河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书民（2019）冀06民终2801号上诉人（原审原告）：王勇江，男，1975年10月27日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。委托诉讼代理人：张秀萍，河北宇昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫转华，男，1975年5月27日出生，汉族，住河北省保定市.委托诉讼代理人：王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。原审第三人：安伟，男，1978年9月4日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。原审第三人：刘征，女，1979年11月9日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。上诉人王勇江因与被上诉人闫转公示，原审第三人安伟、刘征申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省保定市清苑区人民法院作出（2018）冀0608民初685号民事判决，上诉人不服，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。王勇江上诉请求：一、撤销河北省保定市清苑区人民法院（2018）冀0608民初685号民事判决书，将本案发回重审或依法改判准许继续执行被执行人安伟、刘征名下的保定市隆昌路57号（盛和家园）18-1-1701。二、一、二审诉讼费用全部由上诉人承担。事实和理由：上诉人因与被上诉人闫转华，第三人安伟、刘征申请执行人执行异议一案，经保定市清苑区人民法院作出一审判决，该判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，依法应予撤销改判或者发回重审。一、被上诉人闫转华与安伟、刘征之间针对涉案房屋不存在买卖，是安伟、刘征在涉案房屋被法院查封后为规避执行进行的虚假买卖。1、涉案房产于2016年6月1日已经被法院查封，期间被告闫转华、安伟、刘征均未提出异议，足以证明，查封时并没有发生买卖房屋的行为。2、安伟在一审庭审中认可与闫转华之间是虚假买卖、是为规避法院执行。3、闫转华与安伟、刘征之间的虚假买卖是法院2016年6月1日查封房屋之后操作的，闫转华提供的房屋买卖时间2015年5月26日存在疑点，被上诉人没有提交其自认的买卖后2015年6月、7月交房贷的证据，之后的证据也与事实不符。4、被上诉人提交法院的2016年5月20日的借款条3万元及2015年6月26日的收款条30万元有疑问，前后矛盾，不真实。5、安伟、刘征并没有交付被上诉人购房合同原件。6、涉案房屋在2015年4月份之前已经喷涂房屋有债务纠纷不得买卖的字样。二、一审法院认定保定市先锋法律事务所涉案见证不影响其所见证协议的真实性不正确。《根据司法部关于基层法律服务所有限制地开展见证工作通知》第三条规定，涉案法律服务所的见证是超辖区超范围见证，程序违法，程序错误，实体错误。并且涉案法律服务所出具的见证书当中也说明没有购房合同原件，也没有对该房屋原始买卖合同的查明，故对其出具房屋买卖见证有真实性存在异议。三、被上诉人在人民法院查封之前没有合法占有涉案房屋。1、涉案房屋的屋门上早在2015年4月份之前就喷涂有该房屋有债务纠纷，不得买卖字样，该房屋一直是安伟、刘征合法所有。2、房产在没有房本之前合法拥有的依据在购房合同原件，被上诉人没有取得该房产的合法手续。四、对被上诉人抗辩的房屋没有过户因房屋开发的原因存在异议。五、一审庭审后法院依据被上诉人的申请对涉案房屋借款行的调查不符合法律规定，程序违法。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法纠正一审错误的判决，或发回重审，维护上诉人的合法权益。闫转华辩称，一、答辩人与安伟间的房屋买卖协议真实。1、2015年5月26日安伟与答辩人签订了房屋买卖协议，有双方的签字手印，并办理了见证，见证书清楚的注明该房屋买卖系安伟、刘征、闫转华真实意思表示，并签字手印，庭审中安伟也陈述系本人签字手印。2、因为案涉房屋系银行贷款房屋，安伟称购房合同的原件抵押在银行，故答辩人闫转华出于谨慎考虑跟随安伟到房管（合同已备案）、银行、房地产开发商均进行了核实，并出于安全考虑办理了见证业务。签订合同支付价款，并自每月起偿还银行贷款、物业费、取暖费等各项支出。上诉人所称无2015年6月、7月的交房贷的证据不属实，一审中，答辩人提交了银行流水明细，2015年6月11日答辩人向安伟转款3500元、2015年7月10日答辩人向安伟转款3420元；2015年8月、9月、10月答辩人也直接向安伟转款，因安伟收到款后未交到银行，2015年11月得知安伟收到款后并未向银行还贷故2015年11月5日又向中翔地产再次交纳了逾期还款8493.74元，之后由答辩人直接以自己的名义向银行还贷，中翔地产也直接通知的答辩人办理房本，上述证据均已提交。3、安伟在一审庭审中称合同为虚假不是客观情况，就王勇江申请执行安伟、刘征一案，清苑法院于2017年12月15日作出（2017）冀0608执597号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产，因安伟刘征下落不明公告送达，期间答辩人于2018年1月1日收到中翔地产公司办理房产证通知后才得知涉案房屋即将被拍卖后，立即联系安伟询问情况，安伟房子已经卖给闫转华的意思非常明确，就此答辩人在一审中提交了微信记录及通话录音。另，一审庭审中安伟也订可收到了款项及协议签订后的房贷等费用全部由答辩人支付的事实。4、关于合同价款的支付，因之前安伟向闫转华借款，因安伟不能清偿，将房子转让给答辩人，其中2015年1月8日50000元，2015年1月9日50000元，2015年1月25日两笔25000元、20000元，2015年2月6日两笔3000元、7000元，均为银行转账；2015年5月26日银行转账三笔50000元、50000元、27100元，余款为支付现金，并由安伟、刘征出具了收到房款30万元的收条，房款支付完毕。之后，安伟又以经济紧张为由向答辩人借款，其中2015年6月18日借10000元现金，2016年5月20日借现金30000元。均为本案客观事实。5、关于合同原件，购买房屋时安伟对答辩人称合同原件在银行处抵押，首付款交款凭证也在银行抵押，就此事实经法院调取证据已经查实。另安伟与开发公司签订的商品房买卖合同第12页明显写明，此合同一式四份，出卖人即开发公司两份，买受人一份，住建局一份；安伟购房同时就该处房屋到中国农业银行股份有限公司保定东城支行办理了抵押贷款手续，根据银行的要求买房人即安伟手中的商品房买卖合同与首付款交费票据原件均需提交银行作为抵押，待银行贷款还清后方能取回，安伟手中不可能有商品房买卖合同及前期交款票据原件，更不可能给王勇江或刘某1。故刘某1手中合同及相关人员证言不具有真实性。上诉人所称没有向答辩人交付合同原件即为虚假买卖观点更不能成立。6、涉案房屋喷有债务纠纷不得买卖时间不能确定，且即便存在喷字亦不能产生禁止转让的效力。二、一审法院认定房屋买卖协议书的见证不影响真实性，认定正确。关于见证，律师可以证，法律工作者可以见证，具有行为能力的自然人亦可以见证，《司法部关于基层法律服务所有限制的开展见证工作的通知》仅为管理性规定，而非效力性规定，无相关违反无效的规定，更不能否认见证的真实性。另该文件已经失效，不能做为依据。见：关于印发《司法部现行有效规范性文件目录（截至2013年底）》和《司法部决定废止和宣布规范性文件目录》的通知。三、涉案房屋在法院查封之前答辩人即已合法占有。2015年5月26日，答辩人向安伟、刘征购买房屋，双方签订了房屋买卖协议，答辩人支付了房款，安伟刘征也向答辩人交接了房屋，答辩人即合法占有并使用了涉案房屋，关于该房屋的物业费、水费、电费等也系由答辩人承担。合法占有与是否存在购买合同原件是两个不同的问题，不能混为一谈。四、一审法院关于房屋未过户的原因非答辩人的原因，系房屋开发的原因认定正确。就此事实，答辩人提交了中翔地产公司的通知，足以证实。五、一审法院对于涉案房屋贷款行的调查程序合法。本案事关上诉人与被上诉人的切身利益，双方争执较大，作为答辩人购买该房产时，因涉案房产抵押的情况，出卖人安伟并未提供合同原件及首付款收据，故而办理了见证；根据买卖合同的约定及房屋贷款的实际情况，安伟手中不可能房屋合同原件及首付款票据，但是第三人安伟称购房票据给了上诉人及刘某1，此种情况下，一审法院要求法院提交购房票据原件，因双方均不能向法院提交购房票据原件，为查明事实，还原事实真相，答辩人向一审法院提出了调取证据申请，一审法院本着查清案件事实的公平、公正原则，依法向贷款行进行了调查，程序合法。同时也证实了安伟及上诉人恶意串通，所述不属实。综上所述，一审判决认定事实正确、适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人上诉，维持一审判决。安伟未到庭，亦未答辩。刘征未到庭，亦未答辩。王勇江向一审法院起诉请求：一审法院认定事实：2016年6月1日，原告王勇江向该院温仁法庭起诉，要求第三人安伟、刘征夫妻二人偿还借款230000元，判决生效后，原告王勇江向该院申请执行要求第三人安伟、刘征立即给付借款230000元和案件受理费4750元，该院立案执行后，于2017年12月15日作出（2017）冀0608执579号执行裁定书，裁定拍卖第三人安伟购买保定市宝丰（中翔）房地产开发有限公司、保定市吉达房地产开发有限公司名下坐落于隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701的房产一套，因第三人安伟、刘征下落不明，该院于2017年12月26日公告通知第三人安伟、刘征。公告送达期间，保定市中翔地产开发有限公司通知业主办理房产证，被告闫转华在知道该房产已由法院查封后，以该房产于2015年5月26日已转让给自己为由向该院提出执行异议，经该院执行庭审查后认为，被告闫转华提出的执行异议成立，于2018年3月16日作出（2017）冀0608执异3号执行裁定书，裁定中止对保定市隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701室房产的执行。原告王勇江于2018年3月28日向法院起诉，要求判决被告闫转华执行异议申请不成立，请求法院判令准许执行保定市隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701房产。庭审中被告闫转华称，第三人安伟之前向我借过款项崮其不能清偿，经协商才将房子转让给我的，鉴于安伟没有提供购房合同原件，在去银行和房管部门核实原件情况后，我才在保定市新市区法律事务所进行见证下，与第三人安伟、刘征于2015年5月26日达成了购买了其二人所有的保定市隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701房产即涉案房屋及相应的土下室的房屋买卖协议，支付了相应的价款300000元；自我购买涉案房屋后，涉案房屋的贷款一直由我还贷，在起始的三个月我将房贷转付第三人安伟，因安伟挪用未能按期不借，我为此还支付了逾期款项；300000元房款是在扣除先前第三人安伟所借款项155000元后，于当天通过银行转款127100元，其余均由现金支付。涉案房屋的房本未能办理过户是客观原因赞成的，不是买受人的原因。被告闫转华对此向该院提供了以下证据：（1）闫转华在兴业银行卡号62×××18账号57×××26向第三人安伟账户62×××18转款的银行流水记录，其中2015年1月25日转款两笔25000元和20000元、2015年2月6日转款两笔3000元和7000元。（2）闫转华在兴业银行卡号62×××98账号向第三人安伟账户62×××18转款的银行流水记录，2015年5月26日连续转款三笔即50000元、50000元和27100元。（3）保定市新市区先锋法律事务所出具的见证书和相关资料，见证书即2015年见字第15003号的内容为“安伟、刘征与闫转华三见证申请人于2015年5月26日申请见证其房屋买卖协议，并于当日在我们面前陈述房屋买卖协议内容，由我单位法律啊作者李凤代书房屋买卖协议，并由三人核对确认。经审查核实安伟、刘刘征、能够清楚、明确的表达自己的真实意思，其三人于2015年5月26日在保定市新市区先锋法律事务所由李凤借书上的房屋买卖协议，经其三人核对，三人均确认系自己的真实意思表示，未受到任何威胁或胁迫，三见证申请人在我们面前签字摁手印予以确认。安伟、刘征、闫转华签订的房屋买卖协议内容真实，均出自个人的真实意思表示，符合法律规定。根据现行法律，予以见证。见证人李凤马志芳。保定市新市区先锋法律事务所加盖了印章，2015年5月26日”，该见证书出具后，闫转华收到了盛和家园18号楼1701电卡、天燃气卡、水卡、门禁卡、房门钥匙、土下室钥匙、购房收据、土下室收据、产权税费票据、燃气入户票据和有线电视入户票，第三人安伟、刘征出具了收到盛和家园18号楼1701号房产包括地下室费用共计叁拾万元整的收条。（4）2015年8、9、10月份闫转华转款3450元、3400元、3360元的银行流水。（5）2015年11月5日保定市中翔房地产开发有限公司出具的闫转华18-1701贷款逾期还款8493.74元的收据一张。（6）自2015年11月起至2018年4月（无2017年5月）间由闫转华作为客户签字的中国农业银行正常还款的业务凭证。（7）保定市中翔房地产开发有限公司于2018年1月1日通知盛和嘉园18-1-1701业主办理房本通知书，我公司已于2017年6月份通知18号楼业主提交资料办理房本，投入大量的人力物力，你至今未办理，我公司将办房本的截止日期延长至2018年1月10日，在2018年1月10日之后不再免费代办。经质证，第三人安伟对签订协议当天收到三笔付款127100元及被告闫转华自房屋买卖协议签订后一直向开发商、银行归还房贷认可，也认可以上款项没人再给付被告闫转华，也未形成借款手续。原告王勇江以该见证书超范围、超数额见证，在见证现场没有交接购房原件，也没有到房屋现场查看房屋情况，且第三人安伟也认可房屋买卖协议不真实为由不认可，同时称第三人安伟、刘征于2014年12月9日向案外人刘某1借款320000元时，以奔驰车和盛和嘉园房产进行了抵押，同时交付了购房合同原件，在超过还款期限即2015年1月8日未偿还借款后，案外人刘某1于2015年4月去盛和嘉园18-1-1701室看房，发现该房的外门上喷写房屋有债务纠纷不得买卖的字样，加之购房合同原件在见证过程中没有交接，买卖房产过程不合常理，故该见证书所见证的房屋买卖协议为虚假的，属于规避执行行为。对此提供了到庭证人刘某1关于“2014年安伟以抵押房屋的形式向我借款，现购房合同仍在我手中。在2015年4月我去看房时，发现房门被告喷了不行买卖的字样，我向安伟催要借款时，安伟称没有卖房和老闫为朋友，在我发现门上有喷字后，也没有起诉，因为起诉需要时间和精力”的证人证言。到庭证人刘某2关于“我和刘某1为朋友，2015年4月我和刘某1去盛和嘉园看安伟的房子，发现房门上喷着禁止买卖字样”的证人证言。经质证，被告闫转华对刘某1手中持有的购房合同认可，对门上的喷写时间不认可，对原告王勇江及第三人安伟所主张的购房合同虚假不认可，并称当时去银行和房管对购房合同进行了核实，为了保险才办理的见证。第三人安伟对证人刘某1、刘某2的证人证言认可，并在庭审中称，我购买涉案房产时交款36万元，其中正房32万元、小房4万元，因为借款又将购房票据押给了原告王勇江和另一出借款项人刘某1，当时为了逃避执行才与被告闫转华形成的虚假的房屋买卖协议，经质证，被告闫转华对此不认可，并向该院提供了其本人与第三人安伟的微信记录和两段通话录音记录，其中微信记录显示“被告闫转华发现法院查封拍卖涉案房产的公告后与第三人安伟联系，安伟称找原告王勇江解决此事，在被告闫转华在讲明自己于2015年已经购买第三人安伟房产也付清款、并履行后期房贷、物业等义务后，第三人安伟仍提出谁也动不了这房；同时访含恨澡也显示了第三人安伟向被告闫转华通过微信小额借款”，两段通话记录显示“我安伟如果是忘恩负义的人，我当初这个房不可能多少钱卖给你，我多少钱买的你也知道”。经质证，第三人安伟认可，原告王勇江对被告闫转华所主张的证明目的即房屋已经卖给被告闫转华不认可。因双方当事人均无法向该陆军提供盛和嘉园181-1701室的原始购房票据，经被告闫转华申请，该院依法向房贷单位中国农业银行股份有限公司保定东城支行进行调查，中国农业银行股份有限公司保定东城支行于2018年8月30日对此出具了证明，内容为“我行房贷客户安伟在我行借款的相关手续，包括首付款收据2笔（金额10万元、14万元）、借款担保合同、备案合同均在保定分行保管”。经质证，原告王勇江以申请法院调查证据应在举证期限届满意前七日为由认为证据调取程序不合法，且以该证据无负责人签字，对收据两笔没有具体指向为由对该证明不认可；被告闫转华对此无异议，第三人安伟、刘征均为此未到庭质证。另查明，盛和家园18-1-1701室房门上有喷有“债务纠纷、禁止买卖（不知何人所为）字样”，同时该房现无人入住。一审法院认为：原告王勇江于2016年6月1日向法院起诉要求第三人安伟、刘征夫妻二人偿还借款230000元，在判决生效后，原告王勇江向法院申请执行，法院立案执行后，于2017年12月15日作出（2017）冀0608执597号执行裁定书，裁定拍卖第三人安伟购买保定市宝丰（中翔）房地产开发有限公司、保定市吉达房地产开发有限公司名下坐落于隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701的房产一套及被告闫转华在知道该房产由法院查封后，以该房产于2015年5月26日转让给自己为由提出执行异议，经该院执行庭审查，认为被告闫转华提出的异议成立，裁定中止对保定市隆昌足57号（盛和嘉园）18-1-1701室房产税执行的事实，双方当事人无异议，予以确认。本案的争议焦点为第本人安伟购买的保定市隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701室房产是否合法转让给被告该房产能否强制执行。通过庭审不难看出，涉案房产是于2016年6月1日被告查封的，在此之前也未办理正规的抵押手续，也就是在查封前是可以通过合法途径转让的，被告闫转华在先行借予第三人安伟款项的前提下，通过法律见证购买该房产，有其提供的银行转账流水、见证书、房屋的交接手续、房产开始公司出具的逾期还货款收据及自2015年11月至2018年4月间还房贷的银行凭证所证实，证据间已形成锁链，虽然第三人安伟和原告王勇江对此不认可，第三人安伟对此提出为逃避执行形成的虚假买卖协议，因其认可在协议售房当日收到了三笔款和自协议签订后的房贷全部由被告闫转华支付，第三人安伟在收到售房协议签订后的三笔款项和被告闫转华全部归还银行房贷后，又没有通过任何方式将款项转回被告闫转华，也未出具借款手续，故第三人安伟所称的虚假买卖的说法与常理不符，原告王勇江提供的到庭证人刘某1、刘某2的证人证言只能证实该房产转让存在不合常理之外即未交付购房合同原件，但以此说明为规避法律执行而虚假转让房产的证据不足，故该院对被告闫转华于2015年5月26日即法院查封涉案房产之前已购买涉案房产予以确认。涉案房产于2017年底才能办理产权登记，有被告闫转华提供的保定市中翔房地产开发有限公司提供的办房本通知所证实，故该房产在转让时未能办理房屋过户手续是因房屋开发的客观原因所赞成，并非购买人和出卖人的身体原因，原告王勇江以该房产未能过户否认房屋转让的事实也不成立。综上，涉案房产在法院查封前已经通过合法的书面合同予以转让，被告闫转华也按合同约定支付了购房款，并取得了该房产的相关手续即占有，故该院作出的（2017）冀0608执异3号执行裁定书，裁定中止对保定市隆昌路57号（盛和嘉园）18-1-1701室房产的执行合法有据，对原告王勇江提出的被告闫转华执行异议申请不成立及准许执行保定市隆昌路57号（盛和家园）17-1-1701房产的主张，不予支持。本案中房屋买卖协议书的见证是否超出见证机关的见证范围，属于司法行政主管范围，不影响其所见证协议的真实性。第三人刘征未近期到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证的权利。依照《最高人民法院关于的解释》第三百一十一条、第三百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告王勇江的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王勇江请求。二审中当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案系属申请执行人执行异议之诉，审理的焦点为案外人是否享有足以排除执行的民事权益，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决允许执行该执行标的。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人同时符合上述四项条件的，应视为其享有足以排除执行的民事权益。被上诉人闫转华与第三人安伟、刘征通过法律事务所法律工作人员见证签订购买涉案房产的合同，该合同有确定的合同当事人，对权利义务有明确的约定，且不违反法律、行政法规禁止性规定，被上诉讼人闫转华提供的银行转账流水、见证书、房屋的交接手续、房产开始公司出具的逾期还货款收据及自2015年11月至2018年4月间还房贷的银行凭证所证实，证据间已形成锁链，在收到售房协议签订后的三笔款项和告闫转华全部归还银行房贷后，又没有通过任何方式将款项转回闫转华，也未出具借款手续，一审判决认定该合同有效，闫转华与安伟夫妻之间并无虚假买卖涉案房屋的事实并无不妥。上诉人上诉主张闫转华与安伟夫妻之间签订房屋买卖合同时未交付原始购房合同及在涉案房屋门前喷涂字样的行为，均不是合同无效的法定事由，上诉人主张被上诉人闫转华与安伟夫妻之间系虚假买卖的主张，本院不予支持。本案中保定市先锋街法律服务所出具的房屋买卖协议书的见证是否超出见证机关的见证范围，属于司法行政主管范围，不影响其所见证协议的真实性。关于是否合法占有涉案房屋的问题。一审时，被上诉人提交了于2015年5月26日在保定市新市区先锋法律事务所签订房屋买卖协议当日闫转华收到了盛和家园18号楼1701电卡、天燃气卡、水卡、门禁卡、房门钥匙、地下室钥匙、购房收据、地下室收据、产权税费票据、燃气入户票据和有线电视入户票等证据，证明被上诉人闫转华收到房屋钥匙，其即可对房屋进行实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购买人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。上诉人主张被上诉人未实际占有涉案房屋与事实不符，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定：“。或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集”，本案系执行异议之诉案件，人民法院对证据进行调查核实并无不当。综上所述，王勇江的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王勇江负担。本判决为终审判决。审判长 欧阳正丽审判员 刘  斌审判员 赵 春 林二〇一九年七月二十二日法官助理严波书记员张杰