黑龙江省明水县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1225民初298号原告：毛远雷，女，1989年9月20日出生，汉族，无职业，住青冈县，原告：石雷，男，1987年4月28日出生，汉族，无职业，住青冈县，被告：黑龙江远江房地产开发有限公司。（以下简称远江公司）法定代表人：李永远，职务董事长。委托诉讼代理人：李庆爱，职务该公司项目经理。李庆爱，男，1979年11月10日出生，汉族，黑龙江远江房地产开发有限公司项目经理，住址大庆市龙凤区，身份证号23060219791110213x。委托诉讼代理人：张伟，黑龙江四维律师事务所律师。原告毛远雷、石雷与被告黑龙江远江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年1月28日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告毛远雷、石雷、被告黑龙江远江房地产开发有限公司委托诉讼代理人李庆爱、张伟均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告毛远雷、石雷向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间商品房买卖合同；二、判令被告立即返还购房款219790元；三、判令被告因其严重违约、欺诈，赔偿原告交付房款一倍的赔偿责任。（租房费7700/年×5年=38500元，赔偿损失至本案结案为止。1、房子全款：219790元；2、贷款利息：51766元；3、律师费21000元；4、车费5000元；5、误工费每人每天按200元乘以20天乘2人合计8000元；6、装修保证金1000元。7、取暖费等2726元；8、担保费1838元；9、房产证测绘费交易手续费680元；10、首套房证明148元；11、房产管理处手续费1400元；12、调取房产证明70元。四、要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年3月5日，原告在被告的售楼处，在售楼人员的推荐下，签订了锦绣家园小区涉案楼房认购协议书，原告购买被告开发的锦绣家园小区B7号二单元402室，面积为85.19平方米，价格为219790元（在原告不知情的情况下，此房屋已于2011年5月份顶账给实际施工人李志和）。2012年3月26日原告办理了涉案房屋的按揭贷款，贷款期限为7年，现原告贷款已还完。2013年9月27日，被告电话通知原告进户，当天来时没有打开房门，告诉第二天来拿钥匙，第二天来时发现房屋已被刮了大白。问物业管理人员告知是别人装错了。过了几天原告从楼下业主得知房子已被李志和占有并装修，原告找到李志和与其对质，李志和拿出了与被告公司签订的认购协议书和一张欠据，签订房屋买卖合同的时间是2012年3月5日。此房现已被李志和换锁居住占有。绥化市中级人民法院于2017年10月25日做出（2017）黑12民终969号终审判决，判决将涉案房屋抵顶被告所欠明水北方建筑工程公司（实际施工人李志和挂靠的公司）的工程款。被告不服申诉至黑龙江省高级人民法院，2018年8月1日黑龙江省高级人民法院裁定驳回黑龙江远江房地产开发有限公司的再审申请，致使原告所购买的涉案楼房至今七年无法实际取得。给原告造成了重大经济损失为此起诉至法院,提出上述请求。被告黑龙江远江房地产开发有限公司辩称，该案已经过多次庭审,案件事实已经清楚,现结合本案事实及相关法律规定,发表如下代理意见,请合议庭在合议时予以充分考虑。一、涉案的商品房买卖合同已经履行完毕,不存在解除情形,且远江公司已充分履行了合同义务,不存在任何违约。在商品房买卖合同中作为出售方的远江公司,应当承担的合同义务最主要的无非两项,一是向购买人交付房屋,二是所交付的房屋手续齐全,能够正常办理产权证。而在该案中远江公司作为出售方已完全履行了这两项义务,原告既取得了产权证也收到了房屋,远江公司在与原告的合同履行中没有任何过错和违约。在房屋正式交付后双方间的合同已经履行完毕,不存在解除的法定事由,所以原告要求的解除合同及要求远江公司赔偿的请求缺乏事实和法律依据。二、涉案房屋完全是在远江公司有权销售的情形下出售给原告,在该合同履行过程中远江公司无任何违法、违约及恶意。在将涉案房屋抵付给明水北方建筑公司后,因明水北方建筑公司项目负责人李国启要求另行以现金结算,故将涉案房屋又重新退回给远江公司,远江公司是在明水北方建筑公司明确退回房屋后才出售给本案原告的,并非是在北方建筑公司未将房屋退回时就一房两卖再行销售,至于北方公司在建筑工程纠纷案件中未主张涉案房屋对应工程款,是北方建筑公司对自己诉权的处分,法院是按照北方建筑公司自认的事实和诉讼请求金额进行审理判决的,北方公司主动放弃房屋对应部分的价款,并不代表远江公司已经用这两处房屋抵付了对应工程款,并不存在该案原一审认定的所谓的生效的(2017)黑12民终第969号判决判定涉案房屋价款已抵付工程款,涉案房屋产权已归李志和’的情形,且生效的(2018)黑12民终412号判决明确表明,生效的(2017)黑12民终第969号判决并未确认争议房屋归北方建筑公司所有,维持明水县法院驳回本案原告要求返还对应房屋诉请判决的理由,也不是认定本案原告对涉案房屋不享有物权,而是因本案原告放弃了上诉,二审法院不能主动进行干涉而本案原告主动放弃物权请求权,并不代表双方间的商品房买卖合同无效,也不代表远江公司需要对原告主动放弃权利所带来的后果承担赔偿责任。另外,提请合议庭特别注意,提起建筑工程合同纠纷的主体是北方建筑公司,虽然签订认购协议的主体是李志和,但只相当于是李志和购买房屋,用北方公司的工程款抵付房款,李志和只相当于北方公司找的购买人,在没有签订正式商品房买卖合同,没有正式向李志和交付房屋的情形下,李志和并没有取得房屋所有权,只是个意向认购人,如果届时远江公司对北方公司没有支付工程款,就相当于房款都没有付,没有支付房款,没有签合同,没有实际取得房屋,显然李志和对该房屋无权取得所有权,远江公司完全有权另行销售。退一步讲即使有欠款,在只是签订意向协议的情形下,这也只是个工程款如何支付的协议,并非正式的商品房买卖合同,远江公司也可以另行销售,只不过应将对应工程款支付即可。三、按照法律规定,原告应基于物上请求权提出返还房屋的侵权主张,而不应提出合同无效或解除之诉。根据《物权法》规定,物权采取登记生效原则,本案原告已经取得涉案房屋的产权证,依法已经取得该房屋的物权,且涉案房屋已经实际向本案原告交付,交付时也并没有人装修入住,原告已经实际占有房屋,远江公司的交付义务也已经履行完毕,本案原告的合同目的在房屋接收后已经得以完全实现。至于涉案房屋在本案原告已经实际取得物权和实际占有的情形下被李志和强行侵占,属于一个独立的侵权法律关系,原告完全可以通过基于物权而享有的排除妨碍、返还财产等物上请求权来保护自己的权益。在明水县法院判决驳回其返还房屋的请求权后,原告未提起上诉,属于对自己实体权利的放弃,就此(2018)黑12民终412号判决已经说明,对于原告放弃自己的权利的后果责任远江公司没有义务给予承担。房屋交接后因案外人侵权行为所导致的原告对涉案房屋被侵占的侵权行为不属于法律意义上的合同目的不能实现,案外人李志和的侵权行为后果也不能混同为合同履行不能,且远江公司与李志和签定的只是认购协议,还不是商品房买卖合同,根本不具有房屋物权的确认效力。四、该案原一审判决已违反常理,请此次审理能予以正抛开法律,单从常理来说,原告购买了被告开发的房屋,办理了产权证,取得了房屋钥匙,也实际接收了房屋《物权法》规定非常明确,不动产采取登记主义,登记在谁名下谁就享有物权,何况原告已经实际占有,是当之无愧的房屋所有权人。从常理上这个房屋现在也当之无愧是原告的合法财产。在此情形下李志和私自打开原告家门锁,强行占有,这本是一起典型的侵权案件,严重一点说李志和的行为已经构成了违法,抛开法律从常理上来说,原告拿着产权证就是房主。随便来一个人无论什么理由都无权强行将其的房子随便开锁占有。在原告提起侵权之诉时,法院无论是依法还是按理都应当支持原告的请求,判令停止侵权。侵权案件审时原法官的判决就属于一个合理合法的判决,可就是这样一个事实清楚,适用法律正确的判决却被发回重审，重审时法院绕开最直接的事实和最明确的法律规定,去深挖远江公司究竞欠不欠李志和的钱,这和侵权毫无关联的事实。实际上远江公司无论欠不欠李志和的钱都不影响李志和没有取得涉案房屋产权的性质认定。如果远江公司欠李志和钱,在索要工程款的案件中直接主张就可以了,也不能成为他夺取原告房屋的合法理由，远江公司不是没有履行能力也不是没有其他房屋,李志和这种硬性夺取原告房屋的做法,才真正具有恶意,才是应当依法予以制止的；可两级法院都极力去维护李志和的不当利益,甚至在侵权案件中,法院不惜违反程序,在对远江公司无任何给付请求的案件中,主动的依职权去冻结远江公司账户,人为的去制造只要向远江公司主张就能够实现利益诉求的现象,促使原告放弃上诉，结束侵权之诉,转而向远江公司主张从而引发这起案件。在侵权之诉中,法院不但没有起到定纷止争的作用,却起到了推波助澜的作用,可以说今天是两个被害人坐在法庭上为真正的违法人买单。综上，该案原一审已经超越了案件本身依据事实和法律应当判定的范围,希望本次合议庭在合议时能够尊重《物权法》,尊重《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》,尊重《民法总则》、尊重《侵权责任法》等法律规定,也希望人民陪审员从常理的角度去看待该案,给出正确的判决意见,给该案一个合理合法的判决,上述代理意见供合议庭参考。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的主张向法庭提供以下证据：一、原告与远江公司签订的认购协议书一份；二、装修协议书一份；三、银行还款流水一份；四、（2017）黑12终969号绥化市中级人民法院判决书一份；五、（2018）黑民申1722号黑龙江省高级人民法院民事裁定书一份。被告为证明自己的主张向法庭提供以下证据：一、钥匙据一页，装修协议书一份及附件，取暖费、物业费收据各一份；二、保证单一份，收据9张，证明一份；三、锦绣家园认购协议书一份；四、黑龙江省人民检察院通知书一份；五、明水县法院（2017）黑1225民初103号判决一份，同案号民事裁定书一份；六、绥化中院（2018）黑12民终412号判决书一份。本院认定事实如下：原告毛远雷、石雷购买被告开发的锦绣家园B7-2-402室，建筑面积85.19平方米，购楼款为219790元。原、被告于2012年3月5日签订了房屋认购协议书；2012年3月26日在被告的配合下原告办理了房屋按揭贷款；2012年3月28日涉案房屋完成不动产税，原告取得不动产发票，同日原告交付楼房首付款89790元。2012年3月29日原告缴纳房地产权属转移税，涉案房屋登记完成。2013年9月7日原告与明水锦绣家园项目部物业管理处签订了装修协议，被告正式通知原告入住并且交付了房屋钥匙，打开了房门。2013年10月5日原告欲对涉案房屋装修时发现涉案房屋锁芯被换，后得知涉案房屋由该楼房实际施工人李志和占有。2011年5月4日被告与实际施工人李志和签订了房屋认购协议书，并且给李志和出具了一张结算工程款的借据，借据数额为3980811元（被告欠李志和工程款总额），下附一张李志和给被告出具的收款收据，金额为2385484元。这2385484元是用B7号楼1单元、2单元3、4、5层、B3号楼3、4、5层房屋抵顶的工程款数额，即涉案房屋B7-3-402已经在2011年5月4日抵顶给实际施工人李志和。李志和于2011年11月10日将房屋卖给了李国军，现在涉案房屋由李国军装修入住。2017年10月25日绥化市中级人民法院（2017）黑12终969号判决书判决将涉案房屋在内的十四套房屋抵给明水北方建筑工程公司抵顶工程款。被告不服，申诉至黑龙江省高级人民法院。黑龙江省高级人民法院认为：“关于二审法院认定案涉两套房屋所有权归明水北方公司是否不当的问题。因上述两套房屋原用于抵顶工程款，包含在李国启于2011年11月15日出具证明中涉及的5套房屋内，而李国启的证明并未明确说明将案涉两套房屋退还远江房地产公司，故一、二审法院认定案涉两套房屋已用于抵顶工程款并无不当，远江房产公司的此项申请理由本院不予支持。”驳回被告的再审申请。本院认为，2011年5月4日被告将涉案房屋以抵付工程款的形式抵顶给了涉案楼房的实际施工人李志和；2012年3月5日被告又将涉案房屋卖给原告。被告出售的房屋必须是没有任何争议的房屋，在没有解除以涉案房屋抵顶实际施工人李志和工程款协议使涉案房屋完全成为净房之前，不应当将有争议的房屋出售房屋消费者。这是造成原告七年未实际取得房屋使用权被迫走上艰难的诉讼之路的主要原因。被告在主观上存有与李志和争斗恶意销售的过错责任，而原告便无辜的成为他们之间争斗的“牺牲品”。被告作为商品房的出售者给弱势的商品房消费者带来的物质上的损失和精神上的折磨应依法承担全部责任。2017年10月25日，绥化市中级人民法院（2017）黑12终969号判决书判决将涉案房屋在内的十四套房屋抵给明水北方建筑工程公司（实际施工人李志和挂靠的工程公司）抵顶工程款。被告不服，申诉至黑龙江省高级人民法院。黑龙江省高级人民法院驳回被告的再审申请。原告已无法取得涉案房屋的占有和使用，使合同目的无法实现。原告请求解除本案商品房买卖合同及要求被告返还购房款和负担一倍的赔偿责任的请求本院予以支持。原告的其他诉讼请求无法律依据本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项、第二项的规定，判决如下：解除原告毛远雷、石雷与被告黑龙江远江房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同。被告黑龙江远江房地产开发有限公司返还原告毛远雷、石雷购楼款219790元。被告黑龙江远江房地产开发有限公司赔偿原告毛远雷、石雷损失219790元。驳回原告毛远雷、石雷其他诉讼请求。以上款项在本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7893元，由被告黑龙江远江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审 判 长  孙立武人民陪审员  郭兆槟人民陪审员  王显斌二〇一九年七月一日书 记 员  苏纹玄