杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0191民初3294号 原告（反诉被告）：杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区白杨街道**大街**6-3。 法定代表人：卢巧巧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周毅，浙江京衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅含笑，浙江京衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州维亚斯酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区**大街**6-1。 法定代表人：徐小虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐以群，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：柴善清，浙江英普律师事务所律师。 原告杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司与被告杭州维亚斯酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序审理了本案。诉讼过程中，被告杭州维亚斯酒店管理有限公司向本院提出反诉，本院受理后，分别于2019年1月16日、3月14日公开开庭将本诉与反诉合并审理。原告杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司的委托诉讼代理人周毅、梅含笑，被告杭州维亚斯酒店管理有限公司的委托诉讼代理人徐以群、柴善清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月25日正式解除；2.判令被告向原告支付合同违约金500000元；3.判令被告向原告支付房屋占用费用99726元（按合同约定的租金标准，自2018年8月25日起暂计算至2018年9月19日止，剩余费用计算至被告实际腾退之日止）；4.判令被告赔偿原告酒店大堂楼梯改造费用50000元；5.判令被告配合原告办理被告公司注册地址工商变更登记手续或将公司注册地址予以注销；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告（甲方）于2017年7月9日与被告法定代表人徐小虎（乙方）签订《房屋租赁合同》，根据该合同第三条“租赁主体”条款，乙方暂以个人名义承租并签订合同，待乙方成立公司经营后，合同主体改为由公司与甲方之间的租赁关系，双方不再另行签订合同。2018年5月15日，被告登记设立，并由徐小虎作为被告的法定代表人，被告的公司注册地址也为《房屋租赁合同》约定的地址。根据合同约定，本案合同双方为原、被告，涉案房屋的承租主体为被告。该合同约定，原告将位于杭州经济技术开发区瓯江大酒店裙楼（除现交通银行、点菜厅外）出租给被告做酒店客房经营使用，租金先付后用，2017年7月28日至2020年7月27日的年租金为1400000元，2018年起被告于每年的7月28日之前支付下一整年租金，若在规定期限内，被告没有按时交纳租金，则按照逾期支付部分每日千分之二支付原告违约金。2018年7月28日，经原告多次催促，被告一直推托未付租金。直至2018年8月2日，被告才向原告支付租金1000000元，但仍有租金400000元未付。原告无奈，只能向被告发送律师函，要求其支付剩余拖欠租金，但被告对原告的催款请求置之不理。因被告拒不履行支付房租行为已经严重影响了原告的日常经营，故原告于2018年8月24日向被告发送《告知函》，告知根据《房屋租赁合同》第九条约定，现因被告逾期支付租金超过15日，原告决定单方面解除《房屋租赁合同》，并要求被告在收到该《告知函》之日起7日内保持房屋一切设施设备现状情况下搬离并注销该场所的经营主体。该《告知函》于2018年8月25日送达给被告。被告在收到原告发送的《告知函》后，于2018年8月31日向原告支付了“2018年的剩余租金”400000元，但原告向被告发函表示双方租赁合同关系已经解除，原告不接受该租金，并表示在扣除相应违约金及房屋占用费后，会将剩余租金退还给被告，也要求被告提供接收剩余款项的账户。但被告拒不提供。被告在承租原告房屋期间，不仅未按照合同约定缴纳房屋租金，而且于2018年3月31日向原告出具《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》，称被告因消防审批的需要，承诺借用原告大堂1-2楼的楼梯，暂改为消防楼梯使用，待消防合格证审批完毕后，在原告开业时间内由被告负责拆除并恢复到原告新装修时原结构和原貌。原告已于2018年6月1日开业，但经原告多次催促，被告仍未将楼梯恢复原结构及原貌，给原告的生产经营造成了较大影响。原告认为，根据《房屋租赁合同》第九条约定，被告存在下列行为的，原告有权单方面解除租赁合同：（一）擅自改变酒店用途或房屋结构，经甲方提出未予恢复原状的；（二）未按规定期限支付租金及其他费用超过15天的。因被告的上述行为，原告可以单方面解除《房屋租赁合同》。此外，根据《房屋租赁合同》第十条约定，因任何一方的行为造成合同提前解除的，违约方应向守约方支付500000元违约金。因此，被告因其违约行为应向原告赔偿相应的违约金及房屋占用费用。综上，鉴于原、被告之间的《房屋租赁合同》已解除，被告拒不搬离房屋的行为损害了原告的合法利益，原告诉至贵院，请求判如所请。 被告辩称：一、原告违约在先，延误被告的开业时间，造成被告重大经济损失。原、被告分别于2017年7月9日、8月11号签订了《房屋租赁合同》《补充协议》，约定原告将位于杭州经济技术开发区的瓯江大酒店裙楼出租给被告作酒店客房经营使用，建筑面积约3000平方米，原告需保证被告租赁区域的水、电、排水、排污等连接市政府的主管基础设施正常使用，负责被告酒店开业前外墙的整体效果改造，被告不承担费用。合同签订后，被告支付了第一年租金以及300000元履约保证金，履行了全部合同义务。但原告屡屡违约，具体如下：1.原告房屋外墙装修迟缓完成。被告原计划至迟于2018年元旦开业经营，但原告至2018年5月中旬才完成房屋外墙装修，导致被告开业经营时间延误，给被告造成损失。2.原告交付的房屋存在严重安全隐患，需要整改，延误被告酒店的开业经营时间。3.原告交付的房屋面积与合同约定的面积差距很大。《转租同意证明》载明房屋建筑面积仅2000平方米，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定房屋建筑面积约3000平方米。另外，原告未将裙楼一楼、二楼的观光楼梯及其后的书吧交付给被告。4.原告交付的房屋屋顶存在严重漏水，原告不予整修，被告自行整修，造成被告损失。另外，原告还有其他违约行为。原告的上述违约行为，造成被告重大经济损失。二、被告按消防部门的要求整修消防通道、消防设施，不能恢复原状，系合法行为，不是违约行为。三、案涉《房屋租赁合同》关于“被告未按规定期限支付租金及其他费用超过15天的，原告有权单方解除租赁合同”的约定不合法。根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条、《浙江省房屋租赁管理条例》第二十四条规定，承租人逾期6个月不交租金，出租人才有权解除租赁合同。签订案涉合同时，原告占据了有利地位，被告才同意该条款。被告于2018年8月2日支付1000000元租金，于2018年8月31日支付400000元租金。被告迟延支付第二年租金，系原告的诸多违约行为造成被告经营困难、损失重大所致。被告克服困难，延迟几天支付第二年租金，未构成违约。四、被告的行为符合法律规定，不应承担原告主张的违约金和其它费用。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求（变更后）：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》继续履行；2.判令原告向被告交付裙楼一楼、二楼的观光楼梯及楼梯后面的书吧；3.判令原告向被告支付消防通道整改费用48000元、屋顶防水修理费用33170元；4.判令原告赔偿被告迟延开业的违约损失1123836元（自2017年7月28日起至2018年5月15日止的租金损失）、公证损失4000元；5.本案诉讼费用由原告负担。事实和理由：2017年7月9日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于杭州经济技术开发区的瓯江大酒店裙楼（除交通银行及点菜厅外）出租给被告用于酒店客房经营，房屋建筑面积约3000平方米，房屋租期从2017年7月28日起至2025年2月27日止；租金分段缴纳，其中2017年7月28日至2020年7月27日的年租金为1400000元；2018年起被告于每年7月28日前支付下一年度的租金；被告在合同签订之日向原告支付300000元履约保证金；合同履行期间，原告需保证被告租赁区域的水、电、排水、排污等连接市政府的主管基础设施正常使用；原、被告任何一方违反合同条款的行为均为违约行为，守约方有权依照本合同约定及合同法规定追究违约方的法律责任和经济责任。此外，双方还对其它方面进行了约定。2017年8月11日，原、被告签订了《补充协议》，约定原告负责酒店开业前的外墙装修及费用承担，同时对水电等相关费用的支付等进行了约定。2017年8月2日，房屋产权人杭州经济技术开发区瓯江酒店管理有限公司出具了同意转租证明，同意原告向被告转租上述房屋，但说明该房屋（裙楼）建筑面积约2000平方米。2017年8月21日，被告正式成立，并取得营业执照。上述合同履行后，被告按约支付了房屋租金和履约保证金，原告予以接受，被告全面履行了合同义务。但原告交付出租裙楼存在严重的违约行为，具体表现为：一、原告没有交付出租裙楼的全部房屋及场地（除交通银行及点菜厅以外），合同约定面积约3000平方米，而房屋产权人认定的面积约2000平方米，两者相差约1000平方米；二、原告占用被告裙楼的消防通道及排放烟气等有关场地；三、原告交付的酒店房屋存在严重的安全隐患，消防部门要求彻底整改；被告的酒店隔离墙开有与出租裙楼房屋连通的门窗，也存在严重的安全隐患，影响被告酒店住客的安全；原告在被告租用场地安装了排气管道，存在严重的空气污染及噪声污染，影响住客的身体及休息；四、裙房屋顶积水严重，排水不畅，需要整修；五、裙房外墙装修迟缓，延误酒店开业时间。原告的上述违约行为，虽经被告经常催促其尽快改进，但问题一直得不到解决。为此，被告自行雇佣有关人员对裙房屋顶进行整修，花费了33170元；对消防通道进行了整改，花费了48000元。被告于2018年4月19日取得消防安全检查合格证。裙房外墙虽由原告雇佣其他人员进行装修，但也一直拖延至2018年5月中旬才完工，影响了被告酒店的开业。由于原告交付的房屋不符合酒店的经营要求，经过原、被告的共同整改，导致被告经营的酒店于2018年5月16日才正式对外试营业，严重影响了被告的经营收入，给被告造成了极大的经济损失。即使如此，被告为了与原告协调关系，也没有追究原告的违约责任及要求其赔偿损失。但原告不仅不反省自身的错误行为，反而趁被告筹措资金，延后几天缴纳2018年剩余400000元房租的机会，向被告发送解除《房屋租赁合同》的通知，并提出被告腾退房屋、注销公司、支付违约金及有关费用扣除等无理要求。鉴于原告的上述违约行为与无理要求，被告为维护自身的合法权益，依据本案事实及有关法律规定，特提起反诉，望判如诉请。 原告对被告的反诉辩称：关于被告要求继续履行合同的反诉请求。原告系依照案涉《房屋租赁合同》的约定单方解除该合同，该合同未违反法律的强制性规定，应为有效。被告提及的《城市房屋租赁管理办法》《浙江省房屋租赁管理条例》并非法律，且均已失效。关于被告要求交付观光楼梯及书吧的反诉请求，被告自2017年7月起承租案涉房屋，直至2018年5月酒店开业，均未向原告主张租赁面积不足，明显有违常理。被告于2017年8月收到房屋产权人出具的《转租同意证明》，该证明载明案涉房屋建筑面积约2000平方米，但被告又于2018年3月与原告签订《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》，约定被告借用原告大堂1-2楼楼梯暂改为被告消防楼梯使用，待消防合格证审批完毕后，在原告开业时间内由被告负责拆除并恢复到原告新装修时原结构和原貌。既然被告于2017年8月就认为原告交付的房屋面积不足，且认为该楼梯包含在租赁房屋内，但又于2018年3月向原告借用该楼梯，也明显有违常理。因此，被告的该项反诉请求缺乏依据。关于被告主张的消防通道整改费用，该费用系因被告封闭了原来的消防通道而产生的额外费用，应由被告自行承担。关于被告主张的屋顶防水修理费用，被告从未通知原告，且原告不能确定屋顶漏水的原因以及该费用是否真实发生。关于被告主张的延期开业损失，原告与被告延期开业没有任何因果关系，被告的该反诉请求缺乏事实依据。关于被告主张的公证损失，被告未提交相应证据，且与本案无关。综上，被告在反诉中所主张的原告违约情形，均系在原告提起本案诉讼后才提出，之前从未提出。被告的反诉请求均无依据。被告作为承租人，支付租金系其法定、约定义务，被告的上述主张均不构成其不按约支付租金的理由。 本院经审理认定事实如下： 2017年7月9日，原告（出租方、甲方）与徐小虎（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将位于杭州经济技术开发区，瓯江大酒店裙楼（除现交通银行、点菜厅外）出租给乙方使用，房屋建筑面积约为3000平方米。乙方租赁该房屋作为酒店客房经营使用，并遵守国家相关法律法规规定，未经甲方同意及相关部门审批核准前，乙方不得擅自改变房屋使用用途。乙方暂以个人承租并签订合同，待乙方成立公司经营后，合同主体改为由公司与甲方之间的租赁关系，双方不再另行签订合同。2017年7月28日至2020年7月27日，年租金为1400000元；2020年7月28日至2023年7月27日，年租金为1456000元；2023年7月28日至2025年7月27日，年租金为1514240元。租金先付后用，其中2017年租金分两期支付，2017年7月31日前支付租金1000000元，2018年1月31日前支付剩余部分租金，2018年起乙方于每年7月28日之前支付下一整年租金。若在规定期限内，乙方没有按时交纳租金，应按逾期支付部分每日千分之二支付甲方违约金，乙方逾期缴纳租金超过15天的，甲方有权暂停水、电、气，有权解除合同并没收履约保证金，由此发生的经济损失由乙方承担。为了本合同的有效履行，乙方向甲方支付300000元作为履约保证金，乙方应于本合同签订之日支付甲方该履约保证金。乙方承租房屋、经营酒店期间，经营所涉及的工商、公安、安全、城管、质检、消防、环保、卫生、税务、水、电、煤、气、物业等一切相关证照、税、费、民事责任，行政责任，刑责等，全部由乙方负责处理，并承担费用，甲方应予以配合。租期内，房屋装修、设备设施更新、更换，各类酒店用品添置由乙方负责并承担费用，在房屋出现问题时，乙方应及时告知甲方。由于乙方装修改造不合理或使用不当原因造成损坏、故障、事故的，由乙方自行负责。酒店装修改造方案向甲方报备，若改变基本结构的应经甲方审阅并书面同意，且经有关部门审批、核准后，乙方方可施工，否则造成损失，由乙方承担责任。合同期满或解除合同移交租赁物时，乙方应当保持房屋、装修、酒店设备设施的现有状态。乙方有下列行为的，甲方有权单方解除租赁合同：（一）擅自改变酒店用途或房屋结构，经甲方提出未予以恢复原状的；（二）未按规定期限支付租金及其他费用超过15天的。合同期满（或协商解除合同应退还保证金的），乙方无违约行为，未损坏租赁物及相关设施设备移交手续办理完毕，甲方无息退还履约保证金。甲乙双方任何一方违反本合同条款的行为均为违约行为，守约方有权依据本合同及《中华人民共和国合同法》的有关规定追究违约方法律责任和经济责任；因任何一方的行为造成合同提前解除的，违约方应向守约方支付500000元违约金。甲乙双方有垫付对方相关债务、税、费的，双方应于三个工作日内支付对方垫付款，逾期支付的，每逾期一天应向对方支付垫付款千分之二的违约金。 上述合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了合同约定的第一年租金以及履约保证金。 2017年8月2日，杭州经济技术开发区瓯江酒店管理有限公司（房屋产权方、甲方）、原告（转租方、乙方）、徐小虎（受转租方、丙方）签订《转租同意证明》。该证明载明：甲、乙、丙经协商一致，甲方同意乙方将其依法承租的房屋部分转租给丙方使用；乙方依法承租的坐落于杭州经济技术开发区的房屋已征得甲方书面同意，由乙方将上述承租房屋的部分，即杭州经济技术开发区转租给丙方，该房屋建筑面积约2000平方米；乙方已与丙方另签订房屋租赁合同，租赁合同中该房屋的用途为经营酒店客房，丙方承诺按租赁合同中所载明的用途使用该房屋；丙方保证在转租期间未事先书面通知乙方，并由乙方按租赁合同的约定取得甲方的书面同意及按规定报经有关部门核准前，不擅自改变该房屋使用用途。 2017年8月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《补充协议》。该协议约定：为更好地履行双方于2017年7月9日签订的《房屋租赁合同》，再次明确双方责任，经甲方双方协商签订以下补充协议，协议中的条款与原合同具有同等法律效力；甲方负责此次酒店开业前外墙的整体效果改造，乙方不承担费用，后期乙方承租区域的外墙及灯光维护由乙方自行负责。该协议还约定了其他事项。 2017年11月22日，原告向被告发送《告知函》，该函载明：现发现贵公司在改造过程中未经房东同意，将原主楼通往副楼的通道结构擅自改成隔间，根据双方的合同规定，请贵方于2017年11月30日前予以恢复。 2018年3月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》，约定：现有杭州维亚斯酒店因自身开业消防审批需要，在装修规划中将杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼的开放景观楼梯设计为乙方的消防疏散楼梯使用，由于事先未向甲方沟通相关图纸和改造方案。为了乙方能顺利通过消防审批检查，乙方现向甲方沟通并保证：1.借用甲方大堂1-2楼楼梯暂改为乙方消防楼梯使用，待消防合格证审批完毕后，在甲方开业时间内由乙方负责拆除并恢复到甲方新装修时原结构和原貌；2.乙方消防合格证审批后，必须按双方约定的消防新整改方案予以整改和申报（即：3-5楼根据酒店原始结构与主楼连通，2楼通过卡尔芙酒店厨房面点间外加钢制消防疏散楼梯）；3.乙方承担上述改造的全部费用及由此带来双方后续的相关消防责任。 2018年5月15日，被告经营的酒店正式开始营业。原告在被告经营的酒店开业前完成了外墙改造工程。 2018年8月2日，被告向原告支付第二年租金中的1000000元。2018年8月17日，被告收到原告委托的浙江京衡律师事务所律师周毅、梅含笑于2018年8月16日邮寄的《律师函》。该《律师函》载明：一、贵司应在收到本函之日起三个工作日内立即向原告支付2018年度剩余租金400000元，并支付相应的违约金；二、贵司应在收到本函之日起三个工作日内立即将原告大堂1-2楼楼梯按照原告要求恢复到新装修时原结构和原貌，并继续履行《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》的相关义务；三、若贵司未能在上述要求的时间内履行相应义务的，应及时联系原告或本律师说明延办事由，若未能按约办理的，本律师将根据原告的指令依法向法院提起诉讼。 2018年8月25日，被告收到原告于2018年8月24日邮寄的《告知函》。该《告知函》载明：根据双方于2017年7月9日签订的《房屋租赁合同》约定：贵方应于2018年7月28日前支付下一整年的租金，截止2018年8月24日经我方多次口头、电话、发律师函催缴仍未支付该笔租金。按照双方签订的《房屋租赁合同》解除条款约定：未按规定期限支付租金及其他费用超过15天，我方可单方面解除本租赁合同。现正式通知贵方请于收到本告知函7日内保持房屋一切设施设备现状情况下搬离并注销该场所的经营主体，同时承担因贵方违约所产生的一切违约责任和赔偿。否则造成的全部法律后果由贵司承担。 2018年8月31日，被告向原告支付400000元租金。同日，原告向被告发送《通知函》。该《通知函》载明：2018年8月23日，我司向贵司发送了《告知函》，告知因贵司的违约行为，我司决定单方面解除2017年7月9日与贵司签订的《房屋租赁合同》，该告知函已于2018年8月25日由贵司签收。2018年8月31日，在我司向贵司送达《告知函》后，贵司向我司打款400000元，鉴于我司与贵司签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月25日解除，故我司就下列事项向贵司函告如下：1.我司与贵司签订的《房屋租赁合同》已于2018年8月25日解除，我司与贵司不继续存在房屋租赁关系，故贵司于2018年8月31日向我司支付的款项400000元不作为房屋租赁费用，我司在扣除相应违约金后，会将剩余金额返还给贵司。2.贵司应于2018年9月1日前将位于杭州经济技术开发区，原瓯江大酒店裙楼（除现交通银行、点菜厅外）处的房屋进行腾退，在腾退过程中不得损坏我司原有的硬件设施及装饰装修，如有损坏，我司有权要求贵司按原价赔偿。3.若贵司未在本《通知书》告知的日期内腾退的，房屋内的物品、装饰等归我司所有，且我司有权强制腾退，由此产生的费用及造成的一切损失由贵司承担。4.根据《房屋租赁合同》第九条约定：贵司有下列行为的，我司有权单方面解除租赁合同：1.贵司擅自改变酒店用途或房屋结构的，经我司提出未予恢复原状的。2.贵司未按规定期限支付租赁或其他费用超过15日的。根据《房屋租赁合同》第十条约定：因任何一方的行为造成合同提前解除的，违约方应向守约方支付500000元的违约金。因贵司的违约行为导致本合同提前解除，故贵司应向我司支付违约金500000元。该金额我司优先在贵司已支付的费用中扣除，不足部分我司仍有权向贵司追究相应赔偿责任。 另查明：被告于2017年8月21日登记成立，法定代表人为徐小虎，住所地为杭州经济技术开发区。2018年4月19日，被告取得消防安全检查合格证。2018年5月2日，被告取得特种行业许可证。 再查明：被告于2017年10月27日与常山安迅电梯有限公司杭州分公司签订《房屋防水工程合同》，将租赁房屋屋顶防水工程发包给该公司施工，后被告向该公司支付费用32511元。被告于2018年4月2日与桐庐日有得消防设备维护有限公司签订《业务承包协议》，将内容为“三至五楼消防通道墙面装饰材料的拆除、抹平、刷白及其他相关消防检查、验收要求的事项，一、二楼消防通道另加轻质与装饰物隔断，一楼地面做独立封闭的消防间，通道出口朝向酒店停车场”的工程发包给该公司施工，后被告向该公司支付费用48000元。被告因固定证据需要，向浙江省杭州市钱塘公证处申请保全证据公证，为此支付公证费4000元。 以上事实认定，由原告提交的《房屋租赁合同》、《律师函》复印件、快递底单、邮件查询单、转账明细、《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》、照片、2017年11月22日《告知函》、2018年8月24日《告知函》复印件、快件详情单、《通知函》复印件、微信聊天记录、被告提交的《房屋租赁合同》及附件（房产证复印件）、《补充协议》、《转租同意证明》复印件、《房屋防水工程合同》、银行账户明细、消防安全检查合格证复印件、特种行业许可证复印件、《业务承包协议》、银行转账凭证、微信转账截图、收据、公证书、公证费发票以及原、被告的当庭陈述予以证明。原告提交的改造方案确认函及图纸、《告知函》（杭州经济技术开发区瓯江酒店管理有限公司出具），均与本案缺乏关联，本院不予认定。被告提交的照片、《关于维亚斯酒店和卡尔芙酒店的三、四、五楼相连通道的证据说明》《关于维亚斯酒店和卡尔芙酒店屋顶漏水的证据说明》，均缺乏证明力，本院不予认定。被告在第二次庭审后向本院提交的微信聊天截图，系超过举证期限提交，而被告说明逾期提交该证据的理由不成立，本院对该证据不予采纳。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系成立且合法有效，对双方均有约束力。双方应按约全面履行自己的义务。案涉《房屋租赁合同》约定，被告应于2018年7月28日前向原告支付2018年7月28日至2019年7月27日的租金1400000元，被告逾期缴纳租金超过15天的，原告有权解除合同。案涉《房屋租赁合同》还约定，被告未按规定期限支付租金及其他费用超过15天的，原告有权单方解除租赁合同。被告辩称上述约定违反法律规定，缺乏依据，本院不予采纳。被告于2018年8月2日向原告支付租金1000000元，于2018年8月31日向原告支付租金400000元，故被告未按规定期限支付租金已超过15天，合同约定的原告单方解除合同的条件已成就。原告于2018年8月24日向被告邮寄《告知函》，主张解除案涉《房屋租赁合同》，具有合同依据。被告于2018年8月25日收到原告邮寄的上述《告知函》，故案涉《房屋租赁合同》于该日解除。本院对原告要求确认案涉《房屋租赁合同》已于2018年8月25日解除的诉讼请求予以支持，对被告要求双方继续履行案涉《房屋租赁合同》的反诉请求不予支持。案涉《房屋租赁合同》约定，因任何一方的行为造成合同提前解除的，违约方应向守约方支付500000元违约金。被告未按约定期限支付租金超过15天，已构成违约，且其违约行为造成合同提前解除，原告有权要求被告支付违约金。被告辩称原告按合同约定主张的违约金500000元过高，请求予以减少，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，酌情确定被告支付原告违约金120000元。案涉《房屋租赁合同》已于2018年8月25日解除，被告应支付自合同解除之次日起至被告腾退租赁房屋之日止的房屋占有使用费。因被告已付清至2019年7月27日止的租金，故被告尚应参照合同约定的租金标准支付自2019年7月28日起至被告腾退租赁房屋之日止的房屋占有使用费。关于原告要求被告赔偿酒店大堂楼梯改造费用50000元的诉讼请求。根据双方于2018年3月31日签订的《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》约定，被告借用原告大堂1-2楼楼梯暂改为被告消防楼梯使用，待消防合格证审批完毕后，在原告开业时间内由被告负责拆除并恢复到原告新装修时原结构和原貌。虽被告未履行上述约定的楼梯复原义务，但原告自认其也尚未对楼梯实施复原改造，其主张的改造费用50000元系其酌情估算，并未实际发生，故本院对原告的该诉请不予支持。关于原告要求被告配合办理被告公司注册地址工商变更登记或注销登记手续的诉讼请求，因案涉《房屋租赁合同》已解除，本院予以支持。关于被告要求原告交付裙楼一楼、二楼的观光楼梯及楼梯后面的书吧的反诉请求。原、被告对该楼梯及其后面的书吧是否在被告的租赁范围内存在争议。双方于2018年3月31日签订的《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》约定，被告借用原告大堂1-2楼楼梯暂改为被告消防楼梯使用，待消防合格证审批完毕后，在原告开业时间内由被告负责拆除并恢复到原告新装修时原结构和原貌。上述《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》形成于双方房屋租赁合同关系形成后，根据其内容，该楼梯及其后面的书吧应不在被告的租赁范围内。同时，案涉《房屋租赁合同》也已于2018年8月25日解除。本院对被告的该反诉请求不予支持。关于被告要求原告承担消防通道整改费用的反诉请求。根据案涉《房屋租赁合同》《关于杭州卡尔芙酒店大堂1-2楼楼梯改造问题的说明》约定，该费用应由被告自行承担。本院对被告的该项反诉请求不予支持。被告以原告交付的租赁房屋屋顶漏水且原告拒绝修理为由，要求原告承担屋顶防水修理费用，但被告未能举证证明屋顶漏水事实、漏水原因以及其已就屋顶漏水向原告履行通知义务，故被告要求原告承担屋顶防水修理费用，缺乏依据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿迟延开业的违约损失的反诉请求。被告主张其经营的酒店原计划至迟于2018年元旦开业，但原告至2018年5月中旬才完成外墙改造，导致其经营的酒店至2018年5月15日才开业。对此，本院认为，首先，被告主张其经营的酒店原计划至迟于2018年元旦开业，但未能举证予以证明。其次，原、被告通过《补充协议》约定原告负责酒店开业前外墙的整体效果改造，原告也确已在酒店开业前完成了外墙改造。再次，被告分别于2018年4月19日、5月2日取得消防安全检查合格证、特种行业许可证，而其经营的酒店于2018年5月15日开业，系在合理期限范围内。故被告主张原告的外墙改造工作导致其经营的酒店迟延开业，缺乏依据，本院不予采纳。被告还主张原告交付的租赁房屋存在严重安全隐患，需要整改，延误其经营酒店的开业时间，也缺乏事实依据，本院不予采纳。因此，被告要求原告赔偿迟延开业的损失，缺乏事实依据，本院不予支持。被告要求原告赔偿公证损失4000元，也缺乏依据，本院不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求合理部分予以支持，对被告的反诉请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司与被告杭州维亚斯酒店管理有限公司之间的《房屋租赁合同》已于2018年8月25日解除； 二、被告杭州维亚斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司违约金120000元； 三、被告杭州维亚斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司房屋占有使用费（参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，自2019年7月28日起计算至被告杭州维亚斯酒店管理有限公司腾退租赁房屋之日止）； 四、被告杭州维亚斯酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内配合原告杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司办理被告杭州维亚斯酒店管理有限公司注册地址的变更登记或注销登记手续； 五、驳回原告杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告杭州维亚斯酒店管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10297元（原告杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司预交10387元），由原告杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司负担7597元，由被告杭州维亚斯酒店管理有限公司负担2700元。反诉案件受理费7840.50元，由被告杭州维亚斯酒店管理有限公司负担。原告杭州卡尔芙酒店管理有限责任公司于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州维亚斯酒店管理有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  周 超 人民陪审员  陈柏水 人民陪审员  陈 栋 二〇一九年七月八日 书 记 员  许文佳