广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂1402民初484号 原告：黄润活，男，1949年10月4日出生，壮族，退休干部，户籍所在地广西壮族自治区崇左市江州区，现住崇左市。 委托诉讼代理人：黄粤景，广西越桂律师事务所律师。 被告：黄桂标，男，1979年9月14日出生，壮族，住所地:广西壮族自治区崇左市江州区。 被告：黄玉娇，女，1980年3月16日出生，壮族，住所地：广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：黄小海，广西帮达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪元，广西帮达律师事务所律师。 原告黄润活诉被告黄桂标、黄玉娇确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告黄润活及其委托诉讼代理人黄粤景、被告黄桂标及其委托诉讼代理人黄小海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄润活向本院提出诉讼请求：1、确认原告和两被告签订的《土地租用协议》无效；2.两被告退还原告土地租金25.9万元；3.两被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2012年2月8日，原告和两被告签订《土地租用协议》，约定被告将岭弄屯巴崇岭（地名）的2.88亩开荒地共计租金25.92万元长期租赁给原告经营种养使用，并拥有独立自主的经营权利，出租或转租被告都无权干涉，在遇到国家征地时原告只需按征地补偿款的10%提留给岭弄经联社，其余补偿款归原告所有。协议签订后原告通过他人银行账户向被告支付租金25.9万元（被告口头减免200元）。原告租得土地后将土地平整成排，每排划分数量不等每块规格为80平方米的地块再次转租给案外人冯国标、冯国志、陆体杰、农西、赵秀贤、周信等人，并分别签订了《协议书》，约定承租者对土地具有永久使用权。2018年9月，以上六个案外承租者以确认合同无效纠纷之诉对原告提起诉讼，崇左市江州区人民法院分别作出（2018)桂1402民初1445号、1446号、1447号、1448号、1449号和1450号民事判决书，判决原告和上述六个承租人签订的《协议书》无效，并认定原告和被告签订的《土地租用协议》名为租赁土地、实为变相买卖土地，违反国家关于农村集体土地禁止买卖的强制性规定，属无效协议。原告认为，《土地租用协议》是一份无效协议。协议被确认无效后，被告因协议所取得的转让款应当全部退还给原告，故诉请人民法院依法判决如前所请。 被告黄桂标、黄玉娇答辩称，2012年2月28日梁权威、黄桂标等三户人确实与被答辩人签订《土地租用协议》，约定黄桂标将位于巴崇岭的开荒地租给黄润活经营种养使用，合同内容虽有租赁期限约定不明和存在与法律规定不符的条款，但并不影响合同的成立和履行，合同签订后黄桂标依约将土地交给黄润活作种养使用，黄润活也支付了相应租金，但黄润活不按合同的约定将租赁的土地作种养使用，而是将作种养使用的农用地进行毁坏，用作建设用地并进行分割对外出售给周信等人。后经双方协商，双方同意解除《土地租用协议》，由黄桂标等人退还黄润活实际占有使用租赁土地年限租金、恢复被毁坏土地致能耕作所需要支出等费用后，双方不再存在任何租赁和经济关系。2017年4月22日，黄桂标等三户分别与黄润活签订解除合同协议，在原来的《土地租用协议》上注明“经协议双方当事人协商一致同意解除本协议，由甲方退给黄润活90325.4元，今后黄润活收取此款后双方不再存在任何租赁和经济关系”。2017年4月23日，黄桂标按协议的约定通过银行转帐的方式，将90325.4元退给了黄润活。双方就此解除了签订的《土地租用协议》。现黄润活根据已经解除且结清了权利义务关系的协议提起诉讼，请求确认《土地租用协议》无效并重新要求退还全部的租金，没有事实和法律根据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告黄润活于2012年2月8日分别与崇左市江州区江州镇卜驮村岭弄屯村民梁权威、黄桂标、梁权三户家庭各签订了一份《土地租用协议》，合同约定黄润活分别承租被告在岭弄屯巴崇岭开荒地，其中梁权威户3亩、梁权户2.88亩、黄桂标户2.88亩的土地，并支付给梁权威户27万元、黄桂标户25.92万元、梁权户25.92万元（实际各支付黄桂标、梁权25.9万元）。协议约定原告黄润活租用土地的期限为长期租用，且拥有独立自主经营该场地的权力，出租或转租出租方无权干涉；租用期间，若遇国家征用该地或遇城市建设需要用地的，一切赔偿费用归黄润活一方所得，但需按土地征用补偿款10%提留给岭弄经联社。崇左市江州区江州镇卜驮村岭弄经联社也在协议上盖章确认。上述土地交付后，黄润活便将土地平整并划分为5排，每排有数量不等每块规格为80平方米的地块，于2013年7月至2014年3月期间，先后以3.5万元至4.6万元不等的价格转租给案外人冯国标、冯国志、陆体杰、农西、赵秀贤、周信等人，并分别签订了《协议书》，协议书中黄润活为甲方，案外人冯国标等人为乙方。协议约定：“甲方愿意将岭弄屯巴崇岭荒地，现转给乙方作为永久使用地……如果乙方使用地途中，万一政府需要征用的，政府的一切赔偿归乙方所有；乙方交款后，甲方不能退回乙方原款。”2017年，涉案地块被国家征用，黄桂标将征地款90325.4元转给黄润活。2018年10月，以上冯国标等六个案外承租者以确认合同无效为由对黄润活提起诉讼，本院于2018年11月27日分别作出（2018)桂1402民初1445号、1446号、1447号、1448号、1449号和1450号民事判决书，认定黄润活和上述六个承租人签订的《协议书》名为租赁土地、实为变相买卖土地，违反国家关于农村集体土地禁止买卖的强制性规定，属无效协议，判决黄润活如数返还冯国标等人购地款。原告遂提起诉讼。 以上事实，有原告提交的《土地租用协议》、广西农村信用社转账业务凭证、本院（2018)桂1402民初1445号、1446号、1447号、1448号、1449号和1450号民事判决书以及庭审笔录为证。 原告黄润活于2019年3月29日向本院申请财产保全，请求：通过网络查控系统查询被申请人黄桂标、黄玉娇名下财产，以25.9万元为限，冻结被申请人黄桂标、黄玉娇的银行存款或查封被申请人黄桂标、黄玉娇相应价值财产。申请人黄润活以中国太平洋财产保险有限公司广西分公司出具编号为ANAN054Z0119Q000002B诉讼财产保全责任保险保险单承担担保责任。本院于2019年4月2日做出（2019）桂1402初484号《民事裁定书》，裁定：以25.9万元为限，冻结被申请人黄桂标、黄玉娇银行存款或查封被申请人黄桂标、黄玉娇相应价值的财产。冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。 本院认为，关于原、被告之间签订的《土地租用协议》是否合法有效的问题。协议双方约定土地长期租给被告经营种养使用。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，双方约定长期出租的条款不符合法律规定。且从双方交易的金额来看，涉案土地一亩租金将近9万元，与实际耕地出租二十年的价格相差巨大，但与当地农村非法转让集体土地价格相当。被告名为租赁土地，但协议又约定了如征地则征地补偿款归原告所得，该规定违反了《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条“土地补偿费归农村集体经济组织所有”的规定。因此，原被告所签订的《土地租用协议》实质上属于变相买卖土地，违反了国家关于农村集体土地禁止买卖的强制性规定。被告答辩称双方已协商解除所签订的《土地租用协议》与事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条及第八十一条的规定，原被告擅自买卖、转让土地使用权的违法行为不受法律保护，其违法行为、违法所得应当由行政主管部门分别依法查处、没收。因此，本案不属于人民法院民事案件的受理范围，应裁定驳回原告的起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项的规定，裁定如下： 驳回原告黄润活的起诉。 案件受理费5186元，因适用简易程序审理减半收取2593元，诉讼保全费1815元，由原告黄润活负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  何华娟 二〇一九年七月二十六日 书记员  韦思扬 附：相关法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。