苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初7349号原告：杨荣，男，1976年10月23日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：刘志耘，江苏仁海方舟律师事务所律师。被告：周阿林，男，1963年7月29日生，汉族，江苏省苏州市吴中区。被告：花小勤，女，1966年10月20日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。以上两被告共同委托诉讼代理人：顾青峰，江苏苏明律师事务所律师。被告：钟小书，男，1953年10月16日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：朱从妹，女，1955年6月7日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。以上两被告共同委托诉讼代理人：董志峰，江苏苏融律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：许多，江苏苏融律师事务所实习律师。原告杨荣与被告周阿林、花小勤、钟小书、朱从妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨荣及其委托诉讼代理人刘志耘，被告周阿林及其与花小勤的委托诉讼代理人顾青峰，被告钟小书及其与朱从妹的委托诉讼代理人董志峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨荣向本院提出诉讼请求：请求法院判令各被告协助原告将登记在钟小书、朱从妹名下的位于吴中区车库的不动产权属过户至原告名下。事实和理由：2006年4月30日，原告与周阿林、花小勤签订房屋买卖合同书1份，约定周阿林、花小勤将位于吴中区该房屋的附属阁楼和车库以人民币419000元的价格出让给原告，原告于合同签订当日按合同约定向周阿林、花小勤支付了399000元，余款20000元，待办妥房屋产权过户手续后付清。周阿林、花小勤于当日将涉案房屋交付给原告。现原告了解到，上述涉案房屋的房屋所有权证已办妥，但房产证上登记的名字却是钟小书和朱从妹。对此，周阿林解释称，他们原本分得的拆迁安置房不是这一套，当年分得房屋后与钟小书互换了房屋，卖给原告的这套房屋，实为钟小书分得的拆迁安置房屋，现因被告不愿配合原告办理将上述涉案房屋过户至原告名下的手续，导致涉案房屋(含阁楼及车库)无法过户。被告周阿林、花小勤共同辩称，1、2006年，其以27万多元的价格将6幢301室卖给了房屋中介而不是本案原告，其已拿到上述房屋所有购房款；其没有与钟小书、朱从妹换房再将涉案房产即406室出售给原告，房屋中介安排换房再将8幢406室房屋出售给原告的事情，其直到去年才知晓，故其并非适格的被告，原告应该起诉房屋中介。2、庭前，其曾与钟小书沟通，希望他们配合原告办理涉案房屋的过户手续，但遭到拒绝。鉴于此种情况，其并不是涉案房屋的所有权人，客观上无法配合原告办理过户手续。3、原告与房屋中介一手策划了换房、买房的整个过程，并从中获取差额利益，希望法庭能查明整个交易的实际过程。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告钟小书、朱从妹共同辩称，其一直奉公守法，从未与人发生争议；8幢406室房屋系其所有，其从没有出卖过；其不认识原告，也没有与原告签订过房屋买卖合同；至于换房子的事情，其不知道，其亦未签订过换房协议；其儿子钟某某于2007年因病去世，406室房屋还是村里催其去办理的产证；目前其居住的6幢301室是儿子让其居住，钟某某称406室系对外出租，儿子过世前未说过换房的事情；目前，其只剩这一套养老的房屋，如果没有房屋，其无法生存。经审理查明，钟小书、朱从妹系夫妻，案外人钟某某系二人之子。钟某某于2007年9月21日死亡。2004年，因钟小书一户（常住人口为3人）位于的房屋被拆迁，获得安置公寓房面积200平方米。后经择房，确定安置房屋为XX三区14幢204室、XX四区8幢406室。现位于苏州吴中经济开发区XX街道8幢406室房屋登记在钟小书、朱从妹名下，建筑面积196.23平方米，登记时间为2017年3月20日。该房屋另有8幢16号车库，建筑面积19.14平方米，亦登记在钟小书、朱从妹名下。另，2004年，因周阿林一户位于的房屋被拆迁，获得安置公寓房面积240平方米。后经择房，确定安置房屋为XX四区6幢301室及14幢203室。现位于苏州吴中经济开发区XX街道XX新村四6幢301室房屋登记在周阿林、花小勤名下，建筑面积121.28平方米，登记时间为2014年9月15日。该房屋另有6幢3号车库，建筑面积21.71平方米，亦登记在周阿林、花小勤名下。该房屋现由钟小书、朱从妹居住。以上事实，由原告提供的不动产登记簿查询记录、户口注销证明、户表，本院调查材料及本案庭审笔录等予以证实。审理中，原告为证明周阿林、花小勤将XX四区6幢301室与钟小书、朱从妹的XX四区8幢406室房屋互换后，将上述XX四区8幢406室出售给其，提供了如下证据：1、落款日期为2006年4月30日的房屋买卖合同1份，该合同抬头部分载明：出让方（甲方）周阿林、花小勤，受让方（乙方）杨荣，居间方为“苏州吴中区XX房产中介”。合同主要内容为：甲方自愿将坐落于苏州市XX镇7幢406室房屋出卖给乙方，该房屋建筑面积为126.33+69.9平方米；房产证、土地证尚未办理；经协商，议定不含税、费房价为309508元，并按规定办理产权过户和缴纳税、费手续；自行车车库面积19.14平方米，每平方米1400元，阁楼面积69.9平方米，每平方米1200元，阁楼+主房+车库合计419000元；房屋过户有关房地产税、费由乙方负责交清；过户手续由甲方办理，另一方必须积极配合，否则视为违约；第一期支付房款（定金）399000元，第二期付房款20000元，待房产证、土地证过户到乙方付清；房屋交付日期为2006年4月30日。该合同落款处甲方处有周阿林的签名及按印，旁边有潘某某作为保证方签名，乙方处有原告签名，居间方盖有苏州市吴中开发区XXXX房产信息服务部（以下简称XX房产服务部）的印章，并有服务人员顾某某、陶某某的签名。对此，原告称上述合同内容系中介人员陶某某填写好后，由被告周阿林当场签字；合同中载明的“7幢406室”系笔误，应该是8幢406室。经质证，被告周阿林、花小勤对周阿林签名及按印没有异议，但对其他内容不予认可，其称只是将拆迁所得的6幢301室卖给了XX房产服务部，双方谈好价格后，XX房产服务部让其签了三页纸，分别是空白的房屋买卖合同书，空白的收条以及1张白纸；潘某某与四被告系同村，潘某某的房屋被拆迁后将一套安置房卖给了XX房产服务部，后潘某某得知其要出售拆迁房，便将信息告诉了XX房产服务部，XX房产服务部与其谈好价格后，在潘某某家里签订了上述合同，当天只有周阿林、XX房产服务部的小陶及潘某某在场，原告并未在现场；其并非8幢406室的所有权人，无权就涉案房屋签署买卖合同；其认为其将301室房屋卖给了中介，至于中介如何处理其并不关心；当时中介称等产证办下来会通知其去过户。被告钟小书、朱从妹对上述证据不予认可，认为原告与被告周阿林、花小勤无权对其房屋进行买卖。2、落款日期为2006年4月30日的收条1张，载明：今杨庄村4组周阿林收到兴化市永丰镇新刘村杨荣人民币399000元，余款20000元待两证过户后付清。收款人签有“周阿林”并按有手印。旁边签有“潘某某”。见证方处盖有XX房产服务部的印章。原告称上述收条系其于2016年4月30日将购房款399000元通过银行转账支付被告周阿林后，周阿林当场向其出具。经质证，被告周阿林、花小勤对周阿林签名及按印没有异议，但对其他内容不予认可，称收条内容系中介公司事后书写，且其并未收到399000元，其收到购房款大概27万多元，一部分系其从中介公司拿取的现金，另一部分系中介公司安排其他人转账付款，后经核实，才知道有170000元系原告转账支付给其。被告钟小书、朱从妹称其不是关联人，对证据真实性不予认可。3、协议1分，该协议甲方为钟小书、乙方为周阿林，内容为：经甲、乙协商决定，甲、乙双方自愿将各自120平方米动迁房进行对调，并有倪某某在村里更正户名。1、甲方位于8幢406室（老6幢）；2、乙方位于新6幢301室（老15幢）；3、乙方付甲方58000元，两套房屋进行对调；4、经双方签字后生效。协议落款甲方处签有“钟小书”、“钟某某”，乙方处签有“周阿林”，对调更正方处签有“倪某某”居间方处盖有XX房产服务部的印章。原告称上述协议系其起诉后，XX房产服务部提供给其，钟小书曾向原告称换房是为了获得装修的钱，是其儿子钟某某的主意。经质证，被告周阿林、花小勤对周阿林签名及按印没有异议，但对其他内容不予认可，其仅在空白纸上签名并将签有其姓名的白纸交给中介公司，该协议上的内容均不是其书写，且从协议行文格式上看周阿林的签名明显在乙方本该签字位置的下方。被告钟小书、朱从妹称其从未签订过上述协议，亦未委托他人签订过上述协议。后原告申请对上述协议中“钟小书”的签名进行笔迹鉴定。本院依据原告申请委托南京东南司法鉴定中心对上述笔迹进行了鉴定。该中心于2019年4月12日出具鉴定意见，认为据现有鉴定材料，倾向认定上述协议中甲方处签名字迹“钟小书”与样本字迹“钟小书”不是同一人书写。为此，原告垫付鉴定费2000元。4、收款人为“钟某某”的收条1张，载明：今杨庄村3组钟某某收到顾某某购四区老6幢406室阁楼房款人民币58000元。经质证，被告周阿林、花小勤对上述证据不予认可，称其与钟小书、朱从妹从未有过换房的意思表示，其从未向钟小书、朱从妹支付过上述款项亦未授权中介付款。被告钟小书、朱从妹对上述证据不予认可，称其从未委托钟某某签订协议，从未收到过上述款项。5、原告与被告周阿林的微信聊天记录。其中2018年8月17日，周阿林通过微信称“老杨你上次发给我起诉讼房款39万9千你付给我的吗，我的120平方收你26万多在XX农业银行你一起去的，你打我卡里的，我没收到这么多钱，到时候可以在银行查的，就是说我房子卖给你后来中介和老钟和你都签字的我有协议的。”经质证，被告周阿林、花小勤对证据真实性予以认可，但认为聊天记录不能证明其是知晓与原告签订房屋买卖合同，其在纠纷发生后遇到原告后才知道当年陪同其汇款的是本案原告。被告钟小书、朱从妹对于上述证据无法确认。被告钟小书、朱从妹称其拿到8幢406室房屋之后即对外出租，目前该房屋对外出租。据此，提供了照片。上述照片反映了房屋已被装修。经质证，原告对证据真实性没有异议，称其目前不清楚现场情况；上述房屋系2006年交付给其，之后其即对外出租，后来由于政府进行三三一检查，不允许群租，后其自己装修，但是被告钟小书一直拉电，其报警后，警察称要等法院判决，故其就停止装修，将房屋锁掉；大概在2018年10月，被告钟小书将房门撬开，其又报警，警察称原告没有房产证要等待法院判决，之后房屋就不由其控制了。据此，提供了XX新村四区8幢406室房屋的水费卡、电费卡、房屋租赁合同、收件单、苏州市公安局吴中分局XX派出所出具的情况说明。其中水费卡载明的户名为钟小书，电费卡载明的户名为周阿林。对此，原告称钟小书拿到8幢406室后先办理了水费卡，后将房屋换给周阿林后，周阿林办理了电费卡。经质证，被告周阿林、花小勤对上述水费卡、电费卡、情况说明真实性无异议，对房屋租赁合同、收件单不予认可。被告钟小书、朱从妹对水费卡、电费卡真实性无法确认，对情况说明真实性无异议，认为上述证据无法证明双方之间存在房屋买卖关系；对其他证据不予认可。另，钟小书到庭称其儿子钟某某于2007年去世，之前其一家三口就住在新6幢301室，钟某某跟其讲该房屋系其租的；其于2004、2005年拿到8幢406室，2018年8月份左右对其进行了装修，当时其将门锁换掉了，后于2019年对外出租，之前该房屋没有出租过，也没有人用过；其认识倪某某，也见过潘某某；其没有与周阿林换房。审理中，本院对陶某某进行了调查。陶某某称其原为XX房产服务部的老板，后来其将上述服务部转让给别人经营；就杨荣与周阿林、花小勤房屋买卖事宜系其当时经营的XX房产服务部为双方提供的中介服务，其也在房屋买卖合同上签名。关于房屋买卖的过程，陶某某称当时原告先到XX房产服务部称要买大房子，周阿林正好有套小房子在XX房产服务部出售，当时倪某某知道钟小书有套大房子要换套小房子，故其让倪某某去找周阿林与钟小书协调换房的事，于是双方将房屋互换，这样周阿林就将大房子即8幢406室卖给原告，钟小书可以拿换房的钱装修301室房屋；房屋买卖合同是周阿林、原告、潘某某一起在XX房产服务部签订的；合同内容都是写好后再由本人签字。关于周阿林签字的收条，陶某某称肯定是周阿林收到购房款后才出具了收条；就原告如何支付的款项，其记不清楚了，应该是原告与周阿林先签合同，原告先支付定金，定金的具体数额其记不清楚了，大概有几万块钱，该定金系由其另一个合伙人顾某某收取。关于周阿林与钟小书签订的协议，陶某某称原告与周阿林签订合同后，其组织周阿林与钟小书、钟某某签订协议；该协议系其书写，写好后由周阿林、钟小书、钟某某，倪某某当场签字的；签完协议当场支付钟某某58000元，由钟某某出具收条；上述58000元系其从原告支付的399000元房款中扣下来，直接支付给钟小书的儿子钟某某；当时其与周阿林谈好他的房子卖到299000元左右，超出的部分归XX房产服务部处理；倪某某在村里是比较有威望的，当时是其让倪某某去找周阿林、钟小书谈换房的事，潘某某也跟其比较熟，且与周阿林是亲戚，服务部支付给二人每个人大概20000多元，也是从399000元中出，其没有再向双方收取中介费；其现在没有倪某某与潘某某的联系方式。关于房屋交接的时间，陶某某称406室和301室房屋的钥匙在2006年4月30日前就已放在XX房产服务部，原告与周阿林签订房屋买卖合同后，周阿林将406室的5把钥匙、猫眼、还有车库钥匙交给原告；钟小书与周阿林在2006年5月1日签完协议后，其将301室的钥匙交付给钟小书。关于406室和301室房屋的过户费用，陶某某称原告与周阿林签订的合同中约定由原告负担，周阿林与钟小书互换房屋，没有约定过户费由谁承担，当时本想到村里直接更名。对此，原告对陶某某所述没有异议。周阿林、花小勤称不完全认可陶某某的陈述，就款项交付、合同签订的在场人、地点与其回忆的不符的；此外，中介方以及潘某某、倪某某是收取利益的。钟小书、朱从妹认为其没有参与房屋买卖事宜，对陶某某所述不认可，陶某某对有些情节时间记不清楚，有的记得清楚，可能存在虚假陈述的成分。另，本院对钟小书居住的6幢301室进行了现场勘查。经查，该房屋已被装修。在勘查过程中，钟小书称上述房屋系其儿子钟某某进行的装修，其儿子去世前就住在这个房屋里。就为何会住在上述房屋，钟小书称系其儿子办理的，当时其儿子在家，其跟儿子讲（房屋）随便去处理；其听儿子讲换房了。就为何要换房，钟小书称当时家里没有钱，换房后能拿到3、4万元，就有钱装修房屋了，具体都是其儿子办理的。就为何要装修8幢406室，钟小书称因为原告没有帮其将6幢301室过户给其，之前上述房屋谁在使用其不清楚；其现在要原告将6幢301室房屋过户给其，过户费由原告负担，且原告将其装修8幢406室的费用支付给其。后钟小书又向本院寄送了书面意见，又称换房的事情是不存在的，对上述法院至家中现场勘查时所作笔录不予认可。被告周阿林、花小勤称其卖房前与钟小书、朱从妹系同村，双方相识，但是沟通不多；就301室房屋，其尚有20000元购房款未收到，其曾至XX房产服务部催要，但XX房产服务部的工作人员全部更换，并不承认付款事宜；原告于2017年找过其，且给其看了还款协议以及购房合同，其现在愿意协助原告办理过户，由原告将剩余20000元支付给其。钟小书、朱从妹称其与周阿林、花小勤系同村，但不熟。原告称其支付购房款时系周阿林带其到银行付款，其当时汇款399000多元，其记得是农业银行，但相应的账号已经注销，无法提供相应的汇款明细。后原告称其当时向2个银行账户转账，一笔是汇至周阿林账户，其中一笔汇到指定的账户，可能是中介的银行账户，具体情况其记不清楚了。就剩余20000元购房款，其可以直接支付给被告周阿林、花小勤，如8幢406室房屋及车库需从钟小书、朱从妹名下过户至周阿林、花小勤名下再过户至其名下，其愿意承担两手过户的所有费用。另，原告称其自2016年8月开始在苏州缴纳社会保险，其家庭名下无房产，符合目前苏州市的房屋限购政策。据此，提供了无房产证明及社保缴纳证明。本院认为，结合本案事实以及双方提供的证据，应对原告主张的被告周阿林、花小勤与钟小书、朱从妹换房后将8幢406室房屋出售给其的事实予以认定，理由如下：首先，原告提供了其与周阿林签订的房屋买卖合同、周阿林出具的收条、周阿林签署的协议书及钟某某出具的收条等证据。上述房屋买卖合同及收条中“周阿林”的签名，周阿林、花小勤均予以确认。周阿林、花小勤虽称周阿林仅在空白合同及收条上签名，但并未提供证据予以证明，且有悖常理，故本院不予采信。由此，本院对原告提供的房屋买卖合同及周阿林出具的收条内容予以认定。此外，周阿林与“钟小书”、钟某某签订的协议书中，“钟小书”的签名经鉴定可以认定并非钟小书本人所签，但就钟某某的签名以及钟某某出具的收条，被告钟小书一方虽未确认，但未提供证据予以推翻，结合陶某某及钟小书所述钟某某将换房所得款项用于装修这一事实，本院对于钟某某的签名予以认定。从上述证据看，原告提供的书证前后呼应，能够形成完整的证据链与原告主张的事实相印证。其次，涉案两套房屋的使用情况与原告主张的事实相印证。6幢301室经钟小书、朱从妹一家装修后居住至今已有十多年，钟小书称该房屋系其儿子承租，但未能提供租赁合同及支付租金的凭证，故该陈述明显与常理不符，故本院不予采信。关于8幢406室的使用情况，钟小书起初称该房屋对外出租，但未能提供相应的租赁合同等证据，随后又称在2018年装修前为空关状态，上述陈述前后矛盾，难以让人信服。原告称钟小书在2018年10月强行更换上述房屋门锁之前均为其使用，提供的租赁合同、电费卡、水费卡及公安机关出具的情况说明等证据，上述证据足以证明该房屋在钟小书强行占有前一直由原告实际使用。由此，8幢406室及6幢301室实际使用情况亦与原告主张的事实相印证。第三，陶某某在本院调查时所述以及钟小书在本院对6幢301室进行现场勘查时所述均与原告主张的事实相符。基于以上认定，周阿林与原告签订的房屋买卖合同以及周阿林与钟某某签订的协议均为合法有效，当事人应按约履行合同义务。花小勤虽未在上述合同中签名，但就周阿林出售房屋的事实未持异议，应视为同意。根据钟小书所述，虽然钟小书、朱从妹未在相关书证上签名，但其对钟某某换房的事实系明知，且从未提出异议，故应视二人对于钟某某生前换房予以认可。由此，上述合同及协议对于花小勤、钟小书、朱从妹亦有约束力。合同载明的购房价款含车库共计419000元，原告提供的收条显示其已付款399000元，虽然原告未能进一步提供付款凭证，但根据陶某某所述，周阿林应收取购房款在299000元左右，超出部分由中介处理，中介在其中又支付了钟某某的换房差价款58000元及潘某某、倪某某的费用。该陈述与周阿林认可其受到270000多元，尚有20000元未收取的情形相一致。由此，应认定原告已经按约支付购房款399000元。由于8幢406室房屋及车库现均已具备过户条件，故四被告理应协助原告办理过户手续。由于该房屋系被告周阿林、花小勤与钟小书、朱从妹将各自的房屋互换后出售给原告，故该房屋及车库应从钟小书、朱从妹名下过户至周阿林、花小勤名下，再由周阿林、花小勤过户给原告。就上述房屋及车库两手过户产生的所有费用，原告表示自愿承担，本院尊其自愿。就剩余购房款20000元，该款按照合同约定理应在房屋过户后付清，现原告表示愿意支付，故本院予以一并处理。关于6幢301室房屋及车库的过户事宜，本院不予理涉，四被告可另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告钟小书、朱从妹于本判决生效之日起十日内将其名下位于苏州吴中经济开发区XX街道8幢406室房屋及8幢16号车库过户至被告周阿林、花小勤名下；被告周阿林、花小勤在上述房屋及车库过户至其名下后十日内协助原告杨荣将上述房屋及车库过户至原告名下。上述房屋及车库过户产生的所有费用均由原告杨荣负担。二、原告杨荣于本判决生效之日起十日内支付被告周阿林、花小勤购房款人民币20000元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13612元，财产保全费5000元，合计人民币18612元，由被告周阿林、花小勤、钟小书、朱从妹负担；鉴定费人民币2000元，由原告杨荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  鲁 超人民陪审员  陈洪亮人民陪审员  戴苏俊二〇一九年七月二十三日书 记 员  吴雅琴