北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初13340号原告（反诉被告）：北京宏利天外天物业管理有限公司,住所地北京市海淀区学院路20号（石油工业部石油勘探开发科学研究院）69栋南平房2号。法定代表人：岳凤，总经理。委托诉讼代理人：王长革，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王勇，男，该公司职员。被告（反诉原告）：北京石油机械厂三叶经营部，住所地北京市海淀区志新路41号。负责人：张天树，经理。委托诉讼代理人：韩雪，北京嘉观律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕文胜，北京嘉观律师事务所律师。原告（反诉被告）北京宏利天外天物业管理有限公司（以下简称天外天物业公司）与被告（反诉原告）北京石油机械厂三叶经营部（以下简称三叶经营部）合同纠纷一案，本院于2017年3月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。天外天物业公司之委托诉讼代理人王长革，三叶经营部之委托诉讼代理人韩雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天外天物业公司向本院提出诉讼请求：1.三叶经营部继续履行双方签订的房屋租赁合同，立即恢复水电供应；2.三叶经营部按照合同约定的每日2万元赔偿自2016年12月19日起至恢复供应水电之日止的经济损失；3.由三叶经营部承担诉讼费用。诉讼过程中，天外天物业公司变更诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.三叶经营部支付违约金（自合同解除之日起至2025年3月31日止，按每日2000元标准计算）；3.三叶经营部依照补充协议的约定支付自建房屋被拆除所造成的损失1200万元（以2万元×600平米计算）；4.三叶经营部依照补充协议约定支付停水停电造成的损失（自2016年12月19日起至合同解除之日止，按每日2万元标准计算）；5.三叶经营部退还天外天物业公司已交纳的房屋租金58080元（计算期间为2016年12月16日至2017年1月31日）；6.由三叶经营部承担全案诉讼费。事实和理由：天外天物业公司在2000年即与三叶经营部产生合作关系，租赁三叶经营部位于北京市海淀区学院路20号的房屋，租期一年一签。由于租赁面积难以满足经营需要，经三叶经营部向有关部门申请，由天外天物业公司全额出资增建房屋面积550平方米，双方通过补充协议约定租期自2014年4月1日至2025年3月31日。2016年12月19日起，三叶经营部未经天外天物业公司许可擅自停水停电，天外天物业公司找其解决，其负责人表示租赁房屋已移交给中国石油天然气股份有限公司勘探开发研究院，无法继续履行合同，并口头通知近期要对租赁房屋收回改造。后政府职能部门以违法建设为由拆除了部分租赁房屋，以及后续的治理“开墙打洞”活动，封堵了租赁房屋的门窗，致使租赁合同无法继续履行，三叶经营部应依约承担赔偿责任。三叶经营部辩称：第一，天外天物业公司自2017年2月1日至今未支付房屋租金，已构成违约，符合合同约定的解除条件，三叶经营部享有合同解除权，且《房屋租赁合同》在拆违后已无法实际履行；第二，三叶经营部从未与天外天物业公司签订《房屋租赁补充协议》，且该协议存在诸多与事实不符且不合常理之处，不是三叶经营部的真实意思表示，如根据城管监察局认定的违法建设的建房时间在2014年4月以前、约定的租赁面积前后矛盾、协议落款处盖章方式不符合日常规律、协议签署日期为2014年5月25日是周日、约定的赔偿标准过高等等，即便鉴定意见认定公章同一性，但缺少各要素形成时间的鉴定，不排除天外天物业公司伪造的可能，所以双方的争议应按照《房屋租赁合同》所约定的仲裁方式解决，法院没有管辖权；第三，三叶经营部对《房屋租赁合同》的解除无过错，不应承担违约责任，且天外天物业公司按每天2000元主张解约违约金，没有合同和事实依据；第四，天外天物业公司的自建房被拆除的损失不应由三叶经营部承担，因《租赁合同补充协议》非三叶经营部的真实意思表示，该协议约定的自建房赔偿条款对三叶经营部不具有约束力，且根据天外天物业公司自己申请的评估报告记载的自建面积及评估价格，其自建部分的每平米的成本价仅为1195元，其按照每平米2万元的标准主张损失不应得到支持，而且自建房屋也并非全部由天外天物业公司所建，不能按照600平方米计算；第五，三叶经营部也不对停水停电承担赔偿责任，三叶经营部在2016年6月20日已将租赁标的物的配电箱移交给中国石油天然气股份有限公司勘探开发研究院（以下简称石勘院），后天外天物业公司也未向三叶经营部支付电费，三叶经营部无保障供电义务，且停电行为是石勘院实施的，在断电期间，三叶经营部积极协调供电，不存在过错；第六，天外天物业公司主张的每日2万元标准远远高于实际损失，申请酌减，其在停电后租用发电机进行发电，并未影响其正常经营，且其正常经营应支付的电费为每日615元，其实际损失应为租用电车的费用扣除每月电费；第七，天外天物业公司主张退还租金无合同依据，其依据的《租赁合同补充协议》是没有约束力的，且其在2016年12月19日至2017年1月31日期间仍占有使用租赁房屋，其所支付的租金不应退还。三叶经营部向本院提出反诉请求：1.解除双方之间的《房屋租赁合同》；2.判令双方之间的《租赁合同补充协议》不成立；3.天外天物业公司将承租房屋腾退并交还三叶经营部；4.天外天物业公司支付2017年2月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金（暂计至2018年5月22日房屋租金622103元）；5.天外天物业公司支付自2017年2月1日起至实际支付之日止拖欠的房屋租金的违约金（暂计至2018年5月22日违约金为476000元）。事实和理由同针对本诉答辩意见的有关逾期支付租金部分。天外天物业公司针对三叶经营部的反诉请求辩称，天外天物业公司同意解除《房屋租赁合同》，但不同意其他反诉请求，理由是：第一，现在没有证据证明《租赁合同补充协议》不是其真实意思表示；第二，租赁房屋已经因三叶经营部的原因无法使用，租赁房屋已被三叶经营部占有，天外天物业公司已无法进入；第三，根据《租赁合同补充协议》约定，因三叶经营部停水停电时，在恢复供水供电前天外天物业公司可以不缴纳该时段租金，且在约定交纳租金的日期到来之前，三叶经营部拒绝收取租金；第四，现在导致《房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》不能履行完全是三叶经营部的责任，与天外天物业公司无关，其主张违约金于法无据。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：北京市海淀区学院路20号院原石油工业部石油勘探开发科学研究院在1989年经原北京市海淀区房地产管理局登记的产权房屋共570间，建筑面积为11022平方米。2014年4月1日，天外天物业公司（承租方）与三叶经营部（出租方）签订《房屋租赁合同》，其中约定内容为：“第一条：出租房基本情况：出租房屋座落于北京市海淀区学院路20号，建筑面积360平方米。第二条：房屋租赁用途：出租房屋租赁用途商业，除双方另有约定外，承租方不得任意改变房屋用途。第三条：房屋租赁期限及租金数额：租赁期限自2014年4月1日起至2020年3月31日止。本出租房屋全年租金为475200元，每月平均39600元。第四条：租金交付时间及交纳方式，交纳地点：承租方应于本合同生效之日前十日，将全年租金一次予付清，……第十一条：合同的终止和解除：……3、承租方有下列情况之一的，出租方有权解除合同并收回房屋，造成出租方损失，由承租方负责赔偿。……（4）未按约定期限全额交付租金超过三十日的；……第十二条：违约责任：……2、若承租方拖欠租金，每迟延一日应向出租方偿付违约金壹仟元。若承租方拖欠租金达30日以上，出租方有权立即解除合同收回出租房屋。……4、出租方违约解除合同，应付给承租方违约金。每提前一日应向承租方偿付违约金壹仟元。5、承租方不按期交纳本合同第八条规定的其他费用，出租方有权停止供水、供电、供暖，租金不减，……7、因承租方违约出租方解除合同时，承租方应在30日内将出租房屋装修恢复原状退还出租方。承租方不恢复时，可按装修完好状态退还出租方，出租方对装修费用不予补偿。第十三条：不可抗力：……2、因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。3、如因国家建设或出租方上级决定需要拆迁，出租方有权要求提前解除合同收回出租房屋，但应提前一个月书面通知承租方。承租方的经济损失由承租方自负，不予补偿。房租费按实际发生数扣除后剩余部分退还承租方。……第十五条：争议的解决：本合同（包括扣保条款）在履行中发生争议，由双方协商解决。协商未成时，由北京仲裁委仲裁。”上述租赁房屋在产权登记房屋范围之内。后双方依约履行合同，天外天物业公司向三叶经营部交纳了截至2017年1月31日的租金。天外天物业公司将租赁房屋予以转租。2016年6月20日，中国石油天然气集团公司矿区服务工作部发布《关于钻井技术研究院北京石油机械厂搬迁后房屋等资产移交程序的意见》，其中载明：“一、北京石油机械厂（以下简称石油机械厂）搬迁后房屋等资产移交给石勘院。二、房屋等资产的移交和划转要按照集团公司的有关文件有序进行。三、搬迁后腾退出的房屋可以先移交，双方签字确认。……”后石油机械厂向中国石油集团科学技术研究院移交了部分房屋及设施设备。2017年1月25日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局（以下简称城管执法监察局）发布《公告》，其中内容为：“经查，石勘院未依法取得规划许可，擅自在北京市海淀区学院路20号院南门西侧南厂区建设房屋十二处，房屋①为砖混结构，建筑面积117.82平方米，建设时间2014年4月；……房屋④是轻体彩钢结构，建筑面积14.80平方米，建设时间2011年5月；……十二处房屋总建筑面积为609.55平方米。……本行政机关于2017年1月25日做出了《限期拆除决定书》，现责令石勘院自接到《限期拆除决定书》之日起于15日内自行拆除上述建设。逾期不拆除的，依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第二款的规定，将报经北京市海淀区人民政府责成有关部门予以强制拆除。”2017年3月14日，三叶经营部、石油机械厂向天外天物业公司发布《合同解除函》，其中内容为：“贵司与本厂于2014年4月1日，签订了《房屋租赁合同》。合同第十一条第三款约定：……贵司在租赁期间，私搭乱建，且在2017年1月25日城管执法监察局作出《限期拆除决定书》后仍未自行拆除。现，本厂依照相关法律法规向贵公司发出解除函，郑重告知贵司：一、本合同将于2017年3月15日起正式解除。二、本厂保留向贵司追索损失的权利。”2017年3月15日，石勘院向石油机械厂发布《停水通知》，其中内容为：“我院工作区南实验区供水管线出现泡水，需要进行紧急抢修，更换相关破损管线。抢修时间定于2017年3月16日18：00-3月17日21：00时期间。施工期间，南厂区部分出租房屋将暂时停止供水，请提前通知相关租户，并提前做好应急准备工作。”2017年3月21日，石勘院发布《腾退通告》，其中内容为：“南厂区各商户：石油机械厂已通知南厂区各商户于2017年3月15日解除所签订的租赁协议。本院作为土地使用权人和房屋所有权人，请各承租人于一周内尽快腾退所占用房屋和场地。逾期未腾退的责任将由相关商户承担。”2017年7月19日，中国石油集团钻井工程技术研究院（以下简称钻井研究院）向石勘院发布《关于北石厂南厂出租房屋相关事宜的函》，其中内容为：“贵院发来《关于南厂区出租房屋存在重大电气安全隐患的函》已收悉。……北石厂于6月30日对南厂区出租房屋进行了安全检查，向承租商户发送了安全告知书，要求其立即采取措施对在检查中发现的问题进行整改。7月13日，北石厂进行了安全检查，承租商户已按要求完成整改。此次停电后，北石厂在第一时间函告了承租商户。目前部分承租商户已租用发电车维持经营，且向北石厂发函要求检修电路，恢复供电。目前由于解约工作尚未完成，经咨询法务相关人员，如果我们不能按合同约定提供水电供应，可能给解约工作带来新的困难，并可能给出租方北石厂和供电单位带来不利影响和经济损失。……鉴于南厂区出租房屋供电系统在2016年已移交贵院，为了避免上述情况发生，请贵院尽快消除函件中提及的4项隐患恢复供电，……”2017年8月17日，钻井研究院向石勘院发布《关于南厂区出租房屋配电室施工改造的回复函》，其中内容为：“近一段时间以来，我院按照集团公司党组的要求，……积极依法合规有序推进南厂房解约清退工作。2017年7月16日，在南厂出租房屋配电室出现严重设备故障，……在8月11日两院联合工作组会议上，……明确由贵院负责对配电室进行改造，恢复供电。现就贵院在本次函件中提及的两点配合事项回复如下：1、北石厂将派专人配合贵院做好与商户的协调工作，保证配电室改造施工的顺利进行。2、鉴于目前合同解约尚未完成，北石厂作为出租方有义务为四家承租方提供水电供应服务。如长时间停水停电势必会给下步解约工作带来新的障碍，同时也给我方和贵院带来不利影响和经济损失。再次恳请贵院对配电室实施改造、消除隐患，恢复对‘宇图伟业’、‘天外天’、‘福仁堂’、‘特好奇’等租赁房屋的正常供电。……”2017年8月30日，石油机械厂向天外天物业公司发布《关于出租房屋用电量核实的函》，其中内容为：“前期因南厂区出租房屋配电室出现严重设备故障，为确保人身及财产安全，勘探院（供电单位）采取了停电处理，北石厂作为房屋出租方已书面告知贵公司。目前，经共同协商，勘探院已完成对南厂区出租房屋配电室的改造方案，拟于近期组织施工。现为防止安全事故，核实贵公司用电负荷实际需求，以保证今后的平稳安全供电。请贵公司于2017年9月1日前将用电负荷需求以书面形式告知我厂。逾期不予回复，将视为放弃使用出租房屋用电权利，我方将不承担任何责任。”2017年9月13日，钻井研究院向石勘院发布《关于南厂区出租房屋供电容量事宜的函》，其中内容为：“目前，四家承租户对书面告知用电负荷事宜均不太配合，但考虑到出租房屋合同解约工作尚未完成，北石厂作为出租方仍有义务为四家承租户提供水电服务，虽承租户已通过供电局或发电车自行供电，但此事会对后续解约工作产生不利影响，并给北石厂和贵院带来额外经济损失。据此，恳请贵院按照断电前的用电负荷，对南厂配电室进行改造。待具备供电条件后，由北石厂向承租户发函要求其停止自行供电，恢复以往供电模式。”2017年11月21日，城管执法监察局发布《强制拆除公告》，其中内容为：“关于石勘院违法建设一案，北京市海淀区人民政府于2017年10月13日作出《责成强制拆除决定书》，责成本行政机关对石勘院在北京市海淀区学院路20号院南门西侧南厂区建设十一处房屋，总建筑面积585.89平方米的违法建设实施强制拆除。本行政机关决定于2017年11月27日9时起，依法强制拆除上述违法建设。……”2017年12月20日，北京石油机械有限公司向天外天物业公司发布《关于对南厂出租房屋恢复供电的函》，其中内容为：“前期因南厂出租房屋配电室出现严重设备故障，存在重大安全隐患，为确保人身及财产安全，石勘院（供电单位）采取了临时断电处理。经过协商，石勘院已于近期完成了对南厂区出租房屋配电室的改造，具备正常供电条件。现函告通知贵公司，从即日起可以根据实际需要从配电室接线取电使用。为杜绝安全事故，请贵公司在将电缆接入配电室低压配电柜断路器下端前，确保电缆线路和用电终端安全可靠。同时我公司声明，自配电室出来后下游用电出现任何安全事故均由贵公司承担责任。”另查，三叶经营部作为出租人在2006年已与天外天物业公司的关联公司存在租赁合同关系，天外天物业公司沿用此前的租赁标的物。另查，天外天物业公司的次承租人北京一路山水户外体育运动发展有限公司因租赁事宜诉至本院，经本院主持调解，双方于2017年5月26日达成调解协议，解除双方的租赁合同，并由天外天物业公司赔偿停水停电损失128800元、装修损失和人员安置损失120000元，本院出具相应民事调解书予以确认。双方当事人对于协议签署、停电、自建、占有、租金交纳的事实存有争议。关于协议签署事实：天外天物业公司就此向本院提交了《租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）和《房屋委托协议》（以下简称《委托协议》），其中《委托协议》的内容为：“甲方：三叶经营部。乙方：天外天物业公司。甲乙双方友好协商一致，就甲方给乙方提供经营场所一事达成如下协议：1、甲方将其位于北京市海淀区学院路20号商业用房委托乙方进行出租商业用房及物业管理。2、乙方必须将该房屋用于合作经营并自行承担经营过程中出现的各种法律责任。3、乙方使用该房屋的期限截止至甲方合法的使用期限。4、双方对本协议有变更须另行签订补充协议。”该《委托协议》落款处加盖了双方的公章，落款时间为2012年11月6日；其中《补充协议》的内容为：“出租方：三叶经营部（甲方）。承租方：天外天物业公司（乙方）。出租方于2014年4月1日与承租方达成房屋租赁协议。由于承租方目前的承租面积无法满足其经营需要，经双方友好协商，本着互利互惠的原则达成以下补充协议：1、由承租方全额出资并承建面积为500平方米的房屋，该房屋的审批手续由出租方负责向相关部门报批办理房产证。2、租赁建筑面积为1350米，租金为年租金47.52万元，租赁期在租赁合同期满后，顺延五年，至2025年3月31日，年租金为50万元，承租方可在租赁期内将租赁房屋出租、转租。3、承租方建设房屋在租赁期的使用权为承租方，负责该房屋的修缮，管理与经营，在租赁合同期满后将房屋无偿交予出租方。4、在租赁合同期内租赁房屋如遇拆迁，经营损失及预期利益损失，装修损失由承租方受偿。因出租方原因致使租赁合同无法继续履行的，或因承租方所建的房屋，出租方未办理审批手续原因被拆除的，出租方按所拆面积以每平方2万元计算赔偿承租方。5、租赁期内，出租方将水电暖引至出租房内。出租房内的水电暖由承租方负责。出租方应保证承租方租赁房屋的水，电（费用以实际发生收取），暖（租金内已含）的正常供应。承租方可对租赁物合理改造。因出租方原因造成承租方停水停电超过48小时的，免除承租方停电期间的租金。出租方每天赔偿承租方人民币2万元。6、合同期满后，承租方在相同租赁下有优先承租权。以上补充协议系双方真实意思表示，是对租赁合同的补充，一式两份，双方各持一份，经双方加盖公章后生效，具有同等法律效力，如遇补充协议和主合同不符的，以补充协议为准。双方产生纠纷，协商不成可在协议签署地海淀区人民法院诉讼解决，协议签署地：北京市海淀区。”该《补充协议》落款处加盖了双方的公章，落款时间为2014年5月25日。诉讼中，三叶经营部申请对如下内容：1、《委托协议》、《补充协议》的三叶经营部的公章的同一性和公章印文、打印字迹、书写字迹的先后顺序；2、上述协议的形成时间进行鉴定。针对公章同一性，本院委托北京长城司法鉴定所（以下简称长城鉴定所）进行鉴定，而针对形成时间，因现有鉴定机构名册中没有具备形成时间鉴定资质及能力的机构，本院终止了该鉴定程序。后长城鉴定所于2017年11月20日作出（2017）文鉴字第312号司法鉴定意见书，其“鉴定意见”为“1、检材1标注日期2012年11月6日《委托协议》和检材2标注日期2014年5月25日《补充协议》上的‘北京石油机械厂三叶经营部’印章印文与样本上的‘北京石油机械厂三叶经营部’印章印文是同一枚印章盖印。2、检材1标注日期2012年11月6日《委托协议》上的‘北京石油机械厂三叶经营部’印章印文与印刷体字迹、手写体字迹形成的先后顺序是先形成印刷字迹和手写字迹，后形成印章印文，即先墨后朱；3、检材2标注日期2014年5月25日《补充协议》上的‘北京石油机械厂三叶经营部’印章印文与印刷字迹和手写体字迹无交叉，不具备检验条件，故无法做出朱墨时序的检验意见”。经质证，天外天物业公司的质证意见为：认可该鉴定意见。三叶经营部的质证意见为：不同意该鉴定意见，且该鉴定意见也不足以证明是三叶经营部的真实意思表示。关于停电事实。天外天物业公司提交如下证据：1、天外天物业公司工作人员吴文彦、王勇与石勘院工作人员郭志超等以及石油机械厂工作人员张天树在2016年12月19日、12月21日对话视频，对话涉及有关电力恢复事宜；2、王勇与张天树的微信记录，显示二人在2016年12月19日至21日期间商谈有关电缆现场施工问题；3、视频录像，显示天外天物业公司在2018年5月在租赁场所查看水电情况。经质证，三叶经营部的质证意见为：对证据1、2、3，真实性、合法性、关联性均不认可，且从证据1的对话内容来看，天外天物业公司与商户商量自行租用发电机，此可说明停电对于天外天物业公司来说，除了租赁发电机费用外，没有其他损失。三叶经营部向本院提交如下证据：1、增值税发票、照片、安全检查表，显示在2017年3月9日、2017年9月18日、2017年11月23日，租赁场所的相关次承租人在对外开具发票及在检查表上签字确认安全事宜；2、水电费收据和明细，显示天外天物业公司交纳了截至2016年6月23日的水费和电费；3、视频，显示合闸供电情况；4、三叶经营部于2018年6月12日出具的《关于电缆绝缘遥测的说明》，载明三叶经营部工作人员在2017年8月25日上午9：00对天外天总配电室电源电缆进行电缆绝缘遥测实验，显示电缆有故障。经质证，天外天物业公司的质证意见为：对证据1，发票的真实性认可，但与本案无关，其他证据的真实性、关联性均不认可；对证据2，真实性认可，但已将后续电费交给石勘院；对证据3，真实性认可，能说明有停电的事实；对证据4，真实性不认可，2016年12月16日的停电行为与设备无关，目的是为了解除合同。关于自建的事实。三叶经营部主张相关行政部门认定的违法建设面积为609.55平方米，违法建设形成时间在2011年至2014年之间，其中的部分自建房屋非天外天物业公司所建，其自建面积应为其自行委托评估的报告中所载明的412.03平方米，而非600平方米。天外天物业公司则表示在签订补充协议之前就存在部分临时建筑，但在签约后，其将房屋全部重新进行了翻建，但其并未实际测量过自建房屋的面积，行政部门认定的违法建设的面积与其自行委托评估所载明的面积的差额来源于其自行委托评估时未计算相应的过道面积。三叶经营部就此向本院提交了北京揽宇方圆信息技术有限公司出具的2013年卫星遥感影像图，显示相关房屋建设形成于2013年。经质证，天外天物业公司的质证意见为：认可真实性，但该卫星图显示的房屋与被拆除的建设不符。关于占有的事实。三叶经营部主张天外天物业公司至今仍占有租赁场所，租赁场所里仍有天外天物业公司的物品设施，天外天物业公司则主张虽有相关物品设施在租赁场所内，但已无法实际经营，也无法进入租赁场所，其于2017年4月27日失去对租赁标的物的控制权。关于租金交纳的事实。天外天物业公司主张三叶经营部拒收租金，并就此向本院提交了其工作人员与石油机械厂的工作人员之间的对话，显示天外天物业公司的工作人员要求交纳租金，对话相对人表示需要等通知再来交纳。经质证，三叶经营部的质证意见为：不认可真实性、关联性、合法性。本院对上述证据认证为：采信双方提交的证据的真实性，相关证明力另行评述。另诉讼中，天外天物业公司于2017年11月3日，自行委托北京市国宏信价格评估公司（以下简称国宏信评估公司）对北京市海淀区学院路20号院南平房被拆除的建筑物主体结构及配套设施的价值和建筑物内装修价值进行评估。国宏信评估公司于2017年12月9日分别出具国宏信（民）字2017第170591号和170572号《价格评估报告》，其中170572号报告内有如下内容：“本次价格评估的基准日为2017年11月3日。……根据价格评估标的行业及评估标的的本身特点，本次价格评估采用的评估方法为成本法，成本法：是指按照评估标的的现时重置成本扣减各种损耗来确定价格评估标的的方法。……价格评估人员于2017年11月3日会同委托方到达北京市海淀区学院路20号，对评估标的进行了勘验、测量、照相、记录，勘验完毕后委托方在现场勘验记录签字确认。……具体评估内容包括：后建的96.95㎡的砖混房土建工程、165.48㎡的砖混房土建工程以及149.6㎡的砖混房土建工程及相应的水暖电配套设施等，详见价格评估明细表。价格评估人员结合价格评估标的的行业特点及现场实际情况，本次评估标的采用成本法进行评估，价格评估人员以《北京市建设工程计价依据-预算定额（2012）》为依据，结合当期的工程造价信息及现行市场价，经过分析调整差异后综合确定评估结论。……价格评估标的在价格评估基准日的价格为492412元，详见价格评估明细表。”；其中170591号报告内有如下内容：“本次价格评估的基准日为2017年11月3日。……根据价格评估标的行业及评估标的的本身特点，本次评估采用的评估方法为成本法，成本法：是指按照评估标的的现时重置成本扣减各种损耗来确定价格评估标的的方法。……价格评估人员于2017年11月3日会同委托方到达北京市海淀区学院路20号，对评估标的进行了勘验、测量、照相、记录，勘验完毕后委托方在现场勘验记录签字确认。……具体评估内容包括：37.05㎡块料地面、64.7㎡的块料墙面以及37.05㎡的吊顶天棚灯等，详见价格评估明细表。价格评估人员结合价格评估标的的行业特点及现场实际情况，本次评估标的采用成本法进行评估，价格评估人员以《北京市建设工程计价依据-预算定额（2012）》为依据，结合当期的工程造价信息及现行市场价，经过分析调整差异后综合确定评估结论。……价格评估标的在价格评估基准日的价格为338789元，详见价格评估明细表。”庭审中，天外天物业公司曾将上述评估报告作为证据提交，后因其变更诉讼请求，申请撤回上述证据，但三叶经营部对上述证据中所显示的砖混房面积、现场照片予以认可，并亦作为证据提交，本院对天外天物业公司的撤回证据申请未予以批准，相关证明力另行评述。另诉讼中，天外天物业公司申请对未拆除的租赁房屋的装修现值进行评估，本院委托国宏信价格评估集团有限公司（以下简称国宏信评估集团公司）进行评估，后该公司要求确认价格评估基准日及装修完成时间。经询问双方当事人，无法确认装修完成时间。国宏信评估集团公司于2019年3月28日出具《退案说明》，以双方就装修完成日未达成一致，对于评估标的的鉴定无法正常进行为由退案。另在诉讼中，双方在2018年5月22日的庭审中，双方均同意解除《房屋租赁合同》。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，关于主管异议一节。根据司法鉴定意见，该协议上的“北京石油机械厂三叶经营部”的公章与三叶经营部的公章具有同一性，而加盖相关公章的法律意义在于对外公示合同主体及合同中记载的条款系该主体作出的真实意思表示，三叶经营部否认其真实意思表示，应就此承担举证责任。现三叶经营部的有关该补充协议的内容不合常理、内容与事实不符、盖章方式不符合日常惯例等意见，均不足以证明该补充协议非系其真实意思表示，故虽然双方签署的《房屋租赁合同》约定了仲裁，但因在后的《补充协议》约定的为诉讼管辖，故三叶经营部提出的主管异议不成立。同时，根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，该《补充协议》已满足成立要件，故三叶经营部有关《补充协议》不成立的诉讼请求，本院不予支持。根据本案查明的事实，双方租赁的房屋部分有产权证明，部分系违法建设，且已实际拆除，故双方的《房屋租赁合同》和《补充协议》中的涉及合法建筑的内容有效，涉及违法建筑的内容无效。对于《房屋租赁合同》的有效部分，双方当事人均同意解除，本院对此不持异议，依法予以确认，相应的《补充协议》中的有效部分，也亦应一并予以解除，解除时间为2018年5月22日。关于合同责任的具体承担。第一，有关占有使用费和租金一节。天外天物业公司虽主张在2017年4月27日对租赁标的物完全失去了控制，但根据天外天自行委托的相关评估报告显示的内容、三叶经营部所提交的发票、照片、检查记录表及相关行政部门的拆除公告，可以证实至少在2017年11月，天外天物业公司所承租的租赁标的物的相关次承租人均在实际经营，而在相关行政部门开展拆除违法建设的开始时间在2017年11月27日，故天外天物业公司仍需支付相应期间的租金和使用费，同时，因双方均未能提交充分证据证明天外天物业公司的具体停止经营的时间，且考虑到拆除自建房屋后及后期的“穿墙打洞”治理活动，在客观上已无法实际使用租赁标的物，故本院认定天外天物业公司应向三叶经营部支付租金和占有使用费的截止日期为2017年12月31日，相应数额为435600元。第二，关于腾退一节。因天外天物业公司在有效部分的租赁场所内仍有相应的物品设施，其仍应当将租赁标的物腾空并予以返还，但考虑到三叶经营部与石勘院对于租赁标的物有移交情况，三叶经营部对于天外天物业公司的腾退行为应当给予必要配合。第三，关于解约违约金一节。三叶经营部作为房屋出租方，负有保障供水、供电的义务，而根据本院查明的事实及天外天物业公司提交相关对话记录，可以证实在双方租赁期间确存在停水停电的事实，其中停电自2016年12月19日持续至2017年12月20日，三叶经营部虽主张此系案外人石勘院原因及天外天物业公司自身原因所致，但根据三叶经营部所提交的《关于电缆绝缘遥测的说明》，该证据并不足以证明系天外天物业公司的原因导致停电，且根据三叶经营部所提交的钻井研究院与石勘院之间的往来函件，即便能说明停电系案外人石勘院原因导致停电，但根据法律规定，因第三人过错造成违约的，应当向对方承担违约责任，违约方与第三人之间的纠纷，应另行解决。同时，三叶经营部还负有对自建房屋办理审批手续的义务，其未办理手续导致自建房屋被认定为违法建设而拆除，上述行为最终导致双方相关合同提前解除，三叶经营部对此应承担解约违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，出租方违约解除合同，每提前一日支付违约金1000元，现天外天物业公司主张按每日2000元标准，缺乏合同依据，而根据天外天物业公司所提交的调解书，其虽需向其次承租人赔偿相应解约损失，但并不足以证明天外天物业公司因与三叶经营部解约所造成的全部实际损失，同时，如前所述，双方的租赁合同中部分内容无效，相应违约金由本院综合合同效力、合同履行情况、当事人过错、预期利益及合同约定条款等因数，酌定判定为每日375元，期限为自2018年5月22日至2025年3月31日，共2505天，相应违约金数额为939375元。第四，关于逾期交纳租金违约金一节。天外天物业公司作为承租方，负有依约支付租金的义务，但根据天外天物业公司所提交的对话录音，可以证明三叶经营部存在拒收租金的情形，且如前所述，三叶经营部有在先违约行为，故天外天物业公司不存在逾期支付租金的违约行为，无需承担相应违约责任。第五，关于自建房赔偿。虽然根据《补充协议》的约定，自建房因未办理审批手续原因被拆除的，出租方按所拆面积以每平方米20000元标准予以赔偿，但因自建房部分的租赁合同无效，自建房部分损失不应再适用合同约定的违约条款，双方应基于扩建费用由双方按照过错分担。具体而言，在过错比例上，三叶经营部未依约办理自建房屋的审批手续，而天外天物业公司作为建设方，也应当明知建设工程的审批建设流程，其在未有相应建设规划许可或批准手续的情况下先行建设，故双方对此均存在过错，责任比例为各50%；在扩建费用上，根据天外天物业公司的自行委托的相应鉴定报告，其自建部分的主体结构、配套设施的价值，系按成本法进行评估，核算评估标的物的重置成新价，非系当时的建造成本，无法直接适用评估数据，具体扩建费用，由本院根据自建面积、自建时间、自建材质等因素酌情判定，而对于自建面积，根据相关行政部门的拆除公告，显示的自建面积为609.55平方米，三叶经营部虽主张部分自建非系天外天物业公司所建，但其未提交相应证据予以证明，本院采信天外天物业公司所主张，即自建面积为600平方米，相应的扩建成本，本院酌情判定为300000元。第六，关于停水停电损失。根据《补充协议》的约定，因出租方原因导致停水停电超过48小时的，免除承租方停水停电期间的租金并按每天20000元标准予以赔偿，而如前所述，双方租赁期间确存在停水停电的事实，其中停电自2016年12月19日持续至2017年12月20日，故三叶经营部应依约赔偿该部分损失，但同样如前所述，天外天物业公司的次承租人至少在2017年11月尚在实际经营，故上述约定的赔偿标准明显高于天外天物业公司的实际损失，应当予以调整，本院结合发电机租用价格等因素酌情判定为每天1500元，同时不再免除租金，相应的赔偿数额为549000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、确认双方签署的《租赁合同补充协议》中涉及自建部分的合同内容无效；二、确认双方签署的《房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》中非自建部分的合同内容于2018年5月22日解除；三、北京宏利天外天物业管理有限公司于本判决生效后七日内将北京市海淀区学院路20号的租赁房屋腾空并交还给北京市石油机械厂三叶经营部，北京石油机械厂三叶经营部予以必要配合；四、北京宏利天外天物业管理有限公司于本判决生效后七日内向北京石油机械厂三叶经营部支付2017年2月1日至2017年12月31日期间的租金和占有使用费435600元；五、北京石油机械厂三叶经营部于本判决生效后七日内向北京宏利天外天物业管理有限公司支付解约违约金939375元；六、北京石油机械厂三叶经营部于本判决生效后七日内向北京宏利天外天物业管理有限公司赔偿自建房成本150000元；七、北京石油机械厂三叶经营部于本判决生效后七日内向北京宏利天外天物业管理有限公司赔偿停水停电损失549000元；八、驳回北京宏利天外天物业管理有限公司的其他诉讼请求；九、驳回北京石油机械厂三叶经营部的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费94149元，由北京宏利天外天物业管理有限公司负担74604元，已交纳；由北京石油机械厂三叶经营部负担19545元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费7342元，由北京石油机械厂三叶经营部负担3425元，已交纳；由北京宏利天外天物业管理有限公司负担3917元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  王小微人民陪审员  贾玉英二〇一九年七月十二日书 记 员  蔡云飞