浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1205号上诉人（原审被告）：桐乡慕云恺撒旅游开发有限公司，住所地：桐乡市河山镇八泉村八圣路8号。统一社会信用代码：91330483MA28AANB6L。法定代表人：陆柏松，该公司经理、执行董事。委托诉讼代理人：徐明强，男，该公司股东。委托诉讼代理人：褚明星，浙江国毅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏菊庭，女，1973年8月2日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。被上诉人（原审被告）：上海贵上房产营销策划有限公司，住所地：上海市金山工业区亭卫公路6558号4幢2198室。统一社会信用代码：91310116MA1J8NEE6C。法定代表人：郭贵花，该公司执行董事。上诉人桐乡慕云恺撒旅游开发有限公司（以下简称慕云恺撒公司）因与被上诉人苏菊庭、上海贵上房产营销策划有限公司（以下简称贵上公司）合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2018）浙0483民初10665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。慕云恺撒公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审认定2018年4月25日慕云恺撒公司与贵上公司补签了代理合同书及苏菊庭于2018年4月15日购买了房车露营地里昂花园院错误。据苏菊庭陈述，其是在2018年4月22日左右收到了合同书，也就是说合同签订、生效时间不是2018年4月15日。苏菊庭支付给贵上公司的1095000元并无证据证明是购营地款。本案也无证据证明1095000元是在露营地刷卡支付的。苏菊庭与慕云恺撒公司签订的合同书中约定，房车营地购买价格是1100000元，但苏菊庭通过POS机转账给贵上公司的金额是1095000元，两者数目并不相同。苏菊庭称一次性付款优惠5000元，但慕云恺撒公司与贵上公司均不予确认。如果苏菊庭所述属实，则之后的合同书中应该写明转让价格是1095000元，而不是1100000元，且合同书中已载明收款账号是慕云恺撒公司的账户，但苏菊庭在签合同时对金额及收款方式未提出异议。一审法院认为贵上公司付给慕云恺撒公司的款项无法区分是贵上公司购买营位的款项还是转交苏菊庭等买受人的款项，同时又认为贵上公司作为营销方代为收取款项后，未全额移交给慕云恺撒公司，前后认定事实矛盾。二、慕云恺撒公司与苏菊庭签订的合同书中约定慕云恺撒公司保证在场地交接完成后12个月内为苏菊庭办理营位相关证件，包括木屋所有权证、房车所有权证、营位土地使用权证，但慕云恺撒公司从未承诺过要为苏菊庭取得不动产所有权证和国有土地使用权证。集体土地完全可以在经过审批后用于非农业建设。因此合同内容并未违反土地管理法的强制性规定，合同当然有效。三、苏菊庭未按约向慕云恺撒公司付款属违约，慕云恺撒公司同意解除双方之间的合同，但返还款项的责任不在慕云恺撒公司，而应由贵上公司与苏菊庭另案处理解决。苏菊庭辩称，款项最终是汇给慕云恺撒公司的，因苏菊庭一次性付清款项，所以优惠了5000元。贵上公司二审中未作答辩。苏菊庭向一审法院起诉请求：1.解除苏菊庭与慕云恺撒公司签订的《桐乡毛家浜风情小镇合同书》；2.慕云恺撒公司退还苏菊庭合同款1095000元；3.慕云恺撒公司支付苏菊庭为本案支出的律师费3万元；4.慕云恺撒公司按合同总金额的日3‰支付自2019年1月1日起至付清款项之日止的违约金（暂计算至2019年1月2日共6570元）；上述2、3、4项费用合计1131570元；5.贵上公司对上述2、3、4项债务承担连带支付责任；6.诉讼费由慕云恺撒公司、贵上公司承担。一审法院认定事实：慕云恺撒公司成立于2016年4月13日，注册资本3000万元，经营范围为：旅游项目开发、管理；旅游信息咨询；汽车租赁；营地旅游活动策划；文化艺术交流活动策划……贵上公司成立于2016年8月10日，注册资本2000万元，经营范围：房地产营销策划，房地产经纪、商务信息咨询、会务服务……2018年4月25日，慕云恺撒公司与贵上公司补签《慕云恺撒毛家浜风情小镇代理合同书》，合同约定：……3.1由贵上公司通过其转让渠道对慕云恺撒公司开发的位于桐乡市的慕云恺撒毛家浜房车露营地进行宣传及转让……2.3慕云恺撒公司设专人负责与贵上公司对接与确认事宜，最终确认事宜经双方加盖公章后生效。慕云恺撒公司指定的专人配合贵上公司转让，负责审定合同、收款，办理合同登记手续等。4.2.1……转让价格按附件1的房车“别墅”花园转让底总价表计算；超出底总价之外的金额全部作为贵上公司的居间服务费（含税金）……附表一第34号里昂花园总底价为80万元，面积、木屋、房车均见样品。同日签订的《补充协议》则约定：1.慕云恺撒公司同意直接转让贵上公司房车“别墅”花园20套，价格按照价格表计算，其中80万元的按70万元结算，付款方式：补充合同签订支付400万元，2018年5月30日前支付20套总款剩余的一半转让款，2018年6月30日支付20套总款剩余的另一半转让款。2.贵上公司需在第二次付款前认定营位。3.慕云恺撒公司同意现已成交的11套房车别墅花园的带看奖，客户在合同签订并付满50%的次日按照每套6000元给贵上公司结算。贵上公司在代理合同书签订之前，即在位于桐乡市的慕云恺撒毛家浜房车露营地，对毛家浜风情小镇项目进行现场宣传和营销推广。2018年4月15日，苏菊庭经贵上公司介绍购买了该项目34号房车露营地里昂花园院。当日，苏菊庭通过POS机刷卡方式转账至贵上公司账户1095000元（按苏菊庭说法，慕云恺撒公司同意一次性支付时优惠5000元，慕云恺撒公司、贵上公司未予认可），贵上公司则出具了二份收款收据，确认收到苏菊庭订购毛家浜风情小镇里昂花园定金和全款共计1095000元。苏菊庭与慕云恺撒公司在后来补签的《桐乡毛家浜风情小镇合同书》中约定：慕云恺撒公司将里昂花园院以110万元价格转让给苏菊庭；慕云恺撒公司保证在场地交接完成后12个月内为苏菊庭办理营位相关证件（包括木屋所有权证、房车所有权证、营位土地使用权证）；如有违约，违约方应向另一方支付违约金（按日3‰计算）；付款方式为一次性付款，付至慕云恺撒公司指定的农商银行桐乡河山支行五泾分理处尾号为8045的慕云恺撒公司账户；慕云恺撒公司在2018年12月31日前将里昂花园院交付苏菊庭使用……《桐乡毛家浜风情小镇合同书》未载明签订日期，苏菊庭称其在付款一周后通过邮寄方式收到了该合同书。2018年12月14日，贵上公司以函告方式通知苏菊庭里昂花园34号房款已转入慕云恺撒公司账户，其代理经销服务已结束。苏菊庭到项目现场察看，发现里昂花园院尚未竣工，向慕云恺撒公司交涉，慕云恺撒公司则称未收到苏菊庭的转让款、慕云恺撒公司收到的1000多万元是其直接转让给贵上公司的20套房车“别墅”花园之款项。经交涉无果后，苏菊庭遂诉至法院。一审法院认为，慕云恺撒公司开发的桐乡毛家浜风情小镇项目所在地，属农村集体土地，其使用权归集体所有。里昂花园院之小木屋建造在集体土地上，依法不能取得不动产所有权证，苏菊庭无法实现受让木屋所有权的合同目的；营位土地使用权属于农村集体土地使用权，国家明令不得出让、转让或出租用于非农业建设，案涉合同书中有关营位土地使用权的转让内容，因违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定而无效；合同中有关房车所有权转让内容，因房车属动产而合法有效，但房车依附于营位，营位土地使用权不能转让，单纯房车所有权的转让不能让苏菊庭实现合同目的，且里昂花园院至今未竣工，故苏菊庭要求解除合同中有关木屋所有权和房车所有权转让的内容，符合法律规定，一审法院予以支持。合同中有关营位土地使用权转让的内容无效，不存在解除问题。贵上公司根据代理合同在项目现场进行营销活动并收取客户款项，慕云恺撒公司派专人予以配合，应视为慕云恺撒公司对贵上公司的收款行为默示同意。慕云恺撒公司与贵上公司在营销过程中相互合作，让客户先付钱后订立合同，故苏菊庭将款项付至贵上公司账户，非苏菊庭之过错或违约行为。慕云恺撒公司提出“苏菊庭未按合同约定将款项打入慕云恺撒公司指定账户而违约在先；其从未授权贵上公司收取苏菊庭的相关款项；其不得而知苏菊庭支付的款项是否与贵上公司有其他交易，如果苏菊庭要求返还，应向贵上公司主张”之辩解，与事实不符，一审法院不予采信。慕云恺撒公司与贵上公司之间的《补充协议》，系在苏菊庭订立合同之后，对苏菊庭没有约束力；贵上公司付给慕云恺撒公司的款项，也无法区分是依据《补充协议》支付其所购营位的款项，还是转交苏菊庭等人支付的款项。因案涉项目未经有关部门审批和合同当事人在签订履行合同过程中无视相关法律规定，导致合同部分无效、部分无法实现合同目的；对此，转让方慕云恺撒公司、受让方苏菊庭、营销方贵上公司都有责任。苏菊庭要求返还转让款1095000元，符合法律规定，一审法院予以支持。慕云恺撒公司未能交付合同标的物，应返还转让款并承担相应的违约责任。贵上公司作为营销方，代为收取款项后未全额转交给慕云恺撒公司，又拒不应诉并提供相应证据证明其已转交慕云恺撒公司款项的金额，应对慕云恺撒公司的全部还款义务承担连带清偿责任。至于慕云恺撒公司与贵上公司之间的款项结算，应依据代理合同另行协商解决。案涉合同书部分无效、部分被解除后，苏菊庭依据合同书违约责任条款要求慕云恺撒公司和贵上公司支付违约金和律师代理费，于法无据，一审法院不予支持；但慕云恺撒公司、贵上公司的违约行为给苏菊庭造成的损失，应由慕云恺撒公司、贵上公司给予适当赔偿，一审法院酌定赔偿资金占用期间按银行同期同类贷款利率4.35%计算的利息损失至判决确定之日。贵上公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除苏菊庭与慕云恺撒公司所订《桐乡毛家浜风情小镇合同书》中有关转让木屋所有权、房车所有权的合同内容。二、慕云恺撒公司于判决生效之日起十日内返还苏菊庭转让款1095000元并支付利息损失45544元（以1095000元为基数，自2018年4月15日起按银行同期同类贷款利率4.35%计算至2019年3月29日止），合计1140544元。三、贵上公司对上述第二项之债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回苏菊庭的其余诉讼请求。案件受理费7492元（已减半收取）、财产保全费5000元，由慕云恺撒公司、贵上公司共同负担。慕云恺撒公司二审中提供2017年桐乡（杭州）旅游项目专场招商会活动指南1份，证明案涉项目属于政府招商引资项目，属合法项目。苏菊庭质证称，真实性无法确认。贵上公司未发表质证意见。本院认证认为，该份证据无法证明案涉标的物可以合法转让，不能证明待证事实，本院对该份证据不作认定。苏菊庭、贵上公司二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉合同效力；二、慕云恺撒公司应否承担合同责任。一、关于合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村集体土地是保障农村集体经济组织、农民及后代生存的基本生产资料。保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，属于社会公共利益的范畴。案涉土地为农村集体土地，慕云恺撒公司未经过规划许可擅自开发营地、建造木屋等基础设施并对外转让40年集体土地使用权，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，双方当事人签订的转让案涉土地上营位所有权的合同属无效合同。案涉营位之上的小木屋被打桩固定在土地上、房车无发动机，二者均属于场地基础设施，依附于营位，苏菊庭亦无脱离营位购买小木屋、房车的意思表示，参照房地一体原则，双方签订的转让小木屋、房车的合同亦应无效。一审就一份合同区分营位土地使用权、木屋与房车所有权认定转让营位土地使用权无效，转让木屋、房车有效，忽视了标的物的整体性和依附性，双方当事人签订的《桐乡毛家浜风情小镇合同书》应整体认定无效。一审判决解除合同中木屋所有权、房车所有权，存有不当，本院予以纠正。且一审判决理由部分认定营位土地使用权转让无效，但在判决主文中对此未作出判决，亦存有不当，本院予以指出。二、关于慕云恺撒公司应否承担合同责任问题。慕云恺撒公司系贵上公司营销行为授权方及苏菊庭买卖合同的相对方，应承担合同无效的法律后果。虽然苏菊庭一审请求解除合同，一审法院未就合同效力进行释明并作出准确认定，存有不当，但鉴于苏菊庭的起诉目的系要求返还财产等，且合同无效后，因该合同取得的财产亦应当返还，故一审判决慕云恺撒公司返还转让款，本院予以维持。苏菊庭提供的贵上公司出具的转让款收据及告知函等证据，足以证明苏菊庭已支付转让款1095000元，慕云恺撒公司关于苏菊庭未支付房款的理由不成立。案涉合同无效，主要系因违法使用、转让农村集体土地造成，一审酌定慕云恺撒公司按照银行同期同类贷款利率赔偿苏菊庭利息损失，亦无不当。贵上公司、苏菊庭未提起上诉视为服判。综上所述，慕云恺撒公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持浙江省桐乡市人民法院（2018）浙0483民初10665号民事判决第二项、第三项，即“桐乡慕云恺撒旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还苏菊庭转让款1095000元并支付利息损失45544元（以1095000元为基数，自2018年4月15日起按银行同期同类贷款利率4.35%计算至2019年3月29日止），合计1140544元”、“上海贵上房产营销策划有限公司对上述第二项之债务承担连带清偿责任。”二、撤销浙江省桐乡市人民法院（2018）浙0483民初10665号民事判决第四项。三、变更浙江省桐乡市人民法院（2018）浙0483民初10665号民事判决第一项为苏菊庭与桐乡慕云恺撒旅游开发有限公司签订的《桐乡毛家浜风情小镇合同书》无效。四、驳回苏菊庭的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7492元、财产保全费5000元，由桐乡慕云恺撒旅游开发有限公司、上海贵上房产营销策划有限公司共同负担。二审案件受理费14984元，由桐乡慕云恺撒旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年七月二十二日法官助理周倩书记员胡玉婷