贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6861号原告：张道瑛，女，汉族，1968年12月27日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告：聂丽，女，汉族，1989年6月15日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告：罗德先，女，汉族，1936年3月6日出生，住贵州省毕节市七星关区，被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号）。统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉蝶（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告赔付原告逾期交房违约金49042元;2.依法判决被告赔付原告49042元违约金被其占用期间的中国人民银行同期贷款利息5200元;3.依法判决被告赔付逾期至今未办理房产初始登记和房屋所有权证的违约金54000元,并继续履行合同义务,及时办理房产初始登记和房屋所有权证交付给原告；4.依法判决被告赔付逾期至今未交付车位给原告造成的经济损失15000元;并继续履行合同义务,及时将原告购买的一个车位和一个子母车位交付给原告；5.依法判决被告承担本案诉讼费。案件审理过程中，原告将其诉讼请求第3项明确为要求被告支付原告逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式按照合同约定计算，后半部分要求被告办理房产初始登记和房屋所有权证交付给原告的诉讼请求自愿撤回，待条件成就后另行起诉。同时，原告自愿放弃要求被告支付车位损失15000.00元的请求，仅要求被告交付车位。其他项诉讼请求保留不变。事实及理由:2013年6月16日,原告夫妻二人与被告在平等自愿,协商一致,内容合法,意思表示真实的基础上,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他相关法律、法规的规定签订了《商品房买卖合同》(预售)。根据合同第三条约定,被告自愿将己方开发的毕节市南部新区东部博泰水韵天颐(1期)A3幢1单元5层1号房出售给原告夫妻二人。2013年6月16日,原告夫妻二人向被告支付首付房款145340元。2016年8月15日,原告以公积金贷款方式支付清结余款280000元。至此,原告夫妻二人已将购房款425340元全部支付给被告。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第（1）项约定,被告应于2014年12月30日前向原告夫妻二人交付所购商品房。因被告逾期交房,2016年9月27日被告以《会议纪要》的形式承诺,被告于2016年12月31日前向原告交房。2016年6月1日前的逾期交房违约金按已付房款日万分之一的标准计付给原告,2016年6月1日以后的逾期交房违约金按已付房款日万分之三的标准计付给原告。根据被告提供的《违约金计算明细》,被告赔付原告逾期交房违约金49042元。被告赔付违约金的时间是2017年3月10日。可是,至今被告均未赔付该违约金。该违约金已属原告夫妻二人的合法财产,从2017年3月10日至今被被告占用,被告依法应当支付资金占用金5200元（按中国人民银行同期贷款利率计算）。《商品房买卖合同》第二十二条约定,被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。在本条约定中,被告承诺于2015年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告夫妻二人。同时约定,被告不能在约定期限内交付办理商品房初始登记的有关文书和房产证的,从约定日期起180日内办理交付的,按已付房款的万分之一承担违约责任;180日后仍不能办理房产初始登记有关文件和房产证并交付前列原告的,被告按日向前列原告支付已付房款万分之一的违约金。可是,至今,被告都不能办理商品房初始登记的有关文书和房产证交付给前列原告,被告应当依法依约赔付前列原告违约金54000元,并继续履行合同义务,及时将商品房初始登记的有关文书和房产证办理交付给前列原告。2016年1月29日,前列原告基于与被告之间的商品房买卖关系,订立了《地下车位使用权转让合同》。根据合同约定,被告将位于博泰水韵天颐小区地下二层,编号为404号,规格为约2.5米*5米的车位的使用权有偿转让给前列原告,价格为55000元。2018年7月23日,前列原告基于与被告之间的商品房买卖关系,订立了《地下车位使用权转让合同》。根据合同约定,被告将位于博泰水韵天颐小区地下二层,编号为1164号的车位的使用权有偿转让给前列原告,价格为73000元。合同签订后,前列原告于合同签订当日即支付清结所购车位的全部转让款。根据合同第四条约定,被告应在该小区商品房交付的同时向前列原告交付车位。可是,时至今日,被告一直未将前列原告通过有偿方式获得使用权的车位交付给前列原告使用。从签订合同之日起,两个车位（其中一个为子母车位）至今未交付共计时长达60个月,按每个车位月租金250元计,共计给前列原告造成经济损失达15000元。被告辩称，1.原告的诉请已经超过诉讼时效。2.双方合同约定关于逾期交房的违约金仅为日万分之一，原告主张按日万分之三，主张的部分过高，应当经有资质的评估机构对涉案房屋同等地段租金评估后予以确认，同时应当扣除施工过程中出现的恶劣天气，法定节假日后再计算逾期交房时间。3.双方合同约定的履行方式已因不动产统一登记的实施而发生变更，就现行法律规定的不动产权有关文书的提交期限，原告并未向被告进行过催告，被告方不存在违约情形。同时逾期办证及逾期交房所产生的违约责任，均系同一违约行为而导致两个不同的违约责任，在被告方承担了逾期交房违约责任后，其办证期限应当予以顺延，不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。4.原被告双方在合同中并未约定逾期交付车位违约金，原告的主张也无依据，不应当支付。本院经审理查明，2013年6月16日，原告张道瑛及其夫聂宗敏与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于毕节××××区博泰水韵天颐第A3幢1单元5层1号商品房出售给原告，该商品房总价款为425340.00元，被告承诺于2014年12月30日向原告交付涉案房屋。如逾期交房超过60日，买受人不退房的，出卖人须向原告支付逾期交房违约金，违约金的计算方式为：自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同时，被告承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同约定由原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2016年12月30日，被告向原告交付涉案房屋。2017年4月12日，被告向原告出具《违约金计算明细》，经结算，被告共计应付原告逾期交房违约金为49042.00元，并定于2017年3月10日开始支付违约金。合同约定的被告向原告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。涉案房屋至今未取得所有权初始登记。另查明，2016年1月29日，原告张道瑛与被告签订《地下车位使用权转让合同》，合同约定，原告购买被告博泰·水韵天颐开发建设的地下负二层的车位，规格为2.5米×5米，优先选择车位编号为404号，该车位总价款为5.5万元。2018年7月23日原告张道瑛与被告签订《地下车位使用权转让合同》，合同约定，原告购买被告博泰·水韵天颐开发建设的地下负二层的子母车位，优先选择车位编号为1164号，该车位总价款为7.3万元。前述车位约定的交付时间为：被告应在该小区商品房交付的同时向受让人交付该车位。合同签订后，原告向被告支付了购车款，但被告未按照合同约定于2016年12月30日（被告向原告交付涉案房屋的时间）向原告交付涉案车位。再查明，原告张道瑛与案外人聂宗敏原系夫妻关系，于2011年办理结婚登记手续，2018年11月24日，聂宗敏因病逝世。聂宗敏与原告罗德先系母子关系，聂宗敏与原告聂丽系父女关系。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2014年12月30日向原告交付涉案房屋，并于2015年12月30日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年12月30日，同时，被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《违约金计算明细》，被告共计应付原告逾期交房违约金为49042.00元，并定于2017年3月10日开始支付违约金。原告于2019年6月17日向本院提起诉讼，向被告主张逾期交房违约金，并未超过民法总则规定的三年诉讼时效。故对原告要求被告支付逾期交房违约金49042.00元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款利息损失的请求，无事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告交付车位的请求。根据《地下车位使用权转让合同》约定，被告应按合同约定在向原告交付购买的商品房的同时向受让人交付该车位。2016年12月30日，被告已向原告交付购买的商品房，但被告未向原告交付涉案车位。故被告的行为已经构成违约，应当承担继续向原告交付车位的责任。故对原告要求被告交付车位的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期交付涉案房屋转移登记有关文书的违约金的请求。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2015年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2016年1月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年6月17日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年6月17日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。对于2016年6月17日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2016年1月1日至2016年6月16日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年6月17日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故对原告抗辩称本案原告主张的逾期交付办理转移登记有关文书的违约金已超过诉讼时效的理由，本院部分予以采信。对于原告主张的其他部分违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张道瑛、聂丽、罗德先逾期交房违约金共计49042.00元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张道瑛、聂丽、罗德先逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款425340.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年6月17日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止；三、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张道瑛、聂丽、罗德先交付位于毕节××××区博泰水韵天颐地下负二层，规格为2.5米×5米，编号为404号车位；四、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张道瑛、聂丽、罗德先交付位于毕节××××区博泰水韵天颐地下负二层子母车位，编号为1164号车位；五、驳回原告张道瑛、聂丽、罗德先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1382.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一九年七月十五日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初6861号诉讼代理人：周遵才，执业律师。诉讼代理人：翟进，执业律师。诉讼代理人：翟进，执业律师。原告：罗德先，女，1936年03月06日出生，汉族，住毕节市双树路125-1，居民身份证522421193603060821。原告：聂丽，女，1989年06月15日出生，汉族，住毕节市双树路125-1，居民身份证522401198906154822。原告：张道瑛，女，1968年12月27日出生，汉族，住贵州省毕节市双树路125-1号，居民身份证522421196812274029。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路h2幢302号），组织机构代码9152050274112940xm。张道瑛、罗德先、聂丽与毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年七月二十一日书记员邓頔