湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1202民初2871号原告：魏华炳，男，1969年5月2日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区被告：王桂芳，女，1959年4月5日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区被告：方波，女，1956年12月2日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区委托诉讼代理人：盛硕环（特别授权），湖南省中方县城中法律服务所，执业证号：31813091100119。原告魏华炳与被告方波、王桂芳执行异议之诉一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告魏华炳、被告王桂芳、被告方波的委托诉讼代理人盛硕环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏华炳向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告魏华炳所有的位于怀化市鹤城区城东综合楼202号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告魏华炳（合同甲方）与被告方波（合同乙方）于2007年11月3日签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告将坐落在怀化市鹤城区城东新区金海路魏华炳和陈群等人修建的综合楼地下室和第二层即怀化市鹤城区城东综合楼201号202号房屋全部卖给方波，总计售价618000元，方波包办房产证、土地证一切费用，地下室办理房产证、国土证由方波去和房产局、国土局搞关系办证，办证费用归方波自负等。该约定中“地下室办理房产证、国土证由方波去和房产局、国土局搞关系办证”之内容，是公权力私用，侵害国家公权力，是明显的违法犯罪行为，故合同依法属无效合同。其次，原告与被告方波签订的《房屋买卖合同》中的地下室是具有独立空间的建筑，具有独立产权，原告不属于房地产开发企业，根据相关法律规定个人不得将未取得房产权属的房屋进行交易。原告将该地下室卖给被告方波明显违反法律规定。故原告与方波签订的《房屋买卖合同》依法应属无效合同。该合同双方根本没有约束力。依照合同法关于无效合同的处理原则，双方应依法返还依据无效合同所取得的财产，该房屋依法应属于原告，故法院不得查封、执行该房屋。二、2007年到2019年现在为止，被告方波没有给魏华炳付一分钱房款，2009年12月28日方波给魏华炳出具了承诺书，承诺如没有付款给魏华炳，方波将怀化工行贷款还清就自动将201、202住宅还给魏华炳。怀化市中级人民法院的调解书明确约定方波没有将魏华炳房款还清，任何人都不能买卖和执行，由魏华炳保管出租等。201、202号住宅魏华炳到现在一直没有交房给方波，一直是魏华炳占有，只是等方波将怀化工商银行贷款还清，方波自动将201、202住宅转给魏华炳。方波欠魏华炳的款项的性质为房款，方波欠王桂芳款项的性质为借款及利息。如法院不将201、202号住宅判归原告魏华炳，则应将房款本金650000元支付给魏华炳之后才能处置房屋。被告王桂芳辩称，一、原告的诉请与现行法律法规相悖。物权以登记为准，涉案的怀化市金海路202号房屋已登记在被告方波名下近十年，产权登记证号为00094673，该房屋法定的全部权利已归属方波。原告在近十年的时间里也未申请撤销，已超过法定的诉讼时效。二、原告所谓的“售房欠款”纠纷已另案诉讼判决，原告已依法享有法律救济途径。原告诉被告方波拖欠售房款一案，已经怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初1036号民事判决书及怀化市中级人民法院（2018）湘12民终1131号民事调解书确认。原告所谓的损失，已通过上述裁判得到充分的保护，原告的下一步是如何执行的问题，但原告出尔反尔，突然翻脸推倒重来，是将国家法律视为儿戏。故请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告方波辩称，魏华炳与方波所签订的房屋买卖合同确为无效合同，地下室按法律规定也需办理相关产权，且方波确实没有履行过房屋买卖合同的付款义务。虽然双方签了合同，但是房屋一直是原告在使用，租金也是原告收取。所以方波对原告的请求及陈述事实予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年11月3日，原告魏华炳与被告方波签订《房屋买卖合同》，双方约定原告魏华炳将位于怀化市鹤城区城东新区魏华炳和陈群等人修建的综合楼地下室和第二层201、202号房屋出售给被告方波，总售价618000元，双方并对分期付款方式和违约责任等相关事项进行了约定，且在补充协议中约定由被告方波包办房产证、土地证并承担办证费用。此外，双方还口头约定由被告方波向原告购买该栋楼第四层401号房屋。后被告方波对所购的201、202号房屋办理了产权过户登记并分别取得了房屋所有权证。2018年4月原告以被告方波未支付购房款为由向本院提起诉讼，要求方波支付购房款618000元并支付自2008年1月1日起按月利率15‰计算的逾期付款利息。本院于2018年6月4日作出（2018）湘1202民初1036号民事判决，判由被告方波向原告支付201号、202号及401号房屋的剩余房款4240735元，并自2008年1月1日起按月利率1.5%支付房款利息至房款付清之日止。被告方波不服该判决向怀化市中级人民法院提起上诉。经怀化市中级人民法院主持调解，原告与被告方波自愿达成如下协议：一、双方约定方波共欠魏华炳购房款本息650000元。方波在2019年2月5日之前先偿还100000元，余款550000元定于2019年10月26日前还清；二、如方波未能在2019年10月26日前还清前款约定的房款本息，则购房款本金仍按420735元计付，按月利率1.5%支付从2008年1月1日起的利息至房款本息付清之日止；三、魏华炳出租本案争议的房屋，在2019年10月26日前的房租，不再付给方波，2019年10月26日后，如方波的房款本息仍未付清，则此后的租金用于抵付房款本息。怀化市中级人民法院（2018）湘12民终1131号民事调解书对上述协议内容予以确认，该调解书已发生法律效力。但被告方波至今仍未按调解书确定的义务履行。另查明，王桂芳诉方波民间借贷纠纷一案于2018年2月27日向本院提起诉讼。该案在诉讼过程中，王桂芳向本院申请财产保全。本院于2018年3月7日作出（2018）湘1202民定568号民事裁定查封了登记在方波名下产权证号为00094673怀化市鹤城区城东综合楼202号房屋。2018年7月24日本院作出（2018）湘1202民初568号民事判决，判由方波偿还王桂芳借款15万元。因被告方波未履行该判决确定的还款义务，王桂芳于2018年9月10日向本院申请强制执行。执行过程中，魏华炳作为案外人提出执行异议，请求解除对202号房屋的查封并中止对该房产的执行。本院经审查后于2019年5月9日作出（2019）湘1202执异24号执行裁定书，裁定驳回魏华炳的异议请求。魏华炳不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。本院认为，本案争议焦点有二：一是原告魏华炳与被告方波所签订的《房屋买卖合同》的效力问题；二是原告魏华炳对本案所涉的202号房屋是否享有排除查封、扣押、冻结等执行措施的权利。现分述如下：关于争议焦点一原告魏华炳与被告方波所签订的《房屋买卖合同》的效力问题。我国合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告与被告方波签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，且双方已按合同约定将合同所涉201、202号房屋产权过户登记至被告方波名下，生效的法律文书怀化市中级人民法院（2018）湘12民终1131号民事调解书中，原告魏华炳与被告方波对所欠购房款本金为420735元的事实亦予以确认，此足以证明合同双方均在履行该合同。即使该合同中所涉的地下室未办理产权证，但双方对该地下室未办理产权证的事实是明知的，双方也在合同明确约定由被告方波办理。现合同双方当事人以被告未履行该地下室的办证义务为由主张合同无效，不符合合同无效的法律情形，本院不予支持。该《房屋买卖合同》是对房产买卖情况的约定，即使合同中出现由方波对地下室“拉关系”办证的部分内容，也不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然有效。故原告与被告方波主张《房屋买卖合同》无效的理由不能成立，本院认定原告魏华炳与被告方波所签订的《房屋买卖合同》合法、有效。关于争议焦点二原告魏华炳对本案所涉的202号房屋是否享有排除查封、扣押、冻结等执行措施的权利的问题。我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉的202号房屋已登记在被告方波的名下，该房屋的物权已归属方波，而方波所欠原告购房款属因合同所产生的债权，原告不能凭该债权以及对202号房屋设定租赁关系的行为享有对该房屋排除查封、扣押、冻结等执行措施的权利。原告对该房屋出租收益是对其出售房屋债权的实现方式，该情形也并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形。原告对出售涉案房屋享有的债权，其现可通过向人民法院申请强制执行的方式予以实现或救济。综上，原告对202号房屋主张产权并要求停止对202号房屋的强制执行、解除对该房屋查封的请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告魏华炳的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告魏华炳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  向好英人民陪审员  潘立新人民陪审员  张元华二〇一九年七月二十六日代理书记员  米洋成