包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0204民初663号原告：张利军,男,1972年2月15日出生,汉族,现住内蒙古自治区包头市青山区。委托诉讼代理人：邢定宇，内蒙古星宇法律服务所法律工作者。被告：孙健，男，1965年12月21日出生，满族，现住内蒙古自治区包头市昆都仑区。委托诉讼代理人：王蕾，内蒙古维创律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鹏飞，内蒙古维创律师事务所律师。第三人：任永林，男，1966年3月8日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市青山区。原告张利军诉被告孙健、第三人任永林案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告张利军的委托诉讼代理人邢定宇、被告孙健的委托诉讼代理人邓鹏飞、王蕾、第三人任永林到庭参加诉讼。第二次开庭，原告张利军及其委托诉讼代理人邢定宇、被告孙健的委托诉讼代理人邓鹏飞、第三人任永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张利军向本院提出诉讼请求：1、确认包头市青山区保利金蕊苑XXX房屋归原告所有，终止对该处房屋的查封执行；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与第三人任永林系业务关系，截止2008年第三人任永林共欠原告钢材款120万元左右。因任永林无力给付货款，双方约定以任永林所购买的位于包头市青山区保利金蕊苑XXX房产一套折抵货款50万元，并将该房产的相关购房手续原件交付原告。房屋贷款也由原告偿还。由于该房贷款没有结清，无法办理过户手续。双方约定待房贷还清后办理相关过户手续。之后，原告又将该处房屋暂交刘某某使用，并由刘某某对该房屋进行装修。综上所述，该处房屋的实际所有人使用人应为张利军。在人民法院查封之前原告已合法占有该处房屋，没有及时办理过户手续并非原告的自身原因。且水、电、物业等费用也为原告所交纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求判令上述房屋归原告所有，并终止对该房屋的查封。被告孙健辩称，第一，原告张利军与涉案房屋所有权人任永林未签订可排除执行的合法有效的书面协议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同……”，原告与涉案房屋所有权人任永林之间未签订合法有效的书面协议，原告的诉求不应得到支持。第二，不动产权属变更应当以不动产登记机关登记为准，原告非涉案房屋登记所有权人。涉案房屋未办理变更登记，目前该房屋所有权人是任永林。原告称是因为贷款未到期无法办理变更登记，需要等到房贷还清后过户，而办理变更登记与贷款是否到期是没有必然联系的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”涉案房屋并非登记在原告名下，其非涉案房屋权利人。第三，原告并不能证明其对涉案房屋享有权利，能够排除执行。原告虽然称涉案房屋是第三人任永林于2008年抵顶给自己的。之后，原告一直偿还涉案房屋的贷款，但是原告没有提供相应的证据证实其说法。而现有的证据也无法证实原告是涉案房屋的实际所有权人，其对涉案房屋不享有权利，不能够排除执行。综上所述，望法院查明案件事实，给予公正判决。第三人任永林述称，房屋是第三人2006年在保利一期干工程时候的房屋。干工程的中途就办理了房屋贷款，准备第三人自己住的。第三人向原告购买钢材，中途欠了钢材款。房屋贷款51万元。第三人以50万元的价格把房屋给了张利军。因为没有还清贷款，第三人就把手续全部给了张利军，没有再管房屋的事情。后来第三人又跟被告孙健贷款，孙健就把这套在第三人名下的房屋进行了保全并执行。第三人现在也在筹措资金给被告还钱。本院经审理认定事实如下:孙健与任永林民间借贷纠纷一案，经（2014）包青民初字第XXX号民事判决书判决。在执行过程中，包头市青山区人民法院以（2015）包青执字第XXX号执行裁定书续查封任永林名下的位于包头市青山区保利金蕊苑XXX号房屋。2018年8月23日，张利军作为异议人提出执行异议，请求终止对包头市青山区保利金蕊苑XXX号房产的强制执行。包头市青山区人民法院作出（2019）内0204执异X号执行裁定书，裁定驳回张利军的异议请求。原告张利军不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。庭审中，原告张利军提供房屋买卖合同复印件、装修施工合同、区域防火责任书、2018年6月5日签订的用电协议、2018年至今的电费收据7张、楼道亮化收据1张、物业费催缴单1张、直饮水催缴单5张、保利物业公司服务协议1份、2008年11月10日物业收费票据1份、物业公司收据11份、燃气卡、暖气卡各1份、收据7张、中国银行交易单14页。证明涉案房屋是任永林合法购买,装修合同是张利军的妻弟刘某某花钱装修,区域防火责任书也是刘某某签字。各种费用均由原告交纳,由原告居住。从2010年到2017年张利军在中国银行缴纳房贷，因网签合同是任永林名字，故缴纳贷款也是以任永林名字缴纳。被告孙健对房屋买卖合同、物业收费票据及有任永林签字的收据、物业票据、燃气卡、暖气卡真实性认可，对其他证据不予认可，对证明目的均不予认可。第三人任永林对证据的真实性、证明目的均予以认可。被告孙健申请调取（2019）内0204执X号案卷，称2018年11月6日对任永林、张利军做了询问笔录，可以证明原告和第三人都认可没有签订过书面合同，贷款的偿还情况并非原告所述。原告张利军对上述笔录的真实性认可，对证明目的不予认可。第三人任永林对笔录真实性认可，称涉案房屋是在偿还几次贷款后交给原告的。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。本案中，任永林与张利军之间未签订合法有效的书面协议，张利军现有证据也不能证明其与任永林之间存在真实的房屋买卖行为，该房产亦未经过不动产变更登记。故原告请求确认包头市青山区保利金蕊苑XXX房屋归原告所有并终止对该处房屋查封执行的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告张利军的诉讼请求。案件受理费8800元，原告张利军已预交，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于包头市中级人民法院。(此页无正文)审 判 长  白砚峰审 判 员  刘 恺人民陪审员  杨小玲二〇一九年七月二十三日书 记 员  李 姝附：相关法律文书及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。