贵州省开阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0121民初1683号 原告黄进亮，男，汉族，1978年4月9日生，贵州开阳人，住贵州省开阳县， 委托代理人吴万军，贵州创丰律师事务所律师。（特别代理） 委托代理人胡琪隆，贵州创丰律师事务所律师。（特别代理） 被告贵州康居置业有限公司，住所地：贵州省开阳县城关镇环城北路，统一社会信用代码91520121072001184C。 法定代理人张某，系公司总经理。 委托代理人邓春涛，贵州成城律师事务所律师。（特别代理） 委托代理人梁仲于，男，汉族，1968年2月6日生，湖北鄂城人，住湖北省鄂州市鄂城区。（特别代理） 被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安新城B组团2栋20楼1号，统一社会信用代码91520103MA6DU7RW6Q。 法定代表人罗信武，系公司总经理。 委托代理人王大江，男，布依族，1982年6月29日生，住贵州省开阳县。（特别代理） 原告黄进亮与被告贵州康居置业有限公司（以下简称“康居公司”）、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称“绿叶兴苑公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴万军、胡琪隆、被告康居公司委托代理人邓春涛、梁仲于、被告绿叶兴苑公司委托代理人王大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄进亮诉称：2017年4月14日，原告与被告康居公司签订房屋买卖合同，约定被告将位于开阳××红军路开州首府6栋1单元9层1-9-2号房以总价389256元销售给原告，合同约定，被告应于2017年12月30日前将达到标准交付条件的标的物交付给原告，交房期满至今，被告并没有履行交付房屋的义务。合同第十三条第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期届满之日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金；合同第二十二条第三款第二项约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方约定，被告应于2018年6月30日前将办理房屋登记的有关文书交付给原告，但被告至今仍然无法提供。被告康居公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告起诉请求：一、判令被告康居公司支付原告从2017年12月30日起至实际交房日止的逾期交房违约金，以285652元为基数，按日万分之1.5标准计算，至起诉日为20695.49元；支付从2018年6月30日起至实际交付办理房屋登记的有关文书之日止的逾期办证违约金，以389256元为基数，按日万分之一标准计算至起诉日为8626.69元；二、判令被告立即退还原告缴纳的“三通费”1335元；三、本案诉讼费用由两被告承担。 被告康居公司辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和房屋转移登记的违约金过高，请人民法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条及《合同法》等相关规定，请求判决减少违约金。1、请求判决将《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金减少到不超过同类房屋租金的30％为基数，从约定交付房屋期限届满的2017年12月31日至被告于2018年2月4日领取钥匙收房为止计算。2、请求将《商品房买卖合同》约定的房屋转移登记的违约金减少到不超过同类房屋租金的30％为基数计算。上述两项违约金总额之和不超过同类同期房屋年租金（按照8000.00元计算）的30％。二、逾期交房和逾期办理房屋转移登记的违约过错责任主要不是被告造成的。因政府拆迁等诸多因素，导致被告不能在约定的时间交付房屋，被告为了积极的交房，也多方努力寻求及时解决问题，能够及时的交付房屋给原告。三、没有给原告造成实际经济损失。本案约定的交房日期是2017年12月30日，但被告在2018年2月4日领取钥匙收房，房屋发生了转移，也就是房屋实际交付的时间应该认定为2018年2月4日，短短36天，违约没有超过90天，并没有给原告造成过多的损失。对于办理房屋转移登记手续，因为原告是按揭贷款购买的房屋，即使按期办理了房屋转移登记手续，在按揭贷款期间，原告也无法将房屋处置，同样也没有给原告造成经济损失，加上原告并没有向法院提供因为违约给其造成损失的依据。原告所购置的房屋经不动产权部门登记备案，在法律上原告已经享有所有权，不动产权证仅仅是证书而已。四、本案还没有到给付办理房屋转移登记违约金的时间。《商品房买卖合同》对于办理房屋转移登记约定，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”给付办理房屋转移登记的违约金应该在实际交付办理商品房转移登记文件之日止，本案还没有达到商品房转移登记的条件，因此还无法具体计算截止日期。 希望人民法院核实本案的实际，对于违约金的承担应该以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，过错程度及逾期利益等综合因素予以衡量，判决减少逾期交房违约金和房屋转移登记的违约金。同时驳回原告要求被告现在支付房屋转移登记违约金的诉请。 被告绿叶兴苑公司抗辩意见与被告康居公司一致。 经审理查明，2017年4月14日，被告康居公司（出卖人）与原告黄进亮（买受人）签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县城××镇红军路开州首府6栋1单元9层1-9-2号房以总价285652元出卖给原告，合同约定，付款方式：买受人以【银行按揭】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款65652元，余款220000元以【银行按揭】支付。交房时间及条件：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；转移登记：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告于合同签订日向被告康居公司支付了首付款65652元，并于2017年3月22日与农行开阳县支行签订了《个人购房担保借款合同》，2017年6月14日银行发放借款220000元给原告用于支付康居公司。2017年12月，被告康居公司公告“开州首府”3、5、6、8号楼交房，2018年1月3日开阳县住房和城乡规划建设局公告“开州首府”项目未经验收，不能交付使用。2018年2月4日，被告绿叶新苑公司收取了原告水电开户费1335元，同日与原告办理了案涉商品房的交房手续。 被告康居公司至今未向原告提供商品房竣工合格证明文件或批准使用文件，也未向原告提供商品房转移登记的有关文书。2019年5月5日，原告诉来本院，诉请如前。 上述事实，有原告提供《商品房买卖合同》、首付款付款凭证、《住房公积金借款合同》、“三通费”收据、康居公司《公告》、开阳县住房和城乡规划建设局《公告》，被告康居公司提供的交付物品交付和办理房屋装修手续清单，以及各方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，予以认定。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告康居公司未按照合同约定的期限将案涉房屋交付给原告，已构成逾期交房，理应承担逾期交房的违约责任。原告称虽实际交房但至今仍未达到合同约定的交房条件，故应认定被告逾期交房的违约情形实际交房后仍然一直持续至今。对此，本院认为，关于案涉房屋的交付条件，双方在合同中有明确约定，虽然在实际交付房屋时的确存在不符合合同约定交付条件的情形，但双方办理了房屋交接手续，原告仍同意接收房屋，现又以房屋不具备合同约定的交付条件为由向被告主张逾期交房违约金，理由显然不能成立。综上，原告主张的逾期交房违约金诉请中，本院只支持自2017年12月31日起至2018年2月4日止期间的违约金。但根据合同约定，逾期交房在90日内，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之1的违约金，被告绿叶兴苑公司于2018年2月4日与原告办理交房手续，属于逾期90日内交房，原告在合同约定交房前给付了首付款65652元，其首付款的违约金逾期共36天（2017年12月31日起至2018年2月4日）为236.35元（65652×0.0001×36天）；原告于2018年2月4日收房后，2018年6月14日才将余款220000元支付给原告康居公司，房屋已交付，按合同约定，该笔房款被告康居公司不应支付违约金；被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按照合同约定，应当自2018年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司实际向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止。被告绿叶兴苑公司收取原告的水电开户费1335元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应退还原告水电开户费1335元。被告康居公司认为合同约定的逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金过高，因双方约定的违约金均为按日支付已交付房价款的万分之1，换算成年利率为3.65%，不属于违约金约定过高的情形，其抗辩主张，本院不予采纳。被告康居公司称造成逾期交房的原因系相关部门所致，并非其自身原因，该抗辩事由不符合法定免责情形，双方在合同中也无相关免责约定，对其抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄进亮逾期交房违约金236.35元； 二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄进亮转移登记违约金（从2018年7月1日起至向原告黄进亮交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止，以房价款389256元为基数，按日万分之一计算）； 三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告黄进亮水电开户费1335元； 四、驳回原告黄进亮的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费283元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  王祝久 二〇一九年七月二十九日 书记员  杨 芳