文书内容江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初91号原告：江苏乾坤物业管理有限公司，住所地南通市工农南路156号鑫乾国际广场（B512室）。法定代表人：杜姣，执行董事。委托诉讼代理人：孙建兵，江苏泰临律师事务所律师。委托诉讼代理人：何银香，江苏泰临律师事务所律师。被告：戴玉华，男，1956年3月30日生，汉族，住南通市崇川区。原告江苏乾坤物业管理有限公司（以下简称乾坤物业公司）与被告戴玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乾坤物业公司委托诉讼代理人何银香到庭参加诉讼，被告戴玉华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告乾坤物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付南通市崇川区鑫乾花园16幢303室所欠2005年8月12日起至2017年12月31日期间的物业费10416元，并以年度物业服务费欠交金额为基数自次年1月1日起按每日万分之五支付逾期滞纳金；2、判令被告给付原告律师费损失2500元。事实与理由：原告系南通市鑫乾花园小区的物业管理服务公司，被告系鑫乾花园一期多层住宅16幢303室业主，物业面积主141.03平方米。2005年8月12日起，原告与鑫乾花园业主委员会陆续签订《物业服务合同》，约定服务期限从2005年8月12日起至2019年12月31日止。《物业服务合同》约定，2011年8月11日前鑫乾花园小区一期多层住宅缴费标准为0.4元每月每平方米；2011年8月12日后一期多层住宅缴费标准为0.6元每月每平方米；2014年8月11日前物业服务费每年缴纳一次，缴纳时间为每年6月份，逾期每天应按万分之五交滞纳金；2014年8月12日后物业服务费应当按年缴纳，于收房之日的对应日起缴纳，逾期按日千分之五支付滞纳金，业主未按规定时间缴纳物业服务费，应承担物业公司因之诉讼而产生的诉讼费、律师费等费用。原告遂根据合同约定鑫乾花园小区提供物业管理服务至今；被告却欠缴2005年8月12日起至2017年12月31日期间的物业费10416元至今未予以缴纳。原告多次催交，被告仍置之不理。被告戴玉华未应诉答辩。本院认定的事实：1、原告原企业名称为南通市崇川物业管理有限公司，2016年1月20日更名为江苏乾坤物业管理有限公司。2、2005年起，原告与鑫乾花园业主委员陆续签订《物业服务合同》8份，约定服务期限从2005年8月12日起持续至2019年12月31日止。关于物业服务费的缴纳标准、方式及逾期缴费违约责任，8份《物业服务合同》先后有不同约定：2005年8月12日至2011年8月11日期间，鑫乾花园小区一期多层住宅缴费标准为0.4元每月每平方米；2011年8月12日至2019年12月31日期间，一期多层住宅缴费标准为0.6元每月每平方米；2005年8月12日至2014年8月11日期间，物业服务费每年缴纳一次，缴纳时间为每年6月份，逾期按每日万分之五交滞纳金；2014年8月12日至2019年12月31日期间的物业服务费应当按年缴纳，缴纳时间为收房之日的对应日，逾期按每日千分之五支付滞纳金，业主未按规定时间缴纳物业服务费，应承担物业公司因之诉讼而产生的诉讼费、律师费等费用。原告根据上述《物业服务合同》的约定为鑫乾花园小区提供物业管理服务至今。3、被告戴玉华系鑫乾花园一期多层住宅16幢303室业主，于2002年6月7日入住，于2002年6月28日登记房屋产权，房屋建筑面积141.03平方米。被告欠交2005年8月12日至2017年12月31日期间的物业费10416元至今未予以缴纳。4、鑫乾花园业主委员会对原告2005年至2017年度的物业服务工作逐年进行了考评，并出具了相应的调查表。调查表中确认对原告服务总体满意度达90%。5、原告因本案诉讼委托江苏泰临律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师费2500元。本院判决理由和结果：本院认为，南通市鑫乾花园业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系合同当事人真实意思表示，且于法不悖，应为合法有效，对鑫乾花园全体业主具有约束力。原告依据《物业服务合同》，自2005年8月12日起为鑫乾花园小区提供物业管理服务至今；从鑫乾花园业主委员会对原告服务质量出具的调查表来看，原告的物业服务质量优异。被告戴玉华作为鑫乾花园一期多层住宅16幢303室业主，应根据《物业服务合同》约定向原告交纳物业服务费。被告拖欠2005年8月12日起至2017年12月31日期间的物业费10416元（141.03×0.4×76.65＋141.03×0.6×72）拒不缴纳，有违《物业服务合同》约定，现原告要求被告缴纳上述期间内欠缴的物业费，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，实质上系违约金。被告在未提出法定免责事由的情况下拒交物业服务费，已经构成违约，应当向原告支付违约金。关于滞纳金的计算标准，根据《物业服务合同》，2005年8月12日至2014年8月11日期间约定按每日万分之五交纳；2014年8月12日至2019年12月31日期间约定按每日千分之五支付。现原告统一按逾期每日万分之五主张滞纳金，不超出双方约定标准，本院照准。关于滞纳金的起算日期，根据《物业服务合同》，2005年8月12日至2011年8月11日期间约定物业服务费纳时间为每年6月份；2014年8月12日至2019年12月31日期间约定物业服务费纳时间为于收房之日的对应日起缴纳。现原告统一要求被告自每缴费年度的次年1月1日起计滞纳金，不超出双方约定标准，本院照准。关于滞纳金的计算基数，8份《物业服务合同》均约定按年缴纳，本院按年度物业费欠费金额为滞纳金的计算基数。原告关于滞纳金的诉讼请求，本院按上述滞纳金的起计时点、计算标准和计算基数予以支持。原告因被告违约提起本案诉讼，并实际支付了律师费2500元，该费用不超过江苏省关于律师服务收费相关规定的标准，被告应当按照合同约定支付原告为此支付的律师费。被告戴玉华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未应诉答辩，视为对其抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百零一十四条，《物业管理条例》第二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、被告戴玉华于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付原告江苏乾坤物业管理有限公司自2005年8月12日起至2017年12月31日期间的物业费10416元。二、被告戴玉华在履行上述付款义务的同时，向原告江苏乾坤物业管理有限公司支付逾期付款的违约金（从2006年1月1日起以262.32元为基数；从2007年1月1日、2008年1月1日、2009年1月1日、2010年1月1日、2011年1月1日、2012年1月1起分别以全年物业费即676.94元为基数；从2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日、2017年1月1日、2018年1月1日分别以全年物业费即1015.42元为基数，按日万分之五计算至实际给付之日止）。三、被告戴玉华于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告江苏乾坤物业管理有限公司律师费2500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，公告费690元，合计1150元，由被告戴玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费460元(户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长 陆       栋       梁人民陪审员 陆       采       秋人民陪审员 范       春       华二〇一九年七月二日法官 助理 郁              华书 记 员 李展