河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初8630号原告张明杰，女，汉族，生于1976年12月28日，住社旗县。委托代理人王红梅，河南大为律师事务所律师。特别授权。被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司。法定代表人刘太有，任公司董事长职务。住所地：方城县新能源产业集聚区西园合兴路西侧弘裕1号公租房1号楼221-225房间。被告方城鸿发商贸集团有限公司。法定代表人刘太有，任公司董事长职务。住所地：方城县新能源产业集聚区西园(八里桥)。二被告委托代理人姜风生，河南武侯律师事务所律师。特别授权。原告张明杰诉被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司、方城鸿发商贸集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年12月18日诉至本院，本院受理后依法组成合议庭于2019年2月21日公开开庭进行了审理，原告张明杰的委托代理人王红梅、被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司、方城鸿发商贸集团有限公司的委托代理人姜风生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告以合作建房为名，与原告在2013年8月23日鉴定了合作建房协议，当日，原告向被告支付5万元合作建房金，（实际为选房诚意金），后原告于2013年10月9日与被告以优惠承诺书的形式签署了一份商品房预约合同，在合同中，原告选定被告开发的龙达FBC新天地1号地3号楼1单元19层01户房产，建筑面积为129.28平方米。原告于2013年10月31日向被告支付房款25万元。三方在合同中约定：甲方丙方承诺在龙达FBC新天地项目发出邀约办理相关手续通知7日内，乙方享有优先购买上述定向合作选房中确定的房源，并按照甲方乙方指定的流程办理销售相关事宜，并享有以下购房优惠政策：1.可享受前期已交付合作协议收益金1295元，2.可享受建筑面积5439.49元/平方米的内部优惠单价;3.签订正式商品房买卖合同时可享受免费更名一次等。在合同中还约定了在协议有效期内，甲方、丙方承诺若不将物业售予他人及签订正式商品房买卖合同后，本协议自动作废等条款，2015年10月份，龙达置业给原告出具住宅核算单，核算单载明：销售面积129.28平方米，签约面积136.24平方米，签约总价686581元，支付方式为首付30万元，按揭或公积金贷款38万元，贷整不贷零需补交6581元，并核算可其他项目的费用并经公司财务人员确认。2015年10月11日，按照被告方核算后的要求，原告又补交25205.8元房款。2018年10月份，原告得知自己所买的龙达FBC新天地1号地取得了预售许可证，却迟迟不见被告通知原告办理商品房买卖合同，后找到被告要求办理网签及备案手续被拒绝，逐形成纠纷。综上，原告认为被告取得预售许可证后，已经具备签订正式商品房买卖合同的条件。被告拒绝办理，违反了合同约定、为维护原告的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律的规定，特提起诉讼。请求判令:1、依法确认原被告签订的商品房预约合同合法有效。2、依法判令被告与原告签订正式的商品房买卖合同。3、本案诉讼费、由被告承担。为此，原告向本院提供的证据有：第一组证据：张明杰身份证复印件一份，证明原告主体适格。第二组证据：1、合作协议书一份。2、编号为0232404收据一份。证明方向一、原告2013年8月3日与二被告签订合作协议书的事实。证明方向二、原告向被告交付5万元合作资金，实为购房诚意金的事实。证明方向三、原告5万元的合作资金对应的权利为优先选房权、十五小入学权、免费更名权、预售之日未达到6500元/平方米无理由退房权。第三组证据：1、优惠承诺书一份。2、编号为0319028的收据一份。证明方向一、原告参与被告的选房活动，并选定FBC新天地1号地3号楼1单元19层01户房产，建筑面积129.28平方米，缴纳25万元房款的事实。证明方向二、被告承诺原告可享受单价为5049元/平方米的内部优惠价的事实。证明方向三、原被告双方约定商品房买卖合同签订后，本协议自动作废，在协议有效期内原告选定的房产不做他售的事实。第四组证据：1、龙达FBC新天地住宅核算单一份。2、编号为0236699、0236706收据二份。证明方向一、被告将原告选定的房源签约单价核定为5039.49元/平方米，签约面积为136.24平方米，签约总价为686581元，首付及定金为30万元，按揭款为38万元，采用公积金贷款方式。证明方向二、根据被告核算结果，原告于2015年10月11号补交贷整不贷零余款6581元，燃气，暖气初装费、备案费、登记费18624.8元共25205.8元的事实。第五组证据：南阳市房管局于2018年11月22日给被告颁发的2015041预售许可证一份。证明方向一：龙达新天地1区商住楼现在已取得预售许可证，具备和原告签订正式商品房买卖合同的条件。第六组证据：1、原告与被告签订的地下车位使用权转让合同一份；2、车位预约申请单一份；3、编号为0041398、0288374的收据两份。证明方向一、原告购买了1号地块地下车位3-22号车位，并交付了10万元车位费的事实。第七组证据：视频资料一份，证明核算单是公司行为，原告按核算单要求在2015年10月11日补交了燃气初装费等6581元、18624.8元。二被告辩称,1、对预约合同没有异议，但该预约合同已经依法解除了。2、房源已经被收回，也经被告另行处置了，不存在签订合同的基础，仅能对原告交付的钱进行处置。2018年5月12日，公司按预留电话通知了原告，要求原告按照优惠承诺书约定在指定时间到我公司办理手续，但原告没有去，按照承诺书约定，原告逾期不办理视为自动放弃有关权利，故原告诉请不应支持。法定期限内二被告向本院提供的证据有：2017年4月15日销售顾问与原告的电话录音材料一份，证明被告通知原告办理购房相应手续，但原告没来，视为主动放弃承诺书权利，承诺书已经失效。对原告提供的7组证据，二被告的质证意见为：对证据一无异议，但原告在公司预留电话是其爱人的。对证据二合作协议无异议，但已经被优惠承诺书取代。对证据三承诺书无异议，但原告违反了第一条约定，经通知该承诺书已经被解除。对证据四无法确定核算单真实性，算原告的购房咨询意见，与本案无关，不属于邀约、承诺，双方没有约定过公积金贷款的购房方式。对证据六车位使用权转让合同无异议。对证据五预售证无异议。对6张交款凭证真实性无异议，合同解除后原告可凭证办理相应的退款手续。对证据七是在售房部拍摄，与原告证明方向不能印证，销售部说核算单不能作为购房依据，要依据合同手续。对二被告提供的证据，原告的质证意见为：真实性无异议，原告收到通知也去了，但被告让补交总房款的80%现金，是被告违反了合同约定。上述证据经庭审质证，对当事人有异议的部分，本院将结合判决综合予以认定；对无异议的部分，本院予以确认。根据上述有效证据及双方当事人庭审中的陈述、诉辩，本院认定事实如下：2013年8月23日，原告给被告交纳50000元，被告出具书面收据，收据记载该款系付合作协议金。随后，原、被告签订《合作协议书》，2013年10月31日又交纳了250000元合作协议金、2015年10月11日当天分两次分别交纳6581元合作协议金、燃气等费用18624.8元。被告出具书面收据，2013年11月9日，原告与被告签订《优惠承诺书》，该承诺书记载：双方于2013年已签署《合作协议书》，共交纳合作协议金25万元。按照协议约定，原告参与了被告组织的定向合作选房活动，并在活动中定向选择了龙达FBC新天地1号地3号楼1单元19层01户房产，建筑面积129.28㎡。被告承诺在龙达FBC新天地项目发出邀约办理销售相关手续通知后7日内，原告享有优先购买权购买上述定向合作选房中确定的房源，并按被告指定的流程办理销售相关事宜，并可享受以下优惠政策：可享受前期已交合作协议金受益1237元；可享受建筑面积5049元/㎡的内部优惠单价；签订正式《商品房买卖合同》时可以享受免费更名一次；原告按照被告所制定的流程及条件进行交款、签约；原告在被告指定时间到指定地点办理相关手续；原告逾期不办理或未按约定交足合同款项，视为原告自动放弃相关权益，被告有权将房产另行出售予第三人，无需征得原告同意；协议有效期内，被告承诺保留涉案房屋不做他售；《商品房买卖合同》签订后，该协议自动作废。2018年11月，涉案项目取得南阳市房产管理中心颁发的《商品房预售许可证》（证号：2015041）。诉讼中，本院根据原告申请，于2018年12月19日通过南阳市不动产登记中心查封了被告名下龙达FBC新天地1号地3号楼1单元19层01房产一套。本院认为，根据各方当事人陈述，本案争议的焦点问题是原被告签署的《优惠承诺书》是否具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的效力问题，即该协议是商品房预约合同、还是商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，根据双方签订的《优惠承诺书》内容看,双方除对当事人的名称、认购房屋位置、房屋面积以及房屋面积的单价和交纳认购金的金额进行了明确约定外,对房屋的基本状况、销售方式、房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准、配套基础设施和公共设施的交付事项、公共配套建筑的产权归属事项、办理产权登记有关事宜等主要条款都没有约定,同时，该承诺书中明确记载，在被告发出邀约办理销售相关手续通知后7日内原告享有优先购买涉案房屋的权利、签订正式《商品房买卖合同》时可以享受免费更名一次、《商品房买卖合同》签订后该协议自动作废等内容，因此该《优惠承诺书》不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形,仍属于商品房买卖预约合同的范畴。预约合同本质上也是一种合同，其目的是为了将来订立一定合同，其内容如不违反法律禁止性规定，合同当事人依法签署后既具有法律效力，各方应当依法履行合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预；第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。商品房预约合同不具有强制履行的特征，人民法院不宜对双方争议事项要求强制缔约。故原告要求法院判令被告与其签订房屋买卖合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据本案查明的案件事实可知，本案确实存在双方签订预约合同、原告交纳部分购房款、原被告行为是否违反预约合同约定及是否承担违约责任等问题，对此，双方当事人可以协商解决，协商不成，可依法另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告张明杰的诉讼请求。案件受理费10600元，保全费4020元，由原告张明杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李林峰代理审判员  来新群代理审判员  王 彬二〇一九年七月十八日书 记 员  何梦蕊