湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0104民初6989号原告：深圳市花样年国际物业服务有限公司，住所地：深圳市南山区招商接到南海大道与东滨路交汇处美年广场****。负责人：陈湘明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：雷新华，湖北诺亚律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：欧阳婵娟，湖北诺亚律师事务所律师（特别授权）。被告：武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司，住，住所地：武汉市硚口区古田二路网商总部大厦****/div>负责人：章诚，系该公司总经理委托诉讼代理人：王向阳，北京天达共和（武汉）律师事务所律师（特别授权）委托诉讼代理人：万晓丹，北京天达共和（武汉）律师事务所律师（特别授权）原告深圳市花样年国际物业服务有限公司（以下简称花样年公司）诉被告武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司（以下简称嬉空间公司）前期物业合同纠纷一案,于2018年12月6日立案受理后，根据原告的请求，依法对被告武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司名下的位于硚口区解放大道61号古田艺术品商城1、2栋2号楼单元9层（2）商号查封三年，从2018年12月26日至2021年12月25日止，本案依法适用普通程序审理，由审判员程庆元担任审判长，人民陪审员余婷、万远国组成合议庭，书记员黄艺担任法庭记录，分别于2019年1月7日、2019年3月28日、2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告深圳市花样年国际物业服务有限公司委托诉讼代理人雷新华、欧阳婵娟；被告武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司委托诉讼代理人王向阳、万晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。因等待关联案件合并审理，故扣减审限90天。深圳市花样年国际物业服务有限公司的诉讼请求：1、依法判令被告继续履行前期物业合同；2、依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费用及违约金等合计人民币2082490.32元（包括销售配合物业服务费395550.32元及暂时计算至2018年9月30日滞纳金22346.52元、2018年1月至9月空置房物业服务费1192152.13元及暂计算至2018年9月30日违约金337974.55元、前期开办费134466.80元等），后变更为依法判令被告支付拖欠的物业服务费用及违约金等合计人民币3844323.23元（包括销售配合物业服务费395550.32元及暂时计算至2019年2月28日滞纳金34889.42元、2018年1月至2019年3月空置房物业服务费2334402.69元及暂计算至2019年2月28日违约金945014元、前期开办费134466.80元等）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。原告诉称：2017年3月16日，原告深圳市花样年国际物业服务有限公司与被告武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司就古田艺术品商城项目物业服务事宜签订《嬉空间销售配合前期物业合同》（以下简称“销配合同”）、《古田艺术品商城项目前期物业合同》（以下简称“前期物业合同”）销配合同约定被告将古田艺术品商城项目委托给原告进行销配物业服务，每月物业服务费用为人民币90385.94元，按月度结算，并约定因被告不能按时支付乙方服务费，被告应自逾期之日起每日加付应付费用的万分之二点一作为滞纳金。截止目前为止，被告仅支付了2017年4月至9月物业服务费用，被告拖欠10月至12月费用共计395550.32元（该费用不含滞纳金，12月费用含前期物业合同中约定的前期介入人员费用，）至今仍未支付。前期物业合同约定被告将古田艺术品商城委托给原告进行物业管理服务，合同期限自被告发布的交房之日起开始，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订前期物业合同生效时，合同自动终止。物业服务费标准为：4-17层办公物业费按建筑面积8元/㎡/月，由业主缴纳；1-3层商业物业费按建筑面积11.5元/㎡/月，由业主缴纳。如被告未出售的房屋，第一年由被告按上述约定标准的50%的标准按季度向原告支付物业服务费。如被告违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业管理费的，应按欠交金额每日千分之三的标准向原告支付违约金。同时约定，前期介入人工费、开办费用由原告申报计划，经被告审核，按计划每月由被告支付给原告。合同签订后，原告严格按照合同约定全面履行合同义务，为古田艺术品商城项目提供给销配物业服务和前期物业服务。目前，该项目已出售173户，原告已与160户业主签订了《商铺前期物业管理服务协议》，未出售房屋为空置房。原告依约定为业主及被告提供前期物业服务。被告却一直拖欠2018年1月至9月的空置房物业服务费1192152.13元及开办费134466.80元未付。综上，原告全面履行合同义务为被告提供了物业服务，被告拖欠费用的行为严重违反了合同义务并侵害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告依法提起民事诉讼，要求被告继续履行前期物业合同并支付拖欠的费用。望人民法院判如所请。被告武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司辩称：一、双方已于2018年4月30日解除了签订的《古田艺术品商城项目前期物业合同》（以下简称“《前期物业合同》”），原告花样年无权要求继续履行合同，也不应按照《前期物业合同》的约定要求嬉空间支付2018年5月-2019年3月的空置房服务费。1、2017年3月16日，被告与原告签订了《前期物业合同》。在合同履行过程中，原告花样年公司作为物业服务单位严重违法违纪。多次出现向业主强制推销、指定消防改造单位、钢结构单位，且价格明显高于市场价格；在业主装修过程中监管不力，导致部分业主破坏主体结构严重；装修图纸未经审核，直接颁发装修施工许可证；现场管理混乱、保洁质量差等行为。鉴于原告的多次违约、违纪甚至违法行为，其物业服务不能达到合同约定，致使合同目的不能实现。被告嬉空间公司于2018年5月3日向花样年公司送达了解除《前期物业合同》的联系函，花样年公司签字确认，且未在合理期限内提出异议。那么根据《合同法》的相关规定和联系函内容，双方签订的《前期物业合同》于2018年4月30日解除。2、因双方签订的《前期物业合同》已于2018年4月30日解除，且花样年公司自此开始办理退场工作，且已有新的物业公司于2018年5月1日进驻古田艺术城商城并提供物业管理服务。因此，自2018年5月1日起，双方的《前期物业合同》已经解除，花样年公司不得要求《前期物业合同》继续履行，也无权按照《前期物业合同》的约定要求嬉空间支付空置房费用。退一步讲，如果花样年公司在退场、交接过程中的与项目有关的开支，嬉空间愿意据实结算。另，需要说明的是，针对2018年1月-4月的空置房服务费，嬉空间公司多次提出与花样年公司进行对账，但花样年公司迟迟不与配合。基于此，由于花样年公司不配合对账，导致嬉空间公司至今尚不能确定2018年1月-4月应支付的空置房费用，嬉空间公司不存在过错，因此无需支付空置房费用的违约金。二、销配物业服务费尚未达到付款条件，嬉空间不应向花样年支付销配物业服务费，也无需支付滞纳金。根据双方签订的《嬉空间销售配合前期物业合同》（以下简称“《销配合同》”）约定，每月服务费用为人民币90385.94元，花样年公司应按照附件一的配置服务人员，不足一个月或配备人员有变化，按实际进行结算；同时约定了花样年公司应在每月度10日前提供上月度《服务费明细确认单》给嬉空间现场负责人签字确认，嬉空间公司在五个工作日内确认并组织验收，验收合格后由花样年公司提供足额合规发票，嬉空间公司收到发票后10个工作日内支付上月度的物业服务费。事实上，花样年公司既未就《服务费明细确认单》与嬉空间公司对账，也未提供足额发票给嬉空间公司，那么根据《销配合同》的约定，销配服务费还尚未达到付款条件，嬉空间公司无需付款，更无需支付滞纳金。三、花样年公司主张的前期开办费用不符合《销配合同》的约定，嬉空间公司不应按照花样年的要求的费用支付开办费用。《销配合同》约定，物业开办物资及水吧台接待物资费用由嬉空间公司支付或提供，同时在合同附件三中详细罗列了《嬉空间前期开办物品清单》。但事实上，花样年公司从未将开办物资的实物以及票据向嬉空间公司出示过，所以嬉空间公司无法判断应向其支付多少开办物资费用。另，花样年公司主张的开办费用远远高于附件三《嬉空间前期开办物品清单》所统计的金额，差距近十倍。因此，嬉空间不应向其支付开办费用134466.80元。综上，双方签订的《前期物业合同》已经解除，花样年公司无权按照《前期物业合同》要求嬉空间公司支付空置房服务费；且嬉空间公司依据《销配合同》的约定也无需向花样年公司支付开办费用和销配物业服务费。因此，花样年公司的主张不能成立，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：资质证书证明对象与内容：证明原告具有国家壹级物业资质。证据二：《嬉空间销售配合前期物业合同》证明对象与内容：1?证明被告将古田艺术品商城项目委托给原告进行销配物业服务，约定每月物业服务费用为人民币90385.94元，按月度结算。2?证明双方约定因被告不能按时支付乙方服务费，被告应自逾期之日起每日加付应付费用的万分之二点一作为滞纳金。证据三：《关于花样年物业执行前期物业合同第一批进场人员的通知》联系函证明对象与内容：证明被告函告原告，要求原告安排前期介入人员于2017年11月20日入场，人员工资起算时间自12月1日起。证据四：请款单证明对象与内容：我方应被告合同外要求，安排前期介入人员，提前于2017年11月20日进场，被告应支付12月前其介入人员工资。该函于2018年3月15日送达于被告，由被告工作人员签收，但至今仍未支付。证据五：《古田艺术品商城项目前期物业合同》证明对象与内容：1?证明被告将古田艺术品商城委托给原告进行物业管理服务，合同期限自被告发布的交房之日起开始，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订前期物业合同生效时，合同自动终止。2?证明双方约定物业服务费标准为：4-17层办公物业费按建筑面积8元/m2/月，由业主缴纳；1-3层商业物业费按建筑面积11.5元/m2/月，由业主缴纳。3?证明双方针对未出售的房屋约定，第一年由被告按上述约定标准的50%的标准按季度向原告支付物业服务费。4?如被告违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业管理费的，应按欠交金额每日千分之三的标准向原告支付违约金。5?前期介入人工费、开办费用由被告申报计划，经被告审核，按计划每月由被告支付给原告。证据六：商品房交付使用通知书证明对象与内容：证明被告通知嬉空间业主于2017年12月29日办理商品房交付手续。古田艺术品商城项目前期物业合同期限自交房之日起算。证据七：关于空置房物业服务费的工作联系函证明对象与内容：证明2018年1月至3月空置房物业服务费分别为：154390.91元、137092.36元、132670.13元，共计424153.4元，该函于2018年4月13日由被告工作人员签收，但截止目前，仍未支付。证据八：空置房物业服务费用明细清单证明对象与内容：证明原告拖欠被告2018年1月至2019年3月空置房物业服务用，共计2334402.69元。证据九：关于古田项目物业进场开办费费用额度确认的函、前期开办费用发票、开办物资明细及银行回单证明对象与内容：证明原告向被告申请开办费18万元整，已经被告审批同意。原告实际采购了各类开办物资，并实际支付给供应商货款，共计134466.80元。证据十；满意度等调查报告证明对象与内容：证明原告为该项目提供的物业服务获得小业主一致好评。证据十一：各部门工作记录表证明对象与内容：原告一直按合同约定全面履行合同。证据十二：关于敦请限期移交及退场的律师函的回函、律师函证明内容及目的：针对被告违法主张解除合同，我方已多次回函明确表示被告无权单方解除合同，被告《关于古田项目解除与花样年前期的业服务合同的函》不产生解除合同的法律效力，我方要求继续履行合同。证据十三：《写字楼前期物业服务协议》及合同台账证明内容及目的：我方已在案涉物业区域与145户业主签订《写字楼前期物业服务协议》，嬉空间公司无权单方解除合同。证据十四：《武汉市前期物业合同》（嬉空间与武汉泰高商业管理有限公司）证明内容及目的：该合同系嬉空间公司起诉后出示的，该合同显示，该合同系嬉空间公司与泰高商业管理公司于2018年4月1日签订，而被告违法发函拟解除的时间为2018年5月3日，证明被告违法解除的目的，违法行使解除权，违法解除的目的显而易见。证据十五：现场查验统计表（2017-12-4?2017-12-25?2018-1-17）、关于公区消防设备设施问题整改的工作联系函（2018-3-23）、关于消防风机无法正常使用的工作联系函（2018-4-9）、关于嬉空间消防风机不能正常使用问题情况的函（2018-9-11）证明内容及目的：我方从前期介入期开始，对项目现场巡视检查过程中发现消防系统设备存在诸多问题，如：消防栓玻璃门破损、进出口井盖破损、风管多处脱落、消防风机无法正常使用等等，已多次以查验统计表、工作联系函等形式，向被告反映，但被告均未予解决，相关设施设备至今未移交，存在的问题责任在被告。证据十六：装修协议书、装修手册、嬉空间钢结构办理流程证明内容及目的：从前期介入期开始，我方即有按合同约定建立装饰管理制度，在物业管理监管过程中，均按相关制度进行监管。证据十七：营业执照、建筑业企业资质证证明内容及目的：物业承租人人福科技公司的装修施工方为湖北天地建筑实业有限公司，并非我方推荐的施工单位。证明我方并不存在强制推荐施工单位，而是为保证项目主体结构安全性等，对施工单位的资质有强制性要求。证据十八：装修违章整改通知单（2017-12-1）、装修违章整改通知单（2017-12-9）、商品房交付使用通知书证明内容及目的：1?我方分别于2017年12月1日、12月9日向装修问题单位（b座707?708?709等）送达装修违章整改通知单，并督促整改。2?b座707房等交付时间应为12月29日，其11月属于提前进场，且该期间，我方未收取其物业服务费。3?提前介入期已在履行物业管理的装修监管等服务。证据十九：工作联系函、关于古田项目装修图纸未提交审核擅自施工的回复函、整改图纸等证明内容及目的：针对被告发送的联系函，我方积极回复，且按回复承诺的完成整改，此后被告未再提出异议。证据二十：关于古田艺术品商城项目小业主夹层施工及装修事宜的工作联系函证明内容及目的：1?施工及装修相关事宜，被告明确其仅提出指导性文件，我方有权制订装修指南等，解释权归我方。2?不存在图纸双签的约定。证据二十一：开通水电统计表、部分业主开通水电统计表及收据证明内容及目的：泰高商业管理公司系被告销售配合公司，自2018年5月起，其收取业主及租户的电费，同时强行收取了水费。尽管水费仍由我公司向水务局交缴，但为了不对已支付水电费的业主造成影响，我方仍然开通了水电系统。我方未收取小业主的费用，我方垫付的费用，应由被告及泰高返还。证据二十二：关于a16?a17装修现场管控的工作联系函（2018-11-26）证明内容及目的：我方对地下室及装修现场巡查发现，被告批准的装修单位对公共区域的一些设施造成破坏和安全隐患，告知其需整改，并进行规范管理。据此，证明我方仍依约履行前期物业合同。证据二十三：关于古田艺术品商城中心配电房、弱电房更换智能门锁的联系函证明内容及目的：该项目物业的共用设施设备仍由我方提供管理服务，且被告予以认可。经庭审质证：被告嬉空间公司对原告出示的证据一资质证书的真实性、合法性予以认可。对证据二《嬉空间销售配合前期物业合同》的真实性、合法性、关联性予以认可。但对其证明目的不予认可，该证据不能证明花样年应获得销配服务费395550.32元，更不能证明我方应支付滞纳金。事实上，依据合同约定，付款条件尚未成就，更不需要支付滞纳金。对证据三《关于花样年物业执行前期物业合同第一批进场人员的通知》联系函的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，该证据仅能证明我方要求花样年于2017年11月20日进场，人员工资起算自2017年12月1日起算。但不能证明实际入场的时间，事实上，2017年11月20日并未入场，且双方也没有确认单。对证据四《请款单》的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。该证据是花样年单方制作的，我方收到了但并未认可该金额，因为实际上，花样年并未实际入场，也没有与我方确认入场和人员明细情况。对证据五《古田艺术品商城项目前期物业合同》的真实性、合法性、关联性予以认可。对证据六《商品房交付使用通知书》的真实性、合法性、关联性予以认可。对证据七《关于空置房物业费的工作联系函》的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，不能证明2018年1月至2019年3月的空置房物业服务费是该金额，金额需双方核算确认。对证据八《空置房物业服务费明细清单》的真实性不予认可，是其单方作出的，未经双方审核确认。对其证明目的不予认可，首先，双方合同已于2018年4月30日解除,2018年5月至2019年3月，我方无需支付空置房费用，不存在拖欠问题；其次，该清单的金额需要双方核算后确定。对证据九前期开办费用发票、开办物资明细及银行回单的真实性不予认可，该发票、明细是在2018年5月24日才形成的，离实际需要购买开办物资的时间已经差距半年之久，且2018年5月时，双方的合同已经解除；再者通过发票来看，销售商仅一家，为武汉芃发鸿盛商贸有限公司，明显不符合常理，且花样年汇款时间为2018年6月8日，该时间在双方已经解除合同后。另，根据合同约定，开办物资需要递交给嬉空间审核，至今既未看见花样年所称的物资实物，也未见过任何票据。对证据十满意度等调查报告的真实不予认可，其单方制作的，且也不能达到其证明目的，事实上，业主多次投诉反映其服务不合格。对证据十一各部门工作记录表的真实性不予认可，其单方制作的，且也不能达到其证明目的，事实上，花样年自2018年5月1日起未提供物业服务，且一直违法占用我方的场地。对证据十二关于敦请限期移交及退场的律师函的回函、律师函的真实性不予评价，因为我方并未收到该两份函件。且该两份证据也不能达到其证明目的，不能达到其所称的不产生解除合同的效力。首先，是否产生解除合同的效力不因相对方即花样年提出书面异议而改变，若相对方有异议应该在我方解除通知到达后三个月内通过诉讼或者仲裁的方式提出；其次，即使该两份证据是真实的，那么根据该两份证据的日期，回函的日期是在2018年6月1日，律师函的日期是在2018年9月25日，均是在双方已经同意解除且花样年已经与新的物业公司办理了用电过户申请之后，很显然，花样年并不否认合同已经解除的事实，而是对于双方费用结算不一致的争议。对证据十三《写字楼前期物业服务协议》及合同台账的真实性不予认可，均是其单方制作的。且该两份证据也不能达到其证明目的，首先前期物业合同是由嬉空间作为业主和花样年签订的，合同真实有效对双方均有约束力，嬉空间作为建设单位可以解除前期物业合同；其次，嬉空间作为建设单位（开发商）在物业公司违约的情况下有权解除前期物业合同。对证据十四《武汉市前期物业合同》的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，不能依据嬉空间与泰高公司的合同签订日期来推断解除合同是否违法。对证据十五、现场查验统计表、关于公共区域消防设备设施问题整改的工作联系函、关于消防风机无法正常使用的工作联系函、关于嬉空间消防风机不能正常使用问题情况的函的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，首先从查验的日期来看均在2018年1月之前，大部分是在2017年年末的时间，也不能证明其所称的设施设备未移交等。嬉空间消防工程已于2017年10月19日验收合格，并且双方于2017年12月26日-12月29日完成了设施设备的移交工作。对证据十六、装修协议书、装修手册、嬉空间钢结构办理流程的真实性不予评价，我方不是装修协议书的合同主体，其他证据也是其单方制作的。也不能达到其证明目的，不论是否存在这些文件，均不能证明在实务操作过程中花样年严格履约或者履行相应的物业管理义务。对证据十七营业执照、建筑业企业资质证认为不能达到其证明目的。不论该营业执照和建筑业企业资质证，该证据不能证明天地建筑公司不是花样年推荐的施工单位。另，需要说明，天地建筑公司于2017年10月就进行了法定代表人的变更，而2017年10月嬉空间项目并未交房，所以该处恰恰反映了原告并未认真审核相关公司的企业情况和资质。对证据十八装修违章整改通知单、商品房交付使用通知书，对整改通知单的真实性不予评价，不是通知单的作出和接受主体；对商品房交付使用通知书的真实性予以认可。对该证据的证明目的不予认可，对于装修整改大多数是基于嬉空间的要求下达的，对于物业服务费问题，在交房之前，嬉空间与花样年签订了销配合同，并非是对前期物业合同的履行，且其在正式交房之前并未正式进场。对证据十九工作联系函、关于古田项目装修图纸未提交审核擅自施工的回复函、整改图纸等的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据不能证明是由于花样年按照了合同约定对图纸进行严格审核和整改，可以看出该图纸多数是在双方解除合同后2018年5月1日之后由嬉空间的工程部签字确认的，并非对花样年前期物业服务没有提出异议。对证据二十、关于古田艺术品商城项目小区业主夹层施工及装修事宜的工作联系函的真实性无异议，但对其证明目的有异议，从该函件的日期可以看出该函是于2018年1月2日发出的，正是由于后来在实际管理过程中出现装修施工混乱的情形，将图纸交由嬉空间备案变成了嬉空间审核（也就是双签）。对证据二十一、开通水电统计表、部分业主开通水电统计表及收据，对开通水电统计表等不符合证据的表现形式，不予质证。对收据真实性不予认可，是其单方制作的。对证明目的不予认可，该证据不能达到其证明目的。另，我们对此说明，花样年与泰高公司于2018年5月办理用电过户申请，自2018年5月起开始收取电费符合法律规定，用水过户手续是由于花样年公司反悔导致未办理完毕。对证据二十二、关于a16、a17装修现场管控的工作联系函的真实性不予认可，其单方制作的。对证明目的不予认可，双方合同已于2018年5月解除，我们已经有泰高公司进行物业管理，不存在其管理的事实。同时其提供的证据中接单部门意见有一个叫杨超华的签字，该签字不是我公司杨超华本人的签字，可与之前的签字比对。对证据二十三、关于古田艺术品商城中心配电房、弱电房更换智能门锁的联系函的真实性予以认可。但对其证明目的不予认可，正是由于花样年公司在解除合同后恶意不完全退场，嬉空间为了统一管理不得全部更换相关门锁。被告武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交以下证据：第一组证据证据名称：《嬉空间销售配合前期物业合同》证据内容：第三条约定了，每月服务费用为人民币90385.94元，花样年应按照附件一的配置服务人员，不足一个月或配备人员有变化，按实际进行结算；同时约定了花样年应在每月度10日前提供上月度《服务费明细确认单》给嬉空间现场负责人签字确认，嬉空间在五个工作日内确认并组织验收，验收合格后由花样年提供足额合规发票，嬉空间收到发票后10个工作日内支付上月度的物业服务费。证明目的：花样年既未就《服务费明细确认单》与嬉空间对账，也未提供足额发票给嬉空间，那么根据《销配合同》的约定，销配服务费还尚未达到付款条件，嬉空间无需付款，更无需支付滞纳金。第二组证据证据名称：《古田艺术品商城项目前期物业合同》证据内容：前期介入人工费、加班费、开荒费用由花样年申报计划，经嬉空间审核，按计划每月由嬉空间支付给花样年；花样年物业管理服务包括：。共有设施设备的部位的日常维修、养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务等；附件二前期物业服务标准对服务要求进行了详细约定，装修前应审核备案等等一系列的服务标准。证明目的：《前期物业合同》签订后合法有效，花样年应依约提供符合《前期物业合同》约定的物业服务，并达到相关标准。第三组证据1、证据名称：市长专线的投诉记录证据内容：业主向市长专线投诉，反映花样年强制推荐、指定消防单位、钢结构单位，且价格严重高于市场价格。2、证据名称：《武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司（联系函）》证据内容：被告于2017年12月15日对原告提供物业服务活动中的违规现象提出意见，并要求其加强监管、制定相关办法。证据名称：《工作联系函》）证据内容：原告花样年认可了其在物业管理服务中存在的诸多问题，并回复了相应整改方案和措施。证据名称：《武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司（联系函）》证据内容：被告于2018年3月22日向原告发函，告知其在装修审核过程中，违规签发装修许可证并要求其限期整改。证据名称：《深圳市花样年国际物业服务有限公司（回复函）》证据内容：原告于2018年3月26日向被告回函，认可其在物业管理中存在的问题，并承诺对装修施工管理、图纸审核等进行整改。证据名称：《武汉泰高商业管理有限公司（联系函）》证据内容：泰高公司于2018年5月18日向花样年发函，罗列了花样年在管理古田艺术商城期间所存在的问题（楼层多个消防栓玻璃破碎等问题），要求花样年限期整改。花样年负责人王海波于当日签收。第三组证据1-6的证明目的：原告花样年在对嬉空间项目提供物业管理期间，多次违法违规，已严重违反双方签订的《前期物业合同》，已不能实现《前期物业合同》目的，嬉空间作为业主方有权与其解除《前期物业合同》。第四组证据1、证据名称：《武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司（联系函）》证据内容：被告于2018年5月3日将解除《前期物业合同》的联系函送达至原告，花样年的退场时间为2018年5月31日，退场期间的合理开支和人力成本由被告嬉空间承担；花样年的现场负责人王海波于2018年5月3日签字确认收到。2、证据名称：邮件证据内容：原告员工谭劼于2018年5月7日发送给被告财务王经理的费用明细，以求对账。附件中包括2017年12月项目介入费用、水电剩余容量清单，已售出未收房部分等三个附件。3、证据名称：过户申请证据内容：原告与武汉泰高商业有限公司于2018年5月14日向硚口供电局申请用户过户，将古田艺术商城的用电申请过户至泰高公司名下。4、证据名称：《武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司（联系函）》证据内容：被告于2018年5月16日向原告出具联系函，就解除《前期物业合同》后的相关财务数据进行对账，原告现场负责人王海波和财务人员林茜于2018年5月16日签字确认。第四组证据1-4的证明目的：被告依法解除了与原告签订《前期物业合同》，原告方签字确认且未提出异议，在《前期物业合同》解除后，双方对相关财务数据进行对账。因此2018年5月3日，双方的《前期物业合同》已经解除，原告不得向被告主张合同解除后的房屋空置费。5、证据名称：《武汉市前期物业合同》证据内容：被告与武汉泰高商业管理有限公司2018年签订，将古田艺术品商城的物业管理委托给泰高公司。6、证据名称：《武汉市前期物业合同备案证明》（硚口区物前合备2018第00010号）及附件证据内容：被告开发的古田艺术品商城已于2018年9月20日在武汉市硚口区房管局完成了前期物业合同备案。7、证据名称：《武汉市物业服务区域划分备案证明》（硚口区物区备2018第00007号）及附件证据内容：被告开发的古田艺术品商城已于2018年9月14日在武汉市硚口区房管局完成了前期物业区域划分备案。第四组证据5-7的证明目的：原被告解除合同后，被告将其开发的古田艺术商城的物业管理委托给武汉泰高商业管理有限公司进行管理，并完成了相关的备案手续；原告实际上自解除合同后未再提供任何物业服务；双方就本合同无继续履行的可能。经庭审质证，原告花样年公司对被告嬉空间提交第一组证据《嬉空间销售配合前期物业合同》的对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。第一，合同约定的金额是具体、确定的，不存在对账。第二，我方提交过确认单，但对方拒签，其目的系意图拒绝履行支付义务。故不存在尚未达到付款条件。对第二组证据《古田艺术品商城项目前期物业合同》的真实性、合法性无异议。合同系双方签订，合法有效。对第三组证据中的证据1市长专线的投诉记录的真实性无异议，对投诉反映的内容的真实性不认可，合法性不认可，证明目的有异议。出于项目消防、主体结构安全等考虑，为便于物业公司统一管理，我方推荐过一级资质的施工单位，但并非强制推荐、指定单位，目的是为禁止无相应资质施工单位入场，更不存在严重高于市场价格，而投诉业主因为我方履行装修管理及监管职责，阻止低资质甚至无资质装修单位进场装修，从而影响其装修进度而发生的投诉。对第三组证据中的证据2《武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司（联系函）》（关于b栋七楼人福医药公司装修施工破坏主体结构）的真实性无异议，对证明目的有异议，我方不存在违法违规，严重违反双方签订《前期物业合同》的情形。其一，我方明确回复，就该问题单位，我方已在被告发函前发现现场问题，并下达装修违章整改通知单，且在反复沟通，持续监管中，我方一直在履行监管职责；其二，双方签订的前期物业合同期限于2017年12月30日才开始，应嬉空间公司合同外要求，我方于2017年11月20日提前介入，只收取实际支出的人员工资费用，未收取物业服务费用。对第三组证据中的证据3《工作联系函》（花样年回函）的真实性无异议，证明目的有异议。我方积极回应嬉空间公司函件，并告知针对问题单位，在收函前已下发整改通知，并持续跟进沟通，之所以未下发立即停工，是基于该单位急于办公的需求，我方收函后立即予以整改，且在此后的检查中嬉空间公司并未提出任何异议，证明已整改到位，故我方不存在违约，更不存在不能实现合同目的的情形。对第三组证据中的证据4、《武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司联系函》（关于古田项目装修图纸未提交审核擅自施工的函）的真实性无异议，对函件内容的真实性有异议，对证明目的有异议。函中所指《装修管理办法及双签图纸制度》系嬉空间公司单方意思表示，为合同外要求，双方并未达成合意。我方不存在违反《前期物业合同》约定的情形，我方一直按照合同约定和装修流程审核并监管装修。对第三组证据中的证据5《深圳市花样年国际物业服务有限公司（回复函》（关于古田项目装修图纸未提交审核擅自施工的回复函）的真实性无异议，证明目的有异议。我方在对装修单位图纸审核中，确实存在审核时未发现图纸未盖章的失误，但在回复时明确了整改及跟进。嬉空间公司对回复，并未提出异议，且我方整改已落实并得到认可，我方不存在违约。对第三组证据中的证据6《武汉泰高商业管理有限公司（联系函）（关于古田嬉空间项目现场管理需要完善的联系函）的真实性无异议，对函件内容真实性有异议，对证明目的有异议。其一，该函的发送主体为案外人泰高公司，系嬉空间的销配单位，有利害关系；其二，函件反映的消防栓玻璃破碎、地、地下室多个雨水篦子破损等问题方分别于2017年12月4日?12月25日、2018年1年8日向嬉空间公司送达的《嬉空间项目前期现场查验统计表》及2018年3月23日送达的《关于公区消防设备设施问题整改的工作联系函》中均有反映，并请嬉空间公司联系消防等施工单位整改，但嬉空间公司一直未解决该问题，故责任在嬉空间公司；其三，堵、漏、脏等问题不能证明持续性，作为物业公司无法杜绝，但我方能在第一时间处理解决，提供物业服务。对第四组证据中的证据1《武汉嬉空间古田艺术管理有限公司（联系函）》（关于古田项目解除与花样年前期物业合同的函）的真实性无异议，但对函件内容真实性有异议，对证明目的有异议。嬉空间公司以我司“前期物业服务的合作未能达到我司期望”为由，单方于2018年4月30日解除，该函系嬉空间公司违法行使合同解除权，不产生解除合同的法律效力，且我司于2018年6月1日向嬉空间公司回函表示其无权解除前期物业合同，该前期物业合同未解除，应当继续履行；对第四组证据中的证据2邮件的真实性无异议，证明目的有异议。邮件仅能证明双方财务工作人员有对账及催款行为，且附件中《请款函》我方于2018年3月15日已送达于被告，本次发邮件仅表明再次催收款项，并不能证明是达成解除合意后的财务对账行为；对第四组证据中的证据3过户申请的真实性无异议，但证明目的有异议，其一，该申请是向桥口供电局提交的，申请主体及相对方均非嬉空间公司；其二，该申请是基于嬉空间公司告知我方，为配合涉案项目商业运营管理，需将用电过户到涉案项目的销配物业名下，我方为了该项目能更好的运营，方盖章确认；其三，虽办理了用电过户，但后期实际操作开通用电，仍由我方操作，提供物业管理服务。对第四组证据中的证据4《武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司（联系函）》（关于嬉空间古田二路项目物业费用账务核对的工作联系函）的真实性无异议，证明目的有异议。该函不能证明是达成解除合意后的财务对账行为，而且从该函内容反映双方在财务数据上存在较大差距，即双方并未达成任何合意。对第四组证据中的证据5《武汉市前期物业合同》（嬉空间与泰高商管）、证据6《武汉市前期物业合同备案证明》（桥口区物前合备2018第00010号）及附件、证据7《武汉市物业服务区域划分备案证明（桥口区物区备2018第00007号）及附件，对证据5、6、7的真实性有异议，认为我方不是该合同当事人，由法院审查真实性。对合法性、证明目的有异议。嬉空间公司提供的前期物业合同系其在2018年4月1日就与案外人泰高公司签订，而向我方违法发函的时间为2018年5月3日，其违法解除的目的显而易见。对上述无异议的证据，本院予以采信；对有异议的证据，将结合庭审综合评判。经审理查明：2017年3月16日，武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司（甲方）与深圳市花样年国际物业服务有限公司（乙方）签订《嬉空间销售配合前期物业合同》，合同约定被告将古田艺术品商城项目委托给原告进行销配物业服务，合同第三条第一款约定合作期限根据实际执行情况以甲方通知为准。每月物业服务费用为人民币90385.94元……第二款约定物业开办物资及水吧台接待物资费用由甲方支付。同日，双方签订《古田艺术品商城项目前期物业合同》，合同约定被告将古田艺术品商城，建筑面积为69444.51平方米委托给原告进行物业管理服务，原告按以下标准收取物业服务费：4-17层办公物业费按建筑面积8元/㎡/月由业主缴纳，1-3层商业物业费按建筑面积11.5元/㎡/月由业主缴纳。被告未出售的房屋，第一年由被告按上述约定标准的50%的标准按季度向原告支付物业服务费，未满季度按实际天数支付，第二年全额向原告支付空置费。本合同期限自被告公告发布的交房之日起开始，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的前期物业合同生效时，本合同自动终止。2017年12月29日，被告嬉空间公司与嬉空间业主办理商品房交付手续，《古田艺术品商城项目前期物业合同》自交房之日起生效。2018年6月8日，原告花样年公司向武汉芃发鸿盛商贸有限公司付款134466.60元，用以购买开办物资。被告从2017年10月起未支付《嬉空间销售配合前期物业合同》中约定的费用以及从2018年1月1日起未支付《古田艺术品商城项目前期物业合同》中的费用和开办费。另查明，2018年5月3日，被告嬉空间公司向原告花样年公司发函，表示要求解除与原告签订的古田艺术品商城项目前期物业合同》，并要求原告于2018年5月31日退场。2018年6月1日，原告花样年公司对被告嬉空间公司发的《关于敦请限期移交及退场的律师函》回函，表示被告嬉空间公司无权单方提出解除合同要求，其所述的原告提供的前期物业服务不能达到合同标准，合同已无法履行与事实不符。2018年4月1日，被告嬉空间公司与武汉泰高商业管理有限公司签订《武汉市前期物业合同》，合同约定被告将古田艺术品商城，建筑面积为69444.51平方米委托给武汉泰高商业管理有限公司进行物业管理服务，合同期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止。2018年5月14日，原告花样年公司与武汉泰高商业管理有限公司共同向硚口区供电局申请办理用电过户手续，将用电管理权移交给武汉泰高商业管理有限公司。再查明，被告嬉空间公司已向原告支付2017年4月至2017年9月销售配合费用，自2017年10月开始，被告嬉空间公司未向原告支付销售配合费用以及物业服务费用。现原告花样年公司因此向本院请求判令被告支付拖欠的物业服务费用及违约金等合计人民币3844323.23元（包括销售配合物业服务费395550.32元及暂时计算至2019年2月28日滞纳金34889.42元、2018年1月至2019年3月空置房物业服务费2334402.69元及暂计算至2019年2月28日违约金945014元、前期开办费134466.80元等）。本院认为，原告与被告签订的《古田艺术品商城项目前期物业合同》已于2018年4月30日解除，被告嬉空间公司无需向原告支付2018年5月底以后的物业服务费，理由如下：一、原告花样年在履行《前期物业合同》过程中，存在诸多违约行为，有相关政府部门的投诉记录、花样年向嬉空间出具的联系函等予以证实，花样年作为物业公司是典型的服务型企业，根据《物业管理条例》的规定，物业公司的主要职责包括安全、维护等职责。而基于前述违约行为，花样年作为物业公司不仅不履行其作为物业公司的管理职责，不审核装修图纸、监管不到位导致主体结构被破坏，同时对整个项目的管理造成了影响，很显然其物业服务不能达到合同约定，致使合同目的不能实现，已构成违约，嬉空间有权依照法律规定与其解除《前期物业合同》。二、依照《中华人民共和国合同法》第九十六条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，当合同一方通知对方解除合同时，自通知到达时止，如果另一方有异议应该在三个月内向人民法院起诉，否则视为没有异议。被告嬉空间公司向花样年公司发出解除通知后，花样年于2018年5月3日签收，如果花样年有异议，应该在2018年8月2日前向人民法院或者仲裁机构提起诉讼或者仲裁。最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的司法解释（二）》第24条理解与使用请示的答复：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。当事人没有约定异议期间，一方当事人在《合同法解释(二)》施行前已依法通知对方当事人解除合同，对方当事人在《合同法解释(二)》施行之日起三个月以后才起诉的，人民法院不予支持。本答复下发之前已经终审的案件，不适用本款规定”。该答复明确说明，如果一方通知解除，另一方对是否具备九十三条或者九十四条规定的条件存在异议的，应当在法律规定的异议期间内提出，否则应当不予支持，即应当视为双方合同已经解除。三、被告嬉空间发出解除通知后，原告花样年公司与嬉空间办理解除合同后所涉及的相关费用进行整体对账，并且多次商谈2018年4月30日解除合同后至2019年5月31日退场人员补偿问题，原告花样年公司要求人员退场安置费250000元，被告嬉空间未同意。2018年5月14日，由原告和武汉泰高商业管理有限公司盖章的过户申请中明确写明，我公司承接项目古田艺术品商城目前处于移交过程中，且项目管理手续移交至武汉泰高商业管理有限公司，现申请办理用电过户手续，由深圳市花样年国际物业服务有限公司武汉分公司过户至武汉泰高商业管理有限公司。该行为系原告花样年公司同意解除合同的意思表示。四、综上，本院认为，原告与被告对《古田艺术品商城项目前期物业合同》的解除已达成合意，被告应支付原告2017年10月、11月物业销配费180771.90元，2017年12月前期人员进场费214778元（有工资流水证明），前期开办费134466.80元，2018年1月至5月的物业服务费677106.90，合计1207123.60元。关于原告请求的违约金，因双方在服务期间一直有争议，对于发生的金额无法确认，没有完成付款的前置程序、对账、出具发票工作，故对违约金不予支持。因被告同意原告在2018年5月31日退场完毕，故物业服务费计算至2018年5月31日止。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、被告武汉嬉空间古田艺术中心管理有限公司向原告深圳市花样年国际物业服务有限公司支付物业服务费1207123.60元（包括2017年10月以及11月的销售配合费用、2017年12月前期人员进场费、2018年1月至5月的物业服务费用、前期开办费）二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费37555元、保全费5000元，由原告承担案件受理费25036元，被告承担案件受理费12519元，保全费5000元。此款已由原告预付，被告嬉空间古田艺术中心管理有限公司在支付上述款项时将此款一并支付给原告。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  程庆元人民陪审员  余 婷人民陪审员  万远国二〇一九年七月十五日法官助理黄艺