山西省高级人民法院   民事判决书   （2019）晋民终374号   上诉人（原审被告）：山西坤盛房地产开发有限公司，住所地山西省晋中市榆次区蕴华西街83号。   法定代表人：王某，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：刘某1，山西晋信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘某2，山西晋信律师事务所实习律师。   被上诉人（原审原告）：晋中市房地产管理中心，住所地山西省晋中市榆次区中都路262号。   法定代表人：孔某，该中心主任。   委托诉讼代理人：刘某3，山西晋安律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李某，男，1972年8月10日生，汉族，该中心办公室副主任。   上诉人山西坤盛房地产开发有限公司因与被上诉人晋中市房地产管理中心合同纠纷一案，不服山西省晋中市中级人民法院（2015）晋中中法商初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人山西坤盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘某1、刘某2，被上诉人晋中市房地产管理中心的委托诉讼代理人刘某3、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   山西坤盛房地产开发有限公司不服一审判决，提出上诉请求：1.依法撤销山西省晋中市中级人民法院（2015）晋中中法商初字第5号民事判决第一项，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。涉案讼争房屋为教苑小区二期工程建设的房屋，该工程法定的手续目前尚未齐全，被上诉人所主张的利益是否有合法基础是一审法院依法应当审理查清的事实，而原审法院在未查明该事实的基础上就支持被上诉人的一审部分诉求，属认定错误。被上诉人一审诉求的权利基础仅为《拆迁协议》，一审中被上诉人并未提交其他证据予以证明其对拆迁房屋的所有权，而该协议因涉及晋中市东升经济适用房发展有限公司，上诉人仅是涉案工程的实际操作人，故上诉人与被上诉人双方签订的《拆迁协议》属无效或效力待定。原审依据协议判定支持被上诉人的部分诉求属认定事实错误。二、原审每平米计算单价的依据认定错误。依据《拆迁协议》，被上诉人主张权利的基础是其为被拆迁人，故所置换房屋的价值应当按照回迁价格予以计算，户型60-70平米的房子，其回迁价格为每平米1800元。故即使判令上诉人须承担赔偿责任，计算的单价也应当为1800元而非2900元。且《拆迁协议》为一揽子条款，上诉人同意按协议第三项的约定承担安置费用，其前提是被上诉人同意按协议第二项的约定以回迁置换方式获得拆迁利益（包括以回迁价格计算相应损失而不是以市场价格），上诉人实际己经自行承担了全部拆迁安置工作及所有拆迁费用的支出，无论从协议约定还是公平交易的角度考虑，上诉人既承担拆迁安置支出，又按市场价格予以赔偿被上诉人的损失，都是不公平的。退一步讲，每平米2900元为晋中市物价局针对教苑小区一期经济适用房销售的基准价格，其为经济适用房可销售的最高限价，且针对的是教苑小区一期。涉案房屋为教苑小区二期，其己经销售的房屋最高价格为每平米2700元，也并非每平米2900元。即使按照涉案房屋经济适用房的销售市场价格计算，也应当是2700元，而非2900元。三、原审适用法律错误。本案涉及建设工程问题，原审法院在未依据相关法律审查工程手续合法性及合同主体、合同效力的情况下，仅依据《合同法》第八条、第一百零七条予以判决，属适用法律错误。   晋中市房地产管理中心答辩称，一、山西省晋中市中级人民法院（2015）晋中中法商初字第5号民事判决书认定的基本事实是清楚的，被上诉人对涉案房屋拥有合法的、无可争辩的行政管理权。1.晋中市机构编制委员会市编发（2005）36号文件、事业单位法人证书证明，被上诉人是2005年依法成立的享有包括对全区房地产行业和房地产市场实施管理、对政府直管公房（廉租住房）进行管理、对城市市区非住宅用房进行管理等具有管理职责和权限的事业单位。2.本案中，有关文件、协议等可以充分说明涉案房屋属于被上诉人管理的区政府直管公房。上诉人在××区经济适用房建设改造项目之前就非常清楚涉案房屋属于被上诉人管理的区政府直管公房的事实。被上诉人提供的房字第29号文件、2010年11月9日上诉人与被上诉人签订的《拆迁协议》及相关文件足以证明。既然上诉人现在怀疑被上诉人对涉案房屋是否具有行政管理权，那么上诉人当时又为何要同被上诉人签订《拆迁协议》，又为何在《拆迁协议》中明确表述涉案房屋为被上诉人直管公房等等。上诉人的上诉理由显然是不能成立的。3.本案与晋中市东升经济适用房发展有限公司没有任何法律关系。上诉人与晋中市东升经济适用房发展有限公司之间、上诉人与被上诉人之间系不同主体之间的法律关系。其中，被上诉人与晋中市东升经济适用房发展有限公司之间不存在任何权利义务关系，至于上诉人与晋中市东升经济适用房发展有限公司在教苑小区经济适用房建设过程中存在什么法律关系，这与被上诉人之间无关。《拆迁协议》是上诉人在与被上诉人根据《合同法》、《民法通则》等有关法律法规规定，在平等自愿、协商一致的基础上签订的。该协议主体、协议内容均不违反我国现行法律、行政法规效力强制性规定，是合法有效的协议，不存在上诉人上诉中所称的无效或效力待定问题。4.上诉人作为房地产开发企业，作为《拆迁协议》一方当事人，有责任、有义务在享有《拆迁协议》约定的权利的同时，履行约定的义务。被上诉人正是根据合同相对性原则，只能向上诉人主张自己的权利，不可能牵扯无关的第三人，上诉人在本案中试图把无关的晋中市东升经济适用房发展有限公司拉到本案来是毫无意义的。二、上诉人主张涉案房屋每平米价格应当以回迁价格1800元计算是错误荒唐的。1.按照《拆迁协议》的约定，上诉人应向被上诉人交付建筑面积984.4平方米的新建的户型60-70平方米，不少于14套的置换房屋。但上诉人却为了一己私利，无视被上诉人权益，将用于置换的房屋擅自全部卖掉，直接造成国有资产的流失。被上诉人在不得已情况下，要求上诉人赔偿相应经济损失，避免国有资产损失。这一损失应当是上诉人因违约给被上诉人造成的经济损失。上诉人主张置换房屋价值按照回迁价格1800元计算，上诉人这样的价格能买到建筑面积984.4平方米，户型60-70平方米，不少于14套的房屋吗？一审法院以高于回迁价格的同类地段房屋销售价格判令上诉人承担赔偿责任是对上诉人违约行为的一种惩罚，也是上诉人应当为自己的不诚信行为付出的代价。一审法院以2013年1月25日晋中市物价局“市价管自（2013）9号文件下发关于《晋中市东升经济适用房发展有限公司教苑小区一期经济适用住房销售价格的通知》核定教苑小区一期6号楼、7号楼销售基准价格为每平方米2900元作为赔偿依据，并不是比较客观的，只是被上诉人考虑到一审法院审理本案长达四年之久才下判决等因素，为了能尽快执行本案，确保国有资产不被流失，被上诉人才未提起上诉。2.对于上诉人主张已经自行承担了全部拆迁安置工作及所有拆迁费用。首先强调，安置工作不是上诉人的义务，更不是上诉人的权利，上诉人无权对拆迁户实施安置，被上诉人管理的直管公房对象是特定的对方，即城市低收入家庭，需要经过多个步骤、多个程序方可享受该项待遇。上诉人打着拆迁安置的旗号，擅自将属于被上诉人管理的国有资产流失掉，显然不是上诉人主张置换房屋价值按照回迁价格1800元计算所能弥补的。3、按照《拆迁协议》第三条明确约定，本次拆迁所产生的拆迁费用是由乙方（上诉人）负担，跟甲方（被上诉人）没有关系。四、一审法院适用法律正确。房屋置换实质是房屋交易行为，而房屋交易有两种形式，买卖交易是最常见的一种形式，而另一种交易就是房屋置换，房屋置换是一种特殊的交易方式。本案中的房屋置换，就是按1:1.4比例以新换旧，其特殊性在于能保证买卖同时进行。上诉人之所以签订《拆迁协议》是可以从中获得相应的拆迁置换利益。一审法院适用《合同法》第八条、《合同法》第一百零七条完全是正确的。上诉人主张本案涉及建设工程问题是错误的。根据《拆迁协议》上诉人与被上诉人之间就是单纯的房屋置换关系，本案中不存在建设工程问题。上诉人该主张没有任何事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，其目的就是拖延时间，规避应当承担的法律责任。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。   晋中市房地产管理中心向一审法院诉称，2010年11月9日，原、被告就原告直管的位于晋中市××区建筑面积703.19㎡房屋拆除、置换等有关事宜签订了《拆迁协议》，该协议约定，由被告拆除上述原告直管公房，按1:1.4的比例返还原告建筑面积984.4㎡的新建楼房，户型60-70㎡，不少于14套。同时，该协议还约定，置换房屋的过渡时间按18个月计算，即2012年5月9日前，被告应向原告交付约定不少于14套的置换房屋。逾期交付，过渡费按8元／㎡，由被告补偿原告。协议签订后，原告全面履行协议约定的各项义务，而被告在房屋建成后虽经原告多次催交，却以种种借口既不交付置换房屋，也不赔偿原告相应经济损失，严重违反诚信原则，给原告造成巨大经济损失。原告为维护合法权益，防止和避免国有资产流失，现特提起诉讼，请求：1、判令被告按《拆迁协议》约定立即交付原告建筑面积984.4㎡，户型60-70㎡，不少于14套的置换房屋或者赔偿原告相应经济损失人民币5118880元；2、判令被告支付原告房屋过渡费用244131.1元；3、本案诉讼费、评估费由被告承担。   一审法院认定事实，2010年11月9日，原告为甲方、被告为乙方，双方签订一份《拆迁协议》，该协议约定：“根据晋中市发改投字〔2010〕262号文件，晋中市规设字〔2010〕44号规划安排，经甲乙双方协商，甲方同意将位于××街的现存直管公房采取置换办法实施置换拆迁。具体协议如下：一、本次拆迁共拆迁甲方上述区域的直管公房建筑面积703.19㎡，占地面积1781.5㎡，直管公房承租户23户。经双方认定，对拆除的建筑面积与占地面积户数均无异议。二、乙方按拆一还一点四比例返还甲方建筑面积984.4㎡的新建楼房。乙方对甲方不予计算楼层系数，地下室面积每平米600元。户型60-70㎡，标准为一室一厅一厨一卫，预计14套。面积差最终协商解决（户型图附后）。三、本次拆迁工作乙方按甲方出台的直管公房拆迁方案委托甲方对该区域的直管公房承租户进行拆迁，所产生的拆迁费用由乙方负责（乙方委托甲方与直管公房承租人签订相关拆迁协议与回迁协议）。四、置换房屋按18个月的过渡时间计算，即以拆迁时间为准，18个月内应将置换房建成，并交付使用，18个月内的过渡费甲方放弃。18个月外，过渡费按4元／㎡的双倍（即8元／㎡）由乙方补偿甲方（置换房交房标准附后）。五、置换房屋的产权手续由乙方为甲方负责办理，费用由甲方负担。……附拆迁方案、置换房交房标准、户型图。”该协议后附的房管中心于2010年9月1日制定的《居安巷69宿舍直管公房拆迁方案》载明：“按照城市规划要求，涉及居安巷69宿舍直管公房拆迁，新建新的经济适用房，为确保改造工程顺利进行，如期完成任务，特制定该区域直管公房拆迁安置方案。一、拆迁范围：居安巷69宿舍直管公房。二、被拆迁使用人的确定：1.凡持有拆迁范围内直管公房租赁合同、本市城镇户口本，且与实际居住人相符的住户，为被拆迁房屋使用人。……三、拆迁安置办法：1.货币补偿安置办法。……5.从本方案下达之日起，被拆迁使用人所持房屋租赁合同同时废止。……7.回迁安置：有回迁意愿的直管公房住户，不再领取拆迁补贴。充分考虑到本拆迁区域内住户的实际情况和要求，回迁户可享受建筑面积60㎡内（含60㎡）按1600元／㎡的均价购买回迁安置房。超过60㎡以上的，面积在60-80㎡（含80㎡）的部分按1800元／㎡计价购房，80㎡以上按2500元／㎡计价购房。以上价格为均价（不包含楼层系数），地下室按建筑面积650元／㎡计价购买。   坤盛公司称，与房管中心签订《拆迁协议》前，其在2010年8月31日至2010年10月1日期间，已按照房管中心制定的拆迁方案与23位被拆迁公房租户中的21位签订《回迁协议》，这项工作原告清楚，11月又与另一位租户签订了《回迁协议》，只有一户未签订回迁协议，实际上安置回迁户用了2000多平米，不止约定的984平米，现在被拆迁租户均已回迁入住。由于按照《拆迁协议》约定拆迁安置应由房管中心进行，但实际是由我公司进行，因此，原告应将差价补给我公司。对该主张其提供了22份回签协议、房屋“钥匙领取表”予以证明。房管中心称在与坤盛公司签订《拆迁协议》时知道坤盛公司与公房租户已签订了回迁协议，但协议内容不知道。按照《拆迁协议》约定，只是坤盛公司委托我方与公房租户签订回迁协议，没有委托我方，其自行签订也可以。回迁安置应该是在我方享有房屋所有权前提下对符合要求的住户安置，而被告的安置是将房屋产权直接给了租户，安置不是被告的义务，被告的义务是向原告交付房屋。《回迁安置协议》我方有名单，22位回迁户与我方签订有回迁协议，对于钥匙领取表需要核实。但本案审理期间，原告未向该院提供回迁户名单及其与回迁户签订的回迁协议。   坤盛公司称其收取的22位公房租户缴纳的购房款没有交付房管中心，二是用于房屋建设。   2013年1月25日，晋中市物价局以“市价管字【2013】9号”文件下发《关于晋中市东升经济适用房发展有限公司教苑小区一期经济适用住房销售价格的通知》，核定教苑小区一期6#、7#住宅楼销售基准价格为2900元／平方米。涉案讼争房屋为教苑小区二期工程建设的房屋。   庭审中，房管中心称由于坤盛公司已将回迁房出售，交付房屋已不可能，故其将诉讼请求确定为要求坤盛公司按照商品房价格赔偿房屋损失。为此，房管中心申请对讼争房屋价格进行鉴定，该院委托山西智渊房地产估价有限公司进行鉴定期间，鉴定机构要求房管中心对土地性质进行明确，房管中心回复土地性质为划拨。山西智渊房地产估价有限公司鉴定后出具的“咨询意见书”载明：“咨询假设和限制条件：二、未定事项假设咨询委托人未提供《国有土地使用权证》，本次以咨询对象房屋用途进行合理假设，以咨询对象所占土地为城镇住宅用途作为咨询前提；三、背离事实假设根据咨询委托人提供的《回复》可知：咨询对象土地性质为划拨。根据本次咨询目的本意见书未考虑咨询对象土地性质对咨询结果的影响。咨询结果为：咨询价值总价425万元，均价4319元／㎡。七、价值类型本次咨询意见书所提供的价值标准为房地产市场价值。”对该“咨询意见书”，原告质证称没有异议；被告质证称评估对象是经济适用房不是商品房，评估对象土地使用性质是划拨，因此，按商品房评估错误，且评估参考的因素与经济适用房无关。对“咨询意见书”不认可。对讼争房屋的价格应按照物价部门的定价2900元／㎡确定。房管中心为此次鉴定支出鉴定费23425元。   一审法院认为，房管中心、坤盛公司签订的《拆迁协议》系平等民事主体之间的民事合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，故该《拆迁协议》有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。《拆迁协议》签订后，坤盛公司依约拆除了房管中心直管公房，却未依约向房管中心交付约定的置换面积房屋，构成违约，又因坤盛公司已在拆除房管中心直管公房相应土地上建起房屋，并将所建房屋全部售出，导致其向房管中心交付房屋不能，故现房管中心要求坤盛公司承担赔偿房屋损失的诉讼请求成立，应予支持。至于损失计算方法，由于双方约定承建的是经济适用房，故房管中心要求按照市场价值赔偿房屋损失的主张不能成立，坤盛公司主张按照经济适用房售价计算损失的辩解意见合理，应予采信，且涉案房屋与同属经济适用房的教苑小区一期房屋地理位置相邻，故坤盛公司所持应参照教苑小区一期房屋售价计算损失的意见也较合理，也应予采信，据此计算，房管中心应获赔偿的房屋损失为2854760元（984.4㎡×2900元／㎡)。另，在已对交付不能的房屋损失进行赔偿情况下，房屋过渡费不应再存在，故房管中心要求赔偿房屋过渡费的诉讼请求不能成立，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、山西坤盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿晋中市房地产管理中心房屋损失2854760元；二、驳回晋中市房地产管理中心其他诉讼请求。案件受理费49341元，鉴定费23425元，共计72766元，由晋中市房地产管理中心负担34200元，由山西坤盛房地产开发有限公司负担38566元。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。   根据上诉人山西坤盛房地产开发有限公司的上诉理由及被上诉人晋中市房地产管理中心的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.《拆迁协议》的效力；2.赔偿房屋损失的计算标准。   本院认为，关于第一个焦点，根据在案证据晋中市榆次区人民政府榆政纪〔2009〕30号会议纪要、晋中市发改投字〔2010〕262号文件，晋中市规设字〔2010〕44号等，可以看出本案《拆迁协议》是在政府部门批准新建经济适用住房的规划下，晋中市房地产管理中心与山西坤盛房地产开发有限公司所签订。《拆迁协议》是双方当事人在平等自愿基础上达成的合意，该协议是对晋中市房地产管理中心直管公房拆迁置换房屋作出的具体约定，并不涉及建设工程问题。另根据合同相对性原则，也与晋中市东升经济适用房发展有限公司无关。据此，《拆迁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。故山西坤盛房地产开发有限公司主张一审未审查工程手续合法性及合同主体，《拆迁协议》属无效或效力待定的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个焦点，山西坤盛房地产开发有限公司未按《拆迁协议》约定向晋中市房地产管理中心交付置换的房屋，已构成违约。因山西坤盛房地产开发有限公司在拆除晋中市房地产管理中心直管公房后又将新建的房屋全部出售，致使向晋中市房地产管理中心交付房屋履行不能，故应承担赔偿房屋损失的违约责任。对于损失的计算标准，山西坤盛房地产开发有限公司上诉主张应按照回迁价格1800元计算单价，因每平米1800元是针对被拆迁使用人回迁享受的购房价格，故不应以此价格作为不能交付置换房屋而赔偿损失的计算标准。因置换的房屋属于经济适用房，且与同属于经济适用房的教苑小区一期房屋地理位置相邻，一审判决按照教苑小区一期房屋售价2900元／㎡计算损失，并无不当。故山西坤盛房地产开发有限公司主张一审判决每平米计算单价的依据认定错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。   综上，上诉人山西坤盛房地产开发有限公司的上诉请求无事实与法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费29638.08元，由上诉人山西坤盛房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 董晓华   审判员 邱国义   审判员 王 迪     二○一九年七月三十日   书记员 张晓玉