黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终1828号上诉人(原审被告)：赵虎，男，1963年10月5日出生，汉族，肇源县人民武装部工作人员，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：苑晟涛，黑龙江苑晟涛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱云峰，男，1973年12月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市龙凤区。上诉人赵虎因与被上诉人朱云峰房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵虎上诉请求：请求撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初2375号民事判决，改判赵虎不赔偿房屋装修损失51,750元及房屋升值损失250,367元。事实和理由：一、合同解除系朱云峰提出，在此案前，朱云峰提起诉讼，要求将案涉房屋过户。因双方对房屋价格意见不一致，赵虎当时是福利分房，由于赵虎不在大庆市内工作，朱云峰提出购买，赵虎要求朱云峰在原有价格基础上，另行支付一部分费用，朱云峰不同意，故双方约定在办理房屋过户时，按过户时的市场价值上让利一些，故双方对合同价款没有做出具体的约定。事实上赵虎共交付购房款138,064.45元，而朱云峰仅支付132,000元，并且赵虎又花费了几千元的房屋产权税，朱云峰不再支付房款要求过户，等于赵虎赔钱卖房。故朱云峰没有支付相应公平的房款，赵虎有理由拒绝过户，并且，朱云峰也没有证据证明合同价款。合同的解除系朱云峰提出，过错在于朱云峰。二、房屋装修问题，由于双方买卖合同的主要条款不明确，双方解除合同，朱云峰应当对装修物予以拆除，鉴定机构对房屋的鉴定是按照现在市场材料价值进行的鉴定，价格过高。三、关于房屋升值损失的问题，合同解除赔偿损失部分一是直接损失，二是可得利益损失，是双方在签订合同时应当预见的利益。房屋价值在此期间上涨，属于市场价格自然波动，双方签订合同时无法预见，并且房屋本身系赵虎单位福利分房，价格远低于市场价值，一审法院适用法律错误。综上，一审判决错误，请求依法改判。朱云峰辩称，赵虎与朱云峰系亲属关系，赵虎把房屋卖给朱云峰，收条中明确写明购房款，可以证明此房是朱云峰购买，房款是朱云峰所交，但是赵虎没有说明房屋为福利房或是军分区分房，只说其在大庆有一套房子，暂时不能过户。因为赵虎是国家武装部军官，并承诺房照下来办理过户，所以朱云峰才购买此房，但在房照下来可以过户的时候，赵虎拒绝过户要求收回此房。2005年交纳房款时，当时房价就是购买价格，在任何位置买房都有升值空间，因为赵虎的毁约，导致朱云峰丧失最佳购房时机，所以房屋升值空间部分应当补偿，一审判决房屋差价款正确。2007年交房后，朱云峰对房屋进行了装修，花了近15万元，一审在判定赔偿房屋装修损失的时候，也请了专业的鉴定机构对房屋进行鉴定，赔偿金额是鉴定机构出具的，符合法律程序。综上，朱云峰不同意赵虎的上诉请求。赵虎向一审法院起诉请求：1.判令解除赵虎与朱云峰之间的房屋买卖合同关系；2.判令赵虎返还朱云峰支付的购房款132,000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算自2005年10月10日至实际给付之日）、赔偿装修损失51,750元、房屋增值损失261,869元；3．由赵虎承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2005年10月10日和2006年6月27日，朱云峰分两次各向赵虎给付购房款66,000元，购买赵虎单位分配给赵虎的位于大庆市开发区湖滨教师花园××室房屋，赵虎为朱云峰出具收条，对收到朱云峰两次共给付购房款132,000元的事实予以确认。2007年春，赵虎将房屋交付给朱云峰，朱云峰对房屋进行装修并居住。2016年11月29日，赵虎取得涉案房屋所有权证，载明涉案房屋权利性质为经济适用房，购房发票显示购房款金额为138,064元，差额6,064元系赵虎交付。因赵虎拒绝将涉案房屋过户到朱云峰名下，并要求朱云峰返还房屋，朱云峰诉至法院。在本案审理过程中，朱云峰申请对涉案房屋的装修价值及市场价值进行鉴定，经一审法院委托，黑龙江嘉泰资产评估有限公司出具司法鉴定意见书，认定涉案房屋的装修价值为51,750元，市场价值为393,869元。朱云峰支付鉴定费6,600元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为朱云峰与赵虎之间的房屋买卖合同是否有效。由国家建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年发布的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。由此可以看出，国家并非完全禁止买卖经济适用房，而是限制其在购房后5年内直接上市交易，5年后购房人通过交纳土地收益等相关款项取得完全产权即可自由交易，而购买后不满5年的交易，亦赋予了相关部门回购的权力。因此，交易双方只要按规定补交土地收益等相关价款后就没有损害国家利益，亦没有损害社会公共利益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《经济适用住房管理办法》不属于法律或行政法规，不能作为确认合同无效的依据。朱云峰有理由相信该房屋可以自由买卖，且房屋已经实际交付给朱云峰多年，双方买卖房屋系真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》规定的无效情形，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。赵虎拒绝将涉案房屋过户至朱云峰名下并要求朱云峰返还房屋致使合同目的无法实现，要求解除与赵虎之间的房屋买卖合同，经本庭释明，赵虎亦当庭表示若法院认定合同有效，赵虎同意解除该合同，故一审法院对朱云峰的该项诉讼请求予以支持。合同解除后，赵虎应向朱云峰返还涉案房屋的购房款，朱云峰应向赵虎返还涉案房屋，因朱云峰向赵虎返还房屋并支付房屋使用费已另案处理，故一审法院对本案中朱云峰要求赵虎返还购房款132,000元的诉讼请求予以支持。因赵虎原因致使涉案房屋买卖合同解除，赵虎应承担相应责任。朱云峰对房屋进行装修系善意，要求赵虎赔偿装修损失51,750元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。朱云峰要求赵虎赔偿购房款利息及房屋升值部分损失的性质均为损害赔偿金，二者不可并用，朱云峰亦表示若二者不能并用，其要求赵虎赔偿房屋升值部分损失。因朱云峰未支付全部购房款，故应当按照其支付购房款比例获得房屋升值部分的赔偿，金额为250,367元（132,000／138,064×261,869）。判决：一、赵虎返还朱云峰购房款132,000元、赔偿房屋装修损失51,750元、房屋升值损失250,367元，以上共计434,117元于一审判决生效之日起十日内一次性付清；二、驳回朱云峰的其他诉讼请求。案件受理费7,984元，由朱云峰承担206元，赵虎承担7,778元；鉴定费6,600元，由赵虎承担。如果赵虎未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。朱云峰从赵虎处购买单位福利性质的房屋，并未违返法律、法规关于房屋买卖的强制性、禁止性规定，双方房屋买卖合同关系合法有效，虽然朱云峰与赵虎未签订书面购房合同，但朱云峰已向赵虎交纳了95%购房款，并占有并使用房屋十余年。现案涉房屋符合产权登记的条件，但赵虎拒绝为朱云峰办理产权过户手续，致使朱云峰无法取得房屋所有权，合同目的无法实现，赵虎主张朱云峰购房时与其约定待办理产权证时，按照市场价格由朱云峰给付赵虎经济补偿，对此，赵虎未予提供相关证据证实，且朱云峰予以否认，一审法院支持朱云峰解除合同的诉讼主张并无不当，但判决主文遗漏了解除房屋买卖合同的相关判项，本院予以纠正。关于如何确定房屋损失的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，一方违约，给对方造成损失的，对方可要求损失赔偿，损失赔偿数额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，朱云峰主张的房屋装修损失及房屋升值损失，均属于上述损失范畴。为明确损失数额，一审法院委托了司法鉴定并据鉴定意见确定装修损失及房屋升值损失数额符合法律规定。赵虎上诉主张鉴定价值过高，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。一审法院认定房屋装修损失金额51,750元无误，但认定房屋升值损失金额250,367元计算不当，应纠正为244,569.62元（132,000元／138,064元×（393,869元-138,064元））。综上所述，赵虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但部分损失数额计算不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2017）黑0691民初2375号民事判决；二、解除赵虎与朱云峰之间关于大庆市开发区湖滨教师花园A07-2-1601室房屋的房屋买卖合同；三、赵虎返还朱云峰购房款132,000元、赔偿房屋装修损失51,750元、房屋升值损失244,569.62元，以上共计428,319.62元,于本判决生效之日起十日内一次性付清；四、驳回朱云峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,984元，由朱云峰负担310元，赵虎负担7,674元；二审案件受理费5,832元，由朱云峰负担653元，赵虎负担5,179元;鉴定费6,600元，由赵虎负担。本判决为终审判决。审判长  袁力民审判员  杨 阳审判员  孙 妍二〇一九年七月十七日法官助理李丹书记员李雪冰《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；