广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终11543号上诉人（原审被告、反诉原告）：周国斌，男，汉族，1979年11月12日出生，住深圳市宝安区。委托诉讼代理人：杨丽颖，广东国申律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳乐窝投资管理有限公司，住所地深圳市南山区蛇口街道中心路曦湾华府C座2b。法定代表人：肖春民，董事长。委托诉讼代理人：王洋，广东万勤律师事务所律师。上诉人周国斌因与被上诉人深圳乐窝投资管理有限公司（以下简称乐窝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初19121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周国斌上诉请求：一、撤销原审判决；二、依法判令乐窝公司立即支付拖欠的租金（场地使用）73000元及银行利息；三、依法判令乐窝公司承担周国斌支付给中介地产商服务费3768元及聘请律师代理费10000元；四、依法判令周国斌不予返还租金3768元和双倍返还租赁保证金29200元，乐窝公司立即交回房屋给周国斌使用；五、依法判令乐窝公司承担本案全部诉讼费用及其他一切费用。事实和理由：一、周国斌与乐窝公司于2018年7月6日签订《深圳市房屋租赁合同书》，租期5年（从2018年8月15日至2023年8月14日止），月租金7300元。该合同签订后，周国斌立即交付了该房屋给乐窝公司。乐窝公司仅向周国斌支付了半个月租金3768元和履约保证金14600元，此后乐窝公司就再也没有按照合同约定支付场地使用费（租金）给周国斌。乐窝公司违约违法行为造成周国斌半年多没有收到乐窝公司分文场地使用费。二、周国斌没有违约，乐窝公司违约造成周国斌严重经济损失。2018年7月6日周国斌与乐窝公司签订房屋租赁合同后，立即就将位于深圳市××××路商品房交付给了乐窝公司使用至今日。周国斌仅在签订该合同时收到乐窝公司履约保证金和首付租金3768元外，周国斌就再也没有收到乐窝公司分文租金（场地使用费）。乐窝公司违约违法行为造成周国斌严重经济损失及其他一切经济损失（包括周国斌支付给地产中介服务费3650元和本案维权聘请律师费10000元）。三、乐窝公司违约违法造成本案诉讼纠纷，乐窝公司应该承担本案全部法律责任。乐窝公司应该依法承担周国斌所遭受的全部经济损失。乐窝公司不履行合同义务，反而还制造本案纠纷，造成周国斌进一步遭受经济损失和其他一切损失，乐窝公司应该依法承担本案全部法律责任、民事责任、经济责任及其他一切责任。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，乐窝公司应该依法承担本案全部法律责任。四、乐窝公司恶意诉讼，滥用诉权的违法行为应该受到法律严惩。乐窝公司恶意诉讼，滥用诉讼的违法行为使周国斌遭受严重经济损失。乐窝公司应该立即支付拖欠的租金73000元和中介服务费3650元及律师费10000元，合计：86650元给周国斌，并承担周国斌所遭受的严重经济损失全部法律责任。五、一审法院未查清本案事实，判决错误，适用法律错误，其所判判项没有事实依据和法律依据。特请求二审法院依法判令周国斌不予支付下列费用给乐窝公司。1、周国斌不予返还租金3768元给乐窝公司；2、周国斌不予双倍返还租赁保证金29200元；3、周国斌不予负担案件受理费312.14元，该受理费应依法由乐窝公司自行承担而且周国斌的反诉费240.63元也应依法由乐窝公司承担；4、乐窝公司应依法承担本案全部诉讼费用和周国斌律师费10000元及其他一切费用。综上所述，请求二审法院依法撤销原审判决，支持周国斌的上诉请求。被上诉人乐窝公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。乐窝公司向一审法院起诉请求：1、周国斌返还乐窝公司支付的租金3768元及利息14.7元（自2018年7月6日起按银行同期贷款利率暂计至2018年8月5日，实际计算至周国斌偿清之日止）；2、周国斌双倍返还租赁保证金29200元；3、周国斌承担本案全部诉讼费用。周国斌向一审法院提起反诉请求：1、乐窝公司立即支付拖欠的租金（场地使用）32732元及银行利息；2、乐窝公司承担周国斌支付给中介地产商服务费3768元及聘请律师代理费10000元；3、依法判令解除租赁合同，乐窝公司立即交回房屋给周国斌；4、本案诉讼费及其他一切费用由乐窝公司承担。原审法院经审理查明：位于深圳市南山区××鼎胜林××单元××房（以下简称涉案房产）于2009年4月2日登记在周国斌名下，建筑面积为81.13平方米。2018年7月6日，乐窝公司（承租方，乙方）与周国斌（出租方，甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用；租赁房屋的月租金标准为7300元；乙方每年应支付甲方12个月的租金；甲方同意给予乙方30日的装修免租期；乙方应于2018年7月16日前交付首期租金3768元；乙方租用租赁房屋的期限为5年，自2018年8月15日起至2023年8月14日止，如甲方延迟交付房屋的，租赁期限从实际交付之日开始计算；甲方应于2018年7月16日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方迟于前款时间交付租赁房屋，本合同有效期顺延，甲方迟于前款时间交付租赁房屋超过十日的，乙方有权解除合同并要求甲方双倍返还租赁保证金；交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金14600元；甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收款收据；乙方拖欠租金达一个月以上或乙方拖欠可能导致甲方的其他费用达一个月租金数额的，甲方可就因此造成的损失，依法向乙方请求赔偿损失，经甲方书面催告后仍不纠正的，甲方还可以依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款；乙方根据合同约定的地址通过EMS方式邮寄送达的书面通知，乙方交寄后第二日即视为送达；交租日为每月1日，首期租金日期为2018年8月15日至2018年8月31日；及其他内容。该份租赁合同由李雅鑫作为乐窝公司的委托代理人签字，庭审中，乐窝公司称李雅鑫为其公司的员工，对于李雅鑫代为签字予以确认，周国斌对于该份租赁合同的向对方为乐窝公司亦予以认可。乐窝公司由其员工李雅鑫的账户于2018年7月6日向周国斌转账8368元，转账备注摘要为鼎胜林栖园A座1单元203余款；乐窝公司由其员工李雅鑫的账户于2018年7月1日向收款人为赵小逵的账户转账10000元。2018年7月6日，赵小逵的账户向周国斌转账6350元。庭审中，周国斌确认其收到乐窝公司向其支付的租赁保证金14600元及3768元的租金。2018年8月10日，乐窝公司向周国斌邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知书》，内容载明：乐窝公司依约支付了租赁保证金14600元、首期租金3768元；根据合同约定，周国斌应于2018年7月16日前将租赁房屋交付乐窝公司，若周国斌逾期交付超过10天的，乐窝公司将有权解除双方签署的《房屋租赁合同》，并要求周国斌双倍返还租赁保证金；周国斌至今仍未将房屋交付于乐窝公司，乐窝公司工作人员和中介人员多次通过各种方式督促周国斌交付房屋，周国斌至今未交付；基于以上事实，乐窝公司现书面通知解除双方签署的《房屋租赁合同》，周国斌收到此函件3日内返还乐窝公司支付的租金3768元，并双倍返还租赁保证金29200元；及其他内容。乐窝公司通过EMS快递方式向周国斌在《房屋租赁合同》中的地址邮寄上述解约通知书。该邮件被退回。周国斌表示其未收到过，对该证据不予以认可。周国斌提交了其名下的中国建设银行个人活期账户交易明细，用于证明乐窝公司仅支付了极小额的首期租金给周国斌，之后未再收到过租金；周国斌提交了《广东百朋律师事务所委托代理合同》及广东百朋律师事务所出具的金额为10000元的深圳增值税普通发票，用于证明其为了本案支付律师费用10000元。乐窝公司对以上证据的真实性予以认可，但称与本案无关。原审法院认为：乐窝公司与周国斌签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。《房屋租赁合同》约定，周国斌应于2018年7月16日将涉案房屋交付乐窝公司使用，并办理有关移交手续，交付涉案房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认；周国斌未提交证据证明其在合同约定日期前向乐窝公司交付涉案商铺及办理移交手续，周国斌应承担举证不能的不利后果，乐窝公司有权依据合同约定，要求周国斌承担违约责任及解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；按照双方合同约定，一方根据合同约定地址通过EMS方式邮寄送达的书面通知，一方交寄后第二天视为送达，寄往周国斌送达地址的《关于解除房屋租赁合同的通知书》的邮寄为2018年8月10日，故双方的《房屋租赁合同》于2018年8月11日解除。双方合同已解除，乐窝公司要求周国斌向其返还已支付的租金3768元，于法有据，法院予以支持；乐窝公司要求周国斌向其支付上述租金的利息，依据不足，法院不予支持。乐窝公司同时要求周国斌双倍返还租赁保证金29200元的诉求，符合双方合同的约定，法院予以支持。周国斌反诉要求解除《房屋租赁合同》，要求乐窝公司立即交回涉案房屋的诉讼请求，因周国斌未按合同约定向乐窝公司交付涉案商铺，周国斌构成根本违约，其不具有解除权，且乐窝公司已行使解除权，双方的《房屋租赁合同》已于2018年8月11日解除，故周国斌反诉请求解除双方的租赁合同及交回涉案房屋没有法律和事实依据，法院不予支持。因周国斌构成根本违约，其反诉要求乐窝公司支付房屋租金32732元及利息、中介服务费3768元、律师代理费10000元，没有事实及法律依据，法院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、周国斌应于判决生效之日起十日内向深圳乐窝投资管理有限公司返还租金3768元；二、周国斌应于判决生效之日起十日内向深圳乐窝投资管理有限公司双倍返还租赁保证金29200元；三、驳回深圳乐窝投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回周国斌的全部反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费312.28元，由深圳乐窝投资管理有限公司负担0.14元，周国斌负担312.14元；反诉受理费240.63元，由周国斌负担。本院经审理查明,上诉人在二审中称“房屋钥匙在中介处，自己没有直接交付房屋，现在房屋还没有出租，处于空置状态”。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：本案租赁房产有否交付，违约责任的认定问题。上诉人周国斌上诉主张，双方于2018年7月6日签订《房屋租赁合同》后，其即交付了该房屋给被上诉人乐窝公司，被上诉人除交付半个月租金3768元和履约保证金14600元后就再没交付租金，被上诉人存在违约行为。被上诉人主张，该合同签订后，其向上诉人支付了首期租金3768元、租赁保证金14600元，上诉人未在该合同约定的期限即2018年7月16日前交付租赁房屋，上诉人存在违约行为。本案中，双方确认被上诉人已交付上诉人租赁房屋首期租金3768元以及租赁保证金14600元，本院对该事实予以确认。鉴于双方签订的该合同约定“被上诉人应于2018年7月16日前交付首期租金3768元，上诉人应于2018年7月16日前将租赁房屋交付被上诉人使用，并办理有关移交手续，上诉人迟于前款时间交付租赁房屋超过十日的，被上诉人有权解除合同并要求上诉人双倍返还租赁保证金”，且上诉人并未提供“将租赁房屋交付被上诉人使用并办理有关移交手续”的相关证据，故原审认定上诉人存在违约行为，处理正确，本院予以确认。原审根据上诉人的上述违约事实，认定上诉人向被上诉人返还租金3768元、双倍返还租赁保证金29200元，符合法律规定，本院予以确认。对此，上诉人上诉主张撤销原判，并请求被上诉人支付其拖欠的租赁、利息以及服务费、代理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2694.72元，由上诉人周国斌负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 李小丽审判员 黄国辉二〇一九年七月二十二日书记员 彭镘羽