云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初98号原告：何建超，男，1962年4月28日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：贺丽，云南丰伟律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢丽斯，云南北上律师事务所律师，特别授权代理。被告：中昆投资有限公司统一社会信用代码：91530112579840753U住所地：云南省昆明市西山区丹霞路2号新东方女人广场1幢4层法定代表人：安少红，任总经理职务。委托诉讼代理人：李雁冰，男，1973年12月4日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：张丙春，云南丙春律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南北大资源产业园区开发有限公司统一社会信用代码：915300000671478324住所地：昆明市西山区福海街道办事处杨家社区南亚风情第一城A4幢1单元301室。法定代表人：刘锦泉，任董事长职务。委托诉讼代理人：胡正勇，男，1990年6月28日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昭通市水富县，系公司员工，特别授权代理。原告何建超诉被告中昆投资有限公司（以下简称“中昆公司”），第三人云南北大资源产业园区开发有限公司（以下简称“北大资源公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理后，依法适用普通程序，于2019年5月29日公开开庭进行了审理。原告何建超及其委托诉讼代理人谢丽斯到庭参加了诉讼，被告中昆公司的委托诉讼代理人李雁冰、张丙春，第三人北大资源公司的委托诉讼代理人胡正勇到庭参加了诉讼。原告、被告、第三人向本院申请庭外和解30天。本案现已审理终结。原告何建超向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即赔偿因其根本违约造成原告经济损失共计1197678.75元（经济损失计算方式：被告按照约定与原告签订《商品房购销合同》时，原告需要支付的金额为：10500每平方米×125平方米,该房屋对外正常销售价值为20081.08元每平方米×125平方米,差额为1197678.75元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系昆明医学院（现已更名为昆明医科大学）正式在编职工，2013年昆明医学院人民西路校区改造，用学校旧址人民西路校区A-1，A-2,A-3地块置换偿还新校区银行贷款，由被告负责上述地块房地产开发。学校内部职工符合条件的有优惠团购上述地块所建商品房的购房资格。原告经过学校内部工龄、职称、履职年限等打分、排序公示层层筛选，最终确定获得了被告开发上述地块所建商品房学校内部职工团购商品房的名额。被告于2013年10月19日向医科大学全体教职工发布了认购商品房及车位工作流程告知，原告按照工作流程指示分布操作，最终在2013年11月12日与被告签订了名为《借款合同》、《借款合同》（车位）两份，实为房屋及车位团购预付款合同。合同约定，由原告预先支付房屋团购款35万元，车位团购款5万元，原告享受单位内部团购优惠，房屋每平方米10500元，车位在开盘销售可优惠20%。由于原告团购的系A-2地块，也就是项目建设二期，不知道何时能建好，所以被告支付给原告房屋预付款即35万元每年5%的年利息直至签订正式的《商品房购销合同》止，本息可冲抵房款。2014年3月22日，原告在学校和被告组织下，选定房源为中昆·医大广场******室，建筑面积为125平方米精装修商品房一套。紧接着被告就将原告房屋所在的A-2及A-3地块卖给了第三人云南北大资源产业园区开发有限公司，随着人民西路沿线地铁3号线开通，周边房价猛涨，第三人便把属于原告预先团购的房屋卖给他人。原告多次与被告及第三人协商交房事项均未得到妥善处理，医科大学高层领导出面斡旋也没有实际效果。被告的行为属于典型的一房二卖，原告多次交涉被告的过程中，被告同意按照借款合同约定利息给予原告赔偿。但是原告认为在商品房没有建成或者烂尾无法交房的情况下，该笔团购商品房及车位的预交款项按借款处理原告没有异议，问题在于原告所预先团购的商品房己经成功上市销售，况且原告于2014年3月22日在被告和学校的组织下选定了房源确定的房屋坐落为中昆·医大广场******室。在商品房建成可以交房且原告选定了房源的情况下，《借款合同》本质上已经转化成商品房预约合同，被告负有与原告签订正式《商品房购销合同》的义务！但是被告己经将属于原告的商品房卖给了第三人，第三人正在对外进行销售，也就是说被告不管是现在还是将来都无法与原告签订正式的《商品房购销合同》了，被告的行为已经构成根本违约！综上所述，原告为维护自身的合法利益不受侵害，特向贵院提起诉讼，望贵院查清事实，判如所请。被告中昆公司辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求，理由：按照2013年10月19日昆明医科大学所发布的昆明医科大学人民西路校区综合改造项目教职工商品房认购实施办法第六条的约定，原告在规定的期限内既没有要房子，签订商品合同，同时也没有办理相关的退房的手续，就属于该办法当中规定的放弃房源，交纳的相关款项是不计息退还，属于这个情形。因此，对原告所主张的诉讼请求应当予以驳回。简要一点说被告严格按照昆明医科大学人民西路校区综合改造项目教职工商品房认购实施办法里面的相关规定，有三种情况：一种是要房，要买房子在拿到预售许可证15天之内过来签定商品房购销合同，如果不要房，也要在相应的时间内过来签订放弃认购房的协议，这是要房和不要房的情形。但是原告刚好是认购人手续不全和在规定时间内没能来办理完毕合法手续，所以视作放弃购房权。被告在其放弃购房权后10日内退还其认购款本金、不计利息，房源由被告公司对外进行销售。原告的行为刚好与实施认购管理办法这一条相适格，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人北大资源公司陈述：北大资源公司这边属于不适格第三人所以就不予答辩。原告方也没提交能证明北大资源公司属于适格第三人的证据材料。原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：一、原告身份证；二、企业信用信息公示报告两份（打印件）；三、昆明医科大学人民西路校区教职工认购商品房及车位工作流程告知一份（复印件，原件留存于被告处）；四、借款合同一份、借款合同（车位）一份；五、选房须知一份、选房确认书一份；六、商品房买卖合同登记备案表一份、商品房买卖合同登记备案表（车位）一份（复印件）；七、商品房买卖合同（预售）一份（复印件）。被告当庭向本院提交如下证据：一、昆明医科大学人民西路校区综合改造项目规划平面图以下简称医大项目；二、2013年10月19日昆明医科大学认可发布的昆明医科大学人民西路校区综合改造项目教职工商品房实施办法；三、2013年11月10日原告的两份借款收据1039483号收据、1039484号（车位）收据；四、2013年11月12日签订了两份与借款收据配套的借款合同及借款合同（车位）；五、2014年3月22日昆明医科大学人民西路校区综合改造项目选任房确认书模板；六、2016年7月6日A3-2地块14幢取得预售许可证；七、2016年10月至2017年3月昆明医科大学人民西路校区综合改造项目地块商品房买卖合同登记备案表3份；八、2016年9月2日博泰置业刊登春城晚报公告；九、按实施办法执行A3地块14幢选择要房的教职工（即款项出借方）名单；十、按实施办法执行A3地块14幢选择不要房的教职工（即款项出借方）名单；十一、教职工选择要房/不要房/其他情况流程表；十二、教职工选择要房/不要房/其他情况简要流程表；十三、原告出示的证据五选房确认书。第三人北大资源公司无证据出示。经审理，本院认定事实如下：原告何建超系昆明医科大学在编在岗正式职工。2013年10月19日，被告中昆公司向昆明医科大学人民西路校区教职工发布了团购商品房及车位工作流程告知。该告知中载明：一、人民西路校区709户中具有认购资格的教职工。1.709户中具有认购资格的教职工对公布的认购资格无异议的，请于2013年10月21日—2013年11月8日（上班时间），到集中办理领取资格确认书和相关资料。2.709户中具有认购资格的教职工如需认购商品房及车位的，不需要交纳认购金；认购房、车位排序根据签订拆迁补偿协议的先后顺序。3.709户中具有认购资格的教职工与拆迁指挥部签订拆迁补偿协议，如放弃认购商品房，即可领取补助款。地点在中昆公司展示中心（人民西路校区东门右侧）。二、具有认购资格的非回迁教职工，1.请于2013年10月21日—2013年11月8日（上班时间）到呈贡校区学术交流中心三楼第二会议室领取资格确认书和相关资料。开盘价不低于12900元每平方米，教职工认购为10500元每平方米，如房价低于12900元每平方米，则按实际开盘价下浮2400元每平方米确定价格。2.商品房认购及优惠。自本认购办法公布实施之日起30天内交纳认购金，认购价为10500元每平方米。如认购人不能在30天内交认购金的，认购人所享有的优惠幅度也相应进行调整。待签订《商品房购销合同》时，交纳房款及相关费用。2013年11月12日，中昆公司（甲方）与何建超（乙方）签订借款合同（以下简称“借款协议”）约定，一、借款办法：乙方自愿借款人民币35万。二、借款期限：甲方与乙方签订《借款合同》时起至乙方与甲方签订《商品房购销合同》时止。三、计息方式：1.若乙方购买A1-1地块房源，借款35万元甲方不向乙方支付借款利息，签订《商品房购销合同》后，本借款可冲抵房款。2.若乙方购买A1-2、A3地块房源，借款35万元甲方向乙方支付借款5%年利息，签订《商品房购销合同》后，借款本息可冲抵房款。计息时间为本协议签订之日起至签订A1-2、A3地块房源《商品房购销合同》时止。3.甲乙双方签订本协议后，乙方在选房时因为个人原因主动放弃购买资格，甲方归还乙方借款35万元本金，同时支付35万元10%年利息。计息时间为签订本协议之日起至放弃购买资格之日止。4、具体操作方法，按公布的《昆明医科大学人民西路校区综合改造项目教职工商品房认购实施办法》相关条款执行。2013年11月10日中昆公司向何建超出具了两份收据载明借款分别是35万元。另,《昆明医科大学人民西路校区综合改造项目教职工商品房认购实施办法》载明，为加快推进昆明医科大学人民西路校区综合改造项目建设进度，维护教职工权益，通过综合改造使广大教职工得到实惠，根据中昆公司和昆明医科大学签订的框架协议，特制定本认购方法。二、认购对象及资格确认：1.认购对象，本次认购对象仅限于2012年12月31日前昆明医科大学在编在岗职工及离退休人员。2.认购资格确认，认购人凭昆明医科大学出具的《认购资格确认书》取得认购资格。六、认购程序和方法：1.具有认购资格的认购人根据昆明医科大学确认的认购资格交纳认购金，并与中昆公司签订认购协议，待回迁户中具有认购资格的认购人选房结束后，根据公布的认购房源信息，按交纳认购金的先后顺序进行按序选房、选房后与中昆公司签订《房源确认书》。认购房的选房时间根据项目进度确定后及时告知。2.具有认购资格的认购人应在选定房源所在地块达到商品房预售之日起15日内到中昆公司营销中心，凭《认购协议》及《房源确认书》签署《商品房购销合同》，同时缴纳合同约定的房款（认购金本息可冲抵房款）办理相关手续，如因认购人手续不齐，或在规定时间内不能办理完毕合法手续的，视作放弃购房权，中昆公司在其放弃购房权后10日内退还其认购款本金（不计利息），房源由中昆公司进行销售。七、回购及放弃认购资格：3.具有认购资格的认购人选择A1-2、A3地块房源的，在交纳认购金并选房后，在签订《商品房购销合同》时，因为个人原因放弃认购权的，应与中昆公司签订《放弃认购房协议》，中昆公司在该房源所在地块开盘销售后三个月内全额退还认购本息（年利息按10%计算，计息时间自交纳认购金之日起至放弃之日止），按照选房时选定的户型面积以1500元每平方米进行回购。八、认购交款时间在2013年11月9日起至2014年1月10日止。九、认购、地点和流程在2013年10月19日告知。2014年3月15日,何建超签订了昆明医科大学人民西路校区综合改造非住户教职工认购房选房须知，确认其选房面积段为110-130平方米，选房时间资格认证、选房时间均在3月22日至3月23日。2014年3月22日，何建超签订了选认房确认书，载明兹有认购人何建超，身份证号：5301021962××××××××于2014年3月22日认购昆明医科大学人民西路校区综合改造项目商品房房源：******号，何建超联系方式为：139××××4762。原、被告双方一致确认上述房源位于地块。2016年7月6日，A3-2地块14幢取得商品房预售许可证。2016年9月2日，案外人昆明方源博泰置业有限公司（以下简称“方源博泰公司”）在春城晚报公告限昆明医科大学教职工2016年9月10日之前来签订《商品房购销合同》逾期视为自愿放弃购买所选认房，就不再保留房源，直接向社会公开发售。原告当庭陈述A3地块14幢2302号房已经卖给了案外人，去年7月份已有案外人入住了。被告当庭陈述：A3地块14栋的*****号房源的土地现在属于案外人方源博泰公司，首先，中昆公司是医大广场的社会投资人，而方源博泰公司和中昆公司是合作关系，因为整个项目属于省高校化债的一个项目，具有一定的政治色彩。昆明医科大学同意方源博泰公司作为项目投资人参与单位进驻到这个项目里来，是看中了方源博泰公司置业的背景，因为它是北京大学的校办企业。具有书香门第的背景，所以跟昆明医科大学是学校教育机构的概念相符合，也就促成了这一次的合作。方源博泰拍得了A3地块的土地，中昆公司先来拆迁，这叫一级开发，拆了以后把权属、四至范围弄清楚了以后交到土储中心，然后中昆公司又去参与拍卖，但是拍卖过程当中会有很多人来加进来，一起来竞拍。所以拿土地的不确定性是非常之大的。涉案房源不是中昆建盖的，而是案外人方源博泰公司建盖的。这个房子盖好之后，初始登记登记在方源博泰公司名下。被告也向原告告知过，因为跟方源博泰是合作关系。因为前期的手续是中昆公司办理的，在方源博泰进来的时候，方源博泰、医科大学和中昆公司已经形成了共识，只要教职工按时间办理相应的手续，都保障这些教职工的权益。虽然公告是方源博泰发布的，但是教职工都予以认可它，而且教职工已办理了八百多户，只有原告一户出现这样的情况。被告的理解是可能原告认为他只要交了钱就可以把这套房子定下来，后期即便原告不交钱，这房子也是原告的。虽然不是中昆公司登的报纸，但是所有的教职工都知道这事情，医科大学的学校有内网，内网也要发布，然后对于省教育厅也进行了备案，省高校化债领导小组也进行了备案。被告也向本院出具了情况说明，因A3地块土地使用权不属于中昆公司，现属于方源博泰公司，故无法提A3地块14幢2302号房的销售信息。2019年3月21日，昆明医科大学工会出具一份情况说明载明，兹有昆明医科大学职工何建超于2014年认购昆明医科大学人民西路校区综合改造教职工商品房一套，学校职工团购价为10500元每平方米。本院认为，原、被告之间虽然签订的书面协议为借款合同，但结合被告中昆公司向昆明医科大学人民西路校区教职工发布的《团购商品房及车位工作流程告知》、《昆明医科大学人民西路校区综合改造项目教职工商品房认购实施办法》、原告签署的《选认房确认书》可以认定原、被告双方成立合法有效的商品房预约合同法律关系。原、被告双方约定待具有认购资格的认购人应在选定房源所在地块达到商品房预售之日起15日内到中昆公司营销中心签署《商品房购销合同》。对于合同签订主体变更这样重要的事项，被告基于诚实信用原则应当向原告进行告知，但本案现有证据无法证实被告向原告告知过，正式的《商品房购销合同》签订方已变更为案外人方源博泰与原告，案外人方源博泰公司发布的限期签订《商品房购销合同》公告根据合同相对性原则，对原告不产生任何拘束力。原告陈述自2017年7月起才知晓其认购的房屋卖给案外人，提起本案之诉请求被告向其支付房屋溢价损失。涉案商品房预约合同系预约合同而非本约合同，是原、被告双方对商品房买卖事宜进行的初步确认，是为将来订立正式商品房买卖合同而订立，原、被告双方仅负有签订正式商品房合同的义务，并未对直接影响原、被告双方房屋买卖权利义务的重要条款进行最终确定。故对于原告基于涉案商品房预约合同法律关系主张房屋溢价损失无约定及法定依据，本院不予支持。原告与第三人北大资源公司在本案中无任何债权债务关系。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：驳回原告何建超对被告中昆投资有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币15580元（原告已预交），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  张 杨人民陪审员  严春兰人民陪审员  李 倩二〇一九年七月三十日书 记 员  段 朔