四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终230号 上诉人（原审被告）：胥锡全，男，1955年3月11日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：顾凯，男，1982年7月15日出生，汉族，住四川省盐亭县，系胥锡全女婿。 委托诉讼代理人：勾宗珍，绵阳市盐亭县云溪法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：胥吉财，男，1975年2月18日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：胥吉金，男，1949年11月7日出生，汉族，住四川省盐亭县，系胥锡之父。 委托诉讼代理人：杨茗渊，四川川北律师事务所律师。 胥锡全因与胥吉财确认合同无效纠纷一案，不服四川省 盐亭县人民法院（2018）川0723民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胥锡全的委托诉讼代理人顾凯、勾宗珍、被上诉人胥吉财及其委托诉讼代理人胥吉金、杨茗渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 胥锡全上诉请求：撤销原判，确认双方买卖合同有效，驳回上诉人的诉讼请求，诉讼费由胥吉财承担。事实及理由：一、原判认定事实不清，没有查清案涉房屋的土地性质，该土地是林坡地，不是宅基地；原房主胥执良修建该房合法；胥吉财是本村村民，签订买卖协议时清楚房屋情况；转让时村社均同意，且办理了房屋产权登记，并未被宣告无效。二、原判适用法律错误，本案不适用《中华人民共和国农村土地承包法》，且双方买卖行为并未改变集体所有的土地性质，房产证上亦记载“集体所有”；《中华人民共和国土地管理法》第六十二条是管理性规范，现行法律并没有禁止同村不同组的集体经济成员间的房屋买卖，且原判错误认定集体组织成员的身份。三、原判程序违法。2017年7月，行政机关已经进行了房屋产权登记，胥吉财的起诉理由并不成立，原判的处理结果否定行政机关的登记不当。 胥吉财辩称：原判正确，应予维持。胥锡全与胥吉财分属不同组，属于不同经济组织。案涉房屋在一组，且胥吉财已经拥有宅基地，违反了法律规定。行政机关颁证错误，应当注销。 胥吉财一审诉讼请求：1、依法确认原、被告于2011年7月12日签订的《房子买卖合同》无效；2、由被告返还原告购房款16万元，并承担相应的资金利息；3、本案诉讼费用依法承担。 一审法院认定事实如下：胥吉财系玉龙镇三星胥家桥村**人，胥锡全系玉龙镇三星胥家桥村**人。2008年7月，胥锡全与玉龙镇三星胥家桥村1组人胥执良签订《房屋买卖合同》，将胥执良所有的位于星场镇）三层房屋以13.8万元的价格，卖给胥锡全所有，双方未办理过户手续。2011年7月12日胥锡全与胥吉财签订《房子买卖合同》，内容为：经双方协议成交，卖方胥锡全，三星场镇两间三层楼，左边靠胥春花，右边靠胥夕江，两间产权经协议后归买方胥吉财所有：水、电、气户头全部归于胥吉财所有，室内灯具由买方所有，卖方在交户时不得取走，经双方协议定为价格240000元，卖后一切手续由买方负责，协议达成后，由买方交付定金10000元，付款方式在22号前付给卖方16万元，剩余8万元以三年付清。胥锡全在甲方处盖印章，胥吉财在乙方处签名，村书记陈宏在证人处签名。合同签订后，胥吉财支付购房款16万元。胥锡全一直在房内居住使用，2017年12月胥锡全从房内搬出，胥吉财未搬入该房屋。2017年7月18日，胥锡全将该房屋办理在胥吉财名下，并办理了房屋产权证，产权证内容为房屋所有权人胥吉财，单独所有，房屋坐落于，房屋状况3层，建筑面积213.69㎡，产别：私产，并载明“集体土地”。胥锡全称该房屋的土地使用证正在办理中。 胥吉财提供了其房屋的“集体土地使用证”，载明土地使用权人胥吉财，土地所有权人盐亭县农民集体。地类（用途）农村宅基地。胥吉财所持有的“农村土地承包经营权证”载明：发包方全称“盐亭县”，承包方代表名称胥吉财，承包方式家庭承包。 同时查明，胥锡全在有房屋。2008年7月被告购买案外人胥执良的房屋时未办理房产证及土地证过户手续，胥执良也未办证。2018年春节期间，胥家桥村村委会召集胥吉财父母及胥锡全进行调解，解决意见是维持买卖合同，由胥锡全向胥吉财支付一万元房租，但未达成协议。 二审中，上诉人胥锡全提供了村委会证明及房管局档案查询资料，以证明交易是合法的。被上诉人胥吉财对村委会的证明提出异议，认为与本案无关。对房管局档案资料的真实性不持异议，对合法性认为有异议。被上诉人胥吉财提供不动产登记查询单，证明自己有两套房屋。胥锡全认可该证据的真实性，但称一套房屋在农村，一套房屋在场镇。 二审另查明：胥吉财在房屋系其与父母共有，颁证登记在胥吉财个人名下。2018年3月，胥吉财曾起诉胥锡全确认合同无效，后于2018年10月9日撤回起诉。在起诉前，胥锡全已为讼争房屋办理了产权证。 原审法院认为，农村房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权随之转让。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权”。从原告胥吉财提供其胥家桥村五组房屋的“集体土地使用证”载明“土地所有权人盐亭县，其“农村土地承包经营权证”上载明“发包方为盐亭县”，以上证据证明盐亭县胥家桥村是以村民小组为集体经济组织，原、被告属两个村民小组，不属同一集体经济组织。再有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”规定，原告胥吉财在拥有一处宅基地，原告再购买被告胥锡全的房屋，就拥有两处宅基地，与该规定相悖。被告将建在农村集体所有土地上的房屋转让给不属于本集体经济组织成员的原告胥吉财，其《房子买卖合同》违反了法律强制性规定。原、被告之间签订的《房子买卖合同》依法应认定无效。原告胥吉财请求确认《房子买卖合同》无效的主张，符合法律规定，本院予以支持。合同确认无效后，被告胥锡全因合同取得的购房款16万元，应当向原告胥吉财返还，原告胥吉财所购买的房屋应退还给被告胥锡全。关于原告主张资金利息的请求，因于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告胥吉财与被告胥锡全签订的《房子买卖合同》无效；二、由被告胥锡全于本判决生效后二十日内向原告胥吉财返还购房款16万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案减半收取案件受理费1750元，由原、被告各负担一半。 本院认为：本案的争议焦点在于《房屋买卖合同》是否违反法律禁止性规定而导致无效。本案当事人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且胥吉财已经取得讼争房屋的产权证，并支付了购房款16万元，故其诉称房屋无法办理产权证与事实不符。农村集体经济组织是经营、管理该组织名下财产而专门成立经营组织，如合作社、经济联合社等，村委会是基层群众性自治组织，根据《中华人民共和国民法总则》第九十六条对特别法人的规定，二者属于不同的特别法人，即分别为农村集体经济组织法人、基层群众性自治组织法人，而村民小组不具有法人资格。因此，村委会、村民小组与农村集体经济组织并非同一概念。根据《中华人民共和国民法总则》第一百零一条关于“居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。”的规定，未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。本案中，当事人所在的村民小组及村委会并未成立专门的农村集体经济组织，上诉人和被上诉人系同村村民，转让房屋后被上诉人已取得了房屋所有权证，结合上述法律规定的精神和本案实际情况，应当认定本案房屋买卖有效。 综上，上诉人之上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、撤销四川省盐亭县人民法院（2018）川0723民初2580号民事判决； 二、驳回胥吉财的诉讼请求。 一审诉讼费1750元、二审诉讼费3500元，均由胥吉财负担。 本判决为终审判决。 审判长  李川华 审判员  张宗文 审判员  廖小军 二〇一九年七月十四日 书记员  蒋思琪