广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1355号上诉人（原审原告）：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司。负责人：姚捍芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵芷然，广东汇棋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林敬祥，男，汉族，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审被告）：王琼琼，女，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司因与被上诉人林敬祥、王琼琼物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初3730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，并依法改判：被上诉人向上诉人支付物业管理服务费及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月欠付的物业管理费为基数，从每期逾期之日起，按每日万分之五计付违约金至付清欠款之日止；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认为上诉人与被上诉人地位、权利义务不对等，在上诉人与被上诉人有签订《前期物业服务协议》约定违约金标准的前提下，将违约金标准调至年利率6%计付违约金的行为，属于适用法律错误。（一）一审法院以“双方的地位、权利义务不尽平等，在原告无证据证明其损失达到合同约定的标准时，其违约损失应当按照年利率6%计算”为由，判决违约金从每期逾期之日起，按年利率6%计付违约金至付清欠费之日止。根据合同自由原则，在上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》第十条第四款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和事件交纳有关费用时，甲方有权要求乙方从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金。根据《广东省高院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定，当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。上诉人基于违约金约定过高，自愿要求调整为以每月欠付的物业管理费为基数，从欠费之日起每天按当月欠付的物业管理费总额的千分之三计算至付清之日止，当月违约金不超过当月欠付的物业管理费(253.37元）。一审法院以此违约标准过高为由，调整为按年利率6%计算违约金，有违合同自由原则，属于偏袒被上诉人。以年利率6%的违约标准计付违约金，被上诉人的违约成本过低，不足以起到督促被上诉人按时交纳相关费用的作用。（二）上诉人多次对被上诉人进行物业管理费及代缴水电费的催收，但被上诉人仍拒绝支付，无视协议约定。本案不是个案，若被上诉人长期被拖欠物业管理费，会致使上诉人经营困难。上诉人作为涉案小区物业管理服务的提供者，已多次采取上门催收、短信通知、发送催费函等不同的方式进行催收，但被上诉人仍拒绝支付，属于恶意、明显违约;上诉人也作为营利法人，在穷尽其他催收方式的情况下向一审法院提起诉讼，期望得到公正的判决。另外，本案不是个别案例，涉案小区业主数量众多，若其他业主也效仿被上诉人拒绝支付物业管理费，过低的违约金的标准将会影响上诉人日后对涉案小区的管理，很容易致使上诉人陷入经营困难、维权威本过高等局面。（三）上诉人认为一审法院判决“按年利率6%计付违约金的标准”是没有事实和法律依据的。若参照《民间借贷司法解释》第二十九条规定，年利率6%为借贷资金占用期间的利息，适用的前提是借贷双方既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率的情形下才适用，而上诉人和被上诉人在签订《前期物业服务协议》的前提下，双方约定了违约责任的计算标准，即使一审法院以约定的违约金(滞纳金)过高，在上诉人亦自愿调低违约金标准的前提下，一审法院的裁量权未免有失公允，过度行使自由裁量权。（四）涉案小区目前面临与相邻或同一地区小区的物业管理费的违约金标准判决不一致，甚至“同一个小区，物业管理费违约金标准不一”的情况，损害法律的整体性和权威性。一审法院于2017年11月28日作出的(2017)粤1802民初4105号判决(下称“4105号判决”），同一涉案小区的业主拖欠物业管理费，违约金标准从每期逾期之日起，按每日万分之五计付违约金至付清欠款之日止。难道在同一管理者的前提下，仅仅因为“4105号判决”是涉案小区的别墅区，而一审判决是涉案小区的洋房区，就需要区别对待？这对上诉人来说，实属不公平。因此，一审判决属于适用法律错误。被上诉人林敬祥、王琼琼经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司向一审法院起诉请求：一、请求判令林敬祥、王琼琼向广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付物业管理服务费6334.25元及滞纳金4806.68元（滞纳金从欠费之次月首日起每天按欠费总额的千分之三计算至付清之日止，暂计至2018年3月31日）；二、请求判令林敬祥、王琼琼向广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司代缴的水费、电费、污水处理费和电梯、梯灯等各类电费分摊1116.17元及利息（利息以1116.17元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至付清之日止）；三、请求判令林敬祥、王琼琼负担广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付的律师费2000元，以上合计14257.10元；四、案件诉讼费由林敬祥、王琼琼负担。一审法院认定事实：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司诉称的基本事实属实，一审法院予以确认。另查明，林敬祥、王琼琼欠2016年3月1日至2018年3月31日间的物业服务费6334.25元（253.37元/月），以及电费750.71元和水电分摊等费365.46元；广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司因本案支付律师费2000元。一审法院认为：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司与林敬祥、王琼琼签订的《前期物业服务协议》，是双方真实自愿的意思表示，内容合法，是有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。林敬祥、王琼琼作为业主应按依约缴纳物业服务费，广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司要求林敬祥、王琼琼缴交物业服务费6334.25元符合协议的约定，一审法院予以支持。至于物业服务费的违约金（滞纳金）问题，虽然广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司依约履行了物业服务义务，且林敬祥、王琼琼未缴纳物业服务费已构成违约，但日千分之三明显过高，由于本案系公告送达，林敬祥、王琼琼难以提出抗辩，且双方的地位、权利义务不尽平等，为维护案件公平，在广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司无证据证明其损失达到合同约定的标准时，其违约损失应按照年利率6%计算，从欠费的次月首日计至还清之日止。其他的电费750.71元和水电分摊等费365.46元，均是林敬祥、王琼琼使用或小区分摊的费用，林敬祥、王琼琼应该缴纳，并应从起诉的2018年6月23日起按年利率6%计付违约金至还清之日止。对于广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司主张律师费问题，广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司聘请律师代理诉讼的律师费支出与林敬祥、王琼琼的违约行为之间不存在法律上因果关系，前期物业服务协议也没有约定律师费由违约方承担，因此，广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司要求林敬祥、王琼琼承担律师费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，一审法院作出如下判决：一、林敬祥、王琼琼于判决生效之日起十日内支付2016年3月1日至2018年3月31日期间的物业服务费6334.25元（253.37元/月）及逾期付款违约金（从每期逾期之日起，按年6%计付违约金至付清欠款之日止）给广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司；二、林敬祥、王琼琼于判决生效之日起十日内支付2016年3月1日至2018年3月31日期间的电费750.71元和水电分摊等费365.46元及逾期付款违约金（从2018年6月23日起，按欠费年利率6%计付至还清之日止）给广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司；三、驳回广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的其他诉讼请求。案件受理费156元，由林敬祥、王琼琼负担。本院二审期间，上诉人提交了一份证据：（2018）粤1802民初1405号民事判决书，证明涉案小区的滞纳金标准。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为：上诉人要求调高违约金是否应当支持。本案中，广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司与林敬祥、王琼琼签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，是有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司依约履行了物业服务义务，林敬祥、王琼琼未缴纳物业服务费已构成违约，应当按合同支付违约金。对于物业服务费的违约金（滞纳金）计算标准，一审法院认为按日千分之三明显过高，对违约金予以适当调低并无不当。但一审法院按年利率6%计付违约金过低，不利于保护诚信守法当事人的合法权益，也不利于物业公司的正常经营。上诉人要求按每日万分之五计付违约金至付清欠款之日止，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的上诉请求成立，予以支持。一审法院适用法律正确，但部分实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初3730号民事判决第三项；二、变更广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初3730号民事判决第一项为：林敬祥、王琼琼于判决生效之日起十日内支付2016年3月1日至2018年3月31日期间的物业服务费6334.25元（253.37元/月）及逾期付款违约金（从每期逾期之日起，按每日万分之五计付违约金至付清欠款之日止）给广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初3730号民事判决第二项为：林敬祥、王琼琼于判决生效之日起十日内支付2016年3月1日至2018年3月31日期间的电费750.71元和水电分摊等费365.46元及逾期付款违约金（从2018年6月23日起，按每日万分之五计付违约金至还清之日止）给广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司。一审案件受理费156元，二审案件受理费50元，均由林敬祥、王琼琼负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  钟莹莹二〇一九年七月三日书记员  潘丽泳