福建省三明市三元区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽0403民初774号 原告：瞿菊林，女，1950年3月5日出生，汉族，住厦门市集美区。 原告：瞿菊星，女，1954年5月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：瞿清秀，女，1962年7月4日出生，汉族，住三明市三元区。 原告：瞿国柱，男，1965年3月4日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告：瞿国清，男，1970年3月19日出生，汉族，住三明市梅列区。 上述原告的共同委托诉讼代理人：傅祚江、曾永福，福建闽方律师事务所律师。 被告：福建一建集团有限公司，住所地三明市三元区。 法定代表人：吴建雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：乐星星，福建凯峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴瑞然，男，该公司职员。 第三人：三明市三元区住房和城乡规划建设局，住所地三明市三元区。 负责人：李建闽，该局局长。 委托诉讼代理人：李兰君，女，该局职员。 原告瞿菊林、瞿菊星、瞿清秀、瞿国柱、瞿国清与被告福建一建集团有限公司（以下简称一建公司）、第三人三明市三元区住房和城乡规划建设局（以下简称三元住建局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瞿国柱及原告委托诉讼代理人傅祚江、曾永福，被告委托诉讼代理人乐星星、戴瑞然，第三人委托诉讼代理人李兰君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瞿菊林、瞿菊星、瞿清秀、瞿国柱、瞿国清向本院提出诉讼请求：1.一建公司将三明市三元区工业中路**室房屋（以下简称案涉房产）拆迁补偿款390112.48元支付给瞿菊林、瞿菊星、瞿清秀、瞿国柱、瞿国清；2.本案的诉讼费由一建公司承担。诉讼中，瞿菊林等人增加诉讼请求，要求确认一建公司将案涉房产出售给瞿光华、李秀琴的行为合法有效；瞿光华、李秀琴对案涉房产拥有100%产权。事实与理由：瞿光华系一建公司职工，李秀琴无业（系瞿光华妻子），共生育二子三女，长子瞿敬星、次子瞿敬国、长女瞿菊妹、次女瞿菊林、三女瞿菊星；瞿敬星妻子李明星，瞿敬星、李明星生育一女二子，长女瞿清秀、长子瞿国柱、次子瞿国清；瞿敬国于1971年牺牲（革命烈士、无子女）。瞿菊妹、李明星自愿放弃案涉房产拆迁补偿款的继承权。1993年，一建公司将瞿光华、李秀琴居住的位于三明市三元区进行房改，售价5475.48元。瞿光华、李秀琴分别于1997年3月19日、7月21日去世。案涉房产现由瞿光华夫妇的子女使用。2000年，一建公司将案涉房产的所有权证登记一建公司名下，2017年6月，一建公司与三元住建局签订《房屋征收补偿安置协议书》，一建公司收到拆迁补偿款390112.48元。根据《三明市区已售公有住房衔接实施办法》规定，瞿光华夫妇在缴交购房款之日起，已取得案涉房产的产权，瞿光华夫妇的继承人亦取得继承权。一建公司收取拆迁补偿款，侵害了瞿菊林等人的权利。 一建公司辩称：1.2000年，其取得案涉房产的房产证、土地证，系案涉房产的所有权人，瞿菊林、瞿菊星、瞿清秀、瞿国柱、瞿国清非本案适格主体；2.1993年，其按《福建省人民政府出售公房暂行规定》拟将案涉房产出售给瞿光华，瞿光华交了部分购房款2471.61元。1994年，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，规定公有住房出售价格1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍、工龄折扣计算等。1997年瞿光华、李秀琴夫妇先后去世。同年7月，三明市人民政府发布《三明市区出售公有住房实施细则（试行）》、《三明市区出售已售公有住房衔接实施办法》，按房改政策，在瞿光华夫妇已死亡情况下，瞿光华子女若未在三明市享受过房改政策购买公房，可以衔接案涉房产的“产权衔接补交款”完善房改二次交款、递交办证审批材料等手续，并办理产权证，但瞿光华子女因已享受过房改政策，案涉房产已无具有可办衔接事宜资格的人。依《福建省人民政府关于深化城镇住房改革意见的通知》第四条第（四）项“已购公有住房与《决定》衔接后，房屋的产权从购房款缴交之日计起”，瞿菊林等人未按规定衔接，瞿光华未取得产权，产权仍属其所有。后其将该房出售给唐爱玲，唐爱玲于1998年1月交齐房款，因瞿菊林等人拒不腾房，唐爱玲放弃该房改。1999年12月，房改政策停止执行。2017年6月，其与三元住建局签订《房屋征收补偿安置协议书》，将补偿款390112.48元上缴三明市财政局；3.根据法律规定，自然人的民事权利能力因死亡而终止，瞿光华因病故无法办理衔接、补交房款、提交办证材料等，已丧失房改权利，瞿光华未取得产权，瞿光华继承人也无权继承；4.1997年，瞿光华夫妇过世，10月，其将该房出售给唐爱玲，之后多次通知瞿菊林等人搬房，但都置之不理。2000年，其办理产权证。瞿菊林等人于1997年10月就知瞿光华夫妇没房改，瞿菊林等人应当知道权利被侵害已有20余年，显然已过诉讼时效。综上，请求驳回瞿菊林、瞿菊星、瞿清秀、瞿国柱、瞿国清的起诉或诉讼请求。 三元住建局辩称：案涉房产登记在一建公司名下，其依照三明市三元区人民政府的文件规定与一建公司签订补偿协议，符合法律的规定。 本院经审理，对本案事实作如下认定： 1、瞿光华系福建省第一建筑工程公司（后改制为福建一建集团有限公司）职工，于1997年3月19日去世；李秀琴系瞿光华妻子（无业），于同年7月21日去世。瞿光华、李秀琴生育二子三女，长子瞿敬星、次子瞿敬国、长女瞿菊妹、次女瞿菊林、三女瞿菊星；瞿敬星妻子李明星，瞿敬星、李明星生育一女二子，长女瞿清秀、长子瞿国柱、次子瞿国清；瞿敬国于1971年牺牲，为革命烈士，未婚，无子女。 2、1993年《福建省人民政府出售公房暂行规定》（闽政[1993]1号）规定：四、定价原则（一）向干部、职工出售公有住房，按标准价计算。六、售房方式（一）以标准价购买公有住房，购买者拥有部分产权，可以使用和继承，付清房款满五年后可以按市场价出售或出租。（二）出售公有住房，售房单位应与购房人签订买卖合同，并到住房所在地房地产行政管理部门办理买卖过户手续，由购房人领取房屋、地产权属证件等。《福建省人民政府房改办关于〈福建省出售公有住房暂行规定〉中若干问题的解释》规定：五、关于售房方式1、公有住房出售后，购房人须按规定领取房屋、土地权属证件；3、根据《售房规定》要求，售房申请审批程序如下：（1）由购房人提出申请，填写各市县房改办统一制定的《购买公有住房申请表》、（2）售房单位将购房人“申请表”汇总，向市县房改办提出售房报告，一式四份；（3）经市县房改办审批同意出售后，再由售房单位与购房人签订《售房合同》；（4）由购房户或售房单位向房地产交易所、产权管理部门提交经批准的申请表、售房合同，办理交易监证和申请房屋所有权、土地使用权登记，领取房屋所有权证和土地使用权证。 1993年，福建省第一建筑工程公司依该《出售公房暂行规定》对由瞿光华、李秀琴居住、使用的位于三明市三元区进行房改。同年5月20日，瞿光华向福建省第一建筑工程公司缴交2471.61元后，福建省第一建筑工程公司向瞿光华出具编号为0013652的福建省三明市区出售公有住房专用票据（收据凭证联），该票据主要载明：交款人瞿光华、售房房价5475.48元、补贴总额1635元、应付金额2471.61元、交款金额人民币2471.61元等，福建省第一建筑工程公司在该票据收费单位上盖了公章、负责人及经办人亦在该票据上盖了私章。其中1368.87元（房价5475.48元﹣补贴总额1635元﹣应付金额2471.61元）未交纳，系因瞿光华一次性付清购房款给予应付房价25%优惠，即5475.48元×25%。）。 1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》[国发(1994)43号]规定:(十五)向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。目前以成本价售房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。(十六)标准价按负担价和抵交价之和测定，一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧一般为50年）计算。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80%。(十八)职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享受一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行,超过标准部分一律执行市场价。(二十一)明确产权。职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可以依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。(二十二)发展房地产交易市场,规范住房交易行为。职工购买住房,都要由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续,同时要办理相应的土地使用权变更登记手续,并领取统一制定的产权证书,产权证书应注明产权属性,按标准价购买的住房应注明产权比例。（二十七）要做好与原有售房政策的衔接。已出售的公有住房均须按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有，1994年1月1日至本决定发布之前出售的公有住房，一律按本决定规定的售房政策进行规范。 1995年《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》（闽政[1995]40号）规定：四、稳步出售公有住房。出售公有住房工作要本着既积极又稳妥的指导思想，逐步开展，首先要处理好1993年省政府闽政[1993]1号文件出售公有住房遗留下来的问题，做好已售公有住房与国务院《决定》的衔接工作，这一工作要在明年上半年完成。其次，要积极稳妥地按照《决定》规定的标准价、成本价和市场价出售公有住房，凡是没有建立住房公积金制度的地方，不能按标准价出售公有住房。标准价是成本价的过渡价格，各地售房价格要逐步从标准价过渡至成本价。各地要严格执行售房的标准价和成本价的审批制度，凡市县测算制定的当年售房的标准价和成本价，必须报省政府审批后才能公布执行。我省已售公有住房按以下办法与国务院《决定》衔接；（一）各地1992年9月1日至1993年12月31日止出售的公有住房，售房价格一律统一到省政府闽政[1993]1号文件规定的价格水平，然后再与《决定》售房政策相衔接。1994年1月1日之后出售的公有住房，均须按《决定》规定的新售房政策进行规范。（二）按省政府闽政[1993]1号文件出售的公有住房，购房者可以不补交购房款，对所购公有住房拥有部分产权，产权比例按售价占成本价的比例确定。（三）对已购公有住房，经购房人同意，也可按《决定》的成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。（四）已购公有住房与《决定》衔接后，房屋的产权从购房款缴交之日计起。 1997年7月15日，三明市人民政府公布《三明市区出售公有住房实施细则（试行）》、《三明市区已售公有住房衔接实施办法》（明政[1997]15号），该《实施细则》规定：第三条售房对象4.已故干部职工的配偶。以上凡具本市正式户口、符合分房条件，以自住为目的的现住户，可申请购买现住房。第十五条售房工作程序1.实施方案审批申请出售公有住房的单位，应具体制定售房实施方案，并征得主管部门同意后，报市房改办批准后执行。2.组织实施（2）个人申请、产权单位批准。产权单位应负责填报购房人名单，附购房人夫妇身份证复印件，报市房改办审核。本《实施细则》自下发之日起由三明市住房制度改革领导小组办公室组织实施并负责解释等。该《衔接实施办法》规定：为搞好已出售公有住房按闽政[1993]1号文规定与国发(1994)43号《决定》的衔接工作，特制定本实施办法：一、衔接范围与衔接对象1.1993年1月1日至1993年12月31日，经三明市房改办批准出售的公有住房按明政（1992）综269号文规定，已缴购房款的购房户，要按本《衔接实施办法》进行衔接。但售房单位房屋所有权证和土地使用权证有变更尚未办妥的，待办妥此两证后方可进行衔接。2.以下对象不进行衔接。①购买公有住房后又调整住房的。②购买公房后，出国、出境定居，调往外地工作，辞退公职，夫妇双方均不在三明工作。二、衔接办法1.按明政（1992）综269号文规定购买的公有住房要补交购房款，按省政府闽政[1993]1号文规定执行。个人产权比例按1993年售价占成本价的比重确定，经测算93年个人产权定为56%（即部分产权）。2.1993年购房者如申请按当年的成本价补足房价款及利息的，原购住房产权归个人所有，同样可享受工龄折扣，现住房折扣、旧房成新折扣。三、面积计算1.出售公有住房均以“平方米”建筑面积为计量单位，每座住房建筑面积以房屋所有权权证记载为准。2.每套建筑面积等于该套单元大门内各开间的建筑面积之和（分户墙按墙厚二分之一计算面积，其余墙全算）。没有图纸作依据的则按实丈量。3.凹阳台、封闭阳台的建筑面积等于水平投影面积。四、按闽政（1993）1号文购房，拥有部分产权。2.出售公有住房的价格应根据住房的结构、朝向、楼层、装修和座落地段等项条件，进行合理调节。3.砖混结构单元套房扣除征地和拆迁补偿费后，1984年建成的每平方米建筑面积售价为190元，框架结构的提高10%。1985年至1993年在售价基础上每年增加4%；1983年至1979年建成的，在售价基础上每年扣减4%。4.干部、职工购买住房，面积超过省政府闽政（1984）14号文件规定住房面积标准11平方至20平方米的部分，其售价增加50%。5.优惠办法①在规定的购房控制面积内，实行房价八折优惠。②实行工龄房价优惠至1993年止，以购房户中最高工龄者一人计算，每年工龄房价补贴50元。③一次性付清购房款的，给予应付房价25%优惠。⑤实施税费优惠。6.售房方式。①购买公有住房，购买者拥有部分产权（指拥有全部占有权、使用权和受到限制的受益权、处分权）可以使用和继承。产权取得的时间，职工购买的公有住房产权从第一次缴交购房款之日计起。五、按一九九三年成本价购房拥有全部产权。八、优惠购房的限制及其他。十、本办法自公布之日起实施，由市住房制度改革领导小组办公室负责解释。 3、1998年1月，具体实施《衔接实施办法》时，福建省第一建筑工程公司认为，瞿光华、李秀琴已去世、瞿光华、李秀琴子女因均已享受房改政策，无具有可办已售公房衔接事宜资格的人，将案涉房产安排给其他职工房改，因瞿菊林等人不腾房，其他职工放弃该房房改。2000年2月17日，福建省第一建筑工程公司取得案涉房产的房屋所有权证（证号为明房权证字第××号）、土地使用权证［明国用（2000）字第786号］。 4、2017年6月22日，一建公司与三元住建局签订《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：被征收的案涉房产的各项补偿费共计人民币390112.48元。一建公司收到该款390112.48元后，已依法上缴给三明市财政局。 本院经审理认为，本案案涉房产系根据相关房改政策买卖的房改房。房改政策是国家机关、企事业单位及房管部门将原有的公有住房按照国家相关住房改革制度的规定,经县级以上房改部门审批后出售给单位职工的制度,是国家住房制度从计划经济分配制向市场经济商品化的一种过渡措施,具有以下特征:一是买卖双方主体关系不平等,房改房系单位向职工个人出售,出卖人与买受人在人事工作管理上具有隶属关系；二是价格确定是在建造成本的基础上结合职工个人工龄、职务、职称等确定,且价格明显较低,带有福利性质；三是房改对象是特定的,一般仅针对符合条件的单位职工,具有特定的身份性。房改房在法律属性上实质就是将原来出租给职工的住房改为出卖给职工个人，是一种特殊的房屋买卖合同，与一般房屋买卖合同有所不同的是，房改房的合同除当事人自行约定的内容外，还要受到房改政策的制约，不完全等同于以市场价格支付对价。瞿光华、李秀琴基于其作为一建公司职工或职工家属的身份，通过公有住房改革向一建公司支付购房款且已对案涉房产进行占有使用，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》、《三明市人民政府关于三明市区已售公有住房衔接实施办法》的规定，应对案涉房产的房改进行衔接，但案涉房产未依法进行衔接，依《福建省人民政府关于深化城镇住房制度改革意见的通知》“已购公有住房与《决定》衔接后，房屋的产权从购房款缴交之日计起”及《三明市区已售公有住房衔接实施办法》“1993年1月1日至1993年12月31日，经三明市房改办批准出售的公有住房按明政（1992）综269号文规定，已缴购房款的购房户，要按本《衔接实施办法》进行衔接……产权取得的时间，职工购买的公有住房产权从第一次缴交购房款之日计起。”的规定，因案涉房产未进行衔接，不能确认瞿光华、李秀琴已实际取得产权，故瞿菊林等人提出瞿光华、李秀琴在购房款缴交之日起已取得案涉房产产权的诉称不能成立，不予采纳。瞿光华于1997年3月19日去世，同年7月15日，三明市人民政府公布《三明市区已售公有住房衔接实施办法》（自公布之日起实施），李秀琴于同月21日去世，根据《衔接实施办法》“衔接范围与衔接对象1.1993年1月1日至1993年12月31日，经三明市房改办批准出售的公有住房按明政（1992）综269号文规定，已缴购房款的购房户，要按本《衔接实施办法》进行衔接。但售房单位房屋所有权证和土地使用权证有变更尚未办妥的，待办妥此两证后方可进行衔接。2.以下对象不进行衔接。①购买公有住房后又调整住房的。②购买公房后，出国、出境定居，调往外地工作，辞退公职，夫妇双方均不在三明工作”的规定，李秀琴生前作为瞿光华妻子，属衔接对象，享有衔接资格。只是因《衔接实施办法》公布实施到相关部门具体实施，存在时间差，在李秀琴可以进行衔接但因相关部门具体实施时李秀琴已死亡（其子女均不符合衔接条件）无法衔接情况下，案涉房产产权等问题如何处理，《衔接实施办法》未作出具体规定，依《衔接实施办法》“本办法由市住房制度改革领导小组办公室负责解释”的规定，此种情况，宜由住房改革行政主管部门先行处理。本案中，瞿菊林等人作为瞿光华、李秀琴的继承人，要求确认产权，实质上就是要求落实房改政策，而落实房改政策除《衔接实施办法》未作规定需明确外，因房改涉及身份资格、售房价格、面积计算、优惠条件等诸多政策性因素根据相关房改政策的规定还需由市县房改办审批同意（瞿菊林等人提供的证据不足以证实市县房改办已审批同意），人民法院不应代行上述职权。故本案争议的核心并非民事主体之间的房屋买卖关系，而是能否及如何适用房改政策等。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决”的规定,本案属于“历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”,不属于人民法院主管的民事纠纷范围，瞿菊林、瞿菊星、瞿清秀、瞿国柱、瞿国清可就案涉房产向住房改革行政主管部门申请解决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一款第（四）项、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，裁定如下： 驳回瞿菊林、瞿菊星、瞿清秀、瞿国柱、瞿国清的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  蔡章薛 二〇一九年七月十七日 书记员  韦桂明 附：本案适用的主要法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件: (一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织; (二)有明确的被告; (三)有具体的诉讼请求和事实、理由; (四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理： (三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决； 第一百五十四条裁定适用于下列范围: (三)驳回起诉 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条第三款立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。 3、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》 第三条凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。