浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1320号 上诉人（原审被告）：黄金闯，男，1980年6月14日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：陈欢欢，浙江左源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州亚力毛绒有限公司，住所地温岭市泽国镇牧屿望河工业区内。统一社会信用代码91331081255478743A。 诉讼代表人：浙江安天律师事务所，系台州亚力毛绒有限公司管理人。 负责人：蒋志虎。 委托诉讼代理人:蒋伟，男，1989年6月26日出生，汉族，住台州市椒江区，系台州亚力毛绒有限公司管理人工作人员。 上诉人黄金闯因与被上诉人台州亚力毛绒有限公司（以下简称亚力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2018）浙1081民初13158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄金闯上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、2017年4月8日，上诉人与被上诉人公司原法定代表人李蕉蓉口头约定租期三年，租金14万元。上诉人依法支付租金，搬进厂区进行生产。后李蕉蓉称需支付押金，上诉人于2017年6月22日支付押金5万元，后分别于2018年2月8日代付了电焊工等人工资6万元、2018年2月8日暂借江波75000元。上述垫付款及借款均用于支付2018年4月8日至今的房租。《中华人民共和国企业破产法》第十八条仅针对未履行完毕的合同，管理人有权决定解除，本案合同已经履行完毕，不符合该条的规定。二、2017年9月7日，被上诉人公司与温岭市泽国镇人民政府签订了《泽国镇牧屿青年路堵头厂房房屋拆迁补偿协议书》，拆除了282.44平方米的厂房。上诉人承租的800平方米被拆除了200平方米，该拆除部分不应收取占有使用费，已收租金亦应予退回。三、合同履行过程中，因被上诉人的厂房存在严重的安全隐患，温岭市泽国镇人民政府对被上诉人进行了多次停产、停业整顿，有行政处罚决定书为证。如双方的租赁合同确需解除，上诉人需支付房屋占有使用费，那么停业整顿期间的占有使用费不应收取，应予扣减。四、如果法院认为租赁合同应予解除，被上诉人公司原股东江波收取的款项不能抵作房租，那么已收取的押金，应在房屋占有使用费中扣减。 亚力公司答辩称，一、2017年9月一审法院受理亚力公司破产清算，并指定管理人，管理人多次去厂区告知上诉人，但上诉人仍在破产清算后向江波代付工资，如果这些债权是真实存在的，应该向管理人申报。2018年2月8日的借款是江波和上诉人的个人行为，与管理人无关。二、关于拆迁问题，上诉人提出承 租的时候是800平方米，拆除了200平方米，一审法院已经查实并在判决时候扣除了200平方米的面积。三、管理人在2017年、2018年多次到厂房张贴通知告知上诉人需要搬离厂房，上诉人置之不理，故停产停业造成的损失应该由上诉人自己承担。四、上诉人提交的证据不能证明亚力公司收到了押金，故该押金不能在占有使用费中扣减。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 亚力公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告立即腾退亚力公司厂房四楼面积600平方米的房屋；3、判令被告向原告支付自2018年2月8日起按原合同约定的租金标准（即600平方米每月租金10500元）计算至腾退之日止的租金或占有使用费；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月17日,温岭市人民法院作出(2017)浙1081破申9号民事裁定,受理债权人李美琴、丁桂连、陈云富对亚力公司的破产清算申请，并于同年11月6日作出（2017）浙1081破8号决定书，指定浙江安天律师事务所为管理人。同年12月26日，管理人在亚力公司厂区张贴法院关于已裁定受理债权人对该公司破产清算申请的公告，以及管理人告知各承租人应向其支付租金等事项的通告。2017年4月8日，原告的原法定代表人李蕉蓉以原告的名义与被告签订了房屋租赁合同，双方约定，原告将其厂房四楼面积约800平方米部分出租给被告使用，租期暂定10个月，即自2017年4月8日开始至2018年2月7（8）日止，10个月租金共为140000元，合同生效时付清全部租金；水电费由被告自理。被告当天支付了租金并开始承租使用上述房屋。后到了2018年2月8日，被告承租使用的面积发生了变化，但其未与管理人续签合同，也没有向管理人支付占有使用费。另查明，温岭市人民法院于2017年12月间在全国范围内发行的报纸上刊登了告知已裁定受理债权人对亚力公司破产清算申请等事项的公告。亚力公司的股东为李蕉蓉及江波，其中李蕉蓉为该公司的原法定代表人，江波是李蕉蓉之子。 一审法院认为，本案争议焦点为1.被告有无取得本案涉诉房屋的承租权；2.被告自2018年2月8日起使用的面积以及相应的每月占有使用费多少；3.被告有无履行交纳2018年2月8日起至今占有使用费的义务。针对上述争议焦点，该院分别分析认定如下：对争议焦点1，经审查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经审批或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”；第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案涉讼房屋位于厂房四层，该楼层未经主管部门批准建设，故原告股东以原告名义与被告所签订的房屋租赁协议应应归属于无效合同，因此，被告依法应腾退出涉讼房屋已返还原告，并按原合同约定的租金标准（即租赁800平方米每月租金14000元）支付实际使用期间的占有使用费。对争议焦点2，经审查，被告在庭审时自认其从2018年2月8日起使用的面积约为550至600平方米，但该院于庭审时要求其5日内进行丈量并将结果告知法院后，数月后未见被告回应，而原告于2018年7月间制作的催告函中也认为被告占有使用原告约600平方米面积的厂房，且原告后来还将第二项诉请变更为判令被告腾退亚力公司厂房四楼面积为600平方米的部分，因此，宜认定被告自2018年2月8日起占有使用的面积约为600平方米为妥。而按被告现占有使用的面积600平方米计算，原合同约定的每月的租金标准则为14000÷800平方米×600平方米＝10500元。对争议焦点3，经审查，（1）关于被告主张原告的股东江波于2018年间向其收取了2018年2月8日起的租金约七八万元，首先，因被告未提供任何证据加以佐证，故无法予以采信；其次，法院告知亚力公司进入了破产清算程序及相关事项的公告已在全国范围内发行的报纸上刊登，且该公司管理人还于2017年12月26日将告知各承租人应向管理人支付租金等事项的通告在亚力公司厂区张贴，故应当推定被告至迟在2017年12月底知晓亚力公司已进入破产清算程序。《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”；“债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务”。第二十五条规定：“管理人履行下列职责：……（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；……”本案中，作为亚力公司股东的江波，明知自己在亚力公司进入破产程序之后无权代表企业进行经营行为，而被告也应当知道亚力公司股东的上述权利限制，故被告即使在2018年间确向该股东交付涉讼房屋2018年2月8日起的占有使用费，其效力也不及于亚利公司。因此，应当认定被告未履行交纳涉讼房屋2月8日起至今的占有使用费的义务。综上所述，原告诉请的合理有据部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告黄金闯于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退出原占有使用的原告台州亚力毛绒有限公司厂房四楼的面积约600平方米部分，并返还与原告管理人。二、被告黄金闯于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告台州亚力毛绒有限公司管理人支付自2018年2月8日起按原合同约定的月租金标准10500元计算至实际腾房之日止的房屋占有使用费。三、驳回原告台州亚力毛绒有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人黄金闯向本院提交了下列证据： 证据一，温安监管罚[2018]181号行政处罚决定书，以证明上诉人承租的厂房因安全生产方面存在问题被温岭市安全生产监督管理局给予行政处罚，故停业整顿期间的租金应予扣减。 证据二，泽国镇牧屿青年路堵头厂房房屋拆迁补偿协议书，以证明上诉人承租的厂房被拆除部分不应计算占有使用费，同时上诉人为修缮部分厂房而支出的费用应由被上诉人承担。 证据三，协议一份，以证明被上诉人收取上诉人租赁厂房押金5万元的事实。 证据四，借条、收条各一份，以证明上诉人为修缮厂房而支出的相关费用以及代被上诉人支付电焊工等人工资的事实。 被上诉人亚力公司对证据一、二的真实性无异议，但对关联性持有异议。被上诉人亚力公司主张，其管理人曾多次到厂区告知上诉人亚力公司的情况要求上诉人搬离亚力公司，但上诉人一直未搬离，所以造成的损失应该由上诉人自己承担。拆迁补偿协议书上仅证明拆除减少的面积，却不能证明上诉人所说房子存在安全隐患需要进行修缮，且拆除的时候法院已经受理亚力公司破产清算。对证据三、证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，管理人在接管亚力公司之际，公司原股东并未向管理人提交押金单，同时，借条和收条的债权若确实存在，上诉人亦应向管理人进行申报。 对上述证据的认证意见，本院在下文判决论理部分综合予以阐述。 经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，首先，房屋租赁合同系出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的双务合同。故上诉人称其已支付完租金，案涉租赁合同已履行完毕，不应适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的主张不能成立。案涉租赁房屋系未经主管部门批准建设的临时建筑，故上诉人与被上诉人原股东所订立的租赁合同系无效合同，上诉人依法应腾退出涉讼房屋并按原合同约定的租金标准支付实际使用期间的占有使用费。其次，上诉人称其已支付了押金、代付了电焊工等人工资、借给被上诉人原股东江波75000元，因其提交的证据真实性难以确认，故即使存在上述债权，也对亚力公司管理人不产生法律效力。再次，上诉人还提出因承租的厂房被拆除了200多平方，该拆除部分不应计算占有使用费，对此一审法院已作了扣减，认定上诉人现占有使用的面积为600平方米，并按此面积计算占有使用费，故上诉人无需重复主张。最后，上诉人主张厂房被责令停业整顿期间的占有使用费不应收取，因其提交的行政处罚决定书无法证明厂房被责令停业整顿的事实，故对上诉人该项主张本院不予支持。综上，黄金闯的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2730元，由上诉人黄金闯负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 胡精华 审 判 员 王安安 二〇一九年七月十七日 代书记员 应一娇 -8- -1-