浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终3064号上诉人（原审原告）：嘉兴经济技术开发区投资发展集团有限责任公司。住所地：嘉兴市昌盛南路******。统一社会信用代码：91330401146483244R。法定代表人：李贵明，董事长。委托诉讼代理人：马正良，范小群，浙江国傲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：嘉兴禾园房地产开发有限责任公司。住所地：。住所地：嘉兴市洪兴路**运管稽征处原办公大楼**信用代码：91330401146523111U。法定代表人：杨永才，执行董事。委托代理人：肖勇杰，浙江凯信律师事务所律师。上诉人嘉兴经济技术开发区投资发展集团有限责任公司（以下简称经投公司）因与上诉人嘉兴禾园房地产开发有限责任公司（以下简称禾园公司）合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2015）嘉秀民初字第676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经投公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项及诉讼费负担部分，改判禾园公司支付房屋销售款38360134.21元及自2011年10月起至判决确定之日按银行同期贷款利率计算的逾期付款经济损失；2.本案诉讼费用由禾园公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，案涉《拆迁安置用房代购合同》符合定制性质的房屋买卖关系，不属于代建性质。阳海景怡土地使用权系禾园公司参加土地拍卖取得，而非由经投公司取得，不符合代建的基本特征。该合同约定经投公司按约定单价整体购买阳海景怡房屋用于拆迁户安置，实质是房屋买卖关系。合同第一条第一项约定“如因甲方方案调整原因减少回购总面积的，考虑到土地等固定成本的支出，由甲方按减少面积购房价的3%补偿费支付乙方”，可证实经投公司支付的款项为房屋回购款而非施工工程款。二、一审对材料补差认定错误。本案非建筑施工合同关系，建设过程中材料价格变化与本案无关。三、一审仅认定经投公司起诉状上扣除规费金额32258825.79元，无视经投公司已变更诉讼请求，一审判决错误。四、一审对提前支付部分房款节省的银行利息认定错误。1、审计报告以“90%左右的房屋在2005年3月27日交付，可认定该小区的房屋已基本交付使用”为由将经投公司支付房屋回购款的第三期、第四期支付时点确定为2006年3月31日、2007年3月31日没有依据。根据约定，第三期累计支付达到回购款总价的75%，支付时间为各标段房屋交付使用之日起满12个月。而小区房屋交付使用的最晚标段为2005年8月31日，故第三期、第四期支付时点应分别为2006年8月31日、2007年8月31日。2、一审认为可扣除的规费和增加的工程量在经投公司支付房款时未确定，故不能在提前支付的购房款中扣除，一审认定错误。增加工程量应支付的款项未列入《拆迁安置用房代购合同》，因此该部分款项何时支付均不能列入该合同分期支付的购房款中。该合同对规费扣除有明确约定，二期款支付节点为“各标段购买房屋全部通过单体竣工验收且建筑面积经房管部门核定后30日内支付，余款在房屋交付使用之后的24个月内分二期付清”。在案证据显示，本案规费减免申请及批示均在2003年8月，故减免规费部分应从分期支付的购房款中扣除。3、一审以双方未能进行有效结算为由不予支持经投公司自2011年10月起的逾期利息损失错误。禾园公司自2011年10月即未按约定履行代为销售房屋的合同义务，根据代销合同约定禾园公司应即收即付，且一审确认销售合同于2007年9月21日解除，因此禾园公司应支付全部售房款。禾园公司未按约支付构成违约。五、一审认定税费错误，经投公司仅应承担因部分房屋转为商品房进行销售的税费增加部分。1、一审将利润及相关营业税和附加税理解为两项相加等于1336元/每平方米的3%并酌定相关营业税和附加税为2%没有依据。《拆迁安置用房代购合同》第一条第一项应理解为每平方米1336元中包含3%管理费，3%利润，营业税和附加税，因营业税和附加税的比例系法定，其总和约为5.75%（不含土地增值税），故该部分税款应由禾园公司承担。2、审计报告所列税种中土地增值税不属于营业税的附加税，且该项未经清算确定，故一审将审计报告所列包括土地增值税在内的税款金额认定为禾园公司的实缴税款错误。一审未查明已发生并实际缴纳的税款。3、《阳海景怡销售及资金请款表》可证明禾园公司认为其支付的税款为15030259.14元。一审判决认定经投公司应向禾园公司支付税款11514292.22元，加上经投公司已支付税款3136698.39元及垫付的43套安置房税款147995元，将导致经投公司实际承担14798985.61元，禾园公司仅承担231273.53元。因此，一审就税费承担认定及由此得出的判决存在错误。禾园公司二审答辩认为:一、是否属于代建、销售法律关系与规费、税费无关，禾园公司对一审认定的税费有异议，本案前为代建后为代为销售法律关系，应分别处理。二、禾园公司对材料补差有异议，双方于2007年9月27日签订的协议确定了材料补差问题。三、关于规费，审计报告中规费的计算方式错误，禾园公司认为规费是否减免包括已减免、未减免、待减免三种情况，在本金未确定时无法计算利息。关于已经支付的税费，审计报告审查的是应缴税费而非实缴税费，经投公司系理解错误。禾园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回经投公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审对规费的认定错误。1、一审委托事项未包括要求审计单位核定行政规费数额，但审计单位自行核定，系越权确认委托事项，不应确认该内容有效。2、审计报告对规费计算错误，审计报告制作人无法说明作为计算依据的建筑面积来源，且该建筑面积与一审认定的各项面积无一吻合。3、规费收取数额应当由行政职能部门核定，司法机关在非行政诉讼案件中无权取代行政权力认定收取的规费数额。4、一审认定减免的规费应由禾园公司支付给经投公司错误。一审未就减免的事实与对应收费机构核对，属越权行为。经投公司主张规费已全部减免，但其在审计中又提供缴纳了4141903.4元规费的资料，称该笔规费系代禾园公司缴纳，该笔减免费款与经投公司提供的减免规费证据存在矛盾。一审既支持经投公司主张的全部减免规费32258825.79元，又支持了禾园公司代缴的4141903.4元规费，系进行双重计算，该项计算错误。二、关于税费问题。禾园公司主张依据三份合同及开发区批示应认定除3%管理费、3%利润对应的相关营业税和附加税外的税费应由经投公司承担。一审忽略合同条文真实意思，拒绝就该问题向案涉当事人章建书面询问，自行调整税费并酌定营业税和附加税为2%，导致计算错误。即使依据该方式计算，一审亦遗漏一部分税费，一审判决开票77448657.31元、未开票4397093.15元、尚未安置回购价37702052.88元，经扣2%后由经投公司承担8367825.56元。一审根据审计报告认定的6283165.05元税费为系按照1336元回购价格计算后就其中部分委托销售款项中超过1336元价格的差额部分税费，并非全额税费，遗漏认定对外委托销售部分的基础税费，即未计算约1.2亿元委托销售额对应的1336元单价部分税费。三、关于维修基金。经投公司支付的340万元款项为交纳维修基金的费用，但一审以无对应注明为维修基金的付款凭证为由将其认定为购房款，但禾园公司提交的维修基金预交款发票可证明禾园公司实际预交6027139.95元维修基金。一审要求经投公司承担房屋维修基金，一审的错误认定导致340万元作为购房款被计算高额长期利息近300万元。四、关于提前支付房款产生的利息问题。是否计算利息应以合同约定为准，合同仅对提前支付购房款约定利息，代付规费、支付税费均不属于购房款，且支付对象均为国家行政机构，并非禾园公司的收益，不应由禾园公司承担利息。五、关于增加扣除费用项目。禾园公司主张的增加费用均为实际发生事项，因年代久远无法提供原始证据，提供的复印件可与经投公司核实，但经投公司歪曲事实。总造价对土地价格约定为每亩10万元，而实际土地价格为每亩12万元，土地成本增加价款应计入总价款。实际施工中经投公司自行与电力部门就用电负荷等做了增加，电力配套费用实际增加的价款应计入总价。六、关于审计报告。2018年6月25日和2018年10月20日的补充审计报告未经质证。审计报告的出具单位常年作为经投公司的服务单位且报告中的计算均有利于经投公司，使禾园公司有理由怀疑审计报告的中立性与严谨性。审计单位无权对税费承担作出判断，审计报告中也不应体现非鉴定内容的规费，涉及税费、规费的证据三性不应由审计单位在报告中确认，其将税款、规费作为房屋回购款计算利息系曲解合同条款，将2007年3月30日后的商铺、商品房销售额47310201元与禾园公司返还的25846324元差额作为已支付房款计算利息错误，将2008年、2009年经投公司已支付税费、规费计算利息错误。七、关于协助过户。因禾园公司已将资料移交经投公司，不掌握房屋初始登记情况，应当以房产登记部门出具资料为准。一审认定禾园公司应当将判决所列房屋依照清单开具发票提供给经投公司，但有关房屋具体情况未经质证，仅以审计报告数据为准有误。经投公司二审答辩认为：一、关于规费。1、审计报告第三项属于司法审计范围内，法院委托内容第一项系对“安置代购行为产生的营业税、附加税等相关税费……”进行司法审计，而城建规费既是费的一种，又是回购款及提前支付节省利息的计算依据。2、一审确认减免规费的扣回依据充分，《拆迁安置用房代购合同》第一条第5点第（2）项约定项目建设所发生的有关规费由乙方（禾园公司）按政策规定缴纳，但申请减免部分从购房款中扣除。挂牌出让文件《须知》第十条规定本地块小区开发全部资金由开发商自筹解决、项目建设所发生规费及税费由开发商按政策缴纳，但申请减免部分从回购款中扣除。《公告》附表明确墙体改费、中小学教育附加等费用明确可以申请减免，总额为37704394.14元。2003年8月4日，工程建设管理处安置房建设工作小组就案涉小区规费提出概括性减免申请，并得到批准，代购合同约定规费在减免后扣除符合实际。经投公司诉请的是减免的数额，实际交付数额不在减免之列，该款缴纳义务人亦为禾园公司，将代缴数额计入回购款并无不当。二、关于税费。禾园公司提交的《阳海景怡销售及资金情况表》证明其在阳海景怡项目支付税款共15030259.14元，已包括土地契税、收入营业税及附加、企业所得税。一审认定经投公司向禾园公司支付税款11514292.22元，加上经投公司在起诉前支付的3136698.39元税款及审理中垫付的安置房税款147995元，将导致经投公司实际承担14798985.61元税款，禾园公司则已基本无需承担税费。若按禾园公司主张，则将出现经投公司承担税费项下的费用远超过本案实际发生的全部税费的结果。三、关于维修基金，应由买受人禾园公司承担。四、关于审计报告。一审审理中经投公司对审计报告均质证，该报告中关于利息等方面的认定均不利于经投公司，禾园公司的主张并无依据。五、关于协助过户。案涉小区为禾园公司开发建设，房屋初始登记也系其办理，相关登记信息禾园公司有能力也应当提供，其主张不成立。禾园公司实际未将商业用房的85套房屋材料移交经投公司，故一审作出该项判决并无不当。经投公司一审诉讼请求：1、解除经投公司与禾园公司签订的《阳光北区房屋委托销售协议》及《阳海景怡商业用房委托销售协议》两份协议；2、禾园公司支付房屋销售款38360134.21元及至判决确定之日止按银行同期贷款利率计算的逾期付款经济损失暂计为7714874.6元（以38212139.21元为基数，自2011年10月起计至判决确定之日）；3、禾园公司立即将尚未销售的阳海景怡（原阳光北区）154套房屋及相应自行车库的产权过户至经投公司名下或经投公司指定人员名下（房屋座落详见清单），其中：（1）19套安置房及相应自行车库过户到经投公司指定人员名下；（2）4套已售商品房过户至经投公司指定人员名下；（3）46套安置房及相应自行车库过户至经投公司名下；（4）85套商业用房过户至经投公司名下；4、诉讼费用由禾园公司负担。一审法院经审理认定：2003年6月2日，禾园公司与嘉兴市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，由禾园公司受让2003-32号地块，用途为商住（拆迁安置房）用地，面积133120.7平方米，出让金总额23961726元。2003年8月6日，经投公司（甲方）与禾园公司（乙方）签订《拆迁安置用房代购合同》一份，约定根据嘉兴市拆迁安置房土地使用权挂牌出让文件的规定，就乙方在2003-32号地块上合作开发的“阳光北区”拆迁安置小区中的住宅及商业用房由甲方代拆迁安置户统一购买及甲方委托乙方代为办理拆迁安置等事宜签订本合同。内容：一、安置房的代购价格与工期、质量要求：1、乙方在2003-32号地块上开发的全部住宅、商业用房由甲方代拆迁安置户统一购买，房屋购买单价为每平方米1336元（含3%管理费、3%利润及相关营业税和附加税，并含乙方因筹借建设资金而发生的银行贷款利息及物业用房、社区活动用房和幼儿园等公建配套用房的成本分摊）。购房总建筑面积为181293.6平方米[其中：住宅建筑面积约157244.6平方米，商业用房建筑面积24049平方米（以实际建成并经房管部门核准的面积为准，多层住宅底层车库面积减半计算）]，购房款总额约为242210000元人民币。物业用房、社区活动用房（会馆）及幼儿园等公建配套用房合计约6128平方米不包括在回购面积中，由甲方按有关规定处理；甲方如需增加公建面积，增加的面积应计入回购面积。如因甲方方案调整原因减少回购总面积，考虑到土地等固定成本的支出，由甲方按减少面积购房价的3%补偿费支付乙方。2、乙方负责今后小区初期物业管理工作，直至成立业主委员会。3、工期要求：乙方应于本合同签订且用地状况符合施工进场条件（由甲方将场地妨碍施工的管线迁移完毕）后18个月内，按照甲方提供的初步设计文件及设计施工图纸完成本项目工程建设并通过小区综合验收，其中住宅交付期限为：多层应在14个月内、小高层应在16个月内完成单体竣工验收并交付使用。4、质量要求：小区全部工程交付时要求确保工程质量等级合格率为100%，观感综合评价全部达到“一级”以上，其中60%应达到“好”标准，同时争创市优质工程。5、安置房有关款项支付方法：（1）本地块购房款项由甲方按房屋工程各标段分四期支付：首期支付款额相当于该地块土地出让金的80%，在土地出让金付清后20日内支付；二期款在各标段购买房屋全部通过单体竣工验收且建筑面积经房管部门核定后30日内支付，累计应达到该标段购房总价款的50%；余款于各标段房屋交付使用之日起24个月内分二期付清，具体支付时间为：三期款在房屋交付使用之日起满12个月付25%，四期款在满24个月付25%。甲方如提前支付购房款，提前支付部分款项节省的银行贷款利息在购房款中扣除（按提前支付月份的银行同期贷款利率统一上浮15%为基础进行计算）。甲方可为乙方为项目建设资金融资提供信用担保。（2）项目建设所发生的有关规费由乙方按政策规定缴纳，但申请减免部分从购房款中扣除。购房款中未包含全部营业税及附加税，如该税费无法减免的由甲方承担。（3）……。二、拆迁安置：1、拆迁安置用房的具体交房工作、房屋按规定的保修工作等均由乙方负责。安置协议签订的具体对象、安置房提供标准、位置以及协议中涉及与被拆迁人安置房资金结算差价等资料，均由甲方提供。2、如被拆迁人对拆迁安置协议提出异议，由甲方负责解释处理。三、双方职责：（略）四、违约责任及奖惩办法：甲方应按本合同规定，按期支付购房款项，如果甲方不能按时支付应付款项，每日按应付款项的3‰支付违约金。乙方应按本合同的规定，按期完成开发建设，并交付甲方使用，如乙方不能按期交房，每日按应付款项的3‰支付违约金等。2003年9月30日，涉案工程开始施工，自2004年9月至2005年4月，所建项目陆续通过了单体竣工验收。2007年7月禾园公司领取了嘉兴市房地产管理处颁发的房屋产权证。由于完成拆迁安置任务后尚有部分富余房屋及已建成的商业用房（商铺），经投公司（甲方）委托禾园公司（乙方）销售，因此，双方于2004年7月6日签订《阳光北区房屋委托销售协议》一份，内容：一、委托事项：本小区除开发区用于拆迁安置的住宅外，尚余住宅约31152平方米、商业用房约16403平方米。合计富余房屋约47555平方米均由甲方委托乙方代为销售（面积以最终实际确定的数字为准）。二、双方职责：1、甲方负责做好项目性质变更的政策协调工作，向乙方提供准确无误的富余房屋清单，并及时审核乙方提出的《销售方案》。2、乙方应充分进行市场调研分析，合理制定销售方案并形成书面意见后报甲方审核，由甲方同意后方能对外销售。3、乙方应全面负责销售各项工作，接受甲方对销售范围及价格的检查指导，定期向甲方书面汇报销售情况及形势分析，应对市场及时做好宣传工作，尽力发挥最佳经济效益。三、分期销售范围及价格：销售价格（中心价）分期制定，首期定价范围为多层住宅约80套1000㎡左右，（房屋具体位置见附表），价格为2850元/㎡。待该部分房屋销售完成前，提前视市场销售状况由双方共同确定下一期销售房屋范围及价格。四、销售款结算：本项目销售所得款项均为甲方收入，由乙方开具票据收取后，每日向甲方结算（附送销售清单）。每日由甲方财务人员负责开具票据全额划入甲方指定银行账户，乙方不得截留。五、报酬与奖罚：甲方委托乙方代为销售的报酬为基于各期中心价的销售款总额的2‰，（首期销售报酬比例为3‰），包含乙方因本楼盘销售所需的广告宣传、资料印发、设施配置、人员工资等费用，需甲方承担的税费按实际确定。最终销售价格如高于当期中心价的，每高出100元/㎡，报酬增加1‰，以此类推；如未经甲方授权低于该中心价销售的，则由乙方按中心价补足。该报酬（含奖罚金额）在本项目销售目标完成后由甲方每月一次性结算支付乙方。甲方优先考虑将销售款用于支付洪兴花园以及乙方开发建设工程。六、本协议自市政府批准本小区安置富余房屋由安置房变更为商品房后生效。2004年12月27日，双方再次签订《阳海景怡商业用房委托销售协议》一份，约定：一、销售范围、期限及价格：本小区除住宅全部由开发区用于拆迁安置外，其余商业用房共121套20754.33平方米均由甲方委托乙方代为销售（详见《嘉兴市阳海景怡商业用房估价报告》清单）。首期销售期限为一个月，从本合同签订之日起计。销售期满，对未出售部分房屋处置办法另行协商。销售价格按甲方提供《嘉兴市阳海景怡商业用房估价报告》中的各套商业用房单价上浮5%为起售单价。客户如提出价格优惠要求，乙方须按如下方式执行：现金方式一次性付款的，可按起售单价下浮3%；银行按揭方式付款，可按起售单价下浮2%；其余均不作优惠，乙方不得自行低于此价销售（面积以房管部门最终核定数为准）。二、双方的职责。三、售房款结算：本项目销售所得款项均为甲方收入，主要用于支付本项目回购款。乙方进行销售并开具发票收取售房款，售房款须汇入乙方经甲方认可的银行账户（其中由客户一次性付款的须汇入嘉兴市商业银行账户），同时应每日向甲方报送销售明细单及销售合同、收款凭据等销售资料。乙方全部售房款必须每周五向甲方划账并编制结算清单、提供已出售及未出售房屋明细，直至本合同销售期满后3天内由双方进行总结算。甲方应根据银行回单开具相应的收款凭证。乙方划给甲方的款项按规定扣除5.55%的营业税费、0.5%的土地增值税、0.03%的合同印花税、0.1%的水利建设基金。乙方必须确保客户交购房定金后7天内签订购房合同并交清购房款（按揭首付款）。四、报酬与奖惩：基本报酬：甲方委托乙方代为销售需支付的报酬为全部销售款项的0.3%，包含乙方因本楼盘销售所需的手续办理、广告宣传、资料印发、设施配置、人员工资等费用。超额奖励：最终销售价款如高于本合同制定的起售价的，除支付基本报酬外，另按高出部分售价的15%进行奖励。乙方不得以任何理由低于本合同确定价格销售，否则由乙方自行补足差价。上述费用在本合同销售期满后一次性结算。上述合同签订后，双方均就合同约定内容履行各自义务。2007年9月21日，嘉兴市经济开发区管委会、嘉兴足佳房地产开发有限公司（嘉兴禾园房地产开发有限公司，简称建设方）、经投公司（回购方），就阳海景怡（一期）住宅小区回购结算及相关事宜进行了协商，就会议决定的事项作如下纪要：一、根据建设方要求，考虑到上述小区建设过程中材料价格变化较大的因素，回购方同意减少部分商铺回购面积，具体标准按市有关文件测算后另行商定，请建设方及时提供相关资料送审。二、关于工程联系单确认问题。双方按正常渠道和程序结算审价。三、关于小区办证费、小区前期物业管理费、中小学代建费等政府收费问题，双方同意按市政府有关政策规定执行，政策未明确的另行协商。四、关于商品房委托销售问题。1、在小区商品销售中，因房产证办理不及时，导致住户索赔，会议同意其赔偿金由建设方承担10万元，其余由回购方承担。2、双方终止商品房委托销售协议，尽快结清售房相关款项。3、待第一条确定后，建设方将剩余房源全部过户到回购方。五、关于用于拆迁安置部分的房屋“三证”问题。会议同意，建设方将上述小区开发区用于拆迁安置部分的房屋分户土地证、房产证全部委托给回购方—嘉兴经济开发区建设发展有限责任公司负责办理和发放。2008年6月27日，经投公司向禾园公司出具承诺书一份，内容为：我公司就“阳海景怡”项目签订的商品房销售及拆迁房安置合同的以下事项（具体房源见清单）：1、经我公司同意变更户名的；2、购买商品房办理贷款的；3、“阳海景怡”项目贵公司名下的房产证、土地证和相关文件现已保存在公司，由我公司负责办理过户手续的；4、由贵公司出面与各银行签订商品房销售贷款合作协议，贷款人办妥手续后由我公司将其名下的《房屋他项权证》交给相应银行的；5、其他未注明的事项。我们承诺以上房产发生的一切经济纠纷和法律责任均由我公司承担，该批房产需要缴纳的各项税款也均由我公司承担。2008年10月29日，禾园公司（甲方）与经投公司（乙方）签订协议一份，约定阳海景怡南区是乙方委托甲方开发建设的拆迁安置小区，故小区内商品房需以甲方名义销售，要由甲方开具购房发票。在甲方开具购房发票前乙方需要将客户购房款转入甲方账户，待甲方开具发票并缴纳相应税款后将剩余房款再转入乙方账户，就购房款划转问题，双方约定：（1）甲方根据收到的购房款情况开具客户收据或发票。（2）甲方应在房源发票开具之日的次月15日前将发票相对应的购房款扣除相应税费后的资金返还给乙方。关于具体的操作流程，经投公司称：阳海景怡小区由禾园公司开发建设，为此该小区的商品房销售手续必须由禾园公司名义办理，即包括申请预售证、签订商品房买卖合同、申请银行（含公积金）按揭贷款和开具房产发票。2009年开始销售的阳海景怡78套商品房具体销售流程如下：1、一次性付清房款的客户：客户将房款缴纳到经投公司账户，待客户房款付清后，经投公司将房款再全额转给禾园公司，禾园公司收到房款后，并给客户开具房产发票。2、银行（含公积金）贷款客户：客户将首付款缴纳至经投公司公司账户，经投公司将客户首付款转给禾园公司，客户办完银行（含公积金）按揭手续后，银行（含公积金）将贷款金额转入禾园公司，禾园公司收到客户房款后给客户开具房产发票。关于维修基金，经投公司称自己没有收取过小区业主的维修基金，维修基金系由小区原物业公司向小区业主收取后再缴纳给嘉兴市住房保障局。嘉兴市住房保障局2015年12月22日出具的证明载明：由禾园公司开发建设的嘉兴市阳海景怡项目总建筑面积199388.18平方米，各类面积汇总如下：成套住宅：148490.41平方米；多层住宅车库：18982.38平方米；1-4幢地下车库：3490.36平方米；商业服务：20796.23平方米，公用设施：328.04平方米；会馆：1797.16平方米；物管楼：2684.3平方米；幼儿园：2819.3平方米。经审计，经投公司已支付禾园公司阳光北区项目回购款152144080元。经投公司向禾园公司支付代销营业税款3136698.39元。阳海景怡小区全部实现回购应交的相关附加税费为23，877，076.54元。禾园公司已开票的安置房1101套，98，624.85平方米，开票金额71，965，335.31元、已开票的车库1101间，13，167.44平方米，开票金额5，483，322.00元，二项合计开票金额为77，448，657.31元，应交相应税费为7，644，094.81元。经投公司已安置的安置房及车库，禾园公司未开发票部分，经投公司实际已安置了62套、车库62间，二项合计已由经投公司安置未开票金额为4,397,093.15元，应交相关税费为340,772.72元。诉讼中，禾园公司就其中的43套房屋开具了发票，经投公司向禾园公司支付了税费147995元。至审计日，阳海景怡小区尚有商业用房85间，17，931.65平方米、住宅**，面积7，743.90平方米及75间车库，面积4，362.24平方米，合计30，007.79平方米，尚未销售，此部分房产如按协议，回购面积为27，856.67平方米，回购价37，702，052.88元（回购价按1,353.43元计算），应交相关税费为2，921，909.10元。禾园公司已代售商业用房27间，已代售商品房291套及车库257间，经投公司已售商品房4套，尚未通知禾园公司开具发票，合计已售商品房295套，36，168.33平方米，车库257间，税费合计6283165.05元。经投公司为禾园公司代付管道煤气配套建设费3016800元、白蚁防治费191200.8元、中小学配套费867382.6元，共计4140903.4元。一审法院认为，根据双方签订的系列合同、协议内容来看，本案所涉事项是嘉兴市经济技术开发区旧城改造拆迁安置项目，虽然合同、协议名称使用“代购”和“销售”字样，但实质内容是由经投公司出面委托禾园公司对该拆迁安置项目进行拆迁代建、安置交付并将商业房产和部分剩余住宅房产进行代售等行为，因此双方之间包括多种法律关系，不能仅以其中的商品房委托销售关系来确定本案案由，但又无其他相应的二级案由能全部涵盖，故本案案由应确定为合同纠纷为宜。双方当事人签订相应合同、协议均系自愿，内容并不违反法律强制性规定，且相关操作也与当时政策背景相符，故可认定案涉合同、协议均合法有效，双方应当按约履行各自义务。双方争议的焦点主要有：一、关于经投公司与禾园公司之间的代购关系，双方有以下争议事项：1、代建总面积：经投公司主张以嘉兴市住房保障局的证明为准，扣除多层住宅车库面积的一半面积、公用设施、会馆、物管楼的面积总和6128平方米（总和7628.8平方米，大于6128平方米按6128平方米计算），应为183768.99平方米；禾园公司认可阳海景怡总建筑面积为199388.18平方米，扣除公用设施、物业用房、幼儿园的面积，其回购面积应为193556.54平方米。一审法院认为，根据嘉兴市住房保障局的证明，即：阳海景怡总建筑面积199388.18平方米，各类面积汇总如下：成套住宅：148490.41平方米；多层住宅车库：18982.38平方米；1-4幢地下车库：3490.36平方米；商业服务：20796.23平方米；公用设施：328.04平方米；会馆：1797.16平方米；物管楼：2684.3平方米；幼儿园：2819.3平方米。公用设施、会馆、物管楼、幼儿园的面积总和：328.04平方米+1797.16平方米+2684.3平方米+2819.3平方米=7628.8平方米，根据《拆迁安置用房代购合同》第一条第1项规定：多层住宅底层车库面积减半计算，物业用房、社区活动用房（会馆）及幼儿园等公建配套用房合计约6128平方米不包括在回购面积中，经投公司应支付回购款的面积为：199388.18平方米-9491.19平方米（18982.38平方米÷2）-6128平方米=183768.99平方米。2、经投公司应支付禾园公司购房款项的金额：根据《拆迁安置用房代购合同》第一条第一项约定，房屋购买单价为每平方米1336元，按照代建总面积183768.99平方米计算，应为245515370.64元（1336元×183768.99平方米），加上双方确认的增加工程量3202284元，为248717654.64元。其中，是否需要增加或扣除下列费用：（1）土地成本增加的3993621元，禾园公司认为总造价对土地价格约定为每亩10万元，而实际土地价格为12万元每亩，土地成本增加了3993621元，应计入总价款，经投公司对此不认可。一审法院认为，禾园公司于2003年6月2日拍卖所得国有土地使用权，并确定了土地使用权出让金金额，后于2003年8月6日与经投公司签订《拆迁安置用房代购合同》，并商定了房屋购买单价，土地拍卖在先，代购合同签订在后，合同并未对该单价是否包含土地使用权拍卖单价及单价多少作出变更，故禾园公司主张土地成本增加的3993621元应计入房屋回购款总价，没有事实与法律依据，一审法院不予采信。（2）是否需要增加供电工程配套费用实际增加的564.625万元，禾园公司提出该工程造价中对于供电工程配套费用的预算明确为562.26万元，但在实际施工中，经投公司自行与电力部门就用电负荷等做了增加，直接向电力部门支付了1126.685万元电力工程配套费用，电力配套费用实际增加的564.625万元应计入总价，经投公司认为，款项性质均属于小区房屋的回购款，若发生直接向电力部门支付，亦属于代为支付，并不能因此改变其回购房款的性质，且根据禾园公司证据1回购房款清单中，已将支付给恒欣电力或电力设备的四笔款项列明在回购款中，而禾园公司在质证时明确认可的应属于回购款中的电力费用也在此四笔款项中。一审法院认为，经投公司提供的已支付回购款收据联载明该1126.685万元系作为回购款分四笔由经投公司支付禾园公司，禾园公司在嘉兴经济开发区建设发展有限公司（阳光北区）回购房款清单中亦显示该四笔款项属回购款支付，禾园公司称增加电力工程配套费用，但未提供证据予以证实，故其意见不予采信，该款应计入经投公司已支付给禾园公司回购款款项。（3）关于材料补差，禾园公司认为在委托代建房屋项目过程中，因主材料涨价过大，经与经投公司协商一致，由财政局报市政府同意，发文进行调价，经投公司自行委托中明工程咨询审计后，认定其应当承担10298564元材料差，该款应纳入房屋总价，经投公司认为，禾园公司主张要求调整主材价格对材料进行补价与本案没有关联性。一审法院认为，根据2007年9月21日的会议纪要及本案的实际，考虑到阳海景怡小区在建设过程中材料价格变化较大的因素，如果按照原固定总价继续履行，将会导致对对方明显不公，故可给予一定的材料补差，但禾园公司未提供证据证明其已向施工单位支付过该材料补差，故可待实际发生后再行主张。（4）关于规费问题，经投公司认为根据《拆迁安置用房代购合同》第5条第（2）项约定，项目建设所发生的有关规费由乙方（禾园公司）按政策缴纳，但申请减免部分从购房款中扣除，经投公司因此主张回购房款应扣除规费减免部分32258825.79元，禾园公司认为经投公司主张缺乏法定和约定事由。一审法院认为，《拆迁安置用房代购合同》第5条第2项约定项目建设所发生的有关规费由乙方（禾园公司）按政策规定缴纳，但申请减免部分从购房款中扣除，禾园公司主张规费没有减免，不能从购房款中扣除，应提交规费已交纳的证据，禾园公司未提交规费已交纳的证据，应承担举证不能的后果。根据《挂牌地块城建规费计取标准》及审计报告，阳海景怡小区应交而免交各项城建规费金额为：墙体改革费、中小学教育附加（配套）费、人防建设费、小区配套费、基础设施费、管道液化气费共计37704394.14元，经投公司主张扣除应在购房款中减免的规费32258825.79元，在一审法院核准的范围内，一审法院予以采纳。（5）关于经投公司主张提前支付部分购房款节省的银行贷款利息：经审计，经投公司由于提前支付（延期支付）合计应节省的利息为-2526486.19元。经投公司提出计算利息时应扣除已免交的规费、增加的工程量部分。一审法院认为，合同约定提前支付购房款所节省的银行贷款利息应在购房款中扣除，对于可扣除的规费和增加的工程量在经投公司支付购房款时未确定，故不能在提前支付的购房款中扣除，经投公司的意见不予采纳。禾园公司提出，因经投公司未按时支付应付款项，每日按应付款项的3‰支付违约金，一审法院认为，该约定明显高于造成的损失，审计报告按照银行同期贷款利率上浮15%为基础进行计算比较合理，一审法院予以采纳。关于禾园公司所提的代交规费和税费不能作为经投公司已支付的回购房款，不能计算利息，一审法院认为，该两项支出均为金钱给付，计算利息并无不当。综上，经投公司应向禾园公司支付购房款218985315.04元=245515370.64元（1336元×183768.99平方米）+3202284元-规费32258825.79元+利息2526486.19元。三、关于双方之间的委托销售关系，双方有以下争议事项：1、禾园公司销售房屋数量，对于已委托销售商业用房27套，金额为16680301元，双方无争议，予以确认，对于已委托销售住宅，根据审计报告，经投公司委托禾园公司已销售住宅应为291套，车库257间，金额103054442元，销售总金额为119734743元（16680301元+103054442元）。2、禾园公司应支付经投公司房屋销售款金额：商业用房、、住宅销售总金额119734743元禾园公司已支付款项26626324.32元，尚应支付93108418.68元（119734743元-26626324.32元）。3、关于维修基金的承担主体，禾园公司认为其已全部预交了全部房屋的维修基金（含拆迁安置及商品房的维修基金6027139.95元），经投公司作为委托建设房屋人应返还禾园公司已预交的维修基金（包含尚未对外销售但禾园公司已预交的维修基金部分）。对此，根据国家有关维修基金管理办法，商品房维修基金由购房者向售房单位缴纳，售房单位代为收取并在业主办理房屋权属证书时，移交当地行政主管部门代管。现禾园公司主张其已预交全部维修基金，且其中既含有已代为收取的维修基金，又包含其代垫的维修基金，则其中由业主缴纳的部分其无权向经投公司主张返还，其仅得向经投公司主张代垫部分的返还，而代垫部分的维修基金的金额禾园公司未举证证明，故对禾园公司的该项抵销主张一审法院不予支持。其可在明确具体的代垫部分金额后，另行向经投公司请求返还。至于禾园公司回购款清单中注明为“交付维修基金”的340万元，因无相对应的注明“维修基金”的付款凭证，故该340万元可作为回购款对待，计入回购款总额。4、关于延期办证造成损失的承担主体，禾园公司主张双方曾经约定延期办证发生的损失，建设方承担10万元，其余由经投公司承担900071元，经投公司认为禾园公司提交的证据系其自行制作，不符合证据的形式要件。一审法院认为，这涉及到2007年9月21日的会议纪要，其中第四条第1小点约定，在小区商品销售中，因房产证办理不及时，导致住户索赔，会议同意其赔偿金由建设方承担10万元，其余由回购方承担，一审法院认为，会议纪要系经开区管委会领导参与讨论的结果，由于经投公司本身身份的特殊性，而案涉事项本来就是经开区的拆迁安置项目，该会议纪要对双方有拘束力，依据该会议纪要，赔偿金由建设方承担10万元，其余由回购方承担，但禾园公司应提交其因房产证办理不及时导致住户索赔的相关证据，禾园公司目前提供的证据无法证明其已就延期办理房产证向客户赔偿的事实，故其主张经投公司赔偿900071元证据不足，不予采信。5、关于委托建设的办证初始登记费用的承担主体，禾园公司主张由经投公司承担818400元初始登记费。一审法院认为产权初始登记及办证系禾园公司的义务，相关费用已包括在经投公司购买价格中，应由禾园公司自行承担。6、关于委托建设及销售过程中产生的营业税、附加税等税费的承担问题，1）有关拆迁安置部分的营业税、附加税，阳海景怡小区系由禾园公司开发后销售给经投公司，再由经投公司用于安置拆迁户，故小区全部实现回购的纳税义务人应为禾园公司。但根据双方签订的拆迁安置用房代购合同第1条约定，房屋购买单价为每平方米1336元（含3%管理费、3%利润及相关营业税和附加税），第5条第（2）项约定，……，购房款中未包含全部营业税和附加税，如该税费无法减免的由甲方（经投公司）承担。从以上第1条约定来看，经投公司购买的价格中是含有营业税和附加税的，且两项合计税负是少于3%的（3%中还包含了利润），而从第5条来看，双方明知约定的税负比例是少于实际营业税和附加税的税负比例的（审计报告反映，单营业税一项的税率就为5%），而这部分超过约定的税负经投公司承诺若无法减免的由其承担，说明双方约定本项目营业税和附加税最终由经投公司承担，禾园公司只是名义上纳税义务人，此不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。经审计，阳海景怡小区如按合同约定全部实现回购的，应交税费为23877076.54元，其中已安置的拆迁房及车库中，禾园公司已开票部分应交相关税费7644094.81元（开票金额为77448657.31元），未开发票部分应交相关税费340772.72元（未开发票金额为4397093.15元）；尚未安置的房产（至审计日），如经投公司按协议回购，回购价为37702052.88元，需交相关税费2921909.1元。经投公司提出审计报告中将预缴土地增值税计入应交税费范围有误，但未提供反驳证据，一审法院不予支持。其中已开票部分，禾园公司已缴纳了全部的营业税和附加税，因经投公司的购买价格中已含有一部分营业税和附加税，故该部分营业税和附加税实际已由经投公司承担，剩余部分则应由经投公司另行支付给禾园公司。具体金额，因合同约定的3%包含利润、营业税和附加税，其中具体利润多少，营业税和附加税多少不明，一审法院酌定营业税和附加税为2%，则就已开票部分，金额为77448657.31元，2%为1548973.15元，实际交税7644094.81元，差额为6095121.66元，此款应由经投公司支付给禾园公司；未开发票部分，金额为4397093.15元，2%为87941.86元，应交税340772.72元，差额为252830.86元，因在审理过程中，禾园公司又开具了43套安置房的票据，经投公司支付给禾园公司税款147995元，扣除该款，余款104835.86元（252830.86元-147995元）在禾园公司开票后，由经投公司支付给禾园公司；尚未安置的房产，回购价为37702052.88元，2%为754041.06元，应交税2921909.1元，差额为2167868.04元，在禾园公司开票后由经投公司支付给禾园公司。综上，经投公司应向禾园公司支付有关营业税和附加税8367825.56元（6095121.66元+104835.86元+2167868.04元）。需要说明的是，禾园公司提交了经投公司董事长章剑于2008年8月25日审批的付款单，审批内容为“营业税应扣除开发公司自身负担的6%部分营业税，支付其余部分。”而如上所述，实际合同约定禾园公司缴纳的税费低于3%，故该批复中的6%并无合同依据，双方仍应按合同约定来处理有关税费负担问题。2）有关委托销售部分的营业税和附加税，委托销售的商品房、商业用房应承担的各项税金为6283165.05元。根据双方签订的《阳光北区房屋委托销售协议》、《阳海景怡商业用房委托销售协议》及2008年10月29日双方就商品房销售的具体事项签订的协议、2008年6月27日经投公司向禾园公司出具的“承诺书”，禾园公司在阳海景怡小区的商业用房、商品房销售后应交相关税费6283165.05元由经投公司承担。现经投公司已支付禾园公司税费3136698.39元。综上，经投公司应向禾园公司支付税款11514292.22元（8367825.56元+6283165.05元-3136698.39元）。7、关于禾园公司在代为销售中存在可获得销售奖励事项，禾园公司认为按照总的销售金额，依照双方约定的奖励比例，此项合计经投公司承担45218元，应在销售总价款中扣除。一审法院认为，关于禾园公司可获得销售奖励事宜，涉及禾园公司销售房屋套数、时间，双方可另行结算。8、关于物业管理费，禾园公司认为涉及小区前期物业管理费依照市政府有关政策执行，此项涉及前期物业管理费的事宜，自2005年5月始依照正常的物业管理费用合计4430967.22元，作为委托销售期间发生的正常费用，应于销售总价款中抵扣。一审法院认为，禾园公司提交的证据系禾园公司自行制作，不符合证据的形式要件，且产权初始登记及办证系禾园公司的义务，相关费用已包括在经投公司购买价格中，应由禾园公司承担，且根据2007年9月21日的会议纪要，对小区办证费、小区前期物业管理费等政府收费问题，双方同意按市政府的有关政策规定执行，政策未明确的另行协商，故禾园公司应举证证明该费用由经投公司承担的相关证据，否则其辩解无法支持。9、关于经投公司主张解除双方的销售合同并要求禾园公司将尚未销售的阳海景怡（原阳光北区）的154套房屋及相应的自行车库的产权过户至经投公司或指定人员名下的诉讼请求。经投公司认为解除合同的依据是因为2011年10月以后知道禾园公司停止销售房屋，房屋都是搁置在那里，只有解除合同才能一并处理，禾园公司认为，因经投公司已申请系因禾园公司违约，故其主张解除，且其主张违约时间为2011年底，依据合同法的规定，已实际超越一年的解除期间，丧失了解除权，且委托销售合同明确以销售冲抵总房款，在总房款未经核算的情况下，销售款是否已经冲抵未确定前，该合同无法解除。一审法院认为，根据2007年9月21日会议纪要，双方均同意终止商品房委托销售协议的履行，尽快结清售房相关款项；且根据现有的证据、双方的陈述，双方在2007年9月21日会议纪要后，禾园公司虽然办理销售手续，但实际由经投公司操作，客户将款项缴纳至经投公司账户，经投公司再将款项全额付给禾园公司，再由禾园公司开具房产发票，故双方关于委托销售合同实际已于2007年9月21日协商解除。关于拆迁安置部分的房屋，2007年9月21日会议纪要第五条约定，阳海景怡用于拆迁安置部分的房屋分户土地证、房产证全部委托给回购方即经投公司负责办理和发放。故委托销售协议再履行已没有必要，可予解除，解除后，虽然阳海景怡名下的房产证、土地证和相关文件均已保存在经投公司公司，但鉴于办理房地产过户手续，需要由禾园公司开具发票，故禾园公司应予协助，开票所产生的税费负担如前所述，过户产生的办证费用由经投公司承担，即19套安置房及相应的自行车库过户至经投公司指定人员名下，4套已售商品房过户至经投公司指定人员名下，46套安置房及相应自行车库过户至经投公司名下，85套商业用房过户至经投公司名下。（房屋座落详见清单）综上，双方各自付款项为：（一）经投公司应付禾园公司购房款218985315.04元=245515370.64元（1336元×183768.99平方米）+3202284元-规费32258825.79元+利息2526486.19元。（二）禾园公司应付经投公司的销售款为119734743元。（三）经投公司已支付禾园公司152144080元购房款。（四）禾园公司已支付经投公司销售房款26626324.32元。（五）经投公司应向禾园公司支付税费11514292.22元。（六）经投公司为禾园公司代付规费4141903.4元。计算公式为：经投公司应支付禾园公司款项74214623.86元（218985315.04元-152144080元+11514292.22元-4140903.4元），禾园公司应支付经投公司款项93108418.68元（119734743元-26626324.32元），两项相抵，禾园公司尚应支付经投公司18893794.82元。由于双方未能进行有效结算，故经投公司主张自2011年10月起计算逾期利息损失，一审法院不予支持，逾期付款的利息损失可从起诉状副本送达禾园公司之日即2015年7月23日起开始计算。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认经投公司与禾园公司于2004年7月6日签订的《阳光北区房屋委托销售协议》、于2004年12月27日签订的《阳海景怡商业用房委托销售协议》于2007年9月21日解除；二、禾园公司于判决生效之日起十日内支付经投公司18893794.82元，及逾期付款的利息（自2015年7月23日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；三、禾园公司于判决生效之日起三十日内协助经投公司将尚未安置（出售）的阳海景怡（原阳光北区）154套房屋及相应车库的产权过户至经投公司名下，过户产生的办证费用由经投公司负担，其中：（1）19套安置房及相应车库过户到经投公司指定人员名下；（2）4套已售商品房过户至经投公司指定人员名下；（3）46套安置房及相应自行车库过户至经投公司名下；（4）85套商业用房过户至经投公司名下。（房屋座落见附后清单）。四、驳回经投公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272175元，由经投公司负担137599元，由禾园公司负担134576元。鉴定费200000元，由经投公司负担102000元，由禾园公司负担98000元。二审中,双方当事人均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，一、关于合同关系性质的确定。经投公司与禾园公司签订的《拆迁安置用房代购合同》等协议，约定由经投公司委托禾园公司代为办理拆迁安置等事宜等，合同对安置房屋的价格、工期、质量等均进行了约定，包含了代建房屋的内容。经投公司以双方不存在代建关系为由提出的上诉不能成立。二、关于审计报告应否采信的问题。解决双方争议的前提是浙江新联会计师事务所有限公司出具的审计报告应否采信的问题。因规费等数额的认定涉及双方权利义务，一审为查明事实要求鉴定单位作出说明并无不当。涉案项目鉴定单位共出具审计报告四稿，前两稿均进行了庭审质证，鉴定机构根据当事人提出的异议对审计报告重新进行审核修订，并出具第三稿、第四稿，一审程序并不违法，故一审采信浙江新联会计师事务所有限公司出具的审计报告正确。三、关于代购合同项下经投公司应付禾园公司房款增减费用的认定。1、禾园公司主张实际土地价格高于双方合同约定的10万元/亩，土地成本增加了3993621元，应计入总价款。因土地拍卖在先，代购合同签订在后，双方签订代购合同时应已充分考虑土地的价格，禾园公司认为应增加该笔费用，不予采信。2、禾园公司提出供电工程配套费用预算为562.26万元，实际施工中经投公司自行与电力部门就用电负荷等做了增加，电力配套费用实际增加的564.625万元应计入总价。禾园公司未提交证据证明经投公司自行与电力部门协商增容增配导致电费配套设施费用增加的事实。另外，根据本案在案证据上述款项系作为经投公司支付给禾园公司的回购款，禾园公司在回购房款清单中亦包含上述款项，因此，禾园公司称应由经投公司承担电力工程配套费用564.625万元缺乏依据。3、关于材料补差，一审认为“可待实际发生后再行主张”，一审对此争议未作实质处理，本院不作审查，双方另行解决。4、关于规费扣除的争议。双方约定项目建设有关规费由禾园公司按政策缴纳，但申请减免的部分从购房款中扣除。禾园公司称实际没有减免规费，但其不能提交相应证据证明其已经缴纳了相应的规费，故其认为不应扣减规费的理由不能成立。经投公司上诉认为原起诉状中主张扣除的减免规费数额为32258825.79元，审计报告出具后其变更了诉讼请求，要求将禾园公司支付经投公司的房屋销售款变更为38360134.21元，其中包括了对规费部分的调整。对此，本院审查认为，经投公司原要求扣减的减免规费数额为32258825.79元，因该费用并未由政府机关来核减确认，但减免规费数额涉及双方权利义务的确定，在双方均未提交证据证明实际核减规费数额的基础上一审为解决本案纠纷要求审计部门确定可能需要缴纳的费用。审计后得出的数额是按照文件所应缴纳的数额，并非是政府部门实际核减的数额，但该数额可以在本案中作为评价经投公司所提出的扣除减免规费数额32258825.79元的主张是否合理的依据，因此，经投公司在审计报告出具后主张核减规费数额应根据鉴定报告相应增加至33563490.74元，本院不予支持。今后如政府部门能够核定规费数额，双方可以另行结算。5、提前支付购房款节省的银行贷款利息。因90%的房屋在2015年3月27日交付，可认定该小区的房屋在此时间点已基本交付使用，经投公司对付款时间节点提出的异议不能成立。经投公司提出计算应付工程款数额时应扣除已免交的规费、增加的工程量部分，但可扣除的规费和增加的工程量在经投公司支付购房款时未确定，故经投公司的意见不应采纳。禾园公司主张经投公司为禾园公司代交的规费和税费不能作为经投公司已支付的回购房款，不能计算利息，经查，双方合同约定提前支付购房款所节省的银行贷款利息应在购房款中扣除，经投公司代禾园公司履行给付金钱义务，等同于经投公司向禾园公司支付购房款，故一审法院对禾园公司所提意见不予采纳正确。双方起诉前未进行结算，一审以起诉状副本送达之日起计算逾期付款利息正确。四、关于税费的争议。土地增值税由税务部门首先以核定的预缴比例预先征收，等开发商将所开发的产品基本销售完成后再进行清算。根据审计报告，本案审计涉及的土地增值税的应缴数是按预缴比例计算而成，最终未经清算。虽然未经清算，但现无证据证明此部分税费今后无需缴纳，经投公司以土地增值税税费存在不确定性为由要求本案不对土地增值税处理，本院不予支持。双方当事人可以待相应实际缴纳数额确定后另行结算。关于税费的分摊比例。双方签订的拆迁安置用房代购合同第1条约定，房屋购买单价为每平方米1336元（含3%管理费、3%利润及相关营业税和附加税），第5条第（2）项约定，……，购房款中未包含全部营业税和附加税，如该税费无法减免的由甲方（经投公司）承担。从以上第1条约定来看，经投公司购买的价格含有营业税和附加税，而从第5条来看，双方明知约定的税负比例是少于实际营业税和附加税的税负比例，因此，经投公司认为拆迁安置用房代购合同第1条约定的每平方米1336元的价格包含了所有的营业税和附加税，缺乏依据。禾园公司认为“每平方米1336元房屋购买单价（含3%管理费、3%利润及相关营业税和附加税）”应理解为“3%管理费、3%利润对应的相关营业税和附加税合计760000元计入每平方米1336元房屋购买单价”，但“3%管理费、3%利润”并非“相关营业税和附加税”的前缀，禾园公司上诉所提的2008年8月25日的审批单内容亦不明确。因此，禾园公司有关合同约定的房屋购买单价仅包含3%管理费、3%利润对应的营业税和附加税的主张，本院不予采信。因每平方米1336元单价已包含部分税费，应扣除该部分税费后确定经投公司应支付的税费。一审结合双方约定确定每平方米1336元房屋购买单价包含了2%的营业税及附加税，符合公平原则，二审不予更改。双方就税费问题提出的上诉均不能成立。五、关于经投公司已支付禾园公司购房款数额的认定。禾园公司上诉称一审认定的经投公司支付的购房款应减去一笔340万元，该款系经投公司支付的维修基金。经投公司作为款项支付方在一审明确主张该款为支付购房款，一审将该340万元计入回购款总额并无不当。禾园公司就其实际垫付的维修基金及所产生的利息损失可以向经投公司主张权利，双方在结算维修基金时经投公司不能再主张扣除。因此，对禾园公司要求在一审认定的已付购房款数额中扣除340万元的主张，本院不予支持。六、关于协助过户的问题。一审根据初始登记证书及向房产登记部门调取的登记信息作出相应的协助过户的判决并无不当。禾园公司作为开发建设主体，其应当掌握房屋初始登记情况，其对判令协助过户的房屋情况有异议，其应当提供相反的证据，在其未提交相反证据的情况下，一审关于协助过户的判项应予以维持。综上所述，经投公司、禾园公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272175元，由嘉兴经济技术开发区投资发展集团有限责任公司负担138598元，嘉兴禾园房地产开发有限责任公司负担133577。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一九年七月八日书记员  陈诚