文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初5907号原告:邱淅闻。原告:王胜定。以上两原告共同委托诉讼代理人：高得生，江苏金砖律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：唐梦阳，江苏金砖律师事务所实习律师。被告：苏州泊萃湾置业有限公司。法定代表人：陈增荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐佳红，该公司员工。原告邱淅闻、王胜定与被告苏州泊萃湾置业有限公司（下称泊萃湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法由审判员秦绪栋适用简易程序于2019年6月3日公开开庭进行了审理。原告邱淅闻、王胜定的委托诉讼代理人高得生、唐梦阳，被告泊萃湾公司的委托诉讼代理人徐佳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱淅闻、王胜定诉称：2017年3月14日，邱淅闻、王胜定与泊萃湾公司签订一份《吴江市商品房买卖合同》，约定：邱淅闻、王胜定以5661743元购买泊萃湾公司开发的萃庭苑*幢*号商品房（下称案涉别墅）。合同约定出卖人应当在2018年10月30日前将案涉别墅交给原告，但被告至今仍未将房屋交付给原告，也不承担逾期交房责任；合同第三条约定该商品房建筑层数为地上三层，地下一层，汽车库位于地下室，建筑面积为76.3平方米。现被告却在原告的汽车库外设置停车位，导致原告无法按照合同约定用途使用，损害了原告的合法权益，因此被告有义务按照合同约定交付汽车库并保障车辆正常通行。现要求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金暂计141543.58元(2018年11月1日至2019年1月29日按每日万分之一的标准计算为50955.69元，2019年1月30日至2019年4月20日按每日万分之二的标准计算为90587.89元，2019年4月21日至实际交付之日的违约金继续计算)；2、被告取消原告萃庭31幢101地下室汽车库外的停车位设置，保证原告汽车库汽车的正常通行；3、本案诉讼费用由泊萃湾公司承担。2019年6月11日，原告方向法院提供补充质证意见，认可双方实际交房时间为2019年4月23日，并将第一项诉讼请求变更为被告应承担2018年11月1日至2019年4月23日期间的逾期交房违约金和其他违约责任。被告泊萃湾公司辩称：1、被告已于2018年11月2日取得案涉房屋的竣工办案证以及交付使用通知书，并且已于2018年11月5日向原告寄付交房通知书，较原定的交房日期逾期7天，因此逾期违约金应为自2018年10月30日起至2018年11月6日按原告交房款的日万分之一计算；2、案涉房屋地下一层非汽车库而为储藏室，同时地下室外的停车位设置在正常规划范围内。综上，请求依法驳回邱淅闻、王胜定的诉讼请求。经审理查明：2017年3月14日，泊萃湾公司（甲方、卖方）与邱淅闻、王胜定（乙方、买方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要载明：乙方向甲方购买案涉别墅，住宅建筑面积共计230.16平方米，合同总价5661743元；汽车库位于*幢*地下室，建筑面积76.3平方米。附件四合同补充协议第四条第4点约定“因买受人联系地址变更、信件遗失或其他原因，买受人在2018年10月27日前未收到出卖人交房的书面通知时，应在此之前或当日主动与出卖人联系以确认房屋实际交付日期或直接于2018年10月30日赴该房屋所在地与出卖人办理房屋交付手续；如买受人未主动联系出卖人导致合同约定的交房最终期限前未能与出卖人办理房屋交付手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任”；第十二条第7点约定：“双方承诺本合同中所提供的联系地址、电话等真实有效、且所列住所（址）系送达地址，如果变动应及时书面通知对方，若因提供有误，引起合同不能履行，由提供方承担责任；依据本合同或本合同有关所发出的所有通知、单据均须以挂号信形式寄出即视为送达，送达地址为本合同第2页买卖双方所列的地址。如因买受人的地址有误或者未及时拿信函而导致的任何后果均由买受人自行承担，出卖人的书面信函发至买受人即视同买受人所有产权人均已收到书面信函”。合同约定出卖人应于2018年10月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。案涉《吴江市商品房买卖合同》同时附有地下室、地上三层的规划平面图，原告也签字认可。合同签订后，邱淅闻、王胜定向泊萃湾公司支付了全部购房款。2018年11月5日，泊萃湾公司向邱淅闻、王胜定发挂号信通知交房，但一直没有送达，直至2018年12月13日该信函被退还给被告。原告确认于2019年4月23日到被告处办理交房手续。另查明：案涉别墅地下室位于小区地下停车库，其前方约一个车身，左右各有一柱子，两柱子之间设有三个停车位，地下室小边门前方留有可出入小区地下停车库的通道，上述停车位紧挨该通道。以上事实，由泊萃湾公司提供的《吴江市商品房买卖合同》（含附件一：房屋平面图，附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：合同补充协议、附件五：商品房物业管理协议）、收据、个人贷款合同、江苏增值税普通发票及本案庭审笔录和质证笔录等证据予以证实。本院认为：一、关于迟延交付违约金问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，被告应在2018年10月30日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付原告。双方对被告应当承担逾期交房违约责任和违约金的计算方式没有异议；争议的焦点在于逾期交房的期间。原告认为被告应当向原告支付自2018年11月1日起至2019年4月23日的逾期交房违约金(2018年11月1日至2019年1月29日按每日万分之一的标准计算，2019年1月30日至2019年4月23日按每日万分之二的标准计算)；被告认为自己已经于2018年12月取得案涉房屋交付使用通知书，并且于2018年11月5日向原告寄付交房通知书，较原定的交房日期逾期7天，因此逾期违约金应为自2018年10月30日起至2018年11月6日按原告交房款的日万分之一计算。本院认为：1、开发商与购房者签订的商品房买卖合同系开发商为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与购房者进行协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。开发商与购房者签订的商品房买卖合同中有关于购房者支付购房款、开发商交付房屋的具体时间及方式约定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行合同义务。开发商作为商品房的建设方和房屋交接前的初始登记权利人，其系房屋是否达到交房条件的第一责任主体，应当按照合同约定提供符合法律规定交房条件的房屋并书面通知购房者房屋交接时间及房屋交接中注意事项，购房者只有在收到开发商的书面通知时才能够确认房屋交接时间。本案中，开发商在合同中写明的“因买受人联系地址变更、信件遗失或其他原因，买受人在2018年10月27日前未收到出卖人交房的书面通知时，应在此之前或当日主动与出卖人联系以确认房屋实际交付日期或直接于2018年10月30日赴该房屋所在地与出卖人办理房屋交付手续；如买受人未主动联系出卖人导致合同约定的交房最终期限前未能与出卖人办理房屋交付手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任”以及“双方承诺本合同中所提供的联系地址、电话等真实有效、且所列住所（址）系送达地址，如果变动应及时书面通知对方，若因提供有误，引起合同不能履行，由提供方承担责任；依据本合同或本合同有关所发出的所有通知、单据均须以挂号信形式寄出即视为送达，送达地址为本合同第2页买卖双方所列的地址。如因买受人的地址有误或者未及时拿信函而导致的任何后果均由买受人自行承担，出卖人的书面信函发至买受人即视同买受人所有产权人均已收到书面信函”为房产开发公司提供的格式条款，且实质上免除了开发商关于通知房屋买受人收房的义务，故该条款无效；2、房屋的交付条件应当为房屋符合交付条件并有效将通知送达给买房人。本案中，被告将交房通知书以挂号信形式向原告发出，但不能提供已经将收房通知书有效送达原告的证据，应当承担相应的法律责任。至于被告与吴江区邮政局之间的邮寄合同关系，应当通过其他途径另行主张；3、在被告已经取得商品房交付使用备案后，原告到被告处办理交房手续，应视为对房屋符合交房条件的认可，因此逾期交房违约金应计算到2019年4月23日。二、关于取消原告地下汽车库外的停车位设置问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，根据双方合同约定，汽车库位于31幢101地下室，而根据合同所附31#地下一层平面图（两原告已经签字认可）对地下室的描述为封闭式储藏室，合同中对于汽车库的表述和合同附图中的描述是不一致的，事实上，该地下室也无法作为汽车库使用。由于双方签订的商品房买卖合同系格式条款，而格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该法第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。现双方对于合同中汽车库的约定产生不同的理解，根据上述规定，应当作出对格式合同提供一方泊萃湾公司不利的解释。如果按照合同中的内容解读，汽车库在地下室，而实际情况是汽车无法开进该地下室。因此，双方合同中约定“汽车库位于31幢101地下室”应当理解为案涉别墅除了具有储藏功能的地下室外，还应该有配置的汽车库或者汽车位，而在案涉别墅地下室进出口小门边紧靠地下室墙边配置了三个汽车位，两原告可以通过相关途径取得其中一个汽车位的使用权来保证其停车需要。至于合同约定的“建筑面积76.3平方米”，如不是地下室面积，则无法确定相应价款，从而得出合同总价款，因此该76.3平方米应理解为地下室面积。同时，因地下停车位设置在正常规划范围之内，原告要求被告取消案涉别墅地下室外的停车位设置的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告苏州泊萃湾置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告邱淅闻、王胜定支付逾期交房违约金146072.97元(2018年11月1日至2019年1月29日按每日万分之一的标准计算为50955.69元，2019年1月30日至2019年4月23日按每日万分之二的标准计算为95117.28元)（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江支行营业部，账号：62×××64）；二、驳回原告邱淅闻、王胜定的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1565元，由被告苏州泊萃湾置业有限公司负担，并于本判决生效后十日内交至本院，原告已预交诉讼费用，本院于本判决生效后十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员  秦绪栋二〇一九年七月一日书记员  凌 骏附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。