北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初51232号原告（反诉被告）：北京热刺激光技术有限责任公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥东路1号院6号楼5层501室、502室。法定代表人：陈韵，总经理。委托诉讼代理人：曹颖，北京天江律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京和协航电科技有限公司，住所地北京市海淀区西北旺东路10号院东区12号楼和协科技大厦A区六层。法定代表人：王远功，董事长。委托诉讼代理人：冯娜，女，该公司行政经理。委托诉讼代理人：于国强，北京市盛峰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京热刺激光技术有限责任公司（以下简称热刺激技术公司）诉被告（反诉原告）北京和协航电科技有限公司（以下简称和协科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。热刺激技术公司委托诉讼代理人曹颖，和协科技公司委托诉讼代理人于国强、冯娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。热刺激技术公司向本院提出诉讼请求：1.要求判决解除热刺激技术公司与和协科技公司签订的《定租协议》；2.要求和协科技公司双倍返还定金472095.86元；3.要求和协科技公司赔偿热刺激公司拆除房屋内部装修废物和清理废旧电器、办公用品等支出的费用116400元。事实和理由：2017年2月13日，热刺激技术公司与和协科技公司签订《定租协议》，双方约定，由热刺激技术公司向和协科技公司承租北京市朝阳区酒仙桥某某A2号楼7层房屋（以下简称涉案房屋）用于商务办公，月租金236047.93元，租期自2017年4月16日至2022年4月15日。协议签订后，热刺激技术公司依约向和协科技公司支付了定金236047.93元。后在热刺激技术公司拆除涉案房屋遗留废弃装修时发现涉案房屋存在极为严重的漏水和消防安全隐患等问题，热刺激技术公司多次与和协科技公司交涉，要求和协科技公司交付质量合格的房屋，但一直未得到解决。因双方协商未果，和协科技公司于2017年4月18日收回涉案房屋，但至今未向热刺激技术公司返还已收取的定金，故热刺激技术公司诉至法院，诉如所请。和协科技公司辩称：不同意热刺激技术公司的全部诉讼请求。2017年4月18日，热刺激技术公司违约要求解除合同，和协科技公司同意，故和协科技公司认为《定租协议》已于2017年4月18日因双方协议解除，热刺激技术公司作为违约方，应对此承担违约责任。热刺激技术公司交纳的定金236047.93元是用于担保热刺激技术公司依约签署租赁合同的定金，由于热刺激技术公司的原因导致双方未能签署最终的租赁合同，应由热刺激技术公司承担定金不予返还的违约责任。热刺激技术公司拆除涉案房屋内遗留装修的权利来源于《定租协议》，但该协议中的约定是基于双方建立长期租赁合同关系，而现在由于热刺激技术公司违约，拒绝与和协科技公司签署租赁合同，导致和协科技公司签订《定租协议》的目的无法实现，故相应的拆除费用应由和协科技公司自行承担。和协科技公司另向本院提出反诉请求：1.请求确认《定租协议》因热刺激技术公司的违约行为于2017年4月18日经双方协议解除；2.和协科技公司不予返还定金236047.93元；3.热刺激技术公司支付租金及物业管理费共计486795.86元；4.热刺激技术公司赔偿因其拆除并毁弃涉案房屋原有装修、电器和办公用品给和协科技公司造成的损失299716.7元。事实与理由：2017年2月13日，热刺激技术公司与和协科技公司签订《定租协议》，并约定了签署租赁合同的时间。《定租协议》签订后，和协科技公司依约向热刺激技术公司交付了涉案房屋，但热刺激技术公司以合同条款需要协商为由拒绝签署租赁合同，致使和协科技公司无法实现租赁合同目的，并给和协科技公司造成巨大损失，故和协科技公司提起反诉，诉如所请。热刺激技术公司对和协科技公司的反诉辩称：认可《定租协议》于2017年4月18日因双方协议解除，但解除的原因不是热刺激技术公司违约，而是热刺激技术公司的租赁合同目的无法实现；不同意和协科技公司的其他反诉请求。第一、热刺激技术公司于2017年2月17日发现涉案房屋卫生间东侧办公场所（面积221.4平方米）多处漏水，涉案房屋北侧多处漏水，热刺激技术公司于2月21日再次发现上述部位漏水，故热刺激技术公司于3月24日书面通知和协科技公司对涉案房屋漏水部位进行修缮。第二、热刺激技术公司于2月20日左右拆除涉案房屋内部装修后发现涉案房屋内没有消防设施，热刺激技术公司于4月1日向和协科技公司发函说明涉案房屋内没有消防设施。第三、热刺激技术公司于4月1日、2日跟和协科技公司口头协商，表示可以由热刺激技术公司维修漏水点并安装消防设施，但是要求增加三个月的免租期，和协科技公司予以拒绝，和协科技公司亦未对漏水点进行维修，导致热刺激技术公司的租赁合同目的无法实现。第四、热刺激技术公司拆除涉案房屋装修是基于《定租协议》的约定，现和协科技公司对“装修”的定义做了缩小化解释，热刺激技术公司认为装修包含电器和办公用品。并且，在热刺激技术公司拆除涉案房屋原有装修时只看见了安装在墙面上的木饰面和灯。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月13日，热刺激技术公司与和协科技公司签订《定租协议》，双方约定：热刺激技术公司向和协科技公司承租涉案房屋，租赁面积为2217.28平方米，租金为3.5元/天/平方米，装修期为2017年2月1日-2017年4月15日，起租日为2017年4月16日，租期5年；签订本协议时，热刺激技术公司向和协科技公司交纳一个月租金的承租定金236047.93元，定金交付后，如和协科技公司反悔，不出租涉案房屋给热刺激技术公司，和协科技公司应双倍返还定金，如热刺激技术公司反悔，则热刺激技术公司所交定金全部归和协科技公司所有；交付定金后，和协科技公司将房屋钥匙交于热刺激技术公司，热刺激技术公司可进行房间内部原有遗留装修的拆除工作；本协议签订之日起，双方须在7个工作日内签订正式房屋租赁合同。2017年2月13日，热刺激技术公司向和协科技公司支付定金236047.93元。2017年2月13日，热刺激技术公司与北京某某装饰工程有限公司（以下简称千祥装饰公司）签订《拆除工程合同》，双方约定：由千祥装饰公司对涉案房屋进行建筑物拆除和渣土清运，施工时间为2017年2月13日至2017年3月10日，工程款为116400元。2017年4月19日，热刺激技术公司向千祥装饰公司支付工程款116400元。2017年2月15日，和协科技公司向热刺激技术公司交付了涉案房屋。2017年3月24日，热刺激技术公司向和协科技公司发送《关于工程维修的告知函》，载明，2017年2月21日北京降雪，热刺激技术公司在拆除工作进行中发现涉案房屋卫生间东（面积约221.4平方米）房顶多处漏水，房屋北侧自东向西约12.6米处漏水极为严重，热刺激技术公司找装修人员到楼顶查看原因，未找到疑似漏水点；2017年3月23日北京降雨，涉案房屋漏水严重，多处漏水点下方有积水，漏水位置仍为涉案房屋东北侧（面积约221.4平方米），导致热刺激技术公司无法进行下一步装修，故要求和协科技公司联系相关部门尽快安排维修，解决漏水问题。2017年4月1日，热刺激技术公司先后向和协科技公司发送《房屋交付催告函》《关于提供资料告知函》。其中，《房屋交付催告函》载明，涉案房屋无消防喷淋设备等重要的消防基础设施以及存在房屋漏雨无人负责修缮的情况，热刺激技术公司多次积极主动联系物业及和协科技公司经理杨某某，但至今没有得到明确回复，致使热刺激技术公司至今未能进入涉案房屋装修，故要求和协科技公司就涉案房屋存在的上述问题书面回复整改方案及整改工程进度，并支付迟延交房违约金，此外，由于和协科技公司原因导致热刺激技术公司无法装修而带来的时间延误，热刺激技术公司将拒绝支付迟延期间的房租；《关于提供资料告知函》要求和协科技公司在收到告知函五日内提供涉案房屋产权证复印件、和协科技公司的营业执照复印件以及涉案房屋消防验收的证明文件复印件等。2017年4月2日，热刺激技术公司职工张某某与和协科技公司负责《定租协议》对接的职工杨某某共同查看涉案房屋，确认涉案房屋确实存在漏水现象。2017年4月13日，热刺激技术公司向和协科技公司邮寄《收回房屋通知函》，载明，2017年2月21日北京降雪，涉案房屋存在严重的漏水现象，漏水面积达221.4平方米，热刺激技术公司将漏水情况告知和协科技公司后，和协科技公司拖延未予以解决，在此途中出现连续降雨，降雨过后热刺激技术公司张经理与和协科技公司申经理及装修防水公司一同查看涉案房屋状态，发现涉案房屋近80%面积有漏水痕迹，漏水情况及其严重，无法进行下一步装修，要求和协科技公司解决，但和协科技公司一直拖延至今；此外，热刺激技术公司还发现涉案房屋存在严重的消防安全隐患，既没有消防喷淋设备（含消防主管道）、火灾自动报警系统等消防安全设施设备，也没有依法存档备查；经热刺激技术公司多次沟通，和协科技公司一直未就漏水和消防问题给出现实可行的整改方案，致使热刺激技术公司至今未能进行装修，为了避免损失扩大，现向和协科技公司发出书面通知，望和协科技公司收悉后于2017年4月14日及时将涉案房屋收回。2017年4月14日，和协科技公司收到《收回房屋通知函》。2017年4月18日，和协科技公司收回涉案房屋。经询，热刺激技术公司与和协科技公司认可《定租协议》于该日协议解除，但双方就导致协议解除的违约方各执一词。经查，和协科技公司职工杨某某于2017年1月19日通过电子邮件向热刺激技术公司职工张某某发送了草拟的《房屋租赁合同》。2017年2月20日，张某某通过电子邮件向杨某某发送了《房屋租赁合同》，张某某在合同本文中的租金数额大写数字后加上了阿拉伯数字。2017年2月22日，张某某通过电子邮件向杨某某发送了《房屋租赁合同》，张某某对合同文本一些具体措辞进行了更改。2017年2月24日，杨某某通过电子邮件向张某某发送了《房屋租赁合同》，杨某某对合同文本一些具体措辞进行了更改。2017年3月7日，张某某通过电子邮件向杨某某发送了《房屋租赁合同》，将合同第五条中的“供暖费：乙方自付”变更为“供暖费：此房屋尚未安装取暖设备，不用缴纳供暖费”。2017年3月17日，张某某通过电子邮件向杨某某发送了《房屋租赁合同》，在合同第二条第2项中免租期内免交费用的范围从“房屋租金”扩大至“房屋租金、物业费、取暖费”，在合同第五条中新增“热能损失费：因甲方已提交停止供热申请，需交纳正常供暖费30%的费用，用以补偿供热企业的热量损失。乙方自付，以物业缴费通知为准”。自2017年3月7日后，杨某某未向张某某回复邮件。经询，和协科技公司表示其虽然没有回复张某某的邮件，但和协科技公司同意了张某某于2017年3月17日发送的《房屋租赁合同》内容，故杨某某将盖章后的纸质版《房屋租赁合同》交给张某某，并于2017年4月10日在微信中催促张某某交回热刺激技术公司盖完章的《房屋租赁合同》，并催促张某某先发送补充协议的电子版，以便和协科技公司内部审批。对此，和协科技公司提交杨某某与张某某的微信聊天记录打印件予以佐证。本院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，热刺激技术公司与和协科技公司均认可《定租协议》于2017年4月18日协议解除，本院对此不持异议。根据现有证据能认定涉案房屋存在漏水情况，且经热刺激技术公司多次向和协科技公司发函要求维修，和协科技公司均未予以维修，在此情形下，热刺激技术公司未与和协科技公司签订正式的房屋租赁合同，并不构成违约，和协科技公司应将热刺激技术公司已交纳的定金236047.93元予以返还。至于热刺激技术公司诉请的拆除费用116400元，因热刺激技术公司在未与和协科技公司签订正式的房屋租赁合同之前，即自行对涉案房屋内部装修进行拆除，该笔费用应由热刺激技术公司自行承担。关于和协科技公司的其他反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京热刺激光技术有限责任公司与被告（反诉原告）北京和协航电科技有限公司签订的《定租协议》于二零一七年四月十八日协议解除；二、被告（反诉原告）北京和协航电科技有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京热刺激光技术有限责任公司返还定金236047.93元；三、驳回原告（反诉被告）北京热刺激光技术有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京和协航电科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9685元，由原告（反诉被告）北京热刺激光技术有限责任公司负担4844元（已交纳3293元，剩余1551元于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京和协航电科技有限公司负担4841元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5833元，由被告（反诉原告）北京和协航电科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  斯晓荷审 判 员  汪雪明人民陪审员  杨大乾二〇一九年七月二十九日书 记 员  赵洪方