广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终616号 上诉人（原审被告）：广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司，住所地广西壮族自治区龙州县龙州镇龙水路**。统一社会信用代码914514230706165729。 法定代表人：刘新荣，公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗莉坦，女，公司职员。 委托诉讼代理人：谢丽思，女，公司职员。 被上诉人（原审原告）：邓振林，男，1968年4月25日出生，壮族，住广西壮族自治区龙州县。 委托诉讼代理人：农景明，龙州县法律服务所法律工作者。 上诉人广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司（以下简称金桂公司）因与被上诉人邓振林商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙州县人民法院（2019）桂1423民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本院组织当事人询问调查，上诉人金桂公司的委托诉讼代理人罗莉坦、谢丽思，被上诉人邓振林的委托诉讼代理人农景明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金桂公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回邓振林的诉讼请求。事实和理由：1.金桂公司提出的台风、降雨天气的自然现象属于不可抗力的情形，应当将降雨、台风天数从逾期交房天数中予以扣除。2.金桂公司迟迟不能按合同约定时间交房的原因之一，是因为供水、供电部门迟迟没有将水电管网接入涉案项目地，配电站设立地点无法及时确定，且在金桂公司即将竣工验收时，当地水利电业公司突然要求增加变压器后方能进行水电工程的验收，以上情形属于因政府相关部门原因导致的延期交房，是订立合同后发生的偶然事件，金桂公司无法直接采取措施克服，因此所涉及天数应当从逾期交房天数中予以扣除。3.本案金桂公司通知交房时间为2017年1月2日，应当认定该日为实际交房时间，即使不认可2017年1月2日为实际交房时间，也应该以同栋楼最早收房的时间为准，因为同一栋楼的房屋验收合格时间从常理判断都在同一时间完成，一审中邓振林提交的《业主入住手册》《入住协议》仅能证明其在2017年5月3日才收房入住，不能证明该时间为实际通知交房的时间，实际上涉案房屋所在楼栋在五方验收合格后，金桂公司销售部的工作人员立即通过电话或短信的方式通知业主验房收房。通过金桂公司二审提交的新证据可知，涉案房屋所在楼栋最早交房时间是2017年4月21日，金桂公司实际通知收房时间是2017年1月2日，邓振林晚于该时间收房是其自身原因导致，不能归责于金桂公司，因此一审法院认定2017年5月3日是交房时间是错误的。4.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，金桂公司在一审中已经提出双方合同约定的违约金计算标准过高，要求予以调整降低的主张，法院应根据业主实际损失对违约金标准予以调整降低，故一审法院未对逾期交房违约金标准进行调整是错误的。 邓振林辩称，金桂公司主张的扣减情形既不在合同约定的内容中，也不属于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定的不可抗力情形的范畴，其主张的情形不能作为扣减其逾期交房天数的依据，邓振林的实际收房时间有邓振林签字的《入住手册》及《入住协议》证实，金桂公司以他人入住时间推定邓振林的入住时间并无依据。涉案合同约定的逾期交房违约金标准为双方真实意思表示，符合公平原则，不应进行调整。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，故金桂公司的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回金桂公司的上诉请求，维持原判。 邓振林向一审法院起诉请求：判令金桂公司因逾期交房向邓振林支付违约金13785.32元。 一审法院认定事实：2015年12月28日，邓振林与金桂公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：一、邓振林购买金桂公司所开发的位于龙州县房屋，购房款金额为644174元，金桂公司于2016年10月1日前将符合合同约定的商品房交付给邓振林使用。二、逾期交付责任：除了不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一。合同签订后，邓振林按约定支付了全部房款。2017年5月3日，金桂公司将涉案房交付给邓振林。另查明，2015年12月28日至2017年5月3日期间，龙州县中雨以上（包括中雨、大雨、暴雨、大暴雨）天数为35天，龙州县受两个台风的影响，分别是8号台风“电母”，影响时间为2016年8月18日至20日，21号台风“莎莉嘉”影响时间为2016年10月18日至20日，节假日为49天，中高考时间5天，此外还因供水公司供电线路检修停水2天。 再查明，金桂公司于2016年8月23日向水利电业公司提交申请报装新增加五台变压器，水利电业公司于2016年9月20日答复同意报装。 一审法院认为，关于金桂公司逾期交房是否构成违约，如构成违约，违约的天数是多少的问题，邓振林与金桂公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条的规定，对双方当事人均有法律约束力，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。龙州地处北回归线以南，有明显的南亚热带季风气候特点，常年雨量充沛、夏季多雨，属于台风影响区域，故每年龙州县有一定的天数降雨（包括中雨、大雨、暴雨、大暴雨）及台风的影响，是可预见的，金桂公司在签订合同时应预见到龙州的自然环境对合同履行的影响，并可避免这一客观情况造成对履行合同义务的影响，故其提出这一客观情况发生的天数作为不可抗力扣除逾期违约天数，无事实及法律依据，一审法院对其抗辩意见不予采纳。法定节假日是国家规定或广西壮族自治区规定的休息日，有相对固定的时间点且每年都提前公布；中高考时间也是国家规定的考试时间，也是有相对固定的时间点，两者显然不属于不可抗力的范畴，金桂公司提出法定节假日和中高考天数作为不可抗力扣除逾期违约天数，无事实及法律依据，对其抗辩意见不予采纳。金桂公司提出因政府相关部门原因或供电、供水公司拖延安装水电和验收等手续，直接导致迟延向业主交房，属于不可抗力，应扣除该部分逾期天数。金桂公司提出的上述抗辩事由，显然不属于不可抗力的范畴，此其一；其二，金桂公司没有充分证据证明政府相关部门、供电、供水公司故意存在拖延行为，且金桂公司和政府相关部门、供电、供水公司之间形成的是另外的法律关系，金桂公司将逾期交房归责任于政府相关部门、供电、供水公司无法律依据，其上述事由不成立不予采纳。本案虽因供水公司供电线路检修停水2天，但根据合同法《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，金桂公司仍应当向合同相对方的邓振林承担违约责任。双方当事人签订的合同约定于2016年10月1日前交房，金桂公司于2017年5月3日交房，金桂公司逾期交房是不争的事实，金桂公司无有效证据证明因发生不可抗力造成逾期交房之事实，其逾期交房已构成违约予以确认。违约交房的天数应从2016年10月2日起计至2017年5月3日止，共213天，邓振林主张延迟交房185天系其计算有误不予认可。 关于双方约定的违约金是否过高，如过高，应如何调整的问题，合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方当事人在合同中约定，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的逾期交房违约金，该约定系双方当事人在平等自愿情形下的意思自治的体现，对双方当事人有约束力。现在金桂公司在其违约时，又以该条款约定的违约金标准过高为由主张减少，显然与公平原则不符，且金桂公司未能提供相关证据证明约定的违约金过高，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，金桂公司应承担举证不能的后果，其主张减少违约金无事实依据不予采纳。根据合同法第六十条第一款的规定，现邓振林请求金桂公司支付违约金予以支持。邓振林应得的违约金数额为13720.91元即644174元×0.01%×213天＝13720.57元，邓振林请求超出的部分不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司向邓振林支付逾期交房违约金13720.91元。一审案件受理费144元，减半收取72元，由广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司负担。 本院二审期间,金桂公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.网页文章：“法国驻龙州领事馆旧址游客观光”,2.网页文章：“2017年壮族三月三边关风情秀龙州暨中法文化艺术交流活动”,以上两组证据拟共同证明政府部门借用金桂公司天地楼导致停工的天数应从逾期交房天数中扣除;3.农贸市场1栋李英童、5栋黄积显、15栋梁献华、16栋隆海清及冯梅芳、17栋阮国森、18栋潘海潮和黄江明及黄柱的《业主（住户）验房表》和《龙州金桂东盟农贸综合交易市场业主入住协议》复印件，拟证明1栋实际交房时间为2017年9月27日，5栋实际交房时间为2017年9月29日，15栋实际交房时间为2017年4月28日，16栋实际交房时间为2017年4月13日，17栋实际交房时间为2017年4月14日，18栋实际交房时间为2017年4月21日;4.王玉静的书面证言及金桂公司申请王玉静出庭陈述的证言，拟证明金桂公司已经于2017年1月2日通知邓振林收房。对金桂公司提交的新证据，本院认定如下：对于金桂公司提交的证据1和证据2的新闻内容不能证明相关活动使用金桂公司楼房导致影响施工和交房的情况，与本案不具有关联性，本院不予采信；对于金桂公司提交证据3为其他住户的验房表及入住协议，与邓振林收房并无关联，不能证明金桂公司通知邓振林收房的时间为2017年4月21日，故对该证据本院不予采信；对于证据4王玉静的证人证言，因王玉静为金桂公司员工，其所陈述情况证明力低且并无其他证据予以佐证，邓振林亦不予认可，故本院对该证人证言不予采信。 虽然双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，但经核查，2015年12月28日邓振林与金桂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》载明涉案房屋的购房款金额为664174元，并非一审法院查明的644174元，故一审法院认定房款总额有误，本院予以纠正。此外一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于实际交房日期如何确认的问题。根据邓振林一审中提交的其本人签字确认的《广西龙州县金桂农贸市场业主入住手册》及《龙州金桂东盟农贸综合交易市场业主入住协议》可知，邓振林是2017年5月3日签字确认入住涉案房屋，金桂公司主张其实际通知收房时间为2017年1月2日，且涉案房屋所在楼栋最早收房时间为2017年4月21日，因金桂公司并无证据证实其于2017年1月2日通过书面或其他方式通知邓振林交房，而同栋楼最早收房时间并不必然代表金桂公司已在2017年4月21日或之前通知到邓振林收房，故一审法院认定本案实际交房时间为2017年5月3日正确，本院予以确认。 关于金桂公司主张台风、降雨及因政府相关部门原因或供电供水公司拖延安装水电和验收的情况所产生的天数应否从其逾期交房天数中扣除的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的内容，仅约定存在不可抗力的情形方能部分免除金桂公司逾期交房的责任，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，就本案而言，要构成不可抗力的情形，除了该客观情况的产生不可预见外，更重要在于该客观情况对本案房屋建设进程已经产生了实质影响。涉案楼盘所在龙州县常年雨量充沛、夏季多雨，属于台风影响区域，建设期间出现台风、降雨属于可预见范围，且金桂公司所提交的降雨统计及台风时间证明仅可说明存在降雨、台风情形，但不能证明降雨、台风对涉案楼盘的施工建设进程存在实质停工影响，故降雨、台风在本案中不属于不可抗力的情形；再根据金桂公司一审中提供的关于要求政府建设道路、清理附着物、协调进场等相关报告可知，该些事项涉及政府部门的事由均发生在双方签订合同之前，金桂公司已经可以预见，故不属于不可抗力的范畴；另根据金桂公司一审提交的关于临时变压器的安装及水电工程安装的相关报告可知，金桂公司在与邓振林签订涉案合同之前已经向相关部门反映上述问题，并非在签订合同之后突发产生，金桂公司足以预见供电、供水公司安装水电所要遇到的情况，且龙州县人民政府办公室《金桂东盟农贸综合交易市场项目一户一表配电报装问题协调会会议纪要》中明确载明：“因项目建设的延迟，金桂东盟农贸综合交易市场项目未及时在2015年8月24日前建成并进行一户一表配电报装，直至2015年12月才进行报装。”可见水电报装延缓的问题在于金桂公司项目建设延迟，而非不能预见之情形导致。故上述金桂公司所主张情况均不属于不可抗力情形，不应从金桂公司逾期交房天数中予以扣除。 关于逾期交房违约金计算标准应否予以调整的问题。根据涉案合同约定，违约金标准按邓振林支付全部房价款的日万分之一计算，金桂公司主张该标准过高应予调低，但该计算标准为合同所约定，为双方当事人真实意思表示，双方应严格按照合同约定履行各自义务，现金桂公司逾期交付房屋违反合同约定在先，其又无证据证实合同约定的违约金计算标准高于邓振林实际造成的损失，故一审法院对该违约金计算标准不予调整并无错误，本院予以确认。 关于金桂公司逾期交房违约金数额如何确定的问题。涉案合同约定2016年10月1日交房，金桂公司实际于2017年5月3日交房，期间逾期交房天数为213天。因一审法院查明购房总额错误，导致计算逾期交房违约金为13720.91元亦错误，应为14146.91元（即664174元×0.01%×213天=14146.91元），但邓振林一审主张要求金桂公司支付逾期交房违约金13785.32元，且邓振林对一审判决并未有异议，故本院不予纠正。 综上所述，金桂公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费144元，由广西龙州县金桂农贸市场投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇一九年七月十五日 法官助理 苏梦晓 书 记 员 阮政朝 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。