呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2425号上诉人（原审原告）：戴建慧，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：白某，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，内蒙古蒙元律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张凤莲，住呼和浩特市。上诉人戴某因与被上诉人张某房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初7831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人戴某的委托诉讼代理人白某，李某，被上诉人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴某上诉请求：1.依法判令撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2018)内0105民初7831号民事判决书,并依法改判支持戴某的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张某承担。事实与理由：一审人民法院认定《租赁合同》不具备解除的条件,不予支持戴某的诉讼请求,系认定事实错误,二审人民法院应当依法予以纠正。首先,戴某与张某签订的《租赁合同》第十条第二款约定“租赁期内,甲方需提前收回该房屋的或乙方需提前退租,应提前30日通知对方并按月租金的100%支付违约金,甲方还应退还相应的租金”,根据以上约定可以看出,双方已经就合同解除的条件进行了约定,即任何一方需要提前解除合同,只需要提前30日通知对方并给予一个月租金的补偿即可,并未约定必须存在违约才可解除,且从约定内容来看任何一方解除合同并不以对方同意为前提。显然,《租赁合同》赋予了戴某及张某随时解除合同的权利,并未附加任何条件,但一审人民法院却认定本案中的解除权是以违约为前提,显然是对于合同赋予的单方解除权理解错误。其次,《租赁合同》约定想要解除合同的一方需要提前30日通知对方,这属于合同解除的程序,依据该程序,本案中戴某不仅与张某进行过电话沟通,还委托过律师向其邮寄律师函,告知戴某欲提前收回房屋事宜,并可以给予一个月租金的补偿,可见戴某已经按照合同约定履行了解除合同的相关程序,但是张某拒绝沟通,更拒绝腾房,其行为已经严重违反合同约定,且双方之间的矛盾已经无法协商解决,然而一审人民法院经过审理却认定双方之间履约无争议,不存在可以解除的情形,显然一审人民法院认定事实严重错误。最后,虽然《租赁合同》将第十条第二款关于解除合同的约定放置在“违约责任”部分,但是从该条款内容来看,适用该条款解除合同并不是以违约为前提,并且该条款还约定“按月租金的100%支付违约金”,但实际上该约定并非违约金性质,而属于解除合同后给予对方的一个补偿,一审人民法院对于该条款的理解和认定显然违背客观事实,并且也违背双方订立合同时的真实意思表示。综上所述,戴某认为,一审人民法院关于戴某不能依据《租赁合同》第十条第二款之约定解除《租赁合同》的认定错误,且违背双方订立合同之时的真实意思表示,二审人民法院应当依法予以查明,并予以改判。张某辩称，戴某的陈述与事实不符，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。戴某向一审法院起诉请求：1.依法判令解除戴某与张某签订的《租赁合同》,并判令张某腾退呼和浩特市赛罕区紫华园9号楼西单元4楼东户的房屋;2.依法判令张某按照每日100元的标准向戴某支付自2018年8月23日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费,暂计至2018年9月3日的房屋占有使用费为1200元;3.依法判令张某承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月24日,经内蒙古信義房地产经纪有限公司居间,戴某(甲方、出租人),系案涉房屋共同共有的所有权人,与张某(乙方、承租人)签订《租赁合同》,约定甲方将位于呼和浩特市赛罕区紫华园9号楼西单元4楼东户的房屋出租给乙方,房屋租赁期自2016年6月1日至2019年12月31日,共计3.5年,房屋租金为每月3080元,租金总计129,500元。合同第九条对合同解除的条件进行了约定,约定“(一)经甲乙双方协商一致,可以解除本合同;(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的本合同自行解除;(三)甲方有以下行为之一的,乙方有权单独解除合同:1.迟延交付房屋达7日的;2.交付的房屋不符合合同约定或影响乙方安全、健康的;……(四)乙方有以下行为之一的,甲方有权单独解除合同,收回房屋:1.不按照合同约定支付租金达15日的;2.欠缴各种费用达500元的”。合同第十条对违约责任进行了约定,约定“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的,应按月租金100%向乙方支付违约金;乙方有第九条第四款约定的情形之一的应按月租金100%向甲方支付违约金,甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失;(二)租赁期内,甲方需提前收回该房屋的或乙方需提前退租,应提前30日通知对方并按月租金的100%支付违约金,甲方还应退还相应的租金;双方当事人均认可,张某已将案涉房屋租金交至2019年5月底。戴某举证其于2018年7月23日通过快递向张某送达《律师函》,要求张某于收到函后30日内腾退房屋,张某称并不知道此事。快递单客户联及《律师函》只能证明戴某曾邮寄过该函给张某,不能充分有效证明张某确实收到过该函,故该证据一审法院不予采信。另查明,案涉房屋买卖内蒙古信義房地产经纪有限公司提供了居间服务,双方当事人称解除合同对居间方的权利义务不产生影响。故法院对居间相关事实不作认定。一审法院认为，戴某与张某签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有法律约束力,不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点为双方当事人签订的《租赁合同》是否具备合同解除的条件。首先,《中华人民共和国合同法》第九十三条赋予当事人约定解除合同的权利,“当事人协商致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”现戴某欲解除合同,张某不同意解除该合同,双方未能协商一致,不符合《租赁合同》第九条合同解除(一)“经甲乙双方协商一致,可以解除本合同”的约定。其次,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。结合上述条款,违约责任、违约金的适用应以违约行为的产生为前提,本案双方当事人已依合同约定履行各自义务,戴某按约定向张某交付了房屋,张某按约定履行了支付租金义务,并无违约行为,双方对合同在本案诉讼提起前的履行均无争议,不存在适用《租赁合同》第十条违约责任的适用情形。再次,民事活动应当遵循诚实信用原则,就本案而言,张某与戴某签订《租赁合同》的主要目的是该房屋距离其孩子的学校较近,能够减少上下学的时间消耗,案涉房屋的租赁期截至2019年12月31日,张某于庭审中表明其可以在孩子6月高考结束后提前解除与戴某签订的《租赁合同》,并尽快腾退案涉房屋。现戴某提岀解除《租赁合同》并要求张某腾退房屋的主张,有悖于诚实信用原则。综上,关于戴某主张解除双方签订的《租赁合同》的诉讼请求一审法院不予支持。关于戴某要求张某腾退案涉房屋的诉讼请求及主张张某按照每日100元的标准向其支付自2018年8月23日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求(暂计至2018年9月3日的房屋占有使用费为1200元),均是依双方《租赁合同》解除为基础,故该两项诉讼请求一审法院亦不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决驳回原告戴某的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为戴某主张解除其与张某签订的《租赁合同》,并判令张某腾退呼和浩特市赛罕区紫华园9号楼西单元4楼东户的房屋，按照每日100元的标准向戴某支付自2018年8月23日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费有无事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及“第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案中，首先，戴某与张某签订的《租赁合同》内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或解除合同。合同法中对于合同解除规定有约定解除与法定解除两种情形，即上述九十三条、九十四条的规定，除符合上述规定的情况下，合同当事人不得任意解除合同。因为民事合同的效力在于保护合同双方利益，规制合同双方当事人的权利义务，合同履行期间，除非一方违约，另一方无权随时解除合同。无法定条件或合同约定条件，双方均应依照合同约定履行合同，单方解除合同意味着合同相对方利益受损，故法律禁止合同一方任意解除合同。其次，虽然本案双方当事人在合同第十条第二款“租赁期内,甲方需提前收回该房屋的或乙方需提前退租,应提前30日通知对方并按月租金的100%支付违约金,甲方还应退还相应的租金”，对解除合同进行了约定，但该条款不是约定解除合同的条件，而是约定任意行使解除权，该约定违反了合同法的强制性规定，不发生法律效力，戴某依该条约定主张解除合同，其理由不能成立，其认为依据该合同条款的约定可以解除合同的上诉理由也不能成立。综上所述，戴某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由戴某负担。本判决为终审判决。审判长 韩 韬审判员 王海莹审判员 戴玉英 二○一九年七月三十日书记员 黄 琳