昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初7596号原告：普宁，女，1983年2月28日出生，汉族，云南省普洱市人，住云南省普洱市景东彝族自治县。委托诉讼代理人：朱建坤、张鑫陈，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。原告：宋敏，女，1974年2月14日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：朱建坤、张鑫陈，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告：白粤，女，1981年11月18日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。第三人：刘珊，女，1988年7月23日出生，哈尼族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：曹桓、何应盼，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南城投同德房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区北京路1006号七楼。法定代表人：高琪，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭馥菡，女，1990年7月3日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区，系云南城投同德房地产开发有限公司法务，特别授权代理。原告普宁、宋敏诉被告白粤及第三人刘珊、云南城投同德房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告普宁、宋敏的共同委托诉讼代理人张鑫陈，第三人刘珊的委托诉讼代理人曹桓，第三人云南城投同德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭馥菡到庭参加诉讼。被告白粤经本院依法寻找，处下落不明不状态，刊登公告期公告期满后，无正当理由不到庭，本院依法对被告白粤进行缺席审理。本案现已审理终结。原告普宁、宋敏向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》（合同编号：0000017)以及《〈商铺租赁合同〉补充协议》；2、请求人民法院判令被告退还原告房屋租金人民币330000元、押金人民币55000元、装修押金40000元;3、请求人民法院判令被告赔偿原告经济损失共计人民币225571.42元（包含：装修损失190000元、设施设备费用15000元、电力增容费用：20571.42元）；4、请求人民法院判令被告向原告支付违约金人民币55000元;5、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：两原告系合作伙伴关系，2017年12月，原被告之间就原告承租被告从案外人刘珊处租赁的部分房屋即位于昆明市盘龙区同德广场A2板块独栋、A2-独栋-26房屋达成一致意思表示，并于2017年12月15日向被告支付租房订金人民币55000元。2018年1月1日，原被告双方签订《房屋租赁合同》（合同编号：0000017）约定被告将位于昆明市盘龙区同德广场A2板块独栋、A2-独栋-26房屋出租给原告，房屋为毛坯房，用途为餐饮，房屋面积210平方米，约定租期自2018年2月15日起至2023年2月14日止，月租金55000元。协议签订后，按约定支付房屋租金并对其承租的前述房产进行装修并购买相关设施设备用于经营。而后，双方签订《〈商铺租赁合同〉补充协议》对电力增容及装修柙金等进行约定。2018年6月15日，案外人刘珊向被告发出《关于爱健身同德广场A2地块08栋02、03号商铺违约的商函》告知被告应于2018年6月19日前交纳欠缴租金，若未接期交纳，则将停止商铺使用功能。案外人刘珊发出“商函”后，被告未按期支付欠缴租金，导致原告无法正常使用承租房屋。原告承租房屋目的是用于经营昆明市盘龙区满堂彩餐厅，被告在收取原告交纳租金以及增容费用后，未及时向其出租方支付租金并进行电力增容，导致原告无法正常使用房屋，其违约行为给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，依法向贵院起诉。被告白粤未到庭，亦未进行答辩。第三人刘珊辩称，原告的诉请与第三人刘珊没有关系，第三人刘珊并非权利义务承担主体，第三人刘珊已经履行了房屋交付义务，且刘珊与本案被告的租赁合同已经签订履行完毕，原、被告之间的诉讼不涉及第三人刘珊。第三人云南城投同德房地产开发有限公司辩称，原告的诉请与我方无关，第三人云南城投同德房地产开发有限公司与第三人刘珊的租赁合同目前正在正常履行中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》补充协议，形式合法，内容真实，有原、被告签字，本院予以采信；2、原告提交的《同德广场商铺租赁合同》、营业执照副本，形式合法，内容真实，本院予以采信；3、原告提交的《同德项目股权合同》与本案无关，本院不予采信；4、原告提交的收条两份、转账记录、交易明细，形式合法，内容真实，本院予以采信；5、原告提交的《工程施工合同》、收据、电子回单、招商银行电子回单、交通银行电子回单、民生银行回单凭证、企业信用信息公示报告、销售单、付款单、销售清单，内容真实，本院予以认可真实性，至于关联性及证明目的和内容，本院待后综合评述。综合上述证据及原告及第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年12月27日，原告普宁与被告白粤签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于昆明市盘龙区同德广场A2板块独栋、A2-独栋-26房屋出租给原告普宁使用，房屋面积为210平方米，租赁期限72个月，从2018年2月15日起至2023年2月14日止，月租金55000元。原告在签订合同并交纳首期租金时应当支付被告550000元作为押金。后，原告宋敏与被告白粤签订《商铺租赁合同》补充协议，约定双方于2017年12月27日签订商铺租赁合同，补充协议内容为：由被告白粤向供电所申报并完成电子增容达300千瓦，被告于2018年2月15日前完成增容，如果被告单方原因未能在2018年2月15日完成工程，被告白粤将原告宋敏免租期顺延至乙方增容正常用电时；如被告白粤单方原因导致原告租赁场地无法正常经营，被告给原告补偿当天租金1833元，原告应该按照被告要求，缴纳装修保证金40000元，在所有竣工验收合格后退还或冲抵下次房租缴款部分租金。2017年12月15日，被告白粤出具收条，收到商铺定金55000元，2018年1月6日，被告白粤出具收条，收到商铺半年租金330000元。2018年1月12日，原告普宁与案外人何国文签订《工程施工合同》，约定对坐落于昆明市盘龙区北京路同德昆明广场中央A2商铺26号面积210平米商铺进行施工装修，何国文于2018年2月30日出具收据，载明收到装修款190000元，其中140000元转账，50000元现金支付。同时，原告为经营商铺支付材料设备费15778元。经审查，被告白粤收到房屋租金330000元、押金55000元、装修押金40000元。再查，2017年10月1日，第三人云南城投同德房地产开发有限公司将坐落于昆明市北京路与白云路交叉口同德广场A2地块08幢02、03商铺出租给第三人刘珊使用。2017年11月2日，第三人刘珊将坐落于昆明市北京路与白云路交叉口同德广场A2地块08幢02、03商铺出租给被告白粤使用。同德广场8幢02、03号商铺系有第三人云南城投同德房地产开发有限公司开发建设，上述商铺于2018年办理不动产权证，现属云南鑫利来实业有限公司名下，云南鑫利来实业有限公司同意第三人云南城投同德房地产开发有限公司将上述房屋出租给刘珊，租赁期从2017年10月1日起至2024年9月30日止，也知悉并同意刘珊在此期间内将上述房屋出转给被告白粤。另查，2018年6月15日，第三人刘珊发函至被告白粤，被告白粤拖欠2018年4月11日起至2018年10月10日的租金1130882元，并要求被告白粤须在2018年6月19日缴纳拖欠租金，否则将停止商铺的供能。2019年2月11日，第三人刘珊发函至被告白粤，就被告白粤擅自转租事宜要求停止转租及等违约事宜告知。涉案商铺于2019年2月底由第三人刘珊收回。本院认为，针对原告要求主张的解除合同、退还租金、押金、装修押金的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告白粤拖欠第三人刘珊租金，经第三人刘珊给予合理期间催告后，仍然拖欠租金，致使原告与被告的租赁合同目的无法实现，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》与《商铺租赁合同》补充协议应当解除，因解除权系形成权，应当以意思表示通知到对方时发生效力，被告白粤于2019年4月29日公告送达民事诉状，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》与《商铺租赁合同》补充协议于2019年4月29日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质来认定，庭审中原告自认于2018年1月15日进场装修，2018年3月3日营业，2018年8月15日搬离涉案商铺，本院基于本案现有证据，酌情认定原告使用商铺期间从2018年3月3日起至2018年8月15日止，故被告应当扣除使用商铺的期间租金，返还原告租金34833元（55000元÷30天×19天）以及商铺押金55000元及装修押金40000元。针对原告主张的赔偿损失、合同违约金的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。从上述法条可以看出，违约金作为守约方向违约方主张的一项请求权，该请求权产生的违约情况可以数以列举，亦可以对不同违约情况约定不同的违约责任，违约金可以约定具体金额或算法，但违约金的上限应当参考给守约方造成的损失。本案中，被告白粤拖欠第三人刘珊的租金，且经合理期间催告后亦不履行，因其拖欠租金行为导致在原、被告之间的租赁合同中，租赁物交付使用出现瑕疵，已然构成违约，应当承担违约责任，对此，原告向法院举证了装修合同、购买材料设备发票及相应银行流水证明其损失，对此，本院认为：1、被告的行为已然构成违约，应当向原告赔偿损失；2、但原告对于装修部分损失仅提供装修合同及银行流水，未提交装修验收移交等证据；3、原告进场后，从2018年3月3日开始营业，2018年8月15日搬离商铺，对于装修设备及购买的材料及设备自己进行使用经营；4、原告作为完全民事行为能力人，在与被告签订合同时，应当注意到商铺的实际产权人、承租人是否同意后续的转租，但原告自身未落实该商铺情况，存有一定过错；5、涉案商铺于2019年2月由第三人统一收回，客观上无法对商铺内的装修及设备材料进行评估鉴定。基于上述内容，本院结合本案现有证据及查明事实，酌情认定被告白粤承担205778元（190000元+15778元）中的60%的赔偿损失即123466.8元。同时，对于原告主张违约金的诉讼请求，结合目前商铺已经被第三人刘珊统一收回，以及前述论述情况，本院对原告主张的违约金不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告普宁、宋敏与被告白粤签订的《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》补充协议于2019年4月29日解除；二、被告白粤于本判决生效之日起十日内向原告普宁、宋敏退还租金34833元；三、被告白粤于本判决生效之日起十日内向原告普宁、宋敏退还商铺押金55000元及装修押金40000元，共计95000元；四、被告白粤于本判决生效之日起十日内向原告普宁、宋敏赔偿损失123466.8元；五、驳回原告普宁、宋敏的其他诉讼请求。案件受理费10856元，由被告白粤承担8684.8元，由原告承担2171.2元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  李小娥人民陪审员  李海霞二〇一九年七月二日书 记 员  杨 璐