贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初5761号原告：魏家德，男，1970年2月21日出生汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：王乾隆（特别授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201810035198。委托诉讼代理人：张露（一般授权代理)，贵州锐驰律师事务所实习律师被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。原告魏家德与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏家德的委托诉讼代理人王乾隆、张露，被告长弘房开公司的委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏家德向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司为原告办理七星关区开行路“长弘星苑”第B幢1单元9层3号房屋权属证书并交付给原告；2、请求人民法院依法判令被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司向原告支付逾期办理房屋权属证书，并交付买受人的违约金，暂计10,000.00元（违约金以购房款418,637.00元为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍，从2014年07月11日计算至实际交付房屋权属证书之日止）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告魏家德与被告于2011年3月18日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市××路××单元××号房屋，合同约定房屋总价款为418,637.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记等作了明确约定。其中合同第十一条约定被告应当在2013年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用，并在合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列顺序处理：其中第三款约定了由双方协商。”合同签订后原告按合同约定将首期房款198,637.00元支付给被告，并如约与中国农业银行股份有限公司贵州省分行签订了《个人购房担保借款合同》，后中国农业银行股份有限公司贵州分行将原告的贷款人民币220,000.00元支付到被告账户，原告履行完毕买受人应尽的付款义务。根据合同约定被告应当于2013年12月31日交付商品房后190日内（2014年07月10日前）将办理好的房地产权属证书交付原告。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，也未通知原告履行任何配合义务，为此原告多次要求被告办理房产证，并要求被告参照其他业主与被告约定按总房款万分之二的违约金计算方式计算承担逾期办理不动产权属证书的违约金，被告总是以种种理由推脱敷衍，被告的行为已经构成违约，应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉请。庭审中，原告魏家德当庭撤回诉请第1项。被告长弘房开公司辩称：根据双方合同约定，被告关于产权登记的义务是将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告不具有办证职能，也不具有办证的约定义务，原告的诉讼请求不应支持；2014年9月5日，双方签订《补充协议》两份，约定被告方给原告方代交两年的物管费，原告方不再向被告方计算与商品房买卖合同有关的一切违约，因此双方对于逾期交付产权登记的有关文书已经有了新的约定，原告主张违约金没有事实依据；即便原告有权主张，也超过法律规定的诉讼时效，不应得到支持。本院经审理查明：2011年3年18日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房；房屋建筑面积145.36平方米，商品房总价款为418,637.00元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方协商。附件四合同补充协议约定：甲方为乙方代办产权证、土地证，办证所需相关费用由乙方承担并同时提供相关证件。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年9月5日，被告将涉案商品房交付给原告使用，原、被告签订了两份《补充协议》，《补充协议》约定：甲方给乙方（长弘星苑B1-9-3号房）代交贰年物业管理费，乙方不再和甲方计算与商品房买卖合同有关的一切违约；甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清；房屋面积增减变动以房管局核定的多退少补，乙方不再与甲方计算一切违约。原告于当日向被告缴纳了办证所需的契税、房屋维修基金等相关费用，因被告未能在其交房后190日内，即2015年3月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，被告至庭审时仍不具备将办理涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、交房手续、收据2张、贷款凭证，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、《补充协议》两份。上述证据已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于涉案房屋交付之日起190日内即2015年3月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。对于被告提出《补充协议》表明就涉案《商品房买卖合同》有关的一切违约责任已经结清，原告主张的逾期办证违约金已经丧失了事实依据的抗辩，因《补充协议》出具时间为2014年9月5日，《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2015年3月15日，此时被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为尚未发生，且《补充协议》中没有对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行约定，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中未约定出卖人逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的计算标准，而至今被告尚不能将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额418,637.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额418,637.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于涉案房屋交付之日起190日内即2015年3月15日前履行将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在该期限内履行，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2015年3月15日起计算违约责任，由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年5月23日）往前倒推三年即2016年5月23日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年5月24日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，因原、被告双方在合同中约定被告的合同义务为将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人为买受人代办产权证、土地证，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。故，本案违约金应以原告已付购房款418,637.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍标准从2016年5月24日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。庭审中，原告申请撤回诉请的第1项，系对自己权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏家德支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款418,637.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年5月24日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告魏家德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王兴琼二〇一九年七月二十三日书记员  袁 月