山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0213民初2821号原告（反诉被告，以下简称原告）：徐田军，男，1988年4月12日出生，汉族，户籍所在地山东省莒南县，现住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：初洪章，山东泰成(城阳)律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：陈惠萍，女，1972年4月10日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：赵永，山东青凯律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：陈惠红，女，1977年2月23日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。委托诉讼代理人：赵永，山东青凯律师事务所律师。原告徐田军与被告陈惠萍、陈惠红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人初洪章，被告陈惠萍、陈惠红共同委托诉讼代理人赵永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告海尔牌空调2台、海尔牌热水器1台、双层床2张或赔偿上述财产损失5497元；2、判令被告返还租房押金3000元；3、判令被告补偿空调移机人员费用150元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年3月24日至2018年3月24日，原告租赁被告位于青岛市李沧区银座华府5号楼2单元1303户房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋户主为被告陈惠红，被告陈惠萍代陈惠红签合同。2017年春节前，原告电话通知被告不再续租，并向陈惠萍提出将空调和热水器折价转让的意向，但双方未达成一致意见。房租到期前，原告无法在到期日前搬离，被告同意延长10天。原告于2018年2月28日搬家，但将空调2台、热水器1台、双层床2张遗留在涉案房屋。2018年3月31日，原告约陈惠萍在涉案房屋内交接，陈惠萍以墙壁有污点、瓷砖有裂缝为由不退还押金。原告雇佣人员到涉案房屋拆走空调、热水器等物品，但被陈惠萍阻拦。被告陈惠萍、陈惠红辩称，空调及热水器是被告购买的；根据合同规定，原告不续租应提前30日告知被告并配合看房，否则押金不退；租赁期间原告将房屋破坏严重，且合同到期拒不搬出。故被告陈惠萍、陈惠红提出反诉请求：1、原告支付房屋维修费2.5万元、超期居住期间的租金3500元、物业费194.60元，赔偿衣物损失6000元，共计34694.60元及利息；3、本案诉讼费用由原告承担。案件审理过程中，二被告将反诉请求变更为：1、原告支付房屋维修费用15949元、超期居住租赁费3500元、物业费194.60元、房屋维修期间的租赁费损失1750元、鉴定费2000元；2、本案诉讼费由原告承担。原告针对反诉辩称，原告仅租住到2018年3月31日，并当日结清了水电费用；原告未对涉案房屋造成任何损害，被告也已经将涉案房屋租赁出去；原告未与被告发生肢体接触，也未损坏被告的衣物；衣物损失和维修费用均与本诉不属于同一法律关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的房屋租赁合同、银行交易明细、本院依法作出的现场勘验笔录无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对如下证据及事实存在争议：一、原告主张涉案房屋内的空调2台、热水器1台是其安装的，原告为此而支出空调价款3198元、空调安装费270元，支出热水器价款899元、热水器安装费157元，并提交证据1：空调订单打印件、安装证明、安装材料费收据及热水器订单打印件、安装证明、安装材料费收据，出示手机演示空调、热水器的订单。原告主张被告返还空调2台、热水器1台、双层床2张，若不能返还则应当折价补偿，参考车辆折价率2年的折价率为14.4%，剩余85.6%被告应予赔偿。双层床的价值400元，是估算的，没有证据提交。二被告请求法院依法认定证据，原告没有证据证明双层床是其所有，空调及热水器的归属由法院裁判；不同意返还财产，要求折价，二被告估算两台空调1800元、热水器300元，共计折价2100元。原告主张，2018年3月31日，原告找工人拆卸空调与热水器，但被告阻拦，导致原告支出人工费150元，并提交证据2交易记录打印件予以证实。被告对证据的真实性不认可，即使真实也无法说明支付目的，与本案无关。原告主张其已于2018年3月31日结清了所有的水电费用，并提交证据3支付宝缴费回单打印件予以证实。被告对证据的真实性不认可，认为原告应当提供发票。原告提交的证据1可以与本院的现场勘验相印证，本院予以确认；证据2缺乏与本案的关联性，本院不予确认；被告未在本案中主张水电费用，故对证据3本院不予认定。二、原告认为，涉案房屋是陈惠红的，在租赁合同上签字的是陈惠萍，两人系姊妹关系，原告一直和陈惠萍电话联系，陈惠萍说有什么事直接找她，包括房屋交接手续，起诉应诉都是陈惠萍出面的，故二被告应当承担连带责任。二被告对此不认可，认为二被告是代理关系，陈惠萍代陈惠红对外出租涉案房屋。只是因为二被告提交的民事反诉状中要求赔偿的衣物是陈惠萍所有的，故以二被告作为反诉人提起反诉；其他部分均是陈惠红提起反诉的。三、二被告主张原告在租赁期间将涉案房屋的地板、墙体破坏严重，经鉴定破损财产损失12349元，由此支出鉴定费2000元，被告为维修涉案房屋踢脚线、修复污损墙体支出3600元，原告给被告造成的维修费用损失共计15949元（12349元+3600元）；因房屋维修需用期15天，被告主张维修期的租赁损失1750元（3500元/月÷30天×15天）并提交证据1视频1份、照片4张并出示手机(原始载体)，证据2鉴定报告，证据3营业执照、证明、维修费发票各1份予以证实。原告对视频和照片的真实性、关联性不认可，无法确定是涉案房屋的状况；即使真实，从视频和照片看，情况并没有那么严重，不影响使用。原告认为资产评估报告不具有客观性、公正性，不能作为认定案件事实的证据：首先，评估基准日为2019年5月29日，而不是原告搬出之日（2018年3月31日）；其次，现场勘验时涉案房屋已经有人居住；故评估报告不能真实反映原告搬出之日（2018年3月31日）的装修修复价值及修复期间。原告对营业执照、证明的真实性无法确认，维修费发票真实性无异议，但与本案无关。被告所说的租金属于可得利益而不是直接损失，不应当让原告赔偿二被告主张原告居住超期7天，且涉案房屋维修期间无法出租，故主张超期租赁费3500元。原告对此不认可，认为原告已经履行了提前一个月通知被告并配合看房的义务，并提交证据4录音光盘1张、录音笔录1份予以证实。被告对证据不认可，无法确认通话对象，通话对象属于证人，应出庭。二被告主张涉案房屋的登记权利人为陈惠红，是在出租给原告时新装修的，并提交证据5不动产权证书复印件、证据6物业服务公司装修保证金退款凭证予以证实。原告因不动产证书系复印件不质证；对退款凭证真实性无法确认，证明事项与本案无关。庭审结束后，二被告将不动产证书原件交至本院查验。二被告主张涉案房屋物业费每月194.6元，原告支付到2018年3月24日，3月25日至3月31日未支付，并提交证据7物业费收款凭证一份予以证实。原告对证据的真实性无异议，收据只能证明2018年4月1日到2018年4月30日的物业费，原告已于2018年3月31日搬出涉案房屋，物业费也已结清。二被告提交的证据1可以与本院的现场勘验相印证，本院予以确认；证据2是有资质的鉴定机构出具的，本院予以采信；证据3无法确认修复的是原告造成的损失，本院不予确认；证据4无法确认通话人的身份，本院不予确认；证据5、6可以相互印证并与原、被告的租赁合同相印证，本院予以确认;证据7系原告自涉案房屋内搬出后形成的，本院不予确认。根据上述确认的有效证据及当事人陈述一致的笔录，可以认定如下事实：涉案房屋竣工于2015年5月26日，被告陈惠红是登记权利人。涉案房屋购买后，进行了装修。2016年3月22日，陈惠红（甲方）与原告（乙方）签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋租赁给原告，租赁期限自2016年3月24日至2017年3月24日，年租金3.6万元，乙方若不续租，应提前30天配合甲方看房，如不配合押金不退。甲方处有“陈惠红陈惠萍代”落款。合同签订后，陈惠萍代陈惠红收取了租金3.6万元、押金3000元。原告于2016年4月7日安装海尔电热水器一台（型号为：EC5002-Q6，出厂编号为：GA0RQF00700G6G3K0027）,于2016年7月17日在涉案房屋内安装海尔空调两台（型号均为：KFR-23GW/10EBA13U1,MAC码分别为：DC330D02C758、DC330D02BDA3）。原告支出电热水器价款899元及安装费157元、空调价款3198元及安装费270元。2017年3月8日，双方续签合同到2018年3月24日，年租金4.2万元。甲方处有“陈惠萍”落款。合同签订后陈惠萍收取了原告租金4.2万元。2018年3月31日，原告自涉案房屋内搬出，搬出时尚有海尔空调两台、海尔电热水器一台、双层铁床两张遗留在涉案房屋。搬出时涉案房屋的墙面、地砖等存在破损之处。经被告申请及本院委托，青岛大信房地产土地资产评估有限公司对修复价值和修复期间进行了鉴定。经鉴定,以2019年5月29日为基准日，若客厅地砖全部更换，则修复价值为12349元，修复期间为15天；若客厅地砖部分更换，则修复价值为6914元，修复期间为10天。被告为此而支出鉴定费2000元。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照该合同约定行使权利并承担义务。陈惠红是涉案房屋的登记权利人，2016年3月23日的房屋租赁合同也明示陈惠萍系代陈惠红签订的。故可以认定合同的出租方是陈惠红，承租方是原告，陈惠萍是陈惠红的代理人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，原告应当向陈惠红主张权利并向陈惠红履行义务。合同约定的租赁期限已经于2018年3月24日期满，原告也已经于2018年3月31日搬出了涉案房屋,故双方之间的合同已经解除。被告未举证证明其曾经要求过原告配合看房而原告拒不配合，故原告支付的押金3000元应当由陈惠红退还给原告。空调、热水器系原告安装的，遗留在现场的双层铁床也属于原告的物品，被告陈惠红扣留没有依据，应当返还给原告，若不能返还则应当折价赔偿。电热水器是2016年4月7日安装的，空调是2016年7月17日安装的。根据家用电器安全使用年限细则，电热水器的安全使用年限为8年、空调的安全使用年限为8-10年。参照上述规定，本院酌情认定,到2018年3月31日，热水器价值为674元（899元÷8年×6年），空调价值为2487元（3198元÷9年×7年）。因双层铁床的品牌、型号和价值无法确认，且已不在涉案房屋内，本院认为以赔偿损失为宜。原、被告均未举证证明双层铁床的品牌、型号和价值，本院根据被告提交的录像，酌情认定该两张铁床的价值为200元。原告主张空调移机费150元，但其提交的证据不足以证实该主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，否则应予赔偿。原告作为承租人在向出租人交付钥匙时应当与出租人就返还的租赁物的状况进行确定，若有争议应当及时固定证据，但原告并未举证证明其返还时的租赁物的状态，应当承担不利后果。且根据被告提交的交接当天的录像，结合本院的现场勘验，可以认定在原告将涉案房屋返还给被告时，涉案房屋存在墙面污损、地砖破损等现象，故本院认定鉴定范围内的损坏是原告导致的。本院委托鉴定的是修复价值，修复价值并不是原告搬离时就可以确定的，故鉴定机构以2019年5月29日为评估基准日并无不当。根据现场勘验，本院认为涉案房屋的客厅地砖虽有破损，但并不影响使用，对美观的影响也较小，客厅地砖的损失应以部分更换价值为准。被告涉案房屋的修复价值应当为6914元，修复期间应当为10天，房屋维修期间的租金损失应当为1167元（3500元/月÷30天×10天），鉴定费用2000元也应当由原告负担。被告主张的超期租赁费3500元包括原告居住超期7天的租赁费和涉案房屋维修期间的租赁费，而涉案房屋维修期间的租赁费本院已经予以支持，被告无需重复主张。原告超期居住7天应当向被告支付租赁费817元（3500元/月÷30天×7天）。被告主张已支出的维修费3600元，但其提交的证据不足以证实上述费用已经实际发生、上述损失是原告造成的及上述损失的合理性，故本院不予支持。被告提交的证据显示自2018年4月1日开始才由其交纳物业费，其并未举证证明原告欠付2018年3月31日前的物业费，故对其主张2018年3月31日之前的物业费194.60元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告徐田军于本判决生效之日起十日内将海尔空调两台（型号均为：KFR-23GW/10EBA13U1,MAC码分别为：DC330D02C758、DC330D02BDA3）、海尔电热水器一台（型号为：EC5002-Q6，出厂编号为：GA0RQF00700G6G3K0027）拆走，拆除费用由原告自行承担，被告陈惠红予以配合；若被告陈惠红不予配合，应当向原告支付空调折价款2487元、热水器折价款674元。二、被告陈惠红向原告徐田军支付双层铁床折价款200元，于本判决生效之日起十日内付清。三、被告陈惠红向原告徐田军返还押金3000元，于本判决生效之日起十日内付清。四、反诉被告徐田军向反诉原告陈惠红支付修复价值6914元、维修期间的租金损失1167元、超期居住期间的租金817元、鉴定费2000元，于本判决生效之日起十日内付清。上述各项损失可以相互折抵。五、驳回本诉原告徐田军和反诉原告陈惠萍、陈惠红的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（本诉原告徐田军已预交），由被告陈惠红负担；反诉案件受理费334元（反诉原告陈惠红已预交），由反诉原告陈惠红负担262元，反诉被告徐田军负担72元；两项折抵，反诉被告徐田军支付给反诉原告陈惠红22元，于本判决生效之日起十日内直接付清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于永攀人民陪审员  李 红人民陪审员  章建国二〇一九年七月三十日法官助理韩晓玉书记员吴桐