文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初413号原告：广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司，住所地：珠海市金湾区山湖海路山湖海会所四楼。负责人：双珊，总经理。委托诉讼代理人：李靖雯，女，系公司员工。委托诉讼代理人：陈颖瑶，女，系公司员工。被告：余新强，男，1957年7月30日出生，香港居民。原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司与被告余新强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李靖雯到庭参加诉讼。被告余新强经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年7月1日至2018年10月31日的物业管理费7342.8元；2、被告向原告支付拖欠物业管理费所产生的滞纳金（按每日欠缴费用的2‰计算至付清之日止，暂计至2018年11月11日为608.5元，实际计算至付清之日）；3、被告向原告支付2016年5月1日至2018年10月31日的公摊电费454.95元；4、诉讼费用由被告承担。原告当庭称诉请2的滞纳金即违约金。事实和理由：被告是珠海时代倾城小区4栋2802房的业主，根据开发商与原告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，由原告向该小区提供物业管理服务，小区业主向原告交纳物业管理服务费。缴费标准为：住宅3元/月/平方米。此外，被告还应根据《珠海市“关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知”珠发改价[2014]10号》文件等相关规定缴纳公摊电费。2016年3月26日，原、被告及该小区开发商签订《业主收楼确认书》，确认将该房屋交付被告使用。2016年7月1日起被告拒付物业管理费用。截止2018年10月31日，被告欠缴物业管理费用及物业管理费滞纳金、公摊电费共8406.2元。原告多次发函催告未果。原告向本院提交的证据：1、收楼通知书；2、收楼确认书；3、律师函；4、《关于规范住宅小区物业管理共用水电费分摊问题的通知》；5、《前期物业管理服务协议及临时管理规约》；6、《珠海商品房买卖合同》；7、欠费明细。被告余新强在法定期限内未提交答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：2014年5月3日，被告与案外人珠海国基房地产开发有限公司签订《珠海市商品房买卖合同》，由被告向案外人购买时代倾城花园第4幢2802房，建筑面积92.72平方米，案外人应当在2015年11月30日前将该商品房向被告交付使用。同日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议及临时管理规约》约定由原告向被告的上述商品房及商品房所在小区提供物业管理服务，协议及规约明确①上述商品房建筑面积（暂定）92.72平方米；约定②住宅管理费：3元/月/平方米（自业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的交付之日起两年内按3元/月/平方米的标准9折收费，折合为2.7元/月/平方米；自第三年起，物业管理服务费为3元/月/平方米）；③业主首次交纳物业管理服务费用的起始时间为：以商品房合同的约定交楼日期为准当日起开始缴纳（15日前交全部物业管理费，16日以后费用减半），业主提前收楼的，自收楼当日起开始缴纳（15日前交全部物业管理费，16日以后费用减半）；按季度缴费；④公共水电费的分摊办法按照珠海市物价局《关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知》执行；⑤业主违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每日2‰交纳滞纳金，连续六个月未交纳，原告有权通过法院强制追缴。原告提交的收楼通知书载明上述商品房于2015年10月27日交付使用。被告于2016年3月26日在收楼确认书上签名确认收房。原告主张被告自2016年7月1日开始欠缴物业管理费，并出具律师函向被告催缴。以上事实有原告提供的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议及临时管理规约》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议及规约的约定全面履行自己的义务。原告主张被告自2016年7月1日起欠缴物业管理费，被告经本院公告送达未提出答辩意见及反驳证据，本院对原告的主张予以采信。根据协议及规约的约定，物业管理费以《珠海市商品房买卖合同》约定的交楼日期即2015年11月30日为准当日起开始缴纳，业主提前收楼的，自收楼当日起开始缴纳。本案中，虽然收楼通知书载明上述商品房于2015年10月27日交付使用，但是收楼确认书中被告确认收房的日期是2016年3月26日，因此不应视被告提前收楼。本案的物业管理费应自2015年11月30日当日起缴纳。亦即，从2015年11月至2017年10月期间的物业管理费是按2.7元/月/平方米的标准缴纳。因此，原告诉请的2016年7月1日至2018年10月31日物业管费费应分段计算如下：①2016年7月1日至2017年10月31日为4005.5元（2.7元/月/平方米×92.72平方米×16）；②2017年11月1日至2018年10月31日为3337.92元（3元/月/平方米×92.72平方米×12），合共7343.42元。因为原告主张的金额是7342.8元，本院确认被告应向原告支付2016年7月1日至2018年10月31日物业管费费7342.8元。关于滞纳金的问题。协议及规约约定物业管理费按季度缴纳。被告逾期缴纳的行为已经构成违约。原告主张所诉请之滞纳金实质是违约金，本院予以采纳。原告要求被告按照合同约定的日千分之二的标准计付滞纳金过分高于原告的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，及参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，本案中虽然被告未提出请求减少滞纳金，但是基于公平原则，本院酌情予以调整至按中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准。滞纳金计算方法为：自2016年7月至2018年10月，按照《临时管理公约》约定，首次缴费之后的物业管理费，每季度第一个月10日前收取一次，故从每季度的第一个月的11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。至于公摊电费的问题。原告仅提交一份由其自行制作的缴费表格主张被告欠缴2016年5月1日至2018年10月31日的公摊电费454.95元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第六十九条的规定，原告的该项主张无其他证据予以佐证，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条、第六十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告余新强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付2016年7月1日至2018年10月31日期间物业管理费7342.8元；二、被告余新强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金（滞纳金计算方法详见附表）；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州市时代物业管理有限公司珠海市分公司负担6元，由被告余新强负担44元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  郭美玲人民陪审员  赵鹏健人民陪审员  杨世伟二〇一九年七月八日法官助理赵思远书记员钟润华附表：滞纳金计算说明            季度              金额（元）              起算日              滞纳金计算标准              截至日                  2016年第三季度              751              2016.7.11                    中国人民银行规定的同期同类贷款利率                    付清之日止                  2016年第四季度              751              2016.10.11                  2017年第一季度              751              2017.1.11                  2017年第二季度              751              2017.4.11                  2017年第三季度              751              2017.7.11                  2017年第四季度              806.7              2017.10.11                  2018年第一季度              834.5              2018.1.11                  2018年第二季度              834.5              2018.4.11                  2018年第三季度              834.5              2018.7.11                  2018年第四季度              278.2              2018.10.11