除合同通知》，被告新远公司于2018年12月6日签收，《租赁合同》已于2018年12月6日解除。原告于2018年12月14日向被告新远公司寄送了《清铺通知》，被告新远公司于2018年12月15日签收，并对货品进行了搬离，但对于商铺内装修等至今仍未进行拆除。根据合同约定，应当向原告支付违约金、占用费、装修工程款等相关损失。现被告的行为已严重违反合同约定，故原告起诉至法院。被告新远公司、冯海钟共同答辩称，原告新城悦盛公司与被告新远公司于2016年9月26日签订《租赁合同》，于2016年11月18日被告新远公司进场经营，由于原告新城悦盛公司未能按原宣传内容招商，致被告新远公司经营的LACOSTE品牌产品无法正常运营。被告新远公司于2018年5月8日向原告新城悦盛公司提出提前解除租赁合同。原告新城悦盛公司与被告新远公司于2018年7月12日同意在双方互不追责的情况下提前解除租赁合同。2018年7月16日原告新城悦盛公司将《租赁解除协议》发给被告新远公司。在征得原告新城悦盛公司同意提前解除租赁合同的情况下，向总部申报关闭新城吾悦广场店，待总部批复关店后，被告新远公司再无经销LACOSTE品牌商品授权，但此时，原告新城悦盛公司却违背之前承诺，不同意解除租赁合同。在被告新远公司离场前后，双方一直沟通解除合同的相关事宜，但由于原告新城悦盛公司一直推诿（且是原告新城悦盛公司内部各工作部门相互推诿）导致问题无法解决，由此造成的扩大损失应由原告新城悦盛公司承担。被告新远公司于2018年11月20日因无LACOSTE品牌商品经销权而停业，停业前屡次催促原告新城悦盛公司办理房屋交接手续并签订租赁解除协议，原告新城悦盛公司屡次推脱直至2018年12月6日被告新远公司搬离承租场地。被告新远公司不属于违约，故不愿意承担该期间内租金和物业费用。被告新远公司不存在违约行为，故，原支付的履约保证金应当退还。已减免的租金是双方的真实意思表示，不应当再行支付。根据双方于2016年9月20日签订的《装修施工协议》中装修范围注明，原告新城悦盛公司支付伍拾万元工程款用于1004-1店铺的硬装（包括吊顶、地面、墙面等装饰，灯具和货架的安装费用）。在被告新远公司离场后就有新的承租人进场经营，且完全使用了场地的硬装（说明发生在场地内的50万元装修物已被被答辩人使用），根据公平原则，由原告新城悦盛公司支付的295000元装修款不应由被告新远公司承担。被告新远公司系被原告新城悦盛公司清出，且装修物又是被原告新城悦盛公司完全使用，恢复原状已不可能。综上所述，望法院查清案件事实后依法驳回原告新城悦盛公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月26日，原告新城悦盛公司与被告新远公司签订《[南昌]吾悦广场租赁合同》，约定由被告新远公司承租位于南昌市高新技术开发区艾溪湖北路77号新城吾悦广场1004-1商铺，计租面积为164.49平方米，经营品牌为Lacoste，经营用途为男装，租赁期限自2016年11月18日起至2021年11月17日止。双方约定：被告新远公司向原告新城悦盛公司支付32898元作为履约保证金，原告新城悦盛公司在被告新远公司无任何违约或欠费的情况下，在租赁期届满后30日内将履约保证金无息退还给被告新远公司。关于合同终止、解除，双方约定：双方协商一致，可提前终止本合同，但应采取书面形式予以确认。关于违约，双方约定被告新远公司如果未经双方协商一致，单方提前终止本合同，或者未经原告新城悦盛公司书面同意被告新远公司单方面撤场，或连续3日不营业的，或一个月累计5日不营业的，视为根本违约，原告新城悦盛公司有权解除合同，收回该商铺，已支付的履约保证金作为违约金，有权不予退还，被告新远公司还须赔偿原告新城悦盛公司的全部损失，包括但不限于因合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于3个月）的租金及管理费损失。同日，双方再次签订《租金变更协议》，其中关于租金，双方补充约定：原告新城悦盛公司为支持被告新远公司经营，同意在约定情况下，将第1个租约年第2期租金变更为16449元，第3期租金变更为16449元，第4期租金变更为16449元；被告新远公司第2个租约年第1期租金变更为16449元，第2个租约年第2期租金变更为32898元。被告新远公司承诺，如被告新远公司违反变更协议第一条的任何一项，除应按原合同约定承担相应违约责任外，并应按原合同约定的租金标准向甲方支付租金，如被告新远公司已按变更后的租金标准向甲方补足租金变更后的租金差额。同日，原告新城悦盛公司、被告新远公司与案外人上海玖雅商业道具有限责任公司签订《[南昌吾悦广场]装修施工协议》，约定由原、被告共同选定案外人负责案涉店铺的装修事宜，装修价款为固定包干50万元，由原告新城悦盛公司负责支付给案外人，装修工期自2016年9月25日至2016年10月25日。关于违约责任，三方约定：租期内如被告新远公司擅自单方面提前终止租赁合同或未经原告新城悦盛公司同意擅自撤场的，除应承担违约责任外，还应当赔偿原告新城悦盛公司按照协议已支付的装修工程款损失，计算为：装修工程款损失=装修工程款×（1-乙方在该商铺的实际经营时间÷租赁合同期限）。协议签订后，原告新城悦盛公司陆续向案外人上海玖雅商业道具有限责任公司支付50万元。2016年9月30日，被告冯海钟向原告新城悦盛公司出具《连带责任担保书》，内容为：被告冯海钟同意关于案涉1004-1号店铺的《租赁合同》、《商铺装修施工协议》的全部条款，保证承租方能够按期开业，保证范围包括但不限于承租方按照前两个协议应支付的租金、管理费、公用事业费用，以及违约时的违约金、损失赔偿和实现债权的费用等，保证期间为承租方在保证范围内应承担债务的履行期届满之日起两年。2018年7月，因经营不善，被告新远公司与原告新城悦盛公司商议提前终止案涉租赁合同问题，双方达成了初步意向，并通过往来邮件、微信聊天等方式，商议被告新远公司提出的关于提前终止协议并撤柜等相关事宜。2018年11月17日，原告新城悦盛公司的工作人员最后回复继续合作，要求被告新远公司按时缴纳租费，不然要追回剩余的装修费用才同意解约，双方必须达成共识，被告新远公司才能撤柜。后因装修费用问题，双方并未达成最后解除租赁合同的最终书面协议。2018年11月20日，原告新城悦盛公司工作人员发现被告新远公司未开业，立即进行催促，被告新远公司告知原告新城悦盛公司目前店铺处于无货无授权的状态。2018年11月22日，原告新城悦盛公司工作人员询问被告是否已单方撤柜，被告新远公司回复正在安排撤柜，但店铺内共计688件货品因原告新城悦盛公司阻碍，今天未能撤出。2018年11月23日至11月26日期间，双方仍在协商书面解除协议的具体条款与签订事宜。2018年11月13日，原告新城悦盛公司向被告新远公司发送《费用催缴通知书》，通知被告：截至2018年11月13日，被告尚有租金51814.35元，管理费22206.15元逾期未付清，构成违约，原告新城悦盛公司要求被告新远公司按约支付违约金，否则原告新城悦盛公司有权解除合同、收回商铺、不予退还履约保证金，并有权要求赔偿损失，同时有权暂停对承租商铺提供水、电或其他服务。2018年12月3日，原告新城悦盛公司向被告新远公司发送《解除合同通知书》，内容为：因被告新远公司逾期未支付租金、管理费，且自2018年11月20日起擅自停业，未按原告要求整改，构成根本违约，原告新城悦盛公司自即日起解除与被告新远公司的租赁合同，并要求被告新远公司立即付清欠款、退回商铺，并按约定承担违约责任，同时赔偿原告新城悦盛公司损失。2018年12月10日，原告新城悦盛公司向被告新远公司发送《清铺通知》，内容为：原告新城悦盛公司要求被告新远公司立即交还商铺，并支付占用费，以及相关公用事业费，同时，原告新城悦盛公司有权按照约定自行进入该商铺处置，并有权不予返还租赁保证金。诉讼中，原、被告均陈述：租赁关系实际于2018年12月6日终止，2018年12月18日，被告新远公司将场内货物全部搬离。在被告新远公司撤场后，原告新城悦盛公司继续使用了案涉商铺。上述事实，有当事人举证及当事人陈述在案，以及如下证据：《租赁合同》、授权委托书复印件、租金变更协议、《[南昌吾悦广场]装修施工协议》及汇款凭证和发票、《连带责任担保书》、《费用催缴通知书》、《解除合同通知书》、《清铺通知》及EMS邮寄单、解除租赁协议、微信聊天截屏、刘继红手机号、魏盈手机号和微信号、张惠手机号和微信号、3张照片、视频资料等在卷佐证，予以确认。本院认为，原、被告签订的《[南昌]吾悦广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对不违反法律、行政法规强制性规定的合同内容，本院确认合法有效，当事人双方应按约全面履行各自义务。关于原告新城悦盛公司主张被告新远公司支付2018年11月18日至2018年12月16日租金的诉讼请求。诉讼中双方均确认，租赁关系实际于2018年12月6日终止，2018年12月18日被告新远公司将所有的货物清空退场。虽被告新远公司辩称双方从2018年7月开始一直在协商撤柜事宜，且已经达成了口头协议，但是从被告自己提供的证据来看，双方并未最终就提前解除协议事宜达成一致。根据《[南昌]吾悦广场租赁合同》的约定，只有在双方协商一致并达成书面协议的情况下，方可提前终止本合同，否则被告新远公司单方撤场的行为应视为根本违约，原告新城悦盛公司可向其主张租金。基于双方均确认租赁关系实际于2018年12月6日终止，被告新远公司在合同权利义务未终止的情况下，仍应按约向原告新城悦盛公司支付2018年11月18日起至2018年12月6日的租金，计算为：105元/㎡/月×164.49㎡÷30日×19日=10938.59元。原告新城悦盛公司诉请租金应计算到2018年12月16日，但考虑到原告新城悦盛公司在2018年12月3日寄送、被告新远公司于2018年12月6日签收的《解除合同通知书》是原告新城悦盛公司按照合同约定行使了单方解除权，虽然按照约定，原告新城悦盛公司有权随时解除合同，但原告新城悦盛公司作为出租人依法仍应在合理期限之前通知被告新远公司搬离，且原告新城悦盛公司亦是在2018年12月10日才发出《清铺通知》。综上，对原告新城悦盛公司主张的2018年12月7日起至2018年12月16日期间的租金，不予支持。关于原告新城悦盛公司提出的第2、3项诉讼请求。根据《[南昌]吾悦广场租赁合同》和《租金变更协议》的约定，在被告新远公司出现拖欠租金、管理费等违约情形时，原告新城悦盛公司有权解除合同，收回该商铺，已支付的履约保证金作为违约金，有权不予退还，被告新远公司还须赔偿原告新城悦盛公司的全部损失，包括但不限于因合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于3个月）的租金及管理费损失，以及补足变更后的租金差额。以上约定不违反法律规定，且因被告新远公司单方撤场，影响了原告新城悦盛公司可期待利益，原告新城悦盛公司基于双方长期合作而优惠减免的9个月租金，应由被告新远公司按约补充支付，计算为：16449元/月×9个月=148041元。且被告新远公司所缴纳的履约保证金32898元按约亦不予退还。关于原告新城悦盛公司诉请的装修工程款损失295000元。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，虽双方在《商铺装修施工协议》中约定，如因被告新远公司违约而解除合同的，被告新远公司除承担上述违约责任外，还应赔偿原告新城悦盛公司按照协议已支付的装修工程款损失。但上述约定并非以原告新城悦盛公司的实际损失为依据，而是原告新城悦盛通过事先约定来防范被告新远公司的违约行为。通过现有证据可知，在被告新远公司撤场后，原告新城悦盛公司又使用了案涉商铺作为其他经营场所，可见原告新城悦盛公司支付的装修款并不因为被告新远公司的单方解约行为而直接归零，仍有一定的商业价值，且装修成果大部分留在原告新城悦盛公司的商铺内、在原告新城悦盛公司未能举证证明或合理说明被告新远公司的违约行为给其造成了哪些损失的情况下，其主张被告新远公司赔偿295000元装修损失的诉请，缺乏事实和法律依据，且不尽合理，不予采纳。关于原告新城悦盛公司主张被告新远公司将商铺恢复成毛坯后交还给原告，并支付占用费的诉讼请求。结合《[南昌]吾悦广场租赁合同》和《商铺装修施工协议》可知，被告新远公司租赁案涉商铺时，案涉商铺已装修完工，并不是毛坯状态，不存在“恢复毛坯”一说。同时，原告新城悦盛公司装修案涉商铺，也不完全是为了被告新远公司的经营，更多的还是为了保持新城吾悦广场整洁、干净、舒适的经营环境，在此基础上再根据被告新远公司的具体经营需要进行部分细节上的特殊施工。故原告新城悦盛公司主张被告新远公司将案涉商铺恢复成毛坯，缺乏事实依据且并无必要，还有可能损害原告新城悦盛公司自身利益，不予支持。关于占用费，虽合同中约定被告应在解除合同次日将商铺恢复原状并搬离，否则支付占用费，但如前所述，商铺并无恢复原状的必要，且原告新城悦盛公司主张被告违约本身就是基于被告提前撤场，拒不开业等项，可知被告新远公司并无实际占用场地，拒不交还商铺的行为。故对占用费，不予支持。关于被告冯海钟的违约责任。根据《连带责任担保书》可知，被告冯海钟自愿为被告新远公司所拖欠的租金、违约金等承担连带清偿责任，上述意思表示不违反法律规定，应予确认，被告冯海钟应对被告新远公司应支付的租金和违约金等承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江西省新远商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告南昌新城悦盛房地产发展有限公司支付2018年11月18日至2018年12月6日的租金10938.59元；二、被告江西省新远商务有限公司向原告南昌新城悦盛房地产发展有限公司缴纳的履约保证金32898元不予退还；三、被告江西省新远商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告南昌新城悦盛房地产发展有限公司支付已减免的租金差额148041元。四、被告冯海钟对本判决第一、三项承担连带清偿责任。五、驳回原告南昌新城悦盛房地产发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由被告江西省新远商务有限公司、冯海钟连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  杨柳桃二〇一九年七月二十六日法官助理欧阳良明书记员伍建颖