福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终2551号 上诉人（原审原告）：季寿翠，女，1976年9月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：王钟，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方向荣，福建首嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门龙祥房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路253号38层D单元。 法定代表人：侯昌财，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈宣文，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林祺龙，福建联合信实律师事务所律师。 上诉人季寿翠因与被上诉人厦门龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初16309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 季寿翠上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项判决，依法改判支持季寿翠一审的诉讼请求。事实与理由：一、案涉《商品房买卖合同补充协议》第十条约定办理房屋所有权初始登记为交房次日起365天，该条款明显减轻了龙祥公司及时办理案涉房屋所有权初始登记的合同义务，严重侵害了季寿翠及时取得房屋权属证书的权利，违反了双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定。季寿翠与龙祥公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“龙祥公司应自房屋交付季寿翠次日起90日内，为季寿翠办理房屋所有权初始登记。”合同第二十二条约定：“季寿翠与龙祥公司就合同未尽事宜，可签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定应当由龙祥公司承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要的权利义务”。依据前述主合同中关于办理案涉房屋所有权初始登记的期限以及对于双方达成补充协议限制的约定，龙祥公司提供的《商品房买卖合同补充协议》的文本以及由其自行拟定的合同补充协议条款第十条将主合同约定的办理房屋所有权初始登记的时间由原90日更改为365日，延长办理房屋权属初始登记的时间长达275天，明显超过办理房屋所有权证初始登记的合理期限。因此，案涉《商品房买卖合同补充协议》第十条中所约定的办理案涉房屋所有权初始登记的交房次日起365天，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条的规定。一审法院认定办理案涉房屋所有权初始登记应为交房次日起365天，属于认定事实错误。 二、案涉《商品房买卖合同补充协议》第十条将龙祥公司逾期办理房屋初始登记义务应承担的支付违约金金额设置了“买受人已付款的5‰的上限”，该补充条款更加违反了双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条的规定。若依据该补充条款的约定，不仅减轻了季寿翠逾期办理房屋初始登记义务所需承担的违约责任，实际上几乎免除了季寿翠逾期办理房屋初始登记义务所需承担的违约责任。首先，季寿翠与龙祥公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“如因龙祥公司原因导致季寿翠不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，龙祥公司自逾期之日起每日按季寿翠已付购房款的0.01%支付违约金。”龙祥公司提供的《商品房买卖合同补充协议》的文本以及由其自行拟定的合同补充条款第十条将主合同约定龙祥公司逾期办理房屋所有权初始登记，应自逾期之日起每日按季寿翠已付购房款的0.01%支付违约金，增加了“违约金上限为买受人已付款的5‰”的限制。也就是说，龙祥公司作为办理案涉房屋所有权初始登记的义务人其在逾期一年为季寿翠办理房屋所有权初始登记所需承担违约责任，与逾期五年为季寿翠办理房屋所有权初始登记所需承担违约责任是相同的，龙祥公司仅需向季寿翠支付已付购房款的5‰违约金即叁万元左右，龙祥公司就可以肆无忌惮拖延办理房屋所有权初始登记的时间，而无需考虑违约成本。显而易见，该条款明显属于“减轻或免除龙祥公司逾期办理房屋所有权初始登记所要承担的违约责任”的约定，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定。一审法院无视季寿翠与龙祥公司所签订的《商品房买卖合同》第二十二条中：“季寿翠与龙祥公司就合同未尽事宜，可签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定应当由龙祥公司承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要的权利义务”的约定，竟然认定《商品房买卖合同补充协议》的第十条关于龙祥公司逾期办理房屋所有权初始登记的违约责任以已付购房款的5‰为上限，不属于减轻或免除责任的条款。一审法院的该认定，是对龙祥公司不诚信履行合同义务逾期办理房屋所有权初始登记行为的纵容。其次，从公平合理以及合同权利义务对等的角度分析。案涉《商品房买卖合同补充协议》第十条中约定因龙祥公司逾期办理房屋所有权初始登记所需承担的违约金为季寿翠已付购房款的5‰作为上限。而该补充协议中约定对于因季寿翠的原因导致无法办理房屋所有权登记手续的，季寿翠则需要向龙祥公司支付合同总价款的10%作为违约金。此外，补充协议中还约定对于季寿翠逾期向龙祥公司支付购房款的，应向龙祥公司支付应付购房款日万分之二的违约金。从前述补充协议所约定的条款中可以看出，龙祥公司对于其所要承担的违约责任尤其是关于逾期办理房屋所有权登记的违约责任，与季寿翠所需要承担的违约责任明显存在不对等、不公平的情形。依据《合同法》第四条的规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”本案龙祥公司作为《商品房买卖合同补充协议》格式条款的提供方，利用其优势地位滥用其权利设定明显不对等、不公平的条款，免除或限制自己所需承担的违约责任的行为十分明显。一审法院未能适用《合同法》第四条的规定，迳行认定龙祥公司逾期办理房屋所有权初始登记所需承担的违约金以已付购房款的5‰为上限，不属于减轻或免除龙祥公司逾期办理房屋所有权初始登记所要承担责任的条款，属于法律适用错误。 三、一审法院以季寿翠未能提供证据证明因逾期办理房屋权属证书遭受的具体损失为由，认定应按《商品房买卖合同补充协议》第十条约定的“以已付购房款的5‰为上限”计算违约金，无事实和法律依据。首先，本案的基础法律关系为合同纠纷，季寿翠所主张的系基于合同约定的逾期办证违约金而非损失赔偿。季寿翠无需就所谓逾期办理房屋权属证书遭受的具体损失承担举证责任。相反，龙祥公司若认为季寿翠所主张的违约金过高，超过合理的损失范围，应由龙祥公司来承担举证责任。原审法院混淆法律关系及举证责任分配，要求季寿翠承担因逾期办理房屋权属证书遭受具体损失的举证责任，无事实和法律依据。其次，季寿翠因龙祥公司逾期办理房屋权属证书遭受的损失实际上难以估量。例如：因龙祥公司逾期办理房屋权属证书导致季寿翠无法将户籍迁入，无法取得厦门市户籍。导致季寿翠的小孩无法就近就读公办学校，导致季寿翠的医社保缴交标准只能按照非本市户籍的标准进行缴交，所享受的医社保报销待遇也只能按照非本市户籍标准。因龙祥公司逾期办理房屋权属证书也导致了季寿翠无法就案涉房屋进行处分交易，实际是对季寿翠作为房屋所有人有权对于案涉房屋进行处分的限制，使得案涉房屋所有人的所有权存在瑕疵。此外，众所周知，近年来厦门逐渐收紧落户政策，而季寿翠支付高额的购房款向龙祥公司购房，不仅是为了有房居住，更是为了能够将户籍迁入厦门，能够享受到本市户籍人员的教育、医疗等良好的社会资源。然，因龙祥公司逾期办理房屋权属证书的行为导致季寿翠所购买的房屋无法办理权属登记，无法办理落户的损失实际上难以估量。而正因如此，厦门市国土资源与房管局印制的案涉《商品房买卖合同》中对于龙祥公司逾期办理房屋所有权初始登记所需承担的违约责任以及违约金标准才作出明确约定，并且严格限制开发建设单位利用优势地位与购房人签订补充协议，作出减轻或免除其责任的补充条款。 四、一审法院在判决书虽认定若判决后，龙祥公司未在合理期限内为季寿翠办理房屋所有权初始登记，给季寿翠造成损失，季寿翠可以另行向龙祥公司主张权利。一审法院没有认定合理期限，本案从龙祥公司应当办理房屋所有权初始登记的时间2017年6月29日至季寿翠提起上诉时已达500多天，即便按照一审法院的说法办理房屋所有权初始登记的时间应顺延365天至季寿翠提起上诉时已近200天左右。龙祥公司逾期200天仍未能为季寿翠办理房屋所有权初始登记。如前所述，季寿翠对于龙祥公司无法办理房屋所有权登记的损失亦难以估量，小孩无法就读公办学校的损失难以计算，房屋无法进行交易转让的损失难以计算。综上，一审法院所谓的龙祥公司未在合理期限内为季寿翠办理房屋所有权初始登记，给季寿翠造成损失，季寿翠可以另行向龙祥公司主张权利的认定，根本无法保护到季寿翠的合法权益。 龙祥公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一审法院根据案涉合同所认定的办理房屋所有权初始登记期限以及违约金计算标准并无不当。一、案涉《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示订立的，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。首先，案涉《商品房买卖合同》系建设厅的格式范本，不是龙祥公司单方拟定，不可当然归责于任一方。《商品房买卖合同》以补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为合同当事人对双方的权利义务进行明确约定。季寿翠若如对补充协议内容有异议，应在合同签订后的合理期限内提出，否则其应当承担相应的不利后果。其次，补充协议第十八条约定：“本协议是对原合同及附件的补充，为原合同不可分割的一部分。本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准。”双方当事人均在《商品房买卖合同》及补充协议予以签字或盖章，应视为季寿翠对补充协议约定内容的确认，故补充协议对龙祥公司及季寿翠均有法律约束力。再次，补充协议第十条虽然对《商品房买卖合同》第十四条约定的办理讼争房屋所有权初始登记期限、逾期办证违约金计算标准进行了变更，但没有免除或减轻龙祥公司办理诉争房屋所有权初始登记的合同义务，也不属于加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形。 二、关于案涉合同所认定的办理房屋所有权初始登记期限以及违约金计算标准，并不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。首先，《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。然而，补充协议第十条对该条约定补充如下：出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。……如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）”因此，关于办理产权登记的约定应根据《合同补充协议》第十条的约定。其次，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议对于逾期办证违约责任虽然设置了不同条款，但双方当事人在补充协议中选择按“买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金,违约金上限为买受人已付款的5‰）”的条款处理，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条规定的无效情形，应为有效。此外，季寿翠主张逾期办证违约金的上限设置不足以弥补其损失，季寿翠应对该主张承担举证责任，季寿翠至今并未提供证据证明其损失，亦应当承担不利的法律后果。 季寿翠向一审法院提出诉讼请求：1.龙祥公司协助季寿翠办理源昌山庄（含一、二、三期）5#楼1梯25层2502室房屋的权属证书；2.龙祥公司向季寿翠支付逾期交房违约金6131.01元（以已付购房款为基数，按日万分之一的标准，自2017年7月1日起计至2017年7月10日止）；3.龙祥公司向季寿翠支付逾期办理房屋权属证书违约金（以已付购房款为基数，按日万分之一的标准，自2017年10月9日起计至实际取得房屋权属证书之日止）。 一审法院认定事实：2016年6月29日，季寿翠与龙祥公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定季寿翠向龙祥公司购买厦门市思明区源昌山庄（含一、二、三期）5#楼1梯25层2502室房屋，该房屋系预售商品房，总价款为5573647元。 《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人；2.本条所涉及的“特殊原因”包括情形见附件六《合同补充协议》。 《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。 《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六《合同补充协议》第五条“原合同第八条补充如下”约定：5.4原合同第八条第三款约定的“特殊原因”还包括以下情形：①非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工所引致的延误；②为配合法规、规章和政策、规定、命令等的执行（包括因高考、中考期间的停工限工要求等），或配合政府重要活动（如98贸恰会、马拉松比赛等）及其他市政建设需要（如道路施工、交通管制等）所引致的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难；④原合同签订后至合同约定交付时间的期间内，遇日降雨量在50毫米以上的阵雨、6级以上（含6级）阵风或5级以上（含5级）地震的天气，直接顺延交付日期；⑤因国家、地方制订和颁布的法律、法规、规章和政策发生变化而导致的延误；⑥因政府原因导致的停工；⑦其他非出卖人所能控制的因素。5.5原合同第八条第三款和本协议规定的不可抗力事件和特殊原因，如果为众所周知或已通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无须承担该项中关于“告知”的义务。5.7如发生原合同第八条第三款和本协议所指的“特殊原因”，出卖人可凭厦门市有关主管部门、单位或该项目的勘探、设计、施工或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件据实予以延期且无须通知买受人。 附件六《合同补充协议》第十条“原合同第十四条补充如下”约定：10.1出卖人在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。10.2如因出卖人原因导致出卖人未能履行本协议10.1条所约定义务的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）。 附件六《合同补充协议》第十八条“其他约定”约定：本协议是对原合同及附件的补充，为原合同不可分割的一部分，本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准。 上述《商品房买卖合同》及附件签订后，季寿翠依约支付了约定购房款5573647元。 2016年5月26日，源昌山庄5#楼建设工程通过竣工验收。2016年5月24日，源昌山庄5#楼建设工程经消防验收合格。 龙祥公司于2017年7月5日在厦门日报刊登了源昌山庄5#楼及地下车位交房通知，通知业主于2017年7月10日起办理交房手续。之后，季寿翠与龙祥公司办理交房手续并接收了讼争房屋。 截至本案一审审理阶段，龙祥公司尚未向房屋权属登记机构办理完成讼争房屋的所有权初始登记。 本案中，双方当事人的争议焦点为：一、是否存在可延期交房的情形；二、逾期办证期间起止时间的认定；三、逾期办证违约金的计算标准。 一、关于是否存在可延期交房的情形。 龙祥公司认为，1.因天气因素可顺延85天交房，并提供气象资料及施工日志为证。2.因中高考可顺延交房129天，98贸洽会道路交通限制可顺延交房33天，马拉松比赛道路交通限制可顺延交房6天，海峡论坛会道路交通限制可顺延交房38天，并提供公证书为证。 季寿翠认为，1.关于天气因素，购房合同签订之前的天气因素龙祥公司已能充分预见，不能作为顺延交房时间的理由；天气因素并不必然导致停止施工，只有造成停止施工的天气因素才能作为顺延交房时间的理由；经统计，因天气因素全面停工的天数不超过60天。2.关于中高考、海峡论坛会、98贸洽会、马拉松比赛，均属签订合同时龙祥公司可预见的情况，不能作为延期交房的理由；龙祥公司并未提供施工日志及监理日志证明其在上述时间段因上述活动而影响施工；仅就证据本身所载内容来看也与龙祥公司主张顺延的天数不符：①2012年至2016年中高考除考试时间26天外，其他日期只是中午12时至14时30分及夜间22时至次日6时禁止施工，正常工作时间并未禁止施工；②海峡论坛会并无交通限制，也未禁止施工；③98贸洽会的道路交通限制路段并不包含讼争房屋建设工程所在路段，且并非完全禁止通行，也并未禁止施工；④马拉松比赛交通限制路段并不包含讼争房屋建设工程所在路段。 一审法院分析认为，根据《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第五条的约定，合同签订后至合同约定交付时间的期间内，遇日降雨量在50毫米以上的阵雨、6级以上（含6级）阵风或5级以上（含5级）地震的天气，直接顺延交付日期；为配合高考、中考期间的停工限工要求或配合政府重要活动如98贸恰会、马拉松比赛等所引致的延误，以及因政府原因导致的停工，可据实予以延期。根据龙祥公司提供的气象资料、公证书和监理日志，一审法院认定讼争《商品房买卖合同》及附件签订后至约定交房日期前，因天气因素可顺延交房的天数超过30天，且根据合同约定，因中高考、98贸洽会、马拉松比赛等因素，交房期限还可据实顺延。 二、关于逾期办证期间起止时间的认定。 龙祥公司认为，从交房次日起计算365天为龙祥公司办理讼争房屋所有权初始登记的期限，从办证期限届满次日起计算逾期办证违约金，应计至房管部门出具初始登记收件收据之日止。 季寿翠认为，从交房次日起计算90天为龙祥公司办理讼争房屋所有权初始登记的期限，从办证期限届满次日起计算逾期办证违约金，应计至买受人实际取得房屋权属证书之日止。《合同补充协议》第十条关于延期365日办理房屋权属初始登记的约定，属于格式条款，与主合同相悖。 一审法院分析认为，买卖双方以签订补充协议的形式对延长办理讼争房屋所有权初始登记的期限进行约定，并未免除或减轻出卖人办理讼争房屋所有权初始登记的合同义务，应属双方当事人的真实意思表示，故一审法院对龙祥公司主张的逾期办证起算时间予以采纳。《合同补充协议》第十条约定出卖人将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务，故一审法院对龙祥公司主张的逾期办证截止时间予以采纳。 三、关于逾期办证违约金的计算标准。 龙祥公司认为，逾期办证违约金应按照《合同补充协议》第十条的约定计算，其上限为买受人已付款的5‰。 季寿翠认为，逾期办证违约金应按照《商品房买卖合同》第十四条约定每日按买受人已付款的0.01%计算。《合同补充协议》第十条关于逾期办证违约金上限的约定不合理、不对等，违反了主合同第二十二条的约定，减轻了出卖人的责任。 一审法院分析认为，买卖双方以签订补充协议的形式对逾期办证违约金的计算标准进行约定，并未免除或减轻出卖人办理讼争房屋所有权初始登记的合同义务，也不属于加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，应属双方当事人的真实意思表示，故一审法院对龙祥公司主张的逾期办证违约金计算标准予以采纳。 综上所述，一审法院认为，季寿翠与龙祥公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。（一）关于逾期交房违约金。龙祥公司应于2017年6月30日前交房，后龙祥公司通知季寿翠于2017年7月10日办理交房手续。龙祥公司可顺延交房的天数超过30天，并不存在逾期交房之情形。季寿翠诉请龙祥公司支付逾期交房违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。（二）关于协助办证和逾期办证违约金。龙祥公司至今未办理完成讼争房屋的所有权初始登记手续，季寿翠诉请龙祥公司协助季寿翠办理讼争房屋的权属证书，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。根据《合同补充协议》第十条约定，逾期办证违约金应每日按买受人已付款的0.01%的标准，自2018年7月10日起计至房管部门出具初始登记收件收据之日止，但以不超过买受人已付款的5‰为限。截至本案一审审理阶段，龙祥公司尚未向房屋权属登记机构办理完成讼争房屋所有权初始登记，季寿翠亦未举证证明其因逾期办理权属证书遭受的具体损失，故逾期办证违约金应按《合同补充协议》第十条约定计算，即按买受人已付款的5‰计算为27868元（5573647元×5‰）。本判决作出后，若龙祥公司因其自身原因未在合理期限内办理完成讼争房屋所有权初始登记，给季寿翠造成损失，季寿翠可另行向龙祥公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门龙祥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助季寿翠办理源昌山庄（含一、二、三期）5#楼1梯25层2502室房屋的权属证书；二、厦门龙祥房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向季寿翠支付逾期办理房屋权属证书违约金27868元；三、驳回季寿翠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1850元，由季寿翠负担1547元，厦门龙祥房地产开发有限公司负担303元。 本院二审期间，季寿翠对一审查明的事实无异议，但认为遗漏查明：1.合同补充协议中关于买受人逾期支付购房款承担的违约责任的约定；2.合同补充协议10.1和10.2条的约定减轻、免除了龙祥公司应当承担的违约责任，龙祥公司对于该条款未向季寿翠履行说明义务。双方当事人对一审查明的其它事实均无异议，本院对各方无异议的事实予以确认。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院认为，季寿翠上诉主张《合同补充协议》中关于办理所有权初始登记的期限及逾期办证违约金的标准属减轻龙祥公司责任、加重季寿翠责任，排除买受人权利义务的条款，但《合同补充协议》中明确买受人季寿翠在“已经在出卖人的提示下仔细阅读了《商品房买卖合同》和附件及本补充协议的全部内容，买受人已经充分理解并知悉”的情况下，方签署该《合同补充协议》。该协议亦不违反法律法规，故应认定为有效。季寿翠再行主张不应按该协议履行，缺乏法律和合同依据，应予以驳回。季寿翠关于一审法院以未能证明其遭受实际损失为由仅按《合同补充协议》计付逾期办证违约金并无依据的上诉主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。季寿翠主张应调高违约金标准，其应当承担证明其实际损失高于违约金的举证责任，但其未能对此予以举证，应承担举证不能责任。综上，季寿翠的上诉主张均缺乏事实和法律依据，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费498元，由上诉人季寿翠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （陈许贞） 审 判 员 （章 毅） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年七月十五日 书记员（ 朱燕 萍） 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。