广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民初15号 原告：苏兆华，男，1963年8月5日出生，汉族，住广西苍梧县。 委托诉讼代理人：李炳基，男，1971年8月25日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 被告：广西建工集团第二安装建设有限公司，住所地广西柳州市晨华路3号。统一社会信用代码：91450200198601361X。 法定代表人：潘海洪，该公司董事长。 被告：广西建工集团联合建设有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区友爱北路45号。统一社会信用代码：914500007451487049。 法定代表人：陆彪，该公司董事长。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：黄志文、张君，广西广合律师事务所律师。 被告：梧州市万辉商贸投资有限公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号。统一社会信用代码：91450400564018775M。 法定代表人：梁启天，该公司执行董事。 原告苏兆华诉被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司、梧州市万辉商贸投资有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月18日作出（2017）桂04民初33号民事判决，原告苏兆华不服该判决，向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2018年6月21日作出（2018）桂民终453号民事裁定，裁定将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭,并于2019年3月29日公开开庭对本案进行了审理。原告苏兆华的委托诉讼代理人李炳基，被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司的共同委托诉讼代理人张君到庭参加诉讼，梧州市万辉商贸投资有限公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏兆华向本院提出诉讼请求：1.不予执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0155号铺位；2.确认原告的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0155号铺位排除被告广西建工集团第二安装建设有限公司的优先受偿权；3.确认原告享有《四季广场销售统计表》中430户购房户的同等待遇，认定为合法购房户，由拍卖买受人协助履行交房的义务；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：梧州市中级人民法院（2015）梧执字第128号民事裁定对被告梧州市万辉商贸投资有限公司所有的、位于梧州市龙圩区土地上所建的全部房屋进行查封，并于2016年12月8日作出（2015）梧执字第128-1号裁定和2017年3月10日作出（2017）桂04执异15号裁定，裁定拍卖上述土地及房屋。原告于2017年1月25日对上述执行标的提出书面异议，并对此提起诉讼，认为：1.（2017）桂04执异15号裁定认定原告没有在2014年6、7月向苍梧县住房和城乡建设局、梧州市万辉商贸投资有限公司申报就不能确认为合法购房户是认定事实错误，且原告的购房合同已得到龙圩区法院和梧州市中级人民法院确认为有效合同；2.原告的《商品房买卖合同》得到法院的认可，是合法的购房户，梧州市中级人民法院执行局以梧州市万辉商贸投资有限公司认可的《四季广场销售统一情况表》作为认定购房者依据错误且不公平；3.原告购买四季广场铺位的行为合法有效，被告梧州市万辉商贸投资有限公司应履行交付房屋的义务；4.原告与四季广场的430名购房户的情况是一致的，应当享有同等待遇，若拍卖四季广场，应由拍卖人履行将2-0155号铺位交付到原告名下；5.原告已支付了2-0155号铺位的全部购房款，即使开发商拖欠了工程款，承包人没有权利将涉案房屋折价或拍卖，被告广西建工集团第二安装建设有限公司的优先受偿权不能及于2-0155号铺位；6.原告购买四季广场的铺位不存在一层多卖，原告是唯一购买人；7.购房合同签订在查封之前且足额支付了房款。综上，原告购买的2-0155号铺位不能作为（2017）桂04执异15号案执行标的，请法院判如所请。 广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司答辩称，原告并不享有排除被告对执行标的物强制执行的民事权利，主要理由：1.原告持有的经法院生效判决书确认合法有效的《商品房买卖合同》仅代表原告与梧州市万辉商贸投资有限公司存在合同之债，判决书并没有对合同项下的房屋权属进行确认，且涉案房屋已经是烂尾楼，原告所主张的涉案房屋已经无法交付，原告也没有提供付款凭证证实其已向梧州市万辉商贸投资有限公司支付了合同项下的购房款，故原告对执行标的物并不享有物权，无权要求排除对涉案房屋的强制执行；2.原告提供的另案生效民事判决书生效时间在执行标的物查封之后，且该判决书并没有确定涉案房屋的权属，原告没有证据证明其向梧州市万辉商贸投资有限公司支付了购房款，且其所购房屋是作为商铺并非用于居住，故原告凭另案生效民事判决书主张排除对涉案房屋的强制执行没有法律依据。综上，原告的执行异议没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 梧州市万辉商贸投资有限公司答辩称，讼争房屋作为商铺，并不是原告唯一的住房，原告提起本案执行异议之诉不符合法律规定。原告持有合法有效的《商品房买卖合同》，只是拥有对相关房屋的期待权，并不能当然地取得本案讼争房产的所有权，且原告与答辩人之间的房屋买卖合同没有实际履行，原告并非房屋所有人。原告出示的证据只能证明原告与张一辉可能存在债务关系，但与梧州市万辉商贸投资有限公司无关。原告提供的购房合同上的印章及收据印章不真实，梧州市万辉商贸投资有限公司与原告另案的房屋买卖合同效力确认之诉的判决存在事实认定错误，应依法排除该判决书作为证据使用。即使原告的购房合同最终被确认为合法有效，但现已不具备继续履行的条件，合同目的已无法实现。综上，原告的执行异议缺乏事实与法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告苏兆华为证明其主张在举证期限内提供了如下证据： 1.居民身份证，拟证明原告的身份情况； 2.（2017）桂04执异15号执行裁定书，拟证明裁定书驳回原告异议请求存在认定事实不清、适用法律错误； 3.《借款抵押合同》，拟证明唐仕华愿意以建造苍梧县建筑装饰批发市场获得的工程款偿还其向原告等4人的285万元借款及利息； 4.《苍梧县建筑装饰批发市场项目结算单》、《苍梧建材市场唐仕华施工队工程清单》，拟证明唐仕华以建造苍梧县建筑装饰批发市场获得的3072764.41元工程款偿还其向原告等4人的借款及利息； 5.《收条》、《借条》，拟证明原告等人直接把唐仕华从苍梧县万锋房地产有限公司支付建造苍梧县建筑装饰批发市场获得3072764.41元工程款转借给张一辉； 6.《声明意见书》，拟证明陆杰雄、李子全、郭永铿、黄水洪等同意原告以张一辉所欠其借款本金及利息共3145620元去购买本案诉争商品房，并登记在原告名下； 7.《商品房买卖合同》，拟证明在诉争房屋被查封之前，原告与梧州市万辉商贸投资有限公司已经签订购房合同； 8.《收据》，拟证明原告已按照与梧州市万辉商贸投资有限公司签订的购房合同足额支付了购房款； 9.（2016）桂0406民初202号民事判决书、（2016）桂04民终718号民事判决书，拟证明原告与梧州市万辉商贸投资有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，以及原告与梧州市万辉商贸投资有限公司确认的430个购房户对所购买的商品房应享有同等待遇和权利。 被告梧州市万辉商贸投资有限公司向本院提交以下证据： 1.梧州市公安局印章信息查询复函，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司2012年8月24日合法刻制、使用的公章； 2.印章备案信息，拟证明在广西公安印章网输入编号4504250008518即显示印章名称，被告梧州市万辉商贸投资有限公司印章合法备案使用的情况； 3.印章备案查询资料，拟证明在广西公安印章网输入“梧州市万辉商贸投资有限公司财务专用章”即显示没有查询结果，故被告万辉商公司财务专用章根本不是合法备案使用的印章； 4.《立案决定书》、《立案告知书》，拟证明张一辉等伪造公司印章，梧州市万辉商贸投资有限公司的法定代表人已报公安机关，公安机关已经立案； 5.被告梧州市万辉商贸投资有限公司记账凭证及工资表，拟证明被告梧州市万辉商贸投资有限公司2013年11月至2014年2月公司人员情况； 6.《商品房预售许可证》（苍房售字[2013]第032-038号），拟证明梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号“四季广场”于2013年11月取得预售许可证； 7.《协助执行通知书》，拟证明梧州市中级人民法院提供给苍梧县住建局网签的四季广场销售房屋（铺位）及购房业主名单没有原告； 8.《商品房买卖合同》2份，拟证明梧州市万辉商贸投资有限公司已开始按梧州市中级人民法院协助执行通知书精神协助真实的买受人办理合同网签手续； 9.万辉公司楼盘现状照，拟证明梧州市万辉商贸投资有限公司四季广场楼盘还没具有交付使用条件。 被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司没有向本院提交证据。 被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司对原告提供的证据质证如下：对证据1、证据2的证据三性无异议；对证据3、证据4、证据5、证据6，由于原告没有提供原件，对证据的三性不予认可；对证据7，虽然出具了原件，但是该《商品房买卖合同》不是一份完整正式的合同，正式的合同应该是一套房子签订一份合同，但原告提供的合同中签订了十一套商铺，所以形式不合法，是虚构的；对证据8，该收据是梧州市万辉商贸投资有限公司开具的，不清楚该收据的真实性，而且没有相关的付款记录佐证，无法证明原告支付款项；对证据9的真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，证据9只是确认《商品房买卖合同》的合同效力，没有确认房屋权属归属，原告不能证明其想证明的目的。 原告苏兆华对被告梧州市万辉商贸投资有限公司提交的证据质证认为：证据1没有关联性；对证据2的三性不认可；证据3是网上下载的资料，对三性不予认可；证据4没有关联性，公章还没有被公安追究伪造公章罪；证据5是其公司内部制作的，没有公司印章、财务印章和领导签名，是虚构的，对三性不予认可；证据6恰恰证明了原告与梧州市万辉商贸投资有限公司签订《商品房买卖合同》是有效，合同是在取得商品房预售许可证后签订的；证据7，梧州市中级人民法院递交的名单是根据梧州市万辉商贸投资有限公司报的名单，但是梧州市万辉商贸投资有限公司虚报、瞒报了一部分，所以不能反映全部的购房户，房号与原告购买的没有重复，不存在一房多卖的情况；证据8与本案无关，梧州市万辉商贸投资有限公司是故意拖延网签手续；证据9不能反映现在的情况，现在房屋已经出租，但照片还是破烂的状况。 被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司对被告梧州市万辉商贸投资有限公司提交的证据质证认为：对证据1-9的真实性、合法性和关联性均无异议。 被告梧州市万辉商贸投资有限公司经本院传票传唤没有出庭对证据进行质证，视为其放弃质证权利。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下:对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院将结合案件具体情况，对其关联性及证明力进行综合认定。 综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实： 2014年1月10日，原告与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告梧州市万辉商贸投资有限公司座落于梧州市龙圩区（原苍梧县间商铺（含本案的2-0155号商铺）。上述合同第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效”、第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向苍梧县房产管理所申请登记备案”。原告苏兆华主张其已全部支付购买了13间商铺（含本案的2-0155号商铺）的购房款共230.73万元，并提供了一张《收据》（收据上加盖了被告梧州市万辉商贸投资有限公司的财务专用章）。同时，原告苏兆华主张其支付的购房款是张一辉欠其的借款，即唐仕华欠原告苏兆华和黄水洪、李子全、陆杰雄借款285万元及利息，唐仕华以建造苍梧县建筑装饰批发市场获得的工程款3072764.41元抵债还给原告苏兆华等四人，原告苏兆华等四人直接将上述工程款转借给张一辉，后黄水洪、李子全、陆杰雄等同意原告苏兆华以张一辉欠其的借款及利息共3145620元购买涉案诉争的13间商铺（含本案的2-0155号商铺），并登记在原告苏兆华名下。原告为证明其主张提供了《借款抵押合同》、《苍梧县建筑装饰批发市场项目结算单》、《苍梧建材市场唐仕华施工队工程清单》、《收条》、《借条》、《声明意见书》。被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的梧州市龙圩区西南大道362号四季广场房地产至今尚未竣工验收（属于未完工的框架工程，尚未通水电）。庭审中，被告梧州市万辉商贸投资有限公司确认未将上述13间商铺（含本案的2-0155号商铺）交付给原告苏兆华使用，也没有装修，2014年1月10日原告苏兆华与被告梧州市万辉商贸投资有限公司签订反租合同，约定租赁三年，但是一直没有支付过租金，商铺也一直没有出租。原告苏兆华与被告梧州市万辉商贸投资有限公司共同确认未就涉案《商品房买卖合同》到有关房产管理部门进行备案登记，也未进行预告登记。后双方因合同的履行纠纷，2016年原告苏兆华向梧州市龙圩区人民法院提起诉讼，请求法院确认双方签订的《商品房买卖合同》有效。梧州市龙圩区人民法院作出（2016）桂0406民初202号民事判决，确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。该案一审判决后，被告梧州市万辉商贸投资有限公司对判决不服提起上诉，本院作出（2016）桂04民终718号民事判决，维持原判。上述案件的判决已经生效。 另查明，被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的苍梧万辉国际商贸城综合批发市场A区商住楼、B区商住楼、A栋商务楼项目、D区商住楼（15）～（28）轴交（H）～（P）轴工程、F区商住楼工程由被告广西建工集团第二安装建设有限公司承建。因广西建工集团第二安装建设有限公司与梧州市万辉商贸投资有限公司的工程款纠纷，本院于2015年9月24日作出（2014）梧民一初字第8号判决，确认广西建工集团第二安装建设有限公司对梧州市万辉商贸投资有限公司应支付的工程款137237296.83元就该案建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。被告梧州市万辉商贸投资有限公司开发的苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程由被告广西建工集团联合建设有限公司承建。因广西建工集团联合建设有限公司与梧州市万辉商贸投资有限公司的工程款纠纷，本院于2015年9月28日作出（2014）梧民一初字第9号民事判决，确认广西建工集团联合建设有限公司对梧州市万辉商贸投资有限公司应支付的工程款72669077.76元就该案工程即苍梧万辉国际商贸城一期项目A-W交1-14轴工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。（2014）梧民一初字第8号、（2014）梧民一初字第9号民事判决生效后，广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司向本院申请执行，本院作出（2015）梧法执字第128-1号执行裁定，拍卖被执行人梧州市万辉商贸投资有限公司开发的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的全部房地产。拍卖公告在2017年1月10日的《梧州日报》刊登后，案外人苏兆华对执行标的提出异议，认为其购买了梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场的2-0154至2-0166号共13间商铺，其作为房屋买受人应享有优先于建设工程款及抵押权人的优先权进行受偿，法院在执行拍卖程序中不应拍卖和处分案外人的上述房屋。本院对苏兆华的执行异议受理后，于2017年3月10日作出（2017）桂04执异15号执行裁定书，驳回了苏兆华的异议请求。苏兆华不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。本院于2017年9月18日作出（2017）桂04民初33号民事判决，驳回苏兆华的诉讼请求。苏兆华不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院，广西壮族自治区高级人民法院经审理后于2018年6月21日作出（2018）桂民终453号民事裁定，裁定将本案发回本院重审。 本院认为，综合原告苏兆华和被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司、梧州市万辉商贸投资有限公司的诉辩意见，本案的争议焦点为原告苏兆华对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，原告苏兆华对执行标的不享有实体权利。本案讼争财产系不动产，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”原告苏兆华与被告梧州市万辉商贸投资有限公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但涉案商铺一直登记在被告梧州市万辉商贸投资有限公司名下，原告苏兆华与被告梧州市万辉商贸投资有限公司双方既未办理不动产过户手续也未办理备案和预告登记，涉案商铺也一直未交付使用，并未产生对外公示物权的效力，故涉案商铺的所有权仍属于被告梧州市万辉商贸投资有限公司，原告苏兆华对执行标的并不享有所有权。同时，虽然原告苏兆华提供的《收据》上有被告梧州市万辉商贸投资有限公司的财务专用章，但是无法确定被告梧州市万辉商贸投资有限公司收到该笔款项，原告苏兆华无法充分证明其已将涉案购房款真实、有效地支付给被告梧州市万辉商贸投资有限公司。另，原告苏兆华在本案中主张购房款230.73万元是张一辉以债抵款，但被告梧州市万辉商贸投资有限公司否认原告苏兆华与张一辉之间的借款合同，该借款与梧州市万辉商贸投资有限公司无关。而原告苏兆华又未能提供其他具体且直接的证据证实被告梧州市万辉商贸投资有限公司欠其借款。因此，从原告苏兆华在本案中所提供的证据来看，无法充分证明其已将230.73万元购房款真实、有效地支付给出卖方被告梧州市万辉商贸投资有限公司或者是被告梧州市万辉商贸投资有限公司以债抵款。故原告苏兆华对执行标的不享有实体权利。 其次，原告苏兆华请求排除强制执行的依据不足。根据本院作出的（2014）梧民一初字第8号及（2014）梧民一初字第9号生效民事判决的认定，被告广西建工集团第二安装建设有限公司、广西建工集团联合建设有限公司作为申请执行人，对涉案执行标的享有的是建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”故一般情形下，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。在执行程序中，《商品房买卖合同》的买受人如果尚未取得合同标的物的所有权，而是对标的物主张应向其交付的债权请求权的，交付标的物的债权请求权通常情况下不能阻止执行，也不能对抗建设工程价款优先受偿权。但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条同时规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，在以建设工程为执行标的的执行案件中，能够对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权的是消费者的物权期待权，即购买商品房的人必须是为生活消费时，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。本案中，原告苏兆华所购买的是商铺，是用于生产经营活动的商业用房，而不属于消费用途的商品房，故原告苏兆华请求排除强制执行的依据不足。 因此，原告苏兆华请求不予执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0155号铺位的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告苏兆华提出的关于“确认原告的梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0155号铺位排除被告广西建工集团第二安装建设有限公司的优先受偿权”的诉讼请求，实际上包含在上述诉讼请求范围内，故本院亦不予支持。本案是案外人执行异议之诉，应针对案外人对执行标的所提的异议是否成立进行审查，审理的焦点为原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，原告苏兆华在本案中所提出关于“要求确认原告享有430户购房户的同等待遇，认定为合法购房户，由拍卖买受人协助履行交房义务”的诉讼请求与能否排除执行无关，不属本案的审查范围，本院不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告苏兆华请求不予执行梧州市龙圩区龙圩镇西南大道362号四季广场2-0155号铺位及请求确认排除被告广西建工集团第二安装建设有限公司对上述铺位的优先受偿权的诉讼请求。 案件受理费3850元，由原告苏兆华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名：广西壮族自治区高级人民法院；开户行：农行南宁市万象支行；账号：20×××77）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 周松贤 审 判 员 刘创祥 审 判 员 林 远 二〇一九年七月三日 法官助理 杨玉萍 书 记 员 黄诗媚