甘肃省嘉峪关市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0271民初2423号 原告：中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行，营业场所嘉峪关市新华中路476号，统一社会信用代码91620200224640576N。 负责人：高玉涛，行长。 委托诉讼代理人：顾永锋，甘肃衡轩律师事务所律师。 被告：石福德，男，1967年7月2日出生，汉族，个体，现住嘉峪关市。 被告：嘉峪关嘉恒房地产开发有限公司，住所地甘肃省嘉峪关市和诚西路北侧，统一社会信用代码916202006654444236。 法定代表人：朱晏秦，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈健，男，回族，1975年3月24日出生，系嘉峪关嘉恒房地产开发有限公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行（以下简称工行嘉峪关分行）诉被告石福德、嘉峪关嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行嘉峪关分行委托诉讼代理人顾永锋、被告石福德、被告嘉恒房地产公司委托诉讼代理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行嘉峪关分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告石福德签订的个人购房借款/担保合同；2.判令被告石福德偿还借款本金195411.19元及截至2018年11月30日未支付利息7215.76元；3.判令被告石福德承担自2018年12月1日起至全部借款本息、罚息还清之日止按照年利率7.755%计算的利息、罚息；4.判令被告石福德承担原告律师费19236元；以上合计221862.95元；5.原告对被告提供的抵押物在上述第二、三、四项债务范围内享有优先受偿权；6.被告嘉恒房地产公司对上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任；7.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年8月30日原告和被告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定被告石福德向原告借款290000元用于购买嘉峪关市碧水绿洲14栋2单元202号房屋，借款期限15年，贷款年利率7.755%，还款方式为等额本息还款法。被告石福德以嘉峪关市碧水绿洲14栋2单元202号房屋作为借款抵押，并在嘉峪关市产权产籍管理所办理了抵押权预告登记。被告嘉恒房地产公司为被告石福德借款提供连带责任保证。合同签订后，原告如约向被告石福德发放贷款290000元，被告石福德未按约定偿还借款本息，已构成违约，根据借款合同约定，被告应偿还借款本息并承担相应的违约责任。被告嘉恒房地产公司作为被告石福德的连带责任保证人应对债务承担连带保证责任。为此，原告提起诉讼。 石福德辩称，原告主张的未偿还贷款本金及利息数额属实，涉案房屋现由其侄女赵婷居住，贷款也由赵婷偿还。因为该房屋涉及的产权及物业问题较多，多数住户称小区问题没有解决前就先不交房款，所以赵婷未按时偿还贷款。现在经咨询明白小区的问题和银行贷款是两回事，未按时偿还贷款是被告的过错，但不是故意不还款。请求与原告协商解决，截止到本月月底的本息、罚息可以全部清偿，剩余贷款本金及利息每月会按时偿还。此外，原告主张的律师代理费过高，但愿意承担3000元。 嘉恒房地产公司辩称，借款担保合同中未约定保证责任的类型、范围、期限、责任等承担方式，因此，嘉恒房地产公司应为一般保证人，而非连带保证人。根据担保法、物权法的相关规定，同一债权既有物保又有人保的，应当先行使物的抵押权用以偿还债务，只有在原告行使物的抵押权后仍不足偿还债务，且石福德又无其他财产可供执行时，嘉恒房地产公司才应承担保证责任。此外，借款担保合同中未约定保证范围、保证期间，故其只对借款本金承担保证责任。石福德逾期还款，原告没有通知过嘉恒房地产公司，故保证债务已过保证期间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：石福德身份证复印件、户口本复印件、个人购房借款/担保合同、借款凭证、房屋预告登记证明（复印件）、按揭贷款担保承诺书、还款明细、民商案件委托代理合同及发票，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年8月30日，工行嘉峪关分行（贷款人）与石福德（借款人、抵押人）、嘉恒房地产公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定的主要内容有：1.贷款种类为个人购置住房贷款；贷款本金290000元，贷款期限15年；贷款用途为购置碧水绿洲14-2-202号住房，建筑面积160.14平方米；贷款利率为基准利率7.05%上浮10%确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定利率浮动比例确定并执行新的利率。2.借款人授权贷款人发放贷款时将贷款一次性划入嘉峪关嘉恒房地产开发有限公司的工行账号×××账户内，贷款利息自实际放款日起计算。3.还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在本合同约定的利率基础上加收30%确定。4.若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失等。5.订立和履行本合同所需的登记、公证、评估等费用，以及由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。6.贷款担保方式为抵押，抵押财产为嘉峪关市碧水绿洲14栋2单元202号面积160.14平方米住房，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。7.保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止，贷款人扣收款项不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同签订当日，工行嘉峪关分行向借款人发放贷款290000元。 2011年6月9日，嘉恒房地产公司向工行嘉峪关分行出具按揭贷款担保承诺书记载“现有石福德已购买我公司开发的碧水绿洲02区商品房一间，房屋地址嘉峪关市××区，建筑面积160.14平方米，总售价416364元，并与我公司签订了《商品房买卖合同》，且已交首期购房款126364元。根据我公司与贵行的按揭协议，特推荐该购房者申请个人住房按揭贷款29万元，同时我公司郑重承诺为该购房者的本次贷款提供全程连带担保责任。” 2011年8月31日，嘉峪关市碧水绿洲14栋2单元202号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（嘉峪关市房预嘉市字第xxx号）。 借款合同履行过程中，石福德偿还了部分当期应还借款本息，期间，存在已连续三个月以上未按约定足额偿还应还贷款本息。本案庭审后石福德向原告偿还借款本金22850.68元、利息及罚息14031.35元。截至2019年7月9日，借款人石福德尚欠借款本金172560.51元。 本院认为，原告工行嘉峪关分行与被告石福德、嘉恒房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。工行嘉峪关分行已按合同约定履行了贷款发放义务，石福德未按合同约定按期足额偿还当期应还借款本息达三个月以上，构成违约，其行为已符合双方约定的合同解除条件，故对原告请求解除合同的主张，本院予以支持。合同解除后被告石福德应向原告偿还借款本金172560.51元并按年利率7.755%承担自2019年7月10日起至借款实际清偿之日止的利息和罚息。被告石福德以其所购房屋为借款提供抵押担保，但双方办理的是抵押权预告登记手续，原告为抵押房屋的抵押权预告登记权利人，在办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗第三方针对该房屋进行处置，并非是对抵押权预告登记的房屋享有现实抵押权。因此，房产上设定的抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，在抵押权未设立的情况下，原告主张对抵押权预告登记的房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。被告嘉恒房地产公司抗辩其系一般保证人的问题，根据《个人购房借款/担保合同》的约定及按揭贷款担保承诺书承诺的内容，保证人嘉恒房地产公司对被告石福德的本次贷款提供的担保责任是连带责任担保，约定的保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，故被告嘉恒房地产公司的担保责任尚未超过保证期间，仍应对本案借款本息承担保证责任。关于嘉恒房地产公司抗辩应当先以抵押房产清偿债务，对不足部分承担保证责任的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”，该规定明确了在债权实现顺位上约定优先。本案《个人购房借款/担保合同》第三十条第30.3项中对债权的实现顺序做出了特别约定：“主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”依据该约定，被告嘉恒房地产公司的抗辩理由与合同约定不符，本院不予支持。《个人借款/担保合同》解除后，担保人仍应对债务人的债务在保证范围内承担连带保证责任。关于被告抗辩的律师代理费过高问题，合同明确约定贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由债务人、担保人承担，因被告石福德未能如期偿还贷款本息，保证人亦未承担保证责任，从而引发本案诉讼，被告应按约定承担原告为此支付的律师费用。原告委托甘肃衡轩律师事务所代理本案纠纷，律师事务所就此已向原告开具了增值税专用发票，双方签订的委托代理合同约定的收费依据是《甘肃省律师协会关于印发的通知》，《甘肃省律师服务收费指导意见》第二十二条对诉讼标的10万元至50万元（含50万元）的民事诉讼案件收费比例标准为7%-9%，本案诉讼标的是202626.95元，原告主张的律师服务费19236元已超出了该指导意见规定的最高收费比例，根据本案的争议金额、案件难易程度等因素，考虑被告石福德庭审后已归还了逾期贷款本金、利息及罚息，故对原告主张的律师代理费酌情支持15000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款、第一百七十六条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行与石福德、嘉峪关嘉恒房地产开发有限公司于2011年8月30日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[住]字[工]行[嘉]支行[2011]年[441]号）； 二、石福德于本判决生效之日起三十日内偿还中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行借款本金172560.51元； 三、石福德按年利率7.755%承担自2019年7月10日起至借款实际清偿之日止的利息和罚息； 四、石福德于判决生效之日起三十日内向中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行支付律师代理费15000元； 五、嘉峪关嘉恒房地产开发有限公司对上述第二、三、四项承担连带清偿责任，其在承担连带清偿责任后，有权向石福德追偿； 六、驳回中国工商银行股份有限公司嘉峪关分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4628元，减半收取计2314元，邮寄费31元，共计2345元，由石福德负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。 审判员 李 丽 二〇一九年七月十六日 书记员 陈思宇