广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初319号 原告：广西长岛物业服务有限公司防城分公司，住所地：广西防城港市防城区木头滩丽江花园小区内。 法定代表人：冯德，该公司总经理。 委托代理人：江经国，男，1978年3月9日出生，汉族，住广西防城港市防城区，系该公司员工。 委托代理人：卢冬梅，女，1974年12月8日出生，汉族，住广西防城港市港口区，系该公司员工。 被告：禤艳群，女，1987年2月23日出生，壮族，户籍所在地广西防城港市防城区，工作单位地址：南宁市西乡塘区衡阳东路天海苑B栋1单元2403号；现居住地址：南宁市西乡塘去北湖路街道明秀路北一里417号11楼1105室。 特别授权委托代理人陈显南，南宁市衡东法律事务所法律工作者。 被告：何传托，男，1978年5月25日出生，汉族，户籍所在地：广西防城港市防城区。现住防城港市防城区。 原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司（简称长岛物业分公司）与被告禤艳群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司的委托代理人江经国、卢冬梅，被告禤艳群的代理人陈显南和被告何传托到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告长岛物业服务分公司向本院提出诉讼请求：原：1.判令两被告向原告支付物业服务费7716.1元，违约金25071.3元；公共维修资金963.53元，违约金3131元；水费1895.2元，违约金6471.3元;水费公摊47.4元，违约金172.6元；电费公摊164.9元，违约金501.9元；自来水加压电费272.6元，违约金1010.7元；生活垃圾处理费502.5元，违约金701.1元，以上合计48622.13元。2、以上给付款项和本案诉讼费由两被告连带承担。事实和理由：原告是经开发商广西长岛房地产有限公司（简称长岛地产公司）委托享有“长岛•800里上城”小区（下称小区）前期物业管理权，具备相应物业管理资质的物业服务企业，且经过防城港市防城区物价局审批同意、防城港市防城区住房和城乡建设局同意备案。被告是该小区第7号楼2单元102号房屋的合法业主。根据《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》《广西壮族自治区物业管理条例》《物业管理条例》《物权法》等法律法规及《防区价(2012)25号关于印发我区普通住宅小区物业服务等级标准及其收费标准的通知》的相关规定，和原告与开发协商签订的《“长岛•800里上城”前期物业服务合同》、被告与开发商签订的《长岛·800里上城临时管理规约》相关条款的约定，被告均有按时足额向原告交纳物业服务费的义务。但被告于2012年5月1日入住后，仅交付物业服务费到2012年12月，2013年1月开始拒绝交付物业服务费。截止2019年1月17日，被告已拖欠物业服务费7716.1元，违约金25071.3元；公共维修资金963.53元，违约金3131元；水电费1895.2元，违约金6471.3元；水费公摊47.4元，违约金172.6元；电费公摊164.9元，违约金501.9元；自来水加压电费272.6元，违约金1010.7元；生活垃圾处理费502.5元，违约金701.1元，以上合计48622.13元。我公司曾多次催促被告缴款，但被告至今仍未履行缴费义务。原告认为，被告的欠费行为已经构成违约，不但严重的侵犯了原告的合法权益，也致使原告资金周转困难，影响到具体的物业管理服务行为，最终会损害全体业主的利益。为此，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法审理，准如所请。 原告长岛物业分公司为支持其诉讼请求在举证期限内向本院提供以下证据：证据1、长岛800里上城（一组团）前期物业服务合同，证明开发商委托原告进行前期物业服务；证据2、收费标准、收费标准审批表、前期物业管理备案表，证明原告收费依据和标准；证据3、入伙手续书、被告身份证，证明被告已经领房；证据4、电费发票、水费代缴证明、水费发票及详细表，证明原告已经向水电部门按期缴纳水电费；证据5、催缴费用证明，证明原告告知被告欠费情况；证据6、欠费详表，证明被告欠费情况；证据7、水电分摊公示,证明水电公摊详情；证据8、生活垃圾发票，证明原告已经向环保部门按期缴纳生活垃圾费；证据9、长岛800里上城临时管理规约，证明被告同意接受管理。 被告禤艳群辩称：1、小区第7号楼2单元102号房屋是何传托与禤艳群恋爱同居期间，由何传托独资购买，用禤艳群的名字作房屋登记，两人分手后经过协商房子归何传托所有；2、两被告都与原告没有签订有合同，所以原告不能向两被告收取任何费用；3、原告没有收取费用的资格；4、原告的收费项目过高，没有法律依据；5、双方没有签订合同,原告主张的违约金是违法的。 被告何传托辩称：原告收费不合理，主张违约金也没有依据。但如果法院认定原告收费合理的话，可以由我个人承担，不需要禤艳群负责。 被告禤艳群在举证期限内向本院提交一份证据：承诺书，证明房屋是被告何传托所有，因房屋所产生的各项合法费应该由何传托承担。 被告何传托未向本院提供证据。 经审理查明：“长岛•800里上城”是长岛地产公司开发的住宅小区，2010年12月16日，长岛地产公司与广西长岛物业服务有限公司签订《（一团组）前期物业服务合同》，约定由广西长岛物业服务有限公司在小区业主委员会成立并与物业服务企业签订物业服务合同前为小区业主提供物业服务。原告作为广西长岛物业服务有限公司在防城下设的分公司，没有独立法人资格，受总公司的指派来对小区进行直接管理，并接受总公司提供的物业指导，所有收支和费用都由总公司财务进行管理。2012年1月21日，长岛地产公司订立《临时管理规约》，被告禤艳群于同日作出承诺，同意遵守该规约的一切条款。被告禤艳群作为长岛•800里上城小区第7号楼2单元102室的业主，接受原告的物业服务。原告长岛物业分公司遂根据防城区物价局、防城区住房和城乡建设局联合下发的【防区价（2012）25号】文件的规定，按照普通住宅小区物业服务二级标准向被告收取物业服务费，被告在2012年5月1日入住至2012年12月份期间，均按时足额向原告支付物业服务费用，但自2013年1月份开始，被告拒绝向原告支付物业服务费用。截止2019年1月17日，被告已拖欠物业服务费7716.1元；公共维修资金963.53元；水电费1895.2元；水费公摊47.4元；电费公摊164.9元；自来水加压电费272.6元；生活垃圾处理费502.5元，以上合计11562.23元。原告起诉前，曾通过上门催收，粘贴催收单向被告催收物业管理费，但被告至今仍未履行缴费义务。原告向包括被告在内的业主收取的相关费用，均在小区内各单元进行公示，且收费标准已经相关职能部门依法核准。另查明，“长岛•800里上城”小区未依法成立业主委员会，该小区内的大部分业主都以原告在管理服务方面存在质量问题而拒绝缴纳物业服务费。再查明，被告禤艳群和被告何传托曾存在非法同居关系，长岛•800里上城小区第7号楼2单元102号房屋的登记业主是禤艳群，两被告分居后，禤艳群已搬离上述房屋，而由何传托接着居住使用至今。 上述事实，有原被告提供的相关证据及陈述可以证实，本院予以确认。 本院认为，被告禤艳群所曾居住的小区的开发商长岛地产公司制定了长岛?800里上城《临时管理规约》，被告禤艳群签署了承诺书，承诺同意遵守该管理规约的一切条款，同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力，因此，被告禤艳群应当按照管理规约的规定履行义务，包括缴纳物业服务费等费用。长岛地产公司与广西长岛物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，而广西长岛物业服务有限公司又委托其分公司即本案原告长岛物业分公司进行小区物业服务管理，对收取物业服务费当然也在委托事项之列。另外，原告作为广西长岛物业服务有限公司下设的分公司，虽然不具备独立法人资格，但其也是经过依法登记并领取营业执照的主体，可以作为当事人进行诉讼，因此，原告有权对其提供物业服务的小区业主收取相关服务费。原告行使前期物业管理职能已报请防城港市防城区住房和城乡建设局审批备案，普通住宅小区前期物业服务收费标准也经过防城港市防城区物价局审批同意，因此原告按照二级综合管理服务标准收取服务费是有依据的，被告禤艳群认为原告无权收费且收费太高的抗辩理由不成立。被告禤艳群对原告列举的其所欠缴的物业服务费等项合计11562.23元并无异议，故其应如数向原告缴纳。因原告确实存在管理不到位、服务不够周到等情形，才导致被告长期未按约缴费，而非恶意拖欠，因此，原告对此也应承担一定责任，本案处理以免除被告所欠款项的违约金为宜。另外，被告禤艳群是登记业主，同时也承诺遵守长岛地产公司订立的《临时管理规约》的一切条款，因此应当负责缴纳相关物业服务费，其与何传托分居生活及搬离案涉的房屋而免除缴费义务的抗辩理由不成立。被告何传托自认现在居住在案涉房屋，正在接受原告的物业服务且属于是水电等项的实际消费者，同时也自愿承担相应费用，因此，应当确定本案的各项费用由两被告共同负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告禤艳群、何传托于判决生效之日起十日内共同向原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司支付物业服务费、公共维修资金、水电费、水费公摊、电费公摊、自来水加压电费、生活垃圾处理费等合计11562.23元； 二、驳回原告广西长岛物业服务有限公司防城分公司的其他诉讼请求。 案件受理费1016元，减半收取508元，由被告禤艳群、何传托负担。 上述给付款项，义务人应按本判决规定的期限内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人是人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1016元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审判员  唐国超 二〇一九年七月十日 书记员  钟朋霏