江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣02民初92号原告：冯上家，男，1957年11月18日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：郑烨，江西泰方律师事务所律师。被告：景德镇华声物业有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区马鞍山路52号2楼A座。法定代表人：江耀明，该公司董事长。原告冯上家与被告景德镇华声物业有限公司（以下简称华声公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，适用普通程序，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告冯上家、委托诉讼代理人郑烨，被告华声公司原诉讼代表人江西景德会计事务所委托诉讼代理人戴敏、付颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯上家向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告破产管理人于2018年9月13日告知解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》的决定无效；2、判决确认景德镇市沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺为原告所有；3、判决被告及被告破产管理人为原告办理滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺产权登记；4、判决被告及被告破产管理人向原告支付逾期办证的损失134640元（220000元×10年×6.12%=134640元）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年5月15日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，原告以每平方米1517元的价格购买了景德镇市沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺，该两间店铺建筑面积共145m2，总金额220000元。当日，原告付清了房款，被告将该两间店铺交付给原告占有、使用至今，该两间店铺所有权人为原告。依据合同第十五条约定，被告应当将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。但至今，被告仍未能按合同约定为原告办理房产权登记。2018年1月19日，景德镇市中级人民法院根据被告的申请，裁定受理被告破产清算一案，并于2018年3月13日裁定诉讼代表人江西景德会计师事务所担任破产管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行……”，本案原告已付清了全部购房款、履行完毕了合同，且被告已经交付给原告占有、使用，故而江西景德会计师事务所于2018年9月13日告知原告决定解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》行为无效，于法无据。现江西景德会计师事务所作为被告破产管理人，应当接管被告的责任和法定义务，为原告办理产权登记，保障原告的合法权益。根据《中华人民共和国企业破产法》第二十一条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起”。故诉至法院，请求判如所请。华声公司答辩称，1、本案中的法律关系实质是借款关系，原、被告不是买卖关系，当事人以签订房屋买卖合同作为合同担保，应当按照民间借贷的关系审理。2、即便原、被告存在房屋买卖合同关系，但本案并不能进行实质的履行，合同签订时间是2008年，而诉争房屋于2007年就已经抵押给了银行，管理人在本案破产关系中已经对本案房产进行了调查，被告在涉及商品房买卖之前就已经进行了抵押，对抵押权人不发生法律效力，破产管理人没有办法进行实质履行，为了履行义务管理人已经发函告知了原告，原告的事实部分没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告冯上家为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、冯上家的身份证，证明其主体适格；2、编号GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，证明2008年5月15日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺，房屋总价220000元；双方约定由被告办理产权证，因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告承担违约责任，但被告至今未按合同约定为原告办理产权证；3、收款收据、电费、水费单，证明原告依约付清了房款，履行完毕了合同义务，被告将沿河西路114号滨江公寓1幢11号、12号店铺交付给原告占有、使用至今，滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺的所有人为原告；4、景德镇市中级人民法院（2017）赣02破申4号民事裁定书、景德镇市中级人民法院（2018）赣02破2号决定书，证明被告已进入破产程序，破产管理人为江西景德镇会计师事务所；5、告知函，证明被告破产管理人于2018年9月13日告知原告决定解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》的行为；6、景德镇市珠山区人民法院（2010）珠民一初字第239号民事判决书，证明原、被告之间的借贷纠纷已经在珠山区人民法院进行了处理，并作出了判决；7、房屋登记簿，证明本案诉争房屋登记时间为2010年7月1日，不动产应以登记时间为准，并不影响原、被告之间的房屋买卖合同关系，不能由此对抗双方之间的商品房买卖关系，被告应当为原告办理产权登记，并承担违约责任。华声公司质证认为，1、三性均无异议；2、真实性无异议，但其合法性、关联性有异议，是对借款关系的一个担保，原告并不是实际的购买人，应按照实际的借款关系进行审理，原告诉请不符合法律规定；3、收款收据三性均有异议，我方在本案答辩意见中已经进行了说明，因此，该组证据与本案没有关系，不能证明原告享有该店面的所有权；2018年10月8日电费真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告对本案房屋享有合法权利，同时机打的截至于10月1日，没有盖章，真实性有异议，关联性也有异议，第三张机打发票真实性无异议，关联性有异议，不能证明原告对该房屋享有合法权利；4、三性均无异议；5、真实性无异议，该份证据也证明我方已经履行了自己的义务，在2007年已经受理了抵押，原告与被告签订的商品房买卖合同并不能实际履行；6、真实性无异议，我们举证的10万元情况，是因为当时的借款总金额是32万元，我们要说明的其本质是借贷关系，而不是买卖关系；7、真实性无异议，债务履行期限为2010年10月13日，登记的时间并不是房屋设立时间，登记时间应该以设立的时间为准。被告向本院提交如下证据：1、借条（2007年6月29日）复印件、华声公司法定代表人江耀明出具的一份情况说明原件，证明本案当中原告并不是房屋的实际购买人，本案实际是借款关系；2、抵押合同，证明在2007年本案涉案房产已经抵押给了中国农业发展银行景德镇市分行，因此，原告诉争的纠纷不是商品房买卖合同纠纷；3、调查取证申请书，主要申请调查本案诉争房屋抵押情况。冯上家质证认为，1、借条与本案没有关联，出具的情况说明因为其本人未到庭，三性均有异议，是其单方陈述的，同时，借款纠纷在珠山区人民法院已经作出了处理，本案就是商品房买卖合同，并不是借款纠纷；2、不动产的抵押应该以登记为准，没有办理登记的不能对抗抵押人，原告是在有预售许可证的情况下办理的，与原告没有关联，抵押登记的时间为2010年，被告将房屋卖给原告之后又擅自将该店面抵押给了中国农业发展银行，严重侵犯了原告的合法权益。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方有异议的证据，本院综合其他证据材料予以分析认定。经审理查明，2008年5月15日，原告冯上家与被告华声公司签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买景德镇市沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号店铺，总房价为22万元，并由被告开具收据，收到购房款22万元。之后，冯上家一直占有、使用至今。景德镇市沿河西路114号一、二层店铺由被告于2007年11月14日抵押给了中国农业发展银行景德镇市分行，并办理了抵押登记。故原告至今未能办理诉争房屋产权证。另查明，被告华声公司于2018年1月进入破产程序，江西景德会计师事务所为该公司破产管理人。2018年9月13日，华声公司破产管理人江西景德会计师事务所向原告冯上家发出告知函，主要内容为：“经管理人认真审查你方申报的材料，显示你方2008年5月14日所购买的位于滨江公寓1幢1单元11-12#店铺，并交付了购房款，但未办理不动产权属登记。现因该不动产在2007年已设立抵押登记，出卖人华声公司无法为你方办理房屋产权证书，合同不能履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，经管理人商议，决定解除华声公司与你方签订的《商品房买卖合同》。现特发函告知你方，可向管理人申报你方购买店铺的债权；若你方对管理人解除合同的决定不服，可向管理人提出异议或向景德镇市中级人民法院提起诉讼”。故原告诉至本院，请求判如所请。审理中，被告辩称双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，实际是借贷关系，之所以签订《商品房买卖合同》，只是对债的担保。还查明，2007年11月29日，被告法定代表人江耀明向原告借款10万元，并出具借条。2010年冯上家诉至景德镇市珠山区人民法院，该院作出（2010）珠民一初字第239号民事判决，判决江耀明偿还冯上家10万元。本案中，被告辩称当时华声公司共借冯上家32万元，其中10万元经诉讼解决，22万元由被告用本案诉争房产担保并签订《商品房买卖合同》。而本案中，被告提供的10万元借条落款时间为2007年6月29日。由于被告华声公司于2018年1月进入破产程序，原告冯上家诉至本院，其起诉状上列明被告为华声公司，华声公司破产管理人江西景德会计师事务所列为诉讼代表人参加诉讼，管理人委托江西晨天律师事务所律师戴敏、付颖为诉讼代理人。2018年12月5日，本院作出（2018）赣02破2号民事裁定书，裁定驳回申请人华声公司的破产清算申请。华声公司不服该裁定，提出上诉。江西省高级人民法院于2019年2月28日作出（2019）赣破终1号民事裁定书，裁定准许华声公司撤回上诉。至此，华声公司破产申请未获支持，故本院未将破产管理人江西景德会计师事务所以及委托诉讼代理人戴敏、付颖列为本案诉讼参与人。本院认为，本案中，原告冯上家主张双方存在房屋买卖关系，被告辩称双方实质为借贷关系，之所以签订《商品房买卖合同》是对借贷关系的担保。经审查认为，诉争店铺景德镇市沿河西路114号滨江公寓1幢1单元11号、12号已由被告于2007年11月14日抵押给了中国农业发展银行景德镇市分行，并办理了抵押登记，而原告提供的《商品房买卖合同》签订时间为2008年5月15日，也就是说双方签订该合同之前诉争房屋已经办理了抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，由于被告签订《商品房买卖合同》时，诉争店铺已经抵押，且未经抵押权人同意并告知，故依法认定双方签订的《商品房买卖合同》无效。因此，原告请求确认诉争店铺为其所有、办理产权登记及被告支付逾期办证的损失，于法无据，本院不予支持。同时，被告的破产申请已被驳回，其破产管理人于2018年9月13日向原告发出的告知函自然失效，故原告请求确认“被告破产管理人于2018年9月13日告知解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》的决定无效”缺乏事实依据，应予驳回。综上所述，原告冯上家的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告冯上家的诉讼请求。案件受理费6620元，由原告冯上家负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  刘亮常审判员  欧阳国审判员  舒 亚二〇一九年七月十一日书记员  冯秋娜