云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初3355号原告：石林彝族自治县国土资源局。住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处石林大道小东山红绿灯口石林国土大楼。负责人：李一波，局长。委托诉讼代理人：颜益明，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马佳，建纬（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告：石林彝族自治县住房和城乡建设局。住所地：云南省昆明市石林彝族自治县石林南路240号。负责人：龙志彬，局长。委托诉讼代理人：田玄玄，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周赟，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：石林彝族自治县城州建筑公司。住所地：云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处龙泉路48号。法定代表人：杨鸿明，总经理。被告：杨鸿明，男，1968年4月8日出生，彝族，住云南省昆明市石林彝族自治县。原告石林彝族自治县国土资源局（以下简称“石林县国土局”）、石林彝族自治县住房和城乡建设局（以下简称“石林县住建局”）与被告石林彝族自治县城州建筑公司（以下简称“石林城州公司”）、杨鸿明建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石林县国土局委托的诉讼代理人颜益明、马佳，原告石林县住建局委托的诉讼代理人田玄玄、周赟到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求:一、判令二被告共同向原告支付土地出让金2363368.4元；二、判令二被告共同向原告支付逾期缴纳土地出让金的违约金（截至2018年10月24日为13647059.90元，2018年10月24日之后的违约金，每日按违约金额的1‰，计算至款项付清之日止）；三、判令本案案件受理费、保全费由二被告共同承担。事实及理由：2004年4月1日，石林县国土局与石林城州公司签订了《国有土地使用权出让合同》，约定石林县国土局向石林城州公司出让位于石林县东城区面积为12053平方米的土地，土地出让金为553.956万元，出让金分四期支付，最后一期的付款期限为2006年4月30日前。2007年4月11日，石林彝族自治县东城区建设管理委员会与石林城州公司签订了《国有土地使用权出让合同调整协议书》，将出让土地面积变更为9929平方米，土地出让金变更为4563368.4元。合同签订后，石林县国土局依约履行了土地出让义务，根据《石林彝族自治县人民政府对县东管会的批复》，县政府同意购地开发建筑企业在先不支付出让费的情况下使用土地，房屋建成售出后支付土地出让费，出让金征收管理工作由石林县东管会负责。后经机构改革，石林县东管会更名为城市更新改造办公室，其职能职责全部划转到石林县住建局。石林城州公司至今未付清土地出让金，两原告故诉至法院，主张上述权利。石林城州公司及杨鸿明共同辩称：因为土地证和房地产开发项目不匹配，导致石林城州公司于2008年7月20日才取得规划许可证，但石林城州公司现仍未取得土地使用权证，故未交纳土地出让金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告及二被告对对方提交证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审和质证，本院确认如下案件事实：2004年3月5日，石林彝族自治县东城区建设管理委员会作出石东发【2004】6号《石林彝族自治县东城区建设管理委员会关于组织县内建筑企业进行东城区开发建设的请示》，就东城区开发建设的相关事宜向石林彝族自治县人民政府请示：“一、开发建设的土地及面积：东城区规划的别墅区、高档住宅区和部分普通住宅区，土地面积153.577亩。二、供地方式和土地费的支付办法：土地以“宗”为单位。由县国土资源局核定土地出让基价，实行挂牌出让，出让年限为70年。购地开发建筑企业在先不支付土地出让费的情况下使用土地，房屋建成售出后支付土地出让费。三、实施对象及开发建设要求：2004年3月底前优先县内具有法人资格的建筑企业购地建设。3月底后，公开引进县外具有法人资格的房地产开发经营商参与购地开发建设。每宗土地在两年内建设完毕，每延长一个月，以合同地价的1%进行罚款。开发建设必须符合东城区修建性详细规划要求，具体规划设计由开发建设企业完成报东管会批准。四、房地产经营及资金管理：原则上谁建盖，谁销售。对不具有房地产开发经营资格的企业，以县房地产开发经营总公司的名义销售房屋，县房地产开发经营公司适当收取管理费，其法律手续另行协商确定。售房款统一在东管会交款和支付，以确保土地出让费和贷款偿还的支付，东管会在代办该项业务时不收取任何代办费用，东管会在保证支付完上述费用和政策性税费后确保开发建筑企业的费用支付……”2004年3月19日，石林彝族自治县人民政府作出石政复【2004】32号《石林彝族自治县人民政府对县东管会的批复》，同意石林彝族自治县东城区建设管理委员会【2004】6号文载明的开发方案。2004年4月1日，石林县国土局与石林城州公司签订《国有土地使用权出让合同》【石国土资出（2004）合同字第222号】，约定由石林县国土局（出让人）将位于石林县东城区面积为12053平方米的土地出让给石林城州公司（受让人）使用（宗地编号为200411），出让土地的用途为住宅、商住。该合同第五条约定：出让人同意在2004年4月2日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第一款规定的土地条件：（一）达到场地平整和周围基础设施六通一平，即通路、电、电信、电视、给水、排污。第六条约定：本合同项下的土地使用权出让年期为70年，2004年4月2日至2074年4月2日，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。第七条约定：本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米459.60元，总额为553.956万元。第八条约定：本合同经双方签字后15日内，受让人须向出让人缴付19万元作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。第九条第（二）款约定：受让人同意按以下时间和金额分四期向出让人支付上述土地使用权出让金：第一期19万元，付款时间：2004年4月15日之前；第二期10万元，付款时间：2005年4月20日之前；第三期40万元，付款时间：2005年9月30日之前；第四期484.956万元，付款时间：2006年4月30日之前。分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。第十一条约定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应按规划要求建设。第十五条约定：受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。第三十一条约定：受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。第三十二条约定：受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的5‰向受让人给付违约金，出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。第三十三条约定：受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第三十四条约定：出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。第三十九条第（一）款约定：因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，提交昆明经济仲裁委员会仲裁。该合同并对双方当事人其他权利义务作了相应约定。合同签订后，石林县国土局向石林城州公司交付了土地。2007年4月11日，石林县东城区建设管理委员会与石林城州公司签订《国有土地使用权出让合同调整协议书》，约定由于规划变动需在涉案土地上建设防震减灾监测预报中心，经出让方、受让方协商同意划出该项目建设面积1999.932平方米。另东城区建设管理委员会在进行基础电缆的建设中占用该宗地面积124.068平方米，由于上述调整，该宗地实际使用面积变更为9929平方米，按合同规定的土地出让价计算土地出让金为4563368.4元。合同签订后，石林城州公司向石林彝族自治县东城区建设管理委员会支付了部分土地出让金。2008年9月22日，石林彝族自治县机构编制委员会作出石编【2008】57号《石林彝族自治县机构编制委员会关于对东城区建设管理委员会进行更名及职能调整的通知》，将石林彝族自治县东城区建设管理委员会更名为石林彝族自治县东城新区建设管理委员会，主要承担东城新区（桃园片区）的规划建设，项目协调和上报审批及综合事务管理等职能，原东城区建设管理委员会所承担的职能整体并入县建设局。2015年6月16日，石林彝族自治县机构编制委员会作出石编【2015】39号《石林彝族自治县机构编制委员会关于组建县城市更新改造办公室的通知》，将石林彝族自治县东城新区建设管理委员会更名为石林彝族自治县城市更新改造办公室，原东城新区建设管理委员会履行的职能职责全部划转到县住房和城乡建设局承担。2010年9月14日，石林县住建局向石林城州公司发出《关于尽快交清土地出让金的通知》，要求石林城州公司于2010年11月30日前结清欠付的土地出让金236.24492万元。2012年6月28日，石林县住建局向石林城州公司发出《关于尽快交清土地出让金的通知》，要求石林城州公司于2012年7月30日前结清欠付的土地出让金236.33684万元。2017年6月1日，石林彝族自治县东城新区建设管理委员会向石林城州公司发出《催款通知》，要求石林城州公司于2017年12月30日前结清欠付的土地出让金2363368.40元。2018年4月20日，石林彝族自治县东城新区建设管理委员会负责人薛亚梅与石林城州公司法定代表人杨鸿明进行谈话，并形成《谈话笔录》一份。在《谈话笔录》中，杨鸿明认可石林城州公司欠付土地出让金236.33684万元的事实，并表示愿意支付剩余土地出让金及承担相应合同义务。同时，杨鸿明陈述“如果公司不能清偿的话，我作为公司法定代表人，愿意与公司共同承担清偿责任。”石林城州公司及杨鸿明对该《谈话笔录》进行了签章确认。同日，石林彝族自治县东城新区建设管理委员会（甲方）、石林城州公司（乙方）、杨鸿明（丙方）签订《结算协议》，载明：“2004年4月1日，石林彝族自治县国土资源局与乙方签订了石国土资出（2004）合同字第222号《国有土地使用权出让合同》，约定将宗地编号为200411，面积为12053平方米的土地使用权出让给乙方，土地出让金总计为553.956万元。后签订补充协议，变更合同价款为456.33684万元。经结算，截至目前，乙方尚有236.33684万元土地出让金未支付，乙方承诺将尽快支付土地出让金，并承担相应的违约金、滞纳金等合同义务，丙方作为公司法定代表人，自愿与乙方共同承担清偿责任。”另查明：一、合同签订后，石林城州公司接收了土地。2008年7月8日，石林彝族自治县发展和改革局以石发改投【2008】19号批复同意石林兴亚房地产开发经营有限公司上报的开发建设兰馨园项目的立项申请，石林兴亚房地产开发经营有限公司于2008年取得兰馨园项目的《建设工程规划许可证》，于2010年12月10日取得兰馨园项目的《建筑工程施工许可证》，于2011年取得兰馨园项目的《建设用地规划许可证》。两被告陈述石林城州公司于2008年将土地用于建设“兰馨园”项目，该项目于2014年建设完成24幢，2018年建设完成6幢，房屋于2014年开始销售。二、诉讼中，石林县国土局明确表示其将收取土地出让金的权利让渡给石林县住建局，其不再向两被告主张权利，两被告对此表示无异议。三、二被告对欠付土地出让金2363368.40元的事实无异议。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、两被告是否应向石林县住建局支付剩余土地出让金2363368.40元？二、两被告是否应承担逾期支付土地出让金的违约责任，违约责任应如何承担？本院认为，石林县国土局与石林城州公司签订的《国有土地使用权出让合同》系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。针对第一个争议焦点，首先，两被告对其于2018年4月20日与石林彝族自治县东城新区建设管理委员会签订的《结算协议》的真实性无异议，该《结算协议》对被告具有法律约束力，两被告应当按照《结算协议》的约定履行支付剩余土地出让金2363368.40元及承担违约金的合同义务。两被告抗辩认为涉案土地使用权尚未办理，故其不应支付土地出让金，对此，根据《国有土地使用权出让合同》第十五条“受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。”之约定，被告应先履行交清土地出让金的义务，原告才应履行为石林城州公司办理土地使用权证的义务，现被告尚未交清土地出让金，原告为石林城州公司办理土地使用权证的条件并不成就，本院对二被告的该抗辩理由不予支持。其次，石林县国土局明确表示将其收取土地出让金的权利转让给了石林县住建局，两被告对此也表示无异议，本院对此予以确认。针对第二个争议焦点，如前所述，两被告在《结算协议》中承诺承担逾期交付土地出让金的违约责任。经审查，《国有土地使用权出让合同》第三十一条约定的违约责任为自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰支付滞纳金，此系合同对违约金计算的约定，被告认为违约金过高请求法院予以降低，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本案中，在原告未能提交确凿、有效的证据证实其实际损失的情况下，本院认定合同约定的违约金明显过高，并且根据查明的案件事实，被告应付的土地出让金于2007年4月11日签订《国有土地使用权出让合同调整协议书》时才最终确定，本院在综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、石林城州公司的过错程度以及原告应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，判决由石林城州公司向石林县住建局支付以欠付土地出让金2363368.4元为本金，自2007年4月12日起至款项付清之日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息。综上所述，原告石林彝族自治县国土资源局、石林彝族自治县住房和城乡建设局的诉讼请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告石林彝族自治县城州建筑公司、杨鸿明于本判决生效之日起十日内向原告石林彝族自治县住房和城乡建设局支付土地出让金2363368.4元；二、被告石林彝族自治县城州建筑公司、杨鸿明于本判决生效之日起十日内向原告石林彝族自治县住房和城乡建设局支付以2363368.4元为本金，自2007年4月12日起至款项付清之日止按中国人民银行流动资金同期贷款利率标准计算的利息；三、驳回原告石林彝族自治县国土资源局、石林彝族自治县住房和城乡建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117863元，由原告石林彝族自治县国土资源局、石林彝族自治县住房和城乡建设局负担82504元，由被告石林彝族自治县城州建筑公司、杨鸿明负担35359元。保全费5000元，由原告石林彝族自治县国土资源局、石林彝族自治县住房和城乡建设局负担3500元，由被告石林彝族自治县城州建筑公司、杨鸿明负担1500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 朱 欢人民陪审员 普 璐人民陪审员 张罗芳二〇一九年七月五日法官助理黄佩书记员吴自红