江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0723民初6560号 原告：孙某，男，汉族，1968年9月2日出生，住灌云县。 原告：邱某（原告孙某之妻），女，汉族，1971年8月10日出生，住灌云县。 二原告共同委托诉讼代理人：徐林，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。 被告：徐某，男，汉族，1980年3月2日出生，住灌云县。 被告：李某1（被告徐某之妻），女，汉族，1981年9月2日出生，住灌云县。 第三人：李某2，男，汉族，1987年8月26日出生，住灌云县。 第三人：王某（第三人李某2之妻），女，汉族，1989年8月10日出生，住灌云县。 第三人：贾某，男，汉族，1982年5月5日出生，住张家港市。 第三人：张某（第三人贾某之妻），女，汉族，1984年8月30日出生，住张家港市。 原告孙某、邱某与被告徐某、李某1、第三人李某2、王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理，原告孙某及其共同委托诉讼代理人徐林、被告徐某、第三人李某2到庭参加诉讼，被告李某1、第三人王某经合法传唤未到庭；经被告徐某、李某1申请，本院依法追加贾某、张某作为第三人参加诉讼。依法组成合议庭，于2019年3月4日公开开庭进行了审理，原告孙某及其共同委托诉讼代理人徐林、被告徐某、第三人李某2到庭参加诉讼，被告李某1、第三人王某、第三人贾某、张某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告孙某、邱某提出诉讼请求：判令撤销原告孙某、邱某与被告徐某、李某1签订的买卖房屋的《不动产买卖契约》；判令原告孙某、邱某向被告徐某、李某1返还购房款670000元，被告徐某、李某1向原告孙某、邱某返还御景庄园42幢01号房屋；案件受理费、保全费由二被告承担。事实和理由：2016年9月13日，原告和第三人李某2、王某签订《房屋预约买卖合同》，约定由原告将位于灌云县房屋的占有、使用、收益权转让给第三人李某2、王某，待此房抵押权（抵押权人为工商银行）消除后转移房屋所有权，该房屋转让价1800000元。合同签订后，第三人李某2、王某给付原告800000元。同日，原告与第三人李某2、王某在灌云县公证处办理了《房屋预约买卖合同》的公证。2017年12月11日，原告又与二被告签订《不动产买卖契约》，约定由原告将此前与第三人李某2、王某签订的《房屋预约买卖合同》所涉御景庄园42幢01号房屋另行卖给二被告，房屋价格仅为1400000元，低于卖给第三人李某2、王某房屋价格400000元，仅是当时市场价格约3000000元的46.67%。二被告另和原告口头约定，将按市场价补足房款，但二被告之后拒绝按市场价给付房屋余款。综上，原、被告签订的《不动产买卖契约》显失公平，且损害第三人李某2、王某利益，依据《合同法》第五十四条、《民法通则》第五十九条，请求判如所请。 原告孙某另在庭审中陈述，我和贾某是表兄弟。贾某借用我夫妇名义买房是事实，贾某没法拿贷款，是用我的名义拿贷款借钱买房。800000元是李某2、王某出的，是以我名义交首付的。另外的钱是贾某代缴的，首付应当是1100000元，贾某代缴了300000元。房屋全款应是1800000元，还有700000元是我在工商银行贷款，贷款钱现在都还清了。每月还近4000元房贷，一直到被告缴纳670000元为止，房贷还清。房屋在2016年左右交付给我，贾某夫妇实际使用。房子卖给第三人李某2、王某，然后经过贾某介绍把房子卖给被告，口头协议卖2500000元，和被告签订1400000元合同是为少交税收。被告付了670000元，其余未付。然后把房屋过户到被告名下。当时因为有贾某做中间人，我才放心。被告与贾某的债务与我没有关系，我卖房子给他，他给我房款是直截了当的关系。 被告徐某辩称：事实不是这样的，请求驳回原告诉讼请求，待事实查明后原告如有虚假陈述应追究法律责任。原告孙某系小伊乡村民，与贾某系表兄弟关系。贾某、张某称因自身征信问题无法贷款买房，故借用原告夫妻二人名义购买涉案房屋。2013年至2017年贾某、张某夫妇向我多次借款1900000元，1900000元我向法院提供了证据。2017年11月份我向贾某、张某夫妇追讨欠款，贾某、张某夫妇向我提出将涉案房屋按市场价作价2500000元来冲抵我的债务，因该房屋购买时，还欠开发商首付款及银行贷款和各项税收，由我代其偿还上述各项款项，共计人民币1019961.97元，我有转账记录发票提供给法庭。加上前面所欠1900000元，共计2900000余元。冲抵房款250万元后，还欠我400000余元。贾某、张某夫妇与我约定，将房屋过户到我名下后，我必须再借款500000元给他作为过户条件，加上冲抵房款余下400000元，贾某、张某二人于2018年7月1日向我出具一张900000元欠条。贾某、张某和我达成以涉案房屋冲抵欠我的债务协议后，其与原告协商将涉案房屋过户给我的事宜，原告孙某要求贾某还清其个人债务后就同意过户，贾某同意过户后偿还欠其债务。我与原告夫妇不认识，只是在签订不动产契约时见过。原告夫妇将涉案房屋过户给我夫妇的行为，属于其代贾某夫妇履行其欠我夫妇债务的行为。孙某与贾某之间属于另外的合同关系，孙某与我之间不是其诉状所说的买卖合同关系，更不存在其所说远低于市场价付款的事实。 第三人李某2述称，我开汽车修理店，不从事民间放贷业务。我和原告孙某约定购买涉案房屋，付了800000元首付款转账，双方做过公正，并签订房屋预约买卖合同。2016年到现在我跟原告孙某沟通过，问房屋什么时候过户，他一直说贷款未还清。这个月接到法院诉状才知道这个事，我现在要求还要买这套房屋。 第三人贾某、张某未到庭，也未提出书面陈述意见。 原告孙某、邱某提出以下证据：1、原告与第三人李某2、王某于2016年9月13日签订的《房屋预约买卖合同》一份。证明原告与第三人约定买卖房屋的房款为1800000元，高于原、被告之间签订的合同价格1400000元，该合同经过公证处的公证。2、原告与被告徐某、李某1于2017年12月11日签订的《不动产买卖契约》一份。证明约定的房款为1400000元，低于原告与第三人签订的合同价格，更低于被告在法庭陈述2500000元价格。原、被告签订的合同，不是实际交易约定的2500000元房款价格，该合同显失公平。 被告徐某质证意见：证据1与被告没有关系。证据2虽系复印件，但内容是真实的。 第三人李某2质证意见：对两份证据均无异议。 被告徐某提出以下证据：1、借条、欠条及借款协议十四份。系2013年至2017年间贾某夫妇向被告出具的，证明贾某与被告之间存在债务关系。2、转账凭证八份、税票四张。系被告替原告偿还该房屋首付款、各项税费及银行还款凭证，证明当初完善该房屋交易相关款项都是被告所付。3、900000元借条一张。系贾某于2018年7月1日向被告出具的，证明在相关债务冲抵房款后贾某仍欠我的债务。4、通话录音资料一份。系2018年11月7日上午我与原告的通话，证明我和贾某之间以涉案房屋冲抵我的债务行为，原告是知道并认可的。 原告孙某、邱某质证意见：1、被告和贾某之间的经济往来，原告不是该民间借贷当事人，对其真实性不发表意见，该证据也达不到被告举证目的，民间借贷不产生于原、被告之间，该证据与本案不具有关联性。2、证据中的670000元无异议，原告已认可其作为被告向原告交付房款的一部分。契税等支出票据产生于房屋交易过程中，并不能作为被告给付房款的依据。3、质证意见同证据1质证意见。4、是我和被告电话里讲的，时间记不得。通话记录主叫是被告，被告为诉讼在未告知原告情形下进行录音不合法。在原、被告通话中，原告几次陈述“我的房屋”说明原告坚持涉案房屋的所有权，结合被告证明目的，是贾某采用以物抵债形式处置房屋，因房屋属原告所有，被告和贾某以物抵债行为不产生效力。 第三人李某2质证意见：证据与我没有关系。我与原告之间有买卖关系。我通过案外人焦加安认识原告，才协议买这个房子的。 第三人李某2提出以下证据：与原告签订的《房屋预约买卖合同》及其《公证书》。证明买卖关系的存在。 原告孙某、邱某质证意见：对证据“三性”无异议。 被告徐某质证意见：真实性、合法性无异议，与本案无关联性，我是真实善意取得的。 结合各方当事人举证质证意见，本院对上述证据作如下认证：关于原告举证，其提出的原告与第三人李某2、王某签订《房屋预约买卖合同》，被告徐某和第三人李某2对其真实性无异议，本院对其证据形式的真实性予以确认，但原告与第三人李某2、王某之间是否存在真实的房屋买卖关系，原告未举证印证，本院不予确认。其提出的《不动产买卖契约》，被告徐某和第三人李某2对其真实性无异议，本院予以采信；关于被告举证，原告对其提出的借条、欠条及借款协议、转账凭证、税票等证据的关联性予以否定，对其录音的合法性予以否定，结合各方当事人相关陈述及被告徐某与原告孙某通话内容，本院认为上述借条、欠条及借款协议、转账凭证、税票具有真实性，对该证据所印证的与本案关联的以下事实予以确认：被告徐某与第三人贾某存在借贷关系；第三人贾某与原告孙某、邱某存在借名买房关系；第三人贾某与被告徐某存在以物抵债关系。关于第三人李某2举证，其《房屋预约买卖合同》及其《公证书》证据形式的真实性与原告举证的一致，予以确认。 本院经审理查明： 一、原告孙某与第三人贾文林系表兄弟关系。第三人贾文林借用原告孙某、邱某夫妻名义办理按揭贷款购买位于灌云县房屋一套，并实际占有使用该房屋。被告徐某与第三人贾文林存在债权债务关系。 二、2016年9月13日，原告孙某、邱某（甲方）与第三人李某2、王某（乙方）签订《房屋预约买卖合同》，主要内容有：1、甲方自愿将坐落于御景庄园42幢01号房屋(建筑面积295.66平方米，甲方以按揭方式购买，抵押权人中国工商银行）的占有、使用、收益权转让给乙方，待抵押权消除后转让所有权。2、房屋的转让价格为人民币1800000元。乙方在签订预约合同后两日内向甲方以转帐方式交纳人民币800000元，上述款项打入甲方账户(孙某中国工商银行账户，账号为:62×××21l0700119698)，尚欠银行贷款由甲方偿还。甲方在取得不动产权证后一个月内将贷款还清，甲方在贷款还清后一个月内协助乙方办理房屋权证过户登记手续时，乙方再付给甲方余款人民币1000000元，乙方取得该房屋的物权。3、甲务在预约合同签订并接到乙方首付款后当日内将房屋交付乙方(包括契税、物管费、维修基金、装修保证金已交付的凭证)。4、甲方确保房屋交付给乙方时无纠纷、无其他欠费(除欠抵押权人贷款外)。因甲方遗留问题而产生一切的费用及责任由甲方承担。5、甲方同意房屋过户时所产生的一切费用（包括营业税）均由甲方自行承担。6、乙方在支付首付款后，享有对该房屋的占有、使用、收益权，乙方在甲方还清抵押权人贷款并办理过户登记后享有该房屋的所有权。7、在该房屋办理过户之前，如因甲方原因（欠别人债务）导致该房地产被司法机关执行而损害乙方利益，甲方除应退回购房款外还应赔偿乙方的全部损失并另加损失的10%违约金。8、如果任何一方违约（在办理房屋产权转移登记前，甲方或乙方放弃买卖该房屋)，应向对方承担违约时房屋价格10%违约金，并赔偿因房价涨跌的差价。9、本合同经双方签字后即生效，当事人必须履行。物权至办理变登记后转移。在办理物权转移登记前甲方如再将该房屋出卖或抵押他人，属于诈骗行为，则应依法追究法律责任。10、待办理房屋所有权变更登记时双方签订《房屋买卖合同》。 上述合同签订后，该房屋未交付第三人李某2、王某。 三、因案涉房屋转让，2017年12月6日，被告徐某向原告孙某账户转账人民币670295.30元；2017年12月8日，被告徐某交纳契税42000元，交纳其他各项税收91000元，并取得1400000元案涉房屋转让增值税发票。2017年12月11日，原告孙某、邱某（甲方）与被告徐某、李某1（乙方）签订《不动产买卖契约》。主要内容有：1、甲方自愿将坐落在灌云县云山北路1号御景庄园42幢01号不动产出售给乙方。不动产证书号：苏（2017）0018004号。房屋建筑面积：295.66平方米，土地面积270平方米。乙方己对甲方所要出售的不动产做了充分了解，愿意购买该不动产。2、甲乙双方议定上述不动产成交价格为人民币1400000万元。乙方于2017年12月11日付清给甲方，购房定金在最后一次付款冲抵。付款方式为转账。3、双方同意于2017年12月11日前办理上述不动产转移登记手续，并于2017年12月11由甲方将上述不动产转移交给乙方占有。房屋所有权转移以登记为准，房屋所有权转移时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。4、甲方保证上述不动产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。5、违约责任：乙方中途悔约。乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应将定金双倍返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付不动产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述不动产价款千分之（注：该处未填写数字）的滞纳金。上述不动产办理过户手续所需要缴纳的税、费，由甲乙双方按约定各自承担。 上述契约签订后，原告孙某、邱某协助第三人贾某将该房屋过户登记至被告徐某、李某1名下，现已由被告徐某、李某1实际占有、使用。 本院认为，当事人一方约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益。本案第三人贾文林借用原告孙某、邱某名义购买案涉房屋的事实，已经相关证据证实，原告孙某在庭审中也对该事实予以认可。第三人贾文林作为案涉房屋的实际权利人向被告徐某、李某1处分房屋的行为，合法有效。原告孙某、邱某以登记权利人名义与被告徐某、李某1签订的不动产转让协议，以及协助被告徐某、李某1办理不动产转让登记的行为，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效民事法律行为。案涉房屋现已合法转让至被告徐某、李某1名下，且为被告徐某、李某1实际占有使用，原告孙某、邱某以显失公平、损害第三人李某2、王某权利为由，请求撤销其与被告徐某、李某1签订的《不动产买卖契约》无事实依据和法律依据，本院不予支持。第三人李某2、王某与原告孙某、邱某之间，以及原告孙某、邱某与第三人贾某、张某之间，如果存在债权债务关系，权利人可以依照相互间约定或法律规定另行主张权利。为此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定。判决如下： 驳回原告孙某、邱某的诉讼请求。 案件受理费10500元，保全费5000元，由原告孙某、邱某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 审 判 长  吉志军 人民陪审员  贺守能 人民陪审员  徐继东 二〇一九年七月十日 法官 助理  朱晓东 书 记 员  熊芳林 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十一条一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 （二）《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 （三）《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 （四）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。