海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019琼02**民初4803号原告：乐东乐好房地产咨询有限公司，住所地乐东县九所新区**商住二横路****商住楼**。法定代表人：王灵威，该公司总经理。被告：海南亿众仁合房地产有限公司，住所地三亚市天涯区月川街三亚农业生产资料公司宿舍楼**第**。法定代表人：纪万里，该公司总经理。委托诉讼代理人：李士国，海南中海律师事务所律师。原告乐东乐好房地产咨询有限公司（以下简称：乐好房地产公司）与被告海南亿众仁合房地产有限公司（以下简称：海南亿众仁合公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐好房地产公司的法定代表人王灵威、被告海南亿众仁合公司的委托诉讼代理人李士国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐好房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付剩余销售佣金17640元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告签订代理销售五指山孔雀城项目，双方约定销售佣金为成交额的4%，佣金支付时间为客户签署完购房协议的15个工作日内。原告于2018年1月6日成交一套孔雀城E-1-301房，被告当天出具成交有效确认单给原告，计佣25200元，客户于2018年3月签署完协议，达到结算佣金条件，经原告多次追偿，与被告签订分期还款协议，协议约定2019年2月1日前支付30%佣金7560元，其余部分于2019年4月30日前付清。经原告多次追偿被告仍无履行还款义务，特诉至法院。被告海南亿众仁合公司辩称，一、原告与被告签订的《分销代理合同》约定的合作期限已于2017年12月31日到期，双方未再签订有关销售代理合同，双方的合同关系已于2017年12月31日终止。根据双方签订的《分销代理合同》第二条约定：“双方的合作期限为签订合同之日（即2017年10月1日起至2017年12月31日止）”。在本合同到期前的15个工作日内，双方应另行协商代理销售事宜并另行签订有关销售代理合同，在双方签订的代理合同已于2017年12月31日到期后，双方未再就代理事宜签订过任何书面代理合同，因此双方的委托代理合同关系已于2017年12月31日终止。2原告于代理合同关系终止后所销售的佣金，结算时应适用行业惯例，原告无任何证据表明被告现已符合结佣条件，应承担举证不利的后果。根据《合同法》及相关司法解释的规定，当双方对合同事宜无约定或者约定不明时，应适用交易惯例，按照房地产中介服务市场的一贯作法，分销公司的佣金需等到开发商结算给销售公司后，再由销售公司支付给分销公司，原告诉称所销售的房屋为2018年1月6日成交，即使认可该笔成交所对应佣金的真实性，现因房地产开发公司尚未结佣给被告，因此被告尚无法与原告办理剩余部分结算佣金事宜。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”3海南于2018年4月22日实施严格的全域限购后，被告目前与房地产开发公司仍有大量销售佣金尚未结算，被告与原告关于2018年销售房屋佣金结算事宜因政策原因，目前尚未达到结算条件。退一步讲，本案中，即使认可原告所诉称的佣金计算方式、标准、金额，因限购政策导致原告佣金所对应的房地产开发公司因客户退房频发、社保不符合条件无法办理佣金结算等原因，至今仍未与被告结算佣金，因此，被告尚不能与原告办理佣金结算事宜。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，被告就其代理销售五指山孔雀城项目的分销代理事宜与原告签订《分销代理合同》，约定受托物业位置为海南省五指山南圣镇南圣郡孔雀城，楼栋编号A#、B#、C#、D#、E#共约147套；合作有效期限为签订合同之日（即2017年10月1日起至2017年12月31日止），在本合同到期前的15个工作日内，双方应另行协商代理销售事宜并另行签订有关销售代理合同，如销售政策没有变动，本合同代理到期后自行续期到2018年5月31日；销售代理佣金以总销额（成交房款总价）4%结算佣金，原告需向被告提供等额增值税专用发票；被告根据原告的销售情况，按照双方约定计提标准，于本项目内部购房协议合约签署完毕后，15个工作日内支付佣金；结算条件为：1.客户与被告签订《孔雀城内部购房协议》并缴纳100%的购房款，2.被告除向原告支付代理佣金外，原告在代理销售过程中发生的广告、差旅、交通、项目推广、人员工资等其他一切费用全部由原告独自承担，3.在本合同期内，客户选房后退定的房产，被告将不支付销售代理佣金给原告，如被告已支付销售代理佣金，原告须在3个工作日内退还被告已支付全部金额，4.被告根据政府相关法律法规向客户收取的各种代收费，不计入原告销售额，不作为佣金结算的金额。2019年1月27日，原、被告签订《还款协议书》，载明原、被告协议五指山孔雀城E栋一单元301房分销结算佣金，双方约定金额为空白，经双方同意被告承诺于2019年2月1日前结佣上述金额30%，其余部分于2019年4月30日前结清，在此期间原告不得损害被告利益言论及销售，否则佣金不予支付，并返还已支付佣金。2019年1月31日，被告向原告支付佣金7560元。庭审过程中，原、被告均确认五指山孔雀城E栋一单元301房系原告于2018年1月6日代理销售，成交房款价为700000元，结算佣金时由原告负担税费即扣除佣金的10%。本院认为，原、被告签订的《分销代理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约全面履行合同。虽然《分销代理合同》第二条合作期限为2017年10月1日至2017年12月31日，但该条款最后一段表述为“如销售政策没有变动，本合同代理到期后自行续期到2018年5月31日”，庭审中原、被告均确认截止2017年12月31日销售政策未发生变动，且结合原、被告双方在《分销代理合同》落款处日期签署为2018年，故该合同的履行期限应按该条款约定自动续期至2018年5月31日，被告辩称原、被告之间的销售代理合同关系于2017年12月31日终止，无事实根据和法律依据，本院不予采纳。原告代理销售房屋的时间是2018年1月6日，故被告应按《分销代理合同》约定按成交房款价4%结算佣金即为28000元（700000元×4%），扣除10%的税费后，即被告应向原告支付佣金25200元。根据原、被告签订的《还款协议书》中载明被告认可五指山孔雀城E栋一单元301房是由原告代理销售，亦承诺分两期支付原告的佣金，并且已于2019年1月31日已向原告支付7560元即为结佣金额的30%（25200元×30%）。据此该《还款协议书》中约定的还款方式及期限应视为原、被告双方对佣金结算的支付达成新的合意，被告亦按该《还款协议书》实际履行，现支付期限已到期，被告应按协议内容履行支付佣金的义务。被告辩称依据行业惯例因被告与开发商尚未结佣故原、被告之间未达到结佣条件，于法无据，被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采纳。因此原告主张被告向其支付尚欠的销售佣金17640元（25200元-7560元），有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条(javascript:SLC(38083,2))，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(javascript:SLC(38083,2))之规定，判决如下：被告海南亿众仁合房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告乐东乐好房地产咨询有限公司支付剩余代理销售佣金17640元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元（原告乐东乐好房地产咨询有限公司已预交），由被告海南亿众仁合房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 蒋 倩 二〇一九年七月三十日书记员 陆理卫附相关法律条文：《中华人民共和国合(javascript:SLC(2780,0))同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。