大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初1547号原告：王绍君，男，1966年4月16日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。原告：徐花蕾，女，1962年1月24日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。被告：大连圣杰房地产开发有限公司，住所地大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村盐厂家园9号。法定代表人：陈阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩兵，辽宁团团律师事务所律师。原告王绍君、徐花蕾与被告大连圣杰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王绍君、徐花蕾，被告大连圣杰房地产开发有限公司委托诉讼代理人韩兵到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付逾期办理房屋产权证（自2015年5月15日至2018年5月15日止）的违约金144889.38元（804941元×0.06年利率÷365天×1095天）；2.诉讼费由被告承担。原告当庭变更诉讼请求为1.判令被告给付逾期办理房屋产权证（自2015年5月15日至2019年4月30日止）的违约金191201元（804941元×0.06年利率÷365天×1445天）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告将位于大连市旅顺口区慧谷阳光的房屋卖给原告，房屋面积95.61平方米，总房款为人民币804941元，依据《商品房买卖合同》约定，被告应当在涉案房屋交付使用后180天内，将办理权属登记提供的资料上报权登记机关备案，合同签订后，原告已按约定向被告支付了购房款804941元。被告于2014年8月18日将涉案房屋交付给原告，但时至起诉时被告仍不具备办理房屋产权的条件，也不向原告给付逾期办证违约金，故诉至法院，判令被告给付逾期办理房屋产权证（自2015年5月15日至2019年4月30日止）的违约金191201元（804941元×0.06年利率÷365天×1445天）；诉讼费由被告承担。被告委托代理人辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法庭驳回。原告要求被告支付违约金的计算方式为按日计算，无论原告是否有权要求被告承担逾期办证的违约责任，该债权都属于分段债权，对于分段债权原告未在诉讼时效规定的期限内提起诉讼的，被告即取得不履行义务的时效抗辩权，在没有证据证明诉讼时效中断的情况下，原告仅有权主张起诉之日未过诉讼时效的债权，因此，原告的部分诉讼请求，已超过诉讼时效，其次，原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，因出卖人的责任，不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意由出卖人继续办理，该约定属于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条中由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能办理产权证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任所规定的特殊约定，该约定在合同中有下划线，作为明确提示，双方在合同上签字盖章的行为是对约定内容的理解与认可，系双方当事人真实意思表示，合同有约定的，应从其约定，因此原告无权要求被告承担逾期办证的违约金。即使原告有权主张逾期办证的违约金，在合同没有履行期限的情况下，原告应向被告提出请求，并给予合理的履行期限，原告在没有证据证明向被告主张过相应权利的情况下，违约金计算的起算点应为起诉之日，原告主张的违约金过高，商品房买卖合同中并没有逾期办证及其违约金计算标准的约定，在没有约定的情况下，违约金的计算标准应按合同的履行情况及逾期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本案中原告实际占有使用所购房屋，实现了房屋的使用价值，且未能提出相关证据证明因被告逾期办证行为造成的实际损失，因此，应当适当降低违约金计算标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同一份复印件，发票联一份、被告对上述证据的真实性没有异议。上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。被告委托诉讼代理人未向法庭提交证据。关于原告当庭增加诉讼请求一节，因原告未在规定的时间内补交相应的诉讼费，故视为原告放弃变更诉讼的请求。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告提供手机截图三张复印件（当庭提供手机原始载体）和短信聊天记录复印件（当庭提供手机原始载体），证明给王慧杰打过电话和曾向王慧杰要过房产证的事实。被告认为三张记录只显示有打出记录，对方的号码是否为原告本人打出的号码是否为王慧杰都无法核实，只有通话记录，没有通话记录的内容，无法证明原告所主张的事实，短信属于电子数据是否有删减和编辑被告无法核实，接收信息一方是否为王慧杰电话也无法核实，短信记录是2014年8月14日，按照合同约定此时办理产权证的义务没有履行，短信并没有要求被告办理产权证及主张逾期办证违约金的内容。本院认为，三张手机截图只能证明原告手机中存有王慧杰的电话，但无法证明其与王慧杰通话的内容，短信的内容也无法证明向被告主张过办理房产证的相关内容，故对该证据不予采信。2、前期物业服务协议、物业费减免单复印件，原告拟证明交房时间及证明要过房产证。被告对关联性有异议，认为二份证据所证明的是原、被告间的物业服务法律关系，与本案无关。该两份证据与本案没有关联性，故不予采信。3、民事判决书二份复印件，原告拟证明要房产证的法律依据。被告对该证据关联性有异议，认为每份案件的情况不同，该判决书不能作为原告起诉的依据，本院采信被告质证意见，故该证据证明力不予认可。4、王晓音的通话录音（当庭播放），原告证明王慧杰已经委托给王晓音所以我和她通话要房产证。被告认为该份录音证据形成时间因没有原始载体，而无法核实，该录音所形成的时间仍然是2015年8月，此时办理房证的义务还没有开始履行，该证据的取得方式可能侵犯被录音人的个人隐私，请法院不予认可。本院认为，王晓音不是被告的法定代表人，且原告也无证据可以证明王晓音得到被告的授权处理办理房产证的权利，故对该证据不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月10日，二原告与被告双方签订《旅顺口区商品房买卖合同》，二原告购买了被告开发的位于大连市旅顺口区。双方约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人继续办理相关手续。二原告向被告支付购房款人民804941元。2014年8月18日，被告向二原告交付房屋。2017年11月29日，被告向二原告出具了增值税普通发票。至2019年4月30日，案涉房屋尚未办理房屋所有权证。上述事实，有原、被告诉讼委托代理人陈述、商品房买卖合同、增值税普通发票予以证明，足以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，被告应当就已经适当履行了合同约定的义务及非因被告的原因导致原告未能办理房产证的事实承担举证责任。在案件审理过程中，被告并未向法庭提交证据证明其已经在商品房交付使用后将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也无证据证明原告不能办理房产证并非是由于被告的原因造成的。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，根据案涉房屋在交付后长期未能办理产权证的事实，法庭认定被告履行义务不符合合同的约定，被告应当承担违约责任，故对原告的诉讼请求中的合理部分本院予以支持。当事人对合同履行期限约定不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是双方真实的意思表示，该约定对双方具有约束力。在约定的180天期限届满后，原告可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务，但应当给被告必要的准备时间。根据办理房产证的实际需要，本院认为将必要的准备时间确定为三个月较为合适。因此，在超过180天的办证期限后，在原告要求被告履行协助义务的情况下，如被告在三个月内未适当履行协助义务，就应当承担违约责任。鉴于王绍君、徐花蕾提供现有证据无法证明在起诉之前曾向大连圣杰房地产开发有限公司明确主张过逾期办证违约金，因此，本院依法将王绍君、徐花蕾提起本案诉讼之日（2019年4月30日）认定为向大连圣杰房地产开发有限公司主张权利时间并给予大连圣杰房地产开发有限公司起诉后90天的准备时间。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王绍君、徐花蕾诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3198元，减半收取1599元，由原告王绍君、徐花蕾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审判员 王 健二〇一九年七月二十二日书记员 王蕾蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。