河北省邯郸市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀04民申160号 再审申请人（案外人）：李文军，男，1988年2月14日出生，汉族，住河北省邢台市平乡县。 被申请人（原审原告）：靳东峰，男，1972年11月19日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 被申请人（原审被告）：邯郸市金赛博板业有限公司，住所地河北省邯郸市曲周县四疃农业高新技术园区。 法定代表人：张国华，该公司董事长。 被申请人（原审被告）：邯郸市新兴房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区新兴大街63号。 法定代表人：张国华，该公司董事长。 再审申请人李文军因与被申请人靳东峰、被申请人邯郸市金赛博板业有限公司、被申请人邯郸市新兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，不服河北省邯郸市中级人民法院（2014）邯市民一初20号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 再审申请人李文军申请再审称，一、请求人民法院依法对原审原告靳东峰同原审被告邯郸市金赛博板业有限公司、邯郸市新兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案再审;二、请求人民法院依法改判,撤销河北省邯郸市中级人民法院(2014)邯市民一初字第20号民事判决书第三项“邯郸市新兴房地产开发有限公司在其抵押物价值范围内即1500万元范围内对本判决第一、二项承担连带清偿责任,靳东峰对邯郸市新兴房地产开发有限公司抵押物折价或拍卖、变卖所得价款在1500万元范围内享有优先受偿权”当中的“邯郸市新兴房地产开发有限公司就曲周县水榭花都小区三期30-1-1102号房屋对本判决第一、二项承担所承担连带清偿责任,靳东峰对曲周县水榭花都小区三期30-1-1102号房屋折价或拍卖、变卖所得价款所享有优先受偿权”之部分;三、本案的诉讼费由被申请人承担。事实与理由:原审原告靳东峰同原审被告邯郸市金赛博板业有限公司、邯郸市新兴房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，原审法院河北省邯郸市中级人民法院于2014年11月20日作出(2014)邯市民一初字第20号民事判决书(以下简称原审判决)判决:一、邯郸市金赛博板业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还靳东峰借款1500万元;二、邯郸市金赛博板业有限公司按照日千分之二向靳东峰支付逾期付款违约金(按照1500万元为基数,从2014年2月16日支付至本判决确定的给付期限届满为止);三、邯郸市新兴房地产开发有限公司在其抵押物价值范围内即1500万元范围内对本判决第一、二项承担连带清偿责任靳东峰对邯郸市新兴房地产开发有限公司抵押物折价或怕卖、变卖所得价款在1500万元范围内享有优先受偿权；四、驳回靳东峰其他诉讼请求。在河北省邯郸市中级人民法院对原审判决执行一案中，申请人提出案外人执行异议河北省邯郸市中级人民法院做出(2015)邯市执异字第00101号执行裁定书裁定中止对案涉房屋的执行。靳东峰不服该裁定提起执行异议之诉,该执行异议之诉历经河北省邯郸市中级人民法院一审判决、河北省高级人民法院二审裁定发还重审和河北省邯郸市中级人民法院一审裁定驳回靳东峰起诉河北省高级人民法院二审于2018年4月10日作出(2018)冀民终366号民事裁定书。该裁定书认为,根据原审生效判决靳东峰对包含案涉房屋在内的抵押物的折价、或拍卖、变卖所得价款在1500万元范围内享有优先受偿权。案外人主张所有权的异议请求属于对原判决有关的事项应当按照审判监督程序办理，故终审裁定维持河北省邯郸市中级人民法院的驳回靳东峰起诉的裁定。被申请人靳东峰提起申诉河北省高级人民法院于2018年6月21日做出(2018)冀执监80号执行裁定书,裁定撤销(2015)邯市执异字第00101号执行裁定书。申请人认为原审判决将案涉房屋确定为执行标的物,并认定靳东峰对此享有优先受偿权的内容错误损害了申请人的民事权益。申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定向贵院申请再审,并陈述具体事实和理由如下:原审判决主文第三项中判决邯郸市新兴房地产开发有限公司就申请人购买的曲周县水榭花都小区三期30-1-1102号房屋(以下简称案涉房屋)对原审判决第一、二项承担连带清偿责任、靳东峰对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款所享有优先受偿权的内容错误损害申请人的民事权益。1、原审判决在本院认为部分中载明:“但是根据本案当中已有部分房屋被出售的事实，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的精神，其在行使优先受偿权时不得对抗购买涉案房产的消费者”。最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定了购买房屋的消费者享有的物权期待权，该批复明示一般债权和抵押权的行使不能对抗购房的消费者。原审判决根据该批复的规定认为被申请人靳东峰对抵押物的优先受偿权不得对抗购买涉案房屋的消费者是正确的，即相比申请人的物权期待权，被申请人靳东峰对案涉房屋不享有优先受偿权。2、申请人在原审中的借贷关系发生前即购买了案涉房屋,属《批复》所指的享有物权期待权的消费者,享有优先于被申请人靳东峰民事权益。申请人在2013年1月10日与邯郸市新兴房地产开发有限公司达成购房协议共计交付购房款214184元购买了案涉房屋,该事实有原告同被告邯郸市新兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和房款收据予以证明。3、由此可见原审判决在查明已有部分房屋被出售的事实基础上未进一步查明被出售的房屋当中是否包含案涉房屋进而做出的邯郸市新兴房地产开发有限公司就案涉房屋对该判决承担连带清偿责任被申请人靳东峰对案涉房屋享有优先受偿权”的判决内容错误，损害了申请人因购买案涉房屋享有的民事权益。4、依据《第八次全国法院民商事审判工作(民事部分)纪要理解与适用》的精神,申请人作为善意购买人,基于对交易安全的信赖而享有的民事权益人民法院应予优先保护。最高人民法院在《第八次全国法院民商事审判工作(民事部分)纪要理解与适用》第14条的理解适用中阐述了在银行抵押权和交付了购房款的购房者权利冲突时的解决方式针对购买房屋时开发商已经取得预售许可证的情况，对于购房者要求开发商履行商品房买卖合同并要求涂销抵押权的要求,人民法院应予支持。相应地抵押权人要求行使抵押权的人民法院则不予支持。申请人在购买案涉房屋时邯郸市新兴房地产开发有限公司就案涉房屋已经取得预售许可证并公开开盘预售，申请人有理由相信其所购房屋无权利瑕疵。申请人购买在先被申请人借款、设立抵押在后。被申请人邯郸市新兴房地产开发有限公司不但未按照法律规定以房款清偿债务,反而在明知案涉房屋已经出售给申请人的情况下又抵押给他人办理抵押登记时亦隐瞒了已出售的事实,且违反其同申请人签订的《商品房买卖合同》所约定的交付房屋时间和办理产权登记之义务,有悖诚信原则、主观恶意明显。正因被申请人邯郸市新兴房地产开发有限公司的过错,损害了无过错善意购买人的民事权益。被申请人之间签订的《抵押合同》第十条第二项的约定抵押人隐瞒已经出售的事实的抵押人应当按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定向出借人承担法律责任。故被申请人靳东峰的权益完全可以据此得到救济。而原审判决被申请人靳东峰对案涉房屋有优先受偿权实际是将邯郸市新兴房地产开发有限公司应负的法律责任转移于申请人,有悖公平原则。5、原判决认定被申请人的抵押权设立，靳东峰享有案涉房屋的抵押权错误。(1)《城市房地产抵押管理办法》第三十四条,登记机关向抵押权人颁发《房屋他项权证》是证明抵押权的合法凭证。被申请人靳东峰原审提交的《邯郸市新兴房地产开发有限公司水榭花都房源清单》并非《房屋他项权证》,也未加盖法定的县级政府房地产行政主管部公章或者抵押专用章，不具有合法性，不能据此认定抵押权的设立。(2)案涉房屋所在的曲周县水榭花都小区的开发、建设和在2012年12月取得预售许可并开盘预售在当时的曲周县是颇受关注和有影响的事件,被申请人靳东峰出于经营收益的目的,于2013年10月向邯郸市金赛博板业有限公司出借大额款项对于案涉房屋是否已被出售未尽到合理注意和审查义务,在其不仅应当预料到用于抵押的案涉房屋存在业已售出的可能而且完全有能力了解到案涉房屋已经售出的客观事实的情况下,靳东峰仍然同邯郸市新兴房地产开发有限公司签订抵押合同,故其亦不能取得案涉房屋的抵押权。综上,河北省邯郸市中级人民法院(2014)邯市民一初字第20号民事判决书部分内容错误,损害了申请人的民事权益。为救济自身权利申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条的规定向贵院提出再审申请,请求人民法院依法再审,并支持申请人的再审请求。 被申请人靳东峰未提交意见。 被申请人邯郸市金赛博板业有限公司未提交意见。 被申请人邯郸市新兴房地产开发有限公司未提交意见。 本院经审查认为，河北省邯郸市中级人民法院（2014）邯市民一初20号民事判决第三项，邯郸市新兴房地产开发有限公司在其抵押物价值范围内即1500万元范围内对本判决第一、二项承担连带清偿责任,靳东峰对邯郸市新兴房地产开发有限公司抵押物折价或拍卖、变卖所得价款在1500万元范围内享有优先受偿权，不违反法律规定。再审申请人李文军的再审申请，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回李文军的再审申请。 审判长  王继荭 审判员  邵恩有 审判员  陈建英 二〇一九年七月二十四日 书记员  吴 鑫