福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异225号 异议人（案外人）:蔡景明，女，汉族，1953年9月7日出生，住福建省永泰县。 委托代理人：华韦清，福建亿阳律师事务所律师。 申请执行人：檀斯金，女，1977年10月8日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托代理人：郑振峰、胡苡豪，北京大成（福州）律师事务所律师。 被执行人：陈子成，男，汉族，1959年6月3日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：范榕华，女，汉族，1959年9月3日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：福建闽峰集团有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇北门路59号，统一社会信用代码：913501251548279405。 法定代表人：陈子成。 本院在执行（2018）闽0102执5413号申请执行人檀斯金、被执行人陈子成、范榕华、福建闽峰集团有限公司借款合同纠纷一案中【执行依据为（2017）闽0102民初7979号民事判决书】，案外人蔡景明向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人蔡景明的异议请求：裁定解除对福建闽峰集团有限公司名下位于永泰县山水国际小区13-19幢地下室车位的查封。 事实与理由：异议人蔡景明系永泰县山水国际小区13-19幢地下室车位实际产权人。 2016年1月13日福建闽峰集团有限公司与异议人签订销售协议将其名下位于永泰县山水国际小区13-19幢地下室车位（简称异议车位）以13.9万元的价格销售给异议人。异议人已经全额支付车位价款，异议车位自购买之日起由异议人占有并使用、管理至今。异议人购买车位后将车位返租给福建闽峰集团有限公司用于开办购物广场并签订返租协议，异议人收取租金从未间断，异议车位未办理过户登记的原因系购买当时车位处于被福建闽峰集团有限公司抵押给银行等原因造成。因此，自购买之日起，异议车位的实际产权人系异议人。 二、法院针对被执行人福建闽峰集团有限公司的强制执行应排除永泰县山水国际小区13-19幢地下室车位。 福建闽峰集团有限公司作为异议车位的登记所有人系在（2018）闽0102执5413号协助执行通知书之前将异议车位销售给异议人，异议人已全额支付车位价款且实际占有、管理该车位，未办理过户登记的原因系福建闽峰集团有限公司原因所致，非因异议人自身原因，依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，针对被执行人福建闽峰集团有限公司的强制执行应将异议车位排除在外。 综上所述，本案异议车位的实际所有人系异议人，法院作出的关于对异议车位查封的决定与异议人存在利害关系，请求法院查明事实并裁定解除对异议车位的查封。 异议人蔡景明向本院提交如下证据： 证据A1、《协助执行通知书》； 证据A2、《销售协议》、《借据》（借据注明扣款数额，扣抵异议人所购买的车位为止和车位号）及《收款收据》； 证据A3、《车位返租协议》、《说明》及《银行流水凭证》。 本院查明，本案的执行依据为（2017）闽0102民初7979号民事判决，判决：“被告陈子成、范榕华、福建闽峰集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告檀斯金返还借款本金人民币3450000元并支付利息（以55万元为基数，从2016年2月12日起按月利率2%计至款项还清之日止；以110万元为基数，从2015年7月12日起按月利率2%计至款项还清之日止；以100万元为基数，从2015年4月29日起按月利率2%计至款项还清之日止；以80万元为基数，从2016年5月5日起按月利率2%计至款项还清之日止）。” 因被执行人未按照生效判决履行，2018年12月6日，本院向永泰县不动产登记和交易中心送达《协助执行通知书》，查封被执行人福建闽峰集团有限公司名下的车位及房产（详见财产清单）。2018年12月28日，永泰县不动产登记中心向本院发函载明，本院（2018）闽0102执5413号《协助执行通知书》要求查封107本不动产权证书（涉及三百多个车位）中，有38个车位均已办理不动产转移登记手续。 另查明，2016年1月13日，案外人蔡景明（乙方）与被执行人福建闽峰集团有限公司（甲方）签订了《协议书》，上述协议书约定，被执行人福建闽峰集团有限公司位于永泰县山水国际小区13-19幢地下室车位以人民币13.9万元销售给异议人，每个车位面积55.6平方米，每平方按2500元计算。合同还约定，车位办证需要另行签订商品房买卖合同，其两证在三个月内办结。如超过办理时间，甲方应按购买时抵借款的原借条协议执行。 2016年1月13日，被执行人与异议人签订《车位返租协议》，约定异议人将上述异议车位出租给被执行人，租金为每平方米18元/月，从2016年5月1日起计租，从第三年的第一个月起按2%年递增。租赁期限从2016年1月1日起至2026年4月30日止。从起租月开始，每月的月初5到10日前支付，若因承租方拖欠租金，甲方有权要求乙方补足所欠租金并收取滞纳金，月滞纳金为拖欠租金额的3%计算。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，异议人与被执行人福建闽峰集团有限公司签订的《协议书》系以物抵债的协议，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而车位的交付仅系以物抵债的实际履行方式，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，亦不足以排除本案的执行。综上，异议人蔡景明主张的已支付的购房款实际为借款，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（三）项规定的“已支付全部价款或部分价款”的情形，其异议请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 驳回案外人蔡景明的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 平 审判员 赵 南 审判员 张莉珍 二〇一九年七月十八日 法官助理李榕 书记员张哲敏 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。 对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。