重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初1088号原告：段艳琼，女，汉族，1986年11月13日生，住四川省武胜县。委托代理人：李百万，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：杨付琼，女，土家族，1973年11月11日生，住重庆市黔江区。第三人：重庆吉轩房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区黄角坪铁路一村25号5幢6-9号，统一社会信用代码91500107345994346A。法定代表人：张皓男，经理。委托代理人：陈力嘉，女，汉族，1985年9月6日生，住重庆市潼南区，公司员工。原告段艳琼与被告杨付琼及第三人重庆吉轩房地产经纪有限公司（以下简称吉轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告段艳琼及其委托代理人李百万，第三人吉轩公司委托代理人陈力嘉到庭参加诉讼。被告杨付琼经本院送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告段艳琼诉称，2018年6月6日，经第三人居间介绍，原、被告达成了房屋买卖合同关系，约定原告购买被告所有的房屋一套。合同对房屋坐落、交易价款、违约责任等进行了约定。签约后，原告支付了定金和首付款，并通过了银行按揭贷款审批。但在约定的过户时间到来后，原告发现被告已将交易房屋另外出售给案外人并办理了过户。被告的这种违约行为，直接导致原告的购房目的无从实现。为维护自身权益，原告提起诉讼，请求判决：1、解除原、被告及第三人于2018年6月6日签订《房地产买卖经纪成交合同》建立的房屋买卖合同关系；2、被告退还原告定金5万元；3、被告退还原告首付款25.08万元；4、被告支付原告违约金18.816万元（成交价的20%）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告自愿将违约金请求降低为9.408万元（成交价10%）。被告未到庭，无答辩意见。第三人述称，请求法院依法判决。经审理查明：2018年6月6日，在第三人的居间下，原、被告双方签订《房地产买卖经纪成交合同》建立了房屋买卖合同关系，约定：卖方杨付琼，买方段艳琼；房屋坐落：重庆市九龙坡区杨家坪杨渡二村48幢xxxxxx，建筑面积122.17平方米，产权人杨付琼，单独所有；约定房屋总价为卖方净收94.08万元，签订合同当日支付定金5万元，首付款250800元于买方按揭审批通过后支付卖方，解押事宜由卖方负责处理，贷款金额为64万元。关于过户时间，约定在买方按揭审批通过后，且卖方产权证从银行赎出注销抵押登记领证，且产权证满2年后3个工作日内办理过户。关于交房时间，约定支付解押首付款当日交付。关于违约责任，约定违约方向守约方支付房屋总价款20%的违约金。2018年6月6日和7月17日，被告收取了原告交纳的定金5万元和首付款250800元，并出具了收条。审理中，原告举示了照片（贷款审批通知书）一份，拟证明原告在农业银行沙坪坝支行面签通过时间为2018年7月12日。审理中，原告举示了加盖了重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记资料查询专用印章的“重庆市房屋买卖合同”和“房屋登记信息查询证明”，拟证明涉案房屋原产权人为被告，被告于2018年12月14日将涉案房屋出售给案外人方雷，现房屋产权人为方雷，原告的购房合同目的已无法实现，被告构成根本违约。审理中，各方发表了以下意见：原告称：1、房屋成交价94.08万元，房屋现价从2019年1月份至今与当时的成交价差不多；2、原告提出解除的原因：房屋已经出售并已经过户给案外人了，我方的购房目的无法实现，被告构成根本违约。解除的意思表示达到对方的时间为2019年3月21日；3、房屋现状：未交房给原告，目前房屋由案外人装修入住；4、原告购买该房屋的目的：居住使用。我方已经将原有房屋出售，目的就是为了购买涉案房屋，目前我方仍在租住房屋内居住。第三人称：签约后，买卖双方在2018年6月12日到银行办理了面签手续，7月12号的时候原告的按揭审批通过后，第三人通知卖方去预约还款解押，被告告知其在预约中，但实际并没有办理。我方已经将解押首付款打给了卖方。虽然合同补充协议中载明了2年后过户，是为了减少增值税，但买方为了尽快过户，愿意承担该笔税费，所以要求卖方尽快取证过户但卖方迟迟不办理。卖方告知我方预约还款时间为11月份，且告知我方已经还款了，证已取得。还款日期过后，卖方仍旧让我们等待，称其有另外的纠纷需要解决。至11月底，我方去涉案房屋处查看，已经有人在装修，遂打产调发现涉案房屋已于2018年12月14日已经过户至案外人名下了。上述事实，有当事人提交的房地产买卖经纪成交合同、收条、照片、重庆市房屋买卖合同、房屋登记信息查询证明以及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，被告杨付琼经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。本案中，原、被告双方在第三人的居间介绍下于2018年6月6日签订的《房地产买卖经纪成交合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规之规定，合法有效，各方应按照合同约定全面履行相应的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，双方签订合同后，买方段艳琼支付了定金和解押首付款，但卖方杨付琼另行将房屋出售给案外人，直接导致原告购房合同目的无法实现，原告据此要求解除原、被告之间建立的房屋买卖合同关系，与法有据，本院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本院认定以2019年3月21日（起诉状副本送达被告的时间）作为双方买卖合同关系解除的时点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故，双方买卖合同关系解除后，被告杨付琼应当向段艳琼返还已收取的50000元定金和250800元首付款，并依照约定的违约金标准支付违约金。原告自愿按照约定的“房屋总价款20%”的一半（即94080元）予以主张，本院予以尊重。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告段艳琼与被告杨付琼于2018年6月6日签订《房地产买卖经纪成交合同》建立的房屋买卖合同关系于2019年3月21日解除；二、被告杨付琼于本判决生效之日起十日内返还原告段艳琼支付的定金50000元和首付款250800元；三、被告杨付琼于本判决生效之日起十日内支付原告段艳琼违约金94080元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13208元、诉讼保全费3020元，合计16228元，由被告杨付琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  刘香军人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年七月八日法官 助理  张朝义书 记 员  曹丽娟