山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初2414号原告：天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司，住所地胶州市蓝水假期小区。统一社会信用代码：91370281794005689E。负责人：李高基，职务：常务副总经理。委托诉讼代理人：李照钦，山东诚功（胶州）律师事务所律师。被告：姜淑琴，女，汉族，1948年9月28日生，住青岛市市南区。原告天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司（以下简称：“隽丰物业”）与被告姜淑琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李照钦、被告姜淑琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费12191.3元（自2010年9月30日至2018年12月31日）；2、判令被告按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率四倍支付自拖欠之次月起至付清欠费期间的违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原告系为胶州蓝水假期小区提供物业服务的公司，为该小区全体业主提供物业服务。被告系小区28号楼2单元602户业主，房屋建筑面积102.62平米。根据《前期物业服务合同》约定。原告提供物业服务，被告按照1.2元/月/平方米标准向原告缴纳物业服务费用的，应按千分之三每天的标准支付违约金。原告自2006年10月份起开始为该小区提供物业服务至今，但被告自2010年9月30日起一直拖欠物业费12191.3元。被告长期拖欠物业费的行为构成严重违约，也对原告的物业服务工作造成严重不利影响，损害了小区全体业主的共同利益，应按照合同条款支付违约金。因原告多次催要未果，现诉至贵院，望依法判如所请。被告姜淑琴答辩如下：1、答辩人与隽丰物业之间不存在直接的合同关系，购房时答辩人系被动接受路劲物业的服务，实质上是路劲房地产综合开发的延续和完善，对房地产的销售有非常直接的影响，最大受益者是开发商，物业费理应全部或大部分由路劲开发商负责，只要小区没有业主委员会的参与，路劲物业公司就是路劲开发商售房期间不可或缺的辅助配套机构。2009年起蓝水假期因设有内湖环境以高标准收取物业费，1.2元/平方米，同期青岛市区各小区的物业费是0.4-1.0元/平方米。由于蓝水假期分三期开发，业主们始终生活在开发建设当中，施工过程中尘土飞扬、噪声轰鸣，严重扰民，业主们苦不堪言，无奈唯有以拒缴物业费的形式抗议维权。2、2007年路劲开发商宣称蓝水假期有3万平米的浩瀚内湖，每平米售价比同期周边小区高出1000-1500元，答辩人所购房屋102.36平方米，多消费10万元。2010年开发商在业主不知情的情况下占据内湖位置盖起三排别墅洋房并高价出售，致使3万平米内湖缩成几千平米的水坑。目前小区几千户居民没有公共健身活动场地，私家车只能停在路边，占据了大半边道路，广大业主蒙受损失通过各种方式合法维权并积极要求成立业主委员会遭到开发商阻挠。3、政府规定工程做完后应该请自来水公司监理抽检合格后移交自来水公司接管，路劲地产没有实施这一移交程序，蓝水假期是小区物业向各户收取水费，这是开发商留给小区的重大隐患，将来小区自来水管发生故障后的维修费及漏水费用负担问题极易产生纠纷，且小区的污水管道与外界没有接通，也为排污留下了隐患。4、蓝水假期有3000平方米的会馆陆续出租经营以及1500个停车位的收费、楼内电梯承接外单位的广告费，业主有知情权和收益权，物业公司必须定期公告各项收费盈利情况。购房时附带有4000元的会馆消费卡，由于开发商的原因至今无法使用。5、进入小区右转的主要行车路段是采用砖块铺设，常年车辆碾压现已经破烂不堪急待重新铺设。综上，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据双方当事人提交的证据以及当庭陈述，本院认定事实如下：1.自2006年起至今，山东顺驰融盛置地有限公司与天津顺驰物业管理有限公司青岛分公司先后七次续签《前期物业服务合同》，约定顺驰物业受顺驰融盛置地公司委托对蓝水假期小区从事物业管理服务至今，合同约定物业费0.8元/月/平方米，电梯运行费0.4元/月/平方米。合同第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰/天的标准向乙方支付违约金。2.被告姜淑琴系涉案蓝水假期小区28号楼2单元602户业主，于2009年入住该小区，房屋建筑面积为102.62平方米。3.被告姜淑琴于2009年3月11日向原告出具承诺书及确认书各一份，表示确认并同意山东顺驰融盛职业有限公司选聘天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司为蓝水假期提供前期物业服务，亦确认并同意双方签订的《前期物业服务合同》，确认书中记载了被告姜淑琴所有的涉案房屋物业管理费“收费标准按售房合同建筑面积0.8元/月/平方米收取物业管理费，高层机电设施运行费0.4元/月/平方米”。4.被告姜淑琴自2010年10月1日开始未缴纳物业费，截止2018年12月31日欠缴物业费共计12191.3元。原告曾于2015年、2017年5月9日、2018年6月25日以发送物业费催缴函、缴费通知书、支付函、律师函等形式向被告催缴物业费。6.根据企业变更登记信息查询结果显示，2010年8月31日，天津顺驰物业管理有限公司胶州分公司名称变更为天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司。本院所确认的上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》七份、（2015）胶民初字第845号民事判决书复印件、企业变更登记信息查询结果复印件各一份、确认书及承诺书各一份、物业催缴函复印件二份、缴费通知书复印件一份、支付函复印件一份、律师函复印件一份予以佐证。经开庭庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告具有物业管理资质，其接受开发商的委托，签订的《前期物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。关于被告抗辩的答辩人与天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司之间不存在直接的合同关系的问题，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此被告提出的答辩人与天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司之间不存在直接的合同关系的抗辩意见，本院不予采纳。被告姜淑琴还辩称，物业公司应当就其答辩的内容与开发商承担连带责任，虽然原告系开发商选聘的物业服务公司，但原告天津顺驰物业管理有限公司青岛分公司与山东顺驰融盛置地有限公司系两个独立的法人，上述抗辩意见缺乏法律依据，本院亦不予采纳。关于被告抗辩现在不同意原告提供物业服务，因物业公司的选任与解聘应当经过一定的法律程序，物业公司是对整个小区提供相关服务，被告个人不能代表全体小区业主的共同诉求，无法解聘物业公司，其可依据《物业管理条例》等相关规定通过业主大会选聘或解聘物业服务企业，故对其该抗辩意见本院不予采纳。被告姜淑琴于2009年3月11日亦以书面确认方式认可《前期物业服务合同》、《蓝水假期业主临时管理规约》、《业主手册》的内容，原告并非不履行物业服务合同，或者履行合同有重大问题，被告虽主张涉案小区物业服务质量有问题，但其并未否认原告隽丰物业提供物业服务的事实，在原告已提供物业服务的情形下，及时依约交纳物业费系被告的法定义务。被告关于小区分三期开发，施工过程扰民以及售楼宣传的3万平米内湖缩减、会馆消费卡无法使用等问题的抗辩意见，均非物业服务合同范围内的权利义务，若上述问题涉及侵权或者违约也应为业主与开发商之间的法律关系，不能作为业主拒绝缴纳物业费的理由，对上述抗辩理由本院不予采纳。另，被告抗辩分三期开发建设期间的物业费全部或者大部分由开发商负责，原告向包括被告姜淑琴在内的全体小区业主提供物业管理服务，根据物业服务合同的相对性，该抗辩理由亦无事实和法律根据，故对该抗辩意见本院亦不予采纳。根据《最高人民法院》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告姜淑琴自2010年9月30日起欠缴物业费，截至2018年12月31日止共计欠缴12191.3元，该数额符合合同约定的计算标准及方式，因此，原告主张被告姜淑琴支付物业费12191.3元，本院予以支持。在本案审理过程中，原告撤回关于违约金的诉讼请求，系对自身权利的处分，本院予以准许。物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，信息公开，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，不仅会损害物业服务企业的利益，影响物业服务人员的实际收入和福利，更重要的是侵害了业主的共同利益和其他业主的权利，物业服务在经费不足的状态下运行必然影响到其服务质量，缴纳物业费的业主不得不为未缴费的业主分担费用，却享受不到等价的优质服务，权益受到侵害，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，实际并将最终影响到全体业主的根本利益。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告姜淑琴支付原告天津隽丰物业管理有限公司青岛分公司自2010年9月30日至2018年12月31日止的物业费12191.3元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，由被告姜淑琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李建敏审判员  刘 娟审判员  郭 倩二〇一九年七月二十二日书记员  纪 磊