江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终387号上诉人(原审原告)：向小芳，女，1984年9月22日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：胡雯瑜，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州我有我家房地产经纪有限公司，住所地徐州市新城区绿地商务城201号楼2单元109室。法定代表人：王千里，该公司经理。上诉人向小芳因与被上诉人徐州我有我家房地产经纪有限公司（以下简称我有我家公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初4637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人向小芳及其委托诉讼代理人胡雯瑜，被上诉人我有我家公司的法定代表人王千里到庭接受询问。本案现已审理终结。向小芳上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持向小芳诉讼请求。事实与理由：一、我有我家公司作为居间人，在居间活动中提供虚假信息，一审法院在认定我有我家公司存在过错的情况下，判决我有我家公司返还小部分居间费，没有事实和法律依据。1、原审法院认定向小芳存在过错没有事实和法律依据。首先，在居间合同中，告知真实税费系我有我家公司义务。根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》第二十一条，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当书面告知房屋交易涉及的税费。因此，在居间合同过程中，告知真实税费是中介公司的义务。就本案而言，房屋交易过程中，税费政策并无新的变化，我有我家公司作为专业的房地产中介机构，应当明知税费相关数额，但其为了促成交易，故意隐瞒真实税费、多次明确向向小芳告知税费为两万多一点的虚假信息。其次，向小芳已经尽到了解税费信息的合理注意义务。向小芳在整个居间合同履行过程中多次向我有我家公司询问税款信息，同时也多次至房管局及税务部门了解税款信息，向小芳在多次查询涉案房屋税款时，税务机关均显示为核实征收，在向税务机关工作人员咨询时，税务机关也未能给出具体答复。向小芳不可能对买房过程中涉及的所有事项都一清二楚，尤其二手房买卖涉及的税费多达十几项。基于此，向小芳才选择通过专业的房屋中介公司进行交易，向小芳已尽到合理的注意义务。2、原审法院认定提供税费信息系次要合同义务，没有事实和法律依据。首先，我有我家公司告知向小芳房屋为商住房时，应知晓商住房税费会相比普通住房税费要高且涉案房屋为二手房，因此其在我有我家公司咨询时着重注意房价和税费。向小芳一审提供的录音可以证明，向小芳就税费问题在整个居间合同履行过程中多次与我有我家公司进行确认，我有我家公司明知税款系为向小芳做出是否购买涉案房屋的重要考量因素。向小芳支出的税款数额己高达整个房屋价款的15%。其次，根据《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，告知房屋的相关信息、房屋交易涉及的税费等应是居间合同的主要义务。向小芳作为买房人，需综合考虑所有购房成本并结合自身的支付能力来确定是否购买房屋。二、向小芳因我有我家公司提供的虚假信息，在支付可预见成本后又额外支出部分费用，该额外支出的费用系向小芳损失，原审法院不予支持没不当。我有我家公司在居间活动过程中，明确告知向小芳涉案房屋税费为向小芳在购买涉案房屋时可预见的购房成本的组成部分。因我有我家公司的过错，向小芳在支出可预见的购房成本后，又额外支出34964.76元费用。该额外支出费用实际系为购房成本增加而产生的损失。向小芳在与我有我家公司就涉案房屋交涉过程中，明确提出包含税费在内的房屋总价款不得超出45万元，我有我家公司最终告知向小芳包含税费在内费用不超过43.8万元，最终因我有我家公司提供的虚假信息，向小芳购买该房屋实际支出47.3万元。因此，原审法院认定向小芳额外支出的费用不属于损失，没有事实和法律依据。我有我家公司辩称：中介公司义务针对客户提供真实有效房源信息，我有我家公司做法符合居间合同规定，欺骗行为绝对不存在。对超出的部分税收，不属于向小芳资产损失。向小芳在履行整个合同过程中有两次反复，向小芳可以选择撤销买卖合同，但向小芳并没有撤销买卖合同。整个交易过程持续两个多月，房屋价值也在不断上涨，导致税收最终可能会高一点。在签订合同过程中向小芳同意承担的税费仍然没有超标，所有的费用都是在向小芳控制范围之内。向小芳向一审法院提出诉讼请求：我有我家公司赔偿向小芳经济损失34964.76元（实际缴纳的税费62964.76元与我有我家公司承诺的28000元之间的差额）、返还居间费15000元，并承担本案诉讼费用。一审法院查明：2018年5月8日，案外人王峰、周丽与向小芳经我有我家公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定向小芳以410000元价格购买徐州市云龙区绿地商务城（B5-3地块、B5-4地块）B05号楼1-1412室商用房产，并约定办理过户所产生的税费由向小芳负担。同日，向小芳向我有我家公司缴纳了居间服务费15000元。2018年5月24日王峰、周丽与向小芳就案涉房产签订《存量房买卖合同》并进行了备案。向小芳缴纳了税款62964.76元，因该税额远超我有我家公司多次向向小芳介绍的两万多元，向小芳遂起诉。一审法院认为：当事人一方履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，向小芳、我有我家公司双方居间合同关系合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。我有我家公司应当提供真实有效的房源信息，为向小芳购房提供咨询服务。向小芳应当在我有我家公司履行居间义务后，支付居间服务费。我有我家公司系专业的房产中介公司，在为向小芳提供房产信息时，应真实、准确。税款系向小芳购房时的重要考量因素，我有我家公司多次向小芳表示税款两万多元，但这一信息与实际产生的税费差距较大，我有我家公司提供的税款信息明显有误。但向小芳本身作为购房者，且明知其购买的是商用房，其自身亦应对房产交易税费信息有所了解，故其本身亦存在过错。鉴于我有我家公司的主要合同义务系为向小芳与案外人之间的房屋买卖提供居间服务，而案涉房屋买卖事宜已经完成，我有我家公司的主要合同义务已经履行，仅系在履行提供税费信息这一次要合同义务上存在瑕疵，结合向小芳自身过错，酌定我有我家公司返还向小芳居间服务费5000元。因居间服务费系向小芳、我有我家公司协商确定，向小芳主张中介服务费收费标准过高，不予支持。因税费系国家税务部门按照规定标准收取，并非我有我家公司收取，且向小芳按照规定所缴纳的税费并不属于财产损失的范畴，故向小芳主张我有我家公司赔偿税费差额损失34964.76元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、徐州我有我家房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内返还向小芳居间服务费5000元；二、驳回向小芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1049元，减半收取524.5元，由我有我家公司负担。经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：向小芳要求我有我家公司返还居间费1.5万元并赔偿损失的主张有无事实和法律依据。二审中，当事人未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：根据《合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，向小芳、我有我家公司双方居间合同关系合法有效，我有我家公司应当为向小芳提供真实有效的房源信息。经查明，我有我家公司多次向小芳表示税款两万多元，这一信息与实际产生的税费差距较大。向小芳作为购房者，其自身亦应对房产交易税费信息有所了解，故其本身亦存在过错。鉴于案涉房屋买卖事宜已经完成，我有我家公司已经履行主要合同义务，仅系在提供税费信息这一次要合同义务上存在瑕疵，结合向小芳自身过错，一审法院酌定我有我家公司返还向小芳居间服务费5000元，并无明显不当。综上所述，上诉人向小芳的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费924元，由上诉人向小芳负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 苏 团二〇一九年七月二十九日书记员 李 婕