江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0585民初6931号原告：益方动力机械集团有限公司，住所地江苏省太仓经济开发区人民北路168号,统一社会信用代码91320585797440141H。诉讼代表人:江苏拙正律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：段晓亮，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇家驹，江苏拙正律师事务所律师被告：李铁军，男，1967年4月29日出生，汉族，住湖南省益阳市杨林区。委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永辉，江苏至誉律师事务所律师。原告益方动力机械集团有限公司（以下简称益方公司）与被告李铁军对外追收债权纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月14日、2019年1月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2019年3月13日、6月27日再次开庭进行了审理。原告益方公司的委托诉讼代理人段晓亮、仇家驹，被告李铁军的委托诉讼代理人毛秋健、李永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告益方公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告与原告2013年2月13日签订《宿舍楼出租协议》及2016年10月15日的补充协议无效；2、判令被告腾空在原告处的财物并遣散租户后向管理人交还宿舍楼；3、判令被告向管理人支付租金和占有使用费1447300元。4、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。事实和理由：原告益方公司于2013年2月13日签订宿舍楼出租协议，后于2016年10月15日签订了补充协议，约定2016年10月15日至2021年10月14日的租金优惠后为320万元。2018年6月29日，太仓市人民法院作出（2018）苏0585破申12号民事裁定书，受理益方公司的破产清算，同日作出（2018）苏0585破8号决定书，指定江苏拙正律师事务所为破产管理人。2018年7月26日、7月31日，管理人在履职过程中向被告李铁军寄送解除函，决定解除与被告的租赁合同。现经审查，原告与李铁军在签订宿舍楼出租协议时并未将宿舍楼全部交付给被告，出租协议并未履行。被告李铁军辩称：不同意解除与原告的宿舍楼出租协议，虽原告进入破产清算程序，即使租赁物在租赁期间发生物权变化的，也不影响出租协议的履行，且被告已实际预付了租金，现原告宿舍楼已由其接收出租，对于原告与案外人签订的出租协议是案外人需要票据由原告代开。一、为证明原告的主体身份，原告向本院举证了下列证据：1、苏州市太仓工商行政管理局公司准予变更登记通知书证明苏州益方动力机械有限公司于2014年10月8日进行了公司名称变更，由变更前的苏州益方动力机械有限公司变更为益方动力机械集团有限公司。2、本院（2018）苏0585破申12号民事裁定书，证明2018年6月29日本院受理了申请人为太仓市科技产业投资有限公司申请原告益方公司的破产清算。3、本院（2018）苏0585破8号决定书，证明2018年6月29日本院受理益方公司的破立清算后即指定苏州拙正律师事务所作为益方公司管理人。被告对上述三份证据无异议，本院予以确认。二、为证明原、被告宿舍楼使用过程，原告举证了下列证据1、原、被告于2013年2月13日签订的宿舍楼出租协议，协议第三条约定，宿舍楼合计每年的租金为100.8万元,一号楼48套房,700元每月每套,二号楼共168间房,每间300元每月，每年按提前每季度一次交给原告。租赁押金20万元。2、原、被告于2016年10月15日签订的补充协议载明：经原、被告双方协议，由于原告租金紧张，被告同意现行支付原告房租，原告给予宿舍租金优惠，五年房租合计504万元整，优惠后被告一次性支付320万元整。房租支付期限为2016年10月15日至2021年10月14日。原告在落款处加盖了苏州益方动力机械有限公司的公章。3、管理人于2018年7月26日、7月31日二次向被告李铁军寄送解除函，其中7月26日被告李铁军未签收，7月31日的寄送至原告住所地由他人代收（前台）。4、原告与太仓市合泰机械有限公司于2008年6月1日签订的房屋租赁合同约定由原告将2号综合楼C幢102、202、302、402、502、602、501、601共8套出租给太仓市合泰机械有限公司。2012年1月1日，原告与太仓市合泰机械有限公司另签订了宿舍租赁协议，约定由原告将宿舍501、503、507、511出租给太仓市合泰机械有限公司。期间，因人员变化，租赁的房间数及房间单价发生多次变化。2016年期间，租用的套间1间，单间12-15间左右。5、2019年1月14日，太仓嘉斯特礼品有限公司出具的情况说明、回复函、房屋租赁合同，证明其公司自2009年10月开始承租原告公司宿舍，租期至2012年9月30日，租金水电费等均向益方公司支付。2012年12月28日续租宿舍与益方动力公司签订宿舍楼租赁协议，之后未签订过租赁协议，截止2017年底租金水电费一直通过银行转账的方式支付到益方公司银行账户，益方公司开具发票。2018年1月至今租金通过银行转账的方式支付到苏州人人物业管理有限公司昆山分公司。6、艾泰普机械有限公司的情况说明证明，2008年2月租赁益方公司宿舍1幢402室，2015年又增租1间，2017年5月退租1间，目前只租赁1间宿舍。2008年2月至2017年2月由益方公司财务和李铁军收取，2017年3月起由益方动力代理人田志民收取，转账支付。7、原告出具的情况说明证明原告于2008年之后将部分宿舍楼出租，因此在计算被告占有使用费时扣除了原告曾经出租的宿舍租金。被告对原告举证的宿舍楼出租协议、补充协议予以认可。对管理人寄送的解除函不予认可，称其未收到该解除函。对于太仓市合泰机械有限公司、太仓嘉斯特礼品有限公司、艾泰普机械有限公司租赁的宿舍认为其已实际接收全部宿舍楼，对原告与上述三个公司的房屋租赁合同其不清楚。三、被告李铁军为证明宿舍租赁后租金的支付情况举证了下列证据。1、原、被告于2013年2月13日签订的宿舍楼租赁协议及2016年10月15日的补充协议。2、原告益方公司于2016年10月15日出具的收据，证明李铁军向原告支付了320万的租金。3、2016年7月20日的借款合同，借款期限自2016年7月20日至2021年7月19日，合计借款本息为300万元整。证明李铁军于借款合同签订后向陈薇薇借款200万元用于支付租金。4、2016年8月10日的借款合同，借款期限自2016年9月至2021年8月，合计借款本息为120万元整。证明李铁军于借款合同签订后向陈薇薇借款80万元用于支付租金。5、中国光大银行昆山支行对账单证明陈薇薇于2016年6月14日、6月21日、7月22日分别取现100万元、100万元、80万元。原告对于被告提交的借款合同及支付租金的事实不予认可，原告认为被告在先付大额租金再签补充协议不符合常理。本案的争议焦点是原告益方公司与李铁军之间是否存在租赁关系。本院认为：一、原告益方公司与李铁军虽订立过房屋租赁合同及补充协议，但从原告益方公司提供的太仓市合泰机械有限公司、太仓嘉斯特礼品有限公司、艾泰普机械有限公司提供的房屋租赁合同及情况说明等证据，可以认定被告李铁军在承租益方公司宿舍楼时是不完整的整栋租赁，李铁军曾作为益方公司宿舍楼租赁的管理者，在其承租益方公司宿舍楼时对当时宿舍楼的占有情况是明知的。因此双方对租赁行为不是真实意思的表示，且被告李铁军称原告出租的宿舍租金由原告现金支付给被告亦未提供相应的证据证明。二、对于补充协议的320万租金的支付情况，被告李铁军称其向案外人陈薇薇借款280万元（现金），但从陈薇薇的取款经过，陈薇薇于2016年6月14日、6月21日分二次提现200万元，直到7月20日才与被告签订借款合同并以200万元现金交付被告李铁军；于2016年7月22日提现80万元交付李铁军后再于2016年8月10日签订借款合同。上述借款合同签订及大额现金交付不合常理，之后被告李铁军将320万元现金分二次交益方公司，如此大额现金支付仅就原告财务出具收据不符合交易习惯，本院不予认定。三、被告李铁军与益方公司的补充合同的落款盖章为苏州益方动力机械有限公司，在该时段，苏州益方动力机械有限公司已更名为益方动力机械集团有限公司，被告李铁军作为“承租人”应当是明知的，且收据落款处有“益方动力机械集团有限公司财务专用章”。综上，本院认为，原告益方公司与被告李铁军2013年2月13日签订的宿舍楼租赁协议及2016年10月15日的补充协议不是双方真实意思的表示，故上述协议应当认定为无效。无效的合同至始无效，因无效合同产生的财产应当予以返还。现被告李铁军自述原告宿舍楼由其控制和占有，原告主张被告李铁军腾空益方公司的宿舍楼、并支付占有使用费的诉讼请求本院应予以支持。对于原告主张被告李铁军支付占有使用费按照套间（48-8）*700元每月、单间（168-26）*300元每月计算，原告已扣除了原告曾出租的宿舍租金，该诉讼请求并不超出被告李铁军实际占有使用的收益，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告益方动力机械集团有限公司与被告李铁军于2013年2月13日签订的宿舍楼租赁协议及2016年10月15日的补充协议无效。二、被告李铁军于本判决生效后10日内腾退已占用原告益方动力机械集团有限公司的216间宿舍。三、被告李铁军于本判决生效后10日内支付原告益方动力机械集团有限公司2018年7月31日前的宿舍占有使用费1447300元，2018年8月1日起至实际腾退之日的宿舍占有使用费按每月70600元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息四、案件受理费18096元，保全费5000元，合计23096元由被告李铁军承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  陆志平人民陪审员  诸培乐人民陪审员  胡其德二〇一九年七月十日书 记 员  张 燕