湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2822民初460号原告：曾银富，男，生于1962年5月19日，汉族，重庆市奉节县人，农民，住建始县。原告：赵绪菊，女，生于1966年12月21日，汉族，重庆市奉节县人，农民，住址同上。系原告曾银富之妻。上述二原告共同委托诉讼代理人：谭维玖（特别授权），建始县业州法律服务所法律工作者。被告：周久英，女，生于1952年5月25日，土家族，湖北省建始县人，户籍地建始县，住建始县。被告：潘孝训，男，生于1948年3月16日，汉族，湖北省建始县人，户籍地建始县，住址同上。系被告周久英丈夫。上述二被告共同委托诉讼代理人：潘锦峰（特别授权），系二被告之子。原告曾银富、赵绪菊诉被告周久英、潘孝训确认合同有效纠纷一案,本院于2019年1月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告曾银富、赵绪菊及二原告委托诉讼代理人谭维玖，被告周久英、潘孝训及二被告委托诉讼代理人潘锦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾银富、赵绪菊诉称，原告夫妇原籍重庆市奉节县。1999年12月23日，原、被告签订《房屋买卖协议》，被告将其房屋作价8500元卖与原告，同时将其承包的责任田、屋后空闲地一并转让，双方还对农作物补偿、水电户头及房屋交付时间等事宜进行了约定。签订协议时，原长梁乡瓦子院村委会干部到场见证并加盖了村委会公章。随后，原告将户籍转入长梁乡瓦子院村二组，2000年1月8日正式入住买受的房屋。在此后近二十年的时间里，原告管理耕种屋后空闲地，但被告却以各种理由强占已转让的空闲地。请求判令：一、确认原、被告于1999年12月23日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告协助原告办理“空闲地”过户手续；三、本案诉讼费由被告负担。被告周久英、潘孝训辩称，当初在签订《房屋买卖协议》时，被告本意只转让两口人的责任田，但原告与瓦子院村委会串通将被告家三口人的责任田全部写进协议转让了。从2000年开始，被告多次找到原告和村委会，要求退还一口人的责任田并支付200斤稻谷，但原告拒不履行，村委会也不落实。2005年二轮土地承包时，村委会也没有通知被告。2017年9月，长梁乡人民政府根据被告多年的诉求，给被告颁发了《土地承包经营权证》，登记的地块为3块，一块是“黄家坡”0.46亩，另两块是自留地，各0.11亩。原告在新修房屋时已将实际转让的空闲地占用，原告诉称的“空闲地”应当是被告的自留地，按照买卖协议第二条，自留地并没有转让。合同签订了近二十年，原告起诉超过了诉讼时效。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：1999年12月23日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《房屋买卖协议书》。《协议书》载明：“甲方现有土木结构房屋一栋，出售给乙方。经双方协商，共同达成协议如下：一、甲方将现有房屋一栋，占地面积82平方米，双方议定价8500.00元〈捌仟伍佰元整〉出售给乙方，同时转让房屋周围空闲地，四界为东齐周久华责任田坎，南齐解学书板栗树为界，西齐张进华自留地，北齐偏屋滴水为界，其中所有果树、竹子都归乙方所有。二、甲方现有三口人责任田，其中水田四块2.25亩、山田大园子一块、松树坡四块、解诗直垉上一块齐堰沟，除自留地责任田面积1分5历，通过村委会同意转让给乙方。三、甲方现有责任田内的油菜、洋芋、汪豆等农作物作价400元〈肆佰元整〉转给乙方所有。四、甲方将电源投资、电线、电表、内装线灯头全部给乙方。五、乙方订于冬月十九日搬一部分财产，甲方让出一间房子，双方定于2000年1月8日正式房屋交接，乙方必须交清一切费用及购房资金。本协议经双方共同议定，如双方违约，处罚金3000元，双方自鉴定之日起生效。”协议书由时任村干部黄某、段某、张某签字认可并加盖瓦子院村委会公章。协议签订后，原告一家如约支付相应价款，并在所购房屋内居住、生活，对受让土地耕种至今，其中“空闲地”一直由原告家庭作为菜地耕种。被告一家搬至建始县城区居住至今。期间，原告所购房屋办理了土地使用权过户登记，并拆除部分房屋后新建了房屋。原告还就受让土地（不含屋后空闲地）与村委会签订了承包合同，其在二轮土地延包中与瓦子院村委会签订的土地承包合同中记载的承包地地块为6块（沙猫丘1.55亩、裤裆丘0.30亩、龙潭槽0.30亩、刘诗廷门口0.40亩、大原子0.30亩、坪上0.50亩），总面积3.35亩，不包括买卖协议中房屋周围的“空闲地”。2017年土地确权过程中，因被告周久英就上述土地流转问题信访，长梁镇人民政府工作专班于同年5月9日组织原告与被告周久英协商，双方达成协议，原告将受让的松树坡山田两块（两块相邻）面积约0.3亩转让给被告周久英。同年9月28日，被告周久英取得了建始县人民政府颁发的《农村土地承包经营权证》，该证上登记的地块为3块，其中黄家坡地块（地块代码4228222002020200601）0.46亩（实测面积，下同），自留地2块（地块代码4228222002020200602、4228222002020200603）各0.11亩。原告家庭在土地确权中亦取得了政府颁发的《农村土地承包经营权证》，该证上登记的地块为6块，其中刘诗廷门口0.20亩、沙猫丘1.59亩、龙潭槽0.41亩、裤裆丘0.58亩、大园子0.10亩、坪上（即协议中的解诗直垉上地块）0.50亩，总面积3.68亩。因原告认为政府不应将其房屋周围的土地确权给被告周久英，原告赵绪菊于2018年10月向建始县长梁镇人民政府申请处理，长梁镇人民政府以《信访事项处理意见书》书面答复赵绪菊，只对2017年5月9日双方签订的《关于二组村民曾银富与周久英土地纠纷调解》事宜进行了说明和对争议土地将继续组织双方调解的意向，未对本案争议的“空闲地”如何处理进行答复。为此，原告向本院提起本案诉讼。另查明，原、被告双方签订买卖协议后，被告周久英将土地承包经营权证交给原告，但未出示1984年的《土地使用证》，而1984年的《土地使用证》上记载的土地尚有土地承包经营权证上未登记的自留地（屋前后3块，东邻自己屋，南邻周九华、西邻解进书、北邻黄仁彬，总面积0.30亩）。黄仁彬系张进华之母，肖武香系张进华之妻，张进华已去世。被告潘孝训原系公职教师，已退休。审理中，为查明本案事实，本院组织双方当事人进行了现场勘查。根据现场勘查，原告买受房屋周围空闲地的四界与买卖协议中记载的四界基本上一致。同时，当初任瓦子院村委会主任的黄某出庭作证，证实原、被告双方签订房屋买卖协议后，村干部组织当事人对房屋及转让的土地四界进行了指认，买卖协议中的“空闲地”包括房屋周围的空地和自留地。本院认为，原、被告双方签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，协议的内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。本案的争议焦点是，被告周久英流转给原告的土地是否包括被告家庭原有的自留地，要客观界定双方之间土地流转的范围，就得通过全面、客观的分析、理解双方签订买卖协议的真实意思、真实目的，以及近二十年来的客观事实来综合判断。首先，从买卖协议的具体内容来看，协议第一条明确了转让房屋周围“空闲地”的四界。通过现场勘查，被告周久英提交的1984年的《土地使用证》上登记的四界中西界和北界不准确，西界和北界均为北界，而《土地使用证》上的东邻“自己屋”与买卖协议中的东齐“周久华责任田坎”基本一致，北邻“黄仁彬”即为买卖协议中的西齐“张进华自留地”。结合证人黄某的证言，可以认定买卖协议中的“空闲地”包括转让房屋周边的空地和自留地。其次，协议第二条虽有“除自留地责任田面积1分5历”的表述，但从拟定协议的逻辑顺序来看，协议第二条重点在于表达对承包地的转让问题。从被告周久英向原告交付土地承包经营权证后原告家庭与村委会签订的承包合同的内容可以看出，被告周久英在卖房时原承包的自留地并没有在二轮土地延包中登记，被告周久英也没有将记载有自留地内容的1984年的《土地使用证》交付原告，致使原告认为买卖协议中的“空闲地”没有登记，以至于在土地延包中没有将多年耕种的“空闲地”纳入流转的土地与村委会签订承包合同。现被告出示1984年的《土地使用证》，充分说明买卖协议中“空闲地”的来源合法，原告有权要求被告周久英履行土地流转登记的附随义务。第三，从客观事实来看，自2000年1月以来，双方争议的“空闲地”一直由原告家庭作为菜地耕种。期间，2005年国家进一步完善土地二轮延包时，被告周久英早已随潘孝训搬至城区居住，其信息来源更为广泛，如果其内心确认确实未转让自留地，就应当向政府主管部门和村委会申请办理土地延包手续，但并无证据证明被告周久英对流转的土地权属在该时段提出过主张，显然不合常理。根据长梁镇人民政府的《信访事项处理意见书》可以看出，原告对政府将双方协商一致的土地登记给被告周久英并无异议，但对“空闲地”也就是自留地登记给被告周久英是有争议的，这说明在土地确权中原告并没有同意将“空闲地”确权给被告周久英。同时根据日常生活经验，在农村房屋买卖中，为生活便利在房前屋后有菜地耕种是其中一个重要的参考因素，这也符合农村房屋买卖卖屋搭田的交易习惯，由此可以推定，双方签订的买卖协议中转让的土地包括被告家庭原有的自留地更符合常理。总之，无论是综合分析协议本身，还是从协议签订后近二十年来涉诉土地一直由原告家庭管理耕种的事实，都能充分说明，原、被告签订的买卖协议第一条中房屋周围的“空闲地”包括被告家庭原有的自留地。关于原告请求被告协助原告办理“空闲地”过户登记的请求，其实质是要求被告协助办理土地流转登记，争议土地虽然又经建始县人民政府确权给被告周久英，但此次确权并非重新发包土地，而是对原土地承包经营权的进一步规范，故被告周久英仍有义务履行买卖协议的附随义务，协助原告办理土地流转登记。土地流转登记的范围限于被告周久英经建始县人民政府2017年9月28日确权登记的自留地。被告潘孝训因是退休教师，不具有协助办理土地流转登记的身份资格。关于被告提出的原告起诉已超过诉讼时效的抗辩主张，本院认为，本案属物权请求权，不适用有关诉讼时效的规定，故对其抗辩主张，本院不予采纳。被告主张原告与村委会恶意串通，将其家庭全部责任田写进了买卖协议，明显与事实不符，且无证据证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告曾银富、赵绪菊与被告周久英、潘孝训于1999年12月23日签订的《房屋买卖协议书》有效。二、被告周久英于本判决生效后一个月内协助原告曾银富、赵绪菊办理位于建始县××××××地块代码为4228222002020200602、4228222002020200603的两块自留地的土地流转登记。三、驳回原告曾银富、赵绪菊的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告周久英、潘孝训负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘振华人民陪审员  万晓娟人民陪审员  郭银秋二〇一九年七月三十日书 记 员  韩超燕