贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初5079号原告：张晓霞，女，汉族，1978年1月3日生，住本市云岩区。委托诉讼代理人：石瑾、胡晓青，贵州天筑律师事务所律师。被告：苏梓源，男，汉族，1989年6月14日生，住本市云岩区。委托诉讼代理人：赵宽容，贵州名恒律师事务所律师。被告：胡长芬，女，汉族，1962年8月7日生，住本市云岩区。第三人：贵阳青丰房地产开发有限公司，住所地：本市云岩区瑞金北路41号。法定代表人：李世敏。委托诉讼代理人：李爽，系该公司员工。原告张晓霞与被告苏梓源、胡长芬及第三人贵阳青丰房地产开发有限公司（以下简称：青丰房开）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓霞的委托诉讼代理人石瑾、胡晓青，被告苏梓源的委托诉讼代理人赵宽容，第三人青丰房开的委托诉讼代理人李爽到庭参加诉讼。被告胡长芬经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告张晓霞向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告胡长芬签订的房屋买卖《协议》有效；2、判令被告苏梓源继续履行《协议》，被告苏梓源在取得房屋所有权证书后三日内协助办理位于云岩区××路××庄园××单元××楼××号房屋的产权登记过户手续，登记至原告名下；3、判令被告于判决生效后三日内办理房屋所有权证书，第三人协助配合进行转移登记；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费用。事实和理由：被告胡长芬与被告苏梓源系母子关系。2015年9月原告从被告胡长芬处得知，其子苏梓源有意出售房屋一事，原告在审核被告胡长芬提供的房屋资料原件后，被告胡长芬口述受儿子苏梓源的委托负责房屋出售事宜，包括签订合同、收款、交接房屋等。原告与胡长芬于2015年9月19日签署《协议》，协议约定了出售房屋的地址、面积、成交价款、过户等内容。合同签订后原告陆续向胡长芬支付购房款共计90万元，房款已全部付清，二被告也于当年将房屋实际交付给原告占有并使用至今。原告今年四月获知第三人对紫金庄园小区已达到房屋转移登记条件，于是通知二被告办理产权证书，然而被告苏梓源拒绝履行《协议》内容，对胡长芬的卖房行为不予认可。原告多次与胡长芬沟通，胡长芬均以各种理由打发原告，甚至提出换房解决。原告发现二被告是因房价上涨的真实缘由，故意串通，损害原告合法权益。原告与被告胡长芬签署协议时系双方自愿，被告胡长芬是在儿子苏梓源的授权下实施的代理行为，协议内容不违反法律法规的强制性规定，当然合法有效，被告苏梓源应按照协议内容履行办证过户义务。原告已经按协议约定履行完毕全部义务，并且实际对房屋投入装修且使用三年之久，其间承担起对房屋的维护、缴费等管理义务，原告居住三年期间，二被告从未提出异议。综上，被告胡长芬与原告签署协议的行为构成表见代理，合法有效，原告已对价支付购房款并占有使用，符合市场交易规则，属于善意取得。根据《合同法》第四十四条、第四十九条、《物权法》第十五条规定，协议自成立时生效，被告苏梓源应当遵循诚实信用原则，履行合同义务。第三人作为房屋转移登记义务人，应当协助并配合被告苏梓源办理权属登记，其办理结果直接影响到原告与被告的过户能否顺利进行。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告苏梓源辩称：被告苏梓源不清楚原告与胡长芬之间的协议，也并未以任何方式对被告胡长芬进行授权处分该房屋，请求驳回诉请。被告胡长芬无辩称意见。第三人述称：房屋已具备办证条件。经审理查明：二被告系母子关系。2011年4月6日，被告苏梓源作为买受人，与第三人青丰房开作为出卖人就位于贵阳市云岩区××路××单元××号房屋签订《商品房买卖合同》。2015年9月19日，被告胡长芬作为甲方、原告作为乙方就上述房屋签订《协议》，载明：“甲方将位于大营路××庄园××单元××楼××商品房××套，面积144.04的房屋卖给乙方，每平方米单价为6500元，总房款为：6500元/平方*144.04平方米=936260元。乙方2015年10月30日前先付甲方伍拾万元正（500000），剩余：436260元分三期付完（分别为11.30日、12月30日、2016.1.30日前付清）。乙方10月底付首款50万元正。甲方应配合乙方到公证处办理房屋公证手续。甲乙双方签订本协议后应严格遵照执行，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。（注：另甲方将总房款的尾款36260元给乙方用作办理房屋过户费用，故总房款为：玖拾万元正（900000）。甲方：胡长芬签名捺印乙方张晓霞签名捺印证明人：甲方朱建琴签名乙方谈某签名）”。后，被告胡长芬将上述房屋交付给原告，原告将涉案房屋装修后居住使用至今。2017年1月25日，被告胡长芬向原告出具《收条》一张，载明：“今收到张晓霞购买云岩区大营路紫金庄园3栋3单元7楼3号的购房全款玖拾万元正（900000），待2016年春节大年十五过完后，再重新拟定正规购房合同，并且房主签字确认，本房屋所有人姓名：苏梓源收款人:胡长芬系苏梓源母亲。本人承诺无条件配合一切过户手续。”。同日，被告胡长芬作为证明人，杨文平作为收款人向原告出具《收条》一张，载明：“今收张晓霞还款人民币贰拾叁万元正（230000），此前的借条全部作废，张晓霞今日止不差杨文权、杨文平一分钱。原两张借条作废。”。因涉案房屋于近期具备办证条件，第三人通知业主办证，原告与被告胡长芬就涉案房屋过户事宜协商未果，故将二被告诉至我院，诉请如前。庭审中，原告提交了以下证据：1、协议、收条、转款凭证，拟证明原告同胡长芬于2015年9月19日签订购房协议，胡长芬在协议中明确房屋所有人为苏梓源，二人系母子关系，胡长芬具有代理权。原告已履行完毕付款义务。被告苏梓源对真实性、关联性无异议，但与被告苏梓源无关，该证据不能证明其已向胡长芬支付了所有购房款，达不到原告的证明目的。第三人表示不清楚。2、购房合同（复印件）、备案登记表（复印件）、不动产交易中心证明、银行结清证明，拟证明房屋所有权人为苏梓源，苏梓源与胡长芬系母子关系，故张晓霞从胡长芬处取得房屋所有权等材料，二被告形成表见代理。被告苏梓源对真实性无异议，认为因为苏梓源系成年人，只可以用书面授权处分房屋，达不到原告的证明目的。第三人表示不清楚。3、装修合同、涉案房屋现状照片、涉案房屋水电费、燃气费、物业费、垃圾费缴费凭证，维修基金缴纳证明，拟证明原告于2015年11月1日对涉案房屋装修，装修花费20万元左右，原告在2015年9月底接收房屋后，房屋相关的生活费用均是由原告缴纳至今。涉案房屋维修基金也是由原告在2018年8月31日缴纳，维修基金是原告凭苏梓源身份证去缴纳的。被告苏梓源对合同真实性无异议，认为装修费用应以具体正规发票为准，水电费真实性无异议，但水电费、燃气费、维修基金户名是本案第三人，该证据证明该房屋系原告非法侵占的事实。第三人对此无异议。4、原告、被告苏梓源居住证明各一份，拟证明原告购房后一直居住在涉案房屋内，被告苏梓源居住在同一楼栋楼上。涉案房屋无其他权利负担，被告可以过户给原告。被告苏梓源对真实性无异议，认为被告苏梓源与其妻子经常来往于上海及香港，本案争议房屋交由其母亲居住，在其管理使用期间，第三人并未向被告苏梓源进行任何通知，被告苏梓源不清楚该房屋系他人居住的事实，达不到原告的证明目的。第三人表示办理产权的过程中诉争房屋的权利人是被告苏梓源。5、证人谈某证言，证人证实其通过打麻将认识原告及胡长芬，不认识苏梓源。四年前，胡长芬说她和她老公有套房子登记在儿子小苏名下，想委托胡长芬卖房，张晓霞正好想购房，胡长芬说是受他儿子的委托来卖房，又怕张晓霞不放心就叫我们来做个见证，还把买房的合同、发票都拿给我们看，看完之后才签买卖合同。协议是在房屋内签的，当时房屋没有装修。胡长芬说楼上还有一套房屋，上面那套房屋是装了后其与儿子一起居住。后来听张晓霞说分三次付款，好像是九十多万。签字时，苏梓源不在场。胡长芬把购房合同拿出来，张晓霞说打电话给胡长芬的儿子核实，但胡长芬说不用打了。原告对证人证言无异议。被告苏梓源对证人证言无异议，认为该证人证言也证明了苏梓源不知道诉争房屋处置的相关事宜。第三人表示不清楚。庭审中，原告陈述因父母居住在紫金庄园，故想在附近买一套房屋方便照顾。入住后，被告苏梓源也没有来过房屋处，原告认为住了这么久苏梓源没有来过，所以原告也没有去核实。被告苏梓源陈述其名下只有这一套房屋，现居住的房屋是登记在其父亲名下。2015年9月胡长芬说想与其居住在一起，原告妻子不同意，后胡长芬就说住楼下，可以帮忙照顾孩子，遂把钥匙拿给胡长芬。后面胡长芬说楼下的房屋已经出租出去，就没有管。直到准备办产权才知道房屋被查封了。购房合同原件因结婚前是与胡长芬居住在一起，2016年房子装修好搬回紫金庄园，才将购房合同原件拿回。另，本案在审理过程中，原告向我院申请诉讼财产保全，支付保全费5000元。本院认为，原告与被告胡长芬于2015年9月19日签订的《协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效协议。对原告主张要求确认其与被告胡长芬签订的房屋买卖《协议》有效的诉请，本院予以支持。关于原告主张的第二项、第三项诉请，虽然涉案房屋已具备办理产权条件，第三人应协助被告苏梓源将涉案房屋登记在苏梓源名下，但苏梓源并非原告与被告胡长芬签订的《协议》的合同当事人，原告要求第三人协助被告苏梓源办理转移登记后被告苏梓源协助原告过户的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告提出本案买卖构成表见代理的意见，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，本案的《协议》系原告与被告胡长芬签订，并非是被告胡长芬以苏梓源的代理人身份签订，故不构成表见代理，对原告的该意见，本院不予采纳。关于原告提出的原告系善意取得的意见，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”，本案原告已提交证据证明其购房系善意，并支付房款，被告胡长芬将房屋交付给原告使用的事实，但房屋属于不动产，房屋亦未登记在原告名下，故原告主张系善意取得不符合法律规定，对该意见，本院不予采纳。原告可根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，另行解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告张晓霞与被告胡长芬于2015年9月19日签订的《协议》有效。驳回原告张晓霞的其余诉讼请求。案件受理费人民币60元，减半收取30元，保全费5000元，由原告张晓霞负担（该款原告已预交）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一九年七月九日书记员  刘航