大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0204民初4074号 原告：吕龙，男，汉族，1985年11月18日出生，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：惠友波，安徽宝文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志远，安徽宝文律师事务所实习律师。 被告：大连昊东房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区中山路688号-231号，统一社会信用代码：9121020067997533X9。 法定代表人：赵润泽，执行董事。 委托诉讼代理人：周兆志，辽宁法大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪丹，辽宁法大律师事务所律师。 第三人：吉林银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区延安路9号20层A、B、C、D、E号21层C号，统一社会信用代码：91210200550600553W。 负责人：梁晓，行长。 委托诉讼代理人：杨异，辽宁安融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高秋慧，辽宁安融律师事务所律师。 原告吕龙与被告大连昊东房地产开发有限公司、第三人吉林银行股份有限公司大连分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人惠友波、张志远、被告的委托诉讼代理人周兆志、第三人的委托诉讼代理人杨异、高秋慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告与第三人立即办结涉案的***号国有土地及在建工程的抵押权解除手续；2、判令被告向原告支付未能办理网签及无法办理房屋所有权登记违约金暂计55074.6元[按照已付房款334800元的日万分之一，其中未能网签违约金自2015年11月10日暂计算至2019年02月10日，33.48元/天*1188天，无法办理房屋所有权登记违约金自2017年10月11日暂计算至2019年02月10日，33.48元/天*457天；之后的违约金计算至实际办理网签手续之日止及原告取得房屋权属证书之日止]。事实与理由：2015年10月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于***商品房，建筑面积76.01平方米，房屋总价款1034800元。合同签订后原告向被告支付房款334800元，被告于2015年10月11日交付房屋。但从房屋交付至今，被告一直未配合原告办理房屋所有权登记。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款约定“如因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理”。为维护本人合法权益，故诉至法院。 被告辩称，同意原告的第一项诉讼请求，但现在不具备办理条件。关于原告的第二项诉讼请求，同意按照合同约定方式计算，因为被告目前经营困难，无力支付，希望在法庭组织下和原告进行调解。对于重合部分只同意支付一笔违约金。如果支付两笔违约金，违约金过高。 第三人述称，不同意原告的诉讼请求。关于第一项请求，因被告未向我行偿还该笔贷款本息，故我行没有义务配合购房者办理撤销抵押登记手续。第二项请求与第三人无关。 经审理查明，2015年10月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的***房屋（行政街号：大连市沙河口区***号），建筑面积76.01平方米，总房款1034800元。被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，至房屋交付之日起超过两年原告仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，由被告支付原告已付房款日万分之一的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。 合同签订后，原告向被告交付了购房款334800元。双方于2015年10月11日办理了房屋交接手续。被告在房屋交付后360日内未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告未能在房屋交付之日起两年内办理房屋所有权证书。2015年11月11日，被告向原告出具《承诺书》，内容为“致2号楼1单元22层3号业主：吕龙，本公司承诺于您领取所购房屋钥匙时间2015年10月11日起30个工作日内为您办理网签手续，如若在上述承诺时间内未能给您办理相关网签手续，本公司愿意支付您领取房屋钥匙后30个工作日起至实际办理网签手续日止，按日向您支付已交付房价款万分之一的违约金”。承诺人处加盖有被告印章。 另查，2013年5月31日，迈世集团有限公司（委托人、甲方）与第三人（受托方、乙方）签订《委托贷款合同》，约定甲方为有效运用其自有资金，委托乙方向被告（以下称借款人）发放委托贷款，乙方同意接受甲方的委托。甲方将自有资金肆亿元整委托乙方按委托贷款程序向借款人发放和收回。委托贷款利息由乙方向借款人收取，按季结息。乙方发放委托贷款按贷款余额的6‰（年费率）向甲方收取手续费，乙方收取委托贷款手续费的具体方式及时间，甲乙双方确定按合同约定办理。该合同还约定了双方的其他权利义务。当日，第三人出具借款凭证，借款人为被告，金额为肆亿元，用途为景山宾馆改造项目（星海国府）。该借款凭证备注“上列贷款已转入借款人指定的账户”，同时该处加盖被告财务专用章及法定代表人赵润泽印鉴。 2014年4月6日，被告（抵押人）与第三人（抵押权人）签订《最高额抵押合同》，约定抵押人所担保的主债权自2014年4月16日至2016年5月31日期间（包括该期间的起始日和届满日），抵押权人依据与被告（以下称债务人）签订的本外币借款合同、流动资金循环借款合同、银行承兑协议、金融衍生类产品协议以及其他文件（以下称主合同），而享有的对债务人的债权，不论该债券在上述起价届满时是否已经到期。本合同所担保债权之最高本金为肆亿元。在本合同上述所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权，其具体金额在其被清偿时确定。依据上述两款规定的债权金额之和，即为本合同所担保的最高债权额。抵押物为在建工程。该合同还约定了双方的其他权利义务。4月16日，第三人取得大房建高字第2014000007号在建工程抵押登记证明，抵押权人为第三人，抵押人为被告，在建工程为沙河口区中山路北侧、景宾巷西侧，债权数额为4亿元。2019年2月28日，第三人取得不动产登记证明，证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为第三人，义务人为被告，抵押物为坐落于***号共41套、1D号共92套、1G号共78套，抵押方式为最高额抵押，数额为4亿元，约定期限为2013年5月31日至2023年5月31日。被告、第三人均认可案涉房屋因存在上述抵押，无法办理权属登记。 再查，2018年10月8日，本院受理原告吕林与被告大连昊东房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案[（2018）辽0204民初6641号]，该案查明，2018年8月27日，案涉工程所在的红旗街道景山宾馆改造地块A区1#-3#、5#、6#完成工程竣工验收备案。2018年11月22日，大连市不动产登记中心高新技术产业园区分中心出具的关于（2018）辽0204民法令139号的答复：案涉房屋现无在建工程抵押登记，已办理商品房合同登记备案；***号楼均未办理初始登记，暂时无法办理不动产权证书。2018年11月28日，大连市不动产登记中心土地登记查询结果显示，案涉房屋所在的土地存在抵押，抵押权人为吉林银行股份有限公司大连分行。2019年2月27日，被告通知原告吕林可以办理案涉房屋权属证书。 上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、收款收据、承诺书、住宅使用说明书、住宅质量保证书、物业费收据、供热费收据、电费收据、建筑垃圾清运费收据及电梯运料费收据、（2018）辽0204民初6641号民事判决书，第三人提交的《委托贷款合同》《最高额抵押合同》、借款凭证、在建工程抵押登记证明、不动产登记证明及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告向被告交纳了部分购房款，被告向原告交付案涉房屋后，被告应当依照合同约定在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，至房屋交付之日起超过两年原告仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满的次日起，由被告支付违约金。现因被告未能如期向第三人偿还抵押贷款，案涉房屋存在第三人的抵押权，无法办理产权登记，导致案涉房屋无法在合同约定的期限内办理权属证书，被告存在违约行为，应当承担违约责任。原告主张被告按已付房款的日万分之一标准支付违约金，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。关于违约金的起算时间，双方合同约定被告承担逾期办证违约责任的起算时间为房屋交付之日起超过两年，自该期限届满之次日，被告应承担违约责任。案涉房屋于2015年10月11日交付，被告承担违约逾期办证的违约责任应自2017年10月11日起。故被告应按照已付房款334800元的日万分之一标准向原告支付自2017年10月11日至2019年2月10日止的逾期办证违约金16338元（334800元×488天×日万分之一）。因原告未交纳其主张的2019年2月10日以后违约金的诉讼费用，故本院对该诉讼请求不予处理。 关于原告主张的被告按照已付房款334800元的日万分之一的标准支付自2015年11月10日至2019年02月10日期间因未能办理《商品房买卖合同》网签备案的违约金的诉讼请求，根据2015年11月11日被告向原告出具《承诺书》承诺在原告领取房屋钥匙时间，即2015年10月11日起30个工作日内办理网签手续，如若在上述承诺时间内未能办理相关网签手续，被告愿意支付原告领取房屋钥匙后30个工作日起至实际办理网签手续日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，故依据该承诺，被告应自2015年11月21日起按照原告已交付房价款334800元的日万分之一的标准向原告支付违约金。因自2017年10月11日起至2019年2月10日止，被告已向原告支付逾期办证违约金，被告抗辩在原告主张的逾期办理《商品房买卖合同》网签备案与逾期办理房屋权属证书重合期限内，同时支付违约金，标准过高，本院依据双方履行合同情况、原告支付房款情况以及原告的损失情况，酌情调整重合期限内的违约金标准为按照原告已交付房款334800元的日万分之一的标准。因本院已支持原告主张的自2017年10月11日至2019年2月10日止的逾期办证违约金，故此处不再重复支持原告主张的此期间的逾期办理《商品房买卖合同》网签备案的违约金。被告应按照原告已交付房价款334800元的日万分之一的标准支付自2015年11月21日起至2017年10月10日止的逾期办理《商品房买卖合同》网签备案的违约金23101元（334800元×690天×日万分之一）。 关于原告主张的被告与第三人立即办结涉案的***号国有土地及在建工程的抵押权解除手续的诉讼请求，首先就庭审中双方举证情况，被告并未能提供证据证明其已向第三人偿还了贷款，同时原告并非被告与第三人之间抵押合同的主体，第三人因被告未偿还贷款而不同意解除抵押的意见，符合被告与第三人之间的合同约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条之规定，判决如下： 一、被告大连昊东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕龙支付自2015年11月21日起至2017年10月10日止的逾期办理《商品房买卖合同》网签备案的违约金23101元； 二、被告大连昊东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吕龙支付自2017年10月11日至2019年2月10日止的逾期办证违约金16338元； 三、驳回原告吕龙的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费1177元（原告已预交），减半收取，退回原告588.5元，由原告负担195.5元，由被告负担393元，给付时间同上。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  李桂艳 二〇一九年七月十八日 书记员  马倩倩 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。