湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1001号上诉人（原审被告）：朱华，男，1970年9月12日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：王慧峰，湖北书院律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起申诉，代签收法律文书等。委托诉讼代理人：高聪聪，湖北书院律师事务所实习律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，提起申诉，代签收法律文书等。被上诉人（原审原告）：潘绪祥，男，1952年3月28日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：王锡楚，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更请求事项，进行和解，提起申诉，代签法律文书。原审第三人：李积华，男，1956年2月2日出生，汉族，住湖北省安陆市。上诉人朱华因与被上诉人潘绪祥及第三人李积华申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省安陆市人民法院（2018）鄂0982民初1230号民事判决，于2019年6月4日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱华上诉请求：1.撤销湖北省安陆市人民法院（2018）鄂0982民初1230号民事判决书；2.改判中止对所有权证为安陆市房权证府城区字第××号房产的执行；3.本案一审、二审诉讼费用由潘绪祥承担。事实与理由：（一）朱华与李积华于2016年10月20日签订了书面的房屋买卖合同，签订的时间先于安陆市人民法院查封案涉房屋的时间，即2017年6月23日，该合同内容是双方真实的意思表示，具有法律效力。潘绪祥提供了李积华签名的证明材料以及其向公安机关的刑事报案材料，拟证明李积华是受朱华的胁迫才签订的上述合同以及朱华强占案涉房屋的事实。朱华认为，第一，李积华出具的证明材料属于证人证言，首先其与朱华、潘绪祥之间均有利害关系，其证言的真实性令人质疑。再者，李积华出具书面证言后没有出庭作证，无法当庭与其核实证明材料内容的真实性，潘绪祥以及一审法官通过微信联系李积华以此确认证明材料系其本人签名太过草率，且庭审后李积华手机一直处于关机状态，明显是在逃避本案的调查。因此，在没有其他证据佐证的情况下，仅以李积华的证言来推翻合同的真实性没有说服力。第二、李积华向公安机关的刑事报案材料是李积华单方向公安机关作出的情况反映和公安机关对李积华所述的记载，该材料并不是公安机关对李积华所报之事作出的权威性认定和最终处理结果。该报案材料只能证明李积华有过报案行为，不能证明公安机关通过调查已经查实朱华确有非法拘禁李积华、侵占李积华房屋的行为。不排除李积华将房屋卖给朱华又反悔，出于恶意向公安机关控告朱华的情形，在这种情况下，作出对朱华不利的认定有失司法公正。（二）朱华已以转账20万元、现金45万元的方式支付了全部购房款65万元，李积华向朱华出具了收条予以确认，且有以转账方式交付的20万元有相应的转账凭证佐证，足以证明交付房款的事实成立。（三）朱华已在执行查封前实际占有、使用案涉房屋，并于2016年10月25日与案外人余思远签订房屋租赁合同，之后一直由余思远租赁使用，有租赁合同、电卡、水卡、数字电视用户证、电费缴费存折、电费缴费发票、天然气机表安装费发票等予以证实。李积华称其2017年5月交付房屋钥匙给朱华纯属编造，更何况占有房屋并不以李积华交付钥匙为绝对前提，朱华更换门锁也可以实现对房屋的占有。（四）在买卖房屋前，朱华与李积华是朋友关系，朱华对李积华有足够的信任，李积华出示了房产证复印件，以亡故的爱人和孩子为借口，碍于人情世故和对李积华的信任，朱华购买了该房屋。对于朱华来说，朱华已经尽到了能尽的注意义务，没有办理房屋过户登记是因为李积华欺骗了朱华，不是朱华自身的原因。因此，朱华购买案涉房屋的行为符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，朱华对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权益，能够阻却对案涉房屋的执行。故朱华特提出上诉，请求孝感市中级人民法院撤销原判并依法改判。潘绪祥辩称，一审查明事实清楚，证据充分，应当依法予以维持。朱华与李积华之间的房屋买卖合同是虚假的。虚假之处在一审中已陈述：1.诉争房屋被法院查封时，执行法官现场查看房屋，房屋内没有人。2.朱华与李积华签订的买卖合同，从合同表象看，是以房屋买卖合同为形式实际为民间借贷的基础法律关系，按照正常房屋买卖合同不可能有约定“甲方可在两年内回购案涉房屋，乙方没有异议”，该约定是规避借贷关系。3.该合同约定的65万元支付不合常理，且没有实际支付，签订合同是2016年10月20日，出具收据为10月22日，收到购房款为65万元（现金45万元、银行转款20万元）。通过一审庭审调查在李积华出具该收据时，上述银行转款20万元没有发生，而是在事后1-3月内陆续、小金额的发生转款行为。对于45万元的现金没有提供支付的时间、地点、金额及来源、取款记录，从支付65万元发生过程看不符合实际房屋买卖的常理。房屋买卖为大宗交易。且先出具收据后付款，不合常理。4.在没有支付相关款项的前提下，朱华将房屋出租给他人（10月24日）不合常理。且合同约定三日内全额支付购房款。5.房屋买卖合同约定房屋未设置抵押，根据朱华当庭陈述，买房时看见过房产证复印件。只看见复印件，但朱华没有注意到案涉房屋设置了抵押，未提出质疑而购买房屋。且目前为止，案涉房屋仍处于抵押状态。案涉房屋半年内没有使用水电。结合司法解释第二十八条的规定，需符合四个条件才能排除执行，通过一审查明的事实，合同不是买卖合同，而是借贷关系的合同（虚假签订，李积华有报案材料）；不是确定为合法占有，查封时无人居住；没有有效证据证明支付了全部价款；朱华没有提供证据证明是李积华的原因未办理过户。要求将本案作为虚假诉讼移送公安机关。潘绪祥一审起诉请求：1.请求人民法院依法判令对所有权证为安陆市房权证府城区字第××号房产继续予以执行；2.本案诉讼费由朱华承担。一审法院认定事实：2017年6月23日，潘绪祥因民间借贷纠纷向一审法院申请诉前保全，当日一审法院即作出（2017）鄂0982财保27号民事裁定书，裁定查封了房屋产权人为李积华、房权证号为安陆市房权证府城区字第××号的房产，并向房产部门办理了查封手续。2017年7月5日，一审法院受理了潘绪祥诉李积华民间借贷纠纷一案，该案于2017年7月6日审理完毕，作出（2017）鄂0982民初1204号民事调解书，在调解书中李积华确认欠到潘绪祥借款本金63万元，利息54000元，并约定了还款期限。调解书生效后李积华没有按期履行，潘绪祥向一审法院申请执行，一审法院依法立案进入执行程序。一审法院在执行过程中，朱华于2018年4月19日向一审法院提出执行异议，认为一审法院查封的房屋产权人为李积华、房权证号为安陆市房权证府城区字第××号的房产其己经购买，房屋不属于李积华所有。一审法院受理后，经审查作出（2018）鄂0982执异4号执行裁定书，裁定中止对所有权证为安陆市房权证府城区字第××号房产的执行。潘绪祥不服一审法院作出的（2018）鄂0982执异4号执行裁定书，认为朱华与李积华签订的房屋买卖合同不真实，向一审法院提出执行异议之诉，请求判令对所有权证为安陆市房权证府城区字第××号房产继续予以执行。另查明，2010年3月20日，李积华向潘绪祥借款20万元，李积华将其所有的产权证为安陆市房权证府城区字第××号房产的房产证及土地证原件给潘绪祥作抵押，房产证、土地证原件一直由潘绪祥保存至今，但未对房产办理抵押登记手续。朱华与李积华签订房屋买卖合同，合同上载明的时间为2016年10月22日，合同约定了李积华自愿将其座落于安陆市府城肖台社区江家巷114号，建筑面积236.32平方米，砖混结构房屋及其附属设施、设备出售给朱华，朱华已对该房地产作了充分了解并同意购买；房产成交价格为65万元，朱华于本合同签订之日起3日内将全额购房款以现金和转账方式一次性支付给李积华等内容。合同中约定的房屋即为李积华所有的产权证为安陆市房权证府城区字第××号房产。李积华出具收条收到朱华支付购房款65万元的时间为2016年10月22日，内容为收到银转账20万元，现金45万元，但朱华提供的银行转账时间分别是：2016年10月23日农行回单15500元，2016年12月16日转账8万元，2017年1月25日建行存取款通知单四笔每笔1万元等，李积华出具收条当日并未收到银转账20万元。房屋现由朱华占有使用。庭审中潘绪祥通过微信联系上李积华，李积华告知庭审法官，潘绪祥提交的2018年6月20日证明资料内容系其本人签名。庭审后李积华手机一直处于关机状态，无法联系李积华核实本案相关事实情况。一审法院依据潘绪祥提交的刑事报案材料向安陆市公安局进行核实，安陆市公安局刑警大队提交了2018年6月26日对李积华的询问笔录，证明李积华有过报案的事实。一审法院归纳争议的焦点是：朱华对登记在李积华名下所有权证为安陆市房权证府城区字第××号的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。申请执行人执行异议之诉应审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院评析如下：关于朱华与李积华签订的房屋买卖合同是否真实，能否被法院采信问题。朱华称其与李积华签订房屋买卖合同是双方真实自愿的意思表示，内容真实，但潘绪祥向一审法院提交了李积华签名的证明材料以及李积华向公安机关的刑事报案材料，以证明其是受朱华的胁迫签订的房屋买卖合同及朱华强占争议房屋的事实，李积华本人也否认房屋系自愿买卖行为，足以影响潘绪祥对该合同真实性的合理怀疑；从合同的内容上看房屋买卖合同的签订时间为2016年10月20日，朱华提交证明其将该房屋租赁给余思远的房屋租赁合同签订时间为2016年10月25日，但其提交的对李积华的调查笔录中，李积华陈述是2017年5月交付钥匙给朱华，朱华提交的证据内容相矛盾证明房屋买卖合同签订时间、内容存在不真实；李积华按照合同协议内容出具收条收到朱华支付的购房款65万元时间为2016年10月22日，但朱华提交的证据不能证明当天向李积华支付了购房款65万元。综上，李积华否认自己自愿签订合同出售争议房屋给朱华，以及朱华提交的证据内容相矛盾、存在不真实，一审法院认为朱华与李积华签订的房屋买卖合同不真实，一审法院未予采信。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故未办理过户登记手续的不动产买受人，如其主张其实体权利能排除执行，必须同时具备“支付全部价款、实际占有、无过错”三项条件。假定朱华与李积华签订的房屋买卖合同真实，进一步评析朱华是否已支付全部购房款给李积华及是否存在过错问题。李积华出具收条收到朱华支付购房款65万元的时间为2016年10月22日，内容为收到银行转账20万元，现金45万元，但朱华未能提供当天交付现金45万元的相关银行凭证或其他证据佐证，收到收条之后的银行转账20万元的凭证亦不完整，朱华提交的证据不能证明已向李积华支付全部购房款。李积华所有的产权证为安陆市房权证府城区字第××号房产的房产证及土地证原件自2010年3月20日由潘绪祥保存至今，朱华与李积华签订购房合同未对房屋的房权证进行审查，庭审中朱华辩解因李积华告知朱华其老婆和儿子去世，房权证不知道放到何处，才只看了复印件，基于信任关系购买房屋，该理由不能让人信服，故朱华与李积华签订的房屋买卖合同不能履行，朱华存在过错。综上，朱华提交的证据不能形成完整的证据链，达到证明其与李积华签订了真实房屋买卖合同、支付了对价、并无过错而取得了房屋的目的，以排除潘绪祥对朱华与李积华是否存在恶意串通或者存在被胁迫签订房屋买卖合同的合理怀疑。现争议房屋仍登记在李积华名下，属于李积华所有，朱华对登记在李积华名下位于湖北省安陆市府城办事处肖台社区江家巷114号所有权证为安陆市房权证府城区字第××号的房产不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却生效判决的执行。综上，朱华对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对潘绪祥请求对所有权证为安陆市房权证府城区字第××号房产继续执行的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：准许对所有权证为安陆市房权证府城区字第××号房产继续执行。案件受理费100元，由朱华负担。二审期间，朱华向本院提交了二份证据：证据一：照片三张。拟证明：2016年朱华已将房屋进行装修。证据二：三份录音资料（一审已提交，现要求当庭播放）。拟证明：李积华承认收款65万元，也承认房屋交付在潘绪祥提起诉讼之前，承认房屋没有设置抵押。潘绪祥向本院提交一组证据：案涉房屋的土地使用权证、房屋所有权证、他项权证。拟证明：案涉房屋房产证原件及复印件上载明2009年已设定他项权，至今未解押。潘绪祥对朱华提交的证据质证认为：对证据一，需查看原始载体手机，认为是现在拍摄，没有提交证据证明是2016年拍摄的照片；房屋没有装修，是朱华用瓷砖遮掩房屋被占有时“还款”的字样，该证据对本案没有证明效力。证据二在一审已提交，不属于新证据。朱华对潘绪祥提交的证据质证认为：1.该组证据不是新证据，一审中潘绪祥可以提供、未提供；2.现在看到证件的内容与李积华提供给朱华的复印件不一致，与李积华向朱华口头承诺（录音）不一致，即便有过错也是李积华的欺骗；3.李积华提供复印件时称，李积华的妻子与儿子去世，原件在其妻子与儿子处，不清楚放在哪里，等找到后即刻交给朱华。对该组证据不予认可。本院对双方当事人提交的证据认证如下：朱华提交的证据一照片，不能证明何时拍摄；证据二录音因其中陈述之人未到庭，不能确认其陈述的内容是否真实，所以对朱华提交的证据不予认定。潘绪祥提交的李积华的案涉房屋的土地使用权证、房屋所有权证、他项权证系原件，本院对该三份证书的真实性予以确认。二审经审理查明，一审判决载明“朱华与李积华签订房屋买卖合同，合同上载明的时间为2016年10月22日”应为“朱华与李积华签订房屋买卖合同，合同上载明的时间为2016年10月20日”，其他事实认定属实。本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人潘绪祥申请人民法院对被执行人李积华所有的财产（含案涉房屋）进行强制执行、朱华以其与李积华就案涉房屋有买卖合同在先为由向负责执行的人民法院提出执行异议、人民法院裁定中止对案涉房屋的执行、申请执行人不服该裁定，在规定的期限内以异议人为被告、以被执行人为第三人向人民法院提起诉讼。所以，本案应为申请执行人执行异议之诉。本案讼争的焦点问题是：朱华对案涉房屋是否享有阻却强制执行的民事权益。针对该焦点问题，本院认为，朱华对案涉房屋不享有阻却强制执行的民事权益，其提出的执行异议不应得到支持。理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户不动产。根据本案查明的事实，1.朱华与李积华所签订的案涉房屋买卖合同在第八条约定“甲方（李积华）可在两年内以柒拾万元价格回购此房，乙方无异议”，该合同约定有悖买卖合同的常理，说明李积华与朱华真实意思并不是房屋买卖。2.案涉房屋买卖合同约定的购房款65万元，购房人朱华没有提供合法有效的证据予以证明其已付清全部购房款。3.根据李积华向公安机关报案所陈述的有关事项及李积华向朱华借款，朱华向李积华追债的有关过程印证了案涉房屋买卖合同不是买卖双方的真实意思表示。4.案涉房屋仍然登记在李积华名下，朱华对案涉房屋不享有所有权。所以，朱华不享有排除对案涉房屋执行的民事权益。综上所述，上诉人朱华的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应当予以维持。是此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱华负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年七月十六日书记员  潘 洁