湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0321民初2138号原告：周泽平，男，1993年11月2日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。原告：肖玮奕，男，1996年10月10日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。以上二原告的共同委托诉讼代理人：文彬，湘潭县新城法律服务所法律工作者。被告：刘尚麒，曾用名刘彬彬，男，1989年8月10日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：李慧，湖南力攻律师事务所律师。原告周泽平、肖玮奕诉被告刘尚麒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告周泽平及原告周泽平、肖玮奕的共同委托诉讼代理人文彬、被告刘尚麒的委托诉讼代理人李慧到庭参加诉讼。本案在审理过程中，被告刘尚麒向本院提起反诉，因未按通知缴纳反诉费，本院按自动撤回反诉处理。本案现已审理终结。周泽平、肖玮奕向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与被告于2014年10月1日所签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾空租赁房屋返还给二原告；3、判令被告立即偿还拖欠房屋租金:472000元÷12个月×3个月(即2015年9月1日至2015年11月1日为一个季度)=118000元，减去已交20000元，下欠98000.00元。及房屋占用费10万元；4、判令被告向二原告支付租赁期间所拖欠的水费3843.00元，电费14083.00元，电梯维保费4800.00元，电梯维修费16500.00元，合计39226.00元。以上(3)(4)项合计237226.00元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2014年10月1日，二原告将其名下位于湘潭县易俗河镇金桂北路东侧的房屋(房屋所有权证为潭房权证湘潭县字第**、潭房房权证湘潭县字第**、房权房权证湘潭县字第**、权证房权证湘潭县字第**)6、7楼、顶楼另加电梯厅及走廊，总面积为3280m2，年租金为472000元，分季度交纳租金给原告(见公证文书)，出租给案外人周雪银、谭丰开办“盛巴黎”宾馆，租赁期限为10年，年租金为472000元。周雪银、谭丰承租原告房屋开办“盛巴黎”宾馆期间，被告实际上已经参与经营，并于2015年10月1日，被告完全自愿同意按公证文书向周雪银、谭丰转租继续开办宾馆。二原告与被告及周雪银、谭丰三方签订了《房屋权利人转租确认书》，其内容为周雪银、谭丰将其租赁二原告的房屋权利与义务一并转移给被告，被告成为原租赁合同的承租人，且享受租赁合同的权利与义务。被告在开办“盛巴黎”宾馆期间第一季度应交118000元。谁料，被告拒不依约履行，经原告多次催要，被告仅仅支付了20000元租金，其余的租金均以各种理由搪塞拒不向原告支付。致使原告数次讨要无果。在被告违约期间，原告多次与被告协商，向被告发出书面解除合同告知书，被告均不予理睬。被告在履约合同过程中严重违背诚实信用原则，拒不履行合同主要义务，致使原告无法达到合同目的，原告既未收到租金，更为严重的是由于被告以租房为由占用整栋楼至今。刘尚麒辩称，一、同意解除合同；二、原告要求被告支付租金98000元(即2015年9月1日至2015年11月1日，扣除已付的租金20000元)，及房屋占用费10万元缺乏依据。1、根据《转让确认书》中“2014年11月4日至2015年9月30日房租￥429326元”，以及2015年8月17日领据“盛巴黎宾馆房屋租赁费至2015年9月30日”的内容可以确认被告已将租金付至2015年9月30日，现原告主张从2015年9月1日起计算系重复计算一个月租金；2、原告2015年10月28日无故封锁“盛巴黎”宾馆大门、楼道门、电梯门，导致宾馆从此被迫停业，被告只需要支付2015年10月份28天的租金(即36711元)，然后扣除被告已付的20000元，同意再付租金16711元；3、被告未占用原告房屋，不存在支付房屋占用费10万元；三、原告主张的水电费、电梯维修维保费与客观事实不符。1、水费：根据被告2015年10月18日从供水公司开具的收据确认截至收据开具当日，被告没有拖欠水费，而宾馆在同年10月28日便停止了营业，被告同意根据实际用水情况支付2015年10月18日至28日这10天的水费；2、电费：根据被告2015年10月7日从电力公司开具的收据联可以确认截至收据联开具当日，尚有结余383.42元，同样宾馆在同年10月28日停止营业，被告同意根据实际用电情况支付2015年10月7日至28日这21天的电费，但是应当扣除结余的383.42元；3、电梯维保、维修费：首先，原告没有提交其支付电梯维修、维保费的证据，无法证实其曾代被告垫付过电梯维保、维修费；其次，根据被告提交的2015年1月12日收据，可以证实被告已交2400元电梯维保费，结合同年10月28日停业的事实，此后没有再使用电梯，故此不应由被告负担另付余下的维保费；最后，根据被告提交的电梯定期检验报告内容来看,2014年9月中旬、2015年10月27日，电梯检验均为合格，无需维修。2015年10月28日以后，被告没再使用过电梯，即使产生维修费也不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月1日，二原告与案外人周雪银、谭丰签订《房屋租赁合同》，并办理了《公证书》。二原告将其名下位于湘潭县易俗河镇金桂北路东侧的房屋(房屋所有权证为潭房权证湘房权证湘潭县字第**、湘潭房权证湘潭县字第**、潭县房权证湘潭县字第**、县字房权证湘潭县字第**)、顶楼另加电梯厅及走廊，总面积为3280m2，出租给周雪银、谭丰开办“盛巴黎”宾馆，租赁期限从2014年9月1日起至2024年9月30日止，2014年10月1日至2015年9月30日租金已付。从2015年10月1日起至2018年9月30日止，每年租金为472000元，以后每三年递增10%。租金交付方式：每年分四次交付，第一次每年9月1日交付，第二次每年12月1日交付，第三次为次年3月1日交付，第四次为次年6月1日交付。签订合同时，二原告与周雪银、谭丰约定：周雪银、谭丰交付二原告房屋押金十万元，合同期满如周雪银、谭丰履行合同的义务和责任，原告退回押金。2014年10月22日，周雪银、谭丰将承租原告房屋开办的“盛巴黎”宾馆转租给被告继续经营，二原告与被告及周雪银、谭丰三方签订了《房屋权利人转租确认书》。其内容为周雪银、谭丰将其租赁二原告的房屋权利与义务一并转移给被告，被告成为原租赁合同的承租人，享受《房屋租赁合同》的权利、并承担义务。按照《房屋租赁合同》约定，被告应于2015年9月1日交付2015年10月1日至2015年12月31日的房屋租金118000元。被告因经营状况不佳，只交付了20000元租金，二原告认为被告违约，便于2015年10月28日将出租给被告的房屋上锁至今。在此期间，被告既未恢复经营也未腾出所占房屋。另查明，被告承租经营期间，于2015年10月18日，交纳水费3843元，2015年8月至10月实际产生水费3863元，日均64.36元。于2015年10月7日交纳电费6600元，余额383.42元。2015年9月1日至10月3日实际产生电费7894.32元，日均239.22元。2015年11月2日止发生电费4208.82元。本院认为，合同依法成立，即具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告与被告及案外人周雪银、谭丰三方签订了《房屋权利人转租确认书》，应视为被告全面承接二原告与案外人周雪银、谭丰于2014年10月1日签订《房屋租赁合同》，被告系该合同的主体，属于合同一方当事人。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告刘尚麒没有按约定期间支付房屋租金构成违约，应当承担违约责任。二原告对其所出租的房屋进行上锁，其行为虽是为了防止被告经营时产生更多的电费、水费、设备使用维护费等难以收回，避免损失的扩大，但方法欠妥。二原告在没有与被告达成继续履行合同或解除合同协议之前，单方对其所出租给被告的房屋上锁，亦构成违约，亦应承担相应的违约责任。现原、被告均同意解除《房屋租赁合同》，符合有关法律规定，本院予以支持。被告应当在合理期限内腾出所租赁的二原告的房屋，被告在腾出房屋过程中，不得损坏房屋结构和基本装修原貌。一、关于租金的计算。原告请求被告支付2015年9月1日至2015年11月1日的租金，因被告已向周雪银、谭丰将租金交付至2015年9月30日止，且合同约定交纳租金的起点时间是2015年10月1日，实际上原告仅请求了2015年10月1日起至10月31日止的一个月租金，即39333元（118000元/季÷3个月），因此，本院确定被告应付租金为39333元。被告已向二原告交付的20000元可以作抵，被告还应交付二原告租金19333元；二、关于房屋占用费损失的计算。因被告不按时交付租金，造成《房屋租赁合同》难以履行，被告在合同期满前腾空所承租的房屋需要时间，二原告另行招租亦需要一段时间，综合认定三个月的时间较为妥当，因二原告存在违约行为，本院酌情按二个月计算，即按每个月39333元（参照租金标准：118000元/季÷3个月）的标准计算，本院认定房屋占用费78666元（39333元/月×2个月）；三、关于电费的计算。2015年9月1日至10月3日实际产生电费7894.32元，日均239.22元。至2015年11月2日止发生电费4208.82元（以239.22元/天为参考依据，2015年10月3日至2015年10月28日停止经营，共25天，期间可产生239.22元/天×25天=5980.5元电费，而实际产生4208.82元电费），应由被告刘尚麒负担，被告预交的383.42元可以冲抵，还应支付二原告电费3825.4元；四、关于水费的计算。2015年8月至10月实际产生水费3863元，日均64.36元。被告已交至2015年10月18日，2015年10月18日至2015年10月28日停止经营，共10天，应交水费643.6元（64.36元/天×10天）。因被告已于2015年10月28日停止经营，二原告请求后期产生的电费、水费全部由被告承担证据不足，本院不予支持。原告请求电梯维保费、电梯维修费，因未向本院提交第三方收费凭证和应由被告支付的证据，对二原告的该项请求本院亦不予支持，其支出可待实际发生和确定义务人后另行处理。关于房屋押金100000元。因原、被告均未主张归属，本院在本案中不予处理。被告因二原告对其所出租的房屋上锁行为，造成被告不能正常经营的损失，被告提起反诉后未按规定缴纳反诉费，本院已裁定按自动撤回反诉处理，但不影响被告另行主张权利。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百二十条规定，判决如下：一、解除原告周泽平、肖玮奕与被告刘尚麒于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告刘尚麒于本判决生效后三十日内腾出原告周泽平、肖玮奕位于湘潭县易俗河镇金桂北路东侧的房屋(房屋所有权证为潭房权证湘潭县字第房权证湘潭县字第**、第×房权证湘潭县字第**、××房权证湘潭县字第**、×号房权证湘潭县字第**)加电梯厅及走廊，总面积为3280m2的房屋；三、由被告刘尚麒于本判决生效后三十日内支付原告周泽平、肖玮奕房屋租金19333元；四、由被告刘尚麒在本判决生效后三十日内赔偿占用原告周泽平、肖玮奕房屋的损失78666元；五、由被告刘尚麒在本判决生效后三十日内向原告周泽平、肖玮奕支付电费3825.4元，水费643.6元，共计4469元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4860元，由原告周泽平、肖玮奕共同负担2510元，被告刘尚麒负担2350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  陈顺球人民陪审员  张邵根人民陪审员  刘一兵二〇一九年七月二十九日代理书记员  王茂玲判决书所附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。