广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民初302号原告:四会市曙光商业中心物业管理有限公司。住所地：广东省四会市城中区曙光路8号。法定代表人:陈伙荣。委托诉讼代理人:林栩，广东仁言律师事务所律师。被告:曾志军,男，香港特别行政区居民,1971年3月21日出生，现住广东省四会市。被告:石丽贞，女，汉族，1974年9月7日出生，住广东省四会市。被告:黄观强，男，汉族，1975年9月22日出生，住广东省佛山市南海区。三被告的共同委托诉讼代理人：邓运宽，广东海际明律师事务所律师。原告四会市曙光商业中心物业管理有限公司（以下简称曙光公司）诉被告曾志军、石丽贞、黄观强租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年1月21日公开开庭进行了审理。曙光公司的委托诉讼代理人林栩，曾志军、石丽贞、黄观强的委托诉讼代理人邓运宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曙光公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除《市城中区曙光路八号九座首层铺位租赁合同》；2.判令曾志军、石丽贞、黄观强支付拖欠的租金1210136元（暂计算至2017年1月31日，最终应计算至租赁合同解除之日止）；3.判令曾志军、石丽贞、黄观强支付滞纳金100564.75元（以租金总额60万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%为标准，暂计算至2017年1月31日，最终应计算至租赁合同解除之日止）；4.判令曾志军、石丽贞、黄观强支付违约金50万元；5.判令曙光公司没收押金15万元；6.判令曾志军、石丽贞、黄观强在判决生效后按原建筑面积恢复铺位（包括重新安装卷闸和电表等设施）；7.判令曾志军、石丽贞、黄观强承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2013年7月13日，曙光公司与曾志军签署《市城中区曙光路八号九座首层铺位租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定将坐落于四会市曙光路8号九座首层各商铺（建筑面积约为1733平方米）以每年60万元租赁给曾志军，租期自2013年10月1日至2028年9月30日止。同时约定，“三、租金及付款方式：2、乙方必须先付款后使用的原则，必须在每季度前十天支付租金给甲方各业主，不得拖欠。如逾期一天则按租金总额的1%交纳滞纳金，逾30天不交纳租金，并视乙方作违约处理，甲方有权终止合同。4、在签订合同时由乙方交付押金壹拾伍万元【在租赁期内乙方守约甲方可如数退回给乙方（不计利息）】。四、租赁方式：9、乙方拆除前，必须重新丈量商铺的大小，并拍下照片作为合同期满后恢复给甲方的重要依据，租赁期满后，乙方必须在贰个月内按原建筑面积恢复铺位给甲方（包括重新安装卷闸和电表等设施）。五、违约责任。1、任何一方违约中途停租而导致对方解除合同的，违约方应赔偿守约方伍拾万元人民币。2、如任何一方中途违约停租，必须在贰个月内按原首层商铺平面图中的各商铺的面积大小恢复原状，一切经济损失由违约方负责。”在租赁合同的履行过程中，石丽贞和黄观强以承租人的身份与曾志军一起履行租赁合同，交付租金和经营涉案各层商铺。但在支付部分租金后，曾志军、石丽贞、黄观强却出现拖欠租金的情况。2016年3月16日，曾志军、石丽贞、黄观强向曙光公司确认拖欠租金710136元。截至目前，曾志军、石丽贞、黄观强仍拖欠曙光公司租金，其行为已经严重违反租赁合同约定，曙光公司有权解除租赁合同，并要求曾志军、石丽贞、黄观强承担相应违约责任。曙光公司为证实其主张，向本院提交证据如下：1.《协议书》、土地使用证、《关于转变投资款和合作通知》、《证明》，拟证明涉案首层铺位为曙光公司所有；2.《四会市城中区曙光路8号九座首层铺位租赁合同》，证明曙光公司与曾志军、石丽贞、黄观强之间的租赁合同关系以及权利和义务的约定内容；3.《拖欠租金确认单》，证明2016年3月16日，曾志军、石丽贞、黄观强确认拖欠曙光公司租金710136元；4.银行流水，证明曾志军、石丽贞、黄观强向曙光公司支付租金的情况；5.《详情单》，证明曙光公司向曾志军催收租金；6.《股份转让协议》及黄观强身份证复印件，拟证明为黄观强为案涉合同的实际承租人之一；7.2013年7月1日签订的《租赁合同》，拟证明曙光公司有权对外出租案涉场地;8.案涉租赁房屋的报建资料，拟证明案涉房屋是经过合法审批手续建造，案涉《租赁合同》合法有效。曾志军、石丽贞、黄观强辩称，不同意曙光公司方的诉讼请求。案涉的租赁物权属不明确，曙光公司直至开庭之日也没有证明其有权处理案涉场地和建筑物。曙光公司提交的证据最多只能证明案涉场地和建筑物属于四会市商业局，因此曙光公司不具备本案的主体资格。曾志军、石丽贞、黄观强为证实其主张，向本院提交一份《合作经营协议》，拟证明本案并非租赁合同纠纷而应属于合伙纠纷，曙光公司不具备诉讼主体资格，非法建筑的所有人陈伙荣属于合伙人之一，其以非法建筑物作为合伙出资。本院组织当事人对其依法提交的证据进行证据交换和质证。被告曾志军、石丽贞、黄观强对原告曙光公司提交的证据质证意见如下：由于《协议书》没有原件，只有复印件加公章，真实性由法庭核实；土地使用证也没有原件，真实性与关联性不予确认，该地块的使用权人是四会市商业局；《关于转变投资款和合作通知》、《证明》没有原件，真实性由法院核实；《四会市城中区曙光路8号九座首层铺位租赁合同》真实性予以确认，但租赁合同指向的标的物属于违章建筑，因违章建筑签订的租赁合同因标的违法属于无效合同；《拖欠租金确认单》的真实性不予确认；对于银行流水的真实性没有异议，只是代曾志军支付；《详情单》的三性均不予确认，邮寄人不是本案原告；《股份转让协议》三性不予确认，乙方黄观强的签名是假的。原告曙光公司对被告曾志军、石丽贞、黄观强提交的《合作经营协议》的真实性无异议，关联性有异议，当时签协议是为了给三被告办理相关证照使用，协议上的内容并没有实际履行；案涉房屋报建资料没有原件，真实性不予认可。被告曾志军在庭审后表示对《拖欠租金确认单》不再申请笔迹鉴定。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：案涉商铺位于四××市城中区××座首层，该土地用地单位登记为商业局。1994年，四会市商业企业集团公司将之转让给武警肇庆安华实业发展公司，后者又将之转让给陈伙荣作个人投资壹佰伍拾万元与四会市商业企业集团公司合作。四会市商业企业集团公司于1999年出具证明，说明陈伙荣已经交清房地产转让款，案涉土地属陈伙荣个人投资所有，曙光公司尚在办理该权属证。曙光公司为自然人投资或控股的有限责任公司，陈伙荣为曙光公司的法定代表人，经营范围是自有物业管理。曙光公司（甲方）与曾志军（乙方）于2013年7月13日签订《租赁合同》一份，约定甲方将四××市城中区××座首层各商铺租赁给乙方，让乙方改建成为一个整体购物经销的大商场。双方约定租赁期由2013年10月1日至2028年9月30日止，为期15年；2013年7月1日至2013年9月30日为装修期免收租金。合同同时约定：乙方以每年陆拾万元的租金租赁原曙光路8号九座首层各商铺；乙方必须先付款后使用的原则，必须在每季度前十天支付租金给甲方各业主，不得拖欠。如逾期一天则按租金总额的1%交纳滞纳金，逾30天不交纳租金，并视乙方作违约处理，甲方有权终止合同；在签订合同时由乙方交付押金壹拾伍万元（在租赁期内乙方守约甲方可如数退回给乙方）。合同还约定：签订合同后由乙方自行拆除清理，乙方拆除前，必须重新丈量商铺的大小，并拍下照片作为合同期满恢复给甲方的重要依据，租赁期满后，乙方必须在贰个月内按原建筑面积恢复铺位给甲方（包括重新安装卷闸和电表等设施）；任何一方违约中途停租而导致对方解除合同的，违约方应赔偿守约方伍拾万元人民币；如任何一方中途违约停租，必须在贰个月内按原首层商铺平面图中的各商铺的面积大小恢复原状，一切经济损失由违约方负责。签订合同后，曙光公司即将案涉商铺交付曾志军，在合同履行期间，石丽贞、黄观强均曾向曙光公司交纳过租金。但在2015年11月19日缴纳最后一期的租金后就没有再缴纳租金，曙光公司认为曾志军、石丽贞、黄观强欠缴租金并仍在使用案涉商铺，故起诉曾志军、石丽贞、黄观强，要求解除租赁合同，并就租金、滞纳金、违约金、押金等向曾志军、石丽贞、黄观强进行主张，但此前并未通知过曾志军、石丽贞、黄观强要求解除合同。曾志军、石丽贞、黄观强辩称自2015年11月开始就没有再使用案涉商铺，租赁合同也于当时解除，且案涉租金已经超过诉讼时效。曙光公司诉称曾志军、石丽贞、黄观强于2016年3月16日确认尚欠租金款710136元，曙光公司亦自认曾志军的签名及指模并非曾志军本人所署，实为黄观强代署，但曾志军、石丽贞、黄观强对黄观强代署予以否认。2016年6月黄观强曾要求曙光公司为案涉商铺做广告牌进行招租并支付了2000元的费用。石丽贞与曾志军为夫妻关系。曙光公司认为石丽贞、黄观强均为案涉商铺的承租人，曾向曙光公司支付案涉商铺租金。曾志军、石丽贞、黄观强则认为石丽贞、黄观强是曾志军的员工，其代曾志军支付租金的行为，在法律上属于代理情形，代履行人并不能成为合同的相对方。另查明，曙光公司法定代表人陈伙荣与曾志军及李伙新于2013年7月15日签订《合作经营协议》，协商同意股份制投资将案涉商铺兴建为农贸市场，并就合作方式，时间及收益分配达成协议。但曙光公司提出该份《合作经营协议》是因为曾志军称用于农贸市场办证的需要而要求签署的，曙光公司并没有收到任何的分红和利润的分配。2014年7月6日，李伙新将其所持股份全部转让给黄观强，但黄观强并无在《股份转让协议》上签名确认。再查明，四会市人民法院于2017年1月24日立案受理，经审理后，于2017年8月30日作出（2017）粤1284民初182号民事判决。曾志军、石丽贞、黄观强不服该判决，向本院提起上诉，本院以曾志军为香港特别行政区居民，本案为涉港民商事纠纷，四会市人民法院直接受理本案并作出实体判决不当为由，于2018年4月3日作出（2018）粤12民终387号民事裁定，撤销四会市人民法院（2017）粤1284民初182号民事判决，将本案移送本院进行审理。本院认为，本案被告曾志军为香港特别行政区居民，故本案为涉港租赁合同纠纷。由于涉案合同履行地在四会市，本院作为具有涉外、涉港澳台案件集中管辖权的法院，对本案有管辖权。诉讼中，曙光公司、曾志军、石丽贞、黄观强对本案纠纷均选择我国内地法律作为准据法，解决本案纠纷的准据法应适用我国内地法律。本案是房屋租赁合同纠纷，曙光公司与曾志军签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容没有违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据当事人诉辩意见和陈述以及查明的事实，本案的争议焦点是：1.曙光公司的主体资格问题；2.案涉《租赁合同》的效力及解除问题；3.曙光公司主张曾志军支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效应否支付租金的问题；4.滞纳金、违约金、押金的问题；5.石丽贞和黄观强应否对案涉债务承担共同清偿责任的问题。关于第一个焦点问题。曙光公司提供四会市商业企业集团公司于1999年出具的证明，说明陈伙荣已经交清房地产转让款，案涉土地属陈伙荣个人投资所有。陈伙荣为曙光公司的法定代表人，经营范围是自有物业管理。案涉《租赁合同》约定的出租方为曙光公司，承租方为曾志军。曙光公司根据《租赁合同》的约定，以承租方违约为由，提起本案诉讼，曙光公司作为原告的主体适格。至于曾志军、石丽贞、黄观强主张案涉租赁物的所有权人为陈伙荣，并非曙光公司，故曙光公司主体不适格的意见，这属于曙光公司是否对案涉租赁物享有所有权，曙光公司的诉讼请求最终能否得到支持的问题，并不影响曙光公司提起诉讼的主体资格。关于第二个焦点问题。第一，合同效力问题。四会市商业企业集团公司出具《证明》，证明案涉土地属陈伙荣个人投资所有。曾志军、石丽贞、黄观强对陈伙荣享有案涉租赁物的所有权亦表示认可。虽然案涉《租赁合同》约定的出租方是曙光公司，但是陈伙荣在合同落款处出租方签署栏中进行了签名确认，可视为陈伙荣授权曙光公司以其名义出租案涉租赁物，并且案涉租赁物已通过合法报建审批，故曾志军、石丽贞、黄观强以曙光公司对案涉租赁物不享有所有权为由，主张案涉《租赁合同》无效的主张不能成立。第二，合同解除的问题。案涉《租赁合同》明确约定，曾志军逾30天不交纳租金，视曾志军作违约处理，曙光公司有权终止合同。曙光公司依约将商铺交付给曾志军使用，履行了出租人的主要义务，曾志军未在约定的期限内支付租金，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，曙光公司请求解除双方的租赁合同关系于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，由于四会市人民法院于2017年1月24日收到曙光公司的起诉状，四会市人民法院受理后，因用其他方式无法向曾志军、石丽贞、黄观强送达相关案件材料，于2017年2月21日公告送达。故曙光公司要求解除合同的起诉状副本于2017年4月22日视为送达曾志军，因此本院认定案涉的租赁合同于2017年4月22日解除。至于曾志军、石丽贞、黄观强主张由于其自2015年11月以来没有交租，也没有使用商铺，而合同约定租金须先缴纳后使用，案涉租赁合同已于当时实际解除的意见，由于案涉合同并未约定在曙光公司没有违约的情况下赋予曾志军的合同解除权，曾志军亦不享有法定解除权利，故对于曾志军的该意见，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案租赁合同解除后，曙光公司要求曾志军按原建筑面积恢复铺位（包括重新安装卷闸和电表等设施），虽然符合合同约定，但是由于曙光公司要求按当时所拍照片恢复原状，既没有提供当时原状照片，没有明确具体的方案，导致无法处理，故本院不予支持。关于第三个焦点问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”；第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。本案中，曙光公司与曾志军签订的《租赁合同》约定每年60万元的租金，按先付款后使用的原则，必须在每季度前十天支付。合同约定的曾志军必须在每季度支付到期租金，属于定期分别给付的不同债务，每期租金均属于独立债务。由于各期债务具有独立性，故诉讼时效也应分别起算。根据曙光公司提供曾志军最后一期交纳租金的时间是2015年11月19日，且未能提供曾志军之前所欠租金的情况，故本院确认曾志军从2016年1月开始没有向曙光公司支付租金。曾志军于2016年3月31日前所拖欠曙光公司的租金，曾志军应在2016年1月10日之前支付，逾30天不交纳视为曾志军违约。曾志军在此约定时间之前不向曙光公司支付该日期前的到期债务，曙光公司应当知道其权利受到侵害，诉讼时效就应从该履行期限届满之日，即从2016年2月10日起开始计算。虽曙光公司主张曾志军、石丽贞、黄观强曾在2016年3月16日确认拖欠租金710136元，但曙光公司在庭审中承认签名及指模并非曾志军所署，且并未补强证据证明是由黄观强代署，故本院对此不予采信。对曙光公司主张黄观强在2016年6月7日向其支付2000元，用于办理涉案租赁物对外招租事宜，也不能证明其有向曾志军主张租金。因此曾志军所欠曙光公司2016年3月31日前的租金，故曙光公司起诉请求曾志军、石丽贞、黄观强支付2016年3月31日前的租金，并未超过诉讼时效。对于2016年4月1日至2017年4月22日止所产生租金债务，诉讼时效应从2016年4月10日起计算，曙光公司于2017年1月23日起诉主张权利，故曙光公司主张曾志军给付2016年4月1日起所拖欠的租金债务，也未超过一年诉讼时效期间。关于租金支付的问题。租赁合同约定，逾30天不交纳视为曾志军违约，曙光公司有权终止合同。曾志军没有按期交纳租金已构成违约，且于2015年11月没有经营，但是曙光公司并没有及时行使终止合同的权利，根据《中华人民共和国合同》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，造成租金的扩大损失，应由曙光公司承担，曾志军依法只需支付2016年1月至3月的租金共15万元，不需支付2016年4月1日后的租金。关于第四个焦点问题。第一，滞纳金问题。案涉《租赁合同》约定，曾志军按照先付款后使用的原则，必须在每季度前十天支付租金给曙光公司方各业主，不得拖欠。如逾期一天则按租金总额的1%交纳滞纳金，逾30天不交纳租金，并视曾志军作违约处理，曙光公司有权终止合同。曾志军自2015年11月19日缴纳最后一期的租金后就没有再缴纳租金，故应向曙光公司交纳滞纳金。现曙光公司主动要求按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%为标准计算滞纳金至合同实际解除之日，属于曙光公司自愿处分自己民事权利的行为，本院予以支持。第二，违约金问题。案涉《房屋租赁合同》约定任何一方违约中途停租而导致对方解除合同的，违约方应赔偿守约方50万元。本案中，曙光公司是以曾志军违约逾期支付租金为由请求解除合同，且其请求曾志军请求计收租金的期限一直是计算至合同解除之日，但未获本院支持，因此曙光公司要求曾志军支付其50万元违约金以弥补其损失，理据充足，本院予以支持。第三，押金问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”保证金是指债务人或第三人以担保债务的履行为目的，将其一定数额的金钱交付债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，曙光公司与曾志军所约定的押金实质上属于保证金，而非定金，故不能适用定金罚则予以没收。由于案涉押金并未实际收取，故曙光公司要求没收押金15万元的诉求，理据不足，本院不予支持。关于第五个焦点问题的问题。首先，虽然曙光公司提供了石丽贞支付案涉商铺租金的证据，案涉租赁合同关系亦发生在石丽贞与曾志军的夫妻关系存续期间，但是案涉《租赁合同》的承租方是曾志军，且曙光公司也没有提供证据证明案涉租赁商铺是用于曾志军与石丽贞夫妻双方的共同经营，故曾志军在本案中的债务是不宜认定石丽贞与曾志军的共同债务，曙光公司要求石丽贞对曾志军在本案中的债务承担连带清偿责任的主张，不予支持。其次，虽然黄观强为案涉租赁商铺的合伙人之一，黄观强亦代曾志军支付过租金，但是由于案涉《租赁合同》约定的承租方是曾志军，并非是以个人合伙名义所签订，根据合同相对性原则，曙光公司要求黄观强案涉债务应当承担连带清偿责任的请求，证据不足，不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条,《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，判决如下：一、确认四会市曙光商业中心物业管理有限公司与曾志军签订的《市城中区曙光路八号九座首层铺位租赁合同》于2017年4月22日解除；二、曾志军应于本判决生效之日起十日内支付给四会市曙光商业中心物业管理有限公司2016年1月1日至2016年3月31日拖欠的租金共15万元及滞纳金（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%为标准以15万元作本金计算滞纳金，并从2016年1月11日起计算至2017年4月22日止）；三、曾志军应于本判决生效之日起十日内支付给四会市曙光商业中心物业管理有限公司违约金50万元；四、驳回四会市曙光商业中心物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22446元，由四会市曙光商业中心物业管理有限公司负担14814.36元，由曾志军负担7631.64元。如不服本判决，四会市曙光商业中心物业管理有限公司、石丽贞、黄观强可在判决书送达之日起十五日内，曾志军可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 吴 文审判员 梁碧媛审判员 梁达明二〇一九年七月二十六日法官助理夏佳明书记员吴兰芳