重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初3364号原告：重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码。91500106742893880T。法定代表人：刘玉兰，重庆大川集团物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：袁莹，重庆渝宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚雪芹，重庆渝宏律师事务所实习律师。被告：罗恕珍，女，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆大川集团物业管理有限公司（下称大川物业公司）与被告罗恕珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，由审判员向容担任审判长，与人民陪审员罗珊珊、人民陪审员李跃龙组成合议庭，适用普通程序，并于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告大川物业公司的委托诉讼代理人袁莹到庭参加诉讼，被告罗恕珍下落不明，经本院公告传票传唤期满未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告大川物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年4月1日起至2018年1月31日止，共计10个月的物业服务费632元（按照建筑面积52.64平方米×1.2元/平方米/月×10个月）；2、判令被告向原告支付2017年5月1日起至2018年1月31日止，共计9个月的公摊水电费90元（10元/月×9个月）；3、判令被告向原告支付2016年12月1日至2018年1月31日止的住宅水费288.1元；4、判令被告向原告支付违约金，该违约金以722元（2017年4月1日至2018年1月31日期间物业费632元+2017年5月1日至2018年1月31日所欠公摊水电费90元）为基数，自2018年1月2日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至付清之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告罗恕珍为重庆市江**石马河街道某小区4-12-4房屋的所有权人。该小区自2011年4月16日起一直由原告提供物业管理服务，原告在提供物业服务期间认真履行相关职责，但被告却自2016年12月1日起欠缴物业管理费、公摊水电费、住宅水费至今，经原告多次催缴被告均未缴纳，被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，望判如所请。被告罗恕珍未答辩。原告大川物业公司为证明自己的主张，提供如下证据材料：证据1、前期物业服务合同、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果。该合同是由重庆大川集团房地产开发有限公司与重庆大川集团物业管理有限公司于2011年4月16日签订，证明：1、原告系涉案小区的物业服务企业，原被告主体适格；2、涉案房产物业服务的支付标准为1.5元/月/平方米，原告实际是按照1.2元/月/平方米收取物业费，公摊水电费为10元/月/户，住宅水费据实结算，合同对物业服务费、公摊水电费以及违约金的支付方式、支付时间有明确约定。证据2、保洁承包合同、电梯维修保养合同。证明原告已经按照前期物业服务约定履行了合同义务，被告应当按照合同约定向原告支付物业服务费、公摊水电费以及住宅水费。证据3、水表抄表记录、重庆中法供水有限公司出具的交纳水费证明、重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知，证明被告自欠付水费之日起的用水量（终止吨数593吨-起始吨数526吨）以及原告向相关供水机构代缴了水费，被告应当支付给原告。原告起诉的水费的时间在抄水记录表上应该对应下一个月抄表的吨数，也就是上一个月的用水量是必须在下个月抄到数据。因为该小区系二次供水小区，按照重庆市物价局的相关规定，一次供水的价格为3.5元/吨，依据重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知，二次供水多增加0.8元/吨，涉案小区住宅水费的收费标准应为4.3元/吨。证据4、催款函的张贴照片及催款函，证明原告已于2018年12月27日向被告催收了2018年2月份以前的物业管理费、公摊水电费以及水费。证据5、（2019）渝0106民初3400号民事判决书，证明原告已于2018年1月31日从涉案小区撤场。被告罗恕珍未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的诉讼权利，本院对原告举示的证据的真实性均予以采信。根据上述有关证据材料和原被告的陈述，本院经审理认定事实如下：被告罗恕珍为重庆市江**某小区**12-4房屋的所有权人，房屋建筑面积为52.64㎡。2011年4月16日，原告大川物业公司（乙方）与重庆大川集团房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市江某小区（下称涉案小区）进行物业服务。合同第二章第三条约定：甲方委托乙方提供物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的的维修、养护、运行和管理。3、共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维护、养护、管理（包括商业网点、文化体育娱乐场所）。6、公共场所、房屋共用部位（包括公共楼道、通道、走廊、小区内的道路）的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通7、交通秩序维护和车辆停放的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤（不含业主、非业主的人身、财产保险和财产保管责任）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第四章第六条约定：本物业服务费的收取标准(按建筑面积计算)：（2）电梯房1.5元/月·平方米(原告在实际收取中是按照1.2元/月·平方米),物业费用中不包含公摊水电费，......电梯房按10元/户的标准交纳。业主的住宅水电费据实结算。第七条约定：3、物业服务费、公摊水电费等物业服务资金应按月交纳，业主或物业使用人应当在每月1日缴纳当月的物业服务费、公摊水电费等。第八章第二十二条约定：本合同的期限是叁年，自2011年4月16日起至2014年4月15日止。如合同期限未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。如业主大会尚未成立，而本合同期限已到，只要甲方未书面提出不再续签的，本协议到期自动续期（续期期限以3年为一续），以此类推。第九章第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等费用的，应以所欠费用为基数按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告进场对涉案小区提供物业管理服务。原告于2018年1月31日从涉案小区撤场。被告未按约支付2017年4月1日起至2018年1月31日日期间的物业服务费用、2017年5月1日至2018年1月31日的公摊水电费、2016年12月1日至2018年1月31日的住宅水费。经原告催收后，被告仍未交纳相关费用。上述事实，由原告提供的《前期物业服务合同》、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、水表抄表记录、重庆中法供水有限公司出具的交纳水费证明、催款函以及原被告双方的陈述等证据为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭审理和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，原告与重庆大川集团房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是原告与重庆大川集团房地产开发有限公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述物业服务合同对被告罗恕珍具有约束力，被告罗恕珍接受了物业服务，应当按照《前期物业服务合同》给付物业服务费，原告也应当按照《前期物业服务合同》的约定全面履行权利义务。现原告依约对涉案小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当向原告支付物业服务费及公摊费水电费，交纳由原告代交的水费。关于原告要求被告交纳2017年4月1日起至2018年1月31日期间的物业服务费632元、2017年5月1日至2018年1月31日期间的公摊水电费90元的诉讼请求。原告提交的重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果显示涉案房屋面积为52.63平方米，被告应当向原告交纳2017年4月1日起至2018年1月31日期间的物业服务费631.56元（建筑面积52.63平方米×1.2元/平方米/月×10个月）、2017年5月1日至2018年1月31日期间的公摊水电费90元（10元/月×9个月）。关于原告要求被告支付2016年12月1日至2018年1月31日止住宅水费288.1元的诉讼请求。合同约定被告应当向原告据实交纳住宅水费，原告举示的水表抄表记录、重庆中法供水有限公司出具的交纳水费证明等证据可以证明其计算依据。对于该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。合同约定，物业服务费、公摊水电费等物业服务费应按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日缴纳当月的物业服务费、公摊水电费，如未按时如数交纳物业服务费、公摊水电费等费用的，应以所欠费用为基数，按每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告至今未向原告支付2017年4月1日起至2018年1月31日止期间的物业服务费631.56元、2017年5月1日至2018年1月31日期间的公摊水电费90元，超过了合同约定的交纳期限，应当向原告支付违约金，原告要求按照以上述期间共计欠付的物业服务费、公摊水电费为基数，从2018年1月2日起，按照中国人民同期贷款利率的标准计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告罗恕珍，经本院开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，应当承担相应的法律后果，本院依法予以缺席裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告罗恕珍于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司2017年4月1日起至2018年1月31日止期间的物业服务费631.56元。二、被告罗恕珍于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司2017年5月1日至2018年1月31日期间的公摊水电费90元。三、被告罗恕珍于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司2016年12月1日至2018年1月31日止的住宅水费288.1元。四、被告罗恕珍于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆大川集团物业管理有限公司违约金，违约金以721.56元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2018年1月2日起计算至付清之日止。五、驳回重庆大川集团物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告罗恕珍负担。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  向 容人民陪审员  罗珊珊人民陪审员  李跃龙二〇一九年七月八日书 记 员  卢 静