文书内容江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初565号原告：南通百乐物业管理有限公司靖江分公司，统一社会信用代码9132128279109492X9，住所地靖江市西环南路55号。负责人：王剑，经理。委托诉讼代理人：蒋邠，公司员工。被告：薛建华，男，1960年6月9日生，汉族，住靖江市。原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司（以下简称百乐物业）与被告薛建华为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百乐物业委托诉讼代理人蒋邠、被告薛建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百乐物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的2014年7月1日至2017年12月31日期间的物业费19691元（360.66平方米*1.3元/月/平方米*42个月），以及公共能耗费（电费）759.91元，合计20450.91元。2、判令被告支付违约金7907元（当年物业费的违约金按每日万分之五自次年1月1日起计算至2018年11月30日止）。事实和理由：2008年8月1日，原告与地中海小区开发商靖江新江海房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定由原告为靖江市地中海小区提供物业服务，合同期限为两年，还约定业主应在交费存续期前一个月交纳物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。被告系该小区1-105联排别墅业主，房屋面积360.66㎡。2011年4月11日开发商向被告方交付房屋。2011年4月11日，原、被告签订了物业管理服务合同，约定物业管理服务费标准为联体别墅1.3元/㎡月，并约定了逾期交纳物业费的，自逾期之日起按每日千分之一计收滞纳金。前期物业合同到期后，原告与新江海房地产公司续签了两次合同，期限延长至2017年12月31日。原告按约提供物业服务至2017年12月31日。但被告仅交纳了2014年7月1日前的物业费，此后的物业费被告一直拖欠，经原告多次书面发函催要未果。原告认为，根据法律规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。原告为包括被告在内的地中海小区业主提供了物业服务，被告应当按约向原告交纳物业费。前期物业服务合同和物业管理服务合同均约定物业费按年交纳，业主或物业使用人应在交费存续期前一个月内履行交纳义务。原告已经提供了物业服务，被告应当缴纳物业费及公共能耗费（从2011年4月到2012年12月是534.34元，2013年分摊238.38元，2014年分摊246.29元，2015年分摊252.61元，2016年分摊155.09元，2017年分摊133.2元，合计1559.91元，扣除预交的800元，欠费759.91元）。根据前期物业服务合同无论被告是否收到原告的催交通知，均已构成违约，应承担相应的滞纳金，自欠费年度次年的1月1日起计算至付清之日止。薛建华辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。事实和理由：对于原告陈述被告系地中海花园1-105联排别墅的业主、别墅面积是360.66㎡、2011年4月11日开发商向被告交付房屋、2011年4月11日原、被告签订物业管理服务合同、被告预交公共能耗费800元、2014年7月1日向后物业费未交纳、原告为地中海花园小区提供了物业服务、已撤出地中海花园小区、2017年度公摊费用等事实无异议。对于原告陈述的其与开发商签订前期物业服务合同以及两次签订延期协议被告并不知情。对其余年度的公摊能耗费不予认可。被告认为，前期物业服务合同、补充协议、物业管理服务合同违反了2013年《江苏省物业管理条例》第三十三条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款，属于无效合同。因此，被告无需向原告交纳物业费。本院经审理认定事实如下：2008年8月1日，原告与靖江市地中海花园小区开发商靖江新江海房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同一份，约定：新江海房地产公司选聘原告对地中海花园（别墅、花园洋房、商业街、会所、幼儿园及配套）提供前期物业管理服务。收费采取包干制，多层花园洋房为1.1元/月/㎡、高层洋房为1.2元/月/㎡、联体别墅为1.3元/月/㎡、独立别墅为1.6元/月/㎡、商业、办公为2元/月/㎡。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在交费续存期前一个月内履行交纳义务。逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。首期物业服务费于办理入住手续之日起交纳。本合同期限自2008年8月1日起至2012年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前两个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，新江江房地产公司在本合同期满前选聘新的物业管理企业。后原告在地中海花园小区提供物业服务。2012年11月20日，因上述合同期限将届满，地中海花园小区尚未召开业主大会或成立业主委员会，新江海房地产公司与原告签订前期物业服务合同延期协议一份，将前期物业服务合同期限延长至2015年12月31日。2015年12月10日，因地中海花园小区仍未成立业主大会或业主委员会，新江海房地产公司与原告再次签订前期物业服务合同延期补充协议一份，约定将物业服务期限再延长至2017年12月31日。原告为地中海花园小区提供物业服务至2017年12月31日。2017年12月29日，新江海房地产公司因选聘新的物业公司无法在12月31日前与原告办理交接手续，新江海房地产公司致函原告，要求原告暂缓撤出并继续代管几天。后新江海房地产公司重新选聘了江苏深华时代物业管理有限公司为地中海花园小区继续提供物业服务。原告将有关物业管理服务设施设备资料移交给新江海房地产公司。另查明：被告系该小区1-105联排别墅业主，房屋面积360.66㎡。2010年12月30日，被告与靖江新江海房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同，第十二条约定：“买受人须与甲方委托的前期物业管理公司签订物业管理合同，并缴纳有关费用。”2011年4月11日，上述房屋交付被告。原、被告于当日签订了物业管理服务合同一份，约定：“物业管理服务费标准为联排别墅1.3元/月/㎡；逾期交纳物业费的，自逾期之日起按每日千分之一计收滞纳金。”被告预交了公共能耗费800元，后交纳物业费至2014年7月1日。此后的物业费被告一直拖欠。因原告催要未果，致起讼争。又查明，在原告提供物业服务期间，地中海花园小区确存在景观桥、电梯、信箱、垃圾箱等公用设施部分损坏后维护不及时，门卫对进入车辆人员不登记，楼道内小广告清理不及时等情况。本案的争议焦点为：前期物业服务合同、补充协议以及原、被告签订的物业管理服务合同是否合法有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的合同无效事由为：“违反法律、行政法规的强制性规定。”这里的法律，是指全国人大及其常务委员会制定的规范性法律文件，不包括宪法。行政法规，是指国务院依照宪法和法律，依法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件的总称。《江苏省物业管理条例》在效力层级上属于地方性法规，而不属于行政法规。因此，即便双方签订的前期物业服务合同、补充协议以及原、被告直接签订的物业管理服务合同违反《江苏省物业管理条例》第三十三条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。”也不当然构成对法律、行政法规的强制性规定的违反。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持,故本案中被告以其并非前期物业服务合同及补充协议的当事人为由主张原告与开发商签订的前期物业服务合同及补充协议无效不符合法律规定，不予采信。被告签订的购房合同中也明确约定被告须与前期物业管理公司签订物业管理合同并缴纳有关费用，故被告主张其与原告签订的物业管理服务合同无效缺乏事实根据。根据新江海公司与原告之间签订的前期物业服务合同及原、被告之间签订的物业服务合同，可以确认原、被告之间成立物业服务合同关系，以上合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应全面履行。根据原告的陈述和举证，可以认定原告为地中海花园小区提供了物业服务。原告提供的服务虽存有瑕疵，但基本符合合同约定。现原告根据合同约定，向被告收取物业服务费符合法律规定，应予支持。但考虑到原告已从该小区撤离，对于物业服务中存在的问题客观上已无法弥补，酌情扣减5%的物业服务费。原告主张的公共能耗费，因原告未提供证据原件，被告亦不予认可，且被告已预交公共能耗费，被告自认的2017年度的公共能耗费不超过预交的费用，故本案中对原告主张的公共能耗费难以支持。被告未及时交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任，具体违约金金额，应考虑合同约定、实际损失、合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌情确定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条的规定，判决如下：一、被告薛建华于判决生效后五日内给付原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司物业服务费18706元，并承担违约金4800元。二、驳回原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司要求被告薛建华支付公共能耗费（电费）759.91元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费508元，由原告负担90元、被告负担418元（被告于判决生效后五日内交至本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐劲松人民陪审员  甘玉霞人民陪审员  张禺涯二〇一九年七月十日法官助理吉国庆书记员陈天附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。