四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终390号 上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地四川省资阳市雁江区娇子大道北2巷333号。 法定代表人：罗德成，董事长。 委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：曹丽君，女，1983年1月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：詹文龙，男，1984年8月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。（系曹丽君之夫） 上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇房产）因与被上诉人曹丽君房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初6161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人得宇房产的委托诉讼代理人韩红、被上诉人曹丽君委托诉讼代理人詹文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 得宇房产上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判得宇房产支付被上诉人逾期办证的违约金0元；2.一、二审诉讼费由上诉人与被上诉人按比例分别承担。事实及理由：判定得宇房产因逾期办证需要承担违约金的金额应当考虑被上诉人的实际损失、得宇房产的过错程度、公平原则以及得宇房产的实际偿付能力等因素确定。得宇房产逾期办证对被上诉人造成的损失微乎其微；得宇房产基本按期交房，严格履行合同的其他重要内容，对整个合同而言，办证仅仅属于合同履行中附随义务，逾期办证系公司受房地产行业不景气、第三方逾期付款等客观因素影响，得宇房产主观过错小，并且被上诉人的不动产登记证书已经办理完毕；从得宇房产的实际经营情况及偿付能力看，要求承担过重的违约责任将直接导致一系列的社会问题，因此参照资阳中院的批复精神，同一行政区域内同类案件人民法院的裁判尺度应当统一。故请求依法支持得宇房产的上诉请求。 曹丽君答辩称，不同意得宇公司的上诉请求。 曹丽君向一审法院起诉请求：1．被告向原告支付违约金24,291.03元；2．诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年1月17日，原告曹丽君与被告得宇房产签订《商品房买卖合同》（备案号：201101170000045），约定原告购买被告开发位于资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛八区一期1（z）4-2-2号房屋，建筑面积91.77平方米，价格227,590元，支付方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第二十条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）项（补充协议）处理”。合同附件八《补充协议》第九条约定“对本《合同》第二十条的补充1.一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办。2.买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任。3.采用按揭付款方式的买受人所购房的权属证书，必须由出卖人代为办理，且在规定的时间内交齐所需资料和费用。若逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的违约金，逾期30天以上的，出卖人有权解除合同。4.受政策及专业部门的有关规定，工作程序的影响，造成不能按上述时间办理相关手续的，出卖人不承担责任”。原告实际已向被告给付的房屋总价款为227,590元。被告于2013年3月8日向原告交付了房屋。2015年12月1日，得宇房产向春天半岛八区业主发放《告示》，载明“春天半岛八区业主：由于种种原因导致产权证延期办理，我司深表歉意，目前整个春天半岛的产权证正在逐批办理中，预计在2016年4月30日前，春天半岛八区产权能全部办理完毕，请大家相互转告”。被告于2018年1月18日为原告办理了案涉房屋的不动产权证书。截至庭审之日，被告没有向原告支付逾期办证的违约金。 一审法院认为，原告曹丽君与被告得宇房产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效的合同，对当事人具有法律约束力。被告未在合同约定的期限内完成办理房屋权属证书的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案商品房约定交付时间为2012年12月30日，实际交付时间为2013年3月8日，办理不动产权证书时间为2018年1月18日，依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，被告本应给付原告2014年12月31日至2018年1月18日的逾期办理房屋不动产权证书的违约金。关于被告抗辩原告主张的逾期办证违约金全部已经过了诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效为2年，2017年10月1日生效的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效为3年。若截至2017年9月30日权利人的权利受损害的事实已经届满2年的，则义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《中华人民共和国民法总则》施行而消灭。原告提交的《告示》，内容系被告对办理房屋权属证书的承诺，而非同意给付逾期办证违约金，对原告据此证明其诉请未过诉讼时效的主张不予支持。故原告主张2014年12月31日至2015年9月30日逾期办证违约金的权利请求已过诉讼时效，不予支持。原告主张的逾期办证违约金应从2015年10月1日起计算至2018年1月18日。被告抗辩违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，兼顾合同履行情况、预期利益等综合因素，对原告主张的逾期办证违约金酌情认定为7,647元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，案经审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告曹丽君支付逾期办证违约金7,647元；二、驳回原告曹丽君的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，在民事交往中，应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡。本案中，被上诉人曹丽君与上诉人得宇房产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。得宇房产未在约定期限内为曹丽君办理转移登记已构成违约，故得宇房产应向曹丽君承担赔偿违约损失的违约责任。一审法院在当事人无违约金约定的情况下支持违约金不当，但双方当事人对一审法院按日万分之一计算损失并无异议，二审仍按此标准计算。曹丽君主张的逾期办证损失时间应从2015年12月20日起计算，一审法院从2015年10月1日起计算不当。一审法院虽对损失时间认定有误，但差距甚微，且已综合考虑多方因素，故一审法院对得宇房产应承担的违约责任酌情裁量后的最后金额亦可维持。 综上，上诉人得宇房产的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实基本清楚，处理恰当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初6161号民事判决第二项“驳回原告曹丽君的其他诉讼请求”； 二、变更四川省资阳市雁江区人民法院（2018）川2002民初6161号民事判决第一项“被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告曹丽君支付逾期办证违约金7647元”为“四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向曹丽君支付逾期办证损失7647元”。 二审案件受理费50元，由上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗文利 审判员  王旭东 审判员  王 力 二〇一九年七月八日 书记员  孙毓灵