广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初3613号 原告：广东某物业管理有限公司南宁分公司，住所地:南宁市青秀区。 法定代表人：李某某。 委托诉讼代理人：冯某某，女，1983年11月14日出生，汉族，住南宁市江**，系该公司员工。 被告：朱某某，男，1980年12月18日出生，汉族，住南宁市江**。 原告广东某物业管理有限公司南宁分公司（以下简称为某南宁分公司）与被告朱某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某南宁分公司的委托代理人冯某某到庭参加诉讼，被告朱某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某南宁分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱某某向原告支付物业管理费1641.6元，电梯费840元，生活垃圾清运费192元；2.判令被告支付因拒交物业管理费、生活垃圾处理费产生的违约金2062.8元；3.判决被告承担本案的全部诉讼费用。原告在起诉状后面所付的业主欠费清单、物业管理违约金计算明细、生活垃圾清运费违约金计算明细显示：原告主张的欠费期间自2017年1月1日至2018年12月31日至，每月的违约金均自次月1日起计算。事实和理由：原告和南宁市某房地产开发有限公司于2007年9月26日签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由原告对该小区提供物业管理服务。被告与南宁市某房地产开发有限公司于2006年9月25日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买南宁市某江南南区某号楼某单元某号房。南宁市某房地产开发有限公司于2007年9月26日将江南南区某号楼某单元某号房交付给被告。原告已依据《前期物业管理服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》提供了约定的物业管理服务，被告作为业主，应按约定及时、足额支付物业管理费等费用。根据南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表规定，物业管理费为住宅每月每平方米0.75元。被告的房屋建筑面积为91.22平方米。被告从2017年1月1日起至2018年12月31日共拖欠物业管理费1641.6元，从2017年1月1日起至2018年12月31日共拖欠电梯费840元，从2017年1月1日起至2018年12月31日共拖欠生活垃圾清运费192元。原告多次催促被告交纳上述费用，但被告均无理拒交，根据《前期物业管理服务委托合同》第八条约定，原告有权按照每日千分之三加收违约金。原告为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的上述请求。 原告在案件审理过程中对其第2项诉讼请求做了补充说明：每月所欠物业服务费、城市生活垃圾处理费的违约金自次月第一天开始计算，计算至被告付清欠付的物业管理费、生活垃圾费为止。 原告就其主张提供了被告的身份证复印件、南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表、《某江南南区前期物业管理服务委托合同》、中标通知书、某江南交付物品签收确认表、准予交房书、《前期物业管理服务协议》、朱某某交纳2016年全年住宅物业服务费、电梯维护服务费、生活垃圾清运费的《某物业收款收据》，并在案件审理过程中补充提供了不动产档案查询告知单、企业变更通知书、南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告（南府字〔2003〕18号）等证据。 被告朱某某未作答辩，亦未提供证据。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告朱某某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。经审理本院认证认为，原告提供的证据材料来源合法，内容真实，相互印证，具有证据的证明效力，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月27日，广州某物业管理有限公司南宁分公司经南宁市工商行政管理局青秀分局批准变更名称为广东某物业管理有限公司南宁分公司。 原告某南宁分公司于2007年2月1日中标某江南南区的前期物业服务管理，并于2017年2月8日与南宁市某房地产开发有限公司签订了一份《某江南南区前期物业管理服务委托合同》，约定：由原告某南宁分公司为位于南宁市白沙大道39号的某江南南区小区提供前期物业管理服务；在业主收楼（以业主签署收楼确认书为准）后，某南宁分公司按每月每平方米0.8元向业主收取高层住宅房屋的物业管理服务费；物业服务费用（物业服务资金）以半年为周期交纳，业主或物业使用人应在每半年度首5日前履行交纳义务。 2008年1月27日，被告在《某江南交付物品签收确认表》的“业主签名”处签名，该确认表载明：业主已从南宁某房地产开发有限责任公司接收房屋。被告还于当日与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：业主按每月每平方米0.75元交纳高层住宅按建筑面积的物业管理综合服务费，按每户每月35元交纳电梯设施设备及年检费，按每户每月7.5元（根据南宁市城市生活垃圾处理费的收费政策调整而调整）交纳住宅物业生活垃圾处理费；业主须每半年首月10日前预缴当期半年度的物业管理综合服务费用，逾期原告将按照每日加收欠交部分千分之三的标准计收违约金。 在案件审理过程中，原告自愿把物业服务费的违约金计算比例由日千分之三变更为日千分之一。 2011年5月9日，南宁市物价局在原告某南宁分公司递交的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》中批准：同意原告某南宁分公司在某江南南区.01元/㎡的标准收取有电梯普通住宅物业服务费。 南宁市人民政府于2003年7月9日颁布《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字〔2003〕18号），规定城镇居（村）民2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户收取城市生活垃圾处理费,2007年7月10日起按8元／户收取城市生活垃圾处理费。 《不动产档案查询告知单》显示，涉案房屋的建筑面积为91.22平方米。 被告按每月每平方米0.75元的标准向原告交纳了2016年全年的住宅物业服务费，按每月35元的标准向原告交纳了2016年全年的电梯维护服务费，按每月8元的标准向原告交纳了2016年全年的生活垃圾清运费。被告欠交2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务管理费、城市垃圾处理费、电梯设施设备维护及年检费。 本院认为：关于原告诉请被告支付物业费1641.6元。原告某公司与南宁市某房地产开发有限公司签订的《某江南南区前期物业管理服务委托合同》合法有效，对某江南南区的全体业主具有约束力。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告作为业主，接受原告提供的物业服务，应根据《某江南南区前期物业管理服务委托合同》及《前期物业管理服务协议》的约定向原告交纳物业服务费。双方当事人在《前期物业管理服务协议》中约定被告按每月每平方米0.75元的标准向原告缴纳物业管理服务费，南宁市物价局于20115月9日批准原告可以按1.01元/㎡收取电梯房物业服务费，原告按每月每平方米0.75元的标准向被告收取物业管理服务费符合双方约定且未超过政府主管部门批准的收费标准，本院予以确认。被告作为涉案房屋的业主应按照约定按时、足额向原告交纳物业服务费，被告至今仍未向原告交纳2017年1月至2018年12月期间的物业服务费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。经计算，本院确定被告在2017年1月1日至2018年12月31日期间应向原告交纳的物业服务服务费共计为1641.96元（0.75元/㎡·月×91.22㎡×24个月）。原告只要求被告交纳上述期间的物业服务费1641.6元，系原告自行处分其民事权利，本院予以确认。因被告未提交证据证明其已向原告交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 关于原告诉请被告支付拖欠物业服务费的违约金。双方当事人在《前期物业管理服务协议》中约定拖欠物业服务费的违约金按所欠物业服务费的每日千分之三计算，但由于在案件审理过程中原告自愿把拖欠物业服务费的违约金计算比例减少为按日千分之一，本院确定物业服务费的违约金按所欠物业服务费的日千分之一计算。根据合同约定，本院同时确定，被告欠交的每月物业服务费的违约金以68.42元(0.75元/㎡·月×91.22㎡)为基数，自次月1日开始计算至被告付清所该月的物业服务费之日为止。 关于原告诉请被告支付拖欠的城市垃圾处理费192元。原告依据《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字〔2003〕18号）规定的收费标准按月向业主代收城市生活垃圾处理费，符合本市各小区业主缴纳城市生活垃圾处理费的习惯，并为某江南南区小区业主所接受。按照每户每月8元的标准，被告应向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的城市生活垃圾处理费192元（8元/月×24个月）。因被告未提交证据证明其已向原告交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的城市垃圾处理费，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 关于原告诉请被告支付拖欠的电梯费840元。高层住宅小区的业主需要使用电梯，原告向小区业主收取电梯设施设备维护及年检费实为保证电梯正常运转的专项收费。双方在《前期物业管理服务协议》中约定按35元/月/户的标准交纳电梯设施设备维护及年检费，因此，被告应按此标准向原告交纳电梯设施设备维护及年检费。因被告未提交证据证明其已向原告交纳2017年1月1日至2018年12月31日期间的电梯设施设备维护及年检费，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 对原告诉请被告支付拖欠城市生活垃圾处理费的违约金。原告未提交证据证明其与被告间约定了拖欠城市生活垃圾处理费的违约金，对原告主张按每日千分之三的比例计算被告拖欠的每月城市生活垃圾处理费的违约金，本院不予支持。但由于被告迟延履行交付义务造成了原告因资金被占用导致的利息损失，故本院酌定按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算被告拖欠城市生活垃圾处理费的违约金。本院酌定被告欠交的每月城市生活垃圾处理费的违约金以8元为基数，自次月1日开始计算至被告付清所欠的城市垃圾处理费之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告朱某某向原告广东某物业管理有限公司南宁分公司支付南宁市白沙大道39号的江南南区某号楼某单元某号房2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费1641.6元； 被告朱某某向原告广东某物业管理有限公司南宁分公司支付南宁市白沙大道39号的江南南区某号楼某单元某号房2017年1月1日至2018年12月31日期间24个月物业服务费的违约金（违约金计算方式：每月皆以68.42元为基数，均自次月1日起至被告朱某某付清该月物业服务费之日止，按每日千分之一计算）； 三、被告朱某某向原告广东某物业管理有限公司南宁分公司支付南宁市某号的江南南区某号楼某单元某号房2017年1月1日至2018年12月31日期间的城市生活垃圾处理费192元； 四、被告朱某某向原告广东某物业管理有限公司南宁分公司支付南宁市某号的江南南区某号楼某单元某号房2017年1月1日至2018年12月31日期间24个月城市生活垃圾处理费的违约金（违约金计算：每月皆以8元为基数，均自次月1日起至被告朱某某付清该月城市垃圾处理费之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）； 五、被告朱某某向原告广东某物业管理有限公司南宁分公司、原告广东某物业管理有限公司支付南宁市江南南区某号楼某单元某号房2017年1月1日至2018年12月31日期间的电梯设施设备维护及年检费840元。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告朱某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  苏建湘 二〇一九年七月十五日 书记员  苏春倩 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决 ——