河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2392号上诉人（原审被告）：罗慧，女，1979年11月6日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王思合，河南驿城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南德诚建设有限公司。住所地:河南省林州市国家红旗渠经济技术开发区展示中心。法定代表人：王磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：高江坤，河南众得成律师事务所律师。原审被告：河南贵人居房地产开发集团有限公司。住所地:河南省平顶山市湛河区亚兴路6号院南环路办事处办公楼三楼。法定代表人：苏学义，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏东阳，该公司员工。上诉人罗慧因与被上诉人河南德诚建设有限公司（以下简称德诚公司）、原审被告河南贵人居房地产开发集团有限公司（以下简称贵人居公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省遂平县人民法院（2019）豫1728民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗慧及其委托诉讼代理人王思合，被上诉人德诚公司的委托诉讼代理人高江坤到庭参加诉讼。原审被告贵人居公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案进行缺席审理，现已审理终结。罗慧上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院存在法律适用错误。1、根据庭审查明的事实，2015年8月上诉人同意用涉案房屋冲抵三和担保公司15万的投资款，有另交11万元现金足额支付全额的购房款，并于2016年10月13日与贵人居公司签订了商品房买卖合同。没有违反法律禁止性规定，应是合法有效的。上诉人已经履行了合同全部义务，至今。没有取得房屋产权，是开发商违约，上诉人并没有过错。虽然房屋未交付，但是上诉人已占有该房屋，并对房屋进行装修。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，上诉人完全符合该条第四项的规定，具备排除法院强制执行的实体权利，遂平县人民法院的执行裁定书作出中止执行的裁定是正确的，不应该被撤销。2、虽然工程款优先受偿权优于抵押权和其他债权，但是这种优先受偿权是受限制的。最高人民法院法释（2002）16号“关于建设工程价款优先受偿问题的批复”第二条明确规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这是生存权优于经营权的原则性体现。二、一审判决不利于根本有效地解决社会矛盾，一审法院的判决虽然解决了被执行人拖欠工程款的问题，但是却遗留了更多需要解决的问题。这种解决方式不利于解决社会矛盾。德诚公司辩称：上诉人与贵人居公司签订商品房买卖合同，本质上是以房抵债，是为了转嫁自己在三和投资担保有限公司。的投资风险，并不是为了满足自己居住。的需求，而作为消费者购买房屋，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》29条规定的优不享有排除申请执行人强制执行的权利。另外，上诉人在上诉状中提到项贵人居公司交付11万元现金，但是没有提供相应证据予以证明该事实，不应予以认定。综合上述论述，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。贵人居集团公司未答辩。德诚公司向一审法院起诉请求：撤销遂平县人民法院（2018）豫1728执异57号执行裁定书，准许对遂平澜湾壹号小区6号楼3单元14层东北户住房一套的强制执行。一审法院认定事实：罗慧与贵人居公司签订有房屋认购单，因驻马店三和担保公司无力偿还罗慧的投资款，用贵人居公司的房屋抵顶购房款。2015年8月10日，贵人居公司向罗慧出具了收到购房款261279元的收据。2016年10月13日，罗慧与贵人居公司签订《商品房买卖合同》，约定罗慧向贵人居公司购买贵人国际.澜湾壹号北苑小区6号楼3单元8层东北户房屋面积96.77平方米，房屋总价款261279元。后于2018年12月6日申请在遂平县房地产管理所进行了合同登记备案，但贵人居公司至今未向被告罗慧交付该房屋。本院在执行德诚公司与贵人居公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据德诚公司的申请，本院于2018年10月15日作出（2018）豫1728执138号之二执行裁定书，对涉案房屋进行了查封。罗慧以涉案房屋其已于2015年8月10日一次性全款购买，并于2016年10月13日与贵人居公司签订正式《商品房买卖合同》，并在房管部门登记备案为由向一审法院提出执行异议于2018年12月12日作出（2018）豫1728执异57号执行裁定书，中止对该涉案房屋的执行。德诚公司于2018年12月20日收到该裁定后不服该裁定，于2019年1月3日递交起诉书提起执行异议之诉。庭审中，罗慧认可跟三和公司的账顶了15万，又交了11万多现金。上为本案事实。以上事实，有当事人陈述及当事人提供的（2018）豫1728执异57号执行裁定书，罗慧与贵人居公司签订的《商品房买卖合同》，收款收据、不动产登记中心证明等证据经庭审质证相印证，足以认定。一审法院认为，本案双方争议的焦点是：罗慧对涉案房屋是否享有足以排除查封执行行为的民事实体权益。关于本案的起诉期限，根据河南省遂平县人民法院预交诉讼费用通知书和原告提供的送达回证显示，预交诉讼费用通知书、德诚公司收到裁定书日期分别为2019年1月3日2018年12月20日，而德城公司在2019年1月3日向遂平县人民法院递交起诉书提起诉讼，并没有超过十五日的期限，所以本案并没有超过法律规定的起诉期限。关于是否享有足以排除查封执行行为的民事实体权益问题，根据本院查明的事实，罗慧虽与贵人居公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，后办理了合同登记备案，但至今未办理产权登记。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，是为了保障将来实现物权，在记载于登记簿之前，其权利性质仍属于债权。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理的范畴。而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度。预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。合同备案登记与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度是存在本质区别的。本案被告罗慧对涉案房屋在遂平县房地产管理所的备案只是依据《城市商品房预售管理办法》办理的合同备案登记，并非物权预告登记。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。因此，根据物权的排他性原则，本案被告罗慧对涉案房屋不享有物权或者准物权，其对涉案房屋享有的债权不能对抗本院对涉案房屋的查封行为，本院的查封合法有效。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）……（四）……”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中涉案房屋在本院查封之前并未交付罗慧，且罗慧与贵人居公司签订《商品房买卖合同》的实质是以房抵债，其对一审法院查封的涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告德诚公司诉称被告罗慧的异议不足以排除其强制执行的理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项之规定，一审法院判决：准许执行本院（2018）豫1728执138号之二执行裁定书查封的遂平县澜湾壹号小区6号楼3单元14层东北户的涉案房屋。案件受理费5219元，由罗慧、河南贵人居房地产开发集团有限公司负担。案件受理费河南德诚建设有限公司已预交，罗慧、河南贵人居房地产开发集团有限公司应于判决生效之日起十日内径行支付给原告。本院二审期间，当事人未提交新证据。另经审理查明，罗慧自称案涉的购房款为261279元，其中三和公司的账顶了15万，又交了11万多现金，对此德城公司不予认可，罗慧亦未提供相关证据予以证明。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案各方当事人争议的主要问题是上诉人对一审法院查封的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对于此类发生于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条有明确规定。其中第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。那么对照上述司法解释的规定，可以认定罗慧对案涉房屋的权利不能排除执行。理由是：其一，上诉人罗慧购买案涉房屋，系其先期投资的债权不能实现而转移给贵人居集团公司，贵人居集团公司以房抵账而形成的，不是因确实需要居住而购房，由此其不符合上述司法解释第二十九条规定的条件。其二，贵人居公司并未向罗慧交付房屋，罗慧亦未提供相关证据证明其以在法院查封前实际入住占有该房屋，由此其亦不符合上述司法解释第二十八条规定的相关条件。其三，罗慧通过以房抵债的方式购买房屋，其在完成涉案房屋法定登记之前，对涉案房屋享有的仅是请求贵人居公司为过户登记的债权请求权，这种债权请求权与涉案房屋所在楼房的实际施工人德诚公司执行债权相比并不具有优先性。因此，结合上述论述，上诉人对一审法院查封的涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依法不能排除对涉案房屋的执行。综上，罗慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5219元，由罗慧负担。本判决为终审判决。审判长  张雪奎审判员  刘 涛审判员  郑志宏二〇一九年七月五日书记员  范 松