江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0722民初3386号 原告：王浩，男，1983年5月10日生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：孙习将，江苏连政律师事务所律师。 被告：连云港子矜教育科技有限公司，住所地东海县牛山街道中华北路1号中国水晶城3号馆。 法定代表人：干益飞，总经理。 委托诉讼代理人：臧莹莹，女，1994年5月13日生，汉族，住东海县。系公司工作人员。 原告王浩与被告连云港子矜教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告王浩及其委托诉讼代理人孙习将、被告的委托诉讼代理人臧莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王浩向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的第三学府租赁合同；2、判令被告退还原告合同租金、保证金、物业费共计73034元;3、判令被告支付违约金人民币60000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月20日签订了第三学府租赁合同，合同约定被告将位于东海县.8平方米商铺租赁给原告经营正新鸡排。租赁期限为三年，自2019年1月28日至2022年1月27日。租金第一年33580元，第二年35192元，第三年36938元。合同签订后，原告依约缴纳租金等费用，但被告提供的商铺没有排水和厨房通风系统，致使原告无法使用。2019年2月24日，被告承诺于2019年3月20日前一次性退还原告缴纳的合同租金、定金及物业费共计73034元，并在2019年2月28日之前给出违约赔偿方案，但被告至今没有退款，被告也没有给出违约赔偿方案。 被告连云港子矜教育科技有限公司辩称，原被告双方签订的租赁合同约定，原告需要服从被告的管理和调剂，我们安排原告在四楼的位置，但原告只看中最开始的位置，所以原告违约。一开始与原告调解，可以退还本金，但双方因为6万元的赔偿问题没有协商好，所以我们也就没有退还原告缴纳的合同租金等费用。 经审理查明，2018年11月20日，原被告双方签订《第三学府租赁合同》，约定原告向被告租赁位于东海县的商铺（未载明商铺的具体位置），建筑面积暂定为51.8平方米，租期为三年，自2019年1月28日至2022年1月27日止。合同附件一第三条约定，原告应当在该租赁商铺内经营的品类为餐饮，品牌为正新鸡排；第四条第4-1款约定，签订合同后原告当天缴纳装修保证金10000元；第五条约定，本合同所述履约保证金为人民币20000元，如逾期不交，则被告有权要求原告立即撤场，同时已交纳的相关款项不予退还；第六条约定，本合同项下的进场日暂定为2018年11月20日，具体进场日以被告书面通知为准；第七条约定，双方约定2019年1月28日开始正式计租；第八条约定，第1个租约年，固定租金保底为人民币每天每平方米2.5元，即每年租金为33580元……。关于商铺交付标准，双方在合同附件三中约定，被告应提供排水系统，预留给水入户、一户一表，排水系统预留到垂直管井；被告应提供厨房通风系统，预留通风井道。关于租赁用途，合同第二条第1款约定，原告承租该商铺仅能按照附件一载明的用途，并以附件一载明的品牌进行经营……；第二条第3款约定，在租赁期内，原告擅自改变该商铺租赁用途、经营名义的，或者原告丧失品牌的经营权、代理权的，被告有权解除合同。关于解除合同，合同第十六条第16-1款第（14）项约定，原告拒绝服从、配合被告日常管理，视为原告实质性违约行为，被告可以解除合同；合同第十七条第17-2款约定，在租期内，被告擅自解除合同的，应当向原告支付相当于原告已支付被告的履约保证金金额的三倍作为（不包含支付给指定管理单位的履约保证金）违约金，但本合同自被告发出书面合同解除通知之日终止。 2018年10月30日，原告向被告交纳履约保证金20000元。2018年11月20日，原告向被告交纳商铺第一年度租金和物业费43034元。2018年11月22日，原告向被告交纳装修保证金10000元。上述费用合计73034元。 2018年10月31日，原告与案外人上海正新食品集团有限公司（以下简称：正新公司）签订《鸡排特许经营合同》，约定正新公司授予原告在东海县中华北路1号东海水晶城购物中心3楼开设“正新鸡排”加盟店，期限为三年，从2018年10月31日起至2021年10月30日止。合同第二条约定，原告未经许可不得在上述地点以外的任何地点擅自开设“正新鸡排”加盟店，从事正新公司物料的经营，原告如有违反，正新公司有权没收原告交纳的保证金，解除本加盟合同，取消原告的加盟资格，且正新公司有权不予退还原告已交纳的加盟费和管理费，有权要求原告赔偿由此造成的经济损失；第三条第三款约定，……本合同签订后，原告须在60日内开业，如果60日内未开业，视为原告自愿解除本合同，已支付的费用不予退还，原告不再享有本合同约定的权利，包括合同约定的店址保护区域，正新公司或正新公司加盟商可在上述区域内另行开业；第四条第一款约定，原告应一次性向正新公司支付加盟费共计人民币叁万伍仟元（RMB35000.00-），该笔款项应在本合同签订后三日内以银行转账、银行票据等方式支付；第四条第二款约定，原告应当每年向正新公司一次性支付品牌使用费计人民币陆仟元整，第一年品牌使用费支付时间为本合同签订后三日内……；第四条第三款，原告每年向正新公司一次性支付管理费用柒仟贰佰元整，第一年管理费支付时间为本合同签订后三日内……；第四条第四款约定，原告须在本合同签订后三日内支付人民币壹万元整（RMB10000.00-）作为保证金，以确保本合同的完全正当履行……。 上述合同签订后，原告于2018年11月20日向正新公司支付加盟费35000元、品牌使用费6000元、管理费7200元、店面设计费5000元、保证金10000元，上述费用合计63200元。 原被告双方签订《第三学府租赁合同》后，因案涉商铺无排水、厨房通风系统，被告调剂四楼商铺给原告，原告以三楼儿童顾客较多、调剂至四楼影响生意为由，不同意被告的调剂。2019年2月24日，被告向原告出具保证书一份，内容为“保证书第三学府退还正新鸡排（王浩）合同租金、定金、物业费，共计73034元（柒万叁仟零叁拾肆元）。于2019年3月20日前全部一次性退还。2月28号之前给出违约金赔偿方案。连云港子矜教育科技有限公司2019年2月24日”，被告加盖公司印章。因双方未就违约金赔偿方案达成一致，被告未向原告返还上述73034元。 庭审中，原告称正新公司不予退还已支付的上述加盟费等费用63200元。 以上事实，有双方当事人陈述、证人证言、《第三学府租赁合同》、《鸡排特许经营合同》、保证书、交费发票、交费收据等证据予以证实。 本院认为，原被告双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告租赁商铺用于餐饮经营，商铺位置的选择对其经营活动必然产生重大影响。被告作为出租方，主要合同义务就是如约提供商铺，因双方之前约定的三楼商铺不具备排水、厨房通风系统，被告将三楼商铺调剂为四楼商铺，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。在此情况下，原告与被告沟通，要求被告退还已交付的费用并作出赔偿方案，应视为原告行使合同解除权，被告2019年2月24日出具保证书之时，合同已经解除，故本院对原告解除合同的诉请予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还租金、保证金、物业费共计73043元，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告存在过错，其根本违约行为造成原告无法履行其与正新公司签订的经营合同，且正新公司依照合同约定不予退还原告交纳的各项费用，导致原告实际损失共计63200元。现原告要求被告支付违约金60000元，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告王浩与被告连云港子矜教育科技有限公司签订的《第三学府租赁合同》； 二、被告连云港子矜教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告租金、保证金、物业费共计73043元； 三、被告连云港子矜教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金60000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2960元，减半收取1480元，由被告连云港子矜教育科技有限公司负担（原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内连同上述费用一并付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2960元。江苏省连云港市中级人民中院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94，也可到东海县支行营业厅交款。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 李明哲 二〇一九年七月一日 法官助理 马 跃 书 记 员 赵方会 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。