苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4788号原告：高云芬，女，1970年3月25日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：姜俊杰、胡敏，江苏普邦律师事务所律师。被告：钱月娥，女，1956年10月1日生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：沃伟伟，男，1954年2月12日生，汉族，住苏州市姑苏区。原告高云芬诉被告钱月娥、沃伟伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高云芬的委托诉讼代理人姜俊杰，被告钱月娥、沃伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高云芬向本院提出诉讼请求：请求判令被告返还原告定金2万元，赔偿合同违约金33万元，中介费2万元，以上共计37万元。事实和理由：原告在2019年3月，通过苏州好当家房产经纪有限公司（下称好当家）发布的房源信息中，了解到被告有一套位于苏州市吴中区的房产在挂牌出售，原告通过好当家工作人员与被告就该房买卖的具体事宜进行了磋商，双方意向一致后，原告委托了案外人高明虎代其与被告签订了《房地产买卖居间合同》，合同总价款165万元，合同签订日期为2019年3月29日，合同中约定：买卖双方于合同签订起7日内备齐过户及贷款文件交于居间方，并在办理资金托管手续之前委托居间方进行挂牌及网签手续，若未能按照约定时间办理，按照合同第十三条约定承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定，当天支付定金2万元，并将所需的文件及材料在约定时间内交给了居间方好当家，但是被告一直未将所需要的材料交给居间方，在居间方的协调下，原告多次与被告商谈，被告均以各种理由推脱，不愿意提供材料，致使在约定的日期无法办理资金托管账户。鉴于原告的违约行为，原告选择解除合同，并要求被告支付损失共计37万元。被告钱月娥、沃伟伟共同辩称，其仅收到高明虎支付的2万元定金，不知道签订房屋居间合同的高明虎为何人，其愿意返还定金，不愿意支付违约金。但解除合同需要协商，其收到原告解除合同的信件，但寄件人的电话是假的。同时，中介曾告知其买房人要加名，其不清楚要加谁的名字，其同意按照合同约定继续履行合同。经审理认定事实如下：2019年3月28日，原告高云芬向高明虎出具委托书，明确高云芬委托高明虎作为代理人，代为签订房地产买卖居间合同。2019年3月29日，被告钱月娥（出卖方）和原告高云芬（买受方）签订房地产居间买卖合同，约定房屋坐落于苏州市吴中区，房屋登记薄所载所有权证编号为00175322，土地使用权证号为06009614，土地使用权终止日期为2077年2月6日，产权登记建筑面积为85.21平方米，房屋用途为住宅，产权证附记为自行车独库一只（001753367），该房屋为案外人沃梦春和被告沃伟伟、钱月娥共同共有，出卖方保证该房屋在本合同签订之时并未设定抵押权，也未租赁他人。该房屋系装修房，该房屋（包括附属物品、赠送物品）的价款为165万元，买方于2019年3月29日前支付出卖方购房定金2万元，出卖方在收取买受方定金同时，将该房屋所有权证、国有土地使用证交给丙方，同时丙方出具收据证明。买受方申请商业贷款，买受方于2019年4月30日前向出卖方支付首付款计人民币81.5万元，该款由买受方直接支付于房产交易资金托管账户。买受方应于签订资金托管协议之日起3天内与贷款银行（公积金管理中心）签署存量房贷款合同及其他相关文件，具体贷款额度和年限以银行（公积金管理中心）最终审核为准。若因买受方贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意买受方以_现金付款_商业贷款_组合贷款（均未勾选）的方式购房并付款或补齐余款，待贷款银行（公积金中心）将该房产贷款部分审批完毕后，买受方应委托该贷款银行将上述贷款部分直接支付至房产交易资金托管账户。该合同第六条（买受方逾期付款违约责任）约定：买受方未能按本合同第四条约定向出卖方支付相应房屋价款的，按逾期时间，分别作出如下处理（不作累加）：逾期不超过15天，自本合同第五条约定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同第三条约定房屋价款万分之5的违约金，合同继续履行。逾期超过15天后，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起3天内，买受方将房屋退还给出卖方，并将本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖方支付违约金。买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，自本合同第四条约定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本合同第三条约定房屋价款万分之5的违约金，合同继续履行。该合同第七条（网签及房屋交付）明确约定，买卖双方须于本合同签订之日起7日内，备齐过户及贷款文件交予居间方，并在办理资金托管手续前委托居间方进行挂牌及网签手续。该房屋网签价格为163万元，若未能按照约定时间办理，则违约方按照本合同第十三条约定承担违约责任。买卖双方约定房屋交付日期为房屋使用权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起1天内。该合同第十三条（关于房屋权属转移登记的约定）约定：自买受方付清房款之日起1日内，买卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任（不作累加），其中，逾期超过15天后，属于出卖方责任的，买受方有权退房。自买受方退房通知书到达之日起3天内，出卖方将已收房屋及其附属品价款如数退还给买受方，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受方支付违约金；属于买受方责任的，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起3天内，买受方将其房屋及其附属物品、赠送物品退还给出卖方，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖方支付违约金。出卖方要求要求不退房的，经买受方同意；或买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际搬离房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，违约方按天向守约方支付本合同的第三条约定房屋价款万分之5的违约金，合同继续履行。该合同还约定了税费的承担。该合同第十七条（违约责任）约定：本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任。违约方应根据本合同约定或者《中华人民共和国合同法》等我国法律法规的规定承担违约责任。该合同出卖方处有被告钱月娥、沃伟伟签名，买受方处有高云芬的名字，注明系高明虎代，居间方处有苏州好当家房产经纪有限公司陈亚飞签名。同日，被告钱月娥出具定金收据，该收据载明收到高云芬（）交来用于购买天韵苑1幢505室房屋的购房定金人民币2万元。2019年4月13日，原告高云芬（委托方、甲方）和苏州好当家房产经纪有限公司（受托方、乙方）签订房地产居间服务合同，约定甲方委托乙方购买位于苏州市吴中区产，该房屋为装修房，成交总价165万元，委托期限自本合同生效之日起至房产交付完毕之日止。甲方与该房产出卖方签订《房地产居间买卖合同》或其他形式的买卖合同即视为乙方已履行了居间义务，基于此，甲方须向乙方支付居间服务费2万元。居间服务费于资金托管当天支付，甲方逾期支付的，每日须按房产成交总价的万分之五支付违约金。合同落款处有原告签名，有苏州好当家房产经纪有限公司合同专用章盖章，并有陈亚飞签字。2019年4月24日11时04分06秒，本案被告钱月娥报警称：中介扣了其房产证不还其纠纷，派出所工作人员至现场，系报警人钱月娥和中介陈亚飞双方因归还房产证事宜引发中介纠纷，2019年6月25日，苏州市公安局吴中分局长桥派出所出具情况说明予以证实。2019年5月20日，原告向俩被告发送解除房屋买卖合同通知书，明确双方于2019年3月29日签订的《房地产居间买卖合同》，遗憾的是自签约之日起直至本通知书发出之日止，居间方虽多次与磋商催促，但贵方一直未按合同约定配合居间方提供网签相关资料。贵方的合同义务，经中介方多次催告后在合理的期限内仍未履行，致使房屋无法过户，合同目的无法实现，故郑重通知：自本通知到达贵方的同时，即解除本人与贵方及居间方苏州好当家经纪有限公司签订的《房地产居间买卖合同》，本人保留继续追究贵方法律责任的权利。庭审中，原、被告一致确认，上述房屋居间服务合同于2018年3月29日晚上在好当家吴中区万达店旺湖路万达华府17幢107室签订的，当时签订合同时由两被告夫妻、中介陈亚飞、徐洁以及高明虎在场。涉案房屋所有权人系两被告及两被告的女儿即案外人沃梦春。签订合同当天，原告高云芬的签名有高明虎代签，签订当日由高明虎代替原告支付购房定金2万元，双方约定2019年4月30日前将全部办理房产交易资金托管账户的资料交给中介，签订完资金托管协议后将首付款81.5万元打入资金托管账户，其余房款待贷款下来后支付卖方。2019年4月30日之前双方并未办理资金托管手续，也未办理网签手续。庭审中，被告陈述其签订房屋居间服务合同当日，并未看到高云芬委托高明虎的委托材料，两被告将房屋所有权证、国有土地使用权证交付中介处，后因孙辈读书需要，故于2019年4月24日从中介处取回房屋所有权证、国有土地使用权证，因中介不配合故报警，之后未将房屋所有权证、国有土地证原件交付中介。原告陈述，其主张的中介费并未实际支付。以上事实，由原告提供的房屋居间服务合同、定金收据、解除房屋买卖合同通知书、流转信息，由被告提供的公安证明以及本院制作的开庭笔录等证据予以证实。原告认为合同未能继续履行的原因系因房价上涨导致被告违约，拒绝按约履行合同，为此提供了如下证据：1、原告高云芬的邮政储蓄银行存折，该存折显示2019年4月17日其银行卡内存款余额为850003.62元。以此证明原告已准备款项继续履行合同。2、电话录音及文字整理稿，原告陈述上述录音于2019年4月30日在涉案房屋买卖中介处录制，系中介和被告高月娥现场通话时在中介处所录，在该录音中，中介首先询问：阿姨你好，今天我们跟客户又打电话的，你们今天材料如果再不交，人家真的要起诉你们了。钱月娥反问：那个东西写好了没有，你和他说了没有？中介问：写什么东西呢？钱月娥：承诺书啊。中介：人家买房，一个人名字买没有问题，贷款是银行和他的事情，人家怎么写承诺书呢，你告诉我，承诺什么东西呢？钱月娥：承诺书就承诺一个人啊，合同上不是写，一个人买房吗？中介：一个人买房人家现在答应了啊，是可以个人买啊。钱月娥：答应了你要写个承诺书，到时候送审的时候我发现两个人，那怎么办呢，发现几个人怎么办呢？中介：承诺书写也没有问题对不对，但是贷款这个肯定不好写的，不可能写的知道吧？钱月娥：可以写的啊。中介：贷款是人家和银行的事情，跟你有什么关系呢？对不对？钱月娥：你合同上这样写的啊，你要违反合同的。中介：没有人违反合同。钱月娥：没有人违反合同，那你叫他写下来啊。中介：写下来可以写，但是人家银行这个不可能写的啊，银行为什么要写呢？你怎么可以强制人家客户去贷款（的事情）？钱月娥：贷款他也，承诺一个人买房的，就是。中介：贷款要不要承诺你告诉我。钱月娥：高云芬买房的。中介：贷款呢？钱月娥：啊？中介：贷款人家不会承诺的，不好承诺这东西。钱月娥：贷款也要，别人帮她贷款啊？中介：贷款是银行和她的事情。钱月娥：不可以的哇。中介：贷款是银行和她的事情，跟你们这边，是没有影响的，知道吧？钱月娥：谁买房谁贷款。中介：不管是贷款还是全款，她只要给你165万就行了啊，对不对？他只要给你165万，你不要管人家是贷款，谁贷，对不对？钱月娥：谁买房、谁贷款，这个是，我们以前也是这样的。中介：这样是不对的，国家没有这个规定。知不知道？钱月娥：不可以的啊。中介：我现在，主要是为什么呢？人家客户这边是诚心买，我今天跟客户说了，我（建议）不追究之前的事情，只要你们把东西拿过来，送审，我们（劝客户）还是继续买知道吧。人家也不想打官司，知不知道？高月娥：哎呦，她违约了哇，这个嘛你要贷款，她违约了哇，啊是的？中介：贷款是谁规定他违约的呢？对不对？你不要老纠结这个贷款的事情。钱月娥：你把她电话给我，我来帮她那个，啊。中介：你能说服她是吗？钱月娥：我不是说服他，我跟她那个（被打断）。中介：人家客户很好说话的，你听我说，阿姨，人家客户很好说话的。……钱月娥：到底写谁的名字啊？到底是委托人要买房，还是别的人要买房？中介：合同上写的是高云芬买房。钱月娥：高云芬买房么，高云芬贷款呀。中介：贷款是人家和银行的事，跟你不搭界。……钱月娥：怎么跟我没关系，她买我的房子啊。……中介：今天是4月30日，最后一天了，你把材料赶紧给我们办手续，这个是重点。钱月娥：承诺书不写，我不会给的。中介：承诺书这个问题是银行和他的事情，和你没有任何关系。钱月娥：承诺书，就是承诺他个人买房。中介：谁买房，合同上写的清清楚楚。没有任何加额外承诺书这种做法的。钱月娥：说来说去也没有意思的，承诺书写好，我材料拿过来。中介：那我这样跟客户说了，你今天材料还是不愿意给我们。高云芬：你承诺书写好，我材料会给你们的，叫高云芬当着我的面写。中介：你说什么版本，怎么写。喂？钱月娥挂断电话。经质证，被告钱月娥、沃伟伟对上述证据的真实性均无异议，但表示85万元系在原告高云芬的银行卡上，并没有支付给被告，电话中钱月娥表示根据合同约定，要求原告本人买房，关于贷款的问题都是中介提出来的。被告钱月娥、沃伟伟认为，其于2019年3月29日接到中介电话说有人要买天韵苑1幢505室房产，鉴于之前并没有在该中介挂靠房屋信息，故不得而知中介如何知晓被告的联系方式，该中介表示买房者是一位在上海做生意的老板，工作比较忙，只有3月29日晚上才可以抽空来谈，并且当时电话里中介明确是买房者本人到场，考虑到买方的诚意，故晚上俩被告如约而至。双方谈拢房产交易金额后，签订房屋买卖合同，当晚到场的高明虎在买方栏签字，在中介方催促下，没有细看合同内容，被告也在卖方栏签字，俩被告年事已高，听信中介和高明虎说辞，也没有确认相关文件就签订了合同，定金由高明虎手机银行转账2万元。之后，俩被告陆续将房屋内东西搬走，缴清物业水电煤气费，准备过户手续，但后来才知道签订合同当天的高明虎不是买房者本人，买卖合同上买房者系高云芬，高明虎自称是买房者高云芬的弟弟，后经被告了解高云芬并没有弟弟或者表弟是叫高明虎，当时签订房屋买卖合同时，高明虎没有出具任何委托书就擅自签订了高云芬的名字（高云芬系何人，不得而知），俩被告认为受到中介方的欺骗后，果断报警，派出所出警。中介存在串通高明虎，欺骗、弄虚作假的行为，还一次次恐吓两被告，在此期间，产权证原件、土地证原件、身份证复印件等资料都在中介，但中介并未在规定日期办理网签，此后真正的买房者高云芬出现，买方要求变更合同，增加高云芬老公作为买受方，两被告才知晓原告的婚姻状态，但买卖合同和授权委托书都是以被告高云芬个人名义签订的。被告认为，原告并没有和被告协商的情况下，单方面解除房屋买卖合同，俩被告有权要求原告继续履行房屋买卖合同。收到原告的解除房屋买卖合同通知书后，两被告试图联系本案原告，但拨打了信封上的电话，接电话的人并不是原告。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告在居间方的居间下，签订的《房地产居间买卖合同》系双方真实意思的表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据涉案房地产居间买卖合同的约定，结合原告提供的银行款存款和录音资料，可知双方约定原告最迟于2019年4月30日前向被告支付首付款81.5万元，该款项支付至被告托管资金账户，但由于被告未配合办理网签及资金托管手续，故原告未能按约支付。关于涉案合同未能继续顺利履行的原因，即本案原、被告是否存在违约行为，本院分述如下：第一、结合录音材料及派出所证明材料，可知被告签订涉案合同后曾将涉案房屋产权证书原件交付被告使用，直至2019年4月24日被告通过报警方式取回，之后经中介催交和解释，被告仍拒绝交付，按照交易习惯和流程，在此之前被告应配合原告进行托管账户的确认和网签合同，故本案系被告原因未能办理资金托管手续，合同未能进一步推进，被告的行为构成违约。第二，根据录音资料，原告承诺以个人名义买房，但不同意承诺以个人名义贷款，被告坚持谁买房谁贷款，拒绝提交材料，双方未能谈拢。本院认为，二手房买卖合同中，房屋贷款方式有多种方式，贷款人并非必须仅为购房人一人，故原告在涉案合同履行过程中不存在违约行为。关于原告的违约金主张，合同中，原告明确按照合同第七条、第十三条的约定主张合同总价20%的违约金。本院结合涉案房地产居间买卖合同的签订时间、过程，被告以实际行为不按约履行合同的表现及时间、涉案合同履行的阶段及进程、原告发函解除合同的时间、违约金的惩戒功能等因素综合考量，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定合同约定的违约金过高，本院酌情予以调整，酌情认定由被告承担合同总价10%的违约金即16.5万元。至于庭审中，原告要求被告退还定金2万元，被告同意，本院予以采信。原告主张的中介费并未实际发生，故其中介费主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钱月娥、沃伟伟于本判决生效之日起十日内归还原告高云芬定金2万元、支付违约金人民币16.5万元。二、驳回原告高云芬的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币3425元，由原告高云芬负担1425元，由被告钱月娥、沃伟伟负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。（此页无正文）审判员  顾霞二〇一九年七月三十日书记员  高羽