北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初3340号原告：瞿常文，男，1962年12月23日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王子龙，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双庆，北京大成律师事务所实习律师。被告：刘嘉，男，1980年12月17日出生，汉族，住北京市西城区。被告：孙楠，女，1979年12月26日出生，汉族，住北京市西城区。二被告共同委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。第三人：重庆金安小额贷款有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号。法定代表人：邹宣戈，总经理。委托诉讼代理人：李巧玲，北京亚欧雍文律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨岚，北京亚欧雍文律师事务所律师。原告瞿常文与被告刘嘉、孙楠、第三人重庆金安小额贷款有限公司（以下简称：重庆金安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告瞿常文及其委托诉讼代理人王子龙、李双庆，被告刘嘉、孙楠的委托诉讼代理人刘芳，第三人重庆金安公司的委托诉讼代理人杨岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瞿常文向本院提出诉讼请求：1.要求刘嘉、孙楠立即一次性清偿重庆金安公司关于北京市大兴区乐园路29号院22号楼15层1单元1501房屋（以下简称：案涉房屋）剩余的贷款本息（含违约金），并于清偿完毕后十日内办理案涉房屋的解除抵押登记手续；2.刘嘉、孙楠不履行清偿重庆金安公司债务的，我可代刘嘉、孙楠向重庆金安公司清偿案涉房屋剩余贷款本息（含违约金），重庆金安公司应于债务清偿后10日内办理案涉房屋的解除抵押登记手续，我代刘嘉、孙楠向重庆金安公司清偿剩余贷款本息及违约金的，刘嘉、孙楠应在我代为清偿后5日内给付我代为清偿支出的费用及上述费用的同期银行贷款利息；3.刘嘉、孙楠于案涉房屋解除抵押登记后三日内协助我办理权属转移登记手续，将案涉房屋登记至我名下；4.刘嘉、孙楠按照每日2960元的标准支付违约金（按照全部已付房款370万元日万分之八的标准，自2014年12月5日计算至案涉房屋转移登记至我名下之日止）；5.诉讼费由刘嘉、孙楠承担。事实与理由：2011年12月6日，刘嘉作为购买人与北京旭辉兴腾置业有限公司（以下简称：旭辉公司）签订编号为Y1245040的《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定由刘嘉购买案涉房屋。2011年12月20日，刘嘉与交通银行股份有限公司北京慧忠里支行（以下简称：交通银行）、旭辉公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定刘嘉将案涉房屋抵押给交通银行。2017年6月15日，交通银行出具《个人贷款结清证明》，载明刘嘉已于2017年6月14日还清个人贷款100万元本金及相应利息。2013年9月27日，我为购买案涉房屋向刘嘉支付定金2万元。2013年9月28日，我与刘嘉签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定由我购买刘嘉名下的案涉房屋，建筑面积138.86平方米，房屋性质为商品房，未设定抵押，成交价格为390万元。合同对办理过户的时间节点以及违约责任做了详细约定。合同签订后，我和明享桂分多次给付刘嘉购房款368万元，加上定金共计370万元。2014年11月20日，刘嘉就案涉房屋取得所有权证书。刘嘉取得案涉房屋产权证后，既未向我告知，也未按照约定履行过户义务，恶意违反合同约定。当我得知刘嘉已经取得房屋产权证后，便多次要求其履行合同义务，办理过户手续，但刘嘉借各种理由一拖再拖。2018年4月17日，刘嘉告知我将案涉房屋抵押给第三人借款的事实并向我出具承诺要在2018年6月15日前还清贷款，协助我办理过户并承担我的所有损失。但至今，刘嘉仍拒不履行义务。2018年7月，我诉至贵院，贵院作出（2017）京0115民初13950号民事判决书，确认我与刘嘉于2013年9月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》有效，该判决业已生效。在该案中贵院查明，2017年6月29日，刘嘉与第三人重庆金安公司签订《授信协议》和《最高额抵押合同》，将案涉房屋抵押给第三人，抵押期限自2017年6月29日至2022年6月28日。且孙楠作为刘嘉的配偶对案涉房屋主张权利。我与刘嘉签订合同时，刘嘉曾承诺案涉房屋无抵押，但刘嘉先是于2011年12月20日将案涉房屋抵押给交通银行，后又将案涉房屋抵押给重庆金安公司。刘嘉的上述行为不仅违反合同约定，更是丧失基本诚信，属于恶意违约。另外，我为了购买案涉房屋而将已有房屋出卖，因刘嘉不配合我办理案涉房屋的过户手续，导致我在已售房屋上的户口无法迁出，其他亲人的户口事宜亦无法办理，严重损害了我的权益。后来因为我及家人的户口无法迁出发生诉讼，我因此赔偿案外人14万元。刘嘉、孙楠辩称：不同意瞿常文的诉讼请求，按照刘嘉与重庆金安公司之间签署的合同，每月按期偿还了贷款，归还的信誉也没有问题，合同也没有解除，我们是有能力偿还的，也不需要瞿常文代为偿还，即使代偿因此会产生的其他费用，我们也不同意承担；在房屋没有解押的情况下，无法办理房屋过户手续，只有等到刘嘉与重庆金安公司之间的合同履行完毕才能够进行解押，才能进行房屋过户手续。按照买卖合同约定我们并不是违约方，到目前为止瞿常文是真正的违约方，当时卖房的时候是300多万元，至今还有20多万没有付，瞿常文有故意行为，请求法院驳回瞿常文的诉讼请求。重庆金安公司辩称：瞿常文同意代为刘嘉偿还抵押贷款，我公司没有意见，我公司可以配合办理提前还款手续，但无论谁来偿还这笔款项，办理解除押的手续只能出具给刘嘉，因为签合同主体是刘嘉。2017年6月29日，刘嘉与我公司签订了授信协议，期限自2017年6月29日至2022年6月28日，同时双方又签订了最高额抵押合同，约定案涉房屋为抵押物，设定了抵押登记金额是500万元。2017年6月29日，与刘嘉签了借款合同，借款额度为500万元，刘嘉又陆续签了三个借款合同，分别为2017年8月17日借款121000元，2017年9月12日借款125000元，2017年12月1日借款371000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月27日，瞿常文为购买案涉房屋，向刘嘉给付定金2万元。次日，出卖人刘嘉与买受人瞿常文签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定瞿常文向刘嘉购买案涉房屋，建筑面积138.86平方米，《北京市商品房预售合同》编号为Y1245040，该房屋性质为商品房，未设定抵押，成交价格为390万元，买受人采取自行交割方式付款，定金金额2万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。该合同第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第十条约定：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起直到房屋产权证下来后15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记手续。（二）买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1.如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照总房价200%利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。合同签订后，瞿常文共给付刘嘉购房款368万元。另查，2011年12月6日，出卖人旭辉公司与买受人刘嘉签订了编号为Y1245040号《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定刘嘉购买案涉房屋。2011年12月20日，刘嘉（借款人、抵押人）与交通银行（贷款人、抵押权人）、旭辉公司（保证人）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定刘嘉购买案涉房屋，贷款金额为100万元，贷款期限为360个月。2014年11月20日，刘嘉取得了编号为X京房权证兴字第XXXX号不动产权证书，登记房屋所有权人为刘嘉，登记地址北京市大兴区乐园路29号院22号楼15层1单元1501，共有情况为单独所有。2017年6月15日，交通银行出具了《个人贷款结清证明》，载明，借款人刘嘉已于2017年6月14日还清个人住房贷款100万元贷款本金及相应利息。2017年6月29日，借款人刘嘉与出借人重庆金安公司签订了编号为DY20170628006724的《授信协议》和《最高额抵押合同》，其中《授信协议》约定最高授信额度为500万元，期限为自2017年6月29日至2022年6月28日。《最高额抵押合同》第三条约定：抵押物为案涉房屋，抵押期限自2017年6月29日至2022年6月28日。截至法庭辩论终结前，重庆金安公司表示刘嘉尚欠借款本息共计2059330.23元。瞿常文表示虽同意代偿刘嘉向重庆金安公司的借款本息，但不能够代为清偿所有债务。2018年4月17日，刘嘉出具证明材料一份，载明，刘嘉于2013年9月28日已将旭辉御府22＃-1-1501出售给瞿常文并收取房款370万元整（房款为390万元整）已形成买卖事实。因本人刘嘉个人原因，至今未完成过户手续（贷款未缴清），约定2018年6月15日将贷款缴清前过户，以上所述均为事实，本人承诺具有法律效力。如本人刘嘉未在限定期内完成过户手续（6月15日）所造成瞿常文一家后续损失，本人愿意承担连带责任。再查，2017年7月，瞿常文、明享桂将刘嘉作为被告、孙楠作为第三人以房屋买卖合同纠纷为由诉至我院，要求确认瞿常文与刘嘉签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》有效等。案件审理过程中，孙楠提交刘嘉与旭辉公司于2012年11月29日签订的《房屋实测面积之补充协议》复印件，证明在孙楠与刘嘉结婚后，孙楠支付过购房款。本院于2018年6月26日作出（2017）京0115民初13950号民事判决书判决，瞿常文与刘嘉于2013年9月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》有效。之后，刘嘉不服提起上诉，2018年10月19日刘嘉撤回上诉。案件审理过程中，就案涉房屋权属问题，孙楠表示在另案中确实主张案涉房屋属于夫妻共有财产，但现有证据证明案涉房屋属于刘嘉单独所有，亦认可案涉房屋属于刘嘉个人财产，而且对刘嘉与瞿常文就案涉房屋买卖交易一事并不知情亦未收取任何房款。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，业已生效的判决已经确认瞿常文与刘嘉签订的房屋买卖合同合法有效，且刘嘉签订书面承诺于2018年6月15日前解除借款抵押并完成所有权转移登记手续，刘嘉应按照双方约定履行义务，但案涉房屋借款抵押至今尚未解除且庭审中刘嘉亦拒绝偿还借款本息，导致瞿常文合同目的无法实现，刘嘉的行为已构成违约，瞿常文有权要求刘嘉继续履行合同承担相应违约责任。抵押人进行交易不得损害抵押权人的利益。因案涉房屋存在借款抵押登记，虽瞿常文同意代刘嘉清偿借款涤除抵押权，重庆金安公司亦同意瞿常文代偿，但瞿常文无能力清偿刘嘉在重庆金安公司的所有贷款本息导致继续履行合同存在障碍，故瞿常文要求办理案涉房屋转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。另，关于违约责任，因案涉房屋实际办理转移登记手续时间无法确定，瞿常文基于继续履行合同所主张的违约金，可待所有权转移登记手续的条件具备后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回瞿常文的诉讼请求。案件受理费70元，由瞿常文负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  王爱清人民陪审员  张渝江二〇一九年七月二十六日法官 助理  刘毅琼书 记 员  刘雪飞