广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4694号上诉人（原审被告）：东莞市钧斯美实业有限公司，住所地为广东省东莞市谢岗镇赵林村金川工业区2路右边第****。法定代表人：候连燕。委托诉讼代理人：邹益群，广东普翼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞大豪精密机械有限公司，住，住所地为广东省东莞市谢岗镇赵林金川工业区/div>法定代表人：叶秉丰。委托诉讼代理人：谭灵丽，女，汉族，1981年2月14日出生，住，住所地为广东省肇庆市鼎湖区该单位员工。上诉人东莞市钧斯美实业有限公司（以下简称“钧斯美公司”）因与被上诉人东莞大豪精密机械有限公司（以下简称“大豪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初16527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钧斯美公司向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一、二、三项，改判为钧斯美公司无需按照70000元每月的标准向大豪公司支付2018年12月1日起至租赁物腾空返还期间的占有使用费；三、本案诉讼费由大豪公司承担。事实与理由：一、原审法院在未查明厂房所有权的情况下，认定案涉《厂房租赁合同》为无效合同，属于事实认定不清，适用法律错误。二、原审法院判决要求钧斯美公司五日内腾空租赁物并将租赁物返还给大豪公司，原审法院未考虑到钧斯美公司搬迁厂房的实际情况，钧斯美公司无法做到五天内搬离，如果法院判决案涉合同无效，希望给予钧斯美三个月的腾空搬迁时间。三、钧斯美公司一直按期支付租金，不存在违约行为，原审法院要求钧斯美公司按照70000元的标准向大豪公司支付2018年12月1日起至租赁物腾空返还期间占有使用费，属于认定事实不清。综上，请二审法院判如所请。大豪公司向本院答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。大豪公司向原审法院起诉请求：1.解除合同号为XG15090101《厂房租赁合同》；2.判决生效后钧斯美公司立即腾空厂房及配套建筑设施（恢复原状）并返还大豪公司；3.钧斯美公司立即支付2018年8月租金68000元、综合管理费2000元及后续租金与综合管理费（自2018年9月起至解除合同之日止，按每月70000元计算）；4.钧斯美公司立即支付厂房及配套建筑设施占用费（自解除合同次日起至实际返还之日止，按每月70000元计算）；5.钧斯美公司立即支付所欠租金3994元（自2015年9月1日起至2017年12月31日止）；6.钧斯美公司立即支付延迟交付租金的滞纳金269196元及迟延交付管理费的滞纳金7670元；7.诉讼费用由钧斯美公司承担。原审法院经审理查明，2015年7月30日，双方签订一份合同号为XG15090101的《厂房租赁合同》，约定大豪公司将位于东莞市谢岗镇赵林金川工业区金川二路段自建厂房及配套设施（包括二层厂房4100平方米、五层宿舍1600平方米、三层办公楼830平方米、铁皮房50平方米、门卫室20平方米，建筑面积合计6600平方米）整体出租给钧斯美公司办厂使用；租赁期限从2015年9月1日至2020年8月31日；2015年9月1日至2017年8月31日期间的租金为每月58080元，2017年9月1日至2020年8月31日期间的租金为每月68000元，每月的综合管理费为2000元，上述租金及综合管理费均不含税，钧斯美公司应于每月10日前交纳当月租金及综合管理费；如钧斯美公司未按期交纳租金、综合管理费，每逾期一天按拖欠总金额的5‰计收滞纳金。上述合同签订后，大豪公司将租赁物交付给钧斯美公司使用，钧斯美公司从2015年9月1日起向大豪公司支付租金及综合管理费。2018年8月15日，原审法院在执行（2018）粤1973执7292号案件过程中，查封了钧斯美公司存放在涉案租赁物内的机器设备等财产。原审庭审中，大豪公司确认涉案租赁物没有办理房产证及建设工程规划许可证，且钧斯美公司已付清了2015年9月1日至2018年11月底的租金及综合管理费。因无法提供涉案租赁物原状的证据，大豪公司同意放弃要求钧斯美公司恢复原状的诉讼请求。以上事实，有大豪公司提交的《厂房租赁合同》、收据、存款账户回单、查封财产清单、《土地有期有偿使用合同转让补充协议书》及见证书、核准变更登记通知书、《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》以及本案的原审庭审笔录、询问笔录等附卷为证。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，大豪公司确认涉案租赁物未取得房产证及建设工程规划许可证，且未提交证据证明涉案租赁物已取得政府主管部门批准建设，故双方签订的《厂房租赁合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，大豪公司要求钧斯美公司腾空厂房及配套建筑设施并返还给大豪公司，符合法律规定，原审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，虽然双方之间的租赁合同无效，但钧斯美公司仍应按照合同约定的标准向大豪公司支付房屋占有使用费。大豪公司确认钧斯美公司已付清2015年9月1日至2018年11月底的租金及综合管理费，原审法院予以确认。钧斯美公司还应按照合同约定标准每月70000元支付自2018年12月1日起至涉案租赁物腾空并返还大豪公司之日止的占有使用费。关于滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，因双方签订的租赁合同无效，故大豪公司要求钧斯美公司依据合同约定支付滞纳金没有法律依据，原审法院不予支持。大豪公司无法提供涉案租赁物原状的证据，故其主张恢复原状存在困难，现大豪公司同意放弃该项诉讼请求系大豪公司对其诉讼权利的自由处分，原审法院予以确认。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认大豪公司与钧斯美公司于2015年7月30日签订的《厂房租赁合同》无效；二、钧斯美公司应于判决发生法律效力之日起五日内腾空租赁物并将租赁物返还给大豪公司；三、钧斯美公司应于判决发生法律效力之日起五日内按照每月70000元的标准向大豪公司支付自2018年12月1日起至涉案租赁物腾空并返还大豪公司之日止的占有使用费；四、驳回大豪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费7613元，由大豪公司负担6007元，钧斯美公司负担1606元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经询问当事人与阅卷，对原审查明的事实，本院依法予以确认。二审期间，钧斯美公司和大豪公司均确认：截至2019年6月，钧斯美公司一直向大豪公司按月支付占有使用费，2019年6月31日前的占有使用费均已经支付完毕。大豪公司主张因钧斯美公司已经支付2019年6月30日前的占有使用费，故其不再主张2019年6月30日前的占有使用费，仅主张2019年7月1日至涉案租赁物腾空并返还大豪公司之日止的占有使用费。大豪公司表示愿意给钧斯美公司不超过三个月的搬迁时间，但同时主张搬迁期间，钧斯美公司仍应支付占有使用费。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对钧斯美公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，大豪公司确认涉案租赁物未取得房产证或建设工程规划许可证，且没有证据证明涉案租赁物已取得政府主管部门批准建设，故涉案《厂房租赁合同》属于无效合同。虽然涉案租赁合同为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，钧斯美公司仍应按照合同约定的标准向大豪公司支付房屋占有使用费。因钧斯美公司已经支付了2019年6月31日前的房屋占有使用费，并向大豪公司主张给予其三个月的腾空搬迁时间，根据本案的实际情况，2019年7月1日至钧斯美公司腾空案涉租赁物必然会产生占有房屋使用费，故钧斯美公司应按照合同约定的每月70000的标准向大豪公司支付自2019年7月1日至涉案租赁物腾空并返还大豪公司之日止的房屋占有使用费。钧斯美公司主张五日的搬迁腾空时间不足，大豪公司同意给钧斯美公司不超过三个月的搬迁腾空期限，系大豪公司对自身权利的处置，合理合法，本院予以支持。综上所述，因本案的事实发生变化，上诉人钧斯美公司的上诉理由部分成立，本院依法予以支持；不成立部分，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初16527号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初16527号民事判决第四项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初16527号民事判决第二项为：东莞市钧斯美实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起三个月内腾空租赁物并将租赁物返还给东莞大豪精密机械有限公司；四、变更广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初16527号民事判决第三项为：东莞市钧斯美实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内按照每月70000元的标准向东莞大豪精密机械有限公司支付自2019年7月1日起至涉案租赁物腾空并返还东莞大豪精密机械有限公司之日止的占有使用费；五、驳回东莞大豪精密机械有限公司的其他诉讼请求；六、驳回东莞市钧斯美实业有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费7613元，由东莞大豪精密机械有限公司负担6007元，东莞市钧斯美实业有限公司负担1606元。本案二审案件受理费7600元，由东莞大豪精密机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  萧稚娟审判员  李丽莉审判员  廖志明二〇一九年七月一日书记员  陈子文附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。