江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终1882号上诉人（原审原告）肖承晖，女，汉族，共青农商行职员，1987年2月9日出生，住江西省九江市德安县。委托诉讼代理人王弟林，江西博阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江西旺祥实业有限公司，住所地江西省南昌县莲塘镇向阳路562号。法定代表人魏旺莲，系公司董事长。委托诉讼代理人吴多多，女，1974年9月23日出生，汉族，住德安县，系公司工程部员工。上诉人肖承晖与被上诉人江西旺祥实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服江西省德安县人民法院（2019）赣0426民初499号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖承晖上诉请求:撤销原判，改判被上诉人支付逾期取得房屋产权证期间的违约金7854元（暂计至2019年3月31日止），并自该日起以房款总额为基数按日万分之一向原告承担违约金直至房屋产权证登记之日止；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、原审认定房屋未交付导致办证条件不具备的理由是计算被上诉人办理房屋产权证义务的起算日应为“房屋实际交付之日”，而非“房屋约定交付之日”，属适用法律不当，违反了民事意思自治原则；且无形中免除了被上诉人的按时办证的义务，也违反了《合同法》规定的格式条款解释原则被上诉人江西旺祥实业有限公司答辩称，逾期办理房产证是事实，确实存在违约行为。政府现在在办理一期的房产证，二期、三期的会陆续办成。希望跟业主协商为主。肖承晖向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付交房违约金12997.53元（暂计至2019年3月31日止），并自该日起以房款总额285660元为基数按日万分之一向原告支付违约金直至房屋达到约定交付条件之日止；2、请求判令被告向原告支付逾期取得房屋产权证期间的违约金7854元（暂计至2019年3月31日止），并自该日起以房款总额为基数按日万分之一向原告承担违约金直至房屋产权证登记之日止。原审查明并确认的事实认定如下：2016年12月31日，原告与被告旺祥公司签订《商品房买卖合同》，被告旺祥公司将其开发建设的翰林学府三期3幢1单元226室出售给原告。合同约定房屋总价款285660元。合同第九条商品房交付条件约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2017年12月30日前向原告交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：……（2）逾期超过30日后，……，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告按合同约定于2017年1月2日办理了首付款95660元及于2017年1月10日办理了余款19万元的按揭手续，且于2018年12月20日全部还清了贷款。被告辩称已于两个月前向原告交付房屋，但未提交证据证明，至今未向原告交房并为其办理产权证。另查明，合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定内容:（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，交房时，水装至水表；本县暂无自建供水设施；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，交房时，电装至电表；3.供暖……；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，天然气管道敷设，按县规划部门要求执行；5.……；6.……；7.……。如果在约定的期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第×种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任……。（2）×。上以相关设施设备交付条件在约定交付日未达到交付条件的，被告应按合同第十二条的约定承担逾期交付责任。庭审过程中，被告虽然陈述已在两个月前将房屋钥匙交付给原告，但并未提交证据证明，因交付房屋属于被告应当履行的义务，应当由被告承担举证责任，故被告应当承担举证不利后果，认定被告至今未向原告交付房屋。涉案房屋未依法竣工验收不符合交房条件，供水、供电及天然气等商品房相关设施设备不符合合同约定的交付条件。上述事实，有原告的陈述，原告的身份证复印件，被告企业信息公示报告，商品房买卖合同，个人购房借款/担保合同、房屋首付款收据，借款凭证、还款明细及借款结清证明，《翰林学府三期小区暂不具备供水条件的情况说明》，《翰林学府三期小区暂不具备供电条件的情况说明》等证据证明。原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。双方约定的交房期限为2017年12月30日，而被告至今未向原告交房，违反了合同约定的义务，应当承担违约责任，故对原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金12997.53（285660×0.01%×455天）元及以房屋总价285660元为总数日利率万分之一计算自2019年4月1日起逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。对于逾期办证违约金，因双方约定因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因涉案商品房至今未交付，计算逾期办证违约金的条件不具备，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、被告江西旺祥实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告肖承晖逾期交房违约金12997.53（285660×0.01%×455天）元及以房屋总价285660元为基数日利率万分之一支付原告自2019年4月1日起至被告交房之日止期间的违约金。二、驳回原告肖承晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160.64元（原告已预交，已减半），由被告江西旺祥实业有限公司负担，于本判决生效之日起十五日内付给原告。二审审理中，各方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定:房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。而被上诉人当庭亦承认涉案房屋至今未办理房屋产权证。故被上诉人应依约承担逾期办证的违约责任。因合同约定的房屋交付时间为2017年12月30日。第二十条明确规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。故逾期办理房屋所有权证书的违约时间的起算点应从2017年12月30日起加上180日的第二天，即应从2018年6月29日开始计算至房屋所有权证书登记之日止。故对上诉人的上诉请求部分予以支持。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，但适用法律错误，处理欠妥，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省德安县人民法院（2019）赣0426民初499号民事判决第一项，即“一、被告江西旺祥实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告肖承晖逾期交房违约金12997.53（285660×0.01%×455天）元及以房屋总价285660元为基数日利率万分之一支付原告自2019年4月1日起至被告交房之日止期间的违约金。”二、撤销江西省德安县人民法院（2019）赣0426民初499号民事判决第二项，即“二、驳回原告肖承晖的其他诉讼请求。”；三、判令被上诉人江西旺祥实业有限公司向上诉人肖承晖支付以房屋总价285660元为基数，按日利率万分之一计算自2018年6月29日起至房屋所有权证书登记之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160.64元；二审案件受理费50元，共计210.64元。由被上诉人江西旺祥实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  张洪清二〇一九年七月二十四日书记员  陈 昕