西安市未央区人民法院民事判决书（2019）陕0112民初1276号 原告：尚淑华，女，1963年1月25日出生，汉族，无业，住河北省石家庄市长安区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：白银涛，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雅丽，陕西宝伦律师事务所（实习）律师。被告：王曙光，男，1961年4月15日出生，汉族，陕西华迪置业有限公司法定代表人，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告尚淑华与被告王曙光房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚淑华的委托诉讼代理人白银涛、高雅丽，被告王曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚淑华诉称，2008年4月27日，其通过未央法院拍卖程序取得了位于西安市未央区XX城XX路XX号XX大厦总面积320平方米的703室和704室房屋的所有权。2017年8月1日，其与被告就上述房屋签订了《房屋买卖合同》，约定总房价款为110万元，付款方式为合同签订后3日内支付20万元，于2017年8月30日前支付30万元，剩余60万元购房款待其配合被告办理完西安市房管局宋建奇、王东注销抵押登记后10日内付清。合同签订后，被告仅在2017年8月2日和8月9日分别支付了2万元和5万元，剩余103万元房款至今未付。其长期居住在北京，其通过拍卖取得涉案房屋时涉案房屋登记在西安海洋建设开发公司（以下简称海洋公司）名下，其遂委托该公司法定代表人宋某某代其进行日常管理，并协助其办理该房屋在法院及房管局所涉及的相关手续。委托期间，宋某某告知其已将涉案房屋以每年2万元的租金出租，直至2017年年初，涉案房屋的过户手续仍未办结，故其于2017年6月返回西安准备亲自办理，方才发现宋某某以自己的名义擅自与被告签订了房屋买卖合同，合同落款时间为2012年7月1日。因其不知情，也不认可，经与被告多次沟通，鉴于被告愿意购买涉案房屋，其遂与被告签订了上述房屋买卖合同。被告迟延付款的行为已经严重侵犯了其合法权益，致使其合同目的无法实现。现诉至法院，请求判令：1、依法解除原被告于2017年8月1日签订的《房屋买卖合同》；2、被告承担自2012年7月1日实际占有房屋之日起至实际腾房之日的房屋占用费（暂计至2018年7月1日共计12万元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告王曙光辩称，2012年7月1日，其与海洋公司法定代表人宋某某签订了海洋大厦703、704室房屋的购房合同，当时宋某某提供了尚淑华的委托授权书。其按照合同约定在3日内给宋某某支付了购房款50万元。2012年7月6日，其支付完第一笔购房款后催促宋某某联系尚淑华办理银行以及房管局的相关手续，直至2017年1月，宋某某以联系不到尚淑华和各种理由推诿。2017年6月联系上尚淑华后，尚淑华称在外欠别人很多钱，要跟其见面谈，后经协商，其无奈答应尚淑华在其与宋某某签订的购房款的基础上多加10万元，当时尚淑华再三保证和宋某某之间无其他的经济手续。其于2017年8月1日与尚淑华签订了海洋大厦703、704室房屋的买卖合同，之后其支付了一部分购房款，原告向其交付了房屋，其一直使用至今。原告拿到其支付的购房款后称去银行和房管局办理相关手续，后半年联系不上原告，等再有消息的时候，原告已经将房产证办在了自己的名下。2018年1月，原告将其起诉至未央法院，要求其腾房，法院判决驳回了原告的诉讼请求，原告未上诉。经审理查明，2008年4月27日，原告尚淑华通过本院执行变卖程序，以359825.3元的价格买受被执行人宋建奇、海洋公司所有的位于西安市XX城XX路XX大厦XX号房屋，以356200.4元的价格买受被执行人王东、海洋公司所有的位于西安市XX城XX路XX大厦XX号房屋，本院于2008年5月16日分别出具了（2006）未法执字第569号执行裁定书及（2006）未法执字第571号执行裁定书，裁定将登记在西安海洋建设开发公司名下的位于西安市XX城XX路XX号XX大厦XX幢XX号、XX号房屋过户至买受人尚淑华名下。2011年5月9日，原告尚淑华向海洋公司法定代表人宋某某出具授权委托书，委托宋某某全权代理其处理位于西安市XX区XX城XX路XX号XX大厦XX层东南、西南二户房产的相关事宜。2012年7月1日，宋某某以自己的名义与被告王曙光签订《商品房买卖合同》，宋某某为甲方，被告王曙光为乙方，合同约定甲方将西安市未央区XX城XX路XX号XX大厦XX层XX户XX室、西南户704室两套房屋卖给乙方，甲方清理完2012年7月份以前一切水电卫生、物业费用，双方签字一周后乙方将第一批房款50万元支付给甲方，两套房屋总价为100万元，乙方再不承担任何费用，甲方办理完房产证过户到乙方名下后，乙方一周内付清剩余房款50万元到甲方账户，两套房屋总协定价为100万元，乙方不再承担任何费用，甲方办理完房产证过户到乙方名下后，一周内付清剩余购房款50万元到甲方账户。《商品房买卖合同》签订后，被告王曙光分别通过转账及现金方式向宋某某支付了50万元购房款，宋某某即向被告王曙光交付了涉案两套房屋。2017年7月19日，本院分别出具了（2006）未法执字第569-3号执行裁定书及（2006）未法执字第571-3号执行裁定书，裁定将登记在海洋公司名下的位于西安市XX城XX路XX号XX大厦XX幢XX号、XX号房屋过户至买受人尚淑华名下，并注销原购房人（宋建奇、王东）签订的购房合同及注销抵押手续。2017年8月1日，原告尚淑华与被告王曙光签订《房屋买卖合同》，合同约定原告尚淑华将位于西安市XX城XX路XX号XX大厦XX、XX室两套房屋转让给被告王曙光，原告尚淑华保证两套房屋与海洋公司、宋某某无任何经济、债务关系，两套房屋总价款为110万元，签订合同3个月内被告王曙光付原告尚淑华20万元，2017年8月30日以前付原告尚淑华30万元，待原告尚淑华配合被告王曙光办理完西安市房地局、宋建奇、王东注销抵押登记后，被告王曙光于10日内付清剩余房款60万元。2017年8月2日，被告王曙光向原告尚淑华支付房款2万元，2017年8月9日，被告王曙光向原告尚淑华支付房款5万元。2017年10月23日，原告尚淑华取得两套涉案房屋的不动产权登记证书。2017年11月10日，原告尚淑华分别与案外人王某某、陕西淳信投资管理有限公司，案外人张某某、陕西淳信投资管理有限公司签订《房屋买卖三方合同》，约定将位于西安市XX城XX路XX号XX幢XX大厦XX室房屋出售给王某某，将位于西安市XX城XX路XX号XX大厦XX幢XX室房屋出售给张某某，两套房屋售价均为60万元。合同签订后，原告尚淑华收取了王某某购房款60万元，收取了张某某购房款50万元。2017年12月6日，原告尚淑华就两套涉案房屋分别办理了抵押登记，权利人分别为王某某和张某某。关于原告与案外人签订房屋买卖合同后办理抵押登记而未办理过户登记手续，原告称其取得房屋产权证尚不满两年，不符合二手房交易过户的条件，故先行办理了抵押，待符合条件时再过户给买受人。关于为何在2017年8月1日与原告签订了房屋买卖合同后仅向原告支付了7万元，被告称其与原告签订房屋买卖合同时原告保证与海洋公司、宋某某之间无任何经济委托关系，而其前期给宋某某支付的50万元，宋某某应当将50万元支付给原告，但因为宋某某实际上和原告之间有债务关系，所以宋某某未将50万元支付给尚淑华。其与原告约定一起将其支付给宋某某的50万元要回来，但合同签订后半年其都找不到原告，原告不接电话、不回信息。    另查明，被告王曙光于2019年1月10日将原告王曙光诉至本院，请求尚淑华继续履行2017年8月1日与其签订的《房屋买卖合同》，并协助其办理西安市未央区XX城XX路XX号XX大厦XX幢XX、XX室房屋产权变更登记手续，赔偿其损失等。以上事实，有执行裁定书、房屋买卖合同、商品房买卖合同、房屋买卖三方合同、授权委托书、不动产权属登记证书、收条、微信聊天记录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告尚淑华称其从未委托宋某某出售两套涉案房屋，被告提供的原告向宋某某出具的授权委托书亦未载明授权的事项，在此情况下宋某某以自己的名义与被告签订了《商品房买卖合同》，被告亦未提供证明原告对房屋买卖知情未提出异议，因此本院认定该《商品房买卖合同》不能约束原告。原告本人于2017年8月1日与被告王曙光签订《房屋买卖合同》，约定将两套涉案房屋出售于被告王曙光，该《房屋买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效。原、被告双方应当按照约定履行义务。被告应当按照合同约定向原告足额支付购房款而未交付。被告辩称其与原告约定其中50万元由其与原告找宋某某要回，但其未提供证据，且根据其与原告签订的房屋买卖合同约定，前期购房款50万元并非一次性支付，而系分两次支付，这与被告陈述不符。被告未提供证据证明其与原告就房屋买卖合同的付款方式在合同外另有其他约定，应由其承担举证不能的法律后果。被告未按照约定的时间支付购房款，构成违约。原告称其因被告未按约支付购房款，其口头通知被告解除双方签订的房屋买卖合同，但其未提供证据。本院认为双方的《房屋买卖合同》尚未解除。被告在未与原告解除房屋买卖合同的情况下将房屋再次出售给案外人的行为亦构成违约。现涉案房屋已另行出售他人，且房屋上存在抵押，原、被告之间的房屋买卖合同目的已无法实现，原告请求解除，本院依法予以支持。原告请求被告支付房屋占用期间的利息，因双方均存在违约行为故对原告该请求本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判令如下：一、原告尚淑华与被告王曙光于2017年8月1日签订的《房屋买卖合同》解除。二、驳回原告尚淑华的其余诉讼请求。案件受理费2700元，原告已预交，现由原告自行承担。如不服本判决，于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长      王宝娟审  判  员      崔小梅人民陪审员      荣春玲    二〇一九年七月二十二日 书 记 员      刘旭华  1