广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终375号上诉人（原审被告）：广东电白二建集团有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇新湖街93号。法定代表人：崔雅基，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张锐涛，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐庚多五妹，女，瑶族，住广东省连南瑶族自治县。委托诉讼代理人：房兴，系唐庚多五妹丈夫。被上诉人（原审被告）：连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司，住所地：连南县三江镇五星村湖其塘。法定代表人：廖文干。上诉人广东电白二建集团有限公司因与被上诉人唐庚多五妹、被上诉人连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服广东省连南瑶族自治县人民法院（2018）粤1826民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人广东电白二建集团有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判上诉人有权依法申请执行连南瑶族自治县凰庆苑A栋1903号商品房。事实与理由：一、被上诉人并未向连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司实际支付“凰庆苑”*栋19**号商品房的购房款。被上诉人虽然在2013年12月26日与凰庆公司签订了《商品房认购书》认购凰庆苑*栋19**房，但双方签订的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限以及凰庆公司对外公示的《商品房预售许可证》均明确载明，购房人应当将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户。本案中，被上诉人分两次将289999元的购房款汇至赖*坚的个人银行账户，并称另有100000元购房款系现金支付给赖*坚。上诉人认为，被上诉人作为一个完全民事行为能力人，应当知晓不按合同履行付款义务的法律后果，因此，其付款行为属于其与赖*坚的个人债权债务关系，不能视为是支付购房款。二、被上诉人名下已有用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除上诉人强制执行申请。本案中，被上诉人承认其名下已有用于实际居住的房屋，一审法院却武断地认定其购买涉案房屋系为改善居住条件为目的，可以排除投资行为，且其在履行完毕付款义务后，即享有交付房产并办理不动产权过户登记手续的物权期待权，一审法院的观点属随意理解法律规定和立法目的，显然，本案的被上诉人并不符合上述司法解释的规定。综上所述，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人唐庚多五妹辩称：一审法院认定事实清楚，判决合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。一、关于房款支付，答辩人分别于2013年11月13日及11月20日按凰庆苑的销售经理盘*妹指定的账号两次将合计289999元购房款转账的，直到2018年3月诉讼时才知道是赖*坚的个人账户，另有100000元(其中50000元为定金)是现金交凰庆公司销售部，答辩人与凰庆公司签订购房协议及交款时，赖*坚仍是凰庆公司的法定代表人，答辩人所交的款项应当视为购买凰庆公司的购房款，答辩人与凰庆公司之间的商品房买卖合同的合法有效的。二、关于房子的用途。答辩人现住的房屋系1997年教育局的集资房，面积不足92平方米，为典型的郊区房，该房屋年久失修，已不适合再装修居住，答辩人需要购买一套电梯房用于改善居住，安度晚年，购房屋款也是平时省吃俭用余下的，来之不易，上诉人称答辩人购买房屋上用于投资没有依据。根据以上实际，请求二审法院根据答辩人的实际需要解除对*栋13**号房的查封。被上诉人连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司未提出答辩意见。被上诉人唐庚多五妹向一审法院起诉请求：1.凰庆苑*栋19**房屋属唐庚多五妹所有；2.解除对凰庆苑*栋19**房屋的查封并停止执行；3.由广东电白二建集团有限公司、连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司赔偿唐庚多五妹提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、律师费等。一审法院认定事实：申请执行人电白公司承建被执行人凰庆公司位于连南瑶族自治县民族*路**号、工程名称为凰庆苑的房产建设施工工程。因凰庆公司未按时支付工程款，2015年6月19日申请执行人电白公司就建设工程价款优先受偿权纠纷向广东省茂名市电白区人民法院起诉凰庆公司。诉讼过程中，电白公司向电白区人民法院申请财产保全，电白区人民法院查封了包括凰庆苑*栋19**房在内的凰庆公司名下的部分房产。案经广东省茂名市电白区人民法院（2015）茂电法民四初字第230号判决：凰庆公司在判决生效之日起十日内向电白公司支付工程款30972000元；电白公司在凰庆公司应支付的30972000元工程款范围内对于凰庆苑工程，包括本判决生效之日前，凰庆公司已销售部分房屋但买受人尚未支付给凰庆公司的房屋价款及提供凰庆苑商品房按揭的相关银行应支付给凰庆公司的相关款项享有建设工程价款优先受偿权，但在采取财产保全措施之日前已办理预售登记、变更登记或广东省连南瑶族自治县商品房预售许可证（编号20131225）注明未计入批准预售面积内不得销售的房屋部分除外。凰庆公司在判决后向广东省茂名市中级人民法院提出上诉，因未预交上诉费被茂名市中级人民法院（2015）茂中法立民终字第150号民事裁定书按自动撤回上诉处理。裁定生效后，电白公司向电白区人民法院申请强制执行，因本案的工程项目在一审法院辖区内，电白区人民法院委托一审法院执行，一审法院依法受理，执行案号为（2016）粤1826执5号，在执行过程中，一审法院对凰庆公司名下包括凰庆苑*栋19**房的部分财产予以查封。迄今为止，凰庆苑工程正在建造中，尚未竣工。另查明，案外人唐庚多五妹在2013年11月19日与凰庆公司签订了凰庆华府客户选房登记凭证，后分别于2013年11月13日、2013年11月20日向凰庆公司法定代表人赖*坚汇款20万元、89999元，有银行流水账单作为凭证，另有10万元以现金方式向凰庆公司销售部支付。其于2013年12月26日与凰庆公司签订《商品房认购书》，认购了凰庆苑*栋19**房，该房屋在广东省连南瑶族自治县商品房预售许可证（编号20131***）许可销售的范围内。案外人购买该房后未办理预售登记。再查明，原告唐庚多五妹名下现有位于连南瑶族自治县*中路**新村宿舍*栋第二层2**房的房产（产权证号285****）一套用于居住。一审法院认为，本案是案外人异议之诉，根据原、被告的诉、辩内容，结合本案的庭审情况，总结归纳本案的争议焦点为：一、原告唐庚多五妹与被告凰庆公司之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系。首先，原告唐庚多五妹与被告凰庆公司签订的《商品房认购书》具有双方当事人签名、盖章，明确了当事人姓名和住所等身份信息、商品房基本情况、商品房的销售方式、商品房的价款、付款方式、付款时间等主要内容，且签订该协议时凰庆公司已经取得商品房预售许可证，因此该《商品房认购书》合法有效。其次，关于原告两次将合计289999元购房款汇至赖*坚个人银行账户的行为，唐庚多五妹与凰庆公司签订协议以及汇款时，赖*坚仍是凰庆公司的法定代表人，其特殊身份足以使唐庚多五妹相信赖*坚可以代表凰庆公司办理收款事务，且凰庆公司事后向唐庚多五妹出具了2份《收据》，承认已收到唐庚多五妹缴纳的全部购房款的事实，由此可以认定唐庚多五妹已经按照约定向凰庆公司履行了支付全部购房款义务。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，原告唐庚多五妹与被告凰庆公司之间签订的《商品房认购书》具备商品房买卖合同的基本要素，且已履行支付全部购房款义务，可以认定为商品房买卖合同，二者之间具有合法有效的商品房买卖合同关系。二、原告唐庚多五妹对执行标的即凰庆苑*栋19**房是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，案外人是否享有排除强制执行的民事权益取决于该案外人作为涉案房产的买受人是否符合《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的“消费者”身份。本案原告唐庚多五妹现居住于老旧的单位宿舍，其与被告凰庆公司之间产生商品房买卖合同关系完全基于改善生活环境的目的，可以排除投资行为，符合为了生活消费而购买商品的“消费者”特征。其在履行完毕付款义务后，即享有交付房产并办理不动产过户登记的物权期待权，电白公司就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人唐庚多五妹。其次，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，本案原告唐庚多五妹名下虽然已有用于居住的房屋，但其购买房屋的目的仍是用于改善居住环境，符合本规定的立法本意，因此对其排除执行的诉讼请求应予以支持。综上所述，原告唐庚多五妹要求排除对执行标的即凰庆苑*栋19**房强制执行的诉讼请求有事实和法律依据，应予以支持。对于原告的第一条诉讼请求，基于本案执行标的尚未竣工验收，权属无法确认，故驳回其诉讼请求；原告的第三条诉讼请求要求两被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、律师费等，根据《诉讼费用交纳办法》，诉讼费承担由法院依法认定，对于其他费用赔偿的诉讼请求因原告没有提供证据证明其损失，因此不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，作出如下判决：一、不得执行连南瑶族自治县凰庆苑*栋19**号商品房；二、驳回唐庚多五妹的其他诉讼请求。案件受理费100元，由唐庚多五妹承担50元，电白公司和凰庆公司各承担25元。二审期间，当事人没有提交新的证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点为：被上诉人唐庚多五妹对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，在涉案房屋被查封之前，被上诉人唐庚多五妹与被上诉人连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司已签订了《商品房认购书》，在认购书中，双方对涉案房屋的基本情况、销售方式、价款、付款方式及付款时间均有明确的约定，该认购书已具备房屋买卖合同的主要条款，唐庚多五妹依据认购书负有支付房屋价款的义务，凰庆公司依据认购书亦负有向买受人交付房屋的义务，该《商品房认购书》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，据此，应当认定被上诉人唐庚多五妹与被上诉人连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司在涉案房屋被查封之前已签订有合法有效的商品房买卖合同。其次，被上诉人唐庚多五妹在与被上诉人连南瑶族自治县凰庆房地产开发有限公司签订《商品房认购书》之前，已分别于2013年11月13日及2013年11月20日向凰庆公司当时的法定代表人赖*坚的账户内汇入购房款208999元，另在凰庆公司的销售部支付了现金10000元，且于2013年11月19日与凰庆公司签订了凰庆公司选房登记凭证，其欲购买涉案房屋的意思表示明确，唐庚多五妹主张上述款项为其购买涉案房屋的购房款，凰庆公司对此不持异议，事后亦向唐庚多五妹出具《收据》确认已收到唐庚多五妹缴纳的全部购房款，应当认定唐庚多五妹已依约定向凰庆公司履行了支付全部购房款义务。再次，依据本案查明的事实，现被上诉人唐庚多五妹名下虽有一套位于连南瑶族自治县**中路**新村宿舍*栋第二层2**房屋用于居住，但该房屋地处郊区，年久失修，其购买涉案房屋明显是用于改善居住环境，唐庚多五妹已全额支付涉案房屋的购房款，即享有对涉案房屋的物权期待权，造成涉案房屋未能办理过户登记手续的原因在于凰庆公司，唐庚多五妹对此并不存在过错。一审法院据上认定唐庚多五妹对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益并无不当，本院予以认同。综上所述，上诉人广东电白二建集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广东电白二建集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  钟莹莹二〇一九年七月十六日书记员  梁家惠书记员  周 莹本案适用的法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。