江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1102民初145号 原告：中南镇江房地产开发有限公司，统一社会信用代码913211007910971510，住所地镇江市京口区象山镇焦山社区居民委员会办公楼二楼。 法定代表人：陈锦石，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谷青旺，男，该公司职员。 被告：江苏智达安全环境科技有限公司，统一社会信用代码91321102595616137R，住所地镇江市东吴路168号中南世纪城3幢119室。 法定代表人：周锦山。 原告中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南镇江公司）与被告江苏智达安全环境科技有限公司（以下简称智达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中南镇江公司的委托诉讼代理人谷青旺，被告智达公司的法定代表人周锦山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中南镇江公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付因欠付租金产生的违约金27737.9元；2.判令被告支付因欠付电费产生的违约金2477.8元。事实和理由：原告与被告于2013年6月22日签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于镇江中南世纪城3号楼119室的房屋，双方就租赁期限、租金及违约责任等进行了约定。原告按约向被告交付了租赁房屋，被告未能按约及时足额支付租金、电费。截至2018年12月27日，被告欠原告租金28490元及违约金26837.58元，欠电费1589.43元及违约金2430.12元。在本案诉讼中，被告智达公司于2019年1月支付了租金及电费，尚有租金违约金27737.9元、电费违约金2477.8元未予支付。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告智达公司辩称，对原、被告双方签订了关于镇江市中南世纪城3号楼119室房屋的《房屋租赁合同》无异议。《房屋租赁合同》约定了交纳租金的账号，但实际交费过程中原告频繁变动交费地点，致被告无法确认。原告要求被告支付电费，并未开具相应发票，导致被告无法入账‘’在房屋租赁时电费是集中管理，时隔四年原告通知被告直接向供电部门交纳电费系原告服务不到位造成。被告对涉案房屋具有优先购买权，但原告将房屋出售时未告知。原告在履行合同中存在随意改动房屋附属设施、对房屋漏水未处理等违约问题。被告未违约，不应承担违约金，且违约金比例过高，要求法院调整。原告应退还押金，如不退还，应承担被告因维修漏水房屋产生的维修费980元。合同签订时，被告已明确告知合同中记载的送达地址系被告的法定代表人周锦山2009年前所居住地，但原告以合同公章已盖好，不好更改为由拒绝变更。2019年1月8日被告智达公司收到相应便条后即与原告进行了联系，于2019年1月11日、19日缴纳了房屋租金及电费。被告智达公司不存在违约行为。 本案当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据材料，本院认定如下： 1.被告智达公司提交的《委托租赁合同》、《房屋续租协议》，证明涉案房屋由案外人谭俭购买并与被告签订了续租协议。原告中南镇江公司认为上述材料真实性无法核实。本院认为，审理中，原告中南镇江公司已确认涉案房屋确已出售，上述材料与本案无关，不予认定。 2.被告智达公司提交的电费缴费通知，证明在房屋租赁过程中，被告工作人员曾已通知方式提示电费收费情况。原告中南镇江公司认为该材料无法核实。本院认为，结合被告智达公司对于2016年之前电费等缴纳程序的陈述、该缴费通知单的内容，该材料可以作为本案证据予以采信。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月22日，原告中南镇江公司（甲方）与被告智达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：乙方承租甲方位于镇江市中南世纪城3号楼119号的房屋用作企业办公；租赁期限为5年3个月，自2013年8月1日起至2018年10月31日止；租金总额96866元，按照“先租后用”的原则；乙方于合同签订当日向甲方支付第一笔租金11396元，于2014年7月1日支付第二笔租金11396元，分别于2015年7月1日、2016年7月1日、2017年7月1日支付第三笔、第四笔、第五笔租金各22792元，于2018年7月1日支付第六笔租金5698元。水、电、燃气等公用事业费及其他乙方经营过程中发生的费用由乙方自行承担（根据物业公司规定向其缴纳）；乙方逾期支付租金、物业费及其他费用的，每逾期一日，应按欠缴总额的2‰支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付；乙方应当将租金、履约保证金，在合同的时间内支付至甲方指定账户，否则将视为示支付租金或履约保证金。户名为南通中南商业发展有限公司（以下简称中南商业公司），开户行为中国银行江苏省分行南通分行经济技术开发区支行中南世纪城支行，账号为47×××31；合同签订当日乙方向甲方支付合同履约保证金6000元，如乙方逾期支付或未足额支付的，甲方有权立即终止合同并收回房屋，且乙方同意实际占用该房屋的天数按日租金二倍或200元每日较高者向甲方支付房屋占用费；如乙方违反合同任一约定或保证的，甲方有权不予退还履行保证金；乙方拖欠甲方任何款项包括不限于租金、物业管理费、水电燃气等公用事业费用或其他费用，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除所欠款项及相应的违约金、赔偿款；若甲方从上述履约保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的费用、违约金、赔偿或其他费用后致使乙方支付的履约保证金低于约定标准的，乙方须在接到甲方通知后五日内补足，否则甲方有权以书面通知立即终止合同，并按合同约定承担违约责任；甲乙双方知悉并同意，甲方授权南通中南商业发展有限公司为甲方指定的管理公司，管理公司有权代表甲方进行管理规则的发布、修改、实施，行使合同的所有权利，具体内容包括但不限于收取租金、履约保证金、违约金、赔偿款及其他费用，向乙方发送催收、解约等函件、通知或其他文件等，发布并不时管理规则、考核标准等，对乙方进行装修管理、日常管理、考核、奖励、处罚等；因乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十（30）日，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还履约保证金，同时乙方应承担合同约定租金总额10%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿；乙方确认合同中地址及身份信息均为准确的资料。依据合同规定及与合同有关文件而发出的所有通知（包括收据、凭证或帐单）均采用书面形式，并直接送达或登报或用快递发至江苏省镇江市润州区运河路78号2幢301室，收件人周锦山。 周锦山系被告智达公司的法定代表人，2013年6月25日，周锦山向上述账号47×××31汇款17396元，支付凭证附言为“镇江智达安全环境科技有限公司租金和保证金房号（3－119号）”。原告依约向被告智达公司交付了涉案房屋。被告智达公司按原告的管理公司即中南商业公司指示缴纳了第一、二、三、四笔租金及相应水电费。2016年前后，管理公司未再提示被告智达公司具体房屋租金缴纳账号，欠付水、电费情况。2018年11月22日，原告向合同中记载的地址寄送《关于敦促贵方限期支付欠付租金、电费并承担逾期违约责任的律师函》（以下简称《律师函》）。《律师函》言明：截至2018年11月21日，被告智达公司欠付房屋租金、电费及违约金等合计26862.38元。该《律师函》因收件人不在指定地址被退回。2019年1月8日，被告智达公司收到便条，经联系后确认了具体的交费地点，后根据原告的工作流程于2019年1月11日向原告支付租金22792元及电费1589.43元，于2019年1月15日向原告支付租金5698元。 2016年5月12日，原告中南镇江公司将涉案房屋出售。 2016年年中原告指定的管理公司不再进行相关管理工作。 本院认为，《房屋租赁合同》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合同各方均应按照约定全面履行各自的义务。原告中南镇江公司依约交付涉案房屋，被告按约支付租金及电费系合同主要义务。原告指派的管理公司提示被告交费并非合同约定的义务，开具发票系合同附随义务，被告以未开具相应发票及管理公司未尽提示缴费义务为由迟延交纳房屋租金，缺乏合同依据，本院不予采纳。 合同履行中应根据合同性质、目的和交易习惯履行通知和协助等义务。被告自2017年7月1日发生欠付房屋租金的情况，但该欠付情况不排除原告指定的管理公司撤出等因素。原告直至2018年11月22日才致函被告，且该函件并未有效送达被告，2019年1月8日被告收到通知，配合原告的工作流程于1月11日、15日分两笔交纳了原告主张的房屋租金及电费。原告有失于通知、协助义务，故原告主张的违约责任，本院不予支持。 被告智达公司主张房屋维修损失，但未提交证据加以证明，本案不予理涉；认为原告应退还合同履约保证金，与本案非同一法律关系，不宜在本案中处理。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告中南镇江房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费493元，由原告中南镇江房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈艳超 人民陪审员  吴爱民 人民陪审员  张震秀 二〇一九年七月一日 书 记 员  叶天娇 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。