湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初3087号原告1：李清，女，1981年8月19日出生，汉族，湖南省湘西自治州人。原告2：阳天，男，1980年4月3日出生，汉族，湖南省宜章县人。委托诉讼代理人：李清，女，1981年8月19日出生，汉族。（系夫妻关系，特别授权）被告：湖南嘉致和五金建材有限公司，住所地湖南省北湖区安和街道雷大桥村郴州国际机电建材城A3栋一楼102、103-1、103-2、105-107号商铺。法定代表人：曾长军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：袁兰容，郴州市北湖区正义法律服务所法律工作者。（特别授权）原告李清、阳天与被告湖南嘉致和五金建材有限公司（以下简称嘉致和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李清，被告嘉致和公司委托诉讼代理人袁兰容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李清、阳天向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告于2017年8月11日签订的《租赁合同》；2、请求依法判令被告立即腾退租赁物郴州市保和镇郴州国际机电建材城A2栋101商铺；3、请求依法判令被告支付给原告租金50000元（2018年10月2日至2019年10月1日的租金，期后另计，直至合同实际解除为止）。被告嘉致和公司答辩要点：一、案涉商铺未通过质量验收和消防验收，双方签订的《租赁合同》违反法律强制性规定，合同无效，答辩人无需按约定给付租金和承担违约责任；二、原告未按约定提供产权清晰的商铺相关资料给被告，原告主体不适格。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：1、两原告系夫妻，2017年4月14日，原告与郴州市翰鼎实业有限公司签订了认购书，购买该公司开发的郴州市国际机电建材城A3栋101房，并交付了首付款64万余元及预告登记费等。2019年1月25日，原告与开发商郴州市翰鼎实业有限公司签订了《郴州市商品房买卖合同（预售）》。2、2017年8月11日，两原告（甲方、出租方）与被告嘉致和公司（乙方、承租方）签订了就案涉《租赁合同》，合同约定：第一条出租商铺情况，甲方出租的商铺位于郴州国际机电建材城A2栋101号，建筑面积208.04平方米，用途：美的空调和五金、灯饰等五金建材营业场所。第二条租赁期限，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，期限五年，甲方给乙方三个月的装修期，租期从2017年10月1日起计算。承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回商铺：1、承租方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；2、承租方拖欠租金累计达10天的；3、承租方无法联系，致使租金无法按约定交纳。第三条租金和租金交纳期限：1、租金按照先交租后使用的原则，第一年租金：交半年免半年租金，年租金100000元，即半年租金为：50000元；第二年租金：交半年免半年租金，年租金100000元，即半年租金为50000元；第三、第四、第五年租金为100000元/年，收租时甲方不提供发票。合同保证金20000元。乙方应于本合同签订之日向甲方支付合同保证金（合同期满后还本，不计利息），合同方可生效。2、交租时间约定：（1）前两年交租金时间约定：第一年租金在签订该协议后三个工作日内交清50000元，第二年租金在2018年10月1日前付清50000元。（2）第三、第四、第五年姣租金约定时间：乙方一次性交清当年的全部租金，即100000元。每年在10月1日之前以现金或者转账形式缴纳租金，且必须按照约定向甲方缴纳租金，如拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始，甲方有权强行收回商铺，合同保证金不退。第四条租赁期间住宅修缮，甲方将交房现状标准交给乙方后，乙方不得破坏房屋主体结构及房屋架构。如损毁甲方有权从合同保证金中扣除相关损失。造成严重损的，追究法律责任。第五条各项费用的缴纳，1、物业管理费：谁使用谁缴纳的原则。乙方自行向物业管理公司交纳与甲方无关，乙方到期或中途退还门面，须到有关部门结清物业、水电等费用；2、水电费：由乙方自行缴纳；3、维修：租赁期间，商铺及设施、设备、管道、漏水等由承租人保养、维护、维修、更换；如租赁期间导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，由乙方负责赔偿；4、由乙方缴纳与经营有关的水分（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）；5、租赁期满后，本合同终止，合同期满后七日内乙方须将商铺退还甲方，每延期一天按每日500元加收滞纳金。合同期满，在乙方未违约且确认无债务纠纷的情况下，自乙方退还商铺之日起7日内甲方将合同保证金退还乙方。第六条出租方与承租方的变更，1、如果出租方将商铺所有权转移给第三方时，合同对新的商铺所有者继续有效。出租人出卖商铺，须在1个月前通知承租人，在同等条件下，承租人由优先购买权；2、租赁期间，乙方不得将商铺转租给第三方使用，私自转让甲方可以单方面终止合同，乙方合同保证金作为赔偿款和违约金给甲方。第七条违约责任，1、合同期满或因乙方违约中止合同，乙方应在七日内撤离该商铺，否则甲方有权强行将商铺乙方财产搬出清空，无条件收回商铺，如造成乙方损失甲方不负赔偿责任；2、合同期满或因乙方违约中止合同，乙方撤离该商铺时不得损坏已装修的部分或者按甲方要求恢复原样，否则甲方有权扣留合同保证金；3、在经营期间甲方违约除双倍赔偿合同保证金给乙方外，还需赔偿乙方的装修费及预期收益；乙方违约甲方合同保证金不退给乙方外，还有追讨在合同期间甲方应得的租金。第八条争议的解决方式，本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向管辖区人民法院起诉。第九条本合同如有未尽事宜，经甲、乙双方共同协商，作出补充协议，补充规定与本合同具有同等效力。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。第十条本合同双方签字（盖章）后生效。本合同共四页，一式两份，甲乙双方各执壹份，均由同等法律效力。出租方：李清签名，承租方：嘉致和公司公章及法人曾长军签名。合同签订后，被告嘉致和公司向原告缴纳了第一年（2017年10月1日至2018年10月1日）租金50000元及保证金20000元，原告将商铺交付被告使用。3、2018年10月1日左右，原告依照上述合同约定要求被告按上述合同约定时间支付第二年（2018年10月1日至2019年10月1日）租金50000元，被告拒不支付，占用商铺至今，原告租金催讨未果，遂诉至本院。本案在审理过程中，曾组织双方进行调解，因双方意见有分歧，故调解不成。判决的理由与结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告李清与被告嘉致和公司签订的《租赁合同》中约定：“每年在10月1日之前以现金或转账形式缴纳租金，且必须按照约定向甲方缴纳租金，如拖欠租金，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权强行收回商铺，合同保证金不退。”原告李清已按合同约定交付商铺供被告使用，被告嘉致和公司未按约定时间履行支付第二年租金，被告行为已构成为违约。被告嘉致和公司应依照上述合同约定，于2018年10月1日前支付原告李清第二年租金50000元。由于被告嘉致和公司没有提供关于涉商铺未通过质量验收和消防验收等相关证据资料，因此双方签订的《租赁合同》并未违反法律强制性规定，本院认定合同有效。《中华人民共和国合同法》规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因被告嘉致和公司违约，合同约定的解除条件已成就，故原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告湖南嘉致和五金建材有限公司支付原告李清租金50000元，该款限被告湖南嘉致和五金建材有限公司于本判决生效后十日内付清；二、解除原告李清与被告湖南嘉致和五金建材有限公司于2017年8月11日签订的《租赁合同》；三、驳回原告其他诉请。如果被告湖南嘉致和五金建材有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取525元，由被告湖南嘉致和五金建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  贺丽梅二〇一九年七月十五日书记员  蔡晓慧附本案适用法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。