湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初1583号 原告：李立新，男，1968年6月16日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。 委托诉讼代理人：魏健，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，签收法律文书等。 委托诉讼代理人：廖赟，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。 被告：夏密香，女，1975年5月27日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：罗仁，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，签收法律文书等。 第三人：熊拥政，男，1969年1月14日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 原告李立新与被告夏密香，第三人熊拥政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法由审判员欧阳中伟适用简易程序于2019年6月25日、2019年7月25日公开开庭进行了审理。实习法官助理谭璐协助审理，书记员陈伟担任法庭记录。原告李立新的委托诉讼代理人魏健、廖赟，被告夏密香及委托诉讼代理人罗仁，第三人熊拥政均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李立新向本院提出诉请：1．判令解除原、被告双方于2014年12月24日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告支付原告房屋租金175万元；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告因经营需要，要求承租原告所有的位于株洲市天元区沿江风光带天泉一品商铺105、106、107、108、109号房屋，从事餐饮经营，店名为“三宝河鱼”。该店自2010年1月1日起原由被告与第三人熊拥政共同经营。租赁期满后，原、被告于2014年12月24日又续签了《房屋租赁合同》，该合同对租赁房屋的地址、双方的权利和义务、合同终止的条件，以及违约责任均作了明确的约定。但自被告经营一段时间后，被告以经营生意不好，资金紧张为由，拖欠租金至今未付，目前已经关门停业。期间原告曾多次催收租金，但被告均以各种理由和借口拖欠。被告的行为不仅违约，且给原告造成了严重的经济损失，为维护合法权益，原告特诉至法院，判如所请。 被告夏密香辩称：一、原告所述的事实不存在，是虚假的事实。原告所述其与第三人熊拥政所签订的合同期满后于2014年12月24日又与被告夏密香签订了一份租赁合同，不属实，而本案的事实是原告与第三人熊拥政签订了一份合同期限为2010年1月1日至2015年12月30日止的租赁合同，签订该份租赁合同后，第三人熊拥政与原告又对该合同期限进行了变更，将合同的期限延期至2016年6月30日。此后，第三人熊拥政与被告夏密香共同经营三宝河鱼店至2015年12月底止。尔后，被告夏密香与原告协商解除了第三人熊拥政与原告所签订的房屋租赁合同，而被告夏密香与原告于2014年12月24日所签订的租赁合同并没有实际履行，且该租赁合同是无效的，因为三宝河鱼店的经营者为第三人熊拥政，且第三人熊拥政与原告所签订的合同并未到期，而被告夏密香在未经第三人熊拥政的授权的情况下与原告所签订的租赁合同应是无效的，并且原告与被告夏密香签订该份租赁合同时被告夏密香患有严重的抑郁症，神志时常不清醒。二、为了谋取不正当利益以达到侵害被告合法权益为目的，本案原告捏造事实，提起虚假诉讼，故被告夏密香请求人民法院彻查本案，以维护被告的合法权益，作出驳回原告诉讼请求的公证的判决。三、本案原告的诉求已经超过了诉讼时效，其诉求不应得到保护和支持。 第三人熊拥政陈述：被告夏密香与原告于2014年12月24日所签订的租赁合同答辩人并不知情。答辩人和原告所签订的租赁合同未到期，因此，原告和被告夏密香所签订的租赁合同并不合法。答辩人的租金已交到2015年12月底，双方租赁合同已经终止了，被告亦不再经营，故被告夏密香不存在拖欠原告的租金。 本院经审理查明：2009年12月19日，原告李立新（甲方）与第三人熊拥政（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同约定乙方租赁甲方位于株洲市天元区沿江风光带天泉一品商铺105、106、107、108、109号房屋用于经营株洲市天元区三宝河鱼店，租赁期限为5年零六个月，自2010年1月1日起至2016年6月30日止，年租金22万元。2014年12月24日，原告李立新（甲方）与被告夏密香（乙方）又签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：乙方租赁甲方位于株洲市天元区沿江风光带天泉一品商铺105、106、107、108、109号房屋用于经营，租赁期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月30日止。押金伍万元，租金标准为2015年年租金22万元、2016年年租金30万元、2017年年租金38万元、2018年年租金40万元、2019年年租金45万元。每年租金应在该年度1月1日前交清，先缴租金后使用。乙方如未按期缴纳租金和相关费用，甲方有权终止合同。合同期间内乙方如转租必须征得甲方同意，私自转租无效。乙方如违反合同约定，造成合同不能履行或终止，应赔偿甲方的预期损失。合同签订后，被告夏密香与第三人熊拥政均能按约履行合同义务，但自2015年开始被告夏密香因经营困难，仅于2015年6月份缴纳了10万元租金，其余租金未能如期按约缴纳，拖欠至今，为此，双方酿成纠纷。在审理中，被告夏密香与第三人熊拥政明确表示不再继续履行合同义务，经营三宝河鱼店，且表示店内一切财物视为弃物处理，任由原告李立新处置。原告李立新也变更诉讼请求，只要求被告夏密香支付2018年12月31日前所拖欠的房屋租金，2019年1月1日后的房屋租金不再计算，予以免收。 另查明，被告夏密香与第三人熊拥政于1998年4月21日结婚，于2015年8月20日离婚。上述两份房屋租赁合同签订均发生在被告夏密香与第三人熊拥政夫妻关系婚姻存续期间。 以上事实，有原、被告身份证、房屋租赁合同、房屋产权证、婚姻登记证明、银行流水、证人证言以及原、被告庭审中的陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为1．本案的诉讼时效是否已经超过法定时效？2．原告与被告签订的合同是否成立，是否合法？3．原告的诉求有无事实和法律依据？具体分析如下： 原告李立新与第三人熊拥政于2009年12月19日签订的《房屋租赁合同》及原告李立新与被告夏密香于2014年12月24日签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁合同依法成立并生效，对双方均具有约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。被告夏密香、第三人熊拥政共同经营的“三宝河鱼店”，工商登记经营者虽为第三人熊拥政个人经营，但根据被告夏密香提供的证人证言，且上述两份房屋租赁合同签订均发生在被告夏密香与第三人熊拥政夫妻关系婚姻存续期间，因此，在被告夏密香与第三人熊拥政2015年8月20日离婚前，“三宝河鱼店”应为被告夏密香、第三人熊拥政家庭共同经营。在夫妻关系婚姻存续期间，被告夏密香、第三人熊拥政享有平等处分权利。因被告夏密香2014年12月24日与原告签订房屋租赁合同时间在后，应视为被告夏密香、第三人熊拥政与原告对2009年12月19日所签订的房屋租赁合同进行变更，2009年12月19日的房屋租赁合同应视为提前终止，原、被告应按2014年12月24日所签订的房屋租赁合同约定履行义务。后因“三宝河鱼店”经营不佳，被告夏密香虽自2016年停止经营，但一直未返还涉案租赁房屋，并一直占用涉案租赁房屋至今。庭审中，被告夏密香明确表示不再继续履行房屋租赁合同义务，且表示涉案“三宝河鱼店”内一切财物视为弃物，由原告自行处理，原告也同意涉案房屋租金仅计算至2018年12月31日止。故，根据法律规定，原告诉请解除2014年12月24日与被告夏密香所签订的房屋租赁合同，并由被告夏密香支付2018年12月31日前所欠的租金，本院予以支持。依据房屋租赁合同约定，被告夏密香应支付2015年至2018年期间租金130万元，但应扣除其已付10万元租金及原租赁押金5万元，被告夏密香尚需支付租金115万元。被告夏密香以其2013年患过抑郁症为理由辩称其2014年12月24日所签订的涉案房屋租赁合同不是其真实意思表示，且该合同未实际生效履行，其抗辩之主张既不符合客观事实，也没有法律依据，本院不予采纳。被告夏密香又辩称其2016年已经返还了涉案租赁房屋并与原告达成了终止涉案房屋租赁合同的协议，但被告夏密香在庭审中并未提供充分确凿的证据予以证明，其辩称也不符客观事实，故对其该辩称的事实本院不予采信。被告夏密香还辩称本案已超过法定诉讼时效，因原、被告2014年12月24日所签订的涉案房屋租赁合同并未到期，且双方仅仅在本次庭审当中才明确不再继续履行涉案房屋租赁合同义务，故原告现在提起本次诉讼主张由被告夏密香支付所拖欠的涉案房屋租金并未超过法定诉讼时效，被告夏密香该项抗辩理由本院不予采纳。 综上所述，本案经本院组织双方调解未果，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告李立新与被告夏密香于2014年12月24日所签订的《房屋租赁合同》； 二、被告夏密香于本判决生效之日起十日内向原告李立新支付房屋租金115万元； 三、驳回原告李立新的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费20,550元，减半收取10,275元，由被告夏密香承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 （此页无正文） 审 判 员 欧阳中伟 二〇一九年七月二十五日 法官助理 实习谭璐 书 记 员 陈  伟 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。