江西省抚州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）赣10行初1号原告焦吉荣，男，1970年11月19日出生，汉族，住抚州市临川区。委托代理人刘鹏飞，北京冠领律师事务所律师。委托代理人孟君，北京冠领律师事务所律师。被告抚州市人民政府，所在地抚州市赣东大道行政中心。法定代表人张鸿星，市长。委托代理人李建明，男，1983年5月16日出生，汉族，抚州市工创投经理，住抚州市。委托代理人付海平，江西三松律师事务所律师。原告焦吉荣诉被告抚州市人民政府房屋征收补偿决定一案，于2018年11月19日向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法向被告抚州市人民政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月20日公开开庭审理了本案，原告焦吉荣及其委托代理人刘鹏飞、孟君，被告抚州市人民政府委托代理人李建明、付海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦吉荣诉称，其在抚州市临川区青云峰路14号二区拥有合法房屋。2018年10月24日，被告对原告作出的房屋征收补偿决定严重违法，侵犯了原告合法权益。具体理由为：第一，该房屋征收补偿决定缺乏合法的前提条件；第二，评估报告违法；第三，补偿结果违法。货币补偿价格远低于被征收房屋周边市场价，补偿、补助费标准明显过低，房屋安置也严重违背公平原则，侵害了原告的安置补偿权。为维护原告的合法权益，特向法院提起行政诉讼，请求判令撤销被告作出的抚府征决字［2018］28号房屋征收补偿决定；诉讼费用由被告承担。原告焦吉荣向本院提交的证据材料有：第一组证据：原告身份证复印件。证明目的：原告身份基本情况。第二组证据：1999年9月20日临川市房产管理局颁发的房权证临青私房字第××号房产证、原告的分家协议书以及兄弟姐妹放弃继承权声明书三份。证明目的：原告的房屋由来以及原告的主体适格。第三组证据：《抚州市人民政府房屋征收补偿决定书》（抚府征决字［2018］28号）。证明目的：被告作出被诉行政行为，系适格被告。第四组证据：营业执照、卫生许可证、烟草专卖零售许可证各一份。证明目的：原告及家人曾在上世纪90年代就在案涉房屋中经营小卖部，俗称南杂。第五组证据：租赁证明两份。证明目的：原告及家人曾将案涉房屋出租收取租金，证明房屋的性质为经营性用房。第六组证据：周边开盘商品房和商铺的价格信息以及二手房的价格信息。证明目的：周边的商品房房价。第七组证据：2013年、2014年成交房屋买卖合同两份。证明目的：证明当时的商品房成交价分别为4472.82元每平米和5538元每平米。第八组证据：原告的房屋照片若干。证明目的：原告的房屋是经营性用房，被告提供的评估报告中存有错项和漏项。被告抚州市人民政府辩称，其作出的被诉房屋征收补偿决定证据确凿，适用法律正确，程序合法。一、被告作出房屋征收补偿决定的前提条件合法有效。2017年5月15日，抚州市人民政府制定了《抚州市人民政府关于开展2017年棚户区改造房屋征收工作的通知》（抚府发〔2017〕12号），将抚纺二区、三区片区列为“2017年市中心城区棚户区改造”项目工作计划。原告焦吉荣继承的房屋在棚户区改造范围内。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（四）、（五）项规定，抚州市人民政府有权对包括原告房屋在内的“抚纺二区、三区片区棚户区改造项目”内的全部房屋进行征收。为此，抚州市人民政府经过一系列法定程序，于2017年9月21日作出抚府征决字（2017）第10号《抚州市人民政府房屋征收决定书》。原告焦吉荣不服，向抚州市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销该房屋征收决定。抚州市中级人民法院于2018年12月7日作出（2018）赣10行初16号行政判决书，判决驳回焦吉荣的诉讼请求。焦吉荣不服，向江西省高级人民法院提起上诉，江西省高级人民法院于2019年3月28日作出（2019）赣行终56号行政判决，驳回上诉，维持原判。因此，原告诉称抚州市人民政府作出被诉房屋征收补偿决定缺乏合法前提条件与事实不符。二、被告作出的房屋征收补偿决定程序合法。被告在作出房屋征收补偿决定前，先后于2017年10月9日、11月20日、12月6日与原告协商房屋征收补偿事宜，但未果。2018年9月7日，被告委托抚州市中心城区房屋（土地）征收纠纷人民调解委员会进行调解，又未果。为此，被告于2018年10月24日作出案涉房屋征收补偿决定，于2018年10月29日送达给原告，并予以公告。三、评估报告合法。房屋征收决定书和公告均载有“房屋征收补偿安置方案：详见附件”等内容。房屋征收补偿方案中对选定评估机构的程序进行了规定，抚州市人民政府根据被征收人代表的推荐，依法委托了具有评估资质的博文房地产评估造价集团有限公司对被征收房屋和产权调换房屋进行了评估，并出具了房地产评估报告。四、补偿结果公正。评估机构以2017年9月21日为估价时点，对原告房屋进行了评估，确定房地产市场价值为砖混4199元/平米房，补偿款394999.93元，各项补偿费28430.62元，共计423430.55元。另外，原告如选择产权调换方式安置，由其在抚纺二区、三区片区棚改项目安置房源抚纺安置小区、孝桥公寓、象山花园指定楼栋中选择楼层及房源。综上，请求法院依法驳回原告焦吉荣的诉讼请求。被告抚州市人民政府向本院提交了以下证据、依据：第一组证据：⒈抚府征决字（2017）第10号《抚州市人民政府房屋征收决定书》；⒉（2018）赣10行初16号行政判决书；⒊（2019）赣行终56号行政判决书。证明目的：被告作出房屋征收决定的前提条件合法。第二组证据：⒈关于抚纺二三区房屋征收协商记录三份；⒉关于抚纺2区15栋108室拆迁户动迁调解调处结案报告；⒊《抚州市人民政府房屋征收补偿决定书》（抚府征决字［2018］28号）；⒋送达回证；⒌图片二张。证明目的：被告作出的房屋征收补偿决定程序合法。第三组证据：⒈房屋征收补偿方案；⒉抚纺二三区片区棚户区改造房屋征收与补偿方案；⒊确定评估机构记录；⒋评估报告。证明目的：评估报告合法，补偿结果公正。法律依据：《中华人民共和国物权法》第七条、第二十八条、第四十二条第一款、第三款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、第二十七条第一款、第二十八条。经庭审质证，被告对原告提供的证据质证意见如下：对第一组、第二组、第三组证据没有异议。对第四组证据真实性没有异议，对合法性和关联性有异议。营业执照虽然是经营的证照，但是不能证明案涉房屋是经营性用房，住房改为经营性用房是违法行为，且房屋性质的认定要经过房地产主管部门来进行确认。对第五组证据的真实性予以确认，但是达不到原告的证明目的。对第六组证据的三性均有异议。对第七组证据的三性均有异议，达不到原告的证明目的。第八组证据的真实性无法确认，对其合法性、关联性有异议，达不到原告的证明目的。原告对被告提供的证据质证意见如下：第一组证据：真实性予以认可，合法性及证明目的不予认可，涉案征收决定虽已被抚州市中级人民法院以及江西省人民高级人民法院予以了维持，但不能当然地认为征收决定合法。且抚州市中级人民法院对被告提交的有关评估机构选定的证据载明“本院不予采信”。第二组证据：对该组证据中的证据1的三性均不予认可，该三份记录均没有焦吉荣与其妻子签字确认，在2017年从未找过原告进行协商，该份证据很有可能是被告为了涉诉而补造。对该组证据中的证据2的真实性予以认可，但对合法性及证明目的均不予认可。首先，中心城区房屋与土地征收纠纷调处中心没有进行调解的法定职权，且实际情况是该调解中心也未实质组织调解，而是再三劝解原告签署安置补偿协议。对该组证据中的证据3的真实性予以认可，但对其合法性及证明目的均不予认可。原告认为这是涉诉的具体行政行为，不能作为证据提交。该补偿决定实体程序多处违法：1、关于房屋的面积及性质认定错误，实际面积大于94.07平方米；2、房屋征收部门委托的房地产评估机构程序选定违法；3、房屋单价认定错误；4、产权调换房屋不明确，对于产权调换的房屋结构、面积、具体的位置等均未明示。对该组证据中的证据4，送达程序不合法。对该组证据中的证据5的真实性、合法性及证明目的均不予认可。但原告对于已经知晓涉案补偿决定的事实予以认可，向原告进行了公示。第三组证据：关于被告更正的房屋征收公告的合法性及证明目的不予认可。该份征收公告应当有在征收范围内张贴的照片等其他证据予以佐证，仅有该份征收公告不能够证明被告已经对涉案征收决定进行了公告，并且该份公告与本案没有任何关系。关于“抚纺二三区片区棚户区改造房屋征收与补偿方案（征求意见稿）”，其中载明房屋征收主体是临川区人民政府，而项目的责任主体是抚州市工业和科技创新投资发展有限责任公司，房地产开发公司依法不能参与具体的征收与补偿行为。评估机构的选取最早的时间应当在征收决定作出之日，而被告提交的证据“确定评估机构记录”，证明被告在作出征收决定前三个月就已经选定了评估机构，属于程序违法，严重侵害被征收人的合法权益。对“评估报告”的真实性予以认可，对合法性、送达程序、证明目的均不予认可。1、评估机构的选取违法；2、评估时点错误；3、补偿标准错误，补偿结果过低；4、原告在本案诉讼之前从未见过完整的评估报告，相关征收部门也未向原告进行送达，侵犯了原告进行复核及专家鉴定的权利；5、评估报告有效期为一年，该评估报告的作出时间是2017年9月25日，涉诉的补偿决定作出时间是2018年10月24日，因此，被告依据失效的评估报告向原告作出了涉案补偿决定，缺乏事实和法律依据；6、评估报告选取的估价方法错误；7、评估报告上有重大的实体违法或者实体瑕疵；8、评估报告作业时间、勘查时间与实际情况不符；9、估价测算过程违法。本院对上述证据认证如下：被告对原告提交的第一组、第二组均无异议，本院予以采信；对原告提供的第三组证据，本院对被告作出涉案被诉行政行为的事实予以认定；对原告提供的第四组证据的真实性予以认定；对原告提供的第五组证据的证明目的，本院不予采信；原告提供的六组证据、第七组证据与本案没有关联性性，不予认定；原告提供的第八组证据达不到原告的证明目的，不予采信。被告提交的第一组证据可以证明被告作出的房屋征收决定合法有效，对该组证据，本院予以采信。被告提供的第二组证据中的证据1、证据2与本案待证事实有关，本院予以采信；第二组证据中的证据3，本院对被告作出涉案被诉行政行为的事实予以认定；第二组证据中的证据4、证据5，原告对于已经知晓涉案补偿决定的事实予以认可，本院予以采信。被告提供的第三组证据中的证据1、证据2与本案待证事实有关，本院予以采信；第三组证据中的证据3，本院已在（2018）赣10行初16号判决书中已进行评判，本案不再赘述；第三组证据中的证据4，分户报告评估时点与致估价委托函载明的估价时点不一致，且被告未提供证据证明已向原告送达了案涉被征收房屋的分户评估报告，本院对分户被告不予采信。经审理查明，2017年9月21日被告作出抚府征决字〔2017〕第10号房屋征收决定，并发出抚府征公字〔2017〕第10号《抚州市人民政府房屋征收公告》，上述征收决定书及公告均载有“房屋征收补偿安置方案：详见附件”等内容，同时，均告知被征收人享有依法提起行政复议和行政诉讼的权利。原告继承的案涉房屋坐落在抚州市临川区青云峰路14号2区（房屋所有权证号：房权证临青私房字第××号，房屋所有权人：焦发泉，建筑面积：84.55平方米，砖混结构，产别：私有房产），位于被征收范围内。原告认为，抚府征决字〔2017〕第10号房屋征收决定侵害了其合法权益，遂向抚州市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销该房屋征收决定。抚州市中级人民法院于2018年12月7日作出（2018）赣10行初16号行政判决，驳回焦吉荣的诉讼请求。焦吉荣不服，向江西省高级人民法院提起上诉，江西省高级人民法院于2019年3月28日作出（2019）赣行终56号行政判决，驳回上诉，维持原判。被告在作出案涉房屋征收补偿决定前与原告就案涉房屋征收补偿事项进行协商，未果。受房屋征收部门委托，博文房地产评估造价集团有限公司对被征收房屋进行了评估，并于2017年9月25日作出博文房估字第（2018）第21524号房地产估价报告。该房地产估价报告中，致估价委托人函中载明的估价时点为房屋征收决定公告之日（2017年9月21日），房屋征收分户评估表载明的估价时点为2017年8月7日。后因原告与被告在签约期限内未能达成补偿协议，被告于2018年10月24日向原告作出《抚州市人民政府房屋征收补偿决定书》（抚府征决字［2018］28号），该补偿决定书载明：一、根据《抚纺二三区片区棚户区改造房屋征收与补偿方案》，房屋征收补偿安置方式有两种，即货币补偿和产权置换。以上两种方式由你选择其中一种作为被征收房屋的补偿。货币补偿领取方式为：抚纺二三区棚户区改造项目指挥部与市财政局等单位配合将资金拨付至征收户个人账户，产权调换方式为：抚纺二三区棚户区改造项目指挥部与其他单位相互配合为征收户办理入住及办证手续。二、房屋征收部门已根据被征收人代表的推荐，依法委托了博文房地产评估造价集团有限公司对被征收房屋和产权调换房屋进行了评估，评估公司出具了《房地产估价分户报告》，确定被征收范围内的房地产市场价值为砖混4199元/平方米。如你选择货币补偿方式安置，你被征收住宅补偿款为394999.93元，各项补助费28430.62元，共计423430.55元。具体结算方式按《抚纺二三区片区棚户区改造房屋征收与补偿方案》执行。三、如选择产权调换方式安置，由你在抚纺二区、三区片区棚改项目安置房源抚纺安置小区、孝桥公寓、象山花园指定楼栋中选择楼层及房源，并支付你搬迁补偿1600元，其他补偿补助27630.62元，共计29230.62元。具体结算方式按《抚纺二三区片区棚户区改造房屋征收与补偿方案》执行。四、你应当在接到本征收补偿决定书之日起十五日内，将位于青云峰路14号2区15栋108室的房屋腾空并交付给房屋征收部门，逾期不搬迁的，我府将依法向人民法院申请强制执行。五、行政复议或行政诉讼权利。原告收到该补偿决定书后表示不服，遂提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为被告抚州市人民政府作出涉案房屋征收补偿决定是否合法。《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第一款、第二十条、第二十二条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，依法作出征收补偿决定。本案中，博文房地产评估造价集团有限公司作出《分户评估报告》后，被告提供的证据不足以证实其已将该《分户评估报告》向原告转交或在确实无法转交的情况下进行了公告。因此，被告未将《分户评估报告》转交给原告的情况下，直接作出涉案征收补偿决定，违反了《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，侵犯了原告享有的对评估结果复核、鉴定的权利，违反法定程序，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：撤销被告抚州市人民政府抚府征决字［2018］第28号房屋征收补偿决定。案件受理费50元，由被告抚州市人民政府负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长 上官笑东审判员 陈  辉审判员 余 惠 娇二〇一九年七月一日法官助理王康季书记员钟瑜附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。