西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2018)陕0103民初14258号原告:郑某。委托诉讼代理人：刘博，北京大成（西安）律师事务所律师。被告：陈某。被告：甘某。委托诉讼代理人：裴相蓉，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阿娟，陕西明萌律师事务所律师。原告郑某与被告陈某、甘某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑某委托诉讼代理人刘博，被告甘某委托诉讼代理人裴相蓉、王阿娟均到庭参加诉讼。被告陈某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审判，本案现已审理终结。原告郑某向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令原告与被告郑某及西安水木林间房地产营销策划有限公司《房屋买卖合同》已解除并判令被告陈某向原告返还购房款19万元；2、请求判令被告陈某向原告支付违约金10万元；3、请求判决甘某对向原告返还10万元购房款承担连带责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由,2018年7月9日原告与陈某签订了《房屋买卖合同》,西安水木林间房地产营销策划有限责任公司作为居间方,约定陈某将其拥有的西安市XX号楼XX单元XX层XX号房屋出售给原告,后三方签订了资金监管协议,约定原告将209515元交给西安水木林间房地产营销策划有限责任公司保管,待房屋过户更名后,将购房款转给陈某。后原告向西安水木林间房地产营销策划有限责任公司支付了上述款项,而西安水木林间房地产营销策划有限责任公司在房屋未成功过户更名且未经原告指示的情况下,私自将上述款项支付给陈某,现陈某拒绝继续履行合同,且不退还房款和违约金。西安水木林间房地产营销策划有限责任公司私自转款行为造成原告损失,应当对该部分款项承担连带责任。现西安水木林间房地产营销策划有限责任公司法定代表人、股东甘某得知中原告已诉至法院后,紧急启动了工商简易注销程序,注销西安水木林间房地产营销策划有限责任公司主体,企图逃避债务。根据《工商总局关于全面推进企业简易注销登记改革的指导意见》(工商企注字(2016)253号)的规定:对于领取营业执照后未开展经营活动(以下称未开业)、申请注销登记前未发生权务或己将债权债务清算完结的主体,才可适用简易注销程序。而西安水木林间房地产营销策划有限责任公司在营业期间与申请人签署《房屋买卖合同》,已实际开展业务,收取原告购房款产生债务,依法不应适用简易注销程序,且西安水木林间房地产营销策划有限责任公司作为一人独资公司未按《公司法》及《公司登记管理条例》等法律规定履行公司清算义务以及通知债权人等法定义务,其注销行为是为逃避债务。被告陈某未到庭、答辩。被告甘某辩称：1、水木林间营销策划有限责任公司作为资金监管方，应对原告的房款履行监管责任，但该公司已于2018年10月10日注销，其民事行为能力终止，其股东甘某不应承担监管责任；2、若法庭查明股东甘某应承担责任，其只应承担6万元的责任，监管金额209515元，扣除工作人员李某某汇款金额139515元，2018年10月16日，被告陈某给原告汇款1万元。当事人围绕诉讼请求了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其主张，提交了如下证据：一、房屋买卖合同、银行流水单、收条（陈某）、收条，证明：1.原被告签订的房屋买卖合同合法、有效，各方应当依照合同履行义务，否则应当承担相应责任；2、原告作为买房按约履行了付款义务，被告陈某应当履行交付房屋的义务；二、买卖协议、银行流水单，证明1、被告陈某违反房屋买卖合同及买卖协议约定，以实际行为躲避、拒绝履行合同义务，以至于合同期限早已超出，合同目的无法达成，给原告造成重大损失，应当依法解除合同，由被告陈某返还购房款，并承担10万元的违约金；三、保全费用收据、保函费用发票，证明原告为主张权利支出的相关诉讼费用由被告承担。被告甘某对上述证据发表了如下质证意见：一、房屋买卖合同、银行流水单、收条（陈某）、收条，真实性认可，证明目的不予认可，因水木林间房地产策划营销有限公司已注销，甘某不应承担责任；二、买卖协议、银行流水单，真实性认可，证明目的不予认可，水木林间公司工作人员在将款项支付给被告陈某之前，电话联系原告，询问原告的意见，在听取原告可以汇款的意见后才将15万元更名费转给被告陈某，若法庭综合查明被告甘某应承担赔偿责任，也只应就6万元向原告赔偿，而非10万元；三、保全费用收据、保函费用发票，真实性无异议，证明目的不认可，该费用应由被告陈某承担。被告为支持其主张，提交了如下证据：招商银行交易明细表一份（两页），证明被告甘某已向原告归还款项139515元。原告对上述证据发表了如下质证意见：招商银行交易明细表一份，真实性认可，证明目的不予认可，其中109515元是原告支付给中介作为资金监管的购房款，剩下三万元是中介依照合同约定向原告退还的中介佣金，不属于退还的购房款。本院经审查认定事实如下：2018年5月31日，被告陈某与案外人西安曲江明安雅居置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，由被告陈某购买该公司所开发的XX号楼XX单元XX层XX号房屋。该买卖合同已在房屋管理部门办理备案登记，备案号为Y18088681。2018年7月9日，原告郑某作为乙方、买方，与被告陈某作为甲方、卖方，西安水木林间房地产营销策划有限责任公司（以下简称水木林间公司）作为丙方、居间方签订了《房屋买卖合同》，该协议约定了如下主要内容：“甲方将坐落于西安市新城区XX路XX号楼XX单元XX层XX号的房产(以下简称房屋)卖与乙方,该房所有权性质商品房,产别个人70年,建筑使用面积92.95平方米(以实测面积为准)；房屋价款 该套房屋售价总金额为:人民币(大写)壹佰壹拾壹万元整；付款方式 一次性付款:乙方应于本合同签订之日向甲方支付定金人民币(大写)拾万元整；在本合同履行期间,如甲方或乙方中途违约,则由违约方按房屋售价总金额的10%的标准向对方支付违约金；甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费,经双方协商,中介服务费由乙方承担,自签订本合同当日，必须向丙方一次性支付交纳中介服务费人民币三万元整，此中介服务费不退。经双方商定，签订此合同当日起，甲方应在一个月内完成更名（更名期间，开发商和房管局发生不可抗力因素时，甲方不算违约，不与赔偿违约，甲方应全款退还），若甲方逾期，视为违约。如果双方自然解除合同，不属于违约责任，应退还中介费。甲乙双方任意一方违约，违约方支付中介费作为服务费”。上述协议签订后，经三方协商一致，原告方由舒荣勇账户代为支付，共向被告陈某指定账户支付10万元整，向水木林间公司指定账户支付239515元。水木林间公司向原告出具了包含以下内容的收条“今收到郑某购买西安市新城区XX路XX号楼XX单元XX层XX室的房款（209515）贰拾万玖仟伍佰壹拾伍元整，作为监管，此房屋购买成功后，将购房款转给房东。此收条经双方协议同意后生效”。该收条经水木林间公司工作人员岳佳签字认可，并加盖该公司公章，原告郑某、被告陈某亦签字并捺印认可。被告陈某另行向原告郑某出具了收到定金10万元的收条。被告陈某还向水木林间公司出具了落款时间为2018年7月9日，内容为收到更名费壹拾伍万元整的收条。2018年8月9日，原告郑某作为乙方，被告陈某作为甲方，水木林间公司居间方又签订了《买卖协议》。该协议包含如下内容：“因签订（上和郡9号楼1单元17层1703室）的合同到期，经双方协商再给甲方5天时间办理合同注销相关手续，如果在此期间内未办理成功，甲方视为违约处理，甲方应支付乙方违约金拾万元整（100000）作为赔付。2018年9月3日，水木林间公司工作人员李某某向原告郑某银行账户转款139515元，并于交易摘要备注“上和郡1703号退房款”。2018年10月16日，被告陈某给原告汇款1万元。水木林间公司为被告甘某于2018年4月28日独资设立的有限责任公司。2018年10月10日，被告甘某向工商登记机关申请简易注销登记并承诺未发生债权债务，该公司现已实际注销。在本案审理过程中，原告郑某向本院申请财产保全，要求查封被告名下涉案房屋，其向本院提供了中国大地财产保险有限公司陕西分公司的保函保单，并向该公司支付了保函费用人民币3400元整，本院经审查后依法作出了(2018)陕0103民初14258号民事裁定书，对被告陈某名下位于西安市新城区XX路XX号楼XX单元XX层XX室房屋采取了预查封措施，原告郑某支付了保全案件申请费5000元。本院认为，依法成立的合同，当事人应当予以遵守。当事人对自己的主张，有义务提供有效证据。被告陈某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为自行放弃诉讼权利。本案中，原告郑某、被告陈某、水木林间公司三方2018年7月9日达成的《房屋买卖合同》、2018年8月9日达成的《买卖协议》及2018年7月9日收条中约定的有关事项均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告陈某未能按期办理更名手续，已构成违约，应当承担所约定的违约责任。本案的焦点是：1、三方《房屋买卖合同》是否应当予以解除；2、原告郑某向被告陈某主张违约金能否得以支持；3、被告陈某是否应当承担返还购房款义务；4、被告甘某是否应向原告郑某承担连带赔偿责任。以下详述之：关于焦点一，三方在2018年7月9日的《房屋买卖合同》明确约定“甲方应在一个月内完成更名”，但因被告陈某未能履行，三方2018年8月9日达成《买卖协议》将原期限顺延了5日后，被告陈某仍未能履行房屋买卖合同的主要义务，结合被告陈某下落不明及水木林间公司已实际向原告郑某退款139515元的事实，可认定因被告陈某的违约行为已导致《房屋买卖合同》无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”原告郑某有权解除合同。关于焦点二，虽然三方《房屋买卖合同》所约定原告郑某向被告陈某所支付10万元款项为定金，但三方在《买卖协议》中又补充约定“经双方协商再给甲方5天时间办理合同注销相关手续，如果在此期间内未办理成功，甲方视为违约处理，甲方应支付乙方违约金拾万元整（100000）作为赔付”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”本案原告在诉讼请求中明确要求判令被告陈某向原告支付违约金10万元，故其此项请求应当予以支持。关于焦点三，虽然三方《房屋买卖合同》并未明确约定房款的支付方式和返还方式，但水木林间公司收取原告购房款的收条经过了被告陈某的签字确认，水木林间公司又将原告所支付购房款中150000元实际支付给被告陈某，故被告陈某应当就其所实际收取的购房款150000元和定金10万元（按约定应转化为购房款）承担还款责任。鉴于其已实际退款1万元，且水木林间公司向原告郑某所退139515元中已覆盖此部分中的8万元整，故被告陈某应实际退还原告购房款16万元。关于焦点四，水木林间公司在2018年7月9日所出具收条中明确约定“上和郡9号楼1单元17层1703室的房款（209515）贰拾万玖仟伍佰壹拾伍元整，作为监管，此房屋购买成功后，将购房款转给房东。”但在未有有效证据证明该公司征得原告同意的情形下，其擅自将其中150000元支付给了被告陈某，故在合同不能履行的情况下该公司应当将所收取原告的购房款209515元返还原告。鉴于其已实际退款139515元，水木林间公司应对下余70000元与被告陈某承担共同还款责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告甘某未能提交上述相关证据，且在水木林间公司关于本案的收款退款中大量存在使用个人账户的不规范现象，故被告甘某应当对水木林间公司的债务承担连带清偿责任。另，鉴于三方《房屋买卖合同》中的约定，水木林间公司所收取原告郑某的中介费30000元亦应由被告陈某承担。且水木林间公司工作人员向原告郑某银行账户转款交易摘要备注为退房款，故原告郑某可另行向水木林间公司主张该中介费30000元。水木林间公司清偿后亦可向被告陈某进行主张。与此同时，鉴于本案实际情况，对被告陈某的财产保全措施确实存在必要，原告方因保全行为而支付的相关费用亦应由被告陈某承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、原告郑某与被告陈某的《房屋买卖合同》有效，予以解除；二、本判决生效之日起十日内，被告陈某退还原告郑某购房款160000元整；三、被告甘某对本判决第二项中被告陈某付款责任中的70000元承担连带清偿责任；四、本判决生效之日起十日内，被告陈某支付原告郑某违约金100000元、保函费用3400元、保全案件申请费5000元整求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、承担迟延履行金。案件受理费5800元，公告费560元由被告陈某负担5800，原告郑某负担560元。（原告已预交，被告随其余付款一并支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长   刘  磊   审  判  员   李  杜审  判  员   吴海玲   二〇一九年六月二十八日                  书  记  员   杨旭青 1