湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终639号上诉人（一审原告、执行案外人）：刘秋云，女，汉族，1969年8月19日出生，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：王征红，湖南云山律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：罗茂林，男，汉族，1967年2月14日出生，住湖南省东安县。被上诉人（一审被告、被执行人）：永州市恒润房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区翠竹路19号。法定代表人：陈海荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：段小强，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：陈海荣，男，汉族，1967年5月7日出生，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：段小强，北京德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人刘秋云因与被上诉人罗茂林、永州市恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）、陈海荣案外人执行异议之诉一案，不服湖南省永州市中级人民法院（2019）湘11民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。刘秋云的委托诉讼代理人王征红，罗茂林，陈海荣及恒润公司、陈海荣的共同委托诉讼代理人段小强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘秋云上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决以合同签订时间及收款收据时间与合同约定的“于合同签订之日一次性支付购房款的约定不符”为由，对上诉人用以证明买卖合同关系的重要证据不予认定，严重错误；2、一审判决以“转账时间、金额与购房合同不一致”为由，否定上诉人与被上诉人恒润公司之间的商品房买卖合同关系，明显证据不足，与事实不符；3、一审判决对上诉人提交的证据仅部分采纳，从而认定上诉人支付全部购房款证据不足实属不当；二、一审判决适用法律错误。上诉人与恒润公司签订了《武冈市商品房买卖合同》，支付了全部购房款，由于恒润公司未办理竣工验收导致不能办理过户，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项及第二十九规定处理。请求：1、撤销原判及（2017）湘11执29号及（2018）湘11执异18号民事裁定；2、改判立即停止对武冈市都市豪庭项目160#、161#、162#、163#、164#、165#、167#、168#、169#、170#门面及2811#、2810#、2807#、2808#、2806#、2805#、2102#、1903#、1902#、1803#、1802#商品房的执行并解除查封措施；3、由被上诉人承担本案诉讼费。罗茂林辩称：上诉人支付购房款的时间与商品房合同约定的时间不一致，商品房买卖合同不合理、不真实，上诉人也没有实际占有房屋，上诉人未提交完税证明证明房屋买卖的合法性、真实性。应驳回上诉，维持原判。恒润公司、陈海荣辩称：1、刘秋云对涉案房屋不享有登记有效的物权；2、刘秋云与恒润公司签订的商品房买卖合同，实为对借贷关系提供担保，不能产生买卖法律关系后果；3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保障的是消费者生存权，刘秋云所购房屋显然不是用于居住。请求：驳回上诉，维持原判。刘秋云一审诉讼请求：1、撤销（2017）湘11执29号及（2018）湘11执异18号执行裁定；2、立即停止对武冈市都市豪庭项目160#、161#、162#、163#、164#、165#、167#、168#、169#、170#门面及2811#、2810#、2807#、2808#、2806#、2805#、2102#、1903#、1902#、1803#、1802#商品房的执行并解除查封。一审法院查明：一审法院在执行申请执行人罗茂林与被执行人恒润公司、陈海荣股权转让纠纷一案中，于2017年5月11日作出（2017）湘11执29号执行裁定，查封恒润公司、陈海荣位于湖南省武冈市同保北路以东、百姓广场以西都市豪庭项目的一层外铺门面，门面号分别为104#、105#、106#、107#、136#、137#，一层内铺、二层铺面以及房号分别为616#、1402#、1406#、1802#、1803#、1902#、1903#、2003#、2102#、2103#、2202#、2402#、2403#、2408#、2410#、2607#、2608#、2610#、2602#、2603#、2605#、2802#、2803#、2805#、2806#、2807#、2808#、2810#、2811#、2815#套房共30套，查封期限为三年。2017年5月16日，一审法院向武冈市不动产登记中心送达上述裁定和（2017）湘11执29号协助执行通知书，2017年9月19日，武冈市不动产登记中心出具协助执行告知函，“贵院需预查封的武冈市都市豪庭项目一层外铺门面，门面号分别为104、105、106、107、136、137，一层内铺142至199号户室；二层铺面201至299号户室；616、1402、1406、1802、1803、1902、1903、2003、2102、2103、2202、2402、2403、2408、2410、2607、2608、2610、2602、2603、2605、2802、2803、2805、2806、2807、2808、2810、2811、2815户室均已办理预查封登记业务。”2016年5月25日（部分合同刘秋云所签订年份为2015年），刘秋云与恒润公司签订十一份《武冈市商品房买卖合同》，编号分别为201500272811号、201500272810号、201500272807号、201500272808号、201500272806号、201500272805号、201500272102号、201500271903号、201500271902号、201500271803号、201500271802号，合同约定刘秋云购买恒润公司都市豪庭项目中2811#、2810#、2807#、2808#、2806#、2805#、2102#、1903#、1902#、1803#、1802#商品房；十一套房屋的价款分别为629,817元、576,274元、620,909元、573,916元、573,916元、551,490元、315,300元、316,847元、311,934元、315,148元，买受人于合同签订之日一次性付款。部分合同第七条买受人逾期付款的违约责任、第八条面积确认及面积差异处理、第九条房屋室内层高及差异处理方式、第十条交付期限及条件、第十一条房屋交接及违约责任等内容均填写不完整，其中编号201500272808号、201500272806号、201500272805号三份合同，刘秋云签署的时间为2015年5月25日。合同通过武冈市房产局办理了网上签约，网签合同编号如前所述。2016年5月31日，刘秋云又与恒润公司签订十份《武冈市商品房买卖合同》，编号分别为20150027160号、20150027161号、20150027162号、20150027163号、20150027164号、20150027165号、20150027167号、20150027168号、20150027169号、20150027170号，合同约定刘秋云购买恒润公司都市豪庭项目一层内铺160#、161#、162#、163#、164#、165#、167#、168#、169#、170#门面；十间门面的价款分别为169,000元、169,000元、1,494,360元、596,120元、463,680元、463,680元、1,602,440元、1,561,280元、557,200元、557,200元，买受人于合同签订之日一次性付款。合同通过武冈市房产局办理了网上签约，网签合同编号如前所述。2016年6月1日，恒润公司向刘秋云出具十一张收据，金额有620,909元、573,916元、551,490元、315,300元、629,815元、576,274元、311,934元、316,847元、573,916元，收据收款人处均填写“陈”字样。刘秋云提供了华融湘银行转账凭证：2016年6月2日分两次汇款2,300,000元、1,100,000元，7月8日汇款3,500,000元；刘秋云还提供了中国建设银行的转账凭证：2016年6月11日汇款4,000,000元，24日分汇款1,000,000元，7月8日汇款3,500,000元，还有2,000,000元、3,500,000元。一审法院对涉案房屋采取查封措施后，刘秋云以都市豪庭项目被查封的一层内铺160#至165#、167#至170#门面以及2811#、2810#、2807#、2808#、2806#、2805#、2102#、1903#、1902#、1803#、1802#商品房系其所有为由，提出执行异议，一审法院于2018年9月7日作出（2018）湘11执异18号《执行裁定书》，驳回刘秋云的异议请求，刘秋云不服，于2018年9月27日向一审法院起诉。另查明，2016年5月27日，恒润公司出具授权委托书，委托杨飞雄、凌伟庄为都市豪庭项目部的监督人员，监督人员的工作权限为：1、监督委托方对外销售恒润都市豪庭项目中签订给作为抵押的商铺、住宅的销售、租赁事宜；2、监督委托方收取销售资金、租赁费、银行发放的按揭贷款资金全部存入监管账户；3、监督委托方支付公司正常运转的必要费用、人员工资、必须的工程，做到专款专用。以上委托权限自受托方进驻恒润都市豪庭项目部开始行使，直到委托方还清刘秋云、肖斌、彭刚等人所有借款本金、利息及其他相关费用时终止。同年6月6日，陈海荣代表恒润公司（甲方）与施工单位湖南万寿建设有限公司（乙方），以及杨飞雄、凌伟庄代表的湖南壹加壹投资有限公司（丙方），三方签订《武冈市都市豪庭项目后期施工补充协议书》，约定：一、施工工期，本工程在农历八月十五前，完成各项施工任务，达到验收标准，供客户使用；二、工程款支付方式：丙方负责提供资金，监督甲方支付，……；三、本工程总造价约1.45亿元，已支付1.1亿元，剩余约3,500万元除去以上第二条支付完后，所剩余工程款由丙方监督甲方支付，具体金额约1,400万元，以甲乙双方结算单并签字后为准，……；四、丙方根据甲方与丙方签订的借款合同，甲方保证提前提供足额抵押物时，在资金方面按工程进度替甲方支付工程款。2016年6月3日，刘秋云、彭刚（乙方）与恒润公司（甲方）、陈海荣（丙方）签订《担保借款合同》，约定乙方在本合同签署当日借给甲方人民币1,000万元；借款用途为，电梯、大理石、水电安装、防盗门、工程进程款；借款期限为陆个月，即2016年6月3日至2016年12月2日；借款利息为月息百分之三；合同第六条担保约定，甲方自愿将所开发的武冈市恒润都市豪庭楼盘中的第一、二、三、四层门面及商铺及楼盘中的28套商品房（以实际网签合同为准）和该项目所在地的土地他项权作为抵押，以保证借款本息的清偿。合同结尾甲方处加盖了恒润公司行政和账务公章，并有陈海荣签名；乙方署有刘秋云、彭刚签名，但刘秋云当庭否认签名的真实性；丙方有陈海荣签名。2016年7月8日，彭刚、肖斌、刘秋云出具300,000元领据，领款用途注明是，1,000万利息，2016年7月3日到2016年8月2日；肖斌、刘秋云出具810,000元领据，领款用途注明是，2,700万利息，2016年6月30日到2016年7月30日；曾杰军、刘秋云、姜秋兰出具360,000元领据，领款用途注明是，利息，1,200万利息，2016年7月8日到2016年8月7日。2016年7月30日，刘秋云出具810,000元领据，领款用途注明是，利息，（2,700万元）7.30日-8.30。2016年8月11日，彭刚、刘秋云出具180,000元领据，领款用途注明是，利息，（600万元）8.11日-9.11。刘秋云否认上述领据中签名的真实性。一审法院认为，本案争议焦点是刘秋云对涉案二十一套房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证和不动产登记是权利人享有该不动产物权的证明，是物权归属的有力证明，具有证据资格，刘秋云提出执行异议之标的物是不动产房屋，确认所有权的重要依据是不动产权属证。涉案的都市豪庭项目160#至165#、167#至170#门面以及2811#、2810#、2807#、2808#、2806#、2805#、2102#、1903#、1902#、1803#、1802#商品房登记在恒润公司名下，至今没有办理不动产物权变更登记，一审法院对涉案房屋采取查封措施，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”之规定。现刘秋云提出执行异议之诉，应当就自己对涉案二十套房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。从本案现有证据来看，首先，刘秋云虽然提供了与恒润公司签订的购房合同，但部分购房合同内容不完整，如买受人逾期付款的违约责任、面积确认及面积差异处理、交付期限及条件、房屋交接及违约责任等关系到买卖双方切身利益的内容均不完整，这与房地产市场交易习惯明显不符。该份证据不能证实刘秋云与恒润公司之间达成了房屋买卖的合意，故刘秋云提出“双方买卖合同真实、合法、有效”的起诉理由，应不予采信。其二，涉案合同约定的全部购房款是否支付证据不足，刘秋云涉及的房产达二十一套（执行异议时提出了三十七套），购房款高达2,600多万元，刘秋云虽然提供了恒润公司出具的收款收据，但没有银行转账凭证或取款记录一一佐证，现有银行转账凭证与合同约定在时间、金额上有较大出入，与客观事实不符。第三，刘秋云没有提供已经合法占有该商品房，以及其名下无其他用于居住的房屋的证据，且刘秋云一次性购买三十多套商品房,明显违背生活常理。同时，恒润公司、陈海荣提供的证据，恰好证明了刘秋云名为买卖房屋，实为民间借贷，网签商品房买卖合同的目的是为保证其贷款本息的清偿。综上，本案没有同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。故刘秋云提出“都市豪庭项目160#、161#、162#、163#、164#、165#、167#、168#、169#、170#、1149#、1150#、1151#、1152#、1153#、1157#、1158#、1159#、1160#、1161#、1162#、1163#、1164#、1165#、1166#、1167#门面及2811#、2810#、2807#、2808#、2806#、2805#、2102#、1903#、1902#、1803#、1802#商品房系原告所有”的起诉理由，与客观事实不符。买卖合同办理网签手续，目的是为了让房地产交易更加透明化，但网签并不产生物权预告登记的法律效力，更不会因此产生排除执行的法律后果。无论涉案房地产买卖合同是否办理网签手续，都不能达到刘秋云排除执行的目的。关于陈海荣诉讼称谓问题，恒润公司、陈海荣同为执行案件的被执行人，且两方均反对刘秋云提出的异议，应当列为共同被告。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回刘秋云的诉讼请求。案件受理费400元，由刘秋云负担。二审中，刘秋云向本院提交了证据，本院组织各方质证并记录在卷。因刘秋云提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。二审庭审后，刘秋云向本院递交了《关于请求法院核对证据原件并委托进行笔迹鉴定的申请报告》，本院认为，该笔迹鉴定不能达到其证明目的，本院不予准许。本院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案的争议焦点是刘秋云对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，刘秋云对涉案房产不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。本案所涉执行标的属于不动产，依上述法律规定物权只有经过依法登记才产生法律效力，本案中涉案房产的开发商是恒润公司，涉案房屋产权并未登记至刘秋云名下，因此刘秋云没有取得涉案房产的物权。刘秋云主张涉案房产已经网签，但网签不属预告登记，不能产生物权的法律效力。第二，刘秋云对涉案房产不能排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该条规定，排除执行必须同时符合上述三个条件，而非选择适用部分条件。本案被上诉人对刘秋云支付的款项性质及商品房买卖合同的真实性均有异议，姑且不论刘秋云所支付的款项是否系购房款，本案仅从刘秋云未提供其名下没有其他住房的证据，且涉案房产多达二十余套的基本事实，就应当认定所涉房屋不属刘秋云购买用于生活的唯一住房。综上，本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，参照该条规定，人民法院对其排除执行的主张，应不予支持。综上，刘秋云的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费400元，由上诉人刘秋云负担。本判决为终审判决。审判长  邹德辉审判员  唐雨松审判员  刘 杨二〇一九年七月二十七日法官助理龙菲书记员刘思伊