云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初1559号原告：文山市旭辉物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91532621592012506K，住所地文山市开化街道永通社区开化中路（市检察院小区一幢一单元402室）。法定代表人：李雯，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐露霜，女，1992年11月17日生，汉族，住昆明市五华区，文山市旭辉物业服务有限责任公司法务专员，（特别授权）。被告：马某某，女，1976年3月1日生，回族，住文山市。原告文山市旭辉物业服务有限责任公司（以下简称旭辉物业公司）与被告马某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。旭辉物业公司的委托诉讼代理人徐露霜，被告马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭辉物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令马某某立即支付文新商贸街9-2-502房屋物业管理费2708元（房屋面积141.06平方米×48个月×0.4元/平方米/月）及支付违约金541.6元；2.本案诉讼费由马某某承担。事实及理由：马某某为文新商贸街9-2-502房屋的业主。旭辉物业公司与马某某签订物业服务合同，约定旭辉物业公司为该小区提供物业服务，按照每月每平方米0.4元缴纳物业管理费。合同签订后，旭辉物业公司履行了合同约定的相关权利义务，依法依约对马某某居住的小区实施规范的物业管理，为其提供完善的物业管理服务。但马某某2014年5月1日起停止缴纳物业管理费，截止2018年4月30日，欠费月数为48个月，房屋面积为141.06平方米，共计2708元。经旭辉物业公司多次催收，仍拒绝缴纳。故诉至法院如前所请。马某某辩称，我没有与原告签订物业服务合同，我不交物管费是因为有小偷进入我家偷东西，原告对小区提供过什么服务，我家的自来水漏水原告也不管理，我没有见到原告对小区进行管理，小区的门禁也是坏的，物业管理费我只同意按我与房地产公司签订的物业服务合同交纳，每年240元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。旭辉物业公司针对其主张，提交以下证据：1.《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》复印件一份，证明旭辉物业是适格主体，在小区做服务和收费合法有据，其已严格依照合同约定为小区提供了物业服务；2.《商品房购销合同》、房屋所有权证复印件一份，证明马某某是适格被告，是房屋的所有权人；3.小区物管处张贴的“物业管理范围及相关规定”、《补充协议》复印件一份，证明物业收费标准有在小区公示，收费标准有依据；4.物业公司员工工作记录，证明物业公司严格依照合同约定在小区做服务，已尽到约定义务；5.物业费催交记录，证明起诉前已经合理催交过，业主明知欠费，仍恶意拖欠；6.小区现状照片，证明旭辉物业公司严格依照合同约定为小区做服务，小区环境符合约定的服务质量。经质证，马某某对旭辉物业公司提交的第1组证据是旭辉物业公司与阳光地产公司签订的，与马某某无关。对第2组证据的三性均无异议。对第3组证据不认可，该小区并未张贴该规定，对补充协议不认可，马某某并不知晓。对第4组证据的三性不认可，是旭辉物业公司单方制作的，马某某只见过一个扫地的，其他的物业管理人员没有见到过。对第5组证据马某某确实收到该催收通知，没交费的原因是小偷到马某某的家里偷了东西，是旭辉物业公司的管理不善才导致的。对第6组证据不认可，马某某没有居住在该小区三年多了，马某某也不清楚该小区的情况。马某某未向本院提交证据。本院认为，旭辉物业公司提交的第1、2、3、5组证据客观真实，与本案相关联，能证明其主张的事实，予以采信。第4、6组证据能相互印证旭辉物业公司对案涉小区进行管理的事实，予以采信，其余证明观点结合本案事实，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马某某系文山市文新街阳光文新大道9幢2单元502号房屋业主，该房屋建筑面积141.06平方米，该房屋系文山阳光房地产开发集团有限公司（以下简称阳光地房公司）开发建设的文新商住楼。2014年4月16日，阳光地房公司（甲方）与旭辉物业公司（乙方）签订《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》，约定：甲方将文山市文新商贸街商住楼1栋、1-1栋、3栋至7栋、9栋、11栋、13栋、16栋、17栋及麻栗坡县莱溪小区农贸市场业主住宿部分的物业管理委托承包给乙方，乙方管理时间为8年，自2014年5月1日起至2022年4月30日止，今后的物业管理与甲方无关，甲方所移交给乙方承包的所有住户业主的物业管理权利义务与乙方为法律责任关系，甲方无任何法律关系等权利义务内容。双方于当日签订《关于的补偿协议》，约定：“1.甲方把文山市文新商贸街商住楼：24栋住宿部分的物业管理委托承包给乙方。2.物业服务收费标准：单元房0.5元/月/平方米，之后每自然年度收的物业费收费标准，按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整等。”合同订立后，旭辉物业公司将物业管理范围及相关规定（收费方式按建筑面积0.5元/平米）在小区收费处张贴公示。旭辉物业公司为文山市文新商贸街商住楼住户提供物业服务，马某某未支付2014年5月1日至2018年4月30日期间的物业服务费2708.352元（141.06平方米×48个月×0.4元/平方米/月）。另查明，旭辉物业公司认为业主提出物业管理费按0.5元/月/平方米计算过高，经与小区业主协商，旭辉物业公司调整物业管理费按0.4元/月/平方米计收。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中阳光地房公司系文山市文新商贸街商住楼（即位于文山市的建设单位，其与旭辉物业公司签订的前期物业服务合同即《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。马某某系该小区业主，旭辉物业公司与阳光地房公司签订的前期物业服务合同对马某某具有约束力。马某某辩称其与旭辉物业公司没有物业服务合同关系，不予支持。旭辉物业公司依约为小区业主提供管理和服务，马某某作为小区业主，拖欠旭辉物业公司的物业费不交，违反合同约定。结合案涉小区其他业主交纳物业服务费的实际情况，旭辉物业公司主张物业管理费按0.4元/月/平方米计收，符合客观事实，旭辉物业公司要求马某某支付从2014年5月1日起至2018年4月30日的物业服务费2708.352元（141.06平方米×48个月×0.4元/平方米/月），于法有据，予以支持。关于旭辉物业公司主张马某某支付违约金541.6元的诉请是否支持的问题。本案前期物业服务合同中未约定业主逾期付款的违约责任，且旭辉物业公司在对该小区实施物业管理服务中存在瑕疵，故对旭辉物业公司违约金的诉请，不予支持。马某某辩解旭辉物业公司未尽物业服务义务，没有管理小区，要求按与房地产公司签订的物业服务合同每年交纳物管费240元，对该辩解无证据证明，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、马某某于本判决书生效之日起十日内支付文山市旭辉物业服务有限责任公司物业管理费2708元；二、驳回文山市旭辉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由马某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  温录波二〇一九年七月十日书记员  刘祖英