云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2018）云3102民初1024号原告：云南云投建设有限公司，住所云南省昆明市东风西路156号环球金融大厦4楼，统一社会信用代码91530000719472973D。法定代表人：孔薇然，该公司董事长。委托诉讼代理人：金晓燕，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：刘辉，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被告：昆明富达发展实业（集团）有限公司，住所昆明市青年路118号樱花丽景公寓附五楼，统一社会信用代码915301242168422904。法定代表人：苏平森，该公司总经理。被告：瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司，住所云南省德宏州瑞丽市乐城街6号，统一社会信用代码915331025551271873。法定代表人：邵永佳，该公司执行董事兼总经理。上述二被告委托诉讼代理人：鲁有林，云南广度佰佳律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上述二被告委托诉讼代理人：朱志刚，云南广度佰佳律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告云南云投建设有限公司（以下简称云投公司）与被告昆明富达发展实业（集团）有限公司（以下简称富达公司）、瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司（以下简称宝佳公司）股权转让纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月23日第一次公开开庭进行审理，原告云投公司的委托诉讼代理人金晓燕及原委托诉讼代理人代至聪，被告富达公司和宝佳公司的委托诉讼代理人鲁有林到庭参加诉讼；于2019年4月30日第二次公开开庭进行审理，原告云投公司的委托诉讼代理人金晓燕，被告富达公司和宝佳公司的委托诉讼代理人鲁有林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云投公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告宝佳公司向原告交付通过竣工验收并符合合同约定交房条件的5套抵债房产（抵债房产的相关情况附后）；2、请求判决被告宝佳公司为原告办理不动产权属登记，并承担登记过程中发生的所有税费；3、请求判决被告宝佳公司支付自2014年8月11日起至实际交付符合本合同约定交房条件的房产之日止按照每日人民币6904080元的万分之一的标准向原告支付违约金（暂计算至2018年7月11日为987283.44元）；4、请求判决原告实现债权的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公证费、执行费、律师费等）由被告富达公司承担。2019年4月30日，原告云投公司提出第四项诉讼请求的金额固定为：律师费45000元、差旅费及其他诉讼过程中以及案件审结后实现债权的费用共计30302元。事实和理由：原告在云南产权交易所挂牌转让其持有的被告宝佳公司60%的股权，经该交易所组织交易，被告富达公司受让该股权。2011年8月18日，原告与被告富达公司签订《产权交易合同》，约定：原告将其持有的宝佳公司60%股权以16204.60万元转让给被告富达公司；价款支付按以下方式：1、自《产权交易合同》签订之日起5个工作日内，被告富达公司先行支付股权交易价款的50%，报名时交纳的交易保证金纳入首期股权转让价款结算。2、剩余股权转让价款由被告富达公司于《产权交易合同》签订之日起80个工作日内支付。且被告富达公司应以未付款项为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率支付自《产权交易合同》签订之日起至足额支付全部股权转让款之日止的期间利息。2011年9月，被告富达公司按约定支付第一笔转让款8102.3万元后，因无法筹集足额资金，与原告于2011年12月15日签订《产权交易合同补充协议》，约定剩余转让款8102.3元延期至2012年8月18日前支付，自2011年8月18日起至该款项支付完毕之日止按同期中国人民银行借款基准利率支付延期付款利息。被告富达公司于2013年6月14日向原告支付完全部股权转让款，但无法支付延期付款利息，于同年11月27日致函原告要求用瑞丽宝佳3﹟地块民族文化新村的房产抵偿延期付款利息，原被告达成以物抵债共识后，于2014年7月28日分别签订《还款协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》、《债务清偿协议》。《还款协议》明确：截止2014年7月30日，二被告欠原告债务总额7173211.32元，应于2014年7月30日前还清上述债务。《债务清偿协议》约定：由被告宝佳公司以4800元/㎡的均价将其开发的瑞丽市民族文化新村项目共计5套建筑面积1438.35㎡标的房屋抵偿给原告，用于偿还被告富达公司拖欠原告的利息之中的6904080元，其余269131.32元被告富达公司在协议签订之日以现金还款；被告宝佳公司承诺于2014年7月30日将项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工验收合格达到交房条件的房屋交付给原告，被告宝佳公司并为被告富达公司承担连带保证责任；因二被告责任导致的诉讼，各方为诉讼实际支出的费用由被告富达公司承担。被告宝佳公司于协议签订之日发函要求将交房日期延后至2014年8月10日。此后，双方办理了上述5套房屋的备案登记并签订《商品房购销合同》。至起诉之日，被告宝佳公司未按约定履行交房义务，虽原告多次催促，二被告一直怠于履行约定义务。为避免国有资产流失，特提起诉讼。被告富达公司、宝佳公司辩称，一、关于诉请交房。房屋于2014年7月29日通过竣工验收，已经达到交房条件。原告故意变更、提高交房标准，存在阻止交房的事实；二、关于办理产权证。根据《商品房购销合同》约定，原告须先接房并交纳契税提交完整资料后方可办理；三、关于办理产权证税费。缴纳税费属于原告法定义务，在无合同约定的前提下，原告无权主张由被告承担；四、关于违约金。宝佳公司承担违约金的前提是在未按时交房或交房标准不符合要求时，原告可以选择解除合同同时主张违约金，但根据原告诉请，其并未主张解除合同，并用违约金的条件不成就，日万分之一的标准无约定且过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告云投公司提交的《产权交易合同》、《致云南云投建设有限公司关于支付股权转让款利息的函》、《还款协议》，被告富达公司、云投公司提交的《产权交易合同》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告云投公司提交的证据：一、《债务清偿协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》复印件各1份，欲证明原被告三方约定了以下债务清偿事项：1、由宝佳公司以4800元/㎡均价将其开发的瑞丽市民族文化新村项目共计5套建筑面积1438.35㎡标的房屋抵偿给原告，用于偿还富达公司拖欠原告的利息7173211.32元之中的6904080元，余额269131.32元由富达公司在协议签订日以现金还款；2、宝佳公司承诺于2014年7月30日将验收合格达到交房条件的房屋交付给原告，并同意为富达公司承担连带保证责任；3、协议同时约定因二被告责任导致诉讼，各方为诉讼实际支付的费用由富达公司承担。二、《致云南云投建设有限公司关于房屋批量销售价格锁定合同延期交房的函》复印件1份，欲证明宝佳公司于2014年7月28日发函给原告要求将交房日期延后至2014年8月10日。三、《商品房购销合同》复印件5份，欲证明原告与宝佳公司签订5套商品房购销合同并办理备案登记，合同对违约金的计算方式进行了约定。四、《委托代理协议》、《补充协议》、费用报销单、发票复印件各1份（原件当庭核对后退还），欲证明原告与云南刘胡乐律师事务所签订合同，委托该所律师杨海燕、金晓燕、代至聪、刘辉、刘峰华代理本案，代理费为45000元。五、航空运输电子客票行程单复印件10张、差旅费报销单复印件1张、发票复印件27张（原件当庭核对后退还），欲证明原告诉讼代理人刘辉、刘峰华到瑞丽办理起诉立案事宜，支出往来机票2820元、差旅费1096元；原告诉讼代理人金晓燕、代至聪及原告工作人员李秀凤到瑞丽参加庭审，支出往来机票4500元、差旅费1886元。以上费用为原告实现债权的费用，应由被告承担。经质证，被告对证据一无异议，但认为《房屋批量销售价格锁定合同》约定该合同效力高于《商品房购销合同》；原告未找到指定买受人之前，标的房屋由被告管理；要支付违约金必须先解除合同。对证据二无异议，认为该份证据与《还款协议》、《债务清偿协议》和《房屋批量销售价格锁定合同》签订时间是同一天，视为交房时间变更为2014年8月10日，即原告签订该三份合同时明知交房时间要通过后面的函来变更。对证据三无异议，但对证明内容不予认可，认为《房屋批量销售价格锁定合同》效力高于《商品房购销合同》，两份合同内容发生冲突且违约金约定不一致，应以《房屋批量销售价格锁定合同》为准，不能以《商品房购销合同》签订在后而主张效力高于该合同。对证据四不予认可，认为原告委托5名律师代理本案诉讼，违反民诉法只可委托一至二人作为诉讼代理人的规定，为无效合同。对证据五不予认可，认为差旅费不在合同约定的费用承担范围内。本院认为，被告富达公司、宝佳公司对原告提交证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均无异议，且上述证据能够形成证据链证明案件事实，本院予以采信，对证明内容在说理部分再综合进行评判。对证据四、五虽不予认可，但原告委托律师为其有偿代理进行诉讼并先后两次到本院办理立案手续和开庭系事实，对该二组证据的真实性本院予以确认，但对其主张上述费用应由被告承担应否支持本院在说理部分再进行评判。被告富达公司、云投公司提交的证据：一、《瑞丽市人民政府关于收回瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司闲置土地的决定》（瑞政府【2015】249、250号）、《闲置土地认定书》（瑞国土闲认字【2015】6、7号）、《国有土地使用权收回协议书》、《关于收回瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司国有土地使用权的补充协议》、《国有土地使用证注销公告》复印件各两份，欲证明富达公司从原告处受让宝佳公司60%股权，宝佳公司主要资产为两块国有土地，收购后因受政策及市场影响等客观原因闲置5年6个月，被瑞丽市政府以低于原出让价格收回并注销土地证，二被告为此遭受重大经济损失。二、《致云南云投建设有限公司关于支付股权转让款利息的函》复印件一份，欲证明富达公司致函原告，与原告协商用宝佳公司瑞丽3号地块房屋抵偿债务。三、《债务清偿协议》、《还款协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》、《致云南云投建设有限公司关于房屋批量销售价格锁定合同延期交房的函》复印件各一份，欲证明：1、围绕以房抵债，原被告三方签订四份文件，确认抵房房源、抵偿金额、交房标准等事项，约定交房时间为2014年8月10日，交房标准为验收合格并达到《瑞丽市民族文化新村交房标准》上载明的标准；2、确认《房屋批量销售价格锁定合同》效力高于《商品房购销合同》；3、根据《房屋批量销售价格锁定合同》相关规定，原告借故不接房的真实原因是为了再次销售变现；原告主张违约金的前提必须首先主张解除合同，原告要求继续履行合同就无权主张违约金，且违约金的计算不适用《商品房购销合同》中日万分之一的标准；4、该组四份证据签署于同一天即2014年7月28日，交房时间实质约定变更为同年8月10日。四、《商品房购销合同》复印件五份，欲证明根据以房抵债协议，原告与宝佳公司签订5套房屋的《商品房购销合同》，约定原告未在约定交付时间内按时接房，视为房屋已交付，且原告须提供完整有效的办理产权登记所需资料，并缴纳相关费用。因此，办理产权证的前提是原告必须提供全部资料，并缴纳完毕契税等相关费用，否则，仅凭宝佳公司单方面无法办理。五、工程竣工验收证明书（当庭出示原件核对后退还）、建设工程竣工验收备案表、关于民族文化新村3号地块一期建设工程规划竣工审查意见、关于瑞丽市华文房地产开发经营有限公司民族文化新村建设用地址选址环保意见申请复印件各一份，欲证明宝佳公司于2014年7月29日组织勘查、设计、监理、施工五方对瑞丽3号地块项目进行验收并合格，符合法律规定的交房条件。六、被告宝佳公司出具的《致云南云投建设有限公司关于瑞丽市民族文化新村项目商品房（以房抵债）交房的函》、《交房通知》复印件各一份、《致云南云投建设有限公司关于瑞丽市民族文化新村项目商品房（商品房）交房的函》复印件两份；原告云投公司出具的《云南云投建设有限公司关于瑞丽抵债房交付情况的函》、《云南云投建设有限公司关于瑞丽房屋验收相关事宜的函》、《云南云投建设有限公司关于瑞丽抵款房验收相关事宜的函》、《催告函》复印件各一份、《函》复印件两份，欲证明：1、宝佳公司交房时间为2014年8月10日，原告借故不接房的责任完全由原告自行承担；2、原告提出的不接房理由，均非合同约定或法定事项，项目确定于2014年7月29日验收合格，符合法定和约定的交房条件；3、原告明知2014年8月10日为正式接房日期，却采取非合同约定和非法定理由借故不接房，也不履行减损义务，其要求被告承担违约金不具有合理性，有失公允。七、瑞丽市民族文化新村3号地块别墅交房表复印件一份、项目现场照片打印件4张，欲证明瑞丽市民族文化新村3号地块别墅早已符合交房条件，其他买受人于2014年10月14日即接房，唯有原告始终借故不接房，其单方面制造被告“违约”的假象，借此要求被告支付违约金的事实不成立。经质证，原告对证据一的真实性无异议，对合法性关联性不予认可，认为原告非涉案地块当事人，该组证据和本案抵债房产所属地块无关。对证据二真实性合法性予以认可，关联性不予认可，认为原被告已经对抵债房产单价及数量作出重新约定。对证据三的《债务清偿协议》、《还款协议》的三性认可，证明内容不认可；对《房屋批量销售价格锁定合同》三性认可，认为本合同效力高于《商品房购销合同》，合同约定的违约责任属于解除合同后的违约责任，与双方在商品房买卖合同项下逾期交房的违约责任并非同一个概念；对《致云南云投建设有限公司关于房屋批量销售价格锁定合同延期交房的函》三性认可，认为原告从2014年8月10日才开始计算违约责任。对证据四的三性予以认可，不认可证明内容，认为价格锁定合同中已经约定无论购销合同单价多少均按照4800元∕㎡进行抵债。对证据五的真实性不予认可，认为原告按被告提交的竣工验收备案表到相关行政部门进行核实，但未查到；本案诉争的房地产未进行单项验收；环保意见申请是复印件，对真实性不予认可。对证据六的三性认可，证明内容不认可，认为从函的内容可看出原告多次催促和派出验收人员对被告抵债房产进行验收，但均未达到验收条件，原告并指派人员多次到住建规划相关部门调取竣工验收备案证明，均未得到回复。对证据七无异议，但对证明内容不认可，认为商品房是否具备交房条件是一个法律问题。本院认为，被告提交的证据一系瑞丽市政府对宝佳公司闲置土地进行处理的文件和材料，与本案不具备关联性，本院不予采信；原告对证据二、三、四、六、七的真实性无异议，且上述证据能够证明原被告之间的股权交易及以物抵债等案件事实，本院予以采信；证据5结合瑞丽市住房和城乡规划建设局（以下简称住建局）和瑞丽市公安消防大队（以下简称消防大队）对本院《调查令》出具的《瑞丽市人民法院调查令（回执）》和《情况说明》，本院对其真实性予以确认，对证明内容在说理部分予以综合评判。案件审理过程中，经原告申请，本院向原告发出《调查令》，准予原告委托诉讼代理人刘辉向住建局调取瑞丽市地块）项目竣工验收备案情况，该局和该局工程质量安全监督管理股分别出具了《瑞丽市人民法院调查令（回执）》和《情况说明》；向消防大队调取瑞丽市民族文化新村（3号地块）项目消防验收、备案情况，该大队出具了《瑞丽市人民法院调查令（回执）》。经质证，原告对上述证据无异议，认为该能够证明瑞丽市民族文化新村房产不具备法定交付条件，原告的诉请具有法律和事实依据。被告富达公司、宝佳公司认为：1、原告委托诉讼代理人金晓燕、代至聪已参加本案庭审，其余委托诉讼代理人不得再参与本案诉讼，但上述证据系第三名委托诉讼代理人刘辉代理形成，依据民诉法规定，刘辉所做代理行为无效；2、建设工程交付使用的法定前提条件是建设工程竣工并经勘查、设计、施工、监理、建设五方验收合格，是否取得建设工程竣工验收备案表，是否消防验收、备案，不是交房的必须、法定条件；3、本案《商品房购销合同》及《房屋批量销售价格锁定合同》对交房条件已作出明确约定并已符合约定交房条件。本院认为原告在本案第一次庭审后，向本院提交变更委托诉讼代理人申请书，将原委托诉讼代理人代至聪变更为刘辉，未违反法律规定，刘辉依据代理行为取得的上述证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明案件基本事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月18日，原告云投公司（甲方）与被告富达公司（乙方）签订《产权交易合同》，载明：“甲方在云交所挂牌转让其所持宝佳公司60%股权项目，经云交所组织交易，确定乙方为受让方。一、转让标的：宝佳公司60%股权。标的企业基本情况：标的企业为国有控股有限责任公司，成立于2010年5月11日，注册地为瑞丽市乐城街6号，注册资本500万元整，经营范围：房地产开发经营。标的企业主要负责瑞丽‘民族文化新村’项目的开发。该项目地块位于瑞丽市部新城规划范围内，规划总用地面积约465.1亩，其中一、二、三号地块311.8亩已取得土地使用权证。二、价款。1、标的价款：标的企业60%股权转让，经挂牌只产生一个合格意向受让人，以协议方式成交，转让价款为公告的转让挂牌价16204.60万元。2、支付方式：(1)自本《产权交易合同》签订之日起5个工作日内，乙方先行支付股权交易价款的50%，乙方于报名时交纳的交易保证金纳入首期股权转让价款结算。（2）剩余股权转让价款由乙方于本《产权交易合同》签订之日起80个工作日内支付。且乙方应以未付款项为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率支付自本《产权交易合同》签订之日起至足额支付全部股权转让款之日止的期间利息…”等内容。2014年7月28日，原告（乙方）、被告富达公司（甲方）、宝佳公司（丙方）签订《债务清偿协议》，载明：“甲方于2013年6月14日向乙方支付完毕股权转让款，但一直未能支付因股权转让款延期支付而产生的利息，甲方已向乙方明确表示无法支付所欠利息7173211.32元（截止2014年7月30日）。经三方协商，就丙方以其所开发的瑞丽市民族文化新村的商品房（下称标的房屋）向乙方抵偿甲方对乙方所负债务达成以下条款：经甲乙丙三方协商一致，由丙方以4800元/㎡的均价将其开发的瑞丽市民族文化新村项目共计5套建筑面积1438.35㎡的标的房屋抵偿给乙方，用于偿还甲方拖欠乙方利息共计人民币7173211.32元（截止2014年7月30日）之中的6904080元，余额269131.32元由甲方在本协议签订之日以现金还款；因丙方开发的用来抵款的标的房屋现尚未竣工验收不具备交付的条件，基于上述原因丙方承诺并保证于2014年7月30日前将项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收合格并达到交房条件（交房标准详见《瑞丽市民族文化新村交房标准》）的标的房屋交付乙方；为保障乙方的权利实现，丙方同意同时为甲方应负有的还款义务承担连带保证责任；对于本协议各方在履行本协议过程中发生的争议，由各方协商解决。协商不成，各方同意将争议提交至有管辖权的人民法院解决。除非生效判决另有判令，因甲方或丙方责任导致的诉讼，各方为诉讼而实际支付的费用（包括但不限于保全费、公证费、执行费、律师费、评估鉴定费、拍卖费、过户费等相关费用）由甲方承担…”等内容。同日，三方还签订《还款协议》一份，对欠款金额及还款时间等事项再次予以明确；原告（乙方）与被告宝佳公司（甲方）另行签订《房屋批量销售价格锁定合同》，载明：“第一条合同标的。乙方向甲方批量购买标的项目共计5套建筑面积1438.35㎡的房屋（下称标的房屋），并对标的房屋进行价格锁定。标的房屋涉及的各套面积、锁定单价等合同要素详见本合同附件《标的房屋明细》，若《标的房屋明细》上各套房屋面积与实测面积不一致的，以实测面积为准；第二条合同内容。2.1甲乙双方经协商一致同意：标的房屋销售价格锁定总价款6904080元，均价每平方米4800元。2.2甲乙双方经协商一致同意，标的房屋的交房时间为2014年7月30日。2.3甲方应无条件与乙方及乙方所指定的买受人按乙方确定的价格签订各套标的房屋的《商品房购销合同》，并按乙方确定的价格提供售房发票，甲方应及时办理标的房屋的销售备案、备案注销及再备案、产权登记、办证等相关手续，并负责完备上述手续的相关条件，乙方及乙方所指定的买受人予以配合及协助。2.4本合同条款中涉及的《商品房购销合同》范本或条款以甲方本项目同类房产已按经房屋产权登记机关认可并准予备案条款为准。但甲乙双方同意，本合同效力高于《商品房购销合同》，《商品房购销合同》内容与本合同有冲突的，以本合同为准。2.6如果乙方提供住房销售发票的合计金额与锁定价格之合计金额有差异，则多出部分差额的印花税、营业税及附加税由乙方承担。2.7乙方未找到指定买受人之前，标的房屋物业如果由甲方或富达集团的相关投资企业管理，则不收取物业管理费；如果交由甲方或富达集团没有投资关系的企业管理，则甲方负责协调尽量不收或少收物业管理费。第四条合同的履行。4.1标的房屋交付时间：甲方承诺并保证本合同所涉房屋于2014年7月30日交付，交付条件为项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收合格并达到交房标准（交房标准详见附《瑞丽市民族文化新村交房标准》）。第五条违约责任。5.1甲方未按本合同约定的时间将标的房屋交付乙方或交付的标的房屋达不到交房要求，乙方有权解除本合同并追究甲方的违约责任要求甲方支付违约金，违约金的计算标准按本合同约定总价款的15%计。…”等内容。宝佳公司当天还向原告提交了《致云南云投建设有限公司关于房屋批量销售价格锁定合同延期交房的函》，要求将交房日期延后至2014年8月10日前。2014年8月4日，原告（乙方）与宝佳公司（甲方）签订5份《商品房购销合同》，房号为：第1期第5幢第6、7号，第1期第22幢第1、2号，第1期第28幢第2号，并于同年8月6日办理备案登记。《商品房购销合同》约定甲方应于2014年8月10日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。其中，第九条甲方逾期交房的违约责任为：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条交接为：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条约定处理。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：乙方在甲方约定的交付时间内未按时接房，甲方视为房屋的交付，该商品房的所有权转属于乙方享有，该商品房毁损灭失风险由乙方承担。自本合同约定交付之日起，乙方物管费开始起算，如乙方逾期接房，办理房屋产权有关手续期限相应顺延。第十二条关于产权登记的约定为：交房后甲方按国家规定程序为乙方代办该套房屋产权登记手续及《房屋所有权证》，乙方须向甲方提供完整有效的办理产权登记所需资料，并缴纳相关费用。2014年8月18日，宝佳公司向原告递交《至云南云投建设有限公司关于瑞丽市民族文化新村项目商品房（以房抵债）交房的函》和《至云南云投建设有限公司关于瑞丽市民族文化新村项目商品房（商品房）交房的函》，内容基本一致。载明其公司于2014年7月29日已经过云南省设计院集团、西南有色昆明勘测设计（院）股份有限公司、云南昌霖建设工程有限公司、云南世博建设监理有限公司、宝佳公司、瑞丽市质量监督站、瑞丽市住建局规划股等单位参加竣工验收，于同年8月8日取得瑞丽市质量监督站签发的《建设工程竣工验收备案表》，8月14日取得瑞丽市住建局规划股《关于民族文化新村3号地块一期建设工程规划竣工审查意见》的批复，达到双方在《房屋批量销售价格锁定合同》中约定的《瑞丽市民族文化新村交房标准》要求，抵债的5套房屋已具备交房条件；室外配套绿化、道路等未完工部分，其公司承诺，保证根据原告在接房过程中提出的问题协商签订补充协议，并根据补充协议内容要求保质保量按期完成，请原告于2014年8月23日前到现场办理房屋交接手续等。2015年1月6日，原告向宝佳公司发出《云南云投建设有限公司关于瑞丽抵债房交付情况的函》，主要内容为2014年8月25、26日，原告验收小组对抵债房屋进行初步验收，室外道路、绿化景观等还未施工，未达到竣工验收条件；再次函告宝佳公司务必于2015年3月30日前将竣工验收合格的房屋交付给原告等。同年2月5日，宝佳公司向原告发出交房通知，表明其公司已严格按照相关约定及要求完成房屋及外围设施的整改工作，要求原告于2月15日前委派工作人员进行房屋交接工作。后双方多次为房屋交接事宜进行磋商未果，原告遂向本院提起诉讼。另查明，2014年7月29日，建设单位宝佳公司、勘察单位西南有色昆明勘测设计（院）股份有限公司、设计单位云南省设计院集团、监理单位云南世博建设监理责任有限公司、施工单位云南昌霖建设工程有限公司在瑞丽工程竣工验收证明书上签字盖章，验收结论为合格。同年8月8日取得《建设工程竣工验收备案表》。案件审理过程中，经原告申请，本院向住建局和消防大队调取瑞丽市民族文化新村项目（3号地块）竣工验收备案情况和消防验收、备案情况。2018年12月19日，住建局出具《瑞丽市人民法院调查令（回执）》，载明：“一、瑞丽市民族文化新村（3号地块）项目于2014年8月提交了部分施工资料，至今未补齐竣工验收备案所需资料，目前，该项目尚未办理竣工验收备案手续；二、该项目《建设工程竣工验收备案表》相关事宜以我局工程质量安全监督管理股2018年10月22日出具的《情况说明》（附后）为准；三、瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司未提供任何资料，施工单位提供的施工资料中无消防验收合格的资料。”瑞丽市住建局工程质量安全监督管理股2018年10月22日出具的《情况说明》载明：“瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司组织开发建设的瑞丽市民族文化新村项目，出现拖欠工程款及农民工资上访的突出问题。为及时有效化解矛盾，根据五方责任主体通过质量验收和公司出具的承诺书为前提，市住建局配合进行了银行融资，2014年8月8日提前给予办理提供的瑞丽市民族文化新村（3号地块别墅工程商铺S1-S11栋,LP1-12，SP13-32、53、55、56栋，LP57、58、60-62、67、68栋）项目的竣工验收备案表复印件仅用于银行融资，2018年7月19日提供的竣工验收备案表复印件（注明“此件与原件一致，再次复印无效”）不得作为其他用途。因瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司至今未能补齐竣工验收备案需提供资料，该竣工验收备案表不能做为其完成竣工验收备案的有效证明。”2018年12月18日，消防大队出具的《瑞丽市人民法院调查令（回执）》载明：“瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司建设的瑞丽市民族文化新村工程未进行消防设计备案。根据《中华人民共和国消防法》第九条规定，建设单位应当自依法取得施工许可证之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照规定进行消防验收、备案。”再查明，2018年8月9日，原告与云南刘胡乐律师事务所签订《委托代理协议》及《补充协议》，约定云南刘胡乐律师事务所接受原告委托为其代理本案诉讼，代理费用45000元。2018年9月5日，云南刘胡乐律师事务所向原告出具发票。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、讼争商品房是否具备交付条件，宝佳公司应否向原告交付抵债房产并办理不动产权属登记及承担登记过程中产生的税费；二、逾期交房的违约责任应由谁承担，如被告违约应否向原告支付逾期交付违约金，金额如何计算；三、被告富达公司应否承担原告为实现债权支付的相关费用。本院认为，原被告因股权转让款延期付款利息6904080元不能支付而达成以房抵债协议，并签订《债务清偿协议》、《还款协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》和《商品房购销合同》等与以房抵债相关的合同，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。一、关于讼争商品房是否具备交付条件，宝佳公司应否向原告交付抵债房产并办理不动产权属登记及承担登记过程中产生的税费的问题。首先，对商品房交付条件的理解问题。依据《建设工程质量管理条例》第43条“国家实行建设工程质量监督管理制度。…县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理…”第46条“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施…”之规定，为加强对建设工程质量的管理，国家实行对包括商品房在内的建设工程质量由建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接受建设工程并交付使用应满足的基本条件。根据《建设工程质量管理条例》第16条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”、第49条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”之规定，建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格标准，也是交付的先决条件；其次，《商品房购销合同》、《房屋批量销售价格锁定合同》关于交房条件的约定问题。《商品房购销合同》约定为经建设单位组织验收合格后交付，约定的交付条件低于现行法律法规规定标准，应以现行法律法规规定的交付条件即取得《商品房竣工验收备案表》为标准。《房屋批量销售价格锁定合同》约定为项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收合格并达到《瑞丽市民族文化新村交房标准》上载明的标准，该约定亦应以是否取得建设行政主管部门的备案登记及证明文件《商品房竣工验收备案表》为标准。根据住建局、住建局工程质量安全监督管理股、消防大队出具的证明材料可知讼争商品房至2018年12月18日未能正式办理竣工验收备案手续，并直至本案判决前宝佳公司仍未能向本院提交相关证据证明已办理竣工验收备案手续，因此，讼争商品房因未办理竣工验收备案手续，尚不符合交付条件，并不能办理不动产权属登记。故对原告要求宝佳公司交付抵债房产并办理不动产权属登记及承担登记过程中产生的税费的主张，本院现不能支持。宝佳公司关于讼争商品房已于2014年7月29日通过竣工验收，达到交房条件的主张，不符合法律规定，本院亦不予支持。二、逾期交房的违约责任应由谁承担，如被告违约应否向原告支付逾期交房违约金，金额如何计算的问题。宝佳公司在约定的交付时间2014年8月10日后虽多次通知原告收房，但原告因抵债房屋不具备交付条件而拒绝收房。讼争商品房至今不能交付系因宝佳公司尚未办理竣工验收备案手续，不符合现行法律法规规定的交付条件，原告拒绝收房的理由成立，宝佳公司应承担逾期交房的违约责任。但因讼争商品房尚不满足交付条件，何时能够交付处于不确定状态，因此，对原告主张的宝佳公司按照6904080元的日万分之一向原告支付自2014年8月11日起至交付之日止的逾期交房违约金的诉请，目前尚不能予以确认，本院在本案中不予支持。三、被告富达公司应否承担原告为实现债权支付的相关费用的问题。原告委托云南刘胡乐律师事务所为其有偿代理进行诉讼系事实，代理费45000元并已实际支付，根据合同约定因被告责任导致诉讼的，各方为诉讼支付的实际费用由被告承担，因此对原告主张其支付的律师代理费45000元由富达公司承担的诉请，本院予以支持。诉讼过程中，原告确需往返于昆明与瑞丽办理立案事宜及参加庭审，对其提交的与办理上述事宜时间相吻合的差旅费票据9132元由富达公司承担的主张，本院予以支持。没有正式发票和尚未实际发生的费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条第二款，第一百一十条第一款、第二款，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告昆明富达发展实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告云南云投建设有限公司代理费45000元、差旅费9132元。二、驳回原告云南云投建设有限公司的其他诉讼请求。案件受理费67567元，由被告昆明富达发展实业（集团）有限公司、瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。并预交上诉费67567元；若有新证据，与上诉状一并提交。审判长 杨剑审判员严淑云人民陪审员高红旗二〇一九年七月二十三日法官助理王艳云书记员线丽琴附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。