广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终458号上诉人（原审原告）：梁剑婷,女,1995年11月3日出生,汉族,住广东省茂名市茂南区。上诉人（原审原告）：梁剑锋,男,1990年5月20日出生,汉族,住广东省茂名市茂南区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：王小午,广东正拓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市宏泽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路9号海伦花园108座，统一社会信用代码91442000699751173C。法定代表人：陈鹏，该司董事长。委托诉讼代理人：黄小芳，该公司工作人员。上诉人梁剑婷、梁剑锋因与上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人梁剑婷、梁剑锋的上诉请求：撤销一审判决，改判宏泽公司支付梁剑婷、梁剑锋因未按时交付房产证的违约金4015元。事实与理由：一、一审将持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案认定为递件与事实不符。“递件”不是法律上的用语也不是合同约定的用语。作为严肃的裁判文书应用规范用语。代理人走访中山市国土局请求解释：“递件”的意思和“递件”代指的业务，但回复是没有这个业务，也没有精确的指向，提交材料去申请办理某项业务都可能叫“递件”。二、将持办理权属的登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案等同于土地及房屋所有权转移登记申请是错误的。案涉买卖合同第十四条约定的持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案与《商品房销售管理办法》第三十四条的“将需要由其（指出卖人）提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”含义完全相同，而这个内容实际上就是指开发商办理首次登记。宏泽公司一审提交的不动产登记受理通知书只能证明宏泽公司为梁剑婷、梁剑锋办理了产权登记的申请，而非持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审判决根据宏泽公司的不动产登记受理通知书就认定宏泽公司已按合同约定履行了递件义务是错误的。一审判决将“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”“土地及房屋所有权转移及抵押登记”“递件”全部等同是错误的。三、一审法院未对双方商品房买卖合同第十四条作完整考查。案涉买卖合同第十四条是对如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任的约定，法院应审查买受人在规定期限内是否取得了房地产权属证书。四、买受人取得房地产权属证书的规定期限应是案涉合同第十四条约定的交房后720日内。且购房时开发商销售与签约律师均解释交房后720日内拿到房产证或交房后两年内拿到房产证，该情况由案涉小区58户业主联合签名的关于宏泽公司交房产证时间的情况说明为证。商品房买卖合同为格式合同，根据合同法第四十一条的规定对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。依据买受人的理解，取得房产证的时间就是交房后720日内。如果合同第十四条的“规定期间”不是交房后720日内，就是合同没有约定“取得房地产权属证书”的期限，没有约定则按法定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项规定，买受人未在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。五、宏泽公司有交证义务。案涉小区全体业主都是由开发商全程代办证，宏泽公司也承认。因此，宏泽公司有交证的义务，一定要最后将房地产权属证书交给了业主才算完成了义务，而不是递完材料就完成了。即便不是代办证，宏泽公司也要履行协助、告知义务，更何况本案是全程代办证。针对梁剑婷、梁剑锋的上诉，宏泽公司答辩称，双方签订的商品房买卖合同是由中山市国土局统一制定的模板。合同第十四条明确约定交房后的720日是宏泽公司办理产权备案登记的时间，而非交付产权证时间。梁剑婷、梁剑锋依据该条款主张宏泽公司赔偿逾期交付房产证违约金与合同约定不符，因此梁剑婷、梁剑锋的上诉缺乏合同依据。宏泽公司已于合同约定期限内办理权属登记。办理权属登记需要业主方提供资料，由宏泽公司向国土局提交土地及房屋转移登记及不动产权登记等，宏泽公司已按时履行合同义务，故宏泽公司不存在违约行为。梁剑婷、梁剑锋没有证据证明因宏泽公司原因导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书。一审判决符合法律规定，请求二审法院予以维持。上诉人宏泽公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梁剑婷、梁剑锋的全部诉讼请求。事实与理由：一、心岸春天花园第四期的商品房层高的前期报建和最后竣工备案报备的高度均为2.9米。案涉商品房买卖合同录入层高为3米，系宏泽公司工作人员失误所致，并非宏泽公司的真实意思表示，属于宏泽公司的重大失误、重大误解，应予修正。二、心岸春天花园第四期的商品房层高的前期报建和最后竣工备案所报备的高度均为2.9米，符合建筑技术要求和正常商品房的交付标准，不存在给梁剑婷、梁剑锋造成居住空间受限和价值贬损的事实。三、合同补充协议是双方的真实意思表示，合法有效。补充协议对双方的总的违约责任做了统一约定，违约金不应高于合同总金额的2%。商品房买卖合同补充协议第十六条第五款第（4）项的约定并非格式条款，亦非无效条款。双方签订的补充协议是在双方协商一致下共同签订的，补充协议第十六条第五款第（4）项是约束双方违约责任，而非仅仅约束梁剑婷、梁剑锋，若宏泽公司违约，同样适用宏泽公司，该条款不符合无效条款的条件，故应对双方均具有法律约束力。针对宏泽公司的上诉，梁剑婷、梁剑锋答辩称，一审判决关于层高部分的认定正确，请求二审法院维持一审关于层高部分的判决。梁剑婷、梁剑锋向一审法院提出诉讼请求：1.宏泽公司支付梁剑婷、梁剑锋因未按时交付房产证的违约金4015元；2.宏泽公司支付梁剑婷、梁剑锋因层高不足的损失12044元。一审法院认定事实：2014年7月23日，梁剑婷、梁剑锋与宏泽公司双方签订一份中山市商品房买卖合同，约定由梁剑婷、梁剑锋购买宏泽公司开发的位于中山市坦洲××心岸春天花园××房的预售商品房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，房屋总价款为401462元；宏泽公司应当在2015年12月12日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付梁剑婷、梁剑锋使用；宏泽公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因宏泽公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由宏泽公司承担全部责任；宏泽公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由宏泽公司提供的资料到产权登记机关备案；如因宏泽公司的责任，梁剑婷、梁剑锋不能在规定期限内取得房地产权属证书的,梁剑婷、梁剑锋不退房，宏泽公司按已付房价款的1%向梁剑婷、梁剑锋支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，梁剑婷、梁剑锋已按约定支付了购房款和契税，但因宏泽公司交付的涉案商品房实际层高与约定层高不符，且未在约定期限内为梁剑婷、梁剑锋办理涉案商品房的权属证书，梁剑婷、梁剑锋遂诉至一审法院，主张前述实体权利。宏泽公司向一审法院提供业务编号为201710311439的坦洲不动产登记受理通知书，该不动产登记受理通知书载明，2017年10月31日，宏泽公司就涉案商品房向中山市国土资源局申请进行土地及房屋所有权转移及抵押登记，并提供相关材料，办理期限为自收件回执发出次日起18个工作日内办妥（遇节假日顺延）。因前述不动产登记受理通知书没有主管机关盖章和签名，为核实其真实性，一审法院发函至中山市国土资源局进行咨询，中山市国土资源局于2018年9月28日复函，确认前述坦洲不动产登记受理通知书为该局出具的业务凭证，并称涉案房产土地及房屋所有权转移及抵押登记业务，经审核因申请人身份证明文件过期，该局作退件处理，宏泽公司至今未向该局重新提交办证申请。一审庭审中，宏泽公司确认涉案商品房的层高在规划报建、施工建设及最终的竣工验收均按2.9米标准执行。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。按照合同约定，宏泽公司应于2015年12月12日前将涉案商品房交付给梁剑婷、梁剑锋使用，并在之后的720日内，即2017年12月1日持办理权属登记需由宏泽公司提供的资料到产权登记机关备案;如因宏泽公司原因导致梁剑婷、梁剑锋不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则按已付房价款的1%向梁剑婷、梁剑锋支付违约金。现梁剑婷、梁剑锋主张，宏泽公司未在约定期限内为梁剑婷、梁剑锋办理涉案商品房的权属登记，已构成违约。宏泽公司不确认其违约事实，并提供编号为201710311439的坦洲不动产登记受理通知书予以证明。根据该不动产登记受理通知书及中山市国土资源局函复内容，宏泽公司已经于合同约定期限内，持办理权属登记需由宏泽公司提供的资料，向中山市国土资源局申请对涉案房产进行土地及房屋所有权转移及抵押登记。后因申请人身份证明文件过期被中山市国土资源局作退件处理，导致涉案商品房至今未出具不动产权证。中山市国土资源局对涉案房产土地及房屋所有权转移及抵押登记业务作退件处理后，梁剑婷、梁剑锋未提供任何证据证明其已向宏泽公司重新提交新的有效身份证明，即涉案商品房并非因宏泽公司原因未取得不动产权证，故对于梁剑婷、梁剑锋认为宏泽公司逾期办证构成违约并承担违约责任的请求，一审法院不予支持。一审庭审中，宏泽公司确认涉案房屋实际交付的层高为2.9米，而双方所签订商品房买卖合同中明确约定房屋层高为3米，据此可以认定宏泽公司交付房屋的层高与合同约定不符的违约事实成立，在其不能证明具有法定和约定的免责事由情况下，理应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然涉案商品房买卖合同中并未对层高不足导致违约如何处理进行约定，梁剑婷、梁剑锋亦未就层高不足致其实际损失的情况进行举证，但层高不足造成梁剑婷、梁剑锋居住空间受限及房屋使用功能和价值贬损的事实客观存在，且房屋层高不足无法补救，故宏泽公司仍应在合理范围内向梁剑婷、梁剑锋赔偿损失。根据本案实际情况，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素，酌定宏泽公司按照购房款的3%向梁剑婷、梁剑锋赔偿层高不足的违约损失计12044元（401462元×3%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决：一、宏泽公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向梁剑婷、梁剑锋支付层高不足的违约损失12044元；二、驳回梁剑婷、梁剑锋的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费201元（梁剑婷、梁剑锋已预交），由梁剑婷、梁剑锋负担50元，宏泽公司负担151元（宏泽公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付梁剑婷、梁剑锋）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院另查明，就案涉层高不足的违约损失，梁剑婷、梁剑锋与宏泽公司于二审期间达成调解协议，本院已另行制作民事调解书。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合梁剑婷、梁剑锋的上诉与宏泽公司的抗辩，本案二审争议的主要焦点在于宏泽公司是否存在逾期办证的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，出卖人和买受人可以约定买受人取得房屋权属证书的期限，若双方无约定，则依法定。本案中，梁剑婷、梁剑锋与宏泽公司在商品房买卖合同对于产权登记的时间进行了约定，即出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。依约，宏泽公司履行的义务是在合同约定的交付使用日期后720日内，协助梁剑婷、梁剑锋将办理案涉房屋权属登记所需的资料提交到产权登记机关备案，双方并未约定宏泽公司需协助梁剑婷、梁剑锋在此720日内取得产权证书。若宏泽公司逾期履行符合合同约定的递交资料协助案涉房屋过户至梁剑婷、梁剑锋名下的义务，宏泽公司需向梁剑婷、梁剑锋承担逾期办证的违约责任。在产权登记机关将案涉房屋登记至梁剑婷、梁剑锋名下后，根据物权公示原则，梁剑婷、梁剑锋为案涉房屋的产权人。宏泽公司作为开发商，其从产权登记机关领取业主购买房屋的产权证书后，应根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，及时通知业主领取产权证书，若宏泽公司违反诚实信用原则，不履行通知以及交付产权证书义务，给业主造成损失的，业主可主张宏泽公司承担违反此附随义务的违约责任，此与违反合同约定的关于产权登记的逾期办证主合同义务系属不同的违约责任。况且，在宏泽公司履行了通知义务后，业主前往宏泽公司领取产权证书的时间也实际不一，若将合同约定的720日截止为业主实际拿到产权证书之日，从而将业主自行前往宏泽公司领取产权证书的期限计算其中，也对作为开发商的宏泽公司不公，故综合以上分析，本院对梁剑婷、梁剑锋关于合同约定的交付使用后720日为其实际拿到案涉房屋产权证书期限的主张不予支持。从宏泽公司提交的坦洲不动产登记受理通知书载明的内容可知，宏泽公司已于2017年10月31日向产权登记机关提交了办理案涉房屋权属登记所需的资料，产权登记机关于规定工作日内办结。即宏泽公司向产权登记机关提交办证申请未超过合同约定期限，故一审法院对梁剑婷、梁剑锋诉求宏泽公司承担逾期办证违约金的主张不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人梁剑婷、梁剑锋的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。鉴于梁剑婷、梁剑锋与宏泽公司于二审期间就案涉层高不足的违约损失达成了调解协议，故二审予以改判，不属于一审错判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10297号民事判决；二、驳回上诉人梁剑婷、梁剑锋关于逾期交付房产证违约金的诉讼请求。一审案件受理费201元（梁剑婷、梁剑锋已预交），由上诉人梁剑婷、梁剑锋负担50元，上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司负担151元（中山市宏泽房地产开发有限公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付梁剑婷、梁剑锋）；二审案件受理费156元（梁剑婷、梁剑锋已预交50元，中山市宏泽房地产开发有限公司已预交106元），由上诉人梁剑婷、梁剑锋负担50元，上诉人中山市宏泽房地产开发有限公司负担106元。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇一九年七月一日书记员 郭燕婷