安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0881民初2060号 原告：施平，女，1966年12月22日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：肖培进，安徽文都律师事务所律师。 被告：任建新，男，1963年9月30日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：何健，安徽同合律师事务所律师。 被告：姜凤丽，女，1982年9月26日出生，满族，住河北省承德市平泉县。 委托诉讼代理人：黄志武，安徽正维律师事务所律师。 原告施平与被告任建新、姜凤丽确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施平及其诉讼代理人肖培进、被告任建新及其诉讼代理人何健、被告姜凤丽的诉讼代理人黄志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施平向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告将位于合肥市政务区与原告的共同共有财产转让给第二被告的行为无效；2.判令两被告就合肥市政务区不动产权办理变更登记（恢复）至转让前的共同共有状态；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第一被告系夫妻关系，1993年2月17日办理结婚登记。2013年5月2日，两被告登记共同共有取得上述房屋所有权，证号为房地权证合产字第××号、房地权证合产字第××号。近日，原告了解到第一被告将上述房屋属于夫妻共同共有的财产擅自转让给第二被告，即现产权登记在第二被告一人名下。综上所述，两被告的合谋行为明显损害了原告的合法财产权，依法应当认定无效。特具状起诉，请求法院支持原告诉讼请求。 任建新辩称，1.原告诉请违反法律程序，原告的两项诉求确认合同效力及恢复原状是两种不同的法律关系。2.涉案房屋系两被告共同投资合肥建新丽潮服饰有限公司作为公司的经营场所，所以涉案房屋原系两被告共同所有，并非是原告与第一被告的夫妻共同财产。3.由于原告非法侵占涉案房屋致使合肥建新丽潮服饰有限公司无法经营，亏损关闭，在此情况下，两被告作为公司股东，进行了核算，依照市场交易价格，第一被告将房屋转让给第二被告。两被告房屋买卖行为合法有效，涉案房屋经不动产登记部门依法登记，已确认第二被告为涉案房屋所有权人，不动产权证书具有法律效力。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 姜凤丽辩称，1.原告无视不动产登记制度，撇开不动产登记机关，提出产权转让登记行为无效，恢复到先前登记状态的民事诉讼，是典型的“歪打官司斜告状”，应驳回原告的错诉。合肥市政务区房地产，已由合肥市不动产中心于2019年4月3日核准转让登记在答辩人名下，并依法向答辩人颁发了不动产权证。原告无视法定登记机关依据法定职权、依法核准登记，向答辩人颁发合法有效的不动产权证的事实，提出本案民事诉讼，显然错误。2.答辩人与任建新之间的房地产转让和不动产过户登记，符合法律规定。原告主张转让登记无效、变更恢复登记到转让前的共同共有状态，没有任何事实和法律依据，不应获得法院支持。首先，原告诉求不符合《合同法》第五十二条规定的无效情形。其次，答辩人与任建新之间的房屋转让符合法律规定。2011年7月18日，答辩人与投资合伙人任建新因共同投资设立合肥市建新丽潮服饰有限公司的需要，共同出资1017995元购置3203室房地产，依法取得房地权证。2011年11月1日，答辩人与任建新以3203室房地产为合伙投资企业的住所，共同投资创办了合肥市建新丽潮服饰有限公司。2019年4月1日，答辩人作为3203室房地产的共同共有人与共同共有人任建新签订《存量房买卖合同》，以100万元的价格受让取得任建新对3203室共同共有的部分产权。同时，答辩人与任建新对合肥市建新丽潮服饰有限公司投资和亏损分摊进行了结算，支付任建新购房款和公司投资、亏损结算款共计172万元。至此，答辩人与任建新共同购房、共同创办公司的投资合伙结算完毕。本案中，答辩人与任建新在合肥市不动产登记中心签订《存量房买卖合同》不仅已发生法律效力，而且不动产中心已核发了不动产权证。答辩人与任建新作为共同共有房屋所有权人，在共同共有人之间转让3203室，意思表示真实，转让手续合法，不违反法律强制性规定。据此，原告所诉不能成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。施平向本院提交了身份证、结婚证、商品房买卖合同、不动产权登记证书（变更前及变更后）、合肥市不动产登记受理通知书、民事起诉状、开庭传票、民事判决书、合肥市庐阳区人民法院传票、限制消费令、报告财产令、招商银行强制执行申请书、企业信用信息公示报告、照片及申请法院调取的涉案房屋交易材料、任建新的银行流水，任建新质证意见如下：对照片的三性均有异议，对其他证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为涉案房屋系两被告共同共有作为合肥市建新丽潮服饰有限公司的投资，非夫妻共同财产，故结婚证与本案无关联性。不动产权证显示姜凤丽是涉案房屋的权利人，原告实际侵占了涉案房屋，拿到了不动产权证书，证据来源不合法。企业信用信息公示报告充分证明了涉案房屋是合肥市建新丽潮服饰有限公司的经营场所，两被告共同购买涉案房屋是用于公司经营需要，并非家庭居住。涉案房屋交易材料、银行流水均能证明两被告房屋买卖行为合法有效。其他证据与本案无关联性。姜凤丽质证意见如下：对照片的三性均有异议。结婚证、合肥市庐阳区人民法院传票、限制消费令、报告财产令、招商银行强制执行申请书与本案无关联性。其他证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，姜凤丽是涉案房屋合法产权人，原告持有姜凤丽的不动产权证，是非法取得，姜凤丽已向不动产交易中心申报挂失。原告对涉案房屋不享有物权，只是基于与任建新的婚姻关系，对任建新的财产权享有权利。原告向合肥市不动产交易中心提出登记异议，不动产交易中心依法办理了不动产变更登记手续，原告如有异议，应通过行政诉讼解决，原告提出本案诉讼是错误的。两被告房屋买卖交易符合法律规定，原告是否知晓，不影响两被告交易行为的效力。 任建新向本院提交了其身份证复印件、收条、证明、保单、发票，施平质证意见如下：对真实性均无异议，对证明目的有异议。姜凤丽质证如下：对身份证无异议，其他证据与本案无关联性。 姜凤丽向本院提交了商品房买卖合同、房地产权登记信息、房地产权证、合肥市建新丽潮服饰有限公司企业登记信息、合肥市不动产登记信息查询结果、存量房买卖合同、契税完税证明、房地产转让完税审核通知单、银行交易明细，施平质证意见如下：真实性无异议，对证明目的有异议，应以我方证据的证明目的为准。任建新质证意见如下：对证据的三性及证明目的均无异议。本院对当事人无异议的证据予以认定并在卷佐证。对施平提供的照片、合肥市庐阳区人民法院传票、限制消费令、报告财产令、招商银行强制执行申请书，任建新提交的收条、证明、保单、发票，因与本案无关联性，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2011年7月18日，被告任建新与被告姜凤丽共同购买了合肥市政务区，建筑面积185.09平方米。2011年11月1日，任建新与姜凤丽共同投资成立合肥市建新丽潮服饰有限公司，公司住所地为恒大华府23幢3203室，公司股东为任建新、姜凤丽。2013年5月2日，任建新、姜凤丽分别取得该房屋所有权证（房地产权证号为81××44号、81××43号），共有情况为共同共有。2018年12月4日，施平向合肥市不动产登记中心申请异议登记。2019年4月1日，任建新、姜凤丽提出异议登记注销申请。同日，任建新与姜凤丽签订《存量房买卖合同》，约定：任建新将合肥市政务区转让给姜凤丽，转让价款为100万元，姜凤丽于2019年4月1日一次性向任建新支付房屋价款100万元。在合同签订备案后10日内，双方共同向不动产登记部门申请房屋转移登记手续。当日，任建新、姜凤丽在《合肥市存量房买卖合同网签备案单》上签字确认，并在备案单上注明“任建新的房屋产权全部卖给姜凤丽，买卖双方一致确认一百万元为实际成交价格”。2019年4月3日，姜凤丽取得政务区习友路1973号恒大华府23幢3203室不动产权证书，不动产权证号为皖（2019）合肥市不动产权第××号，共有情况为房屋单独所有。 另查，2019年3月19日，姜凤丽分别向任建新工商银行账户汇入22万元、20万元，同日，任建新分别取款12万元、15万元、5万元。2019年3月20日，姜凤丽分别向任建新工商银行帐户汇入30万元、10万元，同日，任建新分别取款20万元、10万元。2019年3月21日，姜凤丽分别向任建新工商银行账户汇入15万元、15万元。2019年3月22日，姜凤丽分别向任建新工商银行账户汇入30万元、30万元，同日，任建新取款30万元。 2019年3月19日、3月20日、3月22日，姜凤丽中国建设银行帐户分别现金存入32万元、30万元、30万元。 再查，施平与任建新系夫妻关系，1993年2月17日登记结婚。2019年2月12日，任建新向本院提起诉讼，要求与施平离婚。同年3月20日，本院作出（2019）皖0881民初900号民事判决书，判决不准予任建新与施平离婚。 本院认为，本案争议焦点：任建新将合肥市政务区属其所有的份额转让给姜凤丽的行为是否有效。 1、涉案房屋的财产属性。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案涉案房屋系任建新与姜凤丽于2011年7月18日共同购置。任建新在与施平婚姻关系存续期间购置的财产，属夫妻共同财产，施平对夫妻共同财产享有所有权。任建新在处分其名下财产份额时，应当征得施平的同意。本案中，施平在得知任建新转让恒大华府23幢3203室产权份额时，于2018年12月4日向合肥市不动产登记中心申请异议登记，同时，任建新亦未提供证据证明在转让涉案房屋属其所有的份额时征得了施平的同意，故本院认定，任建新转让涉案房屋属其所有的产权份额未经施平的同意。 2、被告姜凤丽在签订存量房买卖合同时是否构成善意。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，姜凤丽与任建新在2011年11月即合伙经营公司，对任建新家庭成员情况应知情，明知涉案房屋属任建新所有的份额为施平与任建新共同共有。在施平对任建新的处分行为没有追认，且任建新没有取得施平享有部分的处分权的情况下，仍与任建新签订房屋买卖合同，受让涉案房屋，故不能认定姜凤丽在受让涉案不动产为善意。同时，从姜凤丽与任建新的银行流水可以看出在姜凤丽打款的对应日，任建新有取款，姜凤丽有存款的行为，不能排除双方有虚假交易的可能。 3、两被告之间的转让效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗，也就是民事主体应当遵循守法与公序良俗原则。在以上两点论述中可看出，两被告明显违反了该原则，那么他们之间的转让行为属于无效民事法律行为。综上所述，任建新将涉案房屋属其所有的份额转让给姜凤丽的行为无效。至于施平要求将涉案房屋产权变更登记至转让前的共同共有状态，因不属于本院处理范畴，故本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零六条之规定，判决如下： 一、确认被告任建新将位于合肥市政务区属其所有的份额转让给被告姜凤丽的行为无效。 二、驳回原告施平的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由任建新负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  胡翠萍 审 判 员  刘 芳 人民陪审员  李志安 二〇一九年七月十二日 书 记 员  陈佳伟 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。