海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民终293号   上诉人（原审原告、执行案外人）：刘某，女，1982年1月4日出生，汉族，住湖南省衡阳县岘山乡祝云村砖瓦组。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：儋州市农村信用合作联社。住所地：海南省儋州市那大镇文化北路东侧那大控规08街区。   法定代表人：钟捷锦，该联社理事长。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：三亚农村商业银行股份有限公司。住所地：海南省三亚市解放二路365号。   法定代表人：赵俊，该公司董事长。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：海南白沙农村商业银行股份有限公司。住所地：海南省白沙黎族自治县牙叉镇牙叉中路187号。   法定代表人：林仕志，该公司董事长。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司。住所地：海南省琼中黎族苗族自治县营根镇海榆路169号。   法定代表人：陈程，该公司董事长。   以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：黄祥锋，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：唐统强，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   原审第三人（被执行人）：儋州天易实业有限公司。住所地：海南省儋州市那大镇伏波东路20号。   法定代表人：颜海珠，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈翔，该公司员工。   上诉人刘某因与被上诉人儋州市农村信用合作联社（以下简称儋州农信社）、三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商行）、海南白沙农村商业银行股份有限公司（以下简称白沙农商行）、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中农信社）、原审第三人儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省第二中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）琼97民初149号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2019年5月17日对本案进行了询问。上诉人刘某、被上诉人儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社的共同委托诉讼代理人黄祥锋到庭参加询问。原审第三人天易公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   刘某上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：原审法院适用法律错误，依法应予纠正。首先，一审法院己确认上诉人与天易公司在查封前签订的《商品房买卖合同》合法有效，且上诉人己支付合同约定的总价款50%，余款尚未交付系天易公司失联所致，非因上诉人自身的原因。同时，上诉人也出具证明证实案涉的房屋是上诉人购买唯一的住宅。因此，上诉人存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八、第二十九条规定的情形，具有排除强制执行的民事权益。其次，一审法院在审理本案中认为“可参照执行异议和复议规定第二十八或第二十九条规定予以判断”，显然与该规定的立法目的相悖。该规定第二十八、第二十九条规定均是关于登记在被执行人名下的不动产提出案外人排除执行的异议规定，旨在保护不动产受让人物权期待权在强制执行中的权利保护。上述规定的适用应根据实际情况和保护弱小消费者正当合法的居住权的立场出发，而不应排除性选择适用，损害弱小消费者正当合法权益。再者，上诉人也在一审中明确表态愿意按照法院的要求将余款付清来排除法院强制执行，这样并没有损害被上诉人的权利。如果对上诉人这一弱小的消费者施以严苛的排除执行条件，无异于剥夺上诉人生存权利的保护。就现代法治理念和以人为本终极关怀来看，生存权利的保护相对于普通债权，甚至抵押权等优先权，无疑处于一个价值的更高位阶，在保护中应当给予倾斜。综上所述，一审判决适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。   被上诉人儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   原审第三人天易公司未提交书面答辩意见。   刘某向一审法院提出诉讼请求：一、停止对儋州市“儋城壹品”项目1栋A单元1205号房产的强制执行；二、确认查封不当，解除对上述房屋的查封；三、本案诉讼费用由儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行与天易公司承担。   一审法院认定事实：2012年12月11日，儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行与天易公司共同签订《海南省农村信用社固定资产社团借款合同》，约定借款金额为7000万元，借款期限为60个月，借款起止时间为自2012年12月11日至2017年12月11日,借款用途为开发建设“儋城壹品”项目。2012年12月11日，被上诉人与天易公司签订了《抵押合同》，约定以天易公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目在建工程89891.42平方米为该笔借款提供抵押担保，并于2012年12月14日在儋州市国土环境资源局、儋州市住房和城乡建设局为上述设定抵押的土地和在建工程办理土地使用权他项登记。儋他项（2012）第449号证书记载的他项权利种类及范围登记为，他项权利：国有土地使用权抵押权；抵押贷款金额：人民币7000万元；抵押期限：5年（2012年12月11日至2017年12月11日）；抵押面积：30478平方米；土地证号为：儋国用（那大）第012591号。登记时间为2012年12月14日的在建工程（期房）抵押登记证明记载，抵押人：天易公司；在建工程坐落：儋州市那大镇大州新村大州路南侧；债权数额：7000万元；抵押物为：1号楼A单元40套、1号楼B单元21套、1号楼C单元30套、2号楼A单元18套、2号楼B单元26套、3号楼A单元148套、3号楼B单元148套、4号楼A单元148套、4号楼B单元148套，合计727套，面积49576.08平方米。登记时间为2013年1月23日的在建工程（期房）抵押登记证明记载的抵押人、在建工程坐落、债权数额与上述登记内容一致，其抵押物登记为：住宅192套、商业楼共3层，合计22042.67平方米。以上两次办理抵押登记的在建工程（期房）面积总计为71618.75平方米，扣除重复抵押登记的××楼两套房的面积122.9平方米，以及被上诉人发函同意解除抵押的192套房面积15907.76平方米，现已实际抵押登记的在建工程（期房）面积为55588.09平方米。   天易公司未按照借款合同的约定偿还借款本金及利息，被上诉人于2015年2月28日向天易公司送达了《宣布借款提前到期通知书》，宣布借款提前到期，并要求其立即偿还全部借款本息。   另查明，一审法院分别于2015年6月11日、2015年8月27日以（2015）海南二中民一初字第9-1号、第9-2号民事裁定书，查封了天易公司位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目房产。（2015）海南二中民一初字第9-1号、第9-2号民事裁定书和协助执行通知书分别于2015年6月11日、2015年8月27日送达儋州市房产管理局。   一审法院于2016年7月13日作出（2016）琼97民初7号民事判决，判决：被上诉人对天易公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目已实际抵押登记的在建工程（期房）面积55588.09平方米在借款64589629.6元本息范围内享有优先受偿权。天易公司不服判决，提起上诉。本院于2017年6月6日作出的（2017）琼民终48号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。   因天易公司不履行生效判决确定的金钱给付义务，一审法院于2018年6月25日以（2018）琼97执恢13号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖天易公司位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权上的“儋城壹品”项目716套房产及相应土地使用权。刘某于2018年7月31日对执行“儋城壹品”商品房项目1栋A单元1205房产提出书面异议。一审法院于2018年8月13日作出（2018）琼97执异68号执行裁定，裁定：驳回案外人刘某的异议请求。刘某不服，遂提起本诉。   再查明，儋州市住房和城乡建设局于2012年5月17日对儋州市园地路与交通路交汇处（那大镇大州新村大州路南侧）儋城壹品项目颁发儋建房售字第（02）号《商品房预售许可证》，预售总建筑面积86872.15平方米，预售对象社会群众。刘某与被执行人天易公司于2015年4月13日签订1份《商品房买卖合同》，约定案外人购买被执行人天易公司开发的预售商品房“儋城壹品”项目1栋A单元1205房产。商品房建筑面积79.49平方米，总价款236880元。合同签订当天即按照合同约定向天易公司支付总房款的50%。被执行人天易公司于2017年12月26日给刘某开立118440元的购房款发票。余下款项至今未支付。   案件审理过程中，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定，列天易公司作为本案第三人。   一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中,刘某作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定予以判断。上述两条规定均是针对执行案外人对被执行的不动产是否享有物权期待权的保护条件，只要执行案外人所提的执行异议符合上述两条规定其中一条规定的条件，均可予以保护。本案中，天易公司于2012年5月17日取得案涉房屋的预售许可证。刘某和天易公司于2015年4月13日签订的《商品房买卖合同》，虽然在人民法院查封前，但刘某已支付的价款为50%，未超过合同约定总价款的百分之五十，且剩余款项至今未支付。可见刘某的诉请既不符合执行异议和复议规定第二十八条又不符合该法第二十条九之规定。综上，刘某主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益无法律依据，故对于刘某的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决驳回刘某的诉讼请求。案件受理费4853.20元，由刘某负担。   本院二审查明，刘某和天易公司于2015年4月13日签订的《商品房买卖合同》中约定：签订合同当天支付总房款的50%，剩余50%购房款于2015年6月30日交房前付清。刘某依约于当日向天易公司支付房款50%。2015年6月11日，“儋城壹品”项目被法院查封，天易公司未能在2015年6月30日交房，刘某未能在2015年6月30日继续支付剩余购房款。   二审另查明，刘某在异议标的物所在地并无其他用于居住的房产。   二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系金钱债权执行案件中案外人所提起的执行异议之诉，可参照执行异议和复议规定第二十八条或二十九条的规定予以判断。刘某作为案外人主张其对执行案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，只要符合上述两条规定之一，均可予以保护。本案二审争议的焦点问题是刘某付款未超过50%，能否适用执行异议和复议规定第二十九条之规定，排除案涉房产的强制执行。本院认为，关于购房款的支付，双方在《商品房买卖合同》中约定：签订合同当天支付总房款的50%，剩余50%购房款于2015年6月30日交房前付清。刘某依约于当日向天易公司支付房款50%，2015年6月11日，“儋城壹品”项目被法院查封，导致刘某未能在2015年6月30日再继续支付剩余购房款。刘某已支付的价款虽未超过总房款的百分之五十，但该数额是基于双方合同的约定，且刘某是严格履行了合同约定，未超过总房款的百分之五十的原因是因为“儋城壹品”项目被法院查封导致刘某客观不能继续付清房款,刘某对此事实的产生并无过错，不应由其承担案涉房产被强制执行的不利后果，刘某又多次表示愿意继续履行合同付清余款配合法院执行，故一审法院适用执行异议和复议规定第二十九条的规定，认为刘某的付款未超过该条所规定的超过合同约定总价款百分之五十的规定,对其主张不予支持，不利于保护刘某作为无过错的购房合同相对人的物权期待权，应予纠正。因此，刘某在人民法院查封之前已签订了有效的购房合同，在异议标的物所在地并无其他用于居住的房产，对支付未超过百分之五十的购房款无过错且愿意继续履行合同义务，其上诉请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。   综上，刘某主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益于法有据，其上诉请求成立，本院应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：   一、撤销海南省第二中级人民法院（2018）琼97民初149号民事判决；   二、不得执行“儋城壹品”商品房项目1栋A单元1205房产。   本案一、二审案件受理费共9706.40元，由被上诉人儋州市农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、海南白沙农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司各自分别负担1213.30元，由原审第三人儋州天易实业有限公司负担4853.20元。   本判决为终审判决。   审判长 赵 晖   审判员 林秋婷   审判员 夏伟伟     二○一九年七月二十一日   书记员 庞 馨   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件   若干问题的规定》   第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。