浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初368号 原告（反诉被告）浙江易翔空港商务有限公司。住所地杭州萧山国际机场翔飞路北侧、航辉路西侧、翔越路南侧、边防检查站东侧。 法定代表人傅月龙，该公司执行董事。 委托代理人凌伟，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）施柏兴，男，1954年12月23日出生，汉族，住址杭州市江干区。 被告（反诉原告）杨珍珍，女，1957年4月3日出生，汉族，住址同上。 二被告（反诉原告）委托代理人朱浩松、濮语诚，浙江浩平律师事务所律师。 原告浙江易翔空港商务有限公司（以下简称易翔公司）为与被告施柏兴、杨珍珍（以下简称施柏兴、杨珍珍）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月10日向本院起诉，反诉原告施柏兴、杨珍珍于2019年3月5日提起反诉。本院受理后依法由审判员叶文军独任审判，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易翔公司委托代理人凌伟、被告（反诉原告）施柏兴、杨珍珍及其委托代理人朱浩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易翔公司诉称，双方于2018年4月30日签订浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同，施柏兴、杨珍珍将紫晶商务城1幢1101室房屋租赁给易翔公司，合同约定承租房屋用于酒店经营。租赁合同签订后，易翔公司按租赁合同约定支付了首期半年租金（定金和5个月租金），金额分别为4917.84元、24811.85元。易翔公司支付租金后，因涉案房屋的物业无法完成交接手续，导致易翔公司无法将涉案房屋用于酒店经营。租赁合同14条特别说明第1款约定，协议签订后如果因为紫晶置业有限公司、物业公司、浙江紫晶大酒店有限公司（以下简称紫晶大酒店）原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，双方可解除本合同，双方互不承担违约责任。现因涉案房屋物业原因导致易翔公司无法与物业公司签订物业服务与租赁协议，导致易翔公司经营目的无法实现。鉴于此易翔公司分别于2018年7月26日、2018年8月6日向施柏兴、杨珍珍发函，要求解除与施柏兴、杨珍珍的租赁合同并交还涉案房屋，同时要求退还已支付的定金和租金。但发函至今施柏兴、杨珍珍未将款项退还给易翔公司。原告易翔公司提出以下诉讼请求： 一、判决确认原告易翔公司与被告施柏兴、杨珍珍签订的浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同已于2018年7月26日解除。 二、判令被告施柏兴、杨珍珍返还款项29729.69元。 被告施柏兴、杨珍珍辩称，双方之间的合同依法成立并生效，易翔公司也支付了第1期6个月的租金，还有第1个月的物业管理费，双方已经在履行合同义务。易翔公司之后单方提出解除合同，同时也不再依约支付后续租金的行为属于根本性的违约。易翔公司主张合同已经在2018年7月26日解除，理由不能成立。依法成立的合同并非易翔公司单方说要解除就必定解除，施柏兴、杨珍珍在反诉中也提出了解除合同的要求，合同应当在法院判决解除之日才解除。合同第14条约定的双方可以解除合同的条件是在2018年6月1日之前，本案中合同是在2018年4月30日签订的，能不能在6月1号之前与紫晶公司签订配套的物业合同是易翔公司应当与紫晶公司协商处理的事情，与施柏兴、杨珍珍无关，更不存在施柏兴、杨珍珍对此应当承担合同责任的问题。施柏兴、杨珍珍作为出租方的主要义务是将房屋交付给易翔公司使用，该义务施柏兴、杨珍珍在合同签订以后就履行完毕了，所以说在合同履行过程中施柏兴、杨珍珍不存在任何的违约行为。易翔公司不但没有在6月1日前提出解除合同的要求，而且还在6月4日支付了首期租金中的剩余5个月租金，以及6月份的物业管理费，而且在6月5日办理了房屋的交接手续，易翔公司要求解除合同的时间又超过了6月1日将近2个月，这完全证实了合同中约定解除的情形在实际开始履行以后就已经不再适用了。 反诉原告施柏兴、杨珍珍诉称，涉案房屋在出租给易翔公司之前一直出租给紫晶大酒店，在易翔公司因经营需要多次与施柏兴、杨珍珍协商后施柏兴、杨珍珍放弃了与紫晶大酒店续签协议的机会，于2018年4月30日与易翔公司签订了浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同。合同签订后易翔公司于2018年5月4日支付了第1个月的租金4917.87元，于6月4日支付了首期租金当中的剩余5个月租金24589.35元及2018年6月份的物业管理费222.50元，6月5日双方办理了房屋的交接手续，2018年7月1日至12月31日止的物业管理费1334.70元及水电费等费用524元至今未付。2018年8月6日易翔公司以因无法完成配套物业交接导致无法经营为由，发函告知施柏兴、杨珍珍要求解除合同，施柏兴、杨珍珍对易翔公司的上述无理要求明确表示拒绝，并要求易翔公司依约承担违约责任。但易翔公司已明确表示不再继续履行合同义务，施柏兴、杨珍珍为最大程度减少因易翔公司违约所带来的经济损失，于2018年12月26日又重新与紫晶大酒店签订了房屋租赁合同，但因此造成了实际损失45763元，其中包括：（1）易翔公司未提供10张住宿券3000元；（2）因重新签订合同所免除的1.5个月租金7376.81元；（3）减少租金35386.19元。施柏兴、杨珍珍认为，易翔公司在合同签订后无理要求解除合同的行为已明确表示不再继续履行合同主要义务，构成根本性违约，合同应予解除；因易翔公司的违约行为给施柏兴、杨珍珍造成的实际损失应予赔偿。反诉原告施柏兴、杨珍珍提出以下反诉诉讼请求： 一、判决解除反诉原告施柏兴、杨珍珍与反诉被告易翔公司于2018年4月30日签订的浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同。 二、判令反诉被告易翔公司立即支付2018年7月1日至12月31日的物业管理费及水电费等费用共计1858.70元。 三、判令反诉被告易翔公司支付因违约给反诉原告施柏兴、杨珍珍造成的实际损失45763元。 反诉被告易翔公司辩称，施柏兴、杨珍珍陈述2018年8月6日易翔公司发函告知施柏兴、杨珍珍要求解除合同，这个时间点是错误的，施柏兴、杨珍珍于2018年7月26日收到了解除合同通知书。双方的合同已经于2018年7月26日解除了，不存在重新再要求解除。施柏兴、杨珍珍及全体与易翔公司签订了房屋租赁合同的小业主不履行建筑物区分所有权业主的权利和义务，导致合同不能履行，过错在于包括施柏兴、杨珍珍在内的全体小业主。易翔公司有权解除合同，解除合同之后所发生的一切费用与易翔公司无关，施柏兴、杨珍珍应当自行承担。合同解除之后施柏兴、杨珍珍所谓的损失并没有实际发生。而且该所谓的损失仅仅是依据双方签订的合同以及施柏兴、杨珍珍与紫金大酒店签订的合同形式上的差价计算出来的。施柏兴、杨珍珍与哪一方签订租赁合同、签订什么条件的租赁合同都是施柏兴、杨珍珍权利范围内自行处置的结果。如果因施柏兴、杨珍珍与他方签订的房屋租赁合同导致施柏兴、杨珍珍所能享受到的权利或者所能获得的利益降低的，该损失属于自行扩大的损失。 经审理本案事实认定如下： 杭州市江干区紫晶商务城1幢1101室房屋的所有人为施柏兴、杨珍珍，二人共同共有。该房屋的购买价款为855282元。 2018年4月30日，易翔公司（乙方、运营方）与施柏兴、杨珍珍（甲方、出租方）签订浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同，约定：乙方为托管运营方，协助甲方完成与承租方的租赁合同，承租方为1家符合招租文件标准的属于2017年中端酒店排名前20名的依据中国法律成立并有效存续的公司，拟承租甲方提供的物业（含该物业的公摊面积）用于酒店经营；甲方认可乙方作为承租方在本项目的托管运营方做前期商务洽谈和签约，负责与甲方签订本租赁意向协议；甲方同意将其所属的紫晶商务城1幢l101室产权式酒店（现为紫晶大酒店）房产及其相应的配套设施设备按房屋现有装修和附属设施设备的现状出租给承租方用于酒店经营，同时乙方协助甲方和承租方从原承租方（浙江奥赛酒店管理有限公司，紫晶大酒店的经营方）办理物业移交手续；承租方承诺依照本协议合法地经营和管理本物业，并依据本合同条款支付甲方房屋租金；乙方作为托管运营方，协助甲方和承租方办理租赁相关资料的收集、合同签订等手续；租赁期限为15年，自2018年6月10日至2033年5月31日；该房屋作为紫晶商务城1幢由承租方租赁的客房部分由承租方统一管理，紫晶商务城1幢的其非甲方所持其他物业由承租方自行与紫晶商务城的其他业主、原物业管理公司或者紫晶商务城业主委员会协商管理；紫晶商务城1幢第4至第20楼属于该房屋的附属设备设施和1楼大厅的分摊部分，由承租方用于经营酒店；租金以该房屋首次买入的房价总额作为计算依据，首年的年租金为总房价的6.90%（税后），年租金前3年不递增，第4-6年、7-9年、10-12年、13-15年分别在首年基础上递增5%、10%、15%、20%；支付方式为先付后租，每半年支付1次税后租金，每年首次租金支付时间为5月15日后10个工作日内支付，最晚不得超过5月31日，2次租金于12月15日后10个工作日内支付，最晚不得超过12月31日；承租方每年提供10张免费住宿券(含双早)，当年未使用完的住宿券，不延续至下1个租赁年;承租期间，该房屋的物业管理费、水电费等及与经营相关的一切费用均由承租方承担，承租方的经营所得均由承租方享有，经营所得所涉及的税费及经济法律责任均由承租方承担；未到租赁期限承租方要求提前退租的，视为承租方违约，并向甲方支付违约金，违约金为该房屋未到期限的全部租金；签订正式合同5个工作日内支付1个月定金，在交房后支付剩余5个月租金；本协议签订后，如果因为“紫晶置业有限公司”、“物业公司”或者“紫晶大酒店”原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，甲乙双方可解除本合同，双方均不承担违约责任；计租日期由甲方将钥匙交由乙方日期为准；甲方必须在2018年5月31日前完成物业交接手续，如果没有按时完成交房则起租期顺延至交房完成之日，但最迟不能迟于2018年6月30日，否则视同甲方违约；等等。 2018年5月4日，易翔公司向施柏兴、杨珍珍支付了1个月租金4917.87元。2018年6月1日，施柏兴、杨珍珍向易翔公司交付了涉案房屋。2018年6月4日，易翔公司向施柏兴、杨珍珍支付了5个月租金24589.35元及2018年6月的物业管理费222.50元，共计24811.85元。 2018年6月5日，易翔公司作出通知，主要内容为：易翔公司正依据房屋租赁合同推进收交房工作，并已按合同约定支付了已交房业主半年租金，请各位已签合同业主尽早收交房，完成合同约定；待新的酒店项目方成立后，易翔公司将与业主签订补充协议或新的租赁合同，主要商务条件不变，其中明确新成立的酒店为承租方，担保方为现合同的运营方；等等。 2018年7月26日，易翔公司通知施柏兴、杨珍珍，因易翔公司与紫晶大酒店无法完成配套物业交接，导致易翔公司无法经营酒店，酒店开不成，依照房屋租赁合同约定已经符合解除房屋租赁合同的情形及条件，通知于当日解除房屋租赁合同，要求施柏兴、杨珍珍退回2018年7月27日及之后剩余租期的租金。2018年7月27日，易翔公司通知施柏兴、杨珍珍于当周内前往办理解除房屋租赁合同的手续、收房手续。2018年8月6日、8月7日，易翔公司通知施柏兴、杨珍珍，要求施柏兴、杨珍珍收到通知后2天内前往办理交还房屋手续。施柏兴、杨珍珍未前往收房。 2018年11月30日，易翔公司向施柏兴、杨珍珍邮寄交还了涉案房屋的梯控卡、钥匙。2018年12月26日，施柏兴与紫晶大酒店签订了紫晶商务城房屋租赁合同，约定施柏兴将紫晶商务城1幢1101室房屋出租给紫晶大酒店，租期自2018年12月26日至2018年5月31日，免租期1.5个月，首年租金按一手房价的6.70%计算（税后净租金），前3年不变，其后每3年递增5%，等等。 2018年12月26日，施柏兴、杨珍珍向紫晶大酒店支付了2018年7月-11月的物业管理费1112.20元、2018年12月的物业管理费222.50元、2018年6月—11月的水电费424元，以及更换锁芯、梯控卡、门锁电池的费用100元。 另查明，易翔公司于2018年8月23日至本院起诉紫晶大酒店，案号（2018）浙0104民初9231号，易翔公司基于施柏兴、杨珍珍等紫晶商务城1幢房屋所有人签订的浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同提出诉讼请求：一、判令紫晶公司立即协助易翔公司进场装修施工及提供施工用电、用水；二、判令紫晶公司立即提供热水；三、判令紫晶公司立即提供公共部位、公共用房及水电图纸；四、判令紫晶公司立即提供紫晶大酒店房屋平面布置图及消防检查合格证；五、判令紫晶公司立即提供位于紫晶大酒店1楼设置总服务台具体的位置；六、判令紫晶公司立即支付因阻止易翔公司装修造成的损失764940元（自2018年6月15日起暂计算至2018年7月15日，此后按照418元/天/间，共计61间，计算至2018年7月31日）。该案于2018年10月24日开庭审理，庭审中易翔公司撤回了第1至第5项诉讼请求。本院于2018年11月9日作出判决如下，驳回易翔公司的诉讼请求。易翔公司不服一审判决提起上诉，杭州市中级人民法院经审理于2019年2月13日作出判决如下，驳回上诉，维持原判。 上述事实，有易翔公司提交的浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同、付款记录、收款收据、通知、微信聊天记录、EMS面单、施柏兴与杨珍珍提交的房屋所有权证、销售不动产统一发票（自开）发票联、浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同、交接房屋清单、通知、付款记录、办理房屋交还通知函、告知函、微信聊天记录、收款收据、紫晶商务城房屋租赁合同、本案庭审记录证实。 本院认为，易翔公司与施柏兴、杨珍珍签订浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同合法有效。合同明确约定了易翔公司为托管运营方，协助施柏兴、杨珍珍完成与承租方的租赁合同，2018年6月5日易翔公司在作出的通知中仍表示新成立的酒店为承租方、担保方为现合同的运营方即易翔公司，因此易翔公司并非承租人。 房屋租赁合同约定，该合同签订后如果因为“紫晶置业有限公司”、“物业公司”或者“紫晶大酒店”原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，易翔公司与施柏兴、杨珍珍可解除合同，双方均不承担违约责任。易翔公司根据上述约定于2018年7月26日通知施柏兴、杨珍珍，表示其公司与紫晶大酒店无法完成配套物业交接，其公司无法经营酒店，通知于当日解除房屋租赁合同。本院认为，施柏兴、杨珍珍于2018年6月1日向易翔公司交付了涉案房屋，易翔公司于2018年6月4日向施柏兴、杨珍珍支付了租金、物业管理费，该2个日期在2018年6月1日当日或之后，易翔公司与施柏兴、杨珍珍在易翔公司或承租方未能按约定期限与紫晶大酒店就配套物业达成协议的情况下仍在继续履行合同，因此应认为易翔公司、施柏兴、杨珍珍均放弃了房屋租赁合同约定的上述解除合同的权利，易翔公司不能再根据房屋租赁合同的上述约定解除合同。同时，易翔公司于2018年8月23日起诉紫晶大酒店，要求紫晶公司协助其公司进场装修施工、提供施工用电用水等，至2018年10月24日才撤回该些诉讼请求，这表明在此期间易翔公司仍在追求履行合同，易翔公司于2018年7月26日通知施柏兴、杨珍珍解除合同的行为与其公司的诉讼行为相矛盾，有失诚信。因此，易翔公司要求确认涉案房屋租赁合同已于2018年7月26日解除的诉讼请求，本院不予支持。 易翔公司于2018年11月30日向施柏兴、杨珍珍邮寄交还了涉案房屋的梯控卡、钥匙，对此施柏兴、杨珍珍未提出异议且于2018年12月26日将涉案房屋出租给了紫晶大酒店，因此应认定涉案房屋租赁合同已于2018年11月30日解除。施柏兴、杨珍珍要求判决解除涉案房屋租赁合同的反诉诉讼请求，本院不予支持。 涉案房屋租赁合同约定租金、物业管理费、水电费应由承租人支付，但在承租人未确定，且施柏兴、杨珍珍已交付房屋给易翔公司、约定的计租日期已经开始的情况下，易翔公司履行了部分支付义务。本院认为，由于易翔公司一直未能确定承租人，而施柏兴、杨珍珍已经交付了房屋，因此2018年6月1日至11月30日期间涉案房屋的租金、物业管理费、水电费均应由易翔公司承担。易翔公司已经支付了6个月的租金、1个月的物业管理费，还应向施柏兴、杨珍珍支付5个月的物业管理费1112.20元、水电费424元。易翔公司要求施柏兴、杨珍珍返还款项29729.69元的诉讼请求，本院不予支持。施柏兴、杨珍珍要求易翔公司支付的物业管理费及水电费等费用1858.70元中包括了2018年12月物业管理费及更换锁芯、梯控卡、门锁电池的费用，该部分反诉诉讼请求本院不予支持。 施柏兴、杨珍珍要求易翔公司赔偿因违约给其造成的损失45763元，包括易翔公司未提供10张住宿券3000元、因重新签订合同所免除的1.5个月租金7376.81元、减少租金35386.19元。本院认为，涉案房屋租赁合同签订时易翔公司或承租人未取得作为酒店经营的配套物业，合同履行存在障碍，对此双方约定承租人无法在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同时易翔公司与施柏兴、杨珍珍可解除合同以控制风险；但在易翔公司或承租人未取得配套物业的情况下，易翔公司与施柏兴、杨珍珍越过2018年6月1日这个时间点继续履行合同，又未重新约定新的时间点或对此后不能取得配套物业的风险承担作出约定，双方履行合同的行为均有失谨慎；同时施柏兴、杨珍珍主张的免租期、减少租金损失因施柏兴、杨珍珍与紫晶大酒店签订的房屋租赁合同价格条件与涉案的房屋租赁合同存在差异而产生，并非易翔公司在签订涉案的房屋租赁合同时可以预见或者应当预见；因此施柏兴、杨珍珍要求易翔公司赔偿损失依据不足，对施柏兴、杨珍珍的该项反诉诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、驳回原告浙江易翔空港商务有限公司的诉讼请求。 二、反诉被告浙江易翔空港商务有限公司向反诉原告施柏兴、杨珍珍支付物业管理费人民币1112.20元、水电费人民币424元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回反诉原告施柏兴、杨珍珍的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费人民币272元，由浙江易翔空港商务有限公司负担；反诉案件受理费人民币496元，由施柏兴、杨珍珍负担人民币471元，由浙江易翔空港商务有限公司负担人民币25元。 浙江易翔空港商务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  叶文军 二〇一九年七月十日 书记员  杨文婕