文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初6010号原告：曾莹，女，1981年8月19日出生，汉族，重庆交通大学工程设计研究院职工，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：史青，重庆金仓律师事务所律师。被告：黄光贵，男，1983年2月15日出生，汉族，易居企业集团股份有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆两江分行，住所地重庆市渝北区黄山大道中段56号B1幢1、2层，统一社会信用代码：91500000903943712Q。负责人：方蕾，中国工商银行股份有限公司重庆两江分行行长。委托诉讼代理人：张月亭，中国工商银行股份有限公司重庆两江分行职工，现住重庆市江北区。原告曾莹与被告黄光贵、第三人中国工商银行股份有限公司重庆两江分行（以下简称工商银行两江分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，于2019年4月23日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告曾莹及其委托诉讼代理人史青，被告黄光贵到庭参加诉讼。2019年5月24日，本院通知工商银行两江分行作为本案第三人参加诉讼。本案依法由审判员谢凤鸣独任审判，于2019年6月12日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告曾莹及其委托诉讼代理人史青，被告黄光贵，第三人工商银行两江分行的委托诉讼代理人张月亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾莹向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告代被告向第三人清偿重庆市沙坪坝区某房屋贷款余额；2、请求判令第三人在收到原告代为支付的清偿款后立即办理重庆市沙坪坝区某房屋抵押权注销登记手续；3、请求判令被告立即将位于重庆市沙坪坝区某房屋过户给原告；4、请求判令被告支付原告违约金265800元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年5月15日，原被告与重庆凯银房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告将其所有的位于重庆市沙坪坝区某房屋出售给原告，成交价858000元。合同约定，三方同意在签订本合同5个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行规定时间解除抵押权限制后，办理本次交易手续。合同第三条第3项约定，被告应在2016年8月31日腾空房屋交原告验收交割，结清水、电、物管费等，办理户口迁出手续，提供迁移证明。第6项约定，原、被告双方应于提前还贷取证后，银行面签审核通过后3个工作日内，前往土地房地产权属登记中心办理登记等。第四条约定，定金3万元由原告于2016年5月15日交付给被告；在提前还贷当日，由原告向被告交付278000元房款，余款55万元由原告通过银行申请商业按揭贷款，由银行直接付给被告。合同第五条约定，一方违约则向另一方支付房价款的10％作为违约金。合同签订后，原告于2016年5月15日向被告支付3万元定金；2016年5月24日向被告支付20万元房款；2016年6月27日向被告支付17万元房款；2016年8月31日向被告支付58000元房款，原告共计支付房款458000元。但被告在收到原告交付的提前还贷款后并未还贷而是挪作他用，致使双方无法办理过户手续。2016年11月5日，原、被告及重庆凯银房地产经纪有限公司达成《补充协议》，约定被告应于2016年12月31日内按银行提前还贷流程办理注销抵押手续后与原告办理过户手续，否则按《房屋买卖居间合同》约定按房价的10％承担违约金，且该违约金应于2017年1月1日交付给原告。但被告在2016年12月31日并未履行解押及过户义务，也未在2017年1月1日将违约金交付原告。2017年3月11日，原、被告及重庆凯银房地产经纪有限公司又达成《补充协议》，被告承诺在2017年5月31日内办理银行还贷手续，2017年6月内办理过户手续，若未完成则除原合同约定的违约责任外，还要承担10万元的违约金。但被告到期仍未履行还贷及过户义务。2017年11月5日，原、被告及凯银公司再次达成《补充协议》，被告承诺2018年2月28日前办理还贷解押手续，并于2018年3月10日前办理过户手续，否则每超过一个月按每月一万元向原告赔偿。但被告仍未还贷解押，涉案房屋至今无法过户，双方多次协商未果，故原告诉至法院，望判如所请。被告黄光贵辩称，被告同意协助原告办理过户手续，被告没有违约行为，因此被告不同意支付原告违约金。如果法院认定被告存在违约行为且应当支付违约金，被告认为合同约定的违约金过高，被告要求调整。第三人工商银行两江分行陈述，愿意依照法院的判决做出相应的解押手续。本院经审理认定事实如下：被告黄光贵系重庆市沙坪坝区某房屋的所有权人，该房屋建筑面积134.84平方米，套内建筑面积120平方米。被告购买该房屋时办理了银行按揭贷款，并于2014年7月23日将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司重庆北部新区支行。2016年5月15日，被告黄光贵（甲方、卖方）、原告曾莹（乙方、买方）、重庆凯银房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将坐落于重庆市沙坪坝区某房屋出售给原告，房屋成交价为858000元，该价格包含室内装修、设施：电视机、冰箱、微波炉、洗衣机、抽油烟机、热水器各1台；空调4台；沙发、茶几、电视柜、灶具各1套；床3张。该房屋设有抵押，三方同意由（甲）、（乙）、（丙）单方或共同承诺于签订本合同5个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行规定时间解除前述限制后，办理本次交易手续。甲方应于2016年8月31日内腾空房屋交乙方验收交割。甲乙双方应于提前还贷取得房地产权证后，银行面签审核通过后3个工作日内，前往土地房地产权属登记中心办理（过户）登记。款项支付：乙方于2016年5月15日支付定金30000元给甲方，乙方于提前还贷款当日支付278000元给甲方，余款550000元由乙方通过向银行申请商业按揭贷款，由银行直接付给甲方。违约责任：甲乙双方一方违约，应当向对方支付房价10%作为违约金，其中甲方违约应退还实际已收房款（含定金），并赔偿相关损失；乙方违约则乙方无权收回已支付房款（含定金），并赔偿相关损失。该合同未明确约定由谁向银行申请提前还贷。2016年5月15日，原告向被告支付购房定金30000元。2016年5月24日，原告向被告支付购房款200000元。2016年6月27日，原告向被告支付购房款170000元。2016年8月31日，原告曾莹向案外人杨秋林支付购房款58000元，案外人杨秋林出具收条，该收条载明，今杨秋林收到曾莹交来购买沙坪坝区某房屋的房款58000元，该房屋的水电、物业费均已结清，于2016年8月3日办理完交接手续。2016年8月31日，被告将重庆市沙坪坝区某房屋交付给原告。2016年11月5日，被告黄光贵（甲方）、原告曾莹（乙方）、重庆凯银房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》。该协议约定，本协议为合同编号0000032的补充协议，房屋地址重庆市沙坪坝区某。因甲方在履行合同期间将乙方交的提前还贷首付款用作其他，导致合同不能如期进行。要求甲方在2016年12月31日内按银行提前还贷的流程把钱存进银行解押扣款，七个工作日后取证，办理注销抵押后马上办理过户手续。（甲方将存款凭证提供给乙方看）若没有在这个期限内办理完手续，则按照房屋买卖合同的违约责任（即房价的10%）对甲方进行处理，并于2017年1月1日支付。由丙方监督甲方完成。该补充协议签订后，被告未按照补充协议的约定在2016年12月31日内按银行提前还贷的流程把钱存进银行以解押扣款。2017年3月11日，被告黄光贵（甲方）、原告曾莹（乙方）、重庆凯银房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，补充协议约定，房屋坐落重庆市沙坪坝区。甲方的责任与义务：甲方承诺在2017年5月31日内办理银行的还贷手续，将银行剩余的贷款金额存进去，并能于2017年6月份办理完该房屋的过户手续。甲方若没有遵守在协议规定的期限内办理解押及过户手续，除原合同内的违约责任赔偿外，还要承担100000元的违约金给乙方，并由丙方监督执行。乙方的责任与义务：乙方在甲方办理解押手续之前一周内办理银行面签手续，甲方办理完解押过户手续后，乙方必须在收到丙方通知领取房产证后3个工作日内配合丙方办理房产抵押手续，保证甲方能顺利收到银行尾款，乙方违背其义务，同样承担100000元违约金给甲方。该补充协议签订后，被告未按照约定在2017年5月31日内办理银行的还贷手续。2017年11月5日，被告黄光贵（甲方、卖房方）、原告曾莹（乙方、买房方）、重庆凯银房地产经纪有限公司（丙方、中介方）再次签订《补充协议》，约定甲方承诺于2018年2月28日之前准备资金，办理该房屋的解押手续，并于2018年3月10日前办理公证给乙方指定的人，承担办理过户更名的事宜。若甲方再次违背此承诺的时间未办理过户手续，每超过一个月赔偿给乙方10000元的经济补偿，并按月计算。该补充协议的丙方由重庆凯银房地产经纪有限公司经办人员签字，并未加盖重庆凯银房地产经纪有限公司的公章。该补充协议签订后，被告未按照约定在2018年2月28日之前准备资金，办理该房屋的解押手续。原告因此向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，被告认可原告共向其支付购房款（含定金）458000元。另查明，2019年4月11日，中国工商银行重庆北部新区支行整体并入中国工商银行重庆两江分行。截止到2019年6月4日被告黄光贵尚有贷款本金589564.94元，贷款利息2775.07元未偿还。庭审中，因《房屋买卖居间合同》未明确约定由谁向银行申请提前还贷，原告认为应当由被告向银行申请提前还贷，而被告则认为应当由原被告共同向银行申请提前还贷，双方就该问题未能达成协议。审理中，原告曾莹申请对被告黄光贵的财产予以保全并提供了相应的担保，原告为此支付了保全费4810元。重庆市沙坪坝区人民法院于2019年3月5日做出（2019）渝0106民初6010号《民事裁定书》，裁定对被告黄光贵价值858000元的财产予以保全。2019年3月7日，重庆市沙坪坝区人民法院对重庆市沙坪坝区某房屋进行了查封。上述事实，有原告提供的《房屋买卖居间合同》、《补充协议》3份、收条4份、中国建设银行转账凭条3份、档案调查结果、《民事裁定书》、《保全结果和期限告知书》；有第三人工商银行两江分行提供的黄光贵个人二手房住房贷款还款流水以及各方当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告曾莹与被告黄光贵通过居间人重庆凯银房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》中有关房屋买卖的合同约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。涉案《房屋买卖居间合同》未明确约定由谁向银行申请提前还贷，属于合同约定不明，且原被告双方在事后就该问题未能达成协议。但是，合同约定，乙方（原告）于提前还贷款当日支付278000元给甲方（被告），其目的是为被告提前还贷提供资金；原告曾莹、被告黄光贵于2016年11月5日签订的《补充协议》约定，“要求甲方（即被告）在2016年12月31日内按银行提前还贷的流程把钱存进银行解押扣款”；另外，基于合同的相对性，提前还贷的申请应当由借款合同的借款人向银行提出。因此，根据涉案合同有关条款及交易习惯，本院确定应由被告向银行申请提前还贷，即被告于签订本合同5个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行规定时间解除前述限制后，办理本次交易手续。被告未在签订本合同5个工作日内向银行申请提前还贷，而且被告将原告支付的提前还贷首付款挪用后至今未按三份补充协议约定将偿还银行贷款的款项存入银行，导致合同至今不能履行，构成违约。现原告要求代被告向第三人清偿重庆市沙坪坝区某房屋贷款余额，由第三人在收到原告代为支付的清偿款后立即办理注销涉案房屋的抵押登记，被告在涉案房屋抵押登记注销后立即将该房屋过户给原告，符合合同约定和法律规定，且被告同意协助原告办理过户手续，第三人工商银行两江分行亦同意按照法院判决办理相应的解押手续，因此，本院对原告的上述请求即原告的第1、2、3项诉讼请求予以支持。原被告于2017年11月5日签订《补充协议》约定，被告承诺于2018年2月28日之前准备资金，办理涉案房屋的解押手续，并于2018年3月10日前办理公证给原告指定的人，承担办理过户更名的事宜。若被告再次违背此承诺的时间未办理过户手续，每超过一个月赔偿给原告10000元的经济补偿，并按月计算。前述关于被告逾期一个月，则支付原告10000元的经济补偿，该补偿不仅含有对原告损失的补偿，还含有对被告违约行为的惩罚，因此，该约定为违约金的约定。被告违约，应当按照合同约定支付违约金。本案中，被告至今未按约定申请提前还贷并将涉案房屋过户给原告，应根据《房屋买卖居间合同》及原被告于2017年3月11日签订《补充协议》约定，除按总房价款的10%支付85800元的违约金外，还应支付100000元的违约金。被告再次违反原被告于2017年11月5日签订的《补充协议》的约定，还应从2018年3月10日开始，每月向原告支付违约金10000元，现原告要求被告支付违约金265800元（85800元+100000元+10000元/月×8月），符合合同约定。但是，被告抗辩称合同约定的违约金过高，要求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然被告没有举示证据证明原告的实际损失，但综合考虑原被告签订合同后，涉案房屋的房价事实上是上涨的，以及在合同继续履行后原告因被告迟延履行而可能产生的损失等情况，本院将被告应当承担的违约金调整为80000元，对原告要求被告承担的违约金超过80000元的部分诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告曾莹在本判决发生法律效力后5日内代被告黄光贵向第三人中国工商银行股份有限公司重庆两江分行清偿以重庆市沙坪坝区某房屋作为抵押物的全部按揭贷款本息（未偿还的贷款本息具体数额以银行核定的数额为准）；二、第三人中国工商银行股份有限公司重庆两江分行在原告曾莹代为清偿后10日内协助原告曾莹办理重庆市沙坪坝区某房屋抵押权注销登记手续；三、被告黄光贵在上述房屋抵押权注销登记后3日内协助原告曾莹将位于重庆市沙坪坝区某房屋的产权过户登记至原告曾莹名下；四、被告黄光贵在本判决发生法律效力后5日内支付原告曾莹违约金80000元；五、驳回原告曾莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5410元，减半收取2705元（原告已预交），由被告黄光贵负担。保全费4810元（原告已预交），由被告黄光贵负担，此款由被告黄光贵在本判决发生法律效力后5日内支付给原告曾莹。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢凤鸣二〇一九年七月二十九日法官助理 冯 举书 记 员 郭 琴