陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终7725号上诉人（原审被告）：西安市国尚商贸有限公司，住所地西安市莲湖区西大街219号（桥梓口什字东北角）。法定代表人：姬丽松，该公司董事长。委托诉讼代理人：祝高磊，男，1985年12月7日出生，汉族，该公司员工，住河南省周口市川汇区。被上诉人（原审原告）：王亚平，女，1972年7月1日出生，汉族，住陕西省凤翔县。委托诉讼代理人：安娜，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锐，陕西恒达律师事务所律师。上诉人西安市国尚商贸有限公司（以下简称国尚商贸公司）因与被上诉人王亚平租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2019)陕0104民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国尚商贸公司委托诉讼代理人祝高磊，被上诉人王亚平及委托诉讼代理人安娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国尚商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由王亚平负担。事实和理由：其与王亚平同属同方服饰城业主，同方服饰城建成后一直处于空置状态，其与王亚平每年均要遭受巨大经济损失。为了所有业主的共同利益，其于2012年9月组织所有业主进行协商，由其牵头统一出租商铺，后包括王亚平在内的所有业主均签订了返租意向书，但签订正式合同时，王亚平反悔，导致双方商铺空置长达六年之久。2013年至2018年期间，在商铺未使用的情况下，其向包括王亚平在内的所有业主共计支付租金9498669元。随着市场环境恶化，返租合同内的返租比例已远高于市场租金水平，其与王亚平所签租赁合同已丧失公平性。2016年12月，其再次组织业主协商降低返租比例，最终商定按原合同返租比例减半执行，原合同其余条款不变，84户业主中有79户同意签订减半补充协议并已领取2017年度、2018年度的租金。租金减半发放是绝大多数业主达成的一致协议，系租赁合同履行的先决条件，王亚平应本着少数服从多数的原则签订协议、领取租金。根据税法规定，王亚平领取租金时应提供发票，王亚平已领取2013年至2016年的租金，但并未提供发票，在此情况下，其拒付租金合法合理，不应认定违约，更不应承担违约金。一审判决认定事实错误，适用法律错误。王亚平辩称，其与国尚商贸公司未签订租金减半收取的租赁合同，仅签订返租意向书，且该意向书非正式合同，对其无约束力。其将房屋租赁给国尚商贸公司后，由国尚商贸公司出租使用，并非一直空置，2017年度、2018年度房屋空置，而国尚商贸公司又于2018年10月将房屋出租他人，国尚商贸公司应按已签订租赁合同标准向其支付租金。国尚商贸公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实正确，请求驳回国尚商贸公司的上诉请求。王亚平向一审法院起诉请求：1.判决国尚商贸公司支付王亚平2017年度租金38198.4元；2.判决国尚商贸公司支付王亚平2017年未付房租滞纳金1394.24元；3.请求判决国尚商贸公司支付王亚平2018年租金47748元；4.判决国尚商贸公司支付王亚平自2018年1月1日至2018年10月10日的房租滞纳金暂计1351.27元，后仍按日租金万分之一为标准支付滞纳金至国尚商贸公司实际清偿日为止；5.诉讼费由国尚商贸公司负担。一审法院认定事实：王亚平与国尚商贸公司2013063-30231号《西安市国尚商贸有限公司商铺租赁经营合同》约定，甲方王亚平租赁给乙方西安市国尚商贸有限公司经营的标的物同方服饰城二层30231号商铺的租赁经营期限为2013年1月1日至2027年12月31日，2012年9月30日-12月31日为3个月装修免租期，返租从2013年1月1日起算。乙方按照返租的方式给付甲方租赁经营收益，返租率为第一个5年为年息8%、第二个5年为年息10%，第三个5年为年息12%，即第一个5年每年租金为38198.4元、第二个5年每年租金为47748元、第三个5年每年租金为57297.6元，返租价格为税后价格，返租款一年一付；每年应在12月1日至12月31日内支付次年租金，到期未付，将按日支付滞纳金，滞纳金按返租款的万分之一支付。逾期未付房屋滞纳金计算办法符合法律规定，应按双方约定计算承担。此外，国尚商贸公司提交2012年11月11日和2013年5月3日其公司向王亚平出具《告知函》，证明该公司要求与王亚平签订自9月30日之后返租意向书下正式返租租赁合同，因王亚平未签订返租租赁合同以致国尚商贸公司与第三人无法按意向书签订合同所致违约损失应由王亚平承担。国尚商贸公司认可2017年、2018年涉诉房屋租金未付。另查，2006年6月30日，王亚平与西安市同方房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买同方服饰精品城第1幢3单元2层30231号房屋一套。2008年9月8日，该房屋办理了西安市房权证莲湖区字第××Ⅳ-83-1-30231号房屋，登记至王亚平名下。2012年9月6日，西安市同方房地产开发有限公司企业名称变更为西安市国尚商贸有限公司。一审法院认为，王亚平与国尚商贸公司签订的《西安市国尚商贸有限公司商铺租赁经营合同》系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，双方应按照合同约定履行各自义务、享有合同权利。国尚商贸公司虽因市场经营困难向王亚平等业主发出信函要求降低租金，但2013年11月双方签订前述合同后，国尚商贸公司就其辩称降低涉诉房屋租金、业主未签订返租合同一致其与第三方不能签订合同造成损失等，提交的证据不足以证明抗辩意见成立，且王亚平当庭也未同意国尚商贸公司要求减租的请求，故国尚商贸公司仍应按照前述合同履行给付业主房屋租金的义务。国尚商贸公司认可自2017年始至今未向王亚平给付涉诉房屋租金，故应按照合同约定向王亚平给付2017年度、2018年度房屋租金及因此产生的滞纳金。双方约定滞纳金计算办法未超过法定限额，亦为合同双方真实意思表示，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告西安市国尚商贸有限公司支付原告王亚平2017年房屋年租金人民币38198.4元、2018年房屋年租金人民币47748元，合计人民币85946.4元；二、本判决生效后十日内，被告西安市国尚商贸有限公司支付原告王亚平2017年逾期未付租金滞纳金以38198.4元为基数、按照日万分之一计算自2017年1月1日起至本判决生效之日费用；三、本判决生效后十日内，被告西安市国尚商贸有限公司支付原告王亚平以47748为基数、按照日万分之一计算自2018年1月1日起至本判决生效之日的费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2017元，王亚平已预交，减半收取1008.5元，由西安市国尚商贸有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，王亚平与国尚商贸公司签订的《西安市国尚商贸有限公司商铺租赁经营合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。国尚商贸公司上诉称，合同约定的租金比例已远高于市场租金水平，租金减半发放是租赁合同履行的先决条件，王亚平应本着少数服从多数的原则签订协议、领取租金等。对此，国尚商贸公司未提交充分有效的证据证明双方已就降低涉案房屋租金标准达成一致意见，且一审庭审中王亚平也未同意国尚商贸公司要求减租的请求，故一审认为国尚商贸公司仍应按照《西安市国尚商贸有限公司商铺租赁经营合同》约定履行给付业主房屋租金的义务，并无不当，本院予以确认。因国尚商贸公司认可自2017年起至今未向王亚平给付租金，故国尚商贸公司应按照合同约定向王亚平支付2017年度、2018年度的房屋租金及因此产生的滞纳金。关于滞纳金的支付标准，一审认为双方约定的滞纳金计算办法未超过法定限额并予以确认，并无不妥。综上所述，国尚商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2017元，由西安市国尚商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇一九年七月二十三日法官助理 高喜平书 记 员 张小赛