湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0117民初396号原告（反诉被告）：宋春燕，男，1976年1月1日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：袁新刚，湖北精图治律师事务所律师。委托诉讼代理人：余浪，湖北精图治律师事务所律师。被告：武汉祥盛地产集团有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻平江路，统一社会信用代码914201177819517053。法定代表人：吕飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘正东，湖北佑君律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶红军，湖北佑君律师事务所律师。原告（反诉被告）宋春燕与被告（反诉原告）武汉祥盛地产集团有限公司（以下简称祥盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋春燕的委托诉讼代理人袁新刚、被告（反诉原告）祥盛公司的委托诉讼代理人潘正东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋春燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告祥盛公司继续履行其与原告宋春燕签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同号为新092012692）及《购房补充协议》；2.判令被告祥盛公司向原告宋春燕交付位于武汉市新洲区阳逻街东城明珠一期8栋3单元601号商品房并为原告宋春燕办理该房屋的不动产登记证；3.判令被告祥盛公司向原告宋春燕支付逾期交房、办证的违约金（自合同约定的交付期限的第二日起至被告祥盛公司实际交付之日止，按照原告宋春燕已付房价款每日万分之三的标准计算）；4.本案的诉讼费用由被告祥盛公司承担。事实和理由：2009年6月14日，原告宋春燕与被告祥盛公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》（合同号为新092012692），约定原告购买被告开发的位于武汉市新洲区阳逻街东城明珠一期8栋3单元601号商品房（以下简称诉争房屋）一套，房屋面积为132.78㎡，单价为2,180元/㎡，总价款为289,460元，原告以贷款方式付款；合同还约定被告应当于2010年12月28日前将符合条件的商品房交付给原告使用，并在交付使用之日起90日内办理完房地产权属证书。由于签订合同时房地产市场不景气，商品房成交一直处于低谷，被告为完成该房屋交易，同意该房屋每平方米优惠80元，并与原告签订了一份《购房补充协议》，约定原告购买上述房屋首付款为48,838元，于购房之日起3年内付款，其余购房款230,000元通过银行按揭的方式支付。2009年6月17日，原告与被告、中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北分行）签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向建行湖北分行贷款230,000元用于购买诉争房屋。被告收到银行贷款后，于2009年7月10日将诉争房屋在房管部门登记备案，备案号为新092012692。建行湖北分行与原告为诉争房屋办理了抵押登记。后原告多次要求向被告支付购房款48,838元，并要求被告祥盛公司交付诉争房屋并办理房屋不动产权证，均遭被告拒绝，至今被告未将诉争房屋交付给原告。双方协商未果，故原告诉至法院，提出前述诉请。被告（反诉原告）祥盛公司辩称，原告称其多次要求向被告支付购房款，并要求被告办理相关手续遭被告拒绝，与事实不符合。根据双方协议的约定，原告应当于2012年6月13日前支付完全部购房款，在购房款未付清之前，原告同意被告不予移交所购的房产。目前，原告仍未付清购房款，被告有权不移交诉争房屋，故请求驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）祥盛公司向本院提出反诉请求：1.判令解除原告（反诉被告）宋春燕与被告（反诉原告）祥盛公司于2009年6月14日签订的《武汉市商品房买卖合同》；2.本案的反诉费由原告（反诉被告）宋春燕承担。事实和理由：2009年6月14日，原告与被告签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的东城明珠一期8栋3单元601号商品房一套，面积为132.78㎡，单价为2,180元/㎡，总价款为289,460元，付款方式为首付款加按揭贷款的方式，其中，首付款为59,460元，按揭贷款230,000元。合同签订后，双方于当日又签订了一份补充协议，约定首付款为48,838元，于购房之日起三年内付款，原告承诺于2012年6月13日之前支付完全部购房款，购房款未全额付清，原告同意被告不予移交所购诉争房屋，由此引起的一切经济及法律责任由原告承担。上述补充协议还约定原告逾期未付款，则自2012年6月14日起至全额还清之日止，原告按日向被告支付逾期付款万分之三的违约金，违约超过三十天以上的，被告有权自行处置诉争房屋，原告交付的购房款及按揭贷款不予退还。补充协议签订后，原告以按揭贷款的方式支付了购房款230,000元。被告祥盛公司收到按揭贷款后办理了诉争房屋的商品房买卖合同登记备案手续。但原告至今未向被告支付首付款48,838元，故被告提出前述反诉诉请。对于被告（反诉原告）祥盛公司提出的反诉请求，原告（反诉被告）宋春燕辩称：1.被告的反诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定，被告应在举证期间内提起反诉；2.被告享有的合同解除权的除斥期间已过，解除权消灭。综上，请求依法驳回被告的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1.对于原告提交的《购房补充协议》，该证据与被告提交的《购房补充协议》一致，本院认为该证据能够证明双方约定原告支付首付款48,838元的时间为2012年6月13日前，违约超过三十天以上，被告有权自行处置房产的事实，故本院对该证据的证明目的予以确认；2.对于原告提交的《履行房产买卖合同通知函》、EMS快递单，被告有异议，本院认为仅凭上述证据不能证明被告收到了通知函的事实，故对该组证据的证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月14日，原告与被告签订了一份《武汉市商品房买卖合同》（合同号为新092012692），约定原告购买被告开发的位于武汉市新洲区阳逻街东城明珠第一期8栋3单元6层1号商品房，房屋面积为132.78㎡，单价为2,180元/㎡，房屋总价为289,460元。上述合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定为：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自本合同规定应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。上述合同附件六合同补充协议中付款方式及期限约定为：2009年6月14日前支付59,460元，银行贷款230,000元。另，被告（甲方）与原告（乙方）又签订了一份《购房补充协议》，内容为：“经甲乙双方协商，就乙方购买东城明珠一期8栋3单元6楼1号商品房达成如下补充协议：一、甲方鉴于乙方的信用情况，同意乙方购买上述房产首付款人民币肆万捌仟捌佰叁拾捌元正（￥48,838.00元）于购房之日起3年内付款，乙方承诺于2012年6月13日之前支付完全部购房款。购房款未全额付清前，乙方同意甲方不予移交所购东城明珠一期项目房号为8-3-601的房产，由此引起的一切经济及法律由乙方承担。二、为保证乙方投资不受市场行情变化而造成损失，降低乙方投资风险，甲方承诺该房产在购房之日起两年后五年内，乙方要求退房，甲方无条件按实际成交价格予以回购，在30日内将乙方实际已付购房款全额退还（含已交物业管理费），同时做为资金占用补偿，甲方按该商品房实测登记面积以200元/平方米的标准计算补偿金。此种条件下退房，不适用双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十九条约定的买受人单方解除合同的通知方式、违约金承担的约定。三、如乙方逾期未付款，则自2012年6月14日起至全额还清之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。违约超过三十天以上，甲方有权自行处置该房产，乙方所交房款及按揭款甲方不予退还。四、甲、乙双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及本补充协议均为双方真实意愿的表达，具有同等的法律效力。本协议壹式叁份，甲方两份，乙方壹份，经双方签字盖章后即产生法律效力，乙方全额还清购房款且自购房日起满五年即2014年6月14日未提请退房后自行失效。甲方（签章）：武汉市祥盛房地产开发有限公司乙方（签章）：宋春燕”2009年7月3日，原告与被告、建行湖北分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向建行湖北分行借款230,000元用以购买诉争房屋，借款期限自2009年7月3日起至2029年7月3日止，原告宋春燕以诉争房屋作为抵押，被告为上述借款提供保证担保。后建行湖北分行发放了贷款230,000元，被告收到了上述贷款。2009年7月10日，被告为上述商品房买卖合同办理了合同备案登记，并为诉争房屋办理了《商品房权属证明》。在本案的审理过程中，原告宋春燕已将购房首付款48,838元交至了本院。本院通知被告来领取该款项，但被告拒绝领取。另查明，武汉市祥盛房地产开发有限公司于2009年6月16日将企业名称变更为武汉祥盛地产集团有限公司。本院认为，根据双方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案的主要争议焦点为：一、原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》是否应当解除；二、如不应当解除，被告是否应当向原告交付诉争房屋，并协助原告办理诉争房屋的不动产权证书。一、关于原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》是否应当解除的问题。原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》《购房补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应为有效。双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，原告已按照约定办理诉争房屋的按揭贷款，依据双方补充协议的约定，原告应于2012年6月13日前支付48,838元首付款，但其逾期未支付。依据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的约定，原告逾期超过60日未支付购房款，被告享有合同解除权，即被告自2012年8月13日起享有合同解除权。但被告一直未行使合同解除权，至2019年3月才在本案中以反诉的形式诉请解除上述合同。依据上述司法解释的规定，被告的解除权因超过了一年的除斥期间而消灭，故对于其要求解除《武汉市商品房买卖合同》的反诉请求，本院不予支持。二、关于被告是否应当向原告交付诉争房屋，并协助原告宋春燕办理诉争房屋的不动产权证书的问题。本案中，原告申请了房屋贷款230,000元，被告已收到该款项。原告虽有48,838元首付款未支付，但原告积极要求支付该款项并已将该款项交付至本院，双方存在继续履行合同的条件，故对于原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。在本案的审理过程中，因被告拒收，原告无法交付首付款48,838元，其已将该款项交至本院，原告已支付完全部购房款，被告应当向原告交付诉争房屋，并协助原告办理诉争房屋的不动产登记证书。另，原告诉讼请求中还要求判令被告向其支付逾期交房、办证的违约金。因原告宋春燕未按照约定支付首付款，违约在先，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十五条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宋春燕与被告（反诉原告）武汉祥盛地产集团有限公司继续履行双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及《购房补充协议》；二、被告（反诉原告）武汉祥盛地产集团有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）宋春燕交付位于武汉市新洲区阳逻街东城明珠一期8栋3单元601号商品房；三、被告（反诉原告）武汉祥盛地产集团有限公司于本判决书生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）宋春燕办理位于武汉市新洲区阳逻街东城明珠一期8栋3单元601号商品房的不动产权证书；四、驳回原告（反诉被告）宋春燕其他的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉祥盛地产集团有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5640元，减半收取2820元，由原告宋春燕负担，反诉案件受理费2820元，由被告武汉祥盛地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  叶章明二〇一九年七月三十日书记员  邵晓婉