广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1484号上诉人（原审原告）：罗锦培，男，1957年1月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邹葵阳，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东品政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市横栏镇横西股份合作经济联合社，住所地广东省中山市横栏镇横西村委会。主要负责人：吴景豪。委托诉讼代理人：刘颖茵，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：温斯斯，广东衡德律师事务所律师。上诉人罗锦培因与被上诉人中山市横栏镇横西股份合作经济联合社（以下简称横西经联社）合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。罗锦培上诉请求：撤销一审判决第二项部分内容及第三项全部内容，改判为：1.横西经联社向罗锦培返还土地出让款、铺路坯等费用共计283000元及以上款项的全部利息损失（以283000元为基数，自2010年4月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日），2.横西经联社赔偿因为合同无效导致罗锦培自行投资建设的地上建筑物被强制拆除的各项损失，暂计为5004845元【计算方式为：（10000000元+9690元）×50%】。事实和理由：1.横西经联社恶意隐瞒案涉土地性质实际为农用地并非集体建设用地的事实，导致合同被认定为无效，对此存在重大过错，理应支付由此导致罗锦培的全部资金利息损失，一审认定横西经联社仅需要承担50%的责任，属事实查明不清，适用法律错误。2.（2015）中二法行非诉审字第1398号行政裁定书认定罗锦培投资建设的建筑物被强制拆除的原因为“非法占用农用地作住宅用途”，而非一审认定的罗锦培未履行报建手续、违规建设所致，一审认定的事实与生效法律文书矛盾，属于查明事实不清。3.根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条，即使本案中罗锦培确实存在未对涉案建筑物依法报建的情形，也属于行政程序上的瑕疵，可以通过补办报建手续等措施予以修正，并非必然导致该建筑物被强制拆除的不利后果，本案中是因为涉案土地的性质不符合约定为农用地，不得用于住宅建设，导致罗锦培已无“改正措施消除影响”的任何可能。4.横西经联社因为自身违约行为合法取得了涉案土地上产生的高额溢价，罗锦培却因为对于横西经联社的信赖，独自承担为建设涉案建筑物所投入的近一千万元投资损失。横西经联社辩称：1.罗锦培在起诉状、一审庭审及民事上诉状中均确认横西经联社在签订涉案合同前告知涉案土地为集体土地，罗锦培认为集体土地也可以用于兴建住宅，涉案合同并非必然无效，因此罗锦培主张对涉案合同无效无需承担责任属于混淆概念，没有事实及法律依据。一审法院认定横西经联社对两份土地使用权出让合同无效承担50%责任属于认定事实清楚，适用法律正确。2.横西经联社并未允许罗锦培兴建涉案建筑，兴建涉案建筑为罗锦培自行决定。双方在土地使用权出让合同第六条约定罗锦培使用土地必须符合横栏镇土地利用总体规划要求，横栏镇土地利用总体规划属于政府公开信息，因此罗锦培兴建违法建筑的损失应当自行承担。3.罗锦培未依法报建审批、违法建设的行为直接导致自身的损失，二者之间存在直接因果关系，罗锦培的损失与横西经联社无关。罗锦培在工程建设过程中，相关部门多次向其发出整改通知，但罗锦培均不予理会，仍继续建设，最终违法建筑被拆除，相应的后续损失应当由罗锦培自行承担。罗锦培向一审法院起诉请求：1.确认罗锦培、横西经联社于2010年4月22日签订的两份《土地使用权出让合同》无效；2.横西经联社立即向罗锦培返还已收取的土地出让款人民币273000元、铺路坯等费用10000元，共计283000元，以及对应利息（利息计算方式：以人民币283000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2010年4月26日起至实际清偿完毕之日止，暂计至2018年11月25日为人民币145098元）；3.横西经联社赔偿因合同无效导致罗锦培自行投资建设的地上建筑物被强制拆除产生的各项损失，暂计为人民币5004845元[计算方式：(10000000元+9690元)*50%]；4.本案保全费由横西经联社自行负担。一审法院认定事实：2010年4月22日，甲方中山市横栏镇横西经济联合社（2010年11月2日变更审核为中山市横栏镇横西股份合作经济联合社）与乙方罗锦培签订一份《土地使用权出让合同》，约定甲方将坐落本村八二队刘星塘人家边的闲置用地出让给乙方自由使用，用地面积161.5平方米，土地出让款合计人民币138000元，从签约之日起乙方两天内一次性缴清全部土地出让款给甲方；甲方不负责办理该土地的各样证照，但可以协助乙方办理相关手续，使用该土地所产生的一切费用由乙方负责；乙方在该土地上建设必须按照横栏镇总体规划要求建设；附注：新铺路坯每份3000元，村委会收2000元手续费；合同还约定了其他内容。同日，双方还签订了另一份《土地使用权出让合同》，约定土地出让款合计人民币135000元，其他内容与上一份合同内容一致。合同签订后，罗锦培于2010年4月26日向中山市横栏镇横西经济联合社分别支付了土地出让款138000元、135000元，合计273000元。中山市横栏镇横西经济联合社出具收款收据确认已收到上述土地出让款。另罗锦培还向中山市横栏镇横西经济联合社支付了铺路坯等费用10000元。罗锦培受让上述两块土地后，于2013年开始在涉案土地上实施建设。后中山市国土资源局在执法过程中，发现罗锦培未经依法批准，占用涉案土地在建一座十一层砼结构建筑物，作住宅项目用途；该地块占用土地面积323平方米，该土地利用现状地类为耕地，根据《中山市横栏镇土地利用总体规划（2010-2020年）》，该用地违反土地利用总体规划，属规定划定的基本农田；罗锦培的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，构成非法占用土地。中山市国土资源局根据有关法律规定，对罗锦培作出中土执法决字【2014】第1223号行政处罚决定：1.责令退还非法占用的323平方米土地；2.限期于十五日内自行拆除非法占用的323平方米土地上新建的建筑物，恢复土地原状；3.对非法占用耕地323平方米处以每平方米30元的罚款，共计罚款9690元。上述处罚决定发生法律效力后，经中山市国土资源局依法向罗锦培发出履行催告书，罗锦培在限期内仍没有履行上述行政处罚决定第一、二项内容。后中山市国土资源局向一审法院申请强制执行其作出的中土执法决字【2014】第1223号行政处罚决定，请求强制被执行人罗锦培：1、退还非法占用的323平方米土地；2、拆除非法占用的323平方米土地上新建的建筑物，恢复土地原状。一审法院立案受理后，经审查认为，中山市国土资源局作出的行政处罚决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，一审法院予以确认。中山市国土资源局申请强制执行符合法律规定的强制执行条件，一审法院予以准许。故一审法院于2015年8月20日作出（2015）中二法行非诉审字第1398号行政裁定书，裁定准予强制执行申请执行人中山市国土资源局作出的中土执法决字【2014】第1223号行政处罚决定第一、二项处罚内容，并由中山市横栏镇人民政府组织实施。作出裁定后，中山市横栏镇人民政府于2018年组织实施了拆除涉案土地上新建的建筑物，恢复了土地原状。2018年11月29日，罗锦培向一审法院提起诉讼，主张前述诉请。诉讼中，横西经联社称涉案土地属于横西经联社农民集体所有，尚未办理土地使用权权属证书。一审法院认为，本案属土地使用权转让合同纠纷，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形使土地使用权依法发生转让的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，罗锦培与横西经联社签订的两份《土地使用权出让合同》所涉土地为农民集体农用地。依据上述法律规定，集体农用地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。罗锦培与横西经联社出让土地行为明显违反了上述法律的强制性规定，应属无效合同。故一审法院认定双方签订的两份《土地使用权出让合同》无效。罗锦培主张确认两份《土地使用权出让合同》无效，符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故罗锦培诉请横西经联社返还土地出让款273000元、铺路坯等费用10000元，共计283000元，符合法律规定，一审法院予以支持。罗锦培与横西经联社均明知涉案土地为农民集体所有，却违法进行出让，双方对造成合同无效均负有过错责任，故一审法院酌定双方各承担一半责任，对横西经联社占用罗锦培资金利息损失，只需承担50%的责任，另外50%的责任由罗锦培自负。故横西经联社应向罗锦培支付以283000元为基数，自2010年4月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率50%计至清偿之日止的利息损失，罗锦培该部分诉请，一审法院予以支持；超出一审法院认定部分，一审法院不予支持。对于罗锦培主张横西经联社赔偿因合同无效导致其自行投资建设的地上建筑物被强制拆除产生的各项损失5004845元的请求。一审法院认为，首先，根据一审法院作出的（2015）中二法行非诉审字第1398号行政裁定书查明的事实，罗锦培自行投资建设的地上建筑物被强制拆除产生的各项损失系由于以下事实造成：罗锦培未经依法批准，占用涉案土地在建一座十一层砼结构建筑物，作住宅项目用途；而该土地利用现状地类为耕地，根据《中山市横栏镇土地利用总体规划（2010-2020年）》，该用地违反土地利用总体规划，属规定划定的基本农田；罗锦培的上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，构成非法占用土地。其次，双方签订的两份《土地使用权出让合同》约定罗锦培在该土地上建设必须按照横栏镇总体规划要求建设。而涉案土地规划用途为基本农田，依法不可用于建设建筑物。罗锦培未按《土地使用权出让合同》的约定及横栏镇土地利用总体规划中对涉案土地用途的规划使用土地，私自进行建设。最后，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。本案中，罗锦培在涉案土地上进行工程建设前未向主管部门申请办理建设工程规划许可证，对建设工程进行规划报建，而是私自开始建设，并最终建成一幢高达11层的违法建筑。综上，涉案土地地上建筑物被拆除所产生的损失系因罗锦培违约、违规建设导致，与两份《土地使用权出让合同》无效及横西经联社并无直接的因果关系，横西经联社依法无需承担赔偿责任，应由罗锦培自行承担。罗锦培诉请横西经联社赔偿损失，理据不足，一审法院不予支持。罗锦培向一审法院申请调取涉案建筑物在被强制拆除前的内外部工程情况的相关材料及申请对涉案建筑物的工程建设施工造价和内部装修造价进行鉴定，但以上申请于本案审理结果已无实质影响，故一审法院不予准许。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认罗锦培与横西经联社于2010年4月22日签订的两份《土地使用权出让合同》无效；二、横西经联社于一审判决发生法律效力之日起十日内向罗锦培返还土地出让款、铺路坯等费用共计283000元及以上款项的利息损失（以283000元为基数，自2010年4月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率50%计至清偿之日止）;三、驳回罗锦培的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49831元，由罗锦培负担46566元，横西经联社负担3265元（该款罗锦培已预交，由横西经联社于一审判决发生法律效力之日起十日内迳付罗锦培）。本院二审期间，横西经联社向本院提交如下证据：证据1.录音光盘及录音笔录,证据2.中山市个人自建住房规划管理办法,拟证明涉案建筑不符合相关法律法规，属于违法建筑，自始不存在补办规划报建的可能性，应当予以拆除。经质证，罗锦培认为证据1中答复人的身份无法确定，真实性无法确认，与本案没有关系；证据2的真实性、合法性、关联性均不确认。罗锦培在二审期间未提交新的证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明，横西经联社确认罗锦培为该经联社的村民。本院认为，本案为合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。横西经联社及罗锦培对一审法院认定的涉案两份土地使用权出让合同无效及横西经联社向罗锦培返还土地出让款、铺路坯费用283000元没有异议，本院予以确认。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：罗锦培因涉案土地使用权出让合同无效遭受的损失应当如何认定。本院做如下分析：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，合同无效后有过错的一方应当赔偿另一方因此遭受的损失，双方均有过错的，应当各自承担责任。本案中，涉案合同的标的物为使用权禁止出让及转让的农用地，合同因违反法律法规的强制性规定无效。在签订涉案合同前，罗锦培未审慎审查涉案土地的性质及国家相关法律法规并要求横西经联社出具相关的权属及证明文件，且罗锦培作为该经联社村民应当对该经联社的土地性质有一定的了解，因此本院认为罗锦培对涉案合同无效与横西经联社具有同等过错，一审法院酌定罗锦培与横西经联社对合同无效各自承担50%的责任，于法有据，本院予以确认。根据上述论述，横西经联社需赔偿罗锦培自2010年4月26日起以283000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款计算50%的利息损失。至于罗锦培诉请的因为地上建筑物被拆除导致各项损失共计5004845元（包括工程投资款及行政处罚）。首先，经查，罗锦培在一审中提供数张建筑物的照片证明其损失，横西经联社对此不予确认，不确认照片为被拆除的建筑物，认为以上照片也无法证明被拆除的建筑的具体损失。作为地上建筑物的建设者，罗锦培有责任证明自身的损失，按照常理，也应当有能力证明自身损失，罗锦培在一审及二审中均未提交证据证明因涉案建筑物被拆除而产生的具体损失，未完成其举证义务，应当承担举证不能的法律后果。本院对罗锦培关于工程投资款损失的主张不予支持。其次，一方当事人因为合同无效而向对方承担损失赔偿责任的范围应当为信赖利益损失，包括为因缔结合约实际支出的费用及因信赖合约缔结而实际支出的费用，本案中，罗锦培占用农用地未经报建即建成高达11层的违法建筑且而被政府处以行政处罚，显然不属于因为合同无效而导致的信赖利益损失范围，本院对该项费用亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，上诉人罗锦培的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49831元（罗锦培已预交），由上诉人罗锦培负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇一九年七月二十三日书记员  李玉琴