北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初24956号原告：北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司，住所地北京市朝阳区朝阳路69号1号楼8号。负责人：黄菲，经理。委托诉讼代理人：龚晓菲，北京市致尚律师事务所律师。被告：王永辉，男，1962年11月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称原告）与被告王永辉（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人龚晓菲，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2014年12月27日至2017年12月26日期间的物业管理服务费9119.7元及违约金（分别以每交费年度3039.9元本金为基数，自每交费年度首日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算）。事实和理由：原告系北京市朝阳区北花园小区的物业服务单位，被告系北花园小区1号院4号楼1单元×室房屋的业主，原、被告签署了《前期物业服务协议》，约定原告应依约提供物业管理服务，被告应依约缴纳物业管理服务费等有关费用，并约定业主未能按时足额交纳物业管理服务费用的，自逾期之日起按拖欠金额每日万分之五的标准向物业公司支付违约金，协议还对双方其他权利义务进行了约定。被告接受原告提供的物业服务，但被告没有依约缴纳物业管理服务费，原告多次催要无果。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：我是朝阳区高碑店乡八里庄村委会的村民，是四惠公交枢纽工程项目被拆迁户，定向安置在朝阳区北花园小区。拆迁时村民始终积极配合拆迁工作，拆迁时没有告知物业费问题，我们是定向安置户，应享受政府的优惠。我们在外漂泊了三年多，其中的辛酸和困难无以言表，但大家都坚持了下来，没有向党和政府提出过额外的要求。2013年12月25日村民盼来入住通知，但发现每户面积都增加了1平方米多，少的也有0.46平方米，村民们非常不理解，但最后还是补交了增加的费用。但作为定向安置房物业费高的离谱，比相邻小区还高。物业的服务标准定为三级，按北京市收费标准应是0.5元每平方米，实在是暴利，村民都无法接受。村民到大队、乡里、区里希望得到帮助，但多次反映没有得到解决，乡里让村民选出代表找开发商、置业公司、物业公司协调，又到区里、建委、国土委等部门申诉协调都没有结果。寒冬腊月里村民的盼望和期待化作泡影，在外漂泊的村民租的房退掉了，老人、孩子在这样的天气下怎么办？乡里劝村民先入住再慢慢协调，这样的妥协让村民跳入了又一个陷阱，拿钥匙入住物业办手续必须先签协议，物业公司逼村民签订霸王条款，村民被逼迫交一年高额的物业费，这个协议是村民的卖身契，村民都是不认可的。我们不是不交物业费，而是要一个合理、公平、符合定向安置房的物业费。一、关于物业协议。1、前期物业服务协议是在物业逼迫勒索，我及村民拿不到钥匙无法入住的情况下违背意愿签订的。2、建设单位及物业没有在售前向我及村民说明交物业费的情况，违反物业管理条例第二十三条的规定。3、物业公司与×置业是子母公司，系利益相关方，不符合物业管理条例第二十四条的规定。4、物业费太高不合理，而且物业是采用霸王手段与我及村民签订协议，不是在自愿、平等、协商一致基础上签订的。我和村民一直在同乡、区政府与开发商、物业公司协商降低物业费问题，最近一次是2017年8月21日，有很多村民签字，不存在不交物业费的问题。综上，物业协议应当无效。二、物业存在很多问题。1、在有我及村民入住时的区域，临电缆拖在道上，有设备设施还未清理，停车场是建筑垃圾场，有的楼电源都是临时搭接的，到现在九通一平也未全部完工，桥是危桥，水是喝的原生产队的井水，中小学没有等等，这样一个没有全面竣工的小区却要收物业费，同样定向安置的朝阳区京旺家园物业暂不收，五年后再谈。2、入住后物业公司以不交物业费不给开入住证明，新生儿上户口、医药费无法报销、社保办理、孩子上学及村民正常事务的办理无法进行，物业公司没有一点服务意识和以人为本的理念。每年交供暖费时再次遭到物业的要挟和勒索，不交物业费与供暖费捆绑，不给供暖，村民每年都交供暖费，不存在不交的问题，而物业借机敲诈，一直拖到11月15日才收，这期间不给通暖。3、我们入住的是定向安置的安居工程，入住不久檐掉了下来，几个月前单元门出入口的预制板雨搭也掉了下来。村民喝的井水水质非常差，淋浴器喷头因堵塞脱落，很多家热水器提前报废。1号院北侧未建成的绿化休闲带建筑垃圾一片，垃圾篓外垃圾遍地，夏天时垃圾散发着恶臭，垃圾清理不及时，清理的污水流入千年的通惠河中。私搭乱建，小区绿地内种菜、积肥等。1号院、3号院4000多户，停车位仅500多个，各种车辆乱停乱放。户内电源开关没有漏电保护开关。摄像头覆盖不全，经常发生失窃现象，查不清犯罪人的踪迹，我不到2年丢了两辆电动车，村民丢电动车、被盗的情况也不少，高碑店派出所都贴了警情提示。安保岗亭长时间无人值守。电话座机安不上，电信公司来布线，物业公司指示人进行破坏。之前1号院南侧商业楼上建筑物失火，拉上去2条水龙带没有水，消防栓在2016年冬季被冻裂。每单元2部不大的电梯，每部都是1.35x1.42，生老病死只能站着出去，担架都放不下，经常出故障，门禁一直未投入使用。综上，我和村民住在一个住而不安、水喝而不良、道通而不畅、环境亮而不洁、通讯有而不全、消防有而不防、车位有而不足、监控系统有而无用的环境中，物业还要收取高额的物业费，实在让我和村民很无奈。经审理查明：被告系北京市朝阳区北花园小区1号院4号楼1单元×号房屋（以下简称×号房屋）业主，该房屋系回迁安置房，原告系该房屋前期物业提供单位。原告主张×号房屋建筑面积101.33平方米，被告称房屋面积比拆迁安置协议上写明的房屋建筑面积大一点。经询，被告称×号房屋尚未办理产权证书。原告提供《前期物业服务协议》，原告为乙方，被告为甲方，协议约定乙方为甲方提供前期物业管理服务，物业管理服务费用由甲方按其拥物业的建筑面积交纳，具体标准为为2.5元/平方米/月（按建筑面积收取）；甲方应于所交纳的物业管理服务费期满前的15日内交纳下年度物业管理服务费，甲方应于办理入住手续时向乙方交纳一年的首期物业管理服务费；本协议期限自本小区首位业主办理入住之日起至业主委员会成立并与新选聘的物业管理服务公司签订的《物业管理服务协议》生效时止。协议还约定了双方的权利义务、违约责任等事项。协议签订时间为2014年1月9日。原告主张本案×号房屋按照每月每平方米2.5元的标准交纳物业费，被告认可该《前期物业服务协议》的真实性，认可原告按照每月每平方米2.5元的标准收取×号房屋的物业费，但认为该收费标准过高。被告称该协议是被迫签订的，就此其未提供证据。原告提交发票一张，显示xxx向原告交纳2013年12月27日至2014年12月26日期间的物业费3039.9元。被告对证据的真实性予以认可，但称不交第一年物业费就拿不到钥匙。被告提交《警情提示》两份，一份内容为：“自4月18日以来，小区连续发生5起入室盗窃案件，分别为3号院8号楼xxx,3号院8号楼xxx,3号院9号楼xxx,3号院9号楼xxx,1号院6号楼xxx，这五起均为针对租户的入室盗窃，且多为技术开锁，为尽可能的减少居民损失，特作如下提示：1、提高防范意识，锁好防盗门，睡觉时要反锁门锁，切勿事不关己不上心，当真正发生后悔莫及；2、家中少放财物，将贵重物品藏好；3、选择防范系数高的锁芯。应部分用户需求，特联系分局110联动开锁公司来小区做宣传，有意向的住户可前往咨询。高碑店派出所北花园社区民警：祁万里”，另一份内容为：“近期，入室盗窃案件高发，盗窃手段多采取溜门、撬锁、技术开锁的方式，为确保社区居民人身及财产安全，特做以下提示：一、尽量少在家里放大量现金及贵重物品，家中的贵重物品一定要放在隐蔽的地方；二、养成随手锁门的好习惯，睡觉前一定要将门反锁；三、选择防盗系数高的C级锁芯。高碑店派出所社区民警祁万里报警电话：xxx”。被告称小区盗窃频发，物业安保及监控不到位，自己放在楼下及楼上电梯间的两辆电动车都丢了。原告对该证据的真实性不予认可，称看不出是派出所出示的，也不能证明物业服务质量存在瑕疵，只是警方提醒小区业主防止溜门撬锁。被告提交网页截图，显示2017年物业费收费最新标准，以此证明原告的收费标准过高。原告对该证据不予认可，称双方签订了物业服务合同，对物业费进行了约定，该约定是明确有效的，同时被告已经找了区政府，如果物业标准有问题，政府会要求原告整改而不是协调。被告提交小区信息一组，用以证明周边小区的物业费收费标准，对此原告不予认可。被告提交照片一组，证明涉案小区存在的入住时道路情况、入户配电箱、危桥、停车场内建筑垃圾、雨搭掉落、绿化休闲带垃圾、电梯间墙面、院内失火等各种问题，对此原告不予认可，称不能确认是北花园小区，即便是涉案小区，物业服务也具有滞后性，尤其是保洁具有滞后性，当时存在垃圾不代表时候物业公司没有清理，雨搭掉落与原告无关，危桥及绿化带不属于物业服务范围。被告提交签名一组，称业主于2017年8月21日联合签名，认为物业存在问题，同时不认可协议。原告对证据不予认可，称只是一个签名单，看不出其中的事项。被告提交笔记及照片，证明物业公司不给被告开具入住证明，原告称证据系被告单方记录，不符合证据形式，同时本案是物业服务合同纠纷，原告没有义务给被告开具入住证明。被告提交视频资料一份，证明小区发生火灾时没水。原告对该证据不认可，称即便是涉案小区，视频中看出两条水带下去后火灾减弱，视频拍摄距离看不出水带是否有水，同时水带是否出水有设备因素和认为操作因素，不能证明是设备问题。被告另提交视频资料一份，证明小区岗亭经常空岗，原告对该证据不予认可，称不能证明是空岗，保安可能在巡逻，同时视频也显示垃圾已经清理干净，车辆摆放也是有序的。被告还补充提交了大量的照片，证明涉案小区存在的垃圾堆积、垃圾清理不及时、绿地杂草丛生无人清理、公共绿地种菜、电闸无保护措施、乱停车、保安亭给电动汽车充电、电梯狭小、电梯经常故障、共享单车乱摆放、楼道杂物堆积、保安亭边有大量黑车、监控缺失、随处涂写张贴小广告、车辆被砸等情况，原告对证据的真实性不认可，称即便是涉案小区，垃圾清运有滞后性，每天垃圾有清理次数，且有的照片显示垃圾桶也清理了，机动车停车是业主随意乱停，有的还占用公共道路。在本院合并审理的原告诉他人物业服务合同纠纷案件中，各被告均提出了本案被告主张原告在物业服务过程中存在的问题。经询，原告称对电梯面积不清楚，物业有专业保洁人员，但保洁人员是自己雇佣的还是外聘的不清楚，小区的垃圾站在哪儿不清楚，没有听说过小区有盗窃，对于被告所述电动车被盗有无报原告也不清楚，房屋能否安装固定电话不清楚。本案中，原告未就其提供全面有效的物业服务举证。查，涉案小区尚未成立业主委员会。上述事实，有《前期物业服务协议》、发票、《警情提示》、网页截图、小区信息、照片、签名单、笔记、视频资料、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应如约履行，原告应依约提供物业服务，被告应当按时足额支付物业费。被告抗辩受迫签订该协议，就此其未提供证据，应当承担举证不能的不利后果，对于其该项主张，本院不予采信。本案中，被告作为涉案小区业主，与原告之间已形成物业服务合同关系。原告依合同约定为被告所居住的小区提供物业服务，其享有依照合同约定及相关规定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。根据在案证据及本院查明的事实，原告在为被告提供物业服务过程中确存在一定的瑕疵，给业主带来了不便及安全隐患。基于权利与义务相一致的原则及公平角度考虑，本院对于原告主张的物业费本金部分适当予以酌减。关于违约金，根据庭审查明事实和当事人陈述，被告并非无故不交纳物业费，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。至于物业费标准问题，不属于法院裁判范围，被告及其他业主如有异议，应通过其他途径解决。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。另，业主可以成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司展开有效沟通，并通过解聘、选聘物业公司维护自己合法权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告王永辉于本判决生效后七日内支付原告北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司2014年12月27日至2017年12月26日期间的物业费8208元；二、驳回原告北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由原告北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司负担65元（已交纳），由被告王永辉负担65元（于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王丽英人民陪审员  郝继忠人民陪审员  陈立芬二〇一九年七月八日书 记 员  徐川涵