安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初486号 原告：谢莲莲，女，1967年7月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：史向阳，浙江越人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余建树，浙江越人律师事务所实习律师。 被告：张媛媛，女，1988年10月16日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：梁修甫，安徽巨铭律师事务所律师。 第三人：安徽荣享商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区习友路973号森林海花园4幢1008号，统一社会信用代码91340100MA2NA99Q00（1-1）。 法定代表人：轩家有，总经理。 原告谢莲莲与被告张媛媛排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，根据被告张媛媛的申请，本院依法追加安徽荣享商业管理有限公司（以下简称荣享公司）为第三人参加诉讼。原告谢莲莲委托诉讼代理人史向阳、被告张媛媛及其委托诉讼代理人梁修甫、第三人荣享公司法定代表人轩家有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢莲莲向本院提出诉讼请求：1.判令张媛媛立即将谢莲莲名下位于合肥高新区房屋腾空并返还谢莲莲；2.张媛媛将上述房屋恢复原状，并承担由此产生的全部费用；3.张媛媛向谢莲莲支付占有使用费（自2017年7月2日起参照房屋租赁市场价格确定至实际腾空之日止），截至起诉之日为24000元（1500元／月×16个月）；4.本案诉讼费由张媛媛承担。事实和理由：谢莲莲系合肥高新区房屋的所有权人，产权证号为皖（2018）合肥市不动产权第XXX号。由于谢莲莲长期经商，不在房屋所在地，现发现张媛媛非法占有了该房屋。期间，谢莲莲多次要求张媛媛排除妨害，腾空并返还房屋，张媛媛拒不配合。张媛媛的行为已经严重侵害了谢莲莲的合法权益。 张媛媛辩称，1.谢莲莲已经委托荣享公司销售了案涉房屋，张媛媛通过荣享公司购买，并按照合同约定支付了首付款334627元，从荣享公司取得房屋钥匙，双方已完成房屋交付，张媛媛也已经对房屋进行了装修并实际居住，故张媛媛取得案涉房屋合法有据；2.谢莲莲与荣享公司一直没有配合张媛媛办理房屋过户手续，张媛媛多次催促、交涉，至今无果，张媛媛保留追究谢莲莲及荣享公司违约责任的权利；3.张媛媛在谢莲莲授权荣享公司对外销售房屋的期限内与荣享公司签订房屋买卖合同，且在购买房屋时尽到了审查义务，代理销售合同中并未禁止荣享公司代表谢莲莲和买房人签订合同并收取房款；至于谢莲莲和荣享公司之间的具体授权内容，是他们之间的约定，与张媛媛无关；张媛媛在签订合同中没有过错，且积极善意地履行了付款义务，取得房屋合法有据；4.谢莲莲未如实陈述案件事实，故意隐瞒其已委托荣享公司将案涉房屋对外出售的基本事实，在张媛媛与荣享公司所签的《存量房买卖合同》尚未被解除或宣布无效的情况下，谢莲莲以侵权为由主张排除妨害，显然没有事实和法律依据，应当依法驳回。 荣享公司述称，1.谢莲莲与荣享公司签订了代理销售协议，荣享公司具有代理销售权限，荣享公司的销售行为产生的法律责任应当由谢莲莲承担；2.荣享公司与张媛媛签订销售协议，张媛媛在荣享公司的代理期限内购买了案涉房屋，属于善意取得；张媛媛占有、使用该房屋属合法占用，应当驳回谢莲莲的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《代理销售合同》，约定甲方将其拥有的位于合肥高新区房屋全权委托乙方代理销售；上述房屋尚不具备办理产证条件，没有发票，房屋为毛坯房，甲方具有房屋完全产权；合同签订后7个工作日内，乙方支付陆万元定金；签订正式销售合同，办理完网签变更手续后，双方进行结算；房屋实际购买人全款购买的，甲方收到房款后签订房屋交易合同并协助办理过户手续；如果按揭购买的，由甲方从房管局资金托管账户直接领取；乙方承诺于2017年8月31日前完成全部销售程序等。合同签订后，荣享公司向谢莲莲支付了定金60000元。 2017年8月9日，谢莲莲、张孝来（系夫妻关系）共同出具《委托书》，授权华冬春（系荣享公司员工）办理案涉房屋查询、办理结算、领取发票、契证、钥匙、领取不动产权证书、评估、缴纳税费，以及办理不动产权属登记、买卖过程中除签订房屋买卖合同、权属交易过户、收取售房款外的其他相关事宜等事项，委托期限自委托书签署之日起60天内有效。 2017年9月1日，谢莲莲（甲方）与荣享公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定原签订协议继续有效，有效期延期至2017年11月30日；乙方在签订补充协议10个工作日内给甲方支付每套五万元购房款，没按期付款的本补充协议无效等。协议签订后，荣享公司未向谢莲莲支付购房款。 2018年3月28日，谢莲莲取得合肥高新区长江西路729号峰尚公寓2-XXX室房屋不动产权证，产权证号为：皖（2018）合肥市不动产权第XXX号。 2018年7月13日，谢莲莲诉至本院，要求解除其与荣享公司签订的《代理销售合同》。2018年9月14日，本院作出（2018）皖0191民初4182号民事判决：解除谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订的《代理销售合同》。荣享公司不服，向合肥市中级人民法院提起上诉。该案审理期间，荣享公司提供一份《存量房买卖合同》，旨在证明案涉房屋已出售给丁加勇，转让价款为772096元。2018年11月16日，合肥市中级人民法院作出（2018）皖01民终8862号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2018年11月27日，谢莲莲在案涉房屋门上张贴《通知》，要求占有使用案涉房屋的人员，腾空搬离、恢复原状，未果，遂于2019年1月14日诉至本院，要求判如所请。 另查明：付道俊（甲方）与张媛媛（乙方）签订一份《峰尚国际公寓购房协议（一）》，约定乙方于2017年7月2日购买合肥市峰尚公寓2幢XXX室房屋，原总房款为883260元，享受优惠政策后总房款为834627元；付款方式为7月2日交20000元，7月15日交50000元，8月15日前交首付签合同，并办理物业交接手续（首付334627元）。后荣享公司在甲方处加盖“安徽荣享商业管理有限公司发票专用章”。 2017年8月16日，荣享公司（甲方）与张媛媛（乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落在合肥高新区长江西路727号2幢2204室房屋出售给乙方，建筑面积63.09平方米，转让价款为834627元；甲方于2017年4月30日前腾空该存量房，并通知乙方进行验收交接；乙方于2017年8月16日前将支付首付款334627元，余款500000元向甲方指定的银行申请借款支付。张媛媛一直未支付剩余房款500000元。 2017年6月4日，荣享公司向张媛媛出具《预交付协议》，载明：“阁下购买该套房屋的总价为834627元，目前已预交334627元作为该房源的首批意向金，差额500000未交；……”张媛媛于2017年8月16日在《预交付协议》上签字确认，并从荣享公司处取得房屋钥匙。 张媛媛提供的银行流水明细清单显示，其于2017年7月3日向荣享公司账户转款20000元，2017年7月15日刷POS机消费50000元，收款单位为肥东县临湖世纪华联生活超市，2017年8月16日刷POS机消费264627元，收款单位为合肥质越房产经纪有限公司。张媛媛提供的收据显示，荣享公司分别于2017年7月2日、7月15日、8月16日出具了收据，认可收到全部款项334627元。 荣享公司未能将售房及收款的事宜告知谢莲莲。谢莲莲在其与荣享公司解除《代理销售合同》纠纷一案的二审审理期间才得知案涉房屋被销售，但至今未收到售房款项。 上述事实，有谢莲莲提供的代理销售合同、委托书、不动产权证、民事判决书、搬迁通知、张媛媛提供的购房协议、预交付协议、存量房买卖合同、银行卡流水明细清单、收据及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为，谢莲莲系案涉房屋权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。谢莲莲与荣享公司于2017年2月20日签订《代理销售合同》，荣享公司自该日起取得案涉房屋的销售代理权。 关于荣享公司与张媛媛之间签订的合同，第一份2017年7月2日的购房协议，约定优惠后的总房款为834627元，张媛媛于7月2日交20000元，7月15日交50000元，8月15日前交清首付款334627元，张媛媛虽交款，但除了其中20000元于7月3日转入荣享公司的账户外，其他款项均付至案外人的账户，对于案外人收款的合理性、案外人与荣享公司之间存在何种法律关系，张媛媛与荣享公司均未能提供证据加以证实；第二份2017年8月16日的《存量房买卖合同》，约定荣享公司于2017年4月30日前腾空房屋，时间上前后矛盾，且该合同并未约定剩余房款的支付时间、违约责任等，不符合房屋买卖的交易习惯；另外，荣享公司曾在其涉诉的解除合同纠纷案件中提供一份其与案外人丁加勇签订的案涉房屋的《存量房买卖合同》，在本案中，荣享公司又提供其与张媛媛签订的合同，矛盾之处，荣享公司未能作出合理解释；第三份2017年6月4日的《预交付协议》，载明“目前已预交334627元，差额500000未交……”，但张媛媛于2017年8月16日才将首付款334627元交纳完毕，荣享公司提前两个多月即知晓，存在不合理之处。故荣享公司与张媛媛之间签订的多份合同，均不足以证明张媛媛取得案涉房屋具有合法依据。 张媛媛辩称其在签订合同中没有过错，且积极善意地履行了付款义务，但从现有证据看，张媛媛在购买案涉房屋时，并不清楚房屋权利人是谁，另张媛媛仅支付了334627元，该款与房屋总价款834627元相差甚远，不符合受让人善意取得应以合理价格转让的基本要求，故张媛媛的抗辩意见，本院不予采信。 综上所述，张媛媛占有使用案涉房屋，缺乏法律依据。谢莲莲作为房屋权利人，其要求张媛媛腾空房屋、恢复原状并返还，本院予以支持。 关于占有使用费，张媛媛自2017年8月16日起占有、使用案涉房屋，故本院确定张媛媛自该日起支付房屋合理使用费，酌定按每月500元标准计算。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十九条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张媛媛应于本判决生效之日起十日内腾空位于安徽省合肥高新区房屋，停止妨害，恢复房屋原状并向原告谢莲莲返还房屋； 二、被告张媛媛应于本判决生效之日起十日内支付原告谢莲莲房屋合理使用费（以每月500元为标准，自2017年8月16日起计算至房屋实际返还之日止）； 三、驳回原告谢莲莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，由原告谢莲莲负担258元，被告张媛媛负担142元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 李 铭 人民陪审员 崇 春 人民陪审员 王礼芬 二〇一九年七月十一日 法官助理徐萧砚 书记员孙莉 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。