江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终1734号上诉人（原审被告）：卢和洪，男，1973年4月16日出生，汉族，住赣州市南康区。委托诉讼代理人：黄永海，江西明理律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮超群，江西明理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李强，男，1972年12月26日出生，汉族，住赣州市南康区。被上诉人（原审原告）：陈菊莉，女，1973年11月6日出生，汉族，住赣州市南康区。共同委托诉讼代理人：谢亨芸，江西大榕树律师事务所律师。上诉人卢和洪因与被上诉人李强、陈菊莉房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院（2018）赣0703民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭庭进行了审理。本案现已审理终结。卢和洪上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决第一项和第三项，改判不解除《房屋认购协议》；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定部分事实不清，被上诉人没有资格起诉上诉人。本案所涉《房屋认购协议》系上诉人与案外人黄会进所签订，并非与被上诉人签订。故被上诉人与上诉人之间不存在任何权利义务关系，被上诉人没有资格起诉上诉人。被上诉人称黄会进系其代理人这一情况，上诉人在签订合同之时不知晓。二、上诉人不存在违约行为。上诉人与案外人黄会进签订的《房屋认购协议》第八条中约定，如甲方（即黄会进）原因致房产证办不下来，乙方（即卢和洪）有权不交剩余房款，并不予退房。案外人黄会进未将房产证办至上诉人名下，也未对上诉人作出催款通知与未办证的合理解释，上诉人可以不支付尾款，不退房，所交首付款即为所有购房款。被上诉人对上诉人发出的律师函催告缴款并称上诉人违约与事实不符。上诉人自身并无违反合同的行为，故违约方为案外人甲方黄会进，并非被上诉人乙方卢和洪。综上所述，上诉人认为原审法院认定部分事实不清，为维护自身合法权益，上诉人根据我国相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。李强、陈菊莉答辩称，一审法院认定事实清楚，使用法律关系正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、被上诉人与案外人黄会进签订的委托系双方真实意愿，合法有效，是受法律保护的委托关系。2、上诉人错误理解协议第八条的规定，扭曲了该条款的真实意思，该真实意思是被上诉人将房产证办理好后上诉人就应当向被上诉人交余款、办房产证并不是将房屋过户至上诉人这方，当时双方签订协议时该房子的房产证并没有成功的申办下来。李强、陈菊莉向一审法院起诉请求：1、解除原告委托黄会进与被告于2013年7月4日签订的《房屋认购协议》2、判令被告立即从南康区××安置点3单元601号房（产权证号房权证赣康房字第××号、10××11号）搬离，并腾空该房屋返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月1日，原告李强、陈菊莉与案外人黄会进签订授权委托书一份，言明俩原告委托黄会进处理其所有的位于南康市（现为××）××街××安置点房屋的出售事宜（包括签订房屋买卖合同、商议房屋价格、收取房屋转让款等）。2013年7月4日，黄会进（甲方）基于上述委托与被告卢和洪（乙方）签订《房屋认购协议》一份，协议约定：一、被告购买甲方位于南康市塔圳安置点商住楼三单元601号房屋及27号柴间，房屋面积约为90平方米，柴间面积约为10平方米，交易面积以房屋产权证为准；二、单价均为3620元每平方米，协议总价格为362000元（此款不含办证税费、水电上户等费用）；三、余款支付方式为：1、一次性付款：签订房屋认购协议之日起七日内付清全额房款，享受优惠5%；2、分期付款：签订房屋认购协议之日起，半年内分次向甲方支付房款，享受优惠2%；3、银行按揭：签订房屋认购协议之日起一个月内付清30%首付款（108600元），剩余房款由银行按揭缴清。付款方式由双方协商确定，确定后不得随意更改或逾期，逾期视为违约；四、如乙方单方违约，甲方有权任意处置预约商品房屋，因乙方原因造成银行无法按揭，乙方必须限期缴纳全额房款，否则视为违约；五、双方必须依法依规办理房产过户手续，过户及办证所产生的一切费用由被告承担，水、电上户等费用亦由被告承担；六、如因甲方原因致房产证办不下来，乙方有权不交剩余房款，并不予退房。协议签订当日，被告即向黄会进支付了108600元房屋首付款，余款未付。俩原告于2013年9月向被告卢和洪交付了房屋。另查明，案外人黄会进收取的108600元房屋首付款已转交给了俩原告，俩原告于2015年2月13日为《房屋认购协议》中的房屋及杂间（柴间）办理了产权证，其中房屋产权证号为：房权证××号，为俩原告共同所有，建筑面积为86.95平方米；杂间产权证号为：××号，为俩原告共同所有，建筑面积为12.28平方米。房权证上载明的房屋坐落地址均为东山街办塔圳安置点。2018年5月18日，俩原告委托律师向被告送达了律师函，言明被告以按据付款方式购买原告房屋，但时至律师函作出之日，被告仍未付购房余款，已构成根本违约，仍原告有权单方解除合同，要求被告支付违约金、腾空房屋并将房屋交还俩原告；建议被告收到律师函三日内与原告协商解决方案，逾期原告将向人民法院提起诉讼。一审法院认为，案外人黄会进基于原告的委托与被告签订《房屋认购协议》且在处理委托事项时未向被告披露代理关系，应属隐名代理行为，因黄会进已向俩原告披露了被告，被告庭审时亦陈述于2017年5月份知晓了其所购房屋为原告李强所有，因此，俩原告以本人名义提起本案诉讼，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定，被告辩称俩原告不具有本案诉讼主体资格的主张，一审法院不予支持。被告辩称原告存在欺诈行为，但未向一审法院提交证据证明，一审法院亦不予认定。围绕原告诉讼请求，双方当事人争议的焦点为：被告是否存在违约行为，原告据此要求解除《房屋认购协议》是否符合法律规定。首先，被告称应先办理房屋过户手续再交齐购房款，但因双方当事人对此未作明确约定，而行业交易习惯为先足额交付购房款再行办理房屋过户手续，故一审法院确认应由被告先行支付购房款。其次，被告称其选择的付款方式为按揭付款，原告提交的律师函亦言明付款方式为按揭付款，虽然双方未就按揭付款的具体时间作出约定，但原告于2013年9月即向被告交付了房产，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条的规定，被告应在收到房屋的同时支付购房款。庭审时，原告自认双方约定应在办理好房产证（不动产证）后支付尾款，故一审法院对原告的此项陈述予以认定。因原告于2015年2月13日办理了房屋产权证，于2018年5月18日向被告送达了律师函催收购房余款，但被告未在合理期限内办理房屋按揭贷款或其他按揭贷款手续，亦未向原告（或代理人黄会进）支付购房余款，属被告违约。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告基于被告的违约行为，有权单方主张解除《房屋认购协议》，协议解除后，原告要求被告将房屋腾空后予以返还符合法律规定，但原告亦应将房屋首付款返还给被告。综上所述，对原告要求解除《房屋认购协议》并要求被告腾空房屋后予以返还的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》六十一条、第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陈菊莉、李强（委托案外人黄会进），与被告卢和洪于2013年7月4日签订的《房屋认购协议》二、被告卢和洪于本判决生效后六十日内腾空《房屋认购协议》中载明的房产（房屋产权证号为：××号，杂间产权证号为：××号），并将该房产返还给原告陈菊莉、李强：三、原告陈菊莉、李强在收到本判决第二项载明的房产后三日内退还被告卢和洪购房款108600元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以认定。本院认为，关于诉讼主体资格问题，一审判决认为案外人黄会进属代理行为的认定正确，一方面有被上诉人的授权委托书，被上诉人亦认可该授权行为；另一方面，即使按上诉人一审庭审时亦陈述于2017年5月份才知晓了其所购房屋为被上诉人所有，但上诉人在2013年9月取得了案涉房屋，从事实上说明案外人黄会进处置案涉房屋得到所有权人的认可。因此，作为案涉房屋的所有权人的被上诉人有权向上诉人主张权利，上诉人所称的被上诉人无权起诉其的上诉理由不能成立。关于被上诉人是否存在违约的问题，合同虽有约定如甲方原因致房产证办不下来，乙方有权不交剩余房款，并不予退房，但不管当事人是何种理解，合同并未约定办证的期限，根据查明的事实，被上诉人在2015年2月13日已办理了房屋产权证，符合办证条件，2018年5月18日，被上诉人委托律师向被告送达了律师函后，上诉人仍未缴清剩余房款，此时，上诉人已存在违约行为，在能够办理房屋产权证因未缴清房款而未办理并不能归责于被上诉人方。因上诉人不予支付剩余房款，且占购房款的大部分，导致合同的根本目的无法实现，一审判决解除案涉合同并无不当。综上所述，卢和洪的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  罗 宁审 判 员  王阿婷二〇一九年七月十五日书 记 员  王 佳代理书记员  胡子仪