文书内容安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初3514号原告：合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路472号。法定代表人:刘震生，总经理。委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴蓉蓉，安徽皖大律师事务所律师。被告：汪春莲，女，1978年2月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司（以下简称瑶海资产管理公司）诉被告汪春莲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑶海资产管理公司的委托诉讼代理人吴蓉蓉、刘磊及被告汪春莲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑶海资产管理公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间的房屋租赁合同；2、被告立即将位于合肥市瑶海区长江东路1068号和平大厦七楼的房屋腾空后返还原告；3、被告立即支付原告房屋租金127010元（截至2019年3月4日的租金）并承担逾期支付租金违约金至实际付清之日止，暂计算至2019年1月26日为60225元；（详见计算明细）；4、被告向原告支付房屋占有使用费（自3月4日起计算至实际返还房屋之日止）并承担逾期交房违约金；（详见计算明细）；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月26日，被告就承租合肥市瑶海区长江东路1068号和平大厦七楼的房屋与原告签订《房屋租赁合同》，房屋建筑面积309㎡，租期3年，自2016年8月27日起至2019年8月26日止。租赁房屋首年年租金为106296元，自第二年起，每年租金均按上一年实际租金的5%比例递增,租期内租金总额为335099元。租金按先支付后使用的原则，以三个月为一期按期支付。首期租金在合同签订之日起5个工作日内支付，以后每期租金应在下一个使用期开始15日前支付。另合同第十二条明确约定，被告未按约支付租金及返还房屋的，应承担相应的违约责任。合同签订后，原告即将涉案房屋交付被告，履行了合同义务，但被告自2017年开始以各种理由拖延、拒付后期租金，原告多次电话、发函催要均未果，至今仍未足额缴纳合同租金。鉴于被告的行为已构成违约，原告为了防止国有资产的流失，根据相关法律规定及合同约定，特诉至贵院，望判如所请。被告汪春莲辩称：我方在2017年6、7月份将案涉房屋转租给他人，实际承租人在原告起诉后向原告支付了部分租金，具体数额我方需庭后核实。是否解除合同我方需向实际承租人询问后答复，如果同意解除合同，除去实际承租人已付的租金，剩余尚欠的租金我方同意支付，希望可以给点时间。如果不同意解除合同，我方愿意支付扣除实际承租人已付的租金后至合同到期的2019年8月26日止的房租；我方不同意支付违约金，我方一直断断续续在支付租金，不是恶意拖欠租金。本院经审理认定事实如下：案涉瑶海区长江东路1068号1幢7层房屋登记在瑶海资产管理公司名下。2016年8月26日，瑶海资产管理公司（甲方）和汪春莲（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：第一条、租赁房屋的地址、面积、用途。房屋坐落于长江东路1068号和平大厦七楼，建筑面积为309㎡。第二条、租赁期限。房屋租赁期限自2016年8月27日起至2019年8月26日止，计叁年整。第三条、履约保证金。房屋的履约保证金为人民币26572元……第四条、房屋租金交纳方式、交纳时间。（一）首期租金为人民币106296元，递增情况：从第二年开始，每年租金均按上一年实际租金的5%比例递增，即第二年租金为人民币111611元，第三年租金为人民币117192元，合同期内租金总额为人民币335099元……（三）乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金，计26574元，租金每3个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用期开始15日前向甲方支付……第六条、房屋收回。1、租赁期满或租赁合同解除后，乙方必须在租赁期满或租赁合同解除后10日内无条件将房屋归还甲方；2、乙方交还房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于完好状态，租赁期内乙方添置的可移动的物品自行收回，但对于装修、改造后不可移动的建筑和设施设备，须按照当时的状况完好无损地移交给甲方……第十条、合同的解除。（一）甲乙双方必须严格按照项目公告及有关承诺签订合同……（五）乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿：1、擅自将该房屋转租、转让或转借给第三人的，不得与他人合作经营。2、不支付或者不按照约定支付租金达到20日的。3、欠缴各项费用达人民币2000元的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、利用该房屋从事违法活动的。6、未能处理好邻里关系导致甲方被投诉、起诉或陷入其他争议、纠纷的以及有其他损害甲方利益的行为的……。第十二条、乙方违约责任。1、乙方有本合同第十条第五款所列行为之一的，应承担违约责任，并向甲方支付违约金55000元……4、租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按165元/天标准承担违约金。5、租赁到期或合同解除后，乙方未按约定时间清场并返还甲方房屋的，除须按最后一期租金标准补交延迟交房时间段内的租金外，每延迟一天应按165元/天标准承担违约金。6、乙方承租期内发生的违约金均直接从乙方履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行缴纳。第十五条、争议的解决方式。如本合同在履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，可采取以下方式处理：1、向甲方所在地仲裁结构提请仲裁；2、向甲方所在地人民法院起诉。合同签订后，瑶海资产管理公司于当日向汪春莲交付了案涉房屋。庭审中，原告撤回要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，确认截止2018年1月26日，被告欠付租金1697元；截止2019年3月4日（起诉之日），被告欠付租金125331元（9301元/月*7个月+9766元/月*6个月+9766元/月÷30天*5天），合计欠付租金为127010元。庭审后，原告向本院递交《情况说明》一份，确认其于2019年3月15日、3月25日分别收到房屋租金20000元、33000元，合计53000元。以上事实，有原告企业基本信息、被告身份信息、房地产权证、《房屋租赁合同》、房屋移交状况表、合肥市产权交易中心成交确认书、《情况说明》及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：原告瑶海资产管理公司与被告汪春莲签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告瑶海资产管理公司依约将案涉房屋交付给被告汪春莲，汪春莲理应依约支付房屋租金。被告自2017年开始未按合同约定如期足额支付房屋租金，构成违约，现原告主张解除双方签订的房屋租赁合同并腾空案涉房屋及支付欠付租金，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持，本案判决之日（2019年7月26日）为合同解除之日，故被告应向原告支付2017年11月27日至2019年7月26日期间欠付的租金为121212元（1679元+9301元×7个月+9766元×11个月-53000元），此后应按合同第四条第（一）项约定的租金标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还原告之日止。被告逾期支付租金，构成违约，原告根据合同第十二条第4项的约定主张被告支付逾期付款违约金，本院予以支持。但合同约定的按每日165元的标准支付违约金，显然过高，本院酌定违约金按照月利息2%的标准支付。被告辩称原告默认其将房屋转租给第三人，未举证证明，本院不予以采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司与被告汪春莲于2016年8月26日签订的《房屋租赁合同》；被告于本判决生效后十日内将合肥市瑶海区长江东路1068号和平大厦七楼的房屋腾空后返还给原告；二、被告汪春莲于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司截至合同解除之日（2019年7月26日）止欠付的租金121212元，并自2017年11月13日起以实际欠付租金为基数按月利率2%标准分段计付违约金，至款清之日止（租金及违约金计算清单附后）；三、被告汪春莲于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司自2019年7月27日起至房屋返还之日止的房屋占用费，按合同第四条第（一）项约定的租金标准计付；四、驳回原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4040元，减半收取2020元，由原告合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司负担500元，被告汪春莲负担1530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 牛 蕾二〇一九年七月二十六日书记员 陈晓薇            违约金计算表（汪春莲）                  欠租时段              月租金              合同约定交租时间              逾期金额              逾期开始计算日              逾期结束暂计算日期              逾期/日              利率/月              违约金/元                  2017.11.27-2018.2.26              9301              2017.11.12              10980               2017.11.13              2019.3.15              487              2%              3565                   2018.2.27-2018.5.26              9301              2018.2.12              27903               2018.2.13              2019.3.15              395              2%              7348                   18883               2019.3.16              2019.3.25              9              2%              113                   2018.5.27-2018.8.26              9301              2018.5.12              27903               2018.5.13              2019.3.25              316              2%              5878                   13786               2019.3.26              2019.7.26              122              2%              1121                   2018.8.27-2018.11.26              9766              2018.8.12              29298               2018.8.13              2019.7.26              347              2%              6778                   2018.11.27-2019.2.26              9766              2018.11.12              29298               2018.11.13              2019.7.26              255              2%              4981                   2019.2.27-2019.5.26              9766              2019.2.12              29298               2019.2.13              2019.7.26              163              2%              3184                   2019.5.27-2019.7.26              9766              2019.5.12              19532               2019.5.13              2019.7.26              74              2%              964                   合计                                          121212                                                                       33931                   总计欠付租金              截止2019年7月26日总计欠付租金121212元                  租金计算至2019年7月26日；合同解除后（2019年7月26日）开始计算占有使用费；违约金按照年利率24%，月利率2%，每三个月支付一次，先支付后使用，在下一个使用期开始15日前缴纳，违约金计算至款清息止，暂计算至2019年7月26日；2019年3月15日缴纳租金20000元，2019年3月25日缴纳租金33000元。