贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初4704号原告：吴付华，男，汉族，1975年10月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：成勤（特别授权代理），系原告吴付华之妻子。原告：成勤，女，汉族，1979年1月4日出生，住贵州省毕节市。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路H2幢302号)。统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人:耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。委托诉讼代理人：李玉蝶（一般代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15205201810068461。原告成勤、吴付华与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成勤、吴付华，被告博泰公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时支付原告逾期交房违约金54,944.00元；2、判令被告及时支付原告2016年1月1日至被告将房产证交付原告之日止的逾期办证违约金（暂定10,000.00元，以实际计算为准）；3、判令被告返还原告闭路电视费365.00元，管道煤气入户费2,500.00元；4、判令被告返还多收原告房款9,809.80元;5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设，位于毕节××南部新区东部“博泰.水韵天颐”A幢2单元10楼3号住房；建筑面积138.79平方米，套内建筑面积124.58平方米；计价方式为按建筑面积计算，3,430.00元/平方米，总价款476,530.00元，套内建筑面积误差绝对值在3%以内据实结算房屋价款，该商品房价款已包括水、电建设安装及配套设施建筑安装费用，出卖人不得再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，买受人同意委托出卖人向房地产登记机关申请办理房屋权属转移登记，费用由买受人承担；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同还约定了逾期付款责任、逾期交房违约金等相关内容。合同签订前后，原告按约定履行了房款的支付义务，且按被告要求于2013年9月25日交付被告契税7,148.00元，预告登记费、预告抵押登记费各80.00元，维修基金9,531.00元，他项权证费160.00元，土地证费50.00元，闭路电视费365.00元，管道煤气费2,500.00元。2017年2月23日，双方协商计算并制作违约金计算明细，被告承诺于2017年3月10日支付54944.00元违约金给原告，但被告至今未付。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及违约金计算明细系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了交付房款及办理房屋产权转移登记所需税、费的义务，但被告存在多方面的违约。一是逾期交房，承诺于2017年3月10日支付违约金，未付；二是逾期办证，拒不计付违约金，该违约金应从2016年1月1日起算至被告交付房产证给原告之日止。且被告按138.79平方米计收房款，但原告向毕节市七星区房产事业局查询，该房屋面积为135.93平方米，被告多收原告房款9,809.80【（138.79-135.93）×3,430.00】元及闭路电视费365.00元，管道煤气费2,500.00元，应当返还原告。综上，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。庭审中,原告变更第2项诉请的“逾期办证违约金”为“逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金”。被告口头辩称：逾期交房违约金双方约定的仅为日万分之一，原告诉请要求按日万分之三支付的部分明显过高，应当以双方合同约定的为准。就逾期办证，原告的诉请已超过诉讼时效。原告要求的闭路电视费以及煤气管道入户费均系代收代缴，原告要求返还无事实及法律依据。原告方已于2013年9月25日在被告处领取多交的购房款19,914.00元，其再次要求返还购房款无依据，本案的逾期交房及提交商品房转移登记有关文书均是基于逾期交房这一违约行为而产生，在被告方承担了逾期交房的违约责任后，其办理期限应当相应予以顺延。原告向本院提交了如下证据：原告身份证、被告的基本信息、《商品房买卖合同》、收据2张、贵州省农村信用合作社借款借据、业主身份确认单、水韵天颐交房协议、逾期交房违约金计算明细、查档报告、办证费收据、置业计划、《毕节市人民政府法制办关于的意见》。被告向本院提交了如下证据：领款单。本院依取权调取了如下证据：《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区物价局关于毕节市收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）。经组织质证，对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认证如下：被告对原告所举置业计划表的真实性有异议，认为置业计划表和《毕节市人民政府法制办关于的意见》与本案不具有关联性，且该报告不是法院裁判的法律依据，被告收取办证费当中并未列出各项费用标准，且原告诉请的闭路电视费等属于代收代缴。经审查，置业计划表与《商品房买卖合同》及办证费收据相互印证，能确认真实性，与本案有关联性，本院予以采信，能证明原告向被告交付的办证费中包含闭路电视入户费和管道煤气入户费；《毕节市人民政府法制办关于的意见》，出自毕节市人民政府法制办公室，内容为房开企业收取“四通费”问题的意见，与本案具有关联性，本院予以采信。根据对以上证据的认证，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年9月25日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》(合同编号：BT-A3-2-1003)。合同约定：买受人向出卖人购买其开发建设的位于毕节××南部新区东部博泰·水韵天颐第A3幢2单元10层3号房；该商品房总价款为476,530.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款146,530.00元，余款330,000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以内，按已交房款的万分之一承担违约责任，约定日期起180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。2012年3月25日，原告向被告交付认筹金20,000.00元，2012年11月10日，原告向被告交付房款126,530.00元，2014年1月16日，原告通过贷款向被告支付330,000.00元，共计支付购房款476,530.00元。2013年9月25日，原告向被告支付办证费19,914.00元，该费用包含闭路电视入户费365.00元，管道煤气入户费2500.00元。后原告与被告签订《水韵天颐交房协议》，载明：被告于2016年12月30日正式将房屋交付原告，原告已现场查收，至此，被告不再支付原告逾期交房违约金。2017年2月23日，被告向原告出具违约金计算明细，载明：合同中购房金额为476,530.00元。根据合同违约金按每天万分之壹计算共计517天，违约金金额为24,637.00元。根据公司与业主后期协商中达成。2016年6月1日起每天按万分之叁计算，共计212天。违约金金额为30,307.00元。合计违约金金额为54,944.00元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按上述编号排除领取。原告认为被告未按承诺支付原告逾期交房违约金，且逾期办证，构成违约，应从2016年1月1日起至交付房产证之日止向原告计付违约金。同时，多收取原告房款9,809.80元及闭路电视费和管道煤气费，应当返还原告。故原告以前述诉请诉至本院。另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，尚不具备办理不动产权属证书的条件。《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是管道燃气设施建设费；《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是有线电视安装工料费；《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件作了相关规定，其收取的是低压用户报装工料费；《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。庭审后，原告申请撤回第4项“返还多收原告房款9,809.80元”的诉请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按合同约定支付了全部购房款，被告亦应按合同约定向原告交付房屋和办理商品房转移登记的有关文书,未按约定履行,构成违约,应当承担违约责任。对于逾期交房违约金的问题。合同约定被告应在2014年12月30前交房，但被告于2016年12月30日正式向原告交房，已构成违约，应向原告计付违约金。且被告于2017年2月23日向原告出具违约金计算明细，明确应当支付的违约金，并承诺于2017年3月10日起开始支付。被告至今未支付，故原告诉请被告支付逾期交房违约金54,944.00元，有事实依据，本院予以支持。对于逾期提交办理转移登记有关文书违约金的问题。被告在合同中承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约，应按合同约定向原告计付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金系债权请求权，适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，且双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期，约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年12月31日起开始计算违约金。原告于2019年4月25日提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年4月25日）往前倒推三年即2016年4月25日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年4月25日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故原告诉请的该项违约金，从2016年4月25日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于原告诉请返还的闭路电视费及管道煤气入户费的问题。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，供电、燃气和有线电视费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且合同第七条约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用，故被告收取原告的闭路电视入户费、管道燃气入户费于法无据，应予以退还。原告诉请退还上述费用，本院予以支持。另，原告申请撤回第4项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴付华、成勤支付逾期交房违约金54,944.00元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴付华、成勤支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款476,530.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年4月25日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；三、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吴付华、成勤闭路电视入户费365.00元及管道煤气入户费2,500.00元；四、驳回原告吴付华、成勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870.00元（已减半收取），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年七月二十四日书记员  张婵婵