大连市旅顺口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0212执异27号 案外人（利害关系人）：孙茂伟，男，1962年11月17出生，现住大连市中山区。 申请执行人：大连众宜企业管理有限公司，住所地大连市中山区。 法定代表人：张淑芬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：于长用，男，1973年4月12日出生，汉族，该公司员工，现住大连市甘井子区。 被执行人：大连鸿盛商贸有限公司，住所地大连市中山区。 法定代表人：孙涛，该公司总经理。 被执行人：孙涛，男，1964年6月16日出生，汉族，现住大连市中山区。 被执行人：许晶，女，1974年6月15日出生，汉族，现住大连市金州区。 被执行人：孙传铜，男，1962年2月18日出生，汉族，现住大连市中山区。 被执行人：大连盛欣荣商贸有限公司，住所地大连市中山区。 法定代表人：孙伟。 本院在执行大连众宜企业管理有限公司（以下简称众宜公司）与大连鸿盛商贸有限公司（以下简称鸿盛公司）、孙涛、许晶、孙传铜、大连盛欣荣商贸有限公司（以下简称盛欣荣公司）担保追偿权纠纷一案中，案外人孙茂伟以其对位于大连市沙河口区盖州街**号一层部分；二层、三层西侧部分；三层东侧、四层的房屋享有优先购买权，法院拍卖上述房屋侵犯案外人优先购买权违反法定程序为由，提出书面异议，请求依法裁定拍卖无效。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称：一、2009年8月18日，案外人与孙涛签署《房屋租赁协议》经营网吧；2012年3月28日，案外人将案涉房屋转租给吕文斌，并在《房屋租赁合同》上签字；2017年4月30日吕文斌再次将案涉房屋转租给周戬、李松，案外人亦在《房屋转租合同》上签字。故案外人对案涉房屋拥有优先购买权。二、直至2019年1月，案外人才得知案外人所承租的案涉物业已被拍卖。案外人对此一无所知，只知道案涉物业曾被评估，案外人此前从未见过主持拍卖房屋的法官，亦从未接到过相关单位的任何形式的拍卖通知。案外人与案涉房屋的房主孙涛为远亲，案外人多次与孙涛沟通，若拍卖应通知案外人，但孙涛亦未接到任何通知。三、案涉物业经两次拍卖，案外人均未得到任何通知。四、案外人有能力以流拍价格购买案涉房屋。五、旅顺法院(2019)辽0212执异15号执行裁定中，第3页“申请执行人称，2017年4月30日……但吕文斌未向法院申报”及第8页“中山法院在拍卖房屋前已告知李松有关案涉房屋拍卖事宜，李松表示不参加竞买”两处描述与事实不符。李松从未接到过拍卖通知，无法表达是否竞买，更无从将拍卖事实告知吕文斌。第8页第三行“被执行人孙涛在合同上签署‘同意转租’并签名”，实际签名人为“孙茂伟”。六、京东拍卖公示的调查表中表明，法院已知拍卖房屋有租赁，租赁合同的承租方有优先购买权，但法院未尽职调查并向案外人送达拍卖信息，并且在拍卖信息中并未将案外人列为优先购买权人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”故法院违反法定程序，侵犯了案外人的优先购买权，应裁定拍卖无效。 申请执行人称，2012年3月28日，孙涛与吕文斌签订了案涉房屋租赁合同，出租方为孙涛，承租方为吕文斌，租赁期限自2012年4月1日至2024年3月31日；同时约定本合同经甲乙双方签字盖章后生效。所以该租赁合同与案外人无关，并非转租合同，孙涛与吕文斌新签订的租赁合同，案外人已经没有承租方的权利和优先购买权。综上所述，法院的两次拍卖行为合法，请求依法驳回案外人的执行异议。 本院查明，大连嘉盈投资担保有限公司（以下简称嘉盈公司）与鸿盛公司、孙涛、许晶、孙传铜、盛欣荣公司担保追偿权纠纷一案，大连市中山区人民法院（以下简称中山法院）于2015年11月30日作出（2015）中民初字4691号民事调解书确认：一、被执行人鸿盛公司偿还嘉盈公司为其代偿的资金1534.69万元及给付自2015年6月20日起至付清日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍计算逾期付款违约金；二、被执行人孙涛、许晶对鸿盛公司偿还以上代偿款及逾期付款违约金承担连带保证责任；三、被执行人孙传铜对鸿盛公司偿还嘉盈公司以上代偿款中的1084万元及自2015年6月20日起至付清日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍按代偿款1084万元计算的逾期付款违约金承担连带保证责任；四、被执行人盛欣荣公司对被执行人鸿盛公司偿还嘉盈公司以上代偿款中的550.69万元及自2015年6月20日起至付清日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率的四倍按代偿款550.69万元计算的逾期付款违约金承担连带保证责任；五、被执行人鸿盛公司偿还嘉盈公司担保费28.5万元；上述一、二、三、四、五项所列被执行人称鸿盛公司、孙涛、许晶、孙传铜、盛欣荣公司应履行义务，于2015年12月10日前付清，若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、案件受理费127960元（含保全费5000元），收取66480元由鸿盛公司、孙涛、许晶、孙传铜、盛欣荣公司负担。 中山法院作出的（2015）中民初字4691号民事调解书生效后，被执行人均未履行，嘉盈公司于2016年1月7日向中山法院申请执行，该院于同年1月11日立案执行。在执行过程中，2017年3月31日，中山法院作出（2016）辽0202执字233号执行裁定，对案涉房屋予以拍卖。之后，因债权转让，该院于2017年12月11日作出裁定变更申请执行人为苗颖、戴恒涛。 2017年12月20日，中山法院在“京东网司法拍卖网络平台”上发布拍卖公告，中山法院将于2018年01月20日10时至2018年01月21日10时（延时的除外）在京东网司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动，现公告如下： 一、拍卖标的：大连市沙河口区盖州街**号一层一部分；二层、三层西侧部分；三层东侧、四层房屋（不包括室内家具、家电等可移动物品） …… 六、与本标的物有关人员【案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人】可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。 七、第一次出价竞拍前意向竞买人须在京东注册账号并通过实名认证。 拍卖须知写明：…… 四、优先购买权人参加竞买的，及与本标的物有相关租赁合同的，应于2018年01月13日前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认并经法院录入系统后才能缴纳保证金参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。 五、与本标的物有利害关系的当事人可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程。 第一次拍卖因无人竞买而流拍，申请执行人要求进行第二次拍卖。 2018年5月4日，因债权再次转让，中山法院再次裁定变更申请执行人为大连众宜企业管理有限公司。 2018年5月11日，中山法院在“京东网司法拍卖网络平台”发布第二次拍卖公告，定于2018年5月27日10时至同年5月28日10时（延时除外）再次拍卖案涉房屋。此次拍卖因无人竞买而再次流拍。 另查，2009年8月18日，被执行人孙涛与孙茂伟签订《租赁协议》，双方约定：孙涛将案涉房屋出租给孙茂伟作为经营使用。租赁期限为十一年，自2009年9月30日—2020年9月30日止。房屋年租金30万元，每年一次性付清，每年双方协商按5%比例递增。第二年起租金应在每年8月30日前付清。租赁期内孙茂伟未经孙涛书面许可不得转租房屋。 2012年3月26日，孙涛签署委托书一份，就案涉房屋相关事宜委托孙茂伟代办：“一、代为出租、转租上述三处房产，签订租赁协议；二、代收房租款；三、代收相关法律文书。”委托期限至2015年3月30日止。孙茂伟无转委托权。该委托书亦经公证处公证。 2012年3月28日，被执行人（甲方）孙涛与吕文斌（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限为十二年，自2012年4月1日起至2024年3月31日止（其中2012年4月1日至2012年6月1日为免租装修期）。每年净租金60万元，乙方应在合同签订后支付第一年租金的70%即42万元，装修完毕后支付另外的30%即18万元。以后每年的5月1日向孙涛支付下一年租金。……由于出租的房屋已设定抵押，如由于非乙方原因导致银行要求实现抵押权，所造成的一切损失由甲方承担，……乙方因特殊原因无法继续经营，在不损害甲方利益的情况下，甲方同意乙方出兑给第三方，重新签订合同。孙涛在该合同的甲方处签名，孙茂伟在该合同甲方委托人处签名，吕文斌在乙方处签名。 2014年11月8日，孙涛（甲方）与吕文斌（乙方）签订《房屋租赁合同》补充协议一份，双方约定： 根据2014年11月8日，由孙茂伟、孙涛、吕文斌签署的《债权转让协议》，经甲乙双方协商，特对2012年3月28日签署的《房屋租赁合同》作如下补充：1.根据《债权转让协议》，乙方对甲方持有600万元债权，故甲方免除乙方自2014年12月31日-2024年12月31日全部房租，以抵偿乙方对甲方持有600万元债权。2.甲方同意将租期延长至2029年12月30日。2024年12月31日起，乙方继续向甲方支付房租。3.乙方对承租房屋有优先承租权、购买权。4.甲方委托第三方孙茂伟收取房租等权益的委托公证（2012年3月26日）解除。5.本协议是2012年3月28日签署的《房屋租赁合同》不可分割的一部分，若有冲突，以本协议为准。 再查，2017年4月30日，吕文斌与周戬、李松签订《房屋转租合同》，吕文斌将案涉房屋转租给周戬、李松，期限为七年，自2017年5月1日至2024年3月30日止，年租金70万元，孙茂伟在该合同上“房屋所有人”处签署“孙茂伟，同意转租”。 还查，2018年9月27日，辽宁省大连市中级人民法院作出（2018）辽02执监407号执行裁定，指定中山法院作出的（2015）中民初字4691号民事调解书由本院执行。本院在执行过程中，吕文斌曾以其案涉房屋享有优先购买权，法院拍卖上述房屋侵犯其优先购买权违反法定程序为由，向本院提出书面异议，请求依法裁定拍卖无效。本院经审查，于2019年5月13日作出(2019)辽0212执异字15号执行裁定，驳回吕文斌的异议请求。 又查，申请执行人向本院提出以第二次流拍价809.9万元以物抵债，并请求本院依法作出裁定，同时申请执行人提供了相应的担保。本院于2019年5月31日作出(2019)辽0212执5号执行裁定，将案涉房屋以第二次拍卖底价809.9万元抵债给申请执行人，并于同年6月3日向大连市不动产登记中心送达了协助执行通知书。 本院认为，2009年8月18日，被执行人孙涛与孙茂伟签订的《租赁协议》明确约定租赁期内孙茂伟未经孙涛书面许可不得转租房屋。虽然2012年3月26日，经公证确认孙茂伟有转租案涉房屋的权利，但该权利的期限至2015年3月30日止。2012年3月28日，就案涉房屋孙涛与吕文斌签订《房屋租赁合同》，依据该合同的约定，案涉房屋从自2012年4月1日起由吕文斌承租，相应的租金由吕文斌向孙涛交付，与案外人孙茂伟无关。2014年11月8日，孙涛、吕文斌、孙茂伟又签订《房屋租赁合同》补充协议，变更了原合同的约定，即自2014年12月31日至2024年12月31日期间，孙涛以让渡其对案涉房屋使用权为代价，作为偿还其所欠吕文斌的债务。同时，明确2012年3月26日，经公证孙涛签署委托孙茂伟的有关权利解除。因此，在中山法院拍卖案涉房屋时，孙茂伟既不是案涉房屋的承租人，也不是案涉房屋的转租人，其在吕文斌与周戬、李松签订《房屋转租合同》中“房屋所有人”处签字并注明“同意转租”，并不能证明孙茂伟系案涉房屋的承租人或转租人。所以，案外人孙茂伟提出其享有案涉房屋优先购买权的主张，无事实依据。故案外人主张中山法院违反法定程序拍卖案涉房屋，要求裁定拍卖无效的异议请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人（利害关系人）孙茂伟的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省大连市中级人民法院申请复议。 审 判 长  孟 虎 人民陪审员  杨布军 人民陪审员  张 颖 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  邹德伟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第四条执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。 执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。