广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初6733号原告：徐兆丰，男，1972年4月4日出生，台湾居民，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：莫国栋，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：何浩，广东孚道律师事务所实习律师。被告：中山市华凯商贸有限公司，住所地广东省中山市石岐区景祥路**骏珑盛景豪园**4卡之一，统一社会信用代码91442000062185370D。法定代表人：黄泳洲，董事长。委托诉讼代理人：黄浩坤，广东德元律师事务所律师。原告徐兆丰与被告中山市华凯商贸有限公司（以下简称华凯公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐兆丰委托诉讼代理人莫国栋、何浩，被告华凯公司委托诉讼代理人黄浩坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐兆丰向本院提起诉讼请求如下：1.撤销原被告双方签订的《骏珑盛景豪园认购书》；2.被告向原告返还定金五万元并支付占用期间的利息（利息计算方式：以五万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自起诉之日即2019年3月15日起计至被告全部返还定金之日止）。事实与理由：原告是台湾居民，因在中山工作，为方便生活，拟在中山购买房屋。原告于2018年11月18日第一次到被告开发的楼盘骏珑盛景豪园售楼部看房，被告的销售人员向原告推销在售房屋。原告向被告出示了台胞证，表明自身是台湾人，并询问能否购买被告的商品房，被告表示无问题、可购买，并向原告出示《骏珑盛景豪园认购书》，告诉原告只需要按照特别提示条款例举的清单，准备好身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、银行流水、社会保险证明、个人所得税证明就可以了，并称现在房源紧张，极力怂恿原告下定金把房源定住。原告认为特别提示条款例举的文件原告都可以提供，于是原被告双方在当天签订了认购书，原告向被告支付了定金2万元。然而，被告的员工郑嘉欣于次日向原告发微信，要求原告另准备人才引进证明，用以递交住建局审核购房资格。原告问被告如何开具人才证明，被告告诉原告找工作单位开具即可。原告找原告的工作单位电子科技大学中山学院出具了《在职证明》，证明上写“兹有徐兆丰，男，台胞证042××××6229，符合中山市人才引进条件，于2016年3月1日进入电子科技大学中山学院经贸学院工作，任职专职教师”。原告将上述文件交给被告，被告称可以。于是，在被告的误导下，原告在2018年12月8日又向被告追加支付第二笔定金3万元。然而，在原告支付完第二笔定金3万元后不久，被告竟然通知称原告的购房申请未被住建局审批通过，理由是原告提供的“人才引进证明”不符合要求，要原告去办理“人才证”才行。后经原告多方了解，住建局所要求的“人才证”是紧缺性高层次人才证明，必须要有正教授或博士以上学历，而原告不符合该条件。次月11日，原告与被告沟通如何办理人才证，被告认为原告先前提供的《在职证明》就可以了，不存在不能购房的情形，她将继续沟通、跟进。当月19日，被告沟通的结果是，只要是大专以上学历就可以向人社局办理人才引进，还指责原告自己搞错了。原告无法确定被告此时的说法是故意拖延时间还是恶意欺骗，但事实是被告此时仍不知道购房条件所要求的人才证明究竟是什么，其一开始说原告符合购房条件完全是误导。经原告咨询人社局，发现不能办理人才引进证明，于是问被告为何当原告提供单位出具的《在职证明》给被告，被告说可以办理，现在又无法办理？被告自知理亏，一直拖延回复。直到2019年1月4日，被告换了一个梁小姐与原告沟通，但仍不承认是他们理解错了人才证明的含义，还让原告和他们一起去住建局、人社局咨询，但结果依旧是原告不符合办理人才证的条件，也不符合购房资格。至此，被告将所有责任都推到原告身上，认为是原告的原因办不了人才证，并拒绝退回定金。原告认为，被告为促成交易，从签订合同之初便恶意隐瞒原告作为台湾人购房的条件，误导原告与其签订认购书，原告特诉至法院，请求判如所请。被告华凯公司辩称，1.华凯公司不存在隐瞒原告购房条件的情形，原告有义务了解自身有无购房资格及提供相应的材料，首先，双方在签订认购书之前被告已经告知原告需要由其本人提供相应的网签备案材料，包括人才证明材料，从原告提供的落款日期为2018年11月19日的在职证明可证实双方在2018年11月19日签订认购书之时原告已经知悉当时的购房条件包括高层次人才的证明；其次，中山市的限购政策在2017年3月26日已经发布，属于公开性文件，不存在被告隐瞒的情形，原告作为电子科大的高层次人才，应该知悉及了解其内容；再次，根据双方签订的认购书第17条的约定，原告是知悉并承诺遵守国家与地方有关限购、限价的政策，无论是在国家和地方已有的限购政策的规定，还是因为签订本认购书之后国家和地方出台的限购限价政策的规定，导致认购方不符合认购条件的，认购方均承担因此暂不能办理房屋产权登记备案的后果，因此原告有义务了解其自身限购条件的，原告也是知悉相关法律后果，不存在重大误解；最后，根据原告在2018年11月19日签订的承诺书可证实，原告知悉相关政策并承诺于2018年12月31日前提供相应材料到行政部门审批购房资格要求。2.合同签订后双方曾经积极履约，相互沟通，原告也在2018年12月8日补缴5万元定金，被告一直协助原告办理咨询人才购房政策并提供相关帮助，上述事实足以证实原告对合同内容相当了解才进一步追加定金。3.原告已经明显存在违约行为，没有按照合同约定的日期缴纳定金和购房款，一直以不符合购房条件、不能办理人才证明等理由推诿，要求降价，最后要求退款。华凯公司考虑原告是本地高校的高层次人才，一再容忍并提供帮助，在2019年1月7日，华凯公司的销售经理派员与原告一起再次到住建部门核实相关的购房条件，已经明确知悉原告可以通过紧缺性人才购房的条件办理购房证明，此时原告却以人才证明不符合学校的规定推诿，这是原告的借口。综上，被告不存在隐瞒和欺骗的行为，原告不存在重大误解，已经构成明显违约，应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：徐兆丰为中国台湾居民，经常居住地在中山市。2018年11月18日，徐兆丰到华凯公司开发的楼盘骏珑盛景豪园售楼部看房，下诚意金2万元，华凯公司向徐兆丰开具收款收据。同月19日，骏珑盛景豪园售楼部销售人员郑嘉欣通过微信告知徐兆丰准备人才引进证明等材料。同日，徐兆丰找其所在单位电子科技大学中山学院开具《在职证明》，主要内容：徐兆丰，男，台胞证号码042××××6229，符合中山市人才引进条件，于2016年3月1日进入电子科技大学中山学院经贸学院工作，任职专任教师。徐兆丰将上述在职证明交给华凯公司，双方一致同意将诚意金2万元变更为定金，并将诚意金收据换成定金收据。徐兆丰提交《骏珑盛景豪园认购书》。经查，该认购书经华凯公司（甲方、出卖人）、徐兆丰（乙方、认购人）签章，双方落款时间均为2018年11月18日，该认购书约定：特别提示：若客户签署中山市商品房买卖合同时无法提供签约所需相关资料，包括但不限于身份证、户口簿、婚姻证明、收入证明、银行流水、社会保险证明（中山市缴纳满半年）、个人所得税证明（中山市缴纳满半年）、外籍人士翻译公证（以银行、律师行要求签约资料为准，则本公司有权要求客户准备齐全后方可签约）；乙方向甲方认购广东省中山市石岐区景祥路10号骏珑盛景豪园10幢901室/卡，该物业为住宅，建筑面积85.57平方米，认购总价1080000元，认购定金20万元须于签署本认购书时付清；乙方知悉并承诺遵守国家与地方关于限购、限价的规定，无论是由于国家或地方已有的限购、限价规定，还是因为签订本认购书后国家或地方出台关于限购、限价的规定，导致认购方暂不符合在本市购房、合同备案登记的条件的，认购方均自愿承担因此暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，如认购方提出解除本认购书或拒绝签署买卖合同的，则出售方有权没收认购方所交之全部款项（包括但不限于定金、房款等）作为违约金没收；该认购书还约定了其他事项。2018年12月8日，徐兆丰另向华凯公司支付定金3万元。徐兆丰、华凯公司均提交微信聊天记录。经查，徐兆丰于2018年12月10日向郑嘉欣发出微信语音称其已准备好除“人才证”以外的其余文件，因学校称人才证必须要有正教授或博士以上学历才能取得，其目前为博士在读、非正教授，故其取得人才证存在困难，不知是否还具备购房资格。郑嘉欣则要求徐兆丰将《在职证明》图片发送给她，后称：其问了同事，先前也有台湾人在其司购房，也是人才引进过来的，并认为徐兆丰是缺少人才证；其领导咨询了人社局关于人才引进的问题，人社局称只需大专学历即可申报。徐兆丰称，其问过住建局，住建局回复称港澳台人士除非入户中山或者祖籍中山，否则不能购买中山一手房、只能购买二手房，现在即使高层次人才对人才证也不适用；而社保局称人才证有很多种类。2019年1月4日，徐兆丰要求退费。郑嘉欣回复称：你当初购买的时候已经知道要提供这个资料（人才证明），现在这个资料你提供不了，所以出现目前的情况。徐兆丰回复称：你们当时关于人才证明并没有一个明确的说法，故误以为其提供的学校关于人才引进的在职证明就是人才证明。同日，骏珑盛景豪园售楼部的“梁小姐”添加徐兆丰微信，称：人才证是要提供给住建局审批的资料，你之前下诚意金的时候也是考虑到这个问题，郑嘉欣确实是跟你确定过要提供的资料，因为当时也确定你能办下这个证，你们才把诚意金转为定金；双方可以一起到住建局了解情况，但并不代表确实无法办证的情况下公司须退还定金。同月7日，双方一起到住建局咨询。次日，“梁小姐”称“昨日我同事陪你去了各个部门咨询，你们出示了我们叫你准备的资料是可以购买，麻烦你尽快办理购房资格资料”。徐兆丰回复称：其咨询了学校人事，目前国家关于人才证的规定是必须要有博士毕业，其学校不能盖章。“梁小姐”回复称：博士没毕业，用硕士的也是可以的；该咨询的已经咨询过了，人才证办不下来属于学校不帮忙盖章，其认为就是徐兆丰下了定金之后不想再购房…经查：中山市人民政府办公室于2017年3月26日发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知第三部份“实行限购政策”处规定：属于规上限上企业、高新技术企业、经认定的市重点招商引资项目企业的大专以上（含大专）学历毕业生、中级职称以上（含中级）专业技术人才、中级以上（含中级）技能型人才的非本市户籍居民家庭，能提供企业法人代表签名的劳动合同及本市社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房；经市人才主管部门同意引进或纳入政府管理服务备案的非本市户籍院士、领军人才等紧缺适用高层次人才，凭市人力资源社会保障局出具证明，允许购买1套新建商品住房；在中山辖区内没有住房的祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭，允许购买一套新建商品住房…《中共中山市委、广东省中山市人民政府关于进一步加快培养引进紧缺适用人才的意见》中“范围对象”中规定：凡是列入《人才导向目录》的以下人员，都属于我市培养引进的对象：具有大学本科及以上学历的人员…其中，重点是以下高层次人才：第一层次：中国科学院院士和中国工程院院士，国家最高科学技术奖获得者，第二层次：中央“千人计划”人选，国家百千万人才工程第一层次人选…第六层次：省（部）级科学技术将二等奖第一完成人，省技术能手，博士。庭审中，双方同意适用大陆法律审理本案。本院认为：本案中，徐兆丰与华凯公司均同意适用我国大陆法律审理本案纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案商品房预约合同纠纷应适用我国大陆法律作为准据法进行裁决。虽然《骏珑盛景豪园认购书》约定：乙方（徐兆丰）知悉并承诺遵守国家与地方关于限购、限价的规定，因限购、限价的规定导致认购方暂不符合在本市购房、合同备案登记的条件的，认购方均自愿承担因此暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，出售方有权没收认购方所交之全部款项（包括但不限于定金、房款等）作为违约金没收。但按照《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》以及《中共中山市委、广东省中山市人民政府关于进一步加快培养引进紧缺适用人才的意见》中限购政策关于人才方面的放宽条件以及关于高层次人才的认定，徐兆丰并不具备办理相关人才证明的资格。结合本案案情，本院认为徐兆丰与华凯公司在签订该认购书的过程中，双方均对徐兆丰是否具备购买新建商品住房资格、能否办理人才引进证明/人才证存在重大误解。华凯公司作为专业的房地产开发、销售公司拟通过格式条款免除自身向认购方告知国家与地方关于限购规定的责任，亦不符合公平原则。现徐兆丰请求撤销其与华凯公司签订的认购书、退还定金并支付逾期利息，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十八条的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》五十四条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、撤销原告徐兆丰与被告中山市华凯商贸有限公司签订的《骏珑盛景豪园认购书》；二、被告中山市华凯商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐兆丰返还定金5万元，并向原告支付逾期利息（计算方法：以5万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年3月15日起计至被告实际清偿之日止）。案件受理费525元（原告已预交），由被告负担。被告于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  尹方玫二〇一九年七月二十四日书记员  陶亚端梁琳