陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终6326号 上诉人（原审原告）：西安阎良精神病医院。住所地：西安市阎良区。负责人：周德，该医院院长。委托诉讼代理人：高广运，陕西华玉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安市西兰房地产开发有限责任公司。住所地：西安市莲湖区。法定代表人：车小虎，该公司经理。委托诉讼代理人：王建新，陕西菲格律师事务所律师。上诉人西安阎良精神病医院（以下简称阎良精神病院）因与上诉人西安市西兰房地产开发有限责任公司（以下简称西兰公司）转让合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初5329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年7月27日阎良精神病院、西兰公司签订《土地使用权转让合同》约定，阎良精神病院于2002年7月17日与阎良区XX街道办事处达成《征地及补偿协议》，取得阎良区XX街道办事处XX路南侧19.5亩土地使用权，该宗土地规划用途为商住，使用权类型为出让，地号：YL6-（99）-5，图号：400-520-2，土地位置、界址以阎良精神病院与阎良区XX街道办事处签订的《征地及补偿协议》第一条为准。由于多方面原因，阎良精神病院转让给西兰公司的上述土地，持有土地使用权证的只有9210平方米（合15.64亩），另3.86亩土地证由阎良精神病院协助西兰公司办理。双方同意上述19.5亩土地使用权及其地上附着物的全部转让费为人民币210万元；办理土地使用权过户、登记所产生的税费（包括未取得土地使用权证的3.86亩土地），全部由西兰公司承担。本协议签订时西兰公司向阎良精神病院支付转让款的10%即21万元作为签订本合同的定金；西兰公司在取得登记在自己名下的15.64亩土地使用权证后十个工作日内，向阎良精神病院支付全部转让款的70%即147万元；双方办理完土地及房屋交付手续后，西兰公司向阎良精神病院支付余款42万元。西兰公司应按合同约定按期足额向阎良精神病院支付土地转让费，如逾期支付，则应按逾期款金额的千分之一每日向阎良精神病院支付逾期付款违约金；阎良精神病院应当提供各类办证、过户资料，并积极配合西兰公司办理土地使用权的登记过户手续。后由于土地使用证过户登记进度缓慢，为加快证件办理以进行土地开发，避免土地闲置，阎良精神病院、西兰公司经充分协商，于2010年7月12日在原《土地使用权转让合同》基础上达成《补充协议》，约定本协议签订后七日内，XX街道办事处XX路南侧19.5亩土地使用权交接手续，由西兰公司全部接收该土地。阎良精神病院自此期间有权撤离自有财物，但应保持场地的完整性，不得破坏现有建筑物及相应设施；原合同中约定的付款方式变更为：本补充协议签订后二日内西兰公司向阎良精神病院支付转让款20万元；阎良精神病院履行本协议第一条义务后，西兰公司于2010年8月31日前向阎良精神病院支付总价款的30%即64.5万元；余款在西兰公司取得登记在自己名下的15.64亩土地使用权证后十个工作日内支付。其他事宜双方仍以原《土地使用权转让合同》为准。西兰公司工作人员彭某某在《补充协议》中书写“期限六个月土地证转让办理结束，否则余款甲方向乙方结清下余款项”并签名按指印。后阎良精神病院将涉案土地的国有土地使用证原件交付西兰公司，西兰公司先后向阎良精神病院支付转让费71万元，并向阎良区土地管理部门递交土地使用权变更登记的相关资料，因土地转让价格原因未能办理，之后双方亦未对如何办理土地使用权变更登记的相关事宜进行协商。2014年7月7日，西安市国土资源局阎良分局向阎良精神病院下发《征缴土地闲置费决定书》，认定涉案土地为闲置土地，并征缴土地闲置费624666元。阎良精神病院收到决定书后告知西兰公司，由西兰公司缴纳了上述费用。另查，因涉案土地使用权证未能变更登记至西兰公司名下，西兰公司未在涉案土地上开发建设，目前该宗土地仍处于闲置状态，并由阎良精神病院管理。阎良精神病院于2018年9月17日起诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1、依法解除阎良精神病院、西兰公司之间的《土地使用权转让合同》和《补充协议》；2、依法判令西兰公司返还阎良精神病院《国有土地使用证》原件；3、依法判令西兰公司承担逾期支付违约金180万元；4、由西兰公司承担本案诉讼费。事实和理由：2009年7月27日，阎良精神病院、西兰公司签订《土地使用权转让合同》，约定西兰公司以210万元转让价格受让阎良精神病院位于西安市阎良区XX街道XX路南侧9210平方米国有土地使用权。除此之外，该合同还对西兰公司的转让费支付方式、逾期支付应承担的违约责任、纠纷管辖等进行了约定。合同签订后，阎良精神病院即将转让土地的《国有土地使用证》原件交付西兰公司。2010年7月12日，针对西兰公司过户登记办理缓慢和闲置土地可能面临的行政处罚等原因，阎良精神病院、西兰公司签订《补充协议》，将西兰公司的付款方式予以变更，还特别约定西兰公司应在补充协议六个月期限内完成土地过户登记，否则，西兰公司应向阎良精神病院付清应于土地过户登记完毕之后应付的剩余土地转让费。2010年9月份，西兰公司分两次向阎良精神病院支付71万元转让费。2014年7月份，西安市国土资源局阎良分局针对还在阎良精神病院名下的9210平方米土地下发征缴土地闲置费决定书，经阎良精神病院督促，西兰公司按照该决定缴纳了60余万元的土地闲置费，但对其受让土地的开发和办理过户登记事宜，西兰公司任由阎良精神病院反复不断的交涉，均置之不理。西兰公司以自己的行为向阎良精神病院表明，其已不再向阎良精神病院履行合同的甲方主要义务。阎良精神病院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。阎良精神病院、西兰公司之间的合同，是双方之间的民事意思表示一致，应为合法有效，西兰公司除按照约定向阎良精神病院支付土地转让费外，还应按照土地法律、法规完成土地使用权过户登记。由于西兰公司的消极和不积极作为，阎良精神病院除不能依约取得土地转让费外，阎良精神病院在阎良地区的其他与土地相关联的商事行为也被行政限制，给阎良精神病院带来无法弥补的商事损害。按照阎良精神病院、西兰公司所签订合同的约定，西兰公司应在补充协议签订后六个月期限内完成土地变更登记的逾期责任约定，以西兰公司未向阎良精神病院支付的139万元土地使用权转让费为基数，自2011年1月12日起算至阎良精神病院起诉日，按照约定的日千分之一标准，西兰公司应向阎良精神病院支付千万余元的逾期违约金，基于西兰公司的承受能力和阎良精神病院起诉案件的实际，阎良精神病院只向西兰公司主张180万元逾期支付违约金。据此，阎良精神病院诉至法院，望判如所请。西兰公司辩称，阎良精神病院、西兰公司签订的《土地使用权转让合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，我公司积极履行了相关手续，但因价格问题未能办理土地证变更登记手续，导致合同无法继续履行，故同意解除合同，但因我公司不存在过错，故不应向阎良精神病院支付违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人均具有法律约束力，合同当事人均应遵守履行。《土地使用权转让合同》及《补充协议》均系阎良精神病院、西兰公司双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。合同签订后，阎良精神病院将涉案土地使用证原件交付西兰公司，西兰公司先后向阎良精神病院支付转让费71万元，并向土地管理部门递交办理土地使用权变更登记的相关材料，此时，双方均在积极履行合同。后西兰公司因递交的土地使用权变更申请审批未通过，未向阎良精神病院支付剩余款项，亦未在土地上开发建设。在土地管理部门对阎良精神病院征缴土地闲置费后，阎良精神病院、西兰公司双方均未到土地管理部门了解土地使用权变更申请审批未获通过的原因，亦未对后续相关事宜继续磋商，致使土地长期处于闲置状态，双方对此均有过错。现阎良精神病院起诉要求解除合同，西兰公司亦因合同无法继续履行而同意解除，故一审法院确认双方签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》自庭审之日即2018年10月12日解除。合同解除后，西兰公司应将涉案土地的使用证原件返还阎良精神病院，阎良精神病院亦应向西兰公司退还已收取的土地转让费71万元。阎良精神病院称土地使用权变更申请未获审批是因西兰公司在涉案土地上投资开发建设未达到法律规定的标准，其怠于履行合同义务，应向阎良精神病院支付逾期付款违约金。该规定为《中华人民共和国城市房地产管理法》中对于房地产转让的相关规定，本案仅为土地使用权的转让，并不适用该法第三十九条的规定，故阎良精神病院认为西兰公司违约，要求支付逾期付款违约金的请求，理由不能成立，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条、第三十九条之规定，判决如下：一、西安阎良精神病医院与西安市西兰房地产开发有限责任公司签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》于2018年10月12日解除；二、自本判决书生效后十日内，西安市西兰房地产开发有限责任公司返还西安阎良精神病医院编号为国用（2003）字第205号的《中华人民共和国国有土地使用证》原件；三、自本判决书生效后十日内，西安阎良精神病医院向西安市西兰房地产开发有限责任公司退还已收取的土地使用权转让费71万元；四、驳回西安阎良精神病医院的其余诉讼请求。案件受理费21000元（西安阎良精神病医院已预交），由西安市西兰房地产开发有限责任公司承担10500元，西安阎良精神病医院自行承担10500元。宣判后，阎良精神病院与西兰公司均不服，分别向本院提起上诉。阎良精神病院上诉称，一、一审判决部分事实认定错误。双方签订的土地使用权转让合同中约定的转让价格明确，其从未接到过西兰公司就土地转让价格不明确的相关事宜协商的意思表示。仅凭西安市阎良区不动产登记中心的回函就认定双方土地使用权转让合同转让价格没有达成一致，造成土地过户事宜没有完成，事实认定错误。二、其在土地使用权转让合同履行中没有过错，判决西兰公司不承担违约责任缺乏事实依据。上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判西兰公司承担违约金赔偿金180万元；2、本案一审、二审诉讼费西兰公司承担。西兰公司辩称，驳回上诉。根据城镇土地使用权转让条例规定，阎良精神病院承担办理过户手续；签订合同后其公司一直积极履行合同，将相关材料提交土管部门，但因价格问题未能办理土地证变更手续，其公司不存在过错；过户手续是行政行为，不能约定期限。西兰公司上诉称，一、西安市阎良区不动产登记服务中心答复因土地出让价格的问题，政务大厅土地受理窗口将西兰公司提供的过户资料予以退回，不符合事实。西兰公司曾因过户手续问题多次找过土地管理部门，当时的回复是，将此国有土地使用权批给阎良康颐苑，就是要求阎良精神病院搬迁到此，但至今阎良精神病院未滕地，所以土地管理部门不予受理转让过户手续。二、土地闲置费的征缴对象是阎良精神病院。当时为了让转让合同继续履行，所以西兰公司替阎良精神病院缴纳了，并说按转让费算账。现在转让合同解除了，所以西兰公司代缴的土地闲置费应由阎良精神病院返还。三、西安土地价格飙升，如果案涉土地现在转让，阎良精神病院将获得千万元的利益，而西兰公司连支出的成本也未收回，不符合公平原则。上诉请求：1、判令阎良精神病院返还西兰公司土地使用权转让支付的各项费用1334666元及利息；2、判令阎良精神病院承担一、二审诉讼费。阎良精神病院辩称，西兰公司上诉请求第一条不成立，双方签订合同权利义务约定西兰公司负过户义务，价格也进行了约定，因西兰公司自身原因没有履约能力其多次要求办理过户手续的说法不成立；60万元属于行政部门的处罚，不应由精神病院返还；西兰公司不作为导致土地闲置，增值无法确定，不应予以支持。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在阎良精神病院和西兰公司签订的《补充协议》上手写内容的彭某某虽是西兰公司的股东，并不必然代表西兰公司的意志。西兰公司和阎良精神病院签订的补充协议最后落款处有双方法定代表人签名并盖有公司公章。而对于补充协议中的补充条款，却仅有西兰公司股东的签名，没有双方法定代表人签名或盖有公司公章，因此，对该手写条款的真实性不予确认。按照《补充协议》约定，余款应于西兰公司取得土地使用权证后进行支付。但西兰公司向土地部门提交土地使用权变更申请后，因土地转让价格原因未获审批，致使合同无法继续履行。这一结果不是西兰公司造成的，阎良精神病院也未提交其他证据证明西兰公司存在违约责任，故一审判决驳回阎良精神病院要求西兰公司支付违约金180万元的诉请，并无不当，应予维持。关于西兰公司要求阎良精神病院返还代缴的土地闲置费问题。《土地使用权转让合同》约定，阎良精神病院配合西兰公司办理土地使用权证的登记、过户手续。西兰公司称其于2009年就向土地部门申请土地使用权变更，但西兰公司没有提交证据予以证明。根据土地部门的回函，西兰公司于2014年申请土地使用权变更。而2014年时，西安市国土资源局阎良分局已因涉案土地闲置，做出了征缴土地闲置费的决定。因西兰公司没有及时申请变更土地使用权并进行后续投资，导致涉案土地被征缴土地闲置费，故应由西兰公司承担土地闲置费。因此，西兰公司要求阎良精神病院返还代缴的土地闲置费，不予支持。综上，西兰公司和阎良精神病院的上诉请求均不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，西安市阎良精神病院预交的21000元，由西安市阎良精神病院承担；西安市西兰房地产开发有限责任公司预交的16000元，由西安市西兰房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。  审 判 长  董    凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟 二○一九年七月二日  书 记 员  石 李 婷   1