贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初8143号 原告：叶萍，女，汉族，1976年7月19日生，住本市云岩区。 委托代理人：雷宁，贵州商同律师事务所律师。 被告：贵州弘宇房地产开发有限公司，地址为本市南明区都司路7号新天地商住楼1层1号。 法定代表人：黄建军，该公司执行董事。 委托代理人：肖恒、刘志平，贵州瀛黔律师事务所律师。 原告叶萍与被告贵州弘宇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶萍及其委托诉讼代理人雷宁，被告贵州弘宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶萍诉称，2016年8月10日，原、被告签订了编号为HY20140256的《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于本市××区××龙路××宇琉森堡小区××楼××单元××层××号房屋出售给原告，该商品房的建筑面积为188.44平方米，套内建筑面积为148.24平方米，单价为每平方米9232.76元，总房价款为1368665元，于2017年5月31日交付使用。交房期限届满，被告因未办理到《建设工程竣工验收备案表》，故而一直未予交房。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房超过60日，出卖人应按日万分之1.3支付违约金，因此，被告应当支付逾期交房违约金58359.87元。另外，根据合同约定，出卖人承诺于2017年12月31日前将办理该商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。因此，被告应当支付原告逾期办理该商品房转移登记的违约金，自2018年1月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文件止。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：1、请求判令被告支付原告自2017年6月1日至2019年4月24日期间违约金合计123480.95元(以实际违约天数为准)；2、请求判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金,自2018年1月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书止(以实际违约天数为准)；3、请求判令被告继续履行合同交付房屋及相关文件并办理相关手续；4、被告承担本案全部诉讼费用。 被告贵州弘宇房地产开发有限公司辩称，1、原告诉请的逾期交房违约金过高，请求法院依法调低；2、根据《补充协议》第二条第（一）款第3项之规定：“买受人有任何逾期付款情形的，出卖人为其办理合同备案、房屋登记、抵押等手续以及交付房屋的时间可相应顺延，由此所产生的责任由买受人一方承担，与出卖人无关。”由于原告存在逾期付款的情形，故原告诉请的逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记文件的违约金的时间应顺延十日；3、原告的第四项诉请不明确，目前交付相关文件及办理相关手续暂无法履行，请求驳回该项诉讼请求。 经审理查明：2016年8月10日，原、被告签订了编号为HY20140256的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于本市××区××龙路××宇琉森堡小区××楼××单元××层××号房屋一套，该商品房的建筑面积为188.44平方米，套内建筑面积为148.24平方米，单价为每平方米9232.76元，总房价款为1368665元；购房款的支付采取银行按揭方式。被告应当在2017年5月31日前交付房屋。该合同第八条具体约定：“买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计278665元，余款（小写）1090000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后10日内将已付款退还买受人。……”该合同的第十条内容为：“买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）……”对于逾期交房责任，合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1.3（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。……”该合同第二十二条第三款约定：“三、转移登记。（一）出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。……”同日，原、被告还签订了一份《补充协议》，其中关于按揭事宜在协议第一条第（二）款中作了具体约定：“（二）按揭事项：1、买受人须于2016年8月16日之前，向出卖人或出卖人指定的银行或其代理机构交齐办理按揭贷款所需的所有资料，于2016年8月22日之前办妥按揭贷款手续。上述时间，除因不可抗力和出卖人原因外，不得延期。在上述时间内未完成按揭贷款手续工作的，视作买受人逾期付款，每逾期一天，按照按揭贷款总金额的0.3‰的标准每日向出卖人支付违约金，逾期超过30天的，则出卖人有权解除本合同，买受人还应按应付而未付款项的1%向出卖人支付违约金。第二条第三款约定：“……房屋出售时，购房人应当在交纳购房款时缴纳维修资金，维修资金在签订合同时由出卖人代收并缴存至指定的银行专户”。合同签订后，原告叶萍按约向贵州弘宇房地产开发有限公司支付了首期购房款278665元。同年9月1日，银行将上述按揭贷款109万元直接划入贵州弘宇房地产开发有限公司账户。合同约定的交房期限到期后，被告未能按时交付房屋。审理中，原告撤回第二项及第三项诉讼请求，变更第一项诉讼请求，请求被告支付违约金123480.95元（该违约金暂计算到2019年4月24日止），其他按合同约定判决。并提交维修金收据，被告对该收据予以认可，但称原告于2016年8月29日才缴纳维修金，已违反合同约定，应扣除顺延时间。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方应按合同约定履行义务。合同约定的商品房交付期限为2017年5月31日前，交房期限届满后，被告未能将房屋交付给原告使用，并已超过了合同约定的60日，已构成违约，现原告叶萍诉请被告贵州弘宇房地产开发公司支付逾期交房违约金，本院予以支持。审理中，被告贵州弘宇房地产开发公司提出合同约定违约金过高，要求法院按照同类地段的租金价位予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失的为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，当事人有权请求人民法院对合同约定的违约金进行调整。违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失来考虑。本案中，原告叶萍因被告逾期交房而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的房屋租金损失。贵阳市住房和城乡建设局发布的2015年贵阳市房屋租赁市场租金指导价中，南明区五级地段住宅类的租金指导价为每平方米7-15元，因此，本院确定逾期交房违约金按每平方米15元上浮30%，从2017年6月1日起计算至2019年4月24日止，为83780.42元（已扣除4月份6天的房租734.92元）。原告另诉被告继续履行合同交付房屋及相关文件并办理相关手续。因涉案房屋现不符合交付条件，待房屋符合交付条件后，该合同继续履行。同时，因原告诉请的“交付并办理相关文件”，因“相关文件”所指不明确，本院不予支持。被告贵州弘宇房地产开发公司虽提出原告未在合同约定期限内完成按揭贷款手续及逾期缴纳维修基金，应视作逾期付款，交房及办证时间均应相应顺延，故此逾期交房违约金及办证违约金的计算时间亦应扣除10日的答辩意见，但被告贵州弘宇房地产开发公司并未提交相关证据证明原告交齐办理按揭贷款所需资料的时间以及办妥按揭贷款手续的时间，只是凭借银行按揭贷款到账时间（2016年9月1日）来推定其为办妥按揭贷款手续的时间，显然不妥。故对贵州弘宇房地产开发公司该项答辩意见本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告贵州弘宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶萍逾期交房违约金83780.42元； 二、驳回原告叶萍其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1385元，437元由原告叶萍负担，948元由被告贵州弘宇房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告叶萍）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  李波静 二〇一九年七月三十一日 书记员  李 玫