广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10818号原告：广州市星汇电影有限公司，住所广州市越秀区西湖路******、中区部分位置。法定代表人：刘兆吉，总经理。委托诉讼代理人：林志爽，系广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张恒，系广东正大联合律师事务所律师。被告：广州市厚基物业管理有限公司，，住所广州市番禺区大龙街兴盛大街自编**101法定代表人：喻敏锋，总经理。委托诉讼代理人：陈志敏，系广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶慧琳，系广东金本色律师事务所律师。原告广州市星汇电影有限公司（以下或简称电影公司）诉被告广州市厚基物业管理有限公司（以下或简称物业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电影公司的委托诉讼代理人张恒，被告物业公司的委托诉讼代理人陈志敏、叶慧琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告电影公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《电影城房屋租赁合同》；2.被告向原告双倍返还定金共计572000元；3.被告向原告赔偿损失共计8390485.30元；4.被告向原告支付为实现其债权而支出的律师费30000元；5.被告向原告支付其垫付的公证费5000元；以上第2至第5项合计8997485.30元；6.被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2014年3月12日，原、被告签订《电影城房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市番禺区市桥街兴泰路南侧“基盛总部经济商贸中心8区五层”的物业，租赁面积约2600平方米，租赁期限为15年，交付时间为2016年1月30日前，定金286000元。2017年7月3日，被告向原告发出《租赁合同解除通知书》，表明其将单方解除租赁合同。原告于2017年8月11日向被告表示将继续履行租赁合同。后经原告多次催促，被告至今仍未能交付。综上，被告的违约行为直接给原告造成了巨额的经济损失，据此，原告为维持自身合法利益，诉至法院，请求法院判如所请。被告物业公司答辩称，同意解除双方签订的电影城房屋租赁合同及补充协议，被告于2017年7月3日向原告发函解除涉案合同及补充协议，原告在本案诉状诉请中明确要求解除合同，双方就合同解除达成合意。我方同意按双方签订的租赁合同约定承担赔偿责任，即在交付涉案物业前我方解除合同的同意双倍返还定金。对原告诉请1、2无异议。不同意原告诉请3至6，原告该部分诉请没有事实与法律依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。查明事实如下：原告电影公司系一从事广播、电视、电影等业务的有限责任公司；被告物业公司系一从事物业管理、房地产咨询、中介服务等业务的其他有限责任公司。被告物业公司于2005年3月18日起陆续与广州市番禺区市桥街沙圩一村股份经济合作社签订《土地使用租赁合同》及《补充协议书》、《土地使用租赁合同之补充协议》，约定被告物业公司承租涉案物业所在广州市番禺区市桥兴泰路南侧的集体用地作商业建设使用，由被告物业公司投资兴建集商业、贸易、写字楼于一体的商业中心区，承租期内被告物业公司有权与第三方签订转租协议或其他协议，涉案物业所在基盛总部经济商贸中心2栋(B区)商业办公楼分别于2014年12月19日取得《建设工程规划许可证》及于2015年7月27日取得《建设工程施工许可证》。2014年3月13日，原、被告签订《广州市星汇电影有限公司电影城房屋租赁合同》，约定被告将位于广州市番禺区市桥街兴泰路南侧，项目名称基盛总部经济商贸中心B区五层的物业（自编号501铺），租赁面积约2600平方米的房屋在建成后出租给原告用于开设“星汇电影城”及相关配套附属业务；其中2.1条约定租赁期限自交付之日起（预计交付时间为2016年1月30日前，具体以双方书面确认为准），租赁期限为15年；2.4条约定被告同意给予原告6个月的免租装修期（以进场之日起开始计算）；2.6条约定原告需在本合同签订后15日内向被告支付2个月租金作为定金，具体金额为286000元；2.10条约定原告于租赁房屋交付前单方解除合同的，被告不予退还原告已付定金，如被告损失超出定金金额的，原告应负责补足被告损失；被告无故单方面于租赁房屋交付前解除合同的，应双倍返还原告已付定金，如原告根据本合同已执行影院设计合同、设备采购合同等合同履约相应的损失（原告需提交有关合同及清单依据）超出定金金额的，被告应负责补足原告损失；7.6条约定原告可按电影院特有标准对租赁房屋内部布局、门面进行设计和装修，租赁房屋移交后15日内，原告应将其装修方案及机电技术要求交与被告；9.4条约定在本合同期内，除发生市政规划拆迁、征收、征用、土地批租、土地使用权被收回等政策变更或不可抗力外，在原告履约情况下被告不可以任何其它人为的决定为理由要求解除原告对上述房屋的使用权，否则被告应赔偿原告一切实际已发生的损失；11.2条约定一方违约导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用和维修费用），并赔偿守约方因此遭受的实际损失。上述合同签订后，原告于2014年4月18日以户名为谢钧山的银行账号向被告汇款286000元。2014年4月24日，被告出具《收据》一份，载明“今收到广州市星汇电影有限公司质保金（谢钧山账户转入）286000元”。2016年3月20日，原、被告就上述租赁合同签订《补充协议（一）》，约定涉案场地预计交付时间为2016年9月30日前，具体以双方书面确认为准。庭审中，原告主张双方在签订上述补充协议后口头协商于2017年5月交付涉案物业，但未提交相应证据证实，被告对此不予确认，辩称双方一直未确定交付时间。2017年7月3日，被告向原告发出《租赁合同解除通知书》，通知内容如下：1.根据租赁合同第2.10条的约定，原告解除与被告签订的租赁合同，现正式通知被告，租赁合同自本通知书送达之日起解除，双方的权利义务终止；2.被告同意按合同第2.10款约定向原告赔偿；3.自租赁合同解除之日起，被告有权将该房屋另行出租给第三人。2017年9月4日，原告向被告发出一份书函，内容如下：“…我司已于2017年8月11日向贵司表达我司愿意继续履行《租赁合同》的意愿，但贵司意向坚决，我司为降低此次合同纠纷对双方商誉的影响，根据《中华人民共和国合同法》为依据，向贵司提出以下赔偿意见：保证金赔偿金额286000元、赔偿金赔偿金额286000元…合计6856485.30元。”2017男12月11日，被告复函原告如下：“关于合同解除赔偿金额，我司认为贵司的主张不合情理。贵司主张的损失高达6856485.30元，但贵司缺一直未能提供有效的凭证来证明上述损失。对此，我司无法核实及确认贵司所主张损失的真实性。如此，如有损失，再次请贵司于收到本函之日起3日内就所主张的损失提供有效的凭证（发票或银行盖章的转账凭证等）或在合理的范围内与我司协商沟通合同解除补偿金额。”2018年1月24日，原告向被告发出一份《索赔函》，提出被告未与原告协商一致的情况下，无权单方解除租赁合同，要求被告赔偿经济损失280万元。被告于2018年2月24日复函称因原告未能提供相应损失的有效凭证（发票或银行汇款单等），无法核实及确认原告所主张的损失的真实性，要求原告收到复函后三日内提供相应的凭证。另被告于2017年12月15日与深圳市泓智投资有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将涉案物业出租给深圳市泓智投资有限公司。该公司在上述涉案物业开设华夏太古影城并已开业。原告主张其因涉案租赁合同解除造成损失8390485.3元，包括实际损失3242485.3元，可得利益损失5148000元，并提供以下证据：1.《基盛商业中心星汇电影城智能化工程施工合同》、营业执照及《收款收据》。上述合同签订日期为2017年2月20日，约定原告将基盛商业中心星汇电影城智能化工程发包给广州联川电子科技有限公司，工程含税总价为195659元，其中于合同签订后7个工作日内原告支付工程预付款50000元给承包人，开工日期2017年7月1日，单方违约终止或解除合同，守约方有权按照合同总金额的30%收取违约金。上述《收款收据》加盖广州联川电子科技有限公司财务专用章，收据日期为2017年2月22日，手写记载“今收到智能化工程预付款50000元正。”2.《设备订购合同书（番禺基盛项目）》。该合同签订日期为2017年2月22日，合同约定原告向珠海中影影视服务有限责任公司订购放映机、数字解码器等设备，设备总金额为3644546元，合同签订之日起7日内，原告需付合同总款的30%即1093364元，发货前原告需付清全部合同价款，合同履行中任何一方无正当理由而单方提出终止合同，除遭受不可抗力外，均属单方毁约，毁约方应按合同总价的10%赔偿给守约方，并赔偿因此给守约方造成的损失。原告未提供相应证据证实上述合同的履行情况。3.《购销合同书》，该合同签订日期为2017年2月22日，合同约定原告向广州市丽江椅业有限公司订购影院座椅，合同总价664800元，合同签订后3日内原告需付合同总价款80%的预付款，剩余款项于出货前付清，买方违约拒收货物，应当向卖方支付货款总价30%的违约金。原告未提供相应证据证实上述合同的履行情况。4.《装修工程施工合同》及《收据》。上述合同签订日期为2017年1月18日，约定原告将基盛商业中心星汇电影城装修工程发包给广州市顿奇建筑装饰工程有限公司，合同约定总价款为3799646元，开工日期2017年5月2日，竣工日期2017年9月1日，合同签订后7个工作日内原告需支付工程预付款250000元，承包人收款账号的账户名为陈兴，在合同履行期间，除合同条款7.8、16.1限定外，发包人、承包人任何一方均不得终止或解除合同，否则视为违约，守约方有权按照合同总金额的30%收取违约金。上述《收据》加盖广州市顿奇建筑装饰工程有限公司财务专用章，收据日期为2017年1月21日，手写记载“今收到广州市星汇电影有限公司关于基盛商业中心星汇电影城装修工程预付款250000元。”5.《土建及钢结构施工合同》及《收据》。上述合同签订日期为2017年1月18日，约定原告将基盛商业中心星汇电影城装修土建及钢结构施工工程发包给广州市顿奇建筑装饰工程有限公司，合同约定总价款为1423490元，开工日期2017年5月2日，竣工日期为自开工之日起60天内，合同签订后，原告3天内向承包人支付工程预付款250000元作为动工前期材料等筹备工作，承包人收款账号的账户名为陈兴，在合同履行期间，除合同条款7.8、16.1限定外，发包人、承包人任何一方均不得终止或解除合同，否则视为违约，守约方有权按照合同总金额的30%收取违约金。上述《收据》加盖广州市顿奇建筑装饰工程有限公司财务专用章，收据日期为2017年1月21日，手写记载“今收到广州市星汇电影有限公司关于基盛商业中心星汇电影城装修土建及钢结构施工工程预付款250000元。”6.《室内装饰设计合同》及收据。上述合同签订日期为2017年1月18日，约定原告将基盛商业中心星汇电影城装修工程的设计发包给广州市顿奇建筑装饰工程有限公司，合同约定总价款为495606元，合同签订后7天内原告需支付首笔设计进度款300000元，承包人收款账号的账户名为陈兴，在合同履行期间，原告要求终止或解除合同，承包人有权按照合同约定的全额设计费收取违约金。上述《收据》加盖广州市顿奇建筑装饰工程有限公司财务专用章，收据日期为2017年1月21日，手写记载“今收到广州市星汇电影有限公司关于基盛商业中心星汇电影城装修工程首笔设计进度款300000元。”7《广州银行网银转账回单》，载明转账日期为2017年1月21日，付款人为谢钧山，收款人为陈兴，转账金额800000元，摘要为工程款。8.《空调工程施工合同》。上述合同签订日期为2017年2月21日，合同约定原告将基盛商业中心星汇电影城空调工程发包给广州友华空调设备安装工程有限公司，合同价款1857820.66元，暂定开工日期为2017年7月1日，暂定竣工日期为2017年8月31日，合同签订后7个工作日内原告需支付预付款450000元，在合同履行期间，除合同条款7.8、16.1限定外，发包人、承包人任何一方均不得终止或解除合同，否则视为违约，守约方有权按照合同总金额的30%收取违约金。原告未提供相应证据证实上述合同的履行情况。庭审中，原告陈述上述证据中的1、4、5、6合同项下的预付款合计85万元已支付完毕，其中80万元由谢钧山通过银行转账支付给陈兴，5万元由谢钧山以现金支付给广州联川电子公司，陈兴是涉案合同约定的收款人及经办人，谢钧山是原、被告签订的涉案租赁合同中原告的委托联系人，其他违约金原告尚未支付。原告主张因本案产生律师费30000元，并提供《委托代理协议》（委托方为原告电影公司及广东星誉荟文化影业有限公司）及律师费发票（购买方为广东星誉荟文化影业有限公司）证明。原告另主张因本案产生公证费5000元，并提供《公证书》及发票（购买方为广东星誉荟文化影业有限公司）证明，公证事项为对原告的委托代理人李彬在广州市番禺区市桥街兴泰路南侧基盛商业中心B区五层（自编号501铺）购买电影票的过程进行证据保全。庭审中，原告陈述称广东星誉荟文化影业有限公司与原告系关联企业。本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，故合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。现原、被告均同意解除涉案租赁合同且由被告双倍返还定金共计572000元，故对于原告要求解除合同及双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张因解除合同产生损失8390485.3元的诉讼请求。本院认为，首先，原告主张其已支付预付款85万元，其中80万元银行转账的付款人系谢钧山而非原告，另有5万元现金支付仅有手写收据不足以证明该笔支付实际发生；即使上述预付款确为原告支付，但原告明确表示各项违约金也尚未实际支付，原告与各承包人就上述承包合同之间是否存在纠纷、纠纷导致原告实际损失大小等问题，原告均未提供充分证据证实，因此原告诉请主张被告赔偿合同预付款85万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于原告主张其与被告口头约定2017年5月交付涉案物业的问题，因原、被告双方签订的租赁合同及相关补充协议，均约定合同交付以双方书面确认的移交书为准，现原告就场地交付问题主张双方存在口头约定，与合同约定不符，未提供相应证据证明，且被告不予确认，故其主张缺乏事实依据，本院不予采纳。在原、被告尚未书面确定涉案物业交付时间的情况下，且合同已明确约定自进场之日起有6个月的免租装修期的情况下，原告自行签订多份装修及供货合同不符合一般交易习惯，由此产生的合同违约风险明显超出被告订立租赁合同时可以预见的违约责任范围，原告主张被告赔偿上述合同违约损失于法无据；最后，原告主张的可得利益损失5148000元并未实际发生且依据不足，本院不予支持；综上，原告主张被告赔偿损失8390485.3元没有事实及法律依据，本院不予支持。原告主张因本案产生律师费30000元，并提供《委托协议书》及律师费发票证明，本院确认原告因解除本案纠纷产生律师费30000元，虽然被告自纠纷产生后一直同意双倍返还定金，但被告并未实际履行，且合同约定被告需赔偿原告方超出定金部分的执行设计合同、设备采购合同等损失，原告诉至法院请求确认损失之大小，其诉讼行为产生的律师费应属于被告违约解除合同致原告产生的实际损失，原告主张被告赔偿，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张公证费5000元，其公证内容与本案的关联性欠缺，不属于被告违约解除合同导致的合理损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告广州市星汇电影有限公司与被告广州市厚基物业管理有限公司签订的《广州市星汇电影有限公司电影城房屋租赁合同》；二、被告广州市厚基物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五内向原告广州市星汇电影有限公司双倍返还定金共计572000元；三、被告广州市厚基物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五内向原告广州市星汇电影有限公司支付律师费30000元；四、驳回原告广州市星汇电影有限公司在本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费74783元（已由原告广州市星汇电影有限公司预交），由原告广州市星汇电影有限公司负担69779元，被告广州市厚基物业管理有限公司负担5004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李淑萍人民陪审员  陈素坚人民陪审员  刘兆佳二〇一九年七月九日书 记 员  张 晴