贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1722号原告（反诉被告）：贵州德鑫物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区大坡路36号城市魔方1幢负1层2号。统一社会信用代码：91520112308708742G。法定代表人：陈威，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：龙昆、谢文琦，该公司员工。被告（反诉原告）：卢受财，男，1982年1月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告贵州德鑫物业管理有限公司（以下简称德鑫公司）诉被告卢受财物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，诉讼过程中，被告卢受财提出反诉，本院依法适用简易程序，将本诉与反诉合并审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）德鑫公司的委托诉讼代理人龙昆、谢文琦，被告（反诉原告）卢受财均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）德鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年4月1日至2019年3月31日物业服务费共计3191.4元；2、判令被告支付原告根据《物业服务合同和协议》承担拖欠物业费所产生的滞纳金290.95元；3、本案所产生的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理服务的乌当区城市魔方小区15栋3单元11层1号业主，于2013年9月29日与原告办理房屋交接手续时，按《物业管理条例》的相关规定与原告及贵州德亨房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》，约定按建筑面积1.25元/㎡收取物业管理费。被告办理房屋交接手续后就享受到原告对该小区的物业管理服务，但被告自2016年4月1日以来，一直拖欠物业费达36个月之久，且对原告催缴物业管理费的通告和提示均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作正常开展，损害了原告及其他众多业主的利益，为此提起诉讼，请依法判决。被告（反诉原告）卢受财辩称，1、我没有缴纳物业费的原因是原告不作为，没有履行其义务，造成我家庭生活质量下降；2、原告对我们业主一直在忽悠，在天然气的问题上曾经向原告反映过多次，但一直没有实质性的进展；3、原告存在很多工作不到位的地方，长期不作为，比如单元门长期开着，小区道路严重拥堵没有解决；4、因为没有通燃气，我购买的燃气灶和热水器一直没法使用，造成浪费，对家庭经济带来损失；5、物管的服务态度差，向原告反映问题时，其工作人员态度差。被告（反诉原告）卢受财向本院提出反诉请求，1、判决被反诉人赔偿反诉人2013年9月29日至2016年9月6日未通天燃气期间的直接经济损失15740元；2、判决被反诉人在2013年9月29日至2016年9月6日未通天燃气期间不收取反诉人物业费，反诉人于2013年9月29日至2016年3月31日之间缴纳的物业费冲抵2016年9月6日开通天燃气之后的物业费；3、判决被反诉人对其不作为行为导致反诉人家庭生活质量下降向反诉人及家人道歉；4、判决本案本诉与反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人于2013年9月29日与被反诉人办理了城市魔方小区15栋3单元11层1号房屋的交接手续，在反诉人装修完毕后申请天燃气点火时被告知楼幢天燃气管路存在问题暂不能点火。反诉人装修时购买的热水器为燃气型，不通天然气无法提供热水，家里老人小孩洗漱用水极不方便，反诉人多次向被反诉人请求抓紧协调修缮，但被反诉人都以各种理由未协调处理。尽管如此，反诉人仍然按时缴纳了2013年9月29日至2016年3月31日期间的物业管理费，到2016年4月1日因还是未开通天然气，反诉人无奈之下才暂停缴纳物业费，到2016年9月6日才得知天然气管路修好可以开通点火，反诉人曾于当月到被反诉人处缴纳物业费时请求减免2016年4月至8月期间共5个月的物业费遭拒。面对被反诉人的不作为，万般不得已之下，反诉人一家不得不于2016年10月搬离小区，原住房屋在空闲近1年半后以极低的价格出租，我搬离后看不到被反诉人的催缴物业费通知，被反诉人也未向反诉人电话联系催缴过，我曾主动在2019年5月给被反诉人去电要求协商物业费的缴纳，但被反诉人未予以理睬。面对被反诉人物业管理的不作为，反诉人及家人生活质量严重下降，每次洗澡都要到几公里的澡堂去拥挤，我因车祸受伤伤残的妻子每次洗漱时更是满面泪流。因被反诉人的不作为，我一家人整整煎熬了三年，更多了经济压力：1680元的燃气热水器锈坏、1580元购买的燃气灶锈损，额外的洗澡费用三年达12480元，直接经济损失最抵计15740元。由于反诉人在支付了物业管理费后却得不到起码的服务，被反诉人工作的不作为，严重降低了我家庭生活质量并给我家庭增加负担和压力，严重损害了我的利益。为此请求法院依法判决。原告（反诉被告）德鑫公司辩称，不同意被告的反诉请求，燃气问题是由燃气公司专业部门专业处理，物业公司无法直接管理燃气总阀，被告反映的燃气问题我们也进行了协调，已经反映到燃气公司。另外被告反诉称反映的问题与事实不符，我们接到的反映都是门禁问题，从未反映燃气问题。被告所住的楼栋当时确实没有通，大概是在2016年7月底开通点火的，据向燃气公司了解，是被告所在的楼栋的主管道漏气，已由燃气公司修复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告（反诉被告）德鑫公司提交了如下证据：1、电话催缴物业费的电子和手工台账，用于证明业主未反映过燃气问题；2、《前期物业服务协议》、《垃圾清运协议》、《电梯维护合同》、《绿化委托管理合同》、《化粪池和管道清理合同》、《消防设施技术服务合同》，用于证明原告与涉案小区有物业服务合同关系，已经履行了物业服务；3、照片影印件56张，用于证明原告对小区进行了正常的物业服务。被告（反诉原告）卢受财提交了如下证据：1、燃气公司上门服务计价单，用于证明燃气开通的时间；2、购买燃气灶、热水器的产品信息单及销售单、自己记录的价格、照片影印件2张，用于证明购买使用的产品、价格及安装时间。经当庭质证，德鑫公司对卢受财提供的证据1不持异议；对证据2认为不是发票且与本案无关，不予认可。卢受财对德鑫公司提供的证据2、3不持异议；对证据1认为存在造假而不予认可。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下；1、对于原告提供的证据1，系其单方制作，无其他证相互映证，故缺乏客观性，本院对其证明效力不予确认；2、对于被告提供的证据2，产品信息单无服务单位公章及无用户签名等内容，价格记录为自行制作，均缺乏客观性，照片缺乏关联性，故本院对其证明效力不予确认。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：被告（反诉原告）卢受财购买贵阳德亨房地产开发有限公司（以下简称德亨公司）开发建设的位于贵州省贵阳市××城市魔方小区××单元××号建筑面积为70.92㎡的房屋。购房时，卢受财与保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物管）于2013年11月25日签订《前期物业服务协议》，约定由保利物管为卢受财居住的小区提供物业服务。此后，原告（反诉被告）德鑫公司与德亨公司签订《前期物业服务协议》，约定由德鑫公司自2015年4月1日起对涉案城市魔方小区进行前期物业服务管理，物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为高层住宅1.25元/月.平方米。卢受财亦按此费用标准向德鑫公司交纳物业管理费，后卢受财以燃气未开通而影响其生活为由，自2016年4月1日起至今未继续向德鑫公司交纳物业管理费，德鑫公司在催收无果后，遂诉来本院要求判决如前诉请。同时查明，被告（反诉原告）卢受财入住时，其所住小区楼栋因管道问题一直未开通燃气，2016年9月6日，涉案房屋经贵州燃气集团股份有限公司上门服务对燃气点火开通。本院认为，涉案小区的建设单位德亨公司将涉案房屋出卖给被告（反诉原告）卢受财使用，并在出卖房屋时由其选聘的保利物管公司与卢受财签订《前期物业服务协议》，根据该协议第十七条“本协议自签字或盖章之日起生效，自本物业业主委员会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。”的约定，德亨公司在保利物管公司与卢受财未依法解除或终止《前期物业服务协议》的情况下，另行选聘物业服务公司，根据《物业管理条例》第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”、第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；……。”的规定，德鑫公司与德亨公司签订的《前期物业服务协议》对卢受财不具有法律约束力。德鑫公司与卢受财虽未签订物业服务合同，但庭审中卢受财认可德鑫公司主张的事实，即德鑫公司对涉案的城市魔方小区进行了物业管理服务，卢受财作为该小区业主亦接受服务，并按德鑫公司与德亨公司签订《前期物业服务协议》约定的服务费标准向德鑫公司交纳物业管理费，双方已形成事实上的物业管理服务关系，卢受财未按照约定向德鑫公司足额交纳物业服务费，构成违约。至于卢受财以德鑫公司不作为、工作不到位等为由提出抗辩，并不能成为其拒缴物业服务费的理由，故本院不予采纳。现德鑫公司诉请卢受财支付自2016年4月1日至2019年3月31日进行物业管理服务期间的物业服务费3191.4元，于法有据，本院予以支持。对于德鑫公司要求卢受财支付滞纳金的诉请，虽然卢受财与保利物管公司签订的《前期物业服务协议》中对滞纳金有明确约定，但因本案双方当事人并未签订物业服务合同约定滞纳金，故对德鑫公司的该项诉请，本院亦不予支持。对于卢受财提出的反诉理由，根据庭审查明的事实，卢受财主张的燃气问题自其2013年9月入住后，因管道漏气等因而一直未能开通，应系燃气公司管理、维护及修理的义务，并非物业服务内容，加之德鑫公司自2015年4月1日起才开始对涉案小区进行物业服务，而卢受财诉称德鑫公司自2013年9月29日起就未尽义务的主张与事实不符，且卢受财亦未有证据证明损害事实的发生及损失大小，故其反诉理由不能成立。因此，对于卢受财的反诉请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条、《中华人民共和国物业管理条例》第三条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）卢受财于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）贵州德鑫物业管理有限公司自2016年4月1日至2019年3月31日的物业服务费3191.4元；二、驳回原告（反诉被告）贵州德鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）卢受财的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元、反诉案件受理费97元（均已减半收取），共计122元，由被告（反诉原告）卢受财负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  罗哲武二〇一九年七月十二日书记员  张昌玉