云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终902号上诉人（原审被告）：保明礼，男，回族，1967年4月23日生，住云南省曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：姚超，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：徐宏章，男，汉族，1976年7月12日生，住云南省曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：张瑞，女，汉族，1976年12月12日生，住云南省曲靖市麒麟区。徐宏章、张瑞的共同委托诉讼代理人：徐博、段璎轩，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：云南昆湛经贸有限责任公司，住所地昆明市人民中路明昌大厦1号楼18层A座。法定代表人：王知刚。上诉人保明礼因与被上诉人徐宏章、张瑞、原审被告云南昆湛经贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初3467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人保明礼上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人所应承担的担保责任已经超出了担保时效，上诉人依法不应当承担责任。根据原审被告向被上诉人出具的付款承诺约定，原审被告尚欠被上诉人自2016年1月19日至2018年1月19日的租金788073.3元，并于2017年8月31日前全额支付2016年1月19日至2017年1月19日的租金384426元，上诉人作为连带保证人签字确认，但《租金支付承诺书》中并未对担保人的担保期限进行明确约定，根据担保法规定，未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，对于2016年1月19日至2017年1月19日期间的租金，明确约定履行期限为2017年8月31日，后延长的履行期限为2017年10月31日，担保期限应当自2017年11月1日起计算六个月，被上诉人起诉时间是2018年6月22日，已经超过六个月。一审法院以约定不明计算两年的保证期间属于适用法律错误。被上诉人徐宏章、张瑞辩称，一审认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人自认2017年7月4日出具承诺书并未对担保人担保期间进行明确约定，足以表明其自认是约定不明确并不是没有约定，上诉人对保证期间起算时间计算点及计算方法是错误的，上诉人认为保证期间起算点是2017年11月1日，是对法律规定的错误理解，主债务履行期限不是在2017年11月1日届满，租赁标的房屋占用至今仍然未归还并租金拖欠至今，在租金承诺书中明确约定保明礼承担连带债务范围包括自2016年1月19日至2018年1月19日的租金、迟延归还租赁房屋应承担的占用费、诉讼费、律师费、执行费、水电费、垃圾清运费、物管费，上诉人在一审提供的电费收款收据是主债权的组成部分，该项主债权是在2018年6月21日才形成，不存在超过保证期间。该份承诺书表述为在交接房屋之前，在债务结清交接之前承担连带责任，是保明礼与云南昆湛经贸有限责任公司对保证期间的承诺，应在房屋交接后两年内承担保证责任。请求驳回上诉，维持判决。徐宏章、张瑞向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告昆湛经贸公司签订的《房屋租赁合同》，并由被告昆湛经贸公司将租赁标的物完整返还原告；2.被告昆湛经贸公司向原告支付至租赁合同解除之日止的房屋租金，自2016年1月19日起暂计算至2018年6月22日止为966894.58元；3.被告昆湛经贸公司向原告支付逾期支付租金的违约金105957.42元；4.被告昆湛经贸公司按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，支付自合同解除之日起至租赁标的物完整返还原告之日止的房屋占用费；5.被告昆湛经贸公司向原告支付自2018年1月19日起至2018年5月31日止的物业费4282.20元、自2018年3月28日起至2018年5月31日止的电费1076.40元，并按照同期人民银行贷款利率标准支付物业费及电费的资金占用费；6.被告保明礼对上述第二至五项付款义务承担连带责任；7.两被告承担本案的律师费及全部诉讼费用。庭审时，原告明确第七项诉请的律师费为39731元。一审法院认定事实：被告保明礼原系昆湛经贸公司的法定代表人，现未再担任该公司法定代表人，但系该公司的实际控制人。2015年1月19日，被告昆湛经贸公司（乙方）与两原告签订《房屋租赁合同》（甲方），承租两原告所有的位于曲靖市麒麟区部分商铺作为办公用房。《房屋租赁合同》约定：租赁期限为5年，即自2015年1月19日起至2020年1月19日止(包括首尾两日)；首年租金为366120元，以后每年租金在上一年基础上递增5%，乙方承租该房屋所支付的相应费用包含租金、物业管理费、水电费、垃圾清运费等与房屋使用相关的费用，租金价格不含物管费、水电费、垃圾清运费等乙方应出费用；第一次租金支付为租赁合同签订后三个工作日内,租金按年一次性支付,每年1月1日前支付该年度租金；乙方应按合同约定的方式和期限向甲方支付租金及相关费用，若未按约定支付租金及相关费用，除应付租金及相关费用外，乙方还应向甲方支付相当于三个月的租金作为违约金，不得索要装修费用。合同签订后,被告未按约定向两原告支付自2016年1月19日以后的租金及相关费用。经原告方催要，被告昆湛经贸公司、保明礼于2017年7月4日向原告方出具《租金支付承诺书》,确认尚拖欠原告方2016年1月19日至2018年1月19日期间的租金788073.3元，承诺于2017年8月31日前全额支付2016年1月19日至2017年1月19日的租金384426元,若到期未支付该笔租金，则无条件全部退还承租房屋，迟延退还的，按同等租金标准支付房屋占用费。还承诺因未按期退还房屋、支付租金导致需要通过法律途径收回房屋及租金的，由此产生的诉讼费、律师费、执行费等全部由昆湛经贸公司承担。并承诺付清承租期间的所有水电费、垃圾清运费、物管费等应由承租方支付的费用。被告保明礼作为连带保证人在上述《租金支付承诺书》上签名按印，承诺对以上债务承担连带责任，直至承租方与出租方交接房屋前。后两被告未按期履行上述承诺，又于2017年8月31日向原告方出具一份《租金支付承诺书》，承诺于2017年10月31日前付清2016年的租金384426元，到期未付清，自行搬离承租房屋，不做任何破坏交还出租方；合同未付租金及因拖欠租金产生的额外费用，出租方按租赁合同约定进行追偿。被告保明礼也作为连带保证人在此份《租金支付承诺书》上签名按印。因两被告未按约定及承诺书支付房屋租金、物业费、电费等，原告提起诉讼。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人有权解除合同，以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定,本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，也不损害他人合法权益，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。被告昆湛经贸公司本应按合同约定向原告支付租金，然而，其并未按期支付，经原告催告后，其两次作出承诺，但仍未按承诺的期限支付租金，被告昆湛经贸公司的行为已严重违反合同约定，原告要求解除合同并支付租金、返还租赁物的请求符合法律规定，予以支持。被告昆湛经贸公司仅支付租金至2016年1月18日，2016年1月19日之后的租金未予支付，其应按租赁合同约定向原告支付自2016年1月19日至合同解除之日止的租金及合同解除次日至租赁房屋返还原告之日止的房屋占用费，暂计至起诉之日（2018年6月22日）租金为966894.58元。原告要求被告昆湛经贸公司按三个月租金支付违约金105957.42元，符合双方合同约定及法律规定，予以支持。原告要求被告昆湛经贸公司支付2018年1月19日至2018年5月31日的物业管理费4282.20元、2018年3月28日至2018年5月31日的电费1076.40元，符合双方合同约定，且物业管理费、电费由被告昆湛经贸公司使用租赁物期间产生，予以支持。要求按照同期人民银行贷款利率标准支付物业费及电费的资金占用费，合同对此未作约定，不予支持。两被告于2017年7月4日向原告作出承诺后，又于2017年8月31日再次作出承诺，后一次承诺主要对支付租金的期限进行了延长,并未对其前一次所作承诺的效力进行否定，故2017年7月4日所作承诺仍具有法律效力。被告昆湛经贸公司于2017年7月4日向原告承诺因其未按期退还房屋、支付租金导致原告通过法律途径维权产生的诉讼费、律师费、执行费等由其承担，系其真实意思表示，原告依据发票要求其支付律师费39731元,于法有据，予以支持。作为连带保证人，被告保明礼承诺对租金、诉讼费、律师费、执行费及承租期间的所有水电费、垃圾清运费、物管费等应由承租方支付的费用承担连带保证责任，直至承租方与出租方交接房屋前。该保证期间不明确，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条的规定，应为主债务履行期届满之日起2年。按照被告方两次作出的承诺，该保证期间自2017年10月31日至2019年10月30日止，故被告保明礼的保证尚在保证期间内，原告要求其承担保证责任于法有据，予以支持。其抗辩担保已超过保证期间不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：一、解除原告徐宏章、张瑞与被告云南昆湛经贸有限责任公司于2015年1月19日签订的《房屋租赁合同》，被告云南昆湛经贸有限责任公司于判决发生法律效力后十日内将位曲靖市麒麟区层部分商铺返还原告徐宏章、张瑞；二、被告云南昆湛经贸有限责任公司按照《房屋租赁合同》的约定向原告徐宏章、张瑞支付自2016年1月19日起至起诉之日（2018年6月22日）的租金966894.58元及自2018年6月23日起至实际返还租赁房屋之日止的租金、房屋占用费；三、被告云南昆湛经贸有限责任公司向原告徐宏章、张瑞支付违约金105957.42元；四、被告云南昆湛经贸有限责任公司向原告徐宏章、张瑞支付自2018年1月19日至2018年5月31日的物业管理费4282.20元及自2018年3月28日至2018年5月31日的电费1076.40元；五、被告云南昆湛经贸有限责任公司向原告徐宏章、张瑞支付律师费代理费39731元；六、被告保明礼对上述第二至五项债务承担连带保证责任；七、驳回原告徐宏章、张瑞的其他诉讼请求。案件受理费14504元，由被告云南昆湛经贸有限公司、保明礼承担。二审中，双方均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人保明礼上诉主张保证期间已过，上诉人不应承担保证责任。在云南昆湛经贸有限责任公司于2017年7月4日出具的《租金支付承诺书》中，保明礼作为连带保证人签名按印，承诺其“本人对于上述债务承担连带责任，判断依据为承租方与出租方交接房屋之前”，“上述债务”包括2016年1月19日至2017年1月19日租金、迟延退还房屋的占用费、通过法律途径收回房屋及租金产生的费用、承租期间所有水电费、垃圾清运费、物管费等。后因未按期履行上述承诺，云南昆湛经贸有限责任公司于2017年8月31日再次出具一份《租金支付承诺书》，保明礼作为连带保证人签名按印，承诺于2017年10月31日前付清2016年的租金384426元，到期未付清，自行搬离承租房屋，不做任何破坏交还出租方；合同未付租金及因拖欠租金产生的额外费用，出租方按租赁合同约定进行追偿。在前一份《租金支付承诺书》中，承诺承担连带责任期间是承租方与出租方交接房屋之前，被上诉人与云南昆湛经贸有限责任公司至今仍未交接房屋，云南昆湛经贸有限责任公司也未履行支付租金义务，故一审适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条的规定，认定保证期间为主债务履行期届满之日起二年并无不当，被上诉人主张上诉人承担保证责任的主张成立。上诉人保明礼的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人保明礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14504元，由上诉人保明礼负担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  廖 锐审判员  孙靖然二〇一九年七月五日书记员  蔡 霞