西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终2533号 上诉人（原审原告）：朱仁礼，男，1964年11月18日出生，汉族，住陕西省泾阳县。委托诉讼代理人：杨钊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张焕焕，陕西稼轩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安华南城有限公司。住所地：西安市国际港务区。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审被告）：深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司。住所地：西安市国际港务区。负责人：梁文鸿，该公司经理。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人朱仁礼因与上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）、被上诉人深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司（以下简称亚太物业西安分公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初4862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱仁礼上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，依法改判华南城公司、亚太物业西安分公司从2013年5月1日起至该商铺统一开业之日止，每年以总房款的8%向其赔偿损失（暂计算至2017年9月25日为145016.94元）；改判华南城公司、亚太物业西安分公司按照中国人民银行同期贷款利率计算向其支付经营保证金利息10900.05元。2、本案诉讼费用由华南城公司、亚太物业西安分公司承担。事实与理由：1、一审法院认定华南城公司、亚太物业西安分公司未承诺于2013年5月1日商铺统一开业经营，属事实认定错误。其是基于华南城公司、亚太物业西安分公司“商铺于2013年5月1日统一开业经营”的宣传承诺，才购买了涉案商铺。其提交的宣传册及经营保证金协议足以证明华南城公司、亚太物业西安分公司承诺商铺于2013年5月1日统一开业经营。2、一审法院以其作为自营户在购买商铺时已经享受到得优惠待遇及各种不确定因素可能带来的商业经营风险等情况，酌情确定的赔偿金额缺乏事实及法律依据。商铺价格是双方协商一致的，双方并未约定商铺的优惠价格可以抵销华南城公司、亚太物业西安分公司的违约责任或者给其造成的经济损失。且不论是投资户或自营户，该商铺都只能在华南城公司、亚太物业西安分公司的统一运营下开业，由于华南城公司、亚太物业西安分公司的原因，致使涉案商铺至今未能开业，给其造成巨大经济损失，其主张的经济损失，于法有据。华南城公司辩称，一审朱仁礼对其损失未提供证据支持其诉求。其公司在宣传彩页中并未承诺开业时间承诺，朱仁礼不开业并非是其公司原因，一审认定朱仁礼开业损失并非是其公司造成的。一审判决其公司按照4%标准赔偿损失无事实及法律依据，其公司已经向朱仁礼交付房屋，购房合同已经履行完毕，业主具体决定房屋出租、开业等具体事宜。其公司已经尽到自身最大努力，二号综合馆已经具备经营条件。经营保证金是业主向其公司所作出的开业保证，其公司已经提前退还给业主，购买商铺行为属于商业行为，具有相应风险性，业主方是应当知晓相应风险的。亚太物业西安分公司辩称，其公司意见同华南城公司答辩意见。华南城公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判驳回朱仁礼全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由朱仁礼承担。事实与理由：1、一审法院酌情认定其公司向朱仁礼赔偿的损失数额没有事实及法律依据。2、二审法院曾经对部分自营户的案件发回重审，原因是事实不清。一审审理中关于赔偿损失的关键证据朱仁礼均没有提供，请二审法院依法改判，驳回朱仁礼的全部诉请。朱仁礼辩称，1、华南城公司在事实与理由中并未对自身应当承担责任提出异议，即华南城公司认可应当承担其经营损失。2、其依据华南城公司在签订合同时给其承诺依法有据。亚太物业西安分公司述称，其公司意见同华南城公司上诉意见。朱仁礼向一审法院起诉请求：1、华南城公司、亚太物业西安分公司从承诺开业之日即2013年5月1日起至该商铺统一开业之日止，每年以总房款的8%向其赔偿损失（暂计算至2017年9月25日为145016.94元）；2、华南城公司、亚太物业西安分公司按中国人民银行同期贷款利率计算向其支付经营保证金利息10900.05元；3、本案诉讼费、律师费由华南城公司、亚太物业西安分公司承担。一审法院经审理查明，2012年10月11日，XX城XX馆XX层XX街XX号商铺，并于当天填写了一份《投资计划表》，主要内容是：“XX馆XX街XX层XX号商铺，建筑面积39.02平米，1、折扣优惠：买受人享受7.6折，折后房价款单价为11900元/㎡，折后总价款为464338元。2、自营户在7.6折基础上再享受8%的优惠，3、付款优惠方式：一次性付款享受9.8折。4、其他：享受开盘5%的优惠。”华南城公司提供的《西安华南城铺位收款明细表自营客户（一次性付款）》显示，朱仁礼购买的180339号商铺，建筑面积为39.02㎡，套内面积18.54㎡，折后房价款单价11900元，折后总价款464338元，开业保证金35290元，认购定金30000元，签约合同总价款为405831元，签约合同房价款单价为10401元，本次实际支付房款（不含定金）175831元，余款20万元向银行按揭贷款支付。朱仁礼在《投资计划表》及《西安华南城铺位收款明细表自营客户（一次性付款）》上签名确认。当天，朱仁礼与第一亚太公司签订一份《经营保证金协议书》，协议约定：“华南城实行统一经营管理的方式进行运营，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广，对此商业模式乙方已充分了解。为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励乙方开业经营，甲乙双方经平等协商一致达成以下协议：1、甲方（第一亚太公司）是华南城公司聘请的物业管理公司，对华南城进行物业运营管理。3、为XX城XX号馆，乙方（朱仁礼）同意交纳开业经营保证金人民币35290元。4、乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。每持续经营满一年返还一次，即第一年返还40%，第二年返还30%，第三年返还30%。如乙方未经甲方书面同意擅自关门停业或调整营业时间的或该年度开门营业时间少于300天的，则每违约一天，甲方从开业经营保证金中扣除违约金人民币100元。”。协议签订当天，朱仁礼向华南城公司支付了购房款人民币175831元，余款20万元其于2013年3月1日通过银行按揭贷款支付，华南城公司给原告均出具了收据。2015年12月16日，朱仁礼与华南城公司签订一份《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：朱仁礼购买甲方位于西安市XX城XX中心XX号馆180340商铺预测与实测面积差异一事，甲乙双方经过友好协商，在原合同基础上变更合同条款部分内容：1、原合同签署的预测建筑面积39.02平方米，现修改为实测建筑面积39.06平方米。2、原合同总价款405831元现修改为406247元。2013年3月29日，华南城公司向朱仁礼交付了商铺。现朱仁礼称华南城公司一直未履行其承诺的统一规划，统一经营，统一管理义务，导致其收房后至今无法使用商铺开门营业，起诉请求华南城公司赔偿其损失。另，XX城XX市场经营，对2号交易广场制定了以下价格优惠政策：一、选铺优惠：1、投资户返租六年优惠：A、前三年，每年返还商铺总款的8%，共计24%，一次性从商铺总款中减除，相当于7.6折；B、后三年，从第四年开始，在合同成交价基础上每年优惠8%，分三年返还，共计24%。2、经营户：A、经营客户享有7.6折优惠，一次性从商铺总款中减除。B、经营户独享优惠，76%折优惠基础上再享有8%优惠。优惠部分，作为开业保证金，在达到开业要求的情况下，分三年，每年年末返还，第一年40%，第二年30%，第三年30%。二、开盘优惠：在开盘两天内订房的客户可享受5%的优惠。三、付款方式优惠：一次性付款再享受2%的优惠。按揭付款无优惠。华南城在其宣传单上宣传的内容是：统一规划，确保纺织服装主题，对产业布局实行统一整合，确保经营品种齐全及行业经营的产业链集约化，使前来采购的客户能够享受到“一条龙采购”的快捷和方便，吸引更多买家，形成往返消费。统一招商，确保经营种类品质，实行严格的准入制度，坚持招商业态的互补，避免了市场内同质化品牌的经营，在确保市场经营产品品质的同时，也能为客户提供全方位的服务，使交易广场始终如一高品质运转。统一推广，确保商业整合价值，实行统一整合策划推广，商铺在市场的统一规划下，同步开展各种主题的推广活动，使交易市场鼎沸人气，创造整合价值。统一管理，确保市场永续经营，统一行政事务管理、物业管理及协助代办各类经营证照等商业信息服务，实行统一开门营业及收市时间，确保了统一业态的可持续发展。统一经营，确保业态规划执行，通过对服装纺织品的准确定位，引进顶级市场商业运营模式，利用行业成熟的资源优势，实行严格的统一经营模式，更为客户提供了高含金量的商业附加值。庭审中，华南城公司称其于2016年分三次向朱仁礼返还了经营保证金，朱仁礼对该事实认可。一审法院认为，朱仁礼与华南城公司签订的商品房买卖合同、朱仁礼与亚太物业西安分公司签订的经营保证金协议书，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。朱仁礼按照合同和协议约定交纳了定金及房款，被告方也按照合同及协议约定向其交付了房屋。根据华南城公司提供的有朱仁礼签字的《投资计划表》可以确定朱仁礼系自营户，且该证据显示朱仁礼在XX城XX户的优惠政策，其所主张的每年返还房款的8%属于XX城XX户的优惠政策，XX城XX户的优惠政策向其每年返还房价款的8%，缺乏证据支持。朱仁礼称华南城公司承诺于2013年5月1日商铺统一开业经营，该诉称理由与其在《经营保证金协议书》中约定的“为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励乙方开业经营”及第4条“乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。”内容不符。至于《经营保证协议书》中所说“西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广。”指的是一种运营模式，并非是指统一开业，华南城公司在其宣传广告中也已经对“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广”的含义做了明确的讲解，朱仁礼将该内容理解为统一开业仅是其主观上的单方理解，并无证据证明。另外，华南城公司针对华南城市场所做的宣传广告既是对市场的一种推广，也是对其经营模式的一种宣传，目的也是为了吸引更多的客户和业主进驻市场，繁荣市场。根据华南城公司的宣传广告内容可以确定其所称“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广”只是对市场内的商品种类及商品质量实行一种规范化的管理，并对客户实行商业服务，并未声明市场内的所有商铺交由华南城公司统一经营管理，双方在合同或者协议中也没有约定作为自营户的朱仁礼的商铺交由华南城公司或者亚太物业西安分公司统一经营管理，而是约定由朱仁礼自己经营，因此朱仁礼以华南城公司一直未履行其承诺的统一规划，统一经营，统一管理义务，导致其收房后至今无法使用商铺开门营业，缺乏事实根据，也缺乏证据支持。从《经营保证协议书》第4条“乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。每持续经营满一年返还一次，如乙方未经甲方书面同意擅自关门停业或调整营业时间的或该年度开门营业时间少于300天的，则每违约一天，甲方从开业经营保证金中扣除违约金人民币100元。”的约定内容来看，该协议应该是华南城公司为了让朱仁礼等自营户业主能够保证正常经营不能随意关门停业而签订的，朱仁礼等自营户业主向华南城所交纳的经营保证金的性质也是基于此，因朱仁礼未提供证据证明其何时开始并已正常营业，故其要求华南城公司赔偿经营保证金的利息之请求，依法不予支持。鉴于华南城公司在商城的策划、运营和宣传上存在不足之处，致使商城入驻商铺未能形成一定规模，给朱仁礼带来一定经济损失，故综合考虑朱仁礼作为自营户在购买商铺时已经享受的优惠待遇以及各种不确定因素可能带来的商业经营风险等情况，酌情确定华南城公司应向朱仁礼赔偿的损失数额，由华南城公司一次性向朱仁礼进行经济赔偿。亚太物业西安分公司是华南城公司聘请的对华南城进行物业运营管理的物业公司，朱仁礼要求其承担赔偿责任无事实根据及法律依据，对其该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：一、西安华南城有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿朱仁礼经济损失人民币16250元。二、驳回朱仁礼要求深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司对上述损失承担赔偿责任的诉讼请求。三、驳回朱仁礼要求西安华南城有限公司、深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司向其支付利息10900.05元、律师费等其他诉讼请求。本案案件受理费3418元，朱仁礼已预交，由朱仁礼负担1709元，西安华南城有限公司负担1709元，西安华南城有限公司连同上述应付之款于上述期限内一并支付给朱仁礼。本院二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方均应依照合同约定行使权利、履行义务。根据本案当事人的诉辩主张，二审中当事人争议的焦点问题为：华南城公司应否向朱仁礼承担赔偿损失责任，如应承担赔偿责任，责任大小应如何确定。本案中，华南城公司在与朱仁礼签订《商品房买卖合同》之初，为达到促进销售房地产的目的，对涉案商城项目进行了大量宣传，该宣传包括“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”等内容。但在合同实际履行过程中，由于华南城公司在策划、运营、宣传上存在的不足之处，致使涉案商城项目至今未能形成一定规模，电梯等部分基础设施也未实际投入使用，对朱仁礼的商业经营造成了一定影响。在此情况下，原审法院综合本案实际情况，酌情认定华南城公司按照购房款4%的比例向朱仁礼承担一定赔偿损失的责任，并无不当。华南城公司上诉称，朱仁礼并未提供其存在实际损失的证据，其不应向朱仁礼承担赔偿损失责任。但华南城公司没有提供对涉案商铺进行了“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”的充分证据，故对于华南城公司的该项上诉请求，本院不予支持。朱仁礼主张华南城公司每年应按购房款8%的比例向其赔偿损失及相应保证金利息的理由，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，朱仁礼和华南城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3299元（朱仁礼已预交3093元，西安华南城有限公司已预交206元），由朱仁礼和西安华南城有限公司各自承担。本判决为终审判决。   审 判 长  邹守鸣审 判 员  杨晓昱审 判 员  张  楠 二○一九年七月二十三日法 官 助 理   袁  观  磊            书 记 员  崔  诚  浩   1