河北省蠡县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0635民初1241号原告（反诉被告）：李娟，女，1975年10月5日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。委托诉讼代理人：段飞龙，浙江青风律师事务所律师。委托诉讼代理人：高超，河北亚华律师事务所律师。被告（反诉原告）：保定泰华房地产开发有限公司，住所地河北省保定市风帆路115号二层203室。法定代表人：赵亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪松，男，1980年11月8日出生，住河北省保定市新市区，该公司员工。委托诉讼代理人：宋恒，男，1976年4月21日出生，住河北省保定市，该公司员工。被告：北京和众达房地产经纪有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园兴谷A区6号-377，实际经营地河北省廊坊市永清县永清开发区百合路。法定代表人：向松平，该公司董事长。委托诉讼代理人：文远东，男，1966年5月2日出生，住湖北省松滋市，该公司员工。委托诉讼代理人：王炜，男，1992年10月25日出生，住湖北省松滋市，该公司员工。原告（反诉被告）李娟与被告（反诉原告）保定泰华房地产开发有限公司（以下简称泰华公司）、北京和众达房地产经纪有限公司（以下简称和众达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娟及委托诉讼代理人段飞龙，被告保定泰华房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈雪松、宋恒，被告北京和众达房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与二被告签订的《农业小区内部认购协议》；2、依法判令被告一、被告二返还原告购房款50000元，并双倍返还原告定金368598元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告一系保定蠡县范蠡大观小区（农业小区）的开发商，被告二系被告一的房产经纪公司。2017年6月23日，原告与被告一、被告二签订了《农业小区内部认购协议》一份，该协议约定，原告购买被告一开发的坐落于农业小区（即范蠡大观）4号楼2单元5A03室的不动产（房屋建筑面积约为92.57㎡)，单价为6420元、房屋总价为594299元。协议约定原告应于签署认购书时交付购房定金184299元。同时约定付款方式为贷款，协议还对其他条款作出约定。合同签订后，原告依约向被告一、被告二支付购房定金和购房款共计234299元，被告一、二分别出具《收款收据》及《收据》各一份。截止目前，被告一、被告二经原告多次催问，仍未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，也未能办理相应的交房、办证等手续。原告认为，原、被告之间签订的《农业小区内部认购协议》合法有效，而被告至今未与原告签订正式《商品房买卖合同》，且无法办理不动产登记证、交房等已构成违约。据此，为维护自身合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，提起诉讼，诉请如前。被告泰华公司辩称，2017年6月签订的认购协议是双方真实意思表示，合法有效，2017年10月就能交房入住，泰华公司多次通知原告签署正式商品房买卖合同、办理房产交接手续，但原告未按期履约；协议中约定的184299元为首付款，并非定金，定金不能超过总房款的20%，故该款不是定金；涉案房屋已经取得商品房预售许可证，能够实现双方的合同目的。在房地产政策收紧、房价下行的趋势下，原告起诉解除认购协议，属恶意提起诉讼，违反公平交易、诚实信用的原则，泰华公司不同意解除合同。并提出反诉请求：1、判令被反诉人李娟继续履行合同，办理交房物权登记手续；2、本诉、反诉费用由被反诉人承担。被告和众达公司辩称，和众达公司是经纪公司，向购房者提供购房信息咨询服务及手续办理服务，已向原告提供了机票报销、团购优惠等，中介服务已产生，且原告已成功购房，故拒绝退款。反诉被告李娟辩称，反诉原告陈述事实与客观事实不符，反诉原告及和众达公司从未通知反诉被告签订正式商品房买卖合同；反诉被告2017年底就因不能办证要求退房，并非恶意诉讼；反诉原告严重失信、违约，反诉被告不同意继续履行合同，且该协议已于2018年1月达成解除合意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告李娟提交以下证据：证1、农业小区内部认购协议，用以证明原告李娟与二被告于2017年6月23日签订该协议，对房屋坐落、房号、面积、单价、定金、付款方式、违约责任等作出明确约定。证2、收款收据、收据、银行流水记录，用以证明原告李娟于2017年6月23日向被告泰华公司交付184299元、向被告和众达公司交付50000元。证3、文晓笛身份证复印件、原告与文晓笛的微信聊天记录，用以证明文晓笛、朱文文、齐松茂、王炜系被告和众达公司的员工，原告2017年底提出解除协议、办理退房手续，但一直拖延不予办理。证4、2018年4月到5月期间，原告李娟及丈夫林仁荣与被告和众达公司的王炜通话录音6份，用以证明双方一直未签订正式购房合同，原告2017年底明确表达了解除协议的要求，并委托和众达公司的员工办理解除协议及退款事宜，王炜2018年5月认可不能网签合同，并拒绝提供被告泰华公司的联系方式，二被告违约。证5、退房委托书、李娟身份证复印件、李娟银行卡复印件，用以证明2018年1月原告按照被告和众达公司的要求，委托齐松茂办理认购房屋首付及团购款项的退款手续，之后因不能退款，被告和众达公司的王炜将委托书原件寄回原告李娟。被告泰华公司提交以下证据：证1、蠡县范蠡大观（二期项目）B区3＃、4＃、5＃、7＃住宅楼的商品房预售许可证、建筑工程施工许可证，用以证明双方签订的认购协议合法有效。证2、交房登记表，用以证明涉案房屋所在的范蠡大观二期4号楼2单元最早于2018年1月23日收房。本院经审理认定事实如下：2017年6月23日，原告李娟（乙方）与被告泰华公司（甲方）签订农业小区内部认购协议一份，约定：原告李娟购买被告泰华公司出售的农业小区4号楼2单元5A03室房屋一套，建筑面积约92.57平方米，单价6420元，乙方于签署认购书时交付购房定金184299元，按约定交付房款时自动转为房款。付款方式为于签署本认购书之日起七天内支付最低首付款（总价款的30%），可享受销售单价优惠30元／㎡，单价为6420元，总价款为人民币594299元整，首期款为人民币184299元（含定金），余款410000元双方签订《商品房买卖合同》时，办理贷款手续。乙方未能按约定时间付清应付房款，本认购书自动解除，甲方有权将上述房产另行出售，无须通知乙方，且乙方已付定金不予退还。乙方在接到《商品房买卖合同》签订通知7日内待甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，并办理相关手续，方可享受本认购协议书的价格政策，逾期视为放弃优惠政策。该认购协议书由原告李娟、被告和众达公司的销售代表宋文文签字，但未加盖被告泰华公司、被告和众达公司的公章。该协议书未约定明确的交房时间。2017年6月23日，原告李娟向被告泰华公司交款184299元，被告泰华公司开具收款收据一张，并加盖了被告泰华公司的财务专用章。同日，原告李娟向被告和众达公司交款50000元，被告和众达公司开具80000元收据一张，载明“今收到李娟交来范蠡大观4-2-5A03团购优惠人民币捌万元整”，加盖了被告和众达公司的财务专用章。2017年12月份，原告李娟与被告和众达公司的员工文晓笛联系，提出因不能签订正式商品房买卖合同，要求办理退房退款。2018年1月8日，原告李娟委托被告和众达公司员工齐松茂办理退房及团购款项事宜，因未得到开发商同意，被告和众达公司将退房委托书原件寄回原告李娟。退房委托书载明“因认购房屋不能按时签定合同，本人无法到场办理退房事项，今委托和众达公司员工齐松茂代理本人办理蠡县范蠡大观小区（农业小区4号楼2单元5A03室）认购的房屋首付退房及团购款项，具体房屋首付款为壹拾捌万肆仟贰佰玖拾玖元整(184299.00)团购费款为伍万元整（50000.00）……”。2018年4月至5月期间，原告李娟及其丈夫林仁荣多次与被告和众达公司的王炜打电话，要求退房，王炜答复，与开发商协调、等开发商回复。2019年1月9日，被告泰华公司取得蠡县范蠡大观（二期项目）B区3＃、4＃、5＃、7＃住宅楼的商品房预售许可证，范蠡大观即是涉案认购协议书中的“农业小区”。本院认为，原告李娟与被告泰华公司、和众达公司之间存在两个合同关系，一是原告与被告泰华公司的商品房买卖合同关系，二是原告与被告和众达公司的中介服务合同关系。原告李娟与被告泰华公司签订的《农业小区内部认购协议》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收受了购房款，应认定为商品房买卖合同。协议中对184299元的性质表述不一致，第二条表述为“定金”、第三条第三项表述为“首期款（含定金）”，根据担保法司法解释的规定，定金数额不应超过合同标的额的20%，而184299元是该合同标的额的30%，故该款不仅包含定金，亦包括购房款。该协议是双方真实意思的表示，在原告李娟起诉之前，涉案房产已经取得了商品房预售许可证明，故该协议有效，双方应全面履行。原告李娟要求解除《农业小区内部认购协议》的理由是，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。涉案房产办理商品房预售许可证的日期是2019年1月9日，距2017年6月23日签订《农业小区内部认购协议》的时间为一年半，至原告李娟起诉，被告泰华公司、被告和众达公司均未正式通知原告李娟签订商品房买卖合同。原告李娟曾通过电话、微信的方式向被告和众达公司催告，但未向被告泰华公司进行催告。即便原告李娟没有被告泰华公司的联系电话，但可以选择邮寄函件、当面催告的方式，但被告李娟并未采取这些方式催告，原告李娟无证据证明被告泰华公司在催告的合理期限内未履行合同主要义务，无证据证明涉案房产无法办理交房和不动产登记证；且涉案房产已经竣工、2019年1月9日取得了预售许可证，即便被告泰华公司有迟延履行义务的情形，但未构成根本违约，能够实现双方的合同目的。故本院对原告李娟要求解除《农业小区内部认购协议》、返还定金及购房款的诉讼请求，不予支持；对反诉原告泰华公司要求继续履行的诉讼请求，予以支持，双方应签订正式合同、办理房贷、支付房款、办理房产交接手续，但其“办理物权登记”的主张，不是双方协议中约定的事项，本案不予涉及。原告李娟与被告和众达公司之间存在口头的中介服务合同，包括提供房源、团购优惠、机票报销等服务，“团购费”8万元应为服务费，被告和众达公司实际收取了原告李娟5万元。原告李娟未诉请解除中介服务合同，只请求返还购房款5万元，而该5万元属于服务费，故对原告李娟的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干委托的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、驳回原告李娟的诉讼请求。二、反诉原告保定泰华房地产开发有限公司与反诉被告李娟继续履行《农业小区内部认购协议》，反诉原告按该协议第四条通知反诉被告李娟签订《商品房买卖合同》的时间和地点，并办理相关手续。三、驳回反诉原告保定泰华房地产开发有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费7579元，减半收取3790元，由原告李娟负担；反诉案件受理费40元，由反诉被告李娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  王文莉二〇一九年七月三十日书记员  谷晨光