江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终620号上诉人(原审原告)：徐州市骏琪房地产营销策划有限公司，住所地江苏省徐州市铜山新区上海路164号。法定代表人：沙颖，该公司总经理。委托诉讼代理人：王行广，男，汉族，1975年12月10日出生，系该公司员工,住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：彭坤，男，1990年4月2日出生，汉族，住江苏省新沂市合沟镇马场村一组60号。现住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张涛，江苏昭鹏律师事务所律师。上诉人徐州市骏琪房地产营销策划有限公司（以下简称骏琪房产公司）因与被上诉人彭坤居间合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院(2018)苏0312民初5338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人骏琪房产公司的委托诉讼代理人王行广、被上诉人彭坤的委托诉讼代理人张涛到庭接受询问。本案现已审理终结。骏琪房产公司上诉请求：1.撤销原判，改判彭坤支付骏琪房产公司中介费11850元及其它相关费用20000元，或发回重审。2.一、二审诉讼费用全部由彭坤承担。事实与理由：1、彭坤行为是典型逃单行为。房产居间行业经常出现两种逃单行为。①看房人看房后，直接与房主联系，私下签订买卖合同，以逃避缴纳居间费用；②看房人在甲中介公司工作人员带领下看房，对房屋及甲中介公司提供的房源各方面均满意并愿意购买，为逃避缴纳较高居间费用，到乙中介公司直接委托办理后续房产过户等手续（只签订一份购房协议手续，没有实质意义的看房、商谈程序），此时仅需缴纳极少费用（一般为正常居间费用的30%)。彭坤做法属于后一种。由于目前居间行业管理水平不高，从业人员素质参差不齐，上述情形经常发生，各中介均通过签订《看房确认书》形式约束潜在逃单人。2、原审法院认定“购房人有权利选择报价低、服务好的中介公司购买房屋”，该判决会引导更多人逃单。3、11850元中介费系按徐州市物价局核定的标准计费，低于此标准收费为不正当竞争行为。4、本案为案外中介公司与彭坤恶意串通损害骏琪房产公司利益。一审第一次庭审时，彭坤举证11850元收据，并主张在案外中介公司缴纳中介费11850元。但案外中介公司人员到庭后，主张该11850元收据系应彭坤要求开具，实际仅缴纳5000元。案外中介公司与彭坤存在恶意串通的情形。5、一审法院认定“骏琪房产公司未能提供证据证明收据虚假”。彭坤支付5000元，中介公司却开具11850元收据，收据不真实的情形客观存在。6、一审法院认定骏琪房产公司“未以合理方式对彭坤作出提醒和解释，应属无效条款。”其实骏琪房产公司己通过多种手段告知彭坤遵守《看房确认书》约定，已经尽到提醒和解释义务。7、原审判决认定彭坤实际支付其他中介公司11000元中介费，与事实不符。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判。彭坤答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房产并非骏琪房产公司独家代理,中介服务要符合市场经济规律，彭坤有权选择一家服务好、效率高且收费合理的中介公司提供服务。骏琪房产公司仅提供一条信息，骏琪房产公司带彭坤看了一下房屋，骏琪房产公司没有与房主进行任何联系，骏琪房产公司行为与促成商品房买卖交易差距甚远。彭坤在其他中介公司交纳中介费，并完成房屋买卖合同，彭坤也支付了相关中介费用。骏琪房产公司诉讼请求没有事实和法律依据的，请求驳回骏琪房产公司上诉。骏琪房产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令彭坤支付中介服务费11850元及其它相关费用2万元，合计31850元；2.彭坤承担本案诉讼费。事实和理由：彭坤于2018年3月14日与骏琪房产公司签订看房确认书，由骏琪房产公司员工带其现场察看多套房屋，最终彭坤选定骏琪房产公司推荐的文苑小区5＃－5－401室，根据看房确认书约定,彭坤应通过骏琪房产公司同原房主签订购房协议并且办理过户手续，彭坤却没有通过骏琪房产公司签订合同。彭坤于2018年4月16日私自同原房主签订购房协议。根据约定，彭坤应支付骏琪房产公司中介费11850元。骏琪房产公司多次同彭坤沟通，但彭坤一直躲避，造成骏琪房产公司不得不花费近万元才找到彭坤相应信息。骏琪房产公司又花费近万元费用到彭坤单位和家乡催要服务费，彭坤一直不配合，彭坤至今没有支付骏琪公司费用。由于彭坤不按协议支付中介服务费，给骏琪房产公司正常经营造成极大损失。故诉至法院，望判如所请。一审法院查明：彭坤于2018年3月14日在骏琪房产公司签署《看房确认书》，载明：□租房.若我与房主达成协议，在签订租房合同的同时按照收费标准承租方一次性支付中介费（一个月中介费）给骏琪房产公司，若本人与房东达成共识后，本人单方违约，应一次性支付骏琪房产公司交通费、电话费、信息费等（相当于一个月房租的100%）。□售房.若我与房主达成协议，在签订购房合同的同时按照收费标准本人一次性支付中介费（实际成交价的1.5%）给骏琪房产公司，若本人与房东达成共识后，本人单方违约，应一次性支付骏琪房产公司交通费、电话费、信息费等（相当于实际成交价的1.5%）。□承诺.本人承诺不会直接或间接与业主私下联系，也不会以任何理由在其它中介机构私下成交，并承诺即使以下房源最后由本人之亲属、朋友、代理人及同事购买，本人仍需支付骏琪房产佣金，否则本人愿意赔偿骏琪房产所产生的一切损失。2018年3月14日，骏琪房产公司带彭坤观看干休小区1#-西-501室房屋。2018年4月13日，骏琪房产公司带彭坤观看文苑小区5#-5-401室房屋。涉案文苑小区5#-5-401室房屋不是骏琪公司独家代理房源。2018年4月16日，彭坤与案外人孟莉、铜山区置家房产中介服务部达成房地产买卖协议，约定彭坤以79万元价格购买孟莉名下文苑小区5#-5-401室房屋即涉案房屋，并向铜山区置家房产中介服务部支付中介费11000元。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案《看房确认书》由彭坤签字确认接受骏琪房产公司提供的看房服务。就协议内容而言，骏琪房产公司提供的协议书采用格式条款订立合同，因此，其应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，且提供条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。骏琪房产公司提供的《看房确认书》中约定的“□租房.□售房.□承诺”条款明显存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，协议签订时也未以合理方式对彭坤作出提醒和解释，应属无效条款。骏琪房产公司亦认可涉案房屋并非其独家代理。房屋中介市场是开放的市场，购房者有权选择报价低、服务好的中介公司购买房屋，骏琪房产公司带彭坤看房后，彭坤未就涉案房屋最终价格及居间费与骏琪房产公司达成一致导致最后未能促成交易，后彭坤通过铜山区置家房产中介服务部居间购买了涉案房屋，支付了中介费，这是市场竞争的结果。彭坤不构成违约，对骏琪房产公司要求彭坤支付中介费的诉讼请求，不予支持。关于骏琪房产公司提出彭坤提供的房地产买卖协议及收据是虚假的主张，因未能提供证据予以证明，不予采纳。虽然骏琪房产公司最终未能促成交易，但确实提供了一定的信息服务，并实地带彭坤看房，确实付出一定劳务，对其主张支出的必要费用，参照2017年江苏省城镇非私营单位和城镇私营单位就业人员年平均工资房地产业标准，结合骏琪房产公司付出的劳务，一审法院酌定支持400元。骏琪房产公司主张的寻找彭坤相应信息及催要的费用，未提供证据证实，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、彭坤于判决生效后十日内给付骏琪房产公司400元。二、驳回骏琪房产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费600元，保全费420元，合计1020元，由骏琪房产公司负担820元，彭坤负担200元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：骏琪房产公司要求彭坤支付房屋中介费11850元、其他损失费2万元有无事实及法律依据。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：根据《合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中骏琪房产公司提供的《看房确认书》中约定的“□租房.□售房.□承诺”等条款明显存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应属无效条款。就涉案房屋交易，骏琪房产公司未能促成交易，彭坤通过铜山区置家房产中介服务部居间购买了涉案房屋。鉴于骏琪房产公司未促成交易，故骏琪房产公司要求彭坤支付房屋中介费11850元于法无据。另骏琪房产公司要求彭坤赔偿其他损失费用2万元，亦未提交有效证据证明其主张。虽然骏琪房产公司未能促成交易，但确实提供了一定的信息服务，并带彭坤看房，付出一定劳务，对其主张支出的必要费用，一审法院酌定支持400元，系一审法院在自由裁量权范围内的酌情判定，并无不当。综上所述，骏琪房产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由骏琪房产公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 苏 团二〇一九年七月二十四日书记员 李 婕