宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终2398号上诉人（原审被告）：宁夏泰和房地产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区德胜西路5号。法定代表人：王进，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘均，男，汉族，1970年9月4日出生，该公司法务助理。委托诉讼代理人：郭浩，女，汉族，1993年1月14日出生，该公司法务助理。被上诉人（原审原告）：王敏，男，回族，1980年5月26日出生，个体户，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：王春毅，宁夏灵州律师事务所律师。原审第三人：宁夏荣之桓建筑门窗工程有限公司，住所地宁夏回族自治区银川德胜工业园区永胜西路13号。法定代表人：俞星桓，该公司总经理。上诉人宁夏泰和房地产有限公司因与被上诉人王敏、原审第三人宁夏荣之桓建筑门窗工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初6894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人宁夏泰和房地产有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：本案诉讼主体错误，上诉人不应成为一审被告；如果认定为商品房买卖合同，上诉人应当按约定支付房款，被上诉人有权拒绝交付房屋。被上诉人王敏辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。原审第三人宁夏荣之桓建筑门窗工程有限公司述称，上诉请求成立。原审原告向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理房产证登记手续；2.判令被告向原告交付房屋；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金24.98万元；4.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月1日，被告与第三人签订《顶房协议》，约定：一、被告将其所开发的位于贺兰县德胜工业园区西路5号泰和·地中海小区三期作价，房屋总价200万元，以支付第三人承包被告泰和·地中海三期的工程款项，抵扣工程款不包括质保金；二、第三人若将协议房屋抵顶其他人员（即户主）应由第三人出具授权委托书；且本合同履行过程中均由第三人履行相应的合同内容与其指定户主无关，户主与被告之间只存在业主关系，其相关房屋权利见买卖合同；三、被告郑重承诺，对该抵债房屋同其他房屋在质量方面具有同等权益；四、被告出具第三人要求办理房产证的全部资料及相关手续。2014年4月16日，第三人与原告就被告抵顶工程款的泰和·地中海小区三期住房一套签订《房屋转让合同》，约定：一、泰和·地中海小区三期一套，暂测面积288.95平方米，第三人已支付全部房款（注：房屋系被告直接抵付给第三人的房屋，详见《顶房协议》）；二、第三人以总价款100万元将上述房屋转让给原告；三、第三人保证被告及时与原告签订正式的房屋买卖合同，并为原告出具授权委托书，由原告全权办理该转让房屋一切事宜，第三人应当予以无条件配合，直至该转让房屋产权登记至原告名下；四、原告于本合同签订之日支付第三人房屋转让款100万元，第三人将《顶房协议》交付原告。当日，第三人出具《法定代表人授权委托书》并加盖印章，载明：我俞星桓系第三人的法定代表人，现授权委托苏小敏为我公司代理人，以本公司的名义全权处理贺兰工业园区西路5号泰和·地中海小区三期（事宜，由此引发的一切经济损失均由我公司自行承担。代理人无转委托权，授权期限为2014年4月16日至2015年4月16日。2014年9月3日，原告以银行转账的方式向第三人支付100万元，第三人法定代表人向原告出具收款凭证一张。2015年2月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）就涉案房屋签订《银川市商品房买卖合同》，约定：一、按合同约定的建筑面积288.95平方米计算，该商品房总金额为2000002元。买受人于2015年2月12日付清房屋首付款80.02万元；买受人于2015年3月31日前以银行按揭付款方式付清剩余房款120万元；二、出卖人应当在2015年5月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；三、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金。2015年3月18日，被告向原告出具购房款金额为2000002元的发票。后在合同履行过程中，原、被告发生争议，原告诉至法院，望判如所请。另，被告庭审陈述涉案房屋具备交付、办证条件。一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方之间成立房屋买卖合同法律关系，均应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，被告应当根据合同约定于2015年5月31日交付房屋，但至今未履行导致原告不能在规定的期限内办理房屋权属证书，构成违约，应当承担承担交付房屋、协助办理房产证登记手续、赔偿损失等违约责任。因此，对于原告要求被告以200万元为基数，按照日万分之一的标准支付自2015年5月31日至2018年10月31日期间逾期交房违约金24.98万元的诉讼请求，根据合同有关被告逾期交房应自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金的约定，涉案合同及购房发票虽显示房款为2000002元，但该房款实际是以被告抵顶第三人工程款的方式履行，原告实际支付第三人转让房款金额为100万元，因此，违约金计算基数应当以原告实际支付的金额100万元为准，原告以200万元为基数无事实依据，一审法院不予认定。故，根据合同约定，以100万元为基数，按照日万分之一的标准，支持自合同规定的最后交付期限的次日2015年6月1日起至2018年10月31日（原告主张之日）期间1248天的违约金12.48万元（100万元×0.01％×1248天≈12.48万元），超出部分不予支持。对于被告庭审有关原告未办理按揭贷款付清房款的抗辩意见，结合庭审及《顶房协议》，涉案房款系以被告抵顶第三人工程款的方式履行，被告对此亦出具了发票，且被告庭审并未提出相反证据证明，其庭审抗辩不符合逻辑，一审法院不予采纳。判决：一、被告宁夏泰和房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告王敏办理位于贺兰县泰和·地中海小区三期产权登记手续；二、被告宁夏泰和房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王敏交付位于贺兰县德胜工业园区泰和·地中海小区三期房屋；三、被告宁夏泰和房地产有限公司支付原告王敏逾期交房违约金12.48万元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2524元（已减半收取），由原告王敏负担1263元，被告宁夏泰和房地产有限公司负担1261元。本院二审期间，上诉人向法庭提交如下证据：证据一、授权委托书一份，证明原审第三人要求上诉人向王敏履行《顶房协议》，上诉人不是将200万元的债权转让给王敏。证据二、《补充协议》，证明上诉人与原审第三人订立《补充协议》，原审第三人要求上诉人将涉案房产转让给案外人马X的事实，导致同一房产被债权人转让给两个业主，上诉人无法向王敏和马X交付。证据三、工程结算审查定案单四份，证明上诉人与原审第三人合同金额为13694300元，定案金额为11706955.05元的事实。证据四、4-1、三期室顶房协议一份（复印件）；商品房买卖合同一份；4-2、消费发票一份、代开发票一份、往来明细一份，证明上诉人已经支付原审第三人现金500万元；抵顶别墅22-104室3302700元（已经办理不动产登记）；原审第三人在泰和会所消费24753元；代开发票税金16038元，上诉人已经支付原审第三人总计8343491元，余款3363464.05元用商品房抵顶。证据五、顶房协议五份及授权委托书和商品房买卖合同，证明上诉人与原审第三人订立5份《顶房协议》，按照时间先后分别为：2013年10月29日用泰和小区三期，抵顶工程款1026700元；2013年10月29日用泰和小区三期室，抵顶工程款1025700元；2014年7月21日用泰和小区三期室，抵顶工程款929525.22元；2014年12月23日用泰和小区三期室，抵顶工程款2000000元（即本案涉案房产）；2014年12月23日用泰和小区三期室，抵顶工程款656800元。其中，前四套商品房均与原审第三人指定的业主订立商品房买卖合同，但是没有进行备案；2013年10月29日订立的《顶房协议》，2014年7月21日订立的《顶房协议》，这两套商品房已经交付给业主并且业主已经装修。因此，上诉人与原审第三人2014年12月23日用泰和小区三期室，抵顶工程款2000000元（即本案涉案房产）时，上诉人实际欠付原审第三人381538.83元。上诉人只需向原审第三人支付381538.83元，而不是200万元的事实。被上诉人质证认为以上不属于二审新证据，对证据一真实性认可，其他证据不认可。原审第三人对证据无异议。以上证据不属于新证据，且本案案由为房屋买卖合同纠纷，与本案案由无直接关联，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，争议焦点在于上诉人宁夏泰和房地产有限公司是否应当继续履行合同义务并承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人王敏签订的《银川市商品房买卖合同》，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。2015年3月18日，上诉人向被上诉人出具购房款发票。上诉人的该行为可以证实其认可被上诉人以抵顶方式付清房款，其应履行交付涉案房屋、协助办理产权证书的合同义务。因上诉人未按约定履行上述义务，一审法院判令上诉人支付违约金并无不当。上诉人辩称与原审第三人存在经济纠纷，但与本案并非同一法律关系，应另行主张。被上诉人作为涉案《银川市商品房买卖合同》一方，其抗辩并非本案适格被告无事实和法律依据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5048元，由上诉人宁夏泰和房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李山山审判员  任朝霞审判员  张旭霞二〇一九年七月三十日书记员  张 楠附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。