湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1221民初49号 原告:湖南万隆房地产置业有限公司。住所地：湖南省湘乡市。 法定代表人：杨学宁，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：万广云，湖南法至律师事务所律师。 原告：湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司。住所地：湖南省中方县。 法定代表人：杨学宁，该分公司负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭建潮，系该分公司副经理。 被告：湖南君天物业管理有限公司。住所地：湖南省长沙市。 法定代表人：何坚，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：方晓，男，1968年7月13日出生，汉族，系被告公司职员，住长沙市。 委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。执业证号14301201310164266。 原告湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称万隆置业公司）、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司（以下简称怀化万隆分公司）与被告湖南君天物业管理有限公司（以下简称君天物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案，于2018年4月23日作出（2017）湘1221民初813号民事判决，原、被告均不服提起上诉，湖南省怀化市中级人民法院于2018年12月5日作出（2018）湘12民终777号民事裁定书，裁定撤销湖南省中方县人民法院（2017）湘1221民初813号民事判决，将本案发回湖南省中方县人民法院重审。本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告万隆置业公司、怀化万隆分公司法定代表人、代表人杨学宁、委托诉讼代理人万广云、彭建潮，被告君天物业公司委托诉讼代理人方晓、刘湘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万隆置业公司、怀化万隆分公司共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告绿化代养护费1025745.99元（原诉讼请求882000元，现增加诉讼请求143745.99元）、水电费53354.57元、水泵维修费14930元、监控设备建设费60000元、洋房电缆被盗损失22000元、代收物业费6036元，共计1182066.56元；2.由被告承担案件受理费。 事实和理由：2007年9月12日，原告怀化万隆分公司与被告签订一份《万隆＆维也纳森林前期物业合同》，合同约定在被告提供的前期物业管理服务包括“公共绿化的养护和管理”。2011年6月24日，双方签订《补充协议》，该协议约定对1-4期项目物业的移交时间为2011年7月1日，1-4期的绿化园林的养护工作暂由原告承担，但未约定养护费用由原告承担。同时，该《补充协议》也是对1-4期物业管理模式的明确，由之前的薪金制转为由被告自主经营管理，自2011年7月1日起由被告全面接管物业并收取物业费，即被告自2011年7月1日开始收取物业费时全面履行1-4期的绿化管理养护义务。因被告未履行而由原告代为履行，被告应根据双方的约定向原告支付养护费用。2012年12月26日双方签订了《关于万隆＆维也纳森林物业管理事宜的工作备忘录》，1-4期小区绿化最迟不能超过2013年6月30日前移交完毕，逾期由被告每月支付养护费15000元给原告怀化万隆分公司。但被告于2013年8月6日才接受绿化的养护工作。原告将5-6期的房屋交付给业主的时间为2012年9月30日，按照双方的约定，原告将房屋交付给业主的时间即是被告收取物业费的时间，但被告正式接管5-6期绿化养护的时间却是2015年7月17日，而此前该项绿化养护工作仍由原告怀化万隆分公司承担，因此，被告应按双方约定的15000元/月向原告支付1-4期的绿化养护费378000元，5-6期的绿化养护费504000元，共计882000元。同时，被告应向原告支付原告为被告垫付物业用水电费53354.57元、水泵维修费14930元、监控设备建设费60000元、电缆被盗损失22000元、薪酬制期间代收物业费6036元。 2019年1月30日，原告申请增加诉讼请求，将请求被告君天物业公司支付的绿化代养护费由882000元变更为1025745.99元，增加诉讼请求143745.99元。并提出以下事实和理由： 我公司依据与被告君天物业公司2011年6月24日关于前期物业服务的《补充协议》，暂时承担1-4期的绿化园林的修剪、养护、施肥工作。同时，5-6期项目商品房交房时间为2012年9月30日，原告将房屋交付给业主时间即为被告收取物业费时间，但被告就5-6期的园林绿化养护却是2015年7月17日才正式接手，期间仍是由原告承担养护工作。被告君天物业公司2014年8月12日报请中方县物价局审定的《住宅前期公共物业报务收费申报审核表》，确定其中“公共区域绿化日常养护服务”按小区房屋建筑面积每平方米每月0.16元。现从被告上报中方县物价局、物业局审批的《住宅前期公共性物业服务收费中报审核表》即可证明。房屋竣工验收合格后，2014年10月21日中方县国土资源局和2016年1月6日中方县城乡规划局对项目房屋建筑面积进行了测绘、核验。公共区域绿化日常养护服务费用:前四期:验收面积为108676.78平方米。从2011年7月1日(项目移交时间)至2013年8月6日(绿化移交时间)由我公司代养护，计25个月另6天。由中方县物价局审定的公共区城绿化日常养护服务费用标准为0.16元/平方米/月。计费标准为0.16元×108676.78平方米×25.2月＝488184.77元；五六期:验收面积为109293.38平方米。从2012年9月30日(商品房买卖合同约定的五期一节点交房时间)至2015年7月17日(工作备忘录约定物业方同意从2015年7月17日起代我方对五、六期园林绿化进行日常维护)由我公司代养护，计33个月另18天。由中方县物价局审定的公共区城绿化日常养护服务费用标准为0.16元/平方米/月。计费标准为0.16元×109293.38平方米×33.6月＝587561.211元。上述合计为1025745.99元。 被告应支付我公司绿化代养护费应为1025745.99元。据此，增加诉讼请求，请依法判决。 被告君天物业公司辩称：原告起诉的事实及理由与事实不符，其诉讼请求绝大部分没有事实及法律依据。 1.关于绿化代养护费，没有合同约定，与事实不符，被告不应支付。 首先，关于小区1-4期绿化养护，双方2011年6月24日签订的《补充协议》第九条约定：“……由于小区仍在5-6期施工，甲方（原告怀化万隆分公司）暂时承担一至四期绿化园林的修剪、养护、施肥工作，具体交付时间由甲、乙双方另行确定。”双方在此后签订的《补充协议》、《备忘录》等虽约定了绿化养护移交的具体时间，但并未约定在交付前的养护费用由被告承担，而《备忘录》第6条关于1-4期绿化养护约定的时间为2013年6月30日，逾期由被告每月向原告支付15000元养护费，也就是双方在2013年6月30日移交1-4期绿化前是不存在被告向原告支付养护费的。双方实际移交1-4期绿化的时间是2013年8月6日，超过了约定的时间一个月，但超期的原因是原告在2013年6月21日收到被告告知其已做好接交的准备工作通知后，原告未能及时作出答复并未依约办理移交手续，从移交书的内容也可以体现，双方并不存在争议或一方违约的情形；其次，双方对5-6期绿化未能按照2014年3月19日签订的《补充协议》约定的于2014年12月31日前的时间和条件移交，原因是原告未能提供约定的政府相关部门验收合格的文件，且双方确认2014年12月31日移交前的绿化养护费由原告负担，逾期未交的，违约方向对方支付15000元的违约金，而不是按月按年计算。鉴于约定的移交时间已满，而原告一直未取得政府部门综合验收备案，双方于2015年7月17日签订了关于5-6期绿化管理的《备忘录》，《备忘录》确认了逾期移交的原因是因原告未取得政府部门的综合验收备案，被告于签订该《备忘录》的当日接管了5-6期的绿化养护。从以上内容可以看出，原告主张绿化代养护费既没有合同依据，也与实际情况不符，双方在移交过程中也未产生争议。 2.被告对原告主张的48204.57元的电费和6036元的物管费无异议。 3.因水泵均正常运转，原告起诉的水泵维修费用实际为原材料费用，按照双方签字认可的《关于水系水泵采购的报告》的约定，水泵的原材料费用应由原告承担。 4.关于监控设备建设不应由被告承担。小区的监控设备自2012年交付以来，在维保期间即出现大量的故障问题，长期不能正常运转，被告曾多次致函原告要求其督促委托的监控维保单位进行维修，但原告均未重视，直至2016年6月，原告迫于公安机关的压力才委托施工方对监控设备进行维修和更换后才可正常使用，双方于2016年6月15日对监控设备进行了移交。移交后监控设备的管理由被告负责，维修保养由监控施工方负责。在质保期内应由维保单位负责维修，超过质保期的，按照《物业管理条例》第五十五条的规定，应动用维修资金进行维修。 5.关于洋房电缆的被盗损失。因原告未能举证证实，应承担举证不能的后果。即便有此损失，也不应由被告承担，被告不是盗窃主体。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、被告对原告提供的证据3、7、8、12的证明目的有异议，因该4份证据均系原、被告双方经协商后分别签订的合同、补充协议及备忘录，均系双方签字认可，故被告的异议理由不能成立，本院对该4份证据予以采信；被告对原告提供的证据10《补充协议》的证明目的有异议，因该《补充协议》第四条关于5-6期绿化的移交明确约定了双方在2014年12月31日现状移交前的“用电、用水、人工等由甲方（原告）负责。”故被告的异议理由成立，本院对原告该证据的证明目的不予采信；被告对原告提供的证据15、16、18、19、20的真实性、合法性、关联性均有异议，但未能提供相应的证据予以推翻，且证据16为银行转账凭证，与证据15能相互印证，证据18、19、20与证据17亦能相互印证，故被告的异议理由不能成立，本院对该证据15、16、18、19、20予以采信；被告对原告提供的证据17的真实性、合法性、关联性均无异议，却对其证明的目的有异议，与对证据的认定采信原则不符，且该证据中已明确了水泵损坏的原因系前1-4期水泵未能正常运转的原因所致，故被告的异议理由不能成立，本院对该证据予以采信；被告对证据21、22的证明目的有异议，对证据23、24的关联性有异议，因证据17系原告与第三方的合同，其双方约定的主要权利义务并未涉及被告，而证据22、23、24是原告根据证据17的约定履行其义务，确与被告无关，故被告的异议理由成立，本院对证据21、22、23、24不予采信。 2、原告对被告提供的证据1、3、4、5、7、8的真实性、合法性、关联性均无异议，仅对证明目的有异议，因上述证据均系双方签字认可的协议、备忘录、工作联系函、绿化养护移交书等，双方仅是对部分内容的理解存在争议，并不影响证据的客观性，故原告的异议理由不能成立，本院对上述证据予以采信；被告所提交的证据10与原告提交的属同一份证据，与对原告该证据的认定一致；原告对被告提交的证据9的关联性有异议，因该证据所载明的内容主要是5-6期项目的有关资料的移交确认，确与本案所争议的事实无关，故原告的异议理由成立，本院对该证据不予采信；原告对被告提供的证据11-17分别有不同情况的异议，但均未能提供相应证据予以推翻，并系均有双方签字确认或签收的书证，故原告的异议理由不能成立，本院对上述证据予以采信。 根据当事人的陈述和对上述证据的确认，本院认定事实如下： 2007年9月12日，原告万隆置业公司所属的怀化万隆分公司与被告君天物业公司变更名称前的长沙君天物业管理有限公司签订了一份《万隆＆维也纳森林前期物业服务合同》，合同对双方的权利义务进行了约定。其中第二条约定被告提供的前期物业管理服务的内容包括公共绿化的养护和管理；第六条约定了物业管理服务费用的收取标准和开支范围，其中开支范围包括物业管理区域的绿化养护费用。 2011年6月24日，原告万隆置业公司与被告签订了一份《补充协议》，协议约定自2011年7月1日起被告接管原告怀化万隆分公司开发修建的万隆维也纳森林小区1-4期的物业管理服务，因小区仍在进行5-6期施工，约定暂时由原告怀化万隆公司承担一至四期绿化园林的修剪、养护、施肥工作，具体移交时间由双方另行确定，但未约定养护费用的承担人。 2012年12月26日，原告万隆置业公司与被告签订了一份《关于万隆＆维也纳森林物业管理事宜的工作备忘录》，其中第6条约定对1-4期的绿化养护工程在2013年6月30日前以现状移交，逾期由被告向原告每月支付养护费15000元。 2013年6月21日，被告书面函告原告怀化万隆分公司已作好1-4期的绿化养护的准备工作，但原告在收到被告的书面通知后未能及时作出回复及未按约定的时间移交该绿化养护工程，直至2013年8月6日双方才办理了移交手续。 2014年3月19日，原告万隆置业公司与被告签订了一份《万隆＆维也纳森林五、六期物业服务补充协议》，其中第四条约定原告在政府相关部门对绿化养护工程验收合格后并取得验收合格的书面证据后由原告提前15日通知被告在2014年12月31日前以现状办理移交手续，逾期不移交或逾期不接受，均向对方支付养护费15000元，并特别约定2014年12月31日前保绿的用电、用水、人工等由原告负责。但因原告未能及时取得政府相关部门经验收合格的《综合验收备案表》，故原告未能按约定的期限履行绿化养护工程的移交义务，直至2015年7月17日，双方才办理了移交手续。 此外，因被告在接管小区物业后未能对水系水泵进行及时的清理和维护，导致供水不足，设备受损，原告因此花费14930元。 另查明：被告君天物业公司2014年8月12日就本案所涉万隆＆维也纳森林住宅小区《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》报请中方县物价局审定，中方县物价局于2015年5月13日予以核准。经核准的《住宅前期公共物业报务收费申报审核表》确定小区“公共区域绿化日常养护服务”费用按小区房屋建筑面积每平方米每月0.16元计算；房屋竣工验收合格后，2014年10月21日中方县国土资源局和2016年1月6日中方县城乡规划局对万隆＆维也纳森林住宅小区项目房屋建筑面积进行了测绘、核验，确定小区1-4期建筑验收面积为108676.78平方米。 本院认为，本案的争议焦点主要为被告君天物业公司是否应向原告支付在原告自行对小区绿化进行养护期间的养护费用。因原、被告双方是在平等自愿、协商一致基础上签订《万隆＆维也纳森林前期物业合同》及其《补充协议》、《备忘录》，均系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规强制性规定，亦未侵害他人利益和违反公序良俗，因此合法有效。因此，双方均应按约定严格履行义务。双方于2011年6月24日签订的《补充协议》和2012年6月确定的《备忘录》中虽然对绿化养护费用的承担未作出约定，但双方在2007年9月12日的《前期物业服务合同》的主合同第六条中已明确约定了物业服务费的用途包括物业管理区域绿化养护费用，根据权利义务相一致原则和公平原则，被告君天物业公司既然收取了物业服务费用，就应向代其履行绿化养护义务的原告给付养护费用，因此，对原告要求被告支付其1-4期的绿化养护费用的理由成立，本院予以支持。关于1-4期绿化养护费用的计算标准，双方在2007年9月12日签订的《前期物业服务合同》对物业费收取标准进行了约定，该约定对原、被告双方和小区业主均有约束力，原、被告双方再次基础上又签订《备忘录》，《备忘录》中约定了1-4期绿化养护工程原告逾期移交后由被告支付原告养护费的计算标准，即按15000元/月由被告支付给原告。因此，被告支付原告1-4期绿化养护费用应以此约定标准计算，即从2011年7月1日(项目移交时间)计算至2013年8月6日(绿化移交时间)止，共计25个月另6天，共计为378000元（15000元×25.2月）。原告提出按中方县物价局2015年5月13日核准的《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》确定标准即以小区房屋建筑面积每平方米每月0.16元计算，但该标准只能从核准之日起生效，对核准之前的服务收费不具有约束力。因此，对原告该主张本院不予支持。 对于5-6期的绿化养护，因双方在2014年3月19日签订的《补充协议》第四条第3点中已明确2014年12月31日以前绿化养护的用电、用水、人工等由原告负责，故原告要求被告支付其包括2014年12月31日以前在内的绿化养护费共计504000元的理由不能成立，本院不予支持；基于权利义务相一致原则和公平原则，对原告自2015年1月1日起至2015年7月17日被告接收绿化养护工程之日止的绿化养护费用，应由被告补偿给原告。按双方的前述约定，应按每月15000元计算，共计97500元（15000元/月×6.5个月）。因原告逾期移交，按双方2014年3月19日签订的《万隆＆维也纳森林五、六期物业服务补充协议》第四条第3项约定，原告应支付被告15000元。两相抵扣，被告君天物业公司应支付原告5、6期绿化养护费用82500元（97500元-15000元）。 被告对原告代交的电费48204.57元和物业费6036元无异议，却对其物业用水应支付的水费5150元有异议，因原告提供的关于用水费用的证据能相互印证，而被告又无相反证据予以推翻，故被告所持不应支付该水费的抗辩理由不能成立，本院不予支持，被告应向原告支付包括水费在内的上述费用。 因被告在接管小区的物业管理工作后未及时对水系水泵进行正常的清理和维护，导致水泵损坏，故应对因此而维修、更换水系材料和水泵的损失14930元承担赔偿责任；对于原告要求被告赔偿监控设备费用60000元，因该设备均在保修期限，且系原告未及时采取有效维护措施导致设备受损，故原告要求被告赔偿该维修、更换费用的理由不能成立，本院不予支持；因原告未能提供确实、充分的证据证明电缆被盗的损失金额，故对原告要求被告赔偿该项损失22000元的请求不予支持。 因自2007年9月12日原、被告签订《前期物业服务合同》起至2015年7月17日双方签订的《五、六期园林管理工作备忘录》止，双方的权利、义务关系均处于持续状态，按照2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》关于3年的诉讼时效的规定，本案并未超过诉讼时效，故被告以本案已超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，原告要求被告支付小区1-4期绿化养护费378000元、水电费53354.57元、水泵维修费14930元、物业费6036元的请求符合双方的协议约定和法律规定，本院予以支持；原告要求被告支付5-6期的绿化养护费504000元的请求，对其中的82500元予以支持，其余的不予支持；对原告要求被告赔偿电缆被盗的损失22000元的请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、由被告湖南君天物业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区1-4期的绿化养护费378000元； 二、由被告湖南君天物业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区5-6期的绿化养护费82500元； 三、由被告湖南君天物业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区水电费53354.57元； 四、由被告湖南君天物业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区物业费6036元； 五、由被告湖南君天物业管理有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司支付万隆＆维也纳森林小区赔偿水泵维修费14930元。 综合上述一至五项，被告湖南君天物业管理有限公司共计应支付原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司534820.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 六、驳回原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司的其它诉讼请求。 案件受理费14144元，由原告湖南万隆房地产置业有限公司、湖南万隆房地产置业有限公司怀化分公司负担7779.20元，被告湖南君天物业管理有限公司负担6364.80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  陈方全 人民陪审员  周倚兵 人民陪审员  滕香春 二〇一九年七月九日 书 记 员  唐浩云 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。