贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初1072号原告贵州中和置业有限公司，住所地贵阳市云岩区三桥南路131号B栋1单元2层1号，统一社会信用代码：91520103061031468L。法定代表人刘晓君。委托诉讼代理人田丹，贵州贵达律师事务所律师。被告夏琴，女，1986年7月1日生，汉族，住江西省南昌市进贤县，原告贵州中和置业有限公司与被告夏琴商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贵州中和置业有限公司的委托代理人田丹到庭参加诉讼，被告夏琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年4月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZHBLL00163）；2.判令原、被告双方到房产部门注销登记号为“Y16040293”的贵阳市商品房预售合同备案登记，注销备案登记费由被告承担，若被告不配合，由原告单方申请注销；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年4月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ZHBLL00163），双方约定，被告在原告处购买原告开发的中和宝霖广场项目1号楼12层7号房屋，建筑面积52.4平方米，总价款527,860元。付款方式为贷款方式，首付款267,860元（其中46,540元系被告在原告处所借，另外的213,460元由第三方贵州省浙江洞头商会通过补贴方式代为支付），剩余的26万元通过银行贷款支付。合同还对被告逾期还款、原告逾期交房、逾期办理按揭贷款等违约责任事项进行了详细约定。2016年6月20日，原告将该涉案房屋备案登记在被告名下。合同签订后，被告向第三方银行机构申请银行按揭贷款，但因被告个人原因，最终银行按揭贷款未能办理成功。2017年12月1日，原告向被告邮寄《房款催收函》，要求被告一次性补足剩余购房款共计551,000元，逾期将解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告收到该函后，至今未能补足房款，为此，原告特诉至法院请求如前诉请。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2016年4月，原告与被告签订了《中和宝霖广场LOFT店合同签订单》，该单主要载明被告认购原告修建的中和宝霖广场1-12-7号房屋，房屋折后总价为527,860元，按揭方式付款，其中首付267,860元（补贴：213,460元、借款46,540元），贷款26万元。同年4月28日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ZHBLL00163），该合同主要约定：买受人为夏琴，地址：贵阳市观山湖区世纪城龙锦苑，联系电话：131××××3830，买受人购买出卖人修建的“中和宝霖广场”1号楼12层7号房屋，建筑面积52.4平方米，房屋总价款527,860元，买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期款267,860元，余款26万元以银行按揭方式支付。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；该合同还约定原、被告的其他权利及义务。在该合同附件十二《补充协议》第一条第3项载明：主合同及本补充协议所述的“书面通知”方式可以为手机短信、电子邮件、传真、快递、登报公告等形式。手机短信和传真到达买受人所提供号码之日、电子邮件和快递到达买受人所提供地址之日（不论买受人是否阅读或签收）、登报公告刊登之日即视为买受人接到了书面通知。双方再次确认，主合同上签订的任何通讯方式的变更均应书面通知对方，否则变更方应承担由此引起的全部不利后果。同年6月20日，原、被告签订的《商品房买卖合同》取得了贵阳市商品房预售合同备案登记，预售合同登记号：Y16040293。上述协议签订后，由于银行不再向原告所修建的楼盘发放贷款，导致被告未能获得银行贷款审批，故2017年11月原告以被告作为收件人，贵阳市观山湖区世纪城龙锦苑为地址，以EMS方式向被告邮寄了《房款催收函》，该函主要载明：根据《商品房买卖合同》第八条第三款约定如未能办理银行按揭贷款的，应向原告补足购房款306,540元，但至今原告未收到该款，原告有权解除《商品房买卖合同》。请在收到本函后5个工作日内与原告联系，协商处理该相关事宜。后原、被告双方仍未就未能获得的贷款的支付方式及支付时间达成一致，亦未能签订相应的补充协议。同时查明，2016年4月28日，原、被告签订《借款协议》，由被告向原告借款46,540元，用于购买涉案房屋。另查明，2018年9月18日，原告诉至本院，请求如前，后撤诉。2019年1月9日，原告再次起诉，请求如前。上述事实，有原告提交的合同签订单、商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表、借款协议、付款委托书、承诺书、房款催收函等及其当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应属合法有效，各方均应严格按合同约定履行义务。现因原告的原因，导致被告无法获得银行贷款审批，进而无法向原告支付剩余房款，已符合双方《商品房买卖合同》第八条第3项第3款第（1）种“合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。”的约定，双方应就剩余房款的付款方式和付款期限协商一致后达成补充协议。由于双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中已就送达地址进行了约定，原告通过EMS邮寄方式向被告送达的催款函应视为被告已签收，根据该催款函载明的内容，应视为原告已经履行了协商义务，即已向被告发送了关于商谈剩余房款的付款方式和付款期限的要约邀请，但至今双方未能就剩余房款的付款方式和付款期限达成一致意见，被告亦未就剩余房款的付款方式和付款期限向原告作出承诺，故就剩余房款的付款方式和付款期限问题，双方未能签订补充协议。因原告与被告签订《商品房买卖合同》的目的为获得房屋的全部对价，现因被告未能获得贷款导致原告丧失了部分房屋价款，且该丧失部分已近房屋总价格的50%，从而导致了该商品房买卖合同目的不能实现，故原告有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定向被告主张解除合同。至于解除权的行使期限。双方合同未约定因另行协商付款方式和付款期限未能达成一致时解除权的具体行使期限，被告亦未催告原告行使合同解除权，双方亦未提供证据证明知晓被告未能获得贷款的时间，根据现有证据，原告仅在2017年11月向被告发送催款函，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案中，被告并未催告原告行使解除权，以2017年11月原告知晓被告未能获得贷款，且双方未能签订补充协议，原告取得解除权起算，原告于2018年9月向本院起诉，未超出一年，故其解除权并未丧失。综上，原告要求判令解除原、被告双方于2016年4月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZHBLL00163）的诉请，于法有据，本院予以支持。合同解除后的清算关系，双方可另行处理。关于原告要求判令被告到房产部门注销登记号为“Y16040293”的贵阳市商品房预售合同备案登记，注销备案登记费由被告承担，若被告不配合，由原告单方申请注销的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现因原告的原因致使被告无法获得银行贷款审批，从而使合同根本目的无法实现，导致合同解除，被告在合同解除后有义务协助原告办理该房屋备案登记的注销手续，但因被告对合同根本目的无法实现并无过错，故其不应当承担办理注销登记手续的相关费用。至于被告不配合办理的情况下，原告可通过执行程序解决。鉴于被告对导致合同解除的原因并无过错，故本案的诉讼费用由原告自行负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、解除原告贵州中和置业有限公司与被告夏琴于2016年4月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZHBLL00163）；二、被告夏琴于本判决生效之日起十日内协助原告贵州中和置业有限公司注销登记号为“Y16040293”的贵阳市商品房预售合同备案登记，所产生的注销费用根据实际发生的金额由原告贵州中和置业有限公司自行承担；三、驳回原告贵州中和置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费60元，由原告贵州中和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  陈雪娇人民陪审员  杨红江人民陪审员  罗 丽二〇一九年七月三十一日书 记 员  孔佑宇