广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1084号上诉人（原审被告）：臧晓明，男，1980年3月22日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：梁肖峰，广东昌联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市万宁物业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区祥龙路118号物业中心，统一社会信用代码9144200079120747XF。法定代表人：李彦东，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。上诉人臧晓明因与被上诉人中山市万宁物业管理有限公司（以下简称万宁公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初10149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人臧晓明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万宁公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、万宁公司对其案涉主张没有提供有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，依法应予驳回其全部诉请。万宁公司依据XX花园临时业主公约主张案涉物业管理费及逾期付款违约金，但万宁公司并未提交该临时业主公约原件，且臧晓明于一审庭审期间对该证据不予确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，无法与原件核对的复印件，不能单独作为认定案件事实的依据。因此，一审判决依据该临时业主公约复印件作为定案依据支持万宁公司的主张显属错误。二、一审判决认定案涉房产已于2011年4月9日视为交付臧晓明使用，属于认定事实错误。1.（2016）粤2072民初6663号民事判决查明“2011年10月15日，案涉房地产所在的工程竣工并经过勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位验收”的事实，该事实证明建华公司于2011年2月17日向臧晓明通知办理收楼时仍不符合《中山市商品房买卖合同》第八条第4款约定的交付条件，故于2011年2月17日并非有效的收楼通知，不能以该通知视为案涉房产已交付臧晓明。2.案涉商品房在2011年4月9日也尚未进行消防验收备案，不具备基本安全条件，建华公司在2011年2月17日发出的催收通知是无效通知。一审依据无效通知认定案涉房产于2011年4月9日已经交付，属于认定事实错误。3.案涉商品房于2015年9月24日才消防竣工验收合格，此前均不符合法定的交付条件。而在符合交付条件后，建华公司也没有履行有效的通知收楼义务。臧晓明至今也没有办理交楼手续。被上诉人万宁公司辩称：一、临时业主公约及商品房买卖合同于一审期间均经过质证，一审程序合法。二、相关生效判决已经认定案涉商品房交付时间。万宁公司于2018年8月13日向一审法院起诉请求：1.臧晓明向万宁公司支付2012年1月至2017年6月期间共66个月的物业管理费55704元及违约金（从2012年1月10日起每天按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付至实际清偿之日止）；2.臧晓明向万宁公司返还所欠水电费55704元。一审庭审中，万宁公司撤回第二项诉讼请求。对有争议的证据和事实，一审法院评议如下：1.关于臧晓明是否应交纳物业服务费问题。臧晓明主张建华公司至今仍未将涉案房屋交付使用，涉案房屋仍为毛坯房没有人员居住，尚未享受万宁公司提供的物业服务，故有权不支付涉案物业服务费。根据臧晓明诉建华公司商品房预售合同纠纷【案号：（2016）粤2072民初6663号】（以下简称6663号民事判决），该判决已发生法律效力，在该案中已查明建华公司于2011年2月17日向臧晓明发出挂号信，通知臧晓明于同年4月9日，臧晓明收到挂号信后未办理收楼手续。对此，一审法院认为，根据臧晓明与建华公司签订的商品房买卖合同第十一条第二款约定，“若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。…。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。”建华公司作为物业开发商已履行通知义务，由于臧晓明自身原因至今未去办理收楼手续，故一审法院认定202011年4月9日为房屋交付之日，即从该日起臧晓明应交纳物业服务费，对臧晓明相应辩解，一审法院不予采纳；2.关于万宁公司诉请物业服务费是否超出诉讼时效问题。万宁公司要求臧晓明支付2012年1月至2017年6月期间的物业管理费，提供了于2015年12月10日和2016年5月31日以挂号信方式通知臧晓明收楼，并以此证明该期间向其催收物业服务费，因万宁公司没有提供证据证明臧晓明已签收上述挂号信，且臧晓明予以否认，应承担举证不能的不利后果。现万宁公司于2018年8月13日向一审法院提出诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。…….”及第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定，2012年1月至2015年8月期间产生的物业管理费已超出法定诉讼时效，对其前述主张，一审法院不予支持，对其主张从2015年9月至2017年6月期间产生的物业管理费未超出法定诉讼时效，一审法院予以支持。一审法院认定事实：1.2010年5月11日，高峰以臧晓明的名义与建华公司分别签订中山市商品房买卖合同（合同条码：1001024108）和XX花园临时业主公约。其中商品房买卖合同约定臧晓明向建华公司购买上述XX花园XX苑XX房的商品房，建筑面积为337.68平方米，价款为2622363元，商品房由交付日（含实际交付日）起算物业管理费；XX花园临时业主公约约定物业服务收费方式：物业交付使用之日起开始计算物业服务费用，业主应于每月10日前按时足额交纳当月物业服务费用，建筑物按建筑面积2.5元/月/平方米，逾期缴交管理服务费，处以每日1%的滞纳金；2.根据一审法院作出已生效的6663号民事判决，查明涉案房产于2011年4月9日视为交付给臧晓明使用，臧晓明应从该日起交纳物业管理费，但臧晓明至今仍未交纳。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。万宁公司与臧晓明签订的业主公约，约定由万宁公司为臧晓明购买的涉案房产提供物业管理服务，由臧晓明按月支付物业管理费，该公约系双方当事人的真实意思表示，内容除滞纳金标准约定过高外没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。万宁公司已为涉案房屋提供了物业服务，臧晓明作为受益人理应按约定交纳物业服务费。根据合同约定，臧晓明应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，交纳物业服务费。由于臧晓明没有支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。万宁公司诉请臧晓明支付2015年9月至2017年6月期间的物业服务费及违约金的诉讼请求，理据充分，一审法院予以支持。经一审法院核算，该期间产生的物业管理费为18572.4元（2.5元×337.68平方米×22个月）。臧晓明不按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，应按业主公约约定向万宁公司支付违约金。因万宁公司主张之违约金实际为逾期付款利息损失，万宁公司已从业主公约约定的每日1%调整为按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付，该标准未超出法定上限，一审法院予以准许。由于2015年8月前产生的物业服务费已过诉讼时效，故该部分一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、臧晓明于一审判决发生法律效力之日向万宁公司支付2015年9月起至2017年6月止的物业管理费18572.4元及违约金（违约金从2015年9月10日起至实际清偿物业管理费之日止，以每月实欠物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付）；二、驳回万宁公司的其他诉讼请求。案件受理费3692元，减半收取计1846元，由万宁公司负担1231元，臧晓明负担615元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。万宁公司提交《中山市前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议书》，拟证明建华公司与万宁公司签订前期物业服务合同，万宁公司为案涉小区提供物业服务。臧晓明的质证意见为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。上述两份合同均是2016年8月9日签订，但两份合同的甲、乙双方落款处的代表人签署却不相同，其中《中山市前期物业服务合同》中甲、乙双方的代表人均为卢栓枝的个人印鉴，而《前期物业服务合同补充协议书》中甲、乙双方的代表人均为手写的签名，并非卢栓枝个人印鉴，并且《前期物业服务合同补充协议书》是针对甲、乙双方法定代表人变更而签订的补充协议，卢铨枝已不是甲、乙双方的法定代表人，而2016年8月9日《中山市前期物业服务合同》仍盖了原法定代表人卢铨枝的个人印鉴，故不确认该合同的真实性。2.《中山市前期物业服务合同》签订时间是2016年8月9日，而该合同第三十二条约定的服务期限自2010年5月1日起，万宁公司不可能时光倒流到2010年5月1日提供物业服务合同，因此不能证明万宁公司于2016年8月9日前有权收取物业管理费。3.从《前期物业服务合同补充协议书》的内容可以反映万宁公司与建华公司于2009年8月1日签署过《中山市前期物业服务合同》，与万宁公司提交的2016年8月9日签署的《中山市前期物业服务合同》并非同一份合同，因此万宁公司未能提供2009年8月1日的《中山市前期物业服务合同》证明其与建华公司就涉案小区存在物业服务合同关系，以及于2012年1月至2017年6月期间有权收取物业管理费，故万宁公司应承担举证不能的不利后果。本院经审理查明：案涉商品房于2015年9月24日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。万宁公司主张其分别于2015年12月10日、2016年5月31日以挂号信方式通知臧晓明收楼，并提供《催收楼通知书》及《发收楼信名单》，但均为复印件。臧晓明对万宁公司提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，主张其从没有收到万宁公司及建华公司发出的收楼通知。臧晓明至今也没有办理案涉商品房的收楼手续。除本院查明的上述事实外，一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《物业服务管理条例》第四十一条的规定“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳”，买受人臧晓明向物业服务公司交纳物业服务费的前提是建设单位建华公司已向其交付案涉商品房。根据已查明的事实，案涉商品房于2015年9月24日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即案涉商品房于2015年9月24日之前尚不具备法定的交付条件。故建华公司于2011年2月17日向臧晓明发出挂号信，通知臧晓明于同年4月9日收楼，建华公司该通知收楼的行为属于在案涉商品房未达到法定交付条件情况下而提前交楼的行为，不构成有效交付，不能视为建华公司已经按照合同约定履行了交付案涉商品房的义务。2015年9月24日案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后，案涉商品房始符合法定交付条件。万宁公司主张其分别于2015年12月10日、2016年5月31日以挂号信方式通知臧晓明收楼，但仅能提供《催收楼通知书》及《发收楼信名单》的复印件，在臧晓明对万宁公司提供的上述证据真实性均不予确认及否认其曾收到收楼通知的情况下，万宁公司未能提供其他有效的证据予以佐证，故本院对万宁公司关于其已于2015年12月10日和2016年5月31日通知臧晓明收楼的主张不予采纳。万宁公司于本案中主张臧晓明交纳案涉商品房于2017年6月前的物业服务费，但却未能提供充分有效的证据证明建华公司在案涉商品房符合法定交付条件后于2017年6月前曾通知臧晓明办理收楼手续，即万宁公司提供的证据不足以证明建华公司已于2017年6月前向臧晓明交付案涉商品房，为此，万宁公司应承担举证不能的不利后果，故本院对其该诉请不予支持。一审认定案涉商品房已于2011年4月9日交付使用欠妥，本院依法予以纠正。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人臧晓明的上诉请求，理据充分，本院予以支持。一审对案涉商品房的具体交付时间认定有误，导致实体处理结果欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《物业服务管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初10149号民事判决；二、驳回被上诉人中山市万宁物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费3692元，减半收取计1846元，由被上诉人中山市万宁物业管理有限公司负担；二审案件受理费3692元（上诉人臧晓明已预交），由被上诉人中山市万宁物业管理有限公司负担（被上诉人中山市万宁物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内迳付上诉人臧晓明）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇一九年七月三十一日书记员 孙翠红郭燕婷