广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初1597号 原告（反诉被告）:刘志勇，男，1966年9月23日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人:吕杰，北京鼎业（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:周黎明，女，1959年4月29日出生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人:周金刚，广西君健律师事务所律师。 第三人李专新，男，1957年11月27日出生，壮族，住广西桂林市七星区。 原告刘志勇与被告周黎明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，被告周黎明提出反诉，第三人李专新申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘志勇及其委托诉讼代理人吕杰、被告（反诉原告）周黎明及其委托诉讼代理人周金刚、第三人李专新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、确认位于桂林市七星区房屋所有权归原告所有；2、被告将上述房屋过户至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告与被告系同母异父姐弟关系，2005年元月被告因筹集资金将位于桂林市七星区房屋卖给原告。2005年1月13日，被告确认原告已付清房款6万元，该房屋产权归原告所有，并在《申明》上签名确认。原告付清房款后搬至该房屋居住至今。后原告多次联系被告，希望被告配合将该房屋过户至原告名下，但被告一直置之不理，拒绝配合原告过户。原告认为，双方之间的房屋买卖合同关系已成立，被告拒绝将房屋过户至原告名下的行为已违反法律规定，为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告（反诉原告）辩称并同时诉称，1、被告与原告之间是房屋租赁关系，不是房屋买卖关系。被告与原告系同胞姐弟关系，1998年底，被告的前夫李专新搬离涉案房屋，原告入住涉案房屋，但一直没有交租金。1999年，原告在涉案房屋装了固定电话，电费也由原告缴纳，原告称2005年搬入涉案房屋是虚假陈述。2、涉案房屋的出卖价格仅为市场价格的三分之一，价格明显偏低。《申明》是在被告被逼无奈的情况下所签，不是被告的真实意思表示，涉案房屋的买卖无效。2005年，涉案房屋的市场价值约18万元，由于当时原告租住在里面，被告无法租给别人，也无法卖给别人。当时被告的女儿读书急需用钱，被告要求原告支付6年的房屋租金，原告不肯支付，但同意暂时借给被告6万元。由于被告急需用钱，便借了原告6万元。被告收到原告6万元后没过几天，原告就要求被告还钱。当时被告无钱偿还，2005年1月13日原告写好《申明》，要求被告签字。由于房价明显偏低，开始被告不同意，但又无钱偿还，无奈只好在上面签字，但注明了暂不过户。之后，被告告诉原告涉案房屋是给被告女儿的，原告给的6万元算租金。由于是姐弟关系，被告没有收回《申明》字据。3、涉案房屋是被告与前夫李专新的共同财产，被告无权单方处置，被告与原告的房屋买卖承诺无效。涉案房屋是被告与前夫李专新的公租房，1995年房改时买下该房屋，属于夫妻共同财产。1997年被告与前夫李专新离婚，双方约定涉案房屋留给女儿，因此，该房屋一直是被告与前夫李专新共同所有，被告无权单独处分涉案房屋，被告在《申明》中的承诺无效，被告与原告的房屋买卖承诺无效。4、2005年涉案房屋尚未上市，不能够买卖，被告与原告的房屋买卖承诺无效。涉案房屋是房改房，直到2018年1月3日才办理上市手续。2005年涉案房屋不具备买卖的基本条件，不能作为商品房买卖，被告与原告的房屋买卖承诺无效。5、被告没有与原告签订书面买卖房屋合同，没有将涉案房屋出售的故意，被告与原告的房屋买卖承诺无效，被告没有侵犯第三人的权益。6、自1998年底至今原告租住被告的涉案房屋已近20年，原告仅仅支付租金6万元。按照每年租金6000元计算，原告应该再支付被告房屋租金6万元。为此请求驳回原告的诉讼请求，并向本院提出反诉请求：1、反诉原告与反诉被告关于涉案房屋的买卖无效；2、反诉被告再支付反诉原告房屋租金6万元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。 原告（反诉被告）针对反诉辩称，原、被告之间是真实的房屋买卖法律关系，且原告已经支付了相应的购房款。被告称双方为房屋租赁关系不符合常理，双方签订《申明》后原告一直在涉案房屋居住至今。对涉案房屋权属房产部门已经作出了相应的变更，就是归被告个人所有。请求法院驳回被告的反诉请求。 第三人向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告关于桂林市七星区[产权证号:桂林市房权证七星区字第××号]涉案房屋的买卖合同无效;2、诉讼费用由原、被告承担。事实和理由：第三人与被告于1982年1月9日登记结婚，1997年7月28日离婚，婚姻关系存续期间租住在位于桂林市七星区公租房。1995年房改，第三人与桂林市房地产管理局签订《直管公有住房买卖协议》购买涉案房屋，涉案房屋属于第三人与被告共同所有。1997年第三人与被告协议离婚时约定，涉案房屋两人都不要，留给女儿李洁安，归女儿李洁安所有。2019年5月25日，被告对第三人讲她弟弟刘志勇想要涉案房屋，并到法院提起诉讼，至此第三人方知原、被告关于涉案房屋的纠纷。第三人作为涉案房屋的共同共有人，享有涉案房屋的所有权，根据《物权法》的规定，被告无权单独处分涉案房屋。如果被告单独买卖涉案房屋真实，买卖合同无效。涉案房屋在2005年一般估价为18万元，被告以6万元的价格卖给原告，仅仅为市场价的三分之一，价格明显偏低，严重侵犯了第三人的合法权利。为此申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，提出前述诉讼请求。 原告（反诉被告）辩称，本案第三人不具有第三人的主体资格，其提出诉请没有法律依据。涉案房屋已经于1998年办理了权属变更，登记于被告个人名下，之后第三人不是房屋的共有权人。本案的处理结果与其没有任何法律上的利害关系，被告与第三人有恶意串通之嫌。希望法院驳回第三人的诉讼请求。 被告（反诉原告）对第三人提出的诉讼请求无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告与第三人于1982年1月9日登记结婚，二人居住的桂林市七星区房屋为桂林市房地产管理局直管公房。1995年10月23日，第三人与桂林市房地产管理局签订《直管公有住房买卖协议》购买该房屋，房屋所有权证（桂房证字第0019408号）登记所有权人为第三人，并载明该房1998年7月后可进入市场。1997年7月28日二人经本院调解离婚，1998年8月26日，被告向桂林市房地产管理局申请房屋所有权变更登记，该局依据其提交的本院民事调解书及双方协议离婚书等资料，于1998年10月14日注销原房屋所有权证（桂房证字第0019408号），颁发新房屋所有权证（桂林市房权证七星区字第××号），房屋所有权人登记为被告。 原告与被告系同母异父姐弟关系。2005年1月13日，双方签订《申明》一份，约定：“会仙路会仙小区第4栋2单元4-4号房2房1厅，房屋产权归刘志勇所有。房款已付清，价额为：人民币陆万元正。注：房屋房产证暂未过户。原户主为周黎明女士。特立此据为证。”原告付清购房款后搬至该房屋居住，但至今未办理房屋产权过户手续。 2017年12月18日，被告与第三人申请将涉案房屋上市交易。在办理上市手续过程中，根据桂林市房产档案馆出具的《房产登记信息系统查询证明》，涉案房屋登记信息仍显示为被告与第三人，被告产权证号为30004982，第三人产权证号为0019408，备注均为单位自管公房于1998年析产所得。2017年12月24日，被告与第三人以配偶身份就涉案房屋进入市场交易在《桂林日报》上进行公示。原告认为被告的行为侵犯其合法权益，遂诉来法院。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）是房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系；二、被告（反诉原告）对涉案房屋是否有处分权;三、第三人是否有权提起诉讼。 关于争议焦点一，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。审查原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《申明》，其内容为被告（反诉原告）将涉案房屋的所有权转移给原告（反诉被告），约定购房款为6万元并已付清，显然符合买卖合同的特征。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。被告（反诉原告）辩称双方为租赁合同关系，仅有其一面之词，并无证据证实，本院不予采信，对其关于原告（反诉被告）应支付租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，涉案房屋原登记在第三人名下，为被告（反诉原告）与第三人的夫妻共同财产。二人离婚后，被告（反诉原告）向桂林市房地产管理局申请房屋所有权变更登记，该局注销原房屋所有权证，新房屋所有权证所有权人登记为被告（反诉原告）。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《申明》时涉案房屋已为其个人所有的财产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，且原房屋所有权证载明该房1998年7月后即可进入市场，故双方签订的《申明》为有效的房屋买卖合同。被告（反诉原告）所述处分房屋未经共有人同意、交易价格偏低、房屋尚不能上市交易等，均非合同无效的法定情形，对被告（反诉原告）关于确认双方房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订房屋买卖合同后将房屋交由原告（反诉被告）居住，房屋所有权已经转移。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第85条规定，财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。故本院对原告（反诉被告）的诉讼请求予以支持。 关于争议焦点三，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。本案第三人认为其对涉案房屋享有所有权，故有权提起诉讼，但第三人与被告（反诉原告）在办理涉案房屋上市交易手续过程中填写的资料，不能作为确定涉案房屋权属的依据。经桂林市房产档案馆查询涉案房屋登记信息仍显示为被告（反诉原告）与第三人，被告产权证号为30004982，第三人产权证号为0019408，而（桂房证字第0019408号）房屋所有权证已经注销，第三人据此认为其是涉案房屋的共有人与事实不符，本院不予采信。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋买卖合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对第三人的诉讼请求，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第85条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第九十一条第一项之规定，判决如下： 一、确认桂林市七星区房屋为原告（反诉被告）刘志勇所有； 二、被告（反诉原告）周黎明于本判决生效之日起30日内将上述房屋过户至原告（反诉被告）刘志勇名下； 三、驳回被告（反诉原告）周黎明的反诉请求； 四、驳回第三人李专新的诉讼请求。 本案本诉案件受理费3300元，因适用简易程序减半收取1650元，保全费1270元（原告已预付），由被告负担；反诉案件受理费650元（被告已预付），由被告自行负担；第三人交纳的案件受理费1650元，由第三人自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费3300元、反诉上诉案件受理费1300元或第三人上诉案件受理费3300元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 李 旻 二〇一九年七月四日 书记员 何淑萍