西安市中级人民法院 西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终2601号 上诉人（原审被告、反诉原告）：西安华南城有限公司。住所地：西安市国际港务区。法定代表人：梁丽仪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：成腾，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审原告。反诉被告）：卢某某，男，1987年10月11日出生，汉族，住西安市灞桥区XX小区XX区XX号楼XX单元XX室。原审被告、反诉原告：深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司。住所地：西安市国际港务区XX大道XX号楼XX楼。负责人：梁文鸿，系该公司经理。委托诉讼代理人：成腾，1995年2月16日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：李宇虹，女，1981年9月14日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人西安华南城有限公司（以下简称华南城公司）因与被上诉人卢某某，原审被告、反诉原告深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司（以下简称亚太物业西安分公司）合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2017）陕0111民初4727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华南城公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判驳回卢某某全部诉讼请求。2、本案诉讼费用由卢某某承担。事实与理由：1、一审法院酌情认定上诉人向被上诉人赔偿的损失数额没有事实及法律依据。2、二审法院曾经对部分自营户的案件发回重审，原因是事实不清。一审审理中关于赔偿损失的关键证据被上诉人均没有提供，请二审法院依法改判，驳回卢某某全部诉请。卢某某未答辩。亚太物业西安分公司述称，其公司意见同华南城公司答辩意见。卢某某向一审法院起诉请求：1、华南城公司和亚太物业西安分公司从二者承诺开业之日即2013年5月1日起至该商铺统一开业之日止，每年以总房款的8%向其赔偿损失（暂计算至2017年9月25日为78028.02元）；2、华南城公司和亚太物业西安分公司按中国人民银行同期贷款利率计算向其支付经营保证金利息5864.84元；3、本案诉讼费、律师费由华南城公司和亚太物业西安分公司承担。一审法院认定事实：2012年5月31日卢某某为买受人，华南城公司为出卖人签订商品房买卖合同，约定卢某某购买华南城公司开发的XX中心XX馆XX层XX街XX号房屋，房款共计218362元。合同签订后卢某某支付了首付款，余款采取银行按揭贷款方式支付。2012年4月13日双方签订西安华南城商品房买卖补充协议，约定卢某某购买的商品房用于经营纺织服装，商品房的物业管理由华南城公司聘请亚太物业西安分公司负责，每月每平方米（建筑面积）基本的物业管理费为8元，在卢某某完全履行本协议约定义务及物业管理规约的前提下，华南城公司协调物业管理公司给予卢某某一定优惠，即自商品房所处市场首批物业交付之日起免收卢某某3年物业管理费。2012年4月6日卢某某为乙方，亚太物业西安分公司为甲方签订经营保证金协议书，约定西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广，对此商业模式乙方已充分了解。为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励乙方开业经营，甲乙双方经平等协商一致达成以下协议：甲方是华南城公司聘请的物业管理公司，对华南城进行物业运营管理。为XX城XX号馆，乙方同意交纳开业经营保证金，乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。每持续经营满一年返还一次：即第一年返40%，第二年返30%。第三年返30%。卢某某向亚太物业西安分公司交纳开业经营保证金18988元。嗣后亚太物业西安分公司已分次返还卢某某开业经营保证金。2017年10月11日卢某某向法院提起诉讼。 一审法院认为，卢某某与华南城公司签订的商品房买卖合同、商品房买卖补充协议。卢某某与亚太物业西安分公司签订的经营保证金协议书，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。因商品房买卖合同、商品房买卖补充协议、经营保证金协议书中均未约定开业时间为2013年5月1日，亦未约定如未开业，华南城公司每年按总房款8%向卢某某赔偿损失，卢某某系自营户，其要求按照对投资户的标准向其每年返还房价款的8%，缺乏证据支持。卢某某称华南城公司承诺于2013年5月1日商铺统一开业经营，该诉称理由与其在《经营保证金协议书》中约定的“为维护全体业主的共同利益，并培育市场，鼓励乙方开业经营”及 “乙方达到开业要求的情况下，经甲方书面认可后，甲方分三次每周年年末将开业经营保证金返还给乙方。”内容不符。至于《经营保证金协议书》中所说“西安华南城实行统一经营管理的方式进行运营：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传推广。”指的是一种运营模式，并非是指统一开业。鉴于华南城公司在商城的策划、运营和宣传上存在不足之处，致使商城入驻商铺未能形成一定规模，给卢某某带来一定经济损失，故法院综合考虑卢某某作为自营户在购买商铺时已经享受到的优惠待遇以及各种不确定因素可能带来的商业经营风险等情况，酌情确定华南城公司应向卢某某赔偿的损失数额，由华南城公司一次性向卢某某进行经济赔偿。因经营保证金协议书未约定开业经营保证金的明确具体返还时间，故对卢某某要求两被告按中国人民银行同期贷款利率计算支付经营保证金利息，依法不予支持。另外要求两被告承担律师费无事实根据及法律依据。被告方未交纳反诉费，一审法院按其撤回反诉处理。依照《中华人民共和国民法通则》第四条规定，判决如下：一、西安华南城有限公司于判决生效后10日内赔偿卢某某损失8734元。二、驳回卢某某其余诉讼请求。三、对西安华南城有限公司、深圳第一亚太物业管理有限公司西安分公司的反诉按撤诉处理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1898元，卢某某已预交，该费用由西安华南城有限公司负担949元，于判决生效后10日内给付卢某某。卢某某自行负担949元。本院二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方均应依照合同约定行使权利、履行义务。根据本案当事人的诉辩主张，二审中当事人争议的焦点问题为：华南城公司应否向卢某某承担赔偿损失责任。本案中，华南城公司在与卢某某签订《商品房买卖合同》之初，为达到促进销售房地产的目的，对涉案商城项目进行了大量宣传，该宣传包括“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”等内容。但在合同实际履行过程中，由于华南城公司在策划、运营、宣传上存在的不足之处，致使涉案商城项目至今未能形成一定规模，电梯等部分基础设施也未实际投入使用，应对卢某某的商业经营造成了一定影响。在此情况下，原审法院综合本案实际情况，酌情认定华南城公司按照购房款4%的比例向卢某某承担一定赔偿损失的责任，并无不当。华南城公司上诉称，卢某某并未提供其存在实际损失的证据，其不应向卢某某承担赔偿损失责任。但华南城公司没有提供对涉案商铺进行了“统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一经营”的充分证据，故对于华南城公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，华南城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（西安华南城有限公司已预交），由西安华南城有限公司承担。本判决为终审判决。  审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审 判 员  张      楠二〇一九年七月二十三日 法 官 助 理   孙  静  文书 记 员  崔  诚  浩     1