江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏民再139号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王留英，女，汉族，1963年12月12日出生，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：邬国珍，江苏狮山律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：宋志明，男，汉族，1962年3月25日出生，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：韩建军，江苏正盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王维，江苏正盛律师事务所实习律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：宣洪妹，女，汉族，1963年7月27日出生，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：韩建军，江苏正盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王维，江苏正盛律师事务所实习律师。 被申请人（一审第三人）：宋杰，男，汉族，1962年1月2日出生，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陈自忠，江苏苏源律师事务所律师。 再审申请人王留英因与被申请人宋志明、宣洪妹、宋杰委托合同纠纷一案，江苏省苏州市中级人民法院于2018年1月24日作出（2017）苏05民终6521号民事判决，王留英不服，向本院申请再审，本院于2019年1月29日作出(2018)苏民申5187号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王留英及其委托诉讼代理人邬国珍，被申请人宋志明、宣洪妹的共同委托诉讼代理人韩建军、王维，被申请人宋杰的委托诉讼代理人陈自忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王留英申请再审称：1.一、二审判决认定事实不清。苏州市房屋（以下简称503室房屋）在2008年前的产权人为宋杰及其配偶杨丽雯，2008年6月3日该房屋过户至宋志明名下，购房款84万元是否支付给宋杰没有查明。法院对宋志明出具给王留英的《借款凭证承诺书》未予认定，造成错误判决。宋志明与王留英系委托关系，购房款并不在王留英处，而是在宋杰处，一、二审法院判决王留英向宋志明支付房款错误。2.二审法院回避了委托书、网签合同产生的原因，从而导致未能全面认定王留英的义务、未能正确认识网签合同的性质和405万元的性质。宋杰于2008年将503室房屋委托给高某,4，用于办理银行贷款，但高某,4在未告知宋杰的情况下，擅自将房屋过户给宋志明。案涉房屋一直由宋杰家人居住，2016年5月4日宋杰在发现房屋被查封后找到宋志明，要求宋志明还房，宋志明提出要宋杰为他垫付小贷公司的钱才同意还房，宋杰找到中介王留英借款120万元还给小贷公司，小贷公司才申请对503室房屋解封。之后，宋杰与宋志明签订《存量房买卖合同》、委托公证书仅是为完成宋志明归还宋杰的房屋所需的手续，不是真实的买卖。办理公证后，王留英不放心，要求宋志明写承诺书之后才办理了房屋首期付款垫资及过户手续。宋志明办理房屋过户，是为了将房屋归还宋杰。本案中，王留英的义务是在于接受宋志明和宋杰的共同委托，为503室房屋更名，宋杰与宋志明之间没有买卖房屋的合意。3.宋志明应理清与王留英的关系，通过正确的途径维护自己的合法权利，而非为难王留英。宋志明与宋杰之间的矛盾应提起民间借贷或房屋买卖合同之诉，不应向王留英主张权利。综上，请求撤销一、二审判决，依法改判驳回宋志明、宣洪妹的诉讼请求。 宋志明、宣洪妹答辩称：1.宋杰将503室房屋于2008年抵债给宋志明，2006年至2008年期间，宋杰欠宋志明款项有证据证实的就有250万元左右。2.2008年宋杰将桂花新村503、504室房屋抵偿欠宋志明的债务，并办理了过户手续。过户后，宋杰及其家人没有从两套房屋中迁出，宋杰对504室房屋权属没有异议，宋杰和王留英以宋杰一直实际使用503室房屋为由主张房屋归还，没有依据。3.宋杰代理人在二审中陈述2008年签了503室、504室房屋委托公证手续，授权宋志明办理房产抵押贷款后归还宋志明借款，但又认为504室房屋过户后已经清偿了款项，陈述前后矛盾。4.宋志明签名的《借款凭证承诺书》本质是宋志明对王留英垫资事宜的确认以及还款承诺。该文书由王留英派员亲笔书写，王留英故意添加文字意欲说明房屋本是宋杰所有，真实目的是与宋杰勾结私吞宋志明的房款，故而对该文字存在歧义、不明确的地方应作出对王留英不利的解释。5.宋志明委托王留英房屋买卖及过户，该授权范围与公证授权文书内容一致，没有授权王留英将房款支付给宋杰。6.2008年503室、504室房屋定价70万元和84万元符合当时的市场行情，客观且公平。综上，请求驳回王留英的再审申请。 宋杰述称，1.宋杰于2008年没有将503室房屋抵债给宋志明。从承诺书来看，宋志明自认案涉房屋系归还，既然是归还，就不存在抵债。从2008年至今已逾10年，503室房屋一直由宋杰及其家人居住，宋志明从未要求宋杰搬迁。实际情况是，2008年前宋杰欠宋志明51万元，就将504室房屋抵债给宋志明，抵债后双方未清理债权债务。宋杰同意将503室房屋过户给宋志明，是为了由宋志明向银行贷款，由宋志明和宋杰共同使用。2.宋杰知道503室房屋要拍卖时，就找宋志明返还房屋，宋志明提出由宋杰将小贷公司欠款付清，就将房屋还给宋杰，所以宋杰找到王留英办理借款及过户手续。办理房屋买卖合同时，405万元的价格远远高于苏州当时市场价格，提高价格是为了向银行贷款。3.宋杰已被列为本案第三人，应由宋杰将款项交付给王留英、再由王留英交付给宋志明，应在本案一并处理。 宋志明、宣洪妹一审诉讼请求：1、判令王留英返还售房款285万元；2、判令王留英支付售房款占用费（以售房款285万元为本金基数，自原告起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至被告实际支付之日止）；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月16日，宋志明与其配偶宣洪妹至苏州市苏城公证处公证委托书一份，委托书明确：委托人宋志明、宣洪妹共同委托受托人王留英办理二人名下位于苏州市不动产（建筑面积：127.88平方米）及503阁楼相关事宜，其中委托事项为代为签订《苏州市存量房买卖合同》，办理网签或网签撤销等相关手续，并办理该不动产过户登记至买受人名下的不动产变更登记手续，缴纳相关税费及办理相关手续，代为领取托管资金及收取房款等；委托权限为全权委托，委托期限为至上述委托事项办理完毕止。当日，苏州市苏城公证处出具（2016）苏苏城证民内字第10032号公证书对上述委托书进行了公证。 2016年5月26日，王留英代理宋志明、宣洪妹作为涉案503室房屋的所有权人与买受人宋杰签订苏州市存量房买卖合同一份，约定宋志明、宣洪妹将涉案503室房屋及相应阁楼以405万元的价格出售给宋杰，买受人付清房款之日起7日内交付房屋。 2016年6月13日，案外人吴某,4书写名为“承诺书”一份，载明：“现有王留英垫资支付房屋桂花新村125幢503室宋志明向苏州市吴中区木渎农村小额贷款有限公司（以下简称木渎小贷公司）贷款壹佰贰拾伍万元去向法院垫付宋志明的借款。原宋杰住房归还。另外王留英只负责代理过户事宜，但不管两宋的任何事务，代理完毕，事情结束，但在过户中，如有产生问题，有宋志明承担责任，而且如事出宋志明处，有（由）宋志明承担有（由）王留英向法院支付小贷公司的款子。为此特立字据为凭。安全护送产权过户，过户完毕，事情结束。”宋志明在该承诺书落款“承诺人”处签字确认后将该承诺书交给了王留英。后吴某,4在标题“承诺书”前添加“借款凭证”四字，在承诺书正文尾部添加“因房屋原本是宋杰的，特约定过户于宋杰作归还，宋志明认可借王留英壹佰贰拾伍万元整垫付款，本人房子壹个月过户于宋杰，就还款取条”。 后宋杰配偶杨丽雯通过其个人银行账户向苏州市房管部门的存量房交易资金监管账户转账122万元，通过银行贷款转账283万元，合计405万元。后王留英支取了该405万元房款。2016年7月5日，503室房屋过户至宋杰和杨丽雯名下。次日，王留英将405万元房款通过银行转账给宋杰。 涉案503室房屋在2008年之前的产权人为宋杰及其配偶杨丽雯。2008年5月21日，宋杰和杨丽雯公证委托书一份，明确二人委托受托人高某,4具体办理涉案503室及相应阁楼的查档、出售、过户及该存量房交易资金托管和领款等一切相关手续，受托人有转委托权，受托期限为本事宜办理终结为止。2008年6月3日，高某,4将同样的委托事项转委托给赵敏。赵敏作为宋杰、杨丽雯的委托代理人以84万元的价格出售给宋志明，并于2008年6月3日代理二人办理了房屋的过户手续。房屋过户后，宋杰及其家人仍居住在该房屋内。 后宋志明、宣洪妹将503室房屋及相应阁楼最高额抵押给木渎小贷公司并向该公司借款，因二人未依约按期还款，木渎小贷公司依法向苏州市仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会于2015年7月20日作出（2014）苏仲裁字第654号裁决书，宋志明、宣洪妹在该裁决书发生法律效力后仍未履行还款义务。一审法院依木渎小贷公司的强制执行申请于2016年5月4日受理（2016）苏0508执1321号执行案件，并在执行过程中向宋志明、宣洪妹发放执行通知书一份，要求二人支付木渎小贷公司债权1426054元。 2016年6月15日，木渎小贷公司的代理人胡正华作为甲方与宋杰、杨丽雯作为乙方签订协议书一份，明确木渎小贷公司诉宋志明借款合同纠纷一案，乙方自愿代宋志明偿还贷款本息125万，甲方向苏州市姑苏区人民法院申请解除对503室的查封，并同意解除抵押;乙方付款120万元到位后，甲方确保解除抵押。次日，王留英通过银行转账向木渎小贷公司支付120万元。2016年6月17日，宋杰向王留英出具借条一份，载明：今借王留英同志人民币壹佰贰拾万元整，用于归还房贷。木渎小贷公司收到王留英支付的120万元后，一审法院依其申请裁定解除了对503室房屋的查封措施。 宋志明、宣洪妹称：宋杰在2006年至2008年期间结欠宋志明借款二、三百万元，二人在2008年商定以宋杰所有的位于503室和504室两套房屋抵偿宋志明的债权，其中503室和504室抵债金额分别为84万元和70万元，两项合计154万元，尚不足以清偿宋志明的全部债权，但宋志明已默认宋杰偿还了全部债务，后并未再向宋杰追偿余款。504室房屋在2008年已过户至宋志明姐夫张祥荣名下，503室房屋亦在2008年过户至宋志明和宣洪妹名下。后宋志明将503室房屋抵押给木渎小贷公司借款，因未按期履行还款义务，法院预拍卖该房屋。居住在该房屋内的宋杰得知拍卖消息后，主动联系宋志明要求赎回该房屋，经宋志明同意，宋志明、宣洪妹委托宋杰单方找来的王留英办理售房手续，但从未指示王留英将售房款再交还宋杰。 宋杰称：其在2008年用504室一套房屋抵偿了宋志明的全部债权即140万元；关于503室房屋，当时宋志明说他有办法以503室房屋作抵押贷款，办理贷款之前需要办理一个委托售房公证，故宋杰应其要求委托高某,4售房并进行了公证，503室房屋并未抵偿宋志明的债权；后到2016年5月，宋杰接到法院的执行传票才知道503室房屋已过户至宋志明名下且宋志明因借款将房屋抵押给了木渎小贷公司，当时法院要拍卖该房屋。宋杰马上联系宋志明，宋志明说要宋杰帮他还掉其欠木渎小贷公司的借款，他就把房屋返还给宋杰，因当时担心宋志明说话不算数，就找来王留英作中间人，要求宋志明出具委托公证书委托王留英办理过户手续。 宋志明、宣洪妹申请证人高某,4出庭作证陈述：我与宋志明是朋友。2016年6月13日下午13时至13时30分之间，我、宋志明和王留英及其带过来的一位男士在苏州市海上皇宫一个茶馆会面，双方谈的主要内容是王留英为宋志明在木渎小贷公司垫资120万元的事情；涉案承诺书是王留英带来的那位男士起草的，宋志明在承诺书上签了字后就和我马上离开了，现在王留英提供的承诺书载明的内容有他人自行添加部分。当时双方谈及的承诺书中所写的“原宋杰住房归还”的意思是指宋杰从宋志明处赎回房屋，双方并未提及委托售房款支付给谁的问题。 王留英申请证人吴某,4出庭作证陈述：我与王留英于2000年3月解除婚姻关系，现在是朋友。2016年6月13日下午14时左右，我、王留英和宋志明、高某,4在场的情况下，我起草了涉案的承诺书，“原宋杰住房归还”的意思是指宋志明将原本是宋杰的房屋归还宋杰，具体事宜由王留英去操办，宋志明明确房屋过户后的所有房款全部打给宋杰，他不参与。 宋志明、宣洪妹于2016年9月18日就本起纠纷向苏州市姑苏区人民法院提起民事诉讼。 一审法院判决：王留英于判决生效之日起10日内支付宋志明、宣洪妹售房款285万元及相应资金占用费（自2016年9月18日起至实际给付日止，以285万元为本金，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。案件受理费29600元，由王留英负担。 王留英不服一审判决，向江苏省苏州市中级人民法院提起上诉。 二审法院查明的事实与一审法院查明事实相一致。 二审法院认为，宋志明、宣洪妹以公证委托书的形式委托王留英办理涉案503室房屋的买卖及权属变更等事宜，王留英未提出异议，双方成立有效的委托合同关系，王留英作为受委托人应按照委托人宋志明、宣洪妹的指示，妥善处理委托事务，将委托事务的处理情况及时向委托人报告，重要事务的处理应当征得委托人的同意。宋志明、宣洪妹委托书载明的委托事项包含代为领取托管资金及收取房款，宋杰已支付405万元购房款至资金托管账户并由王留英领取，该款项系受托人处理委托事务取得的财产，王留英未提供证据证明征得宋志明同意或经其指示将该购房款返还宋杰，宋志明诉请王留英在扣除其垫付款后归还购房款余款,有事实及法律依据，应予支持。王留英上诉主张三方确认涉案503室房屋系宋志明归还宋杰，《存量房买卖合同》、委托公证书仅是为办理房屋归还的工具，并提供宋杰出具的承诺书一份，经审查，该承诺书抬头及尾部均有王留英自行添加的内容，在宋志明承诺的部分虽有“原宋杰住房归还。王留英只负责代理过户事宜，不管两宋的任何事务”的表述，但该内容不能推论出宋志明变更了委托事项，且该承诺书为宋志明一人出具，证明力低于宋志明、宣洪妹共同经公证过的委托书，仅凭该承诺书不足以证明宋志明、宣洪妹指示王留英将购房款返还宋杰，故对王留英该上诉理由，不予采纳。王留英二审提供的证据对本案不具证明力，不予采纳。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29600元，由王留英负担。 本院经审理查明，一、二审法院查明的事实属实，依法予以确认。 本案再审的争议焦点为：宋志明、宣洪妹就案涉503室房屋与王留英之间基于公证委托书是否形成委托售房关系。 本院再审认为：宋志明、宣洪妹与王留英之间并非委托售房关系，只是委托王留英办理房屋过户手续。首先，宋志明签名确认的承诺书中明确“原宋杰住房归还；另外王留英只负责代理过户事宜，不管两宋的任何事务”，即王留英于2016年5月26日以宋志明、宣洪妹代理人身份与宋杰、杨丽雯就503室房屋签订存量房买卖合同，系作为中介为双方办理503室房屋过户手续，公证委托书系在房产管理部门办理房屋过户所用，此次过户实质系宋志明向宋杰归还房屋，而非真实的房屋买卖关系。其次，案涉503室房屋于2008年以前登记在宋杰名下，后过户至宋志明名下，虽然宋志明和宋杰对于503室房屋于2008年6月3日过户存在不同的解释，宋志明主张宋杰用503室和504室房屋一同抵债给宋志明，而宋杰则主张仅将504室房屋抵债给宋志明，将503室房屋过户给宋志明是为了办理银行贷款供宋志明和宋杰二人使用，但实际上宋杰及其家人一直居住在503室房屋，故案涉503室房屋此次过户并非普通的房屋买卖关系，王留英办理的只是房屋过户手续，至于宋杰与宋志明之间的民间借贷关系可另案清算。宋志明和宋杰均明确王留英只负责办理过户，不管两宋之间的任何事务，故王留英办理完案涉503室房屋的过户手续即完成中介事务，至于钱款事项应由宋志明与宋杰自行确定。最后，宋志明、宣洪妹明知其委托王留英办理的仅为案涉503室房屋的过户手续，却依据办理过户手续的公证委托书向王留英索要售房款，明显与宋志明签字确认的承诺书矛盾，故对宋志明、宣洪妹的诉讼请求，应予驳回。 综上所述，一、二审法院仅依据公证委托书认定当事人之间的权利义务关系错误，本院予以纠正，王留英再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初6249号民事判决和江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民终6521号民事判决； 二、驳回宋志明、宣洪妹的诉讼请求。 一审案件受理费29600元，二审案件受理费29600元，均由宋志明、宣洪妹负担。宋志明、宣洪妹于本判决生效后十日内向江苏省苏州市中级人民法院交纳二审案件受理费29600元；王留英预交的二审案件受理费29600元，由江苏省苏州市中级人民法院退还。 本判决为终审判决。 审判长  段晓娟 审判员  成荣海 审判员  孔 萍 二〇一九年七月三日 书记员  徐阳阳