贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0425民初907号原告：黄国志，男，1953年4月14日生，布依族，小学文化，务农，住贵州省紫云苗族布依族自治县，委托诉讼代理人：廖应学，系贵州省安顺市紫云自治县和瑞法律服务所法律工作者。代理权限：一般授权代理。被告：谢孙祥，男，1982年7月9日生，白族，务农，初中文化，住贵州省安顺市西秀区，委托诉讼代理人：雷宏伟，系贵州科典律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。原告黄国志与被告谢孙祥租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法由审判员田中志适用简易程序独任审判,于2019年6月13日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄国志向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告56000元租金；2.依法判决被告恢复拆走的三道玻璃门；3.依法判决被告支付违约金115188元（3年×30%）；4.本案诉讼费用、委托代理人代理费由被告承担。事实和理由：2018年3月22日，原、被告签订了一份由被告起草的《房屋租赁合同》，合同约定：第四条，签订日开始租金为每年116000元，第一次需支付约半年租金60000元，后半年支付56000元。第二年租金需在到期前一个月一次性按年支付。从第二年开始，在上一年的基础上租金递增10%；第五条第4项，租赁期满，乙方未续租的，甲方收回房屋，乙方添置的用于经营的可独立使用的设施归乙方所有，固定的，相互联系的，如门窗、地砖及用电等设施归甲方所有；第十条，违约责任，一方违约，需要向另一方承担违约责任，违约金为三年租金总价的30%；第十一条解决争议的方法，发生争议，双方协商解决，解决不成，一方可向紫云县法院起诉，由此产生的诉讼费、律师费等费用由违约方承担。合同签订后，原告将坐落于紫云自治县松山镇皂角树安置区5-6号的一楼门面，面积为200多平方米给被告经营汽车销售。合同约定租赁期限为五年（从2018年5月31日至2023年5月31日），被告只履行合同租至2019年3月22日，支付上半年租金60000元，既不与原告协商，也不打招呼，就悄悄搬走，后半年的56000元租金也未支付，也不给原告一个说法，为此，原告找被告催要租金未果。被告的行为已构成根本违约，严重损害原告合法权益。无奈之下，原告只好将被告一辆北京现代轿车扣押。综上所述，原、被告签订的《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应共同遵守，但被告未按合同履行义务，违背了原告的合法权益，诉至法院，诉请如前。被告谢孙祥辩称，1.被告没有违约，因为没有约定下半年租金的履行时间；2.被告没有搬走，按照合同约定被告有转租的权利，同时原告未经被告的同意重新租给他人使用，原告已经构成违约；3.原告第一次支付的租金是66000元，第二次已经支付下半年的租金10000元，同时2019年3月26日原告将被告赶出场，由此可以推算被告只欠原告租金28666元；4.因为在租期内，被告对装修设施进行改装，所以玻璃门不存在恢复的问题；5.被告没有违约所有不存在违约金，同时违约金约定过高，违约金应当按实际损失进行计算，但原告是在租期内把被告赶出，并把该房屋租给其他人，所有对原告没有损失不存在违约金；6.代理费不属于直接损失，同时原告一边主张损失和主张违约金，违约金和损失只能主张一项；7.原告将被告的车辆扣押从而才导致被告不支付房租，原告的行为对被告造成损失，被告保留起诉的权利。双方当事人围绕其诉讼主张，依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，对当事人没有异议的下列证据：1.原、被告身份证，证明原告的诉讼资格适格及被告身份信息；2.证人胡某的证言，证实胡某在2018年11月份到该公司，具体细节不清楚，只知道过年的前一天提了四瓶茅台酒和10000元的现金给房东，在店里讲好把10000元是作为房租，当时原告也收下这10000元现金，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.门面租赁合同，证明原、被告签订租赁合同的事实。被告辩称，对真实性无异议，合同所有条款均没有约定下半年租金的支付时间，根据合同约定第六条第二款可以进行装修，违约金的约定过高，应当以实际损失进行计算，根据合同意见该房屋可以转租。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，根据合同第四条“租金及支付方式”约定：签订日开始租金为每年116000元，第一次需支付半年租金60000元，后半年支付56000元。第二年租金需在到期前一个月一次性按年支付。虽双方对后半年的租金没有约定，但是根据上述约定，后半年的租金至迟应于2019年4月22日前支付。关于违约金，应结合本案案情来定。2.原告提交的律师代理费及委托代理协议，证明原告支付8000元的代理费。被告辩称，该证据不具有合法性，按照规定应当有代理合同及律师收费标准的备案登记和正式发票。本院认为，原告主张代理费应有正式发票，故对原告的证明目的不予采纳，对被告的辩解予以采纳。3.被告提交的照片三张，证明原告把被告租赁的房屋转租给他人。原告辩称，其在2019年6月1日转租给安顺的王某。本院认为，被告提交的照片能证实原告将房屋转租的事实，但是无其它证据证实转租日期，故对转租日期应结合其他证据予以认定。根据双方当事人陈述，结合经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，被告谢孙祥因经营所需，向原告黄国志租赁其位于紫云县皂角树安置区5—6号的一楼门面，用于经营车辆销售。双方（黄国志为甲方，谢孙祥为乙方）于2018年3月22日签订门面租赁合同，合同约定：1.租赁门面坐落于紫云县皂角树安置区5—6号的一楼门面，面积约200平方米，门面内附属毛坯；2.租赁期为五年，自2018年5月31日起至2023年5月31日止；3.签订日开始租金为每年116000元，第一次需支付半年租金60000元，后半年支付租金56000元。第二年租金需在到期前一个月一次性按年支付，从第二年开始，在上一年的基础上租金递增10%；4.权利义务，乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，保证消防验收前提下甲方不得干涉。租赁期满，乙方未续租的，甲方收回房屋，乙方添置的用于经营的可独立使用的设施归乙方所有，固定的，相互联系的，如门窗、地砖及用电等设施归甲方所有；5.一方违约，需要向另一方承担违约责任，违约金为三年租金总价的30%。发生争议，双方协商解决，一方可向紫云县人民法院起诉，由此产生的诉讼费、律师费等费用由违约方承担；6.在租赁期内，可以转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，但第三人须与出租方签订续租合同，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；7.双方还约定其他权利义务。合同签订后，被告谢孙祥于次日（2018年3月23日）通两次过银行转款共计60000元至原告黄国志账户。被告谢孙祥将租赁的门面装修之后投入使用并经营，被告在经营期间又支付10000元租金给原告，被告在使用期间共支付原告租金70000元。此后被告因与他人合作，被告将自己装修安放于原告黄国志门面的三道玻璃门拆除用于相隔原告房屋9米左右的另一家房屋，原告于2019年3月26日以被告违约将被告赶出并收回租赁的门面，后原告将门面租给他人使用。原告以被告违约为由诉至法院，诉请如前。在审理中调解双方无法达成协议。本案争议焦点：1.欠租金的金额；2.被告是否要恢复三道玻璃门；3.被告是否承担违约责任。本院认为，原、被告所签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律法规，不损害国家、集体及他人利益，合法有效，对双方具有约束力。关于欠租金金额，被告自2018年5月31日至2019年3月26日租金为93753元（116000/365天X295天），扣除被告已支付租金70000元，截止2019年3月26日被告实际使用期间尚欠原告租金23753元。作为被告拆走的三道玻璃门是否恢复，该玻璃门系被告租赁房屋后出资安装，系装修的一部份，玻璃门拆除并不影响原告房屋的主体结构，依据双方约定“乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，保证消防验收前提下甲方不得干涉”，被告拆除玻璃门符合双方约定，且原告收回租赁的门面后已转租给他人使用，故原告请求被告恢复三道玻璃门的请求不予支持。被告是否承担违约责任，双方在合同中对第一年下半年的租金56000元未约定支付时间，依照双方对租金及支付方式“租赁期为五年，自2018年5月31日起至2023年5月31日止；3.签订日开始租金为每年116000元，第一次需支付半年租金60000元，后半年支付租金56000元。第二年租金需在到期前一个月一次性按年支付，从第二年开始，在上一年的基础上租金递增10%”的约定，第二年租金的支付时间为2019年4月31日至5月31日，结合原、被告成立合同的初衷（原告租赁给被告的门面系毛坯房，被告需出资对门面进行装修，因此合同未约定第一年下半年租金的支付时间），由此可以推定第一年下半年租金的支付时间为2018年11月31日至2019年5月31日，超过该期限被告未支付租金才能视为被告违约，该期限未满原告将被告赶出并收回门面，被告拆走玻璃门后告知原告系与他人合伙，被告也未明确告知原告不继续租赁，原告将被告赶走的行为不符合双方约定。原告未提供充分依据证明被告在使用期间有违反合同约定的情形，应承担举证不能的法律后果，因此，原告请求被告违约并支付违约金及承担诉讼费用、代理费不予支持，对被告辩解没有违约不存在违约金予以采纳，本案诉讼费依照法律规定进行处理。原告请求被告支付原告收回房屋后至2019年5月31日的房屋租金不符合双方约定不予支持，应以被告实际使用的期间计算。审理中被告愿意支付租金28666元，但调解双方无法达成协议，以本案事实为准计算。庭审中被告对装修支出费用提出反诉，但未提出具体请求，被告按照法律规定主张后另案处理。原告在起诉状中认可扣押被告的一辆北京现代轿车系另一法律关系。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十六条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢孙祥于本判决生效之日起十日内支付原告黄国志房屋租赁费23753元。二、驳回原告黄国志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1862元，由原告黄国志负担1665元，由被告谢孙祥负担197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  田中志二〇一九年七月十三日法官助理彭利权书记员  邵 云