湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初4028号原告：湖南喜达屋物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区湘府中路**奥林匹克花园雅典区**第**商铺。法定代表人：刘鯤鹏，总经理。委托诉讼代理人：钟志勇，湖南金州律师事务所律师。被告：汤勇，男，1968年3月21日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。第三人：湖南湘天房地产开发有限公司，住所地，住所地长沙市雨花区湘府中路**奥林匹克花园****iv>法定代表人：李一萌，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：谭敏，湖南五湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：严冠军，湖南五湖律师事务所律师。原告湖南喜达屋物业服务有限公司（以下简称原告）与被告汤勇（以下简称被告）、第三人湖南湘天房地产开发有限公司（以下简称第三人）物业服务合同纠纷一案，原告以汤勇为被告于2018年4月11日诉至本院，本院于2018年6月15日作出（2018）湘0111民初2674号民事判决书；原告不服该判决，上诉于长沙市中级人民法院，该院于2018年12月14日作出（2018）湘01民终7007号民事裁定书，撤销一审判决，发回重审；本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，并追加第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟志勇，被告，第三人委托诉讼代理人谭敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2010年1月1日至2017年7月31日期间的物业管理费19492.2元；2、请求判令被告向原告支付违约金3141元（暂计至2018年3月31日，具体违约金请求计算至实际履行完毕之日止）；3、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2008年3月1日，原告与第三人签订《前期物业管理服务合同》，由原告为第三人开发的长沙奥林匹克花园提供物业服务，服务期限自2008年3月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，原告按照房屋建筑面积1.5元／月／平方米的标准向业主收取物业费。合同签订后，原告依约为该小区提供物业服务直至2017年7月月31日，被告作为该小区3栋704房的业主，自2010年1月1日至2017年7月31日期间，一直未向原告缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，被告仍欠19492．2元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，在原告多次催促的情形下仍未予以支付，原告有权要求被告按照合同约定支付物业管理费、违约金及迟延支付期间的相应利息。被告辩称，被告于2009年7月5日看房时发现房屋存在质量问题，并及时通知被告联系第三人维修；2009年9月27日，第三人通知被告说质量问题已整改，被告当天缴纳物业费后发现房屋仍有质量问题，于是提交整改意见要求第三人及被告在2009年10月15日前整改完毕，但被告购买的房屋至今仍存在质量问题，根据被告与第三人签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条的约定，被告有权拒绝收房；根据《前期物业服务合同》第七条的约定，房屋在修复期间，被告不承担物业服务费；被告与第三人签订的补充协议部分格式条款对被告不利，对其合法性、关联性有异议；被告未提供到位的物业服务，应承担相应法律责任，被告房屋一直处于修复状态，致使被告至今仍无法入住，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称，被告已经收房，且缴纳了部分物业管理费，并已收到了房屋钥匙及质量保证书，并将钥匙托管至物业管理处；被告认为房屋有质量问题，但并未提出双方补充协议第15条、21条约定的相关权威部门的鉴定报告，且未与第三人确认；经第三人检验，涉案房屋不影响被告的正常使用，无质量问题，对于交付后的物业费应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月31日，被告与第三人签订一份《长沙市商品房买卖合同》，由被告购买第三人开发的位于长沙市雨花区湘府中路奥林匹克花园3栋704号房屋（建筑面积145.03平方米，以下简称涉案房屋），合同约定：第三人应当在2008年10月28日前交付房屋，买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋如存在质量问题，应当将相关情况在验房交接单上注明，交由出卖人在90日内整改，在整改合格之前买受人有权拒绝收房。同日，被告与第三人就涉案房屋还签订一份《补充协议》，第十五条约定：买受人认为商品房存在瑕疵或者商品房的装饰、设备标准不符合双方约定时，应申请相关权威部门进行鉴定；房屋已经获得竣工验收备案，房屋及其装修、设备有质量瑕疵但不影响买受人正常使用的，且买受人自认为房屋质量、装饰、设备不符合约定但又未在提出疑问后的7日内委托鉴定的，买受人不得拒绝收房；因上述情况买受人拒绝收房的，出卖人不承担逾期交房的责任，如买受人要求修复的，经双方确认，出卖人应进行修复，修复期间不视为出卖人逾期交房，买受人也不承担物业管理费用；第二十一条约定：对于房屋交付时买受人提出的整改意见，出卖人与买受人认识不一致的，买受人应当提供权威鉴定机构的鉴定结论。2008年10月23日，涉案房屋所在的3号栋经五方验收合格，并于2009年9月22日进行了竣工验收备案。2008年3月1日，原告与第三人签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：原告为第三人开发的长沙奥林匹克花园小区提供物业管理服务，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费；物业服务费实行预交或于每月10日之前交纳当月物业服务费用，以第三人通知入伙年度次月开始收取物业服务费，如果在通知的入伙期内，业主不按期入伙，则视同通知的入伙期结束当日入伙，开始计收物业管理费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因第三人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理服务费（物业服务资金）由第三人全额交纳，已交付给业主的物业，第三人不再承担管理服务费；本合同有效期限自2008年3月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；第三人、业主或物业使用人违反本合同约定，未能及时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应向原告按欠费金额的日万分之五的比例支付违约金。原告于同日进入涉案小区，并提供物业服务至2017年7月24日止。2009年9月27日的一份《房屋交付验收表》“备注”栏内载明：1、客厅、卧室部分顶部脱落；2、客卫未整改好。同时，该验收表右下角载明：业主整改意见已收到，管家于2009年9月27日下午发函到地产工程部，署名物业管家刘乐林。同日，被告与原告工作人员刘晋强签订一份《钥匙托管书》载明：因上述物业仍需修葺，现谨将钥匙交予物业服务中心托管，本人希望若再次出现需整改的情况，如卫生间漏水等，物业应主动告之业主，否则不交物业管理费。被告收到的《房屋质量保证书》载明：房屋因质量问题而产生的安全隐患或影响正常使用时，住户应及时通知物业管理处，由物业管理处联系施工单位安排维修，维修工作完成后，住户有配合验收的责任，并在《房屋保修、维修记录》上签署住户意见。另外，被告在同日支付2009年10月至12月共3个月的物业服务费。被告另提供一份《房屋交付验收表》载明：1、主卫渗水至604；2、室内天花板起泡脱落需修复；3、餐厅保温墙不直；4、入户门边框有很多水泥砂浆。被告在该验收表签署：物业通知本人验收，因存在上述质量问题，无法验收合格。同时，该验收表上有“物业服务中心经办人严冬杰”的签名，落款时间为2009年10月17日。原告及第三人对该证据的“三性”均不认可。2018年3月1日，原告向被告发出《物业服务费催缴通知单》，要求被告缴纳截止2017年7月的物业服务费19492.2元。被告收到后以房屋达不到交付条件为由未实际缴纳。2018年4月11日，原告诉至本院，请求判如所请。本案经本院主持调解，各方未能达成一致。在本案诉讼中，第三人的代理人表示对涉案房屋的交付方式不清楚；原告认为根据被告提供的《钥匙托管书》，应该是第三人委托原告交付房屋；第三人的代理人同时表示对涉案房屋的质量问题应该已整改，是由第三人整改还是委托第三方整改的情况不清楚，对整改后的验收情况也不清楚。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋是否已交付或视为交付？根据被告提交的《钥匙托管书》，可以认定被告于2009年9月27日办理房屋验收手续时，已对涉案房屋质量问题提出了整改意见；在原告及第三人均不能提交房屋验收手续的情况下，本院对被告提交的2009年9月27日的一份《房屋交付验收表》的真实性予以认定。根据该验收表，被告已将涉案房屋质量问题在房屋交接单上注明；同时根据第三人表示对房屋质量问题进行了整改的陈述，可以证明当时双方已确认涉案房屋质量问题需要进行修复、整改；涉案房屋经修复、整改后，是否验收合格，是否由原告或第三人将修复、整改后的涉案房屋已实际交付给被告，原告及第三人对此均未提交有效证据予以证明，根据《长沙市商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，在整改合格之前，被告作为买受人有权拒绝收房；质量问题经双方确认后，第三人应进行修复，被告作为买受人不承担修复和整改期间的物业管理费用。因此，原告要求被告支付物业服务费，因未提交涉案房屋经整改、修复后实际交付的证据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告湖南喜达屋物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费366元，由原告湖南喜达屋物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  朱楷人人民陪审员  石美玉二〇一九年七月三日书 记 员  甘梦月附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。