广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终865号 上诉人（原审被告）:广西天福达商贸有限公司。住所：灵山县灵城街道和平路64号茂源·地王国际1单元2601-2603号。统一社会信用代码：91450721081192146E。 法定代表人：何育武，该公司董事长。 上诉人（原审被告）:广西灵山县茂源城市投资有限公司。住所：灵山县灵城街道和平路64号茂源·地王国际1单元2601至2808号。统一社会信用代码：9145072159981638XJ。 法定代表人：蔡家雄，该公司董事长。 上述上诉人的委托诉讼代理人：唐振兴，广西颂诚律师事务所律师。 上述上诉人的委托诉讼代理人：李春晖，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:邹少华，女，1964年3月2日出生，汉族，灵山县人，居民，住灵山县。 上诉人广西天福达商贸有限公司（以下简称天福达公司）、广西灵山县茂源城市投资有限公司（以下简称茂源公司）因与被上诉人邹少华房屋租赁合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2019）桂0721民初309号民事判决，于2019年5月14日提出上诉。本院于2019年6月19日立案受理后，依法组成合议庭于2019年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人天福达公司、茂源公司的委托诉讼代理人唐振兴，被上诉人邹少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人天福达公司、茂源公司上诉请求：撤销原判第二、三项，改判天福达公司仅支付被上诉人租金2573.97元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决上诉人支付的租金金额与事实不符。本案中，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，证实涉案商铺的交付日期是2016年3月31日。租金的起算日期不仅要符合合同约定，同时必须以实际交付商铺为前提。因此，上诉人实际已支付了2018年6月30日前的租金，而不仅是支付了2018年3月31日前的租金，故上诉人实际尚欠的租金应为2573.97元；2、一审判决上诉人既支付违约金10000元又支付滞纳金441.25元，属于重复计算，且远超实际损失，没有法律依据；3、一审将情势变更及不可抗力认定为经营风险，不合理。本案系政府行为导致车辆无法通行，客流量大幅下降，从而无法开展正常经营，给上诉人造成极大损失。根据法律的规定，属于不可抗力导致不能履行合同，应当部分或全部免责。被上诉人要求上诉人承担违约责任没有法律依据；4、公司对外签订合同尽管属于公司行为，但公司对外担保应当符合公司法的规定，被上诉人作为担保权人，有义务对担保人对外提供担保是否通过股东会决议进行审查，不能因茂源公司在合同上盖章而推定茂源公司的担保行为有效。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人邹少华答辩称，1、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》及其条款变更协议明确约定了租期从2016年1月1日至2018年12月31日，因此，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审判决上诉人支付尚欠的租金4780.23元；2、滞纳金是上诉人拖欠被上诉人的租金所产生的损失的补偿，违约金是对违约方不诚信履行合同，导致合同提前解除的惩罚。由于上诉人超过6个月没有按时支付租金，被上诉人多次催告仍然没有支付，被上诉人被迫向上诉人发出提前解除合同通知书，但上诉人置之不理，直到2019年1月8日，天福达公司才向被上诉人发出租赁房屋移交通知书。因此，造成被上诉人的实际损失包括合同解除前的租金4780.23元，2018年10月16日至2019年1月8日的占用费2083.69元，所欠租金及占用费共计6863.92元；上诉人只履行了合同的58%，由此造成被上诉人的损失已超过10000元，且由于上诉人的原因导致被上诉人的商铺迟迟未能租出，造成了不可估量的损失，上诉人无诚信可言，主观恶意性大，因此，一审判决上诉人承担违约金10000元不超过法律规定。另外，请求二审判决上诉人支付至二审判决生效时止的滞纳金；3、一审只判决茂源公司对租金支付承担连带责任不当，根据法律规定和合同约定，两上诉人应共同支付违约金、滞纳金；4、茂源公司在出售商铺时承诺三年返租给被上诉人，并指定天福达公司统一经营，在经营过程中，上诉人的自身经营能力不足，导致合同不能按约定履行，因此，上诉人不能按约履行合同不是不可抗力原因造成，上诉人的上诉主张没有事实和法律依据；5、茂源公司在出售商铺时承诺三年返租给被上诉人，并指定天福达公司统一经营，三方为此签订了合同，被上诉人有理由相信茂源公司作为租金支付的担保方，是茂源公司对承诺返租三年的兑现。被上诉人也不知道茂源公司提供担保时未经董事会决定。因此，上诉人主张担保无效没有法律依据。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求，采纳被上诉人的答辩意见。 被上诉人邹少华向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2015年1月12日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月26日正式解除；2、被告天福达公司支付原告2018年4月1日至2018年12月25日的商铺租金6500元、滞纳金600元、违约金10000元；3、被告茂源公司对被告天福达公司的上述款项承担连带清偿责任；4、本案受理费由被告承担。 一审法院查明，2015年1月12日，原告邹少华（甲方）与被告天福达公司（乙方）、茂源公司（丙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际4层468号商铺租赁给乙方经营使用，该商铺建筑面积为7.21㎡；租赁期为三年，丙方与甲方正式签订《商品房买卖合同》之日后的11个月为建设期和装修期，从第12个月起计租赁期；商铺租金第一年为29元/月/㎡、第二年为58元/月/㎡、第三年为102元/月/㎡，乙方按季度交付租金，并提前7日支付下季度租金，租赁期间的水、电费由乙方承担；丙方在合同有效期间，对乙方依约应支付给甲方的租金收益承担连带保证责任；乙方在丙方将商铺交付给甲方后10日内与甲方办理商铺移交确认手续，逾期的，以甲方发出办理商铺移交通知之日为租赁起始日；合同签订生效后，甲、乙双方有一方违约，导致合同不能履行的，违约方应向守约方赔偿50000元违约金；乙方逾期交纳租金的，每逾期一天应按收租金额加收万分之五的滞纳金，逾期两个月不交纳租金的，经甲方书面催告后，乙方仍不交纳的，甲方有权提前终止合同、收回租赁场地，并有权要求乙方缴清租金欠款、水电费及相应滞纳金。被告茂源公司及其法定代表人均在租金支付担保人处盖章。 《商铺租赁合同》签订后，原告依约将商铺交付给了被告天福达公司使用。被告天福达公司支付了至2018年3月的租金给原告，2018年4月1日之后的租金，被告一直没有支付。2018年8月27日，原告向两被告分别发出《催告函》，催告被告天福达公司在收到《催告函》后30日内支付租金、被告茂源公司在收到《催告函》30日内敦促被告天福达公司履行支付租金的义务，逾期则追究两被告的违约责任。两被告在收到原告发出的《催告函》后30日内没有履行各自义务。2018年10月8日，原告向两被告发出《提前解除合同通知书》，通知两被告与原告签订的《商铺租赁合同》于2018年10月16日正式解除，两被告于2018年10月9日收到原告发出的《提前解除合同通知书》。2019年1月21日，原告遂以上述诉讼请求及事实、理由诉至该院。 另查明，2015年1月12日，原告邹少华与被告茂源公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014014468），约定原告购买被告茂源公司开发的位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际4层468号商铺。2018年9月12日，原告获得了468号商铺的《不动产权证》，权利人为邹少华。 再查明，原告于2018年12月26日向被告天福达公司发出《收铺通知书》，通知被告天福达公司将涉案商铺于2018年12月28日前交还原告。被告广西天福达收到原告的《收铺通知书》后，向原告发出《房屋租赁移交通知书》，告知原告在3日内到涉案商铺处办理房屋移交手续。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同,依法成立的合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。原告邹少华与被告天福达公司、茂源公司签订的《商铺租赁合同》,系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应当遵照合同约定履行。 关于原告请求确认原告与被告于2015年1月12日签订的《商铺租赁合同》于2018年12月26日正式解除的问题。本案中，两被告以市政施工因素影响、商铺达不到预期收益为由，没有按照《商铺租赁合同》约定的期限交纳租金超过2个月，属于将经营风险转嫁给原告，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，原告依约享有合同解除权后，向两被告分别发出《提前解除合同通知书》，通知两被告与原告签订的《商铺租赁合同》于2018年10月16日正式解除，《提前解除合同通知书》也于2018年10月9日到达了两被告，故原、被告双方签订的《商铺租赁合同》正式解除的时间应为2018年10月16日。 关于原告请求被告天福达公司支付原告2018年4月1日至2018年12月25日商铺租金6500元的问题。本案中，原告与两被告签订的《商铺租赁合同》中约定468号商铺的计租期从原告与被告茂源公司签订《商品房买卖合同》之日后的第12个月起计，原告与被告茂源公司就468号商铺签订《商品房买卖合同》的日期为2015年1月12日，故468号商铺的计租期应从2016年1月12日开始，租赁期从2016年1月12日至2019年1月11日止。本案中，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2018年10月16日解除，《商铺租赁合同》解除后，原告与被告天福达公司已不存在租赁关系，故原告只能请求被告支付租赁期间未支付的租金，即2018年4月1日至2018年10月15日期间的租金。468号商铺2018年4月1日至2018年10月15日的租金为：102元/月/㎡×7.21㎡×6个月+102元/月/㎡÷30天×7.21㎡×15天=4780.23元。 关于滞纳金的问题，该院认为，原告与两被告在《商铺租赁合同》中约定的滞纳金，实际是双方就被告一方逾期支付租金时，被告因实际占有原告租金收益而向原告支付一定金钱作为补偿的约定，与原告请求被告因违约致使合同履行不能而支付的违约金不属于同一的性质，该项约定属于当事人的意思自治，原告请求被告天福达公司支付滞纳金600元超过约定的滞纳金计算标准，该院确认被告天福达公司应支付给原告的滞纳金为441.25元。 关于原告请求被告天福达公司支付违约金10000元的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，被告天福达公司作为违约方主张违约金约定过高，应承担举证责任，原告作为非违约方主张违约金合理的，亦应提供相应的证据，但原、被告双方均未提交证据证明各自主张，该院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑，原告请求支付违约金10000元不超过法律规定，该院予以支持。 关于原告请求被告茂源公司对被告天福达公司的上述款项承担连带清偿责任的问题，被告茂源公司在《商铺租赁合同》租金支付担保处均盖有公司印章及法定代表人印章，原告有理由相信被告茂源公司的该行为为公司行为，故对被告辩称担保条款及担保行为未经董事会讨论或股东会决议应属无效的答辩意见，该院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”的规定，原告与两被告签订的《商铺租赁合同中》约定了被告茂源公司对被告天福达公司依约应支付原告的租金收益承担连带保证责任，因此，该院支持被告茂源公司对被告天福达公司应支付给原告的租金承担连带清偿责任。因原告与两被告在《商铺租赁合同》没有约定被告茂源公司对被告天福达公司应支付给原告的滞纳金、违约金承担连带保证责任，故对原告请求被告茂源公司对被告天福达公司应支付给原告的滞纳金、违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、确认原告邹少华与被告天福达公司、茂源公司于2015年1月12日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月16日正式解除；二、被告天福达公司支付给原告邹少华租金4780.23元、滞纳金441.25元、违约金10000元；三、被告茂源公司对被告天福达公司支付给原告邹少华的租金4780.23元承担连带清偿责任；四、驳回原告邹少华的其他诉讼请求。案件受理费114元，由原告邹少华负担13元，被告天福达公司、茂源公司共同负担32元，被告天福达公司69元。 上诉人天福达公司、茂源公司对一审查明的事实提出以下异议：一审认定《商铺租赁合同》签订后，原告依约将商铺交付给了被告使用，与事实不符，实际上被上诉人并不是在合同约定的租金起算点交付商铺，根据被上诉人与上诉人茂源公司所签订的房屋买卖合同，交付房屋的时间是2016年3月31日，应以实际交房时间起算租金。 被上诉人邹少华对一审查明的事实无异议。 在二审诉讼过程中，上诉人天福达公司、茂源公司没有提供新的证据。被上诉人邹少华提供了以下证据：租赁房屋移交通知书及快递回执，证明上诉人于2019年1月9日才通知被上诉人收回商铺，上诉人天福达公司占用被上诉人的商铺至2019年1月9日。上诉人天福达公司、茂源公司对上述证据的真实性没有异议，但该证据与本案无关。本院当庭组织各方当事人对被上诉人提交的新证据进行质证。上诉人天福达公司、茂源公司质证认为，对上述证据的真实性均无异议，但不能证明被上诉人主张的证明目的。本院认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 对上诉人天福达公司、茂源公司提出的事实异议，本院认为，案涉《商铺租赁合同》并未对商铺交付的明确具体时间作出约定，因此，一审对于“依约”的表述，并非是特指在合同约定的租金起算时间交付商铺；而被上诉人确实系在案涉《商铺租赁合同》签订的时间之后，将商铺交付给了上诉人天福达公司经营管理，一审表述虽不够严谨，但对基本案件事实的认定影响不大。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：上诉人天福达公司尚欠多少租金；滞纳金与违约金是否属于重复计算，一审酌定的违约金是否适当；上诉人茂源公司是否应承担保证担保责任。 本院对本案综合评判如下： 关于上诉人天福达公司尚欠多少租金的问题。根据本案现有相关证据证实，上诉人主张合同虽约定有租金的起算时间，但仍应从双方实际交付商铺之日起算租金。本院认为，案涉商铺租赁时间的起算可以从以下两方面来考量：首先，租赁合同是诺成性合同。本案中，上诉人天福达公司、茂源公司与被上诉人签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期限为三年。之后，双方在实际履行合同过程中，上诉人天福达公司是从2016年1月1日计付租金给被上诉人。合同双方以自己的履行行为改变了合同约定的租赁起算日期，该行为是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。争议发生后，上诉人抗辩称该租金是预付的租金，并主张租金应从商铺实际交付之日起计付。上诉人的抗辩主张无证据证明，且违反诚实信用原则，不予采信。其次，根据上诉人茂源公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四第十条“商业裙楼部分，由广西天福达商贸有限公司进行商业经营管理，管理期限为三年。”约定，案涉商铺所在商业裙楼系由上诉人茂源公司建设、出售，在出售商铺时，上诉人茂源公司当即与被上诉人约定将被上诉人购买的商铺出租给上诉人天福达公司统一经营管理三年。上诉人天福达公司、茂源公司与被上诉人签订《商铺租赁合同》以及上诉人茂源公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》及其附件是同一时间、同一地点签订的，上诉人天福达公司应当知道涉案商铺的交付时间，但上诉人天福达公司为便于统一管理，自愿与商铺业主约定从2016年1月1日起计付租金，并且实际上也是从2016年1月1日起支付租金给被上诉人，该行为是上诉人天福达公司的一种商业经营行为，也是上诉人天福达公司作为商家对自己权利的处分。再次，在诉讼中，上诉人没有提交充分的证据证明已支付了2018年6月30日之前的应付租金，故上诉人天福达公司上诉主张只欠被上诉人租金2573.97元的证据不足，不予支持。一审认定的尚欠租金有事实依据，应予维持。 关于滞纳金与违约金是否属于重复计算，一审酌定的违约金是否适当的问题。双方在合同中约定了上诉人天福达公司逾期支付租金时应向被上诉人支付滞纳金，该滞纳金实际上是逾期支付租金的逾期付款违约金。双方还在合同中约定了一方违约，导致合同不履行的，由违约方向守约方支付5万元违约金。合同中约定的滞纳金即逾期付款违约金与导致合同不履行的违约金分属不同的违约情形，不是同一性质的违约责任。在合同履行过程中，由于上诉人天福达公司未依约支付租金，导致合同提前解除，故上诉人天福达公司不仅应支付应付未付租金的逾期付款违约金即滞纳金，还应对其违反合同约定导致合同提前解除的后果承担违约责任即承担违约金。故上诉人天福达公司主张滞纳金与违约金存在重复计算，双重承担违约责任没有事实和法律依据，不予支持。至于上诉人主张违约金远超过实际损失问题。本院认为，上诉人天福达公司、茂源公司与被上诉人签订的《商铺租赁合同》第七条第一款明确约定：“本合同签订生效后，如甲、乙双方有一方违约导致合同不能履行，则违约方应向守约方赔偿伍万元人民币的违约金”。上诉人天福达公司没有按时支付租金，导致合同不能继续履行，应当依上述约定承担违约责任。一审法院酌情按照5万元的20%计算违约金，属于自由裁量范围，是一审法院根据双方履行合同的实际情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，衡平承租人与各业主的利益的自由裁量结果，没有明显不当。上诉人主张违约金过高，但没有提供充分证据予以证实，本院不予支持。上诉人提出当地人民政府对市政道路进行修建，车辆无法通行，客流量下降属于不可抗力和情势变更，其行为不构成违约，应减免其责任。对此，当事人在合同中没有约定，且也不属于法律规定的不可抗力和情势变更情形，故上诉人此一主张没有法律依据，不予支持。 关于上诉人茂源公司是否应承担保证担保责任的问题。上诉人主张根据《中华人民共和国公司法》第十六条之规定，上诉人茂源公司为他人提供担保的，需经公司股东会决议同意；而被上诉人未对茂源公司的担保是否通过了股东会决议进行审查，因此，不能仅因茂源公司的盖章行为就推定担保行为有效。本院认为，《中华人民共和国公司法》第十六条是对法定代表人的代表权进行限制的强制性规范，法定代表人未经股东会或者股东大会、董事会等公司机关决议对外签订的担保合同，原则上属于无权代表合同，未经公司追认的，依法应当认定无效，但也有例外的情形。本案中，上诉人与被上诉人在同一天先后签订了《商品房买卖合同》及《商铺租赁合同》，从该两份合同的内容看，上诉人茂源公司作为开发商，在商品房买卖合同中明确约定出售的商铺由天福达公司进行为期三年的统一经营管理；在与被上诉人签订商品房买卖合同后，茂源公司又在商铺租赁合同的担保人处签字盖章，据此，上诉人茂源公司与本案租赁合同的主债务人天福达公司之间的行为符合通过返租的方式来促进商铺销售的商业合作关系特征，足以使被上诉人有理由相信茂源公司为天福达公司的债务提供保证担保是该公司的真实意思表示，因此，应认定担保合同有效，上诉人茂源公司应依约承担连带保证责任。上诉人以被上诉人未尽审查义务为由主张茂源公司不承担担保责任不符合事实和法律规定，本院不予支持。 综上，上诉人天福达公司、茂源公司的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费141.05元，由上诉人广西天福达商贸有限公司负担70.53元，广西灵山县茂源城市投资有限公司负担70.52元。 本判决为终审判决。 审判长 叶枝仁 审判员 赵斯婷 审判员 李彦君 二〇一九年七月二十九日 书记员 韦光波