陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   执行裁定书     (2019）陕01执异671号     案外人：西安恒泰汽车服务有限公司，住所地：西安经济开发区。   法定代表人：安鹏，该公司总经理。   委托代理人：鲁超美，陕西华宝卓律师事务所律师。     委托代理人：姚佳林，男，汉族，1969年2月2日出生，住西安市莲湖区。   申请执行人：西安市西京城建总公司,住所地：陕西省西咸新区。   法定代表人：闫育鹏，该公司总经理。   委托代理人：张萍，陕西法智律师事务所律师。   委托代理人：李萍，陕西法智律师事务所律师。   被执行人：西安正合物业管理有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。   法定代表人：刘鹏，该公司总经理。   委托代理人：陈攀，男，汉族，1958年11月14日出生，住西安市未央区，系该公司员工。   委托代理人：艾民，男，汉族，1967年11月16日出生，住西安市新城区系该公司员工。   被执行人：陕西岚博项目管理有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。   法定代表人：郝柏林，该公司总经理。   委托代理人：权雄飞，陕西博硕律师事务所律师。   委托代理人：刘欣，陕西博硕律师事务所律师。   西安市西京城建总公司（以下简称西京城建总公司）与西安正合物业管理有限公司（以下简称正合物业管理公司）、陕西岚博项目管理有限公司（以下简称岚博项目管理公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院及陕西省高级人民法院于2016年12月26日、2018年3月12日分别作出（2016）陕01民初1248号民事判决书及（2017）陕民终380号民事判决书已经发生法律效力，因义务人正合物业管理公司、岚博项目管理公司未履行法律文书确定的义务，权利人西京城建总公司于2018年5月3日向本院申请执行，本院于同日立案受理。   本案在执行过程中，案外人西安恒泰汽车服务有限公司（以下简称恒泰汽车服务公司）以法院的拍卖行为侵犯到异议人对案涉财产装修装饰部分的财产所有权等为由向本院提出执行异议。并提供了相应的证据。就案外人恒泰汽车服务公司提出的执行异议申请，本院依法组成合议庭进行公开听证审查，申请执行人西京城建总公司的委托代理人张萍、李萍，案外人恒泰汽车服务公司的委托代理人鲁超美、姚佳林，被执行人正合物业管理公司的委托代理人陈攀、艾民，被执行人岚博项目管理公司的委托代理人权雄飞、刘欣到庭参加了听证，本案现已审查完结。     案外人恒泰汽车服务公司的执行异议称，法院的拍卖行为侵犯到异议人对案涉财产装修装饰部分的财产所有权。(2018)陕01执947号之二执行裁定书显示法院已对案涉房产的价值委托进行了评估，拍卖公告显示案涉房产整体的评估价为1993.57万元。异议人发现在法院委托陕西建业房地产估价有限公司出具的案涉房产评估报告第四条：“估价对象现为恒泰直营连锁申店渡街分公司，经营汽车维修保养服务，……，估价对象室内装饰状况如下：①维修区：地面铺地砖，墙面，顶棚为设备构件；②休息区：地面铺地砖，墙面刷乳胶漆，顶棚为矿棉板吊顶；③卫生间：地面铺地砖，墙面贴墙砖，顶棚刷乳胶漆；①门窗：卷闸门7部，塑钢窗”。很显然，法院所拍卖的案涉房产即为异议人所承租的房屋，法院委托对涉案房产所作的评估价中也包括了异议人对案涉房产的装修装饰在内。因此，法院现在对包括异议人装修装饰在内的案涉房产整体进行公开拍卖就直接侵犯到异议人对案涉房产装修装饰部分的合法财产所有权。2、法院的拍卖行为侵犯到异议人对案涉房产的优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第230条的规定，异议人作为案涉房产的承租人享有优先购买权。但法院在拍卖公告第九条却对“本标的物优先购买权相关说明”为“无”，明显侵害到异议人对案涉房屋的优先购买权。综上所述，异议人认为，法院对案涉房产的拍卖行为既侵犯到异议人的合法财产权也侵犯到异议人的优先购买权，为了维护企业法人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特提出书面执行异议。    申请执行人西京城建总公司答辩称，案外人恒泰汽车服务公司的执行异议理由不能成立，应予驳回，(2018)陕01执947号执行裁定应当继续执行。1、执行依据明确。(2016)陕01民初1248号民事判决和(2017)陕民终380号民事判决判令正合物业管理公司、岚博项目管理公司在判决生效后十日内履行生效判决给付内容，被执行人均未履行，答辩人才向西安市中级人民法院申请强制执行。2、查封标的产权明确。在执行中，法院依法查封登记在海红轴承厂西安分厂名下位于长安区1459.63平方米的房产，并依法对查封房产进行评估拍卖。该房产的产权人是海红轴承厂西安分厂，隶属于正合物业管理公司。3、拍卖行为没有侵犯异议人的财产权。因为评估范围、拍卖范围不等于抵债范围，能够用于抵偿债务的范围只是房屋财产权部分，不可能包括其他部分。更何况买卖不破租赁，承租人在房屋产权之外添附的财产不可能被拍卖。4、拍卖不侵犯异议人的优先购买权。拍卖是公开的，竞买资格对异议人而言没有限制。异议人有资格参与竞买，并且只有在竞买过程中同等条件下才有优先购买权。如果异议人不参与竞买就不存在优先购买权的问题，因为只有在竞买过程中才会出现同等条件，在同等条件出现时才存在优先购买权问题。因此，不存在侵犯异议人的优先购买权问题。另外，拍卖委托的主体是法院，买卖的性质是强制买卖，而不是自由买卖，在强制买卖的过程中不存在法院通知承租人征得承租人同意的问题，因为公开拍卖对承租人而言是应当知道的，是否行使优先购买权只有主动参与竞买并在竞买过程中才能行使优先购买权，法律才能保护承租人的优先购买权。综上，案外人的执行异议不能成立，请依法驳回异议人的申请。    被执行人正合物业管理公司答辩称，1、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，应依法执行。本案中，陕西省西安市中级人民法院(2018)陕01执947号之二执行裁定书，是人民法院在执行(2016)陕01民初1248号民事判决书的内容，是法院依照执行程序作出的执行处理行为，执行裁定书是法院的依法执行行为，是维护合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为，应依法执行。2、被答辩人认为被执行房产涉及装修装饰财产部分包含在执行范围内的主张，没有法律依据本案执行标的物是位于长安区1459.63㎡房产房产，是登记在海红轴承厂西安分厂名下的。该房产属于被答辩人下级公司长海分公司（原海红公司）所有，而长海分公司系被答辩人设立，不具备法人资格，故其民事责任应由答辩人承担。而被答辩人从第三人郝柏林处承租本属于答辩人房产的行为没有法律依据，郝柏林属于无权处分，根据《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，答辩人从未对郝柏林出租该房产的行为进行过同意、追认更不曾给予郝柏林处分权，因此被答辩人与郝柏林签订的《房屋租赁合同》无效。综上，被答辩人在明知郝柏林无处分权的情况下仍与之签订租赁合同的行为，其目的在于通过双方恶意串通，损害答辩人的利益。根据《合同法》第52条第2款规定： “恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。”故此，被答辩人所主张的被执行房产涉及装修装饰财产部分没有法律依据，被答辩人应承担相应的法律后果。3、人民法院拍卖程序合法，并未侵犯被答辩人的合法权益。本案中，陕西省西安市中级人民法院(2018)陕01执947号之二执行裁定书，对涉案房产的拍卖程序完全依据《中华人民共和国民事讼诉法》、《最高人民泫院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》、《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》及其他相关法律法规的规定进行，并无不当之处，被答辩人主张其对涉案房产有优先购买权的理由不成立。首先，因为被答辩人与无权处分人郝柏林所签订《租赁合同》无效，所以被答辩人并不是适格承租人，其并不存在优先购买权。其次，退一万步讲，就算被答辩人有优先购买权，也应按照《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条规定的内容参与竞拍，即：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”。因此，人民法院正当履行了应尽的职权，执行程序合法。4、答辩人认为人民法院应当继续执行陕西省西安市中级人民法院(2018)陕01执947号之二执行裁定书。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款规定：“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”本案中被答辩人所提阻止执行理由不成立，人民法院应当继续执行本案所涉标的物，完成依法拍卖工作。综上，请人民法院依法驳回被答辩人的异议，继续执行法院(2018)陕01执947号之二执行裁定书。     被执行人岚博项目管理公司答辩称，恒泰汽车服务公司作为海红佳苑2号楼商铺的合法承租人，就(2018)陕01执947号之一执行裁定书提出执行异议有事实及法律支持。1、答辩人有权将海红佳苑2号楼商铺出租给恒泰汽车服务公司，双方签订的《租赁合同》合法有效。2003年8月8日，海红轴承厂西安分厂与答辩人签订了《关于投资建设职工集资住宅工程的协议》，约定共同投资建设职工集资住宅楼即海红佳苑小区。2007年海红佳苑小区项目即建成交付使用。2008年海红轴承厂西安分厂政策性破产，工厂停产，全员下岗，住宅小区管理很不正常，原工厂领导班子研究决定将海红佳苑小区一、二层商业房交由答辩人进行实际维护管理，答辩人有权从事经营租赁活动。2008年底，西安市人民政府国有资产监督管理委员会发布市国资发(2008)41号文件，将海红轴承厂西安分厂非经营性资产（即包括本案查封的商铺房屋）全部划转给了西安工业资产经营有限公司。后，西安工业资产经营有限公司指定其下属正合物业管理公司对原海红轴承厂西安分厂非经营性资产进行接收管理。2011年6月3日，西安工业投资集团有限公司（原名称为西安工业资产经营有限公司）召开公司党政联席会，作出编号为【2011】18号《公司党政联席会记录》，确定了：“对于海红佳苑小区项目剩余未销售的1460平方米商铺按照4：6比例纵向分割实务，以实物分割给答辩人60%的房屋产权。因此，答辩人将海红佳苑小区2号楼商铺出租给恒泰汽车服务公司合法有据，恒泰汽车服务公司是海红佳苑小区**楼商铺的合法承租人。2、答辩人将海红佳苑小区一、二层商业房出租给恒泰公司也是经过正合物业管理公司默许认可的，正合物业管理公司自始至终完全是明知的，并且在恒泰汽车服务公司承租期间，正合物业管理公司也收取了恒泰汽车服务公司缴纳的水电费。正合公司从未对答辩人将商铺出租给恒泰汽车服务公司事宜提出过异议。并且，答辩人作为商铺的共同所有权人将一直闲置的商铺出租给恒泰汽车服务公司收取租金，完全是为双方共同利益所为，对恒泰汽车服务公司只有好处没有坏处，因此所签订的租赁合同应由恒泰汽车服务公司共同享受作为出租人和权利并承担出租人的合同义务。2017年12月8日，答辩人将海红佳苑小区2号楼商铺出租给恒泰汽车服务公司后，恒泰汽车服务公司一直向正合物业管理公司缴纳水电费，正合物业管理公司向恒泰汽车服务公司出具票据，足以证明正合物业管理公司对恒泰公司的承租一直知情并表示认可。因此，恒泰汽车服务公司承租海红佳苑小区2号楼商铺获得了正合物业管理公司的认可，属于合法承租。综上，恒泰汽车服务公司作为合法承租人对海红佳苑小区2号楼商铺拥有优先购买权，对其装饰装修部分拥有合法所有权，法院在执行程序中对该商铺进行评估拍卖时应当充分考虑保护承租人恒泰汽车服务公司的利益，恒泰汽车服务公司作为 (2018)陕01执947号二执行裁定书的执行标的海红佳苑2号楼商铺提出异议有事实及法律依据，应予支持。   经查，西京城建总公司与正合物业管理公司、岚博项目管理公司建设工程施工合同纠纷一案，本院及陕西省高级人民法院分别作出（2016）陕01民初1248号民事判决书及（2017）陕民终380号民事判决书已经发生法律效力，因义务人正合物业管理公司、岚博项目管理公司未履行法律文书确定的义务，权利人西京城建总公司向本院申请执行，本院于同日立案受理。   本案在执行中，本院于2018年6月6日作出(2018)陕01执947号之二执行裁定书，裁定：查封登记在海红轴承厂西安分厂名下位于长安区1459.63平方米的房产。二、查封期限为三年。   2018年8月9日，本院委托陕西建业房地产评估有限公司对涉案查封的房地产进行了评估。陕西建业房地产评估有限公司于2018年9月28日出具了陕建业房评（2018）第0940716号《房地产估价报告》。该《房地产估价报告》第三部分估价结果载明:估价对象为位于长安区（海红佳苑）2幢1-2层，建筑面积1459.63平方米的商业房地产。（2）建筑状况中载明：估价对象现为恒泰直营连锁申店渡街分公司，经营汽车维修保养服务，其中一层分别为轮胎区、保养维修、快修、电脑检测、汽车美容；二层为施工区、员工餐厅、休息区，卫生间等。估价对象室内装饰状况如下：①维修区：地面铺地砖，墙面，顶棚为设备构件；②休息区：地面铺地砖，墙面刷乳胶漆，顶棚为矿棉板吊顶；③卫生间：地面铺地砖，墙面贴墙砖，顶棚刷乳胶漆；①门窗：卷闸门7部，塑钢窗”。估价结果为：1、估价对象在价值时点2018年8月15日；2、估价对象在价值时点最终评估价值为人民币1993.57万元，评估单价为13658元/平方米。   2018年10月9日，本院作出(2018)陕01执947号之二执行裁定书，裁定：拍卖登记在海红轴承厂西安分厂名下位于长安区1459.63平方米的房产。   2018年10月12日，本院发布《关于拍卖位于长安区申店乡申店村2幢地上二层1459.63平方米的房产的公告》，该公告载明：拍卖标的为长安区1459.63平方米的房产；评估价为1993.57万元、起拍价为1600万元，保证金200万元，增价幅度为5万元。本标的物优先购买权人的相关说明载明为“无”。   为支持其异议请求,案外人恒泰汽车服务公司向本院提交了以下证据：1、《租赁合同》一份。2017年12月8日，郝柏林作为出租方（甲方）与案外人恒泰汽车服务公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份。该合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于西安市长安区申店渡街中区，共计出租面积1500平方米。租赁期约定为（不含装修免租期）为20年自装修免租期结束日的次日起计。甲、乙双方约定，甲方应提前1日通知乙方的具体交付日期，乙方应根据甲方通知的交付日期办理该房屋的验收交付手续。若乙方迟延办理该房屋的验收交付手续。每逾期一日，乙方装修免租期相应的扣减一日。装修免租期约定为：自该房屋交付日起，乙方享有3个月的装修免租期，免租期从2018年3月1日起至2018年3月31日止。租金及物业管理费及其他费用约定为：租金30元/平米、月，出租面积1500平方米，月租金45000元，年租金为540000元。乙方租金包含门前空地使用费，门前空地为该房屋不可分割的配套区域。租金前三年不变。从第四年开始每两年递增5%。上述租金不包含物业管理费，垃圾清运费、水电等公用事业费用。本合同所提及的租金均不包含多项税金，税金由乙方承担。合同签订当日，乙方支付首年租金共计540000元。以后提前二个月支付下一年度租金。该合同还对其他事项进行了约定。2、民生银行支付业务回单（付款）一份。该回单载明：2017年12月11日，付款人郑永杰通过民生银行西安枫林绿洲支行向郝卫涛账户转款540000元。备注栏内客户及银行附言均为2018.4.1-2019.3.1房租。3、《情况说明》一份。该情况说明载明：按照合同约定，案外人恒泰汽车服务公司安排执行董事郑永杰于2017年12月11日使用个人账户给商铺出租方岚博项目管理公司法定代表人郝柏林指定账户（郝卫涛）汇去房租款伍拾肆万元整。上述汇款属于恒泰汽车服务公司借用个人账号履行其支付房屋租赁费的行为，属于公司行为，与个人无关。4、《营业执照》一份。该《营业执照》载明：2018年1月29日，成立恒泰汽车服务公司申店渡街分公司。4、《装饰工程施工合同》一份。2017年12月8日，恒泰汽车服务公司作为出租方（甲方）与陕西城市风景线装饰设计工程有限公司作为乙方签订《装饰工程施工合同》一份。该合同约定：工程概况中工程名称为恒泰汽车服务公司申店渡街分公司装饰工程；工程地点为西安市长安区申店渡街海红佳苑2号楼10102号商铺。工程承包方式约定为包工包料。工程期限约定为80天，开工2017年12月10日，竣工日期为2018年2月28日。合同价款约定为本合同总造价约定为1745381.00元。合同还对其他事项进行了约定。5、恒泰汽车服务公司申店渡街分公司装修预（决）算书一份。6、照片8张。7、收据7张。8、(2018)陕01执947号之二执行裁定书复印件一份。9、《关于拍卖位于长安区1459.63平方米的房产的公告》一份。10、陕建业房评（2018）第0940716号《房地产估价报告》复印件一份。11、正合物业管理公司专用收款收据一张。   为支持案外人恒泰汽车服务公司的异议请求，被执行人岚博项目管理公司向本院提交了下列证据：1、《关于投资建设职工集资住宅工程协议》一份。2003年8月8日，海红轴承厂西安分厂作为甲方、陕西岚博项建设监理有限责任公司作为乙方签订《关于投资建设职工集资住宅工程协议》。该协议约定投资方式为乙方先期给甲方投资100万元，以解决甲方目前的困难，同时提供前期开发资金，负责工程前期准备、立项、报建工作，并承担土建及其它应由乙方承担的责任和义务。利润分配原则约定为甲方获得房产销售后纯利润的40%，开发项目完成后负责物业管理。可以甲方名义独立进行报建手续、建设、销售。可以获得房产销售后纯利润的60%，开发项目完成后负责物业管理。2、市国资发（2008）41号文件一份。该文件中以2007年12月31日账面为基准，将陕西重型机械厂、西安海红轴承厂等7户企业由市机电化工国有资产管理公司划转给西安工业资产经营有限公司。3、说明。4、公司党政联席会议记录。该记录载明：经研究，确定：海红佳苑小区项目：亏损的98.24万元，公司与岚博公司按4:6比例进行分担，岚博需将60%资金打到公司账户后，公司再出40%的资金用于清偿欠款。实物部分，按4:6比例进行分割，公司分得的部分暂不出售，由物业公司暂时管理。5、租赁合同。2017年12月8日，郝柏林作为出租方（甲方）与案外人恒泰汽车服务公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份。6、正合物业管理公司专用收款收据一张。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 上述事实有听证笔录、执行裁定书、职工集资住宅工程协议、党政联席会议记录、文件、租赁合同、银行支付业务回单、专用收款收据等证据在卷予以佐证。   本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。据此，本案中，案外人恒泰汽车服务公司虽依据其与郝柏林于2017年12月8日签订的《租赁合同》及2017年12月11日通过付款人郑永杰在民生银行西安枫林绿洲支行向郝卫涛账户转款540000元的银行支付凭据作为已付租金的证据。但涉案查封的房产现登记在海红轴承厂西安分厂名下。在异议审查中，被执行人正合物业管理公司认为该房产属于其下级公司长海分公司（原海红公司）所有，长海分公司又系其公司设立，不具备法人资格，故其民事责任应由其公司承担，案外人恒泰汽车服务公司从第三人郝柏林处承租本属于其公司房产的行为没有法律依据，郝柏林属于无权处分。而作为签订《租赁合同》一方即被执行人岚博项目管理公司则认为依据西安工业投资集团有限公司（原名称为西安工业资产经营有限公司）编号为【2011】18号《公司党政联席会记录》明确了对于海红佳苑小区项目剩余未销售的1460平方米商铺按照4：6比例纵向分割实物，以实物分割给其公司60%的房屋产权。因此其公司将海红佳苑小区2号楼商铺出租给案外人恒泰汽车服务公司合法有据，案外人恒泰汽车服务公司系海红佳苑小区**楼商铺的合法承租人。基于上述情形，由于二被执行人对案外人恒泰汽车服务公司承租涉案查封的房产合法性存在争议，且案外人恒泰汽车服务公司的执行异议所主张的对案涉房产装修装饰部分的财产权的实体权利以及对案涉房产的享有的优先购买权均取决于案外人恒泰汽车服务公司与被执行人岚博项目管理公司所签订的《租赁合同》的效力。案外人恒泰汽车服务公司的异议请求因涉及产权及合同效力认定等实体问题，其提供的证据不足以排除人民法院的强制执行，故对其异议理由，本院依法均不予支持。案外人恒泰汽车服务公司如主张对案涉房产装修装饰部分的财产权为其所有，且对案涉房产拍卖行为依法享有优先购买权等实体权利，应依法通过诉讼进行确认。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下：   驳回案外人西安恒泰汽车服务有限公司的异议申请。   案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。                            审 判 长  王 庆 九                          审 判 员  苟卫民                      审 判 员  李    唯                        二O一九年七月二十五日                            书 记 员  张 韵浛          1