山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1327民初4827号 原告（执行案外人）：左加田，男，1965年2月4日出生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。 委托诉讼代理人：王丽丽，山东德与法律师事务所律师。 被告（申请执行人）：临沂聚丰典当股份有限公司，住所地山东省莒南县天桥路**。 法定代表人：李学纯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛志超，山东志超律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张连英，山东志超律师事务所律师。 第三人（被执行人）：苏鑫珣（曾用名：苏鑫旬），男，1974年4月23日出生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。 第三人（被执行人）：苏同山，男，1947年2月22日出生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。 委托诉讼代理人：翟秀娟，山东辰静（日照）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳勤，山东辰静（日照）律师事务所实习律师。 原告左加田与被告临沂聚丰典当股份有限公司（以下简称聚丰公司）、第三人苏鑫珣、苏同山案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告左加田及其委托诉讼代理人王丽丽，被告聚丰公司委托诉讼代理人葛志超、张连英，第三人苏同山委托诉讼代理人翟秀娟、徐艳勤到庭参加诉讼，第三人苏鑫珣经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 左加田向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于日照市岚山区安东卫街道海货城十字路口西南沿街楼部分楼房归原告所有（房产证号：日房权证岚字第××号）并停止对该房产的强制执行；2.被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2001年11月14日原告与第三人苏鑫珣、苏同山签订了房屋买卖协议，被告将其位于日照市岚山区安东卫街道海货城十字路口西南沿街楼出卖给原告，合同签订后原告分多次支付了购房款，之后第三人将诉争房产交付给原告占有使用至今，根据《合同法》第60条、第130条及《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告已取得该房屋的所有权，第三人苏鑫珣、苏同山应当配合原告办理房屋过户手续。在执行程序中，被告聚丰公司作为申请人向莒南县人民法院申请对原告所有的涉案房产申请执行，原告对此提出异议，贵院于2018年8月2日作出（2018）鲁1327执异84号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请，原告对该裁定不服。 聚丰公司辩称，原告诉讼请求不能成立，应予驳回。理由为1.原告并非为涉案房产的所有人，根据房管部门登记，涉案楼房产权在第三人苏鑫珣名下，2.原告的主张不能排除执行，原告在执行异议中提供的买卖合同是虚假的，买卖合同上所有的手写部分都是一人所为，买卖双方都非当事人本人签字，原告没有提供如何缴纳购房款的相关证据，该房产于2005年以苏鑫珣的名义抵押于日照银行，涉案房屋除我方查封外还有日照中院因苏鑫珣案件轮候查封，因此涉案房产所有权归苏鑫珣所有。综上请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。 苏同山述称，涉案房产系第三人苏同山开发建设，共五层，2001年建成后分为五个独立的部分，第三人苏同山与其长子苏鑫珣将其中的364.61平方米于2001年出卖给原告，原告分多次以现金方式向第三人苏同山和苏鑫珣支付了购房款，共计364610元，2001年11月14日在安东卫南街居委会周同书会计的见证下双方签订楼房转让协议，该协议由周同书提前拟好，协议手写部分均系周同书所写，后由第三人苏鑫珣在该协议上按捺手印，周同书作为证明人在该协议上签字。后于协议签订当日苏同山及苏鑫珣出具收款收据一份。涉案房产于2001年建成后交付原告使用至今，2005年涉案房产因政策原因仍登记在第三人苏鑫珣名下，后因日照银行抵押问题，虽原告一直向第三人主张过户，但因抵押登记未解除无法办理。 苏鑫珣未作述称。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交如下证据：1.莒南县人民法院执行裁定书原件一份，证明原告于2018年7月25日对涉案房屋的执行提出书面执行异议；2.楼房转让协议原件一份，证明在2001年11月4日，原告与第三人苏鑫珣签订楼房转让协议并对该楼房的面积及价格等作出约定；3.收款收据原件一份，证明在2001年11月14日原告已将涉案楼房款全部交付完毕，该收款收据第三人苏同山、苏鑫珣签字确认；4.日照市不动产登记中心查询证明原件一份，证明涉案房产在2005年9月28日已被第三人苏鑫珣在日照市商业银行安东卫支行处抵押贷款250万元，可见因该房产存有抵押所以不能办理房产过户；5.日照市岚山区安东卫街道南街社区居民委员会出具的证明复印件一份，证明原告2001年在该处居住，且在该社区缴纳水费；6.国家电网日照供电公司出具的证明复印件一份及部分电费收据复印件一宗，原件在执行异议案件卷宗中，证明在2001年原告为涉案房屋设立账户及缴纳电费；7.房屋租赁合同一份，证明原告将涉案房屋中的1、2、4、5层出租，其中第3层自己居住。 聚丰公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性无异议，裁定书能够证实原告不是涉案房产的所有人，其异议不能成立；对证据2、3的真实性、合法性均有异议，证据2转账协议上所有手写部分包括买卖双方的签字都是一人所为，这与一般房产买卖的交易不相符，作为买卖双方在当时交易接近40万元的情况下，买卖双方作为当事人居然不在协议上亲自签字，令人无法相信；证据3该收据不能证明原告已实际付款，与交易习惯不相符，从该收据看，应该是一式两联，存根联在出卖方，原告手中持有的应是客户联，不应是存根联，苏同山作为一个企业负责人，按照原告的说法，当时的会计也在场，作为出卖方不会将自己留存的一联给客户，通过收据背面，该收据仅此一份，并无复写，出卖方自己不留存任何凭证，与交易习惯不符。从两份协议的字迹来看比较新，年份令人怀疑；对证据4无异议，但是该证明不能证明原告称因房产有抵押而不能办证的主张；对证据5、6真实性合法性均有异议，不能证明原告对涉案房产有所有权，在此处入住缴纳水电费不能证明对该房屋有所有权。对证据7真实性、关联性有异议，该房屋租赁合同不能证实涉案房产属于原告。 苏同山对上述证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议；证据2真实性无异议，该楼房转让协议系苏同山委托南街居委会会计周同书拟写；证据3真实性无异议，该收款收据收款人系苏同山本人签名，该收款收据仅作为苏同山及苏鑫珣收到房款的凭证，不是财务会计凭证，苏同山本人没有留存，仅作为收条交付给原告，苏同山本人已全部收到房款；证据4真实性无异议，从中无法看出涉案房产系2002年办理产权证书，据苏同山本人所述，涉案房产于2005年办理产权证书后，向日照银行办理抵押贷款；证据5系复印件，请法庭予以核实；对证据6真实性无异议。对证据7真实性无异议。 聚丰公司提交如下证据：1.（2015）莒商初字第583号民事调解书一份，证明被告对第三人具有法定债权；2.（2015）莒商初字第583-1号民事裁定书一份，证明对第三人所有的涉案房产的查封合法有效；3.日照市不动产登记中心查询结果证明一份，证明涉案房产的所有权人为苏鑫珣；4.房屋所有权登记申请审批书一份，证明苏鑫珣于2001.12.28日向涉案房产登记机构申请初始登记，2002年1月7日完成涉案房产所有权归苏鑫珣所有的登记；5.房地产抵押审批书、房地产抵押契约、房地产他项权利证各一份，证明2005年该房地产仍在苏鑫珣名下，并办理抵押贷款，并去房管局进行了抵押登记，银行调查材料中显示该房产权属无争议，证实原告所述涉案房产2001年已经卖给原告不属实。我方调查的是贷款及抵押的全部资料，银行仅提供了上述三份证据，其他资料申请法院依职权调取贷款等相关资料，证实贷款是否还清，抵押是否有效。 左加田对聚丰公司提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但原告对涉案房屋具有物权期待权，被告对苏鑫珣具有债权，我方具有优先权；对证据2真实性无异议，涉案房屋的查封我方有异议，原告系涉案房产的实际所有人；对证据3真实性无异议，该产权虽然登记在苏鑫珣名下，但原告已经在交付完毕全部房款后使用至今；对证据4真实性无异议，不能证明涉案房产在2002年1月7日就完成登记，当时只是苏鑫珣完成初始登记；对证据5真实性无异议，通过该证据可以看出2005年第三人苏鑫珣用涉案房屋抵押贷款，导致不能履行过户手续，系苏鑫珣的过错。 苏同山对聚丰公司提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1、2真实性无异议，对证据3真实性无异议，该证据仅证明涉案房产登记在苏鑫珣名下，于2001年将其中的一部分出卖给原告，并交付给原告使用；对证据4系复印件，真实性不予认可，请求法庭核实。对证据5真实性无异议，对被告的证明目的有异议，原告提起诉讼的原因是因为涉案房产登记权利人与实际权利人存在不一致的情形，该证据不能证明涉案房产2001年出卖给原告与事实不符的情形，只能证明2005年时登记所有人为第三人苏鑫珣，且涉案房产在日照银行进行抵押贷款。 苏同山提交如下证据：常住人口登记卡复印件一份，证明涉案楼房转让协议卖主（苏鑫旬）和涉案房产登记所有人（苏鑫珣）系同一人。原件因苏鑫珣携带前往外地就医无法提供。 原告对苏同山提交的证据无异议。 聚丰公司对苏同山提交的证据发表如下质证意见：真实性无法确认，即便是有曾用名，不能证实2001年11月14日签订协议时是苏鑫旬，2001年12月28日房产申请时是苏鑫珣的名字。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2001年12月28日，苏鑫珣就涉案房产申请房屋所有权初始登记。2005年9月28日，苏鑫珣以涉案楼房向日照市商业银行安东卫支行抵押贷款250万元，期限为2005年9月28日至2008年9月28日。 本院在审理原告聚丰公司与被告苏同山、魏本爱、苏同禄、苏鑫珣等典当合同纠纷一案时，于2015年10月19日作出（2015）莒商初字第583号民事裁定书，裁定查封被告苏鑫珣所有的住宅一处（日房权证岚字第××号，位于岚山办事处安东卫海货城十字路口西南角）。后本院作出（2015）莒商初字第583号民事调解书，因该案被告未能如约履行协议内容，聚丰公司向本院申请强制执行。本院于2018年6月29日作出（2018）鲁1327执恢182号执行裁定书，对涉案楼房进行拍卖。左加田于2018年7月25日对被执行楼房提出书面异议，本院于2018年8月2日作出（2018）鲁1327执异78号，驳回左加田的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案争议焦点为左加田对涉案的楼房是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为左加田对涉案的楼房不享有足以排除强制执行的民事权益，分析如下： 首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。本案中，涉案楼房自2001年起登记所有人系苏鑫珣，并非本案原告左加田。 其次，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”但自2001年苏鑫珣办理产权登记至2005年办理贷款抵押长达四年时间，左加田未办理产权过户登记，自身存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形。 综上，案外人左加田未能提供充分证据证实其已取得涉案位于日照市岚山区岚山办事处安东卫海货城十字路口西南角（房产证号：日房权证岚字第××号）楼房的所有权，也不享有其他足以阻却执行的权益。故对其请求确认涉案沿街楼归其所有、并停止执行的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条，判决如下： 驳回原告左加田的诉讼请求。 案件受理费9205元，由原告左加田负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  赵西峰 人民陪审员  张国华 人民陪审员  王 萍 二〇一九年七月三十日 法官 助理  王梦圆 书 记 员  史英华