湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0203民初260号 原告：湖南天顺房地产开发有限公司，住所地株洲市城东小区7栋2楼。 法定代表人：周其林，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：桂露云，北京市隆安（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉及签收法律文书等。 委托代理人：李新亮，北京市隆安（株洲）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：殷利，女，1976年9月18日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 委托代理人：刘雄鹰（殷利前夫），男，1971年11月21日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与和解，进行调解，提起上诉或反诉。 原告湖南天顺房地产开发有限公司（以下简称“天顺房地产公司”）诉被告殷利合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月22日、2019年6月14日两次公开进行审理，原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。2019年6月28日，本案因案情复杂，当事人争议较大，本院依法裁定转为普通程序，于2019年7月19日第三次公开开庭进行了审理，原告天顺房地产公司的法定代表人周其林及其委托代理人桂露云、李新亮，被告殷利的委托代理人刘雄鹰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天顺房地产公司向本院提出诉讼请求：判令被告协助将位于株洲市芦淞区（原房屋产权证号：房权证株字第××号）变更登记至原告名下。事实和理由：被告为原告售楼部的员工，2006年8月，原告为缓解资金周转压力，与被告等22名员工达成口头协议：原告借用员工名义购买商品房，由员工以个人名义向银行申请贷款，还贷及所有税费由原告负责支付，待公司还清银行贷款后，员工需配合公司完成相应房产过户手续。2006年8月20日，原告与被告就株洲市芦淞区（以下简称天顺楼602号房）签订《商品房买卖合同》，2006年10月25日，原、被告与中国建设银行株洲电力支行签订《个人住房借款合同》，以被告名义向该行贷款20万元。原告支付了天顺楼XXX房交易的所有税费，按约将每期月供款存入或转入被告的个人还款账户，并于2014年9月17日前还清了所欠银行贷款。天顺楼建设竣工之后，原告随即对该房屋及其相邻数套房屋进行装修，并作为公司的办公用房一直沿用至今。在原告还清银行贷款的情况下，其余21名员工均如约履行了相应的房产过户义务，而被告却一直以各种理由拖延，拒绝办理房屋权属变更登记，欲将该房屋占为己有。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告殷利辩称：1.2006年8月份原、被告只是口头协议，也只是单方面通知，是以会议形式向员工传达的；2.原告诉请中的口头协议为部分内容，还有内容为员工在本单位工作时间18年以上，符合公司实物住房奖励，公司就将该住房奖励给员工；如果员工中途离职，但是工作时间没有达到奖励标准，该员工要是想要该套住房，就以购房协议中约定的价格2600元/平方给公司；还有中途离职，又没有达到年限标准，自己又不想房屋，公司给予一定的经济补偿，这才是完整的口头协议；3.对原告诉请银行贷款的事实，这是骗贷行为，当初贷款是因为公司以续签合同、加工资为由要求员工配合单位签订借款合同；4.原告与银行签订的抵押贷款合同，签订合同后并没有做实物抵押登记，在2009年8月28日才补签抵押手续，办理抵押登记；5.原告诉称的其他21位均已经过户，是否真的过户完毕，或者部分没有过户完的不得而知，其中部分人领了补偿款才办理过户手续，有些员工还不知道自己贷款的事情，原告自始至终没有找我们要求我们过户，而且涉案房屋一直是原告占有使用至今。2014年9月17日公司贷款还清之后没有通知被告办理过户手续；6.2013年底公司法定代表人周其林承诺将该房屋送给被告，被告的工作年限也达到了公司将实物住房奖励给员工的条件。 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、双方无争议的事实 1.原告天顺房地产公司经营房地产开发业务，被告殷利系其公司售楼部员工，2006年天顺房地产公司开发建设新华西路12号天顺楼，为缓解资金周转困难，天顺房地产公司与殷利在内的22名公司员工达成口头协议，即天顺房地产公司借用员工名义购买天顺楼商品房，并由员工以个人名义向银行申请贷款，还贷及所有税费由原告天顺房地产公司负责支付，待公司还清银行贷款后，员工需配合公司完成相应房产过户手续。为此，2006年8月20日，天顺房地产公司作为出卖人，殷利作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，合同约定殷利购买天顺楼XXX号房，建筑面积114.26㎡,2600元∕㎡，总金额297076元，分期付款，即在2006年8月20日交定金20000元，在2016年8月30日前付房款（含定金）97076元和代收费用及办证费用23910元，余款申请银行按揭。合同签订后，殷利实际上并未支付约定的首付款和代收及办证费用。2006年10月25日，殷利作为借款人与中国建设银行株洲电力支行签订《个人住房借款合同》，约定借款20万元，采用等额本息还款方式，扣款日为每月的25日，首次委托扣款日为2006年11月25日，每期归还借款本息为1667.68元。殷利和刘雄鹰在借款合同落款的借款处签字，天顺房地产公司在保证人处盖章。 银行贷款发放后，天顺房地产公司按约每月代殷利在其还款账户存入还款金额，向银行偿还贷款。2014年9月17日天顺房地产公司提前与银行结清了贷款。2007年6月13日，天顺房地产公司交纳了税费和办证费，案涉房屋办理了所有权证（证号：株房权证株字第××号），所有权人为殷利，但房产证由天顺房地产公司收执。天顺楼602号房自房屋竣工验收后一直处于空置状态。2010年11月，天顺公司对该房屋进行了装修，装修后该房屋一直作为天顺房地产公司的办公用房使用至本案起诉时即2019年1月。 2018年8月，殷利以其保管不善，将株房权证株字第××号房屋所有权证遗失为由，向国土资源局申请补办产权证，并于2018年8月31日在株洲市国土资源局网发布“不动产权证书／登记证明遗失（灭失）声明”。但实际上原房屋所有权证并未遗失，而是由天顺房地产公司收执。2018年9月28日，殷利凭借一份内容为“兹授权委托殷利（身份证号码：43021119760××××××××）为我单位代理人，办理株洲市芦淞区新华西路12号天顺楼602室房屋的不动产证。代理权限为全权代理，代理人在代理权限范围内签署的一切文件我单位均予承认。代理期限为以上所委托事项办结为止。委托单位：天顺房地产公司（盖章），法人代表：周其林（签章），2018年9月26日”的《授权委托书》到不动产中心办理了新的产权证，不动产权证号：湘（2018）株洲市不动产权第××号，登记原因：离婚，产权来源：协议离婚。 2.2013年12月31日，天顺房地产公司出台《关于实行实物住房奖励的办法》，文件规定为充分调动公司员工的敬业精神，经公司研究决定，在公司正常经营的前提下，对公司有重大贡献的员工和公司部门以上负责人实行实物住房奖励办法，奖励对象为：1.在公司连续工作十八年以上，并对公司有重大贡献的员工；2.在部门领导岗位上，副职连续任职十二年以上，正职连续任职十六年以上；3.属公司引进的特殊人才，在公司连续工作十年以上；4.在公司副总以上或享受副总以上待遇连续任职八年以上。被告殷利系原告天顺房地产公司售楼部的普通员工，其自1998年开始在天顺房地产公司上班，直至2019年1月。 二、双方有争议的事实 原告天顺房地产公司称双方就天顺楼602号房签订《商品房买卖合同》并非真实意思表示，是为了获取银行贷款，2018年9月被告殷利瞒着原告私自办理了不动产权证，且不配合原告办理产权变更登记手续。被告却称原告于2013年底已将案涉房屋赠与其，当时由原告法定代表人周其林批条给被告，被告凭批条到原告公司办公室换取了《授权委托书》，并凭《授权委托书》办理了不动产权证。为此被告提交了不动产权证、株洲市国土资源局发布的涉案房屋房产证遗失声明、《关于实行实物住房奖励的办法》、批条复印件、《授权委托书》等予以佐证，原告对不动产证、遗失声明、奖励办法的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不动产证是被告殷利瞒着原告办理的，公司并没有向殷利出具过《授权委托书》，且发布遗失声明时原房产证在原告处并未遗失；奖励办法恰好证明了公司赠与员工房子除了工作年限条件外，还要求员工要对公司有重大贡献，并且得到公司负责人的认可，被告显然不符合奖励条件。原告对批条和授权委托书的三性均有异议，认为批条与本案无关，《授权委托书》不是原告出具的，系被告伪造的。为此原告向本院申请对该《授权委托书》上加盖的“湖南天顺房地产开发有限公司”印章的真伪进行鉴定，经本院委托，湖南迪安司法鉴定中心于2019年6月3日作出湘迪安司鉴中心[2019]文鉴字第135号司法鉴定意见：送检的标注日期为“2018年9月26日”的《授权委托书》上“委托单位：（盖章）”处加盖的“湖南天顺房地产开发有限公司”印文与所提供样本上加盖的“湖南天顺房地产开发有限公司”印文不是同一枚印章盖印。为此原告支付鉴定费2400元。经质证，被告对该鉴定意见有异议，认为鉴定的公章样本是2019年4月份采集的，而检材《授权委托书》上的公章系2013年年底加盖的，无法证明确定采集的样本公章与2013年年底的公章系同一章子；此外双方确定了10份样本与检材进行鉴定，但最后却只选择其中一份样本与检材进行了比对鉴定，故认为不应采信该份鉴定意见。针对被告的质证意见，原告提交了一份移交清单，证明其印章于2017年8月至今一直在湖南省国信财富资产管理有限责任公司托管，公司用章须经审批，故不存在更换公章，并解释选择双方确定样本中的一份进行鉴定，是因为十份样本均比对鉴定的话就要交十份鉴定费，故此原告只选择了其中的一份进行了鉴定。本院认为，原告的解释说明符合情理，且《授权委托书》上标注日期为“2018年9月26日”，但被告称实际上印章是2013年底加盖的，却没有提交证据予以证明，因此被告对鉴定结论的异议理由，本院不予采信。且经原告申请，本院组织双方当事人到档案馆对案涉《授权委托书》上的法定代表人周其林印章进行现场比对，经比对案涉《授权委托书》上的法定代表人‘周其林印’印章与档案馆中留存的2013年加盖的‘周其林印’印章尺寸明显不一致。综上，本院对被告辩称的《授权委托书》系天顺房地产公司向其出具的事实不予采信。 本院认为,本案的争议焦点：一为原告与被告于2006年8月20日签订的《商品房买卖合同》是否有效？二为被告抗辩本案所涉房屋系赠与行为的事实是否成立？现分析如下： 一、关于原告与被告于2006年8月20日签订的《商品房买卖合同》是否有效。 我国合同法第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的。”首先，虽然原、被告签订了《商品房买卖合同》，且已经办理过户手续，但结合原告提交的其以被告名义偿还银行贷款明细及凭证，以及被告对该事实的认可，足以认定双方就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》意思表示不真实，双方并非真实的商品房买卖关系，而是为了获取银行贷款。其次，被告并未交付首付款，银行贷款本金及利息亦由原告偿还并结清，且案涉房屋一直由原告作为办公室在使用。因此，该行为亦违反了商品房市场交易秩序及金融监管秩序，系采取以合法形式掩盖获取银行贷款的非法目的，违反了我国法律规定，故原告与被告于2006年8月20日签订的《商品房买卖合同》无效。 二、关于被告抗辩本案所涉房屋系赠与行为的事实是否成立的问题。 被告辩称原告根据其颁布的《关于实行实物住房奖励的办法》，于2013年已将案涉房屋赠与其，并向其出具了《授权委托书》，被告凭此办理了不动产权证。本院经审查认为，首先，即便被告是1998年到原告公司上班，但截止2013年年底其在被告公司的时间仅15年，职务为售楼部的普通员工，且被告亦未提交其为公司做出了重大贡献的相关证据佐证，因此，其自身的条件并不符合原告公司颁布的《关于实行实物住房奖励的办法》文件中所规定的奖励对象。其次，被告于2018年9月28日办理不动产权证所凭借的重要依据《授权委托书》上加盖的法定代表人周其林印章，经比对亦与同时期‘周其林印’印章不一致，且被告公司法人及当时公司办公室主任均陈述，公司没有将涉案房屋奖励给被告，也未向被告出具《授权委托书》。第三，被告称该《授权委托书》是原告公司在2013年年底盖章并出具的，但是在《授权委托书》中出现了文字表述为“办理不动产证”，而株洲市实行“办理不动产证”是2016年6月27日开始正式实施的，2013年尚未实行不动产登记，原告亦不可能给被告出具含超前政府行为内容的《授权委托书》。第四，被告于2018年9月28日在办理本案所涉房屋不动产权证时，是以原房屋所有权证遗失为由申请补办的，但实际上原房屋所有权证一直在原告公司处保管，并未遗失，如被告所述原告公司已将案涉房屋赠与其属实，则原告公司没有理由将原房产证扣留，不交付给被告去办理“不动产权证”。最后，原告公司如果已将涉案房屋奖励给了原告，其没有理由一直将涉案房屋做办公室使用，且被告也没有提供原告一直将涉案房屋做办公室使用的合理证据加以佐证，理应承担举证不能的法律后果。综上，可以认定被告持有的《授权委托书》并非原告公司出具，被告抗辩本案所涉房屋系原告公司赠与行为的事实不能成立，本院不予采信。 综上所述，原、被告于2006年8月20日签订的《商品房买卖合同》无效，无效合同自始没有法律约束力，尽管案涉房屋所有权已经登记至被告名下，但是被告取得案涉房屋所有权的基础不合法，不受法律保护，且之后原告公司并没有如被告所述将案涉房屋赠与其，故原告主张由被告协助其将案涉房屋即天顺楼602房产权变更登记至原告公司名下，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告殷利于本判决生效之日起十日内协助原告湖南天顺房地产开发有限公司将位于株洲市芦淞区屋（原房屋产权证号：房权证株字第××号）的不动产权变更登记至原告湖南天顺房地产开发有限公司名下。 本案案件受理费7813元，保全费2691元，鉴定费2400元，合计为人民币12904元（原告已预交），由原告湖南天顺房地产开发有限公司承担3871元，被告殷利承担9033元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅非税收入专户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  何雅辉 人民陪审员  易新能 人民陪审员  沈顺珍 二〇一九年七月十九日 法官 助理  王秋艳 书 记 员  木建飞 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效（一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。