广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初987号原告：陈晓园，女，1975年3月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区委托代理人：李新萍、卢垠昊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：增城市银河通房地产投资有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村罗卜坑，统一社会信用代码91440183739745852N。法定代表人：刘钢强。委托代理人：郑闻哲，广东达盛律师事务所律师。原告陈晓园诉被告增城市银河通房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓园的委托代理人卢垠昊，被告增城市银河通房地产投资有限公司的委托代理人郑闻哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈晓园向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金127,864.85元（从2017年10月17日起算至2018年7月11日止，共计违约268天，按每日0.05%计算）；2、判令诉讼费由被告承担（预交的诉讼费用同意由败诉方当事人直接向原告支付）。事实和理由：原告系案涉房屋的产权人。原告与被告签署了《广州市商品房买卖合同（预售），合同约定由原告购买被告投资建设的位于广州市增城区新塘镇金泽路1号17幢403号商品房一套，房款总金额为960,000元。合同第十三条约定被告应当在2016年12月31日前将案涉房屋交付原告使用；合同第二十一条约定由原告委托被告办理产权登记，被告应在该案涉房屋交付之日（即2016年12月31日前）起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；否则应按照合同第二十二条第2项约定即被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但被告至2018年7月11日方为原告办妥不动产权证，已逾期，按照合同之约定，被告应向原告支付违约金。原告认为，上述合同是原、被告双方真实意思的表示，符合法律的规定，合法有效，双方应遵照执行。被告在原告依约履行义务的前提下逾期为原告办妥不动产权证书已构成违约，依法应承担违约责任。为此，原告根据《合同法》及相关司法解释的规定，特提起诉讼。被告增城市银河通房地产投资有限公司辩称：1、涉案房屋金泽豪庭13-17栋物业已经办理了《建设工程规划验收合格证》符合交付条件，永久性用电及永久性用水亦已办妥，涉案房屋已经按时交付给业主，而且涉案房屋符合双方合同约定及居住条件，不影响业主实际使用的权利。2、涉案房屋已取得《广东省广州市商品房预售许可证》，符合预售条件，销售程序符合相关法律法规规定。我司于2014年9月11日至2016年3月25日取得涉案房屋13-17栋的《广东省广州市商品房预售许可证》。根据《广东省商品房预售管理条例》第六条规定“预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：（—）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程，四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（八）法律、法规规定的其他条件。”由此可见，涉案房屋是符合商品房预售条件的。3、增城区不动产登记中心于2017年7月17日受理我司提交的初始登记申请，但增城区不动产登记中心一直未予办妥初始登记或通知我司补材料或补交土地出让金。直至2018年4月13日增城区国土规划局才作出通知，告知被告需补缴土地出让金。但是，在未补缴土地出让金的情况下，房管局在2018年6月6日核准了首次登记，并为业主办出房产证。因此，未能如期为原告办理房产证并不是由我司原因造成的，是政府政策行为所导致的。我司于2017年7月17日向广州市增城区不动产登记中心申请涉案房屋的初始确权登记，但一直未收到广州市增城区不动产登记中心初始登记办妥或者要求补充材料的通知。办理初始登记是为业主办理房产证的先决条件，但增城区不动产登记中心一直未为我司办妥初始登记，也没有要求银河通公司补正登记材料，更未对我司做出不予登记的决定。据我司了解，增城区国土资源和规划局要求被告补缴土地出让金的依据《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》【穗府办（2014）12号文】一直在审议修订中，由于上述政策文件涉及要求用地单位补缴土地出让金的规定，因此，增城区国土资源和规划局暂停了办理用地单位的相关审批业务，直至2018年3月29日广州市人民政府办公厅发布了《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》后，增城区国土资源和规划局于2018年4月13日才作出《增城区国土规划局关于补缴土地出让金告知书》，告知被告涉案地块需补缴土地出让金。但是，在未补缴土地出让金的情况下，房管局在2018年6月6日又作出了《广州市不动产首次登记告知通知书》核准了首次登记，并为业主办出房产证。综上，我司已积极履行了自身的办证义务，未能如期为原告办理房产证并不是由我司的原因造成的，是政府行为所导致的。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第二十二条约定“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%标准向乙方支付违约金”，我司已积极履行办证义务，由于政府不作为导致房产证未能办出，不应承担违约责任。4、我司已经预留充足的时间用于办理房屋产权登记，该期限足以让政府相关部门完成办证流程。根据《广州市城镇房地产登记办法》第三章第一节第二十九条的规定“房地产行政主管部门办理初始登记，应当自受理申请之日起六十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书”、第三十一条规定“房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书”，合计办证时间为90天。从增城区不动产登记中心受理我司申请初始登记之日（2017年7月17日）至我司应当为原告办理完房产证之日（2017年11月6日），合计为112天，我司已经预留了充足的时间用于办理初始登记以及为原告办理房产证，但是由于政府政策的原因一直未能办出房产证。5、原告主张的逾期时间不应计入出证当天。综上所述，我司已经积极履行了办证的义务，但是由于政府原因一直未能办妥初始登记，未能按照双方签订的《广州市商品房买卖合同》约定的时间办理出房产证不能归责于我司，我司不应承担违约责任。希望法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年3月5日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……增城市新塘镇金泽路1号17幢403房……第七条计价方式和价款……1．该商品房以套出售……总金额（人民币）960,000元……。第八条付款方式……3、按揭贷款方式付款……第十三条房屋交付甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第二十一条产权登记……双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。该合同附件七补充协议约定：“卖方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前已向买方明示《商品房买卖合同》及《补充协议》示范文本，买方在审慎阅读并充分理解该示范文本及法规的前提下签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称合同及协议）……十一、对《商品房买卖合同》第二十一条的补充：……（二）乙方在《商品房买卖合同》第十三条约定的交房期限之内收楼的，办理《房地产权证》的起算日期为自合同约定的交房期限届满之日起算（如乙方属按揭付款，交房期届满时银行未提供同意办理《房地产权证》及他项权证的书面证明，则起算日期顺延至银行提供以上相关证明之日）；乙方在《商品房买卖合同》第十三条约定的交房期限届满之后收楼的，办理《房地产权证》的起算日期为自该商品房交付之日起算（如乙方属按揭付款，该商品房交付时银行未提供同意办理《房地产权证》及他项权证的书面证明，则起算日期顺延至银行提供以上相关证明之日）……（三）与购房有关的办理房产证、银行按揭及其他应由乙方支付的相关税、费等费用由乙方承担，甲方在代为办理上述手续时，乙方须在接到通知后5日内缴清上述款项。由于乙方未能及时缴款致使办证时间延迟的，甲方不承担延期办理责任。……（五）第二十一条提及的‘将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方’是指甲方向乙方发出领取房地产权证的书面通知。如甲方已通知乙方领取房地产权证，但由于不可归责于甲方的原因导致乙方未及时取得房地产权证的，甲方对此不负任何责任……十八、本《补充协议》作为《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等法律效力……”。合同签订后，原告已依约支付了涉案房屋的购房款。2017年1月17日，原告接收了涉案房屋。2017年7月17日，广州市增城区不动产登记中心受理被告金泽豪庭自编号13-17栋的新建（含商品房、经济适用房等）初始登记。本院于2018年3月28日去函广州市增城区国土资源和规划局，征询案涉房屋所在项目的房地产权属登记办理情况及补缴土地出让金的相关情况。2018年4月20日，广州市国土资源和规划委员会向本院作出穗国土规划协查［2018］168号《广州市国土资源和规划委员会关于的复函》，载明“……一、关于补交土地出让金的计收标准问题根据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规［2018］7号）及《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字［2018］2号）相关规定，用地单位申请办理房屋所有权首次登记时，我委将核查项目土地出让金缴交情况，如用地单位未缴交土地出让金或涉及土地出让金调整的，须补缴土地出让金后再予以办理相关登记。其中，用地单位在2018年4月1日前申请补缴土地出让金的，以《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办［2014］12号）作为计收标准；用地单位在2018年4月1日后申请补缴土地出让金的，以《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字［2018］2号）作为计收标准。根据《国土资源部办公厅关于发布＜国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）的通知＞》（国土资厅发［2013］20号）第6.3.2项的规定，土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为准。我委按规定计收土地出让金，计收时使用的政策、土地估价标准以开发商申请缴交出让金、我委正式受理的时点为准，具体补缴面积以我委正式收件后核算面积为准。二、关于涉案项目补缴土地出让金的相关情况经了解，贵院来函提及的案件涉及增城市银河通房地产投资有限公司名下‘金泽豪庭’项目，该项目属于《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字［2018］2号）第（十一）项规定中需补缴出让金的情形，即该开发商历史上已签订土地出让合同未明确规划建筑面积，其规划批准计容建筑面积大于首次土地出让合同净容积率1.8对应建筑面积，超出的部分应当补缴出让金。针对因上述情况导致需补缴土地出让金的开发商，我委在其申请办理初始登记时已明确告知需补缴土地出让金方能办理后续业务，具体的补缴面积需在开发商向我委递交补缴土地出让金申请后由评估公司评估确定。我委严格执行广州市关于土地出让金计收相关政策规定，及时办理补缴土地出让金业务，并未存在无故拖延办理的情况，如开发商已按政策规定向我委提出补缴土地出让金申请并缴清土地出让金，我委增城区国规局将积极配合办理房地产权属登记……”。2018年7月11日，广州市国土资源和规划委员会核发案涉房屋的《不动产权证书》。庭审中，原、被告确认如下内容：一、原告于2018年5月31日领取办证的交税资料，2018年7月5日将完税资料交回被告；二、从实际收楼之日开始起算210个工作日为办妥房地产权证的截止日期；三、因案涉房屋存在面积差，被告退还原告部分房款，故案涉房屋的实际总房价是954,215.30元，确认以实际房价为基数计算违约金。另查明，被告主张由于政府原因未能确定计算补缴土地出让金的具体方式，广州市国土资源和规划委员会一直未要求与被告办理补交土地出让金的业务，且截至广州市国土资源和规划委员会通知被告需补缴土地出让金之日，广州市国土资源和规划委员会仍未能确认一个具体补交土地出让金的数额，被告未能如期办理房地产权属登记并非自身原因造成而是政府行为导致。为此，被告向本院提交广州市增城区国土资源和规划局于2018年4月13日向被告发出的《增城区国土规划局关于补缴土地出让金告知书》。原告对被告提交的上述证据的真实性没有异议，但提出上述证据无法证明被告所需证明的内容，认为是被告未递交补缴土地出让金申请、未及时缴纳出让金导致办证搁置的。经审查，《增城区国土规划局关于补缴土地出让金告知书》载明：“……经我局核查，你司位于增××××白江村面积为99830平方米（149.75亩）的居住用途项目用地需补缴土地出让金……请你司收到本《告知书》后5工作日内前往我局签订《出让合同补充协议》办理补缴手续……”。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七补充协议是原、被告的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。涉案房屋实际办妥《不动产权证书》的时间为2018年7月11日，已超过双方签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七补充协议约定的办理期限，被告确实存在逾期办妥房地产权登记的情况。对于被告抗辩的造成逾期办妥房地产权登记的原因是政府行为及政策调整，不可归责于被告，被告不应承担违约责任的理由能否成立的问题，本院分析如下：一、广州市国土资源和规划委员会向本院作出穗国土规划协查［2018］168号《广州市国土资源和规划委员会关于的复函》的载明：如用地单位未缴交土地出让金或涉及土地出让金调整的，须补缴土地出让金后再予以办理相关登记；用地单位在2018年4月1日前申请补缴土地出让金的，以《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办［2014］12号）作为计收标准；用地单位在2018年4月1日后申请补缴土地出让金的，以《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字［2018］2号）作为计收标准；计收时使用的政策、土地估价标准以开发商申请缴交出让金、广州市国土资源和规划委员会正式受理的时点为准，具体补缴面积以广州市国土资源和规划委员会正式收件后核算面积为准；案涉金泽豪庭项目属于需补缴出让金的情形，广州市国土资源和规划委员会在被告申请办理初始登记时已明确告知需补缴土地出让金方能办理后续业务，具体的补缴面积需在被告向广州市国土资源和规划委员会递交补缴土地出让金申请后由评估公司评估确定。由此可见，被告所需补缴的土地出让金计算标准是明确的，不存在需广州市国土资源和规划委员会明确土地出让金计算标准被告才能补缴的问题。另外，计收所需补缴土地出让金时使用的政策、土地估价标准以开发商申请缴交出让金、广州市国土资源和规划委员会正式受理的时点为准，具体补缴面积以广州市国土资源和规划委员会正式收件后核算面积为准，据此，确定所需补缴土地出让金的数额需以被告申请缴交土地出让金前提。被告在本案中并未提交证据证明其已及时向广州市国土资源和规划委员会递交补缴土地出让金申请，并积极履行补缴土地出让金的义务。二、原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七补充协议时《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办［2014］12号）已颁布实施，被告作为有资质、有经验的房地产开发企业，可以预见也应当预见其开发案涉房地产项目所可能存在的经营风险及办证过程中可能存在的障碍，况且原、被告约定的办妥产权登记的期限为自商品房交付之日起210个工作日，近一年的期限足以让被告排除相关障碍并妥善处理各相关事项，办妥产权登记。综上，补缴土地出让金属被告可以预见、应当预见，且在《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七补充协议约定的期限内足以妥善处理的事项，被告据此抗辩逾期办妥房地产权登记不可归责于被告，被告不应承担违约责任，理据不足，本院不予采纳。至于被告提出按合同补充协议第十一条约定“乙方须在接到通知后5日内缴清上述款项。乙方未及时缴款致使办证时间延迟的，甲方不承担延期办理的责任”，据此抗辩应扣除原告逾期缴税致使办证延迟的时间。对此，原、被告确认原告于2018年5月31日领取办证的交税资料，2018年7月5日将完税资料交回被告，结合上述合同约定，原告应在2018年6月5日前缴款，故迟延30天的时间应予以扣除。本案中，原、被告确认从实际收楼之日开始起算210个工作日为办妥房地产权证的截止日期，原告于2017年1月17日接受案涉房屋，即2017年11月20日是办妥房地产权证的截止日期，被告于2018年7月11日办妥涉案房屋的《不动产权证书》，自2017年11月21日起算，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条的约定及原告逾期办理产权登记违约金计算至不动产权证办妥之日止的主张，核算逾期233日，扣除原告自身原因的30日，即逾期203天，即被告应向原告支付的延期办理产权登记违约金为96,852.85元（每日按照总房款954,215.30元的0.05%，计算203日），对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城市银河通房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期办理产权登记违约金96,852.85元给原告陈晓园；二、驳回原告陈晓园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,429元（原告已预缴），由被告增城市银河通房地产投资有限公司负担1,082元，原告负担347元。原告已预缴的款项，本院不退回，被告负担部分由被告在支付款项时迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  何宇琳二〇一九年七月一日书记员  卢殷殷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。