黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终60号上诉人（一审被告）：张丽颖，女，1972年1月10日出生，汉族，北京市朝阳门社区卫生服务中心医生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张淑琴，女，1953年5月10日出生，汉族，富裕县建筑公司退休工人，住黑龙江省富裕县。被上诉人（一审原告）：李福新，男，1957年7月1日出生，汉族，黑龙包装有限责任公司职工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：于渤，男，1978年6月18日出生，汉族，北京国信达房地产土地评估有限责任公司注册房地产估价师，住黑龙江省哈尔滨市道里区。一审第三人：蒋柏林，男，1947年4月25日出生，汉族，现羁押于黑龙江省。上诉人张丽颖因与被上诉人李福新、一审第三人蒋柏林案外人执行异议之诉一案，不服齐齐哈尔市中级人民法院（以下简称齐齐哈尔中院）（2018）黑02民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张丽颖的委托诉讼代理人张淑琴，李福新的委托诉讼代理人于渤到庭参加诉讼。蒋柏林因被羁押，未能到庭。本案现已审理终结。张丽颖上诉请求：一、依法撤销齐齐哈尔中院（2018）黑02民初126号民事判决，发回重审或改判支持张丽颖一审全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由李福新承担。事实和理由：1.一审法院仅依据水费用户建档时间和热费缴纳时间认定张丽颖没有在人民法院查封前实际占有案涉房屋认定事实错误。因当时房地产交易管理不规范，无正规交接手续，供水、供热登记无法真实反映实际占有的事实。张丽颖于2006年占有房屋后，将房屋出租给李微，供水建档时登记为“李微”，不能因此认定张丽颖没有在法院查封前实际占有该房屋。同样，供热用户没有登记为张丽颖，是张丽颖与供热公司房屋是商服还是住宅存在争议，张丽颖未交取暖费所致。如果仅依据供水和供热未登记在张丽颖名下，就认定张丽颖未在法院查封前占有案涉房屋，违背生活常理。综上，一审法院仅依据水费用户建档时间和热费缴纳时间认定张丽颖没有在人民法院查封前实际占有案涉房屋属认定事实错误。2.一审法院认为张丽颖未能提交充分证据证实在法院查封前实际占有案涉房屋不符合事实。一审中张丽颖提交的社区介绍信、邻居证言及第三人蒋柏林陈述等证据证明，张丽颖在人民法院查封前已实际占有了案涉房屋，至现在张丽颖一直实际占有房屋。三、张丽颖有证据证明其在法院查封前已实际占有案涉房屋，其权利能够排除李福新的执行。房屋的合法占有应以实际控制为标准，无论购房人是否实际居住，只要实际控制房屋即合法占有。张丽颖将房屋对外出租，在法院查封前已经对房屋进行了实际控制和管理，其权利能够排除李福新的执行。李福新辩称，一审法院认定张丽颖在案涉房屋被查封前没有实际占有是正确的。张丽颖和蒋柏林于2005年11月12日签订的协议书是伪造的，蒋柏林在2007年8月20日法院向其调查时承认案涉房屋没有出卖，虽然蒋柏林自认收到了张丽颖的全部购房款，但因蒋柏林和张丽颖已涉嫌串通造假，因此仅依据收据没有转账凭证相佐证的情况下，无法证实实际交付全部购房款。案涉房屋水费用户没有登记在张丽颖名下，且登记时间在法院查封之后，故张丽颖提供的证据均无法证明其在法院查封前实际占有案涉房屋。张丽颖向一审法院起诉请求：一、停止执行富裕县甜菜站住宅楼1单元102、202室。二、判令富裕县甜菜站住宅楼1单元102、202室归张丽颖所有。一审认定事实如下：李福新诉蒋柏林、蒋志东、张淑琴民间借贷纠纷一案，齐齐哈尔中院经审理后于2007年5月29日作出（2007）齐民初字第51号民事判决：蒋柏林偿还李福新借款本息合计1,193,220.00元。2007年4月29日齐齐哈尔中院依李福新的财产保全申请作出（2007）齐民初字第51-1号民事裁定，裁定：查封蒋柏林挂靠中房集团黑河房地产开发有限公司开发建设的富裕县甜菜站综合楼东厢楼南二门（即1单元）1、2、3层房屋。齐齐哈尔中院依李福新执行申请于2009年8月28日作出了（2007）齐法执字第109号执行裁定，对被执行人蒋柏林挂靠中房集团黑河房地产开发有限公司开发建设的富裕县甜菜站综合楼东厢楼南二门1、2、3层房屋予以查封，包括张丽颖提出异议的甜菜站住宅楼（综合楼）1单元102室及202室，并于2009年9月1日向富裕县房产管理处送达执行裁定、协助执行通知书。执行期间，张丽颖以案外人的身份提出执行异议。齐齐哈尔中院审查后，于2018年7月9日作出（2018）黑02执异62号执行裁定，驳回张丽颖的异议请求。之后，张丽颖向齐齐哈尔中院提起案外人执行异议之诉。根据富裕县不动产登记中心备案的该楼的《房地产测绘报告》表明，张丽颖所主张的102室实为1层13号商服，面积为30.35平米。张丽颖所主张的202室在测绘报告中并不存在，属于2层13号商服的一部分，从1层13号商服经室内楼梯可达202室，系一户复式结构房屋，通过单元门的楼梯也可到达202室。另查明，富裕县甜菜站综合楼为蒋柏林挂靠中房集团黑河房地产开发有限公司开发建设的。该房于2005年9月29日取得《商品房预售许可证》，2006年10月19日蒋柏林取得由富裕县房产管理处开具的《商品房预售登记证》，购买了包括案涉房屋在内的六处房产。由于蒋柏林欠缴税费等原因，该楼一直无法办理产权登记。购房者到富裕县建设局上访要求办理产权证，2010年9月6日，该楼取得了《建设项目竣工规划验收合格证》。后期，购房者陆续办理了房屋产权登记。再查明，由于当时房地产交易管理不规范，该楼交付时并没有入户通知单等正规交接手续。经向富裕县鸿源供水有限公司查证，在甜菜站综合楼交付使用时，由当时使用房屋的用户自行申报户名，因此存在购房者与水费用户名登记不一致的情况。2006年供水公司引进了收费管理软件系统，系统中显示张丽颖所主张的202室的建档日期为2008年9月8日。经向富裕县富鹤供热有限责任公司查证，该楼于2006交付使用并收取热费。案涉1单元102室及202室房屋供热用户名登记在开发商名下，热费未缴。张丽颖是从2015年开始缴纳这两户房屋的热费，之前的热费一直欠缴。2005年11月12日，张丽颖与蒋柏林签订了《协议书》，约定张丽颖以130,000元购买住宅楼1单元202，并有蒋柏林同日出具的“1单元202号收张丽颖楼款”收据。一审法院认为：张丽颖与蒋柏林于2005年11月12日签订的关于房屋买卖的《协议书》在人民法院作出查封裁定之前；蒋柏林于签订合同当日给张丽颖出具了收取房款的收据；蒋柏林认可该合同和收据真实有效。李福新虽怀疑张丽颖虚假支付房款并认为该协议书涉嫌伪造，但未能提供证据证实自己的主张。故该房屋买卖合同系蒋柏林与张丽颖的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。但是，张丽颖直至2015年起才开始缴纳涉案房屋的供热费；供水用户建档日期为2008年9月8日，张丽颖未能提交充分证据证实在法院查封前实际占有了案涉房屋，对于张丽颖要求对甜菜站综合楼1单元102室、202室停止执行的诉讼请求，缺乏事实根据，不予支持。而且因案涉房屋尚未办理产权登记，张丽颖并没有取得该处房产的物权，张丽颖请求判令富裕县甜菜站综合楼1单元102室、202室归其所有，没有法律根据，亦不予支持。据此判决：驳回张丽颖的诉讼请求。案件受理费2900元，由张丽颖负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间，因原审第三人蒋柏林被羁押于黑龙江省六三监狱，未到庭参加诉讼，为查清案件事实，法院工作人员前往黑龙江省六三监狱对蒋柏林进行询问，并到齐齐哈尔市富裕县进行实地查看，走访调查了案涉房屋的邻居，针对甜菜站综合楼交付入住时间、房产证办理情况、案涉房屋买卖及使用情况等问题进行调查。查明甜菜站综合楼交付入住时间为2006年，蒋柏林通过卖房协议将案涉房屋卖给张丽萍，张丽萍以现金形式支付后，对案涉房屋进行装修居住至今。除此，一审查明的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据当事人上诉、答辩及二审庭审中陈述的意见，解决本案争议的关键问题在于张丽颖对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。张丽颖在人民法院查封之前已与蒋柏林签订合法有效的书面合同，交付了全部房屋对价。对于张丽颖对案涉房产的占有时间问题。由于当时房地产交易管理不规范，甜菜站综合楼交付时并没有入户通知单等正规交接手续。通过一审法院向富裕县鸿源供水有限公司查证可知，在甜菜站综合楼交付使用时，系由当时使用房屋的用户自行申报户名建档登记，因此存在购房者与水费用户名登记不一致的情况。供水建档时登记为“李微”，张丽颖对此解释为购房后将该房出租给“李微”使用，现案涉房产由张丽颖出租使用，结合对富裕县鸿源供水公司的查证，张丽颖的解释符合常理。同时，张丽颖所主张的202室的建档日期为2008年9月8日，应系用户自行申报的建档时间，不能证明其申报建档之前未对房屋占有。且结合一审查明的在富裕县不动产登记中心备案的该楼《房地产测绘报告》表明，张丽颖所主张的102室实为1层13号商服，202室在测绘报告中并不存在，系从原2层13号商服间隔出来的，案涉102室与202室系一户复式结构房屋。可见案涉202室房屋状况在登记备案的《房地产测绘报告》并不明晰，易发生相应争议，故张丽颖直至2015年起才开始缴纳案涉房屋的供热费亦无法证明其在法院查封前未对房屋占有。由于开发商欠缴税费、甜菜站综合楼尚未办理竣工验收手续等原因导致该房屋无法办理产权登记，非因张丽颖自身原因未办理产权登记。因此，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张丽颖对该房屋享有的权利应优于李福新的一般债权，其对案涉房屋的物权期待权应予保护。应停止对上述房产的强制执行。由于案涉房屋尚未办理产权登记，张丽颖并没有取得该处房产的物权，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产未经登记，不发生物权效力”的规定，张丽颖请求判令富裕县甜菜站住宅楼1单元102室、202室归其所有，没有法律根据，本院不予支持。综上所述，张丽颖的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2018）黑02民初126号民事判决；立即停止对位于富裕县甜菜站综合楼1单元102室、202室的强制执行；三、驳回张丽颖其他的诉讼请求。一、二审案件受理费5800元，由李福新负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 胡乃峰审判员 安学思二〇一九年七月二十四日书记员 丁 馨