广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初31605号原告：邹圳承，男，1989年5月24日出生，系香港居民，现住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：朱剑晖，广东港联律师事务所律师。被告：深圳万庭房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区福田街道民田路中心区深圳华融大厦第1栋0701，统一社会信用代码914403007925817548。法定代表人：李长南，执行董事。委托诉讼代理人：彭学武，广东邦德尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑兆祥，男，1958年3月15日出生，汉族，系被告员工，住广东省深圳市福田区，被告：深圳市上坪实业股份有限公司，住所地深圳市盐田区梅沙上坪村，统一社会信用代码914403001923117181。法定代表人：钟发安，董事长。委托诉讼代理人：罗敏英，广东法鹏律师事务所律师。原告邹圳承诉被告深圳万庭房地产开发有限公司（以下简称万庭公司）、深圳市上坪实业股份有限公司（以下简称上坪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告邹圳承及其委托诉讼代理人朱剑晖、被告万庭公司委托诉讼代理人彭学武、郑兆祥、被告上坪公司委托诉讼代理人罗敏英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.请求判令两被告向原告支付逾期交房违约金人民币79326.54元；2.判令本案案件受理费由两被告承担。事实和理由：2015年1月12日，原告与二被告签订了《深圳市房地产买卖合同》（预售）【编号：深（福）网预买字(2015)第2xx号】，约定原告购买深圳市福田区某某某某花园5栋2202房，二被告应当于2015年12月31日前将该房地产交付给原告；如逾期交付房地产，逾期在90日内的，应按日向原告支付购房总价款的万分之三的违约金。前述合同签订后，二被告并未依约如期交付案涉房屋，直至二被告发出通知的交房日为2016年2月3日，已逾期通知交房累计34日。原告为維护自己的合法权益，維护社会的公平正义，根据《合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起民事诉讼。被告上坪公司答辩称：一、原告起诉已过法定诉讼时效期间，依法应当驳回原告全部诉讼请求。原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》约定涉案房屋交付时间为2015年12月31日前，也就是在此期限内被告没有交付的，履行期限届满之次日即2016年1月1日原告合同权利受到损害的事实已经确定，此时原告也应当知道，因此根据《民法通则》第188条、《最高人民法院审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，原告起诉应当从2016年1月1日起计算3年诉讼时效至2018年12月31日。结合本案，无论是从原告起诉状的落款时间2019年4月16日，还是答辩人收到的《应诉通知书》上显示的立案时间2019年5月16日来看，原告起诉均已过法定诉讼时效期间，而且原告也没提交有效证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此依法应驳回原告全部诉讼请求。二、答辩人延期交房是不可抗力所致，根据原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件五《补充约定》第10条约定，答辩人不承担违约责任，因此应驳回原告全部诉讼请求。涉案房地产项目早于2015年8月21日取得《建筑工程竣工验收报告》。由于福田供电部门就该项目所在地“市政电”没有供上（核心原因），致使涉案房地产项目于2016年1月29日才通过消防验收，于2016年2月2日才取得《深圳市建设工程竣工验收备案收文回执》、具备交付使用条件。供电部门未能及时供上“市政电”，是《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件五《补充约定》第10条约定的不可抗力情形之政府行为，是非出卖人可预见、控制并可避免的客观事件，据此答辩人不应承担违约责任。三、本案全部诉讼费用由原告承担。被告万庭公司在本院指定期间内未提交书面答辩状。经审理查明，2015年1月12日，原告与两被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：原告向两被告购买其开发的位于深圳市××路西侧××山花园××房；两被告应当于2015年12月31日前将本房地产交付给原告，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；两被告向原告交付前，应发出《入伙通知书》；除本合同另有约定的特殊情况外，两被告如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付原告，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，两被告按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第十四条约定，本合同中的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使本房地产不能按本合同约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。合同附件五《补充约定》第10条约定：合同所指不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府行为、社会异常事件（如暴动、罢工、传染性疾病）、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。签订合同后，原告向被告付清了购房款7777112元。经查，两被告在建设某某某某花园过程中，由于电力设施的安装遇到困难，迟延了工程进度。2015年11月30日，深圳市公安局消防监督管理局向被告万庭公司作出深公消验字[2015]第0596号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告万庭公司申报的某某某某花园建设工程消防验收不合格，存在消防电梯未调试完毕、市政电未接通、发电机故障无法切换到备用电源、消防车道及消防车登高操作场地未按设计落实、市政供水未按设计落实、室内消火栓系统测试不响应等十六项问题，不得投入使用，责令被告整改完毕后重新申报验收。2016年1月29日，深圳市公安局消防监督管理局向被告万庭公司作出深公消验字[2016]第0070号《建设工程消防验收意见书》，综合评定上述工程消防验收合格。2015年12月1日，被告向原告发出《入伙通知书》，载明原告购买的涉案房产已验收合格，具备交付使用条件，定于2016年2月3日正式入住，请原告于2016年2月3日到场办理入伙手续。2017年11月7日，原告向两被告工商注册地址邮寄律师函，要求两被告支付逾期交房违约金及违约金产生的利息。邮件查询显示，寄给被告上坪公司的律师函显示“他人收”,寄给被告万庭公司的律师函显示“退回寄件人”。庭审中，原、被告确认，原告入伙前，两被告没有另行通知本案原告案涉楼盘未能按期交付是出现了合同约定的“不可抗力”。另查，原告向法院递交诉状之日为2019年4月16日。两被告在诉讼中抗辩，延期交房是不可抗力所致；原告的请求超过了诉讼时效；日万分之三的违约金过高；原告所邮寄的律师函被告均未签收。本院认为，原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案争议焦点在于两被告延期交房是否系不可抗力所致以及原告的主张是否超过了诉讼时效。本院认为，首先，被告万庭公司所提及的涉案房产的市政供电及供水问题并不属于合同所约定的不可抗力情形或者逾期交房的免责情形；其次，根据合同约定，如果存在因不可抗力致使房地产不能按合同约定的时间交付的情形，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间，而本案现有证据并不能证明两被告曾履行前述合同约定的义务。关于诉讼时效的认定。合同约定的交房时间是2015年12月31日前，两被告通知原告于2016年2月3日交房，已构成逾期交房，合同条款描述的“前”应当包含本数，故逾期交房的时间应从约定交房的次日即2016年1月1日起，计至2016年2月3日，共计33天。原告于2017年11月7日已向二被告工商注册地址寄出律师函，要求其向原告支付违约金及其所产生的利息，原告已积极行使自身的权利，行使权力的方式合法，诉讼时效中断，两被告是否实际收到函件，原告无法控制。诉讼时效的目的是催促权利人在合理的时间内行使权利。原告已在三年的诉讼时效期间内通过向被告注册地址发送函件行使权利，被告抗辩认为其并未收到原告所寄出的律师函，认为原告的起诉超过了诉讼时效，与事实不符，本院不予采信。合同约定的按每日万分之三计算的违约金系双方真实意思表示，且并不过分高于原告的损失，两被告主张违约金过高的意见，本院不予支持。据此，两被告应按照合同约定向原告支付违约金76993.41元（7777112元×万分之三/日×33天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳万庭房地产开发有限公司、深圳市上坪实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邹圳承支付逾期交房违约金76993.41元；二、驳回原告邹圳承其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1783元（已由原告预交），因本案适用简易程序，减半收取891.5元，由原告负担26.5元，由两被告共同负担865元。如不服本判决，原告邹圳承应于本判决送达之日起三十日内，被告深圳万庭房地产开发有限公司、深圳市上坪实业股份有限公司应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审判员  颜浩民二〇一九年七月十八日法官助理廖萍书记员陈娟玲