浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1506号上诉人（原审被告）：嘉兴银行股份有限公司滨海支行，住所地嘉兴市乍浦天妃路266－276号、318弄37－39号，统一社会信用代码913304005669887323。主要负责人：杨郁球，行长。委托诉讼代理人：倪中柱，浙江金品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平湖市美联园林建设有限公司，住所地平湖市当湖街道当湖西路135号，统一社会信用代码91330482692384796T。法定代表人：谢国强，执行董事。委托诉讼代理人：钟凯骏，浙江天卓律师事务所律师。上诉人嘉兴银行股份有限公司滨海支行（以下简称嘉兴银行滨海支行）因与被上诉人平湖市美联园林建设有限公司（以下简称美联公司）物业服务合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2019）浙0482民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉兴银行滨海支行上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回美联公司一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审案件诉讼费由美联公司承担。事实和理由：一审依据平湖市启元小区业主委员会与美联公司签订的《物业服务委托合同》认为美联公司有权向嘉兴银行滨海支行收取物业服务费，但该合同附件一对物业构成明细所列的物业为多层住宅，并未包含商住楼等其他物业，故美联公司接受委托的物业对象是启元小区多层住宅。嘉兴银行滨海支行所涉房产并非多层住宅，美联公司并不能依据上述合同向嘉兴银行滨海支行主张物业服务费。同时，美联公司也并未提供任何物业服务，就连物业催收照片也与实际不符。嘉兴银行滨海支行在该时间段对所涉房产进行拍卖处置，从未见到过此类催收通知。特别是501室房屋，其照片显示业主为浙江一舟建设管理（平湖）有限公司，该公司系嘉兴银行滨海支行拍卖涉案房屋后入驻，其余多张通知存在相同情况，美联公司的催收通知都是事后摆拍，足以说明美联公司没有对涉案物业进行服务。综上，美联公司没有向嘉兴银行滨海支行收取物业服务费的法律或合同依据，且未提供物业服务。一审未查明事实，所作判决错误。美联公司辩称，一审判决正确。嘉兴银行滨海支行本案所涉的房屋是属于启元小区的，启元小区业委会与美联公司签订的合同对嘉兴银行滨海支行具有约束力，美联公司在一审中已提交了充分的证据予以证明。请求维持原判。美联公司向一审法院起诉请求判令：1、嘉兴银行滨海支行立即支付所欠物业服务费65391.82元及违约金（以本金65391.82元为基数，按每日万分之三的标准从2018年7月18日起计算至实际付清之日）；2、本案诉讼费由嘉兴银行滨海支行承担。一审法院认定事实：2016年1月17日，平湖市启元小区业主委员会作为甲方与作为乙方的美联公司签订《物业服务委托合同》一份，约定甲方选聘乙方提供物业管理服务，物业管理区域为东至土地塘，南至池海路，西至文锦路，北至启元路，总面积163153平方米，包括多层住宅和商铺。委托管理服务事项包括：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；公共绿地的养护和管理；附属配套建筑和设施的日常维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理等。乙方提供服务的受益人为物业全体业主和物业使用人，委托管理期限为2016年1月18日至2019年1月17日，物业管理服务费标准为多层住宅物业服务费按建筑面积每平方米每月0.2元预收，商铺物业服务费按建筑面积每平方米每月0.6元预收。业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用。美联公司每年12月预收下一年度的物业服务费，逾期缴纳物业费的，美联公司可以从逾期之日收取每日千分之三的违约金。委托合同签订后，美联公司依约为启元小区的物业提供物业管理服务。嘉兴银行滨海支行于2014年12月29日获得平湖市启元路423号202室(建筑面积176.24平方米)、205室(建筑面积150.42平方米)、206室(建筑面积171.41平方米)、207室(建筑面积144.19平方米)及启元路425号(建筑面积889.22平方米)、427号及429号(建筑面积合计794.98平方米)7套房屋，于2015年8月28日获得平湖市启元路423号407室(建筑面积153.62平方米)、408室(建筑面积175.06平方米)、409室(建筑面积147.26平方米)、410室(建筑面积179.12平方米)、411室(建筑面积147.26平方米)、412室(建筑面积178.69平方米)、413室(建筑面积147.26平方米)、414室(建筑面积157.88平方米)、501室(建筑面积213.79平方米)、502室(建筑面积182.9平方米)、503室(建筑面积149.65平方米)、504室(建筑面积179.01平方米)、505室(建筑面积149.65平方米)、506室(建筑面积177.89平方米)、507室(建筑面积149.65平方米)、508室(建筑面积182.02平方米)、509室(建筑面积253.2平方米)、510室(建筑面积181.59平方米)、512室(建筑面积160.44平方米)、601及602室(建筑面积259.56平方米)、603及604室(建筑面积255.34平方米)、606室共24套房屋。嘉兴银行滨海支行通过拍卖方式于2016年1月18日之前将启元路423号601、603、606室进行了出让。嘉兴银行滨海支行于2016年6月20日将423号202室、205室、206室、207室及启元路425号、427号、429号房屋转让，于2017年10月24日将423号410室、412室、414室房屋转让，于同年11月24日将423号501室、503室房屋转让，于11月27日将502室房屋转让，于11月28日将407室、409室房屋转让，于2018年5月4日将504室、505室、507室、508室、509室、510室转让，于2018年5月11日将408室、411室、413室、512室转让，于2018年5月16日将506室转让，于2018年5月29日将604室转让。嘉兴银行滨海支行在转让启元路425号、427号、429号及423号202室、205室、206室、207室、407室、409室、410室、412室、414室、501室、502室、503室房屋时，未约定物业费的承担问题。而启元路423号408室、411室、413室、504-510室、512室、602室、604室计13套房屋在嘉兴银行滨海支行委托拍卖时，网络拍卖须知第十条第5款中规定“对可能存在的影响标的物使用的水、电、燃气、排污费、物业费等欠费由买受人自行承担和解决”。202室欠物业费531.91元，205室欠453.98元、206室欠517.33元、207室欠435.18元，407室欠2057.58元、408室欠2911.08元、409室欠1972.39元、410室欠2275.46元、411室欠2448.79元、412室欠2270元、413室欠2448.79元、414室欠2102.18元、501室欠2833.31元、502室欠2446.15元、503室欠1989.65元、504室欠2952.04元、505室欠2467.87元、506室欠2891.47元、507室欠2467.87元、508室欠3001.68元、509室欠4175.51元、510室欠2994.59元、512室欠2667.96元、602室欠4659.28元、604室欠4336.72元，425号欠2683.74元、427及429号共欠2399.31元。上述共计65391.82元。美联公司于2019年2月25日向嘉兴银行滨海支行发出催告函，要求嘉兴银行滨海支行交纳所欠的物业服务费，但嘉兴银行滨海支行至今未交纳。一审法院认为，美联公司与启元小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》均系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故双方均应按约履行各自的合同义务。美联公司要求嘉兴银行滨海支行交纳物业服务费的诉讼请求，予以支持。嘉兴银行滨海支行抗辩“拍卖说明中明确设定所欠物业费由买受人承担解决，即使美联公司履行了相应的义务，该十三套房屋涉及的物业费应该由买受人承担，与嘉兴银行滨海支行无关。”一审认为，《物业服务委托合同》第二十条第五款规定“业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用。”该条款具有约束力，且嘉兴银行滨海支行和涉案房屋买受人关于物业费的约定系发生于二者之间内部，不能对抗第三者即美联公司，故涉案房屋出让前发生的物业费仍应由嘉兴银行滨海支行承担。嘉兴银行滨海支行关于美联公司没有履行服务管理义务的主张，因未提供相应依据，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：嘉兴银行滨海支行于判决生效后十日内支付美联公司物业服务费65391.82元并支付违约金(以65391.82元为基数，自2018年7月18日起至实际履行日，按日利率万分之三计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1434元，减半收取717元，由嘉兴银行滨海支行负担。二审中，美联公司向本院提交了下列证据：证据一、（2016）浙0482民初3607号民事判决书复印件一份，该判决书所涉的事实与本案所涉事实相同，只不过涉及的是美联公司接手该小区物业之前的物业公司，该份判决书已经判决由嘉兴银行滨海支行就涉案房屋向前一家物业公司支付物业费，美联公司是在该判决书所涉的物业公司之后接管该小区物业。嘉兴银行滨海支行经质证认为，对真实性没有异议，对关联性有异议，两个案件所涉的物业公司不同，合同也不同。证据二、建筑定位图复印件一份，证明诉争房屋是在该图中的公建二的部分，即诉争房屋是在启元小区的范围之内。嘉兴银行滨海支行经质证认为，对真实性没有异议，对关联性有异议，嘉兴银行滨海支行认可其涉案房屋在启元小区范围内，但合同约定“物业构成明细见附件一”，附件一中仅涉及多层住宅，故美联公司能够收取的物业管理费应该是针对多层住宅。本院认证意见：美联公司提供的证据，嘉兴银行滨海支行对真实性无异议，该证据与本案相关，故本院予以认定。二审中嘉兴银行滨海支行没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，美联公司与启元小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，嘉兴银行滨海支行作为业主应当遵照履行。嘉兴银行滨海支行认为其不应承担物业费，提出的理由主要是以下三点：1、嘉兴银行滨海支行的涉案房屋未在美联公司服务范围内；2、美联公司没有为其房屋提供物业服务；3、嘉兴银行滨海支行未见到催收通知。关于嘉兴银行滨海支行提出的第一点理由。嘉兴银行滨海支行认为《物业服务委托合同》第一条约定“（物业构成明细见附件一）”，附件一中只标明了多层住宅166607平方米，而嘉兴银行滨海支行的房屋属于商业用房，故不在涉案《物业服务委托合同》范围内，美联公司无权依据该合同主张物业费。对此，本院认为，一、根据《物业服务委托合同》约定的物业管理区域四至及二审中美联公司提供的建筑定位图，嘉兴银行滨海支行的房屋坐落于物业管理区域内。二、《物业服务委托合同》明确约定物业类型为多层住宅、商铺，同时对多层住宅的物业服务费和商铺物业服务费均作了明确约定，可见，美联公司所提供的物业服务不仅包含多层住宅的物业服务，还包括商铺的物业服务。三、附件一的物业构成明细除了列明多层住宅外，也列举了商业用房等类型，只是未对多层住宅外的其他房屋标注面积，不能仅以该明细中未标注商业用房的面积就否认美联公司所服务的范围包括商业用房的事实。四、针对本案的房屋，嘉兴银行滨海支行在（2016）浙0482民初3607号案件中已被法院生效判决判令向美联公司之前的物业公司支付物业费，故嘉兴银行滨海支行辩称其房屋不在美联公司服务的范围内，依据不足，其以此为由拒付物业费，应不予支持。关于嘉兴银行滨海支行提出的第二点理由。物业服务是涉众的，物业管理企业的义务是对整个小区进行管理和维护，美联公司已实际履行了物业区域的公共事务管理服务，嘉兴银行滨海支行也享受了相关利益，嘉兴银行滨海支行称美联公司未对其房屋提供物业管理服务，缺乏依据。关于嘉兴银行滨海支行提出的第三点理由。嘉兴银行滨海支行以未见到美联公司张贴的催缴物业费通知为由认为美联公司未进行催收，但不论该通知实际是否为嘉兴银行滨海支行所见到，美联公司事后已向嘉兴银行滨海支行发出催告函，要求嘉兴银行滨海支行支付拖欠的物业费,故美联公司已进行书面催缴。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，美联公司有权要求嘉兴银行滨海支行支付欠缴的物业费。虽然嘉兴银行滨海支行目前已将涉案房屋通过拍卖的方式转让给案外人，但《物业服务委托合同》明确约定“业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用。”本案中，美联公司所主张的物业费是嘉兴银行滨海支行转让之前的，故一审支持美联公司要求嘉兴银行滨海支行支付物业费及违约金的请求，正确。综上所述，嘉兴银行滨海支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1434元，由上诉人嘉兴银行股份有限公司滨海支行负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 陈 远审判员 章玉萍二〇一九年七月十日书记员 陈 诚