广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终3942号上诉人（原审原告）：刘赞军，男，1975年11月2日出生，汉族，居民身份证住址为湖南省桃江县,上诉人（原审原告）：姜卫年，女，汉族，1974年12月29日出生，居民身份证住址为湖南省桃江县,委托代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。委托代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市富兴房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市厚街镇湖景大道环岗村加州阳光花园**多层公寓**商铺03b。统一社会信用代码：91441900586345435C。法定代表人：谭乔尹，总经理。委托代理人：陈东萍，广东康浩律师事务所律师。委托代理人：赵紫莹，广东康浩律师事务所律师。上诉人刘赞军、姜卫年因与被上诉人东莞市富兴房地产开发有限公司（以下简称为富兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17325号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告刘赞军、姜卫年向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.富兴公司协助刘赞军、姜卫年按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府3幢1单元2001房的产权过户和登记手续并将该房地产权证交付给刘赞军、姜卫年；2.富兴公司向刘赞军、姜卫年支付逾期办证违约金132282元（以购房款1088188元为本金，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照年利率9%计算，自2017年5月26日起计至刘赞军、姜卫年实际取得房地产权证之日止，暂计至2018年9月30日止）；3.本案诉讼费由富兴公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、富兴公司应于判决发生法律效力之日起五日内向刘赞军、姜卫年支付逾期办证违约金544.09元；二、驳回刘赞军、姜卫年的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1473元，由刘赞军、姜卫年负担1467元，富兴公司负担6元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17325号民事判决。刘赞军、姜卫年不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实错误，适用法律错误。《商品房买卖合同》第十五条及补充协议附件五第八条第1、2款的条款实质上免除了富兴公司办证的法定责任，排除了刘赞军、姜卫年的权利。该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条情形，应为无效条款。法律、法规明确规定了开发商是办理房屋首次登记的唯一义务主体，也明确规定了开发商办理首次登记的时间。上述条款违反强制性法律规定，应为无效。二、原审法院判决富兴公司向刘赞军、姜卫年支付房屋总价款的万分之五的违约金显失公平。刘赞军、姜卫年认为《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中对刘赞军、姜卫年、富兴公司的违约责任约定相差较大，一审法院却支持该约定，对刘赞军、姜卫年非常不公平。三、富兴公司应按照中国人民银行逾期贷款利息的标准向刘赞军、姜卫年支付违约金。《商品房买卖合同》没有约定富兴公司何时完成涉案房屋的首次登记及违约责任，也没有约定因富兴公司原因未能在约定的时间协助刘赞军、姜卫年办妥案涉房屋的房产证的违约责任，应按照法律规定进行处理。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，富兴公司应向刘赞军、姜卫年支付违约金应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，且从刘赞军、姜卫年收楼之日90天后第91天开始计算违约金。综上，请求：1.撤销原审判决；2.改判富兴公司协助刘赞军、姜卫年按国土房管局房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府3幢1单元2001房的产权过户和登记手续，并将该房地产权证交付给刘赞军、姜卫年；3.改判富兴公司向刘赞军、姜卫年支付逾期办证违约132282元（以购房款1088188元为本金，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按照年利率9%计算，自2017年5月26日起计至实际取得房地权证之日止，暂计至2018年9月30日止）；4.本案的一审、二审诉讼费由富兴公司担。富兴公司向本院答辩称：一、原审法院认为《商品房买卖合同》第十五条以及附件五第八条关于产权登记，办证期限以及违约责任的约定合法有效，不属于无效的格式条款亦不存在违反法律法规强制性规定的情形，原审法院适用法律正确。刘赞军、姜卫年认为上述条款无效的主张不应支持。二、双方已经对办理房屋权属证书的期限以及逾期办证的违约责任进行约定，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六以及第十八条的规定，原审法院适用合同约定处理本案纠纷正确。刘赞军、姜卫年上诉主张于法无据，请求依法驳回。三、富兴公司已在商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由富兴公司提供的资料报产权登记机关备案，按约定理应无需承担违约责任。富兴公司一直积极履行提供的资料报产权登记机关备案的义务以及协助刘赞军、姜卫年办理“小确权”。涉案房屋目前未能办理房产证过错在于业主而非富兴公司，是业主改建加建造成，而非富兴公司怠于履行协助刘赞军、姜卫年办证。本院经审理对原审查明事实予以确认。富兴公司在二审中提交不动产登记受理凭证、《不动产权证书》、《办理不动产权证书通知》的公告及微信通知截图、《关于富盈都市华府办理的通知》、邮寄底单、邮寄查询记录。其中《不动产权证书》拟证明案涉房屋已经于2019年4月23日完成初始登记，可以协助刘赞军、姜卫年办理转移登记。刘赞军、姜卫年确认该《不动产权证书》的真实性。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。根据《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，案涉房屋首次登记义务主体为富兴公司，案涉房屋首次登记只能由富兴公司完成。而首次登记完成为刘赞军、姜卫年办理房地产权属证书的必要前提，首次登记证书为刘赞军、姜卫年办理权属登记所必需的资料，因此，《商品房买卖合同》第十五条“需由出卖人提供的资料”包括了首次登记资料。上述约定系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，也不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，真实有效，双方应依约履行权利义务。富兴公司未能按照《商品房买卖合同》及附件的约定依时完成首次登记义务导致刘赞军、姜卫年无法办理案涉房屋的产权过户和登记手续，存在违约，应承担违约责任。刘赞军、姜卫年要求调高约定的违约金，但未能就其损失进行举证，本院不予准许。一审认定富兴公司向刘赞军、姜卫年支付相应的违约金，合法有据，本院予以维持。根据富兴公司二审提交的《不动产权证书》及其陈述可知，案涉房屋已经具备办理权属登记的条件，富兴公司有义务将办理权属登记中需要由其提供的资料报产权登记机关备案。刘赞军、姜卫年诉请富兴公司协助刘赞军、姜卫年办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府3幢1单元2001房的产权过户和登记手续，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，基于二审出现新的事实，本院对一审判决结果予以变更。刘赞军、姜卫年的上诉理由成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17325号民事判决第一项及一审案件受理费的处理。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初17325号民事判决第二项。三、东莞市富兴房地产开发有限公司应本判决生效之日起十五日内协助刘赞军、姜卫年办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府3幢1单元2001房的产权过户和登记手续。四、驳回刘赞军、姜卫年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费2946元，由刘赞军、姜卫年承担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张善华审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇一九年七月四日书记员  梁艳菲