贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3209号上诉人（原审被告）：吴大英，女，侗族，1983年2月9日出生，现住遵义市红花岗区。上诉人（原审被告）：汪锡云，男，汉族，1976年10月23日出生，现住遵义市红花岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：毛油天，贵州牧心律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷世伟，男，1970年12月14日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：雷世忠，男，1968年6月8日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈喆，贵州与之律师事务所律师。上诉人汪锡云、吴大英因与被上诉人雷世忠、雷世伟租赁合同纠纷一案，不服红花岗区人民法院（2018）黔0302民初11796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。吴大英、汪锡云上诉请求：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法，应改判或发回重审。事实和理由：一、本案纠纷是雷世忠、雷世伟提出拆迁补偿无理要求导致迟迟未能签订拆迁补偿合同所致；二、在明知租赁房屋可能被拆迁经营状况不确定的情况下，吴大英、汪锡云向税务机关申请停业符合法律规定；三、房屋征收属于不可抗力，导致合同解除的原因不可归责于双方，双方均不应承担违约责任，一审依据房屋租赁关系判决吴大英、汪锡云支付租金错误；四、吴大英、汪锡云向一审法院申请调取证据，一审法院不予回复程序违法。雷世忠、雷世伟在二审答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应予以维持。雷世忠、雷世伟向一审法院起诉请求：判令吴大英、汪锡云支付所欠租金343331元（2017年7月18日应支付159689元，2018年7月18日应支付183642元）。此后的租金，按合同约定继续履行；二、判令吴大英、汪锡云支付逾期支付租金的违约金9639元（暂计算至2018年11月6日，直至清偿之日止）。一审法院认定事实：雷世忠、雷世伟（甲方）与吴大英（乙方）于2014年5月18日签订《房屋租赁合同》，约定雷世伟、雷世忠将位于红花岗区忠庄镇××村民组（××村棉纺厂旁）的房屋出租给吴大英经营，第一年租金由乙方支付甲方105000元，今后每年逐年递增15%，依次类推。租期为从合同签订之日起十年，即从2014年5月18日至2024年5月17日，租金为一年一交，合同签订之日乙方向甲方缴纳定金20000元，并在两个月内向甲方交齐第一年租金，同时缴纳押金10000元。吴大英租赁房屋后经营农家乐，店名为“军嫂渔家”。现本案所涉租赁房屋已纳入桃溪片区棚户区改造项目范围内，雷世伟、雷世忠尚未与征收单位达成征收协议。吴大英自2016年10月27日起向税务部门申请停业，自2016年10月17日至今均未营业。吴大英将房屋租金已交至2017年5月18日。本案所涉租赁房屋系由罗远会、雷世平自建所得，罗远会已于2008年3月7日过世，罗远会与雷家庆系夫妻关系，二人生育子女雷世忠、雷世伟、雷世平，雷家庆与雷世平均出具《说明》，二人表明均将涉案房屋租赁事宜由雷世忠、雷世伟处理。汪锡云与吴大英系夫妻关系。一审法院认为：雷世伟、雷世忠与吴大英签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反有关法律规定，双方均应当按照合同履行自己的义务。吴大英在庭审中认可租金交至2017年5月18日，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，吴大英、汪锡云应当按照《房屋租赁合同》的约定交纳租金。雷世伟、雷世忠与吴大英于2014年签订合同，约定第一年租金105000元，今后每年租金在当年的基础上逐年递增15%，故吴大英应向雷世伟、雷世忠交付租金343331元（租金付至2019年7月17日，2017年7月18日应支付159689元，2018年7月18日应支付183642元）。雷世伟、雷世忠诉称要求吴大英、汪锡云支付逾期支付租金的违约金9639元，双方并没有在合同中约定关于逾期支付租金的违约责任，且合同尚在履行过程中，故对该项请求不予支持。汪锡云与吴大英系夫妻关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”以及《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”之规定，汪锡云与吴大英共同承担上述债务。吴大英、汪锡云辩称雷世伟、雷世忠主体不适格，庭审中雷世伟、雷世忠已经出具了相关权利人的授权说明，对雷世伟、雷世忠的租赁行为予以追认，故对吴大英、汪锡云的上述辩称不予采信。吴大英、汪锡云辩称现房屋处于征收补偿范围，因雷世伟、雷世忠未能与征收单位达成补偿协议致吴大英、汪锡云不能及时搬离，涉案房屋虽属于征收范围，但非雷世伟、雷世忠原因所致，停业亦非雷世伟、雷世忠原因所致，且吴大英、汪锡云亦未举证影响房屋使用的证据，故对吴大英、汪锡云的上述辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款的规定，判决如下：一、吴大英、汪锡云于本判决生效后十日内支付雷世忠、雷世伟截止至2019年7月17日的租金343331元；二、驳回雷世忠、雷世伟的其他诉讼请求。案件受理费6595元，减半收取3297.5元，由吴大英、汪锡云负担。本院二审期间，雷世忠、雷世伟提交如下证据：照片6张，用以证明涉案房屋周边相邻商辅仍在继续经营，并未要求立即停业或搬迁。吴大英、汪锡云质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议。照片反映的商辅有些在经营,有些停业了，那一片有10家农家乐；微信载图1张，用以证明涉案房屋并未因拆迁导致不能经营。吴大英、汪锡云质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议。仅能证明吴大英、汪锡云曾占有房屋的事实，但因政府拆迁导致经营存在不确定因素，其主动停业，并向税务部门进行了申报；短信截图2张及邮寄单1张，用以证明双方并未协商一致解除合同，汪锡云把房屋钥匙寄给雷世忠，雷世忠收到钥匙后当天就回寄给汪锡云。吴大英、汪锡云质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议。汪锡云收到钥匙后又寄回去了，刚好证明汪锡云向雷世忠移交钥匙，并告知雷世忠接房的事实。本院认为，由于双方当事人对前述证据的真实性均无异议，对其真实性予以确认。本院二审查明：双方在租赁合同中约定，2014年5月18日至2014年7月18日不支付租金。雷世忠、雷世伟收取吴大英、汪锡云100**元押金尚未退还。吴大英、汪锡云于2016年10月27日向税务部门申请停业，自此停止经营。吴大英、汪锡云于2019年5月16日腾空租赁房屋，于次日通知雷世忠接收房屋，于当月20日将租赁房屋的钥匙寄还雷世忠。本院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：双方于2014年5月18日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效。雷世忠、雷世伟按约定向吴大英、汪锡云交付了租赁房屋，吴大英、汪锡云即应按约定向雷世忠、雷世伟支付租金。吴大英、汪锡云于2019年5月16日腾空租赁房屋，于次日通知雷世忠接收房屋，于当月20日将租赁房屋的钥匙寄还雷世忠。虽然雷世忠曾将租赁房屋的钥匙寄还汪锡云，由于租赁房屋属于拆迁范围，经营存在不确定因素，吴大英、汪锡云有权解除《房屋租赁合同》，应认定吴大英、汪锡云于2019年5月17日通知雷世忠接收房屋系行使合同解除权，即双方签订的《房屋租赁合同》于2019年5月17日解除。虽然吴大英、汪锡云于2016年10月27日向税务部门提交停业申请后即停止经营，由于向税务部门办理停业手续的目的是解决税收问题，拆迁单位并未要求或通知吴大英、汪锡云停业，加之吴大英、汪锡云未能举证证明其停业已经雷世忠、雷世伟同意，吴大英、汪锡云是在2019年5月17日才通知雷世忠接房，故吴大英、汪锡云应向雷世忠、雷世伟支付2019年5月17日之前的租金。吴大英、汪锡云主张租金已支付至2017年5月18日，由于雷世忠、雷世伟对此无异议，应予确认。雷世忠、雷世伟主张吴大英、汪锡云支付2017年7月18日至2019年7月17日期间的租金343331元，由于双方签订的《租赁合同》已于2019年5月17日解除，故租金只应支付至2019年5月17日。根据双方《房屋租赁合同》的约定计算，2017年7月18日至2019年5月17日期间的租金为312729.94元，故吴大英、汪锡云应向雷世忠、雷世伟支付租金312729.94元。扣除尚未退还的押金10000元，尚应支付302729.94元。一审判决驳回雷世忠、雷世伟关于吴大英、汪锡云继续支付租金及违约金的诉讼请求，由于雷世忠、雷世伟未对此提出上诉，应予确认。对于吴大英、汪锡云提出的本案纠纷是雷世忠、雷世伟提出拆迁补偿无理要求导致迟迟未能签订拆迁补偿合同所致的上诉理由，虽然本案纠纷与拆迁有关，即使雷世忠、雷世伟故意迟迟不签订拆迁补偿合同，吴大英、汪锡云也可依法解除租赁合同并向雷世忠、雷世伟交还房屋，由于吴大英、汪锡云没有及时依法行使合同解除权，亦未向雷世忠、雷世伟交还房屋，故其该上诉理由不能成为不支付租金的依据。对于吴大英、汪锡云提出的在明知租赁房屋可能被拆迁经营状况不确定的情况下，吴大英、汪锡云向税务机关申请停业符合法律规定的上诉理由，虽然向税务部门申请停业是经营者的合法权利，由于向税务部门申请停业主要解决的是税收问题，不能成为占有他人房屋而不支付租金的理由，故吴大英、汪锡云的该项上诉理由与是否支付租金没有法律上的利害关系。对于吴大英、汪锡云提出的房屋征收属于不可抗力，导致合同解除的原因不可归责于双方，双方均不应承担违约责任，一审依据房屋租赁关系判决吴大英、汪锡云支付租金错误的上诉理由，即使政府拆迁属于不可抗力，由于拆迁单位并未要求或通知吴大英、汪锡云停业，其停业也未经雷世忠、雷世伟同意，故吴大英、汪锡云的该项上诉理由不能成立。对于吴大英、汪锡云提出的一审法院对其调取证据申请不予回复程序违法的上诉理由，经查，未发现吴大英、汪锡云向一审法院提交的调取证据申请，故对其该项上诉理由不应采信。综上所述，汪锡云、吴大英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销红花岗区人民法院（2018）黔0302民初11796号民事判决；二、吴大英、汪锡云于本判决生效后10日内向雷世忠、雷世伟支付房屋租金302729.94元；三、驳回雷世忠、雷世伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3297.50元，二审案件受理费6595元，共计9892.50元，由汪锡云、吴大英负担9000元，由雷世忠、雷世伟负担892.50元。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 周 亚 琼审判员 令狐荣强二〇一九年七月二十二日书记员 汪 建 霞