广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1055号原告：广东省广州市南沙区榄核镇沙角股份合作经济联合社，住所地广州市南沙区榄核镇沙角村，广东省农村集体经济组织证明书号粤农集字第011555018000。法定代表人：林智山，职务社长。委托诉讼代理人：黎桂花，广东港宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小丽，广东港宏律师事务所实习人员。被告：广州市番禺恩佑洗衣厂，住所地广州市南沙区榄核镇沙角村，统一社会信用代码9144011575777960X6。法定代表人：车景华。被告：车景华，男，1963年9月12日出生，汉族，住河北省衡水市景县.原告广东省广州市南沙区榄核镇沙角股份合作经济联合社（下称沙角经济联合社）诉被告广州市番禺恩佑洗衣厂（下称恩佑洗衣厂）、车景华租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎桂花到庭参加了诉讼，被告广州市番禺恩佑洗衣厂、车景华经本院合法送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙角经济联合社向本院提出诉讼请求：1、解除其与恩佑洗衣厂于2006年6月30日签订的《厂房租赁合同》；2、恩佑洗衣厂交回《厂房租赁合同》所租赁的位于榄××镇××村面积为1740平方米的厂房给其。3、恩佑洗衣厂、车景华向其支付从2018年1月1日起至交回《厂房租赁合同》所租赁的面积为1740平方米厂房时止的租金（场地使用费）（租金以每月1740元为计算标准）；4、恩佑洗衣厂、车景华向其支付租金逾期付款违约金，从起诉之日起计至付清之日止以20880元为本金计算违约金（以2018年1-12月的租金20880元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准计算，从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；5、恩佑洗衣厂、车景华向其支付2018年8月至9月份的水费7116元；6、本案案件受理费由恩佑洗衣厂、车景华承担。事实和理由：其与恩佑洗衣厂签订书面《厂房租赁合同》约定其将位于榄××镇××村的厂房（面积为1740平方米）租赁给恩佑洗衣厂，租赁期限从2006年7月1日至2020年6月30日，每月租金为1740元，一年租金为20880元；每月租金在当月缴清，如逾期缴交，按所欠金额每天支付2‰的滞纳金，如逾期2个月不缴清租金及滞纳金，作恩佑洗衣厂违约处理，其有权收回厂房。至今，恩佑洗衣厂拖欠2018年度的租金及2018年8月至9月的水费未支付，其多次向恩佑洗衣厂催讨，但恩佑洗衣厂依然未支付。现恩佑洗衣厂已经停止经营，已严重违反了合同约定。恩佑洗衣厂为个人独资企业，投资人车景华以其个人财产对企业债务承担无限责任。被告恩佑洗衣厂、车景华未答辩。经审理查明：沙角经济联合社农民集体是位于广州市南沙区榄核镇沙角村地号为440113116024JA00002的土地所有权人，土地总面积126.6813公顷。2006年6月30日，沙角经济联合社（甲方）与恩佑洗衣厂（乙方）签订《厂房租赁合同》，内容为：一、位置及面积：甲方出租给乙方的厂房从落在榄××镇××村，总面积1740平方米。二、期限：期限为15年：即由2006年7月1日起至2020年6月30日止。三、定金在本合同签订之日起10天内，乙方支付20000元给甲方作为定金，合同期内，如乙方没有违约，合同期满，甲方如数退回给乙方，定金不计利息。四、租金及其付款办法：1、租金:以上述厂房为单位，每月的租金为1740元，全年租金20880元。租金从2006年7月1日起开始计缴。2、付款办法：每月的租金，必须在当月缴清。如逾期缴交，按所欠金额每天支付2‰的滞纳金给甲方；如逾期2个月不缴清租金及滞纳金，作乙方违约处理，甲方有权收回上述厂房及土地，并追收乙方所欠的租金及滞纳金。五、甲、乙双方责任：（一）、甲方责任：1、甲方负责按现状提供变压器（315K）给乙方有偿使用，乙方按每年每K支付使用费80元给甲方，合计25200元，当年的使用费在1月30日前付清。期限为15年：即由2006年7月1日起至2020年6月30日止。合同期内，如因人为或自然灾害，导致变压器的损坏，由乙方负责出资修复或更换。2、甲方按现状提供水、电给乙方使用，如乙方需增加水、电设施，费用由乙方负责。乙方用水、用电，由乙方负责向有关部门缴交，并服从有关部门的统一管理。（二）、乙方责任：1、未经甲方同意，乙方不得将上述厂房转租给别人。2、乙方在租赁期间的水、电、卫生、工商、税务、治安等有关费用由乙方负责向有关部门缴交。七、共同责任：1、甲、乙双方任何一方要求终止或变更合同的，必须提前三个月以书面形式通知对方，对方收到通知之日起30天内书面形式答复对方，并经双方同意，方可解除合同，并按实际损失情况，协商补偿给对方。八、违约责任：甲方违约时，除双倍返还已收的定金给乙方外，还求返还，乙方在房厂房内的投入无偿归甲方所有。甲方单位盖有“广州市番禺区榄××镇××村民委员会”印章，乙方单位盖有“广州市番禺恩佑洗衣厂”印章。庭审中，沙角经济联合社陈述上述厂房是其所建的，未办理产权证书，未取得建设工程规划许可证。另陈述合同签订当天，其将涉案厂房移交给恩佑洗衣厂，交接时为混凝土钢结构的一层厂房，通水通电，交接后恩佑洗衣厂未对涉案厂房进行建设。2009年1月10日，沙角经济联合社与恩佑洗衣厂签订《补充协议》，内容为：甲乙双方于2006年6月30日签订一份《厂房租赁合同》，租期15年，合同第五条第一款第一小点规定“甲方负责按现状提供变压器（315K）给乙方有偿使用，乙方按每年每K支付使用费80元给甲方，合计25200元，当年的使用费在1月30日前付清。期限为15年：即由2006年7月1日起至2020年6月30日止。合同期满，如因人为或自然灾害，导致变压器的损坏，由乙方负责出资修复或更换。”现因甲方由租赁厂房开始至今一直未有用上该变压器，并在日后亦对此变压器不需使用，现经双方协商，在平等、自愿的基础上达成条款如下：一、由2009年11月2日起，甲方不再收取每年变压器的使用费25200元。本协议签订后，即成为《厂房租赁合同》不可分割的组成部分，与《厂房租赁合同》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。沙角经济联合社确认恩佑洗衣厂缴纳了2018年1月1日之前的租赁费用，并提供《记帐凭证》、《收据》：1、2011年6月8日，收恩佑洗衣厂73号合同2010.6.1至2011.6.30租金22620元；2、2011年10月14日，收恩佑洗衣厂2010年5月及以前租金94053.2元；3、2011年12月17日，收恩佑洗衣厂2011年下半年租金41812元；4、2013年5月7日，收恩佑洗衣厂2012年租金30000元；5、2013年4月16日，收恩佑洗衣厂2006年签订的合同1740平方米2012年度租金20880元；6、2013年12月23日，收恩佑洗衣厂2013年租金30000元；7、2015年8月18日，收恩佑洗衣厂2014年地租（合同编号：地00001、地00002、地06002）37742元、5000元、20880元；8、2016年1月27日，支付2015年地租（合同编号地2006002）20000元；9、2017年4月2日，分别收2016年地租40887.6元、26000元、20880元；10、2018年1月3日，收2017年地租（序号7、地租2000001，序号8、地租2000002，序号12、地租2006002）分别为40887.6元、26000元、20880元。2019年6月18日，广州南沙经济技术开发区行政审批局向本院出具《关于广州市南沙区人民法院征询函的复函》，内容为“……一、个体户‘广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂’，成立于1996年4月16日，经营范围加工服装洗水，投资人麦美好，该个体户于2004年9月20日注销；2003年12月29日投资人麦美好在相同地址注册了个人独资企业‘广州市番禺恩佑洗衣厂’，经营范围纺织服装、服饰业，2010年6月12日投资人变为吴榕曦，2011年3月30日投资人变为吴炳臻，2011年8月12日投资人变为吴榕曦，2011年9月13日投资人变为邓智文，2017年6月29日投资人变为张志伟，2018年6月7日投资人变为车景华。‘广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂’与‘广州市番禺恩佑洗衣厂’不存在企业名称变更关系。二、经查工商登记档案，‘广州市番禺区灵山恩佑洗衣厂’注销前没有清算记录。”另查明：2013年5月10日，广州市南沙区东涌镇人民政府出具《对的回复函》，内容为：南沙区农林局：贵局下发的《关于征求换发农村集体经济组织证明书意见的函》已收悉，经研究，同意将各村机构名称中“经济合作社”更名为“经济联合社”。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉案《厂房租赁合同》是恩佑洗衣厂、沙角经济联合社的真实意思表示，但根据沙角经济联合社自认，涉案厂房至今未取得建设工程规划许可证，故该合同因违反法律行政法规的强制性规定无效。合同无效，沙角经济联合社要求解除该《厂房租赁合同》没有依据，本院不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，恩佑洗衣厂理应将涉案厂房腾空交还给沙角经济联合社。关于使用费的问题。虽然涉案合同无效，恩佑洗衣厂作为涉案租赁物的使用人，其至今未搬离涉案租赁物，应参照合同约定的租金标准每月1740元向沙角经济联合社支付占用期间的使用费。沙角经济联合社要求恩佑洗衣厂未支付2018年1月1日起至交还租赁物之日止使用费，合理有据，本院予以支持。恩佑洗衣厂未举证证明其已支付了该日之后的费用，应承担举证不能的法律后果。案涉合同无效，沙角经济联合社主张逾期付款违约金，没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”车景华现系恩佑洗衣厂的投资人，对上述债务应先以恩佑洗衣厂财产进行清偿，不能清偿的部分，再由其投资人车景华以个人的其他财产予以清偿。关于水费问题。沙角经济联合社未对该费用进行举证，亦未举证证明其支出了相应的水费，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺恩佑洗衣厂应于本判决发生法律效力之日起十五日内将双方《厂房租赁合同》中约定的租赁物即位于广州市南沙区榄核镇xxx的厂房（面积1740平方米）交还给原告广东省广州市南沙区榄核镇沙角股份合作经济联合社；二、被告广州市番禺恩佑洗衣厂应与本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东省广州市南沙区榄核镇沙角股份合作经济联合社支付使用费（按每月1740元的标准计算，从2018年1月1日计至涉案厂房交还之日止），车景华对被告广州市番禺恩佑洗衣未能清偿上述款项部分承担连带责任；三、驳回原告广东省广州市南沙区榄核镇沙角股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由原告广东省广州市南沙区榄核镇沙角股份合作经济联合社负担50元，被告广州市番禺恩佑洗衣厂负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春审 判 员  老善涵人民陪审员  沈岱如二〇一九年七月二十三日书 记 员  梁凤茵