湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再212号再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：刘强，男，1984年7月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：唐招峰，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。再审申请人（一审原告，二审被上诉人）：周梅芳，女，1989年4月15日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：刘强，系周梅芳之夫。被申请人（一审被告，二审上诉人）：湖南博长房地产开发有限公司，住所地湖南省冷水江市轧钢路（冷水江钢铁总厂办公楼五楼）。法定代表人：庞勇。委托诉讼代理人：刘坤，湖南正湘律师事务所律师。再审申请人刘强、周梅芳因与被申请人湖南博长房地产开发有限公司（以下简称博长公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终3522号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月9日作出（2018）湘民申2246号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭于2019年5月13日公开开庭进行了审理。再审申请人周梅芳的委托诉讼代理人即再审申请人刘强以及刘强的委托诉讼代理人唐招峰，被申请人博长公司的委托诉讼代理人刘坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强、周梅芳再审请求：撤销二审判决，维持一审判决，即再审改判博长公司承担违约金25065元，并由博长公司承担诉讼费用。主要理由如下：1.二审判决适用法律错误。一审、二审法院均认定博长公司违反合同约定并承担违约责任，却不顾合同约定，根据一审法院的另一判决将购房合同的违约金调整为日万分之一，并要胜诉的再审申请人承担诉讼费，明显不当。2.一审、二审判决均存在事实认定错误，博长山水家园实际竣工验收备案日期为2017年4月28日，而非一、二审判决认定的2016年12月17日竣工验收备案，系事实认定错误。博长公司答辩称，刘强、周梅芳并未提交证据证明其存在损失，并且据相关规定，博长公司认为违约金过高，可以请求法院调整违约金。二审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持二审判决。刘强、周梅芳向一审法院起诉请求：判令博长公司支付违约金25065元。一审法院认定事实：2016年5月17日，双方当事人签订《长沙市商品房买卖合同》，约定由刘强、周梅芳购买博长公司开发建设的位于长沙市雨花区。房屋总面积85.70平方米，房屋总价款444421元。刘强、周梅芳于本合同签订之日交付首付款144421元，剩余300000元采取银行按揭贷款的方式支付。合同另约定，博长公司应当于2016年8月31日前交付涉案房屋，并具备以下要求：1.已经竣工验收备案；2.供水、供电、燃气、电话网络线路接通等。如博长公司逾期未超过30日交付房屋，则按已付房款万分之三每日向刘强、周梅芳支付违约金，超过30日交付房屋，刘强、周梅芳有权解除合同并要求支付已付房款5%的违约金，刘强、周梅芳也可以要求继续履行合同并要求博长公司支付已付房款万分之三每日的违约金，合同另对其他事项进行了详细约定。刘强、周梅芳按约支付了购房首付款并申请了银行按揭贷款。缴纳了房屋的税费及物业维修基金，履行了合同义务。2016年8月17日，博长公司通过邮寄的方式通知刘强、周梅芳交房，刘强、周梅芳陈述，收到交房通知后，立即前往涉案住房查看，发现水电尚未接通，部分工人仍在施工，刘强、周梅芳在要求博长公司出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《工程竣工验收备案表》未果后，拒绝办理收房手续。另查明，博长公司于2016年9月28日就涉案博长山水佳园6栋申请竣工验收备案，并最终于2016年12月17日将竣工备案文件全部收讫，完成备案。刘强、周梅芳另陈述，已经于2017年4月份缴纳物业费入住涉案小区。一审法院认为，双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，博长公司虽于2016年8月17日邮寄通知刘强、周梅芳办理交房手续，但此时博长公司所建设的涉案博长山水佳园6栋并未经竣工验收合格，因此刘强、周梅芳有权拒绝收房。博长公司虽最终于2016年12月17日完成竣工验收备案手续，但之后并未通知刘强、周梅芳前来交房。博长公司系本案违约方，在房屋达到交付条件后未及时通知刘强、周梅芳交房的法律后果应当由博长公司自行负担。因此认可刘强、周梅芳方的陈述，刘强、周梅芳于2017年4月份收房并入住涉案房屋。《长沙市商品房买卖合同》明确约定，博长公司逾期交付房屋的，每逾期一天，应当支付已付房款万分之三的违约金，现刘强、周梅芳主张从2016年9月1日至起诉之日即2017年3月7日的违约金25065元（188天×444421元×0.03%），应予以支持。一审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：博长公司于判决生效之日起七日内向刘强、周梅芳支付逾期交房违约金25065元。本案受理费427元，由博长公司负担。博长公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判博长公司不承担违约金。二审审理查明，在一审法院（2017）湘0111民初1218号、1378号案件中，博长公司因逾期交房向买受人支付违约金，违约金由日万分之三调整为万分之一。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。二审法院认为，双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》明确约定博长公司应当于2016年8月31日前交付涉案房屋。博长公司在通知刘强、周梅芳交房时涉案房屋尚不具备交房条件。而在涉案房屋具备交房条件时，博长公司却未通知刘强、周梅芳，因此，一审判决认定博长公司违反合同约定并承担违约责任并无不当。基于一审法院就同一小区类案的违约金进行了调整，为保证案件裁判尺度的统一，酌情将违约金标准由日万分之三调整为万分之一。综上，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1370号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1370号民事判决第一项为：博长公司于判决生效之日起七日内向刘强、周梅芳支付逾期交房违约金8355元。三、驳回博长公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费427元，二审诉讼费427元，共计854元，由博长公司负担700元，刘强、周梅芳负担154元。本院再审过程中，刘强、周梅芳提交从长沙市建设工程质量监督网站下载打印的备案竣工表，拟证明涉案房屋实际竣工之日为2017年4月28日。博长公司质证认为，该证据的真实性无法查实，且与本案没有关联性。申请人在该日期之前就已经使用房屋。本院经审查认为，刘强、周梅芳在二审期间未对一审法院认定的事实提出异议，且实际竣工之日的具体时间不影响本案违约金的计算，对该证据不予采信。本院再审对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为二审改判调整违约金是否正确。首先，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”涉案违约金条款系由博长公司提供的合同中约定的格式条款，根据上述规定，举重以明轻，在对该格式条款没有争议且系提供格式条款一方违约的情况下，更应严格遵守违约金条款。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”是否降低违约金需要综合全案进行考量，是否超过损失的百分之三十亦只是其中的一个衡量因素。本案中刘强、周梅芳对于逾期交房没有过错，合同约定的万分之三的违约金标准并未明显过高。第三，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。”一审法院认定事实清楚、适用法律正确，二审法院以一审法院已对同一小区类案的违约金标准进行调整为由，将本案的违约金标准由万分之三调整为万分之一，明显没有法律依据，显属不当。综上所述，刘强、周梅芳的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终3522号民事判决；二、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初1370号民事判决。本案一审案件受理费427元、二审案件受理费427元，共计854元，由湖南博长房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙建立审判员  吴爱莲审判员  郑一兵二〇一九年七月十二日法官助理黄理书记员伍晶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……