四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川民终422号 上诉人（原审被告）：四川省华拓实业发展股份有限公司，住所地四川省成都市高新区科技孵化园9号。 法定代表人：张志刚，董事长。 委托诉讼代理人：李举中，北京京师（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陶智，男，汉族，1970年10月21日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：陈辉，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张帆，北京市中尊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市武侯区民丰小额贷款有限公司，住所地四川省成都市武侯区武兴一路8号。 法定代表人：田政宏，董事长。 委托诉讼代理人：陈辉，北京市中银（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张帆，北京市中尊律师事务所律师。 上诉人四川省华拓实业发展股份有限公司（以下简称华拓公司）因与被上诉人陶智、成都市武侯区民丰小额贷款有限公司（以下简称民丰公司）确认合同有效纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民初2249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人华拓公司的委托诉讼代理人李举中，被上诉人陶智和民丰公司的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华拓公司上诉请求：撤销原判，改判确认上诉人于2016年12月14日向被上诉人送达的《解除通知》合法有效，《物业租赁管理战略合作合同》已解除。事实和理由：一、原判认定事实错误。1.原判认定被上诉人有权依据民间借贷之债抵扣租金错误。案涉合同约定如上诉人的关联企业或股东以及上诉人股东的关联企业向被上诉人借款，被上诉人可用应收债权冲抵对上诉人的租金，但本案债的抵销不符合法定及约定条件。（1）案涉合同抵销条款与其他条款矛盾，不能作为确定双方权利义务的依据。合同“鉴于”部分明确了上诉人的合同目的是“从乙方及丙方处获得稳定的租金收益”，因此被上诉人不按时足额支付租金必然致使该合同目的无法实现。案涉合同抵销条款约定在“租金支付周期”后半段，而前半段约定“首期租金支付时间为满一年后，每次租金的支付时间为每年届满后的20日。”即被上诉人第一次支付租金为2014年7月5日，第二次支付租金为2015年7月25日，第三次支付租金为2016年7月25日，第四次支付租金为2017年7月25日，以此类推。（2）被上诉人主张抵销的借贷债权并不明确不具体，签约时尚未发生，不符合债的抵销要求和设立抵销制度的目的，可能损害华通公司权利。（3）案涉合同抵销条款内容与被上诉人主张抵销的借款矛盾。借款发生在2013年7月4日，而各方2013年7月5日达成债权抵销租金合意时并未明确该5000万元借款本息，也没有计算抵销起止时间。因此即使抵销成立也不是被上诉人主张抵销的该债权。（4）《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条规定抵销的前提是互负债务，被上诉人主张抵销不能成立。2.原判认定《租金抵销通知书》《租金冲抵通知书》已送达错误。2016年4月15日被上诉人给上诉人公证邮寄了《租金抵销通知书》、2017年4月20日公证邮寄了《租金冲抵通知书》，但收件人地址为“成都市高新区科技孵化园9号园区A座和E座”，即被上诉人已实际占有的地址，显然上诉人无法收到。3.原判认定被上诉人未改变房屋用途错误。（1）(2016)成证内经字第52112号《公证书》证明被上诉人将使用房屋部分用于超市、餐厅等商业用途。（2）2017年11月3日庭审中被上诉人自认：“我方是要求办公，但是后续的租户可能又擅自改变了房屋用途”。（3）2018年3月23日原审调查中上诉人提供了被上诉人收到解除合同通知后(即2017年)继续改变房屋用途、改变用途面积超过以前改变用途面积的照片，原判对此视而不见却采信成都鑫麒物业服务有限公司孵化园物业服务中心出具的说明。而园区物业实际是成都金海岸物业管理有限公司等共同管理，成都鑫麒物业服务有限公司孵化园物业服务中心是被上诉人聘请与其存在利害关系。（4）被上诉人改变房屋用途可通过询问被上诉人或到现场勘验了解。原判认定上诉人未全部交付约定房屋、被上诉人接手物业时一楼已存在餐饮茶坊等商家、上诉人提供的照片不足以证明房屋用途改变既违背基本事实也与被上诉人自认矛盾。4.原判认定被上诉人缴纳了电费错误。合同约定的租赁有效期内物业管理费包括水电费，实际上租赁房屋所在园区水表及电表对外没有分户而是统一管理，户名“四川省华拓实业发展股份有限公司”，统一缴纳水电费。被上诉人只实际占用园区部分楼栋或楼层，不可能明确区分其水电费或向供水供电部门缴纳水电费。2016年10月31日上诉人向被上诉人发出《交纳水电费的通知》要求支付自2014年3月31日至2016年10月31日实际使用未交纳的电费1096921.32元，但被上诉人至今未交付。被上诉人提交的电费缴纳凭证是2017年1月至10月的，是在上诉人发出《解除通知》后，与本案无关。被上诉人拖欠高达百万元的电费且经催告仍未缴纳，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定上诉人有权解除合同。二、原判适用法律错误。1.本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十九条或第一百条规定，驳回被上诉人的诉讼请求。2.按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条规定，原判明显违背当事人约定，应当认定适用法律确有错误。三、本案需要特别说明的情况。1.(2016)川01民终6841号生效民事判决基于无法作出笔迹鉴定否认案涉合同是受胁迫签订，但案涉合同明显不公平，如月租金15元每平米远低于周边32元每平米价格。2.被上诉人违法侵占上诉人的财产对其他债权人极不公平，容易导致社会不稳定因素。3.被上诉人明知签订案涉合同前B、C、F座早己出租给其他公司。4.案涉合同是倒签，实际是2014年4月签订。本案强迫交易、暴力讨债，涉嫌虚假诉讼。 陶智、民丰公司答辩称，一、案涉合同约定面积是95000余平方米，上诉人实际移交只有29000余平方米，而移交面积中17000余平方米已于2019年3月被成都市高新区人民法院拍卖，剩余面积也在乐山市、德阳市中级人民法院拍卖执行过程中。二、案涉合同经成都市高新区人民法院委托西南政法大学进行司法鉴定，鉴定认定合同签订时间不是2014年4月。双方纠纷多起案件经高新区人民法院及成都市中级人民法院审理均未认定暴力讨债、涉嫌虚假诉讼事实。三、基于上诉人的股东至今欠陶智和民丰公司借款本金5000万元，双方约定租金抵债权合法。请求驳回上诉，维持原判。 陶智、民丰公司向原审法院起诉请求：确认陶智、民丰公司与华拓公司于2013年7月5日签订的《物业租赁管理战略合作合同》继续有效，判令华拓公司承担本案的全部诉讼费用。庭审过程中陶智、民丰公司变更诉讼请求为：确认华拓公司于2016年12月14日向陶智、民丰公司寄送的《解除通知》无效，判令华拓公司承担本案的全部诉讼费用。 原审法院认定事实：2013年7月5日，陶智（乙方）、民丰公司（丙方）与华拓公司（甲方）签订《物业租赁管理战略合作合同》（以下简称《租赁合同》）约定：“第一条物业房屋基本情况，1、物业房屋坐落于四川省成都市科技孵化园。整栋出租，详见附件，面积以产权证为准。以上物业房屋面积共计95778.72平方米全部租赁给乙方、丙方，甲方不保留任何房屋。第二条物业房屋权属状况，甲方对该房屋拥有全部所有权的，甲方应向乙方出示房屋所有权证原件并提供甲方签字或盖章确认后的复印件，作为本合同的附件。第三条物业房屋用途为：办公。甲方保证该房屋符合乙方、丙方使用用途和办公要求，以及符合第三方使用用途和办公要求；乙方、丙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及有关部门审核批准前，不擅自改变房屋的用途。若因乙方原因擅自更改房屋用途，乙方将承担相应责任。第六条物业租赁期限，1、房屋租赁有效期2013年7月5日至2033年7月4日，共计20年。2、甲方给予乙方、丙方6个月的免租金装修期（2014年4月1日至2014年10月1日，共计6个月），以便乙方进行装修，但装修发生的税费、电费、（请根据实际情况填写）由乙方、丙方承担，其他费用由甲方承担。第七条物业租赁费用。（一）房屋租金，1、本合同约定的房屋租赁包括租金、租赁税金等费用。2、房屋租金标准：15元／平方米／月。以上计价按照建筑面积计价。（二）物业管理费，1、本合同约定的租赁有限期限内物业管理费用包括：水、电等费用。2、本合同约定的物业管理费用由乙方和丙方与物业管理公司协商或者直接由乙方、丙方直接或委托管理。3、物业管理费支付周期：月付，首期支付时间为一年后，此后每次支付时间为每年届满后20日前。房屋租金等从甲方交付房屋后开始计收。如甲方的关联企业或甲方的股东以及甲方股东的关联企业有向乙方或丙方借款，则乙方或丙方可用应收债权冲抵对甲方的租金。第十二条关于合同的解除条款：4、乙方、丙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋。（1）擅自改变该房屋用途的。（2）擅自拆改房屋主体结构的。（3）利用该房屋从事违法活动的。（4）其他。 合同签订后，华拓公司将约定的95778.72平方米房屋中A座、D座、E座房屋和部分地下停车场的约三万余平方米交予陶智和民丰公司使用，其余B、C、F座仍由华拓公司出租给案外人使用。 2016年4月15日，陶智（寄件人地址：四川省都江堰市）向华拓公司（收件人地址：成都市高新区科技孵化园9号楼Ａ座）公证邮寄《租金抵消通知书》载明：“贵公司向我方移交的物业只有Ａ、Ｄ、Ｅ座，面积为29368.825㎡。一旦贵、我双方之间的《租赁合同》被人民法院生效的判决确认为有效合同时，用我方欠付贵公司的租金与贵公司股东欠付我方借款本息直接冲抵，直至抵销完全部借款本息为止。” 2016年10月24日，华拓公司分别向陶智（邮寄地址：四川省都江堰市）、民丰公司（邮寄地址：成都市高新区科技孵化园9号楼Ａ座）公证邮寄了《交纳租金（房屋占有使用费）的通知》载明：“从2014年3月31日起至今，贵方实际占有了我公司位于成都市高新区天府大道北段1480号孵化园9号Ａ座、Ｄ座、Ｅ座的房屋。从2014年3月31日实际占用至今未交纳过租金或房屋占有使用费，请在收到通知后15日内支付2014年4月1日至2016年3月31日的租金9721143.9元。” 2016年10月31日，华拓公司向陶智、民丰公司发出《交纳水电费的通知》载明：“从2014年3月31日实际占用至今仅交纳了部分水电费。请于收到本通知后15日内，支付2014年4月1日至2015年12月30日的水电费1096921.32元。” 2016年11月11日，陶智、民丰公司向华拓公司送达《关于用租金抵偿部分债务的回函》，就《交纳租金（房屋占有使用费）的通知》回复称：“2013年7月5日，华通公司向我方借款，但是从合同约定的借款期限届满至今，华通公司未能归还借款到期的借款本金及利息，你公司也未能承担担保责任。依据《租赁合同》约定，我方有权从应付的租金中抵扣你方担保的债务。” 2016年12月14日，华拓公司向陶智、民丰公司公证邮寄了《解除通知》载明：“贵方有以下违反法律规定、合同约定的行为：一、从2014年3月31日实际占用至今未交纳过租金或房屋占有使用费；二、拖欠巨额的水电费用（前两项并称物业租赁费用）；三、擅自改变房屋用途。我公司认为，在没有生效法律文书确认合同无效或者撤销的情况下，贵方有前述三项违反法律规定、合同约定中的任一项，我公司均有权解除合同。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三、四项、第二百二十七条等法律的规定及《租赁合同》关于合同解除等的约定，现我公司郑重通知如下：解除我公司作为甲方与陶智作为乙方、民丰公司作为丙方签订的《租赁合同》。” 2017年4月20日，陶智、民丰公司向华拓公司（收件人地址：成都市高新区科技孵化园9号楼E座）公证邮寄了《租金抵冲通知书》载明：“截止目前贵公司仅向我方移交了A、D、E座，我方依据《租赁合同》第七条的约定，将2016年5月1日起至2017年4月30日期间我方应向贵公司支付十二个月的租金共计人民币5286388.5元冲抵贵公司股东华通公司欠付我方的部分借款利息。” 原审法院另查明，1.华通公司与华拓公司系关联公司，华通公司系华拓公司的股东。2.华通公司与陶智、民丰公司之间存在多笔借款关系，华通公司、华拓公司未清偿完毕陶智、民丰公司借款本息。3.案涉房屋园区成都鑫麒物业服务有限公司孵化园物业服务中心出具说明，2014年6月民丰公司准备接手孵化园9号园区A、D、E座房屋，邀请服务中心人员到派出所及社区、燃气公司考察，此前A座一楼及E座一楼已经存在商家从事餐饮、茶楼等商业活动。 原审法院认为，陶智、民丰公司与华拓公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据双方诉辩意见及相关证据，本案争议的主要焦点为：华拓公司于2016年12月14日向陶智与民丰公司寄送的《解除通知》是否产生合同解除的效力。 华拓公司以特快专递方式邮寄了《解除通知》，且送达地址系双方惯常书信往来的地址，邮寄过程亦进行了公证，故应当视为该解除合同通知已向陶智、民丰公司予以送达。陶智、民丰公司主张未收到该通知的理由不能成立。 《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定了向对方提出异议的期间为三个月，虽陶智、民丰公司在该异议期间届满后提起本案诉讼，要求确认解除合同效力，但仍应当审查通知解除人，即华拓公司是否享有合同解除权。如果解除人不享有合同解除权的，不能以相对方提出异议的期限届满为由确认解除合同行为发生法律效力；如果解除人享有合同解除权的，即应当确认合同解除的效力。 本案中，华拓公司主张其享有合同解除权，陶智、华丰公司存在违约行为，符合合同约定解除条件，违约行为包括：1.拖欠租金；2.拖欠水电费；3.擅自改变房屋用途。对此原审法院认为，一、关于租金问题。根据《租赁合同》第七条第（二）款第3项约定“如华拓公司的关联企业或华拓公司的股东以及华拓公司股东的关联企业有向陶智或民丰公司借款，则陶智或民丰公司可用应收债权冲抵对华拓公司的租金”，已明确陶智、民丰公司有权用其关联公司的应收债权来抵偿应支付租金。其次经查华通公司系华拓公司股东之一，符合《租赁合同》约定的抵扣租金相关条件。在华通公司尚欠陶智、民丰公司借款的前提下，陶智、民丰公司未付租金不违反合同约定，双方可就欠款和租金具体金额另行进行结算。二、关于水电费问题。陶智与民丰公司已举证证明案涉房屋的电费由陶智与民丰公司在租赁期间以华拓公司名义支付，而华拓公司并未提供相反证据证明水电气费系华拓公司自己所缴，也未提供相应证据证明陶智与民丰公司长期未缴水电费等物业租赁费用，况且合同中亦约定水电费由陶智、民丰公司与物业管理公司协商，物业租赁费用并不属于双方租赁合同解除的约定事由。三、关于是否改变房屋用途问题。华拓公司认为陶智、民丰公司承租的房屋没有按照办公用途使用，一楼存在商家经营情形。虽然《租赁合同》约定如果陶智、民丰公司擅自改变房屋用途的，华拓公司有权单方解除合同，但本案中华拓公司并未将全部约定房屋交付给陶智、民丰公司，且在陶智、民丰公司接手部分案涉物业时一楼已经存在餐饮、茶坊等商家，华拓公司提供的照片等证据不足以证明陶智、民丰公司擅自改变房屋用途而导致合同解除。 综上所述，华拓公司无证据证明陶智、华丰公司存在违约行为，华拓公司不享有法定和合同约定解除权。故华拓公司于2016年12月14日向陶智与民丰公司寄送的《解除通知》不产生解除合同的效力。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决：确认四川省华拓实业发展股份有限公司于2016年12月14日向陶智、成都市武侯区民丰小额贷款有限公司送达的《解除通知》不产生法律效力。案件受理费100元，公告费260元，合计360元由华拓公司负担。 二审查明，除华拓公司对原审法院查明的“2013年7月5日，陶智（乙方）、民丰公司（丙方）与华拓公司（甲方）签订《租赁合同》”“成都鑫麒物业服务有限公司孵化园物业服务中心出具说明”有异议，双方当事人对原审法院查明的其余事实均无异议。对双方无异议的事实本院予以确认。 二审中，华拓公司提交了如下新证据：1.华拓公司拍摄的十四张照片，拟证明陶智与民丰公司在二审诉讼期间将大量租赁房屋用途改变为火锅店、洗车场、包子店等。2.四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终6841号民事判决书，该判决书第9页至第11页内容拟证明本案暴力讨债涉嫌虚假诉讼。 陶智、民丰公司质证认为，证据1没有拍摄时间，租赁房屋移交时就有商业存在，且写字楼不可能安装天然气。现该租赁房屋已被法院拍卖，华拓公司无权对该房屋现状提出异议。证据2真实性认可，但不能证明签订合同被胁迫，华拓公司认为本案是虚假诉讼或者涉及暴力讨债并未对该生效判决申请再审。 陶智、民丰公司提交了如下新证据：1.2019年3月11日四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191执6644号《公告》园区张贴复印件，拟证明租赁房屋17000余平方米已拍卖给第三方，华拓公司已经丧失该部分房屋所有权，无权解除合同。2.四川省乐山市中级人民法院（2016）川11执45号《通知书》（复印件），拟证明案涉租赁房屋因华拓公司欠债被各地法院查封拍卖，华拓公司无权主张权利。 华拓公司质证认为，证据1无原件真实性存疑，即使真实也不能达到证明目的。案涉租赁合同签约20年，拍卖不影响租赁关系，陶智、民丰公司对余下房屋面积12000平方米左右仍在继续使用，也不影响本案审理。证据2系复印件不发表意见。 根据双方当事人举证质证意见，本院认为，华拓公司提交的照片以及陶智与民丰公司提交的公告、《通知书》均非有效证据，不予采信。华拓公司提交的四川省成都市中级人民法院（2016）川01民终6841号民事判决书第9页至第11页内容，不能证明本案暴力讨债涉嫌虚假诉讼，不予采信。 本院认为，原判认定案涉《租赁合同》合法有效正确。华拓公司上诉认为“案涉合同时间倒签，强迫交易及暴力讨债，涉嫌虚假诉讼”缺乏事实依据，不予支持。本案争议焦点为案涉《解除通知》是否产生解除合同的效力。根据《租赁合同》第十二条合同解除约定：“乙方、丙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋。（1）擅自改变该房屋用途的。（2）擅自拆改房屋主体结构的。（3）利用该房屋从事违法活动的。（4）其他。”以及第三条物业房屋用途约定：“物业房屋用途为：办公。甲方保证该房屋符合乙方、丙方使用用途和办公要求，以及符合第三方使用用途和办公要求。”案涉租赁房屋用途明确为办公，华拓公司保证该房屋符合承租方以及第三方使用用途和办公要求，而华拓公司行使合同解除权的事由为承租方擅自改变房屋用途等。结合本案事实，即案涉租赁房屋移交前A、E座已存在商家以及B、C、F座由华拓公司自行出租的情形，华拓公司主张陶智、民丰公司使用期间擅自改变房屋用途缺乏充分事实依据，其举示的公证书以及照片不足以达到拟证目的，而陶智、民丰公司所述“我方是要求办公，但是后续的租户可能又擅自改变了房屋用途”并非对其改变房屋用途的自认，均不予采信。根据前述《租赁合同》约定的解除条件以及第七条物业租赁费用约定：“如甲方的关联企业或甲方的股东以及甲方股东的关联企业有向乙方或丙方借款，则乙方或丙方可用应收债权冲抵对甲方的租金。”即华拓公司自愿加入其关联企业或股东以及股东的关联企业的债务，并认可以其案涉租金收益进行冲抵。因此陶智及民丰公司以与华通公司的借款债权主张抵销案涉租金合法且符合约定。华拓公司上诉认为“约定抵销的借贷债权不明确，不符合约定及法定抵销条件”“抵销通知未送达”既适用法律错误亦不足以对抗陶智及民丰公司行使该约定抵销权。同时，《租赁合同》第七条物业租赁费用还约定：“本合同约定的租赁有限期限内物业管理费用包括：水、电等费用。本合同约定的物业管理费用由乙方和丙方与物业管理公司协商或者直接由乙方、丙方直接或委托管理。”即水电等费用应由陶智、民丰公司与物业管理公司协商或直接委托管理，华拓公司上诉认为“因陶智、民丰公司欠付该水电费其有权解除合同”缺乏事实依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原判认定华拓公司不享有法定和合同约定解除权以及华拓公司于2016年12月14日向陶智与民丰公司寄送的《解除通知》不产生解除合同的效力并无不当，予以维持。 综上所述，华拓公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川省华拓实业发展股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永晴 审 判 员 蔡源原 审 判 员 刘 文 二〇一九年七月二十六日 法官助理 何 龙 书 记 员 朱英栋