广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初372号原告：佛山市顺德区容桂土地发展中心，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道宏业路12号。法定代表人：黄敏仪。委托诉讼代理人：廖日晖，广东顺朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宝仪，广东顺朗律师事务所律师。被告：骆火生，男，1981年1月15日出生，汉族，住广东省四会市，原告佛山市顺德区容桂土地发展中心诉被告骆火生租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖日晖到庭参加诉讼，被告经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的租赁合同关系；2.被告立即搬离和返还坐落于佛山市顺德区容桂街道四基居委会兴达路9号（地块编号：056）的租赁物，并办理工商、税务变更登记手续；3.被告向原告缴纳的履约保证金3300元归原告所有；4.被告向原告支付占用费及利息（占用费计算方式：自2017年1月1日起至租赁物实际返还之日止，按每月1650元计算；利息计算方式：自逾期支付之日起至实际清偿完毕之日止，按日利率万分之五计算）；5.被告向原告支付律师费4000元；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月2日，原告与被告签订物业租赁协议，原告将涉案租赁物出租给被告，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为1650元，履约保证金为3300元。期限届满后，被告未依约搬离。2017年12月5日、2018年1月2日、2018年5月2日，原告向被告发出租金催收函，要求被告缴纳所拖欠的租金，但被告仍不予支付。根据物业租赁协议约定，原告有权收回租赁物、没收履约保证金，且被告应承担原告因本案诉讼而支出的律师费等。原告围绕诉讼请求依法提交证据：原告事业单位法人证书、原告法定代表人身份证明书、被告身份证、物业租赁协议、租金催收函、照片、快递单、快递查询记录、房地产收购储备协议书、银行进账单、支票存根、收款收据、物业委托协管协议书、佛山市顺德区政府采购项目合同书、发票。经审查，被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。原告提供的证据来源合法，真实有效，本院予以采信。本院经审理查明：2016年6月2日，原告与被告签订物业租赁协议，约定原告将位于佛山市顺德区容桂街道四基居委会兴达路9号（地块编号：056）的租赁物出租给被告，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日。租金自2016年1月1日起计收，月租金为1650元。租金按月支付，被告应于每月5日前缴纳，原告收款后提供租赁发票。若被告逾期支付租金，每逾期一日应按拖欠租金总额万分之五的标准支付逾期付款利息；若逾期超过三十日，原告有权单方解除协议，没收被告的履约保证金，且于协议解除之日起十五日内将物业完整退还。本协议签订之日，被告应向原告缴纳3300元作为履约保证金，租期届满，被告将物业完整退还且不存在其他违约情形的，原告应无息退还给被告。原告因追讨被告拖欠租金或其他违约责任所产生的诉讼费、律师费等一切费用由被告承担。合同签订后，被告缴纳了履约保证金3300元。涉案物业原属案外人广东省佛山市顺德区容桂街四基股份合作经济社（以下简称四基股份社）所有。2012年6月20日，四基股份社与原告签订房地产收购储备协议书，约定将涉案物业在内的99宗房地产由原告收储，收储价款分三期支付，第一期2亿元在协议生效之日起三十个工作日内向四基股份社支付；第二期8410万元，原告在四基股份社84100平方米预留发展用地通过顺德区土地房产交易中心向社会公开拍卖，并按容桂街四基社区股份合作社预留发展用地处理协议书的相关条款，划清款项后的三十个工作日内向四基股份社支付。若受某种原因影响，造成该预留发展用地不能如期公开拍卖，四基股份社未能归还原告留用地垫支款的，则原告有权在四基股份社按容桂街四基社区股份合作社预留发展用地处理协议书的相关条款，清还款项后才向四基股份社支付第二期收储款，同时，并不影响原告在支付第三期收储款后对所收储的房地产及房地产租金的处置；第三期5173万元，原告在2013年12月31日前向四基股份社支付。本协议生效后，四基股份社须将本协议项下收储物业房地产权证、用地批文及其他产权证明资料交给原告，以办理房地产收储、过户手续；在第三期收储款到账之日起十个工作日内，四基股份社须将收储房地产按现状移交给原告，在原告向四基股份社支付第三期收储款后，物业租金由原告收取。2013年12月20日，原告向四基股份社支付了约定的第三期收储款。但上述房地产至今均未办理过户手续。另查明，2017年至2018年期间，原告多次向被告发出租金催收函，要求被告支付拖欠的租金。又查明，根据原告述称，涉案厂房未办理房产证，亦未办理规划报建手续。四基股份社确认，原告已依据房地产收购储备协议书的约定对涉案厂房享有实际收益权。再查明，原告与广东顺朗律师事务所签订佛山市顺德区政府采购项目合同书，该所指派廖日晖、梁宝仪等律师提供法律服务，原告支出律师费4000元。再查明，2019年4月3日，本院至涉案租赁物现场进行勘查，原告到场。原告已在本院现场见证下确认收回涉案租赁物。本院认为，本案属租赁合同纠纷。关于租赁合同关系的解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案物业至今未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的物业租赁协议违反法律规定，合同无效，故原告主张要求解除该租赁合同关系，本院不予支持。关于被告支付占用费及返还租赁物的对象。无效的合同，自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据原告与四基股份社签订的房地产收购储备协议书约定及四基股份社自述，在原告已支付第三期收储款后，相应的物业租金的处置已一并转让给原告，原告对涉案的物业享有占有、使用、收益等权利，故被告应以原告为对象支付占用费及返还租赁物。关于涉案租赁物的返还。原告已于2019年4月3日在本院的现场见证下确认涉案租赁物内已无生产经营，原告确认收回该租赁物，故对于原告的第二项诉讼请求要求被告从该租赁物中迁出并返还，本院不作重复处理。关于工商、税务登记信息的变更。因工商、税务登记属相关行政主管部门的职权范围，不属于人民法院民事案件的审理范围，故原告起诉要求被告办理工商、税务的变更登记手续，本院在本案中不作处理。关于占用费。原告已于2019年4月3日在本院的现场见证下确认收回涉案租赁物。结合被告已支付租金至2016年12月31日的事实，本院依法认定涉案租赁物的占用费计算方式为：自2017年1月1日起至2019年4月3日止，参照物业租赁协议中约定的月租金标准1650元，金额计为44715元（1650元×27个月+1650元÷30天×3天）。关于履约保证金、逾期付款利息及律师费。涉案物业租赁协议属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，其所产生的法律后果为返还财产、缔约过失责任等。该协议中对履约保证金、逾期付款利息及律师费的约定亦属无效，故原告主张没收履约保证金、被告支付逾期付款利息及律师费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定判决如下：一、被告骆火生于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区容桂土地发展中心支付占用费44715元；二、驳回原告佛山市顺德区容桂土地发展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1102.12元（原告已预交），由原告佛山市顺德区容桂土地发展中心负担156.12元，被告骆火生负担946元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  洪 玲人民陪审员  伍瑞欢人民陪审员  钟玉香二〇一九年七月五日书 记 员  梁健祥