广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2846号原告：刘爱平，女，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：唐明华，广东坚信律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇博爱中路**长华国际商业中心****196商铺，统一社会信用代码914406050621168694。法定代表人：林作万，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶建平，广东华法律师事务所律师。被告：广东长华投资集团有限公司，住，住所地：广州市番禺区钟村街白山路**自编****一社会信用代码91440101737598684N。法定代表人：林作万，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林嘉庆，广东华法律师事务所律师。委托诉讼代理人：任家骏，广东华法律师事务所律师。原告刘爱平与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、广东长华投资集团有限公司（以下简称长华集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，被告长华集团公司在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后作出（2019）粤0605民初2846号民事裁定书，驳回被告长华集团公司的管辖权异议，被告长华集团公司不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审查后作出（2019）粤06民辖终540号民事裁定书，驳回被告长华集团公司上诉，维持原裁定，管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院依法适用简易程序于2019年7月18日公开开庭进行了审理，原告刘爱平的委托诉讼代理人唐明华，两被告的共同委托诉讼代理人林嘉庆，被告粤海通公司的委托诉讼代理人叶建平，被告长华集团公司的委托诉讼代理人任家骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘爱平向本院提出诉讼请求：1.被告粤海通公司向原告支付违约金96102元（以购房总价1405007元为本金从2018年5月1日起计算至2018年11月14日止按日万分之三计算予原告，从起诉之日止付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告；2.被告长华集团公司对粤海通公司的违约金承担连带清偿责任；3.由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落在广东省佛山市南海区**房，房屋总价款为1405007元。被告粤海通公司应在2018年4月30日前向将符合交付条件的商品房交付给原告使用，被告粤海通公司逾期交房超过90日，原告如要求继续履行合同的，合同继续履行，被告粤海通公司自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告交付全部房价款万分之三。同日，被告粤海通公司要求原告签订《补充协议》。2018年12月13日，被告粤海通公司向原告发出《毛坯收楼通知书》，通知原告在2018年12月14日至2019年1月2日期间办理房屋交接手续。被告粤海通公司未在2018年4月30日前交付房屋，已构成违约。应承担责任。虽然《补充协议》免除或减轻了开发商逾期交房的违约金，但这些内容显然不合理，应当认为无效的格式条款，因此逾期交房的违约责任应以《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定为准，按日计算向原告交付全部房价款万分之三计算逾期交房违约金。被告长华投资是被告粤海通公司的唯一股东，应对被告粤海通公司的债务承担连带清偿之日。为维护自身合法权益，故起诉。两被告辩称，一、补充协议是双方自始至终的真实意思表示，当中三十条关于违约金或赔偿金最高为商品房总价款的2%约定，双方应当受到约束，且足以补偿原告的实际损失。二、委托装修协议是买卖房屋的整体文件，原告自始至终知道自己是购买精装修房的，精装修房交付时间是双方约定的真实房屋交付时间，即装修协议约定的交付时间为双方约定的真实房屋交付时间。三、补充协议也买卖房屋的整体文件，双方在第六条变更房屋交付条件为5方共同验收合格，没有违反法律强制性规定，即取得《工程竣工验收报告》也符合交付条件，被告通知原告收楼也符合约定。四、被告认为合同约定违约金过高，应当以超过造成的损失30%为标准减少，而原告实际损失只有银行的贷款利息，即违约金应该为银行贷款利率的130%以下。被告认为原告的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定原告的损失数额。被告与原告签订的补充协议约定的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，因此被告认为违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。五、相比较另一个标准计算损失，涉案房屋所在地区租金标准每月每平方20-22元，如果原告收楼后出租，其收益每月也只有20-22元，每户月租金只有2000元左右租金损失，2%房款已足以补偿原告的损失，原告所主张逾期违约金远远高于其实际损失，应予以调整。六、原告存在逾期履行付款，被告有权利顺延交付房屋，房屋交付日应该为约定日加原告逾期付款日。七、原告所主张的违约金计算存在错误，不符合双方签订的补充协议的约定，根据补充协议第九条约定，逾期交楼90天以内每日的违约金标准为万分之二，超过90天的违约金的标准才是已付房价款的万分之三计算，因此原告关于违约金的诉请不符合合同约定。八、关于交楼时间，本案交易的房屋标的实质为精装修房，虽然双方所签的商品房买卖合同中约定的房屋标准为毛坯房，但双方在签订买卖合同时又签订了委托装修协议，同时签订买卖合同和委托装修协议的行为实际上是将双方买卖精装修房屋的交易和约定人为地拆解为毛坯房买卖合同和委托装修合同，双方在实际的交易履行中都是按照精装修房买卖合同来履行的，商品房买卖合同中约定的总房价款也包含了精装修房屋的装修款，所以委托装修协议实质上是对商品房买卖合同的补充约定，也是双方对精装修房装修标准的补充约定，故本案商品房买卖合同和委托装修协议实际上是本案房屋交易两个不可或缺的组成文件之一，既然双方交易的标的为精装修房屋，且商品房买卖合同中的价款已经包含了装修款，则本案房屋约定的交楼时间应当以精装修房屋的交楼时间为准，而不应以买卖合同约定的毛坯房交楼时间为准。原告的起诉是完全按照毛坯房的交楼时间来主张逾期交楼违约金的，这一点与双方交易的实际情况不符，也与双方签订的装修协议约定的交楼时间不符，实际上双方在进行房屋交楼时，原告也一再以精装修房屋进行收楼的。双方在签订认购书前已经做出了明确约定，认购书第二条对此操作方法已做出明确约定，后续的操作是延续了认购书的约定，这一操作对原告的任何购房权利没有任何影响和损害。客户贷款时需要开发商作担保，为了尽快出房产证，所以先以毛坯房交付办理房产证，然后再装修。综上所述，被告认为房屋交付日为装修合同确定的收楼日加上原告逾期付款日，之后开始计算逾期交房违约金，且原告提出的违约金数额过高，应当适当减少。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，用以证明原告的主体资格；2.被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明两被告的主体资格告,被告长华集团公司是被告粤海通公司的唯一股东，应当对被告粤海通公司的债务承担连带清偿责任；3.商品房买卖合同（预售）原件1份、补充协议原件1份，用以证明原告与被告粤海通签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告粤海通公司将其开发的位于佛山市南海区狮山镇长华国际商业中心12幢1604房出售给原告，成交价1405007元，被告粤海通公司应当在2018年4月30日前将符合交付条件的商品房交付原告使用；被告粤海通公司交房逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，被告粤海通公司按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；4.毛坯收楼通知书复印件1份、EMS快递单原件1份，用以证明2018年12月13日，被告粤海通公司才向原告发出《毛坯收楼通知书》，通知原告在2018年12月14日至2019年1月2日期间办理房屋交接手续。被告粤海通公司未在2018年4月30日前交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。诉讼中，两被告举证如下：1.补充协议原件各1份，用以证明交付条件以补充协议第六条第（一）项约定为准；补充协议第三十条约定违约金总额不超过房价2%；补充协议第五条第四项约定逾期付款交楼时间相应顺延。第六条，双方更改房屋交付条件为：五方共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；2.认购书原件各1份，用以证明原告购买标的为精装修房（二条）；房屋交付标准以委托装修协议约定为准（二条）；第四条第1项约定在签订《商品房买卖合同》时明示了补充协议，是双方的真实意思表示；装修费用不另外收取，即《商品房买卖合同》与装修协议、补充协议是买卖房屋的整体文件；3.委托装修协议原件各1份，用以证明买卖标的为精装房；装修协议是买卖合同的组成部分，是对买卖合同的补充约定；涉案方约定的最终交楼时间应该以委托装修协议所约定的交付时间为准。装修费用不另外收取，即《商品房买卖合同》与装修协议是卖卖房屋的整体文件；4.精装修工程施工三方合同原件各1份，用以证明精装修工程款由被告粤海通公司承担并支付，从而证明买卖合同所约定的案涉房屋实际上为精装修房；长华装饰公司是受粤海通公司委托与业主签订委托装修协议；装修协议是买卖合同的组成部分，是对买卖合同的补充约定；涉案方约定的最终交楼时间应该以委托装修协议所约定的交付时间为准；5.五方（建设、施工、监理、勘察、设计）竣工验收报告原件各1份，用以证明按补充协议约定案涉房屋的交付条件是以取得竣工验收报告为准，已竣工验收合格，具体时间见证据；6.竣工验收备案表原件各1份，用以证明涉案房屋已取得竣工验收备案表，具体时间见证据；7.测绘报告原件各1份，用以证明涉案房屋已取得测绘报告，具体时间见证据；8.EMS邮单原件3份、毛坯收楼通知书1份，用以证明依约履行合同；9.确认函原件1份，用以证明依约履行合同，已经交付房屋给原告；10.佛山市南海区国土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知复印件各1份，用以证明案涉房屋所在地区租金标准每月每平方20-22元，从而证明买卖合同约定的逾期交楼违约金标准远高于该区域同期租金标准，原告所主张的逾期违约金远远高于其实际损失，应该予以调整，2%已经足以补充原告的损失；11.EMS妥投证明表格打印件1份，用以证明原告收到快递情况。经庭审质证、辩证，两被告对原告提供的证据1-4真实性无异议，原告对两被告提供的证据1-3、5-9、11真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；对两被告提供的证据4，两被告提供了相应证据的原件，本院对其真实性予以确认；对两被告提供的证据10，该证据与本案无关，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2017年2月22日，原告刘爱平（乙方、认购方）与被告粤海通公司（甲方、出售方）签订《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于广东省佛山市南海区**物业（以下简称涉讼商品房），交楼标准为毛坯；付款方式为银行按揭付款。双方并约定其它权利义务。2017年3月4日，原告刘爱平（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将其建设的位于涉讼商品房出售给买受人，成交价1405007元；自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款845007元，除首期款外，剩余房款金额560000元应于2017年3月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告刘爱平（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条规定的办证期限同时相应顺延；买卖合同第九条的商品房交付条件变更为商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；按照买受人提供的通讯地址发出书面通知的，以收件人签收日为送达时间，自发出书面通知之日起5日内，收件人未签收或拒绝签收的，寄件人与收件人地址为同个地级市范围内的，以邮政快递交寄日（备注：交寄日为第一日）的第二日为送达日；不同地级市范围内的，以邮政快递交际日的第三日为送达日；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，原告刘爱平（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修；甲方同意自被告粤海通公司与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年12月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；若甲方放弃向粤海通公司购买涉讼商品房或涉讼合同解除，本协议即行解除。原告已支付全部购房款1405007元。两被告未提出原告存在逾期付款的行为。2018年12月12日，长华国际商业中心（11幢、12幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月20日，长华国际商业中心12幢（住宅）取得测绘报告书。另查明，2019年4月11日，被告粤海通公司向原告邮寄发出《装修交楼通知书》，通知原告于2019年4月16日至2019年4月18日前来收楼。原告确认其在2019年4月11日收到精装收楼通知书。再查明，2017年11月22日，被告粤海通公司（甲方）与广东创雅建筑装饰工程有限公司（乙方）、佛山市长华装饰工程有限公司（丙方）签订《长华国际商业中心项目住宅12栋精装修工程施工三方合同》，约定：乙方承包甲方位于佛山市南海区狮山镇博爱中路68号长华国际商业中心项目住宅12栋精装修工程，甲方委托丙方监管施工。2019年1月30日，原告提起诉讼，诉讼中，两被告陈述涉讼商品房的交付标准为带精装交付；原告确认涉讼商品房的交付标准为带装修交付。本院认为，原告和被告粤海通公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉讼商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉讼商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼商品房的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉讼补充协议约定被告粤海通公司交付商品房逾期超过90日且合同继续履行的，自约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，被告粤海通公司应向原告支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日则按商品房价款的0.03%计算违约金，被告粤海通公司根据买卖合同及协议约定向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，但该补充协议同时约定原告逾期付款的，每逾期一日需按应付未付商品房价款的0.06%支付违约金，原告向被告粤海通公司支付的违约金可以叠加。被告粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，被告粤海通公司应按照涉讼合同约定向原告承担逾期交房违约责任。现被告粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对两被告请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。关于逾期交楼违约责任的起算时点；首先，涉讼合同签订当日，原告与被告粤海通公司的关联公司佛山市长华装饰工程有限公司签订《委托装修协议》，约定佛山市长华装饰工程有限公司对涉讼商品房进行免费装修。据此，可认定涉讼合同约定的涉讼商品房购房款总额包括了装修款，涉讼商品房的交付标准为精装房。《委托装修协议》约定涉讼商品房装修后的交付时间为2018年12月31日，该约定应视为买卖双方变更了商品房的交付时间。此外，如原告认为交楼时间为涉讼合同约定的2018年4月30日，则从交易习惯、生活常理分析，在此日期后，原告理应通过电话、当面催收、书面发函催收等方式要求被告粤海通公司交楼，但原告并未提供证据证明在2018年4月30日至2018年12月31日期间其曾向被告粤海通公司催收涉讼商品房，其行为不符合一般交易习惯与生活常理。综上，本院认定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年12月31日系双方当事人真实的意思表示，合法有效，被告粤海通公司逾期交楼的时间应自2019年1月1日开始起算。佛山市长华装饰工程有限公司与本案处理结果不存在法律上的利害关系，本院对被告粤海通公司申请追加佛山市长华装饰工程有限公司为第三人的申请依法不予准许。被告粤海通公司于2019年4月11日向原告邮寄发出《装修交楼通知书》通知原告于2019年4月16日至2019年4月18日前办理收楼手续，原告确认于当日收到该收楼通知，且在此之前涉讼商品房已取得竣工验收备案手续并取得房屋测绘报告，故本院认定被告粤海通公司已于2019年4月16日履行了商品房交付义务，被告粤海通公司应以已付房价款1405007元为本金从2019年1月1日起至2019年4月16日止按日万分之三的标准计付逾期交楼违约金44679.22元（1405007元×0.0003×106天）予原告。原告对逾期交楼违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告粤海通公司为法人独资的有限责任公司，被告长华集团公司为被告粤海公司的股东，现被告长华集团公司并未提供证据证明被告粤海通公司的财产独立于其自己的财产，故被告长华集团公司应对被告粤海通公司的债务承担连带责任，本院对原告要求被告长华集团公司对被告粤海通公司的债务承担连带赔偿责任的诉讼请求予以支持。关于本案诉讼费的负担问题，因本案讼争是因被告粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》虽约定交楼时间延迟至2018年12月31日，但被告粤海通公司未能就此重大问题向原告作出特别提示，且本院受理案件后，被告对全部案件均提出管辖异议，造成讼累，故对本案的诉讼费，本院判令由两被告全额负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金44679.22元予原告刘爱平；被告广东长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告刘爱平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1101.28元（原告已预交），由两被告负担，被告佛山市粤海通房地产有限公司、广东长华投资集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳1101.28元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告刘爱平预交的诉讼费用1101.28元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告刘爱平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一九年七月二十六日书记员 郑幸莉