河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终3650号上诉人（原审原告，反诉被告）：王淑敏，女，汉族，1957年8月30日出生，现住洛阳市高新区。委托诉讼代理人：段圣新、郭海曼，河南君信合律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：付山岩，男，汉族，1985年1月3日出生，现住洛阳市高新区。委托诉讼代理人：马骥，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：付琳琳，女，汉族，1983年10月15日出生，住河南省偃市。系付山岩姐姐。上诉人王淑敏因与被上诉人付山岩物权保护及房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初1071号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法进行了审理，本案现已审理终结。王淑敏向本院提出的上诉请求如下：1、撤销（2018）豫0391民初1071号民事判决书第二项、第三项、第四项。2、改判付山岩向王淑敏赔偿损失50000元整。3、本案一、二审诉讼费用由付山岩承担。事实和理由：一审严重歪曲事实，二人系师徒关系，且是生意伙伴，王淑敏将自己购买的房屋借给付山岩结婚使用，后索要未果提起侵权之诉，却被一审法院无端认定为双方存在经济适用房资格转让关系，并且存在口头房屋买卖合同，明显违反事实和法律。二、一审判决法律关系混乱。王淑敏起诉的是侵权纠纷，王淑敏享有房屋所有权请求的是排除妨碍，赔偿损失，付山岩反诉的是合同纠纷，要求解除合同，但始终没有向法庭出示任何合同，更不应当合并审理。三、一审判决双方债权债务关系错误。在2011年前付山岩从王淑敏处借款12万元，2011年付山岩以代王淑敏付房款的方式还款11.6万。2014年付山岩又从王淑敏处借款10万元。王淑敏给付山岩打的代付房款的条子，和付山岩打给王淑敏欠条明显是双方的债权债务凭证。而一审法院却认定付山岩欠王淑敏的钱与本案无关，付山岩以代付房款的形式还给王淑敏的钱不但要全部返还，还要判决两倍的赔偿对王淑敏极不公正。四、一审判决没有事实和法律依据，判决明显不公正，一审在没有任何证据的情况下认定双方存在“口头房屋买卖合同”且该合同没有任何内容，在没有任何证据的情况下，认定王淑敏对“合同”无效承担主要责任没有任何事实和法律依据，判决王淑敏按照房屋现价进行赔偿，没有任何依据判决王淑敏赔偿付山岩252194.6元是错误的。五、一审遗漏重要项目，王淑敏将房屋借给付山岩结婚使用，2014年开始要求付山岩搬家腾房，付山岩一直居住在王淑的房屋长达7年之给王淑敏造成的损失只字不提，对该损失一审判决没有处理，属漏判。综上，一审法院判决事实不清，明显不公，请求二审法院撤销一审判决内容的第二、第三、第四项内容，维护王淑敏的合法权益。付山岩答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2009年王淑敏及女儿在付山岩姐姐付琳琳的帮助下申请到经济适用房，经协商王淑敏同意将其中601号房屋转让给付山岩，在能够办理房产过户的情况下王淑敏应无条件将房屋过户到付山岩名下，随后付山岩支付了全部费用共计130000元并装修居住至今。由于双方良好关系，故对房屋买卖只是进行了口头约定，并未签订书面合同。直到2012年5月在付山岩的要求下王淑敏才出具了《证明》一份。由于近年来房屋价格大幅上涨，王淑敏在2018年取得房产证并具备办理房屋过户的情况下，背弃了双方的约定，拒绝办理过户手续，使付山岩丧失了按照原价格购买房屋的机会和巨额损失。王淑敏故意歪曲事实，意图达到非法目的，其主张不能成立。付山岩是从王淑敏处购买房屋而不是借用房屋。要求二审法院驳回上诉，维持原判，维护付山岩的合法权益。王淑敏向一审法院提出诉讼请求：1.付山岩立即从王淑敏所有的房屋内搬出；2.付山岩赔偿因其强行占有王淑敏房屋造成的损失50000元；3.付山岩承担诉讼费用。一审法院对本案事实认定如下:王淑敏与付山岩原系师徒关系。2009年夏天，王淑敏和其女儿均取得购买位于洛阳高新技术开发区××路苹果园小区经济适用房资格。后经王淑敏、付山岩通过案外人付琳琳、刘娟等商定，王淑敏将其名下购买经济适用房资格转让与付山岩。2011年4月28日，王淑敏（××）与洛阳市万家安房地产开发有限公司（出卖人）签订一份房屋代码为333444的《经济适用房预售合同》，购买了苹果园小区2-1-601房屋，建筑面积为86.62平方米。该套房屋交付后，付山岩出资进行了装修并于2011年年底入住。2012年5月29日，王淑敏出具一份《证明》载明：“苹果园小区2号楼1单元6楼是付山岩付的全额房款130000，壹拾叁万元整，壹拾叁万元整（其中电器、装修共计伍万元），共计180000，壹拾捌万元整。”2018年1月26日，王淑敏办理了涉案房屋的《不动产权证书》，编号为豫（2018）洛阳市不动产权第00534794号。本案审理中，应付山岩申请，本院委托洛阳首佳房地产评估测绘咨询有限公司对该套房屋的市场价值进行评估。2019年1月16日，洛阳首佳房地产评估测绘咨询有限公司作出河南首佳评估（2018）第SJZ1109号《房地产双方鉴定咨询报告》的估计结果为：市场价值为人民币490278元。付山岩缴纳鉴定费5403元。2019年2月15日，应付山岩申请，本院委托河南昭源资产评估事务所对其装修涉案房屋的费用进行评估。2019年4月11日，河南昭源资产评估事务所出具一份昭源评报字【2019】第04019号《资产评估报告》，结论为:于2011年11月1日，豫（2018）洛阳不动产权第00534794号房屋2011年装修费用为33400元。付山岩缴纳本次鉴定费用2000元。另查明，王淑敏与付山岩之间存在有其他债权债务关系。一审法院认为，王淑敏诉称其出借案涉房屋给付山岩使用，从以下角度考量，法院不予采信。一是购房款是付山岩支付；二是付山岩入住之前出资对房屋进行了装修；三是付山岩居住时间自2011年年底至今长达6年多，借住之说不符合常理。基于王淑敏及其女儿当时均获得申请经济适用房资格、双方当事人关系密切等事实，王淑敏将其购买经济适用房资格转让与付山岩，本院认为更符合当时的实际情况。由于案涉房屋现登记于王淑敏名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，该房屋的所有权应归王淑敏。王淑敏现请求付山岩搬出案涉房屋，符合法律规定，本院应当予以支持。王淑敏私自转让经济适用房申请资格与付山岩之间形成的口头房屋买卖合同，因违反经济适用房管理方面有关强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有关规定，应当认定为无效。导致双方当事人房屋买卖合同无效，王淑敏和付山岩均有过错，在过错程度上，王淑敏为主要责任，付山岩为次要责任。案涉房屋现市场评估价为人民币490278元，在付山岩搬出涉案房屋后，扣除依法应当返还付山岩支付的130000元购房款外，剩余差额326878元及付山岩所支付的装修费用33400元，共计360278元，应当视为付山岩因该合同无效所受到的经济损失。付山岩反诉请求王淑敏返还购房款，本院予以支持。至于付山岩所承受的经济损失，该院按照双方当事人的过错程度综合考虑酌定王淑敏赔偿付山岩经济损失252194.6元，付山岩该项诉求中的超过部分，本院不予支持。关于原告其他诉讼请求，因与本案查明的事实不符，且缺乏相应证据，本院亦不予支持。关于被告反诉请求解除双方之间的房屋买卖合同，因该合同已被确认为无效，不存在合同解除的情形，被告该项反诉请求，该院亦予以驳回。当事人双方其他债权债务纠纷，与本案不属同一法律关系，可通过其他合法途径另行解决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第（一）款、第三十四条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，经合议庭评议，判决：一、付山岩从洛阳高新技术开发区××路2号院2幢1-601搬出；二、王淑敏返还付山岩购房款和装修费用130000元；三、王淑敏赔偿付山岩经济损失252194.6元；以上一、二、三项于本判决生效后十五日履行完毕；四、驳回王淑敏其他诉讼请求；五、驳回付山岩其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1150元，由本诉原告王淑敏负担1050元，本诉被告付山岩负担100元；反诉受理费4377元、鉴定费7403元，共11780元，由反诉原告付山岩负担9500元，反诉被告王淑敏负担2280元。本院经审理查明的事实与一审基本一致。另外本案二审庭审过程中，王淑敏主张以下事实：付山岩支付的房款系偿还2011年底之前付山岩借王淑敏的120000元；付山岩事实上仅支付房款116000元，装修费系王淑敏支付；2012年5月29日王淑敏为了让付山岩搬走写了《证明》一份，但因2012年6月1日付山岩并未搬走故要求其出具《欠条》一张，内容为“今欠王淑敏120000元，两年内还款”。双方当事人均认可2014年5月12日王淑敏转账给付山岩的100000元与房款无关。本院认为，王淑敏主张2012年付山岩以支付房款的方式偿还此前所欠120000元债务，应提交相关的证据予以证明。本案中王淑敏2012年5月29日出具的《证明》载明付山岩支付房款和电器装修款共计180000元，并未注明用欠款折抵清偿，且与其提交的付山岩2012年6月1日书写《欠条》上金额不符，另外上述《欠条》上注明“两年内还款”字样也与王淑敏的主张相互矛盾。因王淑敏所举证据不足以证明其主张，其无法自圆其说且与常理不符，故原审法院综合考虑本案的事实和相关证据，认定王淑敏将经济适用房申请资格转让给付山岩符合实际情况，因双方当事人对造成房屋买卖合同无效均有过错，原审法院划分责任比例承担相应损失并无不当，本院予以维持。至于王淑敏和付山岩之间的其他债权债务，与本案处理的房屋买卖合同纠纷不是同一法律关系，当事人可另行主张权利。综上，王淑敏的上诉请求理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8083元，由上诉人王淑敏承担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一九年七月二十九日书记员  张 利