江西省永丰县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）赣0825民初587号 原告：孙镇海，男，。 委托诉讼代理人：肖永欢，江西白鹭律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：肖熔，江西白鹭律师事务所律师，特别授权。 被告：江西启宏房地产开发有限公司，住所地：吉安市永丰县恩江镇罐头厂旁，统一社会信用代码：91360825051633633C。 法定代表人：叶其红，执行董事。 委托诉讼代理人：刘志伟，江西白鹭律师事务所律师，特别授权。 原告孙镇海与被告江西启宏房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙镇海及其委托诉讼代理人肖永欢、肖熔到庭参加诉讼，被告江西启宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘志伟中途退庭。本案现已审理终结。 原告孙镇海向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号分别为：YF2018025842、YF2018025843、YF2018025844、）约定的房屋登记备案、办理产权登记等义务，将办理位于永丰三桥南工业大道旁峰尚国际9栋T-105室、T-108室、T-107室房屋三套权属登记的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告办理三套房屋权属登记手续。二、本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实和理由：2019年12月29日，原告孙镇海与被告江西启宏房地产开发有限公司签订三份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：YF2018025842、YF2018025843、YF2018025844。双方约定，原告购买被告所有的坐落于永丰三桥南工业大道旁峰尚国际9栋T-105室、T-108室、T-107室房屋三套，建筑面积分别为185.42平方米、214.13平方米、140.76平方米，总价分别为556260元、642390元、422280元，共计1620930元。当天，原告向被告支付房款1500000元。《商品房买卖合同》签订后，被告拒绝履行合同约定的房屋登记备案、办理产权登记等义务。为维护自身合法权益，原告遂诉至贵院，望贵院支持原告诉请。 被告江西启宏房地产开发有限公司辩称，原告孙镇海为吉安市凯歌典当有限公司的法定代表人，双方签订《商品房买卖合同》的真实目的是为答辩人的法定代表人叶其红向吉安市凯歌典当有限公司的150万元借款提供担保，双方签订的的《商品房买卖合同》具有债权担保的性质，双方真实的意图并非真正意义上的商品房买卖。首先，从该几份《商品房买卖合同》约定的交易价格远远低于市场价(不及市场价的二分之一)即可以看出双方并非出于真实的交易目的而签订合同。其次，双方签订的《商品房买卖合同》约定的商铺根本就没有开始建设，仅仅是在房管部门的系统上录入了数据而已，原告甚至连合同标的所处的具体位置在哪都不清楚，何谈交易，而在此情况下原告还一次性付款购买更是不合常理。由于双方签订的《商品房买卖合同》的目的仅仅是担保债权的实现并非真正的交易，因此原告请求履行商品房买卖合同应予驳回，法院应向原告释明按民间借贷关系主张债权。原告孙镇海与被告之间签订《商品房买卖合同》的行为不仅具有债权担保的目的，而且属于乘人之危。双方签订该合同时，被告的法定代表人叶其红资金周转出现严重困难，正处于危难处境，不久之后便因涉嫌非法吸收公众存款由永丰县公安局立案侦查并被批准逮捕。远远低于市场行情的价格交易明显不正常，被告实属因急需解决融资问题不得已接受该价格，原告作为资金提供方利用了被告的困境，提出了苛刻的条件，试图获取过分的利益，违背了公平原则。原告诉请继续履行双方签订的《商品房买卖合同》在事实和法律上均已经不可能，本案合同标的已因受到被告的法定代表人叶其红涉嫌非法吸收公众存款案牵连而被永丰县公安局作为涉案资产冻结根本不可能继续完成交易。综上理由，望依法驳回原告诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求向本院提交了如下证据： 证据一、原告身份证复印件，拟证明原告诉讼主体资格； 证据二、商品房买卖合同（合同编号分别为：YF2018025842、YF2018025843、YF2018025844），拟证明双方约定，原告购买被告所有的坐落于永丰三桥南工业大道旁峰尚国际9栋T-105室、T-108室、T-107室房屋三套，建筑面积分别为185.42平方米、214.13平方米、140.76平方米，总价分别为556260元，642390元、422280元，共计1620930元。原告负责办理房屋预告登记、登记备案、办理产权登记等手续； 证据三、委托书、银行转账流水、收据，拟证明2018年12月29日，原告向被告支付房款1500000元； 证据四、永丰县商品房备案登记申请书三份，拟证明江西启宏房地产开发公司向房管局递交备案登记。 被告质证认为，对证据一的三性无异议，对证据二的三性均有异议，虽然这份合同加盖了被告的公章，原告也签了字，但是签订这份合同的真实目的是为了向凯歌典当有限公司进行担保，不是真实的商品房交易，所以对其真实性有异议；关于合法性，我们认为该合同的签订是在被告处于资金危难时候签订的，且价格远远低于其实际价格，显失公平；关于关联性的问题，原被告之间是属于民间借贷关系，不是商品房买卖合同关系；对证据三的真实性没有异议，但是原告转给施文娟的1500000元属于交付民间借贷的本金，而非购房款；对证据四的三性没有异议。 被告向本院提交了如下证据： 证据一、吉安市凯歌典当有限公司的企业信息公示报告，拟证明原告系吉安市凯歌典当有限公司法定代表人，杨喜起系公司大股东； 证据二、银行交易清单，拟证明原告转给施文娟的1500000元来自于杨喜起，杨喜起系吉安市凯歌典当有限公司的股东，原告转给施文娟的1500000元实际上是代表吉安市凯歌典当有限公司向叶其红发放贷款的行为； 证据三、立案决定书，拟证明被告的法定代表人叶其红涉嫌非法吸收公众存款被永丰县公安局立案侦查； 证据四、询问笔录，拟证明原被告签订的三份商品房买卖合同实际是为叶其红向吉安市凯歌典当有限公司的借款进行担保，合同的目的并非商品房买卖。 证据五，证人毛某出庭作证，拟证明被告与原告之间签订的《商品房买卖合同》目的是对被告法定代表人叶其红向原告借款1500000元的担保，双方之间实际上不存在真实的商品房买卖合同关系，证人毛某受叶其红指示具体经办涉诉三套商品房的网签手续，以及原、被告争议的事实。 原告质证认为，对证据一的三性无异议，对其证明目的有异议，杨喜起只是该公司的普通股东，并非大股东；对证据二的真实性无异议，对其证明目的有异议，并不能达到被告的证明目的；对证据三的三性无异议；对证据四的真实性无异议，对其证明目的有异议，并不能证明原被告之间是民间借贷关系，而且笔录里明确了叶其红是不认识孙镇海的，孙镇海与被告签订的商品房买卖合同是个人行为，与吉安市凯歌典当有限公司无关。对证据五，证人是被告公司员工，与被告有利害关系，不能作为证据。 本院依职权调取的证据有：证据一、三份原告的调查笔录，原告孙镇海不愿意变更诉讼请求以及原告孙镇海与被告洽谈合同的时间、地点及过程，合同内容有误，原告未作出合理解释。证据二、两份叶其红的调查笔录。叶其红承认没有与原告谈过，只与吉安市凯歌典当有限公司杨喜起谈借款1500000元事宜，对于是否出具借条，前后回答不一致。证据三、现场勘验记录及照片。涉诉三套商品房至今未建。证据四、证明一份、预售许可证一份及房屋平面图。该三套商品房设计上存在且有预售许可证。永丰县房地产交易中心证实，兹有江西启宏房地产开发有限公司开发项目峰尚国际住宅小区，该公司与孙镇海于2018年12月29日进行网签，并签订商品房买卖合同(房号为9-T105、9-T107、9-T108三套店面)，根据商品房买卖合同第二十五条规定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天之内，未向永丰县房地产管理局申请登记备案，于2019年5月7日退回江西启宏房地产开发有限公司。证据五、商品房买卖合同一份。同地段商品房单价每平方米18288元。证据六、公安局刑警大队的案卷材料，杨喜起承认系其与叶其红洽谈后，由原告去办理相关手续，并且1500000元是由杨喜起转账给原告，然后由原告将1500000元转账给叶其红提供的账号上。 原告质证认为，对于第二组证据，叶其红的两次调查笔录前后不一，所以他所说是否属实是有疑问的。对于第五组证据，是被告为了贷款特意将房价提高了。对于第六组证据，三份笔录都认为原告与被告签订的都是商品房买卖合同，1500000元是购房款，不是民间借贷。其他证据无异议。 本院经审查认为，当事人之间签订了民间借贷合同之前或者之后，为保证民间借贷合同的履行又签订了包括商品房在内的其他买卖合同，同时双方约定如果借款人不能清偿债务时，需将担保标的物(商品房或者其他标的物)的所有权转让给出借人，签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保，而非真正实现买卖合同的目标。本案中，原告与被告签订合同的标的物尚未建设，合同约定的交付房屋时间(2017年6月30日)与签订合同时间(2018年12月28日)相矛盾，且该1500000元未进入商品房资金驻管资金专用账户，城市商品房预售管理办法规定，开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。原告孙镇海陈述的洽谈、签订合同等事实与叶其红的陈述、杨喜起的陈述、证人毛某的陈述相矛盾，综合全案的证据，本院确认本案的法律事实：被告为筹措投标保证金急需资金而四处借款，被告法定代表人叶其红与杨喜起商定后，杨喜起将1500000元转账给原告孙镇海，原告孙镇海再将1500000元转账给被告指定的施文娟账上。原告孙镇海负责办理相关手续。因此，原、被告之间形成民间借贷关系，原、被告之间签订商品房买卖合同是为了给民间借贷合同提供担保。经本院多次向原告孙镇海释明，原告孙镇海拒绝变更其诉讼请求。 依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，裁定如下： 驳回原告孙镇海的起诉。 案件受理费18300元(原告已预交)，予以退回原告孙镇海。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  陈少龙 人民陪审员  张永红 人民陪审员  李巧红 二〇一九年七月三十一日 书 记 员  钟佳倩 附相关法律条文 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。