陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终7243号 上诉人（原审被告）：雷建学，男，维吾尔族，1977年12月25日出生，住新疆疏勒县。委托诉讼代理人：展二雷，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢阳，男，汉族，1988年5月10日出生，住山西省河津市东5排第8家。委托诉讼代理人：贺利芳，北京市中唐律师事务所律师。原审第三人：陕西万源房地产营销策划有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：李於锋，该公司执行董事。上诉人雷建学因与被上诉人卢阳，原审第三人陕西万源房地产营销策划有限公司（以下简称万源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初15992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2018年4月15日，卢阳（买受方、乙方）与雷建学（出售方、甲方）、万源公司（居间人、丙方）签订了《房屋买卖合同》，所售房屋为西安市曲江新区XX路XX城XX幢XX单元XX室，建筑面积为92.97平米。该合同登记号为Y15067458，该房屋已设定抵押，抵押给北京银行，抵押金额约为400000元，甲方应于开发商办理变更协议前办理完毕注销抵押登记手续。成交价格为1520000元，约定房款支付方式为：乙方在签订合同当日向甲方支付850000元定金，乙方在甲方与开发商变更之时支付甲方购房首付款670000元，选定的手续甲、乙双方应于45个工作日内完成。交房时间为与开发商变更协议之后7个工作日。合同约定的居间服务费为39000元，由乙方承担。合同的违约责任约定为：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，除该合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10个工作日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金（如违约方对违约金数额有异议，应由违约方举证证明）。如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。合同备注部分注明：2．在甲方与开发商做变更协议之时，甲方支付乙方100000元作为更名费，房款1420000元为甲方的净拿价，3．首次签合同于2018年4月15日乙方支付甲方定金100000元，在甲方拿到本购房合同业主委托书之后，乙方支付完全部定金余下的750000元。同日，三方又签订了《补充协议》，约定：第一条：经甲乙双方友好协商，甲方雷建学与乙方卢阳于2018年4月15日签定XX城XX栋XX单元XX室《购房房屋合同》，总房款1520000，在此次交易与开发商变更协议之时甲方支付丙方100000元作为变更该房屋产权费用。第二条：XX城XX栋XX单元XX室甲乙双方在此次交易过程中，甲乙丙三方责任划分如下：第三条：甲方若因出现涨价等中断合同，视为甲方违约，违约责任：甲方退还乙方双倍的定金款、并且赔偿乙方总房款金额的26%的违约金作为乙方补偿，并将乙方的中介费赔于丙方。第四条：乙方若出现自愿放弃购买XX城XX栋XX单元XX室，甲方将不退还乙方的定金款作为甲方的赔偿、丙方不退还中介费作为丙方的补偿。第五条：在商品房买卖合同变更之前该房屋的所有债务由甲方自行解决，与乙方无关。第六条：丙方承诺将该房屋变更协议的手续负责到底，直到新购房合同变更到乙方名下。当日，卢阳支付雷建学定金100000元，并向万源公司支付了中介服务费39000元。后双方在履行过程中产生矛盾，未继续履行合同。卢阳要求律师费，但是未提供律师费已支付的相关凭据。另据，2017年4月18日《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》中第二条的规定：“严禁变相炒卖‘期房’。加强商品房买卖合同备案管理，严格审核合同备案撤销，禁止未依法登记领取权属证书的房屋转让交易。”卢阳于2018年8月24日起诉至西安市雁塔区人民法院称，2018年4月15日，卢阳与雷建学的代理人姜黎（雷建学的配偶）在万源公司的居间下签订《房屋买卖三方合同》（编号：2018212）及《购华著中城（26-1-1902）补充协议》。约定卢阳购买位于西安市曲江新区XX路XX城XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积92.97平，房屋总售价152万元，签订合同当日卢阳即依约支付10万元定金。卢阳认为，《房屋买卖三方合同》（编号：2018212）及《购华著中城（26-1-1902）补充协议》系合同双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应属合法有效。签订合同后雷建学代理人一直未按合同约定出示雷建学的授权委托书，雷建学在签订合同后也从未与卢阳进行过任何沟通，雷建学代理人竟然多次表示单方解除双方合同。经卢阳发送《催告函》催告雷建学履行合同义务后，雷建学仍未履行合同义务。卢阳购买涉案房屋是为了孩子2018年秋季就近入学，由于雷建学违背诚信原则，导致卢阳的合同目的已经无法实现，故诉至法院，请求：1、判令解除卢阳、雷建学、万源公司2018年4月15日签订的《房屋买卖三方合同》（编号：2018212）及《购华著中城（26-1-1902）补充协议》；2、判令雷建学返还卢阳支付的定金100000元；3、判令雷建学承担卢阳向万源公司支付的居间服务费39000元；4、判令雷建学向卢阳支付违约金395200元；5、判令雷建学承担卢阳支付的律师费60000元；6、本案诉讼费、保全费由雷建学承担。雷建学辩称，一、卢阳未依约支付房款，根据合同约定，姜黎拿到授权委托书后，雷建学支付剩余定金75万元，违约时间超过10个工作日的，守约方有权解除本合同，定金不应当返还，雷建学已经依约解除合同；二、卢阳无证据证明雷建学存在违约，故不应支付居间服务费和违约金；三、要求雷建学承担律师费无法律依据；四、雷建学妻子在5月5日通知解约后，卢阳要求继续履行合同，但双方之后关于继续履行合同的条件始终未达成一致意见，卢阳曾两次提出不买房，让雷建学退还定金10万元，故卢阳诉请无事实及法律依据；五、卢阳身份证号是山西的，无购房资格。万源公司述称，卢阳之前一直要求继续履行合同，且涉案房屋可以正常交易。一审法院认为，卢阳与雷建学、万源公司签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同。但根据《补充协议》的约定，能够判断卢阳与雷建学的意思表示系在开发商处进行更名，从而达到转让房屋的目的。根据2017年4月18日《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》中第二条的规定：“严禁变相炒卖‘期房’。加强商品房买卖合同备案管理，严格审核合同备案撤销，禁止未依法登记领取权属证书的房屋转让交易。”双方约定涉案房屋通过在开发商处更名的方式履行，该转让方式不符合房地产交易的相关规范，依据该转让方式转让涉案房屋，自始不能履行，故双方均主张解除合同，一审法院依法予以确认。万源公司作为房地产中介方，具有专业的二手住房上市交易信息和能力，其明知该合同无法履行，而仍然促成卢阳与雷建学签订该合同，存在明显过错，其已经收取的居间服务费，应向卢阳予以退还。卢阳与雷建学在签订该合同时均知晓该情况，故该合同因无法继续履行造成的损失，双方均有过错。雷建学已收取的定金应退还卢阳。卢阳要求的违约金、为本案支出的保全费等费用，均系本案纠纷所产生的损失，综合双方在缔约时即存在过错，双方的实际履行情况，一审法院酌情认定由雷建学承担100000元的损失，剩余未能弥补卢阳损失的部分，由卢阳自行承担。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：一、卢阳与雷建学、陕西万源房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》解除；二、雷建学于本判决生效之日起十日内返还卢阳定金100000元，并赔偿卢阳卢阳损失100000元，上述共计200000元；三、陕西万源房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内退还卢阳中介费39000元；四、驳回卢阳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18480元，由陕西万源房地产营销策划有限公司承担；保全费5000元，由卢阳承担。因卢阳已预交，故陕西万源房地产营销策划有限公司应将该款与上述款项一并支付卢阳。宣判后，雷建学不服，向本院提起上诉称，一、卢阳未按约定支付定金构成违约，雷建学已通知解除合同，卢阳要求雷建学赔偿损失没有依据。二、对于房屋不能交易，雷建学一开始并不知情。雷建学从房管局得知涉案房屋不能交易后，要求解除合同。但卢阳坚持不同意，因此卢阳及万源公司存在重大过错，雷建学没有过错。三、雷建学在房产交易中没有过错，一审判决支持卢阳违约金诉请，没有依据。其次，卢阳明知合同自始无法履行仍对涉案房屋采取保全措施，并非为避免损失扩大采取等措施，故保全费应由卢阳承担。再次，一审判决中没有明确损失的数额，那么酌情要求雷建学承担10万元损失，没有依据。最后，因雷建学的购房合同被扣押，房屋被卢阳保全，导致雷建学无法办理二次抵押归还开发商借款，雷建学每天承担180元的违约金持续数月，雷建学也产生相应损失。上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回卢阳要求赔偿损失的诉讼请求或者发回重审；2、本案诉讼费卢阳承担。卢阳辩称，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。卢阳在雷建学尚未依约履行先合同义务的前提下有权拒绝支付定金，双方于2018年4月15日签订的房屋买卖合同第9条明确约定，首次签订合同当天卢阳支付雷建学定金10万元，在姜黎拿到雷建学授权委托书后支付剩余定金，姜黎至今未出示雷建学的委托手续，卢阳有权拒绝支付75万元定金。本案合同无法履行是由于雷建学单方违约，2018年4月18日雷建学代理人姜黎多次向中介表示其房屋价格卖低了要求解除合同，2018年5月5日卢阳与中介及雷建学代理人姜黎见面沟通合同履行事宜，卢阳为了履行合同只要保证授权委托书为雷建学本人书写马上可以转账，姜黎仍然要求解除合同，因此是雷建学因为房价上涨不愿意履行合同，并非是受西安市政策的影响，雷建学先行违约导致卢阳合同目的无法实现，按照补充协议第3条约定，房屋买卖合同第8条第5款约定，雷建学应当双倍退还定金，并赔偿总房款26%的违约金，并赔偿诉讼费、保全费、律师费等。卢阳签订合同的时候并不知晓西安市政策，卢阳购买房屋是给孩子上学，因雷建学违约导致合同目的不能实现。万源公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，雷建学、卢阳与万源公司签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。从合同内容来看，双方要以在开发商处更名的方式来完成合同。因涉案房屋已网签备案，故这一履行合同方式违反了西安市相关政策，不能实现合同目的。涉案合同因不能实现合同目的而解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案合同无法继续履行是因违反西安市相关政策导致的，并非卢阳或雷建学任一方造成的，因此，卢阳要求雷建学支付违约金不应予以支持。综上，一审判决雷建学赔偿卢阳损失10万元予以撤销。据此，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初15992号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初15992号民事判决第二项为：雷建学于本判决生效之日起十日内返还卢阳定金100000元；三、驳回卢阳要求雷建学支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、保全费按照一审判决执行。二审案件受理费2300元，雷建学已预交，由卢阳承担。卢阳于本判决生效之日起十日内支付雷建学。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年七月十日  书 记 员  石 李 婷 1