云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云28民终316号上诉人（原审原告）：鲍三社，男，佤族，1989年9月13日出生，身份证住址云南省普洱市澜沧拉祜族自治县。委托诉讼代理人：王金莲，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨文发，男，傣族，1956年9月15日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：费红琴，云南天之泰律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：龚思孝，男，傣族，1958年8月4日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被上诉人（原审被告）：罕红，女，傣族，1967年3月19日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市嘎兰中路108号4栋1单元502号。公民身份号码532801196703190043。被上诉人（原审被告）：景洪市兴洪橡胶厂，住所地云南省西双版纳州景洪市勐养镇曼洪村。统一社会信用代码:915328012185940400。投资人：龚思孝。上诉人鲍三社因与被上诉人杨文发、龚思孝、罕红、景洪市兴洪橡胶厂（以下简称兴洪胶厂）执行异议之诉一案，不服景洪市人民法院（2018）云2801民初2670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人鲍三社的委托诉讼代理人王金莲，被上诉人杨文发的委托诉讼代理人费红琴，被上诉人龚思孝、罕红、景洪市兴洪橡胶厂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鲍三社的上诉请求：1.撤销（2018）云2801民初2670号民事判决书；2.改判停止对鲍三社购买的位于西双版纳旅游度假区二期2号路以南01幢647号（山水林溪）房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封;3.判决确认鲍三社及龚思孝、罕红于2017年1月30日签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于西双版纳旅游度假区二期2号路以南01幢647号（山水林溪）房产归鲍三社所有；4.判决龚思孝、罕红协助、配合上诉人办理西双版纳旅游度假区二期2号路以南01幢647号（山水林溪)房产的产权过户登记。事实与理由：首先，一审判决遗漏景洪市不动产因为景洪市土地局对开发商土地出让金审批手续问题一直停止对住宅小区的土地进行数据整合，导致房屋一直未能办理过户，并非买卖房屋双方的原因不去办理过户手续。鲍三社与龚思孝、罕红因2017年1月30日签订《房屋买卖合同》后到景洪市不动产登记中心过户时，景洪市不动产登记中心称暂停办理过户手续，后一直过问原因没有得到答复。西双版纳旅游度假区管委会2017年8月10日西旅度管函【2017】23号“关于曼弄枫山水林溪小区”办理住宅不动产权证的函，证明是因涉及开发商拓普集团的土地出让金审批手续及商铺的数据整合，景洪市不动产登记中心对山水林溪一、二期停止办理房屋过户手续。其次，鲍三社与龚思孝、罕红的民间借贷关系因为签订《房屋买卖合同》，民间借贷关系的借款己经结束，欠款己经实际变成支付房屋款项。上诉人依据《房屋买卖合同》入住房屋，对房屋己经实际占有，未办理过户登记手续属于开发商与土地局、不动产中心原因，上诉人对此并没有过错。物业公司收据、电信公司的情况说明、结婚证、邻居出具的证明，证实上诉人实际入住的时间。《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，龚思孝、罕红应当协助上诉人办理产权过户登记，没有办理变更登记的原因是因涉及开发商拓普集团的土地出让金、税收、住房维修基金问题，景洪市不动产登记中心停止办理房屋过户手续。房屋虽然没有办理产权过户登记，但是，上诉人已依合同将借款变成了对价支付全部房屋价款并实际占有标的物至今。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第202条和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条、《中华人民共和国物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条，上诉人取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且我方在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。终上，请求二审人民法院依法撤销一审判决书，改判支持上诉人全部上诉请求。被上诉人杨文发答辩称：上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。上诉人称没有办不动产手续是不动产中心的原因是不成立的，函上清楚的写着上诉人不办理初始登记，但可以办理变更登记，罕红在2009年办理房产证，在2014年办理土地证，完全可以办理变更登记。上诉人认为房屋买卖合同已经变为支付房屋的款项是不成立的，房屋买卖合同中有约定办理变更登记后债务才能清债，以房抵债需要办理过户手续，若没有办理过户手续那就代表债务没有清偿。2017年5月上诉人去到涉案房屋与龚思孝、罕红商谈还款事宜，当时他们夫妻二人还居住在该房屋，龚思孝、罕红也没有告知房屋已经被抵债，鲍三社入住是没有证据证明的。鲍三社与龚思孝、罕红的借款也没有证据证明。上诉人的上诉理由都是不能成立，请二审法院驳回上诉。被上诉人龚思孝、罕红、兴洪胶厂共同答辩称：与鲍三社借款是事实，借款时就把房产证拿给鲍三社，胶厂亏损无法按时还款只能拿房子抵给鲍三社。鲍三社向一审法院提出起诉请求：1.停止对鲍三社购买位于西双版纳旅游度假区二期2号路以南D1幢647号（山水林溪）房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认鲍三社及龚思孝、罕红于2017年1月30日签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于西双版纳旅游度假区二期2号路以南D1幢647号（山水林溪）房产归鲍三社所有；3.龚思孝、罕红立即协助和配合鲍三社办理西双版纳旅游度假区二期2号路以南D1幢647号（山水林溪）房产的产权过户手续；4.承担本案诉讼费。一审法院认定的法律事实：2011年5月3日，鲍三社（合同甲方）作为贷款人与龚思孝、罕红（合同乙方）作为借款人签订《个人借款合同》，主要约定：乙方因从事个体经营，急需资金周转，甲方贷给乙方人民币400万元，于2011年5月1日交付给乙方。自支用贷款之日起，乙方先付利息（按1%计息）。借款期限为1年2011年5月1日至2012年4月30日止。乙方用自有的别墅（西双版纳旅游度假区二期2号路南D1幢647号（山水林溪小区）作为借款抵押物抵押给甲方，到期不能归还甲方借款，甲方有权处理以上房产，乙方到期如数归还甲方借款，抵押权取消。2015年6月19日，鲍三社作为贷款人（合同甲方）与龚思孝、罕红作为借款人（合同乙方）签订《个人借款合同》，主要约定：甲方借贷给乙方人民币400万元，于2015年4月30日到期。双方于2015年6月19日签订1份借款协议执行款项120万元，其中280万元于2016年12月31日将此款还清。乙方用自有的别墅（西双版纳旅游度假区二期2号路南D1幢647号（山水林溪小区）作为借款抵押物抵押给甲方，甲方有权处理以上房产。2017年1月30日，鲍三社作为买方（合同乙方）与龚思孝、罕红作为卖方（合同甲方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：由于甲方无法按照双方于2016年12月31日签订的协议还清欠款，双方就甲方在西双版纳旅游度假区二期2号路南D1幢647号（山水林溪）的别墅达成一致协议。甲方的上述别墅登记在罕红名下，房屋产权证号景房权证景字第××号，土地证号西度管国用（2014）第0621号。甲方保证该幢别墅无任何抵押，无任何争议。甲方于合同签订日将房屋移交给乙方，移交后的物业费、水电费等一切费用由乙方承担。甲方协助乙方办理房屋产权及土地过户手续，过户费用全部由乙方承担，过户后双方债务两清。合同签订后不得解除，任何一方不得违约，如有违约，由违约方承担守约方全部经济损失。甲方违约的应全部退回乙方借款280万元及承担从合同签订日起至还款日12%的利息。乙方违约的，不得索要280万元的利息。2017年5月期间，本案杨文发作为原告因民间借贷纠纷将龚思孝、罕红、兴洪胶厂诉讼至一审法院，诉请要求龚思孝、罕红、兴洪胶厂偿还借款本金2873166.4元及利息。一审法院作出（2017）云2801民初1430号民事调解书，确认龚思孝、罕红、兴洪胶厂分期偿还杨文发借款本息。该调解书生效后，杨文发申请强制执行，一审法院作出执行裁定，查封了罕红位于西双版纳旅游度假区二期2号路南D1幢647号的别墅。鲍三社于2018年向一审法院提出执行异议申请，要求撤销对该别墅的查封。一审法院经审查后作出（2018）云2801执异12号执行裁定书，驳回了鲍三社的异议请求。鲍三社不服该裁定，遂向一审法院提起了诉讼。另，本案诉争的房屋登记至今在罕红的名下。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，本案主要争议焦点是鲍三社就讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、鲍三社要求确认《房屋买卖合同》的效力及房屋所有权的诉请能否得到支持。虽然鲍三社、龚思孝、罕红作为合同的当事人对双方签订的《房屋买卖合同》的真实性予以认可，但是，根据鲍三社提交的借款合同及鲍三社与龚思孝、罕红的当庭陈述，可以确认鲍三社与龚思孝、罕红签订的《房屋买卖合同》是以房抵债的协议，不能完全等同于正常的房屋买卖合同关系。在鲍三社与龚思孝、罕红间存在的基础法律关系即民间借贷关系未经审理的情况下，不宜对双方签订的《房屋买卖合同》效力性进行确认。并且综合分析鲍三社的诉讼请求，鲍三社要求确认该合同效力的主要目的是为了要求继续履行该合同，办理房产变更过户手续，取得房屋的物权，但该份合同在法律或事实上已经不再具备继续履行的基础（详见本判决书第二项的分析认定），故该份《房屋买卖合同》有效与否的确认已无实际意义。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案在该诉争房屋仍登记在罕红名下而未完成房屋变更登记的情况下，鲍三社并不能据此合同取得房屋的物权。综上，一审法院对鲍三社要求确认《房屋买卖合同》的效力及诉争房屋归其所有的诉请不予支持。二、鲍三社要求办理房屋产权过户手续、解除房屋查封、停止执行的诉请能否得到支持。鲍三社与龚思孝、罕红签订的《房屋买卖合同》是以房抵债协议，以房抵债首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付只是以房抵债的实际履行方式。本案基于以房抵债而拟受让不动产的鲍三社，在完成不动产法定登记之前，仅享有普通债权请求，并不产生优先于其他一般债权的利益，不能阻止其他债权人对抵债房屋主张权利。综上，鲍三社对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对鲍三社要求解除房屋查封、停止执行的诉请不予支持。同理，在本案诉争房屋已经被人民法院查封、执行的情况下，鲍三社与龚思孝、罕红签订的以房抵债的《房屋买卖合同》即使是双方当事人的真实意思表示，但在事实上或法律上均不能再继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……的规定，一审法院对鲍三社要求龚思孝、罕红履行协助办理房屋产权过户手续的诉请亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条之规定，判决：驳回鲍三社的诉讼请求。案件受理费100元，由鲍三社负担。二审中，上诉人鲍三社、被上诉人杨文学、龚思孝、罕红、兴洪胶厂均未提交新证据。上诉人鲍三社对一审认定事实无异议，但认为遗漏认定了《西双版纳旅游度假区管理委员会关于曼弄枫山水林溪小区办理住宅不动产权证的函》的内容，并非鲍三社的原因不能办理过户手续，是因为政府的原因导致不动产中心不能办理房屋的不动产手续。鲍三社从签订了房屋买卖协议以后就住在涉案房屋中，也缴纳了物业费和电视收视费、移动宽带业务费。被上诉人杨文学对一审认定事实提出异议，认为没有证据证明鲍三社与龚思孝、罕红之间有400万元的借款。被上诉人龚思孝、罕红、兴洪胶厂对一审认定事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对上诉人鲍三社提出遗漏的内容，本院在说理部分予以评述。被上诉人杨文学提出的异议，因无证据予以证实，本院不予采纳。二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”上诉人鲍三社与被上诉人龚思孝、罕红签订《房屋买卖合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定。上诉人鲍三社与被上诉人龚思孝、罕红按合同约定用债权冲抵购房款，被上诉人龚思孝、罕红认可也按合同约定交付了房屋。上诉人鲍三社与被上诉人龚思孝、罕红用债权冲抵了购房款，该房屋买卖合同具有以物抵债性质，上诉人鲍三社与被上诉人龚思孝、罕红签订房屋买卖合同成立并生效。本案虽然合同签订后，没有办理产权过户手续，但是并不影响该买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”上诉人鲍三社在争议房屋被人民法院查封前，与被上诉人龚思孝、罕红签订的房屋买卖合同并在当日以债权冲抵购房款方式支付全部价款。结合鲍三社所提交的物业费、电视收视费、移动宽带业务费的单据可以证实其在人民法院查封之前已合法实际占有涉案房产。《西双版纳旅游度假区管理委员会关于曼弄枫山水林溪小区办理住宅不动产权证的函》可以证实由于房地产公司未按宗地界限建盖，导致互相跨界占线，致使房屋不能办理过户，故鲍三社对未办理过户登记没有过错，上诉人鲍三社就执行标的享有足以排除执行的民事权益，本院对鲍三社主张停止执行措施的诉讼请求予以支持。对于鲍三社要求确认《房屋买卖合同》的效力并确认涉案房产归其所有，及要求龚思孝、罕红协助办理房屋产权过户登记的诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予审查。综上所述，上诉人鲍三社的上诉请求部分成立，本院部分驳回。一审判决认定事实清楚，裁判结果不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销景洪市人民法院（2018）云2801民初2670号民事判决；二、不得执行西双版纳旅游度假区二期2号路南01幢647号（山水林溪）房产；三、驳回上诉人鲍三社的其他诉讼请求。二审案件受理费100元，由被上诉人杨文发负担。一审案件受理费100元，由被上诉人杨文发负担。鲍三社一、二审预交的案件受理费，不另行清退，由杨文发迳付鲍三社。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 蒋荣春审判员 玉的勒二〇一九年七月十九日书记员 马玲玲