云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初83号原告：杨宁，女，1973年1月1日出生，汉族，临沧市临翔区人，居民，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：谢可明，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：吴星星，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧腾达房地产开发有限公司。住所地：临沧市临翔区。法定代表人：鲁汉明，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈继兴，云南恒业律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李龙，云南恒业律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告杨宁与被告临沧腾达房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨宁的委托诉讼代理人谢可明、吴星星,被告临沧腾达房地产开发有限责任公司(以下简称腾达公司)的委托诉讼代理人陈继兴、李龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宁向本院提出诉讼请求：1.确认原告于2018年7月1日对文林秋苑××幢××××号、××幢××××号和××幢××××号房屋的占有为正式交付，并依法判令被告协助办理交房手续和房屋产权登记手续；2.判令被告支付逾期交房的违约金，计算至2018年3月31日为168101元，之后按照人民银行贷款基准利率计算至原告2018年7月1日实际占有房屋之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月3日，原告自愿购买被告开发的临翔区东片区文林秋苑三套商品房，房号分别为××幢××××号、××幢××××号和××幢××××号。双方约定按套计价的方式购买，××幢××××号房建筑面积为143.99平方米，购买价款475134元；××幢××××号房建筑面积130.82平方米，购买价款431706元；××幢××××号房建筑面积为159.82平方米，购买价款527373元。原告向被告一次性支付了三套商品房的购房款共计1434213元，被告于2015年2月3日分别向原告出具了三套商品房的购房款《收据》三份，收据编号为№0045427、№0045431和№0045436。2015年4月7日、2015年4月8日，双方签订了三套商品房的《商品房购销合同》，合同编号为TD2-490、TD2-495和TD2-500，合同约定被告应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付原告，逾期交付的自交房时间届满后的次日起30日内，被告按每日30元向原告支付违约金，逾期30日后，被告按原告已付房款每日0.001%的利息支付逾期违约金，合同继续履行。2015年4月10日，原、被告将三份《商品房购销合同》在临沧市住房和城乡建设局进行了登记备案，合同登记号分别为LC2015041001408、LC2015041001413和LC2015041001416。原告于2018年7月3日一次性缴纳了三套商品房的公共维修资金，临沧市住房和城乡建设局向原告出具了《云南省住宅专项维修资金专用收据》。被告未按合同约定于2015年10月31日前向原告交付房屋，经原告催促，至今仍未履行交付房屋义务。截止2018年3月31日，被告逾期交付房屋达二十九个月，原告未能使用房屋造成损失，应当以被告占用原告的购房款，按人民银行一年期贷款基准利率4.85%计算利息向原告支付逾期交房违约金，计算为168101元。2018年7月1日，原告为维护自身合法权益，自行进入三套商品房进行占有，并对房屋进行了装修，但被告至今未为原告办理房屋的产权登记手续。综上所述，原、被告签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告履行了支付全部购房款的义务，被告未按合同约定履行交付房屋并办理产权手续义务，严重损害了原告的合法权益，应承担违约责任。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求查明事实后依法判处。被告腾达公司辩称，原告起诉没有事实及法律依据，原告提交的证据只能证明原、被告签订了《商品房购销合同》三份。2015年2月3日被告向原告出具了总购房款1434213元的收据三份，但原告未向法庭提交1434213元的转款凭证，证明实际已履行了支付购房款的义务。原告主张支付购房款逾期交房期间利息的条件不成立，支付占用购房款利息的前提是原告支付了购房款，但原告没有支付了购房款的凭证，根据举证规则，原告应承担举证不能的后果，因此原告无权要求被告办理三套商品房的产权证。被告没有按照约定时间交付房屋不能视为违约，双方合同约定，原告应该先支付购房款，原告未履行义务，无理由要求被告支付违约金。原告要求被告交付房屋及办理产权证的前提条件是原告支付完毕1434213元的购房款，原告没有证据或者证据不足以证明原告已经支付完毕购房款，无权要求被告交付房屋及办理房屋产权登记。合同履行过程中，原告未支付购房款，构成违约，请求法院解除原、被告之间签订的合同并判令原告退还房屋。2018年8月22日，临沧市临翔区人民法院对被告依法作出了破产重组的《民事裁定》，三份《商品房购销合同》对应的房屋已作为破产财产，交付或为原告办理房屋产权登记，属破产程序中的个别债权清偿。被告已经丧失办理不动产权过户的主体资格。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，并涉及破产重组和债权人的权利，望贵院驳回原告的诉讼请求。原告杨宁为证实自己的主张，向本院提交了如下证据：1.《商品房购销合同》三份、《商品房买卖合同登记备案表》三份，证明2015年4月7日及2015年4月8日，原、被告签订了三份《商品房购销合同》，合同编号分别为TD2-490、TD2-495和TD2-500，约定原告购买由被告开发位于临翔区商品房，房号为××幢××××号、××幢××××号和××幢××××号，被告应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格的三套商品房交付原告。合同对三套商品房的总价款、面积、付款方式、违约责任、诉讼管辖法院进行了约定。2015年4月10日，原、被告将三份购房合同在临沧市住房和城乡建设局进行了登记备案，登记号为LC2015041001408、LC2015041001413、LC2015041001416；2.《收据》三份，证明2015年2月3日，原告向被告一次性支付了房号为××幢××××号、××幢××××号、××幢××××号，三套房商品房的购房款1434213元，被告向原告出具了编号为№0045427、№0045431、№0045436三份购房款收据，原告履行了《商品房购销合同》约定的支付购房款义务；3.《公共维修基金》收据三份、房屋装修图片三张，证明2018年7月1日，原告自行对三套房屋进行装修，并于2018年7月3日到临沧市住房和城乡建设局缴纳了公共维修基金。经质证，被告腾达公司对原告提交的第1组证据提出，对三份《商品房购销合同》、登记备案真实性无异议，对取得的过程和程序有异议；对第2组证据提出，出具收据的经办人非被告的销售人员，出具收据属实，但不能证明原告向被告支付了购房款，支付购房款需要转款凭证加以证明；对第3组证据提出，收据取得的程序及途径有异议，被告未参与也不知晓，房屋的装修图片与本案无关。被告腾达公司对自己的主张未向本院提交证据。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的证据第1-3组证据，能证实2015年2月3日，被告向原告出具了编号为№0045427、№0045431、№0045436，房号为××幢××××号、××幢××××号、××幢××××号的购房款《收据》三份，购房款合计金额1434213元；2015年4月7日，原、被告签订了三份《商品房购销合同》，约定被告将“文林秋苑”房号为××幢××××号、××幢××××号、××幢××××号三套商品房以1434213元的价格出售给原告；2015年4月10日，原、被告将三份《商品房购销合同》在临沧市住房和城乡建设局进行了登记备案，登记号为LC2015041001408、LC2015041001413、LC2015041001416；2018年7月3日，原告向临沧市住房和城乡建设局交纳了三套房商品房的住宅专项维修资金。原告提交的三组证据来源合法、客观真实、与本案相关联，本院均予以采信。经审理本院认定本案事实如下：2015年2月3日，被告向原告出具了编号为№0045427、№0045431、№0045436，房号为××幢××××号、××幢××××号、××幢××××号的购房款《收据》三份，购房款合计金额1434213元。2015年4月7日，原、被告签订了三份《商品房购销合同》，约定被告将“文林秋苑”房号为17幢3202号、17幢3303号、18幢2603号三套商品房以1434213元的价格出售给原告，被告应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格的三套商品房交付原告并于交房12个月内为原告办理产权登记，被告逾期交付将按交房时间届满次日起至实际交付之日止，30天内，被告每天按30元向原告支付违约金，逾期30天后，按原告已付购房款的0.001%乘以逾期天数向原告支付违约金。2015年4月10日，原、被告将三份《商品房购销合同》在临沧市住房和城乡建设局进行了登记备案，登记号为LC2015041001408、LC2015041001413、LC2015041001416。交房期限届满，被告未向原告交付购买的三套房屋。原告于2018年7月1日自行对三套房屋进行装修，2018年7月3日，原告向临沧市住房和城乡建设局交纳了三套房商品房的住宅专项维修资金。2018年8月13日，被告腾达公司被本院裁定宣告破产重整，云南恒业律师事务所担任被告腾达公司的管理人。为此，原告向本院提起诉讼，要求确认原告于2018年7月1日对文林秋苑××幢××××号、××幢××××号、××幢××××号房屋的占有为房屋的正式交付，判令被告办理交房手续和产权登记手续，支付逾期交房的违约金，暂计算至2018年3月31日为168101元，之后按照中国人民银行贷款基准利率计算至原告2018年7月1日实际占有房屋之日止的利息，由被告承担本案诉讼费。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中被告于2015年2月3日向原告出具了编号为№0045427、№0045431、№0045436，房号为××幢××××号、××幢××××号、××幢××××号房屋的购房款《收据》三份，购房款合计金额1434213元。双方于2015年4月7日签订了上述三套商品房的《商品房购销合同》并于2015年4月10日到临沧市住房和城乡建设局进行了登记备案。双方签订的《商品房购销合同》约定，被告应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格的三套商品房交付原告并于交房12个月内为原告办理产权登记。上述双方房屋交易过程，被告未收到原告支付的购房款，按常识判断不会向原告出具收据，时隔两个多月，被告更不会在未收到原告购房款的情况下进行《商品房购销合同》的登记备案，本案诉讼之前没有被告向原告主张过债权的事实，诉讼中被告以原告未完成先履义务作为抗辩，显然不能成立。原告要求确认2018年7月1日对文林秋苑××幢××××号、××幢××××号、××幢××××号房屋实际占有并对房屋装修的事实本院予以确认，被告应当为原告完善交房手续和办理房屋产权登记手续。原告要求被告支付计算至2018年3月31日逾期交房违约金168101元，之后按照中国人民银行贷款基准利率计算至原告2018年7月1日实际占有房屋之日止的利息的诉讼请求，属于计算错误，本院不予完全支持。根据双方约定2015年12月1日前，被告应当支付原告的违约金900元，2015年12月1日起至2018年7月1日原告实际占有房屋，被告应当支付原告违约金为913日×1434213元×0.001%﹦13094.36元，本院支持被告向原告支付违约金900元+13094.36元﹦13994.36元。本案因被告不按合同约定履行义务引发诉讼，案件受理费应当由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告临沧腾达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杨宁办理坐落于临沧市临翔区房屋的交房手续和不动产权登记手续；二、被告临沧腾达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告杨宁支付逾期交房违约金13994.36元；三、驳回原告杨宁的其他诉讼请求。案件受理费3662元，由被告临沧腾达房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李树华审 判 员  范乘侥人民陪审员  赵红芳二〇一九年七月五日书 记 员  王皎月