浙江省绍兴市越城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0602执异112号 案外人施建强，男，1974年12月31日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）陶鹏、王观萍，浙江中圣律师事务所律师。 申请执行人广德鑫宏房地产营销策划服务中心，住所地安徽省宣城市广德县经济开发区。 经营者李胜洪，男，1968年12月24日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被执行人绍兴柯桥华鑫房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区华舍街道温渎。 法定代表人朱国君。 被执行人绍兴红都房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴市越城区金时代广场102室。 法定代表人袁永华。 在本院执行申请执行人广德鑫宏房地产营销策划服务中心（以下简称广德服务中心）与被执行人绍兴柯桥华鑫房地产开发有限公司（曾用名绍兴县华鑫房地产开发有限公司，以下简称华鑫公司）、绍兴红都房地产开发有限公司（以下简称红都公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案中，案外人施建强提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人施建强称，贵院在办理（2017）浙0602执5118号执行案件过程中，查封了红都公司名下位于绍兴市××城区××风路××室，权证号为（2019）绍兴市不动产权第0000279-0000283、00000285-0000288号的房产（以下简称涉案房产）。涉案房产已经全部由案外人购买，并办理了预告登记手续，为此，案外人特向贵院提出异议，申请解除对涉案房产的查封。异议审查中，案外人变更陈述称，涉案房产尚未办理预告登记，但已经进行了网签，相关《商品房买卖合同》可以在房管部门查询。 申请执行人广德服务中心称，第一，案外人提供的《商品房买卖合同》没有在房管部门备案；第二，红都公司开出是购房款的收款收据而非正规发票，案外人需要提供正规发票；第三，红都公司法定代表人袁永华曾口头告知申请执行人，案外人与红都公司之间系投资借款关系，因红都公司资金短缺交不了土地款，所以才向案外人借款，并将涉案房产抵押给案外人，故没有开具发票；第四，案外人与被执行人红都公司签订的《商品房买卖合同》中记载的单价每平方米不到2万元，低于房地产的开发成本，明显就是借款的抵押。综上，请求贵院依法驳回案外人的执行异议请求。 本院查明：被执行人红都公司名下于2019年1月4日登记有位于绍兴市××城区××风路××室、权证号为（2019）绍兴市不动产权第0000279-0000283、00000285-0000288号的不动产。 原告广德服务中心与被告红都公司等商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年11月18日作出的（2016）浙0602民初3369号民事判决书生效后，因被告未自觉履行，根据原告申请，本院于2017年9月5日立案执行，执行案号为（2017）浙0602执5118号。执行中，本院于2019年5月6日查封了上述不动产。此后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。 案外人为证明其异议主张成立，向本院提交了以下证据： 1、房产情况表1张，其中记载合同编号分别为20150215D5B9125071、201502159D3B125073、20150215E995125074、20150215495F125075、201502151FC8125077、20150215B621125078、20150215893B125079、201502159EF1125080、20150215215F125081，对应的购房人均为案外人施建强，出卖人均为红都公司，房屋坐落分别为华成大厦3幢单元S00101、S00102、S00103、S00104、S00105、S00106、S00107、S00108、S00109室，签订时间均为2015年2月15日，合同面积分别为63.52、63.52、63.52、63.52、63.52、63.52、64.83、68.74、172.11平方米，合同金额分别为1079840元、1079840元、1079840元、1079840元、1079840元、1079840元、1102110元、1168580元、2925870元。在该表格下面空白处手写有“经系统查询，该房目前尚未备案，仅用于法院参考使用。2019年6月28日11时13分”，并加盖了绍兴市越城区房地产管理处房地产市场管理科公章。 2、与上述房产情况表相对应案外人施建强与红都公司签订的落款日期为2015年2月15日的《浙江省商品房买卖合同》9份，其中约定付款方式为买受人一次性支付房价款；本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同签订之日起30日天内，由出卖人向绍兴市房地产管理处申请登记备案。 3、开票日期为2015年1月30日、号码为0001864的收款收据记账联1张及对应的承兑汇票复印件1组。收款收据中记载的缴款单位为施建强（浙江古纤道置业有限公司）、款项内容为购房款（华成大厦3#一层）、收款方式为承兑、金额为400万元、收款单位处加盖了红都公司财务专用章、备注中记载了上述款项对应的承兑汇票号码。 4、开票日期为2015年2月15日、号码为0001868的收款收据记账联及对应的建设银行银行本票申请书、绍兴银行进账单（回单）各1张。收款收据中记载的缴款单位为施建强、款项内容为购房款（华成大厦3#一层）、收款方式为本票、金额为414万元、收款单位处加盖了红都公司财务专用章。建设银行银行本票申请书中记载的申请人为案外人、收款人为红都公司、用途为购房款、金额为414万。绍兴银行进账单（回单）中记载的出票人为案外人、收款人为红都公司、金额为414万元。 5、开票日期为2015年2月15日、号码为0001867的收款收据记账联及对应的绍兴银行遗失回单证明各1张。收款收据中记载的缴款单位为施建强（浙江古纤道置业有限公司）、款项内容为购房款（华成大厦3#一层）、收款方式为汇票、金额为300万元、收款单位处加盖了红都公司财务专用章。绍兴银行遗失回单证明中记载的付款单位为浙江古纤道置业有限公司、收款单位为红都公司、金额为300万，另记载有“上述款项经查，确实为2015年2月15日入户，特补发入账证明，原入账通知同时作废”。 6、开票日期为2016年12月13日、号码为0009342的收款收据记账联1张及对应的银行承兑汇票复印件2张。收款收据中记载的缴款单位为施建强（浙江古纤道置业有限公司）、款项内容为购房款（华成大厦3#一层53.56万元）、收款方式为承兑、金额为60万元、收款单位处加盖了红都公司财务专用章，备注中记载“剩余6.44万元作预收物业维修基金，交房时结清”。 7、委托方为施建强、受委托方为绍兴成程物业管理有限公司（以下简称成程物业公司）、落款日期为2018年1月1日的《绍兴华成大厦3号4号楼物业费用合同》1份，其中记载物业坐落于绍兴市××城区××大厦××、××楼，建筑面积4436平方米，委托管理期限为2018年1月1日起至2021年12月31日止，物业服务费每年为20万元。 8、户名为李素芳的中国农业银行个人交易明细1张，其中记载2018年4月9日，该账户向成程物业公司转账50000元，性质为用电押金。 9、收款人为成程物业公司、付款人为李素芳、金额为20万元、日期为2018年3月2日的工商银行转账汇款回单1份。 10、户名为李素芳的中信银行业务凭证1份，其中记载2019年1月8日，该账户向成程物业公司转账10万元、10万元，备注为物业费。 11、成程物业公司分别于2018年3月2日、2019年1月8日出具的物业费收款收据2份，其中记载的客户名称为案外人、金额为20万元，期限分别为2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日。 12、移交方为红都公司、签收方为案外人、落款日期为2018年1月1日的《交房移交清单》1份，其中记载：施建强购华成大厦3号楼S00101室至S00109室，共9套。1、浙江省商品房买卖合同27本（每套3本）；2、钥匙9套（每套5把）；3、保修书9本（每套一本）。 13、浙江古纤道置业有限公司于2019年6月20日出具的情况说明1份，主要内容为该公司成立于2006年7月18日，法定代表人为案外人，该公司于2015年1月30日支付给红都公司400万，2015年2月15日支付给红都公司300万，2016年12月13日支付给红都公司60万元，该3笔款项系该公司代其实际控制人施建强支付的购房款项。 14、浙江古纤道置业有限公司的企业信用信息公示报告打印件1份。 15、案外人与李素芳的结婚证复印件1本，其中记载双方登记结婚日期为2010年4月8日。 16、浙（2019）绍兴市不动产权第0014567号不动产权证1本，其中记载权利人为案外人、房屋坐落为惠风路12号，颁证时间为2019年4月22日。 17、浙（2019）绍兴市不动产权第0014568号不动产权证1本，其中记载权利人为案外人、房屋坐落为惠风路10号301室，颁证时间为2019年4月22日。 异议审查中，申请执行人对上述证据本身的真实性均无异议，但认为案外人与被执行人红都公司实际系投资借款关系。 本院认为：当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，未能提供证据或提供的证据不足以证明其主张事实成立的，应承担举证不利之法律后果。本案中，案外人施建强提供的证据相互印证可以证明其在本院查封之前已作为买受人与被执行人红都公司签订了关于涉案房产合法有效的书面买卖合同，已按合同约定支付全部价款，并实际占有使用上述不动产的事实，且亦无证据证明案外人对未办理过户登记存在明显过错。申请执行人广德服务中心主张案外人与红都公司之间实系投资借款而非房屋买卖关系，但未提供充分证据予以证明，应承担举证不利之后果。综上，案外人之异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定之情形，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对坐落绍兴市越城区惠风路101-109室，权证号为（2019）绍兴市不动产权第0000279-0000283、00000285-0000288号不动产的执行，并解除对上述不动产的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张 剑 人民陪审员  钱土仙 人民陪审员  徐晓刚 二〇一九年七月二十九日 书 记 员  陈文旗 本案援引的相关法律和规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。