江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1674号上诉人（原审被告）：刘诗军，男，1983年11月13日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。被上诉人（原审原告）缪泽良，男，1962年12月21日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：缪炎刚，男，汉族，系被上诉人之子。上诉人刘诗军因与被上诉人缪泽良房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市柴桑区人民法院（2019）赣0421民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘诗军上诉请求：撤销九江市柴桑区人民法院（2019）赣0421民初461号民事判决中第三项判决;发回重审或依法改判第二项租金为5315.1元：即2018年11月16日至2019年2月20日共计97天，20000元/年÷365天/年×97=5315.1元。事实和理由：2015年11月10日原一审被告租用原一审原告位于九江市柴桑区柴玺欣园小区的商铺（2栋102号）做卖童装、奶粉使用，租赁期限36个月，租金每年2万，租来时候是毛坯，原一审被告花了6万元装修，2015年11月15日开始使用，2018年11月15日到期。在租赁三年期间租金原一审被告都是提前支付租金给原一审原告，不存在任何违约。九江市柴桑区人民法院（2019）赣0421民初461号民事判决中第二项房屋租金支付8931.51，因2019年2月20日起至2019年4月27日原一审原告因2019年续租没谈拢就采取加锁、堵门、泼粪行为。甚至到原一审被告家里辱骂、威胁，至此原一审被告在原一审原告采取极端行为后就没有开门营业，对原一审被告经营产生严重影响以及货物过期。所以租金只支付2018年11月16日至2019年2月20日期间的租金5315.1元。）因续租没谈拢原一审原告要原一审被告搬走，对于原一审被告租来时毛坯花6万装修原一审原告就说是他的不让原一审被告转让也不作任何补偿和折旧动不动就威胁、辱骂原一审被告，甚至警告原一审被告再不搬走就把东西扔了，根本原因是续租没谈拢所以没有任何违约，不存在违约金说法。缪泽良辩称，一、关于租金的问题。在2019年2月份之前就已经多次向对方提出了这个问题。然后实际上他一直没给。2月份之前我一直叫他搬走，但是对方一直都不搬，那肯定就影响到我正常的出租。损失应该由他来承担；二、一审判决违约金没有问题。缪泽良向一审法院起诉请求：1.解除原、被告的房屋租赁合同关系；2.要求被告承担自2018年11月16日起至起诉时的房屋租金（按年租金2万元标准）6356元并继承承担租金至房屋交付日止；3.要求被告支付自2018年11月16日起按每天600元计算至起诉时止的违约金69600元；4.要求被告立即搬离被告存放在原告房屋内的物品，把房屋交给原告；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:原告对外出租其在柴桑区柴玺欣园小区购置的商铺（2栋102号），2015年11月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告（甲方）将案涉柴玺欣园小区2栋102号商铺出租给被告（乙方）做卖童装、奶粉使用，租赁期限36个月，2015年11月15日交付，2018年11月15日收回,年租金2万元，由被告在2015年11月9日交给原告；先付后用；甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证；违约责任约定：…3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的3%以天数计算向甲方交付违约金；…6.合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的3%以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权；并约定了其他事项。合同签订后，原告将商铺交给被告，被告于2015年11月9日向原告支付了2万元租金，随后又先后于2016年11月15日前、2017年11月15日前分别向原告支付了租金2万元。2018年11月15日原租赁合同约定的租赁期满后，原、被告协商续租商铺，但因租金价格及被告要求在合同中增加其经营不善时有权进行转让条款等原因双方分岐较大，随后原告表示不出租，2019年2月21日前后，因续租问题双方矛盾激化，原告采取在案涉店面门锁上加挂了一把锁、将车辆停到案涉店面门口及向案涉店面泼粪等形式，要求被告搬离店面。原告后遂向本院提起诉讼。一审法院认为：本案《房屋租赁合同》租赁期满后，原、被告双方未就案涉商铺后续续租达成一致，被告应当搬离商铺并将商铺交还给原告，同时付清租赁使用期间的房屋租金。一、关于原告诉请解除《房屋租赁合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案《房屋租赁合同》租赁期在2018年11月15日届满，届满时，出租人即原告并未提出异议，双方随后并就后续租赁进行了协商，因而在双方尚未就新的租赁合同达成一致前，原租赁合同仍继续有效，只是合同的租赁期限属不定期，且被告在庭审中亦同意解除合同，故原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系的请求应予支持。二、租赁期满后，被告实际占用商铺期间的租金问题。在原、被告签订的《房屋租赁合同》租赁期满后，虽然双方曾就续租进行了协商，但未达成一致，被告实际占用案涉商铺至2019年4月27日，被告应当支付实际占用商铺期间的租金，因未签订后续租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，后续租赁期间的租金应参照原租赁合同确定，故本院认为被告应自2018年11月16日起至搬离案涉房屋之日止期间按年租金2万元标准计算承担房屋租金；被告提出后续租金应计算至原告对案涉店面采取锁门、堵门措施之日止，本院认为，在原租赁期满后双方就商铺续租未达成一致且原告以堵门方式表示不再出租的情况下，被告应搬离商铺，但被告在原告拒租后仍占用商铺，不支付租金显然对原告不公平，故对被告上述主张不予支持；经本院协调，被告于2019年4月27日腾空案涉商铺并已将案涉商铺的钥匙及水、电缴费卡交至本院，原告亦已领取了上述钥匙及水、电缴费卡；本院认为，在原租赁合同期满后，被告实际占用案涉商铺期间应为自2018年11月16日起至2019年4月27日被告搬离案涉商铺之日止，共计163天，应支付租金为20000元∕年÷365天∕年×163天=8931.51元。三、关于原告要求被告搬离并交付房屋的诉请。被告已实际搬离案涉商铺，原告亦已领取该商铺的钥匙及水、电缴费卡，原告要求被告搬离并交付房屋的请求已实现，故本案中本院确认交付事实但不再另行确认该项请求；四、关于原告诉请要求被告支付违约金的问题。1、应否支持违约金。因原、被告未就后续租赁合同达成一致，被告在后续实际使用案涉商铺期间仍参照适用原租赁合同，原租赁合同中仅约定了第一年租金的交付时间，未约定后两年租金的交付时间，但被告实际亦均在后两年租期开始日前交付租金，故可以认为案涉合同租金的交付时间为每一年租期开始的时间，因而被告后续租赁期间的租金交付时间亦应为后续租期开始的时间，即2018年11月16日；被告在2018年11月16日前未交付租金的，即应依照原租赁合同的约定支付违约金；2、违约金如何计算。原、被告原合同约定，未交付租金的按租金的3%以天数计算交付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，本案案涉租赁合同在租赁期满后仍应继续有效，但后续租赁期限为不定期；依照原租赁合同，被告应支付违约金，但在未确定新的租赁期限的不定期租赁合同中，如按原告要求以一年期计算违约金则没有法律依据，亦明显对被告不公平；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持；第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实作用原则予以衡量，并作出裁决；第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。考虑上述租赁合同后续租赁期限为不定期，以及原告在协商未果的情况下对案涉商铺采取了加锁、堵门、泼粪等过激行为对被告后续租赁期间的经营亦存在一定影响等因素，且被告就原告主张的违约金提出了抗辩，依据上述司法解释的规定，本案所涉违约金应当予以调整，本院认为应当按照被告后续使用商铺期间给原告所造成损失（租金）的百分之三十计算为宜，对超出上述租金百分之三十的违约金请求部分不予支持，即被告应承担的违约金为：8931.51元×30%＝2679.45元。五、关于被告提出的赔偿请求问题。被告提出赔偿请求后，本院要求被告在规定的时间内按照反诉程序办理相关法律手续，因被告在规定的期限内未提交反诉申请，故本院对被告在本案中要求原告予以赔偿的主张不予支持。综上所述，判决如下：一、解除原告缪泽良与被告刘诗军于2015年11月10日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告刘诗军于本判决生效之日起十日内向原告缪泽良支付自2018年11月16日至2019年4月27日期间的房屋（商铺）租金8931.51元；三、由被告刘诗军于本判决生效之日起十日内向原告缪泽良支付违约金2679.45元；四、驳回原告缪泽良的其他诉讼请求；本院二审期间双方均没有新证据向法院提供，二审查明的事实与一审一致。本院认为，一、关于上诉人提出应该依法改判租金5315.1元的问题。本院认为，刘诗军在与缪泽良房屋租赁合同到期未就续租达成一致意见签订新的租赁合同的情况下，仍占用案涉租赁房屋，致使缪泽良的房屋无法正常出租第三人，一审法院参照当事人原租赁合同租金标准，计算租金至刘诗军实际腾空案涉房屋之日并无不当。二、关于刘诗军提出撤销原审关于违约金的判决的问题。本院认为，在双方转为不定期租赁关系后，参照以往租金交付时间，刘诗军在2018年11月16日前未交付租金的行为构成违约，一审法院综合考虑了缪泽良过激行为和刘诗良的抗辩意见，结合不定期租赁合同的履行情况，依照有关司法解释，判决刘诗军支付一定数额违约金并无不当。至于刘诗军提出的装修损失的赔偿问题，其可另外主张权利。综上所述，刘诗军的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘诗军负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 熊 涛审判员 顾佰成二〇一九年七月八日书记员 陈嘉旻