四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1703民初2484号 原告：中国银行股份有限公司达州分行，住所地：四川省达州市达川区通达西路1号。 统一社会信用代码：9151170021025165XN。 负责人：孙斌，行长 委托诉讼代理人：袁军，男，汉族，生于1971年7月20日，住四川省达州市通川区，系中国银行股份有限公司达州分行员工。 被告：曾能明，男，汉族，生于1978年11月7日，户籍地四川省宣汉县。 被告：马伟，女，汉族，生于1977年1月8日，户籍地四川省宣汉县。系被告曾能明之妻。 被告：达州市宏腾房地产开发有限公司，住所地：四川省达州市通川区田坝檬子垭79号2楼。 注册号：511700000001709。 法定代表人：陈鸿飞。 原告中国银行股份有限公司达州分行（以下简称中国银行达州分行）诉被告曾能明、马伟、达州市宏腾房地产开发有限公司（以下简称宏腾房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人袁军到庭参加诉讼。被告曾能明、马伟、宏腾房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告曾能明、马伟签订的编号2011年住消字xx号《中国银行股份有限公司达州分行个人一手住房贷款合同》予以解除，贷款全部提前到期；2.被告曾能明、马伟依法偿还下欠原告中国银行达州分行借款本金241188.68元及利息、罚息，并承担律师代理费；3.原告依法对被告提供的抵押物在处置变现后所得价款享有优先受偿权；4.被告宏腾房产公司为借款人下欠原告贷款本息及实现债权发生一切费用承担连带责任保证担保；5.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年9月20日，原告与被告曾能明、马伟签订编号为2011年住消字xx号《中国银行股份有限公司达州分行个人一手住房贷款合同》，被告向原告借款32.3万元，用于按揭购买达州市通川区住房，贷款期限为20年，从2011年10月26日至2031年10月26日止，按月还本付息。原告与被告在合同中还约定被告将所购房产抵押给原告用于担保贷款清偿，并在达州市房屋管理局办理了预抵押登记手续。 2010年12月20日，宏腾房产公司与贷款人中国银行达州分行签订编号为xx号《中国银行股份有限公司达州分行房屋按揭贷款业务合作协议》，双方约定，在借款人所购住房产权证和贷款人他项权证办理之前，宏腾房产公司对借款人所欠贷款人本息承担连带保证担保责任。由于被告曾能明、马伟未按合同约定按期（每月）偿付借款本息，现逾期3期，截止2019年6月10日，下欠原告未到期本金241188.68元、未付逾期本金3508.66元、利息及罚息2603.13元，合计247300.47元。经原告多次催收，被告拒不偿付到期贷款本息。为此，特向法院起诉，请求依法判准原告的诉讼请求。 三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。 原告围绕诉讼请求当庭向法庭提交的证据客观真实，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曾能明、马伟系夫妻关系。被告宏腾房产公司经营范围系三级房地产开发等。2011年9月20日，原告中国银行达州分行（贷款人）与被告曾能明、马伟（借款人）、宏腾房产公司（保证人）签订2011年住消字xx号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同主要条款约定：被告曾能明、马伟向原告贷款323000元，贷款期限240个月，贷款偿还方式为按月等额本息还款。自贷款人实际放款日起算，用于支付达州市通川区住房的购房款；贷款利率按浮动利率方式，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日），第一个浮动周期内贷款月利率为5.875‰,每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；按月结息和付息，每月的26日为还款日、结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为约定贷款利率水平上加收50%；借款人曾能明、马伟同意并授权贷款人中国银行达州分行于2011年10月26日将贷款323000元直接划至借款人指定购买住房的开发商达州市宏腾房地产开发有限公司12xx04账号。被告曾能明、马伟以贷款所购房屋向原告提供抵押保证，并向达州市房屋管理局以抵押登记。嗣后，被告曾能明，马伟按合同偿还部分欠款本息，截止2019年6月10日，逾期3期未偿还，下欠原告未到期贷款本金241188.68元、未付逾期本金3508.66元、利息及罚息2603.13元。原告为维护其合法权益，诉至本院，请求依法判准原告诉讼请求。 同时查明：一、2010年10月20日，原告中国银行达州分行（甲方）与宏腾公司（乙方）签订编号为xx号《中国银行股份有限公司达州分行房屋按揭贷款业务合作协议》，协议适用于达州市通川区楼盘。协议主要担保条款约定：“3.8.2条：乙方承担保证责任包括：根据甲方与购房人签订的《借款合同》中约定，购房人应向甲方支付的贷款本息、逾期还款罚息、损害赔偿金、违约金以及实现债务的费用（包括但不限于代理律师费、诉讼费、资产评估费、鉴定费、变（拍）卖费、保险费、公证费、执行费等）。3.9条：在乙方相应的连带保证责任解除前，任一购房人未按期偿还贷款的，乙方应协助甲方进行催收。如果贷款连续逾期达3个月或累计逾期6期（月）的，甲方有权选择乙方承担保证责任 上述事实，有当事人陈述以及本院认定的证据在卷佐证，事实清楚、证据充分，足以认定。 本院认为，一、原告中国银行达州分行与被告曾能明、马伟、于2011年9月20日签订的2011年住消字xx号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《个人一手住房贷款合同通用条款》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效；原告中国银行达州分行与被告曾能明、马伟之间的借贷关系成立。被告应当遵循诚实守信原则，全面履行合同约定的义务。原告中国银行达州分行按照合同约定，于2011年10月26日将贷款323000元直接划至被告曾能明、马伟所购买住房的开发商达州市宏腾房地产开发有限公司12xx04账号，被告曾能明、马伟应当按照合同约定按月等额本息还款。但被告曾能明、马伟在偿付部分借款本息后，未再按照合同约定履行其偿还义务，截止2019年6月10日，被告曾能明、马伟逾期3期，下欠原告未到期贷款本金241188.68元、未付逾期本金3508.66元、利息及罚息2603.13，被告曾能明、马伟的行为已构成违约。原告中国银行达州分行按照合同约定，有权要求解除贷款合同并宣布全部贷款本息提前到期，故，原告中国银行达州分行要求解除2011年住消字xx号《中国银行股份有限公司达州分行个人一手住房贷款合同》，被告曾能明、马伟应偿还下欠原告借款本金241188.68元，并按合同约定支付资金利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案中，原告举证证明律师代理诉讼产生相关费用的证据，故本院对原告请求依法支持律师费的诉讼请求不予支持。 二、被告曾能明、马伟以其按揭贷款方式购买的房屋向原告中国银行达州分行在达州市房屋管理局设立抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第20条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告中国银行达州分行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。而且，根据《物权法》第187条的规定，不动产未办理抵押登记，抵押权未设立。由于“预告登记”并不等同于“物权登记”，故原告只有办理了抵押权登记后，才可对涉案房屋享有优先受偿权，但涉案房屋至今未办理抵押权登记，并不当然发生抵押权法律效果，故，原告中国银行达州分行对本案按揭房不享有优先受偿的权利。本院对原告提出对被告提供的抵押物在处置变现后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。 三、2010年10月20日，原告中国银行达州分行（甲方）与宏腾公司（乙方）签订编号为xx号《中国银行股份有限公司达州分行房屋按揭贷款业务合作协议》，系合同相对方的真实意思表示，且符合国家房产政策，未违背法律、政策的效力性与强制性规定，合法有效。现因被告曾能明、马伟逾期3期未履行合同还款义务，其行为已构成违约，被告宏腾公司应按合作协议约定承担曾能明、马伟未按期履行偿还借款本息的违约后果承担连带保证责任。故，本院对原告提出由被告宏腾房产公司为借款人曾能明、马伟下欠原告贷款本息承担连带保证责任的诉讼请求予以支持。被告宏腾公司若代借款人曾能明、马伟向原告中国银行达州分行偿还贷款本息后，依法可向被告曾能明、马伟行使追偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司达州分行与被告曾能明、马伟签订的2011年住消字xx号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、由被告曾能明、马伟于本判决生效后二十日内偿还下欠原告中国银行股份有限公司达州分行下欠原告未到期本金241188.68元及贷款利息和罚息，贷款利息和罚息按贷款合同约定计算至付清之日止； 三、被告达州市宏腾房地产开发有限责任公司对上述第二项款项和本案诉讼费承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司达州分行的其他诉讼请求。 若被告曾能明、马伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2459元，由被告曾能明、马伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  陈娟 二〇一九年七月二十九日 书记员  王月