广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7149号上诉人（原审原告）：中山市敏捷房地产有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花月苑25卡，统一社会信用代码91442000783897829J。法定代表人：谭浩成，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊斌，该公司工作人员。委托诉讼代理人：毛亚绮，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：珠海华润银行股份有限公司，住所地广东省珠海市吉大九洲大道东1346号，统一社会信用代码9144040019260094XE。法定代表人：刘晓勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄崇迅，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿缨，广东精诚粤衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴磾，男，1990年8月5日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：吴修国，男，1970年10月28日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市敏捷房地产有限公司（以下简称敏捷公司）因与被上诉人吴磾、吴修国、珠海华润银行股份有限公司（以下简称珠海华润银行）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21065号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。敏捷公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.经敏捷公司多次催款吴磾仍未付清涉案房屋全部房价款，构成严重违约，涉案房屋至今仍未办理不动产权证，涉案房屋所有权属敏捷公司。2.预售合同备案登记不等于正式的物权登记，两者有根本性区别，预售合同备案不发生物权效力。敏捷公司与吴磾签订《商品房买卖合同》并办理合同备案仅是债权法律关系，而敏捷公司通过开发建设及初始登记获得的是房屋的物权。物权与债权为两种不同的财产权，在合同未解除前，吴磾虽可获得合同请求权，但并未获得房屋物权，该房屋所有权一直登记在敏捷公司名下，房屋产权未曾转移。退一步讲，即使法院将预售合同备案特同于预告登记，因敏捷公司与吴磾之间的《商品房买卖合同》已经仲裁委员会作出的生效裁决裁决解除，敏捷公司也已就该案向法院申请强制执行，故双方间合同已依法解除，符合法律规定的债权消灭情形，即上述预告登记亦已失效，预查封亦应予以解除。吴磾在将来取得房屋的债权请求权已消灭，不再可能获得该房屋物权。3.敏捷公司对涉案商品房享有的是房屋所有权，而珠海华润银行享有的是对吴磾债权，基于物权的优先性，涉案商品房不应被执行。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二十六条第二款规定应适用于平等债权之间的情形，但本案中系物权与债权，不应适用前述规定，本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、第十九条规定。5.即便珠海华润银行及法院认定需要处分涉案房屋，按法律规定也应向敏捷公司优先支付剩余款项或认定敏捷公司的剩余款项有权从涉案房屋变价中优先受偿。综上，敏捷公司认为一审判决无事实和法律依据，请求二审法院判令停止对涉案房屋的执行，并确认将涉案房屋归属敏捷公司所有。珠海华润银行二审辩称：1.敏捷公司无法证明其享有涉案房屋所有权，而涉案房屋目前的合同备案登记具有物权公示、公信的法律效力。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的规定》第二十六条第二款规定及《中华人民共和国物权法》第九条规定，敏捷公司提交的裁决书不得排除执行，不得直接确认房屋归其所有。3.敏捷公司基于买卖合同主张的权利应属债权请求权，根据债权平等原则，基于一般债权的交付请求权应当与珠海华润银行的权利是平等的。由于涉案房屋查封在前，仲裁在后，仲裁审查时被查封涉案房产已不具备恢复原判的可能性，敏捷公司也不能据此排除珠海华润银行作为合法债权人对标的物即涉案房产的查封权和执行权。实质上，敏捷公司可依据《中华人民共和国合同法》向吴磾、吴修国主张赔偿损失或采取其他补救措施。4.珠海华润银行是合法债权人，其对债务人的执行权受法律保护。综上，请求二审法院驳回敏捷公司的异议请求。吴磾、吴修国二审期间经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。敏捷公司于2017年11月6日向一审法院起诉请求：停止对敏捷公司拥有所有权的位于中山市坦洲镇××阳光花园××街××座的执行（房产价值为1475072元）。一审法院认定事实：敏捷公司因与吴磾商品房买卖合同纠纷向中国广州仲裁委员会提出仲裁申请，中国广州仲裁委员会于2016年4月21日作出（2016）穗仲中案字第1391号裁决书，查明：2013年11月25日，敏捷公司与吴磾签订《商品房买卖合同》约定，吴磾向敏捷公司购买位于坦洲镇××阳光花园××街××座的房产。敏捷公司与吴磾于2013年12月2日为上述房产办理了商品房销售备案登记，并取得《中山市商品房销售登记备案表》（合同编号：HTN2013080857、合同条码：1301081198）。中山市房地产交易登记管理所在《中山市商品房销售登记备案表》的销售登记备案情况栏中盖章。因吴磾未依约支付房款，中国广州仲裁委员会裁决：一、确认敏捷公司与吴磾签订的《中山市商品房买卖合同》已于2015年6月11日解除……五、吴磾自本裁决送达之日起10日协助原告办理《商品房买卖合同》的解除、注销备案手续。后敏捷公司向广东省中山市中级人民法院申请强制执行，中山市中级人民法院于2017年4月10日出具（2017）粤20执158号执行受理案件通知书。珠海华润银行因与吴修国、吴磾金融借款合同纠纷，向广东省中山市第一人民法院申请强制执行[执行案号：（2015）中一法执字第6641号]，敏捷公司对执行标的即位于中山市坦洲镇××阳光花园××街××座的房产向法院提出书面异议，法院于2017年10月14日出具（2017）粤2071执异45号执行裁定。查明：珠海华润银行与吴修国、吴磾金融借款合同纠纷一案，珠海市香洲区人民法院审理作出（2014）珠香民二初字第2329号民事判决，根据判决，吴修国应偿还珠海华润银行借款本金4675353.35元及截至2014年8月11日的罚息121558.94元；吴修国向珠海华润银行支付律师费107900元；吴磾对上述债务承担连带清偿责任。吴修国、吴磾承担案件诉讼保全费5000元、受理费23019元，合共28019元。该案在诉讼过程中，珠海市香洲区人民法院以（2014）珠香民二初字第2319号之一民事裁定，查封吴磾名下位于中山市坦洲镇××阳光花园××街××座的房产，该查封为第一查封。2015年7月16日，珠海市香洲区人民法院委托广东省中山市第一人民法院执行，该法院予以受托。执行过程中，因珠海华润银行与吴修国、吴磾另行协商处理，上述法院以（2015）中一法执字第6641－1号执行裁定，裁定终结该次执行。2016年1月8日，上述法院恢复执行，案号为（2015）中一法执恢字第6641－1号。在恢复执行过程中，续封涉案房产，并经两次在司法拍卖网络平台进行公开拍卖，于2017年3月10日，由黄远雄竞买。敏捷公司遂向一审法院提出上述执行异议。另查明：根据中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，涉案商品房座落中山市坦洲镇××阳光花园××街××座，买方姓名：吴磾，合同业务编号HTN2013080857。敏捷公司向一审法院提交中山市人民政府于2010年2月5日填发的商品房产权权属证明书，该证明书显示，坐落于中山市坦洲镇××（××阳光花园××街××阳光花园××街××车库××车库××车库××车库××卡-100卡）的房产产权人为敏捷公司，建筑总面积3082.57平方米，土地面积1329.3平方米，备注：“本证明书只能作出售商品房的产权证明，不能代替《房地产权证》，不能用作抵押和租赁的凭据”。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。敏捷公司以涉案房产归其所有为由对涉案房产的强制执行提出异议，并提供商品房产权权属证明书及中国广州仲裁委员会作出的（2016）穗仲案字第1391号裁决书等予以证明。但上述商品房产权权属证明书仅能证明于2010年大确权时涉案房产所在楼盘被确权登记在敏捷公司名下，且证明书明确载明“本证明书只能作出售商品房的产权证明，不能代替《房地产权证》，不能用作抵押和租赁的凭据”，即该证明书仅作为敏捷公司有权处分涉案房地产的凭据，不能作为敏捷公司享有涉案房产物权的有效证据，在涉案房地产出售并已办理商品房销售合同登记备案情况下，敏捷公司已不再是涉案房地产的产权人。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故即使仲裁裁决解除了商品房买卖合同，在经依法注销备案并重新登记以前，并不能直接产生确认敏捷公司享有涉案房地产物权的效力。且在注销备案并办理重新登记之前，涉案房地产销售合同备案登记在吴磾名下，该备案登记行为具有公示、公信的法律效力，因被执行人吴磾、吴修国未按生效法律文书履行确定的义务，广东省中山市第一人民法院受托对被执行人即吴磾名下的涉案房产进行查封和强制执行不违反法律规定。并且，广州仲裁委员会于2016年4月21日作出的裁决是在涉案房产被查封后作出，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，广州仲裁委员会作出的裁决书并不能排除对涉案房产的强制执行，故原告依此要求停止对涉案房产的强制执行的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。吴修国、吴磾经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回敏捷公司的诉讼请求。案件受理费18076元（敏捷公司已预交），由敏捷公司负担。本院二审期间，敏捷公司向本院提交如下证据：证据一、中山市商品房买卖合同复印件，拟证实敏捷公司享有合同解除权；证据二、生效证明复印件，拟证实仲裁裁决已生效；上述证据一、二原件已经交给广州市中级人民法院用于执行仲裁裁定；证据三、中山市商品房销售合同登记备案证明表，拟证实涉案房屋仅是合同备案登记，并非进行物权转移登记。珠海华润银行对上述证据质证如下：敏捷公司提交的三份证据均不属于二审新证据，已超过举证期限进行举证，二审法院不应采纳上述证据。对于证据一、二真实性、合法性由法院认定，对关联性不确认，该证据为敏捷公司与吴磾间的债权债务关系证明，涉案房屋已登记在吴磾名下，敏捷公司的债权与珠海华润银行的债权有同等地位，不应优先于珠海华润银行。对证据三真实性、合法性、关联性予以确认，但该证据为涉案房屋的预售登记证明，具有物权的公示效力，证明涉案房屋已登记在吴磾名下，根据珠海华润银行到国土局查询的结果显示涉案房屋仍登记在吴磾名下，并非登记在敏捷公司名下。吴磾、吴修国未对上述证据发表质证意见。珠海华润银行、吴磾、吴修国二审期间均未向本院提交新证据。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。现二审争议焦点在于敏捷公司对涉案房屋是否享有排除法院强制执行的实体权益。首先，敏捷公司主张其享有涉案房屋所有权，而珠海华润银行则主张敏捷公司仅对房屋享有一般债权。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”规定，开发商对于其依法建造的房屋自建成之时即取得所有权，在办理产权转移登记手续即将房屋过户至买受人名下前，该房屋所有权仍归属于开发商。本案中，敏捷公司作为涉案房屋所在住宅小区的开发商，因合法建造涉案房屋这一事实行为自建成之时即已取得涉案房屋所有权。其后，虽吴磾与敏捷公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房预售合同登记备案手续，但吴磾未按合同约定向敏捷公司支付购房款，涉案房屋至今未交付吴磾使用且至今未办理产权转移登记。故根据上述规定，涉案房屋所有权至今仍归属于敏捷公司。其次，珠海华润银行辩称涉案《商品房买卖合同》目前的合同备案登记是不动产预告登记形式，具有物权公示公信效力，在该备案登记未被依法注销前，不能直接认定敏捷公司为涉案房屋所有权人。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”根据上述规定，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。合同备案登记与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。在本案中，敏捷公司与吴磾在签订涉案《商品房买卖合同》后办理了商品房预售合同登记备案手续，但并未办理预告登记，且涉案房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付吴磾使用。故珠海华润银行主张商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的抗辩理由不成立。再次，由于吴磾对执行标的物即涉案房屋仅享有债权，并非物权或者准物权，且吴磾也不具备《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定中规定的对消费者生存权、居住权的特别保护情形，即吴磾本身因不符合规定条件故对涉案房屋也依法并不享有应加以特别保护的相关权利，故吴磾对涉案房屋所享有的权利不足以对抗敏捷公司所享有的物权。因此，根据物权法定原则，在涉案房屋仅办理了商品房预售合同的备案登记的情况下，并不当然产生预告登记的物权效力。由于债权人珠海华润银行系基于其对吴磾享有的一般债权向法院申请强制执行涉案房屋，而如前所述，敏捷公司对涉案房屋享有物权，故根据物权的排他性原则，敏捷公司对涉案房屋享有的所有权足以排除法院的强制执行行为。即敏捷公司起诉请求停止对涉案房屋的执行，合理有据，本院予以支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人敏捷公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21065号民事判决；二、停止（2015）中一法执字第6641号案件中对位于广东省中山市坦洲镇碧安路1号锦绣阳光花园7街17座房产的执行。一审案件受理费18076元（上诉人中山市敏捷房地产有限公司已向一审法院预交），由被上诉人珠海华润银行股份有限公司负担（被上诉人珠海华润银行股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳）；二审案件受理费18076元（上诉人中山市敏捷房地产有限公司已向本院预交），由被上诉人珠海华润银行股份有限公司负担（被上诉人珠海华润银行股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年七月九日书记员  郑 蕙