山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0110民初1139号原告：薛军，男，1972年11月1日出生，汉族，安徽七彩世界房地产开发有限公司工程总监，住太原市。委托诉讼代理人：尹力，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贵燕，山西华炬律师事务所律师。被告：山西北辰当代置业有限公司，住所地太原市晋源区晋祠路三段133号金胜镇镇政府内一层。法定代表人：王东彪，董事长。委托诉讼代理人：武俊，山西德为律师事务所律师。原告薛军诉被告山西北辰当代置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行了审理，原告薛军的委托诉讼代理人尹力、刘贵燕、被告山西北辰当代置业有限公司的委托诉讼代理人武俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛军向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金24661.3元；2.请求判令被告退还原告已经交纳的房屋面积差价款48787元并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际还清之日止（利息暂计算至2019年2月25日为689.73元）；3.请求判令被告将出售给原告房屋的入户门更换为乙级防火门；4.本案相关诉讼费用、鉴定费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年10月22日与被告签订编号为20170051302的《商品房屋买卖合同》，合同约定原告购买位于南中环街西段59号2幢1单元2层0201号房屋，房屋建筑面积为136.36平方米，购房单价为每平方米7292.53元，购房总价为994409元。合同同时约定该套房屋交房期限为2018年4月30日，逾期交房被告按照合同总价款的日万分之二承担违约责任。签订该合同后，原告在兴业银行办理购房贷款并签订了借款合同，同时于2017年6月29日缴纳了首付款304409元。原告已经按照合同约定履行了付款义务，但被告在2018年9月1日才开始通知原告收房，违反了《商品房屋买卖合同》的约定，逾期交房天数达到124天。被告更是在没有任何正当理由的情况下以交房为要挟要求原告支付房屋面积差价款48787元，原告为了收房，迫于无奈在2018年10月31日向被告支付48787元的房屋差价款。在收房时，原告发现被告交付房屋的入户门均为丙级入户门，不符合交房标准。现原告为了维护自身的合法权益，特依据《民法总则》、《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规规定诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告山西北辰当代置业有限公司辩称，第一，被告有权在交房前要求原告补交面积误差款，且无需退还已收的面积误差款，原告请求退还面积误差款并支付相应利息没有依据。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第1款约定，原告须按照入住通知书的要求办理该商品房的交付手续，双方同意原告须付清全部房价款(包括应结算的面积误差款)、违约金、缴纳办理产权相关费用、物业费、电梯费、有线电视费、燃气初装费、预交水电费、供暖费及物业相关一切手续，否则被告有权顺延该商品房交付的时间直至原告按前述约定履行完毕全部义务且无需承担任何违约责任；附件四《合同补充协议》第五条第3款约定，在该房屋交付时，原告须付清全部房价款(包括应结算的面积误差款)，否则被告有权不予交房，不予为原告办理房屋所有权证并不视为被告逾期交房或逾期办理房屋所有权证，由此产生的风险和不利后果均由原告承担。由此可知，双方约定原告付清房款及物业费等费用系被告交房的前提条件，因此被告在通知收房时有权要求原告先付清面积误差款及物业费等费用，否则有权延期交房，不为原告办理房屋所有权证，原告诉称被告是在没有任何正当理由的情况下以交房为要挟要求原告支付面积误差款，与客观事实不符。现原告要求被告退还面积误差款没有依据。第二，因太原市政府政策原因及不可抗力因素导致被告延期交房的，被告有权顺延交房时间，无需承担逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第八条及附件四《合同补充协议》第四条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除买卖合同或变更买卖合同外，被告可据实予以顺延交付该商品房，无需承担延期交房的违约责任：……（2）买卖合同签订后，受国家和太原市新颁布的法律法规、政策影响而导致延误的……。本案中，被告自2017年6月27日诉争房屋预售许可之日起至合同约定的2018年4月30日交房之日间，因太原市政府的环保政策及不可抗力因素，延误工期5个月零11天，其中：2017年10月12日太原市人民政府办公厅《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》(2017第32期)要求2017年10月15日至25日间停工，停工天数持续11天；2017年9月5日，太原市人民政府办公厅《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施(53条)的通知》，要求被告在2017年11月1日起至2018年4月1日间停工，原因为采暖，停工天数5个月。误工5个月零11天既属于合同约定的延误情形，也属于无法预见、无法避免、无法克服的不可抗力，所以被告有权自2018年4月30日起据实顺延至2018年10月11日(5个月零11天)。另，被告在2018年4月30日前曾向每一名业主邮寄送达《关于当代MOMA沿湖城调整交房时间的敬告函》，并告知业主因太原市政府原因及不可抗力因素，被告将延期至2018年8月30日交房，原告收函后未提出异议，现被告按照《敬告函》的要求在2018年8月30日通知交房属于正常履约，不应当承担逾期交房的违约责任。退一步讲，假如被告存在逾期交房的情形，被告也应当按照《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第3款约定承担违约责任，即如果被告构成逾期交房的，无论被告逾期交房是否超过90日，原告均同意不解除买卖合同及本协议，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金(已包含利息补偿和损失赔偿等)。第三，被告交付的入户门为乙级防火丙级防盗钢门，属于合格产品，符合合同约定。《商品房买卖合同》附件三第5款约定“入户门为钢质防盗安全门”，被告安装的入户门系由浙江星月门业有限公司生产制造的乙级防火丙级防盗钢质门，且经过浙江星月门业有限公司的出厂检测检验，属于合格产品；太原市消防部门出具的沿湖城2、3、5、6号楼消防验收意见书说明涉案入户门作为防火门也通过了消防部门的验收，故被告交付的入户门完全符合合同要求，原告诉称内容与客观事实不符。本院经审理查明，依法确认如下事实：1、原、被告双方的权利义务约定情况。2017年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号20170051302）及五份附件。《商品房买卖合同》中约定，由原告购买被告开发的位于太原市南中环街西段59号当代MOMA沿湖城二、三期项目2幢1单元2层0201号房屋。该合同约定，原告购买房屋的建筑面积为136.36平方米，计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米7292.53元，总金额994409元。同时约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），多退少补，根据上述计价方式（按建筑面积计算）据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%（非政府测绘部门原因），原告可以选择退房，原告退房的，被告在原告提出退房之日起30日内将原告已付款退还给原告，并按银行同期活期存款利率给付利息。如原告在收到被告发出的关于实测面积数据通知日起30日内未书面通知被告退房的，逾期则视为原告不退房；原告不退房的，按上述第（1）条处理；若因政府测绘部门原因或者规划变更原因，造成交付使用的房地产建筑面积与本合同约定面积的差异超过绝对值3%的，原告同意根据政府测绘部门实测面积及合同约定据实结算，且双方均不承担违约责任。原告须于2017年6月30日，合同签订之日付清首期购房款304409元（已付定金充抵房款），剩余房款共计690000元，由原告以办理银行按揭贷款的方式支付。被告应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用。如逾期，不超过90日内的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的百分之一向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金；合同及其附件还就原、被告双方的其他权利、义务进行了约定。《商品房买卖合同》之附件三《装饰、设备标准》中关于门窗约定，入户门为钢质防盗安全门。《商品房买卖合同》之附件四《合同补充协议》中关于收房约定，被告应在交付日7日前，向原告发出通知，原告须按照“入住通知书”的要求办理该商品房的交付（交房）手续，双方同意：原告须付清全部房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金，缴纳办理产权相关费用、物业费、电梯费、有线电视费、燃气初装费、预缴水电费、供暖费及物业相关一切手续，否则被告有权顺延该商品房交付的时间直至原告按前述约定履行完毕全部义务且无需承担任何违约责任。在原告办理完毕上述约定事项后，双方共同验收该商品房，验收完毕后，双方签署房屋交接单，交接钥匙，即视作该商品房交接完毕。同时《商品房买卖合同》之附件四《合同补充协议》中关于预售合同延期履行约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除买卖合同或变更买卖合同外，被告可据实予以顺延交付该商品房，无需承担延期交房的违约责任：（2）买卖合同签订后，受国家和太原市新颁布的法律法规、政策影响而导致延误的；（3）政府行为要求连续停工超过3日的。以上《商品房买卖合同》及附件上有原告的签名捺印及被告的盖章确认。认定证据有庭审笔录、原、被告双方提交的《商品房买卖合同》及附件五份。2、原告款项交付情况。2017年6月29日，原告向被告交付房屋首付款304409元。2017年7月10日，原告与兴业银行股份有限公司太原分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款690000元用于购买本案房产。2018年10月31日，原告向被告交付房屋面积差价款48787元。认定证据有庭审笔录、原告提交的收款收据两份、个人购房抵押（保证）借款合同一份。3、房屋延期交付相关情况。被告对涉案工程在2017年10月15日至2018年4月1日期间实际停工5个月零11天，涉案工程于2018年6月30日验收合格，于2018年8月30日经太原市住房和城乡建设委员会工程竣工验收备案。2018年7月18日，山西鼎缘测绘有限公司出具×××号太原市房产测绘报告书，载明南中环街西段59号2幢1单元2层0201号房屋建筑面积为143.05平方米，即本案房产建筑面积为143.05平方米。2018年8月31日，被告向原告邮寄送达入户须知、入伙通知书及房屋结算明细表，通知原告自2018年8月31日起办理入伙手续，同时，房屋结算明细表上记载原告所购买房屋实测面积为143.05平方米，面积差为6.69平方米，实际结算房屋总价为1043196元，须补面积差价48787元。2018年10月31日，原告向被告交付房屋面积差款48787元。2017年9月5日，太原市人民政府办公厅印发《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施（53条）的通知》（并政办发[2017]74号），要求采暖季期间，停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁等施工，城市建成区基本停止各类建设工程土石方作业。2017年10月12日，太原市人民政府办公厅作出《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》（2017第32期），对扬尘防控工作作出了安排部署，要求各类工地停工期限为2017年10月15日至25日。2018年4月1日，被告向原告邮寄送达《关于当代MOMA沿湖城调整交房时间的敬告函》，该份函件内容载明：“2017年8月21日，国家住建部、环保部等相关政府部门发布了《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》。为贯彻上述文件精神，2017年10月18日，太原市住房和城乡建设委员会发布了《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》，通知明确要求太原市所有在建工程全部加强扬尘控制管理，根据省市两级政府领导的批示和要求，太原全市进行秋冬大气污染防治攻坚行动，除政府重点工程外，其余社会工程项目一律停工，停工周期为2017年10月-2018年4月。当代MOMA沿湖城项目工程为社会工程项目，属于本次要求停工范围。目前项目工地已全面停工，按照本次停工要求，停工周期将为6个月。公司决定，在2018年复工后，公司将在保证工程质量的前提下，倾尽全力，调动所有可利用资源，将于2018年8月30日前完成全面交房。如在上述最后期限前具备交房条件的，公司将提前发出交房通知，力争早交房，将此次由于政府原因导致的延期交房缩小到最短的时间。如有可能更早交房，公司将以《入伙通知书》形式告知。根据双方签订的《商品房买卖合同》，受国家和太原市新颁布的法律法规、政策影响而导致延误交房或政府行为要求连续停工超过3日的，公司可据实予以顺延交付房屋。”认定证据有庭审笔录，原告提交的入户须知、入伙通知书、房屋结算明细表，被告提交的建设工程竣工验收备案表、太原市房产测绘报告书、《关于当代MOMA沿湖城调整交房时间的敬告函》及邮寄回单、《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施（53条）的通知》、《太原市人民政府办公厅近期扬尘防控工作安排部署会议纪要（2017第32期）》。4、房屋入户防盗门相关情况。被告为原告安装的入户防盗门为浙江星月门业有限公司制造的钢制隔热防火门。2017年10月15日，浙江星月门业有限公司质检部对太原当代沿湖城2号楼项目工地出具“星月门业产品合格证”，注明产品型号为GB217D1-A3（乙级防火丙级防盗），经检测为合格产品。认定证据有庭审笔录、被告提交的入户门照片、中国国家强制性产品认证证书、星月门业产品合格证。本院认为，本案《商品房买卖合同》及附件均系原、被告双方在平等、自愿基础上签订，双方缔约意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利履行义务。本案的争议焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金；二、被告是否应当向原告返还房屋面积误差款；三、被告为涉案房屋安装的入户门是否符合合同约定。第一，关于逾期交房违约金的问题。本案中，原、被告双方合同中约定房屋交付时间为2018年4月30日前，被告向原告出具的入伙通知书中载明被告通知原告自2018年8月31日起办理入伙手续，原告以被告延期交房为由主张逾期交房违约金。本院认为，其一，在双方签署的附件四《合同补充协议》第四条关于不可抗力及特殊情况导致预售合同延期履行的约定中，第一款写明“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除买卖合同或变更买卖合同外，出卖人可据实予以顺延交付该商品房，无需承担延期交房的违约责任”，其中第一款特殊原因项下第（2）、（3）项列明的特殊情况分别为“买卖合同签订后，受国家和太原市新颁布的法律法规、政策影响而导致延误的”、“政府行为要求连续停工超过3日的”，第四条同时写明“若遇上述情况，出卖人必须提供有关部门出具的相关证明材料。”本案中，被告存在超过合同约定期限交房的行为，同时被告提交了《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施（53条）的通知》（并政办发[2017]74号）证明其依据该通知在2017年11月1日至2018年4月1日期间共5个月停止工程建设，提交了2017年10月12日太原市人民政府办公厅《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》（2017第32期），证明其依据该会议纪要的要求在2017年10月15日至2017年10月25日期间共11天停工作业。综上，被告延期交房存在双方在合同中约定的导致顺延交付商品房的特殊情形，且被告亦完成了提交有关部门出具的相关证明材料的举证责任，故被告延期交房的行为未违反约定，同时原告未提出解除合同的意思表示，因此被告不应承担违约责任，无需向原告支付逾期交房违约金。其二，2018年4月1日，被告向原告邮寄送达《关于当代MOMA沿湖城调整交房时间的敬告函》，函件中告知业主因政府部门相关文件、通知等政策原因，涉案工程将按照要求停工6个月，被告将于2018年8月30日前完成交房。原告在收到该函件后，并未向被告及相关部门提出反对意见或相关异议，另，原告在2018年10月31日向被告交付了房屋面积误差款，视为原告对被告通知其交款性质、内容、行为等的认可。综上，本院对原告主张的逾期交房违约金诉求不予支持。第二，关于房屋面积误差款的问题。本案中，《商品房买卖合同》中约定房屋面积为136.36平方米，×××号太原市房产测绘报告书显示房屋测量面积为143.05平方米，面积差为6.69平方米，面积误差比绝对值超过3%。在合同第五条面积确认及面积差异处理中，双方当事人选择按第[1]种方式处理，即：双方自行约定，面积误差比绝对值超过3%（非政府测绘部门原因），原告可以选择退房，如原告在收到被告发出的关于实测面积数据通知日起30日内未书面通知被告退房的，逾期则视为原告不退房，原告不退房的，按“面积误差比绝对值在3%以内（含3%），多退少补，按建筑面积计算据实结算房价款”处理。被告于2018年8月31日向原告邮寄送达入伙通知书，原告未在退房约定期限内通知被告退房，故原告应依照上述约定向被告据实结算房价款。原告主张，测绘结果面积不等于产权登记面积故被告无权向原告收取面积误差款，本院认为，双方当事人在合同第五条选择的[1]种处理方式即双方自行约定中关于实测面积的表述为“出卖人发出的关于实测面积数据”，由此可推定原告该主张不成立，被告向原告收取面积误差款未违反双方约定，本院对原告要求被告返还房屋差价款及利息的诉求不予支持。第三，关于被告安装的入户门标准问题。原、被告双方在附件三《装饰、设备标准》中关于门窗明确约定，入户门为钢质防盗安全门。根据被告提交的防盗门相关证据可认定涉案房屋安装的入户门型号为GB217D1-A3（乙级防火丙级防盗），符合原告诉求的乙级防火门，故原告要求被告更换入户门的诉求事实不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告薛军的全部诉讼请求。案件受理费1654元减半收取827元，由原告薛军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 梁学钢二〇一九年七月三十日法官助理 牛国利书 记 员 寇丽萍书 记 员 寇丽萍