贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初7614号原告：郑雪，女，1989年6月28日生，汉族，住本市白云区，委托代理人（特别授权）:柳皓瀚、刘倩，贵州创文律师事务所律师。被告：余承芳，女，1955年11月13日生，汉族，住本市南明区，委托代理人（一般授权）：吴家健，贵州匠和律师事务所律师。原告郑雪诉被告余承芳房某纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑雪及其委托代理人刘倩、被告余承芳委托代理人吴家健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑雪诉称：2018年4月20日,原、被告签订《房某》约定:被告将其房屋以677022元卖给原告;原告支付被告首付款280000元（含定金200000元），被告于同年6月30日前将该房交给原告。原告履行了合同义务，被告迟迟不交付房屋，房屋不能买卖。原告为维护合法权益，请求判决：1、解除原、被告签订的《房某》；2、被告返还原告购房款80000元，并支付资金占用费（从2018年4月20日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至还清房款之日止）；3、被告双倍返还原告定金400000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告余承芳辩称：原、被告签订的《房某》无效，原告的诉请不应得到支持。本案房屋总价为67万元，该款原告未足额支付，原告没有完全履行付款义务，被告没有交付房屋的义务。房屋买卖司法解释规定，定金是对双方签订主合同的约束，原、被告约定的定金20万元已超过房款的20%，超过部分不应得到支持。涉案房屋不能办理产权，被告没有交付房屋的条件，并不是不交付。本院经审理认定的事实如下：2012年10月16日，被告余承芳以按揭贷款方式买得贵阳宏益房地产开发有限公司开发建设的本市南明区花果园S1区10栋2单元29层3号房屋。2013年1月7日，被告在贵阳市住房和城乡建设局取得《房屋预告登记证明》，被告为该房的预告登记权利人。2018年4月20日，被告作为甲方，与原告郑雪为乙方，戚宇为见证人签订《房某》约定:甲方将其上述房屋以677022元出售给乙方；乙方在签约当日支付甲方定金200000元，甲、乙双方办理完毕房屋权属转移后定金自动转为购房款，乙方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房，将双倍返还乙方定金，若乙方不按本合同约定购买该房，乙方支付的定金不退；乙方办理住房按揭贷款，首付款金额（含定金）280000元，于该房产权转移登记之日支付甲方；乙方拟贷款390000元，乙方如因自身原因未获得银行住房贷款或公积金住房贷款的，本合同终止，乙方支付的定金和房款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担；该房已经抵押，甲方尚欠按揭贷款约121000元，甲方应于2018年5月15日前办理提前还款及注销抵押手续；甲方应在该房不欠任何费用情况下，于同年6月30日前将该房屋交付给乙方；甲方逾期交房的，逾期在30日内，自交付期限届满或条件成就之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算支付乙方总房款万分之五每日的违约金，并于该房屋实际交付之日向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照总房款的20%向乙方支付违约金。原、被告双方在合同中还约定了其他事项。合同签订当天及次日，原告通过其和丈夫刘颖的银行账户支付被告定金200000元，被告收到后，出具《收条》给原告。同年5月10日，原告按被告要求通过其丈夫刘颖的银行账户向被告之子杨智元的银行账户转账支付购房款30000元。同年6月6日，原告按被告要求再次通过其丈夫刘颖的银行账户向被告之子杨智元的银行账户转账支付购房款50000元。至此，原告已支付被告房款（含定金）280000元。原告按约履行了付款义务，被告却未按约交付房屋。原告要求被告交付房屋，并将该房产权变更登记到其名下，遭到被告拒绝后，诉至本院，提出如前诉请。诉讼中，原告向本院申请诉讼保全，并向中国平安财产保险股份有限公司贵州分公司交纳保险费2032元，由该分公司为其提供保全担保。本院作出裁定，对被告的财产进行了保全。审理中，被告认可已收到原告280000元；杨智元是其儿子。本院向原告释明，其定金、资金占用费请求重复，其依法只能择一主张，原告选择主张双倍返还定金，放弃资金占用费请求。原、被告一致要求解除《房某》。上述事实，有当事人陈述、《房某》、《不动产登记受理通知书》、《房屋预告登记证明》、银行转账凭证、《收条》、《结婚证》、身份证复印件、微信记录及本院（2017）黔0102民初4500号民事调解书等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案中，原告郑雪、被告余承芳签订的《房某》系双方真实意思表示，双方应按约全面履行各自义务。合同签订后，原告支付被告定金200000元作为其支付购房款的担保，又支付被告购房款80000元，已经按约履行了义务；但被告未按约在2018年5月15日前办理该房提前还款、注销抵押手续，在同年6月30日前将房屋交付原告，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。依据双方在《房某》中约定“甲方（被告）逾期交房超过60日后，乙方（原告）有权退房乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照总房款的20%向乙方支付违约金。”的约定，原告有权要求解除《房某》，要求被告退还已付款，并按总房款的20%支付违约金。被告在庭审中表示同意解除《房某》。原、被告订立的《房某》依法应予解除，被告依法应当返还原告已付款。关于定金问题，原、被告买卖房屋的总价为677022元，双方虽在《房某》中约定定金为200000元，但该约定数额过高，有悖《中华人民共和国担保法》“定金数额不得超过主合同标的额的20%”的规定，本案定金应为677022元×20%=135404.40元，超出部分200000元-135404.40元=64595.6元应计入房款，不适用定金罚则。被告由于违约，依法应双倍返还原告定金为135404.40元×2=270808.80元。据此，被告应双倍返还原告定金270808.80元，返还原告购房款80000元+（200000元-135404.40元）=144595.60元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告郑雪、被告余承芳于2018年4月20日订立的《房屋买卖合同》；二、被告余承芳于本判决生效后10日内返还原告郑雪购房款144595.60元；三、被告余承芳于本判决生效后10日内双倍返还原告郑雪定金270808.80元；四、驳回原告郑雪的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8752元，减半收取4376元、保全费3905元、保险费2032元，合计10313元，由原告郑雪负担713元，由被告余承芳负担9600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  黄明宇二〇一九年七月十日书记员  陈 美