湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初886号原告：武汉奥明房地产开发有限公司，住武汉市汉阳区江城大道288号招商公园1872澜湖轩22号楼101。法定代表人：彭以良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵莉、王宇泽，北京盈科（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北中天富源生物技术有限公司，住武汉市汉阳区江城大道288号招商公园1872项目A2-8（1-3层）。法定代表人：李玉顺，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王立丹，湖北华忠律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡智雄，系该公司法务经理，特别授权代理。原告武汉奥明房地产开发有限公司（以下简称奥明房地产公司）诉被告湖北中天富源生物技术有限公司（以下简称中天富源生物技术公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武汉奥明房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵莉、王宇泽、被告湖北中天富源生物技术有限公司的委托诉讼代理人王立丹、胡智雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉奥明房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方于2017年1月1日签订的《租赁合同》于2018年12月8日解除；2、判令被告立即腾退位于武汉市汉阳区招商公园1872项目A2-8号的房屋，并将该房屋返还给原告；3、判令被告向原告支付2018年7月1日至2018年12月8日期间的房屋租金共计人民币1,799,889元；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金人民币236,556.84元（以人民币1,028,508元为基数，按照合同约定分别以2018年7月1日、2018年10月1日为起算日期，计算至被告付清全部款之日止，暂计算至2018年12月8日为人民币236,556.84元）；5、判令被告向原告支付其无权占用房屋期间的租金费用人民币685,672元（按照人民币685,672元每月的标准，自2018年12月14日计算至被告腾退之日止，暂计算至2019年1月13日为人民币685,672元）；6、判令被告将其登记设立的公司注册地从武汉市汉阳区招商公园1872项目A2-8号房屋上迁出；7、判令被告赔偿原告因维权而支付的律师代理费用人民币40,000元（具体金额以原告支付的费用为准）；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月1日，原告与被告签订《租赁合同》，租赁合同约定被告租赁原告位于武汉市汉阳区招商公园1872项目A2-8号物业，用于经营健康体检用途，建筑面积为5,274.40平方米。租赁期限为9年，即自2017年1月1日至2025年12月31日止，其中2017年1月1日至2018年12月31日为原告给予被告的租金折扣期，折扣后租金含税金额为人民币4,114,032元。被告应在2018年9月15日前完成租赁折扣期租金的支付，具体支付日期为：2016年12月15日前支付折扣期含税租金人民币1,028,508元，2018年3月15日、6月15日、9月15日前分别支付折扣期含税租金为人民币1,028,508元。租赁合同约定，被告必须按时足额支付租金，被告逾期支付租金时，原告有权自下一季度一日起向被告收取逾期付款违约金，违约金计算标准为：拖欠日乘以拖欠租金总额的千分之一，自款项应付之日起直至款项到达之日止。租赁合同约定，原告依约解除租赁合同时，被告未在规定时间内交还租赁房屋的，被告属于无权占用，原告有权不予退还被告缴纳的履约保证金，有权按最后一个月租金的双倍标准向被告收取无权占用房屋期间的租金。租赁合同签订后，原告按约将上述房屋交付被告使用，但被告未依约支付租金，仅支付了房屋租金人民币2057016元，应于2018年6月15日支付的租金及后续应支付的租金均未支付。原告于2018年9月29日向被告送达《租金催缴通知书》。催告被告缴纳逾期未付租金人民币2,057,016元及违约金，并保留解除租赁合同、收回房屋、没收履约保证金等权利。2018年11月1日，被告向原告出具《租金欠缴情况说明》，载明因被告公司自身原因导致上述房屋下半年租金未能及时缴付，并承诺最迟于2018年11月底前先支付人民币500,000元，12月20日左右付清拖欠的全部租金，但其后被告仍分文未付。2018年12月7日，原告按租赁合同约定向被告注册地址武汉市硚口区古田二路陈家墩怡景南苑3栋2单元1层1号邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告解除双方签订的《租赁合同》，要求被告按合同约定腾退房屋，逾期未腾退的，原告按照合同约定收回房屋且不退还履约保证金，由此支出的所有费用（含律师费、公证费等）均由被告承担。2018年12月8日，经快递人员两次送达，被告予以拒收。综上所述，原告认为：因被告逾期不履行租金支付义务，经原告催告后仍未履行，原告向被告注册地址邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》的行为，是依法行使合同解除权的行为，虽然被告拒收该通知书，但不影响合同解除的通知自送达被告时已发生法律效力，被告应腾退房屋，返还原告并承担相应的违约责任。原告与被告协商未果，故起诉来院。被告湖北中天富源生物技术有限公司辩称：原告诉讼请求1是确认之诉，原告解除合同的通知没有送达被告，原告无证据证明被告收到解除合同通知书，双方之间的合同并未解除，该合同对原、被告仍产生约束力。被告基于租赁合同享有房屋合法使用权，原告要求被告腾退房屋、支付双倍租金、将公司注册地迁出租赁房屋地址没有事实及法律依据。被告愿意承担欠付租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：位于武汉市汉阳区江城大道288号招商·公园1872项目A2地块8栋1-3层（建筑面积5274.4平方米）房屋系原告武汉奥明房地产开发有限公司开发建造，该房屋已办理分割不动产权属证明，登记权利人为原告武汉奥明房地产开发有限公司，尚未办理不动产权属登记。2017年1月1日，原告作为出租人（甲方）与承租人被告（乙方）就上述房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》一份，约定被告中天富源生物技术公司承租原告奥明房地产公司开发建设的汉阳招商公园1872项目A2-8号物业（建筑面积5274.4平方米）。租赁用途为经营健康体检，品牌名称为中天富源（未经甲方审批不可擅自改动），租赁期限为9年，自2017年1月1日至2025年12月31日止，包括首尾两天。自2017年1月1日起至2018年12月31日为甲方给予乙方的租金折扣期，包括首尾两天。自2017年1月1日至2018年12月31日为租金折扣期，原租金金额为人民币8,228,064元，折扣后含税租金金额为人民币4,114,032元（其中，不含税租金为人民币3,918,125.71元、增值税为人民币195,906.29元）；自2019年1月1日至2020年12月31日租金为每月每平方米人民币70.2元，月租金含税金额合计为人民币370,263元（其中不含税租金为人民币352,631.43元、增值税为人民币17631.57元）；乙方应向甲方指定租金账户支付履约保证金人民币1,399,404元。出租房屋的交付日定为2016年12月28日。乙方应在2018年9月15日前完成租赁折扣期租金的支付分别于2016年12月15日前、2018年3月15日前、6月15日前、9月15日前分四次每次支付折扣期含税租金人民币1,028,508元。乙方租金必须按时付清。乙方逾期支付房租，属乙方违约，甲方有权自下一季度1日起向乙方收取逾期付款的违约金。该违约金的计收标准为：拖欠日乘以拖欠租金总额的千分之一，自款项应付之日起直至款项达到之日止。乙方拖欠租金或管理费达一个月以上（含一个月）或拖欠其他费用达一万元或相当于一个月租金之金额（以两者较低者为准），乙方违约后，甲方可视情况向乙方发送限期整改的书面通知，乙方收到此通知后10日内应对其违约行为进行修正，若乙方如期修正其违约行为，乙方可不再被视为违约。如乙方经过整改后仍未符合合同约定，甲方有权单方解除合同并收回房屋，由此引起的一切损失由乙方承担。甲方依约解除本合同或者合同终止情况下，乙方在甲方规定日期内不迁离或交还出租房屋的，甲方有权自行收回房屋，甲方有权按最后一个月租金的双倍标准向乙方收取合同解除或终止后乙方仍占用房屋期间的租金。由于乙方无故解除合同或因乙方原因导致本合同解除，则乙方已交租金等费用不予退还，享受免租优惠的还需补缴免租期租金（按合同期内平均租金标准）。如果甲方或乙方依据合同规定宣布解除合同的，则乙方应在合同解除、终止之日起5天内交还出租房屋。无论任何情形下，乙方应自费搬离或拆除房屋内的所有乙方设备和物品。乙方有权拆除及取回乙方所有的设施、设备之一部分或全部但不得损害或拆除场地及其所在建筑物本身之结构。无论何种原因导致本合同终止、解除（甲方违反本合同规定导致的除外）或甲方依法、依约收回房屋，出租房屋之乙方装修设施设备及留存的物品均无偿属于甲方所有。乙方均不得在任何时候以任何理由要求甲方承担房屋装修或室内留存的物品补偿或赔偿。合同中约定如无乙方另行通知，乙方的通讯地址为本合同出租房屋地址或乙方注册过的地址武汉市硚口区古田二路陈家墩怡景南苑3栋2单元1层1号。按照合同要求任何一方发出的通知包括提前解除合同通知，投递到甲方或乙方在本合同所留任一通讯地址便视为有效送达，任何一方改变通讯地址的，变更方应在变更之日起5个工作日内书面通知另一方。未经通知的，以合同约定通讯地址为准，快递发出的通知发送后第3日视为有效送达。因乙方拒绝签收的导致乙方未收到通知的，视为送达。合同还对其他内容进行了约定，合同下方原、被告双方盖章，被告授权代表为李玉华。合同签订后，被告依约支付原告履约保证金人民币1,399,404元。双方依约履行，被告对诉争房屋进行了装修，但未正式开始营业。在租赁区域一楼设有临时办公点一处。2017年1月1日至2018年12月31日期间被告仅支付了房屋租金人民币2,057,016元。原、被告庭审中认可实际履行中，1,028,508元系折扣期一个季度的租金金额，2018年度实际履行的月租金金额为人民币342,836元。双方均认可被告租金系支付至2018年6月30日，2018年7月1日至12月31日期间的租金为人民币2,057,016元未支付。2018年9月26日，原告向被告送达《租金催缴通知书》一份，表示截止2018年9月26日，被告尚欠应付到期租金人民币2,057,016元，同时依据合同约定要求被告支付逾期付款违约金，于2018年9月30日前缴纳所欠租金及违约金，对于违约行为原告保留解除合同、收回房屋并没收保证金的权力。同年9月29日被告公司李玉华签收该通知书。后被告未按期缴纳租金及违约金。同年11月1日，被告向原告发送《租金欠缴情况说明》一份，承诺于2018年11月底先支付人民币500,000元，12月20日左右将2018年下半年余下的租金全部支付。后被告仍未按照承诺支付租金。2018年12月7日，原告在被告租赁区域大门口张贴《解除房屋租赁合同通知书》一份，表示被告逾期支付租金达6个月之久。被告违约行为符合合同约定的解除条件。原告决定行使解除权，解除租赁合同，租赁合同自本通知书送达之日起解除。请被告在收到解除通知书后5日内腾退租赁房屋并返还给原告。同日，原告通过顺丰速运将《解除房屋租赁合同通知书》一份邮寄至被告注册过的地址武汉市硚口区古田二路陈家墩怡景南苑3栋2单元1层1号。同年12月8日，收方客户拒收快件，后快件退回。现原、被告因租赁合同解除事宜产生纠纷，原告诉至本院。另查明，被告湖北中天富源生物技术有限公司成立于2016年12月8日，法定代表人原系王亚山后变更为李玉顺，住所地为武汉市汉阳区江城大道288号招商公园1872项目A2-8（1-3层）。2017年1月至6月，被告以武汉市汉阳区江城大道288号招商公园1872项目A2-8地址分别注册成立了武汉墨水湖畔健康管理有限公司、湖北嘉天源生物技术有限公司、湖北靓丽生物医学有限公司、武汉靖华血液透析中心有限公司、湖北天源汇酒店有限公司五家公司，法定代表人均系李玉顺，被告系该五家公司控股股东。武汉墨水湖畔健康管理有限公司、湖北嘉天源生物技术有限公司、湖北靓丽生物医学有限公司、武汉靖华血液透析中心有限公司、湖北天源汇酒店有限公司五家公司尚未在租赁地址挂牌、尚未开始经营。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。依据合同约定，被告应依约支付房屋租金。逾期支付租金超过一个月以上的，原告有权要求被告修正，整改后仍未符合合同约定的原告有权解除合同。被告支付租金至2018年6月30日后未再支付租金，截止2018年9月29日，被告逾期已超过一个月，原告催缴后被告仍未按期支付，原告于同年12月7日向被告送达解除合同通知书要求解除合同符合双方合同约定及法律规定。关于解除合同通知书的送达时间，原告以在被告办公区域张贴的方式进行送达，被告应该收到并知晓，同时原告也按照合同约定的送达地址向被告注册过的地址武汉市硚口区古田二路陈家墩怡景南苑3栋2单元1层1号进行送达，同年12月8日，因被告拒收退回。依据双方合同约定，被告拒收并不影响送达的效力，结合原告张贴及邮寄两种方式，原告的送达有效，双方签订的房屋租赁合同于2018年12月8日解除。被告应该支付使用租赁区域的租金及占用费。关于截止2018年12月8日的租金，结合双方认可的2018年7月1日至12月31日被告尚欠租金人民币2,057,016元的标准计算，对于原告主张的被告支付原告截止2018年12月8日尚欠的租金人民币1,799,889元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告未依约腾退，被告应支付2018年12月9日至腾退之日止的房屋占用费，以双方约定原告有权按最后一个月租金的双倍标准收取该期间的占用费即以月租金人民币685,672元为标准，故对原告主张的被告以月租金人民币685,672元为标准支付2018年12月14日至实际腾退之日止的占用费的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的被告按照合同约定每日按拖欠租金总额的千分之一支付逾期付款违约金的诉讼请求，本案系租赁合同纠纷，原告作为出租人系以租赁房屋收取租金获益，在本案已支持被告按照合同约定支付租金及按照合同约定的最后一个月租金的二倍标准支付占用费的情况下，同时原告也未提交证据证明被告逾期付款给其造成了收取租金以外的其他实际损失，原告主张每日按拖欠租金总额的千分之一计算逾期付款违约金明显过高，现被告要求对违约金予以调低，本院酌情将逾期付款违约金的标准调减至年利率24%。依双方合同约定，承租人逾期支付应付款项的，出租人有权自下一季度一日起收取逾期付款违约金，依据双方合同约定的支付时间，以1,028,508元为基数按年利率24%的标准，自2018年7月1日起算至实际支付之日止。对于2018年10月1日起算的违约金的基数应以该期间实际产生的租金数额计算，结合原告主张的该期间的租金人民币1,799,889元计算，2018年10月1日起算的违约金基数应为人民币771,381元，以人民币771,381元为基数按年利率24%的标准，自2018年10月1日起算至实际支付之日止。原、被告解除合同后，被告应腾退出诉争房屋，配合办理将公司注册地自租赁场地上迁出属于附随义务，故对原告要求判令被告将其登记设立的公司注册地从诉争房屋上迁出的诉讼请求本院予以支持。对于原告主张的律师代理费用40,000元，因未实际产生，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告武汉奥明房地产开发有限公司与被告湖北中天富源生物技术有限公司就位于武汉市汉阳区江城大道288号招商·公园1872项目A2地块8栋1-3层房屋于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月8日解除；二、被告湖北中天富源生物技术有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退出位于武汉市汉阳区江城大道288号招商·公园1872项目A2地块8栋1-3层房屋，将该房屋返还给原告武汉奥明房地产开发有限公司；三、被告湖北中天富源生物技术有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告武汉奥明房地产开发有限公司截止2018年12月8日欠付的租金人民币1,799,889元；四、被告湖北中天富源生物技术有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告武汉奥明房地产开发有限公司逾期支付租金的违约金，以人民币1,028,508元为基数，自2018年7月1日起按年利率24%的标准计算至实际支付之日止，以人民币771,381元为基数，自2018年10月1日起按年利率24%的标准计算至实际支付之日止；五、被告湖北中天富源生物技术有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告武汉奥明房地产开发有限公司2018年12月14日至被告湖北中天富源生物技术有限公司实际腾退之日止的占用费，以月租金人民币685,672元的标准计算；六、被告湖北中天富源生物技术有限公司于本判决生效之日起三十日内将以位于武汉市汉阳区江城大道288号招商·公园1872项目A2地块8栋1-3层房屋地址注册的公司的注册地自该房屋上迁出；七、驳回原告武汉奥明房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币28,897元减半收取为人民币14,448.5元，由被告湖北中天富源生物技术有限公司负担，此款原告武汉奥明房地产开发有限公司已预交，被告湖北中天富源生物技术有限公司于本判决生效之日起三十日内将所负担的案件受理费直接支付给原告武汉奥明房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  崔玉华二〇一九年七月二日法官助理凃晓剑书记员刘婷