山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终3488号上诉人（原审被告）：李宏卫，男，一九六八年六月二十日出生，汉族，无固定职业，住太原市，身份号码×××。被上诉人（原审原告）：山西物产物业管理有限公司，住所地太原市小店区长风街11号，统一社会信用代码×××。法定代表人：柳文斌，董事长。委托诉讼代理人：李耀，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帆，山西国晋律师事务所律师。上诉人李宏卫因与被上诉人山西物产物业管理有限公司（以下简称山西物产物业公司）租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇一九年五月二十四日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李宏卫，被上诉人山西物产物业公司的委托诉讼代理人李耀、王帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宏卫上诉请求：1．请求法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不承担任何返还房屋和交付租金的义务；2．诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人有新证据证明原审法院认定双方签订合同的基础事实不清。被上诉人山西物产物业公司与上诉人关于租房签订了阴阳合同，其新任法定代表人柳文斌无视上一任法定代表人的决定，只出示对自己有利的阳合同，故意隐蔽阴合同，掩盖其将租赁房屋转让给上诉人的事实。原审法院认为上诉人提交的《房屋情况说明协议》系复印件，不足以证明出售房屋的事实，上诉人虽已经将原件丢失提供不了原件，但时任山西省物资产业集团有限责任公司董事长的荣建民出具了证人证言作为新证据，与上诉人的证据进行印证。根据荣建民的证言，上诉人占用争议的租赁房屋是有历史事实的，上诉人的父亲李长发是山西省物资产业集团有限责任公司的退休职工，集团公司没有按照规定解决他的增加住房面积问题，所以集团公司同意作为李长发子女的上诉人使用争议租赁房屋，以解决李长发增加不了住房面积的问题。这和上诉人提供的时任山西物产物业公司董事长武怀生签字的《房屋情况说明协议》意思是一致的。根据当时两位领导的意见，均是让上诉人继续使用争议租赁房屋。至于租金的问题，集团公司荣建民的意思是适当减免，并在上诉人情况好转时清收；山西物产物业公司武怀生的意思是一次性缴纳5万元，长期使用。两位领导都允许上诉人继续使用该租赁房屋。为了避免单位引起不必要的麻烦，当时武怀生以单位名义与上诉人签订《房屋情况说明协议》，这份协议才是集团公司、山西物产物业公司和上诉人的真实意思表示。山西物产物业公司拿着并不是双方真实意思表示的阳合同起诉上诉人，明显缺乏事实基础。原审法院没有清楚认定该事实，必然做出错误的判决。山西物产物业公司答辩称，上诉人的上诉请求及事由缺乏事实和法律依据，原判决正确，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。一、上诉人李宏卫与答辩人于二〇一五年九月二十三日就本案争议房屋签订房屋租赁合同，该合同系李宏卫与答辩人的真实意思表示，且合同签订之后李宏卫已向答辩人支付过租金，答辩人认为该合同不违反合同的强制性规定，合法有效。二、李宏卫在上诉状中所提到的《房屋情况说明协议》，该协议李宏卫在一审中仅仅向法庭提供了复印件，口头表示原件丢失，该复印件载明的情形与本案的房屋租赁事实相违背，所以答辩人对该房屋情况说明协议的真实性、关联性、合法性均不认可。三、李宏卫在上诉状中称提供荣建民的说明，该份证据属于二审新证据，荣建民也未到庭，对其证言真实性、合法性、关联性不认可。综上，答辩人认为李宏卫的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。山西物产物业公司向一审法院起诉请求：1．判令被告立即将位于太原市三营盘微循环路西侧社区办公用房1层4号房屋（面积50.73平方米）腾空返还给原告；2．判令被告向原告支付占用房屋期间（二〇一六年十月七日至二〇一八年十月七日）的使用费74000元以及逾期支付使用费的损失5383.5元；3．判令被告向原告支付自二〇一八年十月八日至实际腾房之日止的占有使用费（以租金37000元为基数）；4．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告山西物产物业公司系山西省物资产业集团有限责任公司的子公司。二〇一五年五月四日，山西省物资产业集团有限责任公司同意原告在其使用的长风街31号土地范围内三营盘微循环路西3米、停车场东门出口处，新建总面积为780平方米、每层约390平方米的二层楼，同时委托原告进行管理。之后，原告分别与山西美城建筑安装有限公司、河南华安建设集团有限公司签订《新建社区办公用房工程施工合同》、《并州南路二社区办公楼外墙瓷砖铺贴工程施工协议》，由施工队进行了土建、粉刷、配套设施安装及外墙瓷砖铺贴的工程建设，房屋建成后，二层及一层部分由社区租赁使用。二〇一五年九月二十三日，原告作为出租方（甲方），与被告李宏卫作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方愿将位于太原市三营盘微循环路西侧社区办公用房一层4号房屋，面积50.73㎡的商铺出租给乙方使用；租期为三年，自二〇一五年十月八日起至二〇一八年十月七日止；租金为37000元，考虑集团公司安排乙方在甲方四楼单身宿舍休息因素，故按2元/㎡计算，合同签订之日交清，第二年起房屋租金乙方须提前一个月交甲方（以后不再安排单身宿舍）。合同还约定了其他权利义务内容。被告支付原告二〇一五年十月八日起至二〇一六年十月七日止的租金37000元，之后未再支付。二〇一八年八月十三日，原告向被告发出催缴通知单，告知被告所租用的房屋租期已到，限于二〇一八年八月十七日前交清所欠租金。被告对此不予认可。被告提交《房屋情况说明协议》复印件一份，主要内容为：“为配合物业新上任的领导工作，本人自愿将属于我自己的房屋暂时写成租赁的形式，交取费用。由于历史原因，自二〇〇二年至现在，此房一直由本人收取房租费，从1450元到每年的4200元，现物业领导以给社区盖房的名义批下，并答应盖好后，由我自己出钱买断一间，费用5万元，由于各种因素的存在，暂时写成每年交房费的意思，交至5万元后，公司答应从此属于李宏卫本人所有”。原告对该份协议的真实性不予认可，认为协议说明的内容与原告意思相违背。庭审中，被告陈述其占用涉案房屋后装修花费十万余元，合同终止后装修费应由原告承担。被告口头提出对装修投资费用进行鉴定，但在本院规定的时间内未提交书面鉴定申请，以确定鉴定事项。另查明，原告建设上述房屋时未经相关部门审批，未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，据此，涉案房屋租赁合同应为无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告请求被告返还涉案房屋及参照《房屋租赁合同》约定的年租金37000元的标准支付房屋占有使用期间的占有使用费，本院予以支持。原告主张占有使用费应分段计算：从二〇一六年十月七日至二〇一八年十月七日期间的占有使用费共74000元，应由被告支付原告；二〇一八年十月八日至被告实际腾房之日止的房屋占有使用费，由被告按每日101.37元（37000元÷365天）支付原告。被告抗辩原告已将涉案房屋出售于被告，双方之间系房屋买卖关系，其提交的《房屋情况说明协议》系复印件，不足以证明出售房屋的事实，且无其他证据予以佐证被告之主张，故本院对此意见不予采纳。原告主张被告逾期支付使用费的损失5383.5元，于法无据，本院不予支持。关于被告提出原告负担装修费用的问题，因被告未提交相应证据证明装修费用的支出情况，且在本院规定期限内未提出装修费用的鉴定申请，故本院无法确定装修费用，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告李宏卫于本判决生效后三十日内将占有使用太原市三营盘微循环路西侧社区办公用房一层4号房屋返还原告山西物产物业公司；二、被告李宏卫于本判决生效后十日内支付原告山西物产物业公司占有使用费74000元及自二〇一八年十月八日起至被告李宏卫腾房之日止按每日101.37元计算的房屋占有使用费；三、驳回原告山西物产物业公司的其他诉讼请求。二审所查事实与一审一致。本院认为，上诉人李宏卫主张涉案房屋系被上诉人山西物产物业公司出卖或批给其长期使用，二审中其提供了一份由山西省物资产业集团有限责任公司原法定代表人荣建民出具的《关于李长发之子李红卫租用物业公司门面房情况说明》，其中关于涉案房屋使用情况表述为“李长发是原省物资厅老职工，因该同志子女就业不稳定，儿子、女儿成家后全与他居住在一起……二〇一六年初，我在企业调研走访时对他家的情况提出了两点解决意见。一是他本人住房面积已达标，增加面积类似情况较多，集团很难满足要求。但是他儿子李红卫租用物业公司临建门面房可以暂且使用，缓解燃眉之急。二是李红卫没有固定职业……交不起房租问题，我要求物业公司予以考虑适当减免，拖欠的房租待他家情况好转时再予以清收。……”，该说明并未有李宏卫所称的山西物产物业公司将房屋出卖或供其无偿长期使用的内容，与李宏卫一审中提供的仅有复印件的《房屋情况说明协议》亦无法形成印证，山西物产物业公司对上述证据均不予认可。故李宏卫上诉主张不能成立，其请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1788元，由上诉人李宏卫负担。本判决为终审判决。审判长 雷 晨审判员 焦跃峰审判员 孙广金 二〇一九年七月三十一日书记员 齐文姝