广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1157号 上诉人（一审原告）：曾馨熳（曾用名曾梅），女，1983年1月2日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：张亨佳，广西玉北律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西北流市鼎泰投资有限公司，住所北流市松花路三区小苑28号。 法定代表人：李志丹。 委托诉讼代理人：庞锦，男，1956年2月1日出生，汉族，住北流市。系公司总经理。 上诉人曾馨熳因商品房预售合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2018）桂0981民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 曾馨熳提起上诉，请求判令：撤销北流市人民法院（2018）桂0981民初2971号民事判决第二项，改判：1、确认双方于2011年8月6日所签订《内部申购协议书》就是《商品房买卖合同》；2、被上诉人赔偿上诉人逾期办理房屋所有权登记的资金占用期间利息损失（以249065元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率年利率6％增加50％计算，自2015年6月18日起计至付清之日止暂计至2017年11月17日的利息损失为54171.63元）；3、被上诉人与上诉人所签订的《内部申购协议书》为基础，按照签订日期2011年8月6日补签《商品房买卖合同》，并在法院判决书生效十五天内到北流市房地产管理所办理完成商品房买卖合同登记备案；4、被上诉人在法院判决书生效十五天内将全部购房款发票、契税发票交给原告；5、本案受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定基本事实错误，上诉人是逾期仍未获得《房屋所有权证》的受害者，而不是拖延办理房屋所有权登记的责任人，上诉人所购买的房屋被办理合同备案给案外人黄贵洲是由于被上诉人收取上诉人购房款后一房二卖，而不是上诉人怠于配合被上诉人办理合同签订手续，在此种情形下，北流市房地产管理所作为房产交易的主管部门，已撤销了案外人的合同备案登记，并发布公告，将上诉人与被上诉人已重复签订的《商品房买卖合同》作废，由于被上诉人的行为造成双方签订的数次合同不提交，被宣布作废；2、双方于2011年8月6日签订的《内部申购协议书》就是《商品房买卖合同》，本案的《内部申购协议书》已具备《商品房买卖合同》的主要条款，标的、价款、数量，被上诉人已按约定收受全部购房款，该商品房已交付全部购房款，该商品房也已交付给上诉人使用，双方已完成主要交易行为，双方补签《商品房买卖合同》之日，应当以签订《内部申购协议书》之日为准，上诉人没有再次补签合同是由于个人原因，但不应当补签一次合同就由被上以诉人推迟一次合同签订时间而推迟交房，且不承担违约责任，损害购房人的合法权益；2、由于被上诉人的单方原因，造成《商品房买卖合同》一再被拖延签署、备案及房屋所有权登记，上诉人的购房款249065元自2011年8月6日起至今，已由被上诉人无偿占用长达七、八年之久，上诉人受到重大损失，为此有权追究被上诉人的违约责任，被上诉人作为商品房的出卖人，负责办理土地使用权、商品房所有权的初始登记，负有配合买受人办理房屋所有权证的法定义务，开发商逾期办理房屋所有权登记的，应当承担违约责任，按照银行逾期贷款利率规定，应增加计算30%至50%利息损失，本案中，上诉人请求被上诉人赔偿逾期办证的资金占用费期间利息损失，计算办法是以总房价249065元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率年利率6%增加50%计算，自2014年3月18日接收商品房之日起一年又90天后，2015年6月18日计至付清之日止；3、被上诉人在收取上诉人的全部购房款后，一直没有依法开具销售发票，代收了契税，也一直没有转交税务部门，致使无法提供契税完税证给上诉人，被上诉人有义务向上诉人提供购房款发票、契税完税证；4、上诉人所购的房号原为6＃楼701房，即现在交付居住的B栋2单元701号房，德馨家园小区楼号（栋号）均已由被上诉人单方改动，并没有更换房屋，也不改变上诉人的购房者身份。 被上诉人鼎泰公司答辩称，上诉人向其公司认购一套房，与公司签订的内部购房协议书是合法有效的，后上诉人的房屋卖给黄贵洲，已在2017年注销备案，上诉人的房屋没有备案登记，原因是公司的账户被中院查封了，查封后交钱交不进去，也转不到税局去，另一方面公司也欠有税局的款，所以暂时办不了房产证，不是公司不想办，查封是暂时的，解封后该公司应尽的义务会去办，请求驳回上诉，维持原判。 一审法院查明事实，原告曾馨熳曾用名曾梅，苏源惠为曾馨熳母亲。被告鼎泰公司为依法成立并领取营业执照从事对房地产等项目的投资等经营的企业；2018年9月18日，该公司的法定代表人由何玉棠变更为李志丹。德馨家园小区项目为被告鼎泰公司投资开发的商品房；被告鼎泰公司已于2013年9月依法取得北流市房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，预售范围包括德馨家园A#、B#、C#、D#、E#、F#、G#、H#商品房。 2011年8月6日，以鼎泰公司为出卖方与曾馨熳为申购方（原申购方为凌碧励，经内部更名为曾馨熳）共同签订了《内部申购协议书》（以下简称《内部申购协议书》）。《内部申购协议书》主要载明：1、出卖方鼎泰公司；申购方姓名由凌碧励更为曾馨熳。2、房号6#701。3、建筑面积约110.5平方米。4、原单价3108元、原总价343434元；优惠折扣后，成交单价2220.42元、成交总价245357元。5、已交款10万元，补缴款145357元（在8月15日前交清“补缴款”，否则按违约处理）。6、申购方选择一次性付款。申购方向买方一次性支付申购物业总款作为申购金，并在卖方通知签订《商品房买卖合同》7日内签订合同并完成认购所需各项手续。7、双方签署本预约书后，卖方不再出售申购方所申购的物业，且换签《商品房买卖合同》时按此协议成交总价定价。换签时间以卖方公告或电话通知“开盘日”为准，申购方须真实提供联系方式并确保有效，在7日内缴清应付款项并与卖方换签《商品房买卖合同》及相关协议，逾期未办理的视为申购方违约，违约责任：1）、……2）、……3）、……8、申购方签署《商品房买卖合同》后，本申购书自动失效并由卖方收回，已交款可转为首期款或房款。9、本申购书的建筑面积最终以测绘部门出具的面积为准，交纳首期款时参照本协议的成交单价，多退少补。被告鼎泰公司在《内部申购协议书》落款的出卖方处加盖“德馨家园销售中心”印章、申购方处则由原告之母签写“苏源惠代”。 2011年8月6日、2011年8月31日，曾馨熳分别支付鼎泰公司购房款100000元、145357元；2014年3月2日，曾馨熳补交超面积购房款3708元，合计支付鼎泰公司购房款249065元。2014年3月2日，曾馨熳还向鼎泰公司交付了包括契税7472元、管道煤气安装费2360元等费用合计10117元，鼎泰公司开具办证费用收据交曾馨熳收执，该收据上注明“住宅房房号B-2-701……”。2014年3月18日，鼎泰公司交付曾馨熳德馨家园B栋2单元701号商品房1套（以下简称涉案商品房），曾馨熳进行装修后入住至今。 另查明，因发现包括原告曾馨熳等业主在内的德馨家园小区86套商品房已登记备案在黄贵洲名下，经决定，北流市房地产管理所于2017年6月20日向德馨家园业主发出通知，主要内容为：对登记备案在黄贵洲名下的商品房进行了备案撤销，请各位业主准备好各自的购房合同、发票、税票等相关材料，为到（北流市房地产管理所）做商品房买卖合同登记备案做好准备。2017年7月27日，北流市房地产管理所再次在该小区张贴公告，主要内容为：对登记备案在黄贵洲等人名下的德馨家园小区86套商品房，已办理注销手续，业主可以进行商品房买卖合同签订（包括原告曾馨熳）；自重新跟开发商签订商品房买卖合同之日起，以前所有签订的商品房买卖合同全部作废。 原告曾馨熳知晓上述通知、公告内容后，因个人原因至今未与被告鼎泰公司签订《商品房买卖合同》，没有办理涉案商品房的合同登记备案。《内部申购协议书》注明的“房号6#701”，鼎泰公司实际交付曾馨熳商品房为涉案商品房。 曾馨熳向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告和被告之间买卖北流市德馨家园B栋2单元701号商品房的行为合法有效；双方于2011年8月6日所签订《内部申购协议书》就是《商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告逾期办理房屋所有权登记的资金占用期间利息损失（以249065元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率年利率6％增加50％计算，自2015年6月18日起计至付清之日止暂计至2017年11月17日的利息损失为54171.63元）；3、被告在法院判决书生效十五天内到北流市房地产管理所办理完成商品房买卖合同登记备案；4、被告在法院判决书生效十五天内将全部购房款发票、契税发票交给原告。 一审法院认为，根据有关法律及相关司法解释的规定，应认定商品房买卖合同出卖人的主要义务应为按约交付相应的商品房，买受人的主要义务为按约支付相应的购房款。原告曾馨熳与被告鼎泰公司签订的《内部申购协议书》，载明了当事人的名称、认购商品房的具体房号、商品房的单价、总房价款、支付房价款方式及期限，即《内部申购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议书应认定为商品房买卖合同。 在实际履行过程中，原告补交超面积购房款后，被告实际交付的商品房并非《内部申购协议书》认购的“房号6#701”，而是涉案商品房（德馨家园B栋2单元701号），原告亦实际予以接收、装修入住，此应认定为原、被告在履行合同过程中对认购商品房进行了合意变更且变更交付（商品房）。自原告实际接收涉案商品房之日，原告已全部履行交付购房款的主要义务，被告亦履行了交付商品房的主要义务，原、被告的行为并不存在违反有关法律、行政法规的强制性规定情形，双方之间就涉案商品房的买卖行为有效，原告主张确认与被告之间买卖涉案商品房的行为合法有效的诉讼请求，理由成立，依法予以支持。 本案《内部申购协议书》应认定为商品房买卖合同，为该协议书具备商品房买卖合同的主要内容，两者的名称不同、内容亦并不完全一致，两者不能等同。况且，《内部申购协议书》签订后，双方当事人在实际履行过程中，又实际变更了该协议书中认购应交付的商品房（商品房的基本状况），因此，原告主张其与被告签订的《内部申购协议书》就是商品房买卖合同的诉讼请求，于法不合，依法不予支持。又因原、被告双方并没有就涉案商品房签订商品房买卖合同，没有进行办理合同登记备案的前提，原告主张被告到北流市房地产管理所办理合同登记备案的诉讼请求，理由不成立，依法不予支持。同理，因原、被告双方没有就涉案商品房签订商品房买卖合同，且购房款发票、契税发票的开具为税务部门，被告对此仅为协助义务；亦没有合同明确约定被告应具体何时提供，因此，原告主张被告交付全部购房款发票、契税发票的诉讼请求，理由不成立，依法不予支持。 按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，原告应在涉案商品房交付使用之日起90日内办理涉案商品房的权属登记手续，没有证据表明原告已按照此规定期限申请办理权属登记；原告称其已经签署商品房买卖合同交被告收执，但没有提供证据证实，对此事实不予采信。在相关职能部门进行公告、通知且原告已经知晓应与被告办理签署涉案商品房买卖合同而没有签订，涉案商品房买卖合同至今没有订立，不可全部归责于被告。因涉案商品房的商品房买卖合同没有订立，不能确定违约责任的分担及如何确定违约金的计算（涉及逾期时间的认定），原告主张被告赔偿逾期办理房屋所有权登记的资金占用期间利息损失的诉讼请求，理由不成立，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、第十九条、《商品房销售管理办法》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告曾馨熳与被告广西北流市鼎泰投资有限公司之间就北流市德馨家园B栋2单元701号商品房的买卖行为有效；二、驳回原告曾馨熳的其他诉讼请求。案件受理费1154元（原告已预交578元），由被告广西北流市鼎泰投资有限公司负担976元，原告曾馨熳负担178元。 在二审诉讼中，上诉人在举证期限内向本院提交：证据1、德馨家园的海报、证据2、德馨广发小区总平面图，均欲证明被上诉人开发的德馨小区楼栋原编号是按单元门设计的号数，后改为按栋涉及楼号的事实，上诉人接收的B栋2单元701号房屋即为《内部申购协议书》约定的6＃701号房屋，未对《内部申购协议书》进行实质变更的事实。 经组织质证，被上诉人认为，上诉人于2012年2月8日与德馨家园售楼中心签订的《内部申购协议书》是10号楼302号，是按单元门设计的号数，后改为按栋设计楼号，改动后原10号楼302号改为现在的B栋2单元701号。 对上述证据材料，本院认为，被上诉人对上诉人主张其所购房屋经更改后现号数为B栋2单元701号并无异议，本院依法予以认定。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人向被上诉人所购房屋的房号现为B栋2单元701号。现被上诉人的银行账户因另案被本院查封。 本院认为，上诉人曾馨熳与被上诉人广西北流市鼎泰投资有限公司签订的《内部申购协议书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，且该商品房于2013年9月取得了商品房的预售许可证，在该协议书中约定认购的房号为6＃701商品房即为B栋2单元701号商品房，该《内部申购协议书》商品房认购协议是双方对房屋买卖有关事宜的初步确认，系双方当事人的真实意思表示，一审判决据此认定该协议书依法成立有效，双方当事人对该房屋的买卖行为有效是正确的，本院予以维持。 关于曾馨熳上诉主张确认双方于2011年8月6日签订的《内部申购协议书》就是《商品房买卖合同》的问题，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，商品房认购协议要成为商品房买卖合同应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二是出卖人已经按照约定收受购房款（全部或部分）。本案中，双方之间的《内部申购协议书》缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的许多条款，如无房屋交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜等等，而上述内容恰恰是上诉人行使完全所有权必须具备的条件，否则，上诉人将无法圆满地对其所购买的商品房占有、使用、收益和处分，且在《内部申购协议书》中亦约定在缴清应付款项后换签《商品房买卖合同》，故可认定双方当事人之间系商品房认购协议，而不是商品房买卖合同。一审判决据此不支持上诉人该请求亦符合法律规定，依法予以维持；上诉人曾馨熳上诉主张被上诉人以双方签订的《内部申购协议书》为基础，按照签订日期2011年8月6日补签《商品房买卖合同》，该请求为二审期间提起的诉讼请求，不属二审审理范围，对此本院依法不作处理。 关于曾馨熳上诉请求被上诉人赔偿逾期办理房屋所有权登记的资金占用期间利息损失的问题，由于双方当事人没有签订《商品房买卖合同》，上诉人主张已与被上诉人签订《商品房买卖合同》亦没能提供相关证据证实，北流房地产管理所已在涉讼房屋小区张贴通知、公告可与被上诉人签订商品房买卖合同，但上诉人在知晓上述通知、公告后由于个人原因未与被上诉人签订《商品房买卖合同》，即无法确认违约责任的分担及逾期的时间、违约金的计算等问题，一审判决据此驳回上诉人该请求并无不当，依法亦予以维持。 关于黎馨熳上诉提出被上诉人应在十五天内开具全部购房款发票、契税发票及到北流市房地产管理所办理完成商品房买卖合同登记备案的问题，前已论述，由于双方没有签订正式的《商品房层买卖合同》，且被上诉人的银行帐户因另案已被本院查封，则不存在约定时间办理商品房预售合同登记备案手续问题、开具购房发票且涉案商品房尚在法院查封期间。上诉人曾馨熳上述上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件诉讼费1154元（上诉人已预交），由上诉人曾馨熳负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  郑燕冰 审判员  谭泉清 二〇一九年七月五日 书记员  陈思宇