广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初7006号原告：邓铭杰，男，汉族，1997年8月31日出生，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。被告：林文灿，男，汉族，1973年11月24日出生，身份证住址广东省汕头市潮南区，被告：陈妙华，女，汉族，1973年9月24日出生，身份证住址广东省普宁市，两被告共同委托诉讼代理人：曾宪辉，广东启源律师事务所律师。第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托诉讼代理人：黎曼晴，系该公司员工。第三人：何笑娟，女，汉族，1972年11月5日出生，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。原告邓铭杰与被告林文灿、陈妙华，第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称“合富置业公司”）、何笑娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓铭杰及第三人何笑娟的共同委托诉讼代理人曾祥辉，被告林文灿、陈妙华及其共同委托诉讼代理人曾宪辉到庭参加了诉讼；第三人广东合富置业公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邓铭杰诉称：原告于2018年8月26日与两被告签订了《存量房买卖合同》，约定：两被告将位于广州市白云区富园路10号2904房的房屋出售给原告，房价款385万元，2018年9月30日前到房管局办理过户手续。合同签订后，原告依约向两被告支付了购房款220万元。原告于2018年10月1日与两被告又签订了《补充协议》，将办理房屋过户手续的时间变更为2018年11月15日前，但直至今日，两被告拒绝为原告办理涉案房屋过户的相关手续。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、两被告协助原告将广州市白云区富园路10号2904房过户到原告名下；2、两被告支付原告违约金23.1万元（每日违约金按房屋成交价的0.05%计算，从2018年11月15日计算至被告办理过户手续之日止）；3、本案诉讼费由两被告承担。被告林文灿、陈妙华共同辩称，一、被告同意协议原告办理涉案房屋的过户手续，至今未办理过户是因为各方误解房屋存在查封导致的。不同意原告关于违约金的诉讼请求。二、原告无权主张违约金，《存量房买卖合同》的买方为何笑娟，原告主张违约金主体不适格，原告仅有权要求被告配合办理过户。三、至今未办理过户的原因：原告及第三人何笑娟从未催告过被告办理过户手续，仅是误解被告涉案房屋未解封，原告于2019年3月19日才出具《购房资格证明》，原告对符合办理过户条件的时间至2019年3月19日才具备。原告及第三人何笑娟以低于市场价40万元购买了涉案房屋，已获利巨大。同时，被告也存在损失情况。第三人合富置业公司陈述，原告经我方介绍与两被告于2018年8月26日就涉案物业交易事宜达成一致意见并签订了《存量房买卖合同》。2018年10月1日，买卖双方就交易相关事项签署了《补充协议》，将办理产权转移登记时间变更到2018年11月15日前，后双方未能就交易事项达成一致意见导致未能过户而停滞至今，对于双方是否继续履行买卖合同我方并无异议，但我方不同意解除合同的居间关系。第三人何笑娟陈述，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《存量房买卖合同》《更名具结书》《补充协议》、《收款收据》、转账凭证、查册表、户口本、结婚证、贷款结清通知书以及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区富园路10号2904房（粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号）（以下简称“涉案房屋”）登记在两被告陈妙华、林文灿名下。涉案房屋于2018年9月26日被广州市荔湾区人民法院查封，后于2018年12月12日解封，现被本院以该案诉讼保全查封。2013年11月30日，涉案房屋抵押给中国银行股份有限公司广州荔湾支行，权利价值：2200527元。2018年8月26日，第三人何笑娟（乙方，买房）与两被告陈妙华、林文灿（甲方，卖方）、第三人合富置业公司（丙方，房地产中介服务机构）签订了《存量房买卖合同》，合同约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，总金额385万元（第一条第2款、第二条第1款）；丙方应当于2018年9月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产证交付乙方，在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方办理产权转移登记需要提供的证件材料（第四条第2款）；延期交房的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付完违约金，逾期超过7日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期支付的，按以下方式处理：每日按成交价的0.05%赔偿（第十条）；迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方或者乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金按每日成交价0.05%赔偿（第十二条）：垫资赎契金额1900000元，于2018年8月30日前直接转账到卖方账号。定金10万元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方。买卖双方应在签署本合同后5日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请20年165万元的银行按揭贷款。卖方应在签署本合同后10日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续。买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，提取首期楼款（不含定金）人民币壹佰玖拾万元整（￥1900000）转入卖方贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应的楼款，首期楼款余额人民币贰拾万元整（￥200000元），买方应在2018年9月10日前（不迟于递件日）支付支付卖方，楼价余款（即申请贷款）人民币壹佰陆拾伍万元整（￥1650000元），待完成全部按揭手续后，由贷款银行直接划给卖方。甲方（卖方）落款处由被告陈妙华、林文灿签名确认，乙方（买方）落款处由何笑娟签名确认，丙方处由第三人合富置业公司盖章确认。同日，原告、两被告及第三人何笑娟签订了《更名具结书》，约定：第三人何笑娟与两被告于2018年8月26日就买卖位于白云区××房××物业一事签订编号为GHA0050609的《存量房买卖合同》，买卖双方均知悉并同意将该物业过户到下列买受人名下：姓名：邓铭杰，身份证号码，占有份额：100%。原告、两被告及第三人何笑娟在《更名具结书》签字捺印。后第三人何笑娟分别向两被告支付定金10万元，楼款30万元、楼款160万元、楼款20万元，共计220万元。2018年10月1日，原告与两被告签订了《补充协议》，就2018年8月26日签订的《房屋买卖合约》补充协议如下：一、产权转移登记时间由原来约定的2018年9月30日变更为2018年11月15日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证支付乙方；本协议自签订之日起生效，作为该合约至附件，与该合约具同等法律效力。原告、两被告在《补充协议》上签字捺印，第三人合富置业公司的经纪方李惠芬在《补充协议》上签字。庭审中，原告称：1、涉案房屋因两被告原因于2018年9月26日被查封，后被解封，现除原告就本案所作的诉保查封外，涉案房屋不存在其他查封情况；2、当时中介称因银行贷款问题无法在约定时间过户，双方签订了《补充协议》变更了过户时间，《补充协议》约定2018年11月15日前必须过户，延迟交楼按照0.05%的比例计算违约金；3、现原告愿意一次性支付剩余购房款165万元；4、另因签订涉案房屋买卖合同当天，原告因事无法到现场，由其母亲代为签署，按中介要求第三人何笑娟及两被告当天补充签署《更名具结书》，原告两天后在《更名具结书》上签字。为此原告另提交了查册表、户口本来证实。两被告对此质证称：查册表的时间是2019年3月10日，此时涉案房屋已不存在查封情况，但中介提供的查册表导致各方认为涉案房屋仍旧处于查封状态，各方未去房管局办理房产证，被告受错误的信息误导一直尽力在各个部门间沟通，并承受原告的辱骂；对户口本无异议。第三人何笑娟对原告提交的上述证据没有异议。两被告庭审中称：1、确认收到原告的购房款220万元，愿意协助原告办理过户手续，不同意支付原告违约金，之所以延迟办理过户是因为原告及第三人合富置业公司对涉案房屋查封情况的误解导致未及时办理过户手续，原告及第三人何笑娟也未催促两被告办理过户手续，仅仅是不断辱骂被告，被告一直积极处理涉案房屋解封事宜；2、《更名具结书》约定将涉案房屋过户到原告名下，原告仅有权利要求配合过户，对《存量房买卖合同》的其他条款无权主张；3、原告未提交证据证实其在2019年3月19日前具备购房资格，且原告低于市场价40万余元购买涉案房屋，已经获取了巨大利益，被告至今未拿到余款，也存在损失。为此两被告提交了查册表、结婚证以及贷款结清通知书等证据证实。原告对此提出以下质证意见：1、涉案房屋被查封是由被告造成的，对于中介提供的查册表，原告没有见过；2、本案购房者是原告，何笑娟只是原告的代理人，双方已经办理了网签和贷款手续，证明原告是有购房资格的；3、对结婚证及贷款结清通知书真实性无异议。第三人何笑娟质证意见同其答辩意见。另查明，原告与第三人何笑娟为母子关系，两被告为夫妻关系。截止2019年3月19日，原告具有在广州市住房限购区域内住房购买资格。原告于2019年3月13日向本院申请对涉案房屋进行财产保全，本院于2019年3月18日查封了涉案房屋，查封期间至2022年3月17日止。再查，2019年4月12日，涉案房屋抵押权人中国银行股份有限公司广州荔湾支行出具《贷款结清通知书》，称其与被告林文灿就涉案房屋贷款本息已于2018年9月3日全部结清。根据2019年6月24日的《广州市不动产登记查册表》的内容显示，涉案房屋已办理涂销抵押登记手续。本院认为：第三人何笑娟和两被告签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。后原告、两被告及第三人何笑娟签订了《更名具结书》，约定双方同意将该涉案房屋过户到原告名下，《更名具结书》实际上是房屋买卖合同买方主体的变更，是第三人何笑娟将其在《存量房买卖合同》合同中的权利义务一并转让给原告。原告已经依约向两被告支付了购房定金及首期购楼款共计220万元，两被告确认收到原告购房款220万元并同意协助原告办理过户手续，现原告表示愿意一次性向两被告支付剩余购房款165万元，并其具有广州市限购区域内的购房资格，且涉案房屋除本案查封外，暂无其他案件予以查封，加之涉案房屋的抵押贷款本息已全部结清，涉案房屋过户不存在交易障碍，故原告主张两被告协助原告办理涉案房屋的产权转移登记，于法有据，本院依法予以支持。关于违约金。原告与两被告于2018年10月1日签订了《补充协议》，约定产权转移登记时间由原来约定的2018年9月30日变更为2018年11月15日前，因两被告原因导致涉案房屋被查封无法进行过户，直至2018年12月12日涉案房屋才解封，且至今两被告也未将涉案房屋过户至原告名下，两被告怠于履行合同义务已构成违约，应承担违约责任。依照《存量房买卖合同》约定：迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方或者乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意违约方支付违约金按每日成交价0.05%赔偿（第十二条），故原告主张两被告支付自2018年11月15日起至被告实际办理过户之日止违约金的诉请本院予以支持。因被告通过抗辩方式请求对违约金调整，本院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付。第三人广东合富置业公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告邓铭杰一次性支付被告林文灿、陈妙华购房款余款165万元；二、被告林文灿、陈妙华收到购房余款165万元当日协助原告邓铭杰办理位于广州市白云区富园路10号2904房过户至原告邓铭杰名下的登记手续。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林文灿、陈妙华支付原告邓铭杰延迟办理房屋过户手续违约金（违约金以385万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年11月15日起计至被告林文灿、陈妙华协助原告邓铭杰办理过户登记之日止）；四、驳回原告邓铭杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19724元，由原告邓铭杰负担10887元，由被告林文灿、陈妙华负担8837元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本案财产保全费5000元，由原告邓铭杰负担2759.8元，由被告林文灿、陈妙华负担2240.2元并于本判决生效之日起五日内迳付原告邓铭杰。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年七月九日书记员  陈春燕