贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初4848号原告龙正华，男，1954年10月9日生，苗族，住贵阳市云岩区。委托代理人杜思恩、王文龙，贵州大谋律师事务所律师。被告贵州庆隆达房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区扶风路1号。法定代表人：霍仁碧，执行董事兼总经理。委托代理人龚芮萱，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托代理人吕江，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。原告龙正华诉被告贵州庆隆达房地产开发有限公司（以下简称“庆隆达公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙正华及其委托代理人杜思恩、王文龙，被告庆隆达公司之委托代理人龚芮萱、吕江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙正华向我院提出如下诉讼请求：1.判令解除原被告于2012年11月21日签订的《内部预定协议》；2.判令被告向原告退还购房款30万元，并自2012年11月29日起，以30万元为基数，按照月利率2%的标准向原告支付利息至全部款项付清之日止（暂计至2019年3月31日为456263.01元）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：被告系从事房地产开发、室内装饰装潢的企业法人。2012年11月21日，原告因购房需要作为乙方被告作为甲方签订《内部预定协议》，约定：一、预订房屋乙方在甲方所提供的房源中选定4号楼7层F型7号房（4-701）；单价2900元/平方米;总价：393327元；建筑面积：135.63平方米。签订合同先预付30万元，剩余尾款93327元在开盘当日七天内交清。……三、开盘时间万隆国际项目将在2013年9月30日前取得商品房预售许可证，在2013年10月1日正式对外开盘销售。甲方将在开盘之日前一周内通知乙方，乙方需在开盘之日三天内将该协议和收据原件交甲方售楼人员换取商品房正式销售合同。四、退款约定如因房价下跌，乙方选定房型折后成交价高于开盘当日对外公布的销售价格，则乙方可向甲方申请提出退房，甲方将在七天内退还乙方本金及利息。五、利息约定甲方将按乙方存款至甲方账户之日起至乙方自动放弃选定房屋之日或者申请退房之日止，甲方将在一周内退还乙方本金和利息。利息按如下约定：商品房为40-60万，利息按2分计算；……。《内部预定协议》签订后，原告向被告支付了30万元购房款，被告于2012年11月29日向原告出具收到原告交来预定房款30万元的《收款收据》。后，被告迟迟未通知原告签订正式销售合同。之后，原告得知被告开发的万隆国际项目已具备销售条件，催促被告签订销售合同，但被告告知原告签订正式销售合同的购房价格需按照万隆国际项目最新销售价格确定。原告因已在《内部预定协议》与被告商定过购房价款不能接受被告单方变更价格。另,被告在与他人签订协议中明确约定“商品房40-60万,月利息按2分计算”。综上，原被告系商品房买卖合同法律关系。原被告签订的《内部预定协议》合法有效，且原告已按照《内部预定协议》履行了付款义务，被告拒不按照《内部预定协议》约定的价款出卖房屋构成违约。虽然在协议第五条中利息约定未明确2分系按年、按月或按日计算，但根据《合同法》和民间借贷案件司法解释的相关规定，结合其与他人签订的协议中明确利息标准为月利率2分，该处的2分计息应为月息2分。为此向法院提出诉请如前。被告庆隆达公司辩称：我公司2003年取得商品房预售许可证，并开盘。按照合同约定，原告应在开盘七日内签订正式合同，但原告并未按照约定签订合同，本案诉讼时效应从开盘之日起第七日计算，距今已经六年，已经超过诉讼时效。另外，本批案件中有部分购房款金额在40万元以下，而合同约定是在40万元以上才支付利息，所以该类案件对利息约定不明确，应视为未约定利息。即使部分有约定利息，但利息约定过高，同时被告支付利息的条件是原告申请退房，而本案原告并未申请退房，达不到支付利息的条件。该案是因为房屋价格上涨，原告不能接受新的房价，双方不能达成意向，所以原告才要求解除合同，现我方同意解除合同，利息按照银行同期贷款利率计算。经审理查明：2012年11月21日，庆隆达公司（甲方）与原告（乙方）签订《内部预定协议》，该协议约定原告向被告购买4号楼7层F型7号房屋（4-701），单价2900元/平方米;总价：393327元；建筑面积：135.63平方米，首付款为30万元，剩余尾款93327元于开盘当日七天内交清。该协议约定：“……第三条：开盘时间万隆国际项目将在2013年9月30日前取得商品房预售许可证，并在2013年10月1日正式对外开盘销售。甲方将在开盘之日前一周内电话通知乙方，乙方须在开盘之日三天内将该协议和收据原件交甲方售楼人员换取商品房正式销售合同。第四条退款约定：如因房价下跌，乙方选定房型折后成交总价高于开盘当日对外公布的销售价格，则乙方可向甲方申请提出退房，甲方将在七日内退还乙方本金和利息。如乙方三日内未到售楼处换取商品房正式销售合同，第四日则视为乙方自动放弃所选定房型。甲方将不再保留乙方预定房型。第五条：利息约定甲方将按乙方存款至甲方账户之日起至乙方自动放弃所选定房屋之日或申请退房之日止，甲方将在一周内退还乙方本金和利息。利息按如下约定：商品房为40-60万元，利息按2分计息；办公房为100-1000万元，利息按3分计息；门面房70-100万元，利息按3分计息。……”2012年11月29日，被告向原告出具了加盖其公司印章的《收款收据》一张，该收据载明：“今收到龙正华交来职工内部预定房款叁拾万元整，备注：由杜明云、梁如珍转入4-701”。审理中，原告陈述因其与被告法定代表人及杜明云是朋友，因此介绍杜明云施工，为此，杜明云、梁如珍夫妇向被告缴纳保证金100万元，后来因为未得到工程，被告向杜明云、梁如珍退还保证金退不出来，所以将其中的30万元转为原告的购房款，由原告直接将30万元支付给梁如珍，另70万元由被告退还给了梁如珍，并提交了2012年8月2日存款凭条及结算业务申请书，拟证明杜明云、梁如珍于2012年8月向被告支付100万元保证金，又提交2012年9月6日银行业务凭证一份，拟证明其向梁如珍转账30万元。经通知杜明云、梁如珍核实，二人称双方系夫妻关系，与本案原告系朋友，其将100万元打给庆隆达公司作为工程保证金，后来工程没有做成，庆隆达只退了70万元，剩余30万元无法退还，因考虑到龙正华要在庆隆达楼盘购房就将30万元转为购房款，也与庆隆达当时的法定代表人刘正强商量好，其也同意以保证金30万元转为龙正华的购房款，刘正强也写有一个批单，批单当时庆隆达留存做账，龙正华购房后，就将30万元转给了梁如珍。被告对原告提交的收款收据的真实性、合法性均无异议，但是认为杜明云、梁如珍的转款系借款，而不是工程保证金，也未将其中的30万元折抵原告的购房款，至于公司为何向原告出具收据，不清楚。同时查明，2013年11月，被告取得该项目商品房预售许可证，之后，开盘销售房屋，经本院当庭询问，其表示楼盘开盘销售后，其通过电话通知原告，但不能提供相关证据。另外本案在审理中，经原告申请，我院向原告代理人出具调查令，经贵阳市房地产交易管理中心出具的产调信息显示，本案争议房屋已于2018年备案登记在案外人的名下。另查明：本案在审理过程中，依原告的申请，我院对本案进行了诉讼财产保全。又查明，本院在审理龙正华诉庆隆达公司商品房预约合同纠纷一案中，双方在合同中，关于利息约定为：“商品房为40-60万元，月利息按2分计息；办公房为100-1000万元，月利息按3分计息；门面房70-100万元，月利息按3分计息。……”上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及原告提交的《营业执照》、《内部预定协议》、《存款凭条》、《转账凭证》、《结算业务申请书》、《收款收据》、《产调信息查询单》、《谈话笔录》等证据附卷佐证，并经当庭质证审核，对本案事实足以确认。本院认为，合法的买卖合同关系受法律保护。本案的争议焦点在于原、被告之间是否成立商品房买卖合同关系？原告的起诉是否超过诉讼时效？首先，关于合同效力方面，虽然原被告签订《内部预定协议》时，被告未取得商品房预售许可证，但在原告起诉之前即2013年，被告已取得商品房预售许可证，因此，应认定《内部预定协议》合法有效。其次，关于原、被告之间是否成立商品房买卖合同关系方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，被告与原告签订了《内部预定协议》，将其尚未建成的房屋以预订的方式出售给原告，原告非被告的职工，被告向其售房应予认定为被告向社会销售房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条第二款：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”之规定，该协议亦包含了原、被告名称，商品房的基本状况及销售方式，商品房总价款、付款方式、付款时间，违约责任等事项，且被告已按上述协议约定收受了原告交付的部分购房款，原告履行了主要义务，因此，应予认定原、被告之间成立商品房买卖合同关系。本案应系商品房买卖合同纠纷。至于被告辩称其未收到原告的预付房款，因原告提交了被告出具的收款收据，且能对房款的支付作出合理的说明和提交相应的证据佐证，而被告未提交足以反驳原告的证据，故本院对被告的辩称主张不予采信。第三，关于解除合同方面，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，被告已将上述房屋另售他人，客观上不能继续履行交付房屋的义务，原告于《内部预定协议》中的买房目的不能实现，且被告对原告要求解除合同并无异议，因此，《内部预定协议》应予以解除。第四，关于被告承担责任方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，被告在与原告签订商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人，应当按照上述法律规定向原告返还已付购房款，并支付利息。现原告主张被告按月息2%支付利息，经查，根据双方合同约定，房价在40万以上的，利息按2分计算，对于本案房款未达到40万以上的，双方未约定利息计算标准，本院酌情按照银行同期贷款利率计算。最后，关于被告辩称原告在开盘之日起七日内未及时与被告签订合同，超过诉讼时效。因合同处于履行过程中，且被告亦未提供证据证明其已通知原告办理上述房屋的相关手续，故其以合同约定的开盘前一周来计算诉讼时效本院不予采信。鉴于案件在本次审理中，经查询才知房屋被出售的事实，诉讼时效应从本次起诉时起算，故原告的起诉并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告龙正华与被告贵州庆隆达房地产开发有限公司于2012年11月21日签订的《内部预定协议》；二、被告贵州庆隆达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告龙正华已付购房款30万元及利息（利息以30万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2012年11月29日起算至付清全部款项时止）；三、驳回原告龙正华的其余诉讼请求。案件受理费11362元，减半收取5681元，保全费4301.32元（共计9982.32元）由原告承担4518.32元，被告承担5464元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  章放忠二〇一九年七月二十七日书记员  乔维姗