山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初2477号 原告：王德文，女，1978年2月11日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：王业海（特别授权代理），泰和泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕腾（特别授权代理），泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告：张鑫，女，1987年9月11日出生，汉族，户籍所在地济南市。 原告王德文与被告张鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告王德文及其委托诉讼代理人王业海到庭参加了诉讼，被告张鑫经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王德文向本院提出变更后的诉讼请求：一、依法解除原被告签订的《商铺租赁合同》；二、依法判决被告支付原告自2019年1月1日起至公告送达之日止即2019年6月9日的房屋租金38866.67元；三、依法判决被告赔偿原告损失22000元；四、依法判决被告偿还原告垫付的水、电费共计6140.35元；五、依法判决被告偿还原告垫付自2018年9月1日至2019年6月9日物业费共计7397.03元；六、依法判决被告承担本案诉讼费。事实理由：原、被告于2018年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定租期五年，被告交纳房屋租金至2018年12月。之后原告提醒被告续交租金，但被告一直未予交纳，在未通知原告的情况下搬离房屋后失联。被告违反合同约定，恶意拖欠租金，物业费，水电费，致使原告订立合同的目的无法实现，且因被告原因造成原告无法短期内再行对外出租房屋，其行为已严重侵害了原告的合法权益，依据民诉法相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 张鑫缺席未答辩。 王德文围绕其诉讼请求提供如下证据：《不动产权证》、《商铺租赁合同》各一份；欠费提醒及催费通知；物业费发票6份、水电费发票各1份；微信聊天记录。根据当事人的陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月1日，王德文（甲方、出租方）与张鑫（乙方、承租方）签订商铺租赁合同，合同约定：甲方将位于济南市历城区XX具有合法产权的商铺出租给乙方，总建筑面积227㎡；租赁期限自2018年5月1日起至2023年5月1日止，共5年；甲乙双方商定，租赁期内该房屋的年租金总额为80000元，每年递增8000元，即第一年租金为80000元，第二年租金为88000元，第三年租金为96000元，第四年租金为104000元，第五年租金为112000元，押金为6000元，付款方式为押一付六，乙方应于每次账期到期当月提前15天向甲方支付下期租金，乙方超过15天未及时支付，视为违约，甲方有权立刻终止合同，押金不退，作为补偿甲方的损失。乙方须对自己的经营行为负责，依法按时交纳应由其负担的各项税费，乙方负责交纳的费用包括如下项目：水电费、物业费等。租赁期间因经营不善或其他原因导致乙方无法经营，经甲方同意，乙方需提前三个月提出申请终止合同，以便于甲方及时另外出租，乙方如未提前告知，视为违约，押金不退并赔偿甲方当年三个月租金；乙方合同期满后不再续约，经甲方确认，乙方在合同期内无违约行为，并结清相关费用（包括但不限于水、电、卫生、物业管理等费用）后，甲方无息全额退还押金。第八条违约金和违约责任若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或者转租他人，视为违约，赔偿乙方装修，经营等损失。第九条合同的解除2、乙方恶意拖欠或不支付到期租金，或乙方利用租赁物进行非法活动，或乙不承担维修责任致使出租物或设备严重损坏的，甲方有权解除协议，乙方承担违约责任。合同签订后，王德文交付了房屋，张鑫支付了2018年12月31日之前的房屋租金。 2018年12月16日，王德文通过微信联系张鑫（微信号XX，昵称XX）联系，内容载明:“王：张鑫，你看看商铺的下半年房租需要支付了，那天有空转一下吧。张：幼儿园不让干了，月底之前我看看怎么处理……”2018年12月23日，王德文通过微信联系张鑫，内容载明:“王：张鑫，你看看商铺续租的事情，能给我个答复吗。张：刚开完家长会，我要不租的话你想怎么处理。租的话交半年房租，不租的话交两个月房租，一月一号打钱是吧。王：对。”2019年1月2日，王德文再次通过微信联系张鑫询问是否继续租赁涉案房屋，但张鑫未予以回复。2019年1月3日，物业管家联系王德文称涉案商铺的门一直开着，王德文到涉案商铺发现门窗均敞开，张鑫已经搬离。此后，王德文联系张鑫均未果。 2019年1月5日，中海物业管理有限公司济南分公司城央管理处向王德文发送欠费提醒，内容载明：“截止到目前，您2018年9月1日至2018年12月31日的物业管理费3181.52元及其他相关费用（水费995.35元，电费5145元）共计9321.87元尚未交纳，请您尽快于2019年1月15日前移步到管理处交纳，以免产生滞纳金给您带来额外损失，感谢您的支持和配合。”2019年3月1日，中海物业管理有限公司济南分公司城央管理处向王德文发送催费通知，内容载明：“截止到目前，您2019年1月至2019年2月的物业管理费1590.76元及其他相关费用（水费0元，电费0元）共计1590.76元尚未交纳……请您接到本通知后三日内到管理处交纳上述费用，逾期缴纳我司将采取必要的法律措施进行催收。”王德文提供山东增值税普通发票四张，证明王德文于2019年3月1日代张鑫缴纳水费995.35元、电费5145元、物业费3181.52元、物业费1590.76元。2019年7月11日，王德文按每月795.38元缴纳自2019年3月1日至2019年7月31日物业费。 另查明，案涉房屋系王德文单独所有，用途为其他普通商品住房用地/配套商业，房屋建筑面积为227.25㎡。张鑫在欠付水电费、物业费且未提前通知王德文的情况下，搬离涉案房屋，王德文为主张房屋租金、水电费、物业费及相应损失，于2019年3月14日诉至本院，本院于同日受理。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。张鑫在合同履行过程中擅自搬离房屋且无法联系，系以其行为表明不再继续履行合同，构成根本违约，故王德文要求解除合同，于法有据，应予支持。《合同法》第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。张鑫租金支付至2018年12月31日，王德文自2019年1月3日得知张鑫擅自搬离房屋后联系未果，应意识到在张鑫搬离后再继续履行合同的可能性较小，应采取适当措施防止损失扩大，即及时另外寻找租客，减少房屋闲置时间，避免损失的扩大，这是法律规定的守约方及时减损义务。王德文没有及时采取措施避免损失扩大，应当承相应责任。张鑫构成违约，应承担违约行为给相对方造成的实际损失，该损失应为王德文另寻租客的合理期间的租金损失，而非涉案租赁合同继续履行的应付租金，故王德文请求张鑫支付2019年1月至6月9日期间租金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 张鑫构成根本违约，理应承担违约责任。原、被告签订的商铺租赁合同约定，租赁期间因经营不善或其他原因导致乙方无法经营，经甲方同意，乙方需提前三个月提出申请终止合同，以便于甲方及时另外出租，乙方如未提前告知，视为违约，押金不退并赔偿甲方当年三个月租金。因张鑫租赁期间擅自搬离房屋，理应赔偿王德文合理期限内的租金损失，王德文主张张鑫赔偿三个月租金的实际损失，符合法律规定和合同约定，应予支持，但三个月租金数额应为80000元÷12×3=20000元。 张鑫应当支付租赁期间欠付的水电费、物业费，王德文提供山东增值税普通发票证明其已经代为支付2018年9月1日至2018年12月31日期间的水费995.35元、电费5145元、物业费3181.52元，故对王德文主张要求张鑫支付水电费6140.35元、自2018年9月1日至12月31日的物业费3181.52元，本院予以支持，超出该部分的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除王德文与张鑫于2018年5月1日签订的《商铺租赁合同》； 二、张鑫于本判决生效之日起十日内支付王德文水费995.35元、电费5145元、物业费3181.52元，共计9321.87元； 三、张鑫于本判决生效之日起十日内赔偿王德文损失20000元； 四、驳回王德文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1660元，由张鑫负担533元，王德文负担1127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 杨 华 人民陪审员 薛 蕾 人民陪审员 樊换琳 二〇一九年七月二十九日 书 记 员 李美霞