襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初382号原告：襄阳欣华房地产开发有限公司，住所地襄阳高新技术产业开发区谢洼居委会欣欣佳园**。法定代表人：王志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李华义，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被告：曾娟娟，女，1987年3月1日出生，汉族，住宜城市。原告襄阳欣华房地产开发有限公司与被告曾娟娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月30日公开开庭进行了审理。原告襄阳欣华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李华义、被告曾娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。襄阳欣华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认自起诉状送达给被告日，原告与被告之间签订的欣欣佳园xx号房屋的商品房买卖合同予以解除；二、判令被告向原告支付代偿的贷款本息及其他费用231955元；三、判令被告向原告支付违约金70009.8元；四、判令被告协助原告办理解除欣欣佳园xx号房屋的商品房买卖合同备案及抵押预告登记手续；五、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年6月15日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买了原告开发的欣欣佳园xx号房屋。合同约定被告向原告支付首付款110049元、剩余房款240000元向银行办理按揭贷款。2013年7月22日，原、被告与招商银行股份有限公司襄阳分行签订了个人购房借款及担保合同，被告贷款240000元向原告支付了剩余房款，原告为被告的贷款提供阶段性保证责任。招商银行股份有限公司襄阳分行按照合同约定向被告发放了贷款24万元并支付给了原告。由于被告未能按照合同约定偿还贷款，导致原告被招商银行股份有限公司襄阳分行扣划保证金50002.12元。2018年2月11日，招商银行股份有限公司襄阳分行向樊城区人民法院起诉，要求二被告偿还贷款182000元并要求原告承担连带保证责任。樊城区法院于2018年8月15日做出民事判决，判令二被告偿还被招商银行股份有限公司襄阳分行借款本金182000元及利息并判令原告承担连带保证责任。由于被告未履行判决义务，原告履行保证责任向被招商银行股份有限公司襄阳分行实际共代偿了贷款本息。按照原被告之间签订的商品房买卖合同附件四第一条第4项“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包含但不限于拖欠银行的月供）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可在按揭银行同意的情况下解除本合同，收回该商品房”规定，特依照商品买卖合同第十九条关于纠纷解决方式以及管辖的约定向法院提起诉讼，请求依法裁判。曾娟娟辩称，同意解除合同，但原告起诉违约金过高，原告应该返还我部分款项；原告未按约定时间办理房产证，延期近一年多时间，原告有违约行为。本院经审理查明：2013年6月15日，襄阳欣华房地产开发有限公司（出卖人）与曾娟娟（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房许可证号为：鄂襄房售证字[2013]037号；2.买受人购买的商品房系位于襄阳高新技术产业开发区东风汽车大道谢洼居委会“欣欣佳园”xx号房，建筑面积76.43平方米；3.房屋总价款为350049元，付款方式为买受人于签订合同时支付首付款110049元，余款240000元于本合同签订后7个工作日内向指定银行办理按揭；4.按揭贷款买受人违约后，首付款中占总房款20%的部分作为定金不予退还，同时出卖人可以将该商品房另行出售给他人。《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，出卖人除向买受人行使追偿权外，还可以在按揭银行同意的情况下解除合同，收回该商品房，并要求买受人按总房款的20%支付违约金。上述合同签订后，曾娟娟按合同约定向原告支付房屋首付款110049元。2013年7月22日，招商银行股份有限公司襄阳分行（以下简称招行襄阳分行）、襄阳欣华房地产开发有限公司、曾娟娟共同签订《个人购房借款及担保合同》，主要约定：曾娟娟向招行襄阳分行贷款240000元用于购买“欣欣佳园”xx号房屋，贷款期限240个月；由曾娟娟以所购房产提供抵押担保，襄阳欣华房地产开发有限公司自合同签订之日起至曾娟娟持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证交由招行襄阳分行保管之日止，承担连带责任保证。2013年7月25日，招行襄阳分行向曾娟娟发放贷款240000元，转账至襄阳欣华房地产开发有限公司账户。2014年4月10日，案涉房屋办理了抵押权预告登记。曾娟娟在贷款发放后，未按约定还款付息。2016年10月17日至2018年12月26日期间，招行襄阳分行按照约定扣划襄阳欣华房地产开发有限公司17笔保证金，共计50002.12元。另查明，因襄阳欣华房地产开发有限公司、曾娟娟尚欠招行襄阳分行按揭贷款未予偿还，招行襄阳分行于2018年2月11日诉至襄阳市樊城区人民法院。同年8月15日，襄阳市樊城区人民法院作出（2018）鄂0606民初935号民事判决书，判决曾娟娟偿还招行襄阳分行借款本金182000元，支付截止2018年8月9日的利息1492.03元，自2018年8月10日起的利息，按《个人购房借款及担保合同》约定的利率标准计付；襄阳欣华房地产开发有限公司对前述应付款项承担连带清偿责任，襄阳欣华房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告曾娟娟追偿；案件受理费4360元、公告费560元，合计4920元，由曾娟娟、襄阳欣华房地产开发有限公司共同负担。上述判决生效后，襄阳欣华房地产开发有限公司于2019年1月23日向招行襄阳分行代偿逾期贷款本息177032.88元，并向其支付诉讼费4360元、公告费560元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。襄阳欣华房地产开发有限公司与曾娟娟签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。襄阳欣华房地产开发有限公司依照合同约定向曾娟娟交付了案涉商品房后，曾娟娟未按照约定向银行偿还贷款本息，导致招行襄阳分行按照《个人购房借款及担保合同》的约定，从襄阳欣华房地产开发有限公司账户中扣划代偿，曾娟娟的行为违反《商品房买卖合同》的相关约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。曾娟娟的违约行为已达到《商品房买卖合同》约定的解除合同的条件，襄阳欣华房地产开发有限公司有权要求解除合同，曾娟娟亦明确表示同意解除合同。因襄阳欣华房地产开发有限公司未先行通知曾娟娟即直接向法院起诉请求解除合同，襄阳欣华房地产开发有限公司递交起诉状并经由本院向曾娟娟送达的行为视为向合同相对方发出了解除合同的通知，合同的解除时间为起诉状副本送达至曾娟娟之日即2019年4月24日。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。襄阳欣华房地产开发有限公司有权要求曾娟娟返还案涉房屋，故其要求曾娟娟协助办理解除欣欣佳园xx号房屋商品房买卖合同备案及抵押预告登记手续，符合法律规定，本院予以支持。曾娟娟返还房屋后，襄阳欣华房地产开发有限公司基于出卖该房屋收取的首付款110049元、贷款240000元应向曾娟娟返还；襄阳欣华房地产开发有限公司替曾娟娟代偿的贷款本息及诉讼费、公告费合计231955元（50002.12元+177032.88元+4360元+560元），曾娟娟应向襄阳欣华房地产开发有限公司支付。对于襄阳欣华房地产开发有限公司要求曾娟娟按商品房总价款350049元的20%支付违约金70009.8元的请求，本院认为，违约金的数额应以当事人的实际损失为基础。本案中，考虑到目前案涉房屋市场价值大幅上涨的现实情况，襄阳欣华房地产开发有限公司收回房屋后在房屋价值方面将实际获利，其实际损失仅为其代偿款项在资金占用期间的利息损失。因双方对于违约金的约定过分高于该实际损失，对于曾娟娟要求核减违约金的意见，本院予以采纳。本院综合考虑襄阳欣华房地产开发有限公司的代偿金额及期间，酌定由曾娟娟向襄阳欣华房地产开发有限公司支付违约金14000元。襄阳欣华房地产开发有限公司的相关诉讼请求，超出本院上述评判意见部分，本院不予支持。曾娟娟辩称襄阳欣华房地产开发有限公司存在违约行为，但其未举证证实，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认襄阳欣华房地产开发有限公司解除其与曾娟娟于2013年6月15日签订的《商品房买卖合同》的行为有效，《商品房买卖合同》已于2019年4月24日解除；二、曾娟娟于本判决生效之日起十日内协助襄阳欣华房地产开发有限公司办理解除“欣欣佳园”xx号房屋商品房买卖合同备案及抵押预告登记手续；三、曾娟娟于本判决生效之日起十日内向襄阳欣华房地产开发有限公司支付代偿款项231955元、违约金14000元；四、襄阳欣华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还曾娟娟房屋首付款110049元、贷款240000元；五、以上三、四项折抵后，襄阳欣华房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付曾娟娟104094元；六、驳回襄阳欣华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6030元，由曾娟娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账17×××566。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴小松人民陪审员  刘爱华人民陪审员  朱星星二〇一九年七月十日书 记 员  李丹晖