.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市东河区人民法院民事判决书（2019）内0202民初1140号原告：杨玉香，女，汉族，1961年5月18日出生，公民身份号码×××，现住包头市。委托代理人：曹志军，系包头启智法律服务所法律工作者。（特别授权）被告：付强，男，汉族，1973年5月24日出生，公民身份号码×××，现住包头市昆区东源国际大厦**。委托代理人：高锦杰，系付强之妻。（特别授权）被告：高锦杰，女，汉族，1971年10月1日出生，公民身份号码×××，现住，现住包头市昆区东源国际大厦**强之妻。第三人：杨冀忠，男，汉族，1972年4月28日出生，公民身份号码×××，现住昆区恒，现住昆区恒大名都****n>原告杨玉香诉被告付强、高锦杰、第三人杨冀忠民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨玉香及其委托代理人曹志军、被告付强的委托代理人高锦杰、被告高锦杰到庭参加了诉讼，第三人杨冀忠经传票无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告诉称，原告与第三人是朋友关系。第三人因资金周转需要在2011年8月2日向原告借款40万元，约定借款利息为月利率2%。第三人与付强系生意上的合伙关系。2011年9月20日，在征得被告付强本人同意后，付强向原告承诺由其承担还款责任，被告付强又与原告在2012年12月11日签署协议，承诺以房抵债。之后，应原告要求被告高锦杰同意于2013年9月10日与原告重新签订了房屋买卖协议，以买卖的形式将涉案房产（位于包头市××区号住宅）抵债给原告。但二被告一直没有依照约定配合原告办理过户手续。2018年8月，原告得知被告付强与案外人王文斌之间因民间借贷诉讼，付强名下的房产（位于包头市××区号住宅）被法院查封，准备拍卖。原告随即提起案外人执行异议之诉，但经九原区人民法院做出（2018）内0207民初1753号判决认为原告之权利不能阻碍执行，现判决已经生效。被告作为债务的继受承担人，应当全面履行合同，付强妻子高锦杰对付强债务认可的行为构成夫妻共同债务，第三人杨冀忠因本身债务未能全面履行，应当对原告继续承担还款责任。由于当初的以房抵债行为已经从根本上无法实现，故原告诉至法院请求：一、判令解除原告与被告的房屋买卖协议。二、判令被告付强、高锦杰返还定金1万元整。三、判令被告与第三人连带偿还原告借款人民币40万元及利息；从2011年9月20日（公司解散，杨冀忠给原告写的由付强负责偿还40万借款）起按月利率2%计息，计算至利随本清。四、诉讼费由被告承担。被告付强、高锦杰辩称，不同意解除房屋买卖协议，因为这个房在2013年9月12日，房屋已经交付给原告，还签了协议，但是一直没有过户。当时这个房屋买卖协议，是基于借条，但是这个借条具体数额不记得是40万还是45万，我们拿这个房子抵顶了全部债务。所以这个房屋买卖协议是受法律保护的，这么多年过去了，原告已经是实际房屋占有人。在原告提起案外人执行异议之诉的时候，已经有人可以证明原告是实际占有人。后期杨冀忠已将房本交付原告，房子已经交付了。所以原告现要求解除是没有道理的。既然这个房屋签订了买卖协议，这个协议是基于借条形成的，按照买卖协议借条已经作废了。原告所说的1万元，不是定金，这个房子当时出租着，原告着急要房子，这1万元钱是退给租房子的人了，所以我不同意返还1万元。我和付强是协助第三人还钱，房子我们已经完全交付给原告了，所以我方不同意支持原告的诉讼请求。第三人杨冀忠未到庭未答辩。经审理查明，2011年8月2日本案第三人杨冀忠向原告杨玉香借款40万元，约定借款利息为月利率2%。借款到期后，第三人未还款，经原告同意由被告付强承担还款责任。2012年12月11日，原告与被告付强签订协议，内容如下：吉兴小区2单元601号（东河区75号楼）有付强楼房一套（96平方米）顶账给杨玉香40万人民币，再付现金给杨玉香伍万元整（5万元）欠账一次性结清。此房现租户5月底交房（交付给杨玉香归杨玉香所有）。经双方协商同意，此协议具有法律效应。欠条：拿到房本和5万元钱后全部交付付强。甲方：杨玉香（手签）乙方;付强（手签）。2013年9月10日，被告付强的妻子高锦杰与杨玉香协商将涉案房屋以房屋买卖的形式顶账给原告，并与原告签订《房屋买卖协议》，内容如下：甲方：付强、高锦杰乙方：杨玉香经甲、乙双方充分协商，就甲方将其位于包头市××区号、面积96平方米（以产权证标注为准）住房一套卖与乙方一事达成如下协议：房价肆拾万元整（40万元），由乙方签协议时一次性付给甲方，甲方给乙方打收据。甲方收到上述房款后于2013年10月15日前配合乙方将《房屋所有权证》过户于乙方名下，相关税费由乙方承担。如甲方届时不配合乙方过户，视为甲方违约，向乙方支付违约金壹拾万元整（10万元）。本协议壹式两份，甲、乙双方各执一份。自双方签字、按手印时生效。此协议中如有未写明事项，有双方另达成补充协议。甲方：高锦杰（手签名）乙方：杨玉香（手签名）2013年9月10日。庭审中，被告高锦杰认可上述协议中的602号房屋就是涉案的601号房屋，并认可收到杨玉香房款1万元。以上协议签订后，二被告一直未给原告办理房屋过户。2014年12月9日，杨玉香、付强、杨冀忠签订协议，内容如下：甲方：杨玉香乙方：付强丙方:杨冀忠2011年8月2日，丙方向甲方借款40万元整，约定利息为月息2%，还款日期为2011年12月2日。因到期未能还款，经三方协商一致，乙方愿意承担该笔债务的还款责任，并于2012年10月11日达成协议，乙方同意以其××区号房，顶账给甲方40万元（肆拾万元）整，并付给甲方现金5万元（五万元），一次性处理完毕。2013年9月10日又与付强妻子高锦杰就上述房产签署了房屋买卖合同。因该房产一直未办理过户手续，现因乙方涉诉被法院保全，为保证甲方的合法利益，三方达成如下协议：乙方积极处理诉讼保全案件，尽量保证该房产不被法院强制执行。并积极配合甲方过户。如该房产被法院强制执行，乙方自愿继续承担45万元的还款责任。甲方：杨玉香（手签名）乙方：付强（手签名）丙方：杨冀忠（手签名）2014年9月，包头市九原区人民法院因申请执行人王文斌与被执行人付强一案，依申请执行人王文斌的申请，依法查封了被执行人付强所有的××区号房屋，即该案的涉案房产。2018年8月27日，九原区人民法院作出（2017）执恢12号执行裁定书继续查封该房产。杨玉香作为案外人向九原区人民法院提出执行异议，并提供了房屋所有权人付强××区号房屋产权证复印件和付强与杨玉香以房抵债协议书，杨玉香、付强、杨冀忠三人债权转让协议书来证明该房产实际所有人为杨玉香本人，杨玉香对该房进行了装修和实际占有使用。请求:解除对东河区吉兴小区5号楼2单元601号房屋的保全措施。九原区人民法院经审查认为，案外人杨玉香虽然提供与房抵债和房屋买卖协议书来证明自己的权利主张，但所提供的证据法律效力不能对抗房产部门的房屋登记，该房产的所有人仍为付强所有，本院作出的查封该房产的强制措施符合法律规定，故案外人杨玉香执行异议申请不予支持，驳回杨玉香的异议申请。杨玉香在法定期间内依法提起执行异议之诉。请求：:解除对东河区吉兴小区5号楼2单元601号房屋的查封，不得执行该房。九原区人民法院经审理认为，涉案房屋属于不动产范畴，未经登记不能产生物权变动效力，本案原告杨玉香所提供的证据，其法律效力不能对抗房管部门的房屋登记，该房产的所有人仍为付强。故原告杨玉香的主张不予支持，依法驳回杨玉香的诉讼请求。2019年4月3日，杨玉香诉至东河区人民法院讼：请求：一、判令解除原告与被告的房屋买卖协议。二、判令被告付强、高锦杰返还定金1万元整。三、判令被告与第三人连带偿还原告借款人民币40万元及利息，从2011年9月20日（公司解散，杨冀忠给原告写的由付强负责偿还40万借款）起按月利率2%计息，计算至利随本清。四、诉讼费由被告承担。本院认为，本案第三人杨冀忠借原告杨玉香人民币40万元，事实存在。2014年12月9日，杨玉香、付强、杨冀忠三方签订协议，明确付强愿意承担该笔债务的还款责任，符合法律规定的债务转让。付强以其所有的房屋为杨冀忠的借款抵顶债务，且债权人杨玉香同意并与付强签订顶账协议，后付强的妻子高锦杰与杨玉香又签订了以房抵债的房屋买卖协议，说明付强的妻子高锦杰认可付强为杨冀忠偿还借款一事，该笔债务应认定为付强与高锦杰的夫妻共同债务。顶账协议及房屋买卖协议均系双方在自愿平等的基础上签订，符合法律规定。以房顶账是实现债权的一种形式。被告在协议约定期间内未为原告办理本案所涉房屋的有效转让的相关必要手续，致本案所涉房屋被人民法院另案查封，导致顶账协议之目的无法实现，第三人所欠原告的借款不得清偿。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、八十五条、八十六条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：依法解除原告与被告签订的房屋买卖协议。被告付强、高锦杰于判决生效后三十日内返还原告购房款1万元整。被告付强、高锦杰于判决生效后三十日内偿还原告杨玉香欠款人民币40万元。被告付强、高锦杰偿还原告杨玉香欠款人民币40万元的利息，从2012年12月11日（杨玉香与付强签订协议之日）起按月利率2%计息，至本金付清为止。驳回原告对第三人杨冀忠的诉讼请求。如不按判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，由被告付强、高锦杰负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间二年。审 判 员 张俊玲人民陪审员 张雨萍人民陪审员 刘孝聪 二〇一九年七月十二日书 记 员 蒋宇峰附《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十五条债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。第八十六条债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。