江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0411民初79号原告（反诉被告）：晏北海，男，汉族，1989年5月3日生，住江苏省常州市新北区。原告（反诉被告）：陈洁，女，汉族，1990年4月28日生，住江苏省常州市新北区。上列两原告共同委托诉讼代理人：张有志，北京大成（常州）律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：周立，北京大成（常州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王乐，男，汉族，1990年12月25日生，住陕西省西安市周至县。被告（反诉原告）：高湘，女，汉族，1993年2月2日生，住江苏省常州市新北区。上列两被告共同委托诉讼代理人：王奋斗，男，汉族，1956年8月19日生，住陕西省西安市碑林区。上列两被告共同委托诉讼代理人：张玉来，男，汉族，1954年3月21日生，住陕西省西安市新城区。原告晏北海、陈洁与被告王乐、高湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，被告王乐、高湘向原告晏北海、陈洁提出反诉，本院依法予以受理。依法适用简易程序，于2109年3月6日公开开庭进行了审理；后依法适用普通程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告晏北海、两原告的共同委托诉讼代理人张有志、被告王乐、被告高湘及两被告的共同委托诉讼代理人王奋斗、张玉来到庭参加诉讼；第二次开庭，原告晏北海、两原告的共同委托诉讼代理人张有志、周立、被告王乐、被告高湘及两被告的共同委托诉讼代理人王奋斗、张玉来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晏北海、陈洁向本院提出诉讼请求：1、继续履行两原告与两被告签订的《房地产买卖居间合同》，判令两被告立即支付两原告购房首付款27万元、定金26万元并按时支付其他购房款；2、两被告支付两原告违约金14805元（违约金以房地产成交价格141万元为基数按日万分之三从2018年10月31日起暂计至2018年12月5日，实际应计算至履行完毕之日止）；3、两被告赔偿两原告律师费3万元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年9月23日，两原告与两被告在常州市常居房地产经销策划有限公司（以下简称常居公司）居间介绍下签订《房地产买卖居间合同》，约定两原告将常州市新北区白马公寓13幢甲单元3202室房屋出售给两被告，房屋价款141万元，两被告支付两原告2万元定金，同时应支付首付款27万元用于两原告偿还房屋贷款，于2018年10月30日前追加支付定金26万元，余款于2019年2月28日前办理资金监管手续时支付1万元，通过银行贷款支付85万元。合同签订后，两被告向两原告支付了2万元定金，随后两被告反悔，拒绝支付房屋首付款，并于2018年10月17日向常州市新北区人民法院起诉要求解除合同，案号为（2018)苏0411民初7701号，但又由于没有理由于2018年11月5日撤诉。两原告多次向两被告催要27万元首付款及26万元定金，并通知两被告接收案涉房屋，但两被告均予以拒绝，两原告无奈，只能诉至贵院以维护自身合法权益。基于两被告拒绝支付首付款27万元，同时未能在2018年10月30日前支付定金26万元，且其在没有任何理由的情况下到人民法院起诉要求解除合同，两被告的行为已构成根本违约，且属主观故意，两被告除应继续履行合同外，还需承担违约责任。双方在合同第五条第（四）项约定，违约方应按照房地产成交价格日万分之三的标准向对方支付违约金；合同第十七条第（二）项约定，违约方还应承担守约方因维权产生的必要合理损失，包括但不限于律师费等费用。审理中，两原告将诉讼请求变更为：1、解除两原告与两被告之间签订的《房地产买卖居间合同》；2、两被告支付两原告违约金55836元（违约金以房地产成交价格141万元为基数按日万分之三从2018年10月31日起暂计至诉讼请求变更之日，实际应计算至合同解除之日止）；3、两被告赔偿两原告因根本违约给两原告造成的房屋差价损失20万元；4、两被告赔偿两原告律师费3万元；5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：本案经过第一次庭审，两被告明确表示拒绝履行合同，经法庭释明因房屋乃特殊商品，要求两被告继续履行合同可能得不到法律支持，鉴于两被告拒绝履行合同的意志坚决，考虑到将来要求其履行的困难性，故对诉讼请求予以变更，并要求其承担违约责任，除前述按照合同约定承担违约金、赔偿两原告因维权产生的必要合理损失外，还应赔偿因当地房地产市场价格下行导致的房屋出售差价损失20万元。被告王乐、高湘辩称，1、两被告与两原告签订的合同无效。常州市人民政府颁布的（2017）56号《关于加强全市房地产市场调控工作的意见》第四条明确规定，新购买房屋（包括二手房）的，取得房产证后满两年方可上市交易。案涉房屋取得房屋产权证的时间为2017年5月22日，双方签订合同的时间为2018年9月23日，期间不足两年，违背了行政法规的禁止性规定和强制性规定，导致合同无法网签、无法在银行按揭贷款、无法将资金转入政府房屋交易的资金监管账户、无法办理房屋过户手续，故所签合同应属无效。2、合同存在欺诈行为和重大误解，导致合同无法实现。2018年9月23日下班后，双方在中介公司“新北区新桥颉房房产信息咨询服务部”、“常州市常居房地产经销策划有限公司”办公室，两原告与中介工作人员隐瞒了该房屋不能上市交易的事实，并谎称当天不签订合同，就会有人将房屋以更高的价格买走，共同哄骗、引诱两被告买房。当被告王乐走到门外向家人打电话商议购房事宜、并咨询有关法律规定时，两原告与中介工作人员已经让被告高湘（被告王乐的女友）在合同上签字。被告王乐返回后，两原告说高湘已经代他签字，无法改变。被告王乐在两原告和中介人员的诱导下，糊里糊涂地签名并按了手印，但两被告均未阅读合同内容。两被告均为打工者、农村户籍、家境贫寒，只能以银行贷款方式购买房屋。合同约定的付款期限与付款办法均无法实现。由于两被告未看合同条款，两原告与中介机构将贷款购买房屋的约定写为“万一贷款不成，现金支付全部购房款项”，对于不具备条件的打工族，是不可能成就购买条件的。原告晏北海以其妻子陈洁的娘家人想侵占房款为由，让两被告背过房屋共有权人陈洁，将房款打入他的个人账号，并让两被告不要告知陈洁，这一做法属于恶意欺诈，增加了两被告的交易风险，导致合同无法实现。双方商议的定金为2万元，且已缴纳。而两原告与中介机构在没有征得两被告同意，且未让两被告阅读合同条款的情况下，将合同约定的第一笔购房款26万元，恶意写成“追加定金”，是以“合法手段达到不合法目的”，其行为系无效。3、案涉合同签订后的第二天早晨，两被告就找中介机构要求解除合同、退还定金。中介机构与两原告商议后，两原告同意解除合同，但不同意退还定金。自此，两原告已在多家中介机构另行登记出让案涉房屋，并在网络上发布广告。两原告以实际行为与两被告解除了案涉合同。当两被告起诉要求退还定金时，两原告又以履行合同为由提起诉讼，后又变更为解除合同，反反复复，属于恶意诉讼。4、本案属于原、被告双方及中介机构多方产生的民事法律关系，两原告未将合同主体即两个中介机构列入当事人，法院也未追加，属于漏列当事人，程序违法，会导致本案事实无法查清。5、两原告要求两被告承担违约责任并赔偿损失的请求不能成立。由于两原告在合同中设置多处陷阱，既违反法律强制性规定，又显失公平，给两被告造成很多风险，两被告不再履行付款义务，属于依法实施不安抗辩权，不属于违约。由于合同无效、无法履行的责任在两原告，由此造成的经济损失应由两原告承担。综上，本案的房屋买卖法律关系，违背法律禁止性规定和强制性规定，且存在欺诈和重大误解，导致两被告的合同目的根本无法实现，该买卖关系属于无效的法律关系，且双方当事人事实上已经解除了合同。要求驳回两原告的诉讼请求。反诉原告王乐、高湘向本院提出反诉请求：1、反诉被告返还收取反诉原告的2万元定金；2、本案的损失费用由反诉被告承担。事实和理由：与前述答辩意见的内容一致。反诉被告晏北海、陈洁辩称，1、双方签订的合同合法有效。案涉房屋为两原告于2015年5月19日即与开发商签订买卖合同，并不属于2017年常州市政府文件中的新购商品房，不在调控之列；即使在政府的调控之列，也不影响合同的效力。事实上，两被告认为当时购买价格过高而故意毁约，案涉房屋不存在不能网签、过户及银行按揭的问题，两被告的反诉毫无道理。2、案涉合同是在中介机构主持下签订的，合同条款由中介工作人员逐一向双方解读并录像保存，两被告也事先看过房屋状况，价格是双方商量的结果，并不存在欺诈和所谓的误解。而是两被告急于结婚需要装修好的房屋才购买案涉房屋，所谓不能实现合同目的无从谈起。两被告作为成年人，应当对自己的签字负责，如果可以任意毁约，将导致社会交易秩序的混乱，显然也没有法律依据。购房款当然由夫妻一方接受，这是社会常识，并不损害两被告的利益，并非欺诈。合同上的空白填充字是中介所写，且得到两被告对合同内容的签字确认，两被告认为设立陷阱，纯属主观臆断。综上，两被告的反诉毫无道理，系其为恶意毁约寻找各种借口。基于合同法和双方的约定，两被告恶意违约应当承担违约责任，除不能要求返还定金外，还应承担合同约定的其他责任及由此给两原告造成的损失。两被告的反诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方均提交不动产权证书、房地产买卖居间合同、权证代办合同、房屋如实告知书、房屋交易携带资料确认表，内容相同，本院依法予以认定。王乐、高湘对晏北海、陈洁提交的起诉书、应诉文书、短信记录、委托代理合同、发票、房地产买卖合同、契税交易凭证的真实性均无异议，本院予以认定。晏北海、陈洁对王乐、高湘提交的短信记录、录音的真实性均无异议，本院予以确认。晏北海、陈洁提交的房屋价格走势图和王乐、高湘提交的房屋销售广告，双方均未证实证据来源，对方亦不予认可，故本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：晏北海、陈洁于2015年5月19日与常州绿洲置业有限公司就常州市新北区白马公寓13幢甲单元3202室的房屋签订商品房买卖合同。该房屋的不动产权登记日期为2017年5月22日，登记为晏北海、陈洁共同共有。2017年4月8日，常州市人民政府颁布《常州市政府办公室关于加强全市房地产市场调控工作的意见》,第四条规定，新购买商品住房（包括二手住房）的，取得产权证后满2年方可上市交易。新购买商品住房的时间以商品房合同网签备案时间为准。2018年9月23日，晏北海与王乐、高湘签订《房地产买卖居间合同》一份，合同载明甲方（出售方）为晏北海、陈洁，乙方（购买方）为高湘、王乐，丙方（居间方）为新北区新桥颉房房产信息咨询服务部。合同约定，甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，房屋建筑面积89.46㎡，产权人晏北海、陈洁，房权证号00××31；房屋有抵押、未出租；成交价格为141万元；乙方在本合同签订同时支付给甲方购房定金2万元；办理资金监管手续时，乙方支付房款1万元到资金监管专用账户，向选择的贷款银行申请商业贷款85万元；甲方产权转移登记过户前需还银行贷款时，乙方支付房款27万元至甲方贷款银行账户，直接用于甲方还贷；中介工作人员在“其他支付方式”一栏手写“乙方于2018年10月30日前追加定金贰拾陆万元（260000）给甲方，甲方将房屋交付给乙方。所有房款均以银行转账方式支付，自行交接房款的风险丙方已告知甲乙双方，如出现风险由甲乙双方自行承担”。合同约定，甲乙双方于2019年2月28日前办理资金监管手续，并于资金监管手续完成时或乙方贷款放款（公积金放款承诺书）2个工作日内，甲乙双方办理产权转移登记手续。合同第七条手写部分约定“甲乙双方一致协商同意违约适用定金罚则”。合同第十七条约定，违约方除承担本合同约定及法律规定的赔偿责任外，还应承担守约方因维权产生的必要合理损失，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全保险费、交通费、公证费、查档费等。合同尾部，晏北海在甲方处签字，高湘、王乐在乙方处签字并捺印，“新北区新桥颉房房产信息咨询服务部”在丙方处盖章。同日，双方还签订了《权证代办合同》一份，该合同处的丙方由常居公司盖章，其余署名与前述合同相同。合同签订后，王乐、高湘向晏北海支付了2万元定金，晏北海出具了收条。2017年10月，王乐、高湘向本院提起诉讼，将晏北海、陈洁、常居公司列为被告，要求解除双方签订的合同，并要求晏北海、陈洁返还定金2万元，事实与理由部分主要内容为前述常州市人民政府关于取得产权证未满2年不得上市交易的规定。后王乐、高湘撤回起诉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。王乐、高湘作为完全民事行为能力人，在作出购买房屋的重大决定时，应当尽到谨慎的注意义务，充分了解所购房屋的不动产权登记情况、购房政策等相关事宜，并知晓自己签名行为的法律后果，其未能举证证明合同签订过程中存在欺诈的事实，故对其因欺诈导致合同无效的辩解意见，本院不予采纳。王乐、高湘辩称的重大误解、显失公平、行使不安抗辩权的理由，均不符合法律规定的相应情形，本院不予采纳。虽然在合同签订时，案涉房屋领取产权证的时间尚不满两年，但依照合同法的相关规定，并不足以影响本案合同的效力，双方的合同因不违反法律、行政法规的强制性规定，仍属合法有效的合同。依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。合同签订时房屋虽不符合办理不动产权转移登记手续的条件，但合同中已经约定了较长的履行期限，并非不能实现合同目的；至于购房款支付给谁，也可以通过合理方式予以解决，故对王乐、高湘关于合同无法履行的辩解意见，本院不予采纳。因王乐、高湘明确表示不再购买案涉房屋并提起诉讼要求返还定金，其行为已构成违约，应当承担相应的责任。晏北海、陈洁诉请要求解除合同，王乐、高湘亦表示不再继续履行合同，故对晏北海、陈洁要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同中明确约定适用定金罚则，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，故对晏北海、陈洁要求王乐、高湘支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋差价损失，晏北海、陈洁提交的证据不足以证明房屋价格明显下跌；合同签订后的较短时间内，王乐、高湘即已提出不再履行合同，该时间段内也未发生房价短期内大跌的情形；在明知王乐、高湘违约后，晏北海、陈洁应当采取适当措施防止损失的扩大。综合上述几点，晏北海、陈洁要求赔偿房屋差价损失20万元的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。双方在合同中明确约定了违约方应承担守约方支出的包含律师费在内的维权合理费用，故本院对律师费予以支持，但具体数额，本院综合考量合同的具体情况，根据公平合理的原则，确定为15000元。王乐、高湘作为违约方，无权要求返还定金，故对其要求返还定金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第六十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告晏北海与被告王乐、高湘签订的《房地产买卖居间合同》。二、被告王乐、高湘于本判决发生法律效力之日起十日内向原告晏北海支付律师费15000元。三、驳回原告晏北海、陈洁的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王乐、高湘的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费17894元（该款原告晏北海、陈洁已预交），由原告晏北海、陈洁负担2894元，由被告王乐、高湘负担15000元（原告方同意被告方承担的诉讼费用由被告方在本判决发生法律效力之日起十日内向其直接支付，本院不再退还）。反诉案件受理费150元（该款反诉原告王乐、高湘已预交），由反诉原告王乐、高湘负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长 陈 娥人民陪审员 黎 辉人民陪审员 张锡桂二〇一九年七月一日书 记 员 芮梦厦