云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初6465号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司住所地：昆明市东风东路**金泰大厦**,统一社会信用代码91530100568825451L。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：谢雨静,云南建广律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘敏,云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘克，男，1978年11月6日出生，汉族，身份证住址河北省三河市燕郊开发区，现住昆明市。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告刘克房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢雨静、被告刘克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.判令被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市五华区普惠园项目15栋1单元0701室公共租赁住房；3.判令被告向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（按月租金671.00元计）；4.判令被告按每逾期一日按月租金的5%（即人民币33.60元）为标准，向原告支付自2018年6月14日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金；5.判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；6.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年6月2日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），被告承租位于昆明市五华区普惠园项目15栋1单元0701室，面积53.07平方米的公共租赁住房，月租金人民币671元，合同期限为2017年6月15日至2020年6月14日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告自2018年6月14日起一直拖欠房屋租金，截止2018年12月13日共计人民币4026元，经原告多次催收，被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%（即人民币33.60元）为标准向原告支付违约金。自2018年6月14日起截止至2018年12月13日，被告应承担的违约金暂时计算为人民币6115.20元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现经原告多次催告，上述被告已拖欠租金累计达到6个月，原告有权解除合同，并不予退还被告缴纳的全部履约保证金。因此，被告的行为已经违反合同约定，严重损害了原告对该出租房屋享有的合法权益。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告刘克辩称，有租房事实，认可租赁合同的内容，目前经济困难，一次性还不出来，现房子是空着的，愿意与原告解除房屋租赁合同并腾房。违约金约定过高，请求法院降低违约金，已交的保证金应先用于折抵房租，而不是违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月2日，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（甲方）与被告刘克（乙方）签订了编号为昆公租房普字第××号的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：甲方将坐落于昆明市五华区普惠园项目15栋1单元0701室公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积为53.07平方米；租赁期限为36个月，租赁期自2017年6月15日起至2020年6月14日止；月租金为人民币671.00元；租金缴纳方式为每6个月为一期，乙方应于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金4026.00元；在租赁期内，若乙方有任何违约行为（包括但不限于乙方欠付租金、物业费、违约金或其它应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同；乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未退该房屋的，乙方还应承担约定的违约责任;乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金；乙方如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按日租金标准的2倍支付违约金。2017年6月2日，被告向原告支付了首期（2017年6月15日至2017年12月14日）公租房租金4026元、履约保证金4026元；2018年1月22日，被告向原告支付了第二期（2017年12月15日至2018年6月14日）公租房租金4026元、违约金1274.90元。本院认为，本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原、被告应全面、善意地履行合同义务。合同约定租金缴纳方式为每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，故被告应于2018年6月14日前30日内支付原告2018年6月15日至同年12月14日的租金。合同约定被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金并解除合同。迄今被告拖欠租金累计已超过6个月的违约行为致使原告解除合同的条件成就，故本院对原告诉请解除合同、腾房予以支持。被告应支付原告自2018年6月15日起至合同解除之日的租金、合同解除次日起至腾还房屋之日止的房屋占有使用费。合同约定被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金。违约金具有赔偿损失和惩罚的性质，且被告请求降低，结合被告已拖欠一年多租金的情况，本院酌情按年租金8052元的20%计算，由被告向原告支付违约金为1610.40元。合同约定在租赁期内，若被告有任何违约行为（包括但不限于被告欠付租金、物业费、违约金或其它应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿，故履约保证金的冲抵问题为执行中解决，本院对原告关于履约保证金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告刘克于2017年6月2日签订的编号为昆公租房普字第××号的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、由被告刘克于本判决生效后三十日内腾还原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司昆明市五华区普惠园项目15栋1单元0701室房屋；三、由被告刘克于本判决生效后三十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司自2018年6月15日起至合同解除之日止的租金、自合同解除次日起至腾还房屋之日止的房屋占有使用费（按每月671元计）；四、由被告刘克于本判决生效后三十日内支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司违约金1610.40元；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费554元，减半收取277元,由被告刘克负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  张策群二〇一九年七月九日书记员  毕 润