贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0524民初2668号 原告：织金县金锦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市织金县城关镇向阳路，统一社会信用代码：915205247613885993， 法定代表人：尚显能，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱璐瑶，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 被告：肖克榕，男，1982年12月20日生，汉族，住贵州省织金县。 原告织金县金锦房地产开发有限责任公司（以下简称“金锦房开公司”）与被告肖克榕商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告织金县金锦房地产开发有限责任公司及委托诉讼代理人朱璐瑶、被告肖克榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告织金县金锦房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即偿还购房款94,350元；2、请求法院依法判令被告承担惩罚性违约金20万元；3、请求法院依法判令被告承担主张本权利产生的交通费、律师代理费损失计21,000元；诉讼中，原告放弃第三项诉讼请求。事实和理由：2015年4月3日，被告向原告购买金玉龙城小区的第8幢1层1号、8幢3层、8幢4层商业性用房，并签订合同编号为CF0031、CF0032、CF0033号三份《商品房买卖合同》。2017年1月14日，因被告一直未能如约支付购房款，双方再次就欠款事宜达成支付共识，签署《商品房买卖合同补充协议书》，明确欠款总额及具体的欠款支付时间。其中协议第二条明确其余欠款3,741,526元分三期等额偿还甲方，第二期欠款1,247,175元的偿还时间为2018年12月30日前。约定的付款时间届满后，被告仅为原告冲抵了债务240万元，对第一、二期应付尾款94,350元经原告多次催要未果，故诉至法院。 被告肖克榕辩称，我欠原告的购房款9,4350元属实，但原告欠我的租金10万元左右，双方债务应当抵消；原告并没有向我索要过购房款9,4350元；根据相关法律法规解释，到目前为止原告未将房产证交付给我，原告已违约在先，根据合同法第六十七条的解释，因原告方有先履行义务，所以我有权拒绝支付房屋价款，请求驳回原告的诉讼请求。 原告织金县金锦房地产开发有限责任公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据供庭审质证： 1、书证一组：出示营业执照、法定代表人身份证明和法定代表人身份证复印件，用以证明原告的主体适格。经质证，被告肖克榕无异议。 2、书证一组：《商品房买卖合同》3份，用以证明2015年4月3日原告与被告签订编号为Cf-0031，Cf-0032两份购房合同，合同约定被告向原告购买金玉龙城小区8栋1层1号房，单价为15,250.48元，总价款为1,826,550元及金玉龙城小区8栋第三层整层，单价为每平方米3,200元，总价款为5,038,816元，同日原告与沈杰签订了一份编号为CF-0033的购房合同，约定沈杰向原告购买金玉龙城小区8栋第四层整层，单价为每平方3,935.25元，总价款为4,976,160元，上述房产共计11,841,526元。经质证，被告肖克榕无异议。 3、书证一组：收款单9份、贵阳银行回单1份，用以证明被告共计向原告支付了购房款810万元。经质证，被告肖克榕无异议。 4、书证：2017年1月14日签订的《商品房买卖合同补充协议书》，用以证明：（1）被告是金玉龙城小区8栋第四层整层的实际购买者；（2）2017年1月14日被告尚欠原告4,441,526元购房款；（3）原被告约定被告（乙方）在签订协议之日偿还50万元，2017年1月23日前偿还20万元，剩余3,741,526元分三期等额偿还，第一期为2017年12月30日前偿还1,247,175元，第二期为2018年12月30日偿还1,247,175元，第三期为2019年12月30日偿还1,247,175元；（4）原被告如违反协议规定即视为违约，违约方自愿承担违约金20万元，现第一期、第二期还款时间均已到期，除原告冲抵债务的240万元以外，第一期与第二期款项被告尚欠原告94,350元，被告拖欠购房款的行为已构成违约，应承担违约责任支付20万元的违约金。经质证，被告肖克榕对证据无异议。 被告肖克榕未向本院提供证据。庭审中，被告肖克榕称原告欠有自己10万元租金并主张抵扣应付房款，同时向本院申请对金玉龙城第8栋1层1号的原承租商户杨龙江调查了解交纳租金的情况。后经本院询问并制作笔录，杨龙江表示自己从2015年4月24日左右开始承租该门面，租期为5年，曾签订过协议，但不记得对方是否为织金县金锦房地产开发有限责任公司，现合同已经转给下一个承租人，自己实际使用该门面至2018年5、6月份，一共承租了5个门面，共支付27万元左右，没有单独协商过第8栋1层1号的商铺租金，收款对象并不清楚，是金玉龙城招商部向其收取。经质证，原告对笔录真实性无异议，但认为不能证明织金县金锦房地产开发有限公司收到杨龙江的租金，且该份笔录与本案无关。被告肖克榕对杨龙江所述无异议，但认为双方虽未单独协商该商铺租金，但实际租金是根据每平米60元计算，因此原告实际向杨龙江收取多少租赁费能够计算出来，应当予以扣减。 因原告提交的证据及被告申请本院制作的笔录来源和形式合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以采纳作为认定案件事实的依据。 结合当事人陈述及有效证据，本院认定事实如下：2015年4月3日，原告织金县金锦房地产开发有限责任公司与被告肖克榕签订CF-0031号《商品房买卖合同》，约定肖克榕购买原告开发的金玉龙城第8幢1层1号商品房，总价款为1,826,550元。同日，原被告另行签订CF-0032号《商品房买卖合同》，约定肖克榕购买原告开发的金玉龙城第8幢第3层的商品房，总价款为5,038,816元。因被告肖克榕未能向原告付完购房款，2017年1月14日，原告金锦房开公司（甲方）与被告肖克榕（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议书》，确认肖克榕所欠房款为4,441,526元，并对欠款支付方式及期间、资金占用费、违约金等进行了约定。该协议第二条载明：“乙方承诺，自签订本补充协议之日偿还甲方人民币50万元，2017年1月23日前偿还20万元，其余欠款3,741,526元分三期等额偿还甲方。第一期欠款1,247,175元的偿还时间为2017年12月30日前；第二期欠款1,247,175元的偿还时间为2018年12月30日前；第三期欠款1,247,175元的偿还时间为2019年12月30日前”。该协议第五条载明：“违约责任约定：甲乙双方一致表示，签订本协议后，双方均认真全面按照其约定享受权利及承担义务。甲乙任何一方如违反本协议项下的约定，均视为违约。违约方除自愿承担惩罚性违约金人民币20万元的违约责任外，另给守约方造成的合理损失，违约方也自愿全额承担。合理损失包括但不限于主张本项权利的车旅费、误工费、亦或诉讼费、保全费、担保费、律师代理费等”。协议签订后至约定的第二期还款日前（2018年12月30日），被告共按约向原告支付310万元，仍欠94,350元未支付。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。双方约定由被告分期支付购房款，但被告至约定的第二期还款日前仍欠94,350元未支付，应承担相应的违约责任，故本院对原告要求支付所欠购房款的诉请予以支持。 对原告主张由被告支付违约金20万元的主张，被告辩称未支付的原因系原告方欠自己10万元租金，应相互抵消，且原告未交付房屋产权证书，自己具有先履行抗辩权，不存在违约。本院认为，首先，主张抵消的条件是当事人互负到期债务，但被告仅以CF-0031号《商品房买卖合同》中的《补充协议》中的约定为由，认为被告欠付其租金，而原告对此提出异议，认为双方并未明确约定需支付租金。故原告是否应当向被告支付租金，双方仍存在争议，且从被告申请本院调取的第三人陈述来看，涉案房屋的出租金额也未能确定，故本院对其辩解不予采信。其次，被告所称的先履行抗辩权并无合同依据支撑，且双方在庭审中已陈述被告对原告迟延交付房屋产权证书的行为已经诉至法院并已产生生效判决，故本院对其辩解不予采纳。第三，因双方在补充协议书中已对违约金进行了约定，原告的主张不违反法律规定，但被告以存在可抵消债务和原告未履行交付产权证为由进行抗辩，认为自己并未违约，不应支付违约金。其虽然未请求法院对违约金进行调整，但该抗辩系对合同履行义务的全面否定，应视为被告已对涉案合同中的违约金条款提出了异议。故本院以双方约定的20万元违约金为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及当事人损失等综合因素综合考量，因双方在协议中仅概括约定了违约方应当承担违约金20万元，并未针对被告未履行或未完全履行某一期付款义务进行细化规定，而被告所欠付的房款94,350元仅占双方补充协议中应履行总金额4,441,526元的2.12%，故本院认定被告应向原告支付违约金4,240元，原告的其余诉请应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、由被告肖克榕于本判决生效之日起十日内向原告织金县金锦房地产开发有限责任公司支付购房款94,350元； 二、由被告肖克榕于本判决生效之日起十日内向原告织金县金锦房地产开发有限责任公司支付违约金4,240元； 三、驳回原告织金县金锦房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费5,715元，减半收取2,857.5元，由原告织金县金锦房地产开发有限责任公司负担1,725.5元，由被告肖克榕负担1,132元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王亚亚 二〇一九年七月十九日 书记员  许露玲