河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终746号上诉人（原审原告）：李连叶，女，1954年1月21日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：张昌民，男，1936年7月1日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。系李连叶的丈夫。委托诉讼代理人：张瑞霖，男，1988年6月21日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。系李连叶的儿子。上诉人（原审被告）：王立波，男，1980年11月11日出生，汉族，住鹤壁市鹤山区。上诉人李连叶因与上诉人王立波租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2018）豫0611民初2903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李连叶上诉请求：1、撤销原判，依法发回重审；2、王立波承担本案一切费用。事实与理由：1、李连叶购买的是新房，原房主秦永华出租给李凯，李凯转租给王立波，王立波占用房屋五六年，至今不腾清房屋，将房屋破坏殆尽。2、房屋租赁费、房屋维修费、水电费本金以及滞纳金，一审法院没有认真调查取证就判决有失公正。请求撤销原判，发回重审。王立波答辩称，李连叶是与李波签订的房屋租赁协议。李连叶找到王立波时，王立波说可以帮忙找一下李波。因为帮忙才惹出了这个事，李连叶觉得王立波开了个店，一直去店里找王立波。后来王立波说管不了，让李连叶去找李波的上司。在一审法院的时候王立波表明了态度，基于道义可以支付三、五千块钱，但是这个事与王立波没有一点关系。目前红色诱惑也已经被封了，与王立波也没有关系，王立波也没有能力支付李连叶一分钱。关于李连叶要求支付的房屋租赁费、房屋维修费、水电费与王立波都没有关系，不应由王立波承担。王立波上诉请求：1、依法改判一审判决第一项，王立波不应承担李连叶的房屋损失10000元；2、李连叶承担本案一切费用。事实与理由：王立波已将出租的房屋交付给李连叶，李连叶在接受房屋时，其房屋完好无损，后来房屋的情况与王立波没有任何关系，属于李连叶接管后管理不善导致的损失，不应由王立波承担，且房屋实际有无损失以及损失是多少均无证据支持。请求二审法院依法支持上诉请求。李连叶答辩称，王立波陈述的不属实。房屋签订的租赁合同是与李波签订的，红色诱惑的经理是李凯。在这个合同没有解除之前，李连叶及其家人去房里发现有很多不认识的人，就问房子里的是谁的人，房屋中的人说是王立波招来的，李连叶当时对该情况不知情，也没有人通知李连叶。之后去问李凯和李波，他们明确说红色诱惑已经以百万资金转让给王立波了，李波说在转让给王立波的同时，债务债权也一并都转给王立波了。所以，房屋中的人是王立波招来的。后李连叶去找王立波时，王立波当时也表示拿出5000元把房屋恢复原状，最后王立波也没有出5000元，没有将房屋恢复原状。另外，房屋中的东西也无法折抵房屋的损失，房屋内的空调、热水器都已经毁坏的，没有一点用处。李连叶向一审法院起诉请求：1、王立波腾清并返还房屋、恢复原状或赔偿经济损失；2、王立波缴清2015年、2016年、2017年的租金48000元；3、王立波修复水电并缴清租赁期间的水电费及滞纳金；4、王立波承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月2日，李波与秦永华就鹤壁市淇滨区卫河路颖秀园浚县交通局火车站搬运站临街楼北单元2层南户房屋签订房屋租赁合同书，约定租赁期限自2014年4月1日至2015年3月31日止，租金为14000元/年，李波承担租赁期间的水电费等基本费用，若因使用不当造成租赁物损坏，应负责维修。李波签订该租赁协议系为鹤壁市香巷鲍鱼皇管理有限公司后厨员工提供住宿。2014年5月份，李连叶购买了秦永华位于鹤壁市淇滨区卫河路颖秀园浚县交通局火车站搬运站临街楼北单元2层南户（房产证号：鹤房权证市字第**）房屋，并办理了产权登记证书。2015年3月15日，王立波成为鹤壁市香巷鲍鱼皇管理有限公司实际经营人。2015年3月31日，王立波指使王彦波等人去涉案房屋搬走部分物品时，被李连叶发现租赁房屋满地都是杂乱的物品和垃圾，室内物品均有不同程度损坏，且租赁户拖欠水电费。李连叶打110报警，鹤壁市公安局九州分局治安管理大队黎阳中队出警处置，未果。后经公安部门多次调解均未达成调解意见，王立波亦未继续使用租赁房物，涉案房屋一直处于空置状态。另查明，秦永华已将2015年3月31日之前租赁费给付了李连叶。截止2015年2月份，涉案房屋抄见电量为1667度，欠缴电费1158.61元；2015年3月欠缴水费344.82元。一审法院认为，关于王立波认为李连叶起诉主体错误，且租赁协议是李波签订，该案与其无关的答辩意见，因该租赁房屋的用途亦是为鹤壁市香巷鲍鱼皇管理有限公司后厨员工提供住宿，王立波自2015年3月15日成为鹤壁市香巷鲍鱼皇管理有限公司红色诱惑实际经营人，原后厨团队仍在为红色诱惑工作，在租赁期间，王立波负有按照房屋租赁合同约定使用房屋和交付房屋的义务。王立波辩称之前的后厨人员不归自己管理，未向法院提交证据予以证明，故对其答辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，李连叶在购买涉案房屋前，涉案房屋已被原所有人秦永华租赁给鹤壁市香巷鲍鱼皇管理有限公司后厨员工住宿，故在李连叶购买涉案房屋后仍应继续履行秦永华与李波所签订的房屋租赁合同。秦永华将2015年3月31日之前的租赁费给付李连叶，李连叶同意继续履行租赁合同，在2015年3月31日之前各方均无异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”房屋租赁合同中约定在租赁期间应爱护租赁物，因使用不当造成租赁物损害的，应负责维修并承担费用。因李连叶诉称毁坏的物品包括坐便器、门窗、灯、水管、暖气包等，未明确具体损失数额，结合本案具体情况，酌定损失数额为10000元。合同到期后，鹤壁市香巷鲍鱼皇管理有限公司实际经营人王立波于合同终止日欲搬走物品腾清房屋，李连叶阻止并报警，王立波的物品被迫搁置在涉案房屋。王立波以实际行动表明不再租赁该房屋，双方无租赁房屋的合意，房屋租赁合同约定的租期已满，双方权利义务已经终止。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定，“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”租赁期间，王立波使用不当，致使房屋受损，在此情况下，理应就损失部分进行赔偿。但李连叶诉请的2015年3月31日后的租金，此期间王立波并未实际占有、使用，李连叶作为房屋所有权人亦负有妥善处置房屋的义务，而不能对其置之不管。故本案房屋空置期间的损失不得全部归结于王立波。但维修房屋需要工期，这会影响房屋正常对外出租，造成房屋用益物权租金的损失，对此损失，酌定维修时间为3个月，按照原租金标准共计3500元由王立波负担。李连叶请求王立波缴纳租金损失48000元的诉讼请求超出部分于法无据，不予支持。关于李连叶要求王立波缴清租赁期间的水电费的诉讼请求，按原房屋租赁合同约定，承租方承担租赁期间的水电费等基本费用，截止2015年2月份，涉案房屋抄见电量为1667度，欠缴电费1158.61元；2015年3月欠缴水费344.82元，该期间的水电费共计1503.43元。依据房屋租赁合同的约定，王立波应支付租赁期间的水电费，故对李连叶要求王立波缴清租赁期间的水电费1503.43元的诉讼请求予以支持。判决：一、王立波于判决生效后十日内赔偿李连叶房屋损失10000元；二、王立波于判决生效后十日内赔偿李连叶租金损失3500元；三、王立波于判决生效后十日内支付李连叶租赁期间水电费1503.43元；四、驳回李连叶的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由王立波负担。二审期间，当事人没有提交新证据。经审查当事人在一审中提交的有效证据，并充分听取当事人的陈述及诉辩意见，本院确认一审法院查明的案件事实成立。本院认为，本案中，王立波成为鹤壁市香巷鲍鱼皇管理有限公司实际经营人后，在与李连叶的租赁合同到期后欲搬走物品腾清房屋，李连叶阻止并报警，致使房屋内的物品搁置至今。王立波以实际行动表明不再租赁涉案房屋，双方无租赁房屋的合意，一审法院认定双方租赁合同终止并无不当。此后，王立波未再实际占有、使用涉案房屋，李连叶上诉请求王立波支付2015年4月之后的租金无事实及法律依据，本院不予支持。因王立波在租赁涉案房屋期间，未妥当使用租赁物，导致房屋受损需要维修，产生的损失王立波应予以赔偿，一审酌定房屋维修工期3个月，并参考双方租赁合同约定酌定租金损失3500元并无不当。对于房屋损失问题，王立波在占有、使用房屋期间，因使用不当导致房屋损坏，应承担赔偿李连叶房屋损失的责任，故王立波上诉称不应赔偿李连叶房屋损失的理由不能成立，本院不予支持。因李连叶未提交租赁物所受损失的具体数额，一审法院根据案件实际情况，结合涉案房屋内设施现状酌定10000元并无不当。对于水电费的滞纳金，因李连叶未提交证据证明已实际支出该项费用，本院不予支持。综上所述，李连叶、王立波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由李连叶负担1000元，王立波负担50元。本判决为终审判决。审判长 郭 琳审判员 杨 波审判员 甄瑛歌二〇一九年七月二十三日书记员 冯 琳