山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初6818号原告：孙振硕，男，1986年7月14日出生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：胡平，山东亚和太律师事务所律师。被告：青岛岸滩建设开发有限公司，住所地：青岛市市北区敦化路48号。法定代表人：高丽霞，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘烽，被告单位副总经理。委托诉讼代理人：宁阳，被告单位经营部经理。原告孙振硕与被告青岛岸滩建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院曾作出（2018）鲁0203民初6818号民事判决，青岛岸滩建设开发有限公司不服，提出上诉，青岛市中级人民法院作出（2018）鲁02民终2098号民事裁定，将案件发回重审，即为本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙振硕及其委托诉讼代理人胡平，被告青岛岸滩建设开发有限公司的委托诉讼代理人刘烽、宁阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙振硕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.被告向原告退还已付购房款311628元及利息（自2014年10月9日至实际给付之日，按照银行同期贷款利率计算）；3.被告赔偿原告房屋差价损失2762672元；4.被告赔偿原告已付购房款311628元的一倍作为惩罚性违约金；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年11月6日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的涉案房屋。原告已支付全部购房款，房屋交付后，被告一直未协助原告办理权属登记，经原告多次催促，被告承诺在该小区三期房屋销售后一并办理，在该小区三期销售过程中，被告告知原告无法办理涉案房屋权属登记。经原告自行查询后得知，涉案房屋系物业管理用房，无法办理权属登记，导致原告无法取得涉案房屋权属，不能实现合同目的。被告的行为侵犯了原告的合法权益，依据最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释规定，要求判如所请。被告辩称，由青岛岸滩建设开发有限公司(以下称我司)开发的位于青岛市市北区浮山新区三小区《明翠雅庭》建设项目，于2003年10月27日取得了由房屋行政管理部门青岛市国土资源和房屋管理局核发的包括涉案房屋在内共计143套编号为:青注字(2003)056号《商品房预售许可证》后，我司与原告签订了编号为FM-0010《商品房买卖合同》在这里必须说明的一点:该合同附件一中楼层平面图明确标注涉案房屋为管理用房，并经原告确认后在该标注处签字捺印。该合同已经房屋行政管理部门审核并予以备案。至此，我司所有预售、销售涉案房屋的行为均经房屋行政管理部门许可和审核通过。该涉案房屋我司已按合同中第八条约定的期限如期交付原告使用。2005年7月，我司依《商品房预售许可证》准许的销售范围向房屋行政管理部门递交了办理包括涉案房屋在内的全部所售房屋权属登记申请。2005年7月18日，房屋行政管理部门回复的《房地产权属准予登记通知书》将包括涉案房屋在内共计5套列为不可销售房屋。《商品房预售许可证》是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，属书证中的公文书证，具有行政许可的法律效力。本案纠纷的发生是原告所购房屋不能办理权属登记，其原因是房地产行政管理部门在允许房地产开发企业销售商品房并做出以《商品房预售许可证》为表现形式的行政许可具体行政行为后,又将许可预售并销售的涉案房屋列为不可销售的范围，不予办理权属登记。我司认为因行政许可发生变化，不能归责于具体行政行为相对的合同双方。2005年9月，我司已将涉案房屋未予准许办理产权登记的事实告知了原告，当时原告就有权行使合同解除权，但其并未行使。而原告在时隔十一年后才第一次提出解除商品房买卖合同并返还购房款等要求。关于产权登记的约定历来是房屋交易合同中的重要内容。我司根据青房注字(2003)056号商品房预售许可证与原告孙振硕签订的房屋买卖合同中同样已做了明确的约定。合同中第十五条关于产权登记条款明确约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第1项处理:1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。合同中还设定了不退房等其它选项，原告均未采纳(详见双方签订的合同文本)。综上所述，我司认为:1、原告有恶意迟延行使合同解除权之嫌，应当承担相应的后果。2、既然合同中已明确了在不能办理产权登记情况下的处理方法，本着契约精神，我司同意退房并按合同中第十五条规定的比例予以补偿。3、诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人各方没有争议的事实，本院确认如下：2003年11月6日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号FM-0010）,合同约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋（该房屋地址现变更为青岛市富源一路104号*户），建筑面积93.73平方米，单价每平方米3325元，房屋总价款共计311628元。合同第三条约定，该商品房的用途为住宅。在该合同所附的平面图中，原告在其所购买房屋的位置处签署了姓名，该房图中原告签名处有很小的字迹“管理用房”。合同签订后原告按约支付了房屋总价款311628元，被告亦向原告交付了房屋，至今未能办理产权登记，原告未取得涉案房屋所有权证。对于原告所购房屋未能办理产权登记的原因，原、被告各执一词，原告认为被告在明知涉案房屋系物业管理用房的情况下，作为住宅房出售给原告，导致原告无法取得房屋产权登记，过错在被告。被告则认为：1、签订合同时，原告在合同附件房图中所购房屋的位置签署了姓名，该图中明确载明了涉案房屋系管理用房，因此原告对涉案房屋的性质是清楚的；2、被告根据预售许可证销售的涉案房屋，被告建设的房屋有三栋共计144套，在办理预售许可证时申请并批准了143套（包括涉案房屋），另有一套是物业用房，没有申请销售，后来被告在协助原告办理产权登记时，房屋管理部门批复，涉案房屋不能办理产权登记，因此过错并不在被告。被告对其反驳意见提供了商品房预售许可证、房地产权属准予登记通知书及房屋备案详细信息表。该许可证载明，被告预售房屋的地点为青岛市浮山新区三小区A2,A3,A4栋，房屋总建筑面积和国内预售建筑面积均为13542.78平方米，共143套。房地产权属准许登记通知书载明，房地权利人为被告，房屋坐落地点为青岛市浮山新区三小区A2,A3,A4栋，设计用途为住宅，总建筑面积13636.87平方米，不可销售建筑面积423.93平方米。该通知书所附的备案房屋信息表中载明：A3栋中*户房屋（建筑面积49.01平方米）设计用途为社区服务房、*户房屋（建筑面积93.73平方米）为物业房，*户房屋（建筑面积93.73平方米）为管理用房（涉案房屋），*户房屋（建筑面积93.43平方米）为管理用房、*户房屋（建筑面积94.03平方米）为管理用房。上述五处房屋不可销售。原告对被告提供的上述证据的真实性以及证明事项均无异议，但认为从该证据可以看出，被告在2003年办理预售许可证时，将规划设计为管理用房的涉案房屋作为住宅房屋申请进行销售，是导致本案纠纷的根本原因。合同附件中原告签字的房图位置中载明的“管理用房”字迹很小，肉眼无法辨识，而合同第三条显著载明涉案房屋用途为“住宅”，这足以说明被告在办理预售许可的时候，向房屋管理部门提供了错误信息，导致房屋管理部门就涉案房屋办理了预售许可，被告反驳称其没有过错缺乏依据。诉讼中，经询问原告何时得知涉案房屋无法办理房产证，原告称于2016年9月得知此事，2004年房屋交付后原告曾多次找被告办理房产证，被告答复等三期项目结束后一起办理，当时原告年龄小也没有太在意，现在原告的孩子需要落户上学，所以开始重视此事，原告通过去城建档案馆、房产交易中心查询，才得知涉案房屋因为是管理用房无法办证，被告从未告知原告无法办证的事。被告对原告所述不予认可，称被告单位工作人员丁鹏禹、赵越在2005年就已当面口头告知原告无法办证的事实，原告当时没有提出任何意见，经本院要求被告通知该两名工作人员到庭说明情况，该二人未到庭。原告对被告所述不予认可，被告对其所述未提交证据予以证明。原告提交一份被告向青岛市房产交易中心市场处提交的承诺书复印件一份，原告称被告在该承诺书中明确涉案房屋不能办证、同意暂不办理产权登记、待房屋用途变更后再办理产权登记，由此证明被告在面临房屋不能办理房产证的情况下，向房产部门承诺用途变更、待变更用途后再给原告办理产权登记，这与被告一再说的于2005年9月就告知原告无法办证相矛盾。被告经核实后，对该证据予以认可，称该承诺书系被告于2005年7月7日提交青岛市房地产交易中心的，该证据可以证明被告是依照《预售许可证》出售涉案房屋的，被告出售行为没有过错，且在得知涉案房屋不能办证后积极寻求解决方案，2005年9月相关部门已明确告知涉案房屋不能变更用途，无法办理房产证。本案原审过程中，原告曾对其主张的房屋增值损失等申请评估，本院委托山东弘裕土地房地产评估有限公司进行了评估，评估结果为:涉案房屋于2017年3月27日的评估总值为2067143元。原告预交评估费10336元，原告对该评估报告没有异议，被告对评估报告本身没有异议，但认为评估结果过高，而且评估基准日应该确定在原告得知涉案房屋不能办理产权登记的2005年9月。原告预交评估费10336元。本案诉讼过程中，原告认为因之前评估报告有效期为一年，目前已经过期，且此期间房屋价值飞涨，之前的评估报告已不足以反映涉案房屋的市场价值，故申请对涉案房屋市场价值重新进行评估。本院委托山东恒德房地产土地评估有限公司对涉案房屋价值进行评估，评估结果为：涉案房屋在2019年5月17日的市场价值为307.07万元。原告预交评估费5089元。经本院至青岛市价格认证中心向专家咨询，专家意见为：同一房地产用于相同用途，所有权价格和使用权价格的差距一般是25%至30%，一般来说多层建筑为25%、高层建筑为30%。本院认为,原、被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此该合同合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。合同履行过程中，因涉案房屋至今未能办理产权登记，原告无法实现合同目的，故现原告要求解除合同、由被告退还已付房款311628元，被告亦同意解除合同返还房款，本院予以准许，同时原告亦应将房屋返还给被告。对于原告主张的房屋增值损失涉及被告是否违约，应否承担违约责任问题。被告作为房屋出售方，根据合同约定和法律规定，有责任和义务协助原告办理产权登记手续，现被告未能履行该义务，已构成违约，根据法律规定应承担违约责任，被告辩称其销售行为并无过错，无需承担责任，没有法律依据，根据法律规定，是否承担法律责任应以是否构成违约为前提条件，而非是否存有过错，被告未协助原告办理房屋产权登记的事实真实存在，已经构成违约。鉴于原告购房时合同中房图处已写明涉案房屋为管理用房，原告仍同意购买该房屋，故原告也有一定的责任。现合同因客观原因无法继续履行，在此情况下，合同解除后，被告应当赔偿原告房屋差价损失。因涉案房屋未取得产权登记，故应当参照房屋使用价值确定原告的损失数额。根据评估结果及本院咨询的专家意见，本院确定涉案房屋的使用权价值为2303025元（3070700元×75%）,扣除被告应向原告返还的购房款311628元，被告应当赔偿原告房屋增值损失1991397元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案被告在销售涉案房屋前已经取得了预售许可证，该规定并不适用于本案，原告依此规定，主张被告向其支付已付房款一倍的损失，没有法律依据，本院不予以支持。涉案房屋虽未办理产权登记，但被告已按约向原告交付房屋，房屋一直由原告占有使用，因此在该情况下，原告主张被告赔偿已付购房款利息，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，判决如下：一、解除原告孙振硕与被告青岛岸滩建设开发有限公司就青岛市富源一路104号*户房屋签订的商品房买卖合同；二、被告青岛岸滩建设开发有限公司向原告孙振硕退还购房款311628元；三、原告孙振硕向被告青岛岸滩建设开发有限公司腾还青岛市富源一路104号*户房屋；四、被告青岛岸滩建设开发有限公司向原告孙振硕赔偿房屋增值损失1991397元；五、两次评估费共计15425元，原告孙振硕负担3857元，被告青岛岸滩建设开发有限公司负担11568元；六、驳回原告孙振硕要求被告青岛岸滩建设开发有限公司赔偿已付房款一倍损失311628元的请求；七、驳回原告孙振硕要求被告青岛岸滩建设开发有限公司赔偿已付购房款利息的请求。上述二至五项，由原告孙振硕、被告青岛岸滩建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24923元，原告负担7975元，被告负担16948元，财产保全费5000元，由被告负担，均于本判决生效之日起十日内履行完毕。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孙 媛人民陪审员  李爱玲人民陪审员  于敬乐二〇一九年七月三十日书 记 员  孙晓蕾