河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终1615号上诉人（原审原告）：梁拥军，男，1968年12月17日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：李志勇，河南合祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王静波，男，1979年10月16日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：杨春霞，焦作市沁阳市沁园法律服务所法律工作者。上诉人梁拥军因与被上诉人王静波买卖合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2019）豫0882民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人梁拥军及其委托诉讼代理人李志勇，被上诉人王静波及其委托诉讼代理人杨春霞参加了诉讼。本案现已审理终结。梁拥军向本院上诉请求：1、依法维持沁阳市人民法院(2019)豫0882民初71号民事判决的第一项，撤销第二项，并改判被上诉人返还上诉人购地款28万元并支付利息(利息按年利率6%从2013年4月5日起计算至还清之日止）;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担;事实及理由：一、双方签订的宅基地买卖协议载明双方交易的标的是“蔡湾村宅基地”，且协议中也约定如果上诉人要想建房，需要按照村内统一规划。同时，被上诉人交付给上诉人的准建证也印证双方之间买卖的宅基地，被上诉人妻子魏继红书写的证明，也载明为“购地款”，很清楚双方买卖的为宅基地,而原审却将双方交易的标的认定为“房屋”，认定事实错误。二、原审适用法律错误。第一、原审依据《合同法》第五十八条之规定，认定双方之间宅基地地买卖协议无效，但未按照该规定作出判决。根据《合同法》第五十八条的规定，上诉人与被上诉人之间宅基地买卖协议无效的后果有先后次序，首先双方应返还因协议所取得的财产，其次，不能返还或者没有必要返还的才折价补偿，第三，如有一方因此受到损失，有过错的一方有赔偿责任,双方都有过错的各自承担相应的责任。但本案中，因宅基地买卖协议无效,上诉人要求被上诉人返还所支付的28万元的购地款及利息的请求，从事实和法律上不存在不能返还事由，更不存在没有必要返还的情况，因此，被上诉人应将其取得的28万元的购地款予以返还。至于上诉人的损失显而易见，即28万元及利息，相反，被上诉人因协议无效，却取得了28万元的购地款，享受了28万元带来的现金利益，还能从村集体得到的征地补偿款中分得利益，原判决不公。第二、原审认为“上诉人作为城市居民，到农村投资购买房屋，对该方面可能面临的风险有一定的了解，其对造成协议无效本身存在较大过错”，被上诉人作为出卖方，违法将宅基地出卖给上诉人，同样也违反法律的强制性规定，有违法行为，但原审判决上诉人承担责任，被上诉人不承担责任不当。第三、上诉人购买宅基地在2013年4月，而政府征用是在2017年，上诉人作为百姓，不能掌握、预判时隔4年之久的政府行为，原审认为上诉人购房投资，在房屋遭到拆除的情况下，提起诉讼，转嫁风险之嫌，有违诚实信用原则，原审以不确定的“之嫌”作为判断依据不当。王静波答辩称，1、2013年4月5日，王静波将厂房、厂地、固定资产等以28万元转让给梁拥军，并将标的物交付给梁拥军。原审法院认定事实清楚。2、2018年3月份左右，沁济公路两侧绿化，本案所涉土地上房屋等附着物在梁拥军提起诉讼之前已经被拆除（仅剩下一座水塔），土地已经成为公路绿化带。梁拥军根本不能返还原物。3、梁拥军在得知政府拆迁之前，并没有对王静波进行此诉讼，梁拥军在厂地、房屋等被拆除后，政府补偿的费用是登记在梁拥军名下的，得知政府补偿费用低，才对王静波提起诉讼，如果政府对梁拥军补偿100万元，梁拥军会提起此诉讼吗？所以，梁拥军有转嫁风险之嫌，违诚实信用原则。综上，请求维持原审判决。梁拥军向一审法院起诉请求：1、确认原被告2012年4月5日签订的购地协议无效。2、被告返还原告购地款280000元并支付利息，利息按照6％从2013年4月5日起计算至还清上述款项之日止。一审法院认定事实：梁拥军系城镇居民，住沁阳市××办事处南彰巷，王静波系农村居民，住沁阳市××××村。2013年王静波与梁拥军经杨国庆介绍协商沁济路蔡湾村原沁阳市红艳造纸厂厂房和厂地转让事宜，同年3月19日王静波爱人魏继红收取梁拥军50000元，并出具证明一张，载明“今收到梁军购地款订金伍万元（蔡湾路边厂地）收款人魏继红2013．3．19号”。同年4月5日王静波与梁拥军签订协议书（协议书书写时间为2012年4月5日），王静波将厂房和厂地以280000元的价格转让给梁拥军，时任王曲乡蔡湾村党支部书记和村民委员会主任的段建国作为中间人在协议书上签名，并加盖了村委会公章。协议约定：甲方梁拥军，乙方王静波，乙方将位于沁济公路蔡湾村一宅基地（东西长28米）转让给甲方，应甲乙双方请求，村委同意双方要求，甲方应按村委统一规划建房。协议签订后，梁拥军给付王静波230000元，王静波将造纸厂的部分单据和手续给付了梁拥军。2018年沁济公路两侧绿化，要求对本案争议厂地上的附着物予以拆除，经沁阳市紫金房地产评估有限责任公司评估，梁军位于蔡湾村××房屋及部分附着物评估价为43596元。现诉争土地上的房屋等附着物已被拆除，仅剩一座水塔，土地已成公路绿化带。2019年1月3日原告诉至本院，要求确认协议无效，返还所交款项并支付利息。此为本案事实。一审法院认为，根据查明案件事实，原被告双方2013年4月5日以280000元转让交易的标的是厂房和厂地，在时隔五年多后，交易主体的买受人即本案原告主张合同无效，要求出卖人即本案被告返还价款。被告认为合同有效，不应返还价款，因此2013年4月5日协议（书写时间为2012年4月5日）的效力是双方争议的焦点问题。首先，双方交易标的涉及土地的性质。双方交易标的涉及房屋和厂地，根据目前现有证据，交易厂地的性质为宅基地，是王静波祖父在上世纪八十年代申请批划。后在此地上建立了造纸厂，在造纸厂停产后，王静波将厂房和厂地进行转让，村委会对于该土地上的建筑等附着物属于私产、土地属于宅基地的性质也是认可的，因此双方转让的土地性质应是宅基地。其次，双方转让协议的效力。本案厂房和厂地的转让，涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许转让，在房地一体的格局下，处分房屋的同时，也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。因此双方买卖协议无效。其三，双方买卖协议无效后，财产和价款如何处理。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据原告提供的证人证言，原告与被告签订协议购买厂房厂地，其目的是投资，而不是自住，同时原告作为城市居民，到农村投资购买房屋，其对该方面可能面临的风险应有一定了解，其对造成协议无效本身存在较大过错。原告在购买后时隔多年，在房屋遭到拆除，土地被公路绿化带占用的情况下，才提起无效诉讼，有转嫁风险之嫌，有违诚实信用原则。判决：一、确认原告梁拥军与被告王静波2012年4月5日（实为2013年4月5日）签订的协议无效。二、驳回原告梁拥军的其他诉讼请求。案件受理费2800元，由原告梁拥军负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系买卖合同纠纷。双方买卖标的物的土地性质是宅基地，作为买受人的梁拥军系城镇居民，并非沁阳市××××村集体经济组织成员，因此双方签订的协议书，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此王静波应将28万元的购置款返还给梁拥军,梁拥军应将依据双方于2012年4月5日签订的协议书占有使用的土地、房屋等标的物返还给王静波，因上述土地房屋被征用拆迁而产生的权利应由王静波享有。本案中合同无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任，因此梁拥军要求购地款利息的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，梁拥军的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省沁阳市人民法院（2019）豫0882民初71号民事判决的第一、二项；二、撤销河南省沁阳市人民法院（2019）豫0882民初71号民事判决的诉讼费承担部分；三、王静波于本判决生效后十日内返还梁拥军280000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2800元，二审案件受理费5600.0元，共计8400元，由梁拥军负担4200元，王静波负担4200元。本判决为终审判决。审判长  王胜利审判员  杨 柳审判员  范炳鑫二〇一九年七月三十一日书记员  王永乐