河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初2518号原告：任小康，男，1972年11月20日出生，汉族，住河南省卢氏县。委托诉讼代理人：周鹏举，河南康研律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：水阅军，男，1965年5月17日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：王雪梅，女，1988年4月9日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。原告任小康与被告水阅军、王雪梅租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任小康的委托诉讼代理人周鹏举，被告水阅军到庭参加诉讼，被告王雪梅经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告任小康向本院提出诉讼请求：1.判令二被告归还原告租金32万元及利息（自2016年7月31日起按照年利率12%支付至32万元清偿为止)。2.判令原告有权以拍卖、变卖抵押房屋（房屋所有权证号:三房权证字第××号，房产地址:三门峡市湖滨区虢国路六街坊12#楼3单元6层西户)所得价款,优先偿还被告所欠原告32万元租金及利息。3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年7月31日，原被告双方签订协议，解除双方签订的月亮湾酒店租赁合同。协议约定原告自2016年7月31日起不再租赁月亮湾酒店，被告收回酒店自己经营。原告交付被告的85万元租金,扣除实用租期三年租金49万元，外加崖底村租金4万元，应退还原告租金32万元，归还期为二年，应于2018年7月31日前归还原告。协议还约定被告以其所有的三门峡市湖滨区虢国路六街坊12#楼3单元6层西户作为抵押，到期若不能归还剩余租金，则原告可以申请人民法院执行抵押房屋以实现其权利。二被告系夫妻关系，在此期间共同经营月亮湾酒店。到期后二被告一直拖延拒绝归还原告32万元租金及利息。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告水阅军辩称，被告和原告不存在经济往来，原告从来没给被告租金85万元，被告经营的月亮湾大酒店欠银行95万元，其中银行业务经理张宝成挪用了19万7千元，在北京买了一辆车，张宝成向银行还了20万元，剩下10万和95万的利息是被告还的。剩下的65万元是被告从御膳饭店老板处取了现金支票20万元偿还银行贷款，剩余45万元由原告任小康负责偿还，当时御膳饭店老板和原告一起承包被告饭店，被告当时签的协议不是被告的真实意思表示，当时原告让签被告就签了，这个协议逻辑不通，原告替被告偿还股东10万元，总计是55万元不是85万元。被告不欠原告任何租金。被告王雪梅未答辩。本院经审理认定事实如下：2012年12月11日，甲方水阅军与乙方任小康签订酒店租赁合同，主要约定：承租的月亮湾大酒店坐落在上阳路东段，建筑面积2600平方米，使用面积4500平方米。租赁期限为六年半，2013年1月1日至2019年7月1日。租金为每年140000元，缴纳方式一次性缴纳，共计九十万元整。鉴于双方经过半年多的接触和磨合，甲方承诺一年内如果乙方收益低于20万元，甲方应该将酒店变卖，乙方多缴纳租金甲方无条件返还。2012年12月14日，水阅军出具收条，载明：今收到任小康租赁月亮湾大酒店租金玖拾万元整（900000），租期六年半，2013年元月1日到2019年7月1日止。2016年7月31日，甲方水阅军与乙方任小康签订协议书，主要约定：甲方与乙方2012年12月11日签订的酒店承租合同书至2016年7月31日合同解除，任小康至2016年7月31日起不再承租月亮湾酒店，由水阅军收回经营。缴纳租金共计捌拾伍万元，其中壹拾万元偿还酒店郭军股金，柒拾伍万元偿还酒店银行贷款，实际金额包括贰拾万元借用御膳老板，五十万元赵军卡（以银行单据为准）。应扣除实用租期金额三年为肆拾玖万元，外加崖底村租金肆万元，共计伍拾叁万元整，应退租金叁拾贰万元整。甲方所欠乙方人民币叁拾贰万元整，归还期为两年，由于暂时没有能力偿还乙方，为保证现将虢国路六街坊12#楼3单元6层西户抵押于乙方。甲方应配合乙方办理抵押登记手续，并将房产证房屋钥匙交于乙方保管，在约定支付期前，乙方有权使用抵押房屋，甲方应就未偿还款项按银行利息壹分支付利息，每月5号前结清，若不能及时支付，乙方有权终止合同。若到期后甲方未能偿还款项，乙方有权申请法院执行抵押房屋以实现其权利，若期限内甲方提前还清欠款，乙方应配合机房解除抵押权，并向甲方交付房产证、钥匙及相关手续。水阅军提交房屋租赁协议书、四张银行还款凭证、湖滨农商行客户交易明细，欲证明崖底村租金是四万五千元，不是四万元，月亮湾大酒店在银行贷款的还款情况以及被告还款10万元的事实。审理中，水阅军认可双方签订的租赁合同真实，但是称没有收到任小康支付的租金，但在庭审中认可该90万元全部是偿还其经营的月亮湾大酒店在银行的贷款。被告水阅军还提交90万元银行贷款的交易明细，该明细显示：2011年12月12日，月亮湾大酒店账户进款90万元；2011年12月12日，该笔90万元转入水木清（被告水阅军之子）的账户。2012年12月12日，该账户存款20万元；2012年12月14日，案外人苏建平向该账户转款70万元；2012年12月14日，苏建平再次向该账户转款2153.70元。2014年12月14日，该账户内的902153.70元，全部被扣划，用于偿还银行借款本息。任小康称通过赵军把70万元打入苏建平的账户。协议书最后一页“1分5厘”改为“1分”是双方约定的1分5厘，被告认为过高，双方进行删减，加盖手印。被告对此予以认可。水阅军称月亮湾酒店是其个人经营。另查明，三门峡市湖滨区虢国路六街坊12#楼3单元6层西户房屋登记所有人为水阅军，共有人为张秀云。该房屋没有办理抵押登记。本院认为，原告任小康与被告水阅军签订的租赁合同、协议书是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告水阅军辩称协议书不是其真实意思表示，但协议书中的利息约定“1分5厘”是双方进行协商，认为过高，进行删减，改为“1分”，充分证明协议书是双方协商一致的结果，且被告未提供其他证据证明该协议书不是其真实意思表示，故其答辩意见本院不予采纳。审理中，被告水阅军辩称没有收到原告任小康交来的租金，但在庭审中又认可原告应付的租金全部用于偿还银行贷款，并且提交的交易明细也显示其账户确守收到案外人苏建平转款70余万元，这与原告所称的通过赵军将70万元转入苏建平账户的陈述相互吻合，证明该笔70万元实际出款人为原告任小康。加上被告在答辩中自认原告替其偿还10万元股金等事实，以及被告出具的收条、协议书相互印证，进一步说明双方签订的租赁合同和协议书，是客观真实性。被告水阅军应退还原告任小康租金32万元，期限两年，月息1分支付利息。被告未按照协议书约定退还租金及利息，现原告任小康主张被告水阅军退还租金32万元及利息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告任小康与被告水阅军签订的租赁合同、协议书，被告王雪梅并未签字也没有进行事后追认，该款项系偿还月亮湾大酒店的银行贷款，并未用于夫妻日常生活，且原告并未提供证据证明该款项用于共同生产经营或者是二被告的共同意思表示，故原告主张被告王雪梅承担共同还款责任，没有法律依据，本院不予支持。协议书中原被告双方约定将三门峡市湖滨区虢国路六街坊12#楼3单元6层西户房屋进行抵押，为欠款进行担保，但是双方并未办理抵押登记，按照法律规定，涉案房屋进行抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，未办理抵押登记的，不发生法律效力。故原告主张对三门峡市湖滨区虢国路六街坊12#楼3单元6层西户房屋享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决(缺席)如下：一、被告水阅军退还原告任小康租金320000元及利息（以320000元为基数，自2016年7月31日起按月息1分计算至本判决确定给付之日止）。限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回原告任小康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，减半收取3050元，由被告水阅军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  孙卫卫二〇一九年七月三十日书记员  胡 雨