四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初1497号 原告：唐德秀，女，1946年10月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨青容，女，1972年7月15日出生，汉族，住四川省都江堰市，系唐德秀之女。 被告：都江堰市灌口镇蒲阳路水电十局基地重建业主委员会，住所地：四川省成都市都江堰市灌口镇蒲阳路166、350号。 负责人：康厚志，系业委会主任。 委托诉讼代理人：罗安田，男，1952年5月1日出生，汉族，住四川省都江堰市，系业主代表。 原告唐德秀与被告都江堰市灌口镇蒲阳路水电十局基地重建业主委员会（以下简称重建业主委员会）合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐德秀及其委托诉讼代理人杨青容，被告重建业主委员会的负责人康厚志及委托诉讼代理人罗安田均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐德秀向本院提出诉讼请求：1、判令重建业主委员会退还重建房屋超面积余款12280元；2、本案的诉讼费由重建业主委员会承担。事实和理由：唐德秀与杨春熬系夫妻关系，杨春熬于2010年去世；2009年12月，二人委托重建业主委员会对“5.12”地震中破坏的房屋进行灾后重建，并交纳了建房款115154.8元；后发现根据都江堰市人民政府都办发【2017】6号文件，该款存在超收部分，因此要求重建业主委员会退还，但多次协商无果。 重建业主委员会辩称，双方没有签订过委托代建合同；“5.12”地震后水电十局实际受灾业主近千户，其中295户自愿选择了原地组合重建，加上另外5户政府调剂房，共计300户业主参与了此次重建，重建完成后，分配原则是基本按原楼层、原面积进行分配；因规划原因，实际建成后的房屋出现小户型不足、宽户型有余等情况，当时申请由小户型调剂到宽户型房屋存在竞争，共计17户提交了书面申请，而宽户型房屋仅有10套；经业委会研究，确定了由小户型调剂到宽户型应当补交的超面积费用标准为每平方米3390元，并结合各户实际情况，确定了最终调整为宽户型的10户名单；业委会对以上情况进行了公示，各户缴纳了相应费用并领取钥匙入住至今；我方认为超面积部分的修建费用是全体业主超交的费用修建完善的，因此属集体所有，不应退还。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、重建业主委员会出示的《水电十局5.12灾后重建住户面积结构确认登记表》载明，杨春熬旧房面积67.60平方米，重建面积70平方米。 2010年7月20日，重建业主委员召开“两委”全会，并形成书面会议记录，与本案有关的决议内容为：1、按5人户以上，子女又无房的统计，征求意见，报名参加大平米的房分配；多出平米部分参照市场价收费，收的费单独立账，办完手续，该付给政府的付清后，剩余部分所有业主共享分配利益，包括分到宽房的本人都参与分配；2、超面积定价参照政府的每平方米3390元，因市场无依据，最后一致同意上述意见即标注了五角星号的四项。随后，重建业主委员会公示了《十局基地重建业委会情况通报（第十三期）》，第六条“关于10套房的调剂问题”最后一句载明：另外超平米的费用参照政府超平米收费，即每平方米3390元。第八条载明：各业主于7月25日至8月10日到重建业主委员会填写意见确认表，未确认的视为认可，以三分之二以上的多数意见为准。 2010年8月11日，重建业主委员召开“两委”全会，并形成书面会议记录，与本案有关的决议内容为：1、写申请要求调大面积的19户；2、同意首先调剂给5人户以上的，收费参照市的规定执行，一定要本人户主写申请，确定以后本人必须写承诺书，不得反悔。 2010年9月1日，袁成珍向重建业主委员会提交《申请》，载明：兹有水电十局退休职工杨春熬，家中三代5个人，因住房面积小，太过拥挤，现特地申请面积宽点的87平米的住房一套，请各位领导批准。 2010年9月21日，重建业主委员召开“两委”全会，并形成书面会议记录，与本案有关的决议内容为：确定了调剂为大面积房屋的10户业主名单，其中包括杨春熬。 2010年11月8日，重建业主委员会公示了《十局重建业委会情况通报（第十五期）》，第四条第一段载明“关于调剂房的问题，经业委、监委会议研究两次，都是考虑71户型三楼的矛盾，要求个人书面申请，其条件有三个：一是五口三辈人的，二是原楼层较好，又以三楼优先；三是不计楼层高低，同意超平米价”；第四.2条载明杨春熬5口人调至87（平方米）的六楼；第四条最后一段载明“对于以上调剂的原则，条件和人员有何异议，可书面向业委、监委反映或提出可行性办法。” 2、2009年12月22日，重建业主委员会向杨春熬出具收据，载明收到建房款6.7万元。 2011年4月9日，重建业主委员会向杨春熬出具收据，载明收到交超平米房款45154.8元。 重建业主委员会出具《调房户增容费清退花名册》，载明杨春熬计退面积13.63平方米，单价1150元，计退金额15674元。重建业主委员会在庭审中对此作出说明：原按每平3390元向杨春熬收取的超面积费用中包含了增容费，准备由重建业主委员会一并缴纳，后因政策原因，需要由业主自行缴纳，故重建业主委员会将该款项退还给了业主，并由其自行缴纳。唐德秀对此笔退款金额无异议。 2018年3月23日，都江堰市不动产登记中心向唐德秀颁发川（2018）都江堰市不动产权第0008909号不动产权证书，载明房屋坐落于都江堰市蒲阳路166号10栋2单元6层12号，面积为85.21平方米。 3、案涉工程由重建业主委员会对外作为唯一主体，与四川春秋建筑工程有限责任公司签订了建设工程施工合同。庭审中，双方对案涉房屋竣工结算的实际建筑成本为1210元无争议。 案涉工程由四川省古建筑设计研究院设计，重建业主委员会在庭审中对出示的《总平面布置图》作出说明：因5.12地震灾后重建房屋政策允许，原灾毁房屋面积不足70平方米的业主，在重建时可以将房屋修建至70平方米，并允许一定误差；故在案涉工程规划设计时，规划了71.58平方米户型为60户（后减12户），71.28平方米为168户，后来这两项均调整为基础平方面积为71.28平方米，即为原住房面积均小于70平方米的业主能够享受的基础平方面积；向杨春熬收取的超面积费用是指超出71.28平方米的部分。唐德秀对基础平方面积为71.28平方米的事实予以认可。 4、唐德秀在庭审时提交了都江堰市灾后城镇住房重建工作领导小组办公室于2010年3月25日形成的《关于研究近期城镇住房重建、古城区重建有关事宜的会议纪要》，该次会议议定增容费标准为“业主一次性交清的，一环路以内按1150元/平方米缴纳”。重建业主委员会质证称：当时市上将这个会议纪要发文给我们，没有加盖公章，我们没有认可，并且找了市上领导，反映政府不应当仅以会议纪要就向我们收钱，不符合规范，政府后来实际是于2017才出的正式文件。 2017年，都江堰市人民政府发出都办发【2017】6号《关于印发都江堰市加快城区灾后重建点位竣工验收及办证遗留问题处置实施意见的通知》，第三.（五）.2条确定了“（增容费）业主一次性交清的，观景路—青城路以内按1150元/平方米缴纳”，第六条载明“本实施意见自下发之日起执行，由我市城区灾后重建遗留问题处置联席会办公室负责解释。” 本院认为，1、重建业主委员会与杨春熬虽未签订书面合同，但双方对重建业主委员会对外作为主体发包案涉工程、对内作为主体收取业主费用并主持房屋分配的事实没有争议，故重建业主委员会与各业主之间形成了事实上的合同关系，该合同关系对各方应当产生法律约束力。 2、重建业主委员会依法设立，并办理了组织机构代码证，具备合法的主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第七十六条第一款第（七）项规定“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”依照以上法律规定，重建业主委员会研究案涉房屋的超面积部分收费标准和分配方案、将相关方案交由全体业主投票通过、对相关情况进行公示等行为属于其职能范围，应为合法有效。 3、针对双方争议的超面积部分收费标准问题，重建业主委员会提交了房屋分配过程中形成的三份会议记录、两份情况通报、杨春熬书写的《申请》等证据，欲证明杨春熬、唐德秀对于该收费标准是明知且同意的；唐德秀提交了《关于研究近期城镇住房重建、古城区重建有关事宜的会议纪要》、《关于印发都江堰市加快城区灾后重建点位竣工验收及办证遗留问题处置实施意见的通知》等证据，欲证明重建业主委员会收取的费用高于标准。本院认为，第一，双方对案涉房屋建筑成本1210元/平方米、增容费1150元/平方米、实际收取的超面积费用标准3390元/平方米等金额无争议，本院予以确认；第二，重建业主委员会在房屋分配过程中形成的会议纪要、情况通报等书面材料反映出，在10套宽户型房屋的分配问题上存在竞争，重建业主委员会经研究，最终确定将宽户型房屋分配给住房确有困难且自愿申请的业主；2010年7月20日的会议记录确定了实际收取的超面积费用标准3390元/平方米，且在当时已经确认了该标准是高于实际成本的，因为该次会议同时确定了对剩余款项的分配方案，即“多出平米部分参照市场价收费，收的费单独立账，办完手续，该付给政府的付清后，剩余部分所有业主共享分配利益，包括分到宽房的本人都参与分配”；综合以上情况，杨春熬、唐德秀能够分配到宽户型房屋并非公平竞争的结果，而是享受了集体对其的照顾福利，集体据此要求其支付高于房屋实际成本的对价，交由全体业主共同分配，不违反法律的禁止性规定；第三，就超面积费用标准和分配宽户型业主名单，重建业主委员会均进行了公示，明示了异议期，杨春熬、唐德秀在异议期内未提出异议，并以提交申请、缴纳费用、领取钥匙、实际入住等行为表示了认可，以上行为应当视为对重建业主委员会作出的决定的承认；第四，《关于印发都江堰市加快城区灾后重建点位竣工验收及办证遗留问题处置实施意见的通知》和《关于研究近期城镇住房重建、古城区重建有关事宜的会议纪要》是关于增容费收取标准的证据，但对于该标准双方并无争议。综上，唐德秀所主张的是重建业主委员会向其收取的费用高于房屋的实际成本，而重建业主委员会在房屋分配之前已经确定了高于实际成本收取超面积费用的依据、分配方案，并进行了公示，唐德秀对此应系明知，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，唐德秀的主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十六条第一款第（七）项、第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告唐德秀的诉讼请求。 本案诉讼费134元，减半收取67元，由原告唐德秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杜先泽 二〇一九年七月二日 书记员  王梦曦