广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初3570号原告：罗转弟，女，1951年7月14日出生，汉族，住广州市南沙区，委托诉讼代理人：罗希驹，男，1973年10月30日出生，系原告儿子。委托诉讼代理人：肖雷，广东恒博律师事务所律师。被告：罗靖海，男，1971年9月24日出生，汉族，住广州市南沙区，原告罗转弟诉被告罗靖海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗转弟的委托诉讼代理人肖雷到庭参加诉讼，被告罗靖海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗转弟诉称：2017年1月1日，原告委托儿子罗希驹与被告签订租赁合同，约定将原告所有的位于广州市南沙区南沙街岭南路XX号房产（以下统称涉案房屋）出租给被告，租期从2017年1月1日起至2019年12月31日止，被告在每月15日前缴付当月租金，并承担物业管理费、水电费等。2017年3月至今，被告长时间拖欠租金、物业管理费、水电费等，原告多次催促被告履行合同义务，足额缴纳相关费用，但被告拒不缴纳，已构成根本违约，合同目的无法实现。据此原告罗转弟起诉请求判令：1.解除原被告于2017年1月1日签订的《租赁合同（裕豪公寓）》，被告将涉案房屋腾空交还给原告；2.被告向原告支付尚欠2017年7月1日至2017年9月30日租金6060元，2017年10月1日至2019年3月31日的租金50169元（2017年10月1日至2017年12月31日的每月租金2530元，共3个月7590元；2018年1月31日至2018年12月31日的每月租金2783元，共12个月33396元；2019年1月1日至2019年3月31日的每月租金为3061元，共3个月9183元），租金按3061元/月的标准实际支付至被告腾空并交还租赁物之日止；3.被告所支付的押金7590元归原告；4.被告向原告支付拖欠的2017年11月1日至2018年12月31日的水电费5268.4元；5.被告向原告支付拖欠的2017年3月1日至2019年3月31日的物业管理费13875元（物业管理费每月555元，共25个月），物业管理费实际计至被告交还房屋之日止；6.被告向原告支付租金、管理费的逾期付款违约金42980.4元（2017年3月1日至2017年6月30日共欠管理费2220元，以此为本金，按照每日2%的标准，从2017年7月1日计算至2017年7月30日，共1332元，针对2220元的违约金2017年7月31日起不主张；2017年7月1日至2017年12月31日共欠管理费和租金18051元，以此为本金，按照每日2%的标准，从2018年1月1日计算至2018年1月30日，共11106元，针对18051元的违约金2018年1月31日起不主张；2018年1月1日至2018年12月31日共欠管理费和租金40056元，以此为本金，按照每日2%的标准，从2019年1月1日计算至2019年1月30日，共24033.6元，针对40056元的违约金2019年1月31日起不主张；2019年1月1日至2019年3月31日共欠管理费和租金9738元，以此为本金，按照每日2%的标准，从2019年4月1日计算至2019年4月30日，共6508.8元，针对9738元的违约金2019年5月1日起不主张）；7.被告支付原告违约金7590元；8.被告承担本案诉讼费用。被告罗靖海无答辩。经审理查明：原告为涉案房屋产权人。2016年12月31日，原告与其儿子罗希驹签署《个人签合同授权证明》，载明罗希驹为原告委托代理人，代理权限为与被告签订涉案房屋租赁合同。2017年1月1日，罗希驹（出租人，甲方）与被告罗靖海（承租人，乙方）签订《租赁合同（裕豪公寓）》，约定由被告承租涉案房屋，租赁期限为2017年1月1日起至2019年12月31日止，其中2017年1月1日至2017年12月31日租金为每月2530元，2018年1月1日至2018年12月31日租金为每月2783元，2019年1月1日至2019年12月31日租金为每月3061元。管理费每月555.4元，由广州领富物业管理有限公司收取。租金按月结算，由乙方在每月15日前交付当月租金给甲方。第六条押金合同生效当日，乙方交纳7590元押金，在乙方不存在任何违约行为的情形下，甲方应当在租赁期满或解除合同或终止合同之日将押金无息退回乙方。第七条其他费用乙方实际发生的其他全部费用（包括但不限于增值税费及附加税费等租赁引起的一切税费、水费电费、出租屋办证税费、治安、电表增容、环卫、环保、债务及消防等）均由乙方按规定向有关部门缴纳。第十条违约责任（二）租赁期间，因乙方原因导致租赁关系提前终止或无法履行的，乙方所交全部押金归甲方所有，并且另外向甲方支付违约金7590元；（三）乙方须按合同约定的时间和方式履行租金、管理费、水电费及其他款项的付款义务，乙方未能依约按时支付租金等费用，每逾期一日须按拖欠金额的2%向甲方支付违约金；（六）租赁期内，乙方有下列行为之一的，乙方同意甲方无需通知即可提前收回建筑物使用权，或对乙方设施设备采取上锁加封和停止水电供应等限制措施，并无需就其后果承担任何责任；甲方有权单方提前解除合同并没收押金，且甲方有权向乙方追偿7590元违约金……5.拖欠租金、管理费、水电费和其他公共事业单位使用费，以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中一项或多项超过30日。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告交纳了7590元押金。原告陈述被告支付了2017年6月30日之前的租金，2017年7月1日至7月31日的租金只缴纳了1530元，尚欠1000元，之后的租金再无缴纳；被告支付了至2017年12月31日止的水费，2018年1月1日起的水费没有缴纳；被告支付至2018年2月28日止的电费，2018年3月1日至2018年10月17日的电费没有缴纳。被告至今未交还涉案房屋钥匙。原告提供多张收据，其中2018年5月3日编号NO.742270的《收据》载明收到被告2017年7月部分租金1530元，还欠1000元。被告对该《收据》真实性予以确认。原告提供广州供电局有限公司开具的发票，载明涉案房屋2018年3月1日至2018年5月1日电费639.67元；2018年5月1日至2018年7月1日电费1002.7元；2018年7月1日至2018年9月1日电费及电费违约金共计1001.47元；2018年9月1日至2018年10月17日电费及电费违约金共计231.23元。原告陈述涉案房屋的电费直接从罗希驹的银行账户中扣款，由于被告长时间拖欠租金、水电费，原告没有再帮被告垫付，故南沙供电所于2018年10月18日停止对涉案房屋供电，2018年11月22日注销涉案房屋电表。被告确认涉案房屋于2018年10月份停电。原告表示不同意继续垫付涉案房屋电费，亦不申请恢复供电。原告提供微信聊天记录，以证明多次向被告催收涉案房屋租金、管理费和水电费。被告对此予以确认。另查明，被告陈述其从2013年开始承租涉案房屋，2017年到期后又续租，罗希驹是以涉案房屋产权人名义与其签署合同，签合同时罗希驹未出示涉案房屋产权证。罗希驹陈述受原告委托与被告签署租赁合同，其在本案中不主张权利，由原告主张该《租赁合同（裕豪公寓）》的相关权利，签订合同时其曾将原告签署的《个人签合同授权证明》出示给被告，故被告知道其为原告的委托代理人。本院认为：罗希驹作为原告的委托代理人，以其本人的名义与被告签订《租赁合同（裕豪公寓）》，原告提供的证据不足以证明签署合同时，被告知道其为原告的委托代理人。现罗希驹明确由原告主张《租赁合同（裕豪公寓）》的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。故原告可以行使受托人罗希驹在《租赁合同（裕豪公寓）》中对被告的权利。关于解除涉案租赁合同的问题。被告自2017年7月起欠付租金，经多次催告后仍不支付，已构成违约。故原告要求解除《租赁合同（裕豪公寓）》，并要求被告立即迁出涉案房屋，腾空交还给原告，合理有据，本院予以支持。关于租金及违约金的问题。被告欠付2017年7月份的部分租金，未支付自2017年8月起的租金，且至今未交还涉房屋，被告理应按约定向原告支付自2017年7月份至实际返还房屋之日止的租金。但鉴于原告因被告长期拖欠租金和水电费，未向供电部门缴交电费，致使涉案房屋于2018年10月18日被供电部门停止供电，被告承租涉案房屋的目的不能实现，然而被告又不尽快腾空交还涉案房屋给原告，故双方均存在过错，本院酌情认定2018年10月18日后被告应按约定的租金标准的50%支付租金给原告。因此，被告应向原告支付2017年7月1日至12月31日的租金13650元（1000元+2530元/月×5个月），2018年1月1日至12月31日的租金29984.6元（2783元/月×9个月+2783元÷31天×17天+2783元×50%÷31天×14天+2783元/月×50%×2个月），共计43634.6元，2019年1月1日起至实际交还涉案房屋之日止租金为每月3061元的50%即1530.5元。按照合同约定，被告应于每月15日前支付当月租金，未按时支付的，每逾期一日按拖欠金额的2%支付违约金。由于涉案房屋在2018年10月18日被停止供电，无法正常使用，故该日起欠付的租金不应再计算违约金。现原告要求被告支付拖欠租金的违约金只按30天计算，故拖欠2017年7月1日至12月31日租金13650元的违约金为8190元（13650元×2%×30天）；拖欠2018年1月1日至10月17日租金26573.16元（2783元/月×9个月+2783元/月÷31天×17天）的违约金为15943.9元（26573.16元×2%×30天）。原告放弃上述期间以外的违约金，系对自身权利的处分，本院予以照准。上述违约金共计24133.9元（8190元+15943.9元），超出该金额部分，本院不予支持。关于物业管理费及其违约金和水电费的问题。依据合同约定，涉案房屋物业管理费由广州领富物业管理有限公司收取，原告未提供其代被告向该公司交纳物业管理费的证据，应承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告支付2017年3月1日至被告实际交还房屋之日的物业管理费及相应违约金的请求，本院不予支持。依据原告提供的电费发票，涉案房屋2018年3月1日至2018年10月17日电费共计2875.07元，超出该金额部分，本院不予支持。原告未提供其代被告交纳水费的证据，应承担举证不能的法律后果，故对原告主张的水费，本院不予支持。关于押金和违约金的问题。依据合同约定，被告拖欠租金超过30日，原告有权提前解除合同、没收押金并要求被告支付7590元违约金，故原告要求被告所付押金7590元归其所有并要求被告支付7590元违约金合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条第一款、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告罗转弟（委托代理人罗希驹）与被告罗靖海于2017年1月1日签订的《租赁合同（裕豪公寓）》；二、被告罗靖海应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空交还广州市南沙区南沙街岭南路64号房屋[产权证号为粤（2016）广州市不动产权第11205273号]给原告罗转弟；三、被告罗靖海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗转弟支付拖欠的租金（租金的计算方法：从2017年7月1日起至2018年12月31日止的租金为43634.6元，2019年1月1日起至被告实际交还涉案房屋之日止的租金按每月1530.5元计算）；四、被告罗靖海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗转弟支付拖欠2017年7月1日至2018年10月17日租金的违约金24133.9元；五、被告罗靖海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗转弟支付拖欠2018年3月1日至2018年10月17日的电费2875.07元；六、被告罗靖海所支付7590元押金归原告罗转弟所有；七、被告罗靖海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗转弟支付违约金7590元；八、驳回原告罗转弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1807.8元，由原告罗转弟负担537元，由被告罗靖海负担1270.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年七月三十一日书记员  谢芝华