重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0108民初1892号 原告（反诉被告）王伟，男，汉族，住重庆市南岸区。 委托代理人朱雨竹，重庆华立万韬律师事务所律师。 被告（反诉原告）叶霞，女，汉族，住重庆市南岸区。 委托代理人屈楚樵，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。 委托代理人徐利蓉，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。 第三人重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路****1-22-2，统一社会信用代码91500000577987559W。 法定代表人徐万刚，经理。 委托代理人谭羽，系公司职员，女，土家族，住重庆市渝**1。 原告（反诉被告）王伟诉被告（反诉原告）叶霞、第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷案，本院立案受理后，由审判员何流担任审判长，与人民陪审员邹亮、陈作秀组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱雨竹，被告公司的委托代理人屈楚樵、徐利蓉，第三人的委托代理人谭羽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2017年原被告在第三人居间介绍下签订《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》协议，约定王伟将位于重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路***房屋以178万元卖给叶霞，以及房款支付时间与方式等。合同签订后，王伟一直按约履行合同，却在2017年11月16日接到第三人工作人员通知称叶霞不再购房，王伟于2017年12月5日向叶霞邮寄了《履约通知书》，给予其15日履约期限，但叶霞仍拒绝履行，王伟于2017年12月29日向叶霞邮寄了《解除合同通知书》。叶霞违反合同约定，依照合同应当承担违约责任，故诉至本院请求判令：1、确认原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议及其它附属协议》已经于2017年12月29日解除；2、叶霞向王伟赔偿违约金17.8万元；3、本案诉讼费用由叶霞承担。 被告辩称，叶霞一直按约履行合同并无违约行为，王伟未能按照合同约定在指定时间内办理解押手续，系其违约在先，双方房屋买卖合同于2018年2月26日因王伟违约而解除，故认可原告解除合同的诉求，但请求法院驳回其它诉讼请求。 反诉原告诉称，2017年10月22日，叶霞为了能在自有房屋度过2018年春节在第三人居间介绍下与王伟就重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路***号房屋达成购买合意，三方签订了《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等协议。同日，叶霞向王伟支付了定金五万元。合同约定，王伟应当在2017年11月30日前到贷款银行办完提前还贷手续并负责取回注销抵押权登记的房屋权证。叶霞按约完成了银行贷款审批手续，并于2017年11月6日获知贷款审批通过，但王伟在2017年11月29日仍未能办理还贷解押手续，第三人向叶霞表示若确定不再继续履行就协商解除，叶霞表示可以协商。2017年12月，叶霞先后收到王伟发出的《履约通知书》、《解除合同通知书》，但合同因王伟未完成解押取证的义务导致合同目的无法实现，王伟应当依照定金罚则承担法律责任，叶霞请求本院判令：1、王伟向叶霞双倍返还定金10万元；2、本案诉讼费用由王伟承担。 反诉被告辩称，合同解除的原因系叶霞拒不购买房屋，叶霞认可合同已解除并不是自己行使解除权，故其诉求于法无据。 第三人在本反诉中均述称，其已经按约提供了居间服务，并无任何违约行为，故请求法院裁决。 经审理查明，2017年10月22日，王伟（卖方、甲方）与叶霞（买方、乙方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，主要约定叶霞以178万元购买王伟所有的位于重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路***号房屋；房款支付方式为乙方在签约当日支付定金5万元，乙方在过户递件完成后当日内将首付款78万元支付甲方，尾款商业贷款95万元由贷款银行直接向甲方支付，若贷款机构实际贷款未足额批准的，乙方在过户递件当日补足差额；房屋现抵押于隆昌县农村信用合作社，甲方应在2017年11月30日前到其贷款银行完结手续并取回注销抵押登记后的房屋所有权证，双方应在甲方取得产权证并办理抵押注销登记且乙方银行贷款审批通过后15日内共同到房屋所在地房管局办理过户递件手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务，每逾期一日违约方应按照日千分之五向守约方支付违约金，逾期超过十五日地，守约方有权以书面通知方式解除合同，违约方须支付总成交价10%的违约金。 同日，王伟（甲方）、叶霞（乙方）另行签订《关于合同（编号：MM100***）的补充协议》，主要约定，甲方在收到首付款后但未收到银行放款期间同意乙方将房屋进行装修；甲方查档后可正常交易，托管定金由经纪方支付甲方，三方合同在甲方收到定金当日正式生效。事后，王伟向叶霞出具定金收款收据，载明：收到叶霞购买位于重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路587号10-16-2号房屋定金5万元。 另查明，合同履行过程中，买卖双方就解押方式产生争议，本诉原告庭审中主张买卖双方在第三人见证下变更了解押方式，约定由买家叶霞负责出资解押，本诉被告辩称根据合同约定解押义务在卖方王伟，并无变更。2017年11月6日，叶霞的按揭审批已获通过，批贷金额为95万元。2017年11月24日，王伟通过微信向叶霞表示希望其继续履行合同并准备好解押、首付款，未获叶霞回应。 2017年12月4日，王伟向叶霞送达履约通知书，主要载明：我们签订的《重庆市存量房屋买卖合同》等合法有效，你应当在2017年12月20日前按照合同约定办理购买上述房屋的相关事项等。 2017年12月15日，第三人工作人员通过微信群聊向王伟表示：叶霞提出两种解决方案，一种是定金退一半，另一种是继续履行合同，王伟自己筹资解押；第三人工作人员通过微信群聊向叶霞表示：王伟不同意第一种方案，可协助出资20万元解押，剩余50万元解押款由叶霞负责筹集；同在微信群的叶霞对第三人的转述未做任何回复。 2017年12月29日，王伟向叶霞邮寄了《解除合同通知书》，主要载明：2017年11月16日你告知中介方不买房子了，我于2017年12月5日向你邮寄了履约通知书。三方原口头约定由你负责出资解押，但2017年12月15日却表示要么不再履行合同要求退还一半定金，要么由我负责解押，为了合同能够继续履行，我积极筹集70万元后你却表明不再履行，现通知自本通知到达你时即行解除《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》并依法追究违约责任。 2018年1月18日，上海市建纬（重庆）律师事务所屈楚樵、徐利蓉律师向王伟发送《律师函》。 2018年2月26日，叶霞向王伟发出《同意解除合同通知书》，主要载明：第三人多次督促你办理解押手续，办理抵押注销手续后配合过户，但你至今未按约履行，故我决定同意解除房屋买卖合同及补充协议，同时保留追究你违约责任的权利。 以上事实，有当事人举示证据并当庭陈述在卷为凭，足以认定。 本院认为，买卖双方在第三人居间介绍下签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效。王伟和叶霞在合同中约定王伟在2017年11月30日之前贷款银行办理完成结按手续，承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。但叶霞在2017年11月16日通过微信向王伟作出了不愿继续购买王伟的房子意思表示。王伟也在2017年11月29日在微信中作出大家协商解除合同的意思表示。在2017年11月30日之后，双方对办理房屋解押手续又进行持续性磋商，但始终未有一个明确的解决方案。在本次合同履行中，叶霞在办理解押登记手续之前作出不购买王伟的房子的意思表示属于违约，而王伟未在合同约定的期限内（2017年11月30日之前）办理解押手续亦属于违约行为。王伟和叶霞对各自的违约行为均存在过错，且双方的违约行为也造成合同无法继续履行，根据过错相抵原则，两人可互不承担违约责任。王伟已经收取的定金5万元，应当返还给叶霞。 关于合同解除的问题。2017年12月29日，王伟向叶霞邮寄了《解除合同通知书》，要求解除《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。2018年2月26日，叶霞向王伟发出《同意解除合同通知书》，同意解除《重庆市存量房屋买卖合同》及相应的《补充协议》。王伟的解除行为不属于法定的解除权，但叶霞的回复视为双方就解除《重庆市存量房屋买卖合同》及相应的《补充协议》达成一致意见，属于合同法中的协商一致解除。故本院认定双方之间的房屋买卖关系于2018年2月26日解除。因《居间服务合同》与本案诉讼标的房屋买卖合同并非同一法律关系，本院对此不作处理，当事人可另行起诉主张。 对于反诉原告叶霞的诉讼请求，本院已在本诉中予以评判，故本院不再重复评判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、确认本诉原告王伟与本诉被告叶霞之间就位于重庆市南岸区海棠溪街道南坪东路***号房屋形成的房屋买卖合同关系于2018年2月26日解除； 二、反诉被告王伟在本判决生效之日起五日内将定金五万元退还反诉原告叶霞； 三、驳回本诉原告王伟的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告叶霞的其他诉讼请求。 本诉案件受理费3860元、由本诉原告王伟承担(已缴纳），反诉案件受理费1150元，由反诉被告王伟承担（反诉原告叶霞已预交，反诉被告王伟于本判决生效之日起十日内迳付反诉原告叶霞）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 何 流 人民陪审员 邹 亮 人民陪审员 陈作秀 法官 助理 郑亚军 二〇一九年七月三日 书 记 员 龙 佳