西 安 市 新 城 区 人 民 法 院   陕西省西安市新城区人民法院        民事判决书                     （2019）陕0102民初4239号  原告：梁建学，男，汉族，1962年11月5日出生，无业，住陕西省西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张丽瑛，陕西法智律师事务所律师。被告：西安丹尼尔房地产开发有限公司，住所地西安市新城区,社会统一信用代码：91610102623904495G。法定代表人：王国庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈欢，陕西众致律师事务所律师。  委托诉讼代理人：李思阳，陕西众致律师事务所实习律师。原告梁建学与被告西安丹尼尔房地产开发有限公司（以下简称丹尼尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，由审判员沈颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁建学及其委托诉讼代理人张丽瑛、被告西安丹尼尔房地产开发有限公司之委托诉讼代理人陈欢、李思阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁建学诉称，2009年4月8日原告与被告签订认购协议书，原告购买被告开发的位于西安市新城区XX路XX广场XX幢XX单元XX层XX号房，面积100.01㎡。协议书签订当天原告将房款433043元一次性支付给被告，后于2010年6月9日缴纳了大修基金，当天被告将房屋交付给原告入住，现在原告已入住将近九年，但是被告至今未办理房地产权属证书，原告多次与其他业主去被告处要求办理上述事宜，但是被告仍然迟迟未办理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告作为房屋买卖合同的出售方，原告早已按照认购协议书约定履行付款义务，被告也已经开具了销售不动产发票，而被告却未在法律规定的期限内办理房地产权属证书，最近原告才知所住房屋是属于政府的处安项目，很难办理产权证书，因而被告在出售房屋的时候，已经存在欺骗性，给原告实际造成了精神和物质损失。2018年12月24日在被告一直未办理房地产权属证书的情况下，将原告骗至被告处，补签了商品房买卖合同，里面约定了非常低的违约金条款，显然对原告不公平，故原告现诉至法院要求判令：1、被告立即为原告办理西安市新城区XX路XX广场XX幢XX单元XX层XX号房屋的《房地产权属证书》。2、被告支付逾期办理房地产权属证书的滞纳金80058.8元（起算时间为2016年7月1日至起诉之日止）。（计算方法：①贷款利率4.35%×罚息利率150%=6.525%（年利率）②6.525%÷12=月利率0.54375%③月利率0.54375%×房款433043×34个月=80058.8元）。3、撤销原、被告之间实际在2018年12月24日签订的合同登记号10604商品房买卖合同中第十五条第二款违约金的约定，按照法律规定确认违约金数额按月已付房价款的10%支付给原告，直至被告实际为原告履行办理完《房地产权属证书》。4、本案诉讼费由被告承担。被告西安丹尼尔房地产开发有限公司辩称，一、2009年4月8日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告将丹尼尔世纪广场7幢1单元6层10604号房出售给原告。2017年6月7日，被告已将办理权属登记需要由出卖人提供的资料提交至西安市住房保障与房屋管理局，西安市住房保障与房屋管理局进行了初始登记，出具了《西安市XX户登记表》，故被告现已履行了协助办证义务。二、根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，逾期办理房地产权属证书的违约金应以购房款的1%计算。被告与原告所签的《商品房买卖合同》为国家建设部和工商行政管理局制定的商品房买卖制式合同。该《商品房买卖合同》的第十五条约定，逾期办理房地产权属证书的违约金应以购房款的1%计算。三、世纪广场户主与西安丹尼尔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷这一类型案件，逾期办证违约金这一项的相关生效判决均判决违约金为已付房款的1%。根据目前世纪广场户主与西安丹尼尔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案件的判决书、调解书、执行裁定书等相关材料中关于逾期办证违约金这一项判决结果进行统计，可知：一审判决结果为逾期办证违约金为已付房款的1%的判决共26例。一审判决书生效的共计14例。二审世纪广场业主提起向西安市中级人民法院提起上诉的案件共计12案，其中二审以判决书结案的有1案，判决结果为驳回上诉，维持原判；二审以调解书结案的有4案，调解结果为西安丹尼尔房地产开发有限公司支付逾期办理房屋产权登记的违约金为已付房款的1%；二审尚未出结果的案件共计7案。上述情况，被告可提供若干判决书等相关材料予以证明。综上所述，为维护被告的合法权益，现请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年4月8日原告梁建学与被告西安丹尼尔房地产开发有限公司签订《认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于西安市新城区XX路XX广场XX幢XX单元XX层XX号面积100.01㎡房屋一套，并约定细则以之后签订的《商品房买卖合同》为准。协议书签订当天原告将房款433043元一次性交付被告，并于2010年6月9日向被告缴纳了大修基金费用，当日被告即将房屋交付原告入住。2018年12月24日原告与被告签订《商品房买卖合同》，将时间倒签至2009年4月8日。合同第八条约定“出卖人应当在2010年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（经房产开发商与监理公司综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。但至今房产证未能办理。另查，2017年5月22日西安市住房保障与房屋管理局对该房屋进行了初始登记，并出具了《西安市XX户登记表》。2019年5月7日被告将原告的大修基金缴纳到指定西安市房屋大修基金管理中心，并已向原告交付相关票据。庭审中经本院释明，原告将诉讼请求第一项变更为由被告将办理权属登记需要提供的资料报产权机关登记备案。以上事实，有认购协议书、商品房买卖合同、西安市商品房预售许可证、世纪广场入住结算单、票据、照片、证人证言、市处安办函字（2003）号8号文件、市城建委文件、西安市XX户表、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，此案所涉及的房屋买卖合同虽系倒签，但是原、被告双方意思自治的结果，内容不违反国家法律规定，应为合法有效。双方当事人均应自觉履行。原告要求以显失公平为由撤销合同第十五条第二款关于违约金的约定，与事实不符，本院不予支持。被告应当按照合同约定按已付房价款的1%支付违约金。对于原告滞纳金之请求，与法无据，本院亦不予支持；对依法成立的合同，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和交易习惯履行通知、协助等义务。在原告按照约定向被告缴纳了购房款后，被告应按约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在合同约定的期限内办理权属登记备案手续，属违约行为。被告辩称其已完成了协助办证义务，经查，其提供的《西安市XX户登记表》仅是房地产部门对该房屋的初始登记，系其应协助原告办证的义务之一而非全部，故其辩称本院不予采信，其应当继续协助原告办理诉争房屋的产权登记手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安市丹尼尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向房管部门提供必要的证明文件，协助原告梁建学办理西安市新城区XX路XX广场XX幢XX单元XX层XX号房屋产权权属转移登记手续；二、被告西安市丹尼尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁建学违约金4330.43元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1801元，减半收取901元，由被告西安市丹尼尔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                审  判  员   沈  颖                           二〇一九年七月十九日                              书 记 员   史跃静    1