贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1062号上诉人（原审原告）：贵州乾唐物业服务有限责任公司。住所地：凯里市北京东路17号。法定代表人：吕琳，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张昌胜、龙建，贵州铁力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨丹，女，1983年11月12日出生，汉族，户籍地贵州省天柱县，住贵州省凯里市。上诉人贵州乾唐物业服务有限责任公司（以下简称“乾唐物业公司”）因与被上诉人杨丹物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初2244号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乾唐物业公司上诉请求：撤销原判中“杨丹在本判决生效之日起五日内支付贵州乾唐物业服务有限责任公司违约金179元”的内容，改判被上诉人支付上诉人违约金897元。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定《物业服务合同》约定“业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交数额的0.3%向乙方支付违约金。”实际上，该合同第九条约定“物业服务费用收取方式：物业服务于每月5日前按月交纳当月的费用，如当月最后一日未交纳物业服务费用的，每逾期一日乙方按甲方欠费总额的0.3%收取违约金。”和第二十二条“业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日按应交数额的0.3%向乙方支付违约金。”对违约金明确约定了被上诉人未按时足额交纳物业服务费的，违约金是每逾期一日按应交金额的0.3%支付，合同并没有约定只按照应交总额的0.3%支付违约金。二、一审法院未按所欠物业服务费金额的30%计算违约金错误。双方签订的合同约定，被上诉人逾期交付物业费，每日按所欠物业费金额的0.3%支付违约金。上诉人在一审中鉴于按照合同约定违约金过高，上诉人则按所欠费用的30%计算违约金符合法律规定，也不违背合同约定和当事人自愿处分原则。然而，一审法院判决按所欠物业服务费总额的6%计算违约金，没有任何事实和法律依据，被上诉人拖欠上诉人物业服务费长达几年，而违约金才几百元，违约成本明显过低，上诉人都是按照合同约定提供了物业服务，没有存在任何的违约，一审却计算违约金这么低，违背双方意愿，对上诉人即守约方极不公平，更没有达到违约金的惩罚功能，达不到督促被上诉人积极改造物业服务合同，按时交纳物业服务费的效果。综上，请求二审法院查明案情，支持上诉人的上诉请求。被上诉人未提出二审答辩意见。乾唐物业公司向一审法院诉请：1.判令被告支付原告2016年6月10日至2018年5月10日的物业服务费2991元；2.判令杨丹承担违约责任，向原告支付违约金897元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2010年4月18日，黔东南大地房地产开发有限责任公司与黔东南大地物业服务有限责任公司签订《大地春城小区前期物业服务合同》，约定由黔东南大地物业服务有限责任公司向黔东南大地房地产开发有限责任公司开发的大地春城小区提供物业服务。之后，黔东南大地物业服务有限责任公司的名称变更为贵州大地联创物业服务有限责任公司。2015年12月15日，贵州大地联创物业服务有限责任公司将名称变更为贵州乾唐物业服务有限责任公司。2017年3月30日，贵州乾唐物业服务有限责任公司与凯里市大地春城小区签订《物业服务合同》，约定由乾唐物业公司管理大地春城住宅小区楼宇共有部分、小区共用设备设施及小区公共部位（包括道路、收费停车场、园林绿化、公共环境、消防、公共秩序维护等）。双方对物业管理服务项目进行了明确，约定物业管理服务费为1.5元/平方米?月；并约定“物业服务费收取方式：物业管理服务费于每月5日前按月交纳当月的费用，如在当月最后一日未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方（乾唐物业公司）按甲方（业主）欠费总额的0.3%收取违约金”。2013年5月5日，杨丹领取了10-1404房屋钥匙，该房屋面积86.69平方米。合同签订后，贵州大地联创物业服务有限责任公司依约向大地春城住宅小区提供物业服务，杨丹也按86.69平方米的住房面积向贵州大地联创物业服务有限责任公司缴纳物业费至2016年6月9日。自2016年6月10日起，杨丹开始拖欠物业服务费，截止2018年5月10日，共欠缴的物业费为2991元。乾唐物业公司在催收未果的情况下向本院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案贵州大地联创物业服务有限责任公司与杨丹签订的《物业服务合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，对其真实性及有效性，本院予以确认。贵州大地联创物业服务有限责任公司按照物业服务合同约定履行物业服务义务后，杨丹作为接受服务的业主，理应按约支付相应的物业管理服务费。杨丹拖欠物业管理服务费的行为，违反了合同的约定，也违反了民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担相应的民事责任。贵州大地联创物业服务有限责任公司对物业费的诉请事实清楚、证据充分、于约于法有据，本院予以支持。关于违约金问题。《物业服务合同》中明确约定“物业服务费收取方式：物业管理服务费于每月5日前按月交纳当月的费用，如在当月最后一日未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方（贵州大地联创物业服务有限责任公司）按甲方（杨丹）欠费总额的0.3%收取违约金”，杨丹未按时交纳物业服务费，应当向乾唐物业公司支付违约金。综合本案的实际情况，本院酌情按欠付物业服务费2991元的6%计算违约金，应当为179元。关于杨丹以乾唐物业公司履行物业服务义务存在瑕疵等抗辩意见，因其未能提供证据予以证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杨丹在本判决生效之日起五日内支付贵州乾唐物业服务有限责任公司2016年6月10日至2018年5月10日的物业服务费2991元及违约金179元；二、驳回贵州乾唐物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由杨丹负担。在二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，案涉《物业服务合同》第二十二条约定：未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日按应交数额0.3%支付违约金。乾唐物业公司在一审庭审称合同约定的违约金过高，自动调整为按所欠费用的30%计算违约金。一审法院结合本案案情，酌情按所欠物业服务费的6%支持违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本院认为，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，衡量违约金是否过高是违约造成的损失，因此，即便违约方故意违约，但如果没有造成损失，也不应支持过高的违约金。本案中，被上诉人杨丹虽未按合同约定履行交纳物业服务费用的合同义务，构成违约，但乾唐物业公司在履行合同也存在不尽人意之处，被上诉人杨丹所在大地春城小区业主均反映该小区物业管理中各种服务不在位的问题，虽未能提交证据证明具体情况如何，但群众对物业服务不满意并在诉讼中当庭陈述也是反映问题的一种方式。同时，乾唐物业公司也未能举证证明被上诉人违约所造成的损失是其上诉主张的所欠物业服务费用的30%。因此，一审法院根据公平原则和诚实信用原则酌情按照所欠物业服务费的6%支持违约金，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院予以维持。上诉人提出一审法院违约金支持过低，违背双方意愿也没有达到违约金的惩罚功能，其上诉理由没有事实依据也没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，贵州乾唐物业服务有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贵州乾唐物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 欧阳平审判员 王 珺二〇一九年七月十五日法官助理罗维书记员杨正英