广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7584号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈金强，男，1988年4月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。委托诉讼代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黎金明，男，1994年3月3日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄素江，广东艺朗律师事务所律师。上诉人陈金强因与被上诉人黎金明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初11816号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人陈金强上诉请求：撤销一审判决第二项，改判黎金明退还定金10000元并赔偿陈金强违约金30000元。事实和理由：一、2018年4月12日，陈金强、黎金明经过协商，签署涉案房地产买卖合同。但由于该合同落款甲方处由周齐福代签名，且陈金强支付定金10000元是由周齐福收取，并非黎金明本人。因此，陈金强要求黎金明与其签署正式房屋买卖合同，并继续支付余下定金2万元，但遭到黎金明拒绝。二、黎金明从未授权周齐福代为签署前述房地产买卖合同和收取定金10000元，故该房地产买卖合同属于无效合同。三、陈金强从未电话告知中介“不买”涉案房屋。中介方蔡某的证言没有任何证据佐证，不具有证明力。被上诉人黎金明辩称，陈金强陈述的事实及理由均与事实不符。一审已经查明签约时是黎金明及周齐福等人一起在中介处谈论房屋买卖事宜，商谈至半夜十点左右因黎金明有事先离开，后陈金强支付定金且收据并由周齐福代收。两天后不知什么原因陈金强告知中介称不再购买涉案房屋，之后也未申请按揭。一直到六月底黎金明从中介处拿回房产证并委托另外一家中介以与原来相同价格将涉案房屋卖出。一审已经查明上述事实，至于陈金强所称的要求本人签约等都是不存在的。陈金强向一审法院起诉请求：1.请求黎金明、周齐福退还定金10000元；2.赔偿违约金10000元。陈金强于2018年7月30日增加诉求为：1.解除陈金强、黎金明、周齐福及中介方于2018年4月12日签订的《房地产买卖合同》；2.周齐福连带退还定金10000元；3.黎金明赔偿陈金强违约金3万元；4.黎金明赔偿陈金强因丧失交易机会产生的经济损失。黎金明向一审法院提出反诉请求：要求陈金强向黎金明支付合同约定的定金人民币2万元整。一审法院认定事实：1.2018年4月12日，陈金强作为买方与作为居间方的中山市西区明富房地产信息服务部（以下简称明富服务部），作为卖方的黎金明签订房地产买卖合同，约定：买卖双方交易的房地产处于中山市西区沙朗沙景路3号星湖华苑9幢28号楼403房，建筑面积72.85平方米，转让总价62万元，合同签订时支付定金3万元，首期款于合同签订后支付18万元；买方意向贷款金额410000元，由其向银行申请按揭贷款，待其取得该物业新房产证、国有土地使用证并交付按揭银行办理抵押登记手续后，由按揭银行将款项划入甲方指定账号，收款具体时间按银行划账为准。卖方中途出售该物业，或因卖方原因导致该物业不能如期办理产权过户手续，买方有权单方终止本协议，卖方应在违约之日起七日内将所收定金及购房款退还给买方，另赔偿买方人民币3万的违约金。另卖方逾期1天仍未支付该物业给买方使用的，卖方应每日按卖方付款总金额的3%向买方支付违约金。买方中途不买该物业，或因买方原因不能如期办理产权过户手续，卖方有权单方面终止本协议，买方所交的定金卖方不予退回，该定金作为赔偿给卖方的违约金。另买方逾期1天仍未交付购房款的，买方应每日按未付款总金额的3%向卖方支付违约金。合同落款甲方处由周齐福代签名，乙方处陈金强签名，丙方处中介方盖章。2.合同签订后，陈金强支付购房定金10000元并由周齐福代收。周齐福于2018年4月12日出具收据一份，载明“今收到陈金强购买中山市沙朗沙景路3号星湖华苑9幢28号楼403房定金人民币壹万元整（￥10000.00），备注：收款人：黎金明，周齐福代。”3.黎金明、周齐福确认为亲戚关系，黎金明全部确认周齐福在本案中的代理行为。庭审中，黎金明向法庭提供一份2018年3月12日出具的委托书，载明“本人黎金明（44200019940303709X）持有中山市沙朗沙景路3号星湖华苑9幢28号楼403房的房产，证号为粤（2017）中山市不动产权第0072437号，面积为81.58平方米，性质为住宅，现委托周齐福（440620195108257098）代表洽谈该房产的一切事项（包括拟定合同收取定金等等）。”黎金明称，因自己经常外出做事较忙碌，故委托其姑丈周齐福帮忙卖房，与陈金强签订合同前已将该房产委托中介方明富服务部放盘；合同签订当天下午，中介方、陈金强、自己及妈妈、姑丈一起在中介方办公室商谈涉案房产买卖一事，因价钱问题自己觉得可能谈不拢了就与妈妈因其他事先行离开，留下姑丈周齐福与陈金强继续谈，最后达成一致意见签了合同。因此陈金强是完全知道周齐福有权代表黎金明、周齐福的，只是后来通过中介追陈金强补交定金、办手续时中介明确回复说陈金强不买了，我方才以同样62万元的价钱卖给第三方的，不存在陈金强所说的“不卖”。陈金强则表示，签订合同当天一开始黎金明确实在场，但后来不知什么原因与其妈妈先离开了，因从未见过上述“委托书”，要求黎金明事后在合同上补签名也遭拒绝，故没有支付余下的20000元定金，因此合同不能履行责任在黎金明、周齐福。4.经黎金明申请，中介方明富服务部当时的经手人蔡某出庭作证。表示：黎金明委托我方出售涉案房产，口头告知我方其委托周齐福代办手续，并于合同签订前（放盘时）把委托书复印件交给我方，但我方从未向陈金强出示过该委托书；2018年4月12日合同签订当天下午，陈金强、黎金明、周齐福及黎金明妈妈一起商谈涉案房屋买卖事宜，后黎金明及其妈妈有事先行离开，周齐福留下与陈金强及我方继续商谈并最终达成协议、签订合同。当时陈金强称现金不足，先支付定金10000元并从其朋友处借来10000元，称过两天再补足合同约定余下的定金20000元。合同签订后我方收取了黎金明、周齐福涉案房产证原件，但过了两天我方致电陈金强，陈金强回复说不买了。我方表示不买的话，对方会没收定金，并让他过来取消合同，他仍明确说不买了，但没过来取消合同。之后我方把房产证等退回给黎金明。陈金强表示不买之后，我方曾问过黎金明是否可退定金给陈金强，黎金明称可以退3000元，但陈金强认为退太少不同意。后期黎金明转卖房产给他人不是经我方经手。5.2018年6月29日，黎金明将涉案房产以620000元价格转卖给案外人张恩秋、罗翠梅。6.案件在审理过程中陈金强表示，既然黎金明、周齐福确认了委托代理关系，陈金强不再对周齐福提出诉讼请求并撤回对其起诉。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由卖方黎金明、居间方明富服务部、买方陈金强共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系黎金明与陈金强的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。现陈金强、黎金明双方均要求解除合同，是双方真实意思表示，一审法院予以支持。陈金强在诉讼过程中撤回对周齐福的起诉是对自己诉讼权利的处分，不违反相关法律规定，一审法院予以准许。综合诉辩双方意见及一审法院查明的事实，本案争议焦点为在合同履行过程中陈金强、黎金明哪一方存在违约行为及违约金计算问题。一审法院对此分析如下：首先是哪一方违约问题。一、本案是经中介方撮合下双方签订合同，且签订合同前，陈金强、黎金明、案外人周齐福及中介方均在现场商谈买卖事宜，黎金明只是后来有事先行离开，陈金强应知道黎金明和周齐福的关系；二、签订合同及收取定金时，周齐福均注明是代黎金明签订合同、收取定金，黎金明、周齐福及中介方对此没有隐瞒事实；三、陈金强称要求黎金明本人在合同补签名遭到拒绝，陈金强对此没有提供证据证实，黎金明否认；中介方也出庭证实陈金强是因为“不买”了的原因拒付剩余定金，不存在陈金强要求黎金明本人补签合同问题。四、从黎金明转卖房产的过程来看，本案合同签订之前黎金明已委托中介方“放盘”，合同签订后黎金明即把房产证原件交中介方，之后与陈金强签订合同、收取陈金强部分定金，中介方证实陈金强“不买”后将房产证原件退还黎金明，黎金明再将房屋以与陈金强签订合同的同等价钱转卖他人，整个过程符合一般情理，不存在陈金强所称的“房价涨反悔”问题。综上所述，陈金强诉称黎金明拒签合同、涨价反悔不卖而违约的理据不足，一审法院不予支持；一审法院认定陈金强违约导致合同不能履行，陈金强应向黎金明承担违约责任。其次是违约金计算问题。本案中，双方虽在合同中约定定金为30000元，但陈金强实际支付定金10000元，因此定金数额应当以实际支付为准。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债权人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”陈金强作为给付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金。但黎金明反诉要求陈金强继续支付余下定金20000元理据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决：一、解除陈金强与黎金明于2018年4月12日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回陈金强的其他诉讼请求；三、驳回黎金明的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元（陈金强已预付）、反诉受理费195元（黎金明已预付），由陈金强负担（黎金明已预付部分，一审法院不作收退，陈金强在支付上述款项时一并返还黎金明）。本院二审期间，上诉人陈金强申请证人叶某出庭作证称，其是中山市西区万通地产公司的中介，涉案房屋买卖时其有在场，是黎金明不卖的。不卖之后他就走开了，当时从64万谈到62万，黎金明由于各方面原因不卖了就走了。被上诉人黎金明向本院提交了证据录音光盘，拟证明一审证人所说的陈金强不买房的陈述属实。本院组织当事人进行了质证，黎金明不确认叶某证言的真实性、合法性及关联性，陈金强不确认录音光盘的真实性、合法性及关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”即行为人虽没有代理权，但其实施的代理行为经被代理人追认，该代理行为即对被代理人产生效力。本案中，周齐福以黎金明代理人的名义与陈金强签订涉案房屋买卖合同并代为收取10000元定金，黎金明对该行为予以确认。故涉案房屋买卖合同是陈金强、黎金明真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，对陈金强与黎金明均产生拘束力，双方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定，陈金强应当在合同签订当日支付定金3万元，陈金强仅向黎金明支付了10000元定金，并未依约履行合同义务。依据证人蔡某的证言，陈金强经黎金明及居间方多次催告，仍拒绝支付剩余2万元定金，且明确表示拒绝履行合同义务。蔡某作为居间方明富服务部的工作人员，全程见证了涉案合同的签订及履行过程，故一审判决对其证言予以采信，并无不当，本院予以确认。陈金强拒绝履行合同义务，经催告后仍拒绝履行，黎金明有权解除涉案合同并没收陈金强支付的定金10000元。一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。陈金强二审申请的证人叶某系中山市西区万通地产公司的工作人员，中山市西区万通地产公司并非涉案合同的居间方，在无其他证据佐证的情形下，本院对其证言不予采信。综上所述，上诉人陈金强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（陈金强已预交），由上诉人陈金强负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  刘 通审判员  马燕清二〇一九年七月二十三日书记员  隋 越