湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0406民初833号 原告：赵靖，女，1977年5月10日出生，住湖南省衡阳市珠晖区。 委托诉讼代理人：陈吉立，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。 被告：单星星，女，1982年3月24日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区。 委托诉讼代理人：桂少飞，衡阳市石鼓区雁北法律服务所法律工作者。 第三人：王君，男，1976年10月26日出生，住湖南省衡阳市珠晖区。 第三人：汤五洋，女，1978年5月11日出生，住湖南省衡阳县杉桥镇。 委托诉讼代理人：王君，男，1976年10月26日出生，住湖南省衡阳市珠晖区。 原告赵靖与被告单星星、第三人王君、汤五洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵靖及其委托诉讼代理人陈吉立、被告单星星委托诉讼代理人桂少飞、第三人王君、汤五洋委托代理人王君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵靖向本院提出诉讼请求：1、判令解除赵靖与单星星签订的《租赁合同》；2、判令确认单星星和王君、汤五洋的《租赁合同》无效并返还租用房屋，由单星星承担违约金45，000元；3、判令单星星和第三人王君、汤五洋共同按原合同租金标准支付房屋使用费人民币64，890元（从2019年4月20日暂计至2019年8月19日，要求计算至单星星和王君、汤五洋返还房屋之日）；并负责结清使用承租房屋产生的物业管理费、水、电等费用；4、本案全部诉讼费用由单星星承担。事实与理由：2017年6月15日，单星星与赵靖签订了《租赁合同》，合同约定：单星星承租赵靖所有的位于衡阳市雁峰区蒸湘南路碧桂园水蓝天11栋***号门面，建筑面积约270平方米，租赁期共六年，自2017年6月20日起至2023年6月19日止。第一年月租金15,000.00元（大写壹万伍仟元整），后每年在前一年的基础上分别递增5%、6%、7%、8%、9%。甲方（赵靖）向乙方（单星星）收取房屋押金45,000.00元（大写肆万伍仟元整），乙方按时对日每三个月预付一次租金，以此类推。因考虑到乙方中途或期满后不能转让，甲方免去乙方头两个月租金作为补偿。可是在赵靖依约将房屋租赁给单星星后，单星星却违反合同约定，擅自将门面转让第三人王君、汤五洋使用。2019年3月，又开始拖欠租金。赵靖依照双方签订的《租赁合同》之约定，于2019年4月18日通过律师函告知单星星补交房租，否则追究违约责任。单星星收到律师函通知后，时至今日，仍然没有补交应交租金，赵靖为了维护合法权益，故向本院提起诉讼。 被告单星星辩称，一、单星星没有拖欠赵靖的租金，已向赵靖交纳了全部房屋的租金；二、单星星已经将房产腾空交给赵靖，单星星已经按合同约定，提前两个月通知了赵靖，并且在4月20日之前已经将房子腾空交给赵靖，现因第三人王君、汤五洋将赵靖的房屋占有和使用，赵靖应当向王君、汤五洋主张权利。第二项请求没有法律依据；三、因单星星不存在违约行为，故按照合同约定，赵靖应当在单星星于4月20日双方已经解除租赁合同，退出房屋时将单星星所交纳的45,000.00元予以归还，逾期没有归还的应当按照合同约定，赵靖支付单星星滞纳金；四、单星星不存在擅自转让门面给他人的事实，而单星星在与赵靖签订租赁合同时，赵靖已经知晓该门面是分两个业主进行经营的，即生活超市和电信营业店面。租赁合同是2017年6月15日签订的，从签订时至今，已远远超过了六个月的时间，故即使单星星将门面转租给他人，赵靖也丧失了对单星星转租的行为进行主张的权利。 第三人王君、汤五洋辩称，原告赵靖与单星星签订合同的同日，我与单星星签订房屋租赁合同，单星星将租赁原告赵靖的房屋一部分租给我经营超市，我与单星星签订合同后，交给单星星房屋押金25,500.00元，如果单星星因与赵靖的原因没有再将房屋租给我，导致合同不能履行，造成违约，应赔偿我损失25,500.00元。因我经营超市投入大，亏损大，我请求法院调解，由赵靖将原租于单星星的门面全部租给我，继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 对赵靖提供的商品房买卖合同，单星星提出异议，认为与本案没有关联，经本院核实本案诉争租赁房屋系原告赵靖购买，，对该证据予以确认；对赵靖提供的租金转账记录，单星星对其真实性无异议，但对其证明目的和关联性有异议，对该份证据的真实性及关联性本院予以确认，但对其证明目的本院不予确认；对赵靖提供的聊天记录，单星星对其真实性有异议，认为应当将微信的聊天记录交给单星星一方查看是否有剪裁，经本院核实，对该证据真实性予以确认；对赵靖提供的律师函，单星星对其真实性无异议，但对其证明目的和关联性有异议，经本院核实，对该证据予以确认。 对单星星提供的租赁合同，赵靖对其真实性无异议，但对证明目的有异议，对该份证据的真实性本院予以确认，但对其证明目的本院不予确认；对单星星提供的中国民生银行个人账户对账单，赵靖对2019年4月20日之前的租金没有异议，对4月20日之后占用期间的租金单星星并未交纳，也仍然没有将门面交还给赵靖，本院经核实对2019年4月20日之前的租金予以确认；对单星星提供的微信聊天记录，赵靖对其真实性无异议，对证明目的有异议，本院对其证明目的不予支持。 对第三人王君、汤五洋提交的与单星星签订的房屋租赁合同，被告单星星不持异议，原告赵靖称此合同是单星星与王君、汤五洋之间的事，其一直不同意单星星转租门面，房屋租金也一直收取单星星微信转帐款，没有收取王君、汤五洋的任何款。单星星与王君、汤五洋签订的房屋租赁合同系无效合同。 根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定的事实如下：2017年6月15日，赵靖（甲方）与单星星（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：甲方将位于碧桂园水蓝天11栋***的门面租赁给乙方从事生活超市的经营，租赁时间为2017年6月20日至2023年6月19日止，租金第一年每月为15,000.00元，后每年在前一年的基础上分别递增5%、6%、7%、8%、9%。在合同签订当天，乙方向甲方交纳45,000.00元合同押金。乙方应按时对日一次性向甲方交付三个月的租赁费。如遇乙方生意差经营不下去，此门面不能转让他人，只能无条件退还给甲方，且必须提前两个月通知甲方退房，满两个月甲方按时将押金退还给乙方。 另查明，2017年6月16日，单星星（甲方）与王君（乙方）签订了《租赁合同》，合同约定：由于乙方急需从事生活超市经营，应乙方要求，甲方同意将碧桂园水蓝天11栋***门面的57%面积租赁给乙方从事经营。租赁时间为2017年6月20日起至2023年6月19日止。租金第一年每月为8，500元，后每年在前一年的基础上分别递增5%、6%、7%、8%、9%。在签订合同的当天，乙方须向甲方交纳25,500.00元合同押金。乙方按时对日一次性向甲方交付三个月租赁费。该门面所有公共费用按甲方43%，乙方57%分摊。甲方在合同期内与房东解除合同需提前两个月与乙方协商，如房东未同意乙方继续经营，甲方需赔偿乙方损失25,500.00元。 再查明，一、2019年2月20日单星星向赵靖提出经营困难，将在2019年4月20日终止租赁合同，并退出自己经营的房屋部分交还原告赵靖。但第三人王君仍占有租赁房屋的另一部分继续经营生活超市，不愿退租，三方经多次协商，均未达成协议。4月20日单星星与赵靖交接，单星星退出经营，第三人王君仍然占用门面经营生活超市，房屋租金截止于２０１９年４月２０止。二、第三人王君与汤五洋系夫妻关系，合同签订人为王君，营业执照经营人为汤五洋。 本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本院结合各方当事人的诉辩意见,归纳本案的争议焦点如下:一、原告赵靖与被告单星星的房屋租赁合同是否有效，是否解除双方签订的合同。二、被告单星星与第三人王君、汤五洋是否为有效合同。 一、依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原告赵靖与被告单星星签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且合同内容未违反相关法律规定及强制性规定,故该合同应认定为合法、有效,双方均应按合同的约定全面履行各自义务。本案中，单星星已于2019年4月20日与赵靖交接，将门面交付给赵靖，该合同已经解除。据此，对于赵靖解除合同的诉请本院予以支持。关于合同解除及房屋返还问题，因原告赵靖与单星星在事实上已经履行了终止合同的义务，双方已经自行解除了合同，根据合同第六条第3项的约定：“如遇乙方生意经营不下去，此门面不能转让他人，只能无条件退还给甲方，且必须提前二个月通知甲方退房，满二个月甲方按时将押金退还给乙”。原、被告双方合同解除后，被告单星星应当处理好与次租人的租赁关系，将门面退还给原告赵靖。 二、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分的，该合同有效”。被告单星星未经原告赵靖同意，与第三人王君签订房屋租赁合同，违反了原告赵靖与单星星签订的《房屋租赁合同》中的约定条款，原告赵靖一直未收取第三人王君的租金，未追认单星星处分权的合法性，也未形成事实上的租赁关系，被告单星星与第三人王君签订《房屋租赁合同》属无效合同。第三人王君、汤五洋作为有独立请求权的第三人，未主张权利，但其与被告单星星可就合同无效产生的后果另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。第三人王君、汤五洋应当返还房屋。 三、关于原告赵靖与被告单星星房屋租金的问题。因被告单星星未能按合同将所租赁的房屋完整的按期交付，应按双方合同约定每月15，750.00元[15,000.00×(1+5%)]负担继续占有房屋期间的租金直至租赁房屋完全交付之日止。承租人与次承租人的法律关系不属于本案处理范畴。 四、为依法、依情理解决好各方当事人的纠纷，本院考虑到该案承租人与次承租人的问题，同时也考虑到次承租人承租后的投入损失问题，多次组织调解，但因故各方未达成调解协议，为避免三方更大的经济损失，结合本案的具体情况，对原告赵靖提出的违约金等诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条第一款、第五十一条、第五十八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、确认原告赵靖与被告单星星解除签订的《房屋租赁合同》。 二、确认被告单星星与第三人王君、汤五洋签订的房屋租赁合同属于无效合同。 三、被告单星星、第三人王君、汤五洋于2019年8月20日前将租赁房屋清空腾退交还原告赵靖。 四、被告单星星于本判决书生效之日起十日内支付赵靖2019年4月20日至2019年8月19日租金63,000.00（15,750.00×4）元。 五、原告赵靖退还被告单星星房屋押金45,000.00元。 六、驳回原告赵靖其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1,712.00元，由被告单星星负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  郝先红 人民陪审员  刘义荣 人民陪审员  乌 琴 二〇一九年七月三十日 法官 助理  段倩雯 代理书记员  罗晓梅                            校对人：段 倩 雯                注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。