11489广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初11489号原告：梁荣富，男，1966年4月30日出生，汉族，住广东省开平市，委托诉讼代理人：陈秋霞，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市美耀房地产发展有限公司，住所地广东省中山市石岐区民科西路2号民科大厦216室，统一社会信用代码91442000MA4WB7CY7C。法定代表人：邱银洲，总经理。委托诉讼代理人：袁瑶瑶，公司员工。原告梁荣富与被告中山市美耀房地产发展发展有限公司（以下简称美耀公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈秋霞，被告委托诉讼代理人袁瑶瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁荣富向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的商品房《认购书》；2.被告向原告退还定金50000元。事实与理由：原告与被告于2019年3月10日签订商品房《认购书》，原告向被告认购位于石岐区××路××号×幢×房，原告在签订《认购书》当天向被告支付了定金50000元。但在签订《认购书》后，原告才获知：因原告系非中山本地户籍家庭，根据商品房有关限购限贷政策，原告不享有资格在中山购买第三处商品住房。为此，原告立即找到被告的销售人员沟通反映此情况，要求解除双方签订的《认购书》并由被告向原告退还定金50000元，但被告销售人员却一直不予理会原告提出的要求，拒绝向原告退还定金。由于原告目前已在中山拥有2套住房，作为非本市户籍居民家庭其不享有在中山市购买第三套商品住房的资格，因此双方签订的《认购书》应予解除，被告应向原告退还已付的定金50000元。为此，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。被告美耀公司辩称，1.双方签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守。认购书约定双方应在认购书签订之日起3日内签订房地产买卖合同，如原告未在约定时间与被告签订买卖合同的，被告有权单方解除认购书并将涉案房产另行出售，定金不予退还原告。因此，依照商品房买卖合同司法解释的有关规定，认购书已于被告《挞定通知书》送达原告之日即2019年3月26日解除，被告无须退还原告定金50000元。2.被告已充分提示原告了解中山市现行的限购限贷政策，原告作为购房者亦有义务了解限购政策。原被告签订认购书时，被告通过认购书第五条约定（字体加粗）以及认购须知，已充分提示过原告中山市现行的限购限贷政策。另外，《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的政策已于2017年3月份印发，原告作为购房者有义务了解现行限购政策。综上，被告请求确认《认购书》于2019年3月26日解除，另驳回原告其他诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2019年3月5日，原告向被告转账支付50000元。同年3月10日，原告作为认购方签订《美的公馆项目认购须知》，该须知中记载有认购方需提供本人及家庭成员如下资料，包括：本人及家庭成员的中山市国土资源局档案馆出具的住房证明（以家庭为单位，如有曾用名也须出具），自认购日前6个月以上社保或纳税证明（非本地户籍家庭购买第一套住房提供）或自认购日前24个月以上社保或纳税证明（非本地户籍家庭购买第二套住房提供）……其他有关部门要求提供的证明认购方符合购房资格所需资料。同日，原告（买方）与被告（卖方）签订《认购书正文》，约定：原告向被告认购位于中山市××区××路××号×幢×房，建筑面积113.19平方米，套内建筑面积89.11平方米，认购总价为1583262元；买方于2019年3月13日交首期购房款483262元，余款1100000元于2019年5月13日前向银行提供贷款所需资料并办理按揭贷款；签订认购书时，买方应向卖方支付定金50000元；自签订本认购书之日起3日内，买卖双方应签订正式的房地产买卖合同，合同签订后，买方已付的定金自动转为购房款一部分；如买卖双方在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款，如买卖双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，卖方已将物业另售他人，卖方应双倍返还买方已付定金；买方有下列一情况的，视为买方严重违约，卖方有权单方解除本认购书并将本房地产另行出售，定金不予退还：①买方未在约定的时间内与卖方签订买卖合同（除买卖双方协商同意延期并重新订立认购书外）；②非卖方原因逾期未办理按揭手续;③买方未足额支付任一笔购房款或定金。买方需于2019年3月13日前交清首期款以及相关办证费用，并签署《商品房买卖合同》方可以上述价格成交；认购书还约定了其他内容。其中认购书第5条用加黑的字体约定：买方在签订本认购书前已认真阅读卖方公示的商品房买卖合同文本及其补充协议、《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》、中山市政府办公室《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》等相关限购限贷政策，并同意按照该商品房买卖合同文本及其补充协议签订《商品房买卖合同》。原告称其在签订《认购书正文》后，在与朋友的聊天中得知其自身情况（非中山本地户籍家庭，且在中山市其名下已有两套房产）是不具备在中山购买第三套住房的资格的，被告未尽告知及提醒义务，要求被告解除双方签订的《认购书正文》并退还定金50000元未果。为此，原告遂诉至法院，主张前述实体权利。2.2019年3月23日，被告按照《认购书正文》上原告的联系地址和电话，通过EMS邮寄方式（邮件号码：1027351883427）向原告发出《挞定通知书》，内容为：原告于2019年3月10日认购被告开发建设的×幢×房，缴纳定金50000元。原告应于2019年3月13日前到被告处办理《商品房买卖合同》的签署手续，现已逾期10天，依据《商品房认购书》约定，被告现通知原告正式解除《商品房认购书》，原告所付定金不予退还，被告有权将该物业另行出售。EMS状态显示该邮件于同年3月26日由他人签收。3.根据中山市国土资源局2019年4月17日出具的《住房证明》，原告在中山市有2处住房，分别位于中山市××区××房、中山市××广场××房。4.中山市人民政府于2017年3月发出《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知关于限购政策条文规定：对拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。原告认为按照该政策，其不具备购买涉案新建商品住房资格，被告对此不持异议。5.庭审中，原告述称被告从未向其告知关于限购的有关政策及进行必要的提醒，签订认购书后亦未对原告是否具有购房资格尽到审查的义务。被告述称其已尽到提示的义务，且没有法律法规及政策规定开发商对每个买受人必须进行审查。本院认为，原被告签订的关于认购中山市××区××路××号×幢×房的《认购书正文》，属约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同的认购协议，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效的协议。但该《认购书正文》的目的并非交付定金，而是购买房产，而购买房产的目的事实上已经不能履行，《认购书正文》的目的不能实现。导致该结果，原被告双方均有过错，本院分析如下：由于原告系非本市户籍居民家庭，且其在本市已经拥有两处住房，根据本市房地产调控政策，原告不具有购买案涉商品房的资格。被告出具的《美的公馆项目认购须知》记载认购人需提供“中山市国土资源局档案馆出具的住房证明（以家庭为单位，如有曾用名也须出具）；自认购日前6个月以上社保或纳税证明（非本地户籍家庭购买第一套住房提供）或自认购日前24个月以上社保或纳税证明（非本地户籍家庭购买第二套住房提供）”等证明文件。被告制定该须知，设置认购人需提供相关的资格证明文件，理应核实认购人是否具备购房资格，在认购人提供相关资格证明文件的情况下才可以接受认购，否则应当予以拒绝，这是被告基于合同的诚实信用原则而产生的保护、通知等先契约义务。本案中，被告在原告尚未提供购房资格证明文件的情况下与原告签订《认购书正文》，其自身其实非常清楚一旦原告不具备购房资格则必然导致《认购书正文》不能履行的后果发生。《认购书正文》并无就该情况的出现约定解决办法，而是用格式文本的方式将相关房地产政策罗列出来，简单约定了所有履行不能的不利后果由原告承担，被告此行为具有过失，属违背合同诚实信用原则的行为，应承担民事赔偿责任。因此，原告主张解除合同并退还定金50000元的主张，本院予以支持。被告主张因原告违约故被告行使解除权，《认购书正文》在《挞定通知书》到达原告即2019年3月26日已经解除的抗辩主张，本院不予采纳，《认购书正文》应在本院判决生效时解除。同理，原告在签订《美的公馆项目认购须知》时，亦应知道本市有出台了限购政策，亦知道针对该限购政策的规定，其购房前应向被告提交相应材料，从而先核实购房资格再履行后续购买行为。但其在未提交相应资料的情况下即与被告签订《认购书正文》存有过错，应承担相应的责任。因此，合同解除后，原告无权要求被告双倍返还定金及定金的利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条的规定，判决如下：一、解除原告梁荣富与被告中山市美耀房地产发展有限公司于2019年3月10日签订的《认购书正文》；二、被告中山市美耀房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁荣富退还定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元（原告已预交），由被告中山市美耀房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 谢 灏二〇一九年七月二十九日书记员 梁楚英冯冰冰