云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初1554号原告：文山市旭辉物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：91532621592012506K。法定代表人：李雯，董事长。住所地：文山市开化街道永通社区开化中路（市检察院院小区一幢一单元402室）。委托诉讼代理人：赵汝琼（系公司法务专员），女，1977年1月8日生，汉族，住云南省富宁县，特别授权）。被告：卢开坤，男，汉族，1978年10月21日生，大专文化，云南省文山市人，城镇居民，现住文山市。原告文山市旭辉物业服务有限责任公司诉被告卢开坤物业服务合同纠纷一案。本院于2019年4月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文山市旭辉物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人赵汝琼、被告卢开坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文山市旭辉物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付文新商贸街11-5-501号房屋的物业管理费1673.42元；2、判决被告向原告支付违约金334.68元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为文新商贸街11-5-501号房屋的业主。原告与被告签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，被告按照每月每平米0.4元缴纳物业管理费。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告从2015年5月1日起停止缴纳物业费，截止2018年4月30日，欠费月数为36个月，房屋面积为116.21平方米，共计1673.42元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告卢开坤辩称：1、原告要求我支付物业管理费不符合，因为我没有与原告签过任何物业服务合同。2、小区未成立业主委员会，地产公司与业主之前签订的合同无效。3、原告按每月每平方米0.4元收被告的物管费无事实依据。4、被告购房时与文山阳光房地产开发集团有限公司签订的物管合同只是每月按20元标准收取物管费。5、原告没有为被告提供完善的物业管理服务。6原告要求被告支付违约金不符合法律规定，原、被告之间没有什么约定，不应该支付违约金。7、原告未提供符合行业标准的服务，所以，被告有权拒绝交纳物管费。8、原告无权收取滞纳金。9、物业公司并未向业主公示所得收入数额、用途，存在占有恶意。10、被告未交物管费是因原告没有按照合同提供服务，没有履行应尽的义务，管理不到位，服务质量差。11、原告违约在先，本案诉讼费不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告文山市旭辉物业服务有限责任公司针对其主张，向法庭提交了以下证据：1、《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》（当庭提交原件质证），证明原告是适格主体，原告在小区做服务和收费合法有据；原告已严格依照合同约定为小区提供了物业服务；2、购房合同等产权材料复印件，证明被告是适格被告，是房屋的所有权人；3、小区物管处张贴的“物业管理范围及相关规定”复印件，证明物业收费标准有在小区公示，收费标准有依据；4、物业公司员工工作记录（当庭提交原件质证），证明物业公司严格依照合同约定在小区做服务，已尽约定义务；5、物业费催交记录，证明起诉前已经合理催交过，业主明知欠费，仍恶意拖欠；6、小区现状照片，证明原告严格依照合同约定为小区做服务，小区环境符合约定的服务质量；7、被告物业费的交费票据，证明被告认可物业公司的收费标准，同时认可物业公司的物业服务。经质证，被告卢开坤对原告提交的第1组不予认可，这个合同今天才见过，合同上没有被告的签字；对第2组证据无异议；对第3组证据不认可，认为原告没有看见过；对第4组证据不认可，认为原告有几个人上班不知道，没有见过保安；对第5组证据催缴物业费通知没意见；对第6组证据不认可，认为原告没有按质按量尽到服务；对第7号证据无意见。本院认为，原告提交的第1组证据《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》，经当庭与被告卢开坤核实，被告认可文山阳光房地产开发集团有限公司已告之其购买的文新商贸街11-5-501号房屋已交由原告进行物业管理的事实，根据合同的相对性，该合同不必经过被告签字认可，同时印证该合同的客观真实性，本院予以采信；第2、7组证据被告卢开坤无异议，系其购买房屋的相关材料和交费收据，客观真实，与本案相关联，本院予以采信；第3、4、5、6组证据结合庭审查明事实，能够相互印证原告对文山市文新商贸街商住楼小区进行物业管理，因被告未交物业管理费，原告起诉前曾向被告催收的事实，客观真实，与本案相关联，本院均予以采信。对有异议的证明观点本院将根据双方提交的证据及查明的事实综合进行评判。被告卢开坤针对其主张，向法庭提交了以下证据：照片17张，证明原告没有尽到管理义务。经质证，原告对被告卢开坤提交的17张照片不认可，认为物业服务是一个整体性服务，且是一个连续动态的过程，无法证明照片显示的地址是文新商贸街小区，不能证明原告没有尽到合同约定的义务。本院认为，被告卢开坤提交的17张照片无其他证据予以佐证，不能证明其主张的观点，本院不予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月16日，原告文山市旭辉物业服务有限责任公司与建设单位文山阳光房地产开发集团有限公司签订了《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》，协议约定，文山阳光房地产开发集团有限公司把文山市文新商贸街商住楼1栋、1-1栋、3-7栋、9栋、11栋、13栋、16栋、17栋及麻栗坡县莱溪小区农贸市场业主住宿部分的物业管理委托承包给原告。合同有效期限为捌年，自2014年5月1日至2022年4月30日止；原告负责住宿部分的房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、公共环境卫生、公用绿地花木养护与管理、交通与车辆停放等。后原告将物业管理范围及相关规定（收费方式按建筑面积0.4元/平米）在小区处张贴公示。大部分业主已按期向原告交清物业管理费，但被告卢开坤一直拒绝交纳。原告为此诉至本院要求支持如前诉讼请求。另查明，文山阳光房地产开发集团有限公司在与原告签订《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》时，已及时告之被告卢开坤（2011年1月2日，卢开坤向文山阳光房地产开发集团有限公司购买了文山市文新街阳光文新大道文新商贸街11-5-501号房屋），原告已作为物业管理单位为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告卢开坤一直未提出异议，并接受了原告的物业管理服务至今。原、被告双方认可被告卢开坤的房屋面积以房产证登记为113.23平方米为准。综合原、被告诉辩主张，本案争议的焦点为：1、文山阳光房地产开发集团有限公司与原告签订的《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》对被告是否有约束力；2、原告的诉请应否支持。针对本案争议的焦点问题，本院分别评述如下：1、文山阳光房地产开发集团有限公司与原告签订的《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》对被告是否有约束力。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，原告文山市旭辉物业服务有限责任公司与建设单位文山阳光房地产开发集团有限公司签订了《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》，并及时告之被告卢开坤，原告已作为物业管理单位为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，被告卢开坤并未提出异议，并接受了原告的物业管理服务至今。该《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》系在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务公司签订的书面前期物业服务合同，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定；“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《文山阳光房地产开发集团有限公司物业管理委托承包协议》对业主即被告卢开坤具有约束力，被告卢开坤以其并非合同当事人，未在该合同上签字为由提出抗辩的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。2、原告的诉请应否支持。关于原告文山市旭辉物业服务有限责任公司主张被告卢开坤立即支付文新商贸街11-5-501号房屋的物业管理费1673.42元的诉请是否支持的问题。本案被告卢开坤认可原告提供了扫地的清洁卫生服务，但对不予认可的其他物业服务事项未提供充分证据足以证实其主张的事实成立，根据谁主张谁举证原则，被告卢开坤应承担举证不能的不利后果。本院确认被告卢开坤接受了原告的物业管理服务至今，应当按照原告进行物业管理的收费标准交纳物业管理费，即被告卢开坤从2015年5月1日起停止缴纳物业费，截止2018年4月30日，欠费月数为36个月，房屋面积应以113.23平方米计，应交物管费金额为：113.23平方米×0.4元×36个月=1630.51元，故对原告要求被告卢开坤支付文新商贸街11-5-501号房屋的物业管理费1630.51元的诉讼请求，本院依法予以支持，超出部分不予以支持。被告卢开坤在审理中辩解原告的物业服务存在严重瑕疵等问题是拒绝支付物业管理费的原因，因被告卢开坤未提交充分证据足以证实其主张，因此本院不予采纳该辩解意见。关于原告文山市旭辉物业服务有限责任公司主张被告支付违约金334.68元的诉请是否支持的问题。原告文山市旭辉物业服务有限责任公司未提交与被告卢开坤签订有约定承担违约责任的书面依据，故被告卢开坤不应承担违约责任。且本案原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，提高物业服务质量。被告卢开坤未按时支付物业管理费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，原告文山市旭辉物业服务有限责任公司主张的诉讼请求，部分合法有据，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告卢开坤于本判决书生效之日起十日内支付原告文山市旭辉物业服务有限责任公司管理文新商贸街11-5-501号房屋从2015年5月1日起至2018年4月30日止的物业管理费1630.51元；驳回原告文山市旭辉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告卢开坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  王洪元二〇一九年七月十八日书记员  王 丹