四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1324民初1383号 原告：邓小兵，男，1982年11月13日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：邓学仲（系原告邓小兵父亲），男，1950年8月27日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：陈刚，四川三合律师事务所律师。 原告：邓学仲，男，1950年8月27日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：张体雄（特别授权），仪陇县马鞍法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈刚，四川三合律师事务所律师。 被告：王镡（曾用名王兴），男，1975年10月9日出生，汉族，住四川省仪陇县。 原告邓小兵、邓学仲与被告王镡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年5月10日、2019年6月18日公开开庭进行了审理。除原告邓小兵外，其他当事人及委托诉讼代理人两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓小兵、邓学仲向本院提出诉讼请求：1.判令被告王镡忠实履行原、被告签订的《房屋买卖协议》，立即将出售给二原告的第六层房屋一套交付给二原告使用，并及时办理房屋所有权转移登记手续；2.判令被告王镡赔偿二原告因索要房屋使用权产生的损失费用20000元；3.本案诉讼费用、保全费用由被告王镡负担。诉讼过程中，原告邓小兵、邓学仲变更第一项、第二项诉讼请求为：1.解除原、被告于2015年6月6日签订的《房屋买卖协议》；2.双倍返还定金200000元；3.返还除定金以外的购房款163000元，并赔偿一倍的购房款163000元；3.向二原告支付除定金外的购房款资金占用利息（利息计算标准：以100000元为基数，从2015年7月26日起，按月利率2%计算，至该部分购房款付清之日止，以7000元为基数，从2015年11月13日起，按月利率2%计算，至该部分购房款付清之日止，以45000元为基数，从2017年1月26日起，按月利率2%计算，至该部分购房款付清之日止；以11000元为基数，从2018年2月26日起，按月利率2%计算，至该部分购房款付清之日止）；4.向二原告赔偿因房屋装修、本案诉讼等产生的损失费20000元。事实和理由：经协商，被告王镡自愿将其所有的位于仪陇县（现门牌号为××）第六楼住房出售给二原告，并于2015年6月6日签订《房屋买卖协议》，约定2680元／㎡，房屋总价款为308200元。二原告分五次向被告王镡交付购房款263000元，其中定金100000元。二原告于2016年6月购买8吨河沙运入所购房屋内，共计2000余元。被告王镡在2016年4月6日已具备办理房屋所有权转移登记条件，但至今未办理，而且二原告曾多次向被告王镡索要房屋入户的钥匙，但被告王镡均以各种理由拒不交付。2019年正月17日，被告王镡电话告知原告邓学仲收入户钥匙，但准备交付时却称只能给第七楼钥匙，因原告邓学仲不同意而未收到入户钥匙，原告便当着被告王镡的面更换了所购房屋锁芯后入户装修，被告王镡却于2019年2月27日告知工人不要装修，房屋已出售给其他人。二原告于2019年3月1日安装水电时，又遭到他人阻扰。原告邓学仲在此后去开门时发现锁芯内被人插有铁丝，原告更换锁芯后，再次被插入铁丝。原告邓学仲于2019年3月4日到仪陇县要求处理时，被告王镡称房屋已出售给他人，且无法就处理结果达成一致意见。被告王镡一房二卖，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告王镡应当赔偿原告邓小兵、邓学仲所诉的损失。 被告王镡辩称，1.被告王镡不同意二原告变更诉讼请求，同意交付涉案房屋，不同意赔偿损失；2.购房人为原告邓小兵，原告邓学仲不是购房人；3.被告王镡收到原告交付的263,000元属实，扣减水电气上户费7,000元后，购房款仅有256,000元，而合同约定交付房屋时共应支付购房款258,200元，故至今不符合交房条件；4.原告在未交付房屋的情况下私自更换房屋门锁，违反了合同内约定；5.被告王镡在2018年2月9日收原告交付的11,000元购房款时，已告知原告办理房屋所有权转移登记手续，否则就将房屋出售给其他人，原告称过了当年正月十五就办理过户事宜，但未在约定的时间来办理，被告王镡便于2019年2月中旬将涉案房屋出售给案外人，并办理了房屋所有权转移登记；6.涉案房屋属自建房，不是商品房，不适用双倍返还购房款。 本院经审理认定事实如下：被告王镡在仪陇县以自己的名义修建砖混结构房屋期间，将该房屋中的第六楼房屋一套出售给原告，双方并于2015年6月6日签订《房屋买卖协议》，甲方为王兴，公民身份号码5129271972××××××××，乙方为邓小兵，约定房屋面积约115㎡，2680元／㎡，总价款308200元，房屋总价款多退少补，乙方在签订协议时向甲方交付定金100000元，主体修至第六楼时交付购房款100000元，办理房屋所有权转移登记时交付押金50000元，剩余款项在交房时一次性付清，水、电、气上户费、材料费、安装费均由乙方负担，由甲方代收，办理房屋所有权证和国有土地使用权证的的税费，按相关规定由甲方、乙方分别负担，乙方要求甲方必须在六楼上修建七楼，否则甲方退还乙方购房款，并按银行贷款利率承担利息；若房屋所有权证上载明的使用年限低于70年，甲方向乙方支付50000元。原告邓学仲在协议下方“乙方”处签署“邓学仲、邓小兵”的字样，并捺印确认，被告王镡在“甲方”处签署“王兴”的字样，并捺印确认。 被告王镡于2015年6月8日收到邓小兵交付的购房定金100,000元，于2015年7月26日收到原告邓学仲交付的购房款100,000元，于2015年11月13日收到原告邓学仲交付的现金7,000元，于2017年1月26日收到原告邓小兵交付的购房款45,000元，于2018年2月9日收到原告邓小兵的购房款11,000元，共计263,000元，其中被告王镡于2015年11月13日收取的7,000元系代收的水电气上户费。 同时查明，1.原告邓学仲、邓小兵系父子关系； 2.因公民身份号码为“5129271972××××××××”的“王兴”与公民身份号码为“×××049Ｘ”的“王镡”系重人，公安机关于2016年6月17日注销公民身份号码为“5129271972××××××××”的“王兴”的身份信息； 3.被告王镡已于2016年12月1日代交水表工程费用2,900元，2017年1月24日代交气表初装费3,700元、工本费8元、远程表360元，票据载明付款方均为“邓小兵”； 4.被告王镡曾于2019年2月向原告交付涉案房屋的上一层房屋，即第七层，但二原告不同意，原告邓学仲便在未经被告王镡同意的情况下更换涉案房屋锁芯，并开始准备装修，其中二原告向装修人员交付装修费用10,000元，后被告王镡告知原告涉案房屋已出售给案外人。 本院认为，从涉案《房屋买卖协议》内容上看，协议抬头乙方，即购买人，虽只写有原告邓小兵一人，但乙方落款由原告邓学仲签署“邓学仲、邓小兵”字样，原告邓小兵对签署情况予以追认，加之已付购房款也系二原告共同交付，故涉案房屋购房人应为原告邓小兵、邓学仲。协议的甲方，即出售人为“王兴”，但结合公安机关出具的重登/误登注销户口证明，可以确认协议中的甲方“王兴”即本案原告。原、被告达成的《房屋买卖协议》不违反法律规定，应属有效。 被告王镡称涉案房屋已出售给案外人，并已办理房屋所有权转移登记手续，即被告王镡的行为已表明不履行主要债务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告邓小兵、邓学仲主张解除与被告王镡于2015年6月6日达成的《房屋买卖协议》的理由成立，本院予以支持。至于被告王镡称已与二原告约定了办理房屋所有权转移登记手续时间，且约定逾期不办则有权另行出售，但未提供相关证据证明，本院对被告王镡的该项抗辩无法采纳。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告王镡在《房屋买卖协议》尚未终止的情况下擅自将涉案房屋一房二卖，已构成违约，故原告邓小兵、邓学仲要求被告王镡赔偿的理由成立。至于赔偿情况，结合二原告的诉讼请求，本院分析如下： 关于原告邓小兵、邓学仲主张的双倍返还定金200,000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。从涉案《房屋买卖协议》的约定上看，定金金额虽约定为100,000元，但涉案房屋总价款仅为308,200元，依照《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，即定金金额不应超过61,640元（308,200元×20%），超出部分不作为双倍返还部分，故被告王镡应返还的定金为161,640元（100,000元+61,640元）。 关于原告邓小兵、邓学仲主张被告王镡应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，双倍返还除定金以外的购房款，并支付利息的问题。该解释第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，即该解释调整的是房地产开发企业与买受人之间的买卖合同关系，而被告王镡作为涉案房屋出售人，系自然人，并非房地产开发企业，且涉案房屋也并非该解释规定的商品房，故原、被告之间的法律关系不受该解释调整，原告邓小兵、邓学仲以该理由要求被告王镡双倍返还除定金以外的购房款，并支付利息的理由不成立，本院无法支持。因原、被告已解除合同，故被告王镡应向二原告返还除定金以外的费用，共计163,000元。 关于二原告主张的装修损失。协议约定交付房屋时应支付除50,000元押金以外的购房款，即258,200元，二原告至本案法庭一审辩论终结时共交付了263,000元，扣除被告王镡代收的水电气上户费7,000元，二原告实际上仅交付了256,000元购房款。从交付购房款金额上看，尚未达到交付房屋的条件，原告邓学仲在房屋尚未交付，且未经被告王镡同意的情况下，强行更换涉案房屋大门锁芯，并装修房屋，违反了合同约定。原告违反合同约定强行装修、被告王镡一房二卖，均属违反合同约定，且与造成二原告的装修损失具有因果关系，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，原、被告应当根据各自违反合同的行为承担相应的责任。结合原、被告各自的违约行为，本院酌定由被告王镡负担二原告的装修损失8,000元，余下的装修损失由二原告自行承担。 关于二原告主张其在该次交易中属消费者，被告王镡应按《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，三倍赔偿已付购房款的问题。经营者是指从事商品经营或者营利性服务的法人、其他经济组织和个人，被告王镡在该次交易中出售自建房屋，不属于经营者，原、被告之间的买卖行为也就不受《中华人民共和国消费者权益保护法》调整，故对原告邓小兵、邓学仲的该项请求无法支持。 综上所述，解除原、被告于2015年6月6日达成的《房屋买卖协议》，被告王镡向原告邓小兵、邓学仲支付332,640元（161,640元+163,000元+8,000元），驳回原告邓小兵、邓学仲的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百二十条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原、被告于2015年6月6日达成的《房屋买卖协议》； 二、被告王镡于本判决生效之日起十五日内向原告邓小兵、邓学仲支付332,640元； 三、驳回原告邓小兵、邓学仲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,110元、案件申请费2,170元，共计7,280元，由被告王镡负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  张凯昌 二〇一九年七月十一日 书记员  彭嘉玲