内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1760号   上诉人（原审被告）:内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司。   法定代表人：何某。   委托诉讼代理人：王某。   委托诉讼代理人：张某，北京市华堂律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：郭某，男，1957年11月4日出生，住包头市。   上诉人内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司因与被上诉人郭某商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。   内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判上诉人不承担责任，或者将本案发回一审法院重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案一审于2019年4月3日上午开庭审理，审理过程中上诉人没有提出诉讼时效的抗辩。开完庭后，上诉人于4月8日就向一审法院书面递交了补充的《民事答辩状》和《代理词》。在这两份向法院递交的文件中，上诉人明确提出了有关本案诉讼时效的抗辩。本案一审判决书是在2019年6月2日做出，所以，上诉人是在一审期间提出的诉讼时效抗辩，符合法律规定，一审法院应当对此问题予以判断。一审法院认定的上诉人未明确提出抗辩属于错误。2、上诉人于2013年5月9日将涉案房屋交付给被上诉人，属于履行了合同的交付义务，就不存在继续违约的情形，更不应当计算至被上诉人起诉之日止。一审判决上诉人承担2014年4月1日至2019年1月31日的违约金属于错误。3、关于协助被上诉人办理产权登记事宜，因办理产权登记机关系房地产行政管理部门，所以无法要求上诉人限时办理。4、关于为被上诉人办理税票一事。办理纳税和为付款方开具发票等涉税事宜，由税务行政机关管理。如果上诉人在税务上有问题，应当由税务行政机关处理。上诉人认为这一事项不属于法院审理民事案件的范围。   郭某答辩称，1、一审法院判决正确，合理合法。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，是完全正确的。2、上诉人在一审庭审中没有提出诉讼时效的抗辩，依法应认定对诉讼时效权利的放弃，过后5天后再提出，是不合法的。3、上诉人未履行交房义务、办证义务，属于严重违约行为，严重损害了被上诉人的利益，一审判决其承担违约责任是正确的。商品房交付必须符合交付条件，上诉人没有证据证实商品房符合验收条件，所以上诉人交付的是未经验收合格的房屋，不符合合同约定和法律规定，应当承担违约责任。4、根据法律规定，房地产公司依法应按时为当事人办理房地产证，对此，合同也有约定，否则应当承担违约责任。上诉人已经向被上诉人收取办理房屋产权登记所需的契税、印花税、产权登记费等费用，更应当提供房屋产权登记相关的资料，及时办理。5、每个公民、组织都有依法纳税的义务，并接受监督。被上诉人请求开具发票，符合法律规定，法律应予支持。6、上诉人对自己主张的事实，不能提供证据，依法应承担不利的法律后果。综上所述，请求法院依法驳回上诉，维持原判。   郭某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付以房屋总价款414130元为基数，从2012年4月1日至2019年1月31日止，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算的利息。共计2496天，合计134518.5元；2.判令被告支付以房屋总价款414130元为基数，从2012年4月1日至2019年1月31日止，按每日万分之0.1计算的违约金10336.68元；3.判令被告立即完善该商品房配套设施供电系统并正式通电，同时支付违约金暂计10336.68元（自2012年3月31日暂计算至2019年1月31日），该项请求主张至实际完成供电之日止；4.判令被告支付逾期通燃气的违约金8071.39元（自2012年3月31日至2017年7月7日）以上诉求共计158277.77元；5.判令被告立即将原告购房款收据更换为销售不动产统一发票；6.判令被告办理房屋产权登记；7.诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：原告郭某与被告胜源房地产公司于2011年10月25日签订编号为2011-0017722的《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区滨河新区景泰路5号胜源滨河新城1-309号商品房一套，建筑面积134.58平方米，每平方米价格为3077.20元，商品房总价款为414130元；付款方式为签约当日首付款184130元，剩余房款230000元作为公积金贷款。第三条约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2012年3月31日前，将符合上述条件的房屋交付原告使用。第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在270日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任。1、合同继续履行。被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的0.1?向原告支付违约金。第九条商品房配套设施上水、下水、供电的运行日期约定为房屋交付之日，燃气以市燃气总公司规定为准，暖气以供暖公司规定为准。上述配套设施未按约定日期运行的，被告应在270日内采取补救措施，并赔偿损失；超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的0.1?向原告支付违约金。第十一条约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《包头市商品房住宅质量保证书》和《包头市商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：有关部门综合验收合格后，270日内办理产权。同日，原告向被告交纳了购房首付款184130元。2012年12月28日，原告办理的银行按揭贷款向被告支付尾款230000元。2013年5月9日，被告向原告交付了涉案房屋，并代收了原告的维修基金、契税、登记费、预存水电燃气费等相关费用。2016年1月26日高新区建设环保局针对胜源滨河小区的信访处理意见为，经核实开发商拖欠燃气公司燃气二次网施工工程款480余万元；协调市供电局供电；自来水由包头市供水总公司供水，自来水不存在检查不达标情况。2017年3月24日，包头稀土高新区管委会又针对信访问题复查。2017年7月13日，胜源房地产公司给包头市燃气公司出具《授权委托书》，委托胜源滨河小区业主委员会办理交纳燃气工程款1029100元事项。   一审法院认为,原告郭某与被告胜源房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款414130元的义务，被告应当依照合同约定履行相关义务。对双方有争议的事实，认定如下：第一，被告是否交付合格的房屋。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起十五日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。依照上述规定，取得工程竣工验收备案是符合商品房竣工验收合格的条件。被告在审理过程中未能提交工程竣工验收备案表，根据“谁主张，谁举证”的原则，被告没有证据证实该商品房符合验收合格的条件。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。被告于2013年5月9日将房屋交付给原告，即已完成房屋的交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。合同第三条约定：未经验收或验收不合格的，不得交付。被告交付未经验收合格的房屋，不符合合同约定及法律规定，应当承担相应的违约责任。第二，违约金是否成立及计算依据。关于延期交付未经验收合格的房屋：合同第三条约定被告应于2012年3月31日前，将验收合格的房屋交付原告使用，第五条约定被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，被告应支付原告已付款利息。被告承担逾期交房违约责任的起算时间应为已付款之次日起，即首付款184130元利息从2012年4月1日起计算，尾款230000元的利息从2012年12月28日起计算（原告诉请2013年1月1日），合同第五条还约定，利息至实际交付商品房之日止。被告实际交付商品房的时间为2013年5月9日，故被告承担逾期交房利息的截止时间为实际交付商品房之日的前一日，即2013年5月8日，况且其实际交付之日，违约占用原告购房资金的情形即已消失，利息损失不能继续计算。合同第五条约定被告还应每日按商品房价款的0.1?向乙方支付违约金，被告将未经验收合格的商品房交付给原告，承担违约责任的时间应当至原告诉请之日。关于临时用电与逾期提供燃气：《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”，第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。合同第九条约定了商品房配套设施供的运行时间及违约责任，未明确约定配套设施的交付条件。《供电营业规则》第十二条规定“临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。”。据此可知，临时用电是区别于正式供电的一种供电方式，其安全性、稳定性与居民生活正式用电存在差异，不符合合同约定与法律规定，被告违约，原告要求被告接通正式用电，应予支持。被告抗辩是政府配套设施不完善原因导致不能接入正式用电，即使不能提供居民正式用电与相关部门的行为有一定关系，但也不能排除被告对履行合同的预期判断及应尽的义务，考虑被告使用临时用电的补救措施，故酌定一次性赔偿原告不能使用正式用电的损失500元。《包头市燃气管理条例》第十条规定“配套建设相应燃气设施的，由燃气设施建设单位实施”。业主委员会代交了应由配套设施建设方支付的工程费后，燃气才得以开通，而该项费用应当由被告支付，因未交工程费迟延运行开通燃气，被告违约。合同约定“燃气以燃气公司规定时间为准”，作为房屋出售方，有义务为购买方提供生活必需的服务，被告没有证据证实燃气公司的“规定时间”，考虑举证能力，根据公平原则，本案认定房屋交付时间应为燃气的开通时间，即违约的起始时间（2013年5月9日），原告没有提供准确的燃气实际开通时间证据，违约截止时间可采用原告的诉请时间并兼顾燃气工程款的委托时间，即2017年7月7日。第三，被告是否应当办理房屋产权证书。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，且被告向原告收取了办理房屋产权登记所需的契税、印花税、产权登记费等费用，更应当按照房屋登记管理部门的要求提供相应材料，协助原告办理房屋权属登记证书，原告也有义务配合被告提供办理房屋权属登记所需材料。原告的诉请，符合合同约定，应予支持。   第四，关于诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”。被告未在庭审及之后的谈话中未提出诉讼时效的抗辩，只是在书面补充意见中提出该观点，作为一项诉讼实体权利，被告未在庭审过程中明确提出，法官依职权提示有失公允，故视为被告未明确提出抗辩。   第五、关于违约金调减。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本院结合“谁主张，谁举证”的原则，兼顾合同的履行情况、过错程度及违约金的约定计算比例，对被告关于临时用电损失的违约金予以调整。第六、关于税票。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”，原告请求被告开具发票，应予支持。综上，一审法院认定被告应当向原告支付自首付款184130元从2012年4月1日起至2013年5月8日止共计403天，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算迟延交房的利息9656.74元（184130元×403天÷365天×4.75%）；尾款230000元从2013年1月1日起至2013年5月8日止共计128天，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算迟延交房的利息3831.23元（230000元×128天÷365天×4.75%），以上利息合计13487.97元；自2012年4月1日起至2019年1月31日止共计2496天（原告诉请），按日0.1?计算交付未经验收合格房屋的违约金10336.68元（414130元×2496天×0.1?）；自2013年5月9日起至2017年7月7日止共计1521天，按日0.1?计算迟延运行燃气的违约金6298.92元（414130元×1521天×0.1?）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《商品房销售管理办法》第十六条、第三十条、第三十四条第三款、《供电营业规则》第十二条、《包头市燃气管理条例》第十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条、《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决一、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭某支付迟延交付房屋的利息13487.97元；二、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭某支付未经验收合格房屋的违约金10336.68元；三、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭某支付临时用电的违约金500元；四、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭某支付迟延运行燃气的违约金6298.92元；五、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告郭某办理胜源滨河新城1-309号房屋的产权登记；六、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内为原告郭某开通胜源滨河新城1-309号房屋的正式用电；七、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日为郭某办理胜源滨河新城1-309号房屋的税票；八、驳回原告郭某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3446元，减半收取1723元（原告已预交），由被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司负担282元，由原告郭某负担1441元。   经本院审理查明的事实与一审查明事实一致，有相关书证在案佐证。   本院认为,上诉人与被上诉人签订的《包头市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同全面履行自己的义务。被上诉人履行了付款义务，上诉人应当按照合同约定的时间向被上诉人交付验收合格的房屋。现上诉人没有证据证实商品房符合验收合格的条件，故其并未按照合同约定履行完全的交付房屋的义务，应承担违约责任。上诉人主张违约金计算截止日期应为实际交付房屋日期即2013年5月9日，本院认为，上诉人交付房屋应当交付经验收合格的房屋，因此其2013年5月9日交付未经验收合格的房屋的行为不能认定为履行了合同约定的交付房屋的义务，因此，上诉人至今仍处于未交付房屋的违约状态，故其主张违约金计算截止日期为2013年5月9日的理由不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效，本院认为，作为一项可能消灭被上诉人胜诉权的诉讼权利，上诉人应当在一审庭审过程中明确提出，被上诉人亦有提出反驳意见的权利，而本案中上诉人并未在一审庭审及谈话程序中提出诉讼时效的抗辩，只是在之后书面补充意见中单方提出该观点，故应视为被告未明确提出诉讼时效抗辩。因此一审认定上诉人未提出诉讼时效抗辩符合法律规定，本院予以确认。关于上诉人是否应当协助被上诉人办理产权登记。双方合同第十二条约定，“出卖人应在商品房交付使用后270日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”此处商品房交付应当是合同约定的交付经验收合格的商品房，而截至二审上诉人仍未按合同约定完成交付义务，故双方约定的上诉人办证义务履行期限尚未开始计算，因此被上诉人主张上诉人为其办理产权登记的诉讼请求本院不予支持，一审判决上诉人十五日内协助被上诉人办理产权登记没有事实和法律依据，本院予以纠正。关于税票。开具发票等涉税事务属于税务机关管理职责，上诉人如存在拒绝开具发票的行为，应由税务行政管理机关处理，不属于人民法院民事案件审理的范围，故被上诉人主张判令上诉人立即将购房款收据更换为销售不动产统一发票的诉讼请求本院不予审理，一审判决上诉人十五日内为被上诉人办理房屋税票适用法律错误，本院予以纠正。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初334号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，即：一、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭某支付迟延交付房屋的利息13487.97元；二、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭某支付未经验收合格房屋的违约金10336.68元；三、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭某支付临时用电的违约金500元；四、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭某支付迟延运行燃气的违约金6298.92元；六、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内为原告郭某开通胜源滨河新城1-309号房屋的正式用电；   二、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2019）内0291民初334号民事判决第五项、第七项、第八项，即：五、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告郭某办理胜源滨河新城1-309号房屋的产权登记；七、被告内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日为郭某办理胜源滨河新城1-309号房屋的税票；八、驳回原告郭某的其他诉讼请求；   三、驳回被上诉人郭某的其他诉讼请求。   如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费1723元、二审案件受理费3446元，由内蒙古胜威集团胜源房地产开发有限责任公司负担2584.5元，由郭某负担2584.5元。   本判决为终审判决。   审 判 长 高 芳   审 判 员 杨励昕   审 判 员 赵文革     二○一九年七月三十一日   法官助理 王 婷   书 记 员 王 婷   附：本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。