云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3597号原告：黄勃程，男，汉族，1982年8月16日出生,住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：吴毕民，系北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：冷权峰，系北京市隆安（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：昆明佳湖房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市西山区前兴路中天融域写字楼6幢。法定代表人：周洪波。委托诉讼代理人：安润静超，系云南海合律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱海婴，系云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原告黄勃程诉被告昆明佳湖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告黄勃程的委托诉讼代理人吴毕民，被告昆明佳湖房地产开发有限公司的委托诉讼代理人安润静超、朱海婴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担自2018年2月15日起至实际为原告办理不动产权证书之日止的逾期办证违约金（暂计至2019年3月15日为37627.62元）；2、判令本案诉讼费等实现债权的费用由被告承担。事实及理由：2014年2月21日，原告与被告签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于昆明云山社区伍家村“清水佳湖雅居”8幢2层203号房产。协议对购房款的支付、房屋交付、税费缴纳、产权登记等相关问题作出了较为详细的约定。后原告依约支付购房款项，但被告未能按照协议约定，按期（2014年10月26日前）向原告交付商品房，且2015年1月18日交房后至今仍未为原告报送产权登记材料并协助原告办理产权登记，致使原告无法取得不动产权证书。原告数次与被告工作人员沟通，被告均以各种理由推诿、拖延。原告认为，购房者有权利要求开发商立即按照约定或者法律的规定协助原告办理产权证，使原告对己经交付购房款的房屋享有完整地所有权权能，并承担相应的逾期办证违约金。综上所述，原告特依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规的规定，诉至贵院，望贵院查明事实，依法判如所请，以维护原告的合法权益。被告昆明佳湖房地产开发有限公司答辩称：1、涉案房屋不动产权证已于2019年4月23日办理完毕，现已根据双方合同约定交付中国建设银行官渡支行；2、原告提供的办证材料不完整以及产权登记的政策变动，导致涉案房屋不动产权证延后办理，被告无过错。理由：（1）被告作为国有全资企业，所开发的清水佳湖雅居小区绝大部分业主均已经取得房屋产权证或不动产登记证。自2016年4月起，被告按幢号编序办理涉案小区的产权证，并于同年6月取得第一批房屋产权证。2016年5月30日，我国开始不动产登记制度，昆明市于同年7月起停办全部楼盘房屋产权证书，后昆明市不动产登记中心才逐步恢复不动产权证书的办理。2018年3月，被告开始按幢号编序继续办理涉案小区首批不动产权证的交件手续。2018年7月被告开始为涉案小区8幢业主办理产权证，截止2018年8幢44户已取得40户的不动产权证，剩余4户（含原告在内）均因资料提供不完整办理顺延；（2）因原告提交资料不完整以及政策变动，导致原告不动产权证的办理顺延；（3）被告在政策变动后，积极按照新政策完善办证要求，并在原告提交的材料符合不动产登记中心要求时，立即为原告办理并取得了不动产权证书，被告自始无过错。3、本案中被告并无过错，故原告诉求不能成立。理由：（1）根据涉案合同第12条及补充协议第11条约定，被告为原告办理产权证的前提是原告必须提供符合产权登记要求的资料，但原告未提交有效身份证导致办证手续不齐全，办理顺延后又遇不动产登记中心的办证要求变更，过错不在被告；（2）被告无违约，且双方并未对逾期办证的违约责任达成合同约定，故原告诉求无事实及法律依据。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：第一组证据：《商品房购销合同》及其补充协议、《商品房买卖合同登记备案表》，证明：1、原告向被告购买其开发项目名称为“清水佳湖雅居”8幢2层203号房产的事实。2、涉案合同第12条约定，被告应在双方办妥接房手续、提供相关资料后的90个工作日内申报产权登记手续的事实。3、商品房购销合同及其补充协议约定的相关权利义务，违约责任等；第二组证据：《关于面积约定的补充协议》、《清水佳湖.雅居验收楼交接书》，证明2015年1月18日，被告将案涉房屋交付予原告的事实；第三组证据：发票、收据，证明原告己向被告缴纳购房款、契税税款、产权证办证费、房屋专项维修基金款等相关款项的事实；第四组证据：《客户退款申请受理回执》，证明2016年初，原告将办证相关资料提交予被告，但由于身份证过期且被告未及时告知;原告知晓后于2017年11月16日将新的身份证于办理退税时一并重新提交的事实；第五组证据：原告身份证复印件，证明：1、原告系本案适格的民事诉讼主体。2、原告身份证过期后已于2016年8月23日重新补办身份证的事实；第六组证据：被告企业信用信息公示报告，证明被告系本案适格民事诉讼主体；原告补充提交：录音文件整理文档、录音光盘，证明原告与被告驻“清水佳湖”马姓客服沟通，该客服承认原告材料已经于2017年年底交齐，称系房管局原因导致不能办证，但经原告了解，房管局可以正常办理产权登记的事实。经质证，被告对原告提交的第一组证据三性认可，但合同并未对逾期办证违约责任达成约定；第二、三、五、六组证据认可；第四组证据三性认可，证明目的不认可；被告对原告补充提交的录音文件整理文档、录音光盘真实性庭后与公司核实，关联性认可。被告为证明其答辩意见向本院提交如下证据：第一组证据：商品房购销合同、合同补充协议、商品房买卖合同登记备案表，证明：1、原、被告之间存在商品房购销合同关系。2、双方约定“双方办妥完接房并提供办理产权的相关手续后90个工作日内，由甲方代办产权的申报手续”。3、双方另约定，因原告未完全提交办理产权证所需资料或资料不符合产权证登记要求的、因政策变动的，被告不承担违约责任；第二组证据：《不动产权证书》(诉争房屋)、《房屋不动产抵押登记移交办理清单》，证明2019年4月23日原告的《不动产权证书》已办理完毕，现已交付中国建设银行昆明官渡支行；第三组证据：《昆明市购房家庭成员住房查询结果表》、原告《居民身份证》复印件、清水佳湖客户产权证办理情况登记表，证明2016年4月被告首次办理原告所住小区产权证时，原告提交的《昆明市购房家庭成员住房查询结果表》已过期，同时原告居民身份证也过期，且原告预留联系方式一直无法接通，导致办理手续延后系原告自身过错导致；第四组证据：国土资源部关于印发《不动产登记操作规范(试行)》的通知，证明：1、2016年5月30日起，我国开始不动产登记制度改革。2、2016年7月开始，昆明市全部楼盘停办房屋产权证书，改办不动产权证书，期间停止办证交件，直至2017年1月份，昆明市不动产登记中心才恢复不动产权证书的办理。期间产权证停办并非被告所致，系政策变动导致；第五组证据：群发短信、《清水佳湖退税自交客户税票交接签字本》、《广发银行客户回单》，证明：1、2017年5月，被告经税务局通知，开发商不能代业主缴纳房屋买卖契税，业主需自行缴纳，但被告依旧无法联系原告办理契税微纳。2、2017年11月原告自行到被告处询问后，被告即通知原告办理契税缴纳。原告于2017年11月16日将契税票据交付被告并开始办理退税手续；第六组证据：《昆明市国土资源局关于对昆明市第14届人民代表大会第1次会议第175号建议的协办意见》、《不动产登记受理通知书》(2018年8月16日)，证明2017年6月，不动产登记政策变动，办理时需提交《商品房告知书》，但原告所提供的居民身份证复印件已过期，无法办理《商品房告知书》，原告不动产登记手续不全导致办证工作暂停；第七组证据：《不动产测绘合同》、《清水佳湖雅居不动产测绘补充协议》、《情况说明》、由不动产登记中心所发布的可办理不动产权证书登记的名录、不动产登记受理通知书(2019年5月17日)，证明：1、2018年9月不动产登记政策变动，不动产登记中心据此要求开发商按照权籍调查中心要求，需委托第三方机构完成楼盘数据整合及权籍调查成果入库后，才能继续办理不动产权证书。2、2018年9月被告委托昆明合一土地咨询服务有限公司进行相关测绘工作，2019年4月，前述测绘工作全部完成。3、2018年4月16日，不动产登记中心核前述测绘工作后，发布被告开发的清水佳湖雅居可以开始办理不动产权证书登记的信息。4、昆明市不动产权籍调查中心完成数据整合及权籍成果录入后，同时取消了办理登记时必须提交《商品房告知书》的要求，原告的不动产权证书可以开始办理；第八组证据：《2016-6-17交件清单》、《房屋所有权证》(清水佳湖雅居1幢4层404号)、《佳湖雅居首次登记名单(住宅)》、《不动产权证书》(清水佳湖雅居12幢3层303号)、《2018年7月2日清水佳湖雅居首次登记名单（住宅）》、《不动产权证书》（清水佳湖雅居8幢8层803号）、《清水佳湖雅居8栋的办证及领取情况》，证明：1、2016年6月17日被告办理首批《房屋所有权证》时，本案诉争的清水佳湖雅居8幢共计44套房屋中，已有18套完成产权证申报手续。2、2016年6月16日清水佳湖雅居小区已有部分业主已取得(房屋所有权证)。3、2018年3月19日被告办理《不动产权证书》的申报手续。4、2018年5月7日清水佳湖雅居小区部分业主已取得《不动产权证书》。5、2018年7月2日被告开始办理清水佳湖雅居8幢剩余客户的《不动产权证书》，该批次《不动产权证书》于2018年8月取得。因原告居民身份证复印件已过期，无法办理《商品房告知书》，故办证手续暂停。6、截至2018年底清水佳湖雅居8幢共计44套房屋中，已有40套的《不动产权证书》办理完毕。剩余(包含原告诉争房屋在内)4套房屋于2019年5月办理完毕。7、被告办理前述的《房屋所有权证》、《不动产权证书》时，均因原告未完全提交办理产权证所需资料或资料不符合产权证登记要求的、政策变动或产权证登记部门申报手续变更所致，均不是被告行为所致。经质证，原告对被告提交的第一组证据三性认可，证明目的3不认可；第二组证据认可；第三组证据《昆明市购房家庭成员住房查询结果表》、原告《居民身份证》复印件三性认可，证明目的不认可，清水佳湖客户产权证办理情况登记表三性不认可，证明目的不认可；第四、六组证据不予质证；第五组证据群发短信认可，该证据能佐证原告补充证据的真实性，《清水佳湖退税自交客户税票交接签字本》认可，《广发银行客户回单》三性认可，证明目的1不认可；第七、八组证据真实性认可，关联性、证明目的不认可。本院认为，原告提交的证据均具有真实性，本院予以采信；被告提交的第一、二、三、五组证据具有真实性，本院予以采信，第四、六、七、八组证据具有真实性，但不能证明被告的证明目的。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告黄勃程与被告昆明佳湖房地产开发有限公司于2014年2月21日签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定由原告黄勃程购买被告开发的座落于昆明市盘龙区金辰、青云街道办事处云山社区伍家村清水佳湖雅居8幢2层203号房屋，建筑面积为132.95平方米，合同总金额为731225元。交房时间为2014年10月26日前。原告首期支付购房总价款的30.25%，金额人民币221225元，付款日期为2014年2月24日，余款人民币510000元向建行官渡支行贷款支付……第十二条关于产权登记的约定为原被告双方办妥完接房并提供办理产权的相关手续后，90个工作日内，被告代办产权的申报手续。合同补充协议第十一条约定，被告按照合同第十二条约定向相关登记机关递交了办理产权登记备案手续的文件即履行了约定义务，非因被告原因导致原告无法取得《房屋所有权证》的，被告不承担责任。上述合同签订当日，原告向被告缴纳契税人民币10968.40元、办证费人民币80元，由被告向原告出具收据予以确认，双方于同日办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为KM2014022101782。2015年1月18日，原告向被告支付购房款人民币731225元、专项维修基金人民币11910元，由被告向原告开具发票予以确认，同日被告向原告交付涉案房屋。2016年4月份，被告首次办理涉案小区产权证时,原告提交的《昆明市购房家庭成员住房查询结果表》及其提交的身份证均已过期，被告于2017年5月2日通过群发短信方式通知原告：“接税务局通知，2017年5月10日止，开发商不能代业主缴纳房屋买卖契税，请原告于2017年5月7日前到清水佳湖48幢合同部补齐纳税资料，办理接房手续。逾期被告将不再为原告代缴，需原告自行到税务局办理。”被告于2017年7月18日通过群发短信方式通知原告：“因税务局政策变动，原告需将多收的房屋及车位契税退还业主。请业主本人携带1、契税收据原件；2、户主身份证原件；3、户主银行卡（储蓄卡）到清水佳湖48幢合同部办理退税手续。”后原告于2017年11月16日将新的身份证于办理退税时一并向被告重新提交。2019年4月23日涉案房屋不动产权证书办理完毕。现原告认为被告逾期办证构成违约，故诉至本院主张其诉请中的权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告黄勃程与被告昆明佳湖房地产开发有限公司于2014年2月21日签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方真实意思表示，真实、合法、有效。双方均应按照合同约定履行义务。原告已经按照合同约定向被告履行了支付房款的义务，且截止2017年11月16日向被告提交完毕办理不动产权证书所需资料。根据涉案合同约定，被告应自2017年11月16日起的90个工作日内履行其代办产权的申报手续，向不动产权登记部门提交办证资料，但直至2019年4月23日涉案房屋不动产权证书才办理完毕。涉案合同虽未明确约定逾期办证的违约金的计算方式，但被告逾期办证的行为给原告合法、充分利用涉案房屋造成了不利影响，本院综合被告的违约程度以及涉案房屋已于2019年4月23日实际办理完毕产权证的实际情况和原告的实际损失等兼顾公平原则酌情确定由被告向原告支付逾期办证违约金人民币5000元。据此，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：被告昆明佳湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄勃程支付逾期办证违约金人民币5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币741元由原告黄勃程承担人民币643元，被告昆明佳湖房地产开发有限公司承担98元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 杨 洁人民陪审员 李洪利二〇一九年七月三日书 记 员 赵路娟