江苏省睢宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0324民初3631号 原告：陈龙，男，1957年3月18日生，汉族，住睢宁县。 委托诉讼代理人：梁戈，江苏晋陵律师事务所律师。 原告：陈虎，男，1964年1月18日生，汉族，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：梁戈，江苏晋陵律师事务所律师。 原告：陈豹，男，1966年6月10日生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：梁戈，江苏晋陵律师事务所律师。 原告：陈芙蓉，女，1976年7月2日生，汉族，住上海市闵行区申北路168弄20号602室，现住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：梁戈，江苏晋陵律师事务所律师。 被告：陈法令，男，1938年7月1日生，汉族，住睢宁县。 委托诉讼代理人：乔文猛，睢宁县群星法律服务所法律工作者。 被告：陈永梅，女，1968年4月25日生，汉族，住睢宁县。 委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。 被告：李建军，男，1965年3月16日生，汉族，住睢宁县。 委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。 原告陈龙、陈虎、陈豹、陈芙蓉与被告陈法令、陈永梅、李建军确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法由审判员梁云适用简易程序独任审判，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。原告陈虎、陈豹、陈芙蓉及四原告共同委托诉讼代理人梁戈，被告陈法令及其委托诉讼代理人乔文猛，被告陈永梅及被告陈永梅、李建军的共同委托诉讼代理人赵从秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈龙、陈虎、陈豹、陈芙蓉向本院提出诉讼请求：1、确认三被告之间签订的《存量房买卖合同》无效；2、判令被告陈永梅、李建军将涉案房屋过户至被告陈法令名下；3、由三被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告陈法令是四原告及被告陈永梅的父亲，被告陈永梅与被告李建军系夫妻关系。原告母亲与被告陈法令有一套房屋，坐落于睢宁县，住房面积90.13平方米，系被告陈法令和原告母亲的夫妻共同财产。2006年3月原告母亲去世，上述房产中的一半属于原告母亲的遗产且一直没有分割。在财产未分割前，原告与被告陈法令、陈永梅共同共有上述房产。2016年4月27日，三被告在原告不知情的情况下签订《存量房买卖合同》，约定被告陈法令将涉案房屋以10万元的价格出售给被告陈永梅、李建军。被告陈永梅、李建军在房转移登记前将10万元缴入指定的房产交易资金监管账户，实际上签订《存量房买实合同》只是为了办理房产过户，是房产过户的必要手续，被告陈法令是将房屋赠与被告陈永梅、李建军，被告陈永梅、李建军根本没有向被告陈法令支付购房款10万元，被告陈永梅、李建军也没有将案涉房屋已过户到其名下的情况向原告说明，其目的是想独吞案涉房产，不存在善意。根据《物权法》第97条规定，处分共同共有的房产应经全体共同共有人的同意，现三被告未经四原告的同意处分了共同所有的房产违反了《物权法》的上述规定。因此，三被告签订的《存量房买合同》无效，应将案涉房屋仍过户至被告一名下。为此，原告为保护自身的合法权益，特向法院提起诉论，请依法判处。 被告陈法令辩称：1、原告诉状中所述涉案房产系被告陈法令与四原告及被告陈永梅的母亲的夫妻共同房产，其母亲去世后该房产尚未分割，涉案房屋属于原告、被告陈法令、被告陈永梅的共同财产属实，没有异议。2、被告陈法令、被告陈永梅在没有征得原告同意的情况下，将登记在被告陈法令名下的案涉房产变更登记在被告陈永梅、李建军的名下亦属实，但是被告陈法令没有收到被告陈永梅、李建军分文价款。被告陈永梅、李建军也一直没有给付合同约定的10万元，涉案房屋一直由被告陈法令居住至今，并收益该房屋对外出租费用，变更登记确实损害了共有人四原告的利益，有违相关法律规定。原告主张被告陈法令的处分行为无效，要求恢复原状，将涉案的房产变更至被告陈法令的名下没有异议，请求法庭依法裁决。 被告陈永梅、李建军共同辩称：一、原告主体不适格。1、依据《物权法》规定，被告陈永梅、李建军是涉案房屋的权利人。在不动产登记没有被撤销前，被告陈永梅、李建军享有绝对的排他权利。被告陈永梅、李建军已经依据《存量房买卖合同》付清全部购房款，被告陈法令和被告陈永梅、李建军双方携带各自的证件，亲自到睢宁县房管局办证大厅办理过户登记，在被告陈法令签字承认房款已全部付清的情况下，税务机关开具了正式售房发票，被告陈永梅、李建军缴纳了全部应缴的契税和其他费用。后不动产登记局依法办理了不动产转移登记手续，将存量房买卖合同约定的房屋登记到被告陈永梅、李建军的名下。存量房买卖合同已经全面履行完毕，并且已经完成所有权转移登记。依据《物权法》规定，被告陈永梅、李建军已经是存量房买卖合同约定的房屋权利人。在不动产登记没有被撤销前，陈永梅、李建军享有绝对的排他权利。四原告并未登记为共有人。2、案涉房屋为房改房，出卖前登记在被告陈法令个人名下，是被告陈法令原工作单位给被告陈法令的福利。四原告并不是该单位的职工，在房产证及登记薄上四原告也没有登记为共有人。3、原告没有在法定的继承时效内行使继承权要求登记机关在房产证及登记簿上将其登记为案涉房屋的共有人，应视为放弃继承。故，原告主体不适格。二、即使四原告为案涉房屋的共有人，其诉请确认《存量房买卖合同》无效，人民法院也不应支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即使四原告为案涉房屋的共有人，其根据《物权法》第97条规定，以被告陈法令未经四原告的同意处分共同共有的房产主张合同无效，人民法院依法应不予支持。三、四原告的第二项诉讼请求不属于民事案件受理范围，客观上也无法实现，依法应驳回其诉请。1、原告第二项诉讼请求涉及不动产登记，不动产登记为行政登记，已生效的行政行为未经法定程序不得变更。根据《中华人民共和国行政诉讼法》规定，行政登记应为行政诉讼法受案范围，人民法院应裁定驳回原告该项诉请，告知原告另行提起行政诉讼。2、因该房屋系上世纪八十年代建造，已成危房，被告陈永梅、李建军在办理不动产转移登记并取得不动产产权证书后于2016年6月将产权证书上载明的房屋全部拆除。不动产登记证书记载的房屋已经全部灭失。2016年7月，被告陈永梅、李建军在原址上重建了新房屋，面积约300平方米，直接尚未取得规划建设许可证，该房屋的合法性有待确认。不动产登记局工作人员现场勘验认为依法不能办理转移登记，故原告的第二项诉请客观上不能实现，依法应不予支持。四、原告的起诉已经超过法定的诉讼时效。2006年被告陈法令的妻子即四原告和被告陈永梅的母亲去世，四原告均来家奔丧，并没有任何人对案涉房屋主张权利，后被告陈法令于2011年与王秀媛认识，被告陈法令为防止王秀媛的子女将来可能对财产主张权利，四原告也不在身边，因此便将案涉房屋出卖给被告陈永梅、李建军，四原告知道后也没有向二人主张权利，被告陈永梅、李建军在2012年对案涉房屋进行了第一次改建，四原告仍没有对案涉房屋主张权利。即使到2016年4月27日办理过户登记，四原告仍没有主张权利。四原告于2019年4月28日才向法院起诉主张权利，显然已超过法定的诉讼时效。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下： 原告陈龙、陈虎、陈豹、陈芙蓉与被告陈永梅系兄妹关系，被告陈法令系五人父亲。被告陈永梅与被告李建军系夫妻关系。1993年12月30日，被告陈法令与睢宁县房地产管理局签订《房地产买卖契约》及《睢宁县公有住房买卖协议书》一份，约定被告陈法令向睢宁县房地产管理局购买位于人民北路的公有住房一套，住房面积90.13平方米，每平方米243.54元，合计人民币14274元，并约定被告陈法令购得住房后享有永久使用权，可以合法继承。该房屋是被告陈法令与四原告及被告陈永梅的母亲胥桂兰的夫妻共同财产。2006年，胥桂兰因病去世。原、被告未对上述房产进行遗产分割。 2016年4月27日，被告陈法令及其现任妻子王秀媛（出卖人）与被告陈永梅、李建军（买受人）签订《存量房买卖合同》一份，约定被告陈法令将其所有的涉案房屋出售给被告陈永梅、李建军，单价1109元/平方米，建筑面积为90.13平方米，总价为人民币100000元。双方于同日办理了房屋过户登记手续，被告陈永梅、李建军按要求交纳了相关的税、费。被告陈永梅、李建军于2016年5月9日取得涉案房产的房屋所有权证书。庭审中，被告陈永梅、李建军提供被告陈法令于2011年8月6日向其出具的4万元收据一张，称该4万元是用于支付涉案房屋的购房款，剩余购房款也陆续通过现金的方式支付给被告陈法令。被告陈法令称该4万元并非购房款而是其他经济往来，亦未收到上述10万元购房款。 本院认为，涉案房产原系被告陈法令与其已过世的妻子胥桂兰共同共有，胥桂兰去世后，未对涉案房产进行遗产分割，涉案房产转移登记前该房产应为四原告及被告陈法令、被告陈永梅共同共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产应当经全体共同共有人同意。被告陈法令在未经过四原告的同意的情况下将涉案房产出卖给被告陈永梅、李建军，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条之规定，部分共同共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。本案中，虽然被告陈法令已经将涉案房产过户至被告陈永梅、李建军的名下，但被告陈永梅、李建军系被告陈法令的女儿、女婿，二人明知涉案房产系四原告与被告陈法令共同共有，仍在未通知四原告的情况下购买涉案房屋，并办理了转移登记手续,其主观上并非善意。另外，被告陈永梅、李建军称通过现金交付的方式支付了购房款，但其提供的4万元收条系2011年被告陈法令出具的，而涉案房屋买卖发生于2016年，该4万元显然并非购房款，且被告陈永梅、李建军无其他证据证明其已经向被告陈法令支付了相应价款，即被告不能证明其系有偿取得，综上，被告陈永梅、李建军不构成善意、有偿取得，故原告要求确认三被告之间的《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告陈永梅、李建军将涉案房屋过户至被告陈法令名下的诉讼请求，本院认为，三被告之间的《存量房买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，但本案中，涉案房产已经转移至被告陈永梅、李建军的名下，房产变更登记系行政行为，应当由被告陈法令向行政机构提出申请，由具体行政机构作出，而不应由原告代替被告陈法令向本院提出该诉讼请求，故原告该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认被告陈法令与被告陈永梅、李建军于2016年4月27日签订的《存量房买卖合同》无效； 二、驳回原告陈龙、陈虎、陈豹、陈芙蓉的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1150元，由被告陈法令、陈永梅、李建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员  梁 云 二〇一九年七月十九日 法官助理  朱容萱 书 记 员  李 莹 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。 第一百零六条无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失 当事人善意取得去他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》 第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但第三人善意取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。