黑龙江省穆棱市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1085民初561号 原告：张清潮，男，1969年10月19日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：陈长虹，穆棱市八面通法律服务所法律服务工作者。 被告：徐方春，男，1950年6月29日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：冯雪岩，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。 被告：杨桂兰，女，1948年5月3日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：冯雪岩，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。 原告张清潮与被告徐方春、杨桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月7日、5月16日、6月26日公开开庭进行审理，原告张清潮与其委托诉讼代理人陈长虹，被告徐方春、杨桂兰与其委托诉讼代理人冯雪岩，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张清潮向本院提出诉讼请求：1.张清潮与徐方春、杨桂兰签订的房屋买卖合同无效；2.徐方春、杨桂兰返还收取张清潮的购房款80000元，赔偿给原告造成的财产90000元（其中房屋增值差价60000元、张清潮建设投入30000元），合计170000元，或通过鉴定确定损失数额；3.诉讼费由徐方春、杨桂兰承担。在诉讼过程中，张清潮增加诉讼请求：1.徐方春、杨桂兰给付购房款80000元的利息，从2017年4月3日购房之日起按月利率2分计算；2.徐方春、杨桂兰赔偿张清潮700平方米土地使用价值70000元（也可以鉴定评估为准）。事实和理由：徐方春、杨桂兰是夫妻关系。2017年4月3日，张清潮与杨桂兰签订了房屋买卖合同，约定将登记所有人为徐方春的位于河西镇的住房以100000元的价格出售给张清潮，张清潮先交付购房款80000元，剩余20000元待被告为张清潮办理房屋过户登记后给付。合同签订后，张清潮按约定交付了购房款80000元，被告将房屋交给张清潮，张清潮入住至今，期间张清潮在院内盖车库、打井、挖渗水井等投入30000余元。但是，被告一直没有按约定为张清潮办理房屋过户登记，张清潮诉到法院，杨桂兰称张清潮是城镇户口，出售的房屋用地属农村集体土地，无法办理过户，双方的房屋买卖合同是无效的。张清潮认为，被告向其出售房屋存在欺诈行为，现房屋价格上涨，张清潮购买的房屋市场价格上涨为160000元，被告应赔偿给张清潮造成的差价损失。在被告返还张清潮交付的购房款并赔偿损失后，张清潮返还购买的房屋。 徐方春、杨桂兰辩称，张清潮主张其购买的房屋现市场价格为160000元，与事实不符。2017年八面通镇房屋拆迁，部分拆迁户购买房屋导致房价上涨，双方当时签订房屋买卖合同是真实的意思表示，约定的价款符合当时的市场价值。现拆迁接近完毕，河西镇购房数量下降，导致涉案房屋价格比双方签订购买协议时明显下降，根本不存在张清潮所诉增值60000元的情况。张清潮提出的建设费用主张没有依据。根据穆棱市人民法院作出的（2019）黑1085民初70号判决，双方签订的房屋买卖合同属无效合同。张清潮在2017年入住至今，私自在院内盖车库、打井、挖渗水井，上述行为是为了提高生活质量而自愿进行建设，非原房屋必要建设，非房屋必要附属物，且双方签订的房屋买卖合同无效，双方基于缔约过失发生赔偿的，以实际发生的损失为限。张清潮的自愿建设为生活自用，并无实际损失。张清潮的建设行为与被告无关，被告无需赔偿。任何建设都应取得合法批件后，才能按法律规定建设。张清潮所称的新增设施，无非是违章建筑，按照规定应当拆除。杨桂兰多次办理过户期间，得知张清潮为城镇户口，相关部门告知房屋用地属农村集体土地，无法办理过户。房屋买卖合同无效的主要原因是张清潮的身份不符合要求，并且张清潮也明知这一事实，因此应承担合同无效的主要责任。合同签订后，被告一直积极配合到房产局等部门积极协助办理产权变更登记，也是在此过程中才得知张清潮是城镇户口，办理不了过户手续的事实，并不是被告故意为之。签订合同前，被告给张清潮看了宅地使用证，且房屋坐落于农村，张清潮应当知道房屋系农村房屋，系集体所有土地。张清潮明知自己是城镇户口，仍然购买农村宅基地的行为存在过失。按照合同法解释，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得的，由于违约行为发生而未实际获得的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时张清潮实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。更况且双方没有全部履行完买卖合同，张清潮没有全部取得物权的价值，也没有支付全部购房款，故其所谓“可得利益”不应得到保护。张清潮所有的诉讼请求均不符合法律规定，其购买的没有产权证明的物、物的使用权，双方对该物的登记、过户又作出了约定，因此无法认定买卖无效。张清潮同意、认可所购买的标的物存在瑕疵这一事实而发生的购买行为，应当对其行为承担法律后果。双方应当等待国家政策调整后办理登记手续，支付剩余20000元购房款。至于张清潮的其他诉讼请求，更在法理上无法通过。请求人民法院查清事实，驳回张清潮的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行的证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 张清潮提交的第1份证据：房屋买卖协议复印件1份2页，证明：2017年4月3日双方签订房屋买卖协议，被告以100000元的价格将房屋卖给原告，并负责产权过户，承担费用。如在两个月内不能过户，后果由被告负担。 徐方春、杨桂兰的质证意见：没有异议。被告没有答应张清潮两个月内过户。 本院认为，徐方春、杨桂兰对这份证据没有异议，予以采信。 第3份证据：照片7张，证明：张清潮买房后，在居住期间新建车库45平方米、偏厦子33.6平方米、打水井1个、挖渗水井1个、室内铺地砖23平方米、搭棚子1个、砌围墙5.5平方米，总价值32500元。 徐方春、杨桂兰质证意见：张清潮建有压水井1个，使用的是他收的废品里的铁管子和井头。张清潮在屋内铺的地砖是他捡来的，面积有2平方米。张清潮将房后的厕所和鸡架拆掉，借用西界墙建了一个偏厦子，面积和张清潮说的差不多。张清潮将原有的煤棚子拆除，在煤棚子的基础上盖了两间房，面积有40多平方，陶粒砖、石棉瓦、木料都是捡的，没花钱，而且房架子是徐方春做的，石棉瓦是徐方春帮他上的。张清潮没建渗水井，也没搭棚子。张清潮在偏厦子东面用陶粒砖垒了一个墙垛，上面盖了一张铁皮，用手一推就能倒。 本院认为，徐方春、杨桂兰在答辩状中自认张清潮建车库、打井、挖渗水井，现在又承认张清潮建造偏厦子、砌墙垛、铺地砖，对这份证据予以采信。 第6份证据：民事判决书复印件2份，证明：已有判例支持原告要求利息以及房屋、土地增值的案例。 徐方春、杨桂兰的质证意见：张清潮住着徐方春的房子，用着徐方春的自来水，钱还没交够，蔬菜大棚他种着，他没有权利要利息和土地的增值。 本院认为，张清潮的这组证据为复印件，且不能判定是否是已经生效的判决书，不予采信。 徐方春、杨桂兰未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张清潮系穆棱市八面通镇和平委居民，而徐方春、杨桂兰夫妇系穆棱市河西镇雷峰村居民。2017年4月3日，杨桂兰将坐落于穆棱市河西镇雷峰村、建筑面积84平方米的房屋卖给张清潮，并以其徐方春的名义与张清潮签订了房屋买卖协议，约定：徐方春自愿将其名下84平方米房屋卖给张清潮，总价款为100000元；房屋坐落于穆棱市河西镇雷峰村，原系赵国庆老房。张清潮先交80000元，由徐方春负责办理过户手续，一切费用由徐方春负责；待一切过户手续办理完毕后，张清潮一次性付清余款。协议由一位姓陈的人书写，协议上徐方春的名字由徐方春、杨桂兰的儿子代签。签订协议后，张清潮即给付杨桂兰购房款80000元，杨桂兰将房屋交付张清潮。张清潮在涉案房屋的宅基地内建造了车库、偏厦子、压水井、渗水井、棚子和一段围墙，并在室内铺地砖，徐方春、杨桂兰认可张清潮提出的压水井、渗水井、围墙及室内铺地砖的价值。涉案房屋的宅基地属于农村集体土地，而张清潮为城镇居民，无法办理不动产权变更登记。涉案房屋系徐方春购买赵国庆的，房屋契证上登记的产权人为徐方春，农村宅地使用证上登记的（宅地使用权人）姓名为赵国庆、建筑面积为84平方米。 2019年1月7日本院曾受理张清潮起诉徐方春农村房屋买卖合同纠纷一案，张清潮要求将其登记为房屋所有权人，或者按已付购房款双倍赔偿其损失160000元，或者在河西镇国有土地范围内为其购置一栋与涉案房屋差不多的砖瓦结构的房屋。本院作出（2019）黑1085民初70号民事判决，驳回了张清潮的诉讼请求。 本院认为：因涉案房屋的宅基地为农村集体所有的土地，根据《最高人民法院民事案件案由规定》的规定，在三级案由“房屋买卖合同纠纷”下还有四级案由“农村房屋买卖合同纠纷”，故本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。 杨桂兰将坐落在农村宅基地上的房屋卖给张清潮，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，相应的宅基地应当连同房屋一起转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，农民将坐落在农村集体土地即宅基地上的房屋卖给城镇居民，在实质上造成了农村集体对该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体土地所有权落空。城镇居民购买农村居民的房屋，也必然带来宅基地需求量增大，进而造成住宅用地向耕地扩张，违反了国家保护耕地的基本国策，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益”的规定，双方签订的房屋买卖协议因为损害社会公共利益而无效。张清潮主张被告向其出售房屋存在欺诈行为，但未提供证据对此予以证实，本院对其此项诉讼主张不予支持。 张清潮提交其他法院的两份民事判决书，欲证实已有支持原告要求给付利息以及房屋、土地增值的案例。即使这两份判决书是真实的且已生效，但这两起农村房屋买卖纠纷的原告均为诉争房屋的出卖人，起诉时距双方订立买卖房屋合同均已经七八年之久，其中一个案件的原告在起诉时已有住房且被告已经对房屋及院落进行了新建、装修，房屋地处湖南省常德市郊，而另一个案件则是因诉争房屋已经列入拆迁范围且可补偿的货币安置款额约为购房款的六倍。而张清潮则为涉案房屋的买受人，其与杨桂兰签订房屋买卖合同至其起诉时仅两年多，涉案房屋坐落于穆棱市河西镇雷峰村，且张清潮未提交证据证实该房屋附近的农村房屋的价格存在上涨的事实或者趋势，不能认定双方的利益已存在明显失衡，房屋的出卖人即本案被告未主张合同无效并且要求收回房屋，故本院对张清潮要求对涉案房屋及宅基地的现值进行评估的申请不予准许。 双方签订的房屋买卖协议约定：张清潮先交80000元购房款，由徐方春负责办理过户手续，并且负责一切费用；待一切过户手续办理完毕后，张清潮一次性付清余款。此即双方约定了张清潮给付购房余款20000元的期限，并非该房屋买卖协议为附条件的合同。 杨桂兰与徐方春系夫妻，所得购房款用于家庭生产经营或生活，徐方春不但未以杨桂兰擅自处分涉案房屋为由要求解除房屋买卖协议，而且在答辩中明确表示“双方应当等待国家政策调整后办理登记手续”，因此应当认定徐方春对于房屋买卖协议已经予以追认，故其应与杨桂兰共同承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，徐方春、杨桂兰应当返还张清潮购房款80000元及占有该购房款期间的利息，张清潮则应当将房屋返还徐方春、杨桂兰。双方未约定违约金的计算方法，张清潮也未证实其购房款被占用的实际损失数额，本院对其要求按月利率2%计算已付购房款80000元的利息的诉讼请求不予支持，但可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，即从2017年4月3日收取购房款80000元之日起徐方春、杨桂兰应当按年利率6%支付张清潮购房款的利息至购房款80000元付清时为止。张清潮占有涉案房屋后建造的车库，未经主管行政部门审批，本院对其要求被告赔偿建造车库的费用的诉讼请求不予支持，张清潮可拆除后自行处理。张清潮建造的偏厦子、棚子和一段围墙为简易的临时附属设施，张清潮可拆除后自行处理建筑材料。张清潮主张其建造压水井、渗水井及铺地砖的材料费、人工费共计2860元，徐方春、杨桂兰认可张清潮支出费用的数额，且地砖属于房屋的添附物，压水井、渗水井为日常生活使用设施，张清潮在返还房屋时将压水井、渗水井及在室内所铺地砖一并交付徐方春、杨桂兰，费用2860元由徐方春、杨桂兰承担。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，本院对张清潮要求确认双方签订的房屋买卖合同无效、返还购房款80000元的诉讼请求予以支持，徐方春、杨桂兰应当从2017年4月3日收取购房款之日起按照年利率6%支付张清潮购房款80000元被占用期间的利息，并给付张清潮建造压水井、渗水井及铺地砖的费用2860元。张清潮的其它诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，判决如下： 一、张清潮与杨桂兰于2017年4月3日签订的房屋买卖协议无效； 二、张清潮于本判决生效之日起二十日之内将坐落于穆棱市河西镇雷峰村原系赵国庆老房（建筑面积84平方米）腾空后返还给徐方春、杨桂兰，并将压水井、渗水井及铺的地砖一并交付给徐方春、杨桂兰； 三、徐方春、杨桂兰于本判决生效之日起二十日内返还张清潮购房款80000元及利息（从2017年4月3日之日起按照年利率6%计付至购房款还清时止），并给付张清潮建造压水井、渗水井及铺地砖的费用2860元； 四、驳回张清潮的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4900元，减半收取2450元，由张清潮负担1514元，由徐方春、杨桂兰负担936元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  许宗磊 二〇一九年七月二十二日 书记员  潘 昕