山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初639号原告：张记满，男，1942年1月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：孙见国，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。被告：张茂礼，男，1956年9月27日出生，汉族，退休教师，住日照市东港区。委托诉讼代理人：杨成，山东海洋律师事务所律师。第三人：张云坤，男，1980年10月10日出生，汉族，居民，住日照市东港区。原告张记满与被告张茂礼、第三人张云坤物权保护纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张记满的委托诉讼代理人孙见国，被告张茂礼及其委托诉讼代理人杨成到庭参加了诉讼。第三人张云坤经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张记满向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告位于日照街道西十里铺村的五间房屋；2、判令被告赔偿原告财产损失62485元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为日照街道西十里铺村居民，1993年2月，村民委员会报经上级人民政府批准划拨给原告宅基地一处，1995年4月原告在宅基地上自建房屋五间。2003年10月，原告之子张雷以租赁为由向原告隐瞒事实，掩盖真相，将原告房屋作价63500元卖给了被告。2015年当被告要求原告协助办理房产证时，原告方知自己的房屋已被张雷卖给了被告。为此，原告于2017年2月向法院起诉，请求依法确认张雷与被告签订的房屋协议书无效。2017年9月14日，经日照市中级人民法院终审，判决被告与张雷签订的房屋协议书因违反法律法规强制性规定确认无效。根据法律规定，被告应当返还原告财产，故为维护原告权益，诉至法院请求法院依法处理。被告张茂礼辩称，第一，原告起诉不属实，原告主张不知情、是张雷擅自处分房屋不成立，日照市中级人民法院的判决对此已经认定；第二，原告违反了诚实信用原则，在因涉案房屋面临拆迁而能获得最大利益的情况下，原告诉请认定早已履行完毕的房屋买卖合同无效，要求返还房屋，是严重的不诚信行为，其诉求不应得到支持；第三，原告尚有房屋一套，如本案当中原告要求返还房屋，便违反了一户一宅的国家政策，违反了国家强制性规定，故返还的主张不能得到支持；第四，本案被告早已实际使用该房屋，户口也已在该村中，房屋的买卖也经过村里同意，并有村里出具的过户票据，现在该房屋是由被告及其残疾子女居住，现在也不能返还；第五，涉案房屋没有合法正当手续，是否属于违建房屋亦不能确定，根据最高院第八次会议纪要第21条的规定，关于违法建筑应由有关行政机关在行政职权内进行执行，人民法院应避免通过民事裁判变相为违法建筑事情，故对原告的诉讼请求应予驳回；第六、原告无权要求返还房屋，在（2017）鲁11民终1215号判决书第6页当中记载，张记满没有提供证据证实其实涉案房屋的权利人，而且对于宅基地问题，申请了宅基地也并不当然享有房屋的所有权，中院的判决是因合同违反了国家政策、法律性强制规范而判决无效，原告在既不能证明是房屋所有权人，也不是合同当事人的情况下，要求返还房屋主体也不适格；第七、对于原告要求赔偿损失，该损失并非是被告造成的，当时张雷对外买卖房屋是有权处分，原告即使能够证明对房屋享有所有权利，也应向张雷要求赔偿损失，在本案当中张雷也应该参加到诉讼。综上，原告起诉没有法律依据，请求予以驳回。案经送达，第三人张云坤未作陈述意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一、(2017)鲁1102民初1732号、（2017）鲁11民终1215号判决书；证据二、原告向村委会交建房费和放线费发票；证据三、村委会证明，证明原告的宅基地来源；证据四、土地登记卡；证据五、日照市人民检察院不支持监督申请决定书；证据六、价格评估报告。被告张茂礼经质证意见如下：对证据一真实性无异议；对证据二真实性没有异议，但不能证实该房屋是原告的；对证据三，村委并不是房屋所有权的确权机关，对房屋所有权不具有证明效力，且该证明与（2017）鲁1102民初7374号案件当中法官调查笔录相矛盾，在对村书记调查中，村书记并不能确定涉案房屋是原告的；对证据四，该登记卡不能证实房屋是原告所有；中院的判决当已经认定，即使是原告申请了宅基地，也并不代表原告就当然成为房屋的所有权人，而且该土地登记卡也不能反映该登记的土地与涉案土地是同一个，在刚才说的笔录当中也有体现，并不能证明原告是房屋所有权人；对于证据五真实性无异议；对证据六有异议，该报告是在上一案件当中由法院释明应按期申请鉴定的情况下，原告未申请鉴定，已经放弃了该权利，但又私自委托做出了该鉴定报告，故该鉴定报告不应该得到支持，也违反了法律程序。被告提交证据如下：证据一、（2017）鲁11民终1215号判决书第6页，证实对于张记满是否是涉案房屋所有权人进行表述，张记满并没有证据证实是涉案房屋的所有权人；证据二、（2017）鲁1102民初7374号案件当中的调查笔录，证实对于涉案房屋以及土地登记卡，村委均不能确定是原告的。经原告质证，对被告提交的证据真实性均无异议。第三人张云坤未提供证据，亦未对原、被告双方提供的证据发表质证意见。经本院审查，对原、被告提交的上述证据真实性均予以确认。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，认定案件事实如下：原告张记满与案外人张雷系父子关系，均系日照市东港区日照街道西十里铺村（以下简称西十里铺村）村民。被告张茂礼现系退休教师，原住日照市东港区，于2015年9月7日将户籍迁至西十铺里村。1995年4月23日，原告张记满向西十里铺村村委会缴纳建房费、放线费1500元，取得涉案五间宅基地的使用权，随后建成住宅使用。张雷于2002年婚后与张记满分别居住在涉案的五间房屋东西两边，张记满住东两间，张雷住西三间。2003年10月2日（农历），张雷将涉案房屋以63500元的价格出售给张茂礼，双方签订了《房屋协议书》，2003年11月7日，张茂礼将房款63500元交付给张雷。2003年11月21日，张茂礼向西十里铺村村委会缴纳了过户费2500元，村委向张茂礼出具了《收款凭证》一份。次年春，张记满与张雷搬出涉案房屋，并将涉案房屋交付给张茂礼。西十里铺村时任和现任支部书记刘坤、许振华，两人均称2003年前后村里房屋多数未登记，房屋买卖当事人向村里缴纳一定过户费视为村里认可买卖。西十里铺村已经纳入棚户区改造，房屋升值。张茂礼买房时身份为教师，现退休，住；其配偶、子女原为农村户口，户籍地，并在该村分得土地；其子张云坤在张记满2004年搬出争议房屋后搬进争议房屋居住至今，张云坤夫妻均在日照福利麻纺厂工作。张记满在西十里铺村另有老房一处。张雷在西十里铺村亦有房屋一处。2017年10月2日，原告张记满以张雷、张茂礼为被告向本院提起诉讼，要求确认张雷与张茂礼之间签订的房屋买卖协议无效，本院作出（2017）鲁1102民初1732号民事判决，驳回张记满的诉讼请求。张记满不服判决上诉，日照市中级人民法院于2017年9月14日作出（2017）鲁11民终1215号民事判决，本院认为及判决主文内容如下：“首先，关于争议房屋买卖协议是否因张雷无权处分而无效。对此，房屋买卖双方共同确认的见证人已出庭证实，上诉人全程参与了协议的协商及签订过程，协议应为上诉人真实意思表示，并不存在张雷无权处分问题。即便如上诉人主张证人证言不能采信，鉴于：一、涉案房屋未登记，权利人未公示，上诉人也未提供任何证据证明自己拥有涉案房屋所有权；二、上诉人除争议房屋外另有三间老房，张雷婚前婚后一直居住在争议房屋，结合父母为子女建房的风俗习惯，上诉人申请宅基地并不代表上诉人会当然成为房屋权利人；三、房屋买卖协议已得到村委确认。基于以上事实，张茂礼有理由相信张雷有房屋处分权或处分代理权，其购房属善意，上诉人不能以其对房屋买卖不知情、张雷无权处分为由主张协议无效，对其相关主张本院不予支持。其次，关于争议房屋买卖协议是否因违反法律法规的强制性规定而无效。本案虽系房屋买卖，但农村房屋买卖还包含宅基地使用权的转移，而根据现行土地管理法律、法规和政策，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员不能取得。张茂礼虽然已将户口迁至西十里铺村，但作为教师，不能成为西十里铺村集体的经济组织成员；其配偶、子女为原居住村集体经济成员，实际居住的张云坤夫妇均为企业职工，也不属西十里铺村集体经济组织成员。据此张茂礼购买西十里铺村集体土地上的房屋，买卖合同因违反法律法规的强制性规定而无效。上诉人上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以支持；其出卖房屋多年后反悔违背诚实信用原则，因此给被上诉人张茂礼造成的损失张茂礼可另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初1732号民事判决；二、确认2003年10月2日上诉人、张雷与被上诉人张茂礼签订的房屋买卖协议无效”。日照市中级人民法院（2017）鲁11民终1215号民事判决书向当事人送达后，张茂礼曾要求再审、申请日照市人民检察院监督，均未获支持。原告张记满曾于2017年10月16日以与本案同样事实和理由诉至本院，案号为（2017）鲁1102民初7374号，后张记满申请撤回起诉，本院裁定予以准许。在该案审理过程中，张记满以日照东港华伟法律服务所名义委托日照仁和信价格评估有限公司于2017年12月28日作出价格评估报告书，报告书载明自2004年3月15日至2017年9月14日房租净收益为52008元，考虑利率情况，房屋财产损失为62485元。2018年2月26日，原告张记满再次以同样事由向本院提起诉讼，本院依法作出（2018）鲁1102民初5233号民事判决书，驳回原告的全部诉讼请求。张记满不服判决上诉，日照市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）鲁11民终2311号民事裁定书，撤销原判，案件发回重审。本院于2019年1月16日立案。在审理过程中，原告张记满申请对涉案房屋自2004年3月至2019年3月占用期间的损失进行鉴定，经本院依法委托，日照国际海洋城创宇价格评估有限公司于2019年4月24日作出日创价评字[2019]第D033号价格评估结论书，认定期间租金价值为70841元。原告对评估结论无异议，被告认为鉴定价格过高，不符合实际情况。本院认为，日照市中级人民法院作出的（2017）鲁11民终1215号民事判决业已生效，判决虽对原告张记满以其对房屋买卖不知情、张雷无权处分为由主张协议无效未支持，认为出卖房屋应是张记满的真实意思表示，但判决同时认为被告张茂礼购买诉争房屋，违反了法律的强制性规定而判决房屋买卖协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，案涉诉争房屋实物尚存，现在的居住人张云坤夫妇均为城镇职工，具有稳定的收入来源，不存在不能返还或者没有必要返还的情形，故原告诉求被告张茂礼返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的损失问题。依据上述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，买卖双方应根据各自过错程度向对方承担缔约过失责任。原告的损失主要是被告居住使用期间的占有使用费用，原告虽然提供了单方委托的评估报告书，但被告不认可，本院不予采信。对于本院依法委托由日照国际海洋城创宇价格评估有限公司作出的价格评估结论书，虽然被告亦有异议，但是从委托程序及鉴定机构的资质等方面看，均不存在瑕疵，故对报告认定的损失70841元予以确认。关于双方的责任问题，案涉房屋买卖协议无效是因违反法律强制性规定而无效，原、被告均应知道农村房屋不能随意向集体经济组织成员以外人员出卖，对无效均负有过错，但作为原告，其在房屋买卖14年之后以对房屋买卖不知情、儿子张雷无权处分为由主张协议无效，而该主张已被生效判决所否定，原告有悖诚信原则，故应承担主要责任，被告承担次要责任。由于案涉房屋买卖时间跨度较长，根据目前市场行情，存在房价上涨及拆迁将获得较大利益的情形，综合考虑本案实际状况，本院酌定原被告分别承担80%、20%的责任，由被告赔偿原告损失14168元（70841元×20%），对原告主张的超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张茂礼于本判决生效之日起十五日内返还原告张记满位于日照市东港区间；二、被告张茂礼于本判决生效之日起十日内赔偿原告张记满损失14168元；三、驳回原告张记满本案的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1362元，由原告张记满负担1210元，由被告张茂礼负担152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  常金峰人民陪审员  王厚雨人民陪审员  熊凯玲二〇一九年七月二十四日书 记 员  庄晓娜