湖南省桃江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0922民初1551号 原告：桃江县金江置业有限公司，住所地湖南省益阳市桃花江镇金盆北路111号。 法定代表人：杨兵，系该公司法人代表。 委托诉讼代理人：罗广，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：刘薇，湖南义剑律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被告：田利，男，1989年1月2日出生，汉族，住湖南省桃江县。 被告：徐勇花，女，1989年4月6日出生，汉族，住湖南省桃江县。 委托诉讼代理人：昌洪武，湖南嘉才律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原告桃江县金江置业有限公司（以下简称金江公司）与被告田利、徐勇花商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金江公司的委托诉讼代理人刘薇、被告徐勇花及其委托诉讼代理人昌洪武到庭参加诉讼，被告田利经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金江公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年3月5日签订的《商品房买卖合同》；2、判令二被告支付解除合同的违约金127,903.4元；3、判令被告支付原告代付的银行贷款本息、罚息及相关费用共计16,733.28元；4、判令被告支付原告代付款项的违约金3,346.65元；5、判令被告承担本案律师费15,000元；6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定二被告向原告购买位于桃花江镇金裕庄园的房屋一套，总购房款为639,517元，首付款169,517元，另通过银行按揭贷款支付235,000元，通过公积金按揭贷款支付235,000元，原告为被告的银行按揭贷款提供连带责任保证。合同签订后，二被告支付合同首付款169,517元，并向中国建设银行股份有限公司桃江支行贷款235,000元，公积金贷款235,000元，原告为被告的银行按揭贷款提供连带责任保证。原告依据合同履行了全部义务，然而被告自2018年12月起拖欠银行按揭贷款，从2019年1月开始拖欠公积金贷款，截至2019年5月17日尚欠银行按揭贷款和公积金贷款共计16,733.28元，中国建设银行股份有限公司桃江支行已通过扣划原告保证金的方式要求原告承担保证责任。2019年3月21日，原告向被告发出书面银行按揭贷款催缴通知书，但是被告至今未偿还上述欠款。 被告徐勇花辩称：1、被告虽未按时偿还按揭贷款，但在合同履行期内已采取补救措施，补缴了按揭贷款并支付了相应的违约金，且相关贷款机构及本案原告均已接受相关款项，故原告不得再诉求解除合同。同时，按照原、被告所签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，解除合同的条件也不成就。最后，从保护交易的目的出发，不解除合同有利于各方权益的实现，也符合当前法律规定。2、既然原告无权解除合同，被告也就无需承担解除合同后的违约金127,903.4元。3、原告聘请律师的费用15,000元应由其自行承担，因为《商品房买卖合同》中约定的律师费等费用不明确具体，且属于格式条款，加重了被告的义务，应属于无效条款。被告所应承担的法律责任，按照原告的诉求也仅为16,733.8元。4、双方所签订的《商品房买卖合同》中关于违约金的约定过高，并且有多次重复计算情形，按照法律规定应当予以降低，最多只按照中国人民银行规定的基准利率予以计算。 被告田利未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交了律师费发票、《湖南义剑律师事务所委托代理合同》及《湖南省律师服务收费行业指导标准》各一份，拟证明原告在本案中支付律师费15,000元，原告的委托诉讼代理人对该费用的收取符合行业标准，合理、合法。被告徐勇花对该组证据的真实性无异议，但对该组证据的关联性和合法性不予认可，认为律师费15,000元的收取是按照的行业最高标准计算，且未提供支付该笔费用的银行转账凭证。本院认为，该组证据来源、形式合法，各证据之间能够相互印证，足以证明原告拟证实的案件事实，故对该组证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告田利与被告徐勇花系夫妻，2018年3月5日，两被告与原告金江公司签订《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》，购买原告开发的坐落于桃江县桃花江镇金盆大道东侧的金裕庄园项目中的第17幢2单元10层21003号商品房一套，总价款为639,517元，首期房款169,517元于2018年3月5日支付，余款470,000元，被告分别通过银行按揭方式支付235,000元和公积金贷款支付235,000元；原告为被告的银行按揭贷款提供连带责任保证。《商品房买卖合同》第七条约定：“2、……买受人违约后贷款银行连续扣划出卖人保证金达三个月时，出卖人可解除本合同，买受人按已实付购房款的20%向出卖人承担违约责任。……买受人如出现下列所述情况之一均视其违约：……（5）在出卖人为买受人的按揭（或公积金）贷款进行担保期间，买受人超过30日未能及时归还银行（公积金）贷款的；……买受人因合同违约，出卖人可以单方面宣布解除合同。出卖人依据本条约定宣布解除合同时，按本合同第十九条的约定的送达方式通知买受人。出卖人宣布解除合同后，买受人应当向出卖人支付合同总价款20%的违约金；并承担出卖人为解除合同支付或预交的合理的送达费和其他费用（包括但不限于应支付的本金、利息、罚息、诉讼费、保险费、执行费、实际执行费、评估费、律师费、拍卖费等）；……”第十九条约定：“在本合同履行期限内，出卖人以买受人在本合同中所明示的通讯地址和联系电话为通知或送达有关文件的约定地址和进行口头通知的约定联系电话，买受人如对上述通讯地址或联系电话进行变动，应当立即以电话通知并在7日内以书面形式告知出卖人。如因买受人存在上述应当通知而未通知情形发生，致使出卖人无法向买受人送达或通知造成买受人或出卖人权利和利益损失的，其责任全部由买受人承担。出卖人通知或送达的方式包括电话通知、邮寄送达、直接送达或在《益阳日报》或《益阳城市报》上公告送达等。如买受人没有在本合同中提供通讯地址和联系电话或提供通讯地址或联系电话有误，使出卖人无法使用邮寄方式送达的，则视为买受人免除了出卖人的送达义务，而采用自取方式接收通知，因此而导致延误或不能送达的后果，由买受人自行承担。”《合同补充协议》第二条约定：“在出卖人为买受人进行银行按揭贷款的担保期内，如因买受人原因拖欠银行的贷款本息、罚息及相关费用而导致出卖人代为支付的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，向出卖人全额返还代付款项，另支付全部代付金额的20%作为违约金。如超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除《金裕庄园商品房买卖合同》，本合同解除后，买受人应向出卖人承担购房款总额20%的违约责任。”第十条约定：“本补充协议为《金裕庄园商品房买卖合同》的附件，与《金裕庄园商品房买卖合同》具有同等法律效力，如《金裕庄园商品房买卖合同》主文与本补充协议有冲突的，以本补充协议为准，本补充协议自双方签字盖章之日起生效。”合同签订后，被告依约支付了合同首付款169,517元，并于2018年4月29日办理了公积金贷款手续，2018年5月11日在中国建设银行股份有限公司桃江支行（以下简称建设银行）办理了按揭贷款手续。原告为被告在建设银行的按揭贷款提供连带责任保证。至2018年12月，被告开始拖欠建设银行的按揭贷款，2019年1月，被告开始拖欠公积金贷款，原告于2019年3月21日按照原、被告签订合同时被告所提供的通讯地址，通过邮寄方式（邮件编号1046443880725）向被告田利送达《银行按揭贷款催缴通知书》，因田利在外地，未能收到该份通知书，该份通知书于2019年3月25日被退回原告处。截至2019年5月17日，被告所欠银行按揭贷款和公积金贷款共计16,733.28元。因被告未能按期偿还建设银行的按揭贷款，该行已通过扣划原告保证金的方式要求原告承担了保证责任。因被告已连续累计超过3个月没有偿还建设银行按揭贷款和公积金贷款，原告通过多种途径亦无法与两被告取得联系，遂于2019年6月12日向本院提起诉讼。本院于2019年6月21日向两被告送达了应诉材料，两被告在收到本院材料后，于2019年6月25日还清了所欠建设银行的按揭贷款本息、罚息及相关费用共计5,783.75元，并预交了2019年7月份应交的银行按揭贷款1,925.95元，于同日支付了所欠公积金贷款的本息、罚息及2019年7月份应交的公积金贷款本息共计10,009元，于2019年6月26日向原告还清了原告代被告支付的银行贷款本息、罚息及原告代付项的违约金共计5,756.7元。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告所签订的《商品房买卖合同》与《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。被告未能按期偿还银行按揭贷款及公积金贷款，已构成违约。原告向本院起诉后，被告在合同履行期内补缴了所欠建设银行的按揭贷款及公积金贷款的本息、罚息及其他相关费用，并支付了因拖欠以上贷款所产生的违约金，原告对被告已清偿以上款项的事实亦予以认可，故本院对原告诉求的第3项及第4项不再评析。现本案的争议焦点为：一、对原告要求解除《商品房买卖合同》，并由两被告支付解除合同后的违约金127,903.4元的诉讼请求是否应得到支持；二、本案律师费15,000元应由谁承担。 一、对原告要求解除《商品房买卖合同》，并由两被告支付解除合同后的违约金127,903.4元的诉讼请求是否应得到支持。一方面，根据《商品房买卖合同》第七条及《合同补充协议》第二条，两被告逾期偿还银行按揭贷款和公积金贷款均已超3个月，已构成违约，此时原告可以选择解除合同，退还被告已支付的购房款，并要求被告支付因解除合同所产生的违约金，同时，原告也可选择要求被告继续履行合同，补交所欠款项，并支付因逾期还贷所产生的违约金。原告在起诉要求单方解除《商品房买卖合同》后，两被告在合同履行期内清偿了所欠银行按揭贷款和公积金贷款，以及因逾期还贷所产生的违约金，并提前缴纳了下一个月应当缴纳的银行按揭贷款和公积金贷款，原告对被告补缴贷款及提前偿还按揭贷款的事实知情并予以认可，同时，两被告于次日向原告偿还原告为其代缴的银行按揭贷款及相应违约金时，原告对该笔还款亦予以收取，其接纳还款的行为应视为原告实际选择了继续履行《商品房买卖合同》，其合同解除权在本案中已经丧失。另一方面，两被告为购买涉案商品房已经支付了首付款，缴纳了部分利息和其他费用，在其违约后，两被告亦缴纳了违约金，原告收取了违约金，如果仍然解除合同，对被告来说损失过大，有失公平，且不利于维护交易的稳定。综上，对原告要求解除《商品房买卖合同》，并由两被告支付解除合同后的违约金127,903.4元的诉讼请求，本院不予支持。 二、本案律师费15,000元应由谁承担。《商品房买卖合同》第七条明确约定，因被告违约，原告可单方面宣布解除合同，由此产生的律师费由被告承担，本案原告之所以提起诉讼，正是因为两被告逾期缴纳银行按揭贷款和公积金贷款超三个月构成违约，故诉讼费由两被告承担，符合《商品房买卖合同》的约定。至于律师费的金额是否合理，被告违约后，原告起诉的主要诉讼主张是解除合同，并要求被告支付解除合同后的违约金，该诉讼主张于法有据，原告的委托诉讼代理人基于该诉讼主张收取代理费，计算标准亦未违反行业收费标准，且原告已实际支付了该笔费用，原告主张被告支付律师费15,000元并无不妥，故本院对原告要求两被告支付律师费15,000元的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告田利、徐勇花于本判决生效后30日内支付原告桃江县金江置业有限公司律师费15,000元； 二、驳回原告桃江县金江置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,560元，减半收取1,780元，由被告田利、徐勇花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审判员  刘兆斌 二〇一九年七月十二日 法官助理肖化众 书记员肖化众（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。