海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初3013号   原告：武新有，男，1981年6月8日出生，汉族，住海口市。   原告：王胜敏，女，1981年9月16日出生，汉族，住海口市。   原告共同委托诉讼代理人：符传祯，海南颖川律师事务所律师。   被告：海南保发房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区。统一社会信用代码XXXXX。   法定代表人：张泰史，董事长。   委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林嘉嘉，海南至睿律师事务所实习律师。   原告武新有、王胜敏与被告海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武新有、王胜敏的委托诉讼代理人符传祯到庭参加诉讼，被告保发公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告武新有、王胜敏向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房产证的违约金74589.5元(违约金的计算:510887元×730日×0.2‰/日,即以已付房款510887元为本金从2017年5月27日暂计至2019年5月26日,直至被告为原告办理不动产权证之日止，按每日万分之二的标准给付)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月5日,原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定,被告将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村儒俊雅苑2号楼2层2B2房出卖给原告,房屋总价款为510887元。被告应于2012年5月31日前交付房屋,并应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书,且应提前30日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用证登记需要由原告提供的证件资料,原告须及时提供。《补充协议》第八条约定:在原告交清办理房屋所有权证所需要的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内,被告协助原告办理房地产权属登记,如因原告原因致使登记手续超过约定期限延期办理的,被告不承担责任。合同所约定的取得房地产权属证书的时间是指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期;如因被告的责任,原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的,双方同意按下列方式处理:原告不退房,被告按总房价款万分之二的日息支付违约金。《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后,原告依约向被告支付了购房款，被告未按约为原告办理权属证书。被告逾期办理房屋权属证书的行为已构成违约，原告曾两次向人民法院提起诉讼，法院确认被告违约事实，并判令被告支付违约金。被告至今仍未为原告办理房屋权属证书，为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼，望判如所请。   被告保发公司提交书面答辩状称：一、被告在2012年4月海口市人民政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个项目(儒俊雅苑属于该29个项目之一)和海口市人民政府对该29个项目重新处置前，开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全，但因政府原因造成无法办理儒俊雅苑项目相关竣工验收、商品房预售许可、房产证等手续。2002年，被告已取得儒俊雅苑项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，2003年因故停工后，于2011年经住建部门同意复工，并取得商品房预售许可证，所开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全。2012年4月，海口市人民政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个项目，2013年海口市人民政府要求对该29个项目重新处置。政府部门责令暂停并要求重新处置，导致被告无法办理商品房预售许可、房产证等一切手续。二、2013年市政府要求对该29个项目重新处置后，因政府原因，一直到2015年6月1日海口市人民政府专题会议才确定29个项目处置工作流程。在此之前，被告根本无法办理儒俊雅苑项目的任何手续。三、在市政府2015年6月1日明确该29个项目处置工作流程之后，被告立即积极、全面地办理相关手续，但又因历史遗留问题和相关业主违法原因，造成无法办理项目规划验收等手续和办理房产证。2015年6月1日市政府明确该29个项目处置工作流程后，被告立即按照流程要求向海口市规划局等部门办理了规划核验等一系列手续，并付出几千万元的巨额代价后，终于取得建设部门准许儒俊雅苑恢复施工建设。随后，被告立即办理项目竣工规划验收等手续。然而，以下三个原因导致该项目无法办理规划验收等手续：一是地上1栋9层楼的历史遗留问题，该栋楼原琼山市早在上世纪九十年代即在本项目开发前就已经发证给琼山香料厂，被告在建设涉案项目时，没有任何政府部门告知该1栋9层楼存在任何问题，并且被告建设该项目的规划设计图纸已经政府部门审查通过，但在项目取得复工手续后规划核验时规划部门才提出该问题。海口市规划局琼山分局明确这不属于被告的原因，需由市政府统一解决；二是超容问题，该问题被告在项目取得复工手续前早已经通过缴纳增建罚款和缴清增加容积率地价款予以解决；三是相关业主违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台的违建问题，虽然城管部门已发通知要求业主拆除违建，但目前无一业主拆除。可见，儒俊雅苑无法通过规划验收，无法办理房产证的原因是地上原有的一栋9层楼的历史遗留问题和业主违法改扩建造成。四、尽管之前的案件法院作出了相关判决，但在本案中，有充分的证据证明被告开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全的情况下，因政府责令暂停和重新处置，导致被告无法办理相关预售许可、房产证等手续，特别是有新的证据证明政府部门责令暂停和重新处置不是因为被告原因造成，应当认定被告不构成违约办证并承担违约责任。五、因业主违法封闭阳台、将入户花园改为房间及露台改建为阳台，经城市管理部门通知后至今没有一个业主自行拆除（更有甚者还撕坏国家机关公文），导致儒俊雅苑项目至今无法办理规划验收等手续，造成无法办理房产证，由此发生的责任与被告没有任何关系。六、原、被告双方签订的《补充协议》第八条系对合同第十五条的补充约定，在买受人交清办理所有权证手续的款项和资料并办理完相关手续之日起730日内，出卖人协助买受人办理房地产权属登记，如因买受人原因致使登记手续超过约定期限延期办理的，出卖人不承担责任。本案中原告未提供证据证明其作为买受人已依约交清了办理房产证所需的款项及相关资料和办理完相关手续，因此，原告应承担举证不能的法律后果，被告不承担所谓的逾期办证责任。七、综上，由于政府原因、历史遗留问题和业主违建原因导致无法办证，被告没有过错，不应承担违约责任。被告恳请法院考虑本案的实际情况，公平、公正地审理本案，驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交如下证据：《海口市商品房买卖合同》、《补充协议》、海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证、销售不动产统一发票、税收电子转账专用完税证、（2015）琼山民一初字第572号民事判决书、（2015）海中法民一终字第1924号民事判决书、（2017）琼0107民初2591号民事判决书、《海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》（海规函[2015]1115号）、《海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划补充核验意见》（海规函[2015]1819号）。原告虽未提供海规函[2015]1115号与海规函[2015]1819号原件核对，但原告提交的上述两份函件与被告提交的一致，且经生效判决确认其真实性，又因原告提交的其他证据经核对与原件无异，故本院综合全案对原告提交的所有证据的真实性予以确认。被告提交证据如下：建设用地规划许可证、琼山市建设工程规划许可证副本、琼山市建设工程施工许可证（副本）、建设工程复工通知书（琼山住建[2011]002号）、海口市商品房预售许可证（[2011]海房预字（0054）号）、国有土地使用证（海口市国用（2014）第003701号）、通知、海口市监察局关于对琼山区住建局办理29宗复工建设项目处理意见的函（海监函[2012]4号）、海口市人民政府关于印发原琼山县（市）批准29个项目重新处置工作方案的通知（海府[2013]10号）、关于解决企业相关问题的建议意见（琼山住建[2013]21号）、海口市政府服务中心受理通知书3份（办件编号：2012132631、2012146490、2013317719）、海口市住房和城乡建设局关于儒俊雅苑项目重新处置问题的请示、海口市规划局关于审定琼山区29宗复工项目处置初步方案的请示（海规[2013]250号）、海口市人民政府专题会议纪要[2014]11号《研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题》、海口市人民政府专题会议纪要[2015]132号《研究原琼山县（市）批建29个项目遗留处置工作有关问题》、海口市规划局关于儒俊雅苑的规划核验意见（海规函[2015]1115号）、海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划补充核验意见（海规函[2015]1819号）、海口市住房和城乡建设局关于“儒俊雅苑”项目的复工核验通知书（海住建[2016]210号）、建设工程竣工规划经济技术指标核算书、关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告（照片）、法院向海口市规划局琼山分局调查的询问笔录、海口商品房预售许可证。原告以被告未到庭未提交原件核对为由，称无法核实上述证据的真实性、合法性。但被告提交的上述证据的真实性经生效文书所确认，本院予以认定。   本院经审理认定事实如下：2012年5月5日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，《海口市商品房买卖合同》主要约定内容如下：一、被告将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村的“儒俊雅苑”2号楼2层2B2房出售给原告；二、房屋建筑面积共89.16平方米，每平方米5730元，总金额510887元；被告同意原告选择其他方式付款，详见补充协议第四条；三、被告应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；四、被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知原告办理权属证书需要由原告提供的证件资料，若因被告原因致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之零点一向原告支付违约金，逾期360日以上的，原告有权单方解除合同，如因不可抗力、政府有关法规政策变化或政府管理部门造成被告无法及时完成备案的不受上述限制。《补充协议》部分条款约定内容如下：第四条约定，原告须于签订合同之日起十日内付清首期房价款160887元，余款350000元申请银行按揭支付；第八条约定，在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房屋权属证书，双方同意按下列方式处理，即原告不退房，被告按房屋总价款万分之二的日息支付违约金；第十九条约定，补充协议与合同内容约定不一致的地方，以补充协议为准。上述合同及《补充协议》签订后，原告付清了全部购房款510887元。2012年7月3日，被告将涉案房屋交付给原告装修使用。   另查，原琼山市建设局于2002年为被告开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经被告申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意被告复工续建。2011年7月28日，海口市住房和城乡建设局向被告（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地下室的《商品房预售许可证》，有效期限至2012年7月28日，该证注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目，儒俊雅苑”项目属其中之一。被告分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，被告第三次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。   2018年2月26日，海口市琼山区城市管理行政执法局作出《关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告》，通告如下：1.未经规划部门许可禁止在小区内进行违法建设行为；2.严禁擅自改变房屋设计用途（封闭阳台、改建等违规行为）。出现上述行为，该局依法查处。同时，限已擅自违规封闭阳台、将入户花园改为房间及露台改建为阳台的1#、2#、3#、4#住宅楼业主自本通告发布之日起七日内自行改正，恢复原状。   2018年5月17日，本院在另案中依据被告申请赴海口市规划局琼山分局核实关于“儒俊雅苑”项目至今未能办理规划验收的原因，经规划局副局长回复，一是该项目用地范围内有一栋原琼山香料厂的9层住宅楼，早在项目复工之前已办理房产证，产权不属于建设单位，目前规划核实不能将该楼纳入“儒俊雅苑”项目的实建面积，导致现在无法核算该用地的总规划指标，该问题在琼山县（市）政府批建的29个遗留处置项目时没有涉及到，现在只能由建设单位向海口市人民政府报告进行重新处理；二是该项目投入使用后，存在大部分业主将阳台封闭、露台改建为阳台等违法改扩建的情况，该问题已经交由城管执法部门处理；三是该项目本身涉及超容问题，即便不包含上述1栋9层楼的建筑面积，以及业主违规封闭阳台的违建面积，项目本身仍存在超容问题，该问题需待该栋9层楼的问题处理好了才能解决。   因被告未按约为原告办理房屋权属证书，原告曾于2015年3月23日向法院提起诉讼，要求被告支付迟延办理房屋产权证的违约金，本院于2015年6月13日作出（2015）琼山民一初字第572号民事判决书，判决被告支付原告2014年7月3日至2015年5月22日止的逾期办证违约金16501.65元。2015年11月9日，海口市中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。2017年4月20日，原告第二次起诉，要求被告支付2015年5月23日后的逾期办证违约金，本院于2017年7月17日判决被告支付原告2015年5月23日至2017年5月26日的逾期办证违约金45111.31元，案号（2017）琼0107民初2591号，该判决已发生法律效力。因办证时间无法确定，法院两次均判决被告承担逾期办证违约金至庭审当日。   本院认为：原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，前述合同和协议合法有效，对签订双方当事人均具有法律约束力。原告已依约支付全部购房款，被告因项目自身问题及政府政策变化等诸多原因至今未协助原告办理房产权属登记。原告先后三次就同一房屋买卖合同关系起诉主张逾期办证违约金，本院及海口市中级人民法院先后判决被告向原告支付2014年7月3日至2015年5月22日及2015年5月23日至2017年5月26日期间的逾期办证违约金共计61612.96元，判决均已生效。原告认为，被告应向原告支付逾期办证违约金至实际办证之日止。但，根据我国合同法规定当约定违约金过分高于或低于违约造成的损失时可予以调整，可知违约金旨在弥补损失，同时适度体现一定的惩罚性。原告购买房屋的主要目的是居住使用，而被告已于2012年7月3日将房屋交付原告。一方面原告在本案中未举证证明被告逾期办证给其造成的实际损失，另一方面，被告由于客观现实、政策变化等原因无法确定办证期限。因此，考虑违约金系以补偿为主，惩罚性为辅的性质，综合衡量合同履行程度及当事人的预期利益，以及本案所涉及的历史原因和客观现实，原告第三次主张2017年5月27日后的逾期办证违约金，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   驳回原告武新有、王胜敏的全部诉讼请求。   案件受理费832元（原告已预交），由原告武新有、王胜敏自行负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 黄小雅     二○一九年七月十八日   法官助理 王川凡   书 记 员 王 媛   速 录 员 符周婷   附相关法律及解释条文：   《中华人民共和国民法总则》   第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。   《中华人民共和国合同法》   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。