江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民初262号原告：胡斌，男，1964年10月4日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。原告：严晗，女，1985年11月7日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。以上两原告共同委托诉讼代理人：张振合，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：吴梦霞，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。被告：江西优乐汇实业有限公司，住所地：南昌经济技术开发区蛟桥镇范家村2区2栋1号，统一社会信用代码：91360108099477916D。法定代表人：胡斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊红林，江西林涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宗武，江西林涛律师事务所律师。第三人：范永兵，男，1981年2月14日生，汉族，住南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王涛，江西久保律师事务所律师。原告胡斌、严晗因与被告江西优乐汇实业有限公司（以下简称优乐汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年4月22日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭审理本案。2019年5月31日，被告优乐汇公司工商登记的原股东范永兵向本院申请要求以第三人身份加入诉讼，本院依职权追加范永兵为本案的无独立请求权的第三人，并于2019年6月17日公开开庭进行审理。原告胡斌、严晗的委托代理人张振合、吴梦霞，被告优乐汇公司委托代理人樊红林、陈宗武，第三人范永兵及委托代理人王涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡斌、严晗诉讼请求：1、确认原告已合法取得并实际占有位于南昌市经济技术开发区广兰大道666号的优乐汇生活广场综合楼[建筑面积50684.02㎡，共16层，不动产权证号：赣（2016）南昌市不动产权第1040888号]房产（含地下室、屋梯）及附属土地，其所有权归属原告；2、判令被告优乐汇公司立即将上述房地产过户至原告名下；3、判令被告优乐汇公司按月息3%支付7000万元借款自2018年1月8日至房产过户手续办理完毕之日止的利息（暂计至起诉之日为3150万元）；4、判令被告承担违约责任，按房屋总价的10%向原告支付违约金1638.7万元；5、本案诉讼费用由被告优乐汇公司承担。事实与理由：2018年1月7日，原、被告达成《二手房买卖协议》及《补充协议》，《二手房买卖协议》约定：优乐汇公司将位于南昌市经济技术开发区广兰大道666号的优乐汇生活广场综合楼[不动产权证号：赣（2016）南昌市不动产权第1040888号]出售给严晗、胡斌，价款为16387万元，由优乐汇公司负责办理过户手续；优乐汇公司未按约定将房屋交付或未按期办理过户手续，按照总房价的10%支付违约金。《补充协议》约定：以优乐汇公司对严晗、胡斌的7000万元借款的本息共计16387万元全额冲抵购房价款；优乐汇公司逾期办理房屋过户手续，原借款利息仍自2018年1月8日延续计算，直至办理完过户手续，该部分利息由优乐汇公司另行支付。协议签订后，优乐汇公司向严晗、胡斌交付房产，但迟迟未办理过户事宜。被告优乐汇公司的行为已构成违约，应承依法担违约责任，并按约定支付自2018年1月8日至房产过户手续办理完毕之日止的利息。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请贵院依法判如所请。被告优乐汇公司辩称，双方签订的房屋买卖协议是真实有效的，但是由于优乐汇公司一直处在诉讼之中且该房屋已被查封，无法办理过户手续。第三人范永兵答辩称：被告优乐汇公司实际股东和实际法定代表人系范永兵。2014年9月9日，原告与被告优乐汇公司、范永兵签订借款协议，约定由原告出借7000万元给被告优乐汇公司，范永兵将优乐汇公司股权及法定代表人身份登记到原告名下；作为债权的担保，同时将优乐汇公司的公章交由胡斌保管。原告诉请中所指的房屋买卖协议系虚假合同，是由胡斌利用保管公章的便利，擅自签订私自盖公司公章的协议，并未经第三人范永兵的同意，系虚假的合同；本案涉案的房产已经被南昌市中级人民法院查封；不动产是以登记为准，现上述房产仍登记在被告优乐汇公司名下，因此被告优乐汇公司仍然对上述房产具有所有权。原告严晗、胡斌为支持其主张，提供以下证据：第一组证据：证据一：胡斌、严晗的身份证复印件；证据二：江西优乐汇实业有限公司的工商登记信息。证明内容：证明原被告主体适格。第二组证据：证据三：《二手房买卖合同》；证据四:《二手房买卖合同之补充协议》（以下简称“补充协议”）。证明内容：1、证明2018年1月7日原被告双方经协商一致签署了《二手房买卖合同》，被告江西优乐汇实业有限公司（以下简称“优乐汇公司”）将位于南昌市经济技术开发区广兰大道666号的优乐汇生活广场综合楼（建筑面积50684.02㎡，不动产权证号：赣（2016）南昌市不动产权第1040888号）出售给原告，交易总价为人民币16387万元。2、证明《二手房买卖协议》第三条约定：买卖合同签署后一个月内，优乐汇公司将房屋交付乙方即原告；签署后二个月内，优乐汇公司为原告办理房产过户手续。第七条约定：优乐汇公司未按约定将房屋交付或未按期办理过户手续，按照总房价的10%支付违约金。3、证明被告优乐汇公司同意原告用对被告的16387万元借款本息债权冲抵前述购房款，补充协议签署后，原告支付购房款的义务即履行完毕。4、证明补充协议第3条约定：优乐汇公司逾期办理房屋过户手续，原借款利息仍自2018年1月8日延续计算，直至办理完过户手续，该部分利息由优乐汇公司另行支付。第三组证据：证据五：2014年8月7日《借条》；证据六：胡斌账号为62×××03的建设银行《个人活期明细信息》以及账户62×××36的银行流水。证据七：江西金涛工程有限公司2017年3月30日出具的证明以及江西金涛工程有限公司的营业执照复印件、银行流水；证据八：《借款协议》；证据九：2014年9月9日《借条》；证据十：严晗账号为62×××53的《招商银行户口历史交易明细》；证据十一：优乐汇公司15020040090000197账户的《往来户明细文件》。证明内容：1、证明2014年8月7日，被告优乐汇公司向原告胡斌借款人民币2000万元，并出具了借条，约定借期2个月，月息叁分。胡斌于同日通过建设银行账户62×××03、62×××36分两笔向优乐汇公司交付1000万元借款，通过江西金涛工程有限公司的7281810182600005818、315101040009314账户分两笔向优乐汇公司交付1000万元借款。2、证明2014年9月9日，优乐汇公司与严晗、胡斌签订了《借款协议》,约定：优乐汇公司因购地（地块编号：DAGJ2014032）所缺资金向严晗借款5000万元人民币，向胡斌借款2000万元人民币；借款期限为三个月，自2014年9月9日始至2014年12月8日止；借款月息为3%。《借款协议》第5条约定：如甲方（即被告优乐汇公司）未按本协议第2条履行相关义务，乙方（即原告胡斌、严晗）有权按本协议处置甲方等相关资产，直至还清乙方本息，如有余款归甲方所有。3、证明优乐汇公司、范永兵于2014年9月9日向严晗出具5000万元的借条，借条记载：“今借到严晗人民币伍仟万元整，用于补交江西优乐汇实业有限公司土地款（地块编号:DAG014032）余额，不作他用，期限三个月，月息三分，如逾期该公司资产由胡斌、严晗处置。”严晗于2014年9月10日通过招商银行账户62×××53分三次向优乐汇公司交付3000、1000、1000万元借款，共计5000万元。第四组证据：证据十二：优乐汇公司2016年12月2日出具的《欠条》。证明内容：证明优乐汇公司于2016年12月2日出具向原告《欠条》，截至2016年12月9日，共计拖欠严晗、胡斌借款人民币壹亿叁仟贰佰叁拾叁万陆仟捌佰元整（其中拖欠严晗借款人民币9374万元，拖欠胡斌借款人民币3859.68万元），拖欠借款仍按月息叁分计算利息。被告优乐汇公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。第三人范永兵质证认为：第一组证据中的证据一真实性、合法性、关联性没有异议；证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，但实际情况是胡斌只是作为债权人在工商借名登记的；第二组证据二手房买卖合同系复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议，同时该合同是虚假的合同，应属无效合同，被告优乐汇公司及其实际法定代表人范永斌从未与胡斌、严晗签订过二手房买卖合同及补充协议。另该协议中的公章系由胡斌自行加盖；对于第三组证据中的证据五借条的真实性、合法性、关联性没有异议；第三组其他证据均系复印件，应当提供原件予以核实。对于第四组证据欠条的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该借款应当按月息两分的利息计算。被告优乐汇公司未所供证据。第三人范永兵向本院提供如下证据：证据一，借款协议、会议纪要各一份。证明内容为被告优乐汇公司实际法定代表人及实际控股股东为范永斌。原告胡斌只是债权人的身份代持范永斌的股权及法定代表人身份，同时证明优乐汇公司的公章一直由胡斌保管。证据二，江西省中唐房地产评估有限公司报告书一份，证明内容为受南昌市中级人民法院委托，中唐公司对本案涉案的房产进行评估总价值30866.3万元，远远超出了原告的债权；胡斌在该评估报告出具之后，以被告优乐汇公司的名义向法院递交了该意见，该意见中也明确表明评估报告中评估的价值实际是低于实际市场价的。原告严晗、胡斌对第三人范永兵向本院提供的证据质证认为，关于证据一，对借款协议真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该借款协议记载的股权是在优乐汇公司和范永兵偿还借款之后才能回转变更，在借款没有偿还的前提下，不存在一个回转过户的问题，因为截止到现在被告优乐汇公司的全部借款，包括利息本本息在内都没还，所以说不存在一个代持或回转股权的问题，这是借款协议；对会议纪要的都有真实性、合法性、关联性异议，首先会议纪要的真实性无法确认，也就是上面胡斌的签名是否是他本人的签名，不能确认。关于证据二，评估报告的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，该评估报告评估的时点是2019年的1月21日，也就是说这个评估结论的价值是针对于现在的房产价格，房屋价格都是是一个变动的，二手房买卖合同的签订的时间是2018年的年初，这两者之间没有可对比性。被告优乐汇公司对第三人范永兵向本院提供的证据质证认为：关于证据一，对借款协议真实性合法性、关联性无异议，但不能证明第三人的观点，本案不存在代持，目前范永斌并非被告优乐汇公司的股东，范永兵与被告优乐汇公司公司也没有任何法律上的关系更不存在第三人范永兵所说的实际控股人。工作会议纪要的真实性同原告的观点一致，但是从工作会议纪要内容来看必须要到南昌市不动产登记管理局办理他项登记抵押，第三人范永兵是否按照会议记录的内容对所涉财产是否办理登记抵押没有提供证据证明，如果第三人范永兵没有按照会议记录的内容进行办理他项权证，过错就是由第三人范永兵承担。关于证据二，对这个报告，因为是南昌市中级人民法院委托的，对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，该报告与本案无关。综合原告严晗、胡斌、被告优乐汇公司、第三人范永兵的举证、质证意见，结合本案庭审记录，本院对本案事实作如下确认：1、优乐汇公司系由范永兵设立,并由范永兵、刘秀丽作为股东,范永兵为公司的法定代表人。2、2014年9月9日,优乐汇公司（甲方）与严晗、胡斌（乙方）签订了一份《借款协议》,内容为：甲、乙双方经友好协商,就甲方购地所缺资金一事向乙方严晗借款5000万元人民币,向胡斌借款2000万元人民币，达成以下协议:1、甲、乙双方于2014年7月30日在南昌市地产交易中心公开竞得地块编号为DAGJ2014032一宗土地,土地面积为34139.6平方米(合51.21亩),土地交易金额为9729万元人民币,现甲方所缺购地金额5000万元人民币,特向乙方借款5000万元人民币用于缴清购地款余额。2、甲方借款期限为三个月内,自2014年9月9日始至2014年12月8日止。甲方应于2014年12月8日之前还清乙方本息。3、借款月息为3%,借款初期末期一个月按一个月计息,之后超过7天按半个月计息,超过15天不满一个月按一个月计息,甲方还款时本息一并偿还乙方。4、甲方在银行贷款的款项除付清借款后,余额一亿元借给胡斌用于开发南昌金昌利公司的青山湖大道地块专用,胡斌承担其银行贷款利息,期限一年。3亿贷款到账后,除借款本与息,及一亿的金昌利公司融资款,其余额为甲方所有。5、如甲方未按本协议第二条款履行相关义务;乙方有权按本协议处置甲方等相关资产，直至还清乙方本息,如有余款归甲方所有。6、因借款人向出借人严晗借款伍仟万,作为担保条件由出借人严晗代持公司股权60%。因借款人向出借人胡斌借款两仟方作为担保条件由出借人代持股30%并指定为法定代表人。甲方公章由范永兵、胡斌及严晗三人共管,代持股权人及指定法定代表人不得使用。出借方必须配合借款方办理公司融资及相关业务。因出借人怠于履行配合义务，导致公司无法正常开展业务,导致借款逾期,不能视为借款人违约。借款方还清借款后,出借方应配合把代持股份归还,变更法定代表人，并在两天以内办理相关法律手续。7、甲方该项目贷款3亿1个月后贷款银行还不明确,乙方有权进入该融资行为,争取其它银行借贷。8、甲、乙双方未尽事宜,由双方协商解决,协商不成,由乙方所在地法院诉讼解决。本协议一式六份,双方各执二份,双方签字生效。以上协议内容由范永兵、严晗、胡斌签字，优乐汇公司盖章。3、2018年1月7日，优乐汇公司（甲方）与严晗、胡斌（乙方）签订二手房买卖合同，内容为：依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买私有住房,达成如下协议:房屋基本情况:乙方同意购买甲方拥有的座落在南昌市经济技术开发区广兰大道666号优乐汇生活广场综合楼拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面),建筑面积为50684.02平方米。(详见不动产权证第1040888号)。交易情况及定金支付:上述房产的交易总价为:人民币16387万元整(大写:壹亿陆仟叁佰捌拾柒万元整)。付款时间与办法:甲、乙双方同意以一次性付款方式付款,具体付款方式由双方补充协议约定。房屋交付及过户:1、甲、乙双方在本合同签署后一个月内,甲方将房屋交付乙方,因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的,则房屋交付时间可据实予以延长。2、在本合同签署后二个月内,甲方为乙方办理过户手续。税费分担:甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由甲方承担,办产权过户手续费由乙方承担。乙方逾期付款的违约责任:乙方未按本合同规定的付款方式付款,按照逾期金额的10%支付违约金。甲方逾期交房、逾期办理过户手续的违约责任。甲方未按本合同第四条规定将房屋及时交付乙方使用或未按期办理过户手续,按照购房总价的10%支付违约金。产权纠纷:甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任。本合同未尽事宜,由甲、乙双方另行议定,并签订补充协议,补充协议与本合同具同等法律效力。本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。协商不成的,甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。本合同自甲、乙双方签订之日起生效。本合同一式二份,甲、乙双方各执一份,具有同等法律效力。以上协议内容由严晗、胡斌签字，优乐汇公司盖章，该优乐汇公司公章由胡斌保管。同日，优乐汇公司（甲方）与严晗、胡斌（乙方）签订二手房买卖合同之补充协议，内容为：经双方协商一致,针对双方2018年1月7日签订江西优乐汇实业有限公司生活广场综合楼二手房买卖合同补充如下:1、乙方向甲方2014年借款本金7000万元人民币和利息至今计算16387万元人民币,乙方无力偿还甲方借款及利息,甲方以全额充乙方卖房款16387万元人民币。2、本协议签订后,甲方向乙方支付购房款的义务即履行完毕。3、乙方如逾期办理房屋过户手续,原借款利息仍自2018年1月8日延续计算,直至办完过户手续,该部分利息由乙方另行支付。4、合同签订后乙方确保甲方在一个月内顺利接管该综合楼,否则乙方承担一切经济责任和损失。本协议双方签订之日起生效。以上协议内容由严晗、胡斌签字，优乐汇公司盖章，该优乐汇公司公章由胡斌保管。上述协议的签订未开公司股东会，也未通知优乐汇公司其他工商登记的股东。4、优乐汇公司仍由第三人范永兵在维持经营，商户有100多家，每月租金能收到30多万元；优乐汇公司8栋房产均被查封，其中的6栋办了房屋产权证。优乐汇公司除本案外还有2.3个亿的其他诉讼。原告严晗、胡斌未参与优乐汇公司经营。5、2019年7月4日，本案开庭审理后，原告胡斌、严晗与被告优乐汇公司向本院递交一份庭外和解协议，并请求法院制作调解书。该协议载明：“……达成如下和解协议：一、原被告双方确认2018年1月7日签署的《二手房买卖协议》及《补充协议》有效。二、被告同意位于南昌市经济技术开发区广兰大道666号优乐汇生活广场综合楼[不动产权证号：赣（2016）南昌市不动产权第1040888号]房产（含地下室、屋梯）及附属土地归胡斌所有，同意立即将房产过户登记至胡斌名下。三、房产过户所涉及的各项税费全部由被告承担。四、原告放弃对被告的其他诉讼请求。五、案件受理费法院减半后550292.5元由被告承担。六、本协议自双方签署之日起生效，一式三份，双方各执一份，法院存卷一份，双方共同请求法院制作民事调解书……”。本院认为，优乐汇公司与严晗、胡斌签订二手房买卖合同及补充协议没有成立，不具有法律效力。本案的争议焦点为优乐汇公司与严晗、胡斌签订二手房买卖合同及补充协议是否形成合意的界定。1、合同成立的至少要满足两个要件，一是须存在双方或多方当事人，二是当事人须达成合意。合意应指合同的当事人内心意思的一致。2、胡斌是否有权代表优乐汇公司做出意思表示。原告严晗、胡斌是第三人范永兵的代持股东。2014年9月9日,优乐汇公司与严晗、胡斌签订了一份《借款协议》,其是第6条约定，因借款人向出借人严晗借款伍仟万,作为担保条件由出借人严晗代持公司股权60%。因借款人向出借人胡斌借款两千万作为担保条件由出借人胡斌代持股30%并指定为法定代表人。甲方公章由范永兵、胡斌及严晗三人共管,代持股权人及指定法定代表人不得使用。该《借款协议》是双方的真实意思表示，也未损害第三人的合法权益，本院应予认定，该协议对双方当事人具有法律效力。依据该协议，原告严晗、胡斌只是为了保证债权的实现，代持优乐汇公司股东范永兵的股权，原告严晗、胡斌也未参与优乐汇公司的经营，不具有股东的真正权利。另《借款协议》明确约定，甲方公章由范永兵、胡斌及严晗三人共管,代持股权人及指定法定代表人不得使用。据此，本院认定原告胡斌只是保管优乐汇公司公章，其行使盖章的权利应取得实际股东及被代持人范永兵的认可或追认，否则属于无权处分。3、优乐汇公司与严晗、胡斌签订二手房买卖合同及补充协议的内容未达成合意。二手房买卖合同及补充协议上优乐汇公司的盖章系原告胡斌利用保管优乐汇公司公章的便利，其行使盖章的权利没有取得实际股东及被代持人范永兵的认可或追认，属于无权处分；原告胡斌为实现自己的利益，利用保管优乐汇公司公章的便利，与自己签订二手房买卖合同及补充协议，上述内容只是体现了原告胡斌独立的意思表示，非优乐汇公司意思表示，且处分的财产价值明显大于债权，损害了其他债权人及被代持人的合法权利，本院认定不具有法律效力。关于双方达成的和解协议的效力问题，经本院审查后认为，该份协议中被告优乐汇公司放弃了自身权利，并承担了所有义务，权力义务明显失衡。协议虽经原被告双方签字盖章，但被告优乐汇公司公章被原告胡斌控制并能够私自使用，不能认定协议内容为被告优乐汇公司的真实意思表示，只能认定为原告胡斌的个人意思表示。且该份协议严重损害其他债权人的合法利益，本院依法认定该调解协议无效。综上，优乐汇公司与严晗、胡斌签订二手房买卖合同及补充协议没有成立，不具有法律效力。双方在庭外达成的和解协议违反法律禁止性规定，应认定为无效。原告严晗、胡斌在明知其仅是代持他人在优乐汇公司股份及代管优乐汇公章的情况下，擅自与自己签订不能代表优乐汇公司真实意识表示的二手房买卖合同以及庭后达成所谓的调解协议，意图通过诉讼达到占有远超出其债权金额的优乐汇公司的财产，该行为违背了民事法律行为应遵循的诚实信用原则，构成了恶意诉讼，对该行为本院不予支持。综上，原告严晗、胡斌诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第九条之规定，判决如下：驳回原告严晗、胡斌全部诉讼请求。案件受理费1100585元，由原告严晗、胡斌负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服本判决部分的上诉请求金额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省高级人民法院〔收款单位（户名）：江西省高级人民法院；账号：14×××42；开户行：农行南昌市象南广场支行；请务必在用途中注明“诉讼费”〕。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 廖江川审 判 员 熊义元审 判 员 姚永忠二〇一九年七月二十二日法官助理 郭雨歌书 记 员 黄 昆