贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初1326号原告:杨松，男，汉族，1979年4月6日出生，现住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人(特别授权代理)：李祖林，贵阳市百花湖乡法律服务所法律工作者。被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道******，统一社会信用代码915201127897806058。法定代表人：朱诚祥，该公司总经理。委托代理人（特别授权代理）：赵小娅，该公司法务专员。原告杨松与被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨松及其委托诉讼代理人李祖林、被告嘉友公司的委托诉讼代理人赵小娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨松向本院提出诉讼请求：一、判决被告履行合同，支付未给原告办理房屋所有权转移登记的违约金269874元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年初，原告打算购房居住，在了解被告开发的位于贵阳市××区绿湾国际的商品房后，于2012年3月13日交给了被告30000元认购金，2012年3月15日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，购买了该小区B1栋1单元16层1号房。合同签订当天，原告支付了130000元，加上认购金30000元，共计支付了160000元首期购房款。2013年1月5日，被告交房后，原告交纳契税7755元，维修基金10640元，产权登记费80元，产权代办费260元和三通费3770元。2013年5月，原告询问被告产权转移登记事宜，被告回答会尽快办理，可时至今日，被告仍未将转移登记的相关文件交付给原告，致使原告的合法权益受到严重侵害。原告认为，被告在《商品房买卖合同》第三条转移登记中，有意不约定办证日期和违约金数额，其目的是为了逃避侵权和违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应承担违约责任，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告诉请。被告嘉友公司辩称，一、本案已经超过诉讼时效，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。二、涉案合同已经明确约定答辩人逾期办证的免责事由，且答辩人逾期办证确属约定的免责情形。因此，被答辩人无权要求答辩人承担非因答辩人原因造成的逾期办证的违约责任，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。三、被答辩人请求的违约金数额比例过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告杨松提交了如下证据:一、原告身份证、被告工商登记信息；二、《商品房买卖合同》、合同备案登记表；三、购房发票以及缴纳该房屋办理产权登记的各项费用（产权登记费、产权代办费、契税、维修基金等）。被告嘉友公司未向本院提交证据。经庭审质证被告嘉友公司对原告提交的证据无异议。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：原告杨松与被告嘉友公司于2012年2月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告以517000元将其开发的位于贵阳市××区龙广路10号绿湾国际B1栋1单元16层1号住宅房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第二十二条约定：“房屋登记：一、预告登记……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记……”，该合同附件十二《补充协议》第5条约定为：“关于产权登记的补充：5.1、商品房权属证书由出卖人协助买受人办理，买受人在出卖人通知规定的时间内，及时交纳相关费用和提供所需资料。……5.3、双方确认出卖人协助办证的范围仅限于《房屋所有权证》，不包括《国有土地使用证》。5.4、双方一致理解并认同出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，出卖人在履行协助办证行为的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。5.5、双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以电话直接通知买受人，买受人认可出卖人电话直接通知当日办理产权登记的信息已关达买受人。如买受人未在出卖人规定的时间内办理完毕产权登记，则出卖人无须对买受人产生的经济损失承担任何责任。……”。合同签订后，原告按约支付了房款517000元，被告于2013年1月5日将房屋交付原告入住，被告并收取了原告产权代办费、产权登记费、维修基金及印花税等费用。2016年1月11日，被告取得乌当区龙广路10号绿湾国际B1幢《商品房销售现房证明书》，涉案房屋至今未取得房屋产权证书。审理中，原告以双方关于600个工作日的约定违反了法律规定及合同约定，应视为无效，且该约定仅是对初始登记的约定，不是为原告办理权属登记的约定为由坚持其主张，被告则以《补充协议》具有法律效力，原告计算违约金时间与事实不符，应该从交房后600个工作日开始计算至初始登记日为其抗辩理由。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于产权登记约定的内容和效力；2、原告杨松起诉时是否已经超过法律规定的诉讼时效。本院认为：对于第一个争议焦点：首先，本案中原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方自愿签订，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。根据《合同法》规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后的内容约定明确的，以变更后的内容为准。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定。因此，本案补充协议第5条是对《商品房买卖合同》第22条的变更，应视为双方当事人经协商一致后，对被告申请该商品房所有权初始登记的期限自商品房交付使用之日起90日内，变更为自商品房交付使用之日起600个工作日，该约定合法有效；其次，从合同内容来看，双方对关于产权登记的约定明确为被告负有申请商品房所有权初始登记的义务，即报备义务。初始登记即所谓“确权”，指由开发商向登记机关申报并经审核后，取得通常所称的“大产权”，没有初始登记，则不能办理个人的《房屋所有权证》，更谈不上申请办理转移登记。因此，对于原告提出初始登记约定不是为其办理权属登记的约定，双方对办理房屋转移登记的时间没有进行约定的主张，本院不予采纳。对于第二个争议焦点：双方在合同中进行了约定，即出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。原告依约交付购房款后，出卖人即嘉友公司于2013年1月5日将房屋交付原告使用，按照合同约定的期限计算，被告应在2015年5月20日前办理产权登记备案手续。本案中，被告未提交相关证据证明其办理产权登记备案的具体时间，根据贵阳市××区住房和城乡建设局于2016年1月11日向被告颁发的《商品房销售现房证明书》，本院推定该时间为涉案房屋的产权登记备案时间。从约定办理备案登记的次日起即2015年5月21日起被告嘉友公司已构成违约，被告应按合同约定支付相应逾期办证违约金。因本案双方在合同中未明确约定违约金数额，本院以双方约定的违约时间累计计算违约金数额，属继续性债权，随着时间的推移，违约金的数额均以固定值增加，逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因被告可办理产权登记备案的时间为2016年1月11日，违约金应计算至2016年1月11日，本院从最后一日逾期办证违约金即被告可办理产权备案登记的次日即2016年6月12日开始计算诉讼时效，原告于2019年3月20日诉讼到法院，已超过民法总则规定的三年诉讼时效，其晚于2019年1月12日提起本案诉讼亦已超过三年的胜诉权保护期限，且提不出法律规定的中止、中断或延长的情形，原告的诉讼请求不受法律保护。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定判决如下：驳回原告杨松的诉讼请求。案件受理费2674元，由原告杨松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 陶 红二〇一九年七月十五日书记员 赵伶俐