陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判决 书 （2019）陕01民终2265号 上诉人（原审原告）：李阳永，男，汉族，1987年2月7日出生，住西安市高新区。委托诉讼代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：夏晓孟，女，汉族，1972年9月24日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：孟辉，男，汉族，1980年4月20日出生，住陕西省三原县。委托诉讼代理人：李保学，男，汉族，1969年2月16日出生，住西安市长安区。被上诉人（原审被告）：西安市长安区康乐房产中介服务部。住所地：西安市长安区东起第三家商铺。负责人程敏军。上诉人李阳永因与上诉人夏晓孟、被上诉人西安市长安区康乐房产中介服务部（以下简称康乐房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初3822号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李阳永上诉请求：1、改判夏晓孟赔偿双倍返还定金6万元（含中介已支付的2万元）、中介费1.8万元（即增判1.8万元）；2、一、二审诉讼费由夏晓孟承担。事实和理由：其为了与夏晓孟订立买卖合同，将房价增加到70万元，签订不久，夏晓孟再次反悔。其原可要求夏晓孟赔偿房价上涨损失，为尽快结案，才放弃评估申请。由于夏晓孟违约，导致其购房成本大幅增加，而且产生诉讼费、律师费。一审法院未支持中介费1.8万元，认定双倍定金足以弥补其损失，不符合事实，也不公平。《房地产买卖定金协议》第六条第1项约定了出卖人违约的双倍返还定金义务。第2项约定，如因单方违约，责任方承担对方办理过程中的费用和损失。1.8万元中介费属于办理过程中的费用。夏晓孟辩称，李阳永与康乐房产提供给法院的协议与其提供的协议有部分条款不符，证明李阳永与康乐房产恶意串通、篡改合同。李阳永未按协议按时足额支付定金，其有权拒绝李阳永的履行要求。协议中未约定康乐房产代收定金或转交定金的责任，其亦未委托康乐房产代收定金，李阳永称定金已付是错误的。李阳永未提供个人所得税或社会保险证明，其怀疑李阳永在签订协议时未取得西安市购房资格，协议应终止。李阳永的诉请不符合事实，更不公平，应驳回李阳永的诉请。康乐房产扣押其房产证至今未归还，胁迫其同意李阳永与康乐房产的非法索赔，造成其无法出售房产，给其造成巨大经济损失，应由李阳永与康乐房产承担。一审判决返还双倍定金及承担部分诉讼费错误，其不应承担任何责任。康乐房产辩称，同意李阳永的上诉意见。夏晓孟上诉请求：1、撤销一审判决第一项，其已收取的1万元不予退还，判令康乐房产将收取的定金2万元交还归其，判令李阳永、康乐房产各自承担违约责任；2、判令李阳永、康乐房产共同承担诉讼费用。事实和理由：一审判决将委托代理人与其身份认定错误，应予纠正。本案签订的名为定金协议，并非定金合同，协议当事人是三方，包括康乐房产。西安市限购政策的实施细则应是自2017年6月28起，非2018年6月28日。一审判决绕过定金协议，违反证据规则凭想象审核证据和案件事实。李阳永与康乐房产在对支付定金的时间、地点、用途上存在矛盾和冲突，一审判决采信口头证据，否认定金协议的证明效力，既认定协议真实有效，又不按协议约定确定案件事实，划分责任，对绕过协议的严重违约行为给予肯定。一审判决违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条和第七十四条规定，采用李阳永的虚假陈述，用康乐房产超越协议的虚假辩解，直接否定定金协议的明确约定，片面凭空判决认定其知晓同意中介代收3万元定金。康乐房产作为合同当事人，应知晓协议条款，一审庭审其才得知康乐房产违反合同收取了其应当收取的定金，应承担违约责任，2万元定金无条件按协议约定交还给其，如李阳永有损失，应由康复房产承担相应损失补偿。签订合同时，康乐房产明知李阳永不具有西安的购房资格，仍促成签订定金协议，签署协议前，又绕过定金协议非法向李阳永索取斡旋金，将应当给其的定金2万元截留，导致不能达到买卖双方之交易目的及买卖双方委托康乐房产提供居间服务之目的。康乐房产形式上虽促成了定金协议关系的成立，但行为表明在人为阻碍买卖双方正确履行定金协议，且在庭审中单方截留定金的行为败露后恶意串通，伪造证据，篡改定金协议条款，企图骗取定金赔偿和中介费用，未能协助交易双方消除交易履行障碍，无理要求支付居间报酬。李阳永作为购房人对定金协议不能履行负有过错，但购房人过错并不构成免除居间方应负义务之正当理由。如法院不支持其要求康乐房产将2万元交换归其，就应谁收定金谁承担赔偿责任，康乐房产应承担退还定金及赔偿的全部责任，与其无关。签署协议时，李阳永无西安市户籍，无社保证明和购房资格的凭据，庭审时，李阳永虽提供妻子高某某落户西安的户籍证明，但落户时间在定金协议签署履行之后，李阳永不具有购房资格。李阳永辩称，夏晓孟让把康乐房产拿的2万元返还，上诉请求实际是新的诉请，超出一审审理范围。关于合同履行不下去的原因，夏晓孟在一审提交短信记录，说签合同当天因家人不同意所以不卖房了，开庭当天又说其没有购房资格，其与康乐房产未串通，其3月初看上夏晓孟的房子，康乐房产说60万，同意的说先交3万，7月中旬就把3万交给康乐房产，几天后康乐房产又说65万，其也同意，出发之前康乐房产又说70万才签合同，其还是同意，双方在2018年3月15日下午签订了合同，签合同时就说清楚原来收的3万元斡旋金转作定金，把房产证和2万元押给康乐房产，过完户再给夏晓孟返还，三方都表示同意，夏晓孟当天签了定金协议，过了一周左右夏晓孟又说不卖了，说家里人不同意。康乐房产辩称，李阳永所说都是事实。李阳永向一审法院起诉请求：要求继续履行共同签订的《房地产买卖定金合同》，赔偿其双倍定金6万元，中介费1.8万元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1.2018年3月15日,李阳永、夏晓孟、康乐房产签订《房地产买卖定金合同》，合同约定：“出售西安市长安区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋，产权所有人：夏晓孟；售价：70万元。此3合同签订之日，乙方（李阳永）即付甲方（夏晓孟）定金人民币3万元。乙方(李阳永)交付定金后,双方依据本合同规定承担违约责任,甲方违约必须双倍返还乙方所付的定金,若乙方违约,则定金不退”2、合同签订之后，乙方夏晓孟向李阳永打下3万元定金收条。3、夏晓孟于2018年3月15日下午18点通知李阳永，不同意继续履行合同，出卖房屋。4、康乐房产于2018年3月15日19点24分，向夏晓孟转定金1万元。5、李阳永于2018年3月11日向康乐房产支付斡旋金3万元。6. 李阳永的妻子高某某于2018年5月4日落户在西安市未央区。一审法院认为，本案当事人所争议的事实焦点一：李阳永是否具备有购房资格。根据《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》规定（以下简称“西安市限购政策”），自2018年6月28日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上的个人所得税或社会保险证明。夏晓孟提供其查询的李阳永户籍信息及未在西安市参加社会保险信息证明李阳永没有在本市购房的资格。李阳永向法庭提供妻子高某某于2018年5月4日落户在西安市未央区的户籍证明，证明李阳永家庭具有购房资格。一审法院认为，“西安市限购政策”中的购房资格，是以家庭为单位，即只要夫妻二人中有西安市户籍便可以在西安市购房，即如果本案合同能够继续履行，不会因为李阳永购房资格李阳永无法过户，故对夏晓孟该答辩意见不予采信。本案事实争议焦点二：夏晓孟是否存在违约。夏晓孟认为其签订合同后即通知康乐房产和李阳永要求解除合同，故不存在违约。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。李阳永、夏晓孟、康乐房产签订的《房地产买卖定金合同》为双方真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，应自签订生效。4夏晓孟在合同签订后随即要求解除合同，应认定为违约，应当承担违约责任。本案事实争议的焦点三：李阳永产支付给中介的3万元是否应当认定为夏晓孟收取的定金。李阳永、夏晓孟、康乐房产在合同中明确约定定金为3万元，李阳永已实际支付了3万元,且夏晓孟向李阳永打下3万元定金收条，以此可以认定夏晓孟知晓并同意中介代收3万元定金,夏晓孟应按照3万元作为定金承担赔偿的责任。夏晓孟已收到1万元，故应当退还该1万元，并赔偿3万元，另应由中介向李阳永退还剩余2万元。双倍定金即是对李阳永损失的弥补，故对李阳永请求夏晓孟赔偿中介费的诉请不予支持。综上所述，根据《合同法》第四十四条、六十条、九十三条、一百零七条、一百一十五条，判决：一、被告夏晓孟于判决生效后退还原告定金1万元，并赔偿3万元，被告西安市长安区康乐房产中介服务部于判决生效后退还原告定金2万元。二、驳回原告其余诉讼请求。诉讼费1750元，原告已预交，由被告负担1000元，原告负担750元。本院经审理查明，李阳永的妻子高彦军于2018年2月5日落户在西安市未央区。一审判决认定的其他事实属实。本院认为，李阳永与夏晓孟、康乐房产签订的《房地产买卖定金协议》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。协议签订当日，夏晓孟向李阳永出具3万元收条，并于当日，夏晓孟以家人不同意卖房为由拒绝出售涉案房屋。李阳永提供了西安市公安局经济技术开发区分局出具的准予迁入证明，可证明李阳永的妻子高某某于2018年2月5日落户西安市未央区。可见，李阳永的妻子高某某在定金协议签署时，已具备西安市购房资格，不存在因购房资格导致协议不能履行的障碍。夏晓孟在自身实际收取1万元及2万元由康乐房产收取的情况下，仍向李阳永出具了3万元定金收条，且拒绝出售涉案房屋的原因并非基于定金给付不足，应视为对李阳永交付定金3万元事实的认可。夏晓孟签约当日即以家人不同意出售为由拒绝出售涉案房屋，构成根本违约，应承担违约责任。因签约当日，夏晓孟即明确表示拒绝出售房产，李阳永应当知晓合同于当日已不能履行，应及时采取止损措施。原审综合考虑合同性质、合同履行情况及当事人过错程度，判令夏晓孟退还李阳永定金1万元，并赔偿3万元，康乐房产退还李阳永定金2万元，裁量符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十五条之规定，足以弥补因夏晓孟违约给李阳永造成的损失，亦兼顾了诚实信用和公平原则，应予以维持。综上，李阳永与夏晓孟的上诉请求均无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，李阳永已预交250元，夏晓孟已预交550元，由李阳永承担250元，夏晓孟承担550元。本判决为终审判决。  审 判 长 焦海林审  判  员 李美红审  判  员 朱利安 二〇一九年七月八日  法官助理  王学堂书 记 员  孙  妍  1