湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终872号上诉人（原审被告）：陈亮，男，1981年9月29日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：刘东升，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：汉川市城镇建设综合开发总公司。住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处。法定代表人：叶方针，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡昌茂，男，1964年10月7日出生，汉族，住黑龙江省。代理权限：代为增加、变更诉讼请求，调解、和解，申请强制执行，收取执行兑现款。委托诉讼代理人：程思培，湖北谛益律师事务所律师。代理权限：代为增加、变更诉讼请求，调解、和解。上诉人陈亮因与被上诉人汉川市城镇建设综合开发总公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初2722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈亮上诉请求：原审作出的关于由陈亮向城建公司支付购房款318431元的判决认定事实不清，适用法律错误，陈亮没有再付下欠房款的义务，请求改判或发回重审。事实与理由：本案不是城建公司与陈亮之间的商品房买卖合同纠纷，而是城建公司文化世纪城项目部负责人胡昌茂与陈亮之父陈重发之间关于以劳务酬金抵偿房屋价款的纠纷。即原告和被告均不是本案适格的主体，本案案由不是商品房买卖合同纠纷。首先，陈亮之父陈重发为建筑预决算工程师，2014年8月，陈重发与城建公司文化世纪城项目部负责人胡昌茂（胡昌茂自称文化世纪城项目实行独立核算并自负盈亏，可以独立承担民事权利和义务）达成口头协议，即陈重发为该项目的技术顾问参与该项目工作，其工作的报酬则以该项目二期T3A号楼二单元3201/3203两套房的成本价和销售价的差额作抵，其中3201房给陈重发的大儿子陈亮，3203房给小儿子陈伟，即两套房分别给付10万元成本价（当时每套房成本价约10万元，销售价约30万元）。协议达成后，胡昌茂向陈重发交了两套房子的钥匙，同意其装修入住。其间，胡昌茂以房屋安全检查为由将3203房的钥匙要走。2014年11月25日陈重发以陈亮的名义向胡昌茂支付3203号房的成本价款10万元，胡昌茂以项目部名义收款并出具收条。陈重发从2014年8月至2015年8月为胡昌茂工作一年。在此之前，陈重发还给胡昌茂准备开发的西湖聚富名都项目做了大量工作，胡昌茂对陈重发为其工作又没有给报酬的事实认可。但二期工程完毕后，胡昌茂否认口头协议，既不给陈重发支付报酬，又要陈重发对陈亮的房屋按销售价付款。至于给陈伟的房屋未提及。所以，胡昌茂在既不付报酬的情况下，又要按销售价支付房款的要求于法于理相悖（当时的销售价每平方米为2900元左右，并非为3900元）。当时的口头协议和交钥匙交钱均是由胡昌茂与陈重发之间进行的。城建公司不知情，收款收据没有城建公司的公章和财务章。钥匙是胡昌茂交给陈重发的。实际交钱人为陈重发。故争议双方应为胡昌茂与陈重发，而不是城建公司与陈亮。其次，本案不是商品房买卖合同纠纷。第一，商品房买卖合同是要式合同，即必须是书面合同，而本案没有商品房买卖合同的书面合同。另外，作为合同的基本内容应包括标的、质量数量、价款和酬金、履行的期限和方式、违约责任。而本案中，10万元收据中没有注明是预付款，亦未约定总价款，只是收了10万元交钥匙。交钥匙和付款行为是对以劳务报酬抵偿房款的口头协议的履行。而非形成事实上的商品房买卖合同纠纷。城建公司辩称，一、城建公司认为一审确定的本案案由正确，双方的主体均适格，陈亮上诉没有证据且其上诉所称的系另一法律关系。二、房屋买卖时，口头约定价格为3900元/平方，主张权利时按低于市场价的价格，符合合同法第62条的规定。原审判决正确，请求维持，陈亮的上诉不能成立，请求依法驳回。城建公司向一审法院起诉请求：判令陈亮清偿所欠城建公司购房款人民币318431元。一审经审理查明，城建公司在位于汉川市文化世纪城进行第二期开发时，指定胡昌茂负责工程实际施工；期间胡昌茂曾聘请陈亮的父亲陈重发进行工程预、决算工作，并且尚欠部分劳务费用未预结清。2014年陈亮因要结婚需要购房居住，陈重发遂找胡昌茂商议要求购房；考虑到陈重发在公司工作并欠其劳务报酬的实际情况，经胡昌茂报公司同意，口头约定将涉案房屋卖给陈亮；陈亮于2014年向城建公司的项目部交付房款10万元，并领取钥匙后进行了装修，居住至今。但对超出部分的购房款是用陈重发的劳务报酬已抵偿完毕或是由陈亮继续支付，双方说法不一。城建公司为追回下欠购房款曾于2017年起诉到一审法院，经一审法院准许撤回起诉后，再次诉至一审法院。一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案为商品房买卖合同纠纷，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，城建公司是具有开发资质的企业，涉案房屋是其开发的，出售商品房符合相关法律规定。陈亮认为是以劳务报酬支付房屋价款纠纷，因其提交的证据不能足以证明该事实。据此，对陈亮的辩称意见一审法院依法未予采纳。因胡昌茂系城建公司委派的涉案房屋开发地的实际负责人，胡昌茂按城建公司的指示，将房屋以优惠价格卖给陈亮，不违反法律规定；虽然该商品房买卖没有签订书面合同，但已按合同的实质要件支付了部分购房款，进行了交付，且陈亮进行装修后于2015年已实际居住至今。因而该商品房买卖合同成立且生效，双方均应依照合同的约定或法律的规定全面履行义务。城建公司主张陈亮购买城建公司的房屋共计房款418431元，已支付10万元，下欠购房款318431元未予清偿，庭审中有其提交的营业执照、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、收据和备案价目表、销售合同等证据相互印证，一审法院予以支持。陈亮辩称以陈亮的父亲陈重发的劳务报酬抵偿完毕，不欠城建公司的购房款，其提交的证据不能足以证明该事实，一审法院依法未予采纳。关于陈重发受胡昌茂聘请进行预决算，尚欠劳务报酬问题，属另一法律关系，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：1.陈亮于判决生效之日起五日内向城建公司支付下欠的购房款318431元；2.驳回城建公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3038元，由陈亮负担。本案二审期间，双方当事人围绕各自的诉讼主张均向本院提交了新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。陈亮向本院提交的证据如下：证据一：2017年2月11日，胡昌茂以公司项目部负责人的名义向汉川市人民法院提起过诉讼的民事起诉状。拟证明：本案争议与城建公司无关，本案争议是与胡昌茂本人，现在胡昌茂以城建公司的名义进行诉讼，城建公司没有主体资格。证据二：2017年2月11日，起诉时，陈亮向人民法院提出第三人参加诉讼申请书。拟证明：要求陈重发参与到本案诉讼中。上述两份证据拟证明：胡昌茂曾向汉川法院起诉过，后胡昌茂撤诉，但人民法院没有将撤诉裁定向陈亮送达，一年后，胡昌茂又以城建公司名义提起诉讼。一审法院在处理上存在违法行为。证据三：（2017）鄂0984民初224号开庭传票。城建公司向本院提交的证据：城建公司与胡昌茂于2009年1月9日签订的合作开发协议书。拟证明：项目部负责人是胡昌茂，胡昌茂与城建公司为合作关系，对案涉房屋享有权利。对陈亮提交的证据，城建公司质证意见为：对证据一真实性没有异议，曾提起过诉讼。对证据二不清楚，第一次起诉原告为项目部，提出的申请是城建公司，不论是城建公司还是项目部起诉，与陈重发均无利害关系，陈重发不能作为第三人参加诉讼。现在的主体为陈亮购买商品房，陈重发的劳务关系是另一法律关系，陈重发作为第三人参加诉讼主体不适格，文化世纪城项目部是城建公司一部分。对证据三的真实性无异议。对城建公司提交的证据，陈亮质证意见为：对证据无异议。对于双方当事人提交的证据，本院认证认为：因城建公司对陈亮提交证据一、三的真实性无异议，故本院对陈亮提交证据一、三的真实性予以确认。陈亮提交的证据二系另一案的《第三人参加诉讼申请书》，并非本案的申请，对该份证据本院不予采信。因陈亮对城建公司提交证据的真实性无异议，故本院对陈亮提交证据的真实性予以确认。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。本案二审讼争的焦点问题为：一、本案案由应当如何确定；城建公司与陈亮是否为本案适格的原、被告。二、城建公司一审诉讼请求应否得到支持。关于焦点问题一，本院认为，本案案由应当确定为房屋买卖合同纠纷；城建公司、陈亮系本案适格的当事人（一审原告和被告）。理由如下：1.本案系因城建公司与陈亮之间的房屋买卖合同的履行而引发，故应定性为房屋买卖合同纠纷。2.陈亮主张本案系因以劳务酬金抵偿房屋价款而引起，但未提交有效证据予以证明，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，陈亮应承担举证不能的不利后果，故对陈亮的该项上诉主张，本院不予支持。3.案涉房屋系城建公司与胡昌茂合作开发；城建公司系具有开发资质的企业，其为与本案有利害关系的法人，故城建公司为本案适格的一审原告。城建公司已将案涉房屋交付给陈亮，陈亮已支付了10万元，案涉房屋现由陈亮实际占有，本案纠纷系城建公司与陈亮之间引发，故陈亮系本案适格的一审被告。关于焦点问题二，本院认为，城建公司作为本案提起诉讼的一方，主张陈亮下欠购房款，就应当提交相应的证据证明其诉讼请求或主张。双方之间未签订书面的房屋买卖合同；在陈亮仅支付10万元购房款的情况下，城建公司即将案涉房屋的钥匙交付给陈亮，必是事出有因。城建公司未提交有效证据证明双方是否约定案涉房屋单价、总价以及陈亮的下欠购房款。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，城建公司应承担举证不能的不利后果。案涉房屋的市场价亦或评估价，均不能反映双方当事人当时的真实意思，在当事人不予认可的情况下，对双方当事人不具有约束力。故对于城建公司请求陈亮支付下欠购房款318431元的诉讼主张，本院不予支持。至于陈亮主张陈重发受胡昌茂聘请进行预决算工作，下欠劳务报酬的问题，系另一法律关系，在本案中本院不予审理。综上，陈亮的上诉请求成立，本院依法予以支持。原审判决认定事实不清，实体处理不当，依法应予纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销湖北省汉川市人民法院(2018）鄂0984民初2722号民事判决；二、驳回汉川市城镇建设综合开发总公司的诉讼请求。一审案件受理费3038元、二审案件受理费3038元，均由汉川市城镇建设综合开发总公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  刘 铮二〇一九年七月五日书记员  潘 洁附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；