陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)陕01民终7270号 上诉人（原审被告）张涛，男，1962年5月20日出生，汉族，西安市长安区村民，。被上诉人（原审原告）刘超，女，1966年5月18日出生，汉族，咸阳市医药公司退休职工，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：张抗定，咸阳市148法律服务所法律工作者。上诉人张涛因与被上诉人刘超买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张涛上诉请求：1、撤销一审判决改判驳回刘超在一审的全部诉讼请求。2、本案诉讼费由刘超承担。事实和理由：1、一审法院否定了《土地管理法》关于集体土地房屋不得买卖的规定，否定了《城市房地产管理法》关于无产权登记证的房屋不能上市交易的规定，完全偏信了刘超方面的意见。刘超的代理人为公务员，根据规定不得从事诉讼代理活动。2、双方签订《房屋转让协议》系在2012年6月2日，而非2016年6月2日。且一审法院认定的其与刘超的借贷关系，与本案无关。3、其与刘超签订的《房屋转让协议》的违约责任为支付违约金5万元，这实际就是约定了平等的合同解除权，一审法院消灭了其的合同解除权。4、一审法院判决继续履行合同，刘超要求的5万违约金就不合理合法。刘超辩称，1、张涛就涉案安置房与其签订《房屋转让协议》行使占有、使用、收益和处分的权利，完全合法，并无不当，该协议对双方具有法律约束力。张涛以《土地管理法》关于集体土地房屋不得买卖的规定作为上诉理由，存属于虚拟法条，曲解法律，将案件引入歧途的不良用意。2、其丈夫系咸阳市事业单位的一名普通职员，身为丈夫，受妻子委托，实施民事案件的诉讼代理活动，符合法律规定。3、《城市房地产管理法》第三十八条只是行政管理性质的规定，而非合同效力的强制性规定，更不能否定张涛对涉案房屋实体权利本身的存在。故其认为，张涛违约后反而主张合同无效的上诉理由，显然不能成立。4、双方在协商、签订《房屋转让协议》时，其与丈夫全程参与，因其视力较差，由其丈夫代其签名，或其本人签名，双方均无异议，张涛以“用别人的签字指纹冒充刘超构成虚假证据”的理由，企图否定协议的效力，显属缺乏事实和法律依据，依法不应采纳。一审判决公平、公正，不无不当，应予维持。刘超向一审法院提出诉讼请求：1、判令张涛向其交付位于西安国家民用XX基地XX小区XX号楼XX室房屋；2、判令张涛支付其违约金50000元；3、判令张涛于上述房屋满足过户条件时协助其办理过户手续，过户产生的费用各半承担；4、本案诉讼费、保全费由张涛承担。一审法院经审理查明，张涛系西安市长安区XX街道XX村村民。枣园村土地于2012年间被国家征用拆迁，张涛作为枣园村村民依法获得拆迁安置房屋四套，房屋总面积412平方米。2016年6月2日，刘超、张涛签订《房屋转让协议》，该协议约定张涛为转让方，刘超为受让方。刘超购买张涛尚未分配的拆迁安置房屋中图纸户型编号为2-A面积112.6/㎡的房屋一套，楼层数要求在20层及以上（顶层除外）；房屋价格为固定价3500元/㎡，不因楼层调整价格，总价款394100元，以实际面积多退少补；付款方式为合同签订时刘超付给张涛房屋转让款250000元，余款于房屋交付后七日内一次性付清；违约责任约定为，如刘超违约，需支付50000元违约金给张涛，已交房款退回；如张涛违约除退还已交房价款外再向刘超支付50000元违约金；对房屋产权的约定为若房产证仅为张涛一人名字时，在房屋所有权过户于刘超之前，张涛应确保刘超受让房屋的合法产权，国家政策可以办理房产证时，张涛应尽力配合办理，房屋所有权过户手续办理的费用由原、张涛共同承担；该协议还就其他事项作了明确详细的约定。协议签订后，刘超于2012年6月6日通过陕西信合转账方式支付张涛购房款250000元。2013年6月16日，刘超出借给张涛300000元，双方签订了《借贷合同》。2018年9月，枣园村拆迁安置房屋实际分配到户，房屋位于西安市长安区XX区XX路XX小区，张涛共计分得安置房屋4套，分别为1号楼11403室（面积91.74㎡）、5号楼10803室（面积93.28㎡）、5号楼12401室（面积118.67㎡）、3号楼10601室（面积114.42㎡）。因张涛未按约定向刘超交付房屋及偿还借款，刘超、张某某于2018年9月19日签订《协议书》一份，该协议书约定：一、刘超支付张涛购房款250000元及违约金50000元人民币的约定仍然有效；二、张涛借刘超人民币300000元及约定每月利息3%除本金300000元仍然有效外，按月利息2%自借款之日起至付清借款之日止计付利息；三、张涛承诺，在2018年10月19日前一次性付清刘超已付购房款250000元及违约金50000元和借款本金300000及自借款之日起至付清之日止的利息，按2%月利率计算；四、若张涛不能按照第三条约定按期付清全部款项，经双方协商，按以下方式处理：1、张涛按《房屋转让协议》交付刘超房产，并自刘超交付购房款之日起按月利率2%计入购房价款……。该协议书落款处还附有手写备注载明：如果张涛按约定支付购房款250000元和违约金50000元以及前期借款300000元，原《房屋转让协议》及《贷款合同》及本协议自行作废，并将原件交张涛。该协议签订后，张涛未能按照协议约定于2018年10月19日前一次性将250000元购房款返还刘超、未向刘超支付50000元违约金亦未给刘超偿还300000元借款。2019年1月14日，刘超诉至法院要求张涛向其交付位于西安国家民用航天基地山水乐居小区5号楼12401室房屋；张涛支付其违约金50000元；张涛于上述房屋满足过户条件时协助其办理过户手续，过户产生的费用各半承担；本案诉讼费、保全费由张涛承担。张涛以涉案房屋是政策性安置房屋，土地归集体所有，根据国家现有政策安置房屋不得交易为由，认为双方签订的协议无效，不同意刘超的诉讼请求。另查明，涉案房屋至今尚未办理房屋权属证书。庭审中，刘超为支持其诉请，当庭提交了《房屋转让协议》、存款凭证，拟证明刘超、张涛双方存在合法有效的房屋买卖合同关系，且刘超已依约支付了250000元购房款及张涛存在违约行为应按照约定支付刘超50000元违约金的事实；提交了《协议书》一份，拟证明双方于2018年9月19日再次对已付的250000元购房款及应付的50000元违约金做了确认。经张涛质证，对刘超提交的第一组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为涉案房屋是国家规定不允许买卖的，所以双方签订合同的行为都存在过错，对于是否应当支付违约金由法院裁判；承认收到了刘超支付的250000元购房款的事实。对刘超提交的第二组证据的真实性认可，但是这份协议上刘超的签名和指纹印都不是刘超本人的，认为该协议书不能作为证据。张涛为支持其抗辩意见，当庭提交了枣园居委会出具的证明，拟证明涉案房屋不得进行交易。经刘超质证，对张涛提交的证明的真实性和证明目的均不认可，认为该证明作为证人证言，证人应当出庭接受法院和双方当事人的询问。另外，居委会无权对涉案房屋是否能够买卖、是否能够办理产权做出相应的评论。法院促其协商，双方争议较大，本案未能调解。一审法院认为，拆迁安置房屋是公民的合法财产被国家依法毁损后，国家对公民给予的一种实物补偿。公民手中持有的拆迁安置协议及票据等材料，是用于办理产权的证明材料，说明被拆迁人对安置房屋享有民法上的所有权。刘超、张涛所买卖的房屋尚未办理产权证，也仅是缺乏行政法上的手续而已，表明该房产未能得到房屋管理机关的认可，但并不能否定其权利本身之存在，丧失对物的所有权，亦不因《城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定而无效。因为该条规定是为了防止来源不清，归属不明的房产进入流通市场，扰乱市场秩序，妨碍国家对房地产的管理和监督，且该规定不属于效力性规范，故刘超、张涛签订的《房屋转让协议》、《协议书》系双方当事人真实意思表示，上述协议未违反法律、法规禁止性规定，双方当事人均应依约严格履行各自的义务。因此，张涛之抗辩理由不能成立。协议签订后，刘超依约将250000元购房款支付给张涛。张涛在2018年9月分到房屋后至今未向刘超交付房屋，已构成违约。现刘超要求张涛交付房屋并按协议约定支付违约金及在条件具备的情况下协助其办理房屋过户手续，依法应予支持。因刘超、张涛双方在《房屋转让协议》中约定过户产生的费用由双方各半承担，故应依照该约定履行各自的义务。另，刘超、张涛双方约定的房屋面积为112.6/㎡，单价为3500元/㎡，故房屋总价应为394100元。扣除刘超已付的250000元购房款，还有144100元购房款未付。为方便诉讼，减少当事人诉累，刘超应于张涛交付房屋时将上述剩余购房款支付给张涛。现刘超要求交付的房屋为西安国家民用航天基地山水乐居小区5号楼12401室，该房屋面积为118.67㎡，超出刘超、张涛约定购买的112.6/㎡，经计算面积差为6.07㎡。就超出部分面积的价值计算一节，参考现西安市航天基地周边拆迁安置房屋毛坯二手房均价酌定超出部分面积单价为8065元，据此可计算出超出的6.07㎡价值48954.55元，该费用应与上述剩余购房款一并支付给张涛。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、张涛于本判决生效后十日内将其所有的位于西安市长安区XX基地XX小区XX号楼XX室房屋建筑面积118.67㎡交付刘超刘超。二、张涛于西安市长安区XX基地XX小区XX号楼XX室房屋具备办理产权登记条件时协助刘超办理上述房屋的过户登记手续，过户产生的费用由刘超、张涛双方各半承担。三、张涛于本判决生效后十日内支付刘超违约金50000元。四、刘超于本判决生效后十日内支付张涛剩余购房款193054.55元。本案受理费5800元，刘超已预交，减半收取，由张涛承担2900元，与上述案件款一并支付给刘超。二审经审理查明，涉案房屋为XX村XX城改的安置房屋，在枣园村集体土地上建设，现该部分集体土地转为国有土地的手续正在办理中，现在仍为枣园村集体土地。原审判决查明的其余事实属实。本院认为，涉案的房屋系在枣园村集体土地上建设，土地性质为农村集体所有，至今未变更为国有土地。根据“房地一体”的原则，涉案房屋的转让势必会导致房屋所附着的土地使用权一并转让，刘超为非枣园村集体成员，刘超与张涛的房屋买卖交易涉及将枣园村集体土地使转让给非集体经济组织成员，违反国家法律禁止性规定。双方买卖的涉案房屋为“小产权房”，“小产权房”的买卖纠纷并非人民法院受案范围，故本案应驳回刘超的起诉。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，本案应裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初799号民事判决；二、驳回刘超的起诉。一审案件受理费5800元，刘超已预交，退还刘超；二审案件受理费5800元，张涛已预交，退还张涛。本裁定为终审裁定。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年七月二日  书 记 员  袁   萱 1