黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初1168号原告（反诉被告）：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙凤大街北1号楼，统一社会信用代码：91230600725328417D。法定代表人：孙洪海，经理。委托诉讼代理人：卢俊良，男，1969年10月26日出生，汉族，大庆久隆房地产开发股份有限公司员工，住黑龙江省大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：赵海波，男，1978年5月17日出生，汉族，该公司营销中心副主任，住大庆市龙凤区，被告（反诉原告）：赵方，男，1960年3月21日出生，汉族，大庆市石化工程有限公司工程管理部职工，住龙凤区，委托诉讼代理人：张广亮，黑龙江玉朗律师事务所律师。原告（反诉被告）大庆久隆房地产开发股份有限公司（以下简称“久隆公司”）与被告（反诉原告）赵方房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）久隆公司委托诉讼代理人卢俊良、赵海波，被告（反诉原告）赵方及其委托诉讼代理人张广亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付欠付购房款270000元；2、请求判令被告向原告支付利息，自2017年2月17日起至被告欠款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2011年1月17日购买东城领秀华彩园小区B-55B#-1-501室住宅，购房认购书确认其总房款为人民币541000元。按照购房认购书等相关约定，经久隆公司通知，被告应于2017年2月17日前付清全部房款。截止起诉前被告还有270000元住宅尾款没有交清。我公司已于2017年1月12日取得该工程的建设工程竣工验收备案证书。经原告多次催告，被告一直未到我公司签订房屋买卖合同，也未支付剩余房款，导致我公司无法按期收回房款并产生利息损失。其违约利息根据中国人民银行规定的金融机构计收逾期4.75%贷款利息的标准计算。现为维护原告的合法权益，诉请法院依法判决。被告（反诉原告）赵方反诉请求：1、判令合同无效，原告（反诉被告）返还购房款271000元；2、判令原告（反诉被告）赔付被告（反诉原告）541000元；3、诉讼费由原告（反诉被告）承担。被告（反诉原告）赵方辩称，原、被告签订华彩园后7栋认购确认书，被告按照认购书约定如约交付房屋总价款的50%，被告一直重承诺守信用，期待按照认购书第二条要求带上相关手续签订正式商品房买卖合同时却被原告公司接待中心拒收。接待中心人说房屋相关手续部分没有办齐，无法签订正式合同和收取房屋尾款。2017年8月，原告以书面方式通知我交尾款签订正式合同，我去了原告处，再次没有交款和签合同，因为我发现原告提供的五证存在问题，所以我拒绝了交尾款签合同。该房屋是2010年4月6日开建的，施工许可证是2016年6月3日办下来的，规划用地许可证办证时间是2016年4月7日，同年的8月1日才取得预售许可证，直至2017年1月12日才完成验收备案。根据法律规定，没有取得三证不得施工建设，没有取得商品房预售许可证是不能销售的。综上，本案涉案房屋是在没有取得相关审批手续及行政许可的情况下违法违规建设施工，并隐瞒了其未经审批而先行建设的真实情况，向业主进行销售。根据商品房买卖合同第九条规定，被告认为原告行为已经构成欺诈，导致合同无效，原告应承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任。使用过程中，涉案房屋存在严重质量问题，塑钢窗严重变形四面透风，按照国家标准，门窗主型材实测壁厚远远低于国家标准，每户防盗门变形严重，开启困难，按国家规范单元门所用型材制作与国家标准相距甚远，门庭和楼梯间冬天温度不能满足规范要求，楼门前台阶只有两个，被告怀疑是整个楼体下沉造成的。原告收取房屋价款销售房屋，因相关审批手续不全长期无法办理不动产登记手续，导致被告不能完全享有产权所有人权利，至少相关收益和处分权利被无形剥夺，所以，由于原告的不能在法律规定的期限内为被告办理不动产登记证书的行为，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条的规定，已经构成违约，那么被告也将视今天的法庭庭审情况，决定是否在法庭辩论结束前是否提出反诉，以来追究原告的欺诈以及违约行为的法律责任。关于涉案房屋的土地使用权问题，由于原告在开发建设时违法违规使用土地，所以在2015年受到了大庆市国土资源局的行政处罚，在2017年7月24日与大庆市国土资源局签署的关于青龙山地区建设工程及地块问题分割存在的问题的意见中，被答辩人向国土资源局作出小区整体土地使用权起始日期按照二零零八年十二月十五日起算，住宅终止年限，统一按二零七八年十二月十四日登记，并不需要政府返还土地出让金等相关费用，法律责任及一切事由自行承担的承诺。原告将已经销售的房屋擅自更改土地使用年限，由原住宅终止年限2086年1月25日减少至二零七八年十二月十四日，其行为已经严重的侵害了被告等业主的合法权益，被告作为房屋的买受人所缴纳的购房款项包含土地使用费及土地出让金，因此被无故缩短减少的土地使用年限相关部分应当予以计算，由原告进行返还，或者是在购房款中予以扣除。原告（反诉被告）针对反诉辩称，不同意反诉请求。当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的建设工程规划许可证一份(复印件与原件核对无异议)、建设工程施工许可证复印件一份、商品房预售许可证和建设工程竣工验收备案证各一份(复印件经与原件核对无异议)、商品房批量登记结果告知单、商品房批量登记结果明细表、宗地图复印件各一份、华彩园后七栋认购确认书和收款收据各一份(复印件)、东城领秀高新物业分公司商品房入住通知单一份(复印件经与原件核对无异议)、告知函及回执单二份(复印件经与原件核对无异议)的真实性无异议，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的认购确认书（复印件经与原件核对无异议）的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的来源于大庆市国土资源局的关于解决青龙山地区建设工程B地块土地分割存在问题的意见复印件一份有异议，主张证据为复印件，而且与本案无关。本院认为，鉴于该证据为孤立的复印件，无法核实其真实性，故对该证据不予采信。本院依据认定的证据及当事人的陈述，确认如下法律事实：2011年1月17日，原告（反诉被告）根据华彩园后七栋认购确认书向外出售房屋。认购书约定：在签订认购书一周内购房人交纳房屋50%购房款，自接到原告通知一周内，持本人身份证等手续、50%房款收据原件及认购确认书到东城领秀接待中心签订商品房买卖合同，合同签订后一个月内交清全部房款或办理贷款手续，贷款业主已交房款待贷款落实后多退少补。否则，视为违约，报名保证金冲抵违约金，不退还，房屋收回，另行销售。被告（反诉原告）根据认购书购买东城领秀华彩园小区B-55B-1-501室住宅，房屋建筑面积134.74平方米，房款541000元。2015年12月9日，被告向原告交纳房款271000元。2018年6月20日，原告向被告发送告知函，告知被告本应于2016年8月15日前付清全部购房款，被告未按时交纳已构成违约并通知被告在2018年6月29日前交清全部购房款。2018年11月20日，原告再次通知被告于2018年12月10日前交清剩余的一半房款。被告接到通知后未交纳剩余购房款。另查明，被告购买的房屋于2015年12月9日入住，居住使用至今。本院认为，原、被告按认购书的约定进行房屋买卖，认购书约定的内容系双方的真实意思表示，不违反国家法律、法规的效力性强制规定，故认购书成立、有效。被告交纳一半购房款且实际入住并使用房屋至今，表明其对买卖合同继续履行的认可，在原告多次告知其交纳剩余购房款的情况下拒绝交纳，其行为构成违约，应承担给付原告剩余购房款的民事责任。原告主张的利息系其合理的经济损失，属于逾期付款违约金性质，不违反法律规定，本院予以支持，自2018年6月30日起至欠购房款付清之日止。关于被告的反诉请求，本院当庭释明其在7日内向本院交纳反诉费用，被告逾期未交纳反诉费，故本院依法按撤回反诉处理。综上，对原告的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告的辩解理由不符合法律规定，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵方给付原告（反诉被告）大庆久隆房地产开发股份有限公司人民币270000元；二、被告（反诉原告）赵方支付原告（反诉被告）大庆久隆房地产开发股份有限公司逾期付款违约金（以欠付购房款270000元为基数，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2018年6月30日起至欠款付清之日止）；上列两项，于本判决生效之日起七日内履行。二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2879元（已减半收取），由被告（反诉原告）赵方承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  孙景耀二〇一九年七月六日书记员  于美琪附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以根据中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。