广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2182号原告：梁永光，男，汉族，1965年12月15日出生，住广东省从化市。原告：黄爱沂，女，汉族，1968年9月9日出生，住广东省从化市。委托诉讼代理人：古志军、张才丰，均为广东政衡律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路2号,统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：郑重。委托诉讼代理人：董伟，男，1984年7月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，是公司员工。原告梁永光、黄爱沂与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告梁永光、黄爱沂的委托诉讼代理人张才丰，被告的委托诉讼代理人董伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁永光、黄爱沂向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金144264.98元（从2016年12月16日起每日按总房款1681410元的万分之一计至2019年4月22日止共858天）给两原告；2、本案诉讼费由被告承担。原告当庭变更第1项诉讼请求为：1、判令被告支付逾期交房违约金（从2016年12月16日起每日按总房款1681410元的万分之一计至起诉之日2019年5月16日）给两原告。事实和理由：2016年5月30日，两原告与被告签订了一份《广州市商品房买卖合同》(编号：201605288259)，合同约定：两原告购买被告开发的位于从化市从化雅居乐沙贝项目三期三组团H-95栋l梯301房，房屋售价为人民币1681410元，该商品房项目工程在取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电的永久性的证明文件后，于2016年12月15日前将房屋交付给两原告使用，如被告未按合同约定的期限交房，应按两原告已付房价款按每日0.1‰支付违约金至实际交付日止。合同签订后，两原告已依约向被告支付全部房款。虽然两原告与被告在《补充协议》第6条约定对永久供电供水的居住条件的约定是免除了被告延期交楼的违约责任，但该《补充协议》是被告预先拟定的格式合同，且该条款违背了合同的公平原则以及法律的规定，应视为无效。被告截至两原告起诉时止仍未能办理合同所约定的交楼条件，被告的行为已明显违反了合同的约定。为此，特向贵院提起诉讼，请求贵院立案审理，并判准两原告上述诉讼请求。被告雅居乐公司答辩称：1、被告于2016年12月15日前已取得建设工程竣工验收备案表，两原告未按时间前来办理收楼手续，所以被告不应承担逾期交楼的责任。2、即使涉案商品房属于临时用电，根据双方签订《补充协议》第六条第2款约定，被告应在提供临时用电的期限内向两原告补贴临时服务与永久服务的差额，两原告不应以此为由拒绝收楼。3、《补充协议》第十七条第5款，当主合同和《补充协议》不一致时，以《补充协议》为准，双方签订合同是双方真实意思，原告自合同签订日起未提出任何异议，应按合同履行。4、《补充协议》第七条第1款约定，两原告应付清全部房款和相关费用，且办理商品房买卖合同预告登记后，才可办理交房手续，原告没有证据证明其已付清首期专项维修基金，我方可以拒绝交楼。经审理查明，2016年5月30日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定两原告购买被告开发的位于从化市雅居乐沙贝项目三期三组团H94、H-95、H-97、H-103、H-105栋1梯（H-95栋1梯）301房；建筑面积约193.47平方米；总金额1681410元；合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年12月15日前将作为本合同标的物的房屋交付两原告使用。被告向两原告交付房屋时，应当向两原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知两原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向两原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，两原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。附件七补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：1、被告向两原告发出《收楼通知书》后，且在两原告办理售楼手续时，向两原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，两原告同意办理收楼手续。2、小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，两原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响两原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向两原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给两原告），两原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。2016年5月29日，被告出具收据确认收到两原告首期专项维修基金20314.35元。2016年10月2日，被告出具发票确认收到原告1681410元购房款。庭审中，被告确认涉案房屋用电类别为临时用电。另，根据本院同系列案件查明，涉案楼盘在2016年8月至起诉期间曾多次停电。本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下几个问题：一、涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然雅居乐公司在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，并约定“小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，两原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响两原告使用为前提。”但，涉案楼盘在2016年8月至起诉期间曾多次停电，影响了两原告的正常使用。该变更及约定损害了购房人的合法利益，且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。故，即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋尚不符合房屋交付标准。二、被告是否应当承担逾期交楼违约责任问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。故，原告主张被告应按照合同约定的标准计付迟延交楼违约金至起诉之日，有合同依据，本院予以支持。至于，被告有关原告未支付首期专项维修基金的答辩意见与事实不符，本院不予采纳。综上，被告雅居乐公司应向两原告支付逾期交房违约金（从2016年12月16日起每日按照总房款1681410元的万分之一为标准计至2019年5月16日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（自2016年12月16日起每日按照总房款1681410元的万分之一为标准，计算至2019年5月16日止）给原告梁永光、黄爱沂。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1593元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇一九年七月四日书记员  李 蕴