宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初1932号原告：拓万钰，男，汉族，生于1981年3月28日，大学文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：冯建刚、翟爱华，宁夏李金凤律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：沈超国，男，汉族，生于1988年5月10日，初中文化，个体，住宁夏回族自治区中卫市沙技头区。被告：宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：牛金海，系公司总经理。原告拓万钰与被告沈超国、宁夏中卫市置家房地产经纪有限公司（以下简称置家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拓万钰及其委托诉讼代理人冯建刚、翟爱华，被告沈超国、被告置家房产公司的法定代表人牛金海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《房屋交易合同》；2.判令二被告返还原告购房定金50000元；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年10月底，原告通过被告置家房产公司购房，得知中卫市紫润华庭2号楼2单元1101-1201号房屋（11、12屋共计两层）正在出售，便由被告置家房产公司员工徐娟陪同原告前往看房，当时只看了案涉房屋的11层，徐娟称第12层房屋钥匙不在其手中，该楼东户和西户户型完全对称，就敲开西户业主的房门让原告查看了西户，原告看过西户户型和结构后表示满意。之后，被告置家房产公司多次致电原告试图促成交易，原告提出要实地查看案涉房屋第12层，被告置家房产公司一直以没有房屋钥匙推脱并多次保证房屋与西户11、12层完全一致。2019年3月27日在原告没有实际看房的情况下，被告置家房产公司保证案涉房屋11、12层户型、配置、设施与西户完全一致的情况下，让原告向被告置家房产公司交付购房定金50000元，随后由被告沈超国向原告出具了被告置家房产公司的格式定金收据一张。之后，原告再次提出查看案涉房屋第12层，被告沈超国提出只有在原告再付60万元后才可以看房，经过原告再三要求，被告沈超国于2019年4月7日第一次带原告查看案涉房屋第12层。待原告查看房屋后发现，东户房屋户型、配置、设施并非与西安户完全一致。原告欲购房屋的12层与消防水箱间相连（西户则没有），如需试压、检修需要从原告房屋进入，且消防水箱在水压低时会自动启动补水，从而产生噪音，这将严重影响原告的生活，并且消防水箱占据了12层的大部分面积，大大减少了实际使用面积，且水箱中的污水会直接流到12层的露台，严重影响居住。在原告通过被告置家房产公司和被告沈超国购买案涉房屋时，二被告总以各种理由阻碍、推脱原告实际查看案涉第12层房屋，并隐瞒案涉房屋的实际状况、设施和配置。为此原告希望解除原、被告三方签订的《房屋交易合同》并由二被告返还定金50000元，但二被告予以拒绝。原告认为，在整个房屋交易过程中，被告置家房产公司和沈超国违背诚实信用原则，一直阻碍原告全面查看了解房屋，并隐瞒案涉房屋出卖的关键性因素，在明知房屋结构、状况、配置和设施与西户完全不一致的情况下虚假陈述，让原告作出违背真实意愿的意思表示，上述因素对案涉房屋出卖的价格和原告是否购买的意愿，都具有决定性，而二被告的行为侵害了原告合法权益，故向人民法院起诉。被告沈超国辩称：1.案涉房屋由被告沈超国委托被告置家房产公司出售，该房屋是毛坯房，设施、配置与西户完全一样，西户房屋业主已装修入住。原告所称的消防水箱并不在案涉房屋面积之中，且消防水箱封闭没有噪音，也不存在淌出污水一说。2.原告与被告沈超国并不认识。案涉房屋经被告置家房产公司出售，原告从2018年10月就开始看房，查看房屋事宜由被告置家房产公司与原告直接联系，所以在原告决定买房前，被告沈超国根本没有见过原告。2019年3月26日被告沈超国与原告初次见面，被告沈超国将案涉房屋抵押银行贷款的情况告知了原告，并给原告说明如查看房产证可到银行复印，原告明确表示不需要。第二天，即2019年3月27日原告向被告沈超国支付现金50000元，被告沈超国收款后向原告出具收据并将50000元交给被告置家房产公司保管，同日，原告与被告沈超国签订了《房屋交易合同》，合同约定的房屋总价为86万元。3.原告从来没有向被告沈超国提出带其看房的意见，案涉房屋的钥匙在被告置家房产公司，原告可随时看房。原告诉称被告沈超国要求其支付60万元购房款再带其去看房的事实不存在。原告当时主动提出先支付60万元购房款将房屋交其装修，剩余房款待被告沈超国将银行贷款还清后将房屋过户再予支付。4.被告沈超国不同意向原告退还50000元定金，双方应按照《房屋交易合同》的约定继续履行合同。被告沈超国在银行贷款80万元，每月产生利息1万多元，被告沈超国与原告签订《房屋交易合同》后，再没有向其他人出售房屋，原告自2019年3月份看房至今给被告沈超国造成了40000多元的贷款利息损失。被告置家房产公司辩称：1.被告沈超国将案涉房屋挂在被告置家房产公司出售。2018年8月16日被告置家房产公司的业务员徐娟带原告看了案涉房屋，原告在看房确认书上签了字，确认查验了案涉房屋的事实。看房确认书上明确了置家房产公司的职责。原告从2018年10月到2019年3月27日经过这么长时间决定购买案涉房屋是考虑好的，所以原告才要求被告置家房产公司预约房主见面进行三方谈判核实情况。被告沈超国如期到场和原告进行了交流并将房屋的情况如实告知了原告，原告当时并没有作出购买案涉房屋的决定。2019年3月27日原告确定购买案涉房屋后，又再次预约与房主即被告沈超国签订了《房屋交易合同》，合同明确约定案涉房屋为毛坯房且设立了抵押，以签约时的现状售于原告，原告已检查该房产，被告沈超国在交付房屋时不得改变签约时的房屋现状，所以原告和被告沈超国不能因此拒绝交易。合同约定如原告不能履行合同条款导致房产交易不能顺利完成，合同终止或解除，则已支付的定金沈超国不予退还，合同约定违约金不足以支付沈超国损失的原告还应赔偿，如被告沈超国不能履行合同需向原告双倍返还定金，合同约定违约金不足以支付原告损失的沈超国也应赔偿，合同还明确了房屋过户等事宜。合同还约定原告、被告沈超国任何一方违约致使合同不能履行，原告和被告沈超国向被告置家房产公司支付的居间报酬均不予退还，守约方的损失由违约方赔偿。2.原告诉称其没有查看房屋不属实。①被告置家房产公司员工已带原告查看了房屋，在签署《房屋交易合同》前和房主见面时，房主也提出配合原告查看房屋及房产证，并将案涉房屋抵押贷款的事宜明确告知了原告。②案涉房屋对面西户房屋已装修入住，被告置家房产公司员工带原告看西户房屋仅是作为房屋装修效果的展示，并不能作为案涉房屋与对面西户房屋配置和设施的确认。③原告诉称被告沈超国要求其支付60万元购房款才可以看房不属实。合同约定全款到账才能交付房屋钥匙，但因原告的资金问题，在合同签订后原告又与被告沈超国协商先付60万元房款，房屋由原告先装修，随后再将剩余款项付给被告沈超国。④案涉房屋露台外的消防水箱间属于室外公共设施，与案涉房屋无关。对于公共设施的维修，住户配合是常理，更何况公共设施不可能天天维修。消防水箱在楼外专门盖有消防水箱间，不可能出现污水流淌到屋内的情况。消防水箱间可以防止噪音，水箱产生的噪音影响生活是原告个人认识，并没有其他机构作出鉴定。原告诉称消防水箱占了大部分面积致使使用面积减少不属实，露台属于赠送面积。⑤原告在确定购买案涉房屋前，被告置家房产公司和沈超国都没有阻碍原告看房，原告决定买房后说“不用看房”，此事实原告自己清楚。在长达近半年时间里原告自己不看房的过错不在被告置家房产公司，且2018年10月16日原告就查看过房屋，之后又查看过。3.本案应按合同执行，被告置家房产公司要求原告支付中介费。被告置家房产公司代为保管的房主沈超国收取的原告50000元购房定金，是为了保障交易安全，防止房主将钱拿去用在其他地方不还银行贷款，对此房主沈超国也同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认证如下：一、对原告提交证据的认证：1.房屋交易合同1份，定金收据1份，当事人没有异议，本院对其证明效力予以认定。2.照片6张，经审查，该照片的内容是案涉房屋之外所建公共设施消防水箱间及设备，与案涉房屋面积没有关系。防水箱间是建设整幢楼房时就已经建成的公共设施，被告沈超国取得案涉房屋所有权时，消防水箱间就客观独立存在，从案涉房屋之外就可以看见。本案争议发生后，原告能对消防水箱间拍摄取材，足以表明原告在确定购买房屋之前完全有条件查看案涉房屋外面所建的消防水箱及其设施，所以原告据此不能达到其证明目的。3.录音光盘1张，经审查，录音内容是原告与被告置家房产公司职员之间的对话形成的，对话发生于《房屋交易合同》签订之后，录音对话主要以原告自己辩阐除述为主，也有被告置家房产公司职员解释的内容。该录音内容能否达到原告证明目的，本院依据合同及法律规定予以认定。二、对被告置家房产公司提交证据的认证：售房看房确认书1份，房屋交易合同1份，当事人质证后对其三性没有异议，本院对其证明效力予以认定。被告沈超国没有向法庭提交证据。经审理查明：案涉中卫市紫润华庭2号楼2单元1101-1201号房屋（11、12屋共计两层）系被告沈超国所有，沈超国将该房屋挂在被告置家房产公司出售。2018年10月中旬原告到被告置家房产公司咨询购房，想购买被告沈超国上述房屋。2018年10月16日被告置家房产公司员工徐娟陪同原告查看了房屋，原告在售房看房确认书上签名按印。至2019年3月27日，原告最终决定购买案涉房屋后，被告置家房产公司通知原告与被告沈超国见面，被告沈超国将案涉房屋设置抵押贷款的情况告知了原告。当天，经双方协商签订《房屋交易合同》1份，合同约定的主要内容：1.紫润华庭2#-2-1101号房屋建筑面积224平米（以房产证面积为准），该房产设立抵押，卖方确认在2019年6月31日前还清贷款并撤销他项权利，房屋为毛坯房，成交价为86万元，合同签订之日交定金50000元由经纪方保管，定金以外的房款81万元在2019年6月31日前筹齐，否则视为买方违约。卖方须在全款到账日将房产交予买方使用且办理该房屋的户口迁出手续；2.卖买双方均清楚该房产的房产证在银行抵押中；3.该房产是以签约时之现状售于买方，而买方或买方代理人已检查或已授权代表代为检查该房产，卖方在交付房屋时不得改变签约时现状，故买卖双方不得借此拒绝交易；4.卖方须保证对出售房产享有完整的所有权或处分权，能完全支配，有关该房产已产生的纠纷，卖方应在买卖完成前清理完毕，并保证买卖后买方不承担任何责任，否则卖方应承担违约责任，并赔偿买方由此遭受的一切损失；5.如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，若支付的违约金不足弥补卖方损失的，买方还应负责赔偿。如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须双倍返还定金予买方，若支付的违约金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿；6.买卖双方或一方违约导致合同不能履行，支付的居间费不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿；7.本合同签订之日即为该房产买卖契约成立之日。至此经纪方于买卖双方的举荐关系终止。此后在买卖合同履行过程中出现的任何违约情况由买卖双方依房屋交易合同的约定承担法律责任，与经纪方无关；8.经纪方促成买卖双方签订本合同提供的服务，买方须向经纪方支付成交价1%作为佣金。合同还约定了其了事项。合同签订当天，原告按合同约定向被告沈超国支付购房定金50000元，被告沈超国给原告出具定金收据，之后50000元的定金交由被告置家房产公司保管。2019年4月7日，原告到被告置家房产公司称其所购买的案涉楼房12层其没有查看过，且有一消防水箱间占了很大面积，该房屋结构不符合其要求，不是其理想居所并与被告置家房产公司的职员进行理论，双方争论没有结果。遂后原告向人民法院起诉。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。案涉房屋的《房屋交易合同》是在置家房产公司居间下由原告与被告沈超国在2019年3月27日协商签订的，合同自签订之日起成立并生效，因此双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案原告在《房屋交易合同》已经生效的情况下，在合同签订后仅10天就以其没有查看过案涉楼房12层，房屋结构不符合其要求，不是其理想居所为由到被告置家房产公司理论并诉至人民法院要求解除合同并要求退还其50000元定金，其解除合同的上述理由在合同生效后提出，显然不符合合同约定，但原告向人民法院起诉要求解除《房屋交易合同》，且原告在庭审中明确表示不愿继续履行合同，故其要求解除《房屋交易合同》的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”之规定，本院予以支持，但原告要求被告沈超国、置家房产公司退还其50000元定金的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，本院不予支持。被告沈超国、置家房产公司要求原告继续履行合同的意见，因原告明确表示不愿履行合同，二被告要求继续履行合同已经无法实现，故其答辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二条，第八条，第九十四条（二），第一百一十五条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告拓万钰与被告沈超国在2019年3月27日签订的《房屋交易合同》；二、驳回原告拓万钰的其他诉讼请求。案件受理费1150元，已减半收取575元，由原告拓万钰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 王希刚 二〇一九年七月二十二日书记员 王 蓓本案适用的法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。