河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302行初2729号原告李彬，男，1982年10月20日出生，汉族，住南阳市镇平县。原告段士各，女，汉族，1981年1月22日出生，住南阳市镇平县。委托代理人李业，河南通义律师事务律师。特别授权。被告彭云波，男，汉族，1976年1月6日出生，住南阳市卧龙区。被告唐密密（彭云波之妻），女，汉族，1988年4月14日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人申建国，河南大为律师事务所律师。一般代理。原告李彬、段士各诉被告彭云波、唐密密房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段士各、李彬及委托代理人李业，被告彭云波、唐密密及委托代理人申建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二原告经人介绍，将位于常绿大溪地6号楼1单元1504室的商品房转让给二被告并签订《商品房买卖合同》及补充协议。由于房屋为按揭贷款购买，尚有贷款未还清，由二被告直接偿还并不得违约。但二被告却未及时偿还贷款，形成逾期，给二原告征信造成极大损失。协议约定如果双方任何一方违约，守约方有权解除合同，违约方需承担房屋总价款20%的违约金。现请求解除原被告签订的《房屋买卖合同》并返还房屋；判令二被告赔偿合同约定的违约金22万元。诉讼费由被告承担。原告举证如下：1、2018年8月3日房屋买卖合同、补充协议各一份。2、李彬建设银行账户交易明细。3、段士各交通银行账户交易明细。4、段士各征信报告一份。5、李彬、段士各结婚证、离婚协议书。被告彭云波、唐密密辩称，原告李彬与段士各已经离婚，离婚时约定诉争的房屋归段士各所有，因此，李彬不是本案适格原告。原告诉请没有事实和法律依据，对于62万元购房款交付问题，二原告一直没有提出异议，诉状中称解除合同的事实没有涉及62万元房款，双方签订的房屋买卖合同以及补充协议均没有约定每月20日前还款。被告已经依约自2018年6月至今代原告向交通银行还款，不存在违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。被告举证如下：1、2015年12月30日段士各、李彬与南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。2、2016年1月11日，李彬、段士各与交通银行签订的抵押贷款合同。3、彭云波工商银行流水。4、彭云波与段士各微信聊天截图。5、彭云波向段士各手机银行转账回单。经庭审质证，被告对原告举证无异议，原告对被告举证无异议。本院对原被告双方质证无异议的证据予以采信，并确认案件事实如下：原告李彬、段士各原系夫妻。2015年12月30日，二人与南阳市常绿蓝桥房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买位于常绿大溪地6号楼1单元1504室的商品房一套。2016年1月11日，二人与交通银行股份有限公司南阳分行签订个人房产抵押贷款合同，以所购房屋向贷款人申请个人房产抵押贷款，每月还款3403.11元，每月的20日为还款日。2016年8月8日，李彬、段士各协议离婚，财产归段士各所有。2018年，二原告经人介绍将该房卖给被告。2018年5月25日，被告彭云波向原告李彬的弟弟李祥账户转入5万元作为购房款。2018年8月3日，李彬、段士各（甲方）与彭云波、唐密密（乙方）签订了房屋买卖合同，约定：甲方将位于滨河路以西杜诗路以北体育路以东6号楼1单元15层1504号房屋出售给乙方；甲方已取得该房屋的购房合同，合同编号15873185、购房日期2015-12-30、房屋属商品房、面积114.83平方米；甲乙双方协定房屋买卖价款（含装修和附属设施）为1100000元；如甲方房屋系按揭房或抵押房，由乙方出资还清贷款（冲抵购房款），还贷前甲乙双方应到公证处办理委托公证书，公证费由乙方支付。同日，双方签订补充协议，约定：因标的房屋处于抵押中，甲方转移按揭方式；乙方同意在标的房屋网签完成后，预约还款当日到交通银行代甲方还款483750元，该笔房款转款作为甲方出售标的房屋解抵押还款使用，乙方代甲方向交通银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。如甲乙双方任何一方未按照约定履行，则违约方按照《买卖合同》中违约条款的约定承担违约责任。此期间如果双方任何一方拖延造成违约，守约方有权解除合同，同时违约方需承担房屋总价款20%的违约金。签订本合同之日起支付房款550000元，剩余房款7万元，甲乙双方约定15天内支付给甲方。房屋买卖合同和补偿协议乙方落款处均为彭云波签名。被告彭云波自2018年5月至8月共计向二原告支付购房款62万元。2018年6月4日至5日原告将房屋交付给被告。原告将商品房买卖合同、个人房产抵押贷款合同交付给被告。自2018年6月起，彭云波每月向段士各账户转款用于归还贷款。其中，（1）、2018年6月19日彭云波向段士各账户转入3410元，6月20日段士各归还贷款3403元；（2）、7月19日彭云波向段士各账户转入3410元，7月20日段士各归还贷款3403元；（3）、8月19日彭云波向段士各账户转入3410元，8月20日段士各归还贷款3403元；（4）、9月20日彭云波向段士各账户转入3410元，9月20日段士各归还贷款3375元；（5）、10月21日彭云波向段士各账户转入3450元，10月21日段士各归还贷款3369.2元；（6）、11月20日彭云波向段士各账户转入3410元，11月20日段士各归还贷款3322元；（7）、12月21日，段士各逾期还款；（8）、2019年1月16日李彬向段士各账户转入3403，1月16日段士各逾期还款3337.17元；1月20日彭云波向段士各账户转入5000元，彭云波姐姐彭红向段士各账户转入2000元，1月20日段士各归还贷款3337元；（9）、2月20日，段士各归还贷款3403元，2月21日，彭云波向段士各账户转入3500元；（10）、3月20日段士各归还贷款3403元；3月23日彭云波向段士各账户转入3450元；（11）、4月19日彭云波向段士各账户转入3410元，4月20日段士各归还贷款3403.11元；（12）、5月20日段士各归还贷款3403.11元，5月22日彭云波向段士各账户转入3450元。（13）、2019年6月19日彭云波向段士各账户转入3420元。原告段士各提交的2019年6月2日查询的个人征信报告显示，2016年1月15日交通银行股份有限公司南阳分行发放的520000元个人住房贷款，2036年1月15日到期，截至2019年5月，余额464514元。最近5年内有4个月处于逾期状态，没有发生过90天以上逾期。2019年4月1日，原告提起本案诉讼，以二被告未及时偿还贷款形成逾期，构成违约为由，请求解除双方签订的房屋买卖合同、判令被告支付房屋总价款20%的违约金22万元。本院认为：本案原被告共同签订的《房地产买卖合同》及补充协议,是各方当事人的真实意思表示,内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。本案争议的焦点问题是被告是否构成违约、原告请求行使合同解除权能否成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。依照合同法规定，当事人请求行使合同解除权，应遵守诚实信用原则，不能损害合同相对方合理的信赖利益，迟延履行行为只有达到足以影响合同目的实现的根本违约程度时，非违约方才可以不经催告而行使合同解除权。本案中，原被告双方于2018年8月3日签订房屋买卖合同和补充协议，约定自“签订本合同之日起支付房款550000元，剩余房款7万元，甲乙双方约定15天内支付给甲方”，被告于2018年8月前向二原告支付了62万元购房款，二原告均予以接受，从原被告双方履行房屋买卖合同的实际情形看，二原告对被告交付62万元房款的行为并无异议。现原告称被告迟延履行按揭还款义务，自2018年6月至2019年6月，被告彭云波向原告段士各账户转入款项用于归还银行贷款，其中，2018年12月的银行贷款形成逾期，2019年1月，被告彭云波将两个月的款项转入段士各账户用于归还银行贷款。上述事实证实，被告在买卖合同签订后已经支付了购房款，虽然在支付银行按揭贷款时存在有逾期情形，但经原告催告，被告并没有明确表示不履行合同义务，而是及时履行了还款义务。根据上述法律规定，迟延履行行为只有达到足以影响合同目的的实现的根本违约程度时，非违约方才可以不经催告而行使合同解除权，加之房屋系大标的额的买卖，如果仅以付款时间有瑕疵就解除合同，不利于保护交易安全，对买受人是不公平的，且原告卖房的合同目的也得以实现，现原告请求解除合同不符合上述法律规定的情形，本院不予支持。原告要求被告支付22万元违约金的请求，本院不支持。关于原告李彬的诉讼主体资格问题，虽然起诉前李彬与段士各协议离婚约定该房归段士各所有，但因李彬是房屋买卖合同和补充协议的当事人，本案系房屋买卖合同纠纷，李彬系合同相对人，具备原告主体资格。被告辩称李彬不具备主体资格的理由本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决如下：驳回原告李彬、段士各的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  杜 鸿人民陪审员  朱德顺人民陪审员  叶 涛二〇一九年七月十八日书 记 员  史笑珊