江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初1754号 原告（反诉被告）：吉安市天虹商场有限公司，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道151号，统一社会信用代码91360800563803894Y。 法定代表人：高书林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋英俏，该公司运营分部经理。 委托诉讼代理人：周波冈，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曾宏，男，族，无业，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：曾显军（系曾宏父亲），男，住江西省赣州市。 原告（反诉被告）吉安市天虹商场有限公司（以下简称天虹公司）与被告（反诉原告）曾宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。天虹公司的委托诉讼代理人蒋英俏、周波冈，曾宏的委托诉讼代理人曾显军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天虹公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方的房屋租赁合同于2018年11月15日解除；2.判令曾宏向天虹公司支付2018年9月1日至11月15日欠缴的租金及费用143756.29元，不予退还租赁保证金，且需向天虹公司支付违约金941062.08元，以上共计1084818.3732元；3.判令曾宏支付房屋租赁合同解除后房屋占用费用338300.688元（自2018年11月15日暂计至2019年4月10日，最终按租金加管理费标准计算至拆除完毕恢复原状之日）及天虹公司自行拆除费用20000元，共计358300.688元；4.判令曾宏支付本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月，天虹公司与曾宏签订《房屋租赁合同》，曾宏承租吉安天虹四层A4003号房屋，租金55元/月/平方米，租期2014年4月26日至2019年4月30日。合作期间，曾宏多次拖欠并逾期缴纳租金及其他费用，自2018年9月起，曾宏未支付租金及费用，天虹公司催款未果，10月22日，曾宏未经天虹公司书面同意即停止经营。天虹公司书面催促曾宏并要求曾宏恢复经营及缴纳欠款未果，遂于2018年10月25日发函，书面通知要求曾宏2018年10月30日支付欠缴款项，于2018年11月15日撤出天虹公司经营场地并将场地恢复原状，但曾宏仍长期占有天虹公司房屋，致天虹公司无法再次出租获利。曾宏自2018年9月起至11月15日拖欠租金及费用，天虹公司可单方解除合同，并不退还租赁保证金及要求支付租金及费用、违约金。 曾宏辩称，双方的合同解除时间应计算至天虹公司于2018年10月26日以实际行动制作安装大型对外招租广告封堵占锁店面大门时止。曾宏自2017年下半年开始因亏损一时不能按时交租，天虹公司违法停电，强收违约金，给曾宏增加更沉重的债务，无法承受，遂书写关于停业的说明函，要求至2018年10月26日终止合同，但天虹公司回复函强硬表示不接受我方关于停业的说明函，曾宏再次提交说明函，但2018年12月7日天虹公司向曾宏出具解除合同通知函仍强势并凌驾法律之上，曾宏于12月10日再次回复应从2018年10月26日起正式执行，上述事实证明曾宏已实质性全面破产，无力占用店面，连店内物品亦无法运走，只有丢弃或让天虹公司自行出售抵曾宏的债务并早通知天虹公司；双方拟定于2018年10月26日都很明确自动解除合同且天虹公司已实际制作广告牌封堵店面及小门上锁，无须法院再行判决解除合同，而天虹公司向法院起诉只是想获得违法收入； 天虹公司诉请要求曾宏支付租金及费用，应以实际破产停业撤离时间即支付至2018年10月22日止，所欠款项可在曾宏支付的押金中抵扣； 天虹公司要求违约金无任何法律依据，是其故意拖延至2018年12月7日才发解除合同通知函，曾宏的违约行为并未给原告造成损失，不能用赔偿损失的方式追究曾宏民事责任；天虹公司已自行封堵占锁店面大门及对外招租装饰，却要求曾宏承担租赁合同解除后的占用费，并无任何依据，且天虹公司提出装修拆除费用20000元，应提供相应证据，才能从保证金中扣除。综上，请求驳回天虹公司的诉讼请求。同时提出反诉称，我方没有故意违约行为，只是在经济亏损紧张的情况下，晚付了10天左右的租金及管理费；房屋租赁合同中约定的店面使用面积为520平方米，但天虹公司以建筑面积为1040平方米来收取租金，违反了合同法规定的公平等值原则，其所收取的租金系不当利益，应退回我方已多缴的租金及管理费（按多算的420平方米面积计算）。 天虹公司针对反诉辩称，双方的合同是在自愿、平等、等价有偿的前提下签订的，曾宏要求核减合同面积是对合同的变更，但他并未提出我方有欺诈胁迫的证据，同时我们都应站在商家的角度，合同是合法的；曾宏现在提出变更合同已超过诉讼时效；中级法院的判决我方将消防通道出租给曾宏无效，但曾宏现在是要求变更合同，与中院的判决无关。 本案的争议焦点在于：1.双方的房屋租赁合同究竟是何时解除的；2.曾宏是否拖欠了天虹公司的租金，是否占用了天虹公司的场地，场地占用费如何计算；3.曾宏是否存在违约行为，应否承担违约责任、如何承担，曾宏所交纳的租赁保证金应否退还；4.双方签订的房屋租赁合同里天虹公司是否存在违法多算店面面积的情况，应否向曾宏退还相应面积的租金及管理费。 本案当事人围绕各自的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证： 天虹公司就本诉部分向本院提供如下证据：1.房屋租赁合同及相关附件，证明双方存在合法的租赁关系，曾宏应依约支付租金；2.3.4.5.合作期间往来帐目明细、发票、银行转账流水及网上银行电子回单、函件，证明曾宏拖欠租金及其他费用；6.7.8.拆除协议、现场实际照片、承诺书，证明曾宏违约给天虹公司造成的损失。 曾宏认为，证1属实，但合同部分内容违法，我与中院的第一场官司已证明天虹公司非法收取消防通道的租金及迟交十天的租金且未解除合同而是强行断电；证2.3.4.5属实，但天虹公司违法多收，我已提出反诉要求退回；证6.7.8部分合理，拆除照片、承诺书属实，但拆除费应以实际发生为准。 曾宏就答辩意见提供如下证据：1.2.判决书二份，证明天虹商场违法败诉；3.4.5.6.7.8.撤场委托函，证明双方于2018年10月23日停业后都有诚意解除合同的往来信函；9.天虹公司制作广告牌、封门占用、锁门装饰照，证明天虹公司占用了涉案店面；10.曾宏缴纳租金等费用汇单，证明天虹公司多收的违法租金；11.致商户函，证明天虹公司恶意断电；12.江西日报评论员文章，证明天虹公司违法最大化；13.房屋租赁合同，证明天虹公司有多次违法的证据；14.15.天虹公司拆除工程协议书及现场拆除照片，证明天虹公司提供虚假证据。 天虹公司认为，证1.2真实性、合法性无异议，但判决与本案无关；证3.与合同无关，且曾宏未签字；证4.曾宏说法错误；证5.7.8无异议；证6是曾宏所发，但其提及的内容是错误的；证9不属实，画面真实但无法确认照片何时拍摄，有张是2018年12月拍摄，是以纯打的广告牌，我方是2019年4月才将店面出租的；证10属实，是天虹公司合法收益；证11.12与本案无关；证13.14.15属实，但对曾宏证明目的不予认可。 曾宏针对其反诉主张提供如下证据：1.2.判决书各一份，证明天虹公司存在违法行为；3.房屋租赁合同、4.保证金票据、5.租金、管理费票据、6.天虹公司违法多收取的建筑面积租金明细表，证明天虹公司的违法内容。 天虹公司认为，证1.2质证意见与前一致；证3.4.5.真实性无异议，但我方无违法行为；证6系其单方书写的，不是证据。 天虹公司就其反诉答辩意见提供如下证据：1.收铺交付验收确认书、2.装修申请书、3.装修图纸，证明曾宏已知道其租赁的范围及面积，不存在误解，没有欺诈行为；4.盘点明细，证明曾宏将他自己的东西拿走，由其自行处理。 曾宏认为，均无异议，且东西已现场卖给在场做事的人。 本院认为，对天虹公司提供的本诉部分的证据：证1.证明双方存在租赁关系；证2.3.4.5.证明曾宏在租赁原告店面后交纳的租金及费用情况；证6.证明曾宏离开后，承诺由天虹公司拆除涉案店面装修，天虹公司拆除装修的情况； 对曾宏提供的本诉部分证据：证1.2.证明天虹商场存在违法断电及将违法将消防楼梯面积出租给曾宏，但与本案争议事项无关；证3.系空白委托函，未有委托人签名，不予采信；证4.证明曾宏于2018年10月23日书面向天虹公司提出停业的说明函，并要求天虹公司于2018年10月26日终止合同；证5.7天虹公司无异议，本院予以确认；证6系曾宏对证5的回复，但内容与本案争议事项无关；证8系曾宏对证7的回复，并认可从2018年11月15日前进行清场；证9证明在曾宏离开后，天虹公司封堵涉案店面，并让其他商家在封堵处制作广告牌；证10证明曾宏缴纳租金及其他费用的情况；证11.12.证明目的与本案无关；证13证明双方的租赁关系；证14.15证明天虹公司与他人签订工程协议书，对店面的装修进行拆除，2019年4月18日时已进行了先行拆除工作。 对曾宏提供的反诉部分证据：证1.2证明确认天虹公司存在违法行为，但与本案所争议的事项无关；证3.4.5系天虹公司依租赁合同收取的曾宏缴纳的租金等费用，但无法证明与本案所争议的事项有关；证6系由曾宏自书，不能作为证据使用。 对天虹公司就反诉答辩意见提供的证据，本院认为，曾宏均无异议，本院予以确认。 本院经审理查明，2013年7月天虹公司与曾宏签订《房屋租赁合同》，约定天虹公司（甲方）应于2014年4月26日前将吉安天虹四层A4002号房屋（建筑面积1040平方米，使用面积520平方米）交予曾宏（乙方）用于经营尊品牛排，租赁期限为2014年4月26日至2019年4月30日止，自2014年4月26日开始计租，租金为55元/月/平方米，按照所租赁建筑面积承担管理费10元/平方米，租金及管理费均按照年度递增8%，乙方应于每月15日之前向甲方缴纳当月固定租金；乙方应向甲方缴纳租赁保证金135200元，乙方同意若出现乙方违反合同或其他因乙方过错而给甲方造成损失的，甲方有权选择从保证金中直接抵扣；乙方若需提前终止租赁合同，租赁合作期在三年以上含三年的，应提前六个月书面通知甲方，并按合同终止时租金标准支付12个月租金作为违约金，经甲方书面同意后方可解除，乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，租赁保证金不予退还，乙方按合同终止日时租金标准支付16个月的租金作为违约金：拖欠应缴款项超过一个月的等情形；本合同终止之日，乙方应撤离租赁房屋，并将场地内自有货物等设施撤出，将该租赁房屋回复至首次交付的状态，不影响甲方正常的经营，否则甲方有权自行恢复原状，相关费用从租赁保证金中扣除，逾期未撤离的，视为乙方自行放弃场地内所有权益，甲方有权自行处理并有权从租赁保证金中扣除相应支出费用等内容。合同签订后，曾宏缴纳了租赁保证金135200元，双方并对涉案租赁物的面积、形状等进行验收确认后，曾宏向天虹公司申请装修并出具了装修图纸，装修完成后由其在该场地开张营业，经营尊品牛排，并按合同约定支付租金、管理费等相关费用。2018年4月26日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，将建筑面积从1040平方米变更为786平方米，租金亦按建筑面积进行相应变更，2018年5月1日至2019年4月30日为58816.38元/月等内容。曾宏在租赁期间，多次因为经营亏损向天虹公司书面申请延期缴纳租金及其他费用，为此天虹公司亦函告知其如未按时缴纳，将直接断水、电，并已采取上述措施。此后，曾宏缴清至2018年8月31日前的租金，又通过他人名义缴纳至2018年9月30日止租金及2018年8月31日止的管理费。2018年10月23日，曾宏向天虹公司出具《关于停业的说明函》，表示天虹公司应以书面形式与曾宏终止合同，从2018年10月26日起正式执行等内容后，便停止经营离开场地，店内物品均未带走。天虹公司于该月25日书面回复表示不接受曾宏的说明函，且因曾宏自2018年10月22日未经同意无故停业达3天，严重违反合同约定，且未缴纳2018年9月的租金，故要求曾宏于2018年10月30日前将欠款全部缴清，及于2018年11月15日前将场地复原交付给天虹公司等。此后，天虹公司于2018年11月19日的复函要求曾宏支付2018年10月欠缴的租金等费用，2019年1月9日再次书面函告曾宏提出按解除合同通知函时间解除双方的房屋租赁合同，要求曾宏于2019年1月15日前撤出场地，恢复原状。2018年11月，天虹公司将涉案店面封住张贴了商场的招牌，之后与其他商家有出租意向，张贴了其他商家的广告招牌。2019年2月25日，曾宏委托曾显军将店内物品进行清点处理，曾显军将店内物品当场出售给他人并委托天虹公司进行装修拆除。2019年4月18日，天虹公司对涉案店面的装修进行拆除，并与他人签订《工程协议书》，约定工程价款为38000元，现天虹公司提出要求曾宏按20000元的标准支付拆除费用。 另查明，曾宏于2018年起诉要求撤销与天虹公司签订的《房屋租赁合同》中天虹公司将商场的公共消防逃生楼梯通道列入建筑面积部分的内容，返还多收取的租金及管理费等，后经吉安市中级人民法院（2019）赣08民终295号民事判决天虹公司应将多收取的租金及管理费退还给曾宏，从承租期2014年4月26日至2018年7月30日止按消防楼梯面积39.21平方米计算，应退还租金及管理费148215.9元等内容。 本院认为，天虹公司与曾宏签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同。 关于争议焦点1，曾宏因经营亏损书面向天虹公司提出停业并要求天虹公司与其终止合同，从2018年10月26日起正式执行，符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，故双方的合同已于2018年10月26日提前解除，天虹公司可以要求其承担违约责任； 关于争议焦点2，首先应确定涉案场地面积，补充协议约定的建筑面积为786平方米，但吉安市中级人民法院（2019）赣08民终295号民事判决已另案处理了天虹公司应退还至2018年7月30日止的39.21平方米的消防楼梯面积的租金及管理费，则本案中曾宏租赁的面积应按746.79平方米、租金、管理费按年递增8%计算，即2018年5月1日后每月租金为74.83元/月/平方米，管理费为13.61元/月/平方米；关于曾宏欠缴的租金，曾宏已交纳至2018年9月30日止租金及2018年8月31日止的管理费，拖欠的自2018年10月1日至2018年10月26日的租金48431元及2018年9月1日至2018年10月26日止的管理费18972.4元应予给付。此后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在曾宏违约后，虽然曾宏物品尚在店面内，但并不影响天虹公司采取措施防止损失，且天虹公司为避免路人随意走入店面已封堵店面并已与其他商家洽谈招租事宜，但其仍将全部损失要求曾宏全部承担不妥，考虑天虹公司如需采取相关措施亦需要时间，本院酌情确定为一个月，即曾宏应给付其按租金标准55882元计算的一个月占用费，此后的占用费不予支持； 关于争议焦点3，本院认为，曾宏在租赁合同未到期即明确表示不能履行合同义务提前解除合同，其行为已构成违约，天虹公司有权要求其承担相应违约责任，双方在租赁合同中约定乙方需提前终止租赁合同，租赁合作期在三年以上的按合同终止时租金标准支付12个月的租金作为违约金，本院认为，该违约金标准过高，应当以天虹公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定按三个月的租金标准计算其损失，即167646元；双方约定的曾宏所交纳的租赁保证金系用于保证曾宏在违反合同造成天虹公司损失时直接从该保证金中抵扣，故天虹公司要求不予退还该租赁保证金的请求不予支持，曾宏反诉要求退还租赁保证金或予以抵扣其应缴纳的相关费用，本院在曾宏应付的款项中予以抵扣；关于装修拆除费用，曾宏已认可委托天虹公司进行拆除，且天虹公司与他人签订的拆除工程协议约定拆除费用系38000元，现天虹公司自愿按20000元计算，本院予以准许。 关于争议焦点4，曾宏提出天虹公司多收取违法面积的不当非法收入，本院认为，双方自愿签订的合同中已明确载明了建筑面积、使用面积，曾宏均无异议并对店面交付验收予以确认，此后装修期间亦无异议并已实际履行，天虹公司将消防楼梯面积用于商业目的出租给曾宏违法不表示天虹公司的其他出租面积违法，且商场的公用场所较多，商户应分摊的公摊面积亦较多，并无明确法律规定商业场所的建筑面积与使用面积应按何比例确定、有何标准，而曾宏称天虹公司的面积计算方式有误的说法并未提供法律依据，现曾宏又提出签订合同时违反公平原则，天虹公司违法多计算面积多收租金、要求退还的请求于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）吉安市天虹商场有限公司与被告（反诉原告）曾宏签订的《房屋租赁合同》于2018年10月26日解除； 二、被告（反诉原告）曾宏向原告（反诉被告）吉安市天虹商场有限公司支付租金48431元、管理费18972.4元、房屋占用费55882元、违约金167646元、装修拆除费用20000元，共计310931.4元，核减曾宏支付的租赁保证金135200元后，曾宏应付款为175731.4元，限本判决生效后十五日内履行完毕； 三、驳回原告（反诉被告）吉安市天虹商场有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）曾宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17788元、财产保全费5000元、共计22788元，由天虹公司负担20013元，曾宏负担2775元；反诉费10326元，由天虹公司负担858元，曾宏负担9468元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  周白云 人民陪审员  饶 莉 人民陪审员  孙海根 二〇一九年七月二十五日 书 记 员  肖亚奇