大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初7144号原告：大连友谊灯饰批发市场，统一社会信用代码91210211711328846A，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路194号。法定代表人：唐多默，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋伟林，系辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙剑颖，系辽宁恒信律师事务所律师。被告：尹平，女，1969年8月13日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连友谊灯饰批发市场（以下简称原告）与被告尹平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋伟林，被告尹平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连友谊灯饰批发市场向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的柜台租金24,010元、仓库租金5,400元、物业费798元，合计30,208元；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告签署《柜台租赁经营合同》，约定原告将260号柜台租赁给被告使用，面积98平方米，租金标准70元/月/平，每月租金金额6,860元。后又将库房出租给被告，库房面积分别为54平方米、36平方米，租金标准12元/月/平，每月租金合计1,080元。物业服务费每月108元（包含水费10元）。截至本案起诉，被告拖欠原告柜台租金24,010元（拖欠期间自2018年5月至2018年8月15日），仓库租金5,400元（2018年3月14日至2018年8月15日），物业费798元（拖欠期间自2018年2月至2018年8月15日）。原告多次向被告催要，被告以各种理由拒绝支付，故原告诉至法院，请求依法判决。被告尹平辩称，同意给付房租，但原告房租计费方式有异议，经大商测量为88平方米，可以按88平方米缴纳，原告应返还被告多交面积的房租，申请法院对店铺面积进行测量。仓库租金拖欠的时间和面积没有异议，但双方之间没有仓库合同，原告收取仓库租金没有依据。2015年7月30日，被告经营的店面内漏水，货物及店面被淹了，停了三天无法经营，被告自己找人维修，原告也没有给被告维修好。物业费不同意缴纳，因为原告没有物业资质，也没有给被告提供服务，被告交的费用原告没有给被告开具正规的发票。被告手中还有押金票，要求原告从欠付租金中扣除，金额为5,000元。对被告的答辩意见原告辩称，原告是按照合同约定的经营面积收取租金，约定的经营面积包括店铺的实际使用面积和分摊的相邻店铺之间的过道面积，过道面积由相邻店铺按照各50%的比例分摊。被告声称大商公司的测量面积比合同约定的经营面积少，原告推测大商公司测量面积应该是没有计算分摊的相邻店铺之间的过道面积。过道面积属于开展经营活动必需的空间范围，如没有留出过道，商场业户无法进行商场的经营活动，过道面积应属各业户经营活动所必须，按照市场经营的行业惯例，应计算到双方约定的经营面积之中。并且被告最开始租赁的店铺是没有经过装修的，现大商公司测量的是经过装修的店铺。双方之间租赁合同约定的经营面积清楚明确，合同各项条款是双方协商确定的意思表示一致的，而且合同已经履行多年，均没有提出任何异议，应按照该份合同约定的各项条款确定双方的权利义务。案涉店铺是98年从大商公司租赁的库房，后经过改造划分为营业店铺，经与首租业户共同测量一致确定经营面积，包括店铺内的实际使用面积和走廊过道分摊的面积，首租业户因自身原因不再继续经营的，就将店铺转租给他人，受让人支付给首租业户转让费后，与原告仅在变更承租人情况下签订租赁合同，合同内容延续原合同的各项条款。有的店铺承租人已经数次变更，后续承租人从没有就合同约定面积向原告提出任何异议，一直按照与首租业户确定的面积支付租金。所以双方应按照约定的经营面积及标准计算租金。根据被告的陈述，2015年7月30日房屋漏水遭受损失，被告应提供相应的证据证明损失造成具体金额及权利主张的依据，根据被告提供的损失时间，原告认为已经超过了法律规定权利主张的诉讼时效。原告对市场内所有的案涉商铺都会定期地开展维护和维修，所以被告提供的上述事实应提供相应的证据予以证明，且与本案租赁合同的纠纷也不应放在同一案件进行审理，被告的上述主张应通过另案解决。关于物业费，原告向市场内的各业户提供了包括公共区域的卫生清扫，市场秩序的维护，相应店铺的维修，上述服务原告支付了相关的成本，提供的是有偿服务，被告接受服务应当向原告支付相应的费用，原告虽然不是物业公司，但为了市场经营，提供了上述服务，被告就应支付相应的费用，是否有资质，是否有许可证，并不能成为被告拒绝支付物业费的依据。如被告可以提供交付押金的有关凭证，经原告确认核实后，同意从被告欠付的租金内进行抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定事实如下：原告（出租人）与被告（承租人）签订《柜台租赁经营合同》，约定原告将位于260号，租赁面积为98平方米的柜台租赁给被告使用，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准70元/月/平方米，按月支付，月租金6,860元。租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续承租案涉柜台使用至2018年8月15日。被告在租赁柜台的同时，另从原告处租赁两处仓库使用，双方未签订书面合同，约定每月租金合计1,080元。被告按照此标准交纳部分租赁期间的仓库租金。双方口头约定被告租赁期间每月向原告交纳物业费108元（含水费10元）。被告按照此标准交纳了部分租赁期间的物业费。截至2018年9月12日，被告拖欠柜台租金24,010元（自2018年5月起至2018年8月15日止）、仓库租金5,400元（自2018年3月14日起至2018年8月15日止）以及物业费798元（自2018年2月起至8月15日止）未付。原告同意以被告交纳的押金5,000元抵扣等额的欠付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告在《柜台租赁经营合同》约定的租赁期间届满后，未签订书面租赁合同，被告继续承租260号柜台使用，原告没有提出异议，双方签订的《柜台租赁经营合同》继续有效。结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点有二：第一、关于被告承租的柜台租金如何确定；第二、没有书面合同，被告是否应当支付仓库租金及物业费。关于第一个争议焦点，本院认为，双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致，现双方对测绘范围无法达成一致，因此不具备测绘的基础，故对于被告提出的测绘申请，本院不予准许。关于租赁面积的确定问题，双方形成租赁合同关系多年，形成的书面合同中确认的面积为98平方米，多年来被告也一直按面积98平方米标准交纳租金，现双方对面积的计算范围发生分歧，在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下，合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定，在租赁期间按照面积98平方米每月支付租金6,860元。对于被告提出的按照实际测绘面积重新计算租金标准的抗辩意见不予采纳。现被告拖欠原告租金24,010元，扣除押金5,000元，被告应当向原告支付拖欠的租金19,010元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告就仓库租金及物业费虽未订立书面合同，但被告租赁仓库及接受原告物业服务系客观事实，且被告已经按照1,080元/月的标准向原告支付了仓库租金，按照108元/月的标准向原告支付了物业费，原告亦予以接受，双方之间的仓库租赁合同关系及物业服务合同关系成立，被告应当按照1,080元/月的标准向原告支付仓库租金，按照108元/月的标准向原告支付物业费。关于被告辩称不同意交纳仓库费及物业费的意见，依据不足，本院不予采纳。综上，关于原告主张被告支付拖欠的仓库租金5,400元以及物业费798元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告尹平自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金19,010元、仓库租金5,400元、物业费798元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。案件受理费人民币560元（原告已预付），由原告大连友谊灯饰批发市场负担93元，由被告尹平负担467元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李晓男人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一九年七月一日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。