福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初17358号 原告：余文明，男，1982年6月25日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑昕，福建九信律师事务所律师。 被告：刘明雄，男，1976年11月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：陈碧英，女，1980年4月13日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被告：马前芳，男，1977年11月11日出生，汉族，住河南省新蔡县。 委托诉讼代理人：王发镔，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告余文明与被告刘明雄、陈碧英、马前芳物权保护纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余文明的委托诉讼代理人胡文民、郑昕，被告马前芳的委托诉讼代理人李小云到庭参加诉讼。刘明雄、陈碧英经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余文明向本院提出诉讼请求：1.马前芳腾空搬离位于厦门市思明区房屋；2.刘明雄、陈碧英、马前芳连带赔偿余文明房屋租金损失（自2017年12月12日起至腾空搬离位于厦门市思明区房屋，将该房屋重新交付给余文明之日止，按每月8000元计算）；3.案件受理费由刘明雄、陈碧英及马前芳负担。事实和理由：2016年12月29日，余文明与刘明雄、陈碧英签订《房产买卖协议》，由余文明向刘明雄、陈碧英购买位于厦门市思明区房屋。刘明雄、陈碧英依约将房屋交付余文明后，未协助办理案涉房屋过户登记手续。余文明提起诉讼后，在厦门市思明区人民法院主持下，余文明与刘明雄、陈碧英达成了调解协议，厦门市思明区人民法院于2017年12月12日作出（2017）闽0203民初1816号民事调解书对调解协议予以确认。后经强制执行，余文明于2018年8月2日取得厦门市国土资源与房产管理局颁发的不动产权属证书。执行期间，因刘明雄、陈碧英对与余文明之间的房屋买卖行为反悔，不仅拒不履行生效法律文书的义务，相反以产权人的名义，雇佣相关人员强行侵占房屋。马前芳持一份落款时间为2016年8月1日、编号为0000257号的《房屋租赁合同书》，主张在刘明雄、陈碧英出售房屋前就已承租房屋，侵占房屋。余文明认为，厦门市思明区人民法院作出（2017）闽0203民初1816号民事调解书后，余文明就取得了厦门市思明区房屋的物权。刘明雄、陈碧英、马前芳恶意串通并侵占余文明的房屋，共同侵害了余文明的物权。同时因房屋的建筑面积为163.19平方米，根据租赁市场的行情，至少给余文明造成了每月8000元以上的租金损失。 马前芳辩称，一、马前芳向陈碧英、刘明雄租赁案涉房屋的时间早于余文明向陈碧英、刘明雄购买房屋的时间。2016年8月1日，余文明与陈碧英、刘明雄签订房屋租赁合同，约定马前芳向陈碧英、刘明雄租赁位于厦门市思明区的房屋，租赁期限从2016年8月1日至2026年8月1日。余文明与陈碧英、刘明雄签订房屋买卖协议时间为2016年12月29日，签订的时间晚于马前芳向陈碧英、刘明雄租赁房屋的时间。二、马前芳已按照租赁合同的约定向陈碧英、刘明雄支付了租金，并根据约定缴纳了物业管理费、公维金、卫生费、公摊水电等费用。租赁合同约定案涉房屋每月租金3500元，马前芳应每5年向陈碧英、刘明雄支付210000元。合同签订之日，马前芳向陈碧英、刘明雄支付5000元作为押金。刘明雄分别于2016年8月1日、2016年12月23日收到马前芳支付的厦门市思明区的租金（含押金）47000元、168000元，马前芳已经按照租赁合同的约定向陈碧英、刘明雄支付了租金。案涉房屋2016年7月到2018年6月的物业管理费、公维金、卫生费、水电公摊等费用马前芳也根据房屋租赁合同进行缴纳。三、法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响合同的效力。房屋租赁合同继续生效，马前芳已经支付了案涉房屋的租金，有权使用案涉房屋，无需搬离。余文明主张按照每月8000元的租金标准赔偿房屋租金损失，亦缺乏事实和法律依据。 刘明雄、陈碧英未作答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉的厦门市思明区房屋原权利人为刘明雄、陈碧英。 2016年12月29日，余文明与刘明雄在厦门东方万家房地产代理有限公司居间下，签订编号为0004093的《房产买卖协议》一份。约定：余文明向刘明雄购买案涉房屋，建筑面积163.19平方米，房屋成交总价为414万元，协议签订当日支付购房定金10万元，于2017年1月5日前支付102万元。刘明雄应于2017年1月5日（公证全权委托当日）将房产交付给余文明使用。刘明雄同意余文明或余文明指定的第三方作为该房产的买受人，因余文明原因，刘明雄同意该房产以全权委托公证方式交易给余文明，由余文明自行办理交易过户，自公证委托当日起，由余文明负责承担刘明雄该房产银行月供，交相关物业及水电等费用和银行剩余贷款金额解押。合同第十条还约定，刘明雄在转让上述房产时，若该房产处于出租状态，刘明雄保证已将该房产出租情况告知余文明，并保证承租人已放弃在同等条件下的优先购买权，若余文明不同意继续出租，则刘明雄应在交房前解除同承租人的租赁关系。案外人雷彬彬作为刘明雄的代理人在该份《房产买卖协议》上签字。 前述合同签订后，余文明于2016年12月30日支付购房定金10万元，2017年1月5日支付购房款842200元，2017年1月6日支付购房款10万元。2017年1月6日，雷彬彬代理刘明雄与余文明及中介方厦门东方万家房产代理有限公司签订《房屋交接清单》一份，交接房屋钥匙。 后因余文明与刘明雄、陈碧英就履行前述《房产买卖协议》产生争议，余文明向本院提起诉讼，请求刘明雄、陈碧英继续履行《房产买卖协议》。经本院主持调解，双方达成如下调解协议：一、刘明雄、陈碧英同意继续履行编号为0004093号《房产买卖协议》；二、余文明同意于2018年1月30日前涂销设定于厦门市思明区房屋项下的抵押权并承担涂销费用；三、余文明、刘明雄、陈碧英均同意在完成涂销设定于案涉房屋项下的抵押权并余文明具备厦门市购房资格之日起七日内，刘明雄、陈碧英协助余文明办理案涉房屋权属转移登记手续等。本院于2017年12月12日作出（2017）闽0203民初1816号民事调解书就双方达成的调解协议进行确认。 （2017）闽0203民初1816号民事调解书生效后，刘明雄、陈碧英未履行生效法律文书确定的义务。余文明向本院申请申请强制执行，本院于2018年4月17日作出（2018）闽0203执1533号执行裁定书，裁定在余文明完成涂销设定于厦门市思明区的抵押权且余文明具备厦门市购房资格之日起七日内，解除对刘明雄、陈碧英名下共有的位于厦门市思明区房产的保全查封措施并强制过户到余文明名下。 2018年8月2日，厦门市国土资源与房产管理局向余文明颁发案涉房屋不动产权证书。 2018年8月10日、2018年8月16日，余文明因发现案涉房屋由他人居住，与居住人产生纠纷向厦门市公安局莲前派出所报警。居住人主张系依马前芳与刘明雄、陈碧英签订的《房屋租赁合同书》居住使用案涉房屋。另，该房屋还作为李畈利、曾晓玲的暂住地址，用于登记前述二人的暂住人口信息。 马前芳主张，其于2016年8月1日与刘明雄、陈碧英签订《房屋租赁合同书》，向刘明雄、陈碧英承租案涉房屋，并于2016年8月1日以现金方式向刘明雄支付租金（含押金）47000元，2016年12月23日向刘明雄转账支付租金168000元，已依约支付租金。马前芳自承租后即使用案涉房屋，后因与余文明产生纠纷，余文明报警后就搬离案涉房屋。马前芳还在庭审中主张其与余文明此前并不认识，仅存在房屋租赁关系，无其他经济往来。马前芳提供如下证据：1.落款时间为2016年8月1日的《房屋租赁合同书》一份，甲方（出租方）落款为刘明雄、陈碧英，乙方（承租人）落款为马前芳。租赁合同约定由马前芳承租案涉房屋，租赁期限从2016年8月1日至2026年8月1日，每月租金3500元，乙方应每五年向甲方支付21万元，第二次付款应提前七天付清。合同签订之日，乙方还应支付5000元作为押金。合同备注部分手写约定合同签订当天，乙方支付47000元给甲方。2.收款人载明为“刘明雄”的收条一份，内容为“兹收到马前芳承租思明区西林东里138号702室房子租金人民币肆万柒仟元整（47000）（含押金）”。3.银行转款凭证及收据一份，体现内容为马前芳2016年12月23日向刘明雄账户转款168000元，备注摘要“支付西林东里138号702室房屋租金”，刘明雄出具收据确认收到168000元的租金。4.物业费收款收据及水电费缴纳单据复印件，主张马前芳实际居住使用案涉房屋并缴纳相应费用。 余文明质证意见为，前述证据1、证据2真实性均不予确认，马前芳与刘明雄、陈碧英的租赁关系并非真实，该租赁合同并未通过中介公司签订，且合同条款及租金支付均存在不符合交易惯例之处。证据3真实性无异议，但该支付款项性质难以认定为系租金。证据4无原件核对，亦难以证明相关费用是马前芳缴纳。 另查明，根据余文明持本院调查令向中国民生银行调取的马前芳、刘明雄银行流水明细显示，除前述2016年12月23日马前芳向刘明雄转账的168000元，摘要“支付西林东里138号702室房屋租金”外，马前芳还于同日向刘明雄转账22万元，摘要备注为“支付五缘西片区5号地块B楼3层304单元房屋租金”。此外，在同一时期，马前芳账户还有向案外人蔡文键、陈炳煌、黄燕丽的转账记录，摘要分别备注为“支付仙岳路台湾山庄1009号101室租金”、“支付和旭里93号1102租金”、“支付滨湖二里177号禹州尊海租金”、“支付碧岳铺前里300号703室租金”，转账金额为49万、70万、34万、30万、40万、30万等大额金额。马前芳的银行流水亦存在与雷彬彬、蔡文敬、王东茹等人的款项往来。刘明雄的银行流水亦存在与蔡文键、蔡文敬、王东茹等人的款项往来。 还查明，根据中国裁判文书网公开的裁判文书显示，（2017）闽0206民初1725号民事判决书查明，雷彬彬以与黄燕丽签订《房屋租赁合同书》为由提起诉讼，要求黄燕丽及其配偶履行租赁合同，交付厦门市湖里区和旭里房屋。该租赁合同约定的租赁期限自2015年1月18日至2027年7月17日。在该案件中，雷彬彬主张马前芳账户支付黄燕丽账户的40万元款项系其支付的租金。 本案审理过程中，余文明自认于2019年5月15日自行收回案涉房屋，故申请撤回第一项诉讼请求，本院裁定予以准许。 本院认为，余文明依约支付对价购买案涉房屋并于2018年8月2日取得案涉房屋不动产权利登记，其对案涉房屋所享有的物权应当依法受到保护。本案争议焦点为：马前芳与刘明雄、陈碧英之间是否存在真实的成立于余文明购买案涉房产之前的房租租赁合同关系。根据在案证据及前述查明事实，难以认定马前芳与刘明雄、陈碧英之间存在真实的租赁合同关系。首先，在案并无证据证明刘明雄、陈碧英出售案涉房屋给余文明之前向余文明告知过案涉房屋存在与马前芳的房屋租赁合同。余文明与刘明雄在2017年1月6日还对案涉房屋办理交接，在此期间亦无证据证明马前芳实际居住于案涉房屋内。其次，马前芳与刘明雄、陈碧英签订的《房屋租赁合同书》约定10年租期并一次性支付5年租金，不符合常理和交易习惯。根据马前芳的转账记录显示，马前芳在同期还存在向其他案外人转账支付大额租金的记录，其一次性承租多处房屋且均一次性支付租金，明显超出正常房屋租赁的范畴。第三，马前芳在庭审中否认与刘明雄存在其他经济往来。但根据马前芳与刘明雄的银行往来记录显示，该陈述并不属实。马前芳与刘明雄出售案涉房屋的代理人雷彬彬之间也存在经济往来，马前芳、刘明雄的银行账户亦存在共同的交易对手。马前芳、刘明雄对二人之前的经济往来及交易关系不作真实陈述，其有关向刘明雄、陈碧英承租案涉房屋且实际居住的主张缺乏可信度。综上，马前芳与刘明雄、陈碧英就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》属以虚假意思表示实施民事法律行为具有高度可能性。在此情形下，马前芳以该《房屋租赁合同》对抗房屋权利人余文明缺乏合法依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。马前芳、刘明雄、陈碧英以虚假意思表示实施民事法律行为，构成对余文明权利的损害，现余文明要求马前芳、刘明雄、陈碧英按照房屋租金标准承担赔偿损失的责任应予支持。本案余文明系以物权保护提起诉讼，本院于2017年12月12日作出的（2017）闽0203民初1816号民事调解书及2018年4月17日作出的（2018）闽0203执1533号执行裁定书并非改变原有物权关系的调解书或拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院的法律文书。故余文明取得案涉房屋所有权的时间应以不动产权利登记为准，即2018年8月2日。有关房屋租金标准，根据案涉房屋面积、所处位置，本院酌定马前芳、刘明雄、陈碧英按照每月7000元的标准支付2018年8月2日至2019年5月5日期间的房屋租金损失。余文明取得案涉房屋所有权之前的相关损失，可依其他法律关系另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十八条、第三十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告马前芳、刘明雄、陈碧英于本判决生效之日起十日内按每月7000元的标准向原告余文明支付2018年8月2日至2019年5月5日期间的房屋租金损失； 二、驳回原告余文明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2983元，由原告余文明负担373元，由被告马前芳、刘明雄、陈碧英负担2610元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （刘远萍） 人民陪审员 （叶茂林） 人民陪审员 （吴延欣） 二〇一九年七月十二日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。