中华人民共和国 广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0105执异153号 异议人（案外人）：谢喜铭，男，1949年9月29日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托代理人：陈路遥、曾凤坤，分别为广东宏力律师事务所律师、实习律师。 申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（原名称为中国东方资产管理公司广州办事处），住所地广州市天河区庆亿街1号16、17楼。 负责人：吴颖桦。 委托代理人：陈彦、范丽兰，分别为广东拓孚创展律师事务所律师、实习律师。 被执行人：董文江，男，1935年12月30日出生，葡萄牙共和国人。 被执行人：广州华良房地产有限公司，住所地广州市越秀区大南路2号合润广场502房。 法定代表人：梁伯遇。 委托代理人：柯穗生，该公司职员。 申请执行人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）依据已经发生法律效力的（2001）海经初字第1210号民事判决书申请执行被执行人董文江、广州华良房地产有限公司（以下简称华良公司）借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2003）海民执字第1254号。执行过程中，本院于2018年5月16日轮候查封了被执行人华良公司所有的位于广州市海珠区江宝路392号地下室56车位，后转为正式查封。现案外人谢喜铭向本院提出书面异议，要求解除对上述车位的查封，并停止对该车位的执行。本院立案受理后，依法组成合议庭进行公开开庭听证审查。异议人谢喜铭的委托代理人陈路遥，申请执行人东方资产广东分公司的委托代理人陈彦，被执行人华良公司的委托代理人柯穗生均到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人谢喜铭认为：2003年2月16日，我作为买受人与华良公司就广州市海珠区江宝路392号地下室56车位签订了海富花园认购书，并于2003年2月23日签订了该车位的《商品房买卖合同》。2003年2月20日，我一次性付清了购车位款125000元及税费4250元，华良公司也于2003年6月30日前将该车位交付我使用。至今，我也一直在使用该车位并按时缴纳车位管理费。另外，我至今未能办理房产证是由于华良公司的原因而非我们的原因造成的。早在2005年7月15日，我就已将办理房产证的材料提交给华良公司，但其一直未予以办理。现我发现，法院在2018年5月16日对上述车位进行查封，通过房管部门网站才得知该车位已被查封。我认为，法院在查封该车位之前，我已经作为买受人与华良公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并且已一次性付清了全部价款，也在法院查封之前一直合法占有使用该车位。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，我享有的实体权利足以排除强制执行。 申请执行人东方资产广东分公司辩称：1.根据房地产登记制度，我国实行不动产登记制度，不动产产权以产权登记内容为基本要件，在登记之外的任何行为不能对抗第三人。涉案车位的产权登记在华良公司名下且没有任何产权瑕疵，有关产权登记也是依法作出。华良公司为涉案车位的房产权利人，我公司有权申请对该车位的拍卖、变卖所得价款受偿。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条规定以及《最高人民法院关于办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，因房产属于不动产，对于不动产的买卖、转让、继承、赠与等，物权法规定应以产权的登记备案为生效要件，没有进行登记的，不得对抗第三人。涉案车位的产权登记在华良公司名下且没有任何产权瑕疵，故我公司申请执行该车位依法有据。2.根据广州市规划和自然资源局的网上查封情况显示：涉案车位的权属人为华良公司，且该车位早在2005年1月25日后已被多家法院查封及轮候查封，而谢喜铭提供的《商品房买卖合同》并没有在房管部门进行备案登记，也没有实际转账凭证证明已实际支付了房款，其在超过17年的时间里也没有向法院提出过执行异议，已过异议期限，故其主张不应得到支持。综上，我公司认为谢喜铭针对（2017）粤0105执恢2120号案提出异议请求缺乏依据，我公司申请执行及处置华良公司名下的涉案车位合法有效，其权益依法应受保护，请求依法驳回谢喜铭的执行异议，并立即处置华良公司名下的涉案车位以清偿债务。 被执行人华良公司辩称：该执行案件所涉的抵押物，早已于2004年8月份在安华白云拍卖有限公司拍卖，拍卖所得优先受偿给抵押银行，故该案没有事实和法律依据，请立即撤销该案并解除对涉案车位的查封，以便我公司为谢喜铭办理产权过户，以维护其合法权益。 经审查查明：2002年7月12日，关于中国建设银行广州市东山支行诉董文江、华良公司借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院作出（2001）海经初字第1210号民事判决书判决：一、解除中国建设银行广州市东山支行与董文江签订的楼宇按揭合同；二、董文江在判决生效之日起10日内清还借款本金360000元及计算至2001年8月2日止的利息42961.55元，逾期利息8929.71元、违约金2600元给中国建设银行广州市东山支行，等；三、如董文江届期不能清付上述债务，中国建设银行广州市东山支行有权以董文江所有座落于广州市海珠区江燕路20-100号海富花园海恒阁6E房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、华良公司对上述债务承担连带清偿责任；等。该判决书于2002年10月6日发生法律效力。 2003年2月27日，中国建设银行广州市东山支行依据上述判决向本院申请强制执行，本院以（2003）海民执字第1254号立案执行。执行过程中，因暂未发现董文江、华良公司有其他可供执行的财产，本院于2003年12月裁定终结执行。 2016年9月8日，因东方资产广东分公司以其依法享有该执行案件的债权为由向本院提出变更其为申请执行人的申请，本院经审查后作出（2003）海民执字第1254号之三执行裁定书裁定变更东方资产广东分公司为申请执行人，原申请执行人中国建设银行广州市东山支行的权利义务由东方资产广东分公司继受。 2017年9月27日，东方资产广东分公司向本院申请恢复执行，本院以（2017）粤0105执恢2120号立案恢复执行。恢复执行过程中，本院于2018年5月16日轮候查封了华良公司所有的位于广州市海珠区江宝路392号地下室56车位，后于2018年6月12日转为正式查封。2019年4月26日，谢喜铭遂提出以上执行异议。 另查，2003年2月23日，（买受人）谢喜铭与（出卖人）华良公司签订《商品房买卖合同》（编号为穗房合字2000901677号），其中约定：买受人所购商品房的地址为F栋自编号江海居地下车库第56车位（江宝路392号地下室56车位），该商品房的用途为车位，总金额为125000元，须于2003年2月23日前支付125000元；出卖人应当在2003年6月30日前将合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；等。2003年2月20日，华良公司向谢喜铭开具金额为125000元的车位款发票。同年2月23日，华良公司向谢喜铭开具金额为4250元的税费收据。 审查过程中，谢喜铭为证明其主张，另提交了如下证据：1、《海富花园认购书》；2、管理费发票，拟证明在查封之前已合法占有使用涉案车位；3、办理《房地产证》收件分目表（回执），拟证明已于2005年7月15日将办理房产证的材料提交给华良公司，但其一直未予办理。 听证当中，东方资产广东分公司表示房屋买卖合同系在车位被查封情况下与华良公司签订的，该合同并未到房管部门进行备案登记；无论是否购买均可缴纳管理费，但不能证明是购买后交付车位；对于大额交易，没有实际转账凭证，不能证明有实际支付款项的行为；从2005年起涉案车位即被查封，其怀疑华良公司系在车位被查封后故意出售且后补发票。谢喜铭表示华良公司确与其存在真实的车位买卖关系，其在2005年已将相关材料交付给华良公司，未办理过户并非其原因所致，且其对于华良公司与第三人的纠纷无法预见。华良公司则表示其对谢喜铭提出的事实与理由均予确认；无法办理过户是因为车位存在银行借款抵押，现在抵押借款已经还清，但由于被查封导致无法过户。 2019年5月24日，华良公司向本院递交《收款证明》以及记账凭证、收入明细表、现金缴款单、收款收据等材料，并表示有关收取车位款事项，经查实为现金收付结算，其于2003年2月21日在海富花园售楼部收取现金后，送回公司总部于2003年2月23日现金送入开户银行并作出财务记账凭证。同年5月27日，谢喜铭向本院递交《情况说明》，表示所支付的车位款是以现金形式支付的。 再查，涉案车位的产权人为华良公司，单独所有，建筑面积为10.8416平方米，2005年9月至2008年5月被（2005）海民执字第6467号案查封；2008年7月至2010年7月被（2007）海民执字第390号案查封；2010年12月至2012年12月被（2005）海民执字第6467号案查封；2013年5月至2015年5月被（2007）海民执字第390号案查封；2015年6月至2018年6月被（2007）海民执字第390号案查封；等，抵押权人为广州市新凤农村信用合作社，2014年10月9日注销（2003）登记147102号的抵押登记，并以（2004）登记86733号办理抵押登记。 2006年12月8日，广州市新凤农村信用合作社依据（2006）海民二初字第1024号民事调解书向本院申请强制执行，要求华良公司等清还借款6135000元及利息，并对包括江宝路392号地下室56车位在内的房产折价或拍卖、变卖的价款在最高限额12000000元范围内优先受偿等，本院以（2007）海民执字第390号立案执行。执行过程中，该行于2017年3月10日表示其抵押债权已经受偿，并申请解除对包括上述车位在内的全部房产的查封。 本院认为，因华良公司并未履行生效判决所确定的义务，本院对其名下的车位予以查封符合法律规定。本案系谢喜铭针对所查封的涉案车位提出排除执行异议，请求排除执行的理由为其在法院查封之前已签订《商品房买卖合同》，并已依约支付价款及实际占有等。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，谢喜铭必须同时符合上述司法解释所规定的情形，其异议请求才能成立。经审查，结合当事人提供的证据材料及陈述意见，本院认为，谢喜铭享有足以排除强制执行的实体权益，理由如下： 关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。谢喜铭与华良公司在2003年2月23日签订了《商品房买卖合同》，双方就车位价款、付款时间、交付日期与标准、违约责任等作出约定，该合同的签订时间是在该车位被法院查封之前，且根据该合同的约定及后续履行情况分析，现有证据可以证明双方之间真实存在车位买卖关系，本院予以确认。东方资产广东分公司认为该合同系在车位被查封情况下与华良公司签订的，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。由于案件所查封的是车位，谢喜铭为此提供了时间最早在2007年的多份管理费发票拟证明该主张，本院对此予以采纳。东方资产广东分公司认为缴纳管理费并不足以证明已占有涉案车位的事实，缺乏依据，本院不予支持。 关于已支付全部价款的问题。谢喜铭为此提供了华良公司出具的车位款发票进行佐证，且双方均确认该款项当时系现金交付，现根据华良公司提交的记账凭证、收入明细表、现金缴款单、收款收据等材料看，本院对已支付全部车位款的事实予以合理采信。东方资产广东分公司认为没有实际转账凭证不能证明已实际支付了款项的事实，但对此没有提供相反证据证实，本院不予支持。 关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。经查，由于涉案车位早在2004年起已办理抵押登记，且早在2005年起被法院陆续查封，产权过户登记存在障碍，虽然在此之前已签订车位买卖合同，但至今仍未办理过户登记手续并不能完全归责于系谢喜铭的自身原因造成的。 据此，谢喜铭的权利主张能够排除本院根据东方资产广东分公司的申请对涉案车位的执行，故对其提出的异议请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对广州市海珠区江宝路392号地下室56车位的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张法能 审判员  李晓阳 审判员  林少宁 二〇一九年七月二日 书记员  叶均兰