广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终1458号上诉人（原审原告）：长丰汽车（惠州）有限公司。住所地：惠州市仲恺大道马过渡。法定代表人：唐建新，总经理。委托诉讼代理人：宋振鹏、王木蕾，均系广东伟伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市格林得假日酒店有限公司。住所地：惠州市斜下仲恺三路。法定代表人：尹凤艳，总经理。委托诉讼代理人：陈文泉、李智超，均系广东汇和律师事务所律师。上诉人长丰汽车（惠州）有限公司（下称长丰公司）与上诉人惠州市格林得假日酒店有限公司（下称格林得公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长丰公司上诉请求：1.撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初3278号民事判决第一项、第二项和第三项；2.撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初3278号民事判决第四项，改判格林得公司向长丰公司支付违约金人民币120000元及滞纳金752990.16元（滞纳金以4088017.72元为基数，自2018年2月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，计至格林得公司将拖欠的租金、水电等费用全部清偿之日止，暂计至2019年1月25日为752990.16元）；3.判令格林得公司向长丰公司支付综合楼西空地的租金暂计为人民币72000元（租金按照每月6000元，自2018年2月1日起算，计至格林得公司实际从租赁场地清场之日止，暂计至2019年1月为72000元），以上2-3项上诉请求数额合计为944990.16元；4.判令本案诉讼费用由格林得公司负担。上诉人长丰公司上诉理由如下：一、格林得公司逾期不支付租金的行为已构成根本违约，格林得公司应当按照双方《房屋租赁合同》的约定向长丰公司支付违约金120000元。本案中，长丰公司与格林得公司之间《房屋租赁合同》的解除是由于格林得公司长期欠交租金的违约行为所致。因此，依据《房屋租赁合同》第十四条第二款“因乙方违约造成合同终止或乙方无故终止合同以及乙方有本合同第十一条规定的情形，除向对方赔偿违约金十二万元（人民币）外，甲方有权没收乙方投入资产，造成甲方直接或间接损失都应由乙方赔偿。”的约定，格林得公司应当向长丰公司支付违约金120000元。二、格林得公司逾期支付租金的行为违反了双方《房屋租赁合同》关于租金支付的约定，构成违约。因此，格林得公司还应向长丰公司支付逾期支付租金产生的滞纳金。1.依照长丰公司与格林得公司双方签订的《房屋租赁合同》第五条“……乙方应在每月的第三个工作日前将综合楼及前后空地的当月租金缴付给甲方财务部门……以上房屋租金、水电等费用，乙方应按时缴交，如逾期则每天以交费标准的3‰向甲方缴交滞纳金。”的约定，格林得公司应于每月的第三个工作日前将当月的租金、水电等费用支付给长丰公司，否则每日应按照所拖欠款项的3‰向长丰公司支付滞纳金。但自双方租赁合同关系成立以来，格林得公司均无法依照合同约定按时并足额向长丰公司支付租金、水电等费用。格林得公司的上述逾期付款行为构成违约，应当按照双方《房屋租赁合同》的约定向长丰公司支付滞纳金。鉴于《房屋租赁合同》约定的按所拖欠款项每日3‰的滞纳金计算标准过高，长丰公司同意按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍标准对格林得公司拖欠租金、水电等费用的滞纳金进行计算。2.一审判决认为“虽双方签订的《房屋租赁合同》约定，格林得公司逾期缴交租金，则每天以交费标准的3‰向长丰公司缴交滞纳金，但长丰公司向格林得公司发出的《催款函》及《通知》均没有主张支付滞纳金，故长丰公司请求格林得公司按照同期同类人民银行贷款利率的4倍支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”长丰公司认为，虽然长丰公司在向格林得公司发出《催款函》及《通知》时未提及滞纳金的支付问题，但并不意味着长丰公司放弃了自己在与格林得公司租赁合同关系中主张滞纳金的权利。依据最高人民法院相关案例指导的规定，民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力。长丰公司从始至终未向格林得公司发出明示放弃《房屋租赁合同》中约定的滞纳金的意思表示。因此，长丰公司仍然可以在起诉时向格林得公司主张滞纳金。一审法院对该事实认定错误，依法应予以改判。综上所述，格林得公司应向长丰公司支付滞纳金752990.16元（暂计至2019年1月25日）。三、根据长丰公司与格林得公司签订的《综合楼西空地租赁合同》的约定，格林得公司承租长丰公司综合楼西侧相邻的空地，月租金为6000元。在长丰公司与格林得公司因租赁合同纠纷向一审法院提起诉讼后，格林得公司仍然占有该空地并使用，因此，格林得公司仍需支付该空地自2018年1月至实际清场之日的租金，暂计至2019年1月为72000元。上诉人格林得公司上诉请求：1.撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初3278号民事判决，裁定将本案发回重审；2.判令本案一、二审诉讼费用由长丰公司负担。上诉人格林得公司上诉理由如下：一、本案所涉《房屋租赁合同》的合同当事人未参与本案诉讼，一审判决确认涉案《房屋租赁合同》解除，剥夺了合同当事人的诉讼权利，依法应发回重审。第一、从长丰公司一审提交的证据一和证据六来看，长丰公司《解除合同通知函》解除的合同是长丰公司与案外人惠州市奔逸酒店管理有限公司（下称奔逸公司）于2005年12月26日签订的《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》签订主体是长丰公司与奔逸公司。第二、长丰公司向格林得公司发出解除长丰公司与案外人签订的《房屋租赁合同》的通知，不符合《合同法》第九十六条解除合同应向合同相对方发出解除合同通知的规定，不能实现解除《房屋租赁合同》的法律效果。第三、本案确认解除的《房屋租赁合同》签订主体奔逸公司并未参与本案审理，一审法院却判决确认合同解除，一审判决剥夺了奔逸公司的诉讼权利，应依法纠正。二、一审判决认定格林得公司承继了奔逸公司权利义务的观点是不成立的。首先，一审判决并未确认长丰公司与奔逸公司签订的《房屋租赁合同》解除或终止，即该《房屋租赁合同》继续有效。其次，《房屋租赁合同》的合同主体奔逸公司没有变更为格林得公司。格林得公司与奔逸公司是两个独立的企业法人，格林得公司并不是由奔逸公司变更而来。根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，该说明并不是奔逸公司的意思表示，因此，并不是合同当事人协商一致。所以，本案格林得公司和长丰公司签署的说明并不能变更《房屋租赁合同》的合同主体。再次，《合同法》第八十八条规定，合同权利义务的概括转移程序是当事人一方经对方同意，但本案奔逸公司并未发出概括转移合同权利义务给格林得公司的意思表示，长丰公司也从未作出过同意奔逸公司将合同权利义务概括转移给格林得公司的意思表示，格林得公司同样也从来没有向奔逸公司或长丰公司表示愿意承担奔逸公司在《房屋租赁合同》中的权利义务的意思表示。从以上几点来看，一审判决认定格林得公司承继了奔逸公司的权利义务没有事实根据和法律依据。三、一审并未查明实际欠交租金数额的事实，导致裁判结果完全错误。第一、格林得公司不是《房屋租赁合同》的合同当事人，一审判决格林得公司支付租金是错误的。格林得公司虽然是涉案房屋的实际使用人，但其取得房屋使用权并不是基于格林得公司与长丰公司签订的合同，而是案外人奔逸公司向格林得公司提供酒店使用权，格林得公司没有义务向长丰公司支付租金。第二、长丰公司没有提供证据证明拖欠租金的金额，而格林得公司已举证证明支付租金的金额，应以格林得公司举证确认拖欠租金金额。首先，长丰公司作为原告，没有完成拖欠租金金额的举证责任。长丰公司一审未能说明拖欠租金是如何计算的，更没有提供充足的证据，在一审庭审中，长丰公司称其收到租金会开具相应的收据，并可以提交收据底单给法庭，但最终未能提供，应承担举证不力的法律后果。其次，格林得公司提供了7101228.31元的租金发票，已完成举证责任证明已付租金金额，长丰公司不认可应提供相反的证据。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三条规定，发票是收付款的凭证，《房屋租赁合同》第五条第2项也约定了长丰公司收取租金时，应提供发票。因此，长丰公司向格林得公司开具发票的行为足以证明格林得公司支付了相应金额的租金。一审判决认为格林得公司没有提交向长丰公司支付租金的证据，亦没有提交证据予以反驳是错误的，恰恰是格林得公司已完成举证责任，是长丰公司没有相反的证据对格林得公司的举证予以反驳。其三，根据《房屋租赁合同》的约定，自2006年7月1日至2017年12月31日总租金为9170745.78元；《综合楼西空地租赁合同》自2006年8月20日至2009年8月20日租金为216000元；两份租赁合同合计租金为9386745.78元。格林得公司已支付的总租金为7101228.31元，未付租金总额为2285517.47元。其四，长丰公司一审计算拖欠租金是包含《综合楼西空地租赁合同》约定的租金计算至2017年12月的租金的，实际上从一审判决第三项来看，一审判决并没有支持《综合楼西空地租赁合同》2009年8月20日租赁合同期满后格林得公司仍占用综合楼西空地应继续支付租金的主张，但长丰公司所主张的拖欠租金4088017.72元是包含了2009年8月20日后综合楼西空地的租金在内的。所以，一审判决第二、第三项在综合楼西空地租金是否应计算这点上是互相矛盾的，依法应予纠正。综上，一审判决认定欠付金额事实不清。针对长丰公司的上诉，格林得公司口头答辩称：我方到庭审时才知道长丰公司也提起了上诉，刚刚在庭审前才拿到长丰公司的上诉状，需要时间对长丰公司的上诉进行准备，包括答辩和举证，请求给予答辩时间和举证期限。针对格林得公司的上诉，长丰公司口头答辩称：第一、本案租赁合同的主体是长丰公司与格林得公司，一审法院判决确认房屋租赁合同解除有事实依据，奔逸公司之前的权利义务由格林得公司继承，该解除合同对格林得公司发生效力，因此，格林得公司应当将租赁物返还我公司。第二、格林得公司主张按照发票金额作为其已支付租金的依据是不成立的，长丰公司在一审中已经提交相应证据，证明格林得公司已经支付的这些金额，与长丰公司合同解除通知的金额一致。上诉人（原审原告）长丰公司向一审法院起诉请求判令：1.格林得公司向长丰公司返还位于惠州××××路长丰汽车惠州基地的租赁房屋及空地；2.格林得公司向长丰公司支付拖欠租金及水电费用4088017.72元；3.格林得公司自2018年2月11日起至拖欠租金全部清偿之日止，以上述拖欠租金4088017.72元为基数，按照同期同类人民银行贷款利率的四倍向长丰公司支付违约金；4、格林得公司自2018年2月11日起至格林得公司设备从租赁场地清场之日止，按照每月人民币73792.43元的标准向长丰公司赔偿租金损失，并支付占用期间的水电费用；5、本案诉讼费用由格林得公司承担。一审法院认定事实：长丰公司系位于惠州市斜下仲恺三路的七层综合楼（建筑面积为8410.76平方米，共用面积为182570平方米，房地产权证：粤房地证字第××号）的权属人。2005年12月26日，长丰公司与奔逸公司签订一份《房屋租赁合同》，长丰公司为甲方（出租方），奔逸公司为乙方（承租方），约定：甲方综合楼坐落于惠州××××路长丰汽车惠州基地，该房屋用途为综合楼，房屋结构为钢筋混凝土结构，分为地上七层和地下一层，总建筑面积8418.35㎡（其中:1-7层面积为7298.53㎡，地下室面积为1119.82㎡）；综合楼西侧空地约300㎡；乙方租赁甲方综合楼用途为宾馆经营用房；综合楼总面积8418.35㎡的租赁期限为20年，自2006年1月1日起至2026年12月31日止;综合楼西侧空地约300㎡的租赁方式，可根据双方实际另签协议；租赁期满后，本合同即终止，乙方须按时将房屋退还甲方，并保持乙方正常使用时的整体状态；综合楼总面积8418.35㎡及前后空地租金为人民币60000元/月，甲方同意在2006年6月30日以前作为乙方装修期，装修期内不收租金，租金从2006年7月1日起开始计收；租赁期间乙方所用的水、电、排污费，按政府收取工业用水、电、排污费标准收取，损耗按比例分摊(如遇到政府有关政策调整则按新标准计收）；从2006年7月1日起至三年期满后，综合楼总面积8418.35㎡的租金在原约定每月六万元人民币租金标准的基础上，每年递增3%计算新一年的租金标准缴纳，具体递增数据如下：2006年7月1日至2009年6月30日期间，租金为60000元/月；2009年7月1日至2010年6月30日期间，租金为61800元/月；2010年7月1日至2011年6月30日期间，租金为63654元/月；2011年7月1日至2012年6月30日期间，租金为65563.62元/月；2012年7月1日至2013年6月30日期间，租金为67530.53元/月；2013年7月1日至2014年6月30日期间，租金为69556.45元/月；2014年7月1日至2015年6月30日期间，租金为71643.14元/月；2015年7月1日至2016年6月30日期间，租金为73792.43元/月；从第十一年（2016年7月1日）开始，双方根据当地当时社会经济发展及市场情况，另行协商新的租金标准；乙方应于合同生效之日向甲方支付保证金十二万元（人民币）；乙方应在每月的第三个工作日前将综合楼及前后空地的当月租金交付给甲方财务部门，收缴租金时，甲方应提供正规发票给乙方；以上房屋租金、水电等费用，乙方应按时缴交，如逾期则每天以交费标准的3‰向甲方缴交滞纳金；甲方应于2006年1月10日前将综合楼交付给乙方；乙方欠交租金及水、电费连续累计达2个月，甲方可以不经催告直接终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；因甲方违约，除向对方赔偿违约金十二万元（人民币）外，另须赔偿乙方投入资产；因乙方违约造成合同终止或乙方无故终止合同以及乙方有本合同第十一条规定的情形，除向对方赔偿违约金十二万元（人民币）外，甲方有权没收乙方投入资产，造成甲方直接或间接损失都应由乙方赔偿。合同还对其他事项进行了约定。该合同的甲方盖章处盖有原告的合同专用章，彭善开在甲方代理人处签名，乙方盖章处盖有奔逸公司的公章，尹凤艳在乙方代理人处签名。2007年6月22日，长丰公司与格林得公司签订一份《综合楼西空地租赁合同》，长丰公司为甲方（出租方），格林得公司为乙方（承租方），约定：甲方将位于本单位综合楼西侧相邻的空地（从综合楼西侧主墙体至西61米处为界线）出租给乙方，作为格林得假日酒店停车配套使用；本宗土地的第一期租赁期限为叁年，从2006年8月20日至2009年8月20日止；经甲、乙双方商定，该空地每月租金为6000元，租金的交纳与综合楼的租金同时缴交，如乙方逾期交纳租金在15日以内，除应补交所欠租金外还应向甲方支付季度租金日千分之二的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方除应向甲方补交所欠租金外还应向甲方支付季度租金日千分之二的违约金。合同还对其他事项进行了约定。同日，长丰公司、格林得公司就格林得公司为酒店急需的供电系统改造问题，签订《格林得假日酒店供电系统改造及管理协议》。2011年6月27日，格林得公司向长丰公司出具一份《付款计划书》，内容为：“一、2011年12月底一次性支付原欠租金人民币24万元；二、自2011年6月份起，除按照合同约定租金足额交纳外，另交人民币2万元，直至全部所欠租金付清为止（计划为三年内付清欠租)；三、原开业前所欠的水电费用（经我们双方核对无误后)，在2015年12月底一次性付清；四、空地租金在2016年12月底付清；五、变电器的分摊，从2015年开始计收。以上付款计划根据贵公司意见，我公司诚恳作出的，敬请贵公司根据我公司的实际苦难和现实社会经济状况给予同意和批准。”2013年8月，格林得公司出具一份《关于格林得假日酒店与长丰汽车（惠州）有限公司签订时原使用的名称后变更情况说明》，该说明载明，格林得公司与长丰公司签订房屋租赁合同其前身证照是惠州市奔逸酒店管理有限公司名称，租赁长丰公司综合楼用于宾馆经营所用房，合同双方签订日是2005年12月26日。2006年证照审核办理时注销了原惠州市奔逸酒店管理有限公司名称，改办证件名称为格林得公司，经营至今。长丰公司在证明单位处加盖其公司公章。2016年3月21日，格林得公司向长丰公司出具一份《付款计划书》，内容为：“一、2016年12月前归还30万元人民币；2017年12月前归还30万元人民币；2018年至2026年每年均补交20万元人民币，直到归还所欠租金为止；2016年至合同期满，保证每月按合同约定足额缴交租金。根据酒店经营的实际困难（现四楼桑拿已停业，二楼政府仅允许一半营业）且惠州市各行各业均在减租、减息，因此恳求贵公司给予每月减免一万元人民币租金，妥否请批示。”2016年4月15日，长丰公司向格林得公司发出一份《催款函》，该函载明，格林得公司截止2016年3月底止欠长丰公司租金款3192925.09元（2016年2-3月未交租金），请格林得公司接到此通知后尽快将欠款还清并于四月二十五日前制定可行的处理办法，格林得公司2016年3月21日提交的付款计划书长丰公司不予认可。否则,采取停水电，发生一切后果格林得公司自行承担。格林得公司股东尹健于2016年4月21日在该函上注明“已收到此原件”。2017年5月8日，长丰公司向格林得公司发出一份《催款函》，该函载明，格林得公司截止2017年4月底止欠长丰公司租金款3809408.48元，其中2017年1-4月应付295169.72元，实付130000元。请格林得公司接到此通知后尽快将欠款还清并于本月二十五日前制定可行的处理办法。否则，采取停水电，发生一切后果格林得公司自行承担。2017年12月4日，长丰公司又向格林得公司发出一份《催款函》，该函载明，格林得公司截止2017年12月止欠长丰公司租金款4358017.72元，其中2017年欠591832.96元（应付985029.96元，已付393197元）。请格林得公司接到此通知后尽快将2017年欠款于本月一十五日结清。否则，采取停水电，发生一切后果格林得公司自行承担。格林得公司股东尹健在该函件上签名。2018年2月9日，长丰公司向格林得公司邮寄一份《通知》，该通知载明，截止2018年1月31日，格林得公司共欠租金4208017.72元，经多次催告，仍拒不支付，合同约定的解除条件已经成就。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，决定自即日起解除双方于2005年12月26日签订的《房屋租赁合同》及2007年6月22日签订的《综合楼西空地租赁合同》。请格林得公司在收到本通知后的5日内返还租赁房屋，保留追究违约责任的权利。2018年9月13日，奔逸公司出具一份《情况说明》，载明：格林得公司位于惠州市斜下仲恺三路的经营场所是由奔逸公司向长丰公司承租，然后提供给格林得公司使用，并由格林得公司投资两千多万进行装修、购置经营用品等，双方协商按相应比例进行利润分配，且租赁该经营场所的租金是由格林得公司代付给长丰公司。该《情况说明》上盖有惠州市奔逸酒店管理有限公司的公章及签有“尹凤艳”的名字。另查一，长丰公司提交的《2006年-2016年3月格林得明细分类表》显示，2006年至2016年1-3月，房屋租金为7557504.75元，空地租金为678000元，水电费200000元，变压器折旧费259154.2元，各项共计应收金额为8694658.95元，已收金额为5501733.86元，余额为3192925.09元。格林得公司的员工高元勋在该表上签名，并书写“原件已收，2016.5.3”。格林得公司提供租金发票及发票统计表显示，格林得公司于2006年至2018年1月期间一直有向长丰公司支付租金。另查二，长丰公司提供的发票签收单显示，长丰公司于2016年3月至2018年1月期间向格林得公司开具增值税发票，格林得公司的员工高元勋或股东尹健在签收人处签名。另查三，长丰公司提交的格林得公司的《企业信用信息公示报告》显示，格林得公司于2006年6月9日成立，法定代表人为尹凤艳，股东为尹凤艳和尹健。另长丰公司提交的日期为2018年9月18日的两份《企业机读档案变更登记资料》显示，格林得公司于2016年9月12日，变更法定代表人尹凤艳为尹卓妮，变更股东为尹健、尹卓妮；于2018年4月4日，变更法定代表人尹卓妮为尹凤艳，变更股东为尹健、尹凤艳。另查四，格林得公司提交的奔逸公司的《企业信用信息公示报告》显示，该公司于2004年11月30日成立，登记状态为吊销企业，核准日期为2011年7月7日，法定代表人为尹凤艳，股东为尹凤艳和吕小松。另查五，长丰公司称格林得公司在2006年支付租金60000元，2007年支付租金480000元，2008年支付租金520000元，2009年支付租金251000元，2010年支付租金583900元，2011年支付租金774800元，2012年支付租金697773.31元，2013年支付租金1258121.91元，2014年支付租金422812.5元，2015年支付租金356980.14元，2016年支付租金286739元，2017年支付租金543197元，格林得公司共支付6235323.86元，该款项还包括变压器折旧费、水电费（按20万元算）及空地租金。格林得公司称其公司从2006年起截止至2018年1月25日，至少向长丰公司支付了租金7101228.31元，以现金方式支付为主。另查六，格林得公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，一审法院于2018年4月12日作出（2018）粤1302民初3278号民事裁定：驳回格林得公司对管辖权提出的异议。格林得公司不服该裁定提起上诉，惠州市中级人民法院于2018年6月14日作出（2018）粤13民辖终274号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。庭审中，长丰公司称其公司没有与奔逸公司实际履行合同，而是与格林得公司履行房屋租赁合同，2006年奔逸公司已经被吊销，不可能与奔逸公司履行合同；案涉的房屋及综合楼西空地由从2006年6月份起一直由格林得公司使用至今；其公司诉请的租金4088017.72元是扣除格林得公司已支付的12万元押金，从2006年起累计到2017年12月31日的租金。格林得公司称其公司是代奔逸公司履行租金的义务；案涉房屋从2006年6月份起一直由其公司使用至今，西空地从2006年6月份起至2009年8月21日前由其公司使用，2009年8月22日起其公司没有实际使用；酒店经营的水电费一直由其公司支付；其公司确认收到长丰公司在2018年2月9日发出的合同解除通知。庭审后，长丰公司提交日期于2005年12月26日其公司与格林得公司签订的《房屋租赁合同》，长丰公司为甲方（出租方），格林得公司（尹凤艳）为乙方（承租方），合同约定的内容与长丰公司与奔逸公司签订《房屋租赁合同》的内容一致。该合同的甲方盖章处盖有长丰公司的合同专用章，彭善开在甲方代理人处签名，格林得公司没有在乙方盖章处盖章，尹凤艳在乙方代理人处签名。格林得公司认为该合同签订时其公司还没有注册成立，所以该房屋租赁合同是不成立的，也就不构成对奔逸公司与长丰公司签订的合同的概括承受的意思。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。长丰公司与奔逸公司签订的《房屋租赁合同》以及长丰公司与格林得公司签订的《综合楼西空地租赁合同》，均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，受法律保护，各方均应恪守、履行。本案中，格林得公司称其公司与奔逸公司是两个独立的法人，长丰公司与奔逸公司签订的《房屋租赁合同》不应由其公司承继。虽奔逸公司被工商部门吊销营业执照，但根据长丰公司提交的日期为2018年9月18日的两份《企业机读档案变更登记资料》显示，格林得公司于2016年9月12日变更法定代表人尹凤艳为尹卓妮，变更股东为尹健、尹卓妮；格林得公司再于2018年4月4日变更法定代表人尹卓妮为尹凤艳，变更股东为尹健、尹凤艳，而格林得公司提供的奔逸公司的《企业信用信息公示报告》显示，该公司于2004年11月30日成立，登记状态为吊销企业，核准日期为2011年7月7日，法定代表人为尹凤艳，股东为尹凤艳和吕小松，两家公司的法定代表人同为尹凤艳。再根据长丰公司提交的《情况说明》显示，案涉租赁房屋由奔逸公司租赁后，一直由格林得公司实际进行经营管理，而房屋的租金系由格林得公司向长丰公司缴交，且所拖欠长丰公司的租金亦由格林得公司向长丰公司出具《付款计划书》，保证每月按合同约定足额缴交租金。由于案涉租赁房屋系由格林得公司实际经营管理，承继了奔逸公司的权利义务，因此，格林得公司提出其公司不是本案适格被告的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。长丰公司已按合同约定向格林得公司交付租赁的房屋和空地，格林得公司亦应按合同约定向长丰公司支付相应的租赁租金及水电费，但格林得公司没有按合同约定履行义务，拖欠长丰公司租金的时间较长，金额较大，其行为构成违约，应承担违约责任。因格林得公司拖欠长丰公司租金未支付，长丰公司在2018年2月9日向格林得公司发出《通知》，即日起解除合同，且格林得公司确认收到该《通知》，因此，长丰公司与格林得公司双方的租赁合同关系于2018年2月9日解除，故长丰公司请求格林得公司返还位于惠州市斜下仲恺三路长丰汽车惠州基地的租赁房屋及综合楼西空地，具有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。根据长丰公司在2018年2月9日向格林得公司邮寄的《通知》，截止2018年1月31日，格林得公司共欠租金4208017.72元。因格林得公司没有提交有向长丰公司支付拖欠租金的证据，亦没有提交证据予以反驳，扣减格林得公司已向长丰公司缴交的押金120000元，故长丰公司请求格林得公司支付拖欠租金及水电费用合计4088017.72元（4208017.72元－120000元），有事实和法律依据，一审法院予以支持。格林得公司称欠租金只有2400000元，且综合楼西空地合同期限为2006年8月至2009年8月20日，租金为216000元，但未提供有效证据予以佐证，一审法院不予采纳。由于长丰公司一直有向格林得公司催收拖欠的租金，且格林得公司向长丰公司出具《付款计划书》《情况说明》及格林得公司亦确认收到长丰公司发出的《催款函》《通知》，故格林得公司提出2017年10月1日前的租金2334096.14元已超过诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。虽双方签订的《房屋租赁合同》约定格林得公司逾期缴交租金则每天以交费标准的3‰向长丰公司缴交滞纳金，但长丰公司向格林得公司发出的《催款函》及《通知》均没有主张支付滞纳金，故长丰公司请求格林得公司按照同期同类人民银行贷款利率的四倍支付违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于长丰公司请求格林得公司自2018年2月11日起至设备从租赁场地清场之日止，按每月73792.43元的标准赔偿租金损失，有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于长丰公司请求格林得公司支付占用期间的水电费用，因没有提交相关证据予以佐证，故在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：一、格林得公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向长丰公司返还位于惠州市斜下仲恺三路长丰汽车惠州基地的租赁房屋（房地产权证：粤房地证字第××号）及综合楼西空地；二、格林得公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向长丰公司支付截止至2018年1月31日的租金、水电费用合计4088017.72元；三、格林得公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按73792.43元/月向长丰公司赔付自2018年2月11日起计算至设备从租赁场地清场之日止的租金。四、驳回长丰公司的其他诉讼请求。案件受理费39604元（已预交），由长丰公司负担2604元，格林得公司负担37000元。二审中，双方当事人没有提交新证据。经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人在二审中的上诉理由与答辩意见，本案二审争议的焦点问题有三个：一是长丰公司与格林得公司之间是否存在租赁合同关系；二是长丰公司与格林得公司之间的租赁合同关系是否已经解除；三是格林得公司欠付长丰公司的租金数额以及格林得公司是否应当为此支付违约金和滞纳金。关于长丰公司与格林得公司之间是否存在租赁合同关系以及双方的租赁合同关系是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，长丰公司与奔逸公司于2005年12月26日签订涉案《房屋租赁合同》，格林得公司成立于2006年6月9日，奔逸公司与格林得公司的法定代表人为同一人。格林得公司向长丰公司出具的《关于格林得假日酒店与长丰汽车（惠州）有限公司签订时原使用的名称后变更情况说明》载明，格林得公司的前身证照是奔逸公司。奔逸公司租赁涉案房屋后就交由格林得公司用作酒店经营场所，并由格林得公司对涉案房屋进行装修、管理、使用和收益，租金由格林得公司直接支付给长丰公司。长丰公司收取租金后开具的发票抬头是格林得公司，因欠交租金向长丰公司出具还款计划书的也是格林得公司。因此，长丰公司与格林得公司之间虽然没有签订书面房屋租赁合同，但奔逸公司承租涉案房屋后并未实际使用和收益，而是交由格林得公司对涉案房屋进行装修、管理、使用和收益，根据上述法律规定，长丰公司与格林得公司之间存在租赁合同关系，奔逸公司是名义上的签约一方当事人，涉案《房屋租赁合同》的实际履行主体是格林得公司。作为涉案房屋的实际承租人，格林得公司独立行使涉案房屋租赁期间承租人的全部义务和权利，故一审判决认定涉案租赁房屋由格林得公司实际经营管理，承继了奔逸公司的权利义务，理据充分，本院予以支持。格林得公司上诉称，其没有承继奔逸公司的权利义务以及没有义务向长丰公司支付租金，理由不成立，本院不予支持。关于长丰公司与格林得公司之间的租赁合同关系是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，涉案《房屋租赁合同》第十一条第三项和涉案《综合楼西空地租赁合同》第四条均约定了，如承租人欠交租金长丰公司有权解除合同。格林得公司未按合同约定支付租金，且拖欠的时间较长、数额较大，在长丰公司多次发出书面催款函催收后仍拒不支付，其行为已构成重大违约。根据双方合同约定，长丰公司有权以书面通知方式解除双方的租赁合同关系。格林得公司在收到长丰公司发出的书面解除合同通知后未向长丰公司提出异议，在本案一审期间，也未向一审法院提起反诉，请求法院确认解除合同的效力。因此，一审判决认定长丰公司与格林得公司之间的租赁合同关系自2018年2月9日已经解除，符合合同法关于合同解除的相关规定，本院予以维持。格林得公司上诉称，涉案《房屋租赁合同》并未解除仍然有效，理由不成立，本院对其该项主张不予支持。格林得公司上诉时还称，奔逸公司是涉案《房屋租赁合同》的签约一方当事人，其没有参加本案诉讼，剥夺了合同当事人的诉讼权利，本案应当发回重审。本院认为，如前所述，奔逸公司签订涉案《房屋租赁合同》后并对涉案房屋进行实际使用和收益，而是交由格林得公司对涉案房屋进行装修、管理、使用和收益，综合本案全部证据，足以证实涉案《房屋租赁合同》的实际履行主体是格林得公司，作为涉案房屋的实际承租人，格林得公司有权独立行使承租人的全部义务和权利。另外，奔逸公司已经被吊销营业执照，其与格林得公司的法定代表人又为同一人，奔逸公司没有参加本案诉讼，不会影响本案查清事实，其不属于必须参加诉讼的当事人，故格林得公司的该项上诉请求，理由不成立，本院不予支持。奔逸公司二审期间提出参加本案诉讼的申请，因缺乏法律依据，本院不予支持。关于格林得公司欠付长丰公司的租金数额以及格林得公司是否应当为此支付违约金和滞纳金的问题。关于欠付租金问题。长丰公司先后三次向格林得公司发出《催款函》并附有相关凭据，告知格林得公司欠付租金的具体数额，格林得公司收到《催款函》后均未对数额提出异议。2018年2月9日，长丰公司又向格林得公司发出《通知》，告知格林得公司，截止2018年1月31日格林得公司共欠付长丰公司租金4208017.72元，格林得公司收到该通知后亦未对数额提出异议。本案一审审理期间，格林得公司没有提交证据证明已向长丰公司支付了拖欠租金的具体数额，故一审判决据此认定格林得公司欠付长丰公司租金数额为4088017.72元，并无不当，本院予以维持。格林得公司上诉称，其未付租金数额为2285517.47元，因未提交有效证据予以证实，本院对其该项主张不予支持。关于格林得公司是否应当向长丰公司支付违约金和滞纳金的问题。本院认为，在实际履行涉案《房屋租赁合同》过程中，格林得公司自2011年开始就陆续出现逾期交付租金的违约行为，但长丰公司并未因此要求格林得公司承担违约责任，表明长丰公司对格林得公司逾期支付租金的行为予以接受。鉴于长丰公司未能在格林得公司违约时积极行使权利，存在过错，一审判决没有判令格林得公司为此支付违约金和滞纳金，并无不当，本院予以维持。长丰公司上诉称，格林得公司在长丰公司提起本案诉讼后，仍然占有涉案房屋西侧的空地并使用，因未提交有效证据予以证实，本院对其该项主张不予支持。综上所述，长丰公司、格林得公司的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52754元，由长丰汽车（惠州）有限公司负担13250元，由惠州市格林得假日酒店有限公司负担39504元。本判决为终审判决。审判长  钟日红审判员  胡 江审判员  黄宇乐二〇一九年七月十二日法官助理刘江涛书记员陈伟杰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。