湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂03民终1671号上诉人（原审原告）：张怀念，男，1977年9月27日出生，汉族，住湖北省房县。委托诉讼代理人：杜建立，湖北陵燕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李刚，男，1968年10月20日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：刘和山，湖北金卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：房县广厦建筑有限责任公司。住所地：湖北省房县青峰镇青峰村九组。法定代表人：刘庆武，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：杨正斌，男，1961年12月9日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。上诉人张怀念因与被上诉人李刚、房县广厦建筑有限责任公司（以下简称房县广厦建筑公司）、杨正斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院(2018)鄂0323民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，因当事人没有提供新证据，事实亦未发生新变化，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人张怀念上诉请求：依法撤销原审判决，改判确认上诉人与被上诉人李刚于2011年1月27日签订的《房屋买卖协议》属无效协议，并判令李刚、杨正斌、房县广夏建筑公司向上诉人返还购房款23万元，并从2011年1月27日起按银行同期贷款利率给付利息，并承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。双方签订的协议属无效合同。1.出卖给上诉人的房屋的土地性质属于国有划拨土地，未经有批准权的人民政府批准不得转让。2.本案转让的房产无房屋所有权证，也没有经过有批准权的政府批准。3.转让的房屋改变了土地用途，也违反了法律强制性规定。4.被上诉人无权转让本案房产，更无房地产开发资质，转让合同当然无效。二、即使合同有效，被上诉人也已构成严重违约，合同目的无法实现，上诉人也有权解除合同。1.双方仅有草签协议，被上诉人一直未补签正式协议，构成违约。2.被上诉人迟迟未按约定办理两证，合同目的无法实现，已构成根本违约，协议理应解除。被上诉人李刚的委托诉讼代理人答辩称，上诉人一审的诉讼请求和二审的上诉请求矛盾。解除合同也已超过除斥期间。被上诉人杨正斌答辩称，应追加房县人民法院为本案共同被告。被上诉人房县广厦建筑公司未答辩。张怀念向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认张怀念与李刚于2011年1月27日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令李刚或实际卖房人向张怀念返还购房款23万元，并从2011年1月27日起按银行同期贷款利率给付利息；3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，一审法院释明《房屋买卖协议》为有效合同后，张怀念变更诉讼请求为：1.依法解除张怀念与李刚于2011年1月27日签订的《房屋买卖协议》；2.判令李刚或实际卖房人向张怀念返还购房款23万元，并从2011年1月27日起按银行同期贷款利率给付利息；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月27日，李刚作为出卖人与张怀念签订《房屋买卖协议（草稿）》一份，主要约定：李刚将房县广厦建筑公司承建的房县人民法院城关法庭综合楼二单元七楼二号、面积为154.55㎡住房一套，以优惠价25万元出售给张怀念；购房款由买受人张怀念一次性付清；两证办理费用及时间与法院内部购房户相同；买卖双方各自承担国家规定的税费；其他事宜在签订正式房屋买卖合同中约定（2011年2月26日前签订）。张怀念于签订购房协议的当日向李刚交付购房款23万元，另向李刚出具欠购房款2万元的欠条一份，约定于两证（房产证、土地使用证）办齐后付清。同日，双方对房屋进行了交付，李刚将该套房屋的钥匙交给了张怀念，张怀念至今未进住，也未签订正式房屋买卖合同。房县人民法院城关法庭综合楼项目工程，系由房县人民法院以集资建房的方式组织建设，由房县广厦建筑公司中标承建。2009年11月24日，房县人民法院（甲方）与房县广厦建筑公司（乙方）签订《房县人民法院城关法庭综合楼建筑安装工程施工合同书》，主要约定：甲方所建城关法庭综合楼为七层两个单元，工程总造价为2715440元；一、二层为城关法庭办公用房，三至七楼单元房及楼顶小平房除法院留用2套外以242万元抵给乙方；抵款房屋由乙方自行出售给购房户，并由乙方自行收取购房款作为甲方给付乙方的工程款。杨正斌作为房县广厦建筑公司项目经理在上述建设施工合同上签字。于签订上述建设施工合同的当日，房县人民法院（建设方）、房县广厦建筑公司（甲方）、杨正斌（乙方）三方又签订《房县人民法院城关法庭综合楼建设工程管理协议书》一份，协议主要内容为：房县广厦建筑公司同意将其中标未建的房县人民法院城关法庭综合楼建设工程委托乙方杨正斌施工建设；乙方应严格履行甲方与建设方所签订施工合同的全部内容，如有违反甲方概不承担任何连带责任等内容。上述两份合同签订后，杨正斌即自筹资金对房县人民法院城关法庭综合楼垫资建设，并委托李刚负责施工管理。2010年房屋接近竣工时，李刚受杨正斌委托陆续出售房县人民法院折价抵付的房屋，除张怀念外，其他各购房户均与房县人民法院、房县广厦建筑公司城关法庭项目部三方共同签订《房县人民法院建房集资协议》，约定所收购房款缴入房县人民法院基建账户，由房县广厦建筑公司以建安发票核销的方式支取工程款；在办理房产证和土地使用证时，由三方共同协作，费用从集资款中支付。2017年4月25日，张怀念以李刚为被告，向房县人民法院提起诉讼，请求确认其与李刚签订的《房屋买卖协议》无效，要求返还购房款并赔偿损失。在诉讼过程中，房县人民法院依法追加房县广厦建筑公司、杨正斌为本案共同被告参加诉讼，但未准许三被告要求将房县人民法院追加为共同被告的申请。另查明，房县人民法院城关法庭综合楼建设用地系划拨国有土地，房县人民政府于2011年9月26日为该宗建设用地颁发房国用字（2011）第0807号土地使用权证书，登记土地使用权人为房县人民法院，2014年6月20日为该幢综合楼办理了不动产首次登记，登记房屋所有权人为房县人民法院（房产证号为：房县房权证城关镇字第××号）。因房县人民法院就其应承担的建设用地的土地出让金与相关部门协调后迟迟未有结果，导致案涉综合楼所有购房户分户登记拖延至今未能办理。一审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按国务院规定报有批准权的人民政府审批”，以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条关于“划拨土地使用权不得转让、出租、抵押”的规定，均是为实现对城市房地产管理的需要而设置，属管理性规定，不属于效力性强制规定。诉争房屋在张怀念起诉前已办理不动产权属首次登记，也不属于无权属证书的财产。《房屋买卖协议》不符合《合同法》第五十二条所规定的无效情形，依法应属有效合同。按照物权效力与合同效力相区分的法律原则，即使因被告原因未能办理不动产权属登记，也不能当然否定房屋买卖合同的效力，故张怀念依据上述法律规定主张其与李刚签订的《房屋买卖协议》无效的理由不能成立。房县广厦建筑公司根据其与房县人民法院之间达成的“以房抵付工程款”的协议，依法取得争议房屋的处分权，李刚与张怀念签订房屋买卖协议的行为，是履行房县广厦建筑公司授权的经营行为，其行为后果依法应由房县广厦建筑公司承担，李刚不是承担本案民事责任的主体。张怀念于2011年1月27日签订《房屋买卖协议》之日，已受领所争议房屋，其占有使用所购房屋的合同目的已实现。因案涉整幢房屋的两证分户登记均在办理过程中，根据协议中关于“两证办理时间与法院内部购房户相同”的约定，办证时限在约定的宽展期内，并不构成逾期违约，张怀念以未办理两证构成根本违约，且致合同目的不能实现为由主张解除合同的理由不能成立。综上，对张怀念主张解除合同、返还购房款、赔偿损失的诉讼请求，依法不予支持。张怀念未能办理不动产登记的原因虽最终归责于房县人民法院协调缴纳土地出让金未果，但至本案庭审结束时止，房县人民法院与张怀念之间并未签订房屋买卖合同，更不能依据其他购房户与房县人民法院、房县广厦建筑公司签订购房合同的事实，推定其与房县人民法院之间存在房屋买卖合同关系，房县人民法院不是本案诉争房屋买卖合同的当事人。购房款由施工方收取后虽缴存入房县人民法院基建账户，但属房县人民法院依据建设施工合同的约定履行对建设资金的监管义务，也不能据此推定张怀念与房县人民法院之间形成房屋买卖关系，故对李刚、房县广厦建筑公司、杨正斌要求追加房县人民法院为本案共同被告的意见，不予采纳。房县广厦建筑公司或杨正斌可依据其与房县人民法院之间所签合同的约定，依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告张怀念的诉讼请求。案件受理费4750元，由原告张怀念负担。双方均无新的证据提交。二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为：上诉人张怀念为支持其主张，列举了多部法律法规，认为划拨土地使用权和地上建筑物经土地部门和房产管理部门批准，并补交土地出让金后，可以出售房产。但上述法律法规的相关规定属于规范性管理性规范，而不是效力性管理性规范。即如果未将国有划拨土地按规定转化为出让土地，导致的结果是合同未生效，而不是合同无效。本案争议房屋在张怀念起诉前，已办理了初始登记，该房屋不属于商品房，故本案不适用最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定。一审法院就合同的效力向张怀念释明后，张怀念已变更了诉讼请求。关于解除合同的问题。一是房县人民法院正在积极协调土地使用权变更，合同目的不能实现并没有变成现实。二是张怀念请求解除合同，已超过除斥期间。其上诉称，李刚与法院内部购房户约定，出卖方应当在2013年6月30日内办理好两证。而张怀念与李刚的协议约定，两证办理费用及时间与法院内部购房户相同。再考虑到张怀念于2011年1月27日签订合同后，至起诉前一直未在该房屋居住，也未与李刚签订正式购房合同，可以认定，其知道或者应当知道解除合同的法定事由至少在其起诉之前一年。故上诉人张怀念的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由张怀念负担。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  袁 昆审判员  王广泉二〇一九年七月八日法官助理柯幻书记员李大旭