广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终535号 上诉人（一审原告）：古霖，男，1980年8月30日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：赵朔艺，广西欣和律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：万伟娟，女，1980年7月23日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：孙贵文，广西贵文律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：韦书予，广西贵文律师事务所执业律师。 被上诉人（一审被告）：许庆丰，男，1965年2月14日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 上诉人古霖因与被上诉人万伟娟、许庆丰案外人执行异议之诉一案，不服凭祥市人民法院（2019）桂1481民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 古霖上诉请求：二审法院撤销一审判决，改判支持古霖的诉讼请求即继续执行凭祥市人民法院（2018）桂1481执保94号执行裁定，查封登记在许庆丰名下的位于凭祥市房产（房产证号：凭房权证第36××62）。事实和理由：一、许庆丰和万伟娟签订房屋买卖合同是为了隐匿资产逃避债务。因许庆丰欠古霖到期债务需偿还，从2018年4月始，古霖多次要求许庆丰偿还债务并建议许庆丰将其凭祥市房产挂中介公司出售以偿还借款。有双方的短信记录佐证。但2018年11月14日，许庆丰在未事先告知古霖的情况下和万伟娟签订上述金祥小区房屋的买卖合同，卖房得款也没有用来偿还欠其债务；二、凭祥市楼房建筑用地属于划拨用地，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条至46条及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，许庆丰与万伟娟签订房屋买卖合同前未履行经凭祥市土地管理部门和房产管理部门批准的审批手续，违反了上述法律法规的强制性规定，该合同无效。且万伟娟、许庆丰就该房产未完成过户前，古霖已就借款纠纷事宜起诉了许庆丰，法院也查封了该房产，该房产权利已受到限制，不能上市交易；三、该房产的价值没有经过有资质的部门评估，许庆丰以105万出售该房屋侵犯古霖的合法权益;四、万伟娟主张其2018年12月15日已经搬入涉案房屋居住没有事实依据。证人出具的证明是由万伟娟提供的格式证明，证人只是在证明上签字，该证明及证人证言不能作为认定案件事实的证据;五、万伟娟在本案中不属于善意取得的情形。许庆丰与万伟娟就凭祥市房产的交易未真正完成，也未获得职能部门批准，该交易不合法。且凭祥市人民政府于2019年1月2日批复原则同意以协议方式出让涉案房屋的国有土地使用权，该时间在转让房产被法院查封之后，万伟娟的买卖行为不符合善意取得行为。 万伟娟辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 许庆丰辩称：其与万伟娟买卖房屋的交易是真实的，并且已经交易完毕，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回古霖的上诉请求。 古霖向一审法院起诉请求：准许继续执行凭祥市人民法院（2018）桂1481执保94号执行裁定，查封登记在许庆丰名下的位于凭祥市房产（房产证号：凭房权证第36××62）。 一审法院认定事实：2018年11月14日，许庆丰与万伟娟签订《房屋买卖合同》。约定：许庆丰将其所有的座落于凭祥市房产【建筑面积180.4㎡，占地面积85.15㎡，国有土地使用权证（划拨土地）：凭国用（1998）字第0165号，房屋所有权证：凭房权证字第××号】转让给万伟娟，该房地产转让价款105万元；合同生效后两天内，万伟娟第一次付款60万元，余款45万元于12月10日前付清，该合同经签约双方签名、捺印。合同签订后，万伟娟依约履行了支付全部价款义务，许庆丰也于12月10日迁出转让房屋，实际交付给万伟娟。许庆丰授权何辉全权代理办理房屋过户手续，何辉依据授权已向相关行政职能部门申请办理了部分涉案房产重新审核和过户登记手续。2018年12月19日，一审法院在执行申请人古霖与被申请人许庆丰财产保全纠纷一案中，作出（2018）桂1481执保94号执行裁定书，裁定查封许庆丰名下所有的涉案房屋。2019年1月7日，万伟娟以其已支付全部购房款并实际占有了涉案房屋，且不存在过错为由，向一审法院提出了执行异议申请，请求解除对涉案房屋的查封。一审法院受理后，依法组织了双方当事人进行了听证，于2019年1月28日作出了（2019）桂1481执异1号执行裁定书，裁定撤销凭祥市人民法院（2018）桂1481执保94号执行裁定，解除对许庆丰名下的位于凭祥市房产的查封。2019年2月14日，古霖不服解除查封裁定，提出执行异议之诉，请求继续执行对登记在许庆丰名下的位于凭祥市房产的查封。 一审法院认为，万伟娟与许庆丰签订《房屋买卖合同》是缔约双方当事人的真实意思表示，没有恶意串通损害国家、集体或者第三人利益，也没有违反法律行政法规禁止性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，以及依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该《房屋买卖合同》合法有效，依法应受法律保护。万伟娟、许庆丰依据该合同全部履行了支付房款和交付标的物房屋，并着手办理涉案房屋测绘、交纳土地出让金、税金、更换土地使用权证等重新审核涉案房屋产权和过户登记手续，因古霖另案起诉许庆丰同时提出诉讼保全申请，而中止了涉案房屋过户登记手续的办理。万伟娟作为涉案房屋的买受人，从合同的签订到涉案房屋过户登记手续的办理，主观上、行为上没有任何过错，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，万伟娟实际占有凭祥市房产，属“法律另有规定的除外”情形，万伟娟依据《房屋买卖合同》取得了凭祥市房产，已经发生了效力，即具有排他性，他人无权对该房产再行主张权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”万伟娟合法有效并实际占有涉案房产，现正办理过户登记，能够依法阻止执行，其提出的查封异议申请事实清楚，证据确凿，理由充分，一审法院予以支持；依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”古霖对万伟娟取得涉案房产没有主张万伟娟存在过错，也没有向一审法院提供万伟娟存在过错的证据，古霖要求继续查封该诉争房产的诉求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告古霖的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，由古霖负担。 二审中，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间许庆丰依法提交的新证据：《雄基信息》广告业务单复印件一张、《雄基信息》报纸复印件十四页、许庆丰与雄基广告人员的微信聊天记录四页，证明许庆丰自2018年7月31日起连续3个月在《雄基信息》报纸上刊登涉案房屋的出售信息。古霖对许庆丰提交证据的质证意见： 万伟娟对许庆丰提交的证据无异议。 本院对许庆丰提交新证据的质证意见：许庆丰未能提交证据的原件核对，本院无法确定该证据的真实性，本院不予采信。 另查明，2019年1月2日凭祥市人民政府作出《关于同意凭祥市宗地原划拨国有土地使用权补办出让方案的批复》（凭政函〔2019〕2号），批复原则上同意以协议方式出让位于凭祥市宗地面积为87.43平方米的国有土地使用权。 本院认为，一、关于许庆丰与万伟娟签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。该买卖合同涉及的房产及土地使用权均登记在许庆丰名下，涉及的土地性质为国有划拨土地。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”虽然，许庆丰与万伟娟签订买卖合同时未经有批准权的人民政府批准，但2019年1月2日，凭祥市人民政府已经批复同意对案涉土地办理土地使用权出让手续。该批复时间发生在古霖2019年2月18日提起本案诉讼前。故许庆丰与万伟娟签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。对古霖主张该合同为无效合同的理由，本院不予支持。 二、关于本案讼争的房产是否能够执行查封的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院在执行申请执行人古霖与被执行人许庆丰民间借贷纠纷一案中查封了涉案房产，但该房产查封之前已由许庆丰转让给万伟娟，万伟娟已经支付全部的转让款并实际占有该房产。同时，万伟娟购买该房产后即积极履行涉案房屋转让所需的法定审批手续并交纳了土地出让金、税金等，后因法院查封涉案房产而不能继续办理该房产的过户登记手续。即非因万伟娟自身原因未办理过户登记。依据上述法律规定以及结合本案事实，万伟娟具有足以排除强制执行的民事权益，应停止对涉案房产的执行。古霖主张万伟娟已搬入涉案房屋居住不是事实，但未能提供证据证明，本院不予支持。 综上所述，古霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10518元，由上诉人古霖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄智忠 审 判 员 文 斌 审 判 员 陆有帅 二〇一九年七月十五日 法官助理 李宏琼 书 记 员 郑 磊 附：相关法律条文 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。