江苏省盱眙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0830民初2330号 原告（案外人）：刘修俊，男，1987年7月11日出生，汉族，住盱眙县。 委托诉讼代理人：邵子涵，江苏衡胜律师事务所律师。 被告(申请执行人)：杨守祥，男，1971年7月18日出生，汉族，住盱眙县。 委托诉讼代理人：武建军，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。 第三人(被申请执行人)：伏强，男，1977年1月15日出生，汉族，住盱眙县。 第三人(被申请执行人)：王露梅，女，1978年1月28日出生，汉族，住盱眙县。 第三人：刘田，女，1989年7月17日出生，汉族，住盱眙县。 原告刘修俊与被告杨守祥，第三人伏强、王露梅、刘田案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭于2019年5月29日公开开庭进行了审理，原告刘修俊的委托诉讼代理人邵子涵、被告杨守祥的委托诉讼代理人武建军、第三人刘田到庭参加诉讼，第三人伏强、王露梅经本院合法送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，杨守祥与伏强、王露梅民间借贷纠纷一案，盱眙法院于2017年12月31日经调解双方达成协议，本院(2017)苏0830民初5989号民事调解书已生效：一、伏强、王露梅承诺于2018年1月31日之前归还杨守祥16万元，于2018年2月28日之前归还10万元及诉讼费用和保全费用；如有一期未履行，则杨守祥可就剩余欠款一并申请执行，即5万元自诉讼之日起按照同期银行贷款利率计算直至款项还清之日止，20万元按月利率2%从2015年12月2日计算至实际还清之日；二、双方债务一次性了结，双方无其他债务。案件受理费6250元，减半收取3125元；保全费2270元，共计5395元，由伏强、王露梅共同负担。诉讼过程中，杨守祥提出申请，本院于2017年10月26日对伏强、王露梅名下位于盱眙县盱城街道大明宣化老街B5幢401室房屋予以查封，查封期为三年。 民事调解书生效后，因伏强、王露梅未履行生效法律确定义务，杨守祥于2018年3月20日申请执行，执行案号为（2018）苏0830执1287号，后因无执行财产本院裁定终结本次执行程序。2019年1月10日恢复执行，执行案号为（2019）苏0830执恢15号，启动评估、拍卖上述查封的房屋。原告对该执行行为提出异议，申请中止对盱眙县盱城街道大明宣化老街B5幢401室房屋的执行，本院经审查于2019年1月21日作出（2019）苏0830执异43号执行裁定，驳回原告的异议申请，原告提起本案诉讼。 原告刘修俊向本院提出诉讼请求：1、判决撤销盱眙法院（2019）苏0830执异43号执行裁定书，解除对盱眙县盱城街道大明宣化老街B5幢401室房屋的查封等执行措施；2、确认盱眙县盱城街道大明宣化老街B5幢401室房屋归原告刘修俊及第三人刘田所有；3、诉讼费用由被告杨守祥承担。事实与理由：原告与第三人刘田是夫妻，2017年2月26日原告、刘田与第三人伏强、王露梅签订房屋买卖合同，约定原告及刘田以75万元价格购买伏强、王露梅盱眙县房屋，款项有2014年间4次所欠借款计37万元抵冲，另外通过微信、银行转账方式15次支付28.70万元。之后，第三人伏强、王露梅将涉案房屋交给原告及妻子刘田，并居住至今，开发商才将2018年2月2日大明宣化老街B5号楼的材料向盱眙县住建局交付备案。在此之前，房屋买卖双方无法办理产权变更手续，在此之后由于房屋被法院查封，亦不能办理过户手续，因此涉案房屋未能办理过户登记的原因非原告方造成，不可归责于原告。伏强、王露梅欠杨守祥因民间借贷纠纷一案经盱眙法院审理，双方达成调解协议，盱眙法院（2017）苏0830民初5989号民事调解书，因伏强、王露梅未履行还款义务，杨守祥申请执行，执行过程中盱眙法院对伏强、王露梅名下位于盱眙县盱城街道大明宣化老街B5幢401室房屋予以查封。原告得知涉案房屋被法院执行查封后提出执行异议，盱眙法院于2019年4月7日制作（2019）苏0830执异43号执行裁定书，驳回原告异议请求，故提起本案执行异议之诉。 被告杨守祥辩称，原告陈述已支付购房款75万元理由不能成立，从付款的时间上看，没有任何转账凭证，王露梅、伏强向原告借款的时间分别为2014年6月25日10万元，2014年9月23日10万元，2014年11月9日3万元，2014年11月20日14万元，计37万元，原告与王露梅、伏强签订房屋买卖合同时间为2017年2月26日，付款时间在前，签订合同在后，该买卖行为不符合商品房买卖合同交易习惯。原告与第三人付强、王露梅在合同中约定涉案款项是一次性付清，原告提供的证据都是借据，根据最高院关于审理民间借款规定第24条规定，当事人以签订买卖合同为民间借贷提供担保的，借款人到期后不能偿还借款，出借人请求履行买卖合同，法院应当按照民间借贷审理。物权法第九条规定，不动产的买卖合同+登记方能生效，综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院查明案件事实，予以驳回。 第三人刘田述称，我和原告是夫妻。购房合同是我和原告一起签订并购买的，2017年2月底我们在所购房屋居住。我认为原告的诉讼请求合理、合法，应当得到法院的支持。 第三人伏强在本院谈话中述称，对原告庭审中提交的证据真实性无异议，当时我跟原告讲房屋可以去住，后来原告跟我说给我一点钱，将房屋卖给他，我也是同意的。原告知道该房屋原始合同等材料都在被告处，我告诉原告我差被告钱。被告庭审中提交的材料是我交给他的，当时我向其借款20万元，并将购房合同等有关材料通过他人转交被告，后来还借过20万元、5万元，计45万元，后期也偿还部分款项，我们之间的债务比较乱，具体以证据为准。我将上述材料交给被告，当时我想把借款还了，该材料被告会还给我。涉案房屋目前没有办房屋产权手续，因为材料在被告处，开发商后期打电话说能办证，具体能不能办我不清楚。 第三人王露梅未作答辩。 经审理审查，2015年7月15日，伏强、王露梅因欠被告借款，与被告签订的盱眙县房屋的转让合同，约定该房屋的成交价格为20万元，王露梅向被告移交了与开发商购买的商品房买卖合同、购房首付款148720元、尾款34700元、契税等发票、物业管理费及维修基金专用收据、档案资料证明费、物业费、购房补贴凭证、住宅前期购房协议、大明宣化老街住宅临时管理规约、收入通知书等材料，当时房屋尚没有交付。2014年，伏强、王露梅4次向原告借款计37万元，2017年2月26日原告及刘田与伏强、王露梅签订的房屋买卖合同，约定原告及刘田以75万元价格购买伏强、王露梅位于盱眙县房屋，款项有2014年间4次所欠借款计37万元抵冲，另外通过微信、银行转账方式15次支付28.70万元，伏强、王露梅将涉案房屋交给原告及妻子刘田并居住至今。2017年10月26日，杨守祥起诉并申请对伏强、王露梅名下位于盱眙县盱城街道大明宣化老街B5幢401室房屋以予查封，2017年12月31日经本院调解双方达成协议：伏强、王露梅承诺于2018年1月31日之前归还杨守祥16万元，于2018年2月28日之前归还10万元及诉讼费用、保全费用…，本院(2017)苏0830民初5989号民事调解书生效后，伏强、王露梅未按期履行法定义务，杨守祥申请法院执行，开发商才将2018年2月2日大明宣化老街B5号楼的材料向盱眙县住建局交付备案。2018年8月16日，本院在杨守祥申请执行伏强谈话中，伏强承诺如自己在2018年8月29日前不能凑齐5万元，同意拍卖涉案房屋。后期，本院评估、拍卖涉案房屋，原告提起本案诉讼。 上述事实，有当事人陈述，原告提交本院（2019）苏0830执异43号执行裁定书，原告及刘田与伏强、王露梅于2017年2月26日签订的房屋买卖合同、借条4份、2017年3月1日中国移动宽带开通业务受理单一份、生活缴费记录、盱眙县农村商业银行账户流水7张、支付宝转账记录一份、短信通知截屏一份、盱眙县住建局调取的证明。被告提交2015年7月15日与伏强、王露梅签订的涉案房屋的转让合同、该房屋2013年9月30日首付款148720元、尾款34700元、契税发票（计税标的495720元）、物业管理费及维修基金专用收据、档案资料证明费、物业费单据、购房补贴凭证、住宅前期购房协议、大明宣化老街住宅临时管理规约、收入通知书，2018年8月16日执行谈话笔录，2017苏0830民初5989号民事调解书、民事裁定书等证据，经庭审质证无异议，或异议不能成立，应予确认。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行；第二十八条规定，买受人享有物权期待权的前提是买卖的房屋必须是登记在被执行人名下的不动产。本案争议焦点为原告对涉案房屋是否享有所有权及足以排除申请执行人强制执行涉案房屋的民事权益。本案中，从双方举证、质证意见看，伏强、王露梅从开发商购买涉案房屋，签订了商品房买卖合同，并进行了网上备案，但该房屋至今尚没有办理初始产权登记，因此伏强、王露梅并未获得涉案房屋物权。原告明知伏强、王露梅与被告签订购房合同且将涉案房屋的原始购房合同等材料交给被告，还与伏强、王露梅签订的房屋买卖合同，并将之前的借款冲减购房款，原告庭审中提交的证据仅证明其为涉案房屋的权利人，且该权利是普通债权，亦非第二十九条规定的直接从房地产开发企业处购买房屋的消费者，故原告没有取得涉案房屋的所有权，不能对抗法院的执行。故原告以此为由请求确认涉案房屋归自己所有并排除申请执行人强制执行涉案房屋的民事权益，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。伏强、王露梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。 综上所述，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的。经本院依法释明，原告仍坚持诉求。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决如下： 驳回原告刘修俊的诉讼请求。 案件受理费11300元，由原告刘修俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  余中文 人民陪审员  王宜国 人民陪审员  季春林 二〇一九年七月三十日 书 记 员  徐芳芳 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。