陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终2500号 上诉人（原审被告、反诉原告）赵琼，女，汉族，1975年10月1日出生，深圳市鸿鑫臻科发展有限公司员工，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：郭小斌，男，汉族，1973年12月25日出生，无业，住西安市雁塔区。上诉人（原审被告、反诉原告）刘涛，男，汉族，1973年4月18日出生，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：郭小斌，男，汉族，1973年12月25日出生，无业，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告、反诉被告）毛彩云，女，汉族，1989年12月2日出生，住西安市楼1-604。委托诉讼代理人：韩小军，陕西启坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）姜年航，男，汉族，1990年6月12日出生，北京中兴高达通信技术有限公司员工，住西安市楼1-604。委托诉讼代理人：韩小军，陕西启坤律师事务所律师。上诉人赵琼、刘涛因与被上诉人毛彩云、姜年航房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初12768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。赵琼、刘涛上诉请求：1、撤销一审判决改判解除合同的行为有效；2、改判毛彩云、姜年航向其二人支付17万元违约金；3、本案诉讼费由毛彩云、姜年航承担。事实和理由：1、双方2017年6月19日签订《存量房居间买卖合同》，合同第九条约定“当事人双方同意，自合同签订之日其30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属登记手续，付款方式为商业贷款。”也就是说买房最迟应于2017年7月19日前付清交易房屋的总房价款。但临近7月19日的时候，其二人不断督促并提请居间人及姜年航约定的时间到了，自己的假期也要到了，姜年航反复说自己的首付款已到账，在等贷款。刘涛2017年7月19日之后去资金监管账户查询，结果是首付款仍未到账。其卖房当时是因为急需用钱，才以低于市场价格很多的价格出售房屋变现应急，而毛彩云、姜年航根本没有按照合同约定履行，给其造成了巨大经济损失和负面影响。更过分的是，2017年8月16日后，居间人和姜年航回避与其沟通，集体玩消失，不接电话，发信息也不回。根据合同第九条的约定，其有权解除合同。2017年9月7日其给居间人和毛彩云、姜年航发送《解除二手房买卖合同通知书》，2017年9月9日毛彩云、姜年航收到函件。2、毛彩云、姜年航资金全部到位，要求过户，属于新的邀约，其没有做出承诺，双方第一个合同因毛彩云、姜年航违约，其行使单方形成权将合同撤销，双方当事人之间现无生效合同。3、其与毛彩云、姜年航签订的《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》特别提示1和第七条，明示该合同仅作为转移登记使用，对房屋的交付等双方自行约定，不在该合同的调整范围之中。双方签订的《二手房交易结算资金监管协议》第七条约定，双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关，也明示买卖双方实体权利不在该合同的调整范围之中。故一审法院认定后合同约定变更前合同约定于法无据。4、《二手房交易结算资金监管协议》中约定的“乙方应于本协议签订之日起90个工作日内将购房首付款26万存入‘专用账户’后并及时办理银行按揭手续”，90日为买房与监管方的履约期限，与买卖双方约定的履约期限30日无交叉、无矛盾，不存在后合同约定改变前合同约定的情形。5、一审法院认为其的履约时限为30日，毛彩云、姜年航的履约时限为90日，并判令其在房屋买卖中先交付房屋后收取房款的法律事实，形成了毛彩云、姜年航支付2万元定金签订合同后，什么都不用付出就可以取得房屋所有权的法律事实，显失公平。请求二审法院依法改判。毛彩云、姜年航辩称，1、双方先后签订的《存量房居间买卖合同》、《房屋交易风险保障服务协议》、《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》均系双方真实意思表示，为有效合同，多份合同约定内容不一致的地方，后合同的约定视为对前合同约定内容的变更，应以后合同约定的内容为准，故其履行付款并为违反合同的约定，赵琼、刘涛应当按照约定继续履行合同义务。2、其不存在违约行为，赵琼、刘涛解除合同的请求不属于合同约定的解除条件成就，也不具有法定的合同解除情形。3、双方签订的合同合法有效，合同履行的后果双方均有所预见，不存在显失公平。故请求贵院依法驳回上诉。毛彩云、姜年航向一审法院提出诉讼请求：1、确认其与赵琼、刘涛签订的《存量房居间买卖合同》、《房屋交易风险保障服务协议》、《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》合法有效；2、赵琼、刘涛继续履行合同，将位于西安市雁塔区XX路XX段XX花园XX号楼XX号房屋转移登记至其名下，于权属转移登记当日将房屋、附属车位及附随物品交付给其，并于房屋交付当日前往物业办理更名手续；3、赵琼、刘涛返还其定金20000元；4、赵琼、刘涛按照合同约定向其支付违约金（按照日万分之五，以已付房款850000元为基数，自2017年9月6日起计算至全部履行合同之日止，暂计算至起诉之日为14450元）；5、赵琼、刘涛承担本案全部诉讼费。赵琼、刘涛向一审法院提出反诉请求：1、判令其解除房屋买卖合同合法有效；2、毛彩云及姜年航按照合同约定向其支付170000元违约金；3、毛彩云及姜年航承担此案诉讼费。一审法院经审理查明，毛彩云、姜年航系夫妻关系。赵琼、刘涛系夫妻关系。2017年6月19日，姜年航（乙方）与赵琼（甲方，代理人为刘涛）在西安金色家园网络科技有限公司的居间服务下签订了《存量房居间买卖合同》（合同编号：EZNXA0136M），合同约定甲方将其位于西安市雁塔区XX路XX段XX花园XX幢XX号房屋（房屋所有权证证号为110XXXXXXX-12-24-20601）出售给乙方，房屋建筑面积为151.52平方米，房屋成交总价为850000元，其中签订合同前需支付购房定金20000元；首付款（不包含定金）240000元于资金监管前支付；剩余房价款由乙方办理贷款，乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方自行筹齐剩余房价款，在双方办理产权过户前以现金或银行转账形式支付给甲方，贷款部分的支付时间以乙方办理抵押贷款的银行或公积金管理中心发放贷款的相关政策法规为准；甲方应当于过户当日将该房屋交付给乙方；该房屋交付之日，甲方与乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列物品；如甲方逾期交房，逾期超过15日，乙方选择不退房的，则甲方按日计算向乙方支付已交价款万分之五的违约金直至交房之日，合同继续履行；乙方未按期付款的，逾期超过15日后，甲方有权解除合同，乙方应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；另外，合同中对于房屋附随物品均有约定（详见合同中清单）。同日，双方签订《房屋交易风险保障服务协议》，协议约定过户当日将房屋所附带车位移交给乙方。同日，姜年航向赵琼支付购房定金20000元。2017年6月26日，毛彩云与赵琼签订《西安市存量房买卖合同》（自行交易版，备案号为C17035929），该合同关于房屋价款及支付显示为“自本合同签订之日起90日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户”。同日，赵琼与毛彩云又签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定对于按揭贷款的，乙方应于本协议签订之日起90个工作日将购房首付款340000元（赵琼持有的合同显示为260000元）存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。同日，赵琼、刘涛配合毛彩云、姜年航办理贷款按揭手续。2017年8月18日，毛彩云向监管账户存入购房首付款340000元。2017年9月7日，赵琼向姜年航邮寄《解除二手房买卖合同通知书》。2017年9月12日，剩余购房款510000元打入监管账户。2017年9月22日，毛彩云、姜年航代理人向赵琼、刘涛发《律师函》，表示赵琼发出的《解除二手房买卖合同通知书》不符合法律规定和合同约定，双方签订的合同合法有效，应当继续履行。审理中，毛彩云、姜年航申请撤回要求赵琼、刘涛交付附属车位的诉讼请求。经询，毛彩云、姜年航及赵琼、刘涛均表示如果法院认定其违约，其均不要求法院降低违约金。一审法院认为，毛彩云、姜年航与赵琼签订的《存量房居间买卖合同》、《房屋交易风险保障服务协议》、《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。当事人先后签订多份合同，合同约定内容不一致的部分，以后合同的约定为准，后合同的约定视为变更前合同的约定。故对于支付购房款时间的界限，应以双方在《二手房交易结算资金监管协议》中约定的时间为准，双方均应按照《二手房交易结算资金监管协议》约定的时间及时履行自己义务。《二手房交易结算资金监管协议》签订时间为2017年6月26日，协议约定对于按揭贷款的，乙方应于本协议签订之日起90个工作日内将购房首付款340000元存入“专用账户”后并及时办理按揭手续。后毛彩云于2017年8月18日向监管账户存入购房首付款340000元，又于2017年9月12日通过银行按揭贷款将剩余购房款510000元打入监管账户，毛彩云履行付款义务并未违反合同的约定，赵琼应继续履行合同，配合毛彩云将涉案房屋的所有权转移登记至毛彩云名下，同时应于权属转移登记当日将涉案房屋及房屋附随物品（以合同中所附清单为准）交付毛彩云并协助毛彩云办理物业更名手续，监管账户中的850000元归赵琼所有，赵琼应将收取的20000元定金退还给姜年航。关于逾期交房违约金，《存量房居间买卖合同》约定的交房时间为办理转移登记当日，虽该合同同时约定自合同签订之日起30日内办理房屋权属转移登记手续，但双方后续签订的《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》中约定的付款时间实际上已推翻了《存量房居间买卖合同》约定的交房时间，故法院根据毛彩云将全部购房款转入监管账户的时间为2017年9月12日，酌定赵琼交房时间为2017年9月30日。赵琼逾期交房，经法院释明后又不要求降低违约金，故其理应自2017年10月1日起，每日按照总房款850000元的万分之五向毛彩云支付逾期交房违约金至实际交房之日。据此，关于赵琼、刘涛的反诉请求，法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、依法确认姜年航、毛彩云就位于西安市雁塔区XX路XX段XX花园XX幢XX号房屋（房屋所有权证证号为110XXXXXXX-12-24-20601）与赵琼分别签订的《存量房居间买卖合同》、《房屋交易风险保障服务协议》、《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》合法有效。二、赵琼自本判决生效之日起十日内协助毛彩云将位于西安市雁塔区XX路XX段XX花园XX幢XX号房屋（房6屋所有权证证号为110XXXXXXX-12-24-20601）的所有权转移登记至毛彩云名下。三、赵琼于上述房屋权属转移登记当日将位于西安市雁塔区XX路XX段XX花园XX幢XX号房屋及房屋附随物品（以合同中所附清单为准）交付毛彩云并协助毛彩云办理物业更名手续。四、赵琼自本判决生效之日起十日内向姜年航返还定金20000元。五、赵琼自本判决生效之日起十日内向毛彩云支付逾期交房违约金（以850000元为基数，按每日万分之五的标准，自2017年10月1日计算至实际交房之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回姜年航及毛彩云其余诉讼请求。七、驳回赵琼及刘涛的全部反诉请求。案件受理费12300元及反诉费6150元，由赵琼承担。由于姜年航及毛彩云已垫付案件受理费12300元，赵琼应于本判决生效之日起十日内将12300元一并支付姜年航及毛彩云。二审经审理查明，一审判决查明的事实属实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方采用通知方式解除合同，应当享有《合同法》第九十三条规定的约定解除权或第九十四条规定的法定解除权。赵琼、刘涛与姜年航于2017年6月19日签订《存量房居间买卖合同》，约定姜年航购买赵琼、刘涛的涉案房屋，合同签订当天，姜年航按照合同该约定向赵琼支付了定金2万元，双方合同中关于购房款的支付仅约定了办理按揭贷款并进行资金监管，并未约定具体的付款时间。在合同履行过程中，双方于2017年6月26日网签了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》明确约定了毛彩云应在该合同签订之日其90日内将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，并明确约定了以贷款方式支付。当天，双方因需办理资金监管，又网签了《西安市二手房交易结算资金监管协议》明确约定了毛彩云应在2017年6月26日起90个工作日将首付款34万元存入“专用账户”并及时办理银行按揭手续。此时双方已通过签订《西安市二手房交易结算资金监管协议》的方式明确约定了毛彩云的付款方式及付款时间。《西安市二手房交易结算资金监管协议》虽为政府部门的制式合同，但合同内容分为“制式条款”及“机打条款”，其中关于标的物、付款方式、数额及付款时间等内容均是由当事人协商确定后通过计算机打印的方式填写的，该部分内容足以表达当事人的真实意思表示，应作为双方买卖合同约定的部分，对双方当事人均有约束力，赵琼、刘涛主张《西安市二手房交易结算资金监管协议》的内容不能作为双方买卖合同约定的理由不成立，本院不予采信。赵琼、刘涛上诉称毛彩云、姜年航的付款时间应按照《存量房居间买卖合同》的约定于2017年7月19日前支付，但经审查，该《存量房居间买卖合同》中对付款时间并无此约定，赵琼、刘涛以合同约定的办理过户的时间来作为对方支付购房款的时间的主张没有合同或法律的依据，本院不予采信。毛彩云、姜年航于2017年8月18日向“专用账户”存入首付款34万元，且办理了按揭贷款，按揭贷款也于2017年9月7日发放至“专用账户”，毛彩云、姜年航作为购房人，履行付款义务并未违约，赵琼、刘涛在没有约定和法定解除权的情况下通知解除合同的行为不产生解除合同效力。一审法院根据毛彩云、姜年航的诉请判令双方继续履行合同约定的过户、交房及物业交割义务是正确的。双方合同约定的房屋总价款为85万元，在履行合同过程中，毛彩云、姜年航向赵琼、刘涛支付了定金2万元，并向双方共同设立的“专用账户”内支付了购房款85万元，因双方办理完涉案房屋的过户手续后，“专用账户”内的款项将转入赵琼、刘涛的银行账户，归赵琼、刘涛所有，故毛彩云、姜年航所付的定金2万元为多付的款项，应由赵琼、刘涛返还。关于交付房屋的时间，双方的合同只是约定在房屋过户当天，并未约定具体的日期，现涉案房屋至今未办理过户手续，双方合同约定的交房期限未到，不存在逾期交房的违约，故毛彩云、姜年航起诉主张的逾期交房违约金不应予以支持。综上，一审判决关于逾期交房违约金的判项错误，应予改判，其余判项正确应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初12768号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初12768号民事判决第五、六项；三、驳回姜年航、毛彩云其余诉讼请求。一审案件受理费18450元，姜年航、毛彩云预交12300元，赵琼、刘涛预交6150元，均由赵琼、刘涛承担；二审案件受理费13980元，赵琼、刘涛已预交，由赵琼、刘涛承担12000元，姜年航、毛彩云支付1980元。赵琼、刘涛于本判决生效后十日内向姜年航、毛彩云支付应承担的案件受理费10320元。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年七月十六日  书 记 员  袁   萱 1