河北省唐山高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）冀0291民初273号原告（反诉被告）：乔泉堂,男，汉族，1973年9月19日生，住唐山市。原告（反诉被告）：张静，女，汉族，1972年7月21日生，住唐山市。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：李美秋，河北彬礼律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐山大恒房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区大理北路天元骏景底商169号，统一社会信用代码：91130293679910288D。法定代表人：赵晓林，职务：总经理。委托诉讼代理人：王建营，河北正一律师事务所律师。第三人交通银行股份有限公司唐山新华道支行，住所地唐山市路北区新华西道31号。负责人：张爱民，职务：行长。第三人：中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行，住所地唐山路北区龙泽北路东侧与朝阳道南侧交叉口。负责人：刘作嘉，职务：行长。委托诉讼代理人：赵永会，男，汉族，住唐山市，系该公司部门经理。委托诉讼代理人：万轶民，男，汉族，住唐山市，系该公司部门经理。原告（反诉被告）乔泉唐、张静与被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司（以下简称大恒地产）以及第三人交通银行股份有限公司唐山新华道支行、中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张静及原告委托诉讼代理人、被告唐山大恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人、第三人中国农业银行股份有限公司委托诉讼代理人唐山龙泽路支行到庭参加诉讼，第三人交通银行股份有限公司唐山新华道支行经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。乔泉唐、张静向本院提出诉讼请求：1、判决被告唐山大恒房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》，立即配合原告在第三人处办理唐山高新技术产业开发区富华东里世纪瑞庭一期403楼1单元1503号房产剩余房款贷款手续，收取原告《商品房买卖合同》约定的××区房产房屋剩余购房款40万元；2、判决被告唐山大恒房地产开发有限公司履行《商品房买卖合同》，立即向原告交付《商品房买卖合同》约定的××区房产该楼附属31号的××区地下室；3、案件受理费由被告负担。事实理由：2015年2月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的××区地下室，房屋总价734368元，原告支付首期房款334368元，尾款40万元贷款方式支付。因被告施工停工、房屋烂尾、企业合并、管理混乱等原因，被告持续逾期交房至今，未能办理贷款。原告于2018年4月3日将被告起诉至唐山高新技术产业开发区人民法院，该院于2018年8月28日作出（2018）冀0291民初307号民事判决书，认定：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应继续履行，双方应本着诚实信用原则继续办理贷款，被告大恒地产应配合原告办理贷款。因原告尚未全额交纳购房款，未支持交纳房屋。驳回反诉原告大恒地产解除合同支付违约金的诉讼请求，判决确认原告与被告于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告未上诉也认可该判决。该判决书生效后，原告持判决及时到被告售楼处询问继续办理贷款事宜，售楼处无人负责让直接联系被告公司法定代表人赵晓林，赵晓林称不能做主，让联系唐山市博志房地产开发有限公司赵金良，赵金良明确表示拒不配合办理贷款手续，拒不交房。原告通过售楼处得知现在被告本案楼盘合作贷款银行是农业银行中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行和交通银行股份有限公司唐山新华道支行。原告到农业银行提交材料办理住房贷款，中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行住房贷款业务员称已经收到唐山市博志房地产开发有限公司、被告唐山大恒房地产开发有限公司发送的名单通知，“不得为乔泉堂等6户办理贷款，”未为原告办理贷款。原告到交通银行股份有限公司唐山新华道支行办理贷款，已经按照交通银行要求提交全部贷款所需材料，经审核原告符合贷款条件，确定可以办理住房贷款40万元，十五日内贷款发放至被告账户支付房款，但被告又通知交通银行股份有限公司唐山新华道支行停止办理贷款不得为原告办理住房贷款，被告也拒不向原告交付房屋。原告无奈，只能再次起诉，请人民法院依法判决被告限期履行配合贷款收房款及交房义务。唐山大恒房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人提出的诉讼请求缺乏事实与法律依据，不应得到支持。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第六条明确约定“购房尾款400000元应于2015年3月10日前通过银行（公积金）贷款支付给出卖人”，第七条明确约定买受人逾期付款的违约责任。同时《合同补充协议》第三条第1款“若买受人不办理或不及时办理导致未按约定时间支付该房款的，买受人同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议”，第3款“买受人的贷款申请未获银行、公积金管理中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金管理中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，逾期付款的买受人按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议”。合同签订后，被答辩人并未按照约定时间办理银行贷款手续，导致购房尾款未能及时支付给答辩人，已经构成严重违约，应承担相应违约责任。此外，由于被答辩人未履行先予支付购房款的义务，依据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”及《合同补充协议》第八条第2款“如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款，出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房”的规定，答辩人有权拒绝履行交房义务而无须承担违约责任。二、案涉《商品房买卖合同》虽然合法有效，但是鉴于客观情况发生重大变化，无法完全参照适用。虽然合同合法有效，但是毕竟经过多年，客观情况发生重大变化，合同中的诸多条款已无法继续适用，如购房价款、贷款办理时间、交房时间、保修责任的起始时间以及相关违约责任等条款。因此，若想顺利履行合同，必然需要双方进一步针对问题条款进行协商。而事实上，在法院判决合同合法有效后，答辩人即通过发送通知函及电话联系的方式告知被答辩人就此进行协商。虽然后期双方确实也进行过沟通，但是主要限于房价款方面，对于其他合同条款并未涉及。答辩人认为，合同可否正常履行的前提条件是双方能否就问题条款达成新的合意，但目前双方并未就该问题进行商讨，故在此种情形下应该责成双方先行协商，而不宜直接判决完全按照原合同继续履行。三、被答辩人的违约行为已给答辩人造成重大损失，答辩人认为应当通过适当调整房屋销售单价的方式补偿被答辩人的财产损失。被答辩人因担心工程烂尾便故意消极办理贷款手续，一直处于观望状态，导致未能在约定时间内支付购房款，违约事实客观存在。因为存在大量类似与被答辩人怠于支付购房款的情况，导致答辩人资金链断裂，工期延误，而向业主支付逾期交房违约金。从该角度讲，被答辩人应对答辩人的损失承担相应的赔偿责任。《合同法》第六十三条“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。”虽然涉案房产的销售价格主要根据市场价格确定，但是仍存在政府指导干预的因素。上述法条所设定的情形虽然与本案并不完全一致，但是亦有相通之处，加之被答辩人的违约行为确实已给答辩人造成重大损失，故在本案中可以参照适用该法条。因此，答辩人认为应当适当调整房屋销售价格而非按照原合同价格执行，也有其合理性。此外，被答辩人的行为已构成严重违约，如果仍然履行《商品房买卖合同》约定的价款，对答辩人来说不公平，对其他按照合同约定期限支付购房款的业主来说也是一种不公平。基于上述事实，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。第三人交通银行股份有限公司唐山新华道支行未到庭未做陈述。中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行述称，我们是跟开发商有合作协议的，开发商需要对贷款做担保，明确通知我们不给在诉讼中这几户办贷款也就意味着大恒房地产不会给他担保，我们没法办贷款。唐山大恒房地产开发有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求依法将《商品房买卖合同》第四条约定的商品房单价由5717.94每平方米变更为8364.23元每平方米（上调房价款310039元）；2、责令双方就《商品房买卖合同》中关于交房时间、保修责任的起始时间以及相关违约责任等条款进行协商变更；3、判令被反诉人支付违约金59616元；4、判令被反诉人自2015年3月11日起至购房款付清之日止，按照银行同期贷款利率支付逾期付款利息损失（截至2019年4月2日的利息金额为71050元）；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2015年2月10日签订《商品房买卖合同》约定：被反诉人购买富华东里世纪瑞庭小区403楼1单元1503号房屋及附属用房，价款总计734368元，被反诉人支付首付款334368元，余款40万元应于2015年3月10日前通过银行（公积金）贷款支付给反诉人。合同签订后，被反诉人迟迟未能支付剩余购房款，故反诉人亦未向其交付房屋。双方发生纠纷诉至法院，法院于2018年8月28日作出（2018）冀0291民初304号民事判决书认定涉案《商品房买卖合同》合法有效，虽合同合法有效，但毕竟经过多年，客观情况发生重大变化，合同中的诸多条款已无法继续适用，如购房价款、贷款办理时间、交房时间、保修责任的起始时间以及相关违约责任等条款。因此，若想顺利履行合同，必然需要双方进一步针对问题条款进行协商。但是在后期协商过程中，双方未能就问题条款达成一致意见。2019年2月28日被反诉人在此提起诉讼，要求反诉人接受剩余购房款，交付房产。反诉人认为，被反诉人未能按照约定支付购房款的违约行为，导致双方签订合同的基础条件发生重大变化，双方合同约定的房屋价格及其他相应条款应当进行变更，同时被反诉人应当承担违约金及逾期付款利息。乔泉唐、张静辩称，本案反诉属于重复起诉，反诉请求没有事实依据及法律依据，与人民法院就本案生效判决内容相悖，且未在法定期限内举证，请人民法院驳回反诉请求。1、反诉原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，且经人民法院生效判决书确认合法有效，《商品房买卖合同》中对房屋价款约定具体明确，应依约履行。2、反诉原告严重违约，长期停工、延误施工、逾期交房数年，是不能办理贷款的根本原因。停工期间售楼处无工作人员正常办公处理，开发商拖欠工程款账户被司法查封冻结，导致无法办理贷款也未能办理收款。事实清楚、证据充分确凿。在反诉原告严重违约、逾期施工、逾期交房的情况下，反诉被告依然坚持依法协商、抗议、信访等方式维权履行合同。3、2017年9月4日在本案争议房产烂尾多年终于恢复施工可以交房的情况下，反诉原告仍然违反《商品房买卖合同》约定，故意拖延配合办理贷款、故意拒不收取房屋尾款、故意拒不交付房屋，违反诚实信用原则，违反《商品房买卖合同》明确约定，参与炒作房价，扰乱正常市场经济秩序，意欲恶意单方涨价，反诉被告无奈只能依法提起诉讼维权。请法院依法判决督促履行《商品房买卖合同》。4、反诉原告的故意违约行为，造成反诉被告多年来有房不能入住，承担高额租房租金损失及全家巨大的精神压力，耽误了结婚、耽误了孩子入学、耽误了老人养老，严重侵害了反诉被告的合法权益影响了反诉被告的正常生活，请人民法院依法支持驳回反诉原告的反诉请求。乔泉唐、张静提交如下证据：证据一、商品房买卖合同、前期物业服务合同、临时管理规约、首付款收款收据，证明2015年2月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的××区地下室，房屋总价734368元，原告支付首期房款334368元，尾款40万元贷款方式支付。《商品房买卖合同》第19页附件四合同补充协议第三条第1款、出卖人即本案被告指定贷款银行，出卖人协助买受人办理相应贷款手续的；第4款、“出卖人在贷款保证期内，因买受人未按贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人保证金账户扣款的，”证明《商品房买卖合同》明确约定被告为本案世纪瑞庭项目购房人按揭贷款指定贷款合作银行、协助买房人办理贷款的合同义务、承担保证责任的合同义务。证据二、唐山高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0291民初307号民事判决书，证明：原告于2018年4月3日将被告起诉至唐山高新技术产业开发区人民法院，该院于2018年8月28日作出（2018）冀0291民初307号民事判决书，认定：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应继续履行，双方应本着诚实信用原则继续办理贷款，被告大恒地产应配合原告办理贷款。因原告尚未全额交纳购房款，未支持交纳房屋。驳回反诉原告大恒地产解除合同支付违约金的诉讼请求，判决确认原告与被告于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告未上诉也认可该判决。该判决书已生效。证据三、视频资料（附刻录光盘及内容整理），证明判决书生效后，原告持判决及时到被告售楼处询问继续办理贷款事宜，售楼处无人负责让直接联系被告公司法定代表人赵晓林，赵晓林称不能做主，让联系唐山市博志房地产开发有限公司赵金良，赵金良明确表示拒不配合办理贷款手续，拒不交房。证据四、视频资料（附刻录光盘及内容整理）。（一）1、2018年9月27日张静与农业银行工作人员电话询问关于世纪瑞庭贷款事项（电话：2056488；时间：14点45分；通话时长：共3分41秒），详见通话内容整理笔录，证明：原告通过售楼处得知现在被告本案楼盘合作贷款银行是农业银行中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行和交通银行股份有限公司唐山新华道支行。原告到农业银行提交材料办理住房贷款，中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行明确答复被告涉案项目楼盘在该行有合作，能办理贷款。2、唐山高新区世纪瑞庭业主刘全、乔泉堂等到唐山市农业银行龙泽路支行现场办理贷款的视频及文字整理。（地点：农业银行龙泽路支行，视频时长：4分23秒。）证明：中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行称已经收到唐山市博志房地产开发有限公司、被告唐山大恒房地产开发有限公司发送的名单通知，“不得为乔泉堂等6户办理贷款，”未为原告办理贷款，开发商拒绝担保，只有开发商送合同的才能办理贷款。（二）、1、2018年9月29日、2018年10月24日世纪瑞庭（乔泉堂、张静）在交通银行办理贷款全过程视频附文字说明。2018年9月29号上午10点开始，张静、乔泉堂带好了全部资料包括原件和复印件办理贷款，交行工作人员认真查阅每一份资料，现场耐心指导每一份资料的正确填写。一共填好了26份贷款资料，签字按手印，原件与复印件现场审核一致，本案住房贷款所有材料齐备，15天内放贷款支大恒账户。2、2018年11月12日原告到唐山市交通银行新华道支行询问贷款的进展情况视频资料及文字整理说明，证明：交通银行明确答复，本案住房贷款材料齐全，不差什么材料了，大恒地产与交通银行联系，说有纠纷不让交通银行做贷款，说业主手里都有合同就是不让交通银行做贷款。需要大恒开发商同意并告知交通银行哪户业主可以办理，交通银行才能办。并且大恒地产明确了有6户并且手里有合法合同，去找交通银行办理贷款不要给他们办理贷款。证据五、律师函、快递单、快递跟踪记录，证明原告委托律师以发律师函的方式催促被告履行判决、继续履行合同、贷款方式收取原告房款、向原告交付房屋，被告未在期限内履行。证据六、唐山高新技术产业开发区人民法院（2017）冀0291民初885号、（2017）冀0291民初892号、（2017）冀0291民初890号、（2017）冀0291民初889号、（2017）冀0291民初884号、（2018）冀0291民初845号、（2017）冀0291民初762号、（2017）冀0291民初1207号、（2017）冀0291民初886号、（2017）冀0291民初1283号民事判决书，证明：本案世纪瑞庭楼盘房屋严重烂尾、被告违约逾期交房，涉案楼盘一期已经于2016年12月30日交付使用，二期于2017年9月3日初交付使用。原告要求被告交房，也接受房屋。视频资料、照片，证明本案楼盘已经交房，大部分业主早已经入住，本案房产具备交房条件，原告要求被告交房，也接受房屋。唐山大恒房地产开发有限公司质证意见：对于证据一、证据二的真实性无异议；对于证据三中的与售楼处人员以及赵晓林的电话录音，因无法证实通话主体，对该证据真实性不认可；对于与赵金良的通话视频，通过被录制人的要意思表示可以体现出大恒房地产的意见是并非完全拒绝履行。法院判决！而是认为合同合法，在合同合法有效的前提下，因为经过了过年多年时间，是在合同虽然合法有效，但是合同的有关条款不能完全参照适用，应由双方进行协商；对于证据四与农业银行的工作人员的通话录音，这个情况我们也不了解。然后对于谈话主题也无法确定。所以对证据的真实性我们均不认可。还有就是关于交通银行的视频。那么这些情况我们也没参与，然后他们当时的经办情况也不了解。还有补充一点，关于农业银行和交通银行的贷款问题。代理人与大唐公司了解，大黄公司通知这个银行是说的是企业主与大恒房地产公司存在纠纷，如果办理贷款需要提供担保的话，需要经过大恒房地产公司的同意，因为在原告先行违约的情况下，是否继续为原告办理贷款提供担保，大恒房地产公司对此有自己的权利，认为如果需要承担担保义务的话，也需要是在双方对于合同条款进行新的协商变更。贷款条款进行什么的协商变更。对于证据五的律师函，因为大恒公司未将相关事宜告知本代理人，而且在庭前阅卷中也未发现该证据材料，所以对于证明目的不予认可对于大恒房地产公司，是否确实收到了该份代理人不清楚；对于证据六的判决书的真实性无异议，但是对证明目的有异议，正是因为由于包括本案原告在内的其他业主未能按期支付购房款，导致大恒公司在后期开发中出现资金短缺，导致了后续的工程烂尾，对于行程该局面，原告方也存在过错。第三人中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行对原告证据无异议。唐山大恒房地产开发有限公司提交如下证据（系申请法院调取的（2018）冀0291民初307号民事案卷中证据）：1、《商品房买卖合同》，证明：乔泉堂、张静与大恒房地产公司之间存在商品房买卖合同关系，合同中明确约定了乔泉堂、张静办理贷款的期限以及相关违约责任。2、关于解决《商品房买卖合同》事宜的通知书，证明：在乔泉堂、张静未能按照合同约定期限办理贷款，支付购房尾款的情况下，大恒房地产公司向其送达该通知，告知其解除《商品房买卖合同》及后期处理事宜。大恒房地产公司已尽到通知、催告义务。3、案外人刘春欢、杨凤艳、李雪冬、张春勇等人的《商品房买卖合同》及银行放款凭证，证明：上述案外人从大恒房地产公司处购买商品房，后通过银行按揭的方式支付购房尾款，银行贷款均已办理完毕。乔泉堂、张静所提出的，因大恒房地产公司的原因导致银行不予办理贷款的主张不能成立。4、案外人王爱华、于丽艳2份《商品房买卖合同》，证明：2017年、2018年度涉案小区的房屋价值明显升值，在乔泉堂、张静先行违约的情况下，仍然按照原售价执行的话，显然有违公平原则。所以大恒房地产公司主张对房屋销售单价进行适当调整。乔泉堂、张静质证意见：对证据一《商品房买卖合同》的真实性无异议，该合同于2018年2月才交给我方，我方才知道该合同的具体约定内容，我方在该合同签订后即准备齐全售楼处要求准备的所有贷款材料，交给售楼处，等售楼处通知一起去办理，我方反复询问售楼处何时去办理贷款，售楼处人员离职严重，总说等通知。后来房屋烂尾售楼处没人了，我就开始大家一起信访维权要求恢复施工。所以未能及时办理成贷款是大恒地产房屋烂尾、没人办公造成的，我方无过错。如果大恒地产认为我方违约，依据其持有的《商品房买卖合同》，其可以在应办理贷款的三个月或者一年内提出解除《商品房买卖合同》、退还我方相应购房款、及时承担违约责任，而不是在争议商品房烂尾3年、逾期交房3年、在我方多年信访维权终于完工可以交房的情况下，恶意违约涨价，双方应依法依约继续履行《商品房买卖合同》。对证据二、《关于解决《商品房买卖合同》事宜的通知书》，在《商品房买卖合同》签订后，我方已交付首付款的3年时间，大恒地产未通知我方正常办理贷款、未通知我方以其他方式交付尾款、未在房屋烂尾数年的时间内提出过解除《商品房买卖合同》退还我方购房款、未承担任何违约责任，买卖双方不离不弃坚持恢复施工要房，终于等到工程完工、可以交房，且已经向大部分业主交房的情况下，大恒地产想毁约、不顾合同明确约定，意欲单方涨价。多年来，我方没有收到其他任何解决问题的通知，只收到过这一个通知书，该通知书已经明确表明，大恒地产逾期违约。我方对收到通知的事无异议，对通知书的合法性有异议，不与认可。证据三、其他业主从其他银行的贷款凭证，对大恒地产未在举证期限内提交当庭提交的证据，我方对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据并不能作为证明大恒地产当时手续齐全，一直能正常办理贷款，证据不完整、与本案不具有关联性。它也不是贷款银行出具的正式合作贷款起始时间的正式材料。证据四与本案无关。本院对双方提交的证据认证如下：乔泉堂、张静提交的证据一、二、五、六，大恒地产对真实性未提异议，能够证明其证明目的，本院予以采信，对证据三能够证实大恒地产拒绝接受原告剩余购房款，对证据四虽未核实其真实性，第三人中国农业银行股份有限公司唐山龙泽路支行对该证据无异议，结合第三人的陈述，能够证明大恒地产拒绝为原告办理贷款。大恒地产提交的证据一、二真实性本院予以确认，证据二已在（2018）冀0291民初304号民事案件中作出认定，证据三、四涉及案外人，对其真实性不予认定，证据三中的银行放款凭证放款时间，均超出房屋买卖合同约定的购房人支付余款时间。本院经审理认定事实如下：2015年2月10日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，乔泉堂、张静购买大恒地产开发的××区房产，总金额734368元，原告支付首付款334368元，并约定其余购房款40万元由买受人通过银行或公积金贷款方式于2015年3月10日前支付给出卖人，同时约定如买受人逾期付款，逾期在90日内买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%支付违约金。同时约定出卖人应当在2015年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人。双方并未按合同约定办理贷款以及交付房屋至今。2018年1月15日大恒地产向原告送达《关于解决商品房买卖合同事宜的通知书》，认为原告至今未能支付剩余购房款，应视为逾期付款并超过90日，出卖人有权解除合同，特通知原告解除2015年1月7日签订的商品房买卖合同，并要求原告承担违约金73437元。乔泉堂、张静于2018年4月3日向本院提起诉讼，诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告之间的商品房买卖合同合法有效;2、被告立即配合原告办理房屋尾款贷款手续，被告即刻向原告交付世纪瑞庭一期403楼1单元1503号房产及附属用房；3、被告承担逾期交房的违约责任，支付原告违约金30600元；4、诉讼费由被告承担。大恒地产提起反诉，反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人签订的编号为20150210140号商品房买卖合同已于2018年1月5日解除;2、判令被反诉人协助反诉人办理撤销商品房买卖合同的备案登记手续；3、如继续履行商品房买卖合同，则请求判令被反诉人赔偿反诉人损失245585.18元；4、判令被反诉人支付违约金73436.8万元，并自2015年6月9日起至清偿之日止按同期银行贷款利率支付利息；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。本院于二〇一八年八月二十八日作出（2018）冀0291民初307号民事判决，该判决认为：“双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在违法和无效情形，故该商品房买卖合同合法有效。最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，大恒地产未在解除权发生之日起一年内行使解除权，而是于2018年1月15日行使该权利，属逾期未行使而解除权消灭，故大恒地产主张双方签订的商品房买卖合同已于2018年1月15日解除不予支持。对于原告未能按约定办理贷款，原告未能提供充足证据证明系被告原因造成，被告大恒地产也不能证明系原告拒绝付剩余购房款，双方应本着诚实信用原则继续办理，被告大恒地产应配合原告办理贷款。但原告没有提供贷款的相关进展情况信息以及需被告配合的内容，其要求被告立即配合办理贷款缺乏事实依据以及操作内容，故不予支持。因原告尚未全额交纳购房款，其要求被告交付房产及支付逾期交房违约金，理据不足，不予支持。因双方合同未解除，大恒地产不能证明反诉被告拒绝支付剩余购房款，故大恒地产要求被反诉人支付违约金不予支持，大恒地产要求被反诉人协助办理撤销备案登记手续，不予支持。大恒地产请求被反诉人赔偿损失没有事实及法律依据，不予支持”。判决如下：一、原告（反诉被告）乔泉堂、张静与被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司2015年1月7日签定的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告（反诉被告）乔泉堂、张静其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司的反诉请求。双方均未上诉，该判决已生效。本院判决生效后，双方就合同的履行未能达成一致，大恒地产不同意按合同约定的房屋价款履行合同，并不同意合作银行为原告办理贷款，双方再次提起诉讼。当庭乔泉堂、张静明确表示要求在在第三人交通银行股份有限公司唐山新华道支行处办理贷款。另在（2018）冀0291民初307号民事案卷中，乔泉堂、张静提交了原告农业银行卡复印件及开卡时间查询单、原告2015年2月12日打印的工资流水，证明原告于2015年2月12日按照被告要求办理贷款，因被告原因未能办理贷款。乔泉堂、张静提交了视频资料、照片，证明涉案房屋工程停工、房屋烂尾，售楼处人去镂空，业主积极现场维权、信访维权，要求恢复施工、尽快交房。乔泉堂、张静提交了2015年12月12日世纪瑞庭项目实际控制人唐山博志实业集团在售楼处张贴发布的通知，公开答复信访“因开发商资金紧张，施工进展缓慢，银行不予办理开发贷款，延误交房，表示会尽快恢复施工”，证明工程烂尾、延期交房售楼处无人办公，一直让业主等通知。乔泉堂、张静提交了2016年8月23日被告在售楼处门口张贴公告发布的《关于世纪瑞庭业主要求的回复》，公开正式答复业主并承诺：1、大恒地产积极运作项目启动资金，确保2016年8月31日前3.3亿专项资金到高新政府监管账号，确保2016年8月底至9月15日前全面复工；2、5＃地确保2016年11月15日前工程达到交钥匙条件，6＃地确保2017年6月30日前工程达到交钥匙条件；3、如针对上述确保交工时间再次发生延期，每延期一日，大恒地产将对瑞庭业主承担购房款万分之一的违约金，此违约金承担直至交房之日止”，证明工程烂尾、延期交房、无法办理贷款。乔泉堂、张静提交了录音资料、短信记录、视频材料，证明原告一直向被告主张交房、办理贷款或者交付尾款的情况，被告售楼员及法定代表人赵晓琳均称公司账户被查封、冻结，暂时无法收款也无法办理贷款，一直让原告等通知。针对上述证据，大恒地产的质证意见为：银行卡及查询单不能证明与本案有关联性；其他证据没有原件，不予质证，即便是真实的，导致工程停工延误的原因，很大程度上是因为包括原告在内的需贷款的业主没有及时完成贷款，导致资金紧张，延误工期，延误交房。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》已经法院生效判决认定合法有效，双方应本着诚实信用原则依法依约履行合同。原告未能按约定如期办理贷款，但大恒地产认可涉案世纪瑞庭项目由于原开发商资金断裂，导致工程处于烂尾状态，大恒地产承接该项目后，只能采取边干边融资的模式，开发过程一波三折，最终导致延期交房，结合原告提交的证据，原告未能办理贷款，并非原告拒绝办理，故不能认定鄂春刚、徐建茹未按照约定办理贷款属违约行为。乔泉堂、张静要求办理贷款，大恒地产有协助原告办理贷款的义务，在第三人可以为乔泉堂、张静办理贷款的情况下，大恒地产应积极配合乔泉堂、张静在第三人处办理贷款，故对原告要求大恒地产配合办理贷款的请求予以支持。因贷款流程及贷款结果涉及实际操作及贷款银行相关规定流程，如因原告自身原因而不能办理成功的，原告可另寻其他法律途径予以解决。对于原告主张的交付房屋，原告作为先履行义务一方，在原告未履行全部付款义务的情况下，无权要求大恒地产交房。大恒地产的反诉请求与原诉讼是基于不同的法律关系提出的主张，故不属于重复诉讼，但大恒地产不能证明鄂春刚、徐建茹存在违约行为，其反诉请求均没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司于本判决生效之次日起十五日内配合原告（反诉被告）乔泉堂、张静在第三人交通银行股份有限公司唐山新华道支行处办理唐山高新技术产业开发区富华东里世纪瑞庭一期403楼1单元1503号房产剩余房款贷款手续；二、驳回原告（反诉被告）乔泉堂、张静其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司反诉请求。本诉案件受理费7300元，由被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费7911元，由被告（反诉原告）唐山大恒房地产开发有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 路新华人民陪审员 张卫民人民陪审员 赵立亚 二〇一九年七月二十二日书 记 员 王 丹