广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民终479号 上诉人（一审原告）：广西现代运输集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市白沙大道59号。统一社会信用代码：91450100198320973J。 法定代表人：王玉玺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王玉克，广西永泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘振华，广西永泰和律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：中国人民解放军广西玉林军分区，住所地广西壮族自治区玉林市玉州区。 负责人：赵立龙。 委托诉讼代理人：母三民，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄坚，广西万益律师事务所律师。 上诉人广西现代运输集团有限公司（以下简称现代公司）因与被上诉人中国人民解放军广西玉林军分区（以下简称玉林军分区）租赁合同纠纷一案，不服玉林市中级人民法院（2019）桂09民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年4月30日受理后，依法组成合议庭，并于2019年5月21日不公开开庭进行了审理。上诉人现代公司的委托诉讼代理人王玉克、刘振华，被上诉人玉林军分区的委托诉讼代理人母三民、黄坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 现代公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持现代公司的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由玉林军分区承担。事实及理由：（一）一审判决认定玉林军分区未履行办理《军队房地产租赁许可证》的义务不构成根本性违约错误。根据合同约定，申领《军队房地产租赁许可证》是玉林军分区的主要义务，不是合同从义务。本案证据表明，从2011年1月1日至2012年8月5日，及2017年8月6日后至今，案涉租赁房地产没有取得《军队房地产租赁许可证》。2012年8月6日至2017年8月6日虽然取得《军队房地产租赁许可证》，但租赁许可证上批准的租赁建筑面积为2876平方米，远远少于合同约定的建筑面积18137平方米，批准的场地租赁面积为7812平方米，远远少于合同约定的场地面积40812平方米。由于玉林军分区未履行申领案涉房地产的《军队房地产租赁许可证》的义务，导致现代公司对承租的房地产项目无法顺利开展招商工作，大部分场地长期空置，严重影响了现代公司对承租房屋的使用和收益，致使现代公司不能实现合同目的，亦是本案合同无法继续履行的根本原因。故玉林军分区未履行合同约定和法律规定的申领《军队房地产租赁许可证》义务，属于根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项的规定，现代公司诉请解除合同有事实和法律依据。（二）2018年6月中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发的《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》载明：“在2018年年底前全面停止军队一切有偿服务活动……”。一审法院不判决解除案涉的《军队房地产租赁合同》，明显违反中共中央、国务院、中央军委作出的最高决策。（三）一审判决认定2016年3月24日玉林军分区通知现代公司及时做好终止合同停止经营活动并撤离承租场地的准备工作，现代公司在承租场地的正常经营未受到影响，纯属主观臆断，与客观事实不符。由于通知要求现代公司必须随时撤离场地，具有单方面终止合同的性质和内容，现代公司不可能为履行合同做进一步的规划和投入。（四）2016年3月24日玉林军分区下发通知后，导致现代公司无法正常使用承租场地，亦无法对外开展招商工作，在租赁场地开设的广西现代桂鑫国际大酒店仅能经营部分的普通客房业务，高端的总统套房、娱乐、桑拿、国际会议等不能继续投资、建设及装修，业务不能开展，不能实现现代公司在承租场地上投资建设玉林市最高档的欧式园林豪华五星级大酒店的目的，造成现代公司重大经济损失。现代公司于2017年10月23日报送《关于终止租赁合同的函》，明确告知玉林军分区不再履行租赁合同，并要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，由于玉林军分区未在三个月内向法院提起诉讼，上述函告已发生法律效力，涉案《军队房地产租赁合同》已于2017年10月23日依法解除，一审判决对此不予认定是对法律的错误曲解。（五）根据前述国家政策和法律规定，玉林军分区从2018年年底后作为本案合同主体已丧失合法性，租赁场地继续作为合同的标的物同样丧失了合法性。（六）现代公司主张玉林军分区赔偿损失有充分的事实和法律依据。综上，恳请二审法院依法查明事实，支持现代公司的上诉请求，维护现代公司的合法权益。 玉林军分区辩称，（一）《军队房地产租赁许可证》并未实际影响现代公司对租赁场地的正常占有和使用，亦未妨碍现代公司正常的经营活动。双方签订补充协议后，玉林军分区已积极向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》，并于2012年8月6日向现代公司提供了涉案租赁场地的《军队房地产租赁许可证》。虽然许可证面积与合同约定面积不符，但现代公司明确认可其实际租赁面积与合同约定面积一致。因中央军委已于2016年通知要求全军和武警部队全面停止有偿服务活动，故涉案《军队房地产租赁许可证》在期限届满的2017年8月6日继续办理新的《军队房地产租赁许可证》在事实上已不能履行。但根据有关通知精神，针对经批准继续经营的项目，军队相关部门不排除重新办理有关许可。且现代公司也已取得了经营涉案租赁场地所需的全部证照，在实际租赁期间占有使用案涉房地产进行了相应经营活动，无任何证据证明现代公司因未取得《军队房地产租赁许可证》或者因取得的《军队房地产租赁许可证》不符合实际要求而遭受任何经济损失。（二）现代公司认为所有项目必须立即停止、作为军队一方的原合同主体丧失合法性属于断章取义错误理解政策。军队停偿政策根据军事需要及项目实际情况分为终止收回和委托管理等其他方式进行处置，案涉项目经上级批准后采用委托管理方式处置，在双方签订的合同有效期内并不影响现代公司的经营。（三）现代公司主张玉林军分区的告知行为严重影响其正常经营且《军队房地产租赁合同》于2017年10月23日已经依法解除没有事实和法律依据。现代公司解除合同不符合约定解除和法定解除的条件。玉林军分区发出的《关于全面停止有偿服务活动有关事项》并不是要求提前终止合同，只是履行告知义务，并明确合同终止前现代公司仍需交纳租金。通知发出后，现代公司仍继续占有和使用租赁房屋和场地，正常开展经营活动，并没有将相关的租赁房屋和场地交还给玉林军分区，没有提前解除或者终止合同。涉案租赁项目列入委托管理处置方式，只要履行了相关的整改措施之后，就可以由现代公司继续租赁。虽然上级部门没有批准《房地产租赁停偿委托管理整改协议》，但其不批准的原因主要是整改的部分内容不符合相关政策，一是在评估得出的涉案租赁场地租金比原合同约定的年租金标准高的情况下，整改协议却约定年租金比原合同的标准要低；二是根据政策，在适用委托管理处置方式的情形下，原承租人可以继续租赁，因此不能进行补偿，而整改协议在承租人继续承租的情况下仍对承租人进行补偿，与政策不符。因此，只要继续进行协商整改，使整改协议符合军委停止有偿服务相关政策要求，就可以得到上级部门的批准，现代公司可以继续租赁相关房屋和场地。本案不存在不可抗力导致合同无法履行的情形。（四）现代公司请求赔偿损失的主张没有事实和法律依据。玉林军分区并未提前解除合同，无需对现代公司进行补偿，更谈不上赔偿。如现代公司提前解除合同的，则玉林军分区无需补偿。且根据合同约定，如出现相应情形的，玉林军分区需对现代公司的投资额进行补偿，并不是赔偿，现代公司主张的可得利润、利息损失、遣散人员损失等赔偿项目均超出了合同约定的补偿范围，依法应不予支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。 现代公司向一审法院起诉请求：1.判决解除现代公司与玉林军分区签订的关于坐落在玉林市玉州区的《军队房地产租赁合同》；2.判令玉林军分区赔偿现代公司投资损失87063967.54元、可得利润损失36132390元、利息损失12234724.62元、遣散人员损失5600000元，并退还房地产租赁保证金750000元，以上合计人民币141781082.16元；3.案件诉讼费用由玉林军分区承担。 一审法院认定事实：2008年4月8日，玉林军分区（甲方）与廊坊市富奥防火卷帘门有限公司（乙方）签订一份《军队房地产租赁合同》，约定：第一条甲方自愿将坐落在广西玉林市玉州区（广桂字第6966号坐落）的房屋建筑面积18137平方米，场地面积40812平方米，出租给乙方使用。第二条租赁用途为餐饮、住宿、娱乐、保健。第三条租赁期限自2008年4月8日至2028年4月7日止。第四条房地产前五年年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币（大写）贰佰伍拾万元。第六年开始逐年递增，每年在上年基础上增加伍万元。租金按季结算，乙方于每季度的前十日内交付甲方。付款方式：转账。第六条自合同签订后十日内，乙方按年租金额的百分之三十向甲方支付房地产租赁保证金人民币柒拾伍万元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第九条合同的解除与终止：（一）甲方因军事与地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，并对乙方所投资产额进行相应的补偿；（二）乙方确因需提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（三）因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任，但由具体占用单位对乙方所承租房地产投资额进行相对应的补偿。（四）租赁期满，合同终止。第十一条第（二）项约定：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。2008年12月4日，双方签订一份《补充协议》，约定：一、乙方于签订协议后5个工作日内将2008年4月8日至2008年12月31日的租金95万元一次性交清。二、自2009年1月1日起至长城餐厅收回前，乙方每年租金180万元向甲方交纳。三、长城餐厅收回后，恢复到年租金250万元。2010年6月10日，玉林军分区（甲方）与玉林市幸福里物业管理有限公司签订一份《军队房地产租赁合同补充协议书》，载明：2008年4月8日，玉林军分区（甲方）与廊坊市富奥防火卷帘门有限公司（乙方）签订了军队房地产租赁合同，由于乙方法定代表人宋鹏有病，再无能力行使合同中的民事法律责任，为此，现作出补充协议及更改说明：一、在本合同中承租方（乙方）“廊坊市富奥防火卷帘门有限公司”现更改为“玉林市幸福里物业管理有限公司”。二、在合同中承租方（乙方）法定代表人：宋鹏，现变更为：陈进坚。三、在合同中各项条款均不改变，甲、乙双方的责、权、利不变，一切按合同中的各项条款共同遵守实施执行。2010年12月30日，玉林军分区（甲方）与现代公司（乙方）签订一份《军队房地产租赁合同补充协议》，载明：2008年4月8日，玉林军分区（甲方）与廊坊市富奥防火卷帘门有限公司（乙方）签订了军队房地产租赁合同，2010年6月10日承租方变更为玉林市幸福里物业管理有限公司，法定代表人变更为陈进坚。现由于变更后的承租方不再继续经营，经与玉林军分区（甲方）协商，对原合同再次变更如下：一、原合同中的承租方（乙方）变更为“广西现代运输集团有限公司”；二、原合同中承租人（乙方）的法定代表人变更为：王玉玺；三、变更后的承租方（乙方）在玉林市所承租的场地上注册新的公司经营管理该项目；四、从2011年元月1日起，由现代公司履行合同中所列的责、权、利义务。之前所产生的债权、债务均与新的承租方现代公司无关。2011年1月开始，现代公司开始使用租赁场地。2016年3月24日，玉林军分区向现代公司发出一份《关于全面停止有偿服务活动有关事项》的通知，主要内容为现代公司所租赁的场地属于必须停止的军队对外有偿服务项目，请现代公司及时做好与玉林军分区终止合同、停止经营活动并撤离玉林军分区房屋、场地的准备工作，待上级具体政策措施明确之后立即实施；尚未终止合同前，现代公司应按有关合同协议继续抓好所承租房屋场地的管理工作并按时交纳租金等。后现代公司、玉林军分区双方就租赁场地曾多次函件来往协商。现代公司于2017年10月23日向玉林军分区发出《关于终止租赁合同的函》，要求终止与玉林军分区签订的租赁合同，并要求玉林军分区合情合理合法的给予经济补偿。玉林军分区于2017年10月25日向现代公司发了一份桂军保【2017】23号《关于做好有偿服务项目停止工作的通知》作为回应，要求现代公司做好以下工作：一是整理好与本项目有关的各类资料，包括图纸、财务、人员、与第三方签署的协议（如有）等情况资料；……五是在与玉林军分区合同解除前，继续按照合同有关条款规定履行好租金交纳、安全管理等责任义务。现代公司支付租金至2017年10月7日，之后的租金一直未支付给玉林军分区，截止2018年10月25日，现代公司尚欠玉林军分区租金2905411元。现代公司于2018年6月11日向玉林军分区所发的《关于要求在落实军队全面停止有偿服务过程中造成企业损失给予合情合理补偿的函》，要求玉林军分区补偿现代公司因停止经营活动所造成现代公司的经济损失，玉林军分区并未同意。 2018年6月15日现代公司、玉林军分区双方曾签订一份《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，约定该协议须经军队战区级单位批准后生效。2018年6月22日，现代公司、玉林军分区及玉林市人民政府三方还签订了一份《协议书》，并约定《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》经上级部门审核同意后该《协议书》方产生法律效力。上述两份协议最终未能获得上级部门的审核批准。2018年10月23日，玉林军分区发函给现代公司，告知此事，并要求现代公司在2018年10月25日18时前到玉林军分区玉林军分区重新签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》、按合同约定租金标准交纳2017年第四季度及2018年前三个季度的租金277.5万元。后现代公司未按该通知履行，玉林军分区遂诉至玉林市玉州区人民法院，请求：1.现代公司支付拖欠的2017年10月8日以来的租金2905411元（计算至2018年10月25日，以后参照合同约定支付场地占用费）；2.现代公司承担逾期支付租金违约金2116050元（拖欠租金2905411元，日千分之三的违约金，时间分别从每季度前10天计至2018年10月25日，之后的违约金依法计至履行全部义务之日）；3.玉林军分区无需退还履约保证金750000元，以上合计人民币5771461元；4.玉林军分区、现代公司双方租赁合同于2018年10月25日解除；5.案件诉讼费用由现代公司承担。后玉林军分区于2018年11月16日向玉林市玉州区人民法院提交变更诉讼请求申请书，要求变更诉讼请求为：1.判令现代公司支付拖欠的2017年10月8日以来的租金2905411元（计算至2018年10月25日），以后按照《军队房地产租赁合同》约定继续履行合同并支付租金；2.判令现代公司承担逾期支付租金违约金2116050元（拖欠租金2905411元，日千分之三的违约金，时间分别从每季度前10天计至2018年10月25日，之后的违约金依法计至履行全部义务之日止）；3.本案诉讼费用由现代公司承担。玉林市玉州区人民法院于2018年11月30日作出（2018）桂0902民初3937号民事判决，判决：一、现代公司向玉林军分区支付2017年10月8日起至2018年10月25日止的租金人民币2905411元，以后按照《军队房地产租赁合同》约定继续履行合同并支付租金；二、现代公司向玉林军分区支付违约金（计算方法：自2017年10月8日起至2018年10月25日止为2116050元；之后的违约金以尚欠租金为基数，按日千分之三计至实际清偿之日止）。案件受理费52200元，由现代公司负担。现代公司不服该判决，提起上诉，玉林市中级人民法院于2019年1月31日作出（2019）桂09民终1号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另查明：玉林军分区交付给现代公司的租赁场地为一处整体、独立的院落，租赁场地的范围自交付时起一直没有改变或减少，至今仍由现代公司管理使用，并未交还给玉林军分区。现代公司承租案涉房地产后，在玉林军分区的同意下对承租的房地产项目进行了改造、建设、装修，酒店住宿、餐饮、会议中心等一期项目已于2013年10月投入运营，至今仍对外正常营业，二期投资建设的项目，亦大部分在2013年底、最迟是2014年1月份就已按建设方案实施基本完工。 一审法院认为：玉林军分区与现代公司所签订的《军队房地产租赁合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，合同各方均应依约履行。 关于涉案合同应否予以解除的问题。合同的解除分为约定解除和法定解除两种情形。现代公司提起本案诉讼，要求解除合同并赔偿损失，显然不符合双方在合同的第九条第二、三款约定的合同解除的情形。合同的法定解除权是法律赋予守约方在其自身利益遭受违约方行为严重损害时得以采取的一种违约救济措施，但并非所有的违约行为都可以导致合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合到本案，涉案合同不存在因不可抗力致使不能实现合同目的的情形。涉案合同为租赁合同，租赁合同的主合同义务为出租方交付租赁物，承租方支付租金。补充协议签订后，玉林军分区已依约向现代公司交付涉案的租赁场地，现代公司应按合同约定的期限支付租金给玉林军分区，但现代公司在正常使用租赁场地的情况下，拒不支付租赁场地租金，已构成违约。显然，作为没有履行合同主要义务的违约方现代公司并不能获得合同法第九十四条第（二）、（三）项规定的合同解除权，而现代公司并无证据证明玉林军分区存在延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，或法律规定的其他符合法定解除的情形。故涉案合同不符合法定解除的条件。现代公司虽于2017年10月23日发出《关于终止租赁合同的函》，但《中华人民共和国合同法》第九十六条关于解除权的行使以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条有关三个月不提出异议合同即告解除之规定的前提条件，是解除方提出解除合同必须已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，前已论述，涉案合同并不具备法定解除的条件。且自现代公司2017年10月23日发出《关于终止租赁合同的函》后，双方就涉案合同进行了多次的沟通，从双方往来的函件内容看，现代公司与玉林军分区并未就解除合同达成一致意见，玉林军分区在复函中强调的是在涉案合同解除前，现代公司应继续按照合同有关条款规定履行好租金交纳、安全管理等责任义务。现代公司虽发函要求解除租赁合同，但事实上，现代公司至今仍在正常使用涉案租赁场地积极开展经营活动。由此可见，本案的合同既不符合约定解除，亦不符合法定解除的条件，现代公司要求解除涉案合同、退还租赁保证金的请求，与合同的约定不符、于法无据，依法不予支持。 关于玉林军分区应否赔偿现代公司相关损失的问题。玉林军分区虽于2016年3月24日向现代公司下发了《关于全面停止有偿服务活动有关事项的通知》，但该通知属于玉林军分区在合同履行过程中履行正常的合同告知义务，告知的是做好相关的准备工作，同时强调在尚未终止合同前，现代公司仍应按照合同的约定继续抓好所承租部队房屋场地的管理工作，并按时交纳租金。玉林军分区从未要求现代公司停止经营，该通知并非属于解除合同通知书或不继续履行合同告知书。现代公司在接到该通知后，之前已经投入运营的酒店住宿、餐饮、会议中心等一期项目仍然正常经营，并未受到影响。现代公司主张二期投资建设的7000多平方米的项目，亦大部分在2013年底、最迟是2014年1月份就已按建设方案实施基本完工，而《关于全面停止有偿服务活动有关事项的通知》是2016年3月24日才下发，期间相距两年多的时间，二期项目至今未进行装修投入使用。现代公司主张是由于玉林军分区下发了前述通知，导致合同没有得到预期执行，不予采纳。再者，根据涉案租赁合同第九条第一款的约定，玉林军分区在需要提前终止合同的情况下，才需对现代公司所投资产额进行相应的补偿，本案是现代公司要求解除合同，不符合合同中应当由玉林军分区进行补偿的情形，且按约定，玉林军分区仅需要进行补偿，而非现代公司主张的赔偿。现代公司于2018年6月11日向玉林军分区所发的《关于要求在落实军队全面停止有偿服务过程中造成企业损失给予合情合理补偿的函》，要求玉林军分区补偿现代公司因停止经营活动所造成现代公司的经济损失，该函属于现代公司单方提出的意见和主张，玉林军分区并未同意，该函并不具有法律效力，现代公司不能据此要求玉林军分区进行赔偿。因此，现代公司要求玉林军分区赔偿相关损失，无事实和法律依据，亦不予支持。 关于玉林军分区是否构成根本违约的问题。首先，涉案的租赁合同是在2010年12月31日签订的，涉案租赁场地是一处整体独立的院落，合同签订后，玉林军分区即将租赁场地及房屋整体交付给现代公司管理使用，而租赁许可证是在2012年12月12日办理的，虽然许可证中所记载的租赁面积与合同约定的租赁面积有出入，但玉林军分区交付给现代公司的租赁场地和房屋的面积、范围从未因许可证的办理发生过改变，现代公司在接收租赁场地时即已对租赁场地有清醒的判断和认知，在许可证办理之后亦从未因许可证中记载的租赁面积和合同约定的租赁面积有出入而向玉林军分区提出异议，而是按照合同的约定履行并交纳租金。其次，如前所述，本案属于租赁合同纠纷，租赁合同的主合同义务为出租方交付租赁物，承租方支付租金，而办理《军队房地产租赁许可证》等证照、办理合同审批等义务在本案中属于从合同义务，现代公司未能提供证据证实玉林军分区违反上述义务致使其合同目的不能实现，以及玉林军分区因违反上述从合同义务给其实际造成现实的或可得利益上的损失的事实，故现代公司提出玉林军分区因违反上述义务构成根本违约的主张，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：驳回现代公司的诉讼请求。案件受理费750705元（现代公司已预交），由现代公司负担。 二审审理期间，现代公司和玉林军分区均无新证据提交。对于一审判决查明的事实，玉林军分区没有异议，现代公司提出如下异议：1.一审判决认定“两份协议最终未能获得上级部门的审核批准”错误，玉林军分区只出示了广西军区的说明，并没有上级部门南方战区批准或不批准的证据。2.一审判决认定“租赁场地的范围自交付时起一直没有改变或减少，至今仍由现代公司管理使用”不当，现代公司在租赁场地开设的广西现代桂鑫国际大酒店仅能经营部分的普通客房业务，高端的总统套房、娱乐、桑拿、国际会议等一直空置未使用。3.一审判决认定“二期投资建设的项目最迟在2014年1月份就已按建设方案实施基本完工”错误，二期项目至今未完工。 对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.2018年6月15日现代公司与玉林军分区签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》约定须经军队战区级单位批准后生效，2018年6月22日现代公司与玉林军分区、玉林市人民政府三方签订的《协议书》约定经上级部门审核同意后生效。玉林军分区在一审期间已出示广西军区相关部门出具的说明，证明上述两份协议未获批准，现代公司亦无证据证明协议已获批准，故一审判决表述上述两份协议最终未能获得上级部门的审核批准并无不当。2.《军队房地产租赁合同》签订后，玉林军分区已按合同约定面积将房屋与场地交付现代公司，现代公司在租赁场地上投资建设了广西现代桂鑫国际大酒店，并一直经营管理至今，故一审判决表述租赁场地交付时起一直由现代公司管理使用并无不当。3.现代公司在租赁场地上投资建设酒店，二期项目在2014年1月已基本完工，只是未进行装修，且现代公司在其起诉状中亦陈述“二期投资建设的7000多平方米的项目，亦按建设方案实施基本完工”，故一审判决表述“二期投资建设的项目……最迟在2014年1月份就已按建设方案实施基本完工”并无不当。综上，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1.现代公司诉请解除涉案的《军队房地产租赁合同》理由是否成立；2.现代公司诉请玉林军分区赔偿各项损失应否支持。 关于现代公司诉请解除涉案《军队房地产租赁合同》理由是否成立的问题。 2010年12月30日，现代公司与玉林军分区签订《军队房地产租赁合同补充协议》，约定由现代公司承接原承租方与玉林军分区签订的《军队房地产租赁合同》中的权利义务，承租玉林军分区位于玉林市玉州区的房屋建筑面积18137平方米、场地面积40812平方米，租赁期限至2028年4月7日。该《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，现代公司于2011年1月开始使用租赁场地，在租赁场地上投资建设了广西现代桂鑫国际大酒店，酒店住宿、餐饮、会议中心等一期项目于2013年10月投入运营至今。现代公司以玉林军分区未办理《军队房地产租赁许可证》构成根本性违约、根据2018年6月中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发的《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》的规定，涉案租赁项目属必须终止项目为由，诉请解除涉案的《军队房地产租赁合同》，理由不能成立。 首先，根据《军队空余房地产租赁管理规定》，办理《军队房地产租赁许可证》是为了加强军队对空余房地产租赁的管理，属军队内部的管理性规定。2011年1月玉林军分区将租赁房地产交付现代公司使用时，虽然尚未申领《军队房地产租赁许可证》，但2012年8月6日玉林军分区已向现代公司提供了涉案租赁场地的《军队房地产租赁许可证》，故应认定玉林军分区履行了合同约定的负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续并申领《军队房地产租赁许可证》的合同义务。虽然租赁许可证上的租赁面积与合同约定面积不符，但玉林军分区实际提供给现代公司的租赁场地面积与合同约定面积一致，现代公司亦在租赁场地上进行了投资建设并进行相应的经营活动，没有证据证明现代公司因租赁许可证上的租赁面积与合同约定面积不符而导致其无法经营或遭受经济损失。2017年8月6日租赁许可证期限届满后因军队全面停止有偿服务工作的国家政策影响未能及时办理新证，但玉林军分区已于2018年6月9日致函现代公司，明确“项目按照部队上级审定意见完成所有审批及处置手续后，将进一步规范运行秩序，完善涉及项目依法依规运营的军地相关手续及证照，确保项目运行符合军地法规政策要求；依据规定需我部配合办理的手续，我部将予以配合”，无证据证明现代公司因租赁许可证未续办而导致其无法继续经营酒店。故现代公司主张玉林军分区未及时办理《军队房地产租赁许可证》构成根本性违约，导致其合同目的无法实现，诉请解除合同符合合同约定，理由不成立，依法不予支持。 其次，虽然2018年6月中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅下发了《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，但根据军事需要及项目实际情况可以分为终止收回、置换移交、委托管理等不同方式进行处置，并非所有项目都要终止收回。本案租赁场地面积较大、现代公司已在租赁场地上投资建设了较大规模的酒店、合同约定的租赁期限至2028年，符合采用委托管理方式处置的项目条件。玉林军分区在诉讼中亦确认涉案项目按照委托管理方式处置。双方签订的整改协议未经上级部门审核批准，并不影响涉案项目列入委托管理处置方式。2016年3月24日，玉林军分区虽然向现代公司发出了《关于全面停止有偿服务活动有关事项》的通知，告知现代公司做好终止合同、停止经营活动、撤离租赁场地的准备工作，但同时亦说明尚未终止合同前，应按照有关合同协议继续抓好所承租部队房屋场地的管理工作并按时交纳租金。该通知并没有要求现代公司终止履行合同或明确终止合同。故现代公司主张涉案租赁场地属于必须终止的租赁项目，理由亦不成立。第三，现代公司主张其于2017年10月23日向玉林军分区报送《关于终止租赁合同的函》，明确告知玉林军分区不再履行租赁合同，并要求赔偿损失，玉林军分区未在三个月内向法院提起诉讼，上述函告已发生法律效力，故涉案《军队房地产租赁合同》已于2017年10月23日依法解除。虽然《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。但是，当事人根据该条规定通知对方解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，即需要具备约定或法定的解除权，合同才能解除。如前所述，现代公司主张解除合同并不符合合同约定解除或法定解除的条件，故现代公司主张涉案《军队房地产租赁合同》已于2017年10月23日其致函到达玉林军分区时解除，一审判决对此不予认定错误，理由亦不成立，依法不予支持。 关于现代公司诉请玉林军分区赔偿各项损失应否支持的问题。 现代公司基于其解除合同的诉请，主张玉林军分区赔偿其因合同解除后的投资损失、可得利润损失、利息损失、遗散人员损失并退还房地产租赁保证金。如前所述，现代公司诉请解除合同没有事实和法律依据，故其诉请玉林军分区赔偿各项损失的主张依法亦不予支持。一审法院对现代公司主张对各项损失进行评估的申请不予准许并无不当。 综上所述，现代公司上诉主张解除涉案《军队房地产租赁合同》、玉林军分区赔偿其各项损失的上诉请求，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费750705元，由上诉人广西现代运输集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张英伦 审判员  李 莉 审判员  黄肖华 二〇一九年七月二十三日 书记员  梁新华