湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘13民初138号 原告：中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省长沙市天心区湘府西路31号尚玺苑18B栋。 负责人：阳金明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗丽扬，女，1991年3月13日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市天心区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：方蓉，湖南金州律师事务所律师。 被告：申金兰，男，1969年10月7日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵东县，现住浙江省金华市金东区。 被告：湖南京明房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处。 法定代表人：聂均平，该公司执行董事。 被告：聂均平，男，1967年11月3日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系湖南京明房地产开发有限公司的法定代表人兼执行董事。 以上两位被告的共同委托诉讼代理人：文运良，男，1956年9月24日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系湖南京明房地产开发有限公司行政部门负责人。 中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称长城资产湖南分公司）诉申金兰、湖南京明房地产开发有限公司（以下简称京明房地产公司）、聂均平执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院于2019年4月29日立案受理后，依法组成合议庭于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告长城资产湖南分公司的委托诉讼代理人罗丽扬、方蓉，被告申金兰，被告京明房地产公司、聂均平的共同委托诉讼代理人文运良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长城资产湖南分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决准许对京明房地产公司开发的位于湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处的湖南千里红家博苑2××9号房屋的执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月13日，中国工商银行股份有限公司娄底兴城支行（以下简称工行娄底兴城支行）因与京明房地产公司、聂均平等人金融借款合同纠纷，向娄底市中级人民法院提起民事诉讼并申请财产保全，查封了京明房地产公司开发建设的千里红家博苑中的12套房产及聂均平名下包含本案所涉房屋（2××9号）在内的30套房产，查封期限为三年（2015年9月18日-2018年9月17日）。工行娄底兴城支行获得法院的生效判决后，向法院申请了强制执行，并在执行过程中申请续行查封了案涉2××9号房屋，查封期限为三年（2018年9月18日-2021年9月17日）。此外，原告于2018年10月10日与中国工商银行股份有限公司湖南省分行签订了《债权转让协议》，约定将工行娄底兴城支行对债务人京明房地产公司及相关担保人享有的全部债权转让给申请人长城资产湖南分公司，并于2019年1月22日在《湖南日报》上刊登了《债权转让暨债务催收联合公告》依法对相关债务人及担保人进行了通知。因此，原告长城资产湖南分公司目前对债务人京明房地产公司及相关担保人享有合法有效的债权。2018年12月15日，被告申金兰向娄底市中级人民法院提出执行异议，要求对案涉2××9号房产解除执行措施并裁定对案涉房屋不予执行。2019年4月1日，娄底市中级人民法院经书面审理作出（2018）湘13执异271号执行裁定书，裁定中止对聂均平名下位于千里红家博苑2××9号房屋的执行。原告不服该裁定，因法院对于被告申金兰的执行异议采用了书面审理的方式，未举行听证程序对证据材料进行质证，原告方对于被告方提供的证据材料的效力问题无法确实，鉴于案件的复杂性较高，法院直接采取书面的方式进行审理侵犯了原告的合法权益，属于程序违法。此外，原告认为（2018）湘13执异271号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误，理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，金钱债权执行中，案外人申金兰主张排除对所购买不动产的强制执行的，必须同时满足上述第二十八条规定的四个条件。第一，案涉房产系法院查封的被执行人聂均平名下的房屋，而被告申金兰从未与房屋所有人聂均平就案涉2××9号房屋签订买卖合同；第二，法院查封案涉房屋是在2015年9月份，被告申金兰没有证据证明其在法院查封案涉房屋之前已合法占有该房屋；第三，被告申金兰没有证据证明其向房屋所有人聂均平支付了案涉房屋的购房款；第四，从房屋过户来看，案涉房屋目前仍登记在被执行人聂均平名下。综上，被告申金兰提出的执行异议完全不满足上述第二十八条法律规定的可以排除执行的全部条件，不足以排除人民法院的强制执行，法院直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作出（2018）湘13执异271号执行裁定，系适用法律错误，且认定事实错误。据此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 申金兰辩称：1、申金兰于2014年1月25日与京明房地产公司签订了商品房买卖合同，且早于人民法院查封的时间2015年9月之前。2、长城资产湖南分公司接收工商银行的债务是不合法的，早在2016年5月31日，全体业主就做了通告，发布朋友圈、网站，京明房地产公司的资产是全体业主的，任何公司个人接收都是不合法的，有粘贴公告为凭。3、申金兰有银行流水凭证，有京明房地产公司开具的购房收款收据。另外，申金兰在京明房地产公司一共购买了2套住房（2908、2909）、4个商铺，住房两套是全额付款（其中一套2908是代妻哥曾金荣购买的），4个商铺在工行娄底兴城支行做按揭，且有还款流水证明。4、申金兰与京明房地产公司签订在前，京明房地产公司向工行娄底兴城支行贷款查封在后，京明房地产公司隐瞒事实，没有第一时间为其办理网签，银行没有调查事实情况，造成京明房地产公司一房多卖，属于欺诈行为。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，中止对案涉房屋的执行。 京明房地产公司、聂均平辩称：1、京明房地产公司与申金兰于2014年1月25日签订的商品房买卖合同合法有效，明显早于法院查封时间2015年9月18日，申金兰购买2909房，支付了购房全款，办理了入住手续。2、案涉房屋登记在聂均平名下是为了贷款的需要，聂均平并没有支付购房款，请求人民法院依法判决。 长城资产湖南分公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一：1、长城资产湖南分公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明书；2、申金兰的身份证复印件；3、京明房地产公司的营业执照复印件、聂均平的身份证复印件，第一组证据共同证明各方当事人的主体资格适格。证据二：4、2015年6月1日，工行娄底兴城支行向法院提交《诉讼财产保全申请书》申请财产保全；5、2015年8月20日，工行娄底兴城支行向法院提交《关于申请对湖南京明房地产开发有限公司借款担保合同纠纷一案追加保全的报告》，申请对案涉2××9号房产进行查封；6、2015年6月1日，娄底市中级人民法院作出（2015）娄中民二初字第57号民事裁定书，裁定查封京明房地产公司、聂均平等人的银行存款7000万元或查封、冻结、扣押价值相当的其他财产；7、2015年9月18日，娄底市中级人民法院作出（2015）娄中执他字第101号协助执行通知书，查封了京明房地产公司开发建设的千里红家博苑中的12套房产及聂均平名下包含本案所涉2××9号房产在内的30套房产，查封期限为三年（2015年9月18日-2018年9月17日）；8、2018年8月27日，工行娄底兴城支行向法院提交《续封申请书》，申请对案涉2××9号房产进行续查封；9、2018年9月14日，娄底市中级人民法院作出（2017）湘13执114号之三《执行裁定书》，裁定续行查封京明房地产公司开发建设的千里红家博苑中的12套房产及聂均平名下包含本案所涉2××9号房产在内的30套房产，查封期限为三年，并于同日向娄底市房地产管理局发出了（2017）湘13执114号之三协助执行通知书进行查封，第二组证据共同证明工行娄底兴城支行依法申请对本案所涉2××9号房屋进行了财产保全，法院依法进行了查封，法院依法应准许对案涉2××9号房屋的执行处置。证据三：10、债权转让协议；11、债权转让暨债务催收联合公告；12、2019年4月8日，娄底市中级人民法院作出（2019）湘13执异12号执行裁定书，裁定将（2017）湘13执114号执行案的申请执行人由工行娄底兴城支行变更为长城资产湖南分公司，第三组证据共同证明长城资产湖南分公司于2018年10月10日与中国工商银行股份有限公司湖南省分行签订债权转让协议受让债权后在湖南日报刊登了债权转让和催收公告，依法受让了工行娄底兴城支行对债务人京明房地产公司及相关担保人享有的债权。证据四：13、娄底市不动产登记中心信息查询，拟证明案涉房屋是登记在聂均平名下，原告可依法对该房屋进行查封。对长城资产湖南分公司提交的上述证据，申金兰经质证后认为：原告方提交的证据都是真实的，没有异议。京明房地产公司、聂均平经质证后认为：1、对证据一无异议；2、对证据二真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，案涉房屋不应该被查封；3、对证据三无异议；4、对证据四予以认可。 申金兰为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：1、申金兰的身份证复印件；2、商品房买卖合同；3、购房收款收据；4、购房银行流水；5、娄底市娄星区人民法院（2016）湘1302民初327号民事判决书、娄底市中级人民法院（2017）湘13民终265号民事判决书；6、内部函；7、通告（2016年5月31日）；8、按揭还款流水；9、娄底市中级人民法院（2018）湘13执异271号执行裁定书；10、物业费收据；以上十份证据共同证明案涉房屋系申金兰合法购买的，应依法享有案涉房屋的所有权。11、四个商铺的商品房买卖合同，拟证明案涉房屋及商铺的款项。对申金兰提交的上述证据，长城资产湖南分公司经质证后认为：1、对证据一申金兰的身份证不发表意见；2、对证据二、三、四（商品房买卖合同、购房收款收据、购房银行流水），其关联性、合法性不予认可；3、对证据五两级法院的判决文书，其关联性、合法性不予认可；4、对证据六、七、八（内部函、通告、按揭还款流水），三性均不认可；5、对证据九（2018）湘13执异271号执行裁定书不发表意见；6、对证据十物业费收据三性不予认可；7、对证据十一，四个商铺的商品房买卖合同三性均不认可。京明房地产公司、聂均平经质证后认为：对申金兰提交的上述证据均无异议。 京明房地产公司、聂均平为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：1、销售统计表；2、京明房地产公司出具的情况说明，以上两份证据共同证明千里红家博苑项目采用的销售方式及购房款支付情况，同时还证明京明房地产公司有两枚财务公章，一枚圆形一枚椭圆形均可使用。对京明房地产公司、聂均平提交的上述证据，长城资产湖南分公司经质证后认为：对京明房地产公司、聂均平提交的上述证据三性均不认可。申金兰未予质证。 对长城资产湖南分公司、申金兰、京明房地产公司、聂均平向本院提交的上述证据，本院结合与本案事实的关联性予以综合认定。 根据原告、被告的陈述及相关证据的综合分析、认定，本院认定本案如下基本事实： 2015年5月13日，工行娄底兴城支行因与京明房地产公司、聂均平等人金融借款合同纠纷，向娄底市中级人民法院提起民事诉讼并申请财产保全，查封了京明房地产公司开发建设的千里红家博苑中的12套房产及聂均平名下包含本案所涉房屋（2××9号）在内的30套房产，查封期限为三年（2015年9月18日-2018年9月17日）。2015年10月28日，娄底市中级人民法院作出（2015）娄中民二初字第57号民事判决书，该判决主要内容为：一、由京明房地产公司在判决生效之日起十日内向工行娄底兴城支行偿还借款本金63505745.37元，并计付至2015年5月12日止的借款利息1820241.89元，此后的借款利息按合同约定支付至清偿之日止；二、工行娄底兴城支行对案涉抵押财产享有优先受偿权；三、聂均平、李雄辉等对前述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，聂均平、李雄辉有权向京明房地产公司追偿。该判决生效后，京明房地产公司、聂均平等未履行，工行娄底兴城支行向法院申请强制执行，在执行过程中娄底市中级人民法院于2018年9月14日作出（2017）湘13执114号之三执行裁定书，裁定续行查封了京明房地产公司开发建设的千里红家博苑中的12套房产及聂均平名下包含本案所涉2××9号房产在内的30套房产，查封期限为三年（2018年9月18日-2021年9月17日）。2018年10月10日，长城资产湖南分公司与中国工商银行股份有限公司湖南省分行签订了《债权转让协议》，约定将工行娄底兴城支行对债务人京明房地产公司及相关担保人享有的全部债权转让给申请人长城资产湖南分公司，并于2019年1月22日在《湖南日报》上刊登了《债权转让暨债务催收联合公告》依法对相关债务人及担保人进行了通知。2019年4月8日，娄底市中级人民法院作出（2019）湘13执异12号执行裁定书，裁定将（2017）湘13执114号执行案的申请执行人由工行娄底兴城支行变更为长城资产湖南分公司。 2018年12月15日，被告申金兰向娄底市中级人民法院提出执行异议，要求对案涉2××9号房产解除执行措施并裁定对案涉房屋不予执行。2019年4月1日，娄底市中级人民法院经书面审理作出（2018）湘13执异271号执行裁定书，裁定中止对聂均平名下位于千里红家博苑2××9号房屋的执行。长城资产湖南分公司对该裁定不服，即于2019年4月29日向本院提起执行异议之诉，要求对京明房地产公司开发的位于湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处的湖南千里红家博苑2××9号房屋继续执行。 另查明，2014年1月25日申金兰与京明房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定购买京明房地产公司开发建设的千里红家博苑2××9号房屋，总价款为318240元，申金兰用银行转账的方式向京明房地产公司支付了购房款。合同签订后，京明房地产公司因故未能如期交房，千里红家博苑项目于2016年9月才基本完工，具备交房条件，申金兰于2017年10月9日领取了2××9号房的钥匙，并交纳了1912元的物业费。2016年1月11日，申金兰就与京明房地产公司签订的《商品房买卖合同》向娄底市娄星区人民法院提起诉讼，要求确认《商品房买卖合同》的效力，经娄底市娄星区人民法院及娄底市中级人民法院确认申金兰与京明房地产公司于2014年1月25日签订的《商品房买卖合同》有效。 本院认为，本案争议的焦点问题为：长城资产湖南分公司要求对京明房地产公司开发的位于湖南省娄底市娄星区早元街与娄星南路交汇处的湖南千里红家博苑2××9号房屋继续执行的诉讼请求是否能够得到支持。经审查，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。申金兰与京明房地产公司于2014年1月25日签订的商品房买卖合同，约定购买京明房地产公司开发建设的千里红家博苑2××9号房，人民法院是在2015年9月18日查封该房屋，且申金兰与京明房地产公司签订的该商品房买卖合同经娄底市娄星区人民法院及娄底市中级人民法院确认其合同为有效，应当认定申金兰在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。合同签订后，申金兰通过银行转账的方式向京明房地产公司支付了全部购房款。案涉房产于2016年9月才基本完工，法院查封前申金兰没有占有案涉房屋及没有办理过户手续的原因是因京明房地产公司没有按合同约定如期交房，申金兰在交房前客观上无法占有该房屋，亦无法办理所有权登记。因此申金兰对千里红家博苑2××9号房享有排除人民法院强制执行的民事权益，应当中止对聂均平名下的位于千里红家博苑2909房的执行，对长城资产湖南分公司要求继续执行千里红家博苑2××9号房的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告中国长城资产管理股份有限公司湖南省分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向湖南省高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长  曾爱东 审判员  陈友红 审判员  刘 威 二〇一九年七月一日 法官助理俞永清 书记员张婷 附有关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行； （二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。