湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0624民初1号 原告（反诉被告）：湘阴宇扬快递有限公司，住所地湖南省岳阳市湘阴县文星镇原人民纸厂内。统一社会信用代码：91430624066391964E。 法定代表人：舒华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭安康（特别授权），湖南博泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨瑛（一般代理），女，汉族，1979年10月9日出生，住湖南省汨罗市。 被告（反诉原告）：湖南宏讯光电线缆有限公司，住所地长沙高新开发区麓景路8号巨星创业基地5楼。统一社会信用代码：91430100738997345B。 法定代表人：洪京城。 委托诉讼代理人：周大喜（一般代理），湖南弘一律师事务所律师。 原告（反诉被告）湘阴宇扬快递有限公司与被告（反诉原告）湖南宏讯光电线缆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。湘阴宇扬快递有限公司的委托诉讼代理人彭安康及杨瑛、湖南宏讯光电线缆有限公司的法定代表人洪京城及委托诉讼代理人周大喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）湘阴宇扬快递有限公司提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；二、请求法院判令被告赔偿原告各项损失810469元；三、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2016年9月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定由被告将原老变压器厂内8号车间及外面共计2000多平方租赁给原告作为快递分拣使用，租期3年。由于原告业务需要，原、被告分别于2016年10月26日、2017年3月8日、2017年3月28日签订三份《房屋租赁合同》，约定被告将变压器厂办公楼三楼、小礼堂及小车库、线缆车间租给原告。为此原告共计向被告支付租金338600元。之后，原告对所租赁房屋进行了装修，共计花费1000000余元。2017年11月13日，被告以对所租房屋依法进行开发建设为由，单方向原告下达“终止《房屋租赁合同》的通知”，要求原告将租赁房屋腾空移交给被告。因双方对所退租金及装修费用补偿协商差距太大，原告不同意解除合同。后被告采取停电停水、封门、挖路等方式强迫原告搬迁，致使原告无法营业。最后原告被迫搬迁至湘阴县原人民纸厂，并为此支付了搬迁费用，而原租赁房屋却一直闲置至今。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，被告在未与原告协商一致的情况下，单方解除合同，系违约行为，理应承担违约责任，赔偿原告的相关经济损失。据此原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请，以维护原告的合法权益。 庭审中，原告变更诉讼请求为：1.请求法院确认被告单方面解除与原告签订的《房屋租赁合同》违法；2.请求法院判令被告赔偿原告各项损失810469元；3.请求法院判令被告承担本案的评估费12000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。 变更诉讼请求的事实和理由：2016年9月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定由被告将原老变压器厂内8号车间及外面共计2000多平方租赁给原告作为快递分拣使用，租期3年。由于原告业务需要，原、被告于2017年3月8日、2017年3月28日签订了三份《房屋租赁合同》，约定被告将变压器厂小礼堂及小车库、线缆车间租给原告。2017年11月13日，被告以其要对所出租房屋进行开发建设为由，单方面向原告下达了多份《终止房屋租赁合同的通知》，要求原告将租赁房屋腾空移交给被告。因租赁合同未到期，且原告在租赁期内对所租赁房屋进行了装修和改造，所以原告不同意解除合同，提出如要解除，被告应当对原告进行补偿。因双方要求差距较大，协商未果。后被告采取停电停水、封门、挖路等方式强迫原告搬迁，致使原告无法营业，被迫搬迁至原人民纸厂内营业。并为此额外增加了搬迁费等费用，而原租赁房屋却一直闲置至今。在租赁期间，原告共计支付租金338600元。其中8号厂房及其他2000平米区域支付租金19.8万元；小礼堂及小车库、线缆车间共计支付租金11600元。原告认为被告单方面解除合同不仅违约而且严重违法，给原告造成了巨大的经济损失，故诉至法院。 被告（反诉原告）湖南宏讯光电线缆有限公司辩称：一、原告变更诉请为确认之诉，没有事实和法律依据，本案还是解除之诉；二、本案原告提供的证据中，2016年9月28日签订的《房屋租赁合同》有两份合同，其中一份租期三年的是假合同，真合同上有杨瑛签的舒华名字，假合同上没有原告签字；三、假合同租金是19.8万元/年，真合同租金是13.8万元/年；四、我们没有签租金19.8万元/年的合同，该合同是被告工作人员在杨瑛自己制作的合同上盖了个章，为了原告多报些租金，是超越代理权限的，非被告真实意思表示，内容全部虚假，不能作为本案定案的依据；五、我们当时签合同交定金的时候，杨瑛、洪某在场，租赁合同是一年一签的，我公司另外有8个租赁户，租赁期限都是一年；六、原告依据假合同进行评估，评估报告也不能作为定案依据。 被告（反诉原告）湖南宏讯光电线缆有限公司提出反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人租金229607元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求）；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。 反诉事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年8月16日、9月28日、10月26日和2017年3月8日、3月28日依次签订了5份《房屋租赁合同》。这5份合同均约定：第二条，租期暂定一年（12个月）；第四条，租金付款方式，房屋租金一次付清。乙方房屋租金缴纳超出规定日期十五天，甲方将按乙方违约无条件收回出租房屋，并同时停止供水供电；第六条第五项，租赁期满或因无故退租，乙方只可搬迁自有的设备、产成品、半成品及办公用品，房屋整修、装修的地点不得拆除或毁坏，甲方不承担装修费用。反诉人依据合同约定履行了交付租赁房屋等出租人的义务。2017年11月7日，湘阴县人民政府县长办公会会议第18次会议纪要明确，“由县土地储备中心牵头，文星镇为主体，依法依规依程序收回湖南宏讯光电线缆有限公司用地……再统一规划和科学开发利用”。为执行政府决定，同年11月13日，反诉人向租期已到期和尚未到期的所有租赁户送达《终止房屋租赁合同的通知》。对未到期的，反诉人表明退还未到期时间的已支付的租金，对友好协商，如期搬迁的，适当考虑补偿搬迁费予以奖励。大部分租户通情达理，及时腾空租赁房屋移交给反诉人。被反诉人在收到反诉人《终止房屋租赁合同的通知》后，提出“投资大，搬迁会造成很大损失”等种种理由，不同意解除合同。反诉人继续沟通协商，最终协议解除合同未果。反诉人顺其自然，没采取任何行动影响被反诉人的生产经营。2018年1月12日，湘阴县国土资源局下达湘阴国土资函[2018]1号《收回国有土地使用权决定书》，决定收回涉案租赁房屋所在的、反诉人所有的湘国用（2003）第000733号宗国有土地使用权。按照合同约定，上述5份租赁合同分别于2017年8月27日、9月27日、10月25日和2018年3月7日、3月28日到期。其中三个合同的租赁期间届满，被反诉人应按照约定返还租赁房屋，及时搬迁。但是，被反诉人没有及时搬迁。相反，被反诉人编造2016年9月28日合同文本，制作一份假合同（该合同不是合同当事人真实意思的表示，是被反诉人用来“应付上面，多报点租金钱”的。该合同将租期12个月改为暂定3年，将租金由138000元改为198000元，其他内容没变。然后拿给反诉人管合同公章的工作人员，让其私自在该合同上盖了章。该合同只有一份由被反诉人持有，因此是假合同），并以此虚假的合同内容为依据，委托岳阳三权价格评估咨询有限公司作出《关于湘阴宇扬快递有限公司遭受的经营损失、房屋改造费用、装饰装修费用和搬迁费用等经济损失价格评估结论书》岳三权评字[2018]168号，继而向人民法院提起诉讼，申请人民法院查封、扣押、冻结答辩人共计50万元的银行存款或相应价值的其他财产。被反诉人的非法行为和无理诉求必然得不到人民法院支持。被反诉人在5个合同租期先后届满后，不是积极履约及时主动返还租赁房屋，而是非法继续占用，且不曾支付给反诉人一分钱租金。被反诉人恶人先告状，提起本诉，缺乏事实和法律依据，必然得不到法律的支持。被反诉人直到2018年9月20日才返还租赁房屋。被反诉人的行为严重违约，侵犯了答辩人的合法权益。据不完全统计，被反诉人继续占用反诉人的租赁房屋累计1425天，依法应支付答辩人的租金229607元。反诉人依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条等规定，提起反诉，请人民法院判如反诉人所请。 原告（反诉被告）湘阴宇扬快递有限公司对反诉辩称：一、反诉人在反诉中陈述的搬走时间不对，实际上在2016年6月；二、没有交房租是事实，但没有交房租是因为租期还没到期。2016年9月28日签订的三年期《房屋租赁合同》是合法有效的。1.租金的构成是198000元，实际签订合同时间是2016年12月，这份合同是涵盖了2016年8月16日（12000元），2016年9月28日一年期的合同（138000元），2016年10月26日（30000元），还有8000元是用于洪某买社保，还有10000元是2016年10月25日之前未签订合同时给的三楼四个月租金1万元，当时给的现金；2.从租赁区域来看，包括八号车间、原宿舍一楼南面一号门面、办公楼三楼还有办公楼四楼四间宿舍（未签订合同）；3.从其他证据也可以看出租赁期限到底是一年还是三年。收据上被告写明三年不涨租金，还有一个收据上写明两年不涨租；4.从租房用途来看，快递分拣需一个稳定场所，投入100多万装修，如果只能租一年不可能会投入100多万装修；5.从形式要件看，原来合同都有杨瑛签字，杨瑛不是法定代表人，也不能说是造假。三、要求我方支付租金可以，需给予我们一个合理搬迁时间及考虑损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 湘阴宇扬快递有限公司系圆通快递在湖南省岳阳市湘阴县区域内的特许经营人，授权经营期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，公司法定代表人为舒华。湘阴飞扬快递有限公司系申通快递的特许经营人，公司法定代表人为杨瑛。 2016年8月16日，被告湖南宏讯光电线缆有限公司（甲方）与湘阴飞扬快递有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将原宿舍一楼南面一号门面租赁给湘阴飞扬快递有限公司用作快递发送及办公，租期暂定12个月（从2016年8月28日到2017年8月27日，期满后经双方协商同意再续约），租金每月1000元。甲方签字（盖章）处由被告加盖公司公章，乙方签字（盖章）处注明：湘阴飞扬杨良辉。湘阴飞扬快递有限公司已向被告缴纳截至2017年8月27日的租金1.2万元。 2016年9月28日，被告湖南宏讯光电线缆有限公司（甲方）与圆通快递（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将厂内8号车间（8号车间南面空地为乙方使用）租赁给圆通快递用于快递操作使用，租期暂定12个月（从2016年9月28日到2017年9月27日，期满后经双方协商同意再续约），租金每年6.8万元，劳务工资每年7万元整。甲方签字（盖章）处由被告加盖公司公章，乙方签字（盖章）处盖有原告湘阴宇扬快递有限公司公章，且有原告公司法定代表人舒华签字（系杨瑛代签）。原告已向被告缴纳截至2017年9月27日的租金6.8万元，劳务工资7万元，合计13.8万元。 2016年10月26日，被告湖南宏讯光电线缆有限公司（甲方）与圆通快递（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将原有办公楼三楼租给圆通快递做快递分拣及办公使用，租期暂定1年（从2016年10月26日到2017年10月25日，期满双方同意后可再续约），租金每年3万元。甲方签字（盖章）处有洪某（洪某系被告公司法定代表人洪京城的哥哥）签名，乙方签字（盖章）处有原告公司法定代表人舒华签名（系杨瑛代签）。原告已向被告缴纳截至2017年10月25日的租金3万元。 2017年3月8日，被告湖南宏讯光电线缆有限公司（甲方）与圆通快递（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将原有小礼堂及小车库租给圆通快递做快递分拣及办公使用，租期暂定1年（从2017年3月8日到2018年3月7日，期满双方同意后可再续约），租金每年2.88万元。甲方签字（盖章）处有洪某签名，乙方签字（盖章）处有原告公司法定代表人舒华签名（系杨瑛代签）。原告已向被告缴纳截至2018年3月7日的租金2.88万元。 2017年3月28日，被告湖南宏讯光电线缆有限公司（甲方）与圆通快递（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定将原有线缆车间租给圆通快递做快递分拣及办公使用，租期暂定1年（自2017年3月28日到2018年3月28日），租金每年3万元，劳务工资5.18万元。甲方签字（盖章）处有洪某签名，乙方签字（盖章）处有原告公司法定代表人舒华签名（系杨瑛代签）。原告已向被告缴纳截至2018年3月28日的租金3万元，劳务工资5.18万元，合计8.18万元。 2017年11月13日，被告发出5份《终止房屋租赁合同的通知》，内容如下： （1）“湘阴飞扬快递有限公司：我公司于2016年8月28日与您签订的《房屋租赁合同》，已于2017年8月27日到期。由于我公司您所租房屋依法进行开发建设，合同不再续签，请您于2017年11月20日前腾空租赁房屋并依约移交给我们公司，特此通知，谢谢合作……”； （2）“湘阴宇扬快递有限公司：我公司于2016年9月28日与您签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月27日到期。由于我公司对您所租房屋依法进行开发建设，合同不再续签，请您于2017年11月20日前腾空租赁房屋并依约移交给我们公司，特此通知，谢谢合作……”； （3）“园（应为圆）通快递：我公司于2016年10月26日与您签订的《房屋租赁合同》已于2017年10月25日到期。由于我公司对您所租房屋依法进行开发建设，合同不再续签，请您于2017年11月20日前腾空租赁房屋并依约移交给我们公司，特此通知，谢谢合作……”； （4）“园（应为圆）通快递：我公司于2017年3月8日与您签订《房屋租赁合同》，租赁期间双方合作愉快。我公司因对租赁房屋依法进行开发建设，需提前终止《房屋租赁合同》特此通知。请您自收到本通知起至2017年11月15日前到我公司门卫室（湘阴县东茅路71号）与我公司协商并解除《房屋租赁合同》，并于2017年12月13日前腾空租赁房屋并移交给我公司。我公司将按您实际租赁使用的时间依约计算租金和有关费用，多退少补……”； （5）“园（应为圆）通快递：我公司于2017年3月28日与您签订《房屋租赁合同》，租赁期间双方合作愉快。我公司因对租赁房屋依法进行开发建设，需提前终止《房屋租赁合同》特此通知。请您自收到本通知起至2017年11月15日前到我公司门卫室（湘阴县东茅路71号）与我公司协商并解除《房屋租赁合同》，并于2017年12月13日前腾空租赁房屋并移交给我公司。我公司将按您实际租赁使用的时间依约计算租金和有关费用，多退少补……”。 杨瑛于2017年11月18日对5份通知予以签收，并备注：“我已知晓此事，但不同意终止合同。1.因贵司的各种误导，导致我司在此地投资达二百多万，但经营时间过短，无法收回成本，造成很大的损失；2.我司在此地投资大，设备多，又因对场地要求比较多，如果搬迁困难很大，全部搬迁完成的时间最少在一年左右；3.因投资过大，又未经营多长时间，如要求我司搬迁，具体如何赔偿；4.如未进行土地性质转换，不能进行房产开发，我司要求继续合作在此经营，等政府帮我司弄好用地，我司会主动进行搬迁”。 原告委托岳阳三权价格评估咨询有限公司对其遭受的经营损失、房屋改造费用、装修装饰费用、搬迁费用等经济损失进行价格评估，岳阳三权价格评估咨询有限公司出具岳三权评字[2018]168号价格评估结论书，结论为损失金额共计810499元，其中改造、装修装饰费用为664155元，搬迁费用30000元，经营损失116344元。 以上事实有原、被告的诉讼材料、举证材料以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 原告湘阴宇扬快递有限公司于2019年1月11日向本院提出财产保全的申请，申请立即查封、扣押或冻结被申请人湖南宏讯光电线缆有限公司与50万元等值的银行存款或其他货币资产、股权、债权、不动产等财产或财产权益。本院作出（2019）湘0624民初1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人湖南宏讯光电线缆有限公司共计人民币50万元的银行存款或相应价值的其他财产。 本院认为，湖南宏讯光电线缆有限公司在本案中提出反诉不违反法律规定，故本案对双方的诉讼请求进行了合并审理。现依据查明的事实，结合湘阴宇扬快递有限公司和湖南宏讯光电线缆有限公司提出的各项诉讼请求，本院对其请求是否有事实和法律依据分别评析如下： 本诉部分的争议焦点为：一、被告解除《房屋租赁合同》是否违法？二、被告是否应当承担因解除合同导致的损失赔偿责任？如果应当承担，损失金额如何确定？三、评估费12000元是否应当由被告承担? 关于争议焦点一：原告在庭审中陈述，其诉讼请求系针对2016年8月16日、2016年9月28日、2016年9月28日、2016年10月26日、2017年3月8日、2017年3月28日共计6份合同，故本院分述如下： 1.关于2016年8月16日的《房屋租赁合同》 被告与湘阴飞扬快递有限公司签订《房屋租赁合同》，湘阴飞扬快递有限公司依约向被告缴纳了该份合同的一年期租金。被告在庭审中抗辩称，湘阴飞扬快递有限公司与原告系两个独立的法人，原告不能代替湘阴飞扬快递有限公司主张权利。因无证据显示原告系合同相对方，本院对被告的抗辩意见予以采纳，并对原告主张确认被告违法解除该合同的诉讼请求不予支持。 2.关于两份2016年9月28日的《房屋租赁合同》 被告提交了一份2016年9月28日的《房屋租赁合同》，合同约定租赁物为8号车间及南面空地，租期自2016年9月28日到2017年9月27日，租金每年6.85万元，劳务工资每年7万元。原告对被告提交的这份合同无异议。被告于2017年11月13日向原告发出《终止房屋租赁合同的通知》时，该2016年9月28日签订的一年期合同已期满，故被告并非违法解除合同。 原告主张原、被告还签订了一份2016年9月28日《房屋租赁合同》（以下简称三年期《房屋租赁合同》），约定租赁物为8号车间及外面共计2000多平方，租期自2016年9月28日到2019年9月27日，租金每年19.8万元，且该合同系对之前原、被告签订的《房屋租赁合同》的变更和补充。被告辩称，原告提交的三年期《房屋租赁合同》系假合同，双方签订的2016年9月28日《房屋租赁合同》系一年期合同。为此，被告申请了证人洪某出庭作证，证人洪某在庭审中陈述该合同系其擅自帮助杨瑛签订，目的是为帮助杨瑛多报销租金。庭审中，原告陈述其共计向被告缴纳了30.86万元租金，系包括有票据证实的29.06万元、现金1万元以及为洪某代缴社保的0.8万元。其中有票据证实的29.06万元，分别系2016年8月16日、2016年9月28日（一年期）、2016年10月26日、2017年3月8日、2017年3月28日5份《房屋租赁合同》的一年期租金组成，故原告陈述的租金缴纳情况无法与其提交的三年期《房屋租赁合同》中的约定相互印证，原告又无法作出相应的合理说明，结合考虑原告代理人杨瑛在签收《终止房屋租赁合同的通知》时，并未以合同期为三年提出抗辩，本院认定该三年期合同未实际履行，并对原告主张确认被告违法解除该合同的诉讼请求不予支持。 3.关于2016年10月26日的《房屋租赁合同》 2016年10月26日，被告与圆通快递（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租期从2016年10月26日到2017年10月25日。合同标注的乙方虽系圆通快递，但被告对原告实际系合同乙方的事实未提出异议，故本院认可该合同系由原、被告双方签订。被告于2017年11月13日向原告发出《终止房屋租赁合同的通知》时，该合同已期满，故被告并非违法解除合同。 4.关于2017年3月8日的《房屋租赁合同》以及2017年3月28日的《房屋租赁合同》 2017年3月8日，被告与圆通快递（乙方）签订《房屋租赁合同》，租期从2017年3月8日到2018年3月7日。2017年3月28日，被告与圆通快递（乙方）签订《房屋租赁合同》，租期自2017年3月28日到2018年3月28日。两份合同标注的乙方虽系圆通快递，但被告对原告实际系合同乙方的事实均未提出异议，故本院认可两合同均系由原、被告双方签订。被告于2017年11月13日向原告发出《终止房屋租赁合同的通知》时，两合同均未期满。原告主张确认被告提前解除合同违法，被告抗辩称，终止合同系因执行湘阴县人民政府的征收拆迁决定并提交了《湘阴县人民政府县长办公会议纪要》及湘阴县国土局《收回国有土地使用权决定书》佐证。被告通知原告于2017年12月13日前腾空租赁房屋，而原告则在庭审中陈述其系2018年6月2日实际搬出租赁房屋，故被告虽有提前终止合同的意思表示，但并未达到提前终止合同的目的（原告并未向被告腾空交付租赁房屋），对原告主张确认被告违法解除该合同的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点二：庭审查明，洪某在2016年4月16日的收据（系支付8号车间及南面空地的租金2万元）上注明“3年不涨租”，在2017年3月28日的收据（系支付线缆车间的租金2万元）上注明“2年不涨租”，结合洪某实际受被告委托参与原、被告间合同签订事宜的事实，本院认可被告对原告做出了合同期满可继续履行的承诺。原告基于对合同可继续履行的合理期待而进行了相应的装饰装修，被告未履行承诺应当给予原告适当的补偿。根据岳阳三权价格评估咨询有限公司出具的岳三权评字[2018]168号价格评估结论书，原告对租赁物进行改造、装修装饰费用合计664155元，其中申通门店系湘阴飞扬快递有限公司经营，故申通门店的改造、装修装饰费用46532元应在原告支出中核减，核减后原告对租赁物的改造、装修装饰费用为664155-46532=617623元。原告陈述其系2018年6月2日搬出租赁房屋，被告虽提出原告系2018年9月20日搬出，但其在庭审中认可2018年6月1日道路被挖断，大车无法通行；被告提交的电费明细账亦显示2018年6月后电费明显减少，故本院认可原告系于2018年6月2日搬出租赁房屋。根据洪某作出的2016年4月16日“三年不涨租”、2017年3月28日“两年不涨租”的承诺，原告可以期待的履约年限应当在2016年至2019年期间，而原告实际于2018年6月2日搬出租赁房屋，故本院根据本案实际情况酌情支持被告向原告支付改造、装修装饰补偿32万元。原告主张的搬迁费用3万元，系合同期满后原告的必要支出，本院不予支持。原告主张的经营损失116344元，系从2017年11月13日计算至2018年3月7日，但原告在该时间段内并未搬出租赁房屋，故对原告主张的经营损失，本院不予支持。 关于争议焦点三：原告为支持其诉讼请求委托岳阳三权价格评估咨询有限公司对其遭受的经营损失、房屋改造费用、装修装饰费用、搬迁费用等经济损失进行价格评估，评估费用12000元。如前所述，本院仅支持由被告负担改造、装修装饰补偿32万元，故被告应承担的鉴定费为12000×320000/810499≈4738元。 反诉部分的争议焦点在于：被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）支付租金229607元的诉讼请求能否支持？ 如前所述，2016年8月16日的《房屋租赁合同》系被告与湘阴飞扬快递有限公司签订，因原告并非合同相对方，故不作论述。 反诉双方均认可，原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）缴纳8号车间及南面空地截至2017年9月27日的租金6.8万元，劳务工资7万元，合计13.8万元；办公楼三楼截至2017年10月25日的租金3万元；小礼堂及小车库截至2018年3月7日的租金2.88万元；线缆车间截至2018年3月28日的租金3万元，劳务工资5.18万元，合计8.18万元。 原告（反诉被告）主张的签订合同前支付的1万元租金，与被告（反诉原告）的诉讼请求无关；原告（反诉被告）陈述的帮洪某缴纳社保0.8万元可抵扣租金，洪某在庭审中亦认可，本院予以采信。 本院依法支持原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付以下欠付租金： 1.8号车间及南面空地自2017年9月28日起至2018年6月2日止的租金13.8/12×8+13.8/12/30×5≈9.39万元； 2.办公楼三楼自2017年10月26日起至2018年6月2日止的租金3/12×7+3/12/30×7≈1.81万元； 3.小礼堂及小车库2018年3月8日起至2018年6月2日止的租金2.88/12×2+2.88/12/30×25=0.68万元； 4.线缆车间2018年3月29日起至2018年6月2日止的租金8.18/12×2+8.18/12/30×4≈1.45万元； 以上4项合计9.39+1.81+0.68+1.45=13.33万元，扣除洪某社保0.8万元后余13.33-0.8=12.53万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条以及第二百三十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限湖南宏讯光电线缆有限公司自本判决生效之日起十日内向湘阴宇扬快递有限公司支付改造、装饰装修补偿320000元和鉴定费4738元，共计324738元； 二、限湘阴宇扬快递有限公司自本判决生效之日起十日 内向湖南宏讯光电线缆有限公司支付欠付的租金125300元； 上述两项相互抵扣后湖南宏讯光电线缆有限公司还应当向湘阴宇扬快递有限公司支付199438元。 三、驳回湘阴宇扬快递有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回湖南宏讯光电线缆有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费11904元，反诉受理费2372元，保全费3020元，合计17296元，由湘阴宇扬快递有限公司负担9076元，湖南宏讯光电线缆有限公司负担8220元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于岳阳市中级人民法院。 审 判 长  李拥军 人民陪审员  杨放明 人民陪审员  陈 义 二〇一九年七月一日 法官 助理  徐 颖 书 记 员  颜 驰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。