山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1402民初1639号原告：王秀玲，女，1965年10月15日出生，汉族，无业，住山东省德州市德城区。被告：姜山，男，1985年10月2日出生，汉族，无业，住山东省德州市德城区。被告：康莹，女，1984年10月20日出生，汉族，个体工商户，住山东省德州市德城区。被告：姜明亮，男，1957年10月9日出生，汉族，无业，住山东省德州市德城区。被告：乜连俊，女，1955年3月3日出生，汉族，农民，住山东省德州市德城区。上述四被告共同委托代理人：赵春彬，山东阳光桥律师事务所律师。原告王秀玲与被告姜山、康莹、姜明亮、乜连俊返还原物纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告王秀玲、被告姜明亮及被告姜山、康莹、姜明亮、乜连俊共同委托代理人赵春彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令四被告停止侵权、排除妨害，立即搬出履行交付房屋义务，并按之前每月1500元房租的双倍即每月3000元支付非法占据房屋的使用费，从2019年3月1日至实际搬出交付日，房产估价人民币200000元；2、本案诉讼等相关费用由被告承担。事实与理由：涉案房屋位于山东省德州市德城区，被告姜明亮为原房主，原告是现房主，当初约定2017年8月22日前，被告姜明亮将房屋交付给原告，至今没有交付房屋。原告多次催促，被告以各种理由拖延，期间双方多次签订搬出交付房屋的协议，被告也写了搬出交付房屋的保证书，每次到期后仍不搬出交付房租。原告为维护自身的合法权益，起诉至贵院，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告姜山、康莹、姜明亮、乜连俊辩称，一、2013年8月24日，姜明亮向张华云借款500000元，用涉案的房屋作担保，并办理了房屋他项权证书，权利人为张华云。借款到期后，张华云向法院起诉，德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第2777号民事判决书，判决姜明亮偿还张华云借款500000元及利息。2017年5月22日张华云与姜明亮等人达成“执行和解协议书”，该和解书第二项约定姜明亮给付张华云500000元，用涉案的房产抵顶500000元，同时约定将涉案的房产协助办理到本案原告王秀玲的名下。二、原告将涉案的房产转移到自己的名下，不符合法律的规定，应认定为无效。我国《担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”依据上述法律规定，涉案房产在执行过程中，没有经过法定程序，没有对房屋进行评估和拍卖，直接变更为原告，不符合法律的规定,应为无效。三、原告的诉求没有事实和法律依据。原告在诉讼请求中要求被告立即搬出涉案的房屋，不符合“执行和解协议书”第三条“办理完过户手续后姜明亮三个月内将房屋交付给王秀玲，超过三个月交付房屋的，每月姜明亮支付一千元的房租费给王秀玲”的约定，该条约定说明姜明亮是可以在涉案房屋内长期居住的。被告在此居住符合“执行和解协议书”双方的约定，被告没有违约。同时，根据该约定可以看出，在没有进行对房屋的价格进行评估是有原因的，当时双方约定，过户只是走个手续，只要姜明亮拿出500000元，房子可以随时过回来的，在此前提下，姜明亮协助了过户，这是附条件的过户，现在，原告违约起诉，原告的诉求没有事实和法律依据，不应当得到法律的支持。四、涉案房屋以500000元的价格买卖，显失公平。在德州市德城区人民法院（2014）德城民初字第2777号民事判决中，涉及到担保人张希君，当时法院强烈要求执行张希君，姜明亮为抛开张希君，不影响二人的关系和张希君的前程，在对方的诱骗下，签订了“执行和解协议书”。涉案房屋在当时的市场价格为1000000元左右，是学区房，双方对此事是明知的。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第72条：对显失公平的认定作了司法解释，即“一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，应认定为显失公平。”因为显失公平和当前被告的经济情况，作为调解本案的原则，被告要求将涉案房产500000元及后续的利息支付给原告，待被告正式拿出钱后，将房屋过户到被告名下。五、被告有证据证实涉案房产，只是暂时登记在原告名下。原、被告从不认识，因“执行和解协议书”中有将涉案房产登记到原告名下，便产生了本案。在“执行和解协议书”中，张华云、张希君均认可在姜明亮暂时没有钱的前提下，只是将涉案房产暂时登记在原告名下，有张希君的电话录音为证，现原告要求被告一家搬走腾房，与事实不符，原告的要求不应得到法律的支持。六、为了500000元欠款的落实，姜明亮承诺在2019年8月30日前，将欠款500000元支付与原告或张华云，如有违约，姜明亮保证在2019年8月30日晚自动腾出涉案的房屋。七、为证实“执行和解协议书”是在张华云欺诈骗取的诱导下签订的并违心进行了过户，被告有两份证据给予证实。1、张华云与王秀玲协议书，说明该案如果涉案房屋流拍后，才能将房屋登记在王秀玲名下；2、张希君的电话录音，说明张希君、于文庆、王秀玲处理此事时，商定只要姜明亮还完钱，房屋户名过回原房主的事实。再补充一点被告姜山和康莹没有在此房居住，不构成侵权，不是本案适格的被告。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的证据及当庭陈述，认定事实如下：涉案房屋位于德州市德城区。2015年9月25日，本院作出（2014）德城民初字第2777号民事判决书，经审理查明，2013年8月23日，张华云与被告姜明亮、张希君（军）签订《借款、抵押、担保合同》，约定姜明亮向张华云借款500000元，被告姜明亮以涉案房屋作抵押，张希君（军）自愿为该笔借款提供连带保证责任。本院依法判决被告姜明亮于判决生效后5日内偿还张华云借款500000元及利息（时间自2013年12月28日起至付清借款之日止，按照年利率24%计算），张希君（军）和被告乜连俊付连带清偿责任。2016年8月2日，本院作出（2016）鲁1402民初1360号民事判决书，判决于文庆、德州庆辉商贸有限公司连带偿还原告王秀玲借款本金800000元及利息324800元，并支付自2016年7月至付清全部借款之日止，以借款本金800000元为基数按月利率2%计算的逾期利息，于判决生效后十日内付清。2017年5月22日，张华云、于文庆、张希军、原告王秀玲及被告姜明亮签订《执行和解协议书》，协议如下：一、法院判决书确认姜明亮、张希军欠张华云借款500000元，利息300000元。二、张希军给付张华云300000元，姜明亮给付张华云500000元，姜明亮用鲁德字52793号房产（涉案房屋）抵顶500000元。三、协议签订后，张希军将300000元于2017年5月22日打入于芳建设银行账号；姜明亮在签订协议后协助张华云将鲁德字52793号房产过户至王秀玲（身份证号：3724011965××××××××）名下，以不动产证确认过户办理完毕为准，办理完过户手续后姜明亮三个月内将房屋交付给王秀玲，超过三个月交付房屋的，每月姜明亮支付1000元的房租费给王秀玲。四、张希军、姜明亮履行以上执行义务后，张华云到法院办理撤回申请执行手续。2017年6月10日，德州市国土资源局出具鲁（2017）德州市不动产权第0010734号不动产权证，将涉案房屋登记至本案原告王秀玲名下。2019年1月4日，被告姜山出具证明：证明本人姜山租赁王秀玲位于苗家胡同1号楼7单元402室，到期日期为2019年2月28日，到期自动搬出，月租金为1500元。2019年1月5日，被告姜山出具保证书一份，内容是：我是姜山，身份证号是：3714021985××××××××，现租住在王秀玲的房子里，此房是迎宾小区1号综合楼748号，房主王秀玲多次催促搬出，以前都以各种理由拖延了，最后承诺的是2018年12月底搬出，至今还没有搬出。这次保证2019年2月25日前搬出此房，不再以任何理由拖延时间了。2019年3月12日，原告王秀玲与被告康莹签订协议书，自愿达成协议：姜山2019年3月21日前搬出涉案房屋，并结清水、电、气以及物业等费用，交付房屋及储藏间等。原告王秀玲、被告康莹在协议书上签字摁手印。2019年3月12日，原告王秀玲与被告康莹另签订协议书一份，达成协议：定于德城区迎宾小区1号综合楼748号经双方协商同意定于2019年3月21号清空房子，搬出并交房子和储存间钥匙。原告王秀玲、被告康莹在协议书上签字。另查明，被告姜山与康莹、姜明亮与乜连俊分别为夫妻关系，被告姜山系被告姜明亮与乜连俊的儿子。被告姜山与康莹在涉案房屋内居住并向原告王秀玲交纳房租到2019年3月份，被告姜明亮与乜连俊自2019年4月份起至今居住在涉案房屋内。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。根据原告的起诉、被告的答辩及双方提交证据的情况，本院认为本案争议焦点有二：一、姜山、康莹作为被告主体是否适格；二、被告姜明亮、乜连俊是否应自涉案房屋内搬出。关于第一个焦点问题。被告姜山与康莹虽曾在涉案房屋内租住，但自2019年3月份起，被告姜山与康莹已自涉案房屋内搬出并结清之前的租赁费，原告王秀玲亦无其他证据证明其二人针对涉案房屋有其他侵权行为，原告王秀玲无依据将姜山、康莹列为本案被告，故姜山、康莹主张其二人作为本案被告主体不适格的辩称意见，本院予以支持。关于第二个焦点问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。”的规定，不动产物权登记是不动产物权设立的生效要件。2017年6月10日，德州市国土资源局出具鲁（2017）德州市不动产权第0010734号不动产权证，将涉案房屋登记至原告王秀玲名下，自此涉案房屋的所有权即通过物权登记的方式转移至原告王秀玲处。被告辩称涉案房屋在执行过程中，未经评估、拍卖等法定程序直接变更登记到原告王秀玲名下，不符合法律规定。但根据原、被告提交证据的情况来看，2017年5月22日，原、被告及案外人张希军、张华云、于文庆达成和解协议，被告姜明亮同意将涉案房屋变更登记至原告王秀玲名下，以抵销被告姜明亮与张华云之间的债务。说明将涉案房屋变更登记至原告王秀玲名下是被告姜明亮真实意思表示，且该和解协议是在债权已届清偿期后达成的协议，区别与被告辩称的《担保法》第四十条规定的在债权未届清偿期之前达成的以债务人不履行债务时直接转移标的物所有权为内容的流质契约。且双方已实际履行了和解协议的约定，因此涉案房屋变更登记至原告王秀玲名下并未违反法律规定。关于被告姜明亮称曾约定其还钱后即把房屋变更登记回被告姜明亮名下，原告王秀玲表示对该约定并不知情，被告姜明亮仅提交一份与案外人张希军二人的通话录音无法证实其主张，且通话录音中与姜明亮通话的对方也并未表示与原告王秀玲约定过被告姜明亮辩称的“曾约定其还钱后即把房屋变更登记回被告姜明亮名下”这一事实，故对被告姜明亮的上述辩解，本院不予采信。现被告姜明亮、乜连俊无法定或约定的事由居住在涉案房屋内，应认定其构成侵权，原告王秀玲作为涉案房屋所有权人要求被告姜明亮、乜连俊停止停权、排除妨害，立即搬出涉案房屋，本院予以支持。原告王秀玲要求被告姜明亮、乜连俊按每月3000元支付自2019年3月1日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费，本院认为原告王秀玲的这一要求并无依据，原、被告于2017年5月22日达成的和解协议中的约定：被告姜明亮在办理完过户手续后超过三个月交付房屋的，每月姜明亮支付1000元的房租费，现乜连俊也在涉案房屋内居住，亦应交纳使用房屋的费用，故本院确定被告姜明亮、乜连俊自2019年4月份起至实际搬出涉案房屋之日止，按每月1000元向原告王秀玲支付房租费。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第十七条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告姜明亮、乜连俊于本判决生效之日起十日内返还原告王秀玲位于德州市德城区房屋，并给付原告王秀玲按每月1000元自2019年4月份起至实际搬出上述房屋之日止的房屋使用费。二、驳回原告王秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元减半收取2150元，由被告姜明亮、乜连俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德州市中级人民法院。审判员  刘焰二〇一九年七月十五日法官助理李洁书记员郑世超