河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初479号原告：杨国富，男，1962年9月17日出生，汉族，住济源市。被告：济源建业住宅建设有限公司，住所地济源市愚公中路**，统一社会信用代码914190015624790330。法定代表人：刘堉，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏碧野，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨好丽，金博大律师事务所律师。原告杨国富与被告济源建业住宅建设有限公司（以下简称建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日作出（2016）豫9001民初3405号民事判决书，被告不服判决向河南省济源中级人民法院提起上诉，河南省济源中级人民法院于2018年12月25日作出(2018)豫96民终1229号民事裁定书，撤销济源市人民法院（2018）豫9001民初3405号民事判决，本案发回济源市人民法院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告杨国富、被告的委托诉讼代理人杨好丽到庭参加诉讼。于2019年4月16日二次公开开庭进行了审理，原告杨国富、被告的委托诉讼代理人苏碧野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国富向本院提出诉讼请求：1、被告按销售承诺恢复建业壹号城邦23号楼西单元门口与三期地下车库口的间距（12米左右）、西单元门口平台面积、一楼过道北侧窗户，及23号楼负一楼电梯间通往地下停车位的通道；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、要求被告赔偿其因购买建业壹号城邦23号楼西单元13A层西户及F017号车位的损失13万元；2、要求被告免除从2014年5月1日至判决生效之日的物业费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年，济源建业壹号城邦三期23号楼开始出售，当时23号楼正围墙封闭建造。销售人员承诺小区是严格按照1：1沙盘模型建造，沙盘模型显示二期、三期地下车库口与楼房单元门口的间距基本相同。为此，销售人员还组织实地参观已经建成的二期楼房，二期地下车库口与最近的18号楼单元门口间距有12米多，销售人员保证三期地下车库口与23号楼西单元门口的间距和二期基本相同。2014年，三期完工交房时，发现三期地下车库口紧挨23号楼西单元门口，间距不足7米，比销售承诺的间距（12米左右）少了约5米，对业主的出行造成了极大的安全隐患和噪音、尾气污染。为掩饰此问题，建业公司私自将西单元门口原本长4.5米左右的大平台减配成不足2米的小平台，23号楼的东、中单元门口平台长度都在4.5米左右。建业公司未经全体业主同意擅自改变销售承诺，造成三期车库口紧挨23号楼西单元门口，业主多次要求建业公司按销售承诺恢复西单元门口与地下车库口间距，均被建业公司拒绝。后建业公司擅自将23号楼西单元一楼过道北侧窗户和墙体拆除改成北出口，让业主从北出口出入，因北出口紧邻快速通道，安全隐患较大。建业公司在销售地下停车位时承诺整个小区所有楼房的电梯均可直接到负一楼的地下停车位。交房时的实际情况是整个小区唯独23号楼西单元负一楼电梯间与地下停车位的过道被封成配套房出售，没有任何过道可以通行，业主虽购买了停车位，但无法去地下停车位。本案中原告主张以自己名义购买的房屋损失有：1、房屋出租损失，按每月租金1000元，从房屋交付之日至今五年计算为6万元；2、物业费损失，按每年3000余元，五年计算至少1.5万元；3、诉讼费用、误工费用等损失3万元；4、如再次出售的价格损失5万元。被告建业公司辩称：1.其不存在原告所称的销售承诺行为；2.其开发的壹号城邦项目均按照施工图纸严格施工，并经相关部门验收，取得了建设主管部门的竣工验收备案。故原告的诉求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的诉辩意见及有效证据，本院确定如下案件事实：2012年8月22日，原告杨国富（××）与被告建业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于济源市愚公路东侧的建业壹号城邦第23幢西单元13A层西户住宅房。房屋建筑面积122.84平方米，总价款47.1284万元。原告采取按揭贷款方式支付房款。被告应于2014年5月31日前将经五大责任主体验收后的房屋交付××使用。合同附件四第十五条用加黑字体约定，商品房的交付标准以合同约定为准。以下未载入合同、协议的内容，仅供××参考，对双方无约束力，本合同、协议有特别约定的除外。1.出卖人的广告、楼书、宣传等；2.出卖人员工的口头介绍或描述等；3.出卖人展示样板房内的家具、吧台、农电、厨具、窗帘、衣架、灯具、卫生洁具等；4.出卖人展示的沙盘模型、道具等；5.其他出卖人明确不作为合同内容的部分。2012年8月27日原告及其妻子作为借款人与中国建设银行股份有限公司济源分行签订个人住房借款合同，约定：借款本金为32万元，由中国建设银行股份有限公司济源分行划入被告的账户；贷款月利率为按同期基准利率下调5%；期限从2012年8月27日至2022年8月27日；抵押物为所购房屋，《抵押登记证明》编号2012-3370。2014年2月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《地下车位使用权出让协议》，约定因乙方购买甲方的商品房，甲方将编号为F-017号的停车位使用权出让给乙方，用于停车，所有权仍归甲方所有，不办理房屋所有权证。地。地下车位使用权出让总价款11万元用期限与地下车位占用的土地使用权期限一致。2014年4月1日，济源建业壹号城邦（三期）23#楼，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格，出具了工程质量竣工验收记录。2014年5月份，该工程在济源市住房和城乡建设局进行了工程竣工验收备案。2014年5月1日被告向原告交付案涉房屋和地下车位，原告至今未入住。原告在验收接收房屋时发现其单元门口距三期地下车库出入口较近，存在安全隐患；其单元电梯不能直接到达地下车库，造成出行不便等问题。后被告对上述问题进行了部分整改，如在其单元一楼开通了北出口（该出口外即车辆通道）、在车库出入口加装了围挡等。审理中，被告出示了该建筑的设计图纸，双方均认可被告的建设未改变设计。另查明，1、被告开发的济源建业壹号城邦的二期15、17、18号楼于2010年10月27日开始施工，于2013年5月13日竣工；三期二批（包括案涉房屋所在的23号楼）于2011年6月1日开始施工，于2014年3月15日竣工；2、济源建业壹号城邦的月物业费标准为：每月每平方米1.5元。3、济源建业壹号城邦23号楼西单元的电梯可通往负一楼，但与地下车库之间的墙壁属于承重墙，事实上不能整改。本院认为，原告杨国富与被告建业公司签订《商品房买卖合同》及《地下车位使用权出让协议》，系双方真实意思表示，为有效合同，本院予以确认。合同签订后，双方均应按合同约定和诚实信用原则全面履行合同义务。原告诉称被告在向其出售房屋时承诺所售商品房与展示的沙盘模型及已建成的二期房屋一致，被告对此予以否认，且认为根据双方购房合同约定，出卖人的广告、楼书、宣传、员工的口头介绍或描述、沙盘模型、道具等，未载入合同、协议的内容，仅供××参考，对双方无约束力。本院认为：原告因生活需要购买商品房屋，涉及财产数额比较大，在选择房屋时会对房屋的结构、户型及周围环境、电梯使用是否便利等情况进行充分的了解。从被告开发济源建业壹号城邦的二期、三期工程施工的时间来看，被告属于预售房屋，在对原告进行宣传时，应客观真实，不得隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况误导消费者。建筑设计图纸中案涉房屋所在单元的电梯不能直接通往地下车库，而二期已建成的、和三期同时施工的其他单元的电梯能够直接通往地下车库，该设计内容对原告在房屋的购买选择和合同订立能够产生重大影响，被告也未提供证据证明已向原告讲明以上设计的事实，因此原告的陈述符合通常理解的选择房屋标准，且在双方签订的合同中并未涉及电梯不能直接通往地下车库方面的约定，因此进一步说明被告具有隐瞒与订立合同有关的重要事实的故意，故被告对案涉房屋所在单元的电梯设施等宣传与实际严重不符。综合考虑本案案情，原、被告之间合同的订立和履行情况，被告的过错程度及现实状况，原告的损失情况等，本院酌情认定被告应赔偿原告损失10万元。另原告要求免除从2017年5月1日至判决生效之日的物业费的诉讼请求，与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》四十二条第二款之规定，判决如下：一、被告济源建业住宅建设有限公司于本判决生效后十日支付原告杨国富赔偿款10万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2900元，由原告负担400元，被告负担2500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  张 玉人民陪审员  杜永俊人民陪审员  王金龙二〇一九年七月三日书 记 员  姚 佩