甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2018）甘0982民初2904号   原告：敦煌嘉禾房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××。   法定代表人：郑国安，敦煌嘉禾房地产开发有限公司总经理。   委托诉讼代理人：路阳，甘肃鸣沙律师事务所律师。   被告：封越，女，住甘肃省敦煌市，个体工商户。   委托诉讼代理人：王克展，甘肃飞天律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王顺禄，男，汉族，1968年6月14日出生，住甘肃省敦煌市沙州镇小北街13号住宅楼432号。   原告敦煌嘉禾房地产开发有限公司（以下简称“嘉禾房产公司”）与被告封越房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉禾房产公司的委托诉讼代理人路阳、被告封越及其委托诉讼代理人王克展、王顺禄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   嘉禾房产公司向本院提起诉讼请求：1、解除嘉禾房产公司与封越签订的购房协议；2、封越以266369元为基数，按照年利率10%承担三年的利息及复息、复利共79910.7元；3、封越承担违约金15736.3元；4、本案诉讼费用封越承担。事实与理由：2015年11月1日，嘉禾房产公司与封越签订《售房合同》，封越购买位于敦煌市沙州镇冰河世纪家园3号楼902室和1001室房屋两套，两套房屋位于同单元九楼、十楼上下层相邻。封越对敦煌市沙州镇冰河世纪家园3号楼902室房屋（以下简称902室）办理了按揭贷款，房款已付清。对敦煌市沙州镇冰河世纪家园3号楼1001室房屋（以下简称1001室），双方另行签订《分期付款购房还款协议》，约定价款314726元，首付48390元通过抵顶支付，不足部分266336元三年付清，于每年11月5号前支付88779元。1001室价款通过抵顶支付15%首付后，封越未按约定继续付款。鉴于封越的违约行为，嘉禾房产公司要求解除1001号房屋的购房协议，并要求封越依约定承担违约责任及相应的利息损失。   封越辩称，敦煌市川陵锅炉有限责任公司系封越与其丈夫共同经营的企业，由于嘉禾房产公司欠敦煌市川陵锅炉有限责任公司工程款。2014年9月份，嘉禾房产公司主动要求用其修建的楼房抵顶工程款。2015年10月22日，封越代表川陵锅炉有限责任公司与原告嘉禾房产公司签订了房屋申购协议书，约定嘉禾房产公司将其开发建设的902室、1001室房屋两套以总价730028元预售于敦煌市川陵锅炉有限责任公司，以顶账方式支付价款。2015年11月1日，封越代表川陵锅炉有限公司分别与嘉禾房产公司签订了售房合同书及分期付款购房还款协议，约定嘉禾房产公司将902室、1001室以总价830006元出售于封越，房款由嘉禾房产公司与敦煌市川陵锅炉有限责任公司通过顶账支付。902室顶账不足部分，封越办理按揭贷款支付。嘉禾房产公司在2014年9月30日前交付房屋。遇特殊原因可延期交付，但延期不得超过360天。合同签订后，封越通过按揭贷款付清902号房屋全部房款。后嘉禾房产公司拒绝向封越交付902室、1001室房屋，并拒绝封越进行前期装修。封越认为按照合同双方均负有履行义务的，先履行义务的一方拒绝履行义务的，另一方享有合同履行抗辩权。嘉禾房产公司未按约定于2014年9月30前交付房屋，封越有权主张抗辩权，拒绝缴纳1001室价款。1001室系阁楼，不能办理房屋产权证，不能单独买卖，双方签订的售房合同书将902号、1001室共同买卖，单独解除1001房屋部分，不符合双方约定。因此，封越不存在违约行为，亦不承担违约金等，请求驳回嘉禾房产公司所有诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1、嘉禾房产公司提交的售房合同、分期付款购房还款协议，拟证实2015年11月1日，封越购买嘉禾房产公司开发的902室、1001室房屋。902室价款515280元，付款方式为银行按揭。1001室价款314726元，付款方式为分期付款，首付48390元，通过工程款抵顶，剩余266336元由封越分三年付清，于每年11月5日支付。封越不能按期还款应当承担违约责任，若逾期20天未支付所欠款项的，甲方有权单方终止合同，乙方承担房屋总款5%的违约金。经质证，封越对该组合同真实性无异议，对该组证据的真实性本院予以确定，对证明力综合全案予以认定。   2、嘉禾房产公司提交的商品房买卖合同备案登记申请书、商品房预售合同，拟证实双方就902室另行签订商品房预售合同，约定价款515280元，首付185280元通过顶账支付，不足部分由封越办理按揭贷款支付。嘉禾房产公司已经办理备案登记手续，登记所有权人为封越。经质证，封越认为商品房预售合同不是封越的真实意思表示，是为办理银行按揭贷款而签订。本院认为，商品房预售合同系嘉禾房产公司与封越签订，且在敦煌市房产管理局备案，应为有效合同。备案登记申请书有敦煌市房产管理局印章，真实有效。对该组证据本院予以采信。   3、嘉禾房产公司提交的收款收据两张，证实封越以抵顶方式支付902室首付款184700元、1001室首付款48970元。经质证封越对真实性无异议，对该组证据本院予以采信。   4、嘉禾房产公司提交的增值税发票，拟证实902室价款已付清。经质证，封越对真实性无异议，对该组证据本院予以采信。   5、嘉禾房产公司提交的商品房预售许可证，拟证实嘉禾房产公司具备出售楼房的法定条件，间接证实嘉禾房产公司与封越签订的售房合同、分期付款购房还款协议、商品房预售合同合法有效。经质证，封越对真实性无异议，对该组证据本院予以采信。   6、封越提交的房屋申购协议书、购房合同书，证实嘉禾房产公司与封越签订的合同中，对902室、1001室共同出售，间接证实单独解除1001室购房协议不符合双方约定。经质证，嘉禾房产公司对真实性均无异议，认为证明力不足。经核对，房屋申购协议书甲方为嘉禾房产公司，乙方为王顺禄，与本案无关联性，本院不予采信；购房合同书系原件，甲方为嘉禾房产公司，乙方为封越，有双方签字或印章，能够确定其真实性，对该证据本院予以采信。对证明力综合全案予以确定。   7、封越提交2018年11月8日嘉禾房产公司关于和封越解除合同的决定，经质证嘉禾房产公司对该证据无异议。对该证据本院予以采信。   8、封越提交的造成的损失清单，拟证实2016年、2017年，嘉禾房产公司仍然欠川陵锅炉厂维修款。该证据与本案无关联性，本院不予认证。   结合上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认以下事实：   2015年11月1日，嘉禾房产公司（甲方、销售方）与封越（乙方、购买方）签订售房合同。合同载明“……购买方选定房屋为：3号楼1单元9楼192、1001户；……销售价格按建筑面积计算，每平方米价格为4520、3796元，本合同房屋面积为114平方米、82.91平方米，合计房款830006元。……交付日期：2014年9月30日，预计业主可以在2014年10月前进行入住前期的装修等工程。甲方2014年9月30日前，将房屋交付乙方。如遇特殊原因可以延期交付使用，延期不得超过三百六十天。……付款方式为分期付款，首付185280元，48390元，农业银行按揭付款330000元。乙方如未按本合同约定日期付款，逾期在15日内的，按银行同期贷款利率月息1分计算。如果超出上述约定期限的，甲方有权按照下述第1种约定，追究乙方违约责任。1、合同继续履行，乙方月息2分的标准承担违约金。……销售方：敦煌嘉禾房地产开发有限公司，购买方：封越。2015年11月1日”。   2015年11月1日，嘉禾房产公司（甲方）与封越（乙方）签订分期付款购房还款协议。协议载明“一、本人自愿购得敦煌嘉禾房产开发有限公司“滨河世纪家园”3号楼1001室82.91㎡住宅一套。本住宅全款为：314726元，大写叁拾壹万肆仟柒佰贰拾陆元整，首付15%，48390元，大写：肆万捌仟叁佰玖拾元整，剩余款项可分叁年付清。……付款日期：自2015年11月1日至2018年11月1日止，每年11月5号为还款日期。……如乙方原因造成不能按期还款，甲方有权追索违约利息，拖欠一天按银行同期利率计算复利给甲方。如逾期二十天内未付所欠款项和利息时，甲方有权单方终止合同，甲方按总款5%的违约金收取，转售盈溢属甲方。”   上述合同中约定的滨河世纪家园3号楼192室，封越已付清房款，且双方在敦煌市房产管理局办理备案登记，登记地址为：敦煌市新建路1号滨河世纪家园二期3号楼1-902室。嘉禾房产公司未将902室交付于封越。   2015年10月22日，嘉禾房产公司收到敦煌市川陵锅炉有限责任公司人民币48970元，用途为代封越支付滨河世纪家园3号楼1001室首付款。后封越未按约定支付房款。嘉禾房产公司未将1001室交付于封越。   本院认为，嘉禾房产公司与封越于2015年11月1日签订的售房合同、分期付款购房还款协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，内容并不冲突，均系有效协议，当事人应依约定履行。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，售房合同第四条约定“甲方2014年9月30日前，将房屋交付乙方。如遇特殊原因可以延期交付使用，延期不得超过三百六十天。”，即嘉禾房产公司应于2015年9月25日前交付902室、1001室。依据分期付款购房还款协议约定，1001室房屋支付首付后，第一期支付日期为2015年11月5日。嘉禾房产公司交房时间在先，封越支付1001室第一期房款时间在后，嘉禾房产公司在未交付房屋的情况下，封越有权行使顺序履行抗辩权，拒绝支付房款。封越的拒绝支付行为有法律依据，不属于违约。嘉禾房产公司的所有诉讼请求均无事实依据，本院全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   驳回敦煌嘉禾房地产开发有限公司的诉讼请求。   案件受理费7456元（敦煌嘉禾房地产开发有限公司已预交），由敦煌嘉禾房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审 判 长 习尚军   审 判 员 何运韬   人民陪审员 张志成     二Ο一九年七月二日   书 记 员 王冬琴