云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初314号原告：王建学，男，1964年2月23日生，汉族，高中文化，山东省潍坊市人，退休工人，住云南省楚雄市。原告：缪云霞，女，1968年3月31日生，汉族，高中文化，云南省禄丰县人，无业，住云南省楚雄市，系原告王建学之妻。二原告的共同委托诉讼代理人：段娅，云南鼎燊律师事务所律师，代理权限为特别授权。二原告的共同委托诉讼代理人：蔡晓燕，云南鼎燊律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司，住所地：楚雄市开发区永兴大酒店院内D1幢2楼，统一社会信用代码：915323007194721057。法定代表人：王新荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王建学、缪云霞与被告楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司（以下简称：永兴房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建学、缪云霞的委托诉讼代理人蔡晓燕、段娅、被告永兴房地产公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建学、缪云霞向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金109292.50元（其中：1、自2017年1月1日起至2017年1月31日止为2998.50元，99.95元/天×30天=2998.50元；2、自2017年2月2日起至2019年1月11日止为106294.00元，499735元×0.0003×709天=106294.00元），剩余违约金按已付房款的万分之三乘以逾期天数继续计算至房屋竣工验收合格之日；2.请求判令被告承担律师代理费1500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，被告系房地产开发商，2016年11月14日，原、被告签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告向被告购买其开发的坐落于楚雄彝海公园南侧永兴“彝海大成一区（E地块）”第E-2幢第2层201号预售商品房，商品房套内建筑面积为109.67平方米，单价为每平方米4556.72元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为499735元。原告于2016年11月14日支付了购房款199735元，于2016年11月23日通过个人购房借款方式支付了购房款300000元，原告已经按照合同约定，履行了全部付款义务。《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；第九条第一项约定:“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天99.95元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方逾期交房期限在30天以上的，甲方按乙方已付款的万分之三乘以逾期天数向乙方支付违约金直到交房，合同继续履行。第十条约定“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。”但被告至今没有履行上述合同约定组织验收，并将验收合格符合合同约定的商品房交付给原告，现已逾期710天。根据《合同法》第44条、第60条、第107条、第114条及《商品房购销合同》第七条、第九条的约定，被告已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。综上所述，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，已侵害了原告的合法权益，现原告提起诉讼，请求支持原告的全部诉请。被告永兴房地产公司辩称，1.我公司已经在2017年1月8日将原告购买的商品房交给原告占有使用；2.原告接收房屋时，房屋已经具备基本使用条件，原告同意接收；3.2019年1月23日，经楚雄市住建局进行质量检验，交付原告使用的商品房无质量问题；4.按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，公司从本质上讲不存在逾期交房的违约行为，原告的诉讼请求不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告王建学、缪云霞为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、二原告身份证、结婚证，欲证实原告的身份情况；2、企业信用信息公示报告，欲证实被告的工商登记情况；3、《商品房购销合同》、《合同补充协议》，欲证实原、被告于2016年11月14日签订了《商品房购销合同》、《合同补充协议》，《商品房购销合同》第七条约定：“甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方”；第九条第一项约定：“自本合同约定的交房时间届满之后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天99.95元向乙方支付违约金，甲方按乙方已付款的万分之三乘以逾期天数向乙方支付违约金直到交房，合同继续履行。第十条：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以楚雄日报刊登交房形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》”，但被告出售的房屋至今未竣工验收合格，应承担逾期交房的违约责任；4.发票两份、个人贷款凭证、个人住房借款合同，欲证实原告已按合同约定履行付款义务的事实；5.税收缴款书，欲证实原告已经于2016年11月30日履行了纳税义务的事实；6.商品房买卖合同登记备案表，欲证实原告购买的房屋已进行商品房买卖合同备案登记的事实；7.收款收据一份，欲证实原告为维护合法权益支出律师费1500元的事实。经质证，被告永兴房地产公司对原告提交的证据均无异议。被告永兴房地产公司针对其辩解意见，向本院提交以下证据：1、会议纪要，欲证实公司在2016年12月29日，就本案诉争的商品房组织了验收，没有通过验收的原因是现场的水电还有部分的水电和附属设施没有做完，还有验收资料不全的原因，所以当时没有通过验收；2、彝海大成一期E地块小区业主物品领用单（业主接房签字单），欲证实本案诉争的商品房已经基本具备使用条件，购房业主从2017年1月起已经实际接房入住；3、工程质量监督抽查记录，欲证实公司在2019年1月23日就本案诉争的商品房再次组织了验收，房屋除幕墙部分存在渗漏以及胶开裂问题外，并没有其他的房屋质量问题；4、楚雄州中级人民法院的应诉通知书，欲证实本案诉争的商品房延迟获得验收通过的原因是工程施工单位与公司存在施工合同纠纷，并非公司恶意违约。经质证，原告对证据1的真实性不予认可，因为没有公章，但是通过这个会议纪看，并没有进行竣工验收；对证据2中交房时间2017年1月8日无异议，但不认可被告陈述的已经具备使用条件；对证据3的真实性无异议，但并不是竣工合格的依据；对证据4的真实性、合法性、关联性均不认可，与本案没有关系，不能免除被告的责任。本院认为，原告提交的证据，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院均予以采信；对被告提交的证据1因无相关人员签名、相关单位签章认可，本院不予评判；对证据2，原告认可于2017年1月8日接房，本院予以采信；对证据3，原告对其真实性无异议，能证实楚雄市住房和城乡建设局对永兴彝海大成E地块建盖房屋进行初步验收的事实，本院予以采信；对证据4，因与本案无关联性，本院不予评判。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻，2016年11月14日，原告王建学、缪云霞(乙方)与被告永兴房地产公司(甲方)签订《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买甲方开发的位于楚雄市彝海公园南侧9号规划道路旁永兴“彝海大成”一区（E地块）第E－2幢第2层201号房，该商品房套内建筑面积为109.67㎡，单价为4556.72元／㎡（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为499735元；乙方于2016年11月14日支付购房首付款199735元，其余价款300000元向中国工商银行股份有限公司楚雄分行贷款支付；甲方应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格,并符合本合同约定的商品房交付乙方；甲方如未按本合同约定的时间交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天99.95元向乙方支付违约金，合同继续履行；甲方逾期交房期限在30天以上的，甲方按乙方己付款的万分之三乘以逾期天数向乙方支付违约金直到交房，合同继续履行。合同签订后，原告王建学、缪云霞按约定向被告永兴房地产公司支付了全部购房款499735元。2016年11月15日，原告所购买的房屋办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号（CX2016111510272）。原告王建学、缪云霞于2016年11月30日交纳了房屋买卖契税9518.76元，并于2017年1月8日接收了房屋入住。另查明，至法庭辩论终结，被告永兴房地产公司开发的永兴彝海大成一区（E地块）项目工程建设已经完工，但尚未通过竣工验收。根据双方当事人的诉辩主张及庭审和质证，本案争议焦点为：（一）被告永兴房地产公司是否应承担逾期交房违约金？违约金如何计算？（二）被告永兴房地产公司是否应承担律师代理费？（一）关于被告永兴房地产公司是否应承担逾期交房违约金？违约金如何计算的问题。本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。原告王建学、缪云霞与被告永兴房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《云南省建设工程竣工验收管理办法》第十二条：“建设工程投入使用前，建设单位应取得建设行政主管部门竣工验收备案机关出具的建设工程竣工验收备案表。”之规定，本案商品房应在综合验收后，取得“建设工程竣工验收备案表”方视为完成竣工验收，具备交付使用的条件。原告已依约向被告支付了全部房款，被告于2017年1月8日将未通过建设单位组织验收合格的房屋交给了原告，其行为已构成违约。被告提出原告已实际接收房屋，其行为不构成违约的辩解与法律规定不符，本院不予采纳。原告主张被告应按合同约定支付违约金，被告认为约定的违约金过高，原告已接房，应按原告的实际损失进行赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质，本院综合考量涉案房屋的面积、合同的履行情况等因素，认为双方所约定的违约金过分高于被告违约所造成的损失，应予调整，逾期交房的违约金按已付房款的0.01%乘以逾期天数的标准计算为宜，按此标准从自《商品房购销合同》约定的交房时间届满后的次日即2017年1月1日开始计算。由于被告永兴房地产公司开发建设的永兴“彝海大成”一区（E地块）工程竣工验收之日不确定，若违约金继续计算至竣工验收之日，则违约金的金额可能会违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，因此，原告主张的违约金本院暂从2017年1月1日起支持至原告向本院起诉之日即2019年1月17日止，则逾期交房违约金为37330元（499735元×0.01%×747天)。（二）关于被告永兴房地产公司是否应承担律师代理费的问题。本院认为，对于原告王建学、缪云霞主张的律师代理费1500元，由于原、被告在《商品房购销合同》中没有约定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告王建学、缪云霞逾期交房违约金37330元，款交本院；二、驳回原告王建学、缪云霞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2516元，减半收取1258元，由原告王建学、缪云霞负担834元（已交），由被告楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司负担424元（未交，限于本判决生效后十五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段莉萍二〇一九年七月二十二日书记员  徐建梅