重庆市永川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0118民初5266号 原告：重庆中科普永奥地产有限公司，住所地重庆市永川区汇龙路370号2号楼，统一社会信用代码915001187748785899。 法定代表人：石文江，董事长。 委托诉讼代理人：唐建，重庆进明律师事务所律师。 被告：重庆嘉世叶美农副产品有限公司，住所地重庆市永川区学府大道398号奥兰半岛商业街负一楼，统一社会信用代码91500118355670716R。 法定代表人：周峰，总经理。 委托诉讼代理人：雷斌，男，1973年9月9日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。 原告重庆中科普永奥地产有限公司（简称永奥地产公司）诉被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司（简称嘉世叶美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理，原告永奥地产公司的委托诉讼代理人唐建到庭参加诉讼，被告嘉世叶美公司的委托诉讼代理人雷斌前两次开庭时到庭参加诉讼，第三次开庭时被告嘉世叶美公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。 原告永奥地产公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2015年11月11日签订的房屋租赁合同；2、要求被告立即搬离并交还原告位于重庆市永川区学府大道398号奥兰半岛商业街负一楼（即重庆市永川区学府大道398号附1至12号）房屋；3、由被告支付原告2017年11月1日至2019年6月30日的租金2680000元及资金占用利息（以2680000元为基数从2019年7月1日起按年利率6%计算至付清之日止）；4、由被告从2019年7月1日起按每日4466.66元计算支付原告房屋占用费至实际返还房屋之日止；5、由被告支付原告违约金500000元。事实和理由：被告租赁原告房屋后不按约定交纳房租，故起诉要求判如所请。 被告嘉世叶美公司辩称，原告已将部分房屋出售，原告对已出售的房屋没有权利收取租金；由于原告方的原因导致被告无法正常经营，被告不同意搬离，且应当免交租金。 本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，原告作为甲方与被告作为乙方签订租赁合同，约定甲方将位于重庆市永川区学府大道398号奥兰半岛商业街负一楼全部物业（即重庆市永川区学府大道398号附1至12号）的房产与配套场地及附属用房、配套设施设备出租给乙方使用（以上整体简称为物业），合同中约定计租面积为6700平方米，物业租赁时间从2016年5月1日起至2031年4月4月30日止，免租期为乙方完成租赁物业装修、整体正式开业（2016年5月1日前）后次日起向后顺延18个月时间（免租期无需支付租金），起始租赁费用支付标准为每月每平方米20元，免租期结束后，租赁费用前三年不递增，从第五年开始每年递增6%，租金按先支付后使用的原则，按季度支付，甲方向乙方发出物业交付通知书后3日内，乙方需向甲方支付首笔租金200000元，在拿到消防验收合格证后再付剩余首季度租金202000元，首笔租金在乙方所享受的免租期到期后自动转为当季度应付租金，以后的租金在每季度末前10日内直付。关于物业交付条件，合同约定：甲方须将本合同约定的租赁物业（含物业内配套的设施设备及其他相关公建配套设施设备）通过及取得政府相关部门（包含但不限于质监站、质检站、消防部门、住建部门）的验收、并取得相关的验收报告（交付物业时，甲方须向乙方提供本合同物业所关联的各项验收合格报告复印件），方可视为本合同物业具备了交付条件。甲方需于2016年1月31日前向乙方交付具备交付条件的本合同所约定的乙方租赁物业，如果未能按时向乙方移交物业，则本合同约定的租赁期限、乙方的免租期和物业计租时间相应顺延，每顺延一日，按乙方预交订金的0.5%向乙方支付补偿金。此款在乙方的计租起始日起应付租金中自动抵扣。如甲方交付物业时间延长超过60天，则视为甲方严重违约，乙方有权解除合同，甲方需向乙方双倍返还乙方所支付的合同履约保证金，并赔偿乙方由此遭受的直接经济损失。租赁物业未具备交付条件前，为加快项目进度，乙方可提前进场进行内部装修及设备安装。 关于甲方的责任，双方约定，甲方保证乙方所租赁的房屋及提供的一切设施属于正常使用状态，如楼面天花板、管道漏水等（第三人造成及不可抗力除外）影响到乙方含本合同所指物业内其他经营户正常经营时，甲方在接到乙方维修通知后12小时内进行维修。甲方不及时维修的，乙方视情况在发出通知12小时后自行维修所产生的费用由甲方承担，同时乙方及物业内其他经营户所遭受的损失由甲方承担。甲方保证乙方租赁物内的排水沟若因甲方原因而导致排水沟内积水上溢而对乙方物业内其他经营户等造成人身伤害、财物和货品损毁的，所有损失由甲方负责赔偿。租赁物业因非乙方原因受到毁损且不易出租和经营时起（第三人原因及不可抗力原因除外），自甲方对租赁物业的装修、修复并交付乙方恢复正常经营的当日止，此期间的物业租金甲方不应收取。如果由于甲方原因造成乙方无法正常经营，乙方免交此期间的租赁费用，同时甲方赔偿乙方此期间的全部损失。乙方应按合同约定如数按期支付租金，逾期15日后仍未支付的，应按每日应付金额的0.5%支付赔偿金。遇不可抗力因素，合同无法履行时，本合同解除合作关系，双方均不承担违约责任，双方应按实际租赁天数，即时结清租金及其他相关费用，双方均不承担责任。合同有效期届满如未续租的，甲方同意乙方在租赁期满后给予30天免租退场期。关于违约责任：乙方未按约定在30个工作日内全额支付甲方应收租金及其他相关费用的，属乙方违约的主要形式之一，出现此情况时甲方有权终止合同，由乙方向甲方支付违约金50万元，并应赔偿甲方遭受的全部损失。 2015年11月24日，原告通知被告进场装修施工，被告于同日接房并进场装修。2016年5月1日被告开业。此后，被告陆续向原告反映所承租的商铺出现多部位屋顶漏水、墙体渗水等问题，并要求原告解决，原告也函复被告已经或正在进行处理，但双方对最终的处理情况均没有充分证据证实。2016年9月29日被告向原告发出要求退租的函，称由于屋顶多部位漏水等，导致其租赁区域内约3200平方米物业无法经营，被告向原告要求退租，原告则向被告函复称经核实仅存在小面积短时间渗漏，仅造成小面积石膏顶部受损，已经及时整改完毕可正常使用或正按计划进行维修等，并指出商户退租系由于被告经营不善造成，不同意被告退租。2017年6月，遇暴雨后被告所出租的部分商铺被水淹，租赁户与被告就损失赔偿及商铺的修复处理发生纠纷，此后，部分租赁户解除了与被告的租赁合同。由于被告未交纳租金，2018年3月2日，原告向被告发出律师函进行了催收。被告则于同年3月8日向原告提出原告存在物业交付延迟、百货区顶部多处漏水、墙体渗漏，百货区排水不畅导致遇暴雨多次被水淹等问题，并要求原告对其进行赔偿、修缮、继续免租等，但双方一直未能达成协议。由于被告一直未交纳租金，2018年5月15日，原告向被告发出解除租赁合同的通知，被告于2018年5月18日收到该通知。 在本案审理过程中，被告申请对重庆市永川区学府大道398号奥兰半岛商业街负一楼抽水排水工程设备设施能否满足大雨、暴雨时期的排水要求，以及上述物业的屋面有多少影响正常使用的渗漏点、渗漏面积有多大进行评估鉴定，但经本院委托相关鉴定机构鉴定后，相关鉴定机构以超出其鉴定资质、不具备相关检测鉴定条件为由退回了鉴定申请。 2017年6至8月，原告向熊贵林、熊娟、徐杰、易凡、杨镒滎出售了重庆市永川区学府大道398号附8至12号房屋的所有权，但上述房屋的新所有权人仍委托原告办理其所买受房屋的租赁事宜（含签订租赁合同、收取租赁费用、处理因出租引起的诉讼等相关事务）。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告应当按约定向原告支付租金。由于被告一直未按约定交纳租金已经严重违反了合同约定，原告要求解除合同，被告搬离并交还房屋，由被告支付拖欠的租金并支付资金占用利息、房屋占用费、违约金的事实理由成立。租赁期限按合同约定从2016年5月1日开始计算，免租期向后顺延18个月时间，被告应从2017年11月1日起向原告交纳租金，至2019年6月30日应付租金2680000元（6700平方米×20元/每月每平方米×20月）。被告辩称由于原告方的原因导致被告无法正常经营，应当举证证实其损害事实、因果关系、损失的具体数额，包括商铺水淹的面积、影响程度、实际损失金额，商铺屋面顶部漏水的漏水点、涉及面积、影响程度、实际损失金额，以及其他可归责于原告的影响被告经营的损害事实、因果关系、损害后果。由于被告缺乏充分证据证实上述损害事实、因果关系、损失的具体数额，其辩称不应交纳租金的事实理由不能成立，本院不予支持。但鉴于确有2017年6月遇暴雨后被告出租的部分商铺被水淹、部分商铺屋面顶部漏水等情况存在，对被告的经营造成了一定的不利影响，基于不可抗力及本案实际情况，可以酌情部分免除或减少被告应当交纳的租金，根据本案实际情况，本院酌情减免被告应交纳租金的20%，即被告还应交纳拖欠的租金2144000元（2680000元×80%）。被告未按约定及时交纳租金属违约行为，还应当承担赔偿资金占用利息损失的民事责任，其资金占用利息可按银行同期同类贷款利率计算。从合同解除之日起被告还应按每日4466.66元（6700平方米×20元/每月每平方米÷30）计算向原告支付房屋占用费至实际返还房屋时止。由于双方约定的违约金过高，本院酌情确认为300000元，超过部分本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求成立中符合法律规定部分本院予以支持，其余本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告重庆中科普永奥地产有限公司与被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司于2015年11月11日签订的房屋租赁合同； 二、限被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司于本判决生效后7日内搬离并向原告重庆中科普永奥地产有限公司交还位于重庆市永川区学府大道398号的奥兰半岛商业街负一楼（即重庆市永川区学府大道398号附1至12号）房屋； 三、由被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司支付拖欠原告重庆中科普永奥地产有限公司的房屋租金2144000元及资金占用利息（以2144000元为基数从2019年7月1日起按银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）； 四、由被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司支付原告重庆中科普永奥地产有限公司房屋占用费，从2019年7月1日起按每日4466.66元计算至实际返还房屋之日止； 五、由被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司支付原告重庆中科普永奥地产有限公司违约金300000元，限于本判决生效后15日内付清； 六、驳回原告重庆中科普永奥地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32240元，由被告重庆嘉世叶美农副产品有限公司负担25792元（此款原告共预付8870元，限被告于本判决生效后15日内直付原告2422元，其余23370元在本判决生效后15日内直付本院），由原告重庆中科普永奥地产有限公司负担6448元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  李 军 人民陪审员  安昌贵 人民陪审员  曾佑洪 二〇一九年七月十七日 书 记 员  张 甜