贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初917号原告：黄燕，女，1976年8月6日生，汉族，住贵州省。被告：贵州禾苑房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市云岭街下段郭底河，统一社会信用代码：91520181670717481X。法定代表人：王庆容，系执行董事。原告黄燕诉被告贵州禾苑房地产开发有限公司（以下简称为禾苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄燕到庭参加诉讼，被告禾苑公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告黄燕向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告返还原告因被告违反合同约定收取的五通开户费5160元，并按银行同期活期存款利率支付利息500元，合计人民币5660元（利息计算期限自2014年5月20日至2018年12月19日，银行同期活期利率为年利率3.675%）；二、依法判决被告支付原告因被告未为原告办理房屋转移登记违约金按已付购房款总价422848元及中国人民银行逾期贷款利率计算共计人民币45836.72元（自2016年1月1日起暂计算至2018年12月19日止）；三、依法判决被告在判决生效后90日内为原告出具办理商品房转移登记的相关文书；四、案件受理费由被告承担。事实及理由，原告于2012年8月13日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的清镇市沿河路锦绣蓝湾1号住宅商品房，建筑面积132.48平方米，套内面积108.25平方米。原告于2012年6月12日交付认购金1万元，2012年8月13日首付现金122848元及商业贷款29万元，原告现已全部支付了购房款。原告与被告在《商品房买卖合同》第三章第七条计价方式与价款中约定：按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价每平方米中约定3906.22元，总价款为422848元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。2014年5月20日，原告在办理房屋交房手续时，被告以五通开户费用名义收取原告现金5160元，且至今未退还原告。原告与被告在《商品房买卖合同》第八章第二十二条房屋登记中第三项转移登记中约定：（一）、出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：(2)逾期超过90（该日期应当与第）（1）项中的日期相同）后，出卖人应当自收到解除合同通知之日起10日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买卖人全部已付款。买受人继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之止，买受人和按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。原告认为其向被告支付了全部购房款，原告的合法权利应受到法律的保护。被告违反合同约定收取五通开户费及迟延办理商品房转移登记的有关文书等行为，已经严重侵害原告的合法权益。为此，特向本院提出如前诉请。被告禾苑公司未参加诉讼，也未提供书面答辩及相关证据。经审理查明，1、原告（买受人）与被告（出卖人）于2012年8月13日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的清镇市延河路锦绣蓝湾4幢1单元11层1号住宅商品房，建筑面积132.48平方米，套内面积108.25平方米。合同第二章第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为清镇市住房和城乡规划建设局，预售许可证号为筑商房预字第2011005号。合同格式条款备案机关是清镇市工商行政管理局，备案号是筑清工商合（格备）C-03-8(20120725)”。合同第三章第七条约定“按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价每平方米3906.22元，总价款422848元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”；合同第十二条约定“上水、下水、供电，交付时达到使用条件；电话通信、有线电视、宽带网络，交付时线路敷设到户”。合同第八章第二十二条约定“转移登记：（一）、出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：。2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01的违约金”。该合同上有原告的签字及被告的盖章，清镇市住房和城乡规划建设局在该合同上加盖商品房预售合同登记备案专用章。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款，但被告至今没有按合同约定向原告办理房屋转移登记。另查明，1、2014年5月20日的收款收据载明“今收到黄燕交来五通开户款5160元”，在该收款收据上盖有被告的财务专用章。2、被告已向原告交付案涉房屋。3、庭审中，原告自愿撤回第三项诉讼请求即依法判决被告在判决生效后90日内为原告出具办理商品房转移登记的相关文书。庭审后，为查明本案的案件事实，本院调取贵阳市中级人民法院作出的案外人李宇诉禾苑公司商品房买卖合同纠纷案的生效判决书，该案件的字号为（2019）黔01民终1111号。因本案与该案系同一房开公司与业主间关于同一小区商品房买卖合同纠纷，故依法调取该份民事判决书。该份判决书载明：在二审期间，禾苑公司提交了《煤气管道工程安装协议7书》、《贵州广电网络公司清镇市分公司有线电视安装协议书》、《清镇市“锦绣蓝湾”小区（二期）项目变配电工程施工合同》、《清镇市锦绣蓝湾4#、8#楼智能化系统工程合同》、《监控系统安装合同》、《补充协议》、《锦绣蓝湾地下停车场监控系统安装合同》等证据，拟证明其收取的五通费5160元中包括水595元、电750元、煤气2400元、有线电视265元、楼宇门禁1150元。庭审后，原告认可5160元五通费中含有1150元的楼宇门禁费用。以上事实，有原告的陈述、身份证复印件、商品房买卖合同复印件、收款收据复印件、预售合同备案登记表、个人贷款支付凭证等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，关于原告诉请五通费及利息的请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第十二条约定，水、电、燃气、有限电视设施系案涉房屋的配套设施，属于被告交付房屋必备的内容，除合同约定的商品房价款外，被告不应再向原告收取其他费用。贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中也明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告向原告收取的水、电、燃气、有线电视开通费没有合同约定，更没有法律依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，原告有权要求被告退还。因被告向原告收取的五通费里含有楼宇门禁费用1150元，该笔费用不属于上述规定中应予扣减的费用。因此，被告应退还原告的费用为水、电、燃气、有线电视开通费，退还金额为：5160元-1150元=4010元。因被告收取上述费用缺乏合法有效根据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，本院酌情按中国人民银行公布的同期活期存款利率为标准支付利息，计算期限从资金收取之日起即2014年5月20日起计算至实际退还之日止。合同当事人有按照约定全面履行合同的义务，原、被告间签订的《商品房买卖合同》对办理不动产权证的时间及违约责任有明确约定，各方应按约履行。现被告方未按约于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，应承担违约责任。按照原、被告间逾期办证的相关约定，即在约定的办证日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.01%承担违约责任。在约定的办证日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01的违约金。因按日支付已交付房价款0.01的违约金的约定不符合常理，且较高，故本院参照被告与其他业主签订合同的相关约定即由被告按日向原告支付已交付房款0.01%的违约金来计算违约金。违约金的计算时间为从2016年1月1日起至2016年4月1日止，以已付房款422848元的0.01%计算违约金；从2016年4月2日起至原告主张的2018年12月19日止，以已付房款422848元为基数，按日0.01%计算。对原告诉请被告在判决生效后90日内为原告出具办理商品房转移登记的相关文书，因原告在庭审中撤回该请求，本院认为，原告撤回该请求，不损害国家、集体和他人的权利，且系其真实意思表示，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告贵州禾苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告黄燕水、电、燃气、有线电视开通费为4010元，并以上述款项为基数，按照中国人民银行公布的同期活期存款利率标准支付原告黄燕资金占用损失，计算期限从2014年5月20日起至付清之日止；二、被告贵州禾苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告黄燕逾期办理商品房转移登记手续违约金（从2016年1月1日起至2016年4月1日止，以已付房款422848元的0.01%计算违约金；从2016年4月2日起至原告主张的2018年12月19日止，以已付房款422848元为基数，按日0.01%计算）；三、驳回原告黄燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1096元，减半收取548元，由被告贵州禾苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  高毅二〇一九年七月二十二日书记员  吴凡