江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初2336号原告：周油建，男，1972年11月10日出生，汉族，上饶市广丰县人，经商，住江西省上饶市广丰区，委托诉讼代理人：吴红贵，江西惟矩律师事务所律师，特别授权。被告：章梁，男，1977年10月5日出生，汉族，上饶市信州区人，经商，住江西省上饶市信州区，诉讼委托代理人：周红伟，江西贤和律师事务所律师，一般代理。原告周油建诉被告章梁租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周油建及其委托诉讼代理人吴红贵、被告章梁及其诉讼委托代理人周红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周油建向本院提出诉讼请求：1、被告章梁向原告周油建支付租金48,500元，并自2019年2月1日起至支付完毕日止按854元/日支付逾期滞纳金（截止2019年4月30日计76,006元）；2、被告章梁向原告周油建支付违约金87,938.5元；3、被告章梁向原告周油建支付水费960元；4、本案受理费由被告章梁承担。原告周油建当庭变更诉讼请求：1、被告章梁向原告周油建支付租金48,500元，并自2019年2月1日起至支付完毕日止按854元/日支付逾期滞纳金（截止2019年4月30日计76,006元）；2、被告章梁向原告周油建解除合同、支付违约金87,938.5元；3、被告章梁向原告周油建支付水费960元；4、本案受理费由被告章梁承担。事实与理由：在2018年5月1日，原、被告签订商铺租赁合同,双方约定：原告将位于江西省上饶市信州区吉阳路8号上饶丽城2-1-2和2-2-2商铺（总面积433.93平方米）租给被告章梁使用，租赁期限五年，租金879,385元，自2018年5月1日起至2023年4月30日止，第一年租金156,000元，第二年租金165,360元，第三年租金175,281元，第四年租金185,798元，第五年租金196,946元。房屋租金按季度支付，每季度初支付一次租金。如果逾期支付租金，每逾期一日，须按日租金的2倍支付滞纳金。在租赁期内被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应按该合同总租金10%的额度向原告支付违约金。双方签订上述合同后，原告周油建按约将商铺交由被告章梁使用，然而被告章梁在2018年10月支付第三期季度租金时，欠付9,500元，在2019年2月至今未将第四期季度租金支付给原告，经多次催要未果。在2019年4月15日，被告章梁向原告明确其要单方解除租赁合同，并不再履行。另被告章梁租赁期间欠缴960元水费。原告基于被告已经明确单方提出要求解除合同，所以原告考虑避免损失的进一步扩大，被动接受被告解除合同的要求，原告主张要求被告承担单方解除合同的违约责任。因被告跟原告在微信要求已不履行合同，根据合同法规定所以原告向法院提出上述的诉讼请求，并且同意解除合同。被告章梁答辩：一、被答辩人未完成法定义务及合同约定义务，本案商铺租赁合同应属无效合同，被答辩人要求答辩人支付租金及违约金没有事实根据及法律依据。1、答辩人与被答辩人签订的《商铺租赁合同》第二条第二款约定：被答辩人应提供房产证等具有出租权的有效证明。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释的理解和适用》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”经核实，被答辩人出租给答辩人的房屋并未取得建设工程规划许可证，且至今未给涉案商铺办理相关产权登记，也未向答辩人提供涉案房产的相关权属证明文件。因此，案涉租赁合同应属无效合同；2、根据《中华人民共和国消防法》第十一条：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。”第十三条：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案中，被答辩人出租给答辩人的房屋未经消防验收合格，导致答辩人无法正常经营使用，答辩人据此解除合同并不属于违约；二、退一万步讲，即使房屋租赁合同有效，答辩人也不存在支付逾期滞纳金和违约金的情形，被答辩人的诉讼请求不应得到支持。1、答辩人认为涉案商铺租金比周边商铺的租赁价款高了20%,并多次和被答辩人说明，并希望减少租金，减少租金的请求遭到被答辩人拒绝后，随即答辩人便表示不再承租涉案商铺，并于2019年4月1日将涉案房屋的钥匙交付给被答辩人，被答辩人也接受了，应视为被答辩人同意答辩人解除合同；2、《商铺租赁合同》并未约定答辩人逾期支付租金以及解除合同的违约责任。退一万步讲，即使答辩人存在逾期支付租金的情形，被答辩人要求答辩人承担逾期滞纳金和违约金也是没有依据的；3、商铺租赁合同因属无效合同，原、被告双方提供的租赁合同在关于被告逾期支付租金以及解除合同这一块存在不一致，该合同由原告制作并提供给被告签字，被告基于对原告的信任在签订合同时误以为合同未约定上述责任，才签订了合同，现原告以被告违约并要求被告支付违约金，所依据的合同是原告本人所有；4、即使案涉合同有效，原告的诉请也不能得到支持，双方已经就解除合同一事答成了一致意见，被告因认为涉案商铺租金比周边商铺高了20%，所以与原告沟通希望减少租金，在该请求遭到拒绝后，并在2019年4月1日将钥匙交还给原告，原告也予以接受并未提出异议，所以应当视为解除合同而非被告单方解除合同；被告所持有的涉案合同并未约定解除租金以及逾期解除合同的违约责任，因此原告要求被告承担违约金以及滞纳金没有法律依据。经审理查明，2018年5月1日，原告周油建（甲方）与被告章梁（乙方）签订《商铺租赁合同》,合同约定：1、甲方出租给乙方的商铺位于江西省上饶市信州区吉阳路8号上饶丽城项目，编号为2-1-2（面积116平方米）和2-2-2（面积317.93平方米）；出租商铺面积共433.93平方米；2、租赁期限五年。自2018年5月1日起至2023年4月30日止；3、该房屋租金为：第一年租金156,000元（人民币），第二年租金165,360元（人民币），第三年租金175,281元（人民币），第四年租金185,798元（人民币），第五年租金196,946元（人民币）。租金按季度支付，每季度初支付一次租金。第一次多支付一个月的租金作为押金，在租期结束前一个季度的租金中予以抵扣；4、租赁期间，承租商铺发生的水、电、税收、物业管理费等由乙方负责；5、在租赁期内乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按该合同总租金10%的额度向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；6、乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的2倍支付滞纳金……合同一式两份，原、被告各执一份，原、被告均在合同上签名、捺印。合同签订后，原告周油建按约将商铺交由被告章梁使用，被告章梁承租后支付了押金7,000元，并按约支付了第一、二季度租金。截至2019年4月，被告欠付原告2018年11月1日-2019年1月31日第三季度租金9,500元、2019年2月1日-2019年4月的租金以及水费960元。2018年被告向原告提出解除合同并在搬离房屋后于2019年4月1日归还原告钥匙。上述事实，有原告提交的商铺租赁合同、水费单、不动产权证、微信截图，被告提交的微信聊天记录、转账凭证以及原、被告当庭陈述为证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案租赁合同是否无效；二、关于违约金以及滞纳金的认定；三、已付的押金以及尚欠的租金具体金额。关于争议焦点一，被告以涉案房屋未办理相关权属证明等原因为由主张涉案租赁合同无效，庭审中，原告周油建当庭出示的不动产权证（编号：上房权证上饶市字第××号）上明确记载了上饶市信州区吉阳中路99号2幢1-2、2-2房屋所有权人为周油建，规划用途为商业，登记时间为2014年7月1日，被告亦在庭审中对原告出示的此份证据当庭予以认可，故本院对被告关于涉案租赁合同无效的答辩意见不予采纳；关于争议焦点二，庭审中，原、被告出示的《商铺租赁合同》存在差异，原告提交的《商铺租赁合同》有文字部分共五面总计十三条，其中第四面的第九条约定的是乙方即被告的违约责任，包括违约情形以及违约金、滞纳金的计算标准，而被告当庭提供的《商铺租赁合同》有文字部分共计五面，但第三面与第四面内容重复，原告提供的《商铺租赁合同》中第四面关于乙方违约责任的内容在被告提供的《商铺租赁合同》中缺失，其余第一、二、三、五面内容与原告提供的《商铺租赁合同》内容一致，被告以原告同意解除合同，且违约责任没有约定为由主张不支付违约金以及滞纳金，本院认为：1、原告提交的《商铺租赁合同》从证据的表现形式看，第一条至第十三条序号完整、连贯，没有重复或缺漏，从记载的内容上看既约定了原告的违约责任也约定了被告的违约责任，且该份证据有原、被告双方的签名、捺印，符合订立合同的书写习惯，也具备书证的思想性、客观性、真实性、完整性、关联性等特征。而被告提交的《商铺租赁合同》第三页与第四页序号一致、记载的内容一致，明显存在重复装订的情形，从条款序号来看第九条约定的内容明显缺失，故被告提交的《商铺租赁合同》无论从表现形式还是从内容上看均不具备连续性、完整性的特征，本院对被告提交的《商铺租赁合同》不予认可；2、根据庭审中原、被告提交的微信聊天记录可知，被告在拖欠租金的情形下，原告多次向其催要租金，被告一直未支付，并在未经原告同意的情形下搬离房屋交还钥匙，根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第九条的约定，被告应承担相应的违约责任；3、原、被告签订的《商铺租赁合同》既约定了违约金计算标准又约定了滞纳金的计算标准，该滞纳金虽是逾期支付租金的滞纳金，但实际上仍是约定被告违约时应承担的违约责任，属违约金性质。合同同时约定滞纳金、违约金，计算标准明显过高，被告亦在庭审中主张违约责任约定过高，本院认为被告按合同总租金879,385元的10%向原告支付违约金已足以弥补被告的损失，关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持；关于争议焦点三，1、被告尚欠原告2018年11月1日-2019年1月31日第三季度租金9,500元以及水费960元的事实被告当庭予以认可，本院予以确认；关于原告主张的被告尚欠2019年2月1日-2019年4月30日第四季度租金39,000元，本院认为，原告于2019年4月1日从被告处拿回钥匙并清楚被告已搬离了涉案房屋，即2019年4月1日之后已不存在事实上的租赁关系，故合同解除时间应以原告收回钥匙的2019年4月1日为准，即被告尚欠的最后一期租金起算时间及金额为2019年2月1日-2019年4月1日共计26,000元；2、关于押金的支付情况，被告主张已支付了13,000元押金，其中转账7,000元，剩余6,000元的押金系上一手承租人仍有押金6,000元仍在原告处，直接划给被告作为被告押金一部分，原告当庭对转账的7,000元押金予以认可，本院予以确认，因被告未能在本院指定的举证期内提交证据予以证明剩余6,000元押金的支付情况，故本院对此事实不予确认；3、原、被告均同意本案一并处理押金事宜，故抵扣应退回的押金7,000元后，被告尚欠原告租金28,500元、水费960元。综上所述，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告周油建与被告章梁签订的《商铺租赁合同》；二、被告章梁于本判决生效后十日内支付原告周油建尚欠的租金28,500元（已扣除7,000元押金）、水费960元、违约金87,938.5元。三、驳回原告周油建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,502元，减半收取2,251元，由原告周油建负担1,013元，被告章梁负担1,238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  李军二〇一九年七月九日法官助理戴少芸书记员俞佳