四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川执复197号 复议申请人（利害关系人）：陈某，男，2006年11月5日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 复议申请人（利害关系人）：陈群久，男，1967年4月17日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 复议申请人（利害关系人）：张嘉骊，女，1972年6月14日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 申请执行人：平安银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市高新区天府二街****。 负责人：吴滨权，该行行长。 被执行人：四川信元建筑安装有限公司，，住所地四川省成都市双流区东升街道新桥街** 法定代表人：黄元忠。 被执行人：成都双流玉昌房屋开发有限公司，住，住所地四川省成都市双流县东升街道藏卫路**/div> 法定代表人：任丽莎。 被执行人：成都森宇实业集团有限公司，住所地，住所地四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段**iv> 法定代表人：吴藤伟。 委托诉讼代理人：赵国东，男，1979年5月6日出生，汉族，该公司员工，住山西省阳泉市矿区。 被执行人：王成敏，男，1974年8月16日出生，汉族，住四川省双流县。 被执行人：王成军，男，1972年11月16日出生，汉族，住四川省双流县。 被执行人：曾昌敏，女，1962年8月24日出生，汉族，住四川省双流县。 被执行人：万忠宇，男，1965年6月27日出生，汉族，住四川省双流县。 被执行人：黄媛琼，女，1965年8月1日出生，汉族，住四川省双流县。 被执行人：黄元忠，男，1971年4月7日出生，汉族，住四川省双流县。 复议申请人陈某、陈群久、张嘉骊（以下简称陈某等三人）不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异952号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年7月4日立案受理后，依法组成合议庭并组织听证进行审查，现已审查终结。 四川省成都市中级人民法院在执行平安银行股份有限公司成都分行（以下简称平安银行成都分行）申请执行四川信元建筑安装有限公司（以下简称信元公司）、成都双流玉昌房地产房屋开发有限公司（以下简称玉昌公司）、成都森宇实业集团有限公司（以下简称森宇公司）、王成敏、王成军、曾昌敏、万忠宇、黄媛琼、黄元忠借款合同纠纷一案中，陈某等三人向执行法院提出书面异议称，四川原本慧声文化传播有限公司（以下简称原本公司）与森宇公司恶意串通，虚构房屋租赁关系，自称是涉案“维也纳森林别墅”285栋住宅的承租人，导致陈某等三人虽于2018年11月竞得案涉房屋但至今无法交付入住。请求执行法院对（2018）川01执117号之七执行裁定执行过程中所涉及的案外人原本公司针对房屋租赁情况所提异议进行审查。 四川省成都市中级人民法院查明，其依据已经发生法律效力的四川省成都市蜀都公证处（2017）川成蜀证执字第1199号执行证书，在执行平安银行成都分行与信元公司、玉昌公司、森宇公司、王成敏、王成军、曾昌敏、万忠宇、黄媛琼、黄元忠借款合同纠纷一案中，于2018年11月1日在京东网司法拍卖网络平台拍卖被执行人森宇公司位于成都市双流区××大道北段××“××森林别墅”××栋住宅（业务件号：权XX）。2018年11月2日，买受人陈群久以4031520元的最高价竞得上述房屋。执行法院于2018年11月23日作出的（2018）川01执117号之七执行裁定主文主要内容为：一、位于成都市双流区××大道北段××“××森林别墅”××栋住宅（业务件号：权XX）所有权归买受人陈群久、张嘉骊、陈某按份共有……上述不动产的所有权自本裁定送达买受人陈群久时起转移；二、买受人陈群久、张嘉骊、陈某可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年1月，原本公司向执行法院提交其与森宇公司签订的租赁合同及租金收据。 四川省成都市中级人民法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，只有对执行标的有异议的案外人本人才能提出异议。本案中，原本公司并未针对案涉房屋提出执行异议，陈某等三人无权代其提起执行异议。故其所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定的受理条件，应驳回其异议申请。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，作出（2019）川01执异952号执行裁定，裁定驳回陈某、陈群久、张嘉骊的异议申请。 陈某等三人向本院申请复议称，请求撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异952号执行裁定；确认原本公司与森宇公司之间的房屋租赁合同无效。其理由为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行信访案件若干问题的意见》第13条“信访当事人未向执行法院提交《执行异议申请》，但以‘申诉书’‘情况反映’等形式主张执行行为违反法律规定或对执行标的主张实体权利的，应当参照执行异议申请予以受理”的规定，案外人原本公司向执行法院提供的房屋租赁合同及租金收据，应视为执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条至第三条的规定，执行法院应当按照执行异议办理，而不应驳回陈某等三人的异议申请。事实上，执行法院的拍卖公告显示，一是抵押登记信息没有载明租赁；二是评估报告载明评估价格包括装修，未包含租赁，处于空置状态；三是公告规定的期限内没有人向执行法院主张租赁优先权；四是不动产登记部门无该屋租赁信息记录。执行法院在拍卖前对现场进行了查封，查实该房多年无人居住，系空置状态。陈某等三人在参与竞拍前，咨询过执行法院，且多次现场查勘，发现该房门前有执行法院的查封封条且周围杂草丛生；还询问过物管，得知该房自建成起就未缴纳过物业管理费用、无水电运行情况，从而最终相信该房屋不存在租赁关系，进而参与执行法院的拍卖，成功竞得涉案房屋。在陈某等三人付清竞拍价款后，原本公司向执行法院提供其与森宇公司签订的房屋租赁合同及其支付租金的收据，主张对涉案房屋的租赁权。陈某等三人通过相关房屋租赁平台安居客查询，与涉案同地段类似房屋年租金，相较原本公司提供的房屋租赁合同约定的年租金，高出30倍。且房屋租赁合同中的租期长达20年，年租金保持不变，明显有悖常理。加之房屋租赁合同上无法定代表人签字，仅有双方公司盖章，且印章连续使用8年，历经多次公章管理制度的变更，其上编号没有任何改变，没有丝毫破损，不合常理。故陈某等三人认为原本公司提交的房屋租赁合同与租金收据系原本公司与森宇公司恶意串通造假，目的是阻挠法院的执行工作。综上，执行异议裁定认定事实错误、适用法律错误，应予以纠正。 森宇公司提交意见称，请求依法处理。 本院查明的事实与四川省成都市中级人民法院查明的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”的规定，执行法院对涉案房屋委托拍卖时应当审查拍卖房屋的权属状况以及影响交付、使用的情况，包括是否装修、是否存在租赁关系以及租赁的具体情况等。执行法院在公开拍卖时未告知竞买人涉案房屋是否存在房屋租赁及其具体情形。涉案房屋公开拍卖成交后，原本公司向执行法院提交涉案房屋租赁合同及租金收据，可能对竞得人陈某等三人取得涉案房屋所有权的成本及占有使用等产生影响。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”的规定，执行异议裁定未对涉案房屋是否存在租赁及租赁的具体情形进行审查，系事实不清。陈某等三人申请复议认为执行法院应当对原本公司提交的房屋租赁合同及租金收据真实性进行审查的理由成立。 综上所述，陈某等三人的复议请求及理由成立；四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异952号执行裁定认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01执异952号执行裁定； 二、发回四川省成都市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 施 家 蓉 审 判 员 李 海 涛 审 判 员 王 东 风 二〇一九年七月二十六日 法官助理 邓  敏 书 记 员 吉候衣星