南宁铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 （2019）桂71行初18号 原告梁国初，男，1958年1月23日出生，汉族，住南宁市。 委托代理人朱艳姝，北京京平律师事务所律师。 被告南宁市人民政府，住所地南宁市嘉宾路1号。 法定代表人周红波，市长。 委托代理人李焕，南宁市住房和城乡建设局工作人员。 委托代理人陈翾，广西冠益律师事务所律师。 原告梁国初诉被告南宁市人民政府（以下简称南宁市政府）房屋征收补偿决定一案，于2019年1月4日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱艳姝、被告南宁市人民政府的委托代理人李焕、陈翾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2015年1月22日，被告南宁市政府作出《关于对北湖小区片区棚户区改造项目实施房屋征收的决定》，并于2015年1月30日作出南征[2015]4号《关于对北湖小区片区棚户区改造项目实施房屋征收决定的公告》，并在房屋征收范围内及《南宁日报》进行了公告，公示期间为2015年1月30日至2015年2月6日。原告梁国初所有的南宁市北××单元××号房屋在征收范围之内。2018年9月30日，被告向原告作出南府征补决字[2018]17号《国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称17号征收补偿决定），并于2018年10月9日向原告送达。原告不服该征收补偿决定，向本院提起诉讼。 原告梁国初诉称，原告拥有的涉案房屋主要用于居住，已取得房屋所有权证书。因北湖小区片区棚户区改造项目，房屋面临征收。原告认为，本次征收原告的房屋违法，作出17号征收补偿决定给予的征收补偿偏低，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿标准和原则，损害了原告的合法权益。故提起诉讼，请求法院依法判决撤销本案17号征收补偿决定并由被告承担诉讼费用。 原告在举证期限内提交如下证据：1.房屋权属凭证，证明原告在涉案土地上有合法房屋，有权获得合理补偿；2.17号征收补偿决定，证明原告与本案存在利害关系；3.七张周边房屋价格表，证明涉案房屋周边房屋价格在10500元到13500元之间，而17号征收补偿决定确定的价格偏低、不合理；4.2015年2月8日的《南宁日报》，其中“南宁市第十三届人民代表大会第六次会议的决议”内容、《关于南宁市2014年国民经济与社会发展计划执行情况与2015年国民经济与社会发展计划草案的报告》中的“南宁市2015年旧城区改建项目计划草案表”，证明涉案房屋征收决定正在申请拟定当中，被告在2015年1月31日公示的房屋征收决定不是事实；5.摘录的短信内容，证明原告与征收人员联系协商补偿事宜，没有得到回复。被告所称的无法联系上原告，无法进行协商的事实不存在。 被告南宁市政府辩称，1.被告南宁市政府具有依法作出本案征收补偿决定的主体资格与法定职权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条规定和南府发[2012]6号《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三条、第三十五条的规定，被告依法负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，并承担作出房屋征收补偿决定的行政职责；2.17号征收补偿决定认定事实清楚，证据充分。第一，北湖小区片区棚户区改造项目已依法作出房屋征收决定及公告，原告所有的涉案房屋依法列入征收范围。第二，17号征收补偿决定确定的安置补偿方式金额符合法律规定。该项目的评估程序合法公正，应当作为征收补偿决定的依据。征收部门依法确定广西国正联合房地产评估咨询有限公司为评估机构。评估报告又历经公示、异议、送达等程序后，未收到原告的有效异议，因此该评估结论应当作为征收补偿依据。第三，该项目的补偿安置方案符合法律规定，但由于原告提出过高的补偿要求，导致无法达成补偿安置协议。第四，在签约期间内，原告拒绝协商。签约期限届满后，征收部门组织召开房屋征收补偿协商会，确保了原告的陈述、申辩权利。第五，被告在征收补偿决定中确定了两种补偿方案供原告选择，以产权调换作为首选方案。3.程序合法。被告是在依法审查该项目及被征收房屋的相关情况后作出17号征收补偿决定，又依法履行了法律文书送达及公示等程序。4.适用法律正确。17号征收补偿决定适用的主要法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十一条、第二十六条和《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的第三条、第二十四条、第二十九条、第三十五条。综上，17号征收补偿决定事实认定清楚、证据充分，程序合法，适用法律正确，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 被告南宁市政府提交如下证据：1.房屋征收决定、房屋征收决定的公告及公示材料，证明原告的房屋在征收范围内，且作出补偿决定时已超过房屋征收签约期限；2.房屋征收补偿安置方案，证明17号补偿决定所依据的补偿安置方案；3.选取评估机构的证据材料，证明评估机构的产生程序合法、公正；4.评估机构资质证书、营业执照，证明评估机构具备评估资质；5.被征收房屋权属证明材料，证明已依法调查核实被征收房屋初步评估结果；6.关于北湖小区片区棚户区改造项目被征收房屋评估实勘的通知、房屋实勘登记表，证明评估机构对房屋进行现场查勘；7.房屋分户初步结果及公示照片，证明评估机构依法公示房屋初步评估结果；8.评估报告及送达材料，证明被征收房屋的评估价格，且该评估报告已依法送达；9.国有土地上房屋征收补偿协商登记表，证明征收部门与被征收人已进行充分协商，因被征收人提出过高的要求而无法达成协议；10.关于召开南宁市国有土地上房屋征收补偿协商会议的通知、送达回证、签到表、笔录，证明征收部门召开会议协商补偿安置事宜，进行了通知，但原告没有参加；11.南建报[2018]451号，证明征收部门就本案拟作出补偿决定向市政府请示；12.17号征收补偿决定，证明政府依法作出征收补偿决定；13.征收补偿决定书的送达回证及公示的照片，证明内容为征收部门已依法履行征收补偿决定书的送达和公示程序。 经庭审质证，原告的质证意见为：1.对证据1中房屋征收决定真实性认可，合法性不认可。对征收决定的公告，合法性和证明目的不予认可。对于2015年1月30日《南宁日报》内容的真实性、合法性有异议。被告在《南宁日报》上公示不符合在征收范围内公告的形式要求，报纸当日发行日期与公示文件落款时间是一致的，不符合常理。评估机构的选定存在严重违法。对于张贴记录的证据三性均不认可；2.对证据2、3、4的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可；3.对证据5的真实性认可，证明目的不认可。对证据6真实性、合法性和证明目的不认可。对于证据7的真实性、合法性、关联性和证明目的不予认可。对证据8的真实性、合法性和证明目的均不认可。评估时点是2015年，但出具评估报告在2017年10月，也没有送达给原告，签名是伪造的；4.对证据9、10、11的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可；5.对证据12的真实性认可。对证据13的真实性不认可。被告的张贴记录和送达回证的时间相矛盾的，其中一个送达回证上写的送达时间是2018年10月9日，另一份送达回证的送达时间是2018年12月4日，而张贴记录中不包含10月9日和12月4日的送达，因此所有的张贴和送达都不是事实。被告的质证意见为：1.对于原告提交的证据1、2的真实性没有异议。对于证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该网站是否真实反映南宁市区房价，无法考证。根据征补条例的规定，被征收房屋的评估节点为发布征收决定之时，针对被征收房屋的评估报告也是采取该评估节点，如果是因为被征收人不配合征收工作，延期签约，要求按现房价进行补偿的，对于配合征收工作的被征收人极不公平；对证据4中南宁日报真实性没有异议，对计划草案报告、草案表的证据三性均有异议，特别说明计划草案表记载的涉案项目并不体现项目的真实情况，该计划草案表也不是对外产生效力的文书；对证据6的真实性没有异议，证明目的有异议。被告主张的是原告不配合到现场进行协商，征收工作人员仅能通过电话与其进行联系。特别说明两点，第一，之所以出现两份送达回证，是因为第一次是通过邮寄和张贴性质送达，第二次送达是直接送达；第二，主要的动迁和协商工作都是等待南宁市政府的南府规[2016]20号文发布后才进行，该文较征收补偿安置方案，更有利于保障被征收人利益。结合本案因一直协商不成后才于2017年10月作出补偿决定。 本院对上述证据认证如下：1.对原告提交证据1、2的真实性、关联性予以确认；对证据3的真实性、合法性、关联性无法确认；对证据4的真实性予以确认；证据5无法证实来源及载体，无法确认其真实性、合法性、关联性。2.对被告提交的证据来源合法性，内容真实性及与本案的关联性予以确认。针对原告提出被告的公示、送达程序违法，原告签名系伪造的意见，因原告没有举出确实充分的证据予以证实，且被告的张贴均有现场照片及送达回证印证，送达回证中有送达人及见证人的签字和盖章，足以证实张贴和送达情况的真实性和合法性。对各方证据的证明目的，将结合全案的案情综合评判。 经审理查明，因实施北湖小区片区棚户区改造项目，被告南宁市政府于2015年1月22日作出《关于对北湖小区片区棚户区改造项目实施房屋征收的决定》（以下简称征收决定，附项目规划蓝线图和北湖小区片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案），房屋征收部门为南宁市城乡建设委员会，日常管理工作由南宁市国有土地房屋征收补偿办公室负责，房屋征收实施单位为南宁市西乡塘区人民政府。北湖小区11栋3单元405号房位于该征收决定的征收范围内，该房屋登记在原告梁国初名下。2015年1月30日，南宁市政府作出南征[2015]4号《关于对北湖小区片区棚户区改造项目实施房屋征收决定的公告》（以下简称征收决定公告，附项目国有土地上房屋征收补偿安置方案和项目规划蓝线图），于2015年1月30日在项目征收范围内楼栋张贴并在2015年1月31日出版的《南宁日报》进行了公告，征求社会公众和被征收人意见，公示期间为2015年1月30日至2015年2月6日，公示期间无人提出异议。2015年1月31日，南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室（以下简称拆迁办）作出《关于邀请参与北湖小区片区棚户区改造项目评估机构报名的函》和《关于参与北湖小区片区棚户区改造项目评估机构的公示》，分别在《南宁日报》和在项目征收范围内楼栋进行公示。2015年2月7日，拆迁办作出西征[2015]01号《关于邀请参与北湖小区片区棚户区改造项目实施房屋征收被征收人协商选定评估机构的公告》，在房屋征收范围内张贴公示。2015年3月1日，拆迁办作出《关于北湖小区片区棚户区改造项目投票选取评估机构的通知》及《关于北湖小区片区棚户区改造项目被征收人投票选取房屋评估机构注意事项》，在项目征收范围内楼栋进行张贴及当日出版的《南宁日报》上公示。2015年3月11日，北湖小区片区棚户区改造项目房屋征收评估机构进行选取，因参与投票的被征收人不超过50%，西乡塘区拆迁办采取公开抽签的方式确定评估机构，抽签中选的评估机构为广西国正联合房地产评估咨询有限公司（以下简称国正评估公司）。2015年3月12日，西乡塘区拆迁办将《关于北湖小区片区棚户区改造项目房屋征收评估机构选取结果的通知》和《关于北湖小区片区棚户区改造项目被征收房屋实勘的通知》在项目征收范围内楼栋进行张贴。2015年3月15日，国正评估公司对原告梁国初所有的房屋入户实勘。2015年5月26日，拆迁办作出《北湖小区片区棚户区改造项目房屋征收分户初步评估结果公示》，在项目征收范围及房屋征收项目现场办公室进行张贴。国正评估公司于2017年10月29日作出国正估字2015-04A06-F185号《房地产估价报告》，确定涉案房屋在估价时点2015年1月30日的房地产评估总价为234788元整，房屋单价为5221元/平方米，建筑面积44.97平方米，房屋结构为大板，上述评估价格是在设定装修标准状况下的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅停产、停业的补偿费，以及房屋室内特殊装修装饰的补偿金额和违章搭建的平评估。《房地产估价报告》已送达给原告，原告未对该报告提出复核或鉴定申请。2017年11月至2018年8月期间，拆迁办及北湖北路社区居民委员会工作人员，采用拨打原告电话、发送手机短信、上门协商、登报通知等方式，均无法与原告取得联系协商有关签约事宜。拆迁办及北湖北路社区居民委员会工作人员于2018年8月8日上门向原告送达《关于召开南宁市国有土地上房屋征收补偿协商会议的通知》，仍未能与原告本人见面，遂采用张贴通知于房屋门口及发送彩信通知的方式，告知原告，但原告仍未参加协商会议。因未能在签约期限内达成补偿协议，2018年9月30日，南宁市政府作出17号征收补偿决定，并向原告送达。17号征收补偿决定主要内容为：一、对被征收人梁国初位于北湖小区11栋3单元405号房屋实施征收。征收人按照我市有关政策和南征〔2015〕4号公告 所附《北湖小区片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的规定给予被征收人产权调换或货币补偿。(一）若被征收人选择产权调换。1.征收人提供本项目住宅回建房2号楼503号房（期房）作为产权调换房源，按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:1.3比例进行产权调换。产权调换房屋超出被征收房屋的面积部分的价格，按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。2.过渡期限为被征收房屋移交之日起，产权调换房屋交付次月止。从产权调换房屋交付之日起，房屋征收部门再提供6个月的周转过渡房或按过渡期最末月的标准再支付给被征收人6个月的临时安置补助费。若需房屋征收部门提供周转过渡房的，被征收人应在收到本决定书之日起10日内向征收实施单位提出书面申请，在过渡期限内，由房屋征收部门安排建筑面积不少于44.97平方米的周转房给被征收人，逾期未申请的，视为被征收人自行解决住处，房屋征收部门根据《房屋征收奖励通知》规定的标准，支付给临时安置补助费、搬迁补助费、产权证办证补助费、搬迁误工费等；(二）若被征收人选择货币补偿。按《房地产估价报告》房屋评估总价款为：234788元，加上临时安置补助费、搬迁补助费、产权证办证补助费、搬迁误工费、电话等迁移费共计253286.80元；(三）若被征收人选择异地产权调换。二、被征收人自行选择地点安置的，应按规定结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。临时安置补助费、搬迁补助费、办证补助费、误工费、迁移费等按《房屋征收奖励通知》确定的标准结合房屋现状支付。人民政府提出安置房源选择或货币补偿的书面主张，逾期不提出书面主张的，视同被征收人选择产权调换至北湖小区片区棚户区改造项目住宅回建房2号楼503号房。三、被征收人应在收到本决定书之曰起15曰内自行搬迁并将被征收房屋交付拆除，按本决定书确定事项与房屋征收实施单位落实具体补偿款项支付日期等安置事宜。该补偿决定亦告知当事人申请复议、提起行政诉讼的权利及期限。 被告自述，国正公司根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”及相关估价规范程序的规定进行评估，出具的分户初评结果已于2015年5月28日送达原告。在推进项目征收工作中，南宁市政府于2016年7月17日发布了南府规[2016]20号《南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知》，考虑到后续出台国有土地上房屋征收补偿政策，城区政府为了给被征收人争取更多保障及利益，经报请南宁市相关部门，城区对项目具体实施进行调整，同意按照南府规[2016]20号：“选择货币补偿的奖励，征收私有住宅房屋（含自管公房、直管公房）时，被征收人在政府作出房屋征收补偿决定前签订货币补偿协议，并按照协议约定期限交付房屋的，可由房屋征收部门按房屋分户估价报告确定的估价价值的30%给予奖励。征收住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，可按照套内面积1:1或建筑面积1:1.3调换，也可选择货币补偿和房屋产权调换相结合的方式进行补偿”等相关政策，提高补偿标准进行征收补偿。为保障项目所有被征收人征收补偿的公平、公正，整个项目的评估均按照国有土地上房屋征收评估办法进行评估，并于2017年10月再次将评估报告送达给原告。目前，涉案项目仅剩本案原告及案外人陈柏青共两户，尚未签订补偿协议。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款和第二十六条第一款的规定，因实施“北湖小区片区棚户区改造项目”建设，南宁市人民政府具有作出国有土地上房屋征收补偿决定的法定职权。 《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商决定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”。在履行了公告、公示选取评估的程序后，因协商不成，征拆办决定采取投票方式选取评估机构。因回收有效票与发出有效票不足50%，改为抽签确定评估机构。抽签中选评估机构为国正评估公司，该选取评估机构的程序合法。原告主张评估机构选定程序不合法的理由不成立，本院不予支持。 关于原告提出被告没有对涉案房屋进行调查，没有评估人员进行勘验的主张，据本院查明的事实，征拆办于2015年3月12日在项目征收范围内楼栋等位置张贴了《关于北湖校区片区棚户区改造项目被征收房屋评估实勘的通知》，并有张贴照片、实勘登记表、入户照片为证，故原告的上述主张无事实依据，本院不予支持。 关于原告提出补偿决定作出前没有与原告进行协商，补偿决定中关于因协商不成视为原告选择回迁房的条款剥夺了原告选择货币补偿的问题，据本院查明的事实，征地办工作人员采用上门、在《南宁日报》上刊登通知、拨打原告手机、向原告手机发送彩信、短信等方式，通知原告到征拆办协商有关签约事宜。南宁市城乡建设委员会发出的《关于召开南宁市国有土地上房屋征收补偿协商会议的通知》亦张贴在涉案房屋门口，并由工作人员发送手机短信告知原告，确保了原告的陈述、申辩的权利，但原告仍未到场协商。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，被告已经充分履行了通知协商的义务，但多次联系原告均未能沟通协商补偿事宜后，被告才作出17号征收补偿决定，符合程序正当原则。且17号征收补偿决定明文确定了对被征收人给予产权调换或货币补偿的选择，规定“被征收人应在收到本决定书之日起10日内向西乡塘区人民政府提出安置房源或者货币补偿的书面主张，逾期不提出书面主张的，视同被征收人选择产权调换至北湖小区片区棚户区改造项目住宅回建房2号楼503号房”，被告已充分保障原告对补偿方式的选择权，故原告的相关主张与本案查明的事实不符，本院不予支持。 关于原告提出《房地产评估报告》评估标准过低的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。国正评估公司系经依法批准成立的具有房地产评估资质的评估机构，房地产估价师曾旻涛、李玉明具有注册房地产评估师的资格，该公司进行了现场实勘、调查、资料收集等，根据《国有土地上房屋征收评估办法》等相关规定，对整体评估报告和分户评估报告均有以上二位注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条的规定，故此依照法定程序作出的估价报告，程序正当，内容正确、全面，本院依法确认其合法性和正确性。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。涉案评估报告送达给原告后，原告未向相关部门提出对复核结果有异议，也未申请复核，应视为原告认可涉案《房地产估价报告》。原告主张应按照现行房价标准进行补偿，无法律依据，本院不予支持。原告主张《房地产估价报告》没有包括装修费用的估价的问题，房地产估价报告明确载明估价的限制条件包括“房屋征收评估价格是在设定装修标准状况下的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收费住宅停业、停产的补偿费，以及房屋室内特殊装修装饰的补偿金额和违章搭建的评估”。因此，原告的相关主张无事实和法律依据，本院不予支持。 本案是基于公共利益而实施的房屋征收，被征收人既要积极与政府协商对话，主张公平合理的补偿，也要理性维护权利，通过主动沟通来合理寻求救济，而不宜采取躲避、拒绝协商的态度，这不利于当事人主张安置补偿权益的实现。涉案项目绝大多数房屋的征收补偿工作已经完成，原告作为最后二户中未能与政府签订补偿协议一方，应结合客观和实际情况表达诉求。如果因为延期签约，单纯否认《房地产评估报告》的合法性，得到过高的补偿，对之前通过评估确认补偿数额，配合征拆工作进行签约其他住户而言，也是显失公平的。综上所述，被告南宁市人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的相关规定，作出的17号征收补偿决定，认定事实清楚，符合法定程序，内容合法，适用法律、法规正确。原告梁国初请求予以撤销17号征收补偿决定的诉请理由均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告梁国初的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告梁国初负担（原告已预交）。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至广西壮族自治区高级人民法院,并于上诉期满之日起七日内预交上诉费用人民币50元（户名：广西壮族自治区高级人民法院，帐号：20×××77，开户行：中国农业银行南宁万象支行）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  易 妙 审 判 员  韦圆圆 审 判 员  彭 博 二〇一九年七月二十二日 法官助理  蒋易成 书 记 员  廖志彪 附相关法律条文： 中华人民共和国行政诉讼法 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。