广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1223号上诉人（原审被告）：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：马军。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡海繁，男，汉族，1988年8月14日出生，住清远市清新区。委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人蔡海繁商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合创公司的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回蔡海繁的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费由蔡海繁负担。事实与理由：一、合创公司开发的“恒信嘉园”项目因市政规划原因未能按照预期工程计划铺设居民楼永久用水管道，且管道燃气公司的拖延施工耗时一年多，直至2017年才完成竣工验收工作。以上影响合同履行的因素涉及政府行为，并非合创公司作为开发商可控的风险范围，故房屋迟延交付的违约过错不能完全归责于合创公司。但实际上，“恒信嘉园”项目早在双方约定的房屋交付时间之前已具备交付条件，已有一二百户在2016年已接收房屋入住，说明当时的房屋完全符合双方约定的交付使用条件，不影响业主居住使用。故此，应驳回其诉讼请求。二、因市政工程迟延以及回迁房税收问题，合创公司开发的“恒信嘉园”项目未能在约定期限内办理房屋产权登记，并非合创公司故意或过失所致，继而影响房屋的办证手续。另一方面，由于部分房屋为土地征收后的农民回迁房，所涉及税收问题尚未明确，也影响整个项目的产权登记受阻。此外，业主办理银行按揭，产权证出具后将由银行保管，对业主利益没有实质影响，也没有因房屋逾期办证而遭受实际损失，进而业主主张的违约金过分高于损失，请求二审法院驳回业主逾期办证违约的诉请。三、涉案房屋已于2017年3月2日具备交付条件，合创公司在庭前提交3组证据，拟证实合创公司向业主寄送邮单的地址及电话是由业主提供的，在2017年5月10日将收楼通知书邮寄给业主，业主怠于收楼，因此造成的损失不应由合创公司承担，原审判决确定2018年9月4日交付日期计算逾期交付违约的截止时间不当，应按至房屋竣工验收合格之日止计算。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，驳回业主的全部诉讼请求，维护合创公司的合法权益。蔡海繁答辩称：一、涉案房屋在2017年7月12日取得竣工验收合格备案，才具备合同约定的交付条件，造成逾期交付房屋及逾期办证的责任在于合创公司，原审认定的违约时间计算准确，认定的违约金金额符合双方合同约定，并没有过分高于造成的损失，因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、合创公司因自来水公司、燃气公司等第三方原因导致迟延竣工验收合格，以及涉及回迁房税收费用，从而造成逾期交付房屋和逾期办证。这些原因不是法定的违约免责事由，也不是约定的违约免责事由。根据合同相对性原则，合创公司应向业主承担逾期交付房屋和逾期办证的违约责任。三、合创公司在邮寄的邮单所填写的电话号码与商品房买卖合同所签署的电话号码不一致，而且邮件是退回的，地址也与合同约定的通讯地址不一致。因此，合创公司未尽到通知收楼的义务，本案迟延交付房屋的责任在于合创公司。蔡海繁向原审法院起诉请求：一、合创公司支付逾期交房违约金，自2016年7月1日起暂计至2018年1月1日按日计付已付房价款的万分之三为72153元；二、合创公司支付逾期办证违约金，自2016年10月1日起至报产权登记机关办理房地产权属证书之日止按日计付已付房价款的万分之一（暂计至2018年5月25日为26329元）；三、本案诉讼费用全部由合创公司承担。原审法院认定事实：2014年10月28日，蔡海繁与合创公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，蔡海繁购买位于清远市清新区XX镇XX路XX号之二XX嘉园XX幢梯XX房屋，房屋总金额438089元；合创公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付蔡海繁使用；合创公司如未按合同规定的期限将该商品房交付蔡海繁使用，逾期超过90日后，蔡海繁要求继续履行合同的，经合创公司同意，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，合创公司按日向蔡海繁支付已交付房价款万分之三的违约金；在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由合创公司提供的资料报产权登记机关备案。如因合创公司的责任，蔡海繁不能在合同规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，合创公司应按已付房款的万分之一支付违约金，直至取得该商品房的房地产权证，蔡海繁同意不解除买卖合同。合同约定的蔡海繁的地址为清远市清新区禾云镇富罗村委会集背村六队48号，联系电话为13622428109、13425202285。合同签订后，蔡海繁按约定支付合创公司购房款438089元。2017年4月24日，房屋验收合格备案。2017年5月10日，合创公司向蔡海繁邮寄的《收楼通知书》被退回，该快递单填写的收件人地址为清新区太和镇建设南，电话为13622438109。至今，合创公司没有交付房屋、办理房屋产权(不动产权)登记。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。合创公司与蔡海繁签订的《广东省商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交房违约金。合创公司未能于2016年6月30日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。蔡海繁主张合创公司寄出的快递单上的地址不是合同约定的有效地址，合创公司辩称系由于蔡海繁向其变更了地址，但没有提供证据予以证明，应认定蔡海繁没有收到合创公司的收楼通知。鉴于蔡海繁在开庭时（2018年8月24日）已经知晓涉案房屋已经竣工验收备案，已符合交付条件，故其后未收房的责任不应由合创公司承担。考虑到蔡海繁需要适当的时间准备收房事宜，酌情认定以2018年8月24日后的十天即2018年9月4日作为交付日期。故逾期交房违约金应计算至2018年9月4日，之后合创公司仍应协助蔡海繁办理房屋交接手续。合创公司应支付蔡海繁逾期交房违约金为104615.65元（438089元×0.0003×796）。三、关于逾期办证违约金。因收楼事实在本案诉讼中确定，合创公司未发生逾期办证的违约行为，该诉讼请求不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年9月30日判决如下：一、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付蔡海繁的逾期交房违约金104615.65元，于判决生效之日起10日内付清；二、驳回蔡海繁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2264元，减半收取1132元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。本院二审期间，合创公司补充提交证据如下：一、认购书；二、截止2017年4月27日3-6栋未收楼业主详细名单，以及3、5号楼栋业主办证情况明细。本院组织当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合合创公司的上诉请求与蔡海繁的抗辩意见，归纳本案争议焦点：合创公司提出的免责事由能否成立。合创公司未在合同约定的期限届满前向买受人交付涉案房屋，合创公司认为其不应当承担违约责任并提出两个免责事由。其一是自来水公司转制交接导致未能按期拉设居民楼永久用水管道，其二是燃气公司拖延施工导致验收迟延。根据涉案合同的约定，合创公司可以延期交付的理由仅包括不可抗力、政府行为及买受人违约。合创公司提出的自来水公司及燃气公司迟延的问题均属于其与案外人之间的合同关系，并非合同约定的三种可以延期的理由，合创公司据此要求不承担违约责任，理由不成立。根据涉案合同约定，合创公司交付房屋的期限为2016年12月31日前，交付的标准是商品房经清新区住房和城乡建设局工程竣工验收合格。涉案房屋取得竣工验收合格备案时间为2017年7月12日，且原审判决认定合创公司没有履行通知义务的理由成立，且以开庭时后十日为交付时间，本院也予以认可。因此原审判决认定合创公司存在逾期交楼的事实以及计算逾期交楼时间正确，按照合同约定承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，合创公司的上诉理由不成立，本院对此不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费2264元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年七月四日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。