江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0402民初2876号 原告：张震宇，男，1974年4月22日生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：孙健、方同利，江苏益同盛律师事务所 律师。 被告：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地南京市玄武区北京东路42号。 负责人：闵捷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢端，该公司员工。 第三人：常州市汉超商贸有限公司，住所地常州市新北区通江中路398-1号633室。 法定代表人：朱芳芳，总经理。 第三人：王照海，男，1975年8月18日生，汉族，住常州市新北区。 第三人：张红，女，1981年12月28日生，汉族，住常州市新北区。 第三人：顾小飞，男，1980年8月11日生，汉族，住常州市钟楼区。 原告张震宇诉被告江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）、第三人常州市汉超商贸有限公司、王照海、张红、顾小飞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月10日立案受理。本案受理后，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）以受让了江南银行涉案债权为由申请变更其为本案被告参加诉讼，本院裁定予以准许。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张震宇及委托诉讼代理人孙健、方同利、被告华融公司的委托诉讼代理人卢瑞到庭参加了诉讼，第三人均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，江南银行与汉超公司、王照海、张红、顾小飞金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月25日作出（2017）苏0402民初582号民事判决：1、汉超公司于判决生效之日起十日内向江南银行偿还借款本金4997336.57元、利息22666.66元，并支付自2017年1月11日起至实际还清之日止按合同约定利率计算的利息；2、汉超公司于判决生效之日起十日内向江南银行支付律师代理费120000元；3、如汉超公司未履行还款义务，江南银行有权以设定抵押的王照海、张红所有的坐落于常州市乾盛兰庭11-102号房屋折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、顾小飞对上述债务承担连带清偿责任，等等。该判决发生法律效力后，根据江南银行申请，本院于2017年4月10日立案执行，案号为（2017）苏0402执1087号。 在该案执行中，本院于2018年11月28日依法作出（2017）苏0402执1087号之二告知书，将本院不带租拍卖抵押房屋的决定告知当事人，并责令占用人腾退所占用的该房屋。张震宇对本院不带租拍卖的决定书面提出执行异议，请求本院撤销该决定，并对该房屋带租拍卖。本院依法审查后，于2019年4月12日作出（2019）苏0402执异22号执行裁定书，裁定驳回了张震宇的异议请求。 原告张震宇向本院提出诉讼请求：1、判决对坐落于本市乾盛兰庭11-102号房屋带租拍卖，拍卖后在租赁期内不向买受人交付房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：王照海夫妻在经营常州市安田农业科技有限公司期间，从2012年至2013年6月多次从原告处借款，期间只零星支付小额本息。2013年底，经双方结算，王照海尚欠原告借款315万元。2014年1月和2014年4月，王照海将其所有的两套商品房租赁给原告用以抵冲借款本息，双方签订《房屋租赁合同》。租赁合同签订后，原告接受两套房屋进行装修，并将部分房屋向外租赁，收取房租。2017年6月上述房屋被天宁法院查封。原告认为法院《执行裁定书》驳回其带租拍卖的请求，侵害了其合法租赁权益，请求判决撤销，并对该房屋带租拍卖，保护原告的合法租赁权益。 被告华融公司辩称，对原告主张的对坐落于本市乾盛兰庭11-102号房屋享有租赁权的请求不予认可，租赁关系不能成立；原告对该房屋不享有租赁权或优先权；要求对该屋进行正常的司法拍卖并向买受人交付。 第三人汉超公司、王照海、张红、顾小飞均未提出意见。 本院查明，2014年1月20日，王照海与常州乾盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买乾盛兰庭11-102号商业用房，面积382.1平方米，合同总价2021550元，于2014年1月20日前一次性支付。该房为现房，已于2014年1月21日进行不动产登记，权利人为王照海与张红，所有权证号为00667203。2014年1月22日，因汉超公司向江南银行借款（即本执行依据所涉借款），王照海、张红以该房屋为汉超公司借款提供抵押担保，并办理了抵押登记（登记号为00274579），设定期限为2014年1月22日至2017年1月22日。2017年1月25日和6月26日，该房屋分别由本院（2017）苏0402民初582号和（2017）苏0402执保334号案件查封。 原告张震宇就其主张提交了下列证据： 1、提交了落款时间为2014年1月21日由王照海与张震宇签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋为乾盛兰庭11-102号房，面积382.1平方米；租赁期限2014年1月21日至2029年1月20日；月租金5000元，年租金6万元，租金总额90万元；租金支付方式为抵冲出租人欠款；其他约定事项载明：因出租人尚欠承租人借款315万元，出租人因无力归还借款，因此房屋租金抵冲欠款，租赁期限15年。提交以上证据用以证明原告对该房屋拥有权利。 2、提交银行汇款凭证5张，用以证明王照海及其经营的安田农业科技有限公司在2012年至2013年6月间，多次从原告处借款，此款按租赁合同约定用租金冲抵。5张汇款凭证分别为：2013年3月28日，张震宇向王照海转账100万元的江南银行电子交易回单，交易状态为正在处理，重要提示载明：本回单仅表明付款方有转账行为，不能作为到账凭证；2013年5月23日的招商银行对账单，付款人张震宇，收款人王照海，金额30万元，备注为借款；2013年8月23日中国农业银行网上银行电子回单，付款人张震宇，收款人王照海，金额90350元，转账用途为往来；2013年4月22日农行网上银行电子回单，付款人张震宇，收款人王照海，金额50000元，用途为借款；2012年8月2日江南银行的业务委托书，委托人为张震宇，收款人为常州安田农业科技有限公司，汇款金额300万元，用途为往来。 3、提交常州安田农业科技有限公司的工商登记资料及《流转合同》，用以证明王照海夫妻共同经营安田公司，借款用于公司经营活动。 4、提交《房屋租赁合同》三份，证明原告从王照海处租赁来的房屋除部分自用外，其余部分转租给他人使用。 5、提交由张震宇与宗林荣于2017年5月2日签订的《双方协议》及相应的发票、购货清单，证明原告对承租房屋装修入住使用情况。 被告华融公司对原告提交证据的质证意见为，对租赁关系真实性存疑；对原告与王照海之间的借款关系存疑，原告与安田公司的往来款与本案无关；对转租事实不予认可。 庭审中，原告张震宇申请证人王某出庭作证。王某陈述：其与王照海、张震宇都是朋友，王照海与张红系夫妻；因王照海农业开发缺钱，找张震宇借款，但具体金额不清楚；听张震宇说涉案的房屋是王照海租给张震宇的，但没有见过他们签订合同；王照海购房是2014年，房源是我提供给他，后来他自己去买的，所购房屋是现房，买房时就付款的；房子是2014年上半年买的，应该是2014年下半年或2015年上半年的时候租给张震宇的。 同时查明，江南银行与华融公司于2019年3月21日签订《不良金融资产包转让协议》，执行依据项下江南银行的债权为该资产包组成部分，该转让行为已于2019年4月9日在《江苏经济报》上公告。 本案争议焦点：1、张震宇与王照海之间是否存在真实的借贷关系；2、张震宇与王照海之间是否存在真实有效的租赁合同关系；3、张震宇所主张的租赁关系能否阻却拍卖标的物的交付。 本院认为： 一、张震宇主张经结算后王照海尚欠其315万元借款的事实未得到充分有效的证据佐证。1、张震宇未提交与王照海之间存在借款关系的协议等证据，以证明双方存在借款合意。双方发生如此大额的借款关系，不以书面形式明确双方权利义务不符合常理。2、张震宇用以证明借款事实所提交的5张汇款凭证中注明借款用途的仅有两张凭证共计35万元，其主张的借款315万元未得到有效证据的证明。3、张震宇所主张的向常州安田农业科技有限公司的300万元汇款注明属往来款，不能证明属王照海的个人借款，或证明应由王照海个人承担还款责任。 二、张震宇主张的王照海购房次日即将房屋租赁给他的事实无有效证据证明。1、张震宇与王照海签订的《房屋租赁合同》，租赁房屋为乾盛兰庭11-102号房屋，该房屋为王照海、张红夫妻共有，该合同未经共有人张红签字确认或追认。2、该租赁合同特别约定了因王照海欠张震宇315万元借款，无力归还故以租金抵冲借款，即张震宇签订租赁合同的目的并不是取得房屋的使用收益权，本质上是为了保证欠款归还提供担保。该合同的成立并生效须以借款真实存在为前提。3、从2016年12月8日张震宇转租房屋给徐其友的租赁合同显示，2016年12月15日至2017年12月14日的房租8万元已由王照海收取，表明王照海仍是该房屋的实际出租人。4、张震宇提交的装修协议、购货凭证及水费支付凭证等证据，时间均为2017年期间，表明张震宇实际占有控制该房屋，并非其主张的租赁合同签订之日；证人王某也证实王照海是在2014年下半年后将房子租给张震宇的。5、张震宇与徐其友签订的转租合同表明，张震宇自2016年12月15日至2019年12月14日，将房屋租给徐其友使用并获得租金差价，自己并未实际占有使用。6、张震宇明知王照海有现款购房，不要求其归还长期拖欠的借款，而在王照海购房后次日即采取租赁方式，用15年租期的租金抵冲借款，有违常理。 三、张震宇的主张不足以阻却涉案房屋拍卖后的交付。1、张震宇主张的王照海欠其315万借款的事实无有效证据证明。2、双方依据该借款基础事实所签订的房屋租赁合同缺乏生效条件。3、王照海、张红夫妻所有的涉案房屋为汉超公司借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。张震宇无法证明抵押前已实际占用该房屋。故张震宇以租赁合同签订于房屋抵押以前为由，主张在租赁期内阻却向买受人交付的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回张震宇的诉讼请求。 案件受理费12800元，由张震宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  钱剑明 人民陪审员  陈荷香 人民陪审员  凌军红 二〇一九年七月二十六日 书 记 员  顾逸岚