广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初166号 原告（反诉被告）：刘金妹，女，1953年11月2日生，汉族，初中文化，湖南省邵东县人，桂林宾馆退休职工，住桂林市象山区。 原告（反诉被告）：周良贵，男，1949年7月30日生，汉族，小学文化，广西桂林市人，桂林市旅游车船公司退休职工，住桂林市象山区。 以上二原告共同的委托代理人：刘高政，广西五和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：曾啸威，男，1970年12月21日生，汉族，湖南省邵东县人，高中文化，桂林市棉纺厂退休职工，住桂林市象山区。 委托代理人：何世丽，广西中纬律师事务所律师。 委托代理人：何世辉，广西中纬律师事务所实习律师。 原告刘金妹、周良贵诉被告曾啸威确认合同无效纠纷一案，经本院（2017）桂0305民初1135号民事判决判决后，被告曾啸威不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院。桂林市中级人民法院于2017年11月10作出（2017）桂03民终2549号民事裁定，以当事人二审提交了新证据，导致一审事实部分不清，实体处理欠妥为由发回本院重审。本院于2018年2月28日立案受理后，被告曾啸威向本院提起了反诉。本院依法另行组成合议庭对本案本诉、反诉进行了合并审理。原告刘金妹、周良贵（反诉被告）的委托代理人刘高政，被告曾啸威（反诉原告）的委托代理人何世丽、何世辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘金妹、周良贵向本院提出诉讼请求：1、确认二原告与被告签署的《房屋转让协议书》无效；2、被告曾啸威向二原告返还房屋。事实和理由：二原告系桂林市穿山乡和平村委周家村村民。1996年12月11日，经政府批准，二原告在位于桂林市七星区穿山乡和平村委周家村内建造砖混结构的房屋一栋。2006年10月12日，原告周良贵、刘金妹与被告曾啸威签订《房屋转让协议书》一份，约定：原告自愿将其自建房座落于桂林市七星区穿山乡和平村委周家村内建造砖混结构的房屋一栋（房屋占地面积73.47平方米，总建筑面积147平方米，建筑证号：穿[2000]第×号，建房户：周良贵）转让给被告，房屋总价款62000元。由于被告不是本村村民，违反了有关法律规定，双方签订的《房屋转让协议书》无效。按照法律规定，无效协议所取得的财产，应当予以返还，原告故诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告曾啸威辩称，1、原告主张2006年10月12日签订的《房屋转让协议书》是无效合同理由不成立。本案所买卖的房屋经过乡政府及县、市建设规划部门审核批准，有合法有效的建房批件，未违反法律规定。房屋所占用的宅基地属于原告合法继承而来，其具有宅基地使用权。《房屋转让协议书》是双方当事人真实意思表示，属于有效协议。2、如确认《房屋转让协议书》无效，应当适用《合同法》第五十八条规定折价补偿。 反诉原告曾啸威提出反诉请求：1、判令被反诉人返还反诉人购房款62000元；2、折价补偿房屋翻建费用200000元；3、赔偿反诉人损失2246895元；4、本案的诉讼费等费用由被反诉人承担。庭审过程中，反诉原告变更其第3项诉讼请求为：因涉诉房屋被征收得到的拆迁补偿费、安置费、搬迁费等费用归反诉原告所有。事实与理由：被反诉人周良贵原系桂林市七星区和平村委会周家村人，于1996年进城工作，在市区内成家，被反诉人刘金妹也不是和平村人。1996年被反诉人经政府批准在原继承房屋的基础上翻建房屋一栋，建设证号：穿【2000】第×号。2006年10月12日反诉人与被反诉人签订《房屋转让协议书》，约定：被反诉人自愿将座落于桂林市七星区穿山乡和平村委周家村内建造的砖混结构的自建房屋一栋转让给反诉人，房屋总价款62000元；被反诉人保证该建筑物及土地使用权在转让前没有法律、法规、政策上的纠纷；房屋转移后，房屋所有权属归反诉人，如果该房屋今后被征用，无论是否办理了房屋过户手续，房屋拆迁、谈判、收益及其他权利都归反诉人所有。反诉人于2006年10月12日一次性将购房款62000元交付于被反诉人，同时被反诉人也将房屋及建筑证、建房用土通知单移交给了反诉人。反诉人入住后根据房屋报建的资料加建了第三层，并对第一、二层基础进行了加固，共计花费200000元。现因被反诉人以反诉人不是本村村民为由向法院提起了合同无效之诉，若反诉人的理由成立，则反诉人的利益将严重受到损害。被反诉人应当退还反诉人的购房款、折价补偿翻建房屋的费用并赔偿反诉人的损失。涉诉房屋被征收得到的拆迁补偿费、安置费、搬迁费等费用应当归反诉人所有。 反诉被告辩称，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。 原告刘金妹、周良贵对其本诉主张和反诉辩解向本院提供的证据有：1、《房屋转让协议书》，证明刘金妹、周良贵与曾啸威签订了《房屋转让协议书》，把位于桂林市穿山乡和平村委周家村内的砖混结构住宅转让给被告曾啸威，转让价格是62000元；2、桂林市七星区准许村民建房用地通知单（存根）、《桂林市建设规划局文件关于周良贵村民建房的定点批复》、桂林市郊区村民建房附图、桂林市村民建房用地申请审批表、桂林市七星区建房施工许可证、桂林高新（七星）区建设规划土地房产局建筑证存根、验收证，证明刘金妹、周良贵依用地通知单建造了房屋一幢，该房屋是农村房屋，且房屋是合法的。 被告曾啸威对其本诉辩解及反诉主张向本院提交的证据有：1、曾啸威、周良贵的身份证复印件，证明双方的诉讼主体资格；2、1996年8月5日周良贵向桂林市郊区乡村各级政府出具的《报告》复印件，证明（1）周良贵通过继承方式取得了涉案房屋旧宅，并于1996年向有关政府部门提出申请，在原继承旧方的基础上改建；（2）周良贵因进城工作，已在城里安家，且户口从桂林市七星区和平村委会周家村迁出，不再是该村民小组成员；3、桂林高新（七星）区建设规划土地房产局建筑证、桂林市七星区准许村民建设用地通知单、桂林市七星区建房施工许可证（复印件）、桂林市郊区村民建房用地申请表（复印件）、桂林市建设规划局文件（复印件），证明（1）周良贵改建涉案房屋，层数为两层，占地面积73.47平方米，总建筑面积147平方米；（2）周良贵交付涉案房屋时，按《房屋转让协议书》的约定将该房屋相关的建筑证等证件交予了曾啸威；4、《房屋转让协议书》，证明（1）桂林市七星区穿山乡和平村委会周家村内自建房屋（建筑证号：穿【2000】第×号）被转让给曾啸威的事实，房屋总价款62000元；（2）周良贵在协议书中已明确表明“如果涉案房屋以后被征用，不论是否办理了房屋过户手续，房屋拆迁、谈判、收益及其他权利由反诉人所有”，现周良贵违背诚实信用原则，不守诚信，过错方在周良贵，应赔偿曾啸威由此造成的损失；5、《收条》两张、取消代缴电费委托关系书一张，证明（1）曾啸威已根据双方协议如实向周良贵缴纳购房款62000元，周良贵出具了收条予以确认；（2）曾啸威于2006年10月起至今一直居住该房屋；6、相片2张，证明涉案房屋已被曾啸威加建了第三层，并对第一、二层进行了加固，共计花费200000元；7、《证明》，证明桂林市七星区穿山街道办事处和平村委会周家自然村属于七星区和平村万达旅游城项目征地拆迁范围，即涉案房屋属于征地拆迁范围；8、《和平村征地拆迁安置方案》，证明（1）涉案房屋位于桂林市七星区和平村，应当按照和平村征地拆迁安置方案计算补偿款；（2）周良贵违背诚实信用原则对曾啸威造成的损失，应当参照《和平村征地拆迁安置方案》来确定。 经过开庭质证，曾啸威对周良贵、刘金妹提交的证据1的真实性、关联性及合法性均认可，该证据证明了因甲方原因造成的土地瑕疵，责任由甲方负责，还证明了若房屋被征收，该房屋的拆迁收益及其他权益由曾啸威所有；对证据2的真实性、关联性及合法性认可，证明内容不认可，建房时周良贵已经不是农村户口，其建房已是违法，因此该房屋没有取得合法的土地使用权以及房屋产权证。 周良贵、刘金妹对曾啸威提供的证据1的真实性及证明内容无异议；对证据2的真实性无异议，从该证据可以看出周良贵一直都是和平村委周家村的村民，后进城务工，该房屋其实就是宅基地改建；对证据3的真实性无异议，证明内容不予认可，在转让房屋时将该房屋相关的建筑证等证件交予了曾啸威不是事实；对证据4的真实性无异议，房屋转让价款是62000元无异议，赔偿部分不予认可；对证据5中的房款收据的真实性无异议，确实收到了房款62000元，对另一张刘金妹收到曾啸威的电表费500元与本案无关，取消代缴电费委托关系书与本案无关，证明内容不予认可；对证据6的真实性无法确认，证明内容不予认可，照片上没有时间显示，没有指向标的物，没有证据证明加建房屋花费了200000元，也没有证据证明其对房屋进行了加固；对证据的真实性无法确定，证明内容不予认可，且与本案无关；证据8与本案无关，证明内容不予认可，该证据也说明了其与被告曾啸威没有任何关系，安置对象为本村村民。 本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信，对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否认，且该证据确与本案双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合双方证据，本院确认以下事实：周良贵原系桂林市穿山乡和平村委周家村村民，与刘金妹系夫妻关系。曾啸威系城镇居民。1996年间，周良贵经向原桂林市郊区穿山乡人民政府报建，并经桂林市规划局审批，在位于桂林市穿山乡和平村委周家村内拆除旧宅新建二层楼房一栋。2000年5月24日，桂林市高新（七星）区建设规划土地房产局为周良贵颁发《建筑证》。2006年10月12日，周良贵、刘金妹（甲方）与曾啸威（乙方）签订《房屋转让协议书》一份，约定：“甲方自愿将座落于桂林市七星区穿山乡和平村委周家村内建造砖混结构的自建房屋一栋（该房屋占地面积73.47平方米，总建筑面积147平方米，建筑证号：穿[2000]第×号，建房户：周良贵）转让给乙方，该房屋的基本情况已载于本协议附件。乙方已对甲方所要转让的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋，双方本着自愿、公平、公正的原则，同意就上述房屋转让事项订立本协议，共同遵守。一、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币陆万贰仟元正（人民币62000元）；二、乙方于2006年10月12日将房款一次性付清给甲方，购房定金将在付款时冲抵。付款方式：现金。甲方保证该建筑物及土地使用权在转让前没有法律、法规、政策上的纠纷，如有由甲方负责，乙方不负任何责任。转让后甲方一概不负责任。三、双方同意于2006年10月12日将上述房屋证交付给乙方。房屋移交给乙方时，房屋的建筑证、建房用地通知单同时移交给乙方。房屋移交给乙方后，房屋所有权属乙方。如果该房今后被征用，不论是否办理了房屋过户手续，房屋拆迁、谈判、收益及其他权利都归乙方所有。房屋办理过户手续，一切费用及手续由乙方承担，甲方在需要时予以配合。四、违约责任：乙方违约，乙方不得向甲方索还购房款和定金。甲方违约，甲方不得向乙方索还房屋及移交的一切权利。”协议签订后，曾啸威向周良贵支付购房款62000元，周良贵将上述房屋及相应的证件交付曾啸威使用。 另查明，涉案房屋只有建筑证，建筑证上的名字为周良贵，在《房屋转让协议书》自被签订后至今，该房屋未能办理过户手续。《房屋转让协议书》签订后，曾啸威开始生活、居住在涉案房屋内，并对该房屋进行了添附。2016年8月11日，涉案房屋所在的和平村委会周家自然村的土地被政府征收，涉案房屋在被拆迁的范围内。 本院认为，本诉部分。农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有，涉案房屋所在的土地属于农村集体土地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，不允许转让给非同一集体经济组织成员。本案中，被告不是桂林市穿山乡和平村委周家村的村民，而是城镇居民，因此，依法不能取得原告的房屋，故双方所签订的《房屋转让协议书》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。”《房屋转让协议书》属无效合同，被告应将其购买的座落于桂林市七星区穿山乡和平村委周家村内建造砖混结构的自建房屋一栋二层（该房屋占地面积73.47平方米，总建筑面积147平方米，建筑证号：穿[2000]第×号，建房户：周良贵）返还给原告，但对于曾啸威添附的部分属于曾啸威的财产，不应返还给原告。对于合同无效的过错责任问题，本院认为，二原告明知涉案房屋宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让；被告明知涉案房屋宅基地属于集体经济组织也进行购买，双方对于合同的无效均有过错。协议中第三条和第四条亦约定了“如果该房今后被征用，不论是否办理了房屋过户手续，房屋拆迁、谈判、收益及其他权利都归乙方所有；甲方违约，甲方不得向乙方索还房屋及移交的一切权利。”虽然该协议违反了法律规定，但是签订该协议时原告的意思表示是真实的。二原告在双方的转让行为历经十余年，涉案房屋宅基地升值并存有巨大利益后，才以违反法律规定为由主张合同无效，虽然符合法律规定，但违反了诚实信用原则。故本院认为《房屋转让协议书》无效，二原告承担80%的责任，被告承担20%的责任比较妥当。 反诉部分。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。反诉原告与反诉被告签订的《房屋转让协议书》无效，反诉原告应当将购房款62000元返还给反诉被告。故对于反诉原告要求反诉被告退还62000元购房款的诉请，本院予以支持。反诉原告诉请的翻建涉案房屋费用，翻建可能是事实，但是反诉原告未向本院提供证据证实翻修所花费的费用，没有具体数额，本院无法处理。反诉原告诉请的房屋拆迁补偿费、安置费、搬迁费等费用，虽然涉案房屋所在地区在拆迁范围内，但是双方还没有签订拆迁协议，拆迁产生的房屋拆迁补偿费、安置费、搬迁费等费用的数额也无法确定，在本案中也不予处理，反诉原告方可待上述费用的数额确定后另行主张。 为此，依照《中华人民共和国物权法》第五十八条、五十九条、一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告周良贵、刘金妹与被告曾啸威于2006年10月12日签订的《房屋转让协议书》无效； 二、被告曾啸威返还原告周良贵、刘金妹位于桂林市七星区穿山乡和平村委周家村内建造的砖混结构（房屋占地面积73.47平方米，总建筑面积147平方米，建筑证号：穿[2000]第×号，建房户：周良贵）的房屋一栋的一层和二层； 三、驳回原告周良贵、刘金妹的其他诉讼请求； 四、反诉被告周良贵、刘金妹退还反诉原告曾啸威购房款62000元。 本案收取本诉案件受理费1350元（原告已预付本院），由原告周良贵、刘金妹负担1080元，被告曾啸威负担270元。收取反诉案件受理费13436元（反诉原告已预付本院），由原告周良贵、刘金妹负担10749元，被告曾啸威负担2687元。 上述应付款项及履行的义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费1350元；反诉上诉案件受理费13436元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  阳小荷 审 判 员  何其华 人民陪审员  谭继元 二〇一九年七月十九日 书 记 员  吕潇然