贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初1617号原告：吴平，女，1953年8月13日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：管永航，贵州商同律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丹风，贵州商同律师事务所律师。被告：贵州施格房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黄金路A栋1层1号，统一社会信用代码：91520115214419376R。法定代表人：薛平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭昌荣，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洁洁，贵州辅正律师事务所律师。原告吴平与被告贵州施格房地产开发有限责任公司（以下简称施格房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴平及其委托诉讼代理人管永航、吴丹风，被告施格房开公司委托诉讼代理人郭昌荣、王洁洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金113875.16元，并以原告已支付的购房款1039007元为基数，自2019年1月1日起至实际交付符合合同约定条件的房屋之日止，按每日万分之一向原告支付逾期交房违约金；2.判令被告向原告支付2017年12月31日起至2018年12月31日期间的违约金38,027.65元，并以原告已支付的房价款1039007元为基数，自2019年1月1日起至实际交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书之日止，按每日万分之一支付逾期违约金；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年3月21日，原、被告签订了2014-067F号《商品房买卖合同》，该合同载明：原告向被告购买位于贵阳市××宝××号施格名门一期6单元13层1号房屋，购房总价为1039007元，被告应于2015年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交付超过120日的，应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交付之日，同时，被告应于2017年12月30日前将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给原告，超出约定日期之日起180日以后，应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交付有关文书之日止。上述合同签订后，原告分数次向被告支付全部购房款。但在原告足额支付相关款项后，被告并未依约向原告交付符合合同约定条件的房屋，亦未提供办理转移登记所需的有关文书。被告已构成严重违约，为维护自身合法利益，故原告诉至本院。被告辩称，原告主张的逾期交房违约金计算期限、基数、数额均有错误，涉案房屋已于2016年9月3日交付原告，逾期交房违约金应计算至2016年9月3日止，且应扣减不可抗力因素导致的违约期限。除罗斌一户外，其余的原告已和被告签订了交房通知单。逾期交房违约金应以交付的首期房款为基数进行计算，并应扣减原告抵扣物业管理费的部分。原告无权要求被告支付逾期办证违约金，因合同《补充协议》第六条第三款约定原告应缴清物业管理费，才能取得办理产权证的条件，现原告未缴清物业管理费，不满足办理产权证的前置条件，被告不应支付逾期交房违约金，原告主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金过高，应予以调低。本院经审理认定事实如下：2014年3月21日，原告吴平与被告施格房开公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××宝××号施格名门一期1.5.6.7栋6单元13层1号房屋，房屋总价款为1039007元，原告应于2014年3月21日前分期支付房价款。预付款31万元。于2014年3月21日支付房价款50万元，于2014年4月15日前支付剩余房价款229007元。被告应于2015年12月31日前向原告交付该房屋。该合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在30日之内(该时限应当不小于第十条第1(1)项中的时限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金(该违约金比率应当不小于第十条第1(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过120日(该日期应当与本条第1(1)项中的日期相同)，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1(该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”。同时合同约定，被告承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。第二十二条第三（二）项约定：“(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起/日内退还买受人已付款，并按照/利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。双方还于第二十七条中约定，若有不可抗力发生，一方应自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。同日，原、被告签订《补充协议》一份，该协议第六条第三款约定：被告在办理原告产权证之前，原告应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则被告有权不予办理其房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由原告全部承担，而由此给被告造成的损失也应由原告承担。合同签订当日，原告向被告支付首期购房款31万元及购房款50万元，2014年4月11日，原告向被告支付购房款229007元，至此，原告共计向被告支付购房款1039007元。2016年7月18日，施格名门一期5、6、7栋楼竣工并经贵阳建筑勘察设计有限公司、贵州建工监理咨询有限公司、七冶土木建筑工程有限公司责任公司、贵阳铝美设计研究院有限公司等验收合格。同年9月3日，被告在《贵州都市报》上刊登《交房通知》，该通知载明：“尊敬的施格名门业主：施格名门项目期项目已经顺利竣工，现为提高效率，保证服务质量，交付手续可以在您认为方便的时候和我公司预约办理。”。2016年7月19日，原、被告签订《交房通知单》，该通知单上明确原告同意使用延期交房违约金8748.1元用于冲抵物业服务费等费用，并明确原告应自行承担装修保证金3500元。同日，作为涉案房屋物业管理方的贵州图强物业管理有限公司向被告回函表示同意抵扣。另查明，至今，本案所涉房屋所在楼栋尚未取得所有权的初始登记，亦未取得办理商品房转移登记所需的全部有关文书。2018年5月，施格名门业主曾向贵阳市“筑城微治”微信公众号反映被告违规交付房屋的情况，相关部门亦通过该平台予以了回复，要求被告进行整改。庭审中，被告提供《气象报告》，拟证明被告在施工期间存在合同中约定的不可抗力因素，所致工期延误，延误的时间应从逾期时间中予以扣除；对此，原告表示不予认可。原告另要求被告退还其交纳的煤气开户费、闭路电视费等费用，经本院释明后，原告表示另行主张权利。本院认为，合法的合同关系受法律保护，本案的争议焦点在于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效，被告是否存在逾期交房和逾期办证的情况，违约金如何计算。首先，关于合同效力方面。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。其次，关于被告逾期交房及逾期交房违约金方面。第一，关于被告是否存在逾期交房方面，其一，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付该房屋；其二，原告已按合同约定向被告支付完全部购房款；其三，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，被告应向原告交付经验收合格的房屋，被告于2016年7月18日已取得涉案房屋所在的施格名门一期5、6、7栋楼竣工验收合格报告，应予认定涉案房屋于2016年7月18日已具备交房条件；其四，被告已于2016年9月3日在报纸上刊登《交房通知》，该通知明确要求购房人前往预约办理交房手续，后原告已陆续办理交房手续，虽原、被告签订有《交房通知单》，但签订该通知单系为用逾期交房违约金冲抵物业费等费用的合同，签订该合同的时间并非交房时间；其五，因原、被告均未提具体交房时间的证据，应以刊登《交房通知》之日即2016年9月3日为交房之日，由此，本院认定被告向原告交付涉案房屋的时间为2016年9月3日，显然，被告逾期交房，已构成违约。第二，关于逾期交房违约金方面，其一，虽被告认为有不可抗力因素，应予冲抵，并提供了《气象报告》予以证明，但无其他证据予以佐证，且原告亦不予认可；其二，被告认为违约金约定的计算标准过高，应予调扣，经查，合同第十三条约定：交房逾期超过120日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付该违约金，日万分之一折合年利率为3.65%，低于中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率，且该约定支付标准与《商品房买卖合同》中关于逾期付款的违约金支付标准一致，均为万分之一，属对等约定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款可以调低违约金的情况，因此，逾期交房违约金应按合同约定进行计算，违约金自2016年1月1日起计算至2016年9月3日止，共计246日，违约金为25559.57元（1039007元×0.0001×246日），该逾期交房违约金被告理应承担。至于被告要求从该违约金中扣除原告用于冲抵物业服务费等款项方面，因涉及的各项费用较多，且部分项目可能属于不应收取费用的项目，《交房通知单》中违约金的计算亦误，不宜在本违约金中进行抵扣，若原告未按时足额交纳物业管理费等费用，被告可另行向原告主张权利。最后，关于被告逾期办证及违约金方面。第一，关于逾期办证方面，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今被告尚未取得房屋所有权的初始登记，亦未取得办理商品房转移登记所需的全部有关文书并交付原告，因此，被告应承担逾期交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书的违约责任。第二，关于逾期交付办证所需有关文书违约金方面，其一，虽被告认为有不可抗力因素，应予冲抵，并提供了《气象报告》予以证明，但无其他证据予以佐证，且原告亦不予认可；其二，被告认为违约金约定的计算标准过高，应予调低，经查，合同第二十二条约定：约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，经核算，日万分之一折合年利率为3.65%，低于中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率，且该约定支付标准与《商品房买卖合同》中关于逾期付款的违约金支付标准一致，均为万分之一，属对等约定；其三，该逾期交付办证所需有关文书违约金与逾期交房违约金系不同方面违约责任的约定，系商品房买卖合同中不同时期违约责任的承担方式，且叠加计算的期间较少，二者相加折合为7.3%，亦不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款可以调低违约金的情况；其四，原、被告于《补充协议》中第六条第三款约定：被告在办理原告产权证之前，原告应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则，被告有权不予办理其房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由原告全部承担，该约定系双方真实意思表示，原告在结清物业管理费后有权要求被告将涉案房屋转移登记所需的全部有关文书并交付原告，因此，逾期交付办证所需有关文书违约金应按合同约定的每日万分之一进行计算，自2017年12月31日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记时止。综上所述，对原告要求判令被告向其支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金113875.16元，并以原告已支付的购房款1039007元为基数，自2019年1月1日起至实际交付符合合同约定条件的房屋之日止，按每日万分之一向原告支付逾期交房违约金的诉请，本院支持由被告向原告支付2016年1月1日至2016年9月3日期间的逾期交房违约金为25559.57元，超出部分，不予支持；对原告要求判令被告向其支付2017年12月31日起至2018年12月31日期间的违约金38027.65元，并以原告已支付的房价款1039007元为基数，自2019年1月1日起至实际交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书之日止，按每日万分之一支付逾期违约金的诉请，本院支持由被告以原告已支付的房价款1039007元为基数，按每日万分之一向原告支付自2017年12月31日起至被告取得该商品房所有权初始登记时止期间的逾期办证违约金，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州施格房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告吴平2016年1月1日至2016年9月3日期间的逾期交房违约金为25559.57元；二、被告贵州施格房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告吴平逾期办证违约金，逾期办证违约金以1039007元为基数，按每日万分之一自2017年12月31日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记时止；三、驳回原告吴平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3338元，减半收取1669元，由被告贵州施格房地产开发有限责任公司承担（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 吴 中二〇一九年七月二十三日书记员 杨雪莲