昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初10889号原告：昆明康源房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市官渡区世纪城忆春苑10幢1单元19A号1层。法定代表人：李莹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马莉菱、邓清匀，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。被告：张玲，女，1990年1月15日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。原告昆明康源房地产开发有限公司诉被告张玲房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年12月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告昆明康源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马莉菱到庭参加诉讼，被告张玲经本院依法寻找处下落不明状态，刊登公告且公告期满后不正当理由不到庭，本院依法对被告张玲进行缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明康源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，撤销商品房买卖合同登记备案号：KM2013062646787（房屋价值668930.00元）；2、判令被告向原告支付违约金133786.00元（按购房款总额668930.00元的20%计算），并承担因解除合同、处置房产等产生的全部费用（包括但不限于律师费、担保服务费、公告费等）；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年6月20日，原告与被告签订了编号：福缇[房]0584《商品房购销合同》以及《合同补充协议》，约定：被告张玲向原告购买其开发的位于盘龙区.85平方米的房屋。合同签订后，被告向原告支付了首付款，剩余购房款460000元被告则向中国工商银行股份有限公司昆明关上支行贷款支付，并签订了《个人购房借款/担保合同》，原告为该笔借款提供阶段性连带责任保证。被告在履行《个人购房借款担保合同》期间，自2015年9月起出现逾期归还银行借款的违约行为，经中国工商银行股份有限公司昆明关上支行多次催告，原告于2015年9月开始代被告清偿银行贷款。截止2018年7月7日，中国工商银行股份有限公司昆明关上支行宣布贷款提前到期后，起诉要求被告立即清偿所欠款项，原告康源公司为此承担连带保证责任。依据（2018）云0111民初7360号《民事调解书》的规定，以及原、被告双方签订的《合同补充协议》的相关约定，原告有权解除与被告签订的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》，收回所涉房屋自治处置用于赔偿原告己为被告代偿的款项以及为实现债权而支出的所有费用，相关损失及违约责任由被告承担。被告张玲未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证，本院认定如下：1、原告提交的商品房购销合同、合同补充协议，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的人购房借款担保合同、个人逾期贷款催收通知书、关于履行个人住房贷款担保义务回函、情况说明、关于要求昆明康源房地产开发有限公司承担保证责任的函、个人贷款逾期归还、贷款提前到期通知书、民事调解书、关于代偿我行的情况说明、贷款结清证明、个人贷款逾期归还凭证，形式合法，内容真实，本院予以采信；原告提交的保单保函、担保服务费发票、诉讼费发票、保全费发票、诉讼案件委托代理合同，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2013年6月20日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定由被告购买原告开发的福缇岛小区Ⅰ第4幢512号房，房屋总价款为668930元。被告首期支付购房款208930元，其余价款460000元向工商银行贷款支付。如被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起至实际付款之日止45天内，被告按照每天50元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期45天后，被告需按照每天100元向原告承担违约责任，超过90天仍未付款的，原告有权解除合同，同时被告须向原告支付房屋总价款的5%违约金。同日，双方签订《合同补充协议》，约定如任意一方未能在约定期限内履行上述手续，承担通过诉讼途径解决而支付的律师费、保全费、交通费、公证费等费用。经审查，被告向原告支付30000元定金，被告于2013年5月9日向原告分别支付39644元、139286，共计支付208930元，原告向被告出具相应收据。2013年6月26日，涉案房屋办理了商品房买卖合同登记备案。另查，从2015年9月21日开始，被告开始逾期不偿还贷款，原告开始代偿拖欠的本金和利息。2018年7月30日，中国工商银行股份有限公司昆明关上支行起诉被告张玲、原告昆明康源房地产开发有限公司金融借款合同一案，昆明市官渡区人民法院于2018年8月30日出具（2018）云0111民初7360号民事调解书：一、被告张玲确认尚欠中国工商银行股份有限公司昆明关上支行借款388325.3元及截止到2018年8月20日的利息6876.67元，共计395201.97元。被告张玲于2018年11月30日前一次性将上述款项归还中国工商银行股份有限公司昆明关上支行；二、被告张玲于2018年11月30日前支付中国工商银行股份有限公司昆明关上支行律师费19000元；三、原告昆明康源房地产开发有限公司就上述第一、二项确定的债务承担连带保证责任，原告昆明康源房地产开发有限公司承担连带保证责任后有权向被告张玲追偿；四、若原告昆明康源房地产开发有限公司承担了连带保证责任，则被告张玲与原告昆明康源房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》解除，被告张玲于2018年11月30日前协助原告昆明康源房地产开发有限公司到房管部门办理解除《商品房购销合同》登记备案的相关手续。原告昆明康源房地产开发有限公司代为清偿后应退还给被告张玲的剩余首付款项以及其他清理、结算包括腾房在内的相关问题另订协议处理。2018年12月18日，原告代偿了全部本息，中国工商银行股份有限公司昆明关上支行出具《贷款结清证明》，被告贷款金额460000元，贷款期限240个月，于2018年12月17日全部结清。本院认为，针对原告要求解除原、被告签订《商品房购销合同》以及被告协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，昆明市官渡区人民法院作出的（2018）云0111民初7360号民事调解书合法有效，对双方具有约束力，双方应当恪守履行，但被告未按期履行调解书内容，原告代偿全部本息，原告作为履约方有权要求解除合同及备案撤销，故对于原告的诉请本院予以支持。因解除权系形成权，应当以意思表示通知送达对方之日视为解除之日，被告于2019年5月12日公告送达收到原告诉状，故《商品房购销合同》、合同补充协议于2019年5月12日解除，合同解除后，被告应当协助原告办理商品房买卖合同登记备案撤销手续（合同登记号：KM2013062646787）。针对原告要求主张的违约金及其他费用，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告未按照调解书内容履行义务，已然构成违约，应当承担违约责任，但违约责任的边界就是损失，本案中，原告的损失是应当收到房款所产生的资金占用费，根据调解书内容被告从2018年11月30日起未按期履行，故被告应向原告支付以668930元为本金，从2018年11月30日起实际返还房屋之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。对于主张违约金的依据和计算方式，不符合法律规定，本院不予支持。此外，对于原告主张的担保费、律师费等其他费用，担保费并非因保全必须产生的费用，该主张没有法律依据，本院不予支持。律师费未提交相应的发票，本院不予支持。公告费未实际产生，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定判决如下：一、原告昆明康源房地产开发有限公司与被告张玲签订的《商品房购销合同》、合同补充协议于2019年5月12日解除；二、被告张玲于本判决生效之日起十日内协助原告昆明康源房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同（合同登记号：KM2013062646787）备案登记手续；三、被告张玲于本判决生效之日起十日内向原告昆明康源房地产开发有限公司支付以668930元为本金，从2018年11月30日起实际返还房屋之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；四、驳回原告昆明康源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费11827元、保全费4534元，由被告张玲承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李 娜人民陪审员  姜艳波人民陪审员  杨金秀二〇一九年七月十八日法官助理欧阳俊杰书记员杨璐