云南省石林彝族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0126执异6号异议人（案外人）：安信信托股份有限公司。住所：上海市控江路******。法定代表人：王少钦,公司董事长。委托代理人：杨斌，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：江西省建工集团有限责任公司。住所：江西省南;'>住所：江西省南昌市西湖区北京路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周才柬，公司总经理。委托代理人：蒋静，云南海合律师事务所律师，一般授权代理。被执行人：石林成安置业投资有限公司。住所：昆明市石林县;'>住所：昆明市石林县鹿阜街道办事处阿诗玛南路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李建辉。委托代理人：张理燕，公司员工，一般授权代理。第三人：昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司。住所：昆明市盘龙区东风;'>住所：昆明市盘龙区东风路汇都中心****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李伟。本院在执行江西省建工集团有限责任公司与石林成安置业投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案中。2019年4月19日，案外人安信信托股份有限公司对（2018）云0126执999号案（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》有异议，要求撤销该评估报告及依据该评估报告进行的司法拍卖，并中止（2018）云0126执999号案的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。异议人安信信托股份有限公司称：在石林彝族自治县人民法院（2018）云0126执999号执行案中，第三人昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司（下称“正信评估公司”）的（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》极为不专业和荒唐，具体体现在：（一）、该评估机构无司法鉴定资格，其无权适用《司法鉴定程序通则》进行评估，其评估报告不具有任何法律效力；（二）、该评估报告的委托机构执行案号是（2018）云01执1233号，而实际执行案号是（2018）云0126执999号，两者不一致，也就是说评估报告被用于非委托人（昆明市中级人民法院）的司法处置，石林彝族自治县人民法院使用应当属于无效使用；（三）异议人注意到，该评估报告评估人出具的评估资格是住房与建设部颁发的评估资格及资质等级证，虽然在2014年国务院就废止了资产评估师（财政部）和土地评估师（国土资源部）的许可，但不意味其可以对土地使用权享有当然的评估权。土地一级开发过程的评估，涉及政府部门和国土资源部门的诸多政策规定，特别是被评估对象第三人石林成安置业投资有限公司，属于石林县政府的招商引资对象，出让土地也是按照有关招商引资政策出让的。该评估报告擅自介入土地一级开发评估和招商引资政策，不能全面反映土地的市场价值，属于无权评估。其只能对土地二级市场价值进行评估，不能对一级开发市场发表任何的评论及评估，特别是不能作为交易的假设前提；（四）、按照《房地产估价规范》估价原则，房地产估价应遵循：1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则。评估机构在接受委托时，应当结合评估目的，按照评估原则设计合理的评估技术路径和评估方法。正信评估公司在接受委托时，已经清楚本次评估是用于司法拍卖，而司法拍卖就是所得价款用于偿还债权人的款项，在这种情况下，评估机构就应当选择最有利于债权人债权实现最大化评估方法，而不是选择债权人债权实现最不利的成本法进行评估。（四）按照《房地产估价规范》第四章“估价方法”共包括估价方法选用、比较法、收益法、成本法、假设开发法及其他估价方法六部分内容。在估价报告中，首先在确定适用的估价方法前，应对每一种估价方法逐一进行适用性分析，同时提出在对方法进行适用性分析时，应分别从方法理论上适用性及客观条件具备与否两个层面进行分析。就是要求估价报告方法选用内容中，先要将所有备选的方法的基本原理进行介绍，下一步逐一根据估价对象及市场实际情况，对其进行适用性分析，最终确定评估选用的估价方法。尤其对于理论上适用，但客观条件不具备的方法，重点说明其不适用的原因。而正信评估公司所做的评估报告根本没有按照规范对选用的成本法进行适用性分析，也未对其它评估方法进行介绍说明，而是在《致估价委托人函》中直接说明是按照成本法进行评估。（五）按照成本法进行评估，就必须按照《房地产估价规范》确定技术路径和参数：1、确定房地合估与房地分估路径。成本法第一步提出“应根据估价对象状况和土地状况选择房地合估路径或房地分估路径，并优先选择房地合估路径。”“当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，测算房地产重置成本或重建成本；当选择房地产分估路径时，应把土地和建筑物当作各自独立的物，分别测算土地重置成本，建筑物重置成本或重建成本。”2、明确各项必要支出及应得利润计算方式。《房地产估价规范》对于土地成本、建设成本、各项支出及应得利润的测算方式均给出了明确的要求，主要包括重新购置土地和重新开发土地的土地成本的价格构成；重置成本与重建成本的适用范围；建筑物必要支出及应得利润的价格构成以及利息、利润的计算基数等；3、在建工程考虑减价因素调整。《房地产估价规范》提出“在建工程和新近开发完成的房地产，采用成本法估价时可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整。”这里减价修正主要包括选址不当，规划设计不合理、工程施工质量欠佳、周围环境被破坏、房地产市场不景气等。4、成本法权益状况修正。《房地产估价规范》提出：“成本法测算出的价值，宜为房屋所有权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不同时，应对成本法测算出的价值进行相应调整。”而正信评估公司的评估报告，对上述问题都未按照规范详细的说明，只是简单的说明评估对象没有取得《建设工程施工许可证》和用于回迁安置用房。据异议人了解，石林鹿城广场E区虽然未取得《建设工程施工许可证》，但有石林住建局同意开工的书面批复文件，评估机构为啥不调取、同时其回迁安置用房也不是下放公益目的的回迁安置，而是属于地产开发过程中由开发商石林成安置业投资有限公司进行的商业开发回迁安置，这就相当于回迁户提前购买了房屋。所以评估报告是不能令人信服的，最终得出的评估结论也是荒唐的。综上所述，（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》本身及其后隐藏的问题都较多，不排除被异议人、第三人和买受人串通危害案外人和其他债权人利益的情形，属于无效评估。申请执行人江西省建工集团有限责任公司答辩称，一、昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司是昆明市中级人民法院通过公开摇号选定的入库评估机构，具有评估资质；二、（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》已送达案件相关权利人，法律程序合法。三、江西省建工集团有限责任公司认为（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》是客观、公正的。昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司答辩称：一、其估价机构系“人民法院诉讼资产网”载明专业估价机构，具备接受人民法院委托，承担司法评估鉴定业务的资格。作为房地产估价机构，国标技术标准《房地产估价规范》规定了一般估价实施程序，《司法鉴定程序通则》针对法院委托评估司法鉴定业务，确定了符合法律规定，更为详细、完备，标准高于《房地产估价规范》的实施程序。本着协助维护司法公正，遵守独立、客观、公正的基本执业原则，其估价机构依据《司法鉴定程序通则》规定的鉴定程序实施本次评估鉴定，体现了本估价机构的高度执业责任感。二、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）第三条规定，“人民法院需要对异地的财产进行评估或拍卖时，可以委托财产所在地人民法院办理。”三、估价对象执行标的系房地一体在建工程，其宗地自土地一级市场受让取得，估价遵守《房地产估价规范》的技术要求。房地产估价行业存在的技术基础前提假设之一，是根据房地产价格形成机制和过程，模拟市场实施估价。注册房地产估价师模拟估价对象执行标的房地产开发建设过程实施执行标的房地一体在建工程估价，包括模拟其宗地在土地一级市场的再取得过程实施估价，符合《房地产估价规范》4.4.2第2款的规定。四、不同的估价方法从不同的技术途径反映估价对象房地产价值。截止本异议回复函出具本估价机构及执业估价师未知晓有“成本法不利于债权人债权实现”的法律、技术标准规定。五、《房地产估价规范》4.1估价方法的选用，无异议人所述“这就要求估价报告方法选用内容中，先要将所有备选的方法的基本原理进行介绍”的规定。估价方法的适用性分析，已在提交估价委托人的《房地产估价报告》P51－P52中作如下表述：本次房地产评估司法鉴定服务于昆明市中级人民法院强制执行被执行人石林成安置业投资有限公司位于石林××××区石国用（2012）字第002472号、石国用（2013）字第003854号，石国用（2013）字第003609号土地使用权及对应鹿城广场E区在建工程。根据2018年10月19日石林鹿阜旧城改造工程指挥办公室出具“情况说明”，估价对象未办理《建筑工程施工许可证》，无法确定其是否按照规划许可内容进行建设，依据《云南省违法建筑处置规定》第二条的规定，估价对象房屋合法性待定，故被执行人无法获取其宗地、地上建筑物开发建设对应的合法利润。对可能的买受人，同样无法合法获取估价对象宗地、地上建筑物开发建设对应的合法利润。综上，买受人对估价对象宗地在价值时点当地土地使用权出让一级市场的再取得成本，及其地上建筑物重建支出成本扣除折旧后的价值予以认可成为本次房地产估价结果成立的交易假设前提。相应地，本次评估鉴定，只能采用成本法评估估价对象重置支出成新价格。六、本评估机构及注册房地产估价师对其出具的鉴证性估价报告的（含估价结果）的客观、合理性承担相应的法律责任，估价结果是否予以采信由估价委托法院裁定，本评估机构及注册房地产估价师搜集的估价资料中未见异议人所述“石林住建局同意开工的书面批复文件”，该异议证据资料应由异议人呈人民法院。经审查，本院认定事实如下：江西省建工集团有限责任公司与被告石林成安置业投资有限公司建设工程施工合同纠纷案，江西省建工集团有限责任公司于2017年9月27日向云南省高级人民法院提起诉讼。2017年12月1日，云南省高级人民法院作出（2017）云民初174号民事裁定书，并于2018年1月4日对被告石林成安置业投资有限公司所有的位于石林××××区，土地使用权证号为：石国用（2012）第002472号、石国用（2013）第003854号、石国用（2013）第003609号三宗土地使用权及位于石林县鹿城广场B区、C区、E区的在建工程进行查封，查封期限自2018年1月4日起至2021年1月3日止。2018年6月12日，云南省高级人民法院作出（2017）云民初174号民事判决书，判决：一、由石林成安置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付江西省建工集团有限责任公司石林鹿城广场C区收尾工程的工程款35068429.09元及得利息（自2016年12月5日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、由石林成安置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付江西省建工集团有限责任公司石林鹿城广场E区工程进度款21532872元及利息（自2016年12月31日起款项付清之日止，按年利率19%计算），并向江西省建工集团有限责任公司支付逾期付款违约金（以68166090元为基数，自2017年3月1日起至款项付清之日止，按年利率24.7%计算）；三、由石林成安置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿江西省建工集团有限责任公司停工损失4289484元；四、由石林成安置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还江西省建工集团有限责任公司履约保证金20000000元及利息（自2016年10月22日起至款项付清之日止，按月利率2%计算），并向江西省建工集团有限责任公司支付逾期退还履约保证金的违约金2000000元；五、驳回江西省建工集团有限责任公司的其他诉讼请求。后因被告石林成安置业投资有限公司未履行生效法律文书确定的义务，原告江西省建工集团有限责任公司于2018年8月7日向云南省高级人民法院申请强制执行，2018年8月8日，云南省高级人民法院作出（2018）云执49号执行裁定书，指定昆明市中级人民法院执行。2018年9月10日，昆明市中级人民法院依江西省建工集团有限责任公司的申请，提请昆明市中级人民法院司法技术处依法对位于云南省石林鹿城广场E区的在建工程及位于石林××××区土地使用权，土地使用权证号为：石国用（2012）第002472号、石国用（2013）第003854号、石国用（2013）第003609号土地进行司法评估。2018年9月26日，昆明市中级人民法院以（2018）云01昆法技字第445号《昆明市中级人民法院司法技术鉴定委托书》委托昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估。2018年11月8日，昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司作出（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》。2018年10月16日，昆明市中级人民法院作出（2018）云01执1233号之一执行裁定书，指定由本院执行该案。本院依法以（2018）云0126执999号立案执行。2019年1月26日，本院依法委托具有相应资质的拍卖机构通过司法拍卖网络平台，进行公告后对涉案的位于石林××××区石国用（2012）第002472号、石国用（2013）第003854号、石国用（2013）第003609号土使用权及对应的石林鹿城广场E区在建工程进行司法拍卖，通过公开竞价，最终以最高价97151340.00元确认成交。本案争议焦点为：1、是否应撤销（2018）云0126执999号案（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》；2、是否应撤销（2018）云0126执999号案依据（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》进行的司法拍卖；3、是否应中止（2018）云0126执999号案的执行。本院认为，针对是否应撤销（2018）云0126执999号案（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》争议焦点。第一、昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司提交的营业执照记载经营范围为：土地评估、土地政策的咨询、房地产价格的评估、地籍测绘、房产测绘等，评估人员取得中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的执业资格证，其评估机构及评估人员对估价对象具备执业资质；第二、涉案标的物的《评估报告书》系昆明市中级人民法院以（2018）云01执1233号案委托作出的，但执行过程中，昆明市中级人民法院依法将案件指定本院执行，本院依法以（2018）云0126执999号立案执行，虽执行案号不一致，但所执行的是同一生效法律文书，同一标的物，且在该评估报告明确的有效使用期限2018年11月8日至2019年11月7日内使用；第三、该评估报告系具有专业资质的评估机构及评估人员按照法律规定，运用专业知识作出的客观、公正的估价结果，也正是为体现执法的规范性、客观性、公正性，法律明确了执行过程中标的物的评估、拍卖程序，且成本法也是《房地产估价规范》的一种评估方法，无论是采用房地合估还是房地分估途径，异议人未举证说明运用成本法及房地分估路径得出的结论不利于债权人实现债权；第四、石林鹿城广场E区尚未取得《建设工程施工许可证》，亦无相关行政主管部门同意开工的书面批复文件；第五、异议人认为“（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》本身及其后隐藏的问题都较多，不排除被异议人、第三人和买受人串通危害案外人和其他债权人利益的情形，”因无相应证据证实，本院不予采信。综上，因异议人未提交证据证实评估过程中存在鉴定程序违法或明显依据不足的情形，该《评估报告书》的鉴定意见，本院依法应予采信。针对是否应撤销（2018）云0126执999号案依据（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》进行的司法拍卖争议焦点。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。因异议人未提交证据证明本院存在上列情形，其要求撤销依据该评估报告进行的司法拍卖无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院对昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司作出的（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》的鉴定意见予以采信，且因昆明市中级人民法院已将案件指定本院执行，本院有权依据（昆明）正信（2018）（司拍估）字第ZX302号《评估报告书》对相应财产进行处分，故异议人要求中止（2018）云0126执999号案执行的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人安信信托股份有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向昆明市中级人民法院申请复议。审 判 长  曹 勇审 判 员  朱 玲人民陪审员  杨树芝二〇一九年七月二十九日书 记 员  李文星