文书内容湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初3746号原告：中国银行股份有限公司黄冈分行，住所地湖北省黄冈市西湖二路29号。负责人：朱红亮，行长。委托诉讼代理人：周君宇、朱毅，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：武汉武商量贩连锁有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区常青路43号。法定代表人：王斌，董事长。委托诉讼代理人：鲁黎、朱果，湖北得伟君尚律师事务所律师。第三人：黄冈商业步行街开发建设有限公司，住所地湖北省黄冈市黄州区东门路1号。法定代表人：李立荣，经理。委托诉讼代理人：文珊红，湖北文赤壁律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司黄冈分行（以下简称中行黄冈分行）与被告武汉武商量贩连锁有限公司（以下简称武商公司）、第三人黄冈商业步行街开发建设有限公司（以下简称黄冈步行街公司）债权人代位权纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中行黄冈分行的委托诉讼代理人周君宇、朱毅，武商公司的委托诉讼代理人鲁黎、朱果，黄冈步行街公司的法定代表人李立荣、委托诉讼代理人文珊红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行黄冈分行向本院提出诉讼请求：1.判令武商公司向中行黄冈分行履行代位清偿义务，向中行黄冈分行支付2017年10月18日至2019年4月17日止应付给黄冈步行街公司的到期租金14738630.4元，用以偿还黄冈步行街公司的债务；2.本案诉讼费由武商公司负担。事实和理由：2013年1月10日，中行黄冈分行与黄冈步行街公司签订《固定资产借款合同》、《抵押合同》，约定黄冈步行街公司向中行黄冈分行借款，借款金额为70000000元，期限120个月，抵押物为黄冈步行街公司名下房屋。武商公司作为黄冈步行街公司的租户，租用该抵押房屋用于开设超市，武商公司与黄冈步行街公司于2008年6月19日签订为期15年的《房屋租赁合同》，约定年租金7800000元，每三年递增8%，支付方式为半年支付一次。为保证贷款资金正常回收，中行黄冈分行、武商公司与黄冈步行街公司于2013年1月14日签订《租赁收入三方协议书》，约定将该房屋租金作为黄冈步行街公司归还贷款本息的来源，协议签订后，中行黄冈分行发放了贷款。武商公司于2013年10月21日支付3900000元、2014年4月支付8690669.2元、2015年4月30日支付9097920元、2016年6月支付4717440元，共计支付26406029.2元到黄冈步行街公司在中行黄冈分行开立的还款账户，此后的租金再未依约支付到该账户。由于黄冈步行街公司未依约履行借款合同约定的还款义务，中行黄冈分行向黄冈市中级人民法院提起诉讼，在起诉前申请了财产保全，该保全裁定和协助执行通知书均由黄冈市中级人民法院向武商公司下达，武商公司在收到后出具《情况说明》，称其已于2016年9月向黄冈步行街公司支付了2016年10月18日至2017年10月17日的租金，对2017年10月以后的租金其同意履行协助义务，不再向黄冈步行街公司支付。2018年1月25日，黄冈市中级人民法院就该案作出（2017）鄂11民初148号民事判决书，判令黄冈步行街公司偿还中行黄冈分行借款本金49398937.99元及截止2016年11月3日的利息、罚息348384.52元。现该案件已进行执行阶段，黄冈步行街公司仍拒绝支付到期（2017年10月18日至2019年4月17日）的租金给黄冈中级人民法院，并继续租赁使用上述房屋至今。中行黄冈分行享有合法债权人身份，因黄冈步行街公司怠于行使到期债权，中行黄冈分行依法行使债权人代位权，其诉至本院，请求判如所请。武商公司辩称，2008年6月19日，武商公司与黄冈步行街公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁该公司名下房屋，双方正常履行合同。在2015年至2016年间，黄冈步行街公司在武商公司不知情的情况下，将租赁合同中合计4988.88平米的租赁区域分别转让给五名案外人，武商公司于2017年12月才知晓该转让及承租房屋被黄冈市中级人民法院查封的事实。基于以上事实，武商公司有权行使此债务人对债务人的抗辩权，其抗辩理由如下：一、根据2017年10月18日至2019年4月17日期间双方往来函件的约定，武商公司在此期间内应支付给债务人黄冈步行街公司的租金金额为7061994.55元。因2016年6月6日前上述4988.88平米的租赁区域所有权人已经发生变更，在黄冈步行街公司名下的实际租赁面积为15011.12平米，而非合同约定的20000平米，扣减该区域后应缴纳的租金为11061994.55元（15011.12平米×40.94元每平米每月×18个月）。另根据2016年6月15日黄冈步行街公司致函武商公司承诺对租金进行优惠减免，在2017年10月19日至2018年10月18日期间，在原合同约定的租金基础上，武商公司应付租金减免2660000元，在2018年10月19日至2019年月18日期间，在原合同约定的租金基础上，武商公司应付租金减免2680000元。故2017年10月19日至2019年4月18日期间应减免租金4000000元。综上，2017年10月18日至2019年4月17日期间，武商公司实际应向黄冈步行街公司支付的租金金额为7061994.55元。二、物业管理费应在到期租金中予以扣减。2016年6月15日黄冈步行街公司向武商公司发函，其中第四条约定原租赁合同物业管理费和租金比例分配标准为房屋租金占55%，物业管理费占45%。后黄冈步行街公司未提供物业服务，应扣除45%的物业管理费即3177897.55元（7061994.55元×45%）。三、在2015年2月13日至2016年6月7日期间，黄冈步行街公司自行将租赁区域中的4988.88平米转让给五名案外人，该部分区域截止2017年10月17日的已付租金4557759.28元应从应付到期租金中予以扣减。四、黄冈步行街公司应赔偿武商公司的损失为3436979.2元，在2015年之2018年期间，因黄冈步行街公司对外下欠债务，债权人累计数十次到武商公司租赁区域寻衅滋事、堵门，毁损橱窗造成经济损失1850元，还导致武商公司利润亏损12823000元，其中黄冈步行街公司应承担亏损原因的20%，即2564600元。因上述债务人闹事，案外人武汉市荷花亭餐饮服务有限公司提前解除了与武商公司的租赁合同，该项租金损失为870529.2元。故武商公司在2017年10月18日至2019年4月17日期间到期应付租金应扣减黄冈步行街给武商公司所造成的损失3436979.2元（1850元＋2564600＋870529.2元）。五、若黄冈步行街公司无法依据《房屋租赁合同》约定开具税票，相应税费应从到期租金中予以扣减，该税费包含企业所得税及增值税。黄冈步行街公司在收取租金前，均向武商公司提交符合国家法律及税务部门规定的税票，若其无法提供该期间租金税票，武商公司有权将税票对应金额从租金中予以扣减。综上，2017年10月18日至2019年4月17日期间，武商公司应向黄冈步行街支付的租金为－4110641.48元（到期租金7061994.55元－应扣物业费3177897.55元－已付转让部分租金4557759.28元－应赔损失3436979.2元），故武商公司不应向黄冈步行街公司支付任何租金。综上，武商公司请求本院驳回中行黄冈分行的全部诉讼请求。黄冈步行街公司辩称，中行黄冈分行的诉讼请求不符合债权人代位权诉讼的有关规定，应驳回其起诉。根据合同法解释，债务人与次债务人之间的到期债权是应当具有金钱给付内容的到期债权，故债权人行使代位权的前提是债务人与次债务人之间的到期债权是基本确定的，且必须具有明确的金钱给付内容，而本案尚不确定是否应扣除五名案外人已经购买的租赁面积，以及是否应按照45%的比例扣除物业管理费，故武商公司应付给黄冈步行街公司的租金金额并不明确。中行黄冈分行与黄冈步行街的借款案件已经进入执行程序，法院已经查封并正在拍卖黄冈步行街公司价值近两个亿的房产，拍卖财产足够抵偿中行黄冈分行的债权，故本案到期债权应在执行程序中解决。综上，中行黄冈分行应直接向法院执行该到期债权，故本案应驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月29日，黄冈步行街公司与武商公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将黄冈步行街名下坐落于黄冈市黄州区东门路1号摩尔城面积约20000平方米的房屋出租给武商公司作为超市商场使用，租赁期限为15年，自2008年7月18日至2023年10月18日止；房屋租金每平米每月32.5元，年租金7800000元，其中物业管理费和房屋租金由黄冈步行街公司按比例分配，分配比例必须符合税务部门的要求，自2008年7月18日开始计租，前3年不递增，满3年从第4年开始每3年为一阶段累计递增，递增幅度为8%；房屋租金为半年支付，黄冈步行街公司应在每期开始的5天内将物业租赁合法税务发票交付武商公司财务部门，武商公司在收到发票后7天内支付该期物业租金；黄冈步行街公司负责出租房屋外公共部位的环境卫生、绿化养护和安全防范，如在房屋交付武商公司使用后，发生因房屋、设备质量问题或安保工作的疏忽导致人员伤害、财产损失的，其责任由黄冈步行街公司负责赔偿。2013年1月10日，中行黄冈分行与黄冈步行街公司签订《固定资产借款合同》，约定由中行黄冈分行向黄冈步行街公司出借70000000元，借款期限120个月。同日，双方又签订《抵押合同》，约定将黄冈步行街公司上述出租房屋中摩尔城5栋负一层3956.07平方米、2栋负一层5869平方米、2栋第二层5140.9平米，合计14966平米的房屋抵押给中行黄冈分行。2013年1月14日，中行黄冈分行、黄冈步行街公司与武商公司签订《租赁收入三方协议书》，约定在黄冈步行街公司在该行开设的账户作为收取武商公司租赁收入的账户，中行黄冈分行有权从该账户直接扣划资金用于归还贷款本息，未经中行黄冈分行书面同意，不得将租金支付至任何其他账户，武商公司签署本协议并不表示对中行黄冈分行负有任何支付义务，仅表示同意支付租赁收入账户的变更，任何情况下，中行黄冈分行都不得向武商公司主张租金的支付，只能通过其他方式向黄冈步行街公司追索，如武商公司与黄冈步行街公司因租赁合同发生纠纷导致租金暂停或不予支付，武商公司无义务将租金支付至本协议约定账户，但黄冈步行街公司与武商公司应提前告知中行黄冈分行。2016年11月24日，因黄冈步行街公司未依约向中行黄冈分行还款，中行黄冈分行向湖北省黄冈市中级人民法院申请诉前财产保全，该院作出保全裁定，对黄冈步行街公司上述房屋进行查封，并对武商公司应支付给黄冈步行街公司的租金进行冻结，武商公司于11月30日向该院出具《租金情况说明》，载明其已于当年9月向黄冈步行街公司支付了2016年10月18日至2017年10月17日的租金，对之后租金，其将履行协助义务，停止支付。后中行黄冈分行将黄冈步行街公司诉至湖北省黄冈市中级人民法院，该院经审理作出（2017）鄂11民初148号民事判决书，判决黄冈步行街公司向中行黄冈分行偿还借款本金49398937.99元及相应利息、罚息。因黄冈步行街公司未履行该判决确定的给付义务，也未向武商公司主张支付租金，中行黄冈分行遂提起本次诉讼。另查明，2015年2月13日至2016年6月7日，黄冈步行街公司将上述出租给武商公司的房屋内面积合计4988.88平方米的房屋出让给案外人梅实、左钧羽、永州市江华瑶族自治县盛兴隆商贸有限公司、永州市毅川荣商贸有限责任公司和湖南状元堂商贸有限公司，并办理了过户登记。还查明，2016年5月16日，武商公司向黄冈步行街公司发出《解除合同函》，通知其解除双方之间的《房屋租赁合同》。同年6月15日，黄冈步行街公司回函同意给予优惠，将2016年10月19日至2018年10月18日租赁期间的租金每年减免2660000元，2018年10月19日至2019年10月18日租赁期间的租金减免2680000元，并承诺按期实收租金金额开具正式税务发票，依据原租赁合同物业管理费和租金比例分配标准为租金占55%，管理费占45%，2016年10月19日至2019年10月18日期间租金按年支付。武商公司在收悉该函后，放弃解除合同，继续经营该商场。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”原告中行黄冈分行对黄冈步行街公司所享有的债权已经过生效判决认定，中行黄冈分行系黄冈步行街公司的合法债权人。武商公司未向黄冈步行街公司支付2017年10月18日至2019年4月17日的租金，该金钱给付债务金额在中行黄冈分行对黄冈步行街公司享有的债权范围内，且已到期，黄冈步行街公司也未以诉讼方式或者仲裁方式向武商公司主张该到期债权，对中行黄冈分行造成了损害，故中行黄冈分行有权以债权人身份向次债务人武商公司提起代位权诉讼。黄冈步行街公司抗辩称租金金额不确定及应付租金已由法院查封，并不阻碍中行黄冈分行提起债权人代位权诉讼。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十八条规定：“在代位权诉讼中，次债务人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。”本案中武商公司对黄冈步行街公司拒付租金的抗辩，有权向中行黄冈分行主张。对其抗辩理由，本院认定如下：一、关于减免租金和租赁房屋部分所有权变更后扣减租金的问题。因武商公司要求解除租赁合同，2016年6月15日，黄冈步行街公司向武商公司发函，承诺对2016年10月19日至2019年10月18日期间的租金予以减免，武商公司在收到该函后，继续履行了租赁合同，系双方协商一致，对《房屋租赁合同》中租金约定的变更，因当时武商公司对部分租赁房屋所有权发生变更的事实并不知晓，应推定该减免租金所针对的是全部租赁面积。其中所涉仍登记在黄冈步行街公司名下的房屋租金的变更，对黄冈步行街公司具有约束力，在争议期间内的原租金为14738400元（20000平米×40.94元每平米每月×18个月），减免4000000元后，为10738400元。在武商公司与黄冈步行街公司租赁期间内，黄冈步行街公司将租赁房屋的部分出售给案外人，根据买卖不破租赁的法律规定，在部分房屋所有权发生变更后，武商公司就该部分房屋与案外人形成了新的租赁关系，该部分房屋的租金，武商公司应向案外人缴纳，其有权拒绝向黄冈步行街公司缴纳该部分房屋的租金。扣除该部分房屋后，剩余仍登记在黄冈步行街公司名下的房屋面积占比为75%，在减免租金的基础上，剩余租赁面积在2017年10月18日至2019年4月17日的房屋租金为8053800元。本院对武商公司的上述抗辩意见，部分予以采纳，但扣减顺序，应调整为先减免租金，再扣除所有权变更部分。二、关于物业管理费扣除问题。在《房屋租赁合同》中，双方约定物业管理费和房屋租金由黄冈步行街公司按比例分配，分配比例必须符合税务部门的要求，该合同中对黄冈步行街公司在租赁区域内具体实施哪些物业管理行为并无约定，而仅约定了对出租房屋外公共部位的管理，能够认定双方对于物业管理费和租金的占比仅是基于符合税务开票要求而进行的约定。且黄冈步行街回函中将物业管理费占比约定至45%，明显有违交易习惯，武商公司亦无证据证明黄冈步行街公司未提供物业管理服务，故对该项扣减物业管理费的抗辩，本院不予采纳。三、关于所有权变更部分已付租金的扣除。武商公司对该项抗辩，未提供案外人向武商公司主张租金权利已由人民法院受理的证据，其并不能证明案外人向其提出该租金主张，故其主张在已付租金中扣除所有权变更部分租金的抗辩，本院不予采纳。四、黄冈步行街公司应赔付给武商公司的损失。武商公司主张因黄冈步行街公司对外下欠债务，导致债权人到场闹事，影响经营，导致物品损坏、收益下降、租户退租，其提供的证据均不能证明上述事件与黄冈步行街公司具有直接关联性，也不能证明影响经营的行为是持续而长期发生的，实际侵权人也并非黄冈步行街公司，武商公司应向实际侵权人主张相应权利，且黄冈步行街公司已经对租金进行了减免。故本院对武商公司在本案租金中扣除黄冈步行街公司应赔付损失的抗辩，不予采纳。五、关于税费扣减问题。武商公司在租赁合同中承担的主要义务是支付租金，黄冈步行街公司给付发票系从属义务，武商公司无权以未开发票为由拒绝支付租金，且武商公司在履行次债务人的代位履行义务后，有权向黄冈步行街公司另行主张该权利。故对该项抗辩，本院亦不予以采纳。综上所述，本院对次债务人武商公司对债权人中行黄冈分行所提租金减免及部分承租房屋所有权变更应扣租金的抗辩意见予以采纳，其余抗辩意见，不予采纳。故武商公司应履行的代位支付租金金额为8053800元，中行黄冈分行在该金额范围内的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。在武商公司履行上述租金给付义务后，中行黄冈分行与黄冈步行街公司之间、黄冈步行街公司与武商公司之间相应的债权债务关系即予消灭。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十一条、第十三条、第十八条第一款、第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下:一、被告武汉武商量贩连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司黄冈分行代位支付租金8053800元；二、驳回原告中国银行股份有限公司黄冈分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110232元，由原告中国银行股份有限公司黄冈分行负担50045元，被告武汉武商量贩连锁有限公司负担60187元（此款原告中国银行股份有限公司黄冈分行已预付本院，被告武汉武商量贩连锁有限公司应随同上述判决款项一并支付原告中国银行股份有限公司黄冈分行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  袁毅然人民陪审员  袁春娇人民陪审员  陈桂荣二〇一九年七月三日书 记 员  柯 锴湖北省武汉市江汉区人民法院裁判文书签批表案号：（2019）鄂0103民初3746号案由：债权人代位权纠纷当事人：原告中国银行股份有限公司黄冈分行被告武汉武商量贩连锁有限公司、第三人黄冈商业步行街开发建设有限公司            庭  长              主 审 人                                                                                2019-7-3            校对人：袁毅然拟印份数：12份