广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执复177号 复议申请人（异议人、被执行人）：刘伟，男，汉族，1983年6月11日出生，身份证住址山西省岢岚县。 申请执行人：平安银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南中路1099号，统一社会信用代码91440300789210303D。 负责人：杨志群。 委托诉讼代理人：陈志超，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢崇贤，北京市京都（深圳）律师事务所律师。 复议申请人刘伟不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2019）粤0304执异40号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福田法院在执行申请执行人平安银行股份有限公司深圳分行（以下简称平安银行深圳分行）与被执行人刘伟借款合同纠纷一案[执行案号（2018）粤0304执恢856号]过程中，拟拍卖被执行人刘伟名下位于深圳市盐田区大梅沙高速公路北侧××房产（以下简称涉案房产），被执行人刘伟不服，向福田法院提出书面异议。 异议人刘伟称，涉案房产虽登记在异议人名下，但异议人与前妻于2016年9月2日离婚时，离婚协议约定涉案房产归前妻和两个孩子居住。涉案房产系异议人前妻和孩子在深圳的唯一住房，如果该房产被执行，异议人的前妻和孩子将无容身之处。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押和冻结财产的规定》第六条规定，对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。其次，在法院决定拍卖前，申请执行人既未按照当地廉租住房保障面积标准为异议人及所抚养家属提供居住房屋，也未同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五到八年租金。因此，本案不具备拍卖涉案房产的条件。请求法院中止执行（2018）粤0304执恢856号案件，停止对涉案房产的拍卖。 福田法院查明，上列申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案，该院（2015）深福法民二初字第9429号民事判决书已发生法律效力。在诉讼过程中，该院于2015年7月15日查封了被执行人名下涉案房产。由于被执行人未履行上述法律文书确定的义务，申请执行人向该院申请强制执行，该院依法受理，案号为（2016）粤0304执12089号。因被执行人暂无财产可供执行，该院曾于2016年11月24日作出（2016）粤0304执12089号之一执行裁定书裁定终结本次执行程序，后申请执行人向该院申请恢复执行，案号为（2018）粤0304执恢856号。执行过程中，该院拟拍卖被执行人名下涉案房产。被执行人不服，提出执行异议，并提交了《离婚协议书》等证据材料。其中，被执行人与其前妻谢建琴于2016年9月2日签署的《离婚协议书》约定涉案房产归其前妻谢建琴所有。 福田法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。根据上述规定，异议人并没有提供有效证据证明涉案房产系其家庭唯一住房，且即使涉案房产为其及家人居住的唯一住房，也并非当然不能执行，而是可以征求申请执行人关于是否同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的意见。因此，异议人以唯一住房为由要求停止执行拍卖涉案房产的异议请求不符合上述法律规定，该院不予支持。此外，被执行人与其前妻谢建琴系在该院查封涉案房产后才签署的《离婚协议书》，该协议书不能对抗申请执行人。综上，该院裁定驳回了异议人刘伟的异议请求。 复议申请人刘伟对上述执行异议裁定不服，向本院申请复议，请求：1、依法撤销福田法院作出的（2019）粤0304执异40号执行裁定书；2、停止对涉案房产的司法拍卖。 事实与理由：一、执行裁定未查清事实。涉案房产虽登记在刘伟名下，但其前妻谢建琴跟其家人借款40万元用于支付房子购置款，并在后续房屋装修中从银行借款30万元。刘伟与谢建琴于2011年8月2日登记结婚，但儿子刘丰博出生时间于2011年10月31日，证明刘伟与谢建琴于结婚证登记前存在婚姻事实，该房产为双方婚姻存续期间双方购置的唯一住房，谢建琴拥有起码一半以上的所有权。 二、资产评估价与市场价严重背离。福田法院委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司于2018年8月对涉案房产进行了评估。现场评估人员仅对该房产的大门、大堂及室外环境进行了拍照，并没有按照规范进入现场进行核查评估工作。严重背离了资产评估应遵循的客观性和专业性。最终房产估价为3266016元，而当时同期同户型的已收房源均在380万-420万之间。该评估价显然与实际市场价值严重背离。而与此同时，复议申请人委托的深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司的专业评估师于2019年3月26出具的编号为深国资评字第[2019]03067号评估报告的评估价格为3689970元，更为准确地体现了涉案房产的真实价值。 三、拍卖价设置极不合理。根据法院委托的评估公司的评估价设置的起拍价仅为2286211.2元，与房产的评估价相差140多万元，与市场价格的差异就更为悬殊。按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”。经复议申请人检索，涉案房产的拍卖信息已经登上阿里司法拍卖。在房产总价不高的情况下，按照评估价七成的底线去拍卖其前妻和两个孩子在深圳的唯一的住房，也会严重侵犯到他们的合法权益，甚至对他们的生活造成毁灭性的打击。 四、关于银行贷款相关情况。复议申请人从平安银行的贷款总金额为50万元，投入到企业运作中，截止2018年4月3日，已还本金25万元，期数36期，已按时还20期。银行贷款利率为年22.68%,确实没有超过24%的上线，但也是畸高。 本院经审查，福田法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案房产登记在被执行人名下，福田法院对该房产采取查封措施符合法律规定。复议申请人作为借款合同纠纷案件中的被告，在法院对涉案房产采取查封措施后签订离婚协议，将涉案房产归其前妻所有，显然不能对抗执行。至于唯一住房的执行问题，福田法院异议裁定已有充分论述，本院予以认可。复议申请人所称的涉案房产评估程序、评估价格问题，其应在收到评估报告后的指定或合理期限内向执行法院提出，本案在复议过程中不作审查。福田法院设定的拍卖底价不低于法律规定的评估价的70%，且成交价并不等于拍卖底价，因此，复议申请人关于拍卖价设置不合理的主张，本院不予采纳。至于复议申请人所称的银行贷款还款及利率是否合理问题不属执行异议、复议审查范围，本院不作审查。综上所述，复议申请人复议请求无事实及法律依据，其复议请求本院不予支持。福田法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人刘伟的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2019）粤0304执异40号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇一九年七月十一日 书记员 郑君平