河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初4441号原告（申请执行人）：闫中梅，女，汉族，1967年2月25日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：苗德群，河南通天路律师事务所律师。代理权限为特别授权。执业证号14113199810474293。被告（案外人）：刘炳威，男，汉族，1978年7月3日出生，住河南省方城县。委托诉讼代理人：张勇，河南船旗律师事务所律师，委托权限为一般代理。执业证号14113200010601062。被告（被执行人）：徐媞，女，汉族，1977年5月19日出生，住南阳市卧龙区。原告闫中梅与被告刘炳威、徐媞申请执行人执行异议之诉一案，原告闫中梅于2019年5月27日诉至本院。本院同日做出受理决定，并于2019年6月27日依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告闫中梅的委托诉讼代理人苗德群、被告刘炳威及其委托诉讼代理人张勇、被告徐媞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫中梅向本院提出诉讼请求：1.依法判决准许执行被告徐媞名下位于南阳市××山路××小区××单元××室的房产（以下简称“案涉房产”）。2.诉讼费被告承担。事实与理由：原告闫中梅与关慧灵、徐媞民间借贷纠纷一案，南阳市卧龙区人民法院（以下简称“卧龙区法院”）在审理中于2015年7月21日依据（2015）宛龙民三初字第00280号民事裁定书及协助执行通知书，查封了案涉房产。2015年12月18日，卧龙区法院作出（2015）宛龙民三初字第00280号民事调解书。调解协议内容为：一、关慧灵欠闫中梅借款本金70万元，于2016年2月18日前一次性偿还，并自2017年7月17日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息至款付清之日止；二、关慧灵于2016年2月18日前支付闫中梅律师代理费2万元；三、徐媞对上述款项承担连带清偿责任。因关慧灵、徐媞未在上述期限内履行义务，闫中梅向卧龙区法院申请执行。在执行程序中，刘某向卧龙区法院提出书面执行异议，以其系实际购房人为由，请求停止执行、解除查封。本院于2018年2月6日作出（2018）豫1303执异6号执行裁定书，驳回了刘某的异议请求。刘某不服，向卧龙区法院提起执行异议之诉。卧龙区法院于2018年10月17日作出（2018）豫1303民初1218号民事裁定书，以刘某自认案涉房产卖于其侄子刘炳威、刘某不享有实体权利、不是适格原告为由，驳回了刘某的起诉。刘某上诉至南阳市中级人民法院（以下简称“中院”），中院于2019年3月8日作出（2018）豫13民终7548号民事裁定书，驳回刘某的上诉，维持原裁定。刘炳威于2019年3月26日向卧龙区法院提出执行异议，以案涉房产归其所有为由，请求解除查封、停止执行。卧龙区法院于2019年5月20日作出（2019）豫1303执异55号执行裁定书，以刘炳威异议理由能够阻却执行为由，裁定中止对案涉房产的执行。但原告闫中梅不服该裁定，认为：一、徐媞与刘某之间的《二手房买卖合同》以及刘某与刘炳威之间所谓的房屋买卖行为，均为虚假合同或者无效合同行为；二、即便徐媞与刘某之间、刘某与刘炳威之间房屋买卖合同有效，刘某或者刘炳威对徐媞也仅享有转移房屋登记（过户）的合同请求权。相对于原告闫中梅对徐媞申请的强制执行而言，不具有任何的有限性和排他性；三、徐媞与刘某之间、刘某与刘炳威之间所谓的房屋买卖行为，不能阻却法院执行。综上，原告依法向法院提出执行异议之诉。被告刘炳威辩称，原告陈述无事实根据，也无法律依据，本案应依法判决驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、案涉房产实为刘炳威借徐媞的名义从开发商处购买，该房屋根本不是徐媞的，不应当成为对徐媞执行一案的执行房屋。二、2009年9月16日签订的二手房买卖合同及随后办理的合同公证、公证委托书，仅为将房屋过户给刘炳威办理手续所需。三、原告的民事调解书是2015年12月18日才出具的，2006年刘炳威已实际购买了房屋，并入住至今，因此，本案不存在徐媞借卖房之名转移财产，逃避执行的嫌疑。综上，刘炳威合法的财产权应当得到保护，本案应驳回原告的诉讼请求。被告徐媞辩称，刘炳威上述属实。李某跟刘某在摩托市场卖配件，二人是朋友，刘某是刘炳威的姑姑，徐媞在南阳市工商局南阳分局工作，跟李某认识。单位集资盖房子时，因徐媞经济能力有限，李某跟徐媞商量把集资房名额让给她。后来，李某跟刘某找到徐媞，说李某生意周转不开，这个房子转给刘某。房款是刘某跟刘炳威交的，写的徐媞的名字。刘炳威当时跟着刘某帮忙做生意，没房子，就把房子转给刘炳威。第一次交款50000元，是徐媞借钱交的，50000元现金李某给了徐媞，因为首付款50000元有利息，转让指标30000元，总共给了80000元，当时打了30000元的收条，把50000元的房款收条给了李某。隔了两个月，李某说生意周转有问题，想把房子转给刘某，徐媞同意了，然后一起去局里换名字没换成，就还是以徐媞的名义集资，一直到房产证发放。中间徐媞多次催促刘某更换名字，刘某说，这算集资房五年内不能更名。房子当时说的是单位跟开发商联合开发的集资房，到不能更名时才知道是经济适用房。徐媞也是后来才知道刘某把房子给了刘炳威，当时徐媞又找到了刘炳威进行过户，因为不过户影响徐媞再购房。刘炳威也问了不能过户，徐媞当时也从同事口中得知这房子暂时不能过户。然后具体应该是2014年底，徐媞给刘炳威说要不先办个公证。具体情况就这样。原告为证实其诉称事实，向本院提交以下证据：1.2019年5月20日卧龙区法院（2019）豫1303执异55号执行裁定书及EMS邮寄送达回执。2.2015年12月18日卧龙区法院（2015）宛龙民三初字第00280号民事调解书。3.2009年9月16日印发的徐媞名下的案涉房产房产证。4.2008年9月25日徐媞购房发票。5.2015年12月31日公证书及所附2009年9月16日徐媞、刘志勇和刘某签订的《二手房买卖合同》。6.2018年2月6日卧龙区法院（2018）豫1303执异6号执行裁定书、2018年10月17日卧龙区法院（2018）豫1303民初1218号民事裁定书、2019年3月8日中院（2018）豫13民终7548号民事裁定书。7.2019年3月26日刘炳威向卧龙区法院提出的案外人执行异议申请书。上述证据证明方向为：刘某与徐媞之间、刘某与刘炳威之间买卖虚假，并且违法，均无效，不能对抗原告执行。被告刘炳威针对原告证据发表质证意见为：一、原告证据体系不完整，不能真实反映与涉案房屋有关的法律关系的全貌。二、原告提交的证据不能支持原告的诉讼主张。被告徐媞对原告证据提出质证意见为：不存在虚假买卖。被告刘炳威为支持其辩称理由，向本院提交以下证据：1.刘炳威身份证复印件、中院（2018）豫13民终7548号民事裁定书、卧龙区法院（2019）豫1303执异55号裁定书。证明方向为刘炳威具备提出执行异议的主体资格。2.（1）徐媞自书的《情况说明》；（2）2006年5月7日，徐媞与李某的《转让协议》；（3）2006年7月26日，李某与刘某的《转让协议》；（4）2006年5月12日，徐媞出具的集资房转让费收条；（5）2017年12月11日，方城县公安局小史店派出所及当地村委关于刘某与刘炳威姑侄关系的证明；（6）2008年9月25日，刘炳威持有的《销售不动产统一发票》；（7）刘炳威持有的房屋产权证；（8）李某到庭证言；（9）刘某到庭证言。该组证据的证明方向为：1.案涉房产的购买名额给李某、刘某、最终给刘炳威的完整过程；2.涉案房屋最终是刘炳威借徐媞之名额从南阳市工商局直属分局购买的单位集资楼，刘炳威与徐媞属挂名购房，而非房屋转让；3.徐媞不是房屋的真实权利人，涉案房屋不应是执行的标的。3.（1）刘炳威交纳2010年至2015年期间的水电费、垃圾费、物业费用收款收据25张；（2）刘炳威交纳2010年至今的燃气费用收据及清单；（3）刘炳威2011年1月交纳的有线电视初装费及2011、2012年的有线电视费发票3张、开户协议书一份；（4）刘炳威入住期间购买家居、电器发票5张；（5）南阳市佳泰物业管理有限公司关于刘炳威的居住证明；（6）刘炳威房屋的现状照片6张。该组证据的证明方向为：涉案房屋具备交付条件就直接由刘炳威接收入住。4.公证的《二手房买卖合同》及过户委托书。该组证据的证明方向为：《二手房买卖合同》及委托书为过户需要而签订，刘炳威一直为过户作准备，没能过户的原因不是刘炳威造成的。原告针对被告刘炳威证据发表质证意见为：1.对身份证、中院裁判文书真实性无异议。2.情况说明与实际不符。3.两份转让协议和转让费收条与二手房买卖合同相矛盾。4.对派出所证明不提异议。5.对不动产销售发票、房产证无异议，都在徐媞名下，经济适用房房产证印发日期2009年9月16日。6.关于居住证据，原告认为居住不能证明产权的关系。7.二手房买卖合同及公证书可以证明合同是虚假的，是在法院保全查封后补办的。被告徐媞对被告刘炳威的证据无异议。被告徐媞未向本院提交证据。本院认证意见为：1.原、被告提交的卧龙区法院、中院的裁判文书可证实案件的由来及执行异议形成过程，本院予以采信。2.案涉房产的购房款发票及房产证，原、被告双方对真实性均无异议，可证实案涉房产系徐媞单位集资房，以徐媞名义购买，房产证办理在徐媞名下，本院予以采信。3.刘炳威提交的始于2010年的水电费、燃气费、有线电视费、物业费等交费票据及南阳市佳泰物业管理公司出具的《居住证明》、房屋现状照片，原、被告双方均无异议，可证实刘炳威自2010年起在案涉房产内居住并缴纳了相关费用的事实，本院予以采信。结合原、被告双方在诉讼过程中的陈述及举证、质证、本院的认证情况，本院确认本案事实如下：原告闫中梅与被告关慧灵、徐媞民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中，于2015年7月21日依据（2015）宛龙民三初字第00280号民事裁定书及协助执行通知书，查封了案涉房产。2015年12月18日，本院就该案作出（2015）宛龙民三初字第002807号民事调解书，确认双方达成的调解协议内容，由关慧灵承担还款责任，徐媞承担连带清偿责任。该民事调解书生效后，被告关慧灵、徐媞未在约定期限内履行还款义务，原告闫中梅向本院提起申请，要求强制执行。在执行过程中，刘某向本院提出书面异议，以其系实际购房人为由，请求本院停止执行。本院经审查后作出（2018）豫1303执异6号执行裁定书，驳回了刘某的异议请求。刘某不服，向本院提起案外人执行异议之诉，经过审理，本院作出（2018）豫1303民初1218号民事裁定书，认为刘某不是该案适格原告，驳回了刘某的起诉。刘某上诉至中院，中院作出（2018）豫13民终7548号民事裁定书，认为因上诉人刘某在一审中自认本案案涉房产在2008年已经卖给其侄子刘炳威，且交付刘炳威居住，则刘炳威应系案涉房产的实际权利人。上诉人在二审中所称刘炳威并未将房款全部支付完毕的事实即便存在，也仅是其与刘炳威之间因售房而形成的债权债务关系。在刘炳威未与上诉人刘某解除合同的情况下，不能认定上诉人对查封房屋仍享有实体权利，即上诉人并非案涉房产的直接利害关系人，不能作为适格的原告。故驳回了刘某的上诉，维持原裁定。刘炳威遂向本院提出执行异议，称案涉房产已归其所有，请求解除对案涉房产的查封，停止对该房屋的执行。本院经审查后，作出（2019）豫1303执异55号执行裁定书，认为刘炳威的异议理由能够阻却执行，裁定中止对案涉房产的执行。申请执行人闫中梅不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。关于案涉房产，本院查明以下事实：徐媞系南阳市工商局专业分局的工作人员，李某与刘某均系摩托市场的商户，双方由此认识。刘炳威系刘某的侄子。案涉房产系徐媞工作单位的集资购房。2008年9月25日，南阳市佳泰房地产开发有限公司出具案涉房产的购房款发票，载明付款方名称徐媞，购房款214561.00元。2009年9月16日，南阳市房产管理局印发案涉房产的房屋所有权证，载明房屋所有权人徐媞，共有人刘志勇。2015年12月31日，南阳市智圣公证处作出（2015）南智证民字第6431号公证书，对刘志勇、徐媞当日向刘某出具的《委托书》进行了公证；同日，南阳市智圣公证处作出（2015）南智证民字第6432号公证书，对刘志勇、徐媞与刘某2009年9月16日签订的《南阳市二手房买卖合同》的真实性、有效性、合法性予以确认。另，本案证人李某在诉讼过程中出庭作证，在自行陈述证明内容时，称其2006年购买了徐媞单位的集资房，向徐媞支付了50000元首付款及30000元转让费。两个月后，因其有其他投资，资金紧张，故将该房屋原价转让给刘某。并称要买房子的时候徐媞带其去看了，并且李某的一个邻居是工商局的，也有房子，所以觉得“牢靠”，就没有和徐媞签合同；李某将房子再转让给刘某时，没有加价，也没有签订合同。但在陈述完毕并确认记录无误后，在刘炳威委托诉讼代理人持《转让协议》向其发问时，李某又称2006年5月7号徐媞和李某、2006年7月26日李某和刘某的两份《转让协议》均系其本人签署。本案证人刘某称，本案房屋系李某出资购买了徐媞单位的集资房，后因李某做其他生意，将房屋原价转让给刘某，除了30000元转让费外，没有其他费用。购房款全部系刘某支付。房屋交付钥匙时也是刘某领取的。后因跟着刘某做生意的侄子刘炳威没有住房，刘某就将案涉房产原价转让给刘炳威。2009年底2010年初时，刘某帮忙招呼把房子进行了简单的装修。在2015年办理公证时，因为房子一开始就是刘某经手，刘炳威当时也没有在南阳，故由刘某进行了公证。关于购房款的交付，刘某出庭作证时称，2015年办理公证时，刘炳威的房款已经陆续交清，但在刘某于2018年提起的执行异议及案外人执行异议之诉的过程中，刘某称刘炳威一直未按双方口头约定的价格将房款全部付清。2006年5月7号徐媞和李某、2006年7月26日李某和刘某的两份《转让协议》，均系打印件，两份协议排版格式相同，内容完全一致，日期均为打印。刘炳威于2010年开始入住案涉房产至今，并缴纳水电费、燃气费、有线电视费、物业费等相关费用。上述查明事实，均有原、被告双方在诉讼过程中的陈述及所举证据予以证实，并经庭审举证、质证，均已记录在卷。本院认为，本案的关键问题是本案涉及的房屋买卖是否属实，刘炳威能否阻却闫中梅的执行。对此，本院评析如下：被告徐媞基于单位与开发商联合集资建房报名购房并取得了涉案房屋的房产证，此事实原、被告双方不持异议，应予确认。徐媞称购房指标以30000元转让费转给了李某，李某向其支付80000元，含徐媞交纳的房屋首付款50000元，此由徐媞向李某出具的收条为证，该转让事实成立，本院予以确认。徐媞、李某、刘某均称，两个月后李某因周转资金出现问题将购房指标转让给了刘某，刘某向李某补偿了其支付给徐媞的80000元。之后，刘某按交款通知以徐媞的名义向开发商交纳购房款及大修基金等购房费用，共计交纳房款及费用共计约270000元。该陈述虽然缺乏银行凭证印证，但符合生活常识。众所周知，经济适用房、单位集资房的售屋价格较商品房低得多，因此，存在私下有偿转让购房指标的情形，实际购房人受规定制约不得不以购房指标人的名义交纳房款。又因该种转让一般发生在亲戚朋友或熟人之间，互相较为信赖，常常以口头协议约定相关事项。刘某称，房屋于2009年竣工交付后，自己因有房子住，而帮着自己做生意的侄子刘炳威没有房子住，遂以原价将房子卖给了侄子，并允许侄子根据经济能力陆续支付房款，侄子简单装修后入住至今。刘某虽然对刘炳威支付房款的陈述前后矛盾（先说尚未付清，后说公证时已付清），但相关交费凭证及生活照片证明，刘炳威自2010至今一直居住在案涉房屋，原告对此亦不持异议。本院认为，如果徐媞是为了逃避执行而虚假卖房，完全不必牵扯李某、刘某，直接设定刘炳威为买受人即可。从生活经验判断，如果徐媞没有出卖房屋，则刘炳威居住需要以下几种可能性，一是借住，二是租赁，三是赠予。而借住一般发生在亲密的人际关系之间，现无证据可证实徐媞、刘炳威之间存在这种关系的基础。而租赁关系，至今没有任何证据能印证该种可能性。且刘炳威入住至今长达十余年，长期租房居住而不买房，也不符合老百姓日常的生活态度和生活习惯。反观被告的陈述，房产走向脉络清晰，合情合理。虽然购房事实存在2015年对2009年的购房合同进行公证的瑕疵，但当事人作出了方便过户补签合同的合理解释。再则，对为满足生活需要而购房的普通百姓而言，对其证据意识、证明责任不宜太过严苛。结合徐媞从未缴纳过使用房屋的生活费用的事实，足以产生法官内心的确信，可以确认最终由刘炳威借用徐媞的购房指标买房的事实成立。刘炳威购房至今，全家生活居住于此，与原告闫中梅的金钱债权相比较，刘炳威的生存权明显优于闫中梅的债权。综上，刘炳威的权利足以排除闫中梅对案涉房产的执行，对原告闫中梅的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条及相关司法解释之规定，判决如下：驳回原告闫中梅的诉讼请求。一审案件受理费5350元，由原告闫中梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘红艳审 判 员  张芳芳人民陪审员  邱新立二〇一九年七月四日书 记 员  王 晨