山西省晋城市城区人民法院民事判决书（2019）晋0502民初1376号原告：赵某，男，1981年10月6日生，汉族，山西省泽州人，现住泽州。原告：刘某，女，1983年4月21日生，汉族，晋城市人，现住泽州。二原告的共同委托诉讼代理人：杨某，山西亚圣律师事务所律师。被告：李某，男，1981年10月23日生，汉族，山西省高平市人，现住晋城市。被告：张某，女，1980年1月15日生，汉族，山西省高平市人，现住晋城市。原告赵某、刘某诉被告李某、张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某，二原告的共同委托诉讼代理人杨某，被告李某、张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵某、刘某向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告代为支付的房屋贷款本息56483.88元和物业费5686.23元,共计62170.11元，并判令被告从2018年9月10日起按每日220.5元的标准（73.5万元的万分之三）支付原告违约金直至上述款项付清之日为止（其中，截止2019年4月10日的违约金是46966.5元）；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼期间，原告明确物业费是指从2016年7月12日至2019年4月1日的物业费；明确违约金指的是被告方未按期偿还房屋贷款本息的违约金。事实和理由：2016年7月9日，原告与被告通过晋城市某某房地产营销策划有限公司签署《房屋买卖合同书》一份，该合同约定原告将在晋城市城区房屋以73.5万元出卖给二被告，同时约定因涉案房屋尚有10万元银行贷款未偿付，该10万元贷款由被告直接偿还银行，由原告在总房款中给被告减去10万元，房产证够二年过户，同时，由于此房屋暂时不能过户，被告押原告5万元，过户当天付清，还约定如被告不能按时付清购房款，则每逾期一日由违约方向对方支付房款成交价的万分之三滞纳金，同时对方可以以违约为由解除双方交易关系。合同签订后，原告收到了被告支付的房款共计58.5万元。2016年7月12日，原告将房屋交付给被告，但之后，被告支付房屋贷款仅至2018年8月份，从2018年9月开始违反合同约定不再支付房屋贷款。因贷款手续系原告办理，原告因担心逾期偿还贷款会给原告的个人征信产生不良影响，在贷款银行的催告下原告便主动偿还了该房屋的剩余全部贷款本息共计56483.88元。此外，被告购置房屋后未支付物业费，因房屋尚未办理过户手续，晋城市华铭物业管理有限公司多次向原告催要物业费，原告于2018年10月15日交纳2016年4月1日至2019年4月1日的物业费共计6203元，其中，2016年7月12日至2019年4月1日期间的物业费为5686.23元应由被告承担。被告的行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任，请求法院判如所请。被告李某、张某辩称：一、驳回原告要求偿还房贷本息56483.88元及相应违约金的诉讼请求；二、对原告垫付的自房屋交付之日至今的物业费予以认可，但具体费用数额以原告提供的合法有效的原始缴费单据为准；三、本案诉讼费依法承担。事实和理由：原、被告于2016年7月9日签订了《房屋买卖合同书》，当时房产证未办理，房屋的维修基金发票、购房税票原告均给了被告。房屋交接后，该房屋陆续出现了质量问题，窗户漏风漏水、墙壁裂缝严重。被告找物管局、开发商解决问题过程中得知开发商并未交维修基金，导致一直拖延未能办理房产证，而被告的孩子上学也急需要办理房产证。为了维权，被告连同该小区十六户户主共同聘请律师申请仲裁，历经一年半的时间，2018年8月10日开发商同意对业主赔偿。当时开发商调查了被告的住房质量问题，并认定房屋所有损失包括开发商的暖气表、推迟办证、没交维修金，窗户漏风漏水、墙壁裂缝等问题，定损后，开发商代表答应分期赔偿被告10万元损失。因赔偿时间过长，被告恐中间有变，后开发商同意一次性赔偿被告69060元以解决纠纷。因原告是该房屋的第一手购买人，为了赔偿方便，2018年8月15日被告陪同原告赵某由赵某签字后拿到赔偿款69060元。当时，原、被告约定以该69060元一次性把剩余贷款还清，双方立即过户。可是两个月后原告无故失踪，拒绝与被告协商。该69060元赔偿款的受益人应为被告。该69060元是开发商针对暖气表损坏、推迟办证、没交维修金，窗户漏风漏水、墙壁裂缝等问题的赔偿，开发商的行为侵害的是房屋现持有人即被告的权益，并没有侵害原告的权利，并且，该69060元完全是被告向房地产公司追偿的，原告没有任何参与行为，仅仅是在领取赔偿款时到现场签了名拿了钱而已。上述款项已抵作被告所付房款，故房屋银行贷款应由原告支付。综上，被告在房屋买卖过程中没有违约行为，不应承担违约责任。针对被告以上关于开发商所给付赔偿款的答辩意见，原告认可从开发商处收到的款项是69460元，提出当时将其中9460元已经给了被告，并未约定以剩余的6万元抵作房款，该6万元应归原告所有。被告认可自己收到了9460元，要求将冲抵剩余房款的数额由69060元变更为6万元。经审理查明：原告赵某与刘某2005年6月登记结婚，于2016年6月17日协议离婚，离婚协议中约定房屋归刘某所有。2019年6月4日双方又办理了复婚登记。被告李某与被告张某系夫妻关系。2010年12月1日，原告赵某曾与晋城市某1房地产开发有限公司（以下简称“某1房地产公司”）签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的房屋(建筑面积是129.22㎡)，并约定该公司应当在2012年10月30日前交付房屋，还约定该公司应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案......本合同在履行过程中发生的争议，双方协商解决不成的，提交晋城市仲裁委员会仲裁。之后，原告赵某向某1房地产公司交了房款，其中20万元的房款系二原告向工商银行晋城泽州支行贷款，贷款期限自2010年12月9日至2020年12月9日，采取按月等额本息的方式还款。2012年11月29日，原告向峰花园房地产公司交纳房屋维修基金12922元。原告取得了以上房屋的钥匙。2016年7月9日，原告作为卖方与被告作为买方通过房屋中介公司签订《房屋买卖合同书》，约定二原告将上述房屋出售给二被告，买方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议；成交价格为73.5万元，具体支付方式为自本合同签订之日买方向卖方支付定金2万元，本合同签订7个工作日内买方支付卖方56.5万元，由于卖方此房屋还有10万元房屋贷款，双方约定此10万元贷款由买方还银行，卖方给予买方总房款减去10万元，房产证够二年过户，另，由于此房屋暂时还不能过户，双方约定买方押卖方五万元整，能过户当天付清。同时约定如买方不能按时付清购房款，则每逾期一日由违约方向对方支付该房款成交价的万分之三滞纳金，同时对方可以以违约为由解除双方交易关系。合同签订后，原告按约于2016年7月12日向被告交付了房屋，并将购房合同以及交费手续也一并给了被告，被告向原告支付了58.5万元房款，并从2016年7月9日起开始按照约定向中国工商银行偿还房屋贷款，每月偿还2104.3元，还至2018年8月9日。其间，被告入住房屋后发现墙壁有裂纹、窗户漏风漏水等问题，便向小区的物业管理公司询问，得知开发商收上业主维修基金后未向物管局缴纳，由此导致无法维修。也因开发商一直未能办理房产证的问题，被告与小区其他部分业主共同寻找某1房地产公司解决。在晋城市仲裁委的协调下，关于案涉房屋的问题，某1房地产公司同意给付69460元违约金了结纠纷，因原告赵某为房屋原房主，便由赵某出面于2018年8月15日将该款项领取。原告赵某给了被告李某9460元，剩余6万元由赵某拿走。当时被告李某提出以该6万元来抵付银行的剩余贷款，原告赵某未同意，因原、被告就该6万元抵付房屋贷款的事情未达成一致意见，被告李某于2018年8月28日给原告发短信，表明这几个月肯定不会给结利息和贷款。之后，被告还于2018年9月、11月份多次与原告协商，但仍未果。因被告未继续偿还贷款，在银行的催要下，原告分别于2018年10月9日偿还4218.11元、于2018年10月15日偿还52265.77元，本息共计偿还56483.88元，至此，房屋贷款还清。同时查明：2018年10月15日，原告向晋城市某某物业管理有限公司缴纳了涉案房屋2016年4月1日至2019年4月1日的物业费6203元。2018年10月24日，原告赵某办理了上述房屋的不动产权证书，登记在赵某名下。诉讼期间，原告赵某表示，其已偿还的银行贷款本息以及支付的物业费均为二原告的共同财产。以上事实有原、被告提供的《房屋买卖合同书》，原告方提供的离婚证复印件、离婚协议书、结婚证复印件、赵某在中国工商银行晋城泽州支行尾号为6085的账户明细单、《个人购房借款/担保合同》、被告李某给原告发的短信截图、中国工商银行凭证和还款凭证、赵某中国工商银行尾号为9946的历史明细清单、物业费交款单据、不动产权证书，被告提供的《商品房买卖合同》、房屋维修基金的收款收据、与原告的通信和短信记录，以及原、被告陈述等在案佐证。原、被告主要争议的焦点，以及本院对双方的争议问题的认定意见如下：一、原告赵某在开发商处领取了69460元，将其中9460元给了被告李某，赵某手中其余的60000元能否抵作本应由被告方偿还的房屋贷款，被告拒不偿还房屋贷款的行为是否构成违约。原告现要求被告偿还垫付的房屋贷款本息56483.88元，能否支持。关于涉案69460元款项的性质，被告方陈述，该款项包括推迟办证的违约金，没按时交维修基金的违约金，暖气表不匹配问题（主要就是这三项），以及窗户漏风漏水、墙壁裂缝等损失赔偿，原告对于款项性质不清楚，本院认为，被告的陈述应该属实。上述开发商赔偿的69460元，由原告赵某领取，赵某领取后，除给了被告9460元外，其余6万元由赵某拿走，对该6万元，原、被告现发生争议，均认为归己方所有。本院认为，因上述款项是违约金与房屋质量的赔款，其中违约金赔款的多少与违约的时间长短有很大关系，而原、被告2016年7月发生买卖之前，开发商违约导致的是原告方的权益受损，与被告无关，原、被告2016年7月发生买卖之后，开发商继续违约，除了会影响因不能及早过户被告押原告的5万元房款原告不能及早得到，其他实质上大多影响的是被告方的权益，且考虑向开发商争取赔款的过程一直是被告方在参与，上述赔偿款69460元，除已给付被告的9460元外，原告赵某还应另行支付被告一部分，本院根据本案的实际情况，酌情认定该款项为1.5万元，该1.5万元可抵作房款。原告一次性偿还了房屋贷款本息56483.88元，扣除上述可抵作房款的1.5万元，被告现应向原告方支付41483.88元。被告方提出用上述69460元的款项中原告赵某拿走的6万元折抵房款，原告未予同意，对此被告也知道。在双方未能就该款项达成一致的前提下，被告就违反约定而不按月偿还房屋贷款，该行为有欠妥当。因被告未能按月偿还贷款，原告完全可以选择一边按月偿还贷款，然后再与被告协商解决问题，但原告未用合理方法解决而直接一次性偿还了剩余贷款，该行为也有欠妥当。考虑到原告已实际一次性归还了剩余贷款，其现要求被告一次性支付该款项，本院予以支持，但其要求被告支付违约金，本院不予支持。二、原告主张2016年7月12日至2019年4月1日的物业费5686.23元，能否支持。被告针对物业费，提供了如下证据：1.2017年4月30日晋城市某某小区业主委员会与晋城某1物业服务有限公司签订的《某某小区1#、2#、3#、12#楼物业服务合同》。2.本院（2018）晋0502民初3529号民事判决书，原告为晋城市某某物业管理有限公司，被告为某某小区的业主，该判决书认定“物业费收费标准为高层住宅1.1元/月/㎡，电梯运行电费0.2元/月/㎡……西城香府业委会成立后，2017年4月30日与晋城某1物业服务有限公司签订《物业服务合同》事实存在，故本案所涉《物业管理服务协议》按其有效期约定应当终止，原告主张2017年4月30日之后的物业费用无有依据。”3.2019年3月22日晋城市某某小区业主委员会向晋城市某某物业管理有限公司发出的通知，写明根据判决认定贵司无权向小区业主收取2017年4月30日后的物业服务费，请贵司将已收取2017年4月30日后的物业服务费退还业主。被告陈述，2017年4月30日之前的物业费应由晋城市某某物业管理有限公司收取，2017年4月30日之后的物业费用应由晋城某1物业服务有限公司收取，对于2017年4月30日以后的物业费原告可以向晋城市某某物业管理有限公司要求退回，对于2017年4月30日之前的物业费其予以认可，其应支付。原告质证称，以上证据是复印件，且对于两个物业服务公司的交接不清楚，原告缴纳物业费发生在通知下达之前。本院认为，以上被告方当庭提供证据1、2是复印件，经核实属实。考虑到涉案房屋小区物业服务公司在2017年4月30日已进行了变更，故原告向晋城市某某物业管理有限公司缴纳的2017年4月30日至2019年4月1日的物业服务费，原、被告可找相关的物业公司进行协调处理，如有纠纷，可另案处理。对于2016年7月12日至2017年4月30日的物业费，原告已经支付，被告应将该费用支付给原告，经计算该款项为1654元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告李某、张某于本判决生效后二十日内向原告赵某、刘某支付房款41483.88元。被告李某、张某于本判决生效后二十日内向原告赵某、刘某支付物业费1654元。驳回原告赵某、刘某要求被告支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2480元，减半收取1240元，由原告赵某、刘某负担750元，由被告李某、张某负担490元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审判员 李 芳 二0一九年七月二十二日书记员 连瑜珊