青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初1045号原告：西宁农商投资建设开发管理有限公司，住所地：青海省西宁市城北区柴达木路477号，统一社会信用代码：91630100679153715Y。法定代表人：郑瑞洁，该公司董事长。委托代理人：刘鑫，青海凡圣律师事务所律师。委托代理人：刘鹏，青海凡圣律师事务所律师。被告：陈青，男，汉族，1965年3月3日出生，户籍地：山东省成武县，公民身份号码：×××。原告西宁农商投资建设开发管理有限公司（以下简称农商公司）与被告陈青租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农商公司的委托代理人刘鑫到庭参加诉讼，被告陈青经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农商公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付房屋租金1370603元、违约金4221457元（2017年4月1日至2018年2月2日）、房屋占用费604098元（2018年2月3日至2018年6月9日）；二、判令被告向原告支付拖欠的物业费443180元、取暖费267959元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年7月30日签订《小商品经济型宾馆承包合同书》，合同约定：原告将其位于西宁市××区（青藏高原农副产品集散中心院内）的小商品楼第四层，面积为6471.67㎡的房屋出租给被告用于经营宾馆，租期从2013年8月1日至2018年7月31日共5年；租金为每月20元／㎡，年租金为1553200.8元，押金为100万元，租金每年一付，第一年租金起算日为2014年1月1日，每年届满前30日内缴纳下一年度租金，三年后按上一年度租金的5%逐年递增；逾期支付租金则按天计算违约金，即按月租金10%加收滞纳金，逾期30天不交，原告有权解除合同、收回房屋；物业费和采暖费按市场管理规定标准执行。合同签订后，原告向被告交付了用于经营的宾馆用房，被告最初按约定支付了租金、押金等费用，但从2015年开始拖延支付租金、物业费、采暖费，原告多次催促被告缴纳欠款，但被告未履行承诺。截至2017年3月31日，被告拖欠租金累计490253.25元、物业费465960.05元、取暖费474081.75元，原告于2017年3月30日向城北法院提起诉讼，城北法院于2017年10月16日作出（2017）青0105民初1676号民事判决书，判决解除《小商品经济型宾馆承包合同书》，判决被告向原告支付租金、物业费、取暖费、违约金共计577371.05元，被告腾退房屋，被告提起上诉，二审法院于2018年2月2日作出（2017）青01民终1816号民事判决书，判决维持一审判决第一项，变更第二项中的577371.05元为433583.05元。日前，该房屋已通过城北法院执行局收回，钱款尚未执行到位，原告在提起该次诉讼时，欠费仅计算至2017年3月31日，但该房屋一直由被告占用至2018年6月9日收回之时，故原告提起本案诉讼。被告陈青未答辩。本院经审理认定事实如下：原告农商公司与被告陈青于2013年7月30日签订《小商品经济型宾馆承包合同书》，合同约定：农商公司将其名下位于西宁市××区，小商品楼第四层（面积为6471.67㎡）房屋出租给陈青，租期从2013年8月1日至2018年7月31日共5年；租金为20元／㎡／月，年租金为1553200.8元，押金为1000000元，租金每年一付，从2014年1月1日起开始计算，每年届满前30日内缴纳下一年度租金，租赁期满三年后，每年按前一年租金的5%开始逐年递增；逾期支付租金，每逾期一天，按月租金的10%加收滞纳金，逾期30天，原告有权解除合同、收回宾馆；物业费和暖气费按市场管理规定内容和费用标准执行（物业费为4.8元／㎡／月，暖气费为6.37元／㎡／月）。双方在合同履行期间发生纠纷，原告于2017年起诉被告，要求被告支付2017年3月31日之前拖欠的租金、物业费、暖气费及违约金，并要求解除合同。本院于2017年10月16日作出（2017）青0105民初1676号民事判决书，判决解除双方签订的《小商品经济型宾馆承包合同书》，陈青于判决生效后十日内腾退场地，判决陈青尚需向农商公司支付拖欠的租金、物业费、暖气费、违约金共计577371.05元。陈青提起上诉，西宁市中级人民法院法院于2018年2月2日作出（2017）青01民终1816号民事判决书，判决维持本院作出的（2017）青0105民初1676号民事判决第一项，变更第二项为陈青尚需向农商支付租金、违约金、物业费、取暖费共计433583.05元。2018年6月5日，被告陈青在本院执行局对其所做笔录中承诺于2018年6月10日腾退房屋。以上事实，有原告提交的房屋所有权证书、《小商品经济型宾馆承包合同书》、（2017）青01民终1816号民事判决书、《西宁市发展和改革委员会关于青藏高原农副产品集散中心物业费运营收费正式标准的复函》、《西宁市发展和改革委员会关于调整西宁地区天然气集中供暖价格的通知》、执行笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间存在租赁事实，原告前次起诉主张租金、物业费、暖气费时，计算至2017年3月31日，2017年3月31日之后拖欠的租金、物业费、暖气费，被告仍应承担，被告逾期未支付租金，构成违约，应当承担违约责任。被告超期占用租赁物，应当承担占有使用费。原告主张的各项金额，本院认定如下：1.房屋租金及违约金，原告主张从2017年4月1日起计算10个月零1天，2017年4月1日至2017年12月31日期间的租金为（6471.67㎡×21元／㎡／月）×9个月＝1223146元，2018年1月的租金为（6471.67㎡×22.05元／㎡／月）×1个月＝142700元，2018年2月1日至2月2日的租金为（6471.67㎡×22.05元／㎡／月）÷30天×1天＝4757元，租金共计1370603元，本院予以支持。原告主张的违约金过高，本院酌情支持411181元。2.房屋占有使用费，原告主张从2018年2月3日起计算4个月零7天，6471.67㎡×22.05元／㎡／月×4个月+（6471.67㎡×22.05元／㎡／月）÷30天×7天＝604098元，本院予以支持。3.物业费，原告主张从2017年4月1日起计算14个月零8天，（6471.67㎡×4.8元／㎡／月）×14个月+（6471.67㎡×4.8元／㎡／月）÷30天×8天＝443180元，本院予以支持。4.暖气费，原告主张计算6个半月，（6471.67㎡×6.37元／㎡／月）×6.5个月＝267959元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决如下：被告陈青向原告西宁农商投资建设开发管理有限公司支付房屋租金1370603元、违约金411181元、房屋占有使用费604098元、物业费443180元、暖气费267959，以上合计3097021元，限判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60151元，由原告西宁农商投资建设开发管理有限公司承33083元，由被告陈青承担27068元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 郑 洁审 判 员 李 妍人民陪审员 林玉花 二○一九年七月八日书 记 员 陈 芳附：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。