广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民再1号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人)：东莞市广信地产代理有限公司。住所地：广东省东莞市南城区胜和体育路28号嘉信大厦大堂旁铺位。法定代表人：黄国璋。委托诉讼代理人：张建军，广东鼎能律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：东莞市伟方商贸有限公司（原东莞市东方商务会所有限公司）。住所地：东莞市东城区东纵大道主山路段18号商业大厦一、二层。法定代表人：肖小红。委托诉讼代理人：谭卫杰，广东深誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶姣敏，广东深誉律师事务所律师。被申请人（一审第三人，二审被上诉人）：鲁铭，男，汉族，1965年4月29日出生，住湖北省蕲春县。被申请人（一审第三人，二审被上诉人）：东莞市南城区西平坡头股份经济合作社。住所地：东莞市南城区西平坡头村。法定代表人：张日辉。被申请人（一审第三人，二审被上诉人）：成早霞，女，汉族，1984年8月1日出生，住湖北省通山县。再审申请人东莞市广信地产代理有限公司（以下简称广信公司）因与被申请人东莞市伟方商贸有限公司（以下简称伟方公司）、鲁铭、东莞市南城区西平坡头股份经济合作社（以下简称坡头经济合作社）、成早霞租赁合同纠纷一案，不服东莞市第一人民法院于2015年12月30日作出（2012）东一法民一初字第846号民事判决，向本院提起上诉。本院经过二审审理，作出（2016）粤19民终1632号民事判决。二审判决发生法律效力后，广信公司向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年11月8日作出（2016）粤民申5773号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人广信公司的委托代理人张建军、被申请人伟方公司的委托代理人谭卫杰、叶姣敏到庭参加诉讼。鲁铭、坡头经济合作社、成早霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广信公司申请再审称，1.伟方公司提供虚假证据图纸，深圳市嘉信装饰设计工程有限公司已出具证明，证明伟方公司提供的平面布置图图纸上嘉信公司出图章、竣工章为伪造。尚维室内设计事务所没有办理工商登记，营业地址没有此事务所。二审无视以上证据，采信虚假证据，未重新委托鉴定，是错误的。2.鉴定意见错误。鉴定机构采用2011年12月的材料、人工计价，不是装修时的2007年价格估价，且鉴定的是装修工程造价，而不是鉴定时装修折旧时的价值。二审将2011年工程造价1885299.94元作为已使用四年多的装修折价补偿款判决由伟方公司补偿错误。鉴定机构仅凭图纸和对方当事人的陈述鉴定，依据不足。3.二审没有查明东莞市南城天富沐足中心办理工商登记和消防验收的情况，和伟方公司的关系，导致错误判决。4.伟方公司没有提供证据证明伟方公司出资装修、购买物品，相反，鲁铭提交证据证明其购买电视机等物品。5.二审无视伟方公司伙同广信公司员工偷电的事实，对其违反诚信的行为未作认定，错误认定广信公司不是缴费主体。6.二审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定认定合同无效后果，但未根据该条法律规定征求广信公司意见是否同意接收租赁物装修设备。据此，广信公司申请再审本案。伟方公司再审答辩称，1.申请书中第1.3.4.5点已经在（2016）粤19民终1632号东莞市中级人民法院民事判决书中进行详细的说明以及认定，因此伟方公司不再阐述。针对申请书中第2点，第一，伟方公司所装修的价值在2007年实际上价值2000万左右，广东华联公司（广东华联建设投资管理股份有限公司）鉴定的工程造价司法鉴定书中，伟方公司已明确申请鉴定了价值为现存的剩余价值，且在广东省第一人民法院的鉴定委托书中，也强调且明确了鉴定要求，要求内容与伟方公司申请的评估内容相同，对此，鉴定机构对再审申请人与伟方公司所争议的装修剩余价值的评估是相符的。综上，伟方公司认为华联公司工程造价工程司法鉴定意见书所鉴定的内容和结果符合民诉法的相关规定，且在一审期间，再审申请人对该鉴定书并没有申请重新鉴定，也就说明了对该鉴定书的认可。根据民诉法的规定，请求再审合议庭驳回再审申请人的诉求。伟方公司向一审法院起诉请求：1.确认伟方公司、广信公司签订的租赁合同无效；2.广信公司折价返还给伟方公司以下财产（合计3000000元，以评估结果为准）：场所装修费用，扣除已使用折算价值2000000元，场所设施、设备折算金额1000000元；3.广信公司返还伟方公司押金105276元；4.广信公司承担全部诉讼费用。庭审中，伟方公司要求坡头经济合作社与广信公司承担共同连带责任。广信公司反诉请求：1.确认广信公司与伟方公司的租赁合同已解除；2.伟方公司向广信公司支付水电费1384746元、利息、滞纳金（利息按中国人民银行同期贷款利率分段计算，自2007年9月16日起暂计至2011年12月15日为260501.85元，其余利息计至付清全部款项至日；滞纳金按租赁合同约定分段计算，自2011年3月16日起暂计至2011年12月15日为491656.62元，其余滞纳金计至付清全部款项之日）；3.广信公司无需向伟方公司返还押金100276.02元；4.广信公司无需向伟方公司返还水电费保证金5000元；5.本案反诉费由伟方公司承担。一审法院认定事实：2005年7月，坡头经济合作社将兴建的位于东莞市××城区××路××路段的综合楼（即案涉租赁物，又称兴业大厦、九天大厦、喜登大厦、中孚大厦）出租给东莞市中孚房地产投资有限公司使用，使用年限自2007年9月15日至2037年9月30日。综合楼未办理规划许可证。2007年6月1日，东莞市中孚房地产投资有限公司将该综合楼出租给广信公司，期限自2008年4月1日至2023年3月30日，交付时间为2007年8月1日之前，2007年8月1日至2008年3月29日为免费装修期。2007年8月23日，伟方公司与广信公司签订租赁合同，合同约定：租赁物为东莞市南城区宏伟路兴业大厦第三层（不含三层平台），面积为2571.18平方米；用途沐足、桑拿；租赁期限为十五年，从2007年8月23日至2022年8月23日；月租金单价19.5元/平方米；租赁期内在不影响楼房结构及其他安全问题的情况下，承租人可进行内部装修，但装修方案经出租人同意方可进行施工；出租人在当日将该楼房交付给承租人，装修期为90天；租赁期间，不得从事违法活动；合同签订后，承租人应在三天内将两个月租金100276.02元付给出租人作为押金，另预交5000元作为水电费保证金；每月15日前，应当将当月租金付清，并结清上月的水电费；在租赁期间，承租人必须将租金、水电费等按时交付出租人，逾期出租人有权按欠款额每天加收2%的滞纳金，若欠款超过半个月，出租人有权单方收回租赁物业和追回所欠租金、滞纳金，押金不予退回。2007年8月25日，伟方公司向广信公司缴纳租房押金100276元，另缴纳水电费保证金5000元。伟方公司以该租赁物成立天富沐足中心。2010年9月26日，汪平与鲁铭签订租赁合同，合同约定汪平将位于东莞市西平天富沐足保健中心出租给鲁铭经营使用，期限自2010年9月26日至2012年9月31日。2011年5月25日，广信公司向伟方公司发出联络函，主要内容为：2011年，发现伟方公司于2007年装修时向广信公司提供的电表所记录的用电量与实际不符，造成损失，要求伟方公司返还垫付的费用1338017.66元及利息。2011年6月16日中午，广信公司对案涉租赁物停电，伟方公司离场。离场时，伟方公司和广信公司没有交接，同时，广信公司称，伟方公司留下的是破旧家具，没有人要，该公司请人拉到垃圾场去了。广信公司提交的日期为2011年11月23日的收据显示，拉沙发费用共计四车800元，广信公司拟证明，伟方公司的沙发陈旧、没有价值。对于伟方公司、广信公司、鲁铭、鲁健、成早霞、汪平之间的对案涉租赁物的使用或身份关系，各方的陈述分别为：伟方公司称，鲁铭承包了伟方公司的经营场所，时间为2010年9月26日至2012年9月31日，由于广信公司锁门、停电，鲁铭和广信公司签订了租赁合同；伟方公司与鲁健没有法律关系，和汪平是关联关系；鲁铭与鲁健是兄弟关系，鲁健或者鲁铭与成早霞是夫妻关系。广信公司称，直到2011年5、6月才知道鲁铭承租了租赁物，2011年8月将租赁物出租给成早霞，和成早霞是租赁合同关系；和鲁健没有关系，不清楚鲁铭、鲁健和成早霞之间的关系；直到收到证据才知道鲁铭和汪平签署了租赁合同，汪平与伟方公司之间的关系不清楚。鲁铭称，和伟方公司之间是租赁合同关系，合同期限自2010年9月26日至2012年9月31日，实际履行到2011年5、6月左右，鲁铭和鲁健是亲兄弟，鲁健也是鲁铭的员工，鲁健与成早霞是朋友关系。伟方公司、广信公司、鲁铭对以下事实有争议：一、案涉租赁物的装修、设施设备的添置。坡头经济合作社称，交付给东莞市中孚房地产投资有限公司时未装修。伟方公司称案涉租赁物是其装修、并购置了设施设备，并提交了《装饰工程承包合同》、布草买卖合同、订购合同及对应的付款凭证等。广信公司称案涉租赁物为其装修，表示没有证据提交。鲁铭表示，租的时候，确实有装修，但是是否为伟方公司装修不清楚。广信公司提交了天富沐足增加固定资产凭证登记表、收据、提货单、送货单等，拟证实成早霞于2011年8月30日承租了案涉租赁物，并进行了相应装修，金额295036元。2011年8月30日与成早霞签订房屋移交证明，内容为：出租方根据双方签订的租赁合同的约定，在2011年8月30日已将东莞市南城区西平宏伟路九天大厦3F-2内场地、设施设备（每个房间包含电视、沙发、桌椅等）交给承租方使用。鲁铭表示伟方公司主张的场所设施设备金额包含了其投入的部分，共计42244元，同时，鲁铭称，2011年5、6月对天富沐足进行装修和设备共花费11690元。鲁铭提交了天富沐足增加固定资产凭证登记表及原始凭证、支出证明单、收款收据等，登记表中记载的增加资产内容包括中式按摩床罩、酒精瓶、竹子罐、中式按摩床、对讲机、办公桌、推柜、电脑、水龙头、招牌、灯箱、水管接头、塑料桶等。同时，鲁铭表示，进场后有小部分装修，包括弄好地面破的部分，整改贵宾房的墙面和地面，改大排水管大部分的管道，修好下水漏水，更换走道和整个楼面的墙纸。伟方公司称，装修包含室内隔墙、天花板吊顶、地板铺设、高低压电设备安装、水路工程、消防工程、招牌工程、冷气工程；家居设备包括电视、机顶盒、报警系统、收银系统、家居布草、扶手毛巾等。该公司申请对案涉租赁物装修的剩余价值进行评估。根据相关司法鉴定流程，广东华联建设投资管理股份有限公司对上述事项进行司法评估，分别于2013年5月、2013年9月12日进行现场勘验并于2015年6月16日出具《工程造价司法鉴定意见书》，鉴定工程造价为1885299.94元，价格基准日按2011年12月的东莞信息价格计算，同时，该意见书载明：工程量依据图纸计算；热水系统，管道已计算，但热水设备双方没有提供相应的型号且因现场环境无法鉴定；空调系统，设备不再鉴定范围内，而铜管因现场预埋且双方没有提供关于铜管的任何书面文件，故该部分金额无法鉴定。2013年，广东华联建设投资管理股份有限公司组织伟方公司、广信公司等对现场进行勘验，勘验记录表记载现场部分装修与图纸不符，有部分增加施工等。后伟方公司撤销对热水设备的鉴定申请。深圳市高丰安资产评估交易有限公司进行现场勘察后，于2013年6月13日出具《关于沙发、沙发床、电视机及电视柜等物品的资产评估报告书》，评估位于案涉租赁物内的沙发、沙发床、电视机及电视柜等物品的价值为198881元，评估基准日为2011年12月2日。另外，广信公司提出对从消防部门的图纸出图专用章的真伪进行鉴定。二、关于电费的缴纳。广信公司表示，是整栋楼整体缴纳水电费，由东莞市广信物业管理有限公司缴纳，根据每一户分别安装的水表、电表读数，按月由该公司的电工抄表。伟方公司和鲁铭确认广信公司对水电费缴纳的陈述。广信公司称，要求伟方公司承担水电费的依据是，物业管理公司与其为关联公司，整栋楼经营中产生的费用由其先支出，因为伟方公司存在偷电行为，直接导致损失。同时，广信公司称，物业管理公司向各租户收取的电费，电费缴纳的户名是坡头经济合作社，是广信公司用现金缴纳的。以上事实，有伟方公司提交的租赁合同、联络函、工作联络函、员工证明材料、回复函、装饰工程承包合同及附表、布草买卖合同及付款收据、订货合同及收款收据，广信公司提交的报纸、工作联络函、租赁合同、工程竣工验收报告、提货单和送货单、固定资产凭证登记表、收据、营业执照，鲁铭提交的租赁合同、天富沐足增加固定资产登记表、支出证明单、收款收据，坡头经济合作社提交的综合楼合同书，广东华联建设投资管理股份有限公司出具《工程造价司法鉴定意见书》，深圳市高丰安资产评估交易有限公司出具的《关于沙发、沙发床、电视机及电视柜等物品的资产评估报告书》，及原一审法院庭审笔录、调查笔录、问话笔录等附卷为证。一审法院判决：一、确认伟方公司与广信公司签订的租赁合同无效；二、广信公司应于判决发生法律效力之日起三日内向伟方公司折价补偿装修、设施设备款项1885299.94元、198881元；三、广信公司应于判决发生法律效力之日起三日内向伟方公司返还租房押金100276元、水电费保证金5000元；四、驳回伟方公司的其他诉讼请求；五、驳回广信公司的反诉请求。本案本诉案件受理费31642元（伟方公司已预交），鉴定费24853元（伟方公司已预交），由伟方公司负担16662元，广信公司负担39833元。反诉案件受理费12369元，由广信公司负担（已预交）。广信公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，裁定发回重审或判决驳回东莞市东方商务会所有限公司诉讼请求。2.判决东莞市东方商务会所有限公司承担本案诉讼费和鉴定费。本院二审认定事实：对一审法院查明的事实，予以确认。另查明以下事实：（一）广信公司一审庭审中陈述其没有向消防部门提交装修图纸，伟方公司主张一审法院向消防部门调取的图纸是其提交的。（二）广信公司一审提交天富沐足增加固定资产凭证登记表、收据、提货单、送货单等，登记表记载成早霞经营期间增加资产内容包括保险柜、立式空调、泰式床、1.2米席梦思床、沙发巾、液晶电视机、消防门、床头柜、沙巾、手推车、招牌、沐足椅等。（三）广信公司二审确认其停电之后经营者撤场没有进行交接，里面的物品也没有搬走。（四）东莞市公安消防局2007年8月30日出具的《建筑工程消防验收意见书》记载：该大厦内部装修前应另行向公安消防部门申报审批。（五）2011年8月30日，东莞市东方商务会所有限公司变更企业名称为东莞市伟方商贸有限公司。本院二审认为，本案为租赁合同纠纷。东莞市东方商务会所有限公司企业名称已经变更为伟方公司，其在变更之前的全部权利义务均应由伟方公司承担。案涉租赁物并未取得建设工程规划许可证，双方签订的案涉租赁合同依法应属无效合同，原审法院认定广信公司应返还押金和水电费保证金依法有据，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，应当对广信公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：伟方公司诉请的装修费用和设备折价费用是否依法有据。首先，关于案涉租赁物由谁装修的问题。1、广信公司从东莞市中孚房地产投资有限公司承租了包含案涉第三层在内的十层楼，免费装修期为2007年8月1日至2008年3月29日，而广信公司将案涉租赁物出租给伟方公司使用时间是2007年8月23日，两者时间相差不足一个月，广信公司在此期间仅装修第三层租给伟方公司使用与常理不符，且案涉租赁合同约定广信公司给予伟方公司装修期90天，广信公司因特殊情况收回案涉租赁物的还需赔偿伟方公司装修损失，从该约定看，广信公司是同意由伟方公司进行装修的。2、从租金上看，坡头经济合作社租给东莞市中孚房地产投资有限公司的租金是9元/㎡，东莞市中孚房地产投资有限公司租给广信公司的租金是13元/㎡，广信公司租给伟方公司的租金是19.5元/㎡，鲁铭承租的租金是月租金100000元（折算约38.9元/㎡），广信公司租给成早霞的租金是月租金88000元（折算约34.2元/㎡），而鲁铭和成早霞承租时是带装修的，其承租价格远高于其前手租户，广信公司主张案涉租赁物是其装修，但在租金上与鲁铭和成早霞承租的租金相差甚远，与常理不符。3、东莞市公安消防局2007年8月30日出具的《建筑工程消防验收意见书》记载“该大厦内部装修前应另行向公安消防部门申报审批”，由此可知在东莞市公安消防局出具该意见书时，案涉租赁物所在大厦内部并未装修，而此时广信公司已将该大厦第三层租赁给了伟方公司。综上，在伟方公司提供了装修合同、在消防部门调取的装修图纸与现场能够对应，广信公司又未提供任何证据证明案涉租赁物为其装修的情况下，一审法院认定案涉租赁物为伟方公司装修并无不当。其次，广信公司于2011年6月16日对案涉租赁物进行停电，导致伟方公司离场，双方并未进行交接，广信公司也确认案涉租赁物内经营的物品也没有搬走，广信公司之后将案涉租赁物出租成早霞使用，表明广信公司以实际行动表示同意利用伟方公司的装修和遗留的设备，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，广信公司应向伟方公司折价补偿装修和设施设备。第三，鲁铭、成早霞虽主张其对案涉租赁物进行了部分装修，但其提供的证据仅为购买装修材料的证明，其也未明确究竟对哪部分进行了装修，而广信公司确认没有向消防部门提交装修图纸，本院也认定案涉租赁物为伟方公司装修，由此可推知原审法院向消防部门调取的图纸是伟方公司装修后向消防部门提交，根据鉴定公司现场核查的情况，该图纸与装修现场能够对应，该图纸可反映伟方公司实际装修的情形。鉴定公司根据该装修图纸，并结合现场实际勘查的情形，评估出伟方公司装修的剩余价值为1885299.94元，该鉴定结论依法有据，原审法院予以采信并无不当。至于设施设备。伟方公司提供了购买设备的合同和付款凭证，可证明其承租时添置设备的情形，而鲁铭、成早霞提供的证据绝大部分并未记载收货单位及收货地址，无法证明是其经营期间增加的设备，对比鉴定公司评估的设备设施清单，鲁铭、成早霞主张的增加设备绝大部分不在评估清单上，故鉴定机构依据伟方公司的购货凭证及现场勘查情况认定伟方公司添置设备的剩余价值为198881元合理，一审法院对此认定正确，本院二审予以维持。至于广信公司主张的原审法院程序违法的问题，本院二审经核查，一审法院审理程序合法，汪平不属于必须追加进行诉讼的当事人，一审法院没有追加汪平参加诉讼并无不当。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费23473.45元，由广信公司负担。围绕当事人的再审请求、答辩，本院再审对有争议的的证据和事实认定如下：原一、二审除对案涉租赁物装饰装修的剩余价值的认定外，认定的其他事实清楚，本院再审予以确认。另查明以下事实：广东华联建设投资管理股份有限公司于2015年6月16日出具的《工程造价司法鉴定意见书》，鉴定工程造价为1885299.94元，该价值为案涉租赁物装修工程的重置价，不是剩余价值。以上事实，广东华联建设投资管理股份有限公司于2018年7月26日来函说明为证：广东华联建设投资管理股份有限公司于2015年6月16日出具的（2012）东一法民一初字第846号工程造价司法鉴定意见书，该鉴定金额是按图纸结合现场实际情况不可移动部分的工程造价，剩余价值评估属资产评估的折旧，已超出了该公司的业务范围并在勘察现场时告知法院人员，故该司当时勘察现场时就与法院人员说只鉴定原值。并且鉴定造价不含可移动家俱及设备，因当时组织勘察的法院人员说可移动家俱及设备已另由资产评估公司估值。另查明，2007年8月23日，广信公司和伟方公司签订租赁合同，约定租赁期为15年，即从2007年8月23日起，至2022年8月23日。合同约定的租赁期间远高于5年。另，经查明，伟方公司于2011年6月16日离场。广信公司收回案涉租赁物后，将案涉租赁物租给成早霞。广信公司和成早霞于2011年8月25日签订的租赁合同约定租赁期间从2011年8月26日起，至2017年8月25日。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，与生产经营活动有关的器具、工具、家具等固定资产计算折旧的最低年限5年。本案再审期间，本院于2018年12月13日向广东华联建设投资管理股份有限公司发函，委托该鉴定机构补充鉴定以下事项：1.将基准日调整为2008年3月15日，重新确定鉴定金额（重置价格）。2.确定截止至2011年6月16日委托鉴定对象的剩余价值。该公司于2018年12月21日出具了补充鉴定意见书《工程造价司法鉴定意见书》（文号：HLLJH-Ｚ-1626-18-001）（以下简称：补充鉴定意见书）,鉴定分析说明为：1.造价书中的人工、材料价、机械费的价格基准日按补充司法鉴定委托书（案号：（2018）粤19民再1号）要求调整为2008年3月份的东莞信息价格计算。2.在事项一的基础上，截止至2011年6月16日委托鉴定对象的剩余价值，固定资产的预计残值率按固定资产原值的3%-5%中间值4%计算，按税法规定经营有关的装修工程折旧年限为5年。补充鉴定意见书的鉴定成果意见为：1.经鉴定，在2015年6月16日出具的《工程造价司法鉴定意见书》基础上基准日调整为2008年3月15日，重新计算的工程造价为1751922.92元。2.截止至2011年6月16日为委托鉴定对象的剩余价值为658723.02元。广信公司和伟方公司对补充鉴定意见书的质证意见如下：1.广信公司的质证意见：广信公司确认补充鉴定意见的真实性、合法性和关联性。2.伟方公司的质证意见：不认可补充鉴定意见。具体理由如下：（1）广东华联建设投资管理股份有限公司不具有鉴定剩余价值的资质。广东华联建设投资管理股份有限公司于2018年7月26日向东莞市中级人民法院出具的《（2012）东一法民一初字第846号鉴定的说明》，该说明明确记载“剩余价值评估属资产评估的折旧，已超出了我公司的业务范围并在勘验现场时告知法院人员……”即广东华联建设投资管理股份有限公司已明确承认其不具有评估资产剩余价值的资格，其就涉案资产的剩余价值作出的鉴定意见依法不应作为定案依据。（2）补充鉴定意见书的计算方法错误。补充建议意见书第2页第四项鉴定分析说明记载：“在事项1的基础上，截止至2011年6月16日委托鉴定对象的剩余价值，固定资产的预计残值率按固定资产原值的3%-5%中间值4%计算，按税法规定经营有关的装修工程折旧年限为5年。”根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定，5年系最低折旧年限，并非确定折旧年限。鉴定意见书直接以中间值4%作为残值率、以最低年限5年作为折旧年限来评估涉案装修工程的剩余价值，没有依据，且不符合实际情况。我方对涉案装修工程投入了大量人力物力，远超一般装修水平，自装修之日起5年后大部分装修工程仍在继续使用，甚至使用至今，由此可知涉案装修工程的残值率应在平均值之上，折旧年限亦应显著高于法定最低折旧年限。鉴定机构没有根据具体个案的装修情况，简单以中间值或者最低年限来进行评估，脱离实际情况，机械套用公式，其评估结果不具有参考价值。本院理审认为，广东华联建设投资管理股份有限公司出具的补充鉴定意见书鉴定的有关涉案工程重置价，在其业务之内，广信公司、伟方公司对该公司的资质未提异议，故本院再审对该公司鉴定出的重置价予以确认。本院再审认为：再审申请人广信公司与被申请人伟方公司、鲁铭、坡头经济合作社、成早霞租赁合同纠纷一案，发生法律效力的判决是由二审法院作出的，现由广东省高级人民法院按照审判监督程序指令再审，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，本案按照二审程序审理。本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条的规定，“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审查；符合另案诉讼条件的，应当告知当事人另行起诉。”围绕再审申请人的申请及被申请人的答辩，本案再审争议的焦点为：1.案涉租赁合同是否有效；2.案涉租赁物的装修剩余价值是多少；3.伟方公司是否存在偷电问题。（一）案涉租赁合同的效力问题。2009年9月1日施行《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辨论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该解释第二十五条规定，本解释实施前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。本院于2016年4月27日就本案作出终审判决。截止到目前，出租人仍未取得建设工程规划许可证，也未获得主管部门批准，因而可以认为案涉租赁合同无效，二审对案涉租赁合同效力的认定符合法律规定，应予以支持。（二）案涉租赁物的装修剩余价值问题1.关于涉案租赁物由谁装修的问题。（1）从双方提交的证据来看，伟方公司提供的装修合同、在消防部门调取的装修图纸与现场能够对应；广信公司未提供任何证据证明案涉租赁物为其装修。（2）从租赁物交付的时间来看，东莞市南城区西平坡头股份经济合作社将案涉租赁物出租给东莞市中孚房地产投资有限公司使用年限自2007年9月15日至2037年9月30日，东莞市中孚房地产投资有限公司将涉案租赁物出租给广信公司，期限自2008年4月1日至2023年3月30日，交付时间为2007年8月1日之前，2007年8月1日至2008年3月29日为免费装修期。广信公司将该综合楼出租给伟方公司使用的期限从2007年8月23日至2022年8月23日，交付时间为2007年8月23日，装修期为90天。三次交付的时间间距较小，且广信公司免费装修期起始日（2007年8月1日）至伟方公司的装修起始日（8月23日）不足一个月，广信公司在此期间仅装修租赁物的第三层租给伟方公司与常理不符。（3）从广信公司和伟方公司签订的租赁合同的约定来看，广信公司（租赁合同甲方）和伟方公司（租赁合同乙方）于2007年8月23日签订的《租赁合同》第二条第一款规定，“如租赁合同终止，乙方应结清所有费用方可搬迁，乙方的所有装修（除可移动物品）应无偿归甲方”；该合同第六条第二款规定，“甲方因特殊情况收回经乙方同意后，必须提前30天书面通知乙方解除合约，除退回乙方已支付的押金和保证金外，并向乙方支付贰个月租金作为补偿金，还需向乙方支付按国家规定评估的装修赔偿”，从该租赁合同的上述两款约定来看，广信公司是允许伟方公司对租赁物进行装修的。（4）从租赁物的租金来看，坡头经济合作社租给东莞市中孚房地产投资有限公司的租金是9元/㎡，东莞市中孚房地产投资有限公司租给广信公司的租金是13元/㎡，广信公司租给伟方公司的租金是19.5元/㎡，鲁铭承租的租金是月租金100000元（折算约38.9元/㎡），广信公司租给成早霞的租金是月租金88000元（折算约34.2元/㎡），而鲁铭和成早霞承租时是带装修的，其承租价格远高于其前手租户，广信公司主张案涉租赁物是其装修，但在租金上与鲁铭和成早霞承租的租金相差甚远，与常理不符。（5）从建筑工程消防验收意见来看，东莞市公安消防局2007年8月30日出具的《建筑工程消防验收意见书》记载“该大厦内部装修前应另行向公安消防部门申报审批”，由此可知在东莞市公安消防局出具该意见书时，案涉租赁物所在大厦内部并未装修，而此时广信公司已将该大厦第三层租赁给了伟方公司。综上，可以认定广信公司同意伟方公司对案涉租赁物进行装修，且案涉租赁物为伟方公司装修，二审认定伟方公司装修了租赁物符合法律规定，应予以支持。2.关于广信公司是否同意接受租赁物的装饰装修物的问题。广信公司于2011年6月16日对案涉租赁物进行停电，导致伟方公司离场，双方并未进行交接；同时，广信公司之后将案涉租赁物出租成早霞使用，可以认为广信公司在以行为的方式同意利用伟方公司的装饰装修物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因而，出租人广信公司应向承租人伟方公司的装饰装修物进行折价补偿。3.关于涉案装饰装修物的剩余价值。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。经前述分析，出租人广信公司应向承租人伟方公司的装饰装修物进行折价补偿。评估折价补偿价款的基准日应以承租人同意利用该装饰装修物日期为准，且补偿的应该是前述装饰装修物在基准日的剩余价值（残值）。综上所述，结合涉案装饰装修物的重置价、当事人之间签订租赁合同的期限、伟方公司离场后案涉租赁物的使用情况以及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定的最低折旧年限（5年）等情形，本院再审认为，可酌定案涉装修工程的剩余价值为1000000元。（三）伟方公司是否存在偷电问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适应《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十四条规定，民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。该解释第九十六条规定，民事诉讼法第六十四条第二款规定的人民法院认为审理案件需要的证据包括：（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。除前款规定外，人民法院调查收集证据，应当依照当事人的申请进行。伟方公司是否存在偷电事实不符合前述规定。而广信公司提供的证据尚不足以证明伟方公司偷电事实的存在，且没有证据显示广信公司向供水供电部门缴纳水电费。本院再审对该主张不予认定。另外，东莞市南城天富沐足中心办理工商登记和消防验收情况，以及东莞市南城天富沐足中心与伟方公司的关系对本案的判定没有实质性影响，可不予查明。综上所述，原一、二审判决认定基本事实不清，依法应改判。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）粤19民终1632号民事判决、东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第846号民事判决第四项；二、维持东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第846号民事判决第一项、第三项、第五项；三、变更东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第846号民事判决第二项为：东莞市广信地产代理有限公司向东莞市伟方商贸有限公司折价补偿装修款项1000000元、设施设备款项198881元；四、驳回伟方公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费31642元（伟方公司已预交），由伟方公司负担12973元，广信公司负担18669元。鉴定费24853元（伟方公司已预交），由伟方公司负担10189元，广信公司负担14664元。反诉案件受理费12369元，由广信公司负担（已预交）。本院二审受理费23473.45元，由伟方公司承担10000元，广信公司承担13473.45元。审判长  赵五宝审判员  陈彩玲审判员  叶俏珠二〇一九年七月四日书记员  叶敏华周路芳附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。