湖南省涟源市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1382民初1588号 原告娄底天一物业服务有限公司，住所地娄底市娄星区长青中街娄星区政府院内22栋161室。 法定代表人朱丽华，该公司总经理。 委托诉讼代理人易爱军，湖南金州律师事务所律师。 被告戴细军，女，1982年5月28日出生，汉族，户籍地涟源市，现住涟源市。 委托诉讼代理人邓志光，男，1979年7月19日出生，汉族，住址同上，系被告戴细军之夫。 原告娄底天一物业服务有限公司（以下简称天一物业公司）与被告戴细军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，依法适用简易程序，二次公开开庭进行了审理。原告天一物业公司的委托诉讼代理人易爱军、被告戴细军的委托诉讼代理人邓志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天一物业公司请求本院判令：1、由被告支付截止至2016年8月31日的所欠物业费2352元，并按银行同期贷款利率支付拖欠期间的欠费利息；2、本案诉讼费由被告承担。 被告戴细军的答辩要点：1.原告天一物业公司未与她成立物业合同关系。原告提交的合同复印件系篡改后的合同，不能作为双方成立合同关系的依据。即使该物业服务合同系真实的，合同的主体方仍是业主委员会，合同约定了遗留问题、物业费收取不到导致物业费损失，原告应起诉业主委员会及房地产开发公司。原告进驻涟水名城小区未经过招、投标等法定程序，对收费标准、内容等应公示的内容未予以公示，合同的签订未经过业主大会，系无效合同。原告提供的物业服务系1级，但收费标准是按5级，对电梯房的物业收费标准过高，约定的催缴物业费的方式及催缴物业费的标准系不平等条款，合同并未将她居住的电梯房列入物业管辖范围内，且没有关于业主人身财产安全、专项维修基金使用与管理等约定，合同签订双方并不平等自愿；2.原告没有证据证明她拖欠了物业费，原告在涟水名城服务期不作为，违背了其与涟水名城业主委员会签订的合同，无权再向她收取物业费；3.原告在不符合法定程序的情况下签订合同，服务期间又不履行职责，导致涟水名城物业管理混乱，造成了严重的后果，以自造的、漏洞百出的花名册无故把她作为被告起诉，侵犯了她的名誉，要求法院驳回原告诉讼请求，由原告赔偿她误工费、名誉损失费、精神损失费，由法院追究原告提交伪造合同索取物业费的责任。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 原告天一物业公司系2014年9月17日成立的有限责任公司（自然人独资），营业期限自2014年9月17日至2044年9月16日，经营范围为物业管理、房屋中介服务。受涟水名城业主委员会的委托，原告天一物业公司接替案外人大地物业服务有限公司为涟水名城社区提供物业管理服务。2015年8月16日，原告与涟水名城业主委员会签订了《涟水名城小区物业服务合同书》，约定服务期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，电梯房高层住宅物业服务费收费标准为1.1元／㎡·月，在续签物业合同之前案外人大地物业服务有限公司所签的合同中的一切债权、债务皆由原告天一物业公司承担，并对服务质量标准、双方的权利与义务、违约责任等进行了约定。被告戴细军为涟水名城55栋1105号房业主，该房建筑面积142.16㎡，用途系住房。原告提供物业服务至2016年8月31日。期间涟水名城的部分业主与原告就物业服务质量、物业费缴纳等问题发生过矛盾。2016年8月8日，涟水名城业主委员会发布公告：“鉴于娄底天一物业服务工作一年多来的情况：管理水平差劲，服务态度一般，人员配置不到位，工作责任心不强，广大业主不够满意，纷纷向社区、业委会投诉，因此，希望业主所交物业费用慎重考虑，并将2015年及2016年所交物业费进行核对，特此公告。”。2019年4月9日，原告遂诉至本院。 另查明，被告戴细军先前已缴纳物业服务费783元。 本案争议的焦点问题是：1.原、被告之间是否成立物业服务合同关系；2.原告在履行物业服务合同的过程中是否违约，能否收缴被告物业费及利息；3.原告是否应当赔偿被告误工费、名誉损失费、精神损失费。 判决理由与结果 本院认为，对于争议焦点1，原告提交的物业服务合同虽系复印件，且业主委员会签名处的签名由“吴威呈”改为了“吴公平”，但结合本院依法调取的其余证据及原、被告的陈述，可以认定涟水名城业主委员会与原告签订物业服务合同的事实。根据《物业管理条例》第十二条第三款之规定，该物业服务合同对作为涟水名城小区55栋1105号房业主的被告戴细军具有约束力，原、被告均应依照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已实际提供了物业服务，双方物业服务合同关系成立。被告提出的物业服务合同的签订违反法定程序，合同双方并不平等自愿，该合同系无效合同，即使该合同系真实的，合同的主体方仍是业主委员会，原、被告之间不成立物业服务合同关系的答辩意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳。被告提出合同并未将她居住的电梯房列入物业管辖范围内的答辩意见，与本案查明的事实不符，故本院亦不予采纳； 对于争议焦点2，物业服务是一个连续的全方位的小区服务过程，涉及到保安、保洁、绿化、公共设施的维修和养护等诸多事项，本案中被告戴细军并未提供充分证据证明原告天一物业公司在服务过程中存在严重瑕疵，故其拒缴物业管理服务费没有法律与事实依据。本院认定应由被告戴细军向原告支付物业管理服务费2344.52元（142.16㎡×1.1元／㎡·月×20月-783元）。原告虽提出要求被告戴细军支付欠费利息的诉讼请求，但并未提交证据予以证明，故本院不予以支持。 对于被告提出的电梯房物业收费标准过高的答辩意见，经审核，该收费标准并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故本院对该答辩意见不予采纳； 对于争议焦点3，被告戴细军虽提出由原告赔偿其误工费、名誉损失费、精神损失费的答辩意见，但并未提交证据予以证明其损失，且与本案的物业服务合同纠纷属于不同的法律关系，故本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十二条第三款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告戴细军在本判决生效后3日内支付原告娄底天一物业服务有限公司物业管理服务费2344.52元（本院开户名：涟源市人民法院标的款专户，开户行：中国邮政储蓄银行涟源市支行，账号：94×××88）； 二、驳回原告娄底天一物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取为25元，由被告戴细军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 员 李 卫 华 二〇一九年七月二日 法官 助理 曾 大 展 代理书记员 刘胡茜子 代理书记员 张  金 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法官寄语： 物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系。双方均应审慎对待自己义务，主动履行自己的义务，以维系小区物业功能的正常运转。 为居民创造良好的居住环境，维护社会和谐，这需要业主与物业公司以及全社会的共同努力。