安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初5970号原告：王惠民，男，1968年11月5日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：谈义臣，安徽同川律师事务所律师。被告：王栓，男，1990年4月7日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：耿召军，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施黄林，上海建纬（合肥）律师事务所律师。原告王惠民与被告王栓房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王惠民及其委托诉讼代理人谈义臣、被告王栓的委托诉讼代理人施黄林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王惠民向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原被告2018年8月18日签订的《厂房租赁合同》；2、被告支付原告2019年2月18日至2019年3月11日的房租4352元；3、被告支付原告违约金18652.5元；4、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原被告于2018年8月18日签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：一、原告出租给被告的厂房坐落于新蚌埠路以东、梅冲湖以南的佳海工业园C52号一层，租赁建筑面积414.5平方米；二、厂房租赁期限自2018年8月18日至2019年8月18日；三、全年租金为74610元，每半年支付一次，后期应付租金需提前30日支付；四、如提前终止合同，需提前三个月通知对方，否则赔偿违约金三个月的房租。该合同经双方签字后已合法生效，被告如约支付了第一期的房租37305元并进驻该厂房开始生产经营。根据合同约定，第二期房租应于2019年1月18日支付，然经原告多次催讨，被告迟迟不履行支付义务，且被告也未履行提前三个月通知义务，而是于2019年3月11日告知原告不再承租，随即擅自退房走人。原告认为，被告的行为已经构成违约，侵犯了原告的合法权益，为维护原告自身的合法权益，现起诉至法院，请求判如所请。被告王栓辩称：1、案涉厂房系原告私自转租，从原告提交的证据可以看出，房屋所有人并未授权原告出租房屋，也未确认原告有权转租，因此案涉租赁合同属于无效合同，也就不存在违约金问题。2、即使案涉合同有效，从原告提交的证据可以看出，原告从房屋所有人承租的价格为每年55000元，且面积为820平方米，而被告承租的面积仅为414.5平方米，约为原租赁合同面积的一半，而被告已支付给原告租金37305元及一个月房租押金，按照原告与房主签订的合同计算，被告仅是支付13750元就能覆盖原告的成本，多出的2万余元即为原告所获得的收益，该收益足以在案涉厂房下一个半年，即使空置的情况下除去租赁成本，仍有万元以上的收益，由此可以看出，原告并未因我方的退租产生任何损失，而且有足够的收益，因此原告的主张是没有依据的。经审理查明：位于合肥市新站区佳海工业园一期C52-102/C52-202/C52-302/C52-402房产系案外人孙东东购买。2017年4月17日，孙东东与王惠民签订《租赁合同》一份，该合同约定：孙东东将佳海工业城C52栋一、二层租赁给王惠民使用，面积约820平方米。租期自2017年5月1日至2020年12月31日止。租金第一年为55000元，没有其他情况，续租的前提下，第三年起租金上浮，但总体价格不超过同区域厂房价格。后在2018年8月18日，王惠民将承租房屋的一层转租给王栓使用，并与王栓签订《厂房租赁合同》一份，该份合同约定：王惠民出租给王栓的厂房坐落在佳海工业园C52号一层，租赁建筑面积为414.5平方米。租赁期限为1年，即自2018年8月18日起至2019年8月18日止。租赁期满，王惠民有权收回出租厂房，王栓应如期归还，王栓需继续承租的或合同租赁满一年后提前终止的，应于租赁期满前三个月向王惠民书面要求，经王惠民同意后重新签订租赁合同或终止合同。该厂房租金为第一年74610元，采取半年一交方式支付。双方在签订合同时，王栓向王惠民支付第一期租金37305元，后期应付租金提前30日支付。租赁满一年如王栓提前终止合同，王栓应提前三个月通知王惠民，并在一个月内腾出房屋。如提前终止合同，需提前三个月通知对方，否则赔偿三个月的房租作为违约金。2018年8月10日，王栓向王惠民支付半年房租37305元。审理中，王惠民认为王栓确定退租的时间为2019年3月11日，并提交手机录音一份予以证明，王栓对录音的真实性不持异议，但认为在同年2月就已经退租。另查明，庭后孙东东到庭接受询问，其表示知道王惠民转租的事情，并同意王惠民转租案涉厂房。上述事实，有当事人提供证据材料和陈述等证据在卷佐证。本院认为：王惠民与王栓签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，厂房虽系王惠民转租给王栓，但该行为得到孙东东的认可，故王惠民与王栓之间签订的租赁合同，合法有效。现王惠民要求解除与王栓签订的涉案合同，王栓亦同意解除，根据合同法第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。对王惠民的该项诉请，本院依法予以支持。关于王惠民诉求的租金应如何处理。因双方约定的合同期限是2018年8月18日至2019年8月18日，王栓已支付至2019年2月17日的半年租金37305元。审理中，王惠民提供电话录音一份，证明双方于2019年3月11日就退租事宜达成合意。王栓对此虽不予认可，认为在同年2月中旬就达成退租合意，但并未提供证据证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。故本院依据现有证据认定王惠民与王栓达成退租合意的时间为2019年3月11日。王栓应向王惠民支付2019年2月18日至同年3月11日的租金，经计算该21天的租金为4352.25（74610÷12÷30Ｘ21天）元。关于王惠民主张的违约金，租赁合同虽有约定，但双方约定的违约金过高，应当以实际损失为基础，参照未付租金4352元，予以支持870.4（4352×20%）元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、王惠民与王栓签订的《厂房租赁合同》于2019年3月11日起解除；二、王栓于本判决生效之日起十日内支付王惠民租金4352元；三、王栓于本判决生效之日起十日内支付王惠民违约金870.4元；四、驳回王惠民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，由王惠民负担290元，由王栓负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  史道荣人民陪审员  王富华人民陪审员  季汝凤二〇一九年七月四日书 记 员  罗业强附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。