贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初720号原告：贵州黔贵房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号，统一社会信用代码：91520000709501822E。法定代表人：吴昆，董事长。委托诉讼代理人：吴庆熙，贵州天筑律师事务所律师。被告：贵州海靖消防器材有限公司，住所地贵州省遵义市南部新区忠庄镇忠二路黔贵城B组团负一层，统一社会信用代码：91520302MA6DL7PL4L。法定代表人：黄坚隆。原告贵州黔贵房地产开发有限公司（以下简称“黔贵房开公司”）诉被告贵州海靖消防器材有限公司（以下简称“海靖消防器材公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黔贵房开公司的委托诉讼代理人吴庆熙到庭参加了诉讼，被告海靖消防器材公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔贵房开公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告《租赁合同》，并返还房屋；2、请求被告向原告支付2018年房屋租金98776元，2019年1月房屋租金16044元；房屋租金合计114820元（并自2019年2月1日起按租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋使用费直至被告实际返还租用房屋之日止）；3、请求扣除被告履约保证金，并向原告支付违约金34446元（违约金暂计算至2019年1月；并自2019年2月1日起以新欠付租金为基数，按年利率24%的标准向原告支付逾期付款违约金至欠付租金付清之日止）；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月31日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将位于遵义市黔贵未来城B地块负二层，建筑面积1146平方米房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年11月1日至2021年12月31日止。原告给予被告2个月免租期，租金从2018年1月1日起开始计算。租金第一年（2018年1月1日起至2018年12月31日止）13元∕平方米∕月；第二年租金为14元∕平方米∕月，并约定第一年租金于合同签订后三个工作日内一次性付清，剩余租金按季度支付。按《租赁合同》约定，被告应于2017年11月4日前支付第一年租金178776元，但被告一直拖欠未支付，直至2018年12月5日，被告支付了第一年部分租金80000元，便再未按《租赁合同》的约定支付租金。被告的违约行为导致《租赁合同》无法继续履行，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告海靖消防器材公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，原告黔贵房开公司（出租方即甲方）与海靖消防器材公司（乙方）签订《租赁合同》，原告黔贵房开公司将位于遵义市黔贵未来城B地块负二层出租给海靖消防器材公司经营，租期4年零两个月，自2017年11月1日至2021年12月31日，面积1146平方米，甲方给予乙方免租期2个月，从2018年1月1日起开始计算租金，商铺租赁费第一年（即2018年1月1日至2018年12月31日）为13元／平方米／月。商铺租赁费从第二年起，按1元／平方米／月递增，故第二年（2019年1月1日至2019年12月31日）租金为14元／平方米／月，第三年（2020年1月1日至2020年12月31日）租金为15元／平方米／月，第四年（2021年1月1日至2021年12月31日）租金为16元／平方米／月。第一年第一笔租金乙方在合同签订后三个工作日日一次性支付甲方2018年1月1日-2018年12月31日一年租金，合计178776元。剩余租金均按季度支付，于当季的最后一个工作日前支付。此外，乙方必须在签署本合同之日，向甲方一次性缴纳履约保证金50000元,该履约保证金用于乙方履行本合同的担保金（即作为乙方在使用过程中遵守本合同规定且全额缴清应付租金及其他应付费用的保证。如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金及其他应付费用的，甲方应于租赁期终止日起30日内将履约保证金全额无息退还给乙方。如因乙方原因导致该合同提前终止或解除的，乙方所交之履约保证金，甲方不予退还）。乙方有下列情形之一的，在接到甲方书面通知30日后仍不解决的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，其中情形之一为不按照约定支付租金或者其他相关费用达30日内。双方同意，因不履行或不完全履行本合同造成相对方损失的，均予以赔偿并按照约定支付违约金。若乙方未按照将相应费用支付给甲方的，每日按应付费用总额的千分之三十标准向甲方支付违约金，拖欠时间超过十五天（含十五天），甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达三十天（含三十天），经甲方书面通知逾期满5日，乙方无正当理由仍未支付相应费用的，甲方有权通知解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金（违约金按拖欠租金总额的百分之三十计算），并无条件把该租赁物连同原附属物交给甲方。庭审中原告黔贵房开公司认可被告海靖消防器材公司支付了租金80000元，履约保证金50000元，后被告未支付租金，酿成讼争。本院认为，基于双方签订的《租赁合同》，原、被告之间的租赁合同关系依法成立，合法有效。《租赁合同》约定若被告海靖消防器材公司不按照约定支付租金或者其他相关费用达30日的，在接到甲方书面通知30日后仍不解决的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，被告海靖消防器材公司长期拖欠租金，合同解除条件已经成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本院对原告黔贵房开公司要求解除原、被告双方于2017年10月31日签订的《租赁合同》并收回租赁房屋的诉讼请求予以支持。原告已经按约定交付租赁房屋，履行了《租赁合同》的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，故被告海靖消防器材公司应当向原告支付租金。合同约定于2018年1月1日开始计租，被告已支付租金80000元，故2018年度，被告海靖消防器材公司尚欠原告租金98776元（178776元-80000元）。关于2019年度租金，合同约定从第二年开始在前一年的租金基础上增加1元/平方米，即2019年1月1日至2019年12月31日租金为14元／平方米／月，2019年度月租金为16044元（14元／平方米／月×1146平方米），故截止2019年1月31日，被告海靖消防器材公司尚欠原告租金114820元，且被告应当自2019年2月1日起按租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋使用费直至被告实际返还租用房屋之日止。另，原、被告双方在合同中约定“如因乙方原因导致合同提前终止或解除，乙方所交之履约保证金，甲方不予退还”，现因被告海靖消防器材公司原因提前终止合同，故被告所交纳的履约保证金50000元不再退还，由原告享有。因被告海靖消防器材公司长期拖欠租金，已经构成违约，原、被告双方在《租赁合同》中约定“违约金按拖欠租金总额的百分之三十计算”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，故原告要求被告支付截止至2019年1月31日的违约金34446元（114820元×30%）并无不当，本院予以支持。另，原告要求被告海靖消防器材公司自2019年2月1日起以欠付租金为基数，按年利率24%的标准向原告支付逾期付款违约金至欠付租金付清之日止，亦无不当，本院予以支持。被告海靖消防器材公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告贵州黔贵房地产开发有限公司与被告贵州海靖消防器材有限公司于2017年10月31日签订的《租赁合同》，且被告贵州海靖消防器材有限公司于本判决书生效后十日内向原告贵州黔贵房地产开发有限公司返还位于贵州省黔贵未来城B地块负二层房屋（1146平方米）；二、被告贵州海靖消防器材有限公司于本判决生效后十日内支付原告贵州黔贵房地产开发有限公司截止至2019年1月31日的租金114820元，并向原告贵州黔贵房地产开发有限公司支付租金直至租赁房屋返还之日止（2019年1月1日至2019年12月31日止，租金14元／平方米/月；2020年1月1日起按照《租赁合同》,按1元/平方米/月逐年递增租金）；三、被告贵州海靖消防器材有限公司于本判决生效后十日内支付原告贵州黔贵房地产开发有限公司截止至2019年1月31日的违约金34446元，并自2019年2月1日起以新产生租金为基数，按照年利率24%向原告贵州黔贵房地产开发有限公司支付违约金直至付清租金之日止；四、确认原告贵州黔贵房地产开发有限公司享有履约保证金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3285元，诉讼保全费1270元，公告费400元，由被告贵州海靖消防器材有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审 判 长  许锦桃人民陪审员  刘伟康人民陪审员  王成忠二〇一九年七月二十四日书 记 员  余梦昀