广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5642号原告：广东某园物业服务股份有限公司某分公司，住所地广州市番禺区洛浦街某乡村广州某园会所夹层，统一社会信用代码：91**826**。负责人：陈某辉。委托诉讼代理人：杨某、林某，均系广东某园物业服务股份有限公司某分公司的员工。被告：唐某，男，1986年6月30日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广东某园物业服务股份有限公司某分公司诉被告唐某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月30日受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广东某园物业服务股份有限公司某分公司的委托诉讼代理人杨育、林某，被告唐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠我司物业服务费，截止到从2017年4月1日至2019年2月28日，欠物业服务费金额11567.39元，违约金17828.86元，总计金额为29396.25元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：广州某园小区自成立以来一直由原告进行物业管理。2017年2月被告从某园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州某园乐苑*座*号房产（下称该房产），成为广州某园小区的业主。自从被告成为广州某园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2017年4月1日起至截至起诉之日，却拒绝支付物业服务费。该房产建筑面积**平方米。根据《广州某园前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收。每逾期一天需增交5‰的违约金”的约定，被告每月应向原告支付443.65元的物业服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付502.93元。截止到2017年4月1日至2019年2月28日，欠费金额11567.39元、违约金17828.86元，总金额29396.25元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，根据《合同法》有关规定，被告应支付物业服务费11567.39元、违约金17828.86元。根据《民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求，保护原告的合注权益。被告唐某答辩称，其缴纳两个月的物业费后，才被告知需缴纳房屋维修基金，房屋维修基金必须是由一手、二手业主时已经缴纳了房屋维修基金，所以其提出了该问题；原告虽然起诉的是物业管理费，如果没有缴纳房屋维修基金，但以后一直会用该条款要求被告缴纳。2018年1月22日凌晨3点20分，原告找了水电工到广州某园的乐苑小区15栋的楼梯间，该水电工打开变电盒，对其停电。被告同意缴纳物业管理费，但被告每次缴纳物业管理费，原告都必须要支付房屋维修基金，所以才没有成功缴纳物业管理费。经审理查明：原告广东某园物业服务股份有限公司某分公司是具有从事物业管理资质的企业。广州市番禺区洛浦街南浦岛某园乐苑*座*房是被告名下的房产，该房产建筑面积为*平方米，花园面积*平方米。涉诉物业所在小区至今未成立业主委员会。广州市番禺某园物业发展有限公司（作为“甲方”）与广东某园物业服务股份有限公司某分公司（作为“乙方”）签订《广州某园前期物业服务合同》约定由原告对位于广州市番禺区大石镇南浦岛的广州某园一、二期提供前期物业管理服务（备注：广州某园一期项目包括以下苑区：绿茵苑、秀苑、雅苑、华苑、美苑、丽苑、乐苑、翠苑、锦苑、福苑、康苑），合同第五条、第六条、第十五条均约定“物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；业主和乙方同意，物业服务费的计收标准可按当地消费者物价指数的变动幅度调整，并按调整后的计收标准执行。物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月10日前交纳上月的物业服务费。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。”合同第三条、第二十五条约定“1.乙方按以下方式及标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的物业面积计算交纳，计收标准为：步梯洋房：按房屋建筑面积2.30元/月?平方米计收；独立别墅：按房屋建筑面积2.80元/月?平方米计收；花园：按花园面积0.50元/月?平方米计收。本合同经甲乙双方签署后生效，即2016年1月1日起至2018年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2014年7月21日至2014年9月20日期间，经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过，广州某园小区物业服务费收取标准自2015年1月1日起按照洋房建筑面积每平方米2.3元/月（含公摊费）、别墅建筑面积每平方米2.8元/月（含公摊费）计收。广东某园物业服务股份有限公司某分公司就调整后的物业服务费计收标准报政府相关主管部门备案。2015年1月1日，广州市番禺区洛浦街广州某园社区居民委员会与广东某园物业服务股份有限公司某分公司签订协议书，约定从2015年1月1日起，物业服务费计收标准为：洋房住宅：按房屋建筑面积2.3元/月?平方米计收，花园面积按0.5元/月?平方米计收（含公摊）；别墅住宅：按房屋建筑面积2.8元/月?平方米计收，花园面积按0.5元/月?平方米计收（含公摊）。另原告提交了《广州某园前期物业服务协议》、《广州某园临时管理规约》、广州某园新旧业主转名交接表、入住登记表、转名声明等拟证明被告系涉案房屋产权人，且于原告签订了相关协议，办理入住手续后便享受了原告提供的各项物业管理服务，应缴纳物业管理费。现原告主张被告欠交2017年4月至2019年2月的物业服务费11567.39元及违约金。被告确认欠缴2017年4月至2019年2月的物业服务费，但不同意支付违约金，被告称被告一致主动缴纳管理费，但因原告要求缴纳房屋维修基金与管理费一起缴纳才同意收取被告管理费。本院认为：广州市番禺某园物业发展有限公司与广东某园物业服务股份有限公司某分公司签订的《广州某园前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。原告已按照合同约定向包括被告在内的所有广州某园业主提供了前期物业管理服务，因此原告有权向被告收取物业服务费用。原告主张物业服务费用的收费标准为：洋房住宅：按房屋建筑面积2.3元/月?平方米计收，花园面积按0.5元/月?平方米计收（含公摊）。该收费标准自2015年1月1日起计收，该收费标准经该小区专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过并报政府相关主管部门备案，且原告也与广州市番禺区洛浦街广州某园社区居民委员会签订协议书作出约定，同时符合两份前期物业服务合同的约定，故本院对原告主张的收费标准予以确认。综上，涉诉物业每月的物业服务费用应为502.93元（*平方米×2.3元/平方米+96.9×0.5元/平方米），原告主张被告支付自2017年4月至2019年2月期间物业服务费11567.39元（502.93元/月×23个月），本院予以予以支持。前期物业服务合同约定逾期交纳物业服务费的违约金计付标准为每日按照应付物业服务费的5‰计付，但该违约金标准过高，且原告并未举证证明因被告逾期交纳物业服务费导致其实际的损失，故本院依法将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率标准，对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十一条、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告唐某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东某园物业服务股份有限公司某分公司支付2017年4月至2019年2月期间的物业管理费11567.39元及违约金（以每月应支付的物业服务费502.93元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准,从所欠费用月份的次月11日起计至实际支付所欠物业服务费用之日止,每月物业服务费的违约金分期计算,上述各月计付违约金数额不得超过该月应交的物业管理费502.93元）；二、驳回原告广东某园物业服务股份有限公司某分公司的其余诉讼请求。案件受理费535元，原告广东某园物业服务股份有限公司某分公司负担157元，被告唐某负担378元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  符晓波二〇一九年七月九日书记员  钟雪华