贵州省贞丰县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2325民初1025号原告：潘应芬，女，1968年3月14日生，苗族，无文化，农民，住贵州省贞丰县。委托诉讼代理人：姜开模，男，1963年6月26日生，苗族，退休干部，贵州省贞丰县，系原告之二舅，代理权限为一般代理。被告：潘应昌，男，1963年4月5日生，苗族，小学文化，农民，住贵州省贞丰县。委托诉讼代理人：韦崇科，贞丰县法律援助中心法律工作者，代理权限为一般代理。第三人：岑家军，男，1965年11月16日生，布依族，小学文化，农民，住贵州贞丰县。第三人：岑祚英，女，1989年3月12日生，布依族，初中文化，农民，住贵州贞丰县。原告潘应芬诉与被告潘应昌以及第三人岑家军、岑祚英确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告潘应芬及其委托代理人姜开模，被告潘应昌及其委托代理人韦崇科，第三人岑家军以及岑祚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘应芬向本院提出诉讼请求：1、请求依法认定被告与岑祚英订立的房屋及宅基买卖协议无效；2、请求判决被告将依法应由原告继承的房屋进行恢复，并判决归原告继承。事实和理由：原、被告本系同胞兄妹，但因被告对父母不孝敬，在父亲死亡后，被告对母亲姜玉琴百般刁难，将母亲撵出家门。母亲难以忍受便向法院起诉请求解决赡养纠纷。按照开庭时母亲的真实意思表示，其愿意同原告生活，由潘应昌每月支付生活费300元。2015年5月31日，原告母亲立下《承诺书》愿意将房屋赠与原告继承。原告负责母亲的生养死葬义务。又因被告未经母亲许可，擅自将已打入母亲账上的土地补偿款5万元领取，并以安葬父亲开支用完为由，私自占用该款。为此，母亲又将被告告上法庭，经贞丰县人民法院（2015）贞民初字第1112号民事判决书查明茶田1.44亩、拉坡田1亩、花秧田0.4亩、黑石头田0.2亩按分家时归母亲耕管（上述土地均有原告承包的份额）。母亲与原告生活不到两年，于2016年4月7日因病医治无效死亡，原告对母亲进行安葬。被告无颜面对亲友和世人，对母亲的生活起居及离世从不问津。不但如此，被告仍然霸占母亲的土地管理至今，甚至将原告依法继承的房屋和宅基地进行侵占和变卖，并将房屋拆除，严重侵害和剥夺了原告的继承权。为此，特起诉请求判决支持原告诉求。被告潘应昌辩称，一、被告与第三人岑祚英签订《房屋及宅基地买卖合同》合法有效。1、1997年3月6日经者相镇人民政府批准，并向被告颁发宅基地使用权证，被告依法取得该宗土地使用权后在者相××新寨村××栋平房。被告的两个小孩成家立业后，各自修建了房屋。被告与妻子刘永兰与孩子共同居住后，便无力管理自己修建的房屋，遂将自己修建的平房转让给第三人岑祚英管理使用，宅基地是随房屋转让。被告转让自己的房屋给第三人岑祚英管理使用是对自己财产的处分，是双方当事人的真实意思表示，双方签订的《房屋及宅基地买卖合同》合法有效。2、被告将自己的房屋转让给岑祚英管理使用时，一并将被告平房前的一宗宅基地流转给岑祚英管理使用。该宅基地是新寨村集体土地，并非原、被告父母用钱购买的宅基地。一方面岑祚英是新寨村村民，岑祚英与被告流转该宗宅基地是合法的；另一方面1995年原告外嫁到者相村大地头组后，将户口迁出新寨村××组，原告不再是新寨村××组村民，无权主张被告流转宅基地是否有效。二、被告取得房屋所有权人即母亲姜玉琴同意后，被告才拆除父母亲修建的房屋，原告无权要求被告恢复房屋原状。父母潘仕良、姜玉琴生前在者相××新寨村××了××栋瓦房（三间），父亲去世后，母亲丧失劳动能力，房屋年久失修，随时都有倒塌的可能。为避免发生事故，村干部建议被告将该瓦房拆除。2015年4月30日，经村干部调解，双方达成调解协议如下“1、由潘应昌及刘永兰夫妇负责从其修建的平房划出一间稳定的房间给其母亲姜阿珍居住，并负责为姜阿珍购买一套炊具，直至姜阿珍亡故为止”；“4、在负责姜阿珍的住所平稳后，姜阿珍毫无怨言让潘应昌主张拆除老房子。”被告经母亲姜玉琴同意后，才将父母修建的房屋拆除，被告拆除父母亲修建的房屋时，母亲姜玉琴健在，并非被告无故将父母的房屋拆除。原告并非该瓦房的所有人，无权要求被告恢复该瓦房。被告将父母修建的瓦房拆除后，瓦和柱头都还堆放在院坝里，如果被告需要继承就来分割，被告无意见。第三人岑家军述称，被告将其修建的一栋平房和平房前的一宗宅基转让给我女儿岑祚英管理使用，签订合同时，我只是在场人而已，并非我与被告购买房屋及宅基地。我不是本案的诉讼主体，请求判决驳回原告的诉讼请求。第三人岑祚英述称，1、被告将其修建的一栋平房及平房前的一宗宅基地转让给我管理使用，没有包括原、被告父母修建的瓦房，转让价格为158,000元。我与被告转让房屋及房屋前宅基地前，被告已将其父母修建的瓦房拆除，我没有看到被告父母修建的瓦房是什么形状。2、我与被告签订的房屋转让合同合法有效。被告将其修建的房屋转让给我管理使用，是被告对其个人财产的处分，是双方的真实意思表示，原告并非该栋房屋的所有人，无权主张该栋房屋的权利，因此，双方签订的房屋转让合同合法有效。3、我与被告转让的宅基地是新寨村的集体土地，我是新寨村的村民，有权使用本村土地。原告外嫁到者相村大地头组后，将户口迁出新寨村××组，已不再是新寨村××组的村民，无权主张我与被告转让宅基地的合法性。请求判决驳回原告的诉讼请求。原告潘应芬向本院提供下列证据：1、原告身份证、户口册复印件各一份，拟证明原告身份情况及具有诉讼主体资格。被告及第三人质证称，无异议，该证据同时证明原告不是新寨村××组的人，而是者相村大地头组的村民。2、户口注销证明复印件一份，拟证明原被告母亲姜玉琴生死时间及相关身份信息。被告及第三人均无异议。3、（2015）贞民初字第1111号民事调解书一份，拟证明姜玉琴共生育原、被告两个子女，原、被告之父于2015年农历3月初一死亡，原、被告之母生活无依靠，向法院起诉要求二被告进行赡养义务，经法院组织调解，原、被告依法对其母亲进行赡养义务。被告质证称，对真实性无异议，原告称被告对老人不孝不是事实，该调解书证明被告对母亲进行赡养义务，根据原被告母亲的意愿，由其选择居住地点。第三人岑家军及岑祚英质证称不知道。4、（2015）贞民初字第1112号民事判决书一份，拟证明原告自愿支付给母亲每月600元，被告只自愿支付每月300元，原告愿意承担对母亲的生养死葬义务，被告未对母亲尽到生养死葬的义务，被告私自占有其母亲的土地补偿款5万元的事实。被告质证称，对真实性无异议，不认可证明内容，该判决书查明的事实为：被告潘应昌为其父母保管5万元土地补偿款，根据潘应昌及母亲达成协议，由潘应昌安葬其父亲并使用该5万元补偿款。潘应昌父亲死亡后，被告对其父亲进行安葬，依照与母亲的协议，占有使用5万元土地补偿款。该判决根据上述事实，5万元补偿款是按照双方约定，由被告潘应昌安葬父母才将5万元交给被告保管，被告对其父亲尽到安葬义务，同时根据潘应芬已经丧失新寨村村民资格。该判决由此驳回姜玉琴和潘应芬的请求分割土地补偿款的诉讼请求。第三人岑家军及岑祚英质证称不知道。5、承诺书一份，拟证明原被告母亲在世时，将房屋约200平方米左右留给原告的事实。被告质证称，该证明不真实，不合法，理由：姜玉琴在书写该承诺书时，其丈夫已经死亡，该房屋已经产生继承，姜玉琴承诺由潘应芬继承该房屋，已经损失本案被告的利益，所以该承诺书不合法；责任田地不能继承，该土地是新寨村的集体土地，不是姜玉琴的个人土地，姜玉琴承诺该土地由潘应芬继承，不符合法律规定；不真实的理由该承诺书没有通过相关公证机关进行见证，难以确定承诺书的真实性；2015年4月30日原被告母亲已经同意潘应昌拆除该栋房子，故该承诺书不真实。第三人岑家军及岑祚英质证称，不知道，真实性不知道，对于证明内容也不清楚。6、证人金某出庭的证言，拟证明原、被告的母亲姜玉琴在村委会调解时，被告与姜玉琴曾经约定被告夫妇划出一间平房给姜玉琴居住，在姜玉琴居住平稳后，姜玉琴同意潘应昌拆除老瓦房，但姜玉琴并没有在被告夫妇划出的平房居住。姜玉琴将土地征收补偿款交付给被告管理，并非拿给被告使用。被告质证称，对于证人证实村里面调解的内容无异议，对于证人证实在写承诺书时在场无异议，但是承诺书不是承诺人真实意思表示。第三人岑祚英、岑家军质证称不知道。7、现场照片3张，拟证明原告继承房屋被拆除的情况。被告质证称对真实性无异议。第三人岑家军、岑祚英无异议。8、新寨村村委会调解协议书一份，拟证明姜玉琴在世时，经过村里面调解赡养问题及姜玉琴有一栋瓦房的事实。被告无异议。第三人岑家军、岑祚英质证称不知道。被告潘应昌向法庭提供下列证据：1、集体土地建设用地使用证一份，拟证明被告经政府批准建房，因此而享有本案争议土地管理使用权。原告质证称对真实性无异议，该证据土地使用面积不包含姜玉琴瓦房占地及园圃的土地范围。第三人岑家军、岑祚英无异议。2、者相镇新寨村调解书一份，拟证明原被告父母修建的房屋，父亲死亡后，经过姜玉琴的同意，潘应昌才拆除瓦房。原告质证称对真实性无异议，但达不到被告的证明目的，该协议达成后，姜玉琴已经被赶出家门，没有在被告家房屋居住，该房屋是在姜玉琴死亡后才拆除的。第三人岑家军、岑祚英无异议。3、新寨村出具证明1一份，拟证明潘应昌修建房屋的土地是村集体土地。原告质证称，没有证据证明潘应昌转给岑祚英的土地是集体土地，村里面不懂土地管理法，作出不规范的证明。第三人岑祚英、岑家军质证称不知道，4、新寨村出具证明2一份，拟证明潘应昌转给岑祚英的房屋是潘应昌及妻子自己的房屋，不是姜玉琴的瓦房，姜玉琴的瓦房已经年久失修，村干部建议拆除。原告质证称，被告为了证明其拆房合法合理性，而请村委会出具证明，该证据证明瓦房是父母修建的。第三人岑家军、岑祚英无异议。5、宅基地转让协议合同一份，拟证明被告转让的宅基地给岑祚英没有包含瓦房。原告质证称，该证据证明被告及第三人转让的是老房屋土地使用权，不能达到被告的证明目的，同时证明被告侵权的事实，在第三人不知情的情况下，将本案争议的房屋土地转让给岑祚英。第三人岑家军、岑祚英无异议。第三人岑家军、岑祚英共同向法庭提供下列证据：1、宅基地转让协议合同一份，拟证明被告潘应昌将涉案房屋土地转让给岑祚英的事实。原告质证称，原告只认可合同上约定及潘应昌转让给岑祚英的是老房屋及土地，第三人在不知情的情况下与被告达成协议。被告无异议。本院依法调取下列证据：1、现场照片3张，拟证明本案争议的房屋已经被拆除的情况。原、被告及第三人均无异议。2、调查金某笔录一份，拟证明原、被告母亲在生前立有一份遗嘱（承诺书），姜玉琴在立遗嘱时神志清醒，能够辨认自己的行为。原告及第三人无异议。被告质证称，有异议，被告已经划出一间房屋给姜玉琴居住，不是被告不拿房屋给她住，是姜玉琴自己不住，该份证据与其当庭证言有矛盾。上述证据已经庭审质证，原告提供的第1、2、3、5、6、7、8号，被告、第三人提供的证据以及本院调取的证据，来源合法证明内容真实客观，证明内容真实客观，与本案相关联，本院予以确认其证据效力。原告提供的第4号证据，与本案无关，本院不予采信作证据使用。本院经审理认定事实如下：贞丰县者相镇新寨村××组村民潘仕良与姜玉琴（乳名姜阿珍）生育有原告潘应芬与被告潘应昌二名子女。1970年，潘仕良与姜玉琴在新寨村××组修建瓦房一栋。该房屋为五柱六瓜的瓦房，排面宽12米，进深8米，占地面积96平方米，房屋四周用竹篱笆围住，用竹片铺设楼面。1997年3月，被告潘应昌在潘仕良与姜玉琴夫妇所建瓦房后修建水泥平房一栋，该平房占地面积为95.58平方米，办理了集体土地建设用地使用证（字号为镇集建（1997）字第060003号）。潘仕良于2015年4月15日（农历三月初一日）病逝。潘仕良去世后，姜玉琴与潘应昌应赡养问题申请贞丰县者相镇新寨村人民调解委员会（以下简称新寨村调委会）调解。2015年4月30日，经新寨村调委会主持调解，姜玉琴与潘应昌达成以下调解协议“1、由潘应昌及刘应兰夫妇从其修建的平房划出一间稳定的房间给其母亲姜阿珍居住，并负责为姜阿珍购置一套炊具，直至姜阿珍亡故为止。2、待姜阿珍获得的居所完善后，由潘应芬在10天之内通知姜阿珍入住潘应昌夫妇指定的居所。3、姜阿珍原与潘仕良共有的谷子和田土由潘应昌夫妇保管使用，其他人不得干涉，至于姜阿珍原有的土地补偿款双方不再追究，但每月潘应昌夫妇必须负责付给姜阿珍大米20斤，不准许因不给食品饿死导致不该出现的法律责任。4、在负责姜阿珍的居住平稳后，姜阿珍毫无怨言让潘应昌主张拆除老房子。5、土地后期的补偿款由潘应昌夫妇保管不得挪作他用，但姜阿珍申请支付零用钱时，潘应昌夫妇不能拒绝。”此后，因姜玉琴与被告夫妇关系不和睦，姜玉琴没有到潘应昌房屋内居住。姜玉琴遂2015年5月31日立下书面代书遗嘱（名称为《承诺书》）一份，该书面遗嘱载明，因被告长期对姜玉琴的生活起居不管不问，没有尽到赡养义务，姜玉琴的生活都是由原告负责，姜玉琴为此特立下该遗嘱。该书面遗嘱主要内容为：一、姜玉琴的安葬问题由潘应芬负责，任何人（包括潘应昌及其妻室儿女）无权干涉。二、财产瓦房一幢（三间），屋基园圃和牛圈房（面积约240平方米）均划定给潘应芬管理使用。三、姜玉琴耕种的责任田地：花秧田三块，黑石包田三块，操厂田一块（0.37亩），三改田一块，指定由潘应芬代为耕管，直至集体依法收回为止，期间被国家征用所产生的经济补偿由潘应芬经手管理和使用。四、本人所有的存款和本人名下的被征用土地后期扶持款均指定由女儿潘应芬管理和使用。该遗嘱由黄全富代书，姜玉琴在立遗嘱人处盖手印，潘应芬在受遗嘱人处捺印。在场人姜开模及金某签名捺印。2015年8月11日，姜玉琴因原、被告未对其进行赡养向本院起诉。同年8月26日，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、由潘应昌每月向姜玉琴支付赡养费300元，潘应芬每月向姜玉琴支付赡养费600元，二、由潘应芬负责姜玉琴的生养死葬。2016年4月7日，姜玉琴因病死亡，由原告进行安葬。2018年农历腊月下旬，被告将其父母修建的瓦房拆除，拆卸的房瓦堆放在瓦房宅基内，木料存放于被告长子平房处。2019年3月26日，被告潘应昌与第三人岑祚英签订《宅基地转让协议合同》一份，双方约定，潘应昌将位于新寨××组大田看脚原老房子（含房屋）土地使用权有偿转让给岑祚英，转让价格为15.8万元。协议签订后，岑祚英已将转让款15.8万元支付给潘应昌。现原告诉至本院提出如前诉求。另查明，原告潘应芬于1991年外嫁到贞丰县龙场镇坡柳村，1995年又改嫁到者相镇者相村大地头组。2009年8月27日，潘应芬将户口迁至者相镇者相村大地头组。1986年，被告潘应昌与其父母分家另居。在诉讼中，因被告潘应昌已将案涉瓦房拆除，本院向原告释明，原告可以继承瓦房拆卸下来的房瓦及木料，对于土地使用权问题可以请求人民政府进行确权。但原告拒绝变更诉求。本院认为，本案争议焦点为：1、2015年5月31日原、被告母亲姜玉琴所立遗嘱是否合法有效？2、被告潘应昌将其父母修建的瓦房拆除是否侵害原告的合法权益？3、被告潘应昌与第三人岑祚英签订的《宅基地转让协议合同》是否合法有效？4、原告的诉讼请求能否成立，是否应当支持？关于争议焦点一，首先，姜玉琴2015年5月31日所立遗嘱的真实性问题，经本院调查姜玉琴所立遗嘱在场人金某，金某向本院所作证言真实客观，因此，本院确认姜玉琴所立遗嘱系其真实意思表示，该遗嘱真实有效。其次，1970年，潘仕良与姜玉琴在新寨村××组修建瓦房一栋，系其合法财产。自2015年4月15日潘仕良死亡起，潘仕良的第一顺序继承人姜玉琴以及原告潘应芬、潘应昌即对该瓦房产生继承，依照继承法的规定，姜玉琴享有该瓦房份额的三分之二，潘应芬与潘应昌各自享有该瓦房份额的六分之一。2015年5月31日姜玉琴所立遗嘱将该瓦房确认归原告潘应芬继承，根据前述，在无证据证明被告潘应昌丧失对潘仕良遗产继承权的情况下，姜玉琴将潘应昌应当享有继承权的遗产份额即案涉瓦房的六分之一确认归原告继承，属于无权处分行为，姜玉琴对案涉瓦房其余份额即该瓦房的三分之二部分明确归潘应芬继承合法有效。因此，姜玉琴于2015年5月31日所立书面遗嘱部分有效。根据前述，自2015年5月31日起，原告潘应芬享有案涉瓦房的六分之五，被告潘应昌享有六分之一。关于争议焦点二，2018年农历腊月下旬，被告潘应昌未经原告同意将其父母修建的瓦房拆除。原告认为被告拆除瓦房的行为对其构成侵权。被告辩称其征得母亲姜玉琴同意后，才将案涉瓦房拆除，并提供2015年4月30日者相镇新寨村调委会的调解协议佐证。根据查明的案件事实，被告潘应昌夫妇与其父母关系不和睦，曾为赡养问题产生纠纷，导致其母亲姜玉琴申请新寨村调委会调解，甚至起诉至本院。由此可以确认，被告潘应昌对其母亲未能尽到赡养义务，其母亲姜玉琴遂于2015年5月31日立下书面代书遗嘱。对于姜玉琴的死亡后的遗产，应当以其所立书面代书遗嘱继承。根据前述，自2015年5月31日起，原告潘应芬享有案涉瓦房的六分之五，被告潘应昌享有六分之一。被告潘应昌于2018年农历腊月下旬将案涉瓦房拆除，侵害了原告的合法权益。关于争议焦点三，2019年3月26日，潘应昌与岑祚英签订《宅基地转让协议合同》,潘应昌将位于新寨××组大田看脚原老房子（含房屋）土地使用权有偿转让给岑祚英。该《宅基地转让协议合同》系潘应昌与岑祚英的真实意思表示，因涉及土地转让，该宅基地属于者相镇新寨村集体土地，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，第一百五十四条“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”，第六十二条“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”的规定，潘应昌与岑祚英签订的《宅基地转让协议合同》已经成立，但其效力应当由人民政府依法确认。如果原告认为其对该土地享有管理使用权，被告与第三人岑祚英转让宅基地的行为侵害其权利。依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条第一款“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”的规定，原告可以通过协商或向人民政府申请处理。关于争议焦点四，原告诉讼请求为：1、请求依法认定被告与岑祚英订立的房屋及宅基买卖协议无效；2、请求判决被告将依法应由原告继承的房屋进行恢复，并判决归原告继承。原告的诉讼请求第一项已作论述，不再赘述，即潘应昌与岑祚英签订的《宅基地转让协议合同》的合同效力需由人民政府确认，在本案中本院不予确认。原告的第二项请求，因本案继承的标的物即案涉瓦房已被拆除，如果恢复重建，需要办理建设用地审批手续，在人民政府批准前，没有合法的土地供重建房屋使用，原告请求判决被告在案涉瓦房宅基地上建房的条件尚未具备，因此，原告的该项请求不能成立，本院不予支持。在诉讼中，因被告潘应昌已将案涉瓦房拆除，本院向原告释明，原告可以继承瓦房拆卸下来的房瓦及木料，对于土地使用权问题可以请求人民政府进行确权。但原告拒绝变更诉求。综上原告的两项诉讼请求均不能成立，本院不予支持。在本案中，第三人岑家军并未向被告潘应昌转让宅基地，并非本案适格诉讼主体，不应当承担法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告潘应芬的诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由原告潘应芬负担如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  石成兵二〇一九年七月十日书记员  王朝梅