贵州省开阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0121民初2034号 原告蒋滔，男，1990年6月16日出生，汉族，贵州开阳县人，住贵州省开阳县， 原告吴桂艳，女，1988年11月27日生，汉族，贵州开阳县人，住贵州省开阳县， 二原告共同委托代理人陈丽，贵州创丰律师事务所律师,特别授权代理。 被告贵州康居置业有限公司，住所地：贵州省开阳县城关镇环城北路，统一社会信用代码91520121072001184C。 法定代理人张某,系公司总经理。 委托代理人邓春涛，贵州成城律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人梁仲于，男，汉族，1968年2月6日生，住湖北省鄂州市鄂城区。特别代理权限。 被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安新城B组团2栋20楼1号，统一社会信用代码91520103MA6DU7RW6Q。 法定代表人罗信武，系公司总经理。 委托代理人王大江，男，布依族，1982年6月29日生，住贵州省开阳县。 原告蒋滔、吴桂艳与被告贵州康居置业有限公司、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日受理后，依法适用简易程序于2019年6月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人陈丽、被告康居公司委托代理人邓春涛、梁仲于、被告绿叶兴苑公司委托代理人王大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋滔、吴桂艳诉称：2017年4月8日，原告与被告康居公司签订房屋买卖合同，约定被告将位于开阳××红军路开州首府3栋1单元5层1504号房以总价369617元销售给原告，合同约定，被告应于2017年12月30日前将达到标准交付条件的标的物交付给原告，交房期满至今，被告贵州康居置业有限公司并没有履行交付房屋的义务。合同第十三条第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期届满之日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金；同时双方约定被告应于2018年6月30日前将办理房屋登记的有关手续予以提供，但被告至今仍然无法提供。根据合同第二十二条第三款第二项约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。被告康居公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告违规收取“三通费”，应依法退回，原告起诉请求：一、判令被告康居公司支付原告从2017年12月30日起至实际交房日止的逾期交房违约金，以369517元为基数，按日万分之1.5标准计算，至起诉日为27610.39元；支付从2018年6月30日起至实际交付办理房屋登记的有关文书之日止的逾期办证违约金，以369617元为基数，按日万分之1标准计算至起诉日为11753.82元；二、判令被告立即退还原告缴纳的“三通”费1335元；三、本案诉讼费用由两被告承担。 被告康居公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和房屋转移登记的违约金过高，请人民法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条及《合同法》等相关规定，请求判决减少违约金。1、请求判决将原、被告双方于2017年4月8日《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金减少到不超过同类房屋租金的30％为基数，从约定交付房屋期限届满的2017年12月31日至2018年4月17日领取钥匙收房为止计算。2、请求将原、被告双方于2017年4月8日签订的《商品房买卖合同》约定的房屋转移登记的违约金减少到不超过同类房屋租金的30％为基数计算。上述两项违约金总额之和不超过同类同期房屋年租金（按照8000.00元计算）的30％。 二、逾期交房和逾期办理房屋转移登记的违约过错责任主要不是被告造成的。因政府拆迁等诸多因素，导致被告不能在约定的时间交付房屋，被告为了积极的交房，也多方努力寻求及时解决问题，能够及时的交付房屋给原告。 三、没有给原告造成实际经济损失。本案约定的交付日期是2017年12月30日，但原告在2018年4月17日领取钥匙收房，房屋发生了转移，也就是房屋实际交付的时间应该认定为2018年4月17日，并没有给被答辩人造成过多的经济损失。另外对于办理了房屋转移登记手续，在按揭贷款期间，被答辩人也无法将房屋处置，同样也没有给被答辩人造成经济损失，加上被答辩人并没有向法院提供因为违约给其造成经济损失的依据。被答辩人所购置的房屋经不动产权部门登记备案，在法律上被答辩人已经享有所有权，不动产权证仅仅的证书而已。 四、本案还没有到给付办理房屋转移登记违约的时间。双方签订的《商品房买卖合同》对于的办理房屋转移登记的约定，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”。给付办理房屋转移登记的违约应该在实际支付办理商品房转移登记的条件，因此还无法具体计算截止日期。 以上意见，希望人民法院依法核实本案事实，对于违约金的承担应该以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，过错程度及逾期利益等综合因素予以衡量，判决减少逾期交房违约金和房屋转移登记的违约金的计算。同时驳回被答辩人要求答辩人现支付房屋转移登记的违约金的诉请。 被告绿叶兴苑公司辩称，答辩意见与康居公司一致。 经审理查明，2017年4月8日，被告康居公司（出卖人）与原告蒋滔（买受人）签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县城××镇红军路开州首府3栋1单元1504号房以总价369617元出售给原告，合同约定，付款方式：买受人以【银行按揭】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款74617元，余款29500元以【银行按揭】支付。交房时间及条件：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告于合同签订日向被告康居公司支付了首付款74617元，并于2018年2月1日向银行贷款295000元支付康居公司。2017年12月，被告康居公司公告“开州首府”3、5、6、8号楼交房，2018年1月3日开阳县住房和城乡规划建设局公告“开州首府”项目未经验收，不能交付使用。2018年4月17日，被告绿叶兴苑公司收取了原告水电开户费1335元，同日与原告办理了案涉商品房的交房手续 被告康居公司至今未向原告提供商品房竣工合格证明文件或批准使用文件，也未向原告提供商品房转移登记的有关文书。2019年5月27日，原告诉来本院，提出如前诉请。 上述事实，有原告提供《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案表、首付款付款凭证、《住房公积金借款合同》、“三通费”收据、康居公司《公告》、开阳县住房和城乡规划建设局《公告》，被告康居公司提供的交付物品交付和办理房屋装修手续清单，以及各方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，予以认定。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告康居公司未按照合同约定的期限将案涉房屋交付给原告，已构成逾期交房，理应依约承担逾期交房的违约责任。原告称虽实际交房但至今仍未达到合同约定的交房条件，故应认定被告逾期交房的违约情形实际交房后仍然一直持续至今。对此，本院认为，关于案涉房屋的交付条件，双方在合同中有明确约定，虽然在实际交付房屋时的确存在不符合合同约定交付条件的情形，但双方办理了房屋交接手续，原告仍同意接收房屋且进行了装修，现又以房屋不具备合同约定的交付条件为由向被告主张逾期交房违约金，理由显然不能成立。综上，原告主张的逾期交房违约金诉请中，本院只支持自2017年12月31日起至2018年4月8日止期间的违约金。但根据合同约定，逾期交房超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，被告绿叶兴苑公司于2018年4月8日与原告办理交房手续，属于逾期超过90日交房，原告在合同约定交房前给付了首付款74617元（交纳时间为2017年4月8日），在合同约定交房后于2018年2月1日交纳了房款295000元，按合同约定，违约金应当分段计算较为合理，即首付款的违约金从2017年12月31日起计算至2018年1月31日止共32天为358.16元（74617元×0.00015元／天×32天），房款交付完毕的逾期交房违约金从2018年2月1日起计算至2018年4月17日止共76天以房价总款为4213.63元（369617元×0.00015元／天×76天），二项合计为4571.79元，原告主张逾期交房的违约金至起诉日为27610.39元，对超出部分不予支持；被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按合同约定，应当自2018年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司实际向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止。被告绿叶兴苑公司收取原告的水电开户费1335元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应退还原告水电开户费1335元。被告康居公司认为合同约定的逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金过高，本案中，因双方约定的违约金分别为按日支付已交付房价款的万分之1.5和万分之1，换算成年利率分别为5.475％和3.65％，不属于违约金约定过高的情形，其抗辩主张，本院不予采纳。被告称造成逾期交房的原因系相关部门所致，并非其自身原因，该抗辩事由不符合法定免责情形，双方在合同中也无相关免责约定，对其抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋滔、吴桂艳逾期交房违约金4571.79元； 二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付蒋滔转移登记违约金（从2018年7月1日起至向原告蒋滔交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止，以房价款369617元为基数，按日万分之一计算）； 三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告蒋滔水电开户费1335元； 四、驳回原告蒋滔的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务， 应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规 定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费409元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵 州省贵阳市中级人民法院。 审判员  李代明 二〇一九年七月二十九日 书记员  杨 莉