广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2475号原告：陈阳春，男，1973年10月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：郭杏珍，广东流溪律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化江埔街御景路2号,统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：郑重。委托诉讼代理人：余小晔，女，1981年4月23日出生，汉族，住广州市天河区，系被告公司员工。原告陈阳春与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：“雅居乐”公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈阳春的委托诉讼代理人郭杏珍及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人余小晔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈阳春向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付逾期交房违约金258564.5元给原告（从2016年8月1日起每日按照总房款2495796元的万分之一为标准，计算至实际交付之日止，暂计至2019年6月3日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月15日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，由原告向被告购买位于从化市街口街沙贝村项目三期二组团B型四联排（100栋）102房，房屋建筑面积：289.68平方米，房款总额2495796元。合同中，对原告与被告之间的权利义务进行了详细约定：根据合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电、供气及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供电、供气、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公司公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。签订合同后，原告已按照合同约定向被告全额支付了购房款，履行了自己作为一个房屋买受人应尽的付款义务。但时至今日被告提供给原告所购买的房屋用电并非居民永久生活用电，而是“临时用电”，该用电类别不能满足购房人的日常生活用电基本条件，且随时面临被供电企业终止供电的风险。被告交付给原告的房屋不能满足商品房交付原告所必须的基本居住要求，严重影响了原告的正常使用。因此该房屋尚未达到交付条件，被告应承担迟延交楼的违约责任。被告雅居乐公司答辩称：1、根据补充协议第6条规定，甲方向乙方发出收楼通知后，在乙方办理收楼手续时，向乙方出示竣工验收备案表和保证书，使用说明书视为符合交付条件，乙方同意办理收楼手续，因此，涉案房屋的交付标准是竣工验收备案表；2、涉案房屋于2015年11月26日已完成竣工验收备案手续，取得竣工验收表；3、补充协议第17条第五款规定，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议规定为准，双方对条款内容应有充分了解和认识，并了解后果；4、根据《中华人民共和国建筑法》第61条，建筑工程竣工经验收合格是商品房的交付条件，均可交付使用，而我方于2015年11月26日完成相关验收备案；5、根据省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引，粤高法（2017）191号文，第30条第二款的规定，交付使用的商品房应经过竣工验收合格，并在当地行政主管部门办理竣工验收备案，因此，省高院的意见也是以工程验收备案认定为房屋的法定交付条件。本院经审理认定事实如下：2015年10月15日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的雅居乐名门半岛花园三期一、二组团第100栋1层102号房，房屋地址为从化市沙贝项目三期二组团B型四联排（100栋）102房；建筑面积289.68平方米；总金额为2495796元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.28%，金额755796元；除首期款外，剩余房款金额1740000元，须于2015年10月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理售楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖印方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。上述合同签订后，原告依约支付全部购房款2495796元，2015年11月27日，被告向原告出具购房款发票确认收到上述款项。截至本案一审终结前，原告尚未办理收楼手续。庭审中，被告自认房屋现仍为临时用电。另查，原告于2019年6月3日向本院提起诉讼，请求判令被告支付逾期交房违约金，本院于当日立案受理。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下几个问题：一、涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然雅居乐公司在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但，该变更损害了购房人的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。故，即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已于2015年11月26日达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋尚不符合房屋交付标准。二、关于逾期交房违约金计算起止时间的问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，产生的逾期交付责任由被告承担。鉴于被告交付涉案房屋的时间不确定，被告支付逾期交房违约金应暂计至立案之日即2019年6月3日止较为适宜。至于2019年6月4日起至被告实际交付原告涉案房屋之日止的逾期交房违约金，原告可与被告另行协商或另案主张。因此，本案逾期交房违约金应从2016年8月1日起至2019年6月3日止每日按照总房款2495796元的万分之一为标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（从2016年8月1日起每日按照总房款2495796元的万分之一为标准，计算至2019年6月3日止）给原告陈阳春。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2589元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇一九年七月八日法官助理李芷君书记员李健华