江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初4504号原告：第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司，住所地南昌市红谷滩新区绿茵路129号联发广场501室，统一社会信用代码91360100581609358L。负责人：张保国。委托诉讼代理人：乔生亮，江西久保律师事务所律师，执业证号13601201810055713。委托诉讼代理人：邓茵，女，系该分公司员工。被告：李某某，男，1979年10月1日生，汉族，江西省上饶市上饶县人，住江西省上饶市上饶县。原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司的委托诉讼代理人乔生亮、邓茵,被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业服务费133062.31元（联发广场写字楼XX1室拖欠的2015年6月至2018年8月39个月的物业服务费，XX2室拖欠的2013年10月至2018年8月59个月的物业费，物业费收费标准为13元/月/平方米)，违约金自起诉之日起按日千分之三计算至付清此款项之日止，暂计算30天的违约金金额为11975.61元，共计人民币145037.92元;2.因本案诉讼发生的所有费用均由被告承担。事实和理由：2012年11月12日，被告与南昌联发置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，购买了位于南昌市红谷滩新区红谷中大道与绿茵路交汇处（联发广场）办公写字楼XX3、XX4、XX1、XX2室，同时与原告签订了《前期物业服务协议》。《南昌市商品房买卖合同》（附件四）第十二条及《前期物业服务协议》第四条对物业服务费的收取及违约金的支付有明确约定。现被告XX1号房屋（建筑面积212.38平方米）自2015年6月起至2018年8月止共计39个月一直拖欠原告物业费、电费，XX2号房屋（建筑面积36.57平方米）自2013年10月起至2018年8月止共计59个月一直拖欠原告物业费、电费，构成严重违约。虽经原告多次催收，但被告拒不履行，原告为维护自身合法利益起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。庭审过程中，原告认可XX1室及XX2室2018年8月的物业服务费由其向李某某的租户收取，当庭调整诉讼请求为：1.判决被告向原告支付物业服务费129825.96元（联发广场写字楼XX1室拖欠的2015年6月至2018年7月38个月的物业服务费，XX2室拖欠的2013年10月至2018年7月58个月的物业费，物业费收费标准为13元/月/平方米)，违约金自起诉之日起按日千分之三计算至付清此款项之日止;2.因本案诉讼发生的所有费用均由被告承担。被告李某某辩称，1.对欠付物业费的期间被告不清楚。被告2014年左右签订租赁合同出租XX3、XX1、XX4三套房屋给某某学校，租期是八年，约定物业费由承租人支付，租赁合同向原告备案且租户也向原告交纳了保证金，后来租户什么时间搬走的被告不清楚，原告应当在租户撤场时通知被告，物业费一般应当是预交，被告不知道租户什么时间停交物业费以及交了多少物业费，租户停交租金是在2016年左右,新东方学校搬离的时间系原告单方所说。2.之后被告把XX3、XX4室出租给别人，但XX1室一直空置，被告多次找原告要求复印备案的租赁合同，原告也不同意，一直到2018年7月底被告将四套房屋重新出租，租户才从2018年8月1日开始又交纳物业费。XX2室是开发商赠送给被告的杂物间，被告一直没有使用，也没有交纳过物业费。原告主张的13元/月/平方米的物业服务费中包含的公共能耗费和空调费，被告没有使用过空调等相关配套设施，不应当承担。3.联发广场前期物业管理服务委托合同是原告与开发商签订的，被告对房屋销售后的委托合同是否有效提出质疑。4.上述四套房屋在2018年4月左右有承租户来租房，原告告知承租户不交物业费不让出租，导致被告损失了几个月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的南昌市商品房买卖合同、前期物业服务协议、律师函及邮寄单据、不动产登记信息查询表等证据，本院认定事实如下：原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司为南昌市红谷滩新区联发广场提供物业服务。被告李某某系红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼XX1室（建筑面积212.38平方米）、XX2室（建筑面积36.57平方米）业主，上述两套房屋系李某某于2012年11月12日与南昌联发置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》购买，并已于2013年7月9日登记到李某某名下，房屋登记用途均为商业、金融、信息。原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司作为甲方与被告李某某作为乙方签订有《前期物业服务协议》一份，协议约定：1.前期物业管理是指南昌联发置业有限公司与第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司签订《联发广场前期物业管理服务委托合同》约定的委托管理期限起始日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。2.根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲、乙双方就前期物业管理服务达成协议。3.物业服务费标准：物业服务费按合同建筑面积每平方米8元/月收取（不含公共能耗费用），写字楼公共能耗费按合同建筑面积每平方米2.7元/月收取，写字楼室内中央空调费按合同建筑面积每平方米2.3元/月收取。4.物业服务费缴纳费用时间为自房屋交付之日开始计收，每月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来5日前预先缴纳该结算周期的物业服务费。5.水电费、公共能耗与空调费用收取约定：水电费自物业交付之日起，室内自用水电按表结算，由乙方自行向甲方或相关单位缴纳；公共区域的能源费用分摊包括公共照明电费，消防、监控和其他弱电设备的电费，设备运行能耗费用，公共区域送、排风能耗费用等，公共区域用水及损耗；中央空调费主要指乙方室内供冷、供暖产生的费用，由乙方进场后每月按收费标准与物业管理费一同缴纳。6.乙方应缴纳空置房屋的物业服务费和公共能耗费用。7.乙方出租物业的，物业服务费仍应由乙方交纳;如乙方与承租人约定由承租人交纳物业服务费，乙方应承担连带缴纳责任。8.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交物业服务费每天3‰缴纳违约金。被告李某某将联发广场写字楼XX1室与XX3室、XX4室一同对外出租，后因租户搬离，原被告双方就物业费等问题产生纠纷，原告于2019年2月27日向本院递交诉状提起本案诉讼。案件审理过程中，原告陈述称联发广场写字楼XX1室在2015年6月至2018年7月期间空置、XX2室在2013年10月至2018年7月期间空置。本院认为，被告李某某作为南昌市红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼XX1室、XX2室业主，其与原告签订的前期物业服务协议合法有效，双方均应按约履行义务。原告为联发广场提供了物业服务，被告应按协议约定向原告交纳相关费用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告对其已缴纳相关费用负有举证义务，因被告未提供证据对原告的主张予以反驳，本院对原告主张被告未付XX1室2015年6月至2018年7月期间及XX2室2013年10月至2018年7月期间物业服务费用（包括服务费、写字楼公共能耗费、写字楼室内中央空调费）的事实予以确认。前期物业服务协议明确约定被告应缴纳空置房屋的物业服务费（按建筑面积8元/月/平方米收取）和公共能耗费用（按建筑面积2.7元/月/平方米收取），被告以XX1室、XX2室空置为由主张不承担公共能耗费用于法无据，本院不予支持，被告应向原告支付联发广场写字楼XX1室2015年6月至2018年7月期间的物业服务费64563.52元（212.38平方米×8元/月/平方米×38个月）和公共能耗费用21790.19元（212.38平方米×2.7元/月/平方米×38个月），应向原告支付联发广场写字楼XX2室2013年10月至2018年7月期间的物业服务费16968.48元（36.57平方米×8元/月/平方米×58个月）和公共能耗费5726.86元（36.57平方米×2.7元/月/平方米×58个月），上述各项费用合计109049.05元。被告未按前期物业服务协议约定的期限缴纳上述费用构成违约，应承担违约责任。原告要求被告自起诉之日即2019年2月27日起按前期物业服务协议约定的标准支付违约金，因协议约定的违约金标准过高，本院予以调整，被告应向原告支付以上述费用未付金额为基数按中国人民银行短期贷款基准利率的1.3倍为标准自2019年2月27日起计算至上述费用付清之日止的违约金。前期物业服务协议约定中央空调费应自乙方进场后按收费标准缴纳，故被告不应承担未进场期间的中央空调费，原告自行陈述在其主张的期间内XX1室及XX2室系空置，本院对原告诉请中包含的要求被告支付两套房屋按2.3元/月/平方米计算的写字楼中央空调费的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，判决如下：一、被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司支付拖欠的红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼XX1室2015年6月至2018年7月期间的物业服务费64563.52元及公共能耗费21790.19元，红谷滩新区绿茵路129号联发广场写字楼XX2室2013年10月至2018年7月期间的物业服务费16968.48元及公共能耗费5726.86元，合计109049.05元；二、被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司支付以上述第一项费用未付金额为基数按中国人民银行短期贷款基准利率的1.3倍为标准自2019年2月27日起计算至上述费用付清之日止的违约金；三、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3140元（已由原告预交3200元），减半收取1570元，由第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司负担330元，被告李某某负担1240元，退回原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司1630元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邬化雨二〇一九年七月十八日书记员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。6.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。