湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初3695号原告：管建国，男，1957年11月13日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道**长沙铁路科调大楼**。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。原告管建国与被告长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称铁路房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管建国、被告铁路房地产公司的委托诉讼代理人黎镇宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管建国向本院提出诉讼请求：1、依照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，判令被告书面详细公开《长沙市商品房买卖合同》香芙嘉园所购买的房屋的公摊面积和范围、地点、、地点现状；2、请求判令被告依照《长沙市商品房买卖合同》办理合同所涉房屋的产权登记和土地使用证；3、请求判令被告承担没有依照《长沙市商品房买卖合同》期限内办理取得合同所涉房屋产权登记和土地使用证的违约责任，被告应付原告违约金34641.36元（暂计算至起诉之日，直至办理房屋产权登记完毕之日）；4、判令上述被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月11日，原被告双方签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的香芙嘉园8栋303室的现房一套，面积81.88平方米，购房总价370124元，约定交房日期为2016年6月30日前。2016年4月1日被告向原告交付了商品房，但没有按时为原告办理房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同标的为已竣工房屋的，由于出卖人原因，买受人自合同签订之日90天未取得权属证书的，出卖人应承担违约责任。被告的行为构成违约，其应按合同约定的日万分之一的标准向原告支付自逾期办证之日起即2016年6月9日起至2018年12月31日止，共计936天的违约金34641.36元。同时，请求确认房屋公摊的面积、范围、地点、、地点现状，故原告诉至法院。被告铁路房地产公司辩称，1、商品房为铁路内部房屋，被告行为不是市场盈利行为。2、导致逾期办证有第三人原因。3、被告提供证据证明，房屋5年内不得转让，长沙市政府有限购，4年内商品房才能上市，原告不会产生逾期办证的实际损失。4、约定的违约金过高，需调整。5、原告产权证书已经办理下来，有的已经签领，有的已经办理了产权证书但未签收。原因是不动产交易中心办理有个程序。逾期办证的违约金应该截止到产权证书上登记的办证的时间。经审理查明：2016年3月11日，原告管建国与被告铁路房地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房坐落于天心区湘府西路299号第8栋3层303号房，建筑面积为81.88㎡，其中套内面积67.18㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.70㎡（面积最终以产权登记的面积为准），单价为4294.28元/㎡，总房价351616元；买受人于合同签订之日一次性支付房款；出卖人应在2016年6月30日之前交房；出卖人应在商品房交付后500个工作日内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同约定的交付日期即2016年6月30日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2016年6月30日后500个工作日内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告于2016年6月30日前向原告交付了涉案房屋，并于2019年5月23日为原告办理了不动产权证。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、不动产权证、广铁公司（集团公司）《关于公布（广铁（集团）公司职工住房分配销售管理办法）的通知》（广房发【2011】192号）、长政发【2016】15号《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》、销售不动产统一发票等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告管建国按约向被告铁路房地产公司支付了购房款，铁路房地产公司于2016年6月30日前向管建国交付案涉房屋后，还应按约办理该房的权属证书。根据双方在合同中的约定，铁路房地产公司应于商品房交付后500个工作日内（即2018年7月2日前）办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但铁路房地产公司未在约定时间内办妥管建国的不动产权证书，构成违约，应承担逾期办证的违约责任。由于长沙市人民政府于被告向原告交付案涉房屋后颁布了新政策，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，并于2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，《长沙市商品房买卖合同》已约定因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任。该11天的延误系政府行为所致，并非被告过错，不应算作被告逾期办证时间。关于逾期办证违约金，管建国主张铁路房地产公司以购房款为基数，按日万分之一的标准支付自逾期办证之日起至办理房屋产权登记完毕之日的违约金。铁路房地产公司认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑到铁路房地产公司发布的《关于公布的通知》第二十五条第（四）款中“凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”的有关内容，本案的违约金标准亦不宜过高。综合本案合同履行情况、铁路房地产公司过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，本院酌定本案逾期办证的违约金标准为日万分之零点二。截至铁路房地产公司实际为原告办理不动产权证之日即2019年5月23日，被告实际逾期时间为314天（325天-11天），故被告应向原告支付逾期办证违约金2208.15元（351616元×314天×0.00002），超出部分，本院不予支持。管建国作为购买房屋的消费者，具有对所购买商品，即本案房屋的知情权，故铁路房地产公司应当告知管建国所购本案房屋的公摊，即共用部位和共用房屋分摊的具体部位、用途和明细面积。关于房屋公摊的现状，不属于本案商品房销售合同纠纷审理的范围，故本院不予处理，管建国可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第十九条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、限被告长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告管建国支付逾期办证的违约金2208.15元；二、限被告长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告管建国书面告知长沙市天心区湘府西路299号第8栋3层303号房屋共用部位和共用房屋分摊的具体部位、用途和明细面积；三、驳回原告管建国的其他诉讼请求。如被告长沙铁路房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费666元，减半收取333元，由被告长沙铁路房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  羊宝林二〇一九年七月十二日法官助理黄烁代理书记员  朱咸菊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。第十九条经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作为真实、明确的答复。商店提供商品应当明码标价。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。