苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初1488号 原告：苏州正瑞置业发展有限公司。 法定代表人：徐健，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：任青萍，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘洪涛，江苏立泰律师事务所实习律师。 被告:沈小燕。 委托诉讼代理人：冯运斐，江苏米来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵梦，江苏米来律师事务所实习律师。 原告苏州正瑞置业发展有限公司（以下简称正瑞公司）与被告沈小燕商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告正瑞公司的委托诉讼代理人任青萍、刘洪涛，被告沈小燕的委托诉讼代理人冯运斐、赵梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令苏州炜华置业发展有限公司与被告于2013年10月9日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2018年4月解除；2、被告协助原告办理撤销案涉房屋网签备案手续；3、被告支付原告违约金24600元（依据购房合同第七条约定按照应付款项123万元的2%计算）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年10月9日，被告与苏州炜华置业发展有限公司（以下简称炜华公司）签订《吴江市商品房买卖合同》，购买位于苏州市吴江区炜华公司开发建设的欧景花园22幢三单元1602号房屋。合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告共计向炜华公司支付了首付款538006元，双方办理了网签备案手续。2015年6月9日，苏州市吴江区人民法院受理了炜华公司破产清算一案，并指定了管理人。2016年4月，炜华公司管理人组织炜华公司的债权人及购房人表决通过了《欧景花园一期与二期项目续建方案》。该续建方案中规定：对于已支付合同约定价款不足50%以上的购房人，管理人将发函询问其是否继续履行同炜华公司的商品房买卖合同，购房人应在限定期限内书面回复是否继续履行。若拒绝继续履行或逾期不予答复的，则视为解除同炜华公司间的商品房买卖合同，已付价款列入普通债权参与分配；若同意继续履行合同的，则在房屋建成能够交付时向管理人支付合同约定的剩余购房款，若在限定期限内未能支付合同约定的剩余购房款的，则视为解除同炜华公司间的商品房买卖合同。2016年11月25日，炜华公司管理人以炜华公司名义与正荣正兴（苏州）投资有限公司（以下简称正荣公司）签署了《欧景花园项目转让协议》，合同约定正荣公司以4.85亿元取得炜华公司开发建设的欧景花园项目和应收购房人的购房款。合同签订后，正荣公司按照合同约定支付了相应款项。2016年12月12日，正荣公司根据项目转让协议第二十四条第六款的约定，设立了全资子公司正瑞公司作为本次收购项目的开发主体，承接了正荣公司在项目转让协议项下的权利和义务。2017年5月5日，苏州市吴江区人民法院出具民事裁定书确认，欧景花园在建工程及土地所有权归正瑞公司所有，正瑞公司可持裁定书到财产管理机构办理产权过户登记手续。2018年1月29日，炜华公司管理人向被告发出《商品房买卖合同履行确认通知书》，通知被告在收到本通知书之日起六十日内向正瑞公司支付《商品房买卖合同》约定的剩余购房款。逾期未能向正瑞公司支付的，视为被告不继续履行买卖合同，买卖合同解除；原已支付的购房款，根据续建方案的规定，在炜华公司破产清算程序中作为普通债权参与分配。被告在收到上述通知后至今未支付剩余购房款。正瑞公司多次与被告沟通未果，故起诉至法院。 被告沈小燕辩称，1、原告并非房屋买卖合同的相对人，无权起诉要求解除合同、支付违约金；2、根据商品房买卖合同附件四补充协议第一条的约定，非因个人原因造成贷款不成的，买受人又无其他付款能力的，双方可协商解除合同。因炜华公司破产，涉案房产不能办理按揭贷款手续，才导致被告无能力支付后续购房款，故炜华公司只能依照约定双方协商解除，不享有单方解除权；3、即便炜华公司享有解除权，合同约定的贷款到账日是2013年11月8日，合同约定逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，据此可知，炜华公司对涉案商品房买卖合同享有的解除权在2014年2月6日发生，在此后一年内，炜华公司并未行使解除权，故该解除权已消灭，炜华公司、正瑞公司均不再享有解除权；4、原告诉请要求确认涉案合同在2018年4月解除主要依据的是炜华公司管理人在2018年1月底的履行通知确认书。但该份通知书的性质仅是一份向购房人确认是否继续履行合同的询问函或催款通知。虽然该份通知上写明如果逾期未能支付剩余房款的，视为被告不继续履行合同，买卖合同解除。但合同的解除应要求权利人明确的作出合同解除的意思表示，而不是以债务人的不作为来行使，故该份通知书不能发生合同解除的法律效力。 经审理本院认定事实如下：炜华公司于2011年在盛泽镇郎中荡东北侧地块上开发建设欧景花园项目。2013年10月9日，沈小燕与炜华公司签订了《吴江市商品房买卖合同》，合同约定：炜华公司将位于盛泽镇中心大道1111号欧景花园22幢3单元1602号房屋出卖给沈小燕，房屋价款1768006元。买受人于2013年10月9日向出卖人支付房款538006元，剩余房款123万元由买受人向银行申请贷款。买受人应于本合同签订之时起七个工作日内向出卖人指定的相关银行提供办理贷款所需的相关材料，并办妥相关手续。非因买受人个人原因造成贷款不成的，买受人又无其他付款能力的，双方可协商解除合同。如因买受人个人原因造成贷款不成的，且无其他付款能力造成逾期付款的，应承担违约责任。买受人如未按合同约定时间付款，逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，沈小燕向炜华公司支付了首付款538006元，双方办理了网签备案手续。 2013年底，因炜华公司资金链出现问题，欧景花园项目停工。2015年6月9日，本院受理了炜华公司破产清算一案。2016年4月22日债权人会议表决通过了《苏州炜华置业发展有限公司欧景花园一期与二期项目续建方案》（以下简称《续建方案》），《续建方案》明确：对于已支付合同约定价款不足50%的购房人，管理人将在本续建方案获表决通过之日起15日内，发函给该部分购房人，询问是否继续履行同炜华公司间的商品房买卖合同。购房人在前述函件规定的期限（十五天）内书面回复是否继续履行，若拒绝继续履行或逾期不予答复的，则视为解除同炜华公司间的商品房买卖合同，已付价款列入普通债权参与分配；若同意继续履行合同的，则在房屋建成能够交付时起向管理人支付合同约定的剩余购房款，若在管理人书面通知的规定期限内（三十天）未能向管理人支付合同约定剩余购房款的，则视为解除同炜华公司的商品房买卖合同。管理人向购房人送达函件及通知时，将根据购房人提交的送达地址确认书所载地址进行送达，若购房人变更前述地址的，请及时向管理人书面告知。否则管理人将在向前述地址送达之日起的第四日，视为购房人收到相关送达材料。 2016年11月25日，炜华公司管理人（甲方）与正荣公司（乙方）签订了《欧景花园项目转让协议（在建工程转让）》，协议约定：甲方将开发建设的在建工程欧景花园项目和应收购房款人的购房款、欧景花园项目未售房产和未开发地块等转让给乙方，转让价款为4.85亿元。在不增加甲方义务和成本的前提下，乙方有权设立项目公司具体运营本协议转让标的，项目公司有权承接乙方在本协议下的权利义务，但乙方应为项目公司履行本协议提供连带责任担保。对于一期与二期项目续建工作启动后，由甲方继续履行的合同，在转让后由乙方继承甲方在已签订合同项下的权利义务。转让标的中存在的已预售商品房的应收账款，若相应房款的应收款项未能收回，则因解除商品房买卖合同得以释放出的房产归乙方所有；相应主体已经支付的购房价款应在甲方的破产清算程序中作为债权参与分配，与乙方无关。 2017年5月5日，本院作出（2015）吴江商破字第00004-9号民事裁定，裁定认为根据《欧景花园项目转让协议》约定，正荣公司有权以其设立的项目公司正瑞公司的名义受让炜华公司开发的欧景花园项目在建工程及土地使用权等，确认炜华公司名下坐落于苏州市吴江区郎中荡东北侧地块的欧景花园在建工程及土地使用权归正瑞公司所有。 2018年1月29日，炜华公司管理人按照沈小燕填写的债权人送达地址确认书向沈小燕邮寄了商品房买卖合同履行确认通知书，履行确认通知书言明：沈小燕需在收到通知之日起60日内向正瑞公司支付商品房买卖合同约定的剩余购房款，在此期限内支付完毕剩余购房款的90%即为完成支付义务。逾期未能支付剩余购房款的，视为不继续履行买卖合同，买卖合同解除；原已支付的购房款根据续建方案的规定，在炜华公司破产清算程序中为普通债权参与分配。 2018年3月19日，涉案房屋通过商品房交付使用备案。2018年8月1日，经苏州市人民政府同意，“欧景花园”地名更名为“悦棠湾花苑”，涉案房屋公安编号为22-1606。2018年9月19日，涉案房屋完成不动产单元首次登记，登记地址为盛泽镇中心大道2019号悦棠湾花苑22幢1606。 诉讼中，沈小燕表示愿意继续履行商品房买卖合同，正瑞公司表示，在沈小燕自2019年4月11日起三个月内付清购房尾款的前提下同意继续履行合同。 以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、欧景花园一期与二期项目续建方案、欧景花园项目转让协议、（2015）吴江商破字第00004-9号民事裁定书、债权人送达地址确认书、快递单、商品房买卖合同履行确认通知书、商品房交付使用通知书、不动产单元首次登记信息表等证据在卷佐证。 本院认为，被告沈小燕与炜华公司之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。后炜华公司进入破产清算程序，炜华公司与正荣公司达成了欧景花园项目装让协议后，正荣公司继承了炜华公司在已签订合同项下的权利义务，正荣公司根据协议约定设立了正瑞公司承接了正荣公司转让协议下的权利义务，据此正瑞公司承继了涉案房屋买卖合同项下的权利义务。债权人和购房人表决通过的《续建方案》对合同的履行、房款的支付等作出了明确规定，视为对原商品房买卖合同的变更，该《续建方案》对全体购房人均具有约束力。炜华公司管理人在2018年1月29日向被告沈小燕发出履行确认通知书时，涉案房屋尚不符合《续建方案》规定的“房屋建成能够交付”的条件，原告以被告未在该通知书确定的时间内支付剩余购房款视为解除合同为由主张合同于2018年4月解除，依据不足。诉讼中，被告表示愿意继续履行合同，根据《续建方案》的规定，购房人同意继续履行合同的，购房人应在房屋能够交付时起在管理人书面通知的三十天期限内支付合同约定的剩余购房款，未能支付剩余购房款的，则视为解除同炜华公司的商品房买卖合同。原告在诉讼过程中已举证证明涉案房屋现已符合交房条件，被告同意继续履行合同的，应向原告支付剩余购房款。原告给予被告三个月的履行期，并未违反《续建方案》的规定，未损害被告的合法权益，但被告明确表示没有能力按期支付购房款，故原告有权要求解除炜华公司与被告签订的商品房买卖合同，本院认定炜华公司与被告签订的商品房买卖合同于被告明确表示没有能力按期支付购房款之日即2019年6月26日解除。合同解除后，被告应配合原告办理撤销案涉房屋网签备案手续，被告已支付的购房款可根据《续建方案》的规定作为炜华公司的普通债权参与分配。关于原告主张的违约金，原商品房买卖合同第七条约定的是买受人逾期付款的违约责任，本案诉讼中原告表示同意继续履行合同，并给予被告一定期限的履行期，被告在规定的付款期限届满前已明确表示不履行合同义务导致合同解除，本案不属于买受人逾期付款的情形，故原告根据商品房买卖合同第七条的约定要求被告支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国企业破产法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告沈小燕与苏州炜华置业发展有限公司于2013年10月9日签订的《吴江市商品房买卖合同》于2019年6月26日解除。 二、被告沈小燕于本判决生效之日起十日内协助原告苏州正瑞置业发展有限公司办理撤销欧景花园22幢3单元1602号（现变更为悦棠湾花苑22幢1606）房屋的网签备案手续。 三、驳回原告苏州正瑞置业发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费20712元，由原告负担288元，由被告负担20424元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内交至本院，原告已预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。 审判长陈蕾 人民陪审员  吕荣林 人民陪审员  程 芳 二○一九年七月一日 书记员陈良杰 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国企业破产法》 第六十四条第三款债权人会议的决议，对全体债权人均有约束力。