云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民初885号原告（执行案外人）：李含艮，男，汉族，1962年8月3日出生，住四川省广安市广安区石笋镇雨花村****，身份证号：512925196208033633。委托诉讼代理人：刘书义，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈伟，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司，住所地：云南省昆明市北市区金江路**。负责人：高存宏。委托诉讼代理人：闫雷，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王晓庆，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被告（被执行人）：云南奥宸房地产开发有限公司,住所地：昆明市西山区环城西路**云南省社会科学院科研大楼**。管理人负责人：姚坤。委托诉讼代理人：邹颐湘，男，1971年7月26日出生，汉族，云南奥宸房地产开发有限公司管理人工作人员，住广东省深圳市南山区。一般诉讼代理。委托诉讼代理人：许严丹，女，1981年9月30日出生，汉族，云南奥宸房地产开发有限公司管理人工作人员，住广东省深圳市南山区。一般诉讼代理。原告李含艮与被告中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称：“华融资产管理公司云南省分公司”）、云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称：“云南奥宸房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月21日公开开庭审理了本案。原告李含艮及其委托诉讼代理人刘书义、陈伟，被告华融资产管理公司云南省分公司的委托诉讼代理人闫雷、王晓庆，被告云南奥宸房地产公司管理人的委托诉讼代理人邹颐湘、许严丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李含艮诉讼请求：1、请求贵院终止对昆明市呈贡区滇池星城G22-B-4号商铺的执行，并解除查封；2、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2016年10月22日，原告李含艮与被告云南奥宸房地产公司签订《商品房购销合同》购买昆明市呈贡区滇池星城G22-B-4号商铺，当日，原告向被告云南奥宸房地产公司支付了全部购房款713124元，维修基金4357.98元，配套费360元，契税21393.72元，印花税356.56元，工本费550元，产权证贴花5元。被告云南奥宸房地产开发有限公司将昆明市呈贡区滇池星城G22-B-4号商铺交付给了原告李含艮，双方办理了交、接房手续。接房后，原告李含艮向被告云南奥宸物业有限公司缴纳了物管费，并将该商铺出租给了案外人黄小华。双方签订合同当天，被告云南奥宸房地产公司以办理《商品房购销合同》备案登记为由收回了双方签订的《商品房购销合同》，并告知原告李含艮在办理完备案登记后会将合同返还。之后，原告多次催促被告云南奥宸房地产开发有限公司进行备案登记，被告云南奥宸房地产公司均以各种理由搪塞、推脱。2018年9月初，原告得知该商铺因被告华融资产管理公司云南省分公司申请强制执行被告云南奥宸房地产公司财产一案，被贵院于2017年3月14日查封。原告已全款购买并合法占有了位于昆明市呈贡区的滇池星城G22-B-4号商铺，未办理登记过户并非原告原因导致，原告并无过错，原告对贵院查封的位于昆明市呈贡区的滇池星城G22-B-4号商铺享有所有权。华融资产管理公司云南省分公司辩称，原告不能举证证明基有满足排除执行的条件，且被执行人已申请破产，应当依法中止本案审理。云南奥宸房地产公司辩称，同意原告的诉讼请求，昆明市呈贡区滇池星城G22-B-4号商铺已经交付给原告占有、使用，原告享有该商铺有的所有权。原告围绕其诉讼请求，向法庭出示如下证据：1、原告购买案涉商铺向开发商云南奥宸房地产公司交款的收款单据及银行转账凭证，原告支付全部房款及各种税费单据；2、缴纳物业管理费、水、电费收据；3、商铺租赁合同；4、执行裁定书、协助执行通知书及查封房屋明细；5证人李某的证言，证人李某出庭作证陈述李含艮委托其向云南奥宸房地产公司支付购房款。欲证明原告向云南奥宸房地产公司购买昆明市呈贡区滇池星城622-8-4号商铺已支付全部房款，2016年11月房屋已交付给原告使用，原告将该商铺租赁给他人使用，2017年3月14日查封案涉房屋。华融资产管理公司云南省分公司质证意见，不认可原告提交的上述证据，认为原告没有提交商品房购买合同，不能确定双方存在购买合同关系。云南奥宸房地产公司质证意见，对原告提交的证据三性均予以认可。原告陈述与云南奥宸房地产公司签订过商品房买卖合同，由于购房人多，云南奥宸房地产公司需要统一盖章办理备案登记手续，将合同原件交给云南奥宸房地产公司后没有返还原件。云南奥宸房地产公司认可原告的陈述，认可双方签订过购销合同，现原件由其公司保管。原告出示的上述证据，内容客观、真实，来源合法，合同双方当事人均予以认可，华融资产管理公司云南省分公司虽不予认可，但没有提供其他证据足以否定上述证据，本院对上述证据，予以采信。华融资产管理公司云南省分公司、云南奥宸房地产公司均没有提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2016年10月22日,（商品房买受人）李含艮与云南奥宸房地产开发有限公司（商品房出卖人）签订《商品房购销合同》，约定李含艮以713124元价格购买云南奥宸房地产开发有限公司开发建设的昆明市呈贡区滇池星城G22-B-4号商铺；同时，该合同中明确在商品房实际交付使用后的150个工作日内，由甲方云南奥宸房地产开发有限公司负责办理相应房屋登记。同日，李含艮向云南奥宸房地产公司支付了上述商铺的购房款713124元及各种税费27022.98元，云南奥宸房地产公司向李含艮出具了相应收款收据。2016年11月18日，双方办理了房屋交接手续。2016年11月25日，李含艮与案外人黄小华签订《房屋租赁合同》，约定黄小华自2016年11月26日至2031年11月26日止承租昆明市呈贡区滇池星城G22-B-4号商铺，租金前五年为叁万元整。五年后，每年递增6%。另查明，本院于2017年1月22日作出（2017）云01执15号《执行裁定书》，查封包含昆明市呈贡区滇池星城G22-B-4号商铺在内的相关财产。2017年3月14日，本院向昆明市呈贡区房产登记发证中心发出（2017）云01执15号《协助执行通知书（稿）》，该通知书明确查封期限自2017年3月14日至2020年3月13日止。李含艮以昆明市呈贡区滇池星城G22-B-4号商铺归其所有为由，提出异议。本院审查后，于2019年2月14日作出（2018）云01执异1722号《执行裁定书》，驳回李含艮的异议请求。李含艮向本院提起案外人执行异议之诉。本院于2019年4月28日作出（2019）云01破申5号《民事裁定书》，受理了对云南奥宸房地产公司的破产申请；同日，本院作出（2019）云01破申5号《决定书》，指定深圳市正源清算事务有限公司为云南奥宸房地产公司管理人。本院认为，本案争议焦点为：李含艮对案涉房屋即昆明市呈贡区滇池星城G22-B-4号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除执行的情形。就本案而言，第一，原告在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同并且支付了相应购房款合法占有该商品房的问题。本案中，李含艮在人民法院查封案涉房屋之前已经与云南奥宸房地产公司签订了案涉房屋的《商品房购销合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。其次，李含艮在签订案涉房屋《商品房购销合同》之日，一次性全额支付了购房款，对此云南奥宸房地产公司予以认可。最后，云南奥宸房地产公司与李含艮均认可在本院查封案涉房屋之前，该房屋已经交付李含艮由其合法占有、使用；同时，李含艮提交的相关证据已经可以印证其实际交纳了案涉房屋的契税、印花税、维修基金等费用，可以表明李含艮已实际占有使用该房屋。第二，关于未办理案涉房屋的过户登记是否源于李含艮自身原因的问题。本案所涉房屋系云南奥宸房地产公司开发建设，在李含艮与云南奥宸房地产公司签订的《商品房购销合同》中，明确约定由甲方即云南奥宸房地产公司在商品房实际交付使用后150个工作日内办理房屋产权登记。从李含艮及云南奥宸房地产公司共同确认的接房时间即2016年11月18日至该房屋被查封的起始时间2017年3月14日来看，期间间隔不到四个月，在此期间，房屋买受人李含艮基于对云南奥宸房地产公司会依约办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，在约定的产权登记办理期限到期前，该房屋因人民法院查封而未能办理相应产权登记，李含艮自身并无过错，也即案涉房屋未能办理过户登记并非源于李含艮自身原因。综上所述，在人民法院查封本案所涉房屋之前，李含艮与云南奥宸房地产公司就该房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并依照合同约定支付了购房款，李含艮在法院查封之前已经实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记也并非因李含艮自身的原因。根据《执行异议复议规定》第二十八条之规定，李含艮就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。据此，本院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项及第二款之规定，判决如下：在本院（2017）云01执15号执行案件中，不得执行昆明市呈贡区滇池星城G22-B-4号商铺。本案受理费10991元，由被告中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  姚永祥人民陪审员  代丽琼人民陪审员  何 颖二〇一九年七月二十六日书 记 员  陈 瑞