苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4277号原告：陆菊芬，女，1979年9月21日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：徐斌、李诗雨，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被告：ZHANGKE（张珂），男，1971年2月16日生，住苏州市吴中经济开发区。原告陆菊芬诉被告ZHANGKE（以下称张珂）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，由审判员顾霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆菊芬的委托诉讼代理人李诗雨，被告张珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆菊芬向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金人民币30000元。事实和理由：原、被告双方就被告向原告购买位于江苏省苏州市吴中区经济开发区郭巷街道独墅岛花园225幢1901室房屋达成合意，于2018年6月24日签订《定金合同》，确定原告收到被告支付的定金100000元整，后双方在2018年7月18日与苏州市中旺投资管理有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定房屋成交价格为人民币3000000元整，房屋交易产生的税费由被告承担，贷款由被告申请，签订本合同当日起4个月内，因被告原因未完成过户手续，视为被告违约，原告有权单方面解除合同，并要求被告赔偿人民币30000元违约金等。然，合同签订后，被告未能在约定时间内成功办理贷款，导致无法及时办理包括过户在内的其他手续，被告此举依照合同约定已构成违约，应当按照约定承担违约责任。但其无正当理由拒绝支付违约金，故原告起诉至法院。被告张珂辩称，房产交易延迟主要是因为政策因素导致银行放款延迟，按照合同规定该情形不属于被告违约，在贷款已经获得批准卖方知晓已超约定时间的情况下，并未要求买方支付30000元违约金，仍是积极配合买方办理过户手续，原告所主张的违约金30000元是和终止交易紧密联系不可分割的，其同意按照合同约定的延迟履行滞纳金标准支付延迟履行滞纳金。经审理认定事实如下：2018年6月24日，原告陆菊芬（甲方、出售方）与被告张珂（乙方、买受方）接受苏州市中旺投资管理有限公司（丙方、中介方）的居间签订定金合同，约定：房屋标的位于苏州吴中经济开发区，房屋售价3000000元，定金人民币300000元，定金支付方式为2018年6月24日支付100000元、其后十日内支付200000元（网银转账到账为准），其余合同稍后续签（2018年7月2日前签订）。违约方双倍赔偿对方定金。2018年7月18日，原告陆菊芬（甲方、出售方）和被告张珂（乙方、买受方）在苏州市中旺投资管理有限公司（丙方）居间下，签订房屋买卖居间合同，约定：涉案房屋坐落、性质、所有权证登记时间、产证号码、所有权人及建筑面积等，明确涉案房屋存在抵押贷款，抵押权人为工商银行，至今未还贷款余额约800000元，涉案房屋已出租，甲方于房产过户手续办完后30日内将此房腾空交付乙方使用，结清此前房屋发生的水电等费用。涉案房屋成交价格为人民币300000元，房屋交易所产生的水费及其他相关手续费由乙方承担，签订合同当日乙方已付清100000元定金，乙方贷款下来后，3日内补齐甲方购房定金人民币500000元。乙方为贷款客户，乙方在网签通过后7日内将其首付款人民币700000元交付甲方监管账户，其余购房款在银行放款之日由银行交付甲方监管账户。该合同第五条第4点明确：乙方申请贷款，经甲、乙、丙三方协商同意，贷款部分由乙方申请贷款，银行放贷时放到甲方监管账户上，贷款额度由贷款银行指定的评估事务所评估价格决定，贷款年限由银行审批确定，甲、乙双方接受见证方指定的银行进行贷款，认可具体批贷、放贷时间按照银行实际操作时间来运行，银行批贷额度与预计贷款有差异时，乙方需在七日内补齐首付款。在合同第六条甲、乙双方资料中的第2条中明确约定：签订本合同当日起4个月内，因乙方原因未完成过户手续，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿30000元违约金。该合同第七条约定：本次居间服务，甲方支付丙方居间服务费30000元，乙方支付丙方居间服务费30000元。该合同第九条违约责任中约定：甲、乙双方如未按照约定期限履行付款义务和所有的过户手续，每逾期一日付款应向收款方支付总房款万分之一的违约金，并应继续履行原付款义务；如甲方违约，赔偿乙方30000元，并退还已收到的所有定金；若乙方违约赔偿甲方30000元整，并且守约方不需要支付丙方中介费。合同第十条免责条件中约定：因不可抗力导致本合同无法履行的，本合同三方均不承担责任，各方具有义务退还已收取的款项。因交易房产所在地政策和法规调整需要延长贷款及过户手续的，不视为违约，在政策原因消除之后继续完成过户手续的，或甲乙丙三方另行协商。另查明，2018年6月24日被告向原告交付购房定金100000元、2018年12月7日被告购买涉案房屋申请的贷款获批准，贷款金额为1750000元。2018年12月19日，被告向原告支付400000元（补足定金）。2018年12月21日原告结清涉案房屋已有的贷款。2019年1月16日原、被告双方就涉案房屋买卖办理网签合同，余款750000元被告于当日支付至托管账户。现涉案房屋已登记在被告名下。再查，2019年3月26日，本案居间方苏州市中旺投资管理有限公司（以下简称中介）起诉本案原告陆菊芬，要求支付居间费用30000元及该款逾期支付利息。该案审理过程中，陆菊芬提出中介未能履行合同约定的4个月完成所有手续，未在收取其材料后出具证明，并未能配合其追究买方违约责任，未能扣留存量房交易资金托管协议导致其领款困难，已和中介协商将中介费降低至10000元，并提供了微信聊天记录等证据予以证实。本院认为，根据陆菊芬提供的证据，可认定陆菊芬和中介在2018年11月25日对报酬金额已作合意变更，故判令陆菊芬于该判决生效之日起十日内支付中介报酬10000元及该款自2019年1月24日起按人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止的逾期付款利息。该判决现已生效。庭审中，原告认为由于被告未能按照双方约定的时间办理贷款手续，以及在房屋交易过程中涉及被告护照的问题，最终导致本案未能在合同签订之日起4个月内完成过户手续，故要求按照合同第六条中的约定，认定被告构成违约，要求被告承担违约责任。被告认为，双方签订的合同中根本没有约定办理贷款的时间，不存在是否按照约定办理贷款手续的问题，的确在合同履行过程中直至2018年12月7日才办理完贷款手续，之后因其护照需要办理签证所以才延迟了，关于护照问题之前预计11月份就能办理完成过户手续的，所以按理护照不会到期，其护照12月份才能申请办理居留许可，故在2018年12月21日申请办理更新护照，至2019年1月11日拿到更新后的材料。被告认为，即使认定其存在违约行为，也应该按照合同第九条违约责任的约定，以每日300元为标准计算其违约责任。以上事实，由原告提供的定金合同、房屋买卖居间合同、个人贷款结清证明，被告提供的工商银行个人贷款担保合同、个人借款凭证以及本院制作的开庭笔录、本院调取的（2019）苏0506民初2876号民事判决书等证据予以证实。为证明被告在合同履行过程中，的确存在贷款超期的违约行为，原告提供了2018年12月25日至2018年1月15日止原、被告之间的微信聊天记录，证实被告认可存在违约行为，其中2018年12月25日原告联系被告：贷款已还清，快的话周五能拿他项权证，慢的话下周拿！被告回复好的，并表示近期不用房子，可以让租客继续住。2019年1月2日原告联系被告他项权证已拿并已注销，可以去交税了。2019年1月15日原告联系被告，要求支付违约金18000元，被告反问如何计算出1.8万元，原告回复按照合同四个月完成所有过户手续，现在超过快两个月还没有全部完成，按照房屋总价的万分之一每天计算，让被告自己计算。被告认为按照一般逻辑应由主张者计算金额，同时，明确询问原告最终目的是中止交易还是继续完成交易？原告表示选择继续履行合同，但是现在已经违约产生违约金了，故要求先支付违约金。被告回答：银行贷款超出预期非其所控，签证更新也是法律要求，其也没有办法，其他环节本没有耽搁时间，其也在第一时间协助还清贷款，对于原告并不存在损失。原告认为因为没有办理完手续，看中的房子涨价了，损失很大。经质证，被告认为上述微信聊天记录真实性予以认可，但仅能认定其存在拖延，其不认可其存在违约，合同存在免责条款。被告为证实从贷款获批到房产过户中间，还存在原告方的原因导致时间拖延，提供了如下证据：1、2019年6月10日中介葛永帅出具的书面证明材料，证明涉案房屋交易中，签订合同时陆菊芬承诺等张珂贷款下来之后付清一半中介费，后来张珂贷款下来之后，陆菊芬没有按照约定支付中介费，中介暂停办理后续交易手续。过了半个月，张珂联系中介表示张珂的中介费已付要求按照合同约定办完手续，和陆菊芬的中介费纠纷可以在办完手续后再行起诉，后其继续办理交易手续。证实从贷款获批到房产过户手续之间，由于卖方和中介就卖房子的中介费产生分歧，其只能等待。2、2018年11月7日至2019年1月15日原、被告及中介三方的微信聊天群记录，其中中介催缴中介费，并表示当时签合同的时候约定贷款下来就付中介费，2018年12月10日原告表示由于张珂违约，其仅愿意支付1万元，由于中介原因才拖时间的，中介否认其存在拖延的行为，强调银行贷款审批9月份就审核通过。当日晚上中介再次催缴中介费。2018年12月17日起双方约定还贷时间，2018年12月19日共同办理原房贷还款手续。2018年12月25日，原告表示还贷顺利完成。2019年1月2日被告提出其护照还在办理过程中，要本月15号才能拿到，办理相关手续是否必须有护照原件？中介明确必须要有原件。被告以此证实贷款获批至房产过户之间还存在各种事情造成的迟延。经质证，原告不认可中介出具的书面说明，认可微信聊天记录的真实性，但认为通过上述聊天记录可证实2019年1月2日被告才告知护照存在问题，足以证明其在本次交易过程中存在违约行为。本院认为，本案原、被告与苏州市中旺投资管理有限公司签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，当事人均应遵照履行。该房屋买卖居间合同约定：签订该合同当日起4个月内，因购买方原因未完成过户手续，视为购买方违约。本案原、被告双方的房屋买卖履行过程中，确实存在被告申请的贷款放款速度慢，款项发放后被告又办理签证手续之行为，涉案房屋买卖合同至2019年1月16日才完成房屋过户手续，故被告张珂的确存在违约行为，应向原告承担违约责任。《房屋买卖居间合同》同时约定了两种违约金计算方式。即：解约违约金和逾期履行违约金。根据合同第六条约定，在合同签订当日起4个月内，因被告原因未能完成过户手续的，原告有权单方解除合同，并要求被告赔偿3万元违约金，此为解约违约金。合同第九条约定，原、被告双方如未按照约定期限履行付款义务和所有过户手续，每逾期一日付款应向收款方支付总房款万分之一的违约金，并应继续履行原付款义务，此为逾期履行违约金。该合同第九条违约责任中还约定：若原告违约，赔偿被告30000元，并退还已收到的所有定金；若被告违约赔偿原告30000元，并且守约方不需要支付丙方中介费。此条款虽未明确违约金之性质，但结合退还定金、不再支付中介费的内容，本院认为系解约违约金之性质。根据本案案情，2019年1月15日在贷款已延期发放的情况下，本案原告要求被告按照每日300元的标准支付违约金，被告反问违约金支付的理由，并明确询问原告是否要求解除合同，原告表示合同继续履行，后双方于2019年1月16日办理过户手续，故本案应适用延迟履行违约金，被告应向原告支付违约金18000元（3000000元×万分之一每天×（2018年11月18至2019年1月16日共60天）。原告主张按解约违约金的标准予以支付的诉讼请求本院不予支持。至于被告提出的，银行放贷速度慢非其所能控制的，应视为不可抗力的辩称意见，本院认为，虽然原、被告签订的合同中明确批贷、放贷时间应按照银行实际操作时间来运行，若因交易房产所在地政策及法规调整需要延长贷款及过户手续的，不视为违约，在政策原因消除之后继续完成过户手续。或甲乙丙三方另行协商。本院认为，但该条款的约定不影响合同其他条款的效力，且涉案房屋所在地的贷款政策是否存在调整影响到涉案房屋的放贷，被告亦未能举证证明，故被告的上述辩称意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告ZHANGKE（张珂）于本判决生效之日起十日内支付原告陆菊芬延迟付款违约金人民币18000元。二、驳回原告陆菊芬的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币275元，由原告陆菊芬负担150元，由被告ZHANGKE（张珂）负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院，户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行。(此页无正文)审判员  顾霞二〇一九年七月二十九日书记员  高羽