河北省保定市徐水区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0609民初689号原告：李伟，男，汉族，住保定市徐水区。委托诉讼代理人：唐秋艳，河北言复律师事务所律师。被告：保定市聚和房地产开发有限公司，住所地河北省保定市徐水区东史端镇北营村。法定代表人：王猛，董事长。委托诉讼代理人：张正阳，河北广容律师事务所律师。原告李伟与被告保定市聚和房地产开发有限公司（以下简称聚和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟及委托诉讼代理人唐秋艳、被告聚和公司的委托诉讼代理人张正阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李伟向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告履行原、被告之间于2016年5月15年签订《内部认购协议》约定的义务，向原告交付所购买的房屋，并协助原告办理所购房屋的产权登记手续。事实与理由：2016年5月15日，原告与被告订立了《内部认购协议》，原告购买被告开发的位于保定市徐水区房屋一套，建筑面积为139.6平方米，单价为每平米4398元，房屋总价款为613961元。合同签订后，原告于当日足额交付购房款，被告为原告打下收据一张。根据原告与被告所签订的协议约定，交房日期为2016年10月30日。现被告已经向其他购房户进行了所购房屋的交付和验收工作，且正在办理相关的产权登记手续，但无故拒绝向原告履行上述义务。保定市聚和房地产开发有限公司辩称，一、原告所述不实。本案的事实为，王吉祥承包了聚和公司的工程，在施工过程中，因资金紧张，经代立平介绍向张同借款30万元，用聚和公司所有的盛嘉绿苑小区2号楼1单元1301室房屋作为抵押物抵押。到期后王吉祥未能偿还张同借款。又经代立平介绍，王吉祥从李伟处借款40万元，用于偿还张同的本金、利息及违约金，并继续用盛嘉绿苑小区2号楼1单元1301室房屋作为抵押物抵押。当时聚和公司就用买卖房的形式签署了《内部认购协议》，因此该协议在签署时的真实目的，只是为王吉祥与李伟之间的债务进行抵押担保，并不是买卖。二、该《内部认购协议》并未生效，该协议第十一条约定，双方签字盖章后生效。但李伟并未在该协议上签字。所有“李伟”都不是李伟本人所签。聚和公司也未收到李伟缴纳的购房款613961元，聚和公司虽开出了0004658号收据，但该收据与《内部认购协议》是一体，是抵押担保，收据上交款人也不是李伟签字。作为买房这样重大的消费行为，《内部认购协议》上乙方签字不是李伟本人所签，收据上交款人处也不是李伟本人所签。不符合普通人购买房产的日常行为规则，该行为是虚假的。李伟所称缴纳的购房款是613961元，是转账还是现金？若是转账应提交银行转账证明作为证据，若是现金李伟应提供如此大量的现金的来源作为证据。三、李伟的行为属于虚假诉讼、恶意诉讼。现聚和公司无法联系到王吉祥，王吉祥借李伟的款项为40万元。但房屋当时价值613961元，两项相差213961元。聚和公司认为是李伟与其他人恶意串通侵吞公司的财产，是通过诉讼诈骗公司的财产，因此聚和公司恳请贵院将该案件转交公安机关处理，以便追究相关人员的责任。本院经审理，对当事人双方没有争议的事实，确认如下：2017年5月28日，李伟委托代立平与聚和公司之间就位于保定市徐水区房屋一套签订了《内部认购协议》，聚和公司向李伟出具了收据一份，载明购房款613961元。协议和收据落款时间均为2016年5月15日。李伟并非将房款直接交给聚和公司。盛嘉绿苑小区2号楼现已建成，现聚和公司已办理了房屋预售许可。经审理，对当事人双方有争议的事实，认定如下：聚和公司主张与李伟之间是担保关系，而非买卖关系，提交证据如下：1.2017年6月20日年何某和代立平出具的书面证明，记载：债务人王吉祥经代立平介绍，向张同借款30万元，用嘉绿苑小区2号楼1单元1301室作为抵押物。由于王吉祥没有按时归还借款，又经代立平介绍，向李伟借款40万元，用于偿还张同本金、利息及违约金，抵押房屋仍是嘉绿苑小区2号楼1单元1301室，房屋是聚和公司的，只是作为担保物，没有实际销售。2.陈某和代立平之间的通话录音两段，陈某系聚和公司员工，代立平在通话中称，“我为了借钱，拿这个房子是做的抵押，我没给他说清，我给他说的是，一个月不还钱，把房子卖给他。我尽快把钱还清”。3.证人张同出庭作证，当庭证言为：和双方都是朋友关系。我通过何某认识的代立平，房子在我这属于借贷关系，是代立平进行介绍的。当时王吉祥借了我30万，2017年5月28日王吉祥通过米旭光转账把钱还了，代立平就全权代理就把抵押的购房合同都拿走了。我就证明这个房屋是抵押贷款的，王吉祥借款的时候用房子做抵押，以买卖合同代替了抵押合同。我没有权利买卖人家的购房合同，不管是谁把钱还清了，我就把合同给了人家。合同中买房人是我，卖房人是谁，我记不清了。手续是王吉祥给我开出来的。4.证人陈某出庭作证，当庭证言为：我是聚合公司的财务人员，与李伟没有任何关系。王吉祥在我们工地上承包什么小工程，没钱的时候，经代立平介绍借点款。张同借给王吉祥30万，公司用盛嘉绿苑小区1301室房屋做抵押。合同名称是《内部认购协议》。合同是2016年张同签字，然后经王总的同意，加盖了公司合同章。2017年，代立平来了好几次，说抵押合同到期了，最后一次代立平拿着李伟的身份证，说从李伟那借了一笔钱，还给张同，不然张同要收这个房。因为当初张同的合同是2016年，李伟这次是同一回事，所以还是2016年，就是名字变了，其他的没变。“李伟”的字也是我签的，这就是签订的抵押合同，真正的买卖合同必须当事人到场签字捺印，正式的走程序。王吉祥、张同或者李伟，任何一个人没有向公司支付过该套房的购房款。2017年6月20日，我把何某、代立平叫过去给我出了一份书面证明，借李伟的40万元钱是用公司的房屋做的担保而不是买卖，且2017年7月5日我和代立平曾通话并录音，通话中，代立平称为了借钱用房子做抵押，不是卖出去的。5.证人何某出庭作证，当庭证言为：我是在盛嘉绿苑小区工地上做消防工程的。在工地上认识的代立平，他让给王吉祥借30万。经我介绍，代立平向我姨夫张同借款30万，2016年5月15日借的，代立平用盛嘉绿苑2号楼1301号房屋做的抵押，有一个售楼的合同，买卖双方是谁，我不清楚。张同是债权人，房子不是代立平的，为什么代立平用这房子作抵押，我不清楚。这笔款是2017年5月28日通过工行转账归还的，是谁转的我不知道。还款那天我跟着去张同的公司了，当时代立平、李伟、魏玉明也去了。钱还了之后，代立平拿着原来给张同开的那个抵押合同去了聚和公司。2017年6月20日我出具了证明，证明上边是我的签字，是否是代立平的签字我不清楚。我只能证明，债务人王吉祥经代立平介绍向张同借款30万，涉案房屋作为抵押物。证明后边的部分内容我不清楚，那40万中多出的10万是怎么回事，我不清楚。当时是我先签字的，代立平还没有签字。签的时候我还说，我承认这30万，那个40万我不知道。李伟质证意见如下：1.2017年6月20日的书面证明，与本案李伟不具有任何关联性，该证明中未载明该材料的保管人是谁，证人何某签字和出证之间没有直接关系，也不能证实为哪笔借款提供担保。该证明材料内容不真实，与本案不具有关联性，更不具备合法性。2.关于陈某和代立平的两份录音节选，与李伟不具有关联性，李伟是经代立平介绍购买张同的房屋，同时委托代立平到聚和公司签署相关手续，且聚和公司也向李伟出具了《内部认购协议》和收款收据。至于陈某和代立平之间涉及的公司其他问题，不能对李伟产生约束力，所以我方认为录音不具有证明效力。3.三个证人在借款人、抵押合同、购房合同以及抵押人等重要事实内容陈述相互矛盾，张同陈述是王吉祥用涉案房屋做的抵押，陈某陈述是公司用涉案房屋做的抵押，陈某是公司的工作人员，从事财务工作十几年，也承认内部认购协议有三份，由聚和公司保管，即便是李伟与聚和公司认购协议书形成时间2017年5月28日，聚和公司也完全可以通过撤销之诉撤销与李伟的《内部认购协议》以及相关收据，而不能按照证人自己定性哪份为买卖合同，哪份为抵押协议。三个证人对案件事实陈述相矛盾，不能作为被告抗辩的证据。本院依法对代立平进行调查，代立平陈述如下：我小名代老五，我和崔建立、徐浩忠合伙承包聚和工地住宅楼建造工程，我曾给李伟出具书面证言，李伟是购买的盛嘉绿苑小区2-1-1301号房屋，开发商有一次免费更名机会，我帮着李伟办理的更名手续，从张同更名为李伟。聚和公司持有的我签字的书面证言，不属实，让我签字的时候是一张白纸，那天我喝多了。当时张同找我说有一套房要卖，我通过魏玉明找的李伟，45万元卖给李伟了。张同拿着售楼合同。当时李伟和我、魏玉明、张同、何某谈的价格等问题。我不认识张同，是张同找的何某，何某找的我，何某和我就是见面说话的关系。李伟从张同手里买房子，他们之间没有协议，当时我和何某帮助他们在售楼处办的更名过户。李伟付清了张同的房款，一共给张同45万元，30万转账给张同，张同把大票拿出来，更名过户之后又给了15万元现金，15万现金经我手给了张同。张同没有给我出手续。张同买房时的手续是一个收据和一个售楼合同，给钱之后，张同亲自把收据、售楼合同给李伟，我拿着李伟的身份证去售楼部把收据和售楼合同改为李伟的名字。我认识王吉祥，知道王吉祥向张同借款30万，已还清了，听说王吉祥向张同借款时有担保，我也记不清了，不知道是什么担保，也不知道是怎么还清的。我和聚合公司在承建的工程合同中没有纠纷。我与陈某没有那样的通话内容，我当时就让陈某改名。她可以随意找人录音。李伟的房款收据是61万余元，与张同45万元，中间的差额是怎么处理的，我不清楚。本院依法对魏玉明进行调查，魏玉明陈述如下：我与李伟是一个村的。我在盛嘉绿苑小区项目工程干活的时候认识的代立平。代立平是搞建筑，包工程的。我曾给李伟出具书面证明，内容属实。代立平曾问我，谁要这个45万的顶账房，有一百多平，谁要还了45万元，就把房子给谁，并且一个月领钥匙。我就找到我们村的李伟，李伟就同意要这套房子，李伟把钱交付后，就把合同变更到李伟名下，当时给钱的时候我跟着，合同变更的时候是代立平代办的。李伟转款30万给了张同，现金15万给了代立平，我不知道为什么给代立平15万的现金。李伟给我5万元，是因为领钥匙时要给售楼处五万元，李伟说不去了，让我转交一下，我给了代立平，代立平什么都没说，也没有给我打手续。我跟着李伟到张同那里转完30万元后，代立平就要回张同的合同，我看到的是一个售楼合同，买方是张同，卖方的是谁不知道，合同上有个红章，好像是盛嘉绿苑小区，具体房屋位置记不清了。我也见过李伟的购房合同，上面有哪号楼，多少平米，多少钱。手续是售楼合同，不是抵押合同，当时代立平说卖给李伟，并不是借贷。根据双方当事人的陈述、提供的证据及本院对代立平、魏玉明的调查，本院认为，聚和公司主张本案涉诉房屋不是买卖，仅是抵押物，其提交的代立平签字的书面证明及与录音，与本院对代立平进行的调查内容相矛盾，且代立平对书面证明及录音否认；张同仅认可本案涉诉房屋是他作为债权人时的抵押物，现钱已还清，涉诉房屋后续如何，张同不清楚，张同的证言中未涉及李伟；何某的证言中亦未提及李伟，只知道债务人王吉祥经代立平介绍向张同借款30万，涉诉房屋是抵押物，何某对其他情况不了解；陈某作为聚和公司的财务人员，与聚和公司有利害关系，其证言证明力较小，且张同、何某、聚和公司均陈述借款人是王吉祥，缺少王吉祥的借款证据，其证据不能形成完整链条，故对聚和公司的上述主张，本案不予认定。本院认为，虽然李伟将购房款交给了张同，但持有被告出具的《内部认购协议》及加盖有财务专用公章的收款收据，应视为被告公司认可与李伟之间存在房屋买卖合同，被告应履行合同义务。聚和公司虽持有异议，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相关证据的，人民法院应当确认其证明力”的规定，聚和公司提交的何某、代立平的书面证言、录音及张同、陈某、何某的证人证言，均无法足以反驳聚和公司向李伟出具的书证，即《内部认购协议》及收据。聚和公司作为房地产开发公司主张房屋是抵押物，证据不足。另，聚和公司主张给原告出具《内部认购协议》及收款收据的行为是工作失误，存在重大误解，依据法律规定，聚和公司行使撤销权的期限已过。故对聚和公司的抗辩意见，本案不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：被告保定市聚和房地产开发有限公司于本判决生效三十日内向原告李伟交付位于保定市徐水区房屋，并按照有关规定为原告李伟办理房产登记手续。案件受理费80元，减半收取计40元，由保定市聚和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  崔占清二〇一九年七月三日法官助理贾慧哲书记员潘晓丽