云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0326民初1538号原告：会泽俊泽物业服务有限公司住所：云南省曲靖市会泽县宝靖花园5栋1号法定代表人：戚文刚，任总经理统一社会信用代码：915303263096917357委托诉讼代理人：倪德俊，男，1993年5月27日生，彝族，云南省红河州石屏县人，会泽俊泽物业服务有限公司员工，住浙江省绍兴县，特别授权代理。被告：马树飞，女，汉族，1980年11月21日生，云南省会泽县人，会泽县规划局职工，住云南省曲靖市会泽县。原告会泽俊泽物业服务有限公司诉被告马树飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告会泽俊泽物业服务有限公司的委托诉讼代理人倪德俊，被告马树飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告会泽俊泽物业服务有限公司诉称，被告房屋属于商铺，按照合同中约定0.8元/平米收费，被告面积为255.48平方米，物业服务费0.8元/㎡X255.48㎡，每个月是204.38元。垃圾清运费按照11元/月，水池清洗费8元/年,被告每年应交纳2592.6元，被告从2014年8月30日-2018年8月30日，共4年时间没有交过费用，共计2592.6元/年X4年=10370.4元。诉请法院依法判令1.被告支付原告2014年8月30日至2018年8月30日期间物业服务费及其他费用为人民币10370.4元，收费标准参照《物业服务委托合同》第四条第一款约定；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：我公司与开发商签订了前期物业委托管理协议《物业服务委托合同》。自2014年8月30日至2018年8月30日，原告按合同约定为被告所在小区提供了应有的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴无果。由于欠费业主过多，我公司不堪重负，无力承担小区日常损耗及相关设备的维修维护，于2018年9月4日内粘贴公告退出小区。请求法院支持原告的诉讼请求。被告马树飞辩称，宝靖花园物业服务由宇辰物业交由俊泽物业，我一直不知道；家中停电找物业处理，物业一直没有处理；我家门口下雨积水，可视电话没有固定好等事项物业一直没有帮我们处理；我停在家门口的电动车轮胎被戳破几次，物业也一直没有管理。俊泽物业在宝靖花园服务不到位，服务期间脏、乱、差等情况，业主遇事找物业不管不顾。俊泽物业进入小区没有签过任何物业服务合同，原告没有任何权利起诉被告，俊泽物业单方强行服务被告违反了相关法律，并且物业服务不符合相应服务水平的标准，请求法院驳回原告的诉讼请求。针对自己的主张，原告会泽俊泽物业服务有限公司提交了以下证据材料：1．营业执照复印件，第1页，证明法人主体资格；2.法人身份证复印件，第2页，证明法人身份；3.物业服务委托合同，3-11页，证明原告与被告之间存在合同服务关系；4.电话催缴记录，第12-13页，证明2016年至2018年都在对被告进行催缴；5.2014年缴纳电梯维护发票、水费发票、电费发票，14-17页，证明原告在小区所做工作记录、服务证明；6.2015年缴纳电梯维护发票、水费发票、电费发票、垃圾清运费发票，18-40页，证明原告在小区所做工作记录、服务证明；7.2016年缴纳电梯维护发票、水费发票、电费发票、垃圾清运费发票，41-58页，证明原告在小区所做工作记录、服务证明；8.2017年缴纳电梯维护发票、水费发票、电费发票、垃圾清运费发票，59-74页，证明原告在小区所做工作记录、服务证明；9.2018年缴纳电梯维护发票、水费发票、电费发票、垃圾清运费发票，75-89页，证明原告在小区所做工作记录、服务证明；10.被告欠费统计表，证明被告所欠费用明细，第90页；11.垃圾清运费协议1份,证实垃圾费的收取依据；12.退管公告1份，原告2018年9月4日退出小区的时间；13.二次加压费的合同，证实收取二次加压费的合法性。经质证，被告马树飞对第1.2组证据没有意见，均认可，第3组证据物业服务合同有意见，不认可。认为该合同名称错误，签订主体错误，不应该是会泽俊泽物业服务有限公司跟开发商签订，应该与小区业主委员会签订；第4组证据.真实性认可，原告的确催交过，第5.6.7.8.9组证据有意见，不认可，证据本身没有意见，但不能证明物业公司按照物业服务合同的标准来服务小区，认为没有达到相应的标准，业主有权拒绝交纳物业管理费，第10组证据计算标准认可，但因为他们服务不到位，我不应该交钱，第11.12.13组证据没有意见，均认可。针对自己的主张，被告马树飞提交了以下证据材料：第一组：会泽县俊泽物业不作为部分证据：1.小区脏乱差照片（部分证据1-7页），2.消防通道堵赛照片（部分证据1-7页），3.消防器材严重破损照片（部分证据10页），4.车位改车库（部分证据11页），5.发生火灾两次（部分证据12页），6.小区到处私搭乱建（部分证据13-14页）,7.小区内车辆乱停乱放（部分证据15-16页）,8.我家房屋渗水、门口污水常年浸泡、可视电话无法正常使用（部分证据17-21页）,9.证人王某证据附件1，22页，10.小区内其他业主证据材料，证明小区物业存在的多种情况（部分证据23-26页）,11.证人李某，证据附件4-1、4-2（部分证据27-29页）,12.其他业主证据（部分证据30-32页）13.证人杨某被盗证据（部分证据32-34页），14.其他业主证据（部分证据35-43页）,15.证人洪某（部分证据44页）,16.聊天记录（部分证据45-46页）。第二组：附件1。王某提供给原告的证据。经质证，原告认为对第一组中1.真实性有意见，不属实；2.三性不认可，消防通道与本案无关；3.我们每年都会进行检修，三性不予认可；4.6组证据是业主的私人操作，我们没有执法权，我们进行过劝说；5.三性认可，与本案无关；7.因小区停放车辆没有收取任何费用，是小区业主自己导致的，我们物业对小区车辆管理过，只能进出小区业主的车辆，到后期业主不服，还破坏了我们门口的启动杆，后面我们就没有管理了；8.房屋漏水是房屋本身的问题，我们与开发商沟通过；可视电话属于私人财产，如果出现损坏由业主私人出钱更换；9-15.证据与本案无关，不认可；16.真实性认可，证明内容不予认可。被告马树飞申请证人王某、李某、洪某、杨某出庭作证，欲证明原告方没有跟业主签订任何物业合同;没有向有关部门申请指导小区成立业主委员会；小区管理服务不到位;监控、消防设施处于瘫痪状态;区业主私自搭建房屋等情况，物业公司没有阻止;房屋漏水去找过物业多次，一直没有处理;物业管理期间没有对污水管道进行过清理；对公共卫生打扫不及时；小区车辆占据公共道路，乱停乱放等现象。经质证，原告认为：车辆停放问题确实存在是因为我们没有收取管理费，我们没有义务管理；对下水道我们也进行了清理；对私搭乱建不属于我们管理范围，我们向有关部门反映过，但是有关部门不作为；小区没有业主委员会，我们无法动用维修基金，无力维修监控设施；消防设施因没有接到消防部门的整改通知，我们不清楚；我们定期打扫卫生；房屋漏水是质量问题。本院认为，原告提供的证据具备证据三性，对双方认可的证据，本院予以采信。被告所举证据以及证人所述，对其中能证明与本案有关的情况的证据，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告会泽俊泽物业服务有限公司于2014年8月25日接受会泽县乾靖房地产开发有限公司的委托，为宝靖花园提供前期物业服务，并签订了物业服务委托合同。合同对委托服务事项、委托服务期限、前期物业服务计费方式、其他费用、双方权利义务、服务质量和标准、违约责任等均有约定。且合同约定委托服务期限为“自本前期物业服务委托合同签订之日起至宝靖花园业主委员会成立并签订物业服务委托合同止”，被告马树飞所居住的宝靖花园在2014年并未成立业主委员会，故会泽俊泽物业服务有限公司并未与业主委员会或者作为业主的被告马树飞签订物业服务合同，会泽俊泽物业服务有限公司实际上进驻宝靖花园，为宝靖花园业主提供物业服务。后因欠费业主过多，原告会泽俊泽物业服务有限公司于2018年9月4日在小区内粘贴公告退出小区。另查明，被告马树飞系宝靖花园小区6幢6号房屋业主，该房屋属于商铺，其房屋建筑面积为255.48平方米，物业收费每月204.38元（0.8元/㎡X255.48㎡），垃圾清运费11元/月、水池清洗费8元/年，每年收费2592.6元。被告自2014年8月30日-2018年8月30日，共4年未向原告缴纳过费用，共计10370.4元。本院认为，原告会泽俊泽物业服务有限公司与会泽县乾靖房地产开发有限公司签订的物业服务委托合同成立并生效，且已实际履行，对双方均有约束力。原告会泽俊泽物业服务有限公司与被告马树飞虽未签订物业服务合同，但会泽俊泽物业服务有限公司已经进驻该小区，并为小区提供了物业服务，被告马树飞接受了原告的服务，双方已形成了事实上的合同关系，原告已实际履行了合同。故被告应当支付相应的物业管理费用给原告。鉴于原告在实际履行物业服务合同过程中存在有未完全按照相关合同约定履行义务的情况，本院酌情扣减应向被告马树飞收取的物业管理等费用。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零九条，第一百一十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告马树飞于本判决生效后15日内一次性支付给原告会泽俊泽物业服务有限公司2014年8月30日-2018年8月30日期间的物业管理服务费、垃圾清运费、水池清理费合计人民币8200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取为25元，由被告马树飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  徐承姝二〇一九年七月十九日书记员  邹玉波