陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终2646号 上诉人（原审被告）：西安华南城有限公司。住所地：西安市国际港务区。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审原告）：刘海芳，女，1959年10月24日出生，汉族，现住陕西省延安市宝塔区。原审被告：深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司。住所地：西安市国际港务区。负责人：梁文鸿，该公司经理。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）因与被上诉人刘海芳、原审被告深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司（以下简称亚太物业西安分公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初4869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华南城公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判驳回刘海芳全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由刘海芳承担。事实与理由：1、一审法院酌情认定上诉人向被上诉人赔偿的损失数额没有事实及法律依据。2、二审法院对不分自营户案曾发回重审，原因是事实不清。一审审理中关于赔偿损失的关键证据刘海芳均没有提供，请二审法院依法改判，驳回刘海芳全部诉请。刘海芳辩称，是华南城公司先违约的，在营业一周后华南城公司就以不具备营业条件为由要求其停止营业，相关损失应由华南城公司承担。亚太物业西安分公司述称，其公司意见同华南城公司答辩意见。刘海芳向一审法院起诉请求：1、判令华南城公司、亚太物业西安分公司从承诺开业之日即2013年5月1日起至该商铺统一开业之日止，每年以总房款的8%向其赔偿损失（暂时计算到2017年9月25日为62760.95元）；2、判令华南城公司、亚太物业西安分公司按照中国人民银行同期贷款利率计算向其支付经营保证金利息4339.93元；3、本案诉讼费、律师费由华南城公司、亚太物业西安分公司承担。事实及理由：2013年1月18日，其经华南城公司销售人员推介，XX城XX房合同，购买华南城公司开发的XX城XX中心XX馆XX幢XX单元XX层XX号商铺，合同约定总房款为175637元。其在XX城XX房全款175637元整。同日，根据华南城公司、亚太物业西安分公司宣传承诺的“西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广”，其按华南城公司的要求与亚太物业西安分公司签订《经营保证金协议书》，向亚太物业西安分公司交纳开业经营保证金14050.96元。因华南城公司、亚太物业西安分公司一直未履行其承诺的统一规划，统一经营，统一管理义务，导致其收房后至今无法使用商铺开门营业。同时，华南城公司、亚太物业西安分公司未履行其“买铺立收三年租、培育期稳赚无风险”“地铁口升值无极限”“买铺立收三年租，年收8%，共计24%，签约即返”等承诺，导致其购买商铺的目的无法实现，并给其造成巨大经济损失。华南城公司辩称，双方之间为商品房买卖合同关系，其公司已按合同交付房屋并协助刘海芳办理产权证书，无违约行为，《商品房买卖合同》中无任何条款约定开业日期为2013年5月1日。亚太物业西安分公司与刘海芳签订的《经营保证金协议书》第3条约定“为XX城XX号馆，乙方同意交纳开业经营保证金。”亚太物业西安分公司为了约束刘海芳开业才收取的开业保证金，说明商铺开门营业时间启动权在刘海芳，刘海芳在收房之后可以随时开门营业。其公司为了协助刘海芳商铺营业也在努力规划、管理、推广，经营。一二楼的XX城XX城、西安奥特莱斯、XX路XX线国家产品馆等至今仍然在正常营业，刘海芳未开业责任在刘海芳，刘海芳要求其公司、亚太物业西安分公司赔偿未开门营业损失，无事实及法律依据。刘海芳为自营户，其公司考虑自营的难度及开业初期市场培育阶段的盈利困难，刘海芳在购买该商铺时，其公司已在总房价款中按自营户类别以总房价×8%的标准，减去房屋价款16404.72元，该款项减免实为对自营户的补偿，如刘海芳主张赔偿，或法院认为应赔偿，应扣减华南城公司、亚太物业西安分公司已补偿该部分款项。刘海芳主张损失需提供其在客观上受到损害的具体数额。刘海芳主张其公司、亚太物业西安分公司支付经营保证金利息，无事实及法律依据，有关诉讼费及律师费的主张，刘海芳需提供合法票据。亚太物业西安分公司的答辩意见同华南城公司的答辩意见。一审法院认定事实：2012年9月20日，XX城XX馆XX层XX街XX号商铺，并于当天填写了一份《投资计划表》，主要内容：“XX馆XX层XX街XX号，建筑面积23.57平方米，1、折扣优惠：买受人享受7.6折，折后房价款单价为8700元/㎡，折后总价款为205059元。2、自营户在7.6折基础上再享受8%的优惠。3、付款优惠方式：一次性付款享受9.8折。4、其他：享受5%优惠。5、实际成交总价款：人民币175637元。”华南城公司、亚太物业西安分公司提供的《西安华南城铺位收款明细表自营客户（一次性付款）》显示，刘海芳购买的180514号商铺，建筑面积为23.57㎡，套内面积11.20㎡，折后房价款单价8700元，折后总价款205059元，开业保证金15273元，认购定金30000元，签约合同总价款为175637元，签约合同房价款单价为7452元，本次实际支付房款（不含定金）145637元。刘海芳在《投资计划表》及《西安华南城铺位收款明细表自营客户（一次性付款）》上均签名确认。当天，刘海芳与亚太物业西安分公司签订一份《经营保证金协议书》，协议约定：“华南城实行统一经营管理的方式进行运营，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广，对此商业模式乙方已充分了解。为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励乙方开业经营，甲乙双方经平等协商一致达成以下协议：1、甲方（亚太物业西安分公司）是华南城公司聘请的物业管理公司，对华南城进行物业运营管理。3、为XX城XX号馆，乙方（刘海芳）同意交纳开业经营保证金人民币15273元。4、乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。每持续经营满一年返还一次，即第一年返还40%，第二年返还30%，第三年返还30%。如乙方未经甲方书面同意擅自关门停业或调整营业时间的或该年度开门营业时间少于300天的，则每违约一天，甲方从开业经营保证金中扣除违约金人民币100元。”。协议签订当天，刘海芳向华南城公司支付了3万元定金及购房款人民币145637元，华南城公司分别给刘海芳出具了收据。2013年1月18日，刘海芳与华南城公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：XX城XX幢XX单元XX层XX号房，用途为商业，建筑面积为23.57平方米，每平方米7452元，总金额为人民币175637元。付款方式为买受人于2012年9月20日支付总房款的100%即人民币175637元。合同约定出卖人应当在2013年3月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人使用。该《商品房买卖合同》及补充协议还约定了买方逾期付款及卖方逾期交房、逾期办理房屋产权证的违约责任。合同第13条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件4）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照第（2）种方式处理：即买受人应在收房后15日内及时书面通知出卖人，经双方确认属实后，出卖人及时通知承建单位维修或采取其他补救措施，使之达到约定的标准，费用由出卖人承担，如买受人在收房后15日内未通知出卖人整改的，自动视为装饰、设备标准符合合同要求，买受人不得再以此为要求让出卖人承担法律责任。合同附件4约定的装饰、设备标准：1、公共部分：外墙面为玻璃幕墙；楼梯间为耐磨砖面层；扶梯、电梯及前室：电梯厅墙身为石材和钢化玻璃；电梯为合资电梯；入口中庭地面为地砖。2、商铺区：入户门为卷帘门，商铺内地面为地砖；走道地面为地砖；卫生间为地砖、墙砖；其他房间地面为地砖。3、设备安装部分：给排水系统安装到位，集中供暖供冷，每户内安装一个电箱，户内照明安装到位，走道照明安装到位，宽带、电话接口安装到位，主要人行通道及出入口设置监控。2013年3月29日，华南城公司向刘海芳交付了商铺。现刘海芳称华南城公司、亚太物业西安分公司一直未履行其承诺的统一规划，统一经营，统一管理义务，导致刘海芳收房后至今无法使用商铺开门营业，起诉请求华南城公司、亚太物业西安分公司赔偿其损失，并提供其于2013年3月29日填写的《房屋返修申请表》及现场照片证明一号馆二楼以上交通封闭，招商不足，无法给业主提供正常开业的条件。《房屋返修申请表》中记载房屋存在的问题是：墙面不平、有缝，招牌灯不亮。另，XX城XX市场经营，对2号交易广场制定了以下价格优惠政策：一、选铺优惠：1、投资户返租6年优惠：A、前三年，每年返还商铺总款的8%，共计24%，一次性从商铺总款中减除，相当于7.6折；B、后三年，从第四年开始，在合同成交价基础上每年优惠8%，分三年返还，共计24%。2、经营户：A、经营客户享有7.6折优惠，一次性从商铺总款中减除。B、经营户独享优惠，76%折优惠基础10上再享有8%优惠。优惠部分，作为开业保证金，在达到开业要求的情况下，分三年，每年年末返还，第一年40%，第二年30%，第三年30%。二、开盘优惠：在开盘两天内订房的客户可享受5%的优惠。三、付款方式优惠：一次性付款再享受2%的优惠。按揭付款无优惠。华南城在其宣传单上宣传的内容是：统一规划，确保纺织服装主题，对产业布局实行统一整合，确保经营品种齐全及行业经营的产业链集约化，使前来采购的客户能够享受到“一条龙采购”的快捷和方便，吸引更多买家，形成往返消费。统一招商，确保经营种类品质，实行严格的准入制度，坚持招商业态的互补，避免了市场内同质化品牌的经营，在确保市场经营产品品质的同时，也能为客户提供全方位的服务，使交易广场始终如一高品质运转。统一推广，确保商业整合价值，实行统一整合策划推广，商铺在市场的统一规划下，同步开展各种主题的推广活动，使交易市场鼎沸人气，创造整合价值。统一管理，确保市场永续经营，统一行政事务管理、物业管理及协助代办各类经营证照等商业信息服务，实行统一开门营业及收市时间，确保了统一业态的可持续发展。统一经营，确保业态规划执行，通过对服装纺织品的准确定位，引进顶级市场商业运营模式，利用行业成熟的资源优势，实行严格的统一经营模式，更为客户提供了高含金量的商业附加值。庭审中，华南城公司称其于2016年分三次向刘海芳返还了经营保证金，刘海芳对该事实认可。一审法院认为，刘海芳与华南城公司签订的《商品房买卖合同》及与亚太物业西安分公司签订的《经营保证金协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。刘海芳按照合同和协议约定交纳了定金及房款，华南城公司也按照合同及协议约定向刘海芳交付了房屋。根据华南城公司提供的有刘海芳签字的《投资计划表》可以确定刘海芳系自营户，且该证据显示刘海芳在XX城XX户的优惠政策，其所主张的每年返还房款的8%属于XX城XX户的优惠政策，XX城XX户的优惠政策向其每年返还房价款的8%，缺乏证据支持。刘海芳称华南城公司承诺于2013年5月1日商铺统一开业经营，该诉称理由与其在《经营保证金协议书》中约定的“为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励乙方开业经营”及第4条“乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。”内容不符。至于《经营保证协议书》中所说“西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广。”指的是一种运营模式，并非是指统一开业，华南城在其宣传广告中也已经对“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广”的含义做了明确的讲解，刘海芳将该内容理解为统一开业仅是其主观上的单方理解，并无证据证明。另外，华南城公司针对华南城市场所做的宣传广告既是对市场的一种推广，也是对其经营模式的一种宣传，目的也是为了吸引更多的客户和业主进驻市场，繁荣市场。根据华南城公司、亚太物业西安分公司的宣传广告内容可以确定华南城公司、亚太物业西安分公司所称“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广”只是对市场内的商品种类及商品质量实行一种规范化的管理，并对客户实行商业服务，并未声明市场内的所有商铺交由华南城公司、亚太物业西安分公司统一经营管理，双方在合同或者协议中也没有约定作为自营户的刘海芳的商铺交由华南城公司或者亚太物业西安分公司统一经营管理，而是约定由刘海芳自己经营，因此刘海芳以华南城公司、亚太物业西安分公司一直未履行其承诺的统一规划，统一经营，统一管理义务，导致刘海芳收房后至今无法使用商铺开门营业，缺乏事实根据，也缺乏证据支持。从《经营保证协议书》第4条“乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。每持续经营满一年返还一次，如乙方未经甲方书面同意擅自关门停业或调整营业时间的或该年度开门营业时间少于300天的，则每违约一天，甲方从开业经营保证金中扣除违约金人民币100元。”的约定内容来看，该协议应该是华南城为了让刘海芳等自营户业主能够保证正常经营不能随意关门停业而签订的，刘海芳等自营户业主向华南城所交纳的经营保证金的性质也是基于此，因刘海芳未提供证据证明其何时开始并已正常营业，故其要求华南城公司、亚太物业西安分公司赔偿经营保证金的利息之请求，不予支持。鉴于华南城在商城的策划、运营和宣传上存在不足之处，致使商城入驻商铺未能形成一定规模，给刘海芳带来一定经济损失，故综合考虑刘海芳作为自营户在购买商铺时已经享受到的优惠待遇以及各种不确定因素可能带来的商业经营风险等情况，酌情确定华南城公司、亚太物业西安分公司应当向刘海芳赔偿的损失数额，由华南城一次性向刘海芳进行经济赔偿。亚太物业西安分公司是华南城聘请的对华南城进行物业运营管理的物业公司，刘海芳要求其承担赔偿责任无事实根据及法律依据，对其该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，遂判决：一、被告西安华南城有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘海芳经济损失人民币7025元。二、驳回原告刘海芳要求被告深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司对上述损失承担赔偿责任的诉讼请求。三、驳回原告刘海芳要求被告西安华南城有限公司、深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司向其支付经营保证金利息4339.93元、律师费等其他诉讼请求。本案案件受理费1478元，原告刘海芳已预交，由原告刘海芳负担739元，由被告西安华南城有限公司负担739元，被告西安华南城有限公司于上述期限内连同上述应付之款一并支付给原告刘海芳。本院二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方均应依照合同约定行使权利、履行义务。根据本案当事人的诉辩主张，二审中当事人争议的焦点问题为：华南城公司应否向刘海芳承担赔偿损失责任。本案中，华南城公司在与刘海芳签订《商品房买卖合同》之初，为达到促进销售房地产的目的，对涉案商城项目进行了大量宣传，该宣传包括“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”等内容。但在合同实际履行过程中，由于华南城公司在策划、运营、宣传上存在的不足之处，致使涉案商城项目至今未能形成一定规模，电梯等部分基础设施也未实际投入使用，应对刘海芳的商业经营造成了一定影响。在此情况下，原审法院综合本案实际情况，酌情认定华南城公司按照购房款4%的比例向刘海芳承担一定赔偿损失的责任，并无不当。华南城公司上诉称，刘海芳并未提供其存在实际损失的证据，其不应向刘海芳承担赔偿损失责任。但华南城公司没有提供对涉案商铺进行了“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”的充分证据，故对于华南城公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，华南城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（西安华南城有限公司已预交），由西安华南城有限公司承担。本判决为终审判决。   审 判 长  张 亚 凤审 判 员  王 慧 芳审 判 员  辛   娟 二○一九年七月二十三日  法官助理  孙 静 文书 记 员  崔 诚 浩 1