广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终5145号上诉人（原审被告、反诉原告）：严淑君,女，汉族，1978年12月21日出生，居民身份证住址为湖南省华容县，委托代理人：李连明，广东智捷律师事务所律师。委托代理人：张舒，广东智捷律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何惠民，男，汉族，1974年1月20日出生，居民身份证住址为广东省东莞市，委托代理人：王嘉欣，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：李越，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原审第三人：东莞市凯宇置业投资咨询有限公司，住所地：东莞市石龙镇龙升路154号，统一社会信用代码：9144190039810217XP。法定代表人：程艳，总经理。上诉人严淑君因与被上诉人何惠民、原审第三人东莞市凯宇置业投资咨询有限公司（以下简称为凯宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初24531号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告何惠民向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.解除何惠民、严淑君、凯宇公司于2017年7月29日签订的《房地产买卖合同》项下的房屋买卖合同关系；2.严淑君立即向何惠民返还双倍定金100000元；3.严淑君向何惠民赔偿房屋差价损失250000元；4.本案一切诉讼费、保全费由严淑君承担。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认何惠民与严淑君、凯宇公司签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的合同条款解除；二、严淑君于判决发生法律效力之日起五日内赔偿何惠民房屋差价损失216637元;三、严淑君于判决发生法律效力之日起五日内返还何惠民定金50000元；四、驳回何惠民本诉部分的其他诉讼请求；五、驳回严淑君反诉部分的诉讼请求。本案一审本诉案件受理费3275元，保全费1020元，评估费6667元，合计10962元，由何惠民负担2611元，严淑君负担8351元。反诉案件受理费1456.04元，由严淑君负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初24531号民事判决。不服原审判决，向本院上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当。一、本案争议焦点实际是案涉合同第四条第二款、第三款的履行问题。二、凯宇公司在一审庭审时明确承认案涉合同第四条第二款是需要履行的。三、严淑君提交的新证据证明的是何惠民与凯宇公司违约的事实，这与原审判决认定的不一致。四、何惠民存在多个根本违约事实。何惠民没有按照案涉合同第4条第二款的约定在2个30日之内付清严淑君在银行的欠款构成根本违约。何惠民直到2017年10月28日才准备500000元，不足以还清严淑君的银行贷款，构成根本违约。凯宇公司及何惠民称其只需要支付500000元，说明凯宇公司及何惠民是故意违约。另外何惠民始终没有筹备足额的620000元，导致合同无法履行。凯宇公司及何惠民知道严淑君的银行欠款是可以即时还款即时赎楼的，但并未按约定还款赎楼。在严淑君多次要求何惠民尽快付清银行欠款的情况下，凯宇公司及何惠民拒绝付清银行欠款，凯宇公司在2017年10月10日的电话通话中甚至要求严淑君自行赎楼，显然违约。案涉合同第四条第二款应作有利于严淑君的解释，合同格式条款与事实不一致的情况下，应按实际事实情况处理。五、本案是凯宇公司及何惠民合谋，买房为假，通过虚假诉讼获取不当利益是真。综上，请求：1.撤销原审判决第二项、第三项、第五项；2.改判严淑君不需要赔偿何惠民房屋差价损失216637元；3.改判严淑君不需要返还何惠民定金50000元；4.改判何惠民需支付严淑君逾期10日内的违约金14500元（每日千分之一，合计10天的违约金）；5.改判何惠民支付逾期超过的违约金72500元（合同全部房款的5%金额）；6.改判赔偿严淑君因房产被查封，造成严淑君损失14000元；7.改判赔偿严淑君因何惠民延期付款造成严淑君延期付款还贷而蒙受的损失29604元；8.本案诉讼费用由何惠民承担。何惠何惠民向本院答辩称：请求法院驳回上诉人的上诉请求。二审期间，严淑君提供了信用卡数据交易明细、中国银行交易流水明细清单、银行转账单、不动产登记证明（抵押权证）、结清证明、中银信用卡“卡贷易”最高额抵押合同、附件抵押物清单、信用卡“卡贷易”业务借款协议书、严淑君与银行小叶微信聊天截图、严淑君与凯宇公司的程艳手机短信截图、严淑君与凯宇公司的程艳电话录音。何惠民质证认为，对于证据信用卡数据交易明细、中国银行交易流水明细清单、银行转账单、结清证明、中银信用卡“卡贷易”最高额抵押合同、附件抵押物清单、信用卡“卡贷易”业务借款协议书的真实性予以确认，但合法性及关联性不予确认，何惠民对严淑君的借款具体情况均不知悉，签订合同时，严淑君并未告知以上情况，也未告诉其偿还贷款是不需要申请的；不动产登记证明（抵押权证）没有原件，对其证明内容不予认可，一审法院依据严淑君提交的仲裁裁决书而陈述房产不存在抵押，并非是对该事实的认定，从一审法院对争议焦点的分析可看出，该陈述未影响本案违约责任的认定；严淑君与银行小叶微信聊天截图三性不予确认，该聊天并非发生在严淑君与何惠民之间，何惠民对该聊天记录不知情；对严淑君与凯宇公司的程艳手机短信截图的真实性确认，不确认关联性和合法性，该聊天记录可以看出何惠民对严淑君的要求是配合及积极回应的，也未阻挠严淑君直接约谈何惠民，不存在中介公司串通买家故意欺骗严淑君的情形；严淑君与凯宇公司的程艳电话录音真实性确认，对合法性和关联性不予确认，该聊天记录未能表明何惠民及凯宇公司违约。严淑君二审期间又申请证人叶某出庭作证，叶某确认严淑君二审期间提交的信用卡“卡贷易”业务借款协议书、结清证明、严淑君与其的微信聊天截图的真实性，叶某又确认案涉房屋以中国银行股份有限公司东莞石排支行为权利人已办理房产抵押登记手续，叶某的其余证言与其一审期间出庭所作证言大致一致。本院经审理查明，案涉房屋已办理房产抵押登记手续。对原审查明的其他事实予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。案涉《房屋买卖合同》的内容是严淑君、何惠民以及凯宇公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，各方当事人应当按照约定履行。因案涉房屋已经被严淑君转卖他人并办理过户手续，案涉《房屋买卖合同》已无实际履行可能，何惠民诉请解除合同，原审法院确认案涉《房屋买卖合同》解除有事实依据。二审争议焦点在于哪方违约。案涉《房屋买卖合同》签订后，何惠民已支付定金。案涉《房屋买卖合同》第四点约定：卖方应在签订本合同后30天内向抵押银行办理提前还贷手续，在经纪方或银行通知还贷之日起30天内，买方付清卖方贷款作为支付卖方部分首期楼款；卖方承担还贷之一切费用；首期楼款500000元应于2017年11月30日前买方直接支付卖方。但是，本案现有证据无法证明何惠民已收到凯宇公司或案涉房屋抵押权人的通知，代严淑君还贷款；本案现有证据亦无法证明凯宇公司已收到严淑君或案涉房屋抵押权人关于严淑君提前贷款的通知；且根据严淑君与凯宇公司工作人员在2017年10月30日及其后的短信聊天记录显示，凯宇公司多次督促严淑君办理赎楼手续；故严淑君主张何惠民在“付清卖方贷款”方面存在违约缺乏依据，本院不予支持。而在2017年10月30日后，凯宇公司多次督促严淑君办理赎楼手续及履行合同，结合何惠民的银行活期存款余额在2017年10月30日前多于500000元及严淑君其后将案涉房产转卖他人的情况，原审法院认定严淑君违约是有事实依据的。严淑君、何惠民的委托代理人均申请本院出具律师调查令，但相关调查的内容与本案的处理不具有关联性，本院不予准许。综上，严淑君的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7258.61元，由严淑君承担。本判决为终审判决。审判长  张善华审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇一九年七月八日书记员  梁艳菲