贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2533号 上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：李静，北京德恒律师事务所律师，执业证号：11101200411354675。 委托诉讼代理人（一般授权）：侯飞，北京德恒律师事务所实习律师，证号：01011810213285。 上诉人（一审原告）：周礼康，男，汉族，1977年4月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人（一审原告）：汪秀，女，汉族，1982年12月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商置业）因与上诉人周礼康、汪秀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 招商置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间存在委托办证关系，以及上诉人存在逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为，认定事实错误。依据合同约定，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记，即申请办理涉案房屋的转移登记系双方共同的责任。上诉人代收代缴办理转移登记所需费用且协助被上诉人递交资料，系上诉人的好意施惠行为，并非基于双方存在委托法律关系，上诉人不应当为好意施惠行为承受不利后果。2.上诉人于2015年12月16日向被上诉人寄送了《入伙通知书》，并在该通知书后附《招商花园城代收费用标准及明细》，明确告知业主：“我司为了方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，将您的房屋收费标准及明细告知如下，同时告知了办理收房时须带的资料”。上诉人于2016年1月13日取得商品房备案证明书，涉案房屋具备办理转移登记的条件，符合合同约定，被上诉人也能预料到该时间内上诉人将取得商品房备案证明书，因此，该通知属于有效通知，应当视为上诉人已经履行完毕通知义务，故上诉人不存在违约行为。3.上诉人已按照被上诉人签订合同时预留的地址和联系电话，向被上诉人寄送邮件，被上诉人亦在《收楼意见书》中对收到“入伙通知书”进行了确认，被上诉人既已认可收到“入伙通知书”，自然也一并收到附件“收费明细及入伙指引”。反之，如果上诉人未作通知，被上诉人无缘由向上诉人缴纳办证所需费用以及接收房屋。据此，一审法院对上诉人提交的“邮政快递单”这一证据未予采信，进而否定上诉人已履行完毕通知义务的事实，违背本案的客观事实。此外，2017年3月9日上诉人将涉案商品房办理转移登记的有关文书交到毕节市住房和城乡建设局，该局为涉案房屋颁发了《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单是交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。通过《房屋交易（转让类）确认单》能够证明上诉人已履行合同约定交付义务。依据合同约定，上诉人违约未超过180个工作日，违约金按已交购房款的万分之一计算，即33.8元。4.案涉商品房买卖合同签订时，《不动产登记暂行条例》尚未颁布，合同约定的办理商品房转移登记的有关文书指商品房备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，确立不动产统一登记制度，而2016年9月19日毕节市政府下发通知，要求全市于2016年9月30日起实行统一的不动产登记，导致上诉人依约应当交付的办理商品房转移登记的有关文书的内容发生变化，商品房备案证明书的取得不能作为商品房具备办证条件的认定标准，而以上诉人取得大产权证及幢首登为标准。前述政策调整对上诉人合同义务履行内容产生的影响，系双方订立合同时不可预见的客观情况，不可归责于上诉人。涉案房屋未办理取得所有权证书，系不动产登记政策的实施以及被上诉人拒不配合导致，并非上诉人的原因。5.一审判决上诉人在被上诉人提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费的90日内，为被上诉人办理不动产权证书，显然是将行政机关的行政行为强加给上诉人，判决内容不具有可执行性，不应作为民事判决的判项内容。6.本案被上诉人主张的违约金是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，而非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任，两者具有本质区别。在上诉人已在约定期限内办理完成商品房初始登记的情况下，一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，将逾期办证的违约责任归于上诉人，适用法律错误。7.被上诉人系采取按揭贷款方式购买房屋，不动产权证需留存在银行办理抵押登记，加之逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，并不会给被上诉人造成实际损失。 周礼康、汪秀答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决得当，应当维持原判。 周礼康、汪秀向一审法院起诉请求：1.判决被告立即为原告办理并交付花园城E4幢3层2号(房号:E4-3--2)商品房转移登的有关文书及产权证;2.判令被告支付原告2016年9月30日起的逾期办证违约金(违约金以338765为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付，暂定5000元);3.判令原告承担本案诉讼费用。一审审理过程中，周礼康、汪秀将其第一项诉讼请求明确为判决被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认定如下事实：2015年12月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位毕节市城市南部新区招商花园城××号号商品房，合同约定的购房款总价为338765元。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付清了房款。《商品房买卖合同》第二十二条约定，(一)出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照列约定处理:1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任:2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)项处理:(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买人已付款，并按照0.5%利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。合同还约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记手续。一审法院另查明，2016年1月13日，被告取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋已符合办理转移登记条件，被告已向原告收取相关费用。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2016年9月30日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，被告于2016年1月13日已取得涉案房屋所有权初始登记证书，按合同约定，初始登记未构成违约。合同中双方虽约定共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记手续，但被告向原告收取相关办证费用的事实，说明双方已形成事实上的委托办证关系，被告有义务将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告或通知原告。被告未履行通知义务构成违约，应承担违约责任。被告辩称已通过邮寄方式履行通知义务的辩称理由不能成立，因其提供的邮政快递单不是回执，无原告签字，又无其他证据相互印证，不能以此证明被告已履行交付或通知义务。被告的通知义务只能以开庭时为准，因为开庭时原告已明知。双方合同中约定初始登记的时间为2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，约定了转移登记有关文书交付给买受人的时间，未约定违约金。至于违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应予以支持。故违约金以338765元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间自2016年10月1日至2018年12月16日止。被告取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋已符合办理转移登记条件，故对原告请求被告为原告办理产权证的请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告周礼康、汪秀提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理位毕节市城市南部新区招商花园城××号号商品房的不动产权证书并交付原告；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起三十日内向原告周礼康、汪秀支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。违约金以338765元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间自2016年10月1日至2018年12月16日止；二、驳回原告周礼康、汪秀的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担。 本案审理过程中，上诉人招商置业向本院提交证据如下： 第一组：1.不动产登记申请书、询问记录、委托书、用地分摊土地面积审查证明、测绘报告；2.不动产登记中心办证指引；3.微信截屏。证明目的：毕节市于2016年9月30日开始实行统一的不动产登记，办理《不动产权证》，政策刚刚开始实施，原相关的住建、国土等部门需对职权进行整合，相关部门准备不足，政策的实施处于摸索阶段，土地需要重新测绘、落宗等，并且需要重新提交若干份文件，上述新政策的出台导致了上诉人丧失了在合同签订之时仅仅办理房产证的可预见性，延误了涉案房屋产权转移登记的时间。由此，不动产权证书的办理时间不是上诉人所能够控制的，上诉人不应承担违约责任和限期90天的办证义务。 第二组证据：房屋交易（转让类）确认单，证明目的：上诉人已履行完毕合同义务。 第三组证据：2016年9月29日取得的招商花园E区4幢27层3号房的所有权证书，证明目的：案涉商品房所在E4幢已经办出一户房屋所有权证书，根据毕节市办证部门的规定，办理案涉商品房转移登记时无需再办理“幢首登”，故案涉商品房已符合办理转移登记的条件。 被上诉人质证认为：第一组1号证据的形成时间均在一审庭审前，故不属于新证据；对该号证据的三性无异议，证明目的有异议。用地分摊土地面积审查证明、测绘报告只能证明上诉人对涉案房产项目进行了测绘，达不到其他证明目的；申请书、委托书、询问笔录仅能证明上诉人于被上诉人签订委托书当日开始准备办证的相关材料，达不到证明目的。对第一组2号证据的三性予以认可，但达不到上诉人的证明目的。上诉人应履行办证义务的时间在前，不动产登记政策变更在后，受政策变动原因影响系上诉人迟延履行导致，政策变动不能成为上诉人的免责事由。对第一组3号证据的三性均不予认可，首先，该份证据并未显示制作时间，形成时间不明。其次，该组证据中的聊天记录与本案无关，群组成员身份亦不明，达不到上诉人的证明目的。第二组我方没有收到过，不予认可，达不到对方的证明目的。第三组证据的三性不认可，达不到对方的证明目的。 经审查，本院对上诉人举示证据的真实性、合法性予以确认；对于相关证据的证明力，本院结合在案事实、证据，在裁判理由部分予以论证。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实，予以确认。另查明，2017年3月9日，案涉房屋取得毕节市住房和城乡建设局《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单上注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。还查明，案涉商品房所在招商花园E区4幢27层3号房于2016年9月29日取得房屋所有权证书。 本院认为，综合双方当事人的诉讼意见和本案事实，本案二审焦点是：1.招商置业是否应当承担违约责任；如果应当承担，违约责任如何认定；2.一审法院判令招商置业限期办理不动产权证书是否得当。 关于第一个争议焦点。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，双方在《商品房买卖合同》中约定，上诉人应当在2016年9月30日前取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上述内容即是双方就协助办证义务的具体约定。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已代为收取被上诉人缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际。上诉人关于双方未建立委托合同关系、其收取费用以及代为提交办证所需资料系基于好意施惠的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 依据合同约定，上诉人应当限期办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。 在案证据显示，2016年9月29日，案涉楼幢27层3号商品房取得所有权证书，故案涉商品房至迟于2016年9月29日已具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。对于本案违约事实是否成立的认定，应当据此并结合上诉人履行前述披露义务的时间确定。 上诉人主张通过邮寄“招商花园城代收费用标准及明细”即《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的形式，向买受人履行了通知义务。本院审查认为，从记载内容可知，《入伙通知书》及其附件，系上诉人为告知买受人房屋收费标准和明细，以及买受人接收房屋所须携带资料而发出的通知，该通知中并未披露上诉人已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知上诉人在办证问题上的合同履行情况，故不能依据送达缴费通知，认定上诉人已履行完毕合同约定的文书交付义务。上诉人提交的2017年3月9日毕节市住房和城乡建设局出具的《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单上注明：本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明，可以认定上诉人已进行案涉商品房产权转移登记的办理，故应当认定至迟在2017年3月9日,上诉人已履行办理转移登记有关文书的交付义务。上诉人提交的办证资料显示，被上诉人于2018年10月29日向上诉人提交了不动产登记申请书、委托书等用于办理不动产权证的资料，对前述相关证据的证明力，本院予以确认。综上，根据上诉人在本案中的举证情况，本院认定上诉人至迟已于2017年3月9日完成通知义务，义务履行时间超过合同约定的履行期限。 对于被上诉人提出的违约责任主张，上诉人以不动产登记新旧政策过渡期间，不动产登记机关准备不足，导致办证慢、办证难，以及被上诉人拒不配合、协助为由，进行违约责任抗辩。本院审查认为，《不动产登记暂行条例》已于双方签订合同之前颁布施行，该条例确立的“二证合一”的不动产登记制度，不属于上诉人履行合同期间遭遇的不可抗力事由，上诉人以此抗辩责任承担，于法无据，本院不予采纳。同时，根据《不动产登记暂停条例》等规范性法律文件的规定，商品房转移登记的办理，以商品房出卖人办理完成商品房初始登记为前提。由此可知，上诉人办理商品房初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书，不以被上诉人是否予以协助、配合为条件。无论被上诉人是否及时缴纳契税，均与上诉人能否履行前述合同义务无涉。故此，对上诉人提出的该项上诉意见，本院亦不予采纳。 综上，本案被上诉人所诉的违约事实成立，一审法院对此认定准确，但对违约期间的认定不当，本院予以纠正。综合全案事实，上诉人应当自2016年10月1日起承担违约责任至2017年3月9日。因违约期间未超过180个工作日，依据合同第二十二条“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”之规定，违约金应当以被上诉人已付购房款338765元为基数，按万分之一的标准计算，即为33.87元。 关于第二个争议焦点。办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人招商置业接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令上诉人招商置业限期90日为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审法院判令上诉人招商置业限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人招商置业代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书，判决内容具有可执行性；从《商品房买卖合同》第二十二条约定的如下内容：“（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记……”亦可知，前述判决内容与双方对办理事项的理解相符，亦无歧义。 综上所述，上诉人招商置业的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7552号民事判决第一项、第三项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告周礼康、汪秀提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理位毕节市城市南部新区招商花园城××号号商品房的不动产权证书并交付原告；驳回原告周礼康、汪秀的其他诉讼请求。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7552号民事判决第二项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决生效之日起三十日内向原告周礼康、汪秀支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。违约金以338765元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间自2016年10月1日至2018年12月16日止。 三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起三十日内，支付被上诉人周礼康、汪秀逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金33.87元。 四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75 元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担50元，被上诉人周礼康、汪秀负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年七月二十五日 法官助理 任云娇 法官助理 胡伟科 书 记 员 何曼青