广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1223号上诉人（原审原告）：姚锦泉，男，1983年5月24日出生，汉族，身份证住址：广东省罗定市。上诉人（原审被告）：肇庆市海湾花城房产发展有限公司，住所地：广东省肇庆市端州区星湖大道9号恒裕海湾自用综合楼四层1号商场。法定代表人：黄瑞添，该公司总经理。委托诉讼代理人：许迎春，广东朗星律师事务所律师。上诉人姚锦泉因与上诉人肇庆市海湾花城房产发展有限公司（以下简称海湾花城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚锦泉、上诉人海湾花城公司的委托诉讼代理人许迎春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚锦泉上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、第三项，改判为海湾花城公司向姚锦泉支付逾期办理不动产权证违约金37046元（以姚锦泉所交的购房款631587元为基数，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准即每日万分之1.04从2017年6月15日计至2018年12月31日，以后的违约金计算至海湾花城公司为姚锦泉办理取得不动产权证之日）；2.海湾花城公司承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实和适用法律错误。一审法院认为姚锦泉并未举证证明海湾花城公司逾期办证违约金低于已造成的损失，故其调整违约金的请求理据不足。本案中，海湾花城公司逾期办证致使姚锦泉不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益和处分四项权利，给姚锦泉带来的损失是极大的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实”，海湾花城公司逾期办证带来的损失远高于合同所约定，姚锦泉的主张合理有据。二、姚锦泉与海湾花城公司签订的《商品房买卖合同》约定的海湾花城公司违约责任与姚锦泉违约责任相比严重不成比例，有失公平原则，姚锦泉要求调整逾期办证违约金有充分的理由。三、海湾花城公司在商品房买卖中违反诚实信用原则，是导致其与姚锦泉发生纠纷的根本原因，法院应支持姚锦泉对调整逾期办证违约金的主张以保护购房者的合法权益。海湾花城公司在售卖案涉商品房给姚锦泉之前已知悉是无法办理产权证手续的，但海湾花城公司对相关原因信息恶意隐瞒，未提前将合同存在重大瑕疵告知姚锦泉等买受人，致使姚锦泉在订立合同时出现重大误解。同时，海湾花城公司有意把合同关于逾期办证的违约金约定限制为一次性赔付房款的1%，限制了姚锦泉获得合理赔偿的权利。海湾花城公司口头答辩称，一审判决中逾期办理产权证作出的违约金按照双方合同约定的计算方法，姚锦泉要求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金没有事实和法律依据，请求二审法院驳回姚锦泉的上诉请求。海湾花城公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判为海湾花城公司无需向姚锦泉支付逾期办证违约金；2.本案全部诉讼费由姚锦泉承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，依法应当改判。海湾花城公司虽然未能按照合同约定的期限为姚锦泉办理不动产权登记，但并非因海湾花城公司违约导致。海湾花城公司已经按照合同约定尽力履行合同，但确因案涉房产所在的地块有多户原住户不愿意搬迁，导致工程无法及时验收，该因素属于不可抗力，因此不应由海湾花城公司承担违约责任。海湾花城公司已经将姚锦泉所购买的房产交付给其使用，姚锦泉的权益没有实际损害。姚锦泉口头答辩称，与书面上诉意见一致。姚锦泉向一审法院起诉请求判令：1.海湾花城公司支付姚锦泉逾期交房违约金5873元；2.海湾花城公司向姚锦泉支付逾期办理不动产权证违约金37046元（以姚锦泉所交购房款631587元为基数，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月15日计至2018年12月31日），以后的违约金计算至海湾花城公司为姚锦泉办理取得不动产权证之日；3.本案全部诉讼费由海湾花城公司承担。一审法院认定事实：2016年3月13日，姚锦泉与海湾花城公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定姚锦泉购买海湾花城公司开发的位于端州区××区××路东侧人民北××住宅小区××房，建筑面积135.17平方米，总金额631587元。在《商品房买卖合同（预售）》中，姚锦泉与海湾花城公司对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共135.17平方米……合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电交付时纳入城市供电网络并正式供电；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信交付时线路敷设到户；有线电视交付时线路敷设到户；宽带网络交付时线路敷设到户；燃气、电话、有线电视、宽带网络需买受人自行办理开通手续；公共服务及其他配套设施（以建设规划许可为准）……3.规划车位、车库达到停车标准……规划车位、车库未达到上述约定条件的，60日内予以完善，否则承担逾期交付责任。合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.80的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。（三）因买受人的原因……合同签订后，姚锦泉分别于2016年3月13日、2016年4月15日支付了首期房款161587元、房款余款47万元。2017年4月15日，姚锦泉在《海湾花城收楼确认书》中签名确认收到房屋钥匙。同日，姚锦泉向海湾花城公司支付办理权属登记费及印花税85元和办理预告登记费80元。此后，姚锦泉因案涉商品房未能办证于2018年5月8日到肇庆市住房和城乡建设局反映，肇庆市住房和城乡建设局于2018年6月26日函复姚锦泉：经核查，“人民北回迁住宅小区（海湾花城）”项目开发企业为海湾花城公司，位于端州区××区××路东侧，该项目B8幢尚未办理工程竣工验收手续；据开发商介绍，海湾花城项目（含地下车位）B区已经完成防雷、电梯、环卫、环保、绿化、消防、节能等实体工程验收，但未向规划部门缴纳“中小学校配套费用”，所以暂未能取得规划验收合格证。姚锦泉因海湾花城公司未能在合同约定的期限内交付标的房屋及办理房产证遂诉至一审法院。另查明：2017年9月19日，海湾花城公司开发的人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格并出具《建筑工程竣工验收报告》。诉讼中，海湾花城公司确认人民北回迁住宅小区B区B1、B2、B3、B6、B7、B8幢尚未办理建设工程竣工验收备案手续。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。姚锦泉与海湾花城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。关于逾期交楼违约金的诉讼请求。根据合同第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。本案中，案涉商品房虽然未具备合同约定的交付条件，但姚锦泉已于2017年4月15日签署《海湾花城收楼确认书》并领取了房屋钥匙，双方以实际行为改变了合同约定的交付条件，因此姚锦泉于2017年4月15日已经收楼，逾期交楼的时间应从2017年1月1日起计至2017年4月15日。根据合同第十二条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。因此海湾花城公司依约应向姚锦泉支付逾期交楼违约金6568.5元（计算方法：631587元×0.1‰×104天)。姚锦泉主张海湾花城公司支付逾期交房违约金5873元，属于当事人在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，一审法院予以支持。关于逾期办理房产证违约金的诉讼请求。姚锦泉于收楼当日（2017年4月15日）向海湾花城公司支付了办理权属登记费，视为姚锦泉委托海湾花城公司办理案涉商品房的房屋所有权登记事宜。根据合同第二十条第（二）款约定，买受人应在商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。按此约定，海湾花城公司需在2017年6月14日前为姚锦泉办理房产证，海湾花城公司至今仍未能为姚锦泉办理房产证已构成违约，应依约向姚锦泉支付违约金6315.87元（计算方法：631587元×1%=6315.87元）。姚锦泉认为约定的逾期办证违约金过低请求调整至按已付房款日万分之1.04计算，因姚锦泉并未举证证明该违约金低于已造成的损失，故其调整违约金的请求理据不足，一审法院不予支持。综上所述，姚锦泉关于逾期交楼、逾期办证违约金的诉讼请求其合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决：一、海湾花城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向姚锦泉支付逾期交楼违约金5873元；二、海湾花城公司应在该判决发生法律效力之日起七日内向姚锦泉支付逾期办证违约金6315.87元；三、驳回姚锦泉的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费436元，由姚锦泉负担312元，海湾花城公司负担124元。二审期间双方均没有提交新的证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：海湾花城公司逾期办理房产证是否违约及该违约金标准应否调整。海湾花城公司上诉认为因原住户不愿意搬迁导致无法及时验收而无法办理案涉房屋权属登记属于不可抗力，其不应承担责任。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条“房屋登记”约定：“……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”，海湾花城公司依约为姚锦泉办理房屋权属登记是其必须履行的合同义务，而对于房地产开发涉及的拆迁问题是其在房地产开发过程中应预计及应予以解决的事项，该情形并不属于不可抗力，且姚锦泉对此并不承担责任。案涉房屋已于2017年4月15日实际交付，但海湾花城公司至今并未能为姚锦泉办理房屋权属登记已违反合同约定，海湾花城公司应承担相应的违约责任。海湾花城公司的上诉主张并没有事实和法律依据，本院不予支持。而案涉合同约定明确了逾期办证违约金的计算方式，双方应按照该约定计算违约金。姚锦泉上诉认为海湾花城公司逾期未办理房产证，导致姚锦泉无法行使房屋的相关权利，严重损害了姚锦泉的利益，按合同约定以固定价款赔付违约金明显不当，应对违约金的计算标准进行调高，但姚锦泉在本案中并无证据证实其因逾期办证而导致的实际损失，按合同约定计算逾期办证违约金并不存在过低的情况，故本院对其该主张不予采信。另外，对于姚锦泉主张海湾花城公司在签订案涉合同中存在恶意隐瞒案涉房屋无法办证的重大瑕疵情形，导致姚锦泉签订合同存在重大误解。虽然案涉房屋暂时未能办理房产证，但存在影响办证因素无证据证实是海湾花城公司故意造成，故姚锦泉的上述主张理据不足，本院不予支持。而海湾花城公司作为房产销售商应积极消除影响办证因素并履行案涉房屋的办证义务。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，海湾花城公司、姚锦泉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费618.3元，由海湾花城公司负担50元、姚锦泉负担568.3元。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年七月二日法官助理梁展晴书记员魏珍珍