济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初7382号原告（执行案外人）：李文亮，男，1987年3月31日出生，汉族，住山东省济阳县。委托诉讼代理人：韩卫江，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：铉斐，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。被告（申请执行人）：济南市槐荫区信合小额贷款有限公司，住所地济南市。法定代表人：张立全，董事长。委托诉讼代理人：肖勇辉，山东道致律师事务所律师。委托诉讼代理人：田中虎，山东道致律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：济南鹏宇置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：胡鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘东，男，1988年11月10日出生，汉族，该公司员工，住济南市。第三人（被执行人）：济南天建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：石玮华，董事长。第三人（被执行人）：胡鹏，男，1957年6月15日出生，汉族，住济南市。第三人（被执行人）：侯桂琴，女，1960年12月12日出生，汉族，住济南市。第三人（被执行人）：胡宇，男，1986年9月22日出生，汉族，住济南市。原告李文亮与被告济南市槐荫区信合小额贷款有限公司（以下简称信合贷款公司）、第三人济南鹏宇置业有限公司（以下简称鹏宇置业公司）、第三人济南天建房地产开发有限公司（以下简称天建房地产公司）、第三人胡鹏、第三人侯桂琴、第三人胡宇案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月16日公开开庭进行了审理。原告李文亮及其委托诉讼代理人韩卫江、被告信合贷款公司的委托诉讼代理人肖勇辉、第三人鹏宇置业公司的委托诉讼代理人刘东到庭参加诉讼。第三人天建房地产公司、第三人胡鹏、第三人侯桂琴、第三人胡宇经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文亮向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决停止对济阳县济北开发区名门世家小区6号楼1-601号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月30日济南市槐荫区人民法院作出(2014)槐商初字第225号民事调解书，约定胡鹏向信合贷款公司支付借款本金300万元、利息及律师代理费157343元，鹏宇置业公司、天建房地产公司、侯桂琴、胡宇对上述债务承担连带还款责任。信合贷款公司对天建房地产公司所有的位于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区(秋园)1号楼4-101室房产享有优先受偿权。2014年5月26日槐荫区法院查封了鹏宇置业公司名下，实为李文亮所有的位于济阳县济北新区名门世家小区6号楼1-601室房屋。2016年5月25日法院对该房屋进行了续封。2018年10月23日，李文亮向槐荫区法院提出执行异议，法院于2018年11月15日作出(2018)鲁0104执异104号执行裁定书，裁定驳回了李文亮异议申请。李文亮认为，其在2010年12月30日就与鹏宇置业公司就位于济南市济阳县济北开发区名门世家小区6号楼1-601室房屋签订商品房买卖合同，已全部付清房款148027元，并于当年交房入住，因鹏宇置业公司超规划建设导致至今未能办理房产过户登记手续，其过错不在原告方。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，李文亮为维护自身的合法权益，诉请贵院在查明事实的基础上，依法判决停止对该房屋的执行并解除查封。信合贷款公司辩称，1、商品房买卖合同的法律效力不能确定，根据李文亮提交的关于名门世家小区综合验收及办理不动产权登记有关问题的会议纪要，涉案的房屋存在超规划的问题，如没有正式的规划手续，会造成商品房买卖合同无效。而本案所涉房屋正处于楼房最高层六层，因此该商品房买卖合同存在法律效力问题。2、从李文亮提交的证据来看未能提供向开发商交纳房款的银行流水凭证，不能证明涉案房款已经如数交纳开发商，因此，李文亮的诉讼请求无事实及法律依据，应当驳回。鹏宇置业公司述称，支持李文亮的诉讼请求。天建房地产公司、胡鹏、侯桂琴、胡宇未到庭亦未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于李文亮是否已经向鹏宇置业公司支付了案涉房屋全部购房款的问题。李文亮当庭陈述称，购房款已经分两次付清，第一笔款项74000元于合同签订之日交付，由其妻子的银行存款20000元与其拆借的亲友间的款项组成。第二笔款项74027元于2011年2月19日交付，其中70000元由其本人自山东省农村信用社贷款所得。所有购房款均以现金形式交付。其为此提供商品房买卖合同1份、交纳购房款收据2份、户名为李文亮的山东省农村信用社贷款证及存款存折各1份、户名为宋苗苗的中国农业银行银行卡交易明细清单1份、鹏宇置业公司出具的《证明》1份予以证实。信合贷款公司对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为房产开发企业应当通过银行转账方式收取购房款，这属于正常的商业惯例及国家税法等法律规定的要求，现金交付房款不符合常规，没有正常的银行转账凭证不能证明涉案房款已经实际交纳至房地产开发企业。鹏宇置业公司当庭陈述称，李文亮已经按照合同约定交付了购房款。本院经审查认为，李文亮提供的现有证据足以证实其已交纳了案涉房屋的全部购房款，且案涉房屋的出卖人鹏宇置业公司对此亦予以认可，因此，对李文亮已经全部支付案涉房屋购房款的事实本院予以采信。法律法规并无以现金方式交纳购房款的禁止性规定，故对信合贷款公司关于李文亮现金交付不符合常规，没有正常的银行转账凭证不能证明涉案房款已经实际交纳至房地产开发企业的辩解意见本院不予采信。2、关于案涉房屋买卖合同是否合法有效的问题。信合贷款公司认为案涉房屋存在超规划的问题，会造成商品房买卖合同无效。李文亮认为案涉房屋所在的小区虽然有超规划的情况，但政府已经为开发商进行了案涉房产的首次登记，该房产现登记在被执行人名下，证明该房屋具备了办证条件，买卖合同有效，其为此提供济阳县人民政府办公室于2017年3月27日印发的《关于名门世家小区综合验收及办理不动产权登记有关问题的会议纪要》[2017]7号（以下简称《会议纪要》）予以证实。本院经审查认为，《会议纪要》中已经指明案涉房屋所在的名门世家小区确实存在超规划建设等问题，无法取得综合验收备案证明，致使该小区业主不能取得不动产权证书。但《会议纪要》也已经部署了相应的解决方案，使该小区业主可以依照相关程序办理不动产权证书。2019年2月20日，本院工作人员刘扬军、牛德清到济阳区住建委进行调查核实，该单位副书记王长胜进行了接待。之后刘扬军就调查情况制作《情况说明》1份，该《情况说明》载明：“……据王书记介绍，名门世家小区的大部分房子都已经办理了房产证，仅有40余套尚未办理，未办理的主要原因是有些房子存在一房二卖、有些房子购房人不明确具体（购房人与要求登记人不一致）、有些房子被法院查封冻结。对于超规划的房子能否办证的问题，王书记介绍说，当时超规划的房子也能办证，有些已经办了，超规划的问题是开发商的问题，与老百姓无关。超规划需要开发商交纳相应规费、罚金，当时专门设立了一个账户，将当时未交全款购房人交纳的剩余房款存入该账户中，用于办理房屋产权证所需的部分费用。对于不足部分怎么处理，这需要报请相关部门作出决断。”综合以上《会议纪要》内容和本院调查核实的情况，虽然名门世家小区存在超规划建设的问题，但是经过政府部门的协调，超规划建设问题已经得到较为妥善的解决，大部分小区业主已经依照相关程序办理了房屋产权证书。也就是说，造成案涉房屋买卖合同无效的原因是房屋缺乏规划许可，而有权机关通过事后特事特办的方式弥补了名门世家小区超规划建设房屋的这一权利瑕疵，就这些房屋所签订的房屋买卖合同也应当被认定为有效，才符合既定的权利状态，才有利于维护相关业主的权利。综上，就李文亮与鹏宇置业公司就案涉房屋所签订的商品房买卖合同应认定为合法有效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月30日，本院作出（2014）槐商初字第225号民事调解书，载明：“本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告胡鹏于2014年8月31日前向原告济南市槐荫区信和小额贷款有限公司支付借款本金300万元。二、被告胡鹏以借款本金300万元为基数，按合同约定月利率1.809%计算，向原告济南市槐荫区信和小额贷款有限公司支付自2013年7月21日至2014年8月31日止的借款利息。三、被告胡鹏于2014年8月31日前向原告济南市槐荫区信和小额贷款有限公司支付律师代理费157343元。四、被告济南鹏宇置业有限公司、济南天建房地产开发有限公司、侯桂琴、胡宇对被告胡鹏的上述付款义务承担连带清偿责任。五、原告济南市槐荫区信和小额贷款有限公司对被告济南天建房地产开发有限公司所有的位于济南市天桥区小清河北路66号天和园小区三区（秋园）1号楼4-101室（面积325.42平方米）房产享有优先受偿权，将该房产折价或者拍卖、变卖后的款项优先偿还原告，其价款超过债权数额的部分归被告济南天建房地产开发有限公司所有，不足部分被告胡鹏继续偿还。六、如果未按照本调解书指定的期间履行给付金钱义务，被告胡鹏应当按合同约定月利率1.809%计算向原告济南市槐荫区信和小额贷款有限公司支付逾期借款利息。七、双方其它互不追究。八、案件受理费37047元，减半收取18523.5元，诉讼保全费5000元，由被告胡鹏、济南鹏宇置业有限公司、济南天建房地产开发有限公司、侯桂琴、胡宇承担。”该调解书已发生法律效力。2014年5月12日，本院作出（2014）槐商初字第225-1号民事裁定，裁定冻结胡鹏、鹏宇置业公司、天建房地产公司、侯桂琴、胡宇银行存款383万元或查封、扣押其相应价值的财产。2014年5月26日，本院向济南市住房保障和房产管理局送达协助执行通知书，对鹏宇置业公司名下的位于济南市济阳县安康街名门世家小区包括6号楼1单元601室房屋在内的7套房屋进行了查封。后该案立案执行，2015年1月8日，本院作出（2014）槐执字第1309-1号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人胡鹏、鹏宇置业公司、天建房地产公司、侯桂琴、胡宇银行存款3800000元或查封、扣押其相应价值的财产。2015年6月16日，本院作出(2014)槐执字第1309号执行裁定书，因被执行人无财产可供执行，裁定终结本次执行程序。后该案恢复执行，执行案号为（2015）槐执恢字第223号。2016年5月25日，本院在执行过程中依法对上述7套房屋进行了继续查封。后李文亮作为案外人向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年11月15日作出（2018）鲁0104执异104号执行裁定书，裁定驳回案外人李文亮的异议请求。李文亮对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2010年12月30日，鹏宇置业公司（出卖人）与李文亮（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为合同第一条规定的项目中的第6幢1单元601号房，房款：148027元，买受人于签订合同之日交清首付款74000元，剩余房款74027元于2011年3月10日之前付清。合同还约定了其他事项。李文亮在买受人处签名按手印，鹏宇置业公司在出卖人处盖章。2010年12月31日、2011年2月19日，李文亮分别以现金方式向鹏宇置业公司付款74000元、74027元。2018年10月8日，济阳北方供热有限责任公司为李文亮出具证明载明：“名门世家6号楼1单元601室李文亮在2012-2013采暖季缴纳取暖费1181元；2013-2014采暖季缴纳取暖费1181元。特此证明”，该证明加盖有济阳北方供热有限责任公司的印章。李文亮在山东炬通程燃气工程有限公司济阳分公司购买燃气的历史记录载明：“购气统计时间：2000年09月08日—2018年10月08日客户编号：QC00002106用气类型：居民第一阶梯”购气记录中，第一次购气时间为2012年4月20日，最后一次购气时间为2018年5月23日。济南兴铭物业管理有限公司销售记录显示李文亮自2014年3月21日至2018年8月4日交纳电费23次；自2014年4月5日至2018年5月23日充值水费8次，上述记录中的地址一栏均写明6号楼1单元601。另外，李文亮还提供了其他相关证据用以证实其在本院查封案涉房屋之前已合法占有该房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，案涉房屋买卖合同签订于2010年，本院首次查封案涉房屋在2014年，合同签订于查封房屋之前，且经本院查明，该合同为合法有效的合同。第二，根据李文亮所提供的交纳取暖费、水费、电费及燃气费等的相关证据，可以证实李文亮已于2012年开始在案涉房屋中居住，也早于本院首次查封案涉房屋之日，即李文亮已经在法院查封之前合法占有了案涉房屋。第三，经本院查明，李文亮已经支付了购买案涉房屋的全部价款。第四，李文亮至今未办理房屋过户登记不是由李文亮自身原因造成的。综上所述，李文亮请求判决停止对案涉房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。李文亮要求解除对案涉房屋的查封，不属于本案审理范围，本案不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行坐落济南市济阳县安康街名门世家小区6号楼1-601号房屋。二、驳回原告李文亮的其他诉讼请求。案件受理费3261元，由被告济南市槐荫区信合小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。本院（2018）鲁0104执异104号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  徐振华人民陪审员  姜丽丽人民陪审员  张云琴二〇一九年七月三十一日法官 助理  滕 月书 记 员  刘 琳