广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初11010号原告：张慕佳。委托诉讼代理人：马曙辉，天津市离退休法律工作者协会法律服务所律师。委托诉讼代理人：孙连永，天津得依律师事务所律师。被告：张慕礼。委托诉讼代理人：刘淑丽，北京市康达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍金换，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被告：陈立波。委托诉讼代理人：种健君，北京市康达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄祯，北京市康达（深圳）律师事务所律师。原告张慕佳诉被告张慕礼、被告陈立波返还原物纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，于2019年1月24日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人孙连永，被告张慕礼的委托诉讼代理人刘淑丽，被告陈立波的委托诉讼代理人种健君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告张慕礼和陈立波立即停止侵权，返还原告坐落在深圳市南山区×××房产；2、被告张慕礼和陈立波支付原告房屋租金157500元(人民币，下同）（2012年10月至2017年12月)；3、被告张慕礼和陈立波承担因本案发生的房屋过户费，诉讼费等。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为两被告向原告返还涉案房产，并将涉案房产过户回原告名下；第二项诉讼请求的租金按每月2500元的标准计算，并增加一项诉讼请求为要求确认两被告签订的买卖合同无效。2010年4月19日原告给被告张慕礼出具委托书，授权其为原告代理人，并代理原告购买坐落于深圳市南山区×××房产。被告张慕礼接受授权后，于4月27日代理原告以729864元购买了上列房屋。2017年初，原告张慕佳女士忽然发现，自己名下的深圳市南山区×××房产，于2012年9月24日已经过户到张慕礼妻子陈立波名下。于是原告在2017年8月14日向深圳市不动产登记中心进行查询，证实了上列事实。原告在通过电话及短信多次联系两被告无果的情况下，于2017年8月21日委托天津得依律师事务所致函两被告，主张1、取消对被告张慕礼的一切授权，2、返还原告上列房屋，3、给付替原告收取的租金，二位被告未与理睬。原告无奈提起本案诉讼，寻求法律手段解决。综上，被告张慕礼和陈立波系夫妻关系，在原告不知情的情况下，私自将原告名下所有的房屋过户到陈立波名下，对外出租谋取私利，并拒绝给付原告，二位被告的行为串通损害原告的合法权益，依据我国《民法总则》第3、161、164、168、179条规定，二位被告应立即停止侵权，返还房屋，并向原告支付2012年10月开始至房屋返还之日原告的租金损失，每月2500元。原告请求深圳市南山区人民院依法保护原告合法权益，判如原告所请。两被告共同辩称：一、原告主张其系涉案房产的实际权利人，该房产由其出资购买，与事实严重不符；且严重违反诚实信用的基本原则、辜负基于亲情产生的最基本信任，依法不应予以支持。首先，事实上涉案房产的实际权利人系被告并非原告，但当时因为国家出台“国四条”等限购政策，且市场上也在流传关于“须缴纳房产税”相关规定的信息，故为了避免后期增加被告的置业成本，被告在父亲的提议下，决定由同胞姐姐（即原告）作为名义上的产权人，代被告持有涉案房产。同时，为了明确原告仅系名义上的权利人，对涉案房产不享有任何实质权利，并充分保障被告对涉案房产享有占有、使用、收益及处分等物权权利，保证被告可以随时将房产过户回己方名下或正常转让，原告为被告出具了经过公证的委托书，全权授权被告行使全部产权人权利，且代理期限为长期。如今，原告违背上述基本事实，主张涉案房产系其所有与事实严重不符。其次，购买涉案房产的款项实际系被告的父亲张某于2010年4月出借于被告，并非原告支付。2010年2月始，被告父亲张某按往年惯例从北方过来深圳过冬，与长期生活在深圳的被告共同生活。期间，被告向父亲提出购买涉案房产的想法，其父亲表示肯定，并提出考虑到被告贷款购房资金压力过大，同意将自己在吉林市存储的到期大额存单中的76万元出借于被告购房。随即，被告父亲亲自电话告知原告取款密码，并指挥其提取现金后汇入被告账户。2011年5月10日，被告父亲张某再次通过订立《补充遗嘱》的方式将被告的上述债务予以免除。上述事实充分证明，涉案房产并非原告出资购买，其隐瞒被告父亲委托其提现转存的事实，主张涉案房产系其出资购买严重违背客观真相。最后，从原告的实际情况及常理分析，原告夫妻二人均系吉林市的普通工薪阶层，常年在吉林市生活与工作，基本没有来过深圳，对深圳的房产价格即房产市场根本不了解，不存在在此投资物业的合理性；加之据被告了解，2010年前后原告已分别在吉林市及其女儿生活××市全款购买两处房产，结合二人的经济能力与收入状况，亦不存在在深圳的现实条件。另，涉案房产自购买至原告起诉已时隔7年有余，假设原告真是涉案房产的所有权人，数年间从未对房产权属提出过质疑，亦未向被告提出关于房屋使用情况、租金收取、房屋转让等方面的主张显然有悖常理。综上，原告主张其系涉案房产的实际权利人，该房产由其出资购买与事实严重不符，且严重违反诚实信用的基本原则、辜负弟弟对姐姐最基本的信任，故其主张不应予以支持。二、原告诉请返还涉案房产，并支付租金无事实及法律依据，应依法予以驳回。（一）如前所述，涉案房产事实上系被告父亲张某出借款项由被告购买，后该笔借款业已被张某免除，故该房产真正的权利人系被告，原告仅系名义上的代持人，对涉案房产不享有任何所有权及收益权。故其诉请被告返还房产并支付所谓租金无事实及法律依据，且诉求支付租金亦超过法定的诉讼时效，应依法予以驳回。（二）退一步讲，在不考虑被告系实际权利人之客观事实的情况下，单纯从形式上看，原告主张返还房产同样缺乏基本的法律依据。首先，根据原告出具的公证委托书可见，其已对房屋的处分事宜进行了明确的授权，故被告即使作为该委托书中合法的代理人，亦有权对房屋进行合法处分。被告陈立波通过合法形式取得涉案房产所有权合理、合法，不存在任何非法占有房屋的行为。故原告违背事实、违反法理，诉请返还涉案房产，并支付租金无事实及法律依据，应依法予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月19日，原告张慕佳（委托人）出具一份委托书，委托被告张慕礼（受托人）作为其代理人购买位于深圳市南山区×××（涉案房产）；代理期限为长期；代理事项为：购买上述房产所签署的一切文件，管理上述房产，代为支付该房产有关水、电、物业管理、煤气等相关费用，全权办理上述房产的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取收房款，在有关文件上签字等。2010年4月27日，张慕礼作为张慕佳（买方）的代理人与深圳市阳光丽安投资有限公司（卖方）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：卖方将涉案房产转让给买方，总金额为729864元；采用一次性付款的方式支付购房款；及其他内容。2011年3月28日，位于深圳市南山区××大道××公寓××房（涉案房产）登记至原告张慕佳名下；建筑面积45.8平方米。2012年9月24日，被告张慕礼作为张慕佳（卖方）的代理人与陈立波（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方将涉案房产以729864元的价格转让给买方。2012年9月26日，涉案房产转移登记至被告陈立波名下。张慕礼提交了工商银行流水清单以证明张慕礼分别于2010年4月22日和4月27日分四笔向卖方转账支付了购房款5万元、2000元、45万元和229864元。原告表示前述购房款的款项均为原告支付给被告张慕礼，再由张慕礼支付给卖方。对此，原告提交了中国工商银行个人业务凭证、建设银行存款凭条、中国银行境内汇款申请书等予以证明。经查，原告于2010年4月11日通过汇款和现金存款的方式向张慕礼支付30万元，2010年4月23日支付46万元，共计向张慕礼转账支付76万元。两被告表示原告支付给张慕礼的款项实际上是张慕礼的父亲张某出借给张慕礼，因张某当时在深圳无法自行办理，便电话告知在吉林生活的原告取款密码，并亲自指示原告将已到期的大额存单中76万元存款取现后代为汇款至张慕礼，正因为前述款项并非原告财产，才出现原告系将现金汇款至被告而非直接通过原告自有账号转账的情况。为证明原告转账给被告的款项实际系张慕礼的父亲张某出借给张慕礼的，原告只是代为取现后汇款给张慕礼，张某在去世前订立遗嘱免除了张慕礼的该笔债务，两被告提交了张某分别于2005年10月24日和2011年5月10日出具的《遗嘱》和《补充遗嘱》。其中《遗嘱》内容有：“吉林XX号无偿给慕佳本人；我的存款单的名字不代表所有权，只要密码是我的，所有权就是我的……”。《补充遗嘱》内容为：“吉林XX房子给慕佳所有，剩余存款由张某甲所有，礼、强欠款借条一律作废”。原告对前述遗嘱的真实性予以认可，但表示遗嘱中没有提及张某向被告张慕礼出借了本案的76万元房款，而且，补充遗嘱发生在购房之后，如果涉案房产与遗嘱有关，在遗嘱中应当有所体现，但两份遗嘱都与涉案房产无任何关系。为证明涉案房产的装修、钥匙接受、物业管理等事宜全部由被告张慕礼实际负责与处理，原告并未参与任何与房屋相关事宜的处理也未对被告权利人的身份提出异议，被告提交了《XX商务公寓委托装修协议》、收条、委托银行代收款协议书等予以证明。原告表示被告张慕礼只是作为原告的代理人接受房屋，原告系将代缴各项费用的权利委托给被告张慕礼行使。对于涉案房产的占有使用情况，原告表示原告委托被告购买房屋的目的是为了投资，出租赚取租金，由原告委托被告对外出租，租金由被告收取，但被告从未给过原告。被告表示涉案房产只是由原告代持过，一直由两被告占有使用，租金由两被告收取，原告从未向被告主张过租金，因为原告只是代持关系。本院认为，首先，从形式上看，本案中原告向被告出具了长期有效的授权委托书，委托被告张慕礼代为签订买卖合同、并有权办理涉案房产的转让手续。故被告张慕礼作为原告的代理人，有权对外转让涉案房产，现张慕礼与陈立波签订买卖合同，将涉案房产转让给陈立波，该合同合法有效，如原告认为张慕礼将房产转让的行为给其造成了损失或认为两被告系恶意串通损害了其利益，可要求两被告赔偿其相应损失。原告要求确认合同无效，无法律依据。其次，从实质上看，被告主张之所以由原告出具授权而将涉案房产登记在原告名下，系由原告代被告张慕礼持有房产，对于房产究竟是原告购买而交由被告张慕礼代为处理相关手续，还是张慕礼购买而由原告代持，双方争议较大。从双方系直系亲属关系以及双方的证据及相关事实来看，原告主张涉案房产的房款系其支付并委托被告张慕礼办理相关手续、收取租金，原告虽提交了其存款给被告的相关银行凭证，但两被告表示款项来源系被告张慕礼向双方的父亲的借款，实际由其父亲出资，并提交了相关遗嘱予以证明，而原告未明确其支付给被告张慕礼的款项的来源，故尚无法判断购买涉案房产的款项的实际出资情况。而且，结合原告长期未管理涉案房产也从未向两被告主张租金，并且在涉案房产已过户给被告陈立波之后的五六年才提出异议等情况看，如涉案房产确系原告购买，原告的行为有悖常理。而两被告虽主张原告系代持涉案房产，但两被告亦未提交代持协议或其他证据予以佐证。故涉案房产的实际出资及归属尚无法确定，在此情况下，原告要求确认其与被告陈立波的买卖合同无效，并将涉案房产过户回原告并要求两被告支付租金的事实依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告张慕佳的全部诉讼请求。诉讼费24060元，由原告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  张 和人民陪审员  赖石荫二〇一九年七月十二日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。