广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终499号上诉人（原审被告）：广西忻城西部矿业有限公司，住所地：广西忻城县思练镇工业园区。法定代表人：王广民。委托诉讼代理人：冯向亮，广东言阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱兴涛，广东言阳律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：广东佛山（云浮）产业转移工业园投资开发有限公司，住所地：广东省云浮市云城区思劳镇政府大院。法定代表人：张涛。委托诉讼代理人：魏佰林，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：林中华，广东网际律师事务所律师。上诉人广西忻城西部矿业有限公司（简称“矿业公司”）因与被上诉人广东佛山（云浮）产业转移工业园投资开发有限公司（简称“工业园开发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初1439号判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人矿业公司的委托诉讼代理人冯向亮，被上诉人工业园开发公司的委托诉讼代理人林中华、魏佰林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人矿业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回工业园开发公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由工业园开发公司承担。事实和理由：一、矿业公司与工业园开发公司不存在租赁合同关系。1.矿业公司与云浮市盛捷达物业服务有限公司之间没有签订《租赁定金合同》。2.矿业公司没有委托王世伟与云浮市盛捷达物业服务有限公司签订《租赁定金合同》。3.矿业公司从未使用云浮市盛捷达物业服务有限公司及工业园开发公司的任何物业。二、一审判决缺乏事实和法律依据。1.没有证据证明矿业公司欠工业园开发公司的租金。2.按照《租赁定金合同》无法确定合同履行的起算时间，也就无法确定计算租金的时间。3.本案已超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持矿业公司的诉讼请求。被上诉人工业园开发公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。矿业公司的上诉事实没有证据支持，依法应当驳回其上诉请求。云城区人民法院作出的生效判决（2017）粤5302民初265号民事判决书及王世伟出具的《说明》可以证实矿业公司与工业园开发公司之间存在合法有效的租赁关系，而且矿业公司一直使用涉案商铺至合同期届满。本案一审期间，王世伟本人曾到庭审现场，其本人当时认可了其是矿业公司驻云浮办事处的代表，如果有一审录像的话，法院可以调取录像核实。根据最高院审理民事适用诉讼时效的若干规定的第4点，未在一审过程中对诉讼时效提出抗辩的，在二审阶段提出，法院是不予支持。综上，矿业公司提出的上诉没有任何事实支持，请求驳回。工业园开发公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令矿业公司支付拖欠工业园开发公司的租金1603260元(从2016年5月12日起计至2017年5月11日）；2、请求法院判令矿业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：云浮市盛捷达物业服务有限公司与矿业公司于2014年5月12日签订商铺租赁合同，将总面积为2969平方米的商铺出租给矿业公司，租金价格为每平方米45元，月租金总价为133605元，租赁期为三年，前两年免租，第三年开始收取租金。2016年3月8日，工业园开发公司购买了上述房产，因此工业园开发公司取得对矿业公司的相关权利。2016年5月12日工业园开发公司给予矿业公司的租赁免租期届满，矿业公司应该开始计算并支付租金。但矿业公司一直没有交付租金，为此工业园开发公司诉至法院要求解除与矿业公司的租赁关系并要求其拆除装饰物以及搬清货物。云城区法院于2017年5月4日作出一审判决，判决解除双方的租赁关系，并要求矿业公司拆除装饰物及搬清商铺内的货物。判决生效后，矿业公司并没有履行上述判决义务，在2017年5月11日租赁期届满时，既不与工业园开发公司重新签订合同，也不拆除装饰物及搬清商铺内的货物，强行占用商铺。直到2018年5月7日矿业公司才发来声明，放弃商铺设施以及货物的所有权。而此时，矿业公司已经占用商铺长达两年时间。本案涉及的房屋租赁合同纠纷，工业园开发公司曾于2017年2月22日就解除工业园开发公司、矿业公司的租赁关系并拆除租赁场所的装饰物以及搬清货物等主张向云城区法院提起诉讼，云城区法院依法作出（2017）粤5302民初265号民事判决书，该判决书已生效，载明：“……另查明：2014年5月12日，云浮市盛捷达物业服务有限公司（甲方）与忻城矿业公司（乙方）签订《中国云浮国际石材产业城商铺租赁定金合同》（以下简称“定金合同”）一份。约定：一、乙方自愿承租甲方位于广东省××劳镇中国云浮国际石材产业城C2区C2-360至C2-370、C2-509至C2-519、C2-568至C2-578、C2-617至C2-627、C2-677至C2-687、C2-730至C2-750商铺。该商铺总建筑面积为2969M2(实际面积以房管部门测绘结果为准)。二、乙方承租商铺前三年的月租金价格为45元/M2,月租金总额为133605元。三、租赁期限为三年。根据甲方招商政策，前两年乙方享受免租期，计租期自乙方租赁商铺所在区域交房之日开始计算。……。五、付款方式：包租期内不需要缴纳租金，但需要缴纳物业管理费及《商铺管理合同》约定的其他市场运营费用。免租期后，乙方须按年支付租金。合同还对其他内容进行了约定。云浮市盛捷达物业服务有限公司在该合同上签名并盖章；忻城矿业公司方由王世伟签名。签订该合同后，忻城矿业公司在承租的商铺内放置了石材等货物。2015年3月30日，云浮市新成投资建设有限公司（出卖人）与云浮市云昇投资发展有限公司（买受人）签订《房地产买卖合同》一份，约定出卖人出让云浮市云城区思劳镇圆周山国际石材产业城C区会展中心2号楼给（买受人）云浮市云昇投资发展有限公司。2015年10月21日，佛山（云浮）工业园作出股东会会议决议，同意云浮市云昇投资发展有限公司以云浮市云城区思劳镇圆周山国际石材产业城C区会展中心1、2号楼的土地使用权和房屋所有权作为注册资本注资到开发公司。佛山（云浮）工业园取得云浮市云城区思劳镇圆周山国际石材产业城C区会展中心2号楼所有权后，忻城矿业公司没有向佛山（云浮）工业园交纳过租金，至今仍占用租赁的商铺放置石材等货物。现佛山（云浮）工业园要求忻城矿业公司拆除租赁场所的装饰物及搬清货物无果，诉至法院要求解决。……本案中，虽然佛山（云浮）工业园并非与忻城矿业公司签订《定金合同》的一方主体，但在其取得出租房屋的产权后，依法承继原租赁合同出租人的权利义务，忻城矿业公司作为承租人，虽然在《定金合同》中只有王世伟的签名，但佛山（云浮）工业园与忻城矿业公司均未对此提出异议，双方也按照该《定金合同》履行了部分义务，应认定王世伟的行为就是代表忻城矿业公司的行为。忻城矿业公司应当按照合同约定的期限向房屋受让人即佛山（云浮）工业园支付租金，现忻城矿业公司未按《定金合同》约定的数额和期限支付租金，经佛山（云浮）工业园向一审法院提起诉讼，忻城矿业公司在知道其未向佛山（云浮）工业园交纳租金，并给予合理期限后，仍不履行支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。故佛山（云浮）工业园请求解除双方之间《定金合同》的主张，符合法律规定，予以支持。……判决如下：一、广西忻城西部矿业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内拆除位于广东省××劳镇中国云浮国际石材产业城C2区C2-360至C2-370、C2-509至C2-519、C2-568至C2-578、C2-617至C2-627、C2-677至C2-687、C2-730至C2-750商铺内的装饰物及搬清该商铺内的货物；……。”现工业园开发公司就涉案合同中矿业公司尚欠的租金向云城区法院起诉，请求矿业公司支付尚欠租金。涉案的租赁合同经云城区法院依法作出（2017）粤5302民初265号民事判决书中已判决解除，合同租赁期限为三年，自2014年5月12日至2017年5月11日，前两年免租，第三年开始收取租金。工业园开发公司称（2017）粤5302民初265号民事判决书生效后，矿业公司并没有履行该判决书的义务，2017年5月11日租赁期满届满后，矿业公司没有和工业园开发公司重新签订合同，亦不拆除装饰物及搬清商铺内的货物，强行占用商铺。2018年4月27日，工业园开发公司向矿业公司邮寄《催告函》一份，要求如下：一、请你方收到本催告函之日起10日内依约与我司协商租金交纳事宜。二、若你方未按照上述要求履行的，我司将循法律途径维护自身合法权益。矿业公司于2018年5月2日签收该《催告函》。2018年5月7日，矿业公司向工业园开发公司发出《声明书》一份，载明矿业公司自愿与工业园开发公司解除租赁关系，并从即日起将位于云浮市××镇石材城××区××栋场馆内的相关石材展厅及设施交由工业园开发公司处置，矿业公司自愿放弃相关展厅及设施的所有权等相关权利，并承担由此产生的一切法律责任。上述承担表述系矿业公司自愿做出的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。矿业公司至今未向工业园开发公司支付尚欠租金，工业园开发公司追讨无果，遂起诉至法院。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。一审法院作出的（2017）粤5302民初265号民事判决书已经发生法律效力，已对本案涉及的合同各方的权利义务作了认定，对涉案合同的其他纠纷进行了判决，依法作为本案认定的依据。工业园开发公司、矿业公司签订的《定金合同》，是遵循平等互利、协商一致而订立的，内容没有违反法律规定，合法有效，一审法院予以认可，对双方产生约束力，双方应当按约定履行合同义务，享受权利。广西忻城西部矿业有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，由此引起的不利后果由其自行承担。合同中约定工业园开发公司将总面积为2969平方米的商铺出租给矿业公司，前三年的租金价格为每平方米45元，月租金总价为133605元，租赁期为三年，前两年免租，第三年开始收取租金，第三年租金为1603260元（133605元×12个月）。工业园开发公司已按合同约定将涉案商铺交由矿业公司使用。工业园开发公司就涉案租赁合同在一审法院第一次起诉时，租赁期限届满，合同已解除，矿业公司至今没有按合同约定履行支付2016年5月12日至2017年5月11日期间租金的义务，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，矿业公司应承担继续履行支付租金的义务。故工业园开发公司请求矿业公司支付从2016年5月12日起至2017年5月11日的租金1603260元，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决如下：广西忻城西部矿业有限公司应于判决发生法律效力之日起十天内支付租金1603260元给广东佛山（云浮）产业转移工业园投资开发有限公司。如果矿业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19229元（工业园开发公司已预交），由广西忻城西部矿业有限公司负担。各方事人在二审诉讼中均没有提交新证据。本院经审理查明，原判查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：矿业公司是否应向工业园开发公司支付租金1603260元。矿业公司在本案的一审诉讼期间没有提出诉讼时效的抗辩，其在二审提出工业园开发公司按《定金合同》要求支付租金已超诉讼时效，但并不是基于有新的证据能够证明工业园开发公司的请求权已过诉讼时效期间，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，对其二审中提出的超诉讼时效的抗辩，本院不予支持。云城区法院作出的（2017）粤5302民初265号民事判决书已经发生法律效力，该判决认定王世伟的行为就是代表矿业公司的行为，矿业公司应当按照合同约定的期限向房屋受让人即工业园开发公司支付租金。一审法院按已生效的（2017）粤5302民初265号民事判决和《定金合同》的约定，认定矿业公司应支付从2016年5月12日起至2017年5月11日的租金1603260元给工业园开发公司，判决正确，本院予以维持。现矿业公司上诉认为其没有签订《定金合同》，与工业园开发公司之间不存在租赁合同关系，该理由均与已生效的（2017）粤5302民初265号民事判决相悖，本院不予采纳。综上，矿业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费19229元（上诉人广西忻城西部矿业有限公司已预交），由上诉人广西忻城西部矿业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 陈 容审判员 陈洁涛审判员 董振南二〇一九年七月十一日书记员 刘 琪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。