云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初1172号原告曲靖中熙置业有限公司（以下简称“曲靖中熙公司”）地址曲靖市瑞和西路和兴街北侧统一社会信用代码915303005631594613法定代表人周渝该公司董事长特别授权代理人王石诚系公司员工被告樊新，女，汉族，1990年10月18日生，住云南省宣威市。原告曲靖中熙公司诉被告樊新商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日受理后依法组成合议庭，于2019年7月10日公开开庭审理了本案。原告曲靖中熙公司委托代理人王石诚到庭参加了诉讼，被告樊新经本院公告传唤逾期无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。原告曲靖中熙公司诉称，2014年11月13日，原、被告签订了商品房购销合同，被告购买原告开发的“曲靖·恒大名都聆湖苑一期”91幢第11层1103号房，房款总价520175.00元，首付款160175.00元，余款36万元由被告通过向银行按揭付款方式支付房价款。由于被告未按其与农行曲靖分行签订的个人购房借款及担保合同约定，向银行偿还贷款36万元。遂致原告替被告承担了担保责任。原、被告签订的商品房购销合同第六条及合同补充协议第三条第（一）款中第五项约定：“在房屋所有权证和房屋他项权证办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方享有以下权利：（1）有权单方解除本商品房购销合同，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还。同时乙方必须在甲方履行其保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。因被告未按约还款，经银行函告，原告于2018年5月21日代其还清了上述贷款。现请求法院依法解除双方签订的商品房购销合同及补充协议，由被告协助原告到房管部门办理商品房购销合同登记备案注销手续，由被告承担本案诉讼费用。原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1.原告营业执照复印件一份，证明原告的主体资格。2.被告身份证复印件，证明被告主体资格。3.商品房购销合同及其补充协议，证明被告购买原告开发“曲靖*恒大名都聆湖苑一期”第91幢第11层1103号房屋。合同第六条及其补充协议第三条第（一）款中第5项就合同解除情形进行约定。4.个人购房担保借款合同一份，证明担保条款第三十一条就原告承担阶段性连带担保责任进行约定。5.回购通知书，证明被告未如期还款，银行要求原告承担担保责任。6.催款通知书及邮寄单，证明经催告，被告仍不还款。7.进账单（回单）、贷款业务凭证，证明原告于2018年5月21日代被告还清了拖欠的全部贷款。被告樊新未到庭，视为其对举证、质证权利放弃，相应的法律后果由其承担。本院认为，原告所举上述证据均具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信，充分证明了原告曲靖中熙公司所主张的基本事实。经庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年11月13日，原告曲靖中熙公司与被告樊新签订了商品房购销合同，合同约定：被告樊新向原告曲靖中熙公司购买了位于曲靖市西片区房屋一套，总价款520175.00元，套内面积89.94平方米（建筑面积111.06㎡），套内面积单价5783.58元；被告樊新首付房款30.79%（160175.00元），被告樊新向中国农业银行股份有限公司曲靖分行贷款36万元，原告曲靖中熙公司于2015年12月31日前交付房屋。同时双方当事人签订了补充协议，约定：在房屋所有权证、房屋他项权证办理完毕前，被告樊新未按贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告曲靖中熙公司承担了保证责任，原告曲靖中熙公司有权解除商品房购销合同，收回商品房，所收房款不予退还，被告樊新在原告曲靖中熙公司承担保证责任后30日内协助原告曲靖中熙公司到房管局办理有关解除合同手续。同时双方当事人对其余相关事项作了约定。2014年11月25日被告樊新以按揭贷款方式向中国农业银行股份有限公司曲靖分行贷款36万元用于购买双方约定买卖的房屋，并签订个人购房借款、担保合同,约定：贷款期限360个月（2014年11月25日至2044年11月24日），按等额本息还款法按月分期偿还，利率以同期同档基准利率执行，被告樊新以合同约定授权贷款银行将贷款转付至曲靖中熙公司2404。07×××40账户内，被告樊新以其向原告曲靖中熙公司购买的房屋抵押，原告曲靖中熙公司承担连带责任保证，在抵押登记手续办理完毕后，免除保证责任。在商品房购销合同履行过程中，被告樊新在签订房屋买卖合同时支付首付房款160175.00元。2014年11月25日农行曲靖分行将贷款36万元转付原告曲靖中熙公司用于支付被告樊新的购房款。被告樊新自2014年12月（第一次还款月）至2017年1月正常偿还26期，截止2018年3月5日尚欠借款余额349120.44元。自2017年2月被告樊新未按照合同约定的时间向农行曲靖分行分期偿还贷款本息。2017年3月6日农行曲靖分行向原告曲靖中熙公司发出通知，内容为：被告樊新的贷款已逾期超过三期，已形成不良贷款，经多次催收无果，要求原告曲靖中熙公司归还被告樊新购买房屋在农行曲靖分行的贷款。2018年3月15日原告曲靖中熙公司向被告樊新邮寄发函，要求被告樊新在收到函后五天内偿还其全部贷款本息，逾期按商品房购销合同约定回购房屋，保留追究法律责任的权利。此后，被告樊新一直未偿还贷款本息。2018年5月21日原告曲靖中熙公司向农行曲靖分行转账支付37.18万元用于代偿被告樊新尚欠的贷款本息，实际代偿贷款本息370780.13元。审理中，原告曲靖中熙公司述称因被告樊新仅交付首付款56141.00元，其余首付款双方约定由被告樊新以向金碧物业有限公司曲靖分公司借款向原告曲靖中熙公司支付（金碧公司实际未代被告樊新向原告曲靖中熙公司支付该部分首付款）。被告樊新也未按借款合同约定向原告曲靖中熙公司给付其尚欠的首付款。因此原告曲靖中熙公司未按合同约定2015年12月31日前向被告樊新交付房屋。原告曲靖市中熙公司对被告樊新的房屋贷款代偿后未向被告樊新交付房屋。本院认为，关于原、被告所签合同约定在房屋所有权证和房屋他项权证办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除本商品房购销合同，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还。其中约定的被告樊新所交的全部款项不予退还的内容属格式条款，因对被告樊新所交房价款的金额有不确定性，该条款中“被告樊新所交的全部款项不予退还的约定，是否公平应根据实际情况确定。在本案中原告曲靖中熙公司未主张合同约定的“被告樊新所交的全部款项不予退还”的主张，因此本院对“买方所交的全部款项不予退还”部分内容的效力不予评判。被告樊新如主张相关权利，可与原告曲靖中熙公司协商或另案主张权利。关于被告樊新与原告曲靖中熙公司签订的商品房购销合同及补充协议（实为商品房预售合同）中的其余内容，实为商品房预售合同关系，该部分合同内容是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效。原告曲靖中熙公司按原、被告及银行三方签订的借款担保合同约定承担连带保证责任，实际代偿贷款本息370780.13元，是因被告樊新违反借款担保合同约定，逾期多期未偿还贷款本息所致。因被告樊新的行为成就了原告曲靖中熙公司主张解除商品房购销合同的条件，即符合商品房购销合同的补充协议第三条第（一）款中第五项约定（在房屋所有权证、房屋他项权证办理前，被告樊新未按借款合同规定还款或终止借款合同关系致原告曲靖中熙公司承担责任，原告曲靖中熙公司享有商品房购销合同的解除权）的解除条件。综上，原告曲靖中熙公司请求解除双方签订的商品房购销合同，由被告樊新协助原告到房管部门办理商品房购销合同登记备案注销手续的请求理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告曲靖中熙置业有限公司与被告樊新2014年11月13日签订的商品房预售合同（双方签订为商品房购销合同、含补充协议）。二、由被告樊新协助原告曲靖中熙置业有限公司到房管部门办理商品房预售合同（双方签订为商品房购销合同）登记备案的注销手续，限于判决生效后十五日履行。案件受理费100.00元，由被告樊新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。审 判 长  刘武强人民陪审员  代联芳人民陪审员  贾丽萍二〇一九年七月十一日书 记 员  雷云婷