文书内容安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初3625号原告：合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司，住所地安徽省合肥市瑶海区明光路1号。法定代表人:刘震生，总经理。委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴蓉蓉，安徽皖大律师事务所律师。被告：李正英，女，1977年9月2日出生，汉族，住安徽省肥东县。被告：周开车，男，1970年8月15日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原告合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司（以下简称资产经营公司）诉被告李正英、周开车房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告资产经营公司的委托诉讼代理人吴蓉蓉、刘磊及被告李正英、周开车均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑶海资产经营公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与两被告间的房屋租赁合同解除；2、判令两被告立即将位于合肥市瑶海区新海家园A区2号楼104号的房屋清空并恢复原状返还原告；3、判令两被告立即向原告支付房屋租金51521元（2017年度下欠5元租金；51516元租金系自2018年1月24日-2019年1月23日期间的租金）；4、两被告自2019年1月24日起，每天按143.1元的计算标准，向原告支付房屋使用费至房屋实际返还之日止；5、判令两被告立即向原告支付违约金18797.5元（计算标准按照年度租金每日千分之一，暂计至2019年1月23日，款清违约金止）；6、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月24日，被告李正英经合肥投标中心投标，中标新海家园A区2号楼部分房屋租赁项目（标的二新海家园A区2号楼104室）。同日，被告李正英就承租位于合肥市瑶海区新海家园A区2号楼104号房屋，与原告签订《房屋租赁合同》。房屋面积162.22平方米，租期自2014年1月24日起至2017年1月23日止，首年租金46720元，次年起逐年递增5%，合同签订后，原告按约向李正英交付了涉案房屋，后周开车也在合同上签字，并出具承诺一份。合同期满后，被告李正英、周开车继续承租该房屋，但自2018年1月起就无故拖欠房屋租金至今。原告为此多次催缴，但至今无果。原租赁合同期满后，双方形成不定期租赁合同，现被告李正英、周开车不支付租金，已构成违约。原告为了防止国有资产的流失，根据相关法律规定及合同约定，特诉至贵院，望判如所请。被告李正英辩称：我方现在不是房屋实际承租人，谁承租谁付房租，我方不是实际承租人房租不应当由我方负担。双方签订的合同已经到期，我是2013年和原告签订的房屋租赁合同，我方在2014年7月份转给周开车的，当时我找国资委领导商量了一下，将房子转给周开车，周开车在合同上补签字。被周开车辩称：我方现在不是房屋实际承租人，我方不是适格被告，谁承租谁付房租，我方不是实际承租人房租不应当由我方负担，双方签订的合同已经到期。本院经审理认定事实如下：2013年12月24日，李正英中标新海家园A区2号楼部分房屋项目（标的二：新海家园A区2号楼104室）租赁权，中标价款为14.7285万元（三年总租金）。当日，资产经营公司（甲方）和李正英（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：第一条、租赁房屋及其附件的名称、数量、质量、用途及现状。1、租赁房屋坐落于新海家园A区2号楼104室，建筑面积约162.22平方米，框架结构，该租赁房屋用途为商业服务，乙方使用房屋必须符合房屋设计用途及《合肥市服务业环境保护管理办法》等相关要求，若由此造成乙方不能按预想方案使用房屋并导致租赁合同不能履约的，责任由乙方承担；2、甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋。第二条、租赁期限。租赁期限共叁年，甲方自2014年1月24日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年1月23日收回。甲方向乙方提供免租金装潢期30天（2013年12月25日至2014年1月23日）。第三条、租金和租金的支付。1、出租房屋首年年租金人民币46720元，租金递增情况：自第二年起，每年租金均按上一年实际租金递增5%；租期内租金总额为人民币147285元；2、租金每六个月支付一次，先付租金后使用。乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金，以后每期租金应在每个租金支付周期开始计算日前15日向甲方支付。租金全部交入甲方指定账户（开户行：徽商银行大东门支行，单位：合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司，帐号：24×××05）。款到甲方账户后甲方应向乙方提供有效收款凭证。第四条、履约保证金。乙方首次租赁时，须向甲方一次性交纳履约保证金人民币11680元，与首期租金一并支付。《房屋租赁合同》终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。第五条、租赁房屋交付和收回。1、甲方于合同签订生效后10日内将房屋按现状及“房屋附属设施、设备清单”交付乙方，经双方交验签字盖章后视为交付完成。甲方应保证租赁场地交付乙方之前的水、电、燃气、通讯、有线数字电视、宽带网络、卫生、物业管理费等费用应予以结清。2、租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起10日返还该房屋及附属设施、设备搬离属于乙方的有关设施设备及财务并保持场内建筑完好状态……第八条、房屋的转租。未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租、分租、出借所承租房屋。第九条、合同解除。（一）有下列情形之一的，本合同自动解除，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、未按约定期限支付租金达20日的；2、未经甲方书面同意擅自改变该房屋用途的；3、擅自装修、装饰、拆改变动房屋或改变其主体结构的；4、转租、分租、出借、转让房屋或以其他方式将该房屋让与他人使用的；5、利用该房屋存放危险物品或有违法、违规行为的；6、逾期20日未付按本合同约定应当由其承担的费用的……第十条、合同期满。合同到期前，乙方若愿意继续承租的，应按照相关规定参加新一轮房屋招租竞标，在同等条件下对各自承租房屋享有承租优先权；若乙方未能中标，应按约定及时清场搬离，归还甲方房屋。第十一条、违约责任。1、甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一天，应按当年度租金的5‰向乙方支付违约金；乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按当年度租金的5‰向甲方支付违约金；2、乙方有本合同第九条第三款第2、3、4、5项约定情形之一的，除甲方有权解除合同外，还应向甲方支付当年度3个月租金的违约金；若对方遭受的损失数额超过违约金数额的，还应赔偿该超过部分……。3、乙方有本合同第九条第三款第6项约定情形的，除甲方有权解除合同外，乙方还应补交齐所有的费用、滞纳金、罚款等款项，否则甲方有权从履约保证金扣除；给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿……第十二条、争议解决方式。因履行本合同发生的争议，由双方协商解决，协商不成时，提交合肥市瑶海区人民法院诉讼解决。合同签订当日，资产经营公司和李正英又签订一份《安全租赁（生产）管理协议》，并于当日将案涉房屋移交给李正英。2014年7月2日，李正英与案外人蒋侠签订了一份《店铺转让协议书》，约定将新安江路新海家园A区2号楼104-105街号的店铺转让给蒋侠，蒋侠在2014年7月30日前一次性向李正英支付转让费共计人民币150000元。周开车陈述蒋侠系其妻子。2014年7月22日，李正英向资产经营公司提交申请，载明：本人是新海家园A区2号楼104门面房承租人李正英，由于公司方便管理，因此想把店给别人管理，请领导批复。当日，李正英、周开车共同向原告出具承诺：本人系新海家园A区2号楼104门面承租人，经过与周开车协商，本人将承租的新海家园A区2号楼104门面转让给周开车，即日起本门面所有纠纷权利都与李正英无关，全部由周开车对国资委负责门面所产生的费用都由周开车负责，门面房的押金壹万壹仟陆佰捌拾元转给周开车，租房合同到期由周开车持保证金收据领取押金，双方在阅读清楚本承诺书同意并签字。后周开车在案涉《房屋租赁合同》承租方补签了名字。2018年1月15日，周开车向案涉《房屋租赁合同》约定账户内转账12877元，之后再未支付过房屋租金。2018年10月17日，资产经营公司向承租人下发催告函，载明：承租户周开车，你承租我公司位于新海家园A区2号楼104房屋，现已拖欠我公司租金，经多次催缴，你户一直未缴。为解决问题，我公司特书面催告如下事项：1、请你户于2018年10月24日前结清拖欠的房屋租金合计51516元；2、如你逾期不予办理，我公司将解除双方的租赁合同，收回房屋。并通过法律途径追究你的法律责任。周开车签收了该催告函。以上事实，有原告企业基本信息、被告身份信息、中标通知书、房屋租赁合同、安全租赁（生产）管理协议、房屋移交状况表、催告函、申请、承诺、店铺转让协议书、中国工商银行转账电子回单及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点问题是2014年7月22日之后，谁是案涉房屋的承租人。首先，2014年7月22日，李正英向原告出具的申请及李正英、周开车共同向原告出具的承诺书中，确认李开英与周开车经协商将案涉房屋转让给了周开车，并确定此后房屋所有的纠纷权利都与李开英无关，全部由周开车对国资委门面所产生的费用负责，以及门面的押金转给周开车，租房合同到期由周开车持保证金领取押金，两被告在上述承诺中所表达的意思显然是李正英退出与原告的合同关系而将房屋的承租权转给周开车，由周开车单独承租涉案房屋，而非两被告共同承租涉案房屋，原告接收了上述《申请》及《承诺》，并未提出异议，且同意周开车在原《房屋租赁合同》上补签了名字；其次，李正英在此之后未再向原告支付过房屋租金，涉案房屋租金转由周开车向原告支付，且原告发出的催告函中亦明确载明催告对象为周开车，并非李正英，表明2014年7月22日之后事实上是周开车在履行涉案合同而原告亦予认可。以上证据相互印证，足以认定2014年7月22日之后房屋的实际承租人由李正英变更为周开车，原告对此是明确知晓且认可的，原告主张周开车系加入到合同中成为共同承租人，故要求两被告共同承担合同项下的义务，与上述《申请》及《承诺》所表达的真实意思以及合同的实际履行情况显然不符，本院不予采信。原告周开车主张其承租房屋后又将房屋转租给他人，未提供证据予以证明，且即便确实存在转租的行为，亦不因此就能免除周开车应履行的合同义务。综上，本院认定涉案房屋的承租人在7月22日之后为周开车，故在此日期之后因合同履行发生的义务，均应由周开车单独向原告履行。原告主张的各项诉请，本院认定如下：一、关于合同解除。2017年1月23日合同约定的租赁期满后，原、被告双方未续签合同，但周开车仍继续使用案涉房屋，并于2018年1月15日还支付房屋租金，资产经营公司亦无异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，房屋租赁合同继续有效，视为不定期租赁合同。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可随时解除合同。周开车自2018年1月23日之后的租金未再支付，经资产经营公司2018年10月17日催告后，仍未支付租金，构成违约，现资产租赁公司请求解除双方的租赁合同，本院依法予以支持，本案判决之日即2019年7月26日为合同解除之日。合同解除后，被告周开车应将案涉房屋返还给原告并依照合同约定的租金标准向原告支付欠付租金。原告主张2018年1月24日之后的租金均按每年51508.8元计算，未超过合同约定的租金标准，本院予以准许。故被告应向原告支付2017年度欠付的租金5元及2018年1月24日至合同解除之日即2019年7月26日止的房屋租金77708元，此后按每天143.1元的标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止。关于资产经营公司主张的逾期付款违约金，根据合同约定，承租人未按约定支付租金的，每逾期一天，应按当年度租金的千分之五向出租人支付违约金，原告主张该违约金按当年度租金的每日千分之一计付，本院认为，被告迟延支付租金的行为，客观上会给原告造成资金占用损失，但上述违约金计付标准显属过高，本院予以酌减为自2017年7月10日起以被告实际欠付租金数额为基数按照月利率2%的标准分段计算违约金至款清之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司与被告周开车签订的《房屋租赁合同》于2019年7月26日解除；周开车于本判决生效之日起十日内将新海家园A区2号楼104室（建筑面积约162.22平方米）房屋腾空并返还给原告；二、被告周开车于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司截至2019年7月26日欠付的租金77708元，并自2017年7月10日起以被告实际欠付租金数额为基数按月利率2%分段支付违约金，计至款清之日止（租金及违约金计算表附后）；三、被告周开车于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司自2019年7月27日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费用，按每日143.1元计付；四、驳回原告合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560元，减半收取780元，由原告合肥市瑶海区国有资产经营有限责任公司负担200元，被告周开车负担580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 牛 蕾二〇一九年七月二十六日书记员 陈晓薇            违约金计算表（李正英、周开车）                  欠租时段              月租金              欠租金额              合同约定交租时间              逾期开始计算日              逾期结束暂计算日期              逾期/日              利率/月              违约金/元                  2017.7.24-2018.1.23              4293              5               2017.7.9              2017.7.10              2019.7.26              746              2%                                2018.1.24-2018.7.23              4293                            2018.1.9              2018.1.10              2019.7.26              562              2%                                2018.7.24-2019.1.23              4293                            2018.7.9              2018.7.10              2019.7.26              381              2%                                2019.1.24-2019.7.23              4293                            2019.1.9              2019.1.10              2019.7.26              197              2%                                2019.7.24-2019.7.26              4293                            2019.7.9              2019.7.10              2019.7.26              16              2%                                合计                                                                                                                                        上述为截止2019年7月26日的租金；违约金按照年利率24%，月利率2%，每6个月支付一次，先支付后使用，在下一个使用期开始计算日前15日缴纳，违约金计算至款清息止，暂计算至2019年7月26日。