湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0406民初835号 原告（反诉被告）：潘新三，男，1979年7月13日出生，住衡阳市雁峰区。 委托诉讼代理人：钱兴彪，男，1977年9月7日出生，住浙江省永嘉县茗岙乡。 被告（反诉原告）：何惠红，女，1960年8月18日出生，住衡阳市雁峰区。 委托诉讼代理人：桂少飞，衡阳市石鼓区雁北法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）潘新三与被告（反诉原告）何惠红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘新三、被告（反诉原告）何惠红及其委托诉讼代理人桂少飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘新三向本院提出诉讼请求：1、判令解除租赁合同，被告向原告退还5,000.00元押金；2、判令被告向原告赔偿3,600.00元；3、判令被告减少原告793.00元租金；4、判令被告归还原告被其扣押的海尔热水器一台、喜临门席梦思床垫一张、1.5米木质床一张；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年12月6日，何惠红与潘新三签订了《房屋租赁合同》，合同约定：何惠红将衡阳市名牌大厦9栋535室出租给潘新三，租期自2016年12月6日起至2019年12月6日止，租金为每月1,400.00元，每三个月交一次房屋租金。2019年1月13日，房间内出现大量漏水，导致一处线路烧毁，无法正常使用，潘新三第一时间通知何惠红。何惠红说已经与造成漏水的责任方六楼业主协商，对于漏水造成的线路故障及屋顶霉变等问题一直没有维修。3月4日，何惠红发短信给潘新三，说因为何惠红的房子漏水，让潘新三另租房屋。潘新三在同一小区租了一套同等户型的房子，每月租金1,800.00元，比2016年签订的房屋租赁合同每月多支付400.00元。原租赁合同还未到期，潘新三为此损失3,600.00元。潘新三要求何惠红减免3月7日至3月24日793.00元租金。3月25日，潘新三与何惠红当面清点出租房屋内物品，发现遗失了两台电视，何惠红同意潘新三提出的去二手市场购买两台同等大小的电视赔偿给何惠红。何惠红请物业公司的工作人员查抄了水表，核算了物业费。在征得何惠红的同意后，热水器、席梦思床垫和木床迟两日再搬走，潘新三将出租房屋的钥匙交还给何惠红。何惠红在潘新三不知情的情况下更换了出租房屋的门锁，私自扣押了属于潘新三的物品。潘新三多次与何惠红协商无果，为了维护合法权益，故向本院提起诉讼。 被告何惠红辩称，一、合同解除的问题。潘新三在合同约定的租赁期限届满之前，因未按约定履行自己的义务，提前退房，致使合同目的已不能实现的，既符合合同约定的解除条件成就，又构成合同的法定解除情形，何惠红与潘新三于2016年12月6日所签订的《房屋租赁合同》依法应当予以解除。二、合同违约的构成和违约赔偿的问题。潘新三在租赁使用何惠红房屋签订合同时，约定并确认承租时水电设备及家庭用具完好无损；租赁期内，何惠红房内的设施设备及物品用具等正常维修由潘新三负责。潘新三却借故以2019年1月13日房屋内出现大量漏水，导致一处线路烧毁，无法正常使用为由，而单方面提前解约并不履行合同约定的义务，其行为已构成根本违约，依法应当由潘新三承担违约责任。且潘新三的违约行为已造成何惠红合同履行后，可获得的房屋租金利益损失11,200.00元（即2019年3月6日至2019年12月6日共计8个月，每月租金1,400.00元），依据合同约定的违约损失赔偿金数额5,000.00元的标准，潘新三所交押金5,000.00元，依法应当作为合同违约金不予退还，赔偿给何惠红。三、物件返还的问题。何惠红将房屋交付给潘新三使用时，已在合同中确认房屋内配有的物件，其中包括热水器一台，床两张，潘新三在租赁期满后移交时应完整无损移交给何惠红，据此潘新三无权要求返还上述物件。同时，因潘新三不正当使用并擅自改善处置租赁物，致使何惠红租赁房屋和房屋内物件灭失且不符合交付时约定的使用性质状态的，潘新三依法应当承担恢复原状或赔偿损失的责任。 被告何惠红在答辩期向本院提起反诉，原告潘新三针对被告何惠红提出的反诉请求予以答辩。 被告何惠红向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告支付反诉原告2019年3月6日至2019年6月5日的房屋租金4,200.00元及应承担的《房屋租赁合同》第四条的应付费用，并恢复反诉原告交付房屋室内配有物件（即彩电两台、机顶盒一台、热水器一台、冰箱一台、洗衣机一台、空调三台、床两张、沙发一组、茶几一张、电视柜一张、餐桌一张）的使用原状；3、判令反诉被告所交押金5,000.00元作为违约金赔偿给反诉原告；4、判令反诉被告承担本案一审本诉及反诉的全部诉讼费用。事实与理由:2016年12月6日，反诉原告为合同甲方与反诉被告为合同乙方签订了《房屋租赁合同》，其中约定：“甲方同意将位于衡阳市名牌大厦9栋535室房屋租赁给乙方，承租时水电设备及家庭用具完好无损。乙方租赁期满后移交时应完整无损移交给甲方，如有损坏由乙方照价赔偿。租赁期内，甲方房内的设施设备及物品用具等正常维修由乙方负责；租期自2016年12月6日至2019年12月6日止，共计36个月，房屋租金每月1,400.00元，押金5,000.00元；房屋租金每三个月交一次，每次房租必须在本合同所签字的日期（30日）之前付清给甲方，先交租金后住房；乙方在租赁期内水、电、卫生费、有线电视、电话、宽带、燃气、物业管理费等费用由乙方自理；乙方提前退房，视为违约行为，所交房租甲方不予退还，到期乙方不交纳房租费属乙方违约，超过一周不交房租费，甲方有权换锁并另租他人；甲乙双方任何一方违约，均由违约方赔偿对方违约金伍仟元整……”然而，反诉原告依约将房屋租赁并交付给反诉被告后，反诉被告却违反合同约定既不按时交纳房屋租金又未承担合同第四条的相关费用，已构成根本违约行为，合同约定解除条件已成就，应当予以解除。因合同未解除之前反诉被告在租赁期间对所拖欠的租金及承担的相关各项费用应当支付给反诉原告，并恢复反诉原告租赁房屋内的设施设备物品原状完好无损。综上所述，反诉被告的行为已严重违反了《合同法》的相关规定，侵害了反诉原告的合法权益，应当承担违约责任，为维护反诉原告的合法权益，故向本院提起反诉。 原告潘新三反诉辩称,潘新三与何惠红签订《房屋租赁合同》后，从未拖欠房屋租金，后因房屋漏水，且何惠红一直未解决该问题，最后何惠红同意潘新三去外面另租赁房屋。3月25日，物业查抄了水表，核实了物业费之后，潘新三就将房屋交还给何惠红。潘新三与何惠红因房屋租赁物品的事情多次协商，但终究没有解决。因何惠红没有履行房屋修缮义务，且房屋无法正常使用，理应减少租金。对于何惠红称遗失的两台电视，潘新三同意去二手市场购买赔偿给何惠红。但是何惠红也应退还5,000.00元押金及被其扣押的物品。 当事人围绕本诉与反诉的诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 一、对潘新三提供的房屋租赁协议书，何惠红对其真实性、合法性、关联性有异议，经庭审核实，对该份房屋租赁协议书真实性本院予以确认，但对其证明目的本院不予确认；对潘新三提供的微信截图，何惠红对其真实性、合法性、关联性有异议，经本院核实，对该微信截图的真实性及其证明目的本院予以确认。对潘新三提供的物业公司收据，何惠红对其证明目的有异议，经庭审核实，物业收据与微信支付一致，本院对该证据予以采信，证实已交物业费。 二、对何惠红提供的电子转账回单，潘新三对其真实性、合法性、关联性有异议，经本院核实，对该份证据的真实性本院予以确认，但对其证明目的本院不予确认；对何惠红提供的租赁房屋内物件实物照片，潘新三对其真实性、合法性、关联性有异议，经本院核实，对该份证据涉及房屋内状况的真实性予以确认，但对其证明目的与潘新三证据相印证的部分本院予以确认。 根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定的事实如下：2016年12月6日，何惠红（甲方）与潘新三（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方于2016年12月6日至2019年12月6日租用甲方位于衡阳市名牌大厦9栋535室，共计36个月。租金为每月1,400.00元，每3个月交一次房屋租金，每次房租必须在合同所签字的日期（30日）之前付清给甲方。承租时水电设备及家庭用具完好无损，乙方租赁期满后移交时应完整无损移交给甲方，如有损坏由乙方照价赔偿。租赁期内，甲方房内的设施设备及物品用具等正常维修由乙方负责。乙方在租赁期内水、电、卫生费、有线电视、电话、宽带、燃气、物业管理费等费用由乙方自理；乙方提前退房，视为违约行为，所交房租甲方不予退还；甲乙双方任何一方违约，均由违约方赔偿对方违约金伍仟元整。合同签订后，潘新三交纳了5,000.00元押金，何惠红将衡阳市名牌大厦9栋535室租赁给潘新三。2019年1月13日，因六楼业主造成房屋漏水导致535室一处线路烧毁无法正常使用及屋顶霉变等问题。因何惠红未及时维修，潘新三在同一小区另租了一套房屋居住。2019年3月25日交房时，何惠红发现遗失了两台电视，何惠红将潘新三购买的热水器、席梦思床垫及木床扣押未予退还。 另查明，关于房屋所有权的问题，被告何惠红提交房屋所有权证及夫妻证明，证实房屋系被告何惠红与易祖义夫妻共有房屋。关于物业管理费的问题，原告潘新三庭审时出具交纳物业管理收据及手机微信支付证据，证实其已支付所欠物业管理费。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方自愿签订房屋租赁合同，合同形式与内容符合法律规定，且真实有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案双方争执的焦点为：双方在合同履行中，因房屋漏水等原因提前终止履行合同，但在退还押金及赔偿物品上产生分岐，导致纠纷。针对双方争执的焦点及证据材料以及本诉与反诉的的诉求，分析意见如下： 一、关于房屋租赁合同的问题 原、被告双方自愿协商解除合同，未违反法律禁止性规定，本院予以准许。 二、关于房屋押金的问题 原、被告双方签订合同后，原告潘新三向被告何惠红交纳押金5,000.00元，因双方自愿协商解除租赁合同，被告何惠红应按合同约定，退还原告潘新三押金5,000.00元。对原告潘新三要求退还押金5,000.00元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对被告何惠红反诉称原告所所交押金5,000.00元作为违约金赔偿给反诉原告何惠红，于法无据，本院不予支持。 三、关于租赁物赔偿的问题 原告潘新三在使用租赁物期间，未经被告何惠红同意，擅自处理电视机两台，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条的规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善赞成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。被告何惠红反诉要求原告潘新三赔偿两台电视机的诉求符合法律规定，本院予以支持，但因两台电视机已灭失，被告何惠红未向法院提交电视机购物发票，且系旧式显像管电视机，无法鉴定其具体价格，但根据双方当事人陈述及微信聊天记录，原告潘新三愿以购买的热水器折抵两台电视机，本院认为符合情理，予以准许。其次，原告潘新三擅自处理被告何惠红热水器一台，以及双方对燃气灶是否灭失意见不一，本院无以查证;再次，因房屋漏水等原因，致使双方提前终止合同履行，原告潘新三另租房居住，增加其不必要的生活开支，虽然不属于法定赔偿范围，但对灭失物件补偿费用不宜过高。综合上述因素，原告潘新三酌情补偿被告何惠红财产损失一千元。 四、关于原告潘新三其他的诉讼请求 原告潘新三请求法院判令被告何惠红向原告赔偿3,600.00元及被告减少原告793.00元租金。因双方系协商自愿解除合同，原告潘新三另行租赁房屋居住，对其该项诉讼请求不属于法定赔偿范畴，本院不予支持。对原告潘新三要求被告何惠红归还其购买的喜临门席梦思床垫一床、1.5米木质床一张的诉讼请求，本院予以支持。 五、关于被告何惠红其他的反诉请求 被告何惠红反诉称判令反诉被告潘新三支付反诉原告2019年3月6日至2019年6月5日的房屋租金4,200.00元及应承担的《房屋租赁合同》第四条的应付费用并恢复反诉原告交付房屋室内配有物件（即彩电两台、机顶盒一台、热水器一台、冰箱一台、洗衣机一台、空调三台、床两张、沙发一组、茶几一张、电视柜一张、餐桌一张）的使用原状；因双方协商自愿解除房屋租赁合同，并于2019年3月25日将房屋交付被告何惠红，物业公司也按交付日结清物业费用，故被告何惠红要求原告支付房屋租金4,200.00元不符合情理，本院不予支持。对其反诉所称恢复租赁物原件的问题，本院已就两台电视机及燃气灶作出处理，对其他物件是否因承租人过错行为造成灭失，其举证责任在被告何惠红，因被告何惠红未向法庭举证，对其反诉请求，本院不予支持。 六、原、被告在房屋租赁期间，关系处理尚好，后因故产生矛盾，双方在房屋交付、租赁物使用过程中，均未按约定履行，原告房屋漏水虽然系楼上所致，但未及时修缮，未尽出租人的义务；被告租赁期间，擅自处分被告物品，导致物品灭失，未尽承租人的义务；双方在合同履行中均有过错，今后双方均应吸取教训，出租人要履行法定义务，承租人要妥善保管租赁物，避免纠纷的发生。双方在纠纷发生后，均对退还物品和押金以及赔偿灭失物进行过友好协商，意见相近，本院在认真综合双方意见的基础上作出合于情理的判决，目的是解决双方的纠纷，同时也希望双方当事人考虑各自在履行租赁合同中的过错责任，不再为此发生新的纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，第七条、第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十二条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）潘新三与被告何惠红（反诉原告）自愿解除双方签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）何惠红于本判决书生效之日起十日内归还原告（反诉被告）潘新三喜临门席梦思床垫一床、1.5米木质床一张； 三、被告（反诉原告）何惠红于本判决书生效之日起十日内退还原告（反诉被告）潘新三押金5,000.00元； 四、原告（反诉被告）潘新三于本判决书生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）何惠红物品灭失损失费1,000.00元； 六、根据上述第三项、第四项，被告（反诉原告）何惠红于本判决书生效之日起十日内退还原告（反诉被告）潘新三押金4,000.00元； 五、驳回原告（反诉被告）潘新三及被告（反诉原告）何惠红的其他诉讼请求； 如原告（反诉被告）潘新三及被告（反诉原告）何惠红未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25.00元，由原告（反诉被告）潘新三负担，反诉案件受理费25.00元由被告（反诉原告）何惠红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  郝先红 二〇一九年七月二日 法官 助理  段倩雯 代理书记员  罗晓梅                            校对人：段 倩 雯                注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。