广东省惠东县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤1323执异64号 案外人：叶飞鸿，女，汉族，1983年9月10日出生，广西浦北县人，现住广东省广州市荔湾区。 申请执行人：李飞，男，1973年4月6日出生，汉族，安徽省利辛县人，住利辛县。 被执行人：张伟雄，男，汉族，1962年10月2日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 被执行人：李海平，男，汉族，1963年4月3日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 第三人：周秀兰，女，汉族，1963年2月20日出生，广东省惠东县人，住惠东县。 本院在执行（2017）粤1323执2402号申请执行人李飞与被执行人张伟雄、李海平民间借贷纠纷一案中，案外人叶飞鸿于2018年11月21日对执行标的物提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人叶飞鸿称，请求解除对周秀兰名下的位于惠东地段的六间五层楼房的查封。事实和理由：关于李飞与李海平民间借贷纠纷一案，惠东法院作出（2015）惠东法民一初字第1603号民事裁定书，查封了周秀兰名下的上述房地产，案外人有异议。一、该楼房的所有权归案外人叶飞鸿。案外人于2015年7月30日与周秀兰商定，购买周秀兰名下的涉案房地产，当时支付定金1020000元，其中银行转账446000元，现金支付574000元。2015年8月4日，案外人与周秀兰签订了《房地产买卖合同》，周秀兰把涉案房地产以4200000元的价格卖给案外人，2015年8月5日，案外人支付了剩余购房款3180000元，其中现金支付42170元。至此，案外人付清购房款。二、2015年8月6日，周秀兰将该楼房交付给案外人，案外人实际占有使用该楼房。惠东法院作出的民事裁定书的查封日期为2016年7月8日。三、2015年8月6日，案外人与周秀兰到惠东房产管理局办理房产过户手续。2018年8月18日，案外人与周秀兰到惠东公共资源交易中心办理土地使用权过户手续。因该房地产被办理了查封登记手续，无法过户。案外人付清购房款，实际占有房产，没有办理过户手续是因为法院的查封，案外人没有过错。为此，案外人认为法院的查封是错误的，应予以解除查封。 案外人对其主张提交的证据有： 1、身份证、结婚证，记载叶飞鸿的身份信息与婚姻信息，其配偶为梁安山。 2、转账凭证和收据。招商银行转账凭证，记载梁安山转账3137830元到周秀兰名下银行账号，转账日期2015年8月5日。招商银行转账凭证，记载梁安山转账446000元到周秀兰名下银行账号，转账日期2015年7月30日。收款收据，记载周秀兰于2015年8月2日出具收据，收到叶飞鸿购房款574000元。收款收据，记载周秀兰于2015年8月5日出具收据，收到叶飞鸿购房款3137830元。收款收据，记载周秀兰于2015年8月5日出具收据，收到叶飞鸿购房款42170元。收款收据，记载周秀兰于2015年7月30日出具收据，收到叶飞鸿购房款446000元。 3、《房屋交接手续》，记载2015年8月6日周秀兰与叶飞鸿签订，内容为：周秀兰将位于惠东的房产转让给叶飞鸿，双方已经签订二手房买卖合同，叶飞鸿已经支付了全部购房款。现周秀兰将该房屋移交给叶飞鸿占有和使用。 4、《房地产买卖合同》，记载签订日期2015年8月4日，甲方周秀兰，乙方叶飞鸿，约定甲方将涉案房地产转让给乙方，交易总金额4200000元，该房地产现在银行处抵押贷款状态，由乙方拿出资金3180000元赎出房产证，然后再办理过户手续，在办理好转让手续并核发新的产权人为叶飞鸿的房地产权证时二天内付清剩余购房款1020000元；双方同意乙方拿出资金还清银行借款赎出房产证二天内出甲方将该房地产交付给乙方使用…… 5、土地估价报告，由深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司于2015年8月10日出具，估价项目惠东336平方米住宅用地土地使用权，委托估价方周秀兰，现场勘查日2015年8月6日，评估结果：总地价591400元。 6、惠州市地方税务局销售土地使用权审核审批表，记载转让方周秀兰，受让方叶飞鸿，土地评估价格591400元，惠东地方税务局盖章并签署“同意照系统评估价征收”，2015年9月7日。 7、国有建设用地使用权转让鉴证书，由惠东公共资源交易中心于2015年8月18日出具，记载周秀兰申请将其位于大岭镇新安社背，用途为住宅336平方米的国有土地使用权协议转让给叶飞鸿，该宗地已完成土地开发建设，地上建筑物已领取产权证，经审核，转让双方提交的土地转让申请材料齐全，符合土地使用权转让有关规定，特此办理该宗国有土地使用权转让鉴证，转让双方凭此鉴证书到有关部门办理土地使用权变更登记手续。 8、惠东不动产登记资料查询结果证明，记载涉案房地产的基本情况。 9、《房租租赁合同》，记载甲方为徐雄、叶飞鸿，乙方为毕金中，签订日期为2016年6月1日，内容为：甲方将坐落在惠东总共88房间的房屋出租给乙方使用，租赁期限为8年，自2016年6月1日起至2024年6月1日止，三年视市场行情租金可减可增，房屋为现状交付，履约保证金200000元，租金每月20000元，乙方每月1日前一次性缴交给甲方…… 本院查明，本院依据本院（2015）惠东法民一初字第1603号民事判决书，责令被执行人张伟雄、李海平连带向申请执行人李飞偿还借款2000000元及利息、诉讼费，但被执行人未履行该判决确定的义务。 在诉讼过程中，本院作出（2015）惠东法民一初字第1603号民事裁定书，查明李海平与周秀兰是夫妻关系，对于登记在周秀兰名下的涉案房地产中属于李海平的份额进行查封，查封期限为三年。房产管理部门登记查封日期为2016年7月8日。 案外人叶飞鸿认为其已购买涉案房产，向本院提出执行异议，请求解除查封。 另查，郭伟光与周秀兰民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月26日作出（2015）惠东法民一初字第1341-1号民事裁定书，查封涉案房地产，查封期限三年。因查封期限届满后，郭伟光未申请续查封，该查封于2015年8月27日失效。该房地产由（2015）惠东法民一初字第1603号民事裁定进行查封。 本案争议焦点问题是：案外人以购买涉案房地产为由排除本院对涉案房屋的执行的理由是否成立。 本院认为，李海平与周秀兰系夫妻关系，本院根据申请执行人的申请，对登记在周秀兰名下的涉案房地产中属于李海平的份额进行查封，不违反法律的规定。被执行人李海平未履生效判决确定的义务，本院拟对涉案房地产进行处置。案外人叶飞鸿主张其已购买涉案房产，提交了房屋转让合同、转账凭证、收据等证据。对此，本院评析如下： 关于《房地产买卖合同》的真实合法性问题。周秀兰将其名下已办理了房产证、国土证的房地产转让给案外人，不违反法律的强制性规定，该合同的真实性与合法性，本院予以确认。 关于是支付全部购房款的问题。从案外人提交的证据来看，案外人的配偶梁安山转账两次共3583830元，已支付了合同转让价款4200000元的大部分，案外人主张另外现金支付616170元，有周秀兰出具的收据可以佐证。因此，案外人主张支付全部购房款，本院予以确认。 关于是否占有使用涉案房地产的问题。案外人提交的证据是《房屋交接手续》，该证据只能证明有交接的事宜。案外人提交《房租租赁合同》一份，记载叶飞鸿与徐雄与毕金中签订租赁合同，将涉案房屋出租给毕金中。该两份证据可以证明叶飞鸿接管使用了涉案房地产。 关于对无法办理产权过户手续是否存在过错的问题。案外人在签订转让合同后，向房地产管理部门申请办证，在此过程中，案外人申请对涉案房地产进行价值评估，房地产评估机构于2015年8月10日出具评估报告，随后向惠东公共资源交易中心申请鉴证，该中心于2015年8月18日出具鉴证书，告知可以申请办理过户登记。案外人向税务部门申请缴税，税务部门签署“同意照系统评估价征收”的意见。而在缴交税款前，本院于2015年8月26日作出民事裁定，查封涉案房地产，从而导致过户手续无法完成。因此，案外人对于未能办理过户登记手续不具有过错。 综上，案外人提交的证据，可以证明案外人签订了合法有效的转让合同、付清购房款、实际占有使用涉案房地产、对于未能办理过户手续不具有过错，案外人的异议理由成立。鉴于本案是执行异议审查，对案外人提出的解除对该房地产的查封事项不作实体处理，案外人可于本裁定生效后持本裁定申请解除查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对周秀兰名下位于惠东县的房地产的执行。 本案的案外人、当事人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郑国兆 审判员  赖伟宏 审判员  刘惠霞 二〇一九年七月二十五日 书记员  曾思玮