广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终502号 上诉人（原审被告）：周华，男，1962年12月10日出生，汉族，住广西壮族自治区浦北县。 被上诉人（原审原告）：颜峰，男，1980年9月19日出生，汉族，住广西壮族自治区浦北县。 委托诉讼代理人：宁庆贵，浦北县法律事务中心法律工作者。 上诉人周华因与被上诉人颜峰建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浦北县人民法院（2019）桂0722民初101号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案受理后，依法组成合议庭于2019年5月14日公开开庭进行了审理。上诉人周华、被上诉人颜峰及其委托诉讼代理人宁庆贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人周华上诉请求：1.撤销浦北县人民法院（2019）桂0722民初101号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定上诉人至今未取得该土地的建设用地使用权证，没能将土地过户给被上诉人使用，也没有返还购地款给被上诉人，是错误的。2013年12月26日，被上诉人是通过其朋友介绍得知上诉人在原江城炮竹厂内有土地转让，便主动到上诉人办公室，向上诉人提出要求购买其所有的原江城炮竹厂土地中的其中一幅土地。后上诉人向被上诉人详细说明了该幅土地未办得建设用地使用权证，属于划拨的性质，被上诉人仍愿意购买。经过多次协商后双方签订《土地转让协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效。该协议第六条明确约定，乙方购得土地后，自行组建，自行使用，自行处置，甲方不参与任何责任。根据这一条约定得知被上诉人明知土地具体性质后，自愿购买，自愿自行承担办理土地使用权证的相关手续，与上诉人无关。2.一审法院以上诉人没有取得有批准权的人民政府同意转让土地为由，认定《土地转让协议》无效是错误的。涉案土地系原小江镇木麻根村委根竹定村江城镇炮竹厂土地，后小江镇人民政府与马汝松签订的《土地转让协议》予以证实，该土地的转让是得到小江镇人民政府同意的。后马汝松将涉案土地转让给上诉人，上诉人享有涉案土地的来源是合法的。上诉人将涉案土地作为住宅用地出售给被上诉人是有依据的，有浦北县住建局出具的文件证实，该幅土地是作为住宅用地，住建局作为县级单位，上诉人以住宅用地出售是合法合理的，同时上诉人依法取得了《工业用地证》、浦北县住房和城乡建设局《关于原江城镇炮竹厂半成品发料车间地块的规划意见》，符合城镇规划。据此，认定土地转让协议为合法有效符合保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。 被上诉人颜峰答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.在土地交易时，上诉人公开承诺负责办证、土地过户手续，发生的费用由被上诉人承担。上诉人认为其没有办证责任，与事实不符。2.交易的土地拥有土地使用权的是浦北县江城街道办，而不是上诉人，上诉人称其持有工业用地使用权证与事实不符。3.被上诉人与上诉人的转让协议是无效的。 被上诉人颜峰向一审法院起诉请求：1.确认土地转让协议无效；2.被告偿还原告160000元，并赔偿原告经济损失45600元（经济损失的计算：以160000元为本金，从2014年3月27日起按年利率6％暂计至2018年12月27日，以后的依法计算）。 一审法院经审理查明，2013年12月26日，原告与被告经协商自愿达成协议，被告将位于浦北县小江镇木麻根村委根竹定村原江城镇炮竹厂厂区南面、公路方向倒数第4间、面积84平方米的一幅土地以160000元的价格转让给原告，并签订了《土地转让协议》。原告于签订协议当天交清购地款160000元给被告，被告出具了《收据》给原告收执。被告提供的证据证书所登记的土地使用权人为浦北县江城街道办事处，地类为工业用地。被告至今未取得该幅土地的建设用地使用权证，没能将土地过户给原告使用，也没有偿还购地款给原告。 一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”，第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续”和国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第一款“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记”的规定，被告辩称与他人购买而合法取得土地使用权，但是被告没有办理土地使用权变更过户登记手续，未经法定程序确认拥有讼争土地的使用权。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”、第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。根据该司法解释规定的精神，土地出让方在起诉前未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让的出让土地转让合同无效，未经有批准权的人民政府批准的划拨土地使用权转让合同无效，至本案诉讼期间，被告未取得讼争土地使用权证书，也没有取得有批准权的人民政府同意转让土地，所以被告和原告达成的土地使用权转让协议属于无效协议，被告根据无效协议而取得原告的购地款160000元应予返还。原告请求被告从2014年3月27日起按年利率6％计算赔偿经济损失，但没有提供证据证实，该院不予支持。原告请求的经济损失，应自原告起诉之日起以利息方式计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条规定，判决：一、被告周华与原告颜峰于2013年12月26日签订的《土地转让协议》无效；二、被告周华于本案判决生效之日起五日内偿还购地款160000元给原告颜峰；三、被告周华于本案判决生效之日起五日内支付利息（利息计算方式：以本金160000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，从2019年1月4日起计至还清购地款之日止）给原告颜峰；四、驳回原告颜峰的其他诉讼请求。案件受理费4384元，减半收取计2192元，由被告周华负担1750元，原告颜峰负担442元。 上诉人周华在二审期间没有向本院提交新证据。 被上诉人颜峰当庭向本院提交以下新证据：《协议书》一份，拟证明上诉人承诺办理过户手续，所发生的费用由受让方承担。 本院当庭组织当事人对被上诉人颜峰提交的新证据进行质证。上诉人周华质证认为，协议是真实的，但是该协议与被上诉人是无关的。本院认为，该证据与本案无关联，本案不予采信。 上诉人周华、被上诉人颜峰对一审查明的事实均无异议，一审查明的事实，与二审查明的一致，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案土地转让协议是否有效，被上诉人请求上诉人返还160000元及赔偿经济损失是否有事实及法律依据。 综合评判如下： 关于协议效力问题。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”本院认为，上诉人向被上诉人转让涉案的划拨土地使用权，未经有批准权的人民政府批准，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款之规定，上诉人与被上诉人于2013年12月26日签订的《土地转让协议》无效。上诉人基于无效协议而取得的购地款及其孳息应予返还给被上诉人，被上诉人也应将涉案土地返还给上诉人。因此，上诉人上诉主张涉案协议合法有效并主张不返还购地款及孳息没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，上诉人周华的上诉请求不成立，应不予支持。一审认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4384元，由上诉人周华负担。 本判决为终审判决。 审判长叶枝仁 审判员赵斯婷 审判员李彦君 二〇一九年七月十八日 书记员韦光波