云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终3131号上诉人（原审原告）：张斌，男，汉族，1970年10月26日出生，住云南省官渡区。委托诉讼代理人：刘泽溪、郝武甲，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明百货大楼商业有限公司，统一社会信用代码：91530100734296867L。住所地：云南省昆明市五华区东风西路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：黄鹤荣、李江燕，昆明百货大楼商业有限公司工作人员，特别授权代理。上诉人张斌因与被上诉人昆明百货大楼商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初6873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审宣判后，上诉人张斌不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2018）云0102民初6873号民事判决，并发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：一、自2016年1月1日至今，上诉人与被上诉人双方之间未签订合法有效书面租赁合同，被上诉人无权占有上诉人物业，被上诉人应当予以返还。《补充协议》履行完毕后，双方并没有达成一致意愿继续由被上诉人承租上诉人物业。在此之后，昆明新百货大楼B座产权商场业主委员会于2016年6月14日在《春城晚报》发布公告召开临时业主大会，其召集程序违法，该次临时业主大会形成《昆明新百货大楼B座产权商场2016年临时业主大会会议决议》对上诉人没有法律约束力。上诉人有权要求被上诉人返还物业。二、原审法院存在明显的程序错误，剥夺了当事人的辩论权利，依据《民事诉讼司法解释》第325条应依法撤销原判决发回重审。本案由五华区人民法院采取合并审理的方式进行，当庭部分当事人本人到庭，原审法院在未按照民事诉讼法第五十三条、五十四条的规定确定诉讼代表人的情况下，法庭不让到庭当事人参与庭审，也未给予辩论的机会，且未询问当事人是否放弃自行陈述的权利，部分当事人在征得法庭同意后的发言也未记录在笔录中，庭后更是没有依法让当事人查阅笔录并签字确认。一审庭审程序违反了民事诉讼法的规定，剥夺了当事人的辩论权。三、一审程序违法，一审法院并未依法告知上诉人明确选择诉讼请求的权利。上诉人在民事起诉状中诉讼请求第一项包含了物权请求权是以：“租赁合同期满时”收回出租房屋为由；债权请求权是以“解除租赁合同”收回出租商铺为由，两种诉讼请求的请求权基础完全不同。对此，法院应当对当事人予以告知，即释明两者适用法律不同，可以选择变更诉讼请求。四、一审判决的时候，法庭将关于续租昆百大B座商场的合作意见、业主公约以及昆明新百货大楼B座产权商场管理规约和昆明百货大楼B座产权商场议事规则等作为确定案件权利义务关系的依据，认定具有法律约束力是错误的。由于楼层不同，投资金额所对应的面积并不是一一对应的，所以最终表决结果有没有达到法定的双过半，其实是无法确定的。五、业主大会和业主委员会，其是依据物权法和《物业管理条例》所设立的一个组织，该组织的权限应该是在法律授权范围内进行。其表决的事宜也应当在法律规定的范围内才具有对于广大业主的强制约束力，不能对于人身关系或者其他经营行为等进行约定。针对上诉人张斌的上诉,被上诉人昆明百货大楼商业有限公司答辩称：对方请求不成立。上诉人张斌说的双过半不符合法律要求是错误的。无论是从业主户数还是从投资金额还是从面积都达到了过半，因此业主大会的决议是合法有效的。本案中，由业主自己授权的业委会，在授权不违反法律的情况下，是有权对整体出租事宜进行商谈的。具体范围在答辩意见和公约、管理规约中都有明确条款规定的，购买了商铺之后，其使用权限是受限定的，但是这并不影响个人的处分权限。昆明新百货大楼B座产权商场业主大会，它的性质是B座产权商场全体业主共同自愿成立的自治性管理组织。在本案业主签署相关的管理公约、业主公约、管理规约和议事规则的时候，通过明示的方式，将自己所享有的法定物权当中的部分权利进行了限定和让渡。而这种限定和让渡并不违反法律的强制性规定，也不侵害集体或者其他第三人的权益，不违反社会公共道德。上诉人张斌向一审法院起诉请求：1．鉴于上期合同已履行完毕，按双方约定“租赁合同期满时”“可以终止合同，收回出租房屋。”请求依法解除租赁合同，由原告“收回各自出租的商铺”；2．被告承诺从2016年1月1日新周期起，在原租金基础上净增15%的租金，截止2017年12月31日应补给原告5132.4元；3．由被告承担本案诉讼费和律师代理费600元。一审判决认定以下法律事实：2003年6月，案外人王惠玲、何军、何沁珂（甲方/出租方）与被告（乙方/承租方）在原《联营合同》基础上签订《房屋租赁合同》，合同约定以下涉案内容：1．租赁物：昆明新百货大楼负1B1-16号商业用房；2．租赁期：《联营合同》履行期限中的剩余时间，截止2009年7月1日止；3．甲方保证拥有租赁物的所有权及土地使用权，按法律规定承担租赁房屋期间的房产税、土地使用税和其他合理税费；4．为保证甲方所出租商业用房与商场其他业主及整个商场在经营上的整体性及完整性，甲方同意待业主委员会成立后，授权业主委员会代理甲方同乙方协商有关租赁事项；5．本合同自签署之日成立，《联营合同》失效时，本合同自动生效。2009年7月6日，原告张斌与案外人王惠玲、何军、何沁珂签订以“东风西路99号新纪元广场地下附1-地上附5层房产”（即合同中的“负1B1-16号”商业用房，产权证号：第**、共有权证号：昆明市房共字第××号、20××**）为标的物并经公证的《房屋买卖合同》。同年7月7日，原告张斌经不动产登记机关登记为“东风西路99号新纪元广场地下附1-地上附5层（商场）-1层1B1-16号非住宅”的所有权人。2009年12月19日，被告向昆百大“B座商场业主”发出《关于续租昆百大B座商场的合作意见》，内容为：1．昆百大愿意同业主继续合作，延续原有的合作方式不变；2．合同期限以每6年为一期，本期合同的起止时间为2010年1月1日至2015年12月31日，年租金额为4,000万元……；3．本期与下一个合同期之间的租金递增比例为15%；4．如昆百大不能确保业主收到的上述租金为净收金额，业主有权终止合同等。2010年2月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，并约定以下涉案内容：1．乙方继续租赁原合同（注：指《房屋租赁合同》/《联营合同》，以下同）约定的甲方物业（即负1B1-16号商业用房），租期自2010年1月1日起至2015年12月31日止，为期6年；2．在本协议约定的租期内，B座产权商场附一楼至六楼的年租金总额为4,000万元，按回报率计算后乙方应支付给甲方的年租金为18,200.45元，租金按季度支付；3．协议履行期间，双方应遵守2008年新的《管理规约》，甲方按新管理规约向乙方支付房屋的公共维修基金；4．乙方同意，如乙方不能确保甲方的收益为净收租金额的，则乙方应提前6个月通知甲方，甲方有权解除本协议，且乙方保证在通知甲方后的6个月内，仍按本协议的约定向甲方支付租金；5．双方商定，本协议履行完毕，假如双方愿意继续以与原合同及本协议相同的方式合作六年的，年租金总额在本协议基础上再增加15%，即每年租金为4,600万元；6．本协议为对原合同的补充和修改，为原合同不可分割的组成部分。本协议中未涉及的内容，以原合同为准；与原合同不一致的内容，以本协议为准；7．本协议经签章生效。合同履行期间，昆百大按照以上合同约定的租金标准付清了截止2015年12月31日止的租金。2016年6月14日，昆明新百货大楼B座产权商场业主委员会在《春城晚报》上发布公告，内容为：定于2016年6月26日14时在云南艺术剧院召开临时业主大会，会议议题：表决是否与百大继续合作事项。同年6月26日至7月25日期间，昆明新百货大楼B座产权商场临时业主大会召开，共有业主721人参会，占业主总人数的86.5546%，占本物业投资比例的88.0987%，其中同意A选项（注：即业主大会决议）的业主有479人，占全体业主总人数的57.503%，占本物业投资比例的62.1233%，并形成《昆明新百货大楼B座产权商场2016年临时业主大会会议决议》，涉案内容为：1．通过了与昆百大签约的方案：年租金总额为4,600万元（税前），相当于税后4,048万元，同时启动招商；2．本次临时业主大会通过了与昆百大签约的方案，但由于业委会并非签约主体，也未获得业主委托签约授权，因此与昆百大的签约事宜，请各业主自行与昆百大直接对接。另确认,昆明新百货大楼B座产权商场《业主公约》规定:业主应当：1．执行业主大会或业主委员会决议、决定，授权业主委员会对外商议物业的租赁事宜，保证本物业经营的整体性不受分割或破坏；2．在本物业范围内，业主不得有下列行为：不经过业主委员会同意擅自单独对外出租本物业的部分或全部或以本物业的部分或全部与他人进行联营活动……；3．同意授权业主委员会对外商谈本物业的整体出租事宜，以促成实现商场整体利益的最大化。《管理规约》规定：1.本物业是指购买人所拥有的不能自行出租，自行经营，必须以整体方式出租或联营，业主应自觉执行业主大会或业主委员会的决议、决定；2.关于对物业使用人的规定，全体业主同意按以下原则办理：本物业是以整体出租或者联营的形式将使用权、经营权，一并转移给物业使用人；3.在本物业范围内，不得有下列行为：不经过业主大会和业主委员会同意擅自单独对外出租本物业的部分或全部或与他人进行联营活动而导致本物业经营的整体性遭到破坏的行为；4.业主应按租金收益的6%交纳业主公共资金。《议事规则》规定：1.业主大会议事是指业主大会对议案的表决。业主大会议事应当有本物业占投资比例1/2以上的业主参加方为有效；2.业主委员会召集业主大会时，应将业主大会举行的方式、时间、地点和将付诸业主大会表决的议案在会议召开前15日书面或公告通知全体业主，物业使用人应当列席业主大会；3.业主大会作出的决议，确定本物业租赁合同的签署，必须经占投资比例1/2以上的业主且同意的业主人数超过业主总人数的50%通过方为有效。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，虽然《房屋租赁合同》由原业主与被告签订，但根据法律对租赁合同履行的规定，结合原告在合同履行过程中通过买卖方式取得租赁物，以及《补充协议》系以《房屋租赁合同》为基础的合同补充协议的事实，一审法院依法确认原业主与被告订立的《房屋租赁合同》效力及于原告。其次，昆明新百货大楼B座产权商场系整体出租，根据《业主公约》和《管理规约》的规定，是由业主委员会对外商谈商场的整体出租事宜，不经过业主委员会同意，业主不得擅自出租物业。虽然本案中，被告是与各业主单独签订了联营合同等协议，但就商场出租的主要条款等内容均不能与有效的业主大会的决议相冲突，对合同条款的解释也不能与业主大会的决议相悖。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”规定，结合临时业主大会决议（与昆百大以税前租金4,600万元签约）经“占全体业主总人数的57.503%，占本物业投资比例的62.1233%”的业主同意的事实，一审法院依法确认临时业主大会决议对“昆百大B座产权商场”业主有法律约束力，业主应当按照临时业主大会决议对“昆百大B座产权商场”物业行使权利、履行义务。根据《补充协议》中“本协议履行完毕，假如双方愿意继续以与原合同及本协议相同的方式合作六年的，年租金总额在本协议基础上再增加15%，即每年租金为4,600万元”的约定，以及临时业主大会决议中关于“新一轮租赁事项”和“年租金总额4,600万元（税前），相当于税后4,048万元”的决议内容，结合被告按照“年租金总额4,600万元（税前）”向“昆百大B座产权商场”业主履行了租金支付义务的事实，一审法院依法确认本案中原、被告之间在2016年1月1日至2021年12月31日期间存在租赁合同关系的事实，原告主张双方之间现无合同关系的诉讼主张不能成立，一审法院不予采纳。涉案租赁物包含于“昆明新百货大楼B座产权商场”物业之中，而“昆明新百货大楼B座产权商场”物业在多年的市场经营中已经形成了整体性和不可分割性的特点，对“昆明新百货大楼B座产权商场”业主具有约束力的《业主公约》和《管理规约》也确定了“昆明新百货大楼B座产权商场”物业的整体性和不可分割性。综上，根据法律对合同解除的规定，结合履行事实，以及“昆明新百货大楼B座产权商场”物业的整体性和不可分割性特点，一审法院认为本案中并无合同解除事由存在，原告无权请求解除合同，故对原告请求解除租赁合同、返还租赁物的诉讼请求不予支持。第三，依法纳税是每一个民事主体的法定义务。在本案的租赁合同关系中，原告作为出租人，其系税法中的纳税义务人，负有依法纳税的义务。从合同约定来看，《房屋租赁合同》约定：“甲方保证拥有房产的所有权及土地使用权，按法律规定承担租赁房屋期间的房产税、土地使用税和其它合理税费”，《补充协议》约定：“乙方同意，如乙方不能确保甲方的收益为净收租金额的……”。在租赁合同中，若“……其它合理税费”包含租赁合同项下的全部税费，则税款按约定应由法定义务人缴纳；若该约定仅包含“房产税、土地使用税”，则其他税费由谁缴纳无约定，则“房产税、土地使用税”按约定由法定义务人缴纳，其他税费按法律规定由法定义务人缴纳。《补充协议》虽然约定了租金为“净收租金额”（注：来源于《关于续租昆百大B座商场的合作意见》），若如原告所言“净收租金额”在本案中对应的是“税后租金”，则该约定系对原租赁合同的重大变更，法律依据为《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”规定，约定债务人的债务由第三人履行。因此，该变更内容必须清楚、明确，并符合法律规定，否则根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”规定和《补充协议》中“本协议为对原合同的补充和修改，为原合同不可分割的组成部分。本协议中未涉及的内容，以原合同为准；与原合同不一致的内容，以本协议为准”约定，应当视为约定不明，不发生合同变更的效力。综上，一审法院认为《补充协议》并未按照法律规定明确约定由“第三人向税务机关缴纳本应由纳税义务人缴纳的税款”，故缴纳税款的义务依法仍应由法定义务人履行，被告以扣缴义务人身份代扣、代缴的税款应当从租金中予以扣除。同时，临时业主大会决议（与昆百大以税前租金4,600万元签约）也否定了原告主张的租金4,600万元为“税后租金”的理由，租赁合同项下的税款依法也应由原告缴纳，被告以扣缴义务人身份代扣、代缴的税款也应当从租金中予以扣除。应当说明的是，被告作为扣缴义务人，其负有依法及时代缴税款的义务，因其迟延履行代缴义务产生的“滞纳金”应由其自行承担，不应从租金中扣减。综上理由，根据法律对纳税义务的规定，结合合同约定和临时业主大会决议，以及原告提交的租金收取凭证和当事人对已付租金的自认内容，一审法院依法确认未付租金的计算公式应为：租金-已付租金-代扣、代缴税款（不含滞纳金）-业主公共资金（租金的6%），并据此计算2016年1月1日至2017年12月31日期间的未付租金为0.22元：2016年（20,930.52元-17,284.6元-2,392.06元-1,255.83元）+2017年（20,930.56元-16,249.45元-3,423.09元-1,255.83元）。综上所述，根据法律对租赁合同履行和解除的规定，结合约定和履行事实，以及临时业主大会决议的法律效力，一审法院依法对原告请求解除尚在履行中的租赁合同、返还租赁物的诉讼请求不予支持。租金扣除代扣、代缴税款和业主公共资金等法律规定或者约定应由原告承担的费用后，一审法院对2016年1月1日至2017年12月31日期间的未付租金0.22元予以保护。原告请求的律师费无证据佐证损失的合法性，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条和《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决：一、被告昆明百货大楼商业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告张斌支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金0.22元；二、驳回原告张斌的其他诉讼请求。在二审审理中双方均未提交新证据。经审查，本院二审认定的案件事实与一审法院认定的事实相一致，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：上诉人张斌与被上诉人昆明百货大楼商业有限公司自2016年1月1日起至2021年12月31日期间是否存在房屋租赁合同关系。本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《物业管理条例》第十七条规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”本案中，2003年6月30日王惠玲、何军、何沁珂与被上诉人昆明百货大楼商业有限公司签订的《业主公约》第一部分业主权利和义务第（二）项约定：“执行业主大会或业主委员会决议、决定，授权业主委员会对外商议物业的租赁事宜，保证本物业经营的整体性不受分割或破坏”。第(八)项约定:“在本物业范围内，不得有下列行为：不经过业主委员会的同意擅自单独对外出租本物业的部分或全部或以本物业的部分或全部与他人进行联营活动”。附则约定：“本公约自公布之日起生效，其所有条款和所附条件，对所有业主及其受让人、继承人、受赠人、承租人、借用人、代理人、雇员、访客均由具有等效力的法律约束力。”后王惠玲、何军、何沁珂与上诉人张斌签订《房屋买卖合同》，约定将涉案商铺出售给上诉人张斌，并办理了公证，由此王惠玲、何军、何沁珂于被上诉人昆明百货大楼商业有限公司签订的上述《业主公约》的效力及于上诉人张斌，而根据上述《业主公约》的内容可以看出，王惠玲、何军、何沁珂作为涉案房屋的原所有权人，已通过协议方式将自己所享有的法定物权权利中的使用权能和占有权能进行限定和让渡，换言之，本案诉争房屋的所有权人张斌享有法定物权权利中的收益权能和处分权能，而不再自行行使使用权能和占有权能。这样的限定和让渡行为，是物权权利人对自身权利的处分，并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未侵害国家、集体及第三人的合法权益，依法当然合法有效。二、《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”本案中,2016年6月26日至7月25日期间昆明百货大楼B座产权商场临时业主大会召开,共有业主721人参加（占业主总人数的86.5546%，占本物业投资比例的88.0987%），经讨论，同意业主大会决议A选项的业主有479人，占全体业主总人数的57.5030%，占本投资物业比例的62.1233%，并最终形成了《昆明新百货大楼B座产权商场2016年临时业主大会会议决议》。本院认为，该决议属于上述规定中的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，已经经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，该业主大会的决定内容：“1、通过了与昆百大签约的方案：年租金总额为4600万元（税前），相当于税后4048万元，同时启动招商；2、本次临时业主大会通过了与昆百大签约的方案，但由于业委会并非签约主体，也未获得业主委托签约授权，因此与昆百大的签约事宜，请各位业主与昆百大直接对接。”对全体业主具有约束力。故上诉人张斌应当按照业主大会的决定内容及时履行与被上诉人昆明百货大楼商业有限公司签订租赁合同的义务。综上所述，至2015年12月13日双方租赁合同期限届满后，双方自2016年1月1日起至2021年12月31日建立租赁合同关系，《昆明新百货大楼B座产权商场2016年临时业主大会会议决议》对双方租赁合同的内容具有约束力。上诉人张斌上诉主张租金应当在原基础上净增15%，本院认为，虽双方签订的《补充协议》中约定:“本协议履行完毕，假如双方愿意继续以与原合同及本协议相同的方式合作六年的，年租金总额在本协议基础上再增加15%，即每年租金为4600万元”，但之后形成的临时业主大会决议中关于“新一轮租赁事项”和“年租金总额4600万元（税前），相当于税后4048万元”的决议内容，应视为各业主与被上诉人昆明百货大楼商业有限公司形成的最终意思表示，对本案双方租赁合同内容具有约束力。上诉人张斌的该上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。基于上述分析评判理由，被上诉人昆明百货大楼商业有限公司并非无合法根据占有、使用本案诉争房屋,双方没有发生合同解除的约定或法定事由，因此上诉人张斌主张收回房屋的请求不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人张斌负担。本判决为终审判决。审判长  方晨石审判员  褚晓云审判员  朱 欢二〇一九年七月二日书记员  王希辰