苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初78号原告：苏州鸿福祥物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金枫路216号东创科技园B1幢B533室。法定代表人：周陈香，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋文恬，江苏久顺律师事务所实习律师。被告：侯亚威，男，1984年4月15日生，汉族，户籍所在地河南省杞县,现住江苏省苏州市吴中区。被告：苏州市缔合装饰设计工程有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区长桥街道财智商务广场1幢1911号。法定代表人：侯亚威。原告苏州鸿福祥物业管理有限公司（以下简称鸿福祥公司）诉被告侯亚威、苏州市缔合装饰设计工程有限公司（以下简称缔合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鸿福祥公司委托诉讼代理人吕义然、宋文恬，被告侯亚威暨被告鸿福祥公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿福祥公司向本院提出诉讼请求：两被告支付租金239256元及违约金15367元（以19752元为基数自2017年10月16日起计算，以109752元为基数自2018年4月16日起计算，以109752元为基数自2018年10月16日起计算,均以日万分之五计算至实际付款之日，暂计至2018年11月30日）。事实和理由：其受苏州市吴中区长桥街道集体资产经营公司委托经营管理位于苏州市吴中区的写字楼。2017年5月2日，其与被告签订4份《港龙蠡盛大厦租赁合同》，约定原告将位于苏州市吴中区出租给被告侯亚威，用于缔合公司办公使用。后，被告侯亚威仅支付了部分租金，并于2018年8月22日与缔合公司共同向其出具承诺书，承诺于2018年8月30日前支付结欠的租金及物业费。但被告未履行承诺，故其诉至法院，请求判如所请。被告侯亚威、缔合公司辩称，案涉房屋于2018年11月底被锁门，故其不应支付原告锁门期间的租金。另，按照双方的约定，原告还应退还其押金。经审理查明，苏州市吴中区长桥街道集体资产经营公司向鸿福祥公司出具委托书，委托鸿福祥公司全权办理位于苏州市吴中区租赁有关的手续（包括但不限于代收租赁定金、租赁保证金、租金，代扣代缴租赁税费、租赁登记及变更手续等政府部门允许委托办理的相关事宜）；代为安排物业的商业运营管理事宜。2017年5月2日，鸿福祥公司（出租方，甲方）与侯亚威（承租方，乙方）签订《港龙蠡盛大厦租赁合同》四份，约定：侯亚威承租位于苏州市吴中区用于办公。租赁期限为2017年5月15日至2019年5月14日。年租金分别为85272元、44880元、44472元、44880元，半年一付，先付后用，即于签订本协议之日交纳首期租金，且于下一个支付期起算之日的前一个月支付下期应付的租金。租赁保证金分别为14212元、7480元、7412元、7480元。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方自逾期之日起每日按逾期款项的0.5%支付滞纳金，直到付清全部费用为止；乙方逾期支付租金超过一个月，甲方有权收回出租房屋，乙方须按实际使用日期交纳租金并每日按所欠租金标准加收1%滞纳金；甲方有权向乙方追收所欠租金及其他款项或没收乙方保证金以抵欠款，给甲方造成损失的，应承担由此遭受的一切直接和间接损失。如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金、物业管理费及其他应付费用，则甲方应于租赁期节目且终止本协议之日起30日内将上述租赁保证金全额、无息退还给乙方；若乙方提前解除或终止本合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除或终止本合同的），所付租赁保证金不退。2018年8月22日，缔合公司（承诺人处打印有“侯亚威”并加盖有缔合公司公章）向鸿福祥公司出具《承诺书》一份，主要内容为：公司承租蠡盛大厦13A01-13A04房间，租期2年；本应在2017年11月15日缴纳（2017年11月15日至2018年5月14日）租金、物业费共计125892元，在2018年5月15日缴纳（2018年5月15日至2018年11月14日）租金、物业费125892元。因公司业务扩大资金紧张，2017年11月15日至2018年5月14日这档期分三次共缴纳90000元，还剩余租金19152元、物业费16140元，合计35892元，至今未付；2018年5月15日至11月14日的租金、物业费合计125892元；两档期合计总欠款161784元。在此之前因公司资金紧张，多次和物业公司沟通缓交租金、物业费，物业公司也考虑合作关系同意缓交，现已2018年8月底未缴纳款项长达9个月之久，按合同约定逾期一个月未缴纳租金、物业费，你方有权收回房屋另租他人。以上款项本公司郑重承诺在2018年8月30日之前全额缴纳所有欠款，如逾期未付，本公司愿意承担未缴纳款项按照合同约定的租金、物业费0.5%滞纳金，并承担一切法律责任。审理中，侯亚威表示该《承诺书》是其代表缔合公司向鸿福祥公司出具的，故其个人不应承担责任。审理中，各方一致表示案涉房屋在租赁后被用于缔合公司办公；房屋租金中的2017年5月15日至11月14日租金已按约支付，2017年11月15日至2018年5月14日的租金则仅支付90000元，尚欠19752元；此后的租金未付。同时，鸿福祥公司自认还收到租赁保证金14212元、7480元、7412元、7480元，共计36584元。以上事实，有委托书及产证、企业登记资料查询表、租赁合同、承诺书，以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，鸿福祥公司还明确表示，案涉合同已于2019年5月14日期满终止，且在案涉房屋内还遗留有侯亚威、缔合公司的物品，但其在本案中不要求返还房屋，支付占有使用费。但租赁保证金则应根据案涉合同中有关“若乙方提前解除或终止本合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除或终止本合同的），所付租赁保证金不退”的约定而无需退还；另，案涉房屋是对方自己锁的。本院认为，根据鸿福祥公司与侯亚威签订的案涉四份租赁合同的约定，侯亚威应按期支付租金。但根据审理查明的事实，侯亚威尚欠2017年11月15日至2018年5月14日的租金19752元且在此后未支付过租金。对此，侯亚威、缔合公司虽抗辩鸿福祥公司于2018年11月底锁了案涉租赁房屋，但鸿福祥公司对此不予认可且侯亚威、缔合公司也未提供证据予以证明，故本院对此不予采信。由此，鸿福祥公司要求承租人侯亚威支付欠付的租金共计239256元及相应的违约金，合法有据，应予支持。关于缔合公司的责任。缔合公司系案涉房屋的实际使用人且于2018年8月22日出具《承诺书》承诺愿意承担未付租金等费用及滞纳金，故鸿福祥公司要求缔合公司对案涉租金及违约金承担共同清偿责任，合法有据，应予支持。至于租赁保证金。侯亚威、缔合公司虽未按约支付租金即存在违约，但鸿福祥公司并未因此与侯亚威提前解除或终止合同，故鸿福祥公司依据案涉合同中有关“若乙方提前解除或终止本合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除或终止本合同的），所付租赁保证金不退”的约定主张无需退还租赁保证金，缺乏事实依据，本院不予认定。另，侯亚威、缔合公司虽抗辩要求退还租赁保证金，但根据案涉合同有关“甲方有权向乙方追收所欠租金及其他款项或没收乙方保证金以抵欠款，给甲方造成损失的，应承担由此遭受的一切直接和间接损失”的约定，租赁保证金应抵扣所欠租金。综上所述，侯亚威、缔合公司实际还应支付鸿福祥公司租金202672元及相应的违约金，其中违约金的计算基数应分别为92920元、109752元，起算时间应分别为2018年5月15日、2018年11月15日，均计算至实际付款之日止；至于计算标准，鸿福祥公司主动调整为按日万分之五计算，未超法定范围，本院予以认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告侯亚威、苏州市缔合装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州鸿福祥物业管理有限公司租金202672元及相应的违约金（92920元自2018年5月15日起算，109752元自2018年11月15日起算，均按日万分之五计算至实际付款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币5119元、公告费300元，合计人民币5419元，由原告苏州鸿福祥物业管理有限公司负担779元，被告侯亚威、苏州市缔合装饰设计工程有限公司负担4640元，其中两被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 江 伟人民陪审员 李 骥人民陪审员 程永双二〇一九年七月十九日书 记 员 张凤娟