北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初12046号原告：中国航空集团有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码91110000710930392Y。法定代表人：蔡剑江，董事长。委托诉讼代理人：杨萌，女，1982年3月25日出生，汉族，中国航空集团有限公司职工，公民身份号码×××。被告：刘冬，男，1965年1月20日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘少锋，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炤明，男，1992年8月20日出生，汉族，北京百朗律师事务所实习律师，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告中国航空集团有限公司与被告刘冬确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国航空集团有限公司之委托诉讼代理人杨萌，被告刘冬之委托诉讼代理人刘少锋、李炤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国航空集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认中国航空集团有限公司与刘冬于2005年11月1日就北京市顺义区×房屋签署的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告刘冬承担。事实和理由：刘冬自1986年10月至今为北京市公安局交通局朝阳支队民警，1996年年底左右，占用使用中国国际航空公司位于北京市顺义区×房屋（以下简称×房屋），并且未支付任何使用费用。1998年8月13日，原建设部出台《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房【1999】209）第二条第二款规定：“各国有单位自管的公有住房，原则上应按照上述要求向本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户出售，鼓励单位向职工出售现住房的具体规定，由各地人民政府确定。”2004年9月14日，中国国际航空公司制定了《中国国际航空公司2004年度向职工出售公有住宅楼房方案》，根据该方案规定，凡有北京市城镇常住户口，以自住为目的，有合法承租手续的职工（含离退休职工）均可申请购买中国国际航空公司拟出售房屋范围内的现住房；售房价格：机场地区职工住房根据（99）京房改办字第032号文件的精神，按顺义区的成本价为每建筑平方米1290元计算。该方案还对工龄折扣、房价计算公式、成新折扣、售房程序等进行了规定。2004年12月20日，中国国际航空公司作出《关于中国国际航空公司二○○四年度向职工出售公有住房的批复》，要求“售房过程中，要认真核查各项数据，严格把关，严肃纪律、公平公正，防止违规操作”。2005年11月1日，刘冬与中国国际航空公司签订《房屋买卖合同》，约定刘冬以成本价1290元/平方米购买602房屋，刘冬按照房改售房有关规定应交纳的各项费用：实际房价54115元、公共维修基金1896元、印花税5元、工本费6元，合计56022元。2005年12月，刘冬向中国国际航空公司提交《中国国际航空公司（2004年度）成本价售房个人购房申请》。2006年1月5日，刘冬向国航公司交纳购房款、公共维修基金、印花税、工本费、手续费等合计56047元。同日，北京市顺义房屋权属登记部门向刘冬颁发房产证。2012年7月29日，刘冬将×房屋出售给他人，售价920000元。经人举报，中央第一巡视组向中国航空集团有限公司党组纪检组移交了关于刘冬违规取得、购买、出售中国国际航空公司房产的线索。中国航空集团有限公司纪委调查发现，刘冬违规占用×房屋，并在不具备购买房产资格（刘冬及其配偶均非国航公司职工、也没有合法承租手续），不符合相关政策情况下，于2005年11月按照职工身份的政策购买了中国国际航空公司的公有住房。中国航空集团有限公司认为，由于刘冬不具备购买×房屋的资格（刘冬及其配偶均非中国国际航空公司职工、也没有合法承租手续），不符合相关政策情况下，因此，其购买×房屋不能依照房改政策予以执行，而必须遵照下述国有资产转让相关规定进行。《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）第三条规定：国有资产占有单位有下列情形之一的应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（四）企业清算；（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号）第六条规定：企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：（一）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（二）以非货币资产对外投资；（三）合并、分立、破产、解散；（四）非上市公司国有股东股权比例变动；(五)产权转让；(六)资产转让、置换；(七)整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；(八)以非货币资产偿还债务；(九)资产涉讼；(十)收购非国有单位的资产；(十一)接受非国有单位以非货币资产出资；(十二)接受非国有单位以非货币资产抵债；(十三)法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。《企业国有资产评估管理暂行办法》第二十七条规定：企业违反本办法，有下列情形之一的，由国有资产监督管理机构通报批评并责令改正，必要时可依法向人民法院提起诉讼，确认其相应的经济行为无效：(一)应当进行资产评估而未进行评估；(二)聘请不符合相应资质条件的资产评估机构从事国有资产评估活动；(三)向资产评估机构提供虚假情况和资料，或者与资产评估机构串通作弊导致评估结果失实的；(四)应当办理核准、备案而未办理。根据上述规定，国有资产转让应当按照国家法律和行政法规所规定的程序和方式进行，即需要进行资产评估而未评估的，其经济行为无效。根据《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第三百七十八号）第十三条规定，国务院国有资产监督管理机构可以制定企业国有资产监督管理的规章、制度。《企业国有资产评估管理暂行办法》规范性文件虽然不是行政法规，但系依据国务院的授权制定。《企业国有资产评估管理暂行办法》规定企业国有资产转让应当评估，目的在于通过严格规范的程序保证交易的公开、公平、公正，最大限度地防止国有资产流失，避免国家利益、社会公共利益受损。《企业国有资产评估管理暂行办法》的上述规定，符合上位法《国有资产评估管理办法》的精神，不违背上位法的具体规定，应当在企业国有资产转让过程中贯彻实施。根据前述规定，×房屋出售给刘冬必须进行评估，按照市场价格进行交易。然而，×房屋出售给刘冬时，不仅没有进行评估，反而是按照成本价格、工龄折扣进行的交易，不仅远远低于市场价格，甚至远远低于成本价格，造成了国有资产流失，故刘冬与中国国际航空公司签署的协议因违反法律、行政法规强制性规定无效。另外，由于刘冬不具备中国国际航空公司职工身份，也并非×房屋合法公租房承租人，刘冬应当知道其不具备购买中国国际航空公司房改房资格，而中国国际航空公司房改办工作人员亦明知刘冬身份及其并非公租房承租人，不具有购房资格，仍为其按照房改房政策出售房屋，造成国有资产流失，前述行为符合《合同法》第52条第二项至第五项关于合同无效的规定。综上，为维护国有资产合法权益，规范市场交易秩序，请求法院依法支持原告中国航空集团有限公司的诉讼请求。被告刘冬辩称，第一，答辩人与被答辩人签订的买卖合同合法有效，未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于合同法第52条第五项的情形；第二，答辩人购房过程中，并不存在恶意隐瞒、恶意串通的情形，答辩人严格按照被答辩人的程序填写了申请表，且根据双方真实意思表示，签订合法有效的房屋买卖合同，并合法取得了房产证，不属于合同法第52条第二至第四项的规定；第三，本案的买卖房屋事宜并不存在国有资产流失，答辩人已经于2006年1月依据与被答辩人签订的房屋买卖合同约定的价格支付了购房款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年11月1日，卖方中国国际航空公司（甲方）与买方刘冬（乙方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：为维护房屋买卖双方的合法权益，根据北京市住房制度改革的有关规定，甲乙双方就下列房屋买卖订立本房屋买卖合同。一、甲方将座落顺义区×号房屋出售给乙方，总建筑面积为73.48平方米。二、根据京国土房管方字【2000】第696号文件的规定，经朝阳区房改办批准，同意乙方按北京市2004年成本价购房并享受优惠政策。三、成本价为1290元/平方米。四、乙方付款后，甲乙双方即可向朝阳区房地产管理局申请办理房屋买卖立契过户手续和产权证书。五、甲乙双方应共同遵守下列规定：1.甲乙双方应按市政府有关规定负责对楼房的维修和管理。2.日常的水费、电费、煤气费、卫生费等按有关规定由乙方自行交纳；暖气费、电梯运行费、高压水泵费、小区绿化费、管理费等按北京市有关规定执行；室内维修费用由乙方负责。3.乙方按二〇〇四年成本价优惠购买的房屋，可以依法使用、继承和抵押。出售或出租住房时，甲方有优先购买权和承租权。4.乙方必须遵守国家的房地产政策法规和甲方规定的房屋管理规章制度。5.乙方购房后应爱护公共设施。不得损坏房屋结构，不得妨碍邻居利益，不得改变使用用途，不允许私自拆改房屋的原结构和暖气、天然气、上下水管道及电源，共用电视天线等设施。违者甲方有权查处。六、在履行合同期间，如遇国家房地产政策法规调整，届时甲乙双方将根据新的政策法规进行协商处理。七、本合同签字盖章后生效。正文一式三份，甲乙双方各执一份。朝阳区房地产交易部门存留一份。八、乙方按照房改售房有关规定应交纳的各项费用：实际房价54115.00元、公共维修基金（25.8元/㎡）1896.00元、印花税5元、工本费6元、房款合计56022.00元。卖方：中国国际航空公司（公章）、买方：刘冬。二〇〇五年十一月一日。2005年12月，刘冬填写并向中国国际航空公司提交了《中国国际航空公司（2004年度）成本价售房个人购房申请表》，申请表载明申请人刘冬，工作单位北京市公安局交通管理局，配偶姓名史立新，工作单位北京市顺义区医院。2006年1月5日，刘冬向中国国际航空公司交纳了×房屋房款54115元、公共维修基金1896元、印花税5元、工本费6元、手续费25元，合计56047元。同日，×房屋登记于刘冬名下。2012年7月，刘冬将×房屋出售给案外人。2017年12月29日，中国航空集团有限公司吸收合并中国国际航空公司，中国国际航空公司于同日办理了注销登记、中国航空集团有限公司于同日办理了变更登记。中国航空集团有限公司主张刘冬并非其公司的员工，其与中国国际航空公司经办人员恶意串通，以低于市场价格购买了×房屋，该购买行为不符合《中国国际航空公司2004年度向职工出售公有住宅楼房方案》、《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房【1999】209）的要求，违反了《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号）的规定，以合法形式掩盖非法目的，造成了国有资产流失，且侵害了中国航空集团有限公司其他员工享受房改政策的权利。故，中国航空集团有限公司认为双方就×房屋签署的《房屋买卖合同》无效。刘冬主张《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，《中国国际航空公司2004年度向职工出售公有住宅楼房方案》系中国国际航空公司的内部规定，《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房【1999】209）及《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号）均属于行政性文件，而非行政法规；刘冬并未与中国国际航空公司经办人员恶意串通，从始至终均以真实身份按照中国国际航空公司的售房程序购买×房屋，且中国国际航空公司自始即知晓刘冬并非其公司员工。故，刘冬认为双方就×房屋签署的《房屋买卖合同》合法有效。经本院询问，中国航空集团有限公司认可《房屋买卖合同》尾部卖方的章系其公司真实公章；刘冬认可《房屋买卖合同》尾部买方的签名系其本人所签，认可其并非中国国际航空公司员工。上述事实，有《房屋买卖合同》、《中国国际航空公司（2004年度）成本价售房个人购房申请表》、收据、房屋所有权证书、《中国国际航空公司2004年度向职工出售公有住宅楼房方案》及双方当事人陈述等证据在案为证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中国航空集团有限公司认为刘冬在签订《房屋买卖合同》时存在恶意串通，且以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定等四种情形，故主张《房屋买卖合同》无效。但是，依照本案现有证据及查证的事实，《房屋买卖合同》上所盖的章为中国国际航空公司公章，中国航空集团有限公司未能提供充分证据证明存在其员工和刘冬恶意串通、以合法形式掩盖非法目的及损害社会公共利益的事实。此外，中国航空集团有限公司主张《房屋买卖合同》无效的另一依据是该合同违反了《中国国际航空公司2004年度向职工出售公有住宅楼房方案》、《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房【1999】209）及《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号）的规定，但上述文件不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，上述文件不能作为认定《房屋买卖合同》无效的法律依据。中国航空集团有限公司主张刘冬购买×房屋造成国有资产流失，不属于本案审理范围，本院不予审查认定。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告中国航空集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费70元，减半收取计35元（原告中国航空集团有限公司已预交），由原告中国航空集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 孙立忠二〇一九年七月二十五日法官助理 倪晓铭书 记 员 苏丽媛