湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初1891号原告（反诉被告）湖南泰宇投资发展有限公司。住所地，湖南省长沙经济技术开发区红树坡路以南、大元路以北、东十一线以西中国（长沙）工程机械产业园10厂区。法定代表人陈林，董事长。委托代理人周喻，湖南麓山律师事务所律师。委托代理人梁宏辉，湖南麓山律师事务所兼职律师。被告（反诉原告）湖南省和盛行道路机械有限公司。住所地，湖南省长沙经济技术开发区东十一路南段78号中国（长沙）工程机械产业园3号栋。法定代表人陈文酿，董事长。委托代理人杨广，湖南大鲲律师事务所律师。委托代理人张帅，湖南大鲲律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南泰宇投资发展有限公司与被告（反诉原告）湖南省和盛行道路机械有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告支付所欠购房款共计人民币3605189.9元（第三号厂区为862000元、第四号厂区为2743189.9元）；2、被告向原告支付违约金1440645元（第三号厂区为458584元、第四号厂区为982061元），违约金按千分之二/天的标准暂计算至2018年3月23日，并支付后续实际支付房款之日前的违约金；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。被告答辩要点及反诉请求：1、被告已支付大部分购房款，并非恶意拖欠；2、原告拖延整改，构成违约在先，被告无需支付违约金。并提出反诉请求：1、判令原告向被告支付房屋维修费用2000000元；2、判令原告赔偿被告装饰装修损失932624元；3、判令原告赔偿被告物业服务费损失16102元，并承担从2017年12月15日起至实际赔偿被告全部维修费用之日止的3号厂区物业管理费（暂计算至2018年5月24日为7156元）；4、判令原告按100000元/月的标准赔偿被告从2017年12月2日起至其实际赔偿全部维修费用之日止的3号厂区租金损失（暂计算至2018年5月24日为573333元）；5、判令原告承担本案全部反诉费用。诉讼中被告增加一项反诉请求：判令原告赔偿被告鉴定费78000元；并将第二项反诉请求变更为判令原告赔偿被告装饰装修损失854624元；将第三项反诉请求变更为原告按每年16102元的标准赔偿自2016年12月15日起至实际赔偿被告全部维修费用之日止的第3号厂区物业费损失（暂计算至2018年5月24日为23258元）；将第四项反诉请求变更为判令原告按100000元/月的标准赔偿被告从2016年12月2日起至其实际赔偿全部维修费用之日止的3号厂区租金损失（暂计算至2018年5月24日为573333元）。原告针对被告反诉答辩要点：1、原告交付的房屋符合合同约定的交付条件，不存在主体结构质量问题。被告提出的质量问题经过保修，不会影响其正常使用；2、针对房屋交付后存在的质量问题，原告积极履行了保修义务，已完成部分整改，并根据被告提供的《工程质量鉴定检测报告》即时出具了详细的整改方案，原告不存在拒绝整改或拖延整改的情形；3、根据合同约定，在涉案房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，由原告进行保修，原告从未拒绝整修，亦未故意拖延整修，被告无权要求原告向其支付维修费用；4、被告拒绝配合整修，导致原告无法全面履行保修义务，由此导致扩大的损失，被告无权要求进行赔偿，应由其自行承担，被告要求赔偿相关损失的主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2015年1月15日，原、被告签订了一份合同编号为20140363101的《长沙县商品房买卖合同》，合同约定：由被告以预售的方式购买原告开发的位于长沙经开区红树坡路以南、大元路以北、东十一线以西、中轴东路以东的位于中国长沙工程机械产业园项目中的第3号厂区，建筑面积为1557.45㎡，总金额为5820347元，首付款2320347元（含定金900000元）于本合同签订之日起七日内完成支付。剩余房款3500000元采用银行按揭方式支付。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日起七日内向出卖人交付首期房款（大写）计壹佰肆拾贰万零叁佰肆拾柒元，余款（大写）叁佰伍拾万元向银行申请贷款。买受人应在签订本合同后60日内自行向银行申请并完成按揭贷款。若在前述期限内，按揭贷款不成功，买受人应在该期限届满后7日内变更付款方式，以自有资金或出卖人认可的方式支付。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。第七条买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期未超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同，所收全部款项不予退还。买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至全部全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之贰的违约金后，经出卖人同意并双方重新书面协商，合同继续履行。……交付的期限及条件：出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件、并符合本合同约定的该车间交付买受人使用：1.该车间经五方责任主体验收合格证明文件并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。车间交接及违约责任：该车间达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前30日书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起十五天内对该车间进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署车间交接单。出卖人需提供《车间质量保证书》和《车间使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的车间的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权要求出卖人承担整改期间的物业管理费用，并按照约定标准在60日内完成整改。如出卖人在约定标准时间之外每延迟一天完成整改，按照每日千分之一的总合同价款向买受人支付违约金。保修责任：出卖人自车间竣工验收合格之日起，按照《车间质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在车间保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担；车间保修期按出卖人提供的《车间质量保证书》执行，但该《车间质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该车间竣工验收合格之日起计算。……物业服务：出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守；出卖人以邀请招标方式选聘长沙景蓝物业管理有限公司对该厂区进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止，前期收费标准为：0.3元/月/建筑平米（产权面积），收费的起始时间为2015年10月31日。《合同补充协议》第七条，针对《买卖合同》的第十一条的有关条款明确如下：根据第十一条，买受人在办理车间验收手续时如认为车间存在属于工程保修范围内的质量问题，买受人有权要求出卖人进行整改，但不能以此为拒绝收房的条件。如出卖人不能在30日内完成整改或质量问题直接影响买受人的经营，则买受人可以以此拒绝收房，出卖人并承担由此给买受人造成的相关损失。买受人可提出相关意见，如双方对此存在异议，则由双方协商解决或由长沙县住房保障局、人民法院指定的权威专业机构进行鉴定并根据鉴定结论确定责任、承担鉴定费用。2、2015年1月15日，原、被告签订了一份合同编号为20140299101的《长沙县商品房买卖合同》，合同约定：由被告以预售方式取得位于长沙经开区红树坡路以南、大元路以北、东十一线以西、中轴东路以东的位于中国长沙工程机械产业园项目中的第3号厂区，建筑面积为2882.28㎡，总金额为10771368元，首付款4271368元（定金1000000元）于本合同签订之日起七日内完成支付。剩余房款6500000元采用银行按揭方式支付。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日起七日内向出卖人交付首期房款（大写）计叁佰贰拾贰万壹仟叁佰陆拾捌元，余款（大写）陆佰伍拾万元向银行申请贷款。买受人应在签订本合同后60日内自行向银行申请并完成按揭贷款。若在前述期限内，按揭贷款不成功，买受人应在该期限届满后7日内变更付款方式，以自有资金或出卖人认可的方式支付。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、传达室交接及违约责任、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、保修责任、物业服务及《合同补充协议》第七条的约定内容与上述合同一致。3、2015年1月15日，原、被告签订了一份合同编号为20140368101的《长沙县商品房买卖合同》，合同约定：由被告以预售方式取得位于长沙经开区红树坡路以南、大元路以北、东十一线以西、中轴东路以东的位于中国长沙工程机械产业园项目中的第3号厂区，建筑面积为32.99㎡，总金额为123285元，房款123285元于本合同签订之日起七日内完成支付、于该传达室交房之日一次性付清。买受人逾期付款的违约责任、交付期限及条件、传达室交接及违约责任、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、保修责任、物业服务及《合同补充协议》第七条的约定内容与上述合同一致。4、《竣工验收备案表》载明：中国（长沙）工程机械产业园3＃智能厂房竣工验收日期为2015年5月28日；3＃一车间竣工验收日期为2015年7月24日；3＃传达室竣工验收日期为2015年7月24日；4＃综合楼竣工验收日期为2015年5月28日；4＃一车间竣工验收日期为2015年7月24日；4＃传达室竣工验收日期为2015年7月24日。5、原、被告于2016的5月10日签订一份《长沙县商品房买卖合同》补充协议，该协议载明：原、被告双方于2013年12月22日签订中国长沙工程机械产业园3厂区《认购协议书》约定被告购买由原告开发建设的3号厂区智能厂房、车间和传达室，合同总价16715000元。2015年原、被告双方分别就3号厂区综合楼、车间和传达室签订正式的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号分别为：20140299101、20140363101、20140368101）。截止至2016年5月10日，被告向原告实际支付购房款14409004元，尚欠款2305996元。为保障合同的顺利履行，双方结合实际情况，就被告向原告支付欠款的相关事宜达成本协议，本协议为双方于2015年签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号分别为：20140299101、20140363101、20140368101：以下简称买卖合同）的补充协议，买卖合同第六条“付款方式及期限”、第十条“交付期限及条件”的约定均以本协议为准。内容如下：本补充协议签订后3日内（2016年5月13日前），被告向原告支付购房款人民币伍拾万零伍仟玖佰拾陆元（505996元），原告在收到该笔购房款后3日内配合被告办理交房手续。剩余购房款人民币壹佰捌拾万元（1800000元）作为被告向原告借款，由被告自2016年7月开始按12个月（每月30日之前）分期偿还，借款利息按年利率7.2％计算，须在每月30日之前向原告偿还本金和利息，合计人民币壹拾伍万伍仟玖佰壹拾肆元（155914元）（详见本协议附件还款计划表）；被告应在本协议约定的时限内付清应付本金和利息，否则原告有权追究被告逾期付款的违约责任；按照本协议规定，借款金额为人民币壹佰捌拾万元（1800000元），借款利息为年利率7.2％，借款期限为2016年7月1日至2017年6月31日，但被告如果在2016年12月31日前提前偿还全部借款本金及利息，则原告同意不收取本协议约定的借款利息，在被告付清全部借款本金和利息共计人民币壹佰捌拾柒万零玖佰柒拾元（1870970元）后的7个工作日内无息退还被告已支付的利息人民币柒万零玖佰柒拾元（70970元）；被告承诺在办理完交房手续后7日内（2016年5月23日前）办理进场装修手续，并按要求签订物业管理合同；在本协议约定的被告付款要求中，如被告逾期付款，则被告承担双方签订的《长沙县商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定的违约责任；本补充协议约定的内容为原、被告双方之前签订的《长沙县商品房买卖合同》不可分割的一部分，如本协议相关约定和其他双方约定有冲突的，均以本协议约定为准，未约定的，适用之前约定。6、2016年9月22日，原告委托湖南二十一世纪律师事务所向被告发出律师函，指明截止2016年9月22日，被告仅支付合同价款人民币1511.5万元（含银行按揭款项人民币1000万元），尚欠款人民币160万元，未按合同约定期限足额支付价款，已构成违约，要求被告在2016年10月15日前将欠款全部付清，同时，原告保留追究被告违约责任的权利。7、2016年11月16日，被告与湖南睿华重工贸易有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同载明被告将其位于星沙经济开发区中国（长沙）工程机械产业园4号厂区出租给湖南睿华重工贸易有限公司，租赁期限为13年4个月，自2016年11月28日起至2030年3月27日止，租金为100000元/月，用途为汽车销售及维修。8、2016年11月16日，被告向原告发出承诺函：我司购买了贵司开发建设的中国（长沙）工程机械产业园第三号栋厂区，并签订了《长沙县商品房买卖合同》和补充协议，截止至2016年11月16日，我司仍欠付1242000元购房款。经贵我双方口头协商确定，现我司郑重书面承诺：我司在2016年11月20日前支付购房款221570元，从2016年12起严格执行双方签订的商品房买卖合同及补充协议，即每月30日前完成155914元房款的支付。我司对上述承诺承担一切法律责任，特此承诺。9、2016年12月2日，原告将案涉3＃、4＃厂区对被告进行了交付。10、2016年12月2日，被告与长沙晟泰物业管理有限公司签订了一份《物业管理服务协议》，合同载明本物业名称：中国（长沙）工程机械产业园三号厂区；被告所购房屋基本情况：综合楼，五层框架结构；车间，单层钢结构；传达室，单层砖混结构。建筑面积4472.72平方米。物业管理服务费中约定，被告一次性预付清一年物业管理费用，总金额为16102元/年（不含税），时间为：2016年12月15日-2017年12月14日。以后物业管理费用每年预交纳一次，下一年交纳费用时间为上一年届满前20日，依次类推。2017年1月16日，被告缴纳物业管理费16102元。11、《交房确认表》上载明：物业公司确认事项中交房验收情况存在房屋维修问题、装修入住情况中已进厂装修，但未签协议；业主确认事项中载明综合楼烟道漏水、消防栓整改、楼板有裂痕、玻璃墙面漏水，但业主未签字确认。12、2017年1月13日，被告与湖南中大建设工程检测技术有限公司签订一份《鉴定检测合同》，委托其对案涉3号、4号厂区综合楼工程结构进行结构鉴定检测工作，结论为综合楼在外观方面存在多处梁体开裂、楼板板面开裂、地面开裂、管道漏水等质量问题。在主体结构方面存在多处混凝土抗压强度不满足设计及验收规范要求、钢筋间距与设计不符、楼板厚度不满足设计及验收规范要求等质量问题，并用去鉴定费用39000元。13、2017年3月20日，被告就买受的案涉房屋办理了湘（2017）长沙县不动产权第0007910号（建筑面积2882.28平方米）、湘（2017）长沙县不动产权第0007915号（建筑面积1557.45平方米）、湘（2017）长沙县不动产权第0007908号（建筑面积32.19平方米）不动产权证。14、2017年5月22日，原告向被告发出告知函：我公司在收到贵公司送达的《中国（长沙）工程机械交易展示中心3号厂区综合楼鉴定报告》后，已及时向贵公司提交了整改方案，并多次与贵公司沟通整改事宜，贵公司都未给予明确答复。为尽快妥善地解决问题，我公司将在近期进行施工整改。15、2017年6月，原告委托华诚博远工程技术集团有限公司对案涉三号、四号厂区综合楼加固工程，出具结构施工图及整改方案，但被告不同意按该方案进行整改，此后，双方未能就整改方案形成一致意见。16、2017年7月19日，原告向被告发出告知函;我公司在收到贵公司送达的《中国（长沙）工程机械交易展示中心3、4号厂区综合楼鉴定报告》后，已及时向贵公司提交了整改方案，并多次与贵公司沟通整改事宜，贵公司都未给予明确答复。为尽快妥善地解决问题，我公司将进行施工整改。为防止损失进一步扩大，请贵公司尽快予以配合，否则由此导致的一切后果均由贵公司自行承担。另外，请贵司于7月30日前付清所欠房款共计3805189.9元。17、2017年11月21日，被告与湖南智闯消防工程有限公司签订了一份《消防改造工程合同》，对案涉厂房进行消防设施的改造，工程造价为61800元，已付工程款37080元。18、2017年11月12日，被告与长沙市岳麓区水木恒装饰设计服务部签订一份《装修工程合同》，以包工包料的方式对被告公司室内进行装修，工程总造价价款为212000元。19、2017年11月14日，原告向被告发出起诉告知函，指明截止2017年11月14日，被告尚欠1062000元，需缴纳违约金545868元，函告被告在2017年12月20日之前付清房款，否则将通过法律途径依法追究贵司违约责任。20、2018年3月20日，被告与湖南村达网络有限公司签订了一份《中央空调购销、安装合同》，对被告公司空调设备进行安装，合同总金额为248000元。21、2018年3月23日，被告与湖南博世安保智能弱电科技有限公司签订了一份《音响视频设备订购合同书》，合同总金额为198480元。22、2018年5月8日，长沙市岳麓区水木恒装饰设计服务部向被告发出联系函，称该单位在2017年11月17日进场施工，拆除三楼原建筑卫生间处非承重墙过程中，发现楼板拆除掉落物砸出长度约300、宽度为200类椭圆形大洞，从该处破洞处发现：底筋保护层过薄，从下方楼板处可直接看到钢筋网痕迹；部分钢筋已生锈；底筋及面筋相距过近；钢筋未与附近梁相接；混凝土强度可能不够等一些房屋严重质量问题。出于安全考虑，我方不得不立即中止施工，与贵方沟通。2018年1月21日复工，自2018年4月3日因发现以下重大建筑安全问题再次停工：我方将部分水泥河沙堆放于3楼南侧近电梯处房间楼板，发现从楼板底处观察可发现明显向下凹陷，且有蜘蛛网状裂缝，该楼板附近梁体发现斜向裂缝等房屋严重质量问题。且在一楼地面施工过程中，我方发现一楼北向大门左边地面中间有明显塌陷，一楼西向窗户处地面有塌陷并与墙体有较大裂缝。由于工期非我方原因延误，至今工地停工总日已长达100天。23、原告于2018年3月23日诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，1、诉讼中被告向本院申请对案涉3号、4号栋智能厂房（综合楼）工程施工质量进行司法鉴定，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司于2019年2月16日出具质量检测报告，司法鉴定意见为：“1、该房屋未发现具有明显因地基基础不均匀沉降引起的结构整体偏位，承重构件特征裂缝，现状载荷下地基基础没有发生明显的不均匀沉降现象；结构外墙垂直度偏差满足规范要求。2、该房屋抽检的梁、柱及轴线尺寸均满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015的允许偏差要求及设计文件要求。3、该房屋的抽检楼板厚度满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015对混凝土构件尺寸的允许偏差要求及设计文件要求（局部楼板区域有厚薄不匀现象）。4、该房屋建筑混凝土柱、梁/板构件强度推定值均满足原设计文件要求，按《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015要求，该房屋现浇承重混凝土构件之强度主控项目质量合格。5、该房屋抽检之框架梁、柱纵筋数量和板筋、梁柱箍筋间距满足原设计文件要求及《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015之主控项目质量要求；部分梁、板等混凝土构件存在钢筋外露、锈蚀痕迹，不满足外观质量、耐久性要求。6、该两栋房屋主体结构梁、柱、板/墙连接节点均未见有明显位移，松动现象；各构件连接节点处未发现有明显因受力破坏裂缝，各承重墙体未发现有明显的结构受力裂缝及变形破损现象，房屋主体结构处于正常工作状态。7、四周散水、地坪以及装饰包裹等附属构件与外围护墙角、柱处存在不同程度的相对脱开、下沉现象，为下部填土未夯实及自然温差影响所致；一层地面板存在的多处沉陷、龟裂破损，是由底部填土未夯实，多处存在采用松散状填筑所致。8、局部区域顶板存在中部下凹、弯曲变形，板底跨中部位开裂明显，主要由于施工时支撑平面内失稳引起的浇筑后混凝土构件早期变形。9、混凝土框架梁存在支座附近斜裂缝，沿剪压线破损，属于施工质量缺陷；梁身存在的类等间距裂缝或梁中部U型裂缝，主要由于温差-材料收（干）缩引起的间接裂缝，为现浇混凝土施工质量通病。10、现浇楼板局部存在板角斜裂缝、水平、梁/板界面附近、不规则龟裂缝等现象，局部贯通且存在渗漏、泛碱痕迹，此类裂缝与温差变形、混凝土材料干（收）缩塑性变形、与周边约束构件热胀干缩不一致等综合原因所致，属于收缩-温差裂缝类型，为间接裂缝，该楼面裂缝缺陷具备可修复性，对主体结构安全性不产生影响，但此类裂缝的存在，造成了一定感官缺陷和耐久性不利影响，且在使用过程中可会造成的渗水等使用功能上的不利影响，应予以整改及封闭处理。11、各别楼面板受到局部外集中冲击力荷载（拆墙砖块掉落砸击）引起破损；局部墙体未设置构造柱，与原设计图纸不符。参考《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002（2011版）/2015）中对裂缝缺陷控制定级方法，上述施工质量通病性裂缝影响程度可定义为一般裂缝/缺陷；而其中混凝土框架梁支座附近斜裂缝，沿剪压线破损，为明显施工质量缺陷，对构件使用期间承载会产生不利影响。按《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-2015的规定，考虑到该房屋地基基础及上部承重结构、围护结构的现状，该两栋房屋的安全性等级及适修性等级可评定为Bsu-Br级。该上述现状裂缝缺陷或破损具备可修复性，对主体结构安全性尚不产生影响，但此类裂缝和施工质量缺陷的存在，造成了一定使用功能、感官缺陷和耐久性影响，应予以相应加固修复、整改及封闭处理。12、综上述检测鉴定结论，现状下该房屋存在一定程度的施工质量缺陷，经整改、修复或加固补强后，其主体结构的施工质量方可满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015要求。可在原设计用途荷载条件下正常维护使用（应注意在装修过程中严格按原设计用途荷载使用，不得随意改变房屋承重结构构件）。鉴定机构提出以下处理措施建议：1、建议对已产生的梁、板裂缝采用结构灌缝胶进行灌缝处理。2、对于近板跨中、板角裂缝，建议对该类裂缝封闭处理后，可采用沿裂缝垂直粘贴碳纤维布方法予以处理。3、对部分梁、板、柱构件现状露筋、锈蚀程度现象（主要是由于施工过程中未设垫块，施工质量控制不当所致局部混混凝土保护层偏薄或钢筋几乎外露所致，同时局部钢筋也未有效除锈处理而造成钢筋锈胀及保护层凸鼓，属于施工质量缺陷。尽管目前截面锈蚀损失对承载安全影响较小，但混凝土保护层的胀裂、剥落，钢筋裸露在外，并进一步加快钢筋的锈蚀程度，会严重降低耐久性，同时，也会导致钢筋与混凝土的粘结力下降，削弱其协同受力能力，进而影响其设计基准期内的承载力，应及时予以加固处理），可在构件缺陷表面涂刷结构胶封闭，钢丝网砂浆补层，刷浆找平处理。4、对于存在中部下凹、弯曲变形，板底跨中部位开裂明显的如一层5-6×A-B轴区域顶板板块，根据现场实际情况，建议可采用在混凝土楼盖表明增加叠合层（符合砂浆钢筋网面层或改性自流细石密实混凝土均可，强度等级应＞C30）的加固方案（可作为室内找平层）。5、对于施工质量缺陷造成的混凝土框架梁存在支座附近斜裂缝可采用粘贴碳纤维法加固。6、对于楼面板局部受到冲击荷载受损，可采用补浆方法处理。7、对墙体未设置构造柱现象，可采用构件墙局部凿除后内植筋，支模浇灌混凝土增补。8、对于室外散水及室内地坪下回填土未夯实到位而引起的相对沉降特征破损，可采用局部注（补）浆方式修复（可根据各房间地坪现状使用破损状态，破除原有层面，注入水泥浆固化土体后（处理深度范围约0-（0.5m-1.0m））再恢复结构及其装修层；或对于室内地坪或者破除原有层面后，直接在基础梁上植筋（双向@C10@150）形成100-120厚钢筋混凝土板（C30））”。2、2019年7月3日，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司就案涉3号栋、4号栋智能厂房（综合楼）工程施工质量司法委托检测、鉴定意见书出具了补充鉴定说明，鉴定意见为：“1、根据现场查勘和检测分析，该房屋主要存在顶部突出房屋墙体、屋面渗漏等缺陷。多处呈明显处渗漏点/面，主要位于端部侧墙开间和楼梯间等位置，砌体墙渗水处墙面出现泛碱特征，且墙板面渗水裂缝处多出现于外墙、屋面关联部位，主要为渗、泛水存在渗漏通道所导致；从上述渗漏缺陷查勘结果分析，该房屋渗水墙体渗漏产生的主要原因为现状局部外墙及屋面防水失效，导致雨水渗入所致（具有外渗浸入型特征，而飘入型渗漏特征贡献不明显），所在外墙及屋面现状防水不满足原设计防水功能要求。2、建议针对该户外墙及屋面平台现状防水质量不良引起的渗漏水现象（由于渗漏点/面如不整改修复，则会对后续装修后的使用功能造成明显程度影响，并使损失扩大）；参考按《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）、《房屋渗漏修缮技术规程》（JGJ/T53-2011）及《建筑外墙防水防护技术规程》（JGJ/T235-2011）中方法由相关专业防水治理单位对该相应位置平台屋面以及外墙面进行防水整改、修缮；并应以经连续两个雨季后（自然条件下）或经过24-48小时的积水或淋水试验（人工条件下）后的不渗漏条件作为参考修复后效果方可达到其使用功能条件评价要求”。3、2019年5月22日，被告与长沙市岳麓区水木恒装饰设计服务部签订了一份《整改工程承包合同》，对案涉3号厂区的办公楼一楼室内地面进行了整改，并支付工程整改费209103.6元。二、双方当事人有争议的事实1、关于案涉房屋所出现的质量问题是否在保修期限内，原告是否迟延履行维修义务。原告认为，案涉房屋出现的质量问题，在合同约定的维修期限内，原告愿意承担维修责任；案涉房屋在交房的当日所出现的质量问题，原告即时进行了维修整改，此后出现的质量问题因被告不同意原告的维修整改方案而致使原告无法履行维修义务，原告并没有迟延履行维修义务。被告认为，原告提出的维修整改方案过于简单，根本不能满足彻底整改的要求，已构成合同约定的拒绝整改或在合理期限内拖延整改。2、本案中被告应否承担违约金责任，违约金是否过高而应予调整的问题。原告认为，被告既未按合同约定支付首付款又未按补充协议的约定付清全部款项，应承担合同约定按每日千分之二的标准支付违约金。被告认为，被告并非恶意拖欠购房款，是因为原告交付的房屋存在严重的质量缺陷，影响被告的正常使用并造成实际损失，在原告未整改到位或支付维修费之前，被告有理由缓交购房尾款并不因此支付违约金，约定的违约金标准折合月利率6％，明显过高，应根据《合同法》第114条规定调低违约金标准。3、关于被告的各项反诉请求是否支持。原告认为，原告未拒绝整改维修也未故意拖延整改维修，被告要求支付维修费用缺乏事实依据与法律依据；被告主张的装修损失、物业费损失、租金损失是其拒绝配合，拖延整改所导致，属于自行扩大的损失且并未实际发生，缺乏事实依据与法律依据，由此产生的费用应由被告自行承担；在原告明确同意整改、保修的前提下，被告盲目预估自身的损失，多次申请重复鉴定导致发生不必要的鉴定费，属于因被告自身认识错误而扩大的损失，鉴定费用应由其自行承担；对于诉讼中被告擅自委托案外人长沙市岳麓区水木恒装饰设计服务部维修行为和产生的费用，是在司法鉴定报告之后，应由被告自行承担。被告认为，案涉合同约定在综合楼保修范围和保修期限内发生质量问题，原告应该履行保修义务，拒绝整修或在合理期限内拖延整修的，被告可以自行或委托他人整修，整修费用由原告承担；原告未在30日内完成整改，影响被告经营，原告应承担给被告造成的相应损失；关于装修费损失，被告已征得原告同意才装修，发现质量问题后至今一直未继续装修，装修损失应予以赔偿；关于物业费损失，3号厂区综合楼、车间及传达室在使用功能上系一个整体，单独使用车间与传达室没有含义，因房屋严重质量缺陷，被告未单独使用3号厂区综合楼，被告缴纳了物业管理费而未享受物业服务，该损失应由原告承担；关于3号厂区租金损失，原告未按合同约定进行整改，影响被告正常使用，应赔偿被告的租金损失。被告已将4号厂区出租，可收取每月十万元的租金，3号厂区租金损失可参照该标准计算合情合理，应予支持；关于鉴定费损失，被告诉前委托湖南中大建设工程检测技术有限公司对案涉房屋进行鉴定，产生鉴定费用78000元，该鉴定系原、被告协商一致的情况下进行的，鉴定结果也确实存在质量缺陷，该损失应由原告承担；关于诉讼中被告委托长沙市岳麓区水木恒装饰设计服务部进行的修复行为是在司法鉴定意见的框架下进行的，是被告为了尽快将房屋投入使用的一种止损措施，由此产生的整改费用是原告不积极整改造成的，应由原告承担。判决的理由与结果本院认为，依法订立的合同受法律保护，合同的当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，原、被告签订的3份《长沙县商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律、法规规定，合法有效，双方当事人应当根据合同约定全面履行各合同义务。依据原、被告提供的证据及本案查明的事实可以确定，被告未按案涉合同及补充协议的约定足额支付购房首付款，被告的行为已构成违约，依据合同约定应承担违约责任。本案中，原告于2016年12月2日向被告交付案涉房屋后，对出现的质量问题及时进行了维修，对后续发现的房屋质量问题，双方协商由被告于2017年1月13日委托鉴定机构湖南中大建设工程检测技术有限公司签订一份《鉴定检测合同》，对案涉3号、4号厂区综合楼工程结构进行结构鉴定检测工作，结论为综合楼在外观方面存在多处梁体开裂、楼板板面开裂、地面开裂、管道漏水等质量问题；在主体结构方面存在多处混凝土抗压强度不满足设计及验收规范要求、钢筋间距与设计不符、楼板厚度不满足设计及验收规范要求等质量问题。原告针对该鉴定机构出具的结论委托华诚博远工程技术集团有限公司对案涉三号、四号厂区综合楼加固工程，出具结构施工图及整改方案，但被告不同意按该方案进行整改，致使原告无法履行房屋质量保修期的维修义务。反而被告于2017年11月12日与长沙市岳麓区水木恒装饰设计服务部签订《装修工程合同》对被告公司室内进行装修，且在诉讼过程中仍请水木恒装饰设计服务部进行整改。诉讼中，本院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对案涉房屋存在的质量问题出具质量检测、鉴定意见及补充鉴定说明，对该鉴定意见结论，本院予以采信。故本院认为，案涉房屋交付时虽存在不同程度的质量问题，但该质量问题均属于建筑施工产品存在的一般质量问题，并不涉及到地基、主体结构存在严重威胁人身、财产安全的重大质量问题，且案涉房屋的质量问题尚在合同约定保修期限内，被告完全可以通过合同约定要求原告履行维修整改义务的方式来解决双方存在的纠纷。而本案中，被告多次拒绝原告履行合同约定的维修整改义务，导致自身的各项损失产生并增大，对此，原告并无过错，该损失应由被告自行承担。故本院认定，原告在履行房屋质量维修义务过程中并无违约行为。关于本诉一节。原告主张被告支付购房款3605189.9元的诉求，被告对此并无异议，该诉求本院予以支持。原告主张被告按日千分之二的标准计算至2018年3月23日止的违约金共1440645元并支付至实际给付购房款之日止的违约金的诉求。本院认为，原告的该项主张虽有合同依据，但约定过高，且被告在诉讼中也申请本院调低，故本院将违约金标准酌情调整为日万分之一，按该标准分别计算从应付购房款至实际给付之日止的违约金。被告辩称支付违约金没有依据的抗辩主张，与客观事实不符，缺乏理据，本院不予支持。关于反诉一节。关于被告主张原告支付房屋维修费用2000000元、装饰装修损失854624元、按每年16102元的标准赔偿自2016年12月15日起至实际赔偿被告全部维修费用之日止的第3号厂区物业费损失、按100000元/月的标准赔偿被告从2016年12月2日起至其实际赔偿全部维修费用之日止的3号厂区租金损失、鉴定费损失78000元等反诉请求。本院认为，关于被告主张原告支付房屋维修费用2000000元的反诉请求。该项请求并未实际发生，缺乏事实和法律依据，且理由不充分，本院不予支持；关于被告主张原告支付装饰装修损失854624元、按每年16102元的标准赔偿自2016年12月15日起至实际赔偿被告全部维修费用之日止的第3号厂区物业费损失、按100000元/月的标准赔偿被告从2016年12月2日起至其实际赔偿全部维修费用之日止的3号厂区租金损失的反诉请求。本院认为，上述损失均系被告在拒绝原告履行维修义务之后而产生，被告的该项主张缺乏理据，本院难以支持。关于被告主张原告承担鉴定费损失78000元的反诉请求。本院认为，鉴于鉴定结论确认案涉房屋确实存在不同程度的质量问题，故对被告的该项损失，应由原、被告各分担50％。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第之规定，判决如下：一、限被告湖南和盛行道路机械有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告湖南泰宇投资发展有限公司中国长沙工程机械产业园项目中的第3号厂区购房款862000元并按日万分之一的标准支付从2017年6月30日至实际给付之日的违约金；二、限被告湖南和盛行道路机械有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告湖南泰宇投资发展有限公司中国长沙工程机械产业园项目中的第4号厂区购房款2743189.9元并按日万分之一的标准支付从2017年9月25日至实际给付之日的违约金；三、限原告湖南泰宇投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿被告湖南和盛行道路机械有限公司司法鉴定费损失39000元；四、驳回原告湖南泰宇投资发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告湖南和盛行道路机械有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47120元，反诉费17829元，共计64949元，由原告湖南泰宇投资发展有限公司负担775元，由被告湖南和盛行道路机械有限公司负担64174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  付建安人民陪审员  王逸群人民陪审员  马露莎二〇一九年七月十二日书 记 员  刘 蹈附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据加以证明或或证据不足以证明其事实主张的，由负责举证的当事人承担不利的后果。