大连市西岗区人民法院行 政 判 决 书（2019）辽0203行初57号原告姜巧云，女，1954年5月1日生，汉族，退休，住辽宁省大连市沙河口区。原告姜秋芬，女，1962年8月30日生，汉族，退休，住辽宁省大连市中山区。原告姜春芳，女，1967年5月13日生，汉族，大连友谊集团员工，住辽宁省大连市西岗区。三原告共同委托代理人杨爽，辽宁征信律师事务所律师。被告大连市自然资源局，住所地辽宁省大连市中山区人民路72号。法定代表人刘东立，局长。委托代理人孟猛，辛冬娜，均系该单位工作人员。第三人姜华，女，1959年12月6日生，汉族，退休，住辽宁省大连市中山区。委托代理人张德华，辽宁宏都律师事务所律师。第三人姜文祥，男，1931年3月22日生，汉族，退休，住辽宁省大连市西岗区。第三人大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司，住所地辽宁省大连市中山区武汉街73号1402室。法定代表人刘海军，总经理。委托代理人沈重，辽宁安融律师事务所律师。原告姜巧云姜巧云、姜秋芬、姜春芳、姜华诉被告大连市自然资源局撤销房屋登记一案，原告于2019年1月31日向本院提起行政诉讼，本院立案受理后，于2019年3月14日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、告知书。2019年3月18日被告向本院递交了答辩状、事实证据和规范性文件。本院依法追加第三人姜华、姜文祥、大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年5月29日公开开庭审理了本案。原告及共同委托代理人杨爽，被告委托代理人辛冬娜，第三人姜华及委托代理人张德华，第三人姜文祥，第三人委托代理人大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司委托代理人沈重到庭参加了诉讼，鉴于第三人姜文祥年事已高，在其充分发表意见后，本院准许其提前离开法庭。本案现已审理终结。原告诉称，案涉房屋为动迁还建房屋，原被拆迁房屋位于沙河口区莲叶街××号，系姜文祥与其妻吕翠娥婚内共有财产。房屋拆迁后吕翠娥于2012年8月27日死亡，由于原房屋拆迁后尚未取得案涉房屋的产权，三原告和姜华、姜文祥均继承了被继承人所拥有的拆迁权益。案涉房屋办理登记时物权应为三原告及姜华、姜文祥共有。但登记时姜华、姜文祥未将真实情况向被告陈述，导致被告最终将该房屋变更到姜华名下，并发放了20××74号不动产权证。由于该登记变更行为是在未办理继承的基础上发生的，且姜华明知本案三原告亦为案涉房屋共有人，属于错误登记，应予以撤销。综上，由于本案第三人姜华、姜文祥未如实向被告陈述案涉房屋权属，导致被告作出的错误登记均应予以撤销，现因房屋已经登记至姜华名下，三原告无法通过继承权纠纷主张财产权利，为维护自身合法权益。原告诉至法院，诉讼请求：撤销被告将沙河口区胜利路150号1单元20层3号房屋从第三人姜文祥转移登记到姜华名下的行政行为。原告向本院提交如下证据：1、姜文祥原位于沙河口区莲叶街××号的房屋房产档案，拟证明被拆迁房屋系姜文祥及被继承人吕翠娥婚内共有财产。该房屋系姜文祥和吕翠娥购买使用权房屋取得，在吕翠娥过世后属于可继承的遗产，由于该房屋因拆迁而灭失，那么基于拆迁而形成的财产权利属于应继承的部分，后续该财产权利转换为案涉房屋即本案所涉不动产，三原告作为继承人也自然的对该房屋享有相应的权利，房屋本质上系共有状态，虽未在房产办理登记，但因为我国继承法规定，继承从继承发生时开始，因此，原告对案涉房屋有财产权利。2、户籍证明，拟证明三原告与姜文祥、吕翠娥之间的关系，三原告均系法定继承人，享有继承权，在没有证据证明吕翠娥过世前立有遗嘱或三原告已经丧失继承权的情况下，三原告有权进行继承，有权对案涉房屋享有共有权，同时该组证据可以证明姜华在明知案涉房屋涉及继承并且有其他姐妹共同继承的情况下办理过户，属于明知房屋有共有人进行过户的情况，存在恶意，并不构成法律上的善意第三人，其也未支付合理对价。3、姜文祥手写房屋过户过程以及其对案涉房屋的意见、姜文祥发表意见的视频，姜文祥目前所有的证件均在姜华手中，姜文祥被欺骗致使房屋过户至姜华名下，其老无所依，身心受到严重的伤害，恳请法院考虑实际情况在本案中纠正错误登记。被告辩称，一、我局的职权依据合法。根据《不动产登记暂行条例》第七条：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，因此，我局是登记机关。二、我局的行政行为符合相关法律规定。具体依据有《不动产登记暂行条例》第十六条：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。三、我局的行政行为事实清楚、程序合法。2018年6月，姜文祥因动迁还建申请转移登记与大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司共同向我局按提交了符合要求的材料（详见证据清单）；2018年7月姜文祥将房屋转移给姜华申请转移登记也提交符合要求的材料，我局经过审查，认为上述材料符合法律规定，因此予以受理并颁发了权属证书。四、针对原告的起诉，我局认为：根据最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的相关规定，当事人以作为房屋登记行为为基础的买卖、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，本案属于典型的家庭内部财产纠纷，应当先行处理民事争议，而不是提起本案的行政诉讼。另外，案涉房屋由动迁单位转移登记给姜文祥并由双方共同向我局申请登记，为了全面审查案件事实，申请依法追加动迁单位参加本案的诉讼。综上，请求驳回原告的诉讼请求，维持我局的行政行为。被告在举证期限内向本院提交案涉房屋两手交易的档案材料作为证据，包括：第一组：2018年6月姜文祥因动迁还建申请转移登记，与大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司共同申请登记提交材料：（1）登记申请书；（2）询问记录；（3）住宅回迁研制协议书；（4）投资代建费结算协议书；（5）补充协议；（6）大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司营业执照、法定代表人证明书、授权委托书；（7）姜文祥的身份证明；（8）201800131277号不动产权证；（9）契税完税证。第二组：2018年7月姜文祥将房屋转移给姜华共同申请登记提交材料：（1）申请书；（2）询问记录；（3）房地产买卖合同；（4）姜文祥、姜华的身份证明、户籍证明、户口薄；（5）201800193809号不动产权证（6）具结声明；（7）契税完税证。上述两组证据共同用以证明被告登记行为有事实基础，程序合法。第三人姜华述称，不同意原告的诉讼请求。被告具有合法的职权，履行登记行为事实清楚，程序合法，案涉房屋拆迁前以及拆迁后均登记在第三人姜文祥名下，依据不动产登记条例第14、16条的规定，被告已经要求第三人提供全部材料，尽到了审查义务，不存在违法行为，行政行为具有合法性，应当予以维持。我认为原告不属于本案的利害关系人，原告提起本案所依据的理由主要是案涉房屋为动迁房屋，动迁前房屋属于其母亲与第三人姜文祥的共同财产，其依据继承法应当享有权利，但第三人认为该权利并未经过法院以司法文书的形式予以确认，处于不确定的状态，现原告并没有证据证明对案涉房屋享有权利，被继承人死亡，继承人并不当然享有继承权，还有其他情形。依据最高人民法院司法解释的相关规定，三原告应当先提起民事诉讼，以确认其对案涉房屋享有权利，而不是提起行政诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。第三人姜华向法庭提交姜文祥自书遗嘱复印件一份，拟证明姜文祥知道把案涉房屋过户给我，当时也是同意的，该遗嘱是房屋回迁之前书写的。第三人姜文祥述称，我不同意把房子卖给姜华，我的房子不想卖给任何人，我以为让我去交易所是领自己的房证，当时让我填的单子，我眼睛也看不清楚写了自己名字，但我不知道文件时什么内容。现在房子成姜华的名字了，我的名字都没有了，我不同意这样，更不可能将房子以400多元钱卖给姜华，这简直是开玩笑，是不可能的。第三人姜文祥未向法庭提交证据材料。第三人大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司述称，本案与第三人胜利路公司无关。姜文祥系沙河口区莲叶街××号房屋的所有权人，也是胜利路拓宽改造项目的被拆迁人。胜利路动迁项目进行过程中，姜文祥本人与大连市胜利路动拆迁建设指挥部签署了《住宅回迁安置协议》，与大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司签署了《投资代建费结算协议书》，依据上述协议，胜利路公司动迁沙河口区莲叶街××号房屋，实行产权调换补偿方式，为姜文祥还建了一套回迁安置房屋，位于莲花湾B2号楼1单元20层3号。这套房屋在办理回迁房屋产权登记时，我方已经将《住宅回迁安置协议书》和《投资代建费结算协议书》提交给了不动产登记部门，并且房屋状况也已经写明了是动迁还建的房屋，所以回迁后的房屋产权登记和动迁前的房屋产权登记保持完全一致，不动产登记部门审核无误才为姜文祥办理了权属登记手续。因此，我方认为被告将回迁房屋产权登记在姜文祥名下是完全正确的。至于后续姜文祥隐瞒了共有权人去世，私自转让房屋产权的行为与第三人胜利路公司完全无关，我方也不知情。胜利路动拆迁当时适用的是《大连市城市房屋拆迁管理办法》，按照当时的动迁法规，动迁可以采用产权调换的方式进行补偿，也就是以还建的房屋产权调换被拆迁的房屋产权。根据胜利路拆迁手册中对过渡期特殊情况的处理政策，只有原房主身故的，被继承人持公证遗嘱等相关合法手续才可以办理回迁手续。本案中原房主姜文祥一直健在，回迁手续也是其本人办理的，由于回迁房办理产权证享受税收减免政策，所以胜利路公司在办理回迁房证时必须保持回迁手续底单不能更改，回迁产权证和回签协议中的被拆迁人必须保持一致，否则胜利路公司就相当于是协助他人私改房证、逃避税费，也就涉及了违法甚至犯罪。因此，作为动迁单位，在原产权所有人主体存在的情况下，否则我们不能在办理产权证的时候修改回迁安置协议书，直接要求不动产登记部门将还建房屋产权办至第三人名下。即使涉依法继承，也必须在还建房屋产权证办到原房主名下后，被继承人再依法根据继承判决或者公证继承文书、缴纳税费后才能办理过户手续。所以，被告将回迁房屋产权登记在姜文祥名下是完全正确的。后续姜文祥隐瞒共有权人去世的情况，私自转让房屋产权侵犯了其他继承人的合法权益，这与胜利路公司无关。第三人大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司向本院提交如下证据材料：1、大房权证沙私字第××号产权证，拟证明姜文祥系沙河口区莲叶街××号房屋的所有权人，也是胜利路拓宽改造项目的被拆迁人。2、《住宅回迁安置协议书》及《大连胜利路拓宽改造项目住宅房屋回迁安置投资代建费结算协议书》，拟证明：姜文祥与大连市胜利路动拆迁建设指挥部签署了《住宅回迁安置协议》，与大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司签署了《投资代建费结算协议书》。依据上述协议，胜利路公司动迁沙河口区莲叶街××号房屋，实行产权调换补偿方式，为姜文祥还建了一套回迁安置房屋，位于莲花湾B2号楼1单元20层3号。3、姜文祥办理回迁房屋产权登记的档案材料（权属登记情况表、房地产登记询问记录），拟证明姜文祥办理回迁房屋产权登记时，我方已经提交了完备材料。后续姜文祥隐瞒了共有权人去世，私自转让房屋产权的行为，与我方无关。4、胜利路动拆迁的《拆迁手册》。拟证明我方配合将回迁房办至姜文祥名下符合当时规定。经庭审质证，本院对各方当事人的证据作如下认定：原告、被告和第三人大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司的证据均与本案事实有关联，来源合法、形式符合法律规定，本院对证据效力予以确认，但被告提举的第一组证据不是作出本案被诉行政行为依据，本院对被诉行政行为合法性审查，主要围绕被告提供的第二组证据进行。第三人姜华的证据系复印件，无法确认其真实性，且与第三人姜文祥当庭表述意见冲突，亦和本案被诉行政行为无关，本院不予认定和采信。经审理查明，第三人姜文祥与亡妻吕翠娥婚后生育四女，依次为：长女姜巧云、二女姜华、三女姜秋芬、四女姜春芳。姜文祥与吕翠娥婚后取得位于大连市××区莲叶街××号房屋，并于1998年将房屋权属登记在姜文祥名下，房证号：大房权证沙私字第××号。2009年，上述房屋坐落地块开始动迁，姜文祥作为被拆迁人与拆迁人签订了住宅回迁安置协议，姜文祥从该房屋迁出，等待回迁。2012年8月吕翠娥去世。2012年9月，姜文祥与第三人大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司签订回迁房屋安置投资代建费结算协议，确定了回迁安置房屋坐落于莲花湾项目B2号（胜利路150号）楼1单元20层3号，建筑面积98.86平方米，即案涉房屋。2018年6月27日，姜文祥与大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司共同就回迁安置的这套案涉房屋向被告申请转移登记，被告审核后向姜文祥颁发了所有权证书，证号为：辽（2018）大连市内四区不动产权证第00193809号。2018年7月3日，姜文祥与姜华共同向被告申请案涉房屋的转移登记，姜文祥在房地产登记询问单中“姜文祥2012年8月28日丧偶后未再婚，此房为其个人财产，无共有人”的询问处，答曰：“是”。被告审核后向姜华颁发了案涉房屋所有权证书，权证号：20××74，至此，案涉房屋转移至第三人姜华名下。另查，根据中共辽宁省委办公厅、辽宁省人民政府办公厅2018年12月29日向中共大连市委、大连市人民政府转发的《大连市机构改革方案》，大连市人民政府组建大连市自然资源局，承接原大连市国土资源和房屋局的职责。本院认为，《行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人及以其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案被诉行政行为是案涉房屋从姜文祥转移登记至姜华名下的行为，三原告作为吕翠娥的第一顺位法定继承人，认为被告登记行为侵害其法定继承财产的权利，与案涉登记行为存在利害关系，因此，有权提起本案诉讼。《不动产登记暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；…。”因此，被告作出被诉行政行为有职权依据。本案争议焦点是：案涉房屋转移登记行为是否符合法律规定的条件。本案中，姜文祥的妻子吕翠娥死亡时即发生继承，三原告及姜华、姜文祥都是受法律保护的第一顺位继承人，与案涉房屋均存在利害关系。《不动产登记暂行条例》第十六条规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：…（五）与他人利害关系的说明材料；…”姜文祥及姜华在向被告共同申请登记中，均未对此作出说明，甚至可能存在恶意隐瞒。即姜文祥及姜华未如实向被告陈述案涉房屋存在其他利害关系人，亦未提供相关材料，以致被告作出的核准登记行为所依据的材料不齐备，其登记认定的基本事实与客观事实不符，遗漏了案涉房屋的重要利害关系人。此外，本案庭审中，姜文祥对转移登记不予认可，考虑到其年龄和身体状况，在本院反复释明后，姜文祥自主自愿且较为清楚地表达了意见，可以初步判定姜文祥对案涉房屋买卖合同存在重大误解，将案涉房屋转让给姜华并非其真实意思表示，即作为登记行为基础的民事法律关系亦不清晰。综上所述，被告作出转移登记认定的事实不清，原告诉请撤销该行为，有事实基础和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第（一）之规定，判决如下:撤销被告大连市自然资源局对第三人姜华名下坐落于沙河口区胜利路150号1单元20层3号房屋的权属登记（权证号：20××74）。案件受理费50元（原告已预交），由被告大连市自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  唐威岩人民陪审员  曲绵枝人民陪审员  广 莉二〇一九年七月十八日书 记 员  张 颖