四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初2513号 原告：李中美，女，汉族，1989年3月3日出生，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：樊锦，四川豁达律师事务所律师。 被告：王芳，女，1983年8月4日出生，汉族，住资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：谢吉顺（系王芳之夫），住资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：谢瑞兵，四川达捷律师事务所律师。 被告：李勇，男，1988年8月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：陈强，男，1989年3月25日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告李中美与被告王芳、李勇、陈强合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李中美及其委托诉讼代理人樊锦与被告王芳的委托诉讼代理人谢瑞兵、谢吉顺、被告李勇、陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李中美向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《商铺转租协议书》；2.三被告连带返还原告租金30,000元；3.判令三被告连带向原告返还原告为三被告垫付给资阳市沱江公司商住楼营业用房业主委员会的房租26,578元；4.判令三被告连带向原告返还租赁押金40,000元；5.判令三被告赔偿原告因被告根本违约导致经营损失450,000元；6.判令三被告连带向原告支付原告因主张权利而垫付的律师费6000元；7.诉讼费依法承担。 事实和理由：2018年7月30日，三被告将共同经营的“资阳市雁江区吉顺宾馆(以下简称吉顺宾馆)”出租给原告经营，原告依约向被告支付了租金，但在原告经营期间，被告因自身各种债务问题导致原告的正常经营受阻，同时，被告由违反约定，以种种方式骚扰原告的正常经营活动。在原告经营刚5个月左右，被告突然找到原告，要求原告提前支付租金，不支付将关停店面。恰巧同日“资阳市沱江公司商住楼营业用房业主委员会（以下简称业委会）”在到店面处寻找被告王芳、李勇、陈强，要求三人支付租金，如不支付租金，将关停店面，经查，被告在经营期间拖欠了营业用房委员会房屋租金，该委员会在此前曾连续两次向三人发出《限期交付房租通知》，并多次派人催收未果。鉴于为继续经营以止损，原告被迫为三被告垫付其应付房租，同时原告也提前向被告王芳、李勇、陈强三人以微信及抵账等方式支付了房屋租金。此后被告多次骚扰原告，影响原告正常经营，直到2019年5月1日，被告最终以非法方式强行锁上原告经营的店面，导致原告及住客被限制人身自由，原告被迫报警求助才解决。但次日被告再次非法强制锁上店面，导致住客报警求助，被告被警方多次警告，仍无济于事，原告的行为严重影响被告经营，致使原告合同目的不能实现，其行为系根本违约，应当承担违约及损害赔偿责任。为维护原告的合法权益，特依法向法院提出如诉请求。 被告王芳答辩称：1、在办理完毕移交手续前，我方不同意解除《商铺转租协议书》；2、吉顺宾馆因原告违规经营被治安大队降级处罚，故现由王芳在接管；3、原告应向我方补足2019年2月1日至2019年7月31日半年期间的租金，我方只收到了35,780元，还有24,220元没有收到，如果原告将24,220元支付给了李勇和陈强，则我方不认可原告已履行完支付义务；4、要待原被告之间结算完毕后才能确定是否应当退还原告的30,000元租金、26,578元房租及40,000元押金；5、原告是由于违法经营宾馆导致宾馆被相关单位做降级处罚，且事后拒不向我方作出“不再违法经营”的承诺，存在根本违约，答辩人不得已才对宾馆进行接管，其损失应由其自其承担。 被告李勇答辩称：原告起诉的这些事情我均不知情，全部是法人与原告间的矛盾。我不同意解除协议，不同意返还、赔偿原告的诉讼请求的这些金额，全部是法人在管理宾馆，我都没有回来过。 被告陈强答辩称：1、原告与王芳签订合同时，我们到场时他们已签完了；2、原告的租金30,000元的事情，他们去关门时我不清楚，李中美给我发视频时我才清楚的；3、26,578元的租金问题，我和李勇没有收到过这笔钱，现在李中美的租期还余3个月的时间，这3个月的营利全部是王芳收到的；4、押金40,000元的问题，当时签合同时写了协议的，可以说明该40,000元押金全部在王芳手里，我们没有收到钱；5、关于经营损失45,000元的问题，这3个月我和李勇没有经营，所以我们不存在45,000元的损失问题；6、6000元律师费不应由我和李勇承担，我和李勇也是受害者。我和李勇没有营业，不应当支付30,000的租金。因为这些事情全部是在我不知情的情况下发生的，还是事后李中美告诉我的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提供的原、被告身份证信息、《商铺转租协议书》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告所举转账凭条、王芳出具的收据、李中美与王芳的微信聊天记录、限期交付房租通知、李中美与王芳的聊天记录、李中美与业委会代表“贤哥”的微信聊天记录、支付宝凭条、王芳出具的收条2张、王芳出具的借条1张、李中美与王芳的聊天记录及支付宝转账记录、陈强的租金收条1张、陈强与李中美的微信聊天记录、李勇与李中美的微信聊天记录、王芳出具的借条1张、李中美与贤哥的聊天记录、支付宝转账凭条、王芳出具的收条、完税证明及税收票据、王芳与李中美的微信聊天记录，因被告王芳、李勇对真实性无异议，仅对证明目的有异议；被告陈强对以上证据均无异议，本院认为该证据来院合法、客观真实，相互能够形成证据链证明原告系如何交付租赁费的情形，因此与本案具有关联性，本院予以采信。 2.接处警登记表3份、视频记录，证明被告违反合同约定，滥用私力救济，强行将原告经营的店面封锁，次数超过3次，导致原告的经营目的根本不能实现，属于根本违约。被告王芳及李勇对该证据的真实性无异议，王芳认为视频记录与本案不具关联性，对证明目的有异议，认为我方锁门不是让客人走，也留了门，也告知了客人的，不能证明被告存在违约行为，因原告违法经营在先，接受处罚在先，不是被告强制性关门在先。被告陈强对该证据无异议，本院认为该证据能够证明被告王芳在原告李中美经营本案所涉吉顺宾馆时，对该宾馆强行锁门的事实，该事实对查清本案究竟是谁违约具有关联性，因此本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 3.律师事务所委托代理合同、律师费发票、原告的经营账目4本，证明原告因被告的违约聘请了律师并支付了相应的律师费，同时因为被告的违约导致了原告的经营的损失。被告王芳质证认为：对律师事务所委托代理合同、律师费发票的真实性无异议，对关联性有意见。对证据账目的真实性有意见，这是原告自己书写的，与本案无关。被告陈强对该证据予以认可，被告李勇对该证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。本院认为，原被告在《商铺转账协议书》中对律师费的负担进行过约定，因此本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。对原告所举的经营账目，本院认为即便该账目系真实的，但本案所涉的系吉顺宾馆的经营权的租赁，既然是经营就存在风险，原告并无其他证据证明其盈利的必然性，因此本院认为仅营业账目不能达到其每月盈利15,000元的证明目的。 4.旅馆业的管理规定、二级单位证书，证明原告在承租经营期间违规经营，吉顺宾馆由一级单位降为二级单位，原告存在根本违约的情形。原告质证意见为：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，不能证明原告系根本违约，原告仅是轻度违约，租赁合同的根本违约是不交租金，或者擅自转租、处分；宾馆由一级降为二级对宾馆经营没有实质影响，只是警察巡察的频率提高，也没有剥夺宾馆的经营权，同时这种宾馆受处罚的问题大量存在，比如身份证没有登记，且在此前被告也存在违规情形。被告李勇、陈强对该证据无异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。 5.损坏清单和照片，证明原告在经营吉顺宾馆期间对宾馆内财务损坏、遗失情况，损失金额达到36,150元。原告质证认为：对该证据的三性均有异议，不能证明这些物品是诉争宾馆的物品，不能证实其价值的真实性，更不能证实损坏是由原告的经营造成的，5月2日后被告已强制接手了宾馆的经营，根据合同法风险转移的规定，宾馆的所有财务的毁损、灭失风险全部转移到被告，就算存在损害，相应的风险由其自行承担，与原告无关，这是被告擅自使用私力救济的代价。被告李勇、陈强对该证据均表示不知情。本院认为该证据为被告王芳单方提出的证据，且作为王芳的合伙人李勇、陈强均表述不知情，因此本院对该证据的证据三性不予采信。 6.王芳的丈夫谢吉顺和原告的微信聊天记录，证明原告在经营吉顺宾馆期间，2019年3月28日被处罚后，又于4月22日被人举报，被告要求原告作出承诺，不能再违规经营，但原告拒绝保证，被告为防止宾馆被关停不得已对宾馆进行接管。同时证明原被告之间到目前为止仍未就吉顺宾馆办理移交、结算手续。 原告质证认为：对聊天记录的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，不能因为被告主动找原告协商，原告就必须接受被告的条件，违反了签订合同的自愿、平等原则，也不能因为原告拒绝接受，被告就强制关闭店面，同时被告提供的合同严重违反了合同平等原则，违约金高达200,000元，超过了合同基本要求，违约金不能超过合同总金额的30%，即不能超过租金的30%，要是关闭就需赔偿600,000元，这不公平，原告当然不能接受；关于再次举报的问题，并没有公安机关查证属实，对审判来说没有意见，任何人都可以举报。被告李勇、陈强对该证据均表述不知情。本院认为该证据来院合法、客观真实，但证明被告找原告协商的过程，本院予以采信。 7.账单截屏，拖欠水费1185.18元，证明原被告还没有进行移交结算，原告要解除合同，需要与被告办理移交手续。原告质证认为：欠交的水费看不出来是否是原告经营期间的欠付费用，对其证据三性均有异议，完全可能是被告强制接手后产生的水费，与本案无关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月30日，甲方：王芳、李勇、陈强与乙方：李中美签订《商铺转租协议书》载明：2017年5月19日，甲方从资阳市沱江公司商住楼营业用房业主委员会手中承租得商铺，甲方承租后，随即投入装修，并着手经营宾馆业务，宾馆工商登记名称为：资阳市雁江区吉顺宾馆，实际招牌名为：吉顺商务宾馆。第一、甲方自愿将上述商铺出租乙方使用，乙方自愿承租上述甲方已租商铺。第二、租赁期间为：2018年7月30日至2019年7月31日止。第三、本协议签订当日，乙方应向甲方支付上述租赁期间的租金60,000元整，并同时向甲方支付甲方应付给资阳市沱江公司商住楼营业用房业主委员会相应租赁期间的租金，即半年的租金52,000元（大写陆万贰仟元整）。第四条……第五、本协议签订当日，乙方向甲方支付50,000元作为租赁押金，用于担保房屋租赁及本宾馆的转让。合同到期后甲方将押金50,000元整退还乙方。第八、2018年7月30日，甲方应当将吉顺宾馆交付乙方，相应的钥匙、房卡、设施设备、税务、工人工资等一切费用，并承担宾馆交付之前的一切法律责任；宾馆交付后，因吉顺宾馆经营产生的一切费用及相关法律责任均由乙方自行承担。第九条……第十、甲方应当于交房同时将吉顺宾馆内的设施设备交付乙方，并确保设施设备完好完备。如租赁房屋漏水漏电的，设施设备存在功能性问题的，甲方应当在接到乙方通知之日起两日内及时修复。如未及时修复，乙方可自行修复，由此产生的费用，由甲方承担。第十一、乙方应当于租赁期间届满前30日内通知甲方是否愿意接受转让，如不接受转让，则乙方应当于租赁期间届满后七日内搬离，如乙方拒绝搬离的，则甲方有权强制搬离，由此产生的法律风险以及费用由乙方承担。第十二、乙方搬离前，应当向甲方交还清单载明财务，因租赁耗损的合理性，交还财务如有根本性功能毁损灭失的，乙方按现值适当折价补偿。第十三、各方应当按合同约定全面履行合同义务，否则除承担上述约定违约责任外，并承担因守约方主张权利而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、律师费、保全费等费用）。第十五、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，资阳市沱江公司商住楼营业用房业主委员会一份，均具有同等法律效力。第十六、本协议自双方签订时成立，自资阳市沱江公司商住楼营业用房业主委员会盖章确认后生效。甲方王芳签字按手印，乙方李中美签字按手印。签订该协议当日，李中美通过转账的方式向王芳交付160,000元。同日王芳出具“今收到李中美租资阳市雁江区吉顺宾馆押金伍万元整，有法人王芳一人收到，如到期需退还押金由王芳一人承担，与合伙人和吉顺宾馆无关，到期扣除的押金，按合伙人比例分配。”原告李中美与被告王芳，通过抵偿王芳之前经营时欠付的布草费1370元及其幺爸住房时的房费500元及2018年8月5日微信转账的方式支付130元，共计支付了剩余2000元。 2018年12月14日，业委会向三被告发出通知，要求其交付2018年12月19日至2019年6月18日的房租52,598元，故被告王芳通知原告李中美提前交付下一季度该房租及下半年的宾馆租赁费。李中美遂于2018年12月31日向业委会工作人员龚波转款26,299元作为下个季度的房租；通过微信转款的方式向王芳分别于2018年1月1日转款18000元，2018年1月2日转款1000元、通过支付宝转款的方式于2019年1月1日向王芳转款1632元，通过抵销向王芳交付的押金50000元中部分的方式支付10,000元，抵销王芳借李中美哥哥李中美的借款4000元的方式支付4000元，抵销王芳向李中美的借款1000元的方式支付1000元，抵销王芳在吉顺宾馆住宿所产生的房费的方式支付128元，共计向王芳交付租金35,760元。 2018年12月31日，王芳向李中美出具收条两张，一张载明：“今收到李中美、李中伟租吉顺宾馆租金35,780.00大写（叁万伍仟柒百扒拾元整2019.1.31-2019.7.31整人民币现金）”。另一张载明：“今收到李中美.李中伟押金（人民币40,000.00大写肆万元整）合同结束归还押金.如合同结束一个月内未归还押金现金人民币肆万元整并以吉顺宾馆王芳持有股份20股抵还。” 2019年1月30日，陈强向李中美出具收条一张，载明“收条今收到李中美租金7341元。” 李中美向李勇通过微信转款的方式分别于2019年2月13日支付租金5000元，2019年2月20日支付租金9000元，2019年2月28日支付租金1700元，共计支付租金15,700元。 2018年12月31日被告王芳向李中美、李中伟出具借条一张，载明：今借到李中美、李中伟现金3000元大写叁仟元整，还款时间1.31日（2019.1.31）。经被告王芳同意抵销宾馆租金1700元。以上李中美共计支付吉顺宾馆租金60,521元(35,780+15,700+7341+1700=60,521)。 2019年3月29日王芳再次要求李中美提前应当交付给业委会的房租租金。李中美遂于当日通过支付宝转款方式向业委会工作人员龚波转款20,000元,通过低效2018年12月31日的王芳的借款3000元中剩余款项的方式支付1300元，通过之前多交付的60521元租金中的超出部分的方式支付521元。通过抵销三被告经营期间拖欠的税款的方式支付3525元，通过抵销王芳向原告李中美的借款用于充值套现的方式支付100元，通过微信支付的方式支付1200元。共计支付6625元作为下个季度的房租。同日，王芳向李中美出具收条一张，载明“今收到李中美租吉顺宾馆房租租金（4月-7月30）￥26,578.00元整.大写：贰万陆千伍佰柒拾捌元整备支付方式：房东转账20,000.00元整宾馆法人：6578.00元整”。 另查明因王芳经营吉顺宾馆期间，发生过一次对旅客住宿未进行登记的行为，在李中美经营吉顺宾馆期间再次发生对旅客住宿未进行登记的行为。吉顺宾馆被资阳市雁江区公安局进行了处罚，吉顺宾馆的资质从一级降为二级。王芳为防止李中美在合同履行期间再发生对旅客住宿不登记的事情发生，遂于2019年4月27日通过短信与李中美沟通要求对违约金条款进行补签协议，该协议约定：乙方在经营过程中违规经营被有关部分查处或者给吉顺宾馆带来负面影响和损失一切都由乙方负责。甲方在出租给乙方经营期间须要甲方法人出面办理吉顺宾馆一切正常手续的，甲方不能推脱。甲方推脱导致乙方损失和不能正常经营的由甲方负责。违约金200,000元。如果吉顺宾馆在乙方经营期间被乙方造成了更严重的后果，如：导致吉顺宾馆停业，就以600,000元的价格转让给乙方。原告李中美认为该约定显失公平，因此拒绝签字。 被告王芳及其丈夫谢吉顺遂分别于2019年4月28日、2019年5月1日、2019年5月2日多次与李中美兄妹在吉顺宾馆发生纠纷，并且对吉顺锁门实施锁门，阻止宾馆经营的行为。最终虽报警处理，但王芳强行收回本案所涉吉顺宾馆。 再查明被告王芳、李勇、陈强系本案所涉吉顺宾馆的合伙人。原告李中美为本案支付律师代理费6000元。 本院认为，本案的争议焦点为：1.是否应当解除原告李中美与被告王芳签订了《商铺转租协议书》；2.三被告是否应当连带返还原告租金3万元；3.三被告是否应当连带向原告返还其为三被告垫付给资阳市沱江公司商住楼营业用房业主委员会的房租26578元；4.三被告是否连带向原告返还租赁押金4万元；5.三被告是否赔偿原告因被告根本违约导致经营损失4.5万元；6.三被告是否连带向原告支付原告因主张权利而垫付的律师费6000元。 针对第一个争议焦点：本院认为虽《商铺转租协议书》中约定：“本协议自双方签订时成立，自资阳市沱江公司商住楼营业用房业主委员会盖章确认后生效”，但鉴于该协议书系原被告之间签订的协议书，仅约束原被告本人，原被告对合同的效力均无异议，且原被告也实际履行了该协议，因此应当视为该协议为原被告双方的真实意思表示、该协议合法、有效。虽被告王芳抗辩在完毕移交手续前，我方不同意解除《商铺转租协议书》，被告李勇、陈强也抗辩不同意解除《商铺转租协议书》，但根据合同法的规定，合同的解除分为约定解除和法定解除。本案中原被告双方并未约定合同解除的方式，因此不适合约定解除。根据《中华人共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条的约定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中被告王芳以锁门的方式表述不愿意继续履行合同，也因此导致原告经营吉顺宾馆的合同目的不能实现，因此应当视为在王芳锁门的时，原告作为合同的守约方享有提出解除合同的权利。因此对三被告的抗辩理由均不予采信。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持，合同解除的时间为：原告起诉之日即从2019年5月5日起。 针对第二个争议焦点：本院准许原告解除合同，故自合同解除后，根据合同法第第九十七的规定，三被告应当返还原告剩余三个月的租金30,000元，虽被告辩称原告在履行合同过程中，对宾馆造成了损失应当进行赔偿，但被告所举证据并不能证明被告向原告交付宾馆时进行了交接，该损失的财物系交接时存在的，同时也不能证明该损失即是原告接收后所产生，被告也无其他证据予以佐证该损失财务的价值。因此对被告的该主张，被告所举证据不足，本院不予采信。虽被告陈强、李勇辩称对王芳收回宾馆的事情并不知情，不应当承担返还责任，但本院查明三被告系合伙关系，且原告也按比例向三被告支付了半年租金，因此根据民法通则关于个人合伙的规定，三被告应当承担连带返还原告租金30,000元的责任。 针对第三个争议焦点：三被告是否应当连带向原告返还其为三被告垫付给资阳市沱江公司商住楼营业用房业主委员会的房租26,578元；本院认为虽然《商铺转租协议书》并未约定下半年的房屋租金的支付方式及支付对象，但根据该协议的约定，上半年的房屋租金及实际履行的情况，可以认定，在原告履行《商铺转租协议书》期间，宾馆的房屋租赁费应由原告承担。虽被告王芳辩称，系原告不同意签订有关违约责任的补充协议，王芳才对宾馆锁门，阻止其继续经营的。但本院认为原告不愿意继续缔结违约责任的条款并非解除《商铺转租协议书》的约定和法定条件，而被告采取私自锁门的行为必然导致合同无法继续履行，因此过错方主要在被告方，故三被告应当连带承担返还原告垫付的房屋租赁费损失26,578元。 关于第四个争议焦点：由于原告所举《商铺转租协议书》中约定，返还保证金的责任由王芳承担，且王芳也实际收取保证金40,000元，因此该租赁费应当由王芳个人负责偿还。 关于第五个争议焦点：三被告是否赔偿原告因被告根本违约导致经营损失45,000元，首先原告所举自己的损失仅为其单方制作的账本不具客观性，其次经营活动是存在一定风险的，不能保证每个月的盈利均是相同的，再次在本案中原告在履行合同中未对住宿旅客进行实名登记，导致宾馆从一级降为二级也会对经营期间的收益造成影响，该行为确系违反了《旅馆治安管理办法》第六条的规定，因此原告自身也存在过错，对其自身的损失也应承担一定的责任。故本院对原告主张的利润损失酌定按照以三被告应当返还的金额即56,578元（30,000元+26,578元=56,578元）为基数按照月息2%计算三个月资金占用费即3395元。对超出部分的损失本院不予支持。 关于争议焦点6，因《商铺转租协议书》中第十三约定：各方应当按合同约定全面履行合同义务，否则除承担上述约定违约责任外，并承担因守约方主张权利而产生的一切费用（包含但不限于诉讼费、律师费、保全费等费用）。本案中虽解除合同的责任在与被告方，但原告在经营过程中也存在违规行为，故本院按照原告主张的金额及本院支持的金额比例，酌定三被告应当连带承担原告为此支付的律师费4250元，对超出部分的主张本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告王芳、李勇、陈强于本判决生效后十日内连带返还原告李中美宾馆租金30,000元； 二、被告王芳、李勇、陈强于本判决生效后十日内连带返还原告李中美房屋租金26,578元； 三、被告王芳于本判决生效后十日内返还原告李中美押金40,000元； 四、被告王芳、李勇、陈强于本判决生效后十日内连带赔偿原告李中美损失3395元； 五、被告王芳、李勇、陈强于本判决生效后十日内支付原告李中美为本案支付的律师费4250元； 六、驳回原告李中美其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3252元，减半收取1626元，由原告李中美负担420元，被告王芳、李勇、陈强负担1206元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  向杰 二〇一九年七月二十五日 书记员  宋梅