湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初2593号 原告：湖南湘虹葛业股份有限公司。 法定代表人：陶旭雄。 委托诉讼代理人：王超（一般代理），湖南崇民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵健明，湖南崇民律师事务所律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：梁荣，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 原告湖南湘虹葛业股份有限公司(以下简称湘虹葛业)诉被告怀化市大汉置业有限公司(以下简称大汉置业)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘虹葛业的委托诉讼代理人王朝、赵健明,被告大汉置业的诉讼代理人梁荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湘虹葛业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告交付房产证和土地使用证；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证和土地使用证的违约金（按已付房款的每日千分之一计算，自2017年1月29日开始计算，暂时计算至2019年4月29日，逾期交付房产证和土地使用证违约金10738680元）。事实和理由：2014年1月28日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《合同补充协议》第八点的约定，“双方约定自本合同签订后36个月内办好房产证土地使用证，……每逾期一天，甲方按乙方已付房款的千分之一支付违约金”。合同签订后，原告按时支付了首付款，接受了房产，进行了大部分装修。由于被告迟迟不能交付房产证和土地使用证,导致原告对外招商合同过程中名誉受损，对外招租受限制，致客户不信任，给原告造成了巨大的损失。原被告双方多次协商办证事宜未果,原告不得已向人民法院起诉，要求被告全面履行合同，立即为原告办理好房产证和土地使用证，向原告支付逾期交付房产证和土地使用证的违约金。该违约行为具有连续性，违约事件暂时从2017年1月29日计算至2019年4月29日，共821天，按每逾期一天，每日千分之一计算，逾期违约金为10738680元。 被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、原告的第一项诉求从事实和法律而言是不可能的，因为原告要求是办理房产证和土地证，因房产证和土地证已不存在。该项诉求被告无法完成，法院也不应该予以判决。二、被告不应当支持原告第二项诉求中的违约金。三、即使需要支付违约金，也不应当是其诉求中的数额。应当予以减少或者免除。 本院经审理认定事实如下：2014年1月28日，原告与被告签订《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的“大汉龙城·旺龙府”第5栋一、二、三层房屋，总购房款26160000元,2014年2月底前原告支付13080000元房款，剩余房款须在被告办妥房屋产权证、土地使用证后10个工作日内付清；被告应当在2014年2月16日前，按双方约定要求交付房屋，如因出卖人的责任，买受人不能在本合同签订之日起36个月内取得房产证产权权属证书的，双方同意按补充协议执行。同日，原、被告签订《补充协议》一份，《补充协议》第八条约定：双方约定自本合同签订后36个月内办好房产证与土地使用权证，……，若不能按期办好房产证与土地使用权证，每逾期一天，被告按原告已付房款的千分之一支付违约金。合同签订后原告支付13080000元购房款，涉案商品房交给原告使用，但至今未办理不动产权证。 上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证、辩论，有如下证据予以证明： 原告身份信息、被告营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《合同补充协议条款》、收款收据、庭审笔录一份。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。关于房屋权属证书，双方约定2014年2月底前原告支付13080000元购房款，剩余房款原告须在被告办妥房屋产权证、土地使用证后10个工作日内付清，因政策变更，房屋产权证与土地使用证已合并为不动产权证，故被告仍应按照合同约定为原告办理好房屋的权属证书。关于逾期办证违约金，《补充协议》第八条约定:自本合同签订后36个月内办好房产证与土地使用权证，……，若不能按期办好房产证与土地使用权证，每逾期一天，被告按原告已付房款的千分之一支付违约金。原、被告在庭审中均确认交房时间为2014年2月16日，故被告的办证时间应从交房之日起计算36个月，即被告应在2017年2月16日前为原告办理好上述房屋的产权证书，否则应承担违约责任。虽原、被告在合同中约定了违约责任，但在本案中，原告收房后即对外进行出租，被告的违约办证行为并未造成原告的重大损失，原告也未能提供证据证明延期办证导致原告遭受了重大损失,且被告提出了违约金过高的抗辩。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《合同法》解释《二》第二十九条的规定，本院酌定被告违约责任按原告已付房款的日0.1‰计算，从2017年2月17日计算至2019年4月29日的逾期办证违约金为：1049016元(13080000元×0.1‰×802天)，超过部分不予支持。 综上所述，原告湘虹葛业的诉讼请求本院予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下: 被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起60日内为原告湖南湘虹葛业股份有限公司办理《商品房买卖合同》约定的好大汉龙城·旺龙府第5栋一、二、三层房屋的不动产权证书； 被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告湖南湘虹葛业股份有限公司延期办证违约金1049016元； 驳回原告湖南湘虹葛业股份有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费86312元，减半收取43156元，由原告湖南湘虹葛业股份有限公司负担28915元，被告怀化市大汉置业有限公司负担14241元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇一九年七月十八日 代理书记员  尹绪琴 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据 违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适 当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一 般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。