湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0725民初185号 原告：陈娟娟，女，1984年12月25日出生，汉族，住湖南省湘潭县 被告：桃源县联创房地产开发有限责任公司，住所地湖南省桃源县陬市镇万家嘴社区南京路德陬苑小区。 法定代表人：吴文斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹如厚，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：文会军，常德市法学会法律事务工作者。 原告陈娟娟与被告桃源县联创房地产开发有限责任公司（以下简称联创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。因案情复杂，2019年4月3日转为普通程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告陈娟娟、被告联创公司的委托诉讼代理人邹如厚、文会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈娟娟向本院提出诉讼请求：1.联创公司支付延期交房的违约金50787元；2.诉讼费由联创公司承担。事实与理由：2017年3月18日，陈娟娟与联创公司签订《桃源县商品房买卖合同》，购买桃源县陬市镇德陬苑小区住房一套，房屋单价3399.25元/平方米，总面积97.08平方米，总价330000元，交房时间为2017年4月28日。合同第十七条约定“出卖人未按本合同约定时间将商品房交付买受人，逾期在30日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之3的违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的0.6%支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之3的违约金。”陈娟娟按约以按揭方式付清房款，联创公司于2018年9月16日交房，逾期513天。 联创公司辩称，联创公司虽延期交房，但有正当理由，没有违约，请求驳回陈娟娟的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 陈娟娟提交了以下证据：1.《桃源县商品房买卖合同》1份，拟证明陈娟娟与联创公司于2017年3月18日签订商品房买卖合同，约定2017年4月28日交房；2.《交房补充协议》《陬市德陬苑小区交房通知表》各1份，拟证明联创公司于2018年9月17日交房；3.短信截图1张，拟证明2017年4月21日德陬苑售楼部工作人员短信通知陈娟娟延期交房。联创公司提出如下质证意见：证据1虽真实、合法，但其延期交房有正当理由；证据2中的《陬市德陬苑小区交房通知表》并非交房凭证，是业主收房需要装修时物业出具的手续；证据3与本案无关联。经审查，证据1系双方真实意思表示，形式、来源合法，证明了陈娟娟与联创公司于2017年3月18日签订商品房买卖合同，约定面积误差处理、计价方式与价款付款方式及期限、逾期付款责任、交付时间等内容，予以采信；证据2相互印证，结合起来证明了联创公司于2018年9月17日给陈娟娟办理书面交房手续的事实，予以采信；证据3陈娟娟不能合理说明来源，不予采信。 联创公司提交了以下证据：1.《住宅工程质量分户验收汇总表》6份、《竣工验收告知》《住宅工程质量分户验收汇总表》张贴现场照片2张、德陬苑小区现场照片1组及证人张威、蒯某自书证言各1份，拟证明2016年12月22日，联创公司在桃源县德陬苑开发住宅商品房工程质量分户验收合格，符合交房条件，业主可以装修入住，并张贴公告公示了住宅工程质量分户验收情况，告知购房业主发现的问题尽快投诉职能部门以便整改，投诉期间并没有购房业主投诉；2.《关于德陬苑小区2栋业主装修的证明》1份、《湖南凯利物业服务有限公司德陬苑小区签约文件》3份及证人郭小玲、李万枝书面证言各1份，拟证明德陬苑小区经相关职能部门验收合格符合交房条件后，德陬苑售楼部工作人员在房门上贴了《住宅工程质量分户验收汇总表》，并逐户逐人通知业主收房装修，二栋共124户，大部分业主都已装修入住；3.《桃源县陬溪垸防汛指挥部关于2017年防汛情况说明》《桃源县陬溪垸水位记载表册》《桃源县陬市镇万家嘴社区居民委员会关于2017年防汛工作落实情况的说明》，拟证明联创公司延期交房系由于汛期影响，符合《桃源县商品房买卖合同》第15条约定延期交房的正当理由；4.房价优惠说明情况、湖南增值税普通发票、分户面积明细表各1份，证人蒯某、胡某、何某出庭证言各1份，拟证明因房屋实测面积比预售建筑面积多2.57平方米，德陬苑售楼部工作人员通知陈娟娟于2018年1月22日到德陬苑售楼部补交房款8735元、办理收房手续，陈娟娟于当日到场后未补交房款的事实。陈娟娟提出如下质证意见：证据1不能达到联创公司的证明目的，涉案商品房于2016年底竣工验收合格，联创公司更应按合同约定交房；证据2不能证明陈娟娟何时装修、何时入住；证据3汛期记录时间从2017年6月23日开始，不影响联创公司在2017年4月28日交房；证据4不能证明联创公司何时通知其收房，蒯某打电话是通知其2018年1月22日吃年饭，陈娟娟未在现场吵闹。经审查，证据1内容真实，形式、来源合法，证明了德陬苑商住小区一期2号楼于2016年12月22日分户验收合格的事实，对该部分内容予以采信；证据2、3与本案无关联，不予采信；证据4形式、来源合法，内容真实，与其他证据相互印证，证明了陈娟娟接到德陬苑售楼部工作人员电话后，于2018年1月22日到了德陬苑售楼部，但未补交面积差房款的事实，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2017年3月18日，陈娟娟与联创公司签订《桃源县商品房买卖合同》，购买联创公司开发的位于桃源县陬市镇观音桥村的德陬苑商住小区2幢12层1202号住宅，该房屋预测建筑面积97.08平方米，单价每平方米3399.25元，房价款总金额为叁拾叁万元整。合同第七条约定面积误差的处理，“买卖双方以建筑面积或套内建筑面积作为计价方式的，该商品房实际面积与合同约定面积发生差异，双方同意按合同签订时的单价据实结算房价款”；第十五条约定“出卖人在2017-4-28日前向买受人交付该商品房。但如遇下列原因之一，出卖人可据实予以延期：1.遭遇自然灾害、政策变化等不可抗力；2.政府区域规划调整或市政建设施工影响。”；第十六条约定交付手续“（一）买受人应在本合同第十五条约定的交付时间，到该商品房项目所在地与出卖人办理交付手续，出卖人应安排专人在该商品房项目现场接待。出卖人不能按约定的交付时间交付该商品房的，应在约定交付期限界面之日前90日，将变更后的交付时间通知买受人。（二）商品房交付时，买卖双方到场。出卖人应向买受人出具《商品房交付使用证明书》。买受人对照本合同及合同附件内容进行查验，经查验认可，买卖双方签订《房屋交接书》，同时出卖人向买受人交付该商品房钥匙和《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。出卖人不出示证明文件的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”；第十七条约定逾期交房责任“除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将商品房交付买受人，逾期在30日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之3的违约金。逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的0.6%支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之3的违约金。”。合同签订当日，陈娟娟按合同约定支付首付款100000元，2017年6月27日以按揭贷款方式支付剩余房款230000元。 2016年12月22日，涉案房屋进行了分户验收。联创公司于2017年3月18日委托桃源县规划勘测设计院对德陬苑一期建筑面积进行复核，于2017年4月9日向桃源县陬市镇人民政府申请竣工验收，并于2017年4月10日委托桃源县房地产测量事务所办理房屋初始测绘。 由于2016年10月、2017年3月桃源县国土资源局对桃源县陬市镇观音桥村农用地转用、土地征收，拆迁户200余户为货币化安置，陬市镇当时无其他房源，联创公司为服从地方经济发展，根据陬市镇人民政府建议变更德陬苑二期建设方案，于2017年2月26日向桃源县陬市镇人民政府申请变更建筑规划设计方案。陬市镇人民政府于2017年2月28日组织专家、桃源县住建局领导对德陬苑小区二期总平面图修改方案进行专家评审。经多次方案审查后，陬市镇人民政府于2017年5月19日组织有关专家和职能部门对德陬苑小区二期建设工程初步设计进行专家论证并于5月26日批复，于2017年7月4日召开规划建设审查会议原则通过德陬苑小区二期规划方案并于7月11日形成会议纪要，2017年8月7日通过德陬苑小区二期绿化调整方案。德陬苑二期建设方案确定后，陬市镇人民政府于2017年11月9日同意对德陬苑小区一期工程建筑部分进行规划验收，同年11月17日核发德陬苑小区一期建设工程规划许可证，2017年11月28日对德陬苑小区一期建设工程施工综合竣工备案。德陬苑二期建设方案调整，导致德陬苑一期工程无法按期进行竣工验收。 2017年12月13日，桃源县房地产管理局审核同意提供桃源县房地产测量事务所《房屋建筑面积实测报告》，涉案商品房实测面积比预测面积多2.57平方米，德陬苑售楼部工作人员通知陈娟娟于2018年1月22日到售楼部补交房款、办理交房手续。陈娟娟于当日到了售楼部，但未补交房款。2018年9月17日陈娟娟补交房款8735元，双方于当日办理交房手续。 另查明，桃源县陬市镇是湖南省行政管理体制改革试点镇，桃源县行政管理权限下放，桃源县陬市镇人民政府2015年12月底受桃源县住建局、规划局委托形式规划、建设方面的行政审批、行政许可、行政服务和行政处罚等职能，2016年6月底权限正式下放开始审批。 本院认为，陈娟娟与联创公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行合同义务。 本案争议焦点为：联创公司延期交房是否承担违约责任。陈娟娟认为联创公司延期交房513天，应按合同约定承担违约责任，支付违约金计50787元；联创公司认为其延期交房系由于政策变化，且陈娟娟迟延补交差价款，不承担违约责任。本院认为，陬市镇作为行政体制改革试点镇，为解决200余户货币化安置的拆迁户的需求，建议联创公司变更德陬苑二期工程设计，联创公司根据其建议变更规划设计，导致涉案商品房竣工验收推迟，符合《商品房买卖合同》第十五条相关约定；2017年12月13日桃源县房地产管理局审核同意提供《房屋建筑面积实测报告》后，联创公司通知陈娟娟于2018年1月22日到售楼部补交房款并办理收房手续，但陈娟娟当日到了现场未补交房款，于2018年9月17日才补交房款，联创公司于同日给陈娟娟交房，联创公司延期交房不构成违约，不承担违约责任。故对陈娟娟的诉讼请求不予支持，对联创公司的抗辩意见，予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回陈娟娟的诉讼请求。 案件受理费1070元，由陈娟娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  程春华 人民陪审员  张立勇 人民陪审员  罗孟之 二〇一九年七月十五日 法官 助理  陈晓露 书 记 员  许鹏飞