宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初1130号原告：鲍建民，男，生于1975年5月15日，汉族，宁夏中卫市人，中专文化，工人，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被告：宁夏翔聚房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。法定代表人：杨冰，系公司总经理。委托诉讼代理人：蔺化平，宁夏新菜园律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告鲍建民与被告宁夏翔聚房地产开发有限责任公司（以下简称翔聚房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，审理中，被告提起反诉请求，因未向本院缴纳反诉诉讼费，依法按自动撤诉处理。依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告鲍建民、被告翔聚房产公司的委托代理人蔺化平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲍建民向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于中卫市沙坡头区某号（土地使用证号卫国用（2016）第6004）房屋所有权人属于原告；2.依法判令被告向原告支付房屋总价款按年利率24%计算的逾期违约金（自2017年8月10日-2019年5月8日）；3.依法判令被告给原告置换在中卫市内同等价位房屋；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2015年起陆续向被告公司存款，自2015年9月至2016年12月，原告向被告公司存款共计658000元，被告承诺收益年利率为14.4%。后因原告急需用钱，要求被告返还本息，但被告一直推脱不予返还。后在2017年8月10日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告将其开发建设的位于中卫市沙坡头区某号（卫国用(2016)第6004）房屋以692806元的价格抵顶给原告，用于清偿欠付原告的存款本金及利息。双方签订合同时，原告又以现金向被告支付房屋差价38000元，被告于合同签订当日将房屋钥匙交与原告，原告自2017年8月10日一直占用并使用涉案房屋。合同签订后，原告一直催促被告办理房屋的相关过户手续，但被告一直推脱不给原告出具购房发票，导致原告至今无法办理房屋手续。综上，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋已经交付原告占有使用，且涉案房屋是因被告原因无法办理过户手续，故该房屋所有权依法应确认属原告所有。因房屋项目建设延期使该房产手续无法进行买卖且无法入住，原告要求被告支付房屋总价款按年利率24%的逾期违约金。因宣和房屋卖不掉，原告得知杨冰在中卫市内有一套营业房还没抵顶出去，要求被告给原告置换在中卫市内同等价位的房屋。被告翔聚房产公司辩称：1.原告诉称部分事实不属实。原告从2015年9月-2016年12月以入股形式向宁夏翔聚小额贷款有限公司（以下简称翔聚贷款公司）入股合计62万元，不是原告陈述的向被告公司存款658000元；2.经与被告公司法定代理人杨冰沟通，对原告已向翔聚贷款公司入股金额未列入到刑事案件中，故可以认作原告向被告支付的购房款。依据双方合同约定的购房金额，原告尚欠付购房款72806元，在原告支付差额部分后，被告可协助原告办理房屋过户手续；3.因各方面原因，涉案房产目前处于未竣工、交工、完工状态；4.原告在当庭陈述中变更增加诉讼请求是否适当，请求法庭予以裁判。综上，原告的诉讼主张没有事实和法律依据，依法驳回其诉讼请求。原告答辩称，翔聚贷款公司欠原告股权650000元，房屋按单价4800元/㎡抵顶，总价款722928元，后按4600元/㎡抵顶，故总房款692806元，原告又交付38000元现金顶80000元股权利息，原告已经全部付清了房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人无异议的原告提交的证据《商品房买卖合同（预售）》1份和被告提交的证据股权证书10份的证明效力予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院认证如下：原告提交的证据收据1份系书证原件，其证明原告支付购房款时间及数额和被告实际通知原告接收房屋时间的事实，与被告陈述能相互印证，其证明效力予以确认；股权证书10份系书证，其证明内容与双方当事人无异议的被告提交的证据股权证书10份能相互印证，其证明效力予以确认。故对原告主张被告逾期未办理房产证登记手续的事实，本院予以认定；对被告主张股权证记载的数额系原告向翔聚贷款公司的入股，并不是直接向被告公司交付的购房款的事实，本院予以认定；但对被告主张原告尚欠被告购房款72806元的事实，经核：被告给原告出具的购房收据记载被告收到原告已支付的房款数额692806元与合同约定应付的房款692806元数额一致，不存在原告欠付被告房款的事实，故该主张证据不足本院不予认定。经审理查明：原告自2015年起陆续向翔聚贷款公司（其法定代表人为杨冰）存款，自2015年9月至2016年12月期间，原告向翔聚贷款公司存款共计658000元，翔聚贷款公司向原告出具了股权证明书，并承诺收益年利率为14.4%。后原告因急需用钱，要求翔聚贷款公司返还本息，翔聚贷款公司不能返还，因翔聚贷款公司与被告公司的法定代表人均为杨冰，经双方协商同意由被告将其公司开发建设的位于中卫市沙坡头区某号房屋以692806元的价款抵顶给原告，用于清偿翔聚贷款公司欠付原告的存款本金及利息。2017年8月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：被告将其开发建设的位于中卫市沙坡头区宣和镇幸福村庄39幢1-2层012号（土地使用证号卫国用(2016)第6004、预测建筑面积150.61㎡）房屋出售给原告；房屋价款按照建筑面积计算，该商品房单价为4600元/㎡，总价款为692806元；该商品房交付时间为被告应于2017年3月20日前向原告交付；被告应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房是房屋所有权证书的，双方同意按照第一种方式处理即买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金等事项。合同签订后，因被告出售的该房屋总价款高于原告享有的债权数额，原告于当日以现金形式又向被告支付房屋差价款；被告给原告出具收据1份，证明收到原告支付某号、150.61㎡×4600元、房屋总价款692806元；被告并于当日将该房屋钥匙交与原告先行使用。原告自2017年8月10日占有并使用涉案房屋。但在合同签订后，被告一直未给原告协助办理该房屋相关的产权手续，出具购房发票。原告向被告催促，但被告因关联公司翔聚贷款公司涉嫌违法犯罪被查处，其开发建设的涉案房屋项目工程未能办理竣工备案报批，相应的原告的该房屋产权手续的办理事宜至今无果。原告认为涉案房屋被告已经交付原告占有使用，因被告的原因虽然无法办理房产手续，但应确认该房屋所有权依法属于原告所有。为此，原告诉至本院。另查明，被告开发建设的位于中卫市沙坡头区宣和镇幸福村庄39幢1-2层012号房屋，现因关联公司翔聚贷款公司涉嫌违法犯罪法定代表人被查处及被告资金不足造成涉案工程停工，致使该房屋的后期竣工备案手续尚不能向相关部门办理，因此本案相关的房屋产权证手续现不能协助原告办理。在庭审后，被告认可该房屋的所有权属于原告，待工程竣工备案后，办理房产过户手续的条件成就时，被告可以履行协助原告办理房屋产权手续；不同意支付逾期办理房产手续违约金和给原告置换在中卫市内同等价位的房屋。本院认为：《中华人民共和国物权法》规定，物的所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。公民对其合法取得的房屋等不动产享有所有权。本案中，被告翔聚房产公司与原告于2017年8月10日签订《商品房买卖合同（预售）》约定将宣和镇幸福村庄39幢1-2层012号房屋售予原告，原告履行了支付购房款的义务后，被告于当日将该房屋预先交付给原告的事实，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告向原告转移了标的物、交付了房屋，但对于办理房屋产权手续的约定属于不动产物权的随附义务，被告应当按照约定继续履行。现原告主张请求确认其对被告出售的宣和镇幸福村庄39幢1-2层012号房屋享有所有权，因原告在庭审后陈述认可该房屋所有权归原告，虽然被告将房屋交付被告使用，尚未协助办理房屋产权手续，但被告对协助原告办理房屋产权手续问题双方约定为期待实现的办理义务，其不影响原告享有房屋所有权，被告依法承担相应的民事责任。对原告要求确认位于中卫市沙坡头区某号房屋属于原告所有的诉讼请求其理由成立，本院依法予以支持。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定被告应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，现被告虽然未按照约定将办理房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助原告在规定的期限内办理房屋权属证，逾期应当承担违约责任；但因被告的该违约行为即提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋权属证期待实现的权利截止时间尚不能确定，其违约金损失约定在确定之后才能依法支持。故对原告要求被告的诉讼请求成立，本院依法予以支持。对原告要求被告向原告支付房屋总价款按年利率24%计算的逾期违约金（自2017年8月10日-2019年5月8日）的诉讼请求，本院依法暂不予支持。对于原告当庭提出要求被告给原告置换在中卫市内同等价位房屋的诉讼请求，经核：因原告未提供被告在中卫市内还有一套房屋的具体位置，而被告否认尚有房屋也不同意向原告置换其他房屋，且存在被告的法定代表人等相关财产因涉嫌违法犯罪案件处理中被查封，故原告主张被告给予置换在中卫市内同等价位房屋的证据不足，对该请求其依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告宁夏翔聚房地产开发有限责任公司向原告鲍建民已交付的位于中卫市沙坡头区某号（土地使用证号卫国用（2016）第6004）房屋所有权人属于原告鲍建民；二、驳回原告鲍建民的其他诉讼请求。案件受理费400元，由原告鲍建民负担300元，被告宁夏翔聚房地产开发有限责任公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。 审判长      宋建喜  人民陪审员      俞立华人民陪审员      王顺才  二○一九年七月三日  书记员      曾获钰本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条  人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条  人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。