苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初1202号原告：章铎议，男，1996年2月18日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：章淞研，男，1968年9月13日生，住新沂市，系原告章铎议的父亲。被告：苏州禾瑞房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区越溪街道苏街111号。法定代表人：罗跃东，执行董事。委托诉讼代理人：庹惠铭、程欣，该公司员工。原告章铎议与被告苏州禾瑞房地产开发有限公司（以下简称禾瑞公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行审理。原告章铎议的委托诉讼代理人章淞研，被告禾瑞公司的委托诉讼代理人庹惠铭、程欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告章铎议向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告双倍返还定金10万元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月5日，原告在“居理新房”中介的带领下来到被告开发的泰禾金尊府（清禾湾华庭）项目售楼处看房。当时被告的销售人员极力推荐购买2号楼803室，说“这套房子原来是抵工程款的，现在开发商把工程款付清了，房子正好刚退出来。买这套很划算!现在不定，马上就被别人买走了。因2号楼和4号楼是在2017年9月左右刚开盘时出售的两栋楼，属项目第一期销售的房子（其他房子早已售罄）；一期单价比现在二期单价低几百元，而一期装修标准是6000元/平方米，带德国温控新风系统及全屋地暖，选用的都是德国杜拉维特卫浴、郎思威新风系统、日立等国外一线品牌。而二期由于房价上涨，开发商又苦于政府限价的制约，不好明目张胆地涨价，所以二期装修标准暗地里降低为4000元/平方米，选用的材料都是国内品牌，而且不带全屋地暖”。因当时原告还没有取得苏州市户籍，正在办理落户手续，想等具备购房资格后再定，但被告为达成交易承诺将签约、付首款时间延长至2018年9月30日，让原告先交5万元定金将这套房子“占着”。鉴于此，原告与被告就认购房产、预测面积、表单价、总价款及定金数额等达成一致，并签订认购协议书，并于当日支付定金5万元。后期，原告多次要求与被告签订《商品房买卖合同》，但被告始终拒绝，并将原告选定的房屋另行出售给他人，且侵吞原告5万元定金，故诉至法院。被告禾瑞公司辩称：双方签订的认购协议书是双方真实意思表示，合法有效，应当履行。双方未能在约定期限内签订商品房买卖合同是因原告自身原因，系原告违约，根据双方约定，被告有权没收定金，因此不同意退还。原告诉称的装修标准与实际不符，纯属原告自行判断，装修标准应当根据合同具体约定，被告在案场对商品房买卖合同的内容进行了公示，因此不存在原告所述降低装修标准的事实。原告诉称双方将签约付款时间延长至2018年9月30日亦与实际不符，应按认购协议约定履行，原告未能提供证据证明是被告故意不与原告签订商品房买卖合同，此后被告将房屋出售给他人不是一房二卖，是在与原告解除认购协议后才将房屋另售他人。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月5日，原告章铎议（认购方、乙方，并批注了联系电话、通讯地址）与被告禾瑞公司（出卖方、甲方）签订一份《清禾湾华庭认购协议书》（下称认购协议），协议约定：乙方认购甲方开发的清禾湾华庭（推广名泰禾金尊府）2幢803室（预测面积142.67平方米），表单价27442.20元/㎡，表总价3915178元，定金50000元，本协议书签订之日支付；乙方采用按揭付款方式支付购房款并办理相关手续；乙方应自本认购书签订之日起7日内即2018年8月12日前持本认购书及定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及相关文件，并支付约定之购房款；双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款，且乙方在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及相关文件之内容，并无异议；本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、付款方式、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）已经甲方充分告知，乙方对此明确表示理解和认同；乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》的，乙方承担违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人，而无须另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金；在双方签订本认购书后至签订《商品房买卖合同》前，如司法机关或行政机关依法限制该房屋交易的，乙方有权拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方全额返还乙方已支付的定金（不计利息）；乙方承诺上述乙方的通讯地址、联系电话均准确有效，若有变更，乙方应在变更之日起两日之内书面形式通知甲方，否则由此造成的延误，所有责任均由乙方承担；本协议书未尽事宜，均以甲乙双方所签订的《商品房买卖合同》中的约定为准；本认购协议书一式叁份，甲方执两份，乙方执一份，经甲方盖章、乙方签字或盖章，且乙方支付定金后生效，本协议书自双方签订正式的《商品房买卖合同》时终止；甲方对清禾湾华庭项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》的组成部分，该项目的实际情况以政府最终批准文件及《商品房买卖合同》为准；客户申请于2018年8月12日签约付款并办理银行按揭，享受①团购优惠5万抵12万，②7天内签约付款99折，③总经理特批99折；等等。该认购协议书乙方落款处由原告母亲陈志娟代原告签字。同日，原告的母亲代原告向被告禾瑞公司刷卡支付定金50000元。被告禾瑞公司出具收据予以确认。原告主张，认购协议背面由被告禾瑞公司销售人员批注“鉴于章铎议户口正在办理过程中，同意9月30日为最后签约付款时间”，由其留存的认购协议正面还批注了“成交价格3719653元+50000元”，后其留存的认购协议于2018年8月15日在打印出商品房买卖合同草稿后已由被告禾瑞公司收回，要求被告禾瑞公司提供认购协议原件已确认背面批注条款约定。对此，被告否认收回原告留存的认购协议，表示因人员更迭，原件暂未找到，作为证据提交的认购协议复印件是营销系统的电子档案，关于成交总价及付款期限，原告作为证据提交的所谓商品房买卖合同草稿第四条载明房屋总价款3719654元，以该核准价格为准，附件三第二页载明2018年8月15日支付30%购房款（含签订认购协议时已付定金5万元），2018年10月15日前支付70%购房款（采银行按揭方式支付），表明原告同意在2018年10月15日前全款到位。2018年8月29日，被告禾瑞公司向原告章铎议在认购协议载明的通讯地址邮寄《商品房预售合同》签约催告函，称您于2018年8月11日与我司签订认购协议，认购了清禾湾华庭2号楼2单元803室房屋，但截至本函发出之时你一直未能前来签署《苏州市商品房预售合同》，请在收到本催告函之日起三日内前来泰禾金尊府售楼处签订正式《苏州市商品房预售合同》，否则我司将解除与您签订的认购协议并没收全部定金，同时可将该商品房另售予他人。该邮件于2018年8月30日由丰巢签收。2018年9月10日，被告禾瑞公司向原告章铎议在认购协议载明的通讯地址邮寄清禾湾华庭项目解约通知书，称您应于2018年8月12日前签订《商品房买卖合同》并支付约定之购房款，且经我司通过电话、微信等形式多次通知、催告，您仍未履行上述义务，我司通知您解除与您所签订的认购协议，没收定金，您认购的清禾湾华庭项目2号楼803室不再保留，我司将另售他人。该邮件于2018年9月12日送达原告。另查明，2018年8月9日下午，被告禾瑞公司销售人员与原告的母亲陈志娟的微信中陈述“陈姐，帮你跟领导说好了，下周二（8月14号）过来签约付款没问题”，回复“ok谢谢”。2018年8月14日中午，原告的母亲陈志娟与被告禾瑞公司销售人员的微信中陈述“我明天下午五点左右去找你签约，可以吗？那时你应该不忙了，不能耽误你卖房子”，回复“哈哈哈，可以的啊”。2018年8月15日，原告到被告的清禾湾华庭项目楼售处要求签订《商品房买卖合同》，因原告拟用于支付首付款的银行账户中部分款项来源于他人转账，被告禾瑞公司工作人员建议原告更换付款的账户以确保通过贷款审查，因此当天双方签约未成。2018年8月17日，原告按被告建议更换首付款的付款账户后再次到被告的清禾湾华庭项目楼售处要求签订《商品房买卖合同》，然而双方当天仍未能签订商品房买卖合同。关于此次签约未成的具体原因，被告表示主要是因原告表示没办法在10月15日前付清房款要求变更合同中付款期限的约定，其没有同意致签约未成。对此，原告不予认可，表示当天被告向其披露一份装修改造协议，要求将该装修改造协议作为合同附件一起签订，但其认为该协议的权利义务失衡，不同意在不修改装修改造协议的前提下与被告签约，才致双方签约未成。2018年9月8日，原告的母亲陈志娟与被告禾瑞公司销售人员通话中陈述“小徐，好长时间没联系了，那个房子怎么说的呀，我买的泰禾的房子？”，徐回复“那个我给打电话你不是一直没接吗？”，陈回复“什么时候打的呀？我不知道呀”，徐回复“你看看我给你发了N条消息的”，……徐称“哦，你们那个房子另售了”，陈回复“啊，另售啦”，徐回复“对，本来又联系不上你，给你寄催款函你又拒收”，陈回复“没有拒收啊，什么时候寄催款函，我不在那边呀，我在徐州这边上班，你也知道我是老师呀，开学以后肯定在老家上班的呀”，徐回复“对呀”，陈回复“你房子已经确定另售了，是吧”，徐回复“你这边还考虑吗”，陈回复“关键是你说已经另售了，那我还怎么考虑呀，你那个合同条款如果不能修改，那我们是不能接受的呀，我们一直在谈条款的事呀”，徐回复“不是，我就先问你吧，这个房子你确定是要还是不要”。另，清禾湾华庭2幢803室房屋已由被告禾瑞公司于2018年9月18日与案外人签订认购协议后另售他人。原告陈述，本案中，基于商品房预约合同关系向被告主张违约责任，被告在双方约定最后签约付款期限2018年9月30日前就已将房屋另售他人，属被告违约，主张定金罚则要求双倍返还定金。对此，被告不予认可，主张分别于2018年8月21日、8月29日两次向原告在认购协议中载明的通讯地址邮寄签约催告函要求前来售楼处签约未果，后于2018年9月10日向原告在认购协议中载明的通讯地址邮寄解约通知书，原告确认已于2018年9月12日收到该解约通知书，故双方之间认购协议已解除，被告于2018年9月18日将房屋另售他人不构成违约，另外，认购协议约定2018年8月12日前签约付款，后经双方协商被告认可2018年8月15日前签约付款，后又延期至2018年8月17日签约付款，当天双方就付款期限不能达成一致意见致签约未成，之后原告经两次催告未来签约，因此其有权解除认购协议并没收定金。对此，原告表示，根据被告提交的签约催告函复印件及EMS单据不足以认定被告已催告原告签约，因EMS单据中未记载所寄文件内容，另催告函记载双方于2018年8月11日签订认购协议，该事实基础并不存在，且相应邮件查询显示由丰巢代收，而认购协议中载明的通讯地址并非原告唯一地址，因此不认可被告曾催告原告签约之事。审理中，原告为证明被告违约，提供证据并陈述如下：（1）装修改造协议打印件、现场施工照片2张，称2018年8月17日当天被告要求其与中城建设有限责任公司签订该打印好的清禾湾华庭装修改造协议且不同意协商更改该协议内容，现场施工照片显示施工单位为中城建设有限责任公司，以证明2018年8月17日签约未成系因双方不能就装修内容协商一致。（2）禾瑞公司销售经理手写总房价及最终签约付款时间的纸条，以证明签订认购协议当时被告承诺签约付款时间最迟在9月30日而非认购协议约定8月12日。经质证，被告对以上证据均不予认可，表示涉案出售房屋虽为精装房，但其并非装修改造协议的合同相对方，因此不存在强制要求原告签订装修改造协议的做法，对是否由中城建设有限责任公司承接涉案房屋装修表示核实后书面回复，但逾期未能回复。以上事实，由原告提供的定金收据、POS机刷卡签约单、商品房买卖合同草稿打印件、解约通知书、微信截图、录音，被告提供的认购协议复印件、签约催告函复印件、解约通知书复印件、EMS单据、照片、认购协议书、商品房买卖合同、收据、POS机刷卡签约单及双方当事人陈述等予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。也就是说，预约在性质上属于独立的合同，预约的重要效力之一是当事人负有订立本约的义务，违反预约合同也应当承担违约责任。本案中，原告章铎议与被告禾瑞公司在自愿前提下就清禾湾华庭2幢803室房屋的交易于2018年8月5日签订认购协议，该认购协议约定了房屋单价、总价、优惠条件以及按揭付款方式、双方应于2018年8月12日前签订商品房买卖合同等，已具备预约合同的构成要件，当事人均应受该协议约束，违约一方应承担相应的违约责任。关于认购协议的违约方及责任承担。认购协议约定原告应于2018年8月12日前到清禾湾华庭项目售楼处与被告禾瑞公司签订商品房买卖合同，后经双方沟通协商顺延至2018年8月15日签约，当天又因首付款的付款账户问题双方协商一致顺延至2018年8月17日签约，当天双方又因分歧致签约未成，现双方虽就签约未成的原因陈述不一，但无论是对购房款金额或付款期限不能达成一致意见，还是对所涉房屋的装修标准不能达成一致意见，均属双方未能就商品房买卖合同主要条款协商一致，此后双方以微信、通话、发函等方式沟通后仍未能就相关分歧达成一致意见，导致双方未能签订商品房买卖合同，而认购协议中亦未就装修标准或付款期限等进行明确约定，故双方签约未成属于不可归责于双方的原因，故不应适用定金罚则，对原告要求返还定金50000元的诉请，本院予以支持。原告主张双方在认购协议背面约定在2018年9月30日前签约付款故而被告于2018年9月将涉案房屋另售属于违约。因认购协议明确约定2018年8月12日前签约，原告虽主张该认购协议背面批注内容变更该约定事项为2018年9月30日前签约，但未能就此提供有效证据予以证明。根据相关法律规定，经双方协商一致进行变更的合同条款，应按照变更后的内容履行；未经协商一致进行变更的合同条款，应按照原合同的内容履行；对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。现双方对是否变更签约期限发生争议，因认购协议明确约定2018年8月12日前签约，在双方均未能提供认购协议原件以供核查背面是否存在批注内容的情况下，应推定为未变更，故对原告关于双方明确约定2018年9月30日前签约的主张，本院不予采信。在双方于2018年8月17日未能就商品房买卖合同主要条款协商一致导致签约未成的情况下，被告先向原告邮寄签约催告函催告原告到售楼处签约，之后于2018年9月10日向原告邮寄解约通知书通知解除认购协议，该邮件已于2018年9月12日送达原告，因此双方之间认购协议已于2018年9月12日解除，此后被告将涉案房屋另售不属违约，原告诉请要求双倍返还定金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：。一、被告苏州禾瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告章铎议人民币50000元。二、驳回原告章铎议的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2300元、财产保全费人民币1020元，合计人民币3320元，由原告章铎议负担人民币1660元，被告苏州禾瑞房地产开发有限公司负担人民币1660元。被告负担部分的案件受理费已由原告预交，由被告苏州禾瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告章铎议预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽娜人民陪审员  薛喜平人民陪审员  徐 明二〇一九年七月二十五日书 记 员  吴彬峰邱阳