广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初8379号原告（反诉被告）：蒙子昊，男，户籍住址珠海市。委托诉讼代理人：乔守东，广东德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯润飞，女，户籍住址珠海市。委托诉讼代理人：朱睿智，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘日明，男，户籍住址珠海市香洲区。原告（反诉被告）蒙子昊与被告（反诉原告）冯润飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，冯润飞在法定期间内提起反诉，本院经审查予以受理，依法适用简易程序，对原、被告分别提起的本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）蒙子昊及其委托诉讼代理人乔守东，被告（反诉原告）冯润飞的委托诉讼代理人朱睿智、刘日明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒙子昊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年5月21日起至2019年5月29日的违约金15.75万元（即175万元×1%×9＝15.75）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月18日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于珠海市XX区XX镇XX村XX别墅区XX栋XX房（现房号为：珠海市XX区XX路XX号XX栋XX房，建筑面积128.95平方米）以总价175万元的价格卖给原告。合同第四条第1项约定，原告付清全部购房款之日起10日内，被告应将房屋交付给原告使用；合同第五条第二款约定，如原告不能按时付清房款或被告不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付总房款1%标准的违约金。2019年3月18日、4月18日，原告分别向被告支付10万元、20万元，并于2019年5月10日支付最后一笔购房款145万元。原告付清全部购房款后，被告本应按合同约定于10日内即2019年5月20日前交付房屋给原告使用，但被告却因与原租户的纠纷，直至2019年5月29日才将房屋交付给原告使用。原告认为，《房屋买卖合同》系原、被告自愿签署，合法有效，对“原告不能按时付清房款或被告不能按时交付房屋”之违约责任的约定亦完全对等。在原告按照合同约定付清全部购房款后，被告却无视合同的约定，不积极履行合同约定的交房义务，一直拖延交房。被告这种完全没有契约精神的行为，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）冯润飞辩称，我方认为本案是原告提起的一次恶意诉讼。1、被告不存在逾期交楼的事实，被告已于合同约定的交付时间前与原告共同办理了房产证，完成了涉案房屋所有权的转移。2、被告对于承租人迟延搬离房屋并无过错，过错在与原告。根据被告提供的被告儿子刘运程与原告微信聊天记录，原告要求被告与租客协商续租事宜，并且其自身也介入了与租客协商的过程中，因为未与租客协商一致续租，原告要求被告通知租客在2019年5月30日搬离，其本人也是与租客如上告知的。因此原告已明确同意租客延迟搬离，被告在本次事件中并无过错。被告（反诉原告）冯润飞向本院提出反诉请求：⒈判令原告向被告支付自2019年4月18日至2019年5月10日止的违约金385000元（175万元×1%×22天=385000元）；⒉判令原告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年3月8日签订《房屋买卖合同》，其中于合同第三条付款方式的第二款中约定：乙方在本合同签订之日起30日内，向甲方支付首期购房款人民币21万元整，剩余购房款人民币144万元申请做银行按揭；另合同第五条第二款约定：如乙方不能按时付清购房款，则每逾期一日由违约方向对方支付总房款的1%标准的滞纳金。现有证据表明，原告于2019年4月18日向被告支付购房款20万元，后于2019年5月10日向被告支付剩余购房款145万元，虽足额向被告缴纳了购房款，但并未遵守合同约定的方式和金额进行分批缴付，反而私自调整付款金额，使得被告在合同约定期限内并未按时收到购房款。《房屋买卖合同》系建立在双方当事人平等的基础上，由双方当事人自愿签署，依《合同法》第107条，原告应依合同约定承担相应违约责任。为维护自身合法权益，被告特提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）蒙子昊辩称，根据原、被告双方的房屋买卖合同的第三条第2项的约定项约定“贷款金额、贷款年限以银行审批为准”双方合同原来约定如首期款为21万元、则余款为144万元，4月1日，银行实际审批贷款145万元，故原告4月18日首期款调整为20万元。原告根据银行审批调整首期付款，并无违约行为，被告反诉请求无事实依据。双方均是根据合同的约定，4月1日银行就出了同意贷款的审批给原告，金额为145万元。原告并无延期支付购房款的事实，在原告调整首期款过后，被告未对原告的付款提出任何异议，并且配合原告去做了房屋的过户登记。原告（反诉被告）蒙子昊提交了以下证据：⒈房屋买卖合同；⒉收款收据；⒊贷款审批通知书；⒋银行个人明细对账单；⒌银行借款凭证；⒍房屋交接确认书；⒎微信聊天记录。被告（反诉原告）冯润飞提交了以下证据：⒈房屋买卖合同；⒉银行个人明细对账单；⒊银行借款凭证；⒋微信聊天记录；⒌租赁合同；⒍营业执照。经审理查明，2019年3月18日，蒙子昊作为买方（乙方）与冯润飞作为卖方（甲方）以及居间方（丙方）共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于珠海市XX区XX镇XX村XX别墅区X栋XX房产卖与乙方，房屋建筑面积128.95平方米，售价总金额为1750000元。合同第三条约定，“乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金100000元（此定金可转为购房款），在本合同签订之日起30日内，向甲方支付首期购房款210000元；剩余房款1440000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款房款程序一次性交付给甲方”，旁边并手写备注“贷款金额及贷款年限以银行审批为准”。合同第四条约定，“1、甲方应与乙方付清购房款总额的100%即1750000元之日起10日内将该房屋交付乙方使用…2、甲方应在乙方签订房屋买卖合同之日起30日内，结清以前所产生的相关费用（水费、电费、暖气费、卫生费、物业费等），如有其他要求，经甲乙双方协商处理为卖方自行清理有关此房的一切费用…4、甲方应于结清该房屋相关费用后，协助乙方办理该房屋相关的更名手续及房产证”。合同第五条第二款约定，“如乙方不能按时付清购房款或甲方不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付总房款的1%标准的滞纳金”。上述合同签订后，蒙子昊依约于2019年3月18日向冯润飞支付了定金100000元。2019年4月18日，蒙子昊向冯润飞转账支付了200000元。2019年5月10日，蒙子昊申请的案涉交易购房贷款1450000元转入其指定账户。案涉房屋已办理产权登记至蒙子昊一人名下。庭审时，双方确认案涉房屋于2019年5月29日由郭xx交付蒙子昊使用。冯润飞提交的《租赁合同》显示，冯润飞作为出租方于2018年7月1日与珠海市xx园林绿化有限公司作为承租方就案涉302房及相邻的301房签订《租赁合同》，约定租赁期间为五年，自2018年7月1日至2023年7月1日，首年两间房屋租金共为3000元，之后每年递增10%。冯润飞申请郭xx作为证人出庭陈述，“我是珠海市xx园林绿化有限公司的负责人，我是从2018年8月开始租案涉房屋，到2019年4月房东就和我说案涉房屋卖了，要我搬走，我说我是公司不是住户，需要时间搬离。我问新房东在哪里，然后新房东就打电话给我，见了几次面，到2019年5月29日我就把案涉房屋交给了新房东，当时我和新房东说我是公司，搬走要时间，新房东答应我只要月底搬走就可以了。房子里的水电都是我安的，我就不拆了，新房东适当的补偿我一点钱，宽容我几天，也没问我要房租。到2019年5月29日我就把案涉房屋交给了新房东就没有其他事了，当时旧房东不在，新房东也没有和我说什么”。原、被告分别提交的微信聊天记录显示，案涉房屋交易双方曾于2019年4月20日至5月23日期间就交易房屋租户搬离或重新签订新的租赁合同事宜进行过协商。其中于5月15日的微信聊天记录中，被告方人员“运程”称“那个郭老板，今天又嫌合同的租期短，说要签5年，我跟他讲不可能签这么久的”，原告回复称“他不同意就算了，你通知他搬出去了，两个星期的时间”，“运程”称“通知了，给他一个月时间吧”，原告回复称“不行，这个月30号必须搬走”，“运程”称“当时我弟不是跟你说好给几个月搬走的时间吗”，原告回复称“给几个月是有租金的，并且租金按我说的算，不是免费给他几个月时间搬走，半个月搬走不需要租金”；5月20日的微信聊天记录中，原告向被告方人员“ming”要求“今天是交房的最后一天，我10号已经付清款了，我必须要交房”，“ming”回复称“我这边没处理好，你按着合同来，我也会咨询吉恒那边”。庭审时，因原、被告对对方的违约主张均是作无责抗辩，就本院关于违约金计算标准的询问，原、被告均表示对方主张的违约金计算标准过高。本院认为，从原、被告以及居间方共同签订的《房屋买卖合同》来看，原、被告之间已成立房屋买卖合同关系，合同符合双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。关于原告主张被告逾期交房构成违约。案涉房屋买卖前，被告作为出卖方已与珠海市xx园林绿化有限公司签订《租赁合同》，《房屋买卖合同》虽未对房屋交易时该租赁合同如何处理有明确约定，但从交易双方人员后续的微信聊天记录可以看出，原、被告已就卖方负责清理上述租赁合同关系后再做交付达成一致，在未有证据显示双方又就合同约定的交房时间重新协商达成一致的情况下，应当认定卖方负责租赁合同关系后再做交付事宜不改变原定的交房时间。原告在微信聊天记录中虽有要求租户5月30日前必须搬走的表述，但结合上下文义看，该内容系针对租户而非卖方被告，不宜据此认为原告已同意将原、被告之间约定的交房时间变更为2019年5月30日，亦不能认为原告已放弃向被告主张逾期交房的违约责任。故，被告未能按合同约定的交房时间向原告交付案涉房屋，应当承担合同约定交楼时间次日即2019年5月21日至原告确认的收楼时间即2019年5月29日期间的逾期交房违约责任。关于被告主张原告逾期付款构成违约。根据合同约定，原告支付定金10万元后，应于合同签订之日起30日内即2019年4月17日前向被告支付首期购房款21万元，剩余购房款由原告申请银行按揭贷款直接付给被告。原告认为最终银行审批的贷款金额为145万元而非合同签订时约定的144万元，应据此调整该首期购房款金额为20万元，对此本院认为，在合同并无约定首期购房款金额可应银行审批贷款金额调整的情况下，原告未与被告协商一致单方变更首期购房款的支付金额，未在合同约定的期限内如数支付该笔款项，其行为亦已构成违约，应当向被告承担相应的逾期付款违约责任，其中20万元逾期一天支付，1万元逾期23天支付。关于双方各自的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。原、被告均主张按照合同约定已房屋交易总价175万元为基数按日1%标准计算对方违约期间的违约金，对此本院认为，违约金应当以实际损失为基础，在双方均未就各自实际损失进行举证的情况下，双方主张的违约金计算标准均明显过分高于违约造成的损失，不符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，综合双方的合同约定及合同履行情况，考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定逾期交房违约金以房屋交易总价175万元为基数按日万分之一标准计算，逾期付款违约金以逾期付款金额为基数按年利率24%标准计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯润飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）蒙子昊支付逾期交房违约金1575元（1750000*0.0001*9）；二、原告（反诉被告）蒙子昊于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）冯润飞支付逾期付款违约金283元（200000*1/365*24%+10000*23/365*24%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1725元，由原告（反诉被告）蒙子昊负担1708元，被告（反诉原告）冯润飞负担17元；案件反诉受理费3538元，由原告（反诉被告）蒙子昊负担3元，被告（反诉原告）冯润飞负担3535元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇一九年七月十一日书记员  梁慧欣何倩