安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖民终748号上诉人（一审原告、反诉被告）：安徽锦辉机械装备有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州经济开发区港口路西侧。诉讼代表人：夏雷，该公司清算组组长。委托诉讼代理人：孙权，该公司清算组成员。被上诉人（一审被告、反诉原告）：安徽众侑食品有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东经济开发区辛桥路西侧，统一社会信用代码91341200063631862M(1-1)。法定代表人：朱奇峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张新，安徽金睿律师事务所律师。上诉人安徽锦辉机械装备有限公司（以下简称锦辉公司）因与被上诉人安徽众侑食品有限公司（以下简称众侑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市中级人民法院（2018）皖12民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年7月2日公开开庭审理了本案。锦辉公司的委托诉讼代理人夏雷，众侑公司的委托诉讼代理人张新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。锦辉公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项判决，改判众侑公司向锦辉公司支付违约金237600元、租金211750元、损坏修复费用176786元;2、本案一、二审诉讼费用由众侑公司承担。事实与理由：1、涉案厂房建成后即由众侑公司使用至今，现因油污污染致使厂房顶部漏水，该漏水处位于众侑公司饼干生产线上方，其他车间均没有出现漏水情况，且漏水处的油污污染严重，因此，可以直观确定厂房损坏系众侑公司不当使用所致。一审法院业经实地勘查确认漏水属实，却以找不到相关鉴定机构可以鉴定为由而不予支持，属认定事实不清。经评估，楼顶漏水处拆除、修复费用为176786元，根据双方《厂房租赁协议》第八条第四项之约定，该费用应由众侑公司承担。2、一审判决未判令众侑公司支付设备占用的厂房租赁费用，属于适用法律错误。根据《合同法》235条规定：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态”。众侑公司拆除设备及辅助设施必然会导致厂房的原始状态发生改变，一审法院仅要求锦辉公司返还设备，却未判令众侑公司恢复租赁物原状，违反了上述规定。一审判决认定“锦辉公司不能说明自何时制作隔间由他人使用，应视为锦辉公司自双方发生纠纷后将涉案厂房部分区域收回另交他人使用”，但众侑公司设备继续占用的厂房租金未予认定，显属错误。众侑公司辩称：1.双方签订合同的目的是用于食品生产，众侑公司在合同约定范围内正常使用厂房，不存在不合理使用。锦辉公司认为案涉厂房顶部漏水严重并主张相应损失,既缺乏事实依据，也无证据证明是众侑公司的非正常使用所致。即使需要维修，根据法律规定也应由出租方锦辉公司承担。锦辉公司认为租赁物毁损，亦缺乏事实依据，且也不能证明租赁物的正常损耗与众侑公司存在因果关系，其单方鉴定的修复费用不能作为本案定案依据。2.众侑公司不存在占有租赁物的事实。众侑公司解除合同的意见已经依法送达至锦辉公司，并进行了搬迁。相反，是锦辉公司强行阻拦致使众侑公司损失严重，并导致纠纷产生。众侑公司拆迁设备也在合同约定的正常使用范围之内，主观上没有占用租赁物的故意，况且锦辉公司已收回租赁物另行租给他人使用。综上，锦辉公司的上诉请求均不能成立。锦辉公司向一审法院起诉请求：1、解除锦辉公司、众侑公司之间的《厂房租赁协议》。2、判令众侑公司向锦辉公司支付2013年2月19日所签订《厂房租赁协议》中约定的2017年7月1日至2018年6月1日租金423500元、违约金495000元，共计918500元。3、判令众侑公司赔偿锦辉公司厂房修复损失302900元。4、本案的诉讼费用全部由众侑公司承担。众侑公司向一审法院反诉请求：1、判令锦辉公司停止侵权，返还扣留众侑公司的机械设备及原材料（详见设备和原料清单，估值946610.80元）。2、判令锦辉公司赔偿众侑公司因非法扣留众侑公司的机械设备及原材料造成的设备毁损、折旧及原材料毁损损失546837元（暂定，以鉴定结论为准）。3、判令锦辉公司赔偿众侑公司停产停业损失180000元（暂定，以鉴定结论为准）。上述一、二、三项诉求标的合计1673447.8元。4、本案诉讼、鉴定费用由锦辉公司承担。一审法院查明事实：2013年2月19日，众侑公司发起人朱奇峰与锦辉公司签订的厂房租赁协议约定，锦辉公司将其拥有的位于阜阳市颍州区港口路55号1号厂房车间二层租给众侑公司使用，厂房面积为5530平方米。厂房用途为生产食品，租赁期自合同签订日期为准，意向十年，自2013年4月1日至2023年3月31日。租金标准：前三年每年租金396000元，第四年至第六年每年租金为462000元，第七年至租赁期满每年租金为528000元。租金支付时间：该厂房第一年租金在合同签订之日起3-5天内，乙方一次性支付清，第二年起每年租金支付时间段为每半年支付一次；乙方应按约定的时间向甲方支付租金，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按月租金的1%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房。乙方需按实际使用日交纳租金并承担违约责任。乙方可对厂房进行装修，装修风格、材料以及施工人员，由乙方自行选定，甲方不得干预。租赁期满后，属不动产及不可拆除部分归甲方所有，乙方增添的经营设施、设备及动产部分归乙方所有。在租赁期内，甲方应保证出租房的正常使用。乙方应合理使用其所承租的厂房及其附属设施，如因使用不当造成厂房及设施损坏的，乙方应立即负责修复或照价赔偿。甲乙双方如有一方未按合同履约的应按年租金的20%向对方支付违约金。锦辉公司向一审法院提供部分租金收条。2014年6月23日收条记载：收众侑公司叁拾玖万陆仟元整，2014-2015。2014年7月24日收条记载：收五间办公室租金贰万元整。2014年8月1日至2015年8月30日。2015年5月15日收条记载：今收到众侑食品厂付2015年半年租金中壹拾万元整。2015年6月30日收条记载：今收到安徽众侑食品有限公司预付款贰万元。2015年7月3日收条记载：今收到众侑公司房租费伍万元整，为2015年上半房租及办公室一年房租。2016年1月18日收条记载：收到众侑食品厂2015年12月30日至2016年5月30日半年房租部分款壹拾万元整（厂房租金）。2016年2月2日收条记载：收到众侑食品厂房租壹拾万元整（其中半年一半）。2016年3月28日收条记载：收安徽众侑食品公司现金壹万元整，抵付房租。2016年5月31日收条记载：今收到众侑食品厂预付房款2016年6月1日至12月份部分房租壹拾万元整。2016年7月14日收条记载：今收到众侑食品厂租金壹拾万零伍仟元整，包括2016年6月1日至2016年12月31日厂房租金。2016年8月1日至2017年2月半年的费用办公楼租金。前期费用已清。2016年12月27日收条记载：收到众侑食品厂房租2017年1月1日至2017年6月30日房租贰拾万陆仟伍佰玖拾伍元。2017年3月17日，阜阳市颍州区环境保护局责令改正违法行为决定书阜州环改（2017）2号记载：该项目未依法报批环评文件，环保配套设施未验收，投入生产，违反了建设项目环境保护管理条例规定，责令立即停止生产。另查明：涉案房屋于2013年6月6日登记在锦辉公司名下。双方均认可2017年6月30日之前的房屋租金众侑公司已交清。锦辉公司委托阜阳凯华价格评估有限公司对涉案厂房部分墙体拆除与损坏板材更换、机械设备搬迁等项目费用机械评估，评估结论为：机械设备搬迁项目为龙门吊一台，饼干生产线一套，电烤箱一套，供水系统(说明:饼干生产线一套含：卧式和面机、三轧落料机、往复式叠层机、B座光扎辊、C座光扎辊、滚切成型机、滚印成型机、斜坡回料分离机座、旁边回料及输送带、带式糖盐撒布机、撒布回收落炉机座、钢结构热风循环电热烤炉、炉网输送机、扫网机、出炉剥落机、离心式喷油机、冷却输送带、星轮、差速两用埋饼机、包装输送带。电烤箱一套设备含：20米电烤箱、膨化机、拌粉机、切断机、八角桶、巧克力保湿缸。供水系统含：燃煤锅炉、锅炉、水塔、油罐、管道)。一审诉讼期间，一审法院现场勘查发现涉案厂房部分区域被木板隔开成多个房间使用。锦辉公司清算组称不清楚是何人在使用这些房间，也不清楚是何时所做隔间，并称在清算组进驻时就是这样了。一审诉讼中，锦辉公司申请对其厂房损坏漏水与众侑公司的企业排放等不当行为之间是否具有因果关系进行鉴定。如两者有因果关系，对厂房损坏的修复费用进行评估。一审法院经多方咨询，对于厂房损坏漏水与众侑公司的企业排放行为是否具有因果关系查找不到相关鉴定机构能进行鉴定，故该项鉴定无法进行。一审法院认为：双方当事人对于2013年2月19日签订的《厂房租赁协议》均无异议。锦辉公司对于2015年7月1日的《房屋租赁合同》不认可。经查，双方于2013年2月19日签订的《厂房租赁协议》对租赁房屋的位置、具体用途、违约责任均有详细约定，协议签订人均在协议尾部签名并加盖公司印章，而2015年7月1日《房屋租赁合同》对上述项目记载不完整，且两份合同记载的房屋租赁面积、租金、租期不一致，协议尾部虽有众侑公司的公司印章及协议签订人签名，但出租方仅有锦辉公司印章，没有协议签订人签名。从协议的内容看，2015年7月1日《房屋租赁合同》租期共24个月，自2015年7月1日起至2017年6月30日止，每年租金为30万元。该合同未记载对2013年2月19日租赁协议变更，且争议合同记载年租金30万元，半年租金应为15万元，而2016年12月27日收条记载收到众侑食品厂房租2017年1月1日至2017年6月30日房租206595元，众侑公司未对租金的支付数额作出合理解释，综合以上情况，一审法院认为，双方实际履行的是2013年2月19日租赁协议。双方均无再继续履行2013年2月19日租赁协议的意愿，锦辉公司主张解除该协议，一审法院对该项诉讼请求予以支持。众侑公司未按双方约定履行十年期合同，搬离租赁房屋视为单方终止合同，按照双方合同约定按年租金的20%承担违约责任，即462000元×20%=92400元。诉讼期间，涉案厂房部分区域被木板隔开成多个房间使用。因双方发生纠纷后，众侑公司已不再使用厂房，该厂房在锦辉公司控制中，锦辉公司不能说明自何时制作隔间由他人使用，应视为锦辉公司自双方发生纠纷后将涉案厂房部分区域收回另交他人使用。锦辉公司主张众侑公司支付2017年7月1日至2018年6月1日租金423500元，无事实依据，不予支持。锦辉公司主张众侑公司赔偿厂房修复损失302900元。因在诉讼期间，锦辉公司申请对其厂房损坏漏水与众侑公司的企业排放等不当行为之间是否具有因果关系进行鉴定。如两者有因果关系，对厂房损坏的修复费用进行评估。一审法院经多方咨询，对于厂房损坏漏水与众侑公司的企业排放行为是否具有因果关系查找不到相关鉴定机构能进行鉴定，因此，对于该项鉴定，无法进行。锦辉公司不能证明厂房损坏漏水与众侑公司的企业排放行为具有因果关系，无法证明该损失是众侑公司造成，故对锦辉公司该项诉讼请求不予支持。锦辉公司诉讼前自行评估的设备搬迁明细表，证明双方发生纠纷后，明细表所列设备尚在厂房中，该设备应返还给众侑公司。众侑公司主张锦辉公司返还扣留的机械设备及原材料，应以明细表所列设备为限。对于明细表未列设备，众侑公司未提供证据证明该部分物品存放在涉案厂房内，其请求锦辉公司返还，无事实依据，不予支持。众侑公司主张锦辉公司赔偿其因非法扣留机械设备及原材料造成的设备毁损、折旧及原材料毁损损失以及停产停业损失，未提供证据予以证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1、解除锦辉公司与众侑公司于2013年2月19日签订的厂房租赁协议；2、众侑公司于判决生效之日起十日内支付锦辉公司违约金92400元；3、锦辉公司于判决生效之日起十日内返还众侑公司机械设备(具体以阜凯价评字﹝2017﹞067号《关于安徽锦辉机械制造有限公司厂房、部分墙体拆除与损坏板材更换、机械设备搬迁等项目费用的价格评估报告》中附件二记载为准）；4、驳回锦辉公司其他诉讼请求；5、驳回众侑公司其他反诉请求。一审本诉案件受理费15793元，由锦辉公司负担12000元，众侑公司负担3793元。反诉案件受理费9930.5元，由锦辉公司负担4930.5元，众侑公司负担5000元。二审中，双方所举证据及证明目的均同一审，相对方的质证意见亦同一审。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合本案双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、锦辉公司主张众侑公司应当支付厂房损坏修复费用176786元有无事实和法律依据；2、锦辉公司主张众侑公司应当支付租金211750元有无事实和法律依据；3、锦辉公司主张众侑公司应当支付其违约金237600元应否得到支持。（一）关于锦辉公司主张众侑公司应当支付厂房损坏修复费用176786元有无事实和法律依据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据一审法院已经查明的事实，本案一审期间，锦辉公司就案涉厂房楼顶漏水系众侑公司不当使用所致申请进行司法鉴定，因一审法院所咨询的多方鉴定机构均无法进行该项鉴定，故案涉厂房楼顶漏水是否系众侑公司不当使用所致，不能通过鉴定方式确定。锦辉公司亦未提供其他充分证据证明案涉厂房楼顶漏水系众侑公司不当使用所致，其单方委托鉴定单位所出具的鉴定结论，众侑公司亦不予认可，依法不能作为本案定案依据。根据上述法律规定，锦辉公司应当承担举证不能法律责任。因此，一审法院对于锦辉公司的此项诉讼请求未予支持，并无不当。至于锦辉公司主张的恢复租赁物原状。因众侑公司尚有部分机械设备未搬离，相关损害并未最终确定，待确定后，锦辉公司可另行主张。（二）关于锦辉公司主张众侑公司应当支付租金211750元有无事实和法律依据。因案涉《厂房租赁协议》的解除时间影响租期的计算及租赁费用的承担，一审法院仅仅判令解除《厂房租赁协议》而未认定协议解除的时间，实属不当，本院予以纠正。根据锦辉公司（甲方）与众侑公司（乙方）在2013年2月19日签订的《厂房租赁协议》第八条第（2）项之约定：“租赁期内，甲方需提前收回厂房的应提前60日通知乙方，并承担以此给乙方造成的所有损失。”该协议虽未约定众侑公司终止履行《厂房租赁协议》应提前通知锦辉公司的期间，但根据公平原则，众侑公司亦应提前60日通知锦辉公司。本案中，众侑公司未提供证据证明其已将解除《厂房租赁协议》的通知（即《安徽众侑食品有限公司文件》）送达至锦辉公司以及锦辉公司具体接收时间，锦辉公司对此亦不予认可。但锦辉公司在一审法院于2019年1月18日组织的《询问笔录》中，明确认可其于2017年6月22日阻止众侑公司搬离案涉厂房，双方由此产生纠纷。据此，可以认定锦辉公司于2017年6月22日知晓众侑公司终止履行案涉《厂房租赁协议》。根据双方上述协议约定，综合考量本案实际情况，本院酌定案涉《厂房租赁协议》的解除日期为锦辉公司知晓众侑公司终止履行合同之日起第60日，即2017年8月21日。根据一审法院已经认定的事实，因案涉合同解除系众侑公司单方终止履行所致，故该合同依法解除前的租金依约应由众侑公司承担。众侑公司已经支付租金至2017年6月30日，距双方合同解除之日2017年8月21日，尚欠52日租金。根据《厂房租赁协议》第二条第（1）项之规定：“第四年至第六年租金为7元/月/平方，年租金总计462000元”，众侑公司应支付锦辉公司租金65819.18元（462000元÷365天×52天）。对于锦辉公司超出该金额的租金主张，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。（三）关于锦辉公司主张众侑公司应当支付其违约金237600元应否得到支持。双方签订的《厂房租赁协议》第八条违约责任中第（1）项规定：“甲乙双方如有一方未按本合同履约的应按年租金的20%向对方支付违约金。”本案中，双方合同约定的租赁期限为10年，在合同履行期限届满前，众侑公司单方终止履行合同，已构成违约。一审法院根据上述合同约定，判令众侑公司按照年租金的20%（即462000元×20%=92400元）承担违约责任，于法有据。锦辉公司主张应当按照合同约定前三年租金总额的20%计取违约金237600元，与上述合同约定不符，不予支持。综上，一审判决对租金数额及责任承担的认定不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持安徽省阜阳市中级人民法院（2018）皖12民初203号民事判决第二项、第三项、第五项；二、撤销安徽省阜阳市中级人民法院（2018）皖12民初203号民事判决第四项；三、变更安徽省阜阳市中级人民法院（2018）皖12民初203号民事判决第一项为：安徽锦辉机械装备有限公司与安徽众侑食品有限公司在2013年2月19日签订的《厂房租赁协议》于2017年8月21日解除；四、安徽众侑食品有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽锦辉机械装备有限公司租金65819.18元；五、驳回安徽锦辉机械装备有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费用按照一审判决执行；二审案件受理费9100元，由安徽锦辉机械装备有限公司负担8000元，由安徽众侑食品有限公司负担1100元。本判决为终审判决。审判长  牛富文审判员  汪绍平审判员  余乃荣二〇一九年七月二十六日法官助理杨福来书记员江亚芸附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。