陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民事判决书    （2018）陕0102民初8259号 原告：李广波，男，1988年1月2日出生，汉族，中软国际技术服务有限公司软件测试工程师，住西安市长安区。委托诉讼代理人：董瑞，上海市建纬（西安）律师事务所律师。被告：陕西房东来房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市新城区。法定代表人：贾俊涛，总经理。委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：白敏君，陕西润海律师事务所律师。被告：郑娜，女，1983年9月20日出生，汉族，原系陕西房东来房地产营销策划有限公司职员，现无业，住西安市雁塔区。第三人：郑丽丽，女，1983年1月9日出生，汉族，无业，住西安市未央区路口海景印象城B区8号楼1306室。委托诉讼代理人：韩海，男，1983年1月22日出生，汉族，无业，住址同上，（系郑丽丽之夫）原告李广波与被告陕西房东来房地产营销策划有限公司（以下简称房东来公司）、郑娜及第三人郑丽丽居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李广波及其委托诉讼代理人董瑞，被告房东来公司之委托诉讼代理人柳星，被告郑娜，第三人郑丽丽及其委托诉讼代理人韩海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李广波向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告房东来公司之间所签的居间服务合同；2、请求法院依法判令被告归还原告购房款、佣金、定金、代办过户费、代办按揭费、不动产权某某过户手续费等共计311100元、利息6904元（按照中国人民银行同期贷款利率自2018年6月15日计算至起诉之日，实际计算至付清之日止），本息合计318004元。事实和理由：2018年5月22日，原告李广波与被告房东来公司、郑丽丽在原陕西房东来房地产营销策划有限公司西安第二分公司（以下简称房东来二分司）彩云郡店签订《存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》。《存量房屋买卖合同》中约定，原告李广波购买位于西安市新城区XX路XX段XX庄XX号XX幢XX室房产，该房屋出卖人郑丽丽及其丈夫韩海同意将此房屋出售给李广波并在《存量房屋买卖合同》上签字。《存量房屋买卖合同》中约定了房屋总价及房款支付方式。同时原告李广波与被告房东来公司及房屋出卖方郑丽丽签订《居间服务合同》，合同约定原告李广波支付居间服务费30600元、贷款服务费3000元以及违约责任的承担。《居间服务合同》签订当日，原告李广波将佣金30600元、贷款服务费3000元支付给被告房东来公司，原房东来公司二分司负责人董涛和房地产经纪执业人王康将被告房东来公司主要负责办理按揭和权某某的工作人员郑娜介绍给原告李广波，让被告郑娜负责办理原告李广波此房屋的后续一切手续。2018年5月23日，被告郑娜给原告李广波打电话，要求提前支付不动产过户费62500元，原告向被告郑娜转账支付了该笔费用。2018年5月24日，被告郑娜通知原告缴纳首付款，并让原告直接将首付款打给其本人，由其代缴。原告母亲即通过银行向郑娜转款15万元，2018年6月15日原告转帐10万元，2018年6月15日原告微信转帐1万元，合计26万元。2018年5月28日，出卖人郑丽丽的丈夫韩海将原告支付的5万元定金给郑娜，原告共计支付给被告房东来公司及郑娜406100元。在原告支付了全部的首付款、佣金、服务费等费用后，被告房东来公司并未按《居间服务合同》完成居间服务，以至于原告李广波房屋过户手续至今未完成。陕建发（2016）107号《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》明确规定：“在全省范围内已取得房屋所有权某某（或不动产权某某）进行二手房交易，必须实施交易资金监管，房地产经纪机构或经纪人员不得代收代管”。被告房东来公司未按照陕西省的相关规定执行，私自代收原告李广波的购房首付款，且在原告李广波报案后，迫于压力归还原告李广波95000元，尚欠各项款项311100元未归还。根据法律规定，被告房东来公司及其工作人员郑娜违反法律法规，造成原告损失，理应退还原告各项款项，并承担损害赔偿责任。被告房东来公司辩称，被告公司对收款有明确规定，个人不得收取客户款项只有公司财务可收款。郑娜收取客户购房首付款、契税、个税、增值税等费用的行为是其个人行为，被告郑娜收取款项后未将该款项打入公司账户，故其该行为不属于公司行为。被告公司配合原告向被告郑娜追回了部分款项，期间还曾报警，公安机关仅将被告郑娜传唤滞留了48小时，并未立案。被告公司收取了原告中介费30600元及代办按揭费3000元，已经履行了合同义务，不同意解除居间合同，收取的33600元不予退还。本案涉及刑事犯罪，公安机关已经立案侦查，且原告也已经向太华路派出所报案，本案应该中止审理。被告郑娜辩称，首先，段学森并非房东来公司的原法定代表人，原法定代表人是贾俊涛，房东来公司的法人变更发生在被告出事期间。被告出事前贾俊涛找被告谈过话，其对被告的事情是知晓的。被告有微信聊天记录及银行转帐记录证明被告与贾俊涛之间有经济往来。其次，合同是在房东来公司二分司签订的，签合同时原告与其婶婶、原告母亲、王凡、董涛、段学森、张泽涛均在场。签订该合同时客户对该房屋的增值税有异议，被告曾告知客户如果找人不开发票代缴，费用会低一些。当时原告与其母亲、婶婶同意找人代缴增值税，且李广波当时无业，其银行流水属于断缴状态，所以后期才会将这笔款项交付给被告，被告随后把钱款转给了贾俊涛。因房东来公司的原法定代表人与现法定代表人对财务制度的陈述不一致，房东来公司将所有责任推到被告身上是不对的。被告对原告的诉求没有任何意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月22日,原告与郑丽丽签订《存量房买卖合同》，约定：“甲方（郑丽丽）将坐落于西安市新城区XX路XX段XX号XX幢XX室（产权某某号陕1201811046534）建筑面积101.7平方米房屋出售给乙方（李广波），成交价1020000元。乙方向甲方支付定金人民币50000元。乙方于2018年5月30日将XX房XX委监管的支付方式支付甲方。乙方向银行拟贷款金额为人民币710000元。甲方应当办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给乙方。甲、乙双方应于2018年5月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。”同日，郑丽丽（甲方）、李广波（乙方）与房东来公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方同意，乙方应向丙方支付居间服务费人民币30600元，如乙方需要办理购房贷款的，乙方应向丙方支付贷款服务费人民币3000元，应予签订本合同当日一次性向丙方支付。甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提供房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间服务费。甲、乙双方应保证其提交资料及签名真实、合法、有效；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息，或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。甲乙双方利用丙方所提供的信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》的，甲乙双方应承担违约责任；丙方有权要求甲乙双方支付合同约定全部居间服务费。甲乙双方或者乙方延迟向丙方支付本协议第三条约定的居间服务费的，该延迟方除应向丙方支付费用外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第四条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用，无需退还。如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。合同签订当日，原告向被告房东来公司支付代办过户、代办按揭、代办评估服务费共计3000元，佣金30600元。2018年5月23日原告向被告郑娜支付不动产权某某过户手续费62500元，2018年5月24日原告母亲向被告郑娜转帐支付房屋首付款15万元，2018年5月28日出卖方韩海将原告支付的5万元定金转给被告郑娜，作为首付款。2018年6月15日，原告向被告郑娜合计转帐支付房屋首付款11万元。截止合同约定的2018年5月30日原告无法办理涉案房屋产权过户手续。2018年5月10日被告郑娜与被告房东来公司签订《劳动合同》，合同期限自2018年4月11日至2021年4月10日，工作岗位为权某某部门负责权某某工作。2018年9月11日被告郑娜离职但至一审开庭审理期间仍未办理离职手续。2018年9月被告房东来公司以被告郑娜在公司任职期间未经公司统一私自收取客户大额钱款，涉嫌职务侵占和金融诈骗罪向公安机关报案。被告郑娜后续向原告还款人民币95000元。庭审期间，陕西房东来房地产营销策划有限公司西安第二分公司于2019年4月10日注销。被告房东来公司以被告郑娜私自收取包括原告在内客户相关款项涉嫌犯罪，公安机关已经立案侦查，请求法院中止审理。本院认为，本案争议的焦点是被告郑娜收取原告不动产权某某过户手续费、购房款等费用的行为是否构成表见代理？《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。原告与被告房东来公司及出卖方郑丽丽所签订的居间合同系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定该合同合法有效。当事人均应自觉履行。该合同履行中，原房东来二分司负责人董涛和房地产经纪执业人张泽涛将被告房东来公司郑娜介绍给原告李广波，被告房东来公司负责办理按揭和权某某的工作人员郑娜收取了原告不动产权某某过户手续费、购房款等费用，且出卖方韩海也将原告支付的定金5万元转付给被告郑娜，故原告有理由相信被告郑娜收取上述费用是代表被告房东来公司的职务行为，依法构成表见代理。被告郑娜实施的法律行为依法应由被告房东来公司承担。被告房东来公司辩称被告郑娜收取款项后未将该款项打入公司账户，且已经向公安机关报案，被告依法应另行主张，其辩称不能成立。鉴于被告房东来公司未按合同约定完成居间义务，致使原告无法办理涉案房屋的过户手续，故原告要求解除合同，并要求被告房东来公司归还原告购房款、佣金、定金、代办过户费、代办按揭费、不动产权某某过户手续费等共计311100元，赔付占用期间的利息损失的诉请，于法有据，本院应予支持。至于利息损失，应从2018年6月16日起开始计算至至实际给付之日止。关于被告申请中止审理本案，依据不足，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第五十八条之规定，判决如下：一、原告李广波与被告陕西房东来房地产营销策划有限公司所签的居间合同予以解除。二、被告陕西房东来房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内归还原告李广波购房款、佣金、定金、代办过户费、代办按揭费、不动产权某某过户手续费共计311100元。三、被告陕西房东来房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内赔付原告李广波自2018年6月15日至实际给付之日止期间的利息。（以311100元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计付）四、驳回原告李广波其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，由被告陕西房东来房地产营销策划有限公司承担。（原告已预交，被告陕西房东来房地产营销策划有限公司随上述款项一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员     左  立审  判  员     杨海涛人民陪审员     刘雪凤   二○一九年六月二十九日 书  记  员     杨  华 1