大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初6764号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：田野，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邵瑞。被告：王姝。原告亿达物业服务集团有限公司与被告王姝物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人邵瑞到庭参加了诉讼。被告王姝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠2013年7月11日至2017年12月31日期间物业费9,230.31元；2、判令被告支付逾期交费违约金3,692元，以上暂定合计12,922.31元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：入住该小区时，原告与大连亿达美加房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》（以下简称“服务协议”），且原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》（以下简称“服务合同”）。合同约定由原告为第五郡三号地雅林园小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（根据合同约定，逾期一日按欠缴总额的日千分之三缴纳违约金，为10,000元，我司主张欠缴总额的40%，为3,692元）。被告系第五郡雅林园小区B4-1-11-4的业主，住宅物业面积78.18平方米，收费标准为2.2元/月/平。按约定被告应向原告交纳自2013年7月11日至2017年12月31日期间的物业费9,230.31元。但最近一次催费后被告未交费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供物业服务，经催缴被告却不履行自己的缴费义务，直至产生违约金人民币3,692元。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。被告王姝未到庭，也未提交书面的答辩意见或证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1、原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，原名大连亿达物业管理有限公司，于2016年10月17日更名为亿达物业管理有限公司，又于2018年6月27日更名为亿达物业服务集团有限公司，大连亿达物业管理有限公司住宅分公司系其分公司。原告为被告所居住的大连市甘井子区郡三号地小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区郡小区三号地B4栋1单元11层4号房屋的业主，行政街号为甘井子区雅林园40号11层4号，房屋建筑面积78.18平方米。2、案涉房屋交付前，大连亿达物业管理有限公司与第五郡三号地的开发商大连亿达美加房地产开发有限公司签订《第五郡三号地前期物业服务合同》，合同第三章第五条约定物业收费标准为：公建式公寓、小高层住宅：2.20元/月/平方米（含电梯费）；公建：2.50元/月/平方米；公建（带公用电梯）：3.40元/月/平方米（含电梯费）；叠院（下跃部分）：1.20元/月/平方米。第六条约定：“业主应于其所拥有的本物业交付之日起交纳物业服务费用…物业服务费按季度交纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。”合同第二十三条约定：“甲方、业主或物业使用人违反合同第五条、第六条约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。”合同第二十六条约定：“本合同期限自2012年12月31日起至第五郡三号地小区业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。”后，第五郡雅林园3号地业主委员会（甲方）与大连亿达物业管理有限公司住宅分公司（乙方）签订《第五郡雅林园3号地物业服务合同》，约定甲方委托乙方对第五郡雅林园3号地提供物业管理服务，服务期限自2015年7月23日起至2020年7月22日止，物业服务费的标准为住宅2.20元/月/平方米。该合同还约定了双方的其他权利义务和违约责任。3、2013年1月18日，被告王姝在《承诺书》上签字，确认已详细阅读《临时管理规约》，并同意遵守《临时管理规约》。被告于2013年4月10日接收了开发商交付的案涉房屋。被告未向原告交纳2013年7月11日至2017年12月31日期间的物业服务费，拖欠该期间物业费金额为9,232.75元（住宅物业费为2.2元/月/平方米×78.18平方米×53.68个月）。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为案涉第五郡三号地小区的业主，在承诺书上签字，同意按前期物业服务协议的约定按时交纳物业服务费用，故《第五郡三号地前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《第五郡雅林园3号地物业服务合同》，对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《第五郡三号地前期物业服务合同》、《第五郡雅林园3号地物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2.20元，被告依法应向原告交纳2013年7月11日起至2017年12月31日期间物业服务费9,232.75元，借故拖欠无理。因此，原告要求被告支付该期间的物业费9,230.31元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金3,692元的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张按照欠费总额的40%支付违约金，对此，本院认为，根据相关法律规定，被告按照欠费总额30%支付违约金在合理范围之内，因此原告的该项主张，本院部分予以支持，金额为2,769元。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃抗辩及举证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王姝于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司2013年7月11日至2017年12月31日期间的物业服务费人民币9,230.31元；二、被告王姝于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司违约金人民币2,769元；三、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币120元，由原告亿达物业服务集团有限公司负担9元，由被告王姝负担111元；公告费560元，由被告王姝负担。上述被告负担部分合计671元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  孙香凤人民陪审员  邢秀英二〇一九年七月八日书 记 员  杨海燕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。