天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0106民初6541号原告：刘杰，男，1973年1月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘志芳，天津益清律师事务所律师。原告：刘广辉，女，1970年6月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘志芳，天津益清律师事务所律师。被告：天津振业佳元房地产开发有限公司，住所地天津市红桥区咸阳北路48号（银泰大厦1701室）。法定代表人：谢向荣。职务：董事长。委托诉讼代理人：毕建伟，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告刘杰、刘广辉与被告天津振业佳元房地产开发有限公司（以下简称振业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘杰及刘杰、刘广辉的诉讼代理人刘志芳，被告振业公司的诉讼代理人毕建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘杰、刘广辉向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与被告签订的《天津市商品房买卖合同》部分条款无效(补充合同第一条至第十六条所有条款无效)；2.判令被告赔偿二原告违约金以及已付款利息直至被告实际交付房屋，截止至2018年10月10日的金额为人民币260178元;3.本案的诉讼费等其他费用由被告承担。事实与理由：2017年2月16日，二原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》（以下简称该合同》。签订该合同时被告告知二原告该合同是制式合同，合同条款不协商、不更改，只告知二原告交款时间以及交房时间，二原告已经按照被告的要求按时支付了首付款，办理了房屋按揭贷款，但是到了约定的交房时间，被告却未按照约定交房，二原告多次找被告解决此事，但是被告置之不理，给原告造成了极大的损失，协商未果，故诉至贵院，请求人民法院依法支持原告全部诉讼请求。刘杰、刘广辉提交的证据如下：证据一、商品房买卖合同及补充合同；证据二、天津市增值税发票；证据三、税收缴款书；证据四、收楼意见书、工程问题处理记录表、录音笔录；证据五、不动产登记证明。振业公司辩称，对于原告上述诉请与事实理由，答辩如下：1.原告主张补充合同无效，无事实与法律依据，不应予以支持。双方约定的补充合同是基于合同的条款进行补充约定，均经过双方同意与签字，并没有免除原告责任，加重被告的责任。2.被告在合同内已经尽到对原告的提醒义务，且原告为完全民事行为能力人，对其认可与签字的内容应予以认定有效。双方在合同中明确约定了价款交付时间与房屋交付相关条款。被告在合同约定内向原告履行了交付房屋的义务，不存在逾期交付房屋的情况。3.经三次鉴定未说明房屋存在质量问题，故原告诉请与事实理由陈述被告交付的房屋由质量问题无事实与法律依据。振业公司提交证据如下：证据一、2017.2.14签订认购书；证据二、天津市商品房买卖合同及补充合同；证据三、公证书；证据四、增值税发票；证据五、农业银行进账单、商品房缴款通知书回执；证据六、入住结算通知书、快递单与快递单详情；证据七、消防责任书、住户登记卡；证据八、入住手续书；证据九、住宅交付使用证、质量保证书、住宅使用说明书、建设工程竣工验收备案表。原、被告提交的证据均经过庭审质证，综合审查本案全部证据，本院查明如下事实：2017年2月16日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，被告振业公司出售其开发的天津市红桥区双环路与佳宁道交口东北启春里4号楼-1-204号，建筑面积118.83平方米，价款3232651元，双方合同约定商品房交付时间为2017年3月31日前，付款方式为贷款，二原告于2017年2月21日前一次性存入商品房首付款1172651元，其余价款办理贷款。合同同时约定“除遇不可抗力外，甲方（振业公司）如未按本合同第三条约定的日期交付商品房，逾期在90日内，乙方（刘杰、刘广辉）有权向甲方（振业公司）追究已付款利息，利息自合同约定甲方（振业公司）应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。”被告同时提供了补充合同作为附件六，原、被告在该补充合同上签字，补充合同第五条载明“在乙方（刘杰、刘广辉）未按照合同付清全部房价款或依照合同约定应支付的其他费用（包括但不限于：逾期付款的违约金、行政手续费及其他第三方费用）的情形下，甲方（振业公司）有权拒绝交房。由此产生的一切后果，乙方无权向甲方主张权利；在乙方欠款期间，所购商品房的风险责任以及与商品房有关的一切费用由乙方承担。”第八条载明“在合同约定的商品房交付时间前达到约定的交付条件时，甲方（振业公司）应当提前向乙方（刘杰、刘广辉）发出书面的《入住结算通知书》，书面通知乙方办理结算手续的时间、地点及应当携带的证件。甲方于该商品房交付日期前，向乙方发出了书面《入住结算通知单》，即视为甲方已按合同约定期限交付，若乙方未能按照本合同约定按期将购房款支付给甲方，甲方有权相应顺延交付房屋而无须承担逾期交房之违约责任，且此顺延并不免除乙方应承担之逾期付款的违约责任，若因此致使甲方发生其他费用支出的，则均由乙方负责赔偿。由于乙方原因未能按期办理结算及交接手续的，视为甲方已按约定向乙方履行了交付房屋的义务，以《入住结算通知单》确定的日期为甲方向乙方交付房屋的日期，从该日期的第二题算起，与该商品房有关的责任和风险均由乙方承担，乙方须承担该日期后第二日发生的涉及该商品房的各项管理费用及其他费用，乙方承诺不因逾期办理房屋交接手续而要求减免任何费用。在双方办理该商品房交接手续时，乙方提出商品房有质量问题，甲方应依据《住宅质量保证书》，及时给与报修服务，但报修事项不作为乙方拒绝接受该商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由。”上述合同及补充合同的空白文本曾在被告售楼处公示并经公证。合同签订后，原告依约于2017年2月20日交纳了首付款，余款申请贷款，2017年5月11日被告收到贷款银行批付的贷款，2017年5月19日被告向二原告邮寄入住结算通知单，EMS查询单显示2017年5月20日妥投。2017年6月22日，二原告在办理入住时发现房屋存在质量问题，遂未办理入住手续。次查，启春里4号楼建设工程竣工备案时间为2016年12月29日，发放《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的时间为2016年12月28日。庭审过程中，经释明，原告虽主张附件六的补充合同无效，但仅就第八条提出了具体理由，认为限制原告拒绝因房屋质量问题拒绝收房的权利，免除了被告的义务。针对其他条款仅主张加重原告责任，排除被告责任。本案在审理中依原告申请就争议房屋是否存在质量问题委托相关单位进行鉴定，2019年4月11日北京市建设工程研究院建设工程质量司法鉴定中心向本院出具回复函，载明：现场勘验时涉案房屋顶板局部存在渗漏水痕迹，但为干燥状态，为查明涉案房屋顶板是否仍存在渗漏水现象，经原、被告双方同意确认，将现有渗漏水痕迹修复，由原告后期观察确认，后经原告观察确认，涉案房屋顶板修复后一直未再出现渗漏水痕迹和现象，因此本案鉴定要求已超出我中心的鉴定能力，根据《司法鉴定程序通则》第二十九条相关规定，我中心将终止本次鉴定工作。后本院再次委托天津元旭工程咨询管理有限公司进行上述鉴定事项，该单位于2019年5月14日向本院出具说明：我公司经阅贵院委托书、申请人的鉴定申请书、诉状和补充鉴定事项说明（房屋内墙面开裂质量鉴定），并于2019年5月13日派员对现场进行了初勘，贵院李法官、申请人、被申请人同时到场。贵院委托的屋顶水痕和房屋内墙面开裂已经修复，已不具备鉴定条件，我公司决定不受理此项委托鉴定。后我院依原告申请再次委托天津市津鉴检测技术发展有限公司对于上述事项进行鉴定，该单位于2019年6月20日出具说明：我公司目前的主营业务为根据国家、地方相关的规范规程，对房屋主体结构部分进行相关检测鉴定业务，并对房屋最终的安全性、可靠性进行等级评定。针对该房屋存在的房顶水痕形成原因及房屋内墙面开裂，均不属于房屋主体结构的范畴，我公司亦无相应的资质及技术能力，故无法承接此次贵院的委托。本院认为，合同法第四十条规定提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。此处无效是条款中已经不合理、不正当地免除一方应当承担的责任，而且其所免除的不是未来的责任，而是现在所应当承担的主要义务。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》主合同系由相关部门监制的文本，合法有效。《补充合同》（即附件六），系由被告提供的格式文本。对该补充合同效力的认定应考虑是否已经实际影响了当事人的权利，双方的《天津市商品房买卖合同》已约定了交房时间，而补充合同第五条、第八条附加的付清全部款项才交付房屋的条件，限制了二原告依据《天津市商品房买卖合同》于2017年3月31日前取得房屋的权利，且二原告已按约定交纳了首付款，并提交了贷款的申请资料，贷款的批准及付款受到银行限制。该条款加重对方责任、排除对方主要权利，应属无效。二原告主张补充合同其他条款无效，未提出具体理由，亦未能证明已经影响了二原告的权利，不予支持。关于二原告主张房屋存在质量问题，经本院委托三家鉴定机构均未能就争议房屋存在质量问题给出结论，二原告亦未能证明争议房屋存在质量问题影响其使用，对二原告主张房屋存在质量问题的主张不予采信。被告未能在合同约定2017年3月31日前交付或通知二原告交付所售房屋，构成违约。应按照《天津市商品房买卖合同》约定支付违约金，2017年5月19日，被告发出交房通知，该通知于5月20日送达二原告，应视为被告通知原告交付房屋，故被告应支付二原告此期间的违约金，其中2017年4月1日至2017年5月10日已付款为1172651元，2017年5月11日至2017年5月20日为3232651元，故违约金为9442元[1172657×40×（4.35%÷365）+3232651×10×（4.35%÷365）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告刘杰、刘广辉与被告天津振业佳元房地产开发有限公司于2017年2月16日签订的《天津市商品房买卖合同》补充合同第五条、第八条无效；二、被告天津振业佳元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告刘杰、刘广辉违约金9442元；三、驳回原告刘杰、刘广辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5203元，由原告刘杰、刘广辉负担5014元，被告天津振业佳元房地产开发有限公司负担189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  冯晓飞人民陪审员  李新巧人民陪审员  盛 琳二〇一九年七月二十五日法官助理刘荟芳书记员赵爱附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。