苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初10163号原告：王惠玲，女，1986年8月29日出生，汉族，住苏州。原告：代志鹏，男，1988年1月8日出生，汉族，住苏州。上述两原告共同委托诉讼代理人：沈扣成，江苏元融律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：邵丹，江苏元融律师事务所实习律师。被告：胡敏，女，1977年4月14日出生，汉族，住苏州。第三人：苏州钟聚祥瑞房产经纪有限公司，纺一社会信用代码91320594346558132T，住所地苏州工业园区海悦花园1区5幢114室。法定代表人：王世山。原告王惠玲、代志鹏与被告胡敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日受理后，后本院依法追加苏州钟聚祥瑞房产经纪有限公司（以下简称“钟聚祥瑞公司”）为第三人参加诉讼，后本案转为普通程序审理，原告王惠玲、代志鹏及共同委托诉讼代理人沈扣成、邵丹，被告胡敏，第三人的法定代表人王世山（参加第一次庭审）到庭参加诉讼，第三人无正当理由未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王惠玲、代志鹏提出诉讼请求为：1、确认被告解除双方房屋买卖合同行为无效；2、判令被告继续履行房屋买卖合同，协助办理网签、托管、过户、交房屋，并承担违约金100000元；3、被告承担本案的诉讼费用。后原告诉请变更为：1、确认原被告签订的关于苏州工业园区湖畔天城25幢102室《房屋买卖（置换）合同》解除；2、判令被告退还定金100000元并承担违约金519000元；3、被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：原被告于2018年6月30日在第三人的见证下签订房屋买卖（置换）合同，约定原告购买被告名下位于苏州工业园区湖畔天城花园25幢102室房屋，成交价346万元，签约当天原告支付定金10万元，双方约定于2018年9月15日前办理资金托管手续，后原告积极筹措资金并多次催被告办理资金托管手续，以备网签，被告不同意，并提出10万元购房定金不转为首付款不进入托管资金。后双方多次协商并于2018年10月8日在第三人处协商，约定2018年10月22日前进行网签、托管，但被告于2018年10月16日发出《解除合同函》，解除合同，原告诉至法院。被告胡敏辩称：原告违约，逾期未办理网签、托管手续，致使被告提出了解除合同，故被告解除合同属于合理合法，并不存在违约行为，请求驳回原告的诉请。第三人钟聚祥瑞公司述称：2018年6月30在第三人处，两原告、被告和第三人协商本案房屋买卖事宜，就案涉房屋的价款买卖双方协商为346万元，三方签订了《房屋买卖（置换）合同》，原被告双方口头约定，买方即原告方将资金全额托管，定金由被告返还给两原告并作为首付款支付至托管账户中，网签价格为346万元，后双方因10万元究竟是否由被告于办理网签手续时返还给两原告未谈妥，双方未能如期网签，其组织双方协商，因原告恐需要支付50%的首付款，故该10万元要求被告先返还给两原告，但被告不同意，两原告称会想办法，但需要给时间凑资金，后于2018年10月8日第三人又组织原被告双方当面调解，但对于协商拟定的补充协议，被告不同意签，被告称原告资金钱款问题与被告无关，不同意将10万元于办理托管手续时返还，双方就此协商未果。本院经审理认定事实如下：王惠玲、代志鹏欲购买原登记在胡敏及任良名下的房屋并于2018年6月30日双方协商房屋价格为3465000元，后原被告双方再次协商，并于2018年7月1日（落款日期为2018年6月30日）胡敏（售房人、甲方）、王惠玲（购房人、乙方）在钟聚祥瑞公司（中介方、丙方）的见证下签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方将位于苏州工业园区湖畔天城花园25幢102室房屋出售给乙方，建筑面积113.28平方米，附属设施简装，房屋成交价为346万元，过户产生的税费由乙方承担，乙方于2018年6月30日交付定金10万元，甲乙双方约定于2018年9月15日前办理资金托管手续；乙方承诺甲方在2018年11月15日前拿到全款，若延期需赔付甲方3万元作为补偿金，每延期一天需向甲方交付该房屋成交价万分之五作为逾期履行金。甲乙丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费1万元，乙方须向丙方交纳中介信息服务费成交价1%，34600元。甲乙双方约定交清钱款后，丙方协助甲乙双方办理过户手续。甲乙双方须在2018年9月15日前提供相应的合法的（过户/贷款）证件，否则承担另一方由此引发的经济损失，甲方承诺拿到全部房款腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方，丙方协助甲乙办理房屋产生的水、电等相关的交接事宜。关于违约责任，以上条款的约定日期，如有一方无法履行，每延期一日的违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为滞纳金。关于违约责任，甲乙双方任何一方单方面解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同约定的该房屋成交价格15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿，且丙方收取的本合同约定的中介信息服务费一律不予退还，未收取部分由违约方支付。其他约定：甲方承诺此房满五年唯一，学区未用，甲方一手买进时维修基金等税费无条件转给乙方；甲方户口在拿到全款后的180天内转出，甲方出售此房已征得共有人同意；丙方承诺首付三成贷款办下来。合同下方由王惠玲、代志鹏，胡敏（代任良）签字，并由钟聚祥瑞公司盖章。就案涉房屋王惠玲、代志鹏合计交纳定金10万元，此外未支付其他款项。王惠玲、代志鹏为证明其资金来源和能力，提交相应银行流水，其中王惠玲于2018年10月11日的银行账户转入203348.22元，余额215681.04元；代志鹏于2018年10月17日的银行账户转入155万元，余额1550016.15元。另查明，胡敏与王世山的微信记录显示，2018年7月、8月间胡敏数次向王世山催问买方资金准备情况。2018年8月29日，胡敏：首付款多少？王世山：三成首付。2018年9月11日，胡敏：网签价346（万）还是336（万）随便他们，我们最后连定金到手346（万）就行了。王世山：嗯。还有10万到底你们怎么商量的，我要得到确切消息，才好打合同。胡敏：要我定金打到他们账户上付首付我是不会同意的。王世山：不是，是打到资金托管账户里面的，她也拿不到这个钱。胡敏：也跟她说推到下周五资金托管，再晚我不同意了。2018年9月11日王惠玲与胡敏的微信聊天记录，王惠玲：我知道你有难处，但你也要站在我的立场想一下，我本来是30%的首付，现在我又配合50%，我去凑、去找、去借，那也是拼了命去找的20%现金，那你现在让我又去找10万，你想想我多难。胡敏：你们三十换成五十可不是我的主意。王惠玲：我现在问谁找10万，就是去找你觉得我还能很快找得到吗。胡敏：我真没有，你给我的钱我早说过是去还尾款的。王惠玲：签合同之前是讲好定金进首付资金托管，不然合同我也不敢签。胡敏：我材料全部按合同交全了，合同上没有说什么我用定金帮你垫首付。定金是保障我卖方利益的，你有异议我们找地方去仲裁。王惠玲：你不拿出来也可以，但我10万元也不是分分钟变出来的，我还得去想办法。胡敏：合同上写9月15日前托管，我放宽到下周五……王惠玲：中介说钱不是问题，那是我们也有预算的，钱是够的，但是缺了托管的10万元，所以我们当时是协商好可以等才能签合同的。房子我们确定要买的，除非你不想卖了。胡敏：我不懂你为什么不同意网签336万元。王惠玲：我为了凑多的20%，支付宝微信全都借完了。又查明，王惠玲、胡敏及王世山的微信群记录部分内容及三方于2018年10月8日当面沟通部分内容如下：2018年9月19日，王世山询问双方有无商议好网签价格346万元还是336万元，胡敏：只要拿到346万元的房款就行，挂多少钱可以配合买方。2018年9月25日，王世山在群中回复就胡敏的敦促履行通知函其收到。该函件言明“买卖合同未经双方协商不得随意变更。你方如有资金困难应克服……现合同约定办理资金托管手续的履行期限已逾期，责任不在我方。我方再次敦促买方及中介及时办理资金托管手续，我方随时配合，约定时间请中介方书面通知我方，如仍不采取继续履行合同的行为，我方保留进一步维权的权利。”2018年9月30日，胡敏：什么时候网签。王世山：节后。买卖双方及中介方于2018年10月8日当面就网签价格及10万元定金的支付方式进一步协商。通过录音中内容显示，王世山：要不把日期稍微推长一点吧，10月20号之前吧。王惠玲：好，我没问题。胡敏：就那个工作日10月22日前去网签。后双方就补充协议的签订事宜协商签订未果，胡敏：双方约定10月22日之前去办网签，这个时间不能卡死，你到时候微信告诉我，比方说19号已经可以办了，那你告诉我19号我就来。……签不签补充协议是我的自由。2018年10月8日，胡敏于微信中陈述：这份补充协议我不签，原合同约定的交付全款时间抹杀了，原金额改变了，定金应有的保障淡化了，违约后赔偿的方法没有了，请中介按照原合同346万元进行网签。该补充协议的内容如下“2018年6月30日乙方向甲方支付案涉房屋定金10万元作为购房款，故现房屋总价扣除10万元后为336万元进行网签，甲方收到336万元后交付房屋，甲方不得以贷款逾期而延期交房，逾期交房按合同承担违约责任。逾期付款违约金双方协商处理，协商不了，法院裁决，合同条款不变。”2018年10月9日王世山：大家准备网签资料如下，身份证、户口本、结婚证、离婚法院判决书，以上复印件各四份。过户当天以上原件必须带到房产交易中心，另外托管银行卡等我今天下午通知。资金托管时间我会及时通知大家，只要时间一到，我马上通知各位。网签当天进行首付款托管，资金托管暂定在10月22日之前，如有提前另行通知大家，望大家配合。2018年10月17日王世山：湖畔天城可以资金托管了……买卖双方务必在2018年10月20日之前到房产交易中心办理资金托管手续。胡敏：上次不是要求重签合同吗？现在合同金额怎么确定？买方什么意思？能否11月15日前全款到位？银行一个月确定能放款？王世山：346万元网签合同，现在就看你确定时间什么时候进行资金托管手续。胡敏：买方现在什么意思，明知肯定违约还去网签，最后买方是否愿意承担违约责任。王世山：我现在问你，你是否愿意配合进行资金托管手续。胡敏：合同约定违约总房款15%赔偿，买方请考虑清楚，给予回复。王惠玲：我收到中介的通知，可以去办资金托管。2018年10月17日，王惠玲询问胡敏明天后天哪天有空办理资金托管。胡敏回复要求王惠玲写承诺书，承诺如果贷款11月15日无法下来，同意赔偿违约金，其方同意托管。2018年10月16日胡敏发出解除合同函，言明：合同签订后，其一直提醒买方和中介方及时准备网签和资金托管材料，并按中介方要求准备材料待办理相关手续，但中介方迟迟未在合理时间内挂牌，在卖方再三催促下近期才挂牌，在约定时间届满前，不办理网签手续，也不积极办理托管手续，却因买方资金问题一直要求卖方补签合同。其已经于9月25日发出敦促按约履行合同函，双方的合同已经签订，未经双方协商一致不能随意变更。后中介方与卖方在10月8日召集的协商中要求卖方补签阴阳合同，现自约定的网签和资金托管时间已经届满30天，通知解除双方之间2018年6月30日签订的房屋买卖合同，通知解除自函件到达买方时生效。诉讼中胡敏陈述发函原因系其考虑到双方未明确商定网签日期，且其考虑到原告先前的行为已经违约，即便10月20日托管，11月15日前不能收到全款，另对于通过重新签订《房屋买卖（置换）合同》及签订《补充协议》的方式协商其均不同意。再查明，苏州工业园湖畔天城花园25幢102室原登记为胡敏、任良共同共有，后该房屋于2018年9月10日转移登记至胡敏名下。诉讼中原被告确认案涉《房屋买卖（置换）合同》于2018年10月17日解除。另诉讼中被告陈述案涉房屋尚未再次出售，两原告陈述其后于案涉小区购置其他房屋，其陈述购房价款330万元，建筑面积93.43平方米，现已完成过户。以上事实，由房屋买卖（置换）合同、函、微信记录、银行流水等证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。胡敏于2019年11月16日发出解约函，且王惠玲、代志鹏认可于2018年11月17日收到该函件，诉讼中王惠玲、代志鹏确认案涉《房屋买卖（置换）合同》于2018年11月17日解除，本院予以确认。针对王惠玲、代志鹏主张胡敏退还定金10万元并赔偿违约金519000元的诉讼请求，结合微信内容、录音内容等证据并结合各方庭审陈述，可以综合认定案涉各方当事人对于买卖双方于2018年10月22日前进行资金托管予以进一步协商并对该日前进行资金托管达成一致，且现有证据表明王惠玲、代志鹏一方对于胡敏提出按照346万元价格进行托管予确认，并对10万元定金款不纳入首付款的方式亦不持有异议，加之发函之日距离合同约定的胡敏拿到全款之日即2018年11月15日尚有一段时间。故现卖方即胡敏于双方商定的托管日期的截止日期之前发出解约函，并无正当理由，胡敏据此提出解约的行为构成违约。王惠玲、代志鹏主张胡敏退还已付定金10万元的诉讼请求本院予以支持。又王惠玲、代志鹏作为买方其未能证实10万元双方协议一致进入托管账户，且其未能在《房屋买卖（置换）合同》约定的期限内支付首付款，虽然胡敏同意延期支付，但不能据此免除王惠玲、代志鹏对于其未能依约履行合同而存在的过错及其应承担的相应的违约责任，故原被告双方均存在不同程度的违约行为，结合原告于诉讼过程中亦另行购房并及时止损，本院综合合同约定的违约责任、合同履行程度、双方过错程度、原告实际损失等因素，酌定被告胡敏赔偿原告王惠玲、代志鹏35万元。据此，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王惠玲、代志鹏与被告胡敏之间关于苏州工业园区湖畔天城花园25幢102室房屋的《房屋买卖（置换）合同》解除；二、被告胡敏于本判决生效之日起十日内退还原告王惠玲、代志鹏定金100000元；三、被告胡敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告王惠玲、代志鹏350000元；四、驳回原告王惠玲、代志鹏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9990元，保全费5000元，两项费用合计14990元，由被告胡敏负担10900元，原告王惠玲、代志鹏负担4090元，被告应负担的款项已由原告预交，本院不予退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行：江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 王 贞人民陪审员 季 婷人民陪审员 潘菊英二〇一九年七月三十一日书 记 员 姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。