北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初5261号原告:北京众贺嘉业节能环保科技有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同17号10号楼1层122A。负责人：贾学文，经理。委托诉讼代理人：贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪鹏，北京市众贺律师事务所律师。被告：北京天和众策商贸有限公司，住所地北京市通州区潞通大街191号2层01-2A59E。被告：李冲（被告北京天和众策商贸有限公司法定代表人），男，1999年2月24日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。原告北京众贺嘉业节能环保科技有限公司（以下简称众贺嘉业公司）与被告北京天和众策商贸有限公司（以下简称天和众策公司）、李冲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众贺嘉业公司的委托诉讼代理人贾学峰到庭参加了诉讼，被告天和众策公司与李冲经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众贺嘉业公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认众贺嘉业公司与天和众策公司之间租赁合同关系于2017年10月31日解除；2、要求二被告支付2017年5月欠付租金9万元和2017年10月1日至2017年10月31日租金172335元；3、要求二被告支付违约金517005元。事实与理由：众贺嘉业公司从案外人正坤（北京）物业管理有限公司（以下简称正坤公司）处承租位于北京市东城区东直门南大街×号中汇广场×座×、×号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积574.45平方米）。2017年5月26日，众贺嘉业公司与天和中策公司签署了《协议书》，原告将涉案房屋转租给天和众策公司，租赁期限自2015年5月1日至2018年12月14日。租金标准为每月每平米270元，管理费为每月每平米30元。天和众策公司直接将租金以众贺嘉业公司名义支付正坤公司。签署合同后，天和众策公司支付了2017年6月1日至2017年9月30日的租金和管理费。2017年10月1日天和众策公司未如期付款，后众贺嘉业公司发现涉案房屋内工作人员都搬走了。众贺嘉业公司只能自己支付给正坤公司一个月的租金，对应租期为2017年10月15日至2017年11月14日。2017年10月31日，众贺嘉业公司与正坤公司签署《租赁合同》之终止协议，约定双方的的租赁合同关系于2017年10月31日解除，众贺嘉业公司已支付的租赁保证金转为新租户的保证金。正坤公司于2017年10月31日收回涉案房屋，但直至2018年11月14日天和众策公司才将涉案房屋内物品搬离，众贺嘉业公司已支付10月31日之后的租金未退还众贺嘉业公司。新租户于2018年年底将相当于两个月租金的租赁保证金退还给了众贺嘉业公司，扣减一个月的保证金补偿当初承租房屋的中介费损失。众贺嘉业公司认为天和众策公司单方提前解除合同，构成违约，应承担影响违约责任。李冲为天和中策公司的唯一股东，应对天和众策公司债务承担连带责任，故天和众策公司诉至本院，请求判如所请。被告天和众策公司、李冲未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：众贺嘉业公司自正坤公司处承租涉案房屋。2017年5月26日，众贺嘉业公司与天和众策公司签署《协议书》，约定众贺嘉业公司将涉案房屋（建筑面积574.45平方米）转租给天和众策公司，租赁期间自2017年5月1日至2018年12月14日。租金标准为每月每平方米270元，管理费为每月每平米30元。保证金为三个月的租金及管理费517005元。天和众策公司支付2017年5月1日至2017年5月30日的租金9万元。自2017年6月1日每月预付一个月租金155101.5元、管理费17233.5元。合同另约定，天和众策公司租金、管理费在到期应付后未支付情况，众贺嘉业公司有权通知天和众策公司纠正，若承租人在通知后5日内未纠正违约行为的，众贺嘉业公司有权终止本租赁合同，收回涉案房屋。因为天和众策原因导致合同终止的，众贺嘉业公司无须返还天和众策支付的保证金和其他押金，且天和众策公司应支付违约金：本租赁合同提前终止或无法履行时，剩余租期不超过6个月（含6个月）的，违约金为一个月的月租金；本租赁合同提前终止或无法履行时，剩余租期超过6个月但不超过12个月（含12个月）的违约金为2个月的月租金；本租赁合同提前终止或无法履行时，剩余租期超过12个月但不超过18个月的（含18个月）的，违约金为3个月的月租金。众贺嘉业公司有权就涉案房屋另行签订租赁合同，以减少违约损失。庭审中，众贺嘉业公司主张2017年5月份仅将涉案房屋中部分面积交付给天和众策公司，所以双方合同约定2017年5月1日至2017年5月30日的租金9万元，该部分租金天和众策公司应直接支付给众贺嘉业公司，但天和众策公司一直没有支付。双方另约定自2017年6月1日之后的租金，天和众策公司以众贺嘉业公司名义将租金、管理费直接支付给正坤公司。天和众策公司实际支付给正坤公司4个月的租金，后续租金未支付。天和众策公司10月份将工作人员撤离涉案房屋，但室内物品并未搬走。2017年10月22日，众贺嘉业公司自行向正坤公司支付了一个的租金和管理费。2017年10月31日，众贺嘉业公司与正坤公司签署终止协议，约定双方租赁合同关系于2017年10月31日提前终止，涉案房屋另行出租给案外人北京中联经典企业管理有限公司（以下简称中联公司）。众贺嘉业公司已支付租赁保证金517005元转给中联公司。2017年10月31日，正坤公司将涉案房屋收回。庭审中，众贺嘉业公司认可2018年年底，中联公司退还众贺嘉业公司相当于两个月租金数额的租赁保证金。另查，天和众策公司只有一个自然人股东，即本案被告李冲。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案二被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。众贺嘉业公司与天和众策公司签订《协议书》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。天和众策公司未能如约支付租金，已经构成违约，应承担违约责任，因涉案房屋已于2018年10月31日被收回，故众贺嘉业公司要求确认其与天和中策公司签订的《协议书》于2018年10月31日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现众贺嘉业公司要求天和众策公司支付欠缴2017年5月份租金和2017年10月份租金，于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案系因天和众策公司原因导致租赁合同提前解除，天和众策公司应支付违约金。但众贺嘉业公司主张的违约金过高，本院酌情适当减少。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。李冲未能举证证明天和众策公司财产独立于股东自己财产，故众贺嘉业公司要求李冲对天和众策公司债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认原告北京众贺嘉业节能环保科技有限公司与被告北京天和众策商贸有限公司签署的《协议书》于2017年10月31日解除；二、被告北京天和众策商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京众贺嘉业节能环保科技有限公司租金和管理费共计262335元，被告李冲承担连带责任；三、被告北京天和众策商贸有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京众贺嘉业节能环保科技有限公司违约金344670元，被告李冲承担连带责任；四、驳回原告北京众贺嘉业节能环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11593元和公告费560元，由被告北京天和众策商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王 亮审 判 员  崔 赟人民陪审员  张敏霞二〇一九年七月二十三日法官 助理  杨 闻书 记 员  刘 斌