湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初1072号原告:十堰金管家物业管理有限公司。住所地，湖北省十堰市朝阳路（果品公司后院）。统一社会信用代码：91420300760677444H。法定代表人：邹太军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐恩福，湖北兴楚律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告:彭涛，男，1979年2月8日出生,汉族，住湖北省十堰市张湾区，原告十堰金管家物业管理有限公司与被告彭涛物业服务合同纠纷一案。本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告十堰金管家物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐恩福，被告彭涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告十堰金管家物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费1209.8元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月20日，我公司与十堰市和鼎物业服务有限公司签订《物业转让协议》，由我公司全面接管位于十堰市××××号“俊景国际”的物业管理与服务工作。同日，我公司与十堰千锦房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》。合同签订后，我公司发现被告彭涛作为享受物业服务的业主以十堰千锦房地产开发有限公司未给业主办理不动产权证为由拒缴物业费13个月，我公司催缴未果提起诉讼，故请支持原告的诉请。被告彭涛辩称，我没有与原告十堰金管家物业管理有限公司签订物业管理服务合同，因为原告未提供物业管理服务，导致小区存在有水管漏水、化粪池污水横流、常停电停水等现象，故并不拖欠原告的物业费，至于原告与和鼎公司签订《物业转让协议》我并不知情，故原告的诉请不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：2017年6月20日，原告十堰金管家物业管理有限公司与十堰市和鼎物业服务有限公司签订《物业转让协议》，协议约定原告十堰金管家物业管理有限公司自2017年6月20日起，全面接管位于十堰市××××号俊景国际项目的物业管理与服务工作。同日，原告十堰金管家物业管理有限公司与十堰千锦房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，合同约定：乙方（原告十堰金管家物业管理有限公司）接受甲方委托，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为叁年，自2017年6月20日起至2020年6月19日止；物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3元向业主或物业使用人收取。被告彭涛住房面积为77.55㎡，自2017年6月20日至2018年6月20日没有缴纳物业费，故原告诉至本院。另查明，2018年6月10日，原告十堰金管家物业管理有限公司分别向区房管局、街办、社区报备有关俊景国际小区退出物业服务的说明，并同年7月13日与十堰千锦房地产开发有限公司对物业管理与服务工作办理移交。本院认为，十堰市××××号俊景国际小区没有成立业主委员会，故此小区的建设方，十堰千锦房地产开发有限公司与原告十堰金管家物业管理有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合同有效，对于业主具有约束力。被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务费，故原告要求被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘原告作为物业服务企业，并签订了书面的前期物业服务合同，符合法律规定，现被告拖欠物业服务费未付，以本人没有与原告签订物业管理服务合同或者原告进驻小区本人不知情等理由于法无据，本院不予采纳。被告称其居住的小区存在有水管漏水、化粪池污水横流、常停电停水等现象，认为原告物业管理不到位，并以此作为拒交物业费的理由之一。庭审中，原告认为本公司退出之后发生的此现象，不是原告的责任。本院认为，原告在管理期间应对公共部位、公用设施、环境卫生等进行维护和管理。被告所称的水管漏水、化粪池污水横流、常停电停水等现象属物业管理的范围，但其庭审中提供的证据不能充分证明是在原告接管小区物业期间产生的事实，若被告因此现象对其财产造成损害可以据此另行向责任人主张权益，要求赔偿或承担其在提供物业服务方面的违约责任。综上，对被告未向原告支付的物业费，原告从2017年6月20日至2018年6月20日依13个月计算有误，本院按照人民币1116.72元（1.2元/㎡/月×77.55平米×12个月）计算给予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告彭涛于本判决生效之日起十五日内支付原告十堰金管家物业管理有限公司物业服务费1116.72元。二、驳回原告十堰金管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告彭涛未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取25元，由被告彭涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈旗红二〇一九年七月十九日书记员  张 明附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《物业管理条例》第七条业主在物业服务活动中，履行下列义务:(一)遵守服务规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。