湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0903民初5475号原告：曾剑，男，1977年9月23日出生，汉族，住益阳市资阳区。被告：益阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地益阳市赫山区迎宾东路501号。法定代表人：杨文杰，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：陈赛标，该公司员工，代理权限为特别授权。被告：广东碧桂园物业服务有限公司益阳分公司，住所地益阳市赫山区迎宾东路501号。负责人：李长江，系该公司总经理。原告曾剑（以下简称原告）与被告益阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称益阳碧桂园公司）、广东碧桂园物业服务有限公司益阳分公司（以下简称碧桂园物业益阳分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月3日受理后，依法适应普通程序，于2019年1月28日公开开庭进行了审理，原告到庭参加了诉讼，被告益阳碧桂园公司、碧桂园物业益阳分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告益阳碧桂园公司将其承建开发的美岸十街六栋排水排污管线修复或者重新铺设；2、请求判令两被告履行免除原告2年物业管理费；3、请求判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告购得被告益阳碧桂园公司“益阳碧桂园”美岸十街六栋1502号商品房一套，于2017年11月1日入住，并与被告碧桂园物业益阳分公司签订了物业管理合同。原告按约支付了购房款、缴纳了物业管理服务费。入住美岸十街六栋后，遇到降雨时间较长或降雨量较多时，原告住房前的主次通道都会严重积水，影响通行。为此，原告多次向两被告反映、投诉，两被告承诺会疏通水道或者改造下水道设施，并承诺了改造期限和未在承诺期限内改造完善将免收原告的物业费，但事实上两被告是一再承诺一再违约，致使原告的合法权益受到了严重侵害。故依照相关法律规定，依法向法院提起诉讼。被告益阳碧桂园公司辩称，原告提出的小区出入主次通道积水的问题，被告碧桂园公司已经按期解决，对业主的日常生活已不产生任何不利影响；原告提出免除2年物业费的诉求，没有任何事实和法律依据。被告碧桂园物业益阳分公司未予答辩。经审理查明，2015年12月4日，原告与被告益阳碧桂园公司签订《益阳市商品房买卖合同》，购买了位于湖南省益阳市的“益阳碧桂园”美岸三区十街6栋1502号商品房（面积为143.72平方米）。2017年9月26日，该案涉房屋经益阳市住房和城乡建设局竣工验收合格，并办理了工程竣工验收备案表。2017年10月30日，被告益阳碧桂园向原告交付了“益阳碧桂园”美岸三区十街6栋1502号商品房。2017年11月1日，原告入住该房屋，并与被告碧桂园物业益阳分公司签订了物业服务合同，该物业服务合同约定由被告碧桂园物业益阳分公司为原告提供物业服务，原告按月每平方米1.5元的标准向被告碧桂园物业益阳分公司缴付物业管理费。商品房买卖合同和物业管理合同签订后，原告按约支付了购房款、缴纳了物业管理服务费。原告入住后，发现美岸三区十街6栋前的主次通道每遇到强降雨时都会严重积水，影响通行。为此，原告与其他业主多次找两被告协商。2018年8月25日，美岸十街6栋的业主代表和被告益阳碧桂园公司代表、被告碧桂园物业益阳分公司代表就美岸十街6栋前的主次通道排污排积水的事项达成协议并签订了会议纪要，具体内容为：2018年9月15日前整改完成，彻底解决污水返涌的问题，如未按时间节点完成整改施工任务，益阳碧桂园公司将对受影响的业主补偿6个月的物业费。此后，被告益阳碧桂园公司虽采取了排污排积水的有关措施，但未解决强降雨天主次通道积水的问题。2018年9月26日，美岸十街6栋的业主代表、被告益阳碧桂园公司代表王绪路、被告碧桂园物业益阳分公司代表张雄就美岸十街6栋前的主次通道排污排积水的问题再次召开了会议，经协商，再次签订了解决问题的会议纪要，具体内容为：因之前的强降雨天积水问题造成了业主的不便，被告益阳碧桂园公司代付6栋72户业主6个月的物业费；2018年11月16日前，被告益阳碧桂园公司完成排污排积水管道拉通，门前排水沟施工，10街枯死草皮、苗树补种三项事宜，如未按时完成以上三项工作，将由被告益阳碧桂园公司代付6栋72户业主两年物业费。方案达成后，被告益阳碧桂园公司组织人员及机械进行施工，在案涉房屋楼栋的南边修造了一东西走向的排水沟，但在遇到强降雨天气时，仍出现积水影响业主的通行，至2018年11月16日，虽然被告益阳碧桂园公司完成了对案涉工程的施工，但强降雨天过通道积水的问题仍未解决，由此，原告向本院提起诉讼。本案休庭期间，被告益阳碧桂园公司公司向法庭提交了书面的说明，载明因其内部工作人员沟通缺失导致未能委托相关人员参加庭审，并要求法庭在解决案涉房屋门前主次通道强降雨天积水的问题后再予以判决。另查明，被告益阳碧桂园公司就解决案涉房屋主次通道强降雨天积水的问题先后采取了多项处理措施，在案涉房屋楼栋北面修建了东西向排水沟，在该楼栋东面修建了一条南北向的排水沟，在均不能解决排污排积水的情况下，于2019年5月底至6月初，被告益阳碧桂园公司又组织人力物力在案涉房屋楼栋的北面重新铺设了大口径的排水排污管道。经过6月份几次强降雨天气的检验，案涉房屋楼栋主次通道排污排积水的问题已经解决好。以上事实，有原告提交的《益阳市商品房买卖合同》、《物业管理服务费票据》、照片2组、2018年8月25日《会议纪要》、2018年9月26日《会议纪要》，被告益阳碧桂园公司于本次庭审后提交的《工程竣工验收备案表》、《整改情况说明》等证据在卷证实。本院认为，原告与被告益阳碧桂园公司签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违法法律禁止性规定，合法有效。被告益阳碧桂园公司作为房地产开发商，应全面履行涉案房屋买卖合同中约定的房屋质量保障义务。遇降雨天气，案涉房屋主次通道积水，造成原告等业主出行困难，应认定为被告益阳碧桂园公司向原告交付的商品房存在质量瑕疵。案涉房屋业主代表与被告益阳碧桂园公司于2018年9月26日签订的“会议纪要”，系原、被告就案涉房屋质量瑕疵所达成的解决问题的协议，商品房买卖合同的组成部分（补充内容），亦系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，当事人应诚信履行“会议纪要”中约定的义务。被告益阳碧桂园公司没有在“会议纪要”中约定的时间内完成对案涉房屋主次通道雨天积水问题的整改，已构成违约，理应按照“会议纪要”承担违约责任，但考虑房屋前主次通道积水只是强降雨天气造成了原告的出行不便，并没有造成原告实际的财产损失，且被告益阳碧桂园公司也采取了应对措施，现在对强降雨天积水的问题已经处理完毕，故“会议纪要”中虽然约定的违约责任为被告益阳碧桂园公司代付案涉房屋业主支付2年物业费，但综合全案考虑酌定，被告益阳碧桂园公司承担的违约责任为代付原告部分物业费，代付物业费的时间应自签订“会议纪要”2018年9月起至解决好案涉排水问题2019年6月止共计9个月为宜。原告关于要求被告益阳碧桂园公司将其承建开发的美岸十街6栋排水排污管道重新铺设的诉讼请求，因诉讼期间被告益阳碧桂园公司已经解决了美岸十街6栋前主次通道强降雨天积水的问题，已达到原告的诉讼目的，无须对原告的该项诉求进行判处。因被告碧桂园物业益阳分公司不是涉案房屋的开发商，其在三方签订的“会议纪要”中没有涉及物业管理的事项，被告碧桂园物业益阳分公司不是处理方案中的责任方，故被告碧桂园物业益阳分公司在本案中不应承担责任。被告益阳碧桂园公司、碧桂园物业益阳分公司经本院依法传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告益阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告曾剑代付9个月的物业管理费；二、驳回原告曾剑的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告益阳碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  谢长明人民陪审员  蔡俊青人民陪审员  熊其生二〇一九年七月十日法官助理邹安迪书记员王曦健附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。