山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1102民初5187号原告：田广须，男，1961年10月4日出生汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人:焦卫华，山东澎湃律师事务所律师。被告：日照麦香园食品有限公司，住所地日照市烟台路130号（莒州路北），统一社会信用代码91371100758253415A.法定代表人：袁丛忠，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李国增，男，系被告日照麦香园食品有限公司职工。被告：日照雅都房地产开发有限公司，住所地日照市东港区烟台路130号，统一社会信用代码91371100743373035N.法定代表人：于德江，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦玉功，山东东方太阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李义周，山东东方太阳律师事务所律师。原告田广须与被告日照麦香园食品有限公司（以下简称麦香园食品公司）、被告日照雅都房地产开发有限公司（以下简称雅都房地产公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田广须及其委托诉讼代理人焦卫华，被告麦香园食品公司委托诉讼代理人李国增，被告雅都房地产公司的委托诉讼代理人秦玉功、李义周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田广须向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的协议书中第二、2条甲方就地补偿给乙方沿街商铺建筑面积共计120平方米的合同条款；2.请求两被告支付房屋折价款240万元（以最终评估为准）；3.本案保全费、保全保险费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月15日，原告和两被告签订协议一份，约定将原告租赁的滨州路北、锦绣路东，北、东毗邻日照麦香园食品有限公司的土地及地上附着物转让给两被告，两被告支付原告215万元，同时在原位置补偿沿街商铺120平方米。合同签订后，原告将租赁土地及地上附着物交付给两被告，两被告支付补偿款215万元，但120平方米商铺一直未交付，且被告履行不能，故诉至贵院，请依法判决。被告麦香园食品有限公司辩称，被告不同意解除合同，理由是：1.双方于2013年1月15日所签订的协议书是双方真实意思表示，相关的条款也没有违背法律的禁止性规定，因此本协议有效；2.原告认为两被告不能履行2013年1月15日所签订协议中的交付120平米商铺的条款，而事实上，该协议签订之后，雅都房地产公司一直在努力向政府相关部门按照法定程序报送规划，由于涉案争议的位置处在东港区人民政府、日照高新技术开发区管委会管辖，两处部门均因为秦楼街道田家村拆迁正在进行，而总体的规划没有出台，涉案争议的位置需要田家村拆迁改造的规划出台之时而完善涉案争议地块的规划，现在雅都房地产公司正在与东港区人民政府和日照高新区管委会协调，争取早日获得规划批复，早日建成商住房，以交付原告120平米的商铺沿街；3.日照麦香园食品有限公司的股权已经发生变化，现在控股股东是日照安泰房地产开发有限公司，日照安泰房地产开发有限公司有能力对上述地块进行开发。被告雅都房地产公司辩称，合同签订属实，协议已部分履行，合同中约定的补偿原告120平米商铺前提条件是建设事宜经政府批准，而该片区规划政府相关部门一直未批复，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告田广须向本院提交了如下证据：证据一、协议书原件及复印件各一份，证明2013年1月15日，在被告雅都房地产公司内，被告拿出事先准备好的该协议，原告与两被告签订协议，原告将租赁的位于高新区，东、北侧毗邻被告日照麦香园食品有限公司的土地及地上附着物转让给被告，被告除补偿原告现金215万元外，另补偿原告沿街商铺，位置由乙方首选，建筑面积共计120平方米，在约定的期限内，原告房屋腾空后，被告已支付现金215万元。证据二、日照市不动产登记中心查询结果证明2份，证明：（1）涉案土地性质为工业用地，证明该涉案土地仍不具备商业开发条件，且因公司自2015年起，为雅都房产公司担保贷款，双方无力偿还债务，经法院变卖，公司的股权已转让他人，被告在协议书中约定的就地补偿原告沿街商铺的目的无法实现；（2）山东省日照市东港区烟台路130号楼，原雅都房产注册地、酒店等不动产已抵押过户用来偿还债务，山东省日照市东港区济南路与烟台路交汇处金阳中心17楼雅都办公场所不动产已抵押过户偿还债务，雅都房地产公司自2014年起，经营出现风险，日照市多家银行追缴贷款，其公司名下房产土地拍卖顶账，经不动产登记中心调查，雅都房产名下只剩雅都56号与雅都御兰庭储藏室阁楼等不动产。证据三、麦香园食品公司，雅都房地产公司法人变更信息，麦香园食品公司法人于2015年11月12日由郑明香变更为郭岚枫，2018年5月8日，法人又变更为袁丛忠，雅都房地产有限公司于2017年12月19日法人由李挺岳变更为于德江。经调查两家公司几次变更法人，说明因债务问题，公司已无法正常运行，被告无法实现补偿原告沿街商铺的协议。证据四、涉案土地项目的立项规划资料、雅都观筑售楼处照片，原被告双方签订协议后，被告于2013年就涉案土地项目规划为雅都观筑商业住宅小区，但因被告原因，该项目未获得政府相关部门批准，致使协议签订至今，在长达六年时间，被告无法向原告交付协议约定的沿街商铺；中国房产超市网日照站雅都房产宣传雅都观筑小区资料，原告土地及房屋交付被告后，被告当年就立项雅都观筑小区，当年就装修原告房屋为售楼处，且在中国房产超市网日照站为其雅都房产公司名下的雅都观筑小区作宣传，这两份证据证明麦香园食品有限公司与雅都房产和原告签订合同后，就开发雅都观筑小区，因工业用地政府不批、两公司银行债务导致本合同六年不能落实，两公司对本合同中沿街商铺的交付不能实现具有直接责任，应承担后果，以市场价格变现交付给原告。证据五、被执行信息复印件两份，证明（2018）鲁1102执49号案件，被执行人系雅都房地产公司，执行标的19727000元，立案时间2018年1月4日；（2017）鲁1102执461号案件，被执行人系雅都房地产公司，执行标的19896850元，立案时间2017年2月21日。经调查雅都房地产公司现在东港法院还有近4000万元执行款未执行。证据六、东港区法院、日照市中院做出的民事裁定书八份，证明麦香园食品公司与雅都房地产公司自2014年至2018年，两公司负债累累，经营状况困难，欠日照多家银行债务，核查涉案金额高达1.5亿，且两公司名下房产土地不是查封就是冻结，拍卖偿还债务，以上东港区法院、日照市中院裁定判决书、公司法人的变更充分证明两公司已倒闭破产，深陷与银行债务经济纠纷。证据七、新市区沿街房屋销售价格参考，该组证据证明原告主张沿街折现的数字有依据。被告麦香园食品公司质证称，对原告提交的证据一没有异议；对证据二、证据三，原告提供的为复印件，对其真实性有异议，不予质证；对证据四，原告所提供的资料，恰恰说明被告在积极推进商品房建设，以保障原告取得沿街商铺；对证据五、证据六，恰恰说明被告麦香园公司该土地正处于正常状态，被告麦香园食品公司与被告雅都房地产公司正在积极推进土地性质变更，实现土地商业开发；对证据七，原告所提出的沿街商铺参考价与涉案土地不属同一地段，不具有参考价值。被告雅都房地产公司质证称，对证据一真实性无异议，从该证据可以看出双方约定补偿的是120平米的沿街商铺，补偿条件是以政府批复的建设事宜为准；证据二是复印件，真实性不予认可，且即使是真实的，可以看出被告雅都房地产公司有近25套房产且均处于正常状态，资金充足，并无法证明原告所说被告无力偿还债务；证据三是复印件，真实性不予认可，即使是真实的，公司法人变更系正常的商业行为，不能证实原告所述；对证据四，是复印件，真实性不予认可，且也无法证实原告的主张；对证据五、证据六，真实性请法庭依法核实，但无法证明原告的主张，被告雅都房地产公司现在运营正常，资金充足，具备开发涉案土地的条件与资质，该裁定只是证实雅都房地产公司有经济纠纷；对证据七，同被告麦香园食品公司的质证意见。对于原告田广须提交的上述证据，本院认证如下：被告麦香园公司、被告雅都房地产公司对原告提交的证据一无异议，对于证据一本院予以认定；原告提交的证据二、证据三、证据四、证据五、证据六均系复印件或打印件，被告对其真实性不予认可，且本院认为上述证据与本案没有关联性，故对证据二、证据三、证据四、证据五、证据六本院不予认定；对于证据七，涉案土地上沿街商铺的价值需要通过评估来确定，原告提供的该证据不具有参考价值，本院不予认定。被告雅都房地产公司向本院提交如下证据：一、日照市东港区人民法院于2010年10月26日作出的（2010）东行执审字第96号行政裁定书一份，证明涉案房屋被东港区人民法院及日照市城市管理行政执法局确认为违章建筑，被告认为原告隐瞒该房屋是违法建筑的事实，以欺诈手段使被告在违背真实意思的情况下，作出错误的意思表示，所以被告请求撤销双方2013年1月15日签订的协议书，返还补偿款215万元。二、雅都房地产公司副经理徐某的证人证言，证明协议书签订时及履行中的具体情况。证据三、涉案土地向高新区管委申报的概念性规划及将来的涉及效果图，其中就有原告的沿街商铺。对于被告雅都房地产公司提交的证据，原告田广须质证称，对于证据一，原告收到过这份裁定书，被告所述情况确实存在，是在东港法院开的庭，但是被告雅都房地产公司所述违背真实意思不属实，这是雅都房地产公司与原告多次协商做的决定。对于证据二，证人徐某此前曾与原告谈过通过折现的方式补偿沿街商铺，后来徐某不再联系原告了，对证人证言其他内容无异议。对证据三认可，从该效果图可以看出沿街商铺是一层的设计，所以被告应该交付给原告的沿街商铺也应该是一层的。被告麦香园食品公司对被告雅都房地产公司提交的上述证据无异议。被告麦香园食品公司未向本院提交证据。对于雅都房地产公司提交的证据，本院认定如下：对于证据一，该证据不足以证明原告在签订协议书时存在欺诈的情形，且被告请求撤销该合同应通过另行提起诉讼的方式，故在本案中本院对该证据不予认定。对于证据二，原告及被告麦香园食品公司对该证人证言无异议，证人徐某直接参与了协议书的签订及履行，证言可信度高，对该证人证言本院予以认定。对于证据三，经本院调查，该规划设计方案并未获得相关行政机关的批复，故该规划设计方案不具有证明力，对证据三本院不予认定。应原告田广须申请，本院到日照市高新区国土局及日照市高新区规划服务中心就涉案土地情况进行了调查，形成两份调查笔录。对于调查笔录，原告田广须、被告麦香园食品公司、被告雅都房地产公司均无异议。根据当事人陈述及本院经审查确认的证据，认定案件事实如下：2013年1月15日，原告田广须(乙方)与被告麦香园食品公司、被告雅都房地产公司（均为甲方）签订《协议书》一份，约定乙方租用的位于高新区，北、东侧毗邻日照麦香园食品有限公司地块（后附现状位置图）的土地及地上附着物的处置、补偿达成协议如下：一、处置范围：1、现状地块内建筑物；2、该地块及地上附着物自2012年12月31日起至2031年10月18日止的租赁承包经营权（自本协议生效之日起，乙方对本块土地及地上附着物的租赁承包经营权终止）。二、补偿范围：1、甲方一次性补偿给乙方人民币现金2150000元；2、甲方就地补偿给乙方沿街商铺建筑面积共计120平方米。（1）商铺位置由乙方首选；（2）超出部分面积（以房管局实际测量为准），按照甲方确定的当地预售价格由乙方自行承担，不足部分面积由甲方给予补偿；（3）甲方负责协调办理乙方此商铺的产权登记，接房费用和产权登记费用乙方自理；（4）所补偿商铺户型及建设事宜最终以政府批复为准。三、补偿款支付方式：本协议生效后5日内，甲方先付给乙方人民币1000000元，乙方须在本协议中约定的期限内，对拆迁房屋进行腾空，经甲方验收合格并与甲方完成交接后，甲方再付清剩余补偿款。乙方收到2150000元之日，补偿范围内的土地承包经营权及地上建筑物归甲方。房屋腾空后，该承包土地上的附着物（水、电、房屋）暂由甲方使用，根据甲方施工方便，顺时配合拆除，拆除时间甲方提前通知乙方。门、窗、木材、瓦归乙方。四、房屋腾空期限：自本协议签订生效之日起至2013年3月15日止，乙方不得逾期，每逾期一天，乙方须按补偿总额的0.5%支付给甲方违约金。五、房屋腾空标准：腾空院墙内的乙方物品。六、本协议生效之日起，乙方在2001年10月18日与田家村村民委员会签订“协议书”项目下的权利转让给甲方，甲方依此“协议书”向土地等主管部门主张权利。《协议书》签订后，被告麦香园食品公司、被告雅都房地产公司在约定期限内向原告支付了现金补偿款2150000元，原告田广须在约定期限内腾空了房屋。被告麦香园食品公司对包括原告田广须租赁地在内的坐落于高新区土地办理了产权登记，不动产权证号为X号，权属性质为国有建设用地使用权，终止日期至2055年12月27日。后原告田广须多次要求被告麦香园食品公司、被告雅都房地产公司交付120平米沿街商铺，但两被告至今未向原告交付。还查明，包括原告田广须原租赁地在内的坐落于高新区滨州路北、园中路东、不动产权证号为X号的土地，性质为工业用地，只能做工业研发用，不能建设沿街商铺。本院认为，本案主要有以下几个争议焦点：一、原告与两被告签订的协议书中第二、2条“甲方就地补偿给乙方沿街商铺建筑面积共计120平方米”的合同条款应否解除；二、合同条款解除后的责任承担问题。一、关于第一个争议焦点原告田广须要求解除协议书中第二、2条甲方就地补偿给乙方沿街商铺建筑面积共计120平方米的条款，被告雅都房地产公司辩称协议书约定了“所补偿商铺户型及建设事宜最终以政府批复为准”，现在沿街商铺未建设原因在于土地性质的变更未获政府批复，也即约定的条件未成就，双方应继续等待条件成就。而原告田广须则认为“所补偿商铺户型及建设事宜最终以政府批复为准”是指被告取得建设工程规划许可后应按政府批复进行建设，原告不得在政府批复外额外主张商铺户型。本院认为，原告田广须的陈述及证人徐某的证言都能够印证，原、被告双方在签订《协议书》时，均认为涉案土地在未来较短的时间内能够建成沿街商铺，被告向原告交付沿街商铺是必然的，也即双方在签订《协议书》时的真实意思表示并非若政府批复，则被告向原告交付沿街商铺，若政府不批复，则被告可不向原告交付沿街商铺。且被告雅都房地产公司作为房地产开发商，应对土地利用方式、用途也即建设沿街商铺的条件清楚了解，而原告作为普通人，不能要求其对此了解，被告未提交证据证明在签订《协议书》时被告对其自认为的所附生效条件向原告做了解释说明，故本院认定协议书第二、2、（4）条“补偿商铺户型及建设事宜最终以政府批复为准”条款并非被告向原告补偿120平方米沿街商铺的生效条件，对被告雅都房地产公司的该项抗辩本院不予采纳。原告与两被告在《协议书》中未约定沿街商铺的交付时间，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”庭审中，原、被告均认可原告在向法院起诉前曾多次向被告主张沿街商铺权益，自《协议书》签订至原告向本院起诉时已历经5年多的时间，故本院认定原告曾要求被告履行交付120平米沿街商铺的义务且已经给了被告合理的宽限期，被告履行期限已经届满。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。《协议书》签订至原告起诉时已有5年多的时间，原告多次要求被告交付承诺的120平方米沿街商铺但被告仍未履行，被告履行交付沿街商铺的期限已届满，系迟延履行交付沿街商铺的义务，被告的行为损害了原告的合法权益，致使《协议书》签订时补偿原告土地承包经营权的目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的法定解除的情形。被告麦香园食品公司、被告雅都房地产公司辩称，两被告有履行交付沿街商铺的能力，故协议书中关于补偿120平米沿街商铺的条款不应解除，本院认为，两被告的履行期限已经届满，系迟延履行义务，即便其今后仍有能力履行交付沿街商铺的义务，也不能成为不解除该条款的合法理由，况且根据本院的调查，涉案土地性质目前仍为工业用地，即使以后土地性质变更为商业用地，需要政府收回土地使用权，重新公开出让，被告能否获得该商业用地使用权具有极大的不确定性，继续履行合同将严重损害原告的权益，故对两被告的该项抗辩本院不予采纳。原告请求解除《协议书》第二、2条“甲方就地补偿给乙方沿街商铺建筑面积共计120平方米的条款”，本院认为，合同能否部分解除，取决于其能否分割履行和违约救济是否具有可分性，本案中，《协议书》约定被告的合同义务有两项，一是现金补偿2150000元，二是就地补偿沿街商铺120平方米，该两项义务能够分割履行、独立存在，且第一项现金补偿义务已经履行完毕，故本院对于原告要求解除《协议书》第二、2条“甲方就地补偿给乙方沿街商铺建筑面积共计120平方米”的条款的诉讼请求予以支持。二、关于第二个争议焦点《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”解除原告与两被告签订的“甲方就地补偿给乙方沿街商铺建筑面积共计120平方米”的条款后，由此给原告造成的损失应由两被告予以赔偿，故原告诉讼请求中合理的部分应予支持。原告向本院申请对沿街商铺的价值进行评估，由于涉案土地上沿街商铺未实际建设，亦没有经有关部门批准的规划，无法直接确定沿街商铺为几层，故本院委托山东博莱仕土地房地产评估有限公司对涉案土地同地段、同用途、同面积的1层、1-2层、1-3层沿街商铺市场均价进行评估，山东博莱仕土地房地产评估有限公司做出评估报告，认定120平方米的1层沿街商铺均价为251.61万元，1-2层沿街商铺均价为185.11万元，1-3层沿街商铺均价为142.94万元。原告对该评估报告质证称，其对此次评估中1-3层的说法不认可，在日照没有120平方米的3层沿街商铺，对评估报告其他内容无异议。被告麦香园食品公司、被告雅都房地产公司对该评估报告无异议。《民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”本院认为，当地沿街商铺的主要存在形式为1层、1-2层、1-3层，在涉案土地尚无规划及建设的情况下，为最大限度的趋向公平，涉案土地沿街商铺的市场价值应为同地段、同用途、同面积的1层、1-2层、1-3层沿街商铺价值的平均数，故被告麦香园食品公司、被告雅都房地产公司应向原告赔偿的数额为（251.61+185.11+142.94）万元/3=193.22万元。对于原告田广须垫付的评估费28000元，系原告为查明损失支付的必要的、合理的费用，应由作为败诉方的被告承担。对于原告支出的保全保险费2716元，该费用非必要性支出，故对原告要求被告承担保全保险费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告田广须与被告日照麦香园食品有限公司、被告日照雅都房地产开发有限公司于2013年1月15日签订的《协议书》中的第二、2条“甲方就地补偿给乙方沿街商铺建筑面积共计120平方米”的条款；二、被告日照麦香园食品有限公司、被告日照雅都房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告田广须支付赔偿款1932200元；三、被告日照麦香园食品有限公司、被告日照雅都房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告田广须支付原告田广须垫付的评估费28000元；四、驳回原告田广须的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，保全费5000元，由被告日照麦香园食品有限公司、被告日照雅都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  李 君人民陪审员  缪湘阳人民陪审员  周 华二〇一九年七月二日法官助理张伟书记员申庆丽