广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)桂执异24号 案外人：广西志远大家汇实业有限公司。住所地：广西南宁市青秀区东葛路9号联发.臻品1号楼1706号。 法定代表人：李春霆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄有雄、广西金狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁莎莎，广西金狮律师事务所律师。 申请执行人：南宁市和基房地产开发有限责任公司。住所地：广西南宁市青秀区园湖路11号。 法定代表人：周少梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓景方，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 被执行人：广西桂盛房地产有限责任公司。住所地：广西南宁市青秀区双拥路36-1号绿城画卷A座22号A2306号房。 法定代表人：黄秋荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢延华，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢乃瑞，广西邦泰律师事务所律师。 本院在审理南宁市和基房地产开发有限责任公司（以下简称和基公司）与广西桂盛房地产有限责任公司（以下简称桂盛公司）合资、合作开发一案中，依据本院（2018）桂民二初2号之一民事裁定，查封桂盛公司名下的土地，案外人广西志远大家汇实业有限公司（以下简称志远公司）向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，并于2019年5月18日举行了听证，案外人志远公司的委托诉讼代理人黄有雄、梁莎莎、申请执行人和基公司的委托诉讼代理人邓景芳、被执行人桂盛公司委托诉讼代理人卢乃瑞均到庭参加听证，现已审查终结。 志远公司提出异议称，广西壮族自治区高级人民法院（以下简称广西高院）查封桂盛公司名下、位于南宁市××秀区××以北枫林路以西国有建设用地土地使用权错误，该宗土地是异议人于2014年8月28日与桂盛公司签订《房地产项目转让合同》，2017年12月28日签订《补充协议》购买所得。根据合同约定，桂盛公司以4500万元转让涉案宗地及地上建筑物给异议人，异议人已支付全部价款并实际占有使用，还以桂盛公司的名义向相关部门提交相关申请、报建手续，支付相关税费等费用，未能办理变更过户手续非因异议人原因造成。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定的情形，请求解除对涉案土地的查封。为证明其主张，志远公司向本院提交如下证据材料：1、营业执照及身份证复印件，2、广西高院（2018）桂执保11号财产保全情况告知书及涉案土地查封信息，3、桂盛公司股东会决议，4、《房地产项目转让合同》及《补充协议》，5、桂盛公司收据（土地价款），6、志远公司股东宁朝敏银行流水清单，7、工商局电脑咨询单及志远公司章程，8、情况说明，9、志远公司缴纳土地使用税费凭证，10、志远公司股东宁朝敏缴纳相关税费凭证（31份），11、志远公司股东大会第6次会议决议，12、最高额抵押合同，13、闲置土地认定书（编号：2016011255）,14、《关于450××××4003GB00352宗地闲置土地处置有关事宜的函》（南国土资函）﹝2017﹞1428号，15、关于给予玉商财富天下项目备案的通知（南清发改备字﹝2015﹞76号），16、广西华蓝岩土工程勘察报告工程及付款凭证。17、广西建工集团第五建筑工程有限责任公司设计项目《总平面布置图》及付款凭证，18、工商银行终端交易平台系统查询截图，19、张祖韬转款银行流水，20、关于200万的转款说明(张祖韬)及身份证复印件，21、证明(文海涛)，22、银行卡复印件，23、文雯转款银行流水，24、关于收取志远公司地产项目及土地转让价款的说明，25、关于490万元的转款说明(文雯)及身份证复印件，26、证明(文海涛)及身份证复印件，27、证明(陆长用)及身份证复印件，28、证明(张瑜捷)及身份证复印件，29、“对所提交证据进行说明的材料清单”。 申请执行人和基公司答辩称，异议人与桂盛公司签订的《房地产项目转让合同》在异议人公司注册成立前，主张涉案宗地是异议人受让所得，依据不足，一是将志远公司注册成立前多个自然人资金往来作为土地转让费，大部分转账未注明为借款关系，不能证明支付涉案宗地转让的事实，二是没有证据证明异议人实际占有涉案土地，三是涉案土地仍登记在桂盛公司名下，未能过户是因异议人未按照转让合同约定履行开发义务，对涉案宗地投资未达该项目总投资的25%过错所致，依照城市房地产转让管理法律规定，该项目属于不能转让过户的房地产项目。综上，异议人的主张并不符合《异议复议规定》第二十八条规定，请求驳回其异议。 被执行人桂盛公司答辩称，桂盛公司与异议人签订的《房地产项目转让合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，异议人已支付全部转让价款，桂盛公司也将土地交付异议人使用和支配，涉案土地相关权利义务已转移异议人所有，异议人主张应得到支持，赞同异议人请求解封涉案土地的意见。 本院查明，申请执行人和基公司于2018年5月8日向本院提出财产保全申请，请求对桂盛公司价值人民币3亿元以内的财产予以查封、冻结，担保人中国人民财产保险股份有限公司南宁市分公司自愿为上述财产保全申请提供担保。2018年5月15日，本院作出（2018）桂民二初2号之一民事裁定，裁定查封、冻结桂盛公司价值在3亿元以内的财产。同月21日，本院查封登记在桂盛公司名下、位于南宁市××秀区××以北枫林路以西国有建设用地（宗地号码450××××4003GB00352，宗地面积3927.88平方米）；2018年5月30日，查封桂盛公司持有南宁大自然花园置业有限公司51%股权，并于同年6月30日已将查封结果告知双方当事人。 另查明，桂盛公司以该宗地设定抵押，向中国光大银行股份有限公司南宁分行贷款5000万元。 在审查中，本院组织当事人对异议人志远公司提交的证据进行质证。 和基公司质证意见：对证据1无异议。对证据2广西高院（2018）桂执保11号财产保全情况告知书无异议，但认为涉案土地查封信息与本案无关。对证据3真实性无异议，对合法性和关联性有异议，认为该股东会议决议只能证明桂盛公司与他人有合作意向，不能证明涉案土地的归属。对证据4《房地产项目转让合同》及《补充协议》三性有异议，该项目是异议人志远公司注册成立之前签订，而土地作为不动产其所有权转移应以产权变更登记为准。对证据5桂盛公司收据有异议，该收据是桂盛公司单方出具，没有异议人转账记录证明，且该公司与异议人存在利害关系。对证据6志远公司股东宁朝敏银行流水清单有异议，该流水清单未显示付款人身份情况，所记载是自然人资金往来，与本案无关。对证据7有异议，宁朝敏、张祖韬是否为志远公司股东与本案无关。对证据8情况说明有异议，该说明是桂盛公司单方出具，与异议人有利害关系。对证据9志远公司缴纳土地使用税费凭证有异议，是空白打印不能作证据使用。对证据10志远公司股东宁朝敏缴纳相关税费凭证（31份），真实性、合法性无异议，关联性有异议，完税主体是桂盛公司，该证据与涉案土地无关。对证据11志远公司股东大会第6次会议决议与本案无关。对证据12最高额抵押合同只证明第三人石埠乳业为桂盛公司提供担保，证明涉案土地一直为桂盛公司享有处分权，不能证明异议人占有涉案土地。对证据13、14、15关联性有异议，证明涉案土地为桂盛公司未开发使用，与异议人占有使用无关。对证据16、17该份报告相应主体与异议人无关，转账款凭证摘要为借款，其余转账付款人为桂盛公司，收款人为案外人，与本案无关。对证据18工商银行终端交易平台系统查询截图三性均有异议，没有相关部门的认证，真实性无法确定，即便该证据反映的事实真实，也只能证明自然人宁朝敏与桂盛公司之间有用途不明的款项来往，不能证明与涉案土地存在联系。对证据19真实性无异议，对合法性及关联性有异议。该证据是自然人张祖韬与黄东之间的资金往来情况，没有显示资金往来的性质和用途，与本案无关。对证据20关于200万的转款说明(张祖韬)及身份证复印件。对三性均有异议，张祖韬证言未经质证真实性无法确定;即使证词真实，也只能说明张祖韬向黄东支付过200万元的款项，不能证明与涉案土地存在联系。对证据21(文海涛)证言三性均有异议。文海涛证言未经质证真实性无法确定，且文海涛为志远公司的股东，与志远公司有直接利害关系，不能成为证人作证。对证据22银行卡复印件，三性均有异议，与本案无关。对证据23文雯转款银行流水真实性无异议，但对合法性及关联性有异议。该证据记载自然人文雯与黄东之间的资金住来情况，未显示资金往来的性质和用途，与本案无关；该银行流水第一页日期为2015年7月10日的第一笔记录是广西金冠通讯设备有限公司(以下简称金冠公司)在17时23分转入490万元，其后从18时12分开始以每笔4.9万元共100笔的方式转给黄东共490万元;再有该银行流水第八页日期为2015年7月20日的一笔金冠公司转入3658，1元备注为“工资”，可见文雯与金冠公司有劳动或劳务关系。故，文雯将从金冠公司转入的490万元再转给黄东，是为案外人金冠公司所为，与本案无关。对证据24关于收取志远公司地产项目及土地转让价款的说明，三性均有异议。其一、文雯将金冠公司转入490万元立即转给黄东的行为是代案外人金冠公司所为，该证明没有任何真实款项交易;其二、文雯490万元款项来源于案外人金冠公司，与志远公司无关;其三、前一证据文雯转款银行流水显示金冠公司是在2015年7月10日17时23分将490万元转入文雯的账上，再由文雯立即转给黄东。可见，“现在又恰逢下班时间”而让本应由志远公司支付给黄立夏的款项变成了金冠公司转款经文雯再到黄东，这一说法显然不真实。对证据25关于490万元的转款说明(文雯)及身份证复印件，真实性没有异议，但对合法性和关联性有异议。结合证据6文雯转款记录，转账是真实的，但是，转账的性质和用途，如前所述与本案无关。对证据26证明(文海涛)及身份证复印件三性均有异议。文海涛证言没有出庭质证，证据的真实性无法确定，且文海涛为申请人志远公司的股东，存在利害关系。对证据27证明(陆长用)及身份证复印件、证据28证明(张瑜捷)及身份证复印件，三性均有异议。其一、该两人没有出庭作证，证据的真实性无法确定;其二、证明显示了陆长用与张祖韬的关系，与志远公司有直接利害关系。对证据29“对所提交证据进行说明的材料清单”有异议，该清单下所列三份说明均为志远公司单方出具，是该公司单方意见，没有证据效力。 桂盛公司对异议人提交的证据均无异议。 本院认为，综合当事人意见，归纳本案的焦点问题为：异议人志远公司请求解除对涉案土地查封是否有事实和法律依据？ 异议人志远公司主张涉案土地项目是其购买所得，向本院提出执行异议，即是对涉案土地的权属提出实体异议，目的是阻却法院对该涉案土地的执行。异议人提出在涉案土地查封前其已与桂盛公司签订合法有效的转让合同，并提交证据1、证据4证明。本院认为，异议人与桂盛公司于2014年8月28日签订《房地产项目转让合同》、2017年12月28日签订《补充协议》，涉案土地本院于2018年5月30日查封，上述合同、协议在本院查封前签订没有争议。然而，根据志远公司营业执照记载，该公司成立日期为2014年9月12日，表明志远公司注册成立前、尚未取得法人主体资格就对外行使民事权利，与桂盛公司签订合同，不符合公司法第三十七条关于法人应具备的条件，所签订的合同不具有法律效力，本院不予采信。异议人提出已支付全部涉案土地价款，并提交证据6、证据7、证据19、证据23等证据，证明通过股东宁朝敏、张祖韬和第三人文雯账户将涉案款全部转至桂盛公司股东黄立夏和黄东账户。本院认为，首先是证据7，仅记载2014年9月11日、16日两笔银行流水清单，记载信息表明，不明付款人分别向黄立夏账户转账3000万元和800万元，只能证明是个人资金往来情况。其次是证据19，记载2015年7月7日张祖韬与黄东发生一笔200万元的银行流水，仅是证明该两人有资金往来，即便有张祖韬的转款说明以及第三人文海涛证明，但该两人的证言未经质证，不能证明与涉案土地有关联。再次是证据23，记载2015年7月10日文雯账户银行流水，第三人金冠公司向文雯账户转账490万元，文雯以每笔4.9万元共100笔将该款转给黄东，证明金冠公司通过文雯账户与黄东存在资金往来事实，即便有文雯等人的说明和证明，但未经质证，不能证明与涉案土地有关。上述证据6、证据7、证据19、证据23银行流水资金流转均未备注转款性质，均不能证实与涉案土地有关，且异议人对此未能做出合理解释，本院不予采信。异议人提出其已占有涉案土地，证据10、11、12、13、14、15等证据，拟证明志远公司通过股东宁朝敏对涉案土地缴纳税款以及对涉案土地委托第三方勘察等事宜。本院认为，不管是税费缴纳还是委托第三方勘察的费用都是通过宁朝敏个人账户对外支出，且纳税主体、委托勘察主体仍为桂盛公司，该证据不能证明志远公司占有使用涉案土地的事实。 综上，异议人主张其在人民法院查封前就已签订合法有效的转让合同，支付对价受让涉案土地房地产项目并占有使用以排除人民法院的强制查封执行，却未能提供充分的证据证实其主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，因此，异议人主张解除涉案土地的查封理由不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回广西志远大家汇实业有限公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广西壮族自治区高级人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长 杨家杰 审 判 员 易凤英 审 判 员 阮传华 二〇一九年七月十九日 法官助理 邓 波 书 记 员 梁芸瑕