陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书 （2019）陕01民终2264号 上诉人（原审原告）：牛荔，女，1985年8月9日出生，汉族，住陕西省大荔县。委托诉讼代理人：辛平,陕西高德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘志，男，1956年12月2日生，汉族，住西安市长安区。被上诉人（原审被告）：田晓利，女，1956年10月20日生，汉族，西安市长安区。委托诉讼代理人：刘洋，男，汉族，1982年12月16日，住西安市长安区。原审第三人：西安拓佰家房屋中介有限公司，住所地：西安市长安区东侧第二间。法定代表人：王博，男，汉族，1991年XX月XX日生，住西安市长安区XX街XX号XX栋XX单元XX层XX号。委托诉讼代理人：杨田田，男，1994年9月16日出生，汉族，住西安市阎良区，该公司员工。上诉人牛荔因与被上诉人刘志、被上诉人田晓利、原审第三人西安拓佰家房屋中介有限公司（以下简称拓佰家中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初6604号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛荔上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由刘志、田晓利承担。事实和理由：一审法院程序违法，违背法院审案时的中立原则，在庭审过程中充当刘志、田晓利的代理人角色，完全站在刘志、田晓利的立场，连续两次无故休庭。一审法院认定事实错误。一审法院认定其违约在先与事实不符。首先，依照双方2018年3月4日订立的《西安市存量房屋买卖合同》第三条第三款之约定，其将购房首付款236000元于2018年3月29日前备齐，比合同约定的30日内提前了5天，其次，一审法院认定其在约定的44个工作日内未准备好所有购房款明显是偷换概念。双方订立的《西安市存量房屋买卖合同》中第三条第三款明确约定其以银行贷款（即按揭付款）方式购买涉案房屋，那么其所准备的购房款仅仅是首付款部分，而不是所有购房款，因为除去首付款部分，剩余房款是从银行贷款，而不是全部房款由其在44个工作日内准备好，且合同中关于此约定在《西安市存量房屋买卖合同》第六条第三款：甲乙双方自签订本合同当日起，44个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，甲乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理过户手续。注意，此条文用的是“所需房款”，而不是一审法院主观臆断的“所有房款。最后，一审法院在第三人明确陈述，其之所以未将首付款放入资监管账户是由于：1、刘志、田晓利在2018年5月7日（即合同约定的签订合同后44个工作日内）以书面形式表明自己不卖房子了，不予配合后续的所有手续，2、放款银行要求中介将首付款连同剩余房贷一次性存入房管局的资金监管账户，目的是为了防止银行实际放款和其申请贷款之间有出入，以便一次性将全款存入资金监管账户。在此情况下，一审法院仍力证其违约，实在有违法院中立审判的原则和立场。刘志辩称，买卖合同签订后牛荔只支付了两万元定金，并没有支付其他钱。3月8日签的资金监管协议，约定三十个工作日内将首付款23万元打入资金监管账户，进行资金监管，4月3日签的合同，在主合同签订后三十天内将首付款23万元打入资金监管账户，但首付款一直到现在没有打给我们。由于资金监管账户上没有钱，其找中介，中介5月7日给其发了办理过户的催告函，5月8日其回复了中介公司一个告知书，由于资金监管账户没有钱，合同已经违约，无法继续履行。按照合同要求44个工作日备齐过户手续、所需购房款，在5个工作日内办理过户手续，没有办理手续是因为资金监管账户没有钱。田晓利辩称，一审法院认定牛荔违约在先与事实相符，存量房买卖合同第三条第三款的规定乙方（买方）应于本协议签订之日起三十天内备齐购房首付款（不含定金）并于办理房屋登记转让前一个工作日内，将首付款236000元存入资金监管账户进行资金监管。但是牛荔直到现在一分钱没有存入资金监管账户。存量房买卖合同第六条第三款甲乙双方自签订合同之日起44个工作日内备齐所有资料和所需房款，甲乙双方备齐后5个工作日内到房管局办理过户手续，事实上，牛荔并未准备房款。拓佰家中介公司辩称，刘志、田晓利2018年5月8日通过告知书告知我们不再配合该房屋买卖的相关手续，基于这个原因，牛荔的贷款没有办法办理，所以无法备齐所有款项。认可牛荔的上诉意见，备齐房款对于牛荔所说就是首付，银行贷款牛荔无法控制。牛荔向一审法院起诉请求：1、刘志、田晓利双倍返还其购房定金4万元，中介费9540元、评估费3180元、违约金63600元，共计116320元。2、赔偿其房屋差价损失25万元。3、刘志、田晓利承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月4日牛荔与刘志、田晓利经第三人介绍签订《西安市存量房买卖合同》，约定由牛荔购买刘志、田晓利所有的位于西安市长安区XX街XX号XX楼XX栋XX室房屋，总价636000元，牛荔应于2018年3月28日起30日内，牛荔备齐首付款，并于办理房屋所有权转移登记前1个工作日将购房款23600元存入资金监管账户。双方自签订合同当日起44个工作日内，备齐所有过户资料和所需房款，于之后五个工作日内办理过户。合同中另约定，网签合同仅作办理过户手续，与《西安市存量房买卖合同》约定不一致时，以《西安市存量房买卖合同》为准。2018年3月8日，牛荔与刘志、田晓利签订《二手房买卖合同》和《资金监管协议》，约定付款截止日期为2018年5月31日。2018年4月1日，牛荔备齐首付款后，应银行要求，将其存入兴业银行牛荔账户中，作为剩余房款贷款的担保，2018年5月19日，牛荔的贷款审批通过。另查明，2018年5月6日，中介向刘志、田晓利发出《催告函》。要求刘志、田晓利办理过户手续，刘志、田晓利对此与中介发生争议，2018年5月8日向第三人声明牛荔严重违约，要求解除合同，双方就此协商无果，牛荔诉至本院。一审法院认为，双方履行合同应当遵循善意、诚实守信的原则。本案的争议焦点如下：1.合同中约定牛荔付款的截止日期。2、牛荔是否存在违约行为；3，中介向刘志、田晓利发出催告函后，刘志、田晓利要求解除合同是否构成违约；牛荔与刘志、田晓利、第三人签订的《存量房买卖合同》系三方真实意思的表示，理应合法有效，在该合同中明确约定如果该合同与随后签订的网签合同不一致时，以《存量房买卖合同》为准。故应当认为，双方约定自《存量房买卖合同》签订之日起44个工作日内牛荔应准备好所有款项，并在之后5个工作日内办理完毕过户手续。根据诉讼法相关规定，期间开始日不应计入期间，期间届满最后一日为节假日的，以节假日第一日为期间届满的时间。在牛荔与刘志、田晓利合同约定履行期限内的清明假和五一假，仅应扣除实际放假时间，对于调假的周末或周六应当计算为工作日，故44个工作日到期的时间为2018年5月7日，而此时牛荔的贷款并未审批通过，即牛荔并未按照约定准备好购房款。其后5个工作日截止日期应为2018年5月14日，牛荔在合同履行期限届满后，仍未取得贷款，故不具有合同约定的过户条件，第三人在牛荔未取得付款条件的情况下催告刘志、田晓利过户，明显不妥，为此刘志、田晓利与第三人发生争执，不同意办理后续手续，符合常理，第三人过错在先。另外，资金监管协议存在的意义在于保证合同约定的房屋付款资金的安全性，防止卖方收款不过户，或买方过户不付钱的情况。牛荔与刘志、田晓利既约定了资金监管，牛荔就应当按照在截止付款日期前将首付款存入资金监管账户，而因为银行的规定导致牛荔只能将首付款作为保证担保金存入银行以取得贷款，此款项并没有起到对本次买卖合同的履约保证作用，仍在牛荔账户中，即在合同约定的截止期限内未将首付款存入资金监管账户，亦未按期取得贷款，故应认为牛荔违约在先。现牛荔要求解除合同，刘志、田晓利表示同意，故对双方签订的《西安市存量房买卖合同》、《二手房买卖合同》、《资金监管协议》应予解除。牛荔违约在先,在付款宽限期内又要求解除合同，故不应具有违约金和损害赔偿请求权，故对牛荔要求刘志、田晓利赔偿定金4万元，中介费9540元、评估费3180元、违约金63600元、房屋差价损失的诉讼请求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、依法解除原、被告签订的《西安市存量房买卖合同》、《二手房买卖合同》、《资金监管协议》。二、驳回原告其余诉讼请求。诉讼费6795元，原告已预交，由原告负担。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，《西安市存量房屋买卖合同》第三条第三款约定：乙方（牛荔）应于本协议签订之日起30日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款236000元存入资金监管账户进行资金监管。同时，第六条第（三）款约定：甲（刘志、田晓利）、乙（牛荔）双方自签订本合同当日起，44个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，5个工作日内到房管局办理过户手续。合同签订于2018年3月4日，一审法院扣除节假日等时间，将44个工作日到期时间计算至2018年5月7日，其后五个工作日截止日期为2018年5月14日，符合法律规定。此时，牛荔的贷款未获审批通过，亦未按照约定将购房首付款存入资金监管账户，且至今仍未存入。根据上述合同约定，一审法院认定牛荔在合同约定的截止期限内未将首付款存入资金监管账户，亦未按期取得贷款，认定牛荔违约在先，对牛荔要求刘志、田晓利赔偿定金4万元、中介费9540元、评估费3180元、违约金63600元及房屋差价损失的诉请不予支持，于法有据。综上，牛荔的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6795元（牛荔已预交），由牛荔负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安 二〇一九年七月八日  书 记 员李晓凡  1