文书内容江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0821民初587号原告江西荣鑫商业运营管理有限公司。住所地江西省吉安县城东昌路汇金商业城。统一社会信用代码:91360821MA35PTYW0Y。法定代表人刘智荣,该公司总经理。委托诉讼代理人王洪平，该公司职员，特别授权。委托诉讼代理人文宗森，江西文冠律师事务所律师，特别授权。被告肖书鸣,男,1988年1月3日生,汉族,江西省吉安县人，住江西省吉安县。原告江西荣鑫商业运营管理有限公司（以下简称江西荣鑫公司）与被告肖书鸣租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告江西荣鑫公司之委托诉讼代理人王洪平、文宗森，被告肖书鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告即时支付欠交租金26263元〔2018年10月、11月12月与2019年1月租金为6746元×3个月（减免1个月）＝20238元，2019年2月租金为6746元÷28天×25天＝6025元〕、物业费9445元〔2018年10月、11月12月与2019年1月物业费为1930元×4个月＝7720元，2019年2月物业费为1930元÷28天×25天＝1725元〕、电费30534元、水费836元及其自起诉之日起至实际付清之日止按日千分之三计算的滞纳金；3、判令被告立即搬迁腾空租赁商铺，并支付自起诉之日起至实际腾空之日止按合同约定计算的租金和物业费（租金225元／天，物业管理费64.3元／天）；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年11月23日，被告在汇金商业城主街内租赁5336、5337号铺位经营“老城巷口”饮食类，并与原告签订了一份为期3年的租赁合同及两个附件，合同期从2017年10月1日至2020年9月30日止。合同约定，每季度费用均在上季度租期届满之日30天前向出租方缴纳下一季度租金。截止起诉之日，被告欠交租金26263元、物业费9445元、电费30534元、水费836元。原告多次催缴，被告一直拒绝付清欠款；原告根据合同约定通知解除合同，但被告拒绝搬迁腾空商铺交还给原告。据此，原告特提起本案诉讼。被告在庭审中辩称：我不接受原告支付租金的请求，因我撤场时费用已与原告算清。我没有把东西搬走的原因，是因为原告私自断电，造成我店里冻柜里的东西全部损坏，损失一万余元。原告无派人和我商量处理，故此事一直拖到现在。经审理查明：2017年11月23日，原告为出租方（甲方），被告为认租方（乙方），双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于吉安县东昌路“汇金商业城”5号楼3层336－337号铺位出租给乙方进行经营。该商铺建筑面积192.75平方米，使用面积119.28平方米；乙方租赁该商铺用于经营休闲餐饮业态“老城巷口”品牌；……租赁期3年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止，其中免租期4个月，免租期分2次给予，从合同期2、4季度扣除（如整体开业日有所延迟，则计租日自汇金商业城实际开业日起计，合同期相应缩短）；租金收取标准：铺位号5－336、337，第一年月租金6746元，年租金80952元。第二年月租金6746元，年租金80952元。第三年月租金7421元，年租金89047元；租金支付方式：本合同签订之日乙方一次性支付第一季度租金，以后每季度均在上季度租期届满之日30天前，乙方向甲方支付下一季度租金，乙方未按以上约定时间交纳租金，视为违约，违约方未履行完合同经营时间的租金作为违约金，且甲方有权收回铺位转租第三方；合同履约保证金：乙方在签订本合同之时一次性付清所租铺的合同履约保证金13000元，该保证金在合同期满后无息退还。如有违约费用，从履约保证金中扣除。多次违反，履约保证金不足，须补交或追交，不交则视为违约。扣除的履约保证金作为对商场有贡献商户的激励金和商场营销推广费用。租赁期满如商户不再续租则无息退还商户除去扣除款后剩余的履约保证金；……商业管理费及交纳办法：甲方所收商业管理费以建筑面积计算，乙方应缴纳的商业管理费为10元／平方米／月，共计1930元／月（商业管理费包含中央空调、电梯、保安、保洁、公共水电、日常管理等相关费用）；……乙方所租甲方铺位独立安装水、电表，水、电费单独计费，电费按1元／度标准收取，水费按4元／立方标准收取。乙方应于每月在政府部门规定交费期前3日凭甲方商场管理部门水电通知单交纳水电费。逾期交纳的，按每日万分之五收取滞纳金，每超过一个月，甲方有权对该铺位停水停电直至乙方交清所欠费用，超过二个月，甲方有权终止合同，并追究相关经济损失；……本合同终止之日，乙方应撤离该商铺，并将场地内自有货物、柜台及设施撤出，并将撤场后的垃圾清运离场，将该商铺恢复至首次交付时原状或甲方指定的其他状态，相关费用从保证金中扣除，保证金不足以支付上述费用的，由乙方在收到甲方通知后三个工作日内补足。逾期未撤离的，视为乙方自行放弃场地内自有货物、柜台及设备设施的所有权益，甲方有权自行处理且无需承担任何责任；甲方的违约责任：甲方未遵守双方签订租赁合同中相关条款，造成乙方重大损失的，乙方有权终止合同。因甲方的违约行为造成乙方损失，甲方应承担赔偿责任。合同期内甲方不得随意调高租金；乙方的违约责任：拖欠租金及其他相关费用达一个月以上，已超过甲方准许的期限内仍未付清的。未经甲方同意乙方擅自改变合同约定的经营业态和种类的。未经甲方许可，擅自将铺位转让。转包或变相转让的。违反本合同规定以及甲方管理制度，不服从甲方管理，经两次书面通知而不纠正其行为的。不按时开市和收市的（俱备独立经营通道的商铺可延长经营时间，特殊业态提前约定）。违法经营、销售假冒伪劣产品及其他违反禁止、限制、特许经营的商品或违反与顾客书面或口头承诺。乙方在合同期内使用租赁商铺时或在租赁区域内应确保自己与第三人的人身及财产安全，非因甲方原因造成他人人身与财产损失的。乙方利用租赁商铺从事非法活动，在租赁商铺内存易燃、易爆、有毒、放射性等危险物品的。乙方因使用不当或人为原因造成租赁商铺结构、设施损坏，或造成人员伤亡的。经营过程中有损害甲方利益的其他行为。其他违反本合同约定的行为。乙方如有违反本合同以上约定的，甲方有权收回铺位，转让给第三方，将乙方履约保证金以及未履行完的剩余租赁时间和已交纳的租金作违约金，并有权要求乙方赔偿经济损失。乙方在收到甲方解除合同通知之日起，在一周内清理有关物品后将场地交甲方验收。否则甲方有权搬离乙方的货物，由此造成乙方的物品损失，甲方概不负责；在签署本协议同时，乙方须与甲方共同签订《经营管理规定》（以下简称规定），此规定作为本协议的不可分割部分，与本协议具有同等法律效力；……因履行本合同而发生争议，双方应协商解决，协商不成由甲方所在地人民法院诉讼解决；为了保证正常的业务往来，甲、乙双方一致确认函件往来仅采用书面通知形式，并一致确认采用书面形式正式回复对方来函为合同项下的主要义务。甲方致乙方的函件可直接送达乙方该商铺所在的经营场所，由乙方经营场所员工签收后视为有效送达。任一方在收到对方来函5日内需正式回复对方，如对方明确表示回复时间可延长的，以对方来函中明确限定的时间为准，逾期未回复的，视为同意对方来函内容；……。同日，原、被告还签订了《装修管理规定》、《汇金商业城消防安全责任书》、《经营管理规定》，其中《经营管理规定》约定了“甲方享有依法向乙方收取物业管理费、公共设施维修基金、公共能源及相关费用等权利。乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天3‰的滞纳金，逾期20天不缴纳的，甲方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可采取催缴和强制措施，直至诉诸法律”，及其他原、被告各自享有的权利和承担的义务。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付于被告使用，被告也依约向被告支付了合同履约保证金13000元及自2017年10月1日至2018年9月30日的商铺租金。被告依约本应于2018年8月31日前支付2018年10月1日至2018年12月31日的商铺租金，但被告未予支付。2018年10月21日，原告对涉案商铺采取了停电措施。2018年10月22日，被告向原告递交了一份《撤场申请表》，以“亏本经营”为由，特向原告申请撤场。经原告同意，原告工作人员与被告办理了撤场相关费用清算，并共同签署了《撤场业务流程表》。该表载明：“租金情况2018.10.1—2018.10.20日费用未清4497.3元；管理费情况2018.10.1—2018.10.20日费用未清1286.6元；水电费情况2018.1.1—2018.10.20日电费和水费未清；其他费用情况无，2018年10月28日。第1号电表30534.19度；第1号水表209吨”。但被告以原告采取的停电措施造成其涉案商铺冻柜里的食料损坏，原告应予赔偿为由，既未向原告清偿所欠租金及其他费用，也不将涉案商铺腾空交还给原告，原告遂向本院提起本案诉讼。上述事实有原告提供的《商铺租赁合同》、《装修管理规定》、《经营管理规定》、《汇金商业城消防安全责任书》、《撤场申请表》、《撤场业务流程表》，被告提供的短信截图一份等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为：原告江西荣鑫公司与被告肖书鸣签订的《商铺租赁合同》及《经营管理规定》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。原告江西荣鑫公司的义务是提供合同约定的租赁商铺供被告使用，被告肖书鸣的义务是按照合同约定的时间、数额等交纳相应的租赁费及相关费用。本案争议焦点一为原告主张解除涉案合同应否支持？本院认为，在本案中，原告已履行了自身的全部义务，被告未按照合同约定于2018年8月31日前支付2018年10月1日至2018年12月31日的商铺租金已经构成违约，应依法承担违约责任。按照双方签订的租赁合同关于解除合同条款的约定，被告的该违约行为符合合同解除的标准，双方签订的《商铺租赁合同》及《经营管理规定》应予以解除。对此，被告于2018年10月22日向原告提出了撤场申请，原告也予以同意。2018年10月28日、29日，原、被告就所欠租金、管理费、水电费等撤场相关费用进行了清算，并共同签署了《撤场业务流程表》予以确认。故涉案合同已于2018年10月22日协议解除，本院予以确认；本案争议焦点二为涉案合同解除后被告仍占用涉案商铺是否有据？被告应于合同解除之日将涉案商铺腾空交还给原告。但被告却以原告于2018年10月21日采取的停电措施造成其涉案商铺冻柜里的食料损坏，原告应予赔偿为由，一直占用涉案商铺至2019年4月25日，才将涉案商铺腾空交还给了原告。即使原告采取停电措施有过错，且造成被告受损，被告仅可以依法另行予以主张，故被告以此辩解意见占用涉案商铺无法律依据，本院不予采纳；本案争议的焦点三为原告的损失主张是否予以支持？向原告支付使用涉案商铺的租金、物业管理费、水电费是被告依法必须履行的合同义务，原、被告在所签署的《撤场业务流程表》中已确认被告尚欠原告2018年10月1日至2018年10月20日的租金4497.3元、管理费1286.6元及2018年1月1日至2018年10月20日电费30534.19元（30534.19度×1元／度）、水费836元（209吨﹦209立方×4元／立方），本院应予以认定。被告关于撤场时费用已与原告算清，不接受原告支付租金的请求的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。至2018年10月22日涉案合同解除，被告欠原告租金为4947元（4497.3元＋6746元/月÷30天×2天）、物业管理费为1415元（1286.6元＋1930元/月÷30天×2天）。由于被告无法律依据的仍自2018年10月22日占用涉案商铺至2019年4月25日交还给原告，因此，造成原告涉案商铺的租金及物业管理费损失，被告应予以赔偿。原告减免被告一个月租金的主张，未与法相悖，本院照准，故自2018年10月23日至2019年4月25日原告涉案商铺租金损失为34629元〔（6746元÷30天×2018年10月中的9天）＋（6746元×2018年11月至2019年3月中的4个月）＋（6746元÷30天×2019年4月中的25天）〕、物业管理费损失为11837元〔（1930元÷30天×2018年10月中的9天）＋（1930元×2018年11月至2019年3月的5个月）＋（1930元÷30天×2019年4月中的25天）〕。又由于原告主张被告承担拖欠租金、物业管理费的违约责任的方式，是按每日3‰支付滞纳金。由于被告拖欠租金、物业管理费给原告造成的是租金被占用的利息损失，而民间借贷相关法律规定支持资金被占用的利息损失计算标准为不超过年利率24％（月利率2％），而该每日3‰的月利率为9％，明显过高，故本院调整被告向原告支付拖欠租金、物业管理费滞纳金的计算标准为月利率2％。而涉案合同解除后被告占用涉案商铺造成原告租金、物业管理费的损失，系产生于涉案合同有效期外，原告主张被告支付该部分损失的滞纳金，无法律依据，本院不予支持。涉案合同约定“乙方应于每月在政府部门规定交费期前3日凭甲方商场管理部门水电通知单交纳水电费”，原告是否通知被告交纳水电费，未有证据佐证，故原告主张被告支付该部分费用的滞纳金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付拖欠的租金4947元、物业管理费1415元、电费30534元、水费836元，赔偿原告2018年10月23日至2019年4月25日的租金损失34629元、物业管理费11837元，共84198元，并由被告自2018年10月23日按月利率2％向原告支付拖欠的租金4947元、物业管理费1415元共6362元至该款清偿日止的滞纳金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告肖书鸣于本判决生效之日起十日内向原告江西荣鑫商业运营管理有限公司支付拖欠的租金、物业管理费、电费、水费共37732元，并由被告自2018年10月23日按月利率2％向原告支付其中租金与物业管理费共6362元至付清之日的滞纳金；二、被告肖书鸣赔偿原告江西荣鑫商业运营管理有限公司2018年10月23日至2019年4月25日的租金、物业管理费损失共46466元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5677元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 曾 玉 华人民陪审员 罗 青 华人民陪审员 蒙 慧 婷二〇一九年七月二十五日书 记 员 欧阳如玥附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。            第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。      最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)      第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。        第二十八条：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。        第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。        当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。