湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0106民初5146号原告：中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行，住所地武汉市武昌区中北路津津花园A座。负责人：刘为明，行长。委托诉讼代理人：张曼妮、丁朝晖，该行员工。被告：谭文屹。委托诉讼代理人：易承光，湖北易斯创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培健，湖北易斯创律师事务所实习律师。被告：湖北福星惠誉置业有限公司，住所地武汉市东西湖区银湖科技产业开发园18号,实际办公地武汉市江汉区新华路186号福星国际商会大厦5楼。法定代表人：谭少群，董事长。委托诉讼代理人：高英，公司员工。申请人中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行（以下简称“农行东湖支行”）向本院申请诉前财产保全，本院依法采取了保全措施,查封了登记在被申请人谭文屹名下位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城一期西区X栋X单元X层X室（下称水岸星城X-X-X-X室）房屋。原告农行东湖支行与被告谭文屹、湖北福星惠誉置业有限公司（以下简称“福星惠誉公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，被告谭文屹在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2019年4月19日作出（2019）鄂0106民初5146号民事裁定书，驳回被告谭文屹对本案管辖权提出的异议，被告谭文屹不服向武汉市中级人民法院提出上诉，该院于2019年6月24日作出（2019）鄂01民辖终695号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。上述期间不计算在审限内。现依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行东湖支行的委托诉讼代理人张曼妮、丁朝晖，被告谭文屹的委托诉讼代理人易承光、王培健、被告福星惠誉公司的委托诉讼代理人高英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行东湖支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告谭文屹偿还原告贷款本金68991.6元及相应利息4414.5元（截至2019年1月21日）、利息（包括正常息、复利、罚息）计至贷款本息清偿之日止；2、依法确认原告对水岸星城X-X-X-X室的房屋抵押有效，并享有优先受偿权；3、依法判令被告福星惠誉公司对上述被告谭文屹的债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用及相关费用全部由两被告承担。案件查明事实（一）签约情况2006年11月14日福星惠誉公司向农行东湖支行出具《个人住房贷款阶段性担保书》（下称“担保书”），2007年1月19日谭文屹（借款人）与农行东湖支行（贷款人）签订《个人住房担保组合贷款借款合同》（下称“借款合同”）、《个人住房担保组合贷款借款抵押合同》（下称“抵押合同”）。（二）担保书、借款合同、抵押合同主要条款担保书约定，农行东湖支行依谭文屹的申请向其发放贷款63万元，福星惠誉公司愿为该笔贷款提供无条件、不可撤销的连带责任保证；保证金额为借款人（谭文屹）贷款本金、利息、违约金、逾期罚息及农行东湖支行为实现债权而发生的一切有关费用；保证期限从农行东湖支行与借款人签订的借款合同生效之日起，至福星惠誉公司为借款购房人办妥“两证”（即《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》）及《房屋他项权证》并将《房屋他项权证》交农行东湖支行保管之日止。借款合同约定，谭文屹向农行东湖支行借款63万元，其中银行贷款33万元，公积金贷款30万元；贷款用于购买水岸星城X-X-X-X室房屋，建筑面积158.08平方米；公积金贷款及银行贷款期限均为15年，自2007年1月25日起至2022年1月25日止，具体借款期限及还款日期如有变动，以借款凭证记载为准；银行贷款月息千分之4.845，公积金贷款月息千分之3.825，利息从放款之日起计算；贷款采用按月等额还款法偿还，每月20日为还款日，公积金贷款每月等额还本息金额为2308.8元，银行贷款每月等额还本息金额为2751.54元；如谭文屹未按约定的时间归还贷款本息，农行东湖支行将按国家规定对逾期贷款每日计收万分之1.6575的罚息；谭文屹不按期支付贷款利息时，农行东湖支行对谭文屹未支付的利息计收复利；谭文屹违反本合同任何条款、连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，农行东湖支行有权宣布合同提前到期，要求谭文屹立即提前偿还部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；农行东湖支行宣布借款合同提前到期的，与本合同有关的担保合同同时到期，贷款人有权要求保证人提前履行保证义务或提前处分担保物。抵押合同约定，为确保农行东湖支行与谭文屹签订的借款合同的履行，即为保障农行东湖支行于2007年1月21日至2022年1月25日期间，向借款人发放的63万元的全部贷款的实现，谭文屹愿意以其有权处分的水岸星城X-X-X-X室房屋的全部权益抵押给农行东湖支行，作为偿还借款合同项下之借款的担保；抵押合同担保范围为借款合同项下的借款本金、利息（包括借款人违约或逾期还款所计收的复利和加收的利息）、实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费和诉讼费）。（三）合同履行农行东湖支行与谭文屹于2007年1月25日就案涉房产办理了期房抵押登记手续。期房抵押证明号为武房期昌字第××号，权利价值63万元，评估价值90.1万元，约定期限2007年1月25日至2022年1月25日。2007年3月15日，农行东湖支行按借款合同约定向谭文屹指定账户发放公积金贷款30万元（贷款利率4.59%）、银行贷款33万元（贷款利率5.814%），借款日期均为2007年3月15日，到期日均为2022年3月15日。贷款发放后，谭文屹已结清了公积金贷款本息，并偿还了2017年4月15日前的银行贷款本息，后再未按期足额还款。截至2019年1月21日，谭文屹尚欠农行东湖支行贷款本金68991.6元、逾期利息3484.02元、逾期罚息800.09元、逾期复利130.39元。（四）原告提交证据个人住房担保组合贷款借款合同、个人住房担保组合贷款抵押合同、个人住房贷款阶段性担保书、个人消费借款凭证、逾期清单、武汉市期房抵押证明。（五）被告答辩及举证被告谭文屹辩称，案涉合同是原告提供的自制合同，答辩人至今没有收到一份贷款合同，因此有关限制和排除减轻责任的条款不生效；原告未向答辩人发出合同不再履行的通知，故原告无权向法院请求宣布合同提前到期，并收回贷款；贷款本金、利息、罚息数额无法确认，也不知道计算方法，请法院核实；本案借款合同属主合同，抵押合同属从合同，从合同依附于主合同，原告要求解除主合同，从合同亦应一并解除，故原告无法行使对抵押房产的优先受偿权；答辩人因经商资金周转出现了问题，导致房贷无力偿还。被告谭文屹未向本院提交证据。被告福星惠誉公司辩称，我公司与原告就开发的水岸星城项目的个人购房贷款合作事宜签订了《销售商品房按揭合作协议书》，根据合作协议，我公司对购房者承担的保证期限为自借款合同项下贷款发放至答辩人账户之日起，至借款合同项下之房屋办理完毕以原告为抵押权人的《武汉市期房抵押登记证明》之日止。因案涉房产已于2007年1月25日办理了期房抵押，因此我公司的担保期限已过，担保责任已解除，不应再承担担保责任；合作协议还约定，本协议条款如与水岸星城之客户借款合同条款相冲突，以本协议为准，因此我公司承担担保责任的期间应以合作协议为准，即至办理完毕以原告为抵押权人的《武汉市期房抵押登记证明》之日止。综上我公司的担保责任已于2007年1月25日解除，我公司不应再对被告谭文屹的逾期还款行为承担担保责任，请求驳回原告要求我公司承担连带保证责任的诉请。被告福星惠誉公司向本院提交了合作协议两份、武汉市房屋抵押记载信息单。（六）其他2007年3月19日谭文屹在借款人签收清单上签收了借款合同、抵押物清单等。福星惠誉公司与农行东湖支行分别于2006年4月11日、2007年11月7日签订第1号《销售商品房按揭合作协议书》（以下简称1号合作协议）、第2号《销售商品房按揭合作协议书》（以下简称2号合作协议），1号合作协议约定，福星惠誉公司同意对购房者申请的按揭贷款承担阶段性连带保证责任，保证期间为自借款合同生效之日起，至借款人与农行东湖支行的房地产抵押证明的登记手续办理完毕之日止；2号合作协议约定，福星惠誉公司同意对购房者申请的按揭贷款承担阶段性连带保证责任，保证期间自借款合同项下贷款发放至福星惠誉公司账户之日起，至借款合同项下之房屋办理完毕以农行东湖支行为抵押权人的《武汉市期房抵押证明》之日止，2号合作协议还约定，本协议条款如与水岸星城之客户借款合同相冲突，以本协议条款为准。截至2019年4月25日，谭文屹尚未就水岸星城X-X-X-X室房屋办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及《房屋他项权证》。裁判理由与结果本院认为，农行东湖支行与谭文屹签订的借款合同、抵押合同均系当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应本着诚实信用原则全面履行合同义务。谭文屹辩称未收到贷款合同，认为有关限制和排除减轻责任的条款不生效，因谭文屹已对借款合同及相关资料进行了签收，故其辩称与事实不符，本院不予支持。农行东湖支行依约履行了向谭文屹发放贷款63万元的义务，谭文屹应当按照合同约定向农行东湖支行偿还贷款。谭文屹虽已结清公积金贷款，但自2017年5月15日起再未偿还农行东湖支行贷款，其已构成违约，农行东湖支行有权按照合同约定宣布合同提前到期，并要求谭文屹提前偿还全部贷款本息。截至2019年1月21日，谭文屹尚欠农行东湖支行贷款本金68991.6元、利息3484.02元，故对于农行东湖支行主张谭文屹向其偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。谭文屹辩称农行东湖支行未向其发出不再履行合同通知，故无权主张合同提前到期，谭文屹自2017年5月15日起再未还款，农行东湖支行多次进行催收，且依合同约定，谭文屹在累计六个付款期未按时偿还贷款本息，农行东湖支行即有权宣布合同提前到期，并要求谭文屹立即提前偿还全部贷款本息，故对谭文屹的该辩称理由，本院亦不予采纳。同时谭文屹未按合同约定向农行东湖支行偿还贷款，其应当按照合同约定承担违约责任，农行东湖支行主张谭文屹向其支付截至2019年1月21日的罚息800.09元、复利130.09元及此后的利息、罚息、复利的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。谭文屹自愿以其名下位于水岸星城X-X-X-X室房屋为本案贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记，谭文屹辩称主合同解除后，抵押合同亦应一并解除，农行东湖支行无法行使对抵押房产的优先受偿权，农行东湖支行在本案中并未主张解除借款合同，抵押合同亦不当然解除，抵押合同订立的目的是保障所担保的债务履行，保护交易安全和债权人利益，在债务未清偿前，农行东湖支行依合同约定，有权宣布借款合同提前到期，且与借款合同有关的担保合同亦同时到期，并有权提前处分担保物，故对于农行东湖支行要求对抵押物折价或者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。关于农行东湖支行主张福星惠誉公司对谭文屹的上述债务承担连带保证责任，福星惠誉公司辩称应依照2号合作协议之约定认定保证期限已届满，故其不应承担连带保证责任。本案中，2号合作协议与担保书中对保证期限的约定不一致，担保书系福星惠誉公司针对谭文屹贷款担保事宜作出的具体约定，2号合作协议虽约定协议条款如与水岸星城之客户借款合同相冲突，以该协议条款为准，但福星惠誉公司向农行东湖支行出具的担保书并非借款合同的组成部分，双方亦未针对保证期限不一致处作出具体说明，故福星惠誉公司应依担保书的约定承担保证责任。依照担保书约定，福星惠誉公司为谭文屹贷款提供连带保证责任的保证期限从农行东湖支行与借款人签订的借款合同生效之日起至福星惠誉公司为借款购房人办妥“两证”并将《房屋他项权证》交农行东湖支行保管之日止，截至2019年4月25日，谭文屹尚未就水岸星城X-X-X-X室房屋办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及《房屋他项权证》，故对于农行东湖支行的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告谭文屹于本判决生效之日起十日内一次性向原告中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行偿还借款本金68991.6元；二、被告谭文屹于本判决生效之日起十日内一次性向原告中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行支付截至2019年1月21日的利息3484.02元、罚息800.09元、复利130.39元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至债务全部清偿完毕之日止；三、若被告谭文屹未按本判决指定期间履行上述债务，原告中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行有权对被告谭文屹名下位于武汉市武昌区徐东二路2号水岸星城一期西区X栋X单元X层X室房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、被告湖北福星惠誉置业有限公司对被告谭文屹上述应承担债务在保证担保范围内承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1635元，减半收取817.5元，保全费1001元，合计1818.5元，由被告谭文屹、湖北福星惠誉置业有限公司负担（此款原告中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行已垫付，被告谭文屹、湖北福星惠誉置业有限公司随上述判决款项一并给付原告中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  李红二〇一九年七月二十二日法官助理朱庆玲书记员刘茜