河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0523民初422号原告（案外人）：李锁增，男，1952年8月18日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：朱先贵，河南殷商律师事务所律师。被告（申请执行人）：李又峰，男，1963年11月5日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：王海伟，河南国厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭荣芳，河南国厚律师事务所律师。第三人（被执行人）：安阳鼎旺房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区马市街二巷12号（西关街道办事处）。法定代表人：刘彪，该公司经理。委托诉讼代理人：赵保安，安阳市龙安区风法律服务所法律工作者。原告李锁增与被告李又峰、第三人安阳鼎旺房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李锁增及本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李锁增向本院提出诉讼请求：判令立即停止对位于鼎旺广场小区18号楼1-6-1房产的执行，并解除查封。事实和理由：2012年10月16日，原告与第三人签订一份《鼎旺·广场认购书》，原告为乙方，第三人为甲方。认购书约定了商品房的座落位置、单价、建筑面积、付款方式、违约责任等。认购书签订当日，原告按约定向第三人缴纳购房款350168元和购买地下室款10000元。2016年12月20日，第三人向原告交付了该房钥匙并收取了原告的物业费。因第三人涉嫌非法吸收公众存款及欠税，导致所开发的房屋全部被查封而无法跟原告签订正式的购房合同，并进行相关登记。原告认为，被告申请执行的案涉房产虽然未登记在原告名下，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及相关法律规定，应停止对案涉房产的执行，并解除对案涉房产的查封。被告李又峰辩称，1.对原告诉称已支付购房款等内容及证据的真实性有异议，与事实不符，均不予认可；2.原告与第三人至今未签订合法有效的书面买卖合同，执行房产至今未交付、未占用，处于空置、闲置状态，且登记在第三人名下，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定；3.原告诉称的认购书不具备商品房销售管理办法第16条规定的13项内容，缺失10项内容，且该认购书中约定“双方签订买卖协议后本协议自动失效”，也可印证该认购书不是正规的商品房买卖合同；4.汤阴县人民法院审理的案外人郭黎明执行异议一案中，郭黎明于2011年9月20日购买第三人的房产，其向法院提供签订于当日的商品房买卖合同、产权产籍预告登记证、契税缴费票据、购房款发票及银行还款流水、汤阴县不动产登记中心出具的其为商品房预告登记权人说明等证据，以证明郭黎明为实际权利人。而本案原告却未能提供上述购房证据，明显与第三人真实的房屋销售情况相矛盾，不符合常理。综上所述，原告作为案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，且原告诉请解除查封不属于本案审理范围，应驳回原告的诉讼请求。第三人安阳鼎旺房地产开发有限公司述称，1.原告诉称与其公司签订房屋认购书，并缴纳购房款、地下室款的情况属实；2.汤阴县税务部门因其公司欠税对鼎旺广场房屋进行查封，税务部门解封后，其公司通知所有购房户办理网签手续，大部分购房户已办理手续，因有一部分未及时办理，被法院查封，但本案案涉房屋已实际交付原告，故涉案房屋的所有权和使用权应归原告所有，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李又峰与第三人安阳鼎旺房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月23日作出（2018）豫0523民初1194号民事判决，该判决已生效。被告据此向本院申请对第三人进行强制执行，本院立案受理后于2018年8月8日作出（2018）豫0523执631号执行裁定书，查封第三人位于汤阴县人和××广场小区××楼××房产××套。查封后，案外人李锁增以该房产实际归其所有提出异议，本院于2019年1月28日作出（2019）豫0523执异6号执行裁定书，裁定驳回案外人李锁增的异议请求。案外人李锁增不服，提起本案诉讼。另查明：原告（乙方）与第三人（甲方）于2012年10月16日签订《鼎旺·广场认购书》，主要内容为：认购房号：房屋座落：18#楼1单元6层西号（西户）房屋单价：2600元/平方米建筑面积约134.68平方米房屋总价：350168元付款方式：一次性付款时间处空白；认购说明：1、乙方为取得房屋的购买权，签订本认购书。2、规定期限内乙方如逾期付款，本认购书自动失效，甲方有权将房屋另行出售。3、乙方中途退房的，按已付房款的20%向甲方支付违约金。4、本认购书壹式叁份，乙方执壹份，甲方执两份，双方签订《商品房房屋买卖合同》后本协议书自动失效。5、乙方如变动电话及地址请及时通知甲方。6、甲方将房屋于2013年6月30日前交付乙方。7.以上内容解释权归安阳鼎旺房地产开发有限公司。该认购书顶部标注“地下室定金1万，面积以房管局实测为准，多退少补”。原告同时提交了加盖有第三人财务专用章的收到原告缴纳鼎旺广场18-1-6西户房款350168元、地下室款10000元的二联单据（落款日期均为2012年10月16日）及收到物业费3426元、垃圾处理费300元、天然气安装费2570元的收据（落款日期均为2016年12月20日）各一份，以佐证其系案涉房屋的实际权利人，并实际占有该房屋，被告对此不予认可。经查，原告未在法院查封前到房产管理部门进行预登记、网签、缴纳契税。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此，案外人对执行标的（即案涉房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十九条对“是否享有足以排除强制执行的民事权益”的条件作出了具体规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依照该规定以及司法实践掌握的标准，案外人在执行标的上享有足以排除强制执行的民事权益，以上三个条件必须全部具备，缺一不可。本案讼争房屋系第三人开发的商品房，原告与第三人虽签订了认购书，但该认购书并不符合《商品房销售管理办法》关于书面商品房买卖合同内容的规定，且该认购书中明确约定“双方签订《商品房房屋买卖合同》后本协议书自动失效”，故本案应认定为原告与第三人未签订合法有效的书面商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生法律效力；未经依法登记，不发生法律效力。本案所涉房屋未在房管部门进行预登记、网签、缴纳契税。因此，原告购买案涉房屋的情形并不具备上述第二十九条所规定的三个条件，本案所涉房屋的所有权也并未转移给原告，故原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下:驳回原告李锁增的诉讼请求。案件受理费6553元，由原告李锁增负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审 判 长  王小勇审 判 员  赵 丽人民陪审员  罗来平二〇一九年七月二日书 记 员  马 黎