哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初5331号原告：杨海峰，男，1993年8月9日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：施楠，黑龙江嵘斗律师事务所律师。被告：黑龙江悦湖房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区农林街46号。法定代表人：路孝杰，该公司经理。委托诉讼代理人：马春林，黑龙江迅雷律师事务所律师。委托诉讼代理人：车志国，男，该公司销售经理。原告杨海峰与被告黑龙江悦湖房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人施楠，被告的委托诉讼代理人马春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付房屋面积差异款20,000元及利息（具体以实际鉴定为准，利息自2018年4月4日起至实际给付之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；2.依法判令被告立即拆除改装外露的燃气管；3.本案的诉讼费用等相关一切费用均由被告承担。事实与理由：2018年4月4日，原告从被告处购买了位于哈尔滨市××区××乡街东侧××单元××号的房屋，合同第三条约定，该商品房建筑面积共120.55平方米，其中，套内建筑面积为80.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积40.51平方米。进入房屋后，发现该商品房的实际面积与合同面积明显不符，另外，在原告所居住的7栋楼墙体外侧，多处系燃气管，存在严重安全隐患。原告为维护合法权益诉至法院。被告辩称：一、基本事实：1.各位业主商品房买卖合同中填写的各项面积是根据2017年6月21日哈尔滨润城测量有限公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的房屋面积测算报告（预测）确定，各位业主入户前找差面积是根据哈尔滨润城测量有限公司2018年9月6日向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具的房屋面积测算报告（实测）确定，现该测绘成果正在哈尔滨市住房保障和房产管理局审核当中。哈尔滨润城测量有限公司是具有测绘资质的在合法营业期间的独立法人，对测绘成果负法律责任。2.哈尔滨中庆燃气有限责任公司是哈尔滨市江南市区唯一燃气设计、施工、供应企业，悦然臻城小区的全部燃气设计、专用材料、施工均由该公司负责，该公司对燃气设计施工的合规性负法律责任。二、涉案房屋尚未完成产权登记，合同约定面积与产权登记面积是否存在差异的事实不能确定，原告要求退还面积差异款的条件未成就，其请求不能被支持。三、原告要求通过诉讼程序鉴定房屋面积，作为产权登记面积，不符合产权登记程序，不应支持。四、原告认为合同约定面积与实际面积不符、燃气管道存在安全隐患无根据，应承担举证不能的不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的证据一哈尔滨市商品房买卖合同书及补充协议、证据二发票和收据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示的证据三2到19楼施工图、竣工图及规划审批图各1份，拟证明本案争议之房建筑面积为119.13平方米，其中套内建筑面积69.56平方米，套内建筑面积比合同约定面积相差10.48平方米，建筑面积与合同约定面积相差1.42平方米。经质证，被告对真实性无异议，对证明问题有异议认为，与本案没有关联性。一方面，该证据不是可以启动司法鉴定的法定理由；另一方面，该证据材料中使用的面积数据与房屋测绘结果的面积数据是适用不同的行业规范测算得出，不一致才是正常的。材料中所使用的建筑面积适用的测量规范是《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），计算建筑面积的目的是服务于工程报批、施工、竣工等环节；房产测绘适用的测量规范是《房屋测量规范》（GB/T17968-2000），测量的目的是服务于房屋销售、产权登记环节。例如：在施工过程中阳台按50%计算建筑面积，在测绘过程中则按100%计算建筑面积；施工图中的建筑面积只计算本层平面面积，不包括需要公摊的其他面积，而测绘中的建筑面积则需要计入公摊面积，所以，两者数据是不可能一致的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第35条的规定，对房屋面积确定起到直接作用的是测绘报告，其他材料是对工程合法性的审查。故施工等过程中的使用的建筑面积与测绘结果不同，根本不能说明测绘结果是错误的。图纸中的S代表使用面积，不是套内建筑面积。本院确认：因该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。2.原告举示的证据四照片13页，拟证明原告所居住的小区楼体外天然气管设计悬挂在墙外，使得该小区7栋楼时刻处于危险状态，被告应当立即排除妨碍，以保障7栋楼全体业主的人身安全。经质证，被告对照片的真实性无异议，对证明问题有异议认为，原告所述的“处于危险状态，应当立即排除妨碍，以保障7栋楼全体业主的人身和财产安全”不能是照片能够证明的。本院确认：因原告当庭出示原始载体，且被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但该证据对燃气管存在安全隐患具有较弱的证明力，本院不予认定。3.原告举示的证据五鉴定申请书，拟证明原告坚持司法鉴定，以求实本案争议之房的真实性，而且该鉴定结论对于本案关键性的作用，法院不应当因产权证没有下来，就驳回原告的法定权利。法院完全可以委托有资质的测绘部门，以房地部门测绘方法来对本案争议之房进行测绘面积，最终以其测绘面积作为判决依据。经质证，被告认为该证据不属于证据的范畴，是原告的申请，应该根据合同和法律规定进行处理。本院确认：该鉴定申请书系原告的申请，不应作为证据举示，其仅能证明原告向本院申请过鉴定，本院已经在庭审中予以答复，该证据本身与案件待证事实不具有关联性，本院不予认定。4.原告举示的证据六单位工程竣工验收报告1份、单位工程验收报告1份，图纸会审记录2份，设计变更通知1份，施工控制测量成果报检表1份、2019年2月20日哈尔滨市自然资源和规划局出具的哈尔滨市建设工程规划条件核实确认书1份，拟证明在2018年10月25日该工程进行验收时，7栋楼所显示的建筑面积整体为12981.46平方米，与被告所出示的2018年9月6日哈尔滨润城测量有限公司实测报告所显示的面积13302.28平方米是不符的，更加说明了，被告出售给原告的房屋存在面积差，也更加说明了哈尔滨润城测量有限公司对7号楼所测量的面积是不准确的。确认书当中所标明7栋楼的面积也为12981.46平方米，与对方所出示的哈尔滨润城测量有限公司实测报告和预测报告里所显示的面积是不相符的，被告所提供的预测被告当中所显示的13249.43平方米面积，均与上述证据所显示的面积不符。经质证，被告对其真实性无异议，对证明问题有异议认为，与本案无关联性。一方面，该证据不是可以启动司法鉴定的法定理由；另一方面，该证据材料中使用的面积数据与房屋测绘结果的面积数据是适用不同的行业规范测算得出，不一致才是正常的。这些材料中所使用的建筑面积适用的测量规范是《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），计算建筑面积的目的是服务于工程报批、施工、竣工等环节；房产测绘所适用的测量规范是《房屋测量规范》（GB/T17968-2000），测量的目的是服务于房屋销售、产权登记环节。例如：在施工过程中阳台按50%计算建筑面积，在测绘过程中则按100%计算建筑面积；施工图中的建筑面积只计算本层平面面积，不包括需要公摊的其他面积，而测绘中的建筑面积则需要计入公摊面积，所以，两者数据是不可能一致的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第35条的规定，对房屋面积确定起到直接作用的是测绘报告，其他材料是对工程合法性的审查。所以，施工等过程中的使用的建筑面积与测绘结果不同，根本不能说明测绘结果是错误的。本院确认：因该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。5.被告举示的证据一哈尔滨市商品房买卖合同书1份，拟证明合同第五条约定了合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，合同约定建筑面积每平方米单价不变，房屋总价将据实进行多退少补。经质证，原告对真实性无异议，对证明的问题有异议认为，该条款只是约定应当以产权登记面积为准，但是该条款中并未约定必须等产权证下来后买售人才有权利进行维权，原告已申请法院对争议之房进行实际测绘，其测绘结果应当作为法院判决的依据，该条款因是被告提供的合同，系其格式条款，其不利的后果应由被告承担，因该条款与协议二有矛盾之处，根据协议二是以实测报告，被告收取了原告的面积补差款，原告申请对现有房屋进行实际测量，以明确被告所提供的实测报告是否准确，从而确定到底是多退还是少补。本院确认：该证据系书证原件，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定，且该证据对双方曾经对于房屋面积差异的认定及处理方式进行约定的事实具有较强的证明力，本院予以认定。6.被告举示的证据二哈尔滨润城测量公司房屋面积测量报告（预测、实测各1份）、该公司营业执照、资质证书各1份，拟证明合同约定房屋建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积均是按照测量报告确定。测绘单位是有资质的，是合法营业期限内的独立法人单位，承诺对测绘成果承担法律责任。经质证，原告对营业执照真实性无异议，对其它证据的真实性及证明问题均有异议认为，从被告所出示的房屋面积测算报告中，可以看出在预测被告当中所体现的时间为2017年6月21日，而原告与被告签订的买卖合同时间为2018年4月4日，由哈尔滨润城测量公司出具的预测报告，按照相关规定，应当依据是的是原告提供的城建局档案馆所备案的规划审批图、施工图所显示的面积应当一致，而后才能由哈尔滨润城测量公司根据上述图纸出具其预测报告，然后被告根据其结果才能与原告签订房屋买卖合同，以确定签订合同时的房屋面积，对于哈尔滨润城测绘公司是否具有相应的资质请求贵院予以核实。预测报告和实测报告仅有哈尔滨润城公司出具的报告，但是没有其所依据的图纸的相关证据予以佐证，所以原告对其两份报告的数据是不认可的，原告认为两份数据是不准确的。被告向贵院提供的7号楼预测报告没有图纸，实测报告与预测报告多的面积数在2018年12月25日办理进户时，让业主补交的补差款面积完全多在共摊面积上，而套内建筑面积不差，7号楼业主对被告向法院提交的7号楼的预测报告、实测报告质疑。本院确认：因该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。7.被告举示的证据三被告与哈尔滨中庆燃气有限公司签订的燃气用户发展合同书及中庆燃气有限公司向房产部门出具的验收合格证明各1份，拟证明涉案楼房的燃气设计、专用材料及施工均由哈尔滨中庆燃气公司负责，燃气工程经该公司验收合格。经质证，原告对该证据中合同书的真实性无异议，但认为该合同恰恰能够说明是被告与哈尔滨中庆燃气有限公司签订合同，燃气管外露的问题被告也有一定责任；对验收合格证明的真实性及证明问题均有异议认为，该证明系哈尔滨中庆燃气有限公司自己出具的，原告认为没有证明效力，应当由具有验收检测资质的部门出具。本院确认：因燃气用户发展合同书系书证原件，原告对该证据的真实性无异议，且对燃气设计及施工均由哈尔滨中庆燃气公司负责具有较强的证明力，本院予以认定。对于验收合格证明，系书证原件，原告虽对其真实性存疑，但未能提供相反证据予以证实，本院对真实性予以认定，且该证据对于燃气管道已经经过哈尔滨中庆燃气公司自行验收合格的事实具有较强的证明力，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月4日，原告与被告签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》及补充协议一、补充协议二，约定原告购买被告开发建设的香坊区通乡街东侧××号××栋××单元××层××号房屋。该商品房建筑面积共120.55平方米，其中，套内建筑面积80.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积40.51平方米。双方约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7,842.08元，总金额945,363元。合同第五条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，合同约定建筑面积每平方米单价不变，房屋总价将据实进行多退少补”。合同签订后，原告交纳了全部购房款，并在办理入户时补交了房屋面积差价款，被告履行了交付房屋的义务。涉案房产尚未办理产权登记。本院认为：原、被告签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力。合同签订后，原告履行了交付购房款的义务，被告履行了交付房屋的义务，即双方均按合同约定履行了各自的主要义务。现原告主张涉案房屋实际面积与合同面积不符，要求被告支付面积差价款的请求，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。而双方签订的合同书约定，涉案房屋面积应以产权登记面积为准，现涉案房屋尚未办理产权登记，因此尚不能确定产权登记面积，故原告的该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告可待产权登记办理完毕后，依产权登记证确定的面积再行起诉。关于原告请求被告立即拆除改装外露燃气管的问题。因该燃气管的设计、施工主体均为案外人哈尔滨中庆燃气有限责任公司，并非被告，且被告举示了哈尔滨中庆燃气有限公司向房产部门出具的验收合格证明，原告并未能举证证明该外置燃气管存在安全隐患，故该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨海峰的全部诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交），本院减半收取150元，由原告杨海峰自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王琦二〇一九年七月二十二日法官助理苏新书记员徐梦竹