山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0281民初9731号 原告：王明晓，男，汉族，1955年10月5日生，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：郭海平，胶州三里河法律服务所法律工作者。 被告：李承勇，男，汉族，1984年12月14日生，住湖南省岳阳县。 委托诉讼代理人：臧贻峰，胶州营海法律服务所法律工作者。 原告王明晓与被告李承勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王明晓的委托诉讼代理人郭海平，被告李承勇的委托诉讼代理人臧贻峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决从2018年9月30日起解除双方签订的租赁合同，被告支付2018年1月至9月租金35万元；2、被告支付原告单方解除合同违约金447845元、建筑物恢复费用30万元。3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告撤回第二项诉讼请求中建筑物恢复费用30万元的主张。 事实与理由：2014年12月4日，原告与被告签订了5年期限的租赁合同，租金每年41万元（含税5万元），约定租金每年递增5%，原告当时有仓库2000平方米，因被告要求又投巨资新建仓库3000平方米，并且签订合同时被告施工改变了办公楼及厂房的结构，至今未恢复。2018年2月份被告无正当理由再未交房租。根据双方的合同约定，被告应当赔偿原告经济损失。 被告辩称，1、被告纯属职务行为，被告工作所在企业青岛港森国际贸易有限公司还没有正式成立，该公司是2015年1月19日正式成立的，其实从原被告签订了这份所谓的房屋厂房租赁合同后，真正的实际使用人是青岛港森国际贸易有限公司，所有的租赁费也是青岛港森国际贸易有限公司缴纳的，被告从未向原告支付过租赁费，该公司成立后被告在公司一直任销售经理职务，因此被告这种职务行为不应当承担民事责任。2、请求原告向法庭出示房屋产权证明、租赁合同签订后所有的租赁费的付款凭证。对原告的房租及违约金计算方式不清楚，被告对计算方式不发表意见，被告对厂房没有实际使用，因此租金及违约金都不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交了如下证据： 1、房屋租赁合同原件及其复印件各一份，证明事项：房屋租赁期限是5年，自2015年1月1日至2019年12月31日止。租赁费是每年41万元，第二年每年递增5%，合同对双方的权利义务都有约定。 2、打款凭证原件及其复印件各五份，证明2014年11月11日由张文渊打入原告账户5万元，2014年12月5日打入原告账户35万元，2015年12月7日由张顺打入原告账户42.8万元，2016年12月9日打入原告账户44.69万元，且流水中对方账号的名称的标注系银行工作人员所作。 3、青岛陆平轻体建材有限公司证明原件及其复印件各一份，证明事项：青岛陆平轻体建材有限公司同意以原告本人名义签订租赁合同，将租赁费打入个人账户并以本人名义参加诉讼。 4、2018年12月2日，拍摄原告厂房及大门的实况，证明被告是以国林木业进行商业活动。 5、青岛陆平轻体建材有限公司营业执照原件及其复印件各一份，证明法定代表人是王明晓。 6、青岛陆平轻体建材有限公司房产证、土地证原件及其复印件各一份，证明涉案厂房、土地是青岛陆平轻体建材有限公司所有。 7、胶州市工商行政管理局调取的青岛港森国际贸易有限公司卷宗一份，其中股东及法人均不是李承勇，包含租赁合同一份，与本案的租赁合同不是同一法律关系。 被告质证称，对证据1的真实性没有异议，系被告本人签字、捺印，但是对双方签订的合同有异议，虽然双方签订了租赁合同，但是被告没有实际使用一天，全部都是青岛港森国际贸易有限公司实际使用，被告只是职务行为。对证据2的真实性不清楚，原告提供的银行流水恰恰证明了不是被告向原告方支付，同时也可以证明该厂房及办公设施不是被告实际使用。对证据3的真实性有异议，这份证明事项是同意以原告身份签订合同，原告与青岛陆平轻体建材有限公司不是租赁关系，原告也不是该厂房的所有人，如果是授权原告与被告签订租赁合同，但主体还是公司，合同主体应该是公司，本案中只有公司具备主体资格，公司是实际所有人，因此，原被告签订的租赁合同系无效合同。对证据4的真实性有异议，应当是与青岛港森国际贸易有限公司有商业活动，与被告无任何关系，原告提供的照片是在青岛港森国际贸易有限公司租赁的办公楼及厂房处拍摄的。对证据5、6的真实性及证明事项没有异议。对证据7的真实性无异议，是青岛港森国际贸易有限公司为了工商登记签订的。 被告向本院提交了如下证据： 胶州法院（2016）鲁0281民初2546号判决书复印件一份，该判决书原告为杨培贞，被告是青岛港森国际贸易有限公司，该案案由是提供劳务者受害责任纠纷，这份判决书中的事实与理由部分提到杨培贞从事货车司机工作，2015年10月4日到青岛港森国际贸易有限公司仓库运送货物，到仓库后由青岛港森国际贸易有限公司叉车司机负责卸货，在卸货中发生意外将杨培贞摔伤，青岛港森国际贸易有限公司的答辩是对杨培贞所述的事实基本无异，证明青岛港森国际贸易有限公司有装卸车和仓库，不像原告所说的只是实际租赁了120平方办公楼，被告提供的这份判决书是想证明青岛港森国际贸易有限公司实际租赁的厂房及厂区的院子。 原告质证称对（2016）鲁0281民初2546号判决书的真实性没有异议，但是原告所述原告与被告签订合同的时间是2014年12月4日，期限是5年，该案与本案无关，也无法证明青岛港森国际贸易有限公司与原告形成了4000平方米的厂房的租赁关系。 本院对双方提交的证据认定如下：被告对原告提交的证据1、5、6、7的真实性均无异议，本院确认为有效证据；原告提交了证据2、3的原件，被告未提交反证，本院确认为有效证据；原告提交的证据4，经本院庭后到现场查看，与原告提交的照片一致，本院确认为有效证据。原告对被告提交的证据的真实性无异议，本院确认为有效证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年3月28日，胶州市人民政府下达胶国用（2007）第7-23号土地使用权证，载明胶州市马店镇陆家村20022平方米土地的使用权人为青岛陆平轻体建材有限公司，土地坐落马店镇陆家村，地号1-7-47-618，地类（用途）工业，使用权类型出让，终止日期2056年12月29日。 2009年2月18日胶州市房产管理局下达胶自第51463号房权证，载明胶州市马店镇陆家村3619.34平方米房屋的所有权人为青岛陆平轻体建材有限公司。 青岛陆平轻体建材有限公司法定代表人是王明晓，2018年9月11日青岛陆平轻体建材有限公司出具证明，同意王明晓以个人身份与李承勇签订租赁合同，并将租赁费打入原告个人账户并以原告本人名义参加诉讼。 2014年12月4日，原告作为出租方甲方在甲方处签字，被告作为承租方乙方浙江国林木业的代表人在乙方处签字，签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期共5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，租赁该房屋仅作为木材仓库使用，每年租金41万元，包含土地使用税5万元由甲方向相关部门交付，租金中不包括土地使用税部分为36万元整，这部分每年按5%依次递增（不含税），乙方在2014年10月11日已经支付定金5万元，这笔钱在本合同签订后自动转变为乙方租赁甲方仓库的押金，在乙方租赁结束后，甲方退还给乙方。房屋租金支付方式：提前一个月缴纳，先交后使用。租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；未经甲方同意，乙方不得转租、转借该承租房屋。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应当按照合同年租金的20%支付违约金……（7）拖欠房租累计30天以上。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，租金不退，乙方应该按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方的损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1%倍支付违约金。双方签订交接手续后，该合同生效。 2014年12月4日，原告作为出租方甲方在甲方处签字，被告作为承租方乙方在乙方处签字，签订了《仓库租赁补充协议》，约定：鉴于甲方出租的仓库，新建仓库还没有建好，老仓库还有一些物品没有搬走，以及原来的办公室由于长时间没有使用已经无法正常办公，乙方需要花费一段时间进行装修和翻新等工作，甲乙双方经协商达成如下约定作为租房合同的补充，具有原合同一样的法律效应，在双方完成以下约定后，本协议终止。1、乙方于2014年12月1日进入仓库，并派遣自己的门卫来管理仓库，从当日起仓库一切由乙方管理。在乙方进入仓库前，乙方需要向甲方支付部分仓库租金35万元整，加上之前乙方支付给甲方的定金5万元整，这样乙方在进入仓库前已经支付甲方共计40万元，剩下6万元的房租将于甲方将新旧仓库所有一切约定履行完后结清。2、新仓库甲方承诺在2014年12月5日起乙方可以使用，甲方保证新仓库的整体防水和外墙的工程弄好，门最迟到2014年12月10日装好，乙方2014年12月11日进行新仓库的验收。3、旧仓库甲方承诺在2014年12月31日交付给乙方使用，交付时甲方应保证仓库里面的基本用电。5、房租计算，仓库的起租日为2015年1月1日。6、乙方在仓库使用期间需要改动的地方，经双方协商乙方需要做如下变动：D房屋、仓库、围墙、门头等，公司宣传和公司形象的必要变动。在乙方没有影响房屋的主体结构稳固的情况下，甲方不得要求乙方恢复原状，一切以装修后的效果为现状。 2014年10月11日打入原告账户5万元，2014年12月5日打入原告账户35万元，由张文渊账户打入以上两笔款项，2015年12月7日打入原告账户42.8万元，2016年12月9日打入原告账户44.69万元，由张顺账户打入以上两笔款项。原告称流水中对方账号的名称的标注系银行工作人员所作。 青岛港森国际贸易有限公司申请办理工商登记时，与青岛陆平轻体建材有限公司于2015年1月16日签订了租赁涉案胶州市马店镇陆家村3619.34平方米房屋中的120平方米，租赁期2015年1月16日至2035年12月31日，原告认可该部分租赁费缴纳至2018年。 原被告在诉讼中均认可付款人张顺系浙江国林木业的员工，对付款人张文渊的身份及与被告的关系不清楚。 原告在庭审中称，青岛港森国际贸易有限公司只租赁了办公楼655.49平方米的120平方米两层16间，涉案的120平方以外的车间及仓库租赁给了本案被告，签订涉案合同及控制国林木业经营的系被告。原告是与被告签订的租赁合同，现在大门敞开没有人在使用，车间玻璃破了，原告自2018年10月1日起控制了涉案厂房、土地。要求被告支付到2018年9月30日的租赁费，于2018年10月1日解除合同。 被告在庭审中称，没有证据证实青岛港森国际贸易有限公司交付涉案的租赁费，青岛港森国际贸易有限公司与青岛陆平轻体建材有限公司签订租赁合同，是青岛港森国际贸易有限公司为了工商登记签订的。但被告听说青岛港森国际贸易有限公司不支付租赁费后，原告将青岛港森国际贸易有限公司的原材料及设备六七十万给扣住了。原被告不存在事实上的租赁关系且是无效合同，被告主张青岛港森国际贸易有限公司是实际使用人，原告应当与青岛港森国际贸易有限公司协商解决。 本院认为，一、双方签订的《房屋租赁合同》的效力问题： 原告提交的涉案租赁物的土地证载明涉案土地的使用权人、房屋的所有权人为青岛陆平轻体建材有限公司，青岛陆平轻体建材有限公司同意王明晓以个人身份与李承勇签订租赁合同，并将租赁费打入原告个人账户并以原告本人名义参加诉讼，因此本院认定双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律的强制性规定，系有效合同，原被告均应按照协议履行。 二、被告主张的青岛港森国际贸易有限公司是实际使用人问题： 被告在庭审中称青岛港森国际贸易有限公司与青岛陆平轻体建材有限公司签订租赁合同，是青岛港森国际贸易有限公司为了工商登记签订的，青岛港森国际贸易有限公司不支付租赁费后，原告将青岛港森国际贸易有限公司的原材料及设备六七十万给扣住了，但未提交证据证实青岛港森国际贸易有限公司是实际使用人且交付涉案的租赁费，也未提交被告担任青岛港森国际贸易有限公司销售经理，签订租赁合同系职务行为不应当承担民事责任的有效证据，且被告在诉讼中认可付款人张顺系浙江国林木业的员工，因此对被告抗辩青岛港森国际贸易有限公司是实际使用人的主张，本院不予采信。 原被告均认可付款人张顺系浙江国林木业的员工，但均未提交浙江国林木业的相关工商登记信息，以及被告与浙江国林木业的关系，且被告主张青岛港森国际贸易有限公司是实际使用人，又认可浙江国林木业的员工系付款人，原被告均未提交证据证实浙江国林木业与本案存在关联性，因此对于被告抗辩被告不是真正的实际使用人，被告不应当承担民事责任的主张，本院不予采信。 2014年12月4日，原被告签订的《房屋租赁合同》约定乙方在2014年10月11日支付的定金5万元在本合同签订后自动转变为乙方租赁甲方仓库的押金，在乙方租赁结束后，甲方退还给乙方，租金中不包括土地使用税部分为36万元整，这部分每年按5%依次递增（不含税）；同日，原被告签订的《仓库租赁补充协议》约定乙方向甲方支付部分仓库租金35万元整，加上之前乙方支付给甲方的定金5万元整，已经支付甲方共计40万元，剩下6万元的房租将于甲方将新旧仓库所有一切约定履行完后结清，原告主张2014年10月11日打入原告账户的5万元、12月5日打入原告账户的35万元、2015年12月7日打入原告账户的42.8万元、2016年12月9日打入原告账户的44.69万元系被告方支付的租赁费，根据原被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金中不包括土地使用税部分为36万元整，这部分每年按5%依次递增（不含税）计算，涉案标的2016年的租赁费为42.8万元（36万元+36万元×5%+5万元），2017年的租赁费为44.69万元（37.8万元+37.8万元×5%+5万元），与原告主张的上述账户打入的款项相符，因此本院认定涉案租赁合同已经生效且实际履行。 原告庭审中称自2018年10月1日起控制了涉案厂房、土地，于2018年10月1日解除了合同，要求被告支付到2018年9月30日的租赁费，根据《房屋租赁合同》约定的租金5%依次递增（不含税）计算，涉案标的2018年的租赁费为466745元（39.69万元+39.69万元×5%+5万元），2018年1月1日至9月30日的租赁费计算为350058.75元（466745元÷4×3），原告主张35万元系原告自身权利的放弃，本院予以准许。 三、违约金问题： 根据《房屋租赁合同》约定的乙方拖欠房租累计30天以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方应当按照合同年租金的20%支付违约金，被告未缴纳2018年房租，致使原告自2018年10月1日起控制了涉案厂房、土地，涉案租赁合同于2018年10月1日实际解除，应当按照2018年的租赁费466745元作为计算基数，20%计算为93349元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告李承勇于本判决生效之日起十日内支付原告王明晓租赁费350000元、违约金93349元。 二、驳回原告王明晓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14681元，由被告李承勇负担5929元，原告王明晓负担8752元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  匡建玲 审判员  孙 超 审判员  泮晓朋 二〇一九年七月八日 书记员  冷 甜