贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初1091号原告：赵光宇，女，1987年8月18日出生，侗族，住贵州省黎平县。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。住址：黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226199110609704。原告赵光宇诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法由审判员吴宗礼独任审判，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告赵光宇、被告委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵光宇向本院提出的诉讼请求：1、依法判决被告继续履行编号为DEFQ20-042的《商品房买卖合同》（以下简称合同）将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币37,410.00元给原告。2、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移商品房违约金人民币345,134.76元给原告。3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年4月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告所开发位于黎平县××北门坡新区××风情××小区××单元××号房屋，并已按照《合同》约定履行了付款义务，支付了全部购房款共计人民币318,390.00元。按照合同第四章第10条的约定，被告应于2016年3月31日，将经过验收合格的商品房交付给原告使用同时《合同》第四章第12条的约定逾期超过30日……，买受人要求合同继续履行的，自第10条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之壹的违约金。截至起诉之日，被告仍未向原告交付验收合格的商品房，至今已逾期1175日，被告应支付原告违约金共计人民币37,410.00元。原告与被告还在《合同》中约定，被告于2016年6月30日前，为原告办理商品房转移登记手续，将验收合格的商品房交付给原告，但至今被告没有为原告办理商品房转移登记手续，根据《合同》第八章第三条中的第（二）2款的约定：“约定日期起30日以后……，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文件之日止，按日计算向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”，截至起诉之日，被告已逾期1084日，被告应支付原告违约金共计人民币345,134.76元。为此，为维护原告的合法权益特提起诉讼，请求法院判决被告立即履行合同约定，并支付原告相应的违约金。原告在举证期限内向本院提交了5份证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告签订了合同；2、住房登记费、工本费收据，证明房屋登记费、工本费已交；3、首付款收据，证明已付首付款的事实；4、进账单，证明原告尾款已付的事实；5、定金收据，证明与首付和尾款一起作为合同全部房款的证明。经庭审质证，被告对原告提交的上述证据均没有异议。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：1、请依法判决驳回被答辩人的起诉或者判决驳回被答辩人提出的诉讼请求；2、本案诉讼费由被答辩人承担。一、答辩人没有存在“违约”行为，被答辩人的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，诉求不能成立。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权登记的义务履行完毕；答辩人的主要义务内容是向被答辩人递交以下文书（复印件）包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案材料，即可以认定答辩人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，且从答辩人提交的证据材料中足以证明答辩人在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件。所以，即便出现房屋转移登记的有关文书延期交付被答辩人办证非答辩人的单方原因造成，除了因政府机关的行政行为原因，还有被答辩人乙方没有履行义务的原因，非答辩人的过失、过错所致，答辩人不应对此承担责任。二、被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付逾期交付商品房违约金及协助办理商品房转移登记“违约金”共计382,544.76元。被答辩人向答辩人购买侗族风情园20幢1单元3层即1-3-3号房屋支付的全部购房款为318,390元，是否按时足额向答辩人支付购房款，是否履行了缴税、支付房屋维修基金、物业管理费等先行义务，被答辩人应当依法向人民法院提供证据证明。根据答辩人掌握的情况，目前被答辩人已经自行占用、使用了房屋，不存在答辩人“违约”不交房的问题，被答辩人提出的逾期交房违约金请求不成立。此外，至今被答辩人没有履行交付维修基金和契税的先行义务，其提出的诉求就没有事实依据，也有悖法律的规定。根据“谁主张谁举证”的民事诉讼举证原则，被答辩人应向人民法院提供证据证明其有经济损失的发生和损失的存在，否则，被答辩人向法院请求主张的支付逾期交付商品房违约金及协助办理商品房转移登记“违约金”共计382,544.76元即没有事实依据，无论答辩人是否逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，被答辩人提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定……，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的有关规定。”就本案来讲，如果讲因为答辩人违约给被答辩人造成经济损失。假如答辩人存在逾期交付产权转移登记文书的情况，请法院根据被答辩人因此实际受到损失的时间，调减双方签订的逾期办理转移登记文书的“违约金”。逾期办理房屋转移登记相关文书“违约金”的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由被答辩人来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明被答辩人举证不能，其对此应当承担法律后果。根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”。被答辩人提出的全部交房违约金诉讼请求已超过诉讼时效，依法不应支持。根据《商品房买卖合同》第10条约定，本案的交房时间为2016年03月31日，至被答辩人起诉时2019年06月19日，已经超过了民法总则规定的三年诉讼时效，其提出的该项诉求无论答辩人是否存在超过约定的时间交房，被答辩人请求的“逾期交房违约金”已经超过诉讼时效，依法不应支持。三、被答辩人存在违约在先的过错，存在先行义务没有履行的情况，其没有理由孤立、片面、违约向答辩人主张“违约金”。本案中，被答辩人不仅存在多计算违约金的问题，其还存在约定的先行义务没有履行的违约事实。合同签订之后，被答辩人没有按照《商品房买卖合同》第十三条第四项的约定交付专项维修基金、税费、办证费、物业管理费。没有向物业服务企业交付装修保证金、水电开户费、装修期间的电梯使用费，被答辩人已经违约在先，没有损失存在，其所提出的诉讼请求有悖合同约定，诉求不能成立。综上所述，被答辩人起诉陈述的逾期交付产权转移登记文书“违约金”赔付请求与合同约定的客观事实、被答辩人请求的“理由”与事实严重不符，即便存在不按照约定时间交接产权转移登记文书给被答辩人，因被答辩人存在先行义务不履行的违约过错，其孤立片面提出的过高、不当的“违约金”诉求就没有事实依据，也没有法律根据，被答辩人没有因此造成经济损失，其提出的违约金请求没有事实依据，也没有法律根据。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第125条的规定，特提出以上答辩意见，请依法支持为谢！被告在举证期限内向本院提交了3份证据：1、图片，证明原告已经入住争议房屋，被告并不存在逾期交房的违约事实的情况；2、图片，证明原告已经入住争议房屋，并在内用电生活居住的情况；3、图片，证明原告已经入住争议房屋，并交纳卫生费用的情况。经庭审质证，原告对被告提交的上述证据均没有异议。经审理查明：2015年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20幢1单元3层1-3-3号商住房，建筑面积为114.2平方米、房屋总价款为318,390元。合同第十条交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条交接手续第（四）约定：双方同意按下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳维修基金、契税等费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交付给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。合同第十九条房屋登记第三转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告付清了全部购房款318,390元和登记、工本费。维修基金、契税至今未交。被告至今没有将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告所购买的被告开发的侗族风情园20幢至今未具备办证条件。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充约定是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。关于原告要求被告继续全面履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记，协助原告办理不动产权证书的请求，因合同是有效合同，原告要求继续履行并将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记，协助原告办理不动产权证书，本院予以支持。关于原告要求被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金37,410元的请求，根据双方合同第十三条第四项约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳维修基金、契税等费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交付给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。原告购买的商品房为住宅房，原告已付清房款，但至今未交纳专项维修资金、契税，被告也没有与原告办理交房手续，根据双方上述合同约定，现原告要求被告支付交房违约金没有依据，故，本院对原告要求被告支付交房违约金的请求不予支持。关于原告主张逾期转移商品房违约金人民币345,134.76元（按到起诉之日逾期1084天计算），根据《商品房买卖合同》第十九条房屋登记第三转移登记约定出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，现被告未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约。被告辩称原告未尽先履行义务，被告不存在违约或应免除违约责任。本案被告所开发的20号楼至今未具备办证条件，无论原告是否已履行自己的义务，被告均无法将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因此，被告亦未履行合同约定的义务，属违约行为。同时，先履行缴纳购房契税、专项维修基金与办理不动产权证和交房有关，与被告及时向原告交付办理不动产权证的必要证明文件无关。为此，本院对被告的辩称理由不予采信。合同约定，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金，合同约定明显过高，被告要求调整符合法律规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，结合本案实际情况，按年利率6.18%支付原告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，自2016年7月1日（合同约定2016年6月30日）起算至起诉时（2019年6月19日）止，合计1084天，违约金为：318,390元×6.18%/年÷365天×1084天=58,436.52元，超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行与原告赵光宇签订的《商品房买卖合同》，将出售给原告赵光宇的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记，协助原告赵光宇办理不动产权证书；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告赵光宇逾期办理商品房转移登记相关文书违约金58,436.52元；三、驳回原告赵光宇的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,038元，减半收取3,519元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担1,519元，原告赵光宇负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  吴宗礼二〇一九年七月十日书记员  吴念念