浙江省绍兴市越城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0602执异104号 案外人单强松，男，1975年1月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。 申请执行人中国工商银行股份有限公司绍兴越城支行,住所地绍兴市解放南路655号。 负责人董晓江，系行长。 被执行人绍兴市金林照明器材厂,住所地绍兴市袍江工业区斗门街道里谷社村。 投资人何姜云，系厂长。 被执行人何姜云,女,1962年6月18日出生,汉族，住绍兴市越城区。 被执行人王金林,男,1952年9月21日出生,汉族，住绍兴市越城区。 被执行人绍兴宇翼电光源有限公司,住所地绍兴袍江新区329国道斗门江大桥边。 法定代表人何泽民，系董事长。 被执行人绍兴德腾钢结构工程有限公司,住所地绍兴市袍江开发区群贤路。 法定代表人何德钢，系董事长。 被执行人绍兴市大华服饰有限公司,住所地绍兴市五云门外泗水桥旁。 法定代表人俞云林，系董事长。 被执行人绍兴丰美房地产开发有限公司,住所地绍兴市柯桥区平水镇农副产品一条街C号楼内。 法定代表人何姜永，系董事长。 被执行人绍兴柯桥鑫燚照明有限公司,住所地绍兴市柯桥区马鞍镇化工特色园区。 法定代表人俞利萍，系董事长。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司绍兴越城支行（以下简称工商银行）与被执行人绍兴市金林照明器材厂（以下简称金林照明厂）、何姜云、王金林、绍兴宇翼电光源有限公司、绍兴德腾钢结构工程有限公司、绍兴市大华服饰有限公司、绍兴丰美房地产开发有限公司、绍兴柯桥鑫燚照明有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人单强松提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人单强松称，案外人与被执行人何姜云（王金林）、于2013年12月31日签订《房屋租赁协议》，租赁王金林名下位于、××幢（权证号袍江字第18134号，以下简称涉案房产）中18套住宅房屋（建筑面积2960平方米）。同日，案外人与张建国签订《房屋租赁协议》，租赁涉案房产附属的底层车库28间（建筑面积607.44平方米）、阁楼4套（建筑面积225.46平方米）。上述协议签订后，案外人按约支付了上述房屋及附属车库、阁楼的租房款，现提出执行异议，请求贵院：1、确认案外人与被执行人何姜云于2013年12月30日签订的《房屋租赁协议》依法成立并合法有效，保护案外人对涉案房产中18套住宅房产的租赁权；2、保护案外人依据与张建国于2013年12月31日所签订的《房屋租赁协议》，就涉案房产附属的底层车库28间、阁楼4套所享有的相应合法租赁权益。 被执行人王金林称，贵院在执行（2014）绍越商初字第524号生效民事判决书即原告工商银行与被告王金林等金融借款合同纠纷一案过程中，于2019年2月3日发布执行公告，责令被执行人于2019年2月10日前自觉履行还款义务，逾期不履行，将依法对绍房袍他证字第××号他项权证项下的抵押物即本人名下的涉案房产进行拍卖。本人认为：第一，本人妻子何姜云已将涉案房产出租给了单强松，租赁期限为2013年12月31日至2022年。第二，2012年4月8日，本人将涉案房产附属的底层车库28间（建筑面积607.44平方米）、阁楼4套（建筑面积225.46平方米），以单价3600元每平方米，总价2998800元的价格出卖给张建国。第三，2014年至2015年年初，何建良侵吞了本人名下绍兴保亿置业有限公司（以下简称保亿公司）开发的98套排屋(现市值10亿元)，导致本人与何建良发生股权纠纷。何建良于2015年7月1日、13日、22日向柯桥区公安报假案，诬告陷害本人，导致本人自2015年7月16日至2017年2月15日期间被无故羁押，从而造成本人关联企业运营中断，短时间内无法安排债务清偿相关事宜。2015年10月，本人委托律师向柯桥区人民法院提起民事诉讼。2016年10月，柯桥区人民法院作出(2015)绍柯商初字第3635号民事判决书，确认本人系保亿公司的唯一股东。2017年5月，经柯桥区人民法院强制执行，保亿公司100%的股权归本人所有。保亿公司开发的保亿南园项目建筑面积35560平方米，由42幢房屋，98套排屋组成，按2014年市价每套排屋的均价在300万元以上。何建良利用股权代持期间强行控制保亿公司管理权的便利条件，于2014年12月27日将50套排屋以100万元/套的超低价卖给金建(实归周冬梅已有)，32套卖给其弟何建胜(实归何建良已有)，剩余16套排屋卖给其关系网。98套排屋总销售款103629390元至今去向不明。本人于2018年6月向浙江省高级人民法院提起诉讼，待省高院判决后，上述房屋销售所得款项完全能在短期内足额清偿本人关联债务。综上，请求贵院暂停执行涉案房产（包括车库及阁楼，面积4091.6平方米）。 本院查明：被执行人王金林名下登记有坐落绍兴袍江里谷社村粪基溇1幢、2幢，建筑面积均为1629.3平方米，权证号为绍房权证袍江字第××号的房产及对应的国有土地使用权。根据绍房袍他字第××号他项权证记载，王金林以涉案房产办理抵押登记，抵押权人为工商银行，抵押权设定日期为2011年4月14日。 原告工商银行与被告王金林等金融借款合同纠纷一案，本院于2014年1月26日立案受理之后，根据原告申请于2014年1月30日诉讼保全查封了涉案房产。同年5月5日，本院作出（2014）绍越商初字第524号民事判决书，判决对工商银行就绍房袍他字第××号他项权证项下抵押物经折价或拍卖、拍卖后所得价款享有的优先受偿权进行了确认。上述判决生效后，因被执行人未自觉履行。2014年7月1日，根据工商银行申请，本院对上述判决立案执行。执行中，本院于2019年2月3日作出（2019）浙0602执1833号公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人须于2019年2月17日前向本院申报相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人单强松向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。 另查明，上述公告张贴后，张建国亦向本院提出执行异议称，张建国与王金林于2011年4月8日签订《车库、阁楼买卖合同》，约定王金林将涉案房产附属的底层车库28间（建筑面积607.44平方米）、阁楼4套（建筑面积225.46平方米）合计建筑面积833平方米，以单价3600元每平方米，总价2998800元的价格出卖给张建国。上述合同签订后，张建国按约支付了购房款并使用上述房屋至今，故提出执行异议，请求本院依法确认其与王金林签订的《车库、阁楼买卖合同》依法成立并合法有效，保护案外人对上述车库、阁楼的合法权益。本院立案审查后，作出（2019）浙0602执异105号执行裁定书，裁定驳回张建国的执行异议请求。 案外人单强松为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据： 1、出租方（甲方）为何姜云，承租方（乙方）为单强松，落款日期为2013年12月31日的《房屋租赁协议》复印件1份，其中约定甲方将涉案房产中建筑面积为2960平方米的18套住宅租赁给乙方；租赁期限自2013年12月31日至2023年12月30日；租金按80元每平方米计算，共计2368000元；合同签订后以现金方式7日内支付总额的30%，甲方交房给乙方，余款三个月内全部付清，合同生效。 2、落款日期为2014年4月4日的《房屋租赁现金收条》复印件1张，其中记载“2014年1月2日、1月5日、2月15日、2月26日、2月30日、3月5日、3月25日、3月30日、4月4日分别收现金30万元、40万元、20万元、10万元、20万元、25万元、30万元、35万元、268000万元，合计收款2368000万元”；另记载“原收款凭证全部作废，以此凭据为准”；落款处手写有“现金已收到何姜云”。 3、出租方（甲方）为张建国，承租方（乙方）为单强松，落款日期为2013年12月31日的《房屋租赁协议》复印件1份，其中约定甲方将涉案房产附属的底层车库28间（建筑面积607.44平方米）、阁楼4套（建筑面积225.46平方米）合计建筑面积833平方米租赁给乙方；租赁期限自2013年12月31日至2023年12月31日；租金按80元每平方米计算，共计666400元；合同签订后以现金方式7日内支付总额的30%，甲方交房给乙方，余款三个月内全部付清，合同生效。 4、收款人为张建国、落款日期分别为2014年1月3日、2月16日的《收条》复印件2张，其中分别记载收到单强松房租费现金200000元、466400元。 5、由丁云水等人签名、绍兴市越城区灵芝街道全心居民委员会盖章的《房屋租赁情况说明》2份。 被执行人王金林向本院提交了以下证据： 1、项目名称为王金林新建住宅1号楼、2号楼、委托方为金林照明厂、测绘单位为绍兴市城市规划测绘院、测绘日期为2010年10月24日的《房屋建筑面积测绘成果书》复印件1份，其中记载1号楼、2号楼面积完全相等，每幢楼总建筑面积均为2045.75平方米，其中包括住宅用房10套建筑面积1629.3平方米（每层325.86平方米）、自行车房（车库层）总建筑面积303.72平方米、辅助用房（阁楼）112.73平方米。 2、绍兴市柯桥区公安局经济犯罪侦查大队对何建良所作的询问笔录复印件1份。 3、原告王金林、被告何建良、落款日期2018年6月6日的民事起诉状复印件1份。 4、关于原告王金林与被告何建良损害公司利益责任纠纷一案，浙江省高级人民法院于2018年7月25日、10月31日作出的（2018）浙民初28号民事裁定书复印件各1份，（2018）浙民初28号协助执行通知书（回执）复印件1份。 5、中华人民共和国最高人民法院（2018）最高法民辖终424号应诉通知书及民事裁定书复印件各1份。 6、上诉人为何建良的上诉状复印件1份。 7、南园总平面图打印件1张。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，首先，案外人单强松提供的《房屋租赁现金收条》内容存在明显瑕疵，且未提供相应的银行凭证，不足以证明其主张的支付租金事实成立。其次，案外人提供的与何姜云签署的《房屋租赁协议》中记载的落款日期为2013年12月31日，系在涉案房产办理抵押登记之后，案外人就涉案房产中的18套住宅房屋所主张的租赁关系即使成立，依法也不得对抗申请执行人已登记的抵押权及本案执行。第三，张建国就涉案房产附属的车库、阁楼向本院另案所提出的执行异议，本院经审查已作出（2019）浙0602执异105号执行裁定书，裁定驳回张建国的执行异议请求，故案外人依据其与张建国之间签订的《房屋租赁协议》主张对涉案房产附属的车库、阁楼所享有的租赁权依法也不得对抗本案执行。最后，被执行人王金林所提供的相关证据仅能证明其与何建良之间存在损害公司利益责任纠纷，但该纠纷与作为本案执行依据的（2014）绍越商初字第524号民事判决书及本院执行标的物均无关联性，故其与何建良之间相关案件的审理并不足以构成中止本案标的物执行的法定事由。综上，对案外人的执行异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人单强松的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  毛巨波 审判员  董建敏 审判员  马浩轩 二〇一九年七月十二日 书记员  陈文旗 本案援引的相关法律和规定 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。