广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初906号原告：杨文，女，土家族，1980年2月14日出生，住云浮市云城区。委托诉讼代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。被告：吴友露，男，汉族，1990年12月13日出生，住云浮市云城区。原告杨文与被告吴友露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法由审判员刘麟继适用简易程序于2019年5月8日公开开庭进行了审理。原告杨文的委托诉讼代理人何雅婵、被告吴友露到庭参加诉讼。庭审中，原、被告双方均同意自2019年5月9日起至2019年5月18日止作为双方的调解期间，期限内双方未能达成协议。本案现已审理终结。原告杨文向本院提出诉讼请求：1．确认原告杨文与被告吴友露于2018年1月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月8日解除；2．判令被告支付2018年9月1日起至2019年3月8日的租金56400元给原告；3．确认被告交纳的18000元保证金由原告没收；4．判令被告将原告垫付的税费9867.09元返还给原告；5．本案诉讼所产生的费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年1月1日签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告租用位于云浮市××××大道（金山御景）首层××铺位，租赁期限从2018年1月1日至2020年12月31日止，2018年1月1日至2019年6月30日期间租金为9000元/月，2019年7月1日至2020年12月31日期间租金为9900元/月。被告应在每月的10日前支付租金，如果被告超过30日则视为违约，原告有权终止本合同并没收押金，收回商铺使用权，由此产生的经济损失由被告全部负责。被告于本协议签订之日一次性交纳保证金18000元。在租赁合同期间，因租用商铺及被告经营所产生的一切税费由被告负责。合同签订后，原告按约定将云浮市××××大道（金山御景）首层××铺位（房地产权证登记地址为金山御景首层××号商铺）交付被告使用。被告于2018年9月份起欠交租金，原告催收后被告仍然拒绝交租。原告于2019年3月委托律师向被告发出《律师函》，告知被告解除合同，并要求其交纳租金。被告2019年3月8日收到《律师函》,但一直没有联系过原告，亦没有交纳所欠租金。被告的上述行为已经严重违约，所交纳的保证金按合同约定应由原告没收。《商铺租赁合同》约定了因租用商铺及被告经营所产生的一切税费由被告负责，但被告一直都没有交纳过相关的税费。为避免影响商铺重新出租及不影响日后新租户经营，原告只能先行垫付因此而产生的税费，该部分税费在合同中约定了由被告负担，所以被告应将原告垫付的税费9867.09元返还给原告。综上所述，原告为保护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告吴友露答辩称，被告直至2018年10月30日前已无租赁涉案商铺，2018年11月被告致电原告的钟姓受托人（男），向其交代因经营问题已从商铺内搬走并明确解除合同，2018年12月将商铺钥匙交还给上述受托人处。对于原告请求租金有异议，认为应计算至2018年12月，对于保证金及税费请求无异议。被告吴友露未提交证据。原告杨文围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：身份证信息、商铺租赁合同、企业登记信息、房地产权证、律师函、特快专递回执、特快专递查询结果、税收完税证明、纳税申报表，被告对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉云浮市云城区××号商铺的登记权属人为原告杨文。2018年1月1日，原告杨文（出租人、甲方）与被告吴友露（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“经甲、乙双方充分协商，就乙方租用甲方商铺使用，达成以下合同条款：一、商铺情况。该商铺位于云浮市××××大道（金山御景）首层××铺位，属于钢筋混凝土结构，总面积为98.46平方米。二、租赁期限。租赁期限从2018年1月1日起至2020年12月31日，租赁期限为三年。三、租金及租金的交纳办法。1、2018年1月1日至2019年6月30日，租金：××铺位每月9000元（大写：玖仟元整）；2、2019年7月1日至2020年12月31日，商铺租金递增10%，即租金：每月9900元（大写：玖仟玖佰元整）；3、乙方在每月的10日前以现金或转账方式支付租金到甲方指定的如下银行账户……；4、甲方每次收到租金后开具相应的收据给乙方。5、如乙方超期30天则作违约，甲方有权终止本合同并没收押金，收回商铺使用权，由此产生的经济损失由乙方全部负责。四、租赁保证金。乙方于本协议签订之日，向甲方一次性交纳租赁保证金18000元（大写：壹万捌仟元整），甲方收款后向乙方开具收据。五、其他约定事项。（3）合同期内，因租用商铺及乙方经营生意所产生的一切税费由乙方负责。……（5）合同终止后10日内，乙方负责恢复第九卡位商铺的分隔墙，及时清理室内外可移动的物品，将商铺交回甲方，甲方将保证金18000元（大写：壹万捌仟元整）如数退还（不计算利息）给乙方。逾期不搬，当乙方放弃所有权处理，当中的设备、货架等归甲方所有。”原告杨文在甲方代表处签名捺印，被告吴友露在乙方代表处签名捺印。原告依约交付案涉商铺给被告使用经营，被告按时支付了租赁保证金18000元。被告从2018年9月1日开始拖欠租金，在2018年11月初电话告知原告的受托人钟作坚其要搬离商铺、解除合同等事宜，钟作坚明确要办理好撤租手续才可以终止合同。案外人钟作坚陈述被告于2018年11月底交回案涉商铺的钥匙，被告自认于2018年12月初交回钥匙给钟作坚。被告交回钥匙后，其未与原告或钟作坚办理撤租交接手续。2019年3月8日，被告收到原告委托广东翔浩律师事务所发出的《律师函》，载明：“……一、委托人与您签订上述《商铺租赁合同》于本律师函送达之日起解除，您所交纳的保证金由委托人没收；二、请您于本律师函送达之日起三日内向委托人缴纳所欠租金。”原告为被告垫付了其经营期间2018年1月1日至2018年12月31日的税费9867.09元。原告曾催促被告办理撤租手续及解除合同手续，经原告追讨租金、税费无果，遂向本院提起诉讼。庭审中，被告陈述尚有炒炉、烤炉、抽油烟机、冰箱、储物柜、储餐柜、炉头、消毒碗柜放置在案涉商铺，其在2019年3月8日收到《律师函》后仍未联系原告要求搬离上述物品。原告认为其不清楚具体物品是否包括上述物品，但根据《商铺租赁合同》第五条第5款约定，被告违约并逾期搬离上述物品，在被告交回钥匙时视为被告已经放弃上述物品的所有权，上述物品应归原告所有。经征询被告意见，被告在庭上明确表示上述物品归原告自行处理。另查明，原告口头委托钟作坚处理案涉商铺的租赁事宜，包括发布招租信息、处理与租户之间的协商与解除合同、处理租赁物瑕疵、催缴租金。本院认为，立案时的案由是租赁合同纠纷，本案的租赁物是云浮市云城区××号商铺，故本案案由应是房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2018年1月1日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据《商铺租赁合同》约定，合同期内使用商铺的税费由被告承担，原告为被告垫付税费9867.09元，且被告无异议，本院予以确认，被告应返还9867.09元给原告。被告从2018年9月1日开始欠付租金，直到交回案涉商铺的钥匙给原告时仍未付清，被告的行为已构成违约，根据《商铺租赁合同》第三条第5款的约定，原告有权没收保证金18000元，被告对此无异议，故原告主张没收被告支付的保证金18000元，本院予以支持。本案的争议焦点：一、如何确认解除涉案合同的具体时间；二、原告请求的租金应如何计算。关于争议焦点一，被告吴友露自2018年9月1日开始逾期支付租金，直到2018年12月初交回钥匙时仍未结清租金，其行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及《商铺租赁合同》第三条第5款的约定，本案中，被告已超期30天未支付租金，原告解除合同的条件已达成，故原告有权终止涉案合同和收回商铺使用权。涉案合同约定租赁期限至2020年12月31日届满，被告吴友露未按约支付租金显属违约方，其于2018年11月搬离案涉商铺不再经营，并于2018年12月初交回钥匙给原告的受托人，该受托人明确表示需办理好撤租交接手续方可解除涉案合同。在现有证据无法证实原告存在根本违约的情况下，被告作为违约方本身不具有单方解除涉案合同的权利，除非原告与被告协商解除涉案合同外，而被告未提供证据证实双方确实已经协商解除涉案合同，即无论被告如何向原告发出解除涉案合同的通知均不会发生效力，因此，被告主张涉案合同于2018年12月份解除，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告作为具有解除涉案合同的权利人，其向被告发出《律师函》明确解除涉案合同，并主张被告收到《律师函》之日即2019年3月8日解除涉案合同，但本院注意到以下几个事实：（一）被告已于2018年12月初将案涉商铺的钥匙交回原告，原告于2018年11月至交回钥匙期间已经知道被告发出退租的意思表示，只是尚未办理退租交接手续。（二）在被告返还案涉商铺时，虽然尚有部分厨具放置在案涉商铺，但原告亦认为在被告交回钥匙时视为被告已经放弃该部分厨具的所有权。（三）在庭审时，被告已经明确在其交回钥匙时就已经放弃剩余部分厨具的所有权，由原告自行处理，也就是说，案涉商铺在退还后不存在再次出租的障碍。由此可见，在原告完全可以将案涉商铺对外出租的情况下，只是因为被告未与原告办理退租交接手续，而原告又未及时采取止损措施，一直延续到2019年3月8日才发出解除涉案合同的意思表示，期间的损失，原告存在一定的过错，如果仅凭原告的主张来认定涉案合同的解除时间，这对被告有失公允，结合案涉合同的履行情况、被告的过错程度，兼顾被告交回钥匙后的合理期间，本院酌情确认案涉合同于2019年1月31日解除为宜。关于争议焦点二，由于案涉合同约定租赁期限未满，被告擅自退租，原告主张租金计至合同解除之日，理据充分，本院予以支持。被告自2018年9月1日开始拖欠租金，至2019年1月31日涉案合同予以解除，本院酌定该租赁期间为5个月，故被告应支付租金45000元（9000元/月×5个月）给原告，原告该项请求超出部分，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告杨文与被告吴友露在2018年1月1日签订的《商铺租赁合同》于2019年1月31日解除；二、被告吴友露交纳的押金18000元由原告杨文予以没收；三、被告吴友露应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨文支付租金45000元；四、被告吴友露应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告杨文返还税费9867.09元；五、驳回原告杨文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1906元，适用简易程序审理，减半收取953元（原告杨文已预交），由被告吴友露负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  刘麟继二〇一九年七月一日法官助理曾智妍书记员温闰霞附本判决相关适用法律条文及司法解释:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。