广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终269号上诉人（原审原告）：东莞市国香物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市东城区东泰社区东莞大道**鼎峰国际广场**办公**，统一社会信用代码：91441900663311539Y。法定代表人：张远，经理。委托诉讼代理人：谢长桂，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖尚华，广东众达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：黄华，女，1989年7月29日出生，汉族，住四川省达县，委托诉讼代理人：周剑名，广东星啸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦霞，广东星啸律师事务所律师。上诉人东莞市国香物业投资有限公司（以下简称国香公司）与上诉人黄华租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初22899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、黄华于判决发生法律效力之日起五日内向国香公司支付2018年1月1日至2018年7月4日的租金133289.6元。二、驳回国香公司的其他诉讼请求。本案一审受理费3386.22元，已由国香公司预交，由国香公司负担1903.32元，黄华负担1482.9元。国香公司上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持国香公司原审全部诉讼请求2、本案一、二审诉讼费用由黄华承担。主要事实与理由：一、原审法院认定案涉商铺存在漏水问题及商场配套设施存在问题，黄华不存在故意拖欠租金的违约行为属于事实认定错误进而适用法律错误。首先，一审黄华主张存在漏水问题且根据其提交的视频证据可知漏水的时间仅限于下雨天且漏水范围也仅限于窗户位置，国香公司已针对该问题做出修复。如黄华认为漏水问题的范围不止于此，根据“谁主张、谁举证”的基本原则，其应对此进行举证证明。一审法院未能结合案件实际情况，就认定“案涉商铺存在漏水的情况”，未对漏水范围以及实际修复完工进行认定就直接认定“影响正常使用”，实为事实认定错误。根据生活常识也可以知道如存在漏水问题且该问题没有得到修复严重影响黄华的正常经营，则黄华不可能要求继续履行合同，应当是要求解除合同及赔偿损失。根据经验法则及生活常理也可以推知案涉商铺漏水问题实属轻微且已经修复完成并不会对商铺的使用产生任何不利的影响。一审法院认定的事实违反常识，属于严重的事实认定错误。其次，商场电梯、空调及照明设施是正常开通的，黄华主张一直未开通实属虚假陈述。黄华未提交任何证据能够证明商场配套设施未开通，一审法院也未现场调查取证就直接做出商场配套设施未开通的认定，属于事实认定错误。正如国香公司所主张的在2017年6月至2017年9月（该段时间也正是黄华的装修免租期）商场调试需要间断性停止部分设备运行以及配合商场租户集中装修而临时关闭电梯、空调及照明设施，双方签署的《房屋租赁合同》也能够反映2017年6月1日至2017年9月30日是国香公司给予黄华的装修免租期，该装修免租期内国香公司的主要义务是为黄华提供正常装修的环境及条件，并非黄华的正常营业时间。商场存在大量商户和消费者，若真未开通相关的配套设施，商场如何经营，谁会承租商铺，黄华也不可能在商场里继续经营的，所以一审法院的认定既没有事实依据更违反常理，事实认定错误。此外，关于电梯、空调及照明设施问题并非国香公司的合同义务，国香公司已配合黄华向商场物业公司反馈情况，并耐心与黄华解释，在国香公司的积极沟通下，商场物业公司一直正常开通电梯、空调及照明设施的正常使用。一审法院认定商场配套设施未开通，并将该情况认定为属于国香公司违反合同义务，适用法律错误。最后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，本案租赁物已经得到维修，即使退一步来讲，出租人怠于履行维修义务，承租人可自行维修要求出租人承担费用或者减少租金延长租期，法律并未赋予承租人不交租金的权利。本案自装修免租期满后，黄华拖欠租金长达八九个月，直到现在更是拖欠一年以上，其也未提交任何减租的申请或与国香公司协商而是长期避而不见，此等情形一审法院还认定不存在拖欠租金的故意，适用法律错误。二、黄华的违约行为严重违反合同约定，国香公司合同目的无法实现，有权依法行使解除权。且国香公司已依法以及按照双方签订的《房屋租赁合同》尽到了解除合同的通知义务，原审法院认为黄华未签收而否认国香公司已履行通知义务，属于事实认定错误。诚如上述，黄华自接收案涉商铺后除了第一个月的租金预交外，其他月份的租金分文未付的行为构成根本违约，国香公司合同目的无法实现，依据法律及合同约定国香公司享有解除权。国香公司邮奇送达催缴函、通知、律师函等文件资料的地址是严格遵照《房屋租赁租合同》的约定，且2018年6月29日邮寄的《租金催缴函》未被签收是由于黄华拒收，其后邮寄的《解除合同通知》、《律师函》等未被签收明显属于黄华原因，况且，为保证上述文件资料的顺利送达，自黄华承租以来，国香公司均是将文件资料的副本直接送达至黄华承租的案涉商铺，由其员工欧阳元柳签收（包括自2017年11月以来国香公司发出的商户租费签收表），国香公司已经履行了最大程度上的通知义务。原审法院已查明黄华承租案涉商铺开设培训机构“龙正武学馆”，且欧阳元柳是被该武馆的教练，其已对黄华构成表见代理，任何欧阳元柳的签收行为均应认可为黄华的行为。国香公司有权依据合同约定解除租赁合同且已将解除通知送达黄华，租赁合同已告解除。三、原审法院认为《房屋租赁合同》具备继续履行的条件，属于事实认定错误，适用法律不当。原审法院已明确认定商场开业时间及商场进驻率不属于国香公司的合同义务，黄华无权以此拒绝支付租金，且国香公司已经履行了维修义务，商场配套设施不存在任何问题，但黄华一直恶意拖欠租金，更是在一审庭审调解环节中明确表示不支付拖欠的租金，直至商场进驻率有七成。黄华的行为及陈述表明其不履行合同主要义务，并且没有继续履行的诚意，原审法院认为双方应继续履行《房屋租赁合同》，只会导致引发更多纠纷，属于事实认定错误，适用法律不当。黄华上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回国香公司一审全部诉讼请求。2、国香公司承担本案诉讼费用。主要事实与理由：一、一审法院认定事实错误。国香公司招商时向黄华承诺“在2017年10月1日进行开业”及进驻率，应视为国香公司与黄华之间订立了口头形式的合同，国香公司未履行上述合同义务，已经构成违约。国香公司招商时向黄华承诺2017年10月1日卓越时代广场全面开业及承诺了进驻率，虽然双方未就开业时间签订书面的合同，但是该口头承诺是双方的真实意思表示，而且内容并未违反相关的法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。应当视为国香公司黄华之间订立了口头形式的合同，合同内容为：国香公司商场于2017年10月1日全面开业。一审法院未认定上述事实属于认定事实错误，适用法律错误。黄华就是因为国香公司的该承诺而决定承租涉案铺位。后国香公司承诺的开业时间并未进行开业。黄华等商户找到国香公司，国香公司又再次承诺：2017年11月23日－2018年1月3日以双旦的节日作为商场试营业的主题运行。但是随着时间的推移，双旦的试营业也没有搞成。关于国香公司承诺开业时间的事实，黄华提供了微信截图、录音、证人证言等予以证明，黄华提供的证据已经形成了完整的证据链，足以证明上述事实。目前为止，一年过去了商场仍未开业，国香公司违背了当时的承诺，已经构成了违约并且造成了黄华的重大损失。法院应当依法认定国香公司有向黄华承诺开业时间及进驻率。二、一审法院未考虑实际情况，从而认为黄华应当按照合同约定的标准交纳租金，属于认定事实有误、适用法律错误，显失公平，国香公司招商时存在欺骗行为，客观情况发生了重大变化，应当变更租赁合同，对黄华减免租金。租金标准的约定不仅包括租赁房屋本身的质量、结构、区位等因素，还包括商场管理者给商户创造的良好经营环境，并因此给商户带来经济效益。涉案黄华的租赁商铺位于国香公司综合性商场内部的店铺，处于一个相对封闭的状态，黄华承租店铺的经营行为有赖于整个商场的经营秩序和经营环境的正常有序进行，但是国香公司商场未按照当初约定的时间开业、后又一直无法开业、人流量少、内场商户进驻率低、商场管理差、不做推广宣传等，直接对商场内部的所有经营户造成了严重影响，导致黄华生意冷淡、亏损严重，目前已经亏损了几十万。由于国香公司未按照约定开业，也达不到当初承诺的六七成商户入驻率，越来越多刚开业的商户，经营不久而亏损严重，均撤出商场，很多铺位都是空的，与招商时国香公司承诺的经营环境有非常大出入。由于客观情况已经发生了重大的变化，应当进行减免租金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，法院应综合考量原租金标准、经营业态、影响程度等因素，根据公平原则，依法减免租金，切实维护黄华的合法利益。另外，法院应当责令国香公司将其铺位的总数量提供给法院，并且将其出租的情况进行公布。其商户的进驻率直接影响商场的经营环境，亦对租金产生重大的影响。如果整个商场进驻率没有国香公司当初承诺的六七成的，那么涉案铺位的租金也不应当按照原标准进行收取，应当适当减免租金。国香公司、黄华均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，国香公司提交了维修通知单，拟证明存在漏水问题但已经修好，欧阳元柳是黄华公司的员工，能代表其接收材料。黄华发表质证意见称，没有原件，真实性不确认，而且材料是2018年4月的，不属于新证据，国香公司的铺位仍在漏水，欧阳元柳是黄华公司员工，但不能代表黄华，黄华没有授权其处理，国香公司从未联系黄华，之前都是黄华主动联系国香公司。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对国香公司、黄华上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕国香公司、黄华的上诉，本院分析如下：首先，关于黄华是否存在违约行为的问题。1.黄华主张国香公司在招商时向其承诺在“2017年10月1日进行开业”及商场进驻率，但未能提交证据予以证明，本院不予采信，黄华据此拒付租金及要求减免租金，理由不能成立，本院不予支持。2.黄华主张案涉商铺存在漏水的情况，对此，国香公司亦予以了确认。国香公司主张其已对租赁物进行了维修，但其二审提供的维修工作通知单并无黄华的签名确认，国香公司主张欧阳元柳是黄华公司的员工，能代表黄华签收，但国香公司对此未能提供证据予以证明，黄华对此亦不予确认，故本院不予采信。且根据双方陈述可知，案涉商铺的配套设施确实还不够完善，会影响黄华的正常使用。故在案涉商铺存在漏水及商场配套设施还不完善的情况下，双方就减免租金的问题进行协商，黄华在协商过程中未按合同约定向国香公司支付租金，不能据此认定黄华存在违约行为，国香公司不能据此依据《房屋租赁合同》第14条的约定解除合同，黄华亦表示不同意解除合同，要求继续履行合同，该合同亦具备继续履行的条件，故双方应继续履行《房屋租赁合同》。其次，关于租金的问题。1.对于黄华诉请的2017年11月1日至2018年7月4日的租金，如前所述，因国香公司未能及时履行维修租赁物的义务，原审法院依据《房屋租赁合同》第6.1条及《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，酌定减免黄华两个月的租金即黄华无需支付2017年11月、12月的租金。对于2018年1月1日至7月4日期间的租金，黄华应按合同约定的每月租金21732元的标准向国香公司支付，上述期间的租金共计133289.6元。2.对于2018年7月5日之后的租金，本院认为，国香公司起诉时主张的是占用费，如前所述，案涉《房屋租赁合同》应继续履行，故黄华应按合同约定向国香公司支付租金，不存在计算占用费的问题。故原审法院对国香公司诉请的占用费，不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人国香公司、黄华的上诉理由均缺乏依据，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，由上诉人东莞市国香物业投资有限公司上诉产生的诉讼费6772.43元，由东莞市国香物业投资有限公司负担，黄华上诉产生的诉讼费2965.79元，由黄华负担（均已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 陈美苑二〇一九年七月一日书记员 吴晓勇