湖南省临武县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1025民初515号 原告：刘萍，女，1988年12月10日出生，汉族，务农，湖南省临武县人，住临武县。 委托诉讼代理人：刘德明，男，1964年10月16日出生，汉族，住湖南省临武县,系刘萍之父。 委托诉讼代理人：唐绍钧，临武舜安法律服务所法律工作者。 被告：临武县同兴房地产开发有限公司，住所地临武县舜峰镇解放南路****。 法定代表人：官强，系公司董事长。 委托诉讼代理人：周小毛，男，住广东省深圳市罗湖区，系公司员工。 原告刘萍与被告临武县同兴房地产开发有限公司（以下简称：同兴公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘萍的委托诉讼代理人刘德明、唐绍钧，被告临武县同兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周小毛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘萍向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告将验收合格的同兴花园1栋602房交付给原告，并履行协助原告办理房产权登记的义务；2、请求人民法院判令被告按2018年4月24日的承诺给付原告20000元逾期交房损失费；3、请求人民法院判令被告承担逾期交房自2017年12月1日至2019年4月1日，共19个月的约定借款利息41885.88元（146968元*1.5%*19个月）；以上2-3项合计为61885.88元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2017年2月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同的主要内容是：被告作为房地产开发商将公司开发的位于临武县大武路北面与沙溪路东侧交汇处“同心花园”的1栋602房作商品房出卖给原告；该房屋预测建筑面积共116.37m2，商品单价为2466/元m2，总价款为286968元。原告应于2017年2月26日支付首期房款146969元，余款140000元向银行贷款支付。双方约定交付商品房的期限为2017年8月30日，如被告逾期交房超过90天，则按银行贷款的利率计算违约金；被告负责办理供水、排水、供电和煤气开通手续，并承担相关费用。此外，商品房买卖合同还就另外有关的权利义务关系进行了约定。因被告未按约定交房，于2018年4月24日向原告写下一份承诺书，承诺必须在2018年9月1日交房，否则违约责任按合同约定执行，另补偿业主20000元损失费。承诺约定的期限届满后，被告仍未交房，并另要求原告支付10000元供水、供电等费用。原、被告在平等互利的原则下签订的《商品房买卖合同》，该合同没有违反合同法第52条所规定的无效情形，合同有效。双方应当秉着诚实信用的原则享受权利和承担义务。因被告未按约定交房已构成违约，应承担继续履行合同和承担违约责任的义务。 同兴公司辩称：我方已经在2018年9月1日达到了交房的条件，但是原告不收房。这是原告的原因，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据1-3，拟证明被告已就工程质量验收向相关部门申请备案，该3组原告对其真实性无异议，但对其证明目的不予认可，且被告无相关主管部门的验收结果予以佐证，因此本院不予采信；被告提交的证据4-5，拟证明涉案房屋已具备了交房的辅助条件，原告认为与本案无关，本院经审核认为该组证据不能达到被告的证明目的，因此本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：同兴公司是具有房地产开发、商品房销售的有限责任公司，位于临武县大武路北面与沙溪路东侧交汇处的同兴花园小区的土地使用权归其所有，在取得临武县城乡建设规划局颁发的临城规工（2016）字第04号《建设工程施工许可证》和临武县房产管理局颁发的临房售许字（2016）第007号《商品房预售许可证》等证后，同兴公司开始对该土地进行商品楼建造、预售。2017年2月26日，刘萍作为买受方与同兴公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定：“一、该商品房为同兴花园1栋6层02号；二、建筑面积：该商品房的房产测绘机构为临武县房产局测绘队，其测绘面积共116.37平方米；三、价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2466元，总价款为人民币286968元；四、付款方式：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币壹拾肆万陆仟玖佰陆拾捌元；贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2017年2月26日前支付首期房价款人民币146968元，占全部房价款的51%。余款人民币140000元向银行申请贷款支付；五、商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；2、该商品房已取得房屋测绘报告；六、交付时间和手续：1、出卖人应当于2017年8月30日前向买受人交付该商品房；2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；七、逾期交付责任：按照逾期时间，分别处理；1、逾期不超过90日，为正常延工期，合同继续履行；2、逾期交房时间在90日后180内按银行同期活期存款利率计算违约利息，逾期交房超过180天，按银行同期贷款利率计算违约利息；八、争议解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等机关调解；或依法向房屋所在地人民法院起诉。”该合同经双方签字、捺印、盖章。 合同签订后，刘萍依约定向被告交清了首付款146,968元，并于2017年3月27日办理了案涉房屋的商业贷款手续，向中国邮政储蓄银行股份有限公司临武县支行贷款14万元。 被告同兴公司（建设单位）于2017年7月28日协同深圳市国际印象建筑设计有限公司（设计单位）、湖南方圆工程咨询监理有限公司（监理单位）、湖南金康建设集体有限公司（施工单位）对临武县同兴花园住宅小区1#～9#栋进行主体工程质量验收，并作出了《主体工程质量验收监督意见表》，认为涉案工程的混凝土工程、砌体工程、钢结构工程均达到建筑工程质量验收标准，但被告的验收行为未得到相关行政管理部门的盖章认可。 2017年8月30日，被告未能依约定向原告交付房屋，双方由此产生纠纷。为此，同兴公司于2018年4月24日，向刘萍出具承诺书，承诺：一、各业主所购房产必须在2018年9月1日前交房；二、如果本公司在2018年9月1日前不能交房，违约责任按合同执行，另外本公司愿意补偿各业主贰万元损失费。2018年9月1日，双方仍未完成涉案房的交付。 另查明，2017年12月1日-2018年3月1日，中国人民银行同期活期存款年利率为0.35%，2018年3月1日-2019年4月1日中国人民银行一年至五年之间的同期贷款年利率为4.75%。 本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案中刘萍与同兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律或者行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告均应依约履行。本案的争议焦点为：一、在双方约定的期限内涉案商品房交付条件是否成就；二、同兴公司是否应当承担迟延交房的违约责任；如承担，违约金如何计算。 关于焦点一，双方签订的合同载明的商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。本案中同兴公司所举证的《主体工程质量验收监督意见表》、《主体工程质量验收监督记录》及《单位工程主体验收申报表》系被告就工程质量的验收向相关部门申请备案的书面材料，并不是已取得建设工程竣工验收的备案证明文件。同时，被告辩称该房屋已具备交房条件，且已通知原告收房，是原告拒绝收房,但未提交证据予以证明，本院对该抗辩意见不予采纳。由此本院认为案涉房屋的交付条件并不成立，房屋并未交付，本院对刘萍要求交付验收合格的房屋并协助其办理房产权登记的诉讼请求予以支持。 关于焦点二，双方签订的合同载明商品房交付时间为2017年8月30日；双方于2018年4月24日签订承诺书，该承诺书系对2017年2月26日签订的《商品房买卖合同》的补充协议。截止至起诉之日，同兴公司仍未交房，综上，同兴公司应当承担迟延交房的违约责任。本院对刘萍要求同兴公司支付逾期交房利息及给付2万元的逾期交房损失费的诉讼请求予以支持。 关于逾期交房利息：同兴公司逾期交房时间为2017年8月31日起算至原告主张的2019年4月1日，合计为576天。计息本金，原告主张按首付款146968元而不是按房屋总价款计算系其对自己民事权利的自由处分，且未加重被告的责任，本院依法予以认可。逾期利率，原告所主张月利率1.5%无证据证明，本院不予支持，应以本院查明的为准，即根据合同的第十二条的第二款规定，逾期利息分阶段结算，2017年8月31日-2017年11月30日共计90天，为正常延工期，不计算利息；2017年12月1日-2018年3月1日共计90天，系逾期90日后180日内。利率按照中国人民银行同期活期存款年利率0.35%计算，即146968元*0.35%*90天/365天=126.8元；2018年3月2日-2019年4月1日共计396天，利息按照中国人民银行一年至五年之间的同期贷款年利率4.75%计算。146968元*4.75%*396天/365天=7573.8元。以上利息共计7700.6元（126.8元+7573.8元=7700.6元）。 综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、限被告临武县同兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按双方签订的《商品房买卖合同》将验收合格的同兴花园1栋602房交付给原告刘萍并协助办理房产权登记； 二、限被告临武县同兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘萍逾期交房损失2万元； 三、限被告临武县同兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘萍逾期交房利息7700.6元； 四、驳回原告刘萍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计674元，由原告刘萍负担374元，由被告临武县同兴房地产开发有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李丰峰 二〇一九年七月十五日 书记员  刘 媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。