江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初3181号原告（反诉被告）：赵本华，女，1974年4月26日出生，汉族，户籍所在地安徽省六安市金安区，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：管明中，系赵本华丈夫，男，1977年3月18日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：黄忠飞，北京大成（无锡）律师事务所律师。被告（反诉原告）：明建春，男，1979年5月6日出生，汉族，住无锡市锡山区。被告（反诉原告）：李春华，女，1976年4月21日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：祝向（受明建春、李春华的共同委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。原告赵本华与被告明建春、李春华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，明建春、李春华提起反诉，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵本华及其委托诉讼代理人管明中、黄忠飞，被告（反诉原告）明建春、李春华及其委托诉讼代理人祝向到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵本华向本院提出本诉请求：1、要求继续履行房屋买卖合同，明建春、李春华配合赵本华办理房屋过户手续；2、要求明建春、李春华承担本案诉讼费和律师费。事实和理由：双方于2017年3月29日签订房屋买卖合同，赵本华向明建春、李春华购买无锡市锡山区蓝光五彩城6单元603室房屋，建筑面积89.7平方米。2019年3月29日赵本华支付定金2万元后，明建春、李春华故意拖延办理涉案房屋房产证，至2017年5月27日才取得涉案房屋房产证。2017年5月20日无锡房产新政出台，一时未能办理过户。因明建春、李春华的原因导致赵本华不能及时过户，双方一直僵持，故明建春、李春华应承担违约责任。被告明建春、李春华辩称：双方签订的房屋屋买卖合同已于2018年9月16日达到法定解除条件，赵本华无权要求继续履行合同，明建春、李春华没有义务配合过户。买卖合同中没有律师费的约定，该律师费不属于合理费用，明建春、李春华不予认可。反诉原告明建春、李春华向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、要求赵本华支付违约金40000元及律师费15000元；3、要求赵本华承担本案诉讼费。事实和理由：明建春与赵本华于2017年3月29日通过无锡众行房地产经纪有限公司（以下简称众行经纪公司）居间介绍签订房屋买卖合同，赵本华于当日支付定金2万元，约定于2017年5月30日前办理相关过户手续，赵本华应于过户前支付首付款35万元。涉案房屋不动产权证由开发商指定的代办机构统一办理，明建春取得不动产权证的日期是2017年5月25日。受无锡市房地产调控小组办公室发布的锡房调办[2017]1号文件的影响，涉案房屋暂时无法办理产权过户，但不影响赵本华履行合同约定的义务向明建明支付首付款。明建春于2018年9月7日委托律师向赵本华发送律师函，要求在合理期限内支付房款，但是赵本华至今未支付房款。因此，该合同已经达到法定解除条件。反诉被告赵本华辩称：明建春要求解除合同的理由不成立，在2017年5月30日前办理过户手续及支付首付款的时间是明确的，在5.20政策出台后，明建春未提出解除合同的请求，按照合同约定特殊情况房产证未取得，则时间往后顺延，由此可以证明明建春愿意继续履行合同。因此，赵本华不同意明建春的反诉请求。本院经审理认定事实如下：一、2017年3月29日，明建春、李春华与赵本华签订房屋买卖合同，约定明建春、李春华将坐落于锡山区蓝光五彩城6单元603室房屋出售给赵本华，建筑面积89.7平方米，成交价104万元。合同第四条付款约定，赵本华于2017年3月29日支付房屋定金2万元（意向金转为定金），双方约定2017年5月30日之前办理好相关过户手续，过户之前支付首付款35万元，剩余69万元由赵本华向银行贷款，银行会直接打款至明建春提供的银行卡上（如遇特殊情况房产证未取得，则时间往后顺延）。明建春作为售房人在合同上签字，赵本华作为购房人在合同上签字，众行经纪公司作为中介在合同上盖章，并由经办人王某签字。2017年3月24日，管明中向众行经纪公司交纳意向金2万元。2017年3月29日，众行经纪公司向明建春交付2万元，明建春出具了收到赵本华定金2万元的收条。二、明建春、李春华于2017年5月25日取得蓝光五彩城6单元603室房屋的不动产权证，建筑面积89.68平方米。明建春、李春华尚有银行贷款没有还清，该房屋上设立有抵押权。2017年5月22日，无锡市房地产调控领导小组办公室发出关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知（锡房调办[2017]1号）。通知第二条规定，2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年（法人单位3年）方可转让。2017年5月30日，明建春、李春华不能办理房屋过户手续，赵本华也没有支付首付款35万元。三、2018年7月2日，赵本华委托江苏经权律师事务所律师王岑向明建春、李春华发出律师函，要求继续履行合同，2019年5月25日办理过户手续，明建春、李春华不得再次出售房屋。2018年9月7日，明建春委托北京市京师（无锡）律师事务所向赵本华发出律师函，要求赵本华于2018年9月15日前支付购房首付款35万元，并向银行办理贷款手续，如逾期未支付，则视为赵本华拒绝履行合同不愿继续购买房屋，并要求赵本华承担由此所产生的违约金、律师费、诉讼费等一切损失。2018年9月12日，赵本华向明建春、李春华发出回复函，要求找一个第三方来托管房屋首付款35万元，并签订补充合同。四、赵本华举证了五彩华庭11单元3202室管后瑞的不动产权证，管后瑞于2017年6月1日取得不动产权证，存量房买卖转移登记。赵本华还举证了与王玉妹的微信聊天记录，王玉妹于6月17日称：“当时我们也跟他沟通了很久也没能得到很好的解决办法，面对无赖我们也无计可施。再有问题的话你直接找王某吧，我已经辞职一年多了，不好意思啊！”。明建春申请证人王某到庭作证，王某陈述：明建春与赵本华的房屋买卖合同是王某作为中介一起签订的，明建春的房产证是委托了统一办理的，不知道何时办好；后来国家出台了政策导致交易无法完成；过了一段时间，赵本华向众行经纪公司发了律师函，中介要求赵本华把首付款付过来，但是赵本华没有付；签订合同都知道明建春的房产证还没有办好。上述事实，有房屋买卖合同、收条、锡房调办[2017]1号文件、不动产权证、律师函、微信聊天记录、证人证言、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：赵本华与明建春、李春华签订的房屋买卖合同合法有效。城市房地产管理法第三十八条规定，未依法登记取得权属证书的房地产不得转让。订立合同时双方明知明建春房屋的不动产权证没有办理，就应当承担由此产生的风险。明建春于2017年5月25日取得不动产权证，在买卖合同约定的办理过户手续时间2017年5月30日之前，在订立合同时所预见的取得不动产权证时间范围内，现有证据不能证明明建春故意拖延办理不动产权证。2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年（法人单位3年）方可转让，该限售政策出台后，明建春、李春华丧失了售房资格。双方当事人签订房屋买卖合同时双方主体均符合当时政策要求，限售政策出台在后，按照新的政策规定出卖人属于限售范围，导致合同无法继续履行。由于售房资格是顺利履行房屋买卖合同必须具备的前提性条件，一旦丧失售房资格将导致整个合同无法继续履行。双方当事人对导致合同无法继续履行均无过错，属于可以按照“不可归责于双方当事人的事由”处理，任何一方合同当事人都可以诉请解除合同，出卖人向买受人返还定金和购房款。明建春于2018年9月7日向赵本华发出律师函，赵本华本可以支付首付款，等待过户条件成就，但是赵本华在2018年9月15日前拒不支付首付款，丧失了继续履行合同的机会。由于双方当事人对造成解除合同的后果均没有过错，故互不承担违约责任。综上所述，明建春、李春华请求解除房屋买卖合同理由正当，本院予以支持。明建春、李春华已收取的定金2万元应当返还给赵本华。对于其他本诉请求和反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除赵本华与明建春、李春华于2017年3月29日签订的房屋买卖合同；二、明建春、李春华应于本判决发生法律效力后3日内向赵本华返还定金2万元；三、驳回赵本华的本诉请求。四、驳回明建春、李春华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14160元，减半收取计7080元，反诉案件受理费588元，合计诉讼费7668元，由赵本华负担7180元，明建春、李春华负担488元。该款已由赵本华预交7080元，明建春、李春华预交588元，明建春、李春华同意其预交案件受理费中的剩余部分由赵本华向其直接支付，本院不再退还，由赵本华在本判决生效之日起3日内向明建春、李春华支付100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  崔锋二〇一九年七月三十一日书记员  陈瑜