广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执复143号 复议申请人：深圳市据德房屋租赁管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，统一社会信用代码91440300080145639M。 法定代表人：宫庆云，该司执行董事。 委托诉讼代理人：陈纪纲，广东鼎行律师事务所律师。 申请执行人（异议人）：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层、06整层、11至14整层、23至26整层、35至38层整层，统一社会信用代码914403004557663795。 负责人：王业，该行行长。 委托诉讼代理人：张琪，广东嘉得信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温辉，广东嘉得信律师事务所实习律师。 被执行人：李勇谦，男，汉族，1970年10月1日出生，身份证住址广东省仁化县。 被执行人：叶映雪，女，汉族，1976年7月2日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 复议申请人深圳市据德房屋租赁管理有限公司（以下简称据德公司）不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2018）粤0304执异527号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 福田法院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳分行）与被执行人李勇谦、叶映雪借款合同纠纷一案中，拟带租约拍卖被执行人李勇谦名下深圳市宝安区西乡街道西乡大道南侧××房产[房地产证号：粤（2016）深圳市不动产权第××号]（以下简称涉案房产），申请执行人不服，向福田法院提出书面异议。 异议人建行深圳分行称，涉案房产系异议人的抵押物，已于2016年1月29日办理了抵押登记，早于第三人签订的租赁合同。根据物权法第190条的规定，该租赁合同对异议人没有约束力，不能损害异议人抵押权的实现，应将该租赁权去除后进行拍卖。异议人下属支行出具的《同意出租函》是应被执行人李勇谦申请出具的，该函有效的前提是该租赁合同须经异议人审查同意并监督执行，且被执行人李勇谦严格履行其与异议人借款合同义务，如有违约，该函即无效。实际上，该租赁合同并未提交异议人审查并监督执行，且出租两个月后开始出现违约行为，经诉讼、执行仍不履行还款义务，故异议人出具的上述函无效。请求法院：1、裁定第三人与被执行人李勇谦于2016年11月14日签订的《深圳市房屋租赁合同书》对异议人抵押权不具有约束力；2、对涉案房产剔除租约进行拍卖。 福田法院查明，上列申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案，福田法院（2017）粤0304民初15168号《民事判决书》已发生法律效力。该判决确认涉案房产已于2016年1月29日办理了抵押登记，申请执行人有权处分涉案房产并就所得价款优先受偿。因两被执行人没有履行上述生效法律文书确定的义务，申请执行人向福田法院申请强制执行，福田法院已依法受理，案号为（2018）粤0304执1222号。 执行过程中，福田法院拟对涉案房产进行拍卖。第三人向福田法院提交租赁合同、同意出租函等材料，主张承租权利。其中，《房屋租赁合同》显示第三人与被执行人李勇谦于2016年11月14日签订，约定被执行人李勇谦将涉案房产租赁给第三人作住宅使用，出租面积112.84平方米，租赁期限从2016年11月14日至2024年11月13日止，月租金2083元，应于每月16日前支付租金；《同意出租函》载明申请执行人同意出租涉案房产，被执行人李勇谦与承租人签订的房屋租赁合同须经申请执行人审查同意并监督执行，如有违约行为，将终止该函及房屋租赁合同的效力，不得继续出租涉案房产。福田法院经审查于2018年10月24日作出（2018）粤0304执1222号《通知书》，决定附带租约拍卖上述涉案房产，申请执行人不服提出执行异议，要求不带租约拍卖上述涉案房产。在调查过程中，第三人确认其一次性支付租金20万，支付8年租金，并没有实际居住在涉案房屋，而是转租给他人，租赁合同也没有提交申请执行人进行审查。 福田法院认为，执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行审查，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，第三人主张与被执行人李勇谦存在8年的租赁合同关系，显然不能采信。首先，从合同内容看，第三人与被执行人李勇谦签订长达8年的租赁合同，且一次性支付租金，明显有悖于生活常理，也与合同约定不符。其次，从调查情况看，第三人并没有实际居住在涉案房产，而是进行了转租，且租赁合同并未按照《同意出租函》的要求交给异议人进行审查。综上，第三人提交的证据均不能充分证明其与被执行人李勇谦之间存在真实的租赁合同关系。 此外，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，第三人签订涉案租赁合同的时间晚于异议人就涉案房产设立抵押权的时间，故，即使第三人签订的涉案租赁合同真实，也不能对抗异议人的抵押权。虽然异议人出具《同意出租函》，但并不能排除上述关于在后设立之租赁权不得对抗抵押权实现的法律直接规定的适用，且被执行人李勇谦也没有按照上述同意函的要求将涉案租赁合同提交异议人审查。因此，福田法院作出（2018）粤0304执1222号《通知书》，决定将涉案房产带租约评估、拍卖的决定不妥，依法予以撤销。异议人主张对涉案房产剔除租约进行拍卖的主张成立，福田法院予以支持。第三人与被执行人李勇谦之间的债权债务关系可另循法律途径解决。综上所述，依照相关法律法规规定，裁定撤销（2018）粤0304执1222号《通知书》。 复议申请人据德公司对上述异议裁定不服，向本院申请复议，请求撤销福田法院作出的（2018）粤0304执异527号执行裁定，并对涉案房屋以附带租约方式变价处分。 事实与理由：一、据德公司与李勇谦存在真实的房屋租赁交易。2016年11月14日据德公司在查看李勇谦于2015年12月12日和建行深圳分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及2016年11月11日中国建设银行股份有限公司深圳侨城西支行出具的《同意出租函》后，与李勇谦订立了《深圳市房屋租赁合同书》。李勇谦同意涉案房产由据德公司承租并作转租赁经营。2016年11月17日，双方办理了房屋租赁合同备案手续。2016年11月22日，据德公司通过银行转账方式向李勇谦一次性支付了协议约定的租金人民币贰拾万元。此后，据德公司将涉案房产先后租赁给案外人尹小琴、孙颖等人，供其实际居住使用至今。 二、福田法院关于据德公司与李勇谦签订的8年租赁合同真实性不能采信的理由不成立。首先，从李勇谦与建行深圳分行签订的借款合同来看，每月都需要固定归还一笔金额不小的借款，李勇谦将涉案房产出租并签订租期8年的协议，且要求一次性支付全部租金，根本目的是保证有足够资金按月归还建行深圳分行的借款。从据德公司的角度来讲，一次性支付租金有利于以较低的价格承租，降低经营成本。借款合同约定的借期为288个月，截至与据德公司签订房屋租赁合同时即2016年11月14日借期仍剩余277个月。据德公司与李勇谦约定租期96个月，加之据德公司租赁房屋也是用于长期转租赁经营的，并不存在不合理之处。此外，据德公司与李勇谦签订房屋租赁合同，在李勇谦拖欠借款、建行深圳分行起诉李勇谦之前，不存在恶意规避债务的理由。其次，据德公司作为一家专业从事房屋租赁经营、管理的公司，承租房屋目的并不是自己实际居住，而是用作转租赁经营，这是法律允许的。最后，建行深圳分行是经营房屋抵押借款业务专业金融机构，其出具的《同意租赁函》，非专业的人士或单位有理由善意地理解为建行深圳分行是同意出租涉案房产的。《同意租赁函》并没有明确提示租赁合同未提交异议人进行审查即同意异议人不受其约束，案外人从《同意租赁函》的表面文字正常理解为提交租赁合同审查只是程序性的。 三、建行深圳分行应受据德公司与李勇谦的房屋租赁合同的约束，建行深圳分行出具的《同意租赁函》是向不特定多数人作出同意出租涉案房产的概括性意思表示，作为专业性的金融机构，理应预估到可能产生的后果，即第三人会信赖该函与李勇谦签订房屋租赁合同。建行深圳分行因房屋租赁受益的情况下，要求采用剔除租约方式变价处分，即阻断了善意承租人的合法权益，违反了民法的公平原则。 四、建行深圳分行在原执行异议案件审理中，并没有提出相关证据证明其主张附带租约变价处理会严重影响成交价格或无法成交的观点。2018年10月24日福田人民法院作出的《通知书》并没有影响到建行深圳分行作为抵押权人享有的优先受偿权。本案中建行深圳分行是抵押权人，非抵押物受让人，不享有受让人“租赁合同对受让人不具有约束力”的权利，不能以受让人的地位要求剔除租约变价处理。若建行深圳分行或后续受让人能给予十七万元人民币的经济朴偿，复议申请人同意消除租约。 据德公司提交了《深圳市房屋租赁合同书》、《房屋租赁凭证》（登记备案号：深房租宝安2016××）、《同意出租函》、转账凭证（电子回单）、《房产租赁合同》等复印件材料以证明其主张。 建行深圳分行答辩称：一、据德公司在原执行异议中未提交相关证据，不足以证明其与被执行人存在真实的租赁关系，应承担举证不利的后果。二、即使复议申请人在复议中提供了充足的证据证明其与被执行人的租赁关系真实，抵押登记在先、出租在后，该租赁关系不得对抗申请执行人已登记的抵押权。三、涉案房产拍卖价格已不能覆盖申请执行人的债权，若该租赁权不予去除，将严重损害申请执行人的合法权益。四、《同意出租函》有效具有前提条件，且复议申请人在签订租赁合同时应当负有审慎注意义务，在知悉涉案房产存在抵押权的事实后仍签订该合同，可推定其接受涉案房产被拍卖、变卖的风险，其主张的权利应另案诉讼。五、复议申请人提出要求申请执行人给予经济补偿毫无依据，其与被执行人因租赁关系产生的损失不应当由申请执行人承担。 本院经审查，福田法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于复议申请人与被执行人李勇谦之间就涉案房产是否存在租赁合同关系问题。前述当事人之间虽签订的是八年长租约，但考虑到复议申请人系房屋租赁公司，其长期租赁被执行人的房产用于转租经营并不违反一般常理，且复议申请人系以自有资金向被执行人支付租金，亦办理了租赁登记，因此，应认定复议申请人与被执行人李勇谦之间就涉案房产存在租赁合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，申请执行人就涉案房产设定的抵押权登记在先，复议申请人与被执行人的租赁合同关系成立在后，即使申请执行人同意被执行人李勇谦出租涉案房产，但仅仅是同意其对该房产的使用和收益作出处置，该同意行为并不产生租赁关系可对抗已登记抵押权的效力。复议申请人明知涉案房产已被抵押，将来可能面临抵押权实现后其财产受到损失，该损失应由其另循法律途径解决。综上所述，福田法院异议裁定虽认定租赁合同关系是否成立有误，但处理结果正确，本院予以维持；复议申请人的复议请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人深圳市据德房屋租赁管理有限公司的复议申请，维持深圳市福田区人民法院（2018）粤0304执异527号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇一九年七月二日 书记员 郑君平