四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1381民初2578号 原告：四川辉捷物业服务有限责任公司阆中分公司，住所地：阆中市七里办事处长安********。统一社会信用代码91511381MA629XA96Q。 负责人：陈巍，该分公司经理。 委托诉讼代理人：赵刚，四川伊丽达律师事务所律师。 被告：赵仕贵，男，生于1967年2月25日，汉族，现住阆中市。 原告四川辉捷物业服务有限责任公司阆中分公司（以下简称辉捷物业阆中分公司）诉被告赵仕贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理。依法适用简易程序，由审判员任洪才独任审判，于2019年6月24日公开开庭（合并）进行了审理。原告辉捷物业阆中分公司的委托诉讼代理人赵刚和被告赵仕贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告辉捷物业阆中分公司诉称：2013年9月24日，原告总公司与阆中市土地储备中心签订《千鹤三区安置房物业服务合同》，约定前期物业服务费按0.5元/㎡，商铺1元/㎡计算交纳。被告系千鹤三区业主，截止2018年11月1日欠物业费4356元。经原告书面催缴未有结果，故诉请依法判令被告支付物业服务费4356元及滞纳金，并承担本案诉讼费用。 被告赵仕贵辩称：我入住小区以来，原告未与我们业主签订物管合同，我交了三年的物管费，因楼下下水道堵导致我楼上水淹，物管不予处理，我的房屋不能出租；物业保安室的照明灯安装在我窗户防护栏上，导致蚊虫进屋等。只要原告赔偿了我的损失，我就交纳物业费用。原告从事物管工作，根本不履行物管职责，有其实无其名，只图暴利，多次骗取国土局补助金，还照常强收业主物管、建渣、保证金等费用。占用消防通道修建保安室，空地建车库，门面房的水、气管全部排到小区，严重影响小区安全、生活。原告聘用六旬以上的老人从事物管、保安工作，其工作人员在岗不履职，未能起到管理、保安作用，致使环境卫生差，车辆乱停乱放。业主的车辆、财物丢失、被盗，既不配合寻找，也不予赔偿。因为如此，所以我们业主拒付物管费是有理由的，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2013年9月24日，阆中市土地储备中心与四川辉捷物业服务有限责任公司（以下简称辉捷物业）签订《千鹤三区安置房物业服务合同》。该合同约定：阆中市七里新区张公桥村千鹤三区项目总建筑面积4.3783万平方米（住宅建筑面积42,111平方米、商业1672平方米，应入住458户，物业用房22平方米，电子大门一道、消防通道二处等）的物业管理、服务工作，委托辉捷物业承担；委托管理事项：1、房屋建筑主体公共部位维护和管理，2、公共设施设备（水电气主管线、庭院照明、监控、电控门、消防、避雷）的维护、管理和运行服务，3、市政公共设施（道路、雨污水管道、雨污井、绿化、停车棚）的维护和管理，4、公共环境（公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、生活垃圾的收集清运，5、交通、车辆行驶及停泊，6、配合和协助公安机关进行治安监控和安全巡视等保安工作（不含人身、财产保险保管工作），7、社区文化娱乐活动，8、移交竣工资料、各类图纸、个人档案管理，9、法规和政策规定的其他事项；乙方按照“住宅物业二级服务”标准提供物业管理、服务，享受阆委发（2012）9号和阆国土资（2012）105号、阆国土资（2013）140号文件规定的政府补贴标准和物业服务征收标准，其中一期核定管理服务人员11人，二期按面积核定。按政府指导价住宅房每月每平方米建筑面积0.5元、商业门面房每月每平方米建筑面积1.0元向业主收取物业服务费。合同期限从甲方委托乙方从事物业服务起，至小区业主委员会成立此合同即行终止等内容。辉捷物业签订合同之后，进驻千鹤三区提供物业管理服务。2018年6月19日，四川辉捷物业服务有限责任公司阆中分公司成立，该分公司在千鹤三区履行其总公司之物业管理、服务工作职责。2018年11月1日，辉捷物业向全体业主及相关单位出具情况说明：《千鹤三区安置房物业服务合同》项下的权利义务，由四川辉捷物业服务有限责任公司阆中分公司承担和享有，各业主历欠物业费阆中分公司有权代为追讨。 2014年、2015年，被告接收入住千鹤三区3幢8单元5楼西、9幢23单元1楼东、2楼东三套住房，建筑面积分别为84.66平方米、97.78平方米。2016年4月8日，原告向被告催收2015、2016年度的物业费996；2018年4月16日，原告再次向被告催收三套房屋2015年至2018年四年欠付的物业费4356元（3幢8单元5楼欠2015、2017、02018年度物业费1524元，9幢23单元1楼2016年欠391元，2017、2018年分别欠费586元，9幢23单元2楼2016年欠97元，2017、2018年分别欠费586元），要求被告及时缴纳。逾期后，被告未予缴纳，原告遂起诉来院，提出前述诉讼请求，要求被告给付2018年前的物业费4356元及滞纳金。审理中，原告放弃了要求被告承担滞纳金之诉求。另查明，业主代表李波、凌正容等向阆中市七里街道办事处申请成立业主委员会，同时提出千鹤三区不设物管，自己成立物业管理。该小区至今未能召开业主大会、成立业主委员会。 以上事实，有当事人的陈述和千鹤三区安置房物业服务合同、物业服务费催缴通知书、申请等为据在卷证实，本院予以确认。 本院认为：辉捷物业与阆中市土地储备中心签订的《千鹤三区安置房物业服务合同》，合法有效，对合同项下所辖小区全体业主，均具有法律约束力。业主以其入住时原告未与其签订物管合同提出抗辩，认为业主并非合同当事人之辩解意见，本院不予采纳。辉捷物业下设的辉捷物业阆中分公司，即本案原告代辉捷物业履行其职责，对千鹤三区安置房小区的物业进行管理、提供服务，现以原告身份提起诉讼，主体适格。被告入住千鹤三区安置房小区，作为业主，接受原告提供的物业服务，应当依照约定给付物业服务费用。2016年以来，被告以原告的管理、服务差等为由拒交物业费，是违法、违约行为。其违法、违约行为，除侵害了原告的合同权益外，还侵害了按时交纳物业费业主的权益，是对守法、遵约业主共同利益的侵犯。故原告诉求要求欠费业主按照合同的约定给付物业费，本院予以支持。被告从2015年以来未予支付物业费，原告对被告2018年之前欠付的物业费4356元，进行了书面催缴，本院予以确认。被告主张楼下房屋下水道堵塞的问题，系相邻权法律关系，物管工作人员应当组织业主协商处理，业主双方协商不成，可以另案主张赔偿事宜。被告主张夏季照明灯引蚊虫的问题，可以请求物管排除其妨害，协商不成，业主也可以另案主张权利。关于业主对物业服务企业在履行物业服务合同中存在的问题，应当向当地县（市）级房地产行政主管部门投诉处理，而非以拒不缴纳物业费来抗辩。作为物管企业，应当正面回应业主、业主委员会提出的问题，纠正错误，提高管理、服务水平，尽量让业主满意；作为业主，不能采用抵触或者拒缴物业费等方式，损害物管企业、其他业主的合法权益。住在一个小区的业主与业主之间、业主与物管之间，业主委员会与物管之间，均应相互理解，互相支持，共同维护小区的和谐、安宁。通过这次诉讼后，希望双方共同努力，把千鹤三区安置房小区建设成一个和谐、美丽的小区。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，并参照国务院《物业管理条例》的相关规定，判决如下： 被告赵仕贵于本判决生效后七日内向原告四川辉捷物业服务有限责任公司阆中分公司交纳2015年至2018年12月31日的物业服务费4356元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担（被告应负担的部分，原告已经预交，由被告在履行交纳物业费时直接向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  任洪才 二〇一九年七月十日 书记员  马 享