西 安 市 中级 人 民 法 院 西 安 市 中级 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2019）陕01民终2418号上诉人（原审被告）绿地集团西安湖景置业有限公司，住所地：西安市浐灞生态区。法定代表人李蓟，系该公司董事长。委托诉讼代理人张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人李璐，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）胡瑚，男，1963年2月23日出生，汉族，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）郭慧，女，1955年4月13日出生，汉族，住西安市碑林区。共同委托诉讼代理人贾国华，陕西普迈律师事务所律师。共同委托诉讼代理人鲁宁娟，陕西普迈律师事务所律师。上诉人绿地集团西安湖景置业有限公司（以下简称：绿地湖景公司）因与被上诉人胡瑚、郭慧商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初1025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。绿地湖景公司向本院提起上诉，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回胡瑚、郭慧的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院在已经认定绿地湖景公司不存在逾期交房行为的前提下，却支持了胡瑚、郭慧诉请的逾期交房的经济损失，超出了胡瑚、郭慧的诉请范围，于法无据，请求二审法院查明案件事实，依法裁判。胡瑚、郭慧辩称，一、一审法院虽未认定绿地湖景公司在涉案商铺前安装铁栏构成违约，胡瑚、郭慧为了息诉宁人也未提起上诉，但一审法院以绿地湖景公司在胡瑚、郭慧购买的涉案商铺梁身上开洞，严重影响涉案商铺的房屋质量，认定绿地湖景公司理应赔偿胡瑚、郭慧的相应损失，符合事实和律法，请求维持。二、一审法院判决绿地湖景公司赔偿胡瑚、郭慧的租金损失335683元，该判决未超出胡瑚、郭慧的诉请范围，绿地湖景公司上诉理由不能成立，请求二审法院不予支持。胡瑚、郭慧向西安市雁塔区人民提起诉讼，请求：1、绿地湖景公司向胡瑚、郭慧支付逾期交房违约金292690.54元；2、绿地湖景公司赔偿因逾期交房给胡瑚、郭慧造成的经济损失290281.46元（已扣减逾期交房的违约金292690.54元）。3、本案诉讼费等由绿地湖景公司承担。事实与理由：胡瑚、郭慧于2012年3月26日与绿地湖景公司签订《商品房买卖合同》，协议约定胡瑚、郭慧购买绿地湖景公司开发建设的位于西安市灞桥区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房屋用途为商业，建筑面积205.52平方米，总价款为2051090元，绿地湖景公司应于2013年9月30日前将符合约定的商品房交付胡瑚、郭慧使用。协议签订后，胡瑚、郭慧依约向绿地湖景公司交付了全部购房款2051090元。2013年10月，绿地湖景公司通知胡瑚、郭慧收房时发现胡瑚、郭慧购买的商铺门前安装了一排铁栅栏，导致人们无法直接进入商铺，如果进入商铺需绕道另一铁门处方能进入，直接影响了胡瑚、郭慧商铺的正常使用，使得胡瑚、郭慧商铺的商业价值大大降低。在这种情况下，胡瑚、郭慧拒绝接收房屋。为此，胡瑚、郭慧和其他商铺业主多次找绿地湖景公司要求拆除铁栅栏，但绿地湖景公司称该设施系市政公共设施其无权拆除，直至2015年绿地湖景公司集团总经理到现场考察时认为铁栅栏的存在确实影响了商铺的使用，当场指示工作人员要将铁栅栏拆除。之后，铁栅栏才被拆除。2014年6月，在胡瑚、郭慧与绿地湖景公司交涉拆除铁栅栏期间，绿地湖景公司在处理与胡瑚、郭慧商铺相邻房屋问题时擅自在胡瑚、郭慧购买的商铺房梁上打了两个直径长达12厘米的大洞。胡瑚、郭慧发现后，当即对绿地湖景公司的行为提出质疑并要求绿地湖景公司恢复原状，但绿地湖景公司认为打洞不会产生房屋质量问题。后经胡瑚、郭慧一再坚持，绿地湖景公司不得不同意委托鉴定机构进行鉴定。双方于2017年7月共同委托第三方检测机构陕西省XX中心XX房XX层梁8-13/K梁身开洞检测进行鉴定，鉴定结果为箍筋加密区箍筋的最大间距已不满足抗规相关强制条文的要求，建议对该钢筋混凝土梁开洞位置区域箍筋加密区进行补强处理。2017年8月25日，胡瑚、郭慧同意绿地湖景公司委托西安佳达建筑加固有限公司对胡瑚、郭慧商铺进行加固处理的方案，同时为了减少损失，胡瑚、郭慧同意了绿地湖景公司提出的装修和加固同时进行的方案。2017年8月27日，胡瑚、郭慧办理了收房手续接收了房屋，绿地湖景公司也于2017年8月底完成了房屋的加固工作。截至胡瑚、郭慧收房之日，绿地湖景公司逾期交房达   1427天。绿地湖景公司逾期交房的违约行为，使得胡瑚、郭慧购买商铺的合同目的无法依约实现，给胡瑚、郭慧造成重大经济损失。胡瑚、郭慧多次找绿地湖景公司协商解决，绿地湖景公司不予理睬，并告知胡瑚、郭慧通过诉讼程序解决。绿地湖景公司辩称，首先，绿地湖景公司已经按照合同约定给胡瑚、郭慧交付了房屋，且房屋验收合格，不存在逾期交付违约金。商铺竣工备案已确认完成，栏杆是否拆除应该由胡瑚、郭慧举证。其次，胡瑚、郭慧主张的横梁穿洞不影响对房屋的使用，且修复费用仅为6800元，绿地湖景公司方也已经承担。双方合同约定，房屋存在质量瑕疵，绿地湖景公司未能及时维修的，胡瑚、郭慧可以采取自行或委托第三方修复，胡瑚、郭慧因此控制房屋导致损失过大应该承担主要或全部责任。同时，胡瑚、郭慧的损失并非实际发生，且赔偿经济补偿金与逾期交房违约金系重复主张。一审法院认定事实如下：2013年3月26日，双方签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y12055235，由胡瑚、郭慧购买绿地湖景公司开发的位于西安市浐灞生态区XX路以南、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称“涉案商铺”），该商品房的用途为商业，建筑面积205.52平方米，房屋总价款2051090元。合同第六条约定，买受人应于本合同后签订之日即2012年3月26日前向出卖人支付该商品房价款的100%。合同第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付胡瑚、郭慧使用。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过 90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 1的违约金。合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件七第六条约定，双方同意对本合同第十一条作如下补充：6.1商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通过以下任意一种方式通知买受人办理交付手续：1、发送书面信函；2登报通知。6.2买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务在本合同第六条约定的交房期限届满日前往该商品房所在地联系出卖人接收该商品房。6.3若根据本合同附件四约定买受人购买的房屋为预售商品房，则买受人应按照出卖人书面通知或公告通知的日期前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买受人承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交日之次日起计算。合同签订同日，胡瑚、郭慧按照约定支付了全部购房款。2013年6月27日，绿地湖景公司通过报纸刊登《商品房交付公告》，要求业主于2013年6月30日至2013年7月15日期间前往办理收房手续。2013年6月29日，涉案商铺所在楼栋取得竣工验收备案登记。2013年10月，胡瑚、郭慧前往绿地湖景公司处欲收房，发现涉案商铺门前设置一排栅栏导致行人需从栅栏分隔的空隙进入，遂以栅栏影响其商铺使用为由拒绝收房。约半年后，绿地湖景公司XX道XX层XX线梁身进行开洞处理，洞口数量为2个，洞口直径约为120mm。2014年6月，胡瑚、郭慧发现涉案商铺的大梁被打洞后，多次向绿地湖景公司提出处理和赔偿。2017年5月26日，绿地湖景公司向胡瑚、郭慧作出回复，同意对涉案商铺进行加固处理但不同意赔偿。2017年6月，经西安浐灞生态区质量监督站主持，双方及物业公司进行协商无果。2017年7月，绿地湖景公司委托陕西省建筑工程质量检测中心对涉案商铺梁身开洞对房屋质量是否影响进行检测，结论为：根据验算结果，所检测钢筋混凝土梁在静力荷载作用下开洞位置区域承载力满足要求，梁身开洞对箍筋破坏后，加密区箍筋间距变为200mm，箍筋加密区箍筋的最大间距已不满足抗规相关强制条文的要求。建议对该钢筋混凝土梁开洞位置区域箍筋加密区进行补强处理。2017年8月25日，胡瑚、郭慧同意绿地湖景公司的加固方案，绿地湖景公司遂对涉案商铺进行加固处理并承担了相关费用。2017年8月27日，胡瑚、郭慧办理接收手续并实际收房。但双方因是否赔偿期间的损失未达成一致，故胡瑚、郭慧提出本案诉讼。本案在审理过程中，胡瑚、郭慧提出，绿地湖景公司先在涉案商铺门前加设栅栏后又在涉案商铺梁身进行开洞处理严重影响涉案商铺的使用和质量，构成逾期交房的违约行为，理应承担逾期交房违约责任，但合同约定的逾期交房违约金为总房款的按日万分之一过低，故其主张损失为按照日租金50元计算逾期1427天的租金损失482972元即第1项诉请逾期违约金292690.54元、第2项诉请中经济损失190281.46元以及房屋主梁受损的价值降低100000元，并提交胡瑚、郭慧与承租人的租赁合同及谅解书。经查看，胡瑚、郭慧与案外人签订的租赁合同约定涉案商铺年租金为100000元。绿地湖景公司认可在涉案房屋交付之日约半年后其对涉案商铺梁身开洞的事实，但提出其已经修复，且涉案商铺已经具备交付条件，胡瑚、郭慧因自身原因未能按时收房，责任应由其自行承担。此外，胡瑚、郭慧另提出，绿地湖景公司无合同约定在涉案商铺门前加设栅栏如不构成逾期交付的违约行为，但其之后在涉案商铺梁身进行开洞的行为也给胡瑚、郭慧造成损害，该期间的损失也应由绿地湖景公司承担。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。胡瑚、郭慧作为买受人已经履行其应有的付款义务，绿地湖景公司亦应向胡瑚、郭慧交付符合合同约定的商铺。首先，本案中，双方签订的合同约定，绿地湖景公司应当在2013年9月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付胡瑚、郭慧使用，而绿地湖景公司就涉案商铺所在楼栋已于2013年6月29日取得竣工验收备案登记，且按照合同约定发出交房公告要求业主收房，故涉案商铺已于约定的交房日期前具备合同约定的交付条件。而胡瑚、郭慧提出涉案商铺门前不应加设栅栏，但双方的合同中并无此约定且门前设置的栅栏与涉案商铺的大门有一定距离，也已保留行人出入的通道，涉案商铺能够正常使用，该情况并非属于房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形，胡瑚、郭慧以此为由拒收房屋不能成立。在涉案商铺已经具备交付条件后，胡瑚、郭慧未积极接收房屋，故绿地湖景公司并不构成逾期交付的违约行为，胡瑚、郭慧要求绿地湖景公司承担逾期交房的违约责任，无合同依据，本院不予支持。其次，根据双方的合同约定，涉案商铺应于2013年10月1日起视为已经交付。虽绿地湖景公司自此之后不构成逾期交付的行为，但绿地湖景公司却于2014年4月之后未经胡瑚、郭慧同意擅自在涉案商铺的梁身开洞，且该开洞行为经专业机构鉴定的确严重影响了涉案商铺的房屋质量，直至2017年8月25日才为胡瑚、郭慧修复完毕，导致胡瑚、郭慧在此期间不能正常使用房屋，绿地湖景公司理应承担胡瑚、郭慧相应的损失。而涉案商铺系商业用房，结合胡瑚、郭慧提交的租赁合同来看，涉案商铺的每平方米月租金为41元，故根据公平原则和诚实信用原则，结合合同的履行情况、绿地湖景公司的违约情况、胡瑚、郭慧的预期利益及参考周边商铺的租金，从减少当事人诉累的角度出发，本院酌定绿地湖景公司应按照每月40元/平方米的租金标准向胡瑚、郭慧支付2014年4月1日至2017年8月25日期间的租金损失335683元。至于胡瑚、郭慧主张的涉案商铺因主梁受损导致价值降低的损失100000元，并无证据支持及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡瑚、郭慧赔偿损失335683元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告胡瑚、郭慧的其他诉讼请求。本案案件受理费9630元，由被告承担5545元，原告承担4085元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。本院二审经审理查明，原审法院查明事实属实。本院认为，根据双方的合同约定，涉案商铺应于2013年10月1日起视为已经交付。虽绿地湖景公司自此之后不构成逾期交付的行为，但绿地湖景公司却于2014年4月之后未经胡瑚、郭慧同意擅自在涉案商铺的梁身开洞，直至2017年8月25日才为胡瑚、郭慧修复完毕，导致胡瑚、郭慧在此期间不能正常使用房屋，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，结合合同的履行情况、绿地湖景公司的违约情况、胡瑚、郭慧的预期利益及参考周边商铺的租金，从减少当事人诉累的角度出发，酌定绿地湖景公司应按照每月40元/平方米的租金标准向胡瑚、郭慧支付2014年4月1日至2017年8月25日期间的租金损失，符合本案实际，并无不当。绿地湖景公司上诉认为在一审法院已经认定其公司不存在逾期交房的前提下，却支持了胡瑚、郭慧诉请的逾期交房的经济损失，超出了胡瑚、郭慧的诉请范围之理由不能成立。鉴于胡瑚、郭慧在一审中要求赔偿因逾期交房给其造成的经济损失290281.46元（已扣减逾期交房的违约金292690.54元），而一审法院判令赔偿胡瑚、郭慧损失335683元，超出部分超出胡瑚、郭慧诉请，应予纠正。综上，原判第二项正确，应予维持；原判第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、        维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初1025号民事判决第二项；二、        变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初1025号民事判决第一项为：绿地集团西安湖景置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向胡瑚、郭慧赔偿损失290281.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审法院判决执行；二审案件受理费6335元，（绿地集团西安湖景置业有限公司已预交），由绿地集团西安湖景置业有限公司负担6000元，由胡瑚、郭慧承担335元。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安 二〇一九年七月十二日  书 记 员  孙  妍  1