山东省枣庄市峄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0404民初240号原告：马凤兰（曾用名马艳美），女，1962年1月26日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。原告：郑峰，男，1986年6月22日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区，系马凤兰与郑子山之子。二原告共同委托诉讼代理人：高玉峰，山东泉运律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：郑子山，男，1957年2月11日出生，汉族，住山东省微山县。被告：姜文，男，1968年6月12日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：高兴柱，枣庄市市中至尊法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告马凤兰、郑峰与被告郑子山、姜文确认合同无效纠纷一案。本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马凤兰、郑峰及其委托代理人高玉峰，被告郑子山，被告姜文及其委托代理人高兴柱到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1996年9月9日，原告郑峰刚满十周岁，系限制民事行为能力人，被告郑子山在二原告不知情的情况下，擅自以原告郑峰的名义将二原告共同所有的住宅一处卖给被告姜文，被告姜文一定辨认出签订售房协议的对方当事人是郑子山，而不是郑峰，郑子山无权出售该房屋，被告郑子山与被告姜文恶意串通，严重损害了二原告的合法财产权益，二被告签订的《售房协议书》属于无效合同。为维护原告的合法权益，请求：一、依法确认被告郑子山与被告姜文签订的《售房协议书》无效；二、本案的诉讼费用由被告承担。被告郑子山辩称：房子是我卖的，卖房的时间我记不清了，大约有二十年了，房产证上的名字是马凤兰和郑峰，是马凤兰和郑峰的房子，我一直告诉他们是租出去了，我没告诉马凤兰和郑峰实情。被告姜文辩称：1、原告陈述的不是事实，被告不是和原告马凤兰十岁的儿子郑峰签订的买卖合同，而是和原告马凤兰的丈夫（当时叫郑峰）签订的买卖合同；2、该合同有效；3、当时我是和原告马凤兰的前夫（原来叫郑峰）签订的买卖合同，我并不知情，所以并不存在原告所说的恶意串通的行为；4、房屋买卖合同已经签订了二十多年，原告起诉已超过诉讼时效，请求法庭驳回原告方的诉讼请求，诉讼费由原告方承担。原告围绕其主张提供证据如下：第一份证据，提供马凤兰和常住人口登记卡、峄城区人民法院2018鲁04**民初1390号民事裁定书；证明：马凤兰的曾用名是马艳美；第二份证据，提供马凤兰和郑峰的房屋所有权证存根，房产证在郑子山与姜文签订售房协议时，郑子山将原件交给了被告姜文，证明：原告在坛山办事处的房产归二原告所有；第三份证据，提供售房协议书，二被告之间签订的协议书，该协议书是郑子山用其子郑峰的名义签订的，其没有通过郑峰及马凤兰的同意，也无授权，与被告姜文签订的，被告姜文答辩称不存在恶意串通，但是在协议中明确写明房产证已经交给姜文，所以被告姜文能看到房产证的名字是马凤兰和郑峰二人，证明：被告郑子山对涉案的房产不具有产权，无权进行买卖，因此，该份协议属于无效协议；被告郑子山对原告提供的证据无异议；被告姜文对原告提供的证据发表的质证意见如下：对证据一无异议；对证据二，所有权人是郑峰不是郑子山，我是与郑峰（原告马凤兰的前夫）签订的协议，而不是郑子山，对证据三真实性无异议。被告郑子山无证据向法庭提交。被告姜文围绕其主张提供证据如下：第一份证据，提供枣庄市峄城区人民法院（1996）峄城民初字第7号民事裁定书，证明：马凤兰在1996年在峄城区人民法院起诉郑子山（又名郑峰）离婚，说明该案原告的丈夫是郑峰，她的儿子不叫郑峰；第二份证据，提供房屋所有权证存根枣政峄城区私房字第**，证明：该房屋的登记所有权人为郑峰；第三份证据，提供售房协议书一份，证明：在1996年9月9日，被告姜文与原告马凤兰的前夫郑峰签订的买卖协议；第四份证据，提供收款条一份，证明：马凤兰的前夫郑峰把房屋出售给被告姜文后，于1996年9月9日售房当天给被告姜文出具的收款条，也注明了是售房款，收款人是郑峰和收款时间；第五份证据，提供1999年11月26日证明原件一份，证明：马凤兰的前夫郑峰将出售的房屋已转卖给被告姜文，当时说明自己的身份证丢失了；第六份证据，提供户口注销证明一份，证明：马凤兰的儿子郑峰身份证号为的户口与山东省微山县郑严的身份证号为370826198807224097为重户,郑峰户已注销，注销日期为2018年12月6日，也证明马凤兰的儿子叫郑严，不叫郑峰；第七份证据，提供户口页一份，证明：马凤兰的儿子叫郑严，1988年7月22日出生；第八份证据，提供房地产买卖契约一份，证明：该房屋为郑峰（××）、买卖人姜文两人的签名、时间及价格、位置等；第九份证据，提供U盘一份，证明：与被告郑子山的谈话内容及视频；原告方对被告姜文提供的证据发表的质证意见如下：对证据一，证明目的不予认可，无证据能够证明郑子山的曾用名为郑峰；对证据二，在第五页处写郑峰年龄9岁，从这可以证明房权证的所有人是现在原告郑峰；对证据三的签名郑峰是郑子山，是郑子山以原告郑峰的名义与被告姜文串通签订的协议卖的，所卖的钱款原告一直都不知情；对证据四真实性不认可，签名处是“郑锋”，而不是“郑峰”；对证据五，签名处也是“郑锋”，所以对真实性不予认可；对证据六、户口是一个人两个户，现已注销，这也说明了房产证中的郑峰就是本案的原告郑峰；对证据七中的第一页中写了郑严与郑峰是同一个人，对证明目的不予认可；对证据八中被告郑子山以原告郑峰的名义，私自与被告姜文签订的协议，对真实性不予认可，且未有所有权人马凤兰与郑峰的签字，所以是无效的，对买卖审批书，是申报表未经过部门审批，该证据是不真实的，未有二原告的签字所以买卖不成立，根据法律规定，出租房产要有所有权人共同授权才可予以出租，郑子山对该房屋无所有权，因此签订的协议无效；对证据九，不发表意见；被告郑子山对被告姜文提供的证据发表的质证意见如下：证据二中的名字是我儿子的名，售房协议是我签的，我签的我儿子的名；对证据四也是我签的，款是我收的；对证据五，是我签的，我签的我儿子的名字；对证据八，字也是我签的，签的我儿子的名；本院经综合分析认定事实如下：1996年9月9日，被告郑子山（曾用名郑峰）经中间人李凯介绍在原告马艳美不知情的情况下，擅自以郑峰的名义将坐落于原峄城镇凤仙街所有权证书上登记为“郑峰”共同人为“马艳美”的住宅一处议价28000元卖给被告姜文，二被告签订了售房协议书,被告姜文向被告郑子山交付房款,被告郑子山以郑锋的名义打下收款条一张,内容为：“今收到现金贰万捌仟元正，今收到售房款收款人郑锋。96.9.9号”。被告郑子山收到被告姜文交付的房款后将登记为郑峰共有人马艳美的房权证书交给被告姜文，被告姜文持该房权证书办理房屋过户房产部门未予办理。事后不久原告马艳美得知情况即找到被告姜文索要房屋，被告姜文要求原告马艳美返还已付购房款，原告马艳美不予退还。另查明：1、1996年3月，原告马艳美在本院原城关法庭起诉被告郑子山离婚，本院（1996）峄城民初字第7号民事裁定书记载：被告郑子山（又名郑峰），男，1957年6月出生，职业个体户；2、公安机关户籍记载：枣庄市公安局坛山派出所2013年11月4日登记本案原告郑峰即原告马艳美（曾用名马凤兰）之子，出生于1986年6月22日，身份证号码，职业学生；微山县欢城派出所登记的郑严出生时间为1988年7月22日，身份证号码370826198807224097.经公安机关核实，峄城公安机关登记的郑峰因与微山公安机关登记的郑严身份证号码370826198807224097重户。户名为郑峰身份证号码为的户籍被枣庄市公安局坛山派出所于2018年12月6日注销。本院认为：被告郑子山（曾用名郑峰）在房屋共有人马艳美（即原告马凤兰）不知情的情况下，擅自与被告姜文签订房屋买卖协议将共有房屋出售给被告姜文，侵犯了原告马凤兰的财产权益。根据《合同法》第五十二条关于合同无效五种情形规定精神，损害国家、集体或者第三人利益的合同属于无效合同。《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案二被告签订的房屋买卖合同因侵犯了原告马凤兰的合法权益，依法应确认合同无效。原告诉求确认合同无效的主张，依法应得到支持。关于被告姜文辩解其在不知情的情况下购买房屋不存在恶意串通，且本案已超过诉讼时效问题。被告姜文在被告郑子山交付房屋所有权证书后，应当知道该房屋为共有房屋,共有人没有到场签字、没有授权，事后也没有追认，被告郑子山属无权处分，二被告达成的房屋买卖协议违反法律规定，被告姜文应当是明知的,该房屋买卖协议侵犯了他人合法财产权益；对于诉讼时效问题，因原告马凤兰提起的是确认合同无效属于确认之诉，而不属于诉讼时效的客体范围，无效合同的确认是一种事实上的确认，合同当事人或人民法院在任何时候都可提出，时间的经过不能改变合同无效的法律性质。故对被告姜文的辩解本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第七条和《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：被告郑子山与被告姜文签订的房屋买卖合同无效。案件受理费500元，由被告郑子山负担300元，由被告姜文负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  万裕庆人民陪审员  孙素贞人民陪审员  孙中文二〇一九年七月十八日书 记 员  郭欣媛