江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0602民初369号原告（案外人）：葛许俊，男，1968年11月30日出生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：单敏，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤玲玲，北京大成（南通）律师事务所律师。被告（申请执行人）：张建委，男，1968年4月27日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：张健，江苏濠阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱娅瑜，江苏濠阳律师事务所律师。第三人（被执行人）：南通铭基置业有限公司，住所地南通市通州区石港镇石西居四组。法定代表人:陈飞。第三人（被执行人）：南通珠峰光电科技有限公司，住所地如皋市长江镇（如皋港区）疏港路228号。法定代表人：朱峰。第三人（被执行人）：江苏凯业装饰材料有限公司，住所地如皋市搬经镇群岸村六组。法定代表人：李凯锋。第三人（被执行人）：李凯锋，男，1978年4月14日出生，汉族，住南通市通州区。第三人（被执行人）：南通秀岛旅游开发有限公司，住所地南通市通州区五接镇开沙岛。法定代表人：董玉静。第三人（被执行人）：朱峰，男，1978年6月14日出生，汉族，住南通市通州区。第三人（被执行人）：董玉静，女，1977年4月15日出生，汉族，住南通市通州区。第三人（被执行人）：朱锦华，男，1953年9月27日出生，汉族，住南通市通州区。第三人（被执行人）：蒋乔英，女，1952年6月26日出生，汉族，住南通市通州区。第三人（被执行人）：陈飞，男，1974年5月18日出生，汉族，住南通市通州区。原告葛许俊与被告张建委、第三人南通铭基置业有限公司、南通珠峰光电科技有限公司、江苏凯业装饰材料有限公司、李凯锋、南通秀岛旅游开发有限公司、朱峰、董玉静、朱锦华、蒋乔英、陈飞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛许俊及其委托诉讼代理人单敏、汤玲玲、被告张建委的委托诉讼代理人朱娅瑜到庭参加诉讼。第三人南通铭基置业有限公司、南通珠峰光电科技有限公司、江苏凯业装饰材料有限公司、李凯锋、南通秀岛旅游开发有限公司、朱峰、董玉静、朱锦华、蒋乔英、陈飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加审理。本案现已审理终结。经审理查明，张建委与南通珠峰光电科技有限公司、江苏凯业装饰材料有限公司、李凯锋、南通秀岛旅游开发有限公司、朱峰、董玉静、朱锦华、蒋乔英、陈飞、南通铭基置业有限公司民间借贷纠纷一案审理过程中，本院依据张建委的申请，于2017年7月31日作出（2017）苏0602民初4016号民事裁定：冻结被申请人南通珠峰光电科技有限公司、江苏凯业装饰材料有限公司、李凯锋、南通秀岛旅游开发有限公司、朱峰、董玉静、朱锦华、蒋乔英、陈飞、南通铭基置业有限公司银行存款人民币650万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。本院(2017)苏0602执保620号案件对（2017）苏0602民初4016号民事裁定予以实施，于2017年8月14日依法作出（2017）苏0602民初4016号协助执行通知书，查封南通铭基置业有限公司位于通州区石港镇金枫苑小区1号楼103室等房产。2017年12月28日，本院作出（2017）苏0602民初4016号民事判决：一、被告南通珠峰光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性归还原告张建委借款本金人民币350万元；二、被告南通珠峰光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张建委逾期利息（以本金350万元为基数，按年利率24%，从2014年10月5日计算到实际给付之日为止）；三、被告南通珠峰光电科技有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张建委律师代理费人民币10万元；四、被告江苏凯业装饰材料有限公司、李凯锋、南通秀岛旅游开发有限公司、朱峰、董玉静、朱锦华、蒋乔英、陈飞、南通铭基置业有限公司对上述第一、二项判决义务的履行承担连带保证责任，在承担保证责任后有权向被告南通珠峰光电科技有限公司追偿；五、被告南通秀岛旅游开发有限公司、朱峰、董玉静、朱锦华、蒋乔英、陈飞、南通铭基置业有限公司对上述第三项判决义务的履行承担连带保证责任，在承担保证责任后有权向被告南通珠峰光电科技有限公司追偿。该判决生效后，张建委于2018年4月28日向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2018）苏0602执1469号。执行中，本院于2018年10日17日作出（2018）苏0602执1469号之一执行裁定：拍卖被执行人南通铭基置业有限公司名下的位于南通市通州区金枫苑预售的住宅13套（1号楼：103、105、205、402、702、705、802；2号楼：101、504、601、604、704、804），拍卖所得价款偿付相应执行款项，并张贴执行公告。案外人葛许俊提出异议称，案涉房产被司法查封前，其即与南通铭基置业有限公司签订商品房买卖合同，购买通州区石港镇金枫苑1号楼103室及5号车库，同时，其已支付了该房屋的购房款。2017年6月，葛许俊交付了物业费和公共维修基金。2017年12月4日，葛许俊申请仲裁要求南通铭基置业有限公司交付房屋，此后南通铭基置业有限公司交付了房屋，葛许俊已经入住。请求解除对案涉的查封、拍卖。本院2018年12月28日作出（2018）苏0602执异195号执行裁定书，驳回葛许俊的异议申请。原告葛许俊遂提起案外人执行异议之诉。原告葛许俊向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行南通市通州区石港镇金枫苑1号楼103室房产，解除对该房产的查封。2、请求确认上述房产归原告所有。3本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告南通铭基置业有限公司于2016年10月18日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以547005元的价格购买被告南通铭基置业有限公司位于南通市通州区车库。原告于签订合同当日支付购房款60万元。同日原告向沙效琴名下尾号为7779的农行卡转账60万元，而该卡一直由南通铭基置业有限公司法定代表人陈飞负责保管使用，且该卡同日向南通铭基置业有限公司转账50万元。南通铭基置业有限公司于同日出具金额为54.7万元购房款收据。同时双方约定剩余5.3万元用于购买另一套车库，但南通铭基置业有限公司一直未办理相关购房手续。2017年6月30日，原告交付上述房屋的物业服务费，2017年11月12日葛许俊验房并签收房屋验收单。2017年12月4日，原告向南通仲裁委员会申请仲裁，要求南通铭基置业有限公司履行上述商品房买卖合同，将案涉房屋及车库交付给原告。后在仲裁过程中，南通铭基置业有限公司与2017年12月中旬向原告交付了房屋，原告撤回仲裁申请。2017年12月29日，原告缴纳了公共维修基金。原告在保全裁定作出之前已经实际支付了全部购房款及物业服务费，案涉房产虽未办理房屋产权过户登记手续，但责任不在原告，原告主观上无过错。被告张建委辩称，原告与被告南通铭基置业有限公司签订商品房买卖合同时，案涉金枫苑项目已经取得预售许可证，有条件办理合同备案手续，但案涉商品房买卖合同未经备案，不具有公信力，形成时间的客观真实性也不能确定，因此不能对抗司法查封及第三人。原告主张支付的房屋价款与双方约定的房款金额不一致，且高于约定价款，与常理不符。原告提供的葛许俊与沙效琴之间的账户往来除该笔60万元之外，仍有其他转账往来，因此房屋的价款没有客观性证据证明在司法查封前已经支付至50%以上。案涉商品房未经综合验收，不符合法定交付条件。案涉商品房不是原告的唯一住房，原告的诉讼请求不成立，不应当排除对案涉房屋的执行。本院查明，原告葛许俊与被告南通铭基置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，葛许俊购买南通铭基置业有限公司通州区石港镇金枫苑1幢103号房及5号车库，总金额54.7005万元，付款方式为一次性付款；交付期限为2017年6月30日前交付经验收合格的约定的商品房。合同落款日期为2016年10月18日，该合同签订的商品房未办理网上备案。同日，原告葛许俊向案外人沙效琴银行卡转账支付60万元，该卡向南通铭基置业有限公司转账支付50万元。2017年6月30日，葛许俊交付上述房屋的物业服务费。2017年12月4日，葛许俊向南通仲裁委员会申请仲裁，请求南通铭基置业有限公司履行2016年10月8日签订的商品房买卖合同，将通州区石港镇金枫苑小区1幢103室、1幢5号车库交付葛许俊。后在仲裁过程中，南通铭基置业有限公司于2017年12月中旬向原告交付了房屋，后葛许俊申请撤回仲裁申请。2017年12月29日，原告缴纳了公共维修基金。另查明，2017年11月7日，另案异议人季芳向南通仲裁委员会申请仲裁，被申请人为南通铭基置业有限公司，仲裁请求为要求确认双方签订的石港镇金枫苑小区2号楼102室、803室商品房买卖合同合法有效；被申请人配合申请人办理案涉商品房的产权过户手续。2017年12月21日，南通仲裁委员会出具（2017）通仲裁字第151号裁决书，查明案涉通州区石港镇金枫苑小区2号楼102室、803室商品房所在的房地产项目尚未通过房地产项目的综合验收，也未办理房产的初始登记。裁决驳回季芳要求办理产权过户手续的请求。庭审中，原告葛许俊明确，除案涉《商品房买卖合同》约定购买的房屋外，其名下有其他用于居住的房屋。本院认为，本案系案外人基于实体权利对被保全（执行）财产提出的执行异议。原告作为买受人购买被执行人南通铭基置业有限公司开发的的商品房，双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，原告也已支付全部价款，但因原告名下有其他用于居住的房屋或其未在本院查封案涉房产前通过房屋交付实际占有案涉房产，不符合消费者物权期待权、不动产无过错买受人的物权期待权的相关规定，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，原告葛许俊对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条第二项的规定，判决如下：驳回葛许俊的诉讼请求。案件受理费9270元，公告费690元，合计9960元，由原告葛许俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费9270元（开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  陈红兵人民陪审员  吴建华人民陪审员  黄 凯二〇一九年七月十日书 记 员  陆馨玲