山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初3508号 原告：范怀美，女，1980年9月29日出生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：李荣刚（范怀美之夫），男，1980年9月6日生，汉族，住张店区。 被告：山东世纪金源置业有限公司。住所地，张店区柳泉路**院**楼**。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：刘娟，女，1973年5月24日出生，汉族，系该单位员工。 委托诉讼代理人：王凤林，山东建仑律师事务所律师。 原告范怀美与被告山东世纪金源置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范怀美的委托诉讼代理人李荣刚和被告山东世纪金源置业有限公司的委托诉讼代理人刘娟、王凤林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范怀美向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告办证违约金102680.86元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月22日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第八条明确约定被告于2013年12月31日前交房。第十五条约定被告应当在2014年12月31日前，为买受人办理完毕房屋权属登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条之规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。首次登记按规定应由开发建设企业向不动产登记机关申请办理。由于被告在合同规定的2014年12月31日前未能完成初始登记，构成违约事实。被告于2017年5月5日在张店区不动产登记中心为原告购买的商品房办理了初始登记。违约855天，须承担法律后果。违约金依法参照人民银行有关规定计算。为使原告合法权益不受侵犯，特诉至法院，请求依法支持其上述诉讼请求。 山东世纪金源置业有限公司辩称，1.不能按期办证是由地方政府原因导致，被告对此不承担责任；2.因原告自身不交办证费、不按期收房的原因未按期取得产权证书，责任应由其自负。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。原、被告对于原告提交的商品房买卖合同、购房发票、初始登记证书；对于被告提交的物业管理协议书、淄博市中级人民法院（2017）鲁0303民终1242号民事判决书、淄博市国土资源局张店分局关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复一份，的真实性均无异议，本院对于上述证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月22日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告位于淄博房屋一套，建筑面积为121.67平方米。房屋每平方米价格为6284.21元，总金额为764600元。合同第八条约定被告应在2013年12月31日前交房。第十五条约定被告应当在2014年12月31日之前（商品房交付使用后360日内），为原告办理完毕房屋权属登记。如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按照以下规定处理：如因买受人原因，不能按期取得房地产权属证书，一切责任由买受人承担。如因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，出卖人不承担责任。上述合同签订后，原告交纳购房款，销售不动产统一发票所载金额为750209元。被告于2017年5月5日为原告所购房屋办理完毕初始登记。原告主张被告应支付以发票金额750209元为基数，按银行贷款利率4.41%的1.3倍计算自2014年12月31日至2017年5月5日止的逾期办证违约金。 另查明，淄博市国土资源局张店分局于2018年11月22日向被告出具《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具〈情况说明〉信访函的回复》，内容如下：不动产统一登记实施前，经查询张店区房产管理登记部门受理的最后一宗房地产开发公司报送的新建房屋初始登记业务为2016年9月7日。实施不动产统一登记后，张店区不动产登记中心受理的第一宗由房地产开发公司报送的大宗国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记时间为2016年11月16日。你公司开发的潘成商贸购物广场项目，建设工程综合竣工验收备案时间为2016年6月1日。2016年9月28日实施不动产统一登记后，你公司工作人员于11月中旬携带相关资料到我局办理不动产登记中心申请办理不动产统一登记，经工作人员解答，告知申请办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记所需整理、更换、补充的资料。2017年3月20日，你公司工作人员将准备齐全的登记资料提交至不动产登记中心，中心于3月30日对符合规定的资料录入不动产登记管理系统。被告称其于2016年9月28日不动产统一登记之前，曾向张店区房管部门提交相关房产登记资料。根据回复可知被告系于2016年9月7日前提交登记资料，至此被告已经履行了涉案商品房权属登记义务。 原、被告双方一致确认涉案房屋的交、收房时间是2017年5月31日。但双方对于逾期交、收房的原因存在争议。原告主张系由于自己拒交办证费，被告拒绝交房。被告则主张原告系无正当理由拒绝收房。2016年10月9日，范怀美曾因逾期交房的原因，将山东世纪金源置业有限公司起诉至法院，请求判令被告为其办证并交付达到使用条件的合同约定房屋以及违约金。2017年8月3日山东省淄博市中级人民法院作出（2017）鲁03民终1242号民事判决书，对上述案件作出终审判决。该判决书认定涉案房屋已于2014年7月19日具备合同约定的交房条件，山东世纪金源置业有限公司于2014年7月26日通知范怀美收房，范怀美没有接受。故形成被告在本案中的第二条答辩意见。 本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定的时间为原告办理房屋权属登记，应当承担逾期办证的违约责任。被告抗辩系因原告自身原因（不交纳办证费、不按期收房）未按期取得产权证书而不应支付违约金，依据不足，理由如下：1.原告所诉逾期办证违约金仅主张到被告为所涉案房产办理完毕初始登记时止，办理初始登记是被告的法定责任和义务，不应因原告是否交纳办证费用而免责。事实上，在被告办理完毕初始登记证书后，原告已经自行负担办证费并办理了产权登记证书；2.原、被告在合同中明确约定了办证期限为2014年12月31日止，原告支付购房款后，被告应当依约在该日期前为原告办理。被告主张办证期限应为房屋实际交付之日起360日内，原告对此不予认可，且该合同为被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故办证期限应为合同明确约定的2014年12月31日之前，违约金应从2015年1月1日起算。被告逾期办理房屋权属的初始登记,致使不具备办理分户产权的条件，此后原告的实际收房时间并不能影响被告在2017年5月5日才办理完毕初始登记的客观事实，即原告是否收房与被告履行初始登记义务之间并无直接因果关系，也并非被告逾期履行初始登记责任的充分理由。此外，被告提供的淄博市国土资源局张店分局关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复不能证实被告逾期办证是由于地方政府的原因，故对被告的该主张本院不予采纳。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）……；（三）……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，原告主张按照银行贷款利率4.41%上浮30%计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。计算基数应以发票所载金额750209元为准。综上，被告应支付原告自2015年1月1日起至2017年5月5日止的逾期办证违约金100748.24元（以750209元为基数，按年利率4.41%的1.3倍计算）。对于原告所诉超出的数额部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告范怀美办证违约金100748.24元； 二、驳回原告范怀美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2354元，减半收取计1177元，由被告山东世纪金源置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  张玺 二〇一九年七月十九日 书记员  汪斐