四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终722号 上诉人（原审第三人）：泸州立鑫房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区南光路**国泰碧绿华庭玫瑰**附**，统一社会信用代码91510504570728079J。 法定代表人：赵平，总经理。 委托诉讼代理人：李强，四川五月花律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周锋，四川五月花律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：泸州天立物业有限公司，住所地四川省，住所地四川省泸州市龙马潭区南光路****楼负**，码915105047298103231。 法定代表人：胡新杰，董事长。 委托诉讼代理人：李强，四川五月花律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周锋，四川五月花律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙马潭区辣久味老火锅，住所地四川省龙马潭，住所地四川省龙马潭区杜家街****楼****，510504MA6343M94B。 经营者：陈计。 委托诉讼代理人：陈梅，女，汉族，生于1973年12月29日，住四川省泸州市江阳区，系陈计的姐姐。 被上诉人（原审被告）：李清英，女，汉族，生于1971年12月2日，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：赵杨，泸州市龙马潭区石洞法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：吴季霞，女，汉族，生于1999年1月22日，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：赵杨，泸州市龙马潭区石洞法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：吴春晓，女，汉族，生于1993年12月12日，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：赵杨，泸州市龙马潭区石洞法律服务所法律工作者。 上诉人泸州立鑫房地产开发有限公司（以下简称立鑫房地产公司）、上诉人泸州天立物业有限公司（以下简称天立物业公司）因与被上诉人龙马潭区辣久味老火锅（以下简称辣久味火锅）、被上诉人李清英、吴季霞、吴春晓房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初2933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案受理后，依法组成合议庭于2019年7月9日组织各方当事人听证。上诉人立鑫房地产公司、天立物业公司的共同委托诉讼代理人李强，被上诉人辣久味火锅的委托诉讼代理人陈梅，被上诉人李清英、吴季霞、吴春晓的共同委托诉讼代理人赵杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人立鑫房地产公司称，一、立鑫房地产公司已将讼争房屋出售给吴季霞和吴春晓，且对无烟道的事实已尽到告知义务。立鑫房地产公司与辣久味火锅之间没有任何法律关系，立鑫房地产公司对辣久味火锅也没有告知和管理义务，更不存在过错问题；二、四川长江资产评估有限公司的资产评估报告的评估基准日为2017年9月5日，此前尚未现场勘查，则该报告结论不能作为定案依据。且停业后的租金不能纳入辣久味火锅的损失。因此，立鑫房地产公司请求二审法院撤销原审判决，并依法改判驳回辣久味火锅对立鑫房地产公司的诉讼请求。 上诉人天立物业公司称，一、天立物业公司无权要求辣久味火锅停止装修，天立物业公司对其装修的商铺没有烟道的事实也没有告知义务，辣久味火锅系明知无烟道的情况下进行装修，应由辣久味火锅自行担责，天立物业公司没有过错；二、四川长江资产评估有限公司的资产评估报告的评估基准日为2017年9月5日，此前尚未现场勘查，则该报告结论不能作为定案依据。且停业后的租金不能纳入辣久味火锅的损失。因此，天立物业公司请求二审法院撤销原审判决，并依法改判驳回辣久味火锅对天立物业公司的诉讼请求。 被上诉人辣久味火锅辩称，其为受害人，其租赁讼争房屋时对房屋情况并不知晓，故请求二审法院依法予以裁判。 被上诉人李清英、吴季霞、吴春晓辩称，一、立鑫房地产公司作为开发商，天立物业公司作为管理者，对讼争房屋均负有法律责任，原审对责任进行分摊的判决正确；二、被上诉人为了尽快解决矛盾已经按一审判决结果履行了支付义务，李清英、吴季霞、吴春晓与辣久味火锅之间已经没有纠纷。因此，李清英、吴季霞、吴春晓认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 上诉人立鑫房地产公司与上诉人天立物业公司均赞同对方的上诉理由。请求二审法院撤销原判，并依法予以改判，支持二位上诉人的上诉请求。 辣久味火锅于一审起诉时请求判令：一、依法解除辣久味火锅经营者陈计与李清英于2016年9月16日签订的《商铺租赁合同书》；二、李清英、吴季霞、吴春晓退回辣久味火锅交纳的保证金30000元，并退还预交的8、9、10月的房租30000元；三、李清英、吴季霞、吴春晓及立鑫房地产公司、天立物业公司赔偿辣久味火锅装饰装修各类费用140000元、室内设施设备及配套101200元、停业整顿2017年8月人工工资26600元、2017年8月营业损失20000元、员工生活用品230元、进货损失8278，合计296308元；四、本案诉讼费由李清英、吴季霞、吴春晓及立鑫房地产公司、天立物业公司承担。 原判认定，2016年9月16日，辣久味火锅经营者陈计（乙方）与李清英（甲方）签订《租门市协议》，主要约定：甲方将位于泸州市龙马潭区门市租赁给乙方，期限为四年，即2016年11月1日至2020年10月31日；乙方交保证金30000元，甲方在合同终止时乙方完成交接手续后，如数退还乙方；月租金10000元，三个月交一次，先交租金后营业。合同签订后，辣久味火锅交付租金至2017年10月31日。另认定，本案出租商铺不动产权证书上登记的权利人分别为吴季霞、吴春晓（二人系李清英之女），房屋坐落为龙马潭区，上述《租门市协议》系吴季霞、吴春晓委托李清英与辣久味火锅签订。 2017年8月14日，泸州市城市管理行政执法局向辣久味火锅作出《责令（限期）改正通知书》，认为辣久味火锅涉嫌在未配套设立专用烟道的外滩一号小区6号楼下新建产生油烟的餐饮服务项目，违反《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款的规定，并责令辣久味火锅于2017年9月4日前对上述问题进行改正。 2017年9月5日，泸州市城市管理行政执法局龙马潭区分局等四家单位下达《依法关闭外滩小厨等六家违法经营餐饮单位的通告》，该通告要求含陈计经营的“辣久味火锅”在内的6家餐饮房屋及个体餐饮经营户“自本通告之日起，立即停止生产经营活动，并在20日内自行搬离并拆除生产经营设备设施”。 并认定，泸州市龙马潭区环境保护局曾于2015年1月14日对立鑫房产公司作出《关于对外滩一号（二期）房地产开发建设项目环境影响报告书的批复》，其中载明“二、……(二)落实大气污染防治措施。……本项目为城市居民住宅或者以居民居住为主的商住楼，不得新建产生油烟污染的餐饮服务经营场所。……”其后，立鑫房产公司在与吴季霞、吴春晓分别签订的《天立外滩一号商品房买卖合同补充协议》中附有《房屋交房标准》，列明“……8、本小区6号、7号楼商业位于住宅底层及二层，且无排烟设施，禁止作有排烟、排废气要求的经营内容。……”。该协议落款时间分别为2014年11月22日、2014年12月19日。另，天立物业公司曾与吴季霞、吴春晓分别签订《前期物业管理服务合同》，并与辣久味火锅经营者陈计签订《房屋装饰装修管理协议》，约定了双方权利义务、房屋装饰装修相关程序及要求等内容。 一审审理过程中，经辣久味火锅申请，原审法院委托四川长江资产评估有限公司对辣久味火锅装饰装修及其余资产损失情况进行评估鉴定。该公司于2018年5月31日作出《资产评估报告》，以2017年9月5日为评估基准日，载明辣久味火锅租赁房屋室内配套设施设备、器材评估净值为59680.81元，装饰装修评估净值为62495.28元。辣久味火锅为此支付鉴定费5000元，为减少诉累，各方当事人均同意将该鉴定费纳入辣久味火锅损失一并处理。2018年7月19日，辣久味火锅与李清英、吴季霞、吴春晓完成涉案房屋交接，辣久味火锅将所租房屋退还给李清英，并由李清英代理人吴功林予以接收。根据双方关于房屋的交接情况，均明确对于评估报告上室内设施设备、器材清查评估明细表第1项、第3至25项、第27至43项所列物品已完成搬离。已搬离物品评估净值为55753.13元。 原判认为，当事人的民商事行为，以诚实信用为基本原则，根据各方当事人错过及交付物的瑕疵来厘定各方应承担的责任。根据已查明事实，辣久味火锅租用涉案房屋经营餐饮期间，因房屋无排烟设施被行政机关责令关闭，导致合同目的不能实现，造成辣久味火锅相关损失。在本案一审审理过程中，合同双方已于2018年7月19日自愿完成涉案房屋交付和接收，自行终止了合同的履行，双方租赁合同已实际解除，故对辣久味火锅关于解除该《门市租赁合同》主张，原审法院不再处理。对于各方当事人无争议的部分，原审法院予以确认，围绕本案争议焦点，原审法院评议如下： 一、各方当事人的责任认定 本案中，涉案房屋作为商业用途的门面房，自始至终无排烟设施，导致辣久味火锅经营餐饮期间被行政机关责令关闭，造成相关损失。原审法院认为，首先，辣久味火锅作为餐饮经营个体，经营者应具备相关的餐饮从业知识，应尽到一定审慎义务，在签订房屋租赁合同前应对房屋是否能用于经营餐饮进行基本的了解和判断，同时也应按照环境影响评价相关法律规定，进行环境影响自查和登记备案，及时止损，但辣久味火锅疏于了解，故原审法院认为，辣久味火锅对产生的损失应自行承担部分责任。其次，吴季霞、吴春晓作为门市产权人，系实际出租人，应最了解涉案门市用途，应当知道涉案房屋无排烟设施，禁止作有排烟、排废气要求的经营内容，但未告知辣久味火锅租赁房屋的用途限制，存在过错，对于辣久味火锅的相关损失应共同承担赔偿责任。李清英系经吴季霞、吴春晓委托后与辣久味火锅签订《租门市协议》，依法不应承担责任。此外，立鑫房产公司及天立物业公司作为该门市的开发者和管理者，明知涉案房屋无排烟设施，必然有用途限制，但却仍未及时将该情况告知辣久味火锅，是造成相关损失的最初始原因，在辣久味火锅装修用于餐饮业时，也未及时也未让辣久味火锅中止装修或及时止损，立鑫房产公司和天立物业公司没有尽到一个善良管理人和知情人的责任，放任辣久味火锅损失的发生，立鑫房产公司和天立物业公司的行为与吴季霞、吴春晓的行为共同造成了辣久味火锅的相关损失，理应承担一定责任。结合本案实际，各方当事人对辣久味火锅损失造成的原因力大小，原审法院酌情确认，对于辣久味火锅已产生的损失，由吴季霞、吴春晓承担35%的赔偿责任，天立物业公司承担20%的赔偿责任，立鑫房产公司承担15%的赔偿责任，其余30%损失责任由辣久味火锅自行负担。 二、辣久味火锅诉请主张具体损失认定 对于辣久味火锅主张的各项损失，原审认定如下： （1）装饰装修部分的损失确已产生，但对装修人工工资开支等评估报告书未列明部分，辣久味火锅不能明确具体金额，同时缺乏证据证明，故原审法院仅按评估报告书所载明评估净值金额进行认定，即65495.28元。（2）对于室内设施设备、器材损失部分，原审法院已明确告知合同双方，对辣久味火锅主张的损失认定应扣除可搬离或已搬离物品的价值。现辣久味火锅已自行对相应可移除设施设备、器材进行搬离，对于已搬离部分物品价值应在总评估净值里予以扣除，结合评估报告，对于不能移除部分价值确定为3927.68元。（3）对于辣久味火锅主张的整顿期间即2017年8月的人工工资26600元，因辣久味火锅系因新建排放油烟的餐饮项目且未配套设立专用烟道，故被相关政府部门责令改正，但并未责令停业，辣久味火锅支付当月工人工资属于经营过程中的正常开销，辣久味火锅以此作为损失主张欠缺事实和法律依据，故原审法院不予认定。（4）关于进货损失8278元及员工生活用品230元，辣久味火锅已提交证据不能证明该两项损失已具体产生，且进货材料和生活用品均属可搬离物或可另行处理，故原审法院不予认定。（5）对于辣久味火锅主张20000元营业损失，因辣久味火锅未提供相关证据予以证明，对于该损失金额无从认定，辣久味火锅应自行承担举证不能的法律后果。（6）对于鉴定费5000元，辣久味火锅提交了正式发票予以证明，各方对此均无异议，原审法院予以确认。（7）辣久味火锅主张李清英、吴季霞、吴春晓退还2017年8至10月三个月租金30000元，原审法院认为，辣久味火锅所经营餐饮于2017年9月5日被政府部门责令关闭，但辣久味火锅仍然占用着所租房屋至2018年7月19日，房租应当按约支付。再结合本案实际，辣久味火锅已支付的2017年9月6日至2017年10月31日的租金，合计18333.33元（保留小数点后两位），属于辣久味火锅损失。 综上，辣久味火锅实际损失确认为89756.29元。即对辣久味火锅该损失，辣久味火锅负担26926.89元（89756.29元×30%保留小数点后两位），吴季霞、吴春晓共同负担31414.70元（89756.29元×35%保留小数点后两位），天立物业公司负担17951.26元（89756.29元×20%保留小数点后两位），立鑫房产公司负担13463.44元（89756.29元×15%保留小数点后两位）。 三、保证金问题 本案中，吴季霞、吴春晓确已收到辣久味火锅交纳的30000元保证金，因双方已办理房屋交接，终止了租赁合同的履行，根据合同约定及相关法律规定，应退还该保证金，原审法院对该诉讼主张予以支持。 综上，对于辣久味火锅合理部分的诉讼请求，原审法院依法予以支持。经原审法院审委会研究决定，依照《中华人民共和国民法总则》第二十八条（二）项、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：“一、被告吴季霞、吴春晓于本判决生效之日起十五日内退还原告龙马潭区辣久味老火锅保证金30000元；二、被告吴季霞、吴春晓共同于本判决生效之日起十五日内赔偿原告龙马潭区辣久味老火锅31414.70元；三、第三人泸州天立物业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告龙马潭区辣久味老火锅17951.26元；四、第三人泸州立鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告龙马潭区辣久味老火锅13463.44元；五、驳回原告的其余诉讼请求。本诉案件受理费6719元，由原告龙马潭区辣久味老火锅负担4833元，由被告吴季霞、吴春晓负担943元，由第三人泸州天立物业有限公司负担539元，由第三人泸州立鑫房地产开发有限公司负担404元。” 本案二审审理过程中，各方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、立鑫房地产公司和天立物业公司应否对辣久味火锅的损失承担赔偿责任；二、原审对辣久味火锅损失的认定是否正确。 第一，关于立鑫房地产公司和天立物业公司应否对辣久味火锅的损失承担赔偿责任的问题。上诉人立鑫房地产公司和天立物业公司均认为其并非租赁合同关系相对人，且并不存在过错，不应对辣久味火锅的损失承担赔偿责任。经审查，辣久味火锅的损失系因其租赁了无烟道的商铺，按相关规定不能从事餐饮行业，致使其合同目的无法实现而产生。而立鑫房地产公司和天立物业公司并非租赁合同相对人，对辣久味火锅的租赁行为和租赁目的均无权干涉，也无需对辣久味火锅承担租赁合同的相关义务。辣久味火锅要求立鑫房地产公司和天立物业公司赔偿损失的主张，没有事实和法律依据，不应支持。然而，讼争商铺无烟道是客观存在的事实，辣久味火锅无需他人告知也应知晓，辣久味火锅在租赁该商铺时未尽审慎注意义务，存在过错。且辣久味火锅从事餐饮行业在明知租赁商铺无烟道的情况下进行租赁并装修、经营，过错较大，应对其损失承担主要责任。出租人吴季霞、吴春晓明知辣久味火锅租赁商铺的目的系从事餐饮经营，将无烟道的商铺向其出租会导致其合同目的无法实现，却放任该损害结果发生，其行为存在过错，应对辣久味火锅的损失承担次要责任。本院根据双方过错大小，酌定由出租人吴季霞、吴春晓对辣久味火锅的损失承担40%的赔偿责任，剩余60%由辣久味火锅自行承担。 第二，关于辣久味火锅的损失应如何确定的问题。上诉人认为，评估报告确定的评估基准日早于现场查看时间，该报告结论不能作为定案依据，且辣久味火锅关闭后的租金不属于辣久味火锅的损失，不能用于分摊。首先，四川长江资产评估有限公司将评估基准日定为2017年9月5日，是因泸州市城市管理行政执法局龙马潭分局、泸州市龙马潭区环境保护局、泸州市龙马潭区工商行政管理局关于依法关闭外滩小厨等六家违法经营餐饮单位的通告载明日期为2017年9月5日。自此以后，辣久味火锅等餐饮单位并未继续营业，不存在对装饰装修的明显损耗，评估单位以此为基准日确定装修损失并无不当。其次，辣久味火锅于2017年9月5日被责令关闭后，租赁双方并未及时解除合同并腾交房屋，出租人也并未将承租人预交的租金予以返还，该商铺仍处于占用状态，故辣久味火锅被责令关闭后预交的部分租金应当作为此次租赁行为产生的损失，由合同双方予以分摊。因此，原审确认辣久味火锅实际损失为89756.29元，并无不当。按照上述责任比例分摊，吴季霞、吴春晓应承担35902.52元（89756.29元×40%保留小数点后两位），其余损失由辣久味火锅自行承担。 综上所述，上诉人泸州立鑫房地产开发有限公司、泸州天立物业有限公司的上诉理由部分成立。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初2933号民事判决； 二、吴季霞、吴春晓于本判决生效之日起十五日内退还龙马潭区辣久味老火锅保证金30000元； 三、吴季霞、吴春晓于本判决生效之日起十五日内赔偿龙马潭区辣久味老火锅35902.52元； 四、驳回龙马潭区辣久味老火锅本案中其他诉讼请求。 一审案件受理费6719元，由龙马潭区辣久味老火锅负担6000元，由吴季霞、吴春晓负担719元；二审案件受理费386元，由龙马潭区辣久味老火锅负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 平 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇一九年七月二十六日 书记员 杨 雯