广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2266号原告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地中山市石岐区悦来南路30号，统一社会信用代码914420009821162716。法定代表人：韩玉明，行长。委托诉讼代理人：冼洪枝，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟健，广东保信律师事务所律师。被告：吴建军，男，1990年10月17日出生，汉族，身份证住址湖南省沅江市，被告：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇平南工业区金宏路20号，统一社会信用代码9144200056826974XQ。法定代表人：陈鹏。原告交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交通银行中山分行）诉被告吴建军、中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告交通银行中山分行诉称，被告吴建军向其申请贷款，贷款发放后，被告吴建军未按时足额偿还按揭贷款本息，被告盈润房地产公司为本案贷款保证人，故原告交通银行中山分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告交通银行中山分行与被告吴建军签订的《个人房产抵押贷款合同》；2.被告吴建军立即向原告交通银行中山分行归还贷款本金328686.15元及利息63498.48元、罚息2494.76元、复利9615.91元（暂计至2018年12月6日共计404295.3元，之后的利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至贷款全部清偿之日）；3.被告吴建军承担原告交通银行中山分行因实现债权所产生的律师费9448元;4.原告交通银行中山分行对被告吴建军提供的广东省中山市三乡镇金宏路林谷街1号雅景园半山花园33座602房地产折价或者拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；5.被告盈润房地产公司对被告吴建军的上述债务承担连带清偿责任。被告吴建军、盈润房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交答辩状及证据。经审理查明：贷款人、抵押权人：交通银行中山分行。借款人、抵押人：吴建军。保证人：盈润房地产公司。签约情况：2014年10月29日，交通银行中山分行分别与吴建军、盈润房地产公司签订《个人房产抵押贷款合同》。贷款金额：330000元。贷款期限：360个月，自2014年10月30日起至2044年10月30日止。约定还款方式：等额本息还款法，每月10日为还款日。借款利率：浮动利率，按中国人民银行现行相应期限档次贷款基准利率上浮2%确定。贷款实际发放后，遇中国人民银行调整法定利率的，当年仍执行调整前的利率，于次年1月1日开始，按相应利率档次执行调整后的利率。罚息及复利计收标准：未按时足额偿还贷款本金、支付利息，贷款人按逾期的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利；逾期贷款的罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数，逾期贷款的罚息利率为合同约定利率上浮50%，逾期天数从应还款日当日计算至实际还款日前一日。违约约定：借款人未按时足额还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用等。提前收贷约定：借款人未按合同约定还款，贷款人有权宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。抵押担保情况：合同约定吴建军向交通银行中山分行提供其位于广东省××乡镇××路××雅景园××花园××房的房地产作为本案合同项下贷款的抵押担保。抵押担保范围为合同项下贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿和实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于崔收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。2014年11月4日，吴建军与交通银行中山分行办理了该房产抵押登记备案手续（抵押登记备案编号：易房抵字第××号）。保证担保情况：盈润房地产公司提供阶段性连带保证担保，约定保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费(或仲裁费)、保全费、公告费、执行费、律师费、才旅费及其他相关费用。自借款人取得本合同项下贷款所购房屋权利证明且贷款人取得抵押物的现房抵押证明文件正本后，保证人的保证责任解除，但借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，保证人应按借款人要求立即支付借款人的全部到齐应付款项。合同还特别约定上述保证条款效力独立于主合同，主合同或其他有关条款无效时不影响上述保证条款的效力，对借款人在主合同无效后应承担的返还责任或赔偿责任，保证人应承担连带责任。至今，盈润房地产公司尚未办好该抵押房产的《房地产权证》、《他项权证》。贷款发放情况：2014年10月30日，交通银行中山分行向吴建军发放贷款330000元。该款项的借款借据，有吴建军签名并捺印确认。欠款违约情况：吴建军未按时足额还款,截至2018年12月6日，吴建军尚欠贷款本金328686.15元、利息63498.48元、罚息2494.76元、复利9615.91元。实现债权的费用：交通银行中山分行因催收合同项下的贷款本息，委托广东保信律师事务所律师作为本案代理人，并因此支出了律师费3000元，广东保信律师事务所开具了3000元的律师费发票。本院认为，交通银行中山分行与吴建军、盈润房地产公司之间签订的《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应恪守履行。吴建军借款后未按期还款，构成违约，交通银行中山分行有权按照合同约定行使合同解除权，要求吴建军提前还贷并支付其因实现债权所产生的律师费。但交通银行中山分行提交的律师费发票仅证明已实际发生3000元律师费，故本院认定吴建军应向交通银行中山分行支付律师费3000元，超出的部分因目前尚未实际产生，故本院不予支持。截至2018年12月6日，吴建军所欠贷款本息，有交通银行中山分行提交的借款借据、贷款已还款明细清单予以证实，且吴建军没有提供证据予以推翻，故本院予以确认。由于交通银行中山分行已诉请解除合同，故合同解除前的贷款利息应计算至合同解除之日止，交通银行中山分行主张贷款利息计算至清偿之日止，于法无据，本院不予支持。对于吴建军的上述债务，吴建军提供了房产作为抵押，且办理了抵押登记备案手续，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力，当吴建军不履行上述债务时，交通银行中山分行对该抵押房产享有优先受偿权。盈润房地产公司为吴建军上述债务提供阶段性连带责任保证，该保证担保合法有效，故盈润房地产公司依约应对吴建军的上述本案债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，合同约定保证人保证独立于主合同，主合同或其他有关条款无效时不影响保证人保证的效力，对借款人在主合同无效后应承担的返还责任或赔偿责任，保证人应承担连带责任。故依照合同约定，交通银行中山分行可优先行使抵押权或要求保证人承担保证责任，即物的担保和人的担保两者的顺位是并立的，因此本案暂不处理两者的顺位，由交通银行中山分行在执行阶段再行选择实现担保债权的顺序。吴建军、盈润房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司中山分行与被告吴建军于2014年10月29日签订的贷款合同。二、被告吴建军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行清偿贷款本金328686.15元及利息、罚息、复利（截至2018年12月6日的利息为63498.48元、罚息2494.76元、复利9615.91元；从2018年12月7日起至本判决发生法律效力之日止的利息、罚息、复利按合同约定计算，即利息按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率上浮2%计算，罚息及复利按罚息利率即按借款利率上浮50%计算；本判决生效之次日起至债务实际清偿之日止，罚息以实欠本金为基数按前述罚息利率计算，复利以应付未付的利息为基数按罚息利率计算）。三、被告吴建军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行支付律师费3000元。四、被告吴建军逾期履行上述债务，原告交通银行股份有限公司中山分行对被告吴建军提供抵押的位于广东省中山市三乡镇金宏路林谷街1号雅景园半山花园33座602房（抵押登记备案编号：易房抵字第××号）的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权。五、被告中山市盈润房地产开发有限公司对被告吴建军的上述债务承担连带清偿责任；被告中山市盈润房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告吴建军追偿。六、驳回原告交通银行股份有限公司中山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7506元，诉讼保全费2589元，合计10095（原告交通银行股份有限公司中山分行已预交），由原告交通银行股份有限公司中山分行负担157元，被告吴建军、中山市盈润房地产开发有限公司负担9938元并于本判决生效之日迳付原告交通银行股份有限公司中山分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓树青人民陪审员  马凤玲人民陪审员  王凤瑛二〇一九年七月一日书 记 员  阮 铮肖长妍