江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终6433号上诉人（原审被告）：邵敏，女，1964年10月15日生，汉族，个体工商户，住新沂市新安街道钟吾路钟吾商城西门倍尔秀门市。委托诉讼代理人：马洛阳，江苏苏沂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王素英，女，1933年7月9日生，汉族，退休工人，住新沂市。被上诉人（原审原告）：钱克学（暨被上诉人王素英的委托诉讼代理人)，男，1956年4月9日生，汉族，退休工人，住新沂市。被上诉人（原审原告）：钱克永，男，1958年10月3日生，汉族，退休工人，住新沂市。被上诉人（原审原告）：钱克进，男，1967年7月13日生，汉族，工人，住新沂市。被上诉人（原审原告）：钱峰，男，1976年5月9日生，汉族，工人，住新沂市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：钱双前，男，1985年4月14日生，居民身份证号码3203811985********，汉族，住新沂市窑湾镇沿河路**。上诉人邵敏因与被上诉人王素英、钱克学、钱克永、钱克进、钱峰所有权确认纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2018）苏0381民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邵敏及其委托诉讼代理人马洛阳、被上诉人暨王素英的委托诉讼代理人钱克学、被上诉人钱克永、被上诉人钱克进、钱峰的委托诉讼代理人钱双前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵敏上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回一审原告的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定钱宗顺与邵敏之间存在房屋买卖事实是正确的。双方之间的房屋买卖系双方当事人之间真实意思表示，应属合法有效。买卖协议达成后，邵敏按照约定支付购房款8000元，钱宗顺交付了房屋的产权证原件。因涉案房屋所在土地被纳入拆迁改造范围，故双方至今未能办理产权登记过户。现因涉案房屋已被政府拆迁，在此情况下邵敏可以获得房屋消灭的对价即拆迁补偿款。2、钱宗顺是否反悔以及在订立合同时是否取得其他共有人的同意或者事后追认均不是导致涉案房屋买卖合同不能继续履行的法定事由。钱宗顺在报纸上公告房产证遗失的行为属于出卖人反悔，此行为不能免除其履行向购买人交付房屋的义务，也不能据此认定房屋买卖合同无法继续履行。3、涉案房产系邵敏与钱克永离婚前购买，实质上属于夫妻共同财产，二人在协议离婚时约定该房产归两个儿子所有，该约定是合法有效的。在离婚后涉案房产应归上诉人的两个儿子所有。因拆迁而产生的利益也应归两个儿子所有。所以一审判决处分了案外人的财产权益，侵害了离婚后子女的财产权益。王素英代、钱克学辩称，一审法院事实清楚，证据确实充分，请求二审法院维持原判。钱克永辩称，上诉人的上诉不符合事实，钱克永认可一审判决结果。涉案房屋是父母的房子，上诉人和钱克永离婚的时候说要分这个房子，当时钱克永急于和邵敏离婚，稀里糊涂地就把字签了。钱克进、钱峰辩称，涉案房屋的共有人是六个人，不是邵敏和钱克永说怎么分就怎么分的。涉案房屋钱宗顺并没有进行出售，房产证是2009年12月15日丢失的，16日挂失，17日徐州日报就刊登了遗失声明。王素英、钱克学、钱克永、钱克进、钱峰向一审法院起诉请求：1.依法确认坐落于房屋所有权归王素英、钱克学、钱克永、钱克进、钱峰共同所有，房屋拆迁补偿款由五人享有；2.诉讼费用由邵敏负担。一审法院认定事实，钱宗顺与王素英系夫妻关系，钱宗顺已于2010年3月4日因病去世。钱宗顺生前与王素英共生育四子两女，四子分别为钱克学（1956年出生）、钱克永（1958年出生）、钱克进（1967年出生）、钱峰（1976年出生），两女钱克彩（1953年出生）、钱克芳（1969年出生）。另查明：涉案房屋于1981年建成，由钱宗顺、王素英及四子一女（钱克芳）居住在内。建房前，钱克彩已出嫁。钱克学、钱克永、钱克进、钱峰分别于1981年、1984年、1989年、1998年结婚。钱克学、钱克进、钱峰分别于1983年、1990年、2005年搬出涉案房屋至新沂市区居住。钱克芳于1990年出嫁并搬离涉案房屋。1994年11月27日，新沂市房地产登记发证办公室就涉案房屋发放村镇房屋所有权证，载明所有权人为钱宗顺，共有人为六人。诉讼过程中，一审法院曾向钱克彩、钱克芳调查，其二人均表示共有权人六人不包括其姐妹二人，为父母及兄弟四人。钱克学、钱克进、钱峰、王素英及钱宗顺陆续搬离涉案房屋后，钱克永、邵敏及其两子曾在该房屋内居住，后钱克永、邵敏两人感情不和，钱克永于2009年搬离涉案房屋，双方分居，并于2011年9月15日经一审法院调解离婚。钱克永、邵敏离婚后，邵敏亦搬出该房屋，该房屋长期空置。目前该房屋已被拆迁，基本消灭完毕，拆迁号为H111。诉讼过程中，一审法院依申请，已扣留登记在邵敏名下的涉案房屋拆迁款。诉讼过程中，一审法院依职权向双方亲属、同事、邻居等人调查涉案房屋相关情况。一审法院认为，证人钱某1、陈某、钱某2与王素英等人存在亲属关系，情理上不至于为邵敏利益而作出对王素英等人不利的虚假陈述，故一审法院对该三人所述予以采信，可以认定钱宗顺夫妇在搬出涉案房屋前曾欲出售该房屋，邵敏曾与钱宗顺协商买房事宜。加之钱克永在与邵敏在离婚时认可涉案房屋系其夫妻共同财产，证人沈某、贾某1、杨某、吴某、贾某2、黄某、闫某等人证言亦可佐证邵敏购买涉案房屋。故虽邵敏与钱宗顺之间不存在涉案房屋买卖的书面协议，但综合上述分析，可以确信邵敏与钱宗顺就涉案房屋买卖存在高度可能性，故认定邵敏与钱宗顺成立房屋买卖的事实。《江苏省村镇规划建设管理条例》第二十三条规定“村镇房屋实行产权登记制度”，邵敏购买涉案房屋后一直未办理权属变更登记，故其并未取得涉案房屋所有权。现涉案房屋所有权已因拆迁而消灭，至于邵敏能否基于涉案房屋买卖合同的继续履行而取得该房屋的拆迁利益，一审法院认为，邵敏与钱宗顺之间的房屋买卖系基于双方亲属关系，后邵敏与钱克永感情不和，钱宗顺在报纸上发布房产证遗失公告，表明钱宗顺已翻悔，邵敏亦无证据证明钱宗顺在订立合同时取得其他共有人的同意或事后追认，故该房屋买卖合同已无继续履行的可能性，故涉案房屋拆迁的相关利益仍由钱宗顺及王素英等人享有。钱宗顺已去世，其对房屋拆迁利益享有的份额由其继承人继承，王素英等人及钱克彩、钱克芳系钱宗顺第一顺位继承人，钱克彩、钱克芳对涉案房屋不主张任何权利，放弃继承，故钱宗顺对涉案房屋拆迁享有的份额应由王素英等人享有。综上，涉案房屋拆迁等相关利益由王素英等人享有。邵敏因涉案房屋买卖合同产生的损失，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第九十五条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第85条、第89条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条、第一百零八条的规定，判决：一、位于新沂市房产的拆迁利益由王素英、钱克学、钱克永、钱克进、钱峰享有；二、驳回王素英、钱克学、钱克永、钱克进、钱峰的其他诉讼请求。一审案件受理费4450元，由王素英、钱克学、钱克永、钱克进、钱峰负担1950元，邵敏负担2500元。二审中，当事人均未提供新的证据。本院二审查明，2009年12月17日，徐州日报刊登钱宗顺涉案新沂市窑湾镇中宁街沿河路76号房产证丢失的公告，声明作废。本院二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，关于涉案房屋的所有权应如何确定，其所对应的拆迁补偿款应由谁享有的问题。依据查明的事实，涉案房屋于1981年建成，由钱宗顺、王素英及四子一女（钱克芳）居住在内。后1994年11月27日，新沂市房地产登记发证办公室就涉案房屋发放村镇房屋所有权证，载明所有权人为钱宗顺，共有人为六人。诉讼过程中，一审法院曾向钱克彩、钱克芳调查，其二人均表示共有权人六人不包括其姐妹二人，为父母及兄弟四人。结合建房前，钱克彩已出嫁，钱克芳于1990年出嫁并搬离涉案房屋的事实，应当认定涉案房屋为钱宗顺、王素英及四子共有。共有人对涉案房屋没有约定为按份共有或者共同共有，因共有人具有家庭关系，故应视为共同共有。邵敏主张，涉案房屋已由钱宗顺出售，基于钱宗顺是户主，邵敏有理由相信钱宗顺有处分权。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，即便邵敏与钱宗顺之间存在涉案房屋的买卖关系，但涉案房屋系钱宗顺、王素英及四子共同共有，邵敏并未提供证据证明其在与钱宗顺达成买卖协议时，包括王素英在内的其他共有人同意或知晓（邵敏在二审庭审中亦表示未告知钱宗顺、王素英的其他几个儿子），故应视为钱宗顺未经其他共有人同意擅自处分涉案房屋，构成无权处分。物权法第一百零六条规定了无权处分情况下的善意取得制度，而邵敏在购买涉案房屋时并非“善意”，涉案房屋亦一直未办理权属变更登记，故涉案房屋的所有权并未发生变动，邵敏并未取得涉案房屋的所有权。邵敏主张，即便其未取得所有权，但房屋买卖合同是有效的，亦是可以继续履行的，现房屋已经因拆迁灭失，故对应的拆迁补偿款应属于邵敏。本院认为，无权处分一般并不导致合同无效，但合同效力与合同履行并非同一概念。在报纸上已发布钱宗顺房产证遗失公告，其他共有人不同意继续履行合同，且涉案房屋亦因拆迁而灭失的情形下，该房屋买卖合同已无继续履行的可能性。涉案房屋所对应的拆迁利益应由房屋所有权人享有，一审法院判决由王素英等人享有涉案房屋所对应的拆迁利益，具有事实和法律依据。综上，邵敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人邵敏负担。本判决为终审判决。审判长 孙 庆审判员 周东海审判员 王 峰二〇一九年七月二十五日书记员 王嫣然