江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0423民初414号原告（反诉被告）：武宁嘉典置业有限公司，住所地：江西省武宁县九岭大道8号。法定代表人：谢木水，该公司总经理。委托代理人：金圣茗，湖北佳成律师事务所律师。委托代理人：柯婷婷，女，1989年11月3日出生，汉族，江西省靖安县人，住江西省武宁县，该公司员工。被告（反诉原告）：湖南湘旭鸿商业科技股份有限公司（原名：湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司），住所地：湖南省长沙市芙蓉区王家湖北路。法定代表人：邓银伟，该公司总经理。委托代理人：邓向阳，湖南湘达律师事务所律师。委托代理人：朱向前，男，1975年7月2日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住湖南省衡阳县，该公司员工。原告（反诉被告）武宁嘉典置业有限公司（以下简称武宁嘉典公司）与被告（反诉原告）湖南湘旭鸿商业科技股份有限公司（以下简称湖南湘旭鸿公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案受理后，被告在法定期限内向原告提出反诉，本院依法予以受理。本院于2019年4月9日组织双方进行庭前证据交换并发表质证意见，后依法组成合议庭，于2019年4月26日公开开庭进行了审理，原告委托代理人柯婷婷及被告委托代理人邓向阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武宁嘉典公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方2018年2月6日签订的《武宁建材家居综合大市场项目销售委托代理合同》；2、判令被告退还原告已经支付的市场调研服务费120万元；3、判令被告支付原告违约金200万元；4、判令被告赔偿原告相关损失费用共计1004855.5元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年2月6日，原告与被告签订了一份《武宁建材家居综合大市场项目销售委托代理合同》，合同约定被告独家代理销售原告在武宁建材家居综合大市场项目未售物业部分约68000平方米的销售工作。合同签订后，原告依约向被告支付120万元的市场调研服务费，并严格按照合同约定履行了各项任务。然而，被告在实际履行合同过程中却存在诸多问题，例如：1、项目人员配置不足；2、拖欠项目工作人员工资；3、策划、执行能力不足等，以上问题共同导致被告未按合同约定完成销售任务。经原告统计，自2018年7月5日开盘起至2018年10月5日（即第一个阶段的销售任务考核周期），被告完成的销售量仅为1475.41平方米（含2018年7月5日之前销售），与合同约定的第一阶段销售任务30%，即应销售20400平方米的要求相差甚远。截止原告提请诉讼之日，被告完成的销售任务仅为3296.99平方米，仍不足第一阶段销售任务的70%。原告在合同履行期内竭尽所能满足被告的一切广告投放、活动策划要求，并为此支付巨额费用，甚至主动让利，为其完成销售任务提供各种便利条件，但被告的工作人员始终无法配齐，拖欠工资的行为让工作人员无法正常工作，被告公司内部管理矛盾突出等问题均严重影响了原告项目的销售任务完成。为此，原告于2018年9月16日、2018年9月19日两次去函催促被告尽快解决存在的问题，以确保被告能够按照合同约定完成销售任务，但被告收函后，并未采取任何有效措施，也未对其存在的问题作出任何调整和解决，甚至让原告感觉到其对原告委托的项目已演变成一种放任自流，不管不顾的态度。为此，原告又多次与被告沟通协调，但效果并不理想。2018年11月13日，在原告工作人员（柯婷）通过电话及短信的方式再次向被告反映前述问题后，被告居然明确表示不管武宁项目，耗一天算一天（自2018年10月31日起被告工作人员即已连续退场）。对此，原告十分气愤，再次要求被告协调处理，但被告居然于2018年11月17日致函原告，单方要求解除双方签订的《武宁建材家居综合大市场项目销售委托代理合同》并告知原告将于11月30日退场。原告收函后十分气愤，于11月28日去函告知被告的行为属于严重违约，但被告仍一意孤行，擅自于11月30日退场，且没有任何交代。由此可见，被告已没有继续履行合同的意思表示，原告认为双方已无继续合作的可能。综上所述，原告认为，被告在履行合同期间严重违反约定，导致原告的巨额投入付诸东流，严重损害原告的合法权益。原告根据合同约定要求解除合同，并按约要求被告退还已付市场调研服务费及支付违约金既符合双方约定，也符合法律规定。为维护自身合法权益，故原告诉诸法院。被告湖南湘旭鸿公司辩称：1、涉案销售委托合同系依法依约解除，并非被告单方面违约。2、被告在客观上正确亲自履行了委托合同，在主观上没有任何过错，因此不应承担违约责任和损失赔偿责任。3、本诉原告不存在经济损失，涉案的商铺虽然没有全部卖掉，但房产依旧存在，因此对方并无诉状所称的经济损失，同时对方亦不可以违约为理由获取委托合同之外不可预见的经济利益。为证明其诉讼主张，原告向本院提交了证据如下：一、《武宁建材家居综合大市场项目销售委托代理合同》复印件1份。证明：原、被告双方之间存在销售委托代理关系，1、合同第4条第10款约定：“被告须在开盘之日起三个月内完成销售任务30%；”、第13款约定：“被告应每月按时发放员工工资及员工的各种劳务报酬，不得拖欠。”、第14款约定：“被告保证在销售达到70%之前，其项目运行（含销售）的整体团队保持在40人以上。”；2、合同第5条第1款约定：“若被告在开盘后满三个月内未能完成销售任务30%（含30%）的，原告向乙方已支付的市场调研服务费（120万元）将在乙方的销售代理费中全额扣除。”；3、合同第7条第5款约定：“被告原因导致按合同第四条第10款约定未完成进度任务70%的，原告有权单方面提出解除合同。”、第9款约定：“合同签订后，任何一方违约单方面擅自解除合同，双方按代理合同约定结算支付已发生的代理业务的费用，违约方另支付对方违约金200万元。”二、费用报销单、结算业务申请书、综合凭证各1份。证明：原告已按照合同约定向被告支付市场调研服务费120万元，根据合同约定，被告应当返还该费用。三、湘旭鸿（武宁）2018字第01号《关于成立湖南湘旭鸿房地产经济股份有限公司武宁建材家居综合大市场项目部及确立联络联系人的函》、武嘉函字【2018】（09）第1号《工作联系函》、武嘉行政字【2018】第0902号《工作联系函》、通话记录及短信截图照片复印件1份。证明：1、证明被告成立湖南湘旭鸿房地产经济股份有限公司武宁建材家居综合大市场项目部并确定朱向前为该项目董事长，主要联络人为朱向前、邓银伟等；2、原告向被告去函反映被告合同履行期间存在的问题，并要求被告调整解决的事实；3、原告向被告项目负责人朱向前、邓银伟等人沟通，被告明确表示不愿继续履行合同、违约的事实。四、湘旭鸿（武宁）2018字第11号《关于〈武宁建材家居综合大市场项目销售委托代理合同〉解除的函》复印件1份。证明：被告违反合同约定，单方面擅自解除合同的事实。五、2018年11月28日《工作联系函》1份。证明：原告向被告去函明确不同意其擅自解除合同并退场的请求，并告知此行为严重违反合同约定，如一意孤行，原告将依法追究其相关责任的事实。六、赔偿清单及相关资料复印件1组。证明：原告为配合被告履行合同支付的相关费用，该部分费用属于原告的损失，理应由被告承担。经质证，第一组证据，被告对该组证据证明目的有异议,其认为：1、没有拖欠员工工资，整体团队也保持在了40人以上；2、涉案的120万元市场调研服务费由三部分组成，并且不是由被告退还，而是在销售代理费中抵扣；3、本案系原告公司单方面擅自解除合同，拒付代理费用而形成的纠纷。第二组证据，被告对该组证据的真实性无异议，对合法性及证明目的有异议，其认为：1、对方提交的凭证总计为80万元，不是120万元；2、该项费用不存在返还，已经按照合同约定花销掉；3、被告已完成了市场调研任务，提供了市场调研报告。第三组证据，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，其认为：1、通话记录及短信截图未能显示双方沟通的全部过程，且不能达到对方的证明目的；2、对方所提交的证据并未证实是由于被告公司履职不力而造成销售缓慢，反而证实了房地产市场受宏观经济的影响，市场交易低迷；3、原告所提及的联系人并非公司高层领导，存在沟通级别不对等，沟通信息不对称，以及对方经办人员个人误解的问题。第四组证据，被告对该组证据的证明目的有异议，其认为：合同系双方按照合同条款约定依法合意解除，在离场之前，被告不但书面发函，并且与对方公司实际控制人王太西、总经理谢木水当面或者以电话、微信等形式进行了辞行，对方回复表示理解，同时双方也完成了所有物品、文件和相关资料的正常交接。第五组证据，被告对该函的合法性、证明目的均有异议，其认为：该函是原告在被告公司实际已经退场的情况下，事后送达给被告（被告退场时间为2018年11月30日），函件是2018年11月28日生成，送达到湖南长沙有两天正常在途时间，而被告的解除函是当面在江西武宁县送达给对方公司，且有签收记录。第六组证据，被告对该组证据的真实性、合法性及证明目的均有异议，其认为：1、依据合同第8条第5项的约定，广告宣传费用约定全部由原告公司承担，具体包括原告所提交费用列表中所述的礼品、物料、促销费用等；2、所附凭证均为复印件，对其真实性及核算数额均不予认可，例如矿泉水之类的物品也列入其中。经审查，对第一、二、四、五组证据的真实性，本院均予以采信。对第三组证据，虽被告认为短信截图不能反映双方沟通的全部过程及信息沟通不对等，但其并未否定该组证据的真实性，本院对该组证据的真实性亦予以采信。对第六组证据，原告提供的该组证据为复印件，仅凭该组证据无法证明原告的损失情况，对该组证据，本院不予采信。反诉原告湖南湘旭鸿公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2018年2月6日签订的《武宁县建材家居综合大市场项目销售委托代理合同》已依法解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付招商及销售代理费、销售溢价提成等费用共计491703.42元（其中招商代理费116115.63元、销售代理费365772.57元、销售溢价提成9815.22元）；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金35290.44元（以每月应付款为基数，按每日万分之五的标准，暂时计算至2019年3月8日）；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿人力成本、管理费成本投入等经济损失1048616.17元（含反诉原告代反诉被告支付的司机工资3000元）；5、由反诉被告承担本案一切诉讼费用。事实及理由：2018年2月6日，反诉原告湖南湘旭鸿公司与反诉被告武宁嘉典公司签订《武宁简称家居综合大市场项目销售委托代理合同》，合同约定:1、湖南湘旭鸿公司接受武宁嘉典公司委托，对武宁建材家居综合大市场商铺进行独家销售；2、湖南湘旭鸿公司接受委托后，组织进行开盘前的销售操作性市场调研，并提出相关建设性建议；3、湖南湘旭鸿公司配合签订销售物业合同、办理物业销售手续；4、武宁嘉典公司每月支付湖南湘旭鸿公司30万元服务费，包括：市场调研服务费、诊断（市场）定位费、意向客户摸底收集等三项费用；5、销售代理费的计付标准，视具体销售情况，提点从2.6%-3.3%不等，湖南湘旭鸿公司依约开具发票即有权向武宁嘉典公司收取报酬；6、武宁嘉典公司不按合同约定支付销售代理费的，按应付金额处每日万分之五的违约金。合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，湖南湘旭鸿公司按合同约定投入了大量人力、物力及精力，包括人力资源成本、广告费投入在内，总共投入资金2180691.61元，短期内对比当地同类商业项目取得了较好的招商及销售业绩，其中招商面积达到1921.91平方米（商铺出租），销售面积达到3750.76平方米。但是，由于受国家宏观政策调整等不可抗拒的外力影响，房地产特别是商业地产项目营销受到诸多限制和控制，加之武宁地区内部购买力不强，对外辐射吸引力弱，致使建材城商铺销售陷入困境。本着友好协商的原则，反诉原告依据合同第3条第7点等有关约定，于2018年11月17日致函武宁嘉典公司，提出因情势变更而解除合同的邀约，武宁嘉典公司则以合同约定的行为方式同意解约，且双方分别派人于11月30日办理了营销中心的退场交接手续。不料，在没有结清销售代理费之前，武宁嘉典公司违反合同第7条第4点的约定，以湖南湘旭鸿公司擅自违约为由，于2018年12月4日向法院提起诉讼，要求湖南湘旭鸿公司退还已支付的市场调研服务等费用、赔偿本应由武宁嘉典公司承担的广告费、支付违约金200万元等无理诉求。为维护自身合法权益，故提起反诉。反诉被告武宁嘉典公司辩称：反诉原告的反诉请求不能成立，反诉被告不存在违约行为，法院应当驳回反诉请求。为证明其诉讼主张，反诉原告向本院提交了证据如下：一、1、销售委托代理合同复印件1份；2、补充协议复印件1份。证明：1、合同约定了支付销售代理费、解除合同事由、违约金计算等内容；2、反诉原、被告双方确认因客观原因导致销售缓慢。二、反诉原告公司简介及人员业绩打印件。证明：反诉原告公司雄厚、人员业绩斐然。三、1、项目组织架构图及说明材料复印件1份；2、员工招聘信息及入职表、通讯录复印件1份；3、考察招待费凭证复印件；4、招商营销日报、招商宣传报道；5、阶段性营销方案、招商营销推广计划、营销工作计划复印件；6、人员工资发放表、项目部联络人函件复印件；7、资金投入表复印件；8、销售业绩情况复印件表1份。证明：反诉原告公司积极履约，投入了大量的人力、财力，取得了工作成绩。四、1、增值税发票复印件1份；2、违约结算表复印件1份。证明：反诉被告公司违约并拒付代理费。五、1、合同解除函（2018字第11号）复印件；2、发文签收登记复印件；3、工作联系函的回函（第12号）复印件；4、招商资料交接清单、资产移交清单、文件清单复印件；5、微信沟通打印件1份。证明：反诉原、被告双方经协商合意解除合同，并且进行了妥善交接。经质证，第一组证据，反诉被告认为：1、对销售委托代理合同真实性、合法性、关联性均无异议，对其第一个证明目的没有异议，但需说明：该证据结合反诉被告提供的相关证据可以证实反诉原告未按销售合同约定完成销售任务，该合同为依法签订并生效，对双方具有约束力；2、对补充协议的三性均无异议，但该份证据并不能够证明反诉原告的证明目的，补充协议中所涉及到的优惠方案系反诉被告根据反诉原告前期销售任务未完成情况而制定，本次销售方案推行后共计销售70余套，因此不存在反诉原告所说的客观原因导致销售缓慢的情况。第二组证据，反诉被告认为该组证据与本案没有关联性，仅能证明双方在签订合同时反诉被告对反诉原告的销售能力是认可的，也是双方签订销售代理合同的前提和基础，因此双方的合意真实有效。第三组证据，反诉被告认为：1、对项目组织架构图及说明材料真实性、合法性无法判断，与本案争议焦点没有关联性；2、对员工招聘信息及入职表、通讯录真实性、合法性无法判断，与本案争议焦点没有关联性，反诉原告提供的该证据不能证明其按照约定组织相关工作人员到场；3、考察招待费凭证与本案争议焦点没有关联性；4、招商营销日报、招商宣传报道与本案争议焦点没有关联性；5、对阶段性营销方案、招商营销推广计划、营销工作计划真实性、合法性没有异议，对该份证据的部分关联性存有异议，其认为：这并不能够证明其对该项目投入了大量的人力、财力，也不能够证明反诉原告积极履约，相反，通过该份证据可知反诉原告在整个合同履行过程中并未按约履行，主要体现在：①反诉原告提供的销售策略案并未体现销售市场存在困难，或者说反诉原告在履行合同的前期对市场前景持乐观估计态度；②反诉原告在合同履行过程中向反诉被告提供方案的时间截点反映出反诉原告未积极履行合同，其提供的“诚意100.臻享豪礼方案”出台时间为2018年6月15日，而发卷时间为2018年6月18日，根据时间截点来看，反诉被告没有办法对其活动方案进行审定，也没有办法完成该活动需要的物料采购活动，因此反诉被告对其证明目的有异议，反而可以证明其未积极履约；③“江西湖南等地行业商会投资考察团活动方案”出台时间为2018年6月18日，而执行时间为2018年6月中下旬，从时间截点来看，反诉被告没有办法对其活动方案进行审定，也没有办法完成该活动需要的物料采购活动；④“助力世界杯.集赞赢好礼活动方案”根本就没有执行，活动时间为2018年6月30日，因为时间原因，该活动没有执行；⑤“阶段性营销方案”出台时间为2018年9月17日，而执行时间为2019年9月23日，从时间截点来看，反诉被告没有办法对其活动方案进行审定，也没有办法完成该活动需要的物料采购活动；⑥对人员工资发放表、项目部联络人函件真实性、合法性、关联性均有异议，其认为：工资发放表系反诉原告单方制作，不能作为证据使用，不具证明力，反诉原告如需证明，需按合同约定的组成人员到场开展销售工作，应当提供其与相关工作人员签订的劳动合同以及社保缴纳证明，且有劳动人员签字确认的工资发放凭证，否则反诉被告不予认可，对项目部联络人函件没有异议，但该证据与其它证据可综合证实反诉原告的项目负责人擅自退场和解除合同的意思表示，属于违约行为；6、对资金投入表三性均有异议，该表系反诉原告单方面制作，不能作为证据使用，不具证明力；7、对销售业绩情况复印件真实性、合法性有异议，该表系反诉原告单方制作，双方并未实际进行结算，该证据可证明反诉原告未按合同约定完成销售任务。第三组证据，反诉被告认为：1、对增值税发票复印件真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，其认为：该证据并不能够证明反诉原告有履行同反诉被告办理结算手续的相关义务，且其证明与合同约定内容相冲突，实际上反诉被告从未拖延与反诉原告结算或拒付代理费，在遵循合同约定的情况下，反诉被告均依约支付了所有相关费用，而反诉原告未依法返还市场前期调研服务费，因此反诉原告无权要求反诉被告支付销售代理费用等；2、对违约结算表三性均有异议，不能够作为证据使用。第四组证据，反诉被告认为：1、对合同解除函（2018字第11号）三性均没有异议，对证明目的有异议，其认为：该证据不能够证明双方合意解除合同，相反该证据可以证明反诉原告违反合同约定单方面解除合同的事实，存在违约行为，应当承担违约责任；2、对发文签收登记复印件三性无异议，证明目的有异议，其认为：该证据不能够证明双方合意解除合同的事实；3、对工作联系函的回函（第12号）三性均无异议，证明目的有异议，其认为：反诉原告于2018年11月17日来函后，反诉被告已明确表示不同意其退场及单方解除合同，并对其违约行为进行严厉的斥责，其主张与反诉被告多次沟通、协商解除合同并不属实，实际情况是反诉原告拒绝与反诉被告沟通协商，通过反诉被告所提供的微信、短信记录及往来函件可以充分证明该事实；4、对招商资料交接清单、资产移交清单、文件清单三性均无异议，证明目的有异议，其认为：该份证据不能证明双方合意解除合同，因交接手续是反诉原告单方面违约退场后所必须要完成的一个必要手续，不产生反诉被告与反诉原告合意解除合同的法律后果，更不能免除反诉原告违反合同约定产生的法律责任；5、对微信沟通打印件真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性，且不能够证明反诉原告的证明目的。经审查，对第一、二，四组证据的真实性，反诉被告无异议，本院予以采信。对第三组证据中的阶段性营销方案、招商营销推广计划、营销工作计划的真实性，反诉被告无异议，本院予以采信，对该组证据中的其他证据，因反诉原告提供的为复印件，在反诉被告对其真实性不予认可的情况下，本院亦无法确认其真实性。对第五组证据的真实性，反诉被告无异议，本院予以采信。经审理查明：2018年2月6日，原告武宁嘉典公司（甲方）与被告湖南湘旭鸿公司（乙方）签订《武宁建材家居综合大市场项目销售委托代理合同》，合同约定原告将其投资开发的武宁建材家居综合大市场项目68000平方米的销售工作委托被告独家全程代理，合同主要内容为：“……第二条：代理期限项目代理期限自签约之日起生效，至开盘之日计算满一年止。合同期限内，乙方提前完成所有代理物业销售任务至90%的，双方协商可提前终止合同，甲方按合同约定全额结算支付乙方各项代理费用。……第四条：乙方的职责1、2018年2月8日前，安排项目前期工作人员进驻项目具体落实吃、住、办公等事宜，2018年3月8日，销售团队人员正式入场，与甲方办理好销售交接工作，并开始该项目的市场和销售工作，乙方团队可以以甲方项目营销中心的名义开展与本合同有关的工作，其负责人可以项目推广案名总经理的身份进行工作、衔接，对其所属员工和内部事务实施独立管理。2、组织进行市场调查，反馈市场信息提供甲方参考。正式开盘后，每月5日前向甲方提交当月市场推广暨销售工作计划。……10、销售计划，在项目销售方案和价格政策具有市场竞争力并经双方确定、甲方开发手续齐全、保证工程质量、严格履行合同的前提下，乙方须在开盘之日起三个月内完成销售任务（不含精品馆，下同）的30%以上；开盘之日起六个月完成销售任务的60%以上；开盘之日起九个月内完成销售任务的80%以上；开盘之日起十二个月内完成销售任务的90%以上。如后一阶段指标完成，则视为前一阶段指标完成。11、乙方在销售过程中安排发生的人员工资、福利、保险、奖金、食宿、差旅等相关福利费用由乙方自行承担。……14、乙方保证在销售达到70%之前，其项目运行（含销售）的整体团队保持在40人以上。……第五条：乙方销售代理任务乙方在本合同期限内的销售任务为68000平方米，并以此作为乙方的任务考核，销售率按定购协议的实测面积计算。销售价格表由甲乙双方确认并签字盖章后作为乙方执行的销售价格表。第六条：费用结算与支付方式1、开盘前市场调研服务费标准及支付方式开盘前，甲方以银行转账方式每月支付乙方30万元服务费（含市场调研服务费、诊断定位、意向客户的摸底及收集等）。双方确定：乙方市场调研时限为4个月（但甲方原因推迟开盘，则开盘前市场调研期限自动顺延），第一个月市场调研服务费需在乙方人员首次进场后的第三日支付到位，之后于每月10日前支付当月市场调研服务费。若乙方在开盘后满三个月未完成销售任务30%以上（含30%）的，甲方向乙方已支付的市场调研服务费（120万元）将在乙方的销售代理费中全额扣除。2、销售代理费标准甲方按乙方销售业绩结算支付销售代理费，具体按实际物业销售合同金额提点计算。在销售率达到60%之前，提点标准为2.6%；在销售率达到60%之日起至80%之前，提点标准提高至2.8%并补齐前面不足2.8%部分的差额；销售率达到80%之日起至90%之前，提点标准提高至3.0%并补齐前面不足3%部分的差额；销售率达到90%之日起，提点标准提高至3.3%并补齐前面不足3.3%部分的差额。物业销售在客户签订商品房买卖合同并交付首付款后视为成交，甲方按实际销售收款到账金额（包括按揭贷款发放到账等）结算支付乙方销售代理费。3、溢价为鼓励乙方销售人员的积极性，超出每套物业销售底价的溢价部分按溢价总额的20%计算给予乙方销售提成，因乙方原因低于销售底价的损失部分由乙方负责承担。甲方对乙方于每月3日前结算上月溢价提成，5日前乙方提供合法有效的增值税专用发票给甲方，甲方每月10日前支付上月溢价提成，溢价提成必须待单套物业全款到账后方能结算。4、销售代理费及溢价结算支付办法销售代理费及溢价结算与销售任务捆绑。乙方需按销售计划完成各阶段销售任务，乙方完成销售任务的，甲方每月的10号向乙方支付上月结算销售代理费和溢价的100%，如乙方未完成任务的，甲方每月的10号向乙方支付上月结算销售代理费和溢价的90%，10%作为未完成任务的罚金，不予结算。5、在甲方将销售代理服务费、溢价提成等支付给乙方前，乙方应向甲方开具合法有效的增值税专用发票，甲方在接到乙方开具的增值税专用发票后再按本条约定将代理费支付给乙方。如乙方未向甲方开具增值税专用发票，则甲方有权拒付代理费或提成，如乙方开具发票延迟则甲方有权延期付款……第七条：违约责任与合同解除1、甲方原因不按合同时间支付乙方开盘前市场调研服务费或销售代理费的，按应付金额处每月万分之5的违约金。……5、因乙方原因①因重大过失给甲方造成重大直接经济损失；或②乙方原因导致按本合同第四条第10款约定未完成进度任务70%的，甲方有权单方面提出解除合同，并结算已经发生的代理业务的费用。……9、本合同签订后，任何一方违约单方面擅自解除合同，双方按代理合同约定结算支付已发生的代理业务的费用，违约方另支付对方违约金200万元。……第八条：其他约定5、广告宣传广告宣传合同由甲乙双方把关签订（三方合同），但不得因此影响广告执行进度、力度。广告宣传费由甲方承担。若广告费预算超支，须报经甲方特批，甲乙双方从严控制支付。……”。2018年3月8日，被告向原告发出《关于成立湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司武宁建材家居综合大市场项目部及确定联络联系人的函》，函告被告决定成立“湖南湘旭鸿房地产经济股份有限公司武宁建材家居综合大市场项目部”并确定朱向前为该项目董事长，主要联络人为朱向前188××××6188、邓银伟152××××0888等。合同签订后，被告依合同约定时间2018年3月8日入驻原告开发的武宁建材家居综合大市场，原告分别于2018年3月9日、2018年4月8日、2018年5月7日、2018年6月6日各支付被告费用30万元，在原告的费用报销单上备注为“市场调研服务费”。被告入场后进行了前期的调研及销售，该销售项目于2018年7月5日正式开盘。合同履行过程中，原告工作人员柯婷婷与被告联系人邓银伟通过短信沟通，原告工作人员柯婷婷在短信中要求被告：“在合同约定的基础上，做好份内的事，完成销售任务，认真考虑出现问题，多想解决办法，主动承担责任”，在柯婷婷询问邓银伟：“那你意思是你公司就打算不履行合同，你也不再管武宁项目的工作了是吗？”后，邓银伟则回复：“目前情况下，无法为继”。2018年11月17日，湖南湘旭鸿房地产经纪股份有限公司武宁建材家居综合大市场项目部向原告发出关于《武宁建材家居综合大市场项目销售委托代理合同》解除的函，该函告知原告合同订立后发生了情势变更，合同继续履行对双方均无益处，被告特请求解除《武宁建材家居综合大市场项目销售委托代理合同》，并将于2018年11月30日正式开展撤场事宜。原告向被告发出标注日期为2018年11月28日的《工作联系函》，该函告知被告在合同期内并无权单方面解除合同，被告的行为属于严重的违约行为。合同双方未对销售代理费及佣金进行结算，原告于庭审中认可被告在第一阶段完成销售面积1475.41平方米，销售率2.169%，至退场时销售面积3296.99平方米，招商代理费为129017.37元。被告于2018年11月30日向原告移交相关资料文件及资产后正式退出武宁建材家居综合大市场项目的销售代理工作。现原告认为系被告的违约行为致使合同解除，故诉至法院。本院认为，原告武宁嘉典公司与被告湖南湘旭鸿公司自愿签订的《武宁建材家居综合大市场项目销售委托代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，合同双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告已将合同约定的标的物交付被告进行代理销售。现原告认为被告在未完成销售任务后擅自退场的违约行为致使双方合同已依法解除，而被告则认为双方属协议解除合同。对此，本院认为，在原、被告双方均认可合同已解除的情况下，对本诉及反诉原告要求确认双方于2018年2月6日签订的《武宁县建材家居综合大市场项目销售委托代理合同》已经依法解除的诉请，本院予以支持。关于被告主张的本案委托人及受托人均可随时解除委托合同的问题。本院认为，作为具有完全民事行为能力的民事主体，原、被告应对自身从事的民事行为负责，既然已就委托事项及违约责任作出明确约定并签订合同，双方就应根据合同约定履行合同义务。若当事人自愿签订合同后可随意解除合同而无需承担任何违约责任，则双方签订合同就毫无意义可言，也不符合经济往来过程中的契约精神。故虽原、被告均同意解除合同，但仍可要求根据合同约定追究违约方的违约责任。至于被告是否存在违约，本院认为，首先，从原告提交的短信截图可知，被告在销售成绩不佳的状况下，采取消极应对的方式，主观上已表现出不愿继续履行合同的意思表示。其次，被告于2018年11月17日向原告发出单方解除合同的函告，其依据的理由仅是归咎市场行情萧条及政府政策等。作为一家专业的从事商业地产代理销售的公司，在合同签订之前，被告本身就应具备足够的风险把控及判断能力，在未有充分证据证明存在不可抗力等因素的情况下，被告未能按合同约定进度完成销售任务只能视为正常的商业风险。况且，被告单方函告解除合同后，原告亦已回函明确告知被告存在违约行为且无权单方解除合同。综上，本院依法确认被告未按合同约定完成销售任务的行为已构成违约，根据合同约定，任何一方违约单方面擅自解除合同的，违约方另支付违约金2000000元，现被告违约后擅自解除合同的行为已符合合同约定的支付违约金条件，故对原告要求被告支付违约金2000000元的诉请，本院予以支持。对原告要求被告赔偿损失1004855.5元的主张，因损失赔偿金具有弥补违约金条款不足以赔付违约受害方损失的性质，在被告已被判赔原告违约金的情况，现原告并未提供充分证据证明原告存在超过该违约金部分的损失，故对原告的该诉请，本院不予支持。对原告要求被告退还已支付的市场调研费1200000元的主张，因合同约定在开盘后满三个月未完成销售任务30%以上（含30%）的，原告向被告支付的市场调研服务费在销售代理费中全额扣除，现被告在开盘后满三个月未完成合同约定销售任务，原告有权用支付给被告的市场调研服务费1200000元扣除需支付给被告的销售代理费，因双方只约定可用市场调研服务费抵扣销售代理费，而未约定在抵扣后可要求返还超出部分的市场调研费，对原告的该诉请，本院亦不予支持。关于原告在合同履行过程中是否存在违约的情形。虽被告认为原告拒付代理费构成违约，但根据合同约定的销售代理费及溢价的结算方式可知，被告需按销售计划完成各阶段销售任务，若被告未完成任务，原告于每月10号向被告支付销售代理费和溢价的90%，但被告需在开盘之日起三个月内完成销售任务的30%以上。现被告未达到上述销售任务，原告可用市场调研服务费抵扣销售代理费，而被告应得的代理费未超过原告给付被告的市场调研服务费金额，故原告不存在拒付代理费的违约情形，对反诉原告要求反诉被告支付招商及销售代理费及违约金的诉请，本院不予支持。对反诉原告主张的销售溢价，因其并未提供充分证据证明存在销售溢价款，故对反诉原告的该诉请，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告赔偿人力成本、管理费成本投入等经济损失1048616.17元的诉请，因反诉原告未提供充分证据证明反诉被告存在违约的情形，且反诉原告主张的上述损失并无证据佐证，对反诉原告的该诉请，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：确认原告武宁嘉典置业有限公司与被告湖南湘旭鸿商业科技股份有限公司自愿签订的《武宁建材家居综合大市场项目销售委托代理合同》已依法解除。被告湖南湘旭鸿商业科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告武宁嘉典置业有限公司违约金2000000元。驳回原告武宁嘉典置业有限公司的其他诉讼请求。驳回反诉原告湖南湘旭鸿商业科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40438元，由原告承担21205元，被告承担19233元；反诉费9490元，由反诉原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  刘梦三人民陪审员  柯松华人民陪审员  吴庭生二０一九年七月十日书 记 员  王泰兰