云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初1561号原告：文山市旭辉物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91532621592012506K，住所地：文山市开化街道永通社区开化中路（市检察院院小区一幢一单元402室）。法定代表人：李雯，董事长。委托诉讼代理人：赵汝琼，女，1977年1月8日生，汉族，大专文化，住文山市，系文山市旭辉物业服务有限责任公司法务专员（特别授权）。被告：余学敏，女，1988年11月17日生，蒙古族，中专文化，住文山市。委托诉讼代理人：潘辰，男，1972年2月1日生，瑶族，本科文化，住广西富川瑶族自治县，系余学敏姐夫（特别授权）。原告文山市旭辉物业服务有限责任公司诉被告余学敏物业服务合同纠纷一案。本院于2019年4月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文山市旭辉物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人赵汝琼、被告余学敏及其委托诉讼代理人潘辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文山市旭辉物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付文新商贸街11-1-502号房屋的物业管理费1522.4元；2.判令被告向原告支付违约金304.5元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为文新商贸街11-3-502号房屋的业主。原告与被告签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，被告按照每月每平米0.4元缴纳物业管理费。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告2014年5月1日起停止缴纳物业费，截止2018年4月30日，欠费月数为48个月，房屋面积为122.09平方米，共计2352元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为此，被答辩人诉致本院。余学敏辩称，1.被答辩人未与答辩人签订过任何物业服务合同，没有建立合同关系；2.小区未成立业主委员会，地产商在答辩人领钥匙时与答辩人签订业主公约，业主公约第十一条约定物业服务费按20元每月收取，且依据《文山物业服务收费标准》政府指导价的建议（143号文），被答辩人按每平米0.4元收取物业管理费无法律依据；3.被答辩人诉称“合同签订后，被答辩人积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理”与事实不符，与法律相违背。自2014年起，被答辩人的物业管理服务质量用一句话来概括：脏乱差。被答辩人不作为，管理质量差，造成小区混乱，存在严重的安全隐患。小区仅有2个保安，保洁一周一次（2014年-2018年），消防设施成摆设，小区多家业主摩托车被偷，楼道灯坏无人维修，水池要就无人抽，要就无人关，单元门禁坏了没人维修，形同虚设，各色人员可以自由出入，小区业主多次投诉反映，均无任何答复且无任何改进。答辩人于2015年5月起停交管理费是因被答辩人未按约定履行合同，未按合同约定提供物业管理服务，已构成违约。既然被答辩人违约在先，答辩人暂缓交纳物业管理费合情合理，答辩人有权根据《合同法》第67条规定暂时缓交物业管理费，待被答辩人按合同执行后，答辩人再交纳。4.根据《文山州物业管理办法》第三十五条规定，开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当包含前期物业管理服务合同约定的内容，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会成立后与物业企业签订物业管理合同生效的，前期物业管理合同终止。前期物业管理合同期限最长不得超3年。而被答辩人与文山阳光房地产开发集团有限公司2014年4月26日签订的物业管理委托承包协议签订的合同为8年，属失效合同。5.被答辩人无收取滞纳金的主体资格，滞纳金条款为霸王条款。6.物业公司未向业主公示所得收入数额、用途，存在占有的恶意。7.2014年8月22日，答辩人的小车停在小区内院，车灯被撞坏，答辩人向被答辩人反映，被答辩人置之不理；2015年5月26日凌晨2点多，答辩人家发生入室盗窃，答辩人要求被答辩人调监控，被答辩人不给调，还说家里的安全不属于他们管；2015年12月17日答辩人的车停在小区院内车身被划伤，答辩人向被答辩人反映，被答辩人说院子是房地产公司的，不属于其管辖。综上所述，被答辩人在此诉讼纠纷中存在明显过错，故答辩人从2015年5月起缓交相应的物业费用，以敦促被答辩人改进工作方法，解决基本问题，至今被答辩人没有丝毫改进服务，还利用我国现行法律的漏洞通过诉讼谋取私利，更重要的是被答辩人始终无法列举证据证明其单方实施的服务达到了何种服务标准，其证据不足，于法无据。因此，请求法院查清事实，依法驳回被答辩的诉讼请求，判令诉讼费由被答辩人承担。文山市旭辉物业服务有限责任公司针对其主张，向本院提交了以下证据：1.《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》（当庭提交原件质证），证明原告是适格主体，原告在小区做服务和收费合法有据；原告已严格依照合同约定为小区提供了物业服务；2.购房合同等产权材料复印件，证明被告是适格被告，是房屋的所有权人；3.小区物管处张贴的“物业管理范围及相关规定”复印件，证明物业收费标准有在小区公示，收费标准有依据；4.物业公司员工工作记录（当庭提交原件质证），证明物业公司严格依照合同约定在小区做服务，已尽约定义务；5.物业费催交记录照片，证明起诉前已经合理催交过，业主明知欠费，仍恶意拖欠；6.小区现状照片，证明原告严格依照合同约定为小区做服务，小区环境符合约定的服务质量。经质证，余学敏对文山市旭辉物业服务有限责任公司提交的第1、2组证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均予以认可，没有意见；对第3组证据认为系复印件，不予认可；对第4组证据不予认可，理由是系原告单方制作，是否有原告的工作人员上班不清楚；第5组证据真实性、合法性、关联性及证明内容均予以认可，没有意见；第6组证据真实性没有意见，但是不清楚拍摄的时间。本院认为，文山市旭辉物业服务有限责任公司提交的第1、2组证据余学敏无异议，且客观真实，与本案相关联，本院予以采信；第3、4、5、6组证据结合庭审查明事实，能够相互印证文山市旭辉物业服务有限责任公司对文山市文新商贸街商住楼小区进行物业管理，因余学敏拖欠物业管理费进行诉前催收的事实，客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。对有异议的证明观点本院将根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。余学敏针对其辩解，向本院提交9张照片，证明文山市旭辉物业服务有限责任公司服务不到位、管理不到位、管理脏乱差，没有达到服务标准。文山市旭辉物业服务有限责任公司对余学敏提交的证据真实性予以认可，但对合法性、关联性及证明观点不予认可，认为照片只能显示拍照时小区现状。本院认为，余学敏提交的9张照片虽然真实，但只能反映拍照时小区某一角落的状况，并不能客观地呈现小区的日常状况，对该组证据，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月16日，文山市旭辉物业服务有限责任公司与建设单位文山阳光房地产开发集团有限公司签订了《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》约定，文山阳光房地产开发集团有限公司把文山市文新商贸街商住楼1栋、1-1栋、3-7栋、9栋、11栋、13栋、16栋、17栋及麻栗坡县莱溪小区农贸市场业主住宿部分的物业管理委托承包给文山市旭辉物业服务有限责任公司。合同有效期限为8年，自2014年5月1日至2022年4月30日止；文山市旭辉物业服务有限责任公司负责住宿部分的房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、公共环境卫生、公用绿地花木养护与管理、交通与车辆停放等。后文山市旭辉物业服务有限责任公司将物业管理范围及相关规定（收费方式按建筑面积0.5元/平米）在小区处张贴公示。大部分业主已按期向文山市旭辉物业服务有限责任公司交清物业管理费，但余学敏一直以各种理由拒绝交纳。另查明，2010年9月6日，余学敏向文山阳光房地产开发集团有限公司购买了文山市文新街阳光文新大道文新商贸街11-3-502号房屋，房屋参考建筑面积为122.09平方米。2014年4月16日，文山阳光房地产开发集团有限公司在与文山市旭辉物业服务有限责任公司签订《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》后，已及时张贴告示告之包括余学敏在内的所有业主。签定《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》后，自2014年5月1日起，文山市旭辉物业服务有限责任公司作为物业管理单位为包括余学敏在内的文新商贸街全体业主提供物业管理服务，余学敏一直未提出异议，并接受了文山市旭辉物业服务有限责任公司的物业管理服务至今（庭审中余学敏认可文山市旭辉物业服务有限责任公司提供了扫地的清洁卫生服务、有安保人员值班）。至今，余学敏从未交纳文山市旭辉物业服务有限责任公司物业管理费。综合原、被告诉辩主张，本案争议的焦点为：1.文山阳光房地产开发集团有限公司与文山市旭辉物业服务有限责任公司签订的《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》对余学敏是否有约束力；2.文山市旭辉物业服务有限责任公司的诉请应否支持。针对本案争议的焦点问题，本院分别评述如下：1.文山阳光房地产开发集团有限公司与文山市旭辉物业服务有限责任公司签订的《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》对余学敏是否有约束力。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，文山市旭辉物业服务有限责任公司与建设单位文山阳光房地产开发集团有限公司签订了《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》，并及时告之余学敏，原告已作为物业管理单位为包括余学敏在内的文新商贸街全体业主提供物业管理服务，余学敏并未提出异议，并接受了原告的物业管理服务至今（庭审中被告认可原告提供了扫地的清洁卫生服务）。该《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》系在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务公司签订的书面前期物业服务合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》对业主即余学敏具有约束力，余学敏以其并非合同当事人，未在该合同上签字为由提出抗辩的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。至今，文新商贸街小区未成立业主委员会，在合同双方未提前解除承包协议的前提下，前期物业管理合同待文新商贸街小区成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。对余学敏辩称《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》约定的管理期限为8年，属失效合同的辩解意见，本院不予采纳。2.文山市旭辉物业服务有限责任公司的诉请应否支持。关于文山市旭辉物业服务有限责任公司主张余学敏立即支付文新商贸街11-3-502号房屋的物业管理费2344元的诉请是否支持的问题。余学敏认可文山市旭辉物业服务有限责任公司提供了扫地的清洁卫生服务、有安保人员值班，但对不予认可的其他物业服务事项未提供证据证实，根据谁主张谁举证原则，余学敏应承担举证不能的不利后果。本院确认余学敏接受了原告的物业管理服务至今，应当按照文山市旭辉物业服务有限责任公司进行物业管理的收费标准交纳物业管理费。文山市旭辉物业服务有限责任公司主张余学敏立即支付文新商贸街11-3-502号房屋自2014年5月1日起至2018年4月30日期间共48个月的物业管理费2344元，计算合理，本院依法予以支持。余学敏辩称，文山市旭辉物业服务有限责任公司的物业服务存在严重瑕疵，存在服务不到位、管理不到位、管理脏乱差，导致其停在院内的车被撞坏、屋里被盗等问题，也是其拒绝支付或缓交物业管理费的原因，因余学敏未提交相关证据予以证实，对该辩解意见，本院不予采纳。关于文山市旭辉物业服务有限责任公司主张余学敏支付违约金468.8元的诉请是否支持的问题。文山市旭辉物业服务有限责任公司未提交与余学敏签订有约定承担违约责任的书面依据，故余学敏不应承担违约责任。且文山市旭辉物业服务有限责任公司作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，提高物业服务质量。余学敏未按时支付物业管理费系不满文山市旭辉物业服务有限责任公司的服务质量，并非恶意拖欠，故对文山市旭辉物业服务有限责任公司的该项诉请，本院不予支持。综上所述，文山市旭辉物业服务有限责任公司主张的诉讼请求，部分合法有据，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：余学敏于本判决书生效之日起十日内支付文山市旭辉物业服务有限责任公司管理文新商贸街11幢3单元502号房屋的物业管理费2344元；驳回文山市旭辉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由余学敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 罗 娅二〇一九年七月十一日书记员 向文局