浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙09民终212号上诉人（原审原告）：黄舟军，男，1985年10月28日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：董旭东，浙江甬望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：费琪，男，1973年1月4日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。被上诉人（原审被告）：费铮翔，男，1960年5月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：方孟廷，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈江真，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。上诉人黄舟军因与被上诉人费琪、费铮翔房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2018）浙0902民初5031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄舟军上诉请求：请求二审予以改判或发回重审，支持其在一审的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定黄舟军于2018年11月28日明确表示放弃过户，又通过短信方式明确表示不愿意履行合同，因此黄舟军存在违约，该认定无事实依据。事实上，黄舟军是因费琪、费铮翔明确表示不能按期履行合同且在2018年11月28日未到房地产交易中心，未履行合同义务而按合同约定发出《解除合同通知书》，一审认定黄舟军违约错误。2.费琪、费铮翔违约事实清楚，证据充分。黄舟军提交的录音证据和《房屋买卖合同说明》已能证明费琪、费铮翔违约的事实。费琪、费铮翔辩称，根据相关证据和当事人陈述，其不存在违约，其直至一审开庭时也认为可以继续履行合同，一审认定事实正确，驳回上诉，维持原判。黄舟军向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年10月7日签订的《房屋买卖合同》；2.判令费琪、费铮翔共同向其返还定金50000元，赔偿中介费损失11000元，支付违约金165750元，共计226750元。一审法院认定事实：费铮翔名下的坐落于舟山市定海区房屋欲出售。2018年10月7日，费铮翔的代理人费琪（作为卖出方，甲方）与黄舟军（作为买进方，乙方）在奇祥中介的居间下签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方愿意将坐落于舟山市定海区房屋出售给乙方；乙方对于甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋，乙方先于2018年10月7日付款50000元整，作为购房定金，定金在最后一次付款后抵作房款；房屋成交价共计1105000元，合同成立后产权证、契证由中介保存；付款方式，第一期乙方于2018年11月18日之前付款555000元整，第二期乙方于2019年1月18日之前付款500000元整，双方商定于2018年11月18日办理房屋买卖权属过户手续（产权证）；甲、乙双方在订立合同当时，乙方支付中介费11000元；如果任何一方违约，由违约方承担全部中介费；乙方中途违约，定金归甲方所有；甲方中途违约，将乙方所付定金的双倍返还给乙方；乙方不能按期付款或甲方不能按期办理产权过户手续以及甲方不能按期交房，每逾一天，由违约方向对方支付相当于总房款的千分之一作为滞纳金，逾期超过10天，属自动放弃合同，守约方可单方解除合同并书面通知对方；甲方返还乙方已付房款，由违约方向对方赔偿总房款的百分之十五作为违约金，及十日的滞纳金；如已交易，交易过程中所产生的税费及中介费均由违约方承担等。合同签订当日，黄舟军向费琪支付定金50000元，向房产中介支付中介费11000元。2018年11月6日，费铮翔已办妥处理涉案房产的委托公证手续。2018年11月11日，黄舟军及其姐姐与费琪、卖出方中介、买进方中介四人共同商谈，若费铮翔不能于2018年11月18日办理过户手续，双方如何解决争议问题，但未达成一致意见。2018年11月16日，费琪向黄舟军发出一份《房屋买卖合同说明》，载明：因发生不可测事件无法于11月18日前完成过户手续，最晚12月5日才能过户，需延期约17天；买方要求最晚只能延长到28日，相差7天；为了规避买卖双方的矛盾，避免事实违约，卖方给买方两个选择，第一，在18号前终止该购房合同，并同时返还买方定金50000元以及所产生的活期利息，卖方声明对于合同中所规定的任何相关违约责任均不予承担；第二，为了显示卖方诚意，同意以每天1000元计算买方延期损失，共计17天，一共17000元，在最后一次付款中扣除等。2018年11月28日，黄舟军与费铮翔在不同时段到达房产交易中心，双方仍未能办理房产过户手续。2018年11月29日，黄舟军以短信方式向费琪发送一份《解除合同通知书》，以费铮翔构成违约为由，要求解除合同，并要求双倍返还定金、赔偿损失及支付违约金。一审法院认为，费琪代理费铮翔与黄舟军签订《房屋买卖合同》时，黄舟军已知道费琪与费铮翔之间的代理关系，故涉案房屋买卖合同关系的当事人为黄舟军与费铮翔。该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。黄舟军与费铮翔均应按合同约定履行各自的义务。双方签订的《房屋买卖合同》约定的过户日期为2018年11月18日，在此日前，由于涉案房产证虽登记在费铮翔个人名下，但系其婚内财产，不能单独办理过户，需要时间办理委托公证手续问题，就由代理人费琪与黄舟军及房产中介进行多次沟通。整个过程中，费铮翔作为卖出方，从未有不愿意出售房产的意思表示，未能按合同约定时间办理过户确系事出有因，且已积极通过办理公证委托手续以解决问题，仅需要给予合理的宽限期。经过双方多次沟通，在费铮翔已办妥相关的公证委托手续的前提下，双方定于2018年11月28日办理过户，但双方在不同时间段到达房产交易中心，故仍未达成交易。双方签订的《房屋买卖合同》约定的交付首付款期限为2018年11月18日之前，黄舟军亦未按照约定期限支付首付款，且根据《房屋买卖合同》的文字表述来看，黄舟军支付首付款期限早于双方约定办理过户时间。但黄舟军除了支付50000元定金外，未有其他履约行为，且在双方又重新约定的过户日期2018年11月28日明确表示放弃过户，又通过短信方式明确表示不愿意继续履行合同，要求解除合同，故黄舟军放弃购房，构成合同违约。虽黄舟军作为违约方，无权根据合同约定行使合同解除权，但费铮翔已于庭审后，表示同意解除合同，故对于黄舟军要求解除合同的诉请，予以支持。黄舟军因自身原因导致合同目的不能实现，根据合同法的相关规定，其无权主张费琪、费铮翔返还定金，赔偿中介费及支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决：一、解除黄舟军与费铮翔于2018年10月7日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回黄舟军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2036元，由黄舟军负担。二审期间，黄舟军向法院提供新证据，户名为黄舟军，卡号为62×××03的《中国建设银行银行卡客户交易明细清单》打印件一份，并加盖中国建设银行股份有限公司浙江自贸区支行业务专用章，拟证明2018年11月14日黄舟军名下的银行账户上有605530.52元资金，该款项系黄舟军为履行案涉合同约定的2018年11月18日应支付的购房款，说明黄舟军已为购房作好了准备。费琪、费铮翔对于该证据的真实性无异议，但认为该证据只证明黄舟军账户上有资金，却无法确定资金用途，亦不能证明该款项系用于购房。证人庄某作为黄舟军的买方中介人到庭陈述，费铮翔因公证问题无法按约办理房屋过户事宜。费琪为此就和黄舟军在2018年11月11日进行了协商。后黄舟军收到《房屋买卖合同说明》，他答复依照合同办理。2018年11月26日费琪出具《函》给黄舟军。黄舟军在2018年11月28日上午到过房产交易中心处，但未见到费琪和费铮翔，仅看到费琪和费铮翔的卖方中介人，费铮翔所称的授权委托书、公证其均未见到。黄舟军质证认为，对证人证言的真实性基本没有异议，其中涉及11月11日协商过程以录音资料为准，对合法性、关联性无异议。费琪、费铮翔认为，对于真实性有异议，黄舟军未按函件约定的时间到达交易地点，证人陈述存在推断。本院认为，银行交易明细清单及证人庄某的证词符合证据的三性原则，本院予以采纳。另查明，1.《房屋买卖合同》第十四条双方约定其他事宜写明“由于房屋所有人费铮翔不能到场，由其表弟费琪代理签订本合同，若有违约则由费琪承担一切违约责任”。2.费琪、费铮翔提供的美国公证书未附有中文译本，一审认定2018年11月6日费铮翔已办妥处理涉案房产的委托公证手续依据不足，本院予以纠正。除以上事实外，二审审理查明事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黄舟军与费铮翔的代理人费琪于2018年10月7日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该《房屋买卖合同》合法有效。双方均需全面履行合同约定的义务；如需变更合同的约定条款，则须双方达成合意。本案中，依照合同约定：黄舟军应在2018年11月18日之前付款555000元；双方定于2018年11月18日办理房屋权属过户手续；同时还约定“乙方不能按期付款或甲方不能按期办理产权过户手续以及甲方不能按期交房，每逾一天，由违约方向对方支付相当于总房款的千分之一作为滞纳金，逾期超过10天，属自动放弃合同，守约方可单方解除合同并书面通知对方。”由此可见，合同约定守约方在违约行为发生之日起10内不享有单方解除合同权，但违约方应承担相应的违约金。双方签订《房屋买卖合同》后，费琪又于2018年11月11日以案涉房屋有其他共有人，可能无法按约过户为由与黄舟军等人进行了协商，黄舟军表示应按合同约定在2018年11月18日办理房屋过户手续，如不能过户则需赔偿，最终各方未达成一致的书面协议。2018年11月16日，费琪向黄舟军发出一份《房屋买卖合同说明》，《房屋买卖合同说明》载明费铮翔无法按照《房屋买卖合同》的约定，在2018年11月18日完成过户手续，为此，还单方面提出了两种解决方案供黄舟军选择。而黄舟军并未就此作出选择。对此本院认为根据《房屋买卖合同说明》以及双方在11月11日协商的内容等事实，可以认定费铮翔明确表示2018年11月18日不能办理房屋过户手续，已构成违约；反观黄舟军，从其在二审中所提供的《中国建设银行银行卡客户交易明细清单》来看，可以认定黄舟军在11月18日之前已准备了支付合同约定的第一期购房款的资金。因此，在费铮翔明确表示不能按约履行合同主要义务的情形下，黄舟军未按《房屋买卖合同》约定在11月18日之前履行付款义务不构成违约。事实上，费铮翔一直未通知黄舟军或中介可以在2018年11月18日办理房屋过户手续，直至2018年11月26日，费琪才发《函》给黄舟军，《函》载明“我方通知你方须于2018年11月27日之前支付伍拾伍万伍仟元第一期款。款到后，双方于2018年11月28日上午办理房屋产权过户手续”。黄舟军在获悉《函》内容后，未作出回应。故该函仅是费铮翔的单方意思表示。由此说明费铮翔确未履行在2018年11月18日办理房屋过户手续的合同义务。至于合同约定的10日延期过户期。在11月28日即10日延期过户期届满日，黄舟军已按合同以及费铮翔的《函》邀到过房屋登记中心，与两中介见过面，但双方当事人未见过面。故涉案房屋最终未能过户的责任不在于黄舟军。黄舟军作为守约方有权按照合同约定单方面解除合同，且费铮翔在一审中亦明确表示同意解除房屋买卖合同。因此，一审准许双方解除房屋买卖合同是正确的，应予以维持。关于违约责任问题。首先，费铮翔是本案的违约者，费琪只是费铮翔的卖房代理人，本应由费铮翔承担违约责任，但鉴于费琪已在《房屋买卖合同》中声明费铮翔的违约责任由费琪承担，故本案的违约责任应由费琪代费铮翔承担。其次，违约责任的承担方式。黄舟军在诉讼中并未选择适用定金条款，其主张返还定金，并要求费琪、费铮翔按照合同约定的标准支付违约金165750元，赔偿中介费11000元。费琪、费铮翔认为即使其有违约行为，亦未造成黄舟军的损失，所以违约金可按逾期一天以总房款的千分之一的标准计算10天。本院认为，对黄舟军要求返还定金的主张，予以支持。至于违约金问题，违约金的性质以补偿为原则，黄舟军所主张的违约金已过分高于造成的损失，故根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以中介费等实际损失为基础，酌情确定为50000元，而对于黄舟军要求赔偿中介费损失一项，因在酌定违约金时已综合考虑，对该项主张，本院不予支持。综上所述，黄舟军的上诉请求部分成立，应予支持；部分上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省舟山市定海区人民法院(2018)浙0902民初5031号民事判决第一项；二、撤销浙江省舟山市定海区人民法院(2018)浙0902民初5031号民事判决第二项；三、费琪返还给黄舟军50000元定金，支付给黄舟军违约金50000元，共计100000元，该款于本判决书生效之日起十日内付清；四、驳回黄舟军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2036元，由黄舟军负担1138元，费琪负担898元。二审案件受理费4072元，由黄舟军负担2276元，由费琪负担1796元。本判决为终审判决。审 判 长 陈吉审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇一九年七月十日法官助理王丽民代书记员 毛赟