四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初1824号 原告（反诉被告）：孙芝芳，男，1971年6月13日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：王峻岭，四川义立律师事务所律师。 被告：张君珍，女，1972年12月24日出生，汉族，住四川省南部县。 被告（反诉原告）：杜涛，男，1994年10月3日出生，汉族，住四川省南部县。 二被告共同委托诉讼代理人：黄敏，北京京师（成都）律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：樊刚，北京京师（成都）律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：冯中华，男，1964年1月7日出生，汉族，住四川省南部县。 原告（反诉被告）孙芝芳与被告张君珍、被告（反诉原告）杜涛、第三人（反诉被告）冯中华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙芝芳及其委托代理人王峻岭，被告张君珍、被告（反诉原告）杜涛及其共同委托诉讼代理人黄敏到庭参加诉讼。第三人（反诉被告）冯中华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙芝芳向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告委托第三人冯中华代为签订的《房屋买卖合同》有效，二被告继续履行该合同并立即为原告办理不动产权证书；2、判令二被告向原告立即支付违约金38000元。事实和理由：2017年5月10日，被告张君珍、杜涛委托第三人冯中华将位于南部县蜀北办事处金鱼安置小区第二楼、第三楼、第七楼向外出售，并出具书面委托。2017年12月26日，原告与第三人冯中华就第二楼达成买卖协议，购房款总计190000元，双方签订《房屋买卖合同》。合同签订后，原告依约定支付第一期购房款10万元后装修入住。2018年9月，被告张君珍上门要求增加购房款，双方发生纠纷。二被告向冯中华出具委托，原告与冯中华签订的《房屋买卖合同》应为有效合同。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 张君珍、杜涛辩称，原告的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。二被告向冯中华出具的委托书明确说明房屋价格面议。冯中华未告知二被告房屋已出售的事实，且二被告未收到购房款，2018年9月二被告才知晓房屋已被出售。冯中华的行为属于无权处分，原告与冯中华签订的合同应属无效合同。 第三人（反诉被告）冯中华递交书面答辩意见称，冯中华与张君珍于2013年3月签订合伙建房协议，由张君珍、杜涛出宅基地，在修建中不出任何资金，所有资金由冯中华全部垫支。房屋建好后双方约定1、2、3、7楼归杜涛、张君珍所有，4、5、6楼归冯中华所有，7楼由张君珍、杜涛补偿冯中华修建款75000元。该款经多次催收未支付，后双方约定委托冯中华出售杜涛的房屋，若冯中华将任何一层楼出售完毕，先支付冯中华的欠账75000元，价格由冯中华电话告知。冯中华2017年12月和孙芝芳签订一份售房合同出售2楼房屋，孙芝芳支付了十万元房款，此合同签订前，冯中华与张君珍通了电话，房屋价格告知张君珍，张君珍无异议，2018年孙芝芳已装修房屋并入住，张君珍突然反悔认为房价低了，找孙芝芳无数次麻烦，冯中华多次调解无效。 反诉原告（本诉被告）杜涛向本院提出反诉请求：1、请求确认被反诉人冯中华与孙芝芳签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被反诉人孙芝芳将案涉房屋返还给反诉人。事实和理由：反诉人欲出售南部县南隆镇金鱼安置小屋的房屋，但因反诉人长期居住在成都，2017年5月委托被反诉人冯中华代为寻找买家。冯中华接受委托后一直未告知反诉人是否找到买家。直到2018年9月反诉人才发现冯中华已经将案涉房屋卖给了孙芝芳，双方签订了《房屋买卖合同》并收取了购房款。为维护反诉人的合法权益，特提起诉讼，请求支持反诉人的诉讼请求。 反诉被告（本诉原告）孙芝芳辩称，买卖合同有效，房屋已实际交付并装修入住。二被告向冯中华出具的委托书为全权委托，孙芝芳已实际履行了合同支付了购房款，且案涉房屋是自建房，房屋价格是合理的。 本院经审理认定事实如下：张君珍、杜涛系母子关系。冯中华与张君珍于2013年3月签订合伙建房协议，约定由张君珍、杜涛出宅基地，房屋建好后1、2、3、7层归杜涛、张君珍所有，4、5、6层归冯中华所有。2016年12月6日，被告杜涛将南部县南隆镇金鱼小区1、2、3、7层房屋登记在自己名下，房权证号为（川2016）南部县不动产权第0003527号。2017年5月10日，被告张君珍、杜涛与冯中华签订“委托书”，内容载明：“今南部县南隆镇五里店村1社杜涛本人委托（身份证：51132119××××××××），委托南部县南隆镇五里店村2社冯中华（身份证：5129221964××××××××）全权处理和总售南部县蜀北办事处金鱼安置小区口面两间，出售第二楼、第三楼、第七楼，价格面议，成电话告知135××××3473。特此委托。委托人：张君珍杜涛被委托人：冯中华”。张君珍、杜涛、冯中华签名并捺印。2017年12月26日，第三人（反诉被告）冯中华（甲方）与原告（反诉被告）孙芝芳（乙方）签订《房屋买卖合同》，内容载明：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、互利、自愿的基础上，经充分协商，就乙方向甲方购买住宅达成如下协议：一、购买位置及面积：乙方自愿购买甲方住宅位置在南部县南隆镇金鱼安置小区二期54幢2楼1号，建筑面积约106平方米。二、购房价格：乙方所购甲方的住宅房经甲、乙双方商定销售价格共计房款190000元，大写：壹拾玖万元正。三、付款方式：分一次性付款、分期付款两种方式，乙方自愿选择分期付款方式，并按下列预定缴纳购房款：注：第一次付款给甲方100000元（壹拾万元正），第二次付房款待拿到房产证时再付清房款，水、电、气由乙方负责费用。四、乙方所缴纳的购房款，一律以甲方给乙方开具的缴款凭证为准。五、乙方必须按双方约定的时间、金额向甲方支付购房款，否则，甲方有权取消乙方所购的房屋，将乙方所购房屋出售给其他购房者，并由乙方赔偿给甲方本合同房款总额的20%违约金，剩余已缴纳购房款，待甲方将此房出售后，再退给乙方，且已交房款不计息。甲、乙双方无异议。六、乙方缴纳预付购房款后，中途要求退所购房屋的，则视为乙方违约。甲方将向乙方收取房款总额的20%作为违约金……十二、未尽事宜：注：产权由甲方负责办理（费用由甲方负责）。在第二次交房款时拿到产权证时，再付清尾款。水、电、气上户费用由乙方自行负责，甲方不付任何费用。甲方：冯中华电话：177××××6563乙方：孙芝芳电话：182××××0932”。冯中华、孙芝芳签名并捺印。2017年12月28日，孙芝芳向冯中华支付购房款100000元，冯中华出具“收据”一张并将房屋钥匙交付给孙芝芳，孙芝芳随后对案涉房屋进行装修并入住，但至今未办理产权过户登记手续，原告（反诉被告）孙芝芳遂诉至法院。 本院认为，本案的争议焦点是原告（反诉被告）孙芝芳与第三人（反诉被告）冯中华签订的《房屋买卖合同》是否有效，应由本诉被告张君珍、杜涛为本诉原告（反诉被告）孙芝芳办理不动产权证书还是应由反诉被告孙芝芳向反诉原告杜涛返还案涉房屋。 关于房屋买卖合同的效力问题。反诉原告杜涛诉称冯中华对案涉房屋没有处分权，理由是其与冯中华签订的“委托书”中载明的“价格面议”是指由被告张君珍、杜涛本人与购房户面议，而作为房主的杜涛并未参与价格商议且不知晓房屋出售的事实，故认为冯中华与孙芝芳签订的房屋买卖合同无效。反诉被告孙芝芳不予认可，认为“委托书”已载明由冯中华全权处理并销售房屋，冯中华有权处分案涉房屋。本院认为，作为委托人的张君珍、杜涛与作为受托人的冯中华签订的“委托书”是双方当事人真实意思表示，其内容真实合法有效，双方均在委托书上签名，其内容对双方当事人产生法律约束力。张君珍、杜涛自愿委托冯中华处理委托事务，冯中华基于委托代理关系对案涉房屋享有处分权，而并非无权处分，故本院对反诉原告杜涛主张冯中华因无权处分与孙芝芳签订的房屋买卖合同无效的反诉请求不予支持。至于张君珍、杜涛认为其本人没有参与价格商议，不知晓房屋出售的情况系张君珍、杜涛与冯中华之间的关系问题，与房屋买受人孙芝芳无关。孙芝芳与冯中华签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。 关于本案应由本诉被告张君珍、杜涛为本诉原告（反诉被告）孙芝芳办理不动产权证书还是应由反诉被告孙芝芳向反诉原告杜涛返还案涉房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，冯中华作为受托人与孙芝芳签订的房屋买卖合同对委托人张君珍、杜涛具有约束力，孙芝芳与冯中华在“房屋买卖合同”中约定产权由冯中华负责办理，该约定直接约束委托人张君珍、杜涛，张君珍、杜涛应当按照房屋买卖合同的约定履行办证义务。故本院对本诉原告孙芝芳主张本诉被告张君珍、杜涛为本诉原告孙芝芳办理不动产登记的诉讼请求予以支持，待办理完不动产权证时本诉原告孙芝芳应支付剩余购房款90000元。本院对反诉原告杜涛要求反诉被告孙芝芳向其返还案涉房屋的诉讼请求不予支持。 关于违约金的问题。本诉原告孙芝芳主张违约金38000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，对本诉原告孙芝芳的诉讼请求，本院予以部分支持。对反诉原告杜涛的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认本诉原告（反诉被告）孙芝芳与本诉第三人（反诉被告）冯中华于2017年12月26日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、本诉被告张君珍、杜涛在本判决生效后三十日内协助本诉原告（反诉被告）孙芝芳办理位于四川省南部县南隆镇金鱼安置小区二期54幢2楼1号房屋的不动产权证书； 三、驳回本诉原告（反诉被告）孙芝芳的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（本诉被告）杜涛的反诉请求。 本诉案件受理费750元，由本诉被告张君珍、杜涛负担，反诉案件受理费2050元，由反诉原告杜涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李绪丽 二〇一九年七月二十二日 书记员  敬秋平