浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1508号上诉人（原审被告）：吴嘉诚，男，1994年5月11日出生，汉族，住浙江省金华市东阳市。委托诉讼代理人：盛新铭，浙江嘉望律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，浙江嘉望律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴杉恒商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市经济技术开发区杉禾生活广场1-505-509。统一社会信用代码：9133040134397072X5。法定代表人：鲍肖华，执行董事。委托诉讼代理人：徐伟、闻倩玉，浙江导司律师事务所律师。上诉人吴嘉诚因与被上诉人嘉兴杉恒商业管理有限公司（以下简称杉恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴嘉诚上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项；2.诉讼费由杉恒公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。杉恒公司寄送的解除合同通知函为“他人收，柜子”，并未由吴嘉诚签收，解除合同的通知并未到达吴嘉诚，不符合合同法第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的条件。杉恒公司在合同未解除的情况下强制腾退，造成吴嘉诚经济损失。除此之外，杉恒公司提交的证据也并未显示是搬运吴嘉诚承租房屋物品所产生的费用。一审对上述事实进行了错误认定。二、一审适用法律不当。关于违约金，一审认定的有解约违约金36256.66元和逾期付款违约金2439.94元，合计38696.6元。然而，扣除履约保证金后吴嘉诚欠付费用为39418.82元，却产生如此高昂的违约金，应当根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定予以降低。杉恒公司辩称，一、一审认定事实清楚。双方在租赁合同中约定了吴嘉诚的送达地址和送达方式，杉恒公司按约定地点和方式向吴嘉诚邮寄解除合同通知函等文书，显示已妥投，无论根据合同约定还是日常经验均应视为送达。对于搬运费，杉恒公司已经提交证据证明实际支出。二、关于违约金，吴嘉诚拖欠的费用共计93803.81元，另给杉恒公司造成了其他损失，一审在合同约定的基础上已经对解约违约金和逾期付款违约金作出调整，符合法律规定且在合理范围之内。请求二审驳回上诉，维持原判。杉恒公司向一审法院起诉请求：1.解除双方所签租赁合同；2.吴嘉诚支付所欠租金72513.32元、物业管理费3576元、公共能耗费1549元、餐饮垃圾处理费1788元（自2018年12月1日到2019年1月14日），吴嘉诚支付合同解约违约金54384.99元，逾期付款违约金暂定121997.21元，计算至法院判决确定的履行日止；3.吴嘉诚承担商铺逾期占用费89175元（暂定自2018年12月1日到2019年1月14日，计算至法院确定的商铺交还日止）；4.吴嘉诚承担商铺物品搬运费5600元（自2018年12月1日到2019年1月14日），仓库使用费暂定3110.8元（计算至法院判决确定的物品取回日止）、商铺装饰装修物拆除费3万元及杉恒公司其他经济损失12万元；5.吴嘉诚承担本案诉讼费。一审法院认定事实：双方有争议的事项为第十、十三项，其他事项双方无争议。一、签订租赁合同的时间：2017年11月5日。二、合同约定租赁物情况：位于嘉兴市房屋，面积约149平方米。三、出租人取得租赁物产权的时间：2014年10月28日。四、合同约定的租赁时间：2018年1月15日至2021年1月14日。五、合同约定的租金标准：第1、2年月租金18128.33元，第3年月租金19034.75元，物业管理费每平方米每月6元，公共能耗费暂定为每平方米每月4元，根据实际支出费用按建筑面积均摊，多退少补，餐饮垃圾处理费每平方米每月3元。六、合同约定的租金缴纳时间及方式：租金按季度预支付，为上个季度期满前15天内支付下一个季度的租金。七、租赁物的实际交付情况（交付时间、地点及方式）：2017年9月30日交付。八、承租人拖欠租金期间：2018年8月1日至2018年11月30日。九、承租人拖欠租金金额：72513.32元。十、承租人拖欠租金违约金计算方法：15.2条：吴嘉诚应当按照本合同约定按时结算、缴纳租金等各项费用，否则，每逾期1日，吴嘉诚应当向杉恒公司支付相当于欠费金额1％的延迟履行违约金，若逾期超过15日的，杉恒公司有权解除合同，要求吴嘉诚支付3个月的月租金作为违约金，并且赔偿杉恒公司的一切经济损失。十一、合同约定的解除条件：15.4.6条：吴嘉诚迟延交付履约保证金、物业管理费、租金或本合同约定的费用超过15日的，杉恒公司有权解除合同。十二、合同约定的免责事由：不可抗力。十三、其他需要说明的情况：吴嘉诚已付履约保证金54384.99元，并约定：吴嘉诚不支付租金等任何违约行为时，可以从履约保证金中予以扣除，履约保证金的全部或一部分被杉恒公司扣除时，吴嘉诚应于收到杉恒公司书面通知后5个工作日内支付其差额，若按照本合同其他条款计算的违约金低于履约保证金的，杉恒公司有权选择以直接扣除全部履约保证金方式要求承担违约责任。2018年11月29日，杉恒公司向吴嘉诚邮寄解除合同通知函，通知函载明：因吴嘉诚租金等费用未付，租赁合同于2018年11月30日解除，吴嘉诚应自合同解除之日起5日内完成商铺撤铺并恢复原状。解除合同通知函邮寄至吴嘉诚在租赁房屋所在地杉杉印象广场1F-05，邮单载有吴嘉诚手机联系方式，邮单查询显示为2018年12月1日上午10：24：59，他人收柜子。2018年12月5日，杉恒公司向吴嘉诚邮寄限期清铺通知函，通知函载明：1、吴嘉诚应在2018年12月17日11点之前将商铺内财物及设备全部搬离并将商铺恢复原状；2、如吴嘉诚不能在上述时间内将商铺内财物及设备全部搬离并将商铺恢复原状，杉恒公司有权要求吴嘉诚承担相应违约责任，并视为吴嘉诚放弃租赁场地内物品的所有权。杉恒公司将在2018年12月18日14点钟强制处置吴嘉诚租赁场地内设备、装修等一切物品，由此造成的财物损失等一切责任，将全部由吴嘉诚承担。限期清铺通知函邮寄至吴嘉诚在租赁房屋所在地杉杉印象广场1F-05，邮单载有吴嘉诚手机联系方式，邮单查询显示为2018年12月9日下午2：31：41，他人收同事。吴嘉诚称其本人没有收到解除合同通知函及限期清铺通知函。杉恒公司称，房屋强制腾退时间为2018年12月23日。吴嘉诚称房屋强制腾退时间在2018年12月23日之前，具体不清楚。一审法院认为，双方之间存在房屋租赁合同关系。因吴嘉诚拖欠租金，已构成违约，杉恒公司依据合同约定有权解除房屋租赁合同，故杉恒公司要求解除房屋租赁合同的诉请，予以支持。杉恒公司已强制腾退租赁房屋，关于房屋强制腾退时间，杉恒公司提出为2018年12月23日，吴嘉诚称具体时间不清楚，因杉恒公司提出的时间明确具体，杉恒公司的意见，予以采信，一审认定房屋强制腾退时间为2018年12月23日。杉恒公司主张吴嘉诚支付欠付租金、物业管理费、餐饮垃圾处理费，有相应书面约定，自2018年8月1日起算，吴嘉诚予以认可，但应计至房屋强制腾退日2018年12月23日，租金、物业管理费、餐饮垃圾处理费分别为86411.71元、4261.4元、2130.7元。杉恒公司主张吴嘉诚支付欠付公共能耗费1549元，吴嘉诚未认可该费用，杉恒公司也未提供有效证据加以证明该费用，因双方有相应书面约定，也实际产生该费用，酌定公共能耗费为1000元。故杉恒公司主张的租金86411.71元、物业管理费4261.4元、公共能耗费1000元、餐饮垃圾处理费2130.7元，共计93803.81元，予以支持，杉恒公司主张超过上述范围的诉请，不予支持。杉恒公司主张的商铺逾期占用费，根据前述理由，也不予支持。杉恒公司主张的合同解约违约金54384.99元，因本案合同解除，系吴嘉诚违约所致，吴嘉诚应当承担违约责任，合同亦有相应约定，但考虑到杉恒公司已向案外人出租涉案房屋，因房屋交接等问题杉恒公司无法收取前期租金，吴嘉诚需支付逾期付款违约金等情况，一审酌定将合同解约违约金调整为相当于两个月租金即36256.66元。杉恒公司主张的逾期付款违约金，合同有相应约定，但标准过高，杉恒公司主动调整为按万分之二计算，仅计至2019年1月14日为2439.94元，吴嘉诚予以认可，予以支持。吴嘉诚提出杉恒公司不能同时主张合同解约违约金及逾期付款违约金，因杉恒公司主张的合同解约违约金及逾期付款违约金，系两种不同性质违约金，合同均有相应约定，并非重复主张违约金，吴嘉诚对此抗辩意见，不予采信。杉恒公司主张的商铺物品搬运费5600元，因吴嘉诚已违约，杉恒公司为维护其合法权益，为不损害吴嘉诚商铺内物品，将吴嘉诚商铺内物品存放于其仓库内，杉恒公司的该行为并无不妥，杉恒公司该诉请，理由正当，予以支持。杉恒公司主张的仓库使用费，因仓库系杉恒公司自有，杉恒公司该诉请，依据不足，不予支持。杉恒公司主张的商铺装饰装修物拆除费3万元，既无合同依据，也无有效证据加以证明拆除费支出情况，杉恒公司该诉请，不予支持。杉恒公司主张的其他经济损失12万元，系案外人承租涉案房屋向杉恒公司提出的违约责任，与本案合同无关联性，杉恒公司该诉请，不予支持。关于吴嘉诚向杉恒公司支付的54384.99元履约保证金，依据合同约定，如吴嘉诚不支付租金，杉恒公司可以直接从履约保证金中予以扣除，为减少讼累，该54384.99元履约保证金在吴嘉诚所欠租金、物业管理费、公共能耗费、餐饮垃圾处理费中扣除。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除杉恒公司、吴嘉诚于2017年11月5日签订的租赁合同；二、吴嘉诚在判决生效之日起十日内支付杉恒公司租金、物业管理费、公共能耗费、餐饮垃圾处理费39418.82元（已扣除54384.99元履约保证金）；三、吴嘉诚在判决生效之日起十日内支付杉恒公司合同解约违约金36256.66元、逾期付款违约金2439.94元，合计38696.6元；四、吴嘉诚在判决生效之日起十日内支付杉恒公司商铺物品搬运费5600元；五、驳回杉恒公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4423元，由杉恒公司负担3643元，吴嘉诚负担780元。二审中，吴嘉诚提交了快递面单和快递物流信息三份，证明吴嘉诚没有实际签收杉恒公司邮寄的快递，合同解除合同书没有送达。杉恒公司质证意见：真实性无异议，但根据合同约定和日常经验，邮寄已经送达。杉恒公司提交了搬运费支付凭证和搬运清单各一份，证明为腾退吴嘉诚租赁店铺实际支出的搬运费。吴嘉诚质证意见：杉恒公司一审中提交的搬运费发票是2019年1月16日开具的，但搬运费凭证显示时间为2019年3月7日，一审开庭时间为同年3月5日，款项是一审开庭后发生的，与本案无关联性；搬运清单无法显示是搬运吴嘉诚经营店铺的东西，与本案无关联。本院认证意见：吴嘉诚提交的证据在一审中已由杉恒公司作为证据提交且经过双方质证，不属于二审新证据，证明目的与吴嘉诚在一审中的质证意见基本一致，在下文予以评析。杉恒公司提交的证据为复印件，对方亦不予认可，不予认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、吴嘉诚应否支付搬运费；二、一审判决的违约金是否过高。关于焦点一，吴嘉诚认为其本人未收到解约通知书，在合同未解除的情况下杉恒公司无权强制腾退，且提供的证据不足以证明实际支出了搬运费，故其无需支付杉恒公司搬运费。然而，吴嘉诚在合同中确认涉案租赁场地为其有效通知地址，无论其本人是否实际签收，只要妥投即视为送达。杉恒公司系按照合同约定的地址和方式进行寄送，显示已妥投签收，视为送达。况且，吴嘉诚明知此条款存在，且经营的店铺注册地亦是涉案租赁场地，更应保证通讯和送达通畅，其以自行闭店长期不照管致本人未收到通知为由进行抗辩，依据不足。关于搬运费金额，杉恒公司提交了服务单、发票等证据，考虑到涉案店铺内物品较多，也不乏大件食物加工烹饪设备，腾空搬离确需一定费用，而吴嘉诚未举证证明存在相反事实，故一审支持杉恒公司要求支付搬运费的主张，并无不当。关于焦点二，吴嘉诚主张约定的违约金过高，但未提供任何证据。本院注意到一审已经综合案情对违约金进行了酌减，公平合理，二审不再调整。综上，吴嘉诚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费907元，由吴嘉诚负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年七月十五日法官助理沈文潇书记员陈丽琼