贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初11058号原告：贵州威百达贸易有限公司，住所地贵阳市南明区观水路中科院地化所B栋908号。法定代表人：李泳杉。委托诉讼代理人：李波平，男，1957年4月26日生，汉族，住所地贵阳市南明区，系公司员工。被告：贵州贵电实业有限公司，住所地贵阳市南明区桃园路95号。法定代表人：张进。委托诉讼代理人：梁铖西，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国媛，中豪律师集团（贵阳）律师事务所实习律师。原告贵州威百达贸易有限公司与被告贵州贵电实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州百威达贸易有限公司的委托诉讼代理人李波平、被告贵阳贵电实业有限公司的委托诉讼代理人梁铖西、张国媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵州威百达贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《沙冲路房屋租赁合同》；2、判令被告返还给原告履约保证金221025元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2015年12月29日签订《沙冲路房屋租赁合同》，合同约定被告于2016年1月1日将其位于贵阳市××号的房屋出租给原告作经营使用，并约定原告交纳保证金221025元作为履行保证金。合同签订后，原告按约定于10日内向被告交纳了履行保证金221025元，但约定交付房屋的期限届满后，由于被告一直不能交房，原告于2018年11月10号向被告发出《解除合同通知》，提出解除双方所签订的《沙冲路房屋租赁合同》，被告长期未表示异议，该通知已生效。原告要求被告返还履行保证金，但被告至今未予以返还。故原告诉至法院，变更诉请如前。被告贵州贵电实业有限公司辩称：1、原告要求被告返还履行保证金无法律依据。2、根据合同第四条约定，原告未按合同约定向答辩人交纳租金，答辩人已依约将履行保证金冲抵租金。2016年5、6月份原告出租屋内原租户陆续搬走，原租户搬离后原告并未按照合同约定接收使用该房屋，公司也未将后续租金缴纳到被告处，2016年10月27日，被告向威百达公司发出催款通知书，因2016年前两个季度房屋内原租户未搬离，被告不收取威百达公司前两个季度的租金，仅催促原告公司向被告及时缴纳3、4季度的租金。2016年12月27日被告再次发出催款通知，通知原告公司于12月30日前缴纳2016年3、4季度的租金。催收函上均有蔡柯签名，蔡柯是原告公司两名自然人股东之一，任该公司监事。原告在收到被告通知后，未在合理期间内提出异议。3、原告长期未接收使用租赁房屋并非答辩人过错，原告主张解除合同要求返还履行保证金无事实及法律依据。被告于2016年5、6月已经将原有的租赁户清理，已达到原告公司接受租赁房屋并使用的条件，但原告公司并未接受使用租赁房屋，也并未联系答辩人及时告知不能接受使用的原因，在此情况下被告并未将房屋转租给第三人或提前解除合同，致使房屋闲置至今。另，原告要求返还履约保证金已经过诉讼时效。本院经审理查明：原告贵州威百达贸易有限公司（承租方，乙方）与被告贵州贵电实业有限公司（出租方，甲方）于2015年12月29日签订《沙冲路房屋租赁合同》，合同约定：“因乙方生产经营需要，甲方愿意将本公司的房屋出租给乙方使用。一、出租房屋位于贵阳市××号，办公用房共计两栋，使用面积约1500㎡。二、房屋用途：乙方承诺只将该房屋用于乙方开展业务使用，主要从事乙方已取得的营业执照规定的经营业务。三、租赁期限为五年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止。四、合同签订时，乙方向甲方一次性交纳履约保证金，履约保证金为三个月的租金总额221025元；如乙方未按照本合同约定的时间向甲方缴纳的房屋租金的，甲方将直接用保证金充抵其应交纳的房屋租金，同时乙方应在接到甲方通知后十日内补足保证金不足部分。如乙方未及时补足保证金，超过三十日的，甲方有权单方解除本合同。五、五年房屋总租金为4420500元，每年租金为884100元，乙方每季度向甲方交纳租金221025元。六、实行先交费后租赁的付款方式。七、甲乙双方约定交房期限为2016年1月1日，为顺利清理现在租赁户，乙方有义务协助甲方清理原承租户搬出相关事宜，原承租户未能及时搬离致房屋不能按时交付乙方使用，据原租赁户所占面积按日折减租金。……十四、在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前60天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同生效前，本合同仍有效。十五、1、如甲方从本合同约定交付房屋之日起，逾期10个工作日仍不能将该房屋交付乙方使用的，乙方有权要求将起租日顺延相应天数。……3、乙方在租赁期限未满确需解除本合同的，须提前60天书面通知甲方并征得甲方同意。如甲方同意，乙方必须向甲方缴清至解除合同之日的租金及所有应交纳的费用，甲方有权扣除乙方所交全部履约保证金。如对甲方的房屋或设施有损坏的，还应当赔偿甲方相应损失。……”合同对房屋的使用和维护亦进行了约定。合同签订后，2016年1月13日，原告贵州威百达贸易有限公司向被告贵州贵电实业有限公司支付履约保证金221025元。2016年6月份，两家主要的租赁户搬走，2016年10月27日，2016年12月27日，被告贵州贵电实业有限公司分别向原告贵州威百达贸易有限公司发出催款通知，要求原告支付2016年3、4两个季度的租金，逾期未交纳将没收保证金并解除合同。原告贵州威百达贸易有限公司员工蔡柯分别于2016年10月28日、2016年12月28日签收。2018年11月1日原告贵州威百达贸易有限公司拍摄该涉案房屋一楼正在营业的老兵服饰，证明该房屋还有经营户未搬走。2018年11月10日，原告向被告发出解除合同的通知称因被告未如约将房屋交付原告，原告的业务合作单位表示不满，不再与原告合作，错失商机，故通知被告解除合同退还履约保证金。被告于2018年11月15日收到上述通知书。审理中，经本院去现场查看，确认原告所述的老兵商贸服饰在涉案房屋B栋一楼，于2019年初搬出。现整栋房屋已经清空，门窗已经封闭，处于空置状态。上述事实，有双方当事人陈述、沙冲路房屋租赁合同、收款收据、解除合同通知、照片、催款通知等证据证明，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人订立的《沙冲路房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，原告向被告支付履约保证金，合同约定交房期限为2016年1月1日，但2016年6月才有部分租户搬走，2016年10月催告原告收房，因房屋一楼仍有经营户在经营，原告并未收房，直至2019年初整栋房屋才腾空，合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述法律规定，被告延迟履行交房义务，导致原告至今并未实际使用该房屋，已经不能实现合同目的，故原告要求解除合同于法有据，本院予以支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告向被告支付了履约保证金，而被告迟迟未能交付房屋，故该保证金被告应当予以退还。被告辩称的履约保证金已经充抵租金，因被告延迟交房导致合同并未实际履行，故该笔保证金不能充抵租金，应当予以退还。对于被告辩称原告诉请返还履约保证金已经超过诉讼时效，2016年10月28日原告收到被告的催款通知要求其交纳2016年下半年租金，原告就应当知道其权利被侵害，当时民法通则规定的诉讼时效期间是两年，但是2017年10月1日起施行的民法总则规定诉讼时效期间为三年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”根据上述规定，2017年10月1日民法总则施行之日，原告的诉讼时效期尚未满两年，故原告的诉讼时效期间为三年，即到2019年10月28日，原告2019年6月起诉要求被告返还履约保证金并未超出诉讼时效期间，故对被告该辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告贵州威百达贸易有限公司与被告贵州贵电实业有限公司2015年12月29日签订的《沙冲路房屋租赁合同》；二、被告贵州贵电实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贵州威百达贸易有限公司履约保证金221025元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2308元，由被告贵阳贵电实业有限公司负担。（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张丹丹二〇一九年七月三十日书记员  陈柯辛