东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初912号原告：中国石化集团胜利石油管理局有限公司培训中心（党校）。住所地：东营市东营区济南路169号。统一社会信用代码：12370500F493004098。法定代表人：刘彦国，主任。委托诉讼代理人：邹春雨，山东天地恒律师事务所律师。被告：东营市金鼎职业技术培训学校。住所地：东营市东营区青岛路325号。统一社会信用代码：52370500MJE26860X3。负责人：杨万里，校长。委托诉讼代理人：李连波，山东齐征律师事务所律师。委托诉讼代理人：史广国，男，1986年2月21日出生，汉族，东营市金鼎职业技术培训学校副校长，住东营市东营区。原告中国石化集团胜利石油管理局有限公司培训中心（党校）（以下简称胜利培训中心）与被告东营市金鼎职业技术培训学校（以下简称金鼎培训学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胜利培训中心委托诉讼代理人邹春雨、被告金鼎培训学校委托诉讼代理人李连波、史广国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胜利培训中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾出并向原告返还房屋；2、判令被告向原告支付2018年房屋占用费2000000元，以及按每年2000000元的标准，自2019年1月1日至房屋实际返还之日止的房屋占用费；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月31日，山东胜利职业学院与被告签订编号为10200164-16-FW1003-0050的房屋租赁合同1份，约定：山东胜利职业学院将交通工程分院院内的西教学楼、学生1公寓、学生2公寓、学生1公寓西侧平房、茶炉房出租给被告使用，租期1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金总额为1000000元人民币。合同第十条第5项约定，如租期届满，山东胜利职业学院不再出租或合同解除的，山东胜利职业学院有权让被告无条件搬出房屋。被告拒不搬出的，除承担侵权责任外，并视为被告认可按本合同约定租金的200%支付占用房屋期间的占用费。合同签订后，山东胜利职业学院依约将房屋出租给被告使用。2017年12月，山东胜利职业学院多次口头通知被告，租期届满后山东胜利职业学院不再出租房屋，要求被告按时腾出并归还房屋。2018年3月5日，山东胜利职业学院书面通知被告不再续租，要求被告及时做好相应的移交工作，尽快完成撤离搬迁工作。2018年8月3日，山东胜利职业学院名称变更为中国石化集团胜利石油管理局有限公司培训中心（党校）。2018年10月23日，原告再次向被告发出通知，要求其在2018年11月30日前完成房屋移交和搬离工作，逾期未完成搬离工作，原告将通过法律途径解决，但被告至今没有搬离。为维护原告的合法权益，依法提起民事诉讼，望判如所请。被告金鼎培训学校辩称，1、原告所诉主体不适格，应依法驳回原告的起诉,2016年12月31日原、被告签署的“2017年度学院房屋对外租赁合同”到期后双方未续签租赁合同，该合同已经履行完毕。合同到期后房屋的实际使用人和签约主体变更为东营金盾司法学校，被告不是适格的主体。2、原告与东营金盾司法学校签署培训协议，履行权利义务的法律主体转化，被告不承担法律责任。3、原告所诉租赁费数额不准确，在租赁合同履行期间，原告违约，单方收回了小餐厅、培训公寓、培训楼后一个大教室，给被告造成诸多不便和巨大损失，经双方协商租赁费已变更为每年850000元。4、占用房屋期间的占用费，明显高于约定的租赁费和实际应支付的租赁费，不符合法律规定。本院经审理，认定事实如下：2016年12月31日，原告胜利培训中心（甲方）与被告金鼎培训学校（乙方）签订租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在东营市东营区菏泽路187号山东胜利职业学院交通工程分院院内，分别为：1、西教学楼，三层，建筑面积1844平方米，整体租赁；2、学生1公寓，四层，建筑面积2600平方米，整体租赁；3、学生2公寓，五层，建筑面积1218平方米，整体租赁；4、学生1公寓西侧平房，一层，建筑面积240平方米，整体租赁；5、茶炉房，一层，建筑面积240平方米，整体租赁。租赁房屋用途为学校教育和培训，门店字号：宁夏司法警官职业学院。租赁期限为自2017年1月1日起至2017年12月31日止。涉案房屋租金为1000000元/年。合同同时约定：如租赁期满，甲方不再出租或合同解除的，有权让乙方无条件搬出房屋。乙方拒不搬的，除承担相应侵权责任外，并视为乙方认可按本合同约定租金的200%支付占用房屋期间的占用费。2018年3月5日，原告向被告送达“对外租赁合同不再重新续约的通知”，被告工作人员赵亮签收。2018年10月23日，原告向被告送达“关于尽快腾空交通工程分院西教学楼等的通知”，被告工作人员史广国签收。2018年8月3日，山东胜利职业学院变更为中国石化集团胜利石油管理局有限公司培训中心（党校）。上述事实，有原告提交的山东胜利职业学院与东营市金鼎职业技术培训学校签订的房屋租赁合同、山东胜利职业学院为被告送达的“对外租赁合同不再重新续约的通知”、“关于尽快腾空交通工程分院西教学楼等的通知”、中国石化集团胜利石油管理局有限公司、中国石化股份公司胜利油田分公司胜油局发编字【2018】4号文件及原、被告的当庭陈述在案佐证，可以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告胜利培训中心与被告金鼎培训学校订立的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，原、被告双方均应按合同约定全面履行义务。租赁期限届满后，原告于2018年3月5日向被告送达“对外租赁合同不再重新续约的通知”，在此之前的2018年1月1日至2018年3月4日，原告并未对被告继续使用租赁房屋提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告于2018年10月23日向被告送达“关于尽快腾空交通工程分院西教学楼等的通知”中要求被告于2018年11月30日前完成房屋移交和撤离工作，可以视为原告给予被告的解除合同的合理期限，被告在2018年11月30日后未搬离即为违约，其在合同解除后，被告继续占用原告房屋应支付占用费至搬出之日。被告抗辩涉案房屋已由原告租赁给山东东营金盾司法学校，被告主体不适格，应由山东东营金盾司法学校承担涉案房屋的租赁费用，但被告并未提交证据证明其已搬离涉案房屋，其提供的东营金盾司法学校培训费发票亦不能证明系东营金盾司法学校交纳的租赁费，本院对该项抗辩事由，不予采纳;被告主张合同履行期间，原告单方收回部分租赁房屋，租赁费变更为每年850000元，因未提供证据，本院不予采信。综上，被告应按照原租赁合同约定的租金支付原告2018年1月1日至2018年11月30日的租金，并继续支付至实际搬出之日。租赁合同中约定承租方在租赁期满后按合同约定租金的200%支付房屋占用费，实际系对承租方违约责任的约定，根据法律规定，违约金不应超过造成损失的百分之三十。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告东营市金鼎职业技术培训学校于本判决生效之日起十日内腾出并返还原告中国石化集团胜利石油管理局有限公司培训中心（党校）坐落在东营市东营区菏泽路187号山东胜利职业学院交通工程分院院内的西教学楼三层、学生1公寓四层、学生2公寓五层、学生1公寓西侧平房、茶炉房；二、被告东营市金鼎职业技术培训学校于本判决生效之日起十日内支付原告中国石化集团胜利石油管理局有限公司培训中心（党校）2018年1月1日至2018年11月30日的租金916667元，违约金300000元，并按年租金1000000元的标准支付2018年12月1日起至实际迁出之日止的租金及违约金（违约金按损失的30%计算）；三、驳回原告中国石化集团胜利石油管理局有限公司培训中心（党校）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由原告中国石化集团胜利石油管理局有限公司培训中心（党校）负担8930元，由被告东营市金鼎职业技术培训学校负担13870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  周忠华审 判 员  尹爱荣人民陪审员  王文文二〇一九年七月二十四日书 记 员  孟一男