西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2019）陕0113民初1464号原告:王金霞，女，1991年4月8日出生，汉族，籍住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：刘义明，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被告：胡启成，男，1963年1月28日出生，汉族，籍住河北省张家口市宣化区，现住西安市灞桥区。被告：刘小玲，女，1964年4月21日出生，汉族，籍住西安市碑林区，现住西安市灞桥区。被告：西安邦房企业管理咨询有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区中建国熙台项目5-10103、5-10104号商铺。法定代表人：赵楠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王建伟，男，1990年2月15日出生，汉族，籍住陕西省XX城县，该公司员工。委托诉讼代理人：赵睿，男，1989年7月8日出生，汉族，籍住陕西省XX城县，该公司员工。原告王金霞诉被告胡启成、刘小玲、西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称“西安邦房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王金霞及其委托代理人刘义明，被告胡启成、刘小玲、西安邦房公司的委托诉讼代理人王建伟、赵睿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金霞诉称，原告因需购买商品房，被告西安邦房公司向原告介绍推荐，并向原告出具看一份恒瑞家园宣传彩页，该彩页载明恒瑞家园权属为房产证。原告2018年5月16日通过农业银行向被告西安邦房公司支付“买恒瑞家园意向金10000元”。2018年5月23日原告与被告胡启成、刘小玲签订《房屋买卖合同》，买卖位于西安市雁塔区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX（西）号房一套，建筑面积150.45平方米，该房屋成交价1000000元整。合同签订后当日，原告依约向被告胡启成、刘小玲支付了200000元定金。同日，原告又通过农业银行（POS）向被告西安邦房公司支付买恒瑞家园意向信息咨询服务费20000元。被告收到原告的定金后，以各种理由拖延办理涉案房屋产权转移登记手续，原告要求被告出示验证复印涉案房屋产权证也遭到被告的拒绝，由于被告胡启成、刘小玲不能提供证明其为涉案房屋产权的合法拥有者，原告认为三被告有恶意串通合伙欺诈原告的行为，逐要求被告退还买方定金即信息咨询服务费均遭到拒绝，经原告多次催促，被告仍不理会。原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求依法判令：1、确认原告王金霞与被告胡启成、刘小玲签订的房屋买卖合同无效；2、被告胡启成、刘小玲向原告返还定金200000元及赔偿利息损失暂按6000元计入（最终以购房定金200000元为基数，自2018年5月24日起至原告实际收到定金200000元之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、被告胡启成、刘小玲向原告支付违约金200000元；4、被告西安邦房企业管理咨询有限公司向原告返还信息咨询服务费30000元；5、被告西安邦房企业管理咨询有限公司就被告胡启成、刘小玲向原告返还定金200000元、赔偿利息损失6000元及支付违约金200000元承担连带返还赔偿责任，以上合计：436000元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告胡启成、刘小玲共同辩称，对原告的诉讼请求不予认可。被告要求继续履行合同，原告所述内容不属实，原告知晓涉案房屋根本不具有产权证，被告也从未给原告出具过宣传彩页，原告称被告以各种理由拖延办理产权证也不属实。因为该房屋根本不具有产权证书，原、被告双方签订合同时系原告要求被告将合同号写进购房合同中，因为其知晓该房屋不具有房屋产权证。原告说被告恶意串通也不属实。因为当时在西安邦房公司办公总部签订合同时，公司有工作人员在场，包括合同上的房产证及产权证都是勾划掉的，只是需要办理相应的更名手续。原告看房时，被告已经表示过没有房产证，原告去被告家看房多次，均告知其没有房产证。当时原告称要卖掉自己的小房子后才能够买涉案房屋，被告还给原告留了充足的时间准备定金，被告并没有违约，故不同意原告诉讼请求，且要求继续履行合同。    被告西安邦房公司辩称，不同意原告的诉讼请求。西安邦房公司认为应该继续履行合同，原、被告双方签订的合同与西安邦房公司无任何关系，没有西安邦房公司的任何收据和公章，原告所提供的彩页有异议，因为上面没有公司的名称及公章，上面提交的收据也与公司无关。POS机上的20000元是西安邦房公司收的，但这只是信息咨询的费用，公司也只是提供信息咨询，并没有提供居间服务。原告所提交的通过微信转款的10000元西安邦房公司不知晓也不是西安邦房公司收取，故请求驳回原告对于被告公司的诉讼请求。经审理查明，2018年5月23日，原告王金霞（买受人、乙方）与被告胡启成（出卖人、甲方）、刘小玲（共有权人）签订《房屋买卖合同》。合同约定：第一条 甲方及产权共有权人同意，将其合法拥有的坐落于西安市XX路XX城XX幢XX单元XX层陆零贰（西）号房，房屋所有权及该房屋相关的土地使用权同时出售予乙方。第三条 该房屋成交价格为1000000元。第五条 乙方于2018年5月23日支付该房屋交易定金200000元整予甲方。第六条 付款方式为一次性支付，乙方于办理完该物业房屋产权转移登记手续当天将剩余房款800000元整一次性支付予甲方。第七条 甲、乙双方协商于乙方将剩余全部房款800000元存入双方联名开设的资金监管账户内之后一个月之内办理房屋产权转移登记手续。第九条 若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方有权单方解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。如甲、乙双方任何一方违约，则由该方据实承担因此所造成的全部损失。第十条 若该房屋因房产手续客观不能办理交易或不可抗力导致合同无法履行，本合同双方可协商解除合同，互不追责，所收定金按原数退还予交款方，已产生费用各自承担。第十三条其他约定事项（如以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准）：1、甲乙双方协商约定，于2018年11月30日之前，由乙方将剩余全部房款800000元存入双方联名开设的资金监管账户内，于办理完该物业房屋产权转移登记手续当天，乙方需全权配合甲方将该笔监管资金转入甲方指定账户内，甲乙双方予以认可；2、甲乙双方协商约定，本次房屋产权转移登记手续由甲方负责办理，且甲方承诺如未办理成功，则由其自行承担相关责任，甲乙双方予以认可；3、甲乙双方协商约定，如甲方违约，则需按定金原数退还予乙方200000元，且需赔偿乙方本合同成交价百分之二十的违约金，甲乙双方予以认可；4、该物业商品房买卖合同编号：GF-2000-0171,甲乙双方予以认可。2018年5月16日，XX城XX房转账10000元，并备注转账说明：买恒瑞家园意向金。2018年5月23日，原告通过POS机向西安邦房公司支付20000元信息咨询服务费。同日，被告西安邦房公司向原告出具收款收据一份，载明：今收到王金霞交来购买位于西安市XX路XX幢XX单元XX层XX号物业，为信息咨询服务费，款项合计30000元整，支付方式为刷卡、扫码，并备注：刷卡20000元，扫码10000元。收款人处有被告西安邦房公司的公章，经办人贺静签字。2018年5月23日，原告向被告支付定金200000元。 同日，被告刘小玲向原告出具定金收条一份，载明：今胡启成（身份证号：130XXXXXXXXXXXXXXX）今收到买方王金霞（身份证号：622XXXXXXXXXXXXXXX）交付人民币贰拾万元整（¥200000），此款项为购买位于西安市XX路XX城XX幢XX单元XX层陆零贰（西）号房屋之定金。《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》规定：“一、2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内了，购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；在上述区域范围内购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。”另查，2006年11月1日，被告胡启成与陕西昭胜置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉西安市XX路XX城XX幢XX单元XX层陆零贰（西）号房屋。该《商品房买卖合同》未进行网签备案，房屋手续不全，至今无法取得房屋产权证书。庭审中，二被告表示原告明知涉案房屋无产权证书，且双方商议通过更名的方式进行交易，并一同前往开发商处了解更名费相关问题，最终因原告方无法接受开发商提出的更名费用致合同无法继续履行。原告对此均不予认可，但在房屋进行交易过程中，原告对于案涉房屋是否具有房屋产权证书未到相关部门进行确认核实。以上事实有《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、定金收条、收款收据、POS签购单、微信截图、借记卡明细等证据及庭审笔录、谈话笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，结合原、被告的诉请及双方的答辩，本案的争议焦点是房屋买卖合同是否有效、二被告刘小玲、胡启成是否存在违约行为并承担违约责任、被告西安邦房公司是否应当返还信息咨询服务费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定 合同无效或被撤销的法律后果：合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》系在平等自愿基础上签订，符合各方的真实意思表示，但被告并未取得涉案房屋产权证书，合同违背了法律法规的强制性规定，存在合同无效的法定情形，故该合同属于无效合同。庭审中，对被告收取原告200000元定金的事实双方均无争议，本院对此予以确认，故被告应当返还原告定金200000元。因被告至今实际占用该笔资金，故被告应当支付原告相应的利息损失（以200000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自收取之日至实际给付之日）。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三方。本案中，被告尚未取得涉案房屋产权证书的情况下，原、被告对房屋进行交易，实属以合同更名的形式买卖涉案房屋，系被告将其对涉案房屋的权利和义务转让给原告，而该转让行为并未告知案外人即开发商陕西昭胜置业有限公司。加之，房屋买卖属于大宗金额交易，原告方称交易过程中从未核实案涉房屋的产权情况，明显不符合常理。且在合同签订时，双方合同中未记录有房屋产权证号，而是明确载明“该物业商品房买卖合同编号：GF-2000-0111，双方予以确认”，从此可推断，原、被告双方在合同签订时均明确知晓涉案房屋未取得房屋产权证书，合同履行受案外人陕西昭胜置业有限公司的制约以及合同可能存在履行不能的情况，故双方应对将合同义务依托在案外人的约定自行承担相应的风险。对于原告以三被告之间存在欺诈行为为由主张合同无效，未提交相应证据予以佐证，缺乏事实及法律，本院依法不予采信。因此，双方现因更名事宜无法继续履行亦不能视为系被告故意不履行合同的意思表示，不能以此确定被告存在违约行为，故原告以被告存在违约行为为由要求被告承担违约金的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。另外，被告西安邦房公司作为专业的房屋买卖中介机构，理应通晓相关法律及行政法规的强制性规定，其在明知被告未取得涉案房屋的权属证书的情况下，仍然收取中介费用并促成原告与被告签订涉案合同，其应承担相应的责任，故原告要求被告西安邦房公司返还信息咨询服务费30000元，本院依法予以支持。关于原告主张被告西安邦房公司就二被告刘小玲、胡启成返还定金并支付违约金承担连带返还赔偿责任一节，于法无据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第八十八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告王金霞与被告胡启成、刘小玲于2018年5月23日签订的《房屋买卖合同》无效。 二、被告胡启成、刘小玲于本判决书生效之日起十日内向原告王金霞返还定金200000元及利息（以200000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算2018年5月23日至实际退还之日止）。三、被告西安邦房企业管理咨询有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告王金霞返还信息咨询服务费30000元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告王金霞其他诉讼请求。本案案件受理费7840元，由被告胡启成、刘小玲承担。因原告已预交，被告胡启成、刘小玲于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    蒲  婷  婷人民陪审员    王  红  丽人民陪审员    迟  辽  俊    二〇一九年 七 月 九 日 书  记  员    张  婧  昭  打印：相丽华       校对：李珍珍   2019年  月  日送达  1