河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民再19号再审申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：吕泽辉，女，1979年6月4日出生，汉族，住任丘市。委托诉讼代理人：王美华，河北宾祥律师事务所律师。被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：胡学焕，女，1972年6月9日出生，汉族，住任丘市。委托诉讼代理人：刘崇阳，河北春至律师事务所律师。再审申请人吕泽辉因与被申请人胡学焕房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）冀09民终2877号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年7月29日作出（2018）冀09民申229号民事裁定，裁定本案由本院再审。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人吕泽辉及委托诉讼代理人王美华、被申请人胡学焕委托诉讼代理人刘崇阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕泽辉申请再审称，请求撤销本院（2017）冀09民终2877号民事判决，依法再审。主要事实和理由：一、原审判决认定事实错误。双方订立买卖合同共同到中国邮政储蓄银行股份有限公司任丘支行申请了二手住房贷款。银行工作人员为双方详细讲解了贷款的发放流程，为上报审批贷款额度合同明确写明二手房贷款的放款流程，即前办理房屋过户，再办理抵押登记，再由银行直接付款至卖方。2017年3月20日银行通知贷款批准额度为78万元，双方得知能贷78万元的情况下，才签订了《房屋买卖合同》。双方签订的《房屋买卖合同》第三条约定：甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）贰拾万元整给甲方，剩余房款人民币78万元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方按揭款最迟于本合同签订之日起30日支付。因此，双方之间签订的房屋买卖合同明确约定先办理房屋过户，再以贷款方式支付房款，不属于约定不明。二、原审适用法律明显错误。原审判决以申请人交付的房款20万元未达到总房款的75%为由，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款的规定，判决解除双方合同系适用法律错误。三、卖方胡学焕因雄安新区成立，房价大涨，恶意毁约。申请人提供胡学焕及韩东的录音材料能够证实上述事实。胡学焕辩称，申请人申请再审的第一条理由不成立，双方在2017年3月21日签订的合同中明确写明房款于本合同签订30日内支付，房屋在收到全额房款之日起10日内交付，二审判决正确。申请人没有按约定交付房款已经构成违约。合同约定的20万元被申请人已在二审判决生效后返还了申请人，包括利息。吕泽辉向一审法院起诉请求：要求确认原告吕泽辉与被告胡学焕签订的《房屋买卖合同》合法有效，判令被告胡学焕继续履行《房屋买卖合同》，由被告先配合原告办理众凯嘉园19号楼1203室（任丘市房权证任权第53336号）的房屋过户手续，原告再以合同约定的银行贷款的付款方式给付被告剩余房款78万元，本案诉讼费、保全费及保全担保费用由被告承担。胡学焕向一审法院反诉请求：要求解除房屋买卖合同，原告支付给被告违约金3.9万元且一直计算至房屋买卖合同效力确认之日止，反诉费用由原告承担。一审法院认定事实：被告胡学焕将其所有的位于任丘市众凯嘉园19号楼1203室楼房（房屋产权证号：任丘市房权证任权字第××号）转让给原告吕泽辉，双方于2017年3月21日自愿签订《房屋买卖合同》一份，该合同主要内容为：“卖方（甲方）胡学焕买方（乙方）吕泽辉第一条、乙方同意购买甲方任丘市众凯小区房产，建筑面积为219.25平方米（准确数字见房屋权证第任权字第××号）。第二条、乙方支付甲方净购房款玖拾捌万元整，由甲方支付的税费及费用由乙方另行支付，以上款项为甲方净得款项。第三条、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）贰拾万元整给甲方，剩余房款柒拾捌万元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方，按揭款额最迟于本合同签订之日起30日支付。第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起10天内将交易的房产交付给乙方使用。甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责清理。第七条、如买方延期付款按未支付额千分之五每日支付违约金，如卖方延期交钥匙按房屋总价千分之二每日支付违约金。第十条、本合同系双方真实意思表示，双方同意本合同为此次房屋交易中效力最高，其效力覆盖本处房屋交易过程中本合同之前或之后订立的房屋买卖合同”。原告于合同签订之日将首付款20万元以银行转账方式给付被告。中国邮储银行股份有限公司任丘市支行于2017年3月20日就吕泽辉申请的个人二手住房贷款作出审批通知，决定给予吕泽辉贷款78万元，并要求吕泽辉自通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥相关手续。后原告多次找到被告要求其按合同约定双方继续履行合同。被告胡学焕以种种理由推脱。原告遂在双方合同中约定的“按揭款额最迟于本合同签订之日起30日支付”的前一日起诉至一审法院，要求原被告双方按照合同约定继续履行合同。另查明，中国邮储银行股份有限公司任丘市支行的二手住房贷款发放流程为：“先由买卖双方提供相关手续申请二手房贷款，贷款额度获得批准后，由卖方将房产过户给买方，再由买方依据银行要求办理抵押登记，银行再将贷款一次性发放给卖方”。原告后多次找被告要求履行合同，被告一直拖延不配合原告办理过户手续，造成合同无法继续履行。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的房屋买卖合同、汇款凭单、个人消费贷款审批通知书、银行工作人员、胡学焕等人的录音、通话清单、保全费用票据、保全担保费票据等证据予以证实。一审法院判决：一、原告吕泽辉与被告胡学焕签订的《房屋买卖合同》合法、有效。二、原告吕泽辉、被告胡学焕继续履行《房屋买卖合同》，被告胡学焕于本判决生效后十日内协助原告吕泽辉办理任丘市房屋所有权转移登记（过户）手续，原告吕泽辉于上述手续办理完毕后30日内以银行贷款方式给付被告78万元房款（若银行贷款发放出现问题，由原告吕泽辉在上述日期内支付给被告78万元房款）。三、驳回反诉原告胡学焕的反诉请求。案件受理费80元、保全费5000元，由被告胡学焕承担。胡学焕不服，上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或改判解除双方签订的房屋买卖合同，被上诉人支付违约金3.9万元（自2017年4月21日至2017年5月1日，以后违约金按合同约定计算至房屋合同效力确定之日止）；2、上诉费用由被上诉人承担。二审法院认定事实：被上诉人吕泽辉提供2017年3月15日胡学焕与吕泽辉、崔振涛签订的房屋买卖合同，主张系在银行为了贷款而签订。上诉人胡学焕质证称该合同与本案合同存在明显差异，不能确定该合同真实性、合法性。本院对一审查明的事实予以确认。二审法院认为：上诉人胡学焕与被上诉人吕泽辉2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，不违反法律相关规定，为有效合同。合同第三条约定以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）给出卖人胡学焕，剩余房款78万元申请银行按揭，按揭款额最迟于合同签订之日起30日内支付。合同第四条约定胡学焕应于收到吕泽辉全额房款之日起10日内将房产交付吕泽辉使用。由于银行按揭贷款需先行办理房屋过户，然后办理抵押，银行才予以放款。被上诉人吕泽辉认为应先办理房屋过户手续；上诉人胡学焕则主张交付房款在前，办理过户交付房屋在后。由于双方签订的房屋买卖合同对办理房屋过户没有约定或约定不明，造成合同履行中双方发生争议，上诉人胡学焕与被上诉人吕泽辉双方均有过错，应各自承担相应责任。被上诉人吕泽辉交付房款（含定金）20万元，未达到总房款的75%以上，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款的规定，上诉人胡学焕主张解除双方之间的房屋买卖合同，本院予以支持，上诉人胡学焕应当返还被上诉人吕泽辉20万元及利息。上诉人胡学焕要求被上诉人吕泽辉承担违约责任，以及被上诉人吕泽辉要求继续履行合同，理据不足，本院不予支持。原审认定缴交税费即是办理过户的程序，胡学焕应当先行配合吕泽辉办理过户手续，并判决继续履行合同，属认定事实、适用法律错误，应予改判。至于因解除合同给当事人造成的损失，可另行处理。二审法院判决：一、维持河北省任丘市人民法院（2017）冀0982民初1920号民事判决第一项；二、撤销河北省任丘市人民法院（2017）冀0982民初1920号民事判决第二项、第三项；三、解除胡学焕与吕泽辉2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》；四、胡学焕于本判决生效后十日内返还吕泽辉购房款20万元及利息（自2017年3月21日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、驳回吕泽辉和胡学焕的其他诉讼请求。一审案件受理费80元、保全费5000元，由吕泽辉负担。二审案件受理费800元，由胡学焕负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审被申请人胡学焕将其所有的位于任丘市众凯嘉园19号楼1203室楼房（房屋产权证号：任丘市房权证任权字第××号）转让给申请人吕泽辉，双方于2017年3月21日签订《房屋买卖合同》，约定“双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）20万元给胡学焕，剩余房款78万元申请银行按揭，如银行实际审批数额不足前述申请额度，吕泽辉应在缴交税费当日将差额一并支付给胡学焕，并于银行放款当日付给胡学焕，按揭款额最迟于合同签订之日起30日支付。胡学焕应于收到吕泽辉全额房款之日起10天内将交易的房产交付给吕泽辉使用。”吕泽辉于合同签订之日将首付款20万元以银行转账方式给付被告。中国邮储银行股份有限公司任丘市支行于2017年3月20日就吕泽辉申请的个人二手住房贷款作出审批通知，决定给予吕泽辉贷款78万元，并要求吕泽辉自通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥相关手续。后吕泽辉多次找到胡学焕要求其按合同约定双方继续履行合同，胡学焕借故推脱。本院再审认为，涉案双方于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合法、有效。按照合同第3条约定，缴交税费当日支付首付款20万元给胡学焕，剩余房款78万元申请银行按揭。对缴交税费依法需在办理房屋变更登记即办理过户程序中交纳，且银行贷款发放也需要先行变更登记，因此胡学焕应当先行配合吕泽辉办理房屋变更登记，即过户手续。根据合同第4条约定，胡学焕应于收到吕泽辉的全额房款之日起10日内将交易的房产交付给买受人吕泽辉使用，其意思指土地使用权及地上房屋建筑的实际交付，内容不涉及办理房屋变更登记。因此,胡学焕反诉所称按约定吕泽辉应先交付78万元房款，胡学焕收到房款后10日内再配合办理过户的理由不能成立。配合办理过户需要胡学焕的积极行为，吕泽辉提供的与胡学焕的录音资料能证明胡学焕怠于履行合同。胡学焕拖延不配合办理过户其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故吕泽辉要求确认《房屋买卖合同》有效，继续履行合同，要求胡学焕先行配合办理过户手续，吕泽辉再以约定的银行贷款方式付款的诉讼请求应予支持。综上所述，二审法院适用法律错误，本院予以纠正，一审法院认定事实正确，本院予以维持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）冀09民终2877号民事判决；二、维持河北省任丘市人民法院（2017）冀0982民初1920号民事判决。二审案件受理费800元，由胡学焕负担。本判决为终审判决。审判长  张凤梅审判员  张兆阳审判员  冷树青二〇一九年七月一日法官助理蔺勇书记员王凌波