江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初2158号原告：王亚玲，女，1971年9月9日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：王琪，江苏绿象律师事务律师。被告：雷新朵，男，1973年4月22日生，汉族，户籍地河南省潢川县，现住江苏省苏州市相城区。原告王亚玲与被告雷新朵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日受理，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审、人民陪审员曹凤珠、沈惠琴参加评议。本案于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告王亚玲及其委托诉讼代理人王琪，被告雷新朵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除王亚玲与雷新朵于2017年7月8日签订的《房屋租赁合同书》（编号：1804825）。2、判令雷新朵立即将承租房屋腾空、将北阳台恢复原状并返还给王亚玲。3、判令雷新朵支付涉案房屋的房租、水费、电费至其实际将房屋返还给王亚玲之日止。4、本案诉讼费用由雷新朵承担。审理中，王亚玲将第三项诉讼请求变更为判令雷新朵支付涉案房屋2019年2月至2019年5月的水费151元。事实和理由：王亚玲与雷新朵于2017年7月8日签订《房屋租赁合同书》（编号：1804825），由王亚玲将自有的位于苏州市相城区房屋出租给雷新朵，租期为2017年7月8日至2022年8月7日，租金为1100元/月。合同同时约定房屋仅作居住使用，不得改变房屋原有主体结构、不得私拉电线、不得群租及转租等。签约后，王亚玲将房屋交给雷新朵使用，但此后王亚玲收到居委会通知才知晓出租给雷新朵的房屋内存在违法群租现象，雷新朵将涉案房屋从二室一厅改造成四个房间，并对外转租牟利。因雷新朵擅自改变房屋主体结构，且将涉案房屋进行群租、转租，造成房屋安全隐患，故王亚玲有权依据双方约定主张合同解除，并要求雷新朵将房屋返还王亚玲并支付费用等。被告雷新朵辩称，我和王亚玲签订了租期4年的合同，故我必须住到合同期满。如王亚玲坚持要求解除合同，在王亚玲赔偿我装修费15000元后，我可以在半个月内搬走，但如王亚玲不支付我装修赔偿款的话，则我不会从涉案房屋内搬走。经审理查明，2017年7月8日，王亚玲作为甲方（出租方）、雷新朵作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同书》（编号：1804825）一份，约定甲方将卓兴澜庭2幢306室（毛坯房）出租给雷新朵；房屋用途仅为居住，租期自2017年8月8日起至2022年8月7日止；租金为1100元/月，付款方式为每12个月支付一次，第一次租金在签订合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付给甲方；乙方承担租赁时所发生的水费、电费、电话费、煤气费等。合同第八条乙方义务之第2款约定：“未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人。”合同第九条违约处理之第1款约定：“如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足低过甲方损失，乙方应予以赔偿。”合同第十一条补充条款中另手写补充：“（1）不得破坏改变房屋原有主体结构，客厅、卧室不得贴瓷砖。（2）乙方在承租期产生一切后果与甲方无关。（3）严禁私接乱拉电线。房屋承租期不得群租，不能转租外人，兄弟（兄弟后原有朋友两字，但后被涂去）除外。（4）房租一年一付，下一年房租提前一个月支付给甲方，逾期甲方有权收回房屋。”合同还就其他内容进行了约定，甲、乙双方均在落款处签名并书写电话号码。2019年2月26日，苏州市相城区太平街道青漪社区居民委员会发出《群租房整改通知书》一份，载明：“经核实，你所位于澜庭2幢306室的房屋，存在以下安全隐患：改变房屋原有结构、装修分隔及违规群租。对存在的上述安全隐患，现责令你于7日内进行整改，逾期未整改的，将联合相关执法部门强制整改。引发事故将依法追究相应法律责任。”又查，涉案房屋，即位于苏州市相城区房屋登记权利人为王建军及王亚玲，房屋建筑面积为87.69平方米。另查，2019年3月10日，雷新朵作为甲方（出租方），案外人姜星星作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》（编号：8827197）一份，约定甲方将澜庭2幢306室房屋出租给乙方作居住使用，每月租金800元，一次性共收押金800元，租金一个月支付一次，每次交房租必须提前5天，先交钱后入住，超过租期每天扣50元，乙方租期不满，房租押金一律不退；租期自2019年3月10日至2019年9月9日；合同不到期押金不退，电按一元一度，公表按人分等内容。2019年5月28日，本院至涉案房屋内进行查勘并张贴告知书，通知涉案房屋内实际使用人至本院进行申报权利并提交身份信息、租赁合同、交纳租金的凭证及有关证据材料。当天，姜星星及其女友仍在涉案房屋居住，姜星星向本院明确，其自雷新朵处承租了涉案房屋内的一间房间，房租为800元/月，房租交至2019年6月10日。姜星星并陈述涉案房屋内朝北的小房间曾经也有人住，大概在2018年5月28日前的一周搬走，目前房屋内只有姜星星和其女友以及雷新朵居住。姜星星还明确其及其女友会在2019年5月28日中午搬走，故不需再到法院陈述。审理中，雷新朵陈述涉案房屋目前仅其本人居住，无他人居住；王亚玲则在庭后向本院书面述称，其庭后两次至涉案房屋内查看，该房屋内均无人居住。另，王亚玲陈述涉案房屋的水费为两个月交纳一次，2月、3月的水费在4月交，4月、5月的水费在6月交，雷新朵拖欠涉案房屋2月至5月水费151元（含违约金1元），8月应交纳6月、7月的水费数额目前尚不明确，故在本案中不予主张。雷新朵对未交涉案房屋2月至5月水费151元（含违约金1元）不持异议。以上事实有王亚玲举证的身份信息、《房屋租赁合同书》、《群租房整改通知书》、不动产权证书，《房屋租赁合同》复印件，本院所作调查笔录、拍摄照片及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。本院认为，涉案房屋登记于王亚玲与王建军名下，王亚玲作为产权人之一并作为合同签订的一方主体，可就涉案《房屋租赁合同书》单独作为原告提起起诉。王亚玲与雷新朵于2017年7月8日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。根据《房屋租赁合同书》，雷新朵在租赁期间未经王亚玲同意，不得私自将涉案房屋的部分或全部转租他人。现根据双方陈述，结合苏州市相城区太平街道青漪社区居民委员会发出的《群租房整改通知书》及本院在2019年5月28日至涉案房屋内实地查勘情况，可认定雷新朵存在将涉案房屋转租他人的情形，故王亚玲有权依据合同约定主张《房屋租赁合同书》解除。雷新朵抗辩其并未将房屋转租“他人”，而是租给朋友姜星星及其女友，以及朋友的朋友（曾住在朝北小房间内）。但根据《房屋租赁合同书》约定，雷新朵可将涉案房屋转租的范围仅限于“兄弟”，“兄弟”的含义虽可作宽泛的“朋友”来理解，但合同条款中明显将“朋友”二字涂去了，故应认为双方约定的转租对象仅限于“兄弟”，即含一定亲情意义上的通俗理解的兄弟含义，该概念与雷新朵对外转租并收取租金的朋友，及朋友的朋友应认为存在明显区别。同时，根据本院实地查勘，雷新朵将涉案房屋内北阳台隔断成单独一个房间，且将客厅东墙上的总闸处拉出5根电线并接有5个分电表，雷新朵还陈述其曾将客厅也隔断成单独一间房间，后因社区检查后不允许将客厅隔断才予以拆除的陈述等，可认为雷新朵将涉案房屋内的部分房间转租他人的行为是明确的。同时，雷新朵改变房屋结构，私拉电线的行为对整幢楼的房屋安全及居住在此的所有居民人身安全均构成极大的隐患。综上，本院对雷新朵的抗辩意见不予采信，认定涉案《房屋租赁合同书》因雷新朵的违约行为而致解除。因合同解除，故雷新朵应将涉案房屋恢复原状、腾空并返还王亚玲。结合雷新朵已就房租支付至2019年8月7日，雷新朵自述可在十五日内搬离等情形，本院认定雷新朵于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋北阳台恢复原状，将上述房屋腾空并返还原告王亚玲。雷新朵还应按约支付涉案房屋2019年2月至5月的水费（含违约金）151元。另，双方均认可雷新朵就涉案房屋的房租缴纳至2019年8月7日，但因本院已认定涉案《房屋租赁合同书》因雷新朵的违约行为而解除，故王亚玲有权根据合同约定主张没收剩余房款，且无需赔偿雷新朵所主张的相关装修费用。王亚玲并可另案主张房屋占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告王亚玲与被告雷新朵于2017年7月8日签订的《房屋租赁合同书》（编号：1804825）解除。二、被告雷新朵于本判决生效之日起十五日内将位于苏州市相城区房屋内北阳台恢复原状，将上述房屋腾空并返还原告王亚玲。三、被告雷新朵于本判决生效之日起十日内支付原告王亚玲2019年2月至5月的水费（含违约金）151元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014327）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费790元，由被告雷新朵负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。逾期未交，则强制执行。原告王亚玲预交的诉讼费用，由本院退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 玲人民陪审员  曹凤珠人民陪审员  沈惠琴二〇一九年七月二十九日书 记 员  唐宽正