江西省永修县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0425民初690号 原告（反诉被告）：永修县涂埠镇湖东社区居委会。 住所地：永修县涂埠镇原江玻厂内。 统一社会信用代码：55360425MEA617819H。 法定代表人：郭蛮，该居委会主任。 委托诉讼代理人：程茂兴，永修县涂埠法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘春妮，永修县涂埠法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：朱青，男，1964年1月4日出生，汉族，住江西省永修县。 被告（反诉原告）：郑德礼，男，1975年2月16日出生，住江西省永修县。 被告（反诉原告）：蔡石庆，男，1971年10月3日出生，汉族，住江西省永修县。 三被告共同委托诉讼代理人：邹国平，永修县为民法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）永修县涂埠镇湖东社区居委会（以下简称“湖东社区”）与被告（反诉原告）朱青、郑德礼、蔡石庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖东社区的委托诉讼代理人程茂兴、刘春妮，被告（反诉原告）朱青、郑德礼、蔡石庆及其委托诉讼代理人邹国平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）湖东社区向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告将租赁房屋返还给原告；2.依法判令被告自2019年1月1日起按照年租金12000元的标准支付至实际返还房屋之日止的占有使用费；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2007年8月26日，江西平板玻璃厂将所属招待所、小食堂出租给郑德礼、蔡石庆使用，租期为7年。2010年，江西平板玻璃厂因破产改制后整体移交给原告（反诉被告），诉争的招待所、小食堂也随之一并移交给原告（反诉被告）。2011年12月20日,郑德礼、蔡石庆为方便办理营业执照，向原告（反诉被告）提出将该房屋转签到他们的合伙人朱青（系江西平板玻璃厂下岗职工）名下，以便由朱青担任法定代表人可以享受国家相关优惠政策，原告（反诉被告）就应了他们的请求，与朱青签订了一份租赁协议，协议约定租期为3年，年租金为12000元。2012年1月1日，郑德礼、蔡石庆与原告（反诉被告）签订了一份租金补充协议。嗣后，双方对租期一直有争议，原告（反诉被告）多次要求他们交还房屋，但他们执意要求租赁到2018年12月31日止。2018年12月31日原告（反诉被告）书面通知他们不再延期和续约，限期搬离并交还，可被告（反诉原告）拒绝交还房屋，故起诉至法院。 被告郑德礼、蔡石庆、朱青就本诉部分辩称，1.按双方约定，虽然合同租期的形式上已经到期，但本协议租赁物正在被征收拆迁，被征收拆迁是在双方合同期限内的，同时根据双方约定，被告有权获得第三方就装修部分和停业的补偿，由于被告至今未得到补偿，租赁标的物也没有拆除，也就是说双方的部分权利和义务还没有终止，故双方的租赁关系也没有完全终止；2.不承担2019年1月1日之后的租金及本案的诉讼费用；3.双方签订的租赁合同经过属实；4.2012年8月份，第一次启动江玻拆迁活动，当时江玻厂区内所有房屋和被告租赁标的物均在墙上写了“拆”字，同时公安机关在未告知的情况下强行收回被告的特种行业许可证，而导致被告当时停业至今，后来不知何原因，第一次启动的江玻拆迁停止，但被告要求继续办理相关营业证件，相关部门不予办理；5.2018年4月21日，第二次启动江玻拆迁，根据江玻片区征收与补偿方案，原江玻厂区红线内房屋及附属物列为征收范围，被告租赁的标的物前后左右均已征收补偿完毕，只有被告租赁物和自建房未拆除补偿；6.两次启动江玻片区征收拆迁均在双方租赁合同期限内，并且交清了相应的租金；7.被告租赁的标的物未拆除补偿，原告必须举证证明未拆除补偿缘由，否则原告涉及故意等双方租赁标的物形式上到期，行使终止双方租赁关系，以达到非法占有本该被告享有补偿的目的；8.被告在合同期限内启动装饰，同时原告也同意被告装饰，被告装饰的不可拆下的附属物已形成民法意义上的添附，就双方租赁合同也有明确约定，装饰及停业损失补偿归被告，故被告即向法院提起反诉主张权利；9.原告虽然下达租赁合同到期通知书，但被告收到时间是2019年1月2日，被告得到通知书后于2019年1月7日以书面方式向原告和相关部门提出诉请，在未得到原告和相关部门的答复情况下，原告突然向法院起诉，明显有违诚实信用和显失公平；10.原告无故单方面造成我们的宾馆无法正常经营，只经营了八个月就启动了第一次拆迁项目，事后也没有任何解释；11.原告恶意拖延时间，使得我们得不到相应的补偿，2018年江玻启动第二次拆迁，当时我与拆迁办及涂埠镇的领导进行过交谈，当时他们并没有说宾馆不在拆迁范围之内，现在又说宾馆不在拆迁范围之内，我认为这是严重的不作为行为，他们给我的答复是过后没有去他们；12.选择性拆迁，江玻对面离我们宾馆十米原有工会大楼，与我们情况相似，相关租赁人员均得到了相关补偿； 13.我们在宾馆后有一间自建房，江玻其他拆迁户的自建房均得到补偿，对我们却置之不理。 被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青向本院提出反诉请求：1.依法判令原告（反诉被告）对其在本案租赁标的物增添的1817885.19元进行折价补偿；2.依法判令原告（反诉被告）按永修县湖东江玻片区房屋征收与补偿实施方案相关规定及标准补偿681400元；3.案件受理费、反诉费由原告（反诉被告）负担。事实和理由：2007年8月26日，被告（反诉原告）与江西平板玻璃厂签订了一份租赁合同，租期为7年。2010年江西平板玻璃厂改制，被告（反诉原告）所承租的招待所、小食堂也一并移交给原告（反诉被告）进行管理。2011年6月28日，被告（反诉原告）将承租的房屋以1817885.19元的价格发包给东莞市春满人间装饰有限公司永修分公司进行装饰。后因该房屋的权属与管理权发生了变更，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）重新签订了一份租赁合同，租赁期限至2018年12月31日。2012年8月份，江西平板玻璃厂启动拆迁工作，被告（反诉原告）租赁的房屋写上了“拆”字。同时，在未告知被告（反诉原告）的情况下，公安机关强行收回了特种行业许可证，致使被告（反诉原告）的工商营业执照和税务登记证无法进行年检，后不知何故停止了拆迁工作。2018年4月21日，永修县棚户区改造工作领导小组办公室下发了永棚改办发［2018］文件通知，将湖东社区江玻片区列为棚改对象。2018年5月18日，出台了永修县湖东江玻片区房屋征收与补偿实施方案，把江玻片区红线范围内房屋及其附属物列为征收范围内。但被告（反诉原告）所租赁的房屋不知为何未被征收拆除，而按照相关法律的规定，对于被告（反诉原告）所添附的附属物，有约定从约定，没有约定又协商不成，能够拆除的可以责令拆除，不能拆除的也可以折价归财产所有人。故依据永修县湖东江玻片区房屋征收与补偿方案实施的第7、8条规定，应对被告（反诉原告）拆装、停业、租金进行补偿。 原告（反诉被告）湖东社区对被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青的反诉辩称，本案诉争的房屋是国有资产，是否拆除及何时拆除都是由永修县人民政府统一部署安排，原告（反诉被告）湖东社区既不是政策的制定者，也不是征收部门和征收实施单位，没有能力也没有权力干涉棚改的政策制定。事实上，被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青对合同约定的合同期限内如欲拆迁由被告（反诉原告）获得补偿费用没有异议，但是被告（反诉原告）依据没有实际发生过的事由向原告（反诉被告）主张征收补偿款是没有事实和法律依据。其次，被告（反诉原告）租赁该房屋经营的自然醒宾馆因自身原因的早已于2015年注销，其主张的停业损失根本不存在。同时租赁合同中明确约定了规划拆迁等原因造成被告（反诉原告）不能正常经营，原告（反诉被告）湖东社区不承担损失。若被告（反诉原告）认为相关部门侵害了经营行为，可以另行起诉。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。1.对原告（反诉被告）湖东社区提交的限期搬离通知书，被告（反诉原告）对该份通知书的真实性没有异议，但原告（反诉被告）于2019年1月2日才将该份通知书送达给被告（反诉原告），所以对该份通知书的合法性及关联性有异议。经本院审核，该份通知书经原告（反诉被告）送达给被告（反诉原告）后由朱青签字予以确认，真实有效、来源合法，且与本案具有关联性，故予以采信；2.对原告（反诉被告）湖东社区提交的永修县住房和城乡建设局以及涂埠镇人民政府出具的情况说明，被告（反诉原告）对该份证明的真实性、合法性没有异议，但是工会办公大楼及食堂也属于国有资产，相应的承租者也得到了相应的补偿，所以对该份证明的证明目的有异议。经本院审核，该份证明是永修县住房和城乡建设局以及永修县涂埠镇人民政府出具的，来源合法、真实有效，且与本案具有关联性，本院予以采信；3.对原告（反诉被告）湖东社区提交的湖东社区江玻拆迁户基本情况统计表、拆迁户房屋面积集中公示照片，被告（反诉原告）不清楚统计表上的人员，所以对该组证据的真实性、合法性以及关联性均有异议。经本院审核，统计表是永修县棚户区改造工作领导小组办公室出具的，该表详细地记录了拆迁房屋的产权人、房屋结构、附属物面积、评估价格等，并将拆迁户的基本情况在公告栏中进行了公示，来源真实、合法有效，且与本案具有关联性，故对该组证据予以采信；4.对原告（反诉被告）湖东社区提交的永字（2016）26号文件、永办字（2018）17号文件、永棚改办发（2018）号文件以及永府办字（2018）100号文件，被告（反诉原告）对该组证据的真实性、合法性没有异议，但对该组证据的关联性有异议。经本院审核，该组证据是永修县政府及相关部门出台关于拆迁的政策性文件，真实有效、来源合法，且与本案具有关联性，故本院予以采信；5.对被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青提交的永棚改办发（2018）号文件以及永修县湖东江玻片区房屋征收与补偿实施方案，原告（反诉被告）认为该组证据中的8号文件以及实施方案都有缺失。经本院审核，该组证据中的8号文件以及实施方案缺页，也不足以证明诉争房屋属于征收范围之内，故不予采信；6.对被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青提交的《江西省室内装饰工程施工合同》，原告（反诉被告）对该合同的真实性、合法性以及关联性均有异议。经本院审核，该合同不足以证明被告（反诉原告）实际发生的工程款，故本院不予采信。 本院经审查对本案的事实确认如下：2007年8月26日，江西平板玻璃厂与被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆签订了一份《协议书》，在该份协议书中约定：江西平板玻璃厂将其所有的招待所、小食堂以500元/年的租金租给被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆，租期为7年；如规划、拆迁等原因造成被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆不能继续经营，江西平板玻璃厂不承担被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆的损失，但第三方对招待所、小食堂进行补偿时，被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆有权获得第三方的补偿，江西平板玻璃厂只能得到自身房产的补偿款，被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆有权得到全部装修和经营损失补偿款；江西平板玻璃厂与被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆和第三方协商补偿时，不得损害双方的利益。该份协议签订后，2010年江西平板玻璃厂因破产改制后整体移交给原告（反诉被告）湖东社区，其中被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆所承租的招待所、小食堂一并移交给原告（反诉被告）湖东社区。2011年12月20日，原告（反诉被告）湖东社区与被告（反诉原告）朱青签订了一份协议，该份协议中约定：原告（反诉被告）湖东社区同意将原江西平板玻璃厂闲置的招待所、小食堂以12000元/年的租金租给被告（反诉原告）朱青；如规划、拆迁等原因造成被告（反诉原告）朱青不能继续经营，原告（反诉被告）湖东社区不承担被告（反诉原告）朱青的损失，但第三方对招待所、小食堂进行补偿时，被告（反诉原告）朱青有权获得第三方的补偿，原告（反诉被告）湖东社区只能得到自身房产的补偿款，被告（反诉原告）朱青有权得到全部装修和经营损失补偿款；原告（反诉被告）湖东社区与被告（反诉原告）朱青和第三方协商补偿时，不得损害双方的利益。2012年1月1日，原告（反诉被告）湖东社区与被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆签订了一份《租金补充协议》，该份协议中约定：租金一年一订，从2012年1月1日起按1200元/月计租，第二年视被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆经营状况和市场情况作出适当的调整。2012年2月15日，原告（反诉被告）湖东社区与被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青一致同意将涉案招待所、小食堂转租给被告（反诉原告）朱青，一旦双方发生纠纷以被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆与原江西平板玻璃厂签订的协议为准。诉讼中，原告（反诉被告）湖东社区与被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青认可涉案招待所、小食堂的租赁到期日为2018年12月31日。2016年至2018年间，中共永修县委和永修县人民政府对湖东社区江玻片区进行棚户区改造，但没有明确规划将涉案招待所、小食堂纳入棚户区改造范围之内。2018年12月21日，原告（反诉被告）湖东社区以书面的形式通知被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青租赁合同到期不再延期和续约，在合同期限内务必予以搬离、交还给原告（反诉被告）湖东社区。2019年1月2日，被告（反诉原告）朱青在该份通知上签字予以确认。现原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对涉案招待所、小食堂是否属于政府征收范围以及征收补偿产生了纠纷，遂成本案。 另查明，涉案招待所、小食堂现被被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青实际占有。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原告（反诉被告）湖东社区与被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青之间签订关于涉案招待所、小食堂的租赁协议是双方当事人的真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按协议约定履行各自的义务。原告（反诉被告）湖东社区与被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青一致均认可租赁涉案招待所、小食堂到期日为2018年12月31日。现涉案招待所、小食堂的租期已经届满，原告（反诉被告）湖东社区以书面的形式通知被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青不再延期和续约，没有违反双方协议约定，被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青应依照协议约定返还涉案招待所、小食堂，而被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青至今仍占用该涉案招待所、小食堂至今已构成违约。对原告（反诉被告）湖东社区要求被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青返还涉案招待所、小食堂并从2019年1月1日起按照年租金12000元的标准支付至实际返还涉案房屋之日的占有使用费，合法有据，本院予以支持。对被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青要求原告（反诉被告）湖东社区对涉案招待所、小食堂增添1817885.19元的装饰装修进行折价补偿的诉请，因原告（反诉被告）湖东社区与被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青之间签订的协议中对涉案招待所已形成附合的装饰装修物并没有约定，被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青的反诉诉请，于法无据，故本院不予支持。对被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青要求原告（反诉被告）湖东社区按照永修县湖东江玻片区房屋征收与补偿方案实施方案相关规定及标准补偿支付681400元，虽然原告（反诉被告）湖东社区与被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青之间签订的租赁协议中对涉案招待所、小食堂因规划、拆迁等原因产生的补偿款进行了约定，但涉案招待所、小食堂并未纳入永修县棚户区改造范围，也未产生补偿款，故本院对该项诉请亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）永修县涂埠镇湖东社区居委会返还涉案招待所、小食堂； 二、被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）永修县涂埠镇湖东社区居委会支付从2019年1月1日起按照年租金12000元的标准计算至实际返还涉案房屋之日起的占有使用费用； 三、驳回被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元、反诉受理费13397元，共计13497元，由被告（反诉原告）郑德礼、蔡石庆、朱青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判长 熊 萍 审判员 杨小品 审判员 王海燕 二〇一九年七月三十日 书记员 冯诗迪