湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0222民初3734号原告（执行案外人）：金道侦，男，1976年9月23日出生，汉族，住所地：阳新县。委托诉讼代理人：肖文娟，湖北文光律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告（申请执行人）：吴文华，女，1964年5月5日出生，汉族，住所地：阳新县。委托诉讼代理人：韩荣，湖北文光律师事务所律师。委托权限：特别授权。第三人（被执行人）：湖北叠磊置业有限公司。住所地：阳新县兴国镇综合大道1号景虹苑小区。法定代表人：徐淑芳，总经理。原告金道侦与被告吴文华、第三人湖北叠磊置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金道侦及委托诉讼代理人肖文娟、被告吴文华委托诉讼代理人韩荣到庭参加诉讼。第三人湖北叠磊置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金道侦向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对原告购买的登记在第三人湖北叠磊置业有限公司名下的位于阳新县××小区××单元××室房产的强制执行，并解除对上述房产的保全查封；二、判决确认原告于2017年11月10日与第三人湖北叠磊置业有限公司签订达成的《景虹苑认购协议书》有效，并确认位于阳新县××小区××单元××室房产归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月15日，郭庆光向原告借款50万元，并约定利息2分，由第三人湖北叠磊置业有限公司盖章予以确认。2017年11月10日，原告与第三人湖北叠磊置业有限公司签订房屋认购协议两份，并由湖北叠磊置业有限公司出具50万元的购房款收据，将景虹苑小区的商住楼二单元1404、1504室分别以25万元一套的价格抵偿差欠原告欠款利息，并交付了房屋钥匙，原告已实际占有了该两套房屋。该事实已经由阳新县法院2018年8月14日作出的（2018）鄂0222民初2519号民事判决书予以确认。因景虹苑小区的房产证无法办理，在市面上属于黑房，不好销售。2018年6月3日，原告降价以17.5万元的价格将景虹苑小区二单元1504室卖与明巧志,第三人湖北叠磊置业有限公司亦在《景虹苑认购协议书》上盖章确认。明巧志当天通过其母亲樊年顺的账户向原告支付了13.5万元购房款，并出具了尚欠原告4万元的欠条一份。2018年6月10日，明巧志拿原告交付的房屋钥匙准备开房装修时，意外发现该房屋的门口贴有阳新县人民法院2018年6月8日的查封封条。后到阳新县人民法院查询才知是被告吴文华申请保全了该房屋。原告遂于2018年6月19日向阳新县人民法院执行庭提交了书面的执行异议申请，阳新县人民法院执行庭于2018年8月20日以（2018）鄂0222执异29号执行裁定书驳回异议，并于2018年8月20日送达给原告。原告认为，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。另《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权没有设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故阳新县人民法院不得查封景虹苑小区二单元1504室。阳新县人民法院于2018年8月14日以（2018）鄂0222民初2519号民事判决书予已确认景虹苑小区二单元1504室归原告所有，但又有2018年8月20日以（2018）鄂0222执异29号执行裁定书确认景虹苑小区二单元1504室由被告保全查封合法，同一房屋不可能有两个合法权利人。原告已购买并实际占有了涉案房屋，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴文华辩称，1、郭庆光向原告金道侦借款与湖北叠磊置业有限公司无关，属于郭庆光个人债务。该款在（2018）鄂0222民初2519号民事判决书案件查明，湖北叠磊置业有限公司并未收到原告金道侦款项，湖北叠磊置业有限公司没有委托郭庆光向原告金道侦借款，也不知道他们之间存在债权债务关系；2、湖北叠磊置业有限公司法定代表人徐淑芳因感情不和在2014年3月14日与郭庆光离婚，湖北叠磊置业有限公司没有授权郭庆光管理公司事务，其持有公司印章不合法。为此，湖北叠磊置业有限公司于2018年4月13日在《今日阳新》登报将原湖北叠磊置业有限公司印章作废；3、郭庆光与原告金道侦所签订的《景虹苑认购协议书》无效，湖北叠磊置业有限公司所建景虹苑没有土地使用权证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、不动产证书，属于违法建筑。根据商品房买卖管理办法、土地管理法及合同法第52条规定，郭庆光与原告金道侦所签订的《景虹苑认购协议书》无效；4、涉案房屋是湖北叠磊置业有限公司开发、建设，所有权属于湖北叠磊置业有限公司，郭庆光私自将房屋出卖给原告金道侦属于无权处分，在（2018）鄂0222民初2519号案件中湖北叠磊置业有限公司不认可原告金道侦合同效力，且原告金道侦没有付款，其不能取得所有权。更重要的是，房屋尚未签订正式合同，没有交付，更未登记，原告金道侦对涉案房屋不具有所有权、使用权和处分权。5、原告金道侦不具备原告主体资格，原告金道侦在起诉状中陈述，涉案房屋于2018年6月3日已卖给明巧志，其同本案无关。根据《民事诉讼法》第119条规定，原告金道侦不具备原告诉讼主体资格。综上所述，湖北叠磊置业有限公司欠被告吴文华款项属实，判决已经生效，其申请查封湖北叠磊置业有限公司财产合理合法。湖北叠磊置业有限公司不认可郭庆光的借款行为，涉案房屋没有交付，涉案《景虹苑认购协议》因严重违法而无效，原告金道侦对涉案房屋无任何权利，既使其有权利，但已出售给明巧志而丧失原告主体资格。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人湖北叠磊置业有限公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据二-1《景虹苑认购协议书》和证据二-2收款收据，可以证实2017年11月10日金道侦与湖北叠磊置业有限公司签订购房协议，湖北叠磊置业有限公司将景虹苑二单元1504室作价250,000元的价格出卖给金道侦,对此事实,本院予以确认；证据三-1金道侦与明巧志签订的《购房协议书》、证据三-2明巧志（樊年顺）的邮政银行转账凭证、证据三-3明巧志出具给金道侦的购房欠条，结合原告金道侦庭后提供的《情况说明》及房屋1404室的居住使用图片及房屋1504室空置未使用的图片，可以证实2018年6月3日原告金道侦与明巧志签订购房协议，金道侦欲将抵账而来的景虹苑二单元1504室作价175,000元的价格出卖给明巧志，后由于明巧志发现合同标的物景虹苑二单元1504室已于2018年6月5日被本院保全查封贴有封条，金道侦遂将抵账而来的景虹苑二单元1404室出卖给明巧志,明巧志已对该1404室进行装修入住,而1504室仍空置的客观事实；证据四-1（2018）鄂0222民初2519号民事判决书和证据四-2（2018）鄂0222执异29号执行裁定书，可以证实湖北叠磊置业有限公司将景虹苑二单元1504室作价250,000元的价格出卖给金道侦，并交付房屋钥匙，金道侦已实际占有此房屋的事实，证据四-2（2018）鄂0222执异29号执行裁定书可以证实本院于2018年5月30日保全查封了景虹苑二单元1504室的事实，同时可以证实原告金道侦作为执行案外人提出执行异议之诉符合法律规定。对被告提交的证据一离婚证、证据二《今日阳新》，本院认为与本案诉争的事实无关联，不予采信；证据三（2018）鄂0222民初1808号民事判决书，此份判决书只能证明本案第三人湖北叠磊置业有限公司欠被告吴文华债务的事实，但对其待证目的即法院查封景虹苑二单元1504室的合法性本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2014年初，湖北叠磊置业有限公司的股东、负责人郭庆光因开发阳新县景虹苑小区商住楼工程需资金周转，向原告金道侦借款500,000元，并承诺以湖北叠磊置业有限公司资产作担保按月息二分计息。在原告金道侦向郭庆光支付人民币500,000元后，郭庆光于2014年5月15日向原告金道侦出具了500,000元借条一张，载明“今借到金道侦现金伍拾万元整（500,000元），借款时间2014年5月15日至2014年12月15日”，条据上加盖“湖北叠磊置业有限公司景虹苑项目部”公章。此款逾期后，郭庆光以景虹苑小区房屋销售不好资金未回笼为由推诿，并表示由房屋抵款。2017年11月10日，郭庆光与原告金道侦签订两份《景虹苑认购协议书》，将郭庆光开发的景虹苑二单元1404室、1504室分别以250,000元的价格抵偿给原告金道侦，湖北叠磊置业有限公司给原告金道侦开具了景虹苑二单元1404室、1504室购房款收据并交付了房屋钥匙，原告金道侦已实际占有该两套房屋。2018年6月3日，原告金道侦与案外人明巧志签订一份《购房协议书》，原告金道侦将购得的景虹苑二单元1504室作价175,000元的价格转卖给案外人明巧志，案外人明巧志签订合同当日通过其母亲樊年顺账户转账支付了135,000元购房款，另出具了一份40,000元欠条。日后，当案外人明巧志上门准备装修该1504室时，发现1504室门上贴有法院封条已于2018年6月5日被本院查封。案外人明巧志遂与原告金道侦协商。经协商，在二者签订的《购房协议书》未更改的情况下，原告金道侦将景虹苑二单元1504室更换为景虹苑二单元1404室出卖给案外人明巧志。案外人明巧志将该1404室已装修入住至今。2018年5月，本院受理吴文华诉湖北叠磊置业有限公司民间借贷纠纷一案。2018年5月28日，吴文华向本院提出财产保全申请，请求“将湖北叠磊置业有限公司的银行存款3,525,000元予以冻结或查封、扣押同等价值的财产”。本院当日作出（2018）鄂0222民初1808号民事裁定书，裁定：“将被申请人湖北叠磊置业有限公司的银行存款3,525,000元予以冻结或查封、扣押同等价值的财产”。2018年5月30日，本院作出（2018）鄂0222执保84号协助执行通知书，将“将被申请人湖北叠磊置业有限公司所有的位于阳新县××单元××室、××室、××室、××室、××单元××室、××室、××室、××室、××室、××室、××单元××室、××室及景虹苑后院北面一楼门面房（从西往东西边六米通道起至二单元楼梯间通道止）共六个，面积约320平方米予以查封”,并于2018年6月5日将涉案的景虹苑二单元1504室张贴封条予以查封。原告金道侦在知晓景虹苑二单元1504室房产被查封后，遂作为执行案外人于2018年8月7日对本院保全查封的景虹苑二单元1504室房产提出书面异议，请求解除对此财产的保全执行。本院经审查后于2018年8月20日作出（2018）鄂0222执异29号执行裁定书，裁定：“驳回异议”。原告金道侦作为执行案外人对该执行裁定书不服，遂于2018年9月11日起诉来院，提出上述诉请。本院认为，执行案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，原告金道侦作为执行案外人，其提出关于排除强制执行的主张是否成立，必须判断本院保全查封的涉案房产阳新县兴国镇景虹苑第二单元1504室是否归其所有。虽然该房产登记在第三人湖北叠磊置业有限公司名下，但2017年11月10日第三人湖北叠磊置业有限公司（经办人郭庆光）与原告金道侦签订了《景虹苑认购协议书》，按合同约定湖北叠磊置业有限公司将开发的景虹苑二单元1504室以250,000元的价格抵偿给原告金道侦，开具了购房款收据,并交付了房屋钥匙，原告金道侦已实际占有该套房产。本院已发生法律效力的（2018）鄂0222民初2519号民事判决书也确认了上述事实。据此，可以认定原告金道侦系景虹苑第二单元1504室房产的权利人，其享有排除执行的权利。故对原告金道侦诉求的关于排除对景虹苑第二单元1504室房产的保全查封及强制执行的诉讼请求，本院予以支持。原告金道侦与第三人湖北叠磊置业有限公司（经办人郭庆光）签订的《景虹苑认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。双方已依合同约定各自履行了付款和交房的合同义务，故对原告金道侦请求确认景虹苑第二单元1504室房产归其所有的诉讼请求，本院予以支持。第三人湖北叠磊置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼不影响本案的审理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、不得执行对登记在第三人湖北叠磊置业有限公司名下的位于阳新县兴国镇景虹苑第二单元1504室房产，并解除对该房产的保全查封；二、确认对登记在第三人湖北叠磊置业有限公司名下的位于阳新县兴国镇景虹苑第二单元1504室房产归原告金道侦所有。案件受理费100元，由被告吴文华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费100元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。本院（2018）鄂0222执异29号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘 华人民陪审员  柯愈生人民陪审员  李公良二〇一九年七月十一日书 记 员  向海婷