南昌铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2019）赣7101行初774号 原告金敏，男，1960年11月12日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被告南昌县人民政府，住所地江西省南昌市南昌县莲塘镇澄湖北大道99号，统一社会信用代码：113601216779913957。 法定代表人陈翔，该县县长。 委托代理人徐朝灿，江西秦风律师事务所律师，律师执业证号：13601201510268799。 原告金敏不服被告南昌县人民政府（以下简称南昌县政府）国有土地上房屋征收补偿决定一案，本院于2019年6月4日立案后，于次日向被告南昌县政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年6月28日公开开庭审理了本案。原告金敏，被告南昌县政府行政机关出庭人员涂桂生、委托代理人徐朝灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告南昌县政府于2019年4月30日作出南政发〔2019〕12号《南昌县人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称征收补偿决定），决定：一、对被征收人金敏座落于莲塘镇莲塘中大道118号61栋一单元301室房屋实施征收，给予货币补偿和产权调换供其选择其一；二、限被征收人金敏于收到本决定书之日起10日内与莲塘镇人民政府办理房屋征收补偿安置和移交手续。 原告金敏诉称：一、征收补偿决定就货币补偿所依据的中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证评估公司）的评估结果是不合法的。1.评估主体不合法。2018年4月8日，南昌县政府作出征收决定后，没有评估机构选定的工作流程；2.评估程序不合法。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称征收评估办法）就评估程序有明确的规定，但中证评估公司致评估委托人函张贴后，意味着评估报告就作出了。征收部门既没有初步的分户评估报告的公示，也没有向我们转交分户报告，这是严重违反评估程序的；3.评估结果实体不合法。根据征收评估办法第三十条规定，被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格，中证评估公司注明评估时点是2018年4月8日；4.时效超期。《房地产估价规范》规定，估价报告使用期限不宜超过一年，征收补偿决定书依据的评估结果于2018年4月8日作出，距今已超过一年。二、征收补偿决定违规违法，且被征收房屋仍由被征收人正常实际使用，补偿滞后超过一年，如仍以征收决定公告之日为评估时点，将对被征收人的合法权益造成重大损害，应以本案判决之日为评估时点。三、征收补偿决定用于产权调换的房屋适用法律错误且明显不当。故向法院提起行政诉讼，请求判决：l.撤销征收补偿决定，责令被告以本案判决之日为评估时点，重新履行评估程序，并作出补偿决定；2.本案诉讼费由被告承担。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 证据1：原告身份证复印件一份，用以证明原告主体适格。 证据2：房产证复印件一份，用以证明案涉房屋征收决定与原告有利害关系。 证据3：征收补偿决定、证据4：南昌县人民政府征收决定书[南政发〔2018〕6号，以下简称6号征收决定]各一份，用以证明行政诉讼合法。 证据5：《南昌市国有土地上房屋征收评估管理规定》[洪房字〔2014〕10号]一份，用以证明房地产价格评估机构的选定是行政行为。 证据6：中证评估公司“致估价委托人函”一份，用以证明中证评估公司评估结果违法。 证据7：南昌县一年来房价涨幅一份，用以证明如仍以2018年4月8日为评估时点，原告的权益受损。 证据8：莲塘实验学校拟拆迁红线图、证据9：莲塘六中搬迁及地下社会停车场项目规划方案图、证据10：星洲国际四期B地块土地置换后方案调整公示图各一份，用以证明本次被征收的国有土地，出让给江西星洲房地产开发有限公司。 证据11：2013年手拖社区征收评估表一份，用以证明2018年评估价不合理。 被告南昌县政府辩称：一、征收补偿决定所依据的评估结果合法。1、评估主体符合法律规定。2、评估程序合法。3、评估结果合法。4、评估时效不违反法律的规定。二、原告关于评估结果不合法，应予撤销，货币补偿确定新的依据，评估程序（包括评估机构的选定）必须重新履行的理由不能成立。1、原告在起诉状中引述最高人民法院耿宝建法官对征收问题的个人意见作为其理由是没有法律依据的。2、被告不存在补偿滞后的情况。三、征收补偿决定用于产权调换的房屋同样符合法律法规的规定。1、征收补偿决定的内容与《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六关于被征收人选择产权调换相关规定是相符的。2、原告在本案中对征收补偿方案再提出异议没有法律依据。3、原告认为被告征收补偿决定没有依法明确支付临时安置费或周转用房也是错误的。4、以街上村安置房作为产权调换房源合法也合理。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告南昌县政府为支持其主张，向本院提交了以下证据： 证据1：关于南昌县莲塘实验学校（含莲塘六中整体搬迁）澄湖东二路建设房屋征收补偿方案征收意见的公告照片二张，用以证明2017年9月12日房屋征收部门公告本项目补偿方式征求意见稿的事实。 证据2：微信截图三张，用以证明房屋征收部门在南昌县房屋征收房产评估群中就本项目向评估机构发出报名通知，评估机构进行报名的事实。 证据3：选定房屋征收评估机构的公告及评估机构公示照片一张、关于选定房屋征收评估机构的公告一份，用以证明房屋征收部门通知被征收人在2018年3月5日前自行协商选定评估机构及公示评估机构的事实。 证据4：莲塘镇人民政府于2018年3月6日出具的证明一份，用以证明被征收人未能在公告确定的2018年3月5日前自行协商选定评估机构的事实。 证据5：关于在2018年3月22日选取评估机构的通知照片一张，用以证明房屋征收部门通知被征收人在2018年3月22日到莲塘镇人民政府选取评估机构的事实。 证据6：选取评估机构现场照片四张、被征收人代表签名表二张、评估机构抽取记录表二张，用以证明本项目通过公开抽签的方式选取中证评估公司为本项目评估机构的事实。 证据7：房地产估价委托书一份，用以证明在以抽签方式确定中证评估公司后，房屋征收部门按抽签结果向评估机构出具委托书委托评估的事实。 证据8：2018年4月8日公示函一份（即原告提供的致委托人函），用以证明经评估机构评估确定项目估价结果及楼层差价的事实。 证据9：中证评估公司出具的中证（南昌）估字（2018）第083号房地产征收估价报告一份，用以证明本项目评估结果合法的事实。 证据10：关于对南昌县莲塘实验学校（含莲塘六中整体搬迁）澄湖东二路建设项目要求复估的回复函一份，用以证明经被征收人对评估结果提出复核评估申请，评估机构予以回复，评估程序和评估结果合法的事实。 证据11：2019年4月12日公示函二份，用以证明评估机构对位于街上村的安置房价值进行了评估，确定以产权调换时差价补偿的标准，被告据此作出征收补偿决定合法的事实。 证据12：致委托方函六份，用以证明经评估机构对原告被征收房屋进行评估，确定在征收决定公告之日原告房屋的价值，被告据此作出征收补偿决定合法的事实。 经庭审质证，原告对被告提交的证据质证认为，对证据1真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。对证据2-10，真实性无异议，合法性有异议，该证据是关于对被征收房屋价值进行评估，评估机构的选定、评估机构的评估过程，以及评估机构的评估结果。被告试图以这些证据证明，被征收房屋价值评估结果的合法性。但是，一开始评估机构的选定就是违法的。因为法律规定，评估机构的选定，是在政府作出房屋征收决定之后。2018年4月8日被告作出房屋征收决定，之后就没有评估机构的选定。2018年3月22日选定评估机构是违反法定程序的。如被告认为2018年3月22日选定评估机构是根据南昌县人民政府征收决定书[南政发〔2018〕6号]文件，该文件是被告2018年2月3日作出，由于评估机构不是被告依法在作出房屋征收决定之后选定的，因而评估过程和评估结果是不合法的。对证据11真实性无异议，合法性有异议，对用于产权调换的街上村安置房价值进行评估，根据《房地产估价规定》，也要有完整的估价报告，包括评估结果报告和评估技术报告。仅以一份公示函作为评估报告不合法。对证据12真实性无异议，合法性有异议，由于确定房屋征收补偿决定货币补偿数额的核心依据中证评估公司评估结果存在四点不合法，因而用这个评估结果对原告被征收房屋价值进行计算，也就缺乏合法依据。 被告对原告提交的证据质证认为，对证据1、2三性无异议；对证据3-4真实性、合法性无异议；对证据5真实性、合法性无异议，但达不到原告的证明目的，因为就评估机构的选定，已经单独提起过诉讼；对证据6三性无异议，证明目的有异议，该委托函证明原告已经知道了结果；对证据7价格表三性均有异议，不予认可；对证据8-11，因为全是打印件，真实性、关联性不予认可。 本院对上述证据认证如下：对原、被告无异议的证据，真实合法、与本案具有关联性，本院予以采信。针对原告对被告提交的证据中关于评估程序违法的异议，本院认为，由于原、被告双方在庭审中确认，评估机构未向房屋征收部门提供相应的分户评估报告，被告确定的房屋征收部门亦未向原告转交分户评估报告，故原告主张的该评估程序违法的异议成立。其他证据，将在本院认为部分一并分析认定。 经审理查明，2018年4月8日，南昌县政府因莲塘实验学校（含莲塘六中整体搬迁）澄湖东二路建设项目需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征收补偿条例）的有关规定，作出了6号征收决定，决定征收莲塘实验学校（含莲塘六中整体搬迁）澄湖东二路建设项目红线范围内国有土地上所有房屋；房屋征收部门为南昌县房产管理局（以下简称县房管局）；房屋征收实施单位为南昌县莲塘镇人民政府、八一乡人民政府。同日，南昌县政府发布了房屋征收补偿方案，载明：签约期限为自南昌县政府征收决定公告之日起60日内；房屋补偿为实行房屋产权调换与货币补偿两种方式，由被征收人自行选择。选择货币补偿，按市场评估价补偿。选择产权调换补偿，按照“征一还一、就近靠档”原则就地、就近安置……。原告所有的座落于莲塘镇莲塘中大道118号61栋一单元301室房屋在本次征收范围内。 在6号征收决定作出前，2017年9月12日，县房管局发布了该项目房屋征收补偿方案征求意见公告。2018年2月28日，县房管局张贴了由被征收人在2018年3月5日前自行协商选定评估机构的公告，并同时将报名核准的评估机构进行了公示。因被征收人协商不成，县房管局组织通过公开抽签的方式确定了该项目的评估机构。2018年3月26日，县房管局向评估机构发送房地产估价委托书，委托中证评估公司对本项目征收范围内房产进行评估，2018年4月8日，评估机构确定了以房屋征收决定公告之日为估价时点，作出估价结果，县房管局对估价结果进行了公示。对此结果，部分被征收人提出了复核评估申请，评估机构在2018年4月16日进行了回复。此后，被征收人未再申请专家鉴定。 案涉征收项目，大多数被征收人与房屋征收实施单位签订了房屋征收补偿协议。原告因对安置补偿方案有异议，未与房屋征收实施单位签订房屋征收补偿协议。2018年8月9日，刘兴茂及付剑先、胡媛媛、黄利向本院提起行政诉讼，请求对评估机构选定程序和被征收房屋价值评估结果给予审查，本院裁定不予受理。2018年10月，刘兴茂及付剑先、胡媛媛、黄利再次向本院提起行政诉讼，请求判令南昌县政府作出补偿决定，在该案审理过程中，南昌县政府同意在2019年4月30日前作出征收补偿决定，刘兴茂等向本院提出撤回起诉申请，本院裁定准许刘兴茂等撤回起诉。 2019年4月30日，南昌县政府作出征收补偿决定，决定：一、对被征收人金敏座落于莲塘镇莲塘中大道118号61栋一单元301室房屋实施征收，给予货币补偿和产权调换供其选择其一。（一）根据选定的房地产价格评估机构对被征收人所有的房屋评估，被征收人若选择货币补偿方式所应得的货币补偿金额为522782元；（二）被征收人如选择房屋产权调换，在位于南昌县莲塘镇莲塘大道以东、滨河西路以南的街上村一期安置房5号楼（期房）通过摇号方式确定产权调换房屋，实际安置面积以房屋登记部门发证测量为准，经评估机构评估，用于产权调换的房屋评估单价为每平方米7200元。二、限被征收人金敏于收到本决定书之日起10日内与南昌县莲塘镇人民政府办理房屋征收安置和移交手续。原告对该征收补偿决定不服，向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，庭审中，原、被告双方确认，评估机构中证评估公司未向征收部门县房管局提供相应的分户评估报告，县房管局亦未向原告转交分户评估报告。 庭审后，为实质性化解纠纷，经本院协调，2019年7月4日，南昌县政府同意，如原告选择房屋产权调换，可在街上村一期安置房5号楼、墨山安置房（南昌县莲富路莲塘四中对面，房源套数五套）、小蓝村四期安置房（南昌县澄湖西路以东、小蓝北路以南，房源套数五套）安置点选择其一作为产权调换地点。上述安置房源与原告被征收房屋属于南昌县同一类地段（以澄碧湖为中心，北至南昌市边界，西至赣江，南至城南路，东至京九铁路，均为同一类地段）。但原告依然未选择其一作为产权调换地点。 本院认为，根据征收补偿条例第四条第一款规定，被告南昌县政府具有负责本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作的行政职权。根据诉辩双方的意见，并结合本案查明的事实，本案争议焦点为：一、征收补偿决定就货币补偿依据的评估结果是否合法；二、征收补偿决定用于产权调换的房屋是否明显不当；三、征收补偿决定是否违法。 关于焦点一 本院认为，根据征收评估办法第四条规定精神，除允许被征收人以协商方式选定评估机构外，还明确要求在“规定时间”内完成协商。然而，包括本案原告在内的被征收人未在南昌县政府公告要求的规定时间内完成协商并报送选定结果。在此情形下，被告南昌县政府采取公开抽签确定评估机构的做法，符合征收评估办法第四条第一款关于选定评估机构的程序规定。评估机构中证评估公司具有相应的评估资质，其以房屋征收决定公告之日2018年4月8日为被征收房屋价值评估时点，也符合征收评估办法第十条“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定。故原告关于评估机构主体不合法，评估时点不合法的主张，于法无据，本院不予采信。 但，根据征收评估办法第十六条、第十七条的规定精神，评估机构应向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门应将分户的初步评估结果向被征收人公示；公示期满，评估机构应向房屋征收部门提供分户评估报告，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。本案中，被告未举证证明评估机构提供了分户的初步评估结果，并公示；庭审中，被告自认评估机构未向其房屋征收部门提供分户评估报告，亦未向原告转交分户评估报告。被告未向原告转交分户评估报告，违反了法定的程序，该部分行为应予撤销。 关于焦点二 本院认为，根据征收补偿条例第二十一条的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。同时，根据南昌县政府作出的征收补偿方案精神。被征收人选择产权调换补偿，按照“征一还一、就近靠档”原则就地、就近安置。本案中，案涉征收项目是因莲塘实验学校（含莲塘六中整体搬迁）澄湖东二路建设项目需要，并非因旧城区改建征收原告住宅，且案涉地块也未建设安置房，被告南昌县政府未提供改建地段（且无法提供）就地安置，而是采取就近安置的方案并无不当。 关于焦点三 本院认为，根据征收补偿条例第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，南昌县政府以莲塘实验学校（含莲塘六中整体搬迁）澄湖东二路建设项目为征收目的，符合公共利益的需要，南昌县政府于2018年4月8日下发征收补偿方案中载明签约期限：自南昌县政府征收决定公告之日起60日内。因原告对房屋安置补偿方案有异议，未在上述规定的签约期限内签订相应补偿协议，南昌县政府于2019年4月30日按照征收补偿方案作出了征收补偿决定书，并依法向原告进行了送达。案涉征收补偿决定，除货币补偿依据的评估结果违反法定程序外，其他内容证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条第三项的规定，判决如下： 一、撤销被告南昌县人民政府南政发〔2019〕12号《南昌县人民政府房屋征收补偿决定书》中“根据选定的房地产价格评估机构对被征收人所有的房屋评估，被征收人若选择货币补偿方式”所应得的货币补偿金额为522782元的内容，责令被告南昌县人民政府在向原告转交分户评估报告后，就货币补偿部分重新作出房屋征收补偿决定； 二、驳回原告金敏的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由被告南昌县人民政府负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌铁路运输中级法院。 审 判 长  李卫国 审 判 员  徐莉莉 人民陪审员  吴小文 二〇一九年七月十六日                                          法官助理  周兵兵                                            书记员  闵文峰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。