贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初2744号原告：佳和盛世一期2号楼业主委员会。住所地贵州省凯里市凯棉路138号2栋1单元1楼。负责人：姚健，该业主委员会主任。原告：凯里市佳和盛世一期一号楼业主委员会。住所地贵州省凯里市凯棉路138号2栋1单元1楼。负责人：龙可发，该业主委员会主任。二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：龙光科，贵州贵信律师事务所律师。被告：凯里市和盛房地产开发有限责任公司。住所地贵州省凯里市凯棉路138号佳和盛世2栋4单元1、2楼。法定代表人：蒋宏永，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郑桂美，贵州兄弟律师事务所律师。原告佳和盛世一期2号楼业主委员会（以下简称2号楼业委会）诉被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司（以下简称和盛房开公司）物权保护纠纷一案，本院2019年4月19日立案受理后，凯里市佳和盛世一期一号楼业主委员会（以下简称一号楼业委会）申请追加作为共同原告参加诉讼，本院依法予以准许，依法适用简易程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告2号楼业委会、一号楼业委会共同委托诉讼代理人龙光科，被告和盛房开公司的委托诉讼代理人郑桂美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告2号楼业委会、一号楼业委会向本院提出请求判令：1、被告向二原告返还佳和盛世1期1、2号楼架空层不动产权证书；2、被告于判决生效后十日内腾空佳和盛世1期1、2号楼架空层，移交二原告管理使用；3、案件受理费由被告负担。事实及理由：2017年9月28日，凯里房地产事业发展局签发凯房发〔2017〕14号《凯里房地产事业发展局关于同意佳和盛世2号楼业主委员会成立备案的批复》认为佳和盛世2号楼业主委员会（以下简称业委会）根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》规定，选举合法，同意佳和盛世2号楼业主委员会的成立备案。因此，佳和盛世2号楼业主委员会合法成立。成立后，业委会依法代表2号楼业主行使权利，被告也将有关文书及本栋楼相关文件及设施情况进行了相应的移交说明。但，业委会在查阅本栋楼房屋规划设计时发现，2号楼2单元及4单元1楼共计存在5个架空层，面积合计922.84平方米。但是该架空层的产权资料以及房屋的管理使用权，被告在业委会成立后移交相关文书时未予移交。业委会多次向被告反映相关情况，并要求其移交涉案架空层产权证书以及将涉案架空层腾退。经多次协商，被告均未予理会，也没有提出解决方案。经业委会到凯里房地产事业发展局查询得知，涉案的5个架空层，登记权利人均为本栋楼全体业主，即涉案架空层属本栋业主全体共有，而房管局也将涉案的不动产权属证书发放给被告，但是被告在业委会成立后并未移交涉案架空层的不动产权属证书，同时也未将涉案架空层的管理使用权移交业委会。根据《物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”该法七十三条规定，涉案架空层不动产权登记簿登记权利主体为2号楼全体业主，且架空层属于建筑规划内的其他公共场所，应当属本栋业主全体共有，因此涉案架空层为2号楼全体业主共有。《物权法》第三十四条“物权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”被告未经业主大会同意，无权占有涉案架空层的不动产权属证书，同时无权占有、使用、收益涉案的架空层门面，应当将涉案架空层不动产权属证书及架空层的占有、使用、收益的权利向业委会返还、移交。佳和盛世2号楼业主委员会于2019年4月19日向本院提起诉讼之后，经从凯里房地产事业发展管理局查询得知，佳和盛世1期架空层不动产登记簿上共有7个架空层，权利主体为佳和盛世1期全体业主。佳和盛世1期共有1、2号楼，故佳和盛世一号楼业主委员会申请作为共同原告参与诉讼。综上，被告未经业委会或业主大会同意，无权占有属于全体业主共有的架空层商铺，其构成侵害物权行为，为维护佳和盛世2号楼、1号楼全体业主权益，特诉至法院，望判如所请。被告和盛房开公司未提交答辩状，庭审中委托诉讼代理人口头辩称：1、原告诉讼主体不适格，按照相关规定，提起本案诉讼属于重大事项，应当经二分之一的业主同意，原告提起本案诉讼的行为不具备诉讼主体资格。2、根据物权法第三十条规定，涉案架空层在被告建设完后所有权就属于被告。3、架空层层高大于2.2米，根据相关规定，属于可能独立使用的空间。4、架空层已计入小区建筑面积，该建筑面积没有作为公摊面积分摊给全体业主，依法应属于被告享有所有权的专有部分。5、架空层涉及的用途为商业用房，且分摊了相应的公摊面积。综上，原告主体不适格，且架空层的所有权属于被告所有，请求驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求。本院依据采信的证据及双方当事人的陈述，确认本案事实如下：原告佳和盛世2号楼业委会、一号楼业委会分别于2017年9月28日、2017年12月12日经凯里房地产事业发展管理局同意成立备案。2019年4月22日和5月7日，经二原告向凯里房地产事业发展管理局查询，在该局登记的涉案房屋信息查询情况表载明的内容如下：1、产权证号为00058172号，坐落于凯里凯棉路138号佳和盛世一期1栋3单元1层架空层、建筑面积为604.23平方米的架空层的权利人为凯里和盛房地产开发有限责任公司佳和盛世一期全体业主共有。2、产权证号为00058432号，坐落于凯里凯棉路138号佳和盛世一期1栋1层架空层，建筑面积为331.32平方米的架空层1的架空层的权利人为凯里和盛房地产开发有限责任公司佳和盛世一期全体业主共有。3、产权证号为00059003号，坐落于凯里凯棉路138号佳和盛世一期2栋1层架空层2、建筑面积为104.27平方米的1-架空层2的权利人为凯里和盛房地产开发有限责任公司佳和盛世一期全体业主共有。4、产权证号为00059091号，坐落于凯里凯棉路138号佳和盛世一期2栋1层架空层5，建筑面积为213.98平方米的1-架空层5的权利人为凯里和盛房地产开发有限责任公司佳和盛世一期全体业主共有。5、产权证号为00059094号，坐落于凯里凯棉路138号佳和盛世一期2栋1层架空层1、建筑面积为165.07平方米的1-架空层1的权利人为凯里和盛房地产开发有限责任公司佳和盛世一期全体业主共有。6、产权证号为00059090号，坐落于凯里凯棉路138号佳和盛世一期2栋1层架空层4、建筑面积为206.17平方米的1-架空层4的权利人为凯里和盛房地产开发有限责任公司佳和盛世一期全体业主共有。7、产权证号为00059004号，坐落于凯里凯棉路138号佳和盛世一期2栋1层架空层3、建筑面积213.98平方米的1-架空层3的权利人为凯里和盛房地产开发有限责任公司佳和盛世一期全体业主共有。因被告在二原告成立后移交相关文书时未予移交涉案七个架空层的产权资料以及房屋的管理使用权，后经双方协商未果，二原告遂诉至本院。另查明，2015年4月15日，凯里房地产管理局存档的关于上述七个架空层办理所有权登记的七份《凯里房地产管理局所有权登记申请表》载明的内容显示，向凯里房地产管理局申请登记上述涉案七个架空层所有权的申请人为被告，房屋所有权均为凯里和盛房地产开发有限责任公司佳和盛世一期全体业主共有。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失”。从该规定看，业主委员会有权以原告身份提起侵权之诉。《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》（（2002）民立他字第46号）中称：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。因此，依法成立的业主委员会，为维护业主的公共利益，以原告身份提起诉讼，有利于降低诉讼成本，提高诉讼效率，符合法律规定。被告关于原告主体不适格的辩解，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转证和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机关管理。”、第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可能请求返还原物。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”依据上述法律规定，涉案的分属于二原告所属楼栋的七个架空层已经经过登记，明确权利人为一期全体业主共有，则被告应当予以返还。已查明办理产权登记的申请人即为被告，其委托诉讼代理人庭审中辩解未持有不动产权属证书不符合客观逻辑，本院不予以采信，故对二原告主张被告返还涉案七个架空层的不动产权证书以及腾空七个架空层，移交二原告管理使用的诉请，本院予以支持。被告庭审中辩解将涉案架空层登记在一期全体业主名下系房产部门登记错误，不是本案审理范围，被告可依法另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条、第三十四条之规定，判决如下：一、被告凯里和盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告佳和盛世一期2号楼业主委员会、凯里佳和盛世一期一号楼业主委员会返还佳和盛世一期1栋、2栋架空层不动产权证书，具体产权证号为：00058172号、00058432号、00059003号、00059091号、00059094号、00059090号、00059004号；二、被告凯里和盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内腾空凯里凯棉路138号佳和盛世一期1栋3单元1层架空层，1栋1层架空层，2栋1层架空层2，2栋1层架空层5，2栋1层架空层1，2栋1层架空层4，2栋1层架空层3，移交给原告佳和盛世一期2号楼业主委员会、凯里佳和盛世一期一号楼业主委员会管理使用。案件受理费已减半收取计30元，由被告凯里和盛房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 李 蓉二〇一九年七月十日书记员 赖迎迎