广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2039号原告：广东南海农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道南海大道北26号，统一社会信用代码914406007977051383。法定代表人：李宜心。委托诉讼代理人：杨坚，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董向阳，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：广东中旅（南海）旅游投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区西樵镇西岸庆云洞风景区（迎宾馆副楼）2103号，统一社会信用代码914406056886723657。法定代表人：李晖。委托诉讼代理人：王步林，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帷，广州金鹏律师事务所实习律师。原、被告合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法由审判员陈宇适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人董向阳、被告的委托诉讼代理人王步林到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请两个月时间庭外和解，但是未能达成一致协议。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告对（2017）粤0605民初17645号判决第一项、第二项所确定的梁某威的债务及加倍支付迟延履行期间债务的利息（截止至2019年1月2日的债务金额为2670944.97元）承担连带清偿责任；2.被告向原告支付违约金736646.623元，违约金计算方式2670944.97×0.0001735×1576天（2014.9.9-2019.1.2）=736646.62元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月21日，原告与被告签订《按揭贷款业务合作协议》约定，原告接受被告开发的岭南绿洲花园和养生谷花园房地产项目购房人的贷款申请，与购房人签订借款合同，提供购房贷款给被告前述项目的购房人;还约定原告在办妥购房人所购房屋抵押登记手续前已向购房人发放贷款的，被告同意为购房人与原告依借款合同产生的债务提供连带担保责任。2013年3月25日，原告与购房人梁某威签订编号为总行营业部个房借字[2013]第50号《购房借款及担保合同》（含附件《抵押物清单》），约定由原告向梁某威发放购房贷款，金额为人民币2960000元，用于梁某威购买坐落于广东省佛山市南海区西樵镇西岸庆云大道1号养生谷花园***，即被告项目房产，同时，梁某威将所购房产抵押给原告，为原告对梁某威的全部债权提供抵押担保。之后，原告依约向梁某威发放了前述购房贷款，并就梁某威购买的房产办理了按揭登记证明。2015年8月12日，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第441号民事判决，判决梁某威与被告之间的《商品房买卖合同》于2014年9月9日解除，被告向梁某威返还购房款等款项。之后，被告向佛山市南海区人民法院提起诉讼，要求解除原告与梁某威之间的《购房借款及担保合同》，同时要求原告与梁某威共同涂销用于抵押登记的涉案房产。鉴于上述情形，原告依据与梁某威签订的《购房借款及担保合同》的约定向佛山市南海区人民法院提起诉讼，要求梁某威提前偿还全部借款并承担相关责任。之后，就该案诉讼，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终9342号生效判决，判决梁某威承担向原告偿还剩余借款本金、罚息、复利等债务责任，但是，法院判决认定梁某威提供给原告用于担保梁某威购房贷款的涉案抵押房产仅办理了按揭登记证明，并未办理正式的抵押登记，原告只是作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，享有的是当抵押登记条件成就时对梁某威的涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权，抵押权并未设立。之后，对于被告起诉原告以及梁某威要求办理涂销涉案抵押房产的备案登记手续一案，佛山市南海区人民法院也作出（2017）粤0605民初14146号民事判决，判决原告与梁某威办理涉案抵押房产的备案登记涂销手续。因此，根据原告与被告签署的《按揭贷款业务合作协议》的相关约定，购房人梁某威所购房屋抵押登记手续并未办妥，原告也未能就涉案抵押登记的房产享有现实的抵押权，抵押权并未设立。因此，被告应当就购房人梁某威与原告依借款合同产生的债务提供连带担保责任，即就佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终9342号生效判决确定的梁某威的债务承担连带担保责任。原告已经发放借款给梁某威用于支付购房款项，但涉案抵押房产的买卖合同已经法院生效判决解除，且法院生效判决要求原告涂销涉案抵押房产的抵押登记备案手续。同时，根据（2017）粤0605民初17645号判决的内容，被告对涉案抵押房产买卖合同的解除存在过错，根据《按揭贷款业务合作协议》第五条（四）款约定：被告应积极协助原告和购房人办理房屋的销售备案登记和房屋抵押登记，并将上述抵押登记证明文件交原告保管；《按揭贷款业务合作协议》第八条：双方任何一方未完全履行协议约定的义务均属违约；违约方应向受约方赔偿实际损失。被告未履行义务，懈怠办理房屋抵押，仅办理了按揭登记证明，并未办理正式的抵押登记，原告至今仍未取得且也无法再续办理他项权证，被告具有明显过错。也导致原告对抵押物丧失优先受偿权。因此，被告应承担违约责任，违约金以借款人需承担的全部债务为基数，以罚息利率计算。被告辩称:1.法院已于（2017）粤0605民初17645号案中追加被告作为共同被告，并判决被告无需承担法律责任，故原告再次提起诉讼属于重复起诉，应驳回起诉。2.原告主张的连带担保责任已过保证期间，被告无需承担连带保证责任。3.法院作出的（2014）佛南法民三初字第1108号判决判令解除被告与梁某威的《商品房买卖合同》，并判决被告向梁某威返还购房款、违约金等，被告已履行完毕，故无需对本案承担连带担保责任。4.《按揭贷款业务合作协议》未约定违约金的计算方式，即使需要支付违约金，原告的损失也仅是梁某威在（2017）粤0605民初17645号案中应承担的赔偿金额，原告主张罚息利率计算，没有依据。原告针对被告的答辩回应称：1.关于是否重复诉讼问题，原告认为并非重复诉讼，17645号案原告只是向借款人梁某威及保证人董某红提出了诉讼请求主张权利，并没有起诉中旅公司，在该案中是法院为了查明事实主动追加中旅公司为被告，所以在该案中并没有处理涉及到中旅公司的保证担保关系；2.关于被告的保证期间问题，原告与被告签订了按揭贷款业务合作协议第五条第五项约定的保证期间为自甲方发放贷款之日起至购房人以所购房为贷款抵押办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押登记机关出具的合法有效的抵押登记证明交付给甲方保管之日止，根据这条规定抵押登记手续一直没有办好，所以被告的保证期间是一直持续的，同时对于梁某威的贷款有两个保证人，一个是董某红，另一个是本案被告，根据最高院的司法解释如果有多个连带责任保证人的债权人只向其中一个保证人主张担保责任，其时效及于另一个保证人；3.被告认为购房人梁某威返还全部的购房款，这个仅仅是基于购房合同的返还，与本案的借款合同关系并非同一个法律关系；4.因为被告没有按照合作协议约定承担担保责任，应承担相应的违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析如下：《购房借款及担保合同》（含附件《抵押物清单》）（编号：总行营业部个房借字[2013]第50号），该证据系原件，本院对该证据予以确认。综合双方当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认如下事实：2012年11月21日，南海农商行与中旅公司签订《按揭贷款业务合作协议》约定，南海农商行接受中旅公司开发的岭南绿洲花园和养生谷花园房地产项目购房人的贷款申请，与购房人签订借款合同，提供购房贷款给被告前述项目的购房人;还约定南海农商行在办妥购房人所购房屋抵押登记手续前已向购房人发放贷款的，中旅公司同意为购房人与原告依借款合同产生的债务提供连带担保责任。2013年3月15日，中旅公司与梁某威签订《商品房买卖合同》，约定中旅公司将佛山市南海区西樵镇西岸庆云大道1号养生谷花园***房屋以7420009元出售给梁某威，出卖人应在2014年6月30日前将验收合格并办理竣工验收备案手续的房屋交付买受人；逾期不超过60日交楼，出卖人应自合同约定的交付期限第二天起，按日万分之二向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日交楼，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按已付款项的5%计付违约金。同日，中旅公司出具收据两份，分别确认收到梁某威交来首期款4460009元及代收代缴物业维修基金74200元。同年3月25日，被告梁某威与原告南海农商银行签订《购房借款及担保合同》，约定被告梁某威以涉诉房屋为抵押，向南海农商银行贷款296万元。董某红自愿为涉案借款承担连带保证责任，并在《购房借款及担保合同》的保证人处签名确认，保证范围包括但不限于合同项下借款本金、利息、罚息、复息……以及南海农商行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费……）等。同年4月3日，涉诉房屋办理南房按证字第××号按揭登记证明书，载明抵押人为梁某威、抵押权人为南海农商银行、按揭总额为296万元、贷款年限为20年。同年4月3日，梁某威向南海农商银行的贷款296万元转入中旅公司账户。2014年10月16日，梁某威以与中旅公司、第三人湖南省第三工程有限公司商品房预售合同纠纷为由，向本院提起诉讼，要求解除与中旅公司签订的《商品房买卖合同》，并由该公司返还购房款7420009元、物业维修基金74200元及利息并支付违约金371000.45元。2014年12月31日，本院作出（2014）佛南法民三初字第1108号民事判决书，判决解除双方所签的《商品房买卖合同》，中旅（南海）公司返还购房款7420009元、物业维修基金74200元及利息并支付违约金371000.45元予梁某威。中旅公司不服判决，提起上诉。2015年8月12日，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第441号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。此后，中旅公司履行了上述判决的全部义务。2017年9月13日，中旅公司以梁某威、南海农商行商品房预售合同纠纷为由，向本院提起诉讼。2018年12月29日，本院作出（2017）粤0605民初14146号民事判决，判令梁某威、南海农商行应于判决生效后十日内，办理佛山市南海区西樵镇西岸庆云大道1号养生谷花园***房屋的抵押备案登记涂销手续。2017年11月13日，南海农商银行以与梁某威、董某红金融借款合同纠纷为由，向本院提起诉讼，要求梁某威清偿借款2523685.9元及利息、违约金等，并要求对梁某威提供的南海区西樵镇西岸庆云大道1号养生谷花园***房的处置价款在上述债权范围内享有优先受偿权。审理期间，本院依职权追加中旅公司为本案的共同被告。2018年7月13日，本院作出(2017)粤0605民初17645号民事判决书，判决梁某威向南海农商银行归还2497312.05元及利息、律师费等，董某红对上述债务承担连带清偿责任，并认为涉诉房屋仅办理了按揭登记证明，并未办理正式的抵押登记，且《商品房买卖合同》经生效判决已解除，梁某威不可能取得涉诉房产的所有权，办理正式抵押登记的条件已经丧失，故现南海农商银行请求对梁某威涉案预抵押登记房屋行使优先受偿权的主张没有法律依据，据此，该判决驳回了南海农商银行的此请求。梁某威不服判决，提起上诉。2018年10月23日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终9342号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于同年10月29日发生法律效力。本院认为，本案争议焦点为1.南海农商行起诉本案是否违反一事不再理原则。2.中旅公司是否需要对梁某威的债务承担保证责任。3.中旅公司应否支付违约金。本院现分析如下：针对争议焦点1，本院虽于(2017)粤0605民初17645号案中依职权追加中旅公司为本案的共同被告，但南海农商行在该案中并未向中旅公司主张权利，故南海农商行在本案中主张中旅公司承担连带清偿责任，并不违反一事不再理原则。针对争议焦点2，南海农商行与中旅公司签订《按揭贷款业务合作协议》约定，南海农商行提供购房贷款给中旅公司开发的岭南绿洲花园和养生谷花园房地产项目购房人，并约定南海农商行在办妥购房人所购房屋抵押登记手续前已向购房人发放贷款的，中旅公司同意为购房人与南海农商行依借款合同产生的债务提供保证，保证方式为连带责任保证。后南海农商银行据此向中旅公司开发的上述房地产项目购买人梁某威发放贷款，且相关房屋抵押登记手续尚未办妥，故中旅公司应当对相关贷款承担连带清偿责任。至于保证期间问题，《按揭贷款业务合作协议》约定的保证期间为自南海农商行发放贷款之日起至购房人以所购房为贷款抵押办妥以南海农商行为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押登记机关出具的合法有效的抵押登记证明交付给南海农商行保管之日止，因相关房屋抵押登记手续尚未办妥，故保证期间并未届满。综上，南海农商行主张中旅公司对（2017）粤0605民初17645号判决第一项、第二项所确定的梁某威的债务及加倍支付迟延履行期间债务的利息承担连带清偿责任，符合双方的约定，未违反法律规定，本院予以支持。针对争议焦点3，因各方对南海农商行就预抵押登记房屋是否享有优先受偿权一直存在争议，佛山市中级人民法院作出的（2018）粤06民终9342号民事判决确认南海农商银行无权对梁某威涉案预抵押登记房屋行使优先受偿权，本院酌定违约金自该判决生效次日（即2018年10月30日）起算。因双方并未约定违约金标准，本院酌定违约金按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。原告主张超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、广东中旅（南海）旅游投资有限公司应对（2017）粤0605民初17645号判决第一项、第二项所确定的梁某威的债务及加倍支付迟延履行期间债务的利息承担连带清偿责任；二、广东中旅（南海）旅游投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付以第一项所确定的债务为本金，自2018年10月30日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期贷款利率为标准计付的违约金予广东南海农村商业银行股份有限公司；三、驳回广东南海农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34060.74元，减半收取计17030.37元，财产保全费收取5000元，共计22030.37元（广东南海农村商业银行股份有限公司已预付），由广东中旅（南海）旅游投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广东南海农村商业银行股份有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陈 宇二〇一九年七月八日书记员 吴玉卿