湖北省十堰市郧阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0304民初360号原告：十堰市郧阳区国土资源局，住所地：十堰市郧阳区城关镇金沙路西街6号。统一社会信用代码：114203217534038912。法定代表人：田强，该局局长。委托诉讼代理人：朱晓波，该局副局长，代理权限：特别授权，包括代为起诉，代为和解，代为签收法律文书，提起上诉。委托诉讼代理人：陈相励，湖北郧阳律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：郧县九通房地产开发有限公司，住所地：十堰市郧阳区城关镇武阳岭村5组。法定代表人：李启国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩勇，十堰市郧阳区汉江法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为庭前和解、庭审调解、签收法律文书、代为上诉、申诉等。委托诉讼代理人：郭建生，该公司副经理，代理权限：一般代理。原告十堰市郧阳区国土资源局（以下简称：郧阳区国土局）与被告郧县九通房地产开发有限公司（以下简称：九通公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理，后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告十堰市郧阳区国土资源局委托诉讼代理人朱晓波、陈相励，被告郧县九通房地产开发有限公司委托诉讼代理人韩勇、郭建生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郧阳区国土局向本院提出诉讼请求：1、请求被告补缴土地出让金653200元，并支付从2011年10月25日按日1‰计算至还清之日止的违约金。事实与理由：2009年原被告签订了《国有土地使用权出让合同》，被告以1155700元出让取得了位于郧县××××东岭居委会的6776.10平方米国有建设用地使用权（含代征道路205平方米）。《国有土地使用权出让合同》第十一条约定了该地容积率以批准规划文件为准，郧县九通汽运公司地块规划设计条件的函中明确了建筑容积率为4.59；第十八条约定了被告须在出让期限内按合同固定的用途和土地使用条件利用土地，需要改变土地使用条件的，应当向原告申请，取得原告同意，并相应调整土地出让金；第三十一条约定了受让人不能按时支付土地出让金的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1%向原告支付违约金。后原告在2011年验收时发现，被告在实际建设中超容积率建设达4.78，新增建筑面积1262.65平方米，应当补缴土地出让金653200元。在被告超容积率建设后，原告多次致函被告，要求其依法依约缴纳土地出让金，被告以各种理由拒不缴纳。九通公司辩称：1、本案超过了法定的诉讼时效，郧阳区国土资源局应当承担败诉后果。本案双方争议的土地出让合同是2009年1月19日签订，该房屋2012年3月合格验收，在此期间原告从未向被告送达相关文书进行追缴。根据《民法通则》固定合同之债诉讼时效为二年，而本案已长达七年之久，早已超过了法定的诉讼时效。2、本案不属民法调整范围。同时民事受理此案违背了一事不再理的审判原则，首先，城乡规划是政府行政行为作出，而后国家土地管理部门依据规划收取土地出让金，并依法签订《国有土地出让合同》，本案中被告依据合同约定交情了土地出让价款，并不存在违约行为。其次如果被告存在违规建设（超容积），该超容积部分属违法建筑，应当受到行政处罚后责令拆除，而不是国土资源部门补收土地出让金来变为合法行为，也就是说补缴土地出让金也属违法行为，其理由不应得到法庭支持。在开庭时原告依法该合同约定不明条款提起民事诉讼毫无合同依据，况且被告超容积行为已经受到行政处罚。另外，如果法院强行作为民事案件审理，被告已向郧阳区人民检察院所补交30万元土地出让金应当抵扣土地出让金补缴部门。3、原告不具备本案的诉讼主体资格。原告诉求的理由是超容积部门，也是合同约定之外。我国《城乡规划法》明确授权超规划部门的处罚权应有规划部门履行职责，土地管理部门应当收取合法费用，本案涉及的是违章建筑，故此原告不具备本案的诉讼主体资格。4、湖北恒佳房地产评估有限公司作出的评估报告不能作为本案的定案依据。首先，原告单方评估，我方有权申请重评。其次，评估价款的时间节点不应按验收之日应按土地出让合同签订之日。另外，计算方式有误，我方总规划面积35751㎡，验收面积36978.43㎡（含人防工程2099.26㎡），我们实际施工面积34879㎡。而此评估计算方式依法依规使人无法理解。5、原告存在重大违约，被告不应支付违约金。涉案超容积部分长达近7年，原告并未被告办理了土地使用证，在售房时原告同时也为被告售房户办理了土地使用证，也就是说对超容积部分原告是明知的，默认的，原告怠于履行自己的职责，7年后自己评估进行追缴，存在过错及违约责任，被告不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月19日，郧县九通汽运有限公司与湖北省郧县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定：“。第三条出让人出让给受让的宗地面积位于郧县××村，宗地编号为，宗地面积大写陆仟伍佰柒拾壹点壹平方米（小写6571.1平方米），其中出让土地面积为大写陆仟伍佰柒拾壹点壹平方米（小写6571.1平方米）。宗地四至及界址点坐标见附件《出让宗地界址图》。第七条该宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写壹佰肆拾壹点壹元（小写141.4元）；总额为人民币大写玖拾贰万玖仟贰佰元（小写929200元）。第十一条受让人在出让宗地范围内新建建筑物，应符合下列要求：主体建筑物性质；附属建筑物性质；建筑容积率；建筑密度；建筑限高；绿地比例；以批准规划文件为准，其他规划要求以批准规划文件为准。其他土地利用要求不得擅自改变用途。第十七条在出让期内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。第三十一条受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。”2008年9月12日郧县规划管理局出具《郧县九通汽运公司地块规划设计条件的函》，内容为郧县②附属建筑物性质公共设施。其中：商业建筑面积17.6平方米，办公建筑面积2008.8平方米、地下停车场（兼人防工程）面积4636.3平方米、附属用房面积176.0平方米。4、规划用地范围内建筑总面积叁万伍仟柒佰伍拾壹平方米。5、建筑容积率4.59平方米。6、建筑限高：＜51米。2012年3月20日郧县城乡规划局下发《郧县城乡规划局建设工程规划验收认可证》，主要内容为：建设单位郧县九通房地产开发有限公司，建设项目名称九通赢城佳苑1号商住楼，建设位置郧县城关镇沿江大道77号，建筑总面积贰万玖仟叁佰肆拾肆点柒柒平方米，建设工程分项名称1号商住楼，使用性质商住，建筑面积29344.77㎡，地上建筑面积27245.51㎡，地下建筑面积2099.26㎡。2013年4月7日郧县城乡规划局下发《郧县城乡规划局建设工程规划验收认可证》，主要内容为：建设单位郧县九通房地产开发有限公司，建设项目名称九通赢城佳苑2、3号楼，建设位置郧县城关镇沿江大道77号，建筑总面积柒仟陆佰叁拾叁点陆陆平方米，建设工程分项名称2号楼，使用性质居住，建筑面积3816.83㎡，地上建筑面积2565.92㎡，地下建筑面积1250.91㎡。3号楼，使用性质居住，建筑面积3816.83㎡，地上建筑面积2565.92㎡，地下建筑面积1250.91㎡。2017年7月25日，湖北恒佳房地产评估有限公司为郧阳区国土局出具郧县九通房地产开发公司位于十××市××区城关镇××一宗商住用途国有土地使用权调整容积率补缴地价款评估报告。评估报告主要内容有：十堰市郧阳区国土资源局委托评估的位于十××市××区城关镇××一宗商住用途国有土地使用权，在估价期日2013年4月7日，满足地价定义及估价设定条件下国有土地使用权调整容积率补缴地价款价格评估结果如下：新增建筑面积：1262.65平方米楼面地价：517.32元/平方米补缴地价款：65.32万元大写：陆拾伍万叁仟贰佰元整。3、估价结果（2）调整容积率应补缴地价款的确定根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范《试行》（国土资厅发﹝2013﹞20号）、《省国土资源厅关于房地产用地调整容积率后补缴土地出让价款有关问题的函》（鄂土资函【2012】100号）文件规定，楼面地价应以上述表格择高确定，则楼面地价为517.32元/平方米。应补缴的地价款=517.32×1262.65×10-4=65.32万元。（1）待估宗地范围的确定依据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》（编号：（2008）出字112号）和郧县规划管理局《郧县九通汽运公司地块规划设计条件的函》复印件，确定宗地总面积6776.10平方米，其中：出让宗地面积6571.10平方米，代征道路面积为205平方米，并以此为估价前提。(2)待估宗地调整前后容积率的确定依据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》（编号：（2008）出字112号）和郧县规划管理局《郧县九通汽运公司地块规划设计条件的函》复印件，待估宗地原规划条件下容积率为4.59。依据委托方提供的《湖北省郧县建设工程竣工规划验收表》复印件，九通大厦综合楼（1号楼）总建筑面积为29344.77平方米，其中人防2099.26平方米；2-3号楼总建筑面积为7633.66平方米，其中地下车库面积合计为2501.82平方米，则实际计容面积合计为32377.35平方米（29344.77+7633.66-2099.26-2501.82），实际容积率为4.78.本次评估以此为估价前提，若与国土相关部门核准的不一致，则本估价结果无效或做相应修改。（3）待估宗地新增建筑面积的确定根据委托方的资料，待估宗地调整前规划计容建筑面积为31114.7平方米，实际验收时计容建筑面积合计为32377.35平方米，则实际新增建筑面积为1262.65平方米（32377.35-31114.7），本次评估以此为估价前提，若与国土及规划相关部门核准的不一致，则本估价结果无效或做相应修改。2017年4月28日，郧阳区国土局向九通公司发出《关于迅速办理用地手续的通知》，但该通知未显示是否被九通公司签收。2018年5月25日，郧阳区国土局向九通公司发出《关于催缴土地出让金的通知》，主要内容为：郧县九通房地产开发有限公司：你公司开发的九通赢城佳苑1-3号楼项目存在超规划面积问题，现要求你公司于6月15日前到我局补缴超规划部分的土地出让金。否则，我局将按照相应的法律法规追究其责任。2018年6月1日九通公司工作人员郭建生在该通知上签字确认收到。本院认为，关于本案是否已过诉讼时效的问题。依据最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》的规定，未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制。郧阳区国土局依职权代表国家征收土地出让金，其向九通公司主张欠付的土地出让金属于应上缴国家财政部门的国家财产，不适用诉讼时效期间限制。关于郧阳区国土局作为原告主体是否适格及本案是否属民法调整范围是否违背了“一事不再理”的问题。《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。”从这条可以看出，建筑容积率是规划部门事先规划确定的；确定建筑容积率等规划指标后，由土管部门确定土地出让价格。土管部门将上述土地进行公开拍卖，受让方同意合同约定的条件，双方即签订《国有土地使用权出让合同》，可见建筑容积率的约定既有行政合同的性质又有民事合同的性质。其行政性质即其具有一定的行政管理性质，合同目的是维护公共利益；其民事性质表现为签订合同是平等双方进行的民事交易。同时，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）规定对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。依照上述规定，土地使用者增加建筑容积率、改变土地使用权出让合同约定的土地规划使用条件后，既须征得规划行政主管部门的同意，还须向国有土地管理部门补交土地使用权出让金。九通公司在开发时改变《国有土地使用权出让合同》约定的指标，通过增加建筑容积率增加建筑面积的行为，虽已被郧县综合执法局进行了行政处罚，还需按照增加的建筑面积向土管部门补缴土地出让金。因此本案属民法调整范围，郧阳区国土局作为原告主体适格，其主张亦不违背一事不再理原则。关于土地评估报告是否能作为本案定案依据的问题。九通公司认为评估系郧阳区国土局单方作出，其有权申请重新评估。且评估价款的时间节点不应按验收之日，应按土地出让合同签订之日且评估计算方式有误。本院认为，郧阳区国土局与九通公司在《国有土地使用权出让合同》中约定，在出让期内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。但本案因郧阳区国土局与九通公司未签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同对超容积率应补缴的土地出让金数额进行确定，在双方合同并未约定的情况下，郧阳区国土局根据国土资源厅发〔2015〕12号文的通知规定，“严格执行出让地价评估有关规定。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当按照规程和国土资厅发〔2013〕20号《关于发布的通知》有关要求，组织对拟出让宗地的地价进行评估，出具土地估价报告”，严格执行出让地价需进行评估的有关规定而委托评估并无不当。湖北恒佳房地产评估有限公司根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发﹝2013﹞20号）、《省国土资源厅关于房地产用地调整容积率后补缴土地出让价款有关问题的函》（鄂土资函【2012】100号）以郧县城乡规划局验收之日即2013年4月7日为估价期日确定调整容积率应补缴的楼面地价为517.32/平方米符合规定。且除估价期外九通公司对评估报告提出异议的主要理由是其认为计算方式有误，九通公司认为其规划面积36978.43平方米（含人防工程2099.26平方米），其实际施工面积应当为34879平方米，但按照其认可的实际施工面积计算，其超容积率建设面积将超过湖北恒佳房地产评估有限公司评估报告中所确定的实际验收时计容建筑面积32377.35平方米，按九通公司的主张其实际新增建筑面积也会超过1262.65平方米，故九通公司重新评估申请的理由显然不成立，本案可以以湖北恒佳房地产评估有限公司评估结果作为本案定案依据。根据评估报告的结果确定九通公司应补缴土地出让金65.32万元。关于郧阳区国土局诉请自2011年10月25日按日1‰计算至还清之日止的违约金的问题。郧阳区国土局该项诉请的依据是《国有土地使用权出让合同》第三十一条，但该约定主要适用于受让人未按合同约定支付土地出让金的情形。本案中，郧阳区国土局现主张的违约金为九通公司超出合同约定的容积率，通过增加建筑容积率达到增加建筑面积所应当补缴的土地出让金而未补缴土地出让金的情形，不同于未按合同约定期限交纳出让金的情形，且郧阳区国土局也未提供其因九通公司迟延补缴土地出让金造成了实际损失的证据，故郧阳区国土局要求九通公司按照合同约定的每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金的主张过高，本院不予采纳。但考虑到对九通公司违背合同约定面积及容积率建设需缴纳土地出让金而未缴纳这一行为的惩罚性及郧阳区国土局的实际损失应为将款项早日进入财政专户而获得的利息，本院综合考虑合同的约定、过错程度、应缴未缴土地出让金的实际损失及九通公司工作人员郭建生于2018年6月1日在郧阳区国土局《关于催交土地出让金的通知》上签字确认收到的事实，对九通公司逾期支付的65.32万元土地出让金，酌定自该通知载明最迟应补缴土地出让金之日即2018年6月15日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、郧县九通房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内向十堰市郧阳区国土资源局支付应当补缴的土地出让金653200元及逾期支付违约金（违约金以653200元为基数，自2018年6月15日起至实际履行之日止按照按中国人民银行同期同类贷款利率计付）。二、驳回十堰市郧阳区国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10332元，由郧县九通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判长  杨子文审判员  康秀深审判员  章 锋二〇一九年七月八日法官助理殷丽娜书记员龚震附：本案适用的相关法律依据1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。3、《中共华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。