天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0104民初8283号原告（反诉被告）：孙佩莹，女，1974年5月31日出生，汉族，盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。被告（反诉原告）：李娟，女，1982年1月17日生，富泰京精密电子（北京）有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：黄建清，天津云杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彬，天津云杰律师事务所律师。第三人：盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区黄河道永基花园2-10-101室。法定代表人：王秀霞，董事长。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。原告（反诉被告）孙佩莹与被告（反诉原告）李娟、第三人盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司（以下简称盛京泰腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙佩莹的委托诉讼代理人何梁，被告（反诉原告）李娟及其委托诉讼代理人黄建清，第三人盛京泰腾公司的委托诉讼代理人何梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙佩莹向本院提出诉讼请求：1.判令李娟继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，向孙佩莹支付剩余未付房款750000元；2.判令李娟向孙佩莹支付逾期付款违约金5437.5元（自2018年5月1日暂计算至2018年7月1日，2018年7月1日后的部分保留追诉的权利）；3、本案诉讼费出李娟承担，由李娟直接给付孙佩莹。事实和理由：孙佩莹与李娟于2017年12月31日签订《房屋买卖合同》，约定李娟购买孙佩莹名下位于天津市南开区房屋，房屋总价款2206656元，李娟己交付1204110元。按照双方合同约定，剩余房款1002546元分两笔支付，其中252546元应于2018年1月15日前向孙佩莹交付（该部分已经交付）、750000元应于2018年4月30日前交付。李娟至今仍有750000元未向孙佩莹交付，按合同约定除应支付房款外，还应按同期银行贷款利率向孙佩莹支付利息。故成讼。李娟辩称，一、不同意孙佩莹的全部诉讼请求，请求予以驳回。理由如下：1.双方买卖合同明确约定李娟以贷款方式购买房屋，约定贷款750000元。现在因贷款一直未予办理完毕，在此情况下李娟无能力支付购房款，涉案合同不具备继续履行条件。2.孙佩莹承诺李娟购买房屋的贷款由其予以办理，应孙佩莹要求李娟前后多次将贷款相应手续交给孙佩莹，李娟已经完成配合义务。现在贷款一直没有办理，李娟无过错，孙佩莹应当承担未办理完毕贷款的责任及后果。3.李娟购买涉案房屋是为了落户天津，为孩子办理上学事宜，但涉案房屋不能正常落户，导致李娟购房目的无法实现，继续履行合同也不符合李娟签订合同的目的，在此情况下该合同也没有继续履行的必要。二、李娟购买孙佩莹涉案房屋系通过盛京泰腾公司达成的协议，且李娟所支付的购房款都是通过该公司交付的。因此，盛京泰腾公司与本案具有关联性，为便于查清本案事实，现申请依法追加盛京泰腾公司为本案第三人参加诉讼。三、涉案合同不具备履行条件，无法继续履行，应当予以解除。现李娟提起反诉，该反诉在事实和法律上与本诉具有牵连，诉讼主体是统一的，符合反诉条件，请求一并审理。李娟向本院提出反诉请求：1.解除李娟与孙佩莹签订的《房屋买卖合同》；2.判令孙佩莹返还李娟购房款本金1456656元，并按照同期银行贷款利率支付利息损失至实际退款之日；3、本诉及反诉诉讼费由孙佩莹承担，反诉费由孙佩莹直接给付李娟。事实和理由：李娟因考虑子女上学问题，拟落户天津，遂留意天津房屋信息。2016年7月份，李娟看到盛京泰腾公司对外发放的永基花园房屋宣传单，遂与盛京泰腾公司联系询问房屋情况，其告知该房屋可以落户，属于永基小学和中营小学的学区房。于是，李娟与盛京泰腾公司签订了《房产预售买卖协议》，约定盛京泰腾公司向李娟出售天津市南开区3-31D房屋，李娟向盛京泰腾公司交付了购房款1204110元，孙佩莹作为该公司的经理在场并与李娟保持联系。后孙佩莹以各种理由提出出售的天津市南开区3-31D房屋存在问题，将出售房屋改为天津市南开区2-30Ａ，双方约定由孙佩莹为李娟办理购房贷款，李娟按照孙佩莹要求将贷款手续交给孙佩莹，期间多次询问孙佩莹贷款进度，一直没有消息，自李娟交付首付款至今已经近两年之久。后向相关部门了解，涉案房屋既不能落户也不属于永基小学和中营小学的学区房，才发现孙佩莹一直以来都在欺诈李娟，且现在贷款也不能办理。故李娟提起反诉，请求依法支持。孙佩莹针对李娟的反诉请求辩称，一、双方的房屋买卖合同具备继续履行的条件，李娟应该支付剩余未付房款，支付房款后孙佩莹可以与其办理房屋过户手续，李娟提出解除合同，没有事实和法律依据，属于恶意违约行为。二、因双方的买卖合同具备继续履行的条件，故孙佩莹没有退还购房款的义务。综上，请求驳回李娟的全部反诉请求。盛京泰腾公司针对孙佩莹的诉讼请求及李娟的反诉请求述称，盛京泰腾公司与李娟之间的房屋预售买卖协议已于2017年12月31日解除，该解除合同针对的房屋是3-31D，李娟所交的相应房款、税费已经视为本案中2-30A房屋的房款，盛京泰腾公司与本案中的房屋买卖合同再无其他权利、义务关系。因此，不同意李娟的反诉请求，李娟应按照其与孙佩莹之间的房屋买卖合同履行义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年7月25日，盛京泰腾公司作为卖方代理方（甲方）、李娟作为意向买受人（乙方），双方签订《房产预售买卖协议》一份。该协议约定，房屋坐落天津市南开区3-31D，用途为城镇住宅用地／非居住，建筑面积为124.51平方米。盛京泰腾公司受所有权人天津泰达尚城置业的独家委托代理，销售位于天津市南开区，东至广开大街，南至黄河道，西至富辛庄大街路，北至南大道路，该项目在天津产权交易中心公开竞价的方式进行产权交易，李娟委托盛京泰腾公司集中代理竞价后取得产权证由盛京泰腾公司委托自然人再为李娟过户，如盛京泰腾公司竞价失败，应将李娟所交全部房款退回李娟，盛京泰腾公司不承担任何违约责任。房价款以银行贷款方式支付总价款，总房价款为2156657元，李娟首付款1086657元，申请银行贷款1070000元，贷款种类为商业贷款，贷款期限为10年……。盛京泰腾公司须于2016年12月30日前将该房产交付李娟，房产交付后盛京泰腾公司协助李娟办理相关产权证明，李娟所有总房价款2156657元应于2017年6月30日前打入盛京泰腾公司账户，李娟因银行贷款未能按时划入盛京泰腾公司账户的，李娟应于2017年7月15日前将盛京泰腾公司所交付的房屋腾空，并将房屋内所有设备设施完好无损交还给盛京泰腾公司，李娟如超过上述约定期限未腾空房屋，合同继续履行，李娟应支付总房价款及其利息……。此外，李娟还应每日按房屋价款的0.1%向盛京泰腾公司支付违约金，盛京泰腾收到李娟总房价款协助李娟办理《中华人民共和国不动产权证书》，双方在南开区房产局办理《房产预售买卖协议》改为《房产买卖协议》。上述预售买卖协议签订后，李娟于2016年8月13日给付盛京泰腾公司50000元，于8月24日给付盛京泰腾公司50000元，于9月1日给付盛京泰腾公司67453元、1036657元，合计1204110元。2017年12月31日，李娟与盛京泰腾公司就上述房屋签订《购房合同解除合同》，其中载明：双方于2016年7月25日签约的《房产预售买卖协议》、《服务协议》、《房屋租赁协议》2017年12月31日全部解除，李娟收到全部退款后，双方不存在任何债权债务和经济纠纷。李娟同意盛京泰腾公司退还购房款及所交税和团购费1204110元直接支付孙佩莹，用于李娟向孙佩莹购买2-30A房屋使用。2017年12月31日，李娟与孙佩莹签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定，房屋坐落天津市南开区2-30A，用途为城镇住宅用地／非居住，建筑面积124.51平方米，使用年限至2044年7月26日。经双方实地查勘，房产实物状况及相关设施符合双方约定，该房产约定交付状态为现房。该房屋转让总价款为2206656元，双方同意以一次性付款方式支付全部房价购房款，李娟付款时间为本合同签订之日起30日内（双方达成一致，1.李娟认可李娟支付给盛京泰腾公司2016年的1204110元由盛京泰腾公司转交给孙佩莹，孙佩莹认可李娟已交购房款，李娟认可和盛京泰腾公司不存在任何债权债务和经济纠纷；2.李娟欠孙佩莹252546元由李娟在2018年1月15日前打入孙佩莹账户；3.李娟欠孙佩莹750000元由李娟在2018年4月30日前以贷款形式支付孙佩莹；4.李娟认可如李娟贷款不成功，孙佩莹将全部李娟交给孙佩莹购房款转交给盛京泰腾公司，由盛京泰腾公司承担为李娟支付退房款的全部义务；5.李娟认可如李娟贷款不成功，孙佩莹可选择解除合同或要求李娟全款购房）。孙佩莹应于李娟全部购房款到账后10个工作日内配合李娟在南开区房管局为李娟办理房屋过户手续。孙佩莹在李娟收到《不动产登记证》后3个工作日内，将该房地产交付给李娟，并履行下列手续：1.双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事宜进行验收，记录水、电表的读数，并办理交接手续，详见房屋交接文件（附件1）；2交付该房产钥匙。同日，李娟与孙佩莹签署《房屋交接文件》，该文件载明：“交接房屋地址天津南开区2-30A；交接项目及内容为房间钥匙3把、防盗门、室内装修（毛坯）、配套设施上下水。功能状态为状态完好、面积准确、交付接收达标、可以使用；双方交接后，李娟自行做好房屋的防火防盗工作”。2018年2月28日，李娟向孙佩莹支付购房款252546元。李娟之夫肖朝华多次通过短信向孙佩莹询问银行贷款的进展情况。后孙佩莹通过短信的方式向李娟索要贷款需要的夫妻身份证、结婚证、一年流水、征信报告等材料，并让李娟将上述材料邮寄至天津市南开区房间。李娟未自行向有关银行办理申请贷款手续，其至今未向孙佩莹支付剩余购房款750000元。坐落天津市南开区2-30A系孙佩莹从案外人天津泰达商城置业有限公司处购得，于2016年11月14日获得不动产权证书，权利人为孙佩莹。在本案诉讼中，上述房屋所在小区物业公司在小区内张贴《关于暂时关闭永基花园03大厦高区电梯的函》，其中载明：因03大厦17层以上消防未验收，不具备入住条件，且没有水、电并存在私自乱接电线的现象，造成了严重的安全隐患，为防止事故的发生，请丰达物业公司对17层以上的房屋进行清查并且杜绝不相关人员进入高区，同时暂时关闭永基花园03大厦17层以上高区电梯。另，永基花园2、3号楼没有竣工验收备案手续。本院认为，本案的争议焦点为：案涉《房屋买卖合同》应否予以解除。对此评析如下：李娟与孙佩莹签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案中，孙佩莹虽已经取得了案涉房屋的不动产权证书，但案涉房屋所在的楼宇并未取得竣工验收备案手续，也未取得消防验收合格手续，违反了上述法律规定，故案涉房屋不具备交付使用的条件，李娟与孙佩莹之间签订的案涉买卖合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因案涉房屋不具备交付使用条件导致合同解除，且案涉合同对李娟支付购房款做出了明确约定，即孙佩莹认可李娟向盛京泰腾公司支付的购房款系李娟已向其支付的购房款，且李娟认可和盛京泰腾公司不存在任何债权债务和经济纠纷，故孙佩莹应将收取李娟的购房款退还给李娟，同时李娟将案涉房屋交还给孙佩莹。关于李娟要求孙佩莹支付购房款利息一节，孙佩莹已经取得房屋不动产权证书，其有权进行房屋交易，但因案涉房屋不具备交付使用条件导致合同解除，该解除原因不可归责于孙佩莹，故李娟的该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告孙佩莹与被告李娟于2017年12月31日签订的《房屋买卖合同》；二、本判决生效后十五日内，原告孙佩莹返还被告李娟购房款1456656元；三、本判决生效后十五日内，被告李娟将坐落于天津市南开区2-30A房屋返还原告孙佩莹；四、驳回原告孙佩莹的全部诉讼请求；五、驳回被告李娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11354元，由原告孙佩莹负担。反诉费9457.50元，由原告孙佩莹负担8000元，被告李娟负担1457.50元，原告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付被告李娟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝家琨人民陪审员  高 屾人民陪审员  张永红二〇一九年七月二十二日法官助理尹晴晴书记员谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。