广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初9359号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路55号410-411房，统一社会信用代码91440605785785011D。法定代表人：严雄波。委托诉讼代理人：闫军兴，男，1992年5月15日出生，汉族，住河南省原阳县，系原告员工。被告：黎慰生，男，1960年12月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区.原告佛山市万科物业服务有限公司诉被告黎慰生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闫军兴，被告黎慰生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的2018年1月至2018年10月的物业管理费2512.9元、公摊电费494.9元及违约金（以251.29元为本金，按日万分之五自欠费次月1日起分段累计至实际清偿之日止）；二、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：一、2015年2月24日，被告与佛山市南海区万瑞投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了佛山万科金域中央一期6座504房，建筑面积89.06平方米。按合同约定，该房产已于2016年6月30日交付使用，但被告作为业主无理由拒交物管费，至今已拖欠2018年1月至2018年10月的物管费。《前期物业服务协议》第三条约定的物管费收费标准为2.82元/月·㎡，故被告所欠物管费本金为2512.9元。二、《前期物业服务协议》第三条第2款约定“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日，应交纳欠费总额0.05%作为违约金”。三、根据公摊水电费分摊办法，2018年1月至2018年10月期间，被告共拖欠公摊水电费494.9元。原告曾于2018年9月向被告发出律师函，要求被告支付欠费，但被告未予理睬。被告的行为已严重违反《前期物业服务协议》，构成违约。为维护原告合法权益，请求判如所请。原告当庭明确：诉状事实理由部分及所附的水电公摊欠费明细表中的公摊水电费，应仅为公摊电费。被告答辩称：一、2015年2月24日，被告与佛山市南海区万瑞投资有限公司签订《商品房买卖合同》。至2016年6月28日收房前的开放日参观时，被告发现阳台地砖还在施工作业。2016年6月30日现场收房验收时，开发商没有提供房屋验收合格证明，被告对房屋进行检查验收过程中也发现诸多问题，特别是两个主客卫生间天花结构楼板多处漏水发霉发黑。开发商施工方直到2018年1月20日才完成对两个主客卫生间天花结构楼板的防水处理。由于维修工作明显流于形式，走过场，未按行业质量标准进行施工，只做了平面防水处理，未做墙角以上立面防水处理，当进行闭水实验时，主客两个卫生间天花结构楼板边角及楼板多处漏水，当时施工负责人也在现场并愿意春节后再次维修。但春节后被告要求尽快安排维修时，他们却说不漏水、不维修，有问题可以起诉。于是被告将开发商告到佛山市南海区人民法院，庭审中开发商代理人愿意对被告的两个主客卫生间天花结构楼板再进行闭水实验鉴定，法官也同意试水鉴定。2019年3月13日，物管人员与楼上604房业主沟通好愿意配合，要求与施工方签订施工责任书才能试水的时候，开发商施工负责人拒绝签订，出尔反尔，现时只能等法院判决。在开发商施工队对房屋诸多问题进行维修的两年多时间里，可能网线短路造成被告电脑主机硬盘烧毁，他们对网线不检查、卫生间窗户玻璃自爆也不维修，态度非常差。因此，被告认为开发商违反商品房买卖合同的约定，由此产生的责任应由开发商承担。因上述原因，被告与开发商无法完成签署收房相关手续的文件，造成前期物业服务协议无法履行，产生的物管费应由开发商承担。二、原告从2016年6月30日所谓收楼日到现时都清楚被告房屋有漏水，被告也多次同原告沟通说明等法院最终判决后双方再讨论物管费，现在原告称被告无理由拒交物管费，造成被告精神及信誉受损。三、原告主张的公摊电费与被告计算的有出入，具体金额被告没有计算，但被告认为没有欠原告这么多。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件。拟证明原、被告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同。拟证明被告的业主身份。3、前期物业服务协议。拟证明物业费收费依据及标准，违约金计付标准及依据，原告已经履行了物业服务的义务。4、催缴函、邮单。拟证明原告履行了催缴义务。5、关于邮件1047538580027投递情况说明、微信聊天记录。拟证明原告履行催缴义务的情况。6、万科金域花园公共水电分摊管理办法的公示、关于电费公摊补计表公示、2018年3月至2018年11月用电情况电子账单、金域花园6座公共电费分摊明细表。拟证明产生公摊电费的电表的读数抄表情况，公摊电费的计算方式以及原告垫付了公摊电费。诉讼中，被告提交了照片11张（2018年6月6日拍摄）。拟证明涉案房屋两个卫生间从2016年6月30日收楼至今依然存在漏水情况，中途开发商有维修过一次，但无效果。经质证，本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2、3，被告确认系其本人签订，本院予以确认。原告的证据4能与证据5的投递情况说明相互印证，被告亦未举证反驳，本院均予确认。原告证据5中的微信聊天记录，原告既未出示原始载体供本院核对真实性，亦无其他有效的证据佐证聊天双方的真实身份，本院不予确认。原告的证据6，该组证据来源合法，内容相互印证，被告亦未举证反驳，本院予以确认。被告的证据，该组照片无法显示拍摄对象所在位置，真实性与关联性均无法确认，即使拍摄对象确为涉案房屋，在无其他有效证据佐证的情况下，亦与原告有无履行物业服务义务不具证明力，本院不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年2月24日，被告（买受人）与佛山市南海区万瑞投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定被告购买位于佛山市南海区桂城街道永胜东路4号金域花园一区6座504房，该房合同约定的建筑面积为89.06平方米，出卖人应在2016年6月30日前将经竣工验收合格、已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《万科金域花园（一期）前期物业服务协议》，主要约定甲方依据本协议约定及法规的规定按时向乙方交纳物业服务费用，乙方根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费用；乙方提供的物业服务包括对物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理等，乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务；物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的建筑面积，高层住宅按2.82元/月·平方米的标准交纳物业服务费，上述标准不包含公共水电分摊，小区公共水电费用另行分摊；业主应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费，如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；协议履行中发生争议，双方协商不成，可向乙方所在地人民法院提起诉讼；本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。2018年8月，原告向被告寄送《催缴函》，催告被告收函后限期内交纳拖欠的2018年1月至2018年7月的物业费、公共水电分摊及违约金。原告诉讼中提交了计费时段为2017年3月至2018年9月的电费公摊补计表公示、电费电子账单及电费信息明细，并提交了6座电费分摊明细表，对6座每月产生分摊电费的收费项目及其对应的表名、电表号、倍率、单价、上次抄表数、本次抄表数、用量、分摊金额、分摊户数、分摊范围、每户分摊金额予以了详细说明。据明细表记载，涉案房产应分摊2017年3月公共电费8.81元、2017年4月-2017年8月公共电费131.63元、2017年9月-2017年10月公共电费59.95元、2017年11月-2017年12月公共电费59.08元、2018年1月-2018年2月公共电费57.22元、2018年3月-2018年9月公共电费178.21元。原、被告一致确认：涉案小区没有成立业委会。被告当庭陈述：被告于2016年6月30日收楼，于2017年12月入住；被告已办理产权证，产权证的建筑面积与购房合同一致，均为89.06平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《万科金域花园（一期）前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同约定善意全面的履行义务。关于原告诉请的物管费及公摊水电费。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告当庭确认其已于2016年6月30日收楼、于2017年12月入住，故被告依约应向原告支付物业管理费和公摊水电费。被告抗辩的漏水问题属房屋质量问题，系被告与开发商签订的《商品房买卖合同》调整的范围，被告以此为由拒绝履行交纳物管费的义务，无合同和法律依据，本院不予采纳。据前查明，原告已垫付涉案房产所在的6座的公摊电费，并将公摊电费产生的范围、公摊方式以及每户应分摊的金额等明细予以了公示，并无证据证明涉案小区相关业主对此提出异议或原告的公摊方式存在不合理之处，故被告抗辩原告主张的金额有误，无事实根据，本院亦不予采纳。因此，被告应向原告支付6座504房2018年1月至2018年10月的物管费2511.5元（89.06㎡×2.82元/月·㎡×10个月）、2017年3月至2018年9月的公摊电费494.9元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的违约金。根据《万科金域花园（一期）前期物业服务协议》的约定，被告应于每月10日前向原告交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。被告经催告后仍未缴纳欠费，已构成违约，原告诉请被告以每月物管费为本金，自欠费次月1日起按日万分之五支付违约金，有合同依据，亦合法合理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黎慰生于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市万科物业服务有限公司支付佛山市南海区桂城街道永胜东路4号金域花园一区6座504房2018年1月至2018年10月的物业服务费2511.5元及违约金（以每月251.15元为本金，自欠费次月1日起按每日万分之五分段累计至清偿之日止）；二、被告黎慰生于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市万科物业服务有限公司支付佛山市南海区桂城街道永胜东路4号金域花园一区6座504房2017年3月至2018年9月的公摊电费494.9元；三、驳回原告佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，案件受理费减半收取25元，由被告黎慰生负担。本判决为终审判决。审判员 田 媛二〇一九年七月一日书记员 陈佳颖