昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初5999号原告：侬志益，女，1968年10月17日出生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市五华区。原告：王锦程，女，1993年6月1日出生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市五华区。被告：云南碧鸡集团房地产开发有限公司，住所云南省昆明市西山区碧鸡镇苏家村3号。统一社会信用代码：91530112741467425L。法定代表人：袁平。委托诉讼代理人：黄琴，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。原告侬志益、王锦程与被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称碧鸡地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案，依法适用普通程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告侬志益、王锦程，被告碧鸡地产公司的委托诉讼代理人黄琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侬志益、王锦程向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付房屋，并承担自2017年10月18日起至2019年4月2日止的逾期交房违约金66656元；2.被告返还原告2018年2月15日、2018年8月15日、2019年2月15日三次购房补贴合计240174元及未返利违约金237211.60元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年2月15日，原、被告签订了《商品房购销合同》及其补充协议（以下简称该合同），约定原告购买被告开发建设的碧鸡名城14栋第24层2401号商品房（以下简称该房屋），被告向原告交付该房屋的截止日期为2016年9月30日。原告按照被告的要求于2016年2月15日交清了实际购房款1186058元，被告逾期交房共915天，根据合同第七条“交付期限”部分明确约定出卖人(被告)应于2016年9月30日前向买受人(原告)交付商品房，且所交商品房须已取得规划验收合格证，合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”部分并对逾期交房和未按条件交房约定了违约金及其计算方法，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金。合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方己付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。原告依约全额支付了购房款，已经全面履行了自己的合同义务，但被告所建商品房却未能如期交房以致原告不能按照约定期限和条件收房。后原告多番催促并不得已寻求司法救济。现被告应当再支付给原告2017年10月17日后延期交房违约金即66656元（1186058元×0.01%×562天）。原告事先已与被告签订“商品房购销合同”及其补充协议，补充协议第二条“甲方按照房屋总价的年13.5%向乙方支付购房补贴，购房补贴每半年结算一次，乙方可享受购房补贴的年限为三年。自甲方收到乙方支付的全部购房款项之日开始计算。”补充协议第四条“若甲方违反合同第二条，未向乙方支付购房补贴的，甲方除按照约定支付购房补贴外，还应按照购房总款的20%向乙方支付违约金。”按照协议内容乙方应于2018年2月15日、2018年8月15日及2019年2月15日分别收到甲方承诺支付的购房补贴，但乙方迟至2019年4月2日仍未收到甲方承诺的任何一笔购房补贴。原告的权益受到了严重侵害。被告应当支付原告购房补贴240174元（80058元×3次）及未返还购房违约金237211.60元（1186058元×20%）。被告持续逾期交房562天，给原告造成了多方面的损失，应当继续履行合同，并承担全部违约责任。被告碧鸡地产公司辩称，1.原告就本案的诉讼请求已于2017年10月18日起诉过了，违反了一事不再理原则。2.原告计算天数错误，交房违约金的金额也计算错误，如果按照实际逾期天数来计算的话逾期交房违约金应当是63098元。3.双方的确签订了补充协议就购房补贴进行约定，但是该购房补贴的约定明显违反商品房销售管理办法，若按照购房补贴返还金额，计算下来的房价才每平方米5000元多一点，明显违反相关规定，请对该补充协议的效力进行认定。4.原告于2017年10月18日起诉的案件法院已经支持了50000元的购房补贴违约金，但经过法院的审委会讨论后不再支付购房补贴违约金，前述逾期交房违约金以及购房补贴已经足以弥补原告的损失。综上所述，本案不应支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，认定如下：原告侬志益、王锦程提交的身份证复印件，被告碧鸡地产公司表示不清楚，由法院认定。因该组证据与本院庭前核实的身份信息一致，本院予以采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2016年2月4日，被告碧鸡地产公司与原告王锦程签订《碧鸡名城二期客户选房确认单》，记载：“房号14-2401，建筑面积126.42平方米，销售单价10061元，销售总价1271911元，客户姓名王锦程……定房日期2016年2月4日，所选房屋备注：(第一次销售返利直接在所选房源销售总价中扣除），于2016年2月4日交1100000元，销售总价1186058元，于2016年2月15日前应交一次性付款86058元……该房屋申请提前第一次返利6.75%，金额为85853元。该房屋实际总价为1186058元，剩余5次返利从银行放贷之日起的一年开始按房屋总价返利……剩余5次返6.75%按80058元返利，按一次性付清款项之日算起……”同日，被告碧鸡地产公司向原告王锦程出具《收款收据》(编号：NO.3319251、NO.3319252)，确认收到原告王锦程的房款为500000元、600000元。2016年2月15日，被告碧鸡地产公司向原告王锦程出具《收款收据》（编号：NO.3319261），确认收到原告王锦程的购房款86058元。2016年3月30日，原告侬志益、王锦程（乙方）与被告碧鸡地产公司（甲方）签订《商品房购销合同》《合同补充协议》，约定主要内容为：“乙方向甲方购买位于棕树营街道办事处土堆社区碧鸡名城（D地块）第14幢24层2401号房，套内建筑面积102.47平方米，每平方米11574.69元，房屋总价1186058元。甲方应于2016年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”同日的《商品房买卖合同登记备案表》，记载合同登记号为KM2016033016478。同日，原告侬志益、王锦程（乙方）与被告碧鸡地产公司（甲方）还签订了《商品房购销合同补充协议—购房补贴》，约定主要内容为：“甲乙双方于2016年3月30日签订了《商品房购销合同》，甲方承诺对乙方给予一定的购房补贴，以保障购房者的相关权益。一、乙方自愿购买甲方投资开发的位于昆明市西山区近华浦路与西苑浦路交叉口‘碧鸡名城’小区二期14幢24层2401室商品房一套，建筑面积为126.42平方米。二、前述房屋按建筑面积计价，单价为9381.86元每平方米，总价为1186058元，甲方按照房屋总价的年13.5%向乙方支付购房补贴，购房补贴每半年结算一次，乙方可享受购房补贴的年限为三年，自甲方收到乙方支付的全额购房款项之日开始计算。三、乙方在收到甲方承诺支付的最后一笔购房补贴后，乙方就本协议项下房屋与甲方签订的《商品房购销合同》享有单方解除权。四、违约责任：若甲方违反合同第二条约定，未向乙方支付购房补贴的，甲方除按照约定支付购房补贴外，还应按照房屋总款的20%向乙方支付违约金。”2017年，原告侬志益、王锦程将被告碧鸡地产公司诉至本院，请求判令：1.被告承担逾期381天全部违约责任，支付逾期交房违约金41930元；2.返还原告2017年2月15日和2017年8月15日两次购房补贴，共计160116元及未返利违约金237211.60元；3.本案诉讼费由被告自行承担。本院于2017年12月29日作出（2017）云0112民初9528号民事判决书，判决：一、被告碧鸡地产公司于判决生效后十日内支付原告侬志益、王锦程截止2017年10月17日的逾期交房违约金41930元；二、被告碧鸡地产公司于判决生效后十日内支付原告侬志益、王锦程2017年2月15日及2017年8月15日的购房补贴160116元；三、被告碧鸡地产公司于判决生效后十日内支付原告侬志益、王锦程购房补贴违约金50000元。同时，该民事判决书中确认原告侬志益、王锦程于2016年2月15日全额付清购房款1186058元，故其第一次享受购房补贴的时间为2016年8月15日。庭审中，原告侬志益、王锦程认可第一次购房补贴已直接冲抵购房款。庭审中，原告侬志益、王锦程与被告碧鸡地产公司一致陈述涉案房屋至今尚未交付，尚不具备交付条件。本院作出（2017）云0112民初9528号民事判决书后，双方均未上诉。原告侬志益、王锦程陈述，保全费未实际产生。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，原告侬志益、王锦程与被告碧鸡地产公司签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行各自的义务。原告侬志益、王锦程已按照约定的时间向被告碧鸡地产公司全额支付了房屋价款，被告碧鸡地产公司亦应按照约定的时间即2016年9月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给原告侬志益、王锦程，但截至开庭当日，被告碧鸡地产公司仍未将符合约定的房屋交付给原告侬志益、王锦程，其行为已构成违约，按照双方合同的约定（甲方如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期10天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行），被告碧鸡地产公司应向原告侬志益、王锦程按照上述约定标准支付逾期交房违约金。经本院（2017）云0112民初9528号民事判决书确认，被告碧鸡地产公司向原告侬志益、王锦程支付的是截止2017年10月17日的逾期交房违约金41930元，在被告碧鸡地产公司至今仍未交付房屋的情况下，原告侬志益、王锦程有权要求被告碧鸡地产公司支付自2017年10月18日起至2019年4月2日止的逾期交房违约金63098.29元。关于原告要求被告立即向其履行交房义务的诉讼请求，因双方一致陈述涉案小区尚未竣工验收，不具备交房条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，本院不予支持。对于原告侬志益、王锦程主张的购房补贴，被告碧鸡地产公司认为《商品房购销合同补充协议—购房补贴》内容违反《商品房销售管理办法》中规定的房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式来销售商品房的规定，应属无效。但《商品房销售管理办法》属于部门规章，被告碧鸡地产公司违反部门规章的规定应由行政主管部门予以处罚，并不必然导致合同无效。被告碧鸡地产公司应当按照补充协议的约定向原告侬志益、王锦程支付补贴。本院作出的（2017）云0112民初9528号民事判决书中确认，原告侬志益、王锦程于2016年2月15日全额付清购房款1186058元，故其第一次享受购房补贴的时间为2016年8月15日。原告侬志益、王锦程认可第一次购房补贴已直接冲抵购房款。判决由被告碧鸡地产公司向原告侬志益、王锦程支付2017年2月15日、2017年8月15日的购房补贴合计160116元。根据补充协议的约定，被告碧鸡地产公司应根据补充协议向原告侬志益、王锦程支付按年利率13.5%计算的购房补贴，每半年计算一次。结合生效判决确认的原告侬志益、王锦程享受第一次购房补贴的时间，现原告侬志益、王锦程主张2018年2月15日、2018年8月15日、2019年2月15日的购房补贴符合双方补充协议的约定，且上述补贴生效判决并未作过处理，故本院对原告侬志益、王锦程要求被告碧鸡地产公司支付2018年2月15日、2018年8月15日、2019年2月15日的三次购房补贴合计240174元的诉讼请求予以支持。购房补贴已足以弥补原告损失，对于原告侬志益、王锦程主张的购房补贴违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于原告侬志益、王锦程主张的保全费，审理中，原告侬志益、王锦程陈述，保全费未实际产生，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告侬志益、王锦程自2017年10月18日起至2019年4月2日止的逾期交房违约金63098.29元；二、被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告侬志益、王锦程2018年2月15日、2018年8月15日、2019年2月15日的购房补贴合计240174元；三、驳回原告侬志益、王锦程其余的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费8260元（原告侬志益、王锦程已预交），由原告侬志益、王锦程负担2410元，被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司负担5850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  李沙佧人民陪审员  郑发顺二〇一九年七月十五日书 记 员  彭晓娟