辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民再111号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：姜涛，男，1980年3月6日生，汉族，现住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：侯佳青，辽宁双德律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：亿达物业服务集团有限公司（原亿达物业管理有限公司）。住所地：辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：田野，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国晗，上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关荣荣，上海市协力（大连）律师事务所律师。再审申请人姜涛因与被申请人亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业公司）物业合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2017）辽02民终4161号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年9月21日以（2018）辽民申2310号民事裁定提审本案。本院依法合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人姜涛委托诉讼代理人侯佳青，被申请人亿达物业公司委托诉讼代理人张国晗、关荣荣均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。姜涛申请再审称：1、有新证据，足以推翻原判决。案涉小区的业主，联名出具证明，亿达物业公司对广大业主的虚假承诺和超额收费，收取车位费没有向价格主管部门办理审批手续，没有实行明码标价原，没有听取业主意见，从而证明原审认定90元/每月停车服务费协议有效是错误的。2、原审判决认基本事实缺乏证据证明。住宅小区的停车服务费标准是政府指导价或政府定价，大连市物价局大价发（2012）21号文件规定“对购买的地下车库或室内车位使用权的用户，收费标准按每月不超过40元的标准协商确定”，而亿达物业公司确定的90元/每月标准远高于上述规定，违反了政府定价或指导价，于法无据。3、双方签订的《地下停车位、车库物业委托服务协议书》中的收费标准，系以欺骗的手段签订，不具备合法的效力。4、二审判决认定姜涛不是案涉车位的主体是错误的。5、原审认定事实的主要证据是伪造的或不真实的。6、原审判决适用法律错误。姜涛再审请求，撤销一、二审判决，依法改判，判令1、亿达物业公司按照40元/车位、车库的标准收取车位、车库服务费。2、返还原告多缴纳的住宅物业费14,725元，并按照1.30元/平方米的标准收取物业费。亿达物业公司提交书面意见称，1、本公司根据《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》及《地下车位/车库物业委托服务协议书》约定的收费标准收取车位服务费和物业费，符合合同约定的标准。2、姜涛主张车位服务合同以欺诈的方式订阅，没有任何依据，其已打官腔本公司的服务，也支付了部分车位服务费，双方实际履行了合同，因此，其主张欺诈不能成立。3、姜涛以大连市物价局的规范性文件主张服务合同无效，没有法律依据。原审判决对车位服务合同条款的效力认定，适用法律正确。同时，姜涛主张的大价发（2012）21号早已废止，案涉车位服务收费，于2014年调整为按合同约定执行。4、国家法律法规的效力性强制性规定中，并无违反政府指导价的合同无效的规定，且该文件中亦有情况特殊的停车场经成本监审和征求业主意见后可实行单独定价的规定。5、关于物业服务费，姜涛主张的大连市发改委收费文件，属于规范性文件，不能作为认定合同无效的依据，原审判决对于物业服务合同条款的效力认定正确。6、本公司取得的《收费许可证》，系大连市物价局颁发，真实有效。7、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，不适用于本案。本案不存在违反合同约定或者法律、法规、部门规定的规定，也未擅自扩大收费范围、收费标准或者重复收费的情形。综上，姜涛的再审申请没有任何事实和法律依据，请求驳回其再审请求，维持原审判决。姜涛向大连市甘井子区人民法院起诉请求：1、依法判令被告应当按照40元/车位、车库的标准向原告收取车位、车库服务费。2、返还原告多缴纳的住宅物业费人民币14,725元，并判被告应按照人民币1.30元/平方米的标准向原告收取物业费。一审法院认定事实：2010年4月22日，案外人大连软件园发展有限公司（案涉物业服务合同所在楼盘开发商）与被告签订《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》，该合同第五条确认了住宅物业费标准为2.60元／月／平方米，第七条约定了地下停车场车位服务费为标准车位90元／月／位。2011年6月17日，原告出具承诺书一份，承诺确认已详细阅读《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主遵守《临时管理规约》。《临时管理规约》载明，业主应按照前期物业服务协议的约定按时足额缴纳物业服务费。2012年11月21日，原告与被告分别签订两份《地下停车位/车库物业委托服务协议书》，载明由原告购买使用的BK10、BW102车位/车库物业服务费为90元／月／位。2012年5月4日，原告向被告缴纳物业服务费2,521元（载明时间段为2012年5月1日至2012年7月31日）。2015年10月22日，原告向被告交纳物业服务费29,450.40元（载明时间段为2013年2月1日至2015年12月31日）。2012年11月21日，原告向被告交纳车位服务费174元（载明时间段为2012年11月21日至2013年3月31日）。2013年4月3日，原告向被告交纳车位和车库服务费共2,160元（载明时间段为2013年4月1日至2014年3月31日）。另查，被告具备物业服务一级资质。被告收费许可证载明的收费标准为2.60元／月／平方米。一审法院判决：驳回原告姜涛的全部诉讼请求。案件受理费168元，其他诉讼费50元，共计218元，由原告自行负担。姜涛的上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、改判支持其在原审的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国价格法》第二十条、第四十一条的规定，大连市政府以及物价局可以制定在本地区执行的政府指导价、政府定价。经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应依法承担赔偿责任。亿达物业公司违反大连市《关于调整我市经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》以及《大连市物业服务收费管理实施细则》制定的政府指导价格其实质是违反了《中华人民共和国价格法》强制性规定。要求返还的住宅物业费的时段是上述规定失效之前。一审法院认为双方当事人之间的物业服务合同和车位服务合同并不违反法律规定，明显错误。亿达物业管理有限公司辩称：上诉人所称的违反规定，是大连市物价局、大连市发改委制定的规范性文件，而根据价格法第20条的规定，是授权大连市人民政府颁布相关的规定，假设存在违反大连市物价局大连市发改委的规定，也不属于违反国家法律行政法规的效力性强制性规定，也不构成合同无效。二审审理查明事实与一审法院一致。二审法院认为，本案二审各方争议的焦点问题主要有两个，一是车库车位服务费90元/月的合同条款的效力问题，二是物业费应否调整为1.3元/月，车库车位服务费应否调整为40元/月。关于车库车位合同条款效力的问题。案涉《地下车库车位物业委托服务协议书》系双方真实意思表示，协议书第三项1条关于车位服务费的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，条款有效。姜涛提出该条款因违反《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）和大价发［2012］21号大连市《关于调整我市经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》以及《大连市物业服务收费管理实施细则》文件之规定无效的主张不能成立。首先，住宅车位服务费不属于《价格法》第十八条可以实行政府指导价或者政府定价的范畴，大价发［2012］21号文件非法律、行政法规，姜涛以此主张争议合同条款无效的法律依据不能成立；其次，大价发［2012］21号文件明确规定，对购买地下车库、室内（地下）车位产权或使用权的用户，收费标准原则上可按每月每个车库（车位）不超过40元的标准协商议定，而本案上诉人姜涛并未购买案涉车位和车库，其作为案涉车位和车库的承租方并非该文件中40元/月停车服务费适用的主体；第三，发改价格［2014］2755号文件和辽价发［2015］31号文件均先后规定对住宅小区停车服务费收费标准放开调控，即便是对车位的产权或使用权用户，也不再实行政府指导价，车位的承租方更应当与提供物业服务方协商确定服务费收费标准；且辽价发［2015］31号文件是辽宁省物价局的发文，该文最后一条规定“本通知自发布之日起执行，上述7项服务价格相关文件规定同时废止”，故上诉人该项上诉意见无法律依据。关于车库车位服务费应否调整为40元/月和住宅物业费应否调整为1.3元/月的问题。本院认为，物业公司提供的服务关系到小区全体业主的切身利益，如允许个别或部分业主以服务存在瑕疵为由拒交或减交服务费，将有损于其他正常交费业主的利益；且业主按时足额缴费是物业公司提供优质服务的基础，服务费是双方意思自治的范畴，不适宜法院以判决方式调减，如法院判决调低服务费标准后，物业公司不能收回服务成本、无法维持正常运营，势必导致其服务标准降低，造成恶性循环；另外，服务费标准难以量化，也不应通过法院判决来酌定调减。如果包括姜涛在内的众多业主都对亿达物业的收费标准严重不满，可通过成立业主委员会，解聘、重聘物业公司的方式来维护自身权益。本案中，上诉人姜涛在争议合同条款未被变更、撤销或认定为无效的情况下，应当按时履行合同约定的交费义务，姜涛要求法院调减住宅物业费和车库车位服务费的诉请没有合同和法律依据，不能得到支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元，由姜涛负担。本院再审查明，亿达物业管理公司于2018年6月27日名称变更为亿达物业服务集团有限公司。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本案争议的焦点是《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》及《地下停车位/车库物业委托服务协议书》确定的收费标准是否合理？物业服务收费，是物业企业按物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。《物业服务收费管理办法》第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”政府指导价是指有定价权的价格主管部门会同房地产行政主管部门确定的价格。一般只有经济适用性住房的物业收费实行政府指导价，实行政府指导价的物业服务收费所制定的基准价标准及浮动幅度两年公布一次。市场调节价的物业服务收费，一般由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。同时，《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”的规定，也确定物业服务收费由业主与物业服务企业在服务合同中约定。而本案中，2010年4月22日，案外人大连软件园发展有限公司（案涉物业服务合同所在楼盘开发商）与亿达物业公司签订《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》，该合同第五条确认住宅物业费标准为2.60元／月／平方米，第七条约定地下停车场车位服务费为标准车位90元／月／位。2011年6月17日，姜涛出具承诺书一份，承诺确认已详细阅读《临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主遵守《临时管理规约》。《临时管理规约》载明，业主应按照前期物业服务协议的约定按时足额缴纳物业服务费。2012年11月21日，姜涛与亿达物业公司分别签订两份《地下停车位/车库物业委托服务协议书》，载明由姜涛购买使用的BK10、BW102车位/车库物业服务费为90元／月／位。尽管《大连市物业服务收费管理实施细则》及大价发［2012］21号大连市《关于调整我市经营性停车场机动车停放服务收费标准的通知》对物业收费标准及停车位有指导价，但亿达物业公司管理的案涉小区并不是经济适用房，上述收费，系与业主签订的物业服务合同及协议中明确约定，该小区属于市场调节价的范畴，姜涛并未提供证据证明上述收费存在明显与其服务不相匹配，也未提供充分证据证明签订协议时存在欺诈或者隐瞒真实情形。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章的规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩，人民法院应当予以支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持”，而亿达物业公司的物业收费及停车位收费标准，并未违反双方所签订的合同中约定的收费标准，尽管与大连市的相关指导价格存在一定的差异，但在物业收费问题上，政府主要职责是宏观调控，通过建立物业收费监管机构，监督物业收费。亿达物业公司并非擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，因此，姜涛主张上述收费标准无效并诉请返还及按其主张的收费标准交纳相关费用不能成立。原审驳回其诉讼请求并无不当。关于姜涛提供的购买的一个车库、三个车位的合同、收款收据及证人邹某、赵某、刘某的证人证言，主张原审认定“姜涛并未购买案涉车位和车库，其作为案涉车位和车库的承租方并非该文件中40元/月停车服务费适用的主体”是基本事实缺乏证据证明的问题。经查，二审判决认定姜涛不是案涉车位的主体，确系错误的，本院予以纠正。但姜涛购买车位及车库，与亿达物业公司签订有相关的协议，协议中约定有相应的价格，该协议并不违反法律、法规的强制性规定，而大连物价部门的指导价格，并非强制性规定，因此，该错误并不影响本案的原判决结果。本院再审认为，姜涛作为小区业主，应适用与亿达物业公司签订的《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》、《临时管理规约》及《地下停车位/车库物业委托服务协议书》的相关约定，其主张上述协议中约定的收费标准无效，返还多收取的违规费用的并按物业费1.3元/月，车库车位服务费40元/月收取，该主张与《东方圣克拉（南区）前期物业服务合同》、《地下停车位/车库物业委托服务协议书》约定的标准相悖，且上述合同及协议不违反法律强制性规定，应为有效。一、二审驳回其诉讼请求，事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持辽宁省大连市中级人民法院（2017）辽02民终4161号民事判决。本判决为终审判决。审判长  罗建华审判员  宋 华审判员  王建柱二〇一九年七月十六日法官助理李华书记员杨悦