江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0428民初547号原告：九江新势力房地产顾问有限公司,住所地九江市濂溪区新天地1-4幢不分单元3-720号，统一社会信用代码91360402MA37Q2YD9M。法定代表人：古翔,系该公司总经理。委托代理人:余凤丽，江西惟民律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人:邓怡青，江西惟民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：九江泛鄱阳湖旅游开发有限公司，住所地九江市都昌县都昌镇东风大道489号，统一社会信用代码9136042875423767XC。法定代表人：王承胡，系该公司董事长。委托代理人：王剑，男,汉族，1978年5月28日生，住址：江苏省南通市崇川区，代理权限为特别授权。委托代理人：范彦，男,汉族，1984年10月29日生，住址：江苏省南通市港闸区，代理权限为一般代理。原告九江新势力房地产顾问有限公司（以下简称“新势力公司”）与被告九江泛鄱阳湖旅游开发有限公司（以下简称“九江泛鄱阳湖公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告九江新势力房地产顾问有限公司法定代表人古翔及其委托代理人余凤丽、邓怡青，被告九江泛鄱阳湖旅游开发有限公司委托代理人王剑、范彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新势力公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年7月30日签订的《九江市都昌县启秀旺府项目联合营销代理合同》已解除；2、依法判令被告支付原告销售佣金98690元，溢价48244.35元，并按照应付佣金的0.3%支付自2018年12月21日起至款项付清日止的滞纳金（截止2019年2月14日滞纳金计2424.4元，合计149358.75元）；3、依法判令被告返还原告交纳的保证金50万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月30日，原、被告签订了《九江市都昌县启秀旺府项目联合营销代理合同》，合同约定：被告将位于都昌县财富大道与迎宾大道交汇处的开发项目“启秀旺府”，委托原告进行代理销售且被告保证每批次按不低于销售期间考核任务数量的1.2倍提供房源数量。销售代理费由销售佣金及销售益价组成。佣金根据原告完成的任务按照销售总额的0.8%-1.2%进行提点。溢价以超过的10%计算；被告则应于每月15日前按时足额支付原告所得销售佣金、溢价。被告若未按约支付佣金及益价。每超过一天按应付佣金额0.3%向原告支付滞纳金。另外原告还向被告交纳了履行保证金50万元。合同签订后，原告依约开展了房屋销售工作。然而在销售过程中，原告才得知被告所提供的房产仅有几套取得了预售许可证，剩余均未取得预售许可证，根本无法办理房屋买卖合同的网签，从而导致原告实际履行不能。同时被告提供的B6一、二单元未授权原告进行销售，被告也未另行提供充足的房源数量，亦根本违反了被告应保证提供的房源数量，同样影响原告的销售业绩。以上由于被告的种种原因，原告根本无法正常履行合同义务，就此造成的一切损失应由被告自行承担。事实上，在原告按照合同约定向被告出具发票后，被告应按约支付报酬，被告却百股推诿，截止目前原告同被告出具发票的金额为总计40504元。其中佣金31524元、垫付工资8980元；被告支付20000元后，再未支付分文，开具发票后，被告剩余20504元未支付。原告未出具发票的佣金为78186元，总计未支付佣金为98690，溢价为48244.35元，合计为146934.35元。鉴于现合同目的根本无法实现，原告于2018年12月21日向被告发出了合同解除函，要求被告履行义务，被告至今仍未履行。也未解决相关问题，就原告交纳的保证金至今也未予以退还。无奈，原告为了维护自身合法权益。特诉至贵院望判如所请。被告九江泛鄱阳湖公司辩称：一，对原告的第一项诉讼请求，即“委托代理合同已解除”予以认可。但对其解除理由不予认可，导致合同解除的原因及责任全部在原告。二，对原告的第二项诉讼请求，即“支付销售佣金、溢价及所谓利息”不认可。1、合同第一款第2项，对原告的销售时间节点和任务目标有明确约定，按约定截止到原告提出解除合同时间（2018年12月21日），原告至少要保证销售达成率240套房屋（30+40+120多），但原告实际销售25套，这25套中，销售商品房为12套，有9套为认筹客户，以上客户均向原告交付（了）渠道费2万元，目前有4户向被告申请退房，即便算上已要求退房的4户客户在内，原告销售最多是25套，因此原告远远未实现销售目标。2、由于原告向已经申请退房的4位客户收取了2万元／户的团购费，其中已经退房的2户(袁彦、邹友琴)团购费4万元，被告已经代原告退还给2客户，另有2位客户也强烈要求退房，（这两户）4万元届时肯定退还，这4万元原告必须给被告。现有4户退房客户的合计8万元“团购费”（与“渠道费用”是一个概念）需由原告负担。3、在原告接洽的25位客户中有3人是自然来访客户（签约客户徐新栋，认筹客户洪耀昱、江训彬），该3位自然来访客户的团购费计6万元应归被告所有，但原告实际收取（往来函件中原告同意还给被告），合同解除时原告应将这6万元给被告。4、原告在开展销售业务时承诺给‘以老带新’客户3000元∕每人的奖励，现被告知晓的有3位客户（张久蓉、张宁发、刘鹏），该3人均没有收到原告承诺的费用，合计9000元原告应给被告（该3人肯定要被告要该费用）。5、在原告销售的12套房屋中，按0.8%计算的佣金，至于9户认筹客户目前不符合约定的结佣条件。6、按双方的补充约定，渠道费用中，其中有2000元∕套支付给被告指定的第三方单位，被告请求法院将该款在双方结算时予以扣除。三、对第三项诉讼请求，即“要求原告要求被告返还保证金50万元”，被告认为如有余额可退回。1、履行合同中，被告不存在提供房源不足的情况，本案销售的房源有双方签字确认记录为证，被告提供给原告销售的包括领取预售许可证房屋和暂未领取预售许可证房屋，原告提供的实际销售表格中也包括了这两种房源。原告要求被告提供全部领取预售许可证房屋给其销售，没有任何合同依据。合同中对“销售达成率”有明确的界定。2、本案是原告提出解除合同的，原告存在严重违反合同约定情形，按照合同第五条“违约责任”中乙方责任第3项之规定，原告单方解除合同则应向被告赔偿50万元(即被告有权不退还保证金50万元)。另根据合同第二条第2项之“如乙方（即原告）连续2个月未完成考核任务的80%目标，甲方（即被告）扣除50%保证金”，原告连续数月没达到80%目标，被告有权扣除25万元保证金。3、由于原告单方撤场而双方没有进行交接，在双方完全交接之前，被告不同意退还保证金，因此原告要求被告退还保证金余额50万元不能成立。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原、被告于2018年7月30日签订《九江市都昌县启秀旺府项目联合营销代理合同》，双方合作期限为2018年8月1日至2019年7月31日，为期一年。合同约定，1、原、被告联合销售被告开发的“启秀旺府项目”住宅房屋，销售房屋后被告应给付原告佣金，佣金按销售总额的0.8-1.2%计算：销售达成率低于80%时，佣金按0.8%计，连续2个月销售达成率未达80%，被告有权解除合同。结算佣金的条件是“客户签订正式《商品房买卖合同》并支付首付款后”。被告还应给付原告溢价佣金，溢价佣金计付方法是按溢价的10%计算，结算溢价佣金的条件是在当批房源考核期内完成该批次房源90%销售后，根据签约价格结算该批次溢价佣金，如被告未按合同向原告支付溢价佣金，每超过一天按应付佣金的0.3‰向原告支付滞纳金。溢价是指成交价格超过销售底价的部分，对超过部分价格计付佣金，叫做“溢价佣金”。合同签约2个工作日内，原告付给被告保证金人民币50万元，截止2018年8月31日（如果）原告完成累计销售任务，被告退还50%保证金，如果原告连续2（个）月未完成考核任务的80%，被告扣除50%保证金，并有权要求原告退场、解除合同。如果解除合同、原告退场，剩余保证金在原告退场后7个工作日退还给原告。3、考核任务：①2018年8月1日至8月31日，原告销售任务是30套、9月1日至9月30日的销售任务是40套、10月1日至10月31日的销售任务是50套，这3个月为一个当（档）期，这3个月的计付佣金方法是：销售达成率低于80%时，佣金按0.8%计，连续2个月销售达成率未达80%，被告有权解除合同，3个月累计完成销售达成率80%以上，佣金按1.0%计，3个月累计销售达成率超过100%，佣金按1.2%计；②2018年11月1日至12月31日的销售任务是150套、2019年1月1日至2月15日的销售任务是130套.此为第二个当（档）期，这个当（档）期计付佣金方法是：销售达成率低于80%时，佣金按0.8%计，被告有权解除合同，销售达成率80%以上，佣金按1.0%计，销售达成率超过100%，佣金按1.2%计。销售达成率的意思是“当批推出房源实现套数与当期任务数据的比例。该部分房源已领取预售许可证的，以缴纳首付款并签订房屋买卖合同纳入销售数据；暂未领取预售许可证的，以缴纳不低于10万元房屋预约款并确定房源及价格的客户数据纳入销售数据”。③销售的房源，被告确保可以预售或者预约的房源大于当期销售任务1.2倍或者20套以上。4、被告同意原告在被告确认的渠道客户中每套收取20000元渠道费用，之后又补充约定：原告收取每户20000元渠道费用后，其中每户2000元支付给被告指定合作的第三方单位用于第三方在项目销售的配合费用。5、如因购房者自身的原因退房，原告应无条件退还相应的佣金、溢价佣金及渠道费用。6、原告若无故单方面终止合同给被告造成损失，则原告需向被告赔偿经济损失人民币50万元，本合同生效后，原、被告任何一方无故提出终止合同均属违约行为，需向对方支付50万元违约金。7、原告可以向通过自己渠道获得的客户每户收取2万元的渠道费用（对于购房者来说这2万元是房款），但是客户自己来的是自访户，原告不能获得渠道费用。之后又于2018年7月30日补充约定,原告收取客户每套20000元渠道费用后，其中每套2000元支付给甲方指定的第三方单位用于第三方单位的销售配合费用(实际上是交给被告安排使用)。合同还约定了其他条款。合同签订后，被告收取了原告上述50万元保证金。2018年8月1日至10月31日这个当（档）期，被告提供给原告的房源为149套（其中B6栋44套、B9栋52套、B10栋44套、B2栋4套、B5栋4套、B8栋1套）。2017年7月3日被告取得的预售许可证的楼栋为B1、B2、B5、B6、B7栋，2019年4月9日被告取得预售许可证的楼栋为B3栋。合同履行期间，原告的销售数量一共是25套，具体如下：1，2018年8月销售了5套（合同约定任务是30套），分别是①B6-2-501张华锋，佣金4200元，溢价佣金1771.12②B6-1-501徐新栋，佣金4160元，溢价佣金1715.09元③、B6-1-602张天禧，佣金4036元，溢价佣金220.12元④B10-1-501刘鹏，佣金5120元，溢价佣金719.72元⑤B9-1-601邹友琴，佣金4000元，溢价佣金2007.27元。2,2018年9月销售了9套（合同约定任务是40套），分别是①B6-1-601张久蓉，佣金4080元，溢价佣金215.24元②B6-2-张义勇，佣金4112元，溢价佣金171.82③B6-1-402方素琴,3960，溢价佣金269.02元④B9-1-901余传文，佣金4000元，溢价佣金812.34元⑤B10-1-601张宁发，5184元，溢价佣金2072.96元⑥B10-1-502洪耀星，佣金5108元，溢价佣金1487.06元⑦B9-1-1701刘丽琴，已退房⑧B9-12101袁彦，佣金4398元，溢价佣金895.99元⑨B9-1-1001巩燕灵，佣金4010元，溢价佣金395.99元。3，2018年10月销售了6套（合同约定任务是50套），分别是①B6-2-301张义军、詹永霞，佣金3962元，溢价佣金99.9元②B6-1201陈燕、曹凑海，佣金3863元，溢价佣金99.96元③B5-2-101曹雪莹，佣金6349元，溢价佣金2467.53④B6-2-302邵满诊,佣金3960元，溢价佣金14.85元⑤B10-1-801程元平，佣金5200元，溢价佣金390.81元⑥B10-1-301江训彬，佣金5240元，溢价佣金3065.39元。4，2018年11月销售了3套（合同约定任务是150套），分别是①B2-2-1102余武松，佣金4428元，溢价佣金2308.14元②B10-1-701邵辉丹，佣金5267元，溢价佣金1594.69元③B3-1-1102占美江，佣金4022元。5，2018年12月至2019年2月15日销售了2套（合同约定任务是130套），分别是①D7-2-101柳超，佣金6289元，溢价佣金862元②B10-1-1102冯芳萍，佣金4485元。以上佣金均是按0.8%计算，合计97025元(不含邹友琴、刘丽琴、巩燕灵、袁彦4户)，溢价佣金是按超出底价部分10%计算。原告已向以上25户每户收取了渠道费用2万元，合计50万元。25户中退房4户，分别是①刘丽琴、②邹友琴、③巩燕灵④袁彦，剩余21户中已签订房屋买卖合同的12户，分别是①B6-2-501张华锋②B6-1-501徐新栋③B6-1-602张天禧④B6-1-601张久蓉⑤B6-2-张义勇⑥B6-1-402方素琴（占翌涛）⑦B6-2-301张义军、詹永霞⑧B6-1201陈燕、曹凑海⑨B5-2-101曹雪莹⑩B6-2-302邵满诊⑾B2-2-1102余武松⑿D7-2-101柳超；签了认筹预约的9户，分别是①B10-1-501刘鹏②B9-1-901余传文③B10-1-502洪耀星④B10-1-601张宁发⑤B10-1-801程元平⑥B10-1-301江训彬⑦B10-1-701邵辉丹⑧B3-1-1102占美江⑨B10-1-1102冯芳萍，这9户中有2户（即袁彦、巩燕灵）已退房。2018年11月2日，被告书面要求原告确认以下三户是自访客户：B6-1-501徐新栋、B10-1-502洪耀星、江训彬，原告书面表示对B6-1-501徐新栋客户表示认可，对其余两户不予认可，并认为因B10-1-502洪耀星客户已经发放4000元佣金，要求被告考虑4000元佣金，同时认为B10-1-502洪耀星、江训彬不符合自访销售，要求被告将B10-1-502洪耀星、江训彬判定为圈层客户。双方合同约定对自访客户，原告不能获得每户20000元的渠道费用，对自访客户每户收取的20000元渠道费用归被告所有。同日，被告书面要求原告确认以下两户为以旧带新客户：B6-1-601张久蓉、B10-1-601张宁发，因为双方合同约定以老带新客户按每套3000元给被告，用于被告给付老客户，原告未对此确认。原、被告为了销售房屋，还使用了“小蜜蜂”销售方法，即，使用其他人员销售房屋，对“小蜜蜂”费用双方已经结算，原告已向被告开具了发票，“小蜜蜂”费用计人民币8980元。双方对购房客户还界定了另外两种客户，即“以老带新”客户和“自访”客户，双方约定对以老带新客户原告需每户付给被告3000元，用于被告付给老客户（作为对老客户的报酬），自访客户每户2万元的渠道费用归被告所有。2018年11月2日，被告给原告发函，要求原告确认3户购房户为自访客户、两户购房户为以老带新客户，原告11月10日给予了回复，对上述3户购房户认可1户（徐新栋户）为自访客户、对1户（洪耀星）要求考虑4000元已经为销售房屋产生的实际支出、还有1户（江训斌户）不予认可。原告对被告要求确认的2户（客户为张久蓉、张宁发）以老带新客户承诺由原告自行发放每户3000元费用（佣金）。2018年12月21日，原告向被告书面提出要求解除代理销售合同，次日被告表示同意解除合同，之后双方就佣金、溢价佣金、渠道费用、保证金等事项不能达成一致，故原告诉来本院。另查明，被告因履行合同已向原告支付了人民币2万（佣金和“小蜜蜂”费用）。本院认为：原、被告于2018年7月30日签订的《九江市都昌县启秀旺府项目联合营销代理合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当履行合同约定的义务。原告于2018年12月21日向被告提出要求解除合同，被告于2018年12月22日亦表示同意，故双方的合同已于2018年12月22解除。双方约定“如果原告连续2（个）月未完成考核任务的80%，被告扣除50%保证金（即25万元）”，现原告已连续2（个）月未完成考核任务的80%，被告有权扣除保证金，该约定虽然是双方的真实意思表示，但约定中扣除的50%保证金在性质上属于违约金，该约定违约金过高，原告亦要求变更、撤销，在体现意思自治和契约精神的同时，根据公平原则，本院依法予以调整，调整为人民币10万元，故被告应返还原告保证金人民币40万元。根据原告销售房屋数量及双方约定，被告应付给原告佣金人民币97025及“小蜜蜂”费用人民币8980元，合计106005元，该款被告已经给付2万元，还应付给原告8.6005万元。关于被告辩称原告销售的21套房屋有9套是认筹，这9套不符合结算佣金条件。为了减少当事人诉累，且双方合同已经解除，对原告诉请应予支持，若以后确实发生这9户有退房之情形，被告可以另行依法向原告主张此涉佣金、渠道费用、配合费用等权利。原告向25户购房户收取的50万元渠道费用（每户2万元），由于被告已经因此退给了购房户4万元（购房户为刘丽琴、邹友琴），该4万元应在被告需支付原告款项中予以扣除，故原告应据此付给被告4万元。关于“以老带新”、“自访”客户涉及的费用问题，根据双方共同认可部分，原告应付给被告3.6万元（即涉徐新栋2万元，洪耀星1.6万元，即20000元-4000元。合计3.6万元）。故该3.6万元亦应在被告需支付原告款项中予以扣除。关于以老带新客户（张久蓉、张宁发户）原告承诺由原告发放每户费用（佣金）3000元，涉该两户的相关“以老带新”费用(佣金)由原告发放。关于被告要求原告退回退房户袁彦、巩燕灵每户2万元，合计4万元的渠道费用，由于被告暂时还未支付给袁彦、巩燕灵，可待其实际支付后再向原告依法讨要。关于原告要求被告支付滞纳金，由于双方均有违反合同约定行为，原告未按约定完成任务数在前，根据先履行抗辩权原则，故该诉求不予支持。关于原告要求被告支付溢价佣金，由于原告未按约定完成销售任务，根据双方的约定，本案不符合结算溢价佣金的条件，原告不能因此获得溢价佣金，故该诉求不予支持。综上，被告应给付原告保证金40万元、佣金及“小蜜蜂”费用8.6005万元，合计48.6005万元，扣除原告应付给被告渠道费用4万元（购房户为刘丽琴、邹友琴）、销售配合费用4.2万元、涉及“以老带新”、“自访”客户费用3.6万元。相抵后被告还应付给原告36.8005万元，现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十三条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告九江新势力房地产顾问有限公司与被告九江泛鄱阳湖旅游开发有限公司2018年7月30日签订的《九江市都昌县启秀旺府项目联合营销代理合同》已于2018年12月22日解除；二、被告九江泛鄱阳湖旅游开发有限公司付给原告九江新势力房地产顾问有限公司相抵后的保证金、佣金及“小蜜蜂”费用合计人民币36.8005万元。此款限判决生效后十日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11393.3元，由原告负担5047.23元，被告负担6346.07元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  刘玉林人民陪审员  巢守梧人民陪审员  刘建平二〇一九年七月五日书 记 员  郝燕英