贵州省开阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0121民初1049号 原告宋泽明，男，1980年4月26日出生，汉族，贵州开阳人，住贵州省开阳县。 原告喻明倩，女，1982年7月1日出生，汉族，贵州开阳人，住贵州省开阳县。 共同委托代理人吴万军（特别代理），贵州创丰律师事务所律师。 被告贵州康居置业有限公司，住所地贵州省贵阳市开阳县城关镇环城北路。 法定代表人张向来。 委托代理人邓春涛（特别代理），贵州成城律师事务所律师。 被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司。 法定代表人罗信武。 委托代理人李跃群（特别代理），女，1989年4月25日出生，汉族，贵州开阳人，住贵州省开阳县。 原告宋泽明、喻明倩与被告贵州康居置业有限公司（以下简称康居公司）、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称绿叶物管公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2019年3月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告喻明倩及其与宋泽明的共同委托代理人吴万军、被告康居公司的委托代理邓春涛、梁仲于、被告绿叶物管公司的委托代理人李跃群到庭参加诉讼。庭审中被告康居公司提起反诉，后申请撤回反诉，经本院口头裁定准许其撤回反诉。本案现已审理终结。 原告宋泽明、喻明倩诉称：2017年3月18日，原告宋泽明、喻明倩与被告康居公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告康居公司将其开发修建的位于开阳××红军路开州首府8栋1单元2层4号房以总价367,034元销售给原告，被告康居公司于2017年12月30日前将达到标准交付条件的标的物交付给原告，交房期满至今，被告康居公司并没有履行交房义务。按照合同第十三条第一款第二项规定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金。”。同时，由被告康居公司委托的被告绿叶物管公司在前期物业管理中，严重违反法律及政府规定，违规收取所谓的“三通费”，其行为已构成违法，应依法予以退回。特向人民法院提起诉讼，请求：1、请求判令被告康居公司支付原告从2017年12月30日起到实际交房日止的逾期交房违约金，以367,034元为基数，按日万分之一点五标准计算，至起诉日为24,113.04元；支付从2018年6月30日起到实际交付办理房屋登记的有关文书之日止的逾期办证违约金，以367,034元为基数，按日万分之一标准计算，至起诉日为10,387.06元,前述共计34,500.10元；2、判令二被告退还原告缴纳的“三通费”1335元；3、诉讼费用由两被告承担。 为支持其诉请，原告委托代理人向法庭提交了下列证据： 1、原告身份证复印件、被告单位企业营业执照，证明原、 被告主体身份适格； 2、2017年3月18日原、被告双方签订的《商品房买卖合 同》、《商品房预售合同登记备案表》、《个人购房借款/担保合同》，证明原、被告双方买卖关系成立的事实，同时证明被告没有按合同约定向原告交付验收合格的商品房，明显违约，被告应按照合同约定承担逾期交房的违约责任； 3、个人购房借款/担保合同、贷款凭证、收款收据三张，证明原告已履行合同约定的付款义务，已支付完毕全部房价款及被告绿叶物管公司违规收取了原告的水、电开户费1335元的事实。 被告康居公司对原告提交的证据的真实性无异议，但提出不能达到原告的证明目的。 被告康居公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和房屋转移登记的违约金过高，请人民法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条及《合同法》等相关规定，请求判决减少违约金。1、请求判决将《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金减少到不超过同类房屋租金的30％为基数，从约定交付房屋期限届满的2018年3月13日至2018年6月30日被告康居公司实际具备交付房屋条件之日为止计算。虽然被告至今还不能提供证明文件，但双方约定的逾期交房违约金是从交付期限届满之日起至实际交付房屋之日止期间，违约金计算的截止时间并不是交付建筑工程竣工合格证明文件为止。2、请求将《商品房买卖合同》约定的房屋转移登记的违约金减少到不超过同类房屋租金的30％为基数计算。上述两项违约金总额之和不超过同类同期房屋年租金（按照8000.00元计算）的30％。二、逾期交房和逾期办理房屋转移登记的违约过错责任主要不是被告造成的。因政府拆迁等诸多因素，导致被告不能在约定的时间交付房屋，被告为了积极的交房，也多方努力寻求及时解决问题，能够及时的交付房屋给原告。三、没有给原告造成实际经济损失。本案约定的交付日期是2018年3月12日，原告虽然是在2018年11月8日才领取钥匙收房，但逾期交房没有给原告造成过多的损失。对于办理房屋转移登记手续，因为原告是公积金贷款购买的房屋，即使按期办理了房屋转移登记手续，在贷款期间，原告也无法将房屋处置，同样也没有给原告造成经济损失，加上原告并没有向法院提供因为违约给其造成损失的依据。被告康居公司提交了交付物品签收单、装修备案表、消防安全责任书、民事调解书、开阳县人民政府专题纪要、康居置业公司（2018）第09号文件，证明原告早已具备交房条件，是原告本人迟迟不去办理交房手续；且原告已于2018年11月8日到物管公司处领取了钥匙，已实际交房；本案中并非康居公司的过错导致的逾期交房。原告对证据的真实性无异议，但提出康居公司向原告交付的物品只有钥匙六把，没有将三证一书交给原告，消防安全责任书正好说明了康居公司存在严重的违约责任。被告绿叶物管公司对康居公司提供的证据无异议。 被告绿叶物管公司的辩称意见与被告康居公司一致，但未提交任何证据。 经审理查明：2017年3月18日，被告康居公司（出卖人）与原告宋泽明、喻明倩（买受人）签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县城××镇红军路开州首府8栋1单元2层1-2-4号房以总价367,034元出卖给原告，合同约定，付款方式：买受人以【银行按揭】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款74,034元，余款293,000元以【银行按揭】支付。交房时间及条件：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付商品房，商品房交付条件：交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：逾期交房在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：合同第二十二条第三项第（一）款约定“出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”、第（二）款约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。 合同签订当日，原告向被告康居公司支付了首付款74,034元，并于2017年6月15日向银行贷款293,000元支付康居公司。2017年12月，被告康居公司公告“开州首府”3、5、6、8号楼交房，2018年1月3日开阳县住房和城乡规划建设局公告“开州首府”项目未经验收，不能交付使用。2018年11月8日，原告在被告绿叶物管公司处办理了案涉商品房的交房手续，领取了案涉房屋钥匙并在交付物品清单和装修备案表上签字。同日，被告绿叶兴苑公司收取了原告水电开户费1335元。 被告康居公司至今未向原告提供商品房竣工合格证明文件或批准使用文件，也未向原告提供商品房转移登记的有关文书。2019年3月18日，原告遂向人民法院提起诉讼。 上述事实有原告提供《商品房买卖合同》、首付款付款凭证、《个人购房借款合同》、公积金贷款转入康居公司账户凭证、收款收据，被告康居公司提供的交付物品签收单、装修备案表、消防安全责任书及本院庭审笔录在卷，来源合法，与本案有密切联系，能证明案件事实，应予采信。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，合同约定案涉房屋的交付时间是2017年12月30日前，房屋实际交付的时间是2018年11月8日，应认定被告康居公司存在逾期交房的违约情形，应承担逾期交房违约金。关于案涉房屋的交付条件，双方在合同中有明确约定，虽然在实际交付房屋时的确存在不符合合同约定交付条件的情形，但双方办理了房屋交接手续，原告仍同意接收房屋，则视为被告已向原告履行了实际交房手续，原告主张自2017年12月30日起计算的逾期交房违约金，不能成立；从原告在被告绿叶物管公司处领取案涉房屋钥匙时间计算，被告康居公司实际交房时间已逾期超过90日，逾期交房违约金应按日万分之一点五计算。被告绿叶兴苑公司收取原告及第三人水电开户费1335元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应予退还原告及第三人水电开户费1335元。对于被告康居公司提出合同约定违约金过高，请求适当调整，应以不超过同期房屋租金的30%为标准计算的意见，因《商品房买卖合同》系买卖双方真实意思表示，合同约定的违约金标准未违反国家法律，应以合同约定为准，对被告康居公司的意见不予支持。综上，原告主张的逾期交房违约金诉请中，只支持自2017年12月31日起至2018年11月8日止期间的违约金，即为17,177.19元（367,034元×0.00015／天×312天）；被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按合同约定，应当自2018年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司实际向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，判决如下： 一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋泽明、喻明倩自逾期交房违约金17,177.19元； 二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋泽明、喻明倩转移登记违约金（从2018年7月1日起，以367,034元为基数，按日万分之一计算至向原告宋泽明、喻明倩交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记条件的相关文书之日止。）； 三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告宋泽明、喻明倩“三通费”1335元。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费348元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 秦 勇 二〇一九年七月三十日 书记员 舒精灵