湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3569号上诉人（原审被告）：长沙壹驰速运有限公司，住所地长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B2、B3栋1515号。法定代表人：巢平安，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵红，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏宇，男，1986年4月1日生，汉族，住长沙市天心区。上诉人长沙壹驰速运有限公司因与被上诉人夏宇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2018）湘0103民初2774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人长沙壹驰速运有限公司不服原审判决，向本院上诉称,请求：1、改判上诉人无需支付押金15800元；2、改判上诉人无需支付物业管理费3485.46元；3、改判上诉人仅需承担一审案件受理费63元。事实与理由：一、合同中约定，上诉人可提前一月通知被上诉人合同终止事宜。上诉人履行了合同约定的提前告知义务，故其要求终止合同并不属于违约情形。且在上诉人已经明确告知合同将提前终止的情况下，被上诉人有充足的时间另行寻找新的承租人，并不会因上诉人提前终止合同的情形导致损失。故被上诉人主张押金的依据不足。二、被上诉人应为其主张承担举证责任。在一审过程中，被上诉人并未提交物业费收费票据以及可证明实际收费标准的物业服务合同等证明材料。仅凭一张收费一览表的图片，不足以认定物业实际收费标准，而且被上诉人在一审过程中并未将其作为证据提交。故原审法院要求上诉人承担物业费3485.46元的依据不足。三、上诉人只需根据自己所要承担的责任比例分摊受理费。被上诉人虽起诉要求上诉人支付120825.52元的赔偿，但一审法院只支持了其中一小部分的金额。对于未支持或不应支持的部分，上诉人无义务承担受理费。一审法院判决的10533元租金对应的受理费为63元，其余的部分不应由上诉人承担。综上，上诉人向贵院提起上诉，请贵院予以改判，维护上诉人的权益。被上诉人夏宇答辩称：按照合同法六十条明文规定，合同一旦签订，当事人双方有按约定全面履行的义务。本合同是2018年3月26日签订的，承租方随即拿了钥匙，并着手开始了装修的准备工作。按照约定，承租方单方面的违约，应按合同条款承担全部的赔偿责任。合同也明确规定，如果终止合同，承租方应提前一个月告知出租方，承租方上诉中提出的什么提前告知终止合同，并没有明确的文本通知出租方。所以合同效力应按出租第三方至承租的时间止，即第三承租方2018年5月28日报物业公司装修备案时间为准（有一审核定资料）。合同效力的具体时间应按2018年3月26日至3月31日的5天、4月份的30天、5月份的28天，共计63天计算。我方的具体要求赔偿金额应包括：1、押金：合同中约定承租方15800元应归还我方，尽管当时押金没有交出租方，但并不影响出租方要押金的权利，也不能以承租方上诉中所谓与有第三方承租方而混为一谈；2、租金：承租方应支付我方33180元；3、物业费：承租方应支付我方7319.47元;4、受理费2720元由承租方负担。夏宇向一审法院提出诉讼请求：1.判令长沙壹驰速运有限公司支付夏宇押金15800元（长沙壹驰速运有限公司约定签合同与租金一起交的一直没交，合同违约押金不退），三个月租金47400元（合同自签订至今前后已达三个月），首次交房本应预交一年的物业费41825.52元（物业规定首次交房必须预交一年的物业费），此次交易的房屋中介费15800元，以上长沙壹驰速运有限公司共计赔偿夏宇120825.52元;2.由长沙壹驰速运有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明:2018年3月26日，夏宇（出租方）与长沙壹驰速运有限公司（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：长沙壹驰速运有限公司承租位于长沙市天心区物业，租期自2018年4月8日起至2021年4月7日止；出租方应于2018年3月31日前将该房地产交付给承租方使用；租金自2018年4月8日起至2019年4月7日止每月为15800元；租金按半年结算，承租方应于每次租金到期前10天支付租金给出租方，第一次支付租金时间为签署合同当日；承租方在合同签订之日向出租方支付人民币15800元作为押金；租赁期间，每月的物业管理费、电话费、中央空调费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付；租赁期间，承租方若因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前一个月书面通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金，违约金不足以弥补出租方经济损失的，出租方需承担赔偿责任。2018年3月30日，长沙壹驰速运有限公司通过中介告知夏宇要求解除合同，双方遂产生纠纷。另查明，夏宇购买的长沙市天心区保利国际广场B3栋1506号房屋面积为78.12㎡，1507号房屋面积为80.31平方米。B3栋收费一览表约定物业服务费为22元/月/㎡。2018年5月，夏宇将涉案租赁物出租给第三人。2018年5月28日，第三人就涉案租赁物向物业递交了装修申请表。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，夏宇、长沙壹驰速运有限公司于2018年3月26日签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。2018年3月30日，长沙壹驰速运有限公司明确告知夏宇要求解除合同，2018年5月，夏宇将涉案租赁物出租给第三人，夏宇、长沙壹驰速运有限公司之间的房屋租赁合同已实际解除。双方在合同中约定：租赁期间，承租方若因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前一个月书面通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金，现长沙壹驰速运有限公司提前解除合同，夏宇要求长沙壹驰速运有限公司支付应付的押金15800元的请求，符合合同约定，该院予以支持；同时，合同约定，出租方给予承租方十天免租时间，长沙壹驰速运有限公司未提前一个月书面通知夏宇解除合同，扣除10天免租期后尚需支付夏宇20天的租金为10533元；合同还约定，租赁期间的物业管理费由承租方即长沙壹驰速运有限公司承担，长沙壹驰速运有限公司未提前一个月书面通知夏宇解除合同，应支付一个月的物业管理费3485.46元（78.12*22+80.31*22）。夏宇要求长沙壹驰速运有限公司支付中介费，该费用未实际发生，对该项诉讼请求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七之规定，判决如下：一、限长沙壹驰速运有限公司在判决生效之日起10日内支付夏宇押金15800元；二、限长沙壹驰速运有限公司在判决生效之日起10日内支付夏宇房屋租金10533元；三、限长沙壹驰速运有限公司在判决生效之日起10日内支付夏宇物业管理费3485.46元；四、驳回夏宇的其他诉讼请求。如果长沙壹驰速运有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，由长沙壹驰速运有限公司负担。二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。涉案合同约定：出租方给予承租方十天免租时间；租赁期间的物业管理费由承租方承担；租赁期间，承租方若因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前一个月书面通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金。本案中，上诉人提前解除合同，被上诉人要求上诉人支付应付的押金15800元的请求符合合同约定，一审判决予以支持并无不当。上诉人认为被上诉人主张押金依据不足的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人提前解除构成违约，根据合同上述约定，一审判决认定上诉人应向被上诉人支付20天的租金及一个月的物业费并无不当。上诉人认为一审判决其支付物业费依据不足的上诉理由不能成立。另，一审法院根据本案的具体情况决定本案诉讼费用的负担并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人长沙壹驰速运有限公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费282元，由上诉人长沙壹驰速运有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  王 勇审判员  曾庆军二〇一九年××月××日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。