重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0106民初15221号原告:杜娟，女，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：余孟江，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：李隆庚，重庆扬华律师事务所律师。被告：邹媛，女，汉族，住重庆市大渡口区。被告：饶世国，男，汉族，住重庆市大渡口区。第三人：重庆渝之家房地产营销策划有限公司，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街**第**门面，统一社会信用代码91500106092416598U。法定代表人：孙涛，重庆渝之家房地产营销策划有限公司区域总监。委托诉讼代理人：肖莉，女，重庆渝之家房地产营销策划有限公司员工，住重庆市渝**。原告杜娟与被告邹媛、饶世国及第三人重庆渝之家房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日受理后，依法由审判员向容独任审判，适用简易程序于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告杜娟及委托诉讼代理人李隆庚，被告邹媛、饶世国，第三人重庆渝之家房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人肖莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜娟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行与原告之间的《房屋买卖（转让）合同》，判令被告办理房屋解押、权属转移登记、交付等手续并配合原告办理银行按揭贷款。2、请求判令被告向原告支付迟延履行违约金，该违约金以房屋总价750000元为基数，按每日千分之一的标准，自2018年8月21日起计算至被告办理房屋权属转移登记时止。3、判令被告向原告支付居间服务费12750元。事实和理由：2018年3月24日，原告与被告邹媛签订了《房屋买卖（转让）合同》，合同约定被告邹媛将位于重庆市沙坪坝区房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给原告，合同价款750000元，合同签订当日，原告支付给被告定金50000元，因为涉案房屋为预售房，所以原告与被告邹媛协商在产权证下来之后办理按揭、解押、过户等手续。后第三人发现涉案房屋的预售合同是被告饶世国与重庆市国富沙磁实业有限公司签订的，二被告是夫妻关系，涉案房屋是夫妻共同财产。于是中介又联系原告与被告饶世国签订了《房屋买卖（转让）合同》，除了卖方变成被告饶世国以外，合同的其他内容与前合同一致。二被告在房产证下达后拒绝依据合同约定办理还款解押以及后续的面签、过户等手续，并且恶意涨价拒绝以原合同价格出售给原告。原告于2018年8月21日向二被告发送催告函，催告二被告配合办理银行按揭贷款、解押、过户手续。但是二被告拒收催告函，也拒绝与原告协商沟通，二被告的行为严重违反合同约定。2018年11月13日，原告将诉讼请求变更为：1、请求贵院依法判决解除原告与二被告签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同部分；2、请求依法判决二被告返还原告定金50000元，并向原告支付违约金150000元；3、请求贵院依法判决二被告支付居间服务费12750元；4、本案的保函费3750元、律师费12000元由二被告承担；5、本案的诉讼费、保全费用由二被告承担。被告邹媛、饶世国辩称，1、被告并无不履行合同的行为和故意。根据原被告双方签订的房屋买卖合同第十条补充条款约定：“因为该物业是预售房，必须在产权证下来以后才能办理过户、按揭等相关手续”，因为被告至今都没有拿到涉案房屋的所有权证，所以暂时不具备履行合同的条件。2、被告为了尽快履行合同，在签订完买卖合同后就曾多次向开发商催问权证的办理情况，但均被告知需要等待通知，在多次询问无果后才没有再问，而是等待开发商的通知，但至今没有收到开发商的任何通知，至于原告称开发商已于2018年8月21日办理下来产权证，被告是在收到法院的传票后才了解这一信息。3、原被告签订的房屋买卖合同第三条第一款关于解押的约定，即“开发商于权证办理下来”的时间点并不能作为认定被告违约的依据，因为开发商办理下来权证并不表示被告取得了涉案房屋的权证，而履行本合同的必要条件是卖方取得涉案房屋的权证后才具备。如果以“开发商于权证办理下来三日内”未办理解押、过户等手续而认定卖方违约显失公平。4、原告所说于2018年8月21日向被告发送催告函，被告从未收到，不存在拒收的情况。5、延迟解押或过户，只对买方有利，因为涉案房屋的持有时间已接近两年，超过两年后，买方可免去部分税费，而对卖方却不利，卖方需支付更多的按揭贷款利息，因此被告并无延迟履约的利益驱动。6、被告愿意在双方充分体谅和信任的前提下继续履行双方签订的合同。如原告执意主张全部诉讼请求，被告愿意退还双倍定金，解除双方于2018年3月24日签订的房屋买卖合同。7、被告不应当支付违约金，如果法院判令违约金，违约金标准过高，请求法院调整。第三人重庆渝之家房地产营销策划有限公司述称，2018年8月份，被告邹媛告知第三人房产证已经下来了，第三人通知了原告，后来第三人帮原被告约时间去银行面签，邹媛说需要加20000元才可以去面签，涉案房屋没有满两年，要产生营业税，邹媛说等到两年后再卖给原告，第三人也给原告说了，原告这边不同意，之后合同就没有履行下去了。第三人约原被告出来面谈，邹媛开始同意面谈，后来就不同意面谈了。本院经审理认定事实如下：被告邹媛与被告饶世国系夫妻关系。2018年3月24日，原告杜娟（买方）与被告邹媛（卖方）、重庆渝之家房地产营销策划有限公司（经纪方）签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定如下：一、房屋基本情况及买卖双方资料提交。卖方自愿将座落于重庆市沙坪坝区房屋（以下简称涉案房屋）出售给买方，该房屋建筑面积为56.44平方米，套内面积43.88平方米，房屋设有抵押，抵押权人为工商银行。卖方保证该房屋的权属证明合法有效，买方对该房屋情况和现状无异议，愿意购买该房屋，不得拒绝购买该房屋。二、房款及支付方式。房屋成交价格为750000元，成交价格已包括卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生的应由卖方支付的一切费用（包括卖方买入该房屋应交的全部税费、维修基金等）及《房屋附属设施清单》中所有的物品、设施设备。买方须于签订本合同当日支付定金50000元予卖方，定金在该房屋过户后抵作房款。如买方采取按揭贷款方式支付除定金之外的房款，具体约定如下：第一次买方须于卖方办理银行解押手续当日支付230000元予以卖方。第二次买方以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款470000元用于支付卖方房款，此房款由买方向银行申请，卖方配合买方办理贷款申请。贷款手续办完后，由银行直接支付给卖方。买方的贷款金额、贷款利率、贷款期限等以银行审批为准，若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够支付房款，则由买方于过户之前自筹剩余房款支付给卖方。卖方收款人银行卡账户名邹媛，银行卡卡号62284804704********，开户银行农业银行。三、房屋解押、按揭贷款面签、过户取证、入押、交付。1、解押。若该房屋尚处于银行抵押状态，卖方自行还贷解押，卖方须于开发商产权证办理下来后3个工作日之前向银行预约提前还款并将约定的具体时间告知经纪方。2、按揭贷款面签。如买方通过经纪方协助办理按揭贷款申请的，则买卖双方需要经纪方指定地点与贷款银行签订按揭贷款相关文件并提交齐全贷款所需相关资料、交纳相关费用，如买方不通过经纪方协助办理按揭贷款的，买卖双方需签订《自行办理按揭贷款承诺书》，但买卖双方需在开发商产权证办理下来后3个工作日之前完成按揭贷款的面签事宜。3、过户取证：买卖双方约定于按揭贷款通过银行审批后3个工作日内办理该房屋的《房地产权证》过户手续，已办理在买方名下的《房地产权证》出来后，买卖双方须持本人有效身份证件原件协同经纪方到相应部门办理缴纳税费并领取新《房地产权证》的手续。4、入押：买方若采取按揭方式支付房款的，在领取新《房地产权证》后2个工作日内买方产权人负责身份证明原件到产权登记交易中心办理该物业按揭抵押登记手续。5、交付：卖方承诺在办理过户手续当日将该房屋交付给买方，买卖双方应当按照《房屋附属设施清单》的约定交付附属设施。六、中介服务费及按揭服务费的支付方式。买卖双方须于签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，买方须支付12750元。七、违约责任。1、买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定（包括但不限于拒不或逾期办理解押；拒不或逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；拒不或延迟或无法履行本合同项下的其他义务；拒不或逾期交付房屋；拒不或使其无法支付房款、中介服务费、税费等费用；拒不或者迟延或无法履行本合同项下之其他义务），则逾期10日（含）以内的，违约方须每日按该房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书；逾期超过10日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按成交价格千分之一支付违约金，以上违约金不足以弥补守约方的损失的，违约方应当向守约方补足损失与违约金之间的差额。2、合同未约定明确履行期限的，以守约方或者经纪方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限。3、如卖方未取得房屋共有人同意而出售该房屋，导致本合同被撤销或者被解除或者被认定为无效的，则视为卖方违约，卖方应当赔偿买方所受到的一切损失。5、如买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约，由违约方向经纪方支付中介服务费和按揭服务费，迟延支付的，按日支付相当于应付费用万分之五的违约金。6、本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担。九、本合同记载的“现居住地址”“联系方式”为所有通知、文件、资料的送达地址或联系方式，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址和联系方式，邮件一经正常投递后3日即视为送达，短信一经发出视为收到。十、补充条款。三方协商后约定，因为该物业是预售房，必须在房产权下来以后才能办理过户按揭等相关手续，三方约定在办理过户手续时，国家政策发生变化导致买方不能办理按揭手续（非个人原因），卖方将定金退还给买方。2018年3月24日，原告杜娟（买方）与被告饶世国（卖方）、重庆渝之家房地产营销策划有限公司（经纪方）签订了《房屋买卖（转让）合同》，合同约定与前述所列合同内容一致。2018年3月24日，原告向被告支付了定金50000元。被告邹媛出具了《购房定金收条》。2018年3月24日，原告向第三人交纳中介服务费6375元。2018年6月29日，原告向第三人交纳中介服务费6375元。2018年8月22日，第三人的员工肖莉与被告邹媛进行电话通话，通话内容如下，“肖莉：我们把你这边的情况给客户说了，然后客户那边还是想按照合同来履行，现在你们这边是啷个个想法嘛……，邹媛：你不是问我卖不卖，我不卖了撒……，肖莉：你还是想涨价两万块钱吗……，邹媛：是撒，她如果不愿意我就不卖了。肖莉：如果必须按照合同，你就不卖了，如果她要涨两万，你还可以协商是不是……，邹媛：协商，协商我就是这个意思。我给我对象说下这个事情了来，再给你说……”2018年8月23日，第三人的员工肖莉与被告邹媛进行电话通话，通话内容如下，“肖莉：姐姐，你们这个昨天商量好没嘛？邹媛：加两万。肖莉：必须要加两万才卖哈。邹媛：嗯嗯嗯，要不然我就退她五万，然后赔她五万…….”2018年8月31日，原告与重庆扬华律师事务所签订《委托代理合同》，约定因与邹媛、饶世国房屋买卖合同纠纷一案，委托事务所代理本案的诉讼全过程，律师代理费12000元。原告已向重庆扬华律师事务所支付了该笔费用。2018年9月14日，原告通过EMS邮政特快专递按照《房屋买卖（转让）合同》中载明的被告居住地址分别向被告邹媛、饶世国发出了《律师函》，律师函主要内容为：要求被告在收到本函10日内配合原告办理房屋按揭过户手续，否则由此引起的法律后果将由被告全部承担。但邮件均因原址查无此人被退回。2018年11月12日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《户室详细情况》，载明涉案房屋建筑面积56.46平方米，不动产权于2018年6月14日转移登记至被告饶世国名下，该房屋设有抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行。审理中，原告举示了“链家网”销售价格截图及录制视频、“房天下网”房屋销售价格截图及录制视频等，拟证明“链家网”、“房天下网”等房屋销售网站上涉案房屋所在小区的房屋同地段、同户型的房屋价格均价已经超过17000元/平方米，涉案房屋总价已至少上涨了210000元。被告对该组证据的真实性及证明目的均有异议。被告举示了2018年11月12日被告饶世国与涉案房屋开发商销售人员的电话录音一份，拟证明涉案房屋的房地产权证仍然在开发商处，并没有在被告处，被告认为录音可以证明开发商是在2018年8月20日通知可以领取房地产权证，原告举示的录音证据是在2018年8月21日之后，被告认为是个陷阱。原告对该证据的真实性不予认可，述称不清楚对方的真实身份，即使录音是真实的，恰好说明被告在2018年8月20日取得了房地产权证复印件，应当按照合同约定向抵押银行还款解押并办理合同约定的过户手续。审理中，原被告及第三人均述称，原告是首先与被告邹媛签订的《房屋买卖（转让）合同》，后来发现该房屋产权登记在被告饶世国名下，因此，原告与被告饶世国及第三人再次签订了一份《房屋买卖（转让）合同》，前后两份合同内容完全一致，原告与被告邹媛、饶世国系形成的同一房屋买卖合同关系。上述事实，有原告杜娟举示的《房屋买卖（转让）合同》、婚姻登记信息、购房定金收条、中介服务费收据、通话录音、律师函、EMS邮政特快快递详情单、不动产登记中心资料查询单，被告举示的通话录音以及当事人的陈述等证据证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为：原告杜娟与被告邹媛、饶世国签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同部分系买卖双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应按合同约定全面履行权利义务。根据不动产登记部门查询的档案资料显示，涉案房屋的不动产权证已于2018年6月14日办理至被告饶世国名下，被告述称其在原告起诉之前并不知晓不动产权证已经办理下来，被告并未违约，双方争议较大。对此争议，本院结合各方举示的证据及作出的陈述认定被告构成违约，理由如下：首先，被告举示的被告饶世国于2018年11月12日与涉案房屋开发商销售人员的通话录音显示，开发商已经于2018年8月20日电话告知被告可以领取不动产权证复印件，另外，第三人也述称被告邹媛在2018年8月份时告知第三人涉案房屋的不动产权证已经办理下来，第三人的该项陈述与开发商销售人员的陈述具有一致性，能够相互印证其真实性，可见，被告方已经于2018年8月份便知晓其已经取得涉案房屋的不动产权证。按照合同约定，被告应当在取得不动产权证后3个工作日向银行预约提前还款，但被告至今并未向银行预约提前还款。其次，根据原告举示的第三人员工肖莉与被告邹媛之间的通话录音显示，被告要求原告增加20000元购房款才同意继续履行合同，否则便不再将涉案房屋出售给原告。综上，被告的行为已经明确表示不愿意按照《房屋买卖（转让）合同》的约定继续履行合同，被告构成违约，原告有权解除合同，被告于2018年11月13日收到了原告要求解除合同的通知，原被告双方签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同部分已于2018年11月13日解除。关于原告要求被告返还原告定金50000元的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。原告向被告交纳了购房定金50000元，现双方签订的房屋买卖合同已经于2018年11月13日解除，被告应当向原告返还定金50000元。关于原告要求被告支付违约金150000元的诉讼请求。《房屋买卖（转让）合同》第七条第一款约定，买卖双方之任何一方违反本合同约定，逾期超过10日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金。涉案房屋的成交价格为750000元，原告要求被告支付违约金150000元符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付居间服务费12750元、保函费3750元、律师费12000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”违约金的约定是为了保障合同双方按照合同约定全面履行权利义务，保护守约方的权益，弥补守约方受到的损失，对违约方具有惩罚性。本院已经支持了原告要求被告支付违约金150000元的诉讼请求，该违约金已足以弥补原告受到的居间服务费及律师费等损失。因此，对于原告要求被告支付居间服务费12750元、保函费3750元、律师费12000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：原告杜娟与被告邹媛、饶世国于2018年3月24日签订的《房屋买卖（转让）合同》中的房屋买卖合同部分于2018年11月13日解除；限被告邹媛、饶世国于本判决发生法律效力后三日内返还原告杜娟定金50000元；限被告邹媛、饶世国于本判决发生法律效力后三日内向原告杜娟支付违约金150000元；驳回原告杜娟的其余诉讼请求。案件受理费11556元，减半交纳5778元，财产保全费4270元，共计10048元（原告已预交），由被告邹媛、饶世国负担。。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  向容二〇一九年七月四日书记员  卢静