陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终2649号 上诉人（原审被告、反诉原告）：西安华南城有限公司。住所地：西安市国际港务区。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审原告、反诉被告）：任明，男，1982年11月13日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：线建华，陕西众致律师事务所律师。原审被告、反诉原告：深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司。住所地：西安市国际港务区XX大道XX号楼XX楼。负责人：梁文鸿，该公司经理。委托诉讼代理人：成腾，男，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）因与被上诉人任明、原审被告、反诉原告深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司（以下简称亚太物业西安分公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初4723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华南城公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判驳回任明全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由任明承担。事实与理由：1、一审法院酌情认定上诉人向被上诉人赔偿的损失数额没有事实及法律依据。2、二审法院曾经对部分自营户的案件发回重审，原因是事实不清。一审审理中关于赔偿损失的关键证据任明均没有提供，请二审法院依法改判，驳回任明全部诉请。任明辩称，一审中其提供证据是包括华南城卖商铺时明确的共计24%利率，应属于合同一部分应予支持，但是一审法院只支持了4%，发回之前是按照8%支持的。亚太物业西安分公司述称，其公司意见同华南城公司答辩意见。任明向一审法院起诉请求：1、华南城公司和亚太物业西安分公司从二者承诺开业之日即2013年5月1日起至该商铺统一开业之日止，每年以总房款的8%向其赔偿损失（暂计算至2017年9月25日为78028.02元）；2、华南城公司和亚太物业西安分公司按中国人民银行同期贷款利率计算向其支付经营保证金利息5395.65元；3、本案诉讼费、律师费由华南城公司和亚太物业西安分公司承担。事实和理由：2012年其经华南城公司销售人员推荐，双方签订购房合同，购买华南城公司开发的综合交易展示中心一号馆32幢2单元3层20334号商铺。合同约定总房款218362元。其签约时支付首付款118362元，并以银行按揭方式支付剩余房款。鉴于华南城公司和亚太物业西安分公司宣传承诺“西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营，即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广”，其按华南城公司的要求与亚太物业西安分公司签订《经营保证金协议书》向亚太物业西安分公司交纳开业经营保证金18988元。其收房后要求开门营业，但华南城公司和亚太物业西安分公司一直未履行其承诺的统一规划、统一招商、统一经营、统一管理义务，导致其至今无法使用该商铺开门营业。同时华南城公司和亚太物业西安分公司未履行其“买铺立收三年租、培育期稳赚无风险”“地铁口升值无极限”，“购铺立收三年租金，年收8%，共计24%，签约即返”等承诺，导致其购买商铺目的无法实现，并给其造成巨大的经济损失。华南城公司辩称，其公司与任明形成的法律关系为商品房买卖合同关系，有关房屋买卖中其交付房屋义务及协助办理产权证的义务均履行完毕，并无违约情形。商品房买卖合同关系中无任何条款约定其公司承诺开业时间为2013年5月1日。亚太物业西安分公司与任明签订的《经营保证金协议书》第三条约定“为XX城XX号馆，乙方同意交纳开业经营保证金”，亚太物业西安分公司为了约束任明开业才收取的开业保证金，说明商铺开门营业时间启动权在任明，事实上任明自收房之日起也是可以随时开门营业，其公司在协助开门营业也是尽心尽力，同时在物业管理费、能耗费及市场推广费上进行减免。任明为自营户，其公司考虑自营的难度及开业初期市场培育阶段的盈利困难，任明在购该商铺时，其公司已在总房价中按自营户类别以总房价8%的标准，减去相应房屋价款，该款项减免实为对自营户的补偿，任明主张损失赔偿，应就损失赔偿标准的依据予以举证说明，同时应证明客观上任明受到损失的具体数额，不能举证说明或举证不利，应承担相应法律后果。任明主张其公司和亚太物业西安分公司支付经营保证金利息，无事实与法律依据。任明与其公司签订的商品房买卖补充协议约定商铺的物业管理为亚太物业西安分公司，现任明拖欠物业管理费2832元，故反诉请求任明支付物业管理费2832元。亚太物业西安分公司的答辩意见同华南城公司的答辩意见。一审法院认定事实：2012年5月18日任明为买受人，华南城公司为出卖人签订商品房买卖合同，约定任明购买华南城公司开发的综合交易展示中心一号馆32幢2单元3层20334号房屋，房款共计218362元。合同签订后任明支付了首付款，余款采取银行按揭贷款方式支付。2012年4月6日双方签订西安华南城商品房买卖补充协议，约定任明购买的商品房用于经营纺织服装，商品房的物业管理由华南城公司聘请亚太物业西安分公司负责，每月每平方米（建筑面积）基本的物业管理费为8元，在任明完全履行本协议约定义务及物业管理规约的前提下，华南城公司协物业管理公司给予任明一定优惠，即自商品房所处市场首批物业交付之日起免收任明3年物业管理费。同日任明为乙方，亚太物业西安分公司为甲方签订经营保证金协议书，约定西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广，对此商业模式乙方已充分了解。为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励乙方开业经营，甲乙双方经平等协商一致达成以下协议：甲方是华南城公司聘请的物业管理公司，对华南城进行物业运营管理。为XX城XX号馆，乙方同意交纳开业经营保证金，乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。每持续经营满一年返还一次：即第一年返40%，第二年返30%。第三年返30%。任明向亚太物业西安分公司交纳开业经营保证金18988元。嗣后亚太物业西安分公司已分次返还任明开业经营保证金。2017年10月11日任明向法院提起诉讼。一审法院认为，任明与华南城公司签订的商品房买卖合同、商品房买卖补充协议。任明与亚太物业西安分公司签订的经营保证金协议书，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。因商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、经营保证金协议书中均未约定开业时间为2013年5月1日，亦未约定如未开业，华南城公司和亚太物业西安分公司每年按总房款8%向任明赔偿损失，任明系自营户，任明要求按照对投资户的标准向其每年返还房价款的8%，缺乏证据支持。任明称华南城公司承诺于2013年5月1日商铺统一开业经营，该诉称理由与其在《经营保证金协议书》中约定的“为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励乙方开业经营”及“乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。”内容不符。至于《经营保证金协议书》中所说“西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广。”指的是一种运营模式，并非是指统一开业。鉴于华南城公司在商城的策划、运营和宣传上存在不足之处，致使商城入驻商铺未能形成一定规模，给任明带来一定经济损失，故一审法院综合考虑任明作为自营户在购买商铺时已经享受到的优惠待遇以及各种不确定因素可能带来的商业经营风险等情况，酌情确定华南城公司应向任明赔偿的损失数额，由华南城公司一次性向任明进行经济赔偿。因经营保证金协议书未约定开业经营保证金的明确具体返还时间，故对任明要求华南城公司和亚太物业西安分公司按中国人民银行同期贷款利率计算支付经营保证金利息，一审法院不予支持。任明要求华南城公司和亚太物业西安分公司承担律师费无事实根据及法律依据。华南城公司和亚太物业西安分公司未交纳反诉费，一审法院按华南城公司和亚太物业西安分公司撤回反诉处理。依照《中华人民共和国民法通则》第四条规定，遂判决：一、西安华南城有限公司于判决生效后10日内赔偿任明损失8734元。二、驳回任明其余诉讼请求。三、对西安华南城有限公司、深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司的反诉按撤诉处理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1886元，原告已预交，该费用由被告西安华南城有限公司负担943元，于判决生效后10日内给付原告。原告自行负担943元。本院二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方均应依照合同约定行使权利、履行义务。根据本案当事人的诉辩主张，二审中当事人争议的焦点问题为：华南城公司应否向任明承担赔偿损失责任。本案中，华南城公司在与任明签订《商品房买卖合同》之初，为达到促进销售房地产的目的，对涉案商城项目进行了大量宣传，该宣传包括“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”等内容。但在合同实际履行过程中，由于华南城公司在策划、运营、宣传上存在的不足之处，致使涉案商城项目至今未能形成一定规模，电梯等部分基础设施也未实际投入使用，应对任明的商业经营造成了一定影响。在此情况下，原审法院综合本案实际情况，酌情认定华南城公司按照购房款4%的比例向任明承担一定赔偿损失的责任，并无不当。华南城公司上诉称，任明并未提供其存在实际损失的证据，其不应向任明承担赔偿损失责任。但华南城公司没有提供对涉案商铺进行了“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”的充分证据，故对于华南城公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，华南城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（西安华南城有限公司已预交），由西安华南城有限公司承担。本判决为终审判决。   审 判 长  张 亚 凤审 判 员  王 慧 芳审 判 员  辛   娟 二○一九年七月二十三日  法官助理  孙 静 文书 记 员  崔 诚 浩 1