湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初5893号原告（反诉被告）：李维，男，1988年10月21日出生，汉族，住湖北省当阳市，委托诉讼代理人：沈培培，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋飞帅，湖北尊而光律师事务所律师。原告（反诉被告）：吴明丽，女，1988年7月11日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：沈培培，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋飞帅，湖北尊而光律师事务所律师。被告（反诉原告）：金星，男，1982年8月8日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：雷锦涛，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋慧慧，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告：李慧晶，女，1981年11月24日出生，汉族，住河南省信阳市，委托诉讼代理人：雷锦涛，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋慧慧，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被告：武汉洪晟天祥房产经纪有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区三环线以南、民族大道以西天祥尚府一期3-1号商业F区1层10号。法定代表人：李永空，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：段书荣，该公司员工。原告李维、吴明丽与被告金星、李慧晶、武汉洪晟天祥房产经纪有限公司（以下简称天祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因本案不宜继续适用简易程序进行审理，转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，金星提出反诉，本院予以准许并合并进行了审理。原告（反诉被告）李维、原告（反诉被告）李维、吴明丽的委托诉讼代理人沈培培、宋飞帅，被告（反诉原告）金星、被告李慧晶及其委托诉讼代理人雷锦涛、宋慧慧，被告天祥公司的委托诉讼代理人段书荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李维、吴明丽向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除李维、吴明丽与金星、天祥公司于2018年5月19日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及于2018年6月25日签订的《补充协议》；2、判令金星、李慧晶支付李维、吴明丽违约金169000元；3、判令天祥公司返还物业保证金10000元；4、判令天祥公司返还房屋所有权证书原件；5、本案诉讼费用由金星、李慧晶、天祥公司承担。事实及理由：李维、吴明丽系夫妻关系，金星、李慧晶原系夫妻关系（现已离婚）。2018年5月19日，李维、吴明丽与金星、天祥公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定李维、吴明丽将位于武汉东湖新技术开发区庙山中路18号天祥尚府（一期）1-1栋2单元23层03号房屋（以下简称案涉房屋）出卖给金星，总房价169万元。2018年6月25日，李维、吴明丽与金星、天祥公司又签订《补充协议》。因在办理过户手续时双方发生纠纷，2018年9月16日，三方达成一致意见，金星、李慧晶于2018年10月底前向李维、吴明丽付清全部房屋尾款后，李维、吴明丽再配合金星、李慧晶办理房屋过户手续。但金星却于2018年10月19日突然告知不同意付清全款后再过户的条件，并要求解除合同。金星、李慧晶在履约过程中违约，故起诉，提出上述请求。金星辩称，1、李维、吴明丽存在违约行为，同意解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》；2、金星已支付定金10万元，李维、吴明丽应双倍返还；3、金星已支付购房首付款35万元，李维、吴明丽应予返还并支付利息；4、金星向天祥公司支付佣金2万元，李维、吴明丽应予返还；5、金星在履约过程中不存在违约行为，要求驳回李维、吴明丽其他诉讼请求。并提出反诉请求：1、判令李维、吴明丽退还已经交付的购房款35万元，佣金2万元及相应占用资金的利息，利息以35万元为本金，从2018年5月28日起，按照年利率6%标准计算至实际支付时止；2万元佣金的占用费以2万元为本金，从2018年5月19日起，按照年利率6%的标准计算至实际支付时止；2、判令李维、吴明丽双倍返还定金20万元；3、本案诉讼费由李维、吴明丽承担。李慧晶辩称，李慧晶并非涉案合同主体，非本案适格当事人，不享有合同权利义务。要求驳回李维、吴明丽的诉讼请求。天祥公司辩称，在李维、吴明丽与金星协商一致的情况下可以退还物业保证金和房屋产权证原件。针对金星提出的反诉请求，李维、吴明丽辩称，在履约过程中系金星违约，要求驳回金星的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月19日，卖方李维、吴明丽与买方金星、经纪代理方天祥公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，内容为：李维、吴明丽将案涉房屋【产权证号：鄂（2017）武汉市东开不动产权第××号】出售给金星，成交价为169万元，付款方式为分期付款：金星于2018年5月19日支付购房定金10万元，其中1万元暂由天祥公司保管，后期冲抵总房款；在合同签订后三个工作日内双方准备资料，资料齐全后，三个工作日内双方配合天祥公司办理金星的银行贷款面签手续；待金星贷款审批通过后，三个工作日内，李维、吴明丽预约该房屋名下未结清的银行贷款还款手续，在银行预约还款日当天由金星支付35万元，一次性支付给李维、吴明丽作为提前还款使用；李维、吴明丽取出银行注销抵押资料并在房地局注销抵押后七个工作日内双方配合进行交易过户手续，过户当天金星向李维、吴明丽支付首付尾款4万元；尾款120万元（商业贷款），由金星向银行贷款一次性向李维、吴明丽支付；应李维、吴明丽需求，该房屋交易过户后金星尾款120万元从面签起三个月内要求收到余下全部房款，如李维、吴明丽在规定时间内未收到该房屋余下尾款，天祥公司负责向李维、吴明丽垫付，待李维、吴明丽收到该房屋银行尾款120万元后，李维、吴明丽须将尾款一次性归还天祥公司。房屋交易费用由金星承担。在房屋交易过程中，天祥公司协助双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，金星按宗需向天祥公司支付经纪代理费2万元，如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付经纪代理费2万元。双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费2万元。合同签订之日，双方须提供相关证件原件交由天祥公司，天祥公司在双方提供相关证件齐全且贷款审批通过后七个工作日内协助办理过户手续。若交易不成，则由天祥公司将上述证件全部退还给双方。违约责任：李维、吴明丽逾期不交付房屋给金星，金星不解除合同的，李维、吴明丽每逾期一日，按已付房款的0.1%支付违约金；金星解除合同的，李维、吴明丽应当退还所有房款，且支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向金星支付违约金。金星逾期不交付房款，李维、吴明丽不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%支付违约金；李维、吴明丽解除合同的，按全部房款的10%向李维、吴明丽支付违约金。天祥公司在双方提供资料齐全情况下，在约定时间内协助双方办理房产过户手续，如果未履行义务，应承担违约责任，天祥公司在金星按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担已付中介佣金1%的违约责任。天祥公司在金星按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应承担已付中介佣金1%的违约责任。2018年5月19日，金星向李维、吴明丽支付定金10万元。2018年5月28日，金星向李维、吴明丽支付35万元，用于结清李维、吴明丽的按揭贷款。2018年6月25日，李维、吴明丽与金星以及天祥公司签订《补充协议》一份，约定金星在案涉房屋过户当日，除正常首付款外，金星另行垫付400000元给李维、吴明丽；按揭尾款到账当日李维、吴明丽将400000元转至金星指定帐户，逾期李维、吴明丽、天祥公司则各按日万分之五支付违约金给金星；2、李维、吴明丽在过户前将户口迁出；3、金星办理银行抵押当日，李维、吴明丽将案涉房屋交付金星，逾期交房按主合同约定执行；4、房屋按揭及过户由金星指定的李慧晶办理；5、如按揭款在2018年9月4日前未能到位，天祥公司垫付剩余尾款给李维、吴明丽，如未垫付，则按日万分之五支付违约金给李维、吴明丽，出现相关问题金星不承担责任。该协议由李维、金星签名，天祥公司加盖合同专用章。此外，在甲方签名栏中有“吴明丽（代）”字样。2018年6月27日，李维、吴明丽结清了银行按揭贷款。同月28日，按揭银行出具了贷款结清证明，返还了不动产登记证明。此后，李慧晶以自己名义在银行办理了案涉房屋贷款手续及购房手续，于2018年8月16日通过银行贷款审批，于2018年8月27日获得购房资格核查（购房人为李慧晶，家庭成员金有璨、金煜翔），可以在15日内申请办理登记手续。2018年8月20日，天祥公司通知双方到不动产登记部门办理房屋过户手续，但《补充协议》约定的由金星垫付的400000元未准备到位，李维、吴明丽不同意办理过户手续。8月20日晚，金星告知400000元已准备到位，三方约定8月23日再次办理过户手续，但因购房人户口迁移等原因，李维、吴明丽半路返回，未办理成功。8月24日，三方再次商定办理过户，因李慧晶本人不在武汉，未办理成功。此后，李维、吴明丽未配合办理过户手续。李维、吴明丽担心户口问题影响银行放贷速度，要求金星全款支付房款，双方为此进行过协商，但未达成书面协议。2018年8月27日，天祥公司向李维、吴明丽发出履约催告函，2018年9月14日，金星向李维、吴明丽发出履约催促函，均要求李维、吴明丽履约，并向李维、吴明丽邮寄了履约催促函。因李维、吴明丽未在邮寄地址居住，由快递站代收。但因双方为支付款项未达成一致，导致纠纷。2018年10月19日，金星向李维、吴明丽发微信称要求解除合同。另查明，合同签订后，李维、吴明丽将10000元物业保证金及案涉房屋的房产证交给天祥公司保管。本院认为：2018年5月19日金星与李维、吴明丽及天祥公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系双方当事人真实意思的表示且不违反法律强制性规定，合法有效。2018年6月25日，三方又签订《补充协议》，亦是当事人对民事权利的处分，不违反法律强制性规定，合同有效。在《补充协议》中有“房屋按揭及过户由金星指定的李慧晶办理”的约定，应理解为李维、吴明丽及金星、天祥公司均同意案涉房屋的贷款手续由李慧晶办理，并过户至李慧晶名下的约定。在合同实际履行过程中，亦由李慧晶办理贷款手续及买房人资格审批手续，应视为李慧晶对上述两份合同内容的认可，故李慧晶实际系上述两份合同实际履约方，故上述两份合同的相对方应为李维、吴明丽与金星、李慧晶及天祥公司。两份合同签订后，各方在前期均履行了各自的合同义务。但在2018年8月27日李慧晶办理完毕各项手续，完全达到房屋过户条件以后，李维、吴明丽要求变更付款方式，在各方协商未达成协议的情况下，拒绝按原合同履行，是导致未能实现合同目的的根据原因。李维、吴明丽主张与金星达成口头协议，由金星支付全款后再办理过户的意见，因其提交的证据不足以证实该事实，不予采纳。故，本案中双方争议的违约责任，应由李维、吴明丽承担。李慧晶在本案中未向吴明丽、李维主张，系其对民事权利的处分，由此造成的法律后果，由李慧晶自行承担。关于违约金的具体数额。本案中，双方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定“李维、吴明丽逾期不交付房屋给金星，金星不解除合同的，李维、吴明丽每逾期一日，按已付房款的0.1%支付违约金；金星解除合同的，李维、吴明丽应当退还所有房款，且支付逾期期间的违约金，并按全部房款的10%向金星支付违约金”，现金星要求李维、吴明丽双倍返还定金、支付佣金、以年利率6%的标准支付35万元购房款的资金占用利息的请求，经计算，截止庭审之日即2019年6月24日，上述请求数额合计142553元（已扣除定金10万元），未超过双方关于违约责任的约定，应予支持。关于佣金占用利息问题，因双方仅约定经纪代理费即佣金由违约方支付，故本院对其主张的佣金占用利息不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，经合议庭合议，判决如下：一、解除李维、吴明丽与金星、李慧晶及武汉洪晟天祥房产经纪有限公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》；二、李维、吴明丽于本判决生效之日起十日内返还金星购房款45万元；三、李维、吴明丽于本判决生效之日起十日内支付金星违约金142553元；四、武汉洪晟天祥房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还李维、吴明丽物业保证金1万元及产权证号为鄂（2017）武汉市东开不动产权第××号房产证原件一本；五、驳回李维、吴明丽其他诉讼请求；六、驳回金星其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3880元，由李维、吴明丽负担；反诉案件受理费4750元，由李维、吴明丽负担（该款金星已预交，李维、吴明丽于本判决生效之日起十日内支付给金星）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行:农行武汉民航东路支行832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郝 虹人民陪审员  李红英人民陪审员  孙小菊二〇一九年七月十八日书 记 员  吴雪婷