海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9028民初1096号 原告：海南链家旅居产业科技服务有限公司，住所地：海南省老城高新技术产业示范区海南生态软件园A区A19栋一楼。 法定代表人：张鹏，总经理。 委托诉讼代理人：李春光，男，海南惠海律师事务所律师。 被告：王美凤，女，1972年12月2日出生，汉族，吉林省长春市人，现住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈利民，男，吉林领典律师事务所律师。 原告海南链家旅居产业科技服务有限公司（以下简称原告海南链家公司）诉被告王美凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海南链家公司委托诉讼代理人李春光、被告王美凤委托诉讼代理人陈利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海南链家公司向本院提出的诉讼请求：一、请求判令被告赔偿原告损失211256.45元（装修款198766.45元、空调安装费10290元、搬家费2200元）；二、请求判令被告退还原告房屋租金92820元、押金46410元；三、请求判令被告向原告支付违约金30940元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年11月10日签订《商铺租赁合同》，合同第八条第一款约定：“原告可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设备”。然而，2017年11月16日被告将房子交付原告后，原告发现墙体漏水，于是联系被告代理人牛渲博处理。墙体漏水处理完毕后，原告于2017年12月26日至2018年3月1日先后三次向雅居乐物业提交装修申请，三次提交申请均因不同原因被退回，退回原因分别为：第一次是因被告未缴10月物业费导致装修申请退回；第二次退回原因为业态违背公司要求，不允许经营中介；第三次退回原因为业态与原规划不符，且违反公司规定。经多次退回，原告再联系被告另一代理人王振华与物业进行沟通，2018年3月20日原告第四次提交装修申请，并于2018年3月23日取得装修许可证但该证未标明可挂招牌，原告于2018年3月28日委托宁夏思源装饰工程有限公司对该商铺进行装修，并按照合同约定向该公司支付了装修工程款198766.45元。 经过上述事件后，为进一步明确双方责任，保证合作的顺利进行，原告于2018年3月26日又与被告签署了补充协议《店面租赁合同》，该合同第五条第六款约定：“甲方应承诺并积极配合乙方在承租房屋上方位置安装经营所需的门头及户外广告招牌，门头和广告安装费用由乙方自行负担；门头和广告牌位置及规格以甲方签字确认本合同附件为准。乙方自行负责户外门头和广告牌的登记备案工作，租赁房屋物业公司、上方、相邻楼层住户或单位的协调工作由甲方负责。如乙方不能正常安装经营所需门头及广告牌，甲方应向乙方赔偿全部实际损失包括不限于（装修费、房屋租金、搬家费等）”。原告于2018年4月25日通知被告代理王振华原告要挂招牌事宜，2018年4月29日悬挂招牌遭到物业保安的阻止，原告也立即联系被告代理王振华与物业进行沟通；经被告代理人多次沟通，雅居乐物业仍不同意原告挂招牌，致使租赁的房屋一直没有投入经营使用。原告于2018年6月4日致函给被告要求退租，但被告一直以各种理由回避问题。 基于上述事实，原告认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方均应当如约全面、恰当履行合同义务。原告系全国范围内知名的房地产经纪公司，对门店招牌有统一的要求，被告提供的商铺无法悬挂招牌，不能满足原告的经营目的，被告的行为已经构成根本违约，应当依法承担违约责任。根据双方合同第五条第六款及第九条第三款之约定，被告应当赔偿原告装修费、搬家费等实际损失、并应当将相应租金和押金退还给原告，同时应承担违约责任，向原告支付违约金（2个月租金）。为此，诉诸法院，请求判如所请。 被告王美凤辩称，一、原告的诉讼请求不成立，应予以驳回。原告的诉讼目前存在程序上问题，双方的房屋租赁合同到目前为止并没有依法解除，在合同未经法定程序确认解除的情况下，进行提出赔偿等其他请求存在法律程序的障碍。二、本案系原告精心设计规避法律的恶意诉讼，不应得到支持。首先，关于原告诉状中，前半部提到的装修问题，装修问题双方经协商以被告为原告增加5个月租赁房屋试用期的方式，协商解决不存在任何争议，因此，在法庭提出没有法律意义；其次，两份房屋租赁合同均为原告出具的格式合同，由其第二份合同、合同用纸依原告的标准，并且注明个人租赁合同，显然是重复使用的合同，在第二份合同中，原告单方删去了其装修及装修人员应当服从物业公司管理的条款，增加了第九条第四款的霸王条款，第五条第六款也就是原告诉讼的所依据的根本条款是一个矛盾性的条款，条款的全部约定的是乙方在装修过程中，甲方应当履行的是协助办理义务，而后半部却隐藏了如果不能正常悬挂牌匾，甲方应承担全部赔偿义务，能否悬挂牌匾是行政审批权限范畴，不是物业公司一个企业能够决定的。三、从整个事实看，乙方（原告）系恶意制造补充合同第五条第六款的条件，事实上是不是物业公司不允许其安装牌匾，而是原告恶意不安装，不悬挂，故意制造合同条件。经申请人民法院调取证据，物业公司从未阻止原告“正常”悬挂牌匾。因原告故意拖欠4月份和5月份的物业管理费，导致悬挂牌匾过程中物业公司有一定程度干预，并非不让悬挂。证据显示2018年6月13日左右，被告多次通知原告可以悬挂牌匾，原告一直没回应。四、关于原告具体诉请，本案系原告提出单方解除合同，按照双方的合同约定，租金、押金不予退还，装修归被告所有。原告的具体装修损失费缺乏合法客观证据支持。其承揽装修的合同没有日期，合同中约定的工期、付款期限与原告出示的票据相矛盾，到前为止原告并未提供其按照票据付款的支付凭证。被告高度怀疑原告与宁夏思源装修公司合同真实性，经我方网上查询，该装修公司在海南没有分支机构，因此，可以确认原告系因为海南房地产形势影响，中介业务萎缩，就缩减经营规模，单方要求解除合同。但是为了转嫁损失，而提起恶意诉讼。 本案当事人围绕诉讼请求以诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证；对当事人有争议的证据：原告提供的证据14、15、16、17、18的真实性予以认定，至于关联性及证明内容，本院认证如下，上述证据仅是装修合同及发票，却没有装修相关的材料证明及付款凭证，且装修项目体现是星海传说店面装修工程，而不是涉案房屋装修装饰项目，故不足以充分证明该笔交易的真实性，且即使确有该笔交易存在，鉴于原告与被告之间的合同尚未解除，该笔交易与本案无关联性、其证明内容本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2017年11月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定被告享有产权位于于海南××区商铺出租给原告使用，租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止；合同第八条约定：“乙方可根据实际需要对该商铺进铺进行装潢装饰、修葺改造、及安装必要设备等（以下统称装修），相关费用由乙方承担”；原告于2017年12月26日至2018年3月1日期间经三次提交装修申请，均被雅居乐物业公司退回，后原、被告于2018年3月26日补充签订了《店面租赁合同》，重新约定租赁房屋的交付时间是2018年3月26日，租赁期间自2018年4月26日至2021年4月25日止，免租期为2018年3月26日至2018年4月25日。租赁期间2018年4月26日至2019年4月25日租金每月15470元；2019年4月26日至2020年4月25日，租金比照上一年度租金涨幅8%，全年租金200491.2元；2020年4月26日至2021年4月25日，租金比照上一年度租金涨幅8%，全年租金216530.5元。合同签订后，原告对租赁商铺进行了装修，但因未能悬挂招牌，致使租赁的房屋一直没有投入经营使用。2018年6月4日，原告致函给被告要求退租，但被告未予答复。2018年8月8日，原告将商铺门店钥匙寄还被告。 另查明，2018年1月8日，原告向被告支付涉案房屋押金46410元；2018年1月9日，原告向被告支付涉案房屋租金92820元。原告于2018年5月9日交付涉案房屋4月份物业费595.9元；于2018年6月8日交付涉案房屋5月份物业费681.1元及电费84.7元。 再查明，原告与案外人宁夏思源装饰工程有限公司签订《陵水县英州镇星海传说店面装修工程承揽合同》，但该合同未注明签订日期。合同签订后，案外人向原告出具增值税专用发票载明装修费金额186985.79元，搬运费2136.37元。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力，各方应恪守合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告争议的焦点是：原、被告在案涉合同履行中是否存在违约情形，被告是否向原告赔偿损失、退还房屋租金及押金、支付违约金。根据查明的事实，被告向原告交付商铺后，原告发现租赁房屋墙体漏水，被告也已配合处理完毕；原告申请装修被雅居乐物业公司退回，被告再与原告协商签订《店面租赁合同》补充合同，重新约定租赁期间及免租一个月为原告装修时间，被告已按合同约定履行义务。原告主张在装修中，因遭到物业公司的阻止未能悬挂招牌，本院依被告申请，调查雅居乐物业公司是否存在阻止原告悬挂招牌的事实，经雅居乐物业公司出具了的情况说明，并没有限制G2-13商铺业主悬挂招牌牌匾的事实。故原告主张其因未能悬挂招牌牌匾，导致至今无法正常经营，理由不充分，且不符合常理。另外，原、被告并没有约定未能悬挂招牌牌匾就必然解除涉案合同为条件，双方应在协调的基础上解决问题，而原告单方解除合同显然违约，故原告于2018年6月4日向被告发出的退租函并不享有法定解除合同权利，因此，原、被告双方签订的房屋租赁合同仍然有效，原告应按合同约定继续履行，故原告主张被告违约，要求被告赔偿损失211256.45元（装修款198766.45元、空调安装费10290元、搬家费2200元），退还房屋租金92820元、押金46410元，支付违约金30940元的诉讼请求，理由不充分，缺乏事实根据和法律依据，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告海南链家旅居产业科技服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费7021.3元，减半收取3510.7元，由原告海南链家旅居产业科技服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  王腾飞 二〇一九年七月九日 书记员  万 博 本案适用法律依据： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。