山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0911民初2468号原告：李某凯，男，汉族，1991年7月23日出生，住址：山东省肥城市。委托诉讼代理人：刘磊，山东泰山蓝天律师事务所律师。被告：泰安华易置业有限公司，住所地：泰安市泰山钢材大市场。法定代表人：陈玉华，总经理。委托诉讼代理人：高立柱，山东望岳律师事务所律师。原告李某凯与被告泰安华易置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘磊，被告的委托诉讼代理人高立柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某凯向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告立即履行合同义务，为原告办理不动产权证；2、请求法院判决被告向原告支付合同违约金自2016年8月1日起至实际办理商品房所有权转移登记之日止，暂计至起诉之日共计24000元。3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实及理由：2014年8月2日，原告李某凯与被告泰安华易置业有限公司签订了合同编号为YS0081781的《商品房预售合同》：由原告购买被告销售的华易青年城商品房一套，合同总价款500931元。合同签订后原告按照合同约定如期支付了全部购房款，被告在交付房屋后并没有按照合同约定为原告如期办理所有权转移登记；被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告泰安华易置业有限公司辩称：一、2019年3月29日被告已经办理出涉案房地产的不动产权大证，并通过在物业公司门口、小区单元门前、涉案房产楼道等多个位置张贴公告，通知业主前往物业办理不动产权登记证书，因原告怠于提供相关材料，导致相关产权证书无法办理，被告不负有责任。二、房产交付使用后，答辩人一直在积极为业主办理相关产权登记手续。由于本小区即涉及旧小区的改造工程又涉及新小区的建设，建设审批手续比较复杂，需要提供材料的部门较多，办证所需材料不能在较短时间内办全，本案因客观原因未办理相应的产权登记手续。对此，答辩人不存在任何过错，对于办理产权登记的时间，答辩人无法掌控。本案非因答辩人原因导致无法办理产权登记，不适用合同第20条的约定，答辩人无赔偿的义务。被答辩人向答辩人主张违约金无事实和法律依据。三、如果被答辩人认为答辩人存在违约，依据法律规定应当自其知道或者应当知道违约之日起两年内主张权利，超出两年的诉讼时效，其主张不应支持。被答辩人的起诉已经超出了法律规定的两年诉讼时效，其主张不应支持。综上，被答辩人的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2014年8月2日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的东华易青年城I号楼17层1703号房屋，预测建筑面积90.88m2，房屋总价款为500931元。合同第十条规定，出卖人应在2014年12月31日前向原告交付该商品房。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2、由于国家或政府政策、批文等情况的变化，且出卖人及时通知买受人的。大雨、暴雨及六级以上台风造成无法正常施工的；施工中遇到异常困难或极大重大技术问题无法及时解决的；（以施工单位与出卖人签证为准）。合同第十一条规定，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：1、（1）逾期在四十五日之内（该时限应当不小于第七条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款价的万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第七条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过四十五日（该日期应当与第（1）项中的日期相同，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房之日起三十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金。合同第二十条规定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。3、办理产权职能部门受理时间除外。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。（二）申请登记方式：商品房交付使用后，双方共同向登记机关申请办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告按约支付被告全部购房款。2015年3月31日，被告将房屋交付给原告。被告开发的华易青年城I号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，并于2019年3月29日通过张贴方式通知业主提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记。以上事实，由原、被告陈述、《商品房预售合同》、购房发票、报纸、不动产权证等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。合同第二十条约定：（一）被告应于商品房交付使用后730日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。如因被告的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列方式处理：即自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，办理产权职能部门受理时间除外。根据上述约定，被告应于2017年3月31日前保证原告办理该商品房的所有权转移登记。由于被告原因华易青年城I号楼于2019年3月29日才取得不动产登记证书，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，并通过张贴方式通知业主提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。另被告辩称，因旧小区改造及新小区建设导致审批手续繁琐，所有权转移登记延迟并非其过错，并未提供相应证据予以证实，对其陈述本院不予采信。关于本案诉讼时效是否届满，被告辩称依据法律规定应当自其知道或应当知道违约之日起两年内主张权利，超过两年的诉讼失效，其主张不应支持。但本案约定的违约金系按日计付的连续性债权，应当以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。原告主张的自2017年4月1日起违约金，在《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日施行后，至2019年4月23日原告向本院提起诉讼之日，诉讼时效未超过法定诉讼时效期间，由此被告应当承担自2017年4月1日起的违约责任，被告开发的华易青年城I号楼在2019年3月29日取得不动产登记证书，通过张贴方式通知原告提交身份证、购房合同等相应材料办理产权登记，故可认定2019年3月29日为计算被告违约金的终止日期，故原告主张自涉案房产所在楼不动产证办理完毕之次日至原告办理完毕涉案房产转移登记之日的违约金，本院不予支持。综上，自2017年4月1日至2019年3月29日被告的违约天数为727天，每日违约金标准按合同约定的总房款500931元的万分之零点五计算，共计18208.84元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定之规定，判决如下：一、限被告泰安华易置业有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告办理泰安市长城路华易青年城I号楼17层1703屋房产的所有权登记手续；二、被告泰安华易置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告李某凯违约金18208.84元；三、驳回原告李某凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告泰安华易置业有限公司负担152元，原告负担48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  张娟二〇一九年七月十五日法官助理付福云书记员罗慧