江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初209号原告：王为辉，男，1985年9月6日出生，汉族，安徽省霍邱县人，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：纪慧、刘炎卉，江苏孚佑律师事务所律师。被告：祝火根，男，1951年11月28日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。被告：何根媛（曾用名何根男），女，1953年6月13日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。被告：何海金，男，1988年1月28日出生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市相城区。被告：王晶，女，1987年12月6日出生，江苏省淮安市人，住江苏省淮安市淮阴区古寨乡金口村王庄4号，现住江苏省苏州市相城区。第三人：苏州市望亭房地产开发公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇问渡路592号。法定代表人：朱春红。原告王为辉与被告祝火根、被告何根媛、被告何海金、被告王晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法由审判员周文明适用简易程序独任审判，审理中，依原告王为辉申请追加苏州市望亭房地产开发公司为第三人参加诉讼。因被告何海金下落不明，本院公告向被告何海金送达了诉状副本、应诉通知、开庭传票等诉讼材料，并依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员王佩芬、王振华参加评议，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告王为辉及其委托诉讼代理人纪慧、被告王晶到庭参加诉讼。被告祝火根、何根媛、何海金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王为辉诉称，2013年12月23日，原告与四被告在苏州市相城区诚信法律服务所见证下签订《房屋买卖协议》(下称“该协议”)。该协议约定四被告自愿将其拆迁安置的位于苏州市相城区车位出售给原告，房屋、车位合计总价为498，000元。该协议还约定被告所售房屋、车位无房地产证，如今后有关部门规定可以申领房地产证及可以过户时，被告应及时负责办理好办证及过户手续，若违约需承担相应违约责任。该协议签订当日，原告按约向被告支付了全部房款共计498，000元，被告何海金向原告出具收条予以确认。同时，被告将上述房屋、车位一并交付给了原告。现原告得知上述房屋已可以办理不动产权证，但被告迟迟不愿配合原告办理房屋及车位过户手续。为此原告诉至法院，请求判令：1、请求确认原、被告签订的关于苏州市相城区车位的《房屋买卖协议》合法有效；2、判令第三人苏州市望亭房地产开发有限公司协助四被告办理苏州市相城区的不动产权证书，不动产权证书办出后3日内四被告再将上述房屋不动产权过户登记至原告名下；3、请求判令四被告向原告支付逾期履行违约金，暂计100元（以498000元为基数，按照年利率6%，从房产证下发之日起至实际履行之日止）；4、请求判令四被告承担本案的诉讼费用。被告祝火根、何海金未作答辩。被告何根媛辩称，祝火根与其系夫妻，两从共生育了何海龙、何海金两个儿子，当时家中有南面三上三下楼房，北面是三间平房及一个猪棚。何海龙已婚，大儿媳妇要分家，后面太平间平房及猪棚归祝火根、何根媛、何海金，预拆迁只分到了涉案房屋这一套，被何海金卖给原告，当时卖时祝火根、何根媛、王晶不知道，但签协议时四被告一起签了，当时是卖了498000元。被告王晶辩称，该房屋办证是要何海金、何海龙兄弟两人一起到场后才能办理房产证，被告去望亭办房产证的地方问过的，祝火根也要到场，所以现在没办法办理的。违约金其不应该支付，也没有能力承担。第三人苏州市望亭房地产开发公司述称，其非不动产登记的办证机构，无权办理不动产登记证，也无法律规定、合同约定其为办证的义务人。当事人可自行至办证机构办证，其无需任何协助。诉案房屋已交房，办理不动产登记证的条件已成就，不动产登记证应办理至安置户名下。综上，请求驳回原告对其的诉讼请求。经审理查明，2010年11月5日，人民政府拆迁办公室作为甲方与作为乙方的户主祝火根签订《房屋拆迁协议书》（安置房安置）1份，约定：乙方所拥有的房屋建筑物及附属物被列入拆迁范围，甲方对乙方实施安置房安置，乙方可安置的安置房面积为114.39平方米即大套1套。合同另约定其他双方权利义务。2012年月12月29日，被告何海金在房屋交付确认及装修管理规定业主签名得署名，确认收到安置房即位于苏州市相城区12幢405室房屋及室外内车位120405。2013年12月23日，四被告共同作为甲方、原告王为辉作为乙方在苏州市相城区诚信法律服务所见证下签订了《房屋买卖协议》1份，约定“甲方自愿将拆迁安排到的12幢405室住房一套及号相应的车位出卖给乙方，经双方协商达成协议如下：1、上述转让房屋及车位总卖价款（不论今后房价升降均不变动）人民币498000元。2、房屋、车位、钥匙、房价款交付方法：在本协议订立同时对双方相互将房屋、车位、钥匙、房价款一次性交付清讫。3、上述所卖房屋、车位无房地产证，如今后有关部门规定可以申领房地产证及可以过户时，甲方应即时负责办理好办证及过户手续，过户按规定所需化的一切费用均由乙方承担，任何方不以此约定履行义务即为违约，要承担违约责任。4、甲方承诺保证所卖房屋、车位确属其所有，决无权属争议，所提供的证据材料真实可靠，否则自愿承担一切后果，且与乙方无关。五、违约责任：任何一方违约，均要按总价款100%计算承担违约金。6本协议经双方签字或捺印后立即生效，一式三份，双方各执1份，存档1份。以上是我们双方的真实意思表示。”，四被告分别在甲方处署名，原告在乙方处署名。同日，被告何海金向原告出具欠条1份，确认收到498000元。另查，本案所涉房屋现不动产登记查询记录载明：权证号：Z167024233；不动产单元号：320507123116GB00412F00120405；权利人：苏州市相城区集体资产经营公司；房屋信息：坐落在相城区，建筑面积119.99平方米。涉案室外内车位120405无相应不动产证。又查，被告祝火根与何根媛系夫妻，两人生育了何海龙、何海金两儿子；何海金与王晶系夫妻。再查，涉案房屋及车库2013年12月23日起由原告实际占有使用至今。以上事实，由原告提供的身份证明、人口信息、《协议书》、见证书、不动产登记簿查询记录、录音文字资料、证明复印件及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，原告称其在拆迁办查明的房屋是在被告祝火根的名下，其一人签了拆迁合同所以要被告祝火根协助过户。在房屋可以办证后，原告至被告处要求办证过户，但对方不肯，被告王晶也讲过要加价300000元，故系被告方违约。诉请第三项中，违约金从起诉之日计算至实际履行之日止。因合同约定高，现原告自愿以总房价为基数按年利率6%计算。经质证，被告王晶称其是说过加价，但其不代表其他被告。如要付违约金，其要求不卖房屋，按合同约定承担违约责任好了。在签订拆迁安置协议时被告王晶户名不在被告祝火根家。被告方不知何时才好办证，是起诉前原告来找时才知，其去办证处问事处过，但被告知要祝火根、何海金、何海龙三人均到才可以办，何海金现无法联系到，所以也无法办证。经质证，原告称在起诉前其从未听有何海龙，不知其与本案有何关系。其只认为与政府签协议的是祝火根一人，故证应办在其名下，再过户至原告。另原告确认车位确无法办证，即也无需过户手续。经本院至拆迁办调查，该办人员称涉案的拆迁的相关手续找不到；后又至被告家所在村了解，该村人员称2010年10月31日时被告家一户人有何根媛、何海金、祝火根、何海龙、何君杰、田祖荣；当时拆迁是何海金的房子，何海龙至今未拆迁。本院认为，依被告方陈述及本院调查情况，可认定本案所涉房屋系拆迁被告何海金、祝火根、何根媛的三间平房及猪棚所安置，故与何海龙一家三口无关，该安置房由被告何海金、祝火根、何根媛共有，何海金与王晶系夫妻。原告与四被告于2013年12月23日在苏州市相城区诚信法律服务所见证下签订的《房屋买卖协议》系原、被告双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。原告已按约向被告方支付了全部购房价款498000元，并已实际占有使用涉案房屋及车位，且现涉案房屋已可办理不动产权证，因车位无法办理不动产权证，故本院认为第三人应协助四被告办理将涉案房屋登记在四被告名下的不动产权证，四被告取得不动产权证后，现协助原告将不动产权证过户至原告名下，依签订的《房屋买卖协议》约定，由原告承担上述办证及过户时所需的所有费用。依庭审中被告王昌的陈述，在起诉前原告曾找过被告方要求办证，故被告方也知晓涉案房屋可办证，被告方提出了加价及认为何海金不到场无法办证的辩解，本院认为被告方的行为符合《房屋买卖协议》约定的违约情形，《房屋买卖协议》约定的违约金过高，现原告主张以总价款自起诉之日起按年利率6%为标准计算的违约金标准，未超出法律规定，应予支持，但现被告何海金下落不明，其他被告也无法自行办证，需原告申请执行，故本院认为该违约计算至本判决生效之日止更为合理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告王为辉与被告祝火根、何根媛、何海金、王晶于2013年12月23日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、第三人苏州市望亭房地产开发公司于本判决生效之日起十日内协助被告祝火根、何根媛、何海金、王晶办理将位于苏州市相城区房屋登记于被告祝火根、何根媛、何海金、王晶名下的不动产权证的手续。办理此证时所需所有费用由原告王为辉负担。三、被告祝火根、何根媛、何海金、王晶于取得位于苏州市相城区房屋登记于被告祝火根、何根媛、何海金、王晶名下的不动产权证后十日内协助原告王为辉康办理将该不动产权证过户登记于原告王为辉名下的手续。过户时所需所有费用由原告王为辉负担。四、被告何海金、祝火根、何根媛于本判决生效之日起十日内给付原告王为辉以人民币498000元为基数自2019年1月7日起按年利率6%计算于本判决生效之日止的违约金（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。本案案件受理费人民币8770元，财产保全费3045元，公告费600元，合计人民币12415元，由被告何海金、祝火根、何根媛负担（该款原告王为辉已全部预交，其中11815元由本院退还，被告何海金、祝火根、何根媛负担的受理费、财产保全费合计11815元，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331027208；另公告费600元，由被告何海金、祝火根、何根媛于本判决生效之日起十日内直接给付原告王为辉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民陪审员  王佩芬人民陪审员  王振华二〇一九年七月三十日书 记 员  朱 真