海南省乐东黎族自治县人民法院民事判决书（2019）琼9027民初763号原告：李忠荣，男，汉族，1956年10月24日出生，住福建省龙岩市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师，执业证号：14690201210598700。被告：海南龙栖湾发展置业有限公司，住所地：乐东黎族自治县九所镇，统一社会信用代码：91469033671074609A。法定代表人：闫利明，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师，执业证号：14690200410950358。委托诉讼代理人：李洪超，海南信容慈律师事务所实习律师，执业证号：201XXXXXXXX原告李忠荣与被告海南龙栖湾发展置业有限公司（以下简称龙栖湾公司）商品房销售合同纠纷一案。本案于2019年4月26日受理后，公开开庭进行审理。原告李忠荣委托诉讼代理人代建中，被告海南龙栖湾发展置业有限公司委托诉讼代理人聂友峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李忠荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于海南省××县龙栖湾“龙栖湾国际康乐度假庄园”A4号楼一单元9层901室房屋的不动产权证办理到原告名下；2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金暂计为173924.34元（违约时间暂计为：自2016年12月26日至2019年3月26日，违约天数暂计为820天，具体时间计算至被告实际将涉案房屋产权证书办理到原告名下止；违约金暂计为：1579949.87元×0.049/365×820=173924.34元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月18日，原告与被告签订了《乐东黎族自治县商品房买卖合同》（合同编号：LDL000005538，以下简称合同），约定：原告购买被告位于海南省××县龙栖湾“龙栖湾国际康乐度假庄园”A4号楼一单元9层901室；建筑面积为143.64平方米，其中套内建筑面积103.57平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积40.07平方米；商品房价款按照建筑面积计算，商品房单价为11139元，总房款共计为1579949.87元元；付款方式为一次性付款1579949.87元元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2016年1月1日，被告将涉案商品房交付给原告使用，但至今没有将涉案房屋的产权证书办理到原告名下。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应当承担继续履行合同，将位于海南省××县龙栖湾“龙栖湾国际康乐度假庄园”A4号楼一单元9层901室房屋的不动产权证办理到原告名下。根据合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。”被告应当在2016年12月26日前，将涉案房屋的权属证书办理到原告名下，但被告至今没有将涉案房屋的权属证书办理到原告名下，被告行为已经构成违约。因原被告在合同中就逾期办证的违约金没有进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息向原告支付逾期办证的违约金暂计为176131.51元（违约时间暂计为：自2016年12月26日至2019年3月26日，违约天数暂计为820天，具体时间计算至被告实际将涉案房屋产权证书办理到原告名下止；违约金暂计为：1579949.87元×0.049/365×820=173924.34元）。综上所述，被告应当继续履行合同，将位于海南省××县龙栖湾“龙栖湾国际康乐度假庄园”A4号楼一单元9层901室房屋的不动产权证办理到原告名下，同时向原告支付逾期办证的违约金暂计为173924.34元），为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告向本院提交以下证据材料：证据一、商品房买卖合同、购房款发票，证明2015年5月18日，原告与被告签订了《乐东黎族自治县商品房买卖合同》（合同编号：LDL000005538，以下简称合同），约定：原告购买被告位于海南省××县龙栖湾“龙栖湾国际康乐度假庄园”A4号楼一单元9层901室；建筑面积为143.64平方米，其中套内建筑面积为103.57平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积40.07平方米；商品房价款按照建筑面积计算，商品房单价为11139元每平方米，总房款共计为1579949.87元；付款方式为一次性付款1579949.87元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2016年1月1日，被告将涉案商品房交付给原告使用，但至今没有将涉案房屋的产权证书办理到原告名下。证据二、契税收据、维修基金收据，证明原告已经缴纳契税、维修基金。被告海南龙栖湾发展置业有限公司辩称，1、根据双方合同的第十五条约定，被告为原告办理的证书应有两个，第一个是房屋权属证书和土地使用权证，而现在政府部门仅仅办理不动产权登记证书，而不动产权证书是涵盖了房屋权属证书和土地使用权证，因此应按照合同约定的最后的办证期限也就是办理土地使用权证的期限作为办理不动产权证书所依据的时间，原告按照房屋权属证书时间来计算被告的办证义务，有违事实和法律；2、被告在2016年8月25日即取得了涉案房屋所在的该栋楼的大的不动产权的登记证书，是因为原告不配合被告办理涉案房屋的分户登记手续，才导致至今不能办理不动产权证书，根据合同的补充协议部分，附件七第一项产权办理的约定，以及主合同第十五条的第四款，必须由出卖人责任导致逾期办证的，被告才应当承担逾期办证违约金的责任，但是补充协议的第一项明确约定了原告的协助义务内容有，第一是办理收房手续，第二是交完房款，第三是由买受人出具办证委托书，第四是买受人缴纳相关税费以及提供办证的相关资料，而事实上本案中的原告一直拒不向被告出具办证委托书，也没有向被告提供相关的办证资料，在本案中，原告一直未向被告提供办证资料中的办证申请表，所缴契税和维修基金的时间也在合同约定的办证期限之后，且一直未向被告提供相关票据，在原告起诉后，被告客服人员多次联系原告，但是原告拒不配合，且谎称已提交资料，但事实上由于原告预留的电话为原告妻子电话，在客服与原告预留的电话进行沟通时，原告妻子一直不接听电话，仅仅在起诉之后才回复被告客服称该电话为原告妻子使用，并告知原告本人电话，在被告客服与原告本人沟通时，原告仍然称委托书和办证资料都已提交，是因为涉案房屋所在的4号楼没有如期完工，导致没有竣工验收，才导致逾期办证，该短信回复内容被告已做证据提交，该短信内容与客观事实严重不符，如前所述，4号楼办证时间为2016年8月25日，在此之后就可办理分户手续，完全可以按照合同约定的时间进行办证，就是因为原告的不配合和不诚信，才导致至今不能办理分户手续，所以涉案房屋不能办理分户产权证的责任应由原告承担，与被告毫无关系；3、退一步说，原告诉求办证的违约金的金额毫无依据，双方合同并非像原告诉状中陈述的没有约定违约金，而是约定的违约金金额为零，第十五条第四项有违约金条款，因此不属于司法解释第十八条的没有约定违约责任，该条款中违约金的计算方式没有填写具体的金额，显然应视为双方约定违约金额为零，原告按照司法解释第十八条推定为同期贷款利率属适用法律错误，综上所述，原告诉求应予以驳回。被告向本院提交以下证据材料：短信截屏，证明原告在被告处预留的电话并非原告本人，而是原告的妻子，这在双方的商品房买卖合同可以体现，由于预留电话的错误，导致原告无法接收被告的通知，也有可能是原告故意不配合，在起诉之后，原告妻子才告知了原告本人电话，但是原告仍然坚称已经提供了办证手续，不配合被告工作人员提供资料，导致无法办证，逾期办证责任应由原告承担。对原告提交的证据进行分析与确认：证据一、商品房买卖合同、购房款发票，证明2015年5月18日，原告与被告签订了《乐东黎族自治县商品房买卖合同》（合同编号：LDL000005538，以下简称合同），约定：原告购买被告位于海南省××县龙栖湾“龙栖湾国际康乐度假庄园”A4号楼一单元9层901室；建筑面积为143.64平方米，其中套内建筑面积为103.57平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积40.07平方米；商品房价款按照建筑面积计算，商品房单价为11139元每平方米，总房款共计为1579949.87元；付款方式为一次性付款1579949.87元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2016年1月1日，被告将涉案商品房交付给原告使用，但至今没有将涉案房屋的产权证书办理到原告名下。证据二、契税收据、维修基金收据，证明原告已经缴纳契税、维修基金。被告对证据一、证据二的真实性、合法性没有意见，但认为这些不能证明被告应承担违约责任。本院认为，被告对证据的真实性、合法性没有异议，本院对证据一、二的三性予以确认。对被告提交的证据进行分析与确认：短信截屏，证明原告在被告处预留的电话并非原告本人，而是原告的妻子，这在双方的商品房买卖合同可以体现，由于预留电话的错误，导致原告无法接收被告的通知，也有可能是原告故意不配合，在起诉之后，原告妻子才告知了原告本人电话，但是原告仍然坚称已经提供了办证手续，不配合被告工作人员提供资料，导致无法办证，逾期办证责任应由原告承担。原告对该证据的真实性、合法性有异议。本院对2019年5月15日及之后被告通过电话、短信等方式多次要求原告提供办证委托书、办证申请表的事实予以确认。根据原、被告提交的证据及双方的陈述，本院查明以下事实：2015年5月18日，原告与被告签订了《乐东黎族自治县商品房买卖合同》（合同编号：LDL000005538，以下简称合同），约定：原告购买被告位于海南省××县龙栖湾“龙栖湾国际康乐度假庄园”A4号楼一单元9层901室；建筑面积为141.84平方米，总房款为1579949.87元；付款方式为一次性付款。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2016年1月1日，被告依约将涉案商品房交付给原告使用。《合同》第十五条第一款对办理产权证的时间约定为，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。但至今原告未取得涉案房屋不动产权属证书。《合同》第十五条第二款对办理产权证需要材料的时间约定为，出卖人应当提前7日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。2019年5月15日被告按原告在合同上留下的电话通知原告向被告提供办证委托书、办证申请表，原告至今未提供。原告提供的证据也未能证明原告在2019年5月15日前已向被告提供办证委托书、申请表。同时，根据《附件七：本合同补充协议》第一条办理产权证需要材料的约定，1、买受人在达到以下条件后，出卖人开始为买受人办理产权登记手续。《附件七：本合同补充协议》第一款产权办理的约定，以及主合同第十五条第四款，必须由出卖人责任导致逾期办证的，被告才应当承担逾期办证违约金的责任，但是补充协议的第一项明确约定了原告的协助义务内容有：第一买受人与出卖人办理完毕交接手续；第二买受人应向出卖人支付完毕全部购房款及相关款项；第三出卖人、买受人双方签订买受人委托出卖人办理产权登记手续的委托书；第四买受人应向出卖人提交办理产权登记手续的全部资料并支付相关费用，包括但不限于购房发票、购房人身份证复件、申请表、产权登记费、契税、公共维修基金等。若因买受人原因，提供的有关资料不真实、不合法、不齐全等所造成逾期办理产权登记的，由买受人自行承担责任。《合同》第十五条第四款关于逾期办理权属证书违约的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之/向买受人支付违约金。逾期/日以上的，买受人有权单方解除合同。另查明，《合同》第六条第二款对买受人逾期付款的违约责任，作出如下约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的0.8支付违约金。出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款及利息。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按应退款总额的0.1向买受人支付违约金，直至全部退还款项为止。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分0.8的违约金。《合同》第十一条第2项对出卖人逾期交房的违约金作如下约定，逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款0.8的违约金。“龙栖湾国际康乐度假庄园”A4号楼已办理房权证，原告已交缴了相关契税收据、维修基金，涉案房产已具备办理个人不动产权属证书条件。本院认为，本案争议的焦点是：原告各项诉讼请求是否应予以支持。关于办理涉案房屋不动产权证问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《乐东黎族自治县商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，《合同》约定，出卖人自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。涉案房屋自2016年1月1日交付原告，至今已超过约定540日办证时间，该约定办理证书的期限已逾期，且原告购房所在的A4号楼已办理产权证书，原告也已交缴了相关契税收据、维修基金，原告应依约定提交办证委托书、办证申请表后，已具备办理涉案房屋不动产权证的条件，原告请求将涉案房屋办理到原告名下，有合同依据，本院予以支持。关于违约问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方约定出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。案件约定的交房时间为2016年1月1日，即被告应在2016年1月1日之后的540日内（2017年6月24日前）为原告办理房屋权属证书，被告在这期间办证需要原告提交的材料委托书、办证申请表也应依合同约定7日前通知原告提供，被告直至2019年5月15日才告知原告办证需要的材料，被告在这期间未依合同约定履行办证义务，也未履行合同通知义务，属违约行为，应承担违约责任。关于违约时间的计算，双方合同约定自交房时间后的360日内办理房屋权属证书，180日内办理土地使用证，由于国家政策的调整，实行两证合一即房屋权属证书、土地使用证合并为房屋不动产权属证书，房屋不动产权属证书已包含房屋权属证书、土地证功能，应按双方约定的时间540日为办理房屋不动产权属证书的时间。2019年5月15日被告依合同的约定通知原告提供办证需要的委托书、办证申请表，原告对通知的事实及方式没有异议，但至今未提供委托书、存在过错，应自行承担2019年5月15日之后的合同责任。故违约时间应为2017年6月24日起至2019年5月15日止。计690天。关于违约金，合同第十五条第四款约定了被告的违约责任，但对违约金的比例未写明确，只在该写违约金处划一笔，属双方对违约金约定不明，双方的合同为格式合同，应作出有利于原告解释，双方对违约金有约定，按照合同权利义务相一致原则，结合《合同》第六条，第十一条对逾期付款及逾期交房违约责任的约定，本院确认按逾期日数每日已付购房款0.8承担违约责任。违约金应为87213元（1579949.87元×0.00008×690天），过高部分不予支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条规定，判决如下：1被告海南龙栖湾发展置业有限公司于本判决生效之日起30日内协助办理涉案房屋不动产权证书给原告李忠荣；2被告海南龙栖湾发展置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内支付逾期办证违约金87213元给原告李忠荣；三、驳回原告李忠荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1911.32元,由被告海南龙栖湾发展置业有限公司负担946.40元，原告李忠荣负担964.92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 郑冬松 二〇一九年七月二十四日书记员 蔡利根附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。