云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2881号原告：史桂旺，男，汉族，1989年7月12日出生，户籍地：山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：王丹，系云南华熙律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵晶晶，女，汉族，1969年7月27日出生，住昆明市盘龙区。原告史桂旺诉被告赵晶晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于二0一九年三月十一日受理后，依法组成合议庭，于二0一九年七月二十三日公开开庭进行了审理。原告史桂旺的委托诉讼代理人王丹到庭参加了诉讼。被告赵晶晶下落不明，本院于二0一九年四月十六日在在线法院公告栏依法向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，其无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2018年4月18日签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告返还原告支付的房款共计102000元；3、判令被告支付原告违约金204000元；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费2020元、担保费1500元。事实与理由：原被告双方于2018年4月15日签订《租房协议》，约定被告将其自有的位于昆明市盘龙区金实小区春实园648-2-502室出租给原告用作员工宿舍使用，租期暂定三年，自2018年4月15日至2021年4月15日止，三年租金共计6万元。协议签订当日，原告向被告指定的中国建设银行账户转款6万元。4月18日，原告向被告提出因急需用钱欲低价卖房，经双方协商后，达成一致意见，签订了《房屋买卖协议》，约定被告将前述房屋卖给原告，总价102万元，原告于2018年4月18日前付给被告定金，交房之日付清尾款91.8万元，双方定于2018年6月18日正式交付房屋。当日，原告向被告建设银行账户转账4万元人民币并支付2000元现金，被告向原告出具《收据》一份，确认收到102000元。2018年5月初，原告询问被告购房事宜却无法联系上被告，直至双方约定的交房之日，被告亦未回复原告。时至今日，被告仍失联。原告认为被告的行为已经导致原告签订房屋买卖协议的合同目的根本无法实现，特起诉。被告赵晶晶未到庭答辩，也未向法庭提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：租房协议、招商银行账户历史交易明细表，证明原被告之间成立合法有效的租赁合同关系，合同约定被告将自有的位于昆明市盘龙区金实小区春实园648幢2单元502号房屋出租给原告使用，租期3年，租金共6万元，当日原告依约向被告履行了支付租金的义务；第二组证据：房屋买卖协议、收据、招商银行账户历史交易明细表、房屋产权证、土地证，证明：1、原被告双方经协商后，另行达成一致意见，由原告以102万元的价格购买被告名下房屋，双方建立合法有效的房屋买卖合同关系；2、原告如约于签订合同当日向被告又支付了4万元定金，被告向原告出具收条确认收到10.2万元（包含2018年4月15日原告支付的6万元），原告已经履行部分合同义务；第三组证据：短信聊天记录、微信聊天记录，证明原告向被告支付10.2万元定金后，多次催告被告办理交付房屋等后续事宜，但是被告均以各种理由推诿，迄今为止，原告与被告一直无法保持有效联系，且经原告了解该房屋已经被被告出卖给第三人，被告行为已构成严重违约，导致原告合同目的无法实现；第四组证据：房产价格信息，证明被告若如约履行合同义务，原告顺利购买房屋后的预期利益损失；第五组证据：保全费、担保费，证明原告未保证案件顺利执行，向法院申请保全所产生的费用。本院认为，原告第二组证据中的收据载明102000元为订金,原告认为是定金的证明目的本院不予认可；原告提交的其余证据真实、合法、有效，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告史桂旺与被告赵晶晶于2018年4月15日签订《租房协议》，约定被告将其所有的位于昆明市盘龙区金实小区648幢2单元502号房屋出租给原告，租期自2018年4月15日至2021年4月15日止，三年租金共计60000元。协议签订当日，原告向被告转账人民币60000元，但被告未交付租赁物。2018年4月18日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，约定被告将其所有上述房屋作价人民币1020000元出售给原告。原告于2018年4月18日支付房屋价款人民币102000元，在房屋交付之日付清尾款人民币918000元。原被告双方定于2018年6月18日正式交付该房屋。由于本合同内的房产性质目前处于抵押状态，原告通过签订本合同确立向被告购买本房产意向，被告自收到原告定金之日起自行去处理房产解押事宜，若原告或者被告出现违约，违约方将按合同总金额的20%支付给对方作为赔偿。签订《房屋买卖协议》当日，原告向被告转账支付购房款人民币40000元并支付现金人民币2000元，加之原告2018年4月15日支付的租金转化为订金，由被告向原告出具收据确认收到原告支付的购房订金共计人民币102000元。另查明，涉案房屋已经由被告于2018年9月21日变更登记至案外第三人尤致霖名下。故原告诉至本院主张其诉请中的权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告史桂旺与被告赵晶晶于2018年4月18日签订的《房屋买卖协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，原、被告双方均应按照约定履行各自的义务。签订合同后，原告已按照约定履行义务，但被告未按约履行义务，且已经将涉案房屋变更至案外第三人名下，导致涉案合同无法履行，构成根本违约，原告合同目的已不能实现。故原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。涉案《房屋买卖协议》解除后，被告应当向原告退还收取的购房款人民币102000元。关于原告主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方于2018年4月18日签订的《房屋买卖协议》明确约定违约金的计算标准为房屋成交价格的20%。本院认为，上述合同法第一百一十三条规定明确了违约方赔偿守约方的损失范围包括实际损失和可预见的预期损失。我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。综上所述，本院综合被告一房二卖的过错程度以及原告的预期利益和损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为人民币102000元。关于原告主张的保全担保费并非保全产生的必要费用，本院不予支持。关于诉讼费和保全费，由本院依法判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告史桂旺与被告赵晶晶于2018年4月18日签订的《房屋买卖协议》；二、被告赵晶晶于本判决生效之日起十日内退还原告史桂旺购房款人民币102000元；三、被告赵晶晶于本判决生效之日起十日内向原告史桂旺支付违约金人民币102000元；四、驳回原告史桂旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币5890元由原告史桂旺承担人民币1963元，被告赵晶晶承担人民币3927元。保全费人民币2020元由被告赵晶晶承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  杨德生人民陪审员  左东晖二〇一九年七月三十一日书 记 员  赵路娟