陕西省宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0303民初368号 原告：宝鸡市金陵物业管理有限公司,住所地宝鸡市金台区。 法定代表人：王贵富，任执行董事。 委托代理人：王斐，陕西金宝律师事务所律师，特别授权代理。 被告:王传祥,男,回族,1957年1月1日出生,住宝鸡市金台区。 委托代理人:张国春，陕西国文律师事务所律师。 原告宝鸡市金陵物业管理有限公司诉被告王传祥物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠的2014年1月1日至2018年12月31日的物业费等各项费用共计44470.4元，并支付原告逾期交费的利息损失（按人民银行同期贷款利率从欠款之日计算至款清之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系金台区东仁新城业主，原告系小区物业管理公司。原告作为被告所在小区的物业管理人，在工作中恪尽职守，勤勉有加，但被告却一直拖欠东仁新城B区10号楼X单元XXX号、B区11号楼X单元XXX号、B区9号楼X单元XXX号、F区34号楼X单元XXX号、F区34号楼X单元XXX号共五套房的物业费等各项费用44470.4元，并造成原告因逾期交费的利息损失。经原告多次催收无果，为维护自身合法权益，诉至法院。 被告王传祥辩称，原告所述的五套房子均归被告所有属实。现被告认为：1.原告计算五套房每一套的面积是多少及每平方米收取物业费的标准是多少，被告搞不清楚；2.原告收取上述被告所欠物业费的依据是什么，本案系物业服务合同纠纷，被告从未听说，也未见过物业服务合同，也未与原告签订物业服务合同；3.原告主张从2014年1月1日起算物业费没有依据。被告所取得的房屋系拆迁安置房，在2015年3月10日被告才交清安置房的超面积差价款及电视入网费、维修基金等费用，从而取得入住房屋的权利；4.原告要求支付2015年年底前的物业费超过诉讼时效。被告从2015年3月入住至今，原告没有向被告催缴过物业费，对原告超过诉讼时效部分的请求，法庭应不予支持；5.原告主张拖欠物业费的利息损失缺乏合同依据，请求法院依法予以驳回；6.被告没有支付物业费是有原因的，被告是2015年3月入住的，而原告2015年5、6月让被告交物业费时要从2014年1月1日开始缴费，双方产生矛盾，所以一直未交物业费；因旧城改造公司拆迁被告原有房屋，双方因拆迁安置产生纠纷，致使被告2015年3月才入住东仁新城，在装修期间，原告把被告的装修破坏，地板踩松动、壁纸划破、开关砸坏，给被告造成很大损失，这也是被告不交物业费的原因，原告收费未向业主出具普通增值税发票，如果被告要交费，原告应向被告出具增值税发票；7.原告诉称其“恪尽职守、勤勉有加”不是事实；8.B区的物业费应按照三级物业标准收费，不能按照二级物业标准收取。 原告为支持其诉讼请求，提供以下证据： 1.物业交费业主欠费统计表。 2.宝鸡市物价局文件《宝鸡市物价局关于东仁新城小区物业服务收费标准备案的复函（宝市价综函[2016]10号）》。证明物业评级标准已经取消，城投公司代表建筑方交钥匙是2013年12月份，从交钥匙起即2014年1月1日开始应交纳物业费。 3.宝鸡市人民政府《关于印发宝鸡市城市垃圾处理费收缴实施办法及收缴标准的通知》。证明垃圾费收取依据为6元/户·月。 4.2018年度公摊电费公示。 5.前期物业管理服务协议（复印件）。 6.关于东仁新城小区电梯费用收取的请示。 7.庭后提交的物业费等费用计算说明及宝鸡市金台区人民政府办公室关于东仁新城拆迁遗留有关问题的专题会议纪要（2017年5月16日）。 上述证据证明原被告之间形成事实上的物业服务合同关系，原告尽职尽责进行物业管理，完成自己的合同义务；并证明被告拖欠物业费等费用，因被告逾期交费造成原告相应利息损失，应按人民银行同期贷款利率支付原告损失。 被告为支持其辩称，提供以下证据： 1.宝鸡仲裁委（2014）第58号仲裁裁决书。证明2014年7月原告无力交纳安置房超面积补差款等费用，提请仲裁委追索过渡费等损失，直到2015年2月5日才收到裁决书，故原告虽拿到拆迁安置房的钥匙，但是未交纳相关费用，根本无法对安置房进行装修并入住，不可能产生物业费。 2.维修基金收据。证明被告于2015年3月10日交纳了维修基金后，才取得了装修、入住安置房的权利的事实，原告应从2015年3月11日开始计收被告的物业费。 3.被告同一小区（东仁新城B区）四位业主收费票据七张。证明原告收取小区业主物业费的票据均非增值税普通发票，原告存在偷税漏税行为。 4.图片。证明小区内脏乱差的管理现状，汽车乱停乱放、楼房死角处垃圾成堆等，原告小区物业管理问题相当突出。 5.庭后提交仲裁裁决书送达回证复印件。 对原、被告提供的证据，本院分析认定如下： 对原告提供的证据3、4，真实性被告不持异议，本院予以认定。对原告提供的证据1欠费统计表、证据2宝鸡市物价局文件，被告对真实性、合法性、关联性均不予认可，被告对宝鸡市物价局根据前期物业服务合同下发的文件不予认可；对原告提供的证据5前期物业服务协议，因协议是复印件，协议中甲方一栏是空白的，签订时间也是空白的，被告不予认可。对证据6东仁新城电梯收费的请示，被告不予质证，理由是请示时间是2015年6月25日，直到现在也没有结果。对证据7费用计算说明中房屋计算面积予以认可，本院予以认定；对会议纪要真实性认可，本院予以认定。 对被告提供的证据1、2，原告对真实性不持异议，本院予以认定，原告对证据的证明目的均不认可，原告质证认为，仲裁裁决书查明2013年12月份向被告交了钥匙，原告从2014年1月收取物业费是有依据的；维修基金的交纳时间及装修的时间与交物业费没有关系。对被告提供的证据3，原告对真实性不持异议，本院予以认定，但原告对证据的关联性有异议，认为该收据和本案无关联性，至于原告是否偷税漏税，被告可向税务机关举报，但不能成为被告不交纳物业费的理由。对被告提供的证据4图片本身及证明目的不予认可。原告质证认为图片不能证明小区管理混乱，关于楼房死角垃圾问题，说明这个地方很久没有打扫了，这是楼的设计问题，保洁员正常情况下到不了这个地方。证据5仲裁送达回证，原告对真实性予以认可，本院予以认定。 通过对以上证据分析认定，本院经审理查明，原告宝鸡市金陵物业管理有限公司系入住宝鸡市金台区东仁新城小区的前期物业管理公司，为该小区业主提供物业服务。原告并未与东仁新城小区业主签订物业服务合同，但庭审中原、被告均认可双方形成事实物业服务合同关系。 2009年8月14日，被告王传祥与案外人宝鸡市旧城改造建设投资有限责任公司签订《北坡私房拆迁安置合同》，宝鸡市旧城改造建设投资有限责任公司于2013年12月19日将东仁新城高层7套安置房【含本案涉诉的东仁新城B区10号楼X单元XXX号（面积127.83㎡）、B区11号楼X单元XXX号（面积81.58㎡）、B区9号楼X单元XXX号（面积84.04㎡）、F区34号楼X单元XXX号（面积114.82㎡）、F区34号楼X单元XXX号（面积114.57㎡）五套房】钥匙交付王传祥，后被告王传祥就拆迁补助费、过渡费及逾期交房、安置房超面积补差款等与宝鸡市旧城改造建设投资有限责任公司产生矛盾，被告王传祥以拆迁安置合同纠纷一案向宝鸡市仲裁委员会申请仲裁，宝鸡市仲裁委员会于2014年10月24日作出（2014）宝仲裁字第58号仲裁裁决书，该裁决书为终局裁决，2014年11月17日王传祥领取了裁决书。2015年3月10日，被告王传祥向案外人宝鸡市旧城改造建设投资有限责任公司交纳了维修基金34078.77元后即开始装修、入住。被告入住后以其房屋装修被破坏、摩托车丢失、小区车辆乱停乱放、垃圾清理不及时等管理混乱为由一直未向原告交纳物业费等相关费用。原告诉至本院，形成本案纠纷。 另查，2016年11月21日，宝鸡市物价局关于东仁新城物业费收费标准备案的复函，物业服务收费标准：高层住宅0.9元/㎡·月。宝鸡市人民政府对居民户交纳垃圾费的收费标准：6元/户·月。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用和公平原则。本案的争议焦点是被告向原告交纳物业服务费等相关费用的起算时间和标准。本案原被告双方虽未签订书面物业服务合同，但原告作为入住东仁新城小区的物业管理，为该小区提供物业服务，被告作为小区业主，从其装修或入住起接受了原告提供的物业服务，双方即形成了事实上的物业服务合同关系，原告履行了物业服务的义务，被告应依法向原告交纳物业费等相关费用。原告向本院提供的前期物业管理协议，甲方一栏空白，无法证明与原告签订协议的合同相对方，该证据对本案被告无合同上的约束力，原告主张从2014年1月1日起被告领取涉案房屋的钥匙后起算物业费等相关费用，被告不予认可，原告以此主张起算时间既无合同依据，亦无法律依据，对原告的该项主张本院不予支持。故被告辩称从2015年3月其装修入住起算物业服务费等相关费用的意见，本院依法予以采信。原告主张物业费0.9元/㎡·月，有宝鸡市物价局的复函为证，本院予以认定。被告对原告主张的垃圾收费6元/户·月的标准不持异议，本院予以支持。原告主张电梯费、公摊电费系物业服务管理中产生的合理费用，客观真实，本院对原告主张电梯费、公摊电费予以支持。以以上起算时间及标准计算，故被告应向原告交纳从2015年3月起至2018年12月共计46个月的涉案五套房的物业费、垃圾费、电梯费、公摊电费共计31423.38元【具体为：东仁新城B区10号楼X单元XXX号（面积127.83㎡）物业费为127.83㎡×0.9元/㎡·月×46月＝5292.16元、垃圾费6元/月×46月＝276元、电梯费22元/月×46月＝1012元、公摊电费25.7元/年×4年＝102.8元，合计6682.96元；B区11号楼X单元XXX号（面积81.58㎡）物业费为81.58㎡×0.9元/㎡·月×46月＝3377.41元、垃圾费6元/月×46月＝276元、电梯费47元/月×46月＝2162元、公摊电费101.1元/年×4年＝404.4元，合计6219.81元；B区9号楼X单元XXX号（面积84.04㎡）物业费为84.04㎡×0.9元/㎡·月×46月＝3479.26元、垃圾费6元/月×46月＝276元、电梯费39元/月×46月＝1794元、公摊电费101.1元/年×4年＝404.4元，合计5953.66元；F区34号楼X单元XXX号（面积114.82㎡）物业费为114.82㎡×0.9元/㎡·月×46月＝4753.55元、垃圾费6元/月×46月＝276元、电梯费34元/月×46月＝1564元、公摊电费101.5元/年×4年＝406元，合计6999.55元；F区34号楼X单元XXX号（面积114.57㎡）物业费为114.57㎡×0.9元/㎡·月×46月＝4743.2元、垃圾费6元/月×46月＝276元、电梯费10元/月×46月＝460元、公摊电费88.2元，合计5567.4元】。原告主张被告的F区34号楼X单元XXX号系开办托管班，应按照双倍计算物业费等相关费用，原告的该主张于法无据，故本院对原告的该主张不予支持。原告履行了物业服务的义务，被告未履行交纳物业费的义务，违反了法律规定，依法应承担给原告造成的相应损失。但原、被告未约定交费期限，逾期利息应从原告起诉之日即2019年1月11日起按同期人民银行贷款利率计算至款清之日。故原告要求从欠款之日支付逾期利息的主张，本院依法不予支持。被告辩称原告要求支付2015年年底以前的物业费等相关费用超过诉讼时效的意见，因原、被告双方因物业费等相关费用起算时间存有争议，可印证原告向被告主张过物业费等相关费用，因此引起本案诉讼时效中断的法律后果，故被告该项辩称理由不成立，本院不予采信。被告另辩称B区的物业费应按照三级物业标准收费，不能按照二级物业标准收费，因被告未提交相应证据支持其主张，本院对此辩称意见亦不予采信。被告还辩称原告把被告的地板踩松动、壁纸划破、开关砸坏等破坏装修的行为，给被告造成很大损失，因与本案不属同一法律关系，被告可另行起诉；被告认为原告收取物业费应出具增值税发票，本院认为，开具增值税发票不属民事案件受案范围，被告以原告应开具增值税发票、破坏装修等理由，拒不交纳物业费等相关费用的理由均不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告王传祥于判决生效十日内支付原告宝鸡市金陵物业管理有限公司物业费、垃圾费、电梯费、公摊电费共计 31423.38元，并支付逾期付款利息（从2019年1月11日起按同期人民银行贷款利率计算至款清之日）。 二、驳回原告宝鸡市金陵物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1202元，由原告承担482元，被告承担720元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 凤 人民陪审员  魏菊红 人民陪审员  任亚惠 二〇一九年七月四日 书 记 员  惠小刚 1