浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0424民初2820号 原告：陈建龙，男，1964年10月15日出生，汉族，住杭州市下城区。 被告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城，统一社会信用代码91330424753993350N。 法定代表人：袁风六，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆少刚，该公司员工。 原告陈建龙为与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2017年6月12日向本院起诉。原告诉请判令：1、被告支付拖欠租金15382.64元（暂计至2019年6月30日），以后租金及违约金仍按原合同继续履行；2、被告支付违约金1977.78元（暂计至2019年6月30日）；3、被告承担本案诉讼费用。本院于同日受理后，依法由审判员李晓炯适用简易程序于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告陈建龙、被告海盐新天地广场实业有限公司的委托诉讼代理人陆少刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理查明：2004年1月3日，原告在浙江源富拍卖有限公司举行的标卖会上通过公开竞投，分别竞得新天地广场B1084、B1085、B1086号商铺三间。上述商铺建筑面积分别为11.47平方米、13.24平方米、13.24平方米，成交单价均为11640元/平方米，成交总价款分别为133510.80元、154113.60元、154113.60元，三间商铺的合计价款为441738元。同日，原告（出租方，即甲方）与被告（承租方，即乙方）签订租赁合同一份。租赁合同第一条、第二条约定：甲方将其B1084、B1085、B1086号新天地广场（天宁寺商游城）商用房产，共三间出租给乙方，并同意以乙方的名义统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租商用房产的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同有效期内甲方和乙方所签订的合同继续有效。租赁合同第四条约定：租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止。合同第五条对于新天地广场一层商用房产租金计算方法约定：自本合同签署之日起算，至2004年12月31日止，以本出租新天地广场一层商用房产购入总价款的2%作为甲方当期租金收入；自2005年1月1日起，至2005年12月31日止，以本出租新天地广场商用房产购入总价款的4%作为当期租金收入；自2006年1月1日起，至2016年12月31日止，以本出租新天地广场一层商用房产购入总价款的8%作为甲方当期租金收入；自2007年1月1日起，至合同期限届满时止，乙方将甲方所属新天地广场一层商用房产转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入；租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。租赁合同第七条违约责任约定：乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期6个月以上未支付当年租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。租赁合同另对其他权利义务作了约定。上述商铺原告取得了房屋所有权，房权证号分别为盐字第××号、盐字第××号、盐字第××号。 另查明，原告于2017年2月28日向本院起诉，要求被告支付至2017年2月28日止拖欠及少付租金23531元及违约金10456.66元。经本院审理认定，被告于2012年至2014年期间按每月549.38元向原告支付了部分租金，2015年期间按每月483.45元向原告支付了部分租金。本院认定被告自2014年6月起将租金标准变更为每月483.45元，但其未与原告协商一致，且未提供租金变更的相关证据材料，故本院认定涉案商铺每月的租金支付标准为549.38元，并作出如下判决：被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告陈建龙租金人民币19824.70元（自2017年3月起的租金，仍按原、被告之间签订的租赁合同约定的租金标准履行）及违约金4277.18元，上述款项由被告于本判决生效之日起十日内清结。该案生效后，原告向本院申请对被告强制执行，原告自认已收到该案全部执行款。自2017年3月1日起的租金，被告未支付。 上述事实，由原告提交的房屋所有权证、《海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产租赁合同》、收据联、成交确认书、卖成交明细单、账户历史明细清单、（2017）浙0424民初1080号民事判决书及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定支付租金。审理过程中，被告答辩称：原告的主张的租金标准计算有误，应按483.45元每月支付被告租金。对此，本院认为，关于租金支付标准问题，在本院于2017年5月24日作出的（2017）浙0424民初1080号生效民事判决书中，已对此进行了认定。被告于2012年至2014年期间，虽有拖欠原告租金的情况，但一直按照每月549.38元的标准支付原告租金，原告未拒收也未提出异议，同时原告也将商铺交由被告经营至今。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以《合同法》第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。因此，从双方的上述事实行为中可推定双方就各经营周期达成了有关租金金额的合意，就租金标准已达成合意，故本院认定按每月549.38元的标准支付符合双方的交易惯例，被告自2014年6月起将租金标准变更为483.45元，未与原告协商一致，且未提供租金变更的相关证据材料，故本院认定涉案商铺每月的租金支付标准为549.38元。故原告主张的自2017年3月1日起至2019年6月30日止的租金应为15382.64元（549.38元/月×28个月）。自2019年7月1日起的租金，仍按原、被告之间签订的租赁合同约定的租金标准履行。 至于原告主张的违约金1977.78元，本院认为，原、被告已在合同中约定租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。故自2017年3月1日起至2018年12月31日止的租金，被告已逾期6个月以上未支付，原告主张被告按当年应交纳租金总额的10%承担违约金，符合双方约定且未超出法律规定，本院予以支持，经本院核算，自2017年3月1日起至2018年12月31日止的违约金，应为1318.51元（549.38元/月×12个月×10%×2年）。截至本判决作出之日即2019年7月8日，自2019年1月1日起至2019年6月30日止的租金，被告逾期未超出6个月，故应按合同约定，由被告向原告支付未交纳部分每天万分之二的违约金，经本院核算，2019年1月至6月的租金被告分别逾期158日、130日、99日、69日、38日、8日，故被告应支付原告违约金共计55.16元【549.38元×0.02%×（158日+130日+99日+69日+38日+8日）】。综上，暂计算至2019年7月8日，被告应支付原告违约金1373.67元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告陈建龙租金人民币15382.64元（自2019年7月1日起的租金，仍按原、被告之间签订的租赁合同约定的租金标准履行）及违约金1373.67元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告海盐新天地广场实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费117元，由原告陈建龙负担4元，被告海盐新天地广场实业有限公司负担113元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起MACROBUTTONNoMacro二年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审判员  李晓炯 二〇一九年七月八日 法官助理高凯茜 书记员沈子为 ??5?