福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初358号 原告：陈嵩，男，1992年6月13日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：游艺铭、欧和伟，福建中亚海天律师事务所律师。 被告：平潭县兴福兴超市有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇海坛步行街地下层。 法定代表人：林水官，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。 原告陈嵩与被告平潭县兴福兴超市有限公司（以下简称兴福兴超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈嵩及其诉讼代理人游艺铭、被告兴福兴超市的诉讼代理人杨锴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈嵩向本院提出诉讼请求：1.确认陈嵩与兴福兴超市于2017年11月29日签订的《租赁合同》无效；2.判令兴福兴超市返还履约保证金10800元；3.判令兴福兴超市赔偿经济损失142099元（转让费51000元、装饰装修费用63648元、广告费12104元、搬运费2000元、仓库租金2000元、误工费11347元）；4.诉讼费用由兴福兴超市承担。事实与理由：陈嵩因经营需要，以6万元的转让费受让了位于平潭县地下后广场的原兵哥捞化店的经营权和店内设备，由陈嵩、兴福兴超市的代表林宜巧、兵哥捞化店老板共同在场，由陈嵩与林宜巧签订转让协议。2017年11月29日，陈嵩与兴福兴超市签订《租赁合同》，由陈嵩及兴福兴超市授权的林宜巧签字、兴福兴超市盖章。合同约定兴福兴超市将位于平潭县地下后广场的原兵哥捞化店出租给陈嵩；租期5年，自2017年12月1日至2022年11月30日，每月租金3600元汇入户名为林宜巧的工商银行账户；兴福兴超市收取陈嵩履约保证金为10800元。合同签订后，陈嵩按约支付租金、履行保证金，并对店面进行装饰装修、制作安装广告牌，支出装饰装修费用63648元、广告费12104元。2018年9月4日，因案涉店面未能取得建设工程规划许可证，平潭综合实验区综合执法局作出［2018］0286号责令改正通知书，要求兴福兴超市于当月6日前自行整改。之后，陈嵩无奈于2018年9月6日被迫搬离，支出搬运费2000元及租用用于存放搬离物品的仓库二个月租金2000元。因兴福兴超市未取得建设工程规划许可证且与陈嵩签订租赁合同时未告知陈嵩，双方签订的《租赁合同》无效。因兴福兴超市违法行为致使陈嵩被临时通知强制搬离，给陈嵩造成的经济损失应予赔偿，应以未租期限占合同约定租期的比例计算赔偿转让费51000元、装饰装修费用63648元、制作安装广告牌费用12104元，赔偿搬运费2000元、仓库租金2000元以及陈嵩寻找替代店面周转期间的误工损失11347元（按2017年度在岗职工平均劳动报酬189.1元／天标准支付二个月）。 兴福兴超市辩称，1.案涉场地的所有权属福建省平潭县恒联房地产有限公司所有，该公司股东和兴福兴超市股东一致，2007年平潭县政府同意将海坛步行街地下人防设施和未明确功能部分（不包括地下停车场）约9000平方米的空间暂作地下超市，福建省平潭县恒联房地产有限公司在此基础上作为出租方与兴福兴超市作为承租方于2015年3月3日签订了《租赁合同》。案涉房屋是福建省平潭县恒联房地产有限公司有合法产权的，并非陈嵩所述的案涉房屋未能取得建设工程规划许可证，原、被告签订的《租赁合同》合法有效；2.答辩人从未收到平潭综合实验区综合执法局的《责令改正通知书》，迟至案涉店面被拆除时才知道责令整改事宜。陈嵩在收到《责令改正通知书》后亦告知答辩人，致使答辩人未能及时维权，最终答辩人持有的有合法产权的房产被违规拆除。3.陈嵩装修时没有经过消防验收，从现场照片来看，陈嵩进行防腐木装修超出店面外墙占用了过道，才是责令改正的原因；4.陈嵩向答辩人主张转让费没有依据。答辩人并未在转让协议上盖章，转让设备设施费用也是转到林宜巧账户，林宜巧只是答辩人公司总部所派的监管人员，其行为在没有公司盖章确认的情况下，与公司无关；5.陈嵩提交的装修合同是伪造的。陈嵩已接收兵哥捞化店设施设备的情况下，完全可以直接开业，边装修边营业的情况下不可能有水电装修费用，装修合同含有广告牌修复内容和广告安装费用重复，开具装修费用发票是在《责令改正通知书》之后开具，而且并没有支付装修费用的入账凭证，答辩人完全有理由认为装修合同是事后伪造；6.陈嵩安装广告牌未按照《户外广告登记管理规定》申请审批，是违法行为，所产生费用应由陈嵩自行承担；而且，广告制作安装亦存在发票事后开具、未列单价、费用严重超出市场价、和装修合同内容重复、无入账凭证等问题，答辩人完全有理由认为广告制作安装合同是事后伪造；7.陈嵩搬离店面未通知答辩人，搬运费和租金和答辩人无关，主张误工费毫无依据；8.陈嵩搬离案涉店面后，并未交齐水电费用，无权要求退回履行保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在归纳争议焦点时结合案件具体情况予以分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月3日，兴福兴超市与案外人福建省平潭县恒联房地产有限公司（以下简称恒联公司）签订《租赁合同》，约定恒联公司将位于平潭县出租给兴福兴超市用于商业经营，租期自2015年5月1日起至2027年4月30日止。2017年11月29日，兴福兴超市与陈嵩签订《租赁合同》，约定兴福兴超市将位于平潭县后广场原兵哥捞化店出租给陈嵩经营小吃店；租期五年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止，每月租金3600元，租金汇入兴福兴公司指定的账户名为林宜巧的中国工商银行账户；履约保证金10800元于合同期满后凭押金收款收据扣除水电费及其他费用后结余部分押金五个工作日内一次性无息退还陈嵩；自租赁物业移交之日起，在不影响房屋结构安全和符合消防安全原则下陈嵩对租赁物业进行二次装修，凡涉及到结构、地板等，陈嵩应自行向原业主提出申请并征得同意后才可变更；任何一方未能履行或未能完全履行合同约定，因此造成对方经济损失的应承担赔偿责任等内容。合同签订后，陈嵩对案涉店面进行重新装修经营“食膳鲜烽”小吃店，支出装修费用74880元、广告制作安装费用12215元。2018年9月4日，平潭综合实验区综合执法局向兴福兴超市发出《责令改正通知书》，载明兴福兴超市将地下广场通道封闭（楼梯下食膳鲜烽一排），责令立即停止违法行为，并于2018年9月6日前自行整改，逾期将依法予以处置。之后，陈嵩便即关闭“食膳鲜烽”小吃店并搬离。2018年10月5日，案涉房屋被拆除。 本院归纳双方争议焦点并分析评判如下： 一、双方当事人签订的《租赁合同》的效力。 陈嵩主张案涉房屋未取得建设工程规划许可证并最终被执法部门拆除，双方之间签订的《租赁合同》无效，兴福兴超市则辩称与其签有《租赁合同》的恒联公司具有案涉房屋的合法产权，兴福兴超市将案涉房屋转租给陈嵩合法有效，并提交《平潭县人民政府2007年第1次常务会议纪要》等证据，本院认为，兴福兴超市提交的证据仅能证明平潭县人民政府同意将海坛步行街地下人防设施和未明确功能部分（不包括地下停车场）约9000平方米空间暂作为地下超市，并不能证明案涉房屋系经批准建设，且《福建省投资建设人民防空工程产权登记管理办法》第十一条规定：“人防工程房屋所有权登记和土地使用权登记的具体程序，分别按照房屋所有权登记和土地使用权登记的相关规定执行”，本案中兴福兴超市并未能提交权属证书等证据证明其主张，应承担举证责任不利后果，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，陈嵩以案涉房屋未取得建设工程规划许可证主张原被告签订的《租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。 二、兴福兴超市是否收到平潭综合实验区综合执法局发出的《责令改正通知书》。 兴福兴超市辩称其并未收到《责令改正通知书》，直至案涉房屋被拆除时才知晓，且陈嵩收到《责令改正通知书》后并未通知兴福兴超市。陈嵩的诉讼代理人持本院发出的《调查令》向平潭综合实验区综合执法局调取了《责令改正通知书》、《情况说明》及送达《责令改正通知书》、拆除案涉房屋的执法视频，本院认为，平潭综合实验区综合执法局作出的《责令整改通知书》系以兴福兴超市为整改主体，其出具的《情况说明》证明其向兴福兴超市及租户进行了送达，并有其执法视频为凭，兴福兴超市主张未收到《责令改正通知书》直至案涉房屋被拆除时才知晓，没有事实依据，本院不予支持。 本院认为，无效的合同自始没有法律约束力，因合同取得的财产，应予以返还，陈嵩诉请兴福兴超市返还履约保证金，于法有据，予以支持。兴福兴超市抗辩陈嵩实际承租期间尚有部分水电费未结清，但未提交任何证据证明，应承担举证责任不利后果，应全额退还履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，兴福兴超市作为转租方未对租赁物合法性进行审查的情况下便将案涉房屋转租给陈嵩，具有过错，而陈嵩作为承租人未对案涉房屋的合法性尽到审慎注意义务，亦有过错，应对合同无效承担部分责任，综合考虑双方各自过错，兴福兴超市应对合同无效承担80%的责任，陈嵩应对合同无效承担20%的责任。对于转让费的诉请，陈嵩主张转让费系兵哥捞化店的经营权及店内设备设施的转让费用，兴福兴超市抗辩称其未在转让协议上签字，也没有收到转让费6万元，本院认为，陈嵩已签订《租赁合同》的情况下，主张之后的转让费包含店铺经营权，不合常理，以《转让协议》载明的“店内所有设备设施归乙方（陈嵩）所有”为准。《转让协议》独立于《租赁合同》，转让设备设施并不违反法律规定，在搬离时陈嵩负有将受让所得设备设施搬离的义务，且陈嵩亦未能提交证据证明其在搬离时与合同相对方兴福兴超市进行了实际交接，其关于转让费返还的诉请，本院不予支持。陈嵩主张兴福兴超市赔偿的损失中包含装修费用、广告制作安装费用，其主张花费装饰装修费用74880元、广告制作安装费用12215元，有其提交的装修合同、预算书、结算单、收款收据、增值税发票、广告制作安装合同等证据相互印证，本院予以支持，按陈嵩认可的尚余租期（以搬迁费收据载明的日期2018年9月7日计算至2022年11月30日）占整个租期的比例以及本院确定的兴福兴超市承担80%的损失赔偿责任计算，兴福兴超市应赔偿陈嵩装修费用50718元（1546天÷1826天×74880元×80%）、广告制作安装费用7274元（1546天÷1826天×12215元×80%）。陈嵩另主张搬运费2000元、二个月仓库租金2000元、误工费11347元等损失，本院认为，陈嵩提交的搬运费收据、仓库租用合同证明其实际损失的发生，本院对支持搬迁费1600元（2000元×80%），对仓库租金本院酌定支持1个月800元（1000元×80%））；对于陈嵩主张的误工费，没有任何依据，不予支持。综上，兴福兴超市应向陈嵩赔偿经济损失60392元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认陈嵩与平潭县兴福兴超市有限公司于2017年11月29日签订的《租赁合同》无效； 二、平潭县兴福兴超市有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈嵩返还履约保证金10800元； 三、平潭县兴福兴超市有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈嵩经济损失60392元； 四、驳回陈嵩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6347元，由陈嵩负担1225元，由平潭县兴福兴超市有限公司负担5122元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  杨秀凤 人民陪审员  陈 钦 二〇一九年七月九日                                                                                                   法官助理   林海泽                                                                                               书记员 丁炎珠