福建省邵武市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0781执异24号 异议人（被执行人）：福建省南武夷液晶彩电有限公司，住所地邵武市经济开发区紫金工业园区。 法定代表人：邓颖，经理。 委托代理人：邓秀华，福建省南武夷液晶彩电有限公司员工。 申请执行人：邵武市农村信用合作联社解放信用社，住所地邵武市东大路**城丰居委会**。 法定代表人：金爱娟，主任。 被执行人:邓颖，女，1990年8月出生，汉族，福建省南武夷液晶彩电有限公司经理，住邵武市水北镇故县。 被执行人：汪丽姣，女，1981年5月26日出生，汉族，住邵武市。 本院在执行申请执行人邵武市农村信用合作联社解放信用社与被执行人福建省南武夷液晶彩电有限公司、邓颖、汪丽姣金融借款合同纠纷一案中，福建省南武夷液晶彩电有限公司不服拍卖福建省南武夷液晶彩电有限公司位于邵武市城郊××工业园区三宗工业用地及宗地上13幢房产的工业房地产，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 福建省南武夷液晶彩电有限公司称：1、拍卖对象邵武市城郊××工业园区三宗工业用地及宗地上13幢房产的工业房地产，厦均房估字ＮＰ［2018］499号《估价报告》对13幢工业房产进行一并评估，该报告中仅有4幢（有产权证）属于福建省南武夷液晶彩电有限公司财产，其余9幢和其他建筑物无产权证，涉及案外人利益，不应列入拍卖标的范围。《估价报告》也明确了“估价对象现状实物规模大于证载内容，本次评估值是建立在估价对象是在合法建设的前提下进行的，评估采用的估价对象建筑面积数据依据邵武市金纬测绘有限公司出具的房产报告书［金纬房测字（2018）第352号］得出，该建筑面积仅作为本次评估作价时的计量依据，不作为权属确认依据......”。2、本案当地房地产市场变化较大，例如相邻于涉案房产用地（三嘉钢铁地块挂牌出让价为120万／亩），均已由工业用地变更为商业用地（其中规划了申请人约12亩用地但尚未变更手续），虽然涉案房产评估时用地性质为工业用地（出让价为20万／亩），但该拍卖标的物在拍卖前可变更为商业用地性质，故变更手续不影响地类价值，应以商业用地的出让价120万元估价，显属当地房地产市场变化较大，与显示严重不符（有证据［204］1号《邵武市城市开发建设领导小组会议纪要》及规划平面图）。评估报告特别提示，（2）本估价报告使用期限为自本价报告出具之日起不超过一年，当地房地产市场变化较大时不超过半年，贵院以该报告作为本次拍卖的估价依据，估价报告的估价时间为2018年11月25日，本案贵院执行拍卖的时间为2019年7月29日10时至2019年7月30日10时止（延时的除外），显然是超过了半年，显然以此估价报告为依据拍卖显失公平，故应对涉案拍卖标的物重新评估。异议人认为：本次委托拍卖标的物涉及案外人的财物，且由于估价时效期间市场行情发生重大变化，以此估价对此标的物在现阶段拍卖显失公平，异议人请求撤回拍卖委托，停止拍卖。 福建省南武夷液晶彩电有限公司为了支持自己的主张，向本院提交拍卖通知书一份、会议纪要一份、彩色地图一份。 本院查明：本院在执行申请执行人邵武市农村信用合作联社解放信用社与被执行人福建省南武夷液晶彩电有限公司、邓颖、汪丽姣金融借款合同纠纷一案中，委托厦门均达房地产资产评估咨询有限公司对福建省南武夷液晶彩电有限公司位于邵武市城郊工业园区三宗工业用地及宗地上13幢房产的工业房地产进行了评估，该公司于2018年12月5日作出厦均房估字ＮＰ［2018］499号《房地产估价报告》，报告载明：“本估价报告使用期限内为自本估价报告出具之日起不超过一年，当地房地产市场变化较大时不超过半年”。本院于2019年3月18日向福建省南武夷液晶彩电有限公司送达了评估报告书。于2019年6月19日向福建省南武夷液晶彩电有限公司发送了拍卖通知书，并于2019年6月19日通过阿里巴巴司法网络拍卖平台发布拍卖公告，定于2019年7月29日10时至2019年7月30日10时（延时除外）对福建省南武夷液晶彩电有限公司位于邵武市城郊工业园区三宗工业用地及宗地上13幢房产的工业房地产进行公开拍卖。福建省南武夷液晶彩电有限公司提出前述异议。 本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；......”、第二十三条第一款：“当事人、利害关系人收到评估报告五日内对评估报告的参考标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在制定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构补正”、第二十三条第二款：“当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形进行审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理”。福建省南武夷液晶彩电有限公司主张“评估报告对13幢工业房产进行一并评估，该报告中仅有4幢（有产权证）属于福建省南武夷液晶彩电有限公司财产，其余9幢和其他建筑物无产权证，涉及案外人利益，不应列入拍卖标的范围”，属认为“评估的财产超出范围”的情形，福建省南武夷液晶彩电有限公司主张同时对评估的参照标准等提出异议，认为“......应以商业用地的出让价120万元估价......”等，属同时涉及前述第二十二条第一款第（二）项、第二十三条第一款的情形，应循第二十三条第一款规定进行处理，尚不属于执行异议审查处理范畴。二、关于福建省南武夷液晶彩电有限公司提出的“本估价报告使用期限为自本价报告出具之日起不超过一年，当地房地产市场变化较大时不超过半年，贵院以该报告作为本次拍卖的估价依据，估价报告的估价时间为2018年11月25日，本案贵院执行拍卖的时间为2019年7月29日10时至2019年7月30日10时止（延时的除外），显然是超过了半年，显然以此估价报告为依据拍卖显失公平”的问题。厦均房估字NP[2018]499号《房地产估价报告》载明：“本估价报告使用期限内为自本估价报告出具之日起不超过一年，当地房地产市场变化较大时不超过半年”，本院发布公告、及拍卖时间均在评估报告有限期内。福建省南武夷液晶彩电有限公司称“当地房地产市场变化较大”，所以评估报告有效期为6个月，则其应证明“房地产市场”变化较大。本院认为“当地房地产市场变化较大”，指的应是“市场”变化较大，而非是部分区域产生变化或有可能产生的变化，福建省南武夷液晶彩电有限公司其所举证显不足以证实“市场”变化较大。福建省南武夷液晶彩电有限公司的异议理由不成立，其异议请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》、第二十二条第一款、第二十三条、第二十七条第三款规定，裁定如下： 驳回福建省南武夷液晶彩电有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省南平市中级人民法院申请复议。 审判长  徐希法 审判员  张 勇 审判员  邓林泉 二〇一九年七月二十六日 书记员  温惠彬 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第二十二条第一款当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可在收到报告后五日内提出书面异议： （一）财产基本信息错误； （二）超出财产范围或者遗漏财产； （三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质； （四）评估程序严重违法。 第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告五日内对评估报告的参考标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构补正。 当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形进行审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。 第二十七条第三款人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。