广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初1846号 原告:杨某某，男，汉族，生于1963年11月29日，现住：广西桂林市七星区。 原告:张某某，女，汉族，生于1965年7月2日，现住：广西桂林市七星区。 两原告共同委托诉讼代理人：苏某某，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：唐某某，女，汉族，生于1982年1月22日，现住广西桂林市临桂区。 第三人：秦某某，男，汉族，生于1975年12月23日，现住：桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：龙某某，广西某某律师事务所律师。 原告杨某某、张某某与被告唐某某、第三人秦某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告杨某某、张某某的委托代理人苏某某，第三人秦某某的委托代理人龙某某到庭参加诉讼。被告唐某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告杨某某、张某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告唐某某立即从临桂区xx局铺面（现临桂某某食品超市某某店经营的店面）搬出，将临桂区某某铺面交还给原告；二、判令被告唐某某支付房屋使用费及逾期交房的罚金给原告；房屋使用费按每月8500元，从2019年5月1日开始计算至被告将临桂区某某铺面交还给原告之日止；罚金按每日500元，从2019年5月1日开始计算至被告将临桂区某某铺面交还给原告之日止；三、被告唐某某交付给原告的押金人民币壹万陆仟肆佰元（￥16400.00）整不予退还；四、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告杨某某与张某某是夫妻关系，是临桂区某某铺面（以下简称铺面）的所有权人。铺面房产证号为：临桂房权证县城字第××号，国有土地使用权证号为：临国用（2007）第xx号。被告唐某某从2007年开始租赁原告的铺面开办志高橱柜专卖店。2016年4月21日原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定原告将铺面租赁给被告，租赁从2016年5月1日起至2019年4月30日止；合同还就租金、用途、押金、转租违约责任等权利义务进行了详细约定。原告因计划收回房屋自用，在合同期满前曾多次告知被告将不再续租。2019年4月30日合同到期后，原告多次催促被告将铺面交还给原告，被告却以各种理由拒绝并强行继续使用铺面。通过多次交涉，原告还发现被告唐某某违反合同约定私自将铺面转租第三人，还改变了铺面的用途。现在铺面为第三人与其妻李某某用于临桂某某食品超市某某店的经营，第三人也拒绝将铺面交还给原告。原告认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行合同。被告唐某某在合同期满后拒不将铺面返还原告的行为已经构成违约，应承担违约责任。原告与被告协商不成，现诉至人民法院，请求依法查明事实，支持原告的诉讼请求，维护原告合法权利。 原告杨某某、张某某为证明其主张提供以下证据：证据一：1、杨某某身份证一份，2、张某某身份证一份，3、原告户口本一份，证明：1、原告诉讼主体资格适格，2、杨某某与张某某夫妻关系；证据二：1、房屋所有权证一份，2、国有土地使用证一份，证明：原告是房屋所有权为：临桂房权证县城字第××号，国有土地使用权证为：临国用（2007）第xx号房屋的所有权人；证据三：1、房屋租赁合同一份，2、委托书一份，证明：1、原被告于2016年4月21日签订《房屋租赁合同》，原告将临桂某某铺面租赁给被告；2、铺面的用途仅用于橱柜、电器、装修材料销售；3、月租金8200元，将2017年5月1日起月租金8500元，租金每月支付一次；4、被告交付押金16400元，如被告违约，押金不退；5、被告不得私自转租；6、租期届满被告须如期交还房屋，否则除支付租金外，每日还须支付罚金500元；7、原告委托钟某某代为处理房屋租赁事宜；证据四：收条一份，证明：被告于2016年4月21日按照合同约定交付了押金16400元；证据五：关于期限搬离房屋的告知书一份，证明：1、原告已于合同期满之前告知被告将不再续租，要求被告在合同期满后搬离；2、被告未经原告同意将房屋转租给了第三人。证据六：电脑咨询单一份，临桂某某店工商登记档案一份，证明：1、被告未经原告同意将房屋转租给了第三人。2、根据租赁合同，合同中签名非原告本人签名，原告不知情。证据七、中国农业银行流水清单、转账证据及原告杨某某与被告唐某某、第三人李某某的短信往来，银行流水清单无法查实是谁转入原告的账户，原告于2019年4月24日发短信给被告说明查明不了该笔款项是谁汇款支付，并说明诉讼判决将后查明是谁的将其退回，而且原告不认为该笔钱是用来交房租的，转账汇款证实第三人李某某是5月转了一笔款项到原告杨某某的账户，杨某某于2019年5月27日当日原路退回给李某某，并发送短信给被告唐某某，诉讼期间再交纳房租，我们不认可；证据八、被告发给原告的短信记录，证明1、唐某某主动承认房屋承租人是唐某某，2、房屋租金一直由唐某某交纳，包括2019年4月份交纳的8500元，3、在合同租期到期前的半年时间，原告的委托代理人钟某某已经告知被告唐某某合同期满不再续租。 被告唐某某未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。 第三人秦某某答辩称，1、原告所起诉的门面承租人实为第三人，不是被告。几年来，原告所收取的租金均为第三人交纳，第三人与原告之间已经形成租赁合同关系且多年来第三人从未拖欠原告一分租金，第三人已经将租金交至2019年5月份；2、原告与被告的租赁合同到期时间是2019年4月，即便原告与被告的租赁合同已经到期，但基于第三人与原告已经形成事实的租赁关系，因此，在原告另行将门面出租给他人的情况下，在同等条件之下，按《合同法》的规定，第三人任享有优先承租权；3、第三人已经将租金交至2019年5月，因此，即便原告要强制第三人搬离门面，也应该给合理的搬离期限。同时，由于5月的租金第三人已经缴纳，但原告却于2019年5月4日强行将门面锁门，严重所害了第三人的合法权益，原告应当合理进行赔偿；4、本案在诉讼过程中，第三人作为实际性的被告，已经向法庭提起反诉，法庭认为本案不具备反诉的条件，那么第三人将在3日内向法院提起诉讼，在这一诉讼提起后该诉讼的判决结果将影响到本案的判决结果，因此，我们希望在第三人提起诉讼之后，法庭能够延期本案的审理，以维护第三人的合法权益；5、第三人在这里明确表态，在不损害原告合法权益的前提下，由于第三人承租原告的门面投入较多，造成巨大亏损，希望原告本着人性化的原则让第三人继续承租该门面，希望原告对第三人的利益进行合理关切。 第三人秦某某为证明其主张提供以下证据：证据一、《门面转让合同》，证明第三人于2017年1月9日从唐某某处承租了某某商铺经营超市的事实；证据二、交易明细、账户对账单、无卡转账详情单及中国农业银行客户回执单，证明第三人从承租下某某9号商铺后，一直将租金支付到杨某某62×××70的银行账户，且第三人已经如约交付了2019年5月份、6月份租金的事实；证据三、现场照片以及视频，证明钟某某带人擅自强行锁住第三人经营的涉案商铺，且乱翻乱捆第三人店内货物的事实。 第三人对原告提交的证据认为：对第一组证据其真实性没有异议；对第二组证据其真实性没有异议；对第三组证据其中第一份《房屋租赁合同》没有异议，其期限到2017年的1月份，同时该合同上有唐某某的亲笔签名，我们希望法院核实这份签名和法院送达回证上的签名是否一致，对原告提交的委托书真实性没有异议；对第四组证据其真实性没有异议；对第五组证据其三性不予认可，首先，该份限期办理房屋的告知没有原告的签字也没有其所谓的委托人的签字，第二，没有被告的签字，也没有第三人李某某的签字，上面有一个李某某的签字，但非李某某本人签字，第三，限期办理应当有个合理期限，该份告知书上只有2天的时间，显然不符合法律规定；对第六组证据其真实性和法性均认可，但提醒法庭注意，该份证据证明2017年5月起原告的房租已经转租给第三人使用，同时，该份证明包含有原告提交的房屋产权证复印件一份，那么房屋产权证是由原告提供的，足以证明原告对于第三人从2017年1月1日起承租原告的房屋不仅知情而且同意;对于第七组证据其真实性无异议，但该组证据无法证明原告所要证明的内容，理由为从2017年1月开始第三人的爱人李某某均以同一账号向杨某某的账号支付租金，数额从8300-8500元不等，并不仅仅包括2019年4月26日的租金8500元，足以证实原告临时起意不愿将门面继续由第三人承租而临时编造的谎言。对于证据八的三性不予认可，1、2017年1月起，原告所拥有的门面已经由第三人实际承租并且一直都是由第三人交付租金，该短信上面所描述的内容与事实不符，2、第三人并没有委托唐某某与原告就该门面是否续租的问题进行协商，3、由于被告今天没有在场，无法确认该短信的真实性。 原告对第三人提交的证据认为：对于证据一的三性不予认可，首先该合同为无效合同，原告与被告的合同上明确约定，未经原告同意，被告不得转租，第二，原告对与门面转让不知情，被告没有告知原告门面已转租也没有和原告协商，第三，刚好证实被告应当承当违约责任，被告与第三人签订的合同无效；对于证据二，1、其真实性由法庭核实，但是该证据不能证实第三人所要证实的内容，也不能证实涉案房屋租金一直由第三人交纳，根据合同相对性的原则，该房屋租金应该由被告支付，至于被告可以由她自己转账，也可以让其亲戚转账户，原告对被告与第三人之间私自转租不知情，原告一直认为原告到账的资金一直是被告交纳的，而且被告之前也叫其他人（黄某、张某某，当然也包括李某某）帮忙转账，原告有充分的理由认为是被告交纳的租金，2、根据交易明细，也不是每一年每一月交纳租金，她是2017年的2、6、7、8、10、12月，2018年的2、3、11月，2019年1、2、3、4、5月，从第三人所交纳的转账记录，他们是断断续续的交纳，不是连续性的交纳，与第一点质证意见相吻合。关于2019年4、5月的转账，原告去银行查实，没有查明是谁转账，我们也没有认可是房屋租金转账，我们也如数退还；对于证据三，对于第一张认可，但是不能证实钟某某强行锁门和乱翻第三人的货物，因为原告于合同期满前已通知，在门面也发了告知，当时营业员刘某某在告知书上签了字，原告也对其进行了录像，这就证实了是被告以及第三人违反合同及法律规定拒不搬离该铺面，原告的行为是合法合理的；对于第二、三张照片的三性不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院视案件情况酌情予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨某某、张某某是坐落在临桂县城某某房改楼铺面的所有权人［产证号为：临桂房权证县城字第××号，国有土地使用权证号为：临国用（2007）第xx号］。被告唐某某从2007年开始租赁原告的铺面开办志高橱柜专卖店。2016年3月20日，原告张某某、杨某某出具《委托书》一份，委托钟某某全权办理涉案铺面的租赁事宜。2016年4月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：“出租方（以下简称甲方）：杨某某承租方（以下简称乙方）：唐某某一、房屋地点、面积、结构1、房屋位于临桂某某铺面……二、租赁期限、用途1、该房屋租赁期共叁年。自2016年5月1日起至2019年4月30日止。3、租赁期满，乙方如要续租，则必须在租赁期满1个月之前通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。在同等条件下享有优先承租权。三、租金、支付方式、押金及其他费用1、该房屋每月租金为￥8200元（不含税），乙方每个月28日前交纳下个月的租金。2、签订本合同时，乙方需向甲方交付￥16400.00元押金。租赁期满如乙方无违约或损坏行为，甲方将押金如数归还。六、合同的变更、解除与终止1、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。……八、违约责任1、如提前终止合同，应在提前一个月通知对方，并支付对方违约金￥16400.00元。2、乙方应按时交付房租，如逾期，除如数补交外，按逾期天数每天支付罚金500.00元。……4、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金外，每天支付罚金￥500.00元。……补充2017年5月1日起到2019年4月30日止，每月租金为8500.00元。”合同签订后，原告将铺面交付给被告使用，2017年1月起，被告将该铺面转租给第三人秦某某开办超市至今。在涉案合同到期前，原告通过委托代理人钟某某告知被告合同期满不再续租，2019年5月15日，被告通过合同上所留手机号码136××××9916向原告杨某某发送短信表示想续租涉案铺面，以及其门面被锁造成其经济损失等事实。2019年4月21日，原告向被告发出《关于限期搬离房屋的告知》，告知被告合同到期将收回房屋自用，要求被告于2019年5月3日前搬离，否则强制收回。2019年4月30日合同到期后，原告多次催促被告将铺面交还给原告，被告均以各种理由拒绝，现第三人继续使用该铺面，原告遂诉至法院。 本院认为，原告杨某某、张某某与被告唐某某之间成立房屋租赁合同关系。该合同通过双方合意达成，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。本案涉案合同于2019年4月30日到期，双方并未续签租赁合同，根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告从涉案铺面搬出，将该铺面交还给原告，有理有据，本院予以支持，但本院认为应给予宽限期，以本判决生效后20日内为妥。又根据合同约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金外，每天支付罚金￥500.00元”，因此原告要求被告从2019年5月1日起支付房屋使用费每月8500元至被告将涉案铺面返还给原告之日止，不违反合同约定，但本院认为应按合同约定调整为按日租金计算房屋使用费即8500元÷30天≈283元/日为妥;至于每日罚金500元，可认定为双方对于违约金的约定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案涉案合同约定的租金为每月8500元，罚金每日500元的计算标准明显过高，根据公平原则，本院认为应调整为日租金的30%即8500元÷30天×30%≈85元/天为妥，从2019年5月1日计算至被告将铺面交还给原告之日止。合同还约定“租赁期满如乙方无违约或损坏行为，甲方将押金如数归还”，“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋”，从上述合同约定来看，被告未经原告书面同意即转租铺面给第三人的行为已构成违约，故原告根据合同约定要求不予退还被告交付的押金16400元，有事实依据，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、被告唐某某在本判决生效后20日内从临桂区某某铺面搬离，并将该铺面返还给原告杨某某、张某某； 二、被告唐某某从2019年5月1日起向原告杨某某、张某某支付房屋使用费283元/日及罚金85元/日，计至被告唐某某将临桂区某某铺面返还给原告杨某某、张某某之日（罚金计算扣除宽限期20日）止； 三、被告唐某某交付给原告杨某某、张某某的押金16400元不予退还； 四、驳回原告杨某某、张某某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后如期履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费422元，依法减半收取211元，由被告唐某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费422元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 卢 晨 二〇一九年七月十七日 书记员 王丽芳