云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1233号上诉人（原审被告）：龙海，男，汉族，1967年2月7日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：潘克，云南迈征律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李玉平，云南迈征律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：云南广电房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市高新技术开发区二环西路西苑立交桥旁软件大厦14楼。法定代表人：肖军，副总经理。委托诉讼代理人：冯弘，云南万捷律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：杨永华，男，汉族，1982年9月27日出生，身份证登记住址：云南省大理白族自治州大理市，现下落不明。上诉人龙海因与被上诉人云南广电房地产开发有限公司以及原审第三人杨永华商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经批准扣除当事人申请庭外和解期间审理期限90天，现已审理终结。龙海上诉请求：1、撤销一审判决并由二审法院依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，涉案商品房购销合同并非双方真实意思表示，应属无效合同。首先，上诉人从始至终并没有想购买涉案房屋的意愿，之所以与被上诉人签订商品房购销合同，真实目的在于以将该房屋登记备案至上诉人名下的形式作为担保方式，将款项出借于杨永华，且庭审中，被上诉人出示的（2017）云01民终5106号判决也并未证实上诉人与被上诉人之间存在购买房屋的意向，反而上诉人要求被上诉人承担担保责任的主张可以证实上诉人并没有要购买房屋的意思表示，不能因（2017）云01民终5106号判决确认被上诉人不承担担保责任而认定双方具有买卖合同关系。其次，被上诉人是否具有出卖房屋的真实意思，也应当综合判断，虽然知晓案情的杨永华并未出庭，但从现有的证据及在商品房购销合同签订、履行过程中被上诉人种种与交易习惯相悖的行为，包括被上诉人在上诉人未向其支付任何购房款的前提下向被上诉人开具了收款收据并将房屋备案登记于上诉人名下，合同签订后直至开庭前，被上诉人亦未通过任何方式向上诉人催款，不难看出被上诉人不是真正想要将房屋出卖于上诉人。从（2017）云01民终5106号判决中不难看出，被上诉人是一直知晓上诉人与杨永华之间的借贷关系的，杨永华也并未付清房款，但是其仍然听从杨永华的指示将房屋备案于上诉人名下，那么从一开始被上诉人就知晓上诉人是不可能真正取得房屋所有权的，不难看出被上诉人亦不是真正想要出卖房屋。若该合同是真实有效的，那么涉案房屋备案登记于上诉人名下长达四年之久，意味着被上诉人因此产生了巨额损失，而其在一审诉请中并未主张任何损失，亦违反常理。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审。被上诉人云南广电房地产开发有限公司辩称，涉案商品房购销合同系双方真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，该合同对所购房屋、付款方式、所购价款均有明确约定且双方均签字盖章，被上诉人将合同备案至上诉人名下，履行了合同的主要义务。上诉人主张其签署合同的目的在于以房屋登记备案在其名下的形式作为担保将款项出借给杨永华，但上诉人与杨永华之间的民间借贷纠纷已经审结并由昆明市中级人民法院于2017年12月15日作出（2017）云01民终5106号民事判决书，该判决已经查明被上诉人没有将涉案房屋作为上诉人与杨永华之间借贷关系的担保的意思表示等相关事实，并判决被上诉人在该案中不承担担保责任，而上诉人未提交任何证据证实其与被上诉人之间没有买卖房屋的合意，其提出的双方签署的合同并非真实意思表示的主张没有任何依据，不符合客观事实。上诉人提出被上诉人在合同签订、履行过程中存在与交易习惯相悖的行为，认为被上诉人不具有出卖房屋的意思表示的主张不成立。被上诉人在上诉人未支付购房款的情况下进行房屋备案是因为当时房地产市场极为萧条，上诉人一次性向被上诉人购买了三套房屋，为了快速促成交易使上诉人尽快支付购房款，被上诉人主动履行合同义务，将房屋合同备案至上诉人名下，上诉人提交的收款收据在上诉人诉杨永华和被上诉人民间借贷纠纷案件中，该收据已经经昆明市盘龙区人民法院委托云南鼎丰司法鉴定中心进行鉴定并得出该收款收据中的印章根本不是被上诉人的印章，上诉人提交的收款收据不是被上诉人出具的。被上诉人曾向昆明市西山区人民法院起诉上诉人，因上诉人诉杨永华以及被上诉人民间借贷纠纷，所以西山区法院中止了对该案的审理，待民间借贷纠纷审结后才重新启动诉讼程序，但因为该案时间跨度较长且接近年底，法院要求被上诉人撤诉再重新起诉，被上诉人重新起诉后，西山区法院认为管辖错误，将案件移送至盘龙区法院，被上诉人曾用司法救济途径向上诉人主张权利，上诉人在上诉状中的陈述与事实不符。（2017）云01民终5106号民事判决中对杨永华与上诉人的借贷关系以及被上诉人与上诉人签署商品房购销合同的事实予以查明，判决书中从未有被上诉人始终知晓上诉人与杨永华之间的借贷关系的表述。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。云南广电房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签署的广电销商铺0313号《商品房购销合同》（商铺号：1013）；2、撤销原、被告之间依据《商品房购销合同》所作的商品房买卖合同备案登记（合同登记号为：KM2014070344270）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月第三人杨永华与原告云南广电房地产开发有限公司签订《购房协议书》，约定杨永华向云南广电房地产开发有限公司购买“大观文化广场”A、B座第一、第二、第三层共194间商铺，总建筑面积10671.034平方米，总价款合计304034500元，但杨永华至今未支付全部购房款。2014年7月3日，杨永华向被告龙海借款5450000元，双方签订《借款合同》，并约定第三人杨永华用其购买的位于昆明市西山区棕树营“大观天下广电文化家园”A座、B座及C座办公楼编号分别为1011#（建筑面积47.65平方米）、1012#（建筑面积109.08平方米）、1013#（建筑面积87.48平方米）的三间开口朝西园路的一楼商铺共计244.21平方米作为担保物，作价5450000元，本商铺房款已由杨永华付清，但目前尚未取得房产证，被告同意第三人以商品房购销合同登记备案的形式作为此次借款的担保方式，将本商铺登记备案在被告名下，如第三人逾期还款，第三人同意将本商铺作价5450000元用于冲抵所欠借款，即被告龙海以上述价格取得上述房屋的所有权。合同签订后，被告龙海于2014年7月3日向第三人杨永华分两笔转账5450000元。同日，第三人杨永华向原告出具《收条》，双方签订《商铺撤销登记备案协议》，还签订了《委托付款协议》确认杨永华购买上述商铺的购房款已全额缴清，被告和第三人共同确认杨永华向云南广电房地产开发有限公司所支付的购买上述三间商铺的款项实际均为被告支付，由第三人杨永华向原告云南广电房地产开发有限公司发出指示，将上述商铺登记备案至被告名下。同日，云南广电房地产开发有限公司收到杨永华出具的《指示函》，并根据指示函于2014年7月3日当天与原告分别签订了合同编号：广电销（商铺）0311号、广电销（商铺）0312号、广电销（商铺）0313号的《商品房购销合同》，并分别针对座落于昆明市西山区棕树营街道办事处近华社区大观天下广电文化家园办公楼1层商铺1011#（建筑面积47.65平方米）、1012#（建筑面积109.08平方米）、1013#（建筑面积87.48平方米）进行了商品房买卖合同登记备案。后第三人杨永华未向龙海清偿借款，龙海以杨永华和云南广电房地产开发有限公司为被告于2015年8月17日诉至昆明市盘龙区人民法院，请求：1、判令被告杨永华立即偿还借款本金、利息共计698.3万元；2、判令云南广电房地产开发有限公司承担让与担保责任；3、判令龙海对于云南广电房地产开发有限公司位于昆明市西山区棕树营“大观天下广电文化家园”A座、B座和C座办公室编号分别为1011#、1012#和1013#商铺享有优先受偿权；4、判令被告承担本案律师费112825元；5、判令两被告承担本案诉讼费。昆明市盘龙区人民法院经审理认为，云南广电房地产开发有限公司在龙海与杨永华的借款合同关系中并未承诺要对杨永华的债务承担担保责任，杨永华同意将涉案商铺作价5450000元用于冲抵所欠龙海借款的约定无效，故于2016年8月15日判决杨永华向龙海偿还借款，驳回龙海对云南广电房地产开发有限公司的诉讼请求。宣判后龙海提起上诉，昆明市中级人民法院于2017年12月15日判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，第三人杨永华向原告购买了“大观文化广场”A、B座第一、第二、第三层共194间商铺，总建筑面积10671.034平方米，总价款合计304034500元，并支付了部分购房款。原告根据第三人杨永华的指示，于2014年7月3日与被告龙海签订了涉案《商品房购销合同》及合同补充协议，约定被告龙海购买原告开发涉案商铺并于当日备案登记至被告龙海名下，原、被告之间因此形成商品房销售合同关系。被告龙海认为其签订《商品房购销合同》及合同补充协议，并由原告将涉案商铺备案至其名下的行为均是原告为第三人杨永华的债务提供担保，原、被告双方没有买卖商品房的真实意思表示，应认定涉案合同及其补充协议无效的答辩意见无证据证实原告同意其与第三人的约定，且与昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法民初字第1832号和昆明市中级人民法院（2017）云01民终5106号民事判决书确认的事实不符，不予采信。故原、被告于2014年7月3日签订的涉案《商品房购销合同》及合同补充协议真实、合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告龙海至今未按照合同约定履行支付房款的义务，也无证据证实第三人杨永华已经代为支付全部房款，故原告销售房屋收取房款的合同目的已经不能实现，其主张解除合同及撤销备案登记的诉请具有事实和法律依据，一审予以支持。原告在被告未支付房款的情况下将商铺备案登记至被告名下的行为确实违背正常的交易习惯，但不违反法律的强制性规定，也不足以导致合同无效。综上，对被告认为合同无效的答辩意见不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“解除原告云南广电房地产开发有限公司与被告龙海于2014年7月3日签订的合同编号为广电销（商铺）0313号的《商品房购销合同》及合同补充协议，并撤销原、被告双方依据该合同及其补充协议于2014年7月3日办理的合同登记号为：KM2014070344270商品房买卖合同登记备案。”案件受理费100元由被告龙海承担。本院二审期间，各方均未向本院提交证据。到庭的上诉人与被上诉人双方对于一审法院已经审理确认的案件事实表示没有异议。对于经一审法院审理确认且到庭双方均无异议的案件事实，本院予以确认，不再赘述。本院二审补充确认以下事实：2014年7月3日，被上诉人向上诉人开具了涉案房款收据。此外，二审中，被上诉人当庭陈述杨永华向其支付了购房款2127万元，其认为该款项不包括涉案房屋的购房款。本院认为：本案中，杨永华向云南广电房地产开发有限公司购买总价款合计304034500元的商铺，但根据被上诉人二审陈述，杨永华仅支付了2127万元，尚不足购房款的10%，且被上诉人自认为该2127万元不包括涉案房屋房款，在此情况下，被上诉人即应杨永华的指示变更购房者为上诉人并向其开具购房发票及将合同备案登记至上诉人名下，此行为显然超出了正常商品房买卖的合理认知，而对此被上诉人所做的“基于公司对杨永华的信赖”显然不能成为符合日常情理和交易习惯的合理解释，再结合上诉人与被上诉人签订商品房购销合同当天与杨永华签订借款合同、委托付款协议并向杨永华出借借款的行为，本院认为上诉人主张其与被上诉人签订该商品房购销合同的真实意思并非购买涉案房屋，而是以签订房屋买卖合同的形式作为其借款给杨永华的担保的事实具有高度可能性，该担保是否有效、担保责任是否成立并非本案审理范围，但并不影响对于涉案商品房购销合同双方真实意思表示的认定。现被上诉人基于双方存在真实商品房购销合同关系提出的解除合同等诉讼请求于法无据，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以改判。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初1775号民事判决。二、驳回被上诉人云南广电房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元由被上诉人云南广电房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 汪 佳审判员 张 楚审判员 钱晓燕二〇一九年七月二十四日书记员 黄琰钊