湖北省十堰市郧阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0304民初726号原告：郧县欣欣物业管理有限责任公司，住所地：湖北省十堰市郧阳区城关镇新区街郧阳路**。组织机构代码：9142030468848957-9。法定代表人：杜文斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：武明，十堰市郧阳区汉江法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出上诉，签收法律文书等。被告：赵磊，男，1977年6月21日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。委托诉讼代理人：周建荣（系赵磊之妻），1980年12月15日出生，汉族，住湖北省十堰市郧阳区。代理权限：一般代理。原告郧县欣欣物业管理有限责任公司（以下简称欣欣物业公司）与被告赵磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，于4月23日公开开庭进行了审理。原告欣欣物业公司的委托诉讼代理人武明、被告赵磊及其委托诉讼代理人周建荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣欣物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵磊向原告支付拖欠2017年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理费2518.2元及违约金（自逾期之日起按日3‰计算）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月22日，被告赵磊以十堰市郧阳区郧阳路郧阳桥西南侧郧府佳苑1栋3单元1301室业主名义与原告欣欣物业公司签订《前期物业管理服务协议》，其中明确约定物业管理服务费用按照建筑面积每平方米每月0.8元收取。2013年12月31日，郧府佳苑小区全体业主选举成立“郧县郧府佳苑小区业主委员会”。2014年1月1日，该业主委员会代表全体业主与原告欣欣物业公司签订为期三年的《物业管理服务委托合同》，约定物业管理费用由欣欣物业公司按照建筑面积每平方米每月1.00元收取。2017年1月1日，该业主委员会又与我公司续签为期三年的《物业管理服务委托合同》，约定内容不变。欣欣物业公司依照约定提供了物业服务，但被告赵磊无正当理由拒不支付自2017年7月1日至2019年2月28日期间的物业管理费，请求判如所请。被告赵磊辩称：自2017年7月至今的物业服务费我确实未交，原因是我家房屋因存在墙体开裂、水管露水等质量问题，导致我家酒柜损坏，我多次向原告欣欣物业公司反映而无人管，故我才不交物业管理费。本院经审理认定事实如下：欣欣物业公司成立于2009年6月19日。2012年10月22日，赵磊与十堰华达房地产开发公司签订房屋预售协议后，以所购房屋郧府佳苑小区1栋3单元1301室业主名义与在此经营物业管理的物业管理服务企业即欣欣物业公司签订了《前期物业服务合同》。2013年2月16日，赵磊与十堰华达房地产开发公司签订《商品房买卖合同》后入住该小区并开始接受欣欣物业公司提供的物业服务。赵磊按照房屋实际面积125.91㎡向欣欣物业公司缴纳物业管理费至2015年。2013年12月31日该小区成立郧县郧府佳苑业主委员会，并于2014年1月10日在房管部门备案登记。2014年1月1日和2017年1月1日，郧县郧府佳苑业主委员会（甲方）与欣欣物业公司（乙方）先后签订了《物业服务合同》，合同期限均为三年，合同内容与前期物业服务合同内容基本相同。合同约定了“服务内容与质量、服务费用、双方权利义务、违约责任”等内容。其中，《物业服务合同》第十八条约定：“物业管理服务费：1、本物业的管理服务费，按物业服务等级贰级，住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米每月1.00元向业主或物业使用人收取。2、房屋售出后，业主未办理入住手续前，发生的物业管理费，乙方按照建筑面积每平方米每月1.00元向买方业主收取。3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之二十五交滞纳金”。2014年，赵磊向欣欣物业公司反映其房屋出现裂缝、管道漏水等情况，要求欣欣物业公司解决，欣欣物业公司经协调，由开发商安排人员对赵磊居住房屋进行了维修。2015年，赵磊以房屋再次出现裂缝、维修不彻底、管道漏水损坏家具等理由再次要求欣欣物业公司解决，双方因维修方案和维修责任主体没能形成一致意见。为此，赵磊以房屋裂缝等质量问题未得到解决为由认为欣欣物业公司服务不到位，自2016年开始拒交物业管理费，欣欣物业公司经多次催缴无果后，遂诉至本院要求判令赵磊支付拖欠的物业管理费2266.40元（2016年1月1日至2017年6月30日期间）。2017年9月30日，十堰市郧阳区人民法院作出（2017）鄂0321民初1143号民事判决。该判决认为赵磊提出其房屋墙体开裂等涉及房屋质量问题，与物业服务纠纷不属同一法律关系，应另行主张。故判决赵磊支付欣欣物业公司物业服务费2266.40元（2016年1月1日至2017年6月30日）。该判决生效后，经欣欣物业公司申请，该案已执行完毕。2017年7月1日以后的物业管理费赵磊仍以其房屋墙体开裂存在质量问题并导致其家酒柜损坏无人管为由拒不缴纳，故而成诉。庭审中，双方当事人对房屋面积、应缴物业费的计算依据和拖欠金额2518.2元（2017年7月1日至2019年2月28日）均无异议。另查明，赵磊向欣欣物业公司反映其管道漏水后，欣欣物业公司及时派人予以维修，但双方对墙体开裂等维修方案和维修责任主体仍未达成一致意见。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同创建、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业服务水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司同心协力，共同构建和谐小区居住环境。本案中，赵磊作为该小区的业主，在享受欣欣物业公司提供的服务后，应当按约交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行日常管理和服务。关于赵磊提出其房屋墙体开裂存在质量问题并导致酒柜等财产损害一节，赵磊与十堰华达房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》第十六条第一款约定“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。欣欣物业公司与郧县郧府佳苑业主委员会签订的《物业服务合同》委托管理事项中虽然也约定了欣欣物业公司对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理责任，但物业公司对房屋的维修责任重在对房屋建筑共用部位的管护和维修，对赵磊提出的房屋质量问题需要根据专业机构的检测鉴定等程序来确定是需要维修处理还是其它方式处理，是开发商的质量保证责任还是物业公司的管护不当责任，这属另一法律关系，赵磊可以另行主张权利。此外，十堰市郧阳区人民法院（2017）鄂0321民初1143号民事判决书已经就此问题作出了明确阐述，现赵磊又以同一理由拒交物业服务费没有法律依据。关于欣欣物业公司主张违约金一节，庭审查明欣欣物业公司在日常管理服务中确实存在不足，为督促其加强物业服务管理，提高物业服务质量，对其请求支付违约金的请求，本院不予支持。本案经本院主持调解，双方当事人未能达成协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条笫一款、第一百零七条、第二百五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条笫一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告赵磊于本判决生效之日起10日内支付原告郧县欣欣物业管理有限公司物业服务费2518.2元。二、驳回原告郧县欣欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告赵磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年（该期间从判决履行期间的最后一日起计算）。审判员  罗远贵二〇一九年七月二十二日书记员  陈丹丹附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条笫一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。