贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2472号 上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：钟影，贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201511616943。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 被上诉人（一审原告）：黄彩鸿，男，1984年12月28日出生，彝族，住贵州省大方县。 被上诉人（一审原告）：舒兴菊，女，1989年1月19日出生，汉族，住贵州省大方县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：王会强，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201610604979。 二被上诉人共同委托诉讼代理人（一般授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师，证号：230713011110574。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰地产）因与被上诉人黄彩鸿、舒兴菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 瑞丰地产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实及理由：1.一审法院认定上诉人逾期交付办理案涉商品房转移登记的有关文书构成违约，并判令上诉人支付违约金，认定事实错误。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，致使登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记机构全面暂停了为上诉人办理开发建设项目的房屋权属登记工作。毕节市人民政府于2016年9月19日发布公告，决定自2016年9月30日起在毕节××××、金海湖新区实施不动产统一登记，进而对不动产登记工作进行调整，而调整、改革期间暂停了不动产登记业务。根据合同法第一百一十七条之规定，《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整，属于不可抗力事由，上诉人依法免于承担违约责任。2.违约金条款的设置以填平损失为原则，被上诉人诉请判令上诉人支付违约金，应以被上诉人能够举证证明其存在损失为前提，被上诉人未能举证证明其损失存在，一审法院判令上诉人支付违约金，于法无据。3.在上诉人承担违约责任的前提下，因双方约定的违约金过高，应当调整至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付。一审法院判令上诉人按照每日万分之三的标准支付违约金，不具有正当性。 黄彩鸿、舒兴菊二审未作答辩。 黄彩鸿、舒兴菊向一审法院起诉请求：1.判决被告在60日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计1,000元(实际金额以原告已付总房款254,513元为基数，按日0.1%的标准计算从2017年6月1日至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止)；3.本案诉讼费由被告负担。一审庭审中，原告自愿撤回其第1项诉讼请求。事实及理由:原告于2014年6月17日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：000809），向被告购买了其开发的“瑞丰铭城”房号为1-B28-2的房屋一套。双方在合同中约定:“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起60日后，出卖人不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”。据此，被告应于2017年5月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告已按合同约定全面履行了合同义务，向被告付清了254,513元购房款，但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已然构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。 一审法院认定如下事实：2014年6月17日，原告作为买受人，被告瑞丰地产作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：000809），合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节××××大道“瑞丰铭城”房号为1-B28-2的房屋一套，该房建筑面积为92.05平方米，套内内面积为76.01平方米，购房款为254,513元，转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担，合同还约定了其他事项。合同签订后，买受人已按合同约定支付完涉案购房款（首付款76,513元现金支付，余款178,000元通过公积金贷款支付）。原告于2015年4月6日按合同约定支付了房屋维修金、办证费、契税等相关费用。被告已将涉案房屋交付原告使用，但涉案房屋尚未取得商品房屋综合验收备案证明书，被告不能提供涉案房屋办理转移登记的有关文书。 一审法院另查明：2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，且支付了办理商品房转移登记的相关费用，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，应予支持。涉案房屋因未取得商品房屋综合验收备案证明书，系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对被告的该抗辩意见，不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，应予支持。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%。该请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。被告又不能举证证明违约金超过造成损失的30%的具体金额。故予以适当调整为以原告已付购房款254,513元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算支付；对原告诉讼请求超过的部分（原告要求按日0.1%的标准计算违约金），不予支持。双方签订的商品房买卖合同约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。故对被告辩称的系双方共同申请办证，违约金应由双方分担的主张，不予支持。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系原告委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，即交付义务转化为通知义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告已付房价款254,513元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完为原告办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄彩鸿、舒兴菊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以254,513元为基数，按日万分之三从2017年6月1日起计算至被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向不动产登记机关提交完为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；二、驳回原告黄彩鸿、舒兴菊的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是，一、上诉人是否应当承担违约责任；二、一审法院对违约金标准的认定是否得当。 关于第一个争议焦点。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，是商品房出卖人应当承担的主要合同义务。根据《不动产登记暂行条例》等规范性法律文件，商品房权属证书的取得，以商品房出卖人办理完成商品房初始登记为前提；而出卖人完成商品房所属楼栋的综合验收备案，则是办理商品房初始登记的条件之一。根据一审法院查明的事实，案涉商品房所属楼栋尚未完成综合验收备案，该事实导致上诉人不能在合同约定期限内完成商品房初始登记，进而无法在约定期限内向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。据此，上诉人关于因不可抗力事由导致其履行义务迟延，上诉人依法应当免于承担违约责任的上诉意见，与本案事实不符，本院不予采纳。上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约事实成立，被上诉人诉请判令上诉人承担违约责任，事实和法律依据充分，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。一方面，违约金兼具补偿和惩罚功能，违约金条款依据双方当事人的真实意思自愿缔结，根据当事人意思自治原则，违约金请求权的行使，不以守约方遭受实际损失为前提；另一方面，在合同双方已就违约金标准进行明确约定的情况下，一审法院依据上诉人提出的违约金调整主张，综合上诉人的过错程度、被上诉人的预期利益等因素，酌情以被上诉人已付购房款为基数，按照日万分之三的标准计算违约金，符合公平和诚实信用原则。上诉人以被上诉人未举证证明实际损失为由，主张不予支付违约金，于法无据；上诉人诉请参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付违约金，缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人瑞丰地产的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年七月二十三日 书记员  何婷婷