贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终671号上诉人（一审被告）：榕江县龙云房地产开发有限公司。地址：贵州省榕江县古州镇古州北路21号。法定代表人：谭绿峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：田景成，贵州维律律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。被上诉人（一审原告）：杨昌鹏，男，侗族，1993年3月22日生，贵州省榕江县人，住榕江县。委托诉讼代理人：龙胜培，榕江县法律援助中心法律工作者。代理权限：特别代理。上诉人榕江县龙云房地产开发有限公司（以下简称“龙云房开公司”）因与被上诉人杨昌鹏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省榕江县人民法院(2018)黔2632民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙云房开公司上诉请求：请求撤销一审民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、根据合同约定及法律规定，上诉人均不存在逾期交房情形，不应承担逾期交房的违约责任。1、从事实方面来看，被上诉人一直欠付上诉人的购房首付款60000元直至2016年7月31日才向上诉人交清，银行于2016年4月12日才向被上诉人发放贷款，且至今未交公共维修基金及相关税费，而上诉人于2017年4月12日已经将房屋交付给了被上诉人。一审法院判决上诉人从2016年2月29日（被上诉人银行贷款都还没有下来之日）就开始承担逾期交房违约金，明显没有事实和法律依据且显示公平。根据双方《商品房买卖合同》补充协议第三条“房屋交付”第1款“买受人未付清房款、相关税费、专项维修资金及《商品房买卖合同》中约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，买受人承担由此造成的延期交房责任”的约定。上诉人没有存在逾期交房的事实。《商品房买卖合同》是住建部门提供的格式合同，而《补充协议》是买卖双方自行协商约定的条款，根据《合同法》第四十一条：“格式条款与非格式条款不一致的，应当适用非格式条款”的规定，本案应当优先适用补充协议的约定。本案中，《商品房买卖合同》第二十九条：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《商品房买卖合同》明确具体地约定了双方可以另行签订《补充协议》，而买卖双方也明确具体地签订了《补充协议》，《补充协议》第三条“房屋交付”第1款“买受人未付清房款、相关税费、专项维修资金及《商品房买卖合同》中约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，买受人承担由此造成的延期交房责任”。《补充协议》第四条第六款约定：“买受人对应交的合法购房相关费用无异议，如维修基金、备案登记费、贷款手续费、以及契税、开户费用等。出卖人在交房给买受人时，买受人必须缴纳相关办证费用，出卖人协助买受人办理好产权登记，相关费用以榕江相关单位规定为准。”从《补充协议》的约定来看，该约定是买卖双方的真实意思表示，没有违反法律的任何强制性规定。3、从法律上来看，根据《合同法》第六十六条“同时履行抗辩权”的规定，被上诉人付清房款、公共维修基金、契税的行为和上诉人交付房屋的行为应当同时履行。在一方没有履行或没有完全履行之前，另一方享有当然的抗辩权，因此，上诉人在被上诉人没有完全履行合同义务之前，当然有权拒绝交房。二、一审法院判决上诉人向被上诉人赔偿“城市基础设施违约金”没有任何事实和法律依据，不应得到支持。一审法院以符合《商品房买卖合同》第十二条的约定为由，判决上诉人向被上诉人赔偿“城市基础设施违约金”，没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第十二条约定的是：“线路敷设到户，需要由买受人自行办理开通使用手续，并承担开通相关费用”。而“线路敷设到户”与“连通宽带网络”明显是两个不同的概念。一审法院以约定“线路敷设到户”的时间节点等同于“连通宽带网络”的时间节点，并进而判决上诉人承担违约责任，明显与常理不符。三、一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金不符双方合同约定，不符法律规定，没有事实和法律依据。1、一审法院对《商品房买卖合同》的约定断章取义。《商品房买卖合同》第二十二条第二款“初始登记”的约定为：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。第二十二条第三款“转移登记”的约定为：“（一）出卖人承诺于×年×月×日前，取得该商品房所有权初始登记”。也就是说，双方合同仅约定交房之日起90日内“负责申请”，并没有约定“办理得证”的具体时间，而法院的判决却要求上诉人于交房之日起90日内“负责办理得证”。这一点，一审法院判决明显不符双方合同的约定。从双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记”的约定来看，一是双方并没有明确约定了取得初始登记的时间；二是双方约定了办理商品房转移登记的方式为：“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。如前可知，对于办证，合同约定上诉人的义务同样是“委托申请”，而一审法院判决上诉人承担的义务却又是“委托取得”。3、按照《商品房买卖合同》补充协议第四条第六款约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，办证是买卖双方的义务，而不只是上诉人一方的义务，对于办证，上诉人的义务是协助义务。办证的相关费用必须由买受人缴纳，买受人缴纳办证相关费用后，需将相关凭证交给上诉人并向上诉人出具办证委托书，然后才由上诉人负责统一申请办证。本案中，直至被上诉人起诉之日，被上诉人均未交清维修基金、契税等费用，也没有向上诉人提供前述交清费用的凭证，被上诉人未能取得房屋权属证书，并不是因为上诉人的原因。4、《商品房买卖合同》对于办证的约定分别为：“负责申请”大证及“委托申请”分户产权证，《补充协议》对于办证的约定为：“协助办理”。对于办证的问题，《补充协议》的约定没违反任何法律的强制性规定，也没有存在任何加重被上诉人责任或减轻上诉人责任的情形，一审法院以《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定不一致为由，无视双方《补充协议》的约定，继而判决上诉人承担逾期办证违约金不符双方约定，没有事实和法律依据。四、虽然被上诉人因双方原因未能取得产权证书，但被上诉人并没有因为没有取得产权证书而受到任何的损失。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对于违约金，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，违约金超过损失30%的，一般可认定为过分高于造成的损失，本案被上诉人并没有因为没有取得产权证书而受到任何的实际损失，也不影响被上诉人对房屋的正常使用，而法院支持被上诉人的违约金为近7万元。在不是由于上诉人的原因造成且被上诉人没有受到任何实际损失的情况下，一审法院支持如此之高的违约金，有失公正，于情于法于理均不符。被上诉人杨昌鹏辩称，一、原审认定事实清楚，采信证据客观公正，原审适用法律正确，判决公平公正。二、被答辩人的上诉理由不成立。1、双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房，而被答辩人到2017年4月12日才将商品房交付给答辩人，而且被答辩人交付的商品房不符合《商品房买卖合同》第十一条的约定。被答辩人未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意，应认定被答辩人逾期交房，被答辩人应承担逾期交房的违约责任。被答辩人以《补充协议》第三条、第四条进行抗辩也是不成立的，该两条加重了答辩人的责任，仍以《商品房买卖合同》第二十九条约定为准。根据《税收征收管理法》和《住宅专项维修资金管理办法》第十条的规定，被答辩人不具备收取契税和房屋专项维修资金的资格，也未得到税务部门和住房和城乡建设部门的委托，被答辩人以答辩人不交契税和房屋专项维修资金为由，拒绝交房和认定自己没有逾期交房不成立。2、《商品房买卖合同》第十二条约定，交付商品房时，宽带网络线路敷设到户，但被答辩人交房时还没有接通宽带网络，直到2017年9月底才接通，延期2个月。根据《商品房买卖合同》第十二条第（一）款第（3）项约定，出卖人在90个工作日内进行整改，整改仍未达到交付使用条件的，按买受人已付房款的万分之一每月向买受人进行赔偿。3、2018年1月20日被答辩人的《承诺书》第4条约定“在2018年6月30日之前具备业主可以办理商品房不动产权登记手续的条件，如达不到办证条件，则按合同有约定办证时间的按合同约定赔偿违约金，合同上无约定时间的按此承诺书为准计算赔偿每户总房款每日万分之一违约金”。因被答辩人没有履行提供相关材料协助答辩人办理房屋产权登记的约定义务，导致商品房长期不具备办理房屋产权证书的条件，已构成违约。被答辩人在履行合同过程中，违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，没按规定提供由其提供的办理房屋权属登记的资料。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，结合我国《合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、《商品房销售管理办法》第三十四条第二款第三款、《商品房预售管理办法》第十二条规定，被告应当承担逾期办证违约责任，支付原告的违约金。4、被答辩人诉称被上诉人并没有因为没有取得产权证书而受到任何的损失不成立。在未取得产权证书之前，所有权归被答辩人所有，答辩人无权转让、赠与、抵押等，因此，被答辩人行为不但侵犯了答辩人的合法权益，而且还造成了答辩人的损失。杨昌鹏一审起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金50369.27元，城市基础设施违约金808.06元，逾期办证违约金68236.45元，共计119413.78元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告通过出让方式取得位于榕江县××大道内侧××号地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为榕城尚品小区。2016年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第三条“原告向被告购买商品房一套，建筑面积160.33㎡，套内建筑面积130.29㎡；按套（单元）计算，该商品房总价款为448924元”；第十一条“出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》以及《住宅工程分户验收表》”；第十二条“电话通信、有限电视、宽带网络交付时线路铺设到户，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人应在90个工作日内进行整改，整改仍未达到交付使用条件的，按买受人已付房款的万分之一每月向买受人进行赔偿”；第十三条“逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”；第十四条“双方对商品房进行验收交接时，出卖人不出示约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税、第二十三条约定的物业服务费用，水电开户费、闭路电视开户费、国有土地使用权证、房屋所有权证办理过程中需缴纳的相关税费或其他税费”；第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”；第二十九条“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。当天，双方另行签订了《补充协议》，约定：“买受人未付清房款、相关税费、专项维修基金及《商品房买卖合同》中约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，买受人承担由此造成的延期交房责任；买受人对应交的合法购房相关费用无异议，如维修基金、备案登记费、贷款手续费以及契税、开户等费用。出卖人在交房给买受人时，买受人必须缴纳相关办证费用，出卖人协助买受人办理好产权登记”。2015年12月20日，原告支付房款10000元；2016年2月4日，原告支付房款68924元；2月28日，原告支付房款60000元；4月12日，原告通过银行贷款支付购房款310000元。2017年4月12日，物业公司通知原告领取房屋钥匙，原告在《收楼确认书》上签字确认，原告交纳了物业管理费、装修保证金等。同时查明，2016年2月3日，被告取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2016年6月20日，榕城尚品小区电话通信、有限电视工程验收合格。2017年3月10日，榕城尚品小区2号楼竣工验收合格，于9月27日进行竣工验收备案。2017年9月，榕城尚品小区连通宽带网络。2018年1月20日，被告向业主出具《承诺书》，承诺：若2018年6月30日前达不到办理商品房不动产权登记手续的条件，有约定的从其约定，无约定的以承诺书为准，按每户总房款日万分之一支付违约金。2018年1月24日，“榕城尚品”小区完成初始登记。2018年1月29日，被告在“榕城尚品”小区张贴《房屋不动产权证办理通知书》，告知业主办理房屋产权转移登记相关事宜。另查明，“榕城尚品”小区2栋至今尚未办理房屋产权初始登记。诉讼中，原、被告双方均同意对违约金过高进行调整。一审法院认为，一、逾期交房问题。原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的规定，属有效合同。合同签订后，原告已支付了全部购房款给被告。按照双方合同约定，被告应在2016年2月29日前交付商品房给原告，而被告是在2017年4月12日才将商品房交付给原告。被告未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意，应认定被告逾期交房，被告应承担逾期交房的违约责任。从合同约定的2016年2月29日次日起至2017年4月12日，被告逾期交房的时间共408天。依据双方签订的《商品房买卖合同》对“逾期交房超过90日的，按照全部已付房款日万分之二支付违约金”的约定，被告应支付逾期交房违约金36632.20元（448924元×0.0002×408天）。原告要求被告支付逾期交房违约金50369.27元，该院仅支持36632.20元。二、城市基础设施违约问题。根据双方《商品房买卖合同》的约定“电话通信、有限电视、宽带网络交付时线路铺设到户，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人应在90个工作日内进行整改，整改仍未达到交付使用条件的，按买受人已付房款的万分之一每月向买受人进行赔偿”。该商品房交付的时间为2017年4月12日，连通宽带网络为2017年9月，即被告未按期完善城市基础设施违约2个月（2017年4月12日加90日），被告应支付的违约金为89.78元（448924元×0.0001×2个月）。原告要求被告支付城市基础设施违约金808.06元，该院仅支持89.78元。三、逾期办理商品房产权转移登记问题。因被告没有履行提供相关材料协助原告办理房屋产权登记的约定义务，导致商品房长期不具备办理房屋产权证书的条件，已经构成违约。原告要求被告按合同约定承担支付违约金的违约责任，该院予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内办理房屋初始登记”、“约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”。即被告应在2017年7月12日（自2017年4月12日加90日）之前办理房屋初始登记，被告至今未办理2栋房屋产权初始登记，根据原告主张计算截止2018年6月30日，被告应当支付原告逾期办理商品房产权转移登记的违约金为31694.03元[448924元×0.0002×353天(2017年7月12日至2018年6月30日）]。原告要求被告支付逾期办理商品房产权转移登记的违约金68236.45元，该院仅支持31694.03元。双方签订《商品房买卖合同》第二十九条“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”等内容和《补充协议》中“买受人未付清房款、相关税费、专项维修基金及《商品房买卖合同》中约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，买受人承担由此造成的延期交房责任。出卖人在交房给买受人时，买受人必须缴纳相关办证费用，出卖人协助买受人办理好产权登记”的约定。可知上述补充协议的约定的交房条件等内容与《商品房买卖合同》约定的内容不一致，应以《商品房买卖合同》为准。被告所作的“原告在起诉前没有缴纳房屋维修基金，尚未具备办理产权转移登记条件”及“被告已经交付房屋，未构成违约”等辩解意见，不符合《商品房买卖合同》的约定，该院不予采纳。综上，被告按《商品房买卖合同》约定，应当赔偿原告的违约金总计为68416.01元（36632.20元+89.78元+31694.03元）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决:一、由榕江县龙云房地产开发有限公司支付原告杨昌鹏违约金68416.01元，限本判决生效之日起十五日内付清。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨昌鹏的其余诉讼请求。案件受理费2688元，减半收取1344元，由原告杨昌鹏负担644元，由被告榕江县龙云房地产开发有限公司负担700元。本院二审期间，上诉人龙云房开公司向本院提交“榕城尚品”小区1栋、2栋、3栋、5栋、6栋、7栋、8栋的不动产权证书，拟证明“榕城尚品”小区的房屋通过验收并取得了相关合法手续。被上诉人杨昌鹏二审未提交新证据。本院组织双方当事人进行了质证。被上诉人杨昌鹏对上诉人龙云房开公司二审提交的证据的质证意见为，对上述证据的三性无异议，但不能达到其证明目的，上述权属证书是在被上诉人起诉后才办理的。本院经审查认为，上诉人龙云房开公司提交的不动产权证书，可以证明各栋房屋取得初始登记的事实，本院予以采纳作为认定案件事实的依据。本院二审查明：“榕城尚品”2栋在2018年12月3日已经取得不动产权初始登记证书。二审查明其余事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”，据此，本院归纳本案二审的争议焦点为以下两点：一、龙云房开公司应否支付逾期交房违约金及城市基础设施违约金？如支付，两项违约金的起止时间如何认定？二、案涉商品房的办证主体如何认定，龙云房开公司应否支付逾期办证违约金？关于争议焦点一，本院将分为以下两个部分展开论述。其一，龙云房开公司应否支付逾期交房违约金，如支付，违约金的起止时间如何认定。本院认为，杨昌鹏已经在一审提供全部购房款凭证，龙云房开公司上诉理由主张杨昌鹏于2016年7月31日才通过银行按揭交清购房款并无证据证明，且与一审查明事实相悖，本院不予采纳。而龙云房开公司上诉称杨昌鹏至今未交公共维修基金及相关税费故有权拒绝交付房屋，本院认为，因龙云房开公司不具备收取契税和房屋专项维修基金的资格，也未得到税务部门和城乡建设部门的委托，故不得以此作为拒绝依约交房的抗辩事由。按照双方《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2016年2月29日前向买受人交付该商品房。”但杨昌鹏在2016年4月12日才通过银行按揭支付购房尾款310000元。而根据双方《补充协议》第三条约定：“买受人未付清房款……出卖人有权拒绝交付房屋，买受人承担由此造成的延期交房责任”。基于合同约定及公平原则，故逾期交房违约金的起算时间应自杨昌鹏付清购房全款之日即2016年4月12日计算。龙云房开公司在2017年4月12日通过小区物业公司即重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司向被上诉人出具《收楼确认书》，杨昌鹏在确认书上签字认可作为认定逾期交房违约金的截止时间节点。据此，龙云房开公司实际交付房屋的时间较合同约定已逾期共计365天，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条对“逾期交房超过90日的，按照全部已付房款日万分之二支付违约金”的约定，龙云房开公司应支付逾期交房违约金32771.45元（448924元×0.0002×365天）。一审法院以《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定的2016年2月29日作为逾期交房违约金的起算时间节点不当，本院二审予以纠正。其二，龙云房开公司应否支付城市基础设施违约金，如支付，违约金的起止时间如何认定。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条中约定宽带网络住宅用户交付时线路敷设入户，系双方真实意思表示，应对双方具有法律拘束力。案涉小区宽带网络在商品房约定交付时间2016年2月29日前并未达到使用条件，直至2017年9月宽带网络才连通，至此才符合交付使用条件。但因杨昌鹏至2016年4月12日方才通过银行按揭付清全款，根据《补充协议》第三条约定，龙云房开公司对杨昌鹏付清全款前享有拒绝交付房屋的抗辩权。至此，龙云房开公司构成交付城市基础设施违约的起算时间应自2016年4月12日计算。一审法院以杨昌鹏付清全款时间暨案涉商品房实际交付时间作为城市基础设施违约金的起算时间准确，本院二审予以确认。因此，根据《商品房买卖合同》第十二条“出卖人在90个工作日内进行整改；整改仍未达到交付使用条件的，按买受人已付房款的万分之一每月向买受人进行赔偿”的约定，龙云房开公司未按期完善城市基础设施违约2个月（2017年4月12日加90日），经计算所得违约金为89.78元（448924元×0.0001×2个月）得当，本院二审予以维持。关于争议焦点二，案涉商品房的办证主体如何认定，龙云房开公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，虽然杨昌鹏一审诉讼请求名为“逾期办证违约金”，但是在其起诉状的事实理由部分，均表述为“逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金”，通过本院的质证、庭询可知，杨昌鹏要求办证的本意就是要求龙云房开公司交付办理商品房转移登记有关文书。关于案涉商品房的办证主体的认定问题。根据《商品房买卖合同》中关于转移登记的约定，杨昌鹏认可应由其自行办证，龙云房开公司仅负有协助杨昌鹏办理转移登记的义务，龙云房开公司应履行的是协助办证义务。双方当事人对办证主体均无争议，本院予以确认。根据前述分析，杨昌鹏请求的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，龙云房开公司具有提供“榕城尚品”2栋的初始登记证书的协助义务，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。结合本院查明事实，龙云房开公司在2018年12月3日才取得“榕城尚品”2栋的初始登记证书，故龙云房开公司应当支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，本案中，《商品房买卖合同》第二十二条未明确约定出卖人转移登记的具体时间，龙云房开公司与杨昌鹏签订合同时，龙云房开公司并未取得竣工验收备案登记，按照上述法律规定龙云房开公司应当自实际交付房屋给杨昌鹏使用之日起90日即2017年7月12日（2017年4月12日加90日）前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。因杨昌鹏一审起诉请求逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金只至2018年6月30日，故，一审法院计算龙云房开公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金所得31694.03元（448924元×0.0002×353天）准确，本院二审予以确认。至于上诉人龙云房开公司上诉称被上诉人杨昌鹏未因未取得产权证书而受到任何损失的问题，缺乏事实和法律依据，亦有悖双方《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，本院不予采纳。综上，龙云房开公司按《商品房买卖合同》及其《补充协议》，应当支付杨昌鹏的违约金总计为64555.26元（32771.45元+89.78元+31694.03元）。综上所述，上诉人龙云房开公司的上诉理由关于一审对逾期交房违约金的起算时间认定有误的主张成立，本院予以支持。其余上诉理由缺乏事实和法律依据，本院予以驳回；综合全案，本院对一审判决结果予以改判。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销榕江县人民法院(2018)黔2632民初785号民事判决；二、由榕江县龙云房地产开发有限公司支付杨昌鹏违约金总计64555.26元，限本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回杨昌鹏的其余诉讼请求。本判决发生法律效力后，若义务人在判决书确定的履行期限内不履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1344元，由榕江县龙云房地产开发有限公司负担700元，杨昌鹏负担644元。二审案件受理费2688元，由榕江县龙云房地产开发有限公司负担2488元，杨昌鹏负担200元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 欧阳平审判员 王 珺二〇一九年七月三十一日法官助理罗维书记员杨正英