宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民初144号 原告（反诉被告）：银川市住房和城乡建设局。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区北京中路银川房产大厦附楼四楼。 法定代表人：陈进贤，该局局长。 委托诉讼代理人：刘艳宁，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李梦莹，宁夏辅德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁夏欧美思商业管理有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区阅海万家B区22号楼412号商铺。 法定代表人：姚阳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柴军，宁夏海潮律师事务所律师。 原告（反诉被告）银川住房和城乡建设局（以下简称住建局）与被告（反诉原告）宁夏欧美思商业管理有限公司（以下简称欧美思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告住建局的委托诉讼代理人刘艳宁、李梦莹，被告欧美思公司的委托诉讼代理人柴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 住建局向本院提出诉讼请求：1、判决欧美思公司向住建局支付租房保证金763645元；2、判决欧美思公司向住建局支付2017年10月31日至2018年10月31日的租金3606058元，以及自2017年10月17日起至实际付款之日的逾期违约金（暂算至2018年1月17日，违约金为3317573．45元），以上暂计：6923631．45元。3、判决本案诉讼费由欧美思公司承担。事实和理由：2016年10月14日，住建局（甲方）与欧美思公司（乙方）签订《阅海万家商铺租赁合同》，合同约定住建局将位于银川市××区，建筑面积约18440．45平方米的房屋出租给乙方，用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态的自营或招商经营。租期为8年，合同签署时，欧美思公司应向住建局支付相当于三个月租金即1763645元的保证金：第一、二年度租金单价为31.88元每月，因第一年属于免租期实收租金0元；第二年免租期6个月，应收租金3606058元；第三、四年租金单价为每平米33.47元每月，租金为7406422元；第五、六年租金单价为每平米35.15元每月，租金为7778182元；第七、第八年租金单价为每平米36.91元每月，租金为8167644元；第二年度租金应于2017年10月17日前支付，并约定出租房屋的装饰装修及设备设施以现房现状出租，如后续欧美思公司为其经营业态所需进行装修等的，由其自行办理并承担费用。合同签订后，欧美思公司只向住建局支付了1000000元保证金，剩余763645元保证金及第二年度租金至今未向住建局支付，住建局多次催促欧美思公司支付租金及保证金，均被欧美思公司拒绝。 欧美思公司辩称，一、涉案房屋竣工验收交付问题。2016年10月17日签订了《阅海万家商业用房租赁合同》，合同约定，住建局将位于银川市××区-3层出租给欧美思公司，用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态的自营或招商经营，而事实上此楼原设计并不具备此功能。租期为八年；第一年、第二年租金单价为31.88元／平方米／月，第一年为免租期，租金为0元。合同第二条约定，如提前或延期交付，则租期从实际交付之日起计算租期及免租期，并相应调整租赁期满时间，但租期96个月不变。合同签订后，欧美思公司于2016年10月25日缴纳了保证金100万元，由于住建局尚欠欧美思公司168万元工程改造款，双方至今没有核对账目。但经多次催促住建局不能如约交付房屋。且交接房屋时存在诸多影响正常使用的问题没有解决。《中华人民共和国建筑法》第61条规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用。”《中华人民共和消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的应当停止使用。”作为代表政府执法的银川市住房建设主管部门的住建局却将没有取得消防验收的房屋交付给欧美思公司，直至2016年11月1日涉案房屋才通过消防验收，2017年4月10日涉案房屋才取得竣工验收表。欧美思公司认为作为房屋主管部门的住建局执法违法，规范别人不规范自己，将禁止使用的房屋交付给欧美思公司，违反了国家强制法律的规定，交付房屋的日期应当以该房屋取得竣工验收手续之日起算，租期自该日起顺延96个月；租金也当以该日期起计算。二、合同约定的房屋用途与涉案房屋建设时原设计为集贸市场的用途不匹配，如按照合同约定的业态经营，涉案房屋需进行大量改造，且涉案房屋改造至今未完成，给欧美思公司造成了巨大损失。合同约定涉案房屋的用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态的自营或招商经营，而涉案房屋原设计用途为集贸市场，由于房屋用途的改变必然要求对水电等相关设施进行改造，在合同履行过程中双方也就改造事宜达成了共识，但住建局却没有及时将改造的款项支付给欧美思公司或组织施工队进行改造，造成涉案房屋供电设施无法正常使用，欧美思公司无电可用，已经投入近2000万的空调系统新风系统无法启用，夏季楼内温度达40多度，超时招商完成但无法开业。四层用于教育培训后，住建局又因消防规定严禁三层以上开设教育培训，严禁设置儿童游艺场所、亲子儿童乐园、儿童特长培训班、早教中心等类似用途场所，致使被金凤消防查封、被金凤区教育局查封，欧美思公司及楼内商户损失惨重。三、欧美思公司不存在逾期缴纳租金的行为，不构成违约。即使存在违约，合同约定的违约金也过高，欧美思公司请求予以调整违约金。涉案房屋完全交付给欧美思公司后仍然存在60个问题影响欧美思公司使用，期间欧美思公司多次以文件及口头的方式跟住建局沟通解决，住建局也要求施工方于2017年4月30日前整改完毕，意味着住建局经核实承认有严重质量问题，严重影响正常使用，但该问题至今仍然未得到解决。由于交付日期不能确定及租金的起算日期不能确定，双方之间的债权债务没有进行核算，住建局拖欠欧美思公司约148万装修改造款，文件约定此笔费用由欧美思公司先行垫付，工程完成后住建局根据工程进度支付给欧美思公司，但工程于2016年12月已完成，改造款至今未付。因此，欧美思公司不存在逾期缴纳租金的行为，不构成违约。如果欧美思公司构成违约，涉案合同的违约金以同期贷款利率为标准较为公平。 欧美思公司反诉请求：一、请求判令住建局支付欧美思公司垫付水电费56000元，设施改造款1488610．57元，玻璃更换款189869．63元；二、判令住建局支付电力增容设施改造款6200000元用于电力增容设施改造(共计7934480．2元)；三、案件诉讼费由住建局承担。事实与理由：2016年10月17日，双方签订了《阅海万家商业用房租赁合同》，涉案房屋原用途为综合集贸市场，但欧美思公司与住建局在合同中约定的用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态的自营或招商经营，为此，需要对涉案房屋进行相应的改造以便实现双方约定的合同目的，为此发生148万元工程改造款，前期欧美思公司已经垫付了全款，后经欧美思公司多次催促，住建局均没有支付上述款项，也没有在计算房租时进行核减。原有电力容量只能用于照明，改变用途后需要对电力负荷进行增容，才能正常使用房屋，但住建局一直未进行电力增容，楼内超负荷用电，新的设备无电可用，致使欧美思公司近2000万元投入的空调系统、新风系统等设备无法启用、全部瘫痪。夏季楼内温度达到40多度，不断出现已有商铺退铺、楼内顾客不断投诉、招商困难，损失严重。住建局应当尽快对该楼进行电力增容，以便欧美思公司正常使用租赁房屋，需要设施改造款6200000元，同时赔偿欧美思公司因不能正常使用房屋期间空置面积的损失。欧美思公司认为，由于住建局提供的房屋不能实现合同目的，需要进行改造，发生的费用应当由住建局承担。 住建局辩称，第一，欧美思公司诉称其为住建局垫付涉案房屋建设期间的水电费与事实不符。涉案房屋的建设单位系宁夏新材房地产开发有限公司（下称新材公司），并非住建局，住建局仅系该楼的买受人，该房屋在建设期产生的费用均与住建局无关。退一步讲，假设如欧美思公司所述，该笔水电费发生在涉案房屋建设时期，那么，其应当向涉案房屋的建设单位主张，而不应当向住建局主张。如果该水电费发生在租赁期间，那么依据双方签订的《阅海万家商业用房租赁合同》第四条之约定，租赁期内的水电费等由欧美思公司自行承担。所以，无论欧美思公司所述的水电费是否存在均与住建局无关。第二，欧美思公司关于设施改造款及玻璃更换款的陈述与事实不符，与住建局无关。就涉案房屋设施改造工程及改造款等事宜，欧美思公司已与涉案房屋建设单位新材公司签订了《建筑安装工程承包合同》，该合同的相对人系欧美思公司与案外入新材公司，欧美思公司应当向与其有合同关系的新材公司主张，而不能突破合同相对性向住建局主张。在欧美思公司与住建局关于阅海万家B22号楼四层的租赁合同纠纷案一案中曾主张过，该案经过银川仲裁委员会审理，仲裁庭认为欧美思公司出具的证据不足以证实其主张，并作出（2018）银仲字第135号《裁决书》，驳回了欧美思公司的请求。欧美思公司向住建局主张该玻璃更换款明显无事实与法律依据。第三，欧美思公司主张的电力增容设施改造款无事实与法律依据。欧美思公司在承租房屋之前就完全知晓房屋现状，经营业态系欧美思公司经过市场调查后为了其整体收益而决定的。为了满足涉案房屋的业态，欧美思公司与新材公司签订了《建筑安装工程承包合同》，专项解决涉案房屋为满足经营业态的改造事宜，其中就包括“因业态改变原供电设备及电缆负荷无法满足使用，更换供电设备及电缆工程”，且该工程系由欧美思公司进行的实际施工。欧美思公司请求的电力增容设施改造款已包含在该合同约定的1480000元设施改造款中。现欧美思公司再主张6200000元电力增容设施改造款属于重复主张，且并未实际发生。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就本诉部分，住建局提交据一《CD区商业用房团购协议书》《银川市房产测绘成果报告书》《阅海万家商业用房租赁合同》，证据二《钥匙移交单》《工程设备移交证明书》《工程移交单》《移交单》《图纸移交单》，证据三《宁夏银行个人业务委托书》，欧美思公司对上述证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以采信。欧美思公司提交证据一《阅海万家商业用房租赁合同》，证据二《钥匙移交单》《工程移交单》《设备移交单》，住建局对其真实性、合法性及关联性无异议，本院予以采信。证据三《请示》《建设工程消防验收意见书》《竣工备案表》，证据四《关于限期整改阅海万家B22号楼施工遗留问题的通知》《公证书》，住建局对其真实性、合法性无异议，本院予以采信。证据五《收据》《关于核算清缴阅海万家B22号楼房租费用的函》《关于阅海万家B22号楼相关房屋租赁事宜的通知》，住建局对《收据》《关于阅海万家B22号楼相关房屋租赁事宜的通知》其真实性、合法性无异议，本院予以采信，对《关于核算清缴阅海万家B22号楼房租费用的函》的证明力有异议，因欧美思没有证据证明其将该函送交住建局，故对其证明力不予采信。就反诉部分，欧美思公司提交证据一《关于阅海万家B22号楼商业楼改造事宜的函》《住建局专题会议纪要》《承包合同》，住建局对其真实性、合法性及关联性无异议，本院予以采信。证据二《关于尽快解决阅海万家B22号楼用电增容进度的请示》《电气技术方案》《工程概算总价》《营业执照》，住建局对证据五的真实性、合法性及关联性均有异议，因住建局领导在《关于尽快解决阅海万家B22号楼用电增容进度的请示》上签字批复，本院对此予以采信，其他证据与本案无关，不予采信。住建局提交证据一《CD区商业用房团购协议书》，欧美思公司对该证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以采信。证据二《专题会议纪要》《工程承包合同》，欧美思公司对其没有表示异议，本院予以采信。证据三《反请求证据九》《裁决书》，欧美思对其真实性无异议，本院予以采信。证据四《工程竣工备案表》《建设工程消防验收意见书》《关于尽快修复完善阅海万家B22号商业楼消防系统的通知》《报告》《通知》《承诺书》，欧美思公司对该证据的真实性无异议，本院予以采信。 本院认定事实如下：住建局从新材公司购买了涉案房产。2016年10月14日，住建局与欧美思公司签订《阅海万家商铺租赁合同》，合同约定住建局将位于银川市××区，建筑面积约18440.45平方米（以实测面积为准）的房屋出租给欧美思公司，用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态的自营或招商经营。租期为8年，从2016年10月7日至2024年10月16日（免租期18个月），从实际交付之日起（以交钥匙时间为准）计算租期及免租期。第一年度租金单价为31.88元每月，因第一年属于免租期实收租金0元；第二年租金单价31.88元每月，免租期6个月，应收租金3527289元；第三、四年租金分别为7406422元；第五、六年租金分别为7778182元；第七、第八年租金分别为8167644元；第二年度租金应于2017年10月17日前支付，以后每年度租金交付日期为10月17日，合同签署时，欧美思公司应向住建局支付相当于三个月租金即1763645元的保证金，合同期满或终止，在交清租金、水电费等相关费用并对损坏部分修复或赔偿后，结算保证金。欧美思公司每逾期一日应向住建局支付租金总额1%的违约金。2016年10月28日至12月19日，办理了进行了钥匙、通风系统、灭火系统、给排水、采暖系统、施工图纸、电梯设备、亮化工程等的移交，同时注明个别门锁钥匙不全，个别卫生间无下水，其中大部分钥匙于2016年10月31日交付。2016年10月25日，欧美思公司向住建局支付了1000000元保证金。经银川市房地产测绘中心测量，欧美思公司租赁房屋的面积为18852.25平方米。 2016年11月1日，市公安局消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，对涉案房屋的土建部分进行了消防验收，验收合格。2017年2月23日，涉案房屋于取得工程竣工验收备案表，该备案表显示涉案工程土建部分的合格时间为2015年6月26日。 2017年3月22日，住建局给新材公司下发《关于限期整改阅海万家B22号楼施工遗留问题的通知》，载明欧美思公司向住建局反映施工遗留问题（附件载明欧美思公司列了10个问题），住建局要求新材公司于4月30日前对遗留问题整改完毕，同时抄送欧美思公司。2018年8月，欧美思公司公证证实有部分铺位空着。 2017年5月27日，欧美思公司向住建局发出《请示》，载明涉案房屋还未取得房屋质量检测证书和竣工验收备案证明，商户无法报送消防二次报验，房屋不能正常使用，存在安全隐患等。2018年3月5日，住建局向欧美思公司发出通知，要求欧美思公司进行二次消防验收并于3月15日前核对缴费数额。 另查明，2016年11月22日，住建局下发《专题会议纪要》（2016年第72次），载明住建局召集新材公司、欧美思公司、物业公司、设计院等召开会议，会议决定涉案房产为满足餐饮功能进行有关改造，相关设计费用计入项目建设成本；由设计院与欧美思公司对电负荷进行核算调整。2017年1月3日，住建局下发《专题会议纪要》（2016年第81次），载明B22号楼为满足餐饮功能的改造事宜，费用概算为：上下水、隔油池改造费用1108180.68元，排烟道改造费142231.48元，商业电器改造费238198.41元，合计1488610.57元，改造费用审核后报局务会研究确定。2017年2月20日，住建局向新材公司发函，载明同意B22号楼在原设计基础上按照餐饮、娱乐、超市等业态进行改造，设计费用和改造成本计入阅海万家B区建设成本，改造工程总费用控制在148万元以内，施工、安全、质量等工作由欧美思公司负责，新材公司做好配合。该函抄送欧美思公司。2018年8月9日，欧美思公司（承包方）与新材公司（发包方）签订《承包合同》，将隔油池、上下水、更换电气设备及电缆工程发包给欧美思公司，暂定价148万元，关于工程价款约定工程结算以中标价（或住建局审定的工程决算），增减住建局认可的变更签证进行结算。之后，欧美思公司与倪刚、陆自成、杨军顺、杨克俭等人就上述工程签订了《施工合同》，为此支付工程费1482500元。 2018年5月16日，欧美思公司向住建局就用电问题发出请示，住建局批示“请建设办测算相关费用，并制定协议报局务会研究”。 本院认为，双方当事人签订的《阅海万家商铺租赁合同》为双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。双方当事人在履行合同的过程中产生纠纷，住建局提起本诉，欧美思公司提起反诉，就双方的诉讼请求而言，争议焦点可以归纳为：1．涉案房屋的交付时间如何确定、租期从何时开始起算的问题；2.关于租赁房屋的租金的计算及违约责任的问题；3.关于保证金的问题；4.关于改造款及垫付费用的负担问题。 1.关于涉案房屋的交付时间如何确定、租期从何时开始起算的问题 住建局认为，租期应交钥匙的时间即从2016年10月31日起算，欧美思公司认为涉案房屋的交付时间应从竣工备案之日即2017年2月23日起算。住建局取得《竣工备案表》的日期为2017年2月23日，但该工程的土建部分的竣工验收时间为2015年6月4日，消防验收时间为2016年11月1日。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的不得交付使用。”《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的应当停止使用。”第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”双方约定涉案房产用途为大型综合超市、亲子娱乐美容健身、品牌餐饮等业态，是公众聚集场所，属于依法应当进行验收的建设工程，必须经过消防验收，方能交付使用。由此可见，涉案房产从2016年11月1日起具备交付条件。双方约定，租期应当从实际交付之日起算，实际交付又以交钥匙为准，双方于2016年10月31日形成钥匙交接单，故租期应从2016年11月1日起算。 2.关于租赁房屋的租金的计算及违约责任的问题。合同约定建筑面积约18440.45平方米（以实测面积为准），经银川市房地产测绘中心测量，欧美思公司租赁房屋的面积为18852.25平方米，故涉案房屋租金计算面积基数为18852.25平方米。同时约定从实际交付之日起计算租期及免租期，免租期为第一年度和第二年度6个月，即免租期为18个月。从交付之日2016年11月1日起算，免租期于2018年4月31日结束，租金应从2018年5月1日起算。该年度属于第二年度，月租金应为601009.73元（31.88元/月/平方米×18852.25平方米），住建局在本案中主张租金计算至2018年10月31日，2018年5月1日至2018年10月31日共计5个月，租金为3005048.65元。 住建局认为欧美思公司欠付租金的行为违反了双方的合同约定，应当支付违约金。欧美思公司认为住建局将没有通过消防、竣工验收的涉案房屋交付给欧美思公司，存在违约行为。如前所述，住建局交付的房屋符合法律规定的，不存在违约情形。合同约定第二年度租金应于2017年10月17日前支付，每逾期一日应向住建局支付租金总额1%的违约金。欧美思公司没有按时支付租金，应支付违约金，欧美思公司抗辩违约金过高，本院认为双方约定的违约金过高，酌定按照日万分之五的标准计算违约金。经计算，从2017年10月18日至2019年7月18日的违约金为958610.50元，之后的违约金按此标准计算。 3.关于保证金的问题 合同约定欧美思公司应向住建局支付1763645元的保证金，在合同期满或终止进行结算保证金。现欧美思公司仅缴纳100万元的保证金，尚欠763645元保证金。住建局要求判令欧美思公司支付保证金763645元的诉讼请求有合同依据，本关予以支持。 4.关于改造款及垫付费用的负担问题 为了满足合同约定的功能，住建局多次召开会议，研究对涉案房产进行改造，且明确改造费用计入项目建设成本，同时要求改造费用审核后报局务会研究确定，要求新材公司做好配合。后欧美思公司从新材公司处承包了改造工程，约定工程结算以中标价（或住建局审定的工程决算），增减住建局认可的变更签证进行结算。由此可见，改造费用应当结算，截止目前，欧美思公司没有提交新材公司不予结算的证据，也没有提交住建局不予审定的证据。加之，改造工程承包合同的相对方是新材公司，欧美思公司要求住建局向其支付改造款不符合合同约定的结算条件也不符合合同相对性，本院不予支持。欧美思公司主张的玻璃改造款和电力增容改造款亦是证据不足，本院不予支持，款欧美思公司就其改造款可以另行诉讼。 综上所述，住建局的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；欧美思公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宁夏欧美思商业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）银川市住房和城乡建设局保证金763645元； 二、被告（反诉原告）宁夏欧美思商业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）银川市住房和城乡建设局房屋租金3005048.65元，违约金958610.50元，并支付2019年7月19日至本判决确定的履行之日止的违约金（以3005048.65元为基数，按照日万分之五的标准计算）； 三、驳回反诉原告宁夏欧美思商业管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费59207.0元，由宁夏欧美思商业管理有限公司负担40425元，由银川市住房和城乡建设局负担18782元；反诉案件受理费33671元，由宁夏欧美思商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审 判 长  高卫国 人民陪审员  马翠兰 人民陪审员  仇 芳 二〇一九年七月十七日 书 记 员  杨 红 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。