湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终955号上诉人（一审被告）：梅亚平，男，1972年8月21日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（一审原告）：大冶市馨园物业管理有限公司，住所地大冶市观山路20号馨园小区内7栋1层。统一社会信用代码：914202817417545475。法定代表人：郑自强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢先元，大冶市罗桥法律服务所法律工作者。上诉人梅亚平因与被上诉人大冶市馨园物业管理有限公司（以下简称馨园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2019）鄂0281民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅亚平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回馨园物业公司的诉讼请求；2.判决馨园物业公司按要求修复其房屋屋顶漏水，支付其支出的维修费用5500元；赔偿房屋损失1500元；判决其保留因物业管理缺陷产生影响采取诉讼措施的权利。事实和理由：其拒交物业费事出有因，物业公司未按照合同条文的约定对其漏水的房顶履行维修义务。馨园物业公司管理存在欠缺，未尽到合同义务，对广场舞、小区安全等管理措施不到位。一审判决对其提供证据未采纳，也因工作人员失误，没有收取其庭审前递交的反诉状。馨园物业公司答辩称：梅亚平的房屋漏水维修不属物业公司服务管理范围。刚入住时，没有成立业主委员会，物业公司对漏水进行维修。现在对屋顶公共部分维修需要动用公共维修基金，但按照国家规定需要三分之二的业主签字同意才能动用。物业公司找过小区业主签字，业主不愿意签字，物业公司也没有其他办法。故梅亚平以此拒交物业费理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回馨园物业公司的上诉请求，维持原判。馨园物业公司向一审法院起诉请求：判决由梅亚平支付2007年1月至2017年12月期间的物业管理费4352元(其中2007年至2009年每年物业费各240元及路灯费各20元，2010年至2013年每年物业费各327元及路灯费各20元，2014年至2017年每年物业费各522元及路灯费各24元)、并承担逾期付款违约金2013元。一审法院认定事实：2005年，梅亚平与馨园物业公司签订了《物业管理协议书》，约定由馨园物业公司为梅亚平所在的馨园小区提供物业管理服务，梅亚平按其房屋建筑面积108.85㎡、25元/月交纳物业管理服务费，进房前交纳一年的物业管理费，以后每月15日前交清当月的物业管理费，逾期按每天0.5元交纳违约金。合同签订后，馨园物业公司开始为该小区提供物业服务。2010年1月1日，馨园物业公司与大冶市房地产公司补签《前期物业服务合同》，约定由原告为大冶市房地产公司开发的馨园小区提供前期物业管理服务，服务内容为1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理报务；8.物业档案资料管理。物业服务费用由业主每年1月1日按其住房建筑面积每月0.25元／㎡、公用设施照明电费每月2元／户的标准向馨园物业公司交纳当年的物业服务费，未能按时交纳物业服务费用的，按每日3‰支付违约金。2014年4月18日，大冶市物价局作出冶价工服[2014]30号关于大冶市馨园物业管理有限公司“馨园小区”物业服务收费标准的批复，住宅物业服务收费标准为每月0.40元／㎡。随后馨园物业公司对该物业服务收费标准张贴了公示栏。2017年1月1日，馨园物业公司又与大冶市馨园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由馨园物业公司为大冶市馨园小区提供物业管理服务，服务内容同前期物业服务合同一致，物业服务费用由业主每年4月10日前按其住房建筑面积每月0.40元／㎡、公用设施照明电费每月2元／户的标准向原告交纳当年的物业服务费，未能按时交纳物业服务费用的，按每日3‰支付违约金。梅亚平入住后，自2007年1月至2017年12月期间的物业费分文未交。馨园物业公司经多次催收，梅亚平以房屋渗水存在严重质量问题，物业管理服务不到位为由至今未交，故而成讼。一审法院认为：合同订立后，合同双方均应依约履行合同约定的义务。馨园物业公司依合同成为大冶市馨园小区的物业服务企业，并提供了物业服务。梅亚平作为该小区的业主，应当交纳物业管理费。故馨园物业公司要求梅亚平支付2007年1月至2017年12月期间的物业费的诉讼请求，应予支持。但公用设施照明电费（即路灯费）应包含在物业管理费内，不应另行计算；馨园物业公司主张的2007年至2009年每年物业管理费各240元，符合合同约定，予以认可；2010年至2013年每年物业费应按其房屋产权建筑面积每月0.25元／㎡计算为327元；2014年至2017年每年物业费应按其房屋产权建筑面积每月0.40元／㎡计算为522元；故梅亚平拖欠的2007年1月至2017年12月期间的物业费应核定为4116元，超出部分不予支持。梅亚平主张其房屋渗水存在严重质量问题，因该房屋质量问题不属于物业管理服务范围，不构成拒交物业费的理由。梅亚平逾期未交，构成违约，但馨园物业公司在履行物业管理服务过程中也有不尽人意之处，故对馨园物业公司主张的违约金，本院酌情计算300元，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、梅亚平应当支付馨园物业公司2007年1月至2017年12月期间的物业服务费4116元，并承担违约金300元，合计4416元，定于本判决生效之日起五日内付清；二、驳回馨园物业公司其他诉讼请求。二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为馨园物业公司对梅亚平房屋屋顶漏水是否负有维修义务，梅亚平能否以物业公司未维修漏水屋顶为由拒绝交纳物业费。本案中，梅亚平居住房屋楼顶系所在房屋全体业主不区分所有权的共有部分。虽然馨园物业公司与小区业委会签订的物业服务管理合同中约定馨园物业公司提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，但由于涉案房屋已经超过五年质保期，对共用部位的维修其资金来源为房屋维修基金，并非由物业公司直接承担。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，使用建筑物及附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案审理中，馨园物业公司提供申请房屋维修基金业主签字表，由于签字业主达不到规定的人数比例，无法动用房屋维修基金对梅亚平屋顶漏水进行维修。故导致梅亚平房屋漏水不能维修的原因不在于馨园物业公司未履行合同义务，在馨园物业公司已征集业主就申请房屋维修基金签名无果后，梅亚平以屋顶漏水为由，拒绝交纳物业服务费，缺乏事实和法律依据，理由不能成立。一审判决梅亚平补交物业费，并酌情支付相应违约金，处理结果并无不当，本院予以维持。至于梅亚平提出的其他上诉请求，超出本案一审原告馨园物业公司的诉讼请求，不属本案审理范围。梅亚平诉称一审中法院工作人员存在失误，导致其未能提交反诉状，但其并未就该程序问题提供相应证据予以佐证，且其一审答辩及庭审笔录中，均未提出反诉请求，故本院对梅亚平诉称的上述事实不予认定。综上所述，梅亚平的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由梅亚平负担。本判决为终审判决。审判长 尹 策审判员 胡志刚审判员 南又春二〇一九年七月十五日法官助理周希书记员田梦