山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初4839号 原告：刘宝清，男，1961年9月27日出生，汉族，住济南市。 原告：曹元芳，女，1964年2月11日出生，汉族，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：吉光峰，济南历城彩石法律服务所法律工作者。 被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李在明，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王铮，男，该公司法务人员。 原告刘宝清、曹元芳与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告刘宝清、曹元芳的共同委托诉讼代理人吉光峰，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人王铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘宝清、曹元芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金19748元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年3月10日与被告签订《济南市商品房买卖合同》，购买被告商品房一处，并交付被告总房款230973元。双方约定的交房时间为2017年7月31日前，到期后因被告未能按合同约定的交房期限向原告交付商品房，双方于2017年8月2日签订《补充协议书》，约定：原告同意延期交房至2017年10月31日前，被告同意向原告支付违约金。被告支付原告违约金至2017年10月31日后至今未交付原告房屋，根据双方约定被告应支付逾期交房违约金。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 东城帝华公司辩称，一、原告主张的违约金计算时间不正确；二、原告主张的违约金过高，依法应当予以调整；三、双方《补充协议书》中违约条款的约定，是存在显失公平以及胁迫情形下签署的，不能作为定案依据；四、被告已付违约金，系基于整个商品房买卖合同下违约条款支付的，也属于法院依申请予以调整的范畴。 本院经审理认定事实如下： 1.刘宝清、曹元芳（买受人）与东城帝华公司（出卖人）于2016年3月10日签订济南市商品房买卖合同，约定：“买受人购买出卖人开发的位于济南市商品房一处，房屋建筑面积为17.8平方米，每平方米12976.01元，金额为230973元。出卖人应在2017年7月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”上述合同签订后，刘宝清、曹元芳如约履行了付款义务。 2.刘宝清、曹元芳自述，因东城帝华公司未按合同约定交付房屋，故双方签订了《补充协议书》一份，约定“自2017年8月1日起至2017年10月31日止，按日万分之一支付违约金；自2017年11月1日起至交房通知书上载明的交房之日止，按日万分之一点五支付违约金。”该协议书在东城帝华公司通知交房时被东城帝华公司收回。刘宝清、曹元芳提交银行交易清单证明东城帝华公司已支付自2017年8月1日至2017年10月31日止，按照日万分之一计算的违约金；本次诉讼要求支付自2017年11月1日起至2019年5月31日止，以230973元为基数，按日万分之一点五计算的违约金。东城帝华公司认可与刘宝清、曹元芳签订过《补充协议书》，其在规定期限内未提交相应的《补充协议书》，但认可自2017年11月1日起的违约金，按照日万分之一点五计算。 3.东城帝华公司于2018年12月29日取得了涉案楼房的《分期竣工综合验收备案证明》。东城帝华公司于2019年5月15日向刘宝清、曹元芳邮寄了收房通知书，刘宝清、曹元芳于2019年5月19日签署签收单，确认收到帝华售楼处交房通知书一份。刘宝清、曹元芳对签收单真实性有异议，自述其并没有收到交房通知书且签收单上的签名不是本人所签，但对签字不申请鉴定。刘宝清、曹元芳自述东城帝华公司于2019年5月中旬电话通知其交房，其去了后发现小区商铺门口前的路无法进去，故未收房。东城帝华公司主张违约金计算至2019年5月23日。 本院认为，本案争议焦点为刘宝清、曹元芳与东城帝华公司是否重新约定的逾期交房违约金的计算方式、该逾期交房违约金是否过高、是否应予调整及违约金计算截止日期。刘宝清、曹元芳主张，双方签订了《补充协议书》，该协议书在东城帝华公司通知其交房时已收回，其提交的银行明细可以说明双方对逾期交房违约金进行了变更，东城帝华公司也实际支付了部分违约金，可与相同案件中提交的补充协议书印证。东城帝华公司认可双方签订过《补充协议书》，在规定的期限内也未提交相应的协议书。本院认为，东城帝华公司认可签订过协议书，但未在规定的时间内未予提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，东城帝华公司应承担不利后果；结合东城帝华公司已按照日万分之一的比例向刘宝清、曹元芳支付三个月违约金的事实，以及东城帝华公司认可按照日万分之一点五计算违约金的约定，本院对刘宝清、曹元芳自述的《补充协议书》约定的逾期交房违约金的计算方式予以认可。关于违约金标准，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，刘宝清、曹元芳与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，刘宝清、曹元芳依约履行了付款义务，但东城帝华公司未能在约定期限内向刘宝清、曹元芳交付房屋，其行为构成逾期交房违约。在此情况下，双方签订《补充协议书》，重新约定逾期交房违约金的计算方法。上述《补充协议书》系东城帝华公司在已经构成逾期交房违约的情况下与刘宝清、曹元芳协商后签订，双方在《补充协议书》中对交房期限及违约金所作的相应调整，系其对违约后果的预期判断，系双方的真实意思表示，合法有效。东城帝华公司主张《补充协议书》系其受胁迫签订，但未提交相关证据予以证实，本院对此不予采信。双方约定自2017年11月1日起，按照日万分之一点五的标准支付违约金，该违约金明显具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。但东城帝华公司在签订《补充协议书》后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成严重违约，理应承担相应违约责任。故对东城帝华公司要求调整违约金的抗辩，本院不予支持，对双方在《补充协议书》中约定的逾期交房违约金不作调整。关于违约金计算的时间，补充协议约定计算至通知上载明的交房日期，刘宝清、曹元芳自述东城帝华公司于2019年5月中旬电话通知其交房，东城帝华公司同意违约金计算至2019年5月23日，故违约金应以230973元为基数，自2017年11月1日起至2019年5月23日止（568天），按照日万分之一点五计算为19678.90元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘宝清、曹元芳逾期交房违约金19678.90元； 二、驳回刘宝清、曹元芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费147元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  赵 静 二〇一九年七月二十三日 法官助理  任雅雯 书 记 员  王兆华