河南省新密市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0183民初4459号原告：陈利娟，女，1982年6月10日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：孙希成，河南迅迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷依一，河南迅迪律师事务所律师。被告：新密银基房地产有限公司。住所地：新密市刘寨镇大鸿路一号。统一社会信用代码：91410183590815284T。法定代表人：李东晓，系该公司董事长。委托诉讼代理人：金鹏飞，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛宪明，河南仟问律师事务所实习律师。原告陈利娟与被告新密银基房地产有限公司（以下简称银基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈利娟及其委托诉讼代理人孙希成、雷依一，被告新密银基房地产有限公司的委托诉讼代理人金鹏飞、薛宪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈利娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行合同交付给原告的位于新密市刘寨镇××村××路东侧××单元××号房屋（水、电、天燃气、房屋质量等）符合双方签订的《商品房买卖合同》约定及被告承诺的交房条件。原告将本项诉讼请求明确为：第一，判令被告修复涉案房屋的墙面裂缝、起砂问题；第二，判令被告交付的房屋达到《住宅设计规范》GB50096—2011第7.4.1条防水标准和《住宅建筑规范》第5.4.4条住宅地下室防水标准；第三，判令被告交付的房屋达到国家《住宅设计规范》GB50096-2011第8.6.1条住宅主要房间应设置空调设施的标准和《住宅建筑电气设计规范》JGJ242-2011要求，客厅（起居室）不少于3个插座，卧室不少于2个插座的要求，不含空调插座；第四，判令被告履行合同约定将天燃气挂表入户；第五，判令被告履行约定义务向原告提供市政管网水、电；第六，判令被告交房的房屋符合其宣传的设置运动场和篮球场条件；2.依法判令被告支付因逾期交房所产生的违约金20410元（暂计算至2019年4月30日），2019年4月30日之后的违约金以967301元为基数，按照日万分之一计算至符合双方合同约定的交付条件之日止。事实与理由：2017年12月27日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容有：原告购买的为预售商品房，商品房预售许可证号为170051；该商品房位于新密市刘寨镇××村××路东侧××单元××号，合同总价款为967301元。根据合同第十四条约定：“1、供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；2、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕（附件三：装饰、设备标准中明确约定，均设天然气管道，挂燃气表）”。根据被告《新密银基地产针对湖语墅交房业主相关诉求的回复意见》、《银基国际旅游度假区一期瞰景业主问题整改诉求》的回复意见：“1、小区水电为市政正式水电；2、毛坯交付住户燃气入户以及挂表位置由南京港华燃气设计研究院结合建设单位提供的建筑图（厨房布局）进行布置。”但时至今日，被告迟迟未履行合同及回复意见的约定，原告小区使用的均为临时水电且天然气至今没有挂表入户，其行为严重违反了《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第四条的规定。被告在未达到国家法定交房标准的情况下，强行交房。根据《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据原告提供的证据，被告方在交房时并没有取得《新密市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，交房后房屋质量问题诸多，例如：1、墙面出现裂纹、起砂严重、防水问题；2、房间内插座量极少违反了《住宅建筑设计规范》的规定，与国家标准相差甚远；3、步梯没有防滑槽；4、交付房屋均没有安装纱窗及纱窗轨道；5、虚假宣传，宣传页上所示的篮球场、运动场实际交房中并没有；与开发商后期协商承诺小区通往湖边的道路至今未修通；6、四楼没有空调下水处及空调安放处等。因此，被告方在达不到交房标准的情况下强行交房，应按照合同第九条约定：“按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，直至取得竣工验收备案表达到交房条件，并对房屋存在的质量问题进行整改，赔偿原告遭受的损失。综上，被告的行为严重违反了《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》的规定，在既没有取得竣工验收备案也没有达到城市供电、供水的要求的情况下强行交房，严重违反了合同的约定，属于违约，原告有权要求被告支付逾期交房的违约金及对房屋存在的质量问题进行整改，赔偿原告损失。故诉至法院，请求支持诉讼请求。银基公司辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付条件是五大责任主体验收合格，符合相关法律规定，内容真实有效，对双方均产生法律拘束力，涉案房屋经五大责任主体验收合格后，在合同约定交付期限前已通知原告收房，被告不存在逾期交房的违约行为，不承担逾期交房的违约责任。涉案房屋已于2018年9月10日取得相关部门的竣工验收备案表，但是取得竣工验收备案表不是房屋买卖合同及法律规定的房屋交付条件，原告以此主张被告交房不符合交房条件，存在逾期交房的违约责任没有事实和法律依据。新密市人民法院于2018年11月22日作出了涉及被告的（2018）豫0183民初4890号等六份生效判决，就被告是否构成逾期交房做出了明确认定，指出原、被告约定的交房条件为五大责任主体验收合格，不违反法律规定，属于有效条款，对双方均产生约束力，被告不构成逾期交房。被告开发的房屋完全符合合同约定和国家有关规定，不存在违反合同约定及承诺的情况，原告主张缺乏事实依据和法律依据。房屋内墙水泥砂浆粉刷面属于内墙装饰，水泥砂浆粉刷面局部起砂不属于房屋主体质量不合格，根据双方合同约定及相关法律规定并不影响房屋交付，况且原告也没有向被告反映过涉案房屋存在水泥砂浆粉刷面局部起砂，现原告以此主张被告逾期交房没有事实和法律依据。被告所开发的项目在交付后，有个别业主曾反映过水泥砂浆墙面局部起砂或裂纹，被告本着负责的态度，积极进行沟通，对业主反映的问题登记并按要求整改，也作了书面答复，并在新密市信访局、建设局、房管局进行了备案，并且已经全部修复完毕。如果原告的涉案房屋真实存在水泥沙浆粉刷面局部起砂或裂缝情况，被告会及时组织施工人员进行修复工作。涉案房屋及涉案房屋所在楼栋的地下室符合防水标准，并且原告的房屋至今也不存在漏水和渗水情况。被告交付的房屋不违反任何国家关于设置空调设施和插座的强制性标准，也不违反合同约定，原告的主张缺乏事实和法律依据。《住宅设计规范》GB50096-2011第8.6.1条在《住宅设计规范》中明确规定为不是强制性标准，且被告交付的房屋目前预留了安装空调设施或者预留安装空调设施的位置和条件，不存在任何违反该条款的情形。原告所说的插座数量问题，规定在《住宅建筑电气设计规范》JGJ242-2011第8.5.1条中，该条款在《住宅建筑电气设计规范》中也明确规定为不是强制性标准，而且原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并没有对此进行约定。被告在天燃气挂表入户方面完全符合合同约定，不存在违反合同约定的任何情形。银基公司完全履行了合同约定，其中天燃气管线已经由港华燃气公司验收合格，挂表费用也已经支付给港华燃气公司，业主也不需要再向港华燃气公司支付挂表费用。由于燃气管道的施工，燃气的开通以及燃气挂表有严格的安全操作流程，在房屋未装修入住的情况下，不允许进行挂表操作。被告的行为符合合同约定，也符合国家对燃气安装的安全规范，不存在任何违约行为。被告提供的水、电均为市政用水、用电。原、被告签订的《商品房买卖合同》并没有规定水电必须是市政水电，但是被告本着诚实信用以及对业主负责的原则，仍然为业主提供市政供水、供电。2017年11月15日，国网河南省电力公司新密市供电公司刘寨供电所对被告建设的供配电工程验收合格并同意供电。2018年3月1日，被告与国网河南省电力公司新密市供电公司签订了供电合同。新密市刘寨镇轩辕饮用水供应站与河南丹尼尔物业管理有限公司签订了供水合同。被告交房时，市政供水、供电均已经正常供应。被告从没有宣传小区内部设有运动场和篮球场，选楼示意图仅仅是为了方便客户选房并明确所购房屋的大概位置，并不存在宣传运动场和篮球场的目的和作用。原告提供的选楼示意图底部用大号字体明确标注了“选楼示意图”字样，该字样传达出的意思非常明确，即是为了方便客户选楼所用，以利于客户知晓所购房屋的大概位置。从该选楼示意图的内容来看，除了能反映出每栋楼的大概位置外，并不能反映出其他有效信息。事实上，该选楼示意图仅仅就是一个反映每栋楼大概位置的平面图而已，内容及其简单，被告也不可能用如此简单的平面图来宣传房子。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第二款明确约定：“在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、装饰效果房等宣传资料并不是出售商品房准确的表述，也不是交付的标准，不作为出卖人的要约”。综上所述，涉案房屋的交付符合合同约定及相关法律规定，被告按照合同约定的交付期限前向原告交付房屋，完成了合同约定的义务，不存在逾期交房行为。若原告的涉案房屋真实存在水泥砂浆粉刷面局部起砂现象，原告应及时向被告反映，被告会及时组织人员进行修复，因此应当依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告位于刘寨镇××村××路东侧××单元××房产一处。合同第八条关于交付期限的约定内容为：出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第5种条件为商品房经过设计单位、勘测单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格。合同第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任为，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理；第2种方式为买受人在交楼之日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按照双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。合同附件三装饰、设备标准部分主要约定内墙为水泥砂浆墙面；均设天燃气管道，挂燃气表。合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件。2.通讯、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相应费用。”等内容。合同补充协议第四条房屋交付和验收部分第2款约定的主要内容为：该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼违约责任。该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任和支付其他任何费用。2018年7月12日被告作出《新密银基地产针对湖语墅交房业主相关诉求的回复意见》，其中关于水电市政的回复意见为：小区水电为市政正式水电。原告向被告支付了购房款等相关费用。被告已按照双方合同约定的方式，在约定的交房日期之前向原告告知办理涉案房屋的交房手续。另查明，2018年6月22日，勘察、设计、施工、监理、建设单位共同对本案涉案房屋所在的新密银基房地产有限公司御都项目1号楼出具了工程竣工验收意见表，验收意见均为合格。2018年9月10日，涉案房屋所属的1号楼取得郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。2017年9月28日，被告作为甲方与新密港华燃气有限公司作为乙方签订《民用燃气配套工程委托施工合同》一份，合同主要约定：“甲方将新密银基御都?滨湖园燃气配套工程委托给新密港华燃气有限公司施工与安装；工程名称新密银基御都?滨湖园燃气管道工程；工程地点新密刘寨镇；用户在收楼后，若需要使用管道燃气，则由甲方统一安排后，用户需携带甲方有效证明及用户有效证件（身份证原件、复印件）直接至乙方客服大厅进行报装、开户及签订用气协议。乙方根据自身情况合理安排，依次依序的免费进行合同范围内户内管的标准安装（包括预约时间上门安装户内管、计量表等）”。现被告已经将涉案房屋挂燃气表所需费用支付给新密港华燃气有限公司。河南丹尼尔物业管理有限公司作为乙方与新密市刘寨镇轩辕饮用水供应站作为甲方签订供水协议一份，协议主要约定：因轩辕圣境文化产业园生活用水需要，经甲、乙双方协议，并报请新密市刘寨政府同意，在乙方生活用水水源没有到位之前，达成以下临时供水协议，1.供水规模，由于新密市刘寨镇轩辕饮用水供应站所属水厂是由国家投资建设，主要解决刘寨镇农村居民生活用水需要，甲方在水厂××、××寨镇居民生活用水的基础上，每日供应乙方生活用水500吨。2017年11月15日，国网河南省电力公司新密市供电公司刘寨供电所出具证明一份，证明新密银基御都、滨湖园供配电工程，经其单位验收合格，同意送电。2018年3月1日，被告与国网河南省电力公司新密市供电公司签订高压供用电合同一份，合同主要约定：用电人用电地址位于新密市××刘寨村；用电性质中行业分类为居民生活，用电分类为居民生活、一般工商业（商业）。2019年6月18日，本院对本案涉案房屋进行了现场勘验，原告所购买的房屋墙面无起砂现象，墙面局部有裂缝。房屋内均已经通水通电。房屋内铺设有天燃气管道，未挂天燃气表。每个房间均预留有电源插座。本院受理本案后，被告正在履行房屋保修义务。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已经交付购房款，按约定被告应在2018年9月30日前交付涉案房屋给原告使用，该商品房除了应符合原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房条件即五大责任主体验收合格外，同时也不能存在影响商品房基本居住使用功能的质量瑕疵。就原告的诉讼请求，本院分别分析认定如下：第一，关于原告主张的判令被告修复涉案房屋的墙面裂缝、起砂问题。本院现场勘验时，原告的房屋墙面不存在起砂现象，故原告要求被告修复涉案房屋的起砂问题的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。现被告交付的房屋局部存在细小裂缝，被告正在对该问题进行保修，根据双方合同约定及相关法律规定，被告应承担保修义务。如果被告拒绝履行该项义务，原告可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担，故本院对原告要求被告修复涉案房屋墙面裂缝的诉讼请求不予支持。第二，关于原告主张判令被告交付的房屋达到《住宅设计规范》GB50096-2011第7.4.1条防水标准和《住宅建筑规范》第5.4.4条住宅地下室防水标准的诉讼请求。《住宅设计规范》GB50096-2011第7.4.1条规定，住宅的屋面、地面、外墙、外窗应采取防止雨水和冰雪融化水侵入室内的措施。《住宅建筑规范》GB50368-2005第5.4.4条规定，住宅地下室应采取有效的防水措施。现原告提交的证据，不足以证明被告交付的房屋不符合上述防水标准，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。第三，关于原告主张判令被告交付的房屋达到国家《住宅设计规范》GB50096-2011第8.6.1条主要房间应设置空调设施的标准和《住宅建筑电气设计规范》JGJ242-2011第8.5.1条的要求，客厅（起居室）不少于3个插座，卧室不少于2个插座的要求，不含空调插座的诉讼请求。本院认为，中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《住宅设计规范》和《住宅建筑电气设计规范》的公告说明中，明确列举了哪些条文属于强制性条文必须严格执行，而未特别注明《住宅设计规范》第8.6.1和《住宅建筑电气设计规范》第8.5.1条系效力强制性规定，原、被告之间的合同亦未对涉案房屋的电源插座数量和设置空调设施的位置或条件进行约定，且涉案房屋预留有安装空调的位置。经本院现场勘验确认，每个房间也均预留有电源插座，不影响房屋基本的居住使用功能，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。第四，关于原告主张被告履行合同约定将天燃气挂表入户的诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件三第10条约定，均设天燃气管道，挂燃气表。现被告向原告交付的房屋仅铺设天燃气管道，未挂天燃气表。被告辩称，其已经与新密港华燃气有限公司签订《民用燃气配套工程委托施工合同》，且已将挂表费用支付给燃气公司，业主无需缴纳任何费用，未挂表是由于燃气公司有相关的安全操作规范，毛坯房不具备挂表条件等原因所致。本院向新密港华燃气有限公司核实，被告确实已将挂表所需费用支付给新密港华燃气有限公司，新密港华燃气有限公司在原告房屋未装修，不具备燃气使用条件的情况下，出于燃气使用安全的考虑，不允许挂燃气表。待原告房屋装修完毕，达到使用条件，燃气公司会在验收合格的同时予以挂表，并与原告预约燃气开通时间，原告向燃气公司预约验收及挂表不用额外支付费用。本院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告选择将挂表费用支付给燃气公司，由燃气公司对原告的燃气使用条件验收合格的同时予以挂表，确保燃气使用安全，实际上也是在履行挂表入户的合同义务，只不过换了一种更为稳妥安全的履行方式，更有利于实现双方约定的原告使用燃气的合同目的，且验收合格的同时予以挂表实际上也并未影响原告对于燃气的使用，未对原告的权利造成损害。原告作为燃气的使用方，应在燃气表的安装过程中履行必要的协助义务，遵守燃气公司的安全规范。故本院结合涉案房屋的实际情况，对原告要求被告将燃气表挂表入户的诉讼请求不予支持。第五，关于原告要求被告履行约定义务向原告提供市政管网水、电的诉讼请求。本院认为，双方在商品房买卖合同中未明确约定被告需负责办理由新密市自来水公司和国网河南省电力公司新密市供电公司铺设的专用供水供电设施，并由上述公司直接收取水电费用。原告主张的缴费方式不仅需要原、被告双方的协商，亦涉及负责供水供电相关机构的接收确认，同时，涉案湖语墅小区的供水已经与所属水厂由国家投资建设的新密市刘寨镇轩辕饮用水供应站签订《供水协议》，能够满足日常的供水需求，供电已由国网河南省电力公司新密市供电公司刘寨供电所于2017年11月15日出具供配电工程验收合格证明后，于2018年3月1日与国网河南省电力公司新密市供电公司签订正式的用电合同，水电均已达到合同约定的正常使用条件，故原告的该项诉讼请求不能成立，不予支持。第六，关于原告主张被告交付的房屋应符合其宣传的设置运动场和篮球场条件的诉讼请求。本院认为，关于该诉讼请求，原告提供了选楼示意图予以佐证，并认为该选楼示意图应作为合同的一部分，对双方具有约束力。但根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条第二款的约定，在任何情况下提供的楼书、陈列的模型、发布的广告、装饰效果房等宣传资料并不是出售商品房准确的表述，也不是交付的标准，不作为出卖人的要约。本案中被告印发的选楼示意图主要反映相关楼栋的大致位置和情况，并未对所有设施进行明确标注或说明。原告主张的运动场和篮球场也未作为双方商品房买卖合同的内容进行约定，未对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定造成重大影响，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。第七，关于原告主张被告支付因逾期交房产生的违约金20410元（暂计算至2019年4月30日），2019年4月30日之后的违约金以967301元为基数按照日万分之一计算至符合双方约定的交付条件之日止的诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定交房条件为经勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，该约定并不违反法律规定，属有效条款，对双方均产生约束力。合同虽约定如该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题，被告修复后方可交付，但原告提交的证据并不能充分证明满足以上约定的条件。根据合同约定被告已经在2018年9月30日前完成通知交房义务。据此，对原告主张被告逾期交房并应承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈利娟的诉讼请求。本案受理费310元，减半收取为155元，由原告陈利娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张海涛二〇一九年七月三十日书记员  刘朝辉