广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1599号原告：张文锋，男，1991年9月10日出生，汉族，住广东省广州市从化区.委托诉讼代理人：宋嘉闻，广东安国律师事务所律师。被告：何穗亮，男，1983年8月18日出生，汉族，住广东省广州市从化区.委托诉讼代理人：何芷琳，女，1978年9月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区，被告姐姐。原告张文锋诉被告何穗亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法由审判员黄丽平适用简易程序审理，因工作调动原因，改由审判员肖少珍于2019年6月11日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋嘉闻律师，被告何穗亮及其委托诉讼代理人何芷琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文锋诉称，2018年8月6日，原告在广州市进邦房地产中介有限责任公司的促成下签订了《房地产买卖合同》，由被告代表其妻子共同与原告签订合同，约定把从化区江埔街××房，建筑面积为82.75平方米（以《房地产证》为准），以1225000元卖给原告，约定中介费39000元由原告支付，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖家／买家收取房地产咨询及买卖代理费。合同签订后，原告于当天9点36分17秒通过银行转账3万1千元到被告的账户，9点37分通过支付宝转账2万元，9点38分通过支付宝再转4万元，9点41分通过支付宝再转9千元，共计支付了10万元定金给被告，被告于当天写下收据，证明收到原告的10万元购房定金。后由于被告反悔，不肯把房子卖给原告，2018年11月30日，经多次协商，原告与被告签订了《解除合同协议》，约定被告愿意退回原告已支付的定金10万元，但是由于被告的资金原因分两次退回，第一次于2018年12月27日前退回5万元，第二次于2019年2月18日前再次退回5万元，到期不退原告有权追究被告违约责任，原告有权要求被告双倍退回定金20万元，逾期支付的，被告需按每逾期一天支付原告楼价的千分之一违约金直到全部支付完为止。协议签订至今，被告何穗亮分文未退，已经构成违约，故原告提出诉讼请求：1.被告向原告双倍退还定金20万元及逾期支付违约金（逾期支付违约金从2018年12月27日起，以1225000元为本金，按每日千分之一计算利息直到实际清偿之日止；2.被告向原告支付中介费39000元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.房地产买卖合同及附件；2.银行及支付宝转账记录；3.收据；4.解除合同协议书。被告何穗亮辩称，1.涉案房地产买卖合同是无效的，涉案房屋登记在被告及其妻子李某斯名下，被告未经共有人李某斯同意签订买卖合同；2.违约的是原告，原告与被告签订了合同，原告支付了定金的次日，原告称房屋存在漏水等问题，原告提出解除合同，被告不同意退还定金。原告是中介方进邦房地产中介公司的员工，原告涉嫌和进邦房地产中介公司串通欺诈被告，被告请求赔偿精神损失（被告父母受到惊吓），被告保留向原告追究赔偿精神损失的权利，本案暂不提出反诉；3.被告只愿意退还10万元定金，不同意支付违约金，不同意支付中介费和承担诉讼费用。4.房地产买卖合同第七条“买方应向中介方支付39000元”，该笔费用是原告后期添加的，当时的确约定了中介费用由买方承担，但是被告认为原告与中介方是同一方，所以该笔费用不应该支付。5.由于楼价下跌，不想再购买涉案房产，因此要求解除合同，退还定金，但是口头协议另行转售涉案房屋后再退还定金。当时签协议的时候没有“到期不退买方追究违约责任……全部支付完为止”这句话。被告在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：1.《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.顺丰快递单;3.不动产权证书；4.结婚证；5.房地产买卖合同；6.微信聊天记录截图。经审理查明，2018年8月6日，原告与被告及经纪方广州市进邦房地产中介有限责任公司签订《房地产买卖合同》，约定原告购买权属李某斯、何穗亮的位于从化市江埔街××院××房，建筑面积82.75平方米，总楼价为1225000元。合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同发出之日起五日内退还；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。合同第七条约定，基于经纪方为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费39000元；逾期支付的，须从签订本合同之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响房地产咨询及买卖代理费的支付；在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同空白处手写备注有：“1.卖方同意，买方可指定购买人名字；2.网签合同价为买方指定价，成交价不变；3.买方承诺，过户当天起30日内，卖方收齐银行尾款，若30日内未能收齐银行尾款，买方先垫付10万首期给卖方，待卖方收齐尾款2日内再退还多出房价部分给买方。”合同落款处有卖方何穗亮签名、买方张文锋签名、经纪方签章，没有李某斯签名。合同附件约定，定金100000元买方须在2018年8月6日支付给卖方。2018年8月6日签订合同当天，原告支付了100000元定金给被告，被告向原告出具《收款收据》，载明收到原告购房定金100000元。2018年11月30日，原告、被告及经纪方签订《解除合同协议》，载明有如下内容：经三方协商，就买卖从化市江埔街××院××房达成解除协议，卖方愿意退回买方已支付的定金10万元；由于卖方的资金原因无法立即退回，约定分两次退回，第一次退回5万元时间为2018年12月27日前，第二次退回剩余款5万元时间为2019年2月18日前，到期不退买方有权追究卖方违约责任，守约方有权要求违约方承担定金责任，（双倍返还定金）以及逾期支付的，违约方需按每逾期一天支付守约方楼价的千分之一违约金，直到全部支付完毕。另查明，何穗亮及案外人李某斯为夫妻关系。2014年4月9日，何穗亮、李某斯与开发商从化国泰天彤房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》购买涉案房产。2019年4月19日涉案房产取得不动产权证，登记在何穗亮及李某斯名下。庭审中，原告表示其并未支付中介费39000元；被告欲提起反诉，但被告未在本院指定的期限内提交反诉状及证据，视为被告未提起反诉。本案审理过程中，经本院释明原告定金条款与违约金条款只能选择其一适用后，原告表示坚持原来的诉讼请求，若一定要选择，则选择适用定金条款请求双倍返还定金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，主要涉及以下的问题。关于原告与被告签订的《房地产买卖合同》及其附件、《解除合同协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述司法解释，作为出卖人的被告无权处分整套房产，作为买受人的原告享有合同解除权以及违约赔偿请求权。虽然房屋共有人李某斯未在合同上签名，但是其未签名并不影响房屋买卖合同的效力，只是合同履行不能。因此，《房地产买卖合同》及其附件、《解除合同协议》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。至于被告认为《解除合同协议》中最后一句“到期不退买方追究违约责任……全部支付完为止”是原告后期添加的，被告并没有提供没有此句话的《解除合同协议》等相关证据加以证明，因此对于被告该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告的违约责任问题。原告与被告就涉案房产交易过程中达成了《解除合同协议》，被告承诺退还已付定金给原告，分两期共退回10万元给原告，现付款期限已至，被告未按约定向原告退回10万元定金，构成违约，原告有权依据协议约定主张双倍返还定金共20万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。经本院释明，原告选择适用定金条款，本院予以支持，但对于原告主张的违约金部分，本院不予支持。至于被告认为是由于原告违约、原告不想购买房产而提出解除合同等，没有证据加以证明，且《解除合同协议》是双方对于解除涉案房屋买卖重新达成的协议，被告逾期未退回定金应按该协议承担违约责任。关于原告主张被告向原告支付中介费39000元的问题。《房地产买卖合同》约定，房地产咨询及买卖代理费由买方即本案原告承担，且应于签订《房地产买卖合同》当天支付给经纪方，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。原告在庭审中表示其并未支付该笔费用。合同中约定守约方可向违约方主张赔偿中介费的前提是守约方已支付了该笔费用给经纪方，现原告并未支付该笔费用，该损失并未实际产生，故本院不予支持。待损失产生后，原告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告何穗亮自本判决发生法律效力之日起10日内向原告张文锋双倍返还定金共20万元；二、驳回原告张文锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2818元，由原告张文锋负担868元，被告何穗亮负担1950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院缴交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖少珍二〇一九年七月十一日法官助理李嘉慧书记员高淑仪