河北省唐山高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）冀0291民初563号原告：张志强，男，1977年7月7日出生，汉族，住唐山市。委托诉讼代理人：李子辉，河北鸿翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟彦君，河北鸿翔律师事务所实习律师。被告：付文荣，女，1952年6月28日出生，汉族，住唐山市。被告：傅文亚，男，1955年1月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：傅爱忠，男，1978年1月1日出生，汉族，系傅文亚之子。被告：付文才，男，1958年6月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：李军，河北开原律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵薇，河北开原律师事务所律师。被告：傅文英，女，1961年2月5日出生，汉族，住唐山市。被告：付文进，男，1963年12月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：李军，河北开原律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵薇，河北开原律师事务所律师。原告张志强与被告付文荣、傅文亚、付文才、傅文英、付文进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志强及其委托诉讼代理人李子辉、佟彦君，被告傅文亚委托诉讼代理人傅爱忠，被告付文才、付文进及其共同委托诉讼代理人李军、赵薇，被告傅文英到庭参加诉讼，被告付文荣未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。张志强向本院提出诉讼请求：1.确认原告与付国凤和刘翠珍签订的房屋买卖合同有效；2.请求依法判决五被告履行买卖合同，交付付家屯平改楼即恒大学庭小区304楼2门0602号房产一套，等过户条件具备时，被告必须协助原告办理该房屋的不动产权登记手续；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年5月3日，原告张志强和付国凤、刘翠珍（付国凤、刘翠珍为五被告父母）签订了一份《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方张志强购买乙方（付国凤、刘翠珍）所有的××村平改房一套（66平方米），共计叁拾叁万伍仟圆整（335000元），由乙方负责房屋的产权变更工作，乙方保证该房产手续合法，权属清楚，有合法的土地使用权。原告于2011年5月5日支付购房款32万元，于2011年11月9日，支付购房尾款15000元。原告张志强与付国凤、刘翠珍签订房屋买卖合同时，付国凤、刘翠珍均明确表示在确定房屋的具体楼牌号码后，由原告方在其两套66平方米的平改房屋中，自行选择其中一套，作为原告方的购买房屋。在原告起诉被告之后，涉案的××村的平改房进行了摇号，其中，两套66平方米的房产具体位置是××楼一套，和320楼1门1002室一套，依据原告与付国凤、刘翠珍的约定，原告选择304楼2门0602号作为其购买房产。现平改房已经建成，原告要求被告履行买卖合同，并交付平改房。付国凤、刘翠珍在签订完房屋买卖合同后相继去世，付国凤、刘翠珍共生育了五个子女，即本案五被告。付国凤、刘翠珍在签订案涉房屋买卖合同时具有完全民事行为能力，对房屋有处分的权利，签订买卖合同是真实的意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，是双方自愿、平等、协商的结果，不存在无效事由。根据合同法的规定，该买买合同有效。原告已经支付了全部购房款，履行了合同义务，应享有合同权利，故原告有占有、使用、收益该房的权利。根据继承法的相关规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳的税款和清偿的债务以他的遗产实际价值为限。虽然房屋的所有人付国凤、刘翠珍已死亡，但合同依然有效，合同中被继承人没有履行的内容应由其法定继承人在其遗产继承范围内继续履行。被告作为继承人，不履行被继承人生前合同债务的行为，不但违背了诚实信用原则，也严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了较大的经济损失。付文荣辩称，其交易过程不在场，交易的事情不知道，没有分得父母的财产，其放弃权利。傅文亚未答辩。付文才、付文进共同辩称，原告提交的买卖合同属于无效合同，无效合同从订立之始就不受法律保护。理由如下：1.从事实上看，刘翠珍对案涉的66平方米房产买卖一事并不知情，刘翠珍于2014年12月5日立有遗嘱，对自己的财产份额包括案涉房产进行遗嘱处分，故其不可能在已将该房出卖之后又再对该房产立遗嘱处分。2.该合同中的付国凤和刘翠珍的签名不真实，刘翠珍生前不会写字包括自己的名字，而付国凤的签名与其以往签名也存在重大差异，即“国”的写法不同。3.合同显示的签订日期是2011年5月3日，而在该合同签订之前的2009年11月6日，付国凤已将该房产赠与给了付文才和付文进，赠与合同已经生效，签订合同时未被撤销，故当时的案涉房产归付文才、付文进共有。4.从法律上看，该合同违反法律强制性规定，即违反了房地产管理法第三十八条的规定。就该房产当时的情况看，不仅不符合法律规定的房产买卖的其他条件，而且约定的房产不存在，只是房产指标。综上，原告提交的房屋买卖合同属于无效合同，无效合同不受法律保护，即从合同订立之始就不受法律保护，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。傅文英辩称，房屋买卖合同确实是付国凤签的字，刘翠珍按的手印，没有剥削、强迫，傅文英当时在场，清楚这个过程。付文才、付文进提到的赠与已经撤销了，有判决书。本院经审理认定事实如下：付国凤与刘翠珍系夫妻关系，二人婚后育有五子女，即本案被告付文荣、傅文亚、付文才、傅文英、付文进。付文才、付文进与付国凤、刘翠珍的××院。付国凤、刘翠珍的土地使用权证号为2001-019，土地使用面积为267.81㎡；付文进的土地使用权证号为1999-01，土地使用面积为228.9㎡；付文才的土地使用权证号为1999-02，土地使用面积为228.9㎡。2009年11月7日，付文进作为乙方与唐山高新技术产业开发区街道办事处付家屯村党支部及付家屯村民委员会共同作为甲方签订了编号为唐付改第469号《付家屯村平改搬迁补偿安置协议》，协议约定乙方所有的的位××村土地使用权证号为1999-01的宅院，置换楼房的面积为178.92㎡，全部转入房本2001-019付国凤。同日，付文才作为乙方与唐山高新技术产业开发区街道办事处付家屯村党支部及付家屯村民委员会共同作为甲方签订了编号为唐付改第470号《付家屯村平改搬迁补偿安置协议》，协议约定乙方所有的的位××村土地使用权证号为1999-02的宅院，置换楼房的面积为178.92㎡，人均不足45㎡要购买住房41.76㎡，即可置换和可购买楼房的面积为220.68㎡，优惠面积和置换面积全部转入房本2001-019付国凤。再同日，付国凤作为乙方与唐山高新技术产业开发区街道办事处付家屯村党支部及付家屯村民委员会共同作为甲方签订了编号为唐付改第471号《付家屯村平改搬迁补偿安置协议》，协议约定：“乙方置换楼房面积为220.32+44.064+178.92[由付文进（1999-001）转入]+178.92[由付文才（1999-002）转入]㎡，乙方共计可置换和可购买楼房的面积为622.224㎡……乙方共计选择楼房7套（2套66㎡、2套78㎡、3套92㎡）……”。2011年5月3日，张志强作为甲方与付国凤、刘翠珍作为乙方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“甲方购买乙方坐落于××村平改房66㎡，共计叁拾叁万伍仟圆整，甲方预付乙方购房款叁拾贰万元整，乙方负责房屋的产权变更工作，产权更名完成后甲方结清余款共计壹万伍仟圆整。”卖方将编号为唐付改第471号《付家屯村平改搬迁补偿安置协议》（复印件）一份交给张志强，该协议上方标注“同意卖出付家屯村南街33号平改房一套66㎡”，上有三枚指印。2011年5月5日，张志强将32万元通过银行卡转账方式转入付国凤名下账号为×××的银行卡中。2011年11月9日，付文英为张志强出具收条一张，内容为：“今收到张志强购房款余款壹万伍仟元整。”2014年10月6日，付国凤去世。2018年12月7日，刘翠珍去世。现付家屯平改项目回迁房已分配入住。原告与五被告协商未果，形成本诉。上述事实，有《付家屯村平改搬迁补偿安置协议》、房屋买卖合同、中国农业银行业务回单、收条、当事人陈述等证据予以证明。本院认为，《付家屯村平改搬迁补偿安置协议》中明确载明付国凤共计可置换和可购买的楼房面积622.224㎡，其中有178.92㎡由付文才转入，有178.92㎡由付文进转入，即通过该协议能够获得的7套房产，系付国凤、刘翠珍、付文才、付文进的共有财产，付国凤、刘翠珍不是66㎡房屋的完全所有权人，不能单独处分66㎡房产。原告在签订《房屋买卖合同》时知悉《付家屯村平改搬迁补偿安置协议》的内容，应当知道付国凤、刘翠珍不具备处分权利。无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。付国凤、刘翠珍出卖共有财产，未经过共有人付文才、付文进的同意，付文才、付文进事后未作出追认的意思表示，故该《房屋买卖合同》无效。综上，原告要求确认《房屋买卖合同》有效，五被告继续履行合同，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张志强的诉讼请求。案件受理费10400元，减半收取计5200元，由原告张志强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 员 王春梅 二〇一九年七月二十九日法官助理 刘小利书 记 员 安 月