天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初188号原告：陈焕领，女，1963年9月10日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：马冲，天津安邦律师事务所律师。被告：天津港盛时代投资发展有限公司，住所地天津双港工业区丽港园14号。法定代表人：张林，经理。委托诉讼代理人：孙秋实，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：天津恒田房地产投资有限公司，住所地天津市南开区城厢中路与南城街交口西侧盛津园9-403。法定代表人:刘宝亮，总经理。原告陈焕领与被告天津港盛时代投资发展有限公司（以下简称“港盛公司”）、天津恒田房地产投资有限公司（以下简称“恒田公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈焕领及其委托诉讼代理人马冲、被告港盛公司之委托诉讼代理人刘磊到庭参加诉讼，被告恒田公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈焕领向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除陈焕领与港盛公司、恒田公司的房屋买卖关系；2、判令港盛公司、恒田公司返还购房款1536749元，港盛公司、恒田公司承担连带责任；3、判令港盛公司、恒田公司赔偿损失1800000元，港盛公司、恒田公司承担连带责任；4、诉讼费由港盛公司、恒田公司负担。事实和理由：2013年12月20日，陈焕领购买港盛公司开发的盛港科技大厦-1-1419、1420号房屋，支付购房款1536749元。后陈焕领多次要求港盛公司交付房屋遭到拒绝。陈焕领多次与港盛公司协商未果，故诉至法院。港盛公司辩称，陈焕领、港盛公司不存在商品房买卖合同关系，港盛公司未收到陈焕领支付的款项；港盛公司已将涉案房产转让恒田公司，陈焕领无权向港盛公司主张任何权利，故请求驳回陈焕领全部诉讼请求。恒田公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。法庭总结争议焦点：陈焕领与港盛公司、恒田公司之间是否存在商品房买卖关系，是否应当解除；港盛公司、恒田公司是否应当返还陈焕领购房款1536749元；港盛公司、恒田公司是否应当赔偿陈焕领损失1800000元；港盛公司、恒田公司是否应当承担连带责任。围绕法庭总结的争议焦点，双方向法庭提交了证据，对于双方均无异议的证据本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市津南区盛港科技大厦由港盛公司开发建设并取得了商品房销售许可证。2012年4月25日，盛港公司、恒田公司签订了《盛港科技大厦议定书》，双方约定：“恒田公司预定并购买港盛公司开发建设的整个盛港科技大厦，总价款47300万元，面积为70782平方米，恒田公司支付完毕总价款后享有盛港科技大厦的完整产权，每套商品房的价格由恒田公司自行确定，该大厦可分割进行销售，港盛公司同意由其与恒田公司指定的第三人直接签订正式的商品房买卖合同，港盛公司承诺将及时配合恒田公司指定的第三人办理所有手续（包括银行按揭贷款等），本合同签订之日起5日内恒田公司支付港盛公司预付房款10000000元，港盛公司取得预售许可证后7天内，恒田公司支付房款30000000元，港盛公司、恒田公司签订《天津市商品房买卖合同》时，预付款作为《天津市商品房买卖合同》的首付款，2013年9月15日前具备竣工验收条件时，恒田公司支付房款200000000元，2013年10月15日前，本项目整体验收合格且港盛公司向恒田公司提供全部手续后15日内，恒田公司一次性支付剩余的全部购房款。港盛公司必须于2013年9月30日前与恒田公司或者其指定的第三人签订《天津市商品房买卖合同》，该时间可延长，但最迟不超过2014年4月30日，港盛公司于2013年10月31日前向恒田公司交付全部商品房。恒田公司保证在取得大厦使用权后，将以钢材交易平台为主要业态进行整体布局，一座塔楼主要用于钢材交易平台，为入住企业提供配套服务。另一座塔楼用于引进四星级以上酒店，大厦可作为商务办公使用，但严谨作为住宅销售。恒田公司未按照本协议约定付款，逾期15日，本协议终止（双方就终止本协议无需履行任何程序），港盛公司有权另行出售所有商品房，恒田公司已经支付的3000万元保证金作为港盛公司和港盛公司向恒田公司指定的第三人解除买卖合同的赔付金”。上述合同签订后，恒田公司出资在盛港大厦前建造了售楼处，并使用港盛公司取得的销售许可证对外销售房屋。2013年12月20日，陈焕领为购买盛港科技大厦1-1419、1420号房屋向恒田公司交纳了购房定金50000元，2013年12月28日陈焕领再次向恒田公司交纳了购房款1421354元、契税44142元、维修基金19417元、印花税736元、预告登记费1100元。后陈焕领未与港盛公司签订正式的《天津市商品房买卖合同》。2014年4月27日，港盛公司、恒田公司签订了协议书，双方约定：“解除双方于2012年4月25日签订的《盛港科技大厦议定书》，议定书解除后，港盛公司返还给恒田公司支付的已付购房款4000万元（包括恒田因履行该议定书所产生的损失）,议定书履行期间，恒田公司对外已经签订销售协议但未备案的房屋（含已交齐房款及已交部分定金的客户），由恒田公司退还相关费用，并独自承担由此产生的法律责任”。现陈焕领呈讼本院，提出如上诉请。恒田公司未将收取的陈焕领款项交付给港盛公司。还查明，陈焕领曾于2018年1月2日诉至天津市津南区人民法院，后陈焕领于2018年2月5日撤回该案起诉。2018年3月9日，陈焕领再次诉至天津市津南区人民法院，请求法院判令港盛公司向陈焕领交付盛港科技大厦1-1419、1420号房屋，2018年10月19日天津市津南区人民法院做出（2018）津0112民初2509号民事判决书，判决驳回陈焕领全部诉讼请求，该判决已生效。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护，非法侵害他人合法权益的，应承担相应的民事责任。一、关于陈焕领和港盛公司、恒田公司就房屋买卖合同（关系）的法律关系分析、认定如下：1、虽然港盛公司、恒田公司签订的《盛港科技大厦议定书》约定，港盛公司将双港镇盛港科技大厦整体转让给恒田公司，但恒田公司在对外销售房屋时使用的均系港盛公司的建设开发手续和销售许可证，恒田公司无权以自己公司的名义对外销售房屋。港盛公司、恒田公司签署的《盛港科技大厦议定书》虽注明双方就盛港科技大厦进行整体转让，但该议定书的实质主要内容为：由恒田公司负责对外销售房屋，港盛公司负责与恒田公司拓张的业主签署《天津市商品房买卖合同》并协助业主办理贷款，港盛公司就整栋房屋收取固定数额的购房款，恒田公司的利润则来自其出售的价格与其给付港盛公司购房款项的差额。该《盛港科技大厦议定书》的实质主要内容符合商品房包销的法律关系，故本院认定港盛公司、恒田公司就盛港科技大厦的销售方式属于包销法律关系，陈焕领系买受人，港盛公司系出卖人，恒田公司系包销人。3、港盛公司、恒田公司以包销方式进行房屋销售和业主产生纠纷后的责任承担问题：包销方式进行商品房销售产生的商品房买卖合同是一种特殊的买卖合同，买卖行为是由出卖人、包销人与买受人共同完成，出卖人收取包销价格、交付房屋，包销人收取售房款、赚取销售溢价，出卖人和包销人均能从包销形式的房屋买卖合同中获取利润，因房屋买卖合同产生纠纷，出卖人和包销人均作为房屋买卖合同的出卖方。因港盛公司、恒田公司在2014年4月27日签订的协议书中约定：“恒田公司对外已经签订销售协议但未备案的房屋（含已交齐房款及已交部分定金的客户），由恒田公司退还相关费用，并独自承担由此产生的法律责任”。且陈焕领交纳的款项现在恒田公司处，故恒田公司应退还陈焕领交纳的款项并承担相关责任。鉴于港盛公司亦是该买卖合同的出卖人之一，故港盛公司应承担连带给付责任，其承担完给付责任后可依据双方约定向被告恒田公司进行追偿。二、针对陈焕领的诉请分析、认定如下：1、陈焕领要求解除和港盛公司、恒田公司之间的房屋买卖合同关系。现陈焕领和港盛公司、恒田公司均未向法庭提交房屋买卖合同，但根据恒田公司为陈焕领出具的收取房款的事实可以认定双方前期曾形成过房屋买卖合同关系。由于港盛公司、恒田公司终止了房屋销售，房屋买卖合同无法履行，故该房屋买卖合同关系应予解除，故本院判令解除陈焕领和港盛公司、恒田公司就盛港科技大厦1-1419、1-1420号商品房的房屋买卖合同关系。2、陈焕领要求港盛公司、恒田公司返还给陈焕领已付购房款1536749元。由于双方的商品房买卖合同关系已解除，故恒田公司应返还陈焕领已交纳的购房款，根据陈焕领提交的证据显示，陈焕领向恒田公司交纳了购房款1472354元，故被告恒田公司应退还陈焕领已交纳的购房款1471354元。由于陈焕领与港盛公司、恒田公司并未签订正式商品房买卖合同，故陈焕领缴纳的契税44142元、维修基金19417元、印花税736元、预告登记费1100元，应由恒田公司退还陈焕领。恒田公司应当退还陈焕领房款及税费共计1536749元。港盛公司对于上述给付事项承担连带给付责任。3、陈焕领要求港盛公司、恒田公司赔偿损失1800000元。由于系港盛公司、恒田公司的缘故造成双方的房屋买卖合同关系无法履行，故港盛公司、恒田公司应当承担陈焕领的损失。陈焕领主张其损失为房屋价格上涨差价损失，对于上述损失并未提交证据予以证实，上述主张并无事实及法律依据，本院不予支持。结合本案实情，陈焕领的损失宜按照同期银行贷款利率计算。恒田公司应按照银行同期贷款利率向陈焕领支付已付款利息。经计算，恒田公司应支付陈焕领2013年12月21日至2019年7月26日已付款项的利息461001.41元（其中2013年12月28日缴纳1486749元），并以1536749元为计算基数按银行同期贷款利率支付至本判决生效指定的债务履行之日。港盛公司对上述给付事项承担连带给付责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条之规定，判决如下：一、解除陈焕领和天津港盛时代投资发展有限公司、天津恒田房地产投资有限公司之间就盛港科技大厦1-1419、1-1420号商品房的房屋买卖合同关系。二、天津恒田房地产投资有限公司于本判决书生效后10日内返还陈焕领已交纳的购房款及税费1536749元，天津港盛时代投资发展有限公司承担连带给付责任。三、天津恒田房地产投资有限公司于本判决书生效后10日内给付陈焕领2013年12月21日至2019年7月26日已付款项的利息461001.41元并支付至本判决生效指定的债务履行之日，天津港盛时代投资发展有限公司承担连带给付责任。四、驳回陈焕领的其他诉讼请求。如果天津恒田房地产投资有限公司、天津港盛时代投资发展有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33494元、公告费560元，由天津恒田房地产投资有限公司、天津港盛时代投资发展有限公司负担20053元，由陈焕领负担13441元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 员  侯 敬审 判 员  汪国平人民陪审员  闻桂平二〇一九年七月二十六日书 记 员  陈 晨