云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初10843号原告（反诉两被告）：李科富，男，汉族，1974年12月10日生，住昆明市五华区天君殿巷14号2栋2单元，身份证号码：530128197412104816。两被告（反诉原告）：李文珍，女，汉族，1965年1月18日生，住昆明市翠湖北路100号18幢3单元206号，身份证号码：530113196501181945。两被告（反诉原告）：陈滇鹤，男，汉族，1965年1月8日生，住昆明市翠湖北路100号18幢3单元206号，身份证号码：530113196501080036。两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：黄宗霞，云南上上律师事务所律师，特别授权代理。原告李科富与两被告李文珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，两被告李文珍提起反诉，本院受理后依法与本诉合并进行审理。本院分别于2019年1月15日、3月11日两次公开开庭审理，原告（反诉被告）、两被告（反诉两原告）及其委托诉讼代理人黄宗霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行合同，将昆明市五华区天君殿14号2栋2单元702室房屋过户到原告名下；2.诉讼费由两被告负担。事实和理由：2018年2月27日，原告和两被告签订了云南省昆明市五华区天君殿14号2栋2单元702室房屋买卖合同，合同中对原告和两被告之间的权利义务进行了详细约定，该房屋成交价格为380000元，原告交付两被告定金20000元，约定4月30日前办理过户手续。同时约定违约责任为如任何一方违约，违约方必须赔偿守约方该房价38万元的200%作为违约金。2018年3月4日签订了补充协议装修合同，原告开始装修。2018年4月16日，两被告以房屋涨价为由，要求原告加价，原告没有答应两被告的要求，两被告后告知原告房屋不卖了。两被告单方面违约拒绝履行合同，两被告表示愿意赔偿原告60000元损失和原告解除合同，原告当天以转账的方式退还给两被告。期间两被告一直没有履行合同，2018年5月4日18时30分，在中介组织下对原告和两被告进行调解，两被告明确表示拒绝继续履行合同，不将房屋卖给原告，两被告愿意赔偿原告65000元损失。原告表示不同意，原告要求两被告继续履行合同，如果不履行合同，两被告必须赔偿原告房价38万元的200%作为违约金。双方没有达成一致，调解失败，双方同意走司法途径解决。原、两被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应严格履行。两被告应继续履行合同，并承担延迟履行应负的违约责任。两被告答辩并反诉称：反诉原告李文珍、陈鹤滇系夫妻关系，两人共同所有位于昆明市天君殿巷2幢2单元702号房产。反诉原告与反诉被告之间素不相识。2017年以来，反诉原告与其楼下邻居，即602室的产权人之间因房屋漏水问题发生多次争执，反诉原告为此焦头烂额。一天，反诉原告接到反诉被告的电话称其是社区民警，602室的邻居已经因为漏水问题报警，由反诉被告进行协调处理这件事。按照约定的时间，反诉原告到达了涉案房产，与邻居协调处理漏水的修补和资金负担问题。在出警现场，反诉被告当场就提出要购买该房产，但遭到了反诉原告的拒绝。接下来的几天，楼下邻居又打电话对漏水事宜表示不满，反诉被告也一直打电话要求购买反诉原告的该套房产，在此心力交瘁的情况下，反诉原告终于同意以远远低于市场价格（市场价约为70万元左右），即38万元，将房屋出售给了反诉被告。反诉被告明知反诉原告的困难处境，且在执行公务的情况下，提出购买反诉原告的房产，双方之间签订了极不公平的买卖合同，造成了反诉原告的巨大损失。综上所述，现为维护自身的合法权益，反诉原告反诉请求：1.依法撤销反诉原告与反诉被告之间签订的《房屋买卖经纪合同》；2.反诉被告承担本案全部诉讼费用。反诉两原告在第一次庭审时提出变更诉讼请求，但因其未在法律规定的举证期限内提出，本院未予准许。原告对反诉辩称：反诉两原告家因长期无人居住房屋漏水与楼下发生纠纷，楼下住户报警后我方出警，组织双方调解。调解完毕后，我和反诉原告李文珍一同下楼，并提出在公平的基础上，卖房子可以考虑我方。过了6、7个月，反诉原告李文珍打电话与我方协商卖房，最终谈成38万元成交，并找了门口中介的合同签了，当时反诉原告李文珍也电话询问过另一反诉原告陈滇鹤，对方表示同意。反诉原告陈滇鹤回来后与我方签订了补充协议，我方就开始装修了。我方修复好屋顶太阳能后，房屋升值，反诉原告就打电话要求加价。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告自行书写的《承诺书》未向被告送达且未经被告认可，本院不予采信；2.原告提交的《房屋装修合同》系原件，且被告未提交证据证明该份证据系伪造，故本院对其真实性依法予以确认；3.原告拍摄的装修照片，拍摄时间、地点、拍摄人员身份明确，本院对其真实性依法予以确认；4.原告提交的《58同城网页打印图》无原始数据予以核实，本院不予采信；5.原告提交的《公证受理通知单》《房产证移交清单》《工资收入证明》《银行交易流水》与本案有关联性，且被告对真实性均无异议，故本院对上述证据真实性依法予以确认。经审理，本院确认本案的法律事实如下：被告李文珍系昆明市天君巷殿2幢2单元702号房屋所有权人。2017年8月2日上午9时20分，涉案房屋因漏水至楼下，即602号房，602号住户向昆明市公安局五华分局文林派出所报警，原告作为出警民警对602号住户的报警进行了处理，并组织被告李文珍与602号住户协商处理了漏水的相关事宜。2018年2月27日，两原告（即卖方，甲方）与被告（即买方，甲方）及案外人（即经纪方、丙方）签订《昆明凯汇房产经纪有限公司房屋买卖经纪合同》（合同编号：NO:0000140）（以下简称《房屋买卖经纪合同》），合同约定甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市五华区天君殿巷2幢702号房屋（以下简称涉案房屋）一套，现经乙方实地看房，细致考虑决定购买上列房屋并自愿委托丙方代为办理相关购房手续。房屋房产证号：昆房字第××号，建筑面积48㎡，房屋用途为住宅，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格成交价格为38万元；办理该房屋产权变更登记过户所产生的税费（正常二手房交易费用）按甲乙约定一切费用由乙方承担；签订本合同时乙方交付购房定金2万元整；甲、乙双方约定于2018年3月30日18时前办理交易过户手续，若3月30日过不了户，再延长到4月30日；在产权过户当日，当乙方看到产权部门出具的写有自己信吗的《收款收据》时，乙方付给甲方购房首付款13万元整，剩余房款25万元由乙方办理银行按揭一次性给付；甲乙双方约定款清交房，甲方并保证在约定交房之日，结清该房屋的一切费用（包括但不限于水、电、煤气、物管、有限电视费用等）且甲方保证该房屋在交付前没有任何权利瑕疵（该房屋在本次转让之前已产生的纠纷、债务、税项及租赁由甲方负责，与乙方无关），对该房屋享有完整所有权及处分权，否则甲方应赔偿由此引起的一切损失；甲乙双方约定标的房屋转移时间为款清交房，标的物风险转移后改物业的风险灭失。增值、贬值等风险由乙方承担；除不可抗力因素外，甲乙双方不能悔约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的200%作为违约金，合同守约方可以选择适用定金罚则和本违约责任。《房屋买卖经纪合同》还补充约定：1.因房产证还在抵押过程中，由甲方自行解压房产证，甲方述说房产证已经办理解压，但是得甲方丈夫陈滇鹤回昆明领取房产证；2.此房经过李文珍（甲方）同意后进行买卖交易的（丈夫陈鹤滇）。同日，原告向被告李文珍银行转账支付定金2万元。同年3月4日，原告与被告李文珍签订《装修情况说明书》约定，因702号房顶漏水导致602号被淹有损失，因此导致要赔偿602号方，故从2018年3月4日以后，由原告负责修房顶，房顶漏水再漏到602号均由原告负责赔偿；从2018年3月4日起原告可以进室内装修等主要内容。上述《装修情况说明书》签订后，原告与案外人昆明三顺装饰工程有限公司（以下简称案外人）签订《房屋装修合同》，约定由案外人对涉案房屋内部及房顶进行装修，双方约定包工包料，原告支付案外人材料费和装修人工费5.8万元。同年4月11日，被告李文珍向原告发送微信，内容为：“李警官：我要说的已经说了，你考虑好了，我们约一下。要不你发个卡号给我。我把款打给你，合计60000.00万。李警官在这件事上，你也没损失。”原告未予同意，并给出三种解决方案。2018年4月16日，被告李文珍向原告转账6万元，其中包含其收取的定金2万元。双方最终未能达成协议后，原告起诉至法院。另查明，1.涉案房屋，包括屋顶、室内均已由原告进行装修并更换门锁；2.被告李文珍曾于2013年委托云南银信房地产价格评估有限公司对涉案房屋进行价格评估，并作出云银信房评字[2013]第0678号《房地产价格评估报告》，经评估，涉案房屋于估价时点，即2013年3月21日的总价为52万元；同时一并评估的还有两被告名下的共八套房产，且上述《房产价格评估报告》实际由被告李文珍向原告交付；3.经原、被告双方确认，上述《房屋买卖经纪合同》系借用案外人合同模板签订，案外人并未实际参与双方房屋买卖过程，仅收取合同代办费。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告作为买方要求继续履行合同，两被告作为卖方则主张双方签订的合同违反公平原则要求撤销。显失公平是指，一方当事人利用对方的危困状态或其优势，亦或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿的原则，可以认定为显失公平。本案中，首先，涉案房屋漏水致使两被告与楼下住户产生纠纷，但该纠纷可以通过协商、维修、赔偿等方式解决，并非两被告通过自身能力无法处理的事务，未能达到使两被告处于危困状态的程度。原告虽系处理过上述纠纷的民警，但双方并非在原告出警当天就签订房屋买卖合同，原告亦未利用其公职身份迫使两被告承诺出售房屋，故原告未利用两被告处于危困状态而进行交易。其次，原告在以个人身份参与民事活动时，应视为与两被告平等的民事主体，原、被告均系普通的售房者和购房者，故不存在一方利用优势的情形。再次，两被告名下有多处房产，并非第一次进行房屋买卖交易，且被告李文珍早在2013年就已经委托房产评估公司对涉案房屋价格做出了估算，估算价格为52万元，已经高于原告与两被告约定的成交价格，两被告对涉案房屋的价值是明知的，即本案中双方约定的成交价明显低于涉案房屋实际价格的事实属双方合同签订前就已经存在且为两被告知晓的事实，故不存在一方利用对方没有经验的情形。最后，从合同内容来看，违约责任的约定对不履行合同义务的任何一方均适用，并不是只限定了两被告的违约责任。综上，两被告以买卖合同显失公平为由要求撤销买卖合同，依据不足，本院不予支持。原、被告签订的《房屋买卖经纪合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应全面履行各自义务。《房屋买卖经纪合同》对于款项的支付方式、支付期限及房屋过户、交付等事项已明确约定，原告已支付履约定金，并经允许于2018年3月对涉案房屋内部及楼顶进行装修，且已部分完工。另，涉案房屋产权明晰，不存在其他无法实际交付或无法进行产权变更登记的情形，故原告主张由两被告继续履行《房屋买卖经纪合同》并协助其办理涉案房屋的产权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、被告李文珍、陈滇鹤继续履行《昆明凯汇房产经纪有限公司房屋买卖经纪合同》（合同编号：NO:0000140），于本判决生效之日起三十日内协助原告李科富办理昆明市天君巷殿2幢2单元702号房屋（房屋产权证号：昆明市房权证字第××号）权属转移登记手续；二、驳回原告李科富的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李文珍、陈滇鹤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由两被告、李文珍负担；反诉案件受理费50元，由反诉原告李文珍、陈滇鹤负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  符雅琪人民陪审员  段 萍人民陪审员  成绍清二〇一九年七月二日法官助理段格书记员和耀星