湖南省洪江人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1291民初172号原告：梁芳，女，1978年9月19日出生，住洪江区。委托诉讼代理人：朱志奇，湖南嵩云律师事务所律师。被告：朱彦熹，男，1975年8月5日出生，住洪江区。委托诉讼代理人：王冬梅，洪江区城中法律服务所法律工作者。被告：郭曼琳（曾用名郭小泉），女，1980年8月18日出生，住洪江区。原告梁芳与被告朱彦熹、郭曼琳确认合同有效纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月9日公开开庭进行了审理，原告梁芳的委托诉讼代理人朱志奇，被告朱彦熹的委托诉讼代理人王冬梅到庭参加诉讼，原告梁芳、被告朱彦熹、郭曼琳均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁芳向本院提出诉讼请求：1、确认梁芳与朱彦熹、郭曼琳签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令朱彦熹、郭曼琳履行合同，交付出售房屋并予以协助办理不动产更名登记；3、案件受理费由朱彦熹、郭曼琳承担。事实与理由：2019年5月13日，梁芳与朱彦熹、郭曼琳签订《房屋买卖合同》，合同约定朱彦熹、郭曼琳将其所有的坐落于洪江区一房屋出售给梁芳，房屋价款30万元，分两期支付，双方约定于第二期房款付款之日到不动产登记部门办理不动产登记，所需费用由梁芳承担，如一方违约，追究违约责任后，合同继续履行。协议签订后，梁芳按约定履行了付款义务，但郭曼琳未配合办理不动产变更登记。据此，梁芳诉至法院。庭审过程中，因朱彦熹已向梁芳交付房屋，梁芳撤回要求朱彦熹、郭曼琳交付房屋的诉讼请求。朱彦熹辩称：朱彦熹签订合同属实。朱彦熹与郭曼琳结婚一年多后就购买了涉诉房屋，购房款系由朱彦熹一人支付，仅仅是在办理产权证时将郭曼琳登记为共有权人；朱彦熹与郭曼琳于2016年协议离婚时已口头约定涉诉房屋归朱彦熹所有，故离婚协议记载无财产分割，二人离婚至今已有三年时间，郭曼琳一直未主张要求分割涉诉房屋即证明了这一事实；二人离婚后涉诉房屋一直由朱彦熹居住使用，房屋所有权证以及国有土地使用证均由朱彦熹保管；综上，朱彦熹有权处分涉诉房屋。郭曼琳未作答辩，亦未提交任何证据材料。梁芳围绕诉讼请求依法向本院提交了五组证据：1、梁芳身份证复印件、朱彦熹户籍证明复印件、郭曼琳户籍证明复印件各1份；2、房屋所有权证复印件1份及国有土地使用证复印件1份；3、销售不动产统一发票复印件1份；4、《房屋买卖合同》复印件1份；5、中国工商银行借记卡账户历史明细清单复印件1份、中国工商银行转账凭证复印件1份、《收条》复印件2份。朱彦熹依法向本院提交了《离婚协议书》复印件1份。对于梁芳提交的证据1、3、4、5，朱彦熹均无异议，对于梁芳提交的证据2，朱彦熹对证据真实性无异议；对于朱彦熹提交的《离婚协议书》复印件1份，梁芳无异议。郭曼琳无正当理由未到庭参加诉讼，系自行放弃质证权利。经本院审查，对于梁芳提交的证据1、2、3、5及朱彦熹提交的《离婚协议书》复印件，证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信，对于梁芳提交的证据4，本院对朱彦熹与梁芳签订《房屋买卖合同》的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱彦熹与郭曼琳于2008年8月8日登记结婚，2010年12月4日，朱彦熹取得了位于洪江区一房屋的房屋所有权证，郭曼琳为共有人，登记的国有土地使用权人为朱彦熹。朱彦熹与郭曼琳于2016年3月在洪江区民政局协议离婚，协议记载“无其它财产分割”。2019年5月13日，朱彦熹、郭曼琳作为甲方与作为乙方的梁芳签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方将位于洪江区一房屋（建筑面积137.67平方米）出售给乙方；房屋售价30万元分两期由乙方通过转账支付至朱彦熹的银行账户，第一期为2019年5月13日支付20万元，第二期为2019年5月24日前支付10万元；甲、乙双方于第二期房款支付之日到不动产登记部门办理不动产产权变更登记手续，所需费用由乙方承担；甲、乙双方严格按照协议履行，如一方违约，追究违约责任后，该合同继续履行；合同自甲、乙双方签订之日生效。梁芳与朱彦熹口头约定在办理产权登记的当天交付房屋。在2019年5月13日前，梁芳提出要求房屋共有人郭曼琳在合同上签名，朱彦熹称其与郭曼琳系夫妻关系，郭曼琳因工作原因无法抽出时间与梁芳见面签订合同，朱彦熹提出由其将合同带回家找郭曼琳签名再将合同交给梁芳。2019年5月13日，朱彦熹带着有“朱彦熹、郭曼琳”签名的合同交给梁芳，由梁芳签名。《房屋买卖合同》上郭曼琳的名字实际系朱彦熹代签，朱彦熹称因其本人有权处分涉诉房屋，故在出售时未征求郭曼琳的意见。梁芳按合同约定于2019年5月13日向朱彦熹转账支付购房款20万元，2019年5月24日转账支付10万元。梁芳向本院起诉后，朱彦熹于2019年6月5日向梁芳交付了房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人达成合意是合同成立的必备条件，本案《房屋买卖合同》成立的一个必备条件是作为合同当事人的朱彦熹、郭曼琳、梁芳三人需达成买卖房屋的合意。朱彦熹与郭曼琳同作为涉案《房屋买卖合同》的甲方，只有在二人均完成出卖房屋的意思表示的情况下才视为甲方出卖房屋的意思表示完成。从涉案《房屋买卖合同》的签订情况来看，《房屋买卖合同》上郭曼琳的名字系朱彦熹在未获得郭曼琳授权的情况下代签，郭曼琳事后对朱彦熹代签合同的行为也未进行追认，梁芳作为主张涉案合同成立的一方也未提供证据证明郭曼琳有向梁芳出售房屋的意思表示，应承担举证不能的法律后果，在本案中，应视为郭曼琳无出卖涉案房屋的意思表示。因此，应认定涉案《房屋买卖合同》未成立。梁芳主张其在签订、履行合同的过程中为善意，本院认为，梁芳在得知郭曼琳为房屋共有人后，没有亲自向郭曼琳确认其是否同意出售房屋，而是在看到签有“郭曼琳”姓名的合同后就支付了购房款，梁芳在此过程中未尽到其应尽的注意义务，对于梁芳的该主张，本院不予认可。依法成立的合同，自成立时生效，本案合同未成立，未生效，对于梁芳要求确认涉案《房屋买卖合同》合法有效的诉讼主张，本院不予支持。涉案《房屋买卖合同》未成立，对当事人没有法律约束力，对于梁芳要求朱彦熹、郭曼琳协助办理不动产更名登记的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回梁芳的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由梁芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  朱彩红二〇一九年七月二十五日法官 助理  肖红艳代理书记员  舒之辉本案适用的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。