黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终1890号上诉人(原审被告)：大庆恒新房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区。法定代表人：陈志华，该公司经理。委托诉讼代理人：阚迪，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：田莉峰，女，1974年11月30日出生，汉族，大庆油田有限责任公司第五采油厂地质大队职工，住黑龙江省大庆市让胡路区。被上诉人(原审被告)：张小红，女，1966年2月3日出生，汉族，无职业，住海南省五指山市。委托诉讼代理人：樊爽，黑龙江典通律师事务所律师。上诉人大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新公司）因与被上诉人张小红、田莉峰房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2018）黑0604民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒新公司上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2018）黑0604民初2381号民事判决，发回重审或改判恒新公司不承担返还购房款409,238元及利息130,003.54元（按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2013年6月12日起至2019年3月12日）；2.一、二审诉讼费用由田莉峰、张小红共同承担。事实和理由：一审法院认为恒新公司与张小红应该承连带返款义务是错误的。1.虽然合同备案中登记的卖方为恒新公司，但田莉峰并没有给付恒新公司定金及购房款，最终是与张小红经营的大庆市让胡路区世奥新天地购物中心签订的《认购协议书》，并将定金及剩余房款支付给新天地购物中心账户内，田莉峰并没有向恒新公司履行任何合同权利义务，所以恒新公司不应该负责为田莉峰办理产权登记，这是没有法律依据的。2.案涉房屋是由张小红的丈夫徐福民与另外两家公司以新科庆联的名义开发的，不是恒新公司，田莉峰是从张小红处购买的房屋，与恒新公司无关，如果要解除，只能要求与张小红解除合同，并由张小红退还购房款。认购书与交款证明对应的是张小红，而不是房产局备案的购房合同，恒新公司没有收到过田莉峰的任何购房款项，依据合同相对性，案涉房屋与恒新公司没有任何返款义务的法律关系，综上，请求二审法院维护恒新公司的合法权利。田莉峰辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。张小红辩称，一审法院认定恒新公司与张小红连带承担返还购房款事实清楚，证据确实充分。1.田莉峰庭审中提供的两份认购协议，备案登记的卖方是恒新公司，恒新公司单方否认其不是认购协议书合同相对方，并没有足够的证据推翻其以卖方名义在备案机构备案的事实，恒新公司的否认行为不足以将其排除在合同之外。2.原审案件系因不能实现合同目的而解除，恒新公司是导致合同无法继续履行的根本因素，恒新公司不配合买方办理契税发票，导致买方无法取得产权证，合同解除是恒新公司行为所导致的，恒新公司因此承担返款义务并无不当。田莉峰向一审法院起诉请求：1.解除田莉峰与张小红2011年11月13日签订的认购协议书，张小红返还田莉峰购房款409,238元，并给付利息（按照中国人民银行同期贷款利率给付自2012年6月8日起至被告实际给付之日止）；2.恒新公司承担连带给付责任；3.张小红与恒新公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月13日，田莉峰与大庆市世奥新天地购物中心签订两份世奥新天地认购协议书，约定田莉峰购买世奥购物中心所有的世奥购物中心B座二层276号、277号商铺，田莉峰于签订认购书之日交纳40000元定金，2012年6月11日田莉峰将余款369,238元交付世奥购物中心。2012年11月7日世奥购物中心和张小红给田莉峰出具签认单，认可收到田莉峰276号、277号商铺房款，确认世奥购物中心系个体执照，负责人为张小红，购房款交给了世奥购物中心，等同于交给了卖方张小红。一审法院在审理前期案件的生效判决中，认定了如下事实：包括本案商铺在内的A座、B座两座商场，在售出后统一授权由世奥购物中心代为招商、出租及管理，期限为三年，自开业日期起计算，世奥购物中心每年按房价总额8％的标准给付固定租金，共计三年。因上述两座商场的产权手续问题，恒新公司奥林商业区项目部于2011年12月21日做出书面承诺，承诺“B座商场整体产权变更登记的手续正在办理之中，待整体办理完成后按照小商铺的形式将产权逐一办理到各位业主名下”；2012年1月5日，世奥购物中心出具书面答复，关于B座商场，承诺“大庆恒新房地产开发有限公司已与我们签订了网上备案的电子合同，所签订的备案合同是分小商铺的形式签订的，待产权办到我们名下即与您办理产权过户”。另外，本案涉及的商铺所在整体工程，由恒新公司负责开发建设，在此过程中，恒新公司授权案外人大庆石油新科庆联防腐有限公司（以下简称新科公司），成立“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”，负责商业用地的开发建设、项目管理、经营销售。期间，新科公司又与天康公司、华夏公司签订《合作协议》，约定了购买奥林国际公寓G地块商业用地事宜的具体合作方式及三方的出资数额。张小红作为天康公司监事，于2010年1月28日以个人名义向大庆市让胡路区工商局申请注册大庆世奥新天地购物中心，并于2010年2月起对外销售商铺。世奥购物中心为个体工商户性质，负责人为张小红，企业已注销。一审法院认为，田莉峰与张小红注册成立的世奥购物中心签订协议购买涉案商铺，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同有效。庭审中已查明，田莉峰已依约履行了付款义务，恒新公司亦明确表示无法办证。上述情形有别于一审法院在前期审理的世奥购物中心B座系列案件，即在本案中，合同相对方或应负履行义务一方的主要义务已明确了不能继续履行，导致合同目的无法实现。故根据法律规定，田莉峰有权要求解除合同，故对田莉峰要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于责任承担的问题。从一审法院另案查明的事实来看，新科公司、华夏公司、天康公司作为一个整体，由新科公司作为代表与恒新公司签订协议，案涉商铺所在工程实际上由上述四家企业共同开发、销售，张小红（天康公司监事）以世奥购物中心的名义对外销售，对此，恒新公司及其他合作方均明知且未提异议。而且，本案两份认购协议中的卖方为世奥购物中心，但合同备案中登记的卖方为恒新公司，故应当视恒新公司为合同的相对方，其应与世奥购物中心共承担法律责任。世奥购物中心虽已注销，但其企业类型系个体工商户，张小红作为该企业负责人，应当继续承担世奥购物中心注销后的法律责任。故对田莉峰要求张小红与恒新公司承担返款责任的诉讼请求，一审法院予以支持。关于返还的具体数额及计息标准的问题。田莉峰主张按商铺购买价格返还409,238元，符合法律规定，一审法院予以支持；因田莉峰交纳的购房款中已将前四年的返租款项直接抵扣，故田莉峰实际上已享受了四年返租期间的利益，故在计息时，应当扣除此期间内产生的利息。一审判决：一、解除田莉峰与大庆市让胡路区世奥购物中心2011年11月13日签订的两份《世奥新天地认购协议书》（涉及的商铺位置为大庆市让胡路区世奥购物中心B座二层276号、277号商铺）；二、张小红、恒新公司共同返还田莉峰购房款409,238元，并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率给付自2015年11月14日起至判决确定的履行期限届满之日止，四年返租期间的利息应予扣除）。上述款项于判决生效后十日内一次性付清。案件受理费4,114元（田莉峰预交7,439元，应退还3,325元），由张小红、恒新公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议的焦点为恒新公司是否应当承担向田莉峰返还购房款并支付利息的民事责任的问题。新科公司、天康公司、华夏公司作为投资人参与到奥林国际公寓G区的开发建设当中，恒新公司与上述新科公司、天康公司、华夏公司之间形成了房地产开发合作关系。天康公司作为房地产开发合作的一方，有权为了实现开发合作的目的依据合作协议的约定参与涉案商铺的流转。张小红为天康公司的监事，且其他有关合作方亦对世奥购物中心出售商铺的有关事宜均为明知，应视为恒新公司及合作各方履行合作协议。本案中，世奥购物中心与田莉峰签订认购协议书并收取购房款，但至今未能办理房屋产权登记手续，致使合同目的无法实现，因此田莉峰要求解除合同符合法律规定。张小红以个人名义注册成立世奥购物中心，该中心向田莉峰出售涉案商铺，并向田莉峰出具了购房款的收据，世奥购物中心无房屋开发和销售资质，其民事行为的法律后果应当由开发单位即恒新公司承担，因此田莉峰有权向恒新公司主张返还购房款并支付占有期间的利息。恒新公司关于不承担返还购房款及利息的上诉主张没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人大庆恒新房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,192元，由上诉人大庆恒新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁力民审判员  杨 阳审判员  孙 妍二〇一九年七月二十五日法官助理李丹书记员于璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；