广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民初29号原告：古俭荣，男，汉族.委托诉讼代理人：周锦珠，广东莱特律师事务所律师。被告：珠海市富景居投资有限公司.诉讼代表人：珠海市富景居投资有限公司管理人。委托诉讼代理人：谭伟华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨哲灏，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。原告古俭荣与被告珠海市富景居投资有限公司（以下简称富景居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告古俭荣及其委托诉讼代理人周锦珠、被告富景居公司的管理人谭伟华、杨哲灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古俭荣向本院提出诉讼请求：一、请求确认古俭荣享有富景居公司的破产债权（珠海市香××区明珠北路××单元××房逾期交房违约金226,856.21元，装修价款178,820元）为405,676.21元。二、本案诉讼费由富景居公司承担。事实和理由：2014年3月26日，古俭荣亲属林杏群与富景居公司签订《富景华庭认购书》，约定向富景居公司购买位于珠海市香××区明珠北路××单元××房产，建筑面积为89.41平方米，购房价款为1,184,504元。《富景华庭认购书》第一条列明，富景华庭现在是现楼，样板房处于装修阶段，同时3栋整栋精装修也同时进行。《富景华庭认购书》第三条明确约定，房价由毛坯房价和装修价组成，送装修为2,000元/㎡。《富景华庭认购书》第五条其他约定，客户现代小孩认购，签署《商品房买卖合同》前更名。2014年5月3日，古俭荣母亲林杏群出具声明书，将《富景华庭认购书》中关于购买位于珠海市香××区明珠北路××单元××房产的权益及定金更名至古俭荣名下。2014年7月2日，古俭荣与富景居公司签订《珠海市商品房买卖合同》与《珠海市商品房买卖合同附件》，约定向富景居公司购买位于珠海市香××区明珠北路××单元××房产，建筑面积为89.41平方米，购房价款为1,184,504元。该《商品房买卖合同》第十三条约定富景居公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，古俭荣有权要求富景居公司进行赔偿。《附件二》明确约定涉案房产的装饰、设备标准，根据《附件二》，富景居公司应当将涉案房产进行装修并配备厨房厨具、卫生间洁具等后向古俭荣交付涉案房产。但是截至起诉之日，涉案房产尚是未经任何装修的毛坯房状态，甚至并未通水通电等基本设施，涉案房产目前并不具备正常的居住条件，且富景居公司并未根据合同约定标准将涉案房产古俭荣交付使用。2014年11月10日，古俭荣缴纳契税后办结涉案房产的产权证书。珠海市中级人民法院已于2017年6月30日裁定受理了富景居公司破产申请，并指定北京德恒（珠海）律师事务所担任富景居公司的管理人。2017年10月19日，古俭荣向破产管理人递交权益申报文件，向富景居公司管理人申报的债权数额为逾期交房违约金269,640.49元，其他费用（装修款）178,820元（计算标准：2,000元/㎡×89.41㎡=178,820元），合计448,460.49元。后富景居公司管理人向古俭荣发出《债权确认告知书》，认为古俭荣逾期支付银行按揭部分房款应承担违约责任，对古俭荣应支付15,842.4元违约金差额部分不予支持。而针对古俭荣申报的装修款178,820元，富景居公司管理人以合同对装修价值约定不明，合同对装修违约金赔付标准须双方约定，缺乏计算标准；《富景华庭认购书》对装修的表述存在歧义，无法作为赔偿计算依据。按此标准，富景居公司管理人只对古俭荣申报的逾期交房违约金269,640.49元债权金额中的226,856.21元的进行确认，但针对贷款银行逾期放款的违约金15,842.4元进行冲抵，确定富景居公司只对逾期交房违约金211,013.81元负有支付义务，其余部分不予确认。对此，古俭荣认可富景居公司管理人已经确认的关于逾期交房违约金226,856.21元的债权，针对贷款银行逾期放款的违约金15,842.4元，古俭荣根据《破产法》第四十条，同意进行抵销。但对于富景居公司管理人关于装修款178,820元不予确认表示异议。古俭荣认为，《富景华庭认购书》、《珠海市商品房买卖合同》与《珠海市商品房买卖合同附件》均体现涉案房产的交付标准为精装修，且《珠海市商品房买卖合同附件二》明确列明了涉案房产进行装修并配备厨房厨具、卫生间洁具的标准。故富景居公司应当以精装修标准向古俭荣交付涉案房产毫无歧义。另在《富景华庭认购书》第三条明确约定，房价由毛坯房价和装修价组成，因此古俭荣所支付的购房款中已经包括了装修的价款。而关于“送装修为2,000元/㎡”实际上是涉案房产的装修标准，而所谓的“送”是富景居公司的表述错误或者笔误。退一步讲，《富景华庭认购书》作为富景居公司先行制作的格式合同，若发生表述歧义，应当作出不利于格式合同提供方的解释，故应当认可涉案房产的装修标准为2,000元/㎡，由富景居公司向古俭荣支付其因故未能对涉案房产按标准进行交付的装修损失赔偿。合同双方都应按照合同约定来履行义务，对于合同约定装修费用的计算标准双方均应遵守，未经古俭荣同意或法律程序认定，富景居公司管理人无权单方以无计算标准则否认古俭荣涉案房产的装修价款损失。综上，为维护古俭荣的合法权益，明晰古俭荣享有富景居公司的破产债权数额，古俭荣依法向珠海市中级人民法院提起诉讼，请求法院按照《富景华庭认购书》约定的标准一并计算装修款，确认古俭荣本案享有富景居公司的债权数额为405,676.21元（逾期交房违约金226,856.21元＋装修价款178,820元）。古俭荣针对其诉求，提交了如下证据：证据一、《富景华庭认购书》；证据二、富景居投资有限公司《收款收据；证据三、《声明书》；证据四、《珠海市商品房买卖合同》；证据五、《珠海市商品房买卖合同附件》；证据六、《房地产权证书》；以上六份证据共同拟证明：1、《富景华庭认购书》第三条明确约定，房价由毛坯房价和装修价组成，送装修为2,000元/㎡；2、《商品房买卖合同》第十三条约定被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告进行赔偿；3、《附件二》明确约定涉案房产的装饰、设备标准，根据《附件二》，被告应当将涉案房产进行装修并配备厨房厨具、卫生间洁具等后向原告交付涉案房产；4、涉案房产由原告所有。证据七、权益申报文件清单；证据八、购房人权益申报登记表；证据九、《债权确认告知书》。以上三份证据共同拟证明1、2017年10月19日，原告向破产管理人递交权益申报文件，向被告管理人申报的债权数额为逾期交房违约金269,640.49元，其他费用（装修款）178,820元（计算标准：2,000元/㎡×89.41㎡=178,820元），合计448,460.49元。2、后被告管理人向原告发出《债权确认告知书》，认为原告逾期支付银行按揭部分房款应承担违约责任，对原告应支付15,842.4元违约金差额部分不予支持。3、针对原告申报的装修款178,820元，被告管理人以合同对装修价值约定不明，合同对装修违约金赔付标准须双方约定，缺乏计算标准；《富景华庭认购书》对装修的表述存在歧义，无法作为赔偿计算依据。按此标准，被告管理人只对原告申报的逾期交房违约金269,640.49元债权金额中的226,856.21元的进行确认，但针对贷款银行逾期放款的违约金15,842.4元进行冲抵，确定被告只对逾期交房违约金211,013.81元负有支付义务，其余部分不予确认。富景居公司质证时称，对证据一真实性无异议，合法性、关联性有异议，认购书上明确的是合同签订后自动失效；对证据二到九的三性均无异议。富景居公司辩称：一、《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议等生效合同文件并没有约定古俭荣所购买至商品房的装修款项。首先，双方虽签署了《富景华庭认购书》（以下简称“《认购书》”），但该协议已失效。根据《认购书》最后一段：“双方签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效”，富景居公司认为由于双方在2014年7月2日签署《商品房买卖合同》，《认购书》自此时起业已失效，双方对装修事宜的约定应当依据《商品房买卖合同》中的相关条款进行处理。其次，《商品房买卖合同》及相关附件、补充协议等生效合同文件并没有约定古俭荣所购买至商品房的装修款项。《商品房买卖合同》第4条约定为现房按套出售，总价款为1,184,504元。第13条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准；达不到约定标准的，按“双方约定的标准进行赔偿”。《商品房买卖合同》补充协议的第2条和第10条分别对上述两个条款进行了补充，但补充也未明确购房款是否包含装修价款、装修价款具体金额、出卖人违反装修约定的具体赔偿标准。因此，富景居公司认为双方对装修价款的约定，应当依据《合同法》第61、62条对合同条款约定不明的处理方式进行认定。古俭荣采用已经失效的《认购书》所述内容“送装修为2,000元/M2”作为装修款的计算依据并不充分，故富景居公司对装修款部分的债权不予确认。二、根据《企业破产法》的规定，古俭荣需对所申报债权提供证据。但古俭荣并未提供房屋装修现状、装修未完成部分的证据。富景居公司无法核算合同未履行部分的债权金额，无法确认古俭荣所申报债权金额。根据《企业破产法》第49条，债权人申报债权时需要提交有关证据。一方面，《商品房买卖合同》及其附件仅对装修物料及设备品牌进行了约定，未对价格及工程量作出约定；另一方面，房屋装修现状及未履行部分的情况古俭荣并未提供资料；据此，富景居公司认为古俭荣并未对其所申报装修款债权部分完成举证，形成证据链条。富景居公司在富景居公司所举证据不足以支持装修部分债权情况下，让负有举证义务的古俭荣承担所申报债权不予确认的后果，符合法律规定。三、富景居公司已向古俭荣发出了《债权确认告知书》，依法确认了古俭荣申报的逾期交付房屋违约金债权，依法核减了古俭荣需对富景居公司承担的逾期支付房款违约金部分。综上，富景居公司认可古俭荣对逾期交房违约金（226,856.21元）申报债权确认的请求；但富景居公司认为古俭荣对装修款部分（178,820元）申报债权确认的诉求依法无据，故请求审判庭驳回该部分诉讼请求。富景居公司为支持其主张，提交了如下证据：证据一、《裁定书》、《决定书》；证据二、《购房者权益申报表》；证据三、2017年10月19日提交的《债权申报文件清单》；证据四、2018年7月20日补充的《债权申报文件清单》；证据五、《债权确认告知书》以上五份证据共同拟证明：1、珠海市中级人民法院裁定被告进入破产程序，指定北京德恒（珠海）律师事务所为管理人。2、原告在2017年10月19日申报破产债权。2018年7月20日补充了房屋贷款发放银行流水证据。3、被告管理人发出了《债权确认告知书》，确认破产债权金额为211,013.81元，不确认的金额为237,446.68元。证据六、账户交易明细，拟证明2014年11月24日原告与银行签署了贷款合同，2014年12月2日银行向原告发放了房屋贷款，次日向原告转账支付。证明原告在违反《商品房买卖合同》补充协议第4条的约定，经核算原告需向被告支付违约金15,842.40元。该违约金被告管理人已在债权审核中核减。原告古俭荣对上述证据发表质证意见如下：对据一到四、证据六的三性均无异议，证据五中的合法性有异议，证据五中的内容债权确认告知书中明确原告并未入住。而原告并未入住的原因是基于被告一直没有向原告交付符合合同约定标准的房屋。本院认为，因被告富景居公司对原告古俭荣提交的证据一至证据九的真实性均无异议，原告古俭荣对被告富景居公司提交的证据一至四、证据六的真实性均无异议，故本院予以认定，并作为认定案件事实的依据。经审理，本院查明如下事实：2014年3月26日，原告古俭荣的母亲林杏群作为乙方与作为甲方的被告签订《富景华庭认购书》，约定林杏群向被告购买位于珠海市香××区明珠北路××单元××房产，建筑面积为89.41平方米。该《认购书》第一条列明，富景华庭现在是现楼，样板房处于装修阶段，同时3栋整栋精装修也同时进行。该《认购书》第三条约定，双方同意该物业的售价为人民币1,233,858元（此房价由毛坯房价和装修价组成，送装修为2,000元/㎡），乙方选定付款方式按揭付款，可享受96折优惠，优惠后金额为人民币1,184,504元。该《认购书》第四条约定乙方签订本认购书时，向甲方支付定金人民币10万元。该《认购书》第五条其他约定，客户现代小孩认购，签署《商品房买卖合同》前更名。2014年5月3日，原告母亲林杏群出具《声明书》，将《富景华庭认购书》中关于购买位于珠海市香××区明珠北路××单元××房产的权益及定金更名至原告名下。2014年7月2日，原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》与《珠海市商品房买卖合同附件》，约定向被告购买位于珠海市香××区明珠北路××单元××房产，建筑面积为89.41平方米，购房价款为1,184,504元。该《商品房买卖合同》第十三条约定被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照双方约定的标准进行赔偿。截至起诉之日，涉案房产尚是未经任何装修的毛坯房状态。2014年11月10日，原告缴纳契税后办结涉案房产的产权证书。2017年6月30日，本院裁定受理了被告破产申请，并指定北京德恒（珠海）律师事务所担任被告的管理人。2017年10月19日，原告向破产管理人递交权益申报文件，向被告管理人申报的债权数额为逾期交房违约金269,640.49元，其他费用（装修款）178,820元（计算标准：2,000元/㎡×89.41㎡=178,820元），合计448,460.49元。被告管理人向原告发出《债权确认告知书》，认为原告逾期支付银行按揭部分房款应承担违约责任，对原告应支付15,842.4元违约金差额部分不予支持。而针对原告申报的装修款178,820元，被告管理人以合同对装修价值约定不明，合同对装修违约金赔付标准须双方约定，缺乏计算标准；《富景华庭认购书》对装修的表述存在歧义，无法作为赔偿计算依据。按此标准，被告管理人只对原告申报的逾期交房违约金269,640.49元债权金额中的226,856.21元的进行确认，但针对贷款银行逾期放款的违约金15,842.4元进行冲抵，确定被告只对逾期交房违约金211,013.81元负有支付义务，其余部分不予确认。原告认可被告管理人已经确认的关于逾期交房违约金226,856.21元的债权及原告因贷款银行逾期放款应承担的违约金15,842.4元，原告同意双方互负债务进行抵销。但对于被告管理人关于装修款178,820元不予确认表示异议。本院认为，原告、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告没有依照合同约定的交付时间及装修标准向原告交付涉案房产，应承担逾期交房违约责任及赔偿原告未按合同约定的装修损失。同时，原告未依合同约定向被告支付购房款，亦应承担逾期付款违约责任。因原告、被告管理人对被告逾期交房违约金226,856.21元以及原告逾期付款违约金15,842.4元均无异议，本院予以确认，则本案的焦点为原告所主张的装修价款178,820元是否应予支持。本院认为，原告、被告双方签订的《富景华庭认购书》从性质上讲是预约合同，《商品房买卖合同》为本合同。虽然本合同签订后预约合同即失效，但本合同的主要条款均是依据预约合同而来。本案中，双方在《商品房买卖合同》及其（附件二）中均没有再次约定具体的装饰、装修价款，但是双方在《认购书》中明确约定涉案房屋总价款在96折后为1,184,504元，且明确约定此房价由毛坏房价和装修价组成，送装修为2,000元/平方米。该《认购书》中约定的购房总价1,184,504元与《商品房买卖合同》约定的购房总价完全一致，双方当事人并未就装饰、装修的价款再次进行协商过变更，因此，《商品房买卖合同》约定的购房总价中当然包含了《认购书》中约定的装修价款，即2,000元/平方米。《商品房买卖合同》（附件二）仅仅是进一步明确约定了外墙、起居室、卫生间、厨房等墙面的涂料、瓷砖、电器、厨具、水龙头、马桶的品牌等，该约定并没有否定《认购书》中约定的装修价款。同时，依照双方《商品房买卖合同》第十三条之约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到该标准的，买受人有权要求出卖人按照双方约定的标准进行赔偿。因被告未按合同约定将装饰、装修好的房屋交付给原告，因此，原告主张被告赔偿其装修价款178,820元（=2,000元/㎡×89.41㎡）有事实及合同依据，本院予以支持。综上所述，原告古俭荣主张被告富景居公司应支付逾期付款违约金226,856.21元和赔偿装饰、装修损失178,820元，以及被告富景居公司主张原告古俭荣应支付逾期付款违约金15,842.4元均有事实及法律依据，则原告古俭荣享有被告富景居公司的破产债权为389,833.81元（=226,856.21元+178,820元-15,842.4元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：确认古俭荣享有珠海市富景居投资有限公司的破产债权为人民币389,833.81元。案件受理费人民币7,385.14元，由珠海市富景居投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  陈 发审 判 员  杨卫星人民陪审员  廖 娜二〇一九年××月一日书 记 员  苏婉婷