湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0104民初6714号原告（反诉被告）武汉市时代天宇物业发展有限公司,住所地武汉市硚口区沿河大道附1号3室。法定代表人程志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人陈北川，该公司员工（一般授权）。被告（反诉原告）陈凯华，男，1971年11月15日出生，汉族，户籍所在地汉川市。被告（反诉原告）张正波，男，1971年7月8日出生，汉族，户籍所在地武汉市江汉区。上列两被告的委托诉讼代理人：陈勇、陈卿，湖北鼎君律师事务所律师（一般授权）。被告（反诉原告）甘华群，女，1970年11月14日出生，汉族，户籍所在地武汉市江汉区。委托诉讼代理人陈勇、陈卿，湖北鼎君律师事务所律师（特别授权）。原告武汉市时代天宇物业发展有限公司（以下简称武汉时代物业公司）与被告陈凯华、张正波、甘华群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，被告陈凯华、张正波、甘华群向本院提起反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法组成由审判员王林担任审判长，人民陪审员龚萍、张彪参加评议的合议庭，于2019年1月15日公开开庭进行了审理。原告武汉时代物业公司的委托诉讼代理人陈北川；被告陈凯华、张正波、甘华群及委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。经双方当事人申请给予2个月调解期，调解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武汉时代物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告一、被告二所签订的《竹叶海·嘉园商铺租赁合同》；2、判令被告一、被告二向原告支付竹叶海嘉园底层A1、A2、A3、A4、A4-1、B1、B2商铺的租金及物业费合计1864734元及逾期利息279100.8元（2017年6月30日之前的逾期利息分段计算，详见附件《逾期利息计算表》，2017年6月30日之后的逾期利息以1864734元为本金，按年利率6%计算，自2017年6月30日起暂计至2018年10月25日，实际计算至履行完毕之日止）；3、判令被告三与被告一、被告二的上述债务承担连带责任；4、判令被告三支付给原告的租赁保证金不予退还；5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费、执行费等。事实和理由：2012年12月29日，被告甘华群（乙方）与原告（甲方）签订《竹叶海嘉园商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于武汉市东吴大道与一清路交汇处的“竹叶海·嘉园”底层，铺号为A1、A2、A3、A4、A4-1、B1、B2，建筑面积为1168.38平方米的商铺用作足浴城经营场所，租赁期自2013年1月1日起至2022年12月31日止，并约定租赁保证金为70102.8元，租金每3个月支付一次，每一租期提前30日支付，第一至三年的月租金为70102.8元，第四至六年的月租金为77113.08元，第七至十年的月租金为80618.22元，2013年5月31日为计租起始日。后原告如约将涉案商铺交付被告甘华群（乙方），被告接收商铺后进行装修使用。2016年6月24日，被告甘华群、陈凯华、张正波（丙方）与原告武汉时代物业公司（甲方）签订《合同主体变更三方协议》，约定原合同中乙方的权利义务由丙方概括承受，截止2016年5月31日，乙方欠甲方租金及物业费、水电费共计666687.28元，该费用由丙方承担，若丙方出现延迟、拒不履行等情况，乙、丙双方对该费用承担连带责任；甲方给予丙方140205.6元减免，丙方承诺于2017年2月7日前分八期将减免后的欠款526481.68元全部支付完毕，每月30日前向甲方支付欠款65810.21元，对此债务，乙、丙双方承担连带责任；若丙方出现延期履行，拒不履行债务或其他违约情形，甲方有权在该情况发生3日后，通知丙方或乙方撤销本协议第一条第四项约定的减免，该撤销自通知到丙方或乙方即为生效，并应当由乙丙双方对该项目约定的减免金额承担双倍赔偿责任；本协议生效后，丙方给予本协议及原合同对甲方所负一切债务，由乙方承担无限连带责任。上述合同及协议签订后，被告陈凯华、张正波并未依约支付租金和物业费，经原告多次催要未果，故原告起诉来院。被告（反诉原告）陈凯华、张正波、甘华群共同辩称：一、竹叶海嘉园租赁合同未生效或无效，不存在应否解除的问题。二、被答辩人应当向答辩人退还保证金70102.8元。三、答辩人不欠被答辩人租金和物业费：1、被答辩人不是租赁物的产权人。2、租赁合同未生效，原被告形成的事实上的租赁合同关系，租金应当按实际履行的状况计算。3、2017年1月底，被答辩人将答辩人保安赶出租赁物，并锁门，证明实际租赁关系自2017年1月31日终止。4、合同主体变更三方协议第四条第一款约定，被告欠付租金是2016.5.31欠付526481.68元，第六款约定减免6.7月租金140205.6元，三方协议签订后，答辩人已向被答辩人支付417467元，被告还应支付租金为487569.8元。5、租赁标的物的顶层在答辩人使用期间一直存在漏水状况，答辩人要求被答辩人进行维修，被答辩人一直没有履行，造成答辩人的损失。应当赔偿答辩人的经营损失。经营损失、保证金与欠付的款项互相冲抵后答辩人不欠被答辩人租金。6、反而被答辩人应当赔偿答辩人装修设施设备损失4896115元。在双方租赁关系中，被答辩人存在将未竣工标的物交付使用、改变房屋用途的过错，且将答辩人赶出租赁物后禁止答辩人取回物品，并将答辩人装修的租赁物出租给他人获取利益，应当赔偿答辩人的损失。被告陈凯华、张正波、甘华群（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人装修费用和购买设施设备费用损失共计4896115元及利息（自2017年2月1日起算至返还之日，利率为同期银行贷款利率）；2、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年12月29日，被反诉人（甲方）与反诉人甘华群签订《竹叶海嘉园商铺租赁合同》，约定被反诉人将“竹叶海·嘉园”1号楼底层商铺，铺号为A1、A2、A3、A4、A4-1、B1、B2租赁给反诉人甘华群经营足浴城，租赁期自2013年1月1日起至2022年12月31日止。2016年6月24日，被反诉人（甲方）、反诉人甘华群（乙方）、反诉人陈凯华和张正波（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，约定将租赁合同中反诉人甘华群的权利义务整体转让给反诉人陈凯华、张正波，由反诉人陈凯华、张正波继续经营足浴城。但是2017年1月，被反诉人采用锁门禁止经营的方式将反诉人陈凯华、张正波赶走，并于不久后将标的物租赁给第三人继续经营足浴城。在此过程中，反诉人对标的物进行装修花费4114535元，购买设施设备花费781580元。租赁合同第十三条第5款约定“本合同自乙方与甲方签订的《前期物业管理服务协议》生效且双方在合同中签字盖章之日起生效”，事实是，被反诉人从未与反诉人武汉时代物业公司签订过《前期物业管理服务协议》，故租赁合同未生效。《物权法》第七十三条和《物业管理条例》第三十七条均规定物业服务用房的所有权属于业主共有，本案中的标的物是配套物业服务用房，其所有权人是竹叶海嘉园全体业主，而被反诉人与反诉人甘华群签订租赁合同未得到竹叶海嘉园全体业主或业主委员的授权或追认，故被反诉人是无权处分，签订的租赁合同为无效合同。在反诉人使用标的物的过程中，本案标的物所在1号楼于2017年3月29日才取得竣工验收备案证明书，被反诉人交付的是依法不得交付使用的房屋，标的存在严重瑕疵，且本案中标的是物业配套服务用房，被反诉谎称是商铺，将其租赁给反诉人存在欺诈。2017年被反诉人采用锁门的方式禁止反诉人进行经营，并且禁止反诉人搬走标的物中的任何设备。不久后，被反诉人将标的物包括其在内的设备交付给第三人继续经营足浴城，被反诉人应当赔偿反诉人的装修和设施设备损失，故提起反诉。原告（反诉被告）武汉时代物业公司对反诉答辩称，1、三方签订的竹叶海·嘉园第八条第五款约定，装修在合同解除后归甲方所有。2、即使没有约定装修的归属问题，反诉方的装修在2013年已经开始装修并使用，有折旧，也不能按诉请的费用来请求赔偿。3、我们对装修实际损失及费用不认可，设备损失的问题反诉人需要证明其购买设备并使用。请求驳回反诉人的全部诉求。经审理查明，2012年12月29日，武汉时代物业公司（甲方）与甘华群（乙方）签订了《竹叶海·嘉园商铺租赁合同》及《店铺经营管理责任书》，合同约定甲方将位于硚口区额头湾村即武汉市东吴大道与一清路交汇处的“竹叶海·嘉园”底层相关商铺租赁给乙方用于经营足浴城，商铺铺号为：A1、A2、A3、A4、A4-1、B1、B2，其建筑面积为1168.38平方米，租赁期自2013年1月1日起至2022年12月31日止，共计120个月。乙方应支付的保证金共计70102.80元，本合同终止，且乙方完全履行完毕合同项下义务（包括但不限于乙方已结清各项款项、已经商铺交还甲方等）之后，保证金将由甲方无息退还给乙方。租金按建筑面积计收，每三个月支付一次，乙方应于该商铺交付之日向甲方支付第一期租金，以后每期租金应提前30天向甲方支付，先付后用。双方对租金标准约定如下：第一至三年租金60元/平方米/月，月租金为70102.80元，每三个月租金合计为210308.40元；以后每年租金在第一年租金的基础上递增，具体为第四至六年递增10%，即每一个月租金合计为77113.08元，每三个月租金合同为231339.24元；第七至八年递增15%，即每一个月租金合计为80618.22元，每三个月租金合计为241854.66元；第九至十年递增15%，即每一个月租金合计为80618.22元，每三个月租金合计为241854.66元。合同第五条约定：“双方约定2013年1月1日将该商铺交付给乙方。甲方给予乙方150日的装修期，自交付日开始起算，无论乙方是否装修完毕，装修期满之次日（即2013年5月31日）为计租的起始日开始计租。……”合同第八条第5项约定：“无论因何原因导致的本合同解除，或租期届满、协商一致导致的本合同终止，已形成附合的装修物归甲方所有，乙方不得作出未经甲方同意的任何处分。”合同第九条约定：“1、乙方应在本合同解除或者终止之日腾退商铺，并办理交接手续。2、若乙方未在上述约定期限内腾退商铺，乙方应按20000元/天向甲方支付占用费，给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。除此之外，甲方亦有权向公证部门提出证据保全申请，对乙方商铺内物品进行清点、搬出、保管，自行收回商铺，所发生的一切费用由乙方承担。若乙方自甲方采取证据保全措施之日起超过一个月不受领上述物品的，视作乙方放弃上述物品所有权，并对甲方以任何方式处置上述物品没有任何异议。”合同第十一条约定：“1、合同租赁期内乙方有下列情形之一的，则视为乙方违约，甲方有权立即解除本合同，收回商铺，且有权不退还乙方已支付的租金，并没收乙方的保证金，不足以弥补甲方损失的，乙方还应另行补足。（1）未经甲方事先同意，乙方已任何名义（包括但不限于合同、联营、承包及任何实质控制人的改变包括继承等）将承租商铺进行转让、转包、转租、转借的；（2）故意损坏商铺或者卖场公共设施设备；（3）擅自拆改承租商铺主体承重结构、扩建的；（4）变更经营品牌或者改变承租商铺用途的；（5）拖欠租金累计达30天的（不论拖欠金额的大小均视为拖欠）；（6）拖欠本合同约定应由乙方承担的除租金以外的其他有关费用（包括但不限于租金、物业管理费等）达30天的……（10）依法、依本合同约定可以解除本合同的其他情形。2、在租赁期内，任何一方违约解除本租赁合同，违约解除方还应按人民币100000元向对方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补对方损失的，违约解除方还应予以弥补。”第十三条第5项约定：“本合同自乙方与甲方签订的《前期物业管理服务协议》生效且双方在本合同中签字盖章之日起生效。”上述租赁合同签订后，甘华群将租赁物装修并投入使用。2016年6月24日，武汉时代物业公司（甲方）与甘华群（乙方）、陈凯华、张正波（丙方）签订了《合同主体变更三方协议》，甲乙丙三方经协商一致，就甘华群与武汉时代物业公司签订的《竹叶海嘉园商铺租赁合同》达成以下协议：一、“原合同”权利义务承担的变更约定，1、本协议中的甲、乙、丙三方同意丙方取代乙方承继“原合同”的所有权利义务。2、乙、丙双方保证丙方具有履行本协议所需要的相关资质和条件，如因丙方因相关资质和条件等各种原因给机房甲方造成损失的，由乙丙双方承担连带赔偿责任。3、乙方在本协议生效后，基于“原合同”与甲方权利义务的相关约定均由丙方概括承受，截止2016年5月31日，乙方欠甲方租金及物业费、水电费由丙方承担。若丙方对该义务履行出现延迟、拒不履行等情形，乙、丙双方对该费用的承担对甲方负有连带责任。4、甲方对本协议第一条第三项所述的欠款给予丙方人民币140205.6元的减免，即减免完成后丙方仍应向甲方支付欠款人民币526481.68元。5、丙方承诺于2017年2月7日前分八期将减免后的欠款526481.68元全部支付完毕，每期支付期限：每月30日前向甲方支付欠款65810.21元。对此债务，乙、丙双方承担连带责任。若丙方出现延迟、拒不履行债务或其他违约情形，甲方有权在该情形发生3日后，通知丙方或乙方撤销本协议第一条第四项约定的减免，该撤销自通知到达丙方或乙方即为生效，并应当由乙丙双方对该项目约定的见面金额承担双倍赔偿责任。6、甲方减免丙方2016年6月至2016年7月，合计两个月租金。共计人民币140205.6元。7、甲方已于原合同签订之日将租赁商铺交付给乙方实际使用，对此，甲、乙、丙三方均予以认可，甲、丙双方不在就租赁商铺进行交接，由乙方直接将租赁商铺移交丙方，乙、丙双方必须做好相关交接工作。因本协议对原合同相关事项作出变更所产生的一切费用由乙方承担。8、原合同中乙方向甲方缴纳的租赁押金，在原合同终止后，甲方按合同约定直接退还给丙方，乙方对此无异议。二、为了保证丙方按照约定履行义务，本协议生效后，丙方基于本协议及“原合同”对甲方所负的一切债务，由乙方承担无限连带责任。该保证期为五年。自本协议生效之日起计算。上述三方协议签订后，陈凯华、张正波经营的“汇源鼎足”会所分别于2016年6月30日、2016年8月1日、2016年9月23日、2016年10月15日向原告缴纳租金及物业费65810.21元、65810.21元、100000元、185846.58元，共计417467元。2016年12月27日，原告武汉时代物业公司向被告发出《警告函》，内容为：根据前期2016年9月23日承诺书约定，从10月1日起每月30日还款139418.15元，您商铺至今尚未兑现承诺，截止12月31日总计欠费金额418254.45元，请您商铺于本月底前到竹叶海·嘉园物业服务中心财务部交纳费用，否则我司将于2017年1月3日停止对贵商铺的一切物业服务。因被告未支付租金及物业费，原告武汉时代物业公司决定对其停止物业服务。另查明，2017年7月7日，原告武汉时代物业公司将房屋另行租赁给案外人易志斌用于经营沐足。上述事实，有双方当事人陈述，原告（反诉被告）提供的《竹叶海·嘉园商铺租赁合同》、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、建设工程规划验收合格证、竣工验收本案证明书、情况说明、《合同主体变更三方协议》；被告（反诉原告）提供的《竹叶海·嘉园商铺租赁合同》、收款收据、《合同主体变更三方协议》、竣工图、警告函、短信截图、银行交易明细、证人证言等在卷为凭，并经开庭质证，本院审查，足以认定。原告提交的欠费会计账目表系单方提供，本院不予采信，被告提交的财务报表2份（2015.10和2015.11）、部分装修工程清单、工程结算单（12份）及凭据、设备设施总表、销售单、送货单（3份）、提货单、出库单等证据系单方出具，无法证实其装修价值，本院不予采信。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告武汉时代物业公司系受武汉时代天宇置业有限公司委托出租房屋，该房屋已于取2010得建设工程规划许可证并验收合格，被告辩称交付租赁房屋瑕疵无事实依据。租赁合同第十三条第5项约定：本合同自乙方与甲方签订的《前期物业管理服务协议》生效且双方在本合同中签字盖章之日起生效。虽然双方并未签订《前期物业管理服务协议》，但原告交付租赁物，被告接收房屋办理装修并接受物业服务，缴纳房屋租金及物业费，合同已事实履行，被告主张合同无效或者未生效的答辩理由，本院不予采信。综上，原告武汉时代物业公司与被告甘华群签订的《竹叶海·嘉园商铺租赁合同》及原告武汉时代物业公司与被告甘华群、陈凯华、张正波签订的《合同主体变更三方协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同及协议合法有效，双方均应依约履行。租赁合同第十一条约定，乙方拖欠租金累计达30天的，视为乙方违约，甲方有权立即解除本合同，被告陈凯华、张正波2016年10月15日后便再未支付租金，逾期支付租金已超30日，原告有权解除合同，原告主张解除双方签订的《竹叶海·嘉园商铺租赁合同》的请求，本院予以支持。根据证人证言以及双方往来短信记录，本院认定被告实际使用房屋时间截止为2017年1月31日，根据三方协议中减免2016年6月和7月份租金140205.6元的约定，双方认可的实际执行月租金为70102.80元，租金并未上浮，故截止2017年1月31日止被告拖欠的租金及管理费实际为526481.68元＋（70102.80元＋3505.14元）×8个月－140205.6元－417467元=557672.6元。合同第八条约定，无论因何原告导致的本合同解除，或租期届满、协商一致导致的本合同终止，已形成附合的装修物归甲方所有，且本案因被告未按约定支付租金导致合同解除，其反诉请求原告赔偿装修损失于法无据，本院不予支持。合同第十一条约定，如乙方违约，甲方有权没收保证金，故原告主张保证金不予退还的请求本院予以支持，因保证金没收具有违约金的性质，原告主张被告支付利息损失的请求，本院不再予以支持。根据三方协议，被告甘华群自愿为被告陈凯华、张正波基于三方协议及租赁合同产生的债务承担连带责任，保证期间五年，故原告在保证期间内请求甘华群对上述债务承担连带偿还责任的请求本院予以支持。原告主张的公告费、执行费等均未发生，本院不予支持。三被告在法庭辩论终结后提出要求对承租商铺形成添附的装修价值进行评估，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定,应当在举证期限内提出”的规定本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第八十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）武汉市时代天宇物业发展有限公司与被告（反诉原告）陈凯华、张正波签订的《竹叶海·嘉园商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）陈凯华、张正波于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）武汉市时代天宇物业发展有限公司房屋租金及物业费共计557672.6元；三、原告（反诉被告）武汉市时代天宇物业发展有限公司收取的租赁保证金不予退还；四、被告（反诉原告）甘华群对被告（反诉原告）陈凯华、张正波的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告（反诉被告）武汉市时代天宇物业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陈凯华、张正波、甘华群的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23950元，反诉费22984元，保全费5000元，共计51934元，由原告（反诉被告）武汉市时代天宇物业发展有限公司负担14573.28元，由被告（反诉原告）陈凯华、张正波、甘华群共同负担37360.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王林人民陪审员  龚萍人民陪审员  张彪二〇一九年七月五日书 记 员  吴穹