江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初2887号原告（反诉被告）：无锡圣博惠康文化发展有限公司，住所地无锡市梁溪区通惠西路**。法定代表人：张世林，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾彬，上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹丹，该公司员工。被告（反诉原告）：缪辉，男，1987年3月8日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：阎冬青，江苏润远律师事务所律师。被告：无锡唐顿文化传媒有限公司，，住所地无锡市通惠西路**2A-101-1法定代表人：缪辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：阎冬青，江苏润远律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡圣博惠康文化发展有限公司（以下简称圣博公司）与被告（反诉原告）缪辉、被告无锡唐顿文化传媒有限公司（以下简称唐顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，圣博公司的委托代理人贾彬、王丹丹，缪辉及其委托代理人阎冬青、唐顿公司的委托代理人阎冬青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣博公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与缪辉签订的《房屋租赁合同》及物业服务协议；2.判令缪辉支付原告房屋租金153480元、水电费4870元、物业费14714元；3.判令缪辉支付租金和物业费的违约金178428元；4.判令唐顿公司对缪辉的债务承担连带给付义务。事实与理由：圣博公司与缪辉于2017年1月23日签订《房屋租赁合同》，约定圣博公司将通惠西路11号蓉运壹号文化创意产业园区2A号楼101室租赁给缪辉使用，建筑面积233.6平方米，租赁期限为2017年2月12日至2020年2月11日，租金每日1.8元/㎡，物业费每月9元/㎡，租金先付后用，履约保证金25580元。但截至到2018年3月11日缪辉共欠租金68939元（自2017年9月12日起），物业费2102元（自2018年2月12日起）；截至2018年2月28日缪辉欠水电费4117元（自2017年12月1日起）。缪辉未按期支付上述费用，应当承担违约责任。按照《房屋租赁合同》约定，缪辉交付的履约保证金不退，还要承担一个季度的租金作为违约金和迟延交付租金按日3‰支付违约金。按照《房屋租赁合同》约定，缪辉拟设立的公司完成工商登记后，缪辉同意该公司（即唐顿公司）为本合同项下所有款项提供连带责任担保。诉讼中，因双方于2018年9月14日已经完成房屋退还交接，圣博公司将各项主张计算至2018年9月14日。缪辉、唐顿公司辩称：涉案房产登记在江苏北方湖光公司名下，用地性质为划拨用地，设计用途为工交仓储，无锡市伍伍玖公司收购该地块及地上建筑物，但未办理产权转移手续，圣博公司对房产不具有完全合法权利，圣博公司承租该地块有限制条件，圣博公司未取得相关规划许可证，租赁合同违反法律规定，应为无效合同。缪辉租赁该房屋后约定使用性质是咖啡清吧下午茶，为商业性质用途，租用后登记梁溪区优品咖啡馆实际经营，唐顿公司仅借用该注册地址登记，在他处实际经营，根据合同的相对性，应驳回对唐顿公司的诉求。缪辉向本院提出反诉请求：1.确认2017年1月23日签订的房屋租赁合同无效；2.请求判令圣博公司赔偿反诉人装修损失113261.8元；3.判令圣博公司返还租金16995元（自2016年11月1日至2017年1月20日）、物业费31535元（自2016年11月1日至2018年2月11日）、租房保证金25580元，水电费797元（自2016年11月1日至2016年12月31日）。事实与理由：2017年初，其与圣博公司招商人员洽谈，明确告知租赁房屋用途系餐饮且需要被反诉人配合办理消防审批，圣博公司工作人员明确答复无需办理消防审批后，双方于2017年1月23日签订了房屋租赁合同，约定房屋用途为“咖啡、清吧、下午茶”。2017年9月，周边商户陆续向其店门口张贴告知书，称未办理消防证，为防止火灾，其不得营业，否则将向无锡市消防大队举报。无奈其只能关门歇业，再次向圣博公司反映，该公司依然推诿。后经反诉人向无锡市消防大队查询，蓉运壹号房屋由于房屋结构主体原因，仅可作办公用途，无法办理餐饮类审批。圣博公司恶意隐瞒房屋仅可用作办公的重要事实并谎称租赁房屋可用于开办“咖啡、清吧、下午茶”且无需办理消防审批，致使其违背真实意愿与圣博公司签订房屋租赁合同，并一次性缴纳了租赁保证金、首期租金及首期物业费。诉讼中，缪辉称租金交至2017年9月12日，物业费交至2018年2月，代上一租户缴纳了部分租金物业费水电费。圣博公司对反诉答辩称：房屋租赁合同和物业服务协议真实有效，租赁的房屋办理房产证和土地使用权证，建造房屋时规划法还未实施，所以确实没有办理过规划许可证，该公司修缮时办理了临时规划许可证。本案由于缪辉的违约行为导致合同解除，装修损失应由其自行承担，已经缴纳的租金物业费也不应返还，根据合同约定，承租人违约，该公司有权没收租赁保证金。缪辉与上一租户签订了转让协议，代上一租户缴纳相关费用属实。原告圣博公司提供了房屋所有权证、收购补偿协议书、房屋租赁合同、补充协议、房屋租赁合同、承诺书、委托书、营业执照、建设工程消防设计备案凭证、建设工程竣工验收消防备案凭证、物业服务协议、水电缴费单、水电表读数照片、公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证（梁溪区成果餐厅）、消防设施设备安全管理告知书、确认书作为证据；被告缪辉、唐顿公司提供了视频光盘、建筑消防设施检测报告（照片）、通惠西路11号原始平面图、临时规划许可证、录音视频光盘及文字说明作为证据。经本院委托，无锡市阳羡资产评估土地房地产评估事务所出具了涉案房屋室内装修装潢的评估报告。以上证据经双方质证并在卷佐证。本院经审理，认定如下事实：通惠西路11号房屋登记于江苏北方湖光光电有限公司名下，根据无锡市国土资源局收回国有土地使用权（2008）第34号公告精神，无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司与江苏北方湖光光电有限公司于2014年签订了收购补偿协议书，收购了通惠西路11号江苏北方湖光光电有限公司所属国有土地、建（构）筑物及附属设施。2014年3月28日，无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司将通惠西路11号房屋出租给上海圣博华康文化创意投资股份有限公司，由上海圣博华康文化创意投资股份有限公司在项目所在地成立圣博公司作为租赁合同执行主体负责运营。2017年1月23日，出租方圣博公司与承租方缪辉签订房屋租赁合同，约定租赁位于通惠西路11号蓉运壹号文化创意产业园2A号楼101室，计租面积233.6平方米；房屋用途为咖啡、清吧、下午茶；租赁期限36个月，自2017年2月12日至2020年2月11日；租金每日每平方米为1.8元，月租金12790元，租金24个月内不变，第三年起在上一年租金基础上递增8%；每月每平方米计租面积物业费9元，承租人应在本合同签订同时，与出租人委托的物业管理公司签订《物业管理合同》；在承租方遵守合同各项约定的前提下，出租人同意在租赁期内给予租金优惠，优惠期间2017年2月12日至2017年4月11日，优惠期间月租金标准6395元；按照先付后用的原则按季度/三个月支付租金，除首期租金，承租方应于每季度/三个月开始前5个工作日支付租金，如承租人逾期支付全部或部分租金的，应至逾期之日按未付款项的千分之三/日支付违约金，直至欠款付清为止；自本合同签订后双方约定时限内，承租人应支付首期款76564元，其中，租赁保证金为2个月租金标准，计25580元，首期租金38370元，首期物业费12614元，出租人有权在承租人违反合同约定时，以该租赁保证金抵偿损失。2017年2月7日，圣博公司与缪辉签订物业服务协议，对物业服务内容标准进行了约定，蓉运壹号2A号楼101室物业服务费标准为9元/月/平方米，每月物业服务费2102元，从租赁房屋交付之日起算，首期支付6个月以上物业服务费，以6个月为一个缴费周期，承租方须提前15日交纳下一周期物业服务费；并约定因园区存在能源损耗等客观事实，水费6.5元/立方米，电费1.1元/千瓦时；若承租人未按协议约定的标准和时间交纳物业服务费等有关费用，每逾期一日须按照拖欠费用3‰缴纳滞纳金。审理中，经本院委托评估，无锡市阳羡资产评估土地房地产评估事务所于2019年1月8日出具了涉案房屋室内装修装潢的评估报告，在评估基准日2018年8月31日，评估价值原值135028元，净值113261.8元。诉讼中，双方于2018年9月14日已经完成房屋退还交接。本院认为，关于双方签订的房屋租赁协议是否有效的争议，缪辉、唐顿公司认为：1.出租房屋系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，租赁合同无效；2.圣博公司恶意隐瞒房屋仅可用作办公的重要事实并谎称租赁房屋可用于开办“咖啡、清吧、下午茶”且无需办理消防审批，致使其违背真实意愿与圣博公司签订房屋租赁合同。本院认为，圣博公司出租的房屋已经进行房屋所有权登记，且经过无锡市伍伍玖文化创意投资有限公司向房屋登记所有权人江苏北方湖光光电有限公司收购后，租赁给圣博公司运营，圣博公司对房屋具有使用权，用于出租并不违反法律规定。关于本案双方争议的消防问题，缪辉、唐顿认为圣博公司没有完成其“一次消防”手续，其租赁的房屋无法办理消防手续；圣博公司提供了蓉运壹号的建设工程消防设计备案凭证、建设工程竣工验收消防备案凭证，并提供了该园区内梁溪区成果餐厅的公共聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，该场所使用性质为饭店，欲证明其已经完成消防验收手续，该园区内企业可自行申报消防合格证。本院认为，缪辉作为经营者，自身对相关经营活动的消防要求应当知晓并负责；圣博公司提供的蓉运壹号建设工程竣工验收消防备案凭证及该园区内其他餐饮场所的消防安全检查合格证，与缪辉、唐顿公司上述意见并不相符；且本案并无证据表明系圣博公司原因导致无法办理消防手续致涉案房屋承租人无法经营，也无证据表明圣博公司承诺承租人无需办理消防手续即可经营。故对于缪辉的上述意见，本院不予支持。圣博公司与缪辉之间的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反相关规定，具有法律效力，相应合同义务亦应由缪辉承担。圣博公司主张，按照《房屋租赁合同》约定，缪辉拟设立的公司完成工商登记后，缪辉同意该公司为本合同项下所有款项提供连带责任担保，故要求唐顿公司承担担保责任。本院认为，上述约定的效力尚不直接约束唐顿公司，圣博公司并未提供证据证明唐顿公司为缪辉本案房屋租赁合同债务提供担保，圣博公司要求唐顿公司承担义务，缺乏依据，故不予支持。关于圣博公司要求解除其与缪辉签订的《房屋租赁合同》及《物业服务协议》的请求，缪辉对此并无异议，且双方已经于2018年9月14日完成房屋退还交接，表明双方签订的本案《房屋租赁合同》及《物业服务协议》已由双方协商一致解除，本院对此予以确认。关于圣博公司要求缪辉支付房屋租金153480元（2017年9月12日至2018年9月14日）、物业费14714元（2018年2月12日至2018年9月14日）的请求，双方对于已经支付租金和物业费的期间并无争议，缪辉依据合同约定，应当支付上述费用，故对圣博公司的该项请求予以支持。关于圣博公司要求缪辉支付水电费4870元的请求，缪辉不予认可。根据圣博公司提供的证据，虽然能证明2018年9月14日水表读数，但未能提供证据能反映缪辉的用水量，故对圣博公司主张的水费不予支持。关于电费，圣博公司主张缪辉在2017年11月30日至2018年9月14日用电量4291度（34190－29899），双方约定电费单价1.1元。缪辉对未支付电费期间及2018年9月14日电表读数认可，但辩称当时未确认电表读数，计量不正常，电费多收钱。本院认为，圣博公司主张的电费标准由双方在合同中进行了明确约定；缪辉称电表计量不正常，但未提供相应证据，故不予支持；圣博公司提供的证据能够证明缪辉确认过的电表起始读数，且缪辉对2018年9月14日电表读数和欠费期间也认可，亦未提供与圣博公司主张相反的证据。故缪辉应支付圣博公司电费4720元。关于保证金25580元的处理问题，因租赁合同约定，出租人有权在承租人违反合同约定时，以该租赁保证金抵偿损失。原告圣博公司主张没收保证金缺乏依据，该保证金用以抵扣缪辉应交租金。故对缪辉要求返还25580元保证金的反诉请求予以支持。扣减后，缪辉尚应支付圣博公司租金、物业费和电费共计147334元。关于圣博公司要求缪辉支付迟延交纳租金和物业费的违约金178428元的请求。圣博公司该项请求，系按合同约定以迟延支付租金和物业费金额按每日3‰支付违约金或滞纳金计算至2018年9月14日。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，故酌定违约金按照租金及物业费拖欠月份数参照每月2%计算，按照双方约定，租金每三月支付一期，提前5个工作日支付（为便于计算，按5日计算），因首期支付租金4个月，故租金38370元应于2017年9月7日前支付（违约金为38370元×2％×12﹦9208.8元），38370元应于2017年12月7日前支付（违约金为38370元×2％×9﹦6906.6元），38370元应于2018年3月7日前支付（违约金为38370元×2％×6﹦4604.4元），38370元应于2018年6月7日前支付（违约金为38370元×2％×3﹦2302.2元）；物业费为六个月支付一期，提前15日交付，故物业费12612元应于2018年1月28日前支付（违约金为12612×2％×7.5﹦1891.8元），2102元应于2018年7月28日前支付（违约金为2102×2％×1.5﹦63元）。故本院认为总违约金以24977元为宜。关于缪辉要求圣博公司返还租金16995元（自2016年11月1日至2017年1月20日）、物业费31535元（自2016年11月1日至2018年2月11日）、水电费797元（自2016年11月1日至2016年12月31日）的请求。缪辉租赁房屋期间自2017年2月12日开始，缪辉称其代上手租户交纳了部分费用。本院认为，关于缪辉主张代上手租户交纳本案租赁合同约定租赁期间前的租金、物业费等费用，未提供证据证明系圣博公司强制其承担双方房屋租赁合同之外的义务，如缪辉认为存在争议，相关纠纷应与上手租户进行解决。缪辉租赁房屋期间，按照约定支付租金、物业费，以及交纳所使用水电的费用，均属其应承担的合同义务，要求圣博公司返还缺乏依据，故不予支持。关于缪辉要求圣博公司赔偿装修损失113261.8元的请求，本院认为，因双方对于租赁合同解除后，装饰装修物的处理并未达成相关协议，缪辉在房屋租赁期间存在未按约支付租金等费用的违约情形，本案并无证据表明圣博公司对于租赁合同的解除存在过错，故本案导致合同解除属由承租人违约的原因导致，缪辉要求圣博公司赔偿装修损失的请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，判决如下：一、确认无锡圣博惠康文化发展有限公司与缪辉签订的《房屋租赁合同》和《物业服务协议》于2018年9月14日由双方协商解除；二、缪辉于本判决发生法律效力之日起七日内支付无锡圣博惠康文化发展有限公司房屋租金、物业服务费、电费共计147334.1元；三、缪辉于本判决发生法律效力之日起七日内支付无锡圣博惠康文化发展有限公司违约金24977元；四、驳回无锡圣博惠康文化发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回缪辉的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6573元、公告费300元（已由无锡圣博惠康文化发展有限公司预缴），反诉案件受理费2629元及评估费3800元（已由缪辉预缴），合计13302元，由无锡圣博惠康文化发展有限公司负担2820元，由缪辉负担10482元。经无锡圣博惠康文化发展有限公司同意，缪辉于本判决发生法律效力之日起七日内向无锡圣博惠康文化发展有限公司支付诉讼费用4053元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  朱 刚人民陪审员  陈晓春人民陪审员  孙冬鸣二〇一九年七月十二日书 记 员  夏冰倩本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。