江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0112民初422号原告（反诉被告）：江浩淼，男，1992年8月26日出生，汉族，住江西省上饶市婺源县。委托诉讼代理人：江智健，男，系原告江浩淼父亲，住址同上。被告（反诉原告）：江西众森实业集团有限公司，住所地江西省南昌市新建区文化大道1999号众森·红谷一品，统一社会信用代码：913601006126611682。法定代表人：朱衷平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王雅平，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔亮，江西求正沃德律师事务所律师。原告江浩淼与被告江西众森实业集团有限公司（以下简称众森公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用普通程序进行审理。在审理过程中，被告众森公司对原告江浩淼向本院提起反诉，经本院审查，两案已合并审理。本案于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告江浩淼及其委托诉讼代理人江智健、被告众森公司委托诉讼代理人王雅平、孔亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江浩淼向本院提出诉讼请求：1.确认被告解除合同行为无效；2.判决被告按照成交确认书和商品房买卖合同（即已构成事实的且经高院等认定的合同关系）履行，即判决被告按成交确认书的约定总价续售案涉房屋众森国际花园二期第XX栋X单元XX室给原告；3.判决本案诉讼费用全由被告承担。事实和理由：2015年9月20日原告与母亲到被告的“众森·红谷一品”楼盘看房，其置业顾问熊先生介绍：目前开盘仅存一两套了，其第43号楼第一单元，南面临河、没遮挡（较后排贵800元/平米），如果立刻定购可以享受8.8折和认筹一万抵五万的优惠，因此，原告当天签署了《成交确认书》并交五万元定金和一万元的认筹款。根据《成交确认书》的约定，原告于2015年10月22日来被告售楼部签订商品房买卖合同与交清首付款。原告见置业顾问熊先生口头承诺的“第43号楼临河（湖）、面前没遮挡”没有拟进合同文本，就主张以附件九的形式补进了合同，并签署了合同。当时熊先生并无任何反对地拿着原告签署后的五份合同文本上楼去了，后回来说领导正在开会，等会儿再签，请原告放心，然后叫原告先行刷卡支付首付款，待原告付清首付款（含1万的认筹共56.0117万元）和系统运行费1.2465万元，置业顾问要求与建行在售楼部的黄姓工作人员办理105万元建行按揭贷款申请并提供了所有必要资料，后置业顾问告知原告合同文本全部要拿房管局备案后才能交由原告保存一份，并答应届时邮寄或通知原告前去领取，后原告被带到一建行网点办理了一张还贷银行卡。两天后，被告电话催促原告来重签合同。10月30日，原告来被告售楼部发现被告未签署之前的合同，而被告称因原告增加了合同附件九，导致房管局不予备案，经原告核实不属实。因此原告当天向房管部门投诉并要求退还房款。11月2日，房管部门工作人员来到被告售楼部，后作出裁决：被告未签署合同，导致交易未成功，理应立即全额返还房款，但被告拒绝执行，即使原告当时愿意放弃定金5万元，被告也不同意退款。原告只得向法院起诉，但被告仍拒不调解，南昌市新建区人民法院于2016年8月22日作出（2015）新民三初字第272号民事判决书，驳回了原告退款的请求，原告继续上诉到南昌市中级人民法院，后南昌市中级人民法院于2017年4月7日作出（2016）赣01民终字第2450号民事判决书，判决被告胜诉。2017年7月15日被告电话要求原告前来办理退回购房款手续，但原告仍然拒绝，并于2017年5月2日开始向江西省高级人民法院提起了申诉。2017年8月21日被告发出解除合同函，原告回函表示反对，同时提出了请被告按时交房的要求。2018年8月16日，被告继续发函催促原告退款，次日原告回函予以拒绝。2018年8月21日，江西省高级人民法院正式受理原告的申诉并立案，后于2018年10月25日作出（2018）赣民申985号民事裁定，指令原、被告双方自行协商解决或另行主张，故原告起诉至法院。被告众森公司辩称：1.答辩人解除合同属依法行使单方解除权，并于2017年8月21日向被答辩人进行了书面告知，答辩人行使合同解除权的行为依法有效。2.被答辩人请求确认答辩人行使合同解除行为无效的诉请已过除斥期。综上，被答辩人未履行合同约定的付款义务，故答辩人依法行使合同单方解除权，即使被答辩人对合同解除函有异议，也需在2017年11月23日之前向法院或仲裁机构提出，而今已过除斥期，故请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被答辩人要求答辩人继续履行房屋买卖合同没有事实及法律依据，被答辩人在一审二审中均要求确认合同无效退还购房款，被答辩人长期不履行合同约定的付款义务，答辩人依法依规解除与被答辩人之间的商品房买卖合同。反诉原告（被告）众森公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付购房违约金160011.7元；2.本案诉讼费等费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年9月20日签订了《众森红谷一品成交确认书》约定：反诉原告将众森国际花园二期XX栋X单元XX室洋房出售给反诉被告，反诉被告依约向众森公司交付了50000元定金，并向江西众森房地产营销有限公司缴纳了10000元认筹款。此后，双方又签订了《众森·红谷一品签约确认单》，明确签约洋房位置、面积、单价等，其中总价为1600117元，反诉被告依约支付了500117元首付款，后因反诉被告原因未成功签订正式的商品房买卖合同，但贵院（2015）新民三初字第272号民事判决书已确认双方之间买卖合同成立并生效。反诉被告自2015年10月22日起，就再未按合同约定支付过任何购房款。根据《新建县商品房买卖合同》第七条约定，反诉被告逾期30日支付房款，反诉原告有权解除合同，反诉被告应按累计应付款10%向反诉原告支付违约金。为维护自身权益，反诉原告特起诉至法院。反诉被告（原告）江浩淼辩称，1.被答辩人提出反诉超过了反诉期限，恳请贵院直接驳回其反诉请求；2.被答辩人反诉彻底坐实了其在原主张数审且长达三年的期间欺骗省市区三级法庭的罪名，即“众森公司在一、二审期间均表示按照成交确认书和商品房买卖合同履行”是彻头彻底的谎言，且被答辩人早于原主张判决书生效前三个月的2017年1月就通过向南昌市新建区房地产信息网上传合同的方式将案涉房屋一房二卖给一姓朱的他人，还涉嫌诈骗违法。3.案涉房屋的《新建县商品房买卖合同》最终没成功签订完全是被答辩人所为，而非答辩人的原因所造成。被答辩人从故意漏掉自己在签订《成交确认书》前承诺了的也是答辩人多花了小十万元购买的房屋特质规定的合同条款到骗收首付巨款，从拒签合同到要求答辩人拿掉附件九重签合同，从作废退回合同到拒不接受法庭调解，从扬言不卖房或加价五万出售到毫无法定事由的擅自解除合同，从一房二卖到向答辩人索要“违约金”16万元的变相涨价，被答辩人均自始至终的违约甚至违法。4.从三年多前的2015年10月22日签订了合同，付清了近六十万元首付款并办毕105万元的按揭贷款一切手续那刻起，答辩人就履行完毕了成交确认书和商品房购买的全部义务，根本没有违约行为与违约事实，甚至没有了违约空间，绝不容被答辩人颠倒是非、肆意污蔑。被答辩人的反诉请求毫无事实和法律依据，贵院决不能支持。5.退一万步说,姑且不讲被答辩人不断违约理应为自己的损失埋单，仅假设（注意答辩人说的是假设）被答辩人真能追讨违约金的话，该违约金也仅为10556元，而绝非160011.7元。6.再退一万步说,姑且撇开纠纷原因与归责不谈，而且假设双方当事人于2019年9月30日按《成交确认书》的约定完成交易，即2019年9月30日答辩人现款支付105万元、被答辩人按《成交确认书》等约定交付案涉房屋的话。答辩人承认被答辩人发生了35188元损失，但答辩人却支出了42752元的真金白银（原主张一审案件受理费9526元、答辩人差旅费2500元；二审案件受理费9526元、答辩人差旅费1200元；再审答辩人差旅费1000元；另行主张受理费19200元）。当然，如果被答辩人被判决承担另行主张案件受理费19200元并计入它自己已支付了反诉案件受理费，其损失虽不止35188元，亦不过6万元而已。而答辩人应加入其父亲三年多来心力交瘁（满脑漆黑头发全白了）地充当代理人所付出艰辛劳动之相当报酬则实际损失高达8.8552万元（原主张一审、二审、再审和本审的律师费分别为2万元、1万元、0.5万元和3万元，而被答辩人应诉不仅压力小，且其代理人均由其领固定工资的公司法务充当，其律师费用确可忽略不计）。因此，答辩人因此纠纷所遭受的损失仍比被答辩人的来得大。请求法院依法驳回被答辩人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年9月20日，原告（反诉被告）江浩淼与被告（反诉原告）众森公司签订《“众森·红谷一品”成交确认书》，约定：被告（反诉原告）将众森国际花园二期XX栋X单元XX室洋房出售给原告（反诉被告），面积为119.85㎡，单价为13455元/㎡，总价款1612582元。后原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的置业顾问签订了《众森·红谷一品签约确认单》，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付了首付款500117元，加上认筹款、物业费等各项费用共计572582元。2015年10月22日，双方拟签订《新建县商品房买卖合同》，原告（反诉被告）在合同中添加附件九：“43号幢洋房出售交定金之初被告知临湖第一幢，沙盘上也是如此，如果建造后63号幢超过43号幢洋房东二单元即本人购买房，有权要求退房”。双方为此发生纠纷，合同未签订成功。原告（反诉被告）将其已签名的5份《新建县商品房买卖合同》拿走并向本院起诉，要求1.判令被告返还全部款项572582元；2.判令被告赔偿利息损失和处理本纠纷发生的费用；3.本案诉讼费由被告承担。本院审理后认为，双方签订的《“众森·红谷一品”成交确认书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按约定收受了购房款，原告已在《新建县商品房买卖合同》上签了字，应认定其对被告发出的购买商品房的邀约作出了承诺，承诺生效时合同成立，并于2016年8月22日判决驳回了原告江浩淼的诉讼请求。江浩淼不服，上诉至南昌市中级人民法院，请求撤销一审判决，改判被告（反诉原告）返还购房款及利息，并承担一、二审诉讼费。南昌市中级人民法院审理后认为江浩淼与众森公司已达成房屋买卖的合意，并依约部分履行义务，在签订合同过程中所产生的纠纷是双方在具体履行房屋买卖关系中所发生的，并不影响买卖关系的成立并生效，并于2017年4月7日判决驳回上诉维持原判。江浩淼对二审判决不服，于2017年5月向江西省高级人民法院申请再审，江西省高级人民法院于2018年10月25日裁定驳回了江浩淼的再审申请。在此期间，被告（反诉原告）于2017年8月21日向原告（反诉被告）发出了《合同解除函》（江浩淼收到并以此为新证据向江西省高级人民法院申请再审），以江浩淼未在约定的时间签订《新建县商品房买卖合同》，也未在约定的时间付清房款，也未交付相关材料办理按揭贷款手续，已构成根本违约，致使合同目的无法实现为由，单方解除合同。故原告（反诉被告）江浩淼起诉至法院，要求1.确认被告解除合同行为无效；2.判决被告按照成交确认书和商品房买卖合同（即已构成事实的且经高院等认定的合同关系）履行，即判决被告按成交确认书的约定总价续售案涉房屋众森国际花园二期第XX栋X单元XX室给原告；3.判决本案诉讼费用全由被告承担。后被告（反诉原告）众森公司反诉至法院，要求1.判令反诉被告向反诉原告支付购房违约金160011.7元；2.本案诉讼费等费用由反诉被告承担。两案已合并审理。另查明，原告（反诉被告）江浩淼在2017年4月7日南昌市中级人民法院庭审时曾表示：如果被告（反诉原告）众森公司不愿意赔偿，我就考虑继续买被告（反诉原告）的房子，但是要法院公平公正调解下继续进行交易。但未调解成功。在2017年2月20日南昌市中级人民法院组织双方调解时，原告（反诉被告）表示可以按他原来认购所涉案房屋，但要求单价每平方米减少800元，被告（反诉原告）不同意。原告（反诉被告）在2017年4月2日和2017年4月5日向南昌市中级人民法院提交的两份《调解意见书》中明确表示愿意按双方签订的《“众森·红谷一品”成交确认书》履行。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，本案中，经过一审、二审和再审确认生效的合同，双方均应按约履行。而双方约定的付款方式是银行按揭，需要双方共同配合才能继续履行，而非原告（反诉被告）单方能完成，原告（反诉被告）上诉、申诉，只是其对判决本身不服，并未明确表示不履行合同，相反其在二审中曾明确表示按原合同履行，且被告（反诉原告）在二审判决后，并未邀约原告（反诉被告）重新签订合同并约定付款方式和时间，故其称江浩淼未在约定的时间签订合同，也未在约定的时间付清房款，本院不予采信。合同并不具备法定的解除条件，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出的《合同解除函》无效，双方均应按原合同履行，且经一审、二审和再审确认生效的合同，不能仅凭一纸解除函就予以解除,故原告（反诉被告）要求确认被告（反诉原告）解除合同行为无效的诉请，本院予以支持。本案中，原告（反诉被告）并无单方违约行为，故被告（反诉原告）要求判令反诉被告向反诉原告支付购房违约金160011.7元的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江西众森实业集团有限公司解除合同的行为无效；二、原告（反诉被告）江浩淼和被告（反诉原告）江西众森实业集团有限公司按双方签订的《成交确认书》继续履行；三、驳回被告（反诉原告）江西众森实业集团有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费19200元，反诉案件受理费1750元，合计20950元,由被告（反诉原告）江西众森实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  匡宗平人民陪审员  肖爱珍人民陪审员  王爱菊二〇一九年七月二十二日书 记 员  周 勇