贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初6846号原告:朱斌,男,汉族,1989年11月5日出生,户籍地:贵州省毕节市七星关区，被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号）。统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉蝶（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司立即支付原告朱斌延期办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金117725元,以法院判决核算为准,计算方式为:以已付房款为基数,按每日万分之二计算至办妥转移登记有关文书交付原告之日止；2.判令被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2011年10月20日,被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司作为出卖人与原告朱斌作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同第七条约定商品房总价款为537559元整。合同第二十二条房屋登记第三款转移登记约定:(一)出卖人承诺于2013年6月1日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:1.约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的,按已付房价款的万分之一承担违约责任;2.约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第(2)项处理:(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记,委托费用根据国家标准收取,由买受人承担。2011年10月4日,原告朱斌向被告博泰房开公司缴纳房价款161559元,办证费30018元,有收据佐证并印有博泰房开公司财务章。2012年5月29日,原告朱斌向毕节市农村信用合作联社申请购房贷款376000元,并签订个人借款合同，合同生效后毕节市农村信用合作联社以原告朱斌购房款的名义将贷款一次性以转账形式划入博泰房开公司银行账户。原告认为,原被告签订的商品房买卖合同成立且生效,双方均应诚实守信的履行合同。原告实际已向被告缴清了购房款和办证费,而被告却未按约定办理房屋转移登记手续。原告多次要求被告履行合同约定,但被告均推脱敷衍。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。被告辩称，1.原告的诉请已经超过诉讼时效。2.双方合同约定的履行方式已因不动产统一登记的实施而发生变更，就现行法律规定的不动产权有关文书的提交期限，原告并未向被告进行过催告，被告方不存在违约情形。本院经审理查明：2011年10月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于毕节市××区××·仕××领地（××）第3幢17层6号商品房出售给原告，该商品房总价款为537559.00元，被告承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定由原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。但被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。涉案房屋至今未取得所有权初始登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2013年6月1日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告，而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，被告的上述行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2013年6月1日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2013年6月2日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年6月17日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年6月17日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。对于2016年6月17日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2013年6月2日至2016年6月16日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算，从2016年6月17日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故对原告抗辩称本案原告主张的逾期交付办理转移登记有关文书的违约金已超过诉讼时效的理由，本院部分予以采信。对于原告主张的其他部分违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱斌逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款537559.00元为基数，按日万分之二的标准计算，从2016年6月17日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止；二、驳回原告朱斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1327.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一九年七月十五日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初6846号诉讼代理人：翟进，执业律师。诉讼代理人：翟进，执业律师。诉讼代理人：周遵才，执业律师。原告：朱斌，男，1989年11月05日出生，汉族，住贵州省毕节市百里杜鹃大道17号博泰仕府领地3幢1706室，居民身份证432522198911051014。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路h2幢302号），组织机构代码9152050274112940xm。朱斌与毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年七月二十一日书记员邓頔