苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0506民初3650号 原告：深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州工业园区亭盛街66号栖湖名苑121幢。 负责人：贾哲，总经理。 委托诉讼代理人：刘翼、王兴春，江苏姑苏律师事务所律师。 被告：葛静洁，女，1971年8月6日出生，汉族，住江苏省江阴市。 被告：孙琦，男，1970年11月12日出生，汉族，住江苏省江阴市。 原告深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司（以下简称中信公司苏州分公司）诉被告葛静洁、孙琦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案，依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王兴春、被告葛静洁到庭参加诉讼，被告孙琦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告中信公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业费28795.43元；2.被告承担违约金9228.94元（暂计算至2019年4月8日止，到实际支付之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其与房地产开发企业签订了《苏州市前期物业服务协议》，约定其为“浩阁”小区提供物业管理服务，并约定了其与开发商、被告之间的权利义务，物业服务费的单价、违约条款等。合同签订后，其为涉案小区提供了物业管理服务，但被告一直拖欠2014年1月1日至2018年12月31日的物业费未付。 审理中，原告变更第2项诉讼请求为要求被告支付就28795.43元按年利率6%从起诉之日开始计算至实际支付之日的逾期付款利息损失。 被告葛静洁辩称，其不支付物业费有原因，浩阁2幢2-401号进门北侧墙体严重裂缝，要求物业维修，没有回复；东房间西南方顶上漏水、西房间东墙体上沿口有裂缝并漏水，物业一直未来修理；小区整体环境大不如第一第二年，可以用脏乱差形容，包括无保安岗亭、地下车库积水、地面停车无人管理、未配套设立专用烟道等等问题，物业服务不达标。 被告孙琦未作答辩。 经审理本院认定如下事实：苏州林甲岩房产发展有限公司（甲方）作为房地产开发经营企业与原告中信公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定甲方通过协议选聘方式将中信太湖城▪浩阁酒店式公寓委托乙方实行物业管理服务。小区坐落位置：苏州太湖国家旅游度假区香山南路（街道）1号。委托管理服务期限：2年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自2008年10月28日12时起至2010年10月27日12时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），住宅：2元/月▪平方米；商业：6.3元/月▪平方米，以上部分另外均收取代收代缴费：0.6元/月▪平方米。上述收费标准由甲方在售房同时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。在管理过程中，因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：（七）因20%以上业主延迟交付物业服务费用所致的损害。包括但不限于30%以上业主延迟交付物业服务费用等违反本合同约定的义务，导致乙方不能完成本合同第六条约定的管理目标，责任由违约方承担，造成乙方经济损失的，违约方应给予乙方经济赔偿。同时，乙方有权解除本合同。本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为本合同的期限。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知业主委员会。原告自2008年为涉案小区持续提供物业服务至今，2009年至2013年期间，两被告按每平米每月2.6元的标准支付原告物业费，自2014年1月1日开始未支付物业费。 另查明，苏州太湖国家旅游度假区香山路1号2幢401室房屋及2幢505室房屋均登记在两被告名下，房屋面积分别为134.13㎡、50.47㎡，共有形式为共同共有，房屋用途为成套住宅。涉案小区至今未成立业主委员会。 审理中，被告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.物业费清单复印件2份，反映2幢401室及2幢505室的物业费标准。 2.中信物业服务手册1份，反映物业服务的标准、设施环境。 3.江苏省住宅物业管理服务标准1份，反映物业服务的标准。 4.照片9张，反映房屋质量问题及小区环境。 5.购房发票复印件2份，反映案涉房屋的购房情况。 6.结婚证复印件1份，反映两被告系夫妻关系。 7.住宅使用说明书复印件1份及住宅质量保证书复印件1份，反映2幢401室房屋的项目简介情况。 原告质证后称，对证据1-3无异议，但对证明目的不认可；证据4真实性无异议，但仅可看出小区某个特定时间点的状态，物业服务是持续服务的过程，其在不断改进物业服务，房屋质量问题，应找相应的开发商解决；证据5-7无异议。 本院认为，中信公司与苏州林甲岩房产发展有限公司签订的《苏州市前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。物业管理服务企业按约提供物业服务后，物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。物业出售以后至业主委员会或者业主与物业服务人正式签订物业服务合同前所发生的物业服务纠纷，业主与物业服务人有约定的，依照其约定处理。本案中，涉案小区至今未成立业主委员会，原、被告之间亦未签订物业服务合同，被告作为业主接受原告提供的物业服务至今，应当按照中信公司与苏州林甲岩房产发展有限公司签订的前期物业管理委托合同中约定的标准向原告交纳物业服务费用。根据该合同约定，住宅：2.00元/月▪平方米，代收代缴费：0.6元/月▪平方米。现被告按上述标准支付物业费至2013年12月31日，2014年1月1日至2018年12月31日期间按上述标准计算的物业费为28797.6元，本院对此予以确认。 关于被告提出原告提供的物业服务不达标，故其不支付物业费的答辩意见。根据被告提供的现有证据，无法证明原告提供的物业服务不符合双方约定，故本院对被告的该项答辩意见不予采信。交纳物业费是业主的基本义务。不按期交纳物业费不仅会侵害物业服务企业的合法权益，还会影响整个小区的物业管理服务质量，损害全体业主的共同利益。如业主认为物业公司提供的物业服务存在瑕疵，可以通过与物业公司协商等合理合法的方式行使权利；如业主认为物业公司的行为给其造成了损失，可以在收集相应证据后另行主张赔偿，维护自身合法权益，但业主通过拒付物业费的方式进行对抗是不恰当的，此举不仅不利于物业服务的健康开展，甚至会使正常的物业服务难以为继。物业公司在向业主提供物业服务时遇到问题应及时与业主沟通，以服务为本的物业管理企业，只有处理好与业主的关系，被业主接受，才能促进物业公司的健康发展及社区的和谐稳定。同时，业主也应按约及时交纳物业费，而非通过拒付物业费的方式主张权利，只有这样，小区的物业服务才能进入良性循环。 综上所述，因被告葛静洁、孙琦至今未交纳2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，现原告要求两被告支付物业费28795.43元并支付就28795.43元按年利率6%计算自起诉之日至实际支付之日的逾期付款利息，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告葛静洁、孙琦于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司物业费人民币28795.43元及就人民币28795.43元按年利率6%计算自2019年4月16日至实际支付之日的逾期付款利息。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币375元，由原告深圳市中信物业管理有限公司苏州分公司负担91元，由被告葛静洁、孙琦负担284元。被告葛静洁、孙琦应负担的案件受理费已由原告预交，被告葛静洁、孙琦于本判决生效之日起十日内直接给付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 （此页无正文） 审判员 谢 丰 二〇一九年七月一日 书记员 陆晓文