四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终15403号 上诉人（原审原告）：北控彭州自来水有限公司，住所地：四川省成都市彭州市金彭西路335号。 法定代表人：谢欣，董事长。 委托诉讼代理人：邓阳霖，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁宏海，四川运逵（彭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司，住所地：四川省广汉市南昌路一段25号。 法定代表人：李调友。 被上诉人（原审被告）：孟斌，男，1968年3月5日出生，汉族，住甘肃省平凉市崆峒区。 委托诉讼代理人：廖朴，四川中则律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄敬东，四川中则律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：俸勇志，男，1975年1月15日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 被上诉人（原审第三人）：严顺权，男，1966年12月13日出生，汉族，住四川省资中县。 上诉人北控彭州自来水有限公司（以下简称自来水公司）与被上诉人四川省广汉市城南房地产开发有限责任公司（以下简称城南公司）、被上诉人孟斌、被上诉人俸勇志、被上诉人严顺权因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初2288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日公开开庭进行了审理，上诉人自来水公司委托诉讼代理人邓阳霖、被上诉人孟斌及其委托诉讼代理人廖朴、被上诉人俸勇志、被上诉人严顺权到庭参加了庭审，城南房地产公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。 自来水公司上诉请求：1.请求法院依法撤销一审判决，依法改判支持自来水公司全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由城南公司、孟斌、俸勇志、严顺权承担。事实与理由：一、《供水安装工程协议》项下应付工程款约定金额固定且支付期限明确，属于自来水公司依据合同享有的已到期债权。一审法院将该到期债权认定为担保明显错误。（一）自来水公司在2014年5月28日已取得对城南公司2000000元到期债权，该到期债权并无担保性质。2013年12月19日，自来水公司与城南公司签订的《供水安装工程协议》系双方真实意思表示，符合市场交易习惯，内容合法有效。按照协议内容，《供水安装工程协议》系双务合同，应根据双方签订的协议约定来确定双方的权利义务。根据协议约定，城南公司应先履行相应工程款的支付义务，自来水公司再履行自来水供水安装工程的施工义务。故，该协议是具有先后履行顺序的双务合同，城南公司应于2014年1月15日向自来水公司支付完2000000元的工程款。但是截至2014年5月28日，该笔工程款的履行期限早已届满，而城南公司未按照协议约定履行付款义务，届此，自来水公司已经取得了对城南公司享有的2000000元到期债权。自来水公司认为：对于评价当事人一方的付款是否属于担保性质，应当严格遵循当事双方的约定，如定金。人民法院并不能通过司法行为干预当事双方的真实意愿而轻率地认定一方的付款行为即是担保。况且作为具有先后履行顺序的双务合同，在当事人履行义务时本就存在先后履行的客观事实，倘若按照一审法院的观点，先履行货币支付一方的付款性质即是担保，那《物权法》确立的约定担保制度便无存在的必要。另外，需要说明的是《供水工程安装协议》内容中存在“多退少补”、“暂定该项目工程款预算总款”的约定是建设工程领域较为常见的条款，该条款的目的是为工程变更设立的调价机制，并不能成为一审法院认定付款为担保的理由。（二）自来水公司与城南公司存在真实、合法的商品房买卖合同关系，其合同性质不具有担保作用及从属性。自来水公司出于员工居住之需，于2014年5月28日在城南公司处购买案涉房屋，并与其签订包括案涉房屋在内的8份《商品房买卖合同》，总房款为2000000元。涉及案涉房屋的《商品房买卖合同》中，双方约定该商品房单价为每平方米2575.54元，房屋总价250883元，采取一次性付款的方式付款。合同签订后，因自来水公司在城南公司处享有2000000元工程款的到期金钱债权，同时城南公司亦享有对自来水公司250883元购房款的金钱债权，根据《合同法》第九十九条关于“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销……”之规定，经双方协商一致，将该两笔债务作相应抵销，此为法定抵销之情形，履行形式真实、合法、有效，同时城南公司向上诉人出具收据以证付款事实。通过抵销实现已到期工程款清偿后，自来水公司履行了后合同义务，委托专业施工单位完成了供水工程安装工作。自来水公司认为：《供水安装工程协议》《商品房买卖合同》系两种相互完全独立的民事合同，二者是基于不同的交易目的而形成，并不具有主从关系。两者的唯一联系，就是自来水公司与城南公司采取互负债务相互冲抵方式实为履行房款的一次性付款义务，故《供水安装工程协议》所形成已到期债权因互负债务的冲抵而即时消灭。根据《担保法》第二条和《物权法》第一百七十一条之规定，担保的目的是债权人需要以担保方式其将来保障的实现。而本案中，自来水公司的工程款债权早已到期且通过抵销方式实现，并不具备担保的债权基础，因此一审法院认定“商品房买卖合同从属于《供水安装工程协议》存在。《商品房买卖合同》只有在《供水安装工程协议》所形成的债权债务不能履行的情况下才有其履行之必要，《商品房买卖合同》系基于担保债权实现目的而订立，其性质属担保”的这一观点明显错误，且缺乏支撑其认定的基本事实和法律依据。据此，自来水公司购房目的明确，合同内容合法，权利义务清楚，买卖价格合理，合同真实有效，且已按法定抵销之规定履行完房款的支付义务，自来水公司与城南公司之间签订的商品房买卖合同应受法律保护；二、孟斌在明知商品房属于无权处分的情形下，购买案涉商品房，且并未实际支付购房款，孟斌的购房行为存在重大过错并不具有善意，其不享有履行商品房买卖合同的权利。（一）孟斌明知所购商品房属于无权处分，根据一审庭审查明的事实，孟斌所购的商品房是由严顺权出售，而严顺权权利来源是由俸勇志抵偿分包款，而俸勇志的权利来源是基于与广汉市华盛建筑有限公司签订的《涂料装饰合同》及《补充协议》，由广汉市华盛建筑有限公司以包括案涉房屋在内的四套房屋用以抵偿工程款。广汉市华盛建筑有限公司与城南公司系完全相互独立的企业法人，其在未取得城南公司授权的情况下并不享有对案涉房屋的处分权，故盂斌取得的来源属于无权处分，孟斌对此是明确知晓的。孟斌提交的《商品房买卖合同》系自来水公司第一次起诉撤回后补充，来源不明。对此自来水公司在一审中明确提出对该证据的真实性及合法性均持异议且认为此证据不能实现其证明目的。但一审法院却在判决书中将上诉人的质证意见改为“自来水公司未对合同的真实性提出异议”（见一审判决书第6页）。进而对该证据的三性直接予以采信，“推导”出错误的“证据锁链”，为一审错误的事实认定埋下伏笔。（二）俸勇志与严顺权均不享有成都市武侯区双新建材经营部对广汉市华盛建筑有限公司的到期债权和对该案涉房屋的处分权。俸勇志系成都市武侯区双新建材经营部在东顺苑内外墙乳胶漆及腻子工程中的委托代理人，其以个人名义将该工程转包给不具有施工资质条件的被上诉人严顺权进行施工，并签订《涂料装饰合同》。因俸勇志个人并不享有成都市武侯区双新建材经营部对广汉市华盛建筑有限公司的到期债权，也不享有对案涉房屋的所有权，其无权以个人名义转让该到期债权，其无权处分案涉房屋，且本案中未有证据证明成都市武侯区双新建材经营部对俸勇志的上述行为进行追认。故，根据合同的相对性，严顺权并不因其对俸勇志享有的《涂料装饰合同》项下工程款的到期债权，而享有成都市武侯区双新建材经营部对广汉市华盛建筑有限公司的到期债权或该案涉房屋的处分权。因此《涂料装饰合同》亦与城南公司无关联，且真实性存疑。自来水公司认为：上列事实均为一审法院认定的事实，能够清晰地证实孟斌在购买案涉商品房时主观上存在重大过错，且未向城南公司履行购房款支付义务，其并不具备要求履行《商品房买卖合同》的权利。一审判决认定孟斌对案涉商品房享有合法占有权利明显缺乏事实和法律依据，属于认定错误；三、孟斌的购房行为不能对抗已为案涉房屋预告登记权利人的上诉人。2014年5月28日，自来水公司与城南公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》并全额履行了房款支付义务。次日，自来水公司与城南公司共同在房屋行政主管部门办理了合同备案和预告登记，《预购商品房运告登记证书》编号为“彭房预彭州市字第××号”。2014年9月22日，严顺权与孟斌在天彭镇富康房屋中介服务部就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》。根据《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定，城南公司在未经上诉人同意的情况下处分案涉房屋，其处分行为不发生物权效力，故孟斌仅能基于其与城南公司合同关系而占有案涉房屋。根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》关于“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。……变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内，登记权利人和占有人的权利不能对抗预告登记权利人”之规定，孟斌对该案涉房屋的权利不能对抗上诉人。 孟斌辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。事实与理由：一、自来水公司所称其与城南公司签订的商品房买卖合同本身就是虚假合同，签订商品房合同已经涉及案涉房屋备案至自来水公司，仅仅是担保相关其自来水安装工程款项的实际给付，但是该担保并非是法定的担保权，而且所谓的自来水安装工程款项截止至2014年9月30日并非是到期应付债权，根据合同所确定的应当是2014年1月15日给付，但是城南公司并未给付，到2014年5月28日也未给付，引发了购房人群体上访事件，政府在处理上访事件时，将已经彻底关闭的网签备案手续又为其特定开通，才有了所谓备案号的出现；二、实际施工完成是2014年10月份，而备案的涉案房屋实际交付时间是2014年9月30日，由城南公司直接向全体购房者进行交付，如果自来水公司是真实的商品房购房人，城南公司应当直接向自来水公司交付。但是城南公司是直接向孟斌交付的，也就是说城南公司一直未认定自来水公司是真实的购房人。自来水公司与城南公司所谓的商品房购买合同只是一个担保合同；三、案涉房屋先由广汉市华盛建筑公司以抵偿工程价款的方式抵偿给俸勇志，俸勇志又将房屋抵偿给严顺权，广汉市华盛建筑公司也明确表示做了实际抵偿，价款由城南公司实际收到，后严顺权通过中介将房屋转让给孟斌，即使该过程中广汉市华盛建筑公司无权处置涉案房屋，城南公司后与孟斌直接签订了商品房买卖合同追认了所有权处置行为，此外孟斌的物管缴纳票据和自来水公司与孟斌签订的供水合同也都能证明孟斌从城南公司合法取得房屋，是涉案房屋的合法权利拥有者。综上，恳请法庭依法驳回自来水公司的上诉请求。 俸勇志辩称：一审法院判决合理，工程已完成、结算以后北控公司才进入的，虽然房屋是通过中介转让给的孟斌，但并不是与俸勇志签订的购房合同，城南公司也认可了该合同。2014年彭州市住建局为了解决房屋供水问题，才在关网的情况下单独给北控公司开放的网签，该网签行为本身就是违规的，请求法院驳回自来水公司的上诉请求。 严顺权辩称：该纠纷是由于俸勇志以两套房屋抵偿工程价款给严顺权，抵偿后严顺权又出卖给孟斌而产生的，彭州法院判决清楚、正确。 城南公司未发表答辩意见。 自来水公司起诉请求：1.请求判令城南公司将位于彭州市天彭镇东大街259号东顺苑1栋4单元17层1704房屋（以下简称：案涉房屋）交付给自来水公司；2.请求判令孟斌腾退案涉房屋并恢复原状；3.请求判令城南公司以已付购房款250883元为基数，按每日万分之一的标准支付自2014年8月31日至实际交付房屋之日止的违约金；4.请求判令孟斌以每月1000元标准赔偿自来水公司自2015年5月1日起至实际搬离之日止的房屋占用损失。 一审法院查明：2013年12月19日，自来水公司与城南公司签订《供水安装工程协议》，约定自来水公司为东顺苑提供临时施工用水、居民生活用水、商业用水、物管用水及消防、绿化用水工程施工。《供水安装工程协议》第二条第1项约定居民生活用水、物管用水、商业用水户表工程包干价为1792180元；第2项约定因消防用水需增大管道口径，增加工程量暂按207820元收取工程费用；第3项约定暂定工程预算总款为2000000元。对于工程款的支付，双方约定协议签订后三天内城南公司支付1400000元，自来水公司在该款到账后，在工程具备施工条件后由城南公司提前两周通知甲方进场施工，次年1月15日前支付600000元工程款。协议签订后，城南公司未依约支付工程款。2014年5月28日，自来水公司与城南公司签订《房屋买卖合同》，约定以250883元的价格购买案涉房屋。同日城南公司出具收据，载明收到自来水公司购房款250883元，该款项系用自来水公司应收取的案涉房屋所在小区应收自来水入户工程款冲抵。次日，自来水公司和城南公司办理了案涉房屋的预告登记，并办理彭房预彭州市字第××号《预购商品房预告登记证书》。2014年8月自来水公司进场施工，2014年10月施工完毕。2012年12月28日，广汉市华盛建筑有限公司与成都市武侯区双新建材经营部签订《涂料装饰合同》，将东顺苑内外墙乳胶漆及腻子工程分包给成都市武侯区双新建材经营部，俸勇志作为成都市武侯区双新建材经营部的委托代理人在该合同签字，并加盖二公司印章。合同约定广汉市华盛建筑有限公司以包括案涉房屋在内的四套房屋用以抵偿工程款。前述合同签订后，俸勇志将该工程转包给严顺权进行施工，并签订《涂料装饰合同》，并以包括案涉房屋在内的两套房屋抵偿工程款。2014年1月20日，工程完工后，广汉市华盛建筑有限公司与成都市武侯区双新建材经营部对工程进行了结算。2014年9月22日，孟斌与严顺权在彭州市天彭镇富康房屋中介服务部撮合下签订《房屋买卖合同》，约定孟斌以360417元的价格向严顺权购买案涉房屋，其中首付100417元，贷款250000元。孟斌当日向严顺权支付定金10000元。2014年9月29日，孟斌交付首付款100417元，严顺权出具收据，俸勇志在该收据上签字。2014年9月30日，孟斌向东顺苑的物业服务公司广汉市南盛物业管理有限公司彭州分公司缴纳案涉房屋的物管费，物业公司出具相应收据，并将案涉房屋的钥匙交付孟斌。孟斌搬入案涉房屋后，缴纳了建渣清运费、出入证管理费等费用，并对案涉房屋进行装修。2014年10月30日，孟斌与自来水公司签订案涉房屋的《城市供用水合同》。2015年5月13日，孟斌与俸勇志、严顺权一并到广汉市，在城南公司处签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，约定以365200元的价格购买案涉房屋，付款方式为一次性付款。2015年5月，自来水公司发现孟斌占用案涉房屋，遂发生纠纷。 一审法院另查明：1.因案涉房屋无法办理银行贷款，孟斌尚未向严顺权支付剩余购房款250000元；2.因城南公司下落不明，自来水公司至今未与城南公司就东顺苑供水安装工程进行结算；3.自来水公司于2014年5月28日与城南公司共签订8份《商品房买卖合同》，总房款为2000000元；4.2016年5月5日，四川省彭州市自来水有限公司变更名称登记为北控彭州自来水有限公司。 一审法院认为，本案的争点在于确定自来水公司对案涉房屋的所享有的权利范围，及该权利的行使边际。一审法院从以下几个方面进行了论述。 一、对于自来水公司与城南公司于2014年5月28日订立的《商品房买卖合同》性质应如何认定问题。自来水公司认为，其与城南公司之间就案涉房屋建立了房屋买卖合同关系，自来水公司基于供水工程合同的约定，取得了对城南公司享有的到期债权，且与城南公司对该到期债权进行了新的约定，即转化为购房款，通过简易交付的方式向城南公司支付了全部购房款，而城南公司在出具收款收据后，即负有向自来水公司交付案涉房屋的义务。孟斌和俸勇志则提出该交付行为不真实，因城南公司在与自来水公司签订合同并出具收据时，自来水公司尚未进行供水工程施工。一审法院认为，自来水公司主张其根据《供水安装工程协议》第二条第1项和第2项的约定，在2014年5月28日已取得了对城南公司2000000元债权的意见并不成立。理由在于，从该合同内容分析，该合同系双务合同，自来水公司负担为城南公司开发的东顺苑小区完成自来水供水安装工程的义务，城南公司承担向自来水公司支付相应工程款的义务。因此，自来水公司取得债权的基础在于其完成合同约定的工程，而非合同签订后，城南公司即负有支付确定工程款的义务。如依自来水公司之意见，在工程尚未施工即取得对城南公司的债权，则工程是否施工、如何施工、工程如何结算对已取得的债权将无法构成影响，亦不符合合同法之公平原则。本案中，自来水公司与城南公司签订《商品房买卖合同》的根本原因在于城南公司无法按照《供水安装工程协议》第二条第1项和第2项的约定支付相应的预付款，而该预付款的目的则在于保证工程施工完毕后，自来水公司工程款债权的实现。因此，自来水公司所主张的到期债权实际应属于工程预付款，具有担保债权实现之目的，亦与合同中“多退少补”、“暂定该项目工程款预算总款”的表述相印证。为保障工程的进行，城南公司以相当于预付款金额的商品房与自来水公司订立买卖合同，商品房的性质应与工程预付款性质一致，系对其后工程款的支付起到担保作用。从此看，虽然从形式上而言，两个合同相互独立，但商品房买卖合同的存在系以保障《供水安装工程协议》中工程款的支付为目的，其从属于《供水安装工程协议》存在。《供水安装工程协议》所形成的债权债务以履行完成而消灭，则《商品房买卖合同》因无履行之基础即时消灭，只有在主合同债务确定且不履行的情况下，《商品房买卖合同》才发生履行之必要。城南公司签订《商品房买卖合同》并出具收据，将价值2000000元的房屋出卖给自来水公司系以房屋的价值替代2000000元现金用以担保供水安装工程工程款的支付，即以房屋所有权的转移对建设工程施工合同的债权发生担保作用。故对自来水公司于2014年5月28日与城南公司签订的《商品房买卖合同》之性质，不应认定为双方基于买卖为目的所订立，而系基于担保债权实现目的而订立，其性质应属担保。 二、自来水公司能否排除孟斌对案涉房屋的占有问题。自来水公司主张，其于2015年5月29日办理了案涉房屋的预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，因该预告登记的存在，故城南公司将案涉房屋出卖给孟斌之行为，不发生物权转让效力，孟斌无权占有案涉房屋。孟斌主张，其与城南公司签订合同并支付相应的价款，城南公司将房屋交付给孟斌占有，故孟斌占有案涉房屋应系合法占有。一审法院认为，《物权法》第二十条产生的基础在于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权”，因此预告登记产生效力的前提是当事人对预告登记的物权享有相应的期待权。本案中，自来水公司对于案涉房屋，其所期待的系用案涉房屋担保将来建设工程施工合同债权的实现，如城南公司不履行支付工程款的义务，则可以用房屋冲抵债务，应属非典型性担保物权。但作为担保物权，其权利是否得到法律之肯定评价，是判断其是否发生权利人所主张目的的根本。然我国对于物权的种类，根据《物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定”，确定了我国系采用物权法定原则，严格限定了物权的种类。而《物权法》和《担保法》并未对此类非典型性担保物权进行规定，且最高人民法院在《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条对此类以签订买卖合同作为债权担保的行为效力未做肯定评价，亦表明人民法院对于此类非典型性担保物权应严格按照物权法定原则予以处理。因此，自来水公司虽对案涉房屋进行了预告登记，但其并不具有合法的物权期待权，故该预告登记不发生《物权法》第二十条所确定的排他效力。对于孟斌对案涉房屋的占有，一审法院认为，孟斌与城南公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应属有效。对于房款的支付，孟斌主张，其系以购买到期债权的方式，以冲抵应付房款，而城南公司在合同约定一次性付清房款的情况下，在房屋交付时向孟斌交付案涉房屋，应认定其以行为认可该以房抵债行为，故孟斌对房屋的占有应属合法占有。综合上述两点，自来水公司无权排除孟斌对案涉房屋的占有。 综上，因自来水公司与城南公司签订的《商品房买卖合同》名为买卖，实为《供水安装工程协议》之担保，且案涉工程尚未进行结算，所担保之债权尚未确定，故对于自来水公司要求城南公司交付案涉房屋并支付违约金的主张，一审法院不予支持。又因孟斌对案涉房屋之占有系合法占有，而自来水公司所主张排除其占有之理由均不能成立，故对自来水公司要求孟斌腾退房屋并赔偿房屋占用损失的主张，一审法院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，一审判决如下：驳回北控彭州自来水有限公司的诉讼请求。一审案件受理费213元，由自来水公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审审理查明案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 根据案涉《供水安装工程协议》约定，案涉供水工程户表工程包干价款为1792180元，因消防用水需增大管道口径的增加工程量暂按207820元预收取工程费用，工程决算时按多退少补原则结清，工程决算款项须在项目通水前结清。案涉供水工程于2014年10月通水投入使用，但城南公司与自来水公司之间至今未进行决算。本院认为，根据以上事实，自来水公司与城南公司签订《商品房买卖合同》并对案涉房屋进行预告登记，实际为城南公司履行《供水安装工程协议》约定的工程款预算总款支付义务，以保证未来工程款的实际支付，即自来水公司与城南公司签订《商品房买卖合同》系以商品房买卖且预告登记的形式为未来工程款的支付提供担保，并不存在真实的商品房买卖的意思表示，自来水公司与城南公司之间名为商品房买卖实则为以商品房备案形式为工程款提供担保。根据物权法定原则，该担保并非是担保物权，而是城南公司和自来水公司之间成立的以他项债权担保原债权实现的非典型性担保，并不具有物权效力，故自来水公司无权排除孟斌对案涉房屋的占有使用。 综上，自来水公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费213元，由北控彭州自来水有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  白福群 审 判 员  何广智 二〇一九年七月十五日 法官助理  崔玉翠 书 记 员  杨珍梅