广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初300号 原告：广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西扶绥县新宁镇岜尧路101号，统一社会信用代码：91451421061737225W。 法定代表人：韩微，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：马婷梅，广西恒聚律师事务所执业律师。 被告：苏克军，男，1975年1月4日出生，壮族，自由职业，住扶绥县。 原告广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称天伦物业扶绥分公司）诉被告苏克军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天伦物业扶绥分公司委托诉讼代理人马婷梅，被告苏克军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 天伦物业扶绥分公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.苏克军支付天伦物业扶绥分公司物业综合服务费3302.3元及滞纳金8465.1元（按日千分之三计算）、公共维修资金600.4元、电梯维护费1400元（以上费用均计算至2018年8月31日）；2.苏克军偿还天伦物业扶绥分公司代为支付的公摊水、电费224元、自用电费151.2元（以上费用均计算至2018年7月31日）。事实和理由：苏克军是绥园居小区2栋3单元604室所有权人，其所购买的商品房建筑面积为103.52平方米，原告系绥园居小区的前期物业服务公司。2015年2月1日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》协议后，天伦物业扶绥分公司依约为苏克军提供了完善的物业服务，但苏克军却未依约按时向原告缴纳2013年11月至2018年8月期间的物业管理费3302.3元、公共维修资金600.4元、电梯维护费1400元。此外，原告还为被告代付了公摊水、电费224元、自用电费151.2元（具体代付期间详见欠费明细）。原告认为，原告作为物业服务提供方，己依约履行了物业管理、服务义务，而被告享受了原告的物业服务却拖欠以上相关物业费用，已构成违约，特诉至法院，请求如诉请。 苏克军辩称：一、原告就物业费及违约金的计算方式明显违背客观事实。被告于2015年2月1日收房，并签订《前期物业管理服务协定》，证明双方的服务合同关系起始时间为2015年2月1日，物业费的计收时间应该是2015年2月1日起，原告主张的2015年2月1日前的违约金是没有任何根据；二、据2015年1月26日双方签订的《协议书》，签订协议时还未确定物业费的计收时间，原告却主张从2013年11月其收取物业费，并主张巨额违约金，是不合理的，《前期物业管理服务协定》约定的日千分之三的违约金过高，法院应以调整；三、被告并没有收到原告关于物业费的催收通知；四、原告是小区开发商（广西盛城房地产开发有限公司）在购房前指定的，属于开发商的下属企业。扶绥县人民法院（2014）扶民初字第613号判决书判决开发商应支付被告逾期交房违约金3919元。判决作出后，广西盛城房地产开发有限公司要求将此笔违约金转给原告，作为预交物业费，原告也就此事通知被告，将此款用于抵扣日后产生的物业费（实际中，被告所居住的小区的居民均是这样操作），被告没有异议。但至今，原告并没有按约定将逾期交房违约金用于抵扣所产生的物业费，而是另行计收被告的物业费，导致产生违约金；五、原告的诉讼请求事实发生于2013年，已经超过法定诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院于说理部分予以阐述。 综合全案证据，结合庭审笔录，本院确认以下法律事实：苏克军是扶绥县“盛城·绥园居”小区2栋3单元604室房屋所有权人，该商品房建筑面积为103.52平方米。天伦物业扶绥分公司为“盛城·绥园居”小区的前期物业服务公司。 2014年1月1日，扶绥县环境卫生管理站给天伦物业扶绥分公司出具《委托书》，内容为物业公司按征收生活垃圾处理费有关规定和收费标准第一条规定，城镇居民7元/户/月。该委托书每年签订一次，已签订至2018年度。 2014年5月8日扶绥县物价局作出《关于扶绥县“盛城·绥园居”物业管理服务收费标准的批复》（扶价［2014］14号），批复：1、鉴于当前我县尚未完成对各小区进行等级评定工作，无法按照等级标准执行收费。根据有关文件规定，“盛城·绥园居”小区可按物业服务合同标准预收综合服务费，即按房屋建筑面积0.55元/平方米·月预收。待我县对各小区进行等级评定后，再按等级收费标准执行，对预收款项进行多还少补；2、小区预收综合服务费执行标准时间为一年，从交房之日起计算。 2015年1月26日，天伦物业扶绥分公司与苏克军签订《协议》约定：“1．乙方由于管道燃气未通，所以要求到燃气通到小区后再办理管道燃气使用手续。2．乙方同意缴纳小区水电公摊费及电梯维护费等。3．关于物业管理费一事，按法院判决收房之日计算。由于二审判决时间未定，但时间如果超过一年（从2015年1月26日至2016年1月26日），则按原定收房时间（按一审判决）计收。如二审判决到位，按二审判决执行。” 2015年2月1日，天伦物业扶绥分公司与苏克军签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定，“业主应于收房之日起全额缴纳物业服务费、公共水电费，前期物业服务阶段在房屋交付时预交3个月服务费，以后按月缴纳，缴费时间为每月5日前。因业主原因空置的物业，仍按上述标准全额收取。物业管理服务费由业主按其拥有的房屋建筑面积按高层住宅按0.55元/月/平方米；电梯费一楼免费，元/月/户，三楼以上25元/月/户；维修基金按每月0.1元/平方米缴纳。受有关部门或单位的委托的，物业公司提供代缴收费服务，收费标准按政府规定执行；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。”。《前期物业管理服务协议》签订后，原告即为“盛城·绥园居”小区提供物业管理服务。苏克军收房后未缴纳2013年11月至2018年8月物业综合服务费3302.3元、2013年11月至2018年8月公共维修资金600.4元、2014年1月至2018年8月电梯维修费1400元、2015年2月-2018年7月自用电费151.2元。期间天伦物业扶绥分公司曾多次向苏克军发出书面缴费通知单及电话、短信等方式催缴所欠物业费，但苏克军拒不缴纳。 2014年10月20日，扶绥县人民法院作出的（2014）扶民初字第613号民事判决书已经发生法律效力，该判决书认定苏克军收房时间为2013年9月28日。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。2015年2月1日，天伦物业扶绥分公司与苏克军签订的《前期物业管理服务协议》主体适格，意思表示真实，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益，是合法有效的协议，对双方具有约束力，双方应当依照协议约定履行义务。天伦物业扶绥分公司为“盛城·绥园居”小区的业主和物业使用人提供物业管理服务，苏克军作为“盛城·绥园居”3号楼2单元604房的业主，房屋建筑面积103.52平方米，应按约定按时交纳物业费用，经原告催缴，被告仍未缴纳物业费用，构成违约，理应承担违约责任，支付拖欠物业管理费、公共维修资金、电梯维护费及自用电费等。 1.关于综合物业服务费，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：“物业费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅按0.55元/月/平方米（不含电梯运行、维修年检费用）。”及扶绥县物价局作出的《关于扶绥县“盛城·绥园居”物业管理服务收费标准的批复》（扶价［2014］14号）的批复：“鉴于当前我县尚未完成对个小区进行等级评定工作，无法按照等级标准执行收费。根据有关文件规定，“盛城·绥园居”小区可按物业服务合同标准预收综合服务费，即按房屋建筑面积0.55元/平方米·月预收。待我县对各小区进行等级评定后，再按等级收费标准执行，对预收款项进行多还少补。”。庭审中，苏克军认可综合物业服务费0.55元/平方米计算。但苏克军认为双方签订《前期物业管理服务协议》时间为2015年2月1日，该协议第八条约定：“本协议自签字之日起生效。”，故综合物业服务费应从2015年2月1日期计算。扶绥县人民法院（2014）扶民初字第613号生效的民事判决书已认定双方交房时间为2013年9月28日，故综合物业管理服务费应从2013年9月28日时间算起。天伦物业扶绥分公司主张苏克军应向天伦物业扶绥分公司补交2013年11月至2018年8月的物业综合服务费3302.3元（103.52平方米×0.55元/平方米/月×58个月），系其权益处分自由权，本院予以确认； 2.关于维修基金，按照《协议》第六条约定，维修基金按每月0.1元/平方米缴纳，应支付公共维修资金600.4元（103.52平方米×0.1元/平方米/月×58个月），本院予以认定； 3.电梯维护费，关于按照《前期物业管理服务协议》第三条，电梯费三楼以上25元/月/户，应支付电梯维护费1400元（25元/月×56个月），苏克军对此无异议，本院予以认定； 4.关于物业费滞纳金的问题，因原、被告签订的物业服务协议无滞纳金的约定，且原告属于非行政管理性单位，不具有收缴滞纳金的权利，故本院不予支持。但根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天交纳千分之三的违约金”，苏克军应当向天伦物业扶绥分公司支付违约金。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定，违约金从逾期之日起按每天3‰缴纳。该约定的违约金明显偏高，故原告请求判令被告支付8465.10元，本院不予支持。被告向原告支付上述逾期款项的违约金，应参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准来计算。对苏克军认为，天伦物业扶绥分公司是广西盛城房地产开发有限公司在购房前指定的，系开发商的下属企业。（2014）扶民初字第613号判决广西盛城房地产开发有限公司应支付被告逾期交房违约金3919元。判决作出后，广西盛城房地产开发有限公司要求将此笔违约金转给原告，作为预交物业费，原告也就此事通知被告，将此款用于抵扣日后产生的物业费，被告没有异议。但至今，原告并没有按约定将逾期交房违约金用于抵扣所产生的物业费，导致苏克军物业费一直没有交，从而产生巨额违约金。但苏克军没有提交证据证明双方具有此约定，对苏克军的抗辩理由，本院不予采信。苏克军可就广西盛城房地产开发有限公司未支付其逾期交房违约金3919元，属另一法律关系，可另行主张权益。 5.关于公摊的水、电费问题，《前期物业管理服务协议》约定公共水电费按月缴纳，缴纳时间为每月5日前，但未约定收费标准，原告在本案中提交证据的仅是整个小区水电费，该证据亦不能证明苏克军每月实际发生的公摊水电费为多少，故原告主张公共水电费无事实依据，本院不予支持； 6.苏克军对2015年2月至2018年7月其产生的自用电费151.2元无异议，对当事人没有争议的费用，本院予以认定。 7.关于诉讼时效的问题。天伦物业扶绥分公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，物业管理费具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，而天伦物业扶绥分公司服务期限至2018年8月31日才届满，其向法院提起诉讼时尚未超过诉讼时效。因此，苏克军的主张，本院不予支持。 综上所述，苏克军应支付天伦物业扶绥分公司所欠2013年11月至2018年8月物业综合服务费3302.3元及违约金（违约金以3302.3元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准从2013年11月1日起计算至2018年8月31日止）、公共维修资金600.4元、电梯维护费1400元；2015年2月至2018年7月自用电费151.2元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、苏克军支付广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司2013年11月至2018年8月物业综合服务费3302.3元及违约金（违约金以3302.3元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准从2013年11月1日起计算至2018年8月31日止）； 二、苏克军支付广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司公共维修资金600.4元、电梯维护费1400元、自用电费151.2元，共计2151.6元； 三、驳回广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可在生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费154元（广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司已预交），由苏克军负担61元，广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司负担93元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  吴量民 人民陪审员  程兆贲 人民陪审员  覃 凯 二〇一九年七月十一日 法官助理吴丽娟 书记员黄鲁青 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。