贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初64号原告：罗来兵，男，1981年12月15日出生，土家族，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：田兵，贵州锦江河律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：铜仁子丰禾嘉伟业水电有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区铜江开发区。法定代表人：张宵。被告：张宵，男，1967年12月15日出生，侗族，住贵州省铜仁市。被告：张小美，女，1976年10月15日出生，侗族，住贵州省铜仁市。三被告共同委托诉讼代理人：卢文，贵州贵开律师事务所律师，授权范围为特别授权。三被告共同委托诉讼代理人：蔡文森，贵州贵开律师事务所实习律师，授权范围为特别授权。原告罗来兵与被告铜仁子丰禾嘉伟业水电有限公司（以下简称子丰公司）、张宵、张小美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗来兵及其委托诉讼代理人田兵、被告张小美及被告子丰公司、张宵、张小美的共同委托诉讼代理人卢文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗来兵向本院提出诉讼请求：1．判令被告将位于铜仁开发区（供水公司对面）二楼当时购买价为62万元的160㎡商用房交付给原告；2．判令被告将该房屋的相关产权证过户给原告；3．本案诉讼费由被告承担。审理中，原告罗来兵将其诉讼请求变更为：1．判令解除原告与被告子丰公司签订的《房地产买卖契约》；2．判令被告子丰公司、张宵、张小美立即返还原告购房款62万元；3．判令被告子丰公司、张宵、张小美立即向原告支付购房款金额一倍的赔偿金62万元；4．判令被告子丰公司、张宵、张小美承担本案诉讼费。事实和理由：经原告和被告子丰公司商议，被告子丰公司自愿将坐落在铜江开发区（供水公司对面，房产证号为：铜市房权证环北字第××号，面积为160平方米）子丰公司名下的房产出售给原告，并于2015年5月29日以交易总价为62万元签订了该房屋的买卖合同。合同签订当日，原告付清该房款，被告子丰公司也出具了该房屋的收款收据。根据合同约定，被告子丰公司应于2012年6月30日将房屋交付给原告。因被告恶意逃避，一直未将该房屋和相关产权证过户给原告。为维护自身的合法权益，原告特起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告子丰公司、张小美共同辩称，1、原告的诉讼已超过诉讼时效，其主张不应得到法律支持。因原告与被告子丰公司签订的《房地产买卖契约》约定，被告子丰公司应于2012年6月30日将案涉房屋移交给原告，故，诉讼时效的起算时间应为2012年7月1日。从2012年6月30日至今，已有6年多的时间，原告罗来兵从未向被告主张权利，本案已超过诉讼时效。2、案涉《房地产买卖契约》第九条明确约定，契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。但该合同至今未经房地产买卖主管机关审查批准，因此该合同并未生效。3、原、被告不存在房屋买卖的事实，双方也没有按照《房地产买卖契约》履行相应的义务；子丰公司的法定代表人张宵是以个人的名义与罗来兵产生的民间借贷关系。张宵与罗来兵签订的《房地产买卖契约》是对双方的借贷关系进行担保；双方还在合同中约定《房地产买卖契约》需经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。《房地产买卖契约》签订后，张宵将房产证放在罗来兵处担保，并出具收据，内容为：今收到罗来兵购房款62万元。4、原告罗来兵并未实际支付给张宵62万元，其诉请的62万元实际系张宵从2011年起向原告罗来兵借款11万元的利息累计而来。张宵已偿还原告45万元借款；原告提供的三张取款凭证与借款没有关联，不能证明是原告支付的房款。张霄与罗来兵之间的借款，已经于2013年2月6日用张霄及其父亲张应广自有的位于谢桥老收费站路口的房子抵债偿还。2013年3月12日，张霄将此前放在原告处担保的房产证收回。5、双倍返还房款是针对在商品房买卖合同纠纷中，房开商存在过错应承担双倍返还购房款的违约责任的法律规定，但在本案中原、被告之间并不存在商品房买卖合同关系，因而不适用该法律规定。6、张小美只是子丰公司的股东，不应成为公司行为的被告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告张宵辩称，张霄在罗来兵处借款，月息按8%计算。2011年至2012年5月28日期间，张宵多次偿还了罗来兵借款，但因利息过高，一直未能清偿所有借款。张宵不得不先还一部分借款，同时改写借条，导致欠款金额累计得越来越高。2012年5月，罗来兵担心张宵无法清偿借款，遂要求张宵用房地产作担保。张宵出于多方面考虑，万般无奈之下同意提供房产为借款作担保。当张宵到罗来兵的公司办理手续时，罗来兵要求以房屋买卖方式作变相担保，并以派人上门催款说事，张宵也只有无奈同意。故，双方于2012年5月29日签订了名为房地产买卖，实为变相担保的《房地产买卖契约》。案涉的62万元购房款实为高利贷累积的借款改写而成。2012年5月29日，张霄实际并未收到罗来兵的钱款。张宵现在无法提供直接证据对此予以证明，但能提供部分转账还款依据。2012年6月至2012年8月期间，张宵通过个人卡号及贵州丰伟环境检测评价有限公司账号一共转账偿还了罗来兵45万元，尚欠原告17万元未予偿还。2012年12月11日张宵又在罗来兵处借款8.8万元。经原告与张宵双方口头约定，将此前尚欠的17万元以及2012年12月11日产生的借款8.8万元一并通过张宵与罗来兵在谢桥的二手房屋买卖中以及从另外补偿占用张小美宅基地及承包地补偿费用中扣划抵还清账。2013年3月12日，张宵要求罗来兵对前述双方口头约定的关于扣划抵偿清账事项进行结算，并要求罗来兵将房产证退还张宵及支付张小美宅基地及承包地占用补偿金。但罗来兵表示：由于龙树小的字还没有签，只能先退房产证，就当已经扣划了25.8万元。宅基地和承包地占用费的余款64.2万元等龙树小签字后，马上转账和退还62万元收款收据以及8.8万借款借据。因张宵已经向罗来兵偿还借款45万多元，要求罗来兵改个条子，但罗来兵以已经转账为由没有同意。罗来兵于2013年3月12日将房产证退还给了张宵。即便罗来兵反悔不同意继续履行另外补偿张小美宅基地和承包地（含防洪挡土墙）的占用费，没有扣划抵账，张宵也只欠罗来兵2笔欠款共25.8万元（即17万元＋8.8万元）。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方均无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的《房地产买卖契约》、2012年5月29日的《收据》、《房屋记载表》、2012年5月3日的两张中国信合的《取款凭证》、2012年5月6日的中国建设银行的《取款凭证》、2013年3月12日的《收条》、2012年5月3日任敬忠书写的《收条》的真实性，本院予以认定。对被告张宵提交的2012年5月19日的借条的真实性，本院予以认定。审理中，原告罗来兵第一次陈述案涉的62万购房款的支付经过为：2012年5月3日其取了50万元，当天拿给张宵，由张宵拿去还任敬忠的借款。2012年5月6日，罗来兵又付了张宵现金12万元。罗来兵于第二次的庭审中陈述案涉的62万元购房款的支付经过为：2012年5月3日支付给任敬忠的39.95万元，2012年5月19日支付给张宵16.5万元的借款（作为购房款）以及签订案涉《房地产买卖契约》时支付了部分购房款现金给张宵，合计62万元。罗来兵另陈述，其与张宵之间存在借贷关系，第一笔借给张宵的16.5万元后面作为了购房款；罗来兵帮张宵还过借款一笔共计39.95万元，这笔钱也是作为购房款不计算利息；2013年3月16日借给张宵5万元；2013年3月28日借给张宵5万元；2013年4月10日借给张宵8.96万元；2013年5月14日借给张宵5.5万元，借款用途是购买设备及工资；2012年12月11日借给张宵8.8万元，借款人是张宵，担保人是张应广；2013年10月22日借给张宵20万元；2013年5月5日借给张宵19万元，借条是张宵写的，有借条付款凭证。被告张宵陈述案涉62万元的房款实为高利贷累积而成的借款，具体为：在2011年8月31日以前，张宵尚欠原告借款21.5万元，2011年8月31日，张宵又向原告借款17万元。前述21.5万元从2011年10月1日起又开始按8%的月息计算，17万元从2011年8月31日起一直是以8%的月息计算。张霄在2012年2月至2012年5月期间已偿还一部分高利息，再加上2012年5月19日的借款16.5万元一并在2012年5月29日改写为名为房款实为变相担保的62万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月3日，原告罗来兵在中国信合柜台两次取款分别为20万元、30万元，合计50万元。同日，任敬忠向罗来兵出具《收条》一张，载明：“今收到罗来兵代张宵偿还本人任敬忠两笔借款及利息共计399,500元（第一笔为2010年11月23日由张宵借款，贵州丰伟环境检测评价有限公司作担保应还本息人民币270,000元。第二笔为2010年12月7日由张宵借款应还本息人民币129,500元）。注明：张宵还款来源于罗来兵购买了铜仁子丰禾嘉伟业水电有限公司名下房产，该房产位于铜仁市开发区供水公司对面二楼160㎡的商业服务用房的购房款。收款人：任敬忠2012年5月3日”。任敬忠陈述，该《收条》下方的注明内容系罗来兵与张宵要求其所写，其不清楚张宵与罗来兵之间的房屋买卖，只是听张宵与罗来兵说还不起钱就用房子抵，并陈述其与张宵曾也存在借贷关系，现已结清。2012年5月6日，罗来兵于中国建设银行取款13万元。2012年5月19日，张宵向罗来兵出具一张《借条》，载明：“今借到罗来兵现金人民币壹拾陆万伍仟元（165,000.00），还款时间2012年5月28日还清。”。2012年5月29日，子丰公司（甲方）与罗来兵（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲、乙双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约。一、甲方自愿将坐落于铜江开发区（原供水公司对面）铜市房权证环北字第××号的房地产（房屋建筑面积共160平方米）出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲、乙双方议定的上述房地产的成交价格为62万元，乙方于2012年5月30日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。三、双方同意于2012年6月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。同日，子丰公司向罗来兵出具收据一张，载明：今收到罗来兵交来购房款62万元。另查明：案涉房屋已经于2013年7月22日办理抵押登记。抵押权人为中国工商银行股份有限公司铜仁分行。贵州丰伟环境检测评价有限公司分别于2012年4月5日、2012年7月16日、2012年8月29日向罗来兵转账支付2万元、4万元、5万元，转账凭证上载明的款项用途均为还款。2013年3月12日，张宵向罗来兵出具一张《收条》，载明：“铜仁市子丰禾嘉伟业水电有限公司‘铜市房权证环北字第××号’房产证已经收回。此据”。本院认为，出借人以向借款人实际交付款项建立借贷关系的同时，又要求借款人签订房屋买卖合同作为借款债权实现的担保是目前一些民间借贷关系中常见的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间的法律关系的实质。案涉《房地产买卖契约》约定的交房时间为2012年6月30日，被告子丰公司至今未按约向罗来兵交付房屋，依照该《房地产买卖契约》的约定，被告子丰公司违约已久，但原告罗来兵直至2018年11月份才就该《房地产买卖契约》提起诉讼，此与一个普通购房人在支付巨额购房款后，出卖人迟迟不交付房屋时应有的权利救济意识严重相悖。结合罗来兵自认与张宵存在多笔借款及罗来兵陈述张宵所欠其16.5万元的借款转为购房款以及任敬忠的陈述，能够相互印证，证明案涉《房地产买卖契约》并非子丰公司与原告罗来兵的真实意思表示，故，本院对被告子丰公司抗辩原告罗来兵与子丰公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系以及被告张宵抗辩案涉《房地产买卖契约》系对其所欠罗来兵借款债务的变相担保的意见予以采信。案涉《房地产买卖契约》非契约当事人真实意思表示，欠缺合同有效的法定要件，故，原告罗来兵与子丰公司的《房地产买卖契约》应属无效，对罗来兵及子丰公司均不具有约束力。原告罗来兵主张解除案涉《房地产买卖契约》应以该契约有效为前提，但案涉《房地产买卖契约》属无效合同，原告主张解除案涉《房地产买卖契约》不具备前提条件，故，对原告要求解除案涉《房地产买卖契约》的诉讼请求，本院不予支持。本案中，涉案的《商品房买卖合同》签订后，被告子丰公司向原告罗来兵出具了62万元的购房款收据，对于体现该收据所载明的购房款62万元的支付过程的证据，原告提供了2012年5月3日，其于中国信合柜台两次现金取款20万元及30万元的凭证以及于2012年5月6日在中国建设银行取款13万元的凭证，但上述凭证的时间与62万元购房款《收据》的出具时间并不一致（相隔20余天），凭证上也未载明款项用途，故，上述凭证并不能证明原告用所取款项实际用于支付案涉的购房款。虽然任敬忠陈述其于2012年5月3日收到罗来兵支付的现金39.95万元，但其同时也陈述其于2012年5月3日出具的《收条》下方注明的内容系应罗来兵和张宵要求所写，其并不清楚张宵与罗来兵之间的房屋买卖之事，只听张宵和罗来兵说还不起钱就用房子抵，且罗来兵与任敬忠陈述的39.95万元的支付过程并不一致（罗来兵陈述的是：2012年5月3日其取了50万元，当天拿给张宵，由张宵拿去还任敬忠的借款；而任敬忠陈述的是：39.95万元的付款地是在罗来兵的办公室，罗来兵亲自拿现金给任敬忠，任敬忠当面清点足额）；何况在任敬忠出具收条时案涉《房地产买卖契约》尚未签订，加上任敬忠自述与罗来兵曾也存在借贷关系，在无其他证据佐证的情况下，任敬忠的陈述也不能证明任敬忠所收到的39.95万元即为罗来兵支付子丰公司的部分购房款。本案原告罗来兵主张上述39.95万元即为其支付子丰公司的部分案涉购房款，但未提供其他充分的证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告应当承担举证不能的不利后果；故，对原告罗来兵主张其于2012年5月3日支付子丰公司购房款39.95万元的观点，本院不予采信。原告罗来兵主张签订案涉《房地产买卖契约》时又支付了张宵部分房款现金，但并未提供相应证据予以证明，其应承担对此举证不能的不利后果；案涉的16.5万元借款张宵虽予以认可，但被告张宵并未认可该16.5万元借款转为了部分案涉购房款，原告主张案涉的16.5万元借款转为购房款，但未提供相应充分证据予以证明，原告亦应当承担对此举证不能的不利后果；鉴于案涉《房地产买卖契约》无效及本案原告罗来兵未提供充分证据证明其已向子丰公司实际支付了62万元购房款，故，原告罗来兵要求被告子丰公司返还62万元购房款以及支付购房款一倍的赔偿金62万元于法无据，本院均不予支持。被告张宵、张小美均非案涉《房地产买卖契约》的合同当事人，原告要求被告张宵、张小美返还购房款及支付购房款一倍的赔偿金于法无据，本院均不予支持。综上所述，案涉《房地产买卖契约》非子丰公司与罗来兵双方真实意思表示，应属无效合同，原告主张解除案涉《房地产买卖契约》于法无据，本院不予支持；原告罗来兵要求被告子丰公司、张宵、张小美返还购房款62万元及支付购房款一赔的赔偿金的诉讼请求于法无据，本院均不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告罗来兵的诉讼请求。案件受理费15,960元，由原告罗来兵负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  田永新人民陪审员  彭 斌人民陪审员  万家信二〇一九年七月十八日法官助理龙仲夏书记员章靖宜