天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初7572号原告：刘占元，男，1952年8月26日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：刘明明，男，1984年8月17日生，汉族，住天津市武清区，现住天津市武清区。系刘占元之子。委托诉讼代理人：白普广，天津嘉权律师事务所律师。原告：刘明明，男，1984年8月17日生，汉族，基本情况同上。委托诉讼代理人：白普广，天津嘉权律师事务所律师。被告：陈锋，男，1964年3月26日生，汉族，住天津市南开区。被告：陈宝贵，男，1949年10月1日生，汉族，住天津市武清区。被告：陈淑英，女，1947年4月30日生，汉族，住天津市武清区。被告：陈书云，女，1952年9月9日生，汉族，住天津市武清区。被告：陈淑芬，女，1954年9月14日生，汉族，住天津市武清区。被告：陈淑华，女，1957年8月6日生，汉族，住天津市武清区。被告：陈淑梅，女，1969年3月22日生，汉族，住天津市武清区。被告：刘辉，男，1983年11月20日生，汉族，住天津市武清区。被告陈锋、陈宝贵、陈淑英、陈书云、陈淑芬、陈淑华、陈淑梅、刘辉的委托诉讼代理人：石广涛，天津津孚律师事务所律师。原告刘占元、刘明明与被告陈锋、陈宝贵、陈淑英、陈书云、陈淑芬、陈淑华、陈淑梅、刘辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘占元及其委托诉讼代理人刘明明、白普广，原告刘明明及委托诉讼代理人白普广，被告陈锋、陈宝贵、陈淑英、陈书云、陈淑芬、陈淑华、陈淑梅、刘辉的委托诉讼代理人石广涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘占元、刘明明向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与陈广田于2003年2月12日签订的《住房转卖协议》合法有效；2.判令村2区27号院内正房五间归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系父子关系，被告陈锋、陈宝贵、陈淑英、陈书云、陈淑芬、陈淑华、陈淑梅及陈淑林（已故）均系陈广田（已故）与陈玉兰（已故）的子女，被告刘辉系陈淑林之子。2003年2月12日，在中人介绍及见证见证下陈广田与二原告签订《住房转卖协议》，约定陈广田将位于村东头老房院内正房五间、东厢房两间及全部房基地卖给原告，价款7000元，钱款当面交清。原告一家多年来一直居住使用该院落，将两间东厢房拆除，在院内老北房南排新建正房四间，对所购五间正房进行大的装修改造。因政策原因，农村房屋产权证上的产权人无法变更，且涉案房屋面临拆迁，为避免产生不必要的纠纷，故起诉。陈锋、陈宝贵、陈淑英、陈书云、陈淑芬、陈淑华、陈淑梅、刘辉辩称，不同意原告的诉讼请求。各被告从不知道原告与陈广田签订过《住房转卖协议》，陈广田不识字，卖房是大事，一个子女都不在场，且2003年时陈广田年岁已高，小脑萎缩，该协议不能证明是陈广田真实意思表示。原告起诉被告主体不适格，本案是确认之诉，合同相对人陈广田已去世，被告不是合同相对人，与协议不存在任何关系，不应成为本案适格被告。2003年签订协议至2012年陈广田去世的9年中，原告均没有起诉主张权利，在陈广田去世将近6年才提起诉讼，超过诉讼时效，不应得到法院支持。二原告不具有田辛庄村集体经济组织成员资格，没有取得宅基地的权利，协议即使真实也属无效合同。本院经审理认定事实如下：原告刘占元、刘明明为父子关系，刘占元身份证载明住址为天津市武清区。1997年12月刘明明户口登记在天津市武清区，与户主张书芬的关系为表弟。2008年10月20日，无棣县公安局对刘明明户籍进行补录，身份证载明住址为山东省无棣县。2017年6月9日，刘明明以“本人或携带子女投配偶”原因向天津市公安局武清分局申报户口，申报常住人口报批表载明被投靠人姓名陈玉宏，关系配偶，性别女，出生日期1979年7月4日，工作单位及职业天津市武清区东蒲洼街亨通花园、待业，被投靠人户口所在地天津市武清区。刘明明、陈玉宏于2017年6月9日给公安机关出具申请一份，载明：“本人刘明明，男，汉族，生于1984年08月17日，身份证号3723241984********，家庭户口所在地山东省无棣县，现随妻居住于天津市武清区。我爱人陈玉宏，女，汉族，生于1979年07月04日，身份证号1202221979********，家庭户口，户口所在地天津市武清区，因落户需要田辛庄大队开具户口接受信，村干部不给出示。现本人要求公安机关为我解决户口问题，以后村内一切待遇问题自行与村内协商，与公安机关无关。我所提交的材料及信息情况属实，如有提供虚假材料和信息，本人愿承担相关一切法律责任”。2017年9月21日，刘明明户口迁入天津市武清区。田辛庄村原村民陈广田、陈玉兰为夫妻关系，生育二子、六女，长子陈宝贵、次子陈锋，长女陈淑英、次女陈书云、三女陈淑芬、四女陈淑华、五女陈淑林、六女陈淑梅。陈玉兰于2005年2月10日去世，陈广田于2012年7月20日去世。陈淑林于2000年6月20日去世，育有一子刘辉。登记在陈广田名下有平房一所，位于天津市武清区，正房五间，东邻胡同、南邻田福树、西邻陈铁忠、北邻陈广香，院内原有东厢房两间。原告提交《住房转卖协议》，载明：“卖方：陈廣田，买方：刘占元、刘明。协议如下：陈广田愿将位于村东头老房（正房五间、东房两间）及全部房基地转卖刘占元、刘明名下，双方议定价钱为柒仟元整，当面一次性付清。所有权归刘占元、刘明。其后一切事宜由刘占元、刘明负债。双方认定，立字为证，及生效。（院中大树归陈广田所有）。卖方：陳广田，买方：刘占元、刘明，中介人：刘振敏。2003年1月12日立。此协议一式两份。”协议卖方署名后面加盖陈广田印章，买方刘明后添加一个“明”字。协议右下方书写“邻居：陈玉琳、陈广香、许广苓”，并在名字上按捺指印。原告主张协议是2003年2月12日在陈广田位于村西的家中签订，协议中陈广田的签名都是刘占元代签，代签原因记不清了，原告付清7000元房款后陈广田拿出他的印章盖的章。当时在场人有陈广田、陈玉兰、陈淑芬及其丈夫田福来，还有中间人刘振敏。协议中的刘明是刘明明的小名，为了跟身份证一致，后来刘占元在协议上补写了一个“明”字，刘明明与协议上的刘明为同一人。刘振敏是本村村民，当时与原告不存在亲属关系。协议右下方“邻居：陈玉琳、陈广香、许广苓”签名及指印是后来添加的，因为现在田辛庄村面临拆迁，以陈锋为首的被告想反悔，原告由于知识欠缺，让邻居在原协议上签名，以证明涉案房屋早已由原告购买。被告对《住房转卖协议》、协议上陈广田的印章及刘明明与刘明系同一人不认可，主张签订协议时陈淑芬、田福来不在场，中间人刘振敏是刘明明的岳母，与原告有利害关系。认为协议通常情况下应通过一支笔书写，原告提交协议上出现三种颜色笔迹，且出现“陈廣田”、“陈广田”、“陳广田”三种书写方式，“刘明”签名后添加了一个“明”字，又出现“邻居：陈玉琳、陈广香、许广苓”签名，与原告陈述签协议时只有刘振敏、陈玉兰、陈淑芬、田福来在场不符，按照证据规则规定，协议存在多处疑点，不符合常理，不应作为证据使用。按照谁主张谁举证的原则，原告主张印章是陈广田的应举证证明。现涉案房屋由原告占有，期间原告将院内两间东厢房拆除，在院内另建造了一所房屋。原告提供刘振敏与陈锋通话录音，主张陈锋及其兄弟姐妹均知晓2003年房屋买卖的事情。陈锋在通话录音中认可房屋已出售，同意由陈玉宏在评估涉案房屋时签字，但对《住房转卖协议》不认可。原告提供刘振敏与陈淑芬谈话录音，主张2003年买卖涉案房屋时陈淑芬及田福来均在场且当场将卖房款拿走，《住房转卖协议》一式两份，陈广田持有一份，原告刘明明与刘明系同一人。陈淑芬在谈话录音中认可陈广田卖房时其与田福来均在场，并亲自接收了房款，《住房转卖协议》一式两份，陈广田持有的协议后来被他烧了。录音中刘振敏称刘明明为刘明、小明，要求由陈玉宏在评估涉案房屋时签字，陈淑芬在谈话时未提出疑义。被告对两份录音不认可，认为该录音为偷录，没有经过当事人同意，证据取得不合法，且录音不完整，与本案无关，不应当采纳。本院根据被告申请到村民委员会调查刘明明集体经济组织成员资格事宜，村主任、村党支部书记答：“村委会对刘明明户籍迁入田辛庄村不知情，他迁户口时村里没给出具过任何证明，2016年6月28日因撤村建居南蔡村镇人民政府通知我村户口冻结。刘明明在田辛庄村不享受村民待遇，没分过地，不享有分配宅基地资格，不具有村集体经济组织成员资格。陈玉宏户籍登记在田辛庄村，是非农业户口，村里分地也没有她的”。本院认为，二原告自认提供的《住房转卖协议》上刘明后面的“明”字及“邻居：陈玉琳、陈广香、许广苓”签名及指印是后来添加的，本院对该协议添加部分不予认定。协议上陈广田签名虽系刘占元代签，且所签署的名字有“陈廣田”、“陈广田”、“陳广田”三种书写方式，但通过刘振敏与陈淑芬的谈话录音，可以认定签署协议时陈淑芬、田福来在场并接收了购房款，能够认定协议客观存在，故本院对《住房转卖协议》中添加文字以外部分的真实性予以确认。该协议由二原告持有，原告提供的两份录音中被告陈锋、陈淑芬同意陈玉宏在评估涉案房屋时签字，陈淑芬对刘振敏陈述的刘明、小明未提出疑义，且刘明明与陈玉宏系夫妻，故对原告主张的刘明明与刘明系同一人予以采信。涉案房屋属农村房屋，房屋买卖必然涉及宅基地使用权，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告刘占元非田辛庄村村民，原告刘明明户籍现虽登记在田辛庄村，但未取得该村集体经济组织成员资格，故二原告与陈广田签订的《住房转卖协议》违反了土地管理法规定，应认定无效。诉争房屋宅基地登记在陈广田名下，在宅基地使用权未变更情况下，二原告要求确认房屋归其所有的请求本院不予支持。陈广田已去世，其法定继承人对陈广田生前签订协议效力及房屋归属有直接利害关系，原告将其列为被告提起诉讼符合法律规定，被告关于主体不适格抗辩理由不成立，本院不予采纳。涉案房屋因面临拆迁，在此期间原、被告发生争议，原告起诉未超过诉讼时效，对被告抗辩超过诉讼时效主张亦不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条的规定，判决如下：驳回原告刘占元、刘明明的诉讼请求。案件受理费565元，由原告刘占元、刘明明承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 李 平二〇一九年七月二十六日书记员 张军玲附：本裁判文书依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。2、《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。3、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。4、《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。