北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初1007号原告：宋德利，男，1953年7月25日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：王志强，男，1973年10月5日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市阿城区。原告宋德利与被告王志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋德利到庭参加了诉讼，被告王志强经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋德利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋租赁协议；2.判令被告依房屋租赁协议向原告支付2018年7月7日至法院作出裁判之日的应付租金（年租金27500元，折合日租金计算）；3.判令被告按照约定向原告支付违约金100000元；4.判令被告赔偿原告卫生间洗面盆、餐桌玻璃、椅套、葡萄树等财物损失以及原告垫付的水管修理费共计5625元；5.判令本案诉讼费、公告费均由被告负担。本案审理过程中，原告宋德利撤回第4项诉讼请求。事实和理由：原告与被告系房屋租赁关系。2014年7月7日经双方平等协商，原告将自己的北京市怀柔区桥梓镇×村×号院落出租给被告。协议约定：租期八年，时间自2014年7月7日至2022年7月7日；租金分为两期，2014年7月7日至2018年7月7日年租金25000元，2018年7月7日至2022年7月7日年租金在以前租金的基础上，上浮百分之十；付款方式为被告在签订协议后付房租100000元，2018年7月7日付第二期款110000元。协议生效后，被告按照约定给付了原告第一期租金10万元。双方还商定，违反上述协议违约金为100000元。2018年7月7日至今，被告总是以各种理由不履行给付第二期租金的义务。此外，被告在租赁期间还违反房屋不能进行经营活动的约定，将原告房屋作为其公司办公用房使用，属于严重违约。现原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院判如所请。被告王志强未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。本院经审理查明：2014年7月7日,出租方宋德利（甲方）与承租方王志强（乙方）签订一份房屋租赁协议（以下简称涉案协议），该协议载明：“甲乙双方经平等协商，达成协议如下：1.甲方将位于怀柔区×村的住房租给乙方，时间自2014年7月7日至2022年7月7日；2.房屋年租金2014年7月7日至2018年7月7日为二万五千元，2018年7月7日至2022年7月7日另行协商；3.付款方式为提前四年付清，签约日乙方一次性给付甲方2014年7月7日至2018年7月7日房租十万元；4.乙方在承租期间，房屋不能进行经营活动使用，不能转租，遵守村规民约，不得进行违法活动;5.乙方在使用期间，有责任对甲方房屋进行保护，保证房屋的安全和财产不受损失，注意防火，一旦发生房屋毁损，乙方负赔偿损失的全部责任；6.乙方不得将房屋进行任何形式的抵押、质押、担保；7.在使用期间乙方自负水、电及各项费用；8.在使用期间，如遇拆迁、甲方变卖房屋，协议终止，甲方退还乙方剩余期间房租；9.协议修改、解除为双方协商一致解决，并以书面确认，违反本合同第三条、第四条、第五条、第六条款，甲方有权单方解除合同，并追究乙方责任；10.双方商定，违约金十万元；11.双方发生纠纷，应协商解决或诉诸怀柔区人民法院判决。”该协议第2条结尾处有手写“上下浮动不超过10%”字样，但无双方签字或盖章。原告向本院提交一份其与“王志强”（+8615911177999）的短信聊天记录，该聊天记录显示：“2018年7月1日星期日发送方：今天抽时间回电话；接收方：宋哥，我们都在医院呢，老太太病危，都没空看手机，稍后给你回电哦。2018年7月4日星期三发送方：志强，老太太身体怎么样，需要帮忙吗，抽时间把房租打给我……2018年8月6日星期一发送方：志强，支付房租时间是我们在合同中约定的，同时为了保证合同履行，我们约定了违约金，经多次联系你和寻找你，也曾让你员工嗄先生带话于你，让你尽快与我联系，但你至今音信全无，你觉得你不欠我一个合理解释吗，不理不睬是于事无补的。2018年8月17日星期五接收方：哥哥，说啥呢，我是那样的人吗，胰腺衰竭住院了二十几天，今晚才回家，明天给你电话。2018年8月18日星期六发送方：志强，刚看到，诚信是为人做事的根本，相信你不是那样的人，身体怎么样，安心疗养，希望你尽快按合同约定把房租给我。2018年8月25日星期六发送方：兄弟，病恢复如何，怎么回事呀，等你到今天也未接到你的电话。2018年8月29日星期三接收方：房子的事情您琢磨一下，我要是不在北京就不租了，里面添置的东西您看怎么处理好，我过几天回京，咱哥俩商量一下；发送方：兄弟你突然提出解约，属违约在先，既然曾经我们是朋友，我答应过你，什么都可以谈，希望我们都拿出诚意，二是什么时候过来谈请提前告诉我，希望不是又一个音信全无；接收方：我回到北京一起聊聊……”本案审理过程中，原告还向本院提交了涉案协议中出租房屋及院内、屋内物品的照片复印件以及其购买该出租房屋时签订的协议书等证据，拟证明其主张。上述事实，有当事人提交的证据及当事人陈述等在案为证。本院认为，第一，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，宋德利与王志强在涉案协议第3条中约定“付款方式为提前四年付清，签约日乙方一次性给付甲方2014年7月7日至2018年7月7日房租十万元”，同时在该协议第9条中约定“违反本合同第三条、第四条、第五条、第六条款，甲方有权单方解除合同，并追究乙方责任”。结合涉案协议上下文的相关内容，可以认定该协议约定的最后四年租赁期的房屋租赁费应于2018年7月7日前交清。而根据宋德利提交的短信聊天记录可知，自其于2018年7月4日向王志强催要房租至今，王志强已逾期一年多未交付租金，亦未与宋德利就是否续租的事宜进行协商，故根据涉案协议第9条的约定，宋德利有权单方解除涉案协议，协议解除时间为宋德利解除涉案协议的意思表示到达王志强之日，即为起诉状公告到期的2019年6月11日。第二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案协议于2019年6月11日解除，协议解除前，王志强应按照约定向宋德利支付其欠付的2018年7月7日至2019年6月11日的房租；协议解除后，王志强应当向宋德利返还涉案房屋。关于2018年7月7日至2019年6月11日期间的租金标准，首先，由于涉案协议文本为打印字，而该协议第2条结尾处的“上下浮动不超过10%”为手写字，且没有双方签字或盖章确认，本院对该内容不予认定；其次，双方协议未明确约定2018年7月7日至2022年7月7日期间的租金数额，本院参照双方约定的2014年7月7日至2018年7月7日的租金标准确定，故王志强应按照25000元的年租金标准向宋德利支付上述期间的欠付租金。第三，涉案协议第10条约定“违约金十万元”。根据宋德利与王志强签订的涉案协议及宋德利提交的短信记录，可以认定王志强在宋德利向其催要租金后多次拖延直至不予回应，属于未按照合同约定履行自己的合同义务，构成违约，故对宋德利要求王志强支付100000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告宋德利与被告王志强于2014年7月7日签订的房屋租赁协议于2019年6月11日解除，被告王志强于本判决生效后十日内将租赁房屋返还给原告宋德利；二、被告王志强于本判决生效后五日内按照年租金25000元的标准给付原告宋德利自2018年7月7日起至2019年6月11日止的欠付租金共计23219元；三、被告王志强于本判决生效后五日内给付原告宋德利违约金100000元；四、驳回原告宋德利的其他诉讼请求；如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费690元，由被告王志强负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费2765元，由被告王志强负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王启军人民陪审员  于德芝人民陪审员  于秀平二〇一九年七月十八日法官 助理  夏 婷书 记 员  杜 奎