宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初1499号 原告：王林珍，女，1977年7月26日出生汉族，住浙江省三门县。 委托诉讼代理人：闻倩玉，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈超，浙江导司律师事务所律师。 被告：赵爱红，女，1976年9月16日出生汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：刘德海，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：李庆福，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 被告：李锐，男，1995年12月13日出生汉族，住重庆市云阳县。 原告王林珍与被告赵爱红、李锐返还原物纠纷一案，本院于2019年4月12日立案，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年4月29日公开开庭进行了审理。原告王林珍及其委托诉讼代理人闻倩玉、陈超和被告赵爱红及其委托诉讼代理人刘德海、李庆福到庭参加了诉讼，被告李锐经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王林珍向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即腾退返还非法占用的位于宁波市江北区慈城镇慈湖人家65幢164号504室房屋（以下简称涉案房屋）；2.判令被告一向原告支付自2016年10月28日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费（暂计算至2019年3月13日止为24650元）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年10月，原告王林珍从案外人何伟军处购得涉案房屋，并于2016年10月28日取得不动产权证书。然，原告在取得不动产权证后发现被告一赵爱红已经无权占有该房屋且拒不腾退，经反复交涉、报案均无果。后原告发现被告一赵爱红于2018年11月18日又将涉案房屋出租给被告二李锐，约定租金为850元每月。二被告长期非法占用涉案房屋，严重侵害原告作为所有权人的合法权益。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，望支持其诉请。 原告为支持其诉请，向本院提交了浙（2016）宁波市（慈城）不动产权第0119297号不动产权证书、编号为0001154房屋租赁中介合同（复印件）、宁波市江北区人民法院询问笔录、被告赵爱红与案外人何伟军于2015年12月31日签订的租赁合同（照片打印件）、用户用水清单、历月电费明细的证据。 被告赵爱红答辩称，涉案房屋已于2015年12月20日由案外人何伟军（即涉案房屋原所有权人）出租给被告赵爱红，租金为875元每月，租赁期限为20年，房租费抵作何伟军欠被告赵爱红就山西证券股票账户65×××09的转让款900000元直至付清，被告赵爱红对涉案房屋享有租赁权，对原告诉请不予认可，请求驳回原告的所有诉讼请求。 被告赵爱红为支持其答辩主张，向本院提交了被告赵爱红与案外人何伟军于2015年12月20日签订的房屋租赁合同、被告赵爱红与案外人任涛涛于2015年12月20日签订的房屋租赁合同及任涛涛的流动人口登记表、被告赵爱红与案外人马国庆于2017年4月10日签订的租房合同、被告赵爱红与案外人李锐于2018年11月18日签订的房屋租赁中介合同、（2016）浙0205民初2045号民事判决书的证据。 被告李锐经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃发表答辩意见以及对证据进行质证的权利。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告与被告赵爱红进行了证据交换和质证。 对原告提供的浙（2016）宁波市（慈城）不动产权第0119297号不动产权证书的证据，被告赵爱红对该证据的真实性无异于，本院予以确认并在卷佐证；对原告提供的编号为0001154房屋租赁中介合同（复印件）的证据，被告赵爱红对该证据的真实性无异议，但认为也证明了被告赵爱红在实际履行与何伟军签订的租赁合同，本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证；对原告提供的宁波市江北区人民法院询问笔录的证据，被告赵爱红对该证据的真实性无异议，但该笔录所出处的（2016）浙0205民初2045号案件已判决并生效且民事判决书对何伟军笔录中所陈述的并未采信，本院对该证据的形式真实性予以确认并在卷佐证；对原告提供的被告赵爱红与案外人何伟军于2015年12月31日签订的租赁合同（照片打印件）的证据，被告赵爱红对该证据的真实性无异议，但认为被告赵爱红与何伟军已于2015年12月20日签订房屋租赁合同，后因20年的租期租金不够抵何伟军欠被告赵爱红的款项，系何伟军主动提出租期延长到40年，但被告赵爱红后来认识到40年的租赁合同法律可能不会保护故认为该租赁合同没有生效，本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证；对原告提供的用户用水清单、历月电费明细的证据，被告赵爱红对该证据的真实性无异议，但认为证明不了被告赵爱红没有转租的事实，被告赵爱红将房屋转租之后承租人如何使用被告赵爱红并未关注，本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证。 对被告赵爱红提供的其与何伟军于2015年12月20日签订的房屋租赁合同的证据，原告对该证据的证据三性均不予认可，认为该租赁合同从内容上看，租赁期限为20年不符合一般房屋租赁合同期限的约定，该租赁合同第四条约定第一次支付租金875元在2035年12月1日前付清也不符合常理，合同第十条备注中明确约定上述房租费，抵作甲方欠乙方九山西证券股票账户65×××09的转让款，结合原告提供的宁波市江北区人民法院询问笔录的证据看，根据何伟军描述签署的多份租赁合同租期均不相同，且租金是用来抵偿何伟军欠被告赵爱红债务的，本院经审查认为该证据系原件且原告提供的宁波市江北区人民法院询问笔录中何伟军也提到与被告赵爱红签订租赁协议，故本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证（至于合法性下文论证）；对被告赵爱红提供的其与案外人任涛涛于2015年12月20日签订的房屋租赁合同、与案外人马国庆于2017年4月10日签订的租房合同的证据，原告对该组证据的证据三性均不予认可，认为从原告提供的涉案房屋水电费的证据看涉案房屋几乎没有发生过水电费、显然是没有人居住的，本院经审查认为该两份租赁合同均系原件，故本院对该两份租赁合同的真实性予以确认并在卷佐证；对被告赵爱红提供的其与案外人李锐于2018年11月18日签订的房屋租赁中介合同的证据，原告认为原告系拍照获得的故真实性由法院核实，但对合法性、关联性均不予认可，原告已于2016年10月28日取得涉案房屋的不动产权证书，系涉案房屋的合法所有权人，被告赵爱红于2016年10月28日之后出租系无权处分，本院经审查认为该证据系原件，故本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证；对被告赵爱红提供的任涛涛的流动人口登记表，原告对该证据的形式真实性予以认可，但对合法性、关联性均不予认可，认为原告于2016年10月28日就取得涉案房屋的不动产权证，被告赵爱红在此之后就无权处分涉案房屋或出租给他人获得利益，本院经审查认为该证据系原件，故本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证；对被告赵爱红提供的（2016）浙0205民初2045号民事判决书的证据，原告对该证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性和证明目的均不予认可，该判决书主文内容均未提到本次涉案房屋，判决内容和判决项与本案均无关联，因该证据系原件故本院对该证据的真实性予以确认并在卷佐证。 本案根据原告、被告赵爱红的庭审陈述以及对上述证据的认证情况，本院认定下列事实： 2015年12月20日，案外人何伟军（出租方、甲方）与被告赵爱红（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于慈城镇慈湖人家65幢504室的房屋，面积128.06平方米，房屋用途居住；租赁期限20年，自2015年12月1日至2035年12月1日止，租赁期满，若甲方继续出租，乙方有优先继租权；租金甲方直接向乙方收取，每月租金为875元，其中第一次乙方支付租金875元给甲方，于2035年12月1日付清；乙方不得抵押、出卖房屋，不得用房屋进行非法活动或非法牟利，不影响邻居关系，如发现非法事件，后果乙方自负，并承担违约责任；水费、电费、电话费、物业费由乙方承担；备注上述房租费，抵作甲方欠乙方就山西证券股票账户65×××09的转让款90万元（玖拾万元整）直至付清，如在租期内甲方转让房屋或被第三方抵押去，甲方后直接归还乙方股票转让款90万，扣除已抵部分。 同日即2015年12月20日，被告赵爱红将涉案房屋转租案外人任涛涛，且被告赵爱红（出租方、甲方）与案外人任涛涛（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租位于慈城镇慈湖人家65幢164号504室房屋，面积128.06平方米，房屋用途住房；租赁期限36个月，即2015年12月20日至2018年12月19日止；租金每月875元，按年付一次，先付后用，其中第一次付款计10500元在2015年12月20日之前付清，以后每次付款须提前半个月，以此类推；押金计壹仟元，在第一次付款时由乙方支付给甲方，到期结算后归还；交房时间2015年12月20日，交房前发生的水、电等费用由甲方负责结算，房屋经乙方验收后，以后人为因素造成房屋设施不能正常使用，由乙方负责修复。另查明，公安机关流动人口登记表中登记显示案外人任涛涛租赁房屋居住在涉案房屋慈湖人家65幢164号504室，登记日期2016年7月19日、预计到期日期2017年7月19日。 2015年12月31日，案外人何伟军（出租方、甲方）与被告赵爱红（承租方、乙方）又就涉案房屋签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将位于慈城镇慈湖人家65幢164号504室的房屋出租给甲方，租赁期限480个月，即2015年12月1日至2055年12月1日止，租金每月1000元，备注山西证券65×××09股票账户，甲方由租赁合同作为担保48万元整，直至付清为止。 2016年6月27日，本院受理被告赵爱红、案外人裘依依起诉案外人何伟军合同纠纷一案，案号（2016）浙0205民初2045号，该案在审理期限，案外人何伟军于2016年8月12日至本院制作了询问笔录一份，笔录中何伟军提到“他们还找了黑社会的人来逼我签租赁协议，租给她20年的房子，还写上了已支付租金，其实根本没有付”。2016年11月8日，本院作出（2016）浙0205民初2045号民事判决书，判令“一、被告何伟军于本判决生效后十日内赔偿原告赵爱红、裘依依损失564049.18元；二、驳回原告赵爱红、裘依依的其他诉讼请求。” 2017年4月10日，被告赵爱红将涉案房屋转租给案外人马国庆，双方并签订《租房合同》一份，租期2年，自2017年4月10日至2019年4月10日，每年租金为8400元。2018年11月18日，被告赵爱红（出租人、甲方）将涉案房屋转租给被告李锐（承租人、乙方）并签订《房屋租赁中介合同》租赁期限为贰年，即自2018年12月1日至2020年11月30日，商定租金为每月850元。 另查明，案外人何伟军（即涉案房屋原所有权人）将涉案房屋出售给原告，原告于2016年10月28日取得涉案房屋权证号为浙（2016）宁波市（慈城）不动产权第01192**的不动产权证书。后原告发现被告占有使用涉案房屋，要求被告腾退并返还涉案房屋，但被告认为已向案外人何伟军即原房屋所有权人承租涉案房屋且租期并未届满，故拒绝将涉案房屋腾退并返还给原告。故而致讼。 以上事实，由原告提供的浙（2016）宁波市（慈城）不动产权第0119297号不动产权证书、编号为0001154房屋租赁中介合同（复印件）、宁波市江北区人民法院询问笔录、被告赵爱红与案外人何伟军于2015年12月31日签订的租赁合同（拍照打印件）的证据，被告赵爱红提供的被告赵爱红与案外人何伟军于2015年12月20日签订的房屋租赁合同、被告赵爱红与案外人任涛涛于2015年12月20日签订的房屋租赁合同及任涛涛的流动人口登记表、被告赵爱红与案外人马国庆于2017年4月10日签订的租房合同、被告赵爱红与案外人李锐于2018年11月18日签订的房屋租赁中介合同、（2016）浙0205民初2045号民事判决书的证据及原告、被告赵爱红庭审陈述予以证明。 本案的争议焦点为：被告赵爱红与案外人何伟军签订的两份房屋租赁合同是否合法有效，假设合法有效则案外人何伟军将涉案房屋出卖给原告后是否应继续履行租赁合同。 原告认为，一是原告系从案外人何伟军处通过买卖的方式取得涉案房屋的所有权，并已于2016年10月28日依法登记并取得不动产权证，是涉案房屋的合法所有权人。二是被告赵爱红与案外人何伟军签订的租赁合同不产生法律意义上的房屋租赁合同的效力，其合同的实质目的是以房屋使用权抵偿债务或担保债务的履行；从租赁合同的订立过程看，根据案外人何伟军在本院的询问笔录中陈述，其与被告赵爱红间的租赁合同系在涉黑人员的胁迫下签订的，表明何伟军根本没有将涉案房屋出租给被告赵爱红的真实意思表示，被告赵爱红所依赖的租赁合同本身即不具有真实性且有明显的效力瑕疵；即使确有该些租赁合同，从其的签订目的和履行情况看，两份租赁合同租赁期限长达20-40年，从租赁期限看竟长达20年以上，与日常生活的惯例和商业习惯显然不符，被告赵爱红也从未向案外人何伟军支付过任何租金，同时原告提供涉案房屋的用户用水清单及历月电费明细，可以证明自2017初至2018年年底，无人实际使用涉案房屋，被告赵爱红并非为生产生活需要实际租用涉案房屋，并非真实的承租人；且被告赵爱红在庭审中明确自认且租赁合同备注条款也注明，被告赵爱红与案外人何伟军签订租赁合同的目的是以涉案房屋使用权来抵偿何伟军欠被告赵爱红的债务和担保该债务的履行。三是被告赵爱红依赖的“租赁合同”不能对抗原告的房屋所有权，原告不负有继续履行租赁合同的法律义务，合同法第229条关于“买卖不破租赁”条款的立法本意是为了保护日常生活中承租人的居住权或使用权，该条款所保护的租赁关系是一般意义上为生活生产便利租用房屋而发生的租赁关系，并不包括以房屋使用权来抵偿债务或担保债务履行的合同关系，浙江省高级人民法院办公室于2014年9月11日印发的《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》通知的第二条明确规定，执行机经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。综上，原告认为被告赵爱红与案外人何伟军签订的租赁合同不产生法律意义上房屋租赁合同的效力，原告作为涉案房屋的合法所有权人，不负有继续履行租赁合同的义务。 被告赵爱红认为，首先，被告赵爱红与案外人何伟军签订的两份房屋租赁合同以房屋租金折抵欠款作为偿还被告赵爱红款项及担保，符合契约自由精神，房屋租赁合同一方面具有用租金逐步偿还欠款的目的、另一方面又有担保还款的经济目的，房屋租赁合同系双方自愿达成且已履行多年，并不违反法律的规定，具有法律效力；其次，虽然从房屋租赁合同约定内容看，双方所签订的租赁合同实为对案外人何伟军偿还欠款的一种类似于让与担保的非典型担保行为即“租赁担保”，只要不违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，当事人可依据契约自由原则设定债务偿还方式和为保障债务履行的担保合同，只要不存在合同法第五十二条规定的合同无效等情形，就不能否定被告赵爱红以享有租赁权获得的租金作为债务人偿还欠款的清偿方式与担保等非典型担保合同的效力；再次，原告诉请要求被告赵爱红立即腾退并返还涉案房屋，这与买卖不破租赁的原则相悖，虽然原告持有涉案房屋的不动产权证，但原告购买涉案房屋在后、被告赵爱红租赁涉案房屋在先，原告虽然有涉案房屋所有权，但并不享有涉案房屋占有、使用、收益的权能；最后，在二手房的买卖中，买房人一般不仅要看所购买房屋的产权证，更要去房屋现场看房以查明所预购房屋的现状、有无人居住及居住的原因等情况，原告向案外人何伟军购买涉案房屋时，涉案房屋已处于租赁状态，只要到涉案房屋现场就会知道涉案房屋已经出租的状态，现原告虽然办理了涉案房屋的不动产权证书，但并不能因此否定被告赵爱红在先的、合法的租赁权。综上，被告赵爱红认为其与案外人何伟军签订的租赁合同具有法律效力，应继续履行租赁合同保障被告赵爱红对涉案房屋的租赁权。 本院认为，第一，虽然案外人何伟军在本院（2016）浙0205民初2045号案件的笔录中陈述租房协议是被告赵爱红找了黑社会人来逼其所签订的，但当时案外人何伟军并未提供任何证据证明租赁合同系在被告赵爱红胁迫威逼下签订的，故对案外人何伟军的该陈述本院无法采信，从中也能看出案外人何伟军与被告赵爱红确实签订过租赁合同；第二，两份租赁合同都约定以涉案房屋租金折抵案外人何伟军欠被告赵爱红的债务，从租金支付方式看以房屋租金折抵债务只是租金支付方式有别于一般的租金支付方式，但并不违反法律、行政法规的强制性规定，并不影响租赁合同的效力，且从已生效的（2016）浙0205民初2045号民事判决书判决内容看，案外人何伟军确实应赔偿被告赵爱红和案外人裘依依564049.18元，自租赁合同约定的租期开始日即2015年12月1日起至本案原告提起诉讼之日止，不管以租赁合同约定每月租金算还是以涉案房屋实际市场租金算，该期间产生的租赁收益远不足以折抵案外人何伟军应赔偿给被告赵爱红的债务；第三，虽然被告赵爱红在与案外人何伟军签订房屋租赁合同向案外人何伟军承租涉案房屋后，被告赵爱红本人虽然没有实际居住涉案房屋，但被告赵爱红将涉案房屋先后转租他人使用并收取租金，实际上涉案房屋仍由被告赵爱红使用、收益，且被告赵爱红与案外人何伟军于2015年12月20日签订的房屋租赁合同并未约定不得转租；第四，被告赵爱红与案外人何伟军于2015年12月20日签订的房屋租赁合同约定租期为二十年，虽然租赁期限较长但并未超过法律规定，被告赵爱红与案外人何伟军于2015年12月31日签订的房屋租赁合同约定租期为40年，虽然超过了合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定，但根据合同法规定只是超出二十年的部分无效，未超出二十年的部分仍有效，虽然被告赵爱红与案外人何伟军于2015年12月先后涉案房屋签订了两份租赁合同，但也可理解为就涉案房屋租赁事宜的合同内容作了变更，并不影响租赁合同本身的法律效力；第五，从两份房屋租赁合同的签订时间看均为2015年12月，签订时间均在原告2016年10月28日取得涉案房屋不动产权证书之前，被告赵爱红与案外人何伟军于2015年12月签订房屋租赁合同时并不可能存在损害原告利益的情形，也不存在损害国家、集体、社会公共利益的情形，故房屋租赁合同应为合法有效；第六，根据合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，为此，虽然原告已取得涉案房屋的所有权，但原告取得涉案房屋所有权系在被告赵爱红享有涉案房屋租赁权期间取得的，故租赁合同继续有效并应继续履行，再者《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，显然被告赵爱红租赁涉案房屋并在不存在上述两种除外情形，故租赁合同应继续履行，被告赵爱红对涉案房屋的租赁权应继续予以保障；第七，原告所称引用浙江省高级人民法院于2014年9月11日发布《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》中第二条对于租赁合同真实性的审查标准中明确答复的意见，本院认为该解答应用的前提是在人民法院执行程序过程中，在民事诉讼审理过程中并不当然适用，退一步讲即使在执行过程中该解答第一条中也明确如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据租赁合同占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权；第八，退一步讲，即使原告认为其向案外人何伟军购买涉案房屋时并不知道该涉案房屋已出租给被告赵爱红，故而认为其向案外人何伟军购买涉案房屋后发现该涉案房屋有长达二十年的租赁从而导致其权益受损，原告也应向案外人何伟军主张，但不能据此否定被告赵爱红对涉案房屋的租赁权。为此，本院认为被告赵爱红与案外人何伟军签订的两份房屋租赁合同合法有效，案外人何伟军将涉案房屋出卖给原告后，租赁合同仍有效并应继续履行。 本院认为，被告赵爱红与案外人何伟军就涉案房屋签订的房屋租合同合法有效，虽然在租赁期间原告取得涉案房屋的所有权，但并不影响房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同应继续履行，被告赵爱红的租赁权应继续予以保障，被告李锐系从被告赵爱红处承租涉案房屋，亦合法有效，故本院对原告要求二被告腾退返还位于宁波市江北区慈城镇慈湖人家65幢164号504室房屋和要求被告赵爱红向其支付自2016年10月28日起至实际腾退之日止房屋占用费的诉请均不予支持。被告李锐经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百一十五条、第二百二十九条，《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王林珍的所有诉讼请求。 案件受理费416元，减半收取计208元，由原告王林珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 方晓亭 二〇一九年七月十一日 代书记员 韩 芳