江苏省宜兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0282民初4300号 原告：上海义仁装饰展示工程有限公司，住所地上海市嘉定区沪宜公路1188号36幢2层C区2289室，统一社会信用代码913101145981263446。 法定代表人：余同正，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宗峰，上海申浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖雪，上海申浩律师事务所实习律师。 被告：陆小香，女，1980年6月8日生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：高宇翾，江苏路修律师事务所律师。 被告：姚新跃，男，1970年4月4日生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：高宇翾，江苏路修律师事务所律师。 原告上海义仁装饰展示工程有限公司（以下简称义仁公司）与被告陆小香、姚新跃租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月24日第一次公开开庭进行了审理，原告义仁公司的委托诉讼代理人宗峰、肖雪，被告姚新跃及姚新跃与陆小香的共同委托诉讼代理人高宇翾到庭参加诉讼，于2019年6月13日第二次公开开庭进行了审理，原告义仁公司的法定代表人余同正及其委托诉讼代理人宗峰、肖雪，被告姚新跃及姚新跃与陆小香的共同委托诉讼代理人高宇翾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告义仁公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除他公司与姚新跃、陆小香之间签订的《厂房租赁协议》；2、判令姚新跃、陆小香返还厂房租金450000元；3、判令姚新跃、陆小香双倍返还保证金40000元；4、判令姚新跃、陆小香支付因违约行为造成的损失75692.81元；5、判令姚新跃、陆小香支付他公司律师费27000元；6、判令姚新跃、陆小香支付租金及保证金合计470000元的相应利息（按银行同期贷款利息计算，至此款还清之日止）；7、本案诉讼费用由姚新跃、陆小香负担。事实和理由：2018年10月25日，他公司因扩大生产经营规模需要与姚新跃、陆小香签订《厂房租赁协议》，约定姚新跃、陆小香将位于宜兴市厂房出租给他公司，该租赁物的租期为10年，自2019年1月15日至2029年1月14日止。根据该协议，该租赁物的面积约5000平方米，后实测为4500平方米，故最终确定租金为450000元每年。根据约定他公司于10月25日和11月6日分二次支付47万元给姚新跃、陆小香（含20000元保证金和一年租金）。同时，协议约定姚新跃、陆小香应于2019年1月10日前交付租赁物，后双方口头约定于2019年1月2日可以交付租赁物。但截止诉状提交日，该租赁物一层核心位置仍有租客未搬离，该处厂房被占用将导致他公司无法生产经营，他公司租赁目的无法实现，已构成根本违约。并且，经多次催告后，仍未完成该租赁物的交付。由于姚新跃、陆小香的违约行为，致使他公司无法安排工厂搬迁，在生产经营、厂房租赁等方面造成了较大损失，根据《合同法》的相关规定，他公司有权解除双方签订的《厂房租赁协议》，故请求支持他公司的诉讼请求。 被告陆小香、姚新跃共同辩称：义仁公司陈述不是事实，义仁公司要求解除租赁协议，没有任何约定及法定依据，义仁公司无权解除租赁协议，无权要求他们承担相应退款责任，他们已经按约交付了绝大部分租赁物并已经及时补救，为义仁公司向政府审批扩大搭建，故请求法庭驳回义仁公司诉请。 经审理查明，2018年10月25日，姚新跃代陆小香与义仁公司签订《厂房租赁协议》一份，约定将陆小香名下位于宜兴市的部分厂房出租给义仁公司，租赁期限为10年，自2019年1月15日至2029年1月14日止，该租赁物建筑面积约5000平方米，第一年租金支付方式为于2018年10月25日前支付200000元，余款300000元于2018年10月30日前付清，保证金20000元于本合同书签订之日起3日内向甲方一次性付清；协议另约定，在签订合同之日起，甲方（陆小香）保证在2019年1月10日前交付租赁物，甲、乙（义仁公司）双方签署房屋交接确认书；在合同的第八条第四项双方约定，未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方，且履行完以下手续：1、向甲方交回完整租赁物；2、交清承租期内的租金、补偿金及其他因本合同产生的费用；3、应于本合同提前终止前一日或之前向甲方无条件支付因厂房租赁合同解除后导致租赁物闲置期间（三个月）的租金损失（参照解除合同当年度租金），若乙方已交足当年度租金或全部租期租金，则乙方放弃向甲方主张剩余实际未租期间的租金权利。协议签订后，经实测该租赁物的建筑面积为4500平方米，租金为450000元每年，义仁公司分别于2018年10月25日向陆小香支付220000元，于2018年11月6日支付250000元。 另查明，双方协议确定的租赁物位于江苏雨辰环保科技有限公司厂区内其中一幢厂房的一楼和三楼，陆小香系该公司法定代表人。2018年10月31日，陆小香以江苏雨辰环保科技有限公司的名义向宜兴市徐舍镇人民政府申请对该租赁物的三楼进行屋面重新翻修及原厂区规划办公楼基础上搭建临时办公房，经宜兴市徐舍镇人民政府及土地、规划等部门批准后便对该三楼进行了加高翻建，对原安装至二楼的货梯加宽后安装至三楼，并对原租户进行了清场，至2019年1月10日，仍有宜兴达沃半导体有限公司未搬离，同月12日，陆小香与宜兴达沃半导体有限公司签订补充协议一份，约定宜兴达沃半导体有限公司承租的600平方米厂房于同月15日前搬离，陆小香承担宜兴达沃半导体有限公司损失15万元，在搬离时一次性付清。同月16日，江苏雨辰环保科技有限公司向宜兴市徐舍镇人民政府申请在原厂区规划办公楼基础上搭建临时车间及厂区北侧和西侧修建500平方米停车棚，并得到相关主管部门的批准。 2019年1月22日，义仁公司委托上海申浩律师事务所律师向陆小香发函，认为陆小香未在约定的时间交付租赁物，至发函时厂房一楼的核心位置仍有租客未搬离（约768平方米），导致义仁公司租赁目的无法实现，已构成根本违约，他公司有权解除合同，并要求陆小香退还已付租金并赔偿损失等。同年2月18日，陆小香委托江苏义权律师事务所向义仁公司回函称：双方签订的租赁协议中约定的租赁物已于2019年1月10日前已具备交付条件，陆小香也多次告知义仁公司租赁物可以使用，但义仁公司一直寻找各种理由不入场使用，陆小香不存在违约行为，义仁公司没有解除合同及要求承担违约责任的权利。义仁公司于2月21日收到该回函。 2019年1月11日，义仁公司到租赁厂区和出租方进行交接，因宜兴达沃半导体有限公司仍未搬离，未能交接成功。在此前后，双方就此多次进行电话或微信交流。义仁公司为本次诉讼支付律师费27000元。 上述事实，由《厂房租赁协议》、法律服务合同、律师费发票、律师函、律师函回函、会审意见表、补充协议、现场照片、装潢单据、电话、微信记录及庭审笔录等证据在卷佐证。 审理中，义仁公司主张损失的组成为：1、2019年1月10日至1月29日期间因厂房续租而增加的费用65249元；2、至宜兴多次催促以前租客搬迁差旅费、人工费等计10444元。并提供了与上海驭锐实业发展有限公司签订的租赁延期协议、加油费发票、过路费发票、租房定金收据。上述证据义仁公司均提供的复印件，其中7张过路费发票上打印的日期，最晚为2019年1月7日。经庭审质证，陆小香、姚新跃对上述证据均不认可。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2019年1月22日，义仁公司向陆小香发函，认为陆小香未在约定的时间交付租赁物，至发函时厂房一楼的核心位置仍有租客未搬离，导致义仁公司租赁目的无法实现，已构成根本违约，他公司有权解除合同。合同的解除需有约定或法定，双方在合同中对义仁公司单方解除合同的条件作了约定，义仁公司需提前三个月通知陆小香并履行完约定的手续。并且对于经营用房，当出租人未在约定的时间交付房屋时，通常承租人应当给予出租人二个月的宽限期。义仁公司在陆小香超过约定时间十多天后，仅有少部分房屋未腾空的情况下，即向陆小香发函要求解除合同，该要求既不符合双方约定，又不符合租赁经营用房应给予的宽限期。故对义仁公司要求解除双方之间签订的《厂房租赁协议》的诉请，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。因合同未解除，关于义仁公司主张的要求返还租金450000元、双倍返还保证金40000元及470000元相应利息损失的请求无法律依据；关于义仁公司主张的律师费27000元，因双方在合同中并未约定且法律也未有强制性规定，故对义仁公司的上述诉讼请求，本院均不予支持。 关于义仁公司主张的租金损失。出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人。本案中，陆小香未按照约定时间在2019年1月10日将租赁物交付给义仁公司，陆小香应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赔偿损失的范围应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。义仁公司于2019年2月21日收到陆小香的回函，该回函应视为陆小香要求义仁公司交接租赁物的通知，在2019年1月10日到此期间的租金损失应由陆小香承担，租金标准应按照双方签订的租赁协议中确定的标准计算为450000元/365天*41天=50548元；差旅费等损失，因现有证据证明，在陆小香违约后，义仁公司仅于2019年1月11日至租赁物所在地，该损失酌情确定为1500元。对义仁公司主张的其余损失，本院不予支持。姚新跃仅为本案签订租赁协议一方陆小香的委托代理人，其在本案中不需承担责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、陆小香于本判决发生法律效力之日起十日内，支付上海义仁装饰展示工程有限公司损失52048元。 二、驳回上海义仁装饰展示工程有限公司公司的其他诉讼请求。 三、驳回上海义仁装饰展示工程有限公司对姚新跃的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5350元，由陆小香负担469元，由义仁公司负担4881元。义仁公司预交诉讼费中剩余的469元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，陆小香应负担的部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时应向该院预交上诉案件受理费。 审判员 张 祎 二〇一九年七月十二日 书记员 陆偲杰 本案援引法律条款 《中华人民共和国民法总则》： 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》： 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 《中华人民共和国合同法》： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。