福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1625号 原告：陈江仕，男，1989年7月17日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 被告：李隋玉，女，1977年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告陈江仕与被告李隋玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月1日、2019年7月12日两次公开开庭进行了审理，原告陈江仕、被告李隋玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈江仕向本院提出诉讼请求：1.判令被告李隋玉支付自2017年12月15日至2019年４月16日的房屋租金共计人民币（币种下同）32000元；2.判令被告支付自房租拖欠之日起产生的滞纳金，按日拖欠金额的２％计算加收滞纳金至还款之日为止；3.判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：原被告于2017年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于厦门市同安区出租给被告，但是自2017年12月后，被告转租房子却拖欠租金不支付给原告，至今未付租金总计32000元。被告拒付租金行为明显违约，为维护原告的合法权益，故请求判如所请。 被告李隋玉辩称：由于租赁期限较长，被告与原告在签订《房屋租赁合同》后一起到行政服务中心做了房屋租赁登记备案，后来被告却发现案涉房子已经有人在使用且原告一直没把房子钥匙交给被告，所以被告和原告于2018年5月2日一起到行政服务中心办理房屋租赁登记备案注销手续。直至原告起诉后，被告到案涉房屋所述物业管理公司了解情况，才知道该房子一直是由厦门承露实业有限公司在使用。因此，案涉房屋实际上一直都是他人使用，被告并未实际使用，《房屋租赁合同》并未实际履行，被告不应向原告支付房租。 在本案审理过程中，原告陈江仕提交了以下证据以证明其主张：《房屋租赁合同》，拟证明原告于2017年12月15日以每月2000元的价格将位于厦门市同安区的房屋出租给被告李隋玉的事实。被告李隋玉提交了以下证据以证明其主张：1.微信聊天记录打印件，拟证明案涉房屋一直是厦门承露实业有限公司在使用的事实；2.水电费和物业管理费的收款收据和发票的照片打印件8张，拟证明案涉房屋的水电费和物业费一直是厦门承露实业有限公司缴交的；3.厦门市不动产登记中心受理凭证、厦门市房屋租赁登记备案申请表、提前解除租赁协议书、房屋租赁状态备案登记表，拟证明原、被告双方已于2018年5月2日注销了案涉房屋租赁备案；4.苏某的出具的《证明书》和当庭发表的证人证言，拟证明原告在将案涉房屋出租给被告之前就已经出租给他人，被告没有使用案涉房屋。 庭审中，原告陈江仕陈述：《房屋租赁合同》是原告与被告在2017年12月15日签订的。合同签订前，原告刚向他人购买了案涉房屋，于2017年12月14日拿到了房产证。被告是高鹏房产公司位于锦辉国际的加盟店的员工，该加盟店通过被告与原告签订《房屋租赁合同》，意图租赁案涉房屋后再把房屋转租出去赚取租金差价牟利，合同就是在高鹏房产中介公司在同安商会大厦边上的加盟店里签订的，之后在行政服务中心办理备案登记时双方按的手印。因原告购买案涉房屋后，正以该房屋作为抵押向兴业银行办理商业贷款，被告所在的高鹏房产加盟店协助原告办理这项贷款业务。有一个叫苏某的是被告所在的高鹏房产加盟店的员工，原告办理的房屋抵押贷款业务就是他协助的，原告在2017年12月15日将案涉房屋的钥匙交给了苏某。原被告签订《房屋租赁合同》时苏某在现场见证。合同签订后，被告没有支付租金和押金，被告和苏某他们说等房屋抵押贷款业务办理完毕后，各种费用再一起结算。因办理贷款后续还有很多手续要办，原告把《房屋租赁合同》的客户联、业主联连同原告的身份证、户口本等许多文件材料一并交给了苏某。被告所说的使用案涉房屋的厦门承露实业有限公司认识苏某，该公司是2017年12月15日以后才开始使用案涉房屋的。2019年5月底6月初的时候，原告打算装修案涉房屋，原告携装修材料过去的时候，是找被告拿的房屋钥匙。因被告所在的高鹏房产加盟店要求原告办理案涉房屋抵押贷款业务要经由他们办理，原告在贷款办理过程中与他们起了很多矛盾，还几次报警处理，原告的身份证、户口本还是报警后才通过警察要回来的。原告与被告之间的其他纠纷，原告已另行起诉。2018年5月2日，原被告双方一同至行政服务中心办理了房屋租赁登记备案注销手续，原因是原告正以案涉房屋向银行办理抵押贷款，银行要求案涉房屋不能带租约，所以提前办理注销手续。因原告未偿还抵押贷款，现兴业银行申请法院查封了案涉房屋。 在第一次庭审中，被告李隋玉陈述：被告是高鹏房产公司在锦辉国际加盟店的员工，当时被告正打算不再继续在该加盟店做事了，想要自己经营房屋中介业务，所以向原告租赁案涉房屋作为房屋中介工作室使用。《房屋租赁合同》约定房屋租赁押金是2000元，因为原告没有交付房屋，所以被告也没有交付押金。原被告二人一起到行政服务中心办理了房屋租赁备案，《房屋租赁合同》的业主联由原告收执，客户联由被告收执。苏某是被告在加盟店的同事，现在被告已经不再那个加盟店做事了。合同签订后，原被告双方没有约定何时交付房屋钥匙，原告并没有把房屋钥匙交给被告。大约在2017年12月底，被告打算请人去案涉房屋里打扫卫生，去的时候发现房门已经打开，才发现已经有人在使用该房屋，所以被告要求原告一起去注销房屋租赁备案，而被告一直说他很忙拖了很久，才在2018年5月2日一起办理了房屋租赁备案注销手续。原告起诉后，被告向案涉房屋所属的物业公司了解情况，才知道案涉房屋实际是由厦门承露实业有限公司在使用，物业管理费、水电费等由这家公司向物业公司支付。《房屋租赁合同》第十四条记载：“本合同未经厦门高鹏房地产营销策划有限公司签章无效”，而原被告双方签订的《房屋租赁合同》厦门高鹏房地产营销策划有限公司并未签章，因为按照公司规定，只有承租人实际入住才会有公司签章。 在第二次庭审中，被告李隋玉陈述：高鹏房产中介公司位于锦辉国际的加盟店的加盟协议是被告与高鹏房产公司签订的，被告是这家加盟店的经营者，这家加盟店并没有雇佣过苏某，苏某不知道被告向原告租赁案涉房屋，《房屋租赁合同》签订时苏某不在场，被告也没有让苏某看过《房屋租赁合同》。被告在和原告签订《房屋租赁合同》后，有一次在跟苏某泡茶的时候曾经向他提过被告向原告租了案涉房屋，但是房屋里有人居住，苏某可能忘了。 证人苏某当庭证称：苏某以前曾经从事房屋中介业务，被告李隋玉是高鹏房产公司在锦辉国际的加盟店的老板，苏某认识被告大约有三四年了，被告有房源会介绍给苏某，除此之外双方没有别的往来。被告现在已经不经营这家加盟店了。原告陈江仕在同安商会大厦买了一套房子，用这套房子向银行办理抵押贷款，苏某协助原告办理银行抵押贷款业务。苏某只是协助原告办理贷款业务，与原告没有别的往来，案涉房屋有没有出租苏某并不清楚，苏某不知道在协助原告办理房屋抵押贷款的整个过程中该房屋有没有人住。苏某和被告有两年多没联系了，也不知道原告有没有把案涉房屋出租给被告，《证明书》是开庭前几天被告拿给苏某签的，苏某只能确认被告确实没有入住案涉房屋，但是不知道房屋有没有出租，不知道原被告之间有没有签订过租赁合同。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈江仕与被告李隋玉于2017年12月15日签订了《房屋租赁合同》一份，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），合同约定：被告向原告租赁位于厦门市同安区的房屋，一、租赁用途为办公使用。二、租赁期限自2017年12月15日至2046年12月14日止，每月租金2000元。三、乙方应每季度向甲方支付6000元，每期付款应提前3天付清。四、合同签订之日，乙方向甲方支付2000元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方。五、……。六、租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达三天以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。……十四、本合同未经厦门高鹏房地产营销策划有限公司签章无效。十五、中介费为一个月租金，甲、乙双方各付半个月租金，签约当日付清。被告加盟厦门高鹏房地产营销策划有限公司，在厦门市同安区“锦辉国际”小区经营“高鹏房产”加盟店。《房屋租赁合同》文本系被告提供的厦门高鹏房地产营销策划有限公司的格式合同文本，合同文本左上方有“高鹏房产”商标和字号，合同编号：ＧＰ1602715。原被告双方确认，合同签订后，被告并未按照合同约定向原告支付押金2000元。厦门市同安区房屋位于同安商会大厦。合同签订当日，原被告双方一同至行政服务中心办理了房屋租赁登记备案手续。2018年5月2日，原被告双方签订了《提前解除租赁协议书》，明确双方同意提前解除案涉房屋的租赁合同，又一同至行政服务中心办理了房屋租赁登记备案注销手续。 同时查明，被告李隋玉提交的案涉房屋所属物业公司（厦门市同安区商会物业管理有限公司）提供的水电费和物业管理费的收款收据和发票的8张照片打印件中，有3张显示案外人厦门承露实业有限公司分别于2019年1月14日、2019年2月15日、2019年3月12日，共三次向厦门市同安区商会物业管理有限公司缴纳了案涉房屋的物业管理费用，每次缴纳金额为203元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告陈江仕与被告李隋玉于2017年12月15日自愿签订《房屋租赁合同》，虽然《房屋租赁合同》第十四条记载：“本合同未经厦门高鹏房地产营销策划有限公司签章无效”，但《房屋租赁合同》文本系被告提供的厦门高鹏房地产营销策划有限公司的格式合同文本，该条款属于格式条款，被告作为厦门高鹏房地产营销策划有限公司加盟店的经营者和格式合同文本的提供者，若坚持应按照该格式条款要求将厦门高鹏房地产营销策划有限公司的签章作为合同的生效要件，应当以厦门高鹏房地产营销策划有限公司加盟店经营者的身份代表该公司签章或联系该公司的专门业务人员签章，但被告并未坚持落实该条款要求，而是于合同签订当日与原告一同至行政服务中心办理了房屋租赁登记备案手续，因此，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应自觉履行合同约定的义务。被告提出的只有承租人实际入住租赁房屋，厦门高鹏房地产营销策划有限公司才会在《房屋租赁合同》上签章的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 被告李隋玉提交的微信聊天记录打印件拟证明案涉房屋一直是由厦门承露实业有限公司在使用，但该微信聊天记录被告的通讯对象不明，即被告是与什么人通过微信通讯联系，被告并未对此举证证明，故该微信聊天记录的真实性无法确认，本院不予采纳。被告提交了案涉房屋所属物业公司（厦门市同安区商会物业管理有限公司）提供的水电费和物业管理费的收款收据和发票的照片打印件共8张，拟证明案涉房屋的水电费和物业费一直是案外人厦门承露实业有限公司缴交的，《房屋租赁合同》签订时案外人厦门承露实业有限公司就已经在实际使用案涉房屋，故被告始终无法使用案涉房屋，不应承担房屋租赁费用。本院在审核该组证据时发现，被告提交的案涉房屋所属物业公司提供的水电费和物业管理费的收款收据和发票的8张照片打印件中，有3张显示案外人厦门承露实业有限公司分别于2019年1月14日、2019年2月15日、2019年3月12日，共三次向厦门市同安区商会物业管理有限公司缴纳了案涉房屋的物业管理费用，每次缴纳金额为203元，而其余5张水电费和物业管理费的收款收据和发票照片打印件均未显示付款人为厦门承露实业有限公司，而且上述所有票据显示的缴费日期均为2018年7月以后的日期，均发生在原被告双方解除《房屋租赁合同》并办理房屋租赁备案登记注销手续之后，与本案并无关联性，故本院不予采纳。被告提交的苏某的《证明书》拟证明原告在被告租赁案涉房屋之前已将房屋出租给其他人，被告没有实际使用该房屋，而苏某当庭证称，苏某与被告已经两年多没有联系，他只协助原告办理案涉房屋抵押贷款手续，不清楚原告有没有将案涉房屋出租，也不知道被告有没有向原告租赁案涉房屋，《证明书》是被告在开庭前几天拿给苏某签名的，可见，该《证明书》系被告自行制作后要求证人苏某签名确认，且《证明书》的内容与证人证言不相符，苏某明确表示不知道被告有没有向原告租赁案涉房屋，而且被告在两次庭审中，对于苏某身份的陈述不一致，因此，《证明书》与苏某的证言本院不予采纳。被告是厦门高鹏房地产营销策划有限公司加盟店的经营者，作为专业的房屋中介从业人员，房屋租赁系其日常业务，其主张《房屋租赁合同》并未实际履行，但却没有提交任何证据证明自2017年12月15日《房屋租赁合同》成立至2018年5月2日合同提前解除期间，被告曾向原告提出过案涉房屋有其他人占有使用导致被告无法使用，原告应当予以解决或解除合同等任何相关主张，也没有提交任何证据证明原告在与被告签订《房屋租赁合同》时已经将案涉房屋出租给包括案外人厦门承露实业有限公司在内的任何第三人或允许任何第三人占有使用，同时也没有证据证明案外人厦门承露实业有限公司与原告存在任何关联，因此，被告提出的《房屋租赁合同》并未实际履行的抗辩意见本院不予采纳。 对于确定原告陈江仕主张的房屋租金金额，首先应当明确《房屋租赁合同》的实际履行期间。《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2017年12月15日至2046年12月14日止，原被告双方于合同签订当日，即2017年12月15日一同至行政服务中心办理了房屋租赁登记备案手续，但是2018年5月2日，原被告双方签订了《提前解除租赁协议书》，明确双方同意提前解除案涉房屋的租赁合同，又一同至行政服务中心办理了房屋租赁登记备案注销手续，因此，《房屋租赁合同》的实际履行期间为自2017年12月15日至2018年5月2日止。原告要求被告支付自2017年12月15日至2019年４月16日的房屋租金共计32000元，本院认为，房屋租金应以《房屋租赁合同》的实际履行期间计算，原告主张计算至2019年4月16日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定房屋租金为每月2000元，按每月30日计算，每日租金平均为66.67元，自2017年12月15日至2018年4月14日为4个月，自2018年4月15日至2018年5月2日为18天，因此，《房屋租赁合同》的实际履行期间应按4个月零18天计算，租金应为9200.06元（2000元/月×4个月+66.67元/天×18天）。 对于原告陈江仕主张的滞纳金问题，因《房屋租赁合同》第三条约定：“乙方应每季度向甲方支付6000元，每期付款应提前3天付清”，第六条约定：“租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金”，原告据此要求被告李隋玉支付自房租拖欠之日起产生的滞纳金，每日按拖欠金额的２％计算滞纳金至付款之日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以减少，《房屋租赁合同》约定的滞纳金，实质为违约金，“每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金”这一违约金计算方式明显高于拖欠房屋租金所造成的实际损失，甚至远高于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条所规定的民间借贷利率上限（年利率24%），因此，本院依法将违约金的计算方式调整为以拖欠的房屋租金为基数，自违约之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际付款之日止。《房屋租赁合同》的实际履行期间为自2017年12月15日至2018年5月2日止，即4个月零18天，其中，自2017年12月15日至2018年3月14日为三个月，合一个季度，按照合同约定，被告应于2018年3月11日前付清该季度租金6000元，自2018年3月12日起即构成违约，拖欠该季度租金所产生的违约金应以租金6000元为计算基数，自2018年3月12日起计算至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；自2018年3月15日至2018年5月2日，不满一个季度，《房屋租赁合同》并未约定提前解除合同时对于不满一个月的租金如何结算，原被告双方在签订《提前解除租赁协议书》时对此也未明确约定，本院认为，当原被告双方于2018年5月2日解除合同时，应当给予被告一定的租金支付宽限期，本院结合案件实际情况，酌定租金支付宽限期为3天，即自2018年5月3日至2018年5月5日止，自2018年5月6日起方视为被告违约，因此，自2018年3月15日至2018年5月2日租金为3200.06元（2000元/月×1个月+66.67元/天×18天），违约金应以租金3200.06元为计算基数，自2018年5月6日起计算至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李隋玉应于本判决生效之日起十日内支付陈江仕房屋租金人民币9200.06元； 二、李隋玉应于本判决生效之日起十日内支付陈江仕迟延支付房屋租金产生的违约金（1.自2017年12月15日至2018年3月14日一个季度的房屋租金人民币6000元所产生的违约金，应以人民币6000元为计算基数，自2018年3月12日起计算至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2.自2018年3月15日至2018年5月2日的租金人民币3200.06元所产生的违约金，应以人民币3200.06元为计算基数，自2018年5月6日起计算至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）； 三、驳回陈江仕的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币600元，适用简易程序审理，减半收取300元，由原告陈江仕负担人民币213.75元，由被告李隋玉负担人民币86.25元，款均限于本判决生效之日三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  杨 郁 二〇一九年七月十七日 代书记员  张晓芬 附：本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。