广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终578号 上诉人（原审被告）：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司。住所:广西防城港市港口区仙人湾小区二区18栋西。统一社会信用代码：91450600799725239U。 法定代表人：李忠飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：段丽君，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈培菊，女，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：于海莲，女，1965年1月24日出生，汉族，住新疆哈密市。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱光任，广西精一律师事务所实习律师。 上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）因与被上诉人于海莲商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人腾飞龙公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定双方未能签订商品房买卖合同的原因在于上诉人有误。（一）双方签订的《“腾飞广场”商品房订购协议书》（以下简称《订购协议书》）约定：“买受人在签订协议书后必须于2018年7月15日前携带协议书原件、定金收据原件以及本人身份证等相关证件到‘腾飞广场’售楼部与出卖人签订《商品房买卖合同》，该时间不另行通知，若买受人逾期未与出卖人签订《商品房买卖合同》，视为买受人违约，定金不予返还”。被上诉人作为买受人应当举证证明其在2018年7月15日前已前来与上诉人签订合同，否则未能签订合同的原因在于被上诉人，在其违约的情况下无权要求上诉人返还定金。（二）关于被上诉人所购买的腾飞广场7-2-2002号房于2018年7月15日前处于备案状态这一问题，是上诉人为了保障与被上诉人的交易安全所采取的措施。上诉人因一些执行案件致使腾飞广场名下的多处房产被查封，因此，上诉人才与该套房屋的上一位买受人协商解除合同后暂时将房屋继续备案在其名下，以防止房屋因其他原因被查封，但因上一位买受人是台湾居民，加之被上诉人从未就签订合同事宜与上诉人协商，致使上诉人未能与上一位买受人协调好时间前来配合办理撤销备案登记手续，导致合同签订时间一再耽误。二、被上诉人不享有合同约定解除权以及《合同法》第九十四条规定的其他法定合同解除的事由。（一）被上诉人未举证证明自己按照协议约定时间前来与上诉人协商签订《商品房买卖合同》或上诉人发出催告，其违反《订购协议书》在先，而被上诉人于2018年7月16日、8月15日向上诉人支付购房款的行为是在其违反订购协议后与上诉人协商一致自愿履行的行为，双方就订购协议已经进入了新的履行状态，对于合同签订的时间也并没有做出新的明确约定。因此，双方签订合同的时间就没有明确的履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2018年12月12日被上诉人找到上诉人的法定代表人，上诉人立即联系前买受人撤销备案登记为被上诉人办理网签合同手续。（二）被上诉人未在约定的时间内与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》违约在先，被上诉人已于此后以实际行动表示自愿继续履行协议，且该违约情形并不足以导致合同目的无法实现，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款认定订购协议的目的无法实现从而支持被上诉人解除合同的诉讼请求有误。被上诉人于2018年12月12日得知被上诉人的要求后，马上联系前买受人撤销备案登记，并将合同网签至被上诉人名下，由此足以证明双方并不存在导致合同目的无法实现的违约情形。三、一审法院认定上诉人将案涉房屋网签至被上诉人名下，违反合同订立自愿原则有误。在合同未解除的情况下，上诉人将合同网签至被上诉人名下符合双方约定，反而是被上诉人几次接到上诉人的通知都不愿前来签订合同，致使合同至今未能正式签订。 被上诉人于海莲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由：一、双方未能签订商品房买卖合同原因在于上诉人。被上诉人在2018年7月15日前多次与上诉人协商要求签订合同，但上诉人以多种理由拒绝签订并要求被上诉人先缴纳部分房款，被上诉人为了购买涉案房屋分别于7月16日、8月15日共两次向上诉人支付320000元购房款。支付以上款项后上诉人仍不愿意签订购房合同，直至2018年10月30日才告知被上诉人无法办理合同备案且无法与被上诉人签订合同，而此前涉案房屋一致备案于他人名下。《城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第十条等对商品房预售登记备案作了明确规定，上诉人却隐瞒已将涉案房屋备案到他人名下的事实，与被上诉人签订认购协议违背诚信原则，也不利于保障房地产行业的健康发展。上诉人称其将房屋备案到他人名下系为防止房屋被查封、保障与被上诉人的交易安全而采取的措施，但在双方未签订商品房买卖合同、未签订认购协议的情况下，何来为保护被上诉人权益一说。二、被上诉人享有合同解除权。被上诉人继续支付房款系在上诉人构成根本违约之后且在上诉人隐瞒涉案房屋早已备案在他人名下这一重要事实的情况下做出，继续支付房款并非被上诉人的真实意思表示，上诉人认为订购协议已进入新的履行状态无事实和法律依据。结合涉案房屋一直备案于他人名下的事实，上诉人已不能依约履行协议，被上诉人签订协议的目的已无法实现，根据《合同法》第九十四条规定，被上诉人有权解除涉案协议。三、上诉人擅自将涉案房屋网签至被上诉人名下违背被上诉人的意愿，不符合自愿原则。上诉人未按协议约定于被上诉人于2018年7月15日前完成商品房买卖合同的签订，已构成根本违约，在协议履行期限届满的情况下擅自将涉案房屋网签至被上诉人名下，构成强买强卖。 于海莲向一审法院起诉请求：1.解除于海莲与腾飞龙公司于2018年6月30日签订的《订购协议书》；2.腾飞龙公司双倍返还于海莲已付定金90000元，即返还180000元；3.腾飞龙公司返还于海莲已付购房款320000元及支付利息6302元（利息计算：利息分两笔:第一笔为3441元，以160000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年7月16日暂计至2019年1月10日，以后利息计算至清偿之日止；第二笔为2861元，以160000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年8月15日暂计至2019年1月10日，以后利息计算至清偿之日止），三项款项合计326302元；4.本案诉讼费由腾飞龙公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月30日，于海莲与腾飞龙公司签订了《订购协议书》，约定于海莲购买的房号为“腾飞广场”7栋2单元2002号房，房屋面积90.06平方米，单价为每平方米8900元，总价为801534元。协议书约定购房定金为90000元，此定金在签订《商品房买卖合同》后自动转为购房款，还约定买受人在签订协议书后必须于2018年7月15日前携带协议书原件、定金收据原件以及本人身份证等相关证件到“腾飞广场”售楼部与出卖人签订《商品房买卖合同》，该时间不另行通知，若买受人逾期未与出卖人签订《商品房买卖合同》，视为买受人违约，定金不予返还。协议书还约定其他事项。协议书签订当日，于海莲向腾飞龙公司支付了90000元定金。后于海莲于2018年7月16日、2018年8月15日分别向腾飞龙公司支付160000元、160000元购房款。2018年12月17日，腾飞龙公司未告知于海莲，未征得于海莲同意，擅自将涉案房屋网签到于海莲名下。于海莲曾与腾飞龙公司协商要求退回款项，但双方未达成一致意见。 另查明，2019年2月26日，防城港市房屋交易管理中心出具了《房产信息查询证明》，证实了本案涉案房屋于2017年5月16日备案，于2018年12月17日注销备案，已于2018年12月17日网签至于海莲名下，尚未备案。 一审法院认为，于海莲于腾飞龙公司双方签订的《订购协议书》，是双方的真实意思表示，双方均应按照协议书的约定履行义务。于海莲已履行交付定金的义务，腾飞龙公司应按约定时间与于海莲签订《商品房买卖合同》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，涉案商品房在2017年5月16日备案，于2018年12月17日注销备案，2018年6月30日于海莲与腾飞龙公司签订了《订购协议书》，显然，于海莲与腾飞龙公司签订协议时涉案商品房备案在他人名下，腾飞龙公司作为房地产开发商对此是知情的。一审庭审中，于海莲述称多次催促腾飞龙公司签订合同，腾飞龙公司说要排队等候，2018年7月15日再签订合同也可以，但腾飞龙公司还是以等候排队为理由没有签订合同。腾飞龙公司认为是于海莲与代理商协商的问题。因此，腾飞龙公司与于海莲未能签订商品房买卖合同的原因在于腾飞龙公司。腾飞龙公司具有知道涉案商品房备案在他人名下，且延期与于海莲签订《商品房买卖合同》的情形。虽然腾飞龙公司于2018年12月17日将涉案房屋网签到于海莲名下，但这是腾飞龙公司在未告知于海莲，未征得于海莲同意下擅自进行的，违背合同订立的自愿原则，于海莲也不同意。因此，虽然腾飞龙公司没有拒绝与于海莲订立《商品房买卖合同》，但于海莲于2018年7月16日、2018年8月15日分别向腾飞龙公司支付160000元、160000元购房款，不能视为于海莲在2018年12月17日后还同意签订商品房买卖合同，购买涉案商品房。由于于海莲与腾飞龙公司双方没有签订商品房买卖合同，于海莲签订《订购协议书》的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，于海莲要求解除双方签订《订购协议书》符合法律规定，予以支持。因此，根据上述最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，由于腾飞龙公司没有拒绝与于海莲签订商品房买卖合同，且《订购协议书》中没有约定腾飞龙公司的违约责任，因此，于海莲要求腾飞龙公司双倍返还定金的主张，本院不予支持，但腾飞龙公司应承担返还定金给于海莲的责任。腾飞龙公司辩称于海莲在签订协议书后，没有在协议书约定的时间与腾飞龙公司签订《商品房买卖合同》，视为于海莲违约，定金不予退还的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。因双方没有签订商品房买卖合同，于海莲要求腾飞龙公司返还购房款及占用资金期间的利息的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。腾飞龙公司提出的即使合同签订延误，而于海莲支付购房款的行为是双方在于海莲违约后自愿一致履行协议的行为的主张，没有事实和法律依据，不予支持。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决：一、解除腾飞龙公司与于海莲于2018年6月30日签订的《订购协议书》；二、腾飞龙公司在判决生效后十日内返还于海莲购房定金90000元;三、腾飞龙公司在判决生效后十日内返还于海莲购房款320000元及利息（利息分两笔计算：第一笔以160000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年7月16日起至实际清偿之日止；第二笔以160000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2018年8月15日起至实际清偿之日止）。案件受理费8863.02元,减半收取4431.51元，由腾飞龙公司负担。 本案二审期间，双方当事人均无新证据提交且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，双方当事人一致认可，上诉人与被上诉人签订《订购协议书》时因上诉人称要排队等候，签订《商品房买卖合同》的日期推迟至2018年7月15日。被上诉人于2018年12月12日与上诉人的法定代表人李忠飞通电话，被上诉人在通话中表示其已于10月30日提出退款申请；李忠飞表示已经知道这个事情，同意一两天内100%会退钱给被上诉人。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《订购协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决对《订购协议书》的效力认定正确，本院予以确认。关于被上诉人是否有权解除涉案协议书的问题，《订购协议书》第四条第二款约定，被上诉人须于2018年7月15日前与上诉人签订《商品房买卖合同》，逾期未签订的，视为买受人违约，定金不予退还。《订购协议书》签订后，双方未按协议约定于2018年7月15日前签订《商品房买卖合同》，但被上诉人于2018年7月16日、2018年8月15日仍分别向被上诉人继续支付160000元、160000元购房款，可见被上诉人有继续交易的意愿，并非拒绝与上诉人签订《商品房买卖合同》。相反，涉案房屋从被上诉人支付320000元款项后至2018年12月17日期间一直备案在案外人名下，再结合双方在签订协议书时上诉人述称须排队等候才能签订《商品房买卖合同》，以及被上诉人于2018年10月30日提出退款申请，上诉人的法定代表人李忠飞于2018年12月12日表示一两天内100%会退钱给被上诉人的事实，足认定系因上诉人的原因致使双方未能签订《商品房买卖合同》。虽然上诉人于2018年12月17日将涉案房屋网签至被上诉人名下，但系被上诉人提出退房退款后上诉人的单方行为，被上诉人有权不予接受。综上，被上诉人要求解除涉案《订购协议书》，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被上诉人要求上诉人返还购房款320000元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，于法有据，本院予以支持。关于上诉人是否应双倍返还定金的问题，上诉人构成违约，被上诉人并不违约，但一审判决上诉人在判决生效后十日内返还被上诉人购房定金90000元，被上诉人未提起上诉，故本院予以维持。 综上所述，腾飞龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8863.02元，由上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年七月十一日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪