大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初4256号原告：朴勋，男，1989年1月20日出生，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：惠友波，安徽宝文律师事务所律师。被告：大连昊东房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区中山路688号-231号，统一社会信用代码9121020067997533X9。法定代表人：赵润泽，执行董事。委托诉讼代理人：周兆志，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪丹，辽宁法大律师事务所律师。第三人：吉林银行股份有限公司大连分行，营业场所辽宁省大连市中山区延安路9号20层A、B、C、D、E号21层C号，统一社会信用代码91210200550600553W。负责人：梁晓，行长。委托诉讼代理人：黄海军，男，该公司职员，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：杨异，辽宁安融律师事务所律师。原告朴勋与被告大连昊东房地产开发有限公司（以下简称昊东房地产公司）、第三人吉林银行股份有限公司大连分行（以下简称吉林银行大连分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朴勋及其委托诉讼代理人惠友波、被告昊东房地产公司的委托诉讼代理人周兆志、第三人吉林银行大连分行的委托诉讼代理人黄海军、杨异到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朴勋向本院提出诉讼请求：判令被告昊东房地产公司与第三人吉林银行大连分行立即办结涉案的大国用（XX）第XX号国有土地及在建工程的抵押权解除手续。事实与理由：2015年4月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于大连市沙河口区XX号房屋（建筑面积76.01平方米）出售给原告，被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如果因被告责任，自房屋交付之日起超出两年，原告仍无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。合同签订后，原告依约交付房款52.0064万元，被告于2015年10月11日交付涉案房屋，因被告未能按约定的期限将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，原告现已取得商品房销售合同。另外据了解，被告于2013年、2014年将合同所涉及的大国用（XX）第XX号国有土地及在建工程抵押给了第三人吉林银行股份有限公司大连分行，被告声称其已经还完了银行欠款，但至今未能解押。被告昊东房地产公司辩称，同意原告的诉讼请求，但现在不具备办理条件。第三人吉林银行大连分行述称，不同意朴勋的诉讼请求。被告昊东房地产公司未向我行偿还案涉贷款本息，我行没有义务配合购房者办理撤销抵押登记手续。经审理查明，2015年04月20日，朴勋、昊东房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定朴勋购买昊东房地产公司开发的位于大连市沙河口区XX号房屋1套，建筑面积76.01平方米，总房款52.0064万元，昊东房地产公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，至房屋交付之日起超过两年原告仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满之次日起，由被告支付原告已付房款日万分之一的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，朴勋向被告交付了房款52.0064万元。双方于2015年10月11日办理了房屋交接手续。昊东房地产公司在房屋交付后360日内未将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。另查，2013年5月31日，迈世集团有限公司（委托人、甲方）与第三人（受托方、乙方）签订《委托贷款合同》，约定甲方为有效运用其自有资金，委托乙方向被告（以下称借款人）发放委托贷款，乙方同意接受甲方的委托。甲方将自有资金肆亿元整委托乙方按委托贷款程序向借款人发放和收回。委托贷款利息由乙方向借款人收取，按季结息。乙方发放委托贷款按贷款余额的6‰（年费率）向甲方收取手续费，乙方收取委托贷款手续费的具体方式及时间，甲乙双方确定按合同约定办理。该合同还约定了双方的其他权利义务。当日，第三人出具借款凭证，借款人为被告，金额为肆亿元，用途为景山宾馆改造项目（星海国府）。在该借款凭证备注“上列贷款已转入借款人指定的账户”，同时该处加盖被告财务专用章及法定代表人赵润泽印鉴。2014年4月6日，昊东房地产公司（抵押人）与吉林银行大连分行（抵押权人）签订《最高额抵押合同》，约定抵押人所担保的主债权自2014年4月16日至2016年5月31日期间（包括该期间的起始日和届满日），抵押权人依据与昊东房地产公司（以下称债务人）签订的本外币借款合同、流动资金循环借款合同、银行承兑协议、金融衍生类产品协议以及其他文件（以下称主合同），而享有的对债务人的债权，不论该债券在上述起价届满时是否已经到期。本合同所担保债权之最高本金为肆亿元。在本合同上述所确定的期间届满之日内发生的最高额债务之利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权，其具体金额在其被清偿时确定。依据上述两款规定的债权金额之和，即为本合同所担保的最高债权额。抵押物为在建工程。该合同还约定了双方的其他权利义务。4月16日，吉林银行大连分行取得大房建高字第XX号在建工程抵押登记证明，抵押权人为吉林银行大连分行，抵押人为昊东房地产公司，在建工程为沙河口区中山路北侧、景宾巷西侧，债权数额为4亿元。2019年2月28日，吉林银行大连分行取得不动产登记证明，证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为第三人，义务人为被告，坐落为沙河口区XX号共41套、XX号共92套、XX号共78套，抵押方式为最高额抵押，数额为4亿元，约定期限为2013年5月31日至2023年5月31日。被告、第三人均认可案涉房屋因存在上述抵押，无法办理权属登记。再查，2018年10月8日，本院受理原告吕林与被告大连昊东房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，并作出（2018）辽0204民初6641号民事判决，该案查明，2018年8月27日，案涉工程所在的景山宾馆改造地块A区X#-X#、X#、X#完成工程竣工验收备案。2018年11月22日，大连市不动产登记中心高新技术产业园区分中心出具的关于（2018）辽0204民法令139号的答复：案涉房屋现无在建工程抵押登记，已办理商品房合同登记备案；景山巷XX号、景山巷XX号、景山巷XX号、景山巷XX号、景山巷XX号楼均未办理初始登记，暂时无法办理不动产权证书。2018年11月28日，大连市不动产登记中心土地登记查询结果显示，案涉房屋所在的土地存在抵押，抵押权人为吉林银行大连分行。2019年2月27日，吉林银行大连分行通知吕林可以办理案涉房屋权属证书。上述事实，有朴勋提供的起诉状、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、住宅使用说明书、住宅质量保证书、物业费收据、供热费收据、物业证明，吉林银行大连分行提交的《委托贷款合同》、《最高额抵押合同》、借款凭证、在建工程抵押登记证明、不动产登记证明及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，朴勋、昊东房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。朴勋向昊东房地产公司依约交纳了购房款，昊东房地产公司向朴勋交付案涉房屋后，昊东房地产公司应当依照合同约定在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因卖方原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，至房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自期限届满的次日起，由昊东房地产公司支付违约金。现因昊东房地产公司未能如期向吉林银行大连分行偿还抵押贷款，案涉房屋存在吉林银行大连分行的抵押权，无法办理产权登记，导致案涉房屋无法在合同约定的期限内办理权属证书，昊东房地产公司存在违约行为，应当承担违约责任。现朴勋主张由昊东房地产公司与吉林银行大连分行立即办结涉案的大国用（XX）第XX号国有土地及在建工程的抵押权解除手续，庭审中，昊东房地产公司未能提供证据证明其已向吉林银行大连分行偿还了案涉贷款，且朴勋并非昊东房地产公司与吉林银行大连分行之间抵押合同关系的主体，吉林银行大连分行因昊东房地产公司未偿还贷款而不同意解除抵押的意见，符合昊东房地产公司与吉林银行大连分行之间的合同约定，故对朴勋的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朴勋的诉讼请求。案件受理费394元（原告已预交），减半收取，退回原告197元，由原告负担197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  唐利群二〇一九年七月十八日书记员  蒋子淇附：相关法律规定《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。