贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2804号 上诉人（原审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。 委托诉讼代理人：李玉蝶（一般授权），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：1520520181006861。 被上诉人（原审原告）：陈斯友，男，汉族，1985年5月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：唐萍萍，女，汉族，1990年1月2日出生，住陕西省渭南市蒲城县。 二被上诉人委托诉讼代理人：朱超（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。 二被上诉人委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权），贵州锐驰律师事务所实习律师，证号：230713011110574。 上诉人毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称：兴业房开公司）因与被上诉人陈斯友、唐萍萍商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初788号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 兴业房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人不承担不违约责任，或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人开发的案涉商品房所在土地属于国有土地，系2012年上诉人与毕节市国土资源局七星关分局签订国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将案涉土地完全交付给上诉人。然因征地、拆迁的原因，案涉土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收与拆迁滞后，导致整个商品房开发工程进度受到实质性影响以及上诉人取得商品房土地使用证的时间向后推移。据此，上诉人不能如期履行合同义务，系行政不可抗力所致，上诉人不应承担违约责任。二、上诉人将案涉商品房交付给被上诉人后，在办理初始登记过程中，案涉商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，该市政道路也因政府未能如期完成土地征收及房屋拆迁工作，导致案涉商品房开发工程未能按期竣工验收，同时致使消防通道未能通过验收，以至于上诉人不能如期取得案涉商品房的竣工验收备案，造成上诉人在合同约定的期限内未能办理初始登记。因此，上诉人违约系政府原因导致，一审判决认定上诉人违约系自身原因导致错误。 被上诉人陈斯友、唐萍萍未作答辩。 原审原告陈斯友、唐萍萍一审诉讼请求：1.被告在一个月内将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告；2.被告向原告支付逾期交付办理转移商品房登记相关文书的违约金暂计1000元(实际金额以原告已付总房款345,000.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年12月31日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止);3.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确：撤回第1项诉请。事实及理由：原告与被告毕节兴业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“盛世华都”房号为2-1-24-5的房屋一套，双方在合同第八章第二十二条第三款中约定:“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。”据此，被告应于2016年12月30日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清了345,000.00元购房款，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任。 一审法院认定事实：2014年12月25日，原告陈斯友、唐萍萍作为买受人，被告兴业房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201404981），合同约定：出卖人以出让方式取得位于毕节市七星关区××办事处××路旁、总土地面积为28210.03平方米、编号为七星关区2012-CR-01号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0084。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为盛世华都。建设工程规划许可证号为建字第520000201225816。建设工程施工许可证号为522401201306270101。建筑工程施工合同约定开工日期为：2013年5月16日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2016年5月16日。买受人购买的商品房位于“盛世华都”第2幢1单元24层5号房，房号为2-1-24-5。建筑面积118.11平方米，套内建筑面积95.03平方米，总房款345,000.00元；买受人首付房价款105,000.00元，余款240,000.00元以银行按揭方式支付；出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，陈斯友、唐萍萍按合同约定向兴业房开公司支付全部的购房款345,000.00元。在2016年12月30日前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至法院。 另查明，2012年8月1日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522401-2012-CR-0084），取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年6月30日，毕节市七星关区房屋征收管理局出具《证明》，载明涉案地块上的居民所建房屋，在2016年3月才得以拆迁完毕。2018年6月30日，毕节市德溪建设开发投资有限公司出具《证明》，载明：我公司将毕节德溪新区支干道路网工程经十路市政工程委托贵州省毕节市宇通建业有限公司组织施工（该道路位邻盛世华都小区）。但因该建设地块中的居民住宅未按时拆除，导致该道路工程自2016年3月开始修建至今尚未竣工验收，不能投入使用。 再查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，不具备办理不动产权属证书的条件。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故对于被告提出本案因政府机关征地拆迁严重之后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任的抗辩意见，不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过60日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉请，予以支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告的合同义务是将办理商品房产权转移登记的有关文书提交到办证部门即可。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告陈斯友、唐萍萍支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以345,000.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告之日止；二、驳回原告陈斯友、唐萍萍的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半），由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人均未院提交证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：首先，上诉人称因七星关区人民政府违反于2012年底向其交付案涉商品房所在土地的承诺，迟延至2016年3月才向其完全交付土地，政府迟延交付土地的行为导致其未能按照《商品房买卖合同》约定的期间，向被上诉人履行交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的义务。在案证据显示，案涉《商品房买卖合同》系上诉人与被上诉人于2014年12月25日签订，此时上诉人所称政府迟延交付土地的事实已客观存在，《商品房买卖合同》约定的文书交付义务的履行期间，应为上诉人合理预判后所作之承诺，故政府迟延交付土地不能作为上诉人免于承担违约责任的合理抗辩事由。其次，上诉人所称政府原因，属于第三人原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即便上诉人系由于政府原因不能如期向被上诉人履行合同义务，上诉人亦不能据此主张免于承担违约责任。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月三十日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青