四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终10776号 上诉人（原审被告）：成都市西汇投资有限公司。住所地：四川省成都郫都区郫筒镇何公路**。 法定代表人：邱林。 委托诉讼代理人：张盛，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李国鹏，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶永红，女，汉族，1969年1月12日出生，住四川省成都市郫都区。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所。 被上诉人（原审被告）：四川西南交大兴建公司有限公司。。住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇两河村 法定代表人：朱宝宗。 委托诉讼代理人：车驰，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：郑沈，男，汉族，1979年8月31日出生，住四川省彭山县，现在崇州监狱服刑。 上诉人成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司）因与被上诉人叶永红、四川西南交大兴建公司有限公司（以下简称兴建公司）、郑沈商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西汇公司上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一审、二审诉讼费均由叶永红、兴建公司和郑沈负担。 事实和理由：一审法院认为，郑沈系兴建公司的销售人员，有销售车位的权限，其销售车位的行为经（2016）川0124刑初311号刑事判决书确认系职务行为。本案案涉车位的买卖合同所盖兴建公司印章与叶永红购买房屋时签订合同所该印章一致（不论真伪），兴建公司应对郑沈的行为承担相应的法律责任，并基于西汇公司此前委托兴建公司销售案涉小区的房屋并已协助办证的情况，认定该销售行为构成表见代理，案涉合同对西汇公司发生效力。对此西汇公司认为一审认定事实错误，据此作出判决于法无据。 案涉合同对西汇公司不产生法律效力。该车位的开发商和所有权人系西汇公司，西汇公司在接到原审应诉通知之前并不知道案涉车位被销售的情况。郫都区房管局出具的《情况说明》显示，案涉车位从未办理过销售备案手续，依据《商品房销售管理办法》第八条、第二十二条等规定，未销售备案的商品房不能对外销售，案涉车位不具备销售条件。同时，西汇公司并未授权任何机构或个人出售案涉车位，兴建公司以及郑沈均不具备销售车位的资格。叶永红通过郑沈签订合同购买车位，系郑沈的个人无权处分行为，即便认定为代表兴建公司的职务行为，也因无西汇公司的授权或追认不产生法律效力。 根据合同相对性原则，即便一审认定案涉合同成立并生效，但合同仅对相对方产生法律效力，对之外的第三方不产生拘束力。西汇公司不是合同当事人，未收取叶永红购房款等任何款项，故案涉合同对西汇公司不产生拘束力。 郑沈销售车位的行为不构成表见代理。 西汇公司认为，不能根据西汇公司此前曾委托兴建公司销售案涉小区的房屋，从而推断兴建公司具有销售案涉车位的权限。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条等规定，西汇公司未委托任何机构或个人销售车位，也未追认合同，即便生效判决认定郑沈销售案涉车位的行为系职务行为，也不能据此认定该行为构成表见代理，进而认定合同对西汇公司由法律效力。 叶永红答辩称，兴建公司的销售人员郑沈是通过刑事案件的审理并依法认定其行为构成职务行为，因此，销售车位所产生的法律后果应由兴建公司承担。同时，叶永红有足够的理由相信兴建公司也有权代表西汇公司销售车位，因此，该销售行为同样对西汇公司产生法律效力。故，作为本案商品房买卖合同开发商，西汇公司应当按照合同约定承担相应义务。 兴建公司答辩称，虽然一审判决未判决兴建公司承担责任，但一审判决中存在部分案件认定事实不清。同时，一审法院以郑沈系职务行为从而适用关于表见代理的相关规定判决西汇公司承担过户义务属于适用法律错误。 从业主购买住宅的来源分来，一部分是通过兴建公司购买，另一部分是通过西汇公司购买。通过西汇公司购买住宅的业主，其既然是直接通过西汇公司购买的住宅，就应当通过开发商西汇公司了解案涉车位是否出卖。事实上西汇公司和兴建公司均未出卖车位，未张贴出售车位告知函，也未通过其他渠道告知业主有车位可以出售。在此情况下，业主与郑沈签订车位合同只能是通过其他业主告知，然而郑沈仅系兴建公司员工，其不能直接代表西汇公司。对此业主是明知、应知的。在此情况下，业主可以通过西汇公司的渠道了解郑沈是否是西汇公司的销售人员，是否可以代表西汇公司。但上述业主并未履行本应当履行的谨慎义务，仅凭其他业主的告知就与郑沈签订了合同并将房款交付给郑沈。同时，上述房屋都未办理过户登记。因此对于通过西汇公司购买住宅的业主而言，郑沈的行为不足以让其充分相信郑沈有能够代表西汇公司出卖房屋的权利外观，因此，上述业主有足够能力通过电话就向西汇公司核实该车位是否出卖。 针对其他通过兴建公司购买住房的业主，虽然刑事判决书认定郑沈犯职务侵占罪，然而西汇公司与兴建公司之间从未就该车位能否出卖的事项进行过任何的委托手续，加之该车位的预售许可一直没有办理，西汇公司也不可能授权兴建公司将上述车位进行任何形式的出售。因此，郑沈对上述车位的出卖系无权处分。西汇公司也未对此行为进行追认。同时，上述业主自身亦存在过错，其原本通过兴建公司购得住房，其应当知晓兴建公司购房流程、缴款流程，而其向郑沈个人支付相应款项，本身存在过错。 三、一审法院存在事实查明不清的情况。 在上述业主中存在大量转让车位的情况。如陈显芬的收条中载明“今代收陈显芬车位款购买锦苑业主彭兴宇车位44号”，陈红华等人向一审法院出具的收条上均写由购买转让车位的字样。由此可以说明，从上述业主的意思表示看，是全部受让了转让与兴建公司之间的车位买卖合同的权利义务，从而形成了加盖兴建公司印章的车位买卖合同。而根据《合同法》第八十九条的规定，合同权利义务一并转让的，应当取得债权人、债务人及受让人的统一。本案中，上述业主并无证据证明转让人同意转让，也无证据证明郑沈取得了转让人的授权代表其转让车位，甚至不知道主让车位的人为何人，因此上述车位转让合同不产生法律效力。 郑沈未发表答辩意见。 叶永红向一审法院起诉请求：1、西汇公司、兴建公司为叶永红办理“锦苑三期”73号地下车位所有权证书；2、西汇公司、兴建公司向叶永红支付以已付车位款90000元为基数按日万分之三计算的违约金6831元（自2016年10月20日起暂计至2017年6月30日，应计至实际办理产权之日止）；3、本案诉讼费、保全费由西汇公司、兴建公司承担。一审庭审中，叶永红主张诉讼请求中的所有权证书明确为不动产权证，违约金为办理不动产权违约金。诉讼中，叶永红撤回第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年10月20日，叶永红与兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，该合同盖有“四川西南交大兴建公司有限公司”的印章，约定叶永红购买兴建公司开发的位于郫都区“锦苑三期”项目的73号地下车位，购买总价款90000元。合同第十九条，转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：。（2）买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用X元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）。（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之三支付违约金向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。2014年10月29日叶永红向兴建公司销售人员郑沈支付车位款90000元。 兴建公司于2014年10月29日将案涉车位交付叶永红使用，叶永红使用车位每月缴纳地下车位保洁维护费，“锦苑三期”小区物业2018年9月之前为西南交大兴建置业有限公司第一分公司。叶永红至今未取得案涉车位的产权证。 西汇公司原名成都市西汇城市建设有限公司，为“锦苑三期”小区的开发商，尚未取得“锦苑三期”地下停车位的销售许可证。“锦苑三期”地下停车位在出售时已实际竣工验收。“锦苑三期”房屋及地下车位初始登记在西汇公司名下。西汇公司因历史遗留问题委托兴建公司对外出售“锦苑三期”的房屋。 叶永红是购买“锦苑三期”小区房屋的业主，叶永红之前与兴建公司签订《商品房买卖合同》购买“锦苑三期”房屋，合同上出卖人盖章是兴建公司印章。西汇公司已协助叶永红办理该房屋不动产权证。 叶永红同意办理车位产权前交纳办证所需的相应材料及税费，同时提出其之前向兴建公司邮寄相应办证所需材料，兴建公司拒收，兴建公司没有尽到办证的通知义务。 另查明，2016年10月19日经一审法院（2016）川0124刑初311号刑事判决书审理查明确认，“2012年至2015年期间，被告人郑沈利用经手、管理四川西南交大兴建置业有限公司锦苑三期车位销售的职务便利，在该公司会议室分别与陈显芳等37余名业主签订了销售锦苑三期132号等41个车位的车位买卖合同后，将公司卖车位的款项人民币3573000元侵吞后耗用。被告人郑沈身为四川西南交大兴建置业有限公司员工，利用职务上的便利，将本单位的财物非法占为已有，数额巨大，其行为已经构成职务侵占罪。” 再查明，2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 诉讼中，兴建公司对案涉车位的《商品房买卖合同》中出卖人栏加盖的兴建公司印章以及收据上加盖的印章的真伪申请司法鉴定，因叶永红一直不同意提供合同及收据原件作为鉴定材料，因此鉴定终止。 一审法院认定以上事实，有当事人在庭审中的一致陈述，有叶永红提交的三方当事人身份信息、《商品房买卖合同》、收条、（2016）川0124刑初311号刑事判决书，房管局情况说明、一审法院依职权调取的竣工验收报告等证据予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案的争议焦点在于1、案涉《商品房买卖合同》的效力问题；2、兴建公司、西汇公司是否应当为叶永红办理案涉车位不动产权证。 关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。案涉《商品房买卖合同》及补充协议是兴建公司的销售人员郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利与叶永红签署，销售案涉车位的行为经一审法院（2016）川0124刑初311号刑事判决书确认系职务行为，且叶永红有理由相信郑沈作为兴建公司的销售人员有销售车位的权限，不论郑沈在合同上所盖的印章是否系兴建公司的真印章，兴建公司应当对其销售人员郑沈向叶永红销售车位的行为承担相应的法律责任。兴建公司因历史遗留问题对外有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”房屋。虽然西汇公司与兴建公司一致认为西汇公司并未委托兴建公司出售车位，但案涉车位由兴建公司销售人员郑沈出售并收款，买卖合同上出卖人一栏盖的是兴建公司印章，叶永红之前与兴建公司签订《商品房买卖房屋》购买“锦苑三期”房屋，合同盖章同样也是兴建公司印章，且西汇公司已协助办证，叶永红有理由相信兴建公司有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”车位。因此，兴建公司销售人员销售车位的行为，构成表见代理，该行为对西汇公司发生效力。郑沈作为兴建公司的销售人员，对外出售案涉车位时，案涉车位已经实际竣工验收，西汇公司虽未取得车位的销售许可证，不影响车位的实际销售，也不影响《商品房买卖合同》及补充协议的效力。案涉《商品房买卖合同》及补充协议有效，当事人应当按照合同约定履行相应的合同义务。 关于兴建公司、西汇公司是否应当为叶永红办理案涉车位不动产权证。西汇公司是“锦苑三期”的开发商，兴建公司出售西汇公司的车位，已构成表见代理，由西汇公司承担出卖人的法律责任。叶永红已按约支付车位价款，按照合同约定，叶永红同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，作为案涉车位买卖合同出卖人，应当按照合同约定为叶永红办理车位所有权证，西汇公司是“锦苑三期”的开发商，“锦苑三期”案涉车位初始登记在西汇公司名下，西汇公司作为开发商有义务协助办理车位所有权证，合同约定的办理所有权证的时间已过，西汇公司未为叶永红协助办理所有权证。2016年8月31日起，郫县不动产登记改革，自此之后办理不动产权登记。因此，西汇公司有义务为叶永红协助办理不动产权证。因不动产权证具有所有权证和国有土地使用权证合二为一的功能，双方未约定不动产权证的办理时间，办理不动产权证的时间应当按照国有土地使用权证的时间进行确定。合同约定的办理所有权证的时间已到，双方未约定办理国土证时间，造成办理不动产权证的时间暂不能确定。叶永红要求办理不动产权证，结合办理不动产权证的内容和程序，以及本案的实际情况，商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，出卖人应当及时通知业主办证所需材料，买受人应当在接到出卖人通知后及时交纳相应的办证所需的资料、税、费。出卖人负有将办理权属证书所需资料、费用以及代买受人将应由买受人缴纳的税、费及相关资料提交给不动产登记中心，协助办理权属变更登记的义务。关于办理不动产权证的期间，一审法院酌情确定合理时间九十日。 据此，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、西汇公司于判决生效之日起九十日内为叶永红办理位于郫都区“锦苑三期”73号地下车位不动产权证；二、驳回叶永红的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由西汇公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 西汇公司提交了以下证据：敖平商品房买卖合同，柴莉商品房买卖合同、任韩雯娟商品房买卖合同、张志荣商品房买卖合同、王宇商品房买卖合同，谭万凯、张娟商品房买卖合同（均系复印件）。证明该6户业主是直接与西汇公司签订的商品房买卖合同，这6户业主与郑沈签订的车位买卖合同，对西汇公司不构成具有表见代理。 叶永红发表质证意见称：1、该6份商品房买卖合同的是复印件。2、从性质上讲，不属于二审新证据，该证据在一审中就已存在。3、一审查明本案西汇公司与兴建公司直接都无法说清内部关系，以及出现有西汇公司及兴建公司与业主签订商品房买卖合同的情形。同时，当出现兴建公司与业主签订买卖合同后，在完善手续时，由西汇公司与业主重新签订与叶永红等人签订的一致的买卖合同用于备案登记。叶永红认为，西汇公司是认可并知晓兴建公司代为销售商品房买卖的事实。 兴建公司发表质证意见称：对三性无异议，和西汇公司签订买卖合同的业主能核实车位是否出卖，也能评判及知晓车位是否出卖。 郑沈未发表质证意见。 本院经审查认为：西汇公司提交的证据均系复印件，并未提供原件以供比对，故本院对西汇公司提交的证据的真实性不能确认，对上述证据不予采纳。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人西汇公司的上诉请求以及被上诉人叶永红、兴建公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：西汇公司是否应为叶永红办理案涉车位的不动权属证书。现就上述争议焦点的认定论述如下。 根据本案查明的事实，经（2016）川0124刑初311号刑事判决书审理查明确认，郑沈系兴建公司员工，其签订合同的行为系履行职务的行为。叶永红在签订案涉车位买卖合同之前，已购买案涉项目所在房屋。且房屋买卖合同亦系由建兴公司加盖印章，已由西汇公司协助办理该房屋不动产权证。虽案涉车位买卖合同签订时兴建公司未提交西汇公司授权其公司出卖案涉车位的证明，但叶永红在签订案涉车位买卖合同时基于前期合同的签订、履行情况，有充分理由相信兴建公司有权销售西汇公司开发的案涉车位。故根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，兴建公司出售案涉车位的行为构成表见代理，兴建公司签订的案涉车位买卖合同之后果应由西汇公司负担，西汇公司应为叶永红办理案涉车位的不动权属证书。 关于西汇公司上诉另提出案涉车位未经备案等问题，系行政机关对规范房地产销售等行为进行的行政管理，并非判定案涉车位合同效力的强制性规范。故西汇公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由成都市西汇投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 锋 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇一九年七月十一日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  龙春光