舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初706号 原告：王军汉，男，1957年2月8日出生，汉族，住舟山市普陀区。 被告：舟山市普陀区富发水产制品厂，住所地：舟山市普陀区六横镇丁船湾。 投资人：杜夫国（又名杜富国）。 委托诉讼代理人：周海飞，女，1960年6月29日出生，汉族，住舟山市普陀区，系被告舟山市普陀区富发水产制品厂投资人杜夫国妻子。 原告王军汉与被告舟山市普陀区富发水产制品厂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告王军汉、被告舟山市普陀区富发水产制品厂的投资人杜夫国及委托诉讼代理人周海飞到庭参加诉讼。审理中因调取证据延期审理，现已审理终结。 原告王军汉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告协助原告办理舟山市普陀区第四间房屋相应的土地使用权转移登记手续；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告向原告提出将舟山市普陀区84号已建成楼房出卖给原告，同时向被告购买房屋的还有李某（201室）、陆某（301室）、葛某（402室）等人。十几户住户与被告签订房屋买卖合同时，被告提出因其银行债务原因，以房屋抵债协议的形式代替房屋买卖合同。在协议的第4条中约定：抵债后的产权过户手续由被告协助办理，由原告向土地管理部门支付相应税费。协议签订当天，原告向被告支付了全部购房款，被告也将房屋钥匙交给了原告，并办理了房屋产权过户手续。但是被告一直未协助原告办理土地使用权过户手续，原告在该房屋内一直居住至今。原告多次联系被告要求协助办理土地使用权过户手续，但至今被告仍拒绝为原告办理土地使用权过户手续。原告认为转让房屋是双方真实意思表示，转让行为并不违反法律规定，虽然协议是抵债协议，但不能掩盖实际是房屋买卖的事实。原告已经履行了付款义务，且已居住多年，被告应当按照协议书约定履行相关义务。 被告舟山市普陀区富发水产制品厂辩称，一、原告王军汉诉称“因银行债务原因，以房屋抵债协议形式代替房屋买卖合同”、“原告多次联系被告要求协助原告办理土地使用权过户手续，直至今被告仍拒绝为原告办理土地使用权过户手续”说法不实，被告没有任何主、客观理由和动机想要违反协议，不协助原告办理土地使用权过户登记手续，而是被告与原告双方产生买卖、转让、抵债的房屋关系改变了国有土地使用权的土地用途，这是导致未办理土地使用权过户登记手续的原因。被告所拥有的是舟普国用（1999）字23-4号国有土地使用权证，土地性质为出让，土地用途为工业与仓储用地，批准建造项目为办公综合大楼企业用房。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第（三）项、第十二条、第十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十四条的规定，不得随意更改士地性质、土地用途。原告所受让、抵债的房屋系被告的办公综合大楼企业用房，其土地用途为工业与仓储用地，原告所受让、抵债的房屋用于住宅，从而改变了土地用途，因此，涉案土地并不具备办理土地使用权变更登记手续的条件。1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章第一十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。2.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三章第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割和转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。3.《国土资源部关于规范土地登记的意见》国土资发[2012]134号第一条规定，“严格划分宗地。土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地的地号应当依据宗地代码编制规则编写。宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意”。4.被告于2018年2月1日至2019年5月29日二次向“浙江省政务服务网投诉举报平台”咨询，由舟山市自然资源和规划局不动产登记中心普陀分局书面明确答复，据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。二、原告诉被告协助原告办理土地使用权过户手续，对此所主张的权利已超过法定的诉讼时效。根据中华人民共和国《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”的规定，本案原告与被告签订的协议至今已有十几年的时间，原告起诉被告为其办理土地使用权证过户手续的主张未在法定诉讼时效期间行使，故该诉讼请求已超过法定的诉讼时效。综上所述，被告认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《土地管理法》及相关法律法规对于土地性质、土地用途的强制规定，不得随意更改土地性质，涉案的土地并不具备办理土地使用权转移登记手续的条件，且原告时隔十几年后起诉，该诉求已超过法定的诉讼时效，因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年2月27日，原告王军汉作为债权人与杜夫国代表的债务人被告舟山市普陀区富发水产制品厂签订《房地产抵债协议书》约定，被告于2000年6月向原告借款壹拾万元建造厂房，利率1.5%，原告现要求归还本金，被告现无力归还，愿意将拥有在台门港西侧的房屋折价抵债，原告同意抵入；双方言明议定房地产折价款为九万元整；房屋四至为东至台门港、南至厂区道路，西至被告车间，北至财政局用地第四间；房屋建筑面积约39.92平方米；房地产折价抵债款为九万元；抵债后的产权过户手续由被告协助办理，办证所需的房产税、土地契税及手续费等均由原告支付给有关部门。协议书签订后，被告将上述房屋交付给了原告占有使用。2002年3月21日，原告取得了该房屋的所有权证书，权证号为舟房权证普六字27×××06号。 本院对案涉房屋土地权属情况调查认定事实如下： 1997年7月19日，被告舟山市普陀区富发水产制品厂自舟山市农业银行经营部受让该营业部位于舟山市1794.74平方米国有土地使用权以及地上建筑物620平方米。1999年9月2日，被告就该地块取得了舟山市普陀区国用（1999）字第23-4号国有土地使用证，该证书载明土地用途为工业、仓储用地，所附图纸载明该地块上规划建设一幢四层办公大楼和车间若干,本案所涉房屋位于规划的办公大楼内。 2001年，被告在上述地块内未经审批翻建厂房两层、新建房屋一间，该房屋对应门牌号为六横镇三弄30号。2006年10月17日，被告与案外人刘某达成以房抵债协议约定以前述房屋及土地使用权、机器设备抵偿被告与案外人刘某之间的借款本息。2007年6月间，前述房屋办理了违章建筑补办手续及房屋登记手续。2007年7月25日和8月7日，刘某取得了房屋所有权证和国有土地使用权证。在2007年8月7日向刘某发放的土地使用权证登记审批表中载明经办人意见：“注：原颁发的舟山市普陀区国用（1999）字第23-4号注销”。被告因不服刘某房屋及土地的相关权属证书，向舟山市人民政府提出行政复议，舟山市人民政府于2018年5月4日分别作出行政复议决定书，决定维持舟山市国土资源局向刘某颁房屋所有权证的行政行为，确认舟山市国土资源局注销舟普国用（1999）字第23-4号土地使用权证和向刘某颁发国有土地使用权证的行政行为均违法。被告不服，向本院提起行政诉讼，本院经审理后于2019年5月24日分别判决，撤销原颁证机关为刘某颁发房屋所有权证和国有土地使用权证的行政行为，撤销原颁证机关作出注销舟普国用（1999）字第23-4号土地使用权证的行政行为。上述行政诉讼判决均已生效。 本院认为，原告王军汉与被告舟山市普陀区富发水产制品厂签订的《房地产抵债协议书》以有偿转移房屋所有权以及土地使用权为目的，双方也向行政主管部门申请并办理了房屋所有权过户手续，故原、被告之间构成房屋买卖合同关系。《房地产抵债协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。协议签订后，原告以债权被抵销的名义支付对价后，被告根据协议约定和法律规定有义务协助原告办理案涉房屋所有权以及相应的土地使用权转移登记手续。现原、被告已办理完成案涉房屋所有权的转移登记手续，被告还应履行协助原告办理土地使用权转移登记手续的义务，但因案涉房屋不同于普通商品房，其所占用的土地系工业、仓储用地，故原、被告双方如何办理土地使用权转移登记手续以及是否能够完成土地使用权转移登记，属行政主管机关依法依规行使行政审查的职权范围。另外，根据协议约定，办理房地权属转移登记手续的相关税费均应由原告负担。 关于诉讼时效问题。法律创设诉讼时效制度的目的在于促使权利人及时行使权利，稳定法律秩序。首先，我国实行房地一体政策，房屋作为交易标的物时，其占用的土地使用权一并进行交易。《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原、被告进行房屋买卖交易过程中，被告舟山市普陀区富发水产制品厂已将出让的房屋交付原告王军汉占有、使用，且双方已完成了房屋所有权的转移登记，土地使用权依法也应进行转移登记。若因原告要求被告协助办理土地使用权转移登记手续的权利已超过诉讼时效，致使土地使用权不得转移登记，房屋所有权和土地使用权分属不同权利人的现状无法得到纠正，且原告对房屋行使处分的权利将存在障碍，其对自己的房屋依法可享有的占有、使用、收益和处分的所有权权能难以完满，则这既有悖房地一体政策，不符合物权法的相关规定，也违背诉讼时效在于稳定法律关系和法律秩序的制度目的。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，被告就土地使用权转移登记承担的是行为义务，即其履行义务的内容是协助原告办理土地使用权转移登记手续，至于能否最终完成土地使用权转移登记不是被告所能决定及其应履行的义务内容。被告辩称其并未不履行协助原告办理土地使用权转移登记手续的义务，双方未办理土地使用权转移登记手续的原因在于不具备办理该手续的条件，被告对此未提供相应证据，故无证据显示本案存在原告要求被告协助办理土地使用权转移登记手续的权利受到损害的事实而触发诉讼时效适用的余地。因此，本院对被告关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 综上所述，原告王军汉的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下： 限被告舟山市普陀区富发水产制品厂于本判决生效之日起五日内协助原告王军汉办理舟山市普陀区六第四间（房屋所有权证证号为舟房权证普六字27×××06号）的土地使用权转移登记手续。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告舟山市普陀区富发水产制品厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 负担义务的一方当事人未在本判决指定的期间内自觉履行义务的，对方当事人有权在本判决生效后判决指定的履行期间届满次日起二年内向本院申请执行。 审 判 员  梅 鹏 二〇一九年七月二十四日 代书记员  盛琳杰 【附相关法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。