安徽省淮南市八公山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0405民初286号 原告：陶多俭，男，1951年10月2日生，汉族，淮南市万利物质公司法定代表人，住安徽省淮南市潘集区。 原告：陶瑞，系原告陶多俭之子，1992年10月27日生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 上述两位原告共同的委托诉讼代理人：井多田，淮南市山王镇法律服务所法律工作者。 被告:淮南市八公山区房屋开发公司,住所地安徽省淮南市八公山区四马路惠民小区大门南侧，统一社会信用代码91340405485374085L。 法定代表人：陶险峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：邵建，安徽铸志律师事务所律师。 原告陶多俭、陶瑞与被告淮南市八公山区房屋开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶多俭及两原告共同的委托诉讼代理人井多田、被告淮南市八公山区房屋开发公司的委托诉讼代理人邵建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶多俭、陶瑞向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还购房款226018.56元及利息143973.80元：合计364592.36元（占用资金利息暂计算2011年8月18日至2019年3月18日，共计91个月，月息按7厘计算），并支付2019年3月18日至实际支付日期间的利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系父子关系。原告陶多俭于2000年购买被告淮南市八公山区房屋开发公司开发的丁山小区（无房产证），后被拆迁。因为被告未为原告办理该房屋的房产证，原告与政府拆迁部门为拆迁补偿价格等安置问题产生争议。后经区政府领导协调，被告口头答应，原告接受货币补偿后，给原告陶多俭父子及家人在八公山区土坝孜街道惠民小区选购三套房屋，其中仅有7号楼3单元106室一套为现房。被告给原告出具了价格清单，要求原告父子先交款390000元，承诺待选房时根据价格清单和房屋面积据实结算，双方多退少补。但被告仅交付了一套7号楼3单元106室的房屋后，再无合适房源供原告选择。原告认为，原告父子共支付390000元购房款，按照被告给付的价格清单，7号楼3单元106室房屋价值仅为163981.44元，由于已无其它房可选，多交的购房款应当予以退还。为维护原告的合法权益不受侵害，为此，原告依据有关法律之规定，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 淮南市八公山区房屋开发公司辩称，两原告要求被告退还购房款226018.56元及利息无任何法律依据，且被告与原告签订的合同已经履行完毕，原告的诉请也超过诉讼时效，故请求法庭查清事实，驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据： 证据一、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。被告对该份证据无异议。经审查，本院对该份证据予以确认。 证据二、被告的国家企业信用信息公示系统，证明被告的诉讼主体资格适格。被告对该份证据无异议。经审查，本院对该份证据予以确认。 证据三、被告出具的涉案房屋基本情况一份，证明被告对原告拆迁安置时，口头承诺给原告三套房屋，实际只给了原告一套房屋。被告对该份证据真实性无异议，证明观点有异议，说被告承诺给原告三套房屋的事实不存在。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 证据四、被告法定代表人陶险峰出具的一份房屋平均价格指数表（被告现在的法定代表人陶险峰给原告写的），证明该房屋平均价格1600元每平方米，一层楼的价格是1568元/平方米。被告认为该份证据上是陶险峰在没有担任现在法定代表人之前书写的，均价不是涉案房屋的均价。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 证据五、2011年8月3日陶瑞交款15万元及2011年8元18日陶多俭交款24万元的购房款发票复印件一份，证明两原告已经向被告缴纳购房款39万元用于购买三套房屋。被告对两原告购买涉案房屋交款39万元的事实无异议。交款39万元就是购买惠民小区7号楼三单元106室。经审查，本院对两原告交纳39万元购房款的事实予以确认。 证据六、淮价服函【2012】1号关于兰亭、惠民经济适用住房项目销售价格审核情况的函，证明惠民小区销售价格为1580元/平方米。被告对该份证据真实性无异议，该份证据仅仅是指导性文件。经审查，本院对该份证据予以确认。 证据七、（2018）皖0405民初442号民事判决书一份，证明原告曾经起诉39万元，被告认可39万元购买一套房屋过高，让另案起诉。被告对该份证据的真实性无异议，该份证据可以证实判决书已经确认原告39万元购房款就是购买惠民小区7号楼三单元106室一套房子，判决书上面说到原告认为价格偏高，可以另行主张权利，被告认为原告是可以另行主张权利的，但主张权利能否得到支持是另外一回事。经审查，本院对该份证据予以确认。 证据八、（2018）皖04民终1339号民事裁定书一份，证明原告对（2018）皖0405民初442号民事判决书不服，曾上诉至中院，后撤回上诉。被告认为该份证据证实（2018）皖0405民初442号民事判决书是生效的法律文书。经审查，本院对该份证据予以确认。 证据九、孙某和姚某的房产证各一份，证明原告与孙某和姚某原系住在一个小区的邻居，后通过拆迁安置，住在同一个小区同一栋楼，孙某购买房子是1600元/平方米，姚某是1200元/平方米。他们购买房屋是经济适用房，被告说卖给原告是商品房不符合事实，被告应当参照他们购买房子的价格确定原告房屋价格。被告对该组证据的真实性无异议，房产证能够看出两人的价格不一样，能够证明惠民小区出卖房屋是自主议价，根据不同的身份、位置价格不一样。价格是双方议价的结果。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认，原告购买的房屋与该组证据涉及的房屋在同一个单元，房屋均为经济适用房，本院对这一事实予以确认。 证据十、姚某购房款收据一份，证明姚某购买房屋价格为123147元，购房面积和原告购房面积是一样大的，与原告在同一个单元。被告对该份证据的真实性无异议。经审查，姚某购买的房屋与原告在同一个单元，房屋面积为104.58平方米，购买总价为123147元，房屋价格为1177.54元/平方米，本院对这一事实予以确认。 证据十一、证人孙某的证言，其作证内容为：我是原告的邻居。我买的房子是拆迁安置的，就是惠民小区7-3-206，房屋面积104.58平方米，房子是1600元/平方米买的，买的时候均价是1600元/平方米。我是八公山区房管所的拆迁房，是拆迁之后成为原告的邻居了。我拆迁还原了80平方米，剩下的24.58平方米是按照1600元/平方米的价格购买的。我就住在原告的楼上，原告是一楼，我是二楼，家里的布局都是一样的。我是2011年7月交的购房款，交了40114.56元。 证据十二、证人姚某的证言，其作证内容为：我是原告的老邻居，我们在丁山小区的时候住一栋楼。出庭是想证明我家住在惠民小区7-3-505的房屋价格是123147元。房屋面积是104.58平方米。楼上楼下的面积是一样大的。我是原告的老邻居，想证明我们之前是邻居，之前在丁山小区住一栋楼，我拆迁还原购买的房子是104.58平方米，花了123147元，是1200元/平方米的价格买的。我是2011年7月28日交的购房款。我之前是72.7平方米的房子被拆迁，还原时先打给我三十多万元，然后照顾我，让我到惠民小区按照1200元/平方米买这个房子。 证据十一、证据十二，原告的质证意见为：原告和孙某都是经济适用房，证明同一单元不同楼层，均价都是在1600元以下，原告的楼层是一楼，应该比孙某的2楼房屋价格低一点，对孙某的证言无异议。姚某和原告是老邻居，购买的面积一样，购买的均价是在1600元以下，一楼和五楼的购买价格应当是一样的，对姚某的证言无异议。被告对孙某作证的事实无异议，但是证言能够证实该房屋的销售充分体现了市场主导的意义，孙某是八公山常住居民，他符合经济适用房的政策。被告对姚某的证言的质证意见同孙某的质证意见。经审查，孙某、姚某的证言真实，能够反映出其购买房屋时候的价格，本院对两位证人出庭作证的证言内容予以采信。 被告为支持其辩称理由，向法庭提交以下证据： 证据一、营业执照、法定代表人身份证证明及法定代表人身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。原告对该组证据无异议。经审查，本院对该组证据予以确认。 证据二、八公山区经济适用房（廉租房）项目惠民小区拆迁安置协议2份及票据，证明在相同的小区内，被告销售房屋价格是不一致的，房屋价格不是固定的，是买卖双方商谈的结果。原告对该组证据有异议，合同上的人应该到庭接收质询，证据中的票据是被告自己做的，是假的，原告不予认可。经审查，本院认为，被告提交的该组证据涉及的房屋与原告及证人孙某、姚某的房屋不属于同一栋楼，不同楼房之间的销售价格存在差异是符合常理的，但是同一栋楼房的销售价格应该是相近的，本院对该组证据的真实性予以确认。 证据三、（2018）皖0405民初442号民事判决书，证明被告在2011年8月份以390000元的价格将惠民小区7号楼三单元106室房屋出售给原告。原告对该份证据的真实性无异议，对证明观点有异议，原告不是花费390000元购买的这一套房子，之前被告的法定代表人也承认390000元买一套房子太高，390000元本来是买3套房子的，后来房子被被告卖掉了，原告多付钱了，被告应该把多付的钱退还给原告。经审查，本院对该份证据的真实性予以确认。 本院依据原、被告双方的陈述、举证、质证、本院认证和庭审调查，查明以下事实：原、被告之间口头约定原告购买被告开发的位于八公山区土坝孜街道惠民小区房屋，双方并未签订正式的房屋买卖合同。2011年8月18日，陶多俭交纳240000元购房款，被告出具收据一张，收据上载明：交款单位:陶多俭；人民币：贰拾肆万元整；收款事由：陶多俭7#楼106房款。2011年8月18日，被告出具一份房屋交接单，上面载明：陶多俭，7号楼3单元106室、面积104.58平方米。该房屋交接单上面有淮南市八公山区房屋开发公司的印章。2011年8月19日，陶多俭在关于惠民小区房屋装修补充协议上签字确认。惠民小区7号楼3单元106室的业主手册载明该房屋的交付使用时间为2011年8月19日。 另查明：被告开发的八公山区土坝孜街道惠民小区住房系经济适用房、廉租房性质。陶瑞系陶多俭的儿子，陶瑞于2011年8月3日交纳150000元房款也购买了位于八公山区土坝孜街道惠民小区7号楼3单元106室住房。父子二人为该套房屋共计交款390000元。陶多俭陈述之所以交款390000元，是当初被告答应给其二套住房，为此陶多俭多次找被告解决此事，均无结果。陶多俭曾于2018年5月7日诉至本院，要求解除与被告之间的房屋买卖合同关系，并要求被告退还购房款以及支付相关利息。本院于2018年9月3日作出（2018）皖0405民初442号民事判决书，判决驳回原告陶多俭的诉讼请求。 再查明，2018年5月份，中国人民银行一至五年以内（含五年）的贷款利率为4.75%。 本案的争议焦点：一、两原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、在没有超过诉讼时效的前提下，两原告要求被告退还购房款226018.56元及利息143973.80元,合计364592.36元[（占用资金利息暂计算自2011年8月18日至2019年3月18日，共计91个月，月息按7厘计算），并支付2019年3月18日至实际支付日期间的利息]的诉讼请求是否符合法律规定，能否得到支持。 一、关于两原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但双方口头约定了房屋买卖合同，该口头约定的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。由于陶多俭购买八公山区土坝孜街道惠民小区7号楼3单元106室，交纳购房款240000元，其子陶瑞此前也购买此套房交纳购房款150000元，陶多俭陈述之所以交款390000元，是当初被告答应给其二套住房，为此陶多俭多次找被告解决此事，但均未得到解决，陶多俭一直在主张其权利，故此，本案并未超过诉讼时效，对被告认为本案已经超过诉讼时效的辩称理由，本院不予采信。 二、关于在没有超过诉讼时效的前提下，两原告要求被告退还购房款226018.56元及利息143973.80元,合计364592.36元[（占用资金利息暂计算自2011年8月18日至2019年3月18日，共计91个月，月息按7厘计算），并支付2019年3月18日至实际支付日期间的利息]的诉讼请求是否符合法律规定，能否得到支持的问题。 本院认为，由于本案中双方对房屋买卖合同的成立及效力并无争议，本案主要争议为房屋价格的争议，然而由于合同价款属于合同的必备条款，如对价格不能确定，很难认定买卖合同已经成立。因此，解决本案争议的关键在于对于房屋价格的认定。根据查明的事实，双方本次买卖合同关系合意的形成过程为，被告法定代表人陶险峰向陶多俭出具“均价清单”，由陶多俭先汇款，有合适房源后由陶多俭选房。据此，本院认定被告出具的“均价清单”是属于双方买卖合同的一部分，被告出具“均价清单”的目的在于双方根据价格清单和房屋实际面积进行据实结算。 被告主张其向两原告销售的是“经济适用房”，但因两原告不符合经济适用房的购房资格，适用于“商品房”的价格，该主张完全不可信。首先，根据《经济适用住房管理办法》第三十条第一款规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。两原告以商品房的价格购买“经济适用房”，完全权利不对等，有失公平。其次，《经济适用住房管理办法》第二十条规定，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。《经济适用住房管理办法》第二十一条规定，经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。根据以上规定，被告在销售过程中，并未采用商品房“一户一价”、明码标价等，广泛存在不签书面买卖合同的现象，已然属于违规。 再次，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同价款内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。由于案涉房屋为经济适用房，根据淮南市物价局文件，该小区核定销售价格为1580元／平方米。被告法定代表人出具的价格清单与淮南市物价局核定的房屋销售价格也较为一致。本院认为，综合考虑本案存在的多种因素，将原告购买的房屋价格定为1580元/平方米为妥。原告购买的房屋面积为104.58平方米，房屋总价为165236.4元（104.58平方米×1580元／平方米），原告已付390000元，被告应退回224763.6元。 针对两原告要求被告支付资金占用利息143973.80元[（占用资金利息暂计算自2011年8月18日至2019年3月18日，共计91个月，月息按7厘计算），并支付2019年3月18日至实际支付日期间的利息]的诉请，本院认为，由于原、被告并未约定资金占用利息，故原告诉请的资金占用利息应从原告主张之日起开始计算。原告曾于2018年5月7日向本院起诉要求被告退还购房款并支付利息，因此，本案原告主张资金占用利息的起始时间应从2018年5月7日起开始计算。本院核定被告应退还的购房款数额为224763.6元。结合本院查明的事实，2018年5月份，中国人民银行一至五年（含五年）的贷款利率为4.75%。原告现要求按照年利率7%计算利息要求过高，本院依法将原告主张的资金占用利息调整为9243元（自2018年5月7日至2019年3月18日，计316天，以224763.6元为本金，按照年利率4.75%计算），2019年3月18日以后的资金占用利息，以224763.6元为本金，按照年利率4.75%自2019年3月19日起计算至本金付清时止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告淮南市八公山区房屋开发公司于本判决生效之日起十五日内一次性退还原告陶多俭、陶瑞购房款224763.6元，利息9243元，合计234006.6元；2019年3月18日以后的利息以224763.6元为本金，按照年利率4.75%，自2019年3月19日起计算至本金付清之日止； 二、驳回原告陶多俭、陶瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6769元，减半收取计3384.5元，由原告陶多俭、陶瑞负担1212.5元，被告淮南市八公山区房屋开发公司负担2172元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 李 春 二〇一九年七月三日 书记员 王家琦 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。