南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）桂71民终23号 上诉人（原审被告）：蒋胜涛，男，1972年5月9日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：赵峻清，广西思贝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲显合，广西思贝律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：南宁轨道地产物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市滨湖路**南湖公务员小区综合楼**。 法定代表人：李院海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄洪彬，广西广合律师事务所律师。 原审被告：向梅，女，1979年7月17日出生，汉族，住广西壮族自治区永福县。 上诉人蒋胜涛因与被上诉人南宁轨道地产物业服务有限责任公司（以下简称轨道地产物业公司，原南宁市中房地铁物业服务有限责任公司）及原审被告向梅房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。上诉人蒋胜涛及其委托诉讼代理人赵峻清、曲显合，被上诉人轨道地产物业公司的委托诉讼代理人黄洪彬到庭参加诉讼。原审被告向梅经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蒋胜涛上诉请求：撤销南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初914号民事判决第一项。 事实和理由：原审法院认定事实不清、证据不足。蒋胜涛已经按约支付了涉案房屋的租金，不存在拖欠租金的事实。轨道地产物业公司将蒋胜涛支付的没有争议的房屋租金划拨到存在争议的房屋中，导致本案出现拖欠租金的问题。因此，对于此涉案房屋的租金需要重新核对，以便确定其具体数额。 轨道地产物业公司辩称：一审判决认定的事实清楚、适用法律正确。请求二审法院对蒋胜涛的上诉请求予以驳回。蒋胜涛在上诉状中提到的两点上诉理由没有事实依据。从轨道地产物业公司在一审中提交的证据4会议纪要可知，蒋胜涛已经在会议纪要中对本案拖欠金额确认无异议；轨道地产物业公司提交的证据7明确了蒋胜涛拖欠租金金额。所以蒋胜涛的上诉理由没有依据，请求予以驳回。 原审被告向梅未到庭，亦未提交书面意见。 轨道地产物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.向梅、蒋胜涛共同连带向轨道地产物业公司支付租金134240元；2.向梅、蒋胜涛承担全部诉讼费。 一审法院认定事实：2013年12月21日，蒋胜涛未经向梅同意就以向梅的名义（承租方，乙方）与轨道地产物业公司（出租方，甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将南宁市明秀东路145号明秀小区48栋旁2号停车楼二层北面22间车库出租给乙方；租期从2014年1月1日起至2016年11月30日，双方确认租期起算之日出租场地已按现状交付乙方使用，租赁期限届满，如乙方需续租，应在租期届满的一个月前向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后可续租并重新签订租赁合同；2014年1月1日至2014年12月31日的租金为5500/月，2015年1月1日至2015年12月1日的租金为6050元/月，2016年1月1日至2016年11月30日的租金为6655元/月；租金按半年度缴纳，先交租金后使用场地，每年度的12月10日、6月10日前缴纳当前半年租金；乙方在合同签订生效后5天内向甲方缴纳履约保证金10000元，合同终止时，在乙方与甲方结清费用、无任何违约行为，且甲方验收合格后5个工作日内，甲方将履约保证金无息退还乙方；乙方应付的违约金、赔偿金等甲方有权直接从履约保证金中扣除；合同落款处蒋胜涛签上向梅的名字并摁上手印。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，轨道地产物业公司将涉案房屋交付蒋胜涛，蒋胜涛于2014年2月27日向轨道地产物业公司支付履约保证金10000元。 合同期届满后，蒋胜涛继续使用涉案房屋，但双方没有签订新的书面合同，2016年12月6日蒋胜涛以向梅的名义向轨道地产物业公司出具一份《承诺书》，载明：南宁市明秀东路145号明秀小区48栋旁2号停车楼二层北面22间车库作为商业用房，原租赁期限已经到期。由于2015年12月11日出台《南宁市人民政府国有资产监督管理委员会监管企业资产出租管理办法》，该办法向梅已清楚，向梅同意自2016年12月1日至12月31日临时租赁明秀小区48栋旁2号停车楼二层北面22间车库使用，租金按6655元/月计算，向梅于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。承诺书签订生效后5天内向梅向轨道地产物业公司缴纳履约保证金10000元，合同终止时，在双方结清费用、无任何违约行为，且轨道地产物业公司验收合格后5个工作日内，轨道地产物业公司将履约保证金退还向梅。如该用房进入交易平台后向梅未能竞拍下该房屋的租赁权，向梅按轨道地产物业公司指定时间撤场，双方对此互不追究其相关的违约赔偿责任。 2017年2月15日，蒋胜涛再次以向梅的名义向轨道地产物业公司出具一份《承诺书》，同意自2017年1月1日临时租赁明秀小区48栋旁2号停车楼二层北面22间车库使用，租金按6655元/月计算，向梅于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。 轨道地产物业公司提交的《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》中列明，涉案房屋合同期内轨道地产物业公司已收款110840元，向梅尚欠款100965元，2016年12月1日起的租金未再支付租金，共拖欠租金134240元，蒋胜涛要求减免1号停车楼一层北面8、9、12号2014年至2015年共两年的租金18900元。 2017年4月9日，轨道地产物业公司召开蒋胜涛租赁其公司代管资产欠交租金等费用协调会，蒋胜涛参加了会议，蒋胜涛查阅原告提供的相关报表后，对《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》中记载涉案房屋信息、欠费金额无异议。 2017年5月15日，轨道地产物业公司向向梅、蒋胜涛发出《关于限期付清拖欠租金等费用的律师函》，蒋胜涛于2017年5月16日签收。2017年6月，轨道地产物业公司收回涉案房屋。 另查明，2015年2月4日南宁市中房物业服务有限公司的企业名称变更为南宁市中房地铁物业服务有限责任公司。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。蒋胜涛在没有获得向梅授权就以向梅的名义与轨道地产物业公司签订《租赁合同》及向轨道地产物业公司出具两份《承诺书》，向梅提交的答辩状表明其拒绝追认蒋胜涛以向梅名义签订的《租赁合同》及两份《承诺书》。因此《租赁合同》及两份《承诺书》对向梅不发生效力，由蒋胜涛承担责任。轨道地产物业公司主张《租赁合同》及两份《承诺书》上向梅的签名是向梅所签，但未按一审法院要求提交鉴定申请，故一审法院对轨道地产物业公司的该项主张不予采信。蒋胜涛以向梅名义与轨道地产物业公司于2013年12月21日签订的《租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对轨道地产物业公司和蒋胜涛具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。2016年12月1日至2017年6月轨道地产物业公司与蒋胜涛双方虽未签订书面的租赁合同，但蒋胜涛继续使用涉案房屋，并向轨道地产物业公司出具了《承诺书》，视为不定期租赁，双方形成的租赁合同关系合法有效。 关于租金问题。根据合同约定，租期从2014年1月1日起至2016年11月30日，2014年1月1日至2014年12月31日的租金为5500/月，2015年1月1日至2015年12月1日的租金为6050元/月，2016年1月1日至2016年11月30日的租金为6655元/月。因此，蒋胜涛应支付轨道地产物业公司合同期内的租金211805元（计算方法：5500元/月×12个月+6050元/月×12个月+6655元/月×11个月），蒋胜涛于2016年12月6日以向梅的名义向轨道地产物业公司出具一份《承诺书》，同意自2016年12月1日至12月31日临时租赁涉案房屋，租金按6655元/月计算，于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。因此蒋胜涛应支付轨道地产物业公司2016年12月1日至12月31日的租金6655元。2017年2月15日，蒋胜涛再次以向梅的名义向轨道地产物业公司出具一份《承诺书》，同意自2017年1月1日临时租赁涉案房屋，租金按6655元/月计算，于每月的10日之前准时交纳下一个月的租金。轨道地产物业公司于2017年6月才收回涉案房屋，因此蒋胜涛应支付轨道地产物业公司2017年1月1日至2017年4月30日的租金26620元（计算方法：6655元/月×4个月）。综上，蒋胜涛应支付轨道地产物业公司2014年1月1日至2017年4月30日的租金245080元（计算方法：211805元+6655元+26620元），《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》证明蒋胜涛已向轨道地产物业公司支付本案租金110840元。因此蒋胜涛拖欠轨道地产物业公司租金134240元（计算方法：245080元-110840元）。蒋胜涛主张已付清本案租金，但其提交的证据不足以证明其主张，且在2017年4月9日轨道地产物业公司召开蒋胜涛租赁公司代管资产欠交租金等费用协调会上，蒋胜涛对《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》中记载涉案房屋信息、欠费金额无异议。故一审法院对蒋胜涛的该项主张不予采信。庭审中轨道地产物业公司同意蒋胜涛支付的履约保证金10000元抵扣租金，抵扣之后，蒋胜涛还应支付轨道地产物业公司租金124240元（计算方法：134240元-10000元）。轨道地产物业公司要求蒋胜涛支付截止2017年4月30日所欠租金134240元，一审法院支持124240元，超出部分不予支持。 关于连带责任问题。《租赁合同》及两份《承诺书》对向梅不发生效力，因此轨道地产物业公司要求向梅支付租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、蒋胜涛向轨道地产物业公司支付租金124240元；二、驳回轨道地产物业公司其他的诉讼请求。案件受理费2984元，减半收取计1492元（轨道地产物业公司已预交），由轨道地产物业公司负担111元，蒋胜涛负担1381元。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 轨道地产物业公司对一审法院认定的事实无异议。蒋胜涛对一审法院认定的事实提出以下异议：1.蒋胜涛已将租金支付完毕，不存在拖欠租金的情形。《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》只是证明自己签到到会，并不能证明蒋胜涛认可了该表内容，因此对一审判决书第7页第2段有异议，蒋胜涛对《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》中记载涉案房屋信息、欠费金额是有异议的；2.一审法院认定蒋胜涛拖欠124240元租金没有事实依据。经本院审查，2017年4月19日的会议纪要与《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》相互配套，会议纪要明确记载“蒋胜涛查阅轨道地产物业公司提供的相关报表后，提出以下意见”，会议纪要对《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》无异议和有异议的意见亦有详细记载，因此，蒋胜涛在会议纪要上签名时应该知悉并认可会议纪要及《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》的内容。蒋胜涛认为其在会议纪要上签字仅证明其签到到会的意见，本院不予采纳，故一审法院查明蒋胜涛对《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》中记载涉案房屋信息、欠费金额无异议，并无不当。关于一审法院认定蒋胜涛拖欠124240元租金是否正确的问题，本院将在说理部分予以阐述。蒋胜涛及轨道地产物业公司在二审庭审中均认可涉案房屋为明秀小区2号停车楼第一层北面22间车库，双方签订的租赁合同存在笔误，本院对此予以更正。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 另查明，2019年3月27日，南宁市中房地铁物业服务有限责任公司的名称变更为南宁轨道地产物业服务有限责任公司。2018年10月21日南宁铁路运输中级法院作出（2018）桂71民终209号民事判决，对蒋胜涛与轨道地产物业公司关于明秀小区2号停车楼二层的租金争议作出终审判决。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：蒋胜涛是否应当向轨道地产物业公司支付租金124240元。 蒋胜涛认为，其向轨道地产物业公司支付租金时没有区分各个承租物业的租金，导致轨道地产物业公司将蒋胜涛支付的不存在争议的房屋租金平账到存在争议的房屋租金上；蒋胜涛在庭审中明确上述存在争议的房屋为明秀小区2号停车楼二层电单车停车房，该房屋的租金减免数额并未确定。本院认为，涉案房屋与明秀小区2号停车楼二层分属不同的房屋租赁合同，明秀小区2号停车楼二层的租金争议已由本院作出的（2018）桂71民终209号民事判决予以处理，该判决为终审判决，明秀小区2号停车楼二层的租金争议不应在本案中重复审理。因此，蒋胜涛关于结合其他案件综合计算租金金额、扣减应减免数额之后，再支付本案租金的理由不能成立，本院不予支持。根据租赁合同约定的租金标准，蒋胜涛应支付2014年1月1日至2017年4月30日的租金为245080元；根据2017年4月19日的会议纪要与《蒋胜涛承租代管资产欠租统计表》记载，蒋胜涛已支付涉案房屋租金110840元，再抵扣蒋胜涛支付的履约保证金10000元后，蒋胜涛还应支付租金124240元。故一审法院判决蒋胜涛向轨道地产物业公司支付租金124240元，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，上诉人蒋胜涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2785元、公告费560元，共计3345元（上诉人蒋胜涛已预交），由上诉人蒋胜涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  梁耀美 二〇一九年七月十一日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳