山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初3814号 原告（反诉被告）：济南华夏海龙房地产开发有限公司，住所地：济南市。 法定代表人：邬君，执行董事。 委托诉讼代理人：刁士刚，男，汉族，1972年生，住济南市。 被告（反诉原告）：宋三头，男，汉族，1972年出生，个体工商户，现住济南市历下区。 委托诉讼代理人：党莉，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。 原告济南华夏海龙房地产开发有限公司（以下简称：华夏海龙房地产公司）与被告宋三头商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，因宋三头提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华夏海龙房地产公司的委托诉讼代理人刁士刚、被告宋三头及其委托诉讼代理人党莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华夏海龙房地产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2016年6月4日签订的《华夏福地选房协议》于2018年5月12日解除，原告不再返还被告缴纳的定金2万元；2.确认原、被告2016年9月2日签订的《华夏福地储藏室选房协议》于2018年5月12日解除，原告不再返还被告缴纳的定金5000元；3.被告承担本案案件受理费。事实与理由：原、被告于2016年6月4日签订《华夏福地选房协议》，约定：被告预购原告开发的某商品房，建筑面积约108.88平方米，合同价款为1805230.40元；被告在原告取得预售许可证，并接到原告通知之日起7日内，到原告处签订《商品房买卖合同》并缴纳购房款（首付款）；逾期，原告有权解除协议，且不再返还定金。同日，被告向原告缴纳预购商品房定金2万元。为争取预购房屋的价格优惠，被告2016年12月4日向原告预付部分购房款495823元。 原、被告于2016年9月2日签订《华夏福地储藏室选房协议》，约定：被告预购原告开发的某号储藏室，建筑面积约13.01平方米，合同价款为68744.84元；被告在接到原告签订《商品房买卖合同》通知后的7日内，一并办理该储藏室的签约手续；逾期，原告有权解除协议，且不再返还定金。同日，被告向原告缴纳预购储藏室定金5000元。 原告2017年5月27日取得《商品房预售许可证》，5月28日发函通知被告缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》，5月29日妥投。双方签约前办理房查时，发现被告不具有在济南市的购房资格。济南市政府办公厅2016年12月26日发布的《济南市人民政府关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》（济政办发【2016】31号文件）第三条规定，非本市户籍家庭在我市限购一套住房（需提供连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明）。被告属于非济南市户籍，且没有连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明，无法办理网签购房合同手续。 根据双方签订的《华夏福地选房协议》第七条之约定，因被告原因导致双方无法办理网签购房手续，原告有权单方解除本协议。据此，在双方多次沟通无效后，原告于2018年5月10日向被告发函，通知解除双方2016年6月4日签订的《华夏福地选房协议》和2016年9月2日签订的《华夏福地储藏室选房协议》，上述通知函于2018年5月12日妥投。为维护自身合法权益，原告现依据合同法第93条之规定和双方协议约定,依法提起诉讼，望判如所请。 宋三头答辩并反诉称：被告在2016年6月4日与原告签订《华夏福地选房协议》时，咨询了原告一方，并在他们多次确认并给予明确答复，且也符合当时购房政策规定情况下，双方签订了选房协议，并交纳购房定金2万元，而后又在原告多次催促下，于2016年12月4日交纳房屋首付款495823元。事后，因原告的原因迟迟未按协议约定时间取得《商品房预售许可证》。直到2017年5月27日，原告才最终取得了《商品房预售许可证》。而此时对外地人的购房政策要求发生了重大的变化，一度让被告差点就失去了原有的购房资格。但目前被告已经具备了购房政策要求，完全可以继续履行购房合同，并不存在原告起诉事实中陈述的情况。被告多次找原告沟通、协商，希望继续履行协议，但原告态度强硬，因为房屋价值升值巨大，不想再按照原来的购房价格履行合同，不同意被告的要求。被告只能提起反诉，请求：1.依法判令被告继续履行2016年6月4日签订的《华夏福地选房协议》以及2016年9月2日签订的《华夏福地储藏室选房协议》;2.本案的诉讼费、反诉费由被反诉人承担。 反诉被告华夏海龙房地产公司辩称：原、被告双方2016年6月4日签订《华夏福地选房协议》，2016年9月2日签订《华夏福地储藏室选房协议》，约定被告预约购买华夏福地项目某住宅和某储藏室，被告对于上述涉案房屋尚未取得预售许可证的事实是明知的和认可的。在上述预约合同履行过程中，济南市政府办公厅2016年12月26日发布《济南市人民政府关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》，其中第三条规定“非本市户籍家庭在我市限购一套住房（需提供连续两年以上在济南主区个人所得税及社会保险缴纳证明），该事实属于”不可归责于当事人双方的事由”，原告对此无须承担任何法律责任。 原告于2017年5月27日取得涉案房屋的预售许可证，但鉴于被告当时不符合限购政策，双方无法签订商品房买卖合同。根据《华夏福地选房协议》第七条、《华夏福地储藏室选房协议》第六条之约定，原告已取得了单方解除权，有权单方解除上述预约协议。原告已于2018年5月12日通知解除了双方签订的两份协议，即使被告现在取得了购房资格，但被告已违约在先，不影响原告单方解除权的行使。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年6月4日，华夏海龙房地产公司（甲方）与宋三头（乙方）签订《华夏福地选房协议》，约定：宋三头预购华夏海龙房地产公司开发的某商品房，建筑面积约108.88平方米，房屋单价16580元；乙方在签订本协议同时，应缴纳定金2万元；乙方凭本协议在与甲方签订《商品房买卖合同》时，可在本协议第一条约定单价基础上享受96折优惠，并可在前述优惠基础上再降100元/平方米……甲方已告知乙方正在办理华夏福地《商品房预售许可证》,本协议属于预约协议，甲方在取得《商品房预售许可证》后，双方另行签订《商品房买卖合同》……如果甲方在协议签订之日起3个月内未能取得《商品房预售许可证》，乙方有权选择继续履行或解除协议……乙方在甲方取得预售许可证，并接到甲方通知之日起7日内签订《商品房买卖合同》，并缴纳购房款（首付款）；7日内未到华夏福地销售中心签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自动放弃预购本协议约定的商品房，甲方有权单方解除本协议，不再返还乙方缴纳的定金……如双方之间需书面通知本协议有关事项时,应按本协议所列地址,并以EMS方式进行，一方按本协议约定方式和地址寄送的通知,寄出3日后均视为另一方已知悉,地址如有变动,必须立即书面通知对方,否则由此引起的一切后果均自行承担……（其余内容略）。 另,2016年9月2日,华夏海龙房地产公司(甲方)与宋三头(乙方)签订《华夏福地储藏室选房协议》，约定：乙方预购甲方开发的某号储藏室，建筑面积约13.01平方米，单价为5284元；乙方在签订本协议同时,应向甲方缴纳定金5000元;乙方凭本协议在与甲方签订储藏室买卖合同时，可在本协议第三条约定单价基础上优惠500元/平方米；甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》时，一并办理储藏室的签约手续。乙方接甲方通知后的7日内不予甲方签约的，甲方有权直接解除协议，不再返还定金……（其余内容略）。 上述两份协议签订后，宋三头向华夏海龙房地产公司分别缴纳预购住宅定金2万元和预购储藏室定金5000元。2016年12月4日宋三头又向华夏海龙房地产公司交纳购房首付款495823元，加前期支付的购房定金2万元，宋三头共支付购房款515823元及储藏室定金5000元。 2016年12月26日，济南市政府办公厅发布《济南市人民政府关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》（即：济政办发【2016】31号文件），其中第三条规定“非本市户籍家庭在我市限购一套住房（需提供连续两年以上在济南主区个人所得税及社会保险缴纳证明）。 2017年5月27日，华夏海龙房地产公司取得《商品房预售许可证》。2017年5月28日华夏海龙房地产公司按照《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》确认的地址给宋三头发函，通知宋三头缴纳购房款并签订购房合同，2017年5月29日妥投。此时，因宋三头属于非济南市户籍，且没有连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明，故宋三头不符合购房资格要求，双方当时无法办理网签购房合同手续。 2018年5月11日，华夏海龙房地产公司向宋三头发函，以宋三头未按照《华夏福地选房协议》约定履行合同义务，通知与宋三头解除双方签订的《华夏福地选房协议》，该解除通知于2018年5月12日妥投。 另查明，2019年6月14日，宋三头与济南市民兰双美登记结婚。诉讼期间，经华夏海龙房地产公司和宋三头共同到房管部门查询，宋三头目前已具备购房资格条件。但华夏海龙房地产公司仍以宋三头违约在先，不影响单方解除权的行使为由，要求确认2018年5月12日解除《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》；而宋三头要求继续履行上述协议。案经调解未果。 本院认为，华夏海龙房地产公司和宋三头签订《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》时，并不违反法律或相关政策规定，系双方当事人真实意思表示，均应按约履行。2016年12月26日，济南市政府办公厅发布限购政策后，宋三头的购房资格受到限制，但非个人原因造成。而华夏海龙房地产公司于2017年5月27日才取得《商品房预售许可证》，以致出现不可归责于当事人的事由，导致无法办理网签购房手续，宋三头在履行协议过程中没有过错。虽然华夏海龙房地产公司已经发函通知解除《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》，但宋三头一直持有异议，且不符合法律规定的解除条件；宋三头目前已经符合济南市购房资格要求，故华夏海龙房地产公司再要求解除相关协议，不退还相关定金的请求不当，本院不予支持。现在宋三头要求继续履行协议，本院予以准许。如华夏海龙房地产公司因不继续履行协议，给宋三头造成实际损失的，可待产生实际损失后另行处理。 窗体底端 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条规定，判决如下： 一、驳回原告济南华夏海龙房地产开发有限公司要求确认与被告宋三头解除《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》的诉讼请求； 二、驳回原告济南华夏海龙房地产开发有限公司要求确认不再返还被告宋三头已缴纳定金25000元的诉讼请求； 三、反诉被告济南华夏海龙房地产开发有限公司与反诉原告宋三头签订的《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》继续履行，于本判决生效之日起十日内执行。 案件受理费21930元，由原告济南华夏海龙房地产开发有限公司全部负担；反诉费10965元，由原告济南华夏海龙房地产开发有限公司全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  戚文波 二〇一九年七月十一日 书记员  邓小磊