北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初93号原告（案外人）：华润置地（北京）股份有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：张大为，董事长。委托诉讼代理人：张希，北京双鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丁，北京双鹏律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京玮俊房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外雅宝路12号13层1306B。法定代表人：黄爱武，董事长。委托诉讼代理人：陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊伟，北京市昆仑律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京商建房地产开发公司，住所地北京市西城区阜成门外大街42号。法定代表人：许丽明，董事长。第三人（被执行人）：许丽明，男，1949年7月23日出生，汉族，北京商建房地产开发公司董事长，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘颖，北京市海铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁霄，北京市海铭律师事务所律师。第三人：殷兆云，男，1961年3月21日出生，汉族，住北京市西城区。原告华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润公司）与被告北京玮俊房地产开发有限公司（以下简称玮俊公司）、第三人北京商建房地产开发公司（以下简称商建公司）、第三人许丽明、第三人殷兆云案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司之委托诉讼代理人张希，被告玮俊公司之委托诉讼代理人陈谷文，第三人商建公司、许丽明之委托诉讼代理人刘颖、梁霄，第三人殷兆云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1.判令商建公司与许丽明签订的《房屋买卖合同》无效；2．判令许丽明将北京市丰台区204号房屋（以下简称案涉房屋）转移登记至商建公司名下；3．停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封。事实和理由：1．案涉房屋查封之前华润公司已签订合法有效的合同，殷兆云从商建公司处购买案涉房屋，后与华润公司换房并签订协议，该协议签署时间发生在查封之前；2．华润公司与殷兆云进行换房，殷兆云补缴了差价，华润公司也将北京市西城区733号房屋（以下简称733号房屋）转移登记给殷兆云，所以可认定华润公司完成了付款义务；3．华润公司接收案涉房屋后，先后委托多家物业公司进行管理，并交纳案涉房屋相关的物业费、供暖费至今，查封之前实际占有案涉房屋；4．未办理转移登记并非基于华润公司的过错导致。玮俊公司辩称，不同意华润公司的诉讼请求。1．执行异议程序未通知玮俊公司参加，对执行异议的情况不了解；2．是否能够依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条来排除执行，法院应进行审查，目前来讲玮俊公司不认为华润公司权利足以排除强制执行。商建公司、许丽明述称，同意华润公司的诉讼请求。案涉房屋由华润公司占有并使用，虽然目前登记在许丽明名下，但实际权利应归属于华润公司，之所以登记在许丽明名下，是因为商建公司准备清算，房屋已经对外出售，为了保护买受人的利益，避免被清算。殷兆云述称，同意华润公司的诉讼请求。殷兆云与商建公司签订协议后，就案涉房屋与华润公司进行换房，华润公司于2005年4月21日将733号房屋转移登记在殷兆云名下，殷兆云也将房屋差价款补交给华润公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2001年8月，商建公司（出卖人）与殷兆云（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定房屋价款632235元。同年8月17日，商建公司为殷兆云出具上述金额的《收据》，显示房屋为丰台区芳星园204号。2001年9月27日，北京市华远房地产股份有限公司（以下简称华远公司，2001年12月6日更名为华润公司）与殷兆云签订《协议书》，约定殷兆云用“城市芳庭”204号两居与华远公司733号房屋互换，殷兆云需向华润公司补缴差额款223380元。华远公司于2001年9月26日为殷兆云出具上述差额款的发票。2005年4月21日，733号房屋登记在殷兆云名下。2015年1月15日，案涉房屋登记在许丽明名下。另查，玮俊公司与商建公司、许丽明合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院作出（2014）二中民初字第5651号民事判决。执行过程中，本院于2015年9月23日，查封登记在许丽明名下的案涉房屋。华润公司作为案外人提出执行异议，本院经审理作出（2018）京02执异519号执行裁定，驳回华润公司的异议请求。华润公司不服该裁定，向本院提起本诉。许丽明、商建公司出具《证明》，显示内容主要有以下几点：1．北京市丰台区芳星园204号与案涉房屋具有一致性；2．已于2001年8月将案涉房屋出售给殷兆云；3．之所以登记在许丽明名下，是为了完成商建公司的项目清算，避免不属于公司的财产被清算；4．案涉房屋登记在许丽明名下，但并非许丽明的财产。审理中，为证明对案涉房屋的占有，华润公司提交2002年到2006年先后委托北京亚正物业管理有限责任公司（以下简称亚正物业公司）、北京金鑫居物业管理有限公司（以下简称金鑫居物业公司）管理案涉房屋的《房屋委托物业管理协议书》。同时还提交了亚正物业公司开具的物业费发票、金鑫居物业公司开具的物业费发票，其中部分物业费有发票外，还有记账凭证（显示房屋指向案涉房屋）、中国工商银行业务回单，发生时间在查封之前。同时，还提供供暖费发票，时间跨度为2010年到2016年，所附记账凭证显示房屋指向案涉房屋。上述事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、发票、房屋所有权证等在案佐证。本院认为，讨论案件具体处理之前，必须确定案外人执行异议之诉审理范围。华润公司的诉讼请求分为三部分：1．确认合同效力以及恢复所有权转移登记；2．排除强制执行；3．解除查封。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，案外人执行异议之诉处理范围主要是审查案外人权利是否足以排除强制执行，以及在案外人提出确认权利的诉讼请求时一并予以裁判。所以华润公司请求排除强制执行，本院予以处理，其他诉讼请求超出该类案件的审理范围，本院不予处理。商建公司与许丽明之间合同效力问题,论理部分会予以讨论，但不作为独立判项予以处理；本案将确定是否排除强制执行，如果认定华润公司权利足以排除强制执行，将会判决停止执行，当事人再向执行实施部门提出申请，由执行实施部门处理解除查封事宜。本案争议焦点为：一、能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定；二、是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定。关于焦点一，之所以存在能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的疑问，系基于两个方面：华润公司与殷兆云进行换房，殷兆云提供的房屋系从商建公司处购买，但华润公司与商建公司之间不存在房屋买卖合同关系；案涉房屋登记在许丽明名下，并未登记在商建公司名下。首先，华润公司权利来源于殷兆云作为买受人的权利，华润公司有权依据其与殷兆云的合同代为行使殷兆云针对案涉房屋享有的排除执行的权利。根据查明事实可知，华润公司与殷兆云之间合同关系是双方真实意思，不违反法律、行政法规的效力性规定，应为有效合同。如殷兆云作为案涉房屋买受人的权利符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，根据华润公司与殷兆云的合同、殷兆云与商建公司的合同，华润公司权利亦足以排除强制执行。华润公司与商建公司未直接签署买卖合同，不成为适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的障碍。其次，案涉房屋虽登记在许丽明名下，但案涉房屋在此之前已出售给殷兆云，继而殷兆云与华润公司换房。所以如殷兆云权利不优先于许丽明权利，本案无须审查能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定；但如殷兆云权利优先于许丽明权利，那么就有必要审查殷兆云权利与玮俊公司申请强制执行的权利何者应优先保护，换言之，就需要适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，审查殷兆云权利是否符合具体构成要件。本院认为，殷兆云权利强于许丽明权利，所以案涉房屋登记在许丽明名下的事实，不成为适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的障碍。至于殷兆云权利强于许丽明权利，本院将从如下两个方面进行分析原因：第一，根据许丽明、商建公司出具的《证明》，可知许丽明、商建公司签订买卖合同的真实意思并非买卖，那么许丽明与商建公司以虚假的意思签订的买卖合同理应归属于无效。相应地，殷兆云权利强于许丽明权利，许丽明对案涉房屋享有的登记物权不能对抗殷兆云真实买卖权利。根据许丽明出具《证明》，可知该转移登记行为系为将案涉房屋转移登记至实际买受人名下采取的措施，许丽明的登记权利不能优先于买受人殷兆云的权利。当然，许丽明、商建公司的陈述在无其他证据佐证的情况下，可能存在恶意逃避执行的情况，但根据案涉房屋占有情况以及与殷兆云换房情况，本院无法认定许丽明、商建公司的《证明》出于恶意逃避执行的目的，结合全案事实，本院对《证明》内容予以采信，继而认定殷兆云权利强于许丽明登记权利。第二，不考虑许丽明与商建公司并非真实从事买卖行为的情况，殷兆云与许丽明权利优先顺序也应根据一房二卖案件纠纷的处理原则进行判断。许丽明取得物权登记在华润公司（占有权利来源与殷兆云的《协议书》）占有案涉房屋多年之后，许丽明作为商建公司的法定代表人理应知晓案涉房屋对外出售的情况，在此情况下，仍不顾案涉房屋客观占有以及出售情况，仍然与商建公司就案涉房屋的转移登记达成合意，办理登记行为明显属于恶意，其登记权利不能优先于已经合法占有该房屋买受人的权利。综上，虽然诉讼原告为华润公司，考虑到殷兆云到庭应诉时对华润公司诉讼请求未提出异议，所以本案不存在不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的障碍。是否支持华润公司该部分诉讼请求，应判断殷兆云权利是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定具体构成要件。关于焦点二，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，殷兆云权利足以排除强制执行，继而从殷兆云处继受买受人权利的华润公司，其权利亦可以排除强制执行。首先，殷兆云与商建公司就案涉房屋签订了合法有效书面买卖合同，且签署时间在查封之前。殷兆云与商建公司签订《商品房买卖合同》显示签订时间为2001年8月，关于房屋指向并不明确，但商建公司为殷兆云出具《收据》显示了具体的房屋坐落，加上商建公司、许丽明出具的《证明》，可初步认定商建公司与殷兆云就案涉房屋达成的买卖合同关系。虽然签署时间可能会存在实际发生时间与合同载明时间不一致的问题，但结合殷兆云取得置换房屋的登记时间以及殷兆云与华润公司就案涉房屋换房的情况，可以认定殷兆云与商建公司之间就案涉房屋存在买卖合同的关系时间应在2005年4月21日之前，合同上载明的时间可以采信，该时间远远在查封时间之前。其次，华润公司在查封之前合法占有案涉房屋，该占有效果可归属于殷兆云。华润公司提供关于委托物业公司管理协议及就案涉房屋缴纳物业费、供暖费等的票据，结合上述材料显示的时间，可认定华润公司在查封之前即已合法占有案涉房屋。由于华润公司占有案涉房屋系基于与殷兆云换房，所以华润公司占有权利来源于殷兆云，换言之，可以将占有案涉房屋的效果归于殷兆云，在考虑对抗申请强制执行权利时，视为殷兆云在查封之前合法占有案涉房屋。再次，殷兆云已就案涉房屋向商建公司支付全部价款。商建公司为殷兆云出具《收据》，显示款项付清的事实，也将案涉房屋交由殷兆云（后华润公司）使用多年，本院审理中商建公司未对殷兆云付清全款事实提出异议。同时，殷兆云与华润公司《协议书》约定换房，华润公司已将733号房屋过户给殷兆云，视为华润公司向殷兆云付清全部价款。依据上述情况结合本院查明事实，可认定殷兆云付清全部房款。最后，非因殷兆云原因未办理过户登记。殷兆云从商建公司处购买案涉房屋后即与华润公司进行换房，华润公司占有案涉房屋距今已多年，但直到房屋转移登记至许丽明名下之前未与殷兆云、商建公司完成案涉房屋的权属转移登记手续。但该过程中，无论是华润公司还是殷兆云或者商建公司对未转移登记均给予了解释，华润公司有权督促殷兆云协助其完成案涉房屋转移登记手续，但事隔多年依然未完成，该情况虽有怠于行使权利的嫌疑，但尚未到需要以主观上存在过错去苛责殷兆云、华润公司。综上所述，原告华润公司的诉讼请求部分成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对北京市丰台区芳星园二区甲3号院4号楼2层204号房屋的执行；二、驳回华润置地（北京）股份有限公司其他诉讼请求。案件受理费10122元，由北京玮俊房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 杨志东审 判 员 霍翠玲审 判 员 王金龙二〇一九年七月二十三日法官助理 高 磊法官助理 王一洲书 记 员 孙辰姝