山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0113民初3551号原告：范珍学，男，1987年5月9日出生，汉族，居民，住山东省商河县。委托诉讼代理人：张百胜，山东从德律师事务所律师。被告：胡晓光，男，1987年3月17日出生，汉族，居民，住山东省济宁市市中区。被告：周静，女，1987年3月13日出生，汉族，居民，住山东省济宁市市中区。第三人：中国民生银行股份有限公司济南分行，住所地山东省济南市。负责人：徐文华，该分行行长。委托诉讼代理人：张道奇，男，该分行职工。委托诉讼代理人：尉帅，山东鲁蔚律师事务所律师。第三人：山东省鲁商置业有限公司，住所地山东省济南市历下区。法定代表人：张全立，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李晓亮，男，该公司职工。原告范珍学与被告胡晓光、周静、第三人中国民生银行股份有限公司济南分行（以下简称民生银行济南分行）及第三人山东省鲁商置业有限公司（以下简称鲁商置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告范珍学的委托诉讼代理人张百胜，第三人民生银行济南分行的委托诉讼代理人尉帅、第三人鲁商置业公司的委托诉讼代理人李晓亮到庭参加诉讼。被告胡晓光、周静经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范珍学向本院提出诉讼请求：1.依法确认范珍学与胡晓光、周静签订的房屋买卖合同有效；2.依法判令胡晓光、周静办理济南××清区鲁XXX**号房屋房产证并协助范珍学办理该房产的过户手续；3.本案诉讼费由胡晓光、周静负担。事实和理由：2016年12月15日，范珍学与胡晓光、周静通过济南××清区XX房产中介服务中心签订房屋买卖合同，合同约定范珍学购买胡晓光、周静共有的位于济南××清区鲁XXX**号房屋一套，房屋总价款700000元。合同签订后，范珍学依约向胡晓光、周静支付了定金及首付款，剩余房款范珍学依约每月以胡晓光、周静的名义偿还银行贷款。2017年2月，胡晓光、周静将涉案房屋交付给了范珍学，范珍学随即搬入涉案房屋并居住至今。现涉案房屋已具备办理房屋产权登记的条件，但胡晓光、周静拒不配合办理相关手续，其行为严重违约，故范珍学诉至法院，望判如所请。民生银行济南分行述称，该行就涉案房屋向胡晓光、周静提供抵押贷款，涉案房屋在贷款全部清偿完毕后方可转让。胡晓光、周静在未取得民生银行济南分行同意且未清偿全部债务的前提下转让房屋的行为不应予以支持。鲁商置业公司述称，根据合同的相对性，鲁商置业公司仅与胡晓光、周静签订了商品房买卖合同，且已如约履行了交房义务。鲁商置业公司不存在违约行为，不应承担任何法律责任。根据相关法律规定，鲁商置业公司不应被列为本案第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了《济南市商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《济南市房屋买卖合同》原件各一份、收条及银行转账凭条原件各一份、山东省住宅专项维修资金专用票据原件两份、税收完税证证明原件两份、办理不动产权登记通知书原件一份、电费缴费账单复印件一份等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月7日，胡晓光、周静与鲁商置业公司签订编号为：鲁商房售字[2017]YZ158号《济南市商品房买卖合同》一份，约定胡晓光、周静购买鲁商置业公司开发的位于长清XXXXX号的房屋及XXXXX的储藏室。其中，房屋面积为129.04平方米、单价为4395.69元/㎡，总金额56722元；储藏室面积为13.17平方米、单价为1996元/㎡，总金额26287元。以上价款共计593507元。该合同另补充约定付款方式为银行按揭贷款，其中首付款203507元，余款390000元作为银行按揭贷款。2010年7月7日，胡晓光、周静与民生银行签订了编号为个房贷字第116022010801395号《个人购房借款合同》。合同约定胡晓光、周静为购买编号为：鲁商房售字XXXXX号《济南市商品房买卖合同》项下的坐落于济南××清区鲁XXX**的房屋，向民生银行济南分行借款390000元。借款期限为360个月，自2010年7月7日起至2040年7月7日止。贷款利率为中国人民银行公布的同期贷款基准利率下浮30%。还款方式为按月等额本金还款，还款日为每月7日。合同另约定胡晓光、周静以鲁XXX**的房屋作为相关贷款的抵押担保。2016年12月15日，范珍学通过济南××清区XX房产中介服务中心与胡晓光、周静签订《济南市房屋买卖合同》。约定胡晓光、周静以总价款700000元的价格将编号为：鲁XX**号《济南市商品房买卖合同》项下的鲁XXX**的房屋、XXXXX的储藏室出售给范珍学。房屋首付款393417元，余款为胡晓光、周静的房屋按揭贷款，在涉案房屋办理完毕过户手续前的按揭贷款由范珍学代还。合同另约定涉案房屋办理房产证及过户的费用由范珍学一并承担。该合同签订前，范珍学于2016年12月9日通过中介向胡晓光、周静交付了购房诚意金10000元。2016年12月16日，范珍学再通过银行转账方式向胡晓光支付首付款383400元。合同签订后，胡晓光、周静将涉案房屋交付给了范珍学，范珍学取得涉案房屋并实际居住至今。本院另查明，涉案房屋自范珍学与胡晓光二人签订房屋买卖合同后产生的房屋按揭贷款均系由范珍学代付。范珍学明确表示同意一次性偿还涉案房屋的按揭贷款。另，涉案房屋已具备办理不动产登记证书的条件，范珍学也已代胡晓光、周静缴纳了涉案房屋及储藏室的维修基金及契税，但胡晓光、周静拒不配合办理不动产登记证书及过户手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡晓光、周静与鲁商置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》，胡晓光、周静与民生银行济南分行签订的《个人购房借款合同》，范珍学与胡晓光、周静签订的《济南市房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，各方应当依约履行合同义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。范珍学与胡晓光、周静之间的《济南市房屋买卖合同》对案涉房屋所有权的变更约定，尽管涉案房屋尚未取得房产证，但不影响该房屋买卖合同的效力，故范珍学要求胡晓光、周静履行该合同的请求，本院予以支持。庭审中，范珍学明确其对鲁商置业公司、民生银行济南分行的诉讼请求为，要求鲁商置业公司协助胡晓光、周静办理房屋产权登记手续，范珍学代为清偿胡晓光、周静在民生银行济南分行处的贷款后，由胡晓光、周静将房屋变更登记至范珍学名下。因涉案房屋的处理结果可能影响鲁商置业公司、民生银行济南分行的权利，故本院依范珍学申请追加鲁商置业公司、民生银行济南分行作为本案第三人参加诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定。胡晓光、周静已付清了鲁商置业公司处的首付款，并无按揭贷款逾扣付鲁商置业公司在民生银行济南分行处的保证金的情况，且案涉房屋已具备办理房屋产权登记手续的条件，故范珍学要求鲁商置业公司协助胡晓光、周静办理房屋产权登记手续未在《商品房买卖合同》基础上给鲁商置业公司附加额外的义务，且未突破合同的相对性，本院予以支持。根据民生银行济南分行、胡晓光、周静签订的《个人购房借款合同》，民生银行济南分行享有对胡晓光、周静房屋按揭贷款的债权，但该债权债务关系均不具有专属性，《个人购房借款合同》也无禁止第三人代为清偿的约定。现范珍学明确表示可以代为清偿胡晓光、周静在民生银行济南分行处的贷款本息，范珍学的该主张不侵犯胡晓光、周静、民生银行济南分行《个人购房借款合同》项下的权利，本院亦予以支持。因案涉房屋系该合同项下的抵押物，故范珍学应在全额支付了胡晓光、周静在民生银行济南分行处的按揭贷款后，方能取得涉案房屋的所有权。范珍学与胡晓光、周静签订的房屋买卖合同明确约定涉案房屋办理初始不动产权登记证书的费用及后续办理过户手续的费用均由范珍学承担，故相关费用按约应由范珍学承担。综上所述，范珍学的诉讼请求合理合法，本院予以支持。胡晓光、周静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，致本案无法调解。为维护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告范珍学与被告胡晓光、周静于2016年12月15日签订的《济南市房屋买卖合同》有效；二、由原告范珍学于本判决生效之日起三十日内向第三人中国民生银行股份有限公司济南分行代为偿还胡晓光、周静因《个人购房借款合同》（编号：个房贷字第XXXXX号）所欠的剩余借款本息和其他应付款项；三、被告胡晓光、周静、第三人山东省鲁商置业有限公司于原告范珍学履行完毕本判决第二项确认的给付义务后三十日内办理涉案房屋（位于长清**及**储藏室）的不动产权证书；四、被告胡晓光、周静应在权属机关发放不动产权证书之日起三十日内将上述房屋过户至原告范珍学名下。案件受理费200元，由被告胡晓光、周静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  袁海燕人民陪审员  高 伟人民陪审员  徐 浩二〇一九年七月十六日书 记 员  张 琳