广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2538号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：陈静云，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：钟群兴，女，1973年12月7日出生，汉族，住广东省佛冈县。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（下称越秀物业南沙分公司）诉被告钟群兴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告越秀物业南沙分公司的委托诉讼代理人何火日、陈静云，被告钟群兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2010年12月1日至2015年12月31日止的物业管理服务费28646.2元；2.被告向原告支付逾期支付2010年12月1日至2015年12月31日物业管理服务费的违约金（违约金的计算方法为：以每月欠缴的物业管理服务费469.61元为本金，按每日0.1%的标准，各从每月1日起计至被告实际缴清之日止，违约金以本金为限）；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系滨海半岛大街××号房的业主。原告与被告签订物业管理服务合同，由原告为被告提供物业管理服务。双方约定，物业管理服务费标准为2.3元/平方米/月。物业管理服务费以3个自然月为缴纳周期，被告应当在每周期首月10日前缴纳，每逾期一日，按应缴纳欠费总额的0.1‰交纳滞纳金。因被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催缴，被告仍未支付，根据物业管理服务合同的约定，被告应当支付拖欠上述物业管理服务费和相应的违约金。被告钟群兴辩称：被告不同意原告的诉讼请求。一、原告主张的物业管理费已过诉讼时效，应当依法驳回其全部诉讼请求。原、被告双方签订的《滨海·半岛物业管理服务合同》约定按月计收物业管理费，原告主张按季度收取没有依据。原告要求被告支付2010年12月至2015年12月期间的物业管理费，根据合同约定及法律规定，每月的物业管理费的诉讼时效应当从次月起开始计算，即最后一期（2015年12月）的物业管理费诉讼时效起算时间为2016年1月1日，该诉讼时效至2018年12月31日已经届满。原告至2019年3月19日才向人民法院提起诉讼，已过诉讼时效。二、原告未依照物业管理服务合同的约定提供服务，被告也不应支付相关费用。被告的房屋长期存在质量问题，被告曾与开发商及原告多次沟通协商但仍未能解决。被告因此被迫延迟收楼，被告收楼后，案涉房屋地基严重下沉，导致公共下水管道爆裂以及被告房屋装修的破坏，而原告未履行其承诺的服务质量，反而一再拖延，其行为已经违反了《滨海·半岛物业管理服务合同》第四、五、二十三条等的约定，这也是原告一直未向被告催收物业管理服务费的原因。经审理查明：2007年11月1日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（下称城建物业公司）（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方选聘乙方对南沙滨海花园三期滨海半岛提供前期物业管理服务。别墅物业管理服务费为每月每平方米2.3元。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。合同期限自2007年12月31日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止。”2010年9月2日，被告（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方）签订《滨海·半岛物业管理服务合同》，对物业管理服务费用约定如下：“物业坐落位置为广州市南沙区××大道西××大街××号，建筑面积204.18平方米。乙方提供的服务期限为三年，此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，业主委员会可重新与乙方签订《物业服务合同》或另行选聘物业管理公司。如在合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同。双方约定本物业的物业管理服务费标准为别墅2.3元/平方米·月，为使管理运作顺利及有效进行，业主需于收楼时向管理公司预付三个月物业管理服务费。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交服务费千分之一交纳滞纳金。甲方须按合同规定交纳物业服务费，每延期一天，物业服务费按拖欠款项金额的千分之一支付滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，乙方可向人民法院起诉要求限期交纳。合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满三十日前向对方提出书面意见。若在合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立，续聘或选聘物业管理公司并与之签订了《物业管理委托合同》，以该《物业管理委托合同》为准。本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。”2010年8月29日，被告填写《滨海·半岛业主档案登记表》，业权人住址为南沙沙螺湾工业区大森木制品厂内，电话为136××××5357。被告于2010年9月2日预交2010年9月至2010年11月的物业服务费，未缴纳2010年12月1日至2016年12月21日的物业服务费。被告抗辩其未继续缴纳物业费的原因系涉案房屋存在地基下沉、水管破裂、墙体爆裂等质量问题。原告为证明其于2016年7月1日向被告发出物业费催缴函的主张，在庭审中向本院提交了小蜜蜂邮包包快递一份，寄件人为滨海半岛服务中心符小姐，邮戳时间显示为2016年7月1日，收件人载明为钟群兴，收件人电话为136××××5357，收件人地址载明为广州市南沙沙螺湾工业区大森木制品厂内，内件品名载明为关于海宁大街21号物业管理费催费函。本院在庭审中当庭拆封上述快递，内置有“广州城滨物业管理有限公司”盖章印样的《物业服务费催缴函》一份，载明催缴海宁大街21号2010年12月1日至2016年3月31日的物业服务费及滞纳金。但该邮件未能妥投。经质证，被告认为其未见到过该邮件，也从未拒收过快递，虽然收件地址是其在2014年之前的联系地址，但2014年之后其不再使用该地址；该快递未记载邮寄及投递过程，没有显示退回时间及原因，无法确定该邮件是否真实寄送给被告；且催缴函落款处盖章单位广州城滨物业管理有限公司并非物业服务相对方，因此该公司盖章的文件不能作为本案证据，不能视为原告向被告催收物业费；即使原告于2016年7月1日向被告邮寄上述快递，根据法律规定及按月支付物业费的约定，2014年7月1日前的物业管理费也已经超过两年诉讼时效；原告向被告催收物业费，应当采取张贴催收通知在案涉房屋等各种方式，其提供的邮件没有投递记录且与本案无关，不符合常理，不能证明其催收主张。被告在庭审中确认其未有书面告知原告其联系地址发生变更的事实。原告在庭审中陈述当时委托广州城滨物业管理有限公司进行物业服务费收取，因此催缴函也由该公司发出。双方在庭审中确认涉案房屋每月物业服务费469.61元，每季度物业服务费1408.84元；确认在实际履行过程中每月10日前交纳当月物业服务费；确认涉案房屋所在小区在原告诉请的物业费期间未成立业主委员会。被告抗辩应按《前期物业服务合同》约定的每日万分之四的标准计算违约金，原告对被告抗辩的违约金标准无异议。另查明，涉案房屋于2009年12月3日登记至被告名下，登记地址为南沙区××大道西××大街××号，登记建筑面积为204.1786平方米；于2016年12月21日变更登记至案外人罗欢华名下。2017年7月21日，广州城建开发物业有限公司南沙分公司将公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司南沙分公司。原告向本院提交了由广州越秀物业发展有限公司于2018年4月2日出具的《声明书》，载：“我司是广州市南沙滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽城等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司、现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称‘南沙分公司’）系我公司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2010年1月1日起至2018年12月31日的物业服务管理服务费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”本院认为：广州城建开发南沙房地产有限公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》及被告与城建物业公司签订的《滨海·半岛物业管理服务合同》，均是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《滨海·半岛物业管理服务合同》合同有效期为三年，故该合同于2013年9月1日起因履行期限届满，对当事人不再具有法律约束力。因涉案小区未成立业主委员会，亦未选聘出新的物业管理企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”广州城建开发南沙房地产有限公司与城建物业公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。被告在2010年12月1日至2015年12月31日期间系涉案房产的业主，享受物业公司提供的物业服务，应当支付相应的物业费，并根据《前期物业服务合同》支付相应违约金。广州越秀物业发展有限公司已将相关物业费和违约金债权转让给原告享有，原告有权主张涉案《滨海·半岛物业管理服务合同》及《前期物业服务合同》所产生的债权。涉案房屋存在质量问题系被告与开发商之间房屋买卖合同纠纷，与本案物业服务合同关系，分属两种不同的法律关系，应由被告另循法律途径解决。被告以房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业服务费，于法无据，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。广州城滨物业管理有限公司于2016年7月1日按照《滨海·半岛业主档案登记表》中被告填写的地址及电话向被告邮寄物业管理费催缴函，该邮件未能妥投系因被告通讯地址变更而未通知物业公司所导致的，该快递单上邮戳和改退批条足以表明快递寄出并退回的事实，快递单表明物业公司向被告催缴物业费的主观意图，邮寄催费快递的行为发生诉讼时效中断的法律效果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”及《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方确定物业费实际履行方式为每月10日前缴纳当月物业费，鉴于原告未能提供除2016年7月1日的催费快递单外导致诉讼时效中断中止的证据，故原告主张的2010年12月1日至2014年6月30日的物业费及相应期间的违约金，因超过诉讼时效，本院不予支持。被告应当继续支付2014年7月1日至2015年12月31日止的物业费及相应期间的违约金。涉案房屋每月物业服务费为469.61元，逾期按欠费总额的每日万分之四的标准支付违约金，故被告应向原告支付2014年7月1日起至2015年12月31日的物业服务费为8452.98元（469.61元×18个月），以及逾期支付上述期间物业服务费违约金（违约金分别以每月欠缴物业服务费469.61元为本金，按每日万分之四的标准，从欠付当月11日至实际缴清之日止，每月物业服务费违约金以当月欠付的物业服务费本金为限）。对于原告超出该部分的物业服务费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告钟群兴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2014年7月1日至2015年12月31日物业服务费8452.98元；二、被告钟群兴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付逾期支付2014年7月1日至2015年12月31日物业服务费的违约金（分别以当月欠缴的物业服务费469.61元为本金，按每日万分之四的标准，自欠付当月11日起计算至实际缴清之日止，每月物业服务费违约金均以469.61元本金为限）；三、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费660元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担432元，由被告钟群兴负担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  杜美月人民陪审员  陈润彰二〇一九年七月二十九日书 记 员  陈洁莹