广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1686号上诉人（原审原告）：中山市三角镇国宇房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇福源南路18号国宇豪庭朗云居C1之二，统一社会信用代码9144200074628074XD。法定代表人：杨子烽，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋勇，广东正也律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖璐，广东正也律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓昭民，男，1967年5月13日出生，汉族，住广东省中山市。原审第三人：李锦能，男，1965年12月29日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人及原审第三人共同的委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。被上诉人及原审第三人共同的委托诉讼代理人：卢燕飞，广东广中律师事务所律师。上诉人中山市三角镇国宇房地产开发有限公司（以下简称国宇公司）因与被上诉人邓昭民、原审第三人李锦能确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初10713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。国宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认国宇公司与邓昭民于2008年签订的商品房买卖合同（涉案商品房地址为中山市国宇豪庭清丽居402房）无效。事实和理由：1.国宇公司与李锦能之间属于高息借贷关系，国宇公司与邓昭民不存在真实买卖房地产关系及经济往来。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定本案为李锦能与邓昭民串通，以合法形式（房地产买卖关系）掩盖了国宇公司与李锦能、邓昭民高额借款的目的，（2009）中一法刑二初字第1545号生效刑事判决书、（2010）中中法刑二终字第124号生效刑事裁定书均确认了上述情况。2.本案中，国宇公司与李锦能实际上是以签订买卖合同作为高息借贷合同的担保，以价值过高的房产担保较小债权，借款到期后如借款人不能清偿债务，涉案房地产归邓昭民所有，邓昭民取得涉案房产所有权并从中牟取不当利益，这种类似让与担保的做法实际上严重违反民法禁止流质原则，损害国宇公司其他债权人的利益，涉案商品房买卖合同应当为无效合同。3.根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》第二十四条，本案应当按照民间借贷关系审理，涉案合同为无效合同，上述已有相关案例支持，例如（2016）粤20民终503号民事裁定、（2017）粤20民终1020号民事判决等。邓昭民辩称：1.邓昭民于2008年8月28日向国宇公司购买涉案房屋，签订商品房买卖合同，于2008年8月29日一次性交付全部房款308808元给国宇公司，国宇公司也向邓昭民开具了收据，在约定的交付期限届满后，国宇公司向邓昭民交付了涉案房屋，邓昭民的户籍也迁入了涉案房产。2.邓昭民与李锦能为完全不同的两个主体，李锦能的民间借贷行为与邓昭民无关，国宇公司也不可能将李锦能提供的抵押担保物登记在邓昭民名下。3.根据（2009）中一法刑二初字第1545号刑事判决书查明，国宇公司将部分商铺出售给李锦能，并承诺在2008年4月30日回购，并不存在以商品房抵押的事实。4.国宇公司没有证据证明李锦能有指示国宇公司将涉案房屋作为抵押担保登记于邓昭民名下及国宇公司与邓昭民之间存在高息借贷以房作为担保的事实，邓昭民二审提交的买卖合同、收款收据、商品房预售备案登记表、房屋钥匙等证据证明国宇公司与邓昭民之间存在真实买卖关系。李锦能述称，一审查明事实清楚，判决公正，本案买卖合同关系与李锦能没有关系，请求二审维持原判。国宇公司向一审法院起诉请求：确认国宇公司、邓昭民于2008年签订的商品房买卖合同【涉案商品房位于中山市国宇豪庭清丽居402房】无效一审法院认定事实：中山市商品房销售登记备案表显示位于中山市国宇豪庭清丽居402房登记出卖人为国宇公司，买受人为邓昭民，土地证号为国（2007）040179，购房总价308808元，一次性付清，签约日期2008年8月29日，销售登记备案日期2008年9月5日，合同编号：HT2008008904。广东省中山市第一人民法院（2009）中一法刑二初字第1545号刑事判决书另查明与本案所涉事实如下：1、国宇公司于2003年1月6日由冼在辉、冼锦辉等人投资设立，自2004年6月起，冼锦辉任公司法定代表人，冼在辉任公司监事。两人各占50%、40%股权。国宇公司于2008年3月变更股东为冼在辉与中山市冼氏地产实业有限公司，冼在辉任法定代表人、执行董事、总经理。2006年至2008年10月期间，国宇公司因开发国宇豪庭商住小区出现资金周转困难，冼在辉与冼锦辉商议后，以月利率1%至10%不等的高息向社会公众借款共计14037.6924万元，后归还2916.79万元。其中，包括冼在辉、冼锦辉于2007年12月至2008年1月以月利率5%高息向李锦能借款555万元，后归还250万元；2、李锦能在陈述及辨认笔录中证实冼在辉、冼锦辉通过邓昭民介绍，于2007年12月4日、2008年1月25日签订合同借款600万元、月息5%，但实际出借555万元，收取利息150万元、追回本金100万元。邓昭民则证实其在2008年1月左右经朋友处获悉国宇公司需要资金周转后告知李锦能，后李锦能分2次出借600万元给国宇公司。国宇公司于2007年12月5日签订合同向李锦能借款300万元，于2008年1月25日签订商品房买卖合同及协议书等，国宇公司将国宇豪庭部分商铺以600万元售予李锦能，并承诺在2008年4月30日前回购商铺。冼在辉则供述其以月利率5%向李锦能借款555万元，后还款100万元，清还利息数额不清。法院经审理后认定，国宇公司无视国家法律，非法变相吸收公众存款，数额巨大，扰乱金属秩序，行为已构成非法吸收公众存款罪，应依法惩处。冼在辉、冼炳辉亦构成非法吸收公众存款罪。公诉机关指控国宇公司及冼在辉、冼炳辉构成非法吸收公众存款罪的罪名成立。据此，法院于2010年9月3日一审判决：1、国宇公司犯非法吸收公众存款罪，判处罚金200000元；2、冼在辉犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑4年并处罚金150000元；3、冼炳辉犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑2年，缓刑二年，并处罚金30000元。冼在辉、冼炳辉不服一审判决提起上诉，广东省中山市中级人民法院经审理后于2010年11月9日作出终审裁定，驳回上诉，维持原判。一审另查明，国宇公司称经邓昭民介绍，国宇公司向李锦能借款555万元，上述商品房应邓昭民和李锦能要求作为借款担保备案登记至邓昭民名下，双方不存在真实商品房买卖合同关系，现要求确认涉案买卖合同无效。国宇公司庭审中又称因其无法偿还李锦能借款利息而按要求将涉案房产登记在邓昭民名下。一审法院在一审庭审时向国宇公司释明要求其补充证据证实其与邓昭民存在借贷关系或按李锦能指示将房屋登记在邓昭民名下，但国宇公司仅作出口头陈述而未能补充证据。一审法院认为，国宇公司、邓昭民双方已签订商品房买卖合同且办理备案登记，一审法院予以确认。国宇公司现主张其与李锦能之间实际系高息借贷，涉案商品房作为借款抵押登记在邓昭民名下，故双方商品房买卖合同无效。经查，李锦能确实与国宇公司之间存在高息借贷行为，法院亦认定前述行为已构成非法吸收公众存款罪，但法院在前案中未查证李锦能有指示国宇公司将涉案房产作为抵押担保登记在邓昭民名下的情形，亦未查证邓昭民与国宇公司之间亦发生高息借贷及以房作担保的事实，现国宇公司未能就其说法补充其他证据予以证明，故国宇公司应承担举证不能的不利后果。综上，由于国宇公司未提交充分证据证实涉案合同并非其与邓昭民之间的真实意思表示，或存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，故国宇公司现主张涉案商品房买卖合同无效，于法无据，一审法院不予支持。邓昭民经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩的权利，但不影响本案的判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回国宇公司的诉讼请求。一审案件受理费200元，由国宇公司负担（已交）。本院二审期间，邓昭民向本院提交如下证据：1.中山市商品房买卖合同，2.收款收据，3.中山市商品房销售登记备案表，4.国宇豪庭清丽居402房钥匙，5.邓昭民户口登记簿。经质证，国宇公司对证据1-2不确认，对证据3真实性及合法性确认、证明目的不确认，对证据4的真实性、合法性不确认，对证据5的真实性及合法性确认、证明内容不确认。国宇公司及李锦能二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明，邓昭民对一审期间国宇公司提交证据的质证意见为：对销售备案表的真实性确认、证明目的不确认，对刑事判决书的真实性确认、关联性及证明目的不确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：涉案商品房买卖合同的效力如何认定。本院作如下分析：国宇公司认为涉案商品房作为李锦能向国宇公司出借高息贷款的担保，涉案合同是以合法的房屋买卖合同关系掩盖非法的变相吸收公众存款目的，因违反法律法规的强制规定无效。经查，在国宇公司举证的刑事判决书中，只认定了李锦能与国宇公司存在民间借贷关系，且作为李锦能向国宇公司借款的担保物为商铺并非商品房。国宇公司无证据证明邓昭民和国宇公司之间存在民间借贷关系，也无证据证明国宇公司将涉案房屋出售并备案给邓昭民是为了李锦能和国宇公司之间的借款做担保。且根据该刑事判决书，作为李锦能和国宇公司之间借款的担保，国宇公司有将部分商铺出售给李锦能，按照常理借款的担保物应出售并备案给出借人李锦能，国宇公司主张的因为李锦能向国宇公司借款，而将担保物出售与借款没有关系的邓昭民并备案登记至其名下，不符合常理。民事合同为平等的民事主体在民事生活中所订立的合同，为维护民事生活的安定性及交易的稳定性，认定无效合同应遵循严格的标准，即仅在现行法律对于合同效力明确作出否定性的规定时方能认定合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，需审查该合同是否存在恶意串通损害国家、集体、第三人的利益或以合法形式掩盖非法目的等情形加以判断其是否无效。本案中，没有证据显示涉案商品房买卖合同存在上述法定的无效情形，故国宇公司主张涉案商品房买卖合同无效，于法无据，一审法院认定无误，本院予以维持。综上，上诉人国宇公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（中山市三角镇国宇房地产开发有限公司已预交），由中山市三角镇国宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇一九年七月二十三日书记员  高 丽