广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初50号 原告中国农业银行股份有限公司桂林七星支行，住所地：桂林市漓江路**，统一社会信用代码91450300898895735A。 负责人潘荣盛，该支行行长。 委托代理人熊武成，男，1963年6月25日生，汉族，七星支行客户经理，住桂林市七星区。 委托代理人甘泉,广西桂康律师事务所律师。 被告白民生，男，1962年6月9日生，回族，大学文化，桂林市荣泰房地产开发公司副经理，住桂林市叠彩区。 委托代理人梁维民，广西中心律师事务所律师。 被告桂林市中信房地产开发有限公司，，住所地：桂林市南环路**桃园大厦** 法定代表人陈刊，该公司董事长。 第三人吴有名，男，1966年1月12日生，汉族，大学文化，临桂区临政路16号吴有名中医诊所经营者，住桂林市叠彩区。 原告中国农业银行股份有限公司桂林七星支行(以下简称农行七星支行)诉被告白民生、被告桂林市中信房地产开发有限公司（以下简称中信公司）金融借款合同纠纷和反诉原告白民生诉反诉被告农行七星支行、中信公司合并审理案件，本院于2018年7月9日作出（2018）桂0305民初222号民事判决，被告白民生不服该判决，向桂林市中级人民法院上诉，桂林市中级人民法院于2018年11月27日作出（2018）桂03民终3072号民事裁定，撤销本院作出的（2018）桂0305民初222号民事判决，发回本院重审。本院于2019年1月3日立案审理，本院重审期间吴有名向本院申请作为第三人参加诉讼，本院准许吴有名作为第三人参加诉讼。本院另行组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，原告农行七星支行的委托代理人熊武成、甘泉，被告白民生及其委托代理人梁维民，第三人吴有名到庭参加诉讼。被告中信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。本判决书只处理本诉部分。 原告农行七星支行诉称，被告白民生因购买住房，自有资金不足，于2004年4月11日向原告农行七星支行申请借款人民币42万元，被告在原告办公处当面签署了《中国农业银行广西区分行个人住房贷款申请表》、借款抵（质）押承诺书，同时提交了商品房买卖合同及首付款发票等文件向原告申请借款。承诺以自己名下购买的位于桂林市叠彩区产对本案借款承担抵押担保，桂林市中信房地产开发有限公司对本案借款承担连带责任担保。经双方协议，于2004年4月27日在原告办公地签订了编号为（桂林七星）桂农银房字（2004）第43316号《个人购（建）房借款合同》。合同约定：借款金额42万元，借款期限20年，自2004年4月28日至2024年4月28日止，约定借款执行利率5.04%，如遇法定利率调整，于次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率；借款偿还约定按月归还贷款本息，每月的20日为每期的还款日，还款采用等额本息还款方式，其还款计算公式在借款合同第2页详细注明。合同约定了抵押担保事项，被告白民生以向原告申请借款购买的位于桂林市产对本案借款承担抵押担保，中信公司对本案借款承担连带责任担保。合同签订后，双方到桂林市房产管理局办理了商品房期权的抵押登记（桂林市房屋期权抵押登记证明编号为桂房抵押契字第2016号）。2004年4月28日，原告依约发放贷款42万元，借款按约定划入被告中信公司的账户。贷款发放后，被告基本按期还款。2016年3月21日被告最后一次还款220.48元后就一直未再归还原告贷款。至2017年7月20日，本案借款应还借款本息467107.05元，被告白民生累计还款本息419112.30元，其中：本金192321.15元，利息226791.15元。由于被告白民生未履约还款，经原告多次催收，被告均未还款。被告中信公司在被告白民生贷款逾期后经原告催收均未予履约还款。故原告诉至法院，要求法院判令：1、判令解除原告与被告白民生签订的（桂林七星）桂农银房字（2004）第43316号《个人购（建）房借款合同》，判令被告立即归还原告贷款本金227678.85元及利息、逾期利息及复利（利息计算：自2016年3月16日起，贷款利息按合同约定计算，逾期利息及复利按照合同约定的日利率万分之二点一计算至清偿完毕之日止）；2、判令被告桂林市中信房地产开发有限公司对白民生上述债务承担连带偿还责任，判令被告白民生承担抵押担保责任，原告对被告白民生位于桂林市中山北路106号4栋16-5、16-6号的房产折价或以拍卖、变卖房屋的价款优先受偿；3、判令本案的诉讼费、诉讼保全费等诉讼的全部相关费用由被告承担。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、个人住房贷款申请表； 2、商品房买卖合同及首付款凭证，证据1-2共同证明被告向原告申请借款的事实； 3、个人购（建）房借款合同，证明贷款约定的相关事实依据； 4、借款借据、贷款发放通知单，证明原告于2004年4月28日依约向被告发放贷款42万元； 5、抵押物（房产）清单、借款抵（质）押承诺书； 6、桂林市房屋期权抵押登记证明，证据5-6共同证明房屋抵押登记的事实； 7、债务逾期催收通知书3份、贷款催收通知书，证明原告履行贷款逾期的告知义务和被告承认债务的事实； 8、还款记录，证明被告的还款流水，诉讼标的的依据； 9、应还到期借款明细，证明被告欠款数额。 被告白民生辩称，1、对于原告提出解除合同，我们没有意见，我们同意解除合同，我们反诉也提出要求解除合同；2、白民生不应承担还款责任，我们没有得到房屋，根据权利义务对等原则，白民生不应承担还款责任，现在来讲我没有得到房屋，又没有得到钱，我们还要承担剩余的本金的利息，违背了民法的公平原则；3、要求中信公司承担还款与担保责任我们没有异议；4、诉讼费、保全费应当由中信公司全部承担。现在涉案房屋不在白民生名下，故而借款合同及抵押合同基础不存在。 被告白民生就其主张在举证期限内提供的证据有：1、白民生身份证复印件，证明反诉原告的身份情况； 2、（2010）叠民初字第456号民事判决书、（2015）桂市民四终字第578号民事判决书、（2017）桂民再343号民事判决书，证明本案用于抵押的房产现在已经由法院判决归吴有名，而不是给付房屋按揭款的本案反诉原告白民生，法院的判决结果导致反诉原告白民生与中信公司的商品房买卖合同被撤销，反诉原告白民生彻底无法达到购房目的； 3、支付银行贷款流水记录单，证明反诉原告白民生交付农行贷款及利息、罚息复利419112.3元的事实； 4、（2009）星民初字第663号民事判决书，证明陈刊因为向白民生借款，因此存在陈刊向白民生还款43.5万元的事实，不能讲陈刊还款认定为中信房地产将房屋贷款全部给付了白民生的事实； 5、（2011）桂市民申字第51号民事裁定书、七星区人民法院支票，证明陈刊就与融合房地产公司欠款申诉被驳回的事实及七星区人民法院已经执行完毕的事实，证实被告中信公司的法定代表人陈刊欠白民生借款及已经判决给付的事实，双方之间的在其所谓“归还购房款43.5万元”期间，双方存在大额的金钱往来，陈刊及中信公司所声称的“归还购房款43.5万元”不是事实； 6、交通银行、广西农村信用社、工行、中国银行的取现单，证明白民生在2004年至2008年期间经常有在银行支取大额现金的事实，白民生有借款（现金）给陈刊及中信公司及融合房地产的事实，因此才有法院判决还款的事实，证实陈刊及中信公司所声称的“归还购房款43.5万元”不是事实； 7、邹奕的证明，证明反诉原告借款（现金）给陈刊的事实； 8、补充协议，证明陈刊要求涨房价的情况下，白民生被迫签订的，证实不存在“归还购房款43.5万元”的事实；所谓退回购房款是在2008年之前，而这份补充协议是2010年签订的，足以证明陈刊（中信公司）没有退还购房款的事实； 9、中信公司答辩状，证明是中信公司在此前案件的答辩与其补充协议约定不符，并且从中可认定双方买卖房屋的事实； 10、银行转款5万元凭证、收条2份，证明白民生按照补充协议给付5万元的事实，在2010年期间陈刊（中信公司）认可白民生全部费用已经结清的事实； 11、售房收据、售房发票、契税发票、手续费单据、维修基金收据、2010年11月22日桂林市房产局回执单、2010年10月20日证明，证明白民生与中信公司为真实房屋买卖法律关系的事实，不存在白民生要回购房款的事实； 12、农业银行个人还款凭证，证明内容同证据11； 13、我们送达给中信公司解除房屋买卖合同的通知及邮政快递送达凭证（复印件），证明我们在2018年7月10号发函要求解除房屋买卖合同； 14、中信公司在叠彩法院出具的所谓退款给白民生的43.5万元的证据(复印件，中信房地产在叠彩法院没有出具过原件)，证明叠彩法院认定中信公司退还43.5万元没有事实依据，因为凭证不足43.5万元，其次也不是中信公司退款给白民生。 被告中信公司没有到庭参加诉讼，也没有提供书面答辩状。 第三人吴有名辩称，1、涉案房屋为本人合法取得，《中华人民共和国宪法》第十三条规定，公民的合法财产不受侵犯，应受到合法保护。桂林市叠彩区人民法院（2010）叠民初字第456号判决书、桂林市中级人民法院（2015）桂民四终字第578号民事判决书，以及广西高级人民法院（2017）桂民再343号民事判决书均认定本人与中信公司存在真实的买卖关系，本人才是罗马花园丽景庭四栋一单元16层5号房、16层6号的房的合法拥有者。2、原告及被告提供的白民生与中信公司签订的《商品房买卖合同》是伪造的虚假合同，该合同没有白民生的签字和盖章，白民生与中信公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，故该合同无效。3、本案与最高人民法院（2016）最高法民再113号判决完全吻合，白民生与中信公司签订的《商品房买卖合同》无效，故原告与白民生、中信公司签订的《个人购（建）房借款合同》无效，故其抵押和担保均无效。4、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。桂林市叠彩区中山北路106号罗马花园四栋一单元16层5号房、16层6号房系第三人吴有名已经支付全部价款并实际占有，且吴有名对此没有任何过错。 经过开庭质证，被告白民生对原告提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议，其认为证明了白民生与中信公司之间是真实房屋买卖关系，且已经实际履行的事实。 第三人吴有名对原告提交的证据1的真实性、关联性、合法性不知道；对证据2的真实性有异议，商品房买卖合同不是白民生签字；对证据3至证据9的真实性、关联性、合法性不知道、不清楚。 原告对被告白民生提交的证据1至证据4的真实性无异议，对证明内容部分有异议；对证据2其认为根据生效判决认定，白民生无法达到购房目的，白民生自身存在重大过错；对证据3白民生系通过其银行账户归还了419112.3元，但根据另案生效判决认定，白民生自2010年6月份才由其支付，之前是中信公司代其支付；对证据4证明内容不予认可，该判决与本案无关，也无法达到白民生的证明目的；对证据5的真实性无异议，但是与本案无关；对证据6的真实性无异议，但对证明内容有异议，这与本案无关，中信公司归还白民生购房款的事实在另案判决中已经认定；对证据7的真实性不予认可，且与本案无关；对证据8的真实性无异议，对证明内容不予认可，中信公司归还白民生购房款的事实在另案判决中已经认定；对证据9的真实性无异议，对证明内容中白民生与中信公司之间存在房屋买卖的事实予以认可；对证据10的真实性无异议，证明内容无法确认，白民生与中信公司之间房款是否结清我们无法确认；对证据11、12的真实性无异议，我们也认为白民生与中信公司存在商品房买卖关系；对证据13的邮单真实性无异议，白民生是否解除房屋买卖合同与本案并无关系，也不导致其免除偿还借款的义务；对证据14的真实性无法确认，与本案无关。 第三人吴有名对被告白民生提交的证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实无异议，恰恰证明涉案房屋是其的；对证据4、5、6、7没有意见；对证据8的真实性没有意见，该协议恰恰证明当时白民生首付款没有付够，能证实白民生在2004年与中信公司不是真实的买卖协议关系；对证据9的真实性无异议，认为答辩状是中信房地产出具的；对证据10的真实性无异议；对证据11的票据有意见，在2008年的时候，中信公司也出具了不动产销售发票给我，是打印件的，而白民生的是手写的；对证据12、13、14的真实性无异议。 第三人吴有名在举证期限内未提供证据。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因该类证据确与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2004年3月15日，被告白民生与被告中信公司签订二份《商品房买卖合同》，被告白民生购买被告中信公司位于桂林市叠彩区的房产。2004年4月7日，二被告就上述房产在桂林市房产局办理了备案登记，该房产登记在被告白民生名下。2004年4月11日，被告白民生向原告农行七星支行申请借款人民币42万元，并签署了《中国农业银行广西区分行个人住房贷款申请表》、借款抵（质）押承诺书，同时提交了商品房买卖合同及首付款发票等文件向原告申请借款。承诺以自己名下购买的位于桂林市叠彩区产对本案借款承担抵押担保，桂林市中信房地产开发有限公司对本案借款承担连带担保责任。2004年4月27日，原告与被告白民生签订了编号为（桂林七星）桂农银房字（2004）第43316号《个人购（建）房借款合同》。合同约定：借款金额42万元，借款期限20年，自2004年4月28日至2024年4月28日止，约定借款执行利率5.04%，如遇法定利率调整，于次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率；借款偿还约定按月归还贷款本息，每月的20日为每期的还款日，还款采用等额本息还款方式，其还款计算公式在借款合同第六条进行了详细注明。合同约定被告白民生以向原告申请借款购买的位于桂林市叠彩区产对本借款承担抵押担保。合同签订后，双方当事人到桂林市房产管理局办理了商品房期权的抵押登记（桂林市房屋期权抵押登记证明编号为桂房抵押契字第2016号）。2004年4月28日，原告依约发放贷款42万元，借款按约定划入被告桂林市中信房地产开发有限公司的账户。贷款发放后，被告在2016年3月前按合同约定还款。2016年3月21日，被告最后一次还款220.48元后就一直未再归还原告贷款。至2017年7月20日，被告尚欠借款本金227678.85元，利息13829.73元，合计241508.58元。 2010年4月22日，第三人吴有名以其于2008年7月19日与被告中信公司签订合同购买桂林市中山北路罗马花园4栋1单元16-5、16-6号房屋为由，向桂林市叠彩区人民法院提起诉讼，要求确认位于桂林市叠彩区产为其所有，被告桂林市中信房地产开发有限公司为其办理该房屋的所有权证和土地使用权证。被告白民生作为第三人参加了诉讼。2015年4月8日，桂林市叠彩区人民法院以（2010）叠民初字第456号民事判决书认定：“转让抵押财产未经抵押权人同意，抵押权人仍然可以继续对抵押财产主张权利；受让人也可以通过代为清偿债务的方式消灭抵押权”。“对原告吴有名及第三人白民生均要求判令诉争房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院不予支持。”最终判决:“被告桂林市中信房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将原告吴有名办理罗马花园丽景庭4栋一单元16层5号房、4栋一单元16层6号房屋产权权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。”该判决结果提到的罗马花园丽景庭4栋一单元16层5号房、4栋一单元16层6号房屋即是本案涉及的桂林市叠彩区产。因白民生不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院作出的（2015）桂市民四终字第578号民事判决维持原判。被告白民生不服向广西壮族自治区高级人民法院申诉，广西壮族自治区高级人民法院作出（2017）桂民再343号民事判决维持桂林市中级人民法院（2015）桂市民四终字第578号民事判决。广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民再343号民事判决书的本院认为部分认定白民生与中信公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。 2017年2月5日，原告向被告白民生发出贷款催收通知书，要求被告白民生归还贷款。由于原告认为被告未履行还款义务，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，一、关于合同解除的问题。虽然广西高级人民法院（2017）桂民再343号民事判决书已经认定了白民生与中信公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，这是生效的判决，但原告与被告白民生、中信公司签订的《个人购（建）房借款合同》系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，借款当时用于抵押的房子没有权属的争议，并进行了房屋抵押登记，而且原告也没有审核白民生与中信公司签订的房屋买卖合同是否真实的能力和义务，故该《个人购（建）房借款合同》合法有效。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因被告未在约定期限内足额归还借款本金，迟延履行主要债务，经原告2017年2月5日催告后至今仍未完全履行，被告白民生也明确表明不继续履行合同规定的还款义务。且桂林市叠彩区人民法院的（2010）叠民初字第456号民事判决书判决：被告桂林市中信房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内案外人吴有名办理罗马花园丽景庭4栋一单元16层5号房、4栋一单元16层6号（即本案涉及的桂林市叠彩区产）房屋产权权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。该判决致使双方无法继续履行合同。故原告要求解除《个人购（建）房借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。对第三人吴有名认为原告与被告白民生、中信公司签订的《个人购（建）房借款合同》无效的辩解，本院不予采信。 二、关于借款本金及利息的问题。原告在上述的《个人购（建）房借款合同》中的义务就是发放借款42万元给被告白民生，2004年4月28日，原告已经按照合同的约定，原告将该42万元转账到了被告中信公司的账上，作为被告白民生支付中信公司购房款。原告的合同义务已经全部履行完毕。该42万元借款被告白民生已经用于购房了，被告白民生就应该按照合同的约定履行还款义务，合同解除，被告白民生就应该返还其已经用于购房了的借款，其所购房屋是否能够得到，与借款合同没有关系。至2017年7月20日，被告白民生尚欠应该借款本金227678.85元，故被告白民生还应返还原告借款本金227678.85元。因被告白民生逾期未归还借款本金，构成违约，故被告白民生应依约支付原告逾期借款利息。利息计算：自2016年3月21日起，逾期利息应以227678.85元为本金，按合同约定的计算利息的方式计算逾期利息。 三、关于抵押权实现的问题。因被告白民生作为抵押人自愿以前述房产为前述借款本金、逾期利息及复利提供抵押担保，且已办理抵押登记手续，且在办理抵押登记时该房屋没有权属上的争议，故原告有权以被告白民生提供担保的房产折价或者以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。根据桂林市叠彩区人民法院的（2010）叠民初字第456号民事判决书的认定：“转让抵押财产未经抵押权人同意，抵押权人仍然可以继续对抵押财产主张权利；受让人也可以通过代为清偿债务的方式消灭抵押权”。且最终判决:“被告桂林市中信房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内案外人吴有名办理罗马花园丽景庭4栋一单元16层5号房、4栋一单元16层6号（即本案涉及的桂林市叠彩区产）房屋产权权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。”上述表述与原告主张抵押权并不矛盾，如第三人吴有名作为受让人主张该房产权利，可以通过代为清偿债务的方式消灭抵押权，其代为清偿后可另行向义务人主张权利。故被告白民生辩称不承担还款责任的意见不能成立，本院不予采纳。第三人吴有名认为抵押无效的辩解，本院亦不予采信。 四、关于被告桂林市中信房地产开发有限公司对被告白民生的上述债务是否承担连带保证责任的问题。根据原告与被告白民生、中信公司签订的《个人购（建）房借款合同》，合同中已明确约定被告桂林市中信房地产开发有限公司对该笔贷款承担连带担保责任，故本院对原告要求被告桂林市中信房地产开发有限公司对白民生上述债务承担连带偿还责任的诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司桂林七星支行与被告白民生、被告桂林市中信房地产开发有限公司于2004年4月27日签订的编号为（桂林七星）桂农银房字（2004）第43316号《个人购（建）房借款合同》； 二、被告白民生返还原告中国农业银行股份有限公司桂林七星支行借款本金227678.85元； 三、被告白民生支付原告中国农业银行股份有限公司桂林七星支行逾期利息（计算方式：自2016年3月21日起至借款清偿之日止，以227678.85元为本金，按照合同约定的利息计算方式计算）； 四、被告桂林市中信房地产开发有限公司对被告白民生应向原告中国农业银行股份有限公司桂林七星支行支付的上述款项承担连带保证责任； 五、原告中国农业银行股份有限公司桂林七星支行对桂林市叠彩区中山北路106号罗马花园丽景庭4栋一单元16层5号房、4栋一单元16层6号房产折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款优先受偿； 本案收取案件受理费4922元（原告已预付本院），由被告白民生负担。 上述应付款项，义务人应于判决书生效后十五日内付清，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4922元【收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行】，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  阳小荷 审 判 员  何丽媛 人民陪审员  丁建英 二〇一九年七月二十四日 书 记 员  李燕燕