湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终2285号上诉人(原审原告)：谢白玉，女，1956年6月3日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市。上诉人(原审原告)：谢根生，男，1965年4月11日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市。上诉人(原审原告)：谢三毛，男，1959年11月26日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省郴州市。上诉人(原审原告)：雷恒，女，1987年10月3日出生，汉族，湖南省郴州市人，住广东省中山市。上诉人(原审原告)：雷云平，男，1958年3月15日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市。上述五上诉人委托诉讼代理人：黄柏青，湖南银光律师事务所律师。上述五上诉人委托诉讼代理人：王炎，湖南银光律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王雄亮，男，1978年9月21日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：李丹，湖南福城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴智胜，湖南福城律师事务所律师。上诉人谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平因与上诉人王雄亮宅基地使用权纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平上诉请求：一、撤销一审判决第四项，判令王雄亮支付宅基地转让款利息8869.5元，申请宅基地及建房办理各项手续费利息14719.32元，建房及二次装修费用利息2514583.62元，利息合计2538172.44元（上述利息从款项发生之日计算至2019年3月1日，以后利息按照同期银行贷款利息计算至王雄亮付清全部款项之日）。事实和理由：按照双方协议约定，王雄亮在房屋建成后应为谢白玉等五人办理过户手续，但王雄亮违反约定，将房屋登记至自己名下，导致谢白玉等人建好房屋后无法出租获得收益，房屋空置，谢白玉等人未进行使用和收益，王雄亮应按同期银行贷款利率支付利息。一审法院认定事实错误，判决不当。王雄亮辩称，一、案涉房屋一直对外出租，估价报告书中的照片也已体现一、二楼门面正在出租，一审认定不应支付利息，处理正确；二、谢白玉等五人系城镇户口，无权获得宅基地使用权及宅基地使用权上的房屋所有权，王雄亮不应支付谢白玉等人利息，谢白玉等人应支付相应租金给王雄亮作为补偿。王雄亮上诉请求：撤销一审判决，改判王雄亮支付谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平建房款667045元，二次装修61611元，合计728656元，或发回重审。事实与理由：一、案涉房屋建于2002年，在实体、功能上都有巨大贬值，一审法院未考虑贬值因素，认定房屋的价值远高于实际价值。二、房屋的附属建筑、挡土墙及砖围墙等系违法建筑，未办理相关手续，应当拆除，王雄亮不应支付该部分费用。谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平答辩称，因房价上涨，涉案房屋从2003年至今已增值而非贬值；附属工程不属于违章建筑，而是建房的必要设施，建设附属工程的必要费用应予以赔偿。谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平向一审法院起诉请求：1、王雄亮返还谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平宅基地转让款9000元，并按银行同期贷款利率支付利息8869.5元（利息从2004年1月10日计算至2019年1月9日止，以后利息按同期银行贷款利率计算至王雄亮付清全部款项之日止），合计17869.5元；2、王雄亮补偿谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平办理宅基地申请，建房手续申请，水电开户及安装，办理房产、土地证等相关费用12446.5元，并按银行同期贷款利率支付利息14719.32元（利息从2001年3月10日计算至2019年3月9日止，以后利息按同期银行贷款利率计算至王雄亮付清全部款项之日止），合计27165.82元；3、王雄亮补偿谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平房屋建设成本价1846474元，二次装修成本价61611元，房屋后院附属物成本价37303元，房屋厅院地坪硬化、砌挡土墙、围墙成本价78360元，后山坡土石方开挖费102570元，并按银行同期贷款利率支付利息2514583.62元（利息从2001年3月2日计算至2019年3月1日止，以后利息按同期银行贷款利率计算至王雄亮付清全部款项之日止），合计4640901.62元；4、本案诉讼费用由王雄亮承担。根据当事人双方的诉辩主张和举证、质证情况，一审法院确认如下法律事实：一、王雄亮系郴州市北湖区万华岩镇增湖村4组村民。2001年3月2日，王雄亮与谢家富（已死亡）及其子女谢白玉、谢华玉（已死亡）、谢根生、谢三毛签订一份《房屋产权转让协议书》，协议约定：1、王雄亮是万华岩镇增湖村四组村民，按组里征地后规划，王雄亮在沿高等级公路北面黄泥板上能分800平方米的建房宅基地；2、乡镇、区政府和国土局拒绝批复，王雄亮自己考虑经济上也无能为力；3、主动找表叔谢家富联系，要求谢家富去疏通乡镇、区有关单位，把应得地基划归王雄亮，再转卖表叔谢家富建房兴业；4、谢家富收买王雄亮这块基地建房，付给王雄亮地价每平方米60元，共150平方米，合计9000元，待房子建成办好过户手续后，全部付清，房产及土地权属谢家富所有，以后绝无异言；5、在建房过程中，村组出现纠纷，均由王雄亮负责解决。王雄亮、谢家富及其子女谢白玉、谢华玉、谢根生、谢三毛在协议书上签名，另王雄亮父王德文和其他亲属王雄华、王良树在协议书上签字。协议签订后，谢白玉、谢华玉、谢根生、谢三毛以王雄亮名义办理了个人建设用地审批手续、建设用地规划许可证（郴规私地字2001第211号）、集体土地使用证（郴北集用2002字第1708号）、建设工程规划许可证（郴规开私工字2003第028号），并出资建成房屋一栋，于2003年1月1日竣工，2003年12月22日办理郴开房权证2003字第00690号房屋所有权证，登记权利人为王雄亮，房屋坐落于郴州市开发区万华路，总层数7层，其中1层面积131．37平米方，设计用途为商业服务，2－7层面积1049.24平方米，设计用途为住宅。二、2014年1月10日，王雄亮收到谢白玉，谢华玉、谢根生、谢三毛宅基地转让款9000元，并出具《收条》。三、2017年12月18日，王雄亮向一审法院提起诉讼，要求确认与谢白玉、谢华玉、谢三毛、谢根生签订的《房屋产权协议书》无效，一审法院于2018年5月7日作出（2017）湘1002民初4638号民事判决书（已发生法律效力），判决该协议无效。四、案件审理过程中，谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平申请对涉案房屋建筑物重置成本价值，房屋室内二次装修价值及附属物价值等进行评估，湖南远航房地产土地评估有限责任公司2019年2月28日出具的湘远航2019房估第MT02005号《房地产估价报告》，涉案房屋建筑物重置成本价为1846474元，室内二次装修重置成本价值为308053元，二次装修评估价值（考虑折旧）为61611元，后院附属建筑物评估价值为37303元，后院地坪硬化、砌挡土墙及砖围墙价值为78360元；王雄亮申请对涉案房屋按2003年重置成本价值进行评估，湖南远航房地产土地评估有限责任公司2019年2年28日出具的湘远航2019房估第MT02004号《房地产估价报告》，涉案房屋2003年的重置成本价为667045元。五、谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平在建房过程中交纳渣土费600元、土地复垦费500元、占道费200元、植被恢复费240元、土地测量费1051元、基建土方费24600元、工本费16元、超面积罚款7500元、发证费10元、自来水开户费400元、电表安装、材料等1729.5元、水电材料费200元，共计37046.5元。案件审理过程中，谢华玉于2019年1月17日死亡，其丈夫雷云平、女儿雷恒申请以原告身份参加本案件诉讼。一审法院认为，本案系宅基地使用权纠纷。本案中，一审法院2018年5月7日作出的（2017）湘1002民初4638号民事判决，已确认王雄亮与谢白玉、谢华玉、谢三毛、谢根生签订的《房屋产权协议书》无效，谢白玉、谢华玉、谢三毛、谢根生应当将宅基地使用权返还给王雄亮，并腾退房屋，王雄亮应补偿建房及相关的经济损失，故谢白玉、雷云、雷恒、谢三毛、谢根生提出的要求王雄亮退还宅基地转让款、建房手续等费用以及房屋建设成本价的诉讼请求，应予以支持。考虑到房屋建成后已较大幅度增值，但集体土地上房屋目前尚无市场估价标准，王雄亮应按现行（2018年度）房屋重置成本价值补偿为宜，但房屋室内二次装修价值应当考虑折旧。因谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平一直占有、使用涉案房屋，且已按现行重置标准作价补偿，故对谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平提出的按同期贷款利率计算利息的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：“一、被王雄亮应返还原告谢白玉、雷云、雷恒、谢三毛、谢根生宅基地转让款9000元；二、被告王雄亮应支付原告谢白玉、雷云、雷恒、谢三毛、谢根生建房手续费、土石方开挖费37046.5元；三、被告王雄亮应补偿原告谢白玉、雷云、雷恒、谢三毛、谢根生建房款1846474元，二次装修款61611元，附属建筑物款37303元，地坪硬化、砌挡土墙及砖围墙款78360元；以上共计2069794.5元，限在判决生效后十日内支付。四、驳回原告谢白玉、雷云、雷恒、谢三毛、谢根生的其它诉讼请求。如果被告王雄亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46760元，由原告谢白玉、雷云、雷恒、谢三毛、谢根生负担25906元，被告王雄亮负担20854元；评估费28870元，由原告、被告各负担14435元。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为，王雄亮应赔偿谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平多少损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王雄亮明知涉诉房屋坐落的宅基地为村集体所有，农村集体所有的宅基地不能向本集体经济组织成员以外的人转让，王雄亮在转让后又以《宅基地使用权转让合同》违反法律规定主张合同无效并要求返还地上房屋，该行为严重违反诚实信用原则，应承担合同无效的主要责任。谢白玉一方为城镇户口，无权获得宅基地的情况下签订《宅基地使用权转让合同》，应承担合同无效的次要责任。原审判令王雄亮承担合同无效的全部责任，王雄亮未就责任承担部分提起上诉，本院对合同无效责任承担部分予以维持。谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平返还房屋后，丧失了宅地基使用权、房屋所有权，造成经济损失，该损失均发生于2018年5月7日合同被认定为无效之后，故原审采信鉴定机构按2018年为时间点计算的涉案房屋建筑物重置成本价、二次装修评估价值（考虑折旧）、后院附属建筑物评估价值，后院地坪硬化、砌挡土墙及砖围墙价值，作为谢白玉等人的损失，计算并无不当。案涉附属建筑物、地坪硬化、挡土墙及砖围墙系涉案房屋中不可分割的部分，且无证据证明上述附属设施为违法建筑，故该部分的损失王雄亮应予赔偿；鉴定机构的评估是对房屋及附属设施等分别予以计算，未重复计算，王雄亮关于应按2003年的时间点计算上述损失和不应计算附属物等损失的上诉请求，与事实不符，本院不予支持。谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平主张了办理返还宅基地转让款、办理宅基地申请及建房手续的相关费用及利息、房屋重置装修费用及利息，谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平建成房屋后一直占有使用房屋，且评估损失是以2018时为的重置成本的进行评估，已经能够补偿谢白玉等人损失，故谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平主张的利息损失，应不予支持。综上所述，谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平及王雄亮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确、处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平预交8326元，由上诉人谢白玉、谢根生、谢三毛、雷恒、雷云平负担；上诉人王雄亮预交23358元，由上诉人王雄亮负担；。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  林海波审 判 员  杨利平二〇一九年七月十五日法官助理  韩淑静书 记 员  梁俊雯附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。