广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初817号原告：陈俊健，男，1987年12月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告：严贤佳，女，1988年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，两原告共同委托诉讼代理人：黄昊，广东东成律师事务所律师。被告：谭伟雄，男，1979年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：孙胜华，广东共明律师事务所律师。被告：周伯平，男，1973年6月19日出生，汉族，住广东省开平市，委托诉讼代理人：梁秋帆，广东风采新纪元律师事务所律师。原告陈俊健、严贤佳诉被告谭伟雄、周伯平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈俊健、严贤佳及其共同委托诉讼代理人黄昊，被告谭伟雄的委托诉讼代理人孙胜华，被告周伯平的委托诉讼代理人梁秋帆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告提出诉讼请求如下：1.判决被告与两原告签订的《依水云间住宅认购合同》及《依水云间住宅认购合同补充协议》无效；2.判决两被告向两原告返还首期款283300元及办证劳务费800元；3.判决两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年2月25日，被告与两原告签订了《依水云间住宅认购合同》及《依水云间住宅认购合同补充协议》，合同约定两原告向被告认购的房屋位于佛山市高明区荷城街道泰华路XX号XX座XX号（“依水云间”自编号），房屋建筑面积约79.71平方米，总价款为683300元，另约定了购房款的付款方式。合同签订后，原告陆续向被告支付了首期款283300元及办证劳务费800元共计284100元。2018年12月，原告发现楼盘施工存在许多质量问题。经进一步了解，“依水云间”楼盘是被告个人所建，整个楼盘未取得商品房销售许可证或预售许可证，被告是以个人自建房名义对外公开发售。经了解，被告个人开发建设的“依水云间”楼盘尚未竣工验收合格，被告个人建房以商品房形式进行预售违反了国家法律规定，使原告购房过程中存在极大的风险和不确定性。原告认为被告与两原告签订的《依水云间住宅认购合同》及《依水云间住宅认购合同补充协议》无效，经了解，两被告合作开发依水云间楼盘，两被告是合伙关系，请求法院依法判决两被告向两原告返还首期款和办证劳务费。两原告的委托诉讼代理人补充代理词如下：谭伟雄虽以个人自建房名义与原告签订《依水云间住宅认购合同》进行房屋销售，但谭伟雄实质上是进行商品房的开发和预售，本案房屋买卖纠纷可以参照适用商品房买卖及商品房预售的有关法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】的第六条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同，但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。根据上述最高人民法院的司法解释，出卖人未在买受人起诉前取得商品房预售许可证明的，出卖人与买受人订立的商品房预售合同无效。而根据上述广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引意见，出卖人在一审法庭辩论终结前房屋未竣工验收合格的，出卖人与买受人签订的房屋预售合同无效。由于案涉房屋的出卖既未在买受人起诉前取得商品房预售许可证明，也未在2019年4月3日一审法庭辩论终结前对案涉房屋竣工验收合格，因此根据最高人民法院的司法解释和广东省高级人民法院审理指引意见，被告谭伟雄与两原告签订的具有商品房预售性质的《依水云间住宅认购合同》及《依水云间住宅认购合同补充协议》无效。谭伟雄将以自己个人名义正在建设中未竣工验收合格的房屋以二手房买卖的形式提前进行预售所签订的《依水云间住宅认购合同》及《依水云间住宅认购合同补充协议》无效。二手房买卖的出卖人应该是取得房屋权属的出卖人，案涉房屋权属未定，谭伟雄将其预售与原告签订的合同无效。根据《建筑法》规定，未竣工验收合格的房屋不得交付使用，不得进行销售和预售，案涉房屋不具备商品房预售的条件和二手房买卖的前提条件。被告个人以自建房名义进行实质上的商品房开发和预售，试图规避国家关于商品房开发、销售的强制性规定，是以合法形式掩盖非法目的的行为，个人自建房进行商品房开发、销售如果不遵守商品房开发和销售的有关法律规定必然损害社会公共利益，未竣工验收合格的房屋进行销售也违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第五十二条第（三）、（四）、（五）项的规定，被告与原告签订的认购合同无效。即使合同有效，那么它也是可撤销的合同。谭伟雄与原告签订合同时隐瞒了与案涉房屋有关的重要事实，本案发生纠纷原告起诉到法院后，原告才得知谭伟雄出售给原告的房屋并不属于其所有，如果签订合同时谭伟雄告知原告案涉房屋实际上是由周伯平出售给原告且由周伯平实际收款的话，原告就不会与谭伟雄签订认购合同。两被告之间存在内部矛盾且有诉讼纠纷，必然对原告的合法权益造成巨大影响和不确定性。谭伟雄辩称“《依水云间住宅认购合同》的性质是认购而不是预售，认购是预约房源的行为，既非商品房预售也非二手房买卖或二手房预售”。原告认为，谭伟雄实质上是进行商品房预售，《依水云间住宅认购合同》及《依水云间住宅认购合同补充协议》明确约定了各次首期款的支付时间和支付金额等内容，从形式和内容来看它就是商品房预售的性质，但该预售不合法。即使所谓的“认购”是谭伟雄所称的预约房源，那么该认购合同的性质也就是“意向书”的性质，对签订“意向书”的双方并无实质约束力，被告应在原告要求退款的情况下无条件退还原告的全部款项。综上，无论上述合同及补充协议是否有效，被告都应当向原告退回全部款项。两原告的委托诉讼代理人再次补充代理意见为：1.按照国家法律规定，进行商品房开发和销售必须是有房地产开发资质的企业，个人不能进行商品房开发和销售，进行预售更要符合国家规定的预售条件。国家法律之所以不允许个人进行商品房开发和销售，且对具有房地产开发资质的企业进行房地产开发和销售（预售）规定了许多的条件，其主要目的是为了规范市场秩序，保证交易安全，降低众多购房人的风险。2.案涉依水云间楼盘是以谭伟雄个人名义进行建设的楼盘，但根据该楼盘规模、销售方式、预收款形式等都完全是一种商品房开发和预售的模式。谭伟雄虽有有关开发建设的证件和手续，但并不意味着被告个人建设的房屋销售可以按商品房销售的形式进行预售。3.被告“自建房”依水云间楼盘进行销售是明显的预售性质，最重要的特征就是像商品房预售一样收取了购房人的首期房款。被告的这种做法规避了国家的监管，增大了购房人的风险。认购书的形式和内容违反了《合同法》第五十二条第（三）、（四）、（五）项的规定，被告与原告签订的认购合同应当是无效合同。4.被告房屋在建设过程中尚未竣工验收合格即对外对不特定的公众进行销售，且收取购房人的首期房款，实质上就是主要利用购房人的资金来进行房屋开发建设，将巨大的风险转嫁由购房人承担，一旦被告出现资金链断裂或者其他风险，购房人就将可能血本无归。被告这种预售收取购房人首期购房款的行为实质上就是变相的非法集资行为。因此，应当认定合同无效。5.根据“底线”思维，本案一审法庭辩论终结前，案涉房屋所在的依水云间楼盘并未竣工验收合格，法院据此认定原告与被告签订的认购书及补充协议无效符合法律规定，也同时兼顾和平衡了各方利益。未竣工验收合格就不存在继续履行的前提条件，法院判决合同无效是正确的。综上所述，原告认为，应以一审法庭辩论终结前案涉房屋所在楼盘是否竣工验收合格作为认定认购书是否有效的底线标准。即使本次诉讼认定了认购书无效，也并不意味着今后其他购房人提起诉讼时认购书同样被认定为无效。如果其他购房人今后提起诉讼，在法庭辩论终结前被告开发建设的楼盘竣工验收合格了，有可继续履行的条件，那么法院判决认定认购书有效也是可以的。当然，原告的这个看法其实是将被告个人比照房地产开发企业来看的，是一个最低的标准，实际上被告作为个人应当比开发企业有更严苛的标准才对，不能以法院判决合同有效的方式鼓励这种规避国家法律规管的行为存在。谭伟雄辩称，谭伟雄与原告签订的是《依水云间住宅认购合同》，而非“商品房预售合同”或“买卖合同”，其从未在《依水云间住宅认购合同》中将案涉房屋当做商品房向原告出售，原告签订《依水云间住宅认购合同》只是明确了其欲购房屋的具体房号，是认购而非正式购买。《依水云间住宅认购合同》明确约定了原告认购的房屋位于佛山市高明区荷城街道泰华路8号1座802房（依水云间自编号），最终以政府部门审核通过门牌号为准；物业交付日期：2019年12月31日前交付使用，谭伟雄可根据工程完工进度和手续办理进度提前通知原告办理交付手续；物业为自建房，原告已知悉认购物业的房产性质并同意接受；原告应在本认购合同约定的期限内与谭伟雄签订《存量房买卖合同》及办理相关的手续；原告与谭伟雄双方一致同意，谭伟雄应在取得整幢楼的房产证（一手证）之日起十个工作日内向原告发出签订《存量房买卖合同》的通知书。原告应在收到通知书之日起五个工作日内携带本认购合同前往谭伟雄的依水云间销售中心签订《存量房买卖合同》及办理相关手续，等等。可见，原告在2018年2月25日与谭伟雄签订《依水云间住宅认购合同》时，就十分清楚双方签订的是房屋认购合同，而非商品房预售合同或商品房买卖合同，明确双方在签订认购合同后还需在谭伟雄取得整幢楼的房产证（一手证）之日起十日内，谭伟雄才能与原告签订正式的《存量房买卖合同》，且原告亦清楚在双方签订认购合同时，“依水云间”楼盘尚未竣工验收合格的事实。因此原告在诉状中称“2018年12月，原告发现楼盘施工存在许多质量问题。经进一步了解，‘依水云间’楼盘是被告个人所建，整个楼盘未取得商品房销售许可证或预售许可证，被告是以个人自建房名义对外公开发售。经了解，被告个人开发建设的‘依水云间’楼盘尚未竣工验收合格，被告个人建房以商品房形式进行预售违反了国家法律规定”，与客观事实严重不符。原告与谭伟雄签订的《依水云间住宅认购合同》及《依水云间住宅认购合同补充协议》主体适格，内容合法，未违反法律的强制性规定，属有效合同，双方均应严格履行合同。“依水云间”楼盘是谭伟雄以个人名义而不是以房地产开发企业名义开发建设的自建商品房（建房土地亦为国有土地），且原告与谭伟雄签订认购合同后双方还需进一步签订存量房买卖合同，若原告到期不与谭伟雄签订正式的《存量房买卖合同》，或因原告的购房资格、征信信用等问题存在障碍，则双方之间的房屋买卖也最终无法实现，因此双方之间所签订的认购合同，还远未涉及到商品房的预售或销售层面，更谈不上取得商品房销售许可证或预售许可证问题。而且，谭伟雄所建设的自建商品房在谭伟雄取得整幢楼的房产证后，谭伟雄也按照存量房即二手房对外销售的，根本不需要取得商品房销售许可证或预售许可证，这一点在《依水云间住宅认购合同》第六条、第七条已多次申明该交易形式及操作办法，且双方约定了“如《存量房买卖合同》与本认购合同内容有冲突的，以《存量房买卖合同》为准”，可见原告也清楚知晓这是一个“存量房的认购”行为，日后还会以存量房方式完成正式的买卖手续。之所以称之为“认购”而非“预售”，是指意欲购房者向开发商预约房源，双方达成交定金锁定房源的协议，也叫预约、预定、锁房。一经认购并收取认购金后开发商即放弃再向其他人买卖该房源的机会，并非正式的购买行为，该房源的认购权利会随着双方后续行为而延续或灭失。原告将该认购合同故意曲解为买卖合同，那之后双方约定要签署的《存量房买卖合同》又有何必要？是一房两次卖给同一人还是非得要用两份买卖合同来确定一次购房行为？投资买房是市场经济行为，原告对投资期望值认定上的偏差不应以毁约方式来弥补。按照谭伟雄与周伯平所签订的《土地联合开发合同》和《补充协议三》的约定，原告所认购的房屋已经分配给了周伯平，而且案涉房屋的认购书名义上是谭伟雄与原告所签订的，但实际上该认购房屋的实际所有权人及实际受益人是周伯平，认购合同签订过程中的所有业务（包括联系认购、看房、议价、交款等）均是由周伯平与原告联系的，然后原告再将认购合同和收据交由谭伟雄签名（盖章），所有购房款也是周伯平收取的，谭伟雄只负责签名（盖章）以完成认购手续，原告与谭伟雄之间根本不认识。因此，若退还首期款283300元及办证劳务费800元，也应由周伯平退还给原告。综上所述，谭伟雄认为其与原告所签订的《依水云间住宅认购合同》及《依水云间住宅认购合同补充协议》合法有效，各方均应严格履行，原告要求返还首期款283300元及办证劳务费800元，没有依据，请求驳回其诉讼请求。周伯平辩称，原告主张“依水云间”项目楼盘施工存在许多质量问题，与事实不符。“依水云间”项目施工一直符合建筑施工规范，多个分部工程已经相关政府部门验收，项目整体竣工验收正在办理中。根据证据规则，原告对其上述主张负有举证责任。原告未能提供充分有效证据证明其上述主张，依法应当承担举证不能的法律后果。原告主张谭伟雄个人建房以商品房形式进行预售违反了国家法律规定，缺乏法律依据。原告提交的《依水云间住宅认购合同》第一条第三款载明，涉案房屋是自建房，原告已知悉认购物业的房产性质并同意接受；第五条、第六条第三款和第七款、第七条第一款和第二款及第三款均载明，涉案房屋是存量房交易；第一条第二款约定，原告对涉案房屋的情况已经作了充分了解。这表明，原告在签订《依水云间住宅认购合同》时，清楚知道涉案房屋是二手房交易。既然涉案房屋为二手房交易，那么原告主张的商品房销售制度就不适用于涉案房屋买卖，原告主张谭伟雄和周伯平出售涉案房屋的行为，违反国家法律规定，没有任何法律依据。原告主张，谭伟雄和周伯平出售涉案房屋的行为，使其购房过程中存在极大的风险和不确定性，其是主观臆测。众所周知，凡是商业行为，都会有风险，也会存在不确定性。原告的购房行为，本身就是商业行为，其存在风险、不确定性，也是正常的。原告主张，其与谭伟雄签订的《依水云间住宅认购合同》及其补充协议无效，缺乏理据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……”本案中，原告未能提交充分有效的证据证明，双方签订的《依水云间住宅认购合同》及其补充协议存在上述情形，故原告主张《依水云间住宅认购合同》及其补充协议无效的说法不成立。请求法院驳回原告全部诉讼请求。在案件审理过程中，两原告围绕诉讼请求提交了以下证据：证据1.依水云间住宅认购合同1份、依水云间住宅认购合同补充协议1份，拟证明谭伟雄将未竣工验收合格的案涉房屋以预售的方式出售给两原告，并收取两原告向谭伟雄所支付的首期款283300元及办证劳务费800元。证据2.收据8张，拟证明被告谭伟雄实际收取原告陈俊健购房首期款283300元及办证劳务费800元。谭伟雄的质证意见为：对证据三性无异议，对证明内容有异议，对原被告签订的依水云间住宅认购合同，并不能证明原告所说的将未竣工验收合格的案涉房屋以预售的方式出售给两原告，只能证明双方签订的是商品房认购合同，而不是正式的买卖合同，且在该合同中也明确了该房屋是自建房；合同中约定的首期款，虽然支付在谭伟雄的名下账户，但该银行卡已经交付给周伯平，所以是周伯平收取的购房款，款项也是在周伯平的支配下。周伯平的质证意见为：对证据1的三性无异议，但对证明内容有异议，合同及补充协议经律师见证签订，在原告的授权委托书中，原告已经表明知悉合同及其补充协议的所有含义，自愿接受合同的约束，而在合同的第一条第三款均已向原告载明涉案的房屋属于自建房，因此原告主张的商品房预售制度不适用于本案，具体见其答辩状的第二点；对证据2的三性无异议，但认为不应该退还以上的全部费用（包括购房款首期款283300元及办证劳务费800元）。谭伟雄提交了以下证据：证据1.身份证复印件1份，拟证明周伯平的诉讼主体资格；证据2.土地联合开发合同1份，拟证明案涉房屋所在的依水云间楼盘是谭伟雄与周伯平联合开发的；证据3.建设工程施工许可证、土地使用证、佛山市高明区发展规划和统计局关于依水云间住宅楼备案的通知各1份，拟证明依水云间楼盘履行了合法的报建手续，谭伟雄的土地是国有土地而不是宅基地；证据4.补充协议三1份，拟证明原告所认购的房屋已经分配给了周伯平，且由周伯平负责对外签订认购合同的，在补充协议第七条有明确的约定，实际订立合同的甲方是周伯平，且在第一幢楼的整栋都分配给周伯平所有，原告所认购的房屋就是第一幢楼；证据5.收据、账户明细查询、依水云间认筹汇整、VIP登记、其他应付款、谭伟雄预存代扣杂费、财务费各1份，拟证明原告所签订认购合同里，谭伟雄名下的广东农村商业银行账号62×××34自2017年11月28日起，该银行卡由谭伟雄交付给周伯平使用和支配，因此原告支付的款项均由周伯平所收取的。两原告的质证意见如下：对证据1的三性无异议。对证据2的土地联合开发合同，原告无法确认其真实性，其认为即使谭伟雄与周伯平签署了该合同，那么说明两被告之间是一种合伙关系，但被告谭伟雄在两原告签订住宅认购合同时，谭伟雄并未如实告知两原告其与周伯平的合伙关系，也未告知案涉房屋其内部分配给了周伯平，谭伟雄向两原告隐瞒了重要事实。对证据3的三性无异议，但并不能证明谭伟雄与两原告签订的认购合同是有效合同。对证据4的真实性无法确认，如果属实，那么被告谭伟雄在签订认购合同时，对该重要事实进行了隐瞒，如果谭伟雄向原告如实告知了上述情况，则两原告不会与谭伟雄签订认购合同。对证据5的真实性无法确认，该组证据系两被告之间的内部关系，与两原告的诉请无直接关联性，但该组证明可以间接证明两被告之间是一种合伙关系。周伯平的质证意见如下：对证据1-证据4无异议。对证据5的三性无异议，本案的售房款确实是周伯平收取的，但涉及的账户尾号为8963、卡号尾数为4734的银行账号2018年11月1日已经挂失，周伯平再也没有使用该账户。周伯平提交证据如下：证据1.被告身份证复印件1份，拟证明周伯平的诉讼主体资格；证据2.土地联合开发合同1份、补充协议三1份、律师见证书1份、非诉讼法律事务委托合同1份、律师费发票1份、律师费清单1份，拟证明1.依水云间项目土地登记人为被告谭伟雄。两被告依法以自建房的形式合作兴建依水云间项目物业。依水云间项目依法办理规划等报建手续。2.涉案房屋分割归周伯平所有。经谭伟雄同意，周伯平有权以谭伟雄的名义处分涉案房屋。3.涉案房屋认购合同的签订经律师见证，合法有效。4.原告清楚涉案房屋的性质为自建房，涉案房屋交易为二手房交易；证据3.建设工程的消防验收意见书1份，拟证明涉案房屋已经通过消防验收；证据4.客户受电工程竣工验收意见书1份，拟证明涉案房屋已经通过供电验收；证据5.电梯监督检验报告10份，拟证明涉案房屋的电梯已经通过验收；证据6.柴油发电机组安装及环保安装工程竣工验收证明书1份，拟证明涉案房屋发电机已经验收；证据7.光纤到户通信设施建设工程竣工验收备案审核意见书1份，拟证明涉案房屋光纤已经通过验收；证据8.新建防雷装置竣工检测报告1份，拟证明涉案房屋已经通过防雷验收；证据9.销售信息公示图片1张（打印件），拟证明涉案房屋相关报建信息已经公示。两原告的质证意见如下：对证据1的三性无异议。对证据2中的土地开发合同及补充协议的真实性，原告无法确认，由法院依法核实；律师见证书的真实性无异议，但并不能证明两原告与谭伟雄所签订的认购合同一定有效，律师见证书也反映谭伟雄与两原告签订认购合同时，谭伟雄隐瞒了案涉房屋已经内部分配给周伯平的事实。对证据3-证据8的真实性无异议，但这些仅仅是案涉房屋的分项验收结果，案涉房屋所在的依水云间项目尚未整体竣工验收合格。对证据9的真实性无异议，对关联性有异议，并不能证明两原告与谭伟雄所签订的合同是有效合同，该公示信息图片也未反映案涉房屋系周伯平所出售的事实。谭伟雄的质证意见如下：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，这些证据恰好证明原告所认购的房屋是由周伯平以谭伟雄的名义来对外进行认购的，合同名义是谭伟雄与两原告签订的，实际上是两原告与周伯平签订的，案涉房屋归被告周伯平所有，原告声称谭伟雄隐瞒事实，与客观事实不符。实际上谭伟雄与两原告从未见过面，见证书也是见证律师与谭伟雄之间见证确定的，原告并不在场，且非诉讼法律事务委托合同也是周伯平与广东高泰律师事务所签订的，内容是对房屋转让合同进行律师见证，实际是认购合同。对证据3-证据8的真实性无法确认，周伯平也在另案中表示消防方面并未验收，但在本案中却已验收合格，故真实性无法确认。对证据9无异议。本院对当事人提交的证据进行了审查，综合当事人的质证意见，对证据作以下认定：对两原告提出异议的土地联合开发合同、补充协议三、收据、账户明细查询、依水云间认筹汇整、VIP登记、其他应付款、谭伟雄预存代扣杂费、财务费表，系谭伟雄与周伯平之间合作开发的内部资料，谭伟雄与周伯平均予确认，有原件核对，本院对其真实性予以确认；对谭伟雄提出异议的周伯平的证据3-证据8，有原件予以核对，本院对其真实性予以确认；对当事人没有提出异议的其他证据，本院予以确认。本院认定事实如下：陈俊健、严贤佳与谭伟雄于2018年2月25日签订《依水云间住宅认购合同》，约定两原告认购位于佛山市高明区荷城街道泰华路XX号XX座XX号“依水云间”自编号，建筑面积约79.71平方米，物业交付日期为2019年12月31日前交付使用，物业为自建房，两原告已知悉认购物业的房产性质并同意接受。认购价格为建筑面积每平方米8572.33元，总价款为683300元，两原告在签订认购合同之日向谭伟雄支付定金5万元，首期款（含定金）283300元，两原告应于2018年2月25日前向谭伟雄支付，余款40万元向银行申请按揭贷款支付，两原告应于收到谭伟雄通知后十日内向银行提交办理按揭贷款所需的全部资料，如非谭伟雄原因而引起余款不能办理银行按揭贷款的，两原告必须在银行拒绝提供按揭贷款后七个工作日内一次性向谭伟雄付清剩余住宅价款。双方约定，谭伟雄应在取得整幢楼的房产证（一手证）之日起十个工作日内向两原告发出签订《存量房买卖合同》的通知书，两原告应在收到通知书之日起五个工作日内携带本认购合同前往谭伟雄的依水云间销售中心签订《存量房买卖合同》及办理相关的手续。双方约定，两原告应在签订《存量房买卖合同》之日起7个工作日内携带《存量房买卖合同》、身份证等文件前往佛山市高明区不动产登记部门办理物业过户手续。如《存量房买卖合同》与本认购合同内容有冲突的，以《存量房买卖合同》为准。两原告与谭伟雄于2018年2月25日签订《依水云间住宅认购合同补充协议》，约定首期款283300元于2018年12月31日前分期支付。两原告通过转账或现金方式于2018年12月28日前交付了首期款和办证劳务费，周伯平承认是由其收取了两原告的首期款和办证劳务费。广东高泰律师事务所黎露丝、陈伟忠律师为谭伟雄与两原告签订的《依水云间住宅认购合同》、《依水云间住宅认购合同补充协议》进行见证，于2018年2月25日出具了《见证书》。周伯平与广东高泰律师事务所签订《非诉讼法律事务委托合同》，周伯平委托广东高泰律师事务所对依水云间1座、2座、3座、8座、地下室及半地下室房屋转让合同的签订出具律师见证书，见证书按每份380元进行结算，涉案房屋合同的见证费380元已向广东高泰律师事务所支付。谭伟雄是座落于佛山市高明区荷城街道泰华路西的国有土地使用权人，该土地使用权面积为10057.7平方米，地类（用途）为城镇住宅用地、商服用地，使用权类型为出让。案涉房屋建设在该土地上。谭伟雄与周伯平于2015年7月29日签订《土地联合开发合同》，约定共同对谭伟雄拥有使用权的上述住宅用地进行商品住宅开发，双方按实物或其销售额的比例分成，按谭伟雄：周伯平为4：6的份额分成。双方于2017年11月24日签订《补充协议（三）》，约定谭伟雄承诺在2018年4月15日前不对外开盘出售其物业，约定已分配给双方的本项目物业归双方各自所有，出售价格、销售方案由各自决定，出售各自物业所得归各自所有。在双方签字确认的《依水云间项目拟划分房产一览表》中，可见原告所“认购”的房屋属于划分给周伯平的物业。佛山市高明区发展规则和统计局于2015年10月26日向谭伟雄发出通知，同意对依水云间住宅楼予以备案，该项目占地面积为10067.71平方米，建设规模为28762平方米，主要建筑物为住宅楼，项目总投资为3500万元。谭伟雄于2015年12月4日取得用地项目名称为“依水云间”的建设用地规划许可证，于2016年3月1日取得依水云间1座、2座、3座、8座、地下室及半地下室的建设工程规划许可证，于2016年4月29日取得上述工程的建筑工程施工许可证。依水云间项目工程已取得消防验收合格、受电工程竣工检验合格、电梯检验合格、柴油发电机组安装及环保安装工程已竣工验收、防雷装置竣工检测符合要求、光纤到户通信设施已竣工验收。当事人均确认目前案涉房屋未通过整体竣工验收。本院认为，两原告与谭伟雄签订的《依水云间住宅认购合同》、《依水云间住宅认购合同补充协议》约定了买卖标的物、价款、交楼日期、办理过户手续的日期并且两原告已经交纳首期款，具备了房屋买卖合同的主要条款，应认定为房屋买卖合同。本案的主要争议焦点为案涉认购合同及补充协议是否有效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，本院认为合同有效，首先，两原告与谭伟雄为完全民事行为能力人，具有签订案涉房屋买卖合同的民事行为能力。其次，签订案涉合同是双方自愿的行为，意思表示真实，两原告明确知道案涉房屋为自建房性质。再次，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。谭伟雄是在自己享有国有土地使用权的土地上修建房屋并出售，不同于房地产开发企业销售商品房，关于商品房预售、商品房现售等相关行政法规及商品房买卖合同的有关司法解释均不适用于本案，而且并没有法律、行政法规的强制性效力性规定禁止自建房在未竣工验收合格前进行销售。意思自治是民商事活动的基本原则，法无禁止即自由，当事人可以在法律的框架内自由地缔结合同。同时，案涉合同也没有违背公序良俗，不存在恶意串通、损害公共利益、破坏善良风俗等情形。因此，案涉合同不适宜参照商品房的相关法律、法规、司法解释进行处理，按照其房屋买卖合同的性质进行分析，符合民事法律行为有效的要件，应认定为有效的合同。两原告主张合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持，相应的要求返还首期款及办证劳务费的诉讼请求一并不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈俊健、严贤佳的诉讼请求。案件受理费10641元，因适用简易程序减半收取5320.5元（两原告已预交），由原告陈俊健、严贤佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张文芬二〇一九年七月十五日书记员  杜恩仪