广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初11363号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二。法定代表人：梁镇江，职务总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：梁宝丹，女，该公司员工。被告：郑秀存，男，1961年3月11日出生，汉族，户籍住址广东省汕头市潮阳区。原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔物业公司）诉被告郑秀存物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月21日受理后，依法小额诉讼程序审理。审理过程中，因发现有不适宜适用小额诉讼程序的情形，本案裁定转为普通程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理，原告领荟翔物业公司的委托诉讼代理人刘禄华到庭参加了诉讼。被告郑秀存经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告领荟翔物业公司向本院提出诉讼请求：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区1幢之二401房业主，该小区自2005年8月29日至2018年4月30日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2015年1月1日起至2018年4月30日期间一直未向该公司交纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与广州市洛城物业管理有限公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付从2015年1月1日起至2018年4月30日止所拖欠的物业管理服务费人民币4363.20元，及从2015年1月2日起，按每日按应交款的1‰/日交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币4363.20元），暂总计为人民币8726.40元；2.被告承担本案诉讼费。被告郑秀存未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。郑秀存于2003年5月22日取得广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居南区1幢之二XXX的产权（《房地产权证》编号139XXXX），并于2017年7月24日换领《不动产权证》【粤（2017）广州市不动产权第072XXXX号】，该房屋为住宅，建筑面积90.90平方米。2005年8月29日，广州市番禺洛溪新城地产有限公司、广州市番禺区开源房地产实业公司作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛溪新城洛涛居南区A区物业服务有关事宜协商签订了《物业管理合同》，约定涉案小区业主委员会未选聘物业服务企业之前，由乙方为涉案小区提供物业服务。其中第一章“总则”第三条约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第二章“委托管理事项”第十四条约定：“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.根据相关法规允许收取的费用。”第三章“委托管理期限”第十八条约定：“委托管理期限自2005年8月29日起至业主委员会成立并依法选聘物业公司之日止。”第六章“物业管理服务费用”第二十二条约定：“物业管理服务费标准：洛涛局南区A区：1.2元/月·㎡；商铺2元/月·㎡。……2.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按相关法规计收滞纳金，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。”2017年4月28日，洛城公司委托广东华誉律师事务所王鲁律师通过邮政挂号信（编号XA9425527XXXX）向郑秀存发送《律师函》，催收2015年1月至2016年12月被告拖欠的物业管理费（本金2619元、滞纳金982元，计算至2016年12月31日止）。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年6月22日出具《证明》，证实洛城公司自2005年8月29日起进驻广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛局南区（A区），自2005年9月1日起进驻广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛局南区（B区），自进驻之日起至2018年4月30日期间一直在为该小区及全体业主提供物业管理服务工作。2018年6月26日，领荟翔物业公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订了《债权债务抵偿协议》，其中第二条约定甲乙双方一致同意，乙方将广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权约7000000元（人民币大写：柒佰万元整）转让给甲方行使，抵销乙方负有甲方的2055000元（人民币大写：贰佰零伍万伍仟元整）债务。第四条之第5项约定，其于本协议签订后5天内在双方协商确定的媒体中公告债权转让通知，并在甲方主张受让债权之前向欠债的广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居（北区）、洛涛居南区（A区、B区）小区业主发出债权转让通知书，同时应将债权转让通知书送达情况告知甲方。洛城公司于2018年6月29日就上述债权转让事宜在《广州日报》发布债权转让公告。领荟翔物业公司称郑秀存一直没有交纳2015年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，遂诉至本院。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依据上述规定，涉案小区建设单位在业主大会或业主委员会未选聘物业服务企业之前，与洛城公司签订的《物业管理合同》对业主具有约束力。因此，洛城公司与郑秀存建立了物业管理服务合同关系，且合法有效。根据广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于出具的《证明》，洛城公司已对涉诉房屋所在小区提供了物业管理服务，郑秀存有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。又因洛城公司已于2018年6月26日将涉诉房屋所在小区2005年7月8日至2018年4月30日期间未收取的物业管理费债权转让给原告，虽然洛城公司未能将债权转让事项直接通知郑秀存，但洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，本院亦在领荟翔物业公司提起诉讼后向郑秀存公告送达民事起诉状、证据副本等材料，故领荟翔物业公司和洛城公司已完成债权转让的通知义务，领荟翔物业公司取得了相应的追讨物业管理费的权利。因此，郑秀存应向领荟翔物业公司缴清2015年1月1日至2018年4月30日止的物业管理服务费4363.20元（90.90平方米×1.2元/月/平方米×40个月）。领荟翔物业公司另主张从2015年1月2日起按每日1‰的标准计算滞纳金，该滞纳金计算标准明显畸高，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，且合同中未约定物业管理费的缴纳时间，视为每月底缴纳当月物业管理费，故滞纳金应从2015年2月1日起算至实际清偿之日止，各月滞纳金总额以不超过该月应交纳的物业管理服务费109.08元为宜。对领荟翔物业公司主张的超出部分，本院不予支持。郑秀存经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郑秀存于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2015年1月1日到2018年4月30日期间的物业管理服务费4363.20元及滞纳金（滞纳金以每月应缴纳的物业管理费109.08元为基数，从次月1日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，每月物业管理费的滞纳金分别计算，不得超过该月应交的物业管理费109.08元）；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告广州市领荟翔物业管理有限公司已预交），由被告郑秀存负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一九年七月十五日书 记 员  叶嘉莹