陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终1989号 上诉人（原审原告）：陆瑶，女，汉族，1986年10月30日出生，深圳市学无国界科技有限公司员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李勇，陕西沃特律师事务所律师。委托诉讼代理人：李多了，陕西沃特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康蕾，男，汉族，1984年12月27日出生，房地产开发有限公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：曹小青，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王照，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋小雪，女，汉族，1986年4月12日出生，陕西华商报传媒集团有限公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：曹小青，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王照，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西宝徕房地产经纪有限公司，住所地：西安市浐灞生态区房。法定代表人：陈华，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：孟亚刚，1995年3月2日出生，该公司法务，住该公司。上诉人陆瑶因与被上诉人康蕾、宋小雪、陕西宝徕房地产经纪有限公司（以下简称：宝徕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，陆瑶（甲方）与康蕾、宋小雪（乙方）、宝徕公司（丙方）于2017年3月26日签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》，约定康蕾、宋小雪购买陆瑶位于西安市曲江新区XX堡XX园XX幢XX单元XX室房屋一套，该房屋面积为141.61平方米，成交价格为1250000元。该合同第三条约定：买卖双方应在签署本合同后2017年7月1日前配合居间方完成本次交易的递件过户手续。第九条约定：若房产证更名不成功或合同更名不成功，参见本合同补充协议。补充协议约定，鉴于双方签订本转让协议时，甲方该房屋不动产证未办理下来，在签署本协议，甲方办理完成银行欠款结清手续后，丙方负责为甲乙双方办理合同产权变更手续，若因房屋合同产权变更因不可抗力不能办理，此次交易流程双方认可按以下一种方式办理产权转让手续：丙方协助甲方办理房产证加急手续，不再加收任何中介费，所收更名费用7日内退还给乙方，房屋所有权证下发之日起三日内，乙方为按揭某某购买此房屋，乙方应积极配合甲方丙方办理银行贷款手续，首付款比例和银行的贷款金额以银行审批为准，银行贷款审批后，甲方乙方应无条件配合丙方按照国家正规流程在房地局办理此房屋过户手续。《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》签订后，双方因更名手续费用等问题产生争议，该合同未能实际按约定履行。2017年12月18日，陆瑶向康蕾、宋小雪及宝徕公司发送《解除、终止通知书》一份，上载明：“依据2017年3月26日签署的《房屋买卖合同》约定应于2017年7月1日前完成本人位于曲江新区XX堡XX园XX幢XX单元XX层XX室的房屋过户（实为更名）手续，但后由于相关交易税费负担发生争议及法规政策等原因至今无法更名，……，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，现正式通知：一、解除、终止《房屋买卖合同》，自本通知书送达之日宋小雪、康蕾及宝徕经纪与本人间房屋买卖合同关系终止。二……”经询，宝徕公司于2018年12月18日收到该通知，宋小雪、康蕾于2018年12月20日收到，宋小雪、康蕾已于2018年3月8日向原审起诉，要求确认双方于2017年3月26日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》合法有效，确认陆瑶于2017年12月18日向其送达的《解除、终止通知书》无效。另查，签订《房屋买卖合同》后，宝徕公司收取陆瑶合同登记号为Y14151530号商品房买卖合同原件、《住宅专项维修基金收据》第二联、陆瑶个人私章一枚。宝徕公司主张已将陆瑶个人私章丢失，无法返还。因原物无法返还，法庭当庭询问陆瑶是否变更诉讼请求，陆瑶表示坚持诉请。陆瑶诉至原审法院称，2017年3月26日，陆瑶与宋小雪、康蕾经居间方宝徕公司介绍签署编号为0000043《房屋买卖合同》，宋小雪、康蕾拟购买陆瑶购买的位于西安市曲江新区XX堡XX园XX幢XX单元XX室。2017年5月10月陆瑶将其所有的编号5836398《商品房买卖合同》，编号5836398《住宅专项维修基金收据》第二联及陆瑶私章交付给宝徕公司，后因该笔交易税费负担发生争议，在合同约定的履行期限内协商不成，合同已无法履行以及法规政策原因导致该房屋买卖合同应予以解除终止。2017年12月9日，陆瑶向宋小雪、康蕾、宝徕公司邮寄送达《解除终止通知书》（宋小雪、康蕾于2017年12月20日签收，2017年12月18日宝徕公司签收），同时要求宝徕公司返还陆瑶所有的商品房买卖合同及住宅专项维修基金收据第二联及陆瑶私章，但至今未还。现诉至法院，请求依法判令：1、确认2017年3月26日陆瑶与宋小雪、康蕾及宝徕公司签署的《房屋买卖合同》已经解除、终止；2、宝徕公司返还陆瑶所有的编号为5836398《商品房买卖合同》、编号为5836398《住宅专项维修基金收据》第二联及陆瑶私章；3、本案诉讼费用由宋小雪、康蕾及宝徕公司共同承担。宋小雪、康蕾辩称，1、陆瑶于2017年12月18日向宋小雪、康蕾发出《解除通知》仅涉及《房屋买卖合同》，并不涉及独立存在的《房屋买卖合同补充协议》；2、关于税费负担问题：本案《解除通知》所谓的“交易税费”，是指合同更名费。与陆瑶双方未能于2017年7月1日前完成本次交易递件过户手续，并非宋小雪、康蕾未按照约定如期支付合同更名费所导致，而是宋小雪、康蕾履行支付义务后，由于税务政策变化所导致；3、关于地方政府限购政策的问题宋小雪、康蕾认为51号文件第三条关于限购主体的规定构成不可抗力，导致合同目的不能实现，故而通知解除《房屋买卖合同》的理由不能成立。宝徕公司辩称，2017年3月26日签完合同后陆瑶解除房屋抵押贷款，后因更名手续费用问题，陆瑶拒绝支付，导致更名手续无法办理。2017年8月，宋小雪、康蕾承诺愿意承担该笔费用，但陆瑶未提交办理更名的相关手续；2017年10月，陆瑶向我方询问拒绝出售房屋是否需要承担违约责任，后我方于2018年12月18日收到陆瑶发送的解除函。收到解除函后，我方未与陆瑶沟通，陆瑶要求我方返还资料，我方告知陆瑶需三方到场才能返还。原审法院认为，当事人对《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的合同解除有异议，未约定异议期间的，应在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉。本案中，陆瑶与康蕾、宋小雪、宝徕公司因履行《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》产生纠纷，陆瑶于2017年12月18日发送解除合同通知，宝徕公司于当日收到该通知，康蕾、宋小雪于2017年12月20日收到，后康蕾、宋小雪已于2018年3月8日向原审法院起诉，要求确认双方所签《房屋买卖合同》合法有效，以及确认解除通知无效，该案已受理。康蕾、宋小雪在法定期间内起诉，故陆瑶现要求确认2017年3月26日陆瑶与签署的《房屋买卖合同》已经解除、终止的诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持。对于宝徕公司收取陆瑶商品房买卖合同原件及维修基金票据原件，缺乏合同依据，宝徕公司应向陆瑶返还，收取的陆瑶私章已丢失，事实上无法返还，陆瑶坚持要求返还，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称：合同法司法解释（二））第二十四条之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西宝徕房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陆瑶返还收取原告的《商品房买卖合同》（合同登记号为Y14151530）、《住宅专项维修基金收据》第二联。二、驳回原告陆瑶其余诉讼请求。本案案件受理费16050元由被告陕西宝徕房地产经纪有限公司承担100元，其余部分由原告自行承担。因原告已预交，被告应在本判决生效之日起十日内向原告支付。宣判后，陆瑶不服，向本院提起上诉称称，一、一审虽查明却未认定影响案件结果的以下重大事实：宋小雪、康蕾严重违约行为导致合同履行期限届满仍未履行。《房屋买卖合同》第二条、第三条约定税费由买方负责缴纳，签署本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于增加部分由买方自行承担；且买卖双方应在签署本合同后2017年7月1日前配合居间方完成本次交易的递件过户手续。但在双方履行中，因宋小雪、康蕾拒绝依约定补缴税费，致使双方无法在《合同》约定的时间内（2017年7月1日前）办理过户（更名）手续。截止至今，宋小雪、康蕾始终未按合同补缴税费。宋小雪、康蕾上述拒不补交税费的行为已构成严重违约，直接导致《合同》最终因宋小雪、康蕾丧失购房资格而无法履行。本案一审庭审已对此予以查明，并由双方当事人确认，但一审判决对此却未认定。二、一审程序违法。陆瑶于2018年2月13日先起诉至原审法院请求依法确定陆瑶与宋小雪、康蕾间《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》已经解除、终止。2018年3月8日在宋小雪、康蕾另诉，要求确认合同依法有效，法院受理案号为(2018)陕0113民初4315号。本案先于4315号案立案受理，却晚于4315号案开庭审理。期间陆瑶多次申请将本案与4315号合并审理，但一审法院均未作出回复。另，本案开庭审理中，宋小雪、康蕾、陕西宝徕房地产经纪有限公司辩称可能遗失陆瑶私章。原审法院仅向陆瑶询问是否变更诉讼请求，并未依法向陆瑶释明不变更诉讼请求的结果。综上，请求：1、请求二审法院在维持原审判决第一项的基础上，改判确认陆瑶与宋小雪、康蕾、宝徕公司2017年3月26日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除、终止，及改判陕西宝徕房地产经纪有限公司返还上诉人私章；2、判令一审、二审诉讼费用由宋小雪、康蕾、宝徕公司全部承担。宋小雪、康蕾辩称，原审判决正确，应予维持。宝徕公司辩称，陆瑶无合同解除权，发出的通知自然无效。经审理查明，宋小雪、康蕾（乙方、受让方）、陆瑶（甲方、出让方）、宝徕公司签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》当日，宋小雪向中介方支付中介费16250元、更名费50000元，中介方向宋小雪出具了收款收据。康蕾于中国民生银行开立时段性存款证明，存入款项1250000元整。陕西宝徕房地产经纪有限公司出具书面说明一份，称因营改增缘故，宝徕地产与宋小雪、康蕾因交易税费问题有重新商定，并在2017年7月下旬达成一致，三方对此时间延误无任何异议。此时因开发商政策原因，房屋变更手续暂停，买卖双方均表示理解并无异议，后在9月中旬居间方通知买卖双方可以变更手续，卖方因个人原因家庭私事无法至开发商处办理变更手续，因此买卖双方约定于10月国庆节假期商量变更事宜细节。后双方未进行协商，陆瑶向中介方发送了解除合同通知书。另查明，2014年12月30日，陆瑶作为买受人与作为出卖人的案外人陕西华商豪盛置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，并完成网签备案。原审判决认定的其他事实属实。本院认为，买受人康蕾、宋小雪与出卖人陆瑶、中介方宝徕公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方当事人应依约享有权利、履行义务。首先，我国合同法第九十六条虽然规定解除合同的通知到达对方时解除，但也赋予了合同相对方请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力的异议权。因此，在康蕾、宋小雪于法定异议期内另案提起本案诉讼，对陆瑶解除合同之意思表示提出异议的情况下，虽然解除合同的通知到达康蕾、宋小雪及宝徕公司，但并不当然发生解除涉案合同的法律后果，还应由人民法院依法作出确认。其次，房屋买卖合同的目的在于交易房产，宋小雪、康蕾作为房屋买受人，其主要合同义务应是给付购房款，交易税费的负担应属附随义务。双方协议签订后，宋小雪、康蕾开立了阶段性存款证明，向该账户存入1250000元购房款，积极履行主要合同义务；在附随义务的履行方面，宋小雪、康蕾不仅依约给付了5万元更名交易税费，还表示愿意承担增加的3万元费用。退一步讲，即便如陆瑶所称，双方因过户税费的承担问题引发争议，该争议也不属于无法实现合同目的的决定性因素，完全可以通过协商或者诉讼方式解决争议，并不影响合同目的的实现进而导致合同解除。因此，涉案合同解除函并不产生合同解除的法律后果。原审判决驳回陆瑶关于确认陆瑶与宋小雪、康蕾及宝徕公司2017年3月26日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除、终止的诉请并无不当。最后，经审查，原审法院将本案与另案(2018)陕0113民初4315号分案审理并行使释明权均无不当。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元由陆瑶负担。本判决为终审判决。  审  判 长    董     凡审 判 员    高     玮审  判  员    辛      娟 二〇一九年七月十六日   书 记 员    范  致  远