苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初6786号原告（反诉被告）：苏州市吴中区光福镇冲山村经济合作社，住所地苏州市吴中区光福镇冲山村。法定代表人：俞文娟，社长。委托诉讼代理人：杜合杰，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张林法，男，1955年3月4日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：丁红梅，江苏永德律师事务所律师。原告苏州市吴中区光福镇冲山村经济合作社（以下简称冲山经济合作社）诉被告张林法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案，被告张林法在本案审理过程中提起反诉，本院予以合并审理。本案依法由审判员谢丰适用简易程序公开进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。冲山经济合作社委托诉讼代理人杜合杰，张林法及其委托诉讼代理人丁红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冲山经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令双方解除苏州市吴中区光福镇冲山村北塘湾房屋及土地租赁关系；2.被告立即将上述租赁房屋及土地腾空归还给其；3.判令被告按年租金162855元的标准支付自2018年1月1日至实际归还之日的使用费（暂计算至2018年6月30日为81427.5元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年，其与被告签订《光福镇冲山村集体资产租赁合同》，约定其将苏州市吴中区光福镇冲山村北塘湾房屋34间（面积1381.17平方米）及土地面积2800平方米出租给被告使用，租期8年，自2010年1月1日至2017年12月31日止。租赁期满后，其曾多次敦促被告立即将租赁物腾让、恢复原状交还，但被告置之不理。被告张林法辩称，不同意解除租赁关系，合同到期后双方处于不定期租赁合同关系期间，原告无权单方解除合同；本合同不存在原告可以合法解除合同的情况下，也不适合解除，其承租房屋时，花巨资将原来的毛坯装饰装修成了目前环境优美具有地方特色的农家乐环境，并经营了具有品牌效应的湖鲜楼，如解除不符合双方利益；其不存在拖欠租金的情况，原告应支付其增建钢结构厨房的19万余元，该费用原告未直接支付其，而是双方合意之后其中部分抵充2018年的租金，余款部分由原告支付其。并反诉称，双方合同到期前，其要求反诉被告续签租赁合同，反诉被告口头答应，并承诺程序走完后就续签合同，其对租赁场地付出巨大的人力、物力、财力，才使得荒凉的地方成为远近闻名的休闲度假胜地，若租赁关系解除，对于其的装修投入及其他损失，反诉被告应承担全部责任，故反诉要求：1.反诉被告赔偿其各项损失6843474.18元，具体金额以评估鉴定结论为准；2.确认反诉原告对涉案房屋的优先承租权；3.诉讼费由反诉被告承担。审理中，反诉原告张林法根据鉴定结论明确第1项反诉请求为要求反诉被告赔偿损失2670018元。针对被告张林法反诉，反诉被告冲山经济合作社辩称，反诉原告主张的各项损失没有事实和法律依据，其不予认可；鉴于双方均是建立在原合同解除的基础上，原租赁合同已经解除，不存在优先租赁。综上，判令驳回反诉原告各项反诉请求。经审理本院认定事实如下：2009年8月15日，冲山经济合作社（出租方、甲方）与张林法（承租方、乙方）签订《光福镇冲山村集体资产租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方位于光福镇冲山村北塘湾房屋34间，面积1381.17平方米及土地面积2800平方米；租赁资产时间自2010年1月1日至2017年12月31日止，第一、二年每年租金8万元，第三年年租金10万元，第四年年租金12万元，第五、六、七年每年租金16万元，第八年年租金18万元，付款方式为每年租赁费在每年年初一月上旬一次性交付；乙方未经甲方同意不得随意在租用土地中搭建违章建筑，不得擅自拆改房屋，保证资产完好，租赁期间因生产需要需在场地内搭建简易房等，原则上不允许，如因特殊情况，必须经过甲方同意后方可实施；租赁期满时如需续租，乙方应提前一个月用书面形式通知甲方，在同等价格、同等条件下，乙方有优先续租权，如不续租，渔庄内乙方所投入的有关设施与续签者协商解决。上述合同签订后，合同所约定的房屋中有323.09平米的辅房六间，冲山经济合作社未交付张林法，冲山经济合作社按约将合同约定的其他租赁房屋及场地交付张林法使用至今，张林法将案涉房屋及场地进行装修后从事湖鲜楼饭店经营，张林法向冲山经济合作社支付租金至2017年12月31日，其中2017年度的租金为162855元。在租赁合同期间内，张林法经冲山经济合作社同意委托第三方单位在租赁场地内建造了162.22平方米的轻钢结构建筑，经第三方审计工程金额为190906.16元，张林法与冲山经济合作社均确认该款由冲山经济合作社负担，在张林法应支付冲山经济合作社的租金或使用费中予以折抵。另查，案涉租赁房屋及土地由冲山经济合作社进行经营、管理，但租赁房屋并未办理合法的批准建造手续。审理中，张林法为证明案涉房屋及场地的装修装饰情况，向本院提供如下证据：1.张林法单方制作的报价单一份，反映湖鲜楼工程造价共计4990564.02元以及各项造价的内容。2.销货清单11份，反映2017年7月8日各类餐具的内容。3.销售清单4份、订货合约2份、销售合同1份，反映购买家具的内容。4.收款收据两份，反映广告牌、广告牌亭、锅炉的付款情况。5.销货清单一份，反映湖鲜楼冰箱、展示柜、货架等物品的单价及金额。6.门窗清单一份，反映湖鲜楼连廊、门、排窗、阳光房、阳光连廊、雨棚的面积及金额。7.监控报价清单复印件一份，反映湖鲜楼的摄像机、录像机等设施设备的金额。8.湖鲜楼锦鲤及绿化清单一份，反映锦鲤及香柚树等植物的数量及金额。9.照片打印件19分，反映房屋内外的情况。10.送货单一份，反映马槽的数量及金额。11.报价一份，反映包厢木结构的造价情况。针对上述证据，张林法称，案涉房屋装饰装修、改建及铺设马路等的总开销为4990564.02元。冲山经济合作社称，对证据1-8均不予认可，对证据9真实性无法确认，对证据10-11真实性无法确认，不予认可；其从未接到张林法申请装修的报备，只认可现场的装修现状，在交付房屋时，确实是毛坯房和用石头围起来的池塘，相关设施设备都没有；因案涉房屋及场地其将作为新四军纪念馆的配套使用，故原有装饰装修对其无利用价值，其不应承担赔偿或补偿责任。审理中，本院依张林法申请委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称中洲公司）对案涉租赁房屋及场地内的装饰装修及资产的市场价值进行评估，张林法预付评估费24663元。中洲公司于2019年4月29日出具《房地产估价报告》，评估结果为1095303元。中洲公司于2019年5月13日出具《资产评估报告》，评估值为1497167元。针对上述报告，冲山经济合作社称，真实性没有异议，但评估的损失与其无关。张林法称，报告存在漏项（鱼塘内净化系统、地阴沟、化粪池、厨房水槽内的净化及制冷系统、石鼓墩、包厢内顶面的装饰、藤编桌椅），报告中关于门楼、木柱、椽子、檩条、马槽、云石圆台的评估金额有异议，金额过低，对其他内容没有异议。针对张林法的异议，本院组织中洲公司、冲山经济合作社、张林法至现场进行勘察，中洲公司于2019年6月20日出具《异议答复函》一份，内容为：就张林法提出的异议，答复如下：漏项部分，1.鱼塘内净化系统，四个过滤池的评估价值分别为1050元、1250元、3300元、3580元；过滤毛刷的评估价值为4569元；清水池的评估价值为1140元；清水池中两个水泵的评估价值分别为1570元、1990元；清水池中紫外线灯管的评估价值为360元；污水池的评估价值为2150元；污泥泵的评估价值为710元。2.地阴沟的评估金额为2247元。3.化粪池的评估金额为6247元。4.石鼓墩的评估金额为4032元。5.净化制冷系统，两个制冷机的评估价值分别为3620元、2420元；增氧泵的评估价值为480元；净化水泵的评估价值为1520元；备用净化水泵的评估价值为1520元。6.包厢内屋顶装修的评估金额为12774元。7.藤桌藤椅，藤椅的评估价值为6600元，直径1.8米藤圆桌的评估价值为2280元，直径1.6米藤圆桌的评估价值为1320元，藤长方桌的评估价值为2850元。价格异议，1.门楼价格问题，根据现场勘查及当事人所述用材进行了重新评估，仿古门楼评估价格为21078元，扣除原房地产评估报告中已评估金额15629元，本次评估增加金额5449元；2.关于包厢内檩条、椽子、木柱价格问题，张林法提供的报价清单，包括檩条、椽子、木柱以及包厢屋顶装修、墙面仿古砖等其他项目，张林法以评估报告中的金额与报价清单金额比对不合理，其按市场价格进行评估；3.关于马槽，因规格不同，其进行重新评估，评估单价分别为2184元、1344元，合计3528元，评估报告中已评估金额1008元，本次评估增加金额为2520元；4.关于云石圆台，由于当事人未提供云石圆台有关材质的有效鉴定证明文件，其以市场上常见类似的物品价格为参照，对资产评估报告中的评估金额维持不变。钢结构厨房不在本次评估范围内。针对上述《异议答复函》，冲山经济合作社表示没有异议，张林法表示真实性没有异议，但整体评估金额太低，与实际投入相差太大。上述事实由冲山经济合作社提供的租赁合同、证明，张林法提供的工程造价咨询报告书、评估费票据、报价单、销货清单、订货合约、销售合同、收款收据、门窗清单、监控报价清单、湖鲜楼锦鲤及绿化清单、照片、送货单、报价、评估报告，以及本院开庭笔录、询问笔录、勘查笔录在卷佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本诉部分，因案涉租赁房屋至今未取得合法的批准建造手续，故冲山经济合作社与张林法于2009年8月15日签订的《光福镇冲山村集体资产租赁合同》无效，张林法应将合同约定的位于苏州市吴中区光福镇冲山村北塘湾房屋及土地（面积2800平方米）腾空后返还冲山经济合作社。关于使用费，鉴于自合同签订后至今案涉租赁房屋均由张林法使用，结合双方均确认按162855元每年的标准已支付2017年度租金的事实，现冲山经济合作社要求张林法按年租金162855元的标准支付自2018年1月1日至实际返还房屋及土地之日的使用费与法不悖，本院对此予以支持。鉴于冲山经济合作社确认还结欠张林法工程款190906.16元，且双方均同意该款在张林法支付冲山经济合作社的使用费中抵扣，经核算，张林法应支付冲山经济合作社自2018年1月1日至2019年3月31日期间使用费203568.75元，扣除冲山经济合作社应支付张林法的190906.16元，张林法还应支付上述期间的使用费12662.59元，自2019年4月1日至张林法实际迁出房屋及土地之日，张林法应按每年162855元的标准向冲山经济合作社支付使用费。反诉部分，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，因双方租赁合同无效，冲山经济合作社未同意利用张林法在案涉房屋中的装饰装修物，本院根据中洲公司出具的《房地产评估报告》以及《异议答复函》中载明的评估金额，核算其中已形成附合的装饰装修物价值为1141042元（含《房地产评估报告》中载明的装饰装修物及《异议答复函》中载明的过滤池、清水池、污水池、地阴沟、化粪池、石鼓墩、包厢内屋顶装修），鉴于双方对于案涉资产租赁合同无效均存在过错，结合租赁物的使用期限等因素，本院酌定冲山经济合作社应支付张林法装饰装修损失570521元。针对评估报告及答复函中载明的未形成附合的装饰装修物，因冲山经济合作社不同意利用，张林法应自行拆除后搬离，就该部分未形成附合的装饰装修物价值，张林法要求冲山经济合作社赔偿，于法无据，本院对此不予支持。鉴于案涉资产租赁合同无效，冲山经济合作社亦表示案涉房屋及土地将不再出租另作他用，故张林法要求确认其对案涉房屋享有优先承租权的诉讼请求于法无据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告张林法于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告苏州市吴中区光福镇冲山村经济合作社位于苏州市吴中区光福镇冲山村北塘湾承租的房屋及土地。二、被告张林法于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区光福镇冲山村经济合作社房屋及土地使用费12662.59元（2018年1月1日至2019年3月31日期间）及按每年162855元的标准计算自2019年4月1日起至实际返还房屋及土地之日的房屋及土地使用费。三、驳回原告苏州市吴中区光福镇冲山村经济合作社的其他诉讼请求。四、反诉被告苏州市吴中区光福镇冲山村经济合作社于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张林法装饰装修损失人民币570521元。五、驳回反诉原告张林法的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币14160元，由原告苏州市吴中区光福镇冲山村经济合作社负担7080元，由被告张林法负担7080元。反诉案件受理费减半收取人民币14080元，鉴定费24663元，合计人民币38743元，由反诉原告张林法负担30465元，反诉被告苏州市吴中区光福镇冲山村经济合作社负担8278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢 丰人民陪审员  刘东升人民陪审员  王文生二〇一九年七月一日书 记 员  陆晓文