广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终1791号 上诉人(原审被告)：广西沪源置业投资开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市骝马山路1号1栋，统一社会信用代码：91450300751217067X。 法定代表人：阳贵宝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃宁斌，广西宁斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁华娟，广西宁斌律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：李珍姣，女，汉族，1964年1月1日出生，住广西壮族自治区临桂县。 委托诉讼代理人：周海青，广西象山律师事务所律师。 上诉人广西沪源置业投资开发有限公司因与被上诉人李珍姣商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2018）桂0312民初1415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广西沪源置业投资开发有限公司的委托诉讼代理人覃宁斌、梁华娟，被上诉人李珍姣的委托诉讼代理人周海青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西沪源置业投资开发有限公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2018）桂0312民初1415号民事判决；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审判决要求上诉人在一审判决发生法律效力之日起十日内，为被上诉人办理完成商品房所有权的转移登记，是没有事实和法律依据的。首先，一审判决超出了被上诉人一审诉讼请求的范围。被上诉人一审的诉讼请求是“协助办理”，一审判决的是“办理”，一审判决超出了被上诉人一审的诉讼请求；其次，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》以及该合同中的委托书约定上诉人受被上诉人的委托为其办理相应的房屋登记并代为领取房屋权属登记证明，对上诉人为被上诉人办理并取得房屋权属证书的具体时间是没有进行约定的。二、上诉人逾期办理房屋转移登记，是由于国家政策的调整发生重大“情势变更”，并不是上诉人怠于履行义务，因此上诉人不构成违约不需要支付违约金。三、即使迟延办证有上诉人的原因，被上诉人要求的违约金过高应予调整。首先，被上诉人并没有因上诉人逾期办证而造成损失；其次，即使迟延办证有上诉人的原因也应当充分考虑双方的过错程度以及公平原则，按买卖合同总价的万分之五支付日违约金过分高于损失，应当减少，应当参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准计算。 李珍姣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。无论从法律规定还是基于双方的合同约定或是双方的委托代理关系，上诉人都有为被上诉人办理相关房屋转移登记的义务。上诉人未按约定时间办理应支付违约金，且一审已经对政策变更导致的逾期时间进行相应扣减。 李珍姣向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告办理所购商品房初始登记手续；2、判令被告向原告支付违约金51100元（以280000元为基数，按每日万分之五从2017年1月1日起计算办结该商品房所有权初始登记手续止，现暂计至2017年12月31日。）3、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告提出变更诉讼请求第一项为：判令被告协助原告办理所购商品房国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记。 一审法院认定事实：2015年8月5日，原告李珍姣与被告广西沪源置业投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的坤龙·西城国阙楼盘的2幢2单元203号房，合同总金额为280000元。合同第十五条对关于房屋登记作出约定：……二、初始登记、转移登记。（一）出让人承诺于2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起30日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之四承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人、应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人应当在30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行当期活期利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日起，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。（三）双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖人指定代理人到房屋登记机构办理房屋转移登记。2、双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记。合同签订后，原告李珍姣于2015年8月5日向被告支付购房首付款84000元,于2015年8月25日通过银行按揭向被告支付购房余款196000元,已将全部房款支付完毕。2015年8月5日，原告与被告广西沪源置业投资开发有限公司签订《委托书》：“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖人指定专人，全权代理我（们）办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。……”原告于2015年10月10日支付300元水电预存款、1000元办证费以及预交2015年9月—2016年8月一年的物业费，被告于2017年12月29日办理好房屋所有权的初始登记。由于原告认为被告未按照合同约定履行相关义务,存在违约,故原告诉至本院形成本诉。 另查明，临桂区不动产登记时间节点为从2016年7月22日起区国土资源、房产管理等部门原业务受理窗口停止办理登记受理业务，从2016年7月29日起，临桂区各类不动产统一由区不动产登记中心办理。 一审法院认为，原告李珍姣与被告广西沪源置业投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。 关于本案的争议焦点一、被告广西沪源置业投资开发有限公司是否应为原告李珍姣办理所购商品房国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记。根据合同约定“买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。”又于2015年8月5日，原告与被告签订《委托书》，载明：“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖人指定专人，全权代理我（们）办理以下事项……”由于委托书中已对委托出卖人全权办理房屋转移登记进行了约定，故被告有义务根据合同及委托书的约定为原告办理房屋所有权的转移登记。由于国家对不动产统一登记的相关改革，已将办理国有建设用地使用权证及房屋所有权证变更为办理不动产权证（即国有建设用地使用权证及房屋所有权证两证合一），因此，委托书中载明的房屋所有权转移登记实际上现已变更为办理不动产权登记，根据双方契约与合意，结合公平原则，被告应继续为原告办理不动产权登记（即国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记），故对于原告的该项诉请，该院予以支持。 关于本案的争议焦点二、原告李珍姣是否存在逾期付款的情形。被告认为，原告未按《商品房买卖合同》补充协议的约定在交房时交清第一条第三款1.2.4项费用，因此应顺延办理房屋权属证书的时间。根据合同约定，被告主张的上述三项费用分别为“1、代收水电办证存折预留费300元/户，2、代收办理房屋所有权证的费用1000元/户，4、预交一年物业管理费计元……”根据原告提交的相关收款收据，可证明原告已于2015年8月20日交纳300元水电预存款、1000元办证费以及预交2015年9月—2016年8月一年的物业费，因此，被告主张的顺延事由不能成立，该院不予支持。 关于本案的争议焦点三、被告广西沪源置业投资开发有限公司应如何承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。首先，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任；其二、合同只约定了被告对办理房屋产权证有协助义务，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对被告的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给予合同履行所造成的冲击与影响；其三不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，并结合本案实际，考虑公平因素，该院认为此期间(5个月)所造成的损失不应由被告承担，此期间(5个月)不应计付违约金。因原、被告在《商品房买卖合同》中约定了于2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，实际上2017年12月29日，被告才办理好涉案房屋的初始登记。2017年1月1日至2017年12月29日共计363天。临桂区房地产管理所停止办理登记受理业务的时间节点是2016年7月22日，这一政府行为，不可抗力事件发生于合同约定的节点之前，依照“情势变更原则”，理应顺延2016年7月22日至2016年12月31日共计162天的天数即从363天中扣除该162天的违约金，故原告迟延办结涉案商品房所有权初始登记的天数为363-162=201天，违约金为28140元[280000元×5?×201天]。对于被告认为违约金过高应予调整，该院认为，该违约金的约定，是双方意思自治的结果，而且综合合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，该违约金不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条中“过分高于造成的损失”的情形，故对于被告的该项抗辩，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告广西沪源置业投资开发有限公司向原告李珍姣支付逾期办理房屋所有权初始登记的违约金28140元；二、被告广西沪源置业投资开发有限公司为原告李珍姣办理所购商品房房屋所有权及国有建设用地使用权的转移登记。案件受理费1078元，由原告李珍姣承担484元，被告广西沪源置业投资开发有限公司承担594元。 双方对一审查明的事实没有异议，二审期间亦没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、上诉人是否违约，是否应支付被上诉人相应的违约金；二、上诉人是否应在一审判决生效之日起十日内为被上诉人办理完成房屋所有权及土地使用权的转移登记；三、一审判决是否超出当事人诉讼请求的范围。 关于焦点一，上诉人在办理商品房初始登记的过程中虽然存在因不动产登记改革这一政府部门的原因导致延期办理的情形，但扣除因该情势变更所导致延期办证的时间后，上诉人仍然超出了双方在商品房买卖合同中约定的办理商品房初始登记的时间，存在违约行为，上诉人应当按照合同约定承担违约责任。上诉人认为其在履行商品房买卖合同的过程中不构成违约，不需要向被上诉人支付违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。对违约金的计算方式双方在商品房买卖合同有明确约定，且存在双方于2015年8月5日签订商品房买卖合同后，被上诉人至今尚未办理好房屋权属证书这一客观事实，因此，综合本案实际情况及一审实际判决的违约金数额，上诉人认为一审判决的违约金数额过高，应当参照中国人民银行规定的金融机构贷款利息的标准计算的理由不成立，本院不予支持。 关于焦点二，一审判决的第二项只是判决上诉人为被上诉人办理所购商品房所有权及土地使用权的转移登记，并没有判决上诉人在一审判决生效后十日内为被上诉人办理所购商品房所有权及土地使用权的转移登记，因此上诉人的该上诉理由显然不能成立。 关于焦点三，被上诉人在一审的诉请虽是要求上诉人协助办理房屋所有权的转移登记，但依据开发商在为购房者办理房屋产权证过程中实际承担的义务来看，协助办理与办理的主要义务是基本相同的。因此一审判决没有超出当事人的诉讼请求。 综上所述，广西沪源置业投资开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费504元，由上诉人广西沪源置业投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年七月九日 法官助理 龙艳祥 书 记 员 申峰峰