福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初3426号 原告：李立，男，汉族，1978年4月26日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈长灼，福建璞真律师事务所律师。 被告：福建盛辉房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区福宁北路9号，统一社会信用代码91350900784517824N。 法定代表人：刘用佑，总经理。 委托诉讼代理人：陈静，福建拓维律师事务所律师。 原告李立与被告福建盛辉房地产开发有限公司（以下简称盛辉公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李立的委托诉讼代理人陈长灼、被告盛辉公司的委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李立向本院提出诉讼请求：1.确认原告李立与被告盛辉公司于2013年12月19日签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》无效；2.判令被告盛辉公司立即返还原告李立的车位使用费105000元并赔偿利息损失（以105000元为基数从2013年12月19日起，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止）。事实与理由：原告系被告开发建设的盛辉·仕林东湖小区业主。2013年12月19日，原、被告签订了《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》，约定原告使用（租赁）盛辉·仕林东湖003号停车位，使用费105000元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。原、被告双方签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，但实质上为买卖合同。协议签订后，原告已向被告支付了款项105000元，但至今仍无法办理该车位的权属登记。后得知被告出售给原告的地下停车位至今未领取商品房预售许可证（车位），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告将案涉地下停车位出售给原告时尚未取得预售许可证，且至今仍未取得，故双方签订的上述协议应属无效合同。且案涉的地下停车位建筑面积不计入容积率，对于不计入建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），地下停车位这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积（包括名义分摊和实际分摊）的单元房。本案被告将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，因此涉案的地下停车位其权属应属于共同享有建设用地使用权的全体业主所有，故被告对案涉停车位无所有权和处分权，无权出租或出售。综上，被告在未取得商品房预售许可证明，与原告订立商品房预售合同，至今未取得，且涉案的地下停车位权属属于全体业主共有，被告无权出租或出售，双方签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》应认定为无效，原告要求确认合同无效，并要求被告返还车位使用费并赔偿利息损失，于法有据。 被告盛辉公司辩称，一、地下停车位享有独立的土地使用权。《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。根据该规定可知，本系列案件地下停车位不计入项目用地容积率且属于地下建设用地使用权，独立于原告购买房屋的地表建设用地使用权。原告提出“地下停车位这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物”以及“地下停车位权属应属于共同享有建设用地使用权的全体业主所有”等主张，其出发点和结论均是地下停车位没有独立的土地使用权，显然是否定了《物权法》明文规定的地下建设用地使用权，没有任何法律依据和事实依据。 被告依法享有盛辉·仕林东湖地下室停车位权属和收益。（一）被告通过合法建造取得“盛辉·仕林东湖”地下停车位的权属。被告是盛辉·仕林东湖项目的开发主体，依法受让项目土地并缴纳全部土地出让金后，依法办理项目规划和建设等开发审批手续并投资建设。项目地下室停车位属于地下空间项目，且被告已全额缴纳配套费。根据《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，被告通过合法建造取得盛辉·仕林东湖地下停车位的权属。被告作为盛辉·仕林东湖项目的开发主体，对项目进行投资建设并通过销售和租赁等方式处分建成房屋获取收益，属于客观事实是无需进行举证的。（二）地下停车位未列入住宅公摊，原告依据《商品房买卖合同》所支付的房屋价款没有包含未列入住宅公摊的地下停车位，原告无权对地下室车位权属和收益提出任何主张和要求。首先，根据项目总平方案，地下室规划建筑面积和地面房屋建筑面积是相互独立的，即项目整体建筑面积为164729.17㎡，其中地面建筑面积为135568.92㎡，地下室建筑面积为29160.25㎡，在项目竣工后地下室和地面房屋的建筑面积也是各自独立测绘，同时从原告所购买房屋公摊面积的具体范围看，仅包括专供住宅使用的各层屋面、强弱电、楼梯和电梯等，并未涉及地下室。因此，原告所购买的是地面房屋，不论其公摊面积如何计算，均是包含在地面建筑面积中不会涉及地下室建筑面积。其次，原告依据《商品房买卖合同》购买的是房屋，所支付的房屋价款没有包含未列入住宅公摊的地下停车位。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价”的规定，本系列案件房屋属于普通商品房，被告可结合项目开发成本以及预期开发利润等因素综合评估确定房屋销售价格并对外销售，即房屋销售价格如何确定属于被告自主经营范围，被告无需也没有义务对房屋销售价格的组成进行举证，原告提出房屋销售价款包括地下室成本的主张没有事实依据和法律依据。因此，在地下停车位未列入住宅公摊且原告依据《商品房买卖合同》所支付的房屋价款没有包含地下停车位情况下，原告无权对地下室车位权属和收益提出任何主张和要求。（三）本系列案件地下停车位不属于业主共有范围，被告依法享有地下停车位权属。《物权法》第七十三条规定:建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。包括原告在内的全体业主可以主张共有权利的范围不能超出《物权法》第七十三条的规定。根据宁德市城乡规划局宁规审［2010］43号《关于“盛辉·仕林东湖”建设项目规划设计方案审定通知书》以及《“盛辉·仕林东湖”规划建设设计方案总平面图》，地下停车位属于单列项目，且地下室停车位在规划用途上并未包含在配套要求和公共服务设施中，因此，地下停车位依法也不属于《物权法》第七十三条规定的业主共有范围。同时，被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十六条关于业主共有的约定内容为“除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以下其他公共部位和小区内公共场所的所有权属全体业主:物业管理用房、门卫收发室、垃圾间、配电房、安控中心、消控中心。法律、法规另有规定的除外”，该约定内容并未包含地下停车位。可见，不论是法律规定还是合同约定，地下停车位均不属于业主共有范围，被告作为地下停车位的投资和建设主体，依法享有地下停车位的权属。 被告有权将地下停车位予以出租并获取收益，被告与原告签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》合法有效并已实际履行。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。如上所述盛辉·仕林东湖项目地下室工程是被告合法取得项目用地并投资建设，合法建造的地下停车位依法属于被告所有，且不因是否能够办理地下停车位的产权证而否认被告对相关地下停车位的所有权，被告对其投资开发建设的地下停车位有权自营或依法进行转让、租赁。本系列案件地停车位仅是涉及使用权处分，并非商品房销售，在符合《合同法》、《城市地下空间开发利用管理规定》等法律相关规定且没有法律法规禁止地下停车位出租或者使用权转让情况下，《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》合法有效，原告主张地下停车位需要办理商品房预售没有法律依据和合同依据。《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》第十五条第1款和第2款约定:乙方明确并充分知晓，乙方仅在使用期限内有权有偿使用本车位，乙方并不拥有本车位的所有权，按照本车位所在地方政府的现行规定，本车位无法办理相关的权属证明及产权登记手续，乙方对此无异议，且不得以此为由解除本协议或主张本协议无效。若本车位所在场地系人防工程，如因政府原因导致本协议无法继续履行，双方同意终止本协议，乙方应当向甲方交还本车位，双方同意按照乙方已实际使用期间结算有偿使用费。从上述约定可见，被告已向原告如实披露地下室车位无法办理产权以及涉及人防车位的真实情况，原告已经知晓并接受。因此，《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》是双方真实意思表示，不存在胁迫、欺诈等法定无效情形，也不存在无效格式条款的情形，合法有效。被告依约将车位交付原告使用，原告依约支付使用费，《盛辉·仕林湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》已经实际履行。但原告在明知讼争车位实际情况且合同已经实际履行情况下，以“名义上虽为租赁协议，但实质上为买卖合同”为由主张《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿用（租赁）协议书》无效，明显违背了《民法总则》第七条“民事主体从事民活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的诚实信用原则。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 当事人无争议的事实： 原告李立系盛辉·仕林东湖小区业主，被告盛辉公司系盛辉·仕林东湖小区的开发商。2013年12月19日，原告与被告签订了《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》，约定被告同意原告有偿使用（租赁）盛辉·仕林东湖003号地下停车位，使用费105000元。使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。协议书签订后，原告向被告支付了105000元。目前原告所购的商品房已取得不动产权属证书。 本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》是否有效；2.被告应否返还原告的车位使用费并赔偿利息损失。围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下： 原、被告签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》是否有效。 原告出示的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》约定案涉车位“使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满”，该合同虽名义上为每20年签订一次，但该合同后续租赁不再继续签订合同，只依据原合同由原告继续租赁，该合同实质已超过20年的最长租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，可认定该租赁合同超过最长租赁20年期限的部分无效。被告出示宁德市发展和改革委员会关于福建盛辉房地产开发有限公司新建“盛辉·仕林东湖”项目备案通知书、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等证据，证明地下车位权属及收益处分权归被告所有，原告不予认可，认为地下车位使用权应归原告所有。本院认为，本案仅涉及合同是否有效及赔偿的问题，对于地下车位权属及收益处分权问题，本院不予审查，双方可另行起诉。 二、被告应否返还原告的车位使用费并赔偿利息损失。 按照《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》约定，原告已将租赁期间全部租金105000元付给被告。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，该合同期限从2013年12月19日至2078年12月，因2078年12月份具体时间未定，本院酌定为2078年12月31日，该合同期限为65年加0.4个月。本案合同已确认为部分有效，即租赁20年内的期限有效，时间为2013年12月19日至2033年12月18日有效，从2033年12月19日起至2078年12月31日的部分无效，按资金使用比例计算，租金有效部分应该为105000元÷（65+0.4÷12）×20＝32291元。因租赁无效需退还的租金应为105000元-32291元＝72709元。对于原告主张利息损失部分，原、被告在订立合同时，双方都明知租赁不能超过20年的最高期限，故双方都有过错，对该利息损失部分的主张，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原、被告双方签订《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》，租赁期限超过20年的最高期限，对于超过最高期限部分应认定无效，被告对该部分的租金应予以退还。由于原、被告双方签订合同时均明知租赁合同的最高期限为20年，故对原告要求被告支付因租赁合同无效导致其利息损失的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认原告李立与被告福建盛辉房地产开发有限公司于2013年12月19日签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》从2013年12月19日起至2033年12月18日止有效，从2033年12月19日起至2078年12月31日止的租赁期限无效； 二、被告福建盛辉房地产开发有限公司于本判决生效之日返还原告李立车位租赁费用72709元； 三、驳回原告李立的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2873元，由原告李立负担1249元，由被告福建盛辉房地产开发有限公司负担1624元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审 判 长  陈庄 人民陪审员  孙都 人民陪审员  黄立 二〇一九年七月二十四日 书 记 员  王琦 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -12-