湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终1330号上诉人（原审原告）：彭淑云，女，1971年8月1日出生，汉族，无固定职业，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：陈蓬，湖北武当律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：刘欣，湖北武当律师事务所专职律师。被上诉人（原审被告）：丹江口市凯达工贸有限公司。住所地：湖北省丹江口市土关垭镇龙河村。统一社会信用代码：914203816736785530。法定代表人：余万群，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：丹江口市土关垭镇人民政府。住所地：湖北省丹江口市孟土路。统一社会信用代码：11420381730849524X。法定代表人：张艳芬，该镇镇长。委托诉讼代理人：杨建华，湖北三丰律师事务所律师。原审第三人：余万群，系彭淑云的丈夫，1971年5月22日出生，汉族，丹江口市凯达工贸有限公司董事长，住湖北省十堰市茅箭区通达巷9号。上诉人彭淑云因与被上诉人丹江口市凯达工贸有限公司（以下简称：凯达公司）、丹江口市土关垭镇人民政府（以下简称：土关垭政府）、原审第三人余万群确认合同无效纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。彭淑云上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认凯达公司与土关垭政府于2016年5月16日签订的《拆房协议》无效，并由凯达公司和土关垭政府承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。（1）《拆房协议》中约定的被拆除房屋系彭淑云和余万群的夫妻共同财产。考虑到凯达公司前期经营困难，遂将房屋暂时提供给凯达公司使用，尚未开始收取租赁费用。但是，并不意味着彭淑云、余万群夫妇将该房屋无偿赠与凯达公司。该房屋仍然登记在彭淑云和余万群名下，属于夫妻共同财产。（2）彭淑云和余万群在成立凯达公司时，已经履行了全部出资义务。凯达公司的账户、设备、业务、账册等与股东私人财产严格区分，并不存在公司财产与个人、家庭财产混同的情形。2.一审判决适用法律错误，混淆了无权代理和无权处分的概念，导致最终的判决结果错误。凯达公司是以本公司的名义签订《拆房合同》，处分了不属于的公司财产，符合《中华人民共和国合同法》关于无权处分的规定，而不应当适用关于无权代理的法律规定。因适用法律错误，从而导致判决结果错误。土关垭政府在二审期间答辩认为：彭淑云全程参与了土地测量工作。在实物调查和拆迁合同上，均有余万群的签字。而余万群与彭淑云系夫妻关系，应当视为其夫妇二人同意将涉案房屋以凯达公司的名义进行拆除。综上，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。凯达公司在二审期间口头答辩认为：本公司持有的关于评估咨询对象所涉及的部分证明材料中，仅有余万群签字和凯达公司盖章，无其他人员签字，土关垭政府提交的与之相同的材料中其他人的签字不真实，一系列的评估汇总表、评估明细表等没有任何人员签章。评估机构以上述材料作为评估材料予以采信，导致评估咨询报告不合理。除此之外，评估的项目存在诸多漏项。因此，评估报告上的结论不应当作为最终的补偿标准，凯达公司与土关垭政府签订的拆迁协议也为此受到影响。余万群在二审期间的答辩同凯达公司的答辩意见。彭淑云向一审法院起诉请求：依法确认凯达公司与土关垭政府于2016年5月16日签订的《拆房协议》无效；并由凯达公司和土关垭政府承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年4月28日，土关垭政府作为出租方（甲方）与彭淑云作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定：一、租赁面积及用途，乙方租赁甲方所有的位于土关垭镇原龙河管理区办公旧址范围内的土地及房屋，土地东南以围墙为界，西以山脚为界，北以院墙墙大门为界，占地面积约5亩的土地（含废弃旧房），用于农业产业化等产业的开发利用项目；二、租赁期限为50年，从2007年4月28日至2057年4月28日止，租金共计人民币壹拾万伍仟元，一次性付清等。合同另约定了双方的其他权利义务事项，并最后约定在租赁期内，乙方拥有依法自主经营权，租赁期内，若乙方办理土地征用手续，甲方协助，但办证费用乙方支付，甲方不再另行收取价款和费用等。合同签订当日，彭淑云向土关垭政府交纳了租赁费105000元，土关垭政府向其出具了加盖财务专用章的收据。2008年1月17日，彭淑云在丹江口市丹宏国土资源交易中心举办的集体建设用地土地使用权挂牌出让活动中竞得位于丹江口市××××村的集2008-01号地块（前述租赁地块），面积为5712.64平方米，土地出让金总额为105000元。2008年1月20日，彭淑云就挂牌竞拍取得的土地与丹江口市××××村委会签订了一份《集体建设用地土地使用权出让合同》，合同约定宗地总面积为5712.64平方米，出让宗地的用途为工业，出让年限为50年，土地使用权出让收益总金额为105000元等。2008年5月26日，彭淑云就该受让的土地使用权在丹江口市人民政府土地管理部门办理了土地使用权证书【编号：丹江口市集用（2008）第207号】，载明土地使用权人为彭淑云，土地所有权人为丹江口市××村农民集体，地类用途为工业，使用权终止日期为2058年1月8日，使用权面积为5712.62平方米等。彭淑云与第三人余万群系夫妻关系。2008年5月12日，彭淑云与第三人余万群作为股东共同出资成立了凯达公司，第三人余万群任该公司的法定代表人。后彭淑云与第三人余万群在上述宗地上建设了房屋、厂房等建筑物，并将建筑物无偿提供给凯达公司作为生产厂房、办公楼等使用，凯达公司生产所需机器设备等由凯达公司自行筹备。2013年8月2日，彭淑云与第三人余万群就其在丹江口市××××村的宗地上建设的1、2、3、4、5幢房屋（即凯达公司用于生产经营的办公楼、厂房等）办理了房产证，证号分别为：丹江口市房权证土关垭字第××号、第××号、第××号、第××号，登记的房屋所有权人系彭淑云与余万群共同共有，规划用途为工业，5幢房屋的建筑总面积为3413.9平方米。后因凯达公司位于汉××铁路（××）建设征地拆迁红线范围内，由土关垭政府与凯达公司、第三人余万群协调征地拆迁事宜，彭淑云亦知晓该征地拆迁事宜。2015年8月30日，凯达公司与余万群书面申请要求对该公司拆迁涉及的房产近2000平方米、土地近7000平方米、钢构车间4000余平方米、机械设备50余套等实物进行评估，后经武汉至十××铁路（××）建设指挥部委托，湖北众联资产评估有限公司实地勘探测量并经凯达公司、余万群签字确认后，于2016年3月22日作出了众联评咨字[2016]第107号评估咨询报告，评估咨询结论为：凯达公司设计的房屋建（构）筑物、机器设备在评估咨询基准日（2015年9月27日）的评估原值为9014355.30元，评估净值为5490045.30元，评估明细表见评估报告（略）。后根据该评估咨询报告的结论，土关垭政府（甲方）与凯达公司（乙方）于2016年5月16日达成了一份书面《拆房协议》，内容为：一、甲方按照湖北众联资产评估有限公司对凯达公司厂房、建（构）筑物及机器设备的评估，评估净值为549.045万元。甲方参照丹政办发2013（39）号文件，与乙方协商，一次性补偿企业拆迁安置等费用40万元包干，共计589.045万元。二、甲方将资金对付乙方后，乙方于15日内，无条件拆除厂区办公楼以外的所有建筑设施（含机器设备），办公楼无条件交丹江口市汉十铁路指挥部、土关垭镇汉十铁路指挥部处理。三、土地及开山场坪按有关政策，另行处理。四、乙方在停产期间，自行确保安全，自负安全责任，妥善安排好职工工资待遇等工作，确保稳定。若因不稳定而产生的一切费用都由乙方承担等。甲方土关垭政府代表的丁波、胡玉梅、法律顾问杨建华在该协议尾部签名确认。乙方凯达公司及法定代表人余万群在该协议尾部签字、盖章。该协议达成后，土关垭政府按约定向凯达公司支付了拆迁补偿款589.045万元，凯达公司仅拆除了部分的厂房、设备等，尚有部分建筑物至今未拆除。土关垭政府及凯达公司、余万群均认可该《拆房协议》设计的拆迁征收补偿仅包含凯达公司占用范围内的建筑物及机器设备，不包含土地。彭淑云认为土关垭政府与凯达公司达成的拆房协议未得到房产所有人的授权，侵犯了其合法权益，多次要求土关垭政府重新与其签订协议均未果。2017年1月，彭淑云与第三人余万群将其持有的丹江口市集用（2008）第207号土地使用权证、丹江口市房权证土关垭字第××号、第××号、第××号、第××号房产证五证合一，在丹江口市不动产登记中心××了××（××）丹江口市不动产权第0000204号不动产权证，载明权利人系余万群与彭淑云共同共有，不动产坐落位置为丹江口市××××村2#，101等8户，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为流转出让/自建房，用途为工业用地/工业，面积为共有宗地面积5133.90平方米/房屋建筑面积3414.50平方米。该不动产权证书所记载的土地及建筑物面积是根据办证时现存的土地及建筑物实际测量的，与原土地使用权证及房产证载明的面积不符。一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，对于拆房合同中涉及的建（构）筑物部分，虽然产权登记在彭淑云与第三人余万群名下，但二人系夫妻关系，涉及拆迁的房产是夫妻共同共有的财产，被凯达公司亦是二人在婚姻关系存续期间共同出资成立的有限责任公司，公司股东仅有二人，第三人余万群作为公司的法定代表人，负责公司的日常经营等事项，彭淑云与余万群在建设了案涉拆迁房屋后亦无偿提供给其家庭共同经营的凯达公司使用，作为厂房、办公楼等生产必需的设施，彭淑云与余万群的共同出资、共同收益等行为，使二人的家庭共同财产与凯达公司的公司资产混同。案涉房屋进行征地拆迁时，第三人余万群作为凯达公司的法定代表人与土关垭政府进行协商，彭淑云知晓该情况，虽然彭淑云称不清楚《拆房协议》的具体约定内容，但从彭淑云与第三人余万群之间的夫妻关系以及彭淑云、第三人余万群与凯达公司之间的关系看，合同相对人土关垭政府有理由相信第三人余万群有代理彭淑云的权利与其协商拆迁补偿安置协议，虽然协议签订的另一方主体系凯达公司，但由于在凯达公司是彭淑云与第三人余万群共同出资设立、共同经营，并将家庭财产提供给公司使用的情况下，第三人余万群作为夫妻家庭关系的一方及凯达公司法定代表人的身份，以凯达公司的名义签订协议及收取补偿款等行为，土关垭政府亦有理由相信其得到了房产共有人彭淑云的同意。综上，凯达公司签订协议的行为具备其享有房产所有人彭淑云、余万群授权的权利外观，土关垭政府有理由相信凯达公司有签订协议的代理权限，故凯达公司与土关垭政府签订的《拆房协议》应属有效。而基于该《拆房协议》，凯达公司获得的收益等，应由被代理人即房产的实际所有人彭淑云、余万群共同享有，彭淑云可另行向凯达公司主张。故对彭淑云要求确认案涉《拆房协议》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回彭淑云的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由彭淑云负担。二审期间，凯达公司提交如下证据：（1）房屋平面草图四张。上面仅有余万群签字和凯达公司盖章，无其他人员签字。拟证明土关垭政府提交的相应材料中的业主签名系伪造，不真实。（2）评估汇总表；固定资产——房屋建筑屋评估明细表；固定资产——构筑物及其他辅助设备申报表；设备搬迁损失及费用评估明细表。以上资料中无任何人签章，拟证明评估程序不合法。土关垭政府作出解释，房屋平面草图绘制完毕后，先由被拆迁人签字，再带回指挥部和省汉十公司签字并留存，评估汇总表是根据房屋平面草图汇总而来，不具备证据效力。本院认为：余万群提交的上述证据，土关垭政府已经将其作为评估报告资料的一部分向一审法院提交，土关垭政府对相关资料的签章程等作出说明，符合常理。故，上述证据不属于本案二审新证据。彭淑云、土关垭政府和余万群在二审期间均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，土关垭政府与凯达公司签订的《拆房协议》载明：“三、土地及开山场坪按有关政策，另行处理。”由此可见，协议中不包括对土地的补偿。另外，协议签订后不久，土关垭政府便将补偿款打入凯达公司账户。本院认为：本案争议焦点是，凯达公司与土关垭政府签订《拆房协议》，是否构成了对彭淑云、余万群的财产无权处分的行为。本院分析如下：1.根据彭淑云起诉状所陈述的事实，其夫妇二人共同投资修建办公楼、厂房的目的就是为了成立凯达公司，土关垭政府有理由相信被拆除的房产等属于凯达公司的财产。2.即使涉案厂房、办公室登记在彭淑云、余万群夫妻二人名下，其二人作为凯达公司的股东，余万群又是凯达公司的法定代表人，他们可以选择由其个人或者公司作为被拆迁人，与土关垭政府签订合同。在土地测量、评估、签订协议等若干环节，余万群均是以公司法定代表人的身份参与其中，并由其本人签字，加盖凯达公司的公章。因此，土关垭政府有理由相信凯达公司有权处分涉案房产。3.余万群和彭淑云既是夫妻关系，又是凯达公司的股东，基于双重身份和特殊关系，余万群在以法定代表人的身份与土关垭政府签订拆迁协议时，不仅处分了夫妻共同财产，而且对于公司而言，亦属于重大事项。彭淑云称余万群未与其本人协商或者告知，不符合常理。按照常理推断，彭淑云对于凯达公司与土关垭政府签订《拆迁协议》是应当是知情的。4.土关垭政府已经履行了资金兑付义务，无论是凯达公司，还是彭淑云、余万群夫妇对此并未提出异议。故，本院认为，凯达公司与土关垭政府签订《拆迁协议》，并非属于无权处分他人财产的行为。《拆迁协议》不具备法律、法规规定的无效情形，该协议合法有效。彭淑云的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由彭淑云负担。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一九年七月八日法官助理柯幻书记员李大旭