江西省余干县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1127民初1146号原告：刘琼妹，女，汉族，1994年6月20生，江西省余干县人，住余干县。委托诉讼代理人：刘结华，男，1953年6月8日生，汉族,江西省余干县人，住余干县,系刘琼妹之父。特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，申请执行。）被告：江西省君兰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91361127584005461C,住所地江西省余干县古埠镇南岗村。法定代表人：朱小军，执行董事。委托诉讼代理人：朱玉爱，江西敦旷律师事务所律师。特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求；进行和解；提起上诉；申请执行。）原告刘琼妹与被告江西省君兰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程，于2019年6月11日公开开庭进行审理。原告刘琼妹的委托诉讼代理人刘结华，被告江西省君兰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱玉爱，证人王某、胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘琼妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还违法收取原告的“花房改造费”1000元；2、判令被告以原告已付房价款为基数，按日利率万分二向原告支付延期交房的违约金43319.4元；3、案件受理费由被告承担。诉讼中，被告已退还“花房改造费”1000元，原告变更诉讼请求为：1、判令被告以原告已付房价款为基数，按日利率万分之零点五向原告支付延期交房的违约金10383.45元（计算违约金的时间自2017年12月31日起暂至其起诉的2019年4月10日共465天。后续违约金另行计算。）；2、判令被告赔偿延期交房导致其房屋土地使用时间相应缩短的损失费8476.95元（暂以465天计算）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年12月30日，原、被告签订商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的余干县学府名城小区的2-2-1701号套房，被告应在商品房达到交付条件后，于2017年12月30日前书面通知原告办理房屋交接手续，逾期交房超过60天，买受人要求继续履行合同的，自合同约定交房期限届满的次日起，出卖人每日以买受人支付房价款万分之零点五的利率支付逾期交房违约金，直至实际交房之日止。原告按合同的约定付清了房价款446509元及相关费用19310元后，被告还要向原告收取花房改造费1000元，垃圾清理费500元，2018年8月1日至2019年8月1日的物业费1789元，才同意与原告办理房屋交接手。被告收取上述相关费用，不符合法律规定和合同的约定，原告不同意交纳，被告就一直拒绝与原告办理房屋交接手续。为维护自己的合法权益，请求判如所请。原告为证明其诉讼主张，提供了以下证据：1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实；3、收据及转账凭证，证明原告已经交完该房屋价款446,509元及其他费用（19,310元），共计465,819元；4、皓泰物业公司出具的收据（复印件），证明皓泰物业公司2019年3月29日收取原告花房改造费1000元；5、学府名城住宅费用清单，证明被告要求原告交纳物业费、花房改造费、垃圾清理费等费用共3289元。被告江西省君兰房地产开发有限公司辩称，其公司在2018年6月下旬就通知了所有购房户到其公司来办理房屋交接手续，原告当时已来被告处办房屋交接手续，但因与小区的物业公司---余干县皓泰物业服务有限公司就缴交物业费的事发生纠纷，拒绝接受房屋。原告因物业费的事拒绝接受房屋，与被告无关。被告逾期交房的时间应当确认至2018年6月下旬止，自合同约定的交房时间2017年12月30日的第二天开始，至2018年6月下旬，被告逾期交房的时间约170天。原告请求被告赔偿延期交房导致其房屋土地使用时间相应缩短的损失费8476.95元，无法律依据。请求法院查明事实，依法判决。被告为证明其诉讼主张，提供了以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告是本案适格的诉讼主体；2、商品房买卖合同，证明：①2016年12月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定价款为446,509元；②约定交房时间为2017年12月30日，逾期交房按照合同第九条第1项第（2）目处理；3、交房确认单共9份（其中8份是同小区其他业主的交房确认单，另1份是胡某签自己的名字代原告办理的交房确认单），证明①被告开发的学府名城小区的房屋在2018年6月下旬具备交房条件并陆续向买受人交付房屋；②后来，原告委托胡某出面与被告商谈办理房屋交接事宜，胡某在2018年11月5日已与被告谈妥房屋交接的事，领取钥匙给了原告，在交房确认单上签自己的名字代原告办理了交房确认单；4、学府名城业主公约，证明所有购买学府名城商品房的业主均应按公约交纳物业管理费及垃圾处理费等费用；5、录音光盘，证明被告早在2018年6月下旬就通知了原告来销售部办理房屋交接手续，原告当时也到了销售部，但因与小区的物业公司——-余干县皓泰物业服务有限公司（以下简称皓泰物业公司）就缴交物业费的事发生纠纷，拒绝接受房屋；6、证人王某、胡某，证明①被告早在2018年6月下旬就通知了原告来销售部办理房屋交接手续，原告当时也到了销售部，但因与小区的物业公司就缴交物业费的事发生纠纷，拒绝接受房屋；②原告在2018年11月5日就通过胡某领取了钥匙，办理了交房确认单，后在诉讼中又把钥匙送还给了被告。原、被告对证据的质证意见:被告对原告提供的证据1、2、3均无异议；对原告提供的证据4的真实性无异议，对关联性有异议，认为皓泰物业公司与被告公司无隶属关系，皓泰物业公司的收费行为与被告无关；对原告提供的证据5的三性均有异议，认为该证据没有加盖被告公司的印章，不能证明该证据来源的合法性，更不能证明该证据是被告公司出具的。原告对被告提供证据的质证意见：原告对被告提供证据的对证据1、2、5无异议；对被告提供证据3、4的关联性有异议，认为证据3（9份交房确认单）中8份同小区其他业主的交房确认单与原告没有关联性，另一份胡某自己签名的交房确认单，因原告没有委托胡某办房屋交接手续，该份交房确认单与原告亦无关联性。证据4学府名城业主公约中关于业主交纳物业费的内容，应当是在业主办理房屋交接手续之后的事，与本案无关。对被告提供的证据6证人王某、胡某证言的质证情况：证人王某证称被告在2018年6月下旬已电话通知原告交接房屋。证人王某、胡某证称原告因不同意交纳物业费等费用导致未办理房屋交接手续。原告对上述证言无异议。证人胡某另证称，原告口头委托其与被告商谈办理房屋交接事宜，其在2018年11月5日已与被告谈妥并领取了原告所购房屋的一个钥匙交给了原告。原告对该证言内容的真实性有异议，提出，其并未委托胡某，胡某只是作为中间人调解原、被告之间的纠纷，胡某2018年11月5日也并未将其所购房屋的钥匙交给其。2019年3月29日，经胡某调解，小区的物业公司收了原告1000元后，证人王某交了一把钥匙给原告，并说是原告所购房屋的钥匙，但是否原告所购房屋的钥匙，原告没有去试过。本院对双方无争议的证据和事实予以确认。对双方争议的证据和事实，评判意见如下：被告对原告提供的证据4收款收据（复印件）的真实性无异议，对关联性有异议，认为皓泰物业公司与被告公司无隶属关系，皓泰物业公司的收费行为与被告无关。本院认为，证人王某、胡某庭审中的证言，可证明被告将办理房屋交接手续时需向原告移交的物品（房屋的钥匙等物品）交付给皓泰物业公司。原告提供的证据4，可证明被告要向原告收取花房改造费1000元及其他费用共计3280元。证人王某、胡某和被告提供的录音光盘，可证明原告是因拒绝交纳物业公司的相关费用才未能办理房屋交接手续。因此，虽然皓泰物业公司与被告公司无隶属关系，但综合上述证据，可认定皓泰物业公司收原告花房改造费等费用的行为，与被告相关。2018年6月下旬，双方未办理房屋交接手续，是被告的责任，不能认定被告此时已将房屋交付；被告对原告提供的证据5学府名城住宅费用清单的三性均有异议，认为该证据没有加盖被告公司的印章，不能证明该证据来源的合法性，更不能证明该证据是被告公司出具的。本院认为，被告对原告提供的该证据的异议理由成立，本院对该证据，不予采纳；原告对被告提供的证据3交房确认单、4学府名城业主公约的关联性有异议，认为证据3中的8份同小区其他业主的交房确认单与原告没有关联性，另一份胡某签自己名字的交房确认单，因被告不能提供证据证明原告委托胡某代办房屋交接手续，且胡某在签该份交房确认单的当天给了原告钥匙，该份交房确认单与原告亦无关联性。证据4学府名城业主公约中关于业主交纳物业费的内容，应当是在业主办理房屋交接手续之后的事，与本案无关。本院认为，原告对被告提供的证据3、4的异议理由成立，本院对被告提供的该两组证据，不予采纳；经审理查明，2016年12月30日，原、被告签订商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的余干县学府名城小区的2-2-1701号套房，被告应在商品房达到交付条件后，于2017年12月30日前书面通知原告办理房屋交接手续，逾期交房超过60天，买受人要求继续履行合同的，自合同约定交房期限届满的次日起，出卖人每日以买受人支付房价款万分之零点五的利率支付迟延交房违约金，直至实际交房之日止。原告按合同的约定付清了房价款446509元。2018年6月下旬，被告通知包括原告在内的各购房户办理房屋交接手续，原告接到电话通知后，去与被告办理房屋交接手续时，被告将办理房屋交接手续时需向原告移交的物品（房屋的钥匙等物品）交付给了皓泰物业公司，皓泰物业公司还要向原告收取花房改造费1000元及其他费用共计3280元，才同意与原告办理房屋交接手续，移交钥匙等物品。原告拒绝交纳上述费用，双方因此未办理房屋交接手续。后来，原告联系胡某为其装修所购房屋，因该房屋尚未办理交接手续，胡某就对原、被告因办理房屋交接手续产生的纠纷居中调解。经胡某调解，2019年3月29日，原告交纳1000元花房改造费，皓泰物业公司出具收条并注明视为原告交清了包括其他费用在内的3280元，且将原告所购房屋的钥匙交给了原告。后原告认为，皓泰物业公司是为被告收花房改造费1000元，且被告逾期交房亦应按约定向其支付违约金，遂于2019年4月10日向本院起诉。本院受案后，于2019年5月5日向被告送达应诉手续，后皓泰物业公司退回了花房改造费1000元，原告将原诉讼请求变更为现在的诉讼请求。本案争议的焦点被告是否向原告交付房屋？如已交付，何时交付的？本院认为，本案原、被告签订的房屋买卖合同第十一条约定的房屋交接内容，是指房屋的实体交付，即将房屋交付使用。房屋的实体交付，包括履行交付钥匙及其他随附义务。但交付钥匙，购房一方就可以使用房屋，卖房一方未履行其他随附义务，如未交付《住宅使用说明书》等，在事后补充履行，不影响购房一方对房屋的使用。因此，出卖方将房屋的钥匙移交给了买方，就可以认定房屋已交付。综合本案证据，本院认为，可认定被告在2019年3月29日已将房屋交付给了原告。理由：（1）本院在对争议证据和事实认定意见一节已认定：①2018年6月下旬，双方未办理房屋交接手续，是被告的责任，不能认定被告此时已交付房屋；②被告关于胡某2018年11月5日领取原告所购房屋的钥匙交给原告的意见，证据不足；（2）庭审查明，经胡某调解，原告交了1000元花房改造费，被告视为原告已交清包括其他费用在内的相关费用3280元，并给了原告一个钥匙。被告对其给原告钥匙的情况，在答辩时进行了陈述，其答辩状中有“……原告早在2019年1月就拿了房屋的钥匙，并交了花房改造费1000元，……”的内容。被告庭审中对皓泰物业公司出具给原告的花房改造费收据的真实性无异议。该收据可以证明原告交花房改造费的时间不是2019年1月，而是2019年3月29日。因此，可以确认被告向原告交付钥匙的时间是2019年3月29日；（3）2019年4月10日，原告起诉时，钥匙仍在原告处。诉讼期间，原、被告双方进行商谈，被告退回了花房改造费，但双方对原告交还钥匙的原因各持己见。原告提出，是被告退回花房改造费时，主动向其收回钥匙的。被告提出，是原告为了主张更长时间的逾期交房违约金，主动向其退回钥匙的。本院认为，起诉时，钥匙在原告处，现原告不能提供证据证明是被告主动收回钥匙的，且被告将钥匙交给原告时，是在经胡某调解，其与原告之间的纠纷得到解决的情况下所为的，可认定被告当时将钥匙交给原告，是其真实的意思表示，如交付的钥匙错误，原告可以要求更换，这并不影响认定被告将钥匙交给原告的事实。综上，可认定被告在2019年3月29日已将房屋交付给了原告。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同是双方真实的意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同的约定履行各自的义务。原告已按约定履行合同项下的全部义务，被告逾期交房，原告请求被告按约定支付逾期交房违约金，予以支持；被告交房时间逾期454天，按约定的方法计算，应支付违约金10135.75元。本案双方约定的违约金具有预定赔偿的性质。在我国，房屋所有权和土地使用权的关系是房地一体原则。原告请求被告赔偿因逾期交房导致土地使用期限缩短的损失费8476.95元，已包含在逾期交房违约金的数额范围之内。因此，本院对原告的该请求，不予支持;原告起诉的标的为43319.4元，本院支持10135.75元，案件受理费由原、被告按胜败诉比例分担。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告江西省君兰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘琼妹支付逾期交房违约金人民币10135.75元；二、驳回原告刘琼妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费908元，减半收取454元，原告刘琼妹负担350元，被告江西省君兰房地产开发有限公司负担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  范益盛二〇一九年七月三日书记员  黄珍珍