江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初765号原告：苏州市天冠钟表有限公司，住所地江苏省苏州市相城区东桥开发区。法定代表人：刘麟虎。委托诉讼代理人：郑君，江苏渟泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞菁，江苏渟泓律师事务所实习律师。被告：颜喜雄，男，1969年7月13日出生，汉族，住江西省玉山县紫湖镇土城村桥溪31号。现住江苏省苏州市相城区。原告苏州市天冠钟表有限公司（以下简称天冠钟表公司）诉被告颜喜雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理，依法适用简易程序由审判员宁璐独任审判。本案于2019年3月15日公开开庭进行了审理，原告天冠钟表公司的委托诉讼代理人郑君、俞菁，被告颜喜雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天冠钟表公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付原告房屋租赁费788956元；2.被告支付水电费13492.01元；3.被告支付违约损失73623元（暂计至2019年1月15日，最终应计算至被告实际支付之日）；4.本案全部诉讼费用由被告支付。以上共计876071.01元。审理中，原告天冠钟表公司向本院明确：第一项诉讼请求中主张的租金系被告所租的四处厂房的租金，其中合同约定租期至2023年的三处厂房分别计算自2017年2月28日至2019年2月27日期间共两年的租金，另外一处房屋租金自2017年3月20日计算至2019年3月1日；第二项诉讼请求中主张的系2018年9月26至2018年10月25日期间的水电费；第三项诉讼请求主张的为逾期付款违约金，共分三段计算：1.以164186元为本金，自2017年2月28日起计算至被告实际支付之日止。2.以624770元为本金，自2018年2月28日起计算至被告实际支付之日止。3.以水电费13492.01元为本金，自2018年10月29日起计算至被告实际支付之日止，上述逾期付款违约金的计算标准均按中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算。事实和理由：2012年3月1日，苏州市相城区黄埭镇东桥兴业家具厂（以下简称兴业家具厂，系个体工商户，经营者为颜喜雄，该厂现已注销）与原告签订了《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》一份，由该厂向原告承租位于苏州市相城区工业用房，面积为1020平方米，月租金为7140元，一次性付清半年租金，租赁期限自2012年3月1日起至2018年2月28日止。租赁期限届满后，原告与兴业家具厂于2018年3月27日续签了租赁合同，约定该厂继续承租上述房屋，月租金为8160元，一次性付清一年租金，租赁期限自2018年2月28日起至2023年2月27日止。此外，兴业家具厂与原告分别于2013年3月20日、2017年2月13日、2017年2月14日另行签订《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》，向原告承租位于苏州市相城区工业用房三处（第一处：面积797平方米，月租金6370元，一次性付清半年租金，租赁期限自2013年3月20日起至2019年3月1日；第二处：面积4058.06平方米，月租金34493.51元，一次性付清一年租金，租赁期限自2017年2月28日起至2023年3月1日止；第三处：面积400平方米，月租金2800元，一次性付清一年租金，租赁期限自2017年2月28日起至2023年2月28日止）。签订合同之后，原告即按约交付了房屋。依照合同的约定，水电费由原告代为收取，月结月清，但兴业家具厂已经拖欠了2017年2月28日至2019年3月1日期间的租赁费788956元、2018年9月26日至2018年10月25日期间的水电费13492.01元。为此，原告已多次向被告催讨，但被告至今未能按期支付上述费用。另，被告该应按照合同第八条第六项的约定支付逾期付款的违约损失，现自愿按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍计算。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告颜喜雄辩称，对于原告主张的租金788956元，部分不予认可，其中三处，确按原告所说，应从2017年2月28日起算，另一处，确按照原告所说，应从2017年3月20日起算，但上述四处房屋最终租金均只应计算至2018年5月31日止，后续不应再计算租金，具体理由为：1.原告出租的房屋消防没有通过验收；2.原告房屋基础环评未做，导致其经营家具生意后期的环评做不了，继而导致其被环保局处罚。对于水电费，愿意支付2018年9月26日至2018年10月25日的水电费10000元。对于逾期付款违约金，其不愿支付，因为是原告厂房的原因（即上述的消防及环评问题），导致其没有办法正常经营，故不应支付该违约金。经审理查明，2012年3月1日，天冠钟表公司作为甲方（出租方）、兴业家具厂作为乙方（承租方），双方签订《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》一份，约定：乙方同意租赁甲方位于苏州市相城区长平路天冠厂房（审理中，原、被告双方一致明确，案涉厂房的具体坐落为：苏州市相城区工业用房），面积1020㎡；租赁期限自2012年3月1日至2018年2月28日；每月租金为7140元。其中，该合同第四条还约定：“在租赁期间，甲方保证提供乙方经营所需的用水、用电，甲方应为乙方安装独立的水表、电表。水表、电表按有关主管部门的规定收费标准，由甲方代为收取，月结月清，不得拖欠。”第八条“违约责任”第五项约定：“租赁期间，乙方如要从事经营性行业，必须自行办理营业执照等相关手续，无证经营视同非法经营，甲方有权立即终止合同并不做任何赔偿。”第八条第六项约定：“租赁期间，乙方应及时支付房租及其它应支付的一切费用，如拖欠不付，乙方应缴纳每天4‰的滞纳金。”双方在该合同中还作了其他约定，该合同尾部由合同双方分别盖章予以确认。在该合同期间届满后，双方于2018年3月27日就1020㎡厂房续签《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》一份，约定的租赁期限为2018年2月28日至2023年2月27日，租金为每月8160元，一次性付清一年租金97920元。该合同第四条、第八条的约定内容与上述2012年3月1日双方签订的合同完全一致。该合同尾部由合同双方分别盖章予以确认。另，天冠钟表公司（作为出租方）与兴业家具厂（作为承租方）还于2013年3月20日、2017年2月13日、2017年2月14日分别签订《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》三份，由兴业家具厂向天冠钟表公司承租上述案涉工业用房内的另三处厂房：第一处，面积797平方米，月租金6370元，一次性付清半年租金，租赁期限自2013年3月20日起至2019年3月1日；第二处,面积4058.06平方米，月租金34493.51元，一次性付清一年租金413922元，租赁期限自2017年2月28日起至2023年3月1日止；第三处,面积400平方米，月租金2800元，一次性付清一年租金33600元，租赁期限自2017年2月28日起至2023年2月28日止）。该三份合同第四条、第八条的约定内容与上述2012年3月1日双方签订的合同亦完全一致。该三份合同尾部由合同双方分别盖章予以确认。又查明，兴业家具厂为个人工商户，于2018年10月19日已注销，注销前登记的经营者为颜喜雄。审理中，颜喜雄表示，签订合同当时房屋确实交付，现案涉四处房屋确实还是其在使用，堆放着其机器设备，房屋还未返还给天冠钟表公司，但从2018年6月后兴业家具厂就没有正常经营。审理中，天冠钟表公司提供其自制的《颜喜雄各项费用计算表格》一份，其中显示，自2017年2月28日后，颜喜雄已付的租金分别为86632元（1020平方米该处厂房）、77289元（797平方米该处厂房）、254335元（4058.06平方米该处厂房）、33973元（400平方米该处厂房）。对此，颜喜雄表示，无异议，确实只支付了上述租金。审理中，天冠钟表公司向本院明确，自2018年9月26日至10月25日期间的水电费现自愿按照10000元向颜喜雄主张。以上事实，由当事人提供的营业执照、流动人口信息、注销资料查询表、《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。原告天冠钟表公司为证明其主张，向本院提供如下证据：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证，其拟证明其具备合法出租苏州市相城区工厂用房的资格。经质证，被告颜喜雄认为，对该组证据真实性均无异议，但希望天冠钟表公司提供房产证及消防验收证明，因为如果消防未通过，基础环评未做，会导致拿不到房产证。另，其也申请过环评，但该房屋没有基础环评，其后期的环评也无法通过。经质证，天冠钟表公司认为，其公司已经依法取得建设工程规划许可证，案涉房屋符合法律要求，与兴业家具厂签订的房屋租赁合同合法、有效。其公司是否取得房产证与租赁合同无关。目前案涉房屋确实还在做消防，没有通过，房屋没有基础环评，但基础环评并不是出租人的义务，责任不在其公司。故，本案租金不应减免，被告不能经营的情况是因其自身原因导致，因为被告经营的是家具厂，其实质上本身应该自行向有关部门申请环评，其现在不能经营与天冠钟表公司无关。被告颜喜雄为反驳天冠钟表公司之主张，向本院提供如下证据：苏州市相城区环保局于2018年5月7日出具的《责令改正违法行为决定书》一份[其中载明：“颜喜雄……发现你（单位）实施了以下环境违法行为：你于2013年在相城区建成家具项目，项目配套建设的污染防治设施未经验收即投入了生产；检查还发现你单位员工在进行刷漆作业时操作间未密闭”]、苏州市相城区环保局于2018年8月7日出具的《行政处罚决定书》一份[其中载明：“……经查，你于2013年在相城区建成家具厂并投入了生产，项目配套废气处理设施（活性炭），但该配套设施未经验收家具项目即投入生产。检查还发现你家具厂里的员工在进行刷漆作业时操作间未密闭；同时发现你家具厂贮存危险废物的场所未设置相应的危险废物识别标志……你单位违反了……《建设项目环境保护管理条例》第十九条第一款：‘编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用’……本机关对你单位作出如下行政处罚决定：1.对未在密闭空间内进行产生含挥发性有机物废气工序生产的行为罚款人民币贰万元；2.对不设置危险废弃物识别标志的行为罚款人民币壹万元整；3.对违反建设项目验收制度的行为罚款人民币贰拾万元整；合并处罚人民币贰拾叁万元整……”]、苏州市相城区环保局罚没款缴纳通知单，其拟证明苏州市相城区环保局处罚其的理由中污染防治设施未经验收即投入生产，此指的就是基础环评未做，此是天冠钟表公司的原因，由此导致了200000元处罚；2.黄埭镇胡桥村村委会《限期搬离通知》一份[其中载明：“根据《省、市、区“两减六治三提升”专项行动实施方案》及苏州市人民政府【2017】127号《关于集中开展“散乱污”企业（作坊）专项整治的指导意见》文件精神，现限期于2018年7月21日前进行清理并关停。逾期未清理关停的，专项整治部门将采取联合执法进行取缔清理。由此带来的一切损失，自行承担。”]，其拟证明基础环评和消防只要有一项未做，就会被认定为“散乱污”企业，就会被村委会要求搬离，其中天冠钟表公司厂房内有多家企业也面临同样的问题；3.苏州市相城区现场检查记录一份，其拟证明安监局来现场检查，一是看其有无停产，如无停产将要处以1000000元至2000000元的处罚，另一是要求其注意停产安全。其实际是从2018年4月份开始不能正常经营，从2018年6月份起正式全部停产。经质证，天冠钟表公司认为，对以上颜喜雄提供的证据1、2、3的真实性均无异议，但是对关联性均不认可。苏州市相城区环保局《责令改正违法行为决定书》上的第一项，明确写明了处罚的原因是项目配套建设的污染防治设施未经验收即投入了生产，此是颜喜雄自身原因造成的。同时，根据苏州市相城区环保局《行政处罚决定书》也写明，处罚原因为颜喜雄的家具厂储存了危险废物未设置相应的危险废物识别标志，及项目配套处理设施未经验收即投入了生产才。另，根据双方厂房租赁合同第8条违约责任第5项，租赁期间乙方如要从事经营性行业，必须自行办理营业执照等相关手续，更加证明了上述处罚与天冠钟表公司无关。本院认为，本案中，天冠钟表公司与兴业家具厂就案涉四处厂房先后签订的五份《苏州市天冠钟表有限公司厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按照合同的约定如实履行自身的合同义务。兴业家具厂承租天冠钟表公司的四处厂房，虽其中一处（面积为797平方米）租赁合同期限已届满，但该处厂房实际并未返还天冠钟表公司，仍由承租人继续占有使用，天冠钟表公司对此并未提出异议，故双方之间对该处厂房的租赁合同应继续有效，租赁期限为不定期。因此，兴业家具厂应按上述双方合同的约定支付天冠钟表公司案涉四处厂房的租金。因兴业家具厂现已注销，故该支付租金的民事责任应由该厂注销前的经营者即颜喜雄予以承担。故，被告颜喜雄应支付天冠钟表公司的租金本院现逐项认定如下：1.对于1020平方米该处厂房，自2017年2月28日后，已付租金为86632元，按双方就该处厂房先后两份合同约定的租金标准，经本院核算，该款首先应支付的系2017年2月28日至2018年2月27日期间共计一年的租金85680元，剩余952元应用于支付该处厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间租金（该年度的租金总额为97920元），因此，该处厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间的租金尚欠金额为96968元；2.对797平方米该处厂房，自2017年2月28日后，已付租金为77289元，按双方就该处厂房于合同中约定的租金标准，经本院核算，该款首先应支付的系2017年3月20日（注：本案中，该处厂房租金自2017年3月20日起算）至2018年3月19日共计一年的租金76440元，剩余849元应用于支付该处厂房自2018年3月20日至2018年6月19日期间共计半年期间的租金（该半年度租金总额为38220元），因此该处厂房自2018年3月20日至2018年9月19日期间的租金尚欠金额为37371元，另，该处厂房自2018年9月20日至2019年3月1日期间租金33973.33元（6370元/月×5个月+6370元/30天×10天）也尚未支付；3.对于4058.063平方米该处厂房，自2017年2月28日后，已付租金为254335元，按双方就该处厂房于合同中约定的租金标准，经本院核算，该款首先应系支付的2017年2月28日至2018年2月27日期间共计一年的租金（该年度的租金总额为413922元）中的部分租金，因此，该处厂房自2017年2月28日至2018年2月27日期间租金尚欠金额为159587元，另，该处厂房自2018年2月28日至2019年2月27日全年租金413922元也尚未支付；4.对于400平方米该处厂房，自2017年2月28日后，已付租金为33973元，按双方就该处厂房于合同中约定的租金标准，经本院核算，该款首先应支付的系2017年2月28日至2018年2月27日共计一年的租金33600元，剩余373元应用于支付该处厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间租金（该年度的租金总额为33600元），因此，该处厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间的租金尚欠金额为33227元。以上自2017年2月28日至2019年3月1日期间，被告颜喜雄尚欠原告天冠钟表公司的租金总额为775048.33元。被告颜喜雄现抗辩，因案涉厂房消防未验收通过、基础环评未做导致其后期环评也无法进行并被环保局处罚，家具厂无法正常经营，故案涉四处厂房的租金均应只计算至2018月5月31日止，对此，本院认为，被告颜喜雄于本案向本院所提供的证据中，《限期搬离通知》并未写明其被要求进行清理及关停的具体理由，且，双方合同第八条第五项中明确约定“乙方需从事经营性行业的，必须自行办理营业执照等相关手续”，现颜喜雄所提供的苏州市相城区环保局出具的《责令改正违法行为决定书》、《行政处罚决定书》中所载明的其被处罚的主要违法事实之一均为“项目配套废气处理设施（活性炭）未经验收，家具项目即投入生产”，据此，本院无法得出其被环保部门处罚系因案涉厂房基础环评未做的结论，故综上，颜喜雄现所提供的证据尚不足以充分证明其无法继续经营系因天冠钟表公司之原因，对于其关于案涉四处厂房租金只应计算至2018月5月31日止的抗辩意见，本院不予采纳。对于天冠钟表公司所主张的自2018年9月26日至10月25日期间的水电费，现天冠钟表公司自愿按照10000元主张，被告颜喜雄亦愿意支付该10000元，本院对此予以认定。关于天冠钟表公司所主张的逾期付款违约金，双方合同第八条第六项对此有约定，其现自愿按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍主张，未超出法律允许的范围，本院予以准许。对于该逾期付款违约金的起算日，天冠钟表公司主张租金系“先付后用”，但双方合同中仅是约定“一次性付清一年租金”或“一次性付清半年租金”，并未明确约定为“先付后用”还是“先用后付”，颜喜雄亦不认可系“先付后用”，对此，应由天冠钟表公司承担举证不能的责任，故本院认定本案中租金为“先用后付”，即被告颜喜雄应支付原告天冠钟表公司的逾期付款违约金具体为：1.对1020平方米该处厂房尚欠租金的逾期付款违约金：以该处厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间尚欠租金96968元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2019年2月28日起计算至被告实际支付之日止。2.针对797平房米该处厂房尚欠租金的逾期付款违约金：以该厂房自2018年3月20日至2018年9月19日期间尚欠租金37371元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2018年9月20日起计算至被告实际支付之日止；以该厂房自2018年9月20日至2019年3月1日期间尚欠租金33973.33元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2019年3月2日起计算至被告实际支付之日止。3.针对4058.063平方米处厂房尚欠租金的逾期付款违约金：以该厂房自2017年2月28日至2018年2月27日期间尚欠租金159587元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2018年2月28日起计算至被告实际支付之日止；以该厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间尚欠租金413922元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2019年2月28日起计算至被告实际支付之日止。4.针对400平方米该处厂房尚欠租金的逾期付款违约金：以该厂房自2018年2月28日至2019年2月27日期间尚欠租金33227元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2019年2月28日起计算至被告实际支付之日止。5.对于自2018年9月26日至10月25日期间的水电费10000元的逾期付款违约金，因合同约定水电费为月结月清，故该逾期付款违约金应以该期间尚欠水电费总额10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍自2018年10月29日起计算至被告实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告颜喜雄支付原告苏州市天冠钟表有限公司自2017年2月28日至2019年3月1日期间尚欠租金合计人民币775048.33元。二、被告颜喜雄支付原告苏州市天冠钟表有限公司自2018年9月26日至10月25日期间的水电费人民币10000元。三、被告颜喜雄支付原告苏州市天冠钟表有限公司逾期付款违约金：以96968元、37371元、33973.33元、159587元、413922元、33227元、10000元为基数，分别自2019年2月28日、2018年9月20日、2019年3月2日、2018年2月28日、2019年2月28日、2019年2月28日、2018年10月29日起，均按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍计算至被告实际支付之日止。以上第一、二、三项均于本判决生效之日起十日内履行。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014335）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币6280.5元，由原告苏州市天冠钟表有限公司负担117.5元，由被告颜喜雄负担6163元（被告应负担的6163元，原告已经预交，由本院退还原告，该款被告应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331027266）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇一九年七月二十八日书记员 金仕明