山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁01执复165号复议申请人（利害关系人）：韩瑞，男，1976年11月28日出生，汉族，住济南市历下区。申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历城区支行，住所地济南市历城区花园路120号。代表人：辛巧雅，行长。委托诉讼代理人：赵华杰，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：张风虎，山东昌平律师事务所律师。被执行人：许桂彩，女，1977年11月12日出生，汉族，住济南市市中区。复议申请人韩瑞不服济南市历城区人民法院(以下简称历城法院)（2019）鲁0112执异114号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。在历城法院执行中国邮政储蓄银行股份有限公司济南市历城区支行（以下简称邮政历城支行）与许桂彩金融借款合同纠纷一案中，韩瑞对该院拍卖济南市历下区文化东路16号中建文化城二期××号楼××号房产（以下简称案涉房产）提出书面异议，请求该院允许韩瑞在租赁期内拒绝向案涉房产拍卖的受让人交付济南市历××文化东路××号中建文化城二期××号楼××号房产（证号：历x）及储藏室x室（证号：历x）。事实与理由：韩瑞于2014年6月与案涉房产所有人许桂彩就案涉房产签订了房屋租赁合同，约定租期20年，并一次性支付了85万元租金。自承租后，韩瑞一直占有并使用该房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。竞拍人取得房产后，韩瑞应于2033年1月交付该房屋。邮政历城支行辩称，一、韩瑞与许桂彩之间不存在真实的房屋租赁关系。韩瑞所提交的房屋租赁合同并不真实。案涉房产现并非由韩瑞本人使用，即使韩瑞占用，因双方不存在真实的租赁关系，韩瑞的非法占有行为也不应得到法律的保护。案涉房产正式房产登记时间为2014年7月8日，韩瑞在案涉房产产权尚不明确的前提下与许桂彩签订租赁合同，属无效合同，且未办理租赁登记备案手续；二、即使该租赁关系真实有效，韩瑞也不可以阻却本案的执行。案涉房产已经抵押给邮政历城支行，邮政历城支行有权就该房产拍卖价款优先受偿，且该租赁关系的成立时间也晚于邮政历城支行抵押权的成立时间。许桂彩未答辩。历城法院查明，2017年8月15日，该院对邮政历城支行与许桂彩金融借款合同纠纷一案作出（2017）鲁0112民初3352号民事判决。判决生效后，许桂彩未履行，邮政历城支行向该院申请强制执行，该院于2018年4月20日立案，案号为（2018）鲁0112执1432号。该院于2018年8月2日作出（2018）鲁0112执1432号执行裁定，裁定轮候查封许桂彩名下位于历××文化东路××号中建文化城二期××号楼x（证号：历x）及储藏室x（证号：历x），查封期限自2018年8月2日至2021年8月1日。该院于2018年9月15日作出执行裁定，裁定拍卖上述房屋。后该院将拍卖预告张贴于案涉房产处。历城法院认为，虽然韩瑞提供的与许桂彩签订的案涉房产租赁合同时间早于该院对案涉房产的查封，但未提供租金收据及银行转账记录，且一次性支付85万元租金，不符合房屋租赁习惯，对该租赁合同的真实性不予认定，故对其提出的异议请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，驳回了韩瑞的异议请求。韩瑞不服，向本院申请复议称，一、历城法院认定事实不清，证据不足。（2019）鲁0112执异114号执行裁定中对“未提供租金收据及银行转账记录，且一次性支付85万元租金，不符合房屋租赁习惯，对该租赁合同的真实性不予认定”的认定缺少事实和法律，属主观臆测；二、韩瑞与被执行人许桂彩存在租赁关系，且复议申请人韩瑞已实际占有使用了案涉房产。2013年，被执行人许桂彩的前夫吕荣勋向复议申请人韩瑞借款85万，被执行人许桂彩以案涉房产作为借款担保，后被执行人许桂彩与前夫吕荣勋协议将案涉房产出租给韩瑞，20年房租冲抵85万元借款，并签订了租赁合同。综上，复议申请人韩瑞的租赁权是真实存在且合法的，请求贵院依法撤销历城法院（2019）鲁0112执异114号执行裁定，维护复议申请人的合法权益。邮政历城支行辩称,2011年10月14日，被执行人许桂彩因购买案涉房产与申请执行人邮政历城支行签订了个人购房借款及担保合同，借款本金是655000元。合同明确约定，被执行人许桂彩以案涉房产为贷款提供抵押担保，当时办理了预告登记。2014年7月8日，案涉房产正式登记的当日办理了正式的抵押登记（抵押权属证号：济房他证历字第××号）。本院查明，历城法院查明事实属实，本院予以认定。另查明，许桂彩因返还原物纠纷一案向济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）提起诉讼，要求判令韩瑞将案涉房产腾退并交付给许桂彩。历下法院作出（2018）鲁0102民初2407号民事判决，支持了许桂彩的诉讼请求。韩瑞不服向本院提出上诉，本院作出（2018）鲁01民终7933号民事判决，撤销历下法院（2018）鲁0102民初2407号民事判决，驳回了许桂彩的诉讼请求。许桂彩不服本院（2018）鲁01民终7933号民事判决，向山东省高级人民法院（以下简称山东高院）申请再审，该院于2019年6月18日作出（2019）鲁01民申309号民事裁定，裁定驳回许桂彩的再审申请。根据该案一、二审查明的事实，被执行人许桂彩前夫吕荣勋从韩瑞处共借款85万，所借款项分别由韩瑞卡号为x的交通银行账户于2013年6月27日向吕荣勋卡号为x的账户内转入500000元，于2013年7月8日、7月17日分别转入160000元，于2014年6月21日向吕荣勋上述账户内存现27000元。许桂彩以案涉房产及其它资产作为借款担保。因无力归还借款，2013年1月6日，许桂彩与韩瑞签订涉案《房屋租赁合同》一份，约定许桂彩将案涉房产及x车位、地下室122出租给韩瑞，租赁期限20年，租期自2013年1月6日起至2033年1月5日止，20年，租金3500元/月。同日，许桂彩出具收条一份，载明：今收到韩瑞交付的中建文化城二期x地块x2房租人民币八十四万元，韩瑞将该房屋的租金现已一次性交付完毕，许桂彩在租赁期内不再对租金涨价。租金由吕荣勋代收。韩瑞当庭承认案涉房产租赁合同实为2014年6月签订，租金自己也并无实际支付给许桂彩，而是以2014年6月和7月以许桂彩的前夫吕荣勋向韩瑞84万元的借款抵房租。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一项规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，复议申请人韩瑞主张其在历城法院查封之前已签订合法有效的租赁合同，实际占有使用案涉房产，并以之前的欠款抵顶租金。历城法院对韩瑞提交的（2018）鲁01民终7933号民事判决等证据未予质证，且对申请执行人邮政历城支行主张的案涉房产已经办理抵押登记的事实未予审查，属认定事实不清。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销济南市历城区人民法院（2019）鲁0112执异114号执行裁定；二、发回济南市历城区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  邢景明审判员  戴伍建审判员  郑凤云二〇一九年七月二十四日法官助理李姝怡书记员范晓颖