四川省通江县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）川1921行初22号 原告：张若玉，女，1947年3月3日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：龙宇昂，男，1975年4月17日出生，汉族，住四川省通江县，系原告张若玉之子。 被告：通江县住房和城乡建设局。 法定代表人：程林，职务：局长。 委托诉讼代理人：任斌，通江县住房和城乡建设局工作人员。 委托诉讼代理人：岳玉兵，四川别致律师事务所律师。 被告：通江县自然资源和规划局。 法定代表人：陈立祥，职务：局长。 委托诉讼代理人：党绍成，通江县自然资源和规划局工作人员。 委托诉讼代理人：王明军，四川衡义律师事务所律师。 原告张若玉与被告通江县住房和城乡建设局、通江县自然资源和规划局“房屋拆迁管理行政合同纠纷”一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张若玉的委托诉讼代理人龙宇昂、被告通江县住房和城乡建设局法定代表人程林的委托诉讼代理人任斌、岳玉兵、被告通江县自然资源和规划局法定代表人陈立祥的委托诉讼代理人党绍成、王明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张若玉诉称：为实施西门休闲广场项目，通江县政府决定对该项目国有土地上的房屋进行征收，原告的房屋在该项目的征收范围内。二被告作为政府的征收单位和委托实施单位与原告签订了《房屋征收补偿协议》。协议约定征收原告的房屋，并实行货币补偿和产权调换相结合，过渡期限24个月。协议签订后，被告向原告支付了差还房屋面积折价款、附属物补偿等相关款项，但过渡期满后，二被告一直未按协议约定在“金壁苑”项目GA3-1七楼（临河边）向原告还房112.89平方米，也未支付超期过渡费。二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，经多次协商无果，故提起诉讼。诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋征收补偿协议》，协议未履行部分终止履行；2、判令被告赔偿应还住房面积112.89平方米价款415435.2元（单价3680元每平方米）；3、判令被告按《房屋征收补偿协议》约定向原告支付应还住房面积112.89平方米超期过渡费；4、判令被告支付本案涉诉费、律师费、差旅费8000元。 被告通江县住房和城乡建设局辩称：依据通江县人民政府通府发[2012]20号《关于房屋征收的决定》，我局作为房屋征收部门，征收行政行为合法；与原告签订《房屋征收补偿协议》属实，协议应当履行，由于种种原因之前未能按约履行，但当下仍有继续履行的可能；如不能继续履行，赔偿房屋面积的价款应按协议约定的“差还住宅面积”单价2800元每平方米计算；过渡期满后，曾支付过部分超期过渡费，应予以扣减；原告主张律师费和差旅费事实及理由不成立；结合四川瑞联房地产开发有限公司对我局的承诺书，本案实际应由四川瑞联房地产开发有限公司承担责任。 被告通江县自然资源和规划局辩称：原通江县国土资源局作为委托实施单位在《房屋征收补偿协议》上签章，后因机构改革，原通江县国土资源局已撤销，我局承继了其部分职能职权，故通知我局参加诉讼；但是，我局不是本案适格被告，更不是适格的责任主体，因为通江县人民政府通府发[2012]20号《关于房屋征收的决定》确定房屋征收部门为被告通江县住房和城乡建设局，原通江县国土资源局仅为委托实施单位；四川瑞联房地产开发有限公司向被告通江县住房和城乡建设局承诺履行义务，其应为被告；房屋面积价款计算等具体诉讼请求，同意被告通江县住房和城乡建设局意见。 经审理查明：为打造西门出城口，提升城市品位，改善人居环境，为广大市民提供优美舒适的生活空间，2012年4月6日，通江县人民政府以通府发[2012]20号文件形式作出《关于房屋征收的决定》，决定就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋进行征收，明确房屋征收部门为通江县住房和城乡建设局，委托实施单位为通江县国土资源局，房屋征收补偿方法以《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》为准。《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》确定征收范围“东至吴明全房屋（包括）止，南至严启会、马文伦住房（包括）止，西至老国土局宿舍楼（包括），北至环城南路止”，征收补偿方式“被征收人可选择产权调换，也可以选择货币补偿，或选择两种方式相结合”，征收补偿办法“（一）货币补偿，补偿价值不低于征收决定公布之日的同地段同类房地产市场价，房地产市场价由具有资质的房地产评估机构评估确定……（二）产权调换，实行等面积还房，即“拆一还一，以旧换新”，产权调换的房屋偿还在就近拟建的“金壁苑”商住楼内……新旧房屋按照市场评估价结算差价，超差面积按市场评估价相互计算（奖励政策有规定的依照奖励政策）。（三）其他补偿……3、水、电、气等安装齐全的，每户（以安装户头为准）入户费按现行安装价格据实补偿……”，过渡方式“……（一）临时安置费。选择产权调换的，征收部门按照同地段同类房屋市场租金标准一次性向被征收人支付临时安置费（计算公式为：房屋建筑面积×元/平方米.月×月）；选择货币补偿的，按照房屋市场租金标准一次性计算一个半月临时安置费。临时安置费标准参照当地同类同地段房屋市场租金标准执行，因征收部门的原因延长周转期限的，超期临时安置费结算标准为：住房超期不足半年的，按月增加0.5倍临时安置费，超过半年不足一年的，按月增加1倍，超过1年的，按月增加2倍；营业用房延长周转期限的，按月增加1倍临时安置费。由征收部门提供周转房的，从超期之月起付给临时安置费。临时安置费根据周转期的长短计算，周转期不超过24个月。（二）停产停业损失费。营业用房正在营业的，按照市场租金标准一次性计算6个月停产停业损失费……”，房屋使用性质和建筑面积的认定“（一）房屋使用性质以房产证载明的为准，有争议的，以规划行政主管部门认定的为准；房产证上载明的使用性质为住宅，而实际作营业用房使用且正在营业并持有工商营业执照、税务登记证和税费发票的，补足相关税费后，可视作营业用房……（二）房屋建筑面积以房产证载明的为准，实际面积与房屋产权证载明的面积不符的，以征收部门和被征收人现场勘丈的面积为准，有争议的，以测绘机构确认的面积为准”，水、电、气、闭路电视、电话等的安装“……（二）被征收人选择产权调换的，水、电、气、闭路电视、电话等，安置房统一安装到进户门口，入户手续由征收人负责统一办理，相关费用由被征收人承担”，该片区内集体土地上的房屋拆迁补偿，在按规定补交土地出让金及相关税费后，可参照国有土地房屋征收补偿标准予以补偿。 经充分协商，被告通江县住房和城乡建设局以征收人身份作为甲方与作为乙方的被征收人即原告张若玉签订了《房屋征收补偿安置协议》；协议约定：被征收房屋位置西门桥国土局职工宿舍楼，结构混合，被征收房屋面积153.49平方米，其中住宅153.49平方米；补偿方式乙方自愿选择产权调换与货币补偿相结合；被征收还房状况方面，甲方将乙方安置在金壁苑项目房屋内，其还房位置、楼层、面积、标准、时间、产权证的办理以具体签订的补充协议为准（G1A3-1，第七楼112.89平方米，临河边）；附属物及设施补偿方面，附属设施60491元，奖励20000元，以上小计80491元；周转过渡方式、期限、费用及搬家费方面，过渡方式为自行，过渡期限为24个月，周转过渡费21294元，搬迁费（往返）1775元，以上小计23069元；还房超差面积结算方面，差还住宅面积40.6平方米，甲方按2800元每平方米，共计113680元计补乙方；被征收房屋交付、付款方式及时间方面，1、乙方在2012年3月20日内腾空被征收的房屋并将钥匙、房屋及相关手续交付甲方实施拆除，其拆除残值归甲方所有，2、结算冲抵后，甲方应补偿乙方人民币217240元，在乙方履行本条一款后一次性付清；违约责任方面，“任意一方违约由违约方向对方支付违约金元。并赔偿因违约造成的损失”。原告张若玉在协议乙方处签名捺印，被告通江县住房和城乡建设局在协议甲方处签章，备注时间为2012年6月19日，原通江县国土资源局在协议业务负责人、实施单位负责人处签章。 同时查明：原告张若玉按《房屋征收补偿协议》约定交付了被拆迁的房屋，协议经审核，被告通江县住房和城乡建设局于2012年3月5日向原告张若玉支付了差还住房面积折价款、附属设施补偿、其他补偿、搬迁费及过渡期内的周转过渡费、奖励等协议“结算冲抵后”款项217240元。过渡期满后，原告张若玉于2014年3月24日在被告通江县住房和城乡建设局处领取了超期过渡安置费18633元。 另查明：《房屋征收补偿协议》中约定的“金壁苑”项目，后更名为“江山·一品”项目，因四川瑞联房地产开发有限公司在开发建设项目过程中，规划调整等原因，《房屋征收补偿协议》中约定的住房还房所在楼盘即G1A3等并未按约定实施建设。被告通江县住房和城乡建设局在庭审中称，其支付原告张若玉款项系受四川瑞联房地产开发有限公司委托支付，2012年6月12日和2016年3月28日，四川瑞联房地产开发有限公司分别向其书写承诺书，承诺涉及本案的相关房屋征收拆迁补偿安置费用由其承担，并承诺愿承担一切遗留问题责任。2016年3月28日，四川瑞联房地产开发有限公司曾与原告张若玉协商还房，但最终并未确认。在庭审中，原告张若玉以二被告构成根本性违约为由主张解除《房屋征收补偿协议》，要求按协议约定赔偿损失，并称被告通江县住房和城乡建设局与四川瑞联房地产开发有限公司之间的“承诺书”等关系与其无关。被告通江县住房和城乡建设局表示已不能按照协议约定继续履行住房还房等义务。原告张若玉主张按单价3680元每平方赔偿住房还房价款，提供了案外买受人康某、曾谋与四川瑞联房地产开发有限公司于2019年2月27日签订的商品房买卖合同备案表，备案表显示买受人购买的“江山·一品”第9幢2单元的其中一套房屋单价为3680元，同时，提供了其于2019年6月16日与四川瑞联房地产开发有限公司签订的商品房订购书，订购书显示其订购的“江山·一品”第9幢1单元其中一套房屋单价为3700元；二被告质证称原告张若玉所举证据属“个例”，不能证实其应还房屋的价格，认为原告张若玉主张住房单价过高，未还住房面积价款应按协议提到的“差还住宅面积”计款单价2800元每平方米计算；因协议约定的安置还房未按约定实际修建，缺乏确切的价格评估要件，本院调取了通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》，对比了与本案拟安置住房位置的单价，批复确定：璧山西路西门南桥头——谢家河坝，成套住宅的价格为2900-3200元每平方米。原告张若玉主张二被告支付涉诉费、律师费、差旅费8000元，提供了2016年8月31日“代理费”收据2000元；二被告质证称原告张若玉所举律师费收据不能确认，且与本案无关，同时，律师费、差旅费不属于赔偿或补偿范畴。 以上事实，有《通江县人民政府关于房屋征收的决定》、《金家街（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》、《房屋征收补偿协议》、《国有建设用地使用权出让合同》、《领据》、通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》等证据，以及原、被告的陈述等予以证明。 本院认为：通江县人民政府以通府发（2012）20号文件就县城金家街国土局宿舍楼至吴明全段国有土地上的房屋征收作出决定，明确被告通江县住房和城乡建设局为房屋征收部门，原通江县国土资源局为委托实施单位。被告通江县住房和城乡建设局作为行政机关，为实现行政管理目标，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法律、法规，按照通江县人民政府的征收决定，结合征收决定征收补偿方案，与原告张若玉签订《房屋征收补偿协议》的行为属于行政行为，原通江县国土资源局在《房屋征收补偿协议》签章的身份为委托实施单位，故行政行为责任主体为被告通江县住房和城乡建设局。《房屋征收补偿协议》性质上属于行政协议，但其又属于协议双方的合同行为，与民事合同具有共通性，且该协议系双方的真实意思表示，合法有效，协议内容对双方均具有约束力，双方应完全履行协议约定的义务。结合具体协议内容，原告张若玉在约定的期限内履行了被征收房屋的交付义务，被告未能按约定履行安置还房义务，且不能依约继续履行，致使合同目的不能实现。原告张若玉主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，其理由成立，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告张若玉主张赔偿因解除合同所造成损失的理由成立，本院依法予以支持；赔偿损失计算方面，因原告张若玉房屋已被实际征收拆除，原、被告签订的协议已部分履行，原告张若玉主张按协议约定计算未履行部分损失的理由成立，本院依法予以支持。 原告张若玉主张损失具体计算方面：主张按单价3680元每平方米计算未安置住房面积112.89平方米价款，其提供的案外买受人与四川瑞联房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同备案表等证据属于“个例”，不能确切证实未安置住房面积价格；二被告称原告张若玉主张单价过高，应按协议约定的“差还住宅面积”计款单价2800元每平方米计算未安置住房面积价款；首先，综合原、被告签订协议全文，二被告所称协议约定的“差还住宅面积”计款单价2800元每平方米不是关于安置住房单价的约定，同时，协议中无关于安置住房单价的约定，鉴于协议约定的安置住房未按约定实际修建，原、被告双方未对安置住房的价格进行约定，安置住房价格宜采信通府函（2015）92号《通江县人民政府关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》关于拟安置地段住房市场参考价，同时，推定拟安置住房的位置优越因素，宜确定单价为3200元每平方米，故确定未安置住房补偿款为361248元。主张未安置住房超期过渡费，结合协议约定“1、乙方在2012年3月20日内腾空被征收的房屋并将钥匙、房屋及相关手续交付甲方实施拆除，其拆除残值归甲方所有，2、结算冲抵后，甲方应补偿乙方人民币217240元，在乙方履行本条一款后一次性付清”，以及被告通江县住房和城乡建设局2012年3月6日支付“结算冲抵后”款项217240元和2014年3月24日支付超期过渡安置费18633元的事实，宜确定过渡期为2012年3月6日至2014年3月5日；依据收补偿方案关于超期过渡费的规定，2014年3月6日至2014年9月5日超期过渡费应为8128.08元（112.89平方米×12元/平方米.月×6个月），2014年9月6日至2015年3月5日超期过渡费应为10837.44元（112.89平方米×16元/平方米.月×6个月），2015年3月6日以后的超期过渡费应以未安置住房面积112.89平方米为基数，按24元每平方米每月计算至本判决确定的时间止；被告通江县住房和城乡建设局已支付的超期过渡费18633元应予扣减。主张涉诉费、律师费、差旅费8000元；因诉讼费属本院确定范畴，同时其提供的律师费依据不能达到证明目的，主张律师费和差旅费的理由不成立，故依法不予支持。 综上，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款（十一）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（四）项、第九十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条之规定，判决如下： 一、解除被告通江县住房和城乡建设局与原告张若玉签订的《房屋征收补偿协议》，协议未履行部分，终止履行。 二、被告通江县住房和城乡建设局在本判决生效后十日内支付原告张若玉安置住房补偿款361248元。 三、被告通江县住房和城乡建设局支付原告张若玉安置住房超期过渡费，安置住房超期过渡费的计算方式：2014年3月6日至2014年9月5日超期过渡费为8128.08元，2014年9月6日至2015年3月5日超期过渡费为10837.44元，2015年3月6日以后的超期过渡费以未安置住房面积112.89平方米为基数，按24元每平方米每月计算至本判决前述确定的安置住房补偿款支付之日止；抵扣被告通江县住房和城乡建设局已支付的超期过渡费18633元。 四、驳回原告张若玉对被告通江县自然资源和规划局的诉讼请求，以及其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告通江县住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  邓于君 人民陪审员  李泽民 人民陪审员  肖舒心 二〇一九年七月四日 书 记 员  杜海燕