贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5092号上诉人（原审被告）：贵州景祺苑物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区三桥改茶路星宸商住楼第Ｆ栋１单元12层１号。法定代表人：钟礼祥，该公司董事。委托诉讼代理人：阮裴，该公司员工。被上诉人（原审原告）：苏琴，女，1985年3月19日出生，汉族，住贵州省息烽县。被上诉人（原审原告）：宋志兴，男，1986年3月1日出生，汉族，住贵州省修文县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：魏李霞，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201711860832。原审第三人：贵阳市房地产综合开发公司，住所地贵州省贵阳市南明区太子街１-2号。法定代表人：王绥宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李林，男，1978年6月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：贵州科福房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区香狮路108号１号楼3号房。法定代表人：李晓松，该公司总经理。委托诉讼代理人：王敏，女，1982年2月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：耿文豪，男，1957年1月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州景祺苑物业管理有限公司（以下简称景祺苑物业公司）因与被上诉人苏琴、宋志兴及原审第三人贵阳市房地产综合开发公司（以下简称综合开发公司）、贵州科福房地产开发有限公司（以下简称科福房开公司）不当得利纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初2250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。景祺苑物业上诉请求：1.改判被上诉人承担燃气防爆器328元，判令上诉人不予退回；2.改判被上诉人承担燃气智能抄表系统290元，判令上诉人不予退回；3.改判上诉人不应支付被上诉人资金占用费；4.本案一、二审诉讼费用由上诉人、被上诉人共同承担。事实及理由：1、上诉人收取的燃气开户费为3018元，其中包括燃气防爆器328元和远程智能抄表系统的290元，上述设施是燃气公司为保证燃气使用安全提供的升级服务和为了居民便利提供的便民服务，该两项费用独立于燃气安装费，不属于交房的必备条件，而一审判决适用的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》在2009年颁布，防爆器与远程只能超标系统为近几年社会发展的新兴产物，因此不能让其纳入《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定的交房条件内。2、由于双方发生争议，对于是否退还相关费用未能确定，因此，不应从2018年5月3日计算资金占用损失，应从被上诉人起诉日起算资料占用损失。被上诉人苏琴、宋志兴辩称，被上诉人在一审第三人处购买房屋并签订《商品房买卖合同》（以下称主合同），根据主合同约定的“三通费”已经包含在购房款内，第三人在补充协议重复收取“三通费”的条款属于加重购买人义务的条款，与主合同约定相悖，应当以主合同约定为准。《商品房买卖合同》约定被上诉人向上诉人支付“三通费”条款无效，上诉人无权收取被上诉人的“三通费”。上诉人作为物业管理方，更无权以此为据要求被上诉人按照《商品房买卖合同》向其支付“三通费”。在一审庭审中，上诉人称其收取“三通费”是基于一审第三人的授权，但一审第三人当庭否认该事实。本案的案由是不当得利纠纷，上诉人收取被上诉人“三通费”没有事实和法律依据。上诉人只是小区物业管理人，其只有收取业主缴纳的物业管理费的权利。燃气防爆器费及燃气智能抄表系统费包含在燃气安装费内，这笔费用已经包含在被上诉人已支付的房款内，上述两笔费用也不属于上诉人作为物业应当收取物业管理费的范畴。上诉人主张该笔费用已由燃气公司收取，但至今未提供燃气公司收取该笔费用出具的证据。综上，上诉人收取被上诉人的“三通费”没有事实及法律依据，其恶意拖延不退的行为应承担相应的法律责任，即应全额退还被上诉人支付的“三通费”，并承担从收取之日到退还相关费用之日的资金占用费。被上诉人认为上诉人的上诉理由均不成立，依法应当予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。原审第三人综合开发公司述称，燃气防爆器和燃气智能抄表系统不属于交房的必要条件，同意上诉人的上诉请求。原审第三人科福房开述称，一审认定基本事实清楚，上诉人提出的费用是合理费用，不包含在“三通费”中，同意上诉人的上诉请求。苏琴、宋志兴向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告退还已收取的燃气开户费3018元、有线电视户线安装费265元、可视楼宇对讲系统费382元，合计3665元；2.判令被告按照人民银行同期贷款利率向原告支付上述费用（3665元）的资金占用损失，从2018年5月4日至实际付清之日止；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告为购买第三人综合开发公司、科福房开联合开发的位于本市云岩区改茶路“中科苑”项目一期商品房与两第三人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同及协议对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中，《商品房买卖合同》第七条约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”约定“１、上水、下水：交付时达到使用条件；２、供电：交付时达到使用条件；……4、燃气：达到交付时管道敷设到户；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。”，第二十九条约定“……但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”，该合同附件十二《补充协议》第四条“房屋价款”第１项约定“该商品房总价款不包括煤气表、水表、电表安装费（由出卖人先代收代付，确定具体金额后出卖人记实向买受人收取公示）、有线电视、电话开户费用、电信业务初装费、物业管理费、办证费用以及其他由本商品房买卖所产生的一切按有关规定应由买受人承担的税费、规费。”上述合同签订后，2018年5月4日原告在收房时，作为该小区物业服务企业的被告景祺苑物业向原告收取了燃气开户费3018元、有线电视户线安装费265元、可视楼宇对讲系统382元，共计3665元。庭审中，被告景祺苑物业称上述费用系受第三人口头委托，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定向原告收取，但两第三人均不予认可第三人委托被告收费的事实，并经法院询问，对被告受第三人委托收取原告上述费用的事实两第三人均拒绝追认。另查明，被告收取原告上述费用后至今并未将上述费用支付给本案的第三人综合开发公司及科福房开。一审法院认为：本案中各方当事人对被告收取了原告燃气开户费3018元、有线电视户线安装费265元、可视楼宇对讲系统费382元，共计3665元的事实均无异议。因此，本案的争议焦点为：被告收取上述费用是否有合法的根据。原、被告并未就燃气开户费、有线电视户线安装费等费用的交纳有相应的合同约定，亦未能达成补充协议，虽被告称系受房开委托代收，但庭审中作为房开的第三人综合开发公司、科福房开均当庭予以否认，并拒绝追认，故被告向原告收取上述两项费用并无合同依据。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，被告向原告收取的燃气开户费、有线电视户线安装费的实质为供电、燃气、有线电视设施达到商品房交付条件前必要的建设及安装费用。因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告向原告收取的上述两项费用本应包含在房开商的房屋建筑成本中，被告不应再次重复向原告收取。综上，被告向原告收取上述两项费用并无合法依据，已构成不当得利，理应退还原告。故对原告诉请要求被告退还其收取的燃气开户费、有线电视户线安装费共计3283元的诉请，法院予以支持。关于原告主张的资金占用损失问题，因被告收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，法院酌情以人民银行公布的同期存款基准利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2018年5月4日起计算至实际退还之日止。关于原告主张被告退还“可视楼宇对讲系统”费用的诉请，因该小区的“门禁系统”实际已经安装，且该“门禁系统”的存在确实对小区业主的安全有利，故本院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”、第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”、第一百七十九条“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”之规定，原审判决：一、被告贵州景祺苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告苏琴、宋志兴燃气开户费、有线电视户线安装费共计3283元,并以上述款项为基数，按照中国人民银行公布的同期存款基准利率标准支付原告苏琴、宋志兴资金占用损失，计算期限从2018年5月4日起至上述款项实际退还之日止；二、驳回原告苏琴、宋志兴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州景祺苑物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：上诉人收取的燃气防爆器的328元、燃气智能抄表系统的290元是否属于不当得利，被上诉人是否有权要求返还，若属不当得利，是否需要支付资金占用费。根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时，供电应达到使用条件，燃气管道、有线电视线路等敷设到户。结合上诉人在一审中对于燃气开户费、有线电视户线安装费具体使用范围的陈述，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。上诉人收取的燃气防爆器的328元、燃气智能抄表系统的290元属于不当得利。本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第四条第1款有关缴纳燃气开户费、有线电视户线安装费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第1条第1款效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳燃气开户费、有线电视户线安装费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上诉人提供的涉及上述燃气开户费、有线电视户线安装费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。据此，上诉人收取燃气开户费、有线电视户线安装费于约于法均无合理依据，理应予以退还不当得利。至于被上诉人主张的资金占用损失问题，因上诉人收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给被上诉人造成一定的损失，鉴于被上诉人对损失具体金额并未举证证明，原审判决酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2018年5月4日起计算至实际退还之日止并无不当，本院予以维持。综上所述，景祺苑物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贵州景祺苑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴杨审判员刘佳审判员 庞     敏二〇一九年七月二十二日法官助理盛美书记员彭至涛