湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民再38号再审申请人(一审原告、二审被上诉人）：长沙市雨花区银轩铭誉业主委员会，住所地长沙市雨花区梓园路28号。负责人：李强，该业委会主任。委托诉讼代理人：杨杰华，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天赐，湖南见田律师事务所律师。被申请人(一审第三人、二审上诉人）：长沙市化工研究所，住所地长沙市雨花区劳动西路108号。法定代表人：周建民，该所所长。委托诉讼代理人：蒋烨丽，湖南融源律师事务所律师。被申请人(一审第三人、二审上诉人）：湖南银轩置业有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路108号长沙市化工研究所HK楼501房。法定代表人：曾凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：李可建，湖南融源律师事务所律师。一审被告：湖南伊贝购投资管理有限公司，住所地长沙市雨花区梓园路28号铭誉大厦301。法定代表人：曾国伟，该公司总经理。一审被告：梅喜洪，女，1972年9月7日出生，汉族，住长沙市雨花区。一审被告：长沙市雨花区梓悦宾馆，住所地长沙市雨花区梓园路28号劳动路与梓园路交汇处东北角四海怡家四楼。经营者：李雪辉，男，1962年11月24日出生，汉族，住湖南省湘乡市。一审第三人：李雪辉，男，1962年11月24日出生，汉族，住湖南省湘乡市。再审申请人长沙市雨花区银轩铭誉业主委员会（以下简称银轩铭誉业委会）因与被申请人长沙市化工研究所（以下简称化工研究所）、湖南银轩置业有限公司（以下简称银轩置业公司），一审被告湖南伊贝购投资管理有限公司（以下简称伊贝购公司）、梅喜洪、长沙市雨花区梓悦宾馆(以下简称梓悦宾馆)、一审第三人李雪辉恢复原状纠纷一案，不服本院（2017）湘01民终1038号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年10月29日作出（2018）湘民申104号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。本案现已审理终结。银轩铭誉业委会申请再审称：一、有新的证据，足以推翻原审判决。长沙市不动产登记中心关于涉案103室的《不动产登记情况表》明确记载该房屋用途为公用设施，足以证明103室系银轩铭誉大厦公用设施的一部分，也是消防控制室不可分割的一部分，属于业主共有，该证据足以推翻原审判决。二、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、银轩铭誉大厦一层报建图和竣工图明显可见，并无单独隔出的103室，103室所在部分实际属于原报建和竣工验收所确定的面积为57.2平方米的消防控制室。103室系银轩置业公司在竣工验收后私自从原规划及竣工验收所确定的57.2平方米消防控制室隔出来的部分，规划部门对此未作规划变更。测绘部门之后作出的《对照表》及《测绘成果表》仅仅是就建筑实际情况所作的测绘成果，在法律意义上并无改变房屋用途及产权的作用，原审判决认定103室系单独部分而非消防控制室的一部分，无任何证据予以证明，认定事实错误。2、银轩置业公司提交的《共有建筑面积分摊方案》及《户室面积对照表》系复印件，没有加盖长沙市不动产档案管理中心的印章，其来源真实性和关联性存疑。103室为原报建和竣工验收所确定的消防控制室部分，未经规划变更被单独分割出来，依法仍属于消防控制室，依法应计入共有建筑面积予以公摊，但《共有建筑面积分摊方案》及《户室面积对照表》将其作为单独专有部分计算建筑面积、套内面积与分摊，不具备合法性。据此，原审判决采纳以上证据错误。三、原审判决适用法律错误。二审判决查明事实与一审查明事实一致，但改判没有适用实体法律规定，仅适用程序法难以让人信服。四、违法剥夺当事人辩论的权利。二审中，银轩置业公司、化工研究所提交了所谓新证据，二审没有开庭审理，明显违法法律规定，剥夺了当事人的辩论权利。五、二审未经传票传唤，非法缺席判决，剥夺了当事人的民事诉讼权利。再审请求：一、依法撤销二审法院（2017）湘01民终1038号民事判决，驳回银轩置业公司、化工研究所的上诉，维持长沙市雨花区人民法院（以下称一审法院）（2015）雨民初字第05459号民事判决；二、一、二审诉讼费用由银轩置业公司、化工研究所承担。银轩置业公司答辩称：一、根据本案共有建筑面积分摊的方案，以及户型面积对照表，103室是独立的专有部分，没有作为公共面积分摊到可售房屋里，其结构和利用上具有独立性和排他性，且103室承担了1.64平方米的分摊面积。二、银轩铭誉业委会提交的不动产登记表不足以推翻二审判决，该证据反而证明103室分摊了1.64平方米面积。三、2016年10月28日，一审第四次开庭庭审笔录第12页第12行，银轩铭誉业委会陈述：“将消防控制室分摊的面积调出，如果是20几个平方米，那么房屋就是独立的，我们就撤诉，如果是57平方米，103室就是业主的”，可见银轩铭誉业委会认可，若是103室面积没有被分摊，业主没有承担103室的成本，那么103室就不属于业主所共有。四、103室从属性说，不符合天然共有，其面积没有列入分摊，其构造上和利用上已经具有独立性，单独有门可以进出，双方证据显示103室与消防控制室是分开的独立的房间。五、业主获得权利的依据是商品房买卖合同，合同上有分摊原则和分摊面积，而每户业主的分摊面积都不包括103室，按照民法基本原则，协议里没有约定103室是每位业主的。六、房地局和不动产中心出示的勘测成果表，是房地部门专业勘测的成果，具有权威性和排他性，是办理产权的依据，不是银轩置业公司自己测量。七、现有法律规定，消防控制室的标准为18平方米，铭誉大厦的消防控制室有22点多平方米，符合相应的标准。八、原房地部门和现在的不动产中心的资料至少存在三个方面的矛盾：1、按照实勘情况和报建图差异对照表，103室系分出来的独立房间，不作为公摊面积，而作为专有部分。对照表第1项和第4项可作为规划变更，必须报规划局，其他部分未作规划变更，请规划部门批准，规划局盖章批准同意上面的第2、3、5、6项不作规划变更，并生效；2、勘察成果表写明103室用途不明，与不动产登记表上写的公用设施矛盾。3、2018年1月8日的不动产登记表上写明103室房产注销，但2018年6年27日的不动产情况登记表写明房产受理，不动产中心自己的登记是矛盾的。4、2019年6年17日不动产中心的答复函，所谓的依据判决书办理的产权，而二审判决书就是依据的不动产登记中心的勘测成果表、实勘情况和报建图差异对照表以及共有建筑面积分摊方案。请求法院依法驳回银轩铭誉业委会的再审请求，维持原二审判决。化工研究所答辩称：一、一审判决错误，二审判决正确，化工研究所是一审后的上诉人，具体理由在当时的上诉状中已经说明，并提交了对应证据。二、银轩铭誉业委会的主体不适格，对于103室其不具备诉讼主体资格，因为103房没有列入公摊，业主并没有承担103房对应的款项，因此其对103房没有相应权利。三、银轩置业公司拆除了化工研究所1600多平方米的房屋，对其3000多平方米的国有土地进行了开发，103室是按照协议分配给化工研究所的房屋，双方在2013年办理了房屋交接手续，化工研究所也实际占有了103室，因为是拆除房屋后的安置补偿，也视同化工研究所支付了103室的全部房款，同时化工研究所在2014年也按照银轩置业公司和当时房地局的要求缴纳了物业维修基金，103室应属于化工研究所合法所有的房屋。四、化工研究所将3000多平方米的房子整体出租给伊贝购公司，由其进行经营，双方有相关协议约定。五、化工研究所取得103室属于善意取得，不管是根据权利义务对等的基本法律原理还是根据物权法的相关规定，103室都应当是化工研究所合法的占有、使用并拥有所有权。其他当事人未进行答辩。银轩铭誉业委会向一审法院起诉请求：一、判令伊贝购公司将铭誉大厦消防控制室出租给梅喜洪、梓悦宾馆做酒店大厅的部分恢复原状（拆除阁楼、柜台、储藏室及清空所有设施）并交付给银轩铭誉业委会使用，梅喜洪、梓悦宾馆及化工研究所、银轩置业公司、李雪辉承担连带责任；二、伊贝购公司将已经产生的租金92907元支付给银轩铭誉业委会（自2014年6月23日起计算至2015年10月22日止，按伊贝购公司与梅喜洪签订《房屋租赁合同》约定租金标准计算），梅喜洪、梓悦宾馆及化工研究所、银轩置业公司、李雪辉承担连带责任；三、本案的诉讼费用由伊贝购公司、梅喜洪、梓悦宾馆及化工研究所、银轩置业公司、李雪辉承担。一审法院认定事实：一、铭誉大厦（又名银轩铭誉）坐落于长沙市雨花区梓园路28号，由化工研究所与银轩置业公司合作开发，该大厦规划审批为地上33层，地下3层，框剪结构，设计用途为办公，工程名称为四海怡家。银轩置业公司在《项目合作开发协议书》内承诺化工研究所分得新建大楼商场产权建筑面积为3100平方米，按建筑面积分配第一层不少于900平方米。2013年6月13日，银轩置业公司向化工研究所进行了房屋交接（含103室），化工研究所随后将交接房屋整体出租给伊贝购公司并根据约定收取了租金。2014年6月23日，伊贝购公司与梅喜洪签订《房屋租赁合同》，约定将银轩铭誉大楼入口大堂处、建筑面积约37平方米（即103室）出租给梅喜洪，租赁期自2014年6月23日至2022年6月23日，用途为梓悦宾馆酒店大堂，租房保证金为17205元，2014年6月23日至2015年6月23日租金标准为155元/平方米/月，2015年6月23日至2016年6月23日租金标准为162.75元/平方米/月。梅喜洪于2014年6月25日向伊贝购公司交纳103室租金和保证金共计77423元，李雪辉于2015年8月5日向伊贝购公司交纳2015年6月23日至2016年6月23日租金60000元。李雪辉系与梅喜洪合伙经营梓悦宾馆。二、《铭誉大厦一层竣工平面图》（以下简称《竣工图》）显示大楼入口走道东侧为消防控制室，建筑面积为52.7平方米。铭誉大厦《实勘情况与报建图差异对照表》（以下简称《对照表》）内“报建图情况”处载明“1层商业为两户”，对应的“实勘情况”处载明“重新分割为3户，见附图，且消防控制室分割出可独立进出的房间”，备注“不影响整栋面积”。长沙市城乡规划局在《对照表》内规划部门意见处同意上述变更不作规划变更。《对照表》附图显示：1层报建图与《竣工图》内消防控制室位置一致，1层实测图内消防控制室靠大楼入口走道一侧已分割出可独立进出的房间，标注为03。铭誉大厦《勘测成果表》内勘测结论处载明“101、102、104为商业，103用途不明确”。经一审法院现场查看，由消防控制室分割出的103室与大楼入口走道共用墙体已拆除并装上玻璃门，103室现为梓悦宾馆的酒店大堂，其中设有柜台、阁楼及储藏室。银轩置业公司陈述在交付化工研究所时没有上述设施并认可消防控制室属公共部分,归全体业主所有；另陈述已就103室申请办理所有权证，已经进窗，但未在法庭要求期限内提交办理了预告登记的相关资料及铭誉大厦公摊面积计算表。三、2014年11月21日，银轩铭誉业委会以李雪辉为被告诉至一审法院，诉讼请求为：一、李雪辉将其擅自拆除的银轩铭誉一楼门庭与消防控制室的隔墙恢复原状，并向全体业主公开赔礼道歉；二、李雪辉承担本案的诉讼费用。2015年2月5日，一审法院作出（2014）雨民初字第05061号《民事判决书》，查明李雪辉于2014年6月租赁银轩铭誉大楼103室等房，用于作梓悦宾馆的酒店大堂，李雪辉将103室与银轩铭誉大楼入口通道相连的墙体拆除，该案判决如下：一、李雪辉于判决生效后十日内将位于长沙市雨花区相连的墙体恢复原状；二、驳回银轩铭誉业委会的其他诉讼请求。李雪辉不服该判决，向二审法院提起上诉，2015年7月22日，二审法院作出（2015）长中民三终字第02087号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。该案现进入执行程序。四、银轩铭誉业委会成立于2014年5月26日，于2014年6月30日向长沙市雨花区城乡建设局办理了备案登记。《银轩铭誉小区业主管理规约》第二十七条内载明：“为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予业主委员会以下权利：……4、业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，享有诉讼主体资格发起或参与诉讼……”。一审法院认为，本案争议焦点如下：一是银轩铭誉业委会是否享有本案诉讼主体资格；二是103室的房屋性质及所有权归属；三是承担侵权责任的主体。一、关于银轩铭誉业委会是否享有本案诉讼主体资格的问题。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会在依法成立时，业主大会就已经授权业主委员会有权代表其维护全体业主的合法权益。伊贝购公司及第三人银轩置业公司辩称银轩铭誉业委会起诉需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该项主张涉及《物业管理条例》第十一条（七）项及《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的规定，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，上述规定内有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”系指“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动”。本案所涉争议为银轩铭誉小区业主的共有权是否受到侵害，银轩铭誉业委会并未主张对103室改变用途或加以经营性利用，故本案不属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”规定情形。银轩铭誉业委会系依法成立的业主委员会，银轩铭誉业委会的诉讼请求涉及全体业主的公共利益，且在《银轩铭誉小区业主管理规约》内已经明确授权银轩铭誉业委会可就对侵害、妨害或可能妨害业主共同权益的行为提起诉讼，故本案诉讼属于银轩铭誉业委会的职责范围，银轩铭誉业委会可代表全体业主提起诉讼，无需再另行经过业主大会授权，伊贝购公司及银轩置业公司关于银轩铭誉业委会提起诉讼还应提交业主大会授权的答辩理由，依法不能成立，一审法院不予采纳。二、关于103室的房屋性质及所有权归属问题。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第七十三条规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，根据上述规定，消防控制室属于全体业主共有并共同享有管理权利，本案争议焦点为由消防控制室分割出来的103室是否亦属全体业主共有。虽《竣工图》、《对照表》、《勘测成果表》均有载明103室系从消防控制室分割出来的一部分，但《勘测成果表》载明103室用途不明确、《对照表》内长沙市规划局对103室未作规划变更，故在规划变更前103室仍应与消防控制室一样属非专有部分。综上，根据庭审及举证情况，以当事人提交的资料为依据，一审法院认定103室系银轩铭誉大厦业主的共有部分，并应由业主进行共同管理。银轩置业公司及化工研究所虽合作开发了铭誉大厦，但银轩置业公司未提交证据证明其在对外售房时约定保留103室所有权，其与化工研究所均未取得103室房屋所有权或办理预告登记，故银轩置业公司辩称其保留了103室所有权、化工研究所辩称103室系其分配所得房屋，一审法院不予采纳。化工研究所与银轩置业公司就银轩铭誉大厦的共同开发及产权分配与本案不为同一法律关系，双方对产权分配问题应另行主张权利；伊贝购公司、梓悦宾馆辩称系合法租赁103室与事实不符，一审法院亦不予采纳，对于梓悦宾馆所主张的损失，在本案诉讼中未提出反诉，当事人可另行主张权利。三、关于承担侵权责任主体的问题。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十六条规定：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”；《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”。根据上述规定，银轩铭誉业委会可要求实际侵权人将103室恢复原状（拆除阁楼、柜台、储藏室及清空所有设施）并交付银轩铭誉业委会使用，构成共同侵权的，应承担连带侵权责任。银轩置业公司将103室交付化工研究所属无权处分行为，银轩置业公司作为开发商应承担向银轩铭誉业委会交付103室的责任；因梓悦宾馆现实际占有使用103室，故梓悦宾馆应对交付房屋承担连带责任，且其作为实际使用人，应承担将103室恢复原状（拆除阁楼、柜台、储藏室及清空所有设施）的责任。同时，梓悦宾馆登记经营者虽为李雪辉，但实际为梅喜洪及李雪辉合伙经营，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，就梓悦宾馆应承担的法律责任，应由梅喜洪及第三人李雪辉共同承担。银轩铭誉业委会另要求支付的租金实际为占有使用费，其要求参照伊贝购公司与梅喜洪约定租赁标准支付2014年6月23日至2015年10月22日的占有使用费92907元（155元/平方米/月×37平方米×12月+162.75元/平方米/月×37平方米×4月），一审法院予以支持。因梓悦宾馆已向伊贝购公司交付了租金，伊贝购公司亦向化工研究所交付了租金，故化工研究所应承担向银轩铭誉业委会支付上述费用的责任。此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定，上述费用应用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十六条、第七十条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第八条、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、梅喜洪、李雪辉于判决生效后十日内将由位于长沙市雨花区实测图标注为03，梓悦宾馆酒店大堂）恢复原状（拆除阁楼、柜台、储藏室及清空所有设施）；二、银轩置业公司、梅喜洪、李雪辉于判决生效后十日内将由位于长沙市雨花区实测图标注为03，被告梓悦宾馆酒店大堂）交付给银轩铭誉业委会使用；三、化工研究所于判决生效后十日内支付银轩铭誉业委会上述房屋2014年6月23日至2015年10月22日的占有使用费92907元（该费用应用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途）；四、驳回银轩铭誉业委会的其他诉讼请求。案件受理费2122元，由化工研究所、银轩置业公司共同负担。银轩置业公司不服一审判决，上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回银轩铭誉业委会的一审诉讼请求;二、判令银轩铭誉业委会承担本案一、二审全部诉讼费用。化工研究所不服一审判决，上诉请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判如下：一、驳回银轩铭誉业委会的诉讼请求；二、判令银轩铭誉业委会承担本案一、二审全部诉讼费用。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为：一、关于银轩铭誉业委会是否享有本案诉讼主体资格的问题。银轩置业公司上诉称，银轩铭誉业委会没有举出证据证明其成立和管理规约经过了合法的程序，诉讼主体不适格。本院认为，首先，本案所涉争议为银轩铭誉小区业主的共有权是否受到侵害，不属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的由业主共同决定的事项。其次，银轩铭誉业委会系依法成立的业主委员会，在《银轩铭誉小区业主管理规约》内已经明确授权银轩铭誉业委会可就对侵害、妨害或可能妨害业主共同权益的行为提起诉讼。故银轩铭誉业委会可代表全体业主提起诉讼，其有诉讼主体资格。银轩置业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于103室的房屋性质及所有权归属问题。银轩置业公司与化工研究所上诉称，原审对103室的权属问题认定错误，适用法律错误。本院认为，首先，《竣工图》、《对照表》、《勘测成果表》均有载明103室系从消防控制室分割出来的一部分，银轩铭誉业委会在书面意见中认为103室系消防控制室的一部分与事实不符；其次，根据银轩置业公司提供的证据《共有建筑面积分摊方案》显示：103室属于“七功能区”，和其他101、102、104以及第4至33层的房屋等十个功能区一样，是并列的地位，是独立的专有部分，同时没有列入共有建筑面积范围；再则，根据银轩置业公司提交的证据《户室面积对照表》显示：103室建筑面积为32.08平方米，套内面积为30.44平方米，分摊面积为1.64平方米。故103室不仅没有列入公共部分面积由业主分摊，反而分摊了1.64平方米。综上分析，一审判决认定103室系银轩铭誉大厦业主的共有部分不妥，本院予以纠正。因103室不系银轩铭誉大厦业主的共有部分，银轩铭誉业委会的诉请于法无据，本院不予支持。综上，原审判决判处不当，依法应予改判。银轩置业公司、化工研究所的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及之规定，判决如下：一、撤销一审法院（2015）雨民初字第05459号民事判决；二、驳回银轩铭誉业委会的诉讼请求。本案一审受理费2122元，由银轩铭誉业委会负担；本案二审受理费2122元，由银轩铭誉业委会负担。本院再审期间，银轩铭誉业委会向本院提交了以下证据：证据一、《长沙市房屋所有权登记审批表》等1-21页登记资料，拟证明：长沙市不动产登记中心的不动产登记簿在2014年12月22日的栋证发证审批意见为：银轩铭誉大厦103室为消防控制室，系公用设施，属于全体业主所共有。证据二、银轩铭誉大厦103室的《不动产登记情况表》两份，拟证明：银轩铭誉大厦103室的房屋用途系公用设施，属于全体业主所共有。补充证据长沙市不动产登记中心《答复书》一份，拟证明：1、银轩铭誉大厦103室系从消防控制室分割出来的，2014年办理不动产初始登记时，103室登记为消防控制室，为全体业主共有部分（只登记不发证）；2、2018年6月，银轩置业公司持二审法院（2017）湘01民终1038号民事判决等材料申请办理103室更正登记，请求将103室原只登记不发证状态更正为登记发证状态，该中心依据上述生效法律文书将103室更正登记至银轩置业公司名下，并核发了湘（2018）长沙市不动产权0208844号不动产权证；3、2019年1月，银轩置业公司与化工研究所持城市房屋征收补偿安置协议等资料申请办理103室转移登记（拆迁安置），现103室登记在化工研究所名下；4、2018年11月，湖南省高级人民法院作出（2018）湘民申104号民事裁定，指令二审法院再审本案，再审期间，终止原判决执行，意味着银轩置业公司取得103室不动产权证及相应登记没有合法依据。针对银轩铭誉业委会提交的证据，化工研究所质证认为：对证据一的三性及证明目的均有异议，并提交了证据予以反驳，在举证时一起说明。对证据二的三性及证明目的均有异议，意见同证据一。对补充证据的三性及证明目的均有异议：1、该答复书记载的情况与长沙市不动产登记中心另行出具的不动产登记情况表记载内容相矛盾，比如初始登记时间在不动产登记表上显示的是2016年12月12日，答复书写的是2014年。2、答复书说2018年6月银轩公司持二审法院判决办理变更登记，但是银轩铭誉业委会向高院申请再审的证据打印时间是2018年1日8日下午4点，不动产登记情况表右上角显示房地产注销标志，所以该答复书与同一个单位出具的其他书面文件不一致。3、原来进行不动产登记的并非不动产登记中心，之前是住建局，再往前是房产局，所以要核实过去的相关情况，应该向当时的部门核实。4、银轩铭誉业委会主张103室的权利不具备主体资格。根据勘察成果表，103室没有计入公摊，每一位业主没有承担该房成本，根据权利义务对等原则，银轩铭誉业委会不具备对103室主张权利的主体资格。根据化工研究所与银轩置业公司的协议，103室是银轩置业公司分配给化工研究所的房产面积，所以化工研究所拥有103室合法的所有权和使用权。针对银轩铭誉业委会提交的证据一、证据二，银轩置业公司的质证意见同化工研究所，并补充：证据一、办理栋证手续的正规表格应当将长沙市房屋所有权初始登记申请书作为第一页，后面是附表，而银轩铭誉业委会提交的证据是审批表加上附件，提交证据不规范；证据二、按照房屋登记办法第31条规定，对公用设施不颁发房屋权证，而银轩铭誉业委会提交的证据有权证号。对补充证据的三性均有异议，且达不到证明目的。1、银轩置业公司在银轩铭誉业委会诉讼前已经向当时的房地部门申请了103室产权，并在办理过程中。2016年，银轩铭誉业委会起诉后，双方到房地部门调资料，没有所谓的将103室登记为公用设施，当时登记的是用途不明，这也是当时房地局出示的证据里，为什么103室没有作为分摊对象，而是主动的承担了公摊面积的原因。2、不动产中心2017年成立后，在2018年1月的不动产登记表中103室变成了公共设施，上面显示是房产注销，这也是不动产中心于2019年6月17日出示答复的原因。3、本案的关键点还是权利义务要对等，以及银轩铭誉业委会是否支付了相应的对价，没有支付103室的成本就不能享受权利。4、按照物权法司法解释一第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。不动产登记中心的电脑里也可能出现差错。按照规定，只有专有部分才交维修基金，而103室交纳了维修基金。综上，银轩置业公司在诉讼前就报了相关手续，当时的房地局认为在诉讼中没有办理，到了不动产中心就出了错，后来法院判决了就按照法院判决办理手续。针对银轩铭誉业委会提交的证据一、证据二，梓悦宾馆、李雪辉没有发表质证意见，对补充证据没有意见。针对银轩铭誉业委会提交的证据，本院认证如下：证据一长沙市房屋所有权登记审批表及其附件是针对银轩置业公司的初始登记申请的审批意见，为不动产登记簿的重要组成部分，本院对其真实性予以确认，该证据证明房产登记部门作出了涉案103室为消防控制室，只登记不发证的处理意见，该意见与报建图、竣工图的内容及规划部门的处理意见一致，客观真实，本院予以认证。证据二不动产登记表也是不动产登记簿的核心部分，本院对其真实性予以确认，该证据证明103室房屋用途为公用设施，与证据一内容对应一致，本院予以认证。补充证据系不动产登记部门针对103室的登记办证过程向银轩铭誉业委会作出的答复，本院对其真实性予以确认，该证据证明涉案103室初始登记为消防控制室，为业主共有，只登记不发证，由于本案生效判决认定103室非业主共有部分，不动产登记部门依据该判决，将103室由只登记不办证变更为登记办证状态，之后又转移登记至化工研究所名下的事实，本院予以认证。本院再审期间，化工研究所向本院提交了以下证据：第一组证据，不动产权证书和不动产登记情况表，拟证明：1、铭誉大厦103室的所有权人为化工研究所，不属于业主共有部分；2、103室为单独所有，建筑面积为32.08平方米，分摊面积为1.64平方米。第二组证据，勘测成果表，拟证明：1、铭誉大厦103室用途不明确，并与消防控制室分隔开，功能与性质上均不属于消防控制室；2、在共有建筑面积分摊方案中，将103室作为第七功能区，而不是作为共有建筑面积范围，即103室不仅没有列入共有面积被分摊，反而分摊了共有面积；3、在楼层面积对照表中，103室的建筑面积为32.08平方米，套内面积为30.44平方米，分摊为1.64平方米。第三组证据，城市房屋拆迁安置补偿协议，拟证明：铭誉大厦1-3层（包括103室）是化工研究所依据拆迁协议所得。对于103室，化工研究所支付了相应的对价，而其他业主没有承担103室的成本，因为103室没有计入业主们的公摊。第四组证据，1、长沙市商品住宅维修基金缴款明细表；2、房屋维修基金缴纳收款收据、缴费通知、转账凭证；3、铭轩大厦1栋103户室物业专项维修资金交存情况。拟证明：1、明细表是银轩置业公司提供给化工研究所的，103室和其他房产一样需要按照120元平方米缴纳维修基金；2、化工研究所在2014年11月28日就按照银轩置业公司的要求缴纳了物业维修基金，其中就包括103室；3、银轩置业公司在收到化工研究所的维修资金后，在2014年12月2日也已经缴纳了103户室的物业专项维修资金。印证103室不是公共部分，如是公共部分，就不需要缴纳专项维修资金。第五组证据，2016年10月28日庭审笔录第12页12行，拟证明：银轩铭誉业委会认可按照103室是否进入了分摊作为抗辩依据，如果103室进入了分摊，则属业主共有，如果没有进入分摊，则是独立的。针对化工研究所提交的证据，银轩铭誉业委会质证认为：对第一组证据的真实性、合法性均有异议。关于不动产权证：1、该不动产权证的登记依据是本案二审判决，而该判决在登记之前已进入再审并中止执行，故不合法；2、该登记与初始登记的103室为消防控制室不一致，有矛盾，依法应以不动产登记薄为准；3、二审期间，103室的不动产产权登记用途为公用设施（消防控制室），依法属于业主共有。关于不动产登记情况表：银轩铭誉业委会于2018年1月8日和同年6月27日两次调取的《不动产登记情况表》记载103室用途为公用设施，而2019年1月17日的《不动产登记情况表》变成了其他，擅自改变产权性质，显然不合法，对其真实性、合法性不予认可。对第二组证据的真实性、合法性均有异议。1、《测绘成果表》关于103室用途的内容与《实测情况与报建图差异对照表》不一致，自相矛盾。2、经规划、设计、施工、竣工验收后的消防控制室面积为52平方米，属于业主共有，测绘部门在没有任何手续的情况下无权改变房屋的用途和产权归属；3、《测绘成果表》关于103室用途不明的认定已被《长沙市房屋所有权登记审批表》否定。对第三组证据的关联性有异议，化工研究所根据拆迁补偿协议取得银轩铭誉大厦1-3层房屋的补偿面积，但限于非公用设施之外的自有房屋，银轩置业公司将业主共有的消防控制室的一部分给化工研究所没有法律依据和事实依据，侵犯了业主的合法权益。对第四组证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，化工研究所试图说明为103室缴纳了维修基金房屋就是银轩置业公司的，但其交钱时，103室是有产权的，该权证的用途是公用设施。该证据恰好证明103室就是公用设施。第五组证据不是新证据，不予质证。针对化工研究所提交的证据，银轩置业公司质证认为：对证据一的三性以及证明目的无异议，化工研究所作为原土地所有者，对103室支付了对价及成本。对第二组证据的三性及证明目的无异议。103室在共有面积分摊中承担了分摊面积，业主承担的分摊面积没有103房。勘测成果表是房地部门对房屋的勘察，是有法律效力的。第三组证据，原一审中提交的是项目合作开发书，房地部门备案的是房屋拆迁补偿协议。对第四组证据的三性无异议，从另一方面，维修基金是自有房屋或专有部分必须要缴纳的，对共有部分是不用缴纳维修基金的，维修基金是对共有部分的维修等。对第五组证据的三性无异议。针对化工研究所提交的证据，本院认证如下：第一组证据不动产登记情况表、不动产权证书系不动产中心所出具，本院对其真实性予以确认，但由于其内容与初始登记不一致，且其登记所依据的本案生效判决在登记之前已进入再审并中止执行，故该证据不能作为本案再审的定案依据，本院不予认证。第二组证据勘测成果表及其附件系房屋测绘部门对铭誉大厦进行勘测后作出的数据、图表和勘测结论，本院对其真实性予以确认，但该资料系不动产登记部门进行不动产登记的依据，而不能作为产权归属的根据，故不能达到化工研究所的证明目的，本院不予认证。第三组安置补偿协议的真实性本院予以确认，但不能达到化工研究所的证明目的，本院不予认证。第四组证据证明103室房屋维修基金的交纳情况，本院对其真实性予以确认，但不能达到化工研究所的证明目的，本院不予认证。第五组证据庭审笔录的真实性本院予以确认，但不能达到化工研究所的证明目的，本院不予认证。本院再审查明，银轩置业公司提交初始登记的申请时间为2014年12月8日。2014年12月22日的长沙市房屋所有权登记审批表载明，房屋登记部门的审批意见为：“103为消防控制室”、“只登记不发证”。长沙市不动产登记中心于2018年1月8日、6月27日出具的《不动产登记情况表》载明，103室的房屋用途为“公用设施”。2019年1月17日，103室登记至化工研究所名下，单独所有，房屋用途：“其他”，建筑面积为32.08平方米，其中专有建筑面积30.44平方米，分摊建筑面积1.64平方米。因银轩铭誉业委会向长沙市不动产登记中心咨询103室的办证事宜，该中心于2019年6月17日作出了书面《答复书》，内容如下：“经查询不动产登记系统，湖南银轩置业有限公司开发建设的铭誉大厦项目坐落于长沙市雨花区梓园路28号，一层103室系从一层消防控制室分割出来的房号，勘测成果表上注明103室用途不明，2014年办理初始登记时，103室登记为消防控制室，为业主共有部分（只登记不发证）。2017年8月2日，长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民终1038号民事判决书，认定103室非铭誉大厦业主共有部分。2018年6月，湖南银轩置业有限公司持长沙市中级人民法院生效判决等材料申请办理103室更正登记，请求将103室原只登记不发证状态更正为登记发证状态。我中心依据上述生效法律文书将103室更正登记至湖南银轩置业有限公司名下，并核发了湘（2018）长沙市不动产权第0208844号不动产权证。2019年1月，湖南银轩置业有限公司与长沙市化工研究所持城市房屋征收补偿安置协议等资料申请办理103室转移登记（拆迁安置），现103室登记在长沙市化工研究所名下……”。另查明，银轩置业公司于2014年12月2日向长沙市物业维修资金管理中心交存了103室的物业专项维修资金3850元。长沙市房地产测绘队勘测成果资料《共有建筑面积分摊方案》载明，103室为第七功能区，分摊了共有建筑面积，并在《户室面积对照表》中载明103室建筑面积为32.08平方米，套内面积为30.44平方米，分摊面积为1.64平方米。以上勘测成果资料形成于2014年12月18日前。本院再审查明的其他事实与原审查明的一致。本院再审认为，根据双方诉辩，本案的争议焦点在于涉案103室房屋性质（用途）、所有权归属的认定及银轩铭誉业委会的诉讼请求是否应予支持的问题。关于焦点一、《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据铭誉大厦报建图和竣工图，该大厦消防控制室建筑面积为52.7平方米，并无103室。测绘部门对该大厦进行勘测时，发现实勘情况与报建图存在差异，并出具了差异对照表，其中就有“消防控制室分割出可独立进出的房间”，即为涉案103室，据此，103室系从消防控制室分割出来的一部分。虽然测绘部门在其形成的勘测成果表中作出了103室用途不明确的结论，并在《共有建筑面积分摊方案》和《户室面积对照表》中将103室划入第七功能区分摊了共有面积，银轩置业公司也交存了该房屋的物业专项维修资金，但规划部门并未对此作规划变更，且之后房屋登记部门在办理初始登记时，作出了103室为消防控制室，只登记不发证的审批意见，在不动产登记情况表中登记为公用设施。房屋登记部门的初始登记内容与报建图、竣工图一致，符合客观事实，符合规划部门的处理意见，本院予以采信。根据以上规定，103室作为公用设施，依法属于铭誉大厦业主共有。化工研究所、银轩置业公司辩称，103室已登记至化工研究所名下，且《勘测成果表》载明103室用途不明确，化工研究所分摊了该房屋的共有面积，交纳了房屋维修基金等，故非业主共有。本院认为，首先，不动产登记部门将103室登记至银轩置业公司名下依据的是本案生效判决（因该判决认定103室非铭誉大厦业主共有部分），之后再转移登记至化工研究所名下，以上登记内容与初始登记不一致，且本案生效判决在转移登记之前已进入再审，中止执行，故化工研究所的不动产权证及相关登记内容不能作为本案再审的定案依据。其次，《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。虽然测绘部门是房屋勘测的专门机构，其勘测成果是房屋登记部门进行房屋登记的重要依据，但根据以上规定，其测绘成果并非物权归属和内容的根据，故化工研究所、银轩置业公司以此证明产权归属缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于焦点二。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。103室为铭誉大厦消防控制室的一部分，属于公用设施，为业主共有部分，建设单位银轩置业公司将其从消防控制室分割出来，改变其使用功能，并申请变更登记至化工研究所名下，其行为已构成侵权，化工研究所、伊贝购公司将103室出租给他人，梅喜洪、梓悦宾馆（经营者李雪辉）租赁103室进行经营性活动未经铭誉大厦业主同意，其行为亦构成侵权，根据以上规定，银轩铭誉业委会有权要求排除妨害、恢复原状、赔偿损失，对其合理请求，本院予以支持。梅喜洪、梓悦宾馆（经营者李雪辉）为103室的实际使用人，应承担将103室恢复原状（拆除阁楼、柜台、储藏室及清空所有设施）和返还房屋的责任，银轩置业公司、化工研究所、伊贝购公司作为共同侵权人也应与梅喜洪、梓悦宾馆（经营者李雪辉）承担返还房屋的法律责任。银轩铭誉业委会要求支付的租金实际为房屋占用损失，其要求参照伊贝购公司与梅喜洪约定租赁标准支付2014年6月23日至2015年10月22日的占有使用费92907元（155元/平方米/月×37平方米×12月+162.75元/平方米/月×37平方米×4月），本院予以支持。因梓悦宾馆已向伊贝购公司交付了租金，伊贝购公司亦向化工研究所交付了租金，故化工研究所应承担向银轩铭誉业委会支付上述费用的责任。该费用依法应用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。综上所述，银轩铭誉业委会的再审请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实错误，适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）湘01民终1038号民事判决；二、撤销长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05459民事判决第四项；三、维持长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05459民事判决第三项：四、变更长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05459民事判决第一项为：梅喜洪、长沙市雨花区梓悦宾馆（经营者李雪辉）于本判决生效之日起十日内将位于长沙市雨花区恢复原状（拆除阁楼、柜台、储藏室及清空所有设施）；五、变更长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第05459民事判决第二项为：梅喜洪、长沙市雨花区梓悦宾馆（经营者李雪辉）、湖南银轩置业有限公司、长沙市化工研究所、湖南伊贝购投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于长沙市雨花区返还给长沙市雨花区银轩铭誉业主委员会；六、驳回长沙市雨花区银轩铭誉业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2122元，二审受理费2122元，共计4244元，由梅喜洪、长沙市雨花区梓悦宾馆（经营者李雪辉）、湖南银轩置业有限公司、长沙市化工研究所、湖南伊贝购投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 雅审判员 肖志维审判员 刘文涛二〇一九年七月二十五日法官助理严新龙书记员刘胜附相关法律法规：《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。