广西壮族自治区融安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0224民初707号 原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司。住所地：柳州市雅儒路西四巷6号。统一社会信用代码：914502007087609028。 法定代表人：林宇，总经理。 委托诉讼代理人：赵瑜，女，1963年4月26日出生，汉族，中专文化，公司员工，住融安县。 委托诉讼代理人：韦瑞穆，男，公司员工。 被告：覃永先，男，1967年12月7日出生，壮族，个体户，住融安县。 委托诉讼代理人：罗菊英，系被告覃永先妻子，住址同上。 原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福公司）与被告覃永先物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理，原告泓福公司的委托诉讼代理人赵瑜、韦瑞穆，被告覃永先的委托诉讼代理人罗菊英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即支付自2015年9月1日至2018年12月31日拖欠的物业费3800元及违约金1140元，共计4940元；并支付到被告支付费用之日的物业费和违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年3月22日与柳州市广福房地产开发公司签订了《富城国际项目住宅小区前期物业服务合同》，约定由原告对“富城国际”进行前期物业管理。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，在《合同》的第四条第一款、第五条第4款中约定物业服务标准为0.7元/月.㎡，业主或使用人应当在每季的第一个月10日前缴纳物业服务费，同时约定逾期交纳物业管理费用的按照日千分之三收取违约金。 被告自愿购买柳州市广福房地产开发公司开发的“富城国际”5栋2单元201室住宅一套，住宅建筑面积为135.72㎡。于2014年8月17日办理了房屋交接手续，并当天与柳州市泓福物业服务有限责任公司签订《富城国际前期物业服务协议》和《富城国际前期物业服务费用收取的补充约定》及《富城国际住宅小区临时管理规约》。 被告身为“富城国际”5栋2单元201室住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2015年9月1日至2018年12月31日累计拖欠的物业费3800元及违约金1140元，共计4940元，期间原告多次催索未果，为维护其合法权益，故诉至法院。 被告辩称：房屋存在质量问题，物业服务不到位，物业费收取过高，不同意按原告的诉求给付。 当事人围绕争议诉讼依法提交了证据，本院对双方无争议的证据予以认可并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院综合认定如下：2014年3月22日，原告与柳州市广福房地产开发有限公司签订了《富城国际项目住宅小区前期物业服务合同》。合同中将富城国际小区服务标准定位为三级二类服务，并约定合同自签订之日起生效，自小区依法成立业主大会继续聘用或重新选聘物业服务公司签订物业服务合同生效起，本合同自动终止，合同还对双方的权利义务及和具体的收费标准进行了约定。2014年8月17日，被告接收了房屋并于同日与原告签订了《富城国际前期物业服务协议》、《“富城国际”住宅小区临时管理规约》和《富城国际前期物业服务费用收取的补充约定》，协议约定：带电梯住宅1.0元/月·平方米，不带电梯住宅0.7元/月·平方米（不含单户生活垃圾清运处理费等），服务项目包括综合管理服务、公共区域秩序维护、公共区域清洁卫生、公共区域绿化日常养护、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修，其中共用部位、共用设施包括公共部位、电梯升降系统、排水系统、供水系统、公共照明系统、消防系统、智能化系统；被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务的，原告可以依照合同的约定收取违约金，有权要求被告按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际交纳之日止；《补充协议》中，原、被告及柳州市广福房地产开发有限公司三方约定：2014年9月1日至2015年8月31日，由柳州市广福房地产开发有限公司代被告向原告缴纳该房产的物业服务费用。上述合同签订后，被告以房屋存在质量问题、管理设施不完善、服务不到位为由，未缴纳物业服务费，原告经催收无果后，向法院起诉。 被告购买的房屋位于融安县富城国际小区5幢2单元201室，面积为135.72平方米，多层（不带电梯）。富城国际小区至今未成立业主委员会。 本案的争议焦点为：原告诉请的物业费和违约金是否有事实和法律依据？ 本院认为，对于被告是否应该缴纳物业费的问题，原告与富城国际小区的开发商签订了《富城国际项目住宅小区前期物业服务合同》，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力，且被告在接收房屋时，也与原告签订了《富城国际前期物业服务协议》、《“富城国际”住宅小区临时管理规约》和《富城国际前期物业服务费用收取的补充约定》，双方均应按照合同约定履行自己的权利义务，被告作为富城国际小区的业主，享受了原告提供的物业服务，应该支付物业服务费给原告。对于物业费具体数额的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。原告在庭审中承认智能化系统2019年1月才安装使用，故应相应减少物业费收取标准，结合合同约定的物业费收取标准，本院确定原告应按0.6元/月·平方米缴纳物业费，又因原告的诉请和判决书的履行内容应是确定的，原告要求被告支付物业费和违约金至被告支付费用之日止，但被告缴纳的物业费应与原告提供的物业服务相当，法院不能对尚未发生的事实进行认定，故对被告应缴纳的物业费只计算到2018年12月31日，综上，被告2015年9月1日至2018年12月31日应缴纳的物业费为3257.28元（0.6×135.72×40，四舍五入）。物业费是用于小区的正常运转和发展，小区物业服务质量的提高、改善很大程度取决于物业服务费的收取比例。否则物业秩序就会被打破，带来小区物业服务质量的快速下降，损害其他已经交纳物业费业主的合法权益。对物业服务企业而言，如只是单纯收取物业费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。被告作为业主，若认为房屋存在质量问题、服务不到位应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，也可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定另行向人民法院起诉，而非以拒交物业管理服务费的行为予以对抗。 关于原告主张被告逾期未交纳物业管理服务费而产生违约金的问题，被告辩称原告未按照合同履行自己的义务，违约在先，原告在庭审中也自认部分设施未完善，被告逾期未交纳物业管理服务费是行使不安抗辩权的行为，故对原告这一诉请不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十六条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下： 一、被告覃永先支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司自2015年9月1日至2018年12月31日止的物业管理服务费3257.28元； 二、驳回原告柳州市泓福物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 义务人应于本判决生效后10日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，由原告柳州市泓福物业服务有限责任公司负担20元，由被告吴炳新、莫新双负担30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 吴献国 二〇一九年七月二十四日 法官助理 周 龙 书 记 员 郑文基