贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初1528号原告：贵州正鼎物业服务有限责任公司铜仁分公司。地址：贵州省铜仁市碧江区滨江大道（睿力国际城A、B区）。统一社会信用代码：915206025907662918.法定代表人：陈林书,系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘中华，男，1969年8月10日出生，侗族，贵州省铜仁市，贵州正鼎物业服务有限责任公司铜仁分公司员工，住贵州省铜仁市万山区，特别授权。被告：喻祥友，男，1984年4月4日出生，汉族，贵州省铜仁市人，住铜仁市碧江区。原告贵州正鼎物业服务有限责任公司铜仁分公司（以下简称正鼎物业公司）诉被告喻祥友物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘中华到庭参加诉讼，被告喻祥友经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告正鼎物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2015年6月1日至2018年9月30日期间的物业管理费5457.45元；二、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称开发商）根据“睿力国际城A、B区”招投标的结果选聘原告对“睿力国际城A、B区”项目提供前期物业管理服务。被告向开发商购买“睿力国际城B区B4-7-3号”房屋，面积116.61㎡。2014年5月27日，被告接房并与原告签订了《睿力国际城A、B区前期物业管理服务合同》，合同中第五条约定住宅物业管理费为1.2元/㎡/月，第八条约定业主应以开发商通知交房时间起开始支付本合同约定物业管理费及其他应付费用，并在每季后10日内履行缴纳当季付费义务；第二十三条约定被告违反本合同的约定，未能按时如数支付物业管理费及其他费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金，逾期付费超过60日的，被告应按逾期未付费的每日千分之六的标准向原告支付违约金，还应当承担原告损失（包括但不限于诉讼费、以及不高于争议标的20%且不低于人民币3000元的律师代理费）。合同签订后，原告按照合同约定向被告提供了物业服务，但被告从2015年6月起便不再缴纳物业管理费，原告多次向被告催交物业管理未果，至2018年9月30日共计欠费5457.45元。被告喻祥友未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见及证据材料。经审理查明：2013年5月24日，被告喻祥友与贵州睿力集团铜仁房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2013004164），合同约定：被告喻祥友向贵州睿力集团铜仁房地产有限公司购买位于睿力国际城B区B4-7-3号房屋，房屋建筑面积为115.98㎡。被告喻祥友购买的房屋为住宅。2014年5月27日，被告喻祥友（甲方）与原告正鼎物业公司（乙方）签订了《睿力国际城A、B区前期物业管理服务合同》，约定：1、乙方提供前期物业管理服务的主要事项为：物业共用部分的日常运行、维护；物业共用设施设备的日常运行、维护；物业共用设施和附属建筑物、构筑物的日常运行、维护；公共绿化养护和管理；附属配套建筑和设施设备的日常养护和管理；小区公共环境卫生清扫保洁；小区交通秩序与车辆停放的管理等。2、乙方提供的物业管理服务的标准为：（1）房屋管理：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录；根据房屋的实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况；巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护；按照《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定和小区《业主临时管理规约》要求，建立住宅室内装饰装修管理制度；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门等；（2）共用设施设备维修养护管理：对共用设施设备进行日常管理和维修养护；建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检修等记录齐全；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；路灯、楼道灯完好率不低于80%；容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施等；（3）公共秩序维护管理：协助做好小区的安全防范工作；小区内严禁无序停放车辆；对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时在采取应急措施的同时及时向有关主管部门报告，保护现场，协助采取相应措施等；（4）环境卫生管理：小区设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运一次；小区公共场所每日清扫一次；电梯轿厢、楼道每日清扫一次；共用部位玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洁一次等。3、物业管理服务费按房屋的建筑面积收取，住宅物业管理费为1.2元/㎡/月；业主承诺在接房时一次性预付二个季度的物业管理费及其他应付费用，并在每季后10内履行缴纳当季应付费义务。4、业主不履行本合同约定的应尽义务，乙方可要求业主履行，由此引起的损失，业主应承担相应的责任；乙方违反本合同约定，致使物业管理服务不能达到本合同“物业管理服务标准”约定的，由乙方赔偿由此造成的损失；甲方（业主/物业使用人）违反本合同的约定，未能按时如数支付物业管理费及其他费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，逾期付费超过60日的，甲方（业主/物业使用人）应按逾期未付费的每日千分之六的标准向乙方支付违约金，且乙方可暂停向甲方提供本合同约定的单项或者多项服务。5、本合同自业主与贵州睿力集团铜仁房地产有限公司签订《商品房买卖合同》之日起生效。双方在前期物业服务合同中还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告喻祥友接房后履行了部分交纳物业管理费的义务，尚欠2015年6月1日至2018年9月30日期间的物业管理费，经原告多次催要未果，遂起诉至法院提出前列诉讼请求。庭审查明，原告正鼎物业公司与睿力国际A、B区业主曾因物业管理费的缴纳发生分歧而起诉到碧江区人民法院，2018年4月10，铜仁市碧江区人民法院作出了《铜仁市碧江区人民法院（2018）黔0602民初409号民事判决书》，该民事判决书第11页至12页载明有：“原告正鼎物业公司未按照双方签订的前期物业管理服务合同约定的标准提供物业服务，物业服务存在瑕疵，欠缴的物业管理费应予适当减免，减免比例为50%为宜”，且该民事判决书已经发生法律效力。现原告对诉讼请求第一项变更为减半收取2728元（取整数）。以上事实，有原告的当庭陈述及提交的营业执照、《商品房买卖合同》、《睿力国际城A、B区前期物业管理服务合同》、《催费通知》，本院出示的（2018）黔0602民初409号民事判决书在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告正鼎物业公司与被告喻祥友签订有《睿力国际城A、B区前期物业管理服务合同》，原、被告之间存在物业服务合同关系，该物业服务合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。原告正鼎物业公司应当按照合同约定向被告喻祥友提供物业服务，被告喻祥友则应支付原告正鼎物业公司物业管理费。从（2018）黔0602民初409号生效民事判决书载明的内容即原告正鼎物业公司未按照双方签订的前期物业管理服务合同约定的标准提供物业服务，物业服务存在瑕疵，欠缴的物业管理费应予适当减免，减免比例为50%来分析，再结合原告同意按照减免比例50%收取物业管理费，因此涉案物业管理费应减免50%。前述查明，被告喻祥友欠缴自2015年6月1日起至2018年9月30日止的物业管理费共计40个月，则欠缴的物业管理费为1.2元/㎡/月×115.98㎡×39个月=5427元（取整数），依据前述认定的减免比例为50%，则被告喻祥友应缴的物业管理费为：5427元×50%=2713元（取整数）。被告喻祥友经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视其放弃质证和答辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告喻祥友于本判决生效后十日内支付原告贵州正鼎物业服务有限责任公司铜仁分公司物业管理费2713元；二、驳回原告贵州正鼎物业服务有限责任公司铜仁分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告贵州正鼎物业服务有限责任公司铜仁分公司负担12元，被告喻祥友负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  徐毅二〇一九年七月八日法官助理崔向阳书记员彭世一