黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终65号上诉人（一审被告）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街10号。负责人：李林，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王晶波，该公司业务主管。委托诉讼代理人：谭闵甜，黑龙江辅盈律师事务所律师。上诉人（一审被告）：佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳（东）区胜利路新华街59委。法定代表人：张曙光，该公司董事长。被上诉人（一审原告）：栾江，男，1973年1月28日出生，汉族，佳木斯市公安局干部，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：栾景臣，男，1951年9月16日出生，汉族，系栾江父亲，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：商显锋，黑龙江商显锋律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广发银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区西大直街4号。法定代表人：张军勇，该行行长。委托诉讼代理人：于淼，该行职员。委托诉讼代理人：李诺，该行职员。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（长城公司）、佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人栾江、广发银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称广发银行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服佳木斯市中级人民法院（2014）佳民初字第28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，以询问、阅卷的方式审理了本案。长城公司的委托诉讼代理人谭闵甜、王晶波，栾江的委托诉讼代理人栾景臣、商显锋，广发银行的委托诉讼代理人于淼、李诺到庭参加诉讼，恒大公司经本院传票传唤未到庭参加询问。本案现已审理终结。长城公司向本院上诉请求：撤销佳木斯市中级人民法院（2014）佳民初字第28号民事判决第一项、第二项，并改判驳回栾江的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决事实认定错误，适用法律错误。2013年10月30日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》是对2012年10月30日签订的《房屋拆迁回迁协议书》的变更，而2013年10月30日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中第三条“安置地点”处写的是“就近安置”，并未约定恒大公司用本案诉争的四户房屋进行安置，因此栾江主张用本案诉争四户房屋进行安置，缺乏事实和法律依据。2.一审判决以《房屋拆迁回迁协议书》签订的时间在先为由认定该协议书的效力优先于《抵押合同》效力无法律依据。3.栾江依协议书所享有的债权是相对于恒大公司一方的，该债权不具有公示性与排他性，不能对抗作为善意第三人的广发银行，且广发银行已经办理了抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第188条的规定，抵押权自抵押合同生效时设立，抵押经登记后，可以对抗善意第三人，因此经登记的抵押权具有公示性、排他性，能够对抗栾江拥有的债权，因此应认定抵押权优先于债权。4.一审判决认为长城公司的损失已经弥补错误，恒大公司虽向上诉人长城公司申请过用栾江之父栾景臣名下的几处房屋替换诉争四户房屋做抵押担保，但因栾景臣名下的几处房屋的变现价值并不确定，故上诉人长城公司并未同意恒大公司提出的申请，更未针对拟替换的房屋签订抵押合同或进行抵押登记，因此并不存在用其它财产替换诉争四户房屋作为抵押的事实，上诉人长城公司的损失也未获得弥补。因为上诉人长城公司拥有的抵押权能够对抗栾江拥有的债权，所以本案不应让上诉人长城公司另行向恒大公司主张权利，而是应该让栾江依据其与恒大公司签订的协议，另行向恒大公司主张权利。5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第七条的规定适用的情形是针对开发商对房屋一房二卖时的处理方式，解决的是两个债权之间的矛盾冲突问题，而本案的情形是债权与抵押权的冲突，一审判决适用该规定属于适用法律错误。本案应适用《物权法》第188条的规定，应优先保护的是经依法登记设立能够对抗善意第三人的抵押权，而非债权。6.如果一审判决不得以改判，则可能成为合同当事人违背诚实信用原则，甚至与第三人恶意串通损害抵押权人利益的保护伞，违背了司法审判的公平性与正义性原则。本案2014年11月5日就已经法院受理，恒大公司在明知本案诉争四户房屋存在争议的情况下，却于2017年12月9日在未取得抵押权人同意的情况下，擅自处分抵押物，为栾江办理本案诉争四户房屋的入户手续，不得不让上诉人质疑恒大公司是否存在恶意逃避抵押担保责任的故意。因此请求贵院能公平审理此案，保证抵押担保的安全性。恒大公司向本院上诉请求：撤销佳木斯市中级人民法院（2014）佳民初字第28号民事判决第一项、第二项。事实与理由：1.广发银行与恒大公司签订《抵押合同》合法有效，并且广发银行已经办理了在建工程抵押登记和土地的抵押登记，并取得了在建工程和土地使用权的他项权利证书。2.恒大公司同意用等价房产向长城公司替换给栾江回迁的四套商服。2012年10月30日恒大公司与栾江签订了《房屋拆迁回迁协议书》，明确了具体的回迁位置，现也已经将房屋回迁给了栾江，拆迁栾江房屋事实确实存在，为保护栾江及广发银行的合法权益，也能够对长城公司实现债权不造成损害，恒大公司同意用等价房产向长城公司替换给栾江回迁的四套商服，以化解矛盾解决纠纷。栾江辩称，1.2013年10月30日的协议系恒大公司为统一回迁合同格式的文本办理回迁事宜出具的，为了合同书写方便没有将具体回迁位置重复书写，恒大公司即出具了4份协议等相关手续。该4份协议书所安置的房源为2012年10月30日恒大公司与栾江签署的《房屋拆迁回迁协议书》中的房屋，未做任何更改和变动。直至2017年，恒大公司向栾江交付本案涉的4处回迁房屋。2.依据《商品房买卖司法解释》第七条的规定拆迁户的权利优先于普通购房者。从上述立法精神即可以看出，法律优先保护的是拆迁户的合法权益，然后是普通购房者和承包人，最后是抵押权，而抵押权在除了法律规定的情形外，才优先于其他普通债权。本案中，栾江取得本案涉房屋的权利来源于拆迁安置的法律行为和法律事实，所付出的对价中包括了栾江丧失原有房屋的物权，才取得了本案涉房屋的权利，因此基于拆迁补偿协议享有的安置房屋请求权，应予以优先保护。3.上诉人以假设存在恶意串通情况来适用本案件并不能成立。本案中，栾江的被拆迁房屋真实存在、栾江与恒大公司之间的拆迁协议真实有效、拆迁位置明确，并无任何恶意串通的情况存在。同时，恒大公司以其他房产替代本案涉房屋进行偿还债务，也并不存在免除了担保责任的情况。广发银行辩称，1.广发银行已将贷款转让给了长城公司，广发银行对该贷款已不负有实际的权利和义务，况且长城公司已被追加为一审被告，因此广发银行已无诉讼主体资格，不是适格的被告及被上诉人；2.一审判决中以栾江与恒大伟业公司签订的《房屋拆迁回迁协议》签订时间在前，所以效力优于广发银行与恒大伟业公司签订的《抵押合同》是没有法律依据。《抵押合同》具有公示效力，《房屋拆迁回迁协议书》无公示效力，无法对抗善意第三人；广发银行在贷款审查的过程中，已尽到了充分的注意义务。《抵押合同》是物权合同，《房屋拆迁回迁协议书》是债权合同，物权优于债权。广发银行根据《抵押合同》和办理的抵押登记，已对诉争房屋取得了抵押权。《房屋拆迁回迁协议书》。是债权合同，如果恒大伟业公司不将房屋过户至栾江名下，仅需承担对栾江的违约责任，栾江取得的仅为债权，根据物权优于债权的原则，广发银行的抵押权优于栾江的债权即便是时间的顺序决定合同的效力，也是后签订的合同优于先签订的合同，《抵押合同》优于《房屋拆迁回迁协议书》。栾江向一审法院起诉请求：一、判决恒大公司按回迁安置协议交付栾江四户回迁房屋并提供办理产权登记材料；二、确认恒大公司与广发银行（现该债权转让给长城公司）签订的抵押贷款合同中涉案四户房屋部分无效；三、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月30日，恒大公司对栾江房屋所在地进行拆迁开发，双方签订了《房屋拆迁回迁协议书》。协议约定：栾江国有土地使用证面积2164.5平方米，栾江交纳出让金到2013年7月14日。有照房屋办公200平方米、仓储56平方米、工业交通仓储867.74平方米、无照60平方米，合计1183.74平方米。恒大公司以其开发的佳大尚都师专东门新修路北U1栋3层门市房从西数第一户到第四户，共计面积为1183.74平方米置换给栾江。最终面积以产权处测绘面积为准。恒大公司于2013年10月30日之前交付房屋。如逾期交付房屋，恒大公司按每日5000元违约金计算赔偿给栾江。协议签订后，栾江按约定将房屋交给恒大公司拆除。恒大公司对此地段进行了开发建设。2014年5月10日，恒大公司由于资金短缺，以其在建工程（其中包括安置给栾江的四户房屋）和土地作抵押，与广发银行签订了《固定资产项目贷款合同》和（2014）哈银抵字第Y26-2、Y26-3号《抵押合同》。2014年5月16日，广发银行在佳木斯市不动产登记管理局和佳木斯市国土资源局分别办理了在建工程抵押登记和土地抵押登记，并取得了在建工程和土地使用权他项权利证书。2014年5月20日和6月16日，广发银行发放了贷款。2016年12月27日，广发银行将对恒大公司的全部债权及抵押权转让给中国长城资产管理公司广东省分公司（原名为中国长城资产管理公司广州办事处）。2017年10月20日，中国长城资产管理公司广东省分公司又将该债权及抵押权一并转让给中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司。2014年3月23日，栾江去恒大公司处办理回迁入户手续，恒大公司拒绝为栾江办理入户，为此栾江诉讼来院。一审审理过程中，恒大公司申请中止审理。于2014年12月4日，以栾江持有的住房权证向字第××号、面积867.74平方米房屋所有权证取得违法为由，向佳木斯市郊区人民法院提起行政诉讼。2017年5月3日，黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑行申109号行政裁定，维持了一审及中院“驳回佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司起诉”的裁定。2016年12月13日，佳木斯市不动产登记中心作出佳不动产中心撤字（2016）1号《行政处理决定书》，撤销了栾江持有的佳房权证向字第××号房屋所有权证。为此栾江再次提起行政诉讼。2017年11月13日佳木斯市中级人民法院作出终审判决，撤销了佳木斯市不动产登记中心作出的佳不动产中心撤字（2016）1号《行政处理决定书》。2017年12月9日，恒大公司与栾江签订了《动迁安置结算单》，为栾江安置了佳大尚都U.U1-000101号245.84平方米、U.U1-000102号241.02平方米、U.U1-000103号241.02平方米、U.U1-000104号241.02平方米四户房屋，现栾江已经进户。一审法院认为，依据《佳木斯市城市房屋拆迁管理办法》的规定，恒大公司在与栾江签订动迁安置协议之前，已经对栾江提供的房屋土地权属证书进行了审核。2012年10月30日，恒大公司与栾江签订了《房屋拆迁回迁协议书》。栾江已经按该协议约定，履行了应尽的义务，现恒大公司提出栾江提供的佳房权证向字第××号房屋所有权证存在瑕疵，提起行政诉讼。黑龙江省高级人民法院（2017）黑行申109号行政裁定、2017黑08行终52号判决书并未撤销栾江持有的房屋所有权证。恒大公司与栾江签订的《房屋拆迁回迁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应该认定合同有效；2014年5月10日，恒大公司与广发银行签订了《固定资产项目贷款合同》，恒大公司以包括安置给栾江的四户房屋内的在建工程和土地作为抵押，与广发银行签订了（2014）哈银抵字第Y26-2号《抵押合同》。广发银行在佳木斯市不动产登记管理局和佳木斯市国土资源局分别办理了在建工程抵押登记和土地抵押登记，取得了在建工程和土地使用权他项权利证书。恒大公司与广发银行签订的（2014）哈银抵字第Y26-2号《抵押合同》亦系有效合同。虽然《房屋拆迁回迁协议书》和《抵押合同》均有效，但《房屋拆迁回迁协议书》在先，《抵押合同》在后，故《房屋拆迁回迁协议书》效力优先于《抵押合同》。长城公司无法行使抵押权，可另行向恒大公司主张权利，且恒大公司于2018年7月16日向长城公司提交了其它财产，用于替换本案诉争的四户房屋作为抵押，已弥补了长城公司的损失。故恒大公司给栾江安置佳大尚都U.U1-000101号245.84平方米、U.U1-000102号241.02平方米、U.U1-000103号241.02平方米、U.U1-000104号241.02平方米四户房屋是正确的。现栾江已经交纳了各项费用并办理了进户手续，已实际进户。栾江要求恒大公司为其提供办理权属登记相关材料的诉讼请求，应予支持。栾江请求确认恒大公司与广发银行签订的抵押贷款合同中涉案四户房屋部分无效的诉讼请求不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四、五十六、五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《商品房买卖司法解释》第七条之规定，判决：一、恒大公司于本判决生效后15日内，为栾江提供佳大尚都U.U1-000101号245.84平方米、U.U1-000102号241.02平方米、U.U1-000103号241.02平方米、U.U1-000104号241.02平方米四户房屋办理房屋权属登记的相关材料；二、驳回栾江请求确认恒大公司与广发银行（现抵押权已经转让给长城公司）签订的（2014）哈银抵字第Y26-2号《抵押合同》中涉案四户房屋部分无效的诉讼请求。恒大公司与栾江签订的《房屋拆迁回迁协议书》效力优先于恒大公司与广发银行（现抵押权已经转让给长城公司）签订的（2014）哈银抵字第Y26-2号《抵押合同》。案件受理费100元、保全费5000元由恒大公司承担。二审中，当事人没有提供新证据。本院二审查明其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为长城公司对案涉四户房屋享有的抵押权能否对抗栾江享有的债权。《商品房买卖司法解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”有上述法律可知，现行相关法律将被拆迁人对回迁安置房屋的债权视为一种特种债权，赋予了物权的优先效力。本案中，恒大公司已向栾江交付安置的四户房屋位置与双方于2012年10月30日签订的《房屋拆迁回迁协议书》中约定的位置一致。由此可见，双方于2013年10月30日签订的《房屋拆迁回迁协议书》并没有达成变更安置房屋位置的意思表示，即恒大公司与栾江作为合同的缔约主体对《房屋拆迁回迁协议书》涉及的标的房屋系特定的、明确的。栾江作为被拆迁人对案涉四户房屋所享有的法定特种债权优先权具有对抗第三人的效力，即排他性。即使广发银行和长城公司办理了房屋抵押登记，该抵押权亦不得对抗栾江的物上请求权。且栾江在丧失原有房屋所有权的情况下对案涉四户房屋所享有债权的安全性，更符合公平原则。因此，长城公司认为其对案涉四户房屋享有的抵押权应优先保护的上诉理由，本院不予支持。另，广发银行和长城公司作为专业从事发放贷款和资产收购的商事主体，应当对交易活动负有审慎义务。在恒大公司与广发银行于2014年5月10日签订《固定资产项目贷款合同》及《抵押合同》前，栾江已于恒大公司签订两份《房屋回迁安置协议书》并至法院要求恒大公司为其办理入户，故长城公司以其作为善意第三人的权益应予保护的上诉理由，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共200元，由佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司和中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 曹 茗审判员 王晓兵审判员 胡乃峰二〇一九年七月二十二日书记员 孙思宇