安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初4387号 原告：谢莲莲，女，1967年7月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：史向阳，浙江越人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：居滋华，浙江越人律师事务所律师。 被告：夏丽，女，1983年10月2日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：梁修甫，安徽巨铭律师事务所律师。 第三人：安徽荣享商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区习友路973号森林海花园4幢1008号，统一社会信用代码91340100MA2NA99Q00（1-1）。 法定代表人：轩家有，总经理。 原告谢莲莲与被告夏丽排除妨害纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，根据被告夏丽的申请，本院依法追加安徽荣享商业管理有限公司（以下简称荣享公司）为第三人参加诉讼。原告谢莲莲委托诉讼代理人史向阳、被告夏丽委托诉讼代理人梁修甫、第三人荣享公司法定代表人轩家有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢莲莲向本院提出诉讼请求：1.判令夏丽立即将谢莲莲名下位于合肥高新区房屋腾空并返还谢莲莲；2.夏丽将上述房屋恢复原状；3.夏丽向谢莲莲支付占有使用费（自2017年2月26日起参照房屋租赁市场价格确定至实际腾空之日止），截至起诉之日为34500元（1500元／月×23个月）；4.本案诉讼费由夏丽承担。事实和理由：谢莲莲系合肥高新区房屋的所有权人，产权证号为皖（2018）合肥市不动产权第10005207号。由于谢莲莲长期经商，不在房屋所在地，现发现夏丽非法占有了该房屋。期间，谢莲莲多次要求夏丽排除妨害，腾空并返还房屋，夏丽拒不配合。夏丽的行为已经严重侵害了谢莲莲的合法权益。 夏丽辩称，1.谢莲莲已经委托荣享公司销售了案涉房屋，夏丽通过荣享公司购买，并按照合同约定支付了首付款277552元，从荣享公司处取得房屋钥匙，双方已完成房屋交付，夏丽也已经对房屋进行了装修并实际居住，故夏丽取得案涉房屋合法有据；2.谢莲莲与荣享公司一直没有配合夏丽办理房屋过户手续，夏丽多次催促、交涉，至今无果，夏丽保留追究谢莲莲及荣享公司违约责任的权利；3.夏丽系在谢莲莲授权荣享公司对外销售房屋的期限内与荣享公司签订房屋买卖合同，从谢莲莲与荣享公司签订的补充协议内容看，谢莲莲对于荣享公司与夏丽签订合同并收取首付款的事实是知晓并承认的；至于谢莲莲和荣享公司之间的具体授权内容，是他们之间的约定，对夏丽没有约束力；4.谢莲莲未如实陈述案件事实，故意隐瞒其已委托荣享公司将案涉房屋对外出售的基本事实，在夏丽与荣享公司所签的《存量房买卖合同》尚未被解除或宣布无效的情况下，谢莲莲以侵权为由主张排除妨害，显然没有事实和法律依据，应当依法驳回。 荣享公司述称，1.荣享公司在代售期间与夏丽签订了房屋买卖合同，属于合理销售；2.销售公司具体负责房屋销售，怎么收款不清楚，但最后都会支付给荣享公司，由荣享公司签合同；夏丽支付的首付款，荣享公司已收到；3.谢莲莲于2017年8月出具委托书，不允许荣享公司收取房款，但在8月份之前，房屋早就销售完毕。 本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《代理销售合同》，约定甲方将其拥有的位于合肥高新区房屋全权委托乙方代理销售；上述房屋尚不具备办理产证条件，没有发票，房屋为毛坯房，甲方具有房屋完全产权；合同签订后7个工作日内，乙方支付陆万元定金；签订正式销售合同，办理完网签变更手续后，双方进行结算；房屋实际购买人全款购买的，甲方收到房款后签订房屋交易合同并协助办理过户手续；如果按揭购买的，由甲方从房管局资金托管账户直接领取；乙方承诺于2017年8月31日前完成全部销售程序等。合同签订后，荣享公司向谢莲莲支付了定金60000元。 2017年8月9日，谢莲莲、张孝来（系夫妻关系）共同出具《委托书》，授权华冬春（系荣享公司员工）办理案涉房屋查询、办理结算、领取发票、契证、钥匙、领取不动产权证书、评估、缴纳税费，以及办理不动产权属登记、买卖过程中除签订房屋买卖合同、权属交易过户、收取售房款外的其他相关事宜等事项，委托期限自委托书签署之日起60天内有效。 2017年9月1日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定原签订协议继续有效，有效期延期至2017年11月30日；乙方在签订补充协议10个工作日内给甲方支付每套五万元购房款，没按期付款的本补充协议无效等。协议签订后，荣享公司未向谢莲莲支付购房款。 2018年3月28日，谢莲莲取得合肥高新区长江西路729号峰尚公寓2-2205室房屋不动产权证，产权证号为：皖（2018）合肥市不动产权第10005207号。 2018年7月13日，谢莲莲诉至本院，要求解除其与荣享公司签订的《代理销售合同》。2018年9月14日，本院作出（2018）皖0191民初4182号民事判决：解除谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订的《代理销售合同》。荣享公司不服，向合肥市中级人民法院提起上诉。2018年11月16日，合肥市中级人民法院作出（2018）皖01民终8862号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2018年11月27日，谢莲莲在案涉房屋门上张贴《通知》，要求占有使用案涉房屋的人员，腾空搬离、恢复原状，未果，遂于2019年6月10日诉至本院，要求判如所请。 另查明：荣享公司（甲方）与夏丽（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落在合肥高新区长江西路727号2幢2205室房屋出售给乙方，建筑面积63.09平方米，转让价款为807552元；乙方于2017年2月26日前将支付首付款277552元，余款530000元向甲方指定的银行申请借款支付。2017年2月26日，夏丽分五次刷POS机消费共计237552元。荣享公司于2017年2月26日出具收据，认可收到款项277552元。后夏丽从荣享公司处取得房屋钥匙，并占有、使用该房屋，但一直未支付剩余房款530000元。 荣享公司未能将售房及收款的事宜告知谢莲莲。谢莲莲在其与荣享公司解除《代理销售合同》纠纷一案的二审审理期间才得知案涉房屋被销售，但至今未收到售房款项。 又查明：夏丽提供的POS签购单上，POS机商户编号为836361651370065，经查询，“836”代表收单机构，为北京随行付信息技术有限公司；“3616”为行政区代码，系安徽省瑶海区；“5137”为商户类别码（MCC），适用范围为男女及儿童制服和服装（批发商）；“0065”为随机码。 上述事实，有谢莲莲提供的代理销售合同、委托书、不动产权证、民事判决书、搬迁通知、夏丽提供的存量房买卖合同、POS签购单、收据及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为，谢莲莲系案涉房屋权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 夏丽主张已购买案涉房屋，为此提供了《存量房买卖合同》以及收据。从《存量房买卖合同》约定的首付款支付时间以及荣享公司出具收据的时间来看，可以判断出该合同形成于2017年2月26日，该时间在荣享公司代理销售期间内，但夏丽并未提供其实际支付购房款的证据。夏丽在POS机上消费的237552元，从收款商户所在的行政区、商户类别码分析，均与本案缺乏关联性；该款付至案外人账户的合理性、案外人与荣享公司之间存在何种法律关系，夏丽与荣享公司均未能提供证据加以证实。故荣享公司虽与夏丽之间签订了买卖合同，但不足以证明夏丽取得案涉房屋具有合法依据。另从现有证据看，夏丽在购买案涉房屋时，并不清楚房屋权利人是谁，且如夏丽支付首付款277552元属实，该款也与房屋总价款807552元相差甚远，不符合受让人善意取得应以合理价格转让的基本要求。 综上所述，夏丽占有使用案涉房屋，缺乏法律依据。谢莲莲作为房屋权利人，其要求夏丽腾空房屋、恢复原状并返还，本院予以支持。 关于占有使用费，夏丽自2017年2月26日以后占有、使用案涉房屋，故本院确定夏丽自2017年3月起支付房屋合理使用费，酌定按每月500元标准计算。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告夏丽应于本判决生效之日起十日内腾空位于安徽省合肥高新区房屋，停止妨害，恢复房屋原状并向原告谢莲莲返还房屋； 二、被告夏丽应于本判决生效之日起十日内支付原告谢莲莲房屋合理使用费（以每月500元为标准，自2017年3月起计算至房屋实际返还之日止）； 三、驳回原告谢莲莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费662元，减半收取计331元，由原告谢莲莲负担221元，被告夏丽负担110元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李铭 二〇一九年七月二十四日 法官助理徐萧砚 书记员孙莉 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。