山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋03民终391号 上诉人（原审原告):严鹏，男，1979年10月19日出生，汉族，住河北省藁城市。 上诉人（原审原告):卢新华，男，1965年3月11日出生，汉族，住河北省石家庄市。 上诉人（原审原告):孙晓龙，男，1988年8月11日出生，汉族，住河北省石家庄市。 三上诉人共同委托代理人:宋风波，河北侯风梅律师事务所律师。 三上诉人共同委托代理人:侯新华，河北侯风梅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阳泉市天行典当行有限责任公司。 法定代表人：杨瑞英，董事长。 委托代理人：王晓刚，该公司员工。 委托代理人：周江波，山西硕明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王改如，女，1970年10月24日出生，汉族，住阳泉市。 委托代理人：赵晨，山西君衡律师事务所律师。 上诉人严鹏、卢新华、孙晓龙与被上诉人阳泉市天行典当行有限责任公司、被上诉人王改如案外人执行异议之诉纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2019）晋0302民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢新华、孙晓龙及严鹏、卢新华、孙晓龙的委托代理人宋风波、侯新华，被上诉人阳泉市天行典当行有限责任公司的委托代理人王晓刚、周江波，被上诉人王改如及其委托代理人赵晨，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严鹏、卢新华、孙晓龙上诉请求：撤销一审判决；改判不得执行石家庄市××区南侧商业103、104号底商，并解除对该房产的查封；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院针对本案作出两种不同的裁判结果，实属罕见，显失法律公平公正。经上诉人通过“中国裁判文书网”查询，发现公布的山西省阳泉市城区人民法院于2018年11月9日作出的（2018）晋0302执异55号执行裁定书，裁定如下：解除本院对位于石家庄市某底商的查封。而三上诉人于2018年11月25日收到了阳泉市城区人民法院晋03**执异55号执行裁定书，裁定驳回案外人严鹏、卢新华、孙晓龙的异议申请。2、三上诉人提供的证据完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定情形，三上诉人对涉案房产享有足以排除被上诉人天行典当行强制执行的民事权益，一审判决认定事实错误。（1）在一审法院2017年11月9日查封之前，三上诉人与被上诉人王改如已签订合法有效的书面《商品房买卖合同》。（2）三上诉人在一审法院查封之前，就已合法、实际占有该涉案房产。（3）三上诉人已按照《商品房买卖合同》的约定向被上诉人王改如支付了绝大部分购房款，且同意将剩余价款按照法院要求交付执行。（4）三上诉人未办理过户登记非其自身原因所致。3、案涉房产为三上诉人所有，于法有据。三上诉人与被上诉人王改如签订《商品房买卖合同》，三上诉人因买卖而受让物权，三上诉人按照买卖合同约定履行了支付首期款及偿还银行贷款的义务后，其对于作为买卖标的的不动产的权利从债权转化为物权期待权，只要合同正常履行，所有权的变更是顺理成章的事情。同时，由于三上诉人对于买卖合同义务的履行，其可以实际占有、使用、收益、处分该不动产，对于三上诉人而言，虽案涉房产物权变动并未完成，但其享有该物权期待权的权益，且事实上已经享有案涉房产的所有权。 阳泉市天行典当行有限责任公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、本案所涉房产被司法查封前，上诉人与王改如并未签订合法有效《房屋买卖合同》。3、上诉人主张已按合同约定支付购房款，不符合客观事实及交易习惯、常理。上诉人向王改如付款279万元，系通过孙晓龙账户9次进行付款，时间跨度一个月，但采取分多期、时间跨度一个月的付款方式在合同中未约定，上诉人也不能给出合理解释，不符合交易习惯。所购房款的转账支付用途均未标注为购房款，不符合交易习惯。上诉人主张约定的购房款与实际履行支付的银行贷款利息金额不一致。4、上诉人并未合法实际占有房屋，该主张不符合客观事实。5、上诉人主张的对房屋未进行过户不存在过错，该主张与客观事实严重相违背。该房产尚未进行产权登记，不允许登记，三上诉人对该状况完全知情，即明知不可交易，仍然进行，应承担由此带来的不利风险。 王改如辩称，请法院对两组不同的裁判结果进行查证。在一审中，三上诉人购买涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的情形，请法院查证后予以裁决。王改如与典当行确实有借款事实。关于涉案房产是否有排他的权益，请法院查证后予以裁决。 严鹏、卢新华、孙晓龙向一审法院起诉请求：1、不得执行石家庄市××区南侧商业103、104号底商，并解除对该房产的查封；2、确认石家庄市××区南侧商业103、104号底商为严鹏、卢新华、孙晓龙所有。 一审法院认定事实：2010年11月1日，王改如向石家庄中山恒基房地产开发有限公司购买了石家庄市××区南侧103号、104号房产,房产单价15300元/平方米，建筑面积304.46平方米，总价款4658238元。双方签订了《石家庄市商品房买卖合同》，并对103号、104号房产进行了预售商品房备案登记。2012年11月1日，卢新华与王改如的丈夫王耀辉（已于2018年5月21日因车祸死亡）签订《租赁合同》，约定卢新华租赁王改如名下位于石家庄市××区南侧商业103、104号房产，租赁期限五年（即2012年11月1日起至2017年10月31日止）。租赁合同签订后该房产交由卢新华占有使用。2016年7月17日，王改如及其丈夫王耀辉向阳泉市天行典当行有限责任公司借款2400000元（借款期限为2016年7月17日至2017年1月17日），并用涉案的103、104号房产作为抵押，双方签订了抵押合同但未办理抵押登记。王改如及其丈夫王耀辉将涉案房产的《石家庄市商品房买卖合同》原件以及缴纳购房款、维修基金及相关契税的收据原件抵押留存于阳泉市天行典当行有限责任公司。2016年9月6日，王改如及其丈夫王耀辉又向阳泉市天行典当行有限责任公司借款500000元,两次借款2900000元。后因王改如及其丈夫王耀辉未能按期还款，阳泉市天行典当行有限责任公司于2017年11月8日向法院提起诉讼并申请诉讼保全，2017年11月9日阳泉市城区人民法院作出（2017）晋0302民初1975号民事裁定书查封、冻结了王改如名下石家庄市××区南侧商业103、104号房产，查封期限两年（2017年11月9日起至2019年11月8日止）。2017年12月26日阳泉市城区人民法院作出（2017）晋0302民初1975号民事调解书,调解书确认“被告王改如及王耀辉于2018年12月31日前一次性偿还被告阳泉市天行典当行有限责任公司借款本金2900000元及从2017年5月5日至实际还款之日的利息”。2018年6月14日，阳泉市天行典当行有限责任公司向法院申请强制执行，阳泉市城区人民法院作出（2018）晋0302执477号执行裁定书，裁定冻结（划拨）被执行人王改如、王耀辉银行存款4151400元，如银行存款不足，则查封（扣押）被执行人王改如、王耀辉同值财产。2018年10月15日，阳泉市城区人民法院依据（2017）晋0302民初1975号民事裁定书查封的王改如名下的涉案房产发布了查封公告。2018年10月18日，严鹏、卢新华、孙晓龙向法院提出书面异议，请求撤销阳泉市城区人民法院作出的（2018）晋0302执477号执行裁定书，解除对王改如名下涉案房产的查封。2018年11月20日，阳泉市城区人民法院作出（2018）晋0302执异55号执行裁定书，驳回了严鹏、卢新华、孙晓龙的异议申请。2019年1月16日，严鹏、卢新华、孙晓龙就涉案房产向法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案的石家庄市××区南侧103号、104号底商现仍登记在王改如名下，严鹏、卢新华、孙晓龙诉称其购买了涉案房产，但未进行相关登记，双方签订的《商品房买卖合同》依法不发生物权转移的法律效力，不得对抗法院依法采取的诉讼保全措施和执行措施。严鹏、卢新华、孙晓龙虽提供了《商品房买卖合同》等相关证据，但未提交非因买受人自身原因未办理过户登记的相关证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其主张对涉案商铺享有足以排除执行的权利证据不足。严鹏、卢新华、孙晓龙要求对登记在王改如名下的涉案房产不得执行并解除对该房产的查封、确认涉案房产为严鹏、卢新华、孙晓龙所有的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回严鹏、卢新华、孙晓龙的诉讼请求。一审案件受理费100元，由严鹏、卢新华、孙晓龙负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。严鹏、卢新华、孙晓龙向法院提交的第一组证据：（2018）晋0302执异55号《执行裁定书》（中国裁判文书网公示版）及下载该文书的视频，证明2018年11月9日的（2018）晋0302执异55号执行裁定书是生效的，支持了上诉人的异议申请，裁定解除对位于石家庄市××区南侧103号、104号底商的查封。在此之后11月20日阳泉市城区人民法院就同一个案件作出结果完全相反的执行裁定则是虚假裁决。阳泉市天行典当行有限责任公司辩称，对证据的真实性有异议，应以双方收到的加盖法院公章的裁定书为准，我方对持有的执行裁定书是认可的。王改如辩称，是否作出这个裁定我们不清楚。严鹏、卢新华、孙晓龙向法院提交的第二组证据：不动产查询证明（石家庄市不动产登记中心）、中国建设银行股份有限公司河北省分行营业部给石家庄市住房保障和房产管理局出具的证明、2018年10月至2019年2月上诉人偿还涉案房屋银行贷款转账凭证，证明2019年3月25查询王改如房屋网签合同备案情况为商业营业用房2处，本案房产至今未办理初始登记，且该房产所在项目已办理土地抵押，因此上诉人与王改如签订购房合同后未办理过户登记，并非因上诉人自身原因；王改如的账户被冻结后，上诉人仍按月还贷，5个月共还贷131306.58元。阳泉市天行典当行有限责任公司辩称，不动产查询证明不属于新证据，对其合法性持有异议；石家庄市住房保障和房产管理局出具的《证明》是复印件，对该证据的真实性有异议；所有银行业务回单都是王改如的名字，看不出是三上诉人偿还的银行贷款，代理人卢晓丽和三上诉人也没有关系。王改如辩称，对不动产查询证明和住房保障和房产管理局出具的证明没有异议，2016年至今还款都是三上诉人还的。阳泉市天行典当行有限责任公司向法院提交的证据：两份调查笔录、一份证明、（2018）晋0302执477号执行裁定书、曲阳县人民法院的裁判文书，证明案涉103、104商铺还是王改如名下，有备案合同是可以办理过户手续的；上诉人明知案涉房产不能进行买卖还进行买卖，应自己承担这个责任；对该103、104商铺的占有人是卢新华个人，与其他人无关；王改如认为案涉房产为其所有并同意进行评估执行；想让法院查明曲阳县人民法院的裁判文书中涉及查封的房产是否与本案有关联。严鹏、卢新华、孙晓龙辩称，调查笔录无调查人、记录人签名，在二审期间，一审法院无权调查，不能作为定案证据；477号执行裁定书内容违法，我们没有见到120万元的债权债务，直接合到290万元的调解书上是违法的，不能作为执行依据；曲阳法院的裁判文书与本案没有关联性。王改如辩称，备案合同撤不了，不允许更改，对2019年5月8日的笔录有异议，对447号执行裁定书的形式和关于卢新华的报告不持异议，曲阳法院查封的是盛世华庭，与本案房产无关。王改如在二审庭审中称103、104房产是夫妻共同财产，当时其购买的价款为465万元。 经本院二审审理查明，王改如购买的案涉103、104号底商的《石家庄市商品房买卖合同》、《预售商品房合同备案书》中均登记的买受人为王改如，该底商属于王耀辉与王改如的夫妻共同财产。2016年8月10日王改如与卢新华、严鹏、孙晓龙签订两份《商品房买卖合同》，购买案涉103、104底商，合同价款共计为3957980元，截止2016年8月20日，卢新华、严鹏、孙晓龙给王改如汇款2794041.44元，当时银行贷款本金还有1163938.56元（不包括利息），合同落款甲方（出售方）仅有王改如的签字，没有王耀辉的签字。严鹏、卢新华、孙晓龙、阳泉市天行典当行有限责任公司每一当事人仅收到一份阳泉市城区人民法院于2018年11月20日作出的（2018）晋0302执异55号执行裁定书，内容一致，结论均为驳回案外人卢新华、严鹏、孙晓龙的异议申请。 对一审查明的其他案件事实，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，除符合四项情形外，尚需具有能够排除执行的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 综合本案案情及各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为上诉人严鹏、卢新华、孙晓龙对案涉103号、104号底商是否享有足以排除强制执行的民事权利。本院认为，一、案涉103号、104号底商未依法登记领取权属证书，依法不能办理过户登记。二、案涉103号、104号底商的《商品房买卖合同》、《预售商品房合同备案书》中均登记的买受人为王改如，但该底商属于王改如、王耀辉夫妻共同财产，未经共有人书面同意，依法也不能办理过户登记。三、从卢新华、严鹏、孙晓龙与王改如签订的《商品房买卖合同》第一条房屋基本情况“目前乙方（卢新华、严鹏、孙晓龙）仅有该房屋的《预售商品房合同备案书》，尚不能办理房产证，乙方也充分相识该房屋具体状况,并自愿购买该房屋”的内容来看，严鹏、卢新华、孙晓龙明知该案涉底商不能办理过户登记。四、在卢新华与王耀辉签订的《租赁合同》（租赁案涉103号、104号底商）的租赁期间内，在王耀辉因意外事故死亡之前，在专职律师作为见证人的情况下，卢新华、严鹏、孙晓龙与王改如签订购买案涉103号、104号底商的两份《商品房买卖合同》均仅有王改如的签字，而没有王改如丈夫王耀辉的签字，不符合常理。五、王改如、王耀辉夫妇购买案涉103号、104号底商的合同总价款为465.8238万元，而王改如出卖给卢新华、严鹏、孙晓龙该案涉底商房屋合同总价款为395.7980万元，低于原房价，也存在不合理之处。因而严鹏、卢新华、孙晓龙提供的《商品房买卖合同》等证据不足以证明其对案涉103号、104号底商享有足以排除强制执行的民事权利。故对严鹏、卢新华、孙晓龙上诉要求案涉103号、104号底商为其所有，解除对该房产查封的主张，本院不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人严鹏、卢新华、孙晓龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  任晓辉 审判员  王 健 审判员  张敏芳 二〇一九年七月十九日 书记员  井 欣