安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初2905号原告：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人:林梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐正友，安徽皖都律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠祥云，安徽皖都律师事务所实习律师。被告：周文静，女，1985年10月22日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（以下简称“诚信公司”）与被告周文静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诚信公司的委托诉讼代理人徐正友到庭参加了诉讼，被告周文静经本院公告送达诉状材料及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诚信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业费10835元，公共能耗费962元，支付逾期违约金2167元，合计13964元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，为御景湾小区提供前期物业服务，被告应当遵守协议的约定，按时向原告支付物业费。被告所有的御景湾小区，截止2018年12月31日，该户欠付2012年1月1日至2018年12月31日物业费10835元（93.57×1.4×72+93.57×1.25×12），欠付2010年1月1日至2012年12月31日公共能耗费962元。被告逾期未能交纳物业费，应当根据《前期物业管理服务协议》约定：从逾期之日起按每天应交物业费的千分之三累计的违约金，支付原告逾期违约金，原告现只要求被告按欠付物业费的20%支付违约金2167元。综上所述，被告拒不支付物业费等费用的行为，侵害了原告的合法权益，原告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告周文静未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告周文静原系合肥市瑶海区芜湖路1号御景湾小区业主，房屋建筑面积为93.57平方米。2009年3月5日,诚信公司与周文静签订《御景湾前期物业管理服务协议》一份，约定诚信公司自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止为御景湾小区提供物业管理服务，服务内容包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修善、服务与管理等。物业管理服务费用收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.25元，业主缴纳费用的时间为每月8日前。诚信公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，周文静有权要求诚信公司限期改正,逾期未改正给周文静造成损失的诚信公司承担相应的法律责任；周文静违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，诚信公司有权要求周文静补交并从逾期之日起按每天千分之三的比例交纳违约金，或按《业主公约》和委托管理合同的规定进行催缴。2015年3月,诚信公司与御景湾小区业主委员会签订《御景湾小区物业服务合同》，约定御景湾小区业主委员会聘诚信公司为该小区提供物业服务。物业费收费标准为高层住宅1.4元/平方米/月。物业服务费按半年进行交纳，业主应在半年的中间时间点履行交纳义务。物业费也可预收，但预收期限不得超过6个月。按半年交纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一收取滞纳金。诚信公司未按照合同约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主使用人人身、财产损害的，诚信公司应当依法承担相应的法律责任。合同期自合同签订生效之日起至2017年9月26日止。上述协议及合同对诚信公司服务内容、收费标准及违约责任等均作了约定。合同生效后，诚信公司依约为该小区提供了物业管理服务。自2012年1月1日起，周文静未再缴纳物业管理服务费。诚信公司于2018年6月13日向周文静邮寄《律师函》对2012年1月1日至2018年12月31日的物业费进行催缴，未果后，诚信公司遂诉讼来院。另查明，周文静于2017年6月5日将案涉房屋出卖给案外人王超并办理了产权转移登记。又查明：御景湾小区前期物业收费标准为住宅1.25元/平方米/月，2013年1月经物价部门核准调整为物业综合服务费为高层住宅1.4元/平方米/月。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《御景湾小区物业服务合同》、合肥市物价局文件复印件、律师函复印件、寄件详情单、《房屋所有权登记、转让审核表》以及当事人陈述等证据佐证在卷。本院认为：诚信公司与周文静签订的《前期物业管理服务协议》、与御景湾小区业主委员会签订的《御景湾小区物业服务合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律规定，均合法有效，对诚信公司和周文静均具有约束力，诚信公司、周文静均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。周文静作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处。物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。诚信公司在合同签订后，按照合同约定履行了提供物业服务的义务，并在上述合同到期后仍继续为御景湾小区提供物业服务至今。周文静作为业主，在接受了诚信公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。关于应交物业费的数额，因2017年6月5日周文静已将案涉房屋出卖给案外人王超并办理了产权转移登记，故2017年6月5日之后的物业费，诚信公司应向房屋现业主主张，周文静仅需支付诚信公司2012年1月1日至2017年6月5日的物业费。该期间物业费分两部分计算：第一部分是2012年1月至2012年12月之间的物业费，为12个月，计算标准根据双方约定按1.25元每平方米计算。第二部分为2013年1月至2017年6月5日之间的物业费，为53个月零5天，按照物价局核定的标准每月每平方米1.4元计算。周文静房屋面积93.57平方米，故上述物业费合计8368.27元（93.57×1.25×12+93.57×1.4×53+93.57×1.4÷30×5）。关于诚信公司主张的公共能耗费962元，诚信公司仅提供了部分水电费发票并未提供足够证据予以证明，本院不予支持。关于诚信公司主张的违约金，因本院在审理御景湾小区同期同类型物业服务合同纠纷案件中查明诚信公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，故对于诚信公司主张的违约金本院不予支持。被告周文静经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己抗辩权利的放弃，依法应承担不利后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周文静于本判决生效之日起十日内支付原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司2012年1月1日至2017年6月5日期间的物业费8368.27元；二、驳回原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告周文静负担90元，原告福建省诚信物业管理有限公司负担60元。公告费800元，由被告周文静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  夏毓萍人民陪审员  涂林慧人民陪审员  陆蓉华二〇一九年七月二十五日书 记 员  赵静怡附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。