贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初1373号原告：汪健雄，男，布依族，1986年8月28日生，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被告：贵州精石房地产开发有限公司。住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。同一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬。委托诉讼代理人：郝利民、王波，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。原告汪健雄诉被告贵州安顺精石房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法由本院审判员韦启珏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判决：1、解除原、被告双方签订的商铺买卖合同；2、被告返还原告支付的首付款、公共维修基金、物业管理费133632元；3、被告支付原告主张权利产生的交通费1000元。事实和理由：原被告于2018年1月形成合意，由原告购买被告位于安顺市平坝区××“××城××”商铺××套，合同签订后，原告向被告交纳了首付款、公共维修基金、物业管理费共计133632元，合同签订同时被告没有将合同交给原告，之后被告通知原告按按揭贷款审核不过办理不了，因原告无力全额支付商铺余款，故原告提出解除合同，并要求返还原告交纳的款项，但被告一直声称合同找不到，之后又称双方未签订合同，不予退款。故原告起诉至人民法院，请求判如所请。被告辩称：要求驳回原告诉讼请求，原告提出没有签订合同的原因是因为他姑姑的房屋没有签订合同，是不影响他签订的。虽然没有签订正式的《商品房买卖合同》，单原告签订了证明单也缴纳了相关的款项，是商品房买卖合同的一部分，应该可以视为原告方有意向购买商铺的，所以为了维护市场稳定，遵重合同契约，我们还是要求原告方继续履行认购单的义务，办理后续的贷款及房屋事宜。如果原告方坚持不能继续履行合同，按照定金罚则我们不予退还定金10000元。本院经审理认定事实如下：2018年1月9日，原告妻子以原告名义与被告签订认购房屋证明单，约定原告认购被告开发的位于贵安第一城33-3-105号商铺，并约定签订商品房买卖合同时间为2018年1月12日，且注明定金为10000元，同时是约定认购方违反本认购证明单约定的，卖方有权不予退还定金；次日，原告妻子到被告处向被告支付房屋相关款项，经双方再次协商，将上述认购房屋改为33-3-23号房，并向被告支付了首付款、公共维修基金、配套费共计133632元，被告向原告出具上述项目收款收据，其中首付款收据备注收回JSR0026518?定金1万元；原告对上述其妻子交付首付款、接洽认购房屋事宜知晓。后，双方未签订《商品房买卖合同》，2018年春节后年初七，原告到被告处，但由于与其同期的由其姑姑认购的被告处销售的房屋无预售许可证，其姑姑不能与被告签订《商品房买卖合同》，且原告认为被告该处楼盘规划设计与其前期选出不符，故原告亦未予被告签订商品房买卖合同。之后，原告要求被告退还购房款，被告未予同意。故原告起诉至本院，提出如上诉请。庭审中，原告认为双方未签订《商品房买卖合同》，被告确认双方未签订过《商品房买卖合同》。被告于庭审中提出定金罚则的适用。上述查明事实有：原被告双方提供的购房收据1组、预售许可证1份、认购房屋证明单1份、证人朱某当庭证言及到庭当事人当庭陈述为凭，足以认定。本院认为,本案争议的焦点是：一、双方商品房买卖合同是否成立，如成立则本案是否具有合同约定的解除及法律规定的解除事由的产生；二、案涉认购房屋证明单效力及法律后果如何确认，原告是否具有履行签订《商品房买卖合同》及后续行为的义务；三、原告交纳款项的性质如何确认，是否可视为双方已经签订商品房买卖合同；四、原告诉请的交通费是否符合法律规定。本案中，自合同缔约协商以来，原、被告双方自始未签订过书面的商品房买卖合同，同时双方签订的认购协议并不具有《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同所包含的主要内容，根据《中华人民共和国合同法》第十条第二款“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应认定双方未签订商品房买卖合同，原告虽向被告交纳了包含首付款等项目在内的相应款项，但如前所述亦不能视为该行为即表明双方已经签订商品房买卖合同，故本院确认双方尚未签订商品房买卖合同，双方之间的商品房买卖合同法律关系尚未成立；故原告诉请解除双方之间的买卖合同，本院不予支持；同时，由于双方尚未订立商品房买卖合同，则被告收取原告相应购房款项不予退还即无法律依据，根据《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条“因他人没有法律依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损人”的规定，被告应退还原告所支付的款项。庭审查明，原告妻子以原告名义与被告签订认购房屋证明单，原告亦知晓其妻子支付案涉款项的事宜，且事后原告亦有预与被告签订商品房买卖合同的行为，应视为原告对其妻子代理行为的追认，该认购房屋证明单约定的权利义务及支付款项的行为对原告具有约束力，原被告双方签订的《认购房屋证明单》合法成立并生效，双方应依照证明单的约定履行各自的义务。而根据涉案《认购房屋证明单》所记载的内容可见，该合旨于确定双方在某一时间履行签订《商品房买卖合同》的义务，《认购房屋证明单》的本质是预约合同，具有担保双方签订商品房买卖合同的法律后果，该合同行为独立于《商品房买卖合同》而存在，并未产生商品房销售行为的效力，根据认购单的约定，原告的义务在于在规定的时间（2018.1.12）前来与被告签订商品房买卖合同，逾期则定金不退，被告的义务在于在规定的时间（2018.1.12）与被告签订商品房买卖合同，否则依照法律的规定适用双倍返还定金的定金罚则；而认购单的签订并非即表明双方必须最终签订商品房买卖合同，其引起的法律后果仅为签约时间及签约时主要内容符合认购单约定的担保功能，而是否最终签订商品房买卖合同则应视双方协商结果而定，于此，被告之于认购单的义务具体为通知签约时间及谨守认购单约定的房源及价款协商买卖合同的义务，原告之于认购单的义务具体为按期协商并签订买卖合同，则根据庭审查明事实，首先原告并未在规定期限内前往与被告协商并签订商品房买卖合同（原告于2018年2月份才从深圳返回贵州），其次，即使如原告所言，被告同意其返还贵州后本人自行前往与被告签订合同，但当原告前往与被告协商签订合同时，原告则以其姑姑在被告处认购的房屋无销售许可证，不能签订商品房买卖合同为由，而不愿与被告签订商品房买卖合同，导致双方未进入实质商定程序，则不能签订商品房买卖合同的过错应归责于原告，依照认购单的约定，原告交纳的定金应不予退还；同时，导致商品房买卖合同缔结不能的原因在于原告，故原告主张因其主张权利而产生的损失（交通费）则无法律依据，且原告亦未提供证据以证明其损失，故本院对该项诉请亦不予支持。综上，原、被告双方未订立商品房买卖合同，同时导致未订立合同的原因在于原告，故被告所收取的原告款项应予退还，但原告因承担缔约不能的责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内在扣除定金10000元后，一次性返还原告汪健雄向其支付的首付款、公共维修基金、物业管理费共计123632元（已扣除定金1万元）。二、驳回原告的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2994元，减半收取1497元，由被告负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  韦启珏二〇一九年七月十日法官助理王俊书记员唐梅