重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终3649号上诉人(原审被告)：张嫣，女，汉族，1991年9月13日出生，住四川省渠县。委托诉讼代理人：杨斌，重庆远沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊燃，重庆远沐律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：陈华容，女，汉族，1980年12月21日出生，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：吴文龙，重庆智渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭伟，重庆智渝律师事务所实习律师。原审被告：张常银，男，汉族，1981年1月3日出生，住重庆市奉节县。原审第三人：重庆煦韬实业有限公司，住所地重庆市巴**龙洲湾龙洲大道****2-9，统一社会信用代码915001120956625592。法定代表人：杨华荣，总经理。上诉人张嫣因与被上诉人陈华容、原审被告张常银、原审第三人重庆煦韬实业有限公司（以下简称煦韬公司）房屋买卖合同一案，不服重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初5927号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张嫣上诉请求：撤销原审判决，驳回陈华容全部诉讼请求。一审、二审的诉讼费由陈华容承担。事实和理由：一、一审法院认定陈华容期待利益损失适用法律错误。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”而本案中，一审法院将涉案房屋的价差33.08万元直接认定为陈华容的期待利益损失，不符合该规定。根据一审法院查明的事实，张嫣与陈华容于2017年3月27日签订了《房地产买卖合同》，约定了涉案房屋的成交价是62.6万元，定金为10万元，违约金的计算方式为房屋成交价的20%。即张嫣在签订合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为违约金12.52万元或者多返还定金10万元。但涉案房屋的评估总价为95.68万元，价值时点是2018年4月21日，价差为33.08万元，即大约一年内房价上涨幅度达到了52.84%，已远远超过了张嫣在订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故期待利益损失应当相对予以减少。二、一审中关于涉案房屋价值的《鉴定报告》不足采信；陈华容的损失适用合同约定的违约金条款足以弥补。《鉴定报告》过于简单，相关材料不全。且《鉴定报告》内容过于空泛，无法看出评估价值的计算过程，且取价依据严重不足。《鉴定报告》采用的估价方法为比较法，但是《鉴定报告》无法看出比较的具体情况，且市场上房屋一般为“一房一价”，差异性较大，片面采取比较法严重不合理。《鉴定报告》对涉案房屋的评估价格过高，鉴定结果不足以采信。陈华容二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。张常银二审未作答辩。煦韬公司二审未作答辩。陈华容一审诉称：1、判决解除陈华容与张嫣于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同；2、判令张嫣、张常银向陈华容返还定金10万元,并向陈华容赔偿房屋差价损失(房屋差价损失以司法鉴定结果为准)；3、判令张嫣、张常银支付律师费1.5万元。事实和理由：张嫣、张常银系夫妻关系。2017年3月17日,陈华容与张嫣及第三人煦韬公司在张常银在场的情况下,签订《房地产买卖合同》,约定陈华容购买张嫣、张常银共同所有的位于重庆市沙坪坝西尊路188号9幢三单元11-1号房屋（以下简称涉案房屋）,房屋总价为62600元,其中定金10万元由陈华容在签订合同当日支付，在房屋过户当天支付52万元，尾款6000元于张嫣、张常银将房屋交付陈华容当日支付。同时，因陈华容、张嫣签订《房地产买卖合同》时，张嫣、张常银尚未取得涉案房屋的不动产登记证书，双方约定在张嫣取得涉案房屋不动产登记证书之日起10日内办理涉案房屋的过户手续。张嫣于2018年3月取得涉案房屋的不动产登记证书，但张嫣、张常银明确告知不再将涉案房屋出售给陈华容。经核实，张嫣、张常银于2018年3月21日将涉案房屋另行出售给案外人朱乾菸，并办理了过户手续。张嫣、张常银一房二卖，恶意违约，严重侵害陈华容的合法权益。陈华容遂诉请如上。一审经审理查明，2017年3月27日，陈华容（作为乙方）与张嫣（作为甲方）及第三人煦韬公司（作为甲方）签订《房地产买卖合同》，约定：乙方购买甲方所有的涉案房屋，建筑面积85.42平方米，套内面积67.64平方米；该物业所有现状为以下第4种，甲方名下房地产权证尚未办出；该物业转让成交价为62.6万元，经买卖双方同意按以下方式付款，第一部分房款，定金10万元，乙方同意在签署本合同时向甲方支付定金10万元；第二部分房款52.6万元，付款方式见自行约定事宜；乙方须向丙方支付中介服务费12400元；甲方承诺于过户收到房款当天腾空该物业，并将该物业钥匙及相关手续等交于乙方；甲乙双方须按中介要求提供相应的合法证件并到场办理过户及相关的一切手续，丙方应积极配合；甲乙双方任何乙方违反上述条款，导致合同无法继续履行，视为严重违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金额按房屋成交价的20%计算；在履行本合同过程中，因甲乙任何一方违约的，则除承担相应的违约责任外，还应承担丙方因维权所发生的一切费用，其中包括不限于诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费、鉴定费等费用；因甲方房地产权证尚未办出，双方商定在甲方房地产权证办出后10日内办理房地产过户事宜；在签订本合同时乙方支付甲方定金10万元，在过户当日支付剩余房款52万元，在甲方将房屋交由乙方时，乙方再支付甲方剩余尾款6000元整。当日，陈华容支付张嫣定金10万元，此款包含在房屋总价以内。2018年4月21日，张嫣向陈华容表明不同意出售涉案房屋。2018年3月中旬，张嫣取得涉案房屋产权后，将涉案房屋售于案外人朱乾菸，并于2018年3月21日将涉案房屋产权转移登记至案外人朱乾菸名下，且案外人朱乾菸已对涉案房屋办理了房屋抵押权登记。陈华容遂以张嫣一房二卖，构成根本违约，向该院诉请如上。案件审理过程中，陈华容就涉案房屋于2018年4月21日的市场价值提起鉴定申请，经重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司出具《司法鉴定报告书》，估价结果为：房屋建筑面积85.43平方米，初估单价11200元/平方米（清水房），评估总价95.68万元。涉案房屋2018年4月21日的市场价值95.68万元与陈华容购买涉案房屋的房款62.6万元的价差为33.08万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，陈华容与张嫣签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故合法有效。依据合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，陈华容与张嫣应当按照《房地产买卖合同》约定全面履行各自的义务。根据《房地产买卖合同》约定，张嫣在涉案房屋产权证办出后10日内应当将涉案房屋产权转移登记至陈华容名下，该案中，张嫣在取得涉案房屋产权后随即将涉案房屋产权转移登记至案外人朱乾菸名下，根据合同法第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，张嫣在履行《房地产买卖合同》过程中一房二卖，构成根本性违约，陈华容有权解除与张嫣于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》并要求张嫣返还定金10万元，该院对陈华容该两项诉请予以支持；对于陈华容诉请张嫣赔偿房屋差价损失(房屋差价损失以司法鉴定结果为准)，该案中，因张嫣违约，造成陈华容订立合同的目的落空，陈华容期待的合同利益无法实现，守约方即陈华容如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋，因房价上涨，经鉴定的2018年4月21日张嫣违约之日的房屋市场价与订立合同时双方约定的房屋价款之间价差为33.08万元，该差价就是守约方陈华容的期待利益损失，因此该院对陈华容诉请张嫣赔偿房屋价差损失33.08万元予以支持。另，陈华容诉请张嫣支付律师费，《房地产买卖合同》并未对其进行约定，陈华容该项诉请没有法律和事实依据，该院不予支持。张常银非《房地产买卖合同》相对方，陈华容诉请张常银赔偿涉案房屋价差损失及支付律师费，没有法律和事实依据，该院不予支持。张常银及第三人煦韬公司经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不妨碍该院依法判决该案。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、陈华容与张嫣在《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同于本判决生效之日起解除；二、张嫣返还陈华容购房定金10万元；三、张嫣赔偿陈华容重庆市沙坪坝西尊路188号9幢三单元11-1号房屋价差损失33.08万元；四、驳回陈华容的其他诉讼请求。上述第二、三项，限张嫣于本判决生效之日起10日内履行，若张嫣未按本判决指定的期限履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费11276元，鉴定费5000元，合计16276元，由张嫣承担（此款已由陈华容垫付，限被告张嫣于本判决生效之日起10日内迳付陈华容）。保全费3650元，由陈华容承担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除是守约方的一种能及时有效保护自己利益的权利。既然是一种民事权利，如果合同中约定有违约金条款，那么守约方要求违约方承担违约责任就应有选择权；既可以要求违约方承担因违约导致合同解除的违约金责任，也可以选择要求违约方承担损害赔偿责任。本案中，陈华容与张嫣签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，缔约双方均应按照《房地产买卖合同》约定全面履行各自的义务。按照双方合同约定，张嫣在涉案房屋产权证办出后10日内应当将涉案房屋产权转移登记至陈华容名下，但张嫣在取得涉案房屋产权后随即将涉案房屋产权转移登记至案外人朱乾菸名下即一房二卖，构成根本性违约，张嫣应当承担违约责任。陈华容据此要求解除与张嫣于2017年3月17日签订的《房地产买卖合同》，并要求张嫣返还定金10万元、赔偿房屋价差损失符合法律规定，本院予以支持。而一审法院根据司法鉴定结果来计算涉案房屋的价差损失的处理并无不当，本院予以支持。张嫣抗辩重庆华川土地房地产估价与资产评估有限责任公司出具的《司法鉴定报告书》与客观事实不符而不应采信，因张嫣未举示相关证据，本院对该抗辩理由不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院对张嫣的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11276元，由张嫣负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文审 判 员 申 威审 判 员 刘恋砚二〇一九年七月十六日法官助理 徐一佳书 记 员 周 伟