广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终6892号上诉人（原审被告）：李志刚，男，1971年10月11日出生，汉族，住河南省固始县，委托诉讼代理人：傅其友，广东鼎能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞外国语学校。住所地：广东省东莞市寮步镇横坑管理区。统一社会信用代码：12441900457229075E。法定代表人：尹效登。委托诉讼代理人：周郑毅，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳婷，广东众达律师事务所律师。上诉人李志刚因与被上诉人东莞外国语学校（以下简称外国语学校）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初2913号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东莞外国语学校向一审法院提起诉讼，请求：1.李志刚向外国语学校支付占有使用费1747838元；2.案件诉讼费由李志刚承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、李志刚于判决发生法律效力之日起五日内向外国语学校支付占有使用费1289724.63元。二、驳回外国语学校的其他诉讼请求。案件受理费10265.27元，已由外国语学校预交，由外国语学校负担2061.51元，由李志刚负担8203.76元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初2913号民事判决。李志刚不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销（2019）粤1971民初2913号民事判决第一项；2.改判驳回外国语学校的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决没有认定房屋退回需要交接手续，不能成立。（二）一审判决认定李志刚提供的外国语学校有两次招租公告，公告上附房屋位置的图片，图片与实际情况不相符，图片位置不是李志刚所经营的商铺。（三）不能认为李志刚交了电费就占用了房屋。（四）158号商铺不是由李志刚使用。（五）案涉商铺的位置由于路段改造导致区位价值降低，第二期招租公告中，已经降低了铺位租金价格。李志刚在合同到期后仍使用了两间房屋，但一审判决确定的占有使用费价格过高。综上，一审判决认定事实错误，判决结果不公。外国语学校辩称：（一）一审判决举证责任分配正确。外国语学校在一审诉讼期间提交证据证明李志刚对商铺的占有状态，且李志刚也以书面情况说明自认其实际占有商铺至2018年4月15日。一审判决适用法律正确，应由李志刚举证证明其已交还案涉商铺。（二）根据原租赁合同第10条第4款约定，李志刚在合同终止或解除时，有归还案涉商铺的义务，其在合同终止后继续占有使用，应承担相应的责任。（三）占有使用费是否过高问题，一审判决参照适用2010年的租金标准对案涉商铺的占有使用费进行认定，不存在过高的情形。（四）外国语学校在合同终止后，根据东莞市相关政策，依据2008年(264)号文东莞市市直行政事业单位国有资产处置管理规定第5条、第8条实行招标政策，在2010年之前案涉商铺由李志刚实际占有使用，竞标成功之后继续使用。2015年同样是沿用了这种方式进行招标。二审期间，李志刚向本院提交与外国语学校工作人员微信聊天记录截图一份，拟证明双方曾约定占用使用费标准为50元/平方米。上述证据并未显示双方达成一致，部分租客还提出了质疑，且更改租金标准一般需经过如党组讨论等程序，并非单一工作人员就可决定，综上，本院对此证据不予采信。二审期间，外国语学校向本院提交了东莞市财政局两份文件，拟证明案涉商铺到期后，都需要再次招标。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人李志刚上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：案涉商铺的占有使用费标准及李志刚是否应承担合同到期后158、164-171号商铺的占有使用费。李志刚确认合同到期后，其仍占有171号商铺，但认为占有使用费过高。李志刚还主张其已将158号商铺转租他人，是否归还与其无关，并主张已归还其余商铺。关于158号商铺，《物业租赁合同》明确约定不得转租，李志刚却以此作为抗辩，可见其缺乏诚信，亦不能成立，本院不予采信。关于其他商铺，首先，《物业租赁合同》第八条约定：李志刚应于物业租赁期满后7日内，将承租房屋及设施设备等完好地交还外国语学校；第十条约定：合同期满后，李志刚应在7日内与外国语学校办理租赁物业交接手续。从双方就171号商铺于2015年12月23日签订《终止合同协议书》，及李志刚确认签订上述协议后仍占有171号商铺至2018年4月，可知上述协议签订后，双方并未现场清点交接，即李志刚并未全面履行上述协议。现李志刚主张其2015年12月23日已将其余商铺交还外国语学校，应承担相应举证责任，其未提交任何证据证明其已将其余商铺交还外国语学校，应自行承担不利后果。其次，李志刚于2018年4月15日向外国语学校提交了一份情况说明，李志刚明确表示“外国语学校曾告知其如果到期不租就限期搬走，李志刚不是不想租，但由于减租没有得到答复，故继续经营”。可见，截至2018年4月15日，李志刚仍处于经营状态。再次，根据外国语学校的举证，案涉商铺一直有缴纳电费，李志刚称不清楚谁缴纳。本院认为，案涉商铺相连，李志刚在其向外国语学校提交的情况说明中明确表示“不想把原来相连的铺位拆开”，故作为竞争对手，如有他人占有案涉商铺，李志刚不可能不知道具体经营情况，即如果李志刚所言为真，其应当知道谁缴纳了电费，现其辩称不知晓谁缴纳了电费，结合本院上一点的论述，亦可印证其并未将案涉商铺交还外国语学校。最后，李志刚主张外国语学校于2015年6月发布了招租公告，可以印证其已将案涉商铺交还给了外国语学校。本院认为，早在2010年案涉商铺就进行过招标，本系列案另一当事人何悦开2010年前就承租商铺，2010年通过竞标延续承租。可见外国语学校发布招租公告与李志刚是否交还案涉商铺并无必然的联系，且这一主张亦与李志刚确认2018年4月仍占有171号商铺及其向外国语学校提交的情况说明相矛盾。至于租金标准问题。需要特别指出，案涉商铺是李志刚竞标投得，即使价格高于市场均价或周边商铺，只要在合理范围内，并无不当。双方约定租金采用递增的方式收取，现一审判决参照合同约定，占有使用费酌情按照未递增的原始价格计算，已有利于李志刚。李志刚未具体指出该价格超出合理范围，本院予以维持。李志刚向外国语学校提交的情况说明、外国语学校催收租金的律师函均可确认李志刚占用案涉商铺至2018年4月15日，一审判决采信外国语学校主张，将占有使用截止日期计至2018年4月15日并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16407.52元，由上诉人李志刚负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年七月十六日书记员  郑承怡施淑女附相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。