山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初10903号 原告:刘某某,女,1959年4月27日出生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:肖保忠(刘某某的丈夫),汉族,1955年7月27日生,住临沂市兰山区。 被告:临沂某某置业有限公司，住所地临沂市兰山区北京路与上海路交汇。 法定代表人:孙纪平，董事长。 委托诉讼代理人：范建好，该公司法律顾问。 原告刘某某与被告临沂某某置业有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人肖保忠，被告某某公司的委托诉讼代理人范建好均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房向原告支付违约金计:285275.90元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告刘某某于2012年7月30日与被告红棕公司签订合同,购买被告所开发的位于临沂市兰山区南坊街道沂蒙十三路(怡和名居)1号楼1单元601商品房,面积110.06平方米，总购房款482723元，并已按照合同约定履行完付款义务。按照原告与被告所签订合同第八条之规定,被告应于2013年9月30日之前按国家及地方人民政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付于原告使用。合同第九条第2款规定:被告如逾期不能交房,从约定交房的最后一天的第一天起90天内每天按已交房款的万分之一向原告支付违约金,90天以后按已交房款的万分之二向原告支付违约金,原告与被告签订的(补充协议)第四条规定:2016年9月30日之前不能按原合同交房,原告有权恢复追究被告的违约责任,并可要求被告从2016年10月1日起,按原合同第九条第二项两倍支付给原告违约金。合同继续履行,直至实际交房为止。原告自2013至今每年都要多次的询问催促被告交房事宜,被告每次都是满口承诺尽快交房,但每次都是言而无信,一拖再拖,工程建建停停,截至起诉之日原告仍未收到被告的收房通知书。被告延迟交房既不存在约定的免责事由,也不存在法定的免责事由。违约事实确凿,给原告在金钱上,时间上造成多重损失,严重的损害了原告的利益。原告现诉至法院,请求根据【合同法】第107条“当事人一方不履行合同义务,或履行合同义务不符合合同约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,以及当事人双方签订合同的第八条、第九条以及补充协议的第四条之规定，向原告支付违约金总计285275.90元。被告以后继续支付原告违约金,直至交房为止。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告某某公司辩称:1、公司将积极履行合同尽快交房;2、本合同履行过程中,存在不可抗力因素,公司董事长孙纪平于2013年12月19日被羁押,直到2015年8月18日才被释放,按双方合同约定被告应于2013年12月31日交房,逾期不应超过90日,即2014年3月31日。合同法117条1款规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,第2款规定,本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,本案被告法人被羁押的事实符合不可抗力情形规定；3、违约金数额过高,违约金性质主要是赔偿性的,有限度地体现惩罚性,违约金最高标准是法定的,不能约定排除,合同法114条第2款规定,约定的违约金过分高于造成损失的,当事人可以请求法院或仲裁机构适当减少。在履行商品房买卖合同过程中,由于延期交房导致的损害,无外乎房租的损失,利息的损失,并且二者只能选其一,本案如果按房租计算损失,那么根据同面积相近位置的楼房来计算房租损失大约在7万元,如果按照利息计算损失,2013年各大银行一年定期存款利率为3.25%,那么5.5年利息损失大约在8万元。综上,根据计算的实际损失,加上存在的不可抗力因素,请求法庭酌情判决违约金。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院综合认定本案事实如下：2012年7月30日，原告（买受人）刘某某与被告（出卖人）某某公司签订合同编号为:YS219464、房屋代码为:1683545的《商品房预售合同》一份，该合同约定：买受人购买的房屋为预售商品房，暂定名为怡和名居，买受人所购买的商品房为1号楼1单元601号房,用途为住宅，预测建筑面积110.06平方米，购房主房金额为482723元。该合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。该合同还对其它事项进行了约定。原告刘某某已向被告某某公司支付了全部购房款。因被告长期未向原告交付房屋，原告催促时，被告于2015年12月27日与原告达成“补充协议”一份，约定2016年9月30日之前不能按原合同交房,原告有权恢复追究被告的违约责任,并可要求被告从2016年10月1日起,按原合同第九条第二项两倍支付给原告违约金。补充协议逾期后，被告仍未向原告交付房屋并支付违约金，双方发生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，原告刘某某与被告某某公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容与形式均不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定继续履行。原告刘某某已履行了足额支付购房款的义务，被告某某公司未按约定的时间向原告交付房屋，其行为已构成合同违约，应当承担相应的违约责任。原告要求被告继续履行买卖合同，被告应尽快向原告交付合同标的物涉案房屋，以实现原告的合同目的。原、被告双方签订的《商品房预售合同》约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定的交房日期为2013年12月31日，逾期交房违约金应当自2014年1月1日开始计算至实际交房之日止。现原告要求支付违约金计算至实际交房之日，违约金的计算方法为合同约定的以实际支付的房款为基数，逾期按日万分之二计算，年化利率为7.3%，符合法律许可的资金利益损失赔偿幅度范围。被告辩称合同约定的违约金过分高于给原告造成的实际损失，请求酌情予以调低，理由不当，本院不予支持。被告关于不可抗力的辩解亦没有法律依据，本院不予认定。随着被告交房时间的继续迟延，被告的违约程度不断加大，原告的损失数额继续增加，原告主张计算至实际交房之日并无不当，本院对此予以支持。 后双方签订了补充协议一份，约定甲方如再违约,乙方有权恢复追究甲方违约责任,乙方并可要求甲方从2016年10月1日起按照原商品房销售合同第九条第二项两倍支付乙方违约金，即按日万分之四计算。根据该约定计算的违约金标准过高，且被告依法请求降低，被告楼盘涉及户数众多，为公平起见，本院对该补充协议提高的违约金部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、被告临沂某某置业有限公司继续履行与原告刘某某签订的《商品房预售合同》（合同编号为YS219464、房屋代码为1683545），向原告刘某某交付涉案楼房； 二、被告临沂某某置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付给原告刘某某逾期交房的违约金（违约金以总价款482723元为基数,时间自2014年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之二计算。原告可以分段计算违约金数额并分别申请执行）。 三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2790元（已减半），由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张培亮 二〇一九年七月二十六日 书记员  张卓然