山东省安丘市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁0784执异84号 异议人：刘乐洲,男,1958年6月13日出生,汉族,现住安丘市。 申请执行人：殷庆禄,男,1966年8月15日出生，汉族，现住安丘市。 被执行人：安丘市恒大置业有限公司，住所地：安丘市大汶河旅游开发区。 法定代表人：李永升，经理。 申请执行人殷庆禄与被执行人安丘市恒大置业有限公司建设工程承包合同纠纷一案，本院于2019年,1月22日立案执行。在执行中于2019年2月27日以（2019）鲁0784执208号执行裁定查封了登记在被执行人名下、位于安丘市九州印刷公司沿街综合楼1号楼1单元501室。2019年6月17日，异议人刘乐洲以查封楼房属其本人所有为由，向本院提出书面异议，请求解除对该楼房的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人刘乐洲称，2006年8月1日，我与被执行人安丘市恒大置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：我购买安丘市恒大置业有限公司开发的位于安丘市人民路九州印刷公司沿街综合楼501室，面积260.08㎡，价款439535元。合同签订后，我即向出卖方安丘市恒大置业有限公司缴纳了全部购房款，出卖方也将房屋交付给我，我随后即对房屋进行了改造和装修。2008年2月13日，我办理了营业税交付手续，2009年12月1日，安丘市地税局为我出具了地方税务局房地产、土地转让已交税款证明。由于开发商安丘市恒大置业有限公司欠建设方安丘市华安建筑工程公司建筑款，华安公司起诉后，法院查封了该栋楼，导致该栋楼房22户业主均无法办理房屋产权证书。2018年年底，我们22户业主到安丘××市府上访，经市政府协调，法院解除了对该楼房的查封，其它21户购房人得以办理了房屋产权登记证书。因我当时在外地住院治病，我妻子代为办理时开发商要求我亲自办理，因我不能亲自办理，开发商将（2018）安丘市不动产权第004300号证书交给了我。我出院后前去办理，安丘市恒大置业有限公司以我是安丘市九州印刷包装有限公司法定代表人、安丘市九州印刷包装有限公司欠他公司借款20万元为由，拒绝给我办理产权登记。综上，安丘市九州印刷公司沿街综合楼1号楼1单元501室由我出资购买，我也已经占有使用该房屋，未办理产权登记，不是因为我的原因造成。因此根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，提出异议，请求法院解除对该房产的查封。 申请执行人殷庆禄称，法院以（2019）鲁0784执208号执行裁定查封位于安丘市人民路九州印刷沿街综合楼501室是正确的；被执行人陈述异议内容是虚假的、违背常理的、不真实的；案外人提出异议应当在收到裁定后十五日内，异议人提出时间超出该日期，请求驳回异议人请求。 被执行人安丘市恒大置业有限公司未陈述意见。 异议人为证明自己主张，向本院提供了六份证据：一、安丘市恒大置业有限公司与异议人签订的《商品房买卖合同》复印件一份，证明：异议人购买安丘市恒大置业有限公司开发的位于安丘市人民路九州印刷沿街综合楼501室；二、增值税通用发票复印件一份，证明异议人已支付购房款439535.00元；三、安丘市地税局房地产、土地转让已交税款证明和税收完税证明复印件各一份，证明已经缴纳相关税费；四、山东省住宅专项维修资金专用票据复印件一份，证明已经缴纳住宅专项维修资金；五、鲁（2018）安丘市不动产权第004300号证书，证明该产权证书由潍安房权证市直自管字第××号房屋所有权证书转换而来，该登记为初始登记；六：安丘市九州印刷包装公司沿街楼售楼台账复印件一份，证明楼房销售情况。 经审查，本院认定异议人所提交的证据为真实的、合法的、与本案有关的，认定为有效证据。经查阅卷宗并结合异议人所提供证据，本院认定如下事实：申请执行人殷庆禄与被执行人安丘市恒大置业有限公司建设工程承包合同纠纷一案，本院于2018年6月13日作出（2018）鲁0784民初1288号民事判决书，判决被告安丘市恒大置业有限公司于判决生效后十日内付清欠原告殷庆禄工程款59140.3元。判决生效后，被告安丘市恒大置业有限公司未履行生效判决确定的义务，原告于2019年1月22日向本院申请执行，本院同日立案执行，案号（2019）鲁0784执208号。执行过程中，本院于2019年2月27日以（2019）鲁0784执208号执行裁定，查封了登记在被执行人安丘市恒大置业有限公司名下，位于安丘市九州印刷公司沿街综合楼1号楼1单元501室。该房屋不动产登记证号为：鲁（2018）安丘市不动产权第004300号，登记所有权人为安丘市恒大置业有限公司。上述房屋被查封后，异议人刘乐洲于2019年6月19日向本院提出书面异议，以查封房屋属于其本人所有并也已经足额缴纳购房款和实际居住、未办理不动产登记非本人原因为由，要求解除对该房产的查封。 另查明，本院查封的不动产登记证号为鲁（2018）安丘市不动产权第004300号的房屋，即安丘市九州印刷公司沿街综合楼1号楼1单元501室，开发商为被执行人安丘市恒大置业有限公司，建设商为安丘市华安建筑工程公司。登记所有权人为安丘市恒大置业有限公司，该登记为初始登记。开发建设期间，开发商安丘市恒大置业有限公司于2006年8月1日与异议人刘乐洲签订《商品房买卖合同》，约定：刘乐洲购买安丘市恒大置业有限公司开发的位于安丘市人民路九州印刷沿街综合楼501室，面积260.08㎡，价款439535元。合同签订后，异议人刘乐洲向开发商安丘市恒大置业有限公司缴纳了购房款439535元，向税务部门各种税费29009.29元，向安丘市住宅专项维修资金缴管处缴纳住宅专项维修资金18205元。楼房建成后，安丘市恒大置业有限公司办理了房屋产权初始登记，产权证书为：潍安房权证市直自管字第××号。验收后，安丘市恒大置业有限公司将该楼房交付异议人刘乐洲。异议人刘乐洲取得该房屋后即对房屋进行了改造和装修并实际居住。期间，因开发商安丘市恒大置业有限公司欠建设商安丘市华安建筑工程公司工程款，安丘市华安建筑工程公司向法院起诉追要该工程款并申请法院查封了该栋楼房全部房屋，导致该栋楼房22户业主均无法办理房屋产权证书。2018年年底，因该楼房22户业主上访，经有关部门协调，法院解除了对该栋楼房的查封，该楼盘购房人随后即开始办理房屋产权登记证书。因异议人当时因病在外地住院治疗，未能办理。其他业主办理产权登记后，安丘市不动产开发中心将初始登记的潍安房权证市直自管字第××号产权证书注销，另行办理了初始登记为鲁（2018）安丘市不动产权第004300号的产权证书并交付异议人刘乐洲。鲁（2018）安丘市不动产权第004300号证书登记该房产权利人仍为开发商安丘市恒大置业有限公司。 本院认为，对本案异议人的异议，本院应从三个方面进行审查：一、异议人刘乐洲是否有权提出异议；二、如异议人刘乐洲有权提出异议，是按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条还是第二百二十七条规定审查；三、异议人的异议能否成立，能否阻却执行。 关于第一点，异议人刘乐洲是否有权提出异议 本院在执行申请执行人殷庆禄与被执行人安丘市恒大置业有限公司建设工程承包合同纠纷一案中，于2019年2月27日以（2019）鲁0784执208号执行裁定查封了登记在被执行人安丘市恒大置业有限公司名下、位于安丘市九州印刷公司沿街综合楼1号楼1单元501室。该楼房虽登记在被执行人安丘市恒大置业有限公司名下，登记所有权人也是被执行人安丘市恒大置业有限公司，但从本院查明的事实看，由于被执行人安丘市恒大置业有限公司在本院查封之前已经与异议人刘乐洲签订了《商品房买卖合同》，约定以439535元的价款出售给异议人刘乐洲，异议人刘乐洲也实际缴纳该购房款并入住该房屋。故本院查封该房屋的行为与案外人刘乐洲有利害关系，刘乐洲作为利害关系人有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，对（2019）鲁0784执208号执行裁定查封的执行标的提出异议。 关于第二点，对刘乐洲提出的异议，是按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条还是第二百二十七条审查 异议人刘乐洲对（2019）鲁0784执208号执行裁定查封的安丘市九州印刷公司沿街综合楼1号楼1单元501室所提异议，一方面主张本院查封的房屋属其所有，因其不是本院（2019）鲁0784执208号执行当事人，故只能以案外人名义提出，所提异议属案外人基于实体权利对本院执行案件所涉执行标的提出的排除执行异议；另一方面，异议人刘乐洲作为利害关系人，认为本院查封行为侵害其权益，请求解除对涉案房屋的查封，是对本院查封房屋的执行行为提出的行为异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查”的规定，本院应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对该案异议人刘乐洲的异议进行审查。 关于第三点：异议人的异议能否成立，能否阻却执行 本案中，本院以（2019）鲁0784执208号执行裁定查封的登记在被执行人安丘市恒大置业有限公司名下、位于安丘市九州印刷公司沿街综合楼1号楼1单元501室，查封时间为2019年2月27日，而异议人刘乐洲与被执行人安丘市恒大置业有限公司在该查封前的2006年8月1日就签订了《商品房买卖合同》，约定被执行人安丘市恒大置业有限公司将该房屋以439535元的价格出售给异议人刘乐洲，异议人刘乐洲也于查封前的2017年12月29日足额缴纳购房款及相关税费并实际入住该房屋，故异议人已合法取得对该房屋的占有、使用等权利，其由此取得的权利能够排除本院（2019）鲁0784执208号案件的执行查封。对于异议人取得该房屋后未能办理产权登记的原因，是因为被执行人安丘市恒大置业有限公司与他人有民事纠纷导致该涉案房屋被人民法院查封所致，而非因异议人原因造成。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，该不动产在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已付清价款且合法占有，且非因买受人自身原因未办理过户登记、买受人的权利能够排除执行的，当事人对该不动产提出异议，人民法院应予以支持。”根据上述规定，可以确认异议人刘乐洲的权利能够排除本院（2019）鲁0784执208号案件的执行，异议人刘乐洲对该不动产提出异议，人民法院应予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。据此，因异议人刘乐洲的异议理由成立，对其请求解除对登记在被执行人安丘市恒大置业有限公司名下、位于安丘市九州印刷公司沿街综合楼1号楼1单元501室查封的异议请求，本院应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人安丘市恒大置业有限公司名下、位于安丘市九州印刷公司沿街综合楼1号楼1单元501室、不动产登记证号为鲁（2018）安丘市不动产权第004300号房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  刘世平 审判员  于德江 审判员  王砚荣 二〇一九年七月三日 书记员  曹田田