河北省遵化市人民法院   民事判决书   （2018）冀0281民初5065号   原告：杨振田，男，1944年4月20日出生，汉族，农民，现住玉田县。   原告：杨瑞芝，女，1946年3月17日出生，汉族，农民，现住玉田县。   原告：徐冠男，女，1994年7月20日出生，汉族，农民，现住玉田县。   原告：徐某甲，男，2002年10月15日出生，汉族，学生，现住玉田县。   法定代理人：徐某乙，男，1970年10月30日出生，汉族，农民，现住玉田县，系徐某甲之父。   四原告委托代理人：颜昭军、杨大刚，河北北辰律师事务所律师，特别授权代理。   被告：高保国，男，1969年10月1日出生，汉族，农民，现住玉田县。   被告：高爱云，女，1969年3月16日出生，汉族，农民，现住玉田县。   被告：杨帆，女，1994年10月13日出生，汉族，农民，现住玉田县。   三被告委托代理人：耿万海、赵青，河北正一律师事务所律师，代理权限为特别授权。   原告杨振田、杨瑞芝、徐冠男、徐某甲与被告高保国、扬帆、高爱云执行异议之诉一案，本院于2017年12月17日作出（2017）冀0281民初4883号民事判决书，后原告杨振田、杨瑞芝、徐冠男、徐某甲不服上诉，河北省唐山市中级人民法院于2018年8月28日作出（2018）冀02民终3045号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告徐某甲的法定代理人徐某乙及四原告委托代理人颜昭军，被告高保国、高爱云及三被告委托代理人耿万海、赵青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   四原告向本院提出诉讼请求：l、依法撤销（2017）冀0281执异44号裁定书；2、判令被告高保国与高爱云、杨帆签订的楼房转让协议无效。事实和理由：原告杨振田和杨瑞芝夫妇之女、原告徐冠男和徐某甲姐弟之母杨建荣被高爱云之夫、杨帆之父杨树柏所杀，依照法律规定，杨树柏应在其遗产范围内承担赔偿原告经济损失及精神损失的民事责任。2016年1月5日，原告向玉田县人民法院提起诉讼，并于2016年1月20日向玉田县人民法院递交了调查取证和财产保全申请，申请法院冻结高爱云、杨树柏73万元现金，查封高爱云和杨树柏共同所有的座落在××县房产及座落在玉田县城的门市房及其他财产。高爱云、杨帆必然知道上述情况。为了非法转移财产，逃避其应当承担的法律责任，高爱云、杨帆与被告高保国恶意串通，于2016年3月签订了虚假的楼房转让协议，并于法院即将对案涉房产进行查封的2016年6月，高爱云、杨帆与高保国进行了虚假的产权交易。高爱云、杨帆在××座市楼是高爱云与杨树柏的共同财产，其应配合将杨树柏遗产清偿给原告的情况下，将该门市楼转让给高保国，严重损害了原告的合法权益，依照有关规定，被告高保国与高爱云、杨帆签订的楼房转让协议应属无效，双方之间的商业楼产权转让行为应属无效。且2016年6月，高爱云、杨帆及唐山盛兴房地产开发有限公司共同申请撤销商品房买卖合同登记备案，并在唐山劳动日报上发布了为期一个月的公告，按规定，高爱云、杨帆无权在公告期内转让该房产。撤销商品房买卖合同的申请和公告证明涉案房产并没有转让给被告，被告没有实际取得该房产的所有权，其所进行的产权交易是虚假的。另，本案所涉房产是玉田县盛兴新天地二期第XX号楼XX号房，高保国与高爱云、杨帆签订的楼房转让协议中约定的××县市，二者不是同一房产，该楼房转让协议与本案无关。   庭审中，原告增加诉讼请求，要求对玉田县盛兴新天地小区二期XX栋XX号门市楼继续执行，同时变更诉讼请求第二项为确认高保国对涉案房产不享有所有权。   被告高保国、高爱云、杨帆辩称，1、（2017）冀0281执异44号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告的诉讼请求应予驳回。2、原告的诉讼请求无继续执行的内容，且诉请第二项与判决、裁定相关，其诉讼请求不应得到支持。3、被告高保国与高爱云、杨帆签订楼房转让协议、付清全部房款并占有该房产的行为均发生在法院查封之前。原告提出的高爱云、杨帆撤销合同备案登记行为及结果与被告无关。原告在执行中也查封了价值不小的其他财产，对案涉门市楼中止执行并不影响原告的利益。此外，原告主张高爱云、杨帆及高保国存在恶意串通损害其利益的行为没有证据予以证实；高爱云、杨帆及唐山盛兴房地产开发有限公司共同申请撤销商品房买卖合同的备案登记和公告行为，目的是履行高爱云、杨帆与高保国达成的涉案房屋买卖合同，因涉案房屋尚未颁发产权证书，而原登记在高爱云、杨帆的买卖合同，只有撤销其买卖合同备案，盛兴公司才可以另行与高保国签订买卖合同并颁发产权证手续；原告主张XX号楼XX号房与涉案协议中所约定的××栋，二者不是同一房产，并非事实，实质上只是编号在不同情形下的称呼，不存在两套房屋的问题。   根据原、被告双方诉辩归纳本案的争议焦点为：（2017）冀0281执异44号裁定书是否应予撤销，案涉执行标的是否应继续执行。   原告方主张，杨宝东、杨占一与高保国签订的涉案房屋租赁协议是虚假的。   为证明其主张提供如下证据：   证据一、杨宝东个体工商户开业登记申请表、房屋租赁协议，用以证明2015年7月8日杨宝东和高爱云签订房屋租赁协议，杨宝东租赁涉案房屋用于个体经营，租期5年，高保国说2016年3月份以后就与其签订协议的说法是谎言，证实高保国就涉案门市房没有与高爱云签订真实的房屋转让协议，也没有占有和使用该房屋；   证据二、杨宝东个体工商户注销登记表，证明2017年6月5日杨宝东申请注销了他在涉案房产中的便利店，在此之后就不再租赁涉案房产，证实杨宝东、高保国在2016年3月份签署的房屋租赁协议是谎言，同时证明高保国不仅没有与本案所涉门市房签订房屋转让协议也没有实际占有和使用该房屋；   证据三、杨占一房屋租赁协议以及个体工商户开业登记申请书、个体工商户营业执照颁发及归案登记表，证明2017年4月28日杨占一和高爱云签订房屋租赁协议，杨占一租赁涉案房屋用于个体工商经营，租期5年，证明高保国不仅没有就本案所涉门市房与高爱云签订房屋转让协议，而且没有占有使用该房屋，本案所涉门市房至今仍属于高爱云所有，三被告之间签订的楼房转让协议是虚假的，高保国提交的楼房转让协议目的是为了非法转移财产，阻挠法院对该房产的执行。   证据一至三，经质证，被告方均有异议，其中，对高爱云与杨宝东、杨占一签订的两份租赁合同及原告的证明目的有异议，其他证据的真实性没有异议。原告提供的2015年7月8日高爱云与杨宝东签的租赁协议及2017年4月28日高爱云与杨占一签订的租赁合同，真实性无法确定，高爱云并未签订过该两份合同，实质上是承租人杨宝东、杨占一为了办理营业执照，自行签署的高爱云三个字；杨宝东、杨占一签署高爱云的名字是因为涉案房屋在住建部门备案的是高爱云的名字，事实上杨宝东和杨占一均知道涉案房屋已经转让给高保国，且与高保国分别签订了房屋租赁合同；杨宝东首先租用涉案房屋经营东东便利店，到2017年杨宝东将东东便利店整体转让给杨占一，杨宝东才注销了东东便利店的工商登记手续，杨占一另行登记了营业执照。   被告方主张一审中对原告提交的证据无异议，是指对证据的真实性、合法性无异议，但对原告的证明目的有异议，不予认可。   被告方为证明其主张提供如下证据：   证据一、2015年7月8日高爱云与杨宝东签的房屋租赁合同，证明杨宝东租用涉案房屋用于开办个体经营项目；   经质证，原告方对证据的真实性、合法性有异议，与原告方提交的合同不一致。   证据二、个体工商户登记基本信息，证明杨宝东租用涉案房屋之后登记了玉田县玉田镇东东便利店，登记时间是2015年9月10日，注销时间是2017年6月5日；   经质证，原告方有异议，这份个体工商登记信息是复印件，对其真实性无法确认。   证据三、高保国与杨宝东于2016年6月8日签订的租赁合同，证明高爱云将涉案房屋转让给高保国之后当时杨宝东正在城东盖房屋，高保国作为新的所有权人与杨宝东另行签订了房屋租赁合同，实际证明高保国实际占有并控制了涉案房屋；   证据四、2017年6月6日高保国与杨占一签订的租赁合同，证明杨占一受让了杨宝东东东便利店之后与房屋所有权人高保国签订了房屋租赁合同，并继续承租使用涉案房屋；   证据三、四，经质证，原告方对高保国与杨保东、杨占一签订的房屋租赁合同真实性有异议，其与工商行政管理部门明显不一样，不具有真实性。   证据五、2018年5月21日唐山盛兴房地产开发有限公司出具的证明，该份证据证明盛兴新天地小区XX号门市与购房合同XX门市楼是同一栋门市；   经质证，原告方有异议，证明事项与购买合同记载不一致，不具有真实性。   证据六、照片5张，证明在涉案房屋以及临近房屋的门牌号标注的就是××楼市等。   经质证，原告方称该组照片跟本案没有关联性，不具有真实性。   证据七、证人杨某某出庭作证，证言主要内容为：“大概四年前我开办的东东便利店，当时租的是高爱云的房屋，为了办理工商营业执照我自己签订了租赁合同，高爱云签名也是我签的，与高爱云没有关系，租期5年，当时租赁了一年，因为高爱云和高保国都找到我并告诉我，该房屋已卖给高保国，第二年我和高保国签的租赁合同，大概2016年我将东东便利店转给了杨占一”。   经质证，原告方对杨某某证言真实性有异议，因为杨某某与高保国签订的协议书，实际上2015年7月杨某某是与高爱云签的租期5年的租赁合同，证人说高保国是房东，这本身就不真实，我方要求法庭按照民诉法有关规定对杨宝东作伪证的行为给予10万元以下的罚款和15日的拘留。   证据八、证人杨某出庭作证，证言主要内容为：“2017年6月份证人租赁高保国的盛兴新天地××栋，经营茂峦便利店，是大概2016年3月份左右从杨宝东处转来的东东便利店。2017年4月28日租赁协议是我为了办理营业执照自己做的，甲方高爱云处系我妻子张亚琴代签名并按印的，因为办理营业执照需要到盛兴地处盖章，盛兴地产的档案登记是高爱云，所以我就签的高爱云的名字，我实际是与高保国签订的一年的租赁协议书”。   经质证，原告方对证人杨某证言真实性有异议，称杨某与高保国签订的租赁协议本身就是虚假的，原告向法院提交的工商管理部门的登记材料足以证明杨占一所述不属实，我们要求法庭对证人杨某给予罚款和拘留的处罚。   经审理查明：本院在审理原告杨振田、杨瑞芝、徐冠男、徐某甲与被告高爱云、杨帆、刘芹被继承人债务清偿纠纷一案中，应原告的申请于2016年6月13日作出（2016）冀0281民初2670号之一民事裁定书，裁定将以高爱云、杨帆名义购买的的坐落××区市楼予以查封。高保国曾以其已购买上述房产、享有该房产所有权为由提出异议，因该案尚在审理期间，本院告知其在执行阶段主张权利。2016年9月8日，本院就该案作出（2016）冀0281民初2670号民事判决，该判决经唐山市中级人民法院改判，最终判决由高爱云、杨帆、刘芹在继承杨树柏遗产范围内赔偿杨振田、杨瑞芝、徐冠男、徐某甲因杨建荣死亡造成的各项损失及精神损害抚慰金。后杨振田、杨瑞芝、徐冠男、徐某甲申请强制执行。唐山市中级人民法院在执行过程中，于2017年6月18日作出（2017）冀02执7956号执行裁定书，裁定评估被查封的坐落于唐山市××县市楼。案外人(本案被告)高保国提出异议，称案涉房产归其所有，应解除查封措施并终止执行。遵化市人民法院于2017年8月16日做出（2017）冀0281执异44号执行裁定书，裁定中止执行唐山市玉田县盛兴新天地小区二期XX栋XX门市楼的评估。杨振田、杨瑞芝、徐冠男、徐某甲不服，向本院提起执行异议之诉。   另查，2016年3月10日，高爱云、杨帆与高保国、王建芳（高保国之妻）签订《楼房转让协议》，约定高爱云、杨帆将位于××县市（建筑面积60.6平方米）转让给高保国、王建芳，转让价格为40万元，自协议签订之日起三个月内一次性付清，款付清当日高爱云、杨帆将房产交给高保国、王建芳。2016年6月9日，高保国向高爱云账户转款40万元。2016年6月8日，高保国作为出租人将上述房产与杨宝东签订了租赁合同，租期为一年。2017年6月6日，高保国又作为出租人将上述房产与杨占一签订了租赁合同，租期为一年。   另，经查，涉案房产尚未办理房屋所有权登记手续。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于本案所涉房产与被告高保国和高爱云、杨帆签订的楼房转让协议中约定的房产是否为同一房产。被告高保国和高爱云、杨帆于2016年3月10日签订的《楼房转让协议》中约定的房产为“位于××县的的房产为“位××县市（建筑面积60.6平方米）”，本案所涉房产即（2017）冀0281执异44号裁定书所涉房产为“玉田县盛兴新天地小区二期XX栋XX门市楼”，根据庭审情况及相关证据，该房产系2013年11月3日的《商品房买卖合同》中的交易房产，该房产建筑面积共60.6平方米，名称为“XX楼XX号房”。经本院到玉田县盛兴新天地小区物业进行核实，该小区现共有两期工程（包括一期和二期），其中17栋属二期工程，该小区只有一处XX栋XX号门市楼，该门市楼建筑面积60.6平方米，小区业主通常称为“X栋X号门市”，该称谓与《商品房买卖合同》中所称的”XX楼XX号房”系同一房产。根据上述内容，本案所涉房产与被告高保国和高爱云、杨帆签订的楼房转让协议中约定转让的房产为同一房产。2、关于高爱云、杨帆申请撤销合同登记备案行为是否影响被告高保国与高爱云、杨帆签订的《楼房转让协议》的效力。商品房预售合同的登记备案是政府对房地产市场行使监管职能采取的措施，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理备案登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理备案登记手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。可见，办理备案登记并非商品房买卖合同的效力要件。本案中高爱云、杨帆虽与《商品房买卖合同》的出卖方唐山盛兴房地产开发有限公司共同填写了“商品房买卖合同（网签备案）撤销申请表”，并在报纸上进行了公告，但该行为并未影响《商品房买卖合同》的效力，原告亦未提出唐山盛兴房地产开发有限公司退还房款及高爱云、杨帆退还房产等实际履行解除合同的证据，综合以上情况，高爱云、杨帆申请撤销合同登记备案的行为不影响被告高保国与高爱云、杨帆签订的《楼房转让协议》的效力。3、关于本院查封涉案房产之前高保国是否已合法占有该房产。原告向法庭提交了工商档案中房屋租赁者杨宝东及杨占一的个体工商户登记申请书、房屋租赁协议等证据，房屋租赁协议中出租方仍签有高爱云的名字，但房屋租赁者杨宝东、杨占一均到庭证实该租赁协议系其为办理营业执照自己签订的，高爱云处签字也系杨宝东及杨占一妻子代签的，因为盛兴地产的档案登记是高爱云，所以签的高爱云的名字。庭审中，原告要求对工商档案中杨占一的租赁协议中高爱云的签字是否为高爱云本人所签进行鉴定，但在本院规定的期限内未到本院司法技术室办理相关手续，并电话通知本院明确表示放弃鉴定申请。房屋租赁者杨宝东、杨占一亦均到庭证实是与高保国签订了租赁合同，被告高保国亦提交了高保国与杨宝东及杨占一签订的租赁合同，故能认定在本院查封涉案房产之前高保国已合法占有该房产。4、庭审后，被告方提交2018年12月13日声明一份，证实杨树柏的母亲刘芹作为第一顺序继承人对高爱云、杨帆变卖涉案房产知情并完全认可。   本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零八条关于“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告”之规定，因高爱云、杨帆（被执行人）反对杨振田、杨瑞芝、徐冠男、徐某甲（申请执行人）的主张，高爱云、杨帆应与高保国作为本案共同被告参加诉讼。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据庭审情况及相关证据，高爱云、杨帆与高保国签订的《楼房转让协议》意思表示真实，双方阐述买卖房屋的原因符合情理，未违反法律、法规的强制性规定，且已实际履行。协议签订后，作为杨树柏的第一顺序继承人其母刘芹出具了声明一份，表明其对高爱云、杨帆变卖该涉案房产的行为知情并认可，经刘芹的追认，高爱云、杨帆处理该涉案房产并与高保国签订《楼房转让协议》的行为合法有效。原告亦未提供高爱云、杨帆与高保国签订《楼房转让协议》存在恶意串通情形的相关证据，故应认定该协议有效；本院作出（2016）冀0281民初2670号之一民事裁定书裁定查封涉案房产的时间为2016年6月13日，唐山市中级人民法院作出（2017）冀02执7956号执行裁定书裁定评估涉案房产的时间为2017年6月18日，而被告高爱云、杨帆与高保国签订《楼房转让协议》的时间、支付价款及交付房屋的时间均在2016年6月13日前；高保国提交的其与杨宝东、杨占一签订的租赁协议，杨宝东、杨占一到庭所作证言，均能证实在本院查封涉案房产前高保国已合法占有该房产，该内容亦与《楼房转让协议》约定的交付内容相吻合；因涉案房产尚未办理房屋所有权登记手续而未办理房产过户登记，属非因高保国自身原因造成的情形，上述内容表明被告高保国对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求对涉案房产继续执行的请求，理据不足，本院不予支持。原告要求确认高保国对涉案房产不享有所有权的请求，不属本案审理范围，本院不予审理。   依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：   驳回原告杨振田、杨瑞芝、徐冠男、徐某甲的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告杨振田、杨瑞芝、徐冠男、徐某1负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 梁玉娟   人民陪审员 姚宗生   人民陪审员 崔建海     二〇一九年七月三十日   法官 助理 刘玉莹   书 记 员 高韶钒