广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终1881号上诉人（原审被告）：湛江市佳烨置业有限公司。住所地：湛江开发区人民大道中71号3幢。法定代表人：李日荣，总经理。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎小田，男，1989年2月25日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。被上诉人（原审原告）：谢晶琳，女，1988年10月2日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈宣谋，广东朝胜律师事务所律师。上诉人湛江市佳烨置业有限公司（以下简称“佳烨公司”）因与被上诉人黎小田、谢晶琳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人佳烨公司的委托诉讼代理人李海雯，被上诉人黎小田、谢晶琳的委托诉讼代理人陈宣谋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佳烨公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用全部由黎小田、谢晶琳承担。事实和理由：一、一审判决认定“龙潮村民因佳烨公司项目用地北面3米历史的争议小路问题与佳烨公司发生纠纷，干扰施工现场致使佳烨公司施工受影响，这是一般正常的人可以预见到的，在许多情况下，通过当事人的努力是可以避免和克服的。在面对外界干扰施工的情况下，佳烨公司没有采取积极的措施，而是以暂停部分施工消极的方式应对，故佳烨公司延期交房属其责任造成，不符合双方签订合同中‘非出卖人责任造成的延误’条件”是错误的。（1）佳烨公司在开发建设城市高地花园商品房的过程中，施工用地符合规划，并未超越用地红线，更没有侵占龙潮村的土地。而且，湛江经济技术开发区国土资源局根据佳烨公司的信访，也作出了“佳烨公司使用该地合理合法”的答复意见，由此可证，佳烨公司在对城市高地花园商品房建设施工过程中使用土地合理合法，已经努力避免了因用地不合法导致土地纠纷的发生。（2）在佳烨公司合法受让该土地使用权并合理合法的进行施工的情况下，根本不可能预见到龙潮村村民无故干扰施工情形的发生，而且无故干扰施工的情形根本不是佳烨公司通过努力便可以预先避免和克服的。因此，龙潮村村民无故干扰施工导致佳烨公司逾期交房不应归责于佳烨公司。根据佳烨公司与黎小田、谢晶琳签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二款第二项“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：2、非出卖人责任造成的延误”的约定，佳烨公司无需承担逾期交房的违约责任。二、一审判决认定“佳烨公司应按约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给黎小田、谢晶琳”是错误的。即使佳烨公司逾期交房，黎小田、谢晶琳的损失也只是因没有房屋居住而支付租房费用的损失，而佳烨公司已提供住建部门公布的涉案房屋同地段同类房屋租金标准证实黎小田、谢晶琳的租房损失数额仅为几千元，但是黎小田、谢晶琳主张的违约金已高达几万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因合同约定的违约金已经过分高于黎小田、谢晶琳可能造成的租金损失，故恳请二审法院根据法律规定及公平合理原则，对黎小田、谢晶琳主张的违约金数额予以减少。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人黎小田、谢晶琳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求二审法院驳回佳烨公司的上诉，维持一审判决。黎小田、谢晶琳起诉请求：1.判决佳烨公司向黎小田、谢晶琳支付逾期交房违约金28500.86元（以已付房款703725元为基数，按每日万分之五计算，自2018年6月8日起计至2018年8月27日止）；2.本案诉讼费由佳烨公司承担。一审法院查明事实：2017年1月24日，黎小田、谢晶琳与佳烨公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：Y2017001364），合同第二章第一、二、三条以及第三章第七条第3点约定，由黎小田、谢晶琳购买佳烨公司出售的位于湛江市经济技术开发区人民大道中71号的城市高地花园1幢10层1001房，建筑面积92.33平方米，总房款703725元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0220160034号。黎小田、谢晶琳在2017年1月24日前支付首期房款价183725元，占全部房价款的26%。余款520000元以申请银行贷款按揭方式支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照十二条处理。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.(1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买卖人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。佳烨公司在2017年2月5日开出黎小田、谢晶琳支付183725元的首期购房款的发票，在2017年9月8日、2018年3月29日共开出黎小田、谢晶琳支付520000元余款房价款的发票。2017年12月17日，原告谢晶琳（乙方）与佳烨公司（甲方）签订《补充协议书》，内容为鉴于：2.甲方开发的城市高地楼盘（下称：该楼盘）按原审批设计图纸已接近全面完工，近期将申办验收手续，按计划可如期交房。现该楼盘大多数业主及乙方要求甲方重新对该楼盘各幢的大门大堂进行优化工程。由于该项工程实施后直接影响原定进度排期，会导致验收工作推迟，最终延误交楼时间。目前双方协商一致，甲方同意对该楼盘各幢首层的入户大门及大堂进行优化工程，乙方同意将合同约定交房时间变更为2018年6月8日。该合同约定:一、甲方同意对其开发的坐落于湛江开发区人民大道中71号城市高地楼盘各幢首层的入户大门及大堂按公布效果方案进行优化工程。二、甲、乙双方一致同意将双方签订的《广东省商品房买卖合同》中第十一条第一款变更为“出卖人应当在2018年6月8日前向买受人交付该商品房”，其余条款按原合同执行。2018年8月27日，双方办理交房手续。再查明：佳烨公司为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装饰工程等项目的有限责任公司。由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村民以拉横幅、静坐的方式干扰佳烨公司施工。佳烨公司分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，佳烨公司员工陆晓聪就佳烨公司开发建设的城市高地花园商住小区是开发区人民大道的沿线“三旧”改造项目，龙潮村村民对佳烨公司施工范围未超越用地红线不予采信，每天有大量村民堵塞佳烨公司施工通道，破坏佳烨公司正常生产秩序的问题为由向湛江经济技术开发区国土资源局信访。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局作出处理意见书答复，确认佳烨公司合理合法使用其施工用地。此外，根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级,住宅框架结构租金为18-20元/平方米。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。佳烨公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与黎小田、谢晶琳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。关于佳烨公司是否存在逾期交房的情形。佳烨公司辩称其因龙潮村村民在施工期间干扰工程正常作业长达160天不能按时履行合同符合约定延期交房中“非出卖人责任造成的延误”条件，有全部免除责任的情形。龙潮村民因佳烨公司项目用地北面3米历史争议小路问题与佳烨公司发生纠纷，干扰施工现场致使佳烨公司施工受到影响，这是一般正常的人可以预见到的，在许多情况下，通过当事人的努力也是可以避免和克服的。在面对外界干扰施工的情况下，佳烨公司没有及时采取积极的措施，而是以暂停部分施工消极的方式应对，故佳烨公司延期交房属其责任造成，不符合双方签订合同中“非出卖人责任造成的延误”条件。对于佳烨公司辩称其延期交付楼房因不属于其责任而免责的意见，不予采纳。合同签订后，黎小田、谢晶琳如约支付了购房款给佳烨公司，后双方签订《补充协议书》，已约定将交房时间从2018年3月31日前延至2018年6月8日前，但佳烨公司仍未在交房期限内履行其交房义务，其延期至2018年8月27日才交付该房产给黎小田、谢晶琳使用，延期天数共计79天，显属违约,依法应承担逾期交房的违约责任。佳烨公司辩称其曾于2018年5月24日以及2018年8月22日分别书面通知黎小田、谢晶琳于2018年6月1日至2018年6月8日以及2018年8月23日至2018年8月26日期间收楼，但黎小田、谢晶琳并未及时收楼，由于佳烨公司未对其主张的该事实进行举证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，其应承担举证不利的后果，关于佳烨公司该辩解意见，依法不予采纳。关于本案延期交房的违约金是否过高，应否调整及计算问题。黎小田、谢晶琳与佳烨公司双方在《商品房买卖合同》中第十二条约定了买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。佳烨公司主张约定的违约金过高请求调整，提供的证据为《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案合同已明确约定了逾期交房的违约金标准为出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，即使对过高的违约金进行调整，也要综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准，因此，对于佳烨公司关于调整逾期交房的违约金标准的辩解意见，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，故佳烨公司依法应按该条约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付房屋使用期间的违约金给黎小田、谢晶琳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，黎小田、谢晶琳请求佳烨公司从2018年6月8日起以支付房价款703725元按每日万分之五计至实际交房之日即2018年8月27日的违约金，依法予以支持，违约金为27797元（703725元×万分之5/天×79天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：湛江市佳烨置业有限公司在判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金27797元给黎小田、谢晶琳。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512.52元，减半收取计256.26元，由湛江市佳烨置业有限公司负担。二审期间，佳烨公司与黎小田、谢晶琳均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人佳烨公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人佳烨公司的上诉请求和理由，及被上诉人黎小田、谢晶琳的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、佳烨公司应否承担逾期交房的违约责任。佳烨公司上诉主张其在开发建设涉案商品房过程中，龙潮村村民无故干扰施工导致工期迟延，以致其未能在合同约定的期限内交房，根据涉案《商品房买卖合同》第十一条的约定，其不应承担逾期交房的违约责任。因涉案《商品房买卖合同》第十一条只是约定存在“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”的情形下，佳烨公司可以免责，并未明确约定因第三人侵权造成的延误，佳烨公司亦可以免责。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依法法律规定或者按照约定解决”的规定，在佳烨公司未按合同约定的期限向黎小田、谢晶琳交付涉案房屋的情况下，不论佳烨公司逾期交房是不是龙潮村村民干扰施工造成的，佳烨公司都应当向黎小田、谢晶琳承担逾期交房的违约责任。佳烨公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、佳烨公司与黎小田、谢晶琳约定的违约金是否过高，应否调整。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以租金损失作为计算基准。虽然根据本案的证据未能确定黎小田、谢晶琳具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之五计算，违约金总额为27797元。相较于黎小田、谢晶琳已付购房款703725元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。故佳烨公司上诉主张调低逾期交房违约金缺乏充足依据，本院不予支持。综上所述，佳烨公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费494.93元，由上诉人湛江市佳烨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈小红审判员  郑玉莲审判员  林 竹二〇一九年七月二十六日法官助理莫晶莹书记员李欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。