重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初5029号 原告：黄厚成，男，汉族，1947年6月11日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐继勇，重庆志同律师事务所律师。 被告：重庆市建顺房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区天城福建大道建安综合楼，统一社会信用代码91500101756216928X。 法定代表人：袁安祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨应万，男，汉族，1954年6月18日出生，住重庆市万州区，系该公司员工。 原告黄厚成与被告重庆市建顺房地产开发有限公司(以下简称建顺公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄厚成及其委托诉讼代理人徐继勇，被告建顺公司的委托诉讼代理人杨应万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄厚成向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告赔偿以118800元为基数，按每日万分之一的标准，从2010年7月1日起计算至所交付房屋符合双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定之日止的违约金；2.诉讼费由被告承担。事实及理由，2008年12月31日，原告与被告签订《建顺房地产开发有限公司商品房认购合同》，约定购买被告开发的瑞丰园第18号门面。2009年12月7日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定前述门面为车位。但原告被被告告知，房屋用途需以办理的产权证记载为准。2017年3月，在重庆市万州区人民法院执行局办公室，被告将原告购买的房屋之产权证交付给原告。原告查看后得知房屋用途为停车用房。但原告所购房屋门前为人行道，并没有连接行车道路。及被告所交付房屋根本无法按照停车用房使用。因此，被告为按照双方约定履行交付房屋的义务，应当向原告承担违约责任，支付违约金。原告为维护合法权益，特提起诉讼，往支持原告的诉讼请求。 被告建顺公司辩称，被告所有建房手续都是按照规定办理，按照合同准时交房。双方的权利义务应当以正式合同为准。案涉房屋的规划用途就是停车用房。我们只能按照规划进行建设。原告不认可房屋用途，在接房的时候就不应该认可。案涉房屋如果要用作车库，车可以从人行道爬上去后停入该房屋。请驳回原告的诉讼请求。如果法院认定被告有过错，应当承担违约金，因在2010年前原告仅支付购房款105000元，余款是通过执行程序才结清，违约金的计算基数应当为105000元。被告同请求时对违约金的计算标准予以调减。 本院经设立认定事实如下： 2008年10月27日，被告建顺公司取得万州区天城东路3237平方米建设用地使用权。2009年3月3日，经重庆市万州区建设委员会规划，由建顺公司开发建设“建顺瑞丰园”工程，共七层，建筑面积9624.67平方米，其中住宅面积8319.48平方米，车库40个，面积1305.19平方米，一楼规划为车库及少量辅助用房。2009年7月14日，建顺公司取得“建顺瑞丰园”工程的商品房预售（预租）许可证，预售110套，建筑面积9590.74平方米，用途为车位、住宅。2014年5月12日，建顺公司取得“建顺瑞丰园”的建设工程竣工验收备案登记证。 2008年12月31日，原告黄厚成（乙方、认购人）与被告建顺公司（甲方、销售人）签订《商品房认购合同》，主要约定：“甲方在重庆市万州区周家坝天城东路修建‘建顺瑞丰园’商品房工程项目，乙方认购该项目第18号门面，建筑面积41.66平方米（实际面积以该房屋竣工后房屋测量部门实测面积为准），单价2400元/㎡，成交金额99984元。2009年11月30日前交房，办证时间大约在2010年6月30日前。付款时间及比例：第一次签约时付款15000元，2009年4月1日前付30000元，主体封顶时支付20000元，交钥匙时付款29984元，办证时支付5000元。房地产权利的归属及税费负担：房屋交付乙方时，双方应按规定办理房地产权属转移登记，税、费按规定各自承担；房屋结算面积以房屋竣工后房地产测绘部门确认的实际面积为准，房款多退少补。违约责任：若甲方迟延交房，应向乙方支付利息，利息每月按房价款1‰累加计算；若乙方迟延支付购房款，应向甲方支付利息及违约金，利息每月按房价款1‰累加计算”等内容。合同签订后，被告黄厚成从2008年12月31日至2010年1月3日分四次共向原告交购房款105000元，原告出具收据，对收款事由前三次注明为“购建顺瑞丰园18号门面款”，最后一次付款注明为“购瑞丰园18号车库款”。 2009年12月7日，原告黄厚成（乙方）与被告建顺公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：“乙方购买甲方修建的重庆市万州区周家坝天城东路（建顺瑞丰园）车库18，建筑面积52.18平方米，套内面积46.94平方米，为非住宅，属于车位；总成交金额125232元，单价2400元/平方米（套内建筑面积单价2667.92元/平方米），签合同时付款75000元，交钥匙时付44232元，办证时付款6000元……第七条，交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限……2.属预售商品房的，甲方应当在2010年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第九条，甲方逾期交房的违约责任。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之2向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金……第十三条，关于办理产权登记的约定……2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交相关资料，并取得登记受理单。本商品房买卖所产生的规费和税费由双方按规定各自承担……第十五条，规划、设计变更的约定。（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率……（二）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款1％的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30日，退还全部乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1％的违约金”等内容。同日，双方签署《商品房预售合同证明和预售登记申请书》，所购房屋坐落记明为“万州区（天城）周家坝天城东路（建顺瑞丰园）1层车库18”。2009年12月7日，原、被告双方签订《合同补充协议》（附件七），主要约定：“瑞丰园实测面积与预测面积有出入，双方一致同意：最终结算无论变化多大，均以实测报告确认的建筑面积为准，按预售单价计算房款多退少补。瑞丰园车库实测建筑面积：车库18为49.5平方米。” 原、被告均认可已于2010年1月3日交付房屋。原告接房后将房屋装修作为商业用房使用。后被告向原告收取契税、大修基金共5148元、专水款（安装费）2505元、专电安装费600元。被告于2011年4月20日代被告向重庆市万州区房地产管理局交物业专项维修基金（大修基金）1584元，2014年6月24日交契税及印花税3623.40元。案涉房屋门前无供车辆通行的道路。车辆需从路沿爬上人行道，方可进入该房屋。 以上为生效裁判文书所确认及当事人无异议的事实，本院予以确认。 庭审中，被告称案涉房屋后面有宽2.05米的门，可供车辆进入。原告称该房屋后面通道宽度仅90厘米左右，不能进出车辆。因被告对其辩称事实未提供证据予以证明，对此本院不予确认。 庭审中，经本院释明，原告明确表示不请求解除合同，而要求被告继续履行合同，承担违约金。 本案争议的焦点为被告向原告交付的房屋之使用属性是否符合双方约定；被告是否构成违约及违约责任的承担方式问题。 本院认为，原被告双方于2009年12月7日就交易的房屋另行签订《商品房买卖合同》，明确约定“乙方购买甲方修建的重庆市万州区周家坝天城东路（建顺瑞丰园）车库18，为非住宅，属于车位”，是对原商品房认购合同内容的实质性变更，已替代商品房认购合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行自己的合同义务。双方明确约定交易房屋为“车位”，作为卖方，被告应当保证交易房屋作为车位之正常的用途。而案涉房屋门前并无供车辆通行的道路。车辆进入需爬上路沿，通过人行道方可进入。考虑到车辆长期出入，难免会造成市政设施（人行道）的损坏，并对行人的安全造成威胁，案涉房屋不宜作为停车位使用。故，被告因向原告交付的房屋的实际用途不能达到双方约定的特定使用属性，其行为已构成违约。 关于被告的违约责任承担方式。依照《中华人民共和国合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”在原告明确表示要求继续履行合同的情况下，其可以要求被告承担违约金，亦可要求被告承担违约损失。原告明确要求被告承担违约金。因违约金的适用需以当事人有明确约定为前提，而双方所签订的商品房买卖合同中对标的物不符合特定用途的违约金或违约损失计算方法并未约定。原告所主张的违约金计算方式实为被告逾期交房的违约金，与本案讼争的违约责任不能等同。本案不能适用该违约金条款。原告的诉讼请求，因缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 驳回原告黄厚成的诉讼请求。 案件受理费779元，因适用简易程序结案，减半收取计390元，由原告黄厚成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审判员  刘彦 二〇一九年七月八日 书记员  向琪