湖北省红安县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1122民初1498号原告：韩红春，女，1983年1月出生，汉族，湖北省红安县人。被告：肖万寿，男，1961年10月出生，汉族，湖北省红安县人。被告：秦明华，女，1961年11月出生，汉族，湖北省红安县人，系肖万寿妻子。原告韩红春诉被告肖万寿、秦明华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法由审判员彭昕独任审理，于同年6月14日对本案进行了公开开庭审理，原告韩红春、被告肖万寿到庭参加了诉讼，被告秦明华经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告韩红春向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、判令被告承担违约责任并向原告支付违约金21600元（违约金为已付房款的20%即10.8万元×20%）；3、判令被告承担相应利息（利息自2019年3月13日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至已付款全部退还之日止）；4、原告购买此房，用于5月1日结婚，由此造成了精神损失和其他损失，应判令被告承担其损失2万元。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2019年3月11日通过湖北省红安县同城房产信息中心与被告签订了《二手房买卖合同》。原告购买被告位于红安县丰岗社区河坎五楼房屋一套，合同中队双方的权利义务进行了详细约定，原告于2019年3月13日将首付款10.8万元通过中国邮政储蓄转账给被告。原告依据合同中的约定履行了自己一个买受人应尽的义务，首付款付给了被告，准备递交按揭贷款手续和房屋过户手续，但被告没有依照合同约定履行其通知和交付义务，明确表明违约，拒绝出售涉案房屋，导致原告至今不能取得房屋合法入住。被告的行为构成严重违约，且恶意拖欠赔偿，按照合同第五条约定应承担相应违约金。原告与被告就合同的相关问题提出合同的合理要求，但被告态度强硬，经同城房产多次调解都遭到拒绝。原告为维护自己的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定提起诉讼，请求人民法院予以支持。被告肖万寿辩称，秦明华系我妻子；起诉状我看过，原告的四条要求都不对；我确实和韩红春签订过二手房买卖协议，是在同城中介介绍下的，但是2019年3月中下旬县拆迁办公室到我家实名登记，进行评估，河坎的臭水沟东边包含我家都在拆迁范围内，我马上就通知同城房产的小吴，同城房产说这个是政府行为，房子就不能交易，办不了交易手续，银行也押不了证件，第二天小吴就把韩红春带到我家，我把拆迁办做的记号都指给他们看，小吴说这个交易办不了，叫我把首付款退给韩红春，我是3月27日把10.8万都退给韩红春了；我答应同城房产补偿原告2000元，韩红春不要，同城房产说这个纠纷他们去处理，之后我们就都没见过面；拆迁办来之前我都不知道我这个房子要拆迁；14天的利息我愿意承担；房屋拆迁系不可抗力，不是我不想卖。被告秦明华未答辩。本案在审理过程中，本院组织双方当事人进行了举证、质证。对被告无异议的证据如10.8万元的邮政银行汇款凭单，本院予以确认，并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2019年3月11日原、被告双方签订的《二手房买卖合同》一份。拟证实双方在红安县同城房产信息中心的中介介绍下就两被告所有的位于红安县××五丰岗社区河坎的101.91㎡的房屋达成买卖协议，该合同对双方权利义务进行了约定，并在该合同第五条中约定如果卖方反悔的，导致买方即原告不能取得房屋所有权证的，买方有权解除合同，卖方应退还已付房款，并按已付房款的20%支付违约金；合同最后的签名“肖万寿、秦明华”都是肖万寿一人签名的。被告肖万寿质证时称，这个合同不真实，合同最后的肖万寿和秦明华都是我一人签字的，当时我眼睛不好都没细看合同；按照国家相关规定，违约金应该是10%，这个合同上的20%高了；我没打算说不卖，是同城房产小吴说卖不了，手续办不了；原告称其五一结婚不真实，邮政贷款都得三四个月。2、原告韩红春和被告肖万寿的短信联系打印件一份。拟证实被告单方违约。韩红春同时还称，同城房产小吴也说过即使拆迁，合同一样可履行，如果不履行肖万寿应赔付违约金。被告肖万寿质证时称，我是一直和同城房产联系，没有和韩红春联系，合同也是中介解除的，现在应该把中介找来；这个短信是我和韩红春联系的，我早就告知小吴房子卖不了；拆迁办是2019年3月中旬实名登记，到今天为止尚无正式公告。本院认为，证据1即《二手房买卖合同》系双方在自愿合法的基础上签订，真实有效，应予采信；合同中约定的违约金20%未超过必要限度；该合同中卖方签名“肖万寿、秦明华”虽然都是肖万寿一人签名的，但被告秦明华系肖万寿之妻，其对该涉及重大生活资料的房产的买卖应系知情，故其也系合同卖方之一，即享有相应权利，承担相应义务。证据2即韩红春和肖万寿的短信联系是双方就房屋买卖过程中的交涉，系双方真实意思表达，应予采信。原告韩红春、被告肖万寿和秦明华即系合同的买方和卖方，享有合同的权利，承担合同的义务，同城房产仅系双方交易中介，被告肖万寿所称的“合同也是中介解除的”不符合实际情况，本院不予采纳。经审理查明，2019年3月11日，通过房产中介湖北省红安县同城房产信息中心的中间介绍，原告韩红春与被告肖万寿、秦明华夫妻签订了《二手房买卖合同》，约定将被告所有的位于红安县××五丰岗社区河坎的一套面积为101.94㎡房屋出售给原告韩红春，合同第三条（成交价格和付款方式）规定房屋总价为34.8万元，首付款10.8万元，余款24万元通过中国邮政储蓄银行按正常流程办理按揭贷款手续；合同第四条（房屋的交付和验收）规定双方约定房屋过户后，按揭尾款由银行转至卖方账户7日内，房屋交付给买方；合同第五条规定，本合同签订后，卖方反悔或再将房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权的，买方有权解除合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的20%支付违约金。同年3月13日，原告韩红春即支付了首付款10.8万元。同年3月中下旬，红安拆迁办进入被告肖万寿家实名登记，被告肖万寿即认为该房屋已不能办理按揭贷款和房屋过户手续，即于同年3月27日将该首付款退回给了原告韩红春。原告韩红春认为该房屋买卖合同应予履行，其应取得该房屋所有权，故成诉讼。本院认为，该案的争议焦点即系在红安拆迁办进入涉案房屋实名登记，该房屋纳入拆迁范围后，是否可以交易和过户的问题。本院认为，虽然红安拆迁办已入户调查登记，但时至本案庭审即2019年6月时红安拆迁办尚未发布正式公告，更未和被告肖万寿等拆迁户签订书面的拆迁协议，涉案房屋的按揭办理和过户不存在实质性的障碍。但被告肖万寿即于当月将首付款退还给了原告韩红春，可视为其以实际行为表明了其将不再履行合同，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条（房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，…）也未禁止房屋征收范围确定后的交易行为，故两被告应对其违约行为承担相应的违约责任。根据合同法第九十四条规定，原告韩红春在被告肖万寿已表明将不再履行合同时享有解除合同的权利，故对原告韩红春要求解除合同并要求被告支付违约金21600元（首付款10.8万元×20%）的诉讼请求，本院应予支持。因违约金本身即具有补偿性质，故原告韩红春要求被告承担首付款支付期间的利息本院不予采纳。原告韩红春还称其购房用于“五一”结婚，要求被告承担精神损失等于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告韩红春和被告肖万寿、秦明华签订的《二手房买卖合同》。二、被告肖万寿、秦明华支付原告韩红春违约金21600元，限其于本判决生效之日起五日内付清，两被告承担连带清偿责任。三、驳回原告韩红春其他诉讼请求。本案诉讼费840元，减半收取420元，由原告韩红春负担250元，被告肖万寿和秦明华负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员 彭 昕二〇一九年七月十五日书记员 尹红辉