四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2027号 上诉人（原审被告）：蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司，住所地四川省蓬安县相如镇建设路41号。 法定代表人：吴有柯，经理。 委托诉讼代理人：王鹏，南充市法源法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：殷松林，男，1963年4月7日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川省南充相如酒业有限责任公司，住所地四川省蓬安县周口镇建设中路54号。 法定代表人：龚平安，董事长。 委托诉讼代理人：沈福林，四川省南充相如酒业有限责任公司股东。 原审被告：蓬安县房地产管理局，住所地四川省蓬安县相如镇静安街6号。 法定代表人：罗红柏，局长。 委托诉讼代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。 上诉人蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司（以下简称乾鑫公司）、殷松林因与被上诉人四川省南充相如酒业有限责任公司（以下简称相如酒业），原审被告蓬安县房地产管理局（以下简称蓬安房管局）项目转让合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2018）川1323民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人殷松林及其委托诉讼代理人张明秋，上诉人乾鑫公司的委托诉讼代理人王鹏、张明秋，被上诉人相如酒业的法定代表人龚平安及其委托诉讼代理人沈福林，蓬安房管局的委托诉讼代理人韩桂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 乾鑫公司和殷松林上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回相如酒业全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用由相如酒业承担。事实和理由：第一，一审法院认定事实错误。其一，一审法院认定案外人邓淑兰曾在乾鑫公司法定代表人龚平安处以21万元购买了住房一套且于2015年2月商定退房，后由相如酒业退还购房款426953.6元错误，事实上邓淑兰与相如酒业签订的融资性购房协议并非真实购买房屋，而是应相如酒业要求代相如酒业购房的协议，期间并未购房和交纳房款也不存在退款的事实；其二，一审法院认定乾鑫公司未支付已售房屋剩余128372元购房款是乾鑫公司认为其系购房户下欠的办证押金尚未交付的事实错误，2014协议约定尾款1309450元由乾鑫公司收取后向相如酒业支付，而事实上相如酒业自行向购房户收取了128372元尾款，导致乾鑫公司无法收取并支付。第二，一审法院适用法律错误。相如酒业违反2014协议的约定，擅自向购房户收取尾款，未将该协议约定的九套房屋钥匙交付给乾鑫公司，导致乾鑫公司无法出售该部分房屋故不能按约向相如酒业支付合同约定的款项，乾鑫公司系行使先履行抗辩权，一审法院认定乾鑫公司违约系适用法律错误。第三，一审法院根据其“本院认为”第二部分的分析确定1-4项为乾鑫公司应支付相如酒业的924985.6元，但该部分计算出来仅应为565325.6元，一审计算严重错误。第四，一审法院认定法律关系错误，本案协议书中约定相如酒业收取固定面积房屋的利益，不承担任何经营风险和亏损，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的情形，故本案的法律关系应当是土地使用权转让合同纠纷。 相如酒业辩称，一审法院认定乾鑫公司和殷松林应当依据合同约定支付相如酒业相关款项正确，相如酒业在政府主持下，将案涉项目整体剥离、转让给乾鑫公司和殷松林后，对开发不再承担经营风险；一审法院对于涉及邓淑兰的融资性购房事实认定清楚，判决正确，邓淑兰的融资性购房手续具体办理人为邓淑兰丈夫杨康壮；一审法院对具体金额的计算是正确的。请求维持。 蓬安房管局述称，案涉民事争议与蓬安房管局无关，请法院依法判决。 相如酒业向一审法院起诉请求：1.判令乾鑫公司支付尚欠相如酒业房屋价款5517328.4元，殷松林、蓬安房管局承担连带责任；2.判令乾鑫公司支付违约金400万元，殷松林承担连带责任。 一审法院认定事实：一、关于合同签订情况。2011年6月30日，以相如酒业为合同甲方、以龚平安为合同乙方、以殷永富、文波、王杰鸣、刘光明及全权代理人殷松林为合同丙方签订了《协议书》一份（以下简称2011协议），确认“盛和名都”系相如酒业的房地产开发项目，因股东间存在严重分歧，出现了重大的社会问题，在蓬安县政府工作组的协调下，各方达成本协议。协议第一条约定：“盛和名都”房地产开发项目交由丙方开发，丙方承担全部资金，独立核算，自负盈亏，独立承担房地产开发的一切经济、民事、法律及安全责任。协议第二条约定：原“盛和名都”项目部预售的90余套房屋（含融资性售房5套）由丙方承续责任（融资性售房除已收资金外，其余应收未收款项和原预售房应收未收款归殷松林所有）。协议第五条约定：丙方开发修建房地产后偿付甲方和乙方商品房计6300平方米，扣除乙方应偿付给吴锋、李慎独、王一华、吕凌云商品房计1944平方米（由丙方直接偿付给上述人），再加上乙方与殷松林共同购买的信用联社抵贷土地殷松林偿付乙方商品房1000平方米，丙方实际应偿付甲方和乙方商品房5356平方米，偿付的商品房税、费由丙方承担。合同第十五条约定：任何一方违反协议约定，按四万平方米商品房的工程造价的10%处以违约金计算。 2012年8月9日，以相如酒业为合同甲方、以乾鑫公司为合同乙方签订了《协议书》一份（以下简称2012协议），协议约定为解决开发资格问题，将由殷松林开发的“盛和名都”项目交由乙方开发，乙方完全认可甲方与殷松林于2011年6月30日签订的协议书并承担约定的全部风险。 2014年11月6日，以乾鑫公司为合同甲方、以相如酒业为合同乙方签订了《协议书》一份（以下简称2014协议），协议第一条约定：按甲乙双方协议划分给乙方的商品房，不管是已经卖了的房屋还是未卖的房屋，现全部移交给甲方统一受理（乙方给何伟的房屋由何伟同殷松林自行协商处理。甲方双方约定的1号楼113.9平方米房屋因政府决定不予建设，待后处理），并按以下约定办理交接：1.乙方名下商品房现已销售且全款交付的，房屋客户所有信息资料全部移交给甲方（共计14户，其中第4幢X单元X层X号、X层X号共2套除外，这两套房屋重卖问题由甲乙双方共同协商处理，余下购房客户总欠购房尾款130.945万元），其原始购房发票、原始购房合同及房屋销售尾款由甲方全部收回交给乙方，并承担后续更换手续、办理产权证书等工作；2.乙方名下商品房现已销售且是银行按揭交付的（见附表为准），房屋客户所有信息资料全部移交甲方，由甲方在签订本协议十五天内全部交付银行办理按揭手续，待银行按揭款发放到监管账户后，应在一周内申请拨付该笔按揭款支付给乙方，但乙方须开具收款收据；3.乙方名下未销售的商品房以每平方米3500元均价交给甲方，经双方确认的未销售房屋套数为九套，面积847.98平方米，总价款296.793万元。协议第二条约定：付款方式：1.乙方名下商品房预售银行按揭款，以银行实际发放按揭贷款到监管账户时间为准，甲方待按揭款到账后一周内须拨付给乙方，由县房管局监督实施；2.乙方名下商品房未销售的房屋约定总价款296.793万元和已销售的全额付款客户尾欠购房款130.945万元，总计427.738万元在签订协议后四个月内甲方必须支付乙方总价款的40%，另2015年6月30日前支付乙方总价款的30%，余款在2015年12月31日前结清。协议第三条约定：县房管局要全程监管“盛和名都”项目唯一在县建行开设的银行账户，并予以保证该银行监管账户资金按期支付给乙方。蓬安房管局在该协议书上加盖公章。 二、与相如酒业诉讼请求相关的合同履行情况。 1.2013年9月9日，相如酒业与殷松林签订了房屋回购协议，约定殷松林回购相如酒业的房屋两套，分别为4幢X单元X户型2、3楼，房屋总价款853,907.2元。2014年4月1日，相如酒业与殷松林签订了《回购原相如酒业公司融资性售房协议结算明细》，该明细第一条明确殷松林回购住房两套总价款853907.2元。明细第二条明确原融资性购房欠款（黄仲超，4幢X单元X层B户型；陈进，4幢X单元X层B户型；邓淑兰，4幢X单元X层B户型）共计171830.4元。明细第三条明确因外墙等改变增加了成本，增加的成本为34806元。上述三条经品迭后乾鑫公司应当支付相如酒业回购房屋总款647270.8元。殷松林在该明细上签署“扣除陈进、邓淑兰两户水电气上户费，请财务按协议结算”。同日，殷松林在扣除水电气上户费20000元后转账向相如酒业支付价款627270.8元。 2.案外人邓淑兰曾在相如酒业法定代表人龚平安处以21万元的价格购买盛和名都住房一套，房号为4号楼X单元X层B户型。双方签订协议后，根据协议的约定，该房屋的交付由殷松林负责，2011年11月17日，相如酒业与殷松林办理了移交表。殷松林为了向邓淑兰交付该房又在相如酒业回购房屋一套，回购价格为426953.6元，但回购后并未将房屋交付给邓淑兰。2015年2月，案外人邓淑兰与相如酒业公司商定退房，相如酒业公司退还该套房屋的购房款426953.6元。 3.关于已出售房屋下欠尾款1309450元的履行情况。2014协议中移交的全款购房但下欠尾款户数共计14户，尾款金额为1309450元，在履行过程中，其中雷华秀、梁碧兰、姚建国、王小群、林益平五户下欠尾款计408817元实际由龚平安收取。对该部分款项殷松林实际向相如酒业支付751808元。另该14户中邱彰明后转为银行按揭交纳保证金20460元，下余部分128365元殷松林以系购房户下欠的办证押金尚未交付为由未予支付。 4.关于未出售九套房屋的履行情况。2014协议签订后，相如酒业称县政府工作组向其表示未出售的九套房屋交由工作组组织出售，相如酒业遂于2015年将上述九套房屋钥匙交给工作组工作人员郑国辉手上。后殷松林为解决重卖唐德福房屋经工作组协调，在上述九套房屋中购住房一套，房款359660元至今未付。 5.2014协议双方约定的1号楼113.9平方米房屋因政府决定不予建设，待后处理。该套房屋相如酒业于2013年10月出售给黄仲波，价款897532元。后双方一直未能协商处理，相如酒业本次起诉认为该套房屋价款897532元应由殷松林支付。 案涉房地产的实际开发人为殷松林，乾鑫公司未实际参与开发。 一审法院认为，经庭审查明，殷松林借用乾鑫公司的资质从事“盛和明都”小区的开发，二者之间形成了挂靠与被挂靠关系。在开发过程中，相如酒业与殷松林、乾鑫公司先后签订了2011协议、2012协议及2014协议，并按照上述协议的内容进行了部分履行，但履行过程中双方又产生部分分歧，为此引发本案诉讼。根据法庭审理情况并结合相如酒业的诉讼请求，经合议庭评议、民事专业法官会议讨论，并报经一审法院审判委员会讨论决定，对本案的争议焦点作如下分析评论： 一、殷松林与乾鑫公司是否应当承担连带责任？ 根据庭审查明的情况，殷松林作为没有资质的实际开发人借用有开发资质的乾鑫公司的名义对外开发房地产，对外殷松林是以乾鑫公司的名义进行民事行为，二者之间形成挂靠与被挂靠关系。乾鑫公司允许殷松林借用资质的行为系帮助殷松林规避法律，为殷松林的行为形成合法外衣，主观上具有过错，结合现阶段我国的司法实践，对外之债务作为挂靠人的殷松林与被挂靠人的乾鑫公司应当承担连带责任。 二、相如酒业请求殷松林、乾鑫公司连带支付其房屋价款551.733万元，是否应当支持？ 相如公司请求支付其房屋价款551.733万元由四部分构成，现分别阐述如下： 1.关于相如酒业请求支付回购融资性住房价款647270.8元的问题。庭审查明，相如酒业与殷松林签订了《回购原相如酒业公司融资性售房协议结算明细》，约定乾鑫公司应当支付相如酒业回购房屋总款647270.8元。殷松林对此也无异议，并在扣除水电气上户费20000元后（陈进、邓淑兰两户水电气上户费）转账向相如酒业支付价款627270.8元，相如酒业在质证中也认可收到上述转账支付的房款627270.8元，并认可房款已付清，故对相如酒业的本项诉讼请求不予支持。 2.关于相如酒业请求支付邓淑兰购买的4号楼X单元X层B户型房款426953.6元及水电费20000元的问题。根据庭审查明的事实，邓淑兰购买的房屋交付义务人为殷松林，殷松林在庭审也认可其应当交付邓淑兰房屋一套，后因邓淑兰与原告相如酒业公司商定退房并由相如酒业退还了邓淑兰房屋价款426953.6元，殷松林就应该将该房屋交付给相如酒业。至于该套房屋的价款认定，相如酒业认为应当按426953.6元认定，而殷松林认为应当按移交价格21万元认定，一审法院采信相如酒业的主张，理由是：首先，案涉楼盘因多年烂尾，违约方为开发方，退房时除退还已交房款外，赔偿房屋增值的部分合情合理；其次，该房屋本应由殷松林交付，由于其无法交付故在相如酒业处回购房屋一套用于交付，回购的价格即是426953.6元，充分说明按当时价格来说，该套房屋的市场价值即是426953.6元左右；最后，殷松林以426953.6元回购房屋的目的是用于交付邓淑兰，交付后属于殷松林所有的价值426953.6元的房屋即不再属于殷松林所有，如果本案按移交的21万元计价，那么殷松林将获利216953.6元，对相如酒业明显不公平。故认为殷松林应当支付相如酒业该套房屋价款426953.6元。另相如酒业还主张了20000元的水电气上户费，根据庭审查明，在履行上述第一项时，殷松林扣除了包含邓淑兰在内的两户人的水电气上户费，邓淑兰一户已退房，水电费的收取即没有了事实及法律依据，故殷松林还应当支付相如酒业水电气上户费10000元。本项诉讼请求殷松林合计应当支付436953.6元。 3.关于相如酒业请求支付未出售的九套房屋价款2967930元及已售房尾款1309450元的问题。2014协议约定相如酒业将未销售房屋九套移交给殷松林，殷松林支付价款296.793万元。协议签订后，殷松林仅为了解决重卖问题而在该九套房屋中购买了一套，价款359660元，殷松林认可该价款应当支付给相如酒业，对此予以认定。对于其余8套，殷松林认为并未收到房屋钥匙，拒绝支付。一审法院根据查明的事实认为，2014协议签订后，相如酒业未将该部分房屋的钥匙交付给殷松林，相如酒业庭审中也陈述蓬安县人民政府拟将上述房屋收购作为周转房，相如酒业便将房屋钥匙交付给了政府工作组工作人员郑国辉。综上因素，针对上述八套房屋双方并没有按2014协议的约定履行，相如酒业未交付房屋钥匙并将8套房屋移交给殷松林违约在先，殷松林有权拒绝支付该8套房屋的价款。 关于移交的已售房尾款1309450元的问题，殷松林主张协议签订后，相如酒业收取了该部分中雷华秀、王小群、梁碧兰、姚建国、林益平五户人的尾款，另邱彰明一户转为按揭银行扣收了保证金20460元，扣除上述款项后，应当支付880180元，实际支付751808元，还下欠128372元没有支付。相如酒业否认其收取了五户人的尾款。庭审中殷松林提供了上述五人的情况说明、收款收据各一份予以证明，五份情况说明均证明五人将所购房屋全款支付给了龚平安，五份收款收据均加盖了相如酒业的公章，经手人栏下均由龚平安签字。庭审中相如酒业质证认为当时约定的收款程序均要加盖公章，但其主张无相应的证据佐证，且也无法推翻五份说明的内容及相如酒业法定代表人龚平安在收款收据经手人栏下签字的事实，故一审法院采信殷松林的主张，认定上述五户购房尾款由相如酒业实际收取。至于邱彰明一户转为按揭，根据政府工作组的协调意见，按揭贷款银行收取的10%的保证金在房屋办理初始登记后，银行将收取的保证金划拨至相如酒业账户上，故邱彰明一户按揭保证金在房屋办理初始登记后由银行直接将所有按揭户的保证金退还给相如酒业，本案中不作处理。综合本部分事实，殷松林应当支付下欠128372元。 4.关于相如酒业请求支付1号楼未建房屋113.9平方米的价款897532元的问题。2014协议双方约定“1号楼113.9平方米房屋因政府决定不予建设，待后处理”，无论是何原因没有建设，双方均认可没有修建的事实，同时约定了待后处理，既然双方约定了待后处理，表明双方针对该113.9平方米的房屋没有约定权利、义务，现相如酒业请求殷松林支付该部分房屋的折价款没有事实依据。一审法院对相如酒业的本诉讼请求亦不作处理。 综合上述1-4项，殷松林、乾鑫公司应连带支付相如酒业价款924985.6元。 三、相如酒业请求殷松林、乾鑫公司连带支付其违约金400万元，是否应当支持？ 2011协议约定了违约金的计算方式，即“任何一方违反协议约定，按四万平方米商品房的工程造价的10%处以违约金计算”，但根据现有证据无法计算违约金，且即使计算出来也畸高。综合本案因素并考虑违约金的补偿性原则，一审法院酌情认定殷松林、乾鑫公司以未支付价款92485.6元为基数按年利率6%计算支付利息从2016年1月1日起至付清之日止。 四、蓬安房管局作出的意思表示是否是民事担保行为，是否应当承担担保责任？ 本案的背景是为了解决烂尾楼的修建，保障购房老百姓能够得到房屋，维护社会稳定，蓬安房管局在调处解决争议纠纷中作出的“全程监管盛和名都项目唯一在县建行开设的银行账户，并予以保证该银行监管账户资金按期支付乙方”的意思表示更多体现为行政机关的行政监督职责，不具有民事法律意义上的担保意思表示，对相如酒业请求蓬安房管局承担担保责任，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、殷松林、蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内连带支付四川省南充相如酒业有限责任公司房屋价款924985.6元，并从2016年1月1日起按年利率6%计算支付利息至付清之日止；二、驳回四川省南充相如酒业有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53421元（已由四川省南充相如酒业有限责任公司垫付），由四川省南充相如酒业有限责任公司负担44421元，由殷松林、蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司负担9000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。乾鑫公司和殷松林提供两份分别对邓淑兰和杨康壮的调查笔录，拟证明邓淑兰和杨康壮并未在相如酒业真实买房以及所谓的融资买房协议及其相关协议书并非双方真实意思表示，邓淑兰和杨康壮也未在相如酒业处办理退房退款手续。相如酒业认为邓淑兰和杨康壮在上述调查笔录中作了虚假陈述。除2015年2月9日杨康壮代邓淑兰签署《关于购买盛和名都住房情况的证明》中载明“由酒业公司以3680元/平方米收购，该房款已由我们收取”的内容外，相如酒业并未提供其他证据证明其与邓淑兰之间就案涉房屋进行了退房和退款。相如酒业举出两组证据，第一组系政府成立工作组处理案涉项目过户的相关资料，第二组为杨康壮对相如酒业融资的凭证和以邓淑兰名义购买融资性住房的协议。 二审另查明，相如酒业向乾鑫公司和殷松林移交案涉项目时，案涉土地已由相如酒业完成三通一平、其中一幢楼的部分地基和一层的修建。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，第一，关于本案的法律关系和案由问题。乾鑫公司和殷松林认为，本案协议书中约定相如酒业收取固定面积房屋的利益，不承担任何经营风险和亏损，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的情形，故本案的法律关系和案由应当是土地使用权转让合同纠纷，而不应当是一审法院认定的合资合作开发房地产纠纷。其一，2011协议、2012协议以及2014协议中并未出现“合资合作开发房地产”的内容，相如酒业起诉本案，也未按照合资合作开发房地产纠纷起诉；其二，虽然在《协议书》签订后，相如酒业仅收取固定面积房屋的利益，不承担开发等经营风险，但双方的合同内容并非由相如酒业提供土地、乾鑫公司和殷松林负责开发，相反协议中明确约定为相如酒业将案涉项目（包括土地、已修建完成的部分）一揽子转让给乾鑫公司和殷松林，对价为固定面积的房屋；转让后相如酒业不承担经营风险，相关风险转由乾鑫公司和殷松林承担，故双方实际履行的合同内容不符合土地转让合同纠纷的内容；其三，一审法院虽将本案案由确定为合资合作开发房地产纠纷，但审理的方向和适用的法律并未按照合资合作开发房地产合同来进行，而是按照项目整体转让的合同纠纷相关法律规定进行的审理，故本案不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”规定之情形，应当由人民法院释明并由当事人变更诉讼请求的情况，本案相如酒业按照合同关系主张权利并无不当。综上，一审法院确定本案案由为合资合作开发房地产合同纠纷错误，本院依法予以纠正，本案系案涉项目整体转让，应当确定案由为项目转让合同纠纷。 第二，关于乾鑫公司和殷松林应当支付相如酒业款项金额问题。其一，关于邓淑兰回购融资性住房价款426953.6元应否支付的问题。虽然2011年6月30日《协议书》约定已预售90余套房屋（含融资性售房5套，其中包括邓淑兰名义购买的1套）由殷松林承续责任，且殷松林为向邓淑兰交房在相如酒业以426953.6元回购了一套房屋。但是，1.二审中乾鑫公司和殷松林代理人向邓淑兰和杨康壮的调查笔录显示，邓淑兰和杨康壮并未在相如酒业、龚平安处购房，签订融资性购房协议是为配合龚平安套取殷松林的房屋；根本不存在退房一事，龚平安和相如酒业也未向其退款；2.2011年10月14日协议书中，杨康壮以邓淑兰名义与相如酒业约定：邓淑兰愿为相如酒业办理购房，其目的是与殷松林对接办理所需，邓淑兰不享有案涉房屋的产权和权益，产权归相如酒业；3.虽然2015年2月9日邓淑兰在《关于购买盛和名都住房情况的证明》中称该套住房被相如酒业以3680元/平方米收购且房款已收，但相如酒业并未举证证明退还该40余万元房款的来源以及当时支付的凭证，综合考虑上述3点，本院认定相如酒业与邓淑兰、杨康壮之间并不存在购买融资性住房的事实，即使杨康壮对相如酒业存在融资关系也系另一法律关系。相如酒业主张向杨康壮、邓淑兰退款426953.6元并非真实发生，故该426953.6元不应当由乾鑫公司和殷松林退还相如酒业。 其二，关于128372元尾款应当由谁收取的问题。2014协议中约定下欠购房尾款1309450元应当由乾鑫公司和殷松林收取后向相如酒业支付；虽然实际履行过程中相如酒业龚平安收取了部分尾款408817元，但乾鑫公司和殷松林也实际收取并向相如酒业支付751808元，故实际履行情况并未改变2014协议约定的收取义务人为乾鑫公司和殷松林；乾鑫公司和殷松林认为其不再具有收取128372元尾款并支付相如酒业义务的上诉理由不成立，本院不予支持。 其三，对于2014协议中约定的九套房屋问题，因相如酒业仅交付其中价值359660元的1套给乾鑫公司和殷松林，故乾鑫公司和殷松林应当向相如酒业支付该359660元。 综上，乾鑫公司和殷松林应当向相如酒业支付128372元+359660元+10000元（水电气上户费）=498032元。 第三，关于乾鑫公司和殷松林应否以及如何支付相如酒业资金占用利息问题。虽然2014协议约定乾鑫公司应向相如酒业支付的款项结清之日为2015年12月31日前，但因双方并未完全按照该《协议书》约定的义务来履行，尤其是相如酒业仍自行向购房户收取尾款以及且仅将九套房屋中的1套交由乾鑫公司和殷松林出售，故一审法院认定乾鑫公司和殷松林违约，应当从2016年1月1日起支付违约金即资金占用利息不当。双方在合同履行过程中进行了变更，对于乾鑫公司和殷松林应当支付相如酒业款项的金额和时间不应当再按照《协议书》约定履行。本院认定的乾鑫公司和殷松林实际应支付相如酒业的款项498032元，应当从相如酒业起诉之日，即2018年4月25日起按照年利率6%计算并支付资金占用利息。 综上所述，乾鑫公司和殷松林的部分上诉请求成立。一审法院认定部分事实不清，适用法律不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省蓬安县人民法院（2018）川1323民初1155号民事判决第二项，即“驳回四川省南充相如酒业有限责任公司的其他诉讼请求”； 二、变更四川省蓬安县人民法院（2018）川1323民初1155号民事判决第一项“殷松林、蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内连带支付四川省南充相如酒业有限责任公司房屋价款924985.6元，并从2016年1月1日起按年利率6%计算支付利息至付清之日止”为“殷松林、蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三十日内连带支付四川省南充相如酒业有限责任公司房屋价款498032元，并从2018年4月25日起按年利率6%计算支付利息至付清之日止”； 三、驳回四川省南充相如酒业有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费53421元（已由四川省南充相如酒业有限责任公司垫付），由四川省南充相如酒业有限责任公司负担48079元，由殷松林、蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司负担5342元；二审案件受理费9300元，由四川省南充相如酒业有限责任公司负担4650元，蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司负担4650元。 本判决为终审判决。 审判长  任雅莉 审判员  雷发军 审判员  熊 东 二〇一九年七月一日 书记员  全乙彬