云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终502号上诉人（原审被告）：普洱至胜房地产开发有限公司，住所地云南省普洱市思茅区。法定代表人：张建荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建平，云南张建平律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：黄显军，男，1983年10月22日生，现住云南省江城哈尼族彝族自治县。被上诉人（原审原告）：罗正仙，女，1982年8月1日生，现住云南省江城哈尼族彝族自治县。委托诉讼代理人：蔡茂仙，云南慧申律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李昆万，云南慧申律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。原审被告：普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司，住所地云南省江城哈尼族彝族自治县勐烈镇三国贸易城中国区1幢6-103号。负责人：李伟忠，该分公司总经理。委托诉讼代理人：徐芸，女，普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司员工。代理权限为特别授权代理。原审被告：普洱至胜物业服务有限公司，住所地云南省普洱市思茅区茶苑路27号。法定代表人：杨晓霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张智聪，男，1969年9月3日生，住云南省普洱市思茅区。代理权限为特别授权代理。上诉人普洱至胜房地产开发有限公司（以下简称至胜公司）因与被上诉人黄显军、罗正仙、原审被告普洱至胜房地产开发有限公司江城分公司（以下简称至胜江城分公司）、普洱至胜物业服务有限公司（以下简称至胜物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省墨江哈尼族自治县人民法院（2018）云0822民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人至胜公司的委托诉讼代理人张建平、被上诉人黄显军及其委托诉讼代理人蔡茂仙、李昆万、原审被告至胜江城分公司的委托诉讼代理人徐芸、至胜物业公司的委托诉讼代理人张智聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。至胜公司上诉请求：1.请求依法撤销（2018）云0822民初694号民事判决书;2.请求依法改判驳回黄显军、罗正仙的全部诉讼请求；3.请求判令由黄显军、罗正仙承担本案一、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决在对至胜公司一审提交的证据第九组的真实性确认的情况下，却未说明理由，仅以“不是正式文件”而认为不能证明至胜公司所陈述的证明目的且不予采信，属于错误认定，应予纠正。至胜公司所举的第九组证据，是普洱市人民政府根据省政府的文件规定而专题对诸如至胜公司开发的“三国贸易城”项目中存在的客观、实际的共性问题提出解决方案的会议纪要，证据为政府部门制作的正式文件，而且是行政机关在进行社会管理过程中确定对某些具体实际问题的操作办法的明确意见。既然一审判决认可其真实性，就应根据其中记载的内容对本案有关事实进行梳理和确认，而不是毫无根据的“不予采信”。正因在此种对关键证据“不予采信”的基础上，才造成一审判决在认定本案事实中存在严重错误的结果。二、一审判决忽视了至胜公司在开发建设“三国贸易城”项目中并无任何违法违规建设的行为，在没有任何行政主管机关对至胜公司的开发建设行为进行行政处罚或认定违法违规的情况下，错误的认为至胜公司的开发建设行为属于“未经审批”，错误的认定了造成房屋不具备办证条件的原因系至胜公司所致而判决由至胜公司承担责任，此实属认定事实严重错误，应予纠正。至胜公司提交的证据第八组、第九组，恰好证明了目前项目中存在的因土地规划用途与房屋性质不一致是黄显军、罗正仙所购房屋目前还不具备办证条件的根本原因，而该原因并非至胜公司造成，该问题也并非至胜公司能够单方面解决。至胜公司一审所举的证据第九组即“会议纪要”正好说明了“规划批准房屋用途是商业用房而土地用途是住宅用地”是历史遗留问题。本案涉及的住宅用地上建盖并销售的商业用房目前无法办理不动产登记的问题并非个案，也并非至胜公司的违法违规行为所造成。住宅用地中配建部分商业用房的做法，符合当时的规划、建设政策，政府主管部门对此亦是审批同意。土地性质为住宅的地块建盖部分商铺的行为是合法合规的，只是由于与新颁布的不动产统一登记政策有冲突而导致暂时无法办证，此问题实质上是新政策实施后发现的在当时旧政策情形下产生的历史遗留问题。要解决本案涉及的小区商铺部分尚不能进行不动产登记的问题，主要是需政府主管部门出台具体办法并尽快推进解决，而至胜公司始终将积极配合政府行为。若根据一审判决所确定的至胜公司须承担逾期办证违约责任至“房屋具备办证条件后90日内办理不动产权证书完毕时”，对于何时达到“房屋具备办证条件”的节点，至胜公司无法预计和掌控，所谓的至胜公司应承担的违约金将被无法估量的增加。综上所述，目前黄显军、罗正仙购买的商铺还不具备办证条件并非至胜公司恶意阻却，也并非因至胜公司在开发建设中存在违法违规行为而造成，所以一审判决认定至胜公司承担逾期办证责任，是严重的认定事实错误。三、只要黄显军、罗正仙未按照双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》中明确的、以及至胜公司之后发出的“产权证办理通知”中记载的要求提交办证所需全部资料和缴纳相应费用，则均不能视为黄显军、罗正仙完成了其应履行的义务，也就不能视为至胜公司开始承担为其代为办理不动产登记的义务。一审判决第一项中“房屋具备办证条件后90日内办证”的描述是对至胜公司接受委托而办证的义务的客观认定，但此义务产生前提必须是黄显军、罗正仙要求至胜公司代为办证且提交办证资料及办证费用，但黄显军、罗正仙至今未完全履行委托办证应履行的义务，至胜公司一审答辩时已经充分说明，且黄显军、罗正仙也未能举证证明其已经按照要求交纳办证费用。在此情况下，即便黄显军、罗正仙购买的房屋已经具备办证条件，至胜公司也无法为其代办。因为法律没有规定、双方签订的合同也没有约定办证资料可由至胜公司单方自行制作，也没有规定或约定在购房人不交纳办证费用的情况下，至胜公司具有必须为其垫付费用的义务。一审判决查明了黄显军、罗正仙并未交纳办证费及代办费用，并明确了黄显军、罗正仙具备自行办证的条件，却又判决“由至胜公司在房屋具备办证条件后90日内将不动产权证书办理至黄显军、罗正仙名下”，属于对事实认定的自相矛盾，应当纠正。四、一审判决第二项“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”计算逾期办证违约金的问题，属于判决不明确，应当予以撤销。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）中只规定了“三、关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”上述规定对罚息的计算有一个自由确定的区间，而且“借款合同载明的贷款利率水平”在本案中也没有参考而无从适用。一审只判决参照该规定执行，实则根本无法确定。假设逾期违约金的主张成立，那么本案中到底适用什么利率标准作为违约金计算标准，一审判决本应当明确说明，否则本案一审判决将无法执行。而且由于该判决金额不明确，导致无法衡量黄显军、罗正仙在一审起诉时的诉讼标的额中有多大的数额属于被一审判决支持的部分，而另外有多少金额是属于“超诉”的部分。一审判决在此不明确的判决金额的前提下，随意确定一审的案件受理费的分摊比例，属于错误。综上，至胜公司恳请二审人民法院在依法全面查清本案客观事实的基础上，准确适用法律，依法支持至胜公司的上诉请求。黄显军、罗正仙口头辩称，一、黄显军、罗正仙与至胜江城分公司和至胜公司签订了合法有效的《商品房购销合同》，双方在合同的第十二条中对商品房的办证进行了相应的约定。同时根据我国法律、法规规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》的有关规定，对于至胜公司所负的法定义务不能通过协议或者协商解除，同时至胜公司也不能通过变相的协议或者协商解除自己在合同中的主要义务，否则将构成违约。二、至胜公司不能将不能办证的违约责任转嫁给合同之外的第三人。至胜公司在销售商品房给黄显军、罗正仙后，负有为黄显军、罗正仙办理商品房产权证书的法定责任和义务，即便是因为案外第三人的责任致使至胜公司不能办证，但该情况也不能免除至胜公司应对黄显军、罗正仙所承担的合同义务和法定责任，应由至胜公司向黄显军、罗正仙承担责任后，再去追究第三人。三、对于参照银行逾期贷款利息的标准计算违约金的问题，一是可以在执行阶段再进行处理，二是如果至胜公司对该判决持有异议，可以按黄显军、罗正仙在一审中的诉讼请求以年利率6％进行计算。四、至胜公司在案件审理过程中都未能提交证据证明其已经完成了合同约定的办证的初始登记义务，并且从黄显军、罗正仙及人民法院向江城不动产登记中心调取的证据可知，至胜公司未能完成初始登记是黄显军、罗正仙委托其办证或自行办证不能的原因，所以违约在至胜公司，其应当承担相应的违约责任，依法赔偿黄显军、罗正仙的损失。至胜江城分公司和至胜物业公司述称，同意至胜公司的上诉请求及理由。黄显军、罗正仙向一审法院起诉请求：1.判决至胜公司、至胜江城分公司按合同约定为黄显军、罗正仙办理商品房产权证；2.判决至胜公司、至胜江城分公司、至胜物业公司连带赔偿黄显军、罗正仙逾期办证违约金137459.11元和到实际办证止的逾期办证违约金；3.判决本案的诉讼费用由至胜公司、至胜江城分公司、至胜物业公司承担。一审法院认定事实：黄显军、罗正仙与至胜江城分公司、至胜公司通过协商，于2012年12月28日签订《商品房购销合同》。合同约定：至胜江城分公司、至胜公司以出让方式取得位于江城县三江大道东城新区，编号C-（9）-112的地块的土地使用权，该地块的土地规划用途为住宅用地。被告将该土地上ZG1-4幢第3层301号商品房销售给黄显军、罗正仙，该商品房套内面积为175.91平方米，系商铺，购房款为605949元。《商品房购销合同》第十二条约定：“1.房屋交付乙方（黄显军、罗正仙）后，乙方可以委托甲方（至胜江城分公司、至胜公司）代理办理产权登记，若委托甲方办理的，乙方（按揭购房的必须委托）应与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》。2.乙方自接到甲方通知可办理房屋产权登记手续时，需在10个工作日内提供办证相关材料给甲方，同时预交相关办证费用及税费。3.甲方应在乙方提供完备资料后的90个工作日内，将办理房屋产权登记资料提交到房管处，乙方预交的费用在领证时按照实际支出多退少补，乙方必须按约定结清所有费用后方可领取《房屋所有权证》。按揭购房户，自甲方到房管局领回《房屋所有权证》，乙方接到通知后，应在30个工作日内办理《房屋他项权证》进行抵押”。《合同补充协议》第五条约定：“按照法律规定，办理产权证的义务人为乙方，甲方为协助人。乙方委托甲方办理的，应出具委托书及支付委托办证的代办费；如乙方以按揭贷款方式购买房屋的，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续应委托甲方统一办理，并自收房之日起10日内交给甲方应由乙方承担的相关办证费、抵押登记费等费用。”另查明：黄显军、罗正仙按照合同约定向至胜江城分公司支付全部购房款605949元。2013年10月21日，黄显军、罗正仙交纳了该房屋的契税和印花税。并于2013年10月30日领取房屋钥匙，取得房屋使用权。至胜江城分公司分别于2015年9月11日、2017年6月18日起两次在江城县文体广电旅游局广播电视台滚动播出可以办理产权登记的公告。2017年4月24日，至胜江城分公司向江城县三国贸易城全体业主承诺于2017年6月30日前启动三国贸易城不动产权证办理，在2017年9月30日前提交其应提交的相关办证资料到不动产交易中心，并承诺于2017年4月28日前拿出违约赔付方案。2017年6月16日，黄显军、罗正仙收到至胜江城分公司下发的三国贸易城不动产权证办理通知书。但至胜江城分公司、至胜公司未向江城县不动产登记中心提供首次登记办证的初始资料。黄显军、罗正仙于2012年12月28日与至胜公司、至胜江城分公司、至胜物业公司签订《办理房屋产权登记授权委托书》，委托至胜公司、至胜江城分公司、至胜物业公司为其办理不动产权证书，但黄显军、罗正仙未将办证材料给至胜物业公司。还查明，至胜江城分公司没有法人资格，不能独立承担民事责任，其一切行为的后果及责任由隶属公司即至胜公司承担。至胜江城分公司于2013年6月2日与至胜物业公司签订了《房地产办证手续委托合同》，全权委托至胜物业公司办理江城县“三国贸易城”商品房业主的房产证、土地证事宜，并对相关权利义务、违约责任等进行了约定。一审法院认为，关于至胜物业公司主体资格是否适格的问题。本案中，至胜江城分公司与至胜物业公司签订《房地产办证手续委托合同》，将三国贸易城的商品房业主的房产证、土地证事宜委托给至胜物业公司，黄显军、罗正仙虽明确认可，其系自行办证，但黄显军、罗正仙的房屋座落于三国贸易城内，本案与至胜物业公司有关联，故至胜物业公司的主体资格适格。至胜物业公司关于其不是本案适格主体的答辩主张，一审法院不予采纳。关于至胜公司、至胜江城分公司、至胜物业公司是否构成违约的问题。黄显军、罗正仙与至胜江城分公司、至胜公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。至胜公司江城分公司、至胜公司将房屋交付黄显军、罗正仙后，已经通过电视公告及书面通知告知所有业主可以办理产权登记。黄显军、罗正仙直至2017年6月5日才办理了完税证明，至此黄显军、罗正仙具备了自行办证的条件，由于至胜江城分公司、至胜公司将土地性质为住宅的地块建盖为商铺出售给黄显军、罗正仙，导致黄显军、罗正仙在具备办证的条件下却因土地性质不符，至今无法办理不动产权证书，至胜江城分公司、至胜公司构成违约，须赔偿逾期办证违约金。该不能办证的原因不是至胜物业公司造成，故至胜物业公司不构成违约，无需承担责任。关于黄显军、罗正仙的诉讼请求应否得到支持的问题。对于办证问题。一审法院认为至胜江城分公司、至胜公司在开发建设过程中，对土地性质为住宅的地块未经审批却建盖为商铺，至今未变更土地性质的问题，黄显军、罗正仙要求被告履行办理不动产权登记的义务，只能在该房屋具备办证条件后由被告为黄显军、罗正仙办理不动产权证书。对于违约金问题。黄显军、罗正仙于2017年6月5日办理完税证明，具备了自行办证条件。因合同约定至胜江城分公司、至胜公司应在黄显军、罗正仙提供完备资料后的90个工作日内，将办理房屋产权登记资料提交到房管处，故逾期办证违约金应从2017年6月6日起扣除90个工作日（每月酌情认定为20个工作日）提交材料的时间后，自2017年10月17日起，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至至胜公司解决好土地性质问题使该房屋达到具备办证条件后将不动产权证书办理至黄显军、罗正仙名下之日止的逾期办证违约金。按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至至胜江城分公司、至胜公司向产权办理机构提供办证所需资料之日止的逾期办证违约金。由于至胜江城分公司没有法人资格，不能独立承担民事责任，其一切行为的后果及责任由隶属公司即至胜公司承担，上述办证违约金应由至胜公司承担。故黄显军、罗正仙要求三被告连带赔偿黄显军、罗正仙逾期办证违约金137459.11元和到实际办证止的逾期办证违约金的诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持。至胜江城分公司、至胜公司关于其不应承担责任的答辩主张，一审法院不予采纳。至胜物业公司关于其不应承担任何责任的答辩主张，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、由至胜公司在江城三国贸易城ZG1-4幢第3层301号房屋具备办证条件后90日内将不动产权证书办理至黄显军、罗正仙名下；二、由至胜公司于本判决生效之日起十日内按照房款总额605949元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息进行计算，支付黄显军、罗正仙自2017年11月1日起至不动产权证书办理至黄显军、罗正仙名下之日止的逾期办证违约金；三、驳回黄显军、罗正仙的其他诉讼请求。案件受理费3049元，由黄显军、罗正仙负担915元，由至胜公司负担2134元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院二审审理查明的事实与一审认定一致，对一审认定的事实，本院予以确定。本院认为，黄显军、罗正仙与至胜公司、至胜江城分公司签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案中，依据《商品房购销合同》第十二条：“1.房屋交付乙方（黄显军、罗正仙）后，乙方可以委托甲方（至胜江城分公司、至胜公司）代理办理产权登记，若委托甲方办理的，乙方（按揭购房的必须委托）应与甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》。2.乙方自接到甲方通知可办理房屋产权登记手续时，需在10个工作日内提供办证相关材料给甲方，同时预交相关办证费用及税费。3.甲方应在乙方提供完备资料后的90个工作日内，将办理房屋产权登记资料提交到房管处……”。《合同补充协议》第五条：“按照法律规定，办理产权证的义务人为乙方，甲方为协助人。乙方委托甲方办理的，应出具委托书及支付委托办证的代办费；如乙方以按揭贷款方式购买房屋的，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续应委托甲方统一办理，并自收房之日起10日内交给甲方应由乙方承担的相关办证费、抵押登记费等费用。”的约定，至胜公司有义务协助黄显军、罗正仙办理房屋的不动产权证书，但根据查明的事实，本案因至胜公司将土地规划用途为住宅的地块建盖为商铺，导致黄显军、罗正仙购买的商铺因土地用途不符至今不能办理房屋的不动产权证书，至胜公司违反合同中关于办理房屋产权证的约定，其行为已经构成违约。对于至胜公司上诉主张因与新颁布的不动产统一登记政策相冲突的政策原因才导致不能办理产权登记。本院认为，土地的开发利用形式必须与土地的使用权、规划用途相一致。土地使用权证和房屋所有权证两证合一只是不动产权证的登记形式，审批手续齐备符合登记条件既可以进行产权登记。本案不能进行产权登记的根本原因系至胜公司改变土地规划用途进行开发建设却未完成土地规划用途变更的手续，而不是两证合一的登记方式。故对于至胜公司的该上诉理由，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据查明的事实，黄显军、罗正仙至今一直未将办证材料交给至胜物业公司，即使本案不存在房地用途不一致的产权登记障碍，黄显军、罗正仙的产权登记亦无法办理，故对于黄显军、罗正仙请求的逾期办证违约金，本院不予支持。综上所述，至胜公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省墨江哈尼族自治县人民法院（2018）云0822民初694号民事判决；二、由黄显军、罗正仙在江城三国贸易城ZG1-4幢第3层301号房屋具备办证条件后15日内将办理房屋产权证所需材料交到普洱至胜房地产开发有限公司并支付办证费。由普洱至胜房地产开发有限公司在收到黄显军、罗正仙所交办证材料及办证费次日起90日内将不动产权证书办理至黄显军、罗正仙名下；三、驳回黄显军、罗正仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3049元，由普洱至胜房地产开发有限公司负担1524.5元，由黄显军、罗正仙负担1524.5元。二审案件受理费3049元，由普洱至胜房地产开发有限公司负担1524.5元，由黄显军、罗正仙负担1524.5元。本判决为终审判决。审判长 赵 键审判员 张劲松审判员 邱继娇二〇一九年七月十五日法官助理付梦瑶书记员欧阳成愉