福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初2822号 原告（执行案外人）：施丽货，女，1966年3月15日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人:丁雅红，福建国旷律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：王清洁，男，1974年10月7日出生，汉族，住石狮市。 第三人（被执行人）：蔡程程，男，1963年9月5日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人：董秀免，女，1963年12月16日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人：蔡惠玲，女，汉族，1988年4月6日生，住福建省石狮市。 原告施丽货与被告王清洁、第三人蔡程程、董秀免、蔡惠玲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告施丽货及其委托诉讼代理人丁雅红到庭参加诉讼。被告王清洁、第三人蔡程程、董秀免、蔡惠玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施丽货向本院提出诉讼请求：1.解除对蔡程程已出卖给施丽货的位于石狮市镇中路凤凰城小区6Ａ＃1803单元的查封，并停止对该房产的执行。2.本案的诉讼费用由王清洁承担。事实与理由：2015年1月份，施丽货向蔡程程购买其位于石狮市安置房住宅6Ａ＃1803号房产，房产面积144.6／㎡，双方约定涉案房产4400元／㎡，房款共636240元，上述事实有蔡程程、董秀免（蔡程程的配偶）、蔡惠玲（蔡程程的女儿）签订的《房产买卖协议书》一份予以证实，签订协议时，施丽货当场支付全部购房款给蔡程程，蔡程程也将其家庭户口本、身份证复印件交由施丽货收执。2015年6月份开发商陆续交房，蔡程程于2015年8月份将涉案房屋交付给施丽货占有，施丽货于2015年9月24日到凤凰城物业服务中心缴纳装修保证金、物业费、水电周转金及装修土头运费等费用后，就对涉案房屋进行装修，装修完毕后施丽货于2016年4月1日将涉案房屋出租给外国人居住至今，该事实有《物业管理服务协议》、福建实达物业有限公司的《收款收据》、《房屋租赁合同》、《历月电费明细》、《物业费明细》等予以证实。现涉案房产因蔡程程与王清洁之间的纠纷被贵院查封，贵院作出（2019）闽0581执60号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、提取、查封扣押涉案房产。2019年4月8日，施丽货作为案外人向石狮市人民法院提出执行异议，请求中止执行（2019）闽0581执60号执行裁定书，即解除对登记在蔡程程名下坐落于石狮市镇中路凤凰城小区6Ａ＃1803单元的查封、扣押。石狮市人民法院于2019年4月22日作出（2019）闽0581执异25号执行裁定书，裁定驳回施丽货提出的执行异议。施丽货认为涉案房产是在2018年2月12日才被贵院保全的，而蔡程程在2015年1月份就将涉案房产出售给施丽货并由施丽货实际占有控制，而施丽货也是支付了全部的购房款，因涉案房屋系安置房，未办理产权证，也无法办理过户手续。由此可见，施丽货取得涉案房产是善意的，这过程中施丽货是不存在任何过错的。施丽货是涉案房产的实际所有人、使用人。王清洁基于与蔡程程之间的纠纷而申请石狮法院强制执行，因该房产已出售给施丽货，故贵院查封该房屋的执行措施是错误的，应予解除。 王清洁提交书面答辩意见称，施丽货并未向蔡程程支付任何购房款，双方之间不是真实的买卖关系，不具备排除强制执行的权利，依法应予以驳回施丽货的全部诉讼请求，请求贵院依法继续执行。1.首先关于施丽货与蔡程程之间的买卖合同关系是否签订于2015年1月并无法确认，施丽货提供的《房产买卖协议书》中落款“蔡程程”字样明显与蔡程程签字不一样，明显非蔡程程本人所签订，法庭可从施丽货自行提供的由蔡程程签字的户口本、身份证进行对比，同时也可从王清洁与蔡程程民间借贷纠纷一案中王清洁所提交给法庭的借条原件进行对比，这笔迹明显不一样。而且蔡程程长期在菲律宾，所以该份协议可能是施丽货为了本案而制作，但由于蔡程程无法回来签字而由他人代替蔡程程进行签字。且《房产买卖协议书》的落款是机打形成的，更增加了临时制作的可能性，故该份协议真实性无法确认，更无法证明是否存在真实的买卖关系，也无法证明买卖的具体时间。施丽货提供的由“蔡程程”字样落款的收款收据也存在一样的问题，对该收款收据的真实性同样也无法确认，在2015年60万的现金支付明显也不符合常理，且施丽货是生意人，对交易的风险是具备一定的识别能力的，而施丽货至今没有提供购房款的支付证明，显然施丽货至今还未向蔡程程支付购房款。2.施丽货陈述其与蔡程程之间的买卖关系发生于2015年1月份，但是其所提供的签订于2015年8月13日《凤凰城小区前期物业管理服务协议》却还是蔡程程所签，前后存在矛盾，进一步的印证了王清洁所说的上述意见，且该协议福建实达物业有限公司并未有落款盖章，协议的真实性也无法确认。此外，据了解施丽货与蔡程程之间也存在其他的债权债务纠纷，施丽货与蔡程程之间欲以该房屋进行抵债，但蔡程程显然还存在其他债权人，直接将该房屋抵偿给施丽货明显也损害了其他债权人的利益。综上，施丽货至今未向蔡程程支付购房款，施丽货与蔡程程之间可能存在抵债行为，因损害其他债权人的利益也不应成立，故施丽货与蔡程程之间不存在真实的买卖关系，即便存在，也是发生在案涉房产被法院保全查封之后，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，故施丽货不具备能够排除强制执行的权利，请求法院依法驳回施丽货的诉请，依法继续执行。 蔡程程、董秀免、蔡惠玲未作陈述。 施丽货围绕诉讼请求依法提交了证据，王清洁对施丽货提交的证据提供书面质证意见，蔡程程、董秀免、蔡惠玲在本院指定的举证期限内未向本院提交证据，且经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下： 1.施丽货提供的蔡程程、董秀免、蔡惠玲签名捺印的落款时间为2015年1月的《房屋买卖协议书》一份及收款人蔡程程签名捺印落款时间为2015年1月的《收据》一份，王清洁对其真实性提出异议，认为蔡程程的签名不具有真实性，但王清洁明确不对施丽货提供的《房产买卖协议书》中蔡程程的签名提出鉴定申请且蔡程程对上述两份证据并未提出异议，故对该两份证据的真实性，本院予以确定。 2.施丽货提供的落款时间为2018年8月13日甲方签章处有蔡程程签名的《凤凰城小区前期物业管理服务协议》，王清洁对其真实性提出异议，因该服务协议有加盖福建实达物业有限公司石狮分公司凤凰城物业服务中心的公章，对其真实性本院予以确认。 3.加盖国网福建省电力有限公司石狮市供电公司业务缴费通知专用章的居民生活用电申请表、用电客户过户、更名申请表、加盖国网福建省电力有限公司石狮市供电公司供用电合同专用章的智能缴费用户（居民）供电协议（低压居民）、历月电费明细、加盖国网福建省电力有限公司石狮市供电公司发票专用章的福建增值税电子普通发票，该组证据能够证实案涉房产的电表户名原登记为蔡程程，2015年9月14日居民生活用电申请表中载明施丽货为委托人代为办理用电申请，后于2019年4月17日电表户名变更为新户名施丽货，施丽货签订智能缴费用户（居民）供电协议（低压居民）协议并缴纳2019年4月份电费。 4.加盖福建实达物业有限公司石狮分公司凤凰城物业服务中心公章的福建实达物业有限公司收款收据（收款日期均为2015年9月24日）三张，该组证据能够证明施丽货持有上述三张收据原件，收据中载明案涉房产装修保证金、土头清运费及缴交2015年6月1日至2016年2月29日的物业管理费的缴交人为蔡程程。 5．加盖福建实达物业有限公司石狮分公司凤凰城物业服务中心的公章的福建实达物业有限公司收款收据（收款日期为2019年4月2日）一张，该证据显示施丽货缴交6B#1803房屋2018年4月至2018年6月的水电公摊107元，因案涉房屋为6A#1803，该证据与本案无关，不予审查认定。 6.加盖石狮市城市物业管理有限公司财务专用章的石狮市城市物业管理有限公司收款收据两张，该证据能够证明施丽货缴交了案涉房产2018年7月1日至2018年12月31日的物业服务费、2018年7月1日至2018年7月31日的水电公摊、2018年8月1日至2018年9月30日的公摊水费、2018年8月1日至2018年12月31日的公摊电费、2018年11月1日至2018年12月31日的公摊水费、2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费、2019年1月1日至2019年1月31日的公摊水费和公摊电费。 7.加盖福建实达物业有限公司石狮分公司凤凰城物业服务中心公章的福建实达物业有限公司收款收据（开票日期为2017年10月4日）一张，该证据显示施丽货缴交案涉房产2017年7月1日至2017年8月31日的水电公摊。 8.加盖福建实达物业有限公司石狮分公司凤凰城物业服务中心公章的2019年4月26日6A#1803缴费记录明细，能够证明施丽货缴交案涉房产2018年7月1日至2019年3月31日的物业服务费及缴交2018年7月1日至2019年1月31日的水电公摊。 9.加盖福建实达物业有限公司石狮分公司凤凰城物业服务中心公章的实达物业（凤凰城已收6A#1803施丽货物业费及公摊），该证据能够证实施丽货缴交案涉房产2015年6月1日至2018年6月30日的物业费及2016年1月1日至2018年6月30日的公摊。 10.房屋租赁合同书三份及银行转帐凭证两份，对银行转帐凭证王清洁质证认为两笔交易分别发生在2019年4月10日和4月11日，均是在案涉房产保全查封后，本院审查认为，王清洁质证转帐凭证上的时间系打印时间，不是实际交易时间，经查付款人名称为英文名称，与施丽货陈述承租人系外国人相吻合，付款金额与租赁合同书中约定的租金基本一致，可认定施丽货将案涉房产出租他人的事实。 11.加盖福建实达物业有限公司石狮分公司凤凰城物业服务中心公章的闭水试验记录表两份，能够证明施丽货查看案涉房产于2015年10月21日及2015年11月11日的闭水情况。 11.施丽货与蔡程程的微信聊天记录，王清洁对微信聊天记录的真实性提出异议，因蔡程程对该聊天记录未提出异议，且施丽货亦提供微信聊天记录的原始载体供法院审核，对该证据的真实性予以确认，该证据能够证实施丽货向蔡程程购买案涉房产的事实以及因案涉房产被法院查封，双方进行沟通协商的过程。 诉讼中，本院对施丽货驾驶的小汽车后备箱中的保险柜进行现场勘验，经测量该保险柜长约48CM，宽约31CM，高约25CM，体积约37200立方CM，该保险柜可容纳600000人民币现金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月11日，许秀恋与蔡程程签订一份《全权授权委托书》，许秀恋全权委托蔡程程（又名蔡祖程）办理坐落石狮市五星友铭路拆迁房屋的一切拆迁补偿安置事宜。2011年3月11日，蔡程程与石狮市土地收购储备发展中心签署《土地房屋征收拆迁补偿安置协议书》，对被征收土地、房屋、补偿方式、产权调换面积、款项结算支付方式达成协议。后对拆迁安置的房屋进行析产，其中凤凰城小区6Ａ＃1803单元的房屋析分至蔡程程名下，建筑面积144.6平方米，该房屋已办理合同备案登记手续。蔡程程、董秀免、蔡惠玲出具一份落款时间为2015年1月《房屋买卖协议书》交由施丽货收执，载明：“兹向蔡程程、董秀免、蔡武权、蔡惠玲座落在石狮市安置房住宅6Ａ-1803号，面积144.6平方米，现以现金人民币陆拾叁万陆仟贰佰肆拾元（636240元）转让给施丽货女士，双方协定卖方承担该房产建筑补差价、楼层补差价、专用维修资金、煤气开户费等一切费用。办证时办理过户的出让金则由买卖双方各承担一半。卖方保证该安置房系本人所有，与他人无关，不曾以该安置房为自己或他人尚未终结的债务作抵押或担保，便不曾于私自转卖或被司法部门查封，现以此一卖断根，如与他人存在任何纠葛或不明为碍者，均由卖方自行负责处理，与买方无任何连带关系，综上承诺，唯恐口说无凭，特立此据为证。卖方：蔡惠玲蔡程程、董秀免2015年1月。”蔡程程、蔡惠玲、董秀免在卖方处签名捺印。2019年4月蔡程程补签一份落款时间为2015年1月的《收据》交由施丽货收执，载明：“本人蔡程程收到施丽货交付的现金人民币陆拾叁万陆仟贰佰肆拾元整。该款项是施丽货向本人购买石狮市安置房住宅6Ａ-1803号房产的购房款，该购房款本人确认已全额收到。”收款人处有蔡程程的签名和捺印。 另查明，王清洁与蔡程程、董秀免民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月2日受理，诉讼过程中，本院于2018年2月12日裁定查封蔡程程址于石狮市东港路南侧德辉商业街3号楼127#的店面、石狮市镇中路凤凰城小区6A#1803单元，保全价值以156万元为限。本院于2018年3月22日作出（2018）闽0581民初72号民事判决书，判决：一、蔡程程应于本判决生效之日起三日内偿还王清洁借款120万元，并按月利率2%标准支付自2016年3月28日起至实际付款之日止计算的利息；二、驳回王清洁的其他诉讼请求。案件受理费18840元，减半收取计9420元，财产保全申请费5000元，均由蔡程程负担。该判决生效后，王清洁向本院申请强制执行，案号为（2019）闽0581执60号。2019年1月3日，本院作出（2019）闽0581执60号执行裁定书，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人蔡程程的财产（以执行标的额为限）。案外人施丽货于2019年4月8日对执行标的提出书面异议。本院于2019年4月22日作出（2019)闽0581执异25号民事裁定书，裁定驳回案外人施丽货提出的执行异议。施丽货不服，于2019年4月26日向本院提起案外人执行异议之诉。 本案认为，首先，关于案涉房产是否为被执行人蔡程程名下的财产问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，作为权利人判定依据的财产类型分为两种：一是根据登记情况确定所有权人的不动产；二是根据土地使用权证、建设工程规划许可、施工许可等相关证据确定事实占有人的其他建筑物、构筑物及其附属设施。本案诉讼中，案涉房产系蔡程程母亲许秀恋将拆迁安置前其原使用的土地及其原拥有的房屋所享有的财产权益，通过委托蔡程程与政府有关部门签订拆迁补偿安置协议的方式，转化为具有财产补偿性质的安置房，并将案涉房产析分给蔡程程，且办理合同备案登记手续，案涉房产虽尚未办理不动产登记，但其性质为经政府有关部门批准建设的安置房，应认定蔡程程对案涉房产依法享有事实占有人权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款：“对不动产买受人享有的排除执行权利作出了特殊规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，买受人有权提出异议的不动产，应是登记于被执行人名下的不动产。根据前述分析，登记于被执行人名下的财产，不仅包括被执行人拥有所有权的财产，而且还包括第二十五条第一款规定的虽未登记但已能根据相关证据确定其事实占有人的其他建筑物、构筑物及其附属设等财产，从而实现权利的一体保护。因此，施丽货就被执行人蔡程程享有事实占有人权利的案涉房产提出异议，符合前述规定第二十八条第一款规定的适用条件。其次，关于施丽货是否对案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据石狮市人民政府发布的《石狮市安置房登记工作方案》，案涉房产属于依法可以进行市场交易流通的安置房，施丽货与蔡程程董秀免、蔡惠玲就案涉房产签订的《房产买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该《房产买卖协议书》合法有效。根据施丽货持有案涉房产查封前和查封后物业管理、水、电、气等费用缴交的原始票据、闭水试验记录表其作为验收人、居民生活用电申请表中其以代理人身份代为申请以及案涉房产出租他人的有关证据，可认定案涉房产在本院查封前施丽货已合法占有并将案涉房产出租给他人使用的事实。关于案涉房产转让价款的支付，施丽货主张其将购房现金放置于其驾驶的小汽车后备箱中的保险柜并支付给蔡程程，根据施丽货提供其与蔡程程的微信记录中蔡程程承认案涉房产卖给施丽货的内容及蔡程程在2019年4月出具《收据》对收取案涉房产转让款予以确认，结合本院对施丽货小汽车后备箱中的保险柜进行现场测量，确认可容纳60万元以上现金的事实，可认定施丽货的陈述具有高度可能性，案涉房产转让款已全部支付给蔡程程。关于案涉房产未办理过户登记的原因，根据石狮市人民政府发布的《石狮市安置房登记工作方案》第二条、第三条规定，可以证明案涉房产欲过户登记至施丽货名下，必须满足两个前提条件：一是已经安置房建设单位（或承建单位）申请办理完成初始登记；二是初始登记完成后，由被安置对象申请办理分户登记至其名下。案涉房产尚未完成初始登记，因此，案涉房产尚未办理过户登记，并非施丽货自身的原因所造成。综上所述，施丽货在案涉金钱债权的执行中，对案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益即物权期待权，应立即停止对案涉房产的执行，并解除对其的查封。王清洁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。蔡程程、董秀免、蔡惠玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，判决如下： 停止对址于石狮市镇中路凤凰城小区6A#1803单元房屋的强制执行 案件受理费100元，由王清洁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  吴志生 人民陪审员  王熊熊 人民陪审员  吴辉荣 二〇一九年七月十五日 书 记 员  林莹莹 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 -14-