四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终497号 上诉人（原审原告）：四川恒通物业管理有限公司，住所地乐至县天池镇川鄂中路278号。 法定代表人：胡荣生，执行董事。 委托诉讼代理人：胡悦斌，男，系四川恒通物业管理有限公司职工。 委托诉讼代理人：屈冰，男，系四川恒通物业管理有限公司职工。 被上诉人（原审被告）：谢贻高，男，1953年6月16日出生，汉族，住四川省乐至县。 上诉人四川恒通物业管理有限公司（以下简称恒通公司）因与被上诉人谢贻高物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2019）川2022民初315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人胡悦斌、屈冰，被上诉人谢贻高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人恒通公司上诉请求：一、撤销四川省乐至县人民法院（2019）川2022民初315号民事判决书，查清事实，核准公共耗能分摊费用，按每户5元／月收取，判令被上诉人给付上诉人物业管理费2,484.36元，及公共耗能分摊费用5元／月x23月即115元，或将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实及理由：四川省乐至县人民法院作出（2019）川2022民初315号民事判决认定事实不清，现上诉人有充分证据证明上诉人主张山水欣城小区公共耗能分摊费用按每户每月5元收取的合理性及合法性，请求上级法院依法予以撤销，改判或发回重审。理由如下：一审法院认为上诉人未举证证明共用设施设备运行、能耗费用的实际花费，仅有上诉人单方发布关于收取能耗费用的公示，不足以证实其收费标准的合理性，上诉人也未提交相关证据证实业主委员会认可公共能耗的收取标准，而不支持上诉人要求被上诉人按每户每月5元标准交纳公共能耗费的诉讼请求。上诉人认为，一审法院的判决认定事实不清。其理由有如下几点：其一、《前期物业合同》约定物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行，能耗费用，按该幢业主实际用量共同分摊，根据这一约定，业主应该分摊公共耗能费用。其二、2017年11月14日“关于收取公共能耗分摊费用的公示”，是业主委员会与上诉人共同协商确定下来的，收费标准和收费起收时间，并联合公示，业主委员会就是代表的全体业主，与上诉人共同公示，一审法院认为是上诉人单方公示而不支持上诉人诉讼请求。业主委员已公示收取公共耗能费用标准及起收时间，又岂能说业主委员会不认可公共能耗收费标准，不是笑话吗？其三、公共能耗（含电梯、路灯、监控设施、绿化、抽水用电），其设施设备24小时处于运动状恋，法官审理时一审便知的事情，以上诉人未提供共用设施设备运行状况而横加否认，电梯在运行，路灯、梯间灯在照明，业主不知道？被上诉人不知道？其四、能耗费用的实际花费，在公示中明确了2017年2月至10月9个月的支出情况，每户5元／月的收入远不足以支付实际支出的公共能耗费用，山水欣城业主按每户5元收费，公共能耗费全年收入42,360元，而每年公共耗能支出6万多元，支出大于收入，并未加重各业主负担，其收费标准是合理合法的，应当得到法院的支持。 被上诉人谢贻高辩称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求予以撤销。 恒通公司向一审法院起诉请求：1、判令谢贻高支付2013年1月-2018年12月期间的物业管理费2,489元，公共能耗费115元，共计2,604元；2、判令谢贻高向支付从欠费之日至交清欠费之日止的物管费、公摊费用滞纳金违约金2,190元；3、由谢贻高承担本案诉讼费。2019年3月12日，恒通公司自愿放弃要求谢贻高承担物业服务费违约金的诉讼请求。 一审法院认定事实：“鸿升·山水欣城”小区由四川恒通房地产开发公司承建。2007年12月1日，四川恒通房地产开发公司与恒通公司签订了“鸿升·山水欣城”《前期物业管理服务合同》，该合同与本案相关的内容：1、委托管理服务期限：从2009年1月31日至召开第一次业主代表大会为止；业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2、委托管理服务事项：房屋建筑主体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施。附属建筑物、构筑物维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，恒通公司与业主、使用人另行签订合同的除外；3、物业管理服务费用：多层住宅每月0.38元/㎡、非住宅每月0.5元/㎡；4、物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳时间为当月28日至次月5日前交清；5、本物业管理公共服务费标准的调整，按国家政策或工资增长比幅调整；6、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢住户实际用量共同分摊；7、业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。签订合同后，恒通公司入驻“鸿升·山水欣城”小区，对该小区进行物业管理。 2010年6月30日，四川恒通房地产开发公司与恒通公司签订《山水欣城前期物业管理补充协议》，该协议与本案有关的内容：按照双方签订的《山水欣城前期物业管理合同》约定，山水欣城多层住宅每月0.38元/㎡，期限从2007年7月至2010年7月，由于物价上涨，各种费用增加及周边小区物管费价格上调，从2010年7月至2015年7月，物管费收取标准调整为：多层每月0.5元/㎡-0.6元/㎡，高层每月0.8元-1.5元/㎡，恒通公司应提前一个月告知业主。2011年11月20日，恒通公司对物管费进行公告：从2012年1月1日起，山水欣城小区在未来三年内多层住宅按每月0.5元/㎡收取。 2017年11月14日，恒通公司对公告能耗分摊费用进行公示，公示与本案相关的内容：1、山水欣城2017年1月电表改造前，原公共能耗产生的费用是按月按户电表用量实际使用进行分摊。改造后，各住户根据自己的用电量自行充值，公共能耗产生的费用由物管公司交纳，给物业企业带来极大困难和负担，无力承担公共分摊费用；2、山水欣城一期电表改造及户数为726户，根据2-10月产生的公共能耗电费40,812元，电梯2台年维保费7,200元、年检费3,100元、维修换件费月3,000元，公共绿化用水1,200元等费用计算，预计年公共能耗产生的费用超过60,000元，按现有业主户数每月应分摊7元，考虑到小区的实际情况，结合我县住宅小区公共能耗分摊的相类似标准，山水欣城小区的公共能耗费定为每户5元/月；3、2017年11月4日，经与小区业委会协商，每户每月收取5元公共能耗分摊费，从2017年2月起计算；4、公示期为15天，业主如有意见或建议请署名至山水欣城物业服务处。 谢贻高系该小区15栋2单元204号多层房屋业主，其房屋建筑面积为69.01㎡。2012年1月19日，谢贻高按0.5元/月/平方米向恒通公司交纳了2012年2月至2012年12月的物业管理费384元。2013年1月至2018年12月期间，谢贻高未交纳物业管理费，经恒通公司催收未果，遂提起诉讼，要求谢贻高给付。 庭审中，恒通公司、谢贻高共同认可“鸿升·山水欣城”小区业主委员会于2015年6月21日成立。 庭审后，恒通公司自愿放弃要求谢贻高承担违约滞纳金的诉讼请求。 另查明：2013年6月25日，乐至县人民政府作出“关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知”，该通知与本案相关的内容：同意县发改局提出的县城小区前期物业收费标准，即多层（7层及以下）为0.4元-0.6元/月·㎡、高层（8层及以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/月·㎡。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，恒通公司与恒通房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与恒通公司签订的前期物业合同，在“鸿升·山水欣城”小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对恒通公司及“鸿升·山水欣城”小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。“鸿升·山水欣城”小区成立业主委员会后，未选聘新的物业服务企业，仍由恒通公司按照《前期物业服务合同》提供物业管理服务，故仍应按照合同约定履行各自的义务。故谢贻高抗辩恒通公司与业主之间未签订物业服务合同而拒交物管费的理由不成立，本院不予支持。 关于物管费收费标准的问题。庭审中，恒通公司向法庭提交了恒通公司与恒通公司签订的《山水欣城前期物业管理合同补充协议》及恒通公司张贴的公告，以证实恒通公司调整物管费是与开发商共同协商形成，并向小区业主发出公告。《前期物业服务合同》约定物管费的调整按国家政策或工资增长比幅调整，该小区物管费由0.38元/月/平方米调整0.5元/月/平方米符合乐至县物业服务的收费标准，且谢贻高作为小区业主，于2012年1月19日按0.5元/月/平方米已向恒通公司交纳了2012年2月至2012年12月的物业管理费，视为对物管费上调的认可，故恒通公司主张按0.5元/月/平方米收取“鸿升·山水欣城”小区物管费的请求成立，本院予以支持。 关于公共能耗费的收取问题。《前期物业服务合同》约定物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢业主实际用量共同分摊。恒通公司主张按5元/月收取，但未举证证实共用设施设备运行、能耗费用的实际花费及恒通公司应承担的费用，仅有恒通公司单方发布关于收取公告能耗分摊费用的公示，不足以证实其收费标准的合理性。且该小区已于2015年成立业主委员会，公示虽载明恒通公司与小区业主委员会于2017年11月4日协商后决定对公共能耗分摊费用的收取，但未提交相关证据证实双方进行了协商，也未提交证据证实业主委员会认可公共能耗的收取标准。故对恒通公司主张的公共耗能分摊费用按每户5元/月收取，不予支持。 关于恒通公司主张的违约金的问题。庭审后，恒通公司自愿放弃对违约金的主张，系对其民事权利的处分，且不违反法律规定，予以确认。 综上，谢贻高拒绝交纳物业管理费的辩称均不成立，恒通公司按约定为该小区提供了物业服务，谢贻高作为该小区业主，未向恒通公司交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的法律责任。2013年1月至2018年12月谢贻高拖欠恒通公司物业管理费为2,484.36元（69.01㎡×0.5元/月·㎡×72月）。现恒通公司主张谢贻高给付物业管理费2,489元，超过部分，本院不予支持；对恒通公司主张谢贻高给付公共能耗费的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 由被告谢贻高在本判决生效后五日内给付原告四川恒通物业管理有限公司物业管理费2,484.36元。 二审庭审中，上诉人增加“要求被上诉人谢贻高给付违约金2,160元”的诉讼请求，对此，被上诉人谢贻高即不同意本院一并审理，也不同意调解。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。恒通公司提交了以下证据：1、关于收取公共能耗费分摊费用的公示；2、小区业主委员会工作报告；3、收取公共能耗费的清单，所产生费用的依据；4、小区业主交纳公共好冷费的依据5、资阳市物业费参考价格。拟证明其收取公共耗能费的合法性及合理性，并大部分业主已经交纳。被上诉人谢贻高质证称：请上诉人出示公示原件，公示上因没有业主委员会的章；按程序要经过业主大会，没有经过业主大会无效，对费用的收取，上诉人从2012年起已经三次增加的费用。 本院认为，上诉人在二审庭审中增加诉讼请求的时间超出了上诉期限，在被上诉人谢贻高既不同意本院一并审理，也不同意调解的情况下，本院按照上诉人恒通公司的上诉状上载明的上诉请求进行审理。 上诉人的上诉请求为撤销四川省乐至县人民法院（2019）川2022民初315号民事判决书，查清事实，核准公共耗能分摊费用，按每户5元／月收取，判令被上诉人给付上诉人物业管理费2,484.36元，及公共耗能分摊费用5元／月x23月即115元，或将本案发回重审。本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担，其中请求判令被上诉人给付上诉人物业管理费2,484.36元的上诉请求一审法院已经予以了支持，本院不再进行审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对上诉人请求“公共耗能分摊费用，按每户5元／月收取”的上诉请求进行审理。 上诉人恒通公司所主张的公共耗能费包括有公共能耗电费40,812元，电梯2台年维保费7,200元、年检费3,100元、维修换件费月3,000元，公共绿化用水1,200元等费用，依照《前期物业服务合同》第二十一条第八款关于“物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢业主实际用量共同分摊”的约定，只有未计入物业管理公共服务费的共用设施设备运行、能耗费用才能由业主分摊。上诉人恒通公司没有提交证据证明其所要求收取的公共耗能费用没有包含在上诉人已经收取的物业管理公共服务费中，故对上诉人的该项上诉请求本院不予支持。 另外，虽然上诉人在二审中提交了加盖了业主委员会印章的收取公共耗能分摊费用的公示及业主委员会的工作报告，由于上诉人在一审中提交收取公共耗能分摊费用的公示没有加盖业主委员会的印章，被上诉人认为该证据不真实的意见具有一定的合理性，该证据不能作为上诉人收取公共耗能分摊费用已经征得业主委员会同意的依据。 故上诉人要求被上诉人交纳公共耗能分摊费用的请求，可在完善证据后另行主张。 综上所述，上诉人恒通公司的上诉人请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人四川恒通物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一九年七月十七日 书记员 李听原