苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初1147号 原告：黄翔雨。 委托诉讼代理人：郭倩，江苏通达瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚娇娇，江苏通达瑞律师事务所律师。 被告：朱美。 被告：刘左。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：张旭亮，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。 原告黄翔雨与被告朱美、刘左房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法由审判员徐倩适用简易程序于2019年3月13日公开开庭进行了审理。后本案由于案情复杂，于2019年4月11日依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告黄翔雨的委托代理人郭倩，被告朱美、刘左的共同委托代理人宋丽琴、张旭亮两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄翔雨向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2018年7月23日签订的房屋买卖合同及2018年8月4日签订的补充协议于2018年11月10日解除；2、判令被告返还原告购房定金人民币10万元；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失暂计人民币100万元(具体损失金额以评估金额为准)；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年7月23日签订《房屋买卖合同》1份，双方约定，原告购买被告位于苏州市工业园区和乔丽晶5幢1003室房屋，房屋价款为人民币537万元。后双方于2018年8月4日签订《补充协议》，将《房屋买卖合同》第八条第三项变更为“2018.10.27之前过户”。经原告及房屋中介多次催促，被告仍未在2018年10月27日前配合原告办理案涉房屋网签、资金托管及过户手续。原告于2018年11月1日委托律师发函，要求被告配合办理案涉房屋网签、资金托管及过户手续，但被告委托律师回函明确拒绝配合原告办理案涉房屋上述手续。鉴于被告己明确拒绝履行案涉房屋买卖合同，原告于2018年11月8日委托律师发函解除与被告签订的《房屋买卖合同》，并要求被告返还原告购房定金人民币10万元、赔偿原告实际损失人民币100万元。但被告在收到上述函件后，拒不履行返还购房定金及赔偿义务。综上，为维护原告合法权益，请求支持原告的诉讼请求。 被告朱美、刘左共同辩称：1、涉案房屋合同已于2018年9月4日解除，解除原因在于原告不具备购房资格。购房资格是双方订立商品房买卖合同的基础，缺失购房资格直接导致合同交易目的无法实现，被告对于合同目的以及合同的履行陷入不确定的等待期，鉴于因为原告原因导致的合同目的无法实现，所以关于合同解除产生的责任应当由原告自行承担。2、关于合同解除，被告基于原告迟延履行并且有其他违约行为致使合同目的无法实现行使法定解除合同。解除权属于形成权，被告送达原告通知之日即生效合同即解除，并且原告在收到该通知后并未按照合同法规定在三个月的期限内提出异议，所以解除成立。3、涉及本案的交易流程核心在于原告对于自己是否具备购房资格没有做出如实的陈述，违反诚实信用原则，导致合同无法在约定的期限内完成交易，被告未能按时收回款项也使得被告不能及时完成房屋置换的初始目的，被告也保留追究原告因为违约给被告造成损失的权利，也保留通过反诉的方式提出的权利，涉及到如因为原告违约导致被告需承担房屋中介费等损失的，被告同样保留向原告追偿的权利。 本院经审理认定事实如下：2018年7月23日，朱美、刘左（甲方）与黄翔雨（乙方）及居间方（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定由甲方将坐落于苏州市工业园区和乔丽晶5幢1003室房屋（房屋所有权证号00230660）出售给乙方，建筑面积210.98㎡，价格为537万元。乙方于签订合同当日支付10万元作为定金。甲乙双方需在7月26日前提供相应原合法的送审材料，否则视为违约。甲方承诺于过户当天腾空该房屋，并将房屋钥匙交于乙方。合同第三条关于中介信息服务费，甲方须向丙方交纳中介信息服务费10万元，乙方向丙方交纳中介信息服务费5000元。甲乙丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同定金20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。另在合同第八条“约定其他事宜”中，约定：“①资金托管当日，乙方补交定金25万元，过户当天交房付3万元尾款，网签备案价格为499万元。②资金托管后，两个月办完贷款过户，如贷款无法办理，则乙方全额付款，或按银行利率付给甲方。③2018年8月8日网签，到2018年10月12日前过户。”朱美、刘左在合同落款甲方处签字，黄翔雨在合同落款乙方处签字，合同丙方处空白。当日，黄翔雨即交付定金10万元给朱美。 2018年8月4日，甲方朱美、乙方黄翔雨、丙方钱明洁签订《补充协议》1份，约定：三方就2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》达成一致意见，将第三条中“甲方须向丙方交纳中介信息服务费10万元变更为甲方须向丙方交纳中介信息服务费55000元，乙方向丙方交纳中介信息服务费5000元”变更为“乙方向丙方交纳中介信息服务费30000元”。将第八条中第③条“2018年8月8日网签，到2018年10月12日前过户”变更为“2018年10月27日前过户”。其余合同内容保持一致。本协议自签订之日生效，并以此作为网签合同的依据。有任何一方违约，按照2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》执行。 2018年8月8日，涉案房屋在办理网签备案手续过程中，苏州工业园区房产交易中心告知居间方钱明洁，由于黄翔雨系外地户口，其名下已有一处房屋网签备案，故不符合苏州市的购房政策，无法通过资格初审。居间方钱明洁将上述情况均告知了双方。 2018年8月12日至8月17日，朱美通过居间方钱明洁在微信中沟通涉案房屋的买卖合同履行事宜时，钱明洁曾表示，黄翔雨可以通过朋友名额代持。朱美表示，这样她马上去确认一下她上周看中的那套房子。但其后双方就合同签订事宜未谈妥。 2018年9月4日，朱美向黄翔雨发送短信，内容为：“因黄翔雨不符合购房资格，将无法履行合同，故通知解除房屋买卖合同”。后朱美在与钱明洁的微信记录中，钱明洁表示，黄翔雨可以全额付款，但因其没有购房资格，故无果。 2018年9月17日，朱美向黄翔雨发送短信内容为：“通知书因黄翔雨无购房资格而网签未成，现已9月中旬，已严重违约，因此朱美通知解除房屋买卖合同。但中介回复称正为黄翔雨获取购房资格，至今仍未有结果。现通知黄翔雨于2018年9月21日前务必办好网签，过期将出售涉案房屋于他人。”黄翔雨回复，“按照合同约定时间，通知无效。”同日，朱美向钱明洁邮寄的《通知书》也列明上述要求，又注明其急需资金，且已有他人意向购买房屋。 2018年9月25日至10月10日，朱美一直与钱明洁微信联系，要求其与黄翔雨联系，三方见面沟通涉案房屋买卖事宜。期间，居间方钱明洁表示，黄翔雨购房资格可以解决，但是因其担心朱美不卖房，纠结。朱美表示，既然购房资格可以解决，可以早点网签，而且已签购房合同，不用担心。因涉案房屋性价比较高，黄翔雨拖着不处理已直接影响其经济损失。 2018年10月9日，朱美向黄翔雨发送短信，内容为：因黄翔雨购房资格问题，要求解除合同。2018年10月10日，朱美又向黄翔雨发送短信，内容为：“黄先生，中午好，正如我们在电话中所述，鉴于双方沟通与一致，本着诚信原则，自愿解除《房屋买卖合同》，我需要您给我一个收件地址，我将协议书送于你，谢谢！”黄翔雨回复，“通园路辰雷科技园A幢510室。”朱美即将解约协议书邮寄上述地址，顺丰单号为287702965779。解约协议书内容为：朱美、刘左（甲方），黄翔雨（乙方），苏州一斗文房产经纪有限公司（丙方）。因乙方不符合购房资格，将无法正常履行合同，现三方就房屋买卖合同解约事宜达成以下协议：甲方不予退还乙方于2018年7月23日支付的房屋买卖合同定金10万元，除以上费用之外，甲方放弃其他应由乙方给甲方造成的包含违约金等费用在内的一切费用及损失……黄翔雨于2018年10月11日收到上述协议书，但是一直未签字寄回解约协议书。 2018年11月1日，黄翔雨委托律师向朱美、刘左邮寄《律师函》1份，称因朱美、刘左未在2018年10月27日前配合其办理房屋网签、资金托管及过户手续，要求其收到律师函之日起7日内办理上述手续。2018年11月5日，朱美、刘左委托律师向黄翔雨邮寄《律师函复函》1份，回复称，因黄翔雨的购房资格问题，导致合同无法履行，朱美、刘左已向黄翔雨邮寄了解除合同通知函,合同已经解除，故无法配合黄翔雨办理相关手续。2018年11月9日，黄翔雨又向朱美、刘左邮寄《律师函》，要求解除《房屋买卖合同》、《补充协议》，返还定金10万元，赔偿房屋差价100万元。 又查明：经本院查询，苏州工业园区房产交易中心登记显示:2018年10月23日,由苏州苏城万家房地产经纪有限公司将涉案房屋买卖合同提交资格初审。2018年10月29日，涉案房屋买卖合同通过了资格初审，但因双方未在期限内至房产交易中心进行网签合同，该条信息已经注销。 本院认为：本案的争议焦点为涉案《房屋买卖合同》以及《补充协议》于何时解除。 原告黄翔雨认为：被告一直迟延履行与我方签订的房屋买卖合同中主要义务，因此我方已于2018年11月9日委托律师发函解除与被告签订的案涉房屋买卖合同及补充协议，后我方又另行购买了一套房屋，因此双方签订的房屋买卖合同及补充协议，也不具备继续履行的条件，致使合同目的无法实现。被告朱美、刘左认为：双方签署买卖合同后，2018年8月8日发现原告不具备购房资格，所以原告方构成了根本违约。2018年9月4日，被告向原告发函解除合同，后又给予原告截止到2018年9月21日的宽限期，但原告仍然未取得购房资格。基于原告购房资格取得的不确定性以及作为双方签署购房合同的基础要件，所以被告经与原告协商后，并于2018年10月10日再次发出解除合同协议书，确认双方合同解除。原告在刚刚的质证意见中也陈述，被告在前期电话沟通中表达了要解除双方合同的意思表示。2018年10月10日之后，被告多次与双方沟通解除合同后续事宜，但原告仍然拖延办理，所以整个履约过程中不存在被告方拖延配合的情形，所有的拖延及不具备购房资格导致合同无法签署的原因及过错均在原告，原告无权行使合同解除权，双方的合同应当于2018年9月4日或于2018年10月11日已经实际解除。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。首先，《补充协议》将第八条中第③条“2018年8月8日网签，到2018年10月12日前过户”变更为“2018年10月27日前过户”。其余合同内容保持一致。本协议自签订之日生效，并以此作为网签合同的依据。有任何一方违约，按照2018年7月23日签订的《房屋买卖合同》执行。虽网签时间已经删除，过户时间变更为2018年10月27日前，但《房屋买卖合同》的其他内容未变。双方需在2018年7月26日前提供相应原合法的送审材料，否则视为违约。资金托管后，两个月办完贷款过户，如贷款无法办理，则乙方全额付款，或按银行利率付给甲方。上述约定，根据房屋买卖的实践，已经包含各项流程的时间要求。即2018年7月26日前资格送审→网签、资金托管（时间未作明确约定）→两个月内完成贷款或全款支付→2018年10月27日前过户。也即网签、资金托管时间应在2018年10月27日前一段合理的时间内，否则无法预期涉案房屋能在2018年10月27日前完成过户。对于卖方朱美、刘左来说，因其“急需资金”所以出售房屋，沟通过程中朱美、刘左一再积极的向黄翔雨督促解决购房资格问题以继续履行合同；双方签订的房屋买卖合同中对各项流程的履行期限均有详细约定，且部分履行期限又经过补充协议的变更约定与重复确定，由此可见履行期限对于本案合同的重要性。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容上特别重要，债务人不在此期限内履行，就达不到合同目的的，债务人未在履行期限内履行，债权人可以不经催告而径直解除合同。其次，虽朱美于2018年9月4日、2018年9月17日各向黄翔雨发出了解除合同的通知，但此时距离合同过户的截止日期尚有充足的时间，如若黄翔雨尽快解决购房资格问题，合同尚能继续履行，朱美、刘左在发出通知后也依然与中介及黄翔雨沟通履行事宜，故上述解除通知不发生法律效力。2018年10月10日，在等待黄翔雨解决购房资格两个月未果的情况下，朱美与黄翔雨经过电话沟通，已向黄翔雨通知了解除合同的意思表示，并通过短信要求黄翔雨提供邮寄地址以送达解约协议书。黄翔雨也通过短信提供了地址。本院认为，2018年10月27日已是买卖合同约定的过户截止期限，若2018年10月上旬再不进行网签、资金托管，已经可以合理预期买卖合同已无法按约履行（况且最终黄翔雨系在2018年10月29日完成资格初审）。因此，2018年10月10日，朱美、刘左已经具备符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的条件，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。涉案《房屋买卖合同》以及《补充协议》于2018年10月10日解除。最后，苏州市的限购政策之施行及变更均向社会公众公开,黄翔雨作为完全民事行为能力人,在签订涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》之前,对其自身是否具备购房资格,负有审慎注意义务,理应对自己的行为性质及应承担的责任,有合理的认知与判断。即使黄翔雨在签订合同时无法判断自己的购房资格问题，但在2018年8月8日，经苏州工业园区房产交易中心明确，黄翔雨已经明知自己不符合苏州市购房政策。在其后长达两个多月的时间里，黄翔雨迟延消除限购政策障碍、继续履行合同，导致涉案《房屋买卖合同》以及《补充协议》因不能实现合同目的而被解除，故原告黄翔雨系本案合同的违约方，其无权要求守约方即被告朱美、刘左返还定金以及支付违约金。对于原告的全部诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决如下： 驳回原告黄翔雨的全部诉讼请求。 案件受理费14700元、保全费5000元，共计19700元，由原告黄翔雨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。 审 判 长  徐 倩 人民陪审员  吴巧珍 人民陪审员  林秋霞 二〇一九年七月十二日    书记员张肖肖 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。