河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0505民初663号原告：中国工商银行股份有限公司安阳梅园庄支行，营业场所：安阳市殷都区钢花路（枫林水郡小区）。负责人：韩保庆，职务：行长。委托诉讼代理人：张铁，男，1975年5月10日出生，汉族，住安阳市殷都区。该单位员工。被告马红恩，男，1989年4月4日出生，汉族，住安阳县。被告：安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司，住所地：安阳新区管委会办公大楼423号。法定代表人：谢海如，职务：董事长。委托诉讼代理人：乔阳，河南鼎维律师事务所律师。委托诉讼代理人：未小丽，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司安阳梅园庄支行（以下简称工行梅园庄支行）与被告马红恩、安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司（以下简称建工房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月22日公开开庭进行了审理，原告工行梅园庄支行的委托诉讼代理人张铁，被告建工房地产公司的委托诉讼代理人乔阳到庭参加诉讼，被告马红恩经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。工行梅园庄支行向本院提出诉讼请求：1.要求被告马红恩立即偿还原告个人一手房购置贷款，本金132327.95元及利息，利息罚息计算至2019年7月21日共计4425.90元，之后利息按合同约定计算；2.原告对抵押物安阳县曲沟镇世纪大道锦绣园南区二期8栋2单元4-5层东户享有优先受偿权；3.要求被告建工房地产公司承担连带保证责任。4.诉讼费由被告承担。其事实和理由：被告马红恩于2010年8月12日购买被告建工房地产公司开发的安阳县曲沟镇世纪大道锦绣园南区二期8幢2单元4层东户商品房，通过原告工行梅园庄支行办理个人一手房购置贷款15.3万元，由建工房地产公司提供阶段性担保，贷款发放后，马红恩只办理了安阳县个人住房抵押贷款证明书，原告多次催其办理房产正式抵押登记手续，但马红恩至今未办妥房屋正式抵押登记手续及房屋他项权证，给我行造成了贷款资产风险。根据个人购房借款担保合同约定，要求判如所请。被告建工房地产公司辩称，本案已超出保证期间，若未超出保证期间，我公司作为保证人，应在物保不能实现债权的情况下才承担清偿责任。被告建工房地产公司未向本院举证。被告马红恩经本院合法传唤未到庭、未举证和答辩。原告工行梅园庄支行为证明自己的主张向本院举证了相关证据，经当庭质证，被告建工房地产公司无异议，本院予以认证。根据认证的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2010年7月20日，被告马红恩为购买被告建工房地产公司开发的安阳县××世纪大道××楼××单元××东户商品房，与被告建工房地产公司作为保证人一起与原告工行梅园庄支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号为[2010]年[0803]号）一份，合同约定主要内容：第一条：借款种类及金额，个人购置住房贷款，153000元；第三条：贷款期限30年，自2010年7月20日至2040年7月20日，实际放款日和到期日以借据为准。第四条：利率，年利率5.049%，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日起，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度最后一次调整的基准利率为准）执行新的利率。第五条：借款人授权贷款人将贷款划入建工房地产公司的账户。第六条：还款，按每月等额本息还款法（按月计息），每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；第九条：罚息，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计算复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收50%确定。第十四条：抵押物，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，合同附件中的抵押物清单为被告马红恩位于安阳县××世纪大道××楼××单元××东户商品房。第十五条：担保范围：抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第十六条：抵押登记，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案后预抵押登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天内或贷款人要求的合理时间内办妥证实抵押登记手续。保证条款：第二十二条：保证人自愿为贷款人提供连带责任保证；第二十三条：保证范围，保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人应付其他费用，承担连带保证责任，但在本合同的抵押物正式抵押手续已办理完毕且贷款人已收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对该对等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除担保责任。被告建工房地产公司向原告工行梅园庄支行出具保证函一份，保证住房竣工办理《房屋产权证》后，借款人主动与贷款银行签订《抵押合同》，办理《房屋他项权证》并交付贷款银行。2010年7月29日，安阳县房产产权交易中心出具安县房预抵10022号个人住房抵押贷款证明书一份，载明：抵押人马红恩，贷款额153000元，个人交款66353元，抵押权人中国工商银行安阳分行，担保人建工房地产公司，房屋坐落位于安阳县××世纪大道××楼××单元××东户，预售证号：安县房（2007）预售证第044号，合同价值219353元。之后，原告工行梅园庄支行依约于当日向马红恩发放贷款153000元，之后马红恩曾偿还过部分贷款，截止2019年7月21日，尚余本金131114.69元，利息罚息共计4425.90元未偿还。原告工行梅园庄支行于2018年3月13日和3月27日分别向被告马红恩和建工房地产公司发出办理正式抵押登记函，被告马红恩至今未办妥房屋正式抵押登记手续及房屋他项权证。本院认为,本案为金融借款合同纠纷,被告马红恩向原告工行梅园庄支行贷款,应当按照约定偿还借款本息，其未按约还款构成违约，原告工行梅园庄支行有权要求被告马红恩偿还剩余借款本息。被告建工房地产公司为被告马红恩的贷款提供担保，其当庭辩称该担保行为已超过担保期限，经查，根据合同约定，在本合同的抵押物正式抵押手续已办理完毕且贷款人已收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对该对等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除担保责任，故被告建工房地产公司应就此承担连带清偿责任，对其上述辩称意见不予采纳。原告工行梅园庄支行主张对被告马红恩的抵押物即位于安阳县曲沟镇世纪大道锦绣园南区二期8幢2单元4层东户商品房享有优先受偿权，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押权人的优先受偿权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生，但优先受偿的前提是办理抵押登记。本案中，原被告之间签订的房地产抵押合同不违反法律规定，合法有效，但是三方仅就拟抵押的房产按照合同约定向登记机构办理了申请预告登记，并未办理房地产的抵押登记，抵押权预告登记中登记的并非现实意义上的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告工行梅园庄支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，只享有当抵押权登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房产的处分，但对涉案房产不享有抵押权，故原告诉求对案涉房产享有优先受偿权的请求于法无据，本院不予支持。被告马红恩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权的放弃，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、限被告马红恩于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司安阳梅园庄支行借款本金人民币131114.69元及利息和罚息(其中，计算至2019年7月21日止的利息和罚息共计4425.90元,之后利息和罚息的利率标准按照原被告三方《个人购房借款/担保合同》第四条和第九条约定执行，计算至还清之日止);二、被告安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司对被告马红恩的上述债务承担连带清偿责任。其承担连带清偿责任后有权向被告马红恩追偿。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司安阳梅园庄支行的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3035元,由被告马红恩和被告安阳建工（集团）房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  李军林审判员  王 莉审判员  邵红梅二〇一九年七月三十日书记员  郑雅倩