浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1346号上诉人（原审被告）：浙江尚都建设有限公司，住所地：浙江省嘉兴市秀洲区油车港镇奥星路**旭峰大楼B301。统一社会信用代码：913304111465710336。法定代表人：赵王胜，董事长。委托诉讼代理人：陆畅言、王浩斌，嘉兴市天安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住，住所地：杭州市延安路**标力大厦****一社会信用代码：91330000717611474R。法定代表人：胡德，总经理。委托诉讼代理人：陈小明、施红明，浙江星韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王涛，男，1976年9月5日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。被上诉人（原审被告）：嘉兴市南湖区新嘉街道晟洲百货商店（个体工商户），住所地：浙江省，住所地：浙江省嘉兴市建国北路****农贸市场**码：92330402MA29F9DX8Y。经营者：龚煌光，男，1991年10月18日，汉族，住福建省寿宁县。委托诉讼代理人：徐向军，上海吉亚律师事务所律师。上诉人浙江尚都建设有限公司（以下简称尚都公司）因与被上诉人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）、王涛、嘉兴市南湖区新嘉街道晟洲百货商店（以下简称晟洲百货）物权保护纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2018)浙0402民初7346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。尚都公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回信达公司一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由:一、尚都公司与嘉兴市徐氏贸易有限公司（以下简称徐氏公司）于2013年4月签订的和解协议无效。涉案房屋被徐氏公司设置了抵押，且其也未向海盐县人民法院执行案件中备案确认其以租金折抵工程款项的事实。尽管尚都公司与徐氏公司签订了和解协议，海盐县人民法院拍卖时对该和解协议也未予确认。尚都公司并未实现租金抵工程款的目的，和解协议所涉及的建筑物收益依然被徐氏公司掌控，尚都公司一直向徐氏公司主张该债权，均被徐氏公司拒绝。晟洲百货与徐氏公司所签协议约定的使用房屋时间为2017年4月30日起，而晟洲百货营业执照经营时间为2017年4月17日起，一审判决晟洲百货支付于2019年2月24日(信达公司主张权利后的一个月起)起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，缺乏法律依据。尚都公司并未实际达到真正的以租金抵工程款的目的，一审要求尚都公司承担责任显然不妥。二、一审遗漏重要的被告徐氏公司。从徐氏公司收取租金及以房主的身份出租该建筑物的身份来看，徐氏公司是本案的真正房屋使用人、占有人和收益人。信达公司答辩称尚都公司与徐氏公司签订的和解协议有效，但不得对抗抵押权人。另外，与晟洲百货成立租赁关系的是尚都公司，并非是徐氏公司。徐氏公司并非是必须参加本案诉讼的当事人，现侵犯信达公司物权的是尚都公司及晟洲百货，徐氏公司现并未占有涉案房屋。晟洲百货答辩称一审遗漏当事人徐氏公司。信达公司认为其通过海盐县人民法院民事裁定取得了房屋的所有权，但目前房屋还登记在徐氏公司名下，而非信达公司名下。信达公司并没有办理产权变更登记，其不具有原告主体资格。本案所涉诉讼与徐氏公司有关联，徐氏公司应作为本案诉讼参与人。租赁合同既然有效，相应产生的续租、转租的合同也具有相应的法律效力。信达公司在执行过程中知晓涉案房屋出租的情况，并受让了涉案房屋。王涛在二审中未发表意见。信达公司一审诉讼请求：一、判令尚都公司、王涛、晟洲百货立即将坐落于嘉兴市南湖区建国北路748弄212号西马桥农贸市场一楼（建筑面积约150平方米）、二楼（建筑面积2730平方米）的房产腾退给信达公司；二、尚都公司、王涛、晟洲百货共同赔偿信达公司占用期间的损失（自2015年7月21日暂计算至2018年10月21日共39个月，合计1571883.3元，此后按照每月40304.7元计算至实际退还房屋之日）。一审法院经审理认定：2011年11月23日，为担保浙江港达进出口有限公司（下称港达公司）向中国农业银行股份有限公司海盐支行（下称农行海盐支行）的借款，徐氏公司将其名下坐落于嘉兴市南湖区建国北路748弄212号、禾兴北路409号的房地产抵押给农行海盐支行。后因港达公司不能清偿到期债务，农行海盐支行诉至法院，要求港达公司及徐氏公司等承担还本付息或者相应的担保责任，并取得（2013）嘉盐商初字第172号民事判决（下称172号判决）。判决生效后，因债务人及保证人未能如期履行判决确定的义务，农行海盐支行申请法院强制执行。2013年4月18日，徐氏公司在与尚都公司的建设工程分包合同纠纷（2013）嘉南执民字第604号执行一案中达成和解协议，将徐氏公司位于嘉兴（建筑面积约定150平方米）、二楼（建筑面积约2730平方米）合计2880平方米的商业用房出租于尚都公司，以租金冲抵执行款，自2013年4月20日至2025年4月19日，平均每月金额约40304.7元。2013年7月1日，尚都公司将上述一楼约150平方米、二楼约2600平方米转租给王涛，租期自2013年7月1日至2024年10月30日。2014年1月15日信达公司自农行海盐支行受让了172号判决确认的债权及对应的保证、抵押、质押等一切从权利，并办理了申请执行人变更。2015年6月29日，海盐县人民法院在执行172号判决中，依法对徐氏公司位于建国北路748弄212号及禾兴北路409号的房地产进行了三次拍卖，均因无人竞拍而流拍后，以（2014）嘉盐执民字第1178-2号执行裁定书，裁定上述房地产作价2500万元交付给信达公司抵偿债务。尚都公司因与徐氏公司工程款纠纷，于2012年11月5日提起诉讼，即（2012）嘉南民初字第2412号案件（下称2412号案件），经组织调解，双方于2012年12月31日达成调解协议，主要内容是：徐氏公司欠尚都公司工程款5538056元，逾期付款违约金265826.70元,合计5803882.70元,徐氏公司于2013年2月底前支付2000000元,于2013年3月底前支付3803882.70元。在该案的执行过程中，双方达成了以租抵债的和解协议。信达公司提起本案诉讼后，尚都公司申请对2412号案件恢复执行。海盐县人民法院在执行172号判决的过程中，于2014年8月25日通知徐氏公司、尚都公司、王涛等，告知他们之间的租赁关系不能阻却抵押权人实现权利，要求其在30日内腾退占有的房产；又于2014年9月30日通知海宁正明资产评估事务所，告知其徐氏公司设定抵押权的房产的相关情况，其中涉及王涛承租的超市区域（包括一楼150平方米），租赁关系均在抵押权之后，因此在评估价格时租赁情况可不予考虑。王涛自述2016年下半年已不再经营超市，尚都公司认为王涛没有交还房产，也没有支付租金给尚都公司。晟洲百货于2017年4月17日注册登记为个体工商户。尚都公司称目前为止没有收到租金。目前涉案房屋产权仍登记在徐氏公司名下，信达公司尚未进行变更登记。一审法院经审理认为，信达公司根据法院的民事裁定取得包括涉案房屋在内的房产，虽未进行产权变更登记，但符合《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，信达公司主体适格。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。尚都公司与徐氏公司在农行海盐支行设定抵押权之后的执行过程中达成和解协议并形成租赁合同关系，该租赁关系不违反法律规定，但根据上述法律规定该租赁关系不得对抗抵押权人实现抵押权利，即在实现抵押权的过程中租赁权应当被涤除。在海盐县人民法院进行评估并执行的过程中已经通知尚都公司和王涛等腾退房屋。因此尚都公司作为与徐氏公司租赁关系中的承租人，明知已无权继续占用案涉房产，仍然拒不腾退并转租他人使用，故应当自信达公司取得产权（2015年7月21日）后支付占有使用费，并腾退所占用的房产，占用费的标准按尚都公司与徐氏公司和解协议中约定的40304.7元/月计算。至于尚都公司辩称没有收到王涛或者晟洲百货的租金等理由，属于其与次承租人的合同关系，应另行解决，与本案无涉；尚都公司抗辩称工程款有优先受偿的权利，其虽在2412号案件提出请求，但并未在法律文书中予以确认，故不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，王涛作为次承租人在信达公司主张腾退前即已离场，其不再承担逾期腾房占有使用费；晟洲百货应当在信达公司对其主张权利后的合理期限内腾退所占用的房屋，逾期不腾退的，与尚都公司共同支付占有使用费。因尚都公司与徐氏公司之间的租赁合同范围与产权证无法完全对应，但根据租赁合同的内容以及实际占用的情况，腾退范围应当包括二楼超市经营区域以及一楼所占用的熟食店和供二楼超市使用的扶梯区域。据此，一审依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、尚都公司与晟洲百货于判决生效之日起三十日内从嘉兴市禾兴北路西马桥农贸市场一楼（不动产地址为嘉兴市禾兴北路409号，产权证书号00349442，面积154.44平方米，该区域内为“魏王卤”熟食店以及双向自动扶梯）、二楼超市区域（不动产地址为嘉兴市建国北路748弄212号农贸市场、证书号00349449；嘉兴市建国北路748弄212号商业S05号、证书号00349444。上述不动产中面积约2730平方米、用于经营超市）腾退并将房产交还给信达公司；二、尚都公司于判决生效之日起三十日内支付信达公司房屋占有使用费（自2015年7月21日起至实际腾退之日止，按40304.7元/月的标准计算）；晟洲百货对于2019年2月24日（信达公司主张权利后的一个月起）起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，与尚都公司共同向信达公司承担清偿责任；三、驳回信达公司其他诉讼请求。如未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95846元，由尚都公司与晟洲百货共同负担。尚都公司在二审提交租赁协议复印件一份，证明晟洲百货与徐氏公司就消防、电梯设施签订租赁协议的事实。信达公司对证据的真实性无异议，认为晟洲百货实际经营者已经确认其是与尚都公司发生租赁关系，而非与徐氏公司发生租赁关系。晟洲百货质证后对真实性无异议，但认为一开始是与徐氏公司联系，此协议就电梯、消防设施及其他辅助设施约定了使用费及维修费的承担，本案所涉场所系与尚都公司发生租赁关系。王涛未到庭，未发表质证意见。本院认证意见：该证据涉及徐氏公司，真实性无法认定，且该证据涉及的物业费、设施使用、维修费的约定与本案所涉租赁没有关联，不予采纳。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。信达公司依据法院裁定取得涉案房屋的物权依法有据，其有资格提起本案物权保护诉讼。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。尚都公司在抵押权设立后与徐氏公司成立的租赁合同关系不能对抗信达公司，其应将涉案房屋予以腾退。尚都公司上诉认为其实际未能实现租金抵工程款的目的，其该项主张与本案的处理没有关联，其未能从徐氏公司处实现债权属于其与徐氏公司之间的争议，非本案审理范围，其主张应追加徐氏公司参加诉讼的理由亦不能成立。关于占有使用费的承担。因晟洲百货系从尚都公司处转租，其应当从其知晓尚都公司无权转租时承担支付占有使用费的责任，一审判令晟洲百货从信达公司主张权利后的一个月起开始承担占有使用费正确。综上所述，尚都公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费95846元，由上诉人浙江尚都建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一九年七月二十二日书记员  陈诚