四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初2331号 原告：左以林，女，1958年2月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司，住所地：成都市青羊区。 法定代表人：李文清，总经理。 委托诉讼代理人：唐骄煜，北京大成（成都）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：张涛，北京大成（成都）律师事务所律师，一般代理。 原告左以林与被告成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司（以下简称金沙鹭岛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。左以林与金沙鹭岛公司委托诉讼代理人张涛、唐骄煜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 左以林向本院提出如下诉讼请求：1.判令金沙鹭岛公司按左以林已付房款每日万分之零点五的标准支付自2016年9月15日起至取得上述房屋所在楼栋的权属证明之日止的违约金，计算至2018年2月23日为18948.51元；2.本案的全部诉讼费用由金沙鹭岛公司承担。事实与理由：2012年12月7日，左以林与金沙鹭岛公司签订了《商品房买卖合同》，约定金沙鹭岛公司将金沙鹭岛三期房屋售予左以林。合同签订后，左以林按约支付了购房款并履行了全部合同义务。金沙鹭岛公司未能在合同约定日期取得上述房屋所在楼栋的权属证明，已构成违约，并导致左以林无法按约定期限取得房屋不动产登记证，给左以林造成了经济损失。为维护左以林的合法权益，特提起诉讼。 被告金沙鹭岛公司辩称：请求法院驳回左以林的起诉。若法院认为应当受理，请求法院仅支持从2016年9月15日到成都市不动产新政实施之日，即2016年11月23日期间的违约金。本案诉讼费由左以林承担。本案属于职工内部集资建房，小区1012户全部没有对外公开销售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指向社会公开销售并转移房屋所有权的合同，案涉合同不符合上述司法解释的规定，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，本案不属于人民法院受理范围。金沙鹭岛公司严格按照合同约定积极履约，导致办证逾期的原因是小区300多户业主违反约定违章搭建，导致规划没有通过验收，金沙鹭岛公司并无任何过错，不应当承担相应的责任；导致逾期办证，另外的重要原因是2016年实施的不动产登记新政，属于不可抗力。不动产登记新政是将土地和房产证办证合一，左以林在本案主张合同约定的大产权实际上是房屋的产权证，在不动产登记新政实施后已经不存在房屋的产权证，左以林仍然要求按照原来合同约定的房产证违约金来要求金沙鹭岛公司承担违约责任，没有合同依据。在2018年2月23日金沙鹭岛公司办理的是首次登记的不动产证，不是原来合同约定的房产证，不动产新政影响的是办理首次登记的不动产登记，根据双方关于房产和土地办证的时间约定是2021年9月16日取得双证，金沙鹭岛公司在2018年2月23日取得首次登记的不动产证并没有违约。 经审理查明，2012年12月7日，左以林（买受人）与金沙鹭岛公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》（以下简称《补充协议》），主要约定：左以林购买金沙鹭岛公司建设的位于青羊区“金沙鹭岛三期”住宅（套内面积113.28平方米），房价按套内面积计算，每平方米6372元，总价721848元。金沙鹭岛公司应当在2014年9月15日前向买受人交付该商品房，在2016年9月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照补充协议处理。合同还约定，买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。《补充协议》约定：如因出卖人的责任未能在《商品房买卖合同》约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。上述合同签订后进行了网上签约备案。之后，左以林按约交付了购房款。 2014年8月27日，金沙鹭岛三期工程验收合格。2014年9月9日，金沙鹭岛公司通知金沙鹭岛三期于2014年9月14日至9月27日集中交房。2017年2月21日，金沙鹭岛三期工程取得《建设工程规划合格证》，2018年2月23日，案涉商品房所在楼栋办理了初始权属登记。现左以林已取得了案涉房屋的《不动产权证书》。 另：1.2015年10月20日，成都市规划管理局向金沙鹭岛公司出具《建筑工程规划管理函复意见书》（编号：成规验收函［2015］0165号），载明：你单位在青羊区修建的住宅项目的规划核实申请已受理，经核实，意见如下：1.该项目的建筑平面尺寸、层数、高度、间距等建设符合规划要求；2.成都恒量测绘有限责任公司于2015年7月19日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告》（成恒测Ａ（2015）021号）未计算架空层（全民健身场所）、雨蓬、结构板的建筑面积，待重新提供后，再对建筑面积、容积率等综合技术经济指标予以核实；3.须提供该项目地下室退界与规划许可不一致的相关依据；4.须提供该项目增设雨蓬和结构板的相关依据；5.须提供3、5号楼增设人防出入口的相关依据；6.须提供项目东侧增设1处门卫及门廊、南侧增设1处门卫室的相关依据；7.须拆除项目北侧1处占压道路红线的门卫室；8.成都市勘察测绘研究院于2015年9月2日出具的房屋竣工规划测绘图中未标注临街集中绿地范围及面积，待重新提供后，再予以规划核实；9.须将该项目的规划实施情况进行公示及公证，公示包括项目东南侧垃圾收集点设置为垃圾房，东侧小区出入口未按用地红线设置围墙等内容，公示时间不得少于7日。 2.2016年5月10日，成都市规划管理局向金沙鹭岛公司出具《关于金沙鹭岛三期整改情况的意见》，载明：你公司根据我局出具的《建筑工程规划管理函复意见书》，提供相关资料。我局再次到现场核实，你公司已对门卫室等内容进行了整改，但还未对结构板改装为阳台的情况进行整改，须按你公司提供的经审图机构审查通过的施工图恢复成结构板。你公司委托成都市勘察测绘研究院于2015年12月10日出具的《房屋竣工规划测绘图》对于1、2、6号楼部分结构板未在图中表达，须重新提供表达正确的《房屋竣工规划测绘图》。你公司须重新提供数据正确的《房屋建筑面积测绘成果报告》，并将增设的所有现状结构水平投影面积单列，我局将依法依规进行处理。 3.2016年11月14日，成都市国土资源局发出《市国土局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在成都市主城区范围内实施不动产统一登记。 4.2009年12月29日，四川电力试验研究院、四川电力职业技术学院（培训中心）、四川启明星物业公司、西南电力报社及四川电力进出口公司（共同作为项目委托人）与金沙鹭岛公司（作为项目受托人）签订《项目管理服务合同》，主要内容为：委托人同意根据本合同将成都市青羊区地块的开发建设事宜委托给受托人进行监督、管理并提出相关建议和意见。受托人按项目建筑面积收取40元/平方米的委托管理费用，共计（暂定）：7244000元（最终面积以竣工验收报告上的建筑面积为准，包括地上面积和地下建筑面积）。受托人的具体代理工作内容如下：代表委托人取得有关开工建设及预售许可的全部批准文件。代表委托人推荐、选择有建设勘察、监理、设计和施工资质的单位等，并商定有关合同条款，且在委托人确认后由金沙鹭岛公司与相关单位签订合同。代表委托人初步确定设计和施工方案等并在委托人确认后上报有关审批部门。代表委托人敦促施工进度和监督施工质量。代表委托人进行项目财务管理，设立项目专项资金账户，派专人处理专户账务，根据付款程序支付项目款项。代表委托人监督控制项目建设成本和款项支付。代表委托人确定商品房买卖合同条款，并由委托人或委托人指定的人员签订有关商品房买卖合同并办理备案登记手续。代表委托人敦促承建方按期交付房屋给委托人。代表委托人为商品房买卖合同项下的购房人按期办理权属证书。之后，根据四川电力试验研究院、四川电力职业技术学院（培训中心）、四川启明星物业管理公司及四川电力进出口公司向金沙鹭岛公司出具的《新闻中心选房排序》、《四川启明星物业管理有限公司职工团购房排序表》、《第五组业主排序表（第三榜）》及《金沙鹭岛第三期（第三组）排序表》，上述委托单位按《项目管理服务合同》的约定，分别向金沙鹭岛公司出具了指定人员名单，由金沙鹭岛公司按名单与指定人员签订《商品房买卖合同》。本案原告左以林在四川电力试验研究院出具的指定人员名单中。 5.金沙鹭岛公司陈述，签订《项目管理服务合同》的五家委托单位均向金沙鹭岛公司出具了指定人员名单，但西南电力报社指定名单已遗失，所以仅提交了前述四份名单。案涉金沙鹭岛三期的购房者原本都是五家委托单位指定的职工，但因部分职工是以家属名义购房，还有些职工对外转售了购房指标，故部分起诉的业主不在上述指定名单里。 以上事实有《项目管理服务合同》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同摘要》、购房款票据、《建筑工程规划管理函复意见书》、《关于金沙鹭岛三期整改情况的意见》、《工程验收表》、华西都市报《金沙鹭岛（三期）收楼通知》、《建设工程规划合格证》、情况说明、《市国土局关于实施不动产统一登记的通告》、不动产权证书和《公告》等证据及当事人陈述在案为证。 庭审中，金沙鹭岛公司还提交了以下证据： 1.金沙鹭岛三期选房须知、选房问答、选房办法、建房单位盖章的业主排序表、2007年建房小组会议纪要（复印件）、2011年建房小组会议纪要（复印件）、2012年和2013年金沙鹭岛公司请示报告（复印件）及《2012年金沙片区及金沙鹭岛三期附近楼盘房屋成交情况》（打印件），拟证明案涉合同是单位内部的集资建房，项目销售的对象、价格、交房的时间都是受建房单位管理，金沙鹭岛公司仅仅是代建，案涉合同并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》定义的商品房买卖合同。金沙鹭岛公司收取40元每平方米的委托管理费用，管理成本都难以覆盖，更无盈利。左以林对上述证据真实性予以认可，对关联性不予认可，认为：该组证据不能达到金沙鹭岛公司的证明目的。房屋系单位所建但是最后是以商品房的形式出售。对金沙鹭岛公司所称的40元管理费并不清楚。 2.金沙鹭岛公司与案外人胡军、刘燕签订的《商品房买卖合同》、《金沙鹭岛（三期）前期物业服务协议》，拟证明金沙鹭岛公司按约交房，交房后共用部位的管理由物业公司负责，业主不得占用共用部位，业主违建导致金沙鹭岛公司未能办理规划验收。左以林对该证据的真实性无异议，对关联性、证明目的不认可，认为协议中约定的产权证取得时间为2016年9月15日。 3.四川西南广厦建筑设计院有限责任公司出具的“金沙鹭岛三期”平面图和2015年12月10日成都勘察测绘研究院出具《房屋竣工规划测绘图》。金沙鹭岛公司拟以上述图纸与成都规划管理局出具前述《成都市规划管理局建筑工程规划管理函复意见书》及《关于对金沙鹭岛三期整改情况的意见》共同证明金沙鹭岛公司在交房后积极办理各项验收并均已办理完毕，最后一项规划验收于2015年10月申请，根据规划局出具的意见书，整改内容主要为提供补充资料，仅一项为拆除工程，2015年12月10日，金沙鹭岛公司按照规划局要求拆除门卫室后，完成全部整改工作。金沙鹭岛公司完成整改，并再次申请验收，但因金沙鹭岛三期存在大量违建导致无法规划验收合格，成都市规划局要求拆除全部违建否则不予验收。左以林对该组证据的关联性不予以认可，认为与左以林本人及本案无关；4.金沙鹭岛三期已封连接板业主名单、金沙鹭岛三期违建住户整改流程、2016年9月23日金沙鹭岛三期小区《公告》、2016年9月26日金沙鹭岛三期小区《答业主问》及公示照片、金沙鹭岛（三期违建住户《报备表》）、2016年10月13日“金沙鹭岛”（三期）已封连接板业主名单、2016年10月17日未签报备表业主情况、2016年10月24日未签报备表情况、2016年10月27日未签报备表情况、2016年10月28日金沙鹭岛三期小区《公告》及公示照片、2016年11月15日金沙鹭岛三期小区《公告》及公示照片、截止2016年11月16日，金沙鹭岛三期15户未拆连接板业主名单、2016年11月15日《律师函》及送达的凭据、2016年11月18日金沙鹭岛三期小区《公告》及公示照片、截至11月18日未拆连接板业主名单（12户）、未拆除违建及需要整改的业主名单（11月21日）、未拆除违建及需要整改的业主名单（11月22日）、业主违建的照片、金沙鹭岛公司反复跟业主沟通的工作照片及金沙鹭岛公司与成都喜沁金沙物业管理服务有限责任公司签署的《金沙鹭岛三期违建拆除物业服务协议》。拟证明金沙鹭岛公司积极协助业主进行违建业主拆除过程中没有任何懈怠，但是业主太多，所以拆除的工作非常难，金沙鹭岛公司在过程中花费大量的物力、人力，金沙鹭岛公司无过错。由于双方签定的合同并未填写买受人电话，且存在大量职工转卖的情形，金沙鹭岛公司统计违建业主及联系方式的工作难度非常大，非常耗时。金沙鹭岛公司多次在小区告知全体业主因违建导致无法办理产权证事宜，并积极协调业主进行违建拆除工作，由于违建业主数量多达327户，并且少数业主的不配合拆除工作，违建拆除工作进行的十分困难，导致花费了较长时间完成全部拆除工作。业主封闭了结构板，导致不能规划验收通过，金沙鹭岛公司为了推进拆除，做了大量的工作，并产生了实际损失。左以林对该组证据关联系均不认可，认为与本案无关联。5.不动产新政前的房屋产权证，拟证明在不动产新政出台前，如果办理首次登记不需要办理土地分户，只需要房产的首次登记。左以林对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为上述证据与本案无关联性。 对金沙鹭岛公司提交的上述证据，经审查本院认为：1.第1组证据中，金沙鹭岛三期选房须知、选房问答及选房办法均系金沙鹭岛公司单方制作，并无其他相关证据予以佐证，故本院不予采信；会议纪要及请示报告因未提供原件，故本院不予采信；《2012年金沙片区及金沙鹭岛三期附近楼盘房屋成交情况》来源存疑，真实性无法核实，本院不予采信；业主排序表加盖有相关单位印章，本院予以采信。2.对金沙鹭岛公司与案外人胡军、刘燕签订的《商品房买卖合同》及《金沙鹭岛（三期）前期物业服务协议》，左以林对真实性无异议，本院予以确认，但不能实现金沙鹭岛公司的证明目的。3.对四川西南广厦建筑设计院有限责任公司出具的“金沙鹭岛三期”平面图和2015年12月10日成都勘察测绘研究院出具《房屋竣工规划测绘图》，左以林对真实性无异议，本院对该证据予以采信。4.对第4组证据，其中相关的名单、公告及函件等均是金沙鹭岛公司均系单方出具的，真实性无法核实，左以林亦不予认可，故对该组证据本院不予采信。5.对不动产新政前的房屋产权证，真实性本院予以确认，但不能实现金沙鹭岛公司的证明目的。 本院认为，左以林与金沙鹭岛公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应系合法、有效，双方成立商品房销售合同关系。 （一）关于本案是否属于人民法院管辖范围。本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条中关于“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”之规定，系对单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷作出的规定，而本案中左以林与金沙鹭岛公司系平等民事主体，双方之间的纠纷系商品房销售合同关系中因权属登记逾期办理产生的纠纷，属于人民法院的受理范围，故对金沙鹭岛公司提出的驳回左以林起诉的抗辩主张本院不予支持。 （二）关于违约责任。本院认为，根据合同约定，金沙鹭岛公司应当在2016年9月15日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，而根据前述查明的事实，案涉商品房所在楼栋实际取得权属证明的时间为2018年2月23日，已构成违约，金沙鹭岛公司应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，承担相应的违约责任。根据合同约定，如金沙鹭岛公司逾期取得楼栋的权属证明应按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。现金沙鹭岛公司提出抗辩称：其不能按期办理系因部分业主存在违章搭建导致工程规划验收延迟，以致逾期办证；成都市于2016年开始实施不动产登记新政属于不可抗力，新政实施后国土证和房产证两证合一，合同约定的办证时间应当顺延至2021年9月16日。本院认为，基于前述查明的事实：首先，案涉金沙鹭岛三期小区确实存在部分业主收房后违章搭建的情况，但金沙鹭岛公司自身亦存在搭建门卫室等影响规划验收的行为，确对办理初始权属登记造成了客观影响。而案涉合同约定办理初始权属登记的期限为2016年9月15日，而成都市于2016年11月23日起方才开始实施不动产登记新政，并不导致金沙鹭岛公司无法按约办理初始权属登记，金沙鹭岛公司以不可抗力为由主张顺延办理期限进而免除违约责任没有依据；其次，金沙鹭岛公司建设案涉项目系接受买受人所在单位委托，并根据买受人所在单位提供的名单与之建立合同关系，案涉房屋购买主体均系电力企业职工或相关人员，购买方式是通过所在单位确定资格，销售对象具有特定性，金沙鹭岛公司仅按照建筑面积收取平方米40元的委托管理费，故案涉房屋不能完全等同于开发商以盈利为目的、针对社会不特定人员、对外公开销售商品房的情形；再次，左以林也未提交任何证据证明金沙鹭岛公司逾期办证对其造成了实际损失。综上，综合考虑案涉合同的履行情况、金沙鹭岛公司的过错程度及当事人的预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算标准调整为：根据合同所载案涉房屋的套内面积，即113.28平方米，按照每平方米40元的标准计算，共计4531.2元（113.28×40）。故对金沙鹭岛公司的该项诉讼请求本院部分支持4531.2元。 综上，对左以林的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及参照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，判决如下： 一、成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向左以林支付逾期办理楼栋权属证明违约金4531.2元； 二、驳回左以林的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费274元，由左以林负担208元，由成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司负担66元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张陆鹏 人民审判员  赵 虹 人民审判员  薛 怡 二〇一九年七月十六日 书 记 员  黄晓琴