四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终883号 上诉人（原审被告）：杨光辉，男，1983年6月27日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 上诉人（原审被告）：谢勤，女，1984年6月7日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：杨光辉,系被告谢勤之夫。 被上诉人（原审原告）：德阳市元友房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市宝山街219号，统一社会信用代码9151060078911328XD。 法定代表人：范元友，董事长。 委托诉讼代理人：蔡中荣，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李考会，四川言品言律师事务所律师。 上诉人杨光辉、谢勤因与被上诉人德阳市元友房地产开发有限公司（以下简称元友公司）商品房销售合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 杨光辉、谢勤上诉请求：撤销德阳市旌阳区人民法院（2019）川0603民初593号民事判决并改判上诉人不支付房屋尾款及违约金。事实及理由：上诉人认为已与被上诉人达成一致，而且被上诉人同意以物业服务履约金的形式支付了房屋尾款，并不是故意或恶意违约，更不可能支付违约金。原审认定事实不清，适用法律错误。 元友公司辩称：一审法院认定正确，适用法律无误，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 元友公司向一审法院起诉请求：1.判令被告杨光辉、谢勤向原告元友公司支付购房款100000元，支付逾期付款违约金21625元（计算截止日为2018年11月30日，请求判决计至实际支付之日止），庭审中，原告变更违约金计算方式为：判令被告支付截止2018年11月30日的违约金为64875元（详见违约金计算表），且从2018年12月1日起，以100000元为基数，按每日万分之三计算至付清之日止；2.判令被告承担本案全部诉讼费。庭审后，原告表示放弃主张从2014年10月31日至2016年3月9日的违约金共计36015元，仅主张以100000元为基数，从2016年3月11日起按日万分之三的标准计算至实际付清之日止的违约金。 一审法院认定事实：2013年12月22日，元友公司（出卖人、甲方）与杨光辉、谢勤（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》及其附件，该合同与本案相关的约定有：1.乙方购买甲方位于德阳市区房屋，建筑面积127.54平方米，其中套内建筑面积106.44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积21.10平方米，该商品房总价款500000元；2.买受人采取分期付款方式支付，买受人须在合同签订时（即2013年12月22日）支付第一期房款250000元，在合同签订后（即2014年10月30日前）支付余款250000元；3.买受人未按约定的时间付款的，按照第1种方式处理：1、（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；4.出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；5.本合同经双方签字（盖章）之日起生效。杨光辉、谢勤分别于2013年12月26日前后、2016年1月13日、2016年3月10日向元友公司支付购房款250000元、50000元、100000元。元友公司向一审法院提交加盖了吉林省元友房地产开发有限公司（以下简称吉林元友公司）财务专用章的《收据》一份，载明：收款事由：物业服务履约保证金，收款金额100000元。杨光辉、谢勤申请的证人董某（系被告开设的吉林省元友物业服务有限公司的员工）称其在元友物业公司处工作时，曾听到案外人范元友提出用上述100000元履约保证金冲抵杨光辉、谢勤在德阳购房的房款。元友公司称2016年杨光辉向其申请过用履约保证金抵扣房款，但元友公司没有同意，证人董某的证言不能达到证明目的。2018年10月25日，元友公司向杨光辉、谢勤邮寄《催收购房款通知》，通知要求两被告支付剩余购房款100000元，填写的收件人手机号码为139××××8250、187××××6185，快递显示收件人已取走邮件。杨光辉、谢勤称未收到过《催收购房款通知》，但在庭审中认可其联系方式为139××××8250、187××××6185。案涉房屋于2015年11月18日登记至杨光辉、谢勤名下。 一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。关于物业履约保证金能否冲抵购房款。原告认为吉林元友公司和德阳元友公司是两个不同的主体，不认可物业履约保证金冲抵购房款的说法。被告认为吉林元友公司和德阳元友公司是家族企业，法定代表人都是范元友，范元友已与被告口头约定用物业履约保证金冲抵购房款，被告不存在拖欠房款，不存在违约。一审法院认为，首先，董某系被告公司的员工，与被告存在利害关系，仅凭董某的证人证言不足以认定原、被告双方达成了用物业履约保证金冲抵购房款的合意。其次，100000元的物业服务履约保证金是由吉林元友公司收取的，即使吉林元友公司与德阳元友公司的法定代表人是同一人，但两个公司属于不同的主体，也不能相互抵销。最后，被告称由于履约保证金抵扣了剩余房款，故原告才将案涉房屋过户登记至被告名下，但经一审法院查明，案涉房屋过户登记在前，被告支付履约保证金在后，不能以案涉房屋已过户直接推论出被告同意以履约保证金抵扣房款。综上，一审法院认定被告提交的证据不足以证明100000元履约保证金已用于冲抵购房款，被告尚欠原告100000元房款未支付。关于诉讼时效的问题。被告认为本案已过法定诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定。同时根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，原、被告约定余款250000元的付款时间为2014年10月30日前，2016年9月原告要求被告支付剩余购房款100000元，被告提出以履约保证金抵扣房款，此时诉讼时效中断，同时因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，故购房款可适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，原告于2018年11月27日以先调方式立案要求被告支付购房款100000元及相应的违约金未超过诉讼时效的规定。关于原告主张的违约金。原告认为被告逾期支付购房款，应按合同约定支付违约金；被告认为其不存在违约，不应支付违约金，且违约金过高。一审法院认为，根据《商品房买卖合同》及其附件约定，被告须在2013年12月22日前支付第一期房款250000元，2014年10月30日前支付余款250000元，若被告未按约定时间付款，逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。被告至今仍欠原告100000元购房余款未支付，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，被告虽认为违约金的标准过高，但未提交相关的证据予以证明，不予采纳，被告应按合同约定支付违约金。限于原告诉请，一审法院认定被告应以未付购房款为基数（初始金额为100000元），从2016年3月11日起按日万分之三的标准支付违约金至购房款付清之日止。判决：一、被告杨光辉、谢勤于本判决生效之日起十日向原告德阳市元友房地产开发有限公司支付购房款100000元；二、被告杨光辉、谢勤于本判决生效之日起二十日内向原告德阳市元友房地产开发有限公司支付违约金，违约金计算标准为以未付购房款为基数（初始金额为100000元），从2016年3月11日起按日万分之三的标准计算至购房款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收受理费1799元、保全费1370元，共计3169元，由被告杨光辉、谢勤全部负担。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据诉辩意见，本案二审争议的焦点为上诉人是否应当向被上诉人支付案涉房款100000元以及应否承担违约金。上诉人主张被上诉人同意以物业服务履约保证金形式支付案涉房款，被上诉人对此予以否认。为此，上诉人申请证人董某作证，但董某系杨光辉担任法定代表人的公司的员工，与其存在利害关系，上诉人主张董某与被上诉人也存在利害关系，但并未提供证据予以证明。故仅凭董某的证人证言不足以认定双方达成了用物业履约保证金冲抵购房款的合意。案涉房屋过户登记在前，上诉人支付履约保证金在后，不能以案涉房屋已过户直接推论出被上诉人同意以履约保证金抵扣房款。上诉人主张过户前双方即已协商将来履约保证金与房款只须择一支付的事实，并无事实依据，不能成立。据此，上诉人至今仍欠被上诉人100000元购房余款未支付，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，依据合同相关约定支付违约金。上诉人虽认为违约金的标准过高，但未提交相关的证据予以证明，一审法院对此不予采纳并无不当。 综上所述，杨光辉、谢勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3598元，由杨光辉、谢勤负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉兰 审判员  张时春 审判员  毛文婷 二〇一九年七月十九日 书记员  邱 婷