江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0923民初931号 原告：周丰，男，1988年4月23日出生，汉族，居民，住阜宁县。 原告：李群，女，1989年9月17日出生，汉族，居民，住阜宁县。 二原告共同委托诉讼代理人：孔俐，阜宁县城北法律服务所法律工作者。 二原告共同委托诉讼代理人：周留成，江苏鑫诚律师事务所律师。 被告：王寿青，女，1974年3月8日出生，汉族，居民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：王九斌，江苏苏一律师事务所律师。 第三人：彭广俊，男，1957年4月10日出生，汉族，居民，住阜宁县。 原告周丰、李群与被告王寿青、第三人彭广俊案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年5月30日、7月18日公开开庭进行了审理。原告周丰、李群的委托诉讼代理人孔俐、周留成，被告王寿青及其委托诉讼代理人王九斌到庭参加诉讼，第三人彭广俊经本院公告送达诉状副本及开庭传票，公告期满后未有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王寿青与彭广俊、孔玉宝民间借贷纠纷一案，本院受理后，于2017年10月23日作出（2017）苏0923民初5483－1号民事裁定，裁定查封彭广俊、孔玉宝所有的座落于阜宁县房屋，并于2018年4月27日作出（2017）苏0923民初5483号民事判决，判决彭广俊于本判决生效之日起10日内向王寿青偿还借款205000元，并承担借款利息。后彭广俊未能履行判决，王寿青向本院申请执行，执行案号为（2018）苏0923执1946号。 在执行过程中，案外人周丰、李群提出异议，请求停止对涉案房屋的执行。本院于2019年1月24日作出（2019）苏0923执异4号裁定，驳回周丰、李群的异议请求。 原告周丰、李群向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告申请执行的阜宁县悦湖新城9号楼2单元304室房屋所有权为原告所有，停止对上述房屋的强制执行并解除查封；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月2日，原告与第三人彭广俊经他人介绍，就位于阜宁县房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同书》，约定房款为人民币25万元。为进一步明确双方权利义务，双方在陈良法律服务所办理了见证手续。当日第三人彭广俊履行了交付房屋及房屋手续的义务，原告亦交付25万元房款。原告实际占有房屋后至物业公司办理了入住手续，并陆续办理了水电开户等手续。在居住过程中，原告获悉自已的房屋被法院于2017年10月23日裁定查封，原告的合法权益受到了侵害。原告与彭广俊所签房屋买卖合同具有法律效力，是双方真实意思表示，无住何效力瑕疵。签定合同后，原告已合法占有房屋，属有权占有。作为买受人的原告在签订合同当日即己完全履行了交付房款的义务。涉案房屋属拆迁安置房屋，目前尚不符合过户条件，房屋未有变更登记并非原告原因。综上，涉案房屋应排除执行，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告王寿青辩称，涉案房屋没有登记在原告名下，原告仅根据买卖合同主张对房屋享有所有权不符合法律规定。原告在诉讼中所举证据不能证明已交付购房款。另根据原告提交的房屋拆迁现状调查表，涉案房屋另有其他共有人。综上，原告对涉案房屋不享有阻却执行的权力。 第三人彭广俊未有述称。 本院查明，原告周丰、李群，第三人彭广俊与孔玉宝分别系夫妻关系。2017年7月2日，原告周丰、李群经其姑父薛某和案外人仓登芝介绍，与第三人彭广俊及孔玉宝签订《房屋买卖合同》，合同约定：彭广俊、孔玉宝将位于金沙湖悦湖新城9幢304室房屋及32号车库出售给原告周丰、李群；房价250000元，一次性付清，款清交房。同日，阜宁县陈良法律服务所对该合同予以见证，证明彭广俊、孔玉宝与周丰、李群于2016年7月2日签订的房产、车库买卖协议是双方的真实意思表示，协议书上双方当事人签名按印真实。同日，第三人彭广俊向原告周丰出具收条一份，内容为：“今收到周丰购房款贰拾伍万元整（悦湖新城9幢304室）”。另于同日，周丰与阜宁县金沙湖物业管理有限公司办理房屋交付手续，就涉案房屋签订《物业服务委托协议》、《住宅室内装饰装修管理协议书》。2017年6月22日，周丰缴纳了水费200元，于2017年6月23日缴纳了电费200元。 另查明，涉案房屋为彭广俊与孔玉宝的拆迁安置房，因悦湖新城小区未有办理土地使用证，该小区安置户现无法办理房屋不动产登记。周丰在建设银行账户中于2016年6月30日取现金9万元，李群在其工商银行账户中于2016年6月6日取款3万元。周丰母亲乔小梅以买房为由于2016年6月27日向东沟富民农民互助合作社借款5万元。 在本案诉讼中，原告周丰、李群申请证人薛某和仓登芝出庭作证。证人薛某证明，因其内侄周丰想买房，且仓登芝所在的仓家村拆迁安置，故询问仓登芝有无拆迁安置房出售。因彭广俊拆迁安置了三套房屋，仓登芝联系了彭广俊，后周丰与彭广俊签订了房屋买卖合同，合同在陈良法律服务进行见证。约定的房款25万元，周丰与彭广俊在银行存款机上交付了十几万元，余款现金交付。证人仓登芝证明，其与彭广俊是同村人，周丰姑父薛某找其买房，周丰与彭广俊约定25万元房款，且现金付全款。后双方签订了房屋买卖合同，协议签订后彭广俊交付了钥匙。仓登芝另证明周丰与彭广俊之间没有亲戚关系，也并非朋友关系，嗣后听彭广俊妻子孔玉宝讲房款已付清。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告周丰、李群经薛某和仓登芝介绍，与第三人彭广俊及孔玉宝于2017年7月2日签订涉案房屋的《房屋买卖合同》，并经陈良法律服务所见证，应当认定双方签订了房屋买卖合同，且该合同的签订时间在本院查封之前，符合上述司法解释规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形。合同签订后，周丰与阜宁县金沙湖物业管理有限公司办理房屋交付手续，并签订《物业服务委托协议》、《住宅室内装饰装修管理协议书》，周丰另于2017年6月22日、23日缴纳了涉案房屋水、电费，上述事实应当认定在本院查封之前周丰、李群已占有使用涉案房屋。原告周丰、李群主张已给付购房款25万元，除有彭广俊出具的购房款收据予以证明，另有周丰的姑父薛某证明《房屋买卖合同》签订后，周丰向彭广俊全额交付购房款25万元。薛某的上述证言虽因其与周丰存在亲戚关系而不具有充分的证明力，但综合《房屋买卖合同》中约定“一次性付清，款清交房”的内容以及两原告已占有使用房屋的事实，另证人仓登芝证明听彭广俊妻子孔玉宝讲房款已付清，以及两原告于签订《房屋买卖合同》前的银行取款记录及周丰母亲乔小梅的借款事实，可以认定周丰已向彭广俊全额交付购房款25万元。包括涉案房屋在内的悦湖新城小区房屋，因拆迁单位金沙湖管委会未能办理土地使用权手续，致使涉案房屋不能办理权属登记，故致周丰、李群与彭广俊、孔玉宝签订《房屋买卖合同》后无法办理房屋过户手续，应认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上，原告周丰、李群与第三人彭广俊的房屋买卖符合上述司法解释规定的情形，原告周丰、李群享有的对房屋的期待权足以排除执行，其对涉案房屋停止执行的异议请求本院依法予以支持。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，原告周丰、李群虽与第三人彭广俊签订《房屋买卖合同》，且已履行购房款的交付，但在签订合同后双方未能办理不动产变更登记。据以上法律规定，涉案房屋的买卖合同尚未完全履行完毕，原告周丰、李群尚未取得房屋的所有权，故其要求确认房屋为其所有的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行本院（2017）苏0923民初5483－1号民事裁定中查封的座落于阜宁县房屋； 二、驳回原告周丰、李群要求确认阜宁县房屋归其所有的诉讼请求。 案件受理费5050元（原告已交2250元），由原告周丰、李群负担2525元，由被告王寿青负担2525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 本院（2019）苏0923执异4号裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  倪常春 人民陪审员  毛育民 人民陪审员  程树洁 二〇一九年七月二十三日 书 记 员  朱 慧