陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终6946号 上诉人（原审被告）：龙钢，男，汉族，1955年3月11日出生，陕西日报社退休职工，住西安市碑林区环城南路东段1号新闻盛苑。委托诉讼代理人：李超华，陕西九成宫律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙加加，陕西九成宫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡文芳，女，汉族，1974年7月14日出生，西安市莲湖民族幼儿园职工，住西安市碑林区友谊西路188号。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。原审第三人：白亚文，女，汉族，1971年3月18日出生，陕西日报社职工，住西安市碑林区环城南路东段1号新闻盛苑。原审第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省西安市高新区高新路52号高科大厦1幢10602室东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。上诉人龙钢因与被上诉人胡文芳，原审第三人白亚文、陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初13198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，龙钢对胡文芳在本案中主张的事实无异议，故一审法院对胡文芳主张的事实上予以确认。另查明，2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知后，龙钢拒绝办理认购协议更名手续。胡文芳遂向一审法院起诉。2018年8月13日胡文芳向地建公司交纳保证金286264元。胡文芳于2018年08月28日起诉至西安市碑林区人民法院提出诉讼请求：1．请求法院确认胡文芳和龙钢2016年5月5日达成的转让“南山花园”3号楼l单元4层西户购房指标的口头协议合法有效；2．请求法院判令龙钢协助胡文芳在地建公司处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续；3．诉讼费用由龙钢承担。事实和理由：陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团合作开发建设“南山花园”项目，该项目位于西安市长安区居安路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。龙钢系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目的住房购房指标，经白亚文介绍，胡文芳和龙钢2016年5月5日达成转让南山花园购房指标的口头协议，约定龙钢将购房指标转让于胡文芳，转让费为4万元，后续的购房款由胡文芳向地建公司交纳。当日，胡文芳按约通过向龙钢支付转让款4万元，并和龙钢共同到地建公司处，由胡文芳向地建公司支付房屋认购款5万元，以龙钢名义与地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0323）。协议约定认购地建公司开发的“南山花园”3号楼1单元4层西户商品房，建筑面积为156平方米，认购单价为3980元／平米。2016年8月23日，胡文芳按约向地建公司支付房款74176元。现龙钢拒不协助胡文芳办理更名手续。胡文芳认为，双方签订的转让“南山花园”3号楼l单元4层西户商品房购房指标的协议不违反法律的强制性规定，具有法律效力。龙钢应当根据地建公司的通知协助胡文芳办理认购协议的更名手续。为维护胡文芳合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。根据法庭的调查，及双方的证据，可以证明龙钢向胡文芳转让南山花园房屋认购资格的事实。通过庭审中向地建公司发问，以及地建公司于2018年7月20日、2018年7月25日先后下发的通知，均是针对的认购人，并非是基于陕报社职工的家庭。所以龙钢妻子吕海勤对该房屋认购资格并不享有任何权利，该房屋认购仅仅是基于职工身份关系所获得的一种专属性权利，不属于夫妻共同财产，龙钢有权利对该房屋认购资格进行转让。龙钢妻子是否知情并不影响龙钢转让认购资格的效力。胡文芳、龙钢双方之间所达成的口头协议仅仅是低于市场价格的房屋认购资格。地建公司和陕报社的内部文件（告示）不能约束龙钢的这一权利。双方之间也不涉及合同权利义务的概括转让，所以也无需征得地建公司的同意，况且地建公司在签订南山花园商品房认购协议时，协议内容第四条已明确赋予了日报社职工有进行房屋认购资格更名的权利，从事实上也默认了房屋指标是可以转让的。而且目前我们国家除经济适用房、军队保障房之外并没有法律关于该购房指标禁止性转让的规定。法无规定即自由。法院对于胡文芳、龙钢双方达成的口头协议应当认定合法有效。1、本案并非房屋转让纠纷，而是购房资格转让纠纷。结合本案，龙钢转让仅获得4万元转让费，与市场上房屋价格相去甚远，因而可以确定龙钢向胡文芳转让的是购房资格而非房屋本身。2、陕西日报社和地建公司的通知，并不影响本案合同效力。合同法确立了鼓励交易的原则。对合同效力一般不轻易做无效认定。根据最高人民法院关于适用合同法若干问题解释（一）第四条，即法律无明文禁止，即为可以。即使有龙钢单位或地建公司的内部规定也不能成为合同无效的理由。3、因无权处分订立的买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力。法律依据是最高院买卖合同司法解释第三条第一款。龙钢辩称，龙钢方认为2016年5月5日所约定的口头协议无效，因为龙钢当时并未征得其妻子同意。对胡文芳陈述的事实无异议。龙钢认为达成的口头协议无效，龙钢购房资格产生是基于龙钢42年工龄、职称等诸多因素。该购房资格可为龙钢带来一定的财产性权益。因该财产性权益，产生于龙钢与其配偶婚内故属于龙钢与其配偶的共同财产。因龙钢与胡文芳达成转让购房资格口头协议时，龙钢其配偶不同意，事后也未追认，所以该口头协议无效。龙钢也无义务继续配合胡文芳办理房屋其他手续。白亚文称，我找的是龙钢的女儿龙轶，龙轶给我说叫我拿4万元，我就给胡文芳说了，每次地建公司要求出具委托书等，龙轶都按照地建公司的要求办理了。地建公司称，我们对本案胡文芳、龙钢口头约定的事宜均不清楚。我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。一审法院认为，龙钢作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房认购资格后，自愿将该认购资格转让给胡文芳，双方达成的口头协议并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的口头协议应为有效。龙钢辩称，龙钢购房资格可为其带来一定的财产收益，该财产性权益产生于婚姻存续期间，属夫妻共同财产；龙钢与胡文芳达成转让购房资格口头协议未征得龙钢妻子同意，该口头协议无效。龙钢所取得的认购资格是基于陕西日报传媒集团职工身份，其认购顺序号是根据职工工龄、职务、职称等因素确定的。无论是认购资格的取得，还是认购顺序号的确定均与职工配偶无关，该项权利属于陕西日报传媒集团职工的专属性权利。龙钢作为认购人，可以独立行使认购资格转让的权利，无需征得配偶的同意。虽然因处分认购资格取得的财产收益应视为夫妻共同财产，但不能因此认为该权利应由夫妻共同享有。从另一层面来看，本案纠纷为认购资格转让纠纷，而非商品房买卖纠纷。胡文芳作为认购资格受让人，其交易的相对人为认购人本人，其在交易时只需查明认购人的真实身份即可，不应给其增加更多的注意义务。故龙钢的抗辩理由不能成立。本案胡文芳、龙钢就转让南山花园商品房认购资格达成口头协议后，胡文芳已履行了付款义务，而办理认购协议更名手续是龙钢履行合同应尽的义务。就胡文芳以龙钢名义与地建公司签订的《南山花园商品房认购协议》的性质而言，该认购协议具备商品房预售合同的主要内容，且地建公司已按照约定收受购房款，该认购协议应当认定为商品房预售合同。该认购协议约定：“在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。”该约定应视为地建公司概括的意思表示。从合同解释的角度来看，该约定中“变更实际购买人”既可以理解为认购人在家庭成员中转让认购资格而变更实际购买人，亦可以理解为认购人向其他人转让认购资格而变更实际购买人。该约定表明地建公司对转让认购资格不持异议。诉讼中地建公司亦明确表示，会依据法院的生效判决配合法院执行。故本案胡文芳、龙钢达成的转让认购资格的口头协议，构成合同权利义务的概括转让。胡文芳作为合同权利义务概括转让的受让人，当然取得《南山花园商品房认购协议》当事人的地位。虽然双方在达成口头协议时未对该认购协议更名形成具体约定，但根据诚实信用原则，办理认购协议更名手续是龙钢的合同附随义务，亦是认购资格转让协议履行的必要内容。而从《南山花园商品房认购协议》履行的情形来看，胡文芳于2016年5月5日以胡文芳的名义与地建公司签订该认购协议，并于当日向地建公司交付了认购款5万元。同年8月23日胡文芳按约向地建公司交付房款74176元。从以上认购协议履行的事实来看，胡文芳已取得实际认购人的地位。基于以上事实，根据诚实信用原则，龙钢亦有义务协助胡文芳办理该认购协议更名手续。而龙钢以转让购房资格口头协议时未征得妻子同意为由拒绝履行合同义务，已构成违约。现胡文芳要求确认双方达成的口头协议合法有效，请求判令龙钢协助胡文芳在地建公司处办理认购协议更名手续，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、胡文芳与龙钢于2016年5月4日达成的转让“南山花园”商品房认购资格的口头协议有效。二、龙钢于本判决生效之日起十五日内协助胡文芳在陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费800元由龙钢负担（此款胡文芳已预交，龙钢于本判决生效之日起十五日内直接给付胡文芳800元）。宣判后，龙钢不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实错误。1、胡文芳与龙钢达成的转让南山花园商品房认购资格口头协议属于无效协议。合同法五十二规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。南山花园房屋是陕西日报社传媒集团和地建公司开发的解决陕西日报社传媒集团职工住房问题，地建公司允许陕西日报传媒集团职工以成本价认购此房，低于实际商品房的市场价，是以地建公司审定的建设成本价作为实际成交单价，是一种对陕西日报传媒集团内部职工的优惠。由于该优惠存在，该成本价势必与市场价之间形成差价。胡文芳与龙钢达成的口头协议是利用了成本价与市场价之间的价差，一方面龙钢获利，另一方胡文芳以低于市场价的单位内部职工认购价购买房屋，相对于地建公司与陕西日报传媒集团作为第三人利益明显受到损失。从胡文芳与龙钢达成口头协议的过程来看，双方自始至终没有将转让事项告知陕西日报传媒集团，说明双方是有一定的恶意串通。故胡文芳与龙钢达成的转让南山花园商品房认购资格口头协议符合合同法规定无效协议。2、本案涉及的认购房屋资格事宜，实质上是陕西日报传媒集团给予内部职工的福利，龙钢之所以取得该购房资格，是基于其42年工龄、职称等诸多因素，但胡文芳不属于陕西日报传媒集团职工，不享有认购资格。双方不能私下达成口头协议，将本属于陕西日报传媒集团内部职工的福利转让给外部人员。3、一审判决认定了处分龙钢认购资格取得的财产性收益视为夫妻共同财产，但又认为处分认购资格的权利不应有夫妻共同享有。这是不正确的。首先，婚姻法规定，夫妻共同财产为夫妻关系存续期间夫妻共同拥有的财产，其中包括双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金。本案涉及的南山花园房屋认购资格正是属于住房补贴的一种形式，应当属于夫妻共同财产。其次，民事权利具有不可分性。龙钢的认购资格的取得、认购资格的处分及处分后的收益都属于夫妻共同财产，都应当征得配偶的同意。龙钢在未经配偶同意的情况下转让认购房屋资格，龙钢配偶不同意，事后也未追认，故该转让认购房屋资格口头协议是无效的。上诉请求：1、撤销一审判决，改判龙钢与胡文芳2016年5月4日达成的转让“南山花园”商品房认购资格的口头协议无效，且龙钢不须协助胡文芳在地建公司处办理更名手续；2、本案诉讼费胡文芳承担。胡文芳辩称，一、胡文芳与龙钢达成的口头转让协议合法有效。龙钢作为陕西日报社职工，取得南山花园的购房资格，陕西日报社组织职工团购地建公司开发建设的房屋，使得其员工获得优惠于市场价格的购房资格，该购房资格所获得的权益归龙钢个人所有，龙钢是否转让该购房资格并不损害陕西日报社的权益。地建公司作为出卖方，目的在于获得合同约定的全部购房款，不论是龙钢付款购房还是胡文芳以龙钢的名义付款购房，地建公司的合同权利不受损失，合同义务并未加重，故龙钢和胡文芳在真实意思表示基础上达成转让南山花园购房资格的口头协议，也不损害地建公司的利益。二、龙钢取得南山花园购房资格，是基于陕西日报传媒集团职工身份，其认购顺序号是根据职工工龄、职务、职称等因素确定，该购房资格属于陕西日报传媒集团职工的专属性权益，无须征得配偶同意。综上，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。白亚文及地建公司经传票传唤未到庭，未提交答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，关于胡文芳与龙钢达成的南山花园购房资格转让协议的效力问题。该低价购房资格系龙钢基于陕日报社员工的身份取得，陕日报社组织其职工团购地建公司开发建设的房屋，使得其员工获得了低于市场价格的购房资格，该低价购房资格所获得的权益归龙钢个人所有，龙钢是否转让该购房资格并不损害陕日报社的权益。该低价购房资格，使得龙钢在购房时可支付少于市场价格的购房款，认购价格与市场价格之间的差额为龙钢基于该购房资格可获得的利益，地建公司作为出卖方目的在于获得合同约定的全部购房款，不论系龙钢付款购房还是胡文芳以龙钢名义付款购房，地建公司的合同权利不受损失，合同义务也并未加重。故胡文芳与龙钢之间的口头协议并不损害陕西日报社和地建公司的利益。龙钢上诉认为胡文芳与其之间的口头协议损害第三人利益的理由不成立，不予采信。龙钢与胡文芳达成的口头协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同法第五十二条规定的无效情形，为有效合同。有效合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。龙钢所取得的认购资格是基于其陕西日报传媒集团的职工身份，其认购顺序号是根据职工工龄、职务、职称等因素确定，是陕西日报传媒集团对其集团职工的一种政策性补贴，与龙钢的配偶无关。龙钢向胡文芳转让的是认购资格，该资格的取得与其配偶无关，该资格的转让也无需其配偶同意。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故龙钢上诉认为其与胡文芳之间的口头转让协议未经配偶同意无效的理由，没有事实和法律依据，不予采信。综上，龙钢的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，龙钢已预交，由龙钢承担。本判决为终审判决。审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟二○一九年七月十八日 书 记 员  石 李 婷1