湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初4361号原告：曾广清，男，1964年6月9日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市（市农行宿舍），被告：张济生，男，1986年9月2日出生，土家族，湖北省咸丰县人，住咸丰县，原告曾广清与被告张济生租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。原告曾广清到庭参加诉讼，被告张济生经本院本案公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票而未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾广清向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告房屋租金自2018年10月1日至交还房屋时止；3、付清所有应由被告支付的水、电等费用；4、支付违约金5万元，并承担本案诉讼费用；5、恢复房屋原状，申请法院依法采取财产保全措施。诉讼过程中，原告撤回第5项诉讼请求中，申请法院采取保全措施的诉讼请求。事实与理由：2015年8月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定租期10年，装修期2个月，租期自2015年10月1日至2025年10月1日止。租金为每年的10月1日之前缴清下一年度租费，租房用途为经营汽车维修、洗车等。2018年9月15日，原告通知被告缴清2018年10月1日至2019年10月1日的租金，被告以房屋转让为由拒绝支付。原告多次找到被告协商未果，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判准原告的诉讼请求。被告张济生未到庭答辩。原告曾广清围绕诉讼请求依法提交了原、被告的身份证复印件，房屋租赁合同复印件，张济生的承诺书，房屋平面图及恩施市聚缘居装饰工程有限责任公司出具的工程预算。本院将结合证据的来源、合法性与本案的关联性及当事人称述，综合认定案件事实。被告张济生未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年原告曾广清与被告张济生签订了《房屋租赁合同》，载明：“出租方（以下简称甲方）：曾广清、付远虹，承租方（以下简称乙方）：张济生。甲、乙双方经协商一致，就有关房屋租赁事宜达成如下协议：第一条：房屋坐落地址甲方将其拥有产权的房屋出租乙方作为商业用途，该房屋坐落地址为：小渡船街道办事处旗峰大道210号，建筑面积403.75平方米。（附相关房屋产权证明）。第二条：租赁期限：租期十年，自2015年10月1日起至2025年10月1日止。乙方可在2015年8月1日开始房屋装修施工，装修期两个月免租金。乙方有下列情形之一的，甲方可以中止合同，收回房屋：1、乙方利用承租房屋进行非法活动的，损害公共利益的；2、乙方拖欠租金累计达10天以上的；合同期满后，乙方仍继续租赁房屋的，甲方应当保证乙方享有优先承租权，租金由双方协商，无法协商时可按当时的物价及周围门市租金标准适当调整。第三条：租金和租金交纳期限1、第一年租金柒万元整；第二年租金为人民币柒万元整；第三年租金为人民币捌万元整；第四年租金为人民币玖万元整；第五年租金为人民币拾万元整；第六年至第十年租金在第五年租金的基础上每年递增15%。2、租金的交付日期为每年十月一日之前支付次年的租金。3、租金的支付方式为年支付。4、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方十天的宽限期，从第十一天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的本金的5%加收滞纳金，利息不计滞纳金。5、乙方在签订本合同时同意支付壹万伍仟元人民币给甲方作为拖欠水电费用及房屋损坏维修保证金。合同押金期满后，甲方应不计息退还押金给乙方。第四条：租赁期间房屋修缮甲方将房屋交给承租方后，乙方在不损坏房屋的主体结构的情况下可对房屋进行适当的装修，乙方在房屋后院进行搭棚建设，甲方提供房屋资料，乙方自行办理。合同终止或解除时，乙方除生产设备之外的与房屋有关装饰装修加建工棚等部分不能撤出。第五条乙方的义务除租金交纳外，乙方还需缴纳如下费用：1、水电费：由乙方自行缴纳；2、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）。3、乙方必须从事合法的经营活动，符合环保要求，经营过程中发生的一切事故，债权、债务和其他经济纠纷与甲方无关，由乙方自行负责。4、乙方使用期间，由乙方负责日常维护，费用由乙方承担。第六条甲方的义务1、甲方应于2015年8月1日将房屋交付给乙方使用。2、甲方应当保证房屋的产权清楚。第七条出租方与承租方变更1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人具有优先购买权。2、租赁期间，乙方有权将租赁房屋转让给第三方使用，第三方租赁租金按乙方原有租金的基础上上调15%缴纳给甲方。第八条违约金和违约责任1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿金伍万元；2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提起解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿的违约金为伍万元。3、若乙方不按时交纳房租，水电气等费用，到期或重建时不按时腾退房屋及破坏房屋完整结构的，甲方可解除合同。乙方支付违约金伍万元。……出租方：曾广清身份证号码：承租方：张济生身份证号码：”。后被告未按约支付2018年10月1日至2019年10月1日的房租，致原告诉至本院，请求判准前述诉讼请求。本院认为，案涉原告曾广清与被告张济生签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告在合同第三条中约定房屋以先支付后使用为原则，租金的交付日期为每年的10月1日之前支付次年的租金。第四年（2018年10月1日至2019年10月1日）租金为玖万元须在2018年10月1日前支付。合同第八条第3款中约定乙方不按时交纳房租，甲方可解除合同。被告张济生未按期足额支付费用，已经构成违约，根据合同约定，原告曾广清有权解除合同。原告没有向承租人发出解除合同通知，其向本院提起请求解除合同的诉讼，视为已向租赁合同相对方发出解除合同通知，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》自立案之日即2019年7月15日解除。合同解除以后，被告张济生应当返还租赁物。关于被告张济生应付的租金及违约金。如前所述，《房屋租赁合同》第四年（2018年10月1日至2019年10月1日）的租金为玖万元。自2018年10月1日起至2019年7月15日（解除合同之日）止，被告应支付的租金为71000元（90000元/年÷12月×9个月零14天）。原、被告在合同中约定违约金为5万元，本院依法支持以应支付的租金为基数，按年利率24%计算的租赁期间的违约金13442.67元（71000元×24%÷12月×9个月零14天）。在解除合同后的次日起至实际返还租赁物之日止，被告张济生应当按照房屋租赁合同约定的租金标准支付逾期腾退房屋占有使用费。原告主张被告欠付水、电费，但未向本院提交证据予以证实，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；原告主张被告恢复房屋原状，但未向本院提交充足的证据证实房屋的原状，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告张济生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对自身诉讼权利的放弃，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告曾广清与被告张济生于2015年签订的《房屋租赁合同》于2019年7月15日解除。二、被告张济生于本判决生效后十日内向原告曾广清腾退位于恩施市小渡船街道办事处旗峰大道210号的房屋。三、被告张济生于本判决生效后十日内向原告支付其欠付租金之日起至合同解除之日（2018年10月1日起至2019年7月15日）期间的租金71000元。向原告支付违约金13442.62元。四、被告张济生按照双方2015年签订的《房屋租赁合同》的约定，向原告支付自解除合同之日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费。五、驳回原告曾广清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费1050元及公告费，由被告张济生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 静人民陪审员  贺全银人民陪审员  黄汉卿二〇一九年七月二十六日书 记 员  李亚琼