湖南省长沙市雨花区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0111民初4875号 原告（反诉被告）：杜赛辉，女，1965年2月18日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：杨阳，湖南英萃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐佳，湖南英萃律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:余三洋，男，1972年8月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：毛利青，广西汇豪（昭平）律师事务所律师。 原告（反诉被告）杜塞辉（以下简称原告）与被告（反诉原告）余三洋（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨阳、被告的委托诉讼代理人毛利青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还第十年租金人民币123527元及利息（按年利率6%，自2018年2月2日起至返还第十年全部租金之日止，暂计至2019年2月1日利息为人民币7411.62元）；2、判令被告向原告支付违约金；3、判令被告向原告支付律师费20000元；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年2月1日，原、被告及长沙市雨花区铁辉房屋信息咨询服务部、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订《房屋买卖合同》，约定原告以1880000元价格购买被告位于长沙市雨花区中意一路540号农博中心、绿色食品城C1137号房产。2018年2月1日，原告向托管账户转账100000元购房定金，同年2月2日原告向被告账户转账1760000元购房款，同年5月28日，原告取得了该房产的不动产登记证书。但后经了解，被告提前收取了该房产第十年的租金123527元。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告辩称：1、被告已经明确告知原告最后一年没有租金的事实，原告对涉案房屋的包括上述情况的所有情况已经知晓。这一事实在房屋买卖合同中亦有约定；2、被告不存在违约的行为，无需向原告支付违约金。因本案是房屋买卖合同纠纷，被告已经将房屋交付给原告，该合同已经履行完毕，因此不存在违约行为。原告要求被告支付违约金无事实和法律依据；3、关于律师费。原告未提供相应证据，无事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回请求。 被告提出反诉讼请求：1、请求判令原告向被告支付剩余房款20000元；2、请求判令原告支付违约金37300元（违约金按照每日100元计算从2018年5月22日暂计至2019年5月31日，共计373天，之后违约金计算至原告付清剩余房款之日止）；3、本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年2月1日，原、被告及长沙市雨花区铁辉房屋信息咨询服务部、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订《房屋买卖合同》，约定原告以1880000元价格购买被告位于长沙市雨花区中意一路540号农博中心、绿色食品城C1137号房产。《房屋买卖合同》中明确房屋为已出租状态。之后，原告支付了1860000元购房款，仍拖欠被告20000元购房款。被告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。 原告辩称：被告的反诉请求的前提是被告已经向原告交付房屋，事实并非如此。根据《房屋买卖合同》约定，涉案房屋是出租状态的房屋，出卖人交付房屋必须与承租人和买受人对出租等事宜进行交接，使买受人享有相关权益。在本案中，至今被告未与承租人衔接且未将租赁合同进行变更，也未将押金、剩余租金交付给原告，因此到目前为止，被告都未完成房屋交付的义务。且被告反诉请求与本诉请求不是基于相同的事实。综上，请求驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月1日，原告（买受方）、被告（出售方）及长沙市雨花区铁辉房屋信息咨询服务部（居间方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（管理方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：原告以1880000元价格购买被告位于长沙市雨花区中意一路540号农博中心、绿色食品城C1137号房产；该房屋租赁状况为已出租；购房款支付方式为：1、合同签订当日支付定金100000元、2、产权过户进窗后缴税前支付1760000元；3、交房时支付尾款20000元；交房时间为被告收到全款之日，如房屋处于出租状态，且继续履行租赁合同的，原告同意租赁条件不变，被告在过户前配合原告办理租赁合同的变更、押金、剩余租金的交接等；合同一方未按合同约定履行义务的，每逾期一日向守约方支付100元的违约金；并就双方其他权利、义务进行了约定。《房屋买卖合同》签订当日，2018年2月1日，原告支付了100000元购房定金。同年2月2日原告支付了1760000元购房款。同年5月28日，原告取得了合同所涉房产的不动产登记证书。之后，原、被告就合同所涉房产第10年租金的收取、后续租金的支付发生争议，原告未支付购房尾款20000元，被告亦未原告办理租赁合同的变更、押金、剩余租金的交接等。 另查明，2009年9月6日，被告与案外人湖南红星现代市场经营有限责任公司签订《委托租赁经营合同》一份，约定：被告将位于长沙市雨花区中意一路540号农博中心、绿色食品城C1137号房产委托湖南红星现代市场经营有限责任公司统一管理、经营，经营期限10年；月净租金10294元；并就双方其他权利、义务进行了约定。同日，被告与湖南红星现代市场经营有限责任公司签订《补充协议》一份，约定：湖南红星现代市场经营有限责任公司将租赁期内第10年租金123527元，在被告付清应缴购房款之日一次性支付给被告；并就双方其他权利、义务进行了约定。本案诉讼中，湖南红星现代市场经营有限责任公司出具《说明》一份，载明：《补充协议》履行过程中，合同所涉123527元实际直接抵扣了房屋购房款，即被告在被告应支付的购房款中直接减少了123527元。 本院认为：本案中，当事人争议的焦点在于，被告是否收取了本案所涉房屋第10年租金，以及是否应当将租金支付给原告。根据湖南红星现代市场经营有限责任公司出具的《说明》可以看出，被告并未收取本案所涉房屋第10年租金，《补充协议》载明的第10年租金123527元实际系被告当时购房的一种优惠。故原告要求被告支付第10年租金，并支付违约金、律师费的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。关于被告主张原告支付剩余购房款20000元的诉讼请求。根据《房屋买卖合同》约定，该20000元应在交房时支付。当事人间虽因第10年租金的误解发生纠纷，导致房屋尚未交付，但房屋已经办理了不动产登记手续，原告支付了绝大部分购房款，具备了交房条件，故原告应将剩余20000元支付给被告，被告应当及时办理交房手续。关于被告主张原告支付违约金的诉讼请求。如前所述，当事人间因第10年租金的误解发生纠纷，系因原告不了解《补充协议》载明的第10年租金的真实情况，主观上并无意违约，故被告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告杜赛辉于本判决生效之日起10日内向被告余三洋支付购房尾款20000元； 二、驳回原告杜赛辉的诉讼请求； 三、驳回被告余三洋的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3319元，因适用简易程序减半收取1659.5元，反诉费616元，财产保全费1275元，合计3550.5元，由原告杜赛辉负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  刘大川 二〇一九年七月二十六日 书记员  王 婷