云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1071号上诉人(原审原告)：张召莲，女，汉族，l977年11月14日生，身份证住址云南省曲靖市马龙县，现住曲靖市马龙区。被上诉人(原审被告)：秦啊平，男，汉族，l968年2月20曰生，身份证住址云南省曲靖市马龙县。上诉人张召莲因与被上诉人秦啊平租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市马龙区人民法院(2018)云0321民初595号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月29日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张召莲上诉请求：撤销马龙区人民法院(2018)云0321民初595号民事判决，依法支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由，1、原审法院认定事实不清，原审法院认为《租房协议》系上诉人自行书写的错误，无证据证实是上诉人自行书写的；原审法院认定上诉人提交的通话录音内容不能证实上诉人足额向被上诉人缴纳租金的事实是错误的。2、原审法院适用法律错误，上诉人已全额支付了租金，并未违约，是被上诉人锁门违约，应当由被上诉人承担违约责任，残值损失应当由被上诉人承担。3、原审只是判决搬走屋内物品，而未计算饮品过期、食物腐烂、盆景枯萎、铁制品生锈等损失。被上诉人秦啊平辩称，《租房协议》是上诉人为了办贷款自行书写的；录音自相矛盾；上诉人未向被上诉人支付第四年的租金被上诉人才锁门的，上诉人未向被上诉人支付第五年的租金；违约是上诉人造成的，食物等的损失是因为上诉人不搬走造成的；被上诉人不应当承担违约责任；被上诉人在上诉人第一次上诉时提交了反诉状，未被受理。张召莲向一审法院起诉请求：1．请求依法判决解除原、被告双方签订的《租房协议》；2．判令被告退还原告半年的房屋租金8000元；3．判令被告赔偿原告房屋装修等经济损失324900元；4．判令被告返还原告餐馆财产(附财产清单)或者折价赔偿原告损失145540元；5．案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2012年2月份左右，原告张召莲通过熟人介绍认识被告秦啊平，后与被告秦啊平口头协商，由原告张召莲承租被告秦啊平位于马龙县小果园的房屋开餐馆(店名为：尝来常往)，双方口头约定，房屋租期为十年，前三年的租金为每年18000元，以后的租金依据当地的市场行情由双方协商确定，原告张召莲应在每年的年初交纳租金。口头协议达成后，被告秦啊平便将房屋交由原告张召莲使用，原告张召莲对房屋进行了部分装修改造，并在承租的房屋内从事餐饮服务。因考虑到原告张召莲承租后对房屋进行过部分装修，加之原告张召莲租房时餐馆门前的公路还是土路，被告秦啊平在收取前三年的租金时，实际向原告张召莲收取了18000元的租金，原告张召莲也将前三年的l8000元的租金足额支付给被告秦啊平的妻子赵美花。到第四年后，被告秦啊平要求增加房屋租金，后双方通过协商，将第四年的房屋租金确定为20000元，第五年的房屋租金确定为26000元。2017年2月8日，原告张召莲到承租的房屋开门营业，被告秦啊平及其妻赵美花为房屋租金的事与原告张召莲发生吵闹，被告秦啊平不打开被其锁掉出租给原告张召莲的房屋门，不让原告张召莲继续开门营业，后双方一直协商处理无果，原告张召莲于2017年9月19日向本院提起诉讼，要求解除与被告秦啊平签订的《租房协议》，并赔偿原告张召莲由此造成的各项经济损失。另查明1.2018年9月5日，对原告张召莲诉请的装修费用及停业损失，经向原、被告双方释明，原、被告双方均不要求做司法鉴定：2．被告秦啊平同意解除口头租房协议；3．被告秦啊平同意原告张召莲对其出租的房屋进行装修；4．经原、被告双方确认：原告张召莲在租赁房屋内的物品为：餐桌l0张，椅子100把，吧台l个及搁置在吧台内的小茶壶8个、啤酒l4瓶、葡萄酒3瓶、福星酒1瓶、金六福1瓶、金养酒3瓶、泸州老酒坊酒3瓶、杏花村酒l瓶、雪碧l瓶、老树葡萄酒4瓶、黑包谷酒2罐(每罐l公斤)、枇杷饮14瓶、猴茹饮料24瓶、金银蜜14瓶、阿胶饮15瓶、加多宝4罐、可口可乐7罐、龙眼王2罐、雪碧5罐、酸角汁7罐、红牛6罐，厨房用品一套，电脑一台，海信洗衣机一台，黄色优狐电动车一辆，麻将桌三张，黑色发电机一台，沙发二组，烤肉器二个，消毒碗柜一台及柜内餐具，盆景l3盆(已枯萎)，床上用品四套及部分个人衣物用品，酒坛七个，水壶柜一个，菜架二个，蜂窝煤800个。一审法院认为，诚实信用是市场经济的基本准则，也是民事主体参与民事活动应当遵守的道德信条，当事人行使权利，履行义务应当遵守诚实信用原则。本案中，原告张召莲主张与被告秦啊平签订了书面的《租房协议》并已向被告秦啊平足额交纳了前五年的租金，被告秦啊平不予认可，原告张召莲又陈述没有签订书面协议，只是口头协议，其提交的《租房协议》是自己为了办创业贷款根据口头协议自行书写并经被告秦啊平确认盖章，被告秦啊平否认原告张召莲自行书写的《租房协议》是经其确认盖章。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据"的规定，对此原告张召莲负有举证责任，原告张召莲未能提供证据证实其主张，应承担不利后果。因此不能以原告张召莲自行书写的《租房协议》作为裁判本案的事实依据。原、被告双方在2012年2月份达成将被告秦啊平位于马龙县出租给原告张召莲使用的口头协议，原、被告均认可约定的租赁期限为10年，对此，予以认可。原告张召莲主张租赁期限为：自2012年8月1日起至2022年7月31日止，被告秦啊平对此期限不予认可，原告张召莲没有提供合法有效的证据证实其诉讼主张，故对原告张召莲主张的租赁期限，不予认可。被告秦啊平认可是2012年2月初十(即2012年3月2日)原告张召莲交了6000元的租金，被告秦啊平将钥匙交给原告张召莲，租赁房屋的时间应自2012年3月2日开始计算，租赁期限为：2012年3月2日起至2022年3月1日止。对2012年2月份原、被告双方达成的口头租房协议，被告认可租期10年，现双方因租金问题不能达成一致意见，被告秦啊平同意解除口头租房协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，故对原、被告之间的租赁关系予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，租赁关系解除后，尚未履行的，终止履行。对原告张召莲主张由被告秦啊平返还其多交的房屋租金8000元，因被告秦啊平不予认可，原告张召莲是否向被告秦啊平多交了8000元的租金，依据原告张召莲提供的现有证据，不能证实其是否多交了房屋租金8000元，故对原告张召莲的该项诉讼请求，不予支持。对原告张召莲主张由被告秦啊平赔偿其房屋装修损失156900元，原告张召莲申请证人段某出庭作证证实了装修情况，原、被告对证人段某的证言均无异议，在原告张召莲租赁房屋时，被告秦啊平同意原告张召莲装修。2017年2月8日，被告秦啊平以原告张召莲未交纳房屋租金，双方发生吵闹，被告秦啊平没有采取法律途径处理，而自行将出租给原告张召莲的房屋门锁掉，导致原告张召莲停止营业，对造成原告张召莲停止营业，原、被告双方均有过错，被告秦啊平应承担主要责任即70％的责任，原告张召莲承担次要责任即30％的责任。一审法院于2018年9月26日组织原、被告双方到租屋内外对装修物进行查看，原告张召莲认为常(尝)来常往工程结算中广告牌、门头喷绘打底、钢架、窗帘不是附合物可以拆除，广告牌价格是8000元、窗帘价格是4800元、门头喷绘打底价格是3389.10元、钢架价格是1700元，共计人民币：17889.10元。其余地砖、墙砖、地脚线、大厅地砖、拼花、青钢龙骨、玻璃隔断、推拉门、铝塑板、一楼隔断、二楼隔断、透光石、花格、石膏板顶、防瓷、乳胶漆、门套、整体拆除、水电、去外墙、贴红砖、厨房吊顶、室内瓷砖隔断、门10扇、墙纸、灯具的价值是l39015.40元。被告秦啊平认为所有装修都可以拆除，不符合法律规定，不予支持。依据现场查看，对于玻璃隔断、一楼隔断、二楼隔断、推拉门、门套、门l0扇、灯具，虽未形成附合物，但原告张召莲是依据租赁房屋设计装修的，如拆除会减低其使用价值，故不宜拆除。原告张召莲诉请的装修费是156900元，而提交的常(尝)来常往工程结算装修金额是l56904.50元，原告张召莲的诉请未超过装修的金额，予以认可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。故对原告张召莲装修的广告牌、门头喷绘打底、钢架、窗帘，由原告张召莲拆除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。本案中，被告秦啊平出租房屋时间是2012年3月2日起至2022年3月1日止共计3652天，每天的费用即l39010．90元--3652天=38．06元，被告秦啊平于2017年2月8日将出租给原告张召莲的房屋锁掉，原告张召莲经营的时间为：2012年3月2日起至2017年2月7日止共计l804天，每天为38．06元，即1804天×38.06元=68660.24元。应自2017年2月8日起至2022年3月1日止计算残值，即残值价值损失为139010.90元一68660.24元=70350．66元，对装修残值损失70350.66元，被告秦啊平承担70350．66元×70％=49245．46元，原告张召莲在承租房屋内的装饰装修归被告秦啊平享有，原告张召莲承担70350．66元×30％=21105.20元。原告张召莲主张由被告秦啊平赔偿其停业期间的损失168000元，首先，对原告张召莲主张的租赁时间自2012年8月1日起至2022年7月31日止，原告张召莲没有提交合法有效的证据证实；其次，原告张召莲主张其已经交纳第4年、第5年的租金也未提交相应的证据证实；再次，原告张召莲提交的点菜单，只能证明当时的收入，不能证明预期的收益。故原告张召莲主张要求被告秦啊平赔偿其停业期间的损失，既无事实依据，也无法律规定，对原告张召莲的该项诉讼请求，不予支持。原告张召莲主张由被告秦啊平返还餐馆中的财产，在双方当事人的参与下，一审法院对租赁房屋内的物品进行了现场清点，并制作现场勘查笔录，清点的物品为：餐桌10张，椅子100把，吧台l个及搁置在吧台内的小茶壶8个、啤酒l4瓶、葡萄酒3瓶、福星酒l瓶、金六福1瓶、金养酒3瓶、泸州老酒坊酒3瓶、杏花村酒l瓶、雪碧l瓶、老树葡萄酒4瓶、黑包谷酒2罐(每罐l公斤)、枇杷饮14瓶、猴茹饮料24瓶、金银蜜14瓶、阿胶饮15瓶、加多宝4罐、可口可乐7罐、龙眼王2罐、雪碧5罐、酸角汁7罐、红牛6罐，厨房用品一套，电脑一台，海信洗衣机一台，黄色优狐电动车一辆，麻将桌三张，黑色发电机一台，沙发二组，烤肉器二个，消毒碗柜一台及柜内餐具，盆景l3盆(已枯萎)，床上用品四套及部分个人衣物用品，酒坛七个，水壶柜一个，菜架二个，蜂窝煤800个。原告张召莲与被告秦啊平对现场清点的以上物品均无异议，被告秦啊平同意将租赁房屋内属于原告张召莲的物品返还原告张召莲，原告张召莲应当搬走在租赁房屋内属于原告张召莲所有的物品，被告秦啊平应当予以协助，故对原告张召莲要求被告秦啊平返还餐馆内属于原告张召莲所有财产的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、解除原告张召莲与被告秦啊平之间关于马龙县小果园两层房屋的口头租房协议；2、被告秦啊平于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张召莲剩余租赁期内的装修残值损失人民币49245．46元，装修残值归被告秦啊平享有；3、被告秦啊平于本判决生效之日起十五日内返还原告张召莲租赁房屋内属于原告张召莲的物品：餐桌10张，椅子100把，吧台l个及搁置在吧台内的小茶壶8个、啤酒l4瓶、葡萄酒3瓶、福星酒1瓶、金六福l瓶、金养酒3瓶、泸州老酒坊酒3瓶、杏花村酒l瓶、雪碧1瓶、老树葡萄酒4瓶、黑包谷酒2罐(每罐l公斤)、枇杷饮14瓶、猴茹饮料24瓶、金银蜜14瓶、阿胶饮15瓶、加多宝4罐、可口可乐7罐、龙眼王2罐、雪碧5罐、酸角汁7罐、红牛6罐，厨房用品一套，电脑一台，海信洗衣机一台，黄色优狐电动车一辆，麻将桌三张，黑色发电机一台，沙发二组，烤肉器二个，消毒碗柜一台及柜内餐具，盆景13盆(已枯萎)，床上用品四套及部分个人衣物用品，酒坛七个，水壶柜一个，菜架二个，蜂窝煤800个；4、驳回原告张召莲的其他诉讼请求；5、案件受理费6294元，予以免交。二审中，上诉人、被上诉人未向本院提交新证据，经二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。本院认为，关于本案中的《租房协议》是否是上诉人张召莲自行书写的、被上诉人秦啊平是否签字认可、在履行中是否实际按照《租房协议》履行的问题，因上诉人主张《租房协议》系经本案双方当事人协商一致，并经双方签章、签名认可，但诉讼中被上诉人否认其签名及签章，根据“谁主张谁举证”的原则，主张有效合同的上诉人应当举证证明系被上诉人的签名及签章，从而证明《租房协议》成立并生效，但上诉人在法定的举证期限内并未证明《租房协议》系被上诉人的签名及签章，应当由上诉人承担举证不能的法律后果；另，上诉人在诉讼过程中也未能举证证明本案的双方当事人是按照《租房协议》进行实际履行的事实，对上诉人要求按照其所出示的《租房协议》作为定案依据的上诉主张，本院不予支持。关于录音一审法院不予采信的问题，因录音中对租金的问题存在多处矛盾，如被上诉人的妻子讲“第五年的钱没有给我，才给掉第四年的。”上诉人讲：“从租的时候从两万六涨到六万，就是我的涨。”被上诉人的妻子讲“你第五年的房租还没有给过我呢，第四年的三万六你才给了三万二。”不能证实租金的数额及是否全额支付了租金，一审不予采信作为定案依据正确，上诉人认为录音证实上诉人足额向被上诉人支付租金的上诉主张不能成立，本院不予支持。本案中双方当事人均同意解除租赁合同，所造成的损失应当双方承担，解除合同的起因是上诉人与被上诉人之妻因租金发生争吵，被上诉人锁门使上诉人无法经营，一审法院按双方的过错责任大小划分双方应当承担的损失份额并无不当，上诉人认为全部损失应由被上诉人承担的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人上诉称的其他物品损失，因在一审诉讼过程中，一审审判人员做工作让上诉人将物品搬移保值，而上诉人拒不搬移，使物品的损失扩大的责任应当由上诉人自行承担；且物品在一审审理过程中上诉人不同意进行评估鉴定，一审驳回上诉人的该项诉请求并无不当，上诉人的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张召莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6294元，免交。本判决为终审判决。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  余 瑾二〇一九年七月二十二日书记员  阮靖涵