广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8642号原告：广州市高顿物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道1222号之一101房。法定代表人：黎燕贞。委托诉讼代理人：许多，广东安国律师事务所律师。被告：冯兆华，女，1953年11月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告广州市高顿物业管理有限公司与被告冯兆华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许多，被告冯兆华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告广州市高顿物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告缴纳2015年10月至12月期间拖欠的物业管理费355.5元，2014年11月拖欠的水费27.9元，2014年8、10、11、12月、2015年1月拖欠的公摊水费36元，2014年11月、2015年1、3、5、7、11月、2016年1、3、5、7、9、11月、2017年1、3、5、7月拖欠的公摊电费505.1元；2.被告向原告支付滞纳金（物业管理费自2015年10月10日起，水费自2014年9月15日起，公摊水费自2014年6月15日起，公摊电费自2014年9月15日起，按欠缴金额每日1%计算至缴清费用之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月11日，被告与案外人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）签订商品房预售合同，购买广州市骏御华庭B栋302单元，并于2014年7月7日办理了收楼手续，原告签订《物业管理服务合同》，物业服务费为每月每平方米2.6元。合同签署后，被告自2014年6月起，未能按照约定支付物业管理费等费用，为维护合法权益，诉至法院。被告冯兆华辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告没有提供具体的交费明细及相应的催交通知，且原告与新物业公司交接时没有将小区资料移交给新物业公司，导致新物业公司无法对电梯进行维修，而且我的物业管理费已缴纳至2020年12月30日，从2019年2月新物业公司进驻至2020年12月共23个月时间，如果因为原告没有交接，原告应明确我预交的物业管理费如何处理。二、我在交购房款前要求开发商南大公司将木地板改为地砖，南大公司承诺可以，后在2014年5月初通知我收楼时发现仍是木地板，南大公司答应重新改造后再交付，所以我实际收楼的时间是2014年7月10日，我于2014年9月25日向原告缴纳公摊电费29元后才知道该费用属于二次改造期间的费用，不应由我缴纳，我多次向原告打报告要求退还该费用，但原告至今仍未退还。三、原告主张我拖欠水费27.9元、公摊水费36元，不符合事实，原告在2014年9月13日派发的收费通知单上写明水费25.9元、公摊水费6.9元，原告主张的金额明显有误。四、我于2016年1月11日交房产契税26950元给原告转交南大公司，但原告只开具收款回单，没有出具发票，且原告在2019年1月9日交款通知书上写明“要契税发票才交”的字样，可证明我没有恶意拒交应交的费用。五、原告在小区的管理混乱、治理不力，给业主造成极大安全隐患，且B栋电梯从2018年6月停运至今，涉案房屋无法出租，只能降价出租，给业主造成极大损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是广州市白云区三元里大道1220号（自编B栋）302房（以下简称涉案房屋）的产权人，该房屋的建筑面积为45.5872平方米。涉案房屋所在小区为骏御华庭小区，有两栋住宅楼，其中A栋21层，B栋6层，建筑面积共20067平方米，房地产开发商为南大公司。被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方同意委托乙方实行物业管理；物业服务费的收费标准为住宅按建筑面积2.6元/平方米；物业服务费每月交一次，于每月10日前一次性缴纳当月物业服务费；水电费（含公摊部分）在未移交供水供电部门之前，按供水、供电部门规定收费标准每月交给乙方，于应缴费当月15日前一次性交清；甲方逾期不交物业服务费、水电费（含公摊部分）等，从逾期之日起按欠缴金额每日百分之一支付滞纳金给乙方；物业服务事项包括房屋建筑共用部分、附属配套建筑、共用设施、设备的维修、养护和管理等；物业维修基金用于物业保修期满后共用部位、公共设备设施的大、中修及更新、改造；物业管理相关通知、函件等文函，投送到小区内所设立的公告栏中即视为有效送达，若甲方要求改投送到甲方指定的其他地方，甲方须填写相应委托书，并支付邮递费、服务费；业主转让或者出租物业时，应将合同内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内将物业转让或出租情况以书面形式告知物业管理处，本合同对受让人、承租人具有同等效力。2019年2月1日，原告与广州市旭升物业管理有限公司办理交接退出骏御华庭的物业管理。原告主张被告尚欠2015年10月至12月物业管理费355.5元（每月118.5元），2014年11月水费27.9元，2014年8、10、11、12月、2015年1月公摊水费36元，2014年11月、2015年1、3、5、7、11月、2016年1、3、5、7、9、11月、2017年1、3、5、7月公摊电费505.1元。被告对水费、公摊水费、公摊电费的金额均没有异议，对物业管理费有异议，并提交了2015年12月27日被告与南大公司签订的《补充协议》，拟证实南大公司代替被告支付了2016年1月至2020年12月（共60个月）的物业管理费，作为南大公司迟延向被告交付房地产权证的补偿。原告认为该协议是被告与南大公司签订的，与原告无关，且本案诉请的物业管理费不在该协议约定的时间段。被告要求对原告撤离后即2019年2月至2020年12月的物业管理费进行抵扣。原告出具催缴短信主张曾向被告催收欠缴的费用，短信内容为要求被告缴纳某一时间段的物业管理费及公摊水电费。被告出具南大公司2018年5月4日通知原告合同解除通知书、广州舒摩尔物业管理有限公司向城管科发出关于高顿借款推诿修水泵情况说明；出具照片拟证实小区垃圾堆放无人清理；出具原告2018年8月1日对A、B栋电梯维修的方案；出具广州市旭升物业管理有限公司要求南大公司移交电梯使用登记证等资料和拒绝移交专变电房的说明；出具原告2018年8月1日从5月开始不再收取公摊电费的通知。广州供电局有限公司于2018年11月26日出具客户名称为南大公司的违约用电、窃电通知书，万捷便利店存在擅自改变用电类别的违约行为。物业服务问题为电梯没有正常维保；绿化没有做到，杂草从生，围墙有裂缝；垃圾没有清理，要靠业主和租客去清理；公摊电费是业主联系街道和供电局解决才不导致停电；电房电线乱七八糟；楼梯灯一直没有修好；B栋电梯至今没有修好，业主表示可通过维修基金流程，原告不配合。原告出具与日立电梯（中国）有限公司广州分公司2018年6月电梯维护修理报价确认书及银行客户回单各二份，证实对电梯进行维修；出具与六安江淮电机有限公司2018年7月签订的工业品买卖合同及银行客户回单，证实对水泵电箱进行维修；出具广州蓝博森电子科技有限公司出具的2018年7、8月公共安全设备*监控维修发票两张，证实支付监控安装费；出具与广州市超群建筑材料有限公司签订的消防水泵维修合同及发票，证实对消防水泵的维修；出具与广州华安消防有限公司签订的消防安装协议、消防风机控制箱维修协议、消防系统保养合同，证实对消防安装、风机控制箱及消防系统进行保养；出具与广州新颜清洁服务有限公司签订的骏御华庭日常保洁服务合同及广州市东旭物业管理有限公司2018年5月、7月、9月垃圾费发票及广州中天诚保安服务公司2018年6月的发票，证实支付清洁及保安费用；出具2018年7月24日发给南大公司的函件，表示A栋经过维修，电梯恢复正常后取得合格证，才可续保，由于南大公司营业执照过期，一直没有续保，B栋电梯年检2018年到期，要去质检部门报停，要求南大公司配合解决电梯问题。原告出具维修基金公告照片，证实在公告栏公布对B栋电梯维修资金紧急使用分摊明细及工程确认书（工程费用总金额125055元）。2018年6月3日至7月5日期间，因为舒摩尔物业管理公司介入致使原告工作人员无法进入涉案小区，由骏御华庭部分业主筹集资金支付清洁费共2958元，由原告退还业主代表，由业主代表签名确认。2018年6月9日因暴雨导致A栋两台电梯及B栋一台电梯受损，电梯维保方日立电梯（中国）有限公司广州分公司当天对受损电梯进行维修，两天内完成A栋两台电梯维修工作，B栋电梯由于主机和电柜在底坑，被浸确认报废，需要费用十二万，原告确认B栋电梯没有维修好，是因为申请维修基金维修时，每户敲门要求配合签字，但业主不配合，被告对此不予确认，提出经各方协调，原告承诺承担两栋电梯的维修费用，后因原告未履行承诺出资维修电梯，使用紧急维修基金维修电梯，但原告并未配合，导致离场时仍未走完紧急维修基金流程。另，诉讼中，被告申请追加南大公司为本案第三人参加诉讼，后被告认为本案诉讼与南大公司无关，故撤回了该申请，本院依法予以准许。以上事实，有合同书、查册资料、照片、收款收据、发票以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务合同》为双方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告对涉案房屋所在小区实施物业管理，原、被告之间的物业服务合同关系成立，被告应按物业合同的约定向原告支付物业管理费。原告要求被告支付2015年10月至12月的物业管理费355.5元，被告确认未缴纳该期间的物业管理费，但辩称南大公司已代替被告向原告支付了2016年1月至2020年12月的物业管理费，原告于2019年2月1日撤场，则2019年2月至2020年12月的物业管理费应予以抵扣，原告对南大公司代缴管理费的情况不予确认，被告也未提供证据证明南大公司确已代被告向原告缴纳了上述管理费，故对被告该抗辩理由，本院不予采信；被告抗辩称原告物业服务存在问题，故拒绝支付物业管理费，原告已经履行主要义务，B栋电梯因6月9日暴雨导致损坏，至今没有修复，原告已启动申请维修基金程序，并进行公示，即使存在一些义务或附随义务没有履行，被告主张同时履行抗辩权本院不予支持，被告应向原告支付2015年10月至12月物业管理费355.5元。根据合同约定，物业服务费每月交一次，于每月10日前一次性缴纳当月物业服务费，被告未按约定缴纳2015年10月至12月物业管理费构成违约，应当承担违约责任，原告主张从逾期之日起按欠缴金额每日百分之一支付滞纳金偏高，原告在电梯维保服务等方面存有瑕疵，本院酌情调整逾期支付物业费的违约金，按照年利率6%缴纳滞纳金，滞纳金以应交物业管理费118.5元为本金，从应交当月的10日起按年利率6%计算至付清之日止，并以本金为限。原告主张2014年11月水费27.9元，2014年8、10、11、12月、2015年1月公摊水费36元，2014年11月、2015年1、3、5、7、11月、2016年1、3、5、7、9、11月、2017年1、3、5、7月公摊电费505.1元，合计569元，被告表示无异议，该请求本院予以支持，根据合同约定公摊电费应在缴费当月15日前一次性交清，原告根据合同约定要求从逾期之日起按欠缴金额每日百分之一支付滞纳金，原告提交的催缴短信仅证明其要求被告缴纳公摊电费等费用的金额，未告知电费具体如何公摊，也未有证据证明其就被告应缴纳的公摊费用在小区进行公示，即原告未尽到告知、公示的义务，故应当从起诉之日即2019年4月11日起计算滞纳金，原告主张按每日百分之一支付滞纳金偏高，本院酌情调整按照年利率6%计算滞纳金，并以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯兆华于本判决生效之日起五日内向原告广州市高顿物业管理有限公司支付2015年10月至12月物业管理费355.5元及滞纳金（滞纳金以每月应交物业管理费118.5元为本金，分别从当月10日起按年利率6%计算至付清之日止，并以本金为限）；二、被告冯兆华于本判决生效之日起五日内向原告广州市高顿物业管理有限公司支付2014年11月水费27.9元，2014年8、10、11、12月、2015年1月公摊水费36元，2014年11月、2015年1、3、5、7、11月、2016年1、3、5、7、9、11月、2017年1、3、5、7月公摊电费505.1元，合计569元及滞纳金（滞纳金以569元为本金，从2019年4月11日起按年利率6%计算至付清之日止，并以本金为限）；三、驳回原告广州市高顿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，由原告广州市高顿物业管理有限公司负担60元，被告冯兆华负担25元并于本判决生效之日起五日内迳付原告广州市高顿物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年七月九日书记员  郑萍军