广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初8920号原告：李祖衡，男，1974年6月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：廖伟娟，女，1979年2月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告委托诉讼代理人：廖巍峰，广东力创律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：廖子萱，广东力创律师事务所实习律师。被告：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容奇大道中3号容山大厦10楼。法定代表人：李以南。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛兰桂，广东法制盛邦律师事务所律师。原告李祖衡、廖伟娟与被告佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖巍峰、廖子萱，被告的委托诉讼代理人傅显扬、毛兰桂到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告所签订的《鐤泰中心商铺认购书》、《预购商铺合同》；2.判令被告向原告返还双倍定金40000元；3.判令被告向原告返还购房价款170715元（含房价装修招租等费用）；4.判令被告向原告支付因本案诉讼而支出的律师费5000元；5.判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2011年被告与佛山保利恒顺置业有限公司(下称保利公司)签订了《合同》，约定被告购买保利公司开发的，位于佛山市顺德区德胜商务区启动期B1号地块的“保利国际金融中心”。2014年5月21日，被告与广州翰域地产代理有限公司(下称翰域公司)签订了《商铺包销合同》，约定被告委托翰域公司对“保利国际金融中心”（后改名为鐤泰中心）4号楼大厦商铺进行包销。2016年1月3日，原告与被告的包销方翰域公司签订《鐤泰中心商铺认购书》，约定由原告购买保利商贸中心4号楼鐤泰中心4层401号商铺，成交总价为395268元，其中定金20000元，预付款171512元于2016年2月5日前支付。原告支付全部总价后，由翰域公司向保利公司预约，由原告与保利公司签署《商品房买卖合同》，成交价包含房价装修招租等费用。翰域公司告知原告：其指定佛山市鼎升市场经营管理有限公司(下称鼎升公司)负责对鐤泰中心所有商铺进行统一装修、包装规划、营销推广、形象策划、对外招商引租、后续的出租及日常物业经营管理工作，告知原告需与鼎升公司签署相关《委托合同》和《委托经营管理协议》。上述《鐤泰中心商铺认购书》签订后，原告按认购书约定履行了付款义务，实际支付总价为190715元，其中定金20000元，预付款171512元。上述公司收款后，被告与翰域公司、鼎升公司等并没有履行应尽义务，至今未安排原告与保利公司签订正式《商品房买卖合同》及办理产权登记手续，案件所涉的商场至今并没有装修、开业、经营，已构成严重违约。为此，原告于2016年向顺德区人民法院提出起诉，状告保利公司、被告、翰域公司、鼎升公司等被告，提出继续履行《鐤泰中心商铺认购书》、签订《商品房买卖合同》、办理过户手续、请求返还履约保证金、返还团购款、支付律师费用等多项诉讼请求。顺德区人民法院作出一审判决，后经佛山市中级人民法院二审判决，最终只支持了原告部分请求。一、二审法院均认为：1.《鐤泰中心商铺认购书》有效，该认购书效力约束于原告与被告建南公司；2.案涉商铺登记在保利公司名下，被告无法继续履行《鐤泰中心商铺认购书》合同的内容。上述判决生效后，原告所支付的购房价款190715元仍未得到解决。因涉案认购书已被生效判决认定被告无法履行，其在合同成立时就存在严重过错，构成根本违约，被告应向原告返还所支付的购房款190715元，但被告至今未返还，为维护自身合法权益，原告提起本次诉讼。另外，为本案诉讼，原告与广东力创律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所律师代理本案，因而支出律师费5000元，根据《鐤泰中心商铺认购书》约定，该费用应由被告承担。被告辩称，1.《鐤泰中心商铺认购书》已废止，不涉及解除问题。《预购商铺合同》签订主体为翰域公司和原告，建南公司与原告没有合同关系，原告起诉建南公司要求解除《预购商铺合同》及返还款项，违反合同相对性原则，请求驳回原告诉讼请求;2.《鐤泰中心商铺认购书》、《预购商铺合同》签订时间已超过包销期，翰域公司是基于其自身利益行事，并非作为建南公司的受托人行事，与建南公司无关；3.翰域公司与原告签订《预购商铺合同》，约定某自然人作为“预期业主”购买并持有案涉商铺等行为，原告主观上存在重大过失，本案不构成表见代理；4.原告无权要求建南公司返还双倍定金;5.原告要求建南公司支付律师费无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均对对方提供证据的真实性没有异议的，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的《鐤泰中心商铺认购书》、《鐤泰中心商铺签约确认书》、收款收据、《民事委托代理合同》、发票、电子交易回单、《预购商铺合同》，被告对真实性有异议，经审查，因该证据与其他证据相印证，被告并未提供证据予以反驳，本院予以采信。经审理查明：李祖衡、廖伟娟曾提起诉讼，案号（2016）粤0606民初19183号，要求保利公司、翰域公司、建南公司、鼎升公司、广州市鼎迈企业形象策划有限公司（以下简称鼎迈公司）继续履行《鐤泰中心商铺认购书》，签订《商品房买卖合同》，交付房产并办理产权过户登记手续；解除《委托经营管理协议书》《委托合同》、退还履约保证及支付律师费等。该案经审理后本院查明：2011年保利公司与建南公司签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发的、位于佛山市顺德区德胜商务区启动期B1号地块的“保利国际金融中心4号楼”。保利公司于2015年7月将保利国际金融中心4号楼移交给建南公司。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方（建南公司）委托乙方（翰域公司）对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销”“总体操作模式：由乙方（翰域公司）负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以保利公司的名义进行销售，不得以乙方（翰域公司）的名义进行销售，甲方（建南公司）给予充分的配合并且负责协调保利公司给予充分配合；乙方（翰域公司）自行承担销售经营风险，乙方（翰域公司）直接面对客户，对客户负责”“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方（翰域公司）直接向甲方（建南公司）一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方（翰域公司）购买”“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方（建南公司）可以将全部商铺交付乙方（翰域公司）进行装修施工”“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”“销售额未达到包销总价时，乙方（翰域公司）包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，建南公司与翰域公司就案涉项目包销事宜又签订了《补充协议》一份，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”“甲方（建南公司）自签订本协议之日起即协助安排乙方（翰域公司）所指定之客户与保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方（建南公司）指定收款单位（由翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区豪顺建筑工程有限公司……”“甲方（建南公司）指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给保利公司，余款由甲方（建南公司）统筹安排，直到包销总价收完为止”“乙方（翰域公司）与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方（翰域公司）自行与指定签约人协商解决，与甲方（建南公司）或保利公司无关”。2016年1月3日，翰域公司作为销售方，李祖衡、廖伟娟作为买受人签订《鐤泰中心商铺认购书》，约定：李祖衡、廖伟娟自愿认购佛山市顺德区国泰南路3号保利商贸中心4号楼鐤泰中心三层3102号商铺，成交价为395868元，其中定金20000元，款项于2016年2月5日前支付，李祖衡、廖伟娟应与担保及代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》《委托合同》；翰域公司有权指定第三人代为收取本《认购书》内约定的任何一笔款项；在签订本认购书之后、签订《商品房买卖合同》前，如翰域公司无故解除本《认购书》，翰域公司应向李祖衡、廖伟娟双倍返还定金，双倍定金返还后，李祖衡、廖伟娟对该物业不再享有任何权益，亦不得向翰域公司主张其他损失赔偿。签订《认购书》的地点在案涉大厦的《鐤泰销售中心》，现场展示了案涉大厦的预售许可证复印件、保利公司与建南公司签订的《合同》部分内容、建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容。2016年2月26日，翰域公司与李祖衡、廖伟娟签订《预购商铺合同》，约定李祖衡、廖伟娟需支付综合服务费1280元。同日，李祖衡、廖伟娟与鼎升公司签订《委托经营管理协议》，约定李祖衡、廖伟娟委托鼎升公司作为案涉商铺的经营管理者，在合同期内，负责对该物业对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事务，李祖衡、廖伟娟应支付履约保证金87425元。李祖衡、廖伟娟于2016年1月3日支付案涉商铺定金20000元、团购金6000元给鼎升公司，于2016年2月25日支付预购房款170715元、综合服务费1280元给鼎升公司。鼎升公司收取李祖衡、廖伟娟支付的款项后，没有支付给建南公司指定的收款人，建南公司、翰域公司没有安排保利公司与李祖衡、廖伟娟签订《商品房买卖合同》，如今也没有对案涉商铺进行装修等工作，李祖衡、廖伟娟遂委托广东法家律师事务所代理诉讼和执行，并支付律师费8000元。本院经审理后作出一审判决：“一、解除原告李祖衡、廖伟娟与被告佛山市鼎升市场经营管理有限公司签订的《委托经营管理协议》《委托合同》；二、被告佛山市建南水务工程集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李祖衡、廖伟娟返还履约保证金87425元；三、被告佛山市建南水务工程集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李祖衡、廖伟娟支付律师费8000元；四、被告佛山市鼎升市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李祖衡、廖伟娟返还团购金6000元；五、驳回原告李祖衡、廖伟娟的其他诉讼请求。”李祖衡、廖伟娟、建南公司均不服提起上诉，佛山市中级人民法院作出二审判决：“维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19183号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19183号民事判决第二项、第五项；三、驳回李祖衡、廖伟娟的其他诉讼请求”。另查明，2016年2月26日翰域公司与李祖衡、廖伟娟签订《预购商铺合同》，约定物业交易总价为395868元，房价为103290元，装修费、引商招租费、广告费等为292578元，李祖衡、廖伟娟需支付部分价款作为预购房款共190715元等。再查明，李祖衡、廖伟娟委托广东法家律师事务所进行本案诉讼，支付律师费5000元。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，被告与翰域公司存在包销合同关系，在包销期间内，被告与翰域公司之间是一种基于特定条件的委托代理销售关系，翰域公司实为被告的受托人。本案中，翰域公司虽以自己名义与原告签订相关协议，但翰域公司与被告对外实际系委托销售关系，且翰域公司在销售过程中通过展示包销合同的方式将委托人予以披露，故原告与翰域公司之间签订的认购书直接约束原告与被告，由此销售行为引发的合同责任理应由被告承担。因此原告仅将建南公司列为被告并要求解除《鐤泰中心商铺认购书》、《预购商铺合同》并没有违反合同相对性原则。虽然李祖衡、廖伟娟是在包销合同约定的包销期满后，才与翰域公司签订《鐤泰中心商铺认购书》、《预购商铺合同》，但在销售现场展示了包销合同的部分内容（没有展示关于包销期的约定），李祖衡、廖伟娟有理由翰域公司仍在包销期风销售案涉商铺，翰域公司的该行为已构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。法院生效判决已认定该《鐤泰中心商铺认购书》、《预购商铺合同》无法继续履行，故原告要求解除《鐤泰中心商铺认购书》、《预购商铺合同》有理，本院予以支持。因被告的违约行为导致《鐤泰中心商铺认购书》、《预购商铺合同》解除，被告应承担违约责任并返还已收取的款项。因原告支付了20000元定金，现被告违约致合同不能履行，原告要求被告双倍返还定金40000元，本院予以支持。原告为履行《鐤泰中心商铺认购书》除支付了20000元定金外，还支付了170715元购房款，因合同解除，该购房款被告亦应予退还。关于律师费。原告已因案涉合同的履行问题提起过（2016）粤0606民初19183号案件诉讼，在该案中，法院支持了原告包括律师费在内的部分诉讼请求，但因原告诉讼方向的选择以致法院在该案中驳回了继续履行合同的诉讼请求从而引发本案诉讼，律师费的再次支出属于原告扩大损失，应由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：一、解除原告李祖衡、廖伟娟签订的《鐤泰中心商铺认购书》、《预购商铺合同》；二、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李祖衡、廖伟娟退还双倍定金共40000元；三、被告佛山市建南水务工程集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李祖衡、廖伟娟退还购房款170715元；四、驳回原告李祖衡、廖伟娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3614.51元（已减半收取并由原告李祖衡、廖伟娟预交），由原告李祖衡、廖伟娟负担14.51元，被告佛山市建南水务工程集团有限公司负担3600元（被告佛山市建南水务工程集团有限公司径向原告李祖衡、廖伟娟支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何少英二〇一九年七月八日书记员  黄婉媚