浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1709号上诉人（原审原告）：道洪集团有限公司。住所地：浙江省嘉兴市城南路******。统一社会信用代码：91330402787738390E。法定代表人：马彩球，董事长。委托诉讼代理人：吴涛，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞秋燕，浙江国傲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：嘉兴乐天超市有限公司。住所地。住所地：浙江省嘉兴市城南路与中环南路路口会信用代码：91330400055504329T。法定代表人：朴世镐，总经理。上诉人（原审被告）：利群时代商贸有限公司。住所地。住所地：江苏省南通经济技术开发区上海路会信用代码：913206912518785128。法定代表人：郭伟，董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈延来，山东文康律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：许光磊，山东文康律师事务所律师。上诉人道洪集团有限公司（以下简称道洪公司）、嘉兴乐天超市有限公司（以下简称乐天公司）、利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初7438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。道洪公司上诉请求：撤销（2018）浙0402民初7438号民事判决第三项、第五项，改判乐天公司、利群公司支付2018年10月25日至2019年3月25日的租金及房屋占有使用费5879720元；乐天公司、利群公司支付解除合同的违约金10444240元(38682.37元×270天)。事实与理由：（一）关于2018年10月25日至2019年3月25日租金及房屋占有使用费。一审法院认为道洪公司在2018年9月2日报警后没有积极处理搬货以及要求腾退的事宜，对于房屋不能正常利用及损失扩大有一定影响，故判决道洪公司承担上述期间20%的责任。但上述期间仍处于房屋租赁期间，如何使用房屋是乐天公司的权利。乐天公司在此期间自始至终未向道洪公司提出任何关于腾退房屋的要求。在此情况下，道洪公司没有权力也没有义务要求乐天公司腾退房屋。故一审法院判决道洪公司承担20%责任没有事实和法律依据，该期间的租金及房屋占有使用费应当由乐天公司承担。（二）关于解除合同违约金。道洪公司与乐天公司在拟定《房屋租赁合同》时，考虑到本案案涉房屋体量大，房屋及附属设施的设计、规划完全是按照乐天公司的要求建设的，并且双方均投入了较大的装修成本，租赁期限较长，任何一方违约，将都会给另一方造成巨大的损失等因素，双方特意在《房屋租赁合同》第十五条15-3中约定了对等的违约金2000万元的条款。对于该约定，双方是根据实际情况测算各类损失，为约束双方当事人按约履行合同义务而设定的，是真实意思表示，对双方均有约束力。另外，即使根据《房屋租赁合同》第15.2条款约定，若发生12个月持续亏损，承租方提前3个月书面通知出租方解除本合同，并支付月租金标准6个月的租金作为补偿金。故即使按照亏损解约的情况，乐天公司除了支付6个月赔偿金外，也应当额外给予3个月的招租期。事实上，如此体量的房屋另行招租难度非常大，道洪公司的房屋至今仍处于招租空置期。故一审判决乐天公司承担6个月违约金，确实无法弥补道洪公司的巨大损失。综上，请求依法改判。乐天公司、利群公司辩称：道洪公司的上诉理由没有事实与法律依据，不应支持。具体理由同上诉理由。乐天公司、利群公司上诉请求：撤销(2018)浙0402民初7438号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项，改判合同解除时间为2018年9月1日；乐天公司不承担自2018年10月25日至2019年3月25日的租金及房屋占有使用费的80%，计4703776元、不承担解除合同违约金6962827元；利群公司对乐天公司的付款义务不承担连带责任。事实与理由：（一）一审认定案涉合同的解除时间错误。2018年8月31日，乐天公司向道洪公司发出《解约通知函》，以道洪公司交付的房屋不符合现行消防规范导致无法用于商业经营，租赁目的不能实现为由，要求自2018年9月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2018年10月9日，道洪公司就《解约通知函》回函，称乐天公司提出的解除合同的理由不能成立，无权以前述理由单方擅自解除上述合同及相关协议。2018年10月13日，乐天公司再次向道洪公司发出《公函》，告知合同解约事宜，并重申合同解除时间为2018年9月1日。依据合同法第九十四条关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同”的规定，道洪公司提供的案涉房屋有近四分之一的面积未经过消防验收，导致乐天公司经营的乐天玛特超市被消防部门查封停业，不能实现合同目的。且道洪公司未按合同约定向乐天公司提供停车位，严重影响了乐天公司的经营；另道洪公司还经常对乐天公司经营的乐天玛特超市断电。以上种种情况均表明道洪公司已构成根本违约，致使不能实现合同目的，乐天公司有权解除案涉租赁合同，案涉租赁合同的解除时间为2018年9月1日。即使乐天公司依法定解除无效，那么依据乐天公司与道洪公司签订的《房屋租赁合同》第14-4“租赁期间，非本合同规定的情况，一方擅自解除合同的，应支付对方违约金人民币2000万元”的约定，乐天公司享有任意解除权，只不过需要承担一定的违约责任。无论乐天公司享有的是法定解除还是上述任意解除权，乐天公司已于2018年8月31日向道洪公司寄发《解约通知函》，虽道洪公司回函要求继续履行，但乐天公司又发公函明确了合同的解除并重申解除时间。故道洪公司收到乐天公司寄发《解约通知函》的时间应为案涉合同的解除时间。综上，一审认定乐天公司解除合同无效及合同解除时间均属于事实认定不清，应依法予以纠正。（二）一审判定由乐天公司承担80%的房屋占有使用费属于认定事实不清，适用法律错误。2018年8月31日，乐天公司向道洪公司发出《解约通知函》后开始搬离撤场，腾让房屋。2018年9月2日，道洪公司报警，并将案涉商场的出货卷帘门用螺钉钉死，安排物业人员对案涉房屋进行监管，阻碍乐天公司进行清退，此时案涉房屋已由道洪公司实际接管。直至2019年3月15日，在一审法官的主持下，乐天公司与道洪公司才进行了现场交接。一审以乐天公司未积极表明搬运人员身份，事后未再次联系腾退返房；没有解决次承租人区域的腾退返还；在道洪公司起诉后，通过管辖权异议等诉讼程序消极对待道洪公司腾退房屋的要求，进一步扩大房屋闲置损失等理由，判决乐天公司承担房屋占有使用费的80%，属于适用法律错误。事实上，乐天公司解约后积极腾退房屋，表明了搬运主体身份，并要求办理退房、交接，但是道洪公司拒不配合办理案涉房屋交接，并立刻对案涉房屋进行监管，阻碍腾退。事后乐天公司积极与道洪公司沟通退房交接问题，并多次至道洪公司处沟通，但是因补偿费用问题未达成一致，道洪公司拒不配合办理交接。在乐天公司开设的乐天玛特超市因消防问题被关停后，次承租人基本均已搬离，剩余次承租人均与道洪公司重新确定租赁关系并将水电费用向道洪公司缴纳，因而不存在次承租人区域的腾退返还问题。乐天公司一直积极要求交接房屋，在案涉房屋的交接方面，乐天公司属于弱势方、积极方。从理性商人角度考虑，乐天玛特超市连年亏损，乐天公司自收购嘉兴乐天玛特超市以来，因房屋不符合使用用途，一直没有开业、没有实际占有使用案涉房屋，并欲将案涉房屋交还给道洪公司以止损。在案涉房屋不能产生价值的情况下，乐天公司不可能每天无故支出3万余元的租金。乐天公司为了损失的进一步扩大，想尽快将案涉房屋腾空，办理交接。而对道洪公司来讲，在交接房屋方面其属于强势方、消极方。道洪公司完全不予配合，因为道洪公司并没有任何损失，依然可收取每天3万余元的房租。在此等情形下，乐天公司只能通过撤场的方式完成案涉房屋的交接。根据合同法第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在乐天公司寄发《解约通知函》并积极腾退的情况下，道洪公司不配合腾退并实际掌控案涉房屋，致使乐天公司只能通过弃场来交接。道洪公司对乐天公司不再租赁是明知的，但却未采取适当措施，不与乐天公司办理房屋交接并阻止乐天公司腾退，造成了损失的扩大，应由道洪公司承担起损失扩大的责任。综上所述，即使需要乐天公司承担部分房屋占有使用费，那么也应由道洪公司承担其损失扩大的大部分责任。一审判定由乐天公司承担房屋占有使用费的80%，不甚合理。（三）一审确定的解除合同违约金数额过高。如前所述，道洪公司的种种行为已构成根本违约，致使不能实现合同目的，乐天公司可依法解除案涉租赁合同，不应承担解约违约金。即使需由乐天公司承担部分解约违约金，一审法院认定的数额亦过高。在道洪公司并没有提供其实际损失的证据的情形下，一审法院以前案调解书中约定违约金为六个月租金的标准判决本案的违约金，依据不足，且属过高。首先，前案调解书约定六个月租金作为违约金，是对逾期付款的违约责任而非合同解除的违约责任，不能一概而论，不能以前案调解书确定的逾期付款违约金作为认定本案解除合同违约金的依据。其次，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，乐天公司主张违约金过高要求降低，而道洪公司并未提供任何实际损失的证据，一审法院结合房屋面积、租金、招租难易程度、行业中免租期的惯例等因素认定违约金为六个月租金，依据不足。乐天公司认为以三个月租金作为解除合同违约金较为适宜。（四）一审判决利群公司对乐天公司的付款义务承担连带责任是错误的，且属于超诉求裁判。道洪公司在民事起诉状的诉讼请求第7项为“被告二对上述第2、3、4、5项费用承担连带责任”，并未要求利群公司对违约金2000万元承担连带责任。但是一审却判决利群公司就违约金承担连带责任，属于超诉求裁判，应予以改判。道洪公司辩称：一审关于解除合同时间点的认定是正确的。乐天公司提出的消防、车位、停电、物业等问题均没有事实依据。相反，乐天公司到期未支付租金、在合同期限内发送解除合同的通知以及撤离人员等相关行为，违反了合同法第九十四条的规定，道洪公司以此解除合同，有事实以及法律依据。关于乐天公司第二、三点的上诉理由，道洪公司的上诉状中也陈述了反驳理由，不再赘述。另外，利群公司对乐天公司的债务承担不可撤销的连带保证责任，利群公司应当承担相应的连带责任。道洪公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认乐天公司、利群公司解除《房屋租赁合同》的行为无效；2.解除道洪公司与乐天公司、利群公司的《房屋租赁合同》以及《更名协议书》；3.乐天公司在合同解除之日起十五日内腾退并向道洪公司完好交还租赁房屋，同时拆除广告牌；4.乐天公司向道洪公司支付房屋占有使用费（自2018年10月25日起至实际腾退交还之日止，以日租金或者占有使用费（以38682.37元为标准）以及违约金（以每日3万元的标准，自2018年9月24日起计算至实际支付时止，暂算至2018年10月25日为93万元）；5.乐天公司向道洪公司支付拖欠的水电费168403.52元（暂计算至2018年9月30日，应计算至实际腾退交还之日）以及违约金（以垫付金额每日1%计算，承担至实际支付时止）；6.乐天公司向道洪公司承担违约金2000万元；7.利群公司对上述付款义务承担连带责任。庭审过程中，道洪公司撤回第三项中拆除广告牌以第五项中的垫付水电费的违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：利群公司原名“江苏乐天玛特商业有限公司”。2010年道洪公司（甲方）与乐天玛特（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乐天玛特向道洪公司承租座落于嘉兴市中环南路口地上一至四层部分及其场地，房屋用途为商业。租期为起租日开始后的20年。起租日为预计的商场开业之日2013年11月1日，若开业日提前则实际开业日为起租日等。租金标准为1.5元/天·建筑平方米，租金支付以一年为期，乙方应提前一个月向出租方支付下一年的全额租金。租赁期内前三年租金标准不变，以后每个租赁年度在前一年的基础上递增1.5%。租赁期内承租房屋所发生的水、电、暖、空调、通讯等费用由乙方承担，交纳方式、时间按照相关部门费用收取规定执行，甲方垫付上述费用的，乙方应在一个月内返还。甲方同意乙方将部分房屋转租他人，仅限于商业经营用途。有关的违约责任：乙方发生逾期支付租金，按每日30000元支付违约金；逾期支付甲方垫付的水电等费用的，按每日1%支付违约金；租赁期内一方擅自解除合同的，应支付对方违约金2000万元。解除合同的条件：甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的，或者交付的房屋存在主体结构等缺陷、危及乙方安全的；因乙方原因甲方解除合同时，乙方支付违约金2000万，并赔偿甲方相应损失，但乙方预付的租金、保证金等应当返还。关于房屋返还时的状态：除续租外，乙方应在租赁届满后的15日内返还房屋，如未及时返还，每逾期一天，乙方应当向甲方支付相当于日租金的违约金。乙方返还房屋时应确保房屋主体结构及设备未被破坏，可以正常使用。2012年10月17日道洪公司（甲方）、乐天玛特（乙方）、乐天公司（丙方）三方签订《更名协议书》，约定原房屋租赁合同的承租人变更为丙方，合同所涉及的承租人权利义务均由丙方承继；乙方为丙方就变更后的合同履行义务提供连带责任保证。合同以及更名协议签订后，乐天公司将承租房屋及场地用于超市经营并将部分区域转租他人使用。2017年3月因消防安全问题乐天公司进行全面整改。2018年4月2日，道洪公司因租赁合同履行上的纠纷向一审法院起诉乐天公司、利群公司，经法院主持调解，三方于同年6月15日达成调解协议，主要内容是：1.三方继续履行《房屋租赁合同》以及《更名协议书》；2.乐天公司支付截止2018年10月24日之前拖欠的租金以及面积差额租金共计13421195.72元；各方确认租赁面积为24297.28平方米，2018年10月25日起的租金按该面积计算；3.乐天公司支付拖欠的2018年5月31日前的水电费合计355085.46元，6月1日起的水电费据实结算；4.乐天公司按银行同期贷款利息4.35%/年的标准支付拖欠租金的利息；5.道洪公司开具租金、水电费用发票；6.若乐天公司违反第2、3、4项付款义务，按每日30000元支付违约金；若7月15日前仍未履行的，道洪公司有权解除《房屋租赁合同》以及相关协议，乐天公司应当在收到道洪公司解约通知后30日内腾退并交还房屋，并且乐天公司支付腾退之前的租金以及赔偿道洪公司六个月租金标准的违约金；7.乐天玛特对乐天公司的付款义务承担连带责任。后乐天公司和乐天玛特履行了调解书确定的义务，2018年10月24日前的租金、7月底前的水费已付清。2018年8月29日乐天玛特公司名称变更为利群公司。8月31日乐天公司、利群公司向道洪公司发出《解约通知函》，以承租的房屋不符合消防规范、无法再用于商业经营、租赁目的不能实现为由主张解除租赁合同。道洪公司收函后于10月9日回函乐天公司、利群公司，认为乐天公司、利群公司主张的解除合同的理由不能成立，要求继续履行租赁合同，由乐天公司、利群公司支付2018年10月25日至2019年10月24日的年度租金。乐天公司、利群公司又于10月13日复函道洪公司重申了解除合同的主张。期间，乐天公司、利群公司于9月2日晚到超市搬运货物，道洪公司方及物业管理人员报警，道洪公司要求乐天公司、利群公司若来搬货，必须出具明确授权以及搬走货物清单由双方确认。此后乐天公司在承租的房屋及场地内留有货物、设备等没有搬离，其认为道洪公司拒不让其处理货物并实际控制了承租的房屋。后在本案审理过程中，一审法院组织双方于2019年3月15日查看现场，双方同意由乐天公司尽快搬离货物及可移动的设备等，电梯、空调等固定设施是否需要拆除留待双方协商折价后确定，3月25日乐天公司将货物全部搬离。一审法院当日即通知道洪公司于次日接收房屋。后双方对于电梯、空调等固定设施的折价问题协商不成，道洪公司于3月27日发函要求乐天公司在5日内拆除电梯、空调等附属设施，逾期视为放弃处理。4月1日道洪公司收接房屋。后双方均同意以将上述附属设施折价100万元作抵偿道洪公司，乐天公司不再拆除。另查明，一、乐天公司承租房屋及场地后，将部分转租给了“肯德基”、“四方缘”、“海澜之家”等商户，现除“肯德基”之外的其他商户都已停业退场。二、乐天公司承租区域的水电费用：自2018年8月起至2019年3月8日的水费合计19336.6元，至2019年3月底的电费合计440687.07元，共计460023.67元，庭审后，道洪公司向一审法院确认其中有合计398124.89元已由“肯德基”等承租户支付给了道洪公司，同意从乐天公司应付总额中扣除。三、乐天公司在签订合同时向道洪公司交纳了保证金325万元、水电押金25万元。一审法院认为，乐天公司、道洪公司签订的《房屋租赁合同》以及《更名协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，对各方均有拘束力。根据诉辩双方的主张，本案的争议焦点：一、乐天公司、道洪公司各自主张租赁合同等解除的理由是否成立，以及是否产生合同解除的后果；二、合同解除后乐天公司、利群公司的应当承担的责任。焦点一：1.乐天公司、利群公司主张解除合同的理由是交付的房屋不符合消防安全、道洪公司擅自收回停车场、多次停电等导致合同目的不能实现。经审查，道洪公司提供的消防安全检查合格证可以证实出租房屋在交付时符合安全规范，乐天公司一直利用承租房屋从事经营活动，从未以上述理由主张无法实现合同目的，况且在2018年6月一审法院主持调解下，双方仍然确认合同继续履行，因此乐天公司、利群公司主张合同解除的理由不能成立，其解除合同的行为缺乏法律依据，不产生合同解除的法律后果。2.关于道洪公司解除合同的理由。合同法第九十四条的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的，当事人可以解除合同。道洪公司在收到乐天公司的解约通知后及时提出异议，要求继续履行合同，乐天公司坚持合同已经解除并明确表示拒绝继续履行，应当认定道洪公司主张解除合同具有法律依据，其通过诉讼方式通知对方，自乐天公司、利群公司中最后收到起诉状的时间2018年12月10日租赁合同以及更名协议解除。焦点二：1.返还房屋。租赁合同解除后，承租人应当返还承租物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中乐天公司于3月25日将房屋交还给了道洪公司，故相应的诉请不再处理。涉案出租房屋内有乐天公司转租的“肯德基”商户仍在经营，乐天公司对此明知但未对该商户提出腾退要求，故本案中对此暂不作处理，道洪公司今后可另行解决。2.租金（占有使用费）及逾期违约金。根据租赁合同约定，双方前三年的租金为1.5元/天·平方米，之后每年增长1.5%，自2018年10月25日起（租赁起的第七年），按调解书上确认的面积24297.28平方米、日租金为38682.37元，至2019年3月25日乐天公司交还房屋时止，共计152天，合计租金（合同解除后为占用费）5879720元（取整）。考虑以下因素：1、2018年9月2日乐天公司夜间搬离自有货物，道洪公司与物业公司阻止后报警并无明显不妥，但道洪公司此后没有积极处理搬货以及要求腾退的事宜，对于此后房屋不能正常利用以及损失扩大有一定影响；2、乐天公司在道洪公司报警后没有积极表明搬运人员身份，事后未与道洪公司方再次联系腾退返房，也没有解决次承租人区域的腾退返还，在道洪公司起诉后，乐天公司通过管辖权异议等诉讼程序消极地对待道洪公司腾退房屋的要求，进一步扩大房屋闲置损失，对闲置损失应承担主要责任。因此酌情确定乐天公司承担80%，即4703776元。关于违约金，因道洪公司在原合同期满后即主张解除合同，且合同因其起诉并通知到达对方后即解除，故不再予以支持。3.水、电费用。合同约定承租人应当负担水、电费用。虽然乐天公司在2018年9月2日已不实际经营超市，但转租的其他商户仍在经营活动并使用水、电等，至2019年3月底的水电费合计460023.67元，扣除次承租人已支付的398124.89元，尚欠61898.78元。乐天公司承担后可根据实际使用情况追偿。4.道洪公司主张的解除合同违约金2000万元。由于乐天公司的原因，道洪公司依法行使合同解除权，并由乐天公司承担违约责任。乐天公司辩称2000万元违约金过高而请求调低。考虑前案调解书中对解除合同违约金约定为六个月租金，乐天公司在主张合同解除时对违约责任也应当有一定的心理预期，故结合房屋面积、租金、招租的难易程度、行业中免租期的惯例等因素认为，该期限可以作为本案确认违约金的依据，故调整违约金为六个月的租金损失，按日租金38682.37元标准计算180天，计6962827元（取整）。5、利群公司应当根据更名协议的约定，对乐天公司的相关付款义务，承担连带清偿责任。乐天公司已交纳的保证金、水电押金，可在乐天公司承担责任时扣除。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认乐天公司、利群公司2018年8月31日的《解约通知函》不产生合同解除的效力；二、道洪公司与乐天公司、利群公司的《房屋租赁合同》、《更名协议书》于2018年12月10日解除；三、乐天公司支付道洪公司房屋2018年10月25日至2019年3月25日的租金及房屋占有使用费的80%，计4703776元；四、乐天公司支付道洪公司截止2019年3月底的水电费合计61898.78元；五、乐天公司支付道洪公司解除合同的违约金6962827元；六、利群公司对乐天公司上述付款义务承担连带责任；七、驳回道洪公司其他诉讼请求。上述第三、四、五项合计11728501.78元，乐天公司在道洪公司处的保证金3250000元、水电押金250000元、电梯、空调等固定设施折价款1000000元，合计4500000元，部分抵销上述债务后，不足部分7228501.78元，由乐天公司、利群公司继续清偿，于判决生效之日起七日内履行。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取73646元，财产保全费5000元，合计78646元，由道洪公司负担51698元，乐天公司、利群公司共同负担26948元。各方当事人在二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、案涉《房屋租赁合同》、《更名协议书》的解除时间；二、乐天公司是否应当承担自2018年10月25日起的房屋租金及占有使用费。如需承担，一审确定的80％的比例是否合理；三、乐天公司是否应当承担解约违约金。如需承担，一审以六个月的租金作为违约金是否合理；四、利群公司是否应当对乐天公司承担的违约金负连带责任。第一、乐天公司、利群公司认为因道洪公司存在违约行为，故其享有法定解除权。即便不享有法定解除权，那么根据《房屋租赁合同》第14.4条的约定，其亦享有任意解除权。首先，关于乐天公司、利群公司所称的道洪公司存在交付的租赁物未通过消防验收、擅自封闭停车场、无故断电等行为导致其无法经营的违约行为问题。案涉租赁物取得了房产证，说明其已通过了消防验收。而根据嘉兴市公安消防支队南湖区大队2017年3月7日出具的《责令限期改正通知书》，乐天公司、利群公司因消防问题被责令改正的原因是消防设施、器材、消防安全标志等不符合标准。并且，乐天公司因消防问题被责令改正后还与道洪公司于2018年6月15日达成调解协议，同意继续履行《房屋租赁合同》以及《更名协议书》并支付拖欠的租金及水电费等。故乐天公司因消防问题被整改与案涉房屋所有人、出租人道洪公司并无关联，乐天公司认为系道洪公司提供的房屋四分之一面积未通过消防验收致其不能经营、不能实现合同目的的上诉理由依据不足，应予驳回。另外关于擅自封闭停车场、无故断电等行为，乐天公司并无证据证明，故此节上诉理由亦应予以驳回。其次，《房屋租赁合同》第14.4条约定：“租赁期间，非本合同规定的情况，一方擅自解除合同的，应支付对方违约金人民币2000万元”。该条约定在《房屋租赁合同》第十四条违约责任项下，所着重的是当事人违法解除合同所需承担的违约责任，并未赋予承租人以支付违约金解除合同的权利。并且，对于在法定的任意解除权之外，当事人是否可约定任意解除权，目前在司法实践中仍存在争议。故在上述条款约定不明确的情况下，不应认定赋予了乐天公司任意解除权。综上，在乐天公司不享有解除权的情况下，其2018年8月31日发出的《解约通知函》不产生解除合同的效力，一审以守约方道洪公司的解约通知（起诉状载明）到达乐天公司、利群公司处的时间作为《房屋租赁合同》、《更名协议书》解除时间，是正确的。第二、乐天公司、利群公司认为道洪公司自2018年9月2日起实际接管案涉房屋，故其从此不应支付房屋租金及占有使用费。即便应支付，一审判决其承担的80%责任比例过高。道洪公司则主张其不应当承担20%的责任。本案中，乐天公司在租赁期内未通知道洪公司的情况下擅自搬离撤场，道洪公司为维护自身权益所进行的监管、限制，是要求乐天公司使用房屋，并未侵害乐天公司占有、使用租赁物的权利。并且，道洪公司的上述行为并不表明其接管了案涉房屋。从此后双方于2019年3月15日在一审法院的主持下办理交接的实际情况来看，乐天公司的货品及相关设施设备仍占有案涉租赁物，故在正式清场完毕前，一审判决其承担此期间的房屋租金及占有使用费，并无不当。关于责任比例，一审划分责任所依据的理由均有事实、法律依据，是恰当的。乐天公司认为其处于交接房屋的弱势方，其作为理性人不会每天无故支出3万元的租金，一直积极与道洪公司进行交接。但本案中，并无证据表明乐天公司自2018年9月2日与道洪公司产生冲突后就解除合同、腾退搬离等事宜联系道洪公司进行协商。反而是道洪公司于2018年10月份作为原告向一审法院提起诉讼，要求解除合同，以期了结该纠纷。如果乐天公司如其所说是理性人，就不会再就本案一审提出管辖异议，造成房屋交接的延后，进一步扩大房屋空置损失。一审考虑各方面因素，判决乐天公司承担80%的责任，是合理的。而道洪公司作为出租人，在乐天公司搬离撤场的背景下，实际上已经知道案涉《房屋租赁合同》无法继续履行，其为追求自身利益的最大化，未能及时、积极与乐天公司妥善处理房屋腾退事宜，亦存在过错，一审判决其承当20%的责任比例，亦无不当之处。道洪公司以案涉房屋处于租赁期为由，认为其无义务亦无权利要求乐天公司腾退，明显与乐天公司急欲腾退并付诸行动的背景不符，其以此主张其不应承担责任的上诉理由不能成立。第三、乐天公司在租赁期内擅自搬离撤场，存在违约行为，应当承担违约责任。关于解约违约金的数额，一审综合各方因素，酌定的六个月期间的租金损失是恰当的，可予维持。道洪公司认为参照《房屋租赁合同》第15.2条的约定，应当给予其9个月的招租期。但该条款针对的情况是承租人发生12个月的持续亏损，本案并不存在此情况。并且，虽然一审判决出具的时间是2019年4月，但道洪公司在2018年10月起诉时，应对案涉合同的解除有心理预期。其也称案涉房屋体量大、难招租，如其早做准备，则实际上其享有的招租期远大于六个月。故道洪公司的此节上诉理由应予驳回。乐天公司认为本案的解约违约金数额应当为三个月的租金，但并未提供任何依据，应不予支持。第四、对于利群公司对解约违约金所应承担的连带责任，道洪公司虽然在诉讼请求中未写明，但在诉讼理由中进行了阐述，应当是笔误，此后，道洪公司对该笔误向一审法院进行了书面说明，故一审并未超过原告的诉讼请求进行裁判。综上，道洪公司、乐天公司、利群公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费135839元，由道洪集团有限公司负担44059元，嘉兴乐天超市有限公司、利群时代商贸有限公司共同负担91780元。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年七月二十二日书记员  张叶娟