黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初8418号原告（反诉被告）：黑龙江省天主教教务委员会，统一社会信用代码51230000507126542R，住所地哈尔滨市南岗区银行街2号。法定代表人：岳福生，职务主教。委托诉讼代理人：谢明泽，黑龙江百程律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司，统一社会信用代码9123010378132383XB，住所地哈尔滨市香坊区进乡街111号祥和家园C区1-2层15号。法定代表人：吕洪彬，职务董事长。委托诉讼代理人：吴婧莹，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱萍，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。原告（反诉被告）黑龙江省天主教教务委员会与被告（反诉原告）哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黑龙江省天主教教务委员会委托诉讼代理人谢明泽，被告（反诉原告）哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司法定代表人吕洪彬及其委托诉讼代理人吴婧莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订的位于南岗区××街××号门市房屋的租赁合同；2.请求法院判令被告向原告给付2018年至2019年度供热费30276.99元；3.请求法院判令被告向原告给付供热费逾期交纳的利息（以30276.99元为基数从2018年10月20日按同期人民银行贷款利率计算至实际给付之日止）；4.请求法院判令被告向原告给付继续占用房屋的费用（从2019年2月10日起按照合同日租金2027元计算至实际返还房屋止）；5.请求法院判令被告向原告给付违约金（从2019年1月10日起按合同日租金2027元的20%，每天405.4元计算至实际返还房屋止）；6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月10日，原告与被告签订了房屋出租协议，协议约定原告将其位于南岗区××街××号门市房屋租给乙方，房屋的使用面积为653.64平方米。租赁期限为2016年8月10日起至2019年8月10日止，房屋的年租金为73万元。合同中明确了被告于每年度10月20日前将供暖费交纳原告，由原告统一缴纳供暖单位。约定了租金的支付为每半年收缴一次，并在收租规定的日期前一个月交纳，如乙方未按时交纳租金，原告将收取被告滞纳金，每逾期1天交租，按年租金0.5%收取滞纳金。合同签订后，原告一直按照合同的约定履行，但被告并没有按照合同约定向原告交纳2018至2019年度的供暖费30276.99元，也没有在2019年1月10日之前向被告交纳2019年度的剩余租金365000元。原告已经向被告下达了书面通知，并多次找到被告要求其交纳供暖费和租金，但被告至今没有按照合同约定履行。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，诉至贵院。请求法院查清事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，被告认为因原告违约行为导致原被告双方订立的房屋租赁协议不能履行，所以被告同意解除与原告签订该协议，至于原告所提出的诉讼请求2—6项无事实和法律依据，请求贵院依法全部驳回。因原告违约给被告造成的损失，被告将在本案反诉中再行主张。具体答辩意见如下：2016年8月10日，原被告双方签署房屋租赁协议，约定原告应将位于东大直街211号门市房屋出租给被告，租赁期限为三年，自2016年8月10日至2019年8月10日，年租金为73万元，但事实上被告承租的也就是原告交付租赁的房屋为东大直街211-3号，协议第十一条第一款明确约定，原告向被告出示房屋产权等有效证照（原）也就是原告负有向被告出示承租房屋所有权证原件义务，协议十二条约定任何一方有违约行为，应支付给另一方双倍违约金（以当年合同总金额的10%为基数），协议之所以约定原告必须向被告出示房屋所有权证原件，是因为被告承租该房屋系经营药店使用，原告必须确保对出租房屋享有所有权，并且将房产证原件出示给被告，否则被告将无法办理缴纳房产证等税费，将会受到税务机关的处罚，也将会无法办理医保、慢保等相关证照，影响被告的实际经营，给被告造成损失。事实上原告向被告交付承租的房屋并非合同约定的东大直街211号，而是刚刚被告所陈述的东大直街211-3号。因为合同签订前该承租房屋没有挂门牌，而且事实上该房屋与原告的天主堂所实际占用的房屋是相邻的状态，按照原告陈述，承租的房屋就包含在原告天主堂也就是东大直街211号房屋所有权证面积之内的，被告基于对原告的信任，与原告签署合同，并将包括营业执照在内的所有证照的实际经营地都登记为东大直街211号，直至街道在2018年年底在被告承租的房屋处悬挂了东大直街211-3号的牌照，被告才知晓原告交付房屋与合同约定不符。因原告一直称房屋所有权证在相关部门换证，换证之后即可向被告出示，导致被告迟迟无法办理房产税清缴，直至2018年10月，在南岗区税务局的要求下原告才持有所谓的房产证与被告一同向税务窗口举示了该房产证，经税务人员当场判定，该房产证与被告实际承租房屋不符，也就是原告并非是被告承租房屋的所有权人，因产权不明，被告无法交纳房产税，无法办理医保、慢保，销售额每月至少损失6万元。所以原告违约在先，被告未支付租金是行使法律的先履行抗辩权，是事实和法律规定的，原告无权主张房屋租金和违约金。至于热费应由供热主管部门收取，原告无权要求被告支付热费及热费违约金，且因为原告属于先违约，请求贵院依法驳回原告全部的二至六项诉讼请求，维护被告合法权益。原告计算的违约金标准不对，按照合同应该是每日2000元。被告反诉向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除反诉人与被反诉人签署的《房屋出租协议》；2.请求贵院依法判令被反诉人向反诉人支付违约金146，000元（根据双方签订的房屋出租协议第十二条，任何一方违约应支付给另一方双倍违约金（以当年合同总金额的10%为基数），因协议的年租金为73万元，10%即为73000元，所以双倍是146000元）；3.请求贵院依法判令被反诉人向反诉人返还房屋租赁保证金2万元；4.请求判令本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年8月10日，反诉人与被反诉人签署《房屋出租协议》，约定被反诉人将位于哈尔滨南岗区××街××号号门市房出租给反诉人，使用面积为653.64平方米，租期为3年，自2016年8月10日起至2019年8月10日止，租金为半年支付，半年租金为36.5万元。反诉人实际承租的房屋位于东大直街211-3号，反诉人已按照协议约定向被反诉人缴纳2万元保证金。协议第十一条明确约定，被反诉人应向反诉人出示房屋产权证等有效证照的原件。该约定的目的系确保被反诉人对租赁房屋享有完全的所有权。协议第十二条约定，任何一方有违约行为将承担经济和法律责任，并支付给另一方双倍违约金（以当年合同总金额的10%为基数），协议签订后，被反诉人一直未向反诉人提供承租房屋的所有权证原件，属于严重违反合同约定，应按照该条款以房屋年租金73万元的10%即73000元的两倍146000元向反诉人支付违约金。协议签署时，被反诉人称该房屋的产权证原件在相关部门换证，只能提供复印件，此后反诉人多次向被反诉人主张出示房产证原件，被反诉人均以各种理由搪塞。2018年8月，南岗区税务局工作人员就租赁房屋清缴房产税事宜联系反诉人，在反诉人一再要求下，被反诉人才持房产证赴税务窗口，经税务局判定，被反诉人所持房产证并非为租赁房屋房产证，租赁房屋属产权不明，导致反诉人无法缴纳相关税费、无法办理迁址、医保、慢保等相关事宜，严重影响了反诉人的正常经营。被反诉人的行为属于严重违约，给反诉人造成了巨大损失，请求贵院判如所请，维护反诉人的合法权益。原告对反诉辩称，不同意反诉请求。被反诉人通过法定的审批手续，取得对出租的房屋享有合法的所有权。虽然由于历史遗留的原因没有取得不动产证书，但不影响被反诉人一直所有、占有出租房屋的客观事实，现黑龙江省宗教管理局正在协调住建部门进行办理。反诉人从2007年9月1日就与被反诉人签订租赁期限为7年的租赁协议，租赁期限至2014年8月31日止。在此之后反诉人又于2016年8月10日与被反诉人签订了租期为3年的租赁协议。反诉人称出租合同中约定的房屋南岗区××街××号号，实际的承租的房屋211-3号的情况，完全是不存在的。且反诉人的营业执照等相关证件的地址也记载的是东大直街211号，10多年来反诉人一直都是以出租合同约定的房屋实际经营的，反诉人没有任何因被反诉人行为导致的损失。至于现房屋的标号为211-3号是由于街道办事处根据政府部门的要求对门牌号进行了重新设置，如果反诉人对承租的房屋有异议，又怎么会承租房屋10多年之久。对于房屋没有产权证书的情况，被反诉人一开始已经明确告知，且从2007年开始反诉人就已经知情。从2016年反诉人继续与被反诉人签订租赁协议也可以得知，反诉人对没有产权证书是认可，没有异议的。从2007年开始反诉人一直都实际进行药店的经营，没有受过任何影响。对于反诉人没有按照合同交纳租金剩余365000元租金与供暖费，被反诉人多次进行催告。反诉人找到被反诉人的法定代表人岳福生进行了多次的沟通，反诉人声称房屋租金过高，经营的药房赔钱，并要求被反诉人下调租金并与其续签合同。是由于反诉人的无理要求被拒绝，双方发生矛盾，才没有按合同交付租金的。被反诉人没有任何的违约行为，应当依法驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：2007年6月，原告与哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司签订租房协议，约定原告将哈尔滨南岗区××街××号号的地下门市一层及地上门市一层租给哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司使用，租赁期限7年，自2007年9月1日起至2017年8月31日止，协议签订后在履行期间，被告收购了哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司并更名为现被告名称，该租赁协议双方继续履行至约定期限。2016年8月10日，原、被告签订房屋出租协议，约定原告将哈尔滨南岗区××街××号号门市房屋租给被告，使用面积653.64平方米。租期三年，自2016年8月10日起至2019年8月10日止，年租金730000元，租金每半年收缴一次，并在收租规定日起前一个月交纳，如被告未按时交纳租金，原告将收取被告滞纳金，每延期1天交租，按年租金0.5%收取滞纳金。被告在每年度10月20日前将供暖费交原告，供暖收费面积为653.64平方米。原告收取被告诚信保证金20000元，协议到期后，如房屋无损坏，原告退还保证金。合同第十一条约定，原告义务，原告向被告出示房屋产权等有效证照（原）第十二条，双方应严格遵守本协议的各项条款，任何一方有违约行为将承担经济和法律责任，并支付给另一方双倍违约金（以当年合同总金额的百分之十为基数）。合同签订后双方按约定履行，现被告欠交2019年2月10日应交纳的租金及2018年至2019年的供热费。原告以被告违约未交纳租金及供热费为由，要求解除合同并要求被告给付相应费用，被告以原告未提供房产证照违约为由，反诉被告要求解除合同并支付违约金。本院认为,原、被告签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，双方已实际履行，不违反法律禁止性规定，该协议合法有效，依法予以保护。现原告要求解除房屋租赁协议，被告同意解除租赁协议并反诉要求解除房屋租赁协议，对此本院准予。被告拖欠租金及供热费不付，违反了双方协议的约定，属于被告违约，关于被告答辩及反诉称，原告未按协议约定提供房屋所有权证照，是原告违约在先，被告不交纳供热费及租金是先履行抗辩权的问题，被告在庭审中承认在现在履行的租赁协议之前，双方已经实际租赁了7年房屋，现在租赁该房屋已有2年多，在双方已实际履行租赁房屋9年的时间，被告应当知道原告未取得房屋所有权证书的事实，在双方2016年签署的租赁协议中约定，原告应负的义务是向被告出示房屋产权等有效证照（原），从该约定可以看出，双方约定房屋产权证照并非单指房屋所有权证书，还包括能够证明房屋所有权的其他有效证照，故原告虽然承认其没有取得租赁房屋的房屋所有权证书，无法向被告出示房屋所有权证书，但原告出示的土地划拨决定书、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等证据，是可以证明租赁房屋系原告所有的有效证照，符合双方租赁协议的约定，故原告不存在违反协议约定的行为，被告答辩及反诉的理由不能成立，对被告的答辩理由及反诉要求支付违约金的请求，本院不予支持。原告要求被告给付2018年至2019年度供热费30276.99元，原告陈述该年度供热费收费标准与2017年至2018年度的收费标准一致，根据原告提供2017年至2018年度供热费票据，供热费单价是每平方米39.009009009元，按照双方租赁协议约定的供暖收费面积为653.64平方米，供热费应为25497.85元，原告该项请求不符合双方约定，本院予以调整。原告要求被告给付供热费逾期交纳的利息，自2018年10月20日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算，请求合理，本院按欠交供热费25497.85元为基数予以支持。原告要求被告给付继续占用房屋的费用，从2019年2月10日起按照合同日租金2027元计算至实际返还房屋止的请求，按照双方协议约定，年租金为730000元，日租金即为2000元，原告的请求与双方约定不符，被告未付2019年2月10日后的租金，原告该项请求合理，本院按日租金2000元支持原告的该项请求。原告要求被告给付违约金从2019年1月10日起按合同日租金2027元的20%，每天405.4元计算至实际返还房屋止，原告请求起始时间2019年1月10日，符合双方约定的在收租规定日期前一个月，本院予以确认，原告要求的违约金为每天405.4元，一年的违约金为147971元，与年租金730000元的比例为20.27%，未超过年租金的30%，符合法律规定，本院予以支持。关于被告反诉要求原告返还保证金20000元，因双方合同已解除，故被告请求合理，原告应予返还，被告该项反诉请求合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告黑龙江省天主教教务委员会与被告哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司于2016年8月10日签订的哈尔滨市南岗区东大直街211号门市房屋出租协议；二、被告哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省天主教教务委员会2018年至2019年度供热费25497.85元；三、被告哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省天主教教务委员会2018年至2019年度供热费25497.85元的利息，自2018年10月20日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；四、被告哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省天主教教务委员会占用房屋的费用，自2019年2月10日起至实际返还房屋日止，按日租金2000元计算；五、被告哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江省天主教教务委员会违约金，自2019年1月10日起至至实际返还房屋日止，按每日405.4元计算；六、原告黑龙江省天主教教务委员会于本判决生效之日起十日内返还被告哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司保证金20000元；七、驳回被告哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费557元（原告已预交），由被告哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司负担437.45元，由原告黑龙江省天主教教务委员会负担119.55元；反诉费3220元，由原告黑龙江省天主教教务委员会负担300元，由被告哈尔滨联想亿百大药房连锁有限公司负担2920元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  蔡海默人民陪审员  杨桂榕人民陪审员  黄 荣二〇一九年七月二十四日书 记 员  朱颖涵