浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初10741号 原告（反诉被告）：雄风集团有限公司，住所地：浙江省诸暨市浣东街道东二路99号。 法定代表人：陈金迪，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李乐敏、傅梦露，浙江振邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张强，女，1982年1月10日出生，蒙古族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：石开，浙江富奥律师事务所律师。 原告雄风集团有限公司与被告张强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢玉山适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雄风集团有限公司的委托诉讼代理人傅梦露、被告张强及其委托诉讼代理人石开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雄风集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告之间的租赁合同已于2018年3月2日解除；二、判令被告支付原告第二年租期的（2016年9月10日至2017年9月9日止）剩余租金192354元，以及第三年租期（2017年9月10日至合同解除日止）的租金165494.23元，合计357848.23元；三、判令被告支付原告自合同解除次日起至实际腾房之日止（2018年3月3日起至2018年6月12日止）的房屋占有使用费96809.3元；四、判令被告承担违约金99706.2元及支付原告律师代理费损失14000元。事实和理由：原被告于2015年签订《租赁合同》一份，约定原告将位于诸暨市雄风集团有限公司诸暨百货分公司第6层面积为271平方米的东区场地租赁给被告，租赁期限四年即2015年9月10日起至2019年9月9日止，同时对每年的租金、双方权利义务、违约金等进行了约定。被告本应于2016年8月31日前一次性付清第二年（2016年9月10日至2017年9月9日止）的租金332354元，但被告至今仅支付了14万元，尚余租金192354元至今未付。第三年租期的租金被告至今分文未付。2018年3月2日，原告向被告送达了关于要求解除租赁合同并办理交接的通知，依据租赁合同第21.4条的约定解除合同，并要求被告腾房及支付相应款项，被告未予置会。为降低原告损失，原告于2018年6月12日代为清空租赁场地。经原告多次催讨，被告仍不履行义务，为保护原告合法权益，诉至本院，要求判如所请。 被告张强辩称：对原告主张的第一项诉讼请求，双方解除租赁合同的时间应为2017年9月1日。第二项诉讼请求，关于剩余的租金，因每年的8月10日支付下一年的租金，故已经超过了诉讼时效。对第三项诉请，依据合同法的规定，原告有义务采取措施减少损失的扩大，故该部分不应当支持。就事实而言，原告主动关停了五、六层的场地，被告没有使用。实际上，租赁合同于2017年9月1日已经解除。对原告关于违约金的主张，事实而言，原告按理应该提供可以使用的正常经营场地，但原告并没有提供，故违约的是原告。综上，原告主张的事实和理由与实际不符，请求法庭查明事实，依法公平公正判决。 反诉原告张强向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告已违法解除合同；二、判令反诉被告退还反诉原告质量保证金3万元；三、判令反诉被告支付反诉原告违约金99706.2元；四、判令反诉被告支付反诉原告因违反处理反诉原告相关设备财产造成的损失191712.4元；五、判令反诉被告装修和停业造成反诉原告经营损失抵扣反诉被告主张的租金差额；六、判令反诉被告支付反诉原告律师代理费12000元。事实与理由：双方于2015年8月签订租赁合同一份，该份合同约定的租赁场地用于儿童游乐场，因其用途的特殊性，周围环境和商场客流量直接影响其经营业绩。另双方签订合同时，反诉被告从未对反诉原告表明商场将规划及进行大规模整体装修。2016年9月起，反诉被告自行开始商场整体装修，涉案租赁场地6楼也绝大部分清空，商场成为施工场地，几乎无客流，事实上商场已整体停止营业，反诉原告经营的儿童游乐场所对周围环境和进场客流要求较高，反诉被告整体装修行为严重影响反诉原告经营，造成其经营目的无法实现，反诉被告已经事实根本违约。反诉原告鉴于商场停业事实多次向反诉被告要求停止营业，但反诉被告出于自身利益目的，故意拖延并造成反诉原告损失扩大。2017年9月1日，反诉被告对外通告停业，反诉原告全部人员也撤离。2018年5月6日，反诉原告发现反诉被告私自违法拆毁反诉原告案涉全部设备。综上，反诉原告认为反诉被告在商场停业合同事实违约的前提下，出于自身利益考虑，拖延反诉人撤离，直接损害反诉人的合法权益。为维护反诉原告的合法权益，反诉人请求法院在查明本诉事实、驳回原告起诉的同时，支持反诉原告的请求。 反诉被告雄风集团有限公司辩称：反诉原告无权解除合同，且反诉原告在其提交的申请书中也表明会恢复营业。相反，因反诉原告欠付租金，根据合同21.4条的约定，反诉被告享有合同解除权。第二年租金应当支付时间是2016年8月31日，原告起诉是2018年6月19日，也没有超过诉讼时效。保证金可以申请抵扣后续的租金。对反诉原告主张的违约金，应当是反诉原告支付给反诉被告违约金。对第四项反诉请求，被告损失的真实性存疑，与本案无关。第五、六项反诉请求均应由反诉原告自行承担。 经审理查明：2015年8月，原告雄风集团有限公司（甲方）与被告张强（乙方）签订了《租赁合同》一份，约定：“……1.1甲方同意出租、乙方同意承租位于诸暨市雄风集团有限公司诸暨百货分公司第6层的东区域场地（具体位置见附件一，以下简称‘该场地’）。1.2经甲、乙双方确认，该场地的计租实际经营面积为271平方米。2.1本合同项下租赁期限为4个租约年。自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期满。3.3条约定本合同所述计租日为本合同第十条所述开业日。4.1本合同项下的租金实行“先缴费后使用及一年一付”原则，以一年为一个缴租期。本合同项下第一期租金的支付时间为甲乙双方确认的开业日前30日。在第一个缴租期，乙方应向甲方支付一年的租金。从第二个缴租期起，则在缴租期到期最后一个月前向甲方一次性足额支付下个缴租期的一年租金。4.2自计租日开始，乙方应当承担该场地的租金。该场地的租金按计租面积计付（面积如有调整，按实际面积计算）。标准如下：第一个租约年每天每平米人民币3.2元，即每月租金为人民币26377元，每一年租金为人民币316528元；第二个租约年租金每平米人民币3.36元，即每月租金为人民币27696元，每一年租金为人民币332354元；第三个租约年每天每平米人民币3.53元，即每月租金为人民币29081元，每一年租金为人民币348972元；第四个租约年每天每平米人民币3.7元，即每月租金为人民币30535元，每一年租金为人民币366421元。5.1乙方在该场地内经营的业态为儿童，品类为淘气堡儿童乐园，品牌为娃娃小镇。乙方保证其有权经营该品牌，并为其经营行为已经办理了所需的一切审批、批准和备案等手续。5.2在合同期内，甲方基于统一管理、营运调整和其它实际需要，甲方提出对乙方场地或场地面积进行调整时，在不影响乙方经营的前提下，乙方应积极配合甲方调整。第七条……7.2乙方同意缴纳商品及服务质量保证金3万元，该项商品及服务质量保证金在合同终止的90日内，经甲方确认，无任何客户索赔、投诉等问题的，无任何拖欠费用或其他费用的，甲方向乙方据实清算，无息退还。7.3除非甲方同意，乙方不得主张以商品及服务质量保证金抵作租赁期限内任何时间所拖欠的租金、物管费及其他应缴费用。第十条开业日：10.1双方正式商定，开业日（即正式开始营业日）为2015年9月10日。21.1本合同签署后，甲、乙双方都不得不履行合同或终止合同，否则，即构成违约，违约方应向守约方支付当年合同金额30%的违约金，同时承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费及其他相关费用并赔偿守约方相关损失……”。21.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，除乙方应足额缴纳租金、其他费用和延迟履行违约金外，甲方有权单方解除合同。21.10双方确认甲方有权单方解除合同的方式为通知送达到对方视为解除合同，通知送达的地址为乙方合同确定的地址和联系人，如乙方需要变更地址或联系人应书面通知甲方。23.1本合同项下租赁期满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该场地交还甲方。该等期限为本合同项下该场地交还期。23.2在前述23.1款所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该场地恢复至符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过甲方的验收。23.3,双方确认，因租赁期限届满或乙方违约导致本合同终止或解除的，则在前述23.1款所述交还期内，乙方仍应当按照本合同约定的标准向甲方支付租金、物业管理费等并承担可能发生的延迟付款的违约责任。……23.6在乙方向甲方交还该场地的同时，双方应当签署该场地交还确认书。双方签署了该确认书之后或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该场地或无论任何原因导致合同终止10日之后，乙方在该场地内遗留的任何装饰、装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权等一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等）。合同签订后，在第一个租约年即2015年9月10日至2016年9月9日，双方均按约履行，原告按约交付场地，被告也付清了第一个租约年的租金及缴纳质量保证金3万元。对第二个租约年的房租，被告仅分别于2016年10月18日、2017年6月19日支付租金10万元、4万元，余款192354元至今未付。2017年4月14日，被告张强向原告提交降租申请书，因市场环境等原因，营收下降，要求改变租金计费方式，改为联营分成合作，原告未予认可。2017年8月28日，被告向原告提交停业申请书，称因商场自2月进入装修调整期，4月底开始，六楼除本店外，其他商户已全部搬空，其店经营一直处于亏损状态，申请8月30日起暂停营业，后续根据商场规划和通知，恢复营业，原告未予认可。随后，被告也未恢复营业。2018年3月1日，原告向被告寄送解除租赁合同及办理交接通知，通知因被告未按合同约定支付第二年、第三年的租金，依照合同约定要求解除双方签订的租赁合同，被告自收到该通知三日内与原告办理交接手续，并同时按照合同约定支付所欠各项费用，并承担合同约定的违约责任，逾期不与原告办理交接手续的，且未收到本通知七日内腾空租赁场地的，原告有权代为清空，场地占有费及其他各项费用计算至实际腾退之日。被告于次日通过丰巢系统签收上述通知邮件。另查明，原告对涉案租赁场地所在的商场自2017年2月开始分层装修，直至装修到五楼。2018年4月23日，原告拆除被告遗留在原告租赁场地的游乐设施，除27只椅子、14张桌子、3只台式电风扇、1件烤箱尚在原告处外，其余部分已作废品垃圾予以处理。审理中，原告同意将上述尚在原告处的物品予以返还给被告。还查明，原告为本案诉讼支出律师代理费14000元。被告为本案诉讼支付律师代理费12000元。 以上事实由原被告庭审陈述及原告提交的租赁合同、《解除租赁合同及办理交接通知》及邮寄凭证、付款凭证、委托代理合同及律师费发票、降租申请书、停业申请书、剩余物品清单及图片等，被告提交的租赁合同、被告张强与原告方工作人员茹旭江微信聊天记录等证据证实。上述证据经庭审质证，原被告对真实性均无实质性异议，本院对其真实性予以认定。对原告提交的四份情况说明，因说明人未到庭作证，无法核对其真实性，故对其证明力不予认定。对被告提交的涉案装修清单及销售合同、购物记录，本院结合被告的反诉请求在下文中分析认定。 本院认为，原告雄风集团有限公司与被告张强签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点主要为原被告各自是否存在违约行为，进而涉及到原告是否享有合同解除权及合同解除时间问题，以及双方应承担的相应违约责任。根据合同法的规定，当事人双方都违约的，应当各自承担相应的违约责任，故对原被告是否各自存在违约行为，本院分开予以评述。对被告是否存在违约问题，本院认为，根据合同第四条的约定，从第二个缴租期起，被告应在缴租期到期最后一个月前向甲方一次性足额支付下个缴租期的一年租金，即被告应在2016年8月10日前支付第二个租约年的租金332354元，但被告仅于2016年10月18日、2017年6月支付租金10万元、4万元，余款192354元至今未付，显属违约，理应承担相应违约责任。根据合同21.4条的约定，被告延迟支付租金超过30日的，原告有权单方解除合同，故原告于2018年3月1日向被告发出解除合同通知，及要求被告办理交接手续及腾空场地，符合合同约定解除条件，双方之间的租赁合同应自被告收到解除合同通知书之日起解除，因原告邮寄送达符合租赁合同21.10条约定的送达方式，且由被告所在地址的丰巢系统于2018年3月2日签收，故可视为被告收到原告寄送的解除合同及办理交接通知，本院确认双方之间的租赁合同于2018年3月2日解除。综上，对原告其余诉讼请求，分析认定如下：原告要求被告支付原告第二年租期的（2016年9月10日至2017年9月9日止）剩余租金192354元，以及第三年租期2017年9月10日至2018年3月2日止）的租金165494.23元，合计357848.23元，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩原告主张第二年的租金已超出诉讼时效，以及自被告申请停业时，双方就解除合同，本院认为，被告于2017年4月作出同意支付租金的意思表示及随后的6月支付租金4万元，以及原告于2018年3月1日向被告寄送解除合同通知中的要求解除合同及支付租金、违约金的行为均可引起诉讼时效中断的效果，结合原告于2018年7月诉至本院的事实，原告要求支付租金的诉讼请求均未超出法律规定的诉讼时效期间范围。另被告虽向原告提交停业申请书，但原告并未同意认可，且被告也没有作出解除合同的意思表示，只是表示暂时申请停业，待以后恢复，故不能以此作为解除合同的时间点，对被告的上述抗辩意见，本院均不予采信。对原告要求被告支付原告自合同解除次日起至实际腾房之日止（2018年3月3日起至2018年6月12日止）的房屋占有使用费96809.3元的诉讼请求，本院认为，根据解除合同通知，被告应在收到通知之日起七日内办理交接手续及腾空场地，否则原告有权代为清空；另根据租赁合同23.6条的约定，合同终止10日后，被告方在该场地内遗留的任何装饰、装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权等一切权利，原告有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等），鉴于被告收到解除合同及交接通知后未予办理交接手续及腾退场地，故原告在2018年3月12日后即可清理场地，结合原告于2018年4月23日清理完场地的事实，本院酌定房屋占有使用费应自2018年3月3日起计算至2018年4月23日止即49444.76元（3.53元/天×271平方米×52天）。对原告要求被告承担违约金99706.2元（第二租约年的租金332354元×30%）及支付原告律师代理费损失14000元，因符合租赁合同21.1条的约定，故本院亦予支持。 对张强提出的各项反诉请求。双方的争议焦点主要为雄风集团有限公司的商场装修行为是否构成违约，进而涉及到是否承担相应的违约责任。本院认为，租赁合同第5.2条、27.2条虽约定原告有权基于统一管理、营运调整及其它实际需要，提出对被告的场地及场地面积进行调整，在不影响被告经营的前提下，被告应积极配合，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条的规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，以及根据合同性质、目的履行协助等附随义务。因被告租赁场地的合同目的系经营淘气堡儿童乐园，其经营收入势必依赖原告提供良好的经营环境，原告自2017年2月开始对商场装修，尤其随后五楼的装修，所产生一些噪音、油漆味及灰尘等，结合被告的儿童游乐经营业态，对被告的经营产生较大影响，且亦被被告提交的微信聊天记录所证实，故应承担一定的违约责任。综上，对张强的第一项反诉请求即判令雄风集团有限公司已违法解除合同，因张强逾期支付租金违约在前，属于先行违约，故对张强的该项反诉请求，本院不予支持。对张强的第二项反诉请求，即要求返还质量保证金3万元，因原告同意返还及抵扣租金，故对张强的该项反诉请求，本院予以支持。对张强的要求雄风集团有限公司支付违约金99706.2元（第二租约年的租金332354元×30%）及律师代理费12000元的反诉请求，因原告存在本院确定的上述违约行为，结合租赁合同21.1条的约定，本院予以支持。对张强要求雄风集团装修和停业造成的经济损失抵扣租金差额的诉讼请求，本院认为，被告停业申请并未得到原告的认可，故该停业损失并不能由原告承担，但考虑到原告的装修行为持续到第三个租约年，结合第三个租约年租金的计算期间及违约责任约定等本案实际情况，本院酌定雄风集团有限公司赔偿张强经营损失5万元。对张强要求雄风集团有限公司赔偿因拆除相关游乐设施造成的经济损失191712.4元的反诉请求。本院认为，根据租赁合同23.6条的约定，在合同终止10日之后，张强在该场地内遗留的任何装饰、装修、设施设备、物品等均视为自行放弃了所有权等一切权利，雄风集团有限公司有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等），结合雄风集团有限公司在2018年3月1日寄送的解除合同及办理交接手续通知中，明确要求被告自收到该通知三日内与原告办理交接手续，逾期不与原告办理交接手续的，及收到通知七日内未腾空租赁场地的，原告有权代为清空的事实。鉴于被告收到解除合同及交接通知后未予办理交接手续及腾退场地，应承担合同约定的不利后果，故雄风集团有限公司代为处理上述物品，符合合同约定，对张强要求赔偿设施损失的该项反诉请求，本院不予支持，对与证明此损失的货物清单、购销合同等相关证据亦不予认定。原告雄风集团有限公司自愿返还尚在原告处的27只椅子、14张桌子、3只台式电风扇（TCL）、1只烤箱，系其对自己权利的处分，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告雄风集团有限公司与被告张强签订的《租赁合同》于2018年3月2日解除； 二、被告张强应支付原告雄风集团有限公司租金357848.23元、合同解除后的场地占用费49744.76元、违约金99706.2元及律师代理费14000元，合计521299.19元，扣除第（三）项反诉被告雄风集团有限公司应支付反诉原告张强的质量保证金、违约金及损失等合计191706.2元，余款329592.99元限于本判决生效之日起十日内付清； 三、反诉被告雄风集团有限公司应返还反诉原告张强质量保证金30000元，支付反诉原告张强违约金99706.2元、律师代理费损失12000元、经营损失50000元，合计191706.2元，该款已在上述第（二）项反诉原告张强应承担的债务中予以抵扣； 四、原告雄风集团有限公司应返还现在原告处的27只椅子、14张桌子、3只台式电风扇（TCL）、1只烤箱（具体样式详见原告提交的剩余物品清单及图片），限原告雄风集团有限公司于本判决生效之日起十日内在位于诸暨市雄风集团有限公司诸暨百货分公司处交付给被告张强； 五、驳回原告雄风集团有限公司的其余诉讼请求； 六、驳回反诉原告张强其余反诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9484元，依法减半收取4742元，由原告雄风集团有限公司负担342元，被告张强负担4400元。反诉案件受理费6301元，依法减半收取3150.5元，由反诉原告张强负担1330.5元，反诉被告雄风集团有限公司负担1820元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  谢玉山 二〇一九年七月二十二日 书记员  俞哲萍