山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终1204号 上诉人（原审原告）：郭涛，男，1970年2月13日出生，汉族，无业，现住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：王承敏，山东般阳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：淄博金朝晟房地产开发有限公司。住所地淄博市淄川区昆仑镇晟地路73号。统一社会信用代码：91370302062950749F。 法定代表人：牛敬业，执行董事。 委托诉讼代理人：张建超，男，1961年11月21日出生，汉族，淄博金朝晟房地产开发有限公司总经理，现住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：尹连兵，山东子诚律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：高青县建筑安装总公司。住所地山东省高青县高苑路29号。 法定代表人：耿振岗，经理。 委托诉讼代理人：白利国，男，1974年12月28日出生，汉族，高青县建筑安装总公司职工，现住山东省高青县。 被上诉人（原审第三人）：王兵，男，1974年8月28日出生，汉族，高青县建筑安装总公司项目经理，现住山东省高青县。 上诉人郭涛、淄博金朝晟房地产开发有限公司因与被上诉人高青县建筑安装总公司、王兵房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2018）鲁0302民初3436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭涛及其委托诉讼代理人王承敏，上诉人淄博金朝晟房地产开发有限公司（以下简称金朝晟公司）的委托诉讼代理人尹连兵、张建超，被上诉人高青县建筑安装总公司的委托诉讼代理人白利国，被上诉人王兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭涛上诉请求：改判金朝晟公司赔偿郭涛已付购房款一倍的损失，共计1056641元；上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定郭涛与金朝晟公司签订的三份认购协议为商品房买卖合同，事实清楚，证据充分，符合法律规定。一审判决准予郭涛与金朝晟公司解除《晟世华庭认购协议》，金朝晟公司返还郭涛1056641元并支付利息损失82814元，公平公正。但一审驳回郭涛要求金朝晟公司赔偿已付购房款一倍的损失，不符合法律规定。一审认定郭涛在购买金朝晟公司抵账给第三人的商品房时金朝晟公司已经将商品房卖给他人，同时认定双方系商品房买卖合同，郭涛在购买金朝晟公司抵账给第三人的商品房时并不知道金朝晟公司已经将房屋卖给他人并办理网签，若金朝晟公司与他人办理的网签手续是虚假的，但对郭涛来说也构成了商品房已经卖给他人无法办理产权登记的法律后果，郭涛在此无任何过错。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项规定，金朝晟公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故应支持郭涛要求金朝晟公司赔偿已付购房款一倍损失的诉求。 金朝晟公司辩称，一、金朝晟公司与郭涛之间未形成商品房买卖合同关系，形成的是预约买卖合同关系。二、金朝晟公司在与郭涛签订预约合同时，明知涉案房屋存在已经登记在他人的客观事实，其依据为被上诉人王兵与金朝晟公司的工作人员进行谈话过程中形成的录音资料，且本案金朝晟公司不存在欺诈的情形。三、涉案房屋是由金朝晟公司与被上诉人高青县建筑安装总公司因工程款存在纠纷而形成的拟准备以房屋抵债的意思表示，但双方之间并未完成以房抵债行为。综上，郭涛的上诉请求和理由均无事实和法律依据，为此，请求驳回郭涛的上诉。 高青县建筑安装总公司辩称，对郭涛的上诉无异议，与我方无关。金朝晟公司的上诉也未涉及我方，对该上诉也无异议。 王兵辩称，对郭涛的上诉无异议。 金朝晟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郭涛的上诉请求；判令郭涛承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定金朝晟公司与郭涛形成商品房买卖合同，并据此以上诉人因政策客观原因不能办理房屋预售备案撤销登记为由导致郭涛不能实现商品房买卖合同目的，判决解除双方签订的《晟世华庭认购协议》属认定事实错误。理由为：金朝晟公司与郭涛签订的《晟世华庭认购协议》不具有合同法关于合同的必备条款以及不具备商品房销售管理办法所规定的商品房买卖合同的主要内容。因此，该认购协议不应认定为商品房买卖合同。二、一审认定由金朝晟公司返还郭涛1056641元没有法律依据及认定返还数额错误，王兵或高青县建筑安装总公司负有返还郭涛492800元款项的义务，金朝晟公司不具有返还郭涛1056641元的义务。理由：1、金朝晟公司与郭涛形成房屋买卖预约合同关系，因被上诉人未能按照预约合同约定履行支付款项的义务，导致该预约合同即《晟世华庭认购协议》没有实际履行，金朝晟公司给郭涛出具的三套房屋的收款收据，郭涛并没有支付该收款收据相应的对价给金朝晟公司，因此，该收款收据不能作为郭涛已经履行认购协议约定的付款义务的证据。2、金朝晟公司与高青县建筑安装总公司之间就涉案的三套房屋未形成房屋抵债法律关系，金朝晟公司与高青县建筑安装总公司就涉案的三套房屋没有完成以房抵债的法律事实，通过庭审查证的事实可以证实高青县建筑安装总公司与金朝晟公司之间未办理涉案房屋交接手续，也未办理以房抵债的相关手续，即由高青县建筑安装总公司给郭涛出具涉案三套房屋抵账的收取工程款的收款收据，金朝晟公司给高青县建筑安装总公司涉案三套房屋的收款收据，因此，高青县建筑安装总公司无权将该房屋进行出售，高青县建筑安装总公司及其工作人员王兵收取郭涛款项的行为，应由高青县建筑安装总公司或王兵承担返还郭涛款项的义务。3、通过庭审查证，由金朝晟公司提供的录音资料可以证实王兵确认实际收到郭涛的款项为492800元，不存在王兵收取郭涛40万元现金的事实，因此，该案存在郭涛与王兵恶意串通通过诉讼方式骗取金朝晟公司款项的事实，该案涉嫌虚假诉讼，上述事实可以证实郭涛实际转账支付给王兵492800元，因此，郭涛主张返还1056641元没有事实依据。三、高青县建筑安装总公司应当参与本案诉讼。但在在一审诉讼过程中，其并未出庭参加庭审，导致本案客观事实无法查清，王兵出庭行为并不代表高青县建筑安装总公司，王兵也未取得高青县建筑安装总公司书面授权，一审认定王兵当庭陈述代表高青县建筑安装总公司并已经收取郭涛892800元是代表高青县建筑安装总公司收取款项没有法律依据，一审认定“金朝晟公司已经确认顶账房付款1056641元，其公司已经作为应付高青县建筑安装总公司款项减账处理”无事实依据。 郭涛辩称，一、双方签订的认购协议具备买卖合同的法定主要内容，如果金朝晟公司履行合同，那么双方的合同目的均能实现，商品房销售管理办法第十六条规定的内容，在双方的合同中没有约定的，根本不影响合同的继续履行和合同目的的实现。郭涛已经将款项支付给金朝晟公司的债权人，债权人也认可金朝晟公司从其应付账款中相应减账，并为金朝晟公司出具收据。金朝晟公司的合同目的已经实现，而郭涛的合同目的并未实现。其中的原因不在于郭涛，房产登记部门并没有禁止登记备案的解除，金朝晟公司作为开发商有义务告知房产的相关情况。包括该房产已经网签备案给其他人，也有义务解除备案登记，将房产过户到郭涛名下，且也只有金朝晟公司才能解除备案。一审认定不能解除的原因并没有调查核实，且假设存在该原因，也不是免除金朝晟公司的法定条件。合同具有相对性，金朝晟公司作为卖方实际接受了郭涛的付款利益，其应当全面履行合同，尽到相应义务，承担合同履行不能的全部责任。二、金朝晟公司作为涉案房产的开发商，其处分房产时，是否应当经过高青建安公司和王兵的认可，与郭涛、金朝晟之间的买卖没有必然关系。因为，无权处分的买卖合同也是有效的，至于其处分行为损害其他人的利益，属于另一法律关系。综上，金朝晟公司的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求。 高青县建筑安装总公司辩称，高青县建筑安装总公司与金朝晟公司就三套房屋已经形成以房抵债的事实，有公司收据证明。 王兵辩称，金朝晟公司工作人员与我的谈话记录属于聊天，不能作为法律依据。 郭涛向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告支付的购房款1056641元；3、被告支付已付购房款的利息损失109837.83元（自2016年5月3日至2018年1月3日，按同期银行贷款利息6%计算）；4、被告赔偿原告已付购房款一倍的损失，计1056641元；5、被告负担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：高青县建筑安装总公司系金朝晟公司开发淄川区昆仑镇晟世华庭小区的建筑施工方，经双方协商，金朝晟公司用该小区十套房产抵顶给高青县建筑安装总公司作为工程合同价款。高青县建筑安装总公司项目经理王兵与郭涛协商，将其中的三套顶账房卖给郭涛，回收建筑工程款。后王兵带郭涛到金朝晟公司售楼处办理购房手续。2016年5月3日，原、被告签订《晟世华庭认购协议》三份，约定由郭涛自愿认购由金朝晟公司开发建设的坐落于淄川区昆仑镇晟世华庭小区房屋三套，分别是5-1-1201、5-1-1401、5-1-1004号。其中约定5-1-1201套面积85.82平方米（最终面积以房管局确权面积为准）；储藏室位于地下负一层62号，面积12.7平方米；房屋单价3988元，房款合计人民币342250元；储藏室单价1800元，总价22860元；累计上述总房款365110元；约定5-1-1401套面积为85.82平方米（最终面积以房管局确权面积为准）；储藏室位于地下负一层49号，面积10.04平方米；房屋单价4008元，房款合计人民币343967元；储藏室单价1800元，总价18072元；累计上述总房款362039元；约定5-1-1004套面积为83.67平方米（最终面积以房管局确权面积为准）；房屋单价3938元，房款合计人民币329492元；以上三套房产共计价款1056641元，三套房产付款方式均是一次性付款。同日，金朝晟公司按照合同约定的金额给郭涛出具三张收款收据，注明收款金额、房号，收款方式为：高青建总顶账房。郭涛已将购房款与王兵结算完毕。另查明，三套顶账房卖给郭涛之前，金朝晟公司与王兵已协商将其中两套于2015年1月30日转让给案外人王效彬，另一套于2015年5月20日转让给案外人李俊，并分别在淄川区不动产登记中心办理了购房备案登记，卖给郭涛时，王兵与金朝晟公司协商，由金朝晟公司分别与王效彬、李俊解除购房备案登记，后由于备案登记不能撤销，至今未办理。上述事实，有郭涛提供的原、被告签订《晟世华庭认购协议》三份、金朝晟公司为郭涛开具的收款收据三份、孟晓兰银行交易明细一份、录像一份、照片三份、合作协议一份、结婚证一份、视听资料一份、备案房产档案查档证明三份；王兵提供的房产顶账协议一份、金朝晟公司提供的视听资料一份及各方当事人当庭陈述记录在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，双方争议的焦点为：一、郭涛是否履行付款义务，双方签订的认购协议能否认定为商品房买卖合同。二、金朝晟公司出售给郭涛的三套房产能否继续履行交房义务。三、本案是否因金朝晟公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给他人而导致合同无效或者被撤销、解除。关于第一个争议焦点，郭涛提交金朝晟公司出具的收款收据三张，证明金朝晟公司收到了郭涛购买的三套房产及两个储藏室的价款，即5-1-1201号房屋金额365110元，5-1-1401号房屋金额362039元，5-1-1004号房屋金额329492元，收据右侧明确载明：“收款方式高青建总顶账房”。同时提供银行转账及王兵收到条，证实已将购房款给付高青县建筑安装总公司，王兵当庭证实其已代表高青县建筑安装总公司收到郭涛三套房款892800元，庭审中，金朝晟公司承认王兵系高青县建筑安装总公司在其单位开发的晟世华庭的施工人员之一。金朝晟公司已确认顶账房付款1056641元，其公司已作为应付高青县建筑安装总公司款项减账处理。郭涛已履行付款义务。至于高青县建筑安装总公司、王兵收取郭涛多少房款，是双方之间的交易，与金朝晟公司无关。原、被告签订的认购协议基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且郭涛已经按照约定将购房款支付给金朝晟公司的债权人，金朝晟公司确认后给郭涛出具收款收据，证实已经收到购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于第二个争议焦点，郭涛提供淄川区不动产登记中心出具的房产档案查档证明三份，证明双方协议买卖的三套房产，金朝晟公司在与郭涛签订协议之前，已经出售给他人并办理了不动产所有权备案登记的事实，金朝晟公司认可现备案登记不能变更，致使郭涛无法实现合同目的。关于第三个争议焦点，金朝晟公司提供视听资料一份，证实王兵在将顶账房转卖给郭涛前，已知该三套房产已备案登记给他人，其与金朝晟公司协商，郭涛购买房产后，由金朝晟公司负责解除与他人的备案登记，再将房产备案登记给郭涛，但“从3月1日开始有了规定，不允许撤销备案合同,……除非调入外地工作或家中有重大亲属生病，出具相关证明才能撤销”。因此本案系由于备案登记不能解除，导致郭涛无法取得房产，致使合同目的无法实现，并非因金朝晟公司故意隐瞒所售房屋已经出售给他人而导致合同无效或者被撤销、解除。原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系有效合同。原、被告在签订商品房买卖合同时，金朝晟公司已经将双方签订的三套商品房出售并备案登记给他人，致使郭涛无法实现合同目的，郭涛要求与金朝晟公司解除合同，返还已支付的购房款并赔偿利息损失的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；要求被告赔偿已付购房款一倍损失的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。因此金朝晟公司应予返还郭涛购房款1056641元，并支付郭涛已付购房款的利息损失自2016年5月10日起至2018年1月2日止，以1056641元为基数，按照中国人民银行同期人民币贷款利率4.75%计算，计款82814元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、准予郭涛与淄博金朝晟房地产开发有限公司解除2016年5月3日签订的三份商品房买卖合同《晟世华庭认购协议》。二、淄博金朝晟房地产开发有限公司返还郭涛购房款1056641元。三、淄博金朝晟房地产开发有限公司支付郭涛利息损失82814元。四、驳回郭涛其他诉讼请求。以上二、三项合计1139455元，于判决生效后十日内付清。案件受理费24586元，财产保全费5000元，共计29586元，由郭涛负担9531元，淄博金朝晟房地产开发有限公司负担20055元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对当事人二审争议的事实本院认定如下:金朝晟公司出具了以郭涛为交款人的总金额为1056641元的三张收款收据。但郭涛在本案案件审理过程中曾陈述“收据载明的房款是被告对外出售的房屋价格。该房屋是顶账房，所以卖给我们便宜，三套房子共计892800元”，在本案一审中，郭涛亦举证证明其系通过银行转账492800元，另外以现金方式支付400000元。 本院二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案争议焦点问题为：一、两上诉人之间是否已形成商品房买卖合同关系，即涉案认购协议是否能够认定为商品房买卖合同。二、郭涛主张要求金朝晟公司赔偿其已付购房款一倍的损失有无事实及法律依据。三、一审判决由金朝晟公司返还郭涛购房款1056641元有无事实及法律依据。关于郭涛与金朝晟公司之间是否已形成商品房买卖合同关系，即涉案认购协议是否能够认定为商品房买卖合同的问题。预约合同是指当事人约定在一定期限内订立正式合同的合同,其指向本约的缔结。本案中，金朝晟公司主张其与郭涛签订的《晟世华庭认购协议》系预约合同。但该协议中定金条款的定金数额被标注为“X”，对于一次性付款购房者签订正式购房协议的具体时间，在该协议中亦缺乏明确约定。故案涉《晟世华庭认购协议》并不具备预约合同的相关法律要求和特征，无法据此认定该《晟世华庭认购协议》系预约合同。本院认为，金朝晟公司与郭涛签订的《晟世华庭认购协议》约定了当事人的名称和姓名、房屋具体位置、房号、面积、储藏室号码、储藏室面积、房屋单价、储藏室单价、房屋总价款、付款方式、违约责任、解决争议的方法等内容，基本符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，双方签订的认购协议如果均能按照约定履行，足以实现合同目的。且郭涛已经按照约定向金朝晟公司的债权人支付一定购房款，金朝晟公司亦出具了以郭涛为缴款人的收款收据。一审据此认定双方签订的认购协议基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，认定该协议为商品房买卖合同并无不当。 关于郭涛主张要求金朝晟公司赔偿其已付购房款一倍的损失有无事实及法律依据的问题。本案中，郭涛依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项之规定主张金朝晟公司应向其支付已付购房款一倍的损失。根据各方当事人庭审陈述及举证，虽然案涉房屋出卖给郭涛之前已经备案登记给案外人王效彬、李俊，但王兵此前已经知悉上述情况，且金朝晟公司已开始着手解除与王效彬、李俊的备案登记，而无法解除案涉房屋此前的备案登记的原因系房产备案登记政策出现变动。故本案并不存在金朝晟公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实的情况，郭涛亦未提供相关证据证明其主张。对于郭涛有关要求金朝晟公司向其支付已付购房款一倍损失的上诉主张，本院不予支持。 关于一审判决由金朝晟公司返还郭涛购房款1056641元有无事实及法律依据的问题。当事人对自己的诉讼请求与主张，有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证实其主张的，承担举证不能的法律后果。本案中，郭涛与金朝晟公司之间存在商品房买卖合同关系。因案涉房屋系金朝晟公司抵顶给高青县建筑安装总公司后，由郭涛自高青县建筑安装总公司在其单位开发的晟世华庭的施工人员之一王兵处购买，即金朝晟公司为抵顶其欠付高青县建筑安装总公司的工程款，向高青县建筑安装总公司让渡了其在上述案涉商品房买卖合同中的售房权益。但金朝晟公司作为案涉商品房买卖合同的相对方，在案涉商品房买卖合同因合同目的无法实现而解除的情况下，其仍应就合同解除承担相应法定义务。根据一审中王兵提交的高青县建筑安装总公司向金朝晟公司出具的十份以房抵账收据复印件以及郭涛提交银行转账记录等证据，足以认定郭涛履行了一定付款义务。金朝晟公司虽主张并未将案涉顶账房付款作为应付高青县建筑安装总公司款项减账处理，但诉讼中，其并未提供有效证据证明其主张。金朝晟公司有关因其未收到郭涛的购房款，故其不应承担购房款返还义务的上诉主张不成立，本院不予支持。关于金朝晟公司应返还的已付购房款金额，虽然金朝晟公司出具了以郭涛为交款人的总金额为1056641元的三张收款收据。但在（2018）鲁0302民初56号案件审理过程中，郭涛明确陈述“收据载明的房款是被告对外出售的房屋价格。该房屋是顶账房，所以卖给我们便宜，三套房子共计892800元”，在本案一审中，郭涛主张其系通过银行转账和现金支付的方式分别支付购房款492800元、400000元，其中492800元系通过银行转账方式支付给王兵，而另外400000元系以现金方式交付，该款项系大额款项，显然不符合其与王兵之间的交易习惯，且郭涛提交的相应证据中，并无能够证明其确实通过现金交付的方式支付400000元购房款的充分证据，郭涛应就此承担举证不能的法律后果。据此，一审认定金朝晟公司向郭涛返还已付购房款1056641元，证据不足，本院予以纠正。综合案件事实情况，本院认定金朝晟公司应向郭涛返还购房款492800元,并支付郭涛已付购房款的利息损失自2016年5月10日起至2018年1月2日止，以492800元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算，计款38671.30元。 综上所述，一审判决认定部分事实不清，应予以纠正。上诉人郭涛的上诉请求不成立，本院予以驳回；上诉人金朝晟公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持淄博市淄川区人民法院（2018）鲁0302民初3436号民事判决第一项，即（一）准予郭涛与淄博金朝晟房地产开发有限公司解除2016年5月3日签订的三份商品房买卖合同《晟世华庭认购协议》； 二、撤销淄博市淄川区人民法院（2018）鲁0302民初3436号民事判决第四项，即（四）驳回郭涛其他诉讼请求； 三、变更淄博市淄川区人民法院（2018）鲁0302民初3436号民事判决第二项为：淄博金朝晟房地产开发有限公司返还郭涛购房款492800元； 四、变更淄博市淄川区人民法院（2018）鲁0302民初3436号民事判决第三项为：淄博金朝晟房地产开发有限公司支付郭涛利息损失38671.30元； 以上给付款项，于判决生效后十日内付清。 五、驳回上诉人郭涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费24586元，一审财产保全费5000元，共计29586元，由郭涛负担15471元，淄博金朝晟房地产开发有限公司负担14115元；二审案件受理费15055元，由郭涛负担8033.65元，淄博金朝晟房地产开发有限公司负担7021.35元。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  杨继生 审判员  王 娜 二〇一九年七月九日 书记员  白杉杉