重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初828号原告：家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦10楼，统一社会信用代码91500103753052913L。法定代表人：徐建东，董事长。委托代理人邹菊红（特别授权），北京大成（重庆）律师事务所律师。被告李辉兵，男，1972年11月2日生，汉族，住重庆市南岸区。原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利重庆公司”）与被告李辉兵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张敏担任审判长，与人民陪审员组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告家利重庆公司的委托代理人邹菊红、被告李辉兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利重庆公司诉称：原告家利重庆公司系“御峰小区”的物业管理公司，负责对“御峰一期”进行物业管理。被告系“御峰一期”28幢X号房屋业主。根据法律法规规定及物业服务合同相关规定，被告应当按月交纳物业服务费等费用，但被告自2017年5月起拒绝向原告缴纳物业服务费、公摊水电费。经多次催收未果，故原告诉至法院。原告起诉后，被告交纳了部分费用，现请求判令被告支付：1、2017年12月31日至2018年11月30日的物业费3327.01元、公摊水电费101.06元；2、按每期欠交物业服务费、公摊水电费金额为基数，从欠费之日起按每日万分之二的标准支付违约金至款项付清之日止；3、本案律师费2200元由被告承担；4、本案诉讼费由被告负担。被告李辉兵辩称：被告系涉案房屋业主，对欠费金额无异议，期间被告一直陆续向原告交纳了部分物业服务费和公摊水电费，不存在原告诉称的连续一年未缴费情况。被告未足额缴纳物业服务费是因为原告没有完全按照物业服务合同的约定履行义务，没有如实公示小区公共收益且存在隐瞒情况，损害了全体业主的利益。物业公司每年花费上百万元用于小区绿化，但实际上小区公共区域绿化并没有任何变化，树木被私自砍伐，公共区域被圈地种菜物业公司也不作为。小区内高层和别墅混住，别墅区域停车收费属于全体业主所有，也未进行公示。因此，被告仅同意交纳部分物业费。对违约金无异议，但是物业费应当打折，违约金计算基数也应当打折。对律师费不认可。经审理查明：原告系具有二级资质的物业服务企业。2014年1月8日，原告与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《御峰一期前期物业服务合同》一份，就原告对御峰一期提供物业服务的相关事宜进行了约定，内容包括“物业服务费以建筑面积为依据，高层住宅3.2元/月平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；公摊水电费按每户建筑面积据实分摊。业主应于每月5日前但不迟于每月最后一日缴纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，在下月首日及以后为逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的0.2‰交纳违约金至付清时止；委托管理期限自2014年1月10日起至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效日止”等。该合同经重庆市南岸区房屋管理局备案后，双方依约而行，原告至今仍在该小区提供物服务。另查明，被告李辉兵系重庆市南岸区御盛路2号28幢X号房屋业主，该房屋建筑面积90.29平方米，用途为成套住宅。2014年12月9日，被告向原告出具《关于御峰一期前期物业服务和临时管理规约的承诺书》。现被告尚欠原告2017年12月31日至2018年11月30日的物业费3327.01元、公摊水电费据实分摊为101.06元。经催收未果，故原告诉至本院，诉请如前。庭审中，原告举示2018年3月家利物业管理（重庆）有限公司御峰分公司（甲方）与北京大成（重庆）律师事务所（乙方）签订的《法律服务合同》一份和2018年4月12日北京大成（重庆）律师事务所向家利物业限公司御峰分公司出具的金额为44000元的咨询服务顾问费发票一张，其中《法律服务合同》载明“甲方支付乙方法律服务费用总额44000元/年；乙方为甲方涉诉的不超过20件的物业服务合同纠纷案件之诉讼程序中（含执行）提供法律服务，担任代理人，乙方为甲方潜在的或涉案的物业服务合同纠纷出具不超过460份的律师函；超出案件，法律服务费按2200元/件另行收取”等。原告据此拟证明因此次诉讼产生律师费2200元，被告对此不予认可。上述事实，有原告举示的《御峰一期前期物业服务合同》及备案证明、资质证书、拖欠费用清单、承诺书、物业巡查记录、水电公摊费发票若干张、挂号信收据、房屋信息查询证明、《法律服务合同》等以及原、被告陈述等证据在卷为凭，并经法庭依法认证，可以采信。本院认为：原告家利重庆公司与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订的《御峰一期前期物业服务合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，上述前期物业服务合同对涉案房屋小区的全体业主均有约束力，原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、水电公摊费。现被告未按照合同约定支付上述费用已违反合同约定，故对原告要求被告支付2017年12月31日至2018年11月30日期间欠付的物业费3327.01元、公摊水电费101.06元的诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称原告不作为等问题未举示相应证据，其辩称原告未对公共收益进行公示的问题不属于本案审理范畴，被告可另案诉讼。关于违约金，前述前期物业服务合同约定业主未能按时如数交纳物业服务费及公摊费的，应按每日万分之二的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告以差欠的金额为基数，从欠费之日起按每日万分之二的标准支付违约金至款项付清之日止的诉请符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于律师费2200元。首先，原告所举示证据并不能直接证明本案实际所产生的律师费用，原告应当承担举证不能的不利后果；其次，《前期物业服务合同》系开发商与物业服务公司所签订，该合同虽对全体业主具有约束力，但律师费是原告接受法律服务所产生的费用，非物业服务合同的必要内容，被告所签署的《关于御峰一期前期物业服务和临时管理规约的承诺书》系原告提供的格式合同，原告并未对《前期物业服务合同》中关于律师费的问题充分发表意见，该项约定并非是原被告意思表示一致的结果。因此，本院对原告该项诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李辉兵于本判决生效后十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2017年12月31日至2018年11月30日期间欠付的物业费3327.01元、公摊水电费101.06元，共计3428.07元；并从2018年1月1日起以每月欠费总金额为基数，按每日万分之二向原告支付违约金至款项付清日止）；二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告李辉兵负担[该款原告家利物业管理（重庆）有限公司已缴纳，被告于本判决生效后十日内径付原告家利物业管理（重庆）有限公司]。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。在递交上诉状的七日内提交缴纳上诉费的收据，逾期未上诉或未依法缴纳上诉费用或未获批准缓交、减交、免交上诉费司法救助的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张 敏人民陪审员  陈作秀人民陪审员  杜仁海二〇一九年七月二十九日书 记 员  张莹莹