贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初1390号原告：胡弟英，女，1983年7月16日出生，土家族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：冯远，贵州驰铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玲丽，贵州驰铭律师事务所实习律师。被告：王林丰，男，1969年4月29日出生，土家族，务农，贵州省江口县人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：吴志成，贵州驰铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁春明，贵州驰铭律师事务所实习律师。被告：肖飞，男，1975年2月12日出生，汉族，无业，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。被告：肖时权，男，1951年7月10日出生，汉族，务农，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。被告：肖驰，男，1979年2月26日出生，汉族，无业，贵州省铜仁人，住贵州省铜仁市碧江区。原告胡弟英与被告王林丰、肖飞、肖时权、肖驰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告胡弟英及其委托诉讼代理人冯远、罗玲丽、被告王林丰及其委托诉讼代理人吴志成、袁春明、被告肖飞、肖时权、肖驰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡弟英向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告肖时权、王林丰、肖飞、肖驰将肖飞名下的铜房权证市房字第**房屋产权过户至原告名下；2、本案诉讼费用由被告共同承担。事实及理由：原告于2010年11月2日购买被告王林丰出资修建位于铜仁市××区火车站后面金桥左手边方向一栋第七层住房一套（现房权证号为：铜房房权证市房字第**、双方在《房屋买卖合同》中约定，房屋面积为128平方米，单价为1200元每平方米，总价款为15.36万元，首付60000元，交房时付70000元，其余款项办理房产过户时支付。合同签订后，原告按约履行了合同义务并支付房款130000元，被告王林丰已将该住房交给原告装修使用至今。据悉，原告所购买房屋是由王林丰出资在被告肖时权、肖驰、肖飞的安置地上联合修建，2013年该房屋已登记在被告肖飞名下，根据被告方所签订的《宅基地转让协议书》约定，王林丰拥有出售该房屋的权利。因此，原告要求王林丰、肖时权等被告将该房产过户登记至原告名下，根据《民事诉讼法》第一百一十九条等相关规定诉至本院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王林丰辩称：对原告要求办理过户手续没有任何意见，对原告的诉请及事实和理由无异议；原告起诉的房屋包括肖时权居住的房屋共28套都是由王林丰出资修建，并由王林丰缴纳了出让金及相关产权办证费用，手续齐全，系合法建筑，根据转让协议约定，28套房屋的所有权归属王林丰所有，王林丰有权销售房屋，建房手续是以肖氏父子名义办理，肖氏父子不配合办理过户手续，导致王林丰无法为原告办理过户手续，请求法院判令将住房过户至原告名下。被告肖飞辩称：其与原告无任何房屋买卖协议，原告没有理由起诉被告肖飞将房屋过户至原告名下；被告肖飞没有在房屋买卖协议上签字，也没有收到购房款，没有义务过户；被告王林丰只是与肖飞的父亲签订了宅基地转让协议，没有与肖飞、肖驰签订宅基地转让协议；肖飞的父亲与王林丰签订的协议，是有前提和条件的，肖飞没有违约，是王林丰没有履行合同约定，但是肖时权已经履行合同；10年来，被告肖飞与原告没有任何接触，主要原因是被告肖飞与王林丰产生了合同关系，没有与原告产生交易和合同关系，所以肖飞至今没有找原告，要找也是找王林丰；肖飞与王林丰已经就宅基地和房屋过户起诉至法院，法院已经作出裁定；肖飞与王林丰的纠纷没有处理好，原告无权居住在肖飞名下的房屋，请求原告搬离肖飞的房屋。被告肖时权辩称：肖时权与王林丰的宅基地转让协议书是肖时权父子与王林丰合伙修建，肖时权父子已经配合王林丰履行协议，严格履行合同及相关义务，是王林丰没有履行合同义务，违约在先，本次纠纷是因王林丰而起；原告起诉肖时权父子，被告肖时权父子不认识原告，原告没有在肖时权手中买房，没有签订购房协议，也没有收到购房款，肖时权要找也是找王林丰；王林丰有钱后才缴纳土地出让金，有能力办理房产证了才来找肖时权签字，王林丰没有按照合同约定给肖时权修建660平方米的房屋，肖时权就把房屋过户了就什么也没有了。被告肖驰辩称：希望王林丰尽快按照宅基地转让协议约定将660平方米的房屋修建或采取其他方式解决。本院经审理认定事实如下：肖时权与肖飞、肖驰系父子关系，肖飞、肖驰系兄弟关系。2009年2月20日，王林丰与肖时权签订《宅基地转让协议书》，约定：一、甲方（肖时权）将其现有房屋、宅基地约400平方米转让给乙方（王林丰）建房，现有房屋及宅基地折价50.5万元，能搬走的物件归甲方所有，其余物件归乙方所有；二、乙方的建房手续如集体土地使用证、规划许可证必须由甲方办理，办证费用由甲方支付，待乙方主体完成后交与乙方保管；三、乙方在建房前，甲方应协助乙方做好防水、电方面的搭接事项，搭接材料由乙方配备，以免影响正常施工；四、乙方在施工过程中，如遇来自本村及外界干扰造成停工，甲方应负责其协调处理，未果，甲方应按乙方实际损失的双倍给予赔偿；五、乙方新建的房屋规模，只限于甲方现有的所属范围。所建的房屋不管楼层高低，所挑出部分只限于二层以上，所挑方位只限于南、西两方，且高度必须保持在4米；六、在完成乙方的主体后，再投入甲方的房屋施工。施工价格按铜仁市现时的市场价代修，竣工交货后，甲方同意每平方米另加30元给乙方。但甲方建筑面积必须保证在660㎡；七、乙方新房竣工后，甲方有权选择乙方3-4层楼中的其中两套，计算价格为每平方米650元。两套总金额为15万元，但其中两套房子的各项手续由甲方自理。余下7.5万元直接用现金支付给甲方（乙方开工后12天支付）；八、乙方新房竣工后，房屋的产权及所有权永久性均属乙方所有，如遇到国家建设需要，房屋变更拆迁的一切经济补偿金额归乙方所有，并且甲方有责任协调乙方解决有关搬迁事宜，更不能以任何借口分享及侵吞乙方的经济利益；九、此协议已经达成，经双方从签字盖章之日起生效。甲方家人及子孙后代永不反悔，如有违约一切后果由违约方自负。另：建议：材料运输最好由本组车辆按同等条件承运，如遇故意抬高运价及有意为难，由甲方负责协调解决或另行选择运力。肖飞、肖驰事后也认可该《宅基地转让协议书》。协议签订后，王林丰按约定以肖时权的名义修建房屋，在施工过程中，因该房屋面积违反了一户宅基地不能超出120平方米的规定，行政相关部门对涉案房屋的违法建筑进行处罚。2010年3月30日，肖时权与王林丰签订补充协议，约定双方于2009年2月20日签订了宅基地转让协议书，因该协议在实际履行过程中发生了客观情况的变化，现经双方协商一致，决定对原协议作如下修改和补充：第一条：原协议第五条中“所挑方位只限于南、西方”修改为“因当地群众干扰，所挑方位只限于南方”；第二条：原协议第七条中“甲方有权选择乙方3-4层楼中的其中两套”修改为“甲方有权选择乙方所有房屋中的其中一套”；第三条：本补充协议与原宅基地转让协议书具有同等效力。2010年11月2日，胡弟英向王林丰购买王林丰修建的案涉房屋的其中一套，双方签订房屋买卖合同，约定：甲方：王林丰，乙方：胡弟英。甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖合同达成如下协议，以便双方共同遵守。第一条、甲方将位于火车站后面进去面向左手方向七楼面积为128平方米的房屋一套出售给乙方，价格为1200元／㎡，房屋总价为15.36万元，房屋面积以实测为准；第二条、乙方首付房款陆万元整，甲方交房时乙方再付柒万元，余款在甲方办理房产证后一次性付清；第三条、甲方负责安装价格为600元左右的防盗门一扇，电迁到门口，水到厨房卫生间；第四条、甲方为乙方办理房屋产权证、土地使用证，但产生的相关税费由乙方自理，并在甲方办理时付给甲方。水、电立户费用由乙方自理；第五条、乙方必须服从甲方统一进行物业管理；第六条、甲、乙双方均不得违约，否则应承担相应的违约责任。此后，胡弟英按约履行了合同义务并支付房款130000元，其余尾款未支付。同年，王林丰将涉案房屋交付给胡弟英居住使用。因王林丰修建涉案房屋宅基地面积超出其与肖时权签订的《宅基地转让协议书》中约定的宅基地面积，2010年10月19日，肖时权以肖飞、肖驰的名义向铜仁市××区（原铜仁市）国土局环北国土所补申请农村居民建房用地。2011年11月16日，铜仁市国有土地资源局向肖时权、肖飞、肖驰发出“国有土地使用权出让金缴款通知书”，通知肖时权、肖飞、肖驰缴纳土地出让金、农业土地开发金189223元。2011年11月23日，铜仁市碧江区人民政府作出碧府土［2011］4号文件“关于肖时久等六户违法用地及违法建筑补办用地手续的批复”，同意将环北办事处板桥村白岩冲处（涉案房屋宅基地）388.15平方米国有土地使用权出让给肖时权、肖飞、肖驰作住宅用地，并于2012年5月21日办理了建设用地规划许可证、2012年6月15日办理了国有土地使用权证（碧江国用［2012］第1731号）。王林丰以肖时权、肖飞、肖驰的名义分别交纳违法建筑罚款、城市配套费、劳动统筹费，并向环北办事处板桥村民委员支付了管理费、向碧江区国土资源局交纳罚款等。2013年7月3日，王林丰修建的案涉房屋经铜仁市恒峰建筑材料检测公司勘查结论为：该房结构安全，无重大质量隐患。同月25日，铜仁市城乡规划局颁发了贵州省建设工程竣工规划认可证，认可涉案房屋的建设工程符合规划许可文件要求。同年9月29日，王林丰受肖时权委托，对案涉房屋分别办理了房权证和土地使用权证，其中，铜房权房权证市房字第**、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第**2套房屋登记在肖时权名下，铜房房权证房权证市房字第**、××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第**套房屋登记在肖飞名下，铜房权房权证市房权证市房字第**、×号、第××号、第××号、第××号、第××号、第**房屋登记在肖驰名下。胡弟英所购买房屋为登记在肖飞名下的房屋产权证号为铜房权证市房房权证市房字第**v>另查明，王林丰将案涉房屋修建竣工后，未能即时为肖时权房屋投入施工，后因政策原因及王林丰因案涉房屋的建房手续系肖时权、肖飞、肖驰的，肖时权、肖飞、肖驰未能另行取得建房手续，致使协议约定的王林丰给肖时权修建660平方米的房屋未能实现。且王林丰也未支付肖时权案涉房屋的宅基地折价款50.5万元。诉讼过程中，肖时权、肖飞、肖驰表示对于肖时权与王林丰于2009年2月20日签订的宅基地转让协议书是否继续履行问题，暂不提起诉讼。以上事实有胡弟英向本院提交的身份证、房屋买卖合同、收据、房屋产权证、土地使用证；王林丰提交的《宅基地转让协议书》、铜仁市农村居民建房用地报批表、国有土地使用权出让金交款通知书、碧府土（2011）4号批复、碧江国用（2012）第1731号土地使用权证、建设用地规划许可证、贵州省代收罚款收据、私人房屋勘查报告、竣工规划许可证、贵州省政府非税收入通用收据、贵州省行政事业性收费通用票据、贵州省地方税务局通用机打发票、收据、行政处罚决定、贵州省代收罚款收据、补充协议、房屋产权证、房屋买卖合同、及与肖飞均提交的（2019）黔0602民初454号裁定书、调查笔录、质证笔录、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。对王林丰提交的借条、情况说明、接处警登记表、肖飞提交的告知函，均与本案无关，本院不予认定。本院认为，本案涉及两个法律关系即王林丰与肖时权、肖飞、肖驰之间基于宅基地转让协议达成的合同关系、胡弟英与王林丰之间购房合同关系。本案中，王林丰先与肖时权签订《宅基地转让协议书》，后肖时权、肖飞、肖驰将涉案宅基地按约定交付给王林丰，王林丰在该宅基地上修建涉案28套房屋并将其中一套房屋出售给胡弟英，但王林丰却一直未能按照协议履行支付肖时权、肖飞、肖驰宅基地折价款50.5万元及给肖时权、肖飞、肖驰代修建筑面积为660㎡的房屋，在此情况下，王林丰将涉案房屋出售给胡弟英，应属于无权处分，加之前者宅基地转让协议的效力及履行是后者购房合同目的实现的前提，由于后者的购房行为发生在王林丰与肖时权、肖飞、肖驰之间宅基地转让协议未履行完毕之前，对于王林丰与肖时权之间签订的宅基地转让协议书是否合法有效以及王林丰与肖时权、肖飞、肖驰之间是继续履行协议还是解除协议，肖时权、肖飞、肖驰表示暂不予提起诉讼，且也不属于本案审查范围，本案也无法查证，故现胡弟英基于与王林丰之间的购房合同要求王林丰、肖时权、肖飞、肖驰将涉案房屋过户登记到其名下，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告胡弟英的诉讼请求。案件受理费已减半收取50元，由原告胡弟英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  张莎二〇一九年七月五日法官助理雷琴书记员张晓蔓