江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终2978号 上诉人（原审原告、案外人）：沈三华，男，1972年10月23日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：时丹，江苏剑桥人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋昌顺，江苏剑桥人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司吴江分行，住所地苏州市吴江区松陵镇永康路202号。 负责人：吴国兵。 委托诉讼代理人：朱建锋，江苏晟则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋丹，江苏晟则律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江经济开发区云梨路1688号0201号。 法定代表人：吴音春。 上诉人沈三华因与被上诉人中国农业银行股份有限公司吴江分行（以下简称农业银行）、原审被告苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）案外人执行异议之诉一案，不服苏州市吴江区人民法院(2018)苏0509民初14084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人沈三华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：以房抵债属于房地产转让的合法方式，具有房屋转让的性质，应当认定为书面买卖合同，一审判决认为以房抵债协议不属于买卖合同显然是对买卖合同法律关系的误解。吴江市建设工程（集团）有限公司（以下简称吴江建工公司）与瑞景公司签订的《房款抵工程款协议书》、沈三华与吴江建工公司签订的《房款抵材料款协议书》，就涉案房屋转让的内容具有同一性，且瑞景公司向沈三华出具了投资购房确认单，一审庭审中对房屋已抵给沈三华的事实也无异议。故应当认为吴江建工公司已将其与瑞景公司之间所签协议书中关于涉案房屋的权利义务转让给了沈三华，沈三华与吴江建工公司签订的《房款抵材料款协议书》，对瑞景公司具有合同约束力，沈三华与瑞景公司之间存在合法有效的买卖合同关系。沈三华在法院查封涉案房屋之前已合法占有该不动产，吴江建工公司与瑞景公司签订的《房款抵工程款协议书》中约定的交房时间为满足商品房交付使用条件下的交房时间，并非实际交房时间。除非有相反证据足以推翻的，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，应当采信。一审判决不顾生效判决文书所确认的事实而作出相矛盾的判决，显然有违法律规定。沈三华已通过合法占有形式公示了对涉案房屋的所有者权利，该权利状态十分接近于物权，涉案房屋判归沈三华所有具有事实和法律依据。 被上诉人农业银行辩称，沈三华混淆了买卖合同和房地产转让的合法方式的概念，吴江建工公司与瑞景公司签订的房款抵工程款的协议尽管有生效法律文书予以确认，但根据物权法的规定，也应当进行物权变更登记，未办理物权变更登记的不发生物权转移的效力。沈三华未有证据证明在法院查封涉案房屋之前已经合法占有该不动产。沈三华的上诉事实和法律依据均不充分，应当依法予以驳回。 被上诉人瑞景公司称，涉案房屋系其与吴江建工公司签署的《房款抵工程款协议书》项下95#楼29套房屋之一，其于2015年7月23日向吴江建工公司出具29套房屋的《投资购房确认单》，双方确认以该方式完成交付。其对于吴江建工公司将涉案房屋抵给沈三华予以确认。 原审原告沈三华向一审法院起诉请求：1.请求对位于苏州市吴江区松陵镇庞杨路588号瑞景国际95幢1001室的房屋停止执行并解除相应的查封措施；2.请求确认位于苏州市吴江区松陵镇庞杨路588号瑞景国际95幢1001室的房屋归原审原告所有；3.本案诉讼费由原审被告承担。 一审法院认定事实：一审法院在审理农业银行诉瑞景公司、钱建华等金融借款纠纷一案时，于2016年5月13日预查封瑞景公司名下位于苏州市吴江区北侧未销售的房屋：85幢1001、100幢901室、95幢1001室……等房屋。上述审理案件后经判决生效后，瑞景公司未履行其付款义务。农业银行向法院申请执行，在执行过程中，一审法院于2018年7月30日出具（2017）苏0509执6893-2号执行裁定书，裁定拍卖被执行人瑞景公司名下位于苏州市吴江区松陵镇庞杨路588号瑞景国际96幢101、201、501、2001、2301、2501、202、303、2503、2009、1309室、95幢1001室房地产。沈三华对拍卖裁定不服，向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年10月29日出具（2018）苏0509执异305号执行裁定书，驳回沈三华的执行异议请求。后沈三华不服该执行裁定，向一审法院提起诉讼。 一审法院另查明，2015年7月15日，瑞景公司（甲方）与吴江市建设工程（集团）有限公司（以下简称吴江建工公司）（乙方）签订《房款抵工程款协议书》，约定甲方将95#楼29套房源，总面积3764.39平方米，按照7150元/平方米*总建筑面积以房款抵工程作为节点付款支付给乙方。即实际支付给乙方的工程款为1391.53万元，该批房源的交房日期为2016年6月30日，其中包括涉案的95幢1001室。双方在该协议书上盖章并签字确认。 2015年7月28日，吴江建工公司瑞景国际项目部作为甲方，“96#外墙保温”作为乙方，签订《房款抵材料款协议书》，约定甲、乙双方就房款抵96#外墙保温余款的支付细节达成一致约定，涉案房屋为95#1001室，面积为147.72平方米，单价为7538元，总金额为113513元，约定以此金额抵96#外墙保温货款。落款处甲方签约代表为濮春华，乙方签约代表为沈三华。 根据（2017）苏0509民初3921号生效判决文书查明事实部分载明了本案所涉的2015年7月15日瑞景公司与吴江建工公司签订的《房款抵工程款协议书》内容，且在一审法院认为部分也认定上述抵债协议合法有效。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中：首先，沈三华主张涉案房屋的取得系基于其已经签订书面买卖合同不能成立。一方面，其主张的涉案房屋的权属实际来自于瑞景公司与吴江建工公司的以房抵债协议，因吴江建工公司系施工单位，其通过以房抵债的协议来取得房屋所有权显然不能认定为具有向瑞景公司购买房屋而使用的目的，双方签订协议的目的显然系为清偿债务。而买卖合同的双方当事人实际系以买与卖为合同目的，故该协议明显不能认定为买卖合同。就此而言，沈三华与吴江建工公司签订的以房抵债协议涉及的房屋权属来源的协议并非买卖合同，其与吴江建工公司签订的以房抵债协议显然也不能认定为具有买卖的目的。另一方面，虽（2017）苏0509民初3921号生效判决认可了瑞景公司与吴江建工公司之间的以房抵债协议的效力，但认可该协议效力并非代表认可基于该协议的物权转移已经发生了效力；其次，沈三华并不能举证证明其已经在法院查封之前合法占有涉案房产。一方面，根据瑞景公司与吴江建工公司签订的以房抵债协议载明的内容，涉案房产的交房时间为2016年6月30日，而一审法院预查封的时间为2016年5月13日，也即在涉案房产未到交房时间之前已经预查封了涉案房产。其次，沈三华提供的几张房屋装修照片只能证明目前房屋确实已经装修，但无法证明在一审法院查封之前其已经实际占有使用涉案房屋。据此，在没有其他证据佐证的情况下，现有证据无法证明沈三华已经在一审法院查封之前占有使用涉案房屋。故沈三华的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。故对沈三华的诉讼请求，一审法院依法不予支持。判决：驳回原审原告沈三华的诉讼请求。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审过程中，沈三华为证实其与吴江建工公司签订的《房款抵材料款协议书》系基于合法有效的债权债务关系，向本院提供了吴江盛泰保温工程有限公司与吴江建工公司的材料对账确认单、吴江盛泰保温工程有限公司销售明细表及相应的送货单等证据。沈三华陈述在2015年7月28日吴江建工公司以房款抵材料款形式将涉案房屋抵给沈三华时，涉案房屋尚未建造完毕。 吴江建工公司于2019年5月29日向本院提交情况说明称，其于2015年7月28日以房款抵材料款形式将涉案房屋抵给沈三华。并将房屋及其《投资购房确认单》交付沈三华。沈三华接收涉案房屋后涉案房屋应属沈三华所有。 本院认为，人民法院对于已登记的不动产的执行应当首先按照不动产登记簿判断权属。案外人对执行标的提出执行异议的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。包括但不限于执行标的转让或受让的相关合同的订立与履行情况、资金往来情况以及其他与执行标的相关的基础性法律关系的证据等等。被执行人承认一方当事人的权利主张的，不能免除该当事人的举证责任。案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持:①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系;②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当;③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议;④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形;⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益。本案中，沈三华主张其与吴江建工公司之间具有合法有效的债权债务关系，瑞景公司对涉案房屋已抵给沈三华的事实也无异议。但沈三华所提供的证据系证明其作为股东的吴江盛泰保温工程有限公司与吴江建工公司之间存在到期的债权债务关系，并非沈三华个人享有的债权。 其次，沈三华举证的涉案房屋照片仅证明目前房屋的使用及装修状态，无法证实确其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，结合瑞景公司与吴江建工公司签订的《房款抵工程款协议书》载明涉案房屋的交房日期为2016年6月30日以及沈三华陈述在2015年7月28日接受吴江建工公司以房抵债时涉案房屋尚未建造完毕的事实，本院对于沈三华在一审法院于2016年5月13日预查封之前已合法占有涉案房屋事实不予认可。 再者，吴江建工公司未能实际取得涉案房屋的物权登记，其是否对涉案房屋享有物权期待权，应当由其自行主张。沈三华与吴江建工公司就双方签订的《房款抵材料款协议书》履行问题可以另循法律途径解决。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14822元，由上诉人沈三华负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 岚 审判员 水天庆 审判员 丁 兵 二〇一九年七月二十六日 书记员 邹 娜