北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初4900号原告（反诉被告）：起跑互联科技（北京）有限公司，住所地丰台区。法定代表人：陈永兴，董事长。委托诉讼代理人：刘鹏，男，起跑互联科技（北京）有限公司法律事务部经理。被告（反诉原告）：李香，女，1982年8月2日出生，汉族，北京七彩阳光宾馆有限公司经理，住丰台区。委托诉讼代理人：林谷勇（李香之夫），住丰台区。委托诉讼代理人：蒋浩，北京市两高律师事务所律师。原告起跑互联科技（北京）有限公司（以下简称起跑互联公司）与被告李香房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告起跑互联公司的委托诉讼代理人刘鹏，被告李香及其委托诉讼代理人林谷勇、蒋浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。起跑互联公司向本院提出诉讼请求：1.解除我公司与李香签订的《房屋租赁合同》；2.腾退租赁场地；3.支付2018年4月1日至同年11月30日的房屋租金60万元；4.支付2018年度物业费51168.18元；5.赔偿自2018年12月1日始至实际腾退房屋日止的租金损失（按90万/365日×实际占用天数计算）；6.支付2019年1月1日始至实际腾退房屋日止的物业费（3.5元/日×1218.29平方米×实际占用天数）；7.承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月25日，我公司与李香签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市丰台区南苑槐房西路316号院A-1号楼2层部分区域（以下简称涉案房屋）出租给李香，面积共计1218.29平方米，起始年租金90万元，租赁期限自2016年12月25日起至2023年9月7日止，租金每3个月交纳一次，每两年在上两年度租金基础上递增7%，物业费、供暖费由我公司代为收取。后双方签订《补充协议》，李香向我公司直接交纳管理费。根据约定，李香应于2018年4月1前交纳2018年4月1日-2018年6月30日的房租22.5万元，2018年7月1日前交纳2018年7月1日-2018年9月30日的房租22.5万元，但至今未交纳。2018年2月11日，双方签订《补充协议》，免除51168.2元物业费的同时，约定自2018年1月1日起按出租面积及时缴纳物业费，亦未履行。李香一直利用涉案房屋作为公寓出租，但长期不办理营业执照；近期发现，李香自行封闭消防通道，造成消防隐患；同时李香私自将民用电接入租赁场地，给公共安全带来隐患，亦损害公共利益。综上所述，李香未按合同约定支付租金、物业费，应当承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。李香辩称，认可欠费数额，但不同意支付。1、《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。我自2017年5月16日开始通过企业名称核准通知，2017年1月20日原名称过期后重新申请核准，2018年7月31日第三次申请核名批准，多次申请记录表明我一直在办理经营手续。期间，我多次要求起跑互联公司提供用于办理营业执照的相关手续，但对方至今未按合同约定提供，应属违约在先。2、起跑互联公司不享有合同约定的解除权。该公司未能依约履行提供办理证照所需材料的义务，我不支付租金是履行抗辩权，因此其以拖欠租金为由要求解除合同，没有合同和法律依据。3、2017年11月20日至2018年4月30日，起跑互联公司将出租房屋封闭，造成我无法使用。因此，封闭期间的房租，应退还给我或者抵扣2018年5月1日以后应该交纳的房租，同时该期间未交纳物业费及房租亦应免除。4、合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，各方均应严格履行合同义务。本案中，我不存在违约，不应承担违约责任。起跑互联公司在我正常缴纳房屋租金的情况下将涉案房屋封闭，属于未履行合同的主要义务。综上，我依法享有抗辩权，拖欠房租不构成违约，不应承担违约责任。起跑互联公司有义务且有能力按照合同约定提供工商注册登记相关证照的材料，在提供上述材料的基础上，我愿意支付房租和物业费。李香向本院提出反诉请求：1.继续履行合同，在限定时间内提供房屋的产权证明（村、乡出具证明均可）、消防备案手续（建设工程消防备案验收证明、建设工程消防设计备案受理凭证）；2.返还2017年11月20日至2018年3月31日封门期间己交纳的房租323013元；3.承担本案诉讼费。事实与理由：2016年12月25日，双方签订《房屋租赁合同》，起跑互联公司将涉案房屋出租给我作为酒店或公寓使用，期限自2016年l月25日至2023年9月7日；同时约定，起跑互联公司应向我提供房屋各项手续，用于办理经营手续。合同订立后，我积极履行合同义务，2017年5月16日第一次工商申请核名通过后开始不断索要房屋手续，但对方一直未提供，反而在2017年11月20日将涉案房屋大门贴上封条并加锁，直至2019年4月底，应属违约，故提起反诉。起跑互联公司对李香的反诉辩称，李香自2016年12月25日承租涉案房屋后，一直无照经营。2017年因“大兴”火灾，有关部门要求停业整顿，为此我公司在2017年11月至2018年3月间封了涉案房屋大门。之后，双方签了补充协议，免除一年物业费。2018年9月，我公司收到办理执照的申请，但注册公司的法人叫毛芳，并非李香，如其他主体在此注册公司，涉及房屋转租，为此产权方要求李香书面说明两者关系，未果，因此未给办理。我公司已经履行了义务，李香长期欠费，导致合同无法履行。综上，不同意李香的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：2016年12月25日，起跑互联公司（甲方）与李香（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积1218.29平米；租期7年，自2016年12月25日起至2023年9月7日止；甲方向乙方收取涉案房屋的租金、物业费等；第一、二年度租金90万元，第三、四年度按上一年度租金×（1+7%），第五、六年度按上一年度租金×（1+7%）；租金按季支付，每逾期一日，按央行同期贷款利率支付滞纳金；甲方向乙方提供房屋各种手续，用于乙方办理经营手续，乙方完成经营手续后，按照本合同版本重新签署租赁协议；乙方在该房从事经营的企业，必须有合法部门的审批手续；乙方租赁房屋用途为酒店或公寓；合同签订后，甲方同意给付乙方5个月免租期，用于乙方手续办理；乙方逾期交费，需按迟延天数，欠费数额的日千分之五支付违约金，超过一个月，甲方有权解除合同。合同签订后，起跑互联公司交付了房屋，李香以此作为公寓对外出租经营。2018年2月11日，双方签订《补充协议》，约定：截至2018年1月1日，乙方应付甲方物业费51168.2元，甲方同意免除；乙方同意自2018年1月1日起按照租赁面积足额缴纳物业费，标准为3.5元/平米×月；乙方应随同每季度租金交付时间一同支付。之后，起跑互联公司交付了涉案房屋，李香以此作为公寓用房对外租赁。2017年11月20日，起跑互联公司以安全防范及李香无照经营为由在涉案房屋大门加贴封条。之后，李香称在得到起跑互联公司同意自行开启大门继续经营，时间为2018年4月30日；起跑互联公司认为李香在封门不久就自行启封，并非是4月底。2018年1月1日起至今，李香未交物业费；2018年4月1日起至今，李香未交纳房租。2019年2月14日，起跑互联公司发出交费通知，要求李香于收到通知之日起七日内交纳各项费用。李香收到后，亦未给付。2019年2月14日，李香因未履行法院生效判决，法院对其发出限制消费令，其中有限制李香租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公。庭审中，起跑互联公司主张就“封门”损失双方签订《补充协议》，免除物业费作为补偿。李香认为是物业管理不到位，双方签订了《补充协议》，与“封门”无关。起跑互联公司提交交费通知单，证明封门期间，对方一直在经营，交费单显示自2017年11月-2019年1月，涉案房屋的用水量每月大致相同。李香认可真实性，不认可证明目的，提交照片佐证大门封至4月底，其中二张照片显示涉案大门上下贴有封条、中间有门锁，时间分别为2017年11月22日、2018年3月3日，另一张照片大门仅有门锁、没有封条，时间为2018年4月15日。起跑互联公司不认可。另，各方均否认门锁为己方所为。庭审中，李香提供二份录音证据，其一为姜巍录音，时间2017年10月9日；其二为于温娟录音，时间为2018年9月19日，以上证明向起跑互联公司申报营业执照。起跑互联公司认可姜巍系该公司原任法人代表、于温娟为公司经理，但不认可证明目的。摘抄录音内容：“林（林谷勇）：那个营业执照盖章怎么样了，马上到期了。姜：我问苏杭，不在他手里？林：东西无所谓，我再打一份，只要盖章就行，现在找谁。姜：找王学竹吧，现在都是学竹负责”。与于温娟录音，林（林谷勇）：1月4号交的房，但那时我已经给过他们一次，过了一个多月还没盖章，我又给了他们老板一次，你们来了之后，我亲手把这个公司注册的地址盖章给了赵经理。于：我第一次碰到你媳妇拿着这东西，当时说的哪不行，我说你赶快弄，弄完之后交给赵经理；我们9号接的，没几天我们公司就集体出去了，等回来时不行了。林：是呀，这个事一直拖，拖到后面就出现了大兴着火、关门，再后来我又给了一份；于：你这公寓从什么时候正式营业的。林：17年5月。于：17年5月，那么长的时间，非要等我们接手。林：我实际上在1月的时候就给了他们的办事人员一份，让他们盖章，拖着一个多月没盖，我给姜巍打电话，又亲手给了他一份，也没盖下来，后来他就转给你们了嘛。庭审中，李香提交北京工商登记申请服务平台查询单，显示于2017年5月16日申请企业名称海西京闽（北京）物业管理有限公司，住所丰台区槐房西路316号院1号楼201室。于2018年7月31日核准北京澳邦酒店管理有限公司名称，住所同上；以此佐证企业名称核准后，因对方不提供相关手续，无法办理营业执照。起跑互联公司认为李香一直无照经营，直至2018年9月收到起诉书才提出且以“毛芳”名义办理营业执照，又无法说明两者关系，且一直欠费，已经达到合同解除的条件，故不再给李香出具相关手续。庭审中，双方认可涉案房屋位于二层东侧，面积1218.29平米。另经本院释明，李香不要求本案处理装修损失。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。起跑互联公司与李香签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，合法有效，对双方均有法律约束力。合同约定，甲方向乙方提供房屋各种手续，用于乙方办理经营手续，乙方在该房从事经营的企业，必须有合法部门的审批手续。根据李香提交的录音证据，可以证实李香曾申请提供经营所需的相关资料，起跑互联公司未能及时提供，应属违约。李香作为承租人，明知须有有关部门审批手续方可经营，但其在未取得审批前一直在无照经营，且在收到催款通知后至今未给付相关欠费，亦为违约。现李香欠费已超一个月，故起跑互联公司要求解除租赁关系，具有合同基础，应予准许。合同解除后，李香应腾退涉案房屋并按合同约定的标准补交占用期间欠付的租金和物业费；考虑到合同期间，起跑互联公司于2017年11月20日将涉案房屋大门加贴封条，对房屋正常使用确有影响，故“封门”期间的应付数额应适当减少，“启封”之后的费用按合同约定的标准计付。庭审中，对于“封门”时间无争议，本院予以确认。对于“启封”时间，双方各执己见，因封条系起跑互联公司所为，举证责任应由其承担；起跑互联公司未举证，本院以李香自认的4月30日为准。另从交费通知单显示，涉案房屋用水数量在“封门”前后大致相同，由此证实“封门”并未导致房屋无法使用；且起跑互联公司未能及时提供经营所需的相关资料，与李香无照经营、“封门”之间有因果关系。故对“封门”期间未付租金即2018年4月1日-30日的租金，按照双方责任及对房屋使用的影响程度予以确定。关于物业费，双方在“封门”期间签订《补充协议》，明确约定自2018年1月1日起按照租赁面积即3.5元/平米×月足额缴纳，因此物业费不再因“封门”减免。起跑互联公司主张《补充协议》系对“封门”的补偿，李香认为与之无关，对此，双方均未提交确凿证据，故对相关主张不予认可。虽然起跑互联公司未能依约提供办照所需资料，但李香一直在使用涉案房屋，且对“封门”损失，双方均有责任，故对李香要求全部退还“封门”期间已付租金并免除欠付房租、物业费的抗辩主张不予采纳。因涉案合同已经法院确定解除，对李香要求继续履行提供产权证明、消防备案手续的请求不予支持。考虑到“封门”并未导致涉案房屋无法使用，因此对于“封门”期间的已付租金，参照前述标准酌情返还。另需指出，经本院释明，李香未对装修损失主张赔偿，本案不予处理，其可另行起诉，并就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除起跑互联科技（北京）有限公司与李香签订的《房屋租赁合同》；二、李香于本判决生效之日起十日内将其租用的位于丰台区南苑槐房西路316号院A-1号楼2层部分区域全部腾退给起跑互联科技（北京）有限公司；三、李香于本判决生效之日起十日内给付起跑互联科技（北京）有限公司2018年4月1日至同年11月30日的房屋租金58万元；四、李香于本判决生效之日起十日内给付起跑互联科技（北京）有限公司支付2018年度物业费51168.18元；五、李香于本判决生效之日起十日内给付起跑互联科技（北京）有限公司房屋使用费（自2018年12月1日始至实际腾退之日止，按年租金90万计算）；六、李香于本判决生效之日起十日内给付起跑互联科技（北京）有限公司物业费（自2019年1月1日始至实际腾退房屋之日止，按4266.15元/月计算）；七、起跑互联科技（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内退还李香2017年11月20日至2018年3月31日期间的租金8万元；八、驳回起跑互联科技（北京）有限公司的其他诉讼请求；九、驳回李香其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10311元、反诉案件受理费3073元，起跑互联科技（北京）有限公司负担1078元（已交纳）、李香负担12306元（已交纳3073元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文川人民陪审员  盛洪芳人民陪审员  丁宏斌二〇一九年七月二十九日法官 助理  张习文书 记 员  王菲菲