湖北省武汉市武昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0106民初3354号 原告（反诉被告）：武汉市武昌景深培训学校，住所地湖北省武汉市武昌区友谊大道**F6漫时区**。 法定代表人：汪梅春，该学校校长。 委托诉讼代理人：韩星，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李林林，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武汉福星惠誉置业有限公司，住所地湖北，住所地湖北省武汉市武昌区友谊大道**> 法定代表人：谭少群，董事长。 委托诉讼代理人：向明，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。 被告：福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司，住所地湖北省武，住所地湖北省武汉市武昌区徐家棚街三角路村福星惠誉水岸国际**地块**楼 负责人：夏珊，总经理。 委托诉讼代理人：向明，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。 第三人：武汉苏宁红孩子母婴用品有限公司，住所地湖北省武，住所地湖北省武汉市江汉区解放大道****** 法定代表人：袁静，总经理。 委托诉讼代理人：向海霞，湖北瑞通天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖晶，湖北瑞通天元律师事务所律师。 原告（反诉被告）武汉市武昌景深培训学校(以下简称景深学校)与被告（反诉原告）武汉福星惠誉置业有限公司(以下简称福星惠誉置业公司)、被告福星惠誉商业发展有限公司漫时区分公司（以下简称福星惠誉漫时区分公司）、第三人武汉苏宁红孩子母婴用品有限公司（以下简称苏宁红孩子公司）房屋租赁合同纠纷一案。本案于2018年3月14日受理后，依法由审判员周杰担任审判长，与人民陪审员陈建华、成先彪组成合议庭，于20l8年6月29日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）景深学校委托诉讼代理人韩星、李林林，被告（反诉原告）福星惠誉置业公司与被告福星惠誉漫时区分公司共同的委托诉讼代理人侯威、第三人苏宁红孩子公司委托诉讼代理人肖晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景深学校（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与福星惠誉置业公司签订的《商铺租赁及服务合同》；2、判令解除原告与福星惠誉漫时区分公司签订的《物业服务协议》；3、判令福星惠誉置业公司退还保证金48061.49元，退还租金16122.90元（2018年1月-3月）；福星惠誉漫时区分公司退还物业管理费43962.78元（2018年1月-3月），共计108147.17元；4、判令两被告赔偿原告所有损失，暂计至2018年3月30日损失共计938923.27元。具体如下：（1）员工工资、福利等费用60975.6元（2018年1月-2018年2月工资）；（2）水电费2000元；（3）装修损失（硬装）495500元；（4）器材、教具等现场物资等固定资产202639.07元、绘本图书6004元；（5）学费退费20583元；（6）同期预期学费收入151221元（2017年1月至4月）；5、判令本案全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年7月22日，原告与福星惠誉置业公司签订《商铺租赁及服务合同》，合同约定原告租赁福星惠誉置业公司位于湖北省武汉市武昌区友谊大道118号F6漫时区3-203/210商铺，租赁期间从2016年8月28日至2019年8月27日，租赁用途为青少年及儿童培训。同日，原告与福星惠誉漫时区分公司签订《物业服务协议》，合同约定由福星惠誉漫时区分公司对原告提供物业服务，服务期间从2016年8月28日至2019年8月27日。2018年1月23日，福星惠誉漫时区分公司及第三人苏宁红孩子公司将位于湖北省武汉市武昌区友谊大道118号F6漫时区2层公共区域及部分商铺进行装修，装修产生了大量的粉尘、噪音，二楼电梯停运，原告门口被装修垃圾堵塞等，以上装修导致原告办学环境恶化，安全问题得不到保障，无法满足正常办学条件，学生家长相继退费，原告处员工也因办公环境恶劣而相继离职，已严重影响原告的正常经营活动；且3月份原告学校资质需进行年检，但原告现状无法满足消防、教委等部门的年检要求，面临被取消资质的风险。针对以上，原告通过函告、电话等方式与两被告及第三人进行沟通，并要求两被告尽快解决问题，但两被告与第三人均无视原告的合理诉求，原告于2018年2月1日被迫停止经营。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第二百一十六条规定：“出租人应当依照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”第一百一十二条第一款规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方应此遭受的损失”。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”租赁合同第14.1.1条规定：“甲方应按照本合同约定向乙方提交商铺承租使用。”物业合同第三条第2款约定：“环境保洁：保洁区内做到地台无浮尘、通道无死角、墙面无张贴、玻璃无脏污、厅门无污染、外围无杂物；定期消杀灭虫，保持公共下水道、水管或其他管道清洁、畅通，防止任何垃圾积於、侵蚀或倾倒于公共区域”。原告在租赁合同及物业合同履行过程中按时交纳租金、物业管理费及其他应缴费用，依法依约履行合同义务。但两被告对原告的诉求不予处理的行为导致原告被迫停止经营，两被告的行为已违反了上述法律规定及合同约定，致使原告租赁商铺的目的无法实现。两被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告自身合法权益，现原告诉至人民法院请求依其诉讼请求予以判决。 被告福星惠誉置业公司（反诉原告）、被告福星惠誉漫时区分公司辩称，1、本案中存在两种法律关系，原告与福星惠誉置业公司为房屋租赁合同法律关系、与福星惠誉漫时区分公司为物业服务合同法律关系。原告与两被告就上述两种不同的法律关系分别签订两份不同性质的合同。因两种法律关系引起的纠纷应当通过两个诉讼解决，所以原告应明确本案解决的是何种纠纷，而不能合并起诉。2、福星惠誉置业公司作为商业综合体运营方，对商场进行装修是正常的商业行为。福星惠誉置业公司动用大量资金，对商场内外进行装修，旨在对商场提档升级，提高客户消费体验，增加商场客流量。原告实质为受益方。且福星惠誉置业公司在进行装修前，已经通知装修区域各商户，是在得到各商户同意的情况下施工的。商户既然知晓即将装修的事实，也应当配合商场装修提前与客户进行沟通或者采取其他过渡措施。另外在装修过程，福星惠誉置业公司已对商户采取有效指引、防护等措施，最大程度的降低因装修行为给商户带来的影响。3、原告诉称因装修行为导致家长退费和员工离职，该陈述无事实依据。福星惠誉置业公司的装修期从2018年1月23日至2018年2月7日，仅15天。2月8日即恢复正常。不存在因福星惠誉置业公司装修导致原告无法通过3月份消防、教委等部门的年检。4、福星惠誉置业公司的装修行为客观上对商户的经营会产生一定的影响，但影响程度无法构成合同目的无法实现的条件，所以原告解除租赁合同的诉求无事实和法律依据。5、2018年2月8日装修完毕后，福星惠誉置业公司通过电话、函件等方式要求原告继续营业，但原告均置之不理。一是严重违反房屋租赁合同的关于闭店的约定；二是导致损失进一步扩大，该部分损失应由原告自行承担。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人苏宁红孩子公司向本院陈述意见，1、第三人不应作为本案第三人参加诉讼。原告是基于与福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司签订的《商铺租赁及服务合同》、《物业服务协议》提起的违约之诉，第三人与原告不存在任何合同关系，与本案的处理结果也没有法律上的利害关系，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，不应作为本案第三人参加诉讼。2、原告诉称“福星惠誉漫时区分公司、第三人进行装修导致其不能经营”不属实。福星惠誉漫时区分公司和第三人系两个独立法人，两者不存在任何关系。第三人仅是对自己承租的商铺进行装修，并未和福星惠誉漫时区分公司共同对公共区域进行装修。原告诉称的“福星惠誉漫时区分公司及第三人将位于武昌区友谊大道118号F6漫时区2层公共区域及部分商铺进行装修，装修导致原告无法办学，原告门口被装修垃圾堵塞”等与事实不符。需要说明的是，原告并未对第三人提出诉讼请求，说明其认可第三人并未对其造成任何影响。请求法院依法判决。 被告（反诉原告）福星惠誉置业公司向本院提出反诉请求：1、判令解除双方之间的《商铺租赁及服务合同》；2、判令景深学校立即腾退承租房屋，并将房屋交还于福星惠誉置业公司；3、判令景深学校按照合同约定向福星惠誉置业公司支付2018年4月1日至2018年4月30日所欠的租金5374元[暂计至2018年4月30日，租金（房屋占有使用费）实际计算至景深学校腾退房屋之日止]；4、判令景深学校按照合同约定向福星惠誉置业公司支付2018年4月1日至2018年4月30日所欠的经营管理费2303元（暂计至2018年4月30日，实际计算至被告腾退房屋之日止）；5、判令景深学校以第三、四项诉求确认的欠款金额为基数，按每日0.5%向福星惠誉置业公司支付违约金（从2018年4月1日起算，实际计算至被告清偿之日止）；6、判令本案诉讼费用由景深学校承担。事实与理由：2016年7月22日，福星惠誉置业公司与景深学校签订了《商铺租赁及服务合同》，约定景深学校承租福星惠誉置业公司开发的位于武汉市武昌区友谊大道118号的漫时区商业项目3-203/210号商铺，用于经营景深培训学校。租赁期自2016年8月28日起至2019年8月27日止，共3年。合同签订后，福星惠誉置业公司依约将符合使用条件的承租房屋交付于景深学校承租使用，但景深学校自2018年3月20日起至今无正当理由拒绝向福星惠誉置业公司缴纳租金等费用，违反了合同约定，损害了福星惠誉置业公司的合法权益，致使合同目的不能实现。依据租赁合同15.6条的约定，福星惠誉置业公司有权解除合同。为维护福星惠誉置业公司的合法权益，现福星惠誉置业公司反诉至本院，请求法院依其反诉请求判决。 原告（反诉被告）景深学校辩称：1、同意解除合同，解除合同原因不予认可。福星惠誉置业公司在《商铺租赁及服务合同》履行期限内，未按合同约定及法律规定使租赁房屋持续处于适租状态；导致该房屋不适租的原因并非由原告造成，而是由第三人及福星惠誉漫时区分公司装修导致。2、原告不应向福星惠誉置业公司支付房屋占有使用费、经营管理费。3、原告一直依约履行租赁合同义务，不存在违约行为，不应当支付违约金。 经审理查明：2016年7月22日，福星惠誉置业公司（甲方）和景深学校（乙方）签订《商铺租赁及服务合同》，约定福星惠誉置业公司将其所有的武昌区友谊大道118号漫时区商业项目3-203/210号建筑面积333.81平方米商铺出租给景深学校，用于经营儿童培训，租赁期限自2016年8月28日起至2019年8月27日止。计租日2016年11月28日。景深学校缴纳保证金总额48061.49元，其中履约保证金16123.02元、物业服务费保证金26938.47元、质量保证金5000元。保证金应于2016年7月22日交纳。关于租金：第一个租约年总额为48369.06元；第二个租约年每月每平方米16.1元，即每月租金5374.34元；第三个租约年每月每平方米17.39元，即每月租金5804.96元。租金支付方式，以一个自然季度（三个自然月）为一个交费期，若乙方交纳租金的起始时间已超过半个自然季度的时间节点（各自然季度的半个自然季度的节点分别为2月15日、5月15日、8月15日、11月15日），则乙方的第一个交费期应交纳当前季度不足半个自然季度的租金和下一个自然季度的租金。第一期租金应于2016年8月28日前支付，租金期限为2016年8月28日起至2017年3月31日，应交租金22034.79元。经营管理费支付时间与租金一致，第一租约年6.9元/平方米/月；第二租约年6.9元/平方米/月；第三租约年7.45元/平方米/月。合同第十三条商铺的返还中13.1条约定，因合同期限届满或合同解除等任何原因导致本合同终止之日起10日内，乙方应将商铺返还交付给甲方，并按照甲方要求的返还条件完成商铺的清退及恢复原状（具体返还要求见本合同附件五、附件六）……。13.2条乙方在本合同终止之日起10日内仍未按照13.1约定将商铺交还给甲方并腾退清铺的，乙方应承担在返还商铺之前所产生的一切费用，包括但不限于租金、物业服务费、公用事业费等合同约定的交纳费用。合同第十四条甲乙双方的义务中，14.1.1甲方应按照本合同约定向乙方提交商铺承租使用。14.2乙方义务，14.2.1乙方应按照本合同及附件一“开店条件书”的约定的时间节点及金额支付保证金、租金、物业服务费、整合营销费、公用事业费等合同约定的所有款项。合同第十五条合同提前解除及违约责任。15.2因甲方违约，甲方单方面提出解除本合同的，应向乙方返还实际已交纳的保证金并退还尚未发生的租金及物业服务费等费用，并向乙方支付相当于当年月平均租金标准的3个月的违约金。15.6商铺交付后，乙方未按照本合同约定交纳保证金、租金、物业服务费等合同约定乙方应交纳费用的，逾期交纳超过20日的，甲方有权解除本合同，对乙方未交纳部分，每日加收0.5%的违约金，直至乙方付清所有应缴款项之日止。合同解除后，乙方应按照本合同第十二条约定返还商铺。15.9甲方根据乙方所提供的地址寄出解约通知书，本合同以解除通知书到达乙方之日解除。若甲方按照乙方确认的地址邮寄，因乙方原因无法投递或乙方拒收的，本合同于解除通知书投邮日的第7日解除。合同还对其他权利和义务进行了约定。 签订合同的当日，景深学校（乙方）和福星惠誉漫时区分公司（甲方）签订《物业服务协议》，物业服务期限为3年，自2016年8月28日至2019年8月27日止。物业服务费收费标准，乙方按承租商铺的面积（以租赁合同确定的面积为准）交纳物业服务费，费用标准暂定每月人民币20元/平方米，合计每月人民币6676.2元。物业服务费及有关费用支付方式，乙方应按照租赁合同附件一开店条件书约定的时间节点向甲方支付物业服务费（物业服务费中不包括共用部位、共用设施设备的大、中修和更新改造费，不含有偿服务的费用）、物业服务费保证金、质量保证金、整合营销费及公用事业费等费用。合同第十一条违约责任中第3条，乙方未按照本协议约定交付物业服务费、物业服务费保证金等合同约定乙方应交纳费用的，逾期交纳超过20日的，甲方有权解除本协议，对乙方未交纳部分，每日加收0.5%的违约金，直至乙方付清所有应缴款项之日止。 上述合同订立后，福星惠誉置业公司将上述商铺交付给景深学校承租使用，景深学校向福星惠誉置业公司、福星惠誉漫时区分公司交纳租金、物业管理费等其他费用。 2018年1月23日，福星惠誉置业公司对漫时区的公共空间进行局部改造，同时第三人苏宁红孩子公司对承租的店铺进行装修，次日景深学校向福星惠誉漫时区分公司反映，承租店铺从2018年1月23日下午起前后门被整体围堵，因施工产生的电焊噪音、灰尘、拆卸的垃圾的状态一直持续至2018年1月24日早上10点，致使影响学生无法上厕所，因此导致学校被迫停业。景深学校在2月1日、2月5日分别发函福星惠誉置业公司及福星惠誉漫时区分公司，因施工被迫停止营业，且对方没有明确完工时间，学校正值年检阶段，因房屋消防安全等无法通过检查，学校可能因此取消办学资质。春节前正值秋季班正常上课期间，因施工导致周边环境恶劣，就读学生要求退费，同时无法进行春季招生，丧失黄金招生时间，因此产生的损失应予以考虑。 2018年2月8日，景深学校向相关部门投诉福星惠誉置业公司将学校前门用塑料膜封起无法使用，电梯停用只能走消防通道，因为开发商在装修，噪音和油漆污染严重扰民，招生受到影响，要求核实处理。经相关部门核实，当天装修工程已完工，消除了扰民问题。 2018年2月9日，福星惠誉漫时区分公司对景深学校回函告知已沟通协调其他商户无偿提供卫生间给学校和顾客使用，以解决入厕的问题，“顾客动线”于2018年2月10日左右恢复，请景深学校尽快恢复营业。 2018年3月8日，福星惠誉漫时区分公司函告景深学校按照合同9.4.1的约定在2018年3月13日前恢复营业。 2018年3月13日，福星惠誉漫时区分公司通知景深学校在3月30日前支付拖欠的2018年4月1日至2018年6月30日的租金16122.9元、经营管理费6909.9元、物业服务费20028.6元、空调使用费17024.3元，否则追究违约责任。 2018年3月14日武昌区人民法院受理本案。 2018年4月20日，福星惠誉置业公司通知景深学校解除合同，解除的理由为：自2018年3月21日起至2018年4月9日止景深学校未按约定支付租金16123元、物业服务费、经营管理费、水费等共计44012.7元，已经构成违约。依据《商铺租赁及服务合同》中第15.1款规定解除房屋租赁合同及物业服务合同，保证金及押金48111.5元不予退还，用于冲抵拖欠的费用及违约金和清退还原等费用，并于2018年4月25日前将上述欠费缴纳，办理解约手续。 以上事实有《商铺租赁及服务合同》及附件、《物业服务协议》、《关于尽快恢复学校正常开学条件的通知》、《关于尽快恢复学校正常开学条件的二次函告》、《关于和的回函》、《解约通知》各一份及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点问题是，第一，涉案合同是否应当依法解除；第二，福星惠誉置业公司是否应当赔偿景深学校1047070.44元。 景深学校与福星惠誉置业公司的《商铺租赁及服务合同》在福星惠誉置业公司发出解约通知的第7日即2018年4月27日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，对承租人而言，其合同目的是能够依照租赁合同的有效约定或者依房屋的性质正常使用租赁房屋。租赁合同目的的实施有赖于出租人主要义务的履行。出租人首先有义务将租赁物按约交付给承租人，其次有义务保持租赁物符合约定的用途并且贯穿于整个租赁期间。本案所涉的商铺位于福星惠誉置业公司的“漫时区”商业体内，其性质决定了商业体内商铺的承租人之间、承租人与所有人之间在行使对商铺（不动产）的占有、使用、收益、处理等权益时，客观上必然对相邻的商铺产生影响，相邻的不动产人之间必须承担最低限度的容忍及协助义务。景深学校在选择涉诉商铺从事教育培训的商业活动时，知道或者应该知道相邻商铺在装修时产生的灰尘、噪音等情形所产生的商业风险。合同生效时，福星惠誉置业公司向景深学校交付了符合约定用途的房屋，在合同期限届满前的2018年1月23日至2月8日，福星惠誉置业公司及第三人苏宁红孩子公司对商铺改造，并未毁损涉诉的商铺，且在合理的期限内恢复了景深学校周边的环境，保持租赁物符合约定的用途，福星惠誉置业公司履行了主要义务，并未影响合同目的的实现，景深学校主张解除合同无事实上的依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。《商铺租赁及服务合同》第十五条中15.6约定，景深学校未按照合同交纳保证金、租金、物业服务费等合同约定的费用，逾期交纳超过20日的，福星惠誉置业公司有权解除本合同，对未交纳部分，每日加收0.5%的违约金直至付清所有应缴款项之日止。合同解除后，景深学校按照本合同第十二条约定返还商铺。2018年2月8日，商场的经营环境恢复正常后，经催告，景深学校仍然停止经营。因景深学校未按上述约定期限交纳2018年4月1日起至2018年6月30日的租金16123元、经营管理费6909.9元、物业服务费20028.60元、空调使用费17024.30元。双方解除合同符合法律规定。福星惠誉置业公司于2018年4月20日发出《解除通知》后的第7日双方的《商铺租赁及服务合同》解除。 合同解除后，景深学校无理由继续占有使用涉诉房屋，应将商铺返还给福星惠誉置业公司，并给付自2018年4月1日起至2018年4月27日止的房屋租金、2018年4月27日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费。另外，自2018年4月1日起至房屋返还之日止的经营管理费，亦应按合同约定给付福星惠誉置业公司。福星惠誉置业公司请求景深学校对上述未交纳费用部分，从2018年4月1日起算，按每日0.5%支付违约金，本院予以支持。 景深学校请求福星惠誉公司赔偿1047070.44元，不应支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据房屋租赁合同的性质，其解除的效力不溯及既往，已经履行的不恢复原状。合同解除前，福星惠誉置业公司依约定收取的租金等费用不应返还给景深学校。景深学校请求返还2018年1月至3月的租金16122.90元，本院不予支持。福星惠誉置业公司依据《商铺租赁及服务合同》第十五条中15.6的约定解除合同，由于该条并未对景深学校已付保证金是否返还进行约定，合同终止后福星惠誉置业公司依约收取的保证金应恢复原状。景深学校请求返还保证金48061.49元，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值的，不予支持。景深学校未按约定支付租金导致合同解除，同时，景深学校请求赔偿用于装修的费用，而非装修的残值，其请求赔偿装修损失495500元，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。景深学校主张赔偿员工工资、福利费用、水电费等是学校经营的成本，器材、教具、绘本图书等固定资产仍然是景深学校的财产，不能算作学校的损失，退还已收取的学费（对价）系景深学校对自己财产的处分，与对方的违约行为无因果关系。涉诉商铺所在的商场装修完毕恢复正常后，景深学校未予恢复经营，景深学校主张赔偿的2018年1月至4月同期预期学费收入151221元为可得利益损失，其主张的赔偿金额未扣除经营成本，意味着景深学校不付出任何成本即获取该利益，对此请求本院不予支持。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《商铺租赁和服务合同》第十五条15.2约定，因福星惠誉置业公司违约解除合同，应向景深学校返还实际已交纳的保证金并返还尚未产生的租金及物业服务费等费用，并支付相当于当年平均租金标准的3个月的违约金。按照《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。即使福星惠誉置业公司违约解除合同，也只在约定的损失赔偿额内对景深学校进行赔偿，景深学校的赔偿请求本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。福星惠誉置业公司作为出租人，在履行合同时，应当切实采取有效的措施，认真履行注意义务，在自己的能力范围内保证承租人景深学校的利益最大化，此为合同当事人所承担的附随义务。在装修期间，福星惠誉置业公司在履行附随义务上存在一定过错，造成景深学校停课的直接损失，应当承担相应的赔偿损失的违约责任。比照合同约定的租金等费用以及装修时造成的损害程度，根据公平原则，本院酌定福星惠誉置业公司赔偿景深学校损失20000元。 《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。本案系合同纠纷，诉讼标的分别为房屋租赁合同和物业服务合同，福星惠誉置业公司不同意合并审理，故本案所涉及的物业合同纠纷，应另行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 确认原告（反诉被告）武汉市武昌景深培训学校与被告（反诉原告）武汉福星惠誉置业有限公司之间的《商铺租赁及服务合同》于2018年4月27日解除； 原告（反诉被告）武汉市武昌景深培训学校于本判决生效之日起十日内将位于武昌区友谊大道118号漫时区项目3-203/210号商铺返还给被告（反诉原告）武汉福星惠誉置业有限公司； 原告（反诉被告）武汉市武昌景深培训学校于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉福星惠誉置业有限公司支付2018年4月1日起至2018年4月27日止的租金4770.35元及按每月5374元标准计算2018年4月28日起至商铺返还之日止的房屋占有使用费； 原告（反诉被告）武汉市武昌景深培训学校于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉福星惠誉置业有限公司给付2018年4月1日起至2018年4月27日止的经营管理费暂计2044.31元及按每月2303元标准计算2018年4月28日起至商铺返还之日止的经营管理费； 原告（反诉被告）武汉市武昌景深培训学校于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉福星惠誉置业有限公司以第三、四项诉讼请求确认的欠款金额为基数，按每日0.5%给付2018年4月1日起至商铺返还之日止的违约金； 被告（反诉原告）武汉福星惠誉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市武昌景深培训学校返还保证金48061.49元； 被告（反诉原告）武汉福星惠誉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市武昌景深培训学校赔偿损失20000元； 八、驳回原告（反诉被告）武汉市武昌景深培训学校其他诉讼请求； 九、驳回被告（反诉原告）武汉福星惠誉置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14224元、本案反诉案件受理费25元，合计14249元，由原告武汉市武昌景深培训学校负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长  周 杰 人民陪审员  成先彪 人民陪审员  陈建华 二〇一九年七月十六日 书 记 员  严橄玲