安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0225民初6136号 原告：马丽丽，女，1985年4月29日出生，汉族，户籍地吉林省蛟河市，现居住安徽省无为县。 委托诉讼代理人：凤良宝，安徽闻风律师事务所律师。 被告：安徽星谛雅珠宝有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区宿州路4号欣都大厦2002室，统一社会信用代码91340100397591100W（1-1）。 法定代表人：林德宏，总经理。 委托诉讼代理人：李中翠，安徽铭盛律师事务所律师。 原告马丽丽与被告安徽星谛雅珠宝有限公司（以下简称星谛雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马丽丽及其委托诉讼代理人凤良宝，被告星谛雅公司委托诉讼代理人李中翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马丽丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，赔偿原告租金损失41万元；2、判令被告承担原告装修损失866592元（鉴定费15000元、标牌20985元、电缆材料费5692元、评估造价824914.97元）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：星谛雅公司将位于无为县无城镇西大街中瑞CBD购物中心六至七层租给马丽丽使用，原告装修用去90余万元，而七层因电梯不通、产权争议一直无法使用无法正常营业。原告因经济困难和行使抗辩权未按约定交纳租金，被告诉至法院主张解除合同和租金等。为此原告自2018年6月初至今已全部停止经营，但原告的装修损失和逾期利益及租金损失，被告未予赔偿，致讼。 星谛雅公司辩称，1、被告的房屋产权不存在争议，出租房屋的面积马丽丽是明知的，双方签订房屋租赁合同时，星谛雅公司将涉案房屋的房产证复印件交予马丽丽核实进行工商登记，双方房屋租赁合同约定原告可以装修房屋，租赁期满后室内墙纸和地面应保持原样交付出租方；2、七楼电梯是载人电梯，并非载货电梯，在原告七楼装修完毕前不可开通，且有安全通道可以通向七楼。原告对七楼房屋进行了部分装修，也证实有安全通道可通向七楼，另原告方七楼尚未营业不存在损失，六楼装修系原告使用过程中自愿装修，与被告无关。 本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，星谛雅公司将位于无为县无城镇西大街中瑞CBD购物中心六至七层租给马丽丽（其中六层房产证面积为762.69平方米、七层房产证面积为438.31平方米）；约定2015年12月2日至2016年2月16日为装修免收租金期间，租赁期限为2016年2月17日至2021年2月16日；租金约定为第一年40万元，以后每年递增2万元，租金每半年支付一次；约定承租方逾期缴纳房屋租金，逾期超过10日，出租方有权解除合同，并追究违约责任、预收押金50000元不予返还等承租方可以解除合同的情形和违约责任等。 因马丽丽只支付租金300000元及押金50000元，未按约支付租金，星谛雅公司于2018年1月28日将马丽丽作为被告向本院提起诉讼，案经本院一审、芜湖市中级人民法院二审，终审生效判决：一、确认安徽星谛雅珠宝有限公司与马丽丽签订的《房屋租赁合同》于2017年12月5日解除；二、马丽丽于判决生效之日起十日内腾空并搬离租赁位于无为县无城镇西大街中瑞ＣＢＤ购物中心第六至七层属于星谛雅公司所有的房屋；三、马丽丽于判决生效之日起十日内向星谛雅公司支付2017年2月16日前拖欠的租金100000元、自2017年2月17日至2018年2月16日的租金和房屋占用费420000元、自2018年2月17日起至腾空并搬离租赁房屋之日期间按合同约定的年租金计算的房屋占用费（已交押金50000元可予抵充）；四、驳回星谛雅公司的其他诉讼请求。马丽丽至今仍未能履行该生效判决确定的租金及房屋占用费。该判决还认定，马丽丽租赁后，对七层租赁房屋投入一定的装修，后装修未完毕即停工而未直接用于经营，七层电梯于2017年8月开通。 2017年7月11日本院立案受理星谛雅公司与原产权人蒋春梅、无为县金帝房地产开发有限公司排除妨害纠纷一案，案经本院一审、芜湖市中级人民法院二审，终审生效判决认定：金帝房产公司于2007年2月9日取得了2005-2号地块（无城西大街广电商场地段）土地所有权证，并对其地段进行了开发，建成了无为县无城镇西大街中瑞CBD购物中心大楼（系多层建筑，共计八层，第八层为楼梯罩），于2008年3月20日办理了产权证，其中一至六层的楼层面积均为762.69平方米，第七、八层楼的建筑面积为438.31平方米。金帝房产公司在取得房产所有权后即对该大楼进行了高档装修、装饰，并安装了楼内电梯一部，后因需要又在北边增加了观光电梯一部。2014年金帝房产公司因涉借款合同抵押担保，被合肥市中级人民法院将其所有的中瑞CBD购物中心五至八层房产所有权及相应的其他权利进行了拍卖，星谛雅公司通过拍卖取得了该五至八层房产，并于2015年9月15日办理了房产权证。星谛雅公司起诉后不久，金帝房产公司即开通了通往第七层的楼内电梯。该判决还认定，涉案大楼除本案争议电梯外，尚有楼梯及电梯可到达7楼。 另查明，2015年12月8日，马丽丽向相关部门申请个体工商户开业登记，在其提交的文件材料中即有星谛雅公司无房字第035637、035638房地权证复印件，记载无为县无城镇西大街中瑞ＣＢＤ购物中心6层建筑面积762.69平方米，7、8层建筑面积438.31平方米，马丽丽在复印件上签字确认无误。在本案审理过程中，经马丽丽申请，本院依法委托安徽泓庆工程管理有限公司对无为县无城镇西大街中瑞ＣＢＤ购物中心六至七层装潢工程造价进行鉴定评估，鉴定评估工程造价为824914.97元。六层装修完毕，七层装修未完毕即停工。 上述事实，有原、被告的当庭陈述及原、被告身份信息材料，房屋租赁合同，房产证复印件，无为县市场监督管理局复印材料，无为县人民法院（2017）皖0225民初3037号、（2018）皖0225民初521号民事判决书，芜湖市中级人民法院（2018）皖02民终1098号、（2018）皖02民终1179号民事判决书，工程造价鉴定评估报告，鉴定费发票等证据在卷佐证。 本院认为，星谛雅公司与马丽丽签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按照该合同约定全面履行各自的义务。 本案的争议焦点为星谛雅公司是否违约需赔偿马丽丽相关损失？ 马丽丽向本院主张其损失包括租金、六至七层装潢评估造价、鉴定费、标牌费及电缆材料费。1、关于租金问题，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人出租租赁物的目的是为了获取租金收益。本案中，首先，星谛雅公司与马丽丽签订的房屋租赁合同中，双方对租赁房屋电梯通行条件并无相关约定，客观实际中，六层房屋电梯通行并无障碍，七层房屋除本案争议电梯外，尚有楼梯及电梯可以通行，马丽丽对七层房屋进行了装修也印证了七层房屋可以通行这一客观事实。其次，本案在案证据证实原被告双方于2015年12月2日签订房屋租赁合同，当月8日，在马丽丽申请个体工商户开业登记提交的文件材料中即有其签字确认的星谛雅公司无房字第035637、035638房地权证复印件，记载无为县无城镇西大街中瑞ＣＢＤ购物中心6层建筑面积762.69平方米，7、8层建筑面积438.31平方米，可以认定马丽丽在2015年12月8日对其承租的房屋的实际租用产权、面积系明确知晓，且房屋租赁合同中约定装修免租期自2015年12月2日至2016年2月17日，马丽丽在明知其实际出租房屋产权、面积后，对七层上不属于出租人即星谛雅公司的其他房屋进行装修使用。再次，星谛雅公司合法取得案涉房屋产权，并已办理产权登记，其出租房屋权属清晰，案外人将七层电梯停止运营继而发生诉讼的过错责任并非在于星谛雅公司。马丽丽在签订租赁合同后即投入装修，后在装修过程中因误装了不属于星谛雅公司的房屋从而逐步引发本案纠纷，但其已实际占有并使用案涉租赁房屋，案涉租赁合同解除、租赁物不能继续使用的过错并不在于星谛雅公司，故支付相应租金系马丽丽应负的合同义务而非其可以主张的损失，且生效判决已经确定马丽丽对星谛雅公司负有租金给付义务，在其未实际履行生效判决确定的义务前，该部分租金尚不构成其损失。 2、关于装潢评估造价及鉴定费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。该解释第十一条同时规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”根据上述司法解释的规定、生效判决确认的事实及在案证据证实，案涉租赁房屋权属清晰，马丽丽明知七层产权、面积后，仍对七层上不属于出租人即星谛雅公司的其他房屋进行装修使用且长期拖欠租金未付导致案涉租赁合同解除，在案涉租赁合同对未形成附合的装饰装修物及已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情况下，马丽丽主张装潢评估造价及鉴定费，无事实与法律依据，本院不予支持。 3、关于电缆材料费、标牌费。马丽丽对其主张的电缆材料费，仅提交了一份产品报价单，但该报价单上并无相关公司印章，且未提交已实际支付材料费的相关证据，故对马丽丽的该项损失主张本院不予支持；对其主张的标牌费，马丽丽提交了两张名称为“满江红广告亮化有限公司”，但加盖“满江红广告字牌制作中心”印章的收款收据，经查开具时间为2015年12月1日的收据号码为0012278，而开具时间为2016年3月20日的收据号码为0012277，开具时间约4个月之前的收据号码序号反而在后，不符合交易常理，故本院对该两张收款收据的真实性不予认可，马丽丽应承担举证不能的不利后果，对其该部分诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告马丽丽的诉讼请求。 案件受理费16290元，减半收取8145元由原告马丽丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 冯 静 二〇一九年七月二十八日 书记员 夏云芸 附件：本判决引用的法律及司法解释 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。