重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0111民初1867号原告:杨华勇，男，1965年2月1日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区。委托代理人:胡文卓,重庆双运律师事务所律师。被告:重庆市铜梁区祥达建材有限公司，住所地重庆市铜梁区土桥镇新田村一组，统一社会信用代码91500224596743461F。法定代表人：周义强，执行董事。委托代理人：蒋云伟,重庆泰升律师事务所律师。原告杨华勇与被告重庆市铜梁区祥达建材有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人胡文卓，被告重庆市铜梁区祥达建材有限公司的特别授权委托代理人蒋云伟到庭参加诉讼。在审理过程中，因双方当事人对被告重庆市铜梁区祥达建材有限公司于2019年4月11日发出的解除案涉《租房合同》通知书的效力发生争议，本院于2019年5月16日裁定本案中止诉讼，本院于2019年7月8日通知本案恢复诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2017年度、2018年度（原告在庭审中明确具体时间为2017年6月1日至2019年5月31日）的租金共计20万元；2.判令被告按合同约定支付违约金5万元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年6月1日，原被告双方签订了租房合同。双方约定将原告所有的位于重庆市大足区古龙镇大林村6社的楼房一栋（楼上四间房、楼下三间房屋包括大屋）出租给乙方使用。年租金为10万元，租期为2013年6月1日至2023年5月31日止。后原告向被告提供了上述房屋供被告占有使用。但自2017年开始被告就拒不缴付租金。原告为此多次找到被告相关负责人协商，被告却以公司法定代表人变更了等不合理理由拒绝给付。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称，1.按照合同约定，被告生产一年给付一年的租金，但是被告在2016年10月31日就没有进行生产了，并且将合同项下的房屋腾空且交付了原告；2.在2019年4月11日被告已经通知了原告解除合同，发出了解除合同通知书；3.基于以上理由，由于从2016年10月份就没有使用本案原告房屋，且已经将房屋交付给了原告，因此租金、违约金均不应当支付给原告。请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨华勇（甲方暨出租方）与被告（乙方暨承租方）于2013年6月1日签订《租房合同》，合同约定原告将位于重庆市大足区古龙镇大林村6社的楼房一栋（楼上四间、楼下三间包括大屋）出租给被告使用。合同约定以下主要内容：1.租金从2013年6月1日起至2023年5月31日；2.年租金为10万元。该企业生产壹年付壹年租金，直到合同期满；3.一方违约，违约方应付守约方违约金5万元。合同签订后，原告向被告交付了约定的出租房屋，被告使用租赁房屋并按约支付了截至2016年6月1日前的租金。被告从2016年11月10日起全面停止一切生产、销售活动。从2017年6月1日起至今的租金被告未再向原告缴纳。原告经多次催收租金未果，遂诉至来院，诉如前述。在开庭审理后，原告自愿表示放弃起诉要求被告给付2019年4月13日至2019年5月31日期间的租金的诉讼请求。被告在开庭审理中提出合同约定的违约金过高，请求调整违约金。在审理本案过程中，被告于2019年4月11日向原告发出了解除合同通知书，通知解除双方签订的《租房合同》和《协议书》，原告于2019年4月13日收到解除合同通知书，于2019年5月16日向本院提出起请求确认被告发出的解除《租房合同》通知书无效的诉讼，本院于2019年6月17日作出（2019）渝0111民初3234号民事判决，判决驳回原告杨华勇的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。在审理（2019）渝0111民初3234号案过程中，原告陈述从2016年11月起就无被告单位之人在租赁房屋里办公、就餐，只是租赁房屋里尚存有被告的物件，被告偶尔派人回租赁房屋里取物件。本院也于2019年5月28日组织双方当事人到租赁房屋进行了现场勘查，拍摄照片存档，查明涉案租赁房屋里至今留存有被告的保险柜、办公桌、沙发以及餐桌、板凳等物件。本院认为，原、被告签订的租房合同，系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方应当按约定履行各自的义务。原告已履行交付出租房屋的义务，被告则应当按照约定的期限支付租金。原告诉请支付租金的请求，本院予以支付。原、被告双方主要争议《租房合同》第二条协议中载明的“生产”是否是支付租金的前提条件。对此，双方存在争议，原告理解该协议中载明的“生产”文字仅证明为支付租金的时间，不是支付租金的前提条件；被告理解该“生产”文字是支付租金的前提条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合本案查明的事实来看，原、被告在签订合同前并不存在其他关系，从签订合同的目的来看，原告基于出租房屋而获取租金，被告承租房屋而使用房屋，这是双方设立合同的基础，从人们日常的基本认知理解，出租人不会让自己的房屋交付给承租人无偿使用，因此，如按被告的理解，有违常理，因此，本院对原告的观点予以支持，对被告的辩解理由，本院不予以采纳。结合原告的诉求意见，本院确认被告应支付原告2017年6月1日至2019年4月12日共计681天的租金为10万元/年÷365天X681天=186575.34元。对被告提出双方已在2016年10月31日解除租赁房屋合同，并将租赁房屋腾还与原告的辩解，本院认为，被告对此没有提供证据予以证明，原告也不予认可，且被告的辩解与被告于2017年4月11日向原告发出解除合同通知书以及至今在租赁房屋里留存有物件的的事实相矛盾，该辩解理由不成立，本院不予以采纳。按照法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院调减违约金。双方在签订的《租房合同》中约定了违约金5万元，但原告在审理过程中没有向本院提供因被告违约而造成的实际损失。实际损失无法认定，被告又以违约金约定过高为由请求调整的，本院则根据公平原则和诚实信用原则，综合考量案涉租房合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整被告应支付的违约金为4万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆市铜梁区祥达建材有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨华勇支付房屋租金186575.34元；二、被告重庆市铜梁区祥达建材有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨华勇支付违约金40000元。如果被告重庆市铜梁区祥达建材有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2525元（已减半），由被告重庆市铜梁区祥达建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 饶思臣二〇一九年七月十二日法官助理 陈 诚书 记 员 钟 声