辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终801号上诉人（原审原告）：营口宏泰建筑工程有限公司，住所地辽宁省营口市站前区太白路17-甲1。法定代表人：柳直，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵长军，该公司项目经理。委托诉讼代理人：薛克鹏，北京市华城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕年君，女，1969年3月30日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：边玉红，辽宁元久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王俊，男，1968年3月20日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。委托诉讼代理人：边玉红，辽宁元久律师事务所律师。原审第三人：营口永江金誉房地产开发有限公司，住所地辽宁省营口市站前区建丰办昌盛里14号。法定代表人：张敏杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈莎莎，辽宁开宇律师事务所律师。上诉人营口宏泰建筑工程有限公司（以下简称宏泰建筑公司）因与被上诉人毕年君、王俊，原审第三人营口永江金誉房地产开发有限公司（以下简称永江开发公司）执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省营口市中级人民法院（2018）辽08民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成由审判员张祥楹担任审判长，审判员薛宁主审、审判员华锋参加的合议庭。上诉人宏泰建筑公司委托诉讼代理人赵长军、薛克鹏，被上诉人毕年君、王俊共同委托诉讼代理人边玉红，原审第三人永江开发公司委托诉讼代理人陈莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏泰建筑公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，并判决继续执行；2、诉讼费用由毕年君、王俊承担。事实与理由：一、2015年宏泰建筑公司诉永江开发公司建筑施工合同纠纷一案，一审法院做出（2015）营民一初字第00016号判决，判决永江开发公司给付宏泰建筑公司工程款。在执行过程中，查封了永江开发公司名下的房屋。2017年11月，毕年君、王俊提出执行异议申请，其提出2014年3月26日已经向永江开发公司购买了案涉房屋，营口市西市区人民法院在2015年8月6日作出确认买卖合同有效的判决。2018年6月，一审法院作出了中止执行的裁定。同年12月21日，一审法院作出了驳回宏泰建筑公司诉讼请求的判决。永江开发公司于2014年3月26日向张作柱、毕年君（二人亲属关系）借款500万元，账记在张作柱一人名下，当时扣除本月利息15万，永江开发公司只得款485万，以后按月付息给张作柱到同年12月份。4月3日还160万，4月9日还170万，欠本金170万。截止到7月25日，每月付利息51,000元，8月还本金142,000元，剩本金1,558,000元未还，8月-12月每月付利息47,400元，总计付利息150,000+4×51,000+4×47,400元=543,600元。永江开发公司财务账是通过银行转账且有当事人签字的，法院领导想把为借款担保的买卖合同判为“买卖合同有效”，永江开发公司财务账中的银行转账记录是不能消灭的事实，应依法调取财务账。应张作柱、毕年君要求为借款担保，永江开发公司于2014年3月26日以3套别墅和6个车库签订买卖合同并网签备案在张作柱和毕年君名下，其中永江开发公司提供借款担保房源表里113号为毕年君担保。于同日二人从永江开发公司借走房屋钥匙。从借还钥匙时间看，永江开发公司于4月3日还款160万元后，张作柱和毕年君二人还回钥匙三把，永江开发公司于4月9日还款170万元后，张作柱和毕年君二人又还回钥匙三把，证明张作柱和毕年君一起借款。2014年5月26日，毕年君与永江开发公司签订《回购协议》，同一套房7月26日张作柱又与永江开发公司签订《回购协议》。如果毕年君自己买房，张作柱怎能与永江开发公司签订《回购协议》，二人共同借钥匙和一套房屋二人两次签订《回购协议》，足以证明二人是共同出借人，永江开发公司将二人借款利息全部付给张作柱。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人阐明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。二、毕年君、王俊对案涉房屋没有所有权，所有权仍属于永江开发公司。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”永江开发公司作为开发企业对涉案房屋拥有所有权，其他人要取得涉案房屋所有权，都应当依照法律规定登记，未经登记，不能取得所有权。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，毕年君、王俊认为其已取得涉案房屋所有权，应当提供相应的证据，否则不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，毕年君、王俊提供的《商品房买卖合同》、营口市西市区人民法院（2015）营西民一初字第637号民事判决书等证据，只能证明其对涉案房屋享有债权请求权而不是物权请求权。其次，案涉房屋在房产部门进行的商品房网签登记，不属于物权登记，不能作为认定已取得物权的依据。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。所以，本案涉案房产仍归永江开发公司所有，毕年君、王俊以此为由主张排除强制执行的，不符合物权变动的公示原则，也没有其他法律依据。三、毕年君、王俊不具有其他可排除强制执行的情形。因案涉房屋目前仍登记在永江开发公司名下，所以毕年君、王俊是否享有其他可排除强制执行的权利，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行确认。但是，根据毕年君、王俊提供的证据，其仍没有其中规定的可排除强制执行的理由。首先，虽然在人民法院查封之前毕年君、王俊与永江开发公司签订了《商品房买卖合同》，营口市西市区人民法院（2015）营西民一初字第637号民事判决书也确认了其效力，但该合同明显是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人虽然无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。永江开发公司有多个证据可以证明《商品房买卖合同》的用途实际是用于民间借贷合同的担保，足以推翻（2015）营西民一初字第637号民事判决书的认定。所以，本案应视为毕年君、王俊未签订合法有效的书面买卖合同。其次，毕年君、王俊不能证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。根据永江开发公司提供的证据，毕年君、王俊先后签订了三份《商品房买卖合同》和六个车库的协议，所以，即使房屋买卖合同成立，仍不符合可排除强制执行的条件。再次，毕年君、王俊已支付的是借款还是购房款以及比例还应当结合永江开发公司提供的证据进行认定，不能简单认定为购房款。四、毕年君、王俊不具有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。宏泰建筑公司虽然没有担保物权的优先受偿权，但根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，宏泰建筑公司作为建设工程的承包人，对工程价款享有就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿权。相反，毕年君、王俊没有证据证明其享有优先受偿权。综上，根据毕年君、王俊提供的证据和法律、相关司法解释的规定，其不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决缺乏事实依据，适用法律错误，依法应予撤销，并改判准许执行案涉房屋。毕年君、王俊辩称：宏泰建筑公司上诉理由不成立。一、宏泰建筑公司与毕年君之间不存在任何借贷关系，双方之间系房屋买卖合同关系。房屋钥匙系宏泰建筑公司交付给毕年君的，并不是毕年君借走的。宏泰建筑公司从未与毕年君、王俊签订过《回购协议》，宏泰建筑公司上诉状的陈述与事实不符，且无证据证明。二、毕年君、王俊一审时提交了已办理登记备案手续的《商品房买卖合同》《进户通知书》《住宅专项维修资金专用收据》《声明》《销售不动产统一发票》及营口市西市区人民法院作出的（2015）营西民一初字第637号民事判决书等证据，根据相关法律规定，毕年君、王俊享有排除执行的权益，一审法院做出中止执行的判决，完全符合法律规定。三、一审判决并没有依据毕年君、王俊享有房屋所有权以及具有优先受偿权认定判决本案停止执行，而是依据毕年君、王俊享有排除强制执行的权益来认定，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，因此一审判决适用法律完全正确，定案依据充分。综上所述，宏泰建筑公司上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。永江开发公司述称：一、一审判决认定事实不清，永江开发公司与毕年君、王俊之间不存在真实的商品房买卖合同关系，而是典型名为买卖、实为借贷的法律关系。（一）永江开发公司虽与毕年君、王俊签订《商品房买卖合同》，但是双方不具有销售与购买商品房的真实意图，备案买卖合同的目的是为借款提供担保。2014年3月26日开始，永江开发公司向毕年君及案外人张作柱借款，约定月三分利息，未签订书面借款合同，但是双方实际履行。根据永江开发公司财务记载，2014年3月6日借款500万元，2014年4月3日、2014年4月9日分两笔还款330万元，2014年4月25日借款230万元，2014年6月18日、2014年7月3日、2014年8月7日、2014年8月11日、2014年8月24日，分五笔还款242万元。截至2014年末，永江开发公司财务账记载欠张作柱158万元（当年付息742,330元）。关于备案情况，如上所述，永江开发公司因资金周转需要多次向张作柱借款，2014年3月26日借款当日，根据出借人要求，备案至张作柱及其亲属毕年君名下若干套房产作为担保。同日，张作柱、毕年君向永江开发公司出具《借条》，将三套房产（别墅）钥匙及配套的六个车库钥匙借走，后因实际出售，撤销备案后，归还两套房产及四个车库钥匙。2014年5月26日，毕年君、王俊与永江开发公司签订《回购协议》，合同赋予了永江开发公司三个月的“回购期”，后其中两套别墅实际出售，备案价格均为120余万元，实际出售价格均为240余万元，且为急于出售回款的降价销售。综上，以极不合理低价备案《商品房买卖合同》，且备案后又签订《回购协议》的做法，又撤销备案的做法，均为以收回金钱为目的的担保行为。二、一审判决适用法律错误，应予纠正。备案登记只是行政管理范畴，法律并未赋予其与预告登记相同的法律效力，不能产生具有登记请求权的物权效力，不是一种物权登记。原保全查封行为，完全符合物权公示原则，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”毕年君、王俊提出的异议申请，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的能够排除执行的情形，即同时满足签订买卖合同、交付一半以上购房款、用于居住且名下无其他居住用房的条件，毕年君、王俊的权利并不足以排除本案的查封。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院予以纠正。宏泰建筑公司向一审法院起诉请求：1、准许执行营口市西市区房屋；2、案件受理费由毕年君、王俊负担。一审法院认定事实：2015年6月26日，一审法院对宏泰建筑公司诉永江开发公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）营民一初字第00016号民事判决。一审法院在执行该案中，作出（2015）营执字205号民事裁定，查封了永江开发公司坐落于营口市西市区房屋。毕年君、王俊对查封提出异议，一审法院于2018年6月12日作出（2016）营执异39号执行裁定，中止一审法院（2015）营执字第205号民事裁定中对永江裕华园小区24丙-1号房屋的执行。另查明，2014年3月26日，毕年君、王俊与永江开发公司签订《商品房买卖合同》，毕年君、王俊购买永江开发公司开发建设的位于营口市西市区房屋，面积为298.78平方米，购房款为1,291,306元。永江开发公司给毕年君、王俊开具了《销售不动产统一发票（自开）》，同日在房产部门备案。永江开发公司给毕年君、王俊开具了《进户通知书》《商品房结算单》，营口市物业管理处为毕年君、王俊所交纳的住宅专项维修资金出具了《辽宁省住宅专项维修资金专用收据》。2014年8月6日，永江开发公司及张敏杰出具的《声明》载明：我开发永江裕华园商住小区，其中一套房屋及两个车库销售给王俊。房屋及车库款已付清，是双方自愿行为。我公司已为王俊出具了所有商品房买卖手续，是真实合法的，是我真实意思的表现。2015年8月6日，营口市西市区人民法院对毕年君、王俊诉永江开发公司商品房买卖纠纷一案，作出（2015）营西民一初字第637号民事判决。判决：一、毕年君、王俊与永江开发公司签订的《商品房买卖合同》及《地下车库/车位使用权出售合同》合法有效；二、永江开发公司协助毕年君、王俊办理产权登记手续；三、永江开发公司协助毕年君、王俊办理进户时的水、电接通手续。一审法院认为，毕年君、王俊与永江开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法有效。该合同亦得到永江开发公司及张敏杰出具的《声明》认可，营口市西市区人民法院亦对毕年君、王俊诉永江开发公司商品房买卖合同纠纷一案作出房屋买卖合同有效的判决，故永江开发公司诉称“名为买卖、实为借贷”的理由证据不足，一审法院不予支持。毕年君、王俊享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得执行该执行标的。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回宏泰建筑公司的诉讼请求。案件受理费500元，由宏泰建筑公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为申请人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点为，毕年君、王俊对案涉执行标的24丙-1号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于如何认定毕年君、王俊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定处理。根据永江开发公司与毕年君、王俊签订的《商品房买卖合同》，可以认定在人民法院查封案涉房屋之前，已签订合法有效的书面合同，该事实已经营口市西市区人民法院作出的（2016）辽0803民初字第1934号民事判决所确认，永江开发公司在法定期限内对该判决未提出上诉，该判决已经发生法律效力，本院对此予以认定。至于宏泰建筑公司、永江开发公司在二审期间均主张本案合同关系并非商品房买卖，系为民间借贷提供担保的法律关系一节，因无有效证据，不能对抗已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，宏泰建筑公司的此节上诉理由不能成立，本院不予采信。根据永江开发公司于2014年3月26日向毕年君、王俊开具的《住宅房屋分配通知书》《进户通知书》，以及毕年君、王俊提交的《销售不动产统一发票（自开）》《辽宁省住宅专项维修资金专用收据》等证据，永江开发公司对其真实性并不否认，毕年君、王俊在签订《商品房买卖合同》后，已领取房屋钥匙，实际占有案涉房屋，宏泰建筑公司、永江开发公司均未提交证据反驳该事实。因一审法院作出民事裁定，查封案涉房屋事实发生在2015年2月9日之后，可以认定毕年君、王俊在人民法院查封案涉房屋之前，已合法占有该不动产。毕年君、王俊与永江开发公司签订《商品房买卖合同》后，永江开发公司向毕年君、王俊开具《收款收据》《销售不动产统一发票（自开）》，其载明购房款金额与《商品房买卖合同》约定金额相一致，结合2014年8月6日永江开发公司出具《声明》，上述事实，可以认定毕年君、王俊已按约支付全部购房价款。至于毕年君、王俊是否用永江开发公司的欠款抵顶购房款一节，如永江开发公司所述，该付款行为系发生在借款关系之后，当事人对自然人之间的债务处理并不违反相关法律规定，不影响毕年君、王俊对案涉房屋实体权利的取得。因案涉房屋被人民法院查封，无法办理过户登记手续，该情形亦符合非因买受人自身原因未办理过户登记的规定，本院对此予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现毕年君、王俊提交的证据，其证明事项符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审法院作出民事裁定中止对案涉房屋的执行，并判决驳回宏泰建筑公司的诉讼请求与法有据。综上所述，宏泰建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,422元，由营口宏泰建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张祥楹审判员  华 锋审判员  薛 宁二〇一九年七月二十二日书记员  李 婷