广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初6247号原告：广州市恒置房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市天河区黄埔大道西106号十三层，统一社会信用代码：91440101093652226C。法定代表人：梁毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖奕颖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴芸，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：佛山市昂内房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区白坭镇工业大道16-1号之五，统一社会信用代码：91440607MA4WJPP8XD。法定代表人：吴薏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓达聪，该公司职员。委托诉讼代理人：向卫丰，该公司职员。（代理权限从2018年12月12日至2019年2月15日止）委托诉讼代理人：李金荣，广东华法（三水）律师事务所律师。（代理权限从2019年4月9日起）原告广州市恒置房地产代理有限公司（以下简称恒置公司）诉被告佛山市昂内房地产开发有限公司（以下简称昂内公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案受理后，依法适用普通程序分别于2018年12月14日、2018年12月24日、2019年3月15日公开开庭进行了审理。本案第一次、第二次开庭时，原告恒置公司的委托诉讼代理人廖奕颖、吴芸，被告昂内公司的委托诉讼代理人向卫丰到庭参加诉讼。第三次开庭时，原告恒置公司的委托诉讼代理人廖奕颖，被告昂内公司的委托诉讼代理人邓达聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒置公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告销售代理费人民币514842元；2.判令被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用费，暂计至起诉之日，应计算至实际付清之日（其中：①2018年2月份销售代理费5819元从2018年4月1日起计算；②2018年3月份销售代理费86970元从2018年5月1日起计算；③2018年4月份销售代理费193247元从2018年6月1日起计算；④2018年5月份销售代理费40170元从2018年7月1日起计算；⑤2018年6月份销售代理费69018元从2018年8月1日起计算；⑥2018年7月份销售代理费113011元从2018年9月1日起计算；⑦2018年8月份销售代理费3529元从2018年10月1日起计算；⑧2018年11月份销售代理费36978元从2019年1月1日起计算）；3.被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费等）。事实与理由：原告与被告于2018年1月16日签署《中昂·翠屿湖联合销售代理合同》（以下简称“合同一”），约定由被告委托原告作为被告位于佛山市三水区白坭镇工业大道16-1号之四中昂·翠屿湖华庭项目10#幢、1#幢、2#幢、3#幢住宅物业销售代理公司，合同期限自2018年1月17日至2018年5月16日止。合同一委托期限届满后，原告与被告于2018年5月16日签署《中昂·翠屿湖联合销售代理合同》（以下简称“合同二”），被告委托原告作为被告位于佛山市三水区白坭镇工业大道16-1号之四中昂·翠屿湖华庭项目1-3#栋、6-10#栋住宅物业销售代理公司，合同期限自2018年5月17日至2018年12月31日止。在上述合同履行过程中，原告按照有关法律规定和合同的约定提供了高质量的销售代理工作。截至起诉之日，原告推介之客户认购被告住宅共计215套，暂按基准费率0.6%计提佣金进行预估，已达结算条件但被告至今未支付销售代理费共计人民币514842元。原告曾多次安排工作人员与被告进行沟通，并于2018年11月14日向被告寄送律师函催款，但被告一直未向原告支付销售代理费。原告认为，被告在无正当理由的情况下拒不支付销售代理费，已经构成违约，应当按照合同的约定向原告支付销售代理费及资金占用费。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院在查清事实的基础上，依法判如所请。诉讼中，原告增加诉讼请求如下：1.判令被告按照年度目标任务完成率向原告补差，补差总额共计人民币304623元；2.判令被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用费，暂计至提出申请之日，应计算至实际付清之日（1-5月应补差总额按211252元自2018年7月1日起计算）；3.判令被告就新增回款金额向申请人支付佣金共计人民币18044元。被告昂内公司辩称：第一，原、被告于2018年1月17日签订联合销售代理合同（以下简称合同一），合同有效期至2018年5月16日，合同受托范围为被告开发建设的中昂翠屿湖华庭项目的10#、1#、2#、3#楼共计房源货量256套，在原告进驻前已经销售22套，累计授权给原告销售的货量为234套，原告合同期内被告并未与其他方另签代理销售合同，实际上由原告独家代理销售，此系第一阶段年度目标任务。截至合同一结束，被告自销团队累计销售77.5套，占总销售任务的33.11%，未成交28套占总销售任务的11.96%，原告实际任务的完成率为54.93%，低于目标完成率95%，相差40.07%。第二，被告于2018年6月14日、9月28日分别推出新货248套货值为248200000元及合同一未销售完成的余货28套货值为27969293元，两项共计276169293元为年度第二阶段销售任务。为了尽快达成公司制定的年度销售目标，被告分别与原告签订销售代理合同（以下简称合同二，合同期限2018年5月17日至同年12月31日）及佛山市经纬房地产代理有限公司两家公司进行联合销售。截至原告撤场日止，被告自销团队、经纬、团购共计销售额达119199966元，占第二阶段年度销售目标的43.16%，未成交货值为60470469元，占第二阶段销售任务的21.89%，而原告实际目标任务完成率34.95%，若按原告与其他方（经纬）均摊计算原告完成率为69.9%，低于目标完成率95%，相差25.1%。第三，原、被告签订的《中昂?翠屿湖联合销售代理合同》合同到期日为2018年12月31日，但原告未履行合同义务，于2018年11月30日单方面提前终止合同，根据合同约定，合同提前终止的，仍按基准费0.6%结算。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。原告增加诉讼请求部分，其要求被告支付资金占用费，因前述请求不成立，故其所谓的补差资金占用费主张不成立。原告因增加回款金额故要求被告支付佣金共18044元，因原告无提供结佣依据，该部分证据并非由合同约定的负责人进行确认，被告不应支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。在对证据进行综合认证后，结合原、被告的陈述，本院确认以下基本事实：原告恒置公司（作为合同乙方）与被告昂内公司（作为合同甲方）于2018年1月16日签订《中昂?翠屿湖联合销售代理合同》(合同一)，约定：甲方委托乙方销售中昂翠屿湖住宅项目，受托范围是中昂翠屿湖华庭项目的10#、1#、2#、3#幢共4幢；项目采取甲方、乙方及其他方（甲方与其他方另行签订代理销售合同，其他方原则上不超过2家）多方联合销售形式；乙方、其他方委托销售范围仅指大致范围，而非特定范围，甲方对所有房源有处置（工程款抵房、关系户买房、自持房源等）、再次委托销售和自行销售的权利（甲方团队自销）；合同期限从2018年1月17日至同年5月16日止；目标任务以甲方下达目标销售任务为准，乙方对甲方下达的指标无异议，此任务书作为佣金结算依据；合同签约额（套数）为月度、年度目标任务考核的唯一考核指标，认购额/回款额为参考指标；本项目月度/年度销售目标任务的制定和考核均采用合同签约套数来制定和考核；纳入目标任务考核的合同签约套数应完成合同网签备案、签约完甲方要求的其他协议等全部相关文件并缴足甲方确认的首付款。在任务划分部分，约定了合同期内若多家联合销售，乙方及其他方均分销售任务。在佣金结算部分，约定月度按基准点费率计提佣金，基准费率为0.6%，月度佣金=月合同签约额×基准费率；年度目标任务完成率（X）=实际合同签约套数÷目标销售任务套数×100%，佣金提点档位划分：一档（年度目标任务完成率X≤70%），佣金提点数0.6%，二档（70%＜X≤95%），佣金提点数0.7%，三档（95%＜X），佣金提点数0.8%。佣金结算在满足约定结算条件情况下，每月按0.6%基准费率给乙方计算佣金，剩余佣金在全款到账，并扣除5%的留存佣金后再行支付；支付方式为每月20日前将上月结算清单提供给甲方审核，甲方在5个工作日内将审核、确认的结算单交甲方财务部，复印一份给乙方，乙方在收到佣金结算单2个工作日内提交佣金费用发票，甲方收到佣金费用发票后10个工作日内将佣金划转至乙方指定的银行账号；甲方对乙方提交的结算单有异议的，应在三个工作日内提出书面异议。2018年5月16日，双方签订《中昂?翠屿湖联合销售代理合同》(合同二)，约定：甲方委托乙方销售中昂翠屿湖住宅项目，受托范围是中昂翠屿湖华庭项目1-3#栋、6-10#栋共8幢；合同期限从2018年5月17日至2018年12月31日。在佣金结算部分约定年度目标任务完成率（X）=实际合同签约金额÷目标销售任务金额×100%，佣金提点档位划分：一档（年度目标任务完成率X≤70%），佣金提点数0.6%，二档（70%＜X≤95%），佣金提点数0.7%，三档（95%＜X），佣金提点数0.8%；合同提前终止的，按基准费率0.6%结算。该段期间被告亦与佛山经纬房产咨询有限公司（以下简称经纬公司）签订了销售代理合同，由经纬公司共同参与销售。2017年12月至2018年3月，被告取得的商品房预售许可证为1座、2座、3座、10座各64套房源，合共256套。在与原告签订销售代理合同前，被告已自行销售22套。2018年6月至9月，被告取得的商品房预售许可证为7座、8座共248套房源，预售房屋建筑面积为24924.93平方米，7座备案单价为9586元，8座备案单价为10330元，货量总额共为248200000元。合同一期间，原告销售房屋共135.5套，成交总额共131163007元，回款金额为105308135元。被告已与原告结算佣金377900元。合同一期间剩余货量为21套房，货值为22441254元。合同二期间，原告销售房屋75.5套，成交总额为76282864元，回款金额为45980489元。该段期间，被告有10套房提供给拓华公司团购（具体房号为：7-1301、7-2302、7-2403、7-2503、7-2603、7-2902、7-2903、7-3102、8-2001、8-2904），团购房源货值9847893元。另有11套房用于工程抵款（具体房号为：7-1201、7-1501、7-1802、7-2702、7-2802、8-2304、8-2601、8-3004、7-1004、7-1204、7-2601），货值11260300元，以上货值共计21108193元。2018年11月16日，被告向原告发出《关于11月销售代理公司的销售目标考核和10月未达标扣罚通知》，对原告发出11月考核指标，同时认为原告在10月累计完成认购19套，距离最低任务28套相差9套，应扣罚4500元。原告于2018年11月19日提出回复意见。2018年11月29日，被告再向原告发出《回复函》一份。2018年11月27日，原告向被告发出《撤场通知函》，以被告未履行合同中约定的付款义务，长期无故拖欠原告佣金，已构成根本性违约为由，通知被告原告将于2018年11月30日正式撤场，双方合作关系于撤场当日终止。被告于2018年11月29日向原告发出《关于恒置撤场通知的回复函》，内容为：原告未按合同约定人员配置到位，已构成单方面违约，被告有权扣罚10000元，同时有权单方面终止合同且不承担违约责任；原告在2018年10月、11月未完成营销部下达的“销售目标考核标准”，已构成违约，被告有权单方面终止合同。本院认为，原、被告签订的两份《中昂?翠屿湖联合销售代理合同》是双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该两份合同合法有效。本案原、被告双方的争议焦点为：原告向被告主张的售房代理费及提点是否达到合同约定的支付条件，被告应否向原告承担相应的付款义务。关于销售代理费和年度补差费用问题。原告主张被告按照年度目标任务完成率支付年度补差。双方的争议焦点在于原告的年度目标任务完成率应按何标准核算。原告认为在合同一期间由原、被告双方两个销售团队均分销售任务，合同二期间由原、被告及经纬公司三个销售团队均分销售任务。被告则认为其自销团队不属销售团队，原告在合同一期间独立完成销售任务，在合同二期间与经纬公司均分销售任务。对此，本院认为，被告自行组建的销售团队自始对涉案楼盘房屋进行销售，在原、被告双方签订销售代理合同前，被告自销团队已经在进行销售且已实际销售房屋22套。在原告入场后，被告自销团队与原告共同进行销售，两个销售团队同场、同价、同等条件销售。在合同二期间，原告、被告自销团队和经纬公司共同进行销售，三个销售团队同场、同价、同等条件销售。同场销售的团队构成了营销部的销售整体。在此情况下，既然被告没有明确原告的房屋销售数量或比例，如被告自销团队不分摊销售任务却参与销售，则会导致对原告或对经纬公司存在不公。因此，本院采纳原告的主张，对于《中昂?翠屿湖联合销售代理合同》中的有关规定作有利于原告的解释，即确认被告自销团队在合同一期间与原告平均分摊销售任务，在合同二期间与原告、经纬公司共同平均分摊销售任务。据此核算，被告在合同一期间的房源共256套，扣除双方签订销售代理合同前已销售的22套，目标任务为234套，即原告的目标任务应为117套。原告在合同一期间共销售房屋135.5套，已完成了超过95%的任务。原告主张该段期间按0.8%计算销售代理费，合法有理。依照回款金额105308135元核算，被告应向原告支付合同一期间按0.6%计算的销售代理费631849元及0.2%的补差代理费210616元。合同二期间，被告房源共248套，货量总额共248200000元。被告辩称合同二期间的目标任务额应加上合同一期间未完成的销售任务，双方签订的销售代理合同二中，约定受托范围包括1-3#栋，内容与合同一重合，即合同二包含合同一未完成销售任务，本院对被告该项答辩意见予以采纳。被告主张合同一期间未销售完成的余货有28套，原告提出异议，认为其中两套（2-1704、3-1203）已经由原告在合同一期间进行销售，其中五套（2-603、3-1204、3-504、10-1504、10-804）已经在合同一期间签订了认购书，只是在合同一到期后进行网签。本院认为，对以上七套房屋是否未在合同一期间销售并纳入合同二目标任务，应由被告承担举证责任，被告未能就此提供证据，应承担相应的举证责任，故本院采纳原告的主张，确认合同一期间未销售房屋尚有21套应纳入合同二期间的目标任务，该部分房屋货值结合备案单价核算得为22441254元。合同二的房源中，双方确认工程抵款房屋有21套。原告主张在销售过程中被告要求该类工程抵款房屋不能用于销售，故应从目标任务中扣除该类房屋货量总额，被告虽不予认可，但该类抵款房屋既然不能用于销售，则还算入销售任务的话不合理，本院采纳原告的主张。根据备案单价，工程抵款房源的货值为21108193元。据此，合同二期间的货量总额共249533061元（248200000元+22441254元-21108193元），在原告、被告自销团队、经纬团队之间均分，原告的目标任务是83177687元。原告已销售货量总值为76282864元，超过70%尚未达到95%，即达到了二档的佣金提点数。合同二期间回款金额为45980489元，故被告在该期间应向原告支付的销售代理费为按基准费率0.6%计付的275883元，及提点0.1%部分45980元。综上，在两份销售代理合同期间，减去被告已支付代理费377900元，被告尚需向原告支付销售代理费529832元及补差代理费256596元。原告诉请超出部分，本院不予支持。被告辩称原告在合同二期间自行终止合同，依照合同约定应按0.6%计算销售代理费。原告主张系因被告无按时与原告核算并支付每月销售代理费，原告与被告沟通无果故提出撤场。依据本案查明事实，原告该项主张符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，本院予以支持。关于资金占用费问题。原告在诉讼中明确资金占用费即为利息。双方当事人并无在合同中对利息问题作出约定，且双方没有在每月对销售佣金作出结算，导致数额无法确定。因此，原告主张被告从2018年4月开始支付每月佣金的利息没有事实和法律依据，本院不予支持。从原告起诉之日起，原告已明确提出其主张，故被告应支付从该日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市昂内房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州市恒置房地产代理有限公司支付销售代理费529832元及补差代理费256596元，合共786428元，并以786428元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付从2018年11月26日起至实际付清之日止的利息。二、驳回原告广州市恒置房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12310元，财产保全费3140元，合共15450元（原告已预交），由原告广州市恒置房地产代理有限公司负担1172元，被告佛山市昂内房地产开发有限公司负担14278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 敏人民陪审员  郭建宁人民陪审员  李友辉二〇一九年七月二十四日书 记 员  程秋燕