四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初138号 原告：成都喜沁金沙物业管理服务有限责任公司，住所地：成都市青羊区。 法定代表人：熊伟，职务不详。 委托诉讼代理人：吴文波，男，1979年2月22日出生，汉族，住四川省郫县，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：杜雪琴，女，1970年8月28日出生，汉族，住四川省简阳市，系公司员工，特别授权。 被告：袁军，男，汉族，1970年12月16日出生，住成都青羊区。 原告成都喜沁金沙物业管理服务有限责任公司（以下简称喜沁物业）与被告袁军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。喜沁物业的委托诉讼代理人吴文波、杜雪琴与袁军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 喜沁物业向本院提出诉讼请求如下：1.袁军支付喜沁物业物业费2565.2元；2.袁军支付喜沁物业自2017年11月1日起至实际清偿之日止按每日3‰计算滞纳金（截止2018年10月31日的滞纳金共计1269.6元）；3.袁军承担本案诉讼费。事实与理由：袁军是“金沙·鹭岛”三期房屋业主，房屋建筑面积125.65平方米。2012年12月12日，袁军与喜沁物业签订了《前期物业服务协议》，其中第五条约定，物业服务费从袁军所购物业交付之日起计算，首次缴纳物业服务费用时一次性预付12个月的物业服务费，以后的物业服务费用应当在每月15日前缴纳下个月的物业服务费，物业服务费按每月每平方米1.7元计算，如袁军不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，喜沁物业有权要求补交并从逾期之日起每日按应缴费额的千分之三的标准收取滞纳金。袁军至2017年11月起停止向喜沁物业缴纳物业服务费，喜沁物业为维护自身合法权益，故请求法院判令。 袁军辩称：不认可喜沁物业的诉讼请求。关于饲养动物（养犬），喜沁物业不作为、拒绝作为；对房屋建筑本体共用部位的维修保养不到位。不履行基本安全保障义务，拒绝协商，对包括我本人在内的全体业主人身安全的损害和精神损失。关于滞纳金1269.6元，喜沁物业不是行政机关，毫无资格收取滞纳金，滞纳金的标准提出质疑，是否经过政府部门的批准；物业公司恶意、根本违约在先而且拒绝协商，动辄兴讼，浪费司法资源；关于本案的诉讼费用，请贵院依法公正判决，驳回喜沁物业的此项诉讼请求，由喜沁物业全额承担，以维护袁军的合法权益。 经审理查明，袁军系“金沙·鹭岛”三期房屋业主。2012年12月12日，袁军（购房业主、乙方）与喜沁物业（物业服务企业、甲方）签订《前期物业服务协议》，主要内容为：乙方所购住宅位于“金沙·鹭岛”三期，建筑面积125.65平方米。甲方的义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、小区交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。甲方的权利包括依据本协议和物业管理法规的规定向乙方收取物业服务费用等。乙方的权利包括监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议等。乙方的义务包括按时向甲方交纳物业服务费用。如有关水、电、煤气等公共事业费用是由甲方统一收取、支付的，乙方须按时缴纳有关费用等。物业服务费按每月每平方米1.7元的标准收取，从物业交付之日起计算，首次缴纳物业服务费用时一次性预付12个月的物业服务费，以后的物业服务费用按月缴纳；袁军应当在每月15日前缴纳下个月的物业服务费，如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，喜沁物业有权要求补交并从逾期之日起每日按应缴费额的千分之三的标准收取滞纳金。根据该合同所附《业主临时管理规约》，喜沁物业作为物业管理方有责任保持“金沙·鹭岛”三期内良好公共秩序，配合政府相关职能部门维护“金沙·鹭岛”三期公共地方的正常秩序和尽力使业主或使用人免遭侵扰，但不含业主、使用人的人身安全保险及私有财产保管责任。 2017年11月17日，袁军向喜沁物业支付了案涉房屋2017年10月的物业服务费213.6元，生活垃圾清运费8元。之后未再支付物业服务费及生活垃圾清运费。 另查明：（一）袁军于2018年4月17日向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1.案外人冯某支付狂犬病疫苗和免疫球蛋白费用共计2216.9元，并全额承担该案律师费用；2.冯某赔偿精神损害抚慰金2216.9元，误工费、交通费、营养费共计2272.7元；3.喜沁物业对上述损失承担连带责任，并在小区内向袁军书面公开赔礼道歉；4.喜沁物业赔偿精神损害抚慰金1000元；5.该案诉讼费用由冯某承担。主要事实理由为：袁军在“金沙·鹭岛”三期楼下的公共健身区被冯某饲养的大型犬抓挠，致右前臂受伤并接种疫苗和免疫球蛋白，之后冯某拒绝赔偿。“金沙·鹭岛”三期部分业主在公共区域不栓狗绳的问题由来已久，许多业主多次在业主群里向物业中心要求整改，但喜沁物业以其无执法权力为由，拒不履行制止和劝告义务，其不作为导致袁军被冯某饲养的大型犬抓伤。2018年6月20日，本院作出（2018）川0105民初5358号民事判决书，在“审理查明”部分载明，喜沁物业提交了《成都市养犬管理条例》、《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、相应的提示以及倡议书、相关的海报以及活动照片、《情况说明》及《事故受理表》，拟证明养犬管理的主体是公安机关，物业机构只是协助机构，喜沁物业已经充分尽到了协助义务和高度认真处理的义务，袁军所称的消极、不作为没有事实依据。该判决对上述证据的认证意见为：袁军对上述证据的真实性无异议，故本院对该组证据予以采信。上述证据能够证明喜沁物业尽到了相应的提示义务，对袁军与冯某之间的纠纷进行了全程认真处理并形成处理记录。该判决在“本院认为”部分载明：“结合本案的证据采信情况，本院对其（喜沁物业）作为执法机关的协助机构已经尽到充分的提示义务予以认可。”该判决在判决主文部分载明：“驳回原告袁军的全部诉讼请求。案件受理费400元，由原告袁军承担。”该判决现已生效。 （二）就案涉房屋袁军于2014年9月收房，并于2016年进行了装修。 以上事实有喜沁物业营业执照及法定代表人身份证复印件、袁军的身份证复印件、《前期物业服务协议》（附《业主临时管理规约》）、缴费清单、（2018）川0105民初5358号民事判决书、交房验收登记表及装修资料等证据及当事人陈述等在案为证。 庭审中，（一）喜沁物业还提交了以下证据：1.缴费通知单照片、律师函及EMS邮单，拟证明喜沁物业多次向袁军催讨物业费未果。袁军主张从未收到过上述材料；2.欠费清单及滞纳金计算表，拟证明袁军一直拖欠物业费。袁军对该证据不认可，但未说明理由。（二）袁军还提交了以下证据：微信和短信截图以及现场照片（19份），拟证明广大业主不断向喜沁物业反映存在的问题，但喜沁物业不作为、拒绝作为，导致袁军在有物业摄像头的区域被狗抓咬，喜沁物业没有履行相关合同约定义务。喜沁物业对微信截图的真实性和合法性不认可，对张贴的养狗宣传的真实性、合法性认可，但认为与本案无关。 本院认为，喜沁物业与袁军签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按约履行合同义务。现袁军自2017年11月1日起欠付物业服务费，截至2018年10月31日，已拖欠12个月，共计2563.26元（125.65×1.7×12），喜沁物业有权主张袁军继续支付上述欠付费用，故对喜沁物业关于2565.2元的物业费主张本院部分支持2563.26元。关于滞纳金。根据合同约定，袁军应自每月15日前缴纳下个月的物业服务费，逾期按应缴费额每日千分之三的标准支付滞纳金。据此，袁军按约应分别自每月应付物业服务费之日的次日起，以当月实际欠付的物业服务费为基数，按每日千分之三的标准支付滞纳金。本案中，袁军对滞纳金作出了不应支付的根本性抗辩。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院认为，前述合同约定的滞纳金实际系双方对逾期付款所约定的违约金。因袁军欠付前述物业服务费对喜沁物业造成的主要是资金占用的利息损失，而双方约定的前述滞纳金计算标准明显高于喜沁物业资金利息损失的百分之三十。且袁军对违约金作出了根本性抗辩，故本院依法予以适当调整。以利息损失为基准，考虑袁军的违约情节、违约持续时间等因素，酌定将滞纳金的计算标准调整为每日万分之三（3‰×10%）。因喜沁物业自愿主张自2017年11月1日起算滞纳金，此系其自行处分自身权利，本院对此予以确认，故袁军应分12段计算向喜沁物业支付滞纳金，具体方式如下：分别自2017年11月1日、2017年11月16日、2017年12月16日、2018年1月16日、2018年2月16日、2018年3月16日、2018年4月16日、2018年5月16日、2018年6月16日、2018年7月16日、2018年8月16日及2018年9月16日起，均以213.6元（125.65×1.7）为基数，按每日万分之三的标准计算至本判决确定的给付之日止。故对喜沁物业关于滞纳金的诉讼请求本院部分予以支持。 袁军抗辩称，喜沁物业在饲养动物（养犬）方面不作为、拒绝作为，不履行基本安全保障义务，拒绝协商，对包括我本人在内的全体业主人身安全的损害和精神损失。对该项抗辩本院认为，根据前述已生效的（2018）川0105民初5358号民事判决书，该判决认定喜沁物业尽到了相应的提示义务，已对袁军与冯某之间的纠纷进行了全程认真处理并形成向其的处理记录，喜沁物业作为执法机关的协助机构已经尽到充分的提示义务。据此，本院对袁军的该项抗辩不予支持。对其提出的喜沁物业对房屋建筑本体共用部位的维修保养不到位的抗辩，因其未提交有效证据予以证明，本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、袁军于本判决生效之日起十日内向成都喜沁金沙物业管理服务有限责任公司支付物业费2563.26元； 二、袁军于本判决生效之日起十日内向成都喜沁金沙物业管理服务有限责任公司支付滞纳金，滞纳金支付方式如下：分别自2017年11月1日、2017年11月16日、2017年12月16日、2018年1月16日、2018年2月16日、2018年3月16日、2018年4月16日、2018年5月16日、2018年6月16日、2018年7月16日、2018年8月16日及2018年9月16日起，均以213.6元为基数，按每日万分之三的标准计算至本判决确定的给付之日止； 三、驳回成都喜沁金沙物业管理服务有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由袁军袁军承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张陆鹏 人民陪审员  赵 虹 人民陪审员  薛 怡 二〇一九年七月一日 书 记 员  黄晓琴