河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0681民初1665号原告(反诉被告)：肖祎龙，男，汉族，住涿州市。被告（反诉原告）：张四维，男，汉族，住河南省。原告（反诉被告）肖祎龙与被告（反诉原告）张四维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖祎龙、被告（反诉原告）张四维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖祎龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告2018年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告向原告支付违约金218000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月26日，通过居间方河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司，原告与被告签订了一份《房屋买卖居间合同》。合同签订后，被告向原告支付了定金及购房款共计200000元。原告在2019年1月20日取得房屋产权证，并将该信息告知了居间方，居间方也告知了被告。然而，被告却违反合同约定，至今不办理银行按揭贷款手续，也不向原告支付剩余购房款。综上所述，被告的行为严重违反了合同约定，给原告造成巨大的经济损失，应当承担违约责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告张四维辩称，同意解除房屋买卖合同，不同意支付违约金218000元。反诉原告张四维向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除反诉原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、反诉被告返还反诉原告200000元；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告、反诉被告于2018年4月26日签订《房屋买卖居间合同》，反诉原告购买反诉被告位于涿州市清凉寺区的房屋，2018年5月反诉原告向反诉被告支付200000元。合同第五条第三项约定反诉被告于2018年5月13日之前过户手续办理完毕之后向反诉原告交房，第十一条双方约定自本合同签订之日起60日内未办理下不动产权证，则反诉原告负责催证，催证费用由反诉原告承担，催证期限为60日内。后反诉原告多次联系催证未果。因反诉被告未在合同约定期限内办理不动产权证，导致银行贷款上涨，超出反诉原告的经济承担能力。反诉被告的原因导致合同不能实际履行，故现反诉原告特诉至贵院，请贵院明查事实，依法支持反诉原告的诉请。反诉被告肖祎龙辩称，反诉状与事实不符。2018年5月13日前我的义务只是交房，不是办理过户手续时间。我已按约定时间向原告交付了房屋。60日内办理房产证是开发商60日内下证，如开发商不能下证，由被告出费用让中介去催证。到期后被告未催证，证是我办下来的。给我造成了巨大的损失。我不同意返还购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：证1、房屋买卖合同。证2、19万元转款明细，10000元微信支付。证3、证人邢某、王某证言。被告对证1、证2的真实性无异议。被告提交微信聊天记录，原告质证意见：是被告与中介的聊天，与我无关。银行政策是谁也操控不了的。根据上述证据及原、被告当庭陈述，本院认定以下事实:2018年4月26日，原告（反诉被告）肖祎龙（甲方）与被告（反诉原告）张四维（乙方）通过河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司（丙方）居间介绍，签订了《房屋买卖居间合同》。约定，乙方购买甲方位于涿州市清凉寺区室房屋，建筑面积93.6平方米，总成交价1090000元。乙方于签订合同当日向甲方交付购房定金10000元。乙方于2018年5月13日前支付给甲方首付款190000元，银行面签当日甲方退还给乙方部分首付款20000元。乙方需贷款：首付款（不含定金）：乙方应在甲、乙双方签订《房屋买卖居间合同》后，直接支付首付款人民币170000元，具体首付款金额以当时银行贷款政策为准；尾款：甲方同意乙方通过向银行申请人民币910000元的贷款形式支付尾款，付款方式为待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后，甲、乙双方亲自或委托河北汇福通房地产经纪有限公司涿州分公司申请办理产权过户及抵押登记手续。待房屋权属登记部门出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将改他项权证送交贷款银行后由贷款银行代为乙方支付。甲乙双方应当在丙方通知之日起7个工作日内，在丙方协助下，到房屋权属登记部门办理过户手续。乙方须当在丙方通知之日起3个工作日内到相关部门取得房产证，并在取得房产证3日内将其送交贷款银行抵押。甲方应于2018年5月13日前向乙方交房。双方补充说明，甲方于此房不动产权证办理下来3日内通知乙方、丙方。甲方配合乙方办理贷款手续。甲乙双方约定，自本合同签订之日起60日内未办理下不动产权证，则乙方负责催证，催证费用由乙方承担，催证期限为60日内。原告（反诉被告）肖祎龙于2019年1月20日取得案涉房屋所有权证。中介人员通知被告（反诉原告）张四维继续履行合同，因银行贷款政策变更，被告（反诉原告）张四维需加付首付款，但被告（反诉原告）张四维既不补交首付款，也不办理银行贷款。现原告肖祎龙起诉来院，请求解除《房屋买卖居间合同》、被告张四维支付违约金218000元。被告张四维提出反诉，请求解除《房屋买卖居间合同》、反诉被告肖祎龙返还购房款200000元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。原、被告应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告（反诉原告）张四维知道原告（反诉）肖祎龙出售的房屋尚未取得房屋所有权证，双方约定的付款方式为银行按揭形式。被告（反诉原告）张四维应该预见到办理产权证过程中可能会出现银行贷款政策发生变化的情况。且双方在合同中明确约定了“具体首付款金额以当时银行批贷政策为准”。现因银行按揭贷款政策的变更，导致被告（反诉原告）张四维需要加付首付款。被告（反诉原告）张四维因拿不出多加的首付款，一直未履行合同，属于违反合同约定，应承担相应的违约责任。原告（反诉被告）肖祎龙主张被告（反诉原告）张四维赔偿违约金218000元，但未提交证据证明其实际损失与该数额相当。根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告（反诉原告）张四维赔偿原告（反诉被告）肖祎龙违约金90000元，超出部分，本院不予支持。原、被告均同意解除合同，本院予以确认。合同解除后，原告（反诉被告）肖祎龙收取被告（反诉原告）张四维的购房款200000元应予返还，被告（反诉原告）张四维应当腾退房屋。被告（反诉原告）张四维主张原告（反诉被告）肖祎龙存在未在合同约定期限内办理不动产权证，导致合同不能履行之违约行为。但该主张既不符合双方合同约定，被告（反诉原告）张四维也未提交证据证明，故对该抗辩理由本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）肖祎龙与被告（反诉原告）张四维2018年4月26日签订的《房屋买卖居间合同》。二、被告张四维于本判决生效之日起七日内将房屋交付给原告肖祎龙，并赔偿原告肖祎龙违约金90000元。三、反诉被告肖祎龙于本判决生效之日起十日内返还反诉原告张四维购房款200000元。四、驳回原告肖祎龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4570元，由原告肖祎龙负担2684元、被告张四维负担1886元。反诉费用2150元，由反诉原告张思维负担1075元、反诉被告肖祎龙负担1075元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  邵锁强审 判 员  刘会波人民陪审员  李汭欣二〇一九年七月二十三日书 记 员  韩艳荣