西  安  市  中 级  人  民  法  院 西  安  市  中 级  人  民  法  院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终3092号上诉人(原审被告)：王某某之，女，汉族，1967年5月9日出生，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：林琳，女，汉族，1992年4月11日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。原审第三人：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：姜坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王博，男，1993年9月1日出生，汉族，该公司法务，住公司。上诉人王某某之因与被上诉人林琳、原审第三人西安海汇万家实业有限责任公司（以下简称：“海汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初18710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王某某之向本院提起上诉，上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第一、二、三项，并改判裁定驳回林琳的起诉或将本案发回重审。二、一审案件受理、二审案件受理费均由林琳承担。 事实及理由：原审法院程序适用错误。林琳根本不是本案适格的主体。2018年4月26日，王某某之与陈某某协商一致，在原审第三人西安海汇公司的参与下签订《买卖合同》，该合同明确载明：合同当事人分别为王某某之、陈某某。因此，主体不适格，人民法院应当依法裁定驳回林琳的起诉，本案应当追加陈某某为本案被告。林琳辩称，其主体适格，依据合同14条第五款规定，陈某某有权将房屋买受人转移到亲属名下，即王某某之配合林琳办理网签合同，王某某之签合同时明确告知，林琳为真实的房屋买受人，林琳的母亲陈某某仅作为代理人签订合同，在合同履行中，王某某之配合林琳签订了网签合同及资金监管手续，林琳申请了按揭贷款，现已全额存入资金监管账户，故林琳主体适格；王某某之不仅存在逾期过户，还未按合同收取定金5万元存入资金监管账户，还要求加价3万元，在原审中再次将房屋对外出售，且在一审判决后将房屋出租给他人办公使用，其行为对林琳构成违约。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海汇公司辩称，1、原审法院程序合法，林琳是本案适格主体，王某某之所称的陈某某是林琳母亲，签约时，出示了林琳作为委托人，给林琳出具的委托书，签约时明确告知签约人实为林琳，且在合同14条注明乙方有权将房屋转移到亲属名下，网签、资金监管、银行贷款手续均是由王某某之配合林琳办理，上述行为均表明王某某之明确知晓且认可林琳与其母亲陈某某之间的代理委托关系，母亲代女儿购买婚房，符合正常家庭生活需要；2、陈某某并非本案适格被告，其在本案中仅作为代理人，更是林琳的母亲，就本案无任何争议；3、涉案合同主体确实为林琳，林琳母亲代理王某某之签订的三方合同直接约束林琳，故林琳显然为涉案合同买售主体；4、王某某之存在多个违约行为，既收取了林琳5万元定金未存入监管账户且在通话中多次向我公司表示涨价意图，更是在18年9月6日全款到账，我公司催促过户时拒接电话，又在原审案件审理时委托其他中介对外销售房屋，并于原审判决后将房屋租给其他公司使用，种种迹象表明林琳构成违约；5、王某某之所称的案件已被雁塔法院以重复案件为由驳回起诉，可见其狡辩内容不成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林琳向一审法院提出诉讼请求： 1、王某某之继续履行双方及第三人于2018年4月26日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》，将位于西安市雁塔区XX大街XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋转移登记至林琳名下；2、王某某之向林琳支付逾期违约金13950元（具体为775元/日，暂计算至2018年9月25日，实际计算至王某某之配合办理转移登记手续之日止）；3、王某某之向林琳返还定金50000元；4、王某某之承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月26日，双方在第三人居间下签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定：林琳以1550000元的成交价购买王某某之所有的坐落于西安市雁塔区XX大街XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋。现林琳已依约向资金监管账户支付全额购房款1550000元，但王某某之以种种理由拒绝配合办理过户手续，亦未将林琳额外垫付的50000元定金返还。王某某之辩称，合同系王某某之与陈某某签订，林琳主体起诉不适格，应驳回林琳起诉。合同签订后王某某之一直积极履行合同义务，并无违约行为。陈某某仅支付了定金50000元，未支付剩余购房款，系陈某某违约在先，应承担违约责任。林琳付款时间及方式超出资金监管协议约定。第三人称，本案所涉的合同的签订系三方真实意思表示，合法有效，合同约定林琳以按揭某某支付购房款，王某某之应于资金监管当日将收取的购房定金50000元存入监管账户，双方均应配合第三人办理过户手续。合同履行中，王某某之先提出加价30000元，后又拒绝将定金存入监管账户，现林琳全款存入资金监管账户，王某某之经数次催告后均拒绝配合履行过户义务，更甚者已将涉案房屋挂在网上再次出售，违约意图明显。涉案房屋系王某某之个人所有，其拥有完全处分权。三方合同系林琳之母代林琳签订，该合同第十四条约定“乙方有权将房屋买受人转移到亲属名下”。后王某某之配合林琳办理了涉案房屋的网签及资金监管手续，并共同向招商银行申请了购房按揭贷款，林琳于贷款审批后在约定期限内支付了首付款550000元，贷款银行也已于2018年9月6日将贷款1000000元存入监管账户，林琳已依约履行了合同义务，现因王某某之违约行为致使办理过户迟延。涉案房屋已解除抵押登记，不存在任何查封，符合过户手续办理条件，请求支持林琳的诉讼请求。一审法院认定事实如下： 2018年4月26日，林琳委托其母陈某某与王某某之及第三人海汇公司签订《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定：林琳购买王某某之个人所有的坐落于西安市雁塔区XX大街XX小区XX幢XX单元XX层XX号之房屋，房屋建筑面积140.96平方米，成交价格为1550000元。房屋尚存抵押贷款110000元未结清，王某某之应在2018年4月26日前办理完解押手续并取得房产证，解押方案为王某某之自行处理。该房屋已设租赁，租赁期限自2017年5月20日至2018年5月20日止，王某某之承诺承租人已放弃优先购买权。签订合同当日，林琳向王某某之支付定金50000元，王某某之应于资金监管当日将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户；首付款（含定金）650000元，林琳应于本合同签订之日起80个自然日内存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户；拟贷款金额900000元（具体贷款金额以贷款银行最终审批金额为准），具体贷款额度、贷款年限按有关规定以银行最终审核为准，①如贷款额度低于拟贷款金额，林琳应于贷款审批通过之日起30日内自行补足首付款存入监管账户，②林琳因自身原因未获得银行或公积金中心批准的，林琳应自行筹集剩余房价款以现金形式支付给王某某之，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。三方约定办理产权转移手续的时间为：双方配合第三人办理交易手续。合同对违约责任的约定为：任何一方未按合同约定时间节点履行时，构成逾期违约，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。合同其他约定为：“5、林琳有权将房屋买受人转移到亲属名下。”同日，林琳之母陈某某向王某某之支付购房定金50000元。2018年5月18日，王某某之与林琳签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同备案号：C18027285），即网签合同，约定：涉案房屋已设定抵押，所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理;购房款以贷款方式支付：林琳应将首付款人民币550000元存入监管账户，余款人民币1000000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。同日，王某某之与林琳及西安市置诚资产管理有限公司（以下简称“置诚公司”）签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定：根据双方在2018年5月18日签订登记号为C18027285的《二手房买卖合同》，确定交易房价款总额为人民币1550000元，委托监管资金为人民币1550000元，双方将监管资金委托置诚公司管理，置诚公司在房产综合网络平台中不动产权证书（房屋所有权证）办理到发证环节状态的次日起3个工作日内完成资金划转手续（如交易双方与银行签署协议或承诺书约定划转的从其约定），划转结算利息按划转当日人民银行挂牌基准利率结算…对于按揭贷款的，林琳应于本协议签订之日起90日内将购房首付款人民币550000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。2018年6月11日，为办理二手房商业按揭贷款，林琳委托西安天正房地产价格评估有限公司对涉案房屋房地产价值进行评估，确认评估时涉案房屋市场价值为1584200元。2018年6月12日，王某某之配合林琳向招商银行申请了行员住房贷款（浮动）。2018年6月19日，林琳与贷款银行签订了《招商银行个人购房借款及担保合同》。2018年7月29日，第三人员工以短信形式通知王某某之于八月初配合林琳存入首付款。2018年8月15日，林琳向资金监管账户中存入首付款500000元。2018年8月16日，第三人代林琳以EMS方式向王某某之寄送催告函，载明“王某某之应于3日内将已收定金50000元存入监管账户，并配合办理还款解押手续。”2018年8月30日，第三人代林琳以微信图片方式向王某某之发送告知函，载明“因王某某之拒绝将已收取的50000元定金存入监管账户，已构成逾期违约，现林琳先垫付50000元存入监管账户，王某某之应于林琳垫付后3日内退还该不当得利50000元，全款到账后王某某之若继续拒绝配合履行，林琳将通过法律途径维权。”2018年9月4日，林琳再次向资金监管账户中存入首付款50000元。2018年9月6日，贷款银行招商银行已将林琳申请的住房贷款1000000元存入资金监管账户。2018年9月7日，第三人员工以短信形式通知王某某之配合办理过户手续并退还林琳垫付的50000元。庭审中，第三人提交其公司员工与王某某之通话录音，证明王某某之要求第三人与林琳沟通在原购房款基础上加价30000元。另查，西安市房屋登记簿显示涉案房屋已解除抵押不存在查封，且林琳按月向银行偿还房屋按揭贷款。一审法院认为，林琳委托其母陈某某与王某某之及第三人海汇公司签订《海汇房产房屋买卖居间合同》后，双方签订了《西安市存量房买卖合同》，即网签合同。依据委托代理的法律效果归属关系，陈某某在其代理权限范围内行使的代理行为，直接约束林琳，且商品房买卖的主体应以网签合同为准，网签是办理房屋过户手续的必备手续，一旦办理网签就不能再次办理变更，故林琳系本案适格主体。现林琳依约履行了合同义务，将房屋价款1550000元全部存入资金监管账户，但王某某之拒绝配合林琳办理涉案房屋转移登记手续，并要求加价出售，其行为明显构成违约。合同约定任何一方未按合同约定时间节点履行时，构成逾期违约，违约方应向守约方（每逾期一日）按合同约定房屋成交价的万分之五支付逾期违约金，并于逾期之日起七个自然日内向守约方支付，合同继续履行。因涉案合同中约定办理产权转移手续的时间为双方配合第三人办理交易手续，故逾期违约金应以合同约定的775元/日为标准，自第三人通知王某某之履行配合义务之日起算，计算至王某某之实际履行配合义务时止。现对于林琳要求王某某之继续履行合同，配合林琳办理涉案房屋转移登记手续，及支付林琳逾期违约金（自2018年9月7日起按每日775元计算至王某某之配合林琳办理转移登记手续之日止）的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。本案所涉房屋价款为1550000元，王某某之收取的50000元定金应属房屋总价款的一部分，王某某之应将该款存入资金监管专用账户，但经林琳与第三人数次催告后王某某之仍未存入，林琳于2018年9月4日向资金监管账户中存入50000元，即王某某之多收林琳50000元购房款，王某某之理应向林琳返还，故林琳主张王某某之返还50000元的请求，本院依法予以支持。上述合综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王某某之继续履行原告林琳与被告王某某之及第三人西安海汇万家实业有限责任公司于2018年4月26日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》，于本判决生效之日起十日内将位于西安市雁塔区XX大街XX小区XX幢XX单元XX层XX号的房屋（不动产权证书号：1100102018-8-1-3-10508～1）办理转移登记过户至原告林琳名下。二、被告王某某之应于本判决生效之日起十日内向原告林琳支付逾期违约金（自2018年9月7日起按每日775元计算至被告王某某之配合原告林琳办理转移登记手续之日止）。三、被告王某某之应于本判决生效之日起十日内向原告林琳返还定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1399元，由被告承担。因原告已预交，被告应在履行上述付款义务时将其应承担的费用一并给付原告。本院二审经审理查明，原审法院查明事实属实，双方当事人均无异议。本院认为，林琳委托其母陈某某与王某某之及第三人海汇公司签订《海汇房产房屋买卖居间合同》后，林琳与王某某之签订了网签合同，办理了资金监管协议、西安市家庭购房申请表，依据委托代理的法律效果归属关系，陈某某在其代理权限范围内行使的代理行为直接约束林琳，原审认定林琳系本案适格主体，并无不当。王某某之上诉认为林琳不是本案适格主体，本案应追加陈某某为被告，原审法院程序错误之理由不能成立。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18750元（王某某之已预交），由王某某之负担。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安 二〇一九年七月十二日  书 记 员  孙  妍  1