广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初391号 原告：广西恒祥物业管理有限公司，住所地钦州市扬帆大道二号恒祥豪苑小区9栋一楼。 法定代表人：石磊，总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：孙奕芬，女，1952年11月5日出生，汉族，住所地钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：叶明辉，男，1978年12月12日出生，汉族，住所地钦州市钦南区。系被告孙奕芬的儿子。 委托诉讼代理人：潘登，广西立辉律师事务所律师。 原告广西恒祥物业管理有限公司与被告孙奕芬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人石磊及其委托诉讼代理人南瑞芳，被告孙奕芬的委托诉讼代理人叶明辉、潘登到庭参加诉讼。另外，本案在审理过程中，发现类案诉讼等待生效判决，本院于2019年3月28日裁定中止诉讼。现本案已审理终结。 原告广西恒祥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付房屋自用电费3612元，二次加压电费189.7元，公摊电费496.4元，公摊水费14元，自用水费449.3元，违约金1428.42元，共计6189.82元。事实和理由：被告是钦州·恒祥豪苑小区5-1-2402号房房屋所有人，房屋面积为67.35平方米。2013年10月22日，原告与被告签订《前期物业服务委托合同》（以下简称为合同），合同约定由原告对其进行物业管理服务。自合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告房屋所在的恒祥豪苑小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，于2014年5月起未交纳自用电费及自用水费，于2014年11月起未交纳二次加压电费，于2016年1月起未交纳公摊电费及公摊水费，截止至2018年7月，被告已拖欠原告房屋物业服务费及其他代缴费用为4761.4元。根据《前期物业服务委托合同》第七条第(8)款约定，拒交或延迟交物管费的，除按规定金额补交每月拖欠的物管费外，还须按欠费总额日息的万分之八利率交纳滞纳金，直至交清欠费为止。酌情考虑，原告愿意按照被告欠费总金额的百分之三十计算违约金，以此计算，被告拖欠各项代缴交费用所产生的违约金为1428.42元，合计欠费6189.82元。原告已多次向被告催讨相关费用，被告均找各种理由拒绝支付。为维护自己的合法权益，原告提起诉讼，请求判如所求。 原告为证实其主张向本院提供证据如下： 1、恒祥豪苑前期物业服务委托合同，证明被告与原告签订物业服务合同，约定由原告对其进行物业管理服务；收取物业费标准；被告若拖欠物业费将产生的违约金收取标准； 2、业主情况登记表，证明被告的所入住的房号及家庭情况； 3、物价局文件，证明原告收取物业费标准经过物价局批准：住宅：0.75元/平方米/月，电梯维护费35元/月； 4、欠费明细，证明被告的欠费情况； 5、保洁、安保值班登记表，证明原告积极履行合同约定事项并完善服务记录； 6、人员来访登记表，证明原告积极履行合同约定事项并完善服务记录； 7、前台事务所处理登记表，证明原告积极处理小区业主反馈的各项问题； 8、物业人员服务照片，证明原告积极履行合同事项； 9、催费挂号信及运单查询，证明原告的催费情况； 10、水电费发票，证明原告积极履行合同事项为被告垫付相应费用。 被告孙奕芬辩称：一、水电费并不属于物业服务合同纠纷的审理范围，原告也不是水电的供应方，没有有关部门的委托和确认，原告无权向被告索要水电费，水电费的确切金额也没有足够的证据，法院应当驳回原告的诉讼请求；二、原告在2014年已经协议同意免除被告的物业管理费和水电公摊费，原告诉求水电公摊费没有事实和法律住所；三、原告严重违约，存在多收费重复收费的情形，被告有权拒绝缴纳有关费用，原告诉请30%违约费没有事实和法律住所。 被告为证实其主张向本院提供证据如下： 一、图片，证明物业管理不到位； 二、搬迁安置协议，证明可以免交物业费； 三、补充协议，证明可以免交物业费； 四、车位补偿协议，证明可以免交物业费、电梯费及公摊费。 综合双方当事人的诉辩意见及全案证据，本院确认法律事实如下： 被告是钦州·恒祥豪苑小区5-1-2402号房屋所有人，2013年10月22日，原告与被告签订《前期物业服务委托合同》（以下简称为合同），合同约定由原告对其进行物业管理服务。合同签订，原告依约对被告房屋所在的恒祥豪苑小区实施物业管理。但从2014年5月起，被告以原告管理不尽责，陆续开始不交自用电费、自用水费、二次加压电费、、公摊电费、公摊水费等。原告为了不影响小区的管理，为小区（包括被告）垫付了水费、电费等，但被告拒绝支付原告垫付的水费电费等。截止至2018年7月份，被告欠付原告自用电费3612元，二次加压电费189.7元，公摊电费496.4元，公摊水费14元，自用水费449.3元，共计4761.4元。2019年1月10日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付相关的水电费、电梯维护费等。 另查明，被告属于搬迁安置户，钦州·恒祥豪苑小区的开发商与原告于2013年9月26日签订了一份《搬迁安置协议》，协议约定开发商因建设需要拆除被告的房屋，给予被告安置钦州·恒祥豪苑小区5-1-2402号房，并自2014年1月28日起5年内免收物业管理费；2014年6月18日，双方又签订一份《车位补偿协议》，协议就车位补偿及物质补偿作出约定，明确自协议签订日起五年后，被告按规定缴纳物业费、电梯费、水电公摊费用。另再查明，2018年3月28日广西钦州市恒祥物业管理有限公司办理企业变更登记，企业名称变更为广西恒祥物管理有限公司。 本院认为：一、关于合同的有效性问题。原告作为恒祥豪苑小区的前期物业管理者，其依据与小区业主签订的《前期物业服务合同》（以下简称合同）向小区业主提供物业服务，其物业服务合法有效，被告作为该小区的业主，应当按照规定的标准缴纳相应的费用。原告依照合同履行了服务的义务，现被告拒绝支付相应费用的行为已经违约。当然，被告持有的《搬迁安置协议》和《车位补偿协议》也是真实有效的，被告得在开发商给其承诺的范围5年内予以免除缴纳物业费、电梯费、水电公摊费用的义务。 二、关于原告是否有权收取水电费的问题。 在合同第三条第（7）项，原告的服务项目中包括“代收代缴（公共用）水电费”，据此，除公共用水电费外，业主自己消费的水电费本不在代收代缴的范围。但是，根据房地产开发小区的特殊情况，房地产开发商建设好商品房销售合同约定的电力设施（含电表安装）后，移交申办开户资料给供水供电公司（如与物业公司有委托关系的，由受委托的物业公司移交给供水供电公司），供水供电公司验核相关手续及设施后，与商品房业主成立供水、供电合同，之后再由供水代电公司向业主收取水、电费。因此，结合本案的实际情况，在业主与供电供水公司合同成立生效前，供电供水公司一般不向业主直接收取水电费，而是向开发商或物业公司收取，开发商或物业公司则向业主收取费用。本案中，原告按供电公司的供电价格向被告收取电费，没有从价格差获利，因此，原告向被告收取自用水电费，性质是代理缴交，属于物业管理服务活动，其诉求符合法律规定。被告拖欠物业管理费、水电费等相关费用不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，原告要求被告支付拖欠的自用电费3612元、自用水费449.3元，以及二次加压电费189.7元合理合法，本院依法予以支持。 三、对于原告主张的违约金问题。本院认为，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，其数额应当相当于因被告违约所造成的损失。在合同第七条第8点约定被告逾期交纳物业费等，以欠款为依据，按日万分之八计算滞纳金，因该约定的滞纳金实际上就是违约金，违约金计算有部分已超出法律的保护范畴，原告自愿调整按欠费总额30%计收被告违约金的合法部分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条第一款、第五十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孙奕芬支付给原告广西恒祥物业管理有限公司自用电费3612元，二次加压电费189.7元，自用水费449.3元，共计4251元； 二、被告孙奕芬支付给原告广西恒祥物业管理有限公司逾期付款违约金1275.3元； 三、驳回原告广西恒祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述判决规定的债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告劳厚波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  刘茂科 二〇一九年七月十五日 书记员  刘年丰