北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初86925号原告：北京融创恒裕地产有限公司，住所地北京市朝阳区枣营北里27号楼南侧一层113室。法定代表人：矫井权，经理。委托诉讼代理人：赵路，男，1993年3月27日出生，汉族，北京融创恒裕地产有限公司法务。被告：尹思成，男，汉族，1985年10月7日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨燚，北京市天元律师事务所律师。原告北京融创恒裕地产有限公司（以下简称原告）与被告尹思成（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩晓薇独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵路，被告的委托诉讼代理人杨燚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》；2、判令被告协助办理预售合同联机备案解除手续；3、判令被告支付违约金855万元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2016年9月25日签订了《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》，合同编号为：Y1955130，约定由被告购买原告开发的观澜嘉苑项目2号楼2单元202号商品房（以下简称涉案房屋），房屋总价2850万元，并于2016年9月29日办理了预售合同联机备案。根据预售合同的约定，被告应于预售合同签署当日支付房价款的30%，同日向按揭贷款银行交齐全部申请贷款所需的文件材料，于2016年10月14日前向原告支付房屋价款的20%。截止目前，被告共支付房款的50%，共计1425万元，但被告未依约向银行提交贷款材料、办理贷款手续。为督促被告履行义务，原告向被告两次发出“关于催办银行贷款手续的函告”，通知被告于2017年1月25日前、2017年2月28日前到原告售楼处或者联系被告按揭银行，被告均已收悉该函，至今已达数月，但被告未采取任何行动。故被告的行为严重违反了预售合同的约定，根据《补充协议》第四条第一款的规定，被告逾期5日仍未交齐申请材料的，原告有权解除预售合同，并向被告收取不低于总房价30%的违约金。且合同解除后，被告有义务协助原告办理预售合同联机备案登记解除手续。故原告诉至本院，望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，要求继续履行《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》。在被告支付了50%的购房款后，发现涉案房屋所在楼宇的地上一层、二层和顶层，原告在销售时是按照土地用途为商业40年产权销售的，在个人购买时不需要北京的购房资格，即被告购买了40年产权的商住两用户型。但本栋楼的第三层至第七层原告却是按照70年产权的住宅进行销售的，并且后续要为这些楼层的房主办理70年产权的房本。此外，本栋楼的地下一层与一层是捆绑销售的。在原告的样板间中，地下一层被改造为了工人房和保姆间、淋浴间等用于实际居住。但根据被告了解，本栋楼地下一层是人防工程，根本不可以用于居住使用，原告的这种行为是在违法销售。此外，本栋楼的顶层全部有搭建阁楼，区分为二层的行为，由此使最高层增加了使用面积。基于以上原因，被告担心这些事实会导致最终的房屋产权证无法顺利办理下来，因此，多次与原告沟通此事，但原告全部否认，又不给被告任何凭证或证据让被告信服。被告跟在本楼的邻居进行联系的过程中，确实存在此种情况，尤其是第三层到第七层的房屋是按照70年产权住宅出售的，显然不可能一栋楼的土地性质在各个楼层中还不一样。基于以上担心，在与原告沟通未果的情况下，被告没有将剩余50%资金缴齐。被告认为被告的行为是在行使不安抗辩权。在原告无法证明其3到8层也是按照40年产权的商住房屋进行出售并办理后续房本的情况下，被告无法放心继续付款。另，合同约定的违约金过高，请求予以酌减。经审理查明：2016年9月29日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1955130），约定买受人购买的商品房所在土地用途为商业，土地使用年限自2013年10月9日至2053年10月8日止；该商品房坐落为：朝阳区农展馆北路8号0304-622地块2#住宅楼2层2单元-202；出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司，其预测建筑面积共241．23平方米，其中套内建筑面积197平方米。公用部位与公用房屋分摊建筑面积44．23平方米；该商品房在建工程和所分摊的土地使用权均已设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司北京海淀支行，抵押登记部门为北京市国土资源局朝阳分局，抵押登记日期为2016年4月22日；按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币144670．05元，总价款2850万元；在正式签署《北京市商品房预售合同》当日，买受人向出卖人支付房价款的30%，即人民币855万元整（含已付定金）；于2016年10月14日前向出卖人支付房价款的20%，计人民币570万元整；剩余房价款，计1425万元，整买受人以银行按揭方式支付；买受人应于签订预售合同当日向按揭贷款银行交齐全部的申请贷款所需的文件、资料，逾期未提交齐全的，买受人按日向出卖人支付贷款金额千分之一的违约金；买受人未能在约定时间按约定方式缴纳任意一笔房款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，有权向买受人收取不低于总房价款30%的违约金，该款项出卖人有权自买受人已付房款中扣除；已付房款金额不足的，买受人应当另行补足；合同解除后，剩余房款出卖人在60日内无息退还给买受人。《北京市商品房预售合同》附件九《补充协议》，第四条约定：买受人确认并保证买受人具有银行贷款相应的资信，买受人本人符合银行贷款相关规定，若因买受人原因致使按揭贷款瑕疵支付或未能支付的，则买受人对此承担全部责任；买受人应于签订预售合同当日向按揭贷款银行提交全部的贷款文件、资料及费用，逾期未提交齐全的，需按日向出卖人支付贷款金额千分之一的违约金；逾期5日后仍未提交齐全的或拒不补齐申请资料的，出卖人有权单方解除预售合同，出卖人解除合同的，有权向买受人收取不低于总房价款30%的违约金，该款项出卖人有权自买受人已付房款中扣除；已付房款金额不足的，买受人应当另行补足；合同解除后，剩余房款出卖人在60日内无息退还给买受人。2016年9月29日，原、被告双方办理了涉案房屋的商品房预售合同联机备案。原告提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、不动产权证书，证明涉案房屋已于2016年11月22日完成竣工备案，且涉案房屋所在楼宇已取得大产权证，被告于2016年11月22日可以开始办理按揭贷款。被告认可竣工备案表和不动产权证书的真实性，但主张竣工备案表不能证明被告办理贷款的具体时限；不动产权证书上显示涉案房屋所在楼宇于2019年5月23日设立抵押，故不清楚抵押权人是否同意过户，被告能否取得涉案房屋不动产权证书。原告提交关于催办银行贷款手续的函告、温馨提示及快递详情单，证明原告两次函告被告于2017年1月25日前、2017年2月28日前向贷款银行提交资料并办理贷款手续；于2018年3月19日向被告发函催缴剩余1425万房款。被告均否认收到该上述文件。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《商品房预售合同联机备案表》、不动产权证书、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、催办银行贷款手续的函告、温馨提示及快递详情单，以及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：《北京市商品房预售合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定，全面履行各自义务。被告自2016年9月29日签订合同后，至今未支付剩余房款也未按照约定办理房屋贷款手续，根据双方《补充协议》的约定，原告有权解除合同并要求被告协助办理解除网签的手续。被告辩称涉案房屋无法办理产权证，但无相关证据予以佐证，故本院不予采信。关于违约金部分，双方约定的违约金为不低于房屋价款的30%，现原告主张855万元违约金，因原告未就实际损失向本院提交证据，故本院结合房价和房产调控等因素考量，对违约金数额予以酌减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告北京融创恒裕地产有限公司与被告尹思成于二〇一六年九月二十九日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1955130）和《补充协议》；二、被告尹思成于本判决生效之日起七日内协助原告北京融创恒裕地产有限公司办理《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1923809）项下房屋的网签注销手续；三、被告尹思成于本判决生效之日起七日内向原告北京融创恒裕地产有限公司支付违约金四百三十万元；四、驳回原告北京融创恒裕地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92150元，由被告尹思成负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  韩晓薇二〇一九年七月三十一日书记员  师 晛