北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初17824号原告:北京业达不锈钢制品销售有限公司,住所地北京市昌平区崔村镇西辛峰村南侧。法定代表人：吴继明，总经理。委托诉讼代理人：唐俊英,北京市当代律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖成,北京市当代律师事务所律师。被告：刘志忠，男，1957年4月21日出生,汉族,住北京市朝阳区。被告：崔爱华，女，1958年2月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：智建伟，天津硕众律师事务所律师。原告北京业达不锈钢制品销售有限公司（以下简称：业达公司）与被告刘志忠、崔爱华租赁合同纠纷一案，本案依法适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理，原告业达公司的委托诉讼代理人唐俊英，被告刘志忠、崔爱华及其委托诉讼代理人智建伟到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告业达公司向本院提出的诉讼请求：1.判令二被告连带向原告退还房屋租金2万元；2.判令二被告连带向原告归还腾退房屋重置成新价、装修及附属物评估价款l293409元;3.判令二被告连带向原告归还搬迁搬家款42550元；4.判令二被告连带向原告归还搬迁腾退综合补助费851000元（建筑面积1702平方米×500元）；5.判令二被告连带向原告归还搬迁设备迁移费50000元；6.判令二被告连带向原告支付未归还1-5项诉求款项的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率,自本案立案之日起计算至实际给付之日止，上述款项合计2256959元；7.案件诉讼费用由被告负担。事实与理由：2010年5月3日,被告刘志忠以北京大众港华家具有限公司（以下简称:大众港华公司）的名义，与本公司签订了《厂房租赁合同》。约定由大众港华公司将位于北京市昌平区崔村镇西辛峰工业区南二区8号院（以下简称:工业区8号院）出租本公司使用，土地面积为1512平方米，建筑物400平方米,租期11年（自2010年5月20日起至2021年5月19日止）。合同还约定了,在合同履行中乙方在租赁土地范围内兴建的建筑物，如遇政府征地、搬迁或本工业区土地性质变更给予的经济补偿归乙方所有。合同签订后本公司在租赁场地经营。2017年，西辛峰村委会根据北京市昌平区政府及崔村镇政府有关清理整治村镇产业小区和工业大院的工作要求，通知本公司合同租赁场地房屋及附属物进行清理腾退，合同场地评估补偿事项，与第一手租赁刘志忠签订《解约协议》及《拆迁补偿协议》，所以本合同腾退拆迁补偿款由刘志忠签收，双方就本次腾退补偿的各款项分配未能达成协议，为维护本公司合法权利，故诉至法院。刘志忠、崔爱华辩称，其诉求无事实依据,故不同意原告业达公司的诉讼请求。事实与理由:1.原告业达公司基于与大众港华公司签订的《厂房租赁合同》起诉，根据《公司法》的规定,大众港华公司系独立法人，应以公司注册资金对外承担民事责任,在2015年1月5日,大众港华公司依规已注销，公司的民事主体资格已消亡。刘志忠与业达公司之间租赁关系为不定期的。现业达公司依据《厂房租赁合同》起诉刘志忠，系被告主体不适格。即使公司注销后刘志忠作为公司的继受人,应承担相应民事责任，但被告崔爱华原系大众港华公司股东之一，在公司注销后其股东权利义务已终止，刘志忠与西辛峰村签订的《解约协议》，与崔爱华无关联，所以业达公司起诉崔爱华，系被告主体不适格；2.西辛峰工业大院二区8号院内的建筑物，并不非都是业达公司的，在本次拆迁前业达公司占据合同租赁场地及房屋，于2018年6月4日,由西辛峰村委会协调，业达公司才退出合同场地的。所以业达公司提出退还租金2万元的诉求，与事实不符，应驳回其退还租金的诉求。关于业达公司在合同场地上建筑物补偿款的诉求，本次拆迁评估单的记载房序1、2、3、9号的建筑物，并不在本案租赁合同场地范围内，此房屋与业达公司无关，而序号7.8号的建筑物房屋，系第三手承租北京钰峰食品有限公司（以下简称：钰峰食品公司）在承租期间所建，并非业达公司的建筑物。序号5-1号建筑物，系刘志忠用西辛峰工业大院二区6号院内两个棚子（面积115.98平方米）并入本案二区8号院的，有拆前6号院的照片证明。本案二区8号院两次评估单记载序号4-1、4-2、5-2、6号的建筑物，系本案租赁合同范围内的，同时还包括大众港华公司出租给业达公司400平方米的建筑物。根据业达公司与钰峰食品公司签署的《租赁合同》记载业达公司出租建筑房屋为1400平方米。因此业达公司在租赁合同场地上有建筑物,不可能超出1000平方米。本案双方签订的《租赁合同》无效，依据无效合同取得的财产应返还，不能返还应折价补偿。合同的信赖利益损失，不应在本次拆迁综合补助款项。根据本案《租赁合同》规定，业达公司建的房屋在合同期满或合同终止后，其建筑物无偿归刘志忠。本案租赁合同已到期，故合同场地建筑物应归刘志忠。租赁合同设备、装修及地上附属物,系钰峰食品公司的，与业达公司无关，所以业达公司无权提出设备及附属物的补偿款。业达公司的诉求涉本次拆迁腾退的综合补助费，因其未在租赁合同场地注册企业，其不符合本次综合补助款的条件。本次拆迁的综合补助款并不是对建筑物的补偿。所以业达公司诉求关于综合补助款应予驳回。本次自主腾退搬家费、迁移费是对租赁合同场地的设备迁移的补偿，业达公司在本次拆迁自主腾退时，租赁合同场地实际使用人钰峰食品公司，合同场地搬迁的设备系钰峰食品公司所有，与业达公司无关，应驳回业达公司此项诉求。另刘志忠代垫付的二区8号院的物业费18000元、电费31299元，应由业达公司负担，本应从其腾退补偿款中扣除。综上应驳回业达公司的各项诉求。双方当事人围绕本案的诉讼请求,向本院提交了相关证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证.对双方当事人无异议的事实，本院予以确认并记录在卷。对双方有争议的事实证据，本院认定如下：2001年5月8日，刘志忠以北京市朝阳区大众港木家具厂（以下简称：大众家具厂）名义与北京市昌平区昌平区崔村镇西辛峰村经济合作社（以下简称：西辛峰合作社）签订了《厂房场地租赁合同》，西辛峰合作社将本村工业开发区二区6、8号院厂房场地,出租大众家具厂使用，租赁面积4840平方米，建筑面积850平方米，租期20年（自2001年５月起至2021年５月止）。每年租金4万元。由刘志忠在此注册了北京大众港华家具有限公司(以下简称：港华公司)进行生产经营。2010年5月3日,甲方刘志忠以港华公司名义与乙方业达公司签订了《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将承租的西辛峰工业区南二区8号院出租给乙方使用（附图红线标注内的部分），出租场地面积为1512平方米，有建筑物400平方米；合同租期11年（2010年5月20日起至2021年5月19日止），每年租金4万元（每年起租日前一个月付清）。如乙方需改变使用功能、新建、改建、扩建、装修等，必须经甲方书面同意，所需费用由乙方承担，合同到期或终止时，不得拆除属甲方所有的。乙方未经甲方同意不得将所租范围内房屋、设施转租给第三方，如违约造成甲方财产人员损失，由乙方负担并赔偿甲方相应损失。乙方在租赁范围内的建设的建筑物，如遇政府征地、搬迁或本工业区变更土地建筑物的使用后，给予的补偿归乙方所有，不给经济补偿的，甲方不负责给予乙方任何补偿。业达公司在签订合同后,根据其生产经营需要，对租赁合同场地原有承租建筑物进行拆建,新建建筑物房屋1400平方米及相关设备附属物。2011年8月18日，业达公司与本案外的钰峰食品公司签订了《厂房场地租赁合同》，业达公司将承租的工业大院8号院的场地1513平方米，及地上建筑物1400平方米转租给钰峰食品公司使用，合同租期为9年（2011年10月1日起至2020年9月30日止），每年租金12万元。转租合同签订后,因钰峰食品公司未按合同约定支付租金,业达公司起诉，本院受理后经审理作出（2014）昌民初字第9710号民事调解书（内容详见调解书）。于2016年，因钰峰食品公司未履行民事调解书的义务，业达公司再次起诉，本院受理并作出（2016）京0114民初17500号民事判决书，判决解除业达公司与钰峰食品公司签订的《租赁合同》，内容详见判决书(该判决生效未执行)。2017年6月1日，业达公司向刘志忠支付本年度的租金4万元，同时派人实际控制租赁合同场地及房屋。2017年9月20日，北京市昌平区崔村镇西辛峰村村民委员会（以下简称：西辛峰村委会）根据北京市昌平区政府、昌平区崔村镇政府的关于全面清理整治村镇产业小区和工业大院的工作部署，对本村西辛峰工业大院进行自主清理整治,对工业大院采取了断电、断水、断路的措施,并制定了本村《工业大院自主腾退的实施方案》予以公布。由西辛峰合作社（甲方）与刘志忠（乙方）签订了《解约协议》，及《腾退补充协议》，本次拆迁腾退西辛峰合作社给予刘志忠各项补助款合计5274674.50元。刘志忠以港华公司的名义提出与业达公司解除《厂房租赁合同》，于2018年6月8日业达公司撤出租赁合同场地。合同场地建筑物房屋，地上附属物被西辛峰合作社予以拆除，后刘志忠依据本次拆迁补偿协议和结算单，收到本次拆迁各项补偿款项。在本案审理中，刘志忠提供（中鼎拆字2017第01号-005）《北京市集体土地非住宅房屋腾退估价结果通知单》，单上注明第二次评估的内容：工业大院8号院内有建筑物房屋2216.69平方米，估价为180448元：1.房屋重置成新价1450125元；2.设备、装修及附属物351296元。业达公司对第二次评估单结果认可，并认可《评估单》房屋重置成新价序号1、2、3、9号建筑物房屋，与本案租赁合同无关，对此意见，本院予以采纳。其余租赁合同场地内的地上建筑物房屋及设备附属物，刘志忠认为部分属于其所有，但不能提出合法有效证据，证明其提出答辩所述意见真实，本院对此不予采纳。本院根据业达公司的申请，调取本次租赁合同《腾退评估结果通知单》及《自主腾退结算单》，证明刘志忠在西辛峰工业大院二区6号、8号院内有房屋建筑4185.70平方米，本次房屋补偿款以评估的房屋重置成新价格70%予以补偿，房屋重置成新评估价2506839元；2.装修、设备及附属物评估价567543元；3.腾退综合补助2092850元；4.搬家费104642.50元（建筑面积×25元/平方米）；5.空调移机费2800元；6.资产50203元，上述本次拆迁腾退各项补偿款，合计为5861017.5元。其中包括本案双方争议西辛峰村工业大院2区8号院内的全部拆迁补偿款。在本案立案前,业达公司向本院申请诉前财产保全，并依法交纳案件保全费用5000元，本院作出（2018）京0114财保204号裁定书。上述案件事实有西辛峰村合作社与大众家具厂签订《厂房租赁合同》、北京大众港华家具有限公司与业达公司签订的《土地租赁合同》、《两次评估单》、《非住宅房屋腾退估价结果通知单》、《算账单》、实物资产（搬迁）评估明细表、银行转账明细、业达公司的承诺书、录音、西辛峰村委会、股份合作社的通知、港华公司企业信息报告、本院（2018）京0114财保204号裁定书及案件双方当事人庭审陈述记录在案佐证。本院认为,合同当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证的规定办理建设房屋的审批，并与承租人订立的《房屋租赁合同》无效。本案双方签订的《厂房场地租赁合同》，合同土地系北京市昌平区崔村镇西辛峰村集体土地性质为农用地，出租院落内所建房屋未办理城乡规划审批，双方签订的《厂房租赁合同》明确约定了用于生产经营，系对农业土地的用途的改变，双方违反了法律强制性的管理规定，双方签订《厂房场地租赁合同》无效，无效合同不受法律保护，且对双方不具有约束力。本院依法释明涉案租赁合同的效力及适用法律,双方同意关于合同效力的释明。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因无效合同取得的财产，应当返还对方不能返还的，应根据双方各自的过错责任，承担其相应的赔偿责任。本案双方在租赁合同场地内各自所有的建筑物及附属物，在本次西辛峰村委会自主腾退，与本案租赁合同的第一手承租人刘志忠签订的《解约协议》，及中鼎评估公司的《北京市集体土地非住宅房屋腾退估价结果通知单》、《房屋现状示意图》,及《结算单》，给予本案租赁合同自主腾退拆迁的补偿款，系对本案租赁合同场地房屋权利人的补偿。本院认为，基于本案双方签订的《厂房场地租赁合同》无效，本次拆迁的各项补偿款，应依据双方在租赁合同场地上的享有的建筑物、附属物的权利及经营的事实，确认租赁合同当事人在本次自主腾退拆迁补偿的权利。本案应根据港华公司出租业达公司建筑400平方米，及业达公司租后拆建后，在本案租赁合同场地上有建筑物1400平方米，对此事实双方无争议，本院对此予以采纳。关于业达公司转租合同场地房屋一事，本院对业达公司与钰峰食品公司转租合同一案，已作出判决（生效）。本次自主腾退的评估涉本案租赁合同场地上房屋2216.69平方米的权利，涉第三手租赁人钰峰食品公司的合同权利，本院已立案在审理。关于本案业达公司自认西辛峰工业大院二区8号院场地内有建筑物房屋1702.32平方米，可能有钰峰食品公司建的房屋在内，但根据合同的相对性，此建筑物房屋补偿款应当为业达公司所有。本院认为，业达公司承租后对原港华公司出租400平方米建筑物拆建，改建形成建筑物房屋1400平方米，此建筑物房屋本次拆迁补偿款应归业达公司。但业达公司对原港华公司出租的建筑物400平方米，同意按每平方270元给与补偿,本院不持异议，予以采纳。关于涉钰峰食品公司在本案租赁合同场地上所建房屋及其他拆迁补偿款的权利,本院根据合同相对性的原则,及业达公司与钰峰食品公司判决（生效）,以及业达公司在本案审理中的承诺，如钰峰食品公司就本次拆迁各项补偿款,由本公司承担责任。本院认为，业达公司的承诺，有法律依据，予以采纳。关于业达公司诉求，由刘志忠返还合同租金2万元，有事实依据及本次西辛峰村拆迁腾退的事实，关于刘志忠以业达公司于2018年5月退出租赁合同场地，故不同意原告业达公司退还租金的诉求。本院认为，本次拆迁前业达公司派人管理租赁合同场地是事实，但本次自主腾退拆迁刘志忠与西辛峰村签订的《解约协议》和《拆迁补充协议》，及西辛峰村委会本次拆迁对租赁合同场地采取措施，至业达公司不能使用租赁合同场地，对此双方均有过错责任。本院认为，业达公司诉求，被告刘志忠退还合同租金2万元，有事实和法律依据，本院应予支持。关于业达公司的诉求，由被告刘志忠返还其西辛峰工业大院二区8号院建筑物房屋的重置成新价，装修及附属物评估价款l293409元。其诉求证据不充分，本院不予采纳。但依据（中鼎拆估字2017第01号-005）《北京市集体土地非住宅房搬迁估价结果通知》，及依法调取的《房屋估价结果通知单》、《结算单》，在本次西辛峰工业大院二区8号院拆迁有建筑物房屋2216.69平方米，房屋重置成新价1450152元。涉及本案业达公司的建筑物1702.32平方米（包括钰峰食品公司租赁合同的权利）。并结合本次拆迁第二次估价单记载的房屋重置成新价1139255元，依据本次拆迁房屋重置成新价的70%，给予被拆迁人房屋拆迁补偿的规定。业达公司在本次拆迁的房屋1702.32平方米，应给予房屋拆迁补偿797478.5元，本院采纳业达公司有1702.32平方米房屋对应的拆迁补偿款。关于业达公司在案件审理中，对刘志忠出租的400平方米房屋，在业达公司租赁期间，对刘志忠出租的建筑物与已拆建，当时刘志忠并未阻止或提出诉求，视为刘志忠同意业达公司对出租房屋拆建。现业达公司自愿对刘志忠出租的400平方米建筑物，按每平方270元给予刘志忠补偿。本院对此不持异议。关于西辛峰工业大院8号院内的建筑物装修、设备及附属的补偿款351296元，根据本次拆迁的《评估结果通知单》关于装修、设备及附属物的记载，本院不能确认或区分装修、设备及附属物的权利人，且双方当事人也不能提供证据，证明《拆迁评估结果通知单》关于附属物各自所有的事实。故本院根据本案双方承转租前后的事实，并结合本次拆迁《房屋重置成新评估结果通知单》，双方自认的事实，以及各自在租赁合同场地上投入使用的事实,本着公平原则酌定，本次拆迁有关装修、设备及附属物补偿款的80%，系业达公司及其后手承租人钰峰食品厂，即本次评估关于合同场地上的装修、设备及附属物补偿款281036.8元。关于业达公司诉求，由被告返还本次拆迁搬家补偿款42550元。本次拆迁搬家费是对本次实际搬迁腾退人相关损失的补偿。搬家费补偿的标准，以租赁合同场地上建筑物房屋的面积,每平方米补偿25元。本案租赁合同（即西辛峰村工业大院8号院）有建筑物房屋面积2216.69平方米,但涉及本案业达公司承转租（含案外人钰峰食品公司）的有建筑物房屋1702.32平方米，本案租赁合同场地上拆迁设备可能涉及第三手租赁人钰峰食品公司。本次拆迁的搬家费，是依据租赁合同场地内建筑物面积给予补偿，同时对在租赁场地注册企业或经营的搬迁人给予一定的损失补偿。本院认为，业达公司以租赁合同场地有1702.32平方米建筑物并在此经营的事实，提出本次搬家费42558元的诉求，有事实和法律依据，本院予以采纳。关于涉本案合同的第三手租赁人的相关权利，在本租赁合同无效后其相关权利，已另案处理。本院根据合同相对性的原则，及业达公司对其后手租赁合同的承租人的承诺，故本案就不再处理。关于业达公司诉求，由被告返还本次拆迁腾退综合补助费851000元。首先本次拆迁腾退综合补助标准：1.根据租赁合同场地上建筑物房屋的面积，每平方米500元的补助；2.本次拆迁给在租赁合同场地经营的租户停产停业损失的补偿。本案租赁场地由第一手承租人刘志忠承租后，转租第二手承租人业达公司承租，其又转租第三手钰峰食品公司（案外人）租赁合同场地房屋，本次拆迁腾退对本案双方及案外第三手承租人钰峰食品公司均造成一定的经营损失，但本次拆迁涉及租赁合同场地上房屋1400平方米，系业达公司所有（不包括钰峰食品公司建的建筑物），而刘志忠原港华公司在本次拆迁腾退前已注销，所以本次拆迁只造成刘志忠合同租金的损失，并无其他经营损失。所以本院根据合同双方当事人租赁的年限、合同利益收益、合同场地建设设备及经营的情况，确定本案业达公司享有本次拆迁腾退给予的一次性综合补助款的80%（包括第三手承租人钰峰食品公司在租赁合同权利及损失）。关于业达公司提出由被告返还迁移费50000元的诉求，业达公司并未提供相关证据，证明本次拆迁迁移费50000元的事实，故本院对此不予采纳。但根据本次拆迁实物资产（搬迁）评估明细表（西辛峰-刘志忠5）显示，二区8号院内可拆移设备拆移费评估金额共计5022元，证明业达公司承租场地存在迁移费为5022元。本院认为，本款项应当归业达公司。关于业达公司诉请由被告承担未付款项的利息损失，计算方式为按照中国人民银行同期贷款利率,自本案立案之日起计算至实际给付之日止，本院认为有法可依，予以支持。关于本案业达公司起诉刘志忠、崔爱华租赁合同纠纷一案，本院认为，原大众家具厂法人刘志忠以该厂名义，与业达公司签订租赁合同，在合同执行中，刘志忠变更企业名称为港华公司，于2015年1月5日，根据港华公司解散申请注销登记，经北京市工商行政管理局昌平分局核定，准予注销。于2017年9月，西辛峰工业大院清理腾退时，刘志忠个人代表大众家具厂及港华公司与西辛峰村委会、西辛峰股份合作社签订《解除协议》和《腾退补偿协议》，本次拆迁腾退补偿款项均由刘志忠领取。故本院认为，刘志忠与西辛峰村集体签订解约、拆迁腾退补偿协议，证实刘志忠作为原公司的债权债务继受人，理应对原大众家具厂、港华公司与本案业达公司签订租赁合同的后果，在继受本次拆迁获得租赁合同各项款项的范围内承担返还或赔付义务责任。综上所诉，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、刘志忠于本判决生效后十日内，向北京业达不锈钢制品销售有限公司支付本次西辛峰工业大院二区8号院清理腾退拆迁各项补偿款，合计1718895.3元；二、刘志忠于本判决生效后十日内，向北京业达不锈钢制品销售有限公司赔偿未付各项补偿款1718895.3元的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率计算,自2018年9月17日起计算至判决给付之日止；三、驳回北京业达不锈钢制品销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24856元，由北京业达不锈钢制品销售有限公司负担5965元，已交纳；由刘志忠负担18891元，于本判决生效后七日内交纳。案件保全费5000元，由北京业达不锈钢制品销售有限公司负担1200元，已交纳；由刘志忠负担3800元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  金建军审 判 员  张 俊人民陪审员  周长明二〇一九年七月十五日书 记 员  李 杰