广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初3383号原告：薛建强，男，1981年10月28日出生，汉族，住北京市海淀区，委托诉讼代理人：王美舟、张丽，广东知章律师事务所律师。被告：广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇黄阁大道148号4楼407室，统一社会信用代码91440115191421202J。法定代表人：何有祥，职务经理。委托诉讼代理人：周宦生、孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告薛建强诉被告广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司（以下简称黄阁房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王美舟，被告的委托诉讼代理人周宦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛建强向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延迟交楼违约金9146元（每日按总房款831460元的万分之二的标准，从2018年9月1日起计至2018年10月25日止）；2.被告承担诉讼费。事实与理由：2017年3月20日，原告和被告签订商品房买卖合同,约定原告购买位于南沙区黄阁镇××大道××井村××西侧××广场××楼××房。合同约定被告应于2018年1月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之二支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款。被告逾期未通过任何房屋验收，至今不具备交楼条件，且原告多次前往被告处要求收楼，要求被告出示收楼文件，被告均置之不理。原告至今未收楼，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。合同约定的违约金不超过总房款2％的约定无效，如该条款有效，请求法院予以调整。被告黄阁房地产公司辩称：原告的诉请不成立，请求予以驳回。理由如下：1.涉案房屋在2018年1月30日前已经具备交付条件，涉案项目工程早在2018年1月30日前已经竣工验收合格，并取得监管部门出具的建设工程质量监督报告，也通过了规划、消防、人防、环保验收并取得相应认可文件，且满足供水、供电等必要办公使用条件，也有相应的证明文件。2.被告已经多次催促原告收楼，但原告迟迟未到被告处办理收楼手续，也应视同涉案房屋已于2018年1月30日交付原告使用，并由其承担相应的责任和后果。3.被告也已按原告所委托的装修单位的通知将涉案房屋交付给原告的装修单位进行装修，交付的时间为2018年1月30日，且经双方查验确定涉案房屋符合合同约定交付条件。至此，实际上已经完成了交楼义务。4.原告关于违约金的诉请，在计算上存在错误。其计算基数与买卖合同约定的购房金额不符，远大于合同约定的购房金额。合同关于迟延交楼违约金已有明确约定，总额不超过2%，该条款是双方自由意思的表示，是合法有效的条款，理应得到遵守。原告曾经起诉过，法院判决被告向原告支付从2018年7月1日至2018年8月31日的逾期交楼违约金10310.1元，与本次原告诉请，总金额已超过总房价的2%，其超过部分应当予以驳回。5.被告在2018年8月8日取得竣工验收备案表后，被告又在2018年9月14日通知原告收楼，又在2018年10月25日开庭时再次通知原告收楼，其后又再发函通知原告收楼，但原告迟至2018年12月30日才收楼，迟延收楼是原告自身原因造成的，被告不存在再向原告支付逾期交楼违约金的问题。本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买案涉房屋，用途为办公，总房价711240元。同时，《商品房预售合同》约定：“第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的0.02%作为违约金，乙方同意违约金总额不超过总房款的2%”。该合同第十四条的违约责任的第2种方式用下横线标识。同日，原告（甲方，委托方）与广东省化州市第二建筑工程公司广州分公司（乙方，受托方）（以下简称化州建筑广州分公司）签订《委托装修合同》，约定就甲方所购的涉案房屋委托乙方装修施工，乙方保证上述装修改造工程在该物业毛坯交付后五个月内完成，装修改造费为120220元等。依据（2019）粤01民终1634号《民事判决书》查明，本院以（2018）粤0115民初5569号民事判决书判决被告向两原告支付涉案房屋2018年7月1日至2018年8月31日的逾期交楼违约金10310.1元。该判决书认定被告交付案涉房屋的时间应为2018年6月30日前，被告在2017年12月20日取得涉案商品房项目的《建设工程规划验收合格证》，在2018年8月8日取得案涉商品房项目的竣工验收备案表后于2018年10月25日通知原告办理收楼手续，逾期交楼违约金应以购房款和装修款总和831460元为计算基数。被告提供化州建筑广州分公司于2018年9月14日向原告邮寄的《麒麟广场装修工程接收催告通知书》，主张其于2018年9月14日通知原告收楼。原告认为该通知书的通知方非被告，且此时被告不具备通邮条件，为无效通知，原告亦未收到该通知。被告提供的快递查询单显示签收人：他人收。庭审中，双方当事人确认原告于2018年12月30日办理案涉房屋收楼手续。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同第十四条约定被告承担逾期交楼的违约责任，原告同意违约金总额不超过总房款的2%，该约定有明显的标识，原告认为该约定无效的依据不足，本院不予支持。被告应在2018年6月30日前交付涉案房屋，而涉案房屋至2018年8月8日才取得竣工验收备案表，始具备法定交楼条件。在具备交楼条件后，被告于2018年10月25日才通知原告收楼。被告主张其已于2018年9月14日向原告寄送收楼通知，但其提供的《麒麟广场装修工程接收催告通知书》未能证明为原告签收。因此，被告已经构成迟延交房，原告要求逾期交楼违约金计算至2018年10月25日止，合理有据，本院予以支持。被告理应向原告支付2018年9月1日起至2018年10月25日止的逾期交楼违约金9146元（831460元×0.02%×55天）。由于之前已判决被告向原告支付涉案房屋2018年7月1日至2018年8月31日的逾期交楼违约金10310.1元，违约金总额为19456.1元，已超过总房款831460元的2%即16629.2元，违约金总额超过16629.2元部分本院不予支持。综上，被告应向原告支付2018年9月1日起至2018年10月25日止的逾期交楼违约金6319.1元（16629.2元-10310.1元）。因逾期交楼违约金按总房款831460元的2%计算为16629.2元不明显低于被告应向原告支付的违约金19456.1元，故原告认为需要对合同约定的违约金不超过总房款2%予以调整的依据不足，本院不予支持。至于被告认为其已于2018年1月30日完成交楼义务以及计算逾期交楼违约金的本金大于购房金额的抗辩意见，已在生效判决书中有所认定，本院对被告该抗辩意见不予采纳，亦不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛建强支付2018年9月1日至2018年10月25日的逾期交楼违约金6319.1元；二、驳回原告薛建强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判员  老善涵二〇一九年七月十九日书记员  钟秀娟