陕西省宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0303民初1446号原告（反诉被告）:宝鸡市金台区胜利体育用品店,住所地宝鸡市金台区上马营跃进路北段，统一社会信用代码92610303MA6XD8GM20。（以下简称胜利用品店）经营者：杨健，该店负责人。委托诉讼代理人：陈培新,陕西华维律师事务所律师。被告（反诉原告）:西安西铁建安劳动服务公司,住所地西安市阎良区胜利路北段，统一社会信用代码91610114220940061Q。（以下简称西建公司）法定代表人：娄国栋，该公司经理。委托诉讼代理人：张利，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：景翀，北京大成（西安）律师事务所律师。原告宝鸡市金台区胜利体育用品店与被告西安西铁建安劳动服务公司租赁合同纠纷以及反诉原告西安西铁建安劳动服务公司诉反诉被告宝鸡市金台区胜利体育用品店租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店经营者杨健及委托诉讼代理人陈培新、被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司委托诉讼代理人张利、景翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝鸡市金台区胜利体育用品店向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告252626元。2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：本案原告宝鸡市金台区胜利体育用品店经过招标、中标后，于2016年4月1日与被告西安西铁建安劳动服务公司签订了《租赁合同》，被告将座落于宝鸡市金台区上马营跃进路北段，面积1568平方米的宝建羽毛球馆出租给原告，租期5年，第一年租金20万元，以后每年较上年递增5%，合同第4条第1向约定，甲方必须保证租赁场地权属清晰，并可用于合同约定的用途，否则，乙方有权解除合同并要求赔偿损失，第2条约定，应按照约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方能正常使用。原告与被告签订《租赁合同》后，原告履行合同约定的义务后，开始使用宝建羽毛球馆，招揽羽毛球运动爱好者前来打球。被告西建公司交给原告的羽毛球馆，木地板凹凸不平，开裂严重，原告需要经常请人维修，同时也严重影响原告的客户来源。2016年4月1日后，原告开始经营羽毛球馆，原告交付被告押金1万元，预付款9万元，先后为被告办理遗留的剩余卡合计274106元。2016年7月18日的一场大雨，因为羽毛球馆设计的排水口太少，房屋落水管断裂，排水不及，塑胶地板开裂，羽毛球馆的设施品质下降，客户流失，球馆经营入不敷出，被告西建公司提议让原告垫资，通过改造羽毛球馆的软硬件来吸引客户，被告承诺垫资的钱抵顶球馆租金。原告同意垫资改造球馆，先后改造实施了以下项目：1、门头、喷绘、显示频；2、旧地板拆除；3、更换实木运动地板；4、燃气管道分户改造；5、更换落水管，铺设强化复合木地板；6、铺设塑胶场地、LED灯、BDX。原告垫资478800元。原告为了节约羽毛球馆总投入852906元。被告西建公司于2018年11月19日通过其下属单位宝鸡分公司通知原告，决定于2018年12月31日收回羽毛球馆，不对外承包了，终止与原告的租赁合同。被告与原告办理球馆交接过程中，对原告在球馆改造中投入的铺设塑胶场地和灯具项目花费不予认可，被告采取停止供暖，迫使原告无法继续经营羽毛球馆。在双方履行合同中，被告承诺不收取暖气费，现在也变成收取了，同时采暖面积不按照合同约定的1568平方米，而是他们自己确定为2200平方米，被告的这种做法严重违反约定，原告不能接受。被告应当收取的是球馆租金及暖气费，租金合计494440元，暖气费合计105840元，总计600280元，其发现原告改造投入大，他应当给原告找钱时，违反以前的承诺，答应不收暖气费，现在开始超过约定面积收取了，租金计算时间大大超过原告实际租赁物的时间，原告多次找被告协商解决争议，被告置之不理。原告与被告因履行服务租赁合同发生纠纷，根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第28条第2款规定，服务租赁合同按照不动产纠纷案件确定管辖。本案属于专属管辖。依据《民事诉讼法》第33条第1款规定，因为不动产解封提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖，所以本案应该由金台区人民法院管辖。综上所述，原告依法提起民事诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告为证明诉讼请求，向本院提交如下证据：1、租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系。2、请款说明、统计单，统计单是被告工作人员白建平发给原告的，证明被告对维修费478800元予以认可，请款说明是被告工作人员赵雁发给原告的，证明2018年不收暖气费。3、收据和发票，证明原告维修羽毛球馆的费用是478800元。4、证明两份，证明原告出资购买塑胶地板和球场专用灯具。5、手机截频，证明被告工作人员赵雁经对账后发给原告，其对对账内容是对原告LED灯和塑胶地板的投入予以认可。6、交接单，证明原告替被告支付健身卡余额279017元。7、对话录音，证明被告违反合同约定向原告发出解约通知，同时出尔反尔不承认原告购买塑胶地板和LED灯具费用。8、现场照片，证明2016年7月18日至12月13日原告对雨水浸泡的地板进行维修，被告应对维修费用从租金中扣减。9、证人出庭证言，证明2016年7月地板维修和2018年12月15日被告停止供暖导致原告无法经营。被告西安西铁建安劳动服务公司辩称，1、原告所诉252626元没有事实和法律依据。被告依约向原告交付符合经营条件的羽毛球馆，并且全面履行合同义务。原告在接收羽毛球馆时对场馆设施没有异议。2、原告应向被告支付租金和暖气费736240元。原、被告签订租赁合同，约定租期5年，履行过程中原告于2018年12月19日向被告发出终止合同通知，其中租金575375元，暖气费160865元。3、被告认可冲减健身卡余额为231377元。4、被告认可用维修费387900元冲抵原告的租金，但不是原告所诉的维修费是478800元。另外被告同意冲抵不是合同义务而是考虑到原告的经营困难，对原告所诉的塑胶地板和LED灯费用不予认可。5、被告认为原告应当向被告支付暖气费和资金736240元，扣减卡余额231377元，原告支付预付款9万元，扣减维修费387900元，最终原告应当向被告支付26963元，同时原告还应该承担单方终止合同的违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明答辩意见，向本院提交如下证据：1、租赁合同、终止承包经营的通知、羽毛球馆建筑图纸和宝鸡市物价局文件，证明租金是575375元，暖气费160865元，终止合同通知书证明原告单方终止合同属于违约，履约保证金不予退还。羽毛球馆图纸证明羽毛球馆的建筑面积为1787.39平方米，应按建筑面积缴纳暖气费2、反诉被告替反诉原告支付的健身卡余额为231377元。反诉原告西安西铁建安劳动服务公司向本院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付所欠租金和暖气费并赔偿实际损失共计101381元（其中所欠租金和暖气费26963元，被反诉人单方终止合同给反诉人造成的实际损失为74418元）；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2016年4月1日，反诉人与被反诉人签订了羽毛球馆《租赁合同》，合同对租赁期限、租金、租金的支付方式、暖气费的收取、双方权利义务等均作了约定。《租赁合同》约定的租赁期限为5年。即从2016年4月1日起至2021年3月31日止。租金约定为：第一年租金为20万元，以后每年较上年按5%递增。暖气费约定为：暖气费由甲方（反诉人）按照规定的标准向乙方（被反诉人）收取。合同签订后，反诉人即按合同约定，将符合经营条件的羽毛球馆交给了被反诉人。2018年12月19日被反诉人向反诉人发出终止合同通知，但反诉人与被反诉人至今为止，未对解除合同事宜达成一致。从被反诉人租赁羽毛球馆至今仅向反诉人支付了90000元租金和1000元履约保证金，扣除反诉人认可的，可冲减租金的维修费387900元和冲减租金的卡余额231377元，被反诉人尚欠反诉人租金和暖气费26963元（2016年4月1日至2018年12月31日期间的租金575375元，暖气费160865元，两项共计736240元。扣减被反诉人已支付费90000元租金、维修费387900元。卡余额231377元）。被反诉人单方终止合同属违约责任行为，依法应承担违约责任，应赔偿被反诉人因此遭受的实际损失74418元（目前为止反诉人受到的实际损失为4个月租金损失，即2019年1月至2019年4月期间的损失）。现反诉人特提起反诉，请求人民法院依法判令被反诉人向反诉人支付所欠租金和暖气费，赔偿反诉人实际损失，以上共计101381，维护反诉人的合法权益。反诉原告为证明反诉请求，向本院提交的证据和本诉证据一致，只是证明目的有所不同，反诉原告证明反诉被告单方违约要承担反诉原告的2019年1-4月的租金损失，同时暖气费要按照建筑面积计算，履约保证金1万元不予退还。反诉被告宝鸡市金台区胜利体育用品店辩称，2018年11月19日反诉原告工作人员将反诉被告叫到办公室说要终止合同让反诉被告签字并且不让拍照。但随后反诉原告工作人员赵雁找反诉被告对账，由于赵雁没有反诉被告微信，又通过反诉原告工作人员白建平的微信发给反诉被告。但是当时反诉原告对维修费478800元，健身卡余额（单位的余额）42729元，对承包方支出10万元均与认可。2018年12月14日，反诉原告法定代表人娄国栋找反诉被告对账，2018年12月15日反诉原告对反诉被告停止暖气供应。2018年12月17日反诉原告又找反诉被告对账，由于暖气停止导致反诉被告无法经营，反诉被告被迫于2018年12月19日提出解除合同，2019年1月2日反诉被告将钥匙交给反诉原告工作人员白建平和李霞。被告已经于2019年1月2日接收羽毛球馆，所以反诉原告所诉均不是事实。反诉被告为证明答辩意见，向本院提交如下证据：1、微信沟通截图，证明反诉原告先要求中止合同，反诉请求不应支持。2、照片、截图，证明反诉原告2019年1月4日进入球馆，2019年1月17日装修，2月1日对外营业，反诉原告的请求不应予以支持。对原告的证据，被告对证据1和证据4的真实性认可，单对证明目的不予认可，对原告的其他证据被告均不认可。对被告的证据，原告对证据1中租赁合同和终止通知书真实性予以认可，对图纸不予认可，对证据2的数字无异议，但认为不完整，没有包括单位健身卡余额。对反诉原告的证据，反诉被告的质证意见和本诉原告质证意见一致。对反诉被告的证据，反诉原告对证据证据1和证据2真实性均无异议，但对证明目的有异议。经过对原告（反诉被告）与被告（反诉原告）证据的举证认证结合原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的陈述，审理查明如下法律事实：2016年4月1日原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店与被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司签订房屋租赁合同，该合同第1条约定：“宝建羽毛球馆位于宝鸡市金台区上马营跃进路北段，成立于2010年6月。占地1568平方米，现有9块塑胶场地，贵宾室、休息区、更衣室、洗浴间（常年供应热水）卫生间、LED电子大屏、电脑、储物柜。夏季有空调，冬季市政供暖”。第2条约定：“租赁经营期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止”。第3条约定：“租金及支付方式：本合同租金按年支付，以后每年较上年按5%递增。第一年租金标准为20万元每年，租金采用银行转账方式支付，一次支付一年租金，每年在上一年租金到期后最后一月内交付下一年租金......签订本合同后投标保证金壹万元自动转为履约保证金”。第4条第1项约定：“甲方（被告）必须保证租赁场地权属清晰，并可用于本合同约定的租赁用途，否则，乙方（原告）有权解除合同并要求赔偿损失”。第5条第5项约定：“经营所需要的设施增加由乙方（原告）自行投资，其产权属乙方”。第5条第8项约定：“场馆的设施保养维护由乙方（原告）负责，相关设施要求要达到国家规定标准，要通过相关监管部门的检查验收......”。第5条第9项约定：“经营期间内，产生的水、电、暖气、卫生、设备维修等一切费用，由乙方自行负责，其中水电暖气费用由甲方按照规定的标准向乙方收取”第5条第10项约定：“乙方（原告）因特殊原因无法继续经营的，必须提前30日书面告知甲方（被告），经双方协商后，解除合同，乙方必须在合同终止10日内清场，逾期由甲方代为处置，由此产生的费用由乙方承担，乙方在经营期内单方面中止合同的，其履约保证金不予退还”。合同签订后，被告西安西铁建安劳动服务公司将羽毛球馆交付给原告宝鸡市金台区胜利体育用品店，原告向被告缴纳履约保证金1万元，缴纳预付款9万元。2016年7月18日一场大雨导致羽毛球馆场地受到雨水浸泡，羽毛球馆场地设施毁损严重，顾客减少，为招揽顾客，原告对门头、喷绘、显示频进行更换花费9500元，对旧地板拆除花费9600元，更换实木运动地板花费343000元，对燃气管带分户改造花费6000元，对落水管进行更换花费1800元，铺设强化复合木地板花费18000元，铺设塑胶场地花费76500元，更换LED灯具花费14400元，综上,原告投入维修资金478800元，被告除对原告投入的塑胶地板和LDE灯具费用不予认可外，对其他项目原告支出的387900元均予认可。另查，原告在2016年-2018年租赁期间没有向被告缴纳房屋租金，在2016年和2017年没有向被告缴纳暖气费，2018年被告要求原告缴纳暖气费，为是否缴纳暖气费以及缴纳暖气费的面积原、被告产生分歧。此外，原告自认为被告接收健身卡个人余额231377元，接收单位健身卡余额42729元，被告对原告接收的个人健身卡余额231377元予以认可，对单位健身卡余额不予认可。另外，宝建羽毛球馆占地面积1568平方米，建筑面积1787.39平方米。还查，2019年1月2日原告和被告工作人员就场馆进行了交接，2019年1月17日被告开始对场馆进行装修，2019年2月1日被告将羽毛球场馆对外开放。另外，由于原、被告就解除合同产生矛盾，2018年12月15日暖气停止供应。再查，2018年12月19日原告向被告提交终止合同申请书。本院认为，本案涉及七个焦点问题，本院分项阐述：第一，关于《租赁合同》效力问题，本院认为租赁合同出自双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规之处，合法有效。第二，关于租金问题的认定问题，原告举证两位证人证言证明原告在2018年7月18日至2018年12月13日闭馆维修、损失惨重，本院认为仅有证人证言，无其他证据佐证，本院对原告闭馆经营不予认定，依据租赁合同第3条约定，2016年4月1日至2017年3月31日租金为20万元，2017年4月1日至2018年3月31日租金在上一年基础上递增5%即21万元，2018年4月1日至2019年3月31日租金在上一年基础上递增5%即220500元，但是原告在2018年12月19日向被告发出终止合同通知并于2019年1月2日进行了场地交接，故租金应该截止到2018年12月31日，220500元÷12个月×9个月为165375元，以上三年租金合计575375元。第三，关于暖气费认定问题，原告诉称被告负责人娄国栋承诺鉴于原告经营困难在2016年和2017年不交暖气费，但是仅有娄国栋的录音记录，无其他证据佐证，本院不予认定，依据租赁合同第9条的约定，原告应该向被告支付暖气费，故对原告诉称不交暖气费的陈述本院不予采信。庭审中原、被告对暖气费的缴纳面积分歧严重，原告诉称应该按照租赁合同约定缴纳，被告辩称应该按照建筑面积缴纳，由于租赁合同对暖气费仅约定:“由甲方（被告）按照规定的标准向乙方（原告）收取”，对此双方按照什么标准约定不明，本院按照租赁合同第1条约定的面积1568平方米计算采暖面积，按照宝鸡市物价局文件规定，一个采暖季每平方米供暖费用为7.5元，依此标准，2016年采暖季暖气费为1568平方米×7.5元×4个月为47040元，2017年采暖季暖气费为1568平方米×7.5元×4个月为47040元，2018年采暖季理论上暖气费为1568平方米×7.5元×4个月为47040元，由于2018年12月15日被告停止供暖，2018年采暖季暖气费47040元÷4个月×1个月为11760元，以上三年暖气费合计105840元。对于2018年12月15日停止供暖的时间，被告予以否认，原告为此举证证人证言，结合被告向本院提交的原告书写的终止合同申请书，能够认定2018年12月15日停止供暖。第四，关于原告支出的维修费问题，依据租赁合同第8条的约定：“场馆的设施保养由乙方（原告）负责”，故原告支出的维修费应该由原告自己承担，被告对原告支出维修费用387900元（包括门头、喷绘、显示频花费9500元，旧地板拆除9600元，更换实木运动地板343000元，燃气管带分户改造6000元，落水管更换1800元，铺设强化复合木地板18000元）予以认可并愿意承担，本院依法准许。第五，关于原告接收被告健身卡余额问题，庭审中原、被告对个人健身卡余额231377元均无异议，被告也愿意承担，对单位健身卡余额42729元，被告不予认可，本院依据被告工作人员发给原告的对账单显示，“剩余卡余额，电务段2169元，烟厂12960元，电气化4320元，建筑段19080元，供电段4200元，老卡202919元，合计245648元”，本院依此认定原告接收被告的健身卡余额为245648元。第六，关于被告反诉原告应赔偿损失74418元的问题，本院认为，原告提交了2018年12月11日、2019年1月8日原告经营者杨健和被告负责人娄国栋两次录音记录、2019年1月8日杨健和被告工作人员赵雁的录音记录，结合被告向本院提交的原告书写的终止合同申请书，不能认定是原告单方解除合同，被告辩称由于原告单方解除合同，1万元履约保证金不应退还，对此本院不予支持。同时原、被告对2019年1月2日交接羽毛球馆场馆均无异议，此时被告若不同意解除合同应向人民法院起诉确认解除合同的效力，但至今未见起诉，本院认为被告通过其工作人员的行为已经和原告达成合意，故本院认定2019年1月2日起双方解除合同，故被告反诉请求应该赔偿被告的2019年1月至4月的房租损失，本院不予支持。第七，关于原、被告之间结算费用问题，原告向本院诉称原告支出1万元押金，9万元预付款，健身卡余额274106元，维修费用478800元，以上原告诉称合计支出852906元。原告诉称应该向被告缴纳2016年4-6月租金50100元，2017年1-3月租金50100元，2017年7月1日至17日租金9163元、12月18天租金9702元、2017年4月1日至2018年3月31日租金21万元，2018年4月1日至2018年12月31日租金165375元，暖气费2016年采暖季、2017年采暖季47040元，2018年1个月暖气费11760元，以上原告诉称合计应向被告缴纳600280元，故原告请求在原告实际支出852906元的基础上减去应向被告缴纳的600280元，原告向本院提出诉讼请求是被告向原告返还252626元。被告辩称原告应缴纳租金575375元，暖气费160865元，以上合计736240元，扣除可以冲减的健身卡余额231377元，维修费387900元，原告的预付款9万元，原告应向被告支付26963元，再要求原告赔偿被告的损失74418元，以上合计原告向被告支付101381元。对原、被告的诉辩称，本院认为原告应向被告缴纳2016年4月1日至2018年12月31日的房屋租金575375元，原告应向被告缴纳2016年、2017年、2018年11月15日至12月15日的暖气费为105840元，以上原告应向被告支付合计681215元。同时被告应向原告支付维修费387900元、返还原告缴纳的9万元预付款和1万元履约保证金，支付原告接收的健身卡余额245648元，以上被告应向原告支付733548元。以上原、被告之间互相抵顶，被告应向原告支付52333元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店于判决生效后十日内向被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司缴纳2016年4月1日至2018年12月31日的房屋租金575375元。二、原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店于判决生效后十日向被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司缴纳2016年、2017年、2018年11月15日至12月15日的暖气费为105840元。三、被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店支付维修费387900元。四、被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店返还原告缴纳的9万元预付款。五、被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司于判决生效后十日内向返还原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店1万元履约保证金。六、被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店支付原告接收的健身卡余额245648元。七、以上第一、第二、第三、第四、第五、第六项原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店、被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司之间应该支付的费用互相折抵后，被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司应向原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店支付52333元。八、驳回原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店的其他诉讼请求。九、驳回被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4922元，原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店承担2000元，被告（反诉原告）承担1922元，反诉费1164元，原告（反诉被告）宝鸡市金台区胜利体育用品店承担232.8元，由被告（反诉原告）西安西铁建安劳动服务公司承担931.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长  周 瑾人民陪审员  白亚军人民陪审员  毛跃华二〇一九年六月二十一日书 记 员  杨 烁1