广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初3084号原告（反诉被告）：周展红，女，1970年12月28日出生，汉族，住广州市海珠区，原告（反诉被告）：周展宇，女，1976年5月12日出生，汉族，住广州市天河区，两原告共同委托诉讼代理人：周楚雄，广东南粤律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州亿寰科技有限公司，住所地广州市南沙区中景三街6号251房2楼，统一社会信用代码91440101MA5ANKM80H。法定代表人：张浚莉。委托诉讼代理人：孙荣锋，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：金松华，广东红棉律师事务所实习律师。原告（反诉被告）周展红、周展宇与被告（反诉原告）广州亿寰科技有限公司（以下简称亿寰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周展红、周展宇的委托诉讼代理人周楚雄，被告（反诉原告）亿寰公司的委托诉讼代理人孙荣锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周展红、周展宇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年3月15日解除；2.被告向原告支付2019年2月1日起至2019年3月15日止的租金4594.2元及违约金（违约金的计算方法：各以当月所欠租金为本金，按照每日千分之一的标准，分别从当月6日起计算至被告付清之日止）；3.被告向原告支付2019年2月1日起至2019年3月15日止的物业管理费1198.5元及违约金（违约金的计算方法：各以当月所欠物业管理费为本金，按照每日千分之一的标准，分别从当月6日起计算至被告付清之日止）；4.被告向原告支付赔偿金6125.6元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月29日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于广州市南沙区中景三街x号xx号铺，租赁期限自2017年12月1日起至2029年11月30日止。免租期6个月，起租期自2018年6月1日开始，物业管理费自2018年3月15日开始，每月5日前被告应向原告支付当月租金及物业管理费。被告向原告支付6126元保证金，如果被告违约提前解除合同，则保证金归原告所有，并向原告赔偿2个月租金损失。2018年8月29日，被告提出要提前解除合同，原告不同意。2018年9月26日，原、被告签订《补充协议书》，约定租赁合同继续履行。2019年1月底，被告再次提出解除合同，但被告直至2019年3月14日才将涉案商铺场地框架大门恢复，履行了场地交回手续，故合同于2019年3月15日解除，租金及物业管理费应计算至该日止。被告已付2019年1月前的租金和管理费，剩余租金和管理费拖欠至今。涉案合同租赁期限为12年，才有6个月的免租期，被告承租不到一年，原告实际损失及可得利益损失很大，2个月履约保证金和2个月赔偿金加起来不足以弥补损失。被告亿寰公司答辩称：原告全部诉讼请求均不应得到支持。1.被告在2019年1月曾多次与原告协商解除合同，并于2019年1月29日寄出解除合同的通知，该解除通知于2019年1月30日到达原告处，因此合同的解除时间应当是2019年1月30日。2.被告已经结清2019年1月份之前的所有费用，不存在诉请二、三项中的租金及违约金、物业管理费及违约金。3.被告在签订合同的时候，缴纳了两个月租金的保证金，该保证金在解除合同的时候并没有收回。即使被告违约，该保证金也足以赔偿原告损失，保证金与违约金不能同时并用。4.合同约定的违约金过高，请求按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算。反诉原告亿寰公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告周展红、周展宇返还履约保证金6126元；2.反诉受理费由反诉被告周展红、周展宇承担。反诉被告周展红、周展宇答辩称：不同意反诉原告的请求。本案租赁合同是反诉原告违约要求解除合同，根据合同第十条第三款约定，由于反诉原告违约我方有权不返还保证金。事实上本案反诉原告也是接受了该约定,在本案起诉前，由于反诉原告违约，保证金已经归反诉被告所有。经审理查明：周展红、周展宇为广州市南沙区中景三街6号232号铺（以下统称涉案商铺）产权人。2013年2月26日，原告周展宇签署《委托书》并办理公证，委托原告周展红代为办理如下事项：……四、代为对涉案商铺进行管理、修缮，出租，订立租约，收取租金并出具有效的收据，办理涉案商铺的出租备案，签署并领取相关文件……。2017年11月29日，周展红、周展宇（出租方，甲方）与亿寰公司（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租赁用途为办公，租期自2017年12月1日起至2029年11月30日止，商铺免租期为2017年12月1日起至2018年5月31日止，其中2018年12月1日至2019年11月30日每月租金为3062.8元。从2018年3月15日开始计算物业管理费，每月物业管理费为799元。自计租期日起，每个月为一个交租期（含物业管理费），乙方应在本合同签署后5日内支付第一个交租期租金，之后应在每个月5日之前支付当月租金。四、保证金，乙方应在签订本合同时向甲方一次性缴纳2个月租金6126元作为履约保证金，如乙方未能如约交纳租金，或违反本合同项下承租人承诺，造成损失，甲方有权从保证金中直接扣除所欠租金或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索。五、迟延履行违约金。乙方逾期交纳租金、水电费、管理费等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额0.1%的迟延履行违约金。七、商铺交还，本合同终止或解除后7日内，乙方应将该商铺恢复进场日状态，以清洁状态交还甲方。十、合同终止与解除。任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同。因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还保证金、装修费及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿相当于两个月租金标准的赔偿金，乙方应结清所有水电等费用。发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方按约定承担违约责任：乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同含擅自撤场的，乙方迟延支付租金、物业管理费、水电费等超过15日的，乙方擅自对商铺进行装修、改建或其他严重破坏行为或从事违反消防、环保、经营等法律法规行为的。合同签订后，亿寰公司支付了6126元履约保证金，周展红、周展宇将涉案商铺交付亿寰公司使用。2018年9月26日，周展红（甲方）与亿寰公司（乙方）签订《补充协议书》，约定双方签署的上述《商铺租赁合同》继续履行。当事人确认亿寰公司已付清2019年1月31日前的租金和物业管理费。周展红、周展宇提供周展红与陈俊杰的微信聊天记录打印件，以证明亿寰公司要求提前解除租赁合同，但周展红、周展宇要求按合同约定处理，亿寰公司必须先恢复大门，交回场地。其中陈俊杰微信信息“我们正常把这个月之前的费用全部结清，门也给你恢复，也会发个函给到你那边，确定好相关法律关系”。亿寰公司提供快递单及快递状态明细，以证明周展红、周展宇已于2019年1月30日收悉解约通知书。但快递单记载内件名称为“文件”，快递状态明细载明该邮件于2019年1月30日被投递到“丰巢”。周展红、周展宇确认未收到该邮件，亿寰公司亦未提供证据证明周展红、周展宇实际收到该邮件，周展红、周展宇提供邮件全程跟踪查询显示该邮件于2019年2月19日被退回。周展红、周展宇主张亿寰公司于2019年3月14日恢复了涉案商铺大门，交还涉案商铺，并提供广州奥园物业服务有限公司南沙海景城分公司于2019年4月12日出具的《说明》，载明：“我公司服务管理的广州市南沙区奥园海景城中环广场业主周展红、周展宇（登记地址为：广州市南沙区中景三街6号232房商铺）于2019年1月26日向我物业服务中心请求跟进其承租人（广州亿寰科技有限公司）就租赁合同关系引起的大门恢复原状时间。最终其承租方于2019年3月14日将业主商铺大门恢复原状。”亿寰公司对该《说明》三性不予认可，主张其于2019年1月30日就已经交还了涉案商铺，但未提供证据证明。亿寰公司陈述其将涉案商铺转租给案外人，案外人拆除商铺大门，确认其于2019年3月14日恢复涉案商铺大门。本院认为：涉案《商铺租赁合同》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。周展红作为周展宇的受托人，其与亿寰公司签订的《补充协议书》对周展宇有效。关于涉案《商铺租赁合同》的解除时间，亿寰公司于2019年1月向周展红、周展宇提出解除合同，周展红、周展宇明确表示解除合同的前提条件是亿寰公司将涉案商铺大门恢复，亿寰公司亦确认会恢复好大门，并发函给周展红、周展宇确定相关法律关系。亿寰公司直至2019年3月14日才将涉案商铺大门恢复，交还涉案商铺，故《商铺租赁合同》于该日解除。周展红、周展宇主张合同于2019年3月15日解除缺乏依据，本院不予支持。亿寰公司主张其于2019年1月29日向周展红、周展宇寄送解除合同通知书，但未能提供证据证明周展红、周展宇收到该邮件，且亿寰公司未能提供证据证明其具有可以提前解除合同的情形，故该通知书不能产生解除合同的后果。亿寰公司主张其于2019年1月30日交还涉案商铺，但未提供证据证实，应承担举证不能的法律后果。关于租金、物业管理费及相应违约金的问题。如前所述，《商铺租赁合同》于2019年3月14日解除，亿寰公司未支付2019年2月1日起至2019年3月14日止的租金，构成违约，应向周展红、周展宇支付租金、物业管理费并承担相应的违约责任。依据《商铺租赁合同》的约定，亿寰公司应于每月5日前支付当月租金和物业管理费，每逾期一日，应支付0.1%的迟延履行违约金，该违约金的标准过高，亿寰公司申请调整，本院予以支持，酌情将违约金调整为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准计算。故亿寰公司应向周展红、周展宇支付2019年2月1日起至2019年3月14日止的租金4446元（3062.8元+3062.8元÷31天×14天）及违约金（违约金的计算方法：各以3062.8元和1383.2元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准，分别从2019年2月6日、2019年3月6日起计算至付清之日止，违约金须以本金为限）和2019年2月1日起至2019年3月14日止的物业管理费1159.8元（799元+799元÷31天×14天）及违约金（违约金的计算方法：各以799元和360.8元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准，分别从2019年2月6日、2019年3月6日起计算至付清之日止，违约金须以本金为限），超出上述金额部分本院不予支持。关于赔偿金及保证金的问题。依据《商铺租赁合同》的约定，亿寰公司无法定或约定理由擅自提出解除合同的，视为严重违约，因亿寰公司违约导致解除合同的，周展红、周展宇有权不返还保证金并要求亿寰公司赔偿相当于两个月租金标准的赔偿金。如上所述，《商铺租赁合同》于2019年3月14日解除，在有效租赁期内，亿寰公司无法定或约定理由提出解除合同，已构成违约。亿寰公司在履约过程中理应预期违约的法律后果，其亦未提供证据证明约定赔偿相当于两个月租金标准的赔偿金过高，且本案合同履行期间周展红、周展宇给予亿寰公司6个月的免租期，周展红、周展宇认为不退还保证金及赔偿两个月租金是弥补免租期租金的意见亦合情合理，亿寰公司认为保证金和赔偿金不能同时并用的抗辩意见不符合合同约定，本院不予支持。综上，周展红、周展宇要求亿寰公司支付赔偿金6125.6元（3062.8元/月×2个月）合理有据，本院予以支持。同理，亿寰公司要求周展红、周展宇返还保证金6126元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、确认周展红、周展宇与广州亿寰科技有限公司于2017年11月29日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月14日解除；二、广州亿寰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向周展红、周展宇支付2019年2月1日起至2019年3月14日止的租金4446元及违约金（违约金的计算方法：各以3062.8元和1383.2元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准，分别从2019年2月6日、2019年3月6日起计算至付清之日止，违约金分别以租金3062.8元和1383.2元为限）；三、广州亿寰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向周展红、周展宇支付2019年2月1日起至2019年3月14日止的物业管理费1159.8元及违约金（违约金的计算方法：各以799元和360.8元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率的标准，分别从2019年2月6日、2019年3月6日起计算至付清之日止，违约金分别以物业管理费799元和360.8元为限）；四、广州亿寰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向周展红、周展宇支付赔偿金6125.6元；五、驳回周展红、周展宇的其他诉讼请求；六、驳回广州亿寰科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费53元，由周展红、周展宇负担6元，由广州亿寰科技有限公司负担47元。反诉受理费25元由广州亿寰科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  老善涵二〇一九年七月十日书记员  谢芝华