文书内容湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初2845号原告：长沙市开福区北辰三角洲奥城D2区业主委员会，住所地湖南省长沙市开福区北辰三角洲奥城D2区2栋1楼。负责人：王志高，主任。委托诉讼代理人：马昌志，湖南律畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李舒婷，湖南律畅律师事务所实习律师。被告：广州广电城市服务集团股份有限公司，住所地广州市天河区高唐路230号（自编物业大楼）。法定代表人：裴佳敏，总经理。委托诉讼代理人：罗喜峰，男，汉族，1980年8月26日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：昌果，女，汉族，1990年5月10日出生，该公司员工。原告长沙市开福区北辰三角洲奥城D2区业主委员会与被告广州广电城市服务集团股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长沙市开福区北辰三角洲奥城D2区业主委员会的委托诉讼代理人马昌志，被告广州广电城市服务集团股份有限公司的委托诉讼代理人罗喜峰、昌果到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市开福区北辰三角洲奥城D2区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告办理物业交接（包含业主档案、财务移交、设施设备资料、建设工程技术资料、物业产权资料、项目建设资料的交接）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告为原告的前期物业服务企业，为原告提供前期物业管理服务。2018年11月2日，原告业主大会通过决议，内容如下:1、解聘被告，并终止其《前期物业服务协议》。2、另聘上海永升物业管理有限公司为新的物业服务企业。根据法律法规规定，被告应进行物业交接。原告多次发函至被告，要求其办理交接手续，被告至今仍拒绝办理交接，严重影响了原告的物业服务工作。被告的违法行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的所有诉讼请求。被告广州广电城市服务集团股份有限公司辩称：被告方是被动撤场，什么都没有带走，所有的资料、设备、固定资产均由原告及上海永升物业接管。鉴于原告及永升物业强行接管，被告无法进行移交。被告方就原告的侵权行为已经提起诉讼。各方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据材料。经本院依法组织各方当事人证据交换及举证质证，就当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据材料及本案诉争焦点，并结合当事人的陈述，本院确认如下事实：被告广州广电城市服务集团股份有限公司原名广州广电物业管理有限公司，于2018年9月29日变更为广州广电城市服务集团股份有限公司。2013年1月17日，长沙北辰房地产开发有限公司（甲方）与广州广电物业管理有限公司（乙方）签订《北辰三角洲D2区物业管理合同》，合同约定：乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务；前期物业服务期限为物业交付之日起满五年。本合同期限未满，如本物业已成立业主委员会，业主委员会与选定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日起，本合同自然终止。2018年2月23日，原告长沙市开福区北辰三角洲奥城D2区业主委员会成立，2018年4月2日，通过长沙市开福区城乡建设局备案。原告成立后，采用公开招标选聘物业公司的程序。因被告不能满足和履行续聘条件，原告视为其放弃新物业服务合同谈判。2018年8月10日，北辰三角洲社区组织原告、被告协商交接事宜，被告到会并签到，同时形成了会议纪要。原告于2018年11月2日发出了《第二次业主大会决议公告》，明确赞成解聘广州广电物业管理有限公司，终止其《前期物业服务协议》。赞成聘用上海永升物业管理有限公司并与之签订新物业合同。原告于11月6日将《第二次业主大会决议公告》送达了被告，告之其《前期物业服务协议》终止。2018年11月4日原告出具《物业交接工作联系函》，告知被告双方于2018年12月15日进行物业交接，且之前已提前3个月告知被告应配合进行物业交接并和平撤离小区，该函被告已于11月16日签收。原告于2018年11月29日再次函告被告，于2018年12月15日上午8点58分进行交接。2018年12月15日原告与上海永升物业管理有限公司到被告处进行物业交接，因被告未积极响应，部分业主与被告方工作人员发生争执，后被告被迫离场。原告将被告留下的资料和设备封存在被告的财务室。在本案审理过程中，本院询问原、被告双方是否同意在法庭主持下共同到财务室确认当时封存的资料是否为物业移送的资料，原告表示同意，被告以原工作人员已经离职，无法参加为由予以拒绝。因被告未按时办理物业交接手续，原告委托律师2019年2月15日向被告发送了《律师函》，要求被告于收到函件之日起十五日内进行物业交接，移交物业管理资料，切实履行义务。被告也未回应。原告于是向法院提起诉讼。被告于2019年6月6日向本院提起诉讼，要求本案原告和上海永升物业管理有限公司返还北辰D2区物业的固定资产及税务资料。该案尚在审理过程中。本院认为，《物业管理条例》第二十九条规定:在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:(一竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条规定:“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。现原告已经解聘被告，并与新的物业公司签订了物业服务合同，根据相关法律法规，被告应该向原告移交相关物业服务资料。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定:“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。故对原告要求被告向原告办理物业交接的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：被告广州广电城市服务集团股份有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告长沙市开福区北辰三角洲奥城D2区业主委员会办理物业交接手续（包含业主档案、财务移交、设施设备资料、建设工程技术资料、物业产权资料、项目建设资料的交接。详情见附件一）。本案受理费80元，由被告广州广电城市服务集团股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 毛 霞人民陪审员 任 波人民陪审员 刘正青二〇一九年七月十八日代理书记员 沈 沙附相关法律条文：《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。            附件一：资料移交清单                  序号              名    称                  一              项目建设资料                  1              房地产开发企业证照（营业执照、企业资质证书、组织机构代码证、预售许可证）                  2              六图两书（规划总平面图、竖向规划图、现状图，绿地规划图，原始地貌图，规划说明书、环境评估报告书）                  3              建筑红线图                  4              建设用地规划许可证                  5              建设工程施工许可证                  6              建设工程规划许可证                  7              竣工总平面、单体建筑竣工图、结构竣工图、给排水竣工图、电气竣工图、智能代系统竣工图、室外工程竣工图（土建、给排水、电气，消防管网）                  8              规划总平面图、竖向规划图、现状图，绿地规划图                  9              建筑设计防火审核意见书（消防审核意见书）                  10              建设工程规划验收合格证（综合验收合格证）                  11              建设工程竣工验收质量认定书（建筑工程质量认定书）                  12              消防工程验收合格证（审核意见书）                  13              工程竣工验收备案表                  14              工程建筑放线、验线、验收意见书                  15              建筑物命名批文、规划方案审查意见、规划设计方案                  16              项目房屋移交证明书                  17              公共设施设备及公共场地移交清单                  18              公共设施设备的安装使用和维护保养技术资料移交清单                  19              项目钥匙移交验收清单                  20              物业管理用房移交（办公设施设备）                  21              供水协议书、供水合同、售水系统、过户                  22              供电协议书、专变售电系统、过户                  23              供气协议书                  24              电信安装合同                  25              地下停车库使用审批证明                  26              同意供电通知、供用电合同、供电协议书                  27              申请门牌审批表                  28              白蚁防治合同书                  29              人防部门验收合格证                  30              生活用水水质检验报告、二次供水水箱合格证                  31              电梯安全检验合格证                  32              排污许可证                  33              房屋质量保证书、房屋使用说明书                  34              建筑工程质量保修协议书                  35              住宅工程质量分户验收记录表                  36              公安消防局建筑工程消防验收合格证                  37              商品房测绘技术报告                  38              公共维修基金缴纳清册                  39              工程质量等级核验书                  40              前期物业服务合同                  二              物业产权资料                  1              土地出让合同、土地使用权证                  2              销售资料（业主、产权、位置、建筑面积、联系方式、户型图等）                  3              房屋设备及其固定附着物清册                  4              房屋分户产权办理情况说明                  5              水、电表号与使用对象对应表                  三              建筑工程技术资料                  1              竣工验收备案表                  2              竣工图（建筑、结构、给排水、电、气、通讯、防雷、消防、强弱电、智能化系统、设备安装、总平、道路、绿化、景观工程、游泳池、停车场系统、配套设施、雨污排放等附属工程及隐蔽管线、地下管网工程、二次装修等）                  四              设备资料                  (一)              供电系统                  1              配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证、强检资料等）                  2              灯具等末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）                  3              发电机随机相关技术资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）                  (二)              给排水系统（以下均含水泵、水箱、变频控制器）                  1              给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料                  2              设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）                  3              主要材料和制品的合格证或试验记录(管道、阀门、水箱等)                  (三)              设备资料—空调系统（以下均含空调主机、水泵等）                  1              空调系统设备安装合同                  2              空调系统设备制造、安装单位、维护单位资料                  3              设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）                  4              主要材料和制品的合格证或试验记录(管道、阀门、膨胀水箱等)                  (四)              设备资料—电梯系统（包含直梯和扶梯）                  1              电梯设备安装合同                  2              电梯制造、安装单位、维护单位资料                  3              电梯设备检验记录、安全检验合格证                  4              随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）                  (五)              消防系统（含主机、末端报警装置、应急照明、疏散指示装置及联动装置）                  1              消防设备安装合同                  2              消防设备制造、安装单位、维护单位资料                  3              随机资料（安装使用说明书、使用维护说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）                  4              消控设备出厂合格证、报警地址编码表、联动逻辑关系表                  5              消防验收合格证书                  (六)              设备资料—弱电系统（以下均含门禁、可视对讲、室内报警、安防监控、周界报警、电子围栏、背景音乐系统、信息发布系统、车辆及道闸管理设备、电子巡更系统等）                  1              弱电系统设备安装合同                  2              弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料                  3              弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）                  五              业主档案                  1              业主档案（所有业主姓名、联系方式、身份证复印件，维修记录、紧急联系单、房产证号）                  2              小区所有业主车辆、车位明细表、项目所有钥匙明细                  六              财务移交                  1              预缴物业费明细、预缴水、电费明细、业主各类押金明细、小区公共收益合同清单等                  七              设施设备修复                  1              修复小区故障设施设备、补充缺失设施设备                  备注：所有复印件均须加盖开发建设单位、前期物业单位公章。