西安市未央区人民法院民事判决书 （2019）陕0112民初7139号  原告：王某甲，女，1967年3月21日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王某乙，男，公司员工，住西安市未央区，系原告王某甲之弟。被告：朱某某，男，1984年10月29日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：石阿敏，陕西凯韬律师事务所律师。被告：陕西某某营销策划有限公司。住所地：。统一社会信用代码91610132MA6U2HXA44。法定代表人：孙健，总经理。委托诉讼代理人：赵乐，男，该公司员工，住该公司。原告王某甲与被告朱某某、陕西某某营销策划有限公司（以下简称丰江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某甲的委托诉讼代理人王某乙、被告朱某某的委托诉讼代理人石阿敏、被告丰江公司的委托诉讼代理人赵乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某甲诉称，2018年8月4日，其与两被告签订《房屋买卖合同》，约定其购买被告朱某某所有的位于西安市XX区XX城XX路XX城XX幢XX单元XX室，总价款115万元。后其依约支付被告购房款53万元。但之后被告朱某某以各种理由推脱继续履行合同。经多次协商无果，为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告朱某某继续履行合同，配合完成过户手续，并交付房屋；2、被告朱某某承担合同违约责任，依《房屋买卖（中介）合同》约定给付原告违约金40万元；3、被告丰江公司承担合同违约责任，给付原告违约金1万元，并对被告朱某某的违约责任承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费用、保全费等在内的相关费用。另增加一项诉讼请求：被告赔偿因保全而产生的保险费。被告朱某某辩称，《房屋买卖中介合同》并非与其签订，合同内容亦非其真实意思表示，该合同应属无效。原、被告之间从未就违约金的支付标准达成书面合意，且其不存在违约，不应按照未达成合意的违约金罚则承担责任。被告丰江公司辩称，《房屋买卖中介合同》为其与买卖双方分别签订，且一次性签订了三份。《房屋买卖中介合同》中被告朱某某的签字系其工作人员根据被告朱某某的书面授权所代签。被告朱某某收取了购房款，说明被告朱某某认可涉案合同。其在XX房XX沟通时，房地局称要等几个月，但因政策有变，导致现无法办理更名手续。被告朱某某收取原告购房款后未依约用作偿还银行按揭贷款，而是挪作他用，导致按揭某某偿还，合同无法继续进行。关于退还原告支付的购房款三方已达成合意，其已将中介费及税费等退还原告，但被告朱某某收取原告的购房款至今不能退还。另，涉案房屋为被告朱某某和其妻的共同财产，后他们离婚，离婚协议约定涉案房屋归被告朱某某所有，故被告朱某某可以办理手续。被告朱某某一直同意继续履行合同，但因时间过长，故原告于2019年3月提出退还购房款的要求。经审理查明，2018年8月4日，原告王某甲（乙方、买方）与被告朱某某（甲方、卖方）、被告丰江公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告朱某某所有的位于西安市XX区XX城XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号房屋，建筑面积85.81平方米；该房屋的购房合同登记号为Y15136654，成交价为115万元；原告在签订中介版房屋买卖合同之日，将定金30万元交给被告丰江公司保存。被告朱某某预约好银行尾款还款时间，原告将于还款日前一天存33万元整到被告朱某某的扣款账户中。买卖双方在完成更名协议签字三日内，被告丰江公司将售房款52万元转付给被告朱某某。原、被告双方存在无正当理由不履行合同、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成被告丰江公司无法履行合同、互相或与他人串通等情形，违约方应支付守约方违约金40万元。该《房屋买卖合同》落款处“甲方”被告朱某某未签字，“委托代理人”处有“解某某”的签字确认。涉案房屋尚有银行按揭未予清偿，未办理房屋权属证书，本次交易未办理网签手续，未成立资金监管账户。2018年9月12日，被告朱某某向原告出具《收条》，载明收到原告购房款53万元。另查明，2018年8月3日，被告朱某某出具《授权书》，载明：“本人朱某某XXXXXXXXXXXXXXXXXX自愿出售鼎正·大都城9#2-2903房屋一套，因家中有事不能参与手续交割，特授权丰江不动产解某某（XXXXXXXXXXXXXX1830）全权办理相关事宜，特此证明。授权人：朱某某，日期：2018.8.3。”被告丰江公司因买卖双方之间的纠纷已将中介费退还原告。庭审中，原告称，《房屋买卖合同》系三方自愿签订，合法有效，故其主张继续履行，配合完成过户手续，并交付房屋。其通过被告丰江公司支付被告朱某某20万元购房款后，又依约支付被告朱某某33万元购房款用于清偿涉案房屋的银行按揭，然被告朱某某将上述款项挪作他用，至今未清偿涉案房屋的银行按揭，致使合同无法继续履行。被告朱某某的行为已构成违约，故其主张被告朱某某依约支付其违约金40万元。被告朱某某还应承担其支出的保全费、保险费。被告丰江公司未尽到中介服务义务，故亦应承担违约责任，给付其违约金1万元，并对被告朱某某的违约责任承担连带责任。 被告朱某某称，原告提交的涉案合同并非其所签，其持有的《房屋买卖合同》与原告提交的《房屋买卖合同》内容不一致，故原告提交的合同对其不发生法律效力。其向被告丰江公司出具的《授权书》仅系一般授权，并未授权代签合同。其收到原告购房款53万元属实。其未将收取的购房款用于清偿涉案房屋银行按揭。其同意继续履行合同，但因涉案房屋为其与其妻的共同财产，更名手续需其妻配合，然双方现已离婚，其妻无法联系，导致合同无法继续履行。其无违约行为，不应承担违约责任。被告丰江公司称，涉案交易存在两份《房屋买卖合同》属实。当时被告朱某某要求明确其净得购房款，故三方才签订被告朱某某出具的另一份交易价格为100万元的合同，但三方均系按照原告提交的交易价格为115万元的合同实际履行的。合同中委托代理人“解某某”为其公司员工，因被告朱某某书面授权其全权办理出售涉案房屋相关事宜，故其工作人员作为被告朱某某的委托代理人代为签订合同。被告朱某某依约收取原告支付的购房款，且当庭表示同意继续履行合同，说明被告朱亮认可正在履行的合同。两份合同三方均知情。本案因各方意见不一致致调解未果。以上事实，有《房屋买卖合同》、收据、银行转款凭证、收条、微信聊天记录及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵守履行。本案中，三方虽就涉案房屋的买卖交易签订有两份《房屋买卖合同》，但结合涉案交易的实际履行情况可知，三方确有买卖涉案房屋的真实意思表示，且以交易价为115万元的《房屋买卖合同》实际履行合同，被告朱某某收取原告支付的购房款，且当庭表示愿继续履行合同，故涉案交易以115万元的《房屋买卖合同》为准，该合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依约支付被告朱某某购房款，被告朱某某在收取原告购房款后未按照合同约定将购房款用于清偿涉案房屋的银行按揭款，构成违约，故原告主张被告继续履行合同之诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因原、被告均称涉案房屋尚未办理房屋权属证书，且未清偿银行按揭，故原告主张被告配合办理过户的诉请尚无事实基础，不予支持。合同中未就涉案房屋的交付进行约定，故原告主张被告交付涉案房屋的诉请不予支持。关于原告主张被告朱某某支付违约金一节，被告朱某某确在收取购房款后未依约将购房款用于清偿涉案房屋的银行按揭，迟延履行合同义务，考虑到本案合同的实际履行情况、原告的实际损失等因素，本院酌情认可违约金3万元。原告主张被告丰江公司承担责任一节，属另一法律关系，原告可另行起诉。原告主张的保险费于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告王某甲与被告朱某某、被告陕西某某营销策划有限公司于2018年8月4日签订的《房屋买卖合同》继续履行。二、被告朱某某于本判决生效之日起十五日内支付原告王某甲违约金3万元。三、驳回原告王某甲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18840元、保全费5000元，共计23840元（原告已预交），现由原告自行负担3744元，被告朱某某负担20096元，被告负担部分于履行上述判项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    唐楠楠审  判  员    李  想人民陪审员    王赁柱 二0 一九年七月三十日 书  记  员    王宇航