云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初5619号原告：杨麒民，男，汉族，1982年12月24日生，住云南省昆明市西山区。原告：申梦婕，女，汉族，1983年2月11日生，住云南省昆明市西山区。原告共同委托代理人：周宇超，云南会凌律师事务所律师。被告：云南尚居地产有限公司。住所：昆明市东风路209号附2号楼3层。法定代表人：雷钊哲，该公司董事长。委托代理人：王石诚，男，系公司法务员工。原告杨麒民、申梦婕诉被告云南尚居地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告向原告退还购房款700万元；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金35万元；4、判令被告支付占用原告首付款的资金占用损失（首付款60万元自2017年3月4日起算，50万元自2017年4月5日起算，100万元自2017年4月7日起算，按照同期贷款利率计算至清偿之日止）；5、判令被告支付原告按揭贷款利息损失（贷款490万元自2017年5月5日起算，按照同期同档次贷款利率下浮10%计算至清偿之日止）；6、判令被告向原告支付实现债权的律师费14万元；5、由被告承担本案诉讼费用。原告的事实和理由：2017年4月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于昆明市官渡区小板桥地块名称为“滇池龙岸（北地块）V”G33幢1-3层1号房屋，总价款人民币7000000元，同时约定了交房条件、期限、违约责任等。原告按照合同约定已经支付了购房款，然而被告未能按照合同约定于2017年12月31日前向原告交付房屋，对此，原告已多次找到被告进行协商，被告也同意退房解除合同，却一直拖延不予办理相关手续，原告认为，被告至今未能交房，已经严重违反合同约定，导致合同目的根本无法实现，合同依法应当解除，并且被告应当按照合同约定和法律规定承担违约责任。被告答辩称：一、本案解除合同除斥期间已过；二、原告重复计算违约损失；三、律师费无事实及法律依据。综上，本案已过解除合同的除斥期间，原告已丧失解除合同的权利，恳请依法驳回原告的全部诉讼请求。原告针对其主张向本院提交如下证据：第一组：1、商品房买卖合同（预售），2、补充协议，3、商品房买卖合同登记备案；第二组：1、收款收据，2、公证书，3、放款通知书（附借款借据），4、还款计划详单，5、还款计划查询单；第三组：1、解除《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》通知书，2、录音（附笔录），3、名片，4、企业信用信息；第四组：1、春城晚报，2、图片；第五组:1、委托合同，2、发票。被告质证后，对原告证据材料除录音和名片认为无法确认外，其他证据真实性认可，坚持答辩意见。被告针对其主张向本院提交如下证据：1、云南尚居地产有限公司营业执照；2、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。原告质证后，对证据真实性认可，但是认为补充协议中10条第三款属于格式合同，加重了对方责任，免除了对方的权利，所以合同无效，解除权行使期限低于法律规定的期限，应该确认为无效条款。本院认为，双方提交上述的证据材料能够相互映证，并无矛盾，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采证。综上，本院认定本案案件事实如下：2017年4月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于昆明市官渡区昌宏路与环湖东路交叉处的“滇池龙岸（北地块）Ⅴ”第G33幢第1-3层1号房，合同总价700万元，2017年12月31日前交房。合同第十二条约定，如逾期交房，按照逾期时间分别1、2处理（不作累加），其中2约定逾期超过90日的，买受人有权解除合同，应书面通知出卖人，出卖人收到通知15日内退还全部房款（含贷款部分），同时出卖人应按总房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按房款的日万分之三支付违约金。补充协议第二条第六款约定，若按揭贷款支付房款的，未尽借款人义务导致出卖人承担担保责任的，要承担出卖人遭受的损失（包括律师费、诉讼费等）；第十条第三款约定，因出卖人延期交房或其他原因导致解除合同条件出现买受人享有解除权的，除本合同约定了解除期限之外，从具备解除权之日起30日内，买受人应书面通知出卖人解除合同，否则视为买受人同意继续履行合同。双方合同签订后于次日进行登记备案。原告依照约定分别于2017年3月3日，2017年4月4日，2017年4月6日，支付了购房首付款60万元、50万元、100万元，2017年5月5日按揭贷款支付房款490万元。另查明，原告与富滇银行世纪城支行签订的按揭担保借款合同金额490万元，约定等额本金还款共360期，贷款利率为中国人民银行同期同档次基准利率下浮10%，实际执行月利率3.675‰。双方争议房屋至今仍在建设中，被告至今未通知原告接房，原告在诉讼前曾前往被告销售部协商解除合同事宜。原告为诉讼支付律师费14万元。本院认为：本案合同系有效合同，依法成立的合同应当得到遵守，被告未按合同约定时间交房，其行为已构成违约。在被告违约后，原告享有依照合同第十二条和补充协议第十条第三款约定的合同解除权。由于补充协议第十条第三款约定的解除权行使期限30日的除外条件是“除本合同约定了解除期限的之外”，而合同第十二条正是明确约定了只要卖方逾期交房超过90日、买方就享有解除权，即无条件的、买方交房之前都长期存在的解除权，只是约定了解除的方式为书面通知、或者买方要求继续履行。本案中，合同约定2017年12月31日前交房，但被告早已超出了交房的合理期限仍未交房且没有通知买方合同后续事宜，被告长期逾期交房的违约行为仍然在持续，何时交房无法确定；对于买方而言，买卖合同的目的现在都难以实现，其以诉讼的方式选择不再履行合同并通知卖方解除合同，符合合同法的规定及合同约定，符合我国法律规定的契约精神和诚实信用原则，人民法院依法应予支持。合同解除后，卖方应按照约定支付买受人按总房价款的5%计算的违约金，由于该违约金并不能弥补买方的全部资金占用损失，故卖方还应承担自起诉之日起至全部返还购房款之日止的资金占用利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算）。原告主张实现债权的律师费用，双方虽然没有合同明确约定，但是在卖方权利中约定赋予卖方实现债权费用由买方承担的内容，依照合同权利义务对等的原则，应确定买方也享有该约定权利，基于本案并不属于疑难、复杂案件，本院酌定卖方承担2万元的律师费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨麒民、原告申梦婕与被告云南尚居地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告云南尚居地产有限公司于本判决生效后10日内返还原告杨麒民、原告申梦婕购房款7000000元；三、被告云南尚居地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告杨麒民、原告申梦婕上述购房款的资金占用利息损失（以未还购房款本金700万元为基数，自2019年5月13日起至全部返还购房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告云南尚居地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告杨麒民、原告申梦婕违约金350000元；五、被告云南尚居地产有限公司于本判决生效后10日内支付原告杨麒民、原告申梦婕律师费20000元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68758元，由被告云南尚居地产有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审 判 长  孙劲松人民陪审员  付铁艳人民陪审员  杨 萍二〇一九年七月十九日书 记 员  杨程程