广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终6237号上诉人（一审被告、反诉原告）：李汉华，男，汉族，1977年10月2日出生，住所地为广东省陆丰市。委托诉讼代理人：杨惠玲，广东森诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小飞，广东森诺律师事务所辅助人员。被上诉人（一审原告、反诉被告）：刘华添，男，汉族，1962年11月5日出生，住所地为广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：罗红，广东律盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡中权，广东律盛律师事务所辅助人员。上诉人李汉华因与被上诉人刘华添房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初18191号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘华添向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方于2012年7月1日签订的房屋租赁合同；2.李汉华立即向刘华添支付租金（租金暂计至2018年9月为305000万元，租金计至李汉华实际将房屋返还给刘华添之日止）；3.李汉华立即向刘华添支付逾期违约金（2018年6月前以130000元为基数，按每日千分之三计，自2018年6月10日起暂计至2018年9月15日的违约金为37830元，2018年7、8、9月租金的逾期违约金暂计至2018年9月15日分别为11055元、5940元和825元，合计49710元，违约金计至实际付清租金之日止）；4.李汉华立即向刘华添返还房屋；5.李汉华支付刘华添损害赔偿金380000元；6.本案一审的全部诉讼费由李汉华承担。诉讼过程中，刘华添变更其第2项诉讼请求中的租金为至2018年11月30日止租金总额415000元，并撤回第3、4项诉讼请求。经一审法院释明后，刘华添变更其第1项诉讼请求为确认案涉租赁合同无效，并将第2项诉讼请求的租金变更为场地占有使用费。刘华添增加一项诉讼请求为李汉华立即向刘华添支付电费15063.44元、水费677.7元。李汉华提起反诉，请求判令：1.刘华添支付李汉华停业损失116676元及利息（李汉华月平均经营收入为58338元，停业损失暂计至2018年10月31日，后续停业损失计算至刘华添返还餐厅内属于李汉华的所有财物为止；利息按银行同期贷款利率计算至刘华添支付停业损失之日止）；2.刘华添赔偿李汉华装修损失100000元；3.刘华添返还押金121600元；4.刘华添返还案涉租赁房屋内属于李汉华的财物，包括但不限于空调、电视、餐具、锅炉、厨房用品等物品；5.本案一审所有诉讼费用由刘华添负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、确认刘华添与李汉华签订的涉案房屋租赁合同无效；二、李汉华应于判决发生法律效力之日起三日内支付刘华添房屋占有使用费350500元；三、李汉华应于判决发生法律效力之日起三日内支付刘华添电费14871.38元、水费677.7元；四、刘华添应于判决发生法律效力之日起三日内返还李汉华存放在涉案房屋内的物品（物品名称、数量等详见李汉华承租房屋内财物清点明细表）；五、驳回刘华添的其他诉讼请求；六、驳回李汉华的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费11298元，由刘华添负担4504元，李汉华负担6794元；财产保全申请费2294元，由李汉华负担；反诉受理费3187元，由李汉华负担3087元，刘华添负担100元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初18191号民事判决书。上诉人李汉华向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项，改判李汉华无需向刘华添支付2018年9月至11月的占有使用费100500元。2.本案一审、二审诉讼费由刘华添承担。事实与理由：（一）李汉华自2018年9月起无继续占有案涉房屋一楼铺位，无需支付2018年9月-11月的占有使用费。1.刘华添在李汉华承租的案涉房屋一楼铺位上锁，直接影响了一楼铺位的正常使用。案涉房屋一楼铺位有李汉华的合法财物，上锁仅是为了保障案涉房屋一楼铺位的财物安全。李汉华经营的是对外营业的餐厅，刘华添锁门的行为致使李汉华自2018年9月起无法继续正常使用案涉房屋一楼铺位，李汉华亦无继续占有案涉房屋一楼铺位的必要。刘华添主张锁门是因为担心李汉华转移财产，虽李汉华要求刘华添开锁取回财物并协商解决纠纷，但刘华添均以未达到其要求拒绝开锁让李汉华取回财物，从客观上看，刘华添实际上已经控制案涉房屋一楼铺位，李汉华无占有案涉房屋一楼铺位的意思及行为。因此，案涉房屋一楼铺位自2018年9月起已实际由刘华添占有，李汉华无需向其支付2018年9月至11月的案涉房屋一楼铺位的占有使用费。2.一审中，刘华添陈述其于2018年11月30日收回案涉房屋，该陈述按其意思是指案涉房屋一楼铺位以外的部分，而一审法院认定案涉房屋一楼铺位收回的时间也是2018年11月30日，据此要求李汉华向刘华添支付案涉房屋一楼铺位2018年9月至11月的占有使用费。若仅凭刘华添单方陈述来认定案涉房屋一楼铺位的占有情况，并不符合实际情况。一审法院未充分查清案涉房屋一楼铺位的占有情况，应当予以纠正。（二）李汉华自2018年9月起无继续占有案涉房屋一楼铺位外房屋，无需支付2018年9月至11月的占有使用费。如上述，自2018年9月起，刘华添曾多次要求李汉华的租客搬离，并通过停水停电方式迫使李汉华的租客搬离案涉房屋一楼铺位外房屋，李汉华自2018年9月起无继续占有案涉房屋一楼铺位外房屋，这部分房屋实际已由刘华添占有，因此，一审法院未查清实际占有情况，应当予以纠正。被上诉人刘华添口头答辩称：（一）一审认定事实和适用法律均正确，请求维持一审判决。（二）关于场地占有使用费，因李汉华在一审诉求中明确要求刘华添返还其场所内的财物，刘华添在一审第一次开庭后同意返还，同时将返还的通知送达李汉华及一审法院，李汉华在清点完财物后，拒不接收和交接，因此，对于占有使用费，本应计算至实际搬离之日。关于2018年9月至11月期间的占有使用费，涉案租赁物的二楼至五楼是存在案外租客实际继续使用的，该事实一审法院已经认定，是因为其擅自转租造成的，因此，李汉华的上诉请求是没有事实和法律依据的。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，双方均确认案涉租赁物一楼有三扇大门，刘华添只在其中一扇大门上锁。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人李汉华上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉租赁物未能取得建设工程规划许可证，一审法院认定案涉租赁合同无效并无不当。围绕李汉华提起的上诉，本案二审的争议焦点为：李汉华是否应向刘华添支付2018年9月至11月期间的占有使用费。对此，本院分析如下：首先，关于案涉租赁物一楼部分，双方二审期间均确认刘华添只在其中一扇大门上锁，刘华添的该行为对李汉华使用租赁物一楼部分造成一定影响，但并非导致刘华添完全不能使用，而且，李汉华亦未能提供证据证明其曾向刘华添交还该部分租赁物。其次，关于案涉租赁物的其他部分，李汉华已将该部分转租给他人，李汉华并未提供证据证明次承租人于何时搬离。因此，李汉华主张其无需向刘华添支付2018年9月至11月期间的占有使用费缺乏依据。一审法院结合实际情况，酌定李汉华应向刘华添支付2018年9月至11月期间占有使用费为100500元合理，本院予以维持。综上所述，上诉人李汉华的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2310元，由上诉人李汉华负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年七月三十一日书记员  徐 珺