广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初76号 原告：桂林建禹地产有限公司，住所地广西桂林市七星区毅峰路20号迪奥特综合楼二楼，统一社会信用代码：91450300561575541Q。 法定代表人：张贵清，公司董事长。 委托代理人：阳继宁，秦子琪，广西嘉合律师事务所律师。 被告：李亚男，女，1983年5月27日生，汉族，住桂林市灵川县。 委托代理人：蒋龙龙，彭琴钰，广西卓合律师事务所律师。 原告桂林建禹地产有限公司诉被告李亚男商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日受理后，依法由审判员廖诺独任审判，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阳继宁、秦子琪，被告李亚男到庭参加诉讼。后因发现案情复杂，不宜适用简易程序审理，依法由审判员廖诺担任审判长，人民陪审员张小红、江邵忠组成合议庭，于2019年3月20日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人秦子琪，被告李亚男及其委托代理人蒋龙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林建禹地产有限公司诉称，2013年4月8日，原告与陈佩銮（陈佩銮已去世，李亚男作为其女儿系其唯一的法定继承人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定陈佩銮以665433元购买桂林市七星区建干路36号中海•左岸世家第13幢2单元2层l号房。陈佩銮支付了首付款后于2013年5月16日与交通银行股份有限公司桂林分行(下称交通银行桂林分行)签订《个人房产抵押贷款合同》，以贷款方式支付了剩余购房款。《个人房产抵押贷款合同》约定陈佩銮以其所购房屋作为抵押提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，原告作为该合同的保证人提供阶段性连带保证责任。2018年7月10日，桂林市象山区人民法院作出(2018)桂0304民初1353号民事判决书，判决原告偿还交通银行桂林分行贷款本金378779．82元及利息14870．97元，罚息684．32元，未还利息复利428．59元、未还罚息复利13．33元，合计394777.03元(以上的利息和罚息暂计至2018年3月4日，其后利息、罚息、复利按照合同约定计至贷款本息实际清偿完毕之日止)，同时判令原告支付交通银行桂林分行为债权实现花费的律师代理费19929元。2018年9月19日，桂林市中级人民法院作出(2018)桂03民终2808号民事判决书，在原判决第一、二项基础上增加判决原告承担保证责任后有权向主债务人追偿。2018年10月15日桂林市象山区人民法院从原告银行账户内扣划了人民币共计440343.14元，以清偿陈佩銮应付的贷款本息、律师代理费、诉讼费及执行费。根据原告与陈佩銮签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第3款的约定，原告自承担连带保证责任之日起有权解除《商品房买卖合同》，合同解除通知自送达之日起生效。合同解除后，陈佩銮应于收到合同解除通知之日起15日内腾退商品房，原告将陈佩銮己付房款扣除原告代偿的贷款本金、利息、3万元违约金等费用后，余款无息退还给陈佩銮；若陈佩銮己付房款不足以偿付原告代偿的费用，原告有权向陈佩銮继续追偿。陈佩銮应当在原告向其发出还款通知之日起三日内向原告归还代偿款项，并以代偿金额为基数，按照每日万分之八计算违约金至被告实际清偿之日。原告认为其已依据(2018)桂0304民初1353号、(2018)桂03民终2808号民事判决履行了保证人承担的连带责任，有权依据《商品房买卖合同》的约定解除《商品房买卖合同》及附件，并就不足部分的代偿款向陈佩銮予以追偿，亦有权依据《商品房买卖合同》附件四补充协议第二条第3款第(2)项要求陈佩銮对原告垫付资金所造成的资金损失予以赔偿。在解除合同的情况下，原告合同目的已经完全落空，原告基于涉案房屋缴纳的有关税款86506．29元不可避免地成为损失，该损失是由陈佩銮行为造成的，理当由陈佩銮赔偿。因陈佩銮己死亡，李亚男作为陈佩銮的女儿，是陈佩銮的唯一法定继承人，应当在继承陈佩銮财产的范围内就陈佩銮的债务承担偿还责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与陈佩銮签订的《商品房买卖合同》及附件；2、被告李亚男支付原告代偿款440343.14元、违约金3万元、原告因解除合同支出的律师费17691元，以上共计488034.14元，从陈佩銮已付总房款665433元中抵扣；并向原告支付自原告代偿之日至被告实际还款之日的违约金（以代偿金额440343.14元为基数，按照每日万分之八计算，暂计至2019年1月14日为35138.46元，实际应计算至实际清偿之日止）；3、被告承担原告因解除合同而造成的税费损失总计86506.29元（包括营业税33271.65元、城市维护建设税2329.02元、教育费附加998.15元、地方教育附加665.43元、土地增值税6654.33元、企业所得税41589.56元、水利建设基金665.43元、印花税332.7元）；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：证据1、证明，证明陈佩銮已死亡，李亚男系陈佩銮女儿，是陈佩銮唯一的法定第一顺位继承人，应当在继承陈佩銮遗产的范围内对原告承担责任；证据2、（2018）桂0304民初1353号民事判决书、（2016）桂03民终2808号民事判决书、广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据、（2018）桂0304执1261号结案通知书，证明原告已经依据（2018）桂0304民初1353号民事判决及（2018）桂03民终2808号民事判决履行了其作为保证人承担的连带责任，替陈佩銮代偿了440343.14元，有权向被告追偿；证据3、《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171），证明原告有权依据该合同附件四补充协议第二条第3款第(2)项和第十条的约定解除《商品房买卖合同》,被告应于收到合同解除通知之日起15日内腾退商品房;原告将陈佩銮已付房款扣除原告代偿的贷款本金、利息和3万元违约金、律师费等费用后,余款无息退还给被告;若陈佩銮已付房款不足以偿付原告代偿的费用,原告有权向被告继续追偿,被告应当在原告向其发出还款通知之日起三日内向原告归还代偿款项,并以代偿金额440343.14元为基数,按照每日万分之八计算违约金至被告实际清偿之日；证据4、解除《商品房买卖合同》的函、邮寄单、签收单据/物流查询单（网页打印件），证明原告2018年12月27日于发函给被告要求解除《商品房买卖合同》，李亚男于2018年12月30日签收该函；证据5、代理合同、律师费发票，证明原告为解除合同支付17691元律师费；证据6、购房款发票、地方税（费）综合申报表（网页打印件）、税费计算表（网页打印件），证明解除涉案《商品房买卖合同》给原告造成的税费损失共86506.29元。 被告李亚男辩称，一、本案存在特殊之处，被告以及被告母亲不存在因违约应当承担违约责任的情形，理由如下：2013年4月8日双方签订购房合同后，陈佩銮一直按时还贷，直至2017年7月15日陈佩銮意外去世，并且在2016年的11月24日因南城电器城火灾造成陈佩銮的家庭财产被焚毁，两个意外事件的发生，在客观上造成了陈佩銮和被告无法继续履行还贷义务，而这两个客观情形的发生，根据合同法，应当认定为不可抗力。二、原告自己对于购房合同的履行也存在违约，并且原告的违约行为是造成其承担担保责任的根本原因，因为根据购房合同的约定，原告应当在90内办理登记，在2014年6月30前交付房屋；即出卖人首先应当交付房屋，办理登记，免除自己的担保责任。但是在象山法院2018年1353号判决书中明确记载，原告仅对房屋进行预告登记，至今未办理产权登记。因此，原告承担担保责任是其自身原因造成的，其应自负责任。三、本案所涉商品房买卖合同及补充协议，均是由原告提供的格式文本，补充协议中的第二条以及第十条均对买受人责任的承担作出了严格的约定，将所有的法律后果都由买受人承担，免去原告自己应当承担的责任，根据合同法对于格式条款的相关规定，该部分的约定应当无效。四、关于本案中承担的费用问题：1、对原告支付的代偿款394777.03元、19929元律师费，被告同意承担；2、对（2018）桂0304民初1353号案件受理费、保全费6525元及本案律师费17691元，应由原、被告平均分担；3、（2018）桂03民终2808号案件受理费7520元、执行费6218.47元，应由原告自负；4、原告主张的违约金3万元及按每日万分之八的标准计算的违约金，标准过高，请求予以调整；5、对原告主张的各项税费，被告不同意承担。 被告对其主张在举证期限内提供的证据有：户口本、独生子女优待证、火化证，证明原告系母亲陈佩銮与父亲李迅唯一的女儿，原告父母均已去世。 经过开庭质证，被告对原告提供的1、2无异议，对证据3所涉及的违约金不认可，原告对未按时还贷不存在主观故意，不应当承担违约责任；对证据4不认可，原告未居住在身份证上的地址，未收到邮件；对证据5、6所涉及费用不愿也无法承担，原告不同意解除合同。原告对被告提供的证据均无异议。 本院对上述证据认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，与本案有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：被告李亚男系陈佩銮与丈夫李迅的女儿；陈佩銮于2017年7月15日去世，李迅亦早于陈佩銮去世；李亚男系陈佩銮唯一第一顺位的法定继承人。2013年4月8日，陈佩銮与原告签订《商品房买卖合同》一份及附件五份，约定：由原告将其开发的桂林市七星区建干路36号中海•左岸世家第13幢2单元2层l号房出售给陈佩銮，用途为住宅，套内面积90.51平方米，每平方米单价为7352.04元，总价款为665433元。买受人选择分期付款方式购房，首期付款人民币200433元，余款465000元于本合同签订之日起35日内向指定银行办理按揭。同时协议还约定了原告应当在2014年6月30日前将本合同约定并经验收合格的商品房交付于买房人使用等事项。另外，附件四《合同补充协议》第二条第3款约定：（1）产权办理完结之前，出卖人自承担连带担保责任之日起有权解除该商品房的《买卖合同》，合同解除通知自送达之日起生效。（2）无论产权办理完结与否，如因买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人向贷款机构承担了保证责任，代偿了买受人逾期贷款本金、利息、罚息等，买受人应于出卖人向其发出还款通知书之日起三日内向出卖人归还代偿款项，并自出卖人承担连带担保责任之日起至买受人向出卖人偿还代偿款本金、利息、罚息等费用之日止，同时按日向出卖人支付代偿款项万分之八的违约金。第十条第1款第（3）项约定，因买受人原因导致合同解除的，解除合同的手续全部办理完毕之日起30日内，出卖人将已付房价款扣除下列费用，余款无息退还买受人，如买受人已付房价款不足以偿付下列费用，出卖人还有权向买受人继续追偿：①代买受人偿付的贷款本金、利息、罚息；②违约金叁万元；③非出卖人原因而解除合同所发生的全部费用；④出卖人因解除合同所发生的其他费用；⑤其他经济损失（包括但不限于该商品房变现价格与原销售价格之间的差价而令出卖人产生的经济损失）。合同签订后，原告向相关房产管理部门进行了备案登记；陈佩銮依约向原告公司支付了首付款200433元，余款465000元由陈佩銮向交通银行股份有限公司桂林分行（以下简称交行桂林分行）办理了按揭支付；陈佩銮共计向原告支付了全部购房款665433元。陈佩銮未向原告领房，该房屋至今亦未作产权登记。2018年5月，交行桂林分行将桂林建禹地产有限公司诉至桂林市象山区人民法院，要求该公司依照其与该行及陈佩銮三方签订的《个人房产抵押贷款合同》之约定，对陈佩銮拖欠的贷款本息承担连带还款责任。桂林市象山区人民法院于2018年10月10日作出（2018）桂0304民初1353号民事判决，该判决查明：2013年5月16日，原告、陈佩銮与交行桂林分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：交行桂林分行为陈佩銮提供465000元用于购买涉案房屋，借款期限180个月，还款方式为等额本息还款；桂林建禹地产有限公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下贷款本息及利息等；如陈佩銮未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，桂林建禹地产有限公司应按交行桂林分行的要求立即支付全部到期应付款项，陈佩銮取得约定房屋的权利证明，且交行分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，桂林建禹地产有限公司的保证责任解除，但在交行桂林分行取得前述证明文件前，陈佩銮已有欠款或欠费的，桂林建禹地产有限公司对该部分应付款项仍应承担保证责任；截至2018年3月4日，陈佩銮的按揭贷款还款逾期数11期；遂判决：桂林建禹地产有限公司偿付交行桂林分行贷款本金378779.82元及相应利息、罚息等以及律师费19929元。桂林建禹地产有限公司不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院，该院经审理后于2018年9月19日作出（2018）桂03民终2808号民事判决，判决桂林建禹地产有限公司偿付交行桂林分行贷款本金378779.82元及相应利息、罚息等以及律师费19929元，桂林建禹地产有限公司承担上述保证责任后，有权向债务人追偿。二审案件受理费7520元，由桂林建禹地产有限公司负担。后交行桂林分行就上述（2018）桂03民终2808号民事判决向桂林市象山区人民法院申请强制执行，象山区人民法院于2018年10月16日向原告出具两份票据，分别记载为执行款434124.67元、执行费6218.47元；该院亦2018年10月21日作出（2018）桂0304执1261号结案通知书，记载：已经扣划桂林建禹地产有限公司434124.67元给申请人，执行费6218.47元亦由该公司承担。2018年12月25日，原告与广西嘉合律师事务所签订委托代理合同，委托该律师事务所代理本案诉讼，为此支付了律师费用17691元。本案中，原告以陈佩銮存在未按通知领房、未缴纳共同维修基金等事由导致房屋未能办理权属证书、致使被告在承担阶段性担保责任期间履行连带责任代偿了其银行欠款为由，认为双方约定的解除涉案买卖合同及附件之条件已成就，故其诉至本院，要求解除合同、恢复原状，并要求被告依据合同附件四第二条第3款第（2）项以及第十条第1款第（3）项第②点的约定分别按每日万分之八的标准支付违约金以及承担违约金3万元。案件审理过程中，原告提出因涉案房屋未实际交付、未办理权属证书，故申请撤回要求被告返还房屋的请求，提出其他诉讼请求如前述。被告李亚男明确其愿意继承其母亲陈佩銮就涉案《商品房买卖合同》及附件中所涉权利与义务、其愿意继续履行合同。本院指定了被告履行合同的行为时间，被告在该指定期间内未有履行合同行为表示。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与陈佩銮签订的《商品房买卖合同》及附件，均系双方真实意思表示，合同中约定的解约条款内容明确，且不违反法律强制性规定，合同合法有效。涉案合同的当事人一方陈佩銮已去世，李亚男系其唯一的第一顺位法定继承人，而李亚男向本院作出了继承该合同权利义务的意思表示，故陈佩銮于本案中的权利义务依法由其承继。本案中，陈佩銮在购买原告开发的商品房后依约支付了首付款，余款向交行桂林分行办理按揭支付，后陈佩銮未能及时足额向贷款银行还本付息，导致交行桂林分行提起告诉要求桂林建禹地产有限公司承担连带保证责任，最终原告代偿了陈佩銮拖欠的贷款本息及各项费用共计440343.14元；涉案房屋尚未实际交付陈佩銮，也未办理产权登记，涉案的商品房买卖合同并未实际履行完毕。陈佩銮逾期支付的购房按揭款由原告代偿后，双方的合同约定的解约条件已成就；但鉴于被告系作为继承人承继的涉案合同权利义务、其对陈佩銮于2017年7月去世前后的未偿还贷款情形不负主要责任，故在被告作出愿意继续履行合同的意思表示后，本院同意其在指定的期间内向原告作出履行合同行为，但至今被告均未提交其向原告作出了偿付部分或全部代偿款及相关费用或者其他履行合同行为的材料；故原告主张其与陈佩銮签订的涉案买卖合同附件四中第二条第3款第（1）项关于解除合同之事由已发生、要求解除双方的合同之意见，有充分事实、合同及法律依据，本院予以支持。被告辩称因原告自身原因未在约定期间内办理房屋产权登记、此系其仍承担阶段性保证责任的原因，此意见无事实、法律依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告主张涉案商品房买卖合同及附件中约定了合同解除后以购房款抵销其各项损失的条款，此意见有合同依据，本院予以采纳；对原告主张的各项项目及数额具体分析如下：1、关于原告已支付的代偿款440343.14元：被告应予偿付原告；2、原告支出的本案律师代理费损失17691元：此有充分合同依据，被告应予偿付；3、关于违约金3万元及自440343.14元代偿之日至被告偿付该款之日止，按照每日万分之八计算的违约金：原告的违约金主张有充分合同依据，但合同中约定的两项违约金叠加后标准过高，被告亦申请予以调整，故本院调整违约金计算标准以年利率24%（以440343.14元为基数，从代偿日2018年10月16日起计付）为宜；4、关于税费损失86506.29元：原告主张解除合同所造成其税费损失、此应由被告承担；但相关交易未发生的，原告自可向税务机关依照税法主张权利；故原告此项费用本院不予支持。综上，被告李亚男应支付原告桂林建禹地产有限公司代偿款440343.14元及违约金及律师代理费支出17691元。上述被告应偿付之款项与原告已获得的房款抵销后，原告桂林建禹地产有限公司应返还被告李亚男剩余款项。综上，依照《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国合同法第》第九十三条第二款、第九十七条，第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林建禹地产有限公司于2013年4月8日与陈佩銮签订的《商品房买卖合同》及附件； 二、被告李亚男支付原告桂林建禹地产有限公司代偿款440343.14元及违约金（违约金计算：以440343.14元为基数，从2018年10月16日起按年利率24%的标准计至本判决生效之日止）及律师代理费支出损失17691元；该款自原告桂林建禹地产有限公司已获得的房款665433元中抵销； 三、驳回原告桂林建禹地产有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费16276元（原告已预付本院），由原告负担1553元，由被告负担14723元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费16276元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖 诺 人民陪审员  张小红 人民陪审员  江邵忠 二〇一九年七月九日 书 记 员  黄胤祯