湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初464号原告：洪建辉，男，1972年6月13日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：陈建芳，湖南省益阳市三益法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：郭晓矛，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：何红韧，女，1968年1月22日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：唐巨威，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告洪建辉（以下简称原告）与被告何红韧（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人陈建芳，被告及其委托代理人唐巨威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告恢复租赁物的原状并赔偿原告的损失50000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自有的坐落在益阳市会龙山街道的院落门面房屋出租给被告，租赁10年，租金逐年递增，按半年结算，还对房屋装修与改造等事项作了约定。合同订立后，原告按约将租赁物交付给被告。被告在装修时，未经原告同意，擅自改变房屋主体结构并扩建房屋，还占用消防通道进行其他地面构筑物建设。原告要求被告整改，被告置之不理。原告为此诉至法院。被告辩称：被告改造幼儿园的方案是原、被告双方达成一致的，房屋的改造也是在原告的监督指导下完工，不存在原告诉称的未经原告同意擅自改变房屋主体结构并扩加房屋，还占用消防通道进行其他地面构造物建设的情况，原告要求解除合同不符合法律的规定和合同的约定。本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将自有的坐落在益阳市会龙山街道志溪河社区会龙路270号的院落门面房屋出租给被告使用。原告从2018年3月8日起将出租房屋交付被告使用，免费给予被告装修期半年，房屋从2018年10月8日起开始计算。租赁期限十年，2018年10月8日起至2028年10月8日止。在交房当日，被告交纳押金2万元，押金在合同结束时原告必须如实退还。房屋前三年租金为42000元，第四年和第五年递增5%，租金为44100元，第六年递增6%，租金为46300元，第七年递增7%，租金为49500元，第八年递增8%，租金为53460元，第九年递增9%，租金为58270元，第十年递增10%，租金为64100元。租金按半年结算，每年的10月8日和4月8日交纳下半年度的租金。原告必须保证房屋周边无纠纷，协调好邻里关系。需要围挡和改迁的基础设施由原告在约定交房期前完成。租赁期间，被告不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造需先征得原告同意，如拆除间墙等工程原告必须了解房屋构造并指点拆除，被告承担装修改造费用。被告在装修施工过程中，所有安全意外责任由被告自行负责。先租住户汽修厂必须保证一个月内搬出。饭店后面的隔墙由原告负责协商好，保证正常砌好。由原告与旁边楼房负责协调好厕所位置，该厕所以后的水电费由原告负责。在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三月收面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如遇拆迁或者征用，原、被告必须无条件终止合同时，一般应提前三个月书面通知被告。原告无义务赔偿被告的经济损失，但必须全力配合被告向拆迁方追偿。合同终止时，所有的装修和设备能够拆除带走的均由被告带走，不能拆除带走的归原告所有。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。被告逾期未交付租金的，每逾期一月，原告有权按月租金的2%向被告加收滞纳金。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告。2018年4月22日，被告向赫山区教育局提交《关于世纪星慈善幼儿园园址变更的申请报告》，请求将原园址益阳市赫山区会龙路456号变更为会龙路270号。2018年4月23日，益阳市赫山区教育局民办教育管理办公室在该报告上盖章，同意搬迁。2018年4月22日，被告向益阳市会龙山街道办事处志溪河社区居民委员会提出《关于世纪星慈善幼儿园变更园址需要改建的申请报告》，报告称：“因为园址变更，租赁了原告的房屋，幼儿园环境要求的特殊性，需要一个封闭管理、安全安静的教育教学环境，房东让出临街的第一个门面打开作为三层楼住房的通道，本院子的大门归幼儿园独立进出，便于封闭管理。同时和周边的部分住房协商好，按照房东国土证和房产证的区域规定对进门右侧的三层楼让出1米5的距离建好围墙……本园因为园址变更，需要做一些必要的院子内的改造建设，恳请社区领导根据本园实际情况给予支持和批准。”2018年5月10日，益阳市会龙山街道办事处志溪河社区居民委员会在该报告上盖章，注明：“情况属实，同意维修，请上级批示”。2018年5月2日，被告与周边住房达成协议书，协议书约定：“临街的第一间门面打开作为三层楼住房的进出通道，本院子的大门及通道归幼儿园独立进出及使用，考虑到旁边三层楼年久失修，陈旧破败，为了幼儿园小朋友的安全起见，离三层楼1.5米处砌围墙作为隔断，围墙调试不高于2米6到2米7（超出部分必须保证通透）……并保证在三层楼一旦发生火灾时，为保证救护车及时到达，本园无条件打开大门保证方便及时控制和消灭火情，保障住房人身安全为要。”此后，被告对租赁房屋进行了改造，并将临街的第一个门面打开作为院子旁边三层楼住房的通道，院子的大门归幼儿园独立进出。在与周边住房协调及房屋改造过程中，原告均在场，对房屋改造的过程知情。房屋改造好后，被告将世纪星慈善幼儿园搬迁至租赁场所。2018年7月8日，原、被告因房租问题发生口角，并扭打在一起，造成原告轻微伤，后双方达成治安调解协议书。2018年10月23日，被告向原告转账交付房屋，被告回复称：“何老板，这房租我不敢收，因为我怕打。”2018年11月19日，原告向被告发出关于解除租赁合同的函，称被告擅自改变合同约定的作用用途，且拒不交纳租金，故意占用出租人土地红线外第三方的土地进行建筑装修，占用消防通道进行装饰装修，要求解除合同。2019年1月13日，原告向被告发出关于恢复房屋原状的通知，称被告擅自改变房屋主体结构，扩建房屋及设施，占用消防通道进行装饰装修，要求收到通知十五天内恢复房屋原状，否则解除房屋租赁合同。2019年1月30日，原告诉至本院。以上事实，有房屋租赁合同、房屋产权证、关于世纪星慈善幼儿园园址变更的申请报告》、关于世纪星慈善幼儿园变更园址需要改建的申请报告》、与周边住房协议书、治安调解协议书、证人段某、杨某的当庭证言及当事人的当庭陈述记录在卷，足以证实。本院认为，原告洪建辉与被告何红韧签订的房屋租赁合同,不违反法律法规的强制性规定,应认定有效。原、被告签订的房屋租赁合同并未就对房屋结构造成影响可以主张解除合同进行约定,因此,本案中判断合同是否可以解除,应当审查合同一方的行为是否符合法定解除情形。其次,本案属于房屋租赁纠纷,应当适用《合同法》第十三章及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律问题的若干解释》的相关规定进行审查。《合同法》第二百一十九条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失”,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律问题的若干解释》第七条规定:“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”由上述两条规定可见,只有当承租人擅自变动或改建房屋建筑主体和承重结构时,出租人才享有解除权。本案中，被告在进行房屋改建时，原告均在场,并配合被告进行了相关工作，被告并没有对房屋擅自进行改建，原告不能行使法定解除权。同时,根据双方租赁合同约定,被告有权根据使用需要对房屋进行装修,但需在租赁结束后恢复原状。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条,第二百一十二条,第二百二十三条,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:驳回原告洪建辉的诉讼请求。案件受理费2100元,减半收取1050元,由原告洪建辉承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  邓馥晖人民陪审员  肖曙霞人民陪审员  皮旭明二〇一九年七月十七日书 记 员  蔡 蕾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。