贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3520号上诉人（原审原告）：应智群，女，1964年4月1日出生，户籍所在地贵州省遵义市红花岗区，现住汇川区。委托诉讼代理人：李达渊，贵州法渡源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绥阳聚源鑫发房地产有限责任公司。住所地:贵州省绥阳县洋川镇郑场路。法定代表人：梁健，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈吉伦，男，1972年5月20日出生，汉族，住贵州省绥阳县，该公司董事长。上诉人应智群因与被上诉人绥阳聚源鑫发房地产有限责任公司（以下简称绥阳聚源鑫发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2018）黔0323民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。应智群上诉请求：1.撤销绥阳县人民法院（2018)黔0323民初2668号民事判决；2.改判支持上诉人的诉讼请求；3.一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已经付清了全部购房款，一审判决认定事实不清。上诉人于2015年2月2日与被上诉人签订了八份《商品房买卖合同》，购买了包括涉案七套商业房在内共计八套商业用房。合同载明的购房款总额为10133200元。因上诉人购买数量多且是一次性现金付款，被上诉人同意按“折上折”的方式计收房款（详见2017年5月2日上诉人与被上诉人签订的《解除商品房买卖合同意向协议书》），上诉人实际支付的房款为700万元，但被上诉人仍按商品房买卖合同约定的价款向上诉人开具收款收据。上诉人于签订合同当日通过银行转账支付了全部购房款700万元。在一审审理期间，上诉人明确向一审法院说明了双方按“折上折”的方式计付房款的事实，并提交了《解除商品房买卖合同意向协议书》作为证据。一审法院认定上诉人仅支付500万元，尚欠3132100元，明显是断章取义，认定事实不清。二、被上诉人没有以上诉人没有足额支付购房款为由进行抗辩，一审判决违反了“不告不理”原则，适用法律错误。即便上诉人未足额支付购房款，在被上诉人未在本案中提出反诉的情况下，其完全可以另案诉讼要求上诉人支付，上诉人按照合同约定要求协助办理所购买的房屋的不动产登记手续，并未损害被上诉人的任何权利。此外，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定的支付房款的时间是2015年2月2日前。在上诉人按照约定支付了700万元后，如果被上诉人认为上诉人未足额履行付款义务，其应当在2017年2月2日前向上诉人主张权利。即便被上诉人要求支付房款，上诉人也可以超过诉讼时效进行抗辩，完全可以拒绝被上诉人要求支付房款的请求。综上所述，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，一审认定事实不清，适用法律错误。绥阳聚源鑫发公司辩称，我公司与上诉人之间属于民间借贷关系，借款700万元之后，中途还支付了利息给上诉人的，就差上诉人500万元的本金。应智群向一审法院起诉请求：1.绥阳聚源鑫发公司协助应智群办理位于遵义市××大道幸福金港的七套商业房（房号为：1－1－15、1－1－20、2－1-4、2-1-6、2-1-13、F2-1-19、F2-1-31)的不动产所有权证；2.绥阳聚源鑫发公司自2016年2月1日起，至应智群取得不动产所有权证之日止，以购房款8,241,600.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率（年利率6%)向应智群支付逾期办证违约金；3.诉讼费用由绥阳聚源鑫发公司承担。一审法院认定事实：2015年2月2日，应智群与绥阳聚源鑫发公司签订了八份《商品房买卖合同》，绥阳聚源鑫发公司将位于绥阳县××大道（幸福金港）房屋出卖给应智群，双方在合同中约定：八份合同的购房款共计10,133,200.00元，买受人应当在2015年2月2日前支付全部房屋价款；出卖人于2015年3月1日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。同日，绥阳聚源鑫发公司出具了八份合同的购房款收据给应智群，共计金额为10,133,200.00元。2015年2月2日，应智群已通过银行转账方式向绥阳聚源鑫发公司支付了7,000,000.00元。2015年2月16日，绥阳县住房和城乡建设局为八份《商品房买卖合同》办理了备案登记［合同编号20141230-051,合同上房号2-1-4,备案登记表上的房号1-4/5(住2栋);合同编号20141230-052,合同上房号2-1-6,备案登记表上的房号1-6/7(住2栋);合同编号20141230-050,合同上房号1-1-15,备案登记表上的房号1-5(住1栋);合同编号20141230-053,合同上房号F2-1-19,备案登记表上的房号1-19(住2栋);合同编号20141230-055,合同上房号2-1-13,备案登记表上的房号1-11(住2栋);合同编号20141230-057,合同上房号1-1-20,备案登记表上的房号1-19(住1栋);合同编号20141230-054,合同上房号F2-1-31,备案登记表上的房号1-27(F2栋)］。2016年2月1日，应智群向遵义市聚源物业服务有限责任公司交纳了物管费。2017年3月23日，应智群以房屋买卖合同纠纷向遵义市中级人民法院提起诉讼，在审理期间，应智群与绥阳聚源鑫发公司于2017年5月2日案外达成《解除商品房买卖合同意向协议书》，在协议书中约定：一、甲方确保在2018年3月31日前分期退还乙方支付的购房款700万元,并从2015年11月1日起按月息1%向乙方支付资金占用损失；二、甲方首次向乙方退还房款的时间不得晚于2017年5月20日,且首次退还房款的金额不低于150万元；三、首次退还房款后,甲方以未退房款为基数,按本协议第一条约定的标准向乙方支付资金占用费,直至全部房款退还完毕之日为止,但甲方须确保在2018年3月31日前付清全部资金占用损失；四、乙方收到甲方退还的购房款后,按照每平方米1万元的标准核算对应面积,与甲方签署正式的解除合同协议并配合甲方办理撤销备案登记手续。甲方退还全部房款并付清资金占用损失后,乙方配合甲方办理完毕所有房屋的备案登记；五、在本协议期间内,甲方有权销售已经备案到乙方名下的房屋但应将销售款支付给乙方。乙方收到购买人支付的款项后,按本协议第三条的约定配合甲方办理撤销登记备案手续；六、甲方支付本协议第二条约定的款项后,乙方向遵义市中级人民法院申请撤诉,诉讼费用42848元由甲方承担；七、如甲方未按本协议第二条的约定付款,本协议自动解除；八、如甲方未按本协议第一条的约定付款,乙方有权单方解除本协议,甲方须无条件为乙方办理尚未撤销备案登记的房屋的所有权证书。乙方愿意继续履行本协议的,资金占用费按年利率24%计算至实际退完房款之日为止,甲方已退还的房款相应扣减。协议书签订后，绥阳聚源鑫发公司于2017年5月19日向应智群支付了2,000,000.00元，并解除了合同编号为20141230-056，房号为2-1-9《商品房买卖合同》的备案登记，该份《商品房买卖合同》中约定的房屋价款为2,001,100.00元,2017年5月20日，应智群向遵义市中级人民法院提出撤诉申请，遵义市中级人民法院于2017年5月20日作出（2017）黔03民初443号民事裁定：准许应智群撤诉。另七份合同编号分别为20141230-050、20141230-051、20141230-052、20141230-053、20141230-054、20141230-055、20141230-057《商品房买卖合同》的房屋价款共计8,132,100.00元，应智群已支付5,000,000.00元,尚欠3,132,100.00元。2017年6月12日，遵义市中级人民法院在执行绥阳县农村信用合作联社与绥阳聚源鑫发公司诉前财产保全一案（2017）黔03黔财保7号民事裁定的过程中，应智群作为案外人，对（2017）黔03黔财保7号民事裁定中所涉及的合同编号20141230-053,合同上房号F2-1-19,备案登记表上的房号1-19(住2栋)和合同编号20141230-054,合同上房号F2-1-31,备案登记表上的房号1-27(F2栋)提出提出书面异议，2017年11月10日，遵义市中级人民法院作出（2017）黔03执异335号执行裁定，以绥阳聚源鑫发公司已将该房屋在绥阳县农村信用合作联社申请诉前保全前出卖给应智群，办理了备案登记为由，中止了所涉及房屋的查封，该裁定已发生法律效力。绥阳聚源鑫发公司提供的其收到应智群7,000,000.00元的记账凭证和绥阳聚源鑫发公司与案外人丁波的经济往来明细分类账、（2017）黔0303民初1368号民事调解书，用以证明与绥阳聚源鑫发公司之间系民间借贷关系的事实，经庭审质证，因应智群否认，且绥阳聚源鑫发公司未提供其他证据相互印证，该组证据又系其自己的记账，缺乏证据的真实性，故对绥阳聚源鑫发公司用以证明的事实，一审法院不予确认。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，应智群与绥阳聚源鑫发公司签订《商品房买卖合同》后办理了备案登记，并支付了部分房款和物业费，应智群与绥阳聚源鑫发公司又曾签订《解除商品房买卖合同意向协议书》，绥阳聚源鑫发公司也按该协议书进行了部分履行，且（2017）黔03执异335号执行裁定已生效，体现了应智群与绥阳聚源鑫发公司对签订《商品房买卖合同》的真实意思表示，该《商品房买卖合同》也未违反国家法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，应智群与绥阳聚源鑫发公司签订的合同编号分别为20141230-050、20141230-051、20141230-052、20141230-053、20141230-054、20141230-055、20141230-057的《商品房买卖合同》有效。双方在合同中约定“买受人应当在2015年2月2日前支付全部房屋价款；出卖人于2015年3月1日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，但该七份《商品房买卖合同》的总房款为8,132,100.00元，应智群已支付5,000,000.00元,尚欠3,132,100.00元，且已支付5,000,000.00元也未说明支付房款的合同编号，应智群主张购房款已全部付清，与本案查明的事实不相符，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，应智群应先履行支付完房款的义务，绥阳聚源鑫发公司后履行房屋所有权转移登记的义务，且应智群未先履行支付完房款的义务而违约在先，故对应智群请求绥阳聚源鑫发公司协助办理位于遵义市××大道幸福金港的七套商业房的不动产所有权证，并支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。绥阳聚源鑫发公司主张应智群的起诉名为《商品房买卖合同》，实为民间借贷的事实，应当承担举证责任，但绥阳聚源鑫发公司对其主张未提供充分的证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对绥阳聚源鑫发公司的该主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回原告应智群的诉讼请求。案件受理费60.00元，已减半收取30.00元，由原告应智群负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人称其已经付清了全部购房款的问题。上诉人与被上诉人签订八份《商品房买卖合同》的购房款共计10,133,200.00元，其中被上诉人于2017年5月19日向上诉人返还了2,000,000.00元，并解除了合同编号为20141230-056、房号为2-1-9《商品房买卖合同》的备案登记，而该份《商品房买卖合同》中约定的房屋价款为2,001,100.00元。上诉人向被上诉人支付的7,000,000.00元购房款中应扣除被上诉人向上诉人实际返还的2,000,000.00元，涉案七份《商品房买卖合同》的总房款为8,132,100.00元，故上诉人尚欠被上诉人购房款3,132,100.00元，一审根据上述事实，认定上诉人未先履行支付完房款的义务而违约在先，而上诉人在一、二审中并未提供相应证据证明已付清涉案购房款的事实，故本院认为，一审对上诉人请求被上诉人协助办理涉案房屋的不动产所有权证，并支付违约金的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以确认。关于上诉人认为被上诉人没有以上诉人没有足额支付购房款为由进行抗辩，一审判决违反了“不告不理”原则，系适用法律错误的问题。本院认为，法院审理民事案件，首先应对案件的基础法律关系予以分析审查认定，上诉人主张本案系商品房买卖合同关系应有效，而被上诉人主张本案系民间借贷关系，一审综合双方履行合同的实际情况和法院已发生法律效力的裁判文书，认定本案法律关系为商品房买卖合同关系，为有效合同；而针对被上诉人主张本案法律关系为民间借贷关系，一审认为被上诉人未提供相应证据证明该主张予以驳回，本院认为一审认定分析说理充分，应予支持。一审根据上诉人的诉讼请求，作出上述认定，并未违反了“不告不理”原则，故本院对上诉人的该主张理由不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60.00元，由上诉人应智群负担。本判决为终审判决。审判长 徐忠显审判员蔡一雷审判员 刘   娟   娟二〇一九年七月三十日书记员 黎   雪   梅