福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽09民终706号 上诉人（原审被告）：宁德市香江大酒店有限公司，住所地宁德市蕉城区闽东西路5号。 法定代表人：孙则峰，总经理。 委托诉讼代理人，余根宁，福建宁川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省宁德职业中专学校，住所地宁德市蕉城区闽东西路5号。 法定代表人：关振森，校长。 委托诉讼代理人：石圣奇，北京市建研律师事务所律师。 上诉人宁德市香江大酒店有限公司（以下简称“香江大酒店”）因与被上诉人福建省宁德职业中专学校（以下简称“宁德职业中专”）房屋租赁合同纠纷一案，不服蕉城区人民法院（2018）闽0902民初4666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 香江大酒店上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回宁德职业中专的原审全部诉讼请求。 事实与理由： 一、上诉人与被上诉人于2017年12月8日签订的《关于提前终止宁德职专学生服务大楼租赁合同的协议》，系本案的关键证据，一审法院对该协议的效力（或对双方的约束力）没有作出认定情况下进行判决，属于认定案件基本事实错误，导致本案判决完全错误。该协议作为上诉人原审提供的重要证据之一，原审法院竟然对上诉人提出的该证据待证目的，不进行分析评价，回避不谈，属于对关键证据的漏审漏判。该协议的效力认定，将导致不同的法律后果。如果该协议有效，则双方租赁关系于签订该协议之日终止；如果该协议无效，则原租赁合同继续履行；如果该协议效力待定，则双方的权利义务也处于待定状态，被上诉人无权提出本案诉讼。 上诉人认为该协议依法有效，对双方具有法律约束力。（一）从该协议签订目的看，终止租赁合同关系属于双方的真实意思表示，协议中解除合同应经区政府同意的条款没有效力，因为行政机关不应当干预平等主体之间的民事行为，何况学校出租房屋行为也不属于区政府审批的职责范围，区政府依法也不能作出是否同意的意思表示。（二）从双方期待的合同效力看，也是希望该协议生效，协议条款明确约定“该协议约定内容自签订之日开始生效”。（三）即使该协议约定区政府同意可以作为合同生效的条件，那么该协议也属于对原合同即《校企合作协议书》的补充协议，系附条件终止《校企合作协议书》。上诉人认为报批义务属于被上诉人的义务，依双方的意见，无论属于何方义务，均没有任何一方出具证据证明已履行报批义务，至今已一年有余，且一审判决已作出了，说明没有任何人履行报批义务。上诉人认为应当认定属于被上诉人不正当阻止条件成就，被上诉人故意不履行报批义务有其自身的利益；根据该协议，报给区教育局同意的义务属于被上诉人，依习惯，上诉人作为一般私营企业，没有资格直接向区政府行文，所以报批义务应当属于被上诉人。根据《合同法》第四十五条，被上诉人不正当地阻止条件成就，应视为条件成就，因此，《关于提前终止宁德职专学生服务大楼租赁合同的协议》已生效。依据该《关于提前终止宁德职专学生服务大楼租赁合同的协议》，双方租赁合同于2017年12月8日终止，此后也就不存在计算租金的问题。 二、原审法院认定租金已变更是错误的。双方始终没有达成变更租金的合意，也没有形成任何的书面意见，依法应以《校企合作协议书》约定的租金标准履行。《关于宁德职业中专学校所属香江酒楼租赁有关事宜的会议纪要》上并没有上诉人的签字，对上诉人没有约束力，上诉人的股东签收该纪要，也不等于上诉人认可或承诺该纪要内容。《福建省政府非税收入缴款通知书》等，是被上诉人单方提供或出具的凭证，仅能证明上诉人实际支付租金的情况，而不能证明上诉人同意调高租金。双方对是否变更租金存在争议的情况下，根据《合同法》第七十七条、第七十八条，应当认定没有变更合同租金。 三、《关于宁德职业中专学校所属香江酒楼租赁有关事宜的会议纪要》即使对双方具有约束力，其效力也只能维持到双方于2017年12月8日签订的《关于提前终止宁德职专学生服务大楼租赁合同的协议》之日止。此后也就不能按纪要规定的租金标准计算；根据公平原则，此后上诉人没有进行正常营业，处于移交的停业状态，损失巨大，原审判决上诉人仍承担巨额租金，既不符合上诉人期待利益，也有失公平正义。 四、上诉人不存在违约行为，被上诉人原审主张上诉人承担违约责任，没有事实和法律依据。根据《校企合作协议书》约定，上诉人交付给被上诉人的租金已经超过合同约定的租金金额，不存在拖欠租金、水电费或违约问题，因此，被上诉人原审所主张的解除合同、支付租金及违约金的请求均不能成立。根据《校企合作协议书》约定租金标准计算，2014年5月1日至2018年9月15日期间的租金为1512977元，但上诉人在该期间已交租金达3318900元，远超按合同约定的租金金额，根本不存在拖欠租金的问题。 五、原审法院诉讼程序不合法。1、对违约金的判决及调整存在严重违反程序问题。2、上诉人提供的证据，原审法院没有进行审查认定，程序不合法。 六、上诉人已支付押金10万元，原审法院既然根据《合同法》第九十四条第（三）项规定判决解除合同并恢复原状，那么对押金也应一并处理。原审法院对本案履约押金10万元未判决返还上诉人，也属于判决错误。 七、本案原审判决不符合中央关于保护民营企业合法权益的相关规定。 宁德职业中专答辩称：一、关于《关于提前终止宁德职专学生服务大楼租赁合同的协议》效力问题，我方认为该协议效力待定的，因为该协议生效要件没有成立，该协议并非被上诉人没有报批的过错而导致未生效，所以租金应该继续计算，且该协议仅就收回出租物以及出租物装修余值进行评估后予以补偿，未约定不予缴纳相关拖欠的租金，否则将造成国有资产的流失。上诉人认为是被上诉人故意不支付100万的违约金（应当是补偿金）是不客观的。实际上被上诉人通过多种途径来促成该协议的生效。二、关于上诉人认为原审法院认定租金错误，答辩意见同意一审法院认定。三、关于租金支付时间截止到2017年12月8日是没有依据的，关于提前终止的协议，在本协议中没有对租金免收予以说明，在本案中上诉人虽然与我方签订关于提前中止协议，但是在该协议没有生效的前提下，没有按照原来的协议履行，应当支付未支付的租金、违约金、水电费，且其认为在本案中存在检察机关干预民事案件的问题，本案会议纪要中相关部门仅仅予以监督，不存在干预。四、违约金的调整没有违反程序，在本案中将违约金的计算进行调整是保护上诉人的权益。关于一审上诉人提供的与本案有关的证据，一审已经组织举证、质证，不存在程序问题。关于支付押金10万，我方认可10万元押金的事实，但是本案中是被上诉人向上诉人主张权利，上诉人一审没有对此提出反诉，应该另行起诉。关于抵扣6个月租金上诉人没有相应的证据证实，所以一审程序合法。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。 宁德职业中专向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2011年3月15日签订的《校企合作协议书》；2.判令香江大酒店将位于宁德市蕉城区闽东西路5号的学生服务大楼交还宁德职业中专；3.判令香江大酒店向宁德职业中专支付拖欠的租金、水电费及违约金（其中租金按每月89700元，自2017年5月1日起计算至实际交还房屋之日止；违约金以每季度应交租金为基数，自欠付之日起至实际还清之日止，按日1%计算；暂计算至起诉之日，租金为1524900元，水电费为224600元，违约金为524871元）。 一审法院认定事实：1、位于宁德市蕉城区闽东西路5号的学生服务大楼的产权人系宁德职业中专。 2、2011年3月15日，宁德职业中专（甲方）与香江大酒店（乙方）签订《校企合作协议书》，约定：甲乙双方建立校企合作关系，甲方将其所有的位于宁德市蕉城区闽东西路5号的学生服务大楼作为乙方经营场所和甲方升级重点专业（酒店服务专业）学生实训基地；合作期限自协议签订之日起至2022年6月30日止；甲方向乙方实收税后租金为每年33万元，在甲方将一楼租赁他人的店面和房屋收回并交给香江大酒店使用之日起，乙方应缴纳的税后租金变更为每年38万元，租金从2015年7月1日开始，每年向上环比递增3%；乙方应于每季度首月5日前及时向甲方缴纳租金并按月缴纳甲方代垫的水电费，若乙方延迟缴纳，甲方每日按欠款金额的1%收取滞纳金。《校企合作协议书》签订后，甲方将案涉房产交付乙方使用至今，但未将一楼租赁他人的店面和房屋收回并交给乙方使用。 3、2011年7月21日，香江大酒店与孙则峰等人签订《合作协议书》，约定：合作经营期限自2011年8月1日至2020年7月31日；合作期间，若宁德职业中专没有将一层店面收回并出租给香江大酒店，则香江大酒店均按每月每平方米23元、租赁面积3900平方米结算收取租金89700元…… 4、2014年5月12日，《关于宁德职业中专学校所属香江酒楼租赁有关事宜的会议纪要》（以下简称“2014.5.12会议纪要”）决定，从2014年4月起，案涉房产的租金按香江大酒店与孙则峰等签订合作协议的租金标准履行，租金直接上交财政专储账户。 5、2014年5月22日，香江大酒店股东陈晓红签收上述2014.5.12会议纪要。 6、香江大酒店于2014年5月16日、2014年8月28日、2014年12月16日、2015年10月9日、2015年12月14日、2016年7月18日、2017年3月13日、2017年5月19日、2017年7月6日、2017年8月1日分别向宁德职业中专各支付269100元；于2015年3月20日、2015年11月17日分别向宁德职业中专各支付179400元；于2015年12月2日、2017年7月13日、2018年4月27日分别向宁德职业中专各支付89700元。以上合计3318900元。 7、2017年12月8日，宁德职业中专与香江大酒店签订《关于提前终止宁德职专学生服务大楼租赁合同的协议》(以下简称“2017.12.8终止协议”)，约定：双方提前终止合同关系，由校方收回场所，不再出租，并通过第三方资产评估机构就酒店装修余值进行评估后予以补偿；若区政府同意上述方案，则按该方案执行；若区政府不同意，则上述约定无效…… 8、宁德职业中专分别于2017年1月10日、2月10日、3月10日、4月10日、5月10日、6月10日、9月10日、10月10日、11月10日向香江大酒店发送通知函，催收欠缴的水电费及租金，在通知函上的签收确认处，有股东陈晓红的签字及香江大酒店的盖章确认。其中2017年11月10日的通知函上显示：贵酒店还欠学习水电费10月份前164899元，11月份14478元，共计结欠水电费179387元，另外酒店欠学校2017年二、三季度的租金538200元。宁德职业中专分别于2017年12月10日、2018年1月10日、2018年3月10日、2018年4月10日、2018年5月10日、2018年6月10日向香江大酒店发送通知函，催收欠缴的水电费及租金，在通知函上的签收确认处，有宋丽恭的签字确认。宋丽恭系香江大酒店的经理。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。宁德职业中专与香江大酒店签订的《校企合作协议书》及关于租金变更的合意，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行。本案中，宁德职业中专已履行合同约定的交房义务，但香江大酒店逾期支付租金，经宁德职业中专催告后仍未支付，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，宁德职业中专有权要求解除《校企合作协议书》，现宁德职业中专诉请解除《校企合作协议书》，有事实和法律依据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，若香江大酒店继续占用案涉场所已无合同依据，但依社会通常观念，其占用期间的占有使用费仍可按租金标准计算。现宁德职业中专诉请香江大酒店交还位于福建省宁德市蕉城区支付拖欠租金（占有使用费）（自起至实际交还案涉场地止，按租金89700元／月计算），于法有据，予以支持。宁德职业中专诉请香江大酒店支付至实际交还案涉场地止拖欠水电费，其中至2017年11月的179387元，理据充分，予以支持，但2017年11月后至实际交还案涉场地止的水电费，因其提供的证据不足以证明在此期间香江大酒店拖欠水电费的具体情况，应承担不利后果，不予支持。宁德职业中专诉请香江大酒店支付逾期付款违约金（以每季度应交租金为基数，自欠付之日起至实际还清之日止，按日1%计算）。违约金，应以补偿为主，惩罚为辅。本案合同约定每延迟一日按欠款金额的1%收取滞纳金，该滞纳金实为违约金性质，其过分高于因香江大酒店逾期支付租金给宁德职业中专造成的可预见损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定香江大酒店应负担的逾期付款违约金，按月利率2%计算。关于违约金的计算期间，由于合同约定香江大酒店应于每季度首月5日前向宁德职业中专缴纳租金，故应以每季度应缴租金为基数，自2017年第二季度起，分别从每季度首月的第6日起计付至相应款项实际付清之日止，暂计至2019年1月6日为414414元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定,判决： 一、解除福建省宁德职业中专学校与宁德市香江大酒店有限公司于2011年3月15日签订的《校企合作协议书》； 二、宁德市香江大酒店有限公司应于本判决生效之日将位于宁德市蕉城区； 三、宁德市香江大酒店有限公司应于本判决生效之日支付福建省宁德职业中专学校租金（自2017年5月1日起至实际交还案涉场地止，按租金89700元/月计算，暂计至2019年2月28日为1973400元）； 四、宁德市香江大酒店有限公司应于本判决生效之日支付福建省宁德职业中专学校截至2017年11月拖欠的水电费179387元； 五、宁德市香江大酒店有限公司应于本判决生效之日支付福建省宁德职业中专学校逾期付款违约金（以每季度应缴租金为基数，自2017年4月起，分别从每季度首月的第6日起计付至相应款项实际付清之日止，暂计至2019年1月6日为414414元）； 六、驳回福建省宁德职业中专学校的其他诉讼请求。 案件受理费32197元，其中4860元由福建省宁德职业中专学校负担，27337元由宁德市香江大酒店有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经审理查明，除香江大酒店主张2014.5.12会议纪要对其没有约束力外，双方当事人对一审查明认定的其他事实均没有提出异议，本院予以确认。 本案的争议焦点：一、一审认定香江大酒店拖欠租金并应支付违约金是否正确；二、一审程序是否违法？本院就此分析认证如下： 一、关于一审认定香江大酒店拖欠租金并应支付违约金是否正确的问题 （一）2017.12.8终止协议效力问题 本院认为，2017.12.8终止协议明确约定：“……双方本着互相支持的原则，达成一致意见，并确定解决方案：‘双方提前终止合同关系，由校方收回场所，不再出租，并通过第三方资产评估机构就酒店装修余值进行评估后予以补偿。’……若区政府不同意该解决方案，则本协议无效。若区政府同意该解决方案，则按该方案执行……”可见，2017.12.8终止协议系附生效条件的合同，该协议生效条件是区政府同意“解决方案”。香江大酒店二审提供的蕉城区教育局于2018年3月16日向蕉城区人民政府所作《关于宁德职业中专学校学生服务大楼租赁相关事宜的请示》，宁德职业中专对该请示报告真实性没有异议，对该请示真实性，本院予以认定。该请示可证明双方达成的解决方案已经向区政府汇报请示，截至目前，区政府未对该请示作出批复，香江大酒店对区政府尚未批复这一事实亦予以认可。故2017.12.8终止协议的生效条件尚未成就，宁德职业中专亦无不正当阻止该条件成就的行为。故2017.12.8终止协议现尚未生效。香江大酒店上诉主张该协议已生效，不符合客观实际，本院不予支持。因2017.12.8终止协议尚未生效，香江大酒店关于2014.5.12会议纪要因2017.12.8终止协议生效而对双方不再具有效力的上诉理由亦不能成立。 （二）双方是否已变更租金问题 本院认为，虽然双方未达成变更租金的书面协议，但香江大酒店股东签收了2014.5.12会议纪要，并按该会议纪要确定的月租金89700元标准，以89700元的倍数持续支付租金多年，香江大酒店提供的福建省非税收缴款通知书亦可印证本案月租金已变更为89700元，宁德职业中专于2017年至2018年向香江大酒店发出十数份通知函亦可体现宁德职业中专均以月租金89700元的标准向其追讨租金，而宁德职业中专至本案诉讼前，均未就此向宁德职业中专明确提出异议。故一审综合本案事实、双方合同履行情况，认定双方已实际变更租金，并无不当。双方对月租金变更为89700元具体明确，不属于合同法规定的合同变更内容约定不明的情形。香江大酒店此点上诉理由亦不能成立。 综上，一审根据香江大酒店租金实际履行情况，认定香江大酒店拖欠租金并应支付违约金，并无不当。 二、关于一审程序是否违法的问题 本院认为，一审法院已兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则对逾期付款违约金予以调低。香江大酒店提交的《关于对消防水池建设方案的答复》载明“补助以免除2012年上半年6个月的月租金为限……”，可见，即使存在抵扣租金亦抵扣2012年上半年6个月的租金，而本案系宁德职业中专向香江大酒店追讨2017年5月以后其所欠付的租金，在香江大酒店未进一步举证的情况下，该答复与本案缺乏关联性。综上，香江大酒店关于一审程序违法的理由不能成立。 至于押金问题，因香江大酒店一审未提出返还押金的抗辩，双方可另行处理。至于香江大酒店是否在一审判决后交还租赁物的问题，因香江大酒店该履行行为系在一审判决之后，并不影响一审判决的正确，对此可在本案执行过程中处理。 综上所述，本院认为，香江大酒店的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32197元，由宁德市香江大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  余梓安 审判员  易丽容 审判员  陈光华 二〇一九年七月二十九日 法官助理刘菊平 书记员孙丽华 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；