石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初1793号 原告张亚宁，男，1990年9月29日生，汉族，个体工商户，住石家庄市新华区。 委托代理人吕方征、王侠，天津全唐律师事务所律师。 被告河北明瀚房地产开发有限公司（以下简称“明瀚公司”），住所地石家庄市长安区红星街41号。 法定代表人罗飞飞，该公司总经理。 委托代理人殷华理，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托代理人刘岩，北京市盈科（石家庄）律师事务所实习律师。 原告张亚宁与被告明瀚公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亚宁及其委托代理人吕方征、王侠，被告明瀚公司之委托代理人殷华理均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张亚宁向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告双方签订的《明瀚花香城认购协议》无效；2、被告立即返还原告房款33万元；3、判令被告赔偿原告损失33万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月27日签订《明瀚花香城认购协议》，约定被告将其开发的明瀚花香城9号楼1单元701室卖给原告，协议约定该房屋的单价为每平方米14170元，房屋建筑面积89.51平米，总价款为1268357元，约定原告首付房款30万元，余款向银行贷款，首付款不足银行首付款要求的，足额补缴。协议签订前，原告于2017年6月27日预付房款3万元，协议签订当日，又付30万元，原告共支付房款33万元，后被告停工，因被告原因原告无法办理贷款手续，无法实现合同目的。原、被告签订的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。现经原告了解，被告未取得商品房预售许可证，其与原告订立的商品房销售合同，欺骗原告，应当认定无效。根据规定，被告订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因双方协商赔偿未果，为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告明瀚公司辩称，1、双方签订的是投资协议并非商品房买卖合同，且该认购协议系双方真实的意思表示，被告没有欺骗原告，没有故意隐瞒未取得预售许可证的行为，认购协议合法有效。2、被告不存在故意隐瞒的行为，更不存在原告合同目的不能实现的情况，原告要求被告退还房款，赔偿损失没有事实及法律依据，应依法驳回。根据协议约定，原告申请银行贷款的时间是在接到通知以后，按照贷款银行的要求，签订贷款合同并足额缴纳首付款后才能够贷款。原告对于涉案房屋的贷款条件、时间、流程是明知的，截止目前，原告还不具备贷款的基础条件，自然不可能存在原告所述因被告原因导致其无法办理贷款手续，无法实现合同目的的情况，故原告要求被告承担相应责任没有事实及法律依据。被告的交房义务尚未到履行期限，不存在违约，原告要求被告承担返还房款及赔偿损失，无事实及法律依据。根据认购协议第三条，交房时间为2019年10月31日，截止开庭之日，仍未到被告履行交房义务的期限，被告不存在违约，更没有欺骗、隐瞒的行为，协议中也未就被告迟延交付等情况约定违约责任，原告要求被告承担返还房款、赔偿损失没有事实及法律依据。综上，原、被告签订合同的行为是原告投机炒房以期获取高额利润的投资行为，故该认购协议不能简单的按照商品房买卖合同予以认定。请求法院依法查明事实，维护诚实信用的基本交易原则，维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明： 一、2017年7月27日，原、被告签订《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》（以下简称“认购协议”），约定：“甲方：河北明瀚房地产开发有限公司乙方：张亚宁……一、房屋概况及价款，项目名称（暂定名）明瀚·花香城，房号9号楼1单元701室，使用年限70年……用途住宅，地上建筑面积89.51平方米，单价14170元，价款1268357元……合计：人民币（大写）壹佰贰拾陆万捌仟叁佰伍拾柒元￥：1268357元。二、投资付款方式……2、需银行贷款的：乙方于2017年6月27日缴纳定金/元，在五日内于2017年7月27日前交首付房款300000元（定金计入首付房款），办理银行贷款时在接到通知后，三日内携带贷款资料到指定银行，与银行签订贷款合同。首付房款不足银行首付款要求的，乙方应在三日内足额补交。……三、交房时间：2019年10月31日，交房标准详见附件。四、违约责任……2、甲方按本认购协议书中乙方登记的联系方式通知乙方签订正式《商品房买卖合同》，乙方应于接到通知后7日内到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》……5、甲方与乙方对本投资协议书签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务。乙方对签订本认购协议书时，甲方项目建设现状和项目手续现状是明知的。未经对方书面同意，本认购协议书不得出示给第三人。……”协议落款处，甲方经办人的签名为“樊政”。 二、2017年6月27日，原告通过农业银行的账号向河北成全地产经纪有限公司转款3万元。2017年7月2日、2017年7月27日，原告分两次通过POS机刷卡给付被告13万元、17万元，被告于2017年7月27日出具收据证实收到原告首付款30万元，注明：“明瀚·花香城9-1-701首付款已清”。 原告称通过农业银行转款的3万元是应被告公司经办人樊政指定在被告的售楼处用POS机刷卡付款，樊政称该3万元抵5万元用并给原告开了收据，签合同当天收据被樊政收回，并开具了30万元的收据，樊政称该3万元已经充抵了房款进行了优惠，樊政也认可该3万元收据已经收回并存放在售楼处，故该3万元系原告交付给被告的，被告应予以返还；提供录音资料为证。 被告认可收到原告支付的购房款30万元，但对3万元的农行转款记录不认可，称该3万元没有收据予以印证且未转入被告账户，被告委托销售房产的公司是石家庄达世行房产经纪有限公司，并未委托河北成全经纪有限公司销售房产；认购协议上为何有樊政的名字被告也不清楚，应以被告收到的房款为准。 三、原告所购房屋至开庭之日尚未封顶竣工，工程一直处于停工状态且至今未办理预售许可证，也未交付原告。被告对该房屋一直处于停工状态，且截至开庭时尚未办理各项证件予以认可。原告称在购买时，原告仅知晓项目建设未完工的事实但被告隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，因被告的过错导致合同无效，应由被告承担原告已付购房款33万元一倍的损失。被告称依据认购协议第四条第5款的约定，原告对于项目手续现状是明知的且被告的交房义务尚未到履行期限，不存在违约，原告要求被告返还房款、赔偿损失无依据。 本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原、被告于2017年7月27日签订的认购书，现原告以认购书中所购买的商铺未取得商品房预售许可证为由，主张合同无效。被告辩称，该协议的性质系投资并非商品房买卖，不应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）认定合同效力。根据原、被告签订的认购协议，约定了明确的房号，购房款的金额及缴纳方式，故该认购协议符合解释的规定，属于商品房买卖合同纠纷。因被告截止开庭之日尚未取得商品房预售许可证，故原、被告签订的认购协议应属无效。合同无效后，原告缴纳的购房款，应由被告返还。关于购房款的数额，根据原告提交的收据能够证实被告收到30万元购房款，对于原告主张的2017年6月27日的3万元转款亦系购房款，原告未提交被告出具的收据予以佐证，被告对此亦不认可，故被告应返还原告购房款30万元，如原告于本判决生效后有新的证据能够证实3万元确系交付给了被告，可另行主张。根据认购协议第四条第5款的约定，原告对签订认购协议书时，被告项目建设现状和项目手续现状是明知的，故原告对于涉案房屋未取得商品房预售许可的事实应为明知。对于认购书的签订及无效，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任，故对原告要求被告赔偿损失的请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告张亚宁与被告河北明瀚房地产开发有限公司于2017年7月27日签订的《“明瀚·花香城”内部投资认购协议》无效； 二、被告河北明瀚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张亚宁购房款30万元。 三、驳回原告张亚宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10400元，减半收取5200元，由原告张亚宁负担2836元，被告河北明瀚房地产开发有限公司负担2364元（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费10400元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二0一九年七月十二日书记员胡江涛