陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终2904号 上诉人（原审被告）：西安万瑞房地产开发有限公司。住所地：西安市经开区。法定代表人：车兴民，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴志刚，陕西汉廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钺宁，男，1966年8月8日出生，汉族，该公司副经理，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：伍随风，女，1948年11月10日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：郑望生，男，1947年1月17日，汉族，西安市未央区讲武殿小学退休教师，住西安市。委托诉讼代理人：叶茂全，陕西朱西江律师事务所律师。原审第三人：西安市未央区城中村改造办公室。住所地：西安市。法定代表人：王晓熊，该办公室主任。委托诉讼代理人：赵淼，陕西智冠律师事务所律师。原审第三人：大兴路地区未央区域城市综合改造工作协调领导小组办公室（西安大兴新区未央综合改造管理委员会）。住所地：西安市十字东北角。法定代表人：王胜利，该办公室主任。委托诉讼代理人：李颜松，陕西智冠律师事务所律师。上诉人西安万瑞房地产开发有限公司（以下简称：万瑞公司）因与被上诉人伍随风以及原审第三人西安市未央区城中村改造办公室（以下简称：未央城改办）、大兴路地区未央区域城市综合改造工作协调领导小组办公室（西安大兴新区未央综合改造管理委员会）（以下简称：大兴路未央区域城改协调办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初9230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，伍随风系西安市未央区XX村村民，1992年申请宅基地使用权登记，审批宅基地使用面积为195.92平方米,但未领取土地使用权证书。2009年8月16日，万瑞公司、中国共产党西安市未央区未央宫街道XX村支部委员会（以下简称XX村党支部）及西安市未央区未央宫街道大白杨东村村民委员会（以下简称大白杨东村村委会）制定公布了《未央区XX城中村改造拆迁补偿安置实施方案》（以下简称《实施方案》），确定XX城中村拆迁改造按照货币补偿或产权调换两种形式进行，由被拆迁人任选其一；被拆迁人按照西安市未央区人民政府颁发的《集体建设用地使用证》为产权计户单位，即一证一户，产权建筑面积按《集体建设用地使用证》范围内一、二层房屋的建筑面积确定，实行拆一还一；从签订拆迁补偿安置协议之日起，由拆迁人按照确定的被拆迁人房屋产权建筑面积一次性发给过渡补助费，标准为每户30平方米以下部分，每月每平方米补助7元，30平方米以上部分每月每平方米补助5元，过渡期限为30个月，超过协议规定过渡期限的，按照《西安市城中村改造管理办法》第四十条规定执行（该《办法》第四十条规定，城中村改造主体安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过30个月，超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的，从逾期之日起由城中村改造实施主体按不低于原过渡补助费标准二倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起按不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费）。同日，万瑞公司、XX村党支部及大白杨东村村委会制定发布了《未央区XX城中村改造拆迁补偿安置奖励办法》（以下简称《奖励办法》），明确在《实施方案》的基础上，凡在《实施方案》规定的奖励期限内签订协议并交付房屋的被拆迁人可享受如下奖励：将未央区土地部门2004年宅基地调查测量面积视为有效宅基地面积。2009年11月3日，伍随风与万瑞公司签订《西安市未央区XX城中村改造拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁安置协议》），XX房XX村XX号，一二层房屋实际建筑面积为369.62平方米，地调面积为172.8平方米，产权面积为345.6平方米；万瑞公司为伍随风一户安置住宅265.6平方米、安置营业用房80平方米。2017年12月20日，万瑞公司制定公布《XX村回迁安置工作方案》（以下简称《回迁方案》），确定被安置户按《安置房屋选定及面积确认单》多拥有的安置房屋面积，如果超过《拆迁安置协议》载明的安置住宅面积，超过部分在5平方米以内（含5平方米）按2300元/平方米结算，超过部分在5平方米以上的按照6500元/平方米结算。2017年12月23日，伍随风配偶郑望生与万瑞公司签订《安置房屋选定及面积确认书》（以下简称《面积确认书》），确认拆迁安置协议住宅面积总计265.6平方米，选定住宅面积总计261.69平方米，增出面积3.91平方米；安置房屋达到交付使用条件后，万瑞公司通知伍随风办理安置房屋交付手续，双方进行验收交接，安置房屋交接后，拆迁安置协议内容即履行完成，万瑞公司停止支付拆迁过渡费。诉讼中，伍随风撤回了第一项诉讼请求。伍随风诉至原审法院称，首先，其与万瑞公司签订的《西安市未央区XX城中村改造拆迁安置协议书》是万瑞公司及第三人利用优势，在其没有经验的情况下签订的，该协议明显违背公平、等价有偿原则，违法了土地法等法律法规，给其拆迁安置补偿造成损失。其次，未央区城改办转发的国土资源局未央分局关于农村宅基地拆迁安置补偿依据意见函，明确2004年地调资料主要用于国土资源管理部门日常工作，不作为权利人土地使用权的合法依据。农村宅基地的拆迁应以《集体土地使用证》中载明的面积为安置补偿依据。且据土地管理部门和此次制定改造拆迁安置补偿方案的权威人士解释，大部分村民都在1992年宅基地确权后，在自己宅基地上改建扩建，所以绝大多数村民按照2004年地调的面积安置时都得到了更多利益，但是其家宅基地2004年地调面积则少于《集体土地使用证》中载明的面积，按照该面积万瑞公司给其少安置46.24平方米。多年来，其一直向政府相关部门反映无果，故诉至法院。诉讼请求：1、判令确认《西安市未央区XX城中村改造拆迁安置协议书》约定拆迁面积345.6平方米显失公平，应变更为391.84平方米；2、判令万瑞公司向其支付安置房差额面积补偿金300560元（46.24㎡×6500元）；3、判令万瑞公司向其支付拆迁安置过渡费56181.6元（2009年10月至2012年4月：46.24㎡×5×30=6936元；2012年4月至2012年10月：46.24㎡×5×2×6=2774.4元；2012年11月至2018年5月：46.24㎡×5×3×67=46471.2元）；4、判令万瑞公司支付拆迁安置46.24平方米过渡费的利息10508.8元（56181.6元÷2×4.3%×8.7年=10508.8元）；5、判令万瑞公司赔偿九年来交通费、打印费、通讯费、误工费等共计3000元；6、案件诉讼费由万瑞公司承担。万瑞公司辩称，首先，伍随风的诉讼请求实质上是要和其公司重新协商并签订拆迁安置补偿协议书，其公司不予同意。依据2009年6月15日市政告字（2009）14号、2009年8月21日未政发（2009）92号、2012年12月14日市城改发（2012）289号文件，XX城改项目是市区政府立项的合法项目，并且确定了其公司为项目的开发主体。其公司于2009年8月16日与大白杨东村村委会、村党支部及村民代表签订了XX城中村拆迁安置改造协议。该协议作为其公司与每户村民签订XX村拆迁安置改造协议的依据是合法有效的。2009年11月3日其公司与伍随风户内成员签订了安置补偿协议，该协议是双方经过充分协商后签字盖章，合法有效。2017年12月23日伍随风与其公司签订了安置房屋选定及安置确认书，说明伍随风户内成员对2009年签订的安置协议书是完全认可的，并自愿履行了该协议。其次，伍随风的诉讼请求归根结底就是要求变更安置协议的内容，但是关于变更权的行使，既不符合合同法第五十四条规定的实质性条件，也已经超过了一年除斥期间。综上，请求驳回伍随风的诉讼请求。未央城改办述称，首先，伍随风起诉已经超过诉讼时效。其次，拆迁安置协议中对拆迁安置面积有明确的约定，故拆迁安置协议不存在显失公平的情形。再次，其不负有对伍随风进行安置补偿的义务。综上，请求驳回伍随风诉讼请求。大兴路未央区域城改协调办述称，首先，本案中涉及的拆迁安置协议签订于2009年12月3日，但伍随风2018年才起诉，撤销权已经消灭。其次，其系议事协调机构，既非拆迁人，也非具体拆迁实施人。再次，从涉案的拆迁安置协议内容来看，其与伍随风并不存在拆迁安置补偿的具体合同权利义务。原审法院认为，本案中，《实施方案》中载明的《集体建设用地使用证》实为村民宅基地使用权证书。按照《实施方案》，被拆迁人的产权建筑面积按照宅基地使用证范围内一、二层房屋的建筑面积确定，《奖励办法》中按照2004年地调面积确定产权建筑面积仅系对《实施方案》中产权建筑面积小于2004年地调面积的被拆迁人的奖励。而本案中，伍随风一户一、二层房屋实际建筑面积及宅基地审批面积均多于地调面积，按照宅基地审批面积与地调面积确定伍随风一户的产权建筑面积，二者相差46.24平方米，故伍随风认为双方《拆迁补偿安置协议》确定的安置面积显失公平的意见，原审法院予以采纳，万瑞公司应当按照391.84平方米对伍随风一户进行安置。现万瑞公司按照《实施方案》确定的产权建筑面积对伍随风进行安置，伍随风请求对未安置的面积46.24平方米进行赔偿，应予支持。参照本地房价水平，伍随风依据《回迁方案》中超出5平方米后的结算标准即6500元/平方米请求万瑞公司赔偿300560元，予以支持。伍随风主张《补偿安置协议》签订至2018年5月期间的未安置面积的过渡费56181.6元，其计算方法及标准符合《西安市城中村改造管理办法》的规定，且该款项属于伍随风预期可得利益，予以支持。伍随风主张过渡费利息，无法律依据，且其未及时主张权利，原审法院不予支持。伍随风主张九年来交通费、打印费、通讯费、误工费等共计3000元，无法律依据，不予支持。伍随风申请撤回其第一项诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，予以准许。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，遂判决：一、被告西安万瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告伍随风赔偿未安置面积46.24平方米的补偿款300560元；二、被告西安万瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告伍随风支付未安置面积46.24平方米至2018年5月31日期间的过渡费56181.6元；三、驳回原告伍随风其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，万瑞公司不服，向本院提起上诉称，1.本案系合同纠纷，万瑞公司与伍随风双方签订的《拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，合法有效。原审判决认定双方签订的合同显失公平，伍随风享有变更权明显错误。2.原审法院错误认定伍随风享有变更权后，刻意回避法律对于当事人行使撤销变更权规定的一年期限，致使错误变更合同。3.原审判决将已经基本履行完毕的合同变更，违背合同诚实信用的基本原则。综上，请求：1、撤销一审判决，将案件发回重审或改判驳回伍随风原审的全部诉请。2、本案一、二审诉讼费由伍随风承担。伍随风辩称，1.双方纠纷系安置合同侵权纠纷。伍随风持有宅基地证，产权证面积195.92平米，根据城中村改造办法37条补偿安置登记的面积和性质作为补偿依据，面积为391.84平米。而2009年10月3日签订的协议，以172.8平米作为安置面积，乘以2是345.6，相差46.24平米；2.伍随风要求46.24平米的拆迁补偿金及300560元，以及拆迁过渡费合法有据。明确的是伍随风持有未央区政府颁发的产权证，该权利是不动产物权，不属于一年除斥期间，适用20年的诉讼时效。3.安置过渡费是真实发生的。应当驳回万瑞公司的上诉。应遵守西安市关于城中村管理办法及大白杨村村安置办法及大白杨和城中村改造拆迁实施方案的规定予以判决。未央城改办述称，万瑞公司依据《未央区XX城中村改造拆迁安置奖励办法》以04地调测量面积作为有效宅基地面积并未违反公平、等价有偿原则，也未使伍随风一方利益严重受损，因此不符合公平的构成要件，伍随风主张合同可撤销的理由不能成立。伍随风应当自知道或应当知道一年行使撤销权，伍随风已过诉讼时效。综上，我方认可万瑞公司的上诉请求。大兴路未央区域城改协调办述称，1.伍随风撤销权已经消灭；2.我方既非拆迁人，也不是具体拆迁实施人，从拆迁协议内容看，我方与伍随风不存在拆迁安置补偿的具体合同权利义务。综上，同意万瑞公司的上诉。经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，伍随风户《土地登记审批表》显示，1993年8月26日，经西安市未央区人民政府审批，同意向伍随风户登记发放土地使用权证，并明确记载其宅基地实际使用面积为195.92平方米。而未央区土地部门2004年伍随风户的宅基地地调面积却为172.8平方米，明显少于确权面积。依据《西安市城中村改造管理办法》第三十七条“城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据”的规定，伍随风请求依据实际宅基地确权面积享有拆迁利益，具有事实和法规依据。关于本案的焦点问题，即伍随风是否属于超过一年除斥期间行使撤销权的问题，首先，在出现确权面积与地调面积不符的问题后，伍随风户为不影响案涉拆迁工作的整体进程，虽然在拆迁指挥部工作人员的动员下签订了拆迁安置补偿协议，但伍随风夫妇也并未停止向拆迁安置等政府部门主张维权；再则，我国合同法第五十四条对于合同的撤销和变更作了区别，该法第五十五条对行使合同撤销权作了自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使的规定，而本案伍随风请求的是将拆迁安置协议关于宅基地面积由172.8平方米变更为195.92平方米并相应变更由宅基地面积变更所派生出的补偿款、过渡费等拆迁安置补偿权益的变更问题，并非要撤销整个拆迁安置补偿协议并发生协议自始无效的法律后果，而我国合同法对于当事人请求人民法院变更合同条款的诉讼形成权，并未见有一年除斥期间的规定，万瑞公司对合同法五十五条作扩大解释显属不当，其认为伍随风超过法定除斥期间行使权利依法应予以驳回的主张，本院不予支持。综上所述，原审判决正确，应予维持。万瑞公司的上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43066651元由西安万瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  董  凡审判员  肖晓通审判员  辛  娟二0一九年七月三日书记员 范致远