内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终1321号   上诉人（原审被告、反诉原告）：秦某，女，1970年11月23日出生，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：赵某，北京市大瀚（包头）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨某（系秦某丈夫），住址同上。   上诉人（原审被告）：包头市捌缔汤体育发展有限公司。   法定代表人：秦某。   委托诉讼代理人：杨某。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：包头市京荣胜置业开发有限公司。   法定代表人：王某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：范某。   委托诉讼代理人：张某，内蒙古字仁律师事务所律师。   上诉人秦某、包头市捌缔汤体育发展有限公司因与被上诉人包头市京荣胜置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人秦某的委托诉讼代理人赵某、杨某，上诉人包头市捌缔汤体育发展有限公司的委托诉讼代理人杨某，被上诉人包头市京荣胜置业开发有限公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   秦某、包头市捌缔汤体育发展有限公司上诉请求:1、请求二审法院撤销包头市青山区人民法院(2018)内0204民初3555号判决书,依法改判;2、请求法院依法判令被上诉人赔偿上诉人装修费用3000000元；3、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由:一、事实方面，（一）、一审法院认定的事实存在错误,违约责任应由被上诉人承担。2015年10月21日秦某与被上诉人签订了《商品房分期付款买卖合同》,在签订书面合同前,双方进行过多次协商、洽谈,在此过程中秦某多次向被上诉人申明其要购买的房产需满足经营需要,而被上诉人十分肯定并保证其出售的房产手续齐备,无任何疵,故秦某基于对被上诉人的信任,决定购买涉案房产,并与之签订了书面合同。合同签订后,秦某按合同付款条款的约定向被上诉人支付了首付款2789119元,按合同约定剩余购房款按期分期支付。支付首付款后,秦某开始对房屋进行装修并投入了大量的资金及设备,为开设健身会所做了大量的准备,一切就绪后,秦某被通知其购买房产消防未能通过验收,并且其经营场所被消防部门多次查封，致使无法正常经营,给上诉人造成巨大损失。为此上诉人停止支付购房款,多次与被上诉人协商处理,被上诉人同意上诉人暂停支付购房款并给与解决,直至2017年12月20日被上诉人才取得消防工程验收合格。被上诉人违约在先,违约责任应由被上诉人承担。（二）一审法院认定的房屋使用费计算标准错误。上诉人实际使用的房屋面积仅为2500平米(涉案房产的一半)，上诉人同意与被上诉人解除房屋买卖合同,房屋使用费应按同地区房屋租金的市场价格计算,一审法院认定的每月按290271.19元房屋租金计算,价格奇高。二、法律方面，（一）、被上诉人提供的不符合消防工程验收的房产构成违约,应承担违约责任,被上诉人因此给上诉人带来的巨大损失,被上诉人应予以承担。（二）、由于被上诉人的违约,上诉人认为原房屋买卖合同关于装修费用不予退还的条款不再约束上诉人,上诉人与被上诉人解除合同,房屋归还被上诉人,房屋装修费用理应由被上诉人承担。综上,为维护上诉人的合法权益,特向贵院提起上诉,望判如所请！   被上诉人包头市京荣胜置业开发有限公司答辩同意一审判决，请求驳回上诉维持原判。   包头市京荣胜置业开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告秦某签订的商品房买卖合同；2、二被告将包头市青山富强路30号九星豪庭401号房屋恢复原状腾出并返还原告；3、二被告支付房屋使用费，按照290271.19元/月计算，自2015年11月5日至包头市京荣胜置业开发有限公司位于包头市××区房屋返还之日止；4、二被告支付违约金2624036.88元；5、案件受理费由二被告负担。   秦某向一审法院提出反诉请求：1、包头市京荣胜置业开发有限公司赔偿秦某装修费3000000元；2、包头市京荣胜置业开发有限公司赔偿秦某经营损失3000000元；3、案件受理费由包头市京荣胜置业开发有限公司负担。   一审法院认定事实如下：2015年3月24日，秦某给付包头市京荣胜置业开发有限公司定金20万元，于2015年10月2日给付包头市京荣胜置业开发有限公司房款258.9119万元。2015年10月21日,包头市京荣胜置业开发有限公司与秦某及包头市捌缔汤体育发展有限公司签订了《商品房分期付款买卖合同》一份，合同约定，秦某购买包头市京荣胜置业开发有限公司位于包头市××区房屋，所购房屋总价款2778,9119万元，合同签订之日3日内付278.9119万元，剩余房款2500万元在120个月内付清，于符合经营条件之日起每月5日前付清。秦某每月如不按合同约定时限期支付房款及利息，应当按欠付款项部分每日1‰向包头市京荣胜置业开发有限公司支付违约金。逾期超过30天的，包头市京荣胜置业开发有限公司可限制秦某对该物业的使用。逾期超过60天，包头市京荣胜置业开发有限公司有权终止本合同。本合同终止自包头市京荣胜置业开发有限公司书面通知送达秦某之日起生效。合同终止之日，秦某应全部停止对该物业的使用与经营并于7日内将物业交还包头市京荣胜置业开发有限公司，秦某所产生的任何损失及其相关法律责任均由秦某自行承担，与包头市京荣胜置业开发有限公司无关。合同终止后，秦某前期所交全部款项（包括但不限于购房款、利息等）将作为房屋使用费不予退还。秦某还必须补齐至交房之日止所有应付款项同时另行承担房屋总价款50%的违约责任。包头市捌缔汤体育发展有限公司为秦某提供履约担保，承担范围为连带责任保证。担保期限为合同履行期届满后两年。合同签订后,秦某于2016年9月21日给付包头市京荣胜置业开发有限公司房款290271.19元，于2018年1月30日给付包头市京荣胜置业开发有限公司房款30万元，于2018年6月8日给付包头市京荣胜置业开发有限公司房款20万元。包头市京荣胜置业开发有限公司于2015年12月1日将包头市青山区富强路30号九星豪庭401号房屋交付秦某，秦某称仅收到2800平方米房屋。诉争房屋于2016年6月15日装修结束，秦某开始使用诉争房屋。包头市京荣胜置业开发有限公司按欠付款项的每日1‰请求违约2624036.88元，秦某申请按每日0.01‰计算违约金。秦某称房屋装修实际支出装修费395万元，只请求包头市京荣胜置业开发有限公司赔偿300万元及经营过程中造成的损300万元。包头市京荣胜置业开发有限公司不认可。   一审法院认为，原被告之间签订的《商品房分期付款买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，现双方均同意解除合同，故应解除《商品房分期付款买卖合同》，合同解除后，尚未履行的，终止履行。秦某应返还诉争房屋，包头市京荣胜置业开发有限公司应返还购房款3579390.19元。原被告约定合同终止后，秦某前期所交款项将作为使用费不予退还，秦某还必须补齐至交房之日止所有应付款项，根据该约定每期应支付购房款作为当期房屋使用费，秦某应自2016年6月15日开始按照双方签订的分期还款计算表按期给付。关于违约金，本院调整支持违约金262404元。包头市捌缔汤体育发展有限公司为秦某提供履约担保，承担范围为连带责任担保，因此，包头市捌缔汤体育发展有限公司应承担保证责任。秦某未按时给付房款，双方约定合同中途终止时秦某对物业装修费用，包头市京荣胜置业开发有限公司不予作出任何补偿，故对秦某要求包头市京荣胜置业开发有限公司赔偿装修损失300万元的诉讼请求不予支持。秦某要求包头市京荣胜置业开发有限公司赔偿损失300万元，因其举证不足，本院不予支持。综上所述，对包头市京荣胜置业开发有限公司的诉讼请求予以部分支持，对秦某的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条规定，判决如下：一、解除原告包头市京荣胜置业开发有限公司与被告秦某、被告包头市捌缔汤体育发展有限公司签订的《商品房分期付款买卖合同》；二、被告秦某于本判决生效之日起十五日内返还原告包头市京荣胜置业开发有限公司位于包头市××区房屋；三、被告秦某于本判决生效之日起十五日内给付原告包头市京荣胜置业开发有限公司使用费，按照每月290271.19元计算，自2016年6月15日起至包头市××区房屋返还之日止；四、被告秦某于本判决生效之日起十五日内支付原告包头市京荣胜置业开发有限公司违约金262404元；五、被告包头市捌缔汤体育发展有限公司对被告秦艳承担连带保证责任；六、原告包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告秦某房款3579390.19元；七、驳回原告包头市京荣胜置业开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告秦某的反诉请求。本诉案件受理费76990元，由被告秦某、被告包头市捌缔汤体育发展有限公司负担；反诉案件受理费53800元，由反诉原告秦某负担。   经二审审理审理查明的案件事实与一审理审理查明的案件事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，根据双方之间签订的《商品房分期付款买卖合同》，上诉人购买被上诉人房产总面积为5243.23平方米。上诉人接收该房产后，对所购房产中2800平方米左右房产进行了装修并于2016年6月15日正式营业，经营使用。双方均认可涉案房产出租的市场价为每日0.92元／平方米。双方在合同第十五条第（四）项约定“该物业之开发、建设符合国家的有关规定，符合安全标准，并符合公安、环保、卫生等主管部门之有关规定，符合该物业之使用要求。”被上诉人于2017年12月20日取得包头市公安消防支队颁发的《建设工程消防验收意见书》，载明“综合评定该工程消防验收合格”。2016年8月9日包头市公安消防支队青山大队作出包青公（消）行罚决字（2016）0089号、0090号、0091号三份行政处罚决定书，被处罚单位：包头市捌缔汤体育发展有限公司九星分公司，处罚原因及处罚决定分别为：未经消防安全检查擅自投入使用，责令停止使用、罚款3万元整；未进行消防设计备案，罚款2000元整；未进行竣工消防备案，罚款3000元整。被上诉人包头市捌缔汤体育发展有限公司未举证包头市公安消防支队青山大队的行政处罚给其造成经济损失。   本院认为，秦某与被上诉人之间签订的《商品房分期付款买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。现双方均同意解除合同，应准予。原审认定：合同解除后尚未履行的，终止履行，秦某应返还诉争房屋，包头市京荣胜置业开发有限公司应返还购房款3579390.19元；关于违约金，原审法院调整支持违约金262404元。双方均未提出不服意见，故对此认定本院予以维持。上诉人主张被上诉人提供的不符合消防工程验收的房产构成违约,应承担违约责任,因此给上诉人带来的巨大损失,被上诉人应予以承担。但上诉人对违约的责任、具体的损失举证不足。另外，通过包头市公安消防支队青山大队作出的三份行政处罚决定书内容可以看出，被处罚人均为上诉人包头市捌缔汤体育发展有限公司九星分公司，处罚原因系其装修后使用部分未经消防安全检查擅自投入使用、未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案。故本院对上诉人此主张不予支持。从2016年6月15日至2017年11月20日期间，上诉人虽然对所购房产进行经营使用，但违反《中华人民共和国消防法》相关禁止性规定，在此期间上诉人赔偿被上诉人房屋实际租金损失较为妥当。租金按双方认可的每日0.92元／平方米计算，购买房产总面积为5243.23平方米，实际经营使用553天，合计2667545.7元。从2017年11月21日起至房屋返还交付被上诉人之日止，应按合同约定每月按290271.19元交付当期房屋使用费。上诉人包头市捌缔汤体育发展有限公司应承担清偿债务的连带保证责任。上诉人秦某主张解除合同,房屋归还被上诉人,房屋装修费用理应由被上诉人承担，因不符合《商品房分期付款买卖合同》约定，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3555号民事判决第一、二、四、五、六、七、八项，即：“一、解除原告包头市京荣胜置业开发有限公司与被告秦某、被告包头市捌缔汤体育发展有限公司签订的《商品房分期付款买卖合同》；二、被告秦某于本判决生效之日起十五日内返还原告包头市京荣胜置业开发有限公司位于包头市××区房屋；四、被告秦某于本判决生效之日起十五日内支付原告包头市京荣胜置业开发有限公司违约金262404元；五、被告包头市捌缔汤体育发展有限公司对被告秦某承担连带保证责任；六、原告包头市京荣胜置业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告秦某房款3579390.19元；七、即驳回原告包头市京荣胜置业开发有限公司的其他诉讼请求；八、即驳回反诉原告秦某的反诉请求；”   二、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初3555号民事判决第三项，即“三、被告秦某于本判决生效之日起十五日内给付原告包头市京荣胜置业开发有限公司使用费，按照每月290271.19元计算，自2016年6月15日起至包头市××区房屋返还之日止；”   三、上诉人秦某于本判决生效之日起15日内给付被上诉人租金损失费，从2016年6月15日起至2017年12月20日止，合计2667545.7元；   四、上诉人秦某于本判决生效之日起15日内给付被上诉人房屋使用费，从2017年12月21日起至包头市××区房屋返还交付被上诉人止，每月按290271.19元计算；   一、二审本诉案件受理费153980元，上诉人负担97746元，被上诉人负担56234元；反诉案件受理费107600元由被上诉人负担。   审判长 杜宏林   审判员 赵文革   审判员 李 梅     二〇一九年七月二十五日   书记员 王 璐