河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1322民初1911号原告：张杰，男，1975年1月15日生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：张荣旭，方城县弘正法律服务所法律工作者。被告：孙天增，男，1964年12月26日生，汉族，住方城县。被告：丁文周，男，1961年9月26日生，汉族，住方城县。二被告委托诉讼代理人：曹中现，河南仁裕律师事务所律师。第三人：河南金硕置业有限公司法定代表人：师文明，任董事长统一社会信用代码：91411322580327922Q住所地：方城县新能源产业集聚区西园方城县金馥植物油办公楼**。原告张杰诉被告孙天增、丁文周、第三人河南金硕置业有限公司为案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张杰的委托诉讼代理人张荣旭、被告孙天增、丁文周及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第三人河南金硕置业有限公司经传票传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张杰诉称，2018年10月24日，原告张杰与第三人河南金硕置业有限公司（以下简称金硕公司）签订了《金硕·东郡商铺购房协议书》，约定：原告购买第三人金硕公司开发的位于河南省淅川县××与××路交叉口××小区××楼商业××房产，共计243.74平方米，房屋价款121万元；协议签订后，原告按约缴纳了全部购房款，第三人金硕公司给原告出具收据一份，因当时金硕公司网线升级原因，原告未能及时办理房管局的网签手续。后因被告孙天增、丁文周与方城县金馥植物油有限公司、第三人金硕公司为建设工程施工合同纠纷一案，2018年11月15日，方城县人民法院下发执行裁定，将淅川县金硕东郡小区3号楼商业3-104房产予以查封；2019年2月份，原告依法向法院提出执行异议申请，要求解除查封，中止执行；2019年4月15日，法院做出了（2019）豫1322执异5号裁定书，裁定驳回原告的执行异议，并告知可在裁定书送达之日起15日内向法院提起诉讼。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告提供的证据符合上述规定，驳回原告的异议申请错误。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当时之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结；原告取得涉案财产是合法的，其请求应该得到支持。原告为支持其诉讼请求的成立，向法庭提交了如下证据材料：原告身份证复印件；购房协议书及交房确认单、房屋抵账协议书、调解协议；交款凭证及刘建立的证明；业主档案及缴纳物业费收据；（2019）豫1322执异5号裁定书；送达回执；河南金硕置业有限公司证明。被告孙天增、丁文周辩称：一、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形切权利能排除执行的，人民法院应该支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款切按剩余价款按照人民法院要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。同时符合上述四个条件，才能排除执行，而本案中张杰的请求不符合排除执行的法定条件。其理由是：1、买卖合同是否合法有效主要看1）买卖行为是否是双方的真实意思表示；2）价款是否是市场价格；3）卖方是否是有权处分。答辩人认为卖方属无权处分，从原告张杰在执行程序中所提异议及证据材料即2018年10月16日房屋抵债协议来看，涉案房产已抵给河南省中强路桥工程集团有限公司，如果该协议属实的话，同月24日，涉案房产已不属于河南金硕置业有限公司，那么原告张杰在24日从金硕置业有限公司购买，卖方书无权处分，再者，涉案房产是商铺并不是一般的居住用房，从南阳房价的总体趋势来看，涉案房产的每平方的价格在1万元左右，其价格远低于市场价值，切原告没有证据证实双方签订的合同形成在答辩人对该房产查封之前，该合同属无效合同。2、原告自始至终没有对该房产合法占有，理由该房产在法院查封时，没有人实际占有，法院将涉案房产进行了查封即贴了封条，就在本案开庭前答辩人还专程去了涉案房屋现场，门前尘土厚重，仍然没有住人的痕迹，答辩人有照片能够证实3、该房产的价格远低于市场价值，房价款是否实际支付，仅凭原告方提供的金硕公司的收据不足为证；理由是涉案房产价值较大，钱款是如何支付的，是现金还是银行转账，金硕公司是否下账，原告方均没有证据予以证实，这是其一；其二，原告人系方城县拐河镇白湾村人，而涉案房产在南阳市县城，原告人对淅川县的房价是否了解，在此购房的理由是啥，原告作为一个农村人，这么大的一笔购房资金来自那里，原告均没有提供证据予以证实。4、非因买受人自身原因未办理过户登记，原告称购房后未办理网签手续的原因是当时金硕公司的网线在升级，从原告购房到答辩人申请对该房屋进行查封有一段时间，难道网线升级需要那么长时间吗；网签又叫房屋备案登记，双方可持相关手续到房地产登记管理部门进行登记备案，为何一定要用金硕公司的内部网络哪，除非双方之间的买卖关系形成在法院查封涉案房产之后。二、按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。双方诉争的房产仍登记在金硕公司名下，金硕公司是该房产的所有权人，这在法律上被称为物权效力，物权具有排他性。三、原告虽提供了2018年10月24日的房屋买卖合同，交款收据，但原告没有证据证实其合法性和真实性，没有证据证实《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的排除执行的法定条件；答辩人认为原告与金硕公司之间签订的房屋买卖合同是虚假的，理由是：2018年10月24日房屋买卖合同中原告张杰名字的签订、民事诉状中起诉人栏原告张杰名字的签订和2019年2月19日异议申请书中申请人栏原告张杰名字的签订均不一样，三个名字，三种字体。这些均不能排除《合同法》中规定的：双方恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等情形。四、原告张杰所诉称买卖行为在法律上被称之为债权性质，而金硕公司名下的房产在法律上被称之为物权性质，物权为支配权，债权为请求权；物权具有排他性、债权具有相容性；物权具有优先性，债权具有平等性。综上所述，原告没有证据证实购买房屋的真实性，没有证据证实《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的排除执行的法定条件，应依法驳回原告的诉讼请求。被告孙天增、丁文周为支持其抗辩理由的成立，向法庭提交了如下证据材料：1、异议申请书；2、三张照片。第三人河南金硕置业有限公司经传票传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼，无答辩，亦未向法庭提供证据材料。经审理查明：被告人孙天增、丁文周与方城县金馥植物油有限公司为建设工程施工合同纠纷一案，该案在执行过程中即2018年8月8日，第三人河南金硕置业有限公司以其享有的债权和其开发的房产，含涉案房产，为被执行人方城县金馥植物油有限公司负担的义务进行担保，因方城县金馥植物油有限公司和河南金硕置业有限公司未履行相关义务，本院于2018年11月15日，将第三人河南金硕置业有限公司在河南省淅川县开发的金硕·东郡小区3号商业楼3-104房产予以查封，并将执行裁定和协助执行通知书送达给淅川县房管局。原告张杰因不服本院（2018）豫1322执1643号执行裁定书，于2019年2月22日向本院提出案外人异议申请，请求解除查封的涉案房屋，因张杰提供的证据不足，本院于2019年4月15日做出了（2019）豫1322执异5号裁定书，4月22日送达了该裁定书，驳回了原告张杰的异议申请；原告张杰于2019年5月5日向本院提出案外人异议之诉。另查明：2018年10月16日，第三人河南金硕置业有限公司因和河南省中强路桥工程集团有限公司存在债权债务关系，将涉案房屋即金硕·东郡小区3号商业楼3-104房产抵账给了河南省中强路桥工程集团有限公司，双方有协议为证；2018年10月24日，原告张杰与第三人河南金硕置业有限公司签订了房屋买卖合同，将涉案房屋以121万价格进行了购买，庭审中原告称因和刘建立存在债权债务关系，并未实际向第三人支付购房价款。原告张杰购房后并未对该房屋进行实际占有。综上法律事实，本院认为，原告张杰所提供的证据不足，其诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，要求排除执行证据不足，本院不予支持，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张杰的诉讼请求案件受理费15690元，由原告张杰负担如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  马振刚审 判 员  孙源阳人民陪审员  郭桂芳二〇一九年七月九日书 记 员  李晓丽