湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初39号原告：黄冈市天宏商贸有限公司，住所地：黄冈市黄州区宝塔大道191号。统一社会信用代码：91421100753403955C。法定代表人：王慧梅。委托诉讼代理人：詹翔，北京奥东（武汉）律师事务所。代理权限为特别授权。被告：黄冈勇胜房地产经纪有限公司，住所地：黄冈市黄州区明珠大道金家上城6幢1层S110号、S111号。统一社会信用代码：91421102MA48DL3J4T。法定代表人：田一鸣，公司经理。委托诉讼代理人：许强胜，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周文鹏，公司员工。代理权限为特别授权。原告黄冈市天宏商贸有限公司（以下简称天宏公司）诉被告黄冈勇胜房地产经纪有限公司（以下简称勇胜公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告天宏公司委托诉讼代理人詹翔，被告勇胜公司委托诉讼代理人许强胜、周文鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房屋销售差额235982.2元；2、请求判令被告退还原告房屋销售佣金548400元；3、请求判令被告承担违约金10万元；4、请求判令被告对其侵权行为赔礼道歉，并赔偿损失20万元;5、请求判令被告承担本案一切诉讼费用。在诉讼过程中，原告辩称第一项诉讼请求为382182元。事实与理由：2017年9月10日，原告与被告签订一份《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》，约定：“原告将其开发的天宏国际商贸城的房源交给被告代理销售，被告应根据原告要求完成销售代理丁作，并负责催要房款，加快销售资金及时回笼。未经原告书面许可，被告不得低于一房一价表中的销售底价对外销售。销售代理佣金按销售额的5%进地结算，佣金结算条件：按揭客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》视为成效，原告予以结算；一次性客户缴纳全款到位并签订《商品房买卖合同》视为成交，原告予以结算。合同还约定了，被告未履行合同约定，给原告造成重大经济影响应承担违约金10万元和相应的赔偿”。2017年9月26日，被告根据代理合同的约定，向原告出具承诺书，保证：“1-8栋及A/B栋北面均低价不得低于5800元每平方米，A/B栋临街商铺均低价不得低于8000元/㎡。在2017年12月31日进行汇总核算时，低于该销售低价的，则被告承诺补齐差额部分”。2018年2月8日，原告与被告签订补充协议，约定：“合作时间延长到2018年9月10日，原合同未修改条款，仍具备法律效力”。根据上述协议的约定，原告将天宏国际商贸城的房屋交给被告代理销售，并按照被告完成的销售额对被告支付了佣金。但在销售过程中，原告发现被告擅自降低销售价格，己销售房屋的均价低于双方约定的底价，且多套销售的房屋有下欠的款项未能收回，原告多次要求被告按合同约定保证购房款款及时回笼，但被告仍无法将下欠的购房款收回。尽管被告有种种违约行为，但被告对自己的行为不予改正，反而到原告公司拉横幅，阻碍原告的正常经营，严重影响了被告的声誉。原告认为：被告低于销售底价对外销售房屋，根据被告出具的承诺，差额部分应当由被告承担，经计算，被告应补足销售差额235982.2元。被告销售的房屋中有11套房屋尚有购房款未能收回，但原告仍然按照该11套房屋的销售额预付给了被告佣金548400元，根据合同约定，客户须支付全部购房款才视为成交，佣金可以结算。现在被告能收回下欠的购房款，佣金结算的条件不成立，被告不应享有佣金，被告应将原告预付的佣金予以退还。收回购房款是被告应尽的义务，告未能收回购房款属违约行为，且给原告造成重大经济影响，根据合同违约责任的约定，被告还应承担10万元违约金。被告组织其员工到原告公司门口拉横幅，造成很坏的社会影响，侵害了原告的名誉权，给原告造成重大经济损失。现原告诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告勇胜公司辩称，原告诉称的事实与客观事实严重不符，根据双方签订的合同，被告在销售中没有任何违约和侵权行为，恳请人民法院查明事实后，依法驳回其全部诉讼请求。1、原告主张被告支付房屋销售差额，既无事实依据，也无法律依据，根据原、被告于2017年9月10日签订的一份《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》第4页中5.3.8条约定，甲方（原告）应提供一房一价表，但在整个实际销售中原告并未向被告提交所谓合同约定的“一房一价表”，被告所有的房屋销售行为均系严格按照原告的指示要求进行的，每套房的具体销售价格，根本不存在低于原告“一房一价表”确定的底价出售，事实上，被告想低于底价销售也不具有操作性，因为与业主签订正式的《商品房买卖合同》上甲方处需原告签字和盖章确认才能台法完成交易被告的销售代理工作量仅包含房屋销售宣传、促销、与客户签订《认购协议书》、填写《备案记录表》等，不包括财务收款、签订正式的《商品房买卖合同》等重要事项，所以最后每套房完成销售需原告确定，成交与否被告无权干涉。说白了大家肯定知道：原告是房产开发商，楼盘销售价格均由原告自行确定，被告只是销售代理公司无权擅自决定房屋晌销售价格。故原告第一项诉请法院不应支持。2、原告主张被退还房屋销售佣金548400元，既无合同依据，也无法律依据。根据原、被告于2017年9月10日签订的一份《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》第五条：乙方责任5.6成交界定：“按揭客户：客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》视为成交。”原告诉称所列的11套房屋均系按揭客户，且他们的按揭首付款已付清，按合同约定符合支付佣金全部条件，且双方己实际按合同进行了结算，何况被告无违约行为，故不存在退还房屋销售佣金。3、至于原告主张的违约金10万元和赔偿损失20万元，法院不应支持。被告没有合同违约行为，无须承担违约金，被告既没有对原告实施侵权行为，也未给原告造成实际损失，故不应承担赔偿责任。4、原告诉请被告支付房屋销售差价和退还销售佣金548400元，其理由是被告应承担低于其“一房一价”底价销售及还有11套房屋购房款未收回的合同违约责任，而在被告去年起诉其支付下欠佣金的合同纠纷案件庭审时，其答辩和举证却是认为客户谢芳、王燕等是其自行销售的，所以其不应支付佣金，我们再对照一下其前后所说的话明显不一致，逻辑前后矛盾，按照民诉证据规则，法院就其自认内容和证据应作出对其不利的认定。5、最后需要向法院说明一点，原告不按协议约定的时间节点支付被告销售佣金，经双方2018年8月21日结算原告下欠被告2018年7月份佣金合计305500元，2018年8月29日原告强行与被告解除了销售代理合同，其对2018年8月份及前期遗留被告应提的部分佣金不予结算，原告已构成严重合同违约。经被告财务人员核算原告应付2018年8月份及前期遗留被告未结佣金金额为268400无（有认购协议、备案记录表、商品房买卖合同等资料可证实），以上两部分费用合计573900元。以上被告己于2018年9月份起诉了原告要求支付下欠佣金，法院己于2018年10月19日开庭进行了审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：一、《黄冈市天宏国际商贸全程营销代理合同》、《黄冈市天宏国际商贸全程营销代理合同补充协议》，证明原告将天宏国际商贸城的房屋交给被告代理销售，合同约定了工作任务、佣金比例、结算条件、双方权利义务及违约责任；二、承诺书，证明：1-8栋A/B栋背面均低价不得低于5800元/平方，A/B栋临街商铺均低价不得低于8000元/平方。低于该销售低价的，则被告承诺补齐差额部分；三、天宏商贸城销售表并附有相关合同，证明：被告销售房屋的价格低于均价的情况，根据计算，被告应补足差额382182元，所列的房屋均系2017年12月31日前销售的房屋；四、天宏国际商贸城商铺收款明细并附有相关合同和收款凭证，证明：被告销售房屋有11套房屋存在尚未收回购房款的情况，这11套房屋合同总价为1074万元，尚欠购房款160万元，根据合同约定，原告已支付了佣金548400元，由于被告尚未将购房款收回，不符合合同约定的佣金支付条件，故被告应该将该部分佣金退回；五、被告组织其员工到原告公司门口拉横幅的照片，证明被告侵害了原告的名誉权，并严重影响原告的经营。被告对原告提供证据一的真实性和证明目的无异议；证据二：对原告获取该《承诺书》的来源和证据目的有异议，首先被告从没有正式向原告出具过该《承诺书》，该《承诺书》的存在作用实际上只是被告在销售时惯用的对客户的～种营销策略而已。其次该《承诺书》最后一行另注明（甲方额外优惠的不计入在内），在实际销售中被告无权低于原告确定的销售底价销售，如出现低于销售底价应系原告自行决定的额外优惠，与被告无关：最后，该承诺的期限截止到2017年12月31日，且双方2017年12月31日之前的账目已结清，如果存在该《承诺书》，也应该已失效。证据三：对证据真实性、关联性及合法性均有异议，对其证明目的有异议，此《销售价表》系原告单方制作，不能客观全部反映销售情况及优惠金额因为原告是房产开发商，此《销售价表》所列房源销售价格均由原告有权最终确定，被告只是销售代理公司无权自行决定房屋的销售价格；证据四：对证据真实性、关联性及合法性均有异议，对其证明目的有异议，此表系原告单方制作，且统计金额不准确，而且此表中统计未收回房款系原告违规发放天宏基金直接造成的，与被告销售代理公司无关，此下欠款项应由原告自行负责收取，被告无收款酌义务，也无违约行为；证据五：对其证明目的有异议，仅一张图片不能证明被告直接策划和积极组织了该维权行为，相反，原告长期欠付被告销售员工佣金系客观事实，且此事长江派出所已调解结案。据被告事后了解图片中拉横幅的时间只持续了短短的几分钟就收起了，并未严重影响原告的经营。经审核，本院认为，原告提供证据一，本院认为可以作为认定案件事实的依据；原告提供证据二，在本院认为中一并予以认定；原告提供证据三、四，本案不作认定；原告提供证据五，本案系合同纠纷，原告提出侵权之诉，本案不作调整，该证据本案不作认定。被告为反驳原告诉讼请求，向法庭提交如下证据：一、《黄冈市天宏国际商贸城项目7月份销售借款明细表》，证明原告2018年8月21日显示还下欠原告佣金等费用305500元的事实，所以被告根本不存在下欠原告诉请第一项房屋销售差额382182元的事实。二、黄冈市房地产交易和产权管理中心《查询证明》一份，证明原告诉请第二项要求被告退还其销售佣金548400元，没有合同依据，其所列11套房屋均系按揭房屋，被告已严格按合同约定履行了销售代理合同的全部义务，且所有房屋首付款已按合同约定付清，并与原告签订了正式的《商品房买卖合同》，还到黄冈市房地产交易和产权管理中心办理了备案登记。三、被告与原告公司杨梅通话录音。原告对被告提供证据对证据一的真实性有异议，该证据未见原件，且与原告手上所持有的原件有明显的不一致，该证据只是2018年7月份销售佣金的明细表，并不能够证明被告不应当返还未收回购房款的佣金，故该证据与本案没有关联性；对证据二的真实性无异议，但是对其证明目的有异议，该证据不能够直接证明上述人员的购房款已付清，根据原告提供的证据，包括上诉人员的合同，收款收据和付款凭证均能证明房屋首付款没有交纳；对证据三，第一是该录音中不能听出通话对象是谁，第二是该录音中没有反映通话对象收到了305500元的结算明细表，第三是通话对象也没有承认下欠被告305500元的佣金，故该证据无法达到被告的证明目的，也与本案无关。经审核，本院认为，被告勇胜公司提供证据一、二、三，本案不作认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月20日，勇胜公司与天宏公司签订一份《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》，合同约定，甲方（天宏公司）委托乙方（勇胜公司）提供全程营销代理，项目为天宏国际商贸城一期房源，2017年9月10日已确认可售房源约250套，甲方委托乙方负责本项目可售房源的销售及招商代理，服务期限六个月，即2017年9月10日至2018年3月10日，若合同到期后，甲乙双方另行签订代理合同；甲方安排专人负责财务收款、收据及发票开具、银行按揭、签约等相关工作事宜，乙方不得擅自收取客户任何购房款项或定金、不得擅自开具收据等任何财务凭证，否则甲方有权解除合同；甲方自行销售成功的房源，不计入销售业绩，且不计提乙方销售佣金，未经甲方书面许可，不得低于一房一价表中的销售底价对外销售，除经甲方书面同意外；确保整个销售过程的真实守信，未经甲方许可不得随意给购房者以额外的任何口头或书面承诺，竭力维护甲方的良好形象和信誉；成交界定，按揭客户：客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》视为成交，一次性客户：客户缴纳全款并签订《商品房买卖合同》视为成交；甲方委托乙方对外销售的商铺物业按总销售金额（按合同签约金额计算）的6%佣金标准向乙方结算佣金，公寓物业按总销售金额（按合同签约金额计算）的4%佣金标准向乙方结算佣金，乙方每期需提供相应金额的有效发票，佣金结算条件，按揭客户：客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》视为成交，甲方予以结算，一次性客户：客户缴纳全款并签订《商品房买卖合同》视为成交，甲方予以结算，若乙方有下列行为之一者，甲方有权选择继续履行合同或者单方面解除本合同，同时，乙方应向甲方支付违约金10万元及相应的赔偿，1、在履行合同中有重大违反国家法律法规行为致使本合同不能继续履行的，2、乙方单方面无故终止合同，导致合同无法履行的，3、不按甲乙双方书面约定标准对外承诺，并给甲方造成不良社会影响和重大经济损失的，合同还对双方其他权利义务作了约定。2018年2月8日，原、被告双方签订一份《黄冈天宏国际商贸城全程代理合同补充协议》，协议约定，针对于2017年9月10日签订的《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》，作出如下补充及调整，原合同第四条12款乙方营销策划费用，由原定的8万元调整为4万元，根据原合同的第六条1款，乙方结算点位统一按照成交房价6%结算，乙方确保每月完成5套以上的销量，如未完成，则当月营销策划费用扣减50%，该扣减费用用于佣金结算时扣除，如若月销售任务达成10套以上，甲方奖励乙方2万元，在甲方不提出乙方退场的前提下，双方合作时间由原定的2017年9月10日到2018年3月10日，延长到2018年9月10日。2018年8月29日，原、被告签订一份《天宏国际商贸城销售代理终止合同》，合同约定，原甲乙双方合同于2018年9月10日期满，现经甲、乙双方友好协商，于2018年8月30日终止合同，其他按原合同正常执行。另查明，2017年9月26日，勇胜公司作出一份承诺书，注明，黄冈勇胜房地产经纪有限公司在销售过程中可自行决定优惠额度，单套最高优惠额度不得高于5万元，1-8栋及A/B栋北面均低价不得低于5800元／㎡，A/B栋临街商铺均低价不得低于8000元／㎡。在2017年12月31日进行汇总核算时，低于该销售均低价的，则黄冈勇胜房地产经纪有限公司田一鸣承诺补齐差额部分。（甲方额外优惠的不计入在内）。原告认为被告低于销售底价对外销售房屋，根据被告出具的承诺，差额部分应当由被告承担；被告销售的房屋中有11套房屋尚有购房款未能收回，但原告仍然按照该11套房屋的销售额预付给了被告佣金548400元，根据合同约定，客户须支付全部购房款才视为成交，佣金才可以结算，现在佣金结算的条件不成立，被告应将原告预付的佣金予以退还。被告勇胜公司认为该承诺书系其在销售过程中对客户私下出具承诺书，以便于尽快销售房源才制定的销售策略，不是出具给原告天宏公司承诺书。现原告诉至法院，要求被告支付房屋销售差额、退还房屋销售佣金、支付违约金、赔偿损失等。本院认为，原告勇胜公司与被告天宏公司签订《黄冈市天宏国际商贸城全程营销代理合同》、《黄冈天宏国际商贸城全程代理合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示。原、被告在合同中约定“甲方安排专人负责财务收款、收据及发票开具、银行按揭、签约等相关工作事宜，乙方不得擅自收取客户任何购房款项或定金、不得擅自开具收据等任何财务凭证”，以及“未经甲方书面许可，不得低于一房一价表中的销售底价对外销售，除经甲方书面同意外”，2017年9月26日勇胜公司出具的承诺书明显与原、被告签订合同约定上述条款相悖，该承诺书亦未注明系向原告天宏公司出具，原告依据该承诺书主张被告勇胜公司支付房屋销售差额，因原、被告签订合同约定由原告与购房人签订合同，被告作为代理销售商无权决定房源价格，房屋销售价格由原告天宏公司与购房人在房屋买卖合同中书面约定，故原告该项诉讼请求，本院依法不予支持；原告天宏公司依据该承诺书主张被告勇胜公司退还房屋销售佣金，原告天宏公司在另案中亦承认“除2018年7月份外，其余每月佣金均已结算并全部支付完毕”，因双方已就2018年7月份之前佣金结算并支付完毕，故原告该项诉讼请求，本院依法不予支持；被告勇胜公司未经甲方许可对外作出书面承诺，违反合同约定，应承担违约责任，原告天宏公司主张被告勇胜公司支付违约金10万元，本院依法予以支持；原告天宏公司主张被告勇胜公司侵权并赔礼道歉、赔偿损失，系另一法律关系，本案不作调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黄冈勇胜房地产经纪有限公司支付原告黄冈市天宏商贸有限公司违约金10万元，限其于本判决生效之日起六十日内履行完毕。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费15875元，由原告黄冈天宏商贸有限公司承担14585元，由被告黄冈勇胜房地产经纪有限公司承担1290元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  靖红涛人民陪审员  冯金华人民陪审员  董凤琴二〇一九年七月十六日书 记 员  吴 彬