广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1219号上诉人（原审被告）：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：马军。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马骏华，男，1995年4月1日出生，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人马骏华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2377号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合创公司的上诉请求：一、撤销原审判决，驳回马骏华全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由马骏华承担。事实与理由：一、合创公司开发的“恒信嘉园”项目因市政规划原因未能按照预期工程计划铺设居民楼永久用水管道，且管道燃气公司的拖延施工耗时一年多，直至2017年才完成竣工验收工作。以上影响合同履行的因素涉及政府行为，并非合创公司作为开发商可控的风险范围，故房屋迟延交付的违约过错不能完全归责于合创公司。但实际上，“恒信嘉园”项目早在双方约定的房屋交付时间之前已具备交付条件，已有一二百户在2016年已接收房屋入住，说明当时的房屋完全符合双方约定的交付使用条件，不影响业主居住使用。故此，应驳回其主张逾期交楼违约金的诉请。二、涉案房屋具备交付条件，业主怠于收楼，因此造成的损失不应由合创公司承担，原审判决判令计算逾期交付违约的截止时间不当，应按至房屋竣工验收合格之日止计算。三、房屋层高2.9米符合广东省城乡规划核定的层高，且合创公司交付的房屋已通过清新区住房和城乡建设局竣工验收合格，符合法定交付条件及房屋正常使用条件，因此合创公司不存在违约。在双方签订的合同的第三条、第九条交付条件是存在冲突，该冲突只能按照房屋是取得竣工验收备案的条件交付，所以业主要求合创公司交付层高为3米的合同的房屋是无法实现的，且清远市中级人民法院在审理涉及层高不足的案件的生效判决中，已驳回业主层高不足的诉讼请求，对于同类型的案件法院应当遵循同样的裁判标准。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，驳回业主的全部诉讼请求，维护合创公司的合法权益。马骏华答辩称：一、涉案房屋在2017年7月12日取得竣工验收合格备案，才具备合同约定的交付条件，造成逾期交付房屋及逾期办证的责任在于合创公司，原审认定的违约时间计算准确，认定的违约金金额符合双方合同约定，并没有过分高于造成的损失，因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、合创公司因自来水公司、燃气公司等第三方原因导致迟延竣工验收合格，以及涉及回迁房税收费用，从而造成逾期交付房屋和逾期办证。这些原因不是法定的违约免责事由，也不是约定的违约免责事由。根据合同相对性原则，合创公司应向业主承担逾期交付房屋和逾期办证的违约责任。三、合创公司应当真实、全面向业主披露商品的信息，合同约定涉案房屋层高3米，但实际交付层高为2.9米，合创公司已违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，合创公司理应承担赔偿责任。原审判决合创公司按总房款2%比例赔偿损失合理合法，应予维持。马骏华向原审法院起诉请求：一、合创公司支付逾期交房违约金，自2017年1月1日起计至2017年9月28日按日计付已付房价款的万分之一为10682元；二、合创公司赔偿房屋层高不足的损失13188元；三、本案诉讼费用全部由合创公司承担。原审法院认定事实：2015年8月26日，马骏华与合创公司签订《商品房买卖合同》（预售）约定，马骏华购买位于清远市清新区XX镇XX路XX号之二XX嘉园XX幢XX梯XX房屋，房屋总金额395662元，房屋层高为3米；合创公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付马骏华使用；合创公司如未按合同规定的期限将该商品房交付马骏华使用，逾期超过90日后，马骏华要求继续履行合同的，合同继续履行，合创公司按日向马骏华支付全部房价款万分之一的违约金等。合同签订后，马骏华按约定支付合创公司购房款395662元。2017年8月17日，合创公司按照《商品房买卖合同》约定的地址和电话向马骏华邮寄的《收楼通知书》被他人签收，该通知书内容为通知马骏华于10日内办理收楼手续。2017年7月12日，房屋验收合格备案。2017年9月28日，马骏华办理房屋收楼手续，合创公司交付的房屋层高为2.9米。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。合创公司与马骏华签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交房违约金。合创公司未能于2016年12月31日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。房屋竣工验收备案后，合创公司已按《商品房买卖合同》约定的地址和电话向马骏华发出收楼通知书，已履行了通知收房的义务，其后未收房的责任不应当由合创公司承担，故逾期交房违约金应计至2017年8月27日止。合创公司应支付马骏华逾期交房违约金9456.32元（395662×0.0001×239）。马骏华请求超出部分，不予支持。三、关于层高不足的赔偿。合创公司交付房屋层高为2.9米，与合同约定层高为3米不符，是违约行为。对于合创公司辩称合同中约定层高3米为工作人员的笔误导致的，合创公司作为成立多年的房地产开发企业，理应对合同中约定的条款审慎处理，其提供的证据不足以证明其主张，不予采纳。层高是决定房屋的空间大小的一个重要因素，影响室内空气流通、采光度等方面的好坏，进而影响居住的舒适感，根据利益衡平之法则，结合本案的实际情况，酌情认定合创公司赔偿8000元，马骏华主张过高部分，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年9月30日判决如下：一、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付马骏华的逾期交房违约金9456.32元，于判决生效之日起10日内付清。二、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付马骏华层高不足的损失8000元，于判决生效之日起10日内付清。三、驳回马骏华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费398元，减半收取199元，马骏华负担54元，清远市合创泰富房地产开发有限公司负担145元。本院二审期间，合创公司补充提交证据如下：1、认购书；2、截止2017年4月27日3-6栋未收楼业主详细名单，以及3、5号楼栋业主办证情况明细。本院组织当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》（预售）第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按《商品房买卖合同》补充协议第七条处理。附件十一《补充协议》第七条约定，根据买卖合同第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：双方约定尺寸误差范围不超过±3%。尺寸的误差范围在3%以内（含3%）的，买卖双方不作任何补偿；超过3%的，双方均不得解除合同，仅按如下方式据实结算房价款：实际应付房价款=合同约定整套商品房总价款/预测建筑面积×实测建筑面积。本院认为，结合合创公司的上诉请求与马骏华的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、合创公司提出的免责事由能否成立；二、交付房屋存在层高不足，合创公司应否赔偿损失。关于争议焦点一。合创公司未在合同约定的期限届满前向买受人交付涉案房屋，合创公司认为其不应当承担违约责任并提出两个免责事由。其一是自来水公司转制交接导致未能按期拉设居民楼永久用水管道，其二是燃气公司拖延施工导致验收迟延。根据涉案合同的约定，合创公司可以延期交付的理由仅包括不可抗力、政府行为及买受人违约。合创公司提出的自来水公司及燃气公司迟延的问题均属于其与案外人之间的合同关系，并非合同约定的三种可以延期的理由，合创公司据此要求不承担违约责任，理由不成立。根据涉案合同约定，合创公司交付房屋的期限为2016年12月31日前，交付的标准是商品房经清新区住房和城乡建设局工程竣工验收合格。合创公司实际交付的时间为2017年9月28日，涉案房屋取得竣工验收合格备案时间为2017年7月12日，因此原审判决认定合创公司存在逾期交楼的事实以及计算逾期交楼时间正确，按照合同约定承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋层高为3米。合创公司交付的房屋层高为2.9米，即实际层高与合同约定相差0.1米。按照《商品房买卖合同》附件十一第七条约定，交付房屋尺寸误差在±3%以内（含3%）的，买卖双方不作任何补偿。即合创公司应赔偿房屋的层高误差仅为0.01米。其次，涉案房屋的层高符合国家住宅设计规范及报建、施工审批文件标准，符合正常居住的要求。再次，交付房屋对使用房屋和生活居住确有一定的影响,但该影响极其有限。据此，原审判决酌情确定合创公司赔偿损失不当，本院予以纠正。综上所述，合创公司的部分上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定部分事实不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2377号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初2377号民事判决第二项、第三项；三、驳回马骏华的其他诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费398元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担199元，马骏华负担199元。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年七月四日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。