贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终1482号 上诉人（原审被告）：杨丽蓉，女，1965年9月26日生，汉族，贵州省兴义市人，大专文化，企业退休员工，住贵州省(系冯应平之妻)。 被上诉人（原审原告）：李仕海，男，1970年10月1日生，汉族，贵州省兴义市人，大专文化，建筑设计师，住贵州省兴义市。 原审被告：冯应平，男，1964年11月10日生，汉族，贵州省兴义市人，大专文化，退休公务员，住贵州省兴义市。 上诉人杨丽蓉因与被上诉人李仕海、原审被告冯应平房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨丽蓉上诉请求:撤销原判，改判驳回李仕海的诉讼请求；案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决适用法律错误，李仕海与冯应平签订的《购房合同无效》。首先，冯应平个人对案涉房屋没有处分权。根据《中华人民共和国物权法》第九十五条的规定，冯应平个人在法律上对案涉房屋没有处分权，无权处分签订的协议无效。其次，冯应平与李仕海恶意串通损害杨丽蓉的合法权益。本案一审庭审中，李仕海认为他与冯应平是朋友，认识杨丽蓉，在与李仕海签订买卖合同时，明知共有人的存在而不与共有人商量，没有让共有人发表对房屋买卖的意思表示。冯应平作为共有人之一，不尊重杨丽蓉的权利、意见，认为该房屋系起单位的集资建房，房屋的权利与杨丽蓉没有关系，为了能独自享有房屋所带来的利益，擅自恶意与李仕海达成房屋买卖协议。根据《中华人民共和国合同法》的五十二条的规定，应认定买卖合同无效。第三，一审认为房屋登记在冯应平一人名下李仕海就有理由相信冯应平出卖房屋的行为代理夫妻共同的意思表示错误。房屋虽然登记在冯应平一人名下，但杨丽蓉是当然的共有权人。代表夫妻另一方的一审表示必须具备以下条件：一是明确授权，二是事后追认。李仕海与冯应平签订的买卖合同中并无杨丽蓉的签名，杨丽蓉并未对买卖合同进行追认，且知道后一直表示不同意该交易。第四，冯应平与李仕海的案涉房屋买卖不符合婚姻法及其司法解释的规定。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款的规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，李仕海并非善意购买，没有按照市场价格支付对价，没有办理过户登记，故该《购房合同》无效。第五，一审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款错误。该条法律调整的是订立合同的当事人之间的行为规范，对杨丽蓉无约束力。二、一审法院认为杨丽蓉长期不过问、管理该房从而认为《购房协议》合法有效错误。我国相关法律规定的时效20年并没有超过，所有集资建房合同、收据、房屋买卖合同等都是冯应平办理，杨丽蓉并不持有，且对于案涉房屋冯应平从不告知情况。杨丽蓉并未放弃权利。三、一审认定事实部分认可双方签订的《房屋买卖合同》的标的物为集资建房，但说理部分又将该房屋认定为可上市交易的商品房错误。根据《经济适用房管理办法》的规定，单位集资合作建房应纳入当地经济适用住房建设用房计划管理，与一般的商品房应严格区别，经济适用房的购房人拥有有限产权，上市交易要受到诸多限制。购买经济适用房不满五年，不得直接上市交易，因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。本案中冯应平与李仕海在房屋未建好即签订《房屋买卖合同》，一审认定有效错误。 李仕海二审答辩认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 冯应平二审未答辩。 李仕海向一审提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令市房权证兴字第××号房屋所有权归李仕海享有；2、请求人民法院依法判令冯应平履行协助李仕海办理市房权证兴字第××号房屋过户手续的义务；3、案件受理费由冯应平承担。 一审查明事实：李仕海与冯应平系朋友关系，冯应平系兴义市国土资源局职工。2004年兴义市国土资源局集资建设单位职工经济适用房，冯应平参与单位集资并获得单位经济适用房一套。2005年3月1日李仕海与冯应平经过协商，冯应平将其集资的位于兴义市神奇东路61号兴义市国土资源局职工宿舍经济适用房5栋5-03号房屋一套（建筑面积160㎡）转让给李仕海，于是以冯应平为甲方、李仕海为乙方双方签订了《购房协议》一份，协议约定：甲方应向单位缴纳的所有价款加贰万元差价为售价出让给乙方；有关过户手续费用由乙方自行承担，甲方配合乙方办理相关手续等。当日，李仕海支付冯应平房款45000元；2006年6月13日，李仕海到兴义市国土资源局缴纳房款50000元。2006年8月李仕海对案涉房屋进行装修，并于2006年11月18日搬迁入住至今。2006年12月6日，兴义市房地产管理局颁发案涉房屋所有权证（即市房权证兴字第××号，房屋所有人登记为冯应平）。2007年9月11日，兴义市人民政府住房制度改革领导小组办公室颁发案涉房屋市场准入许可证（房准字35088号）。上述房屋所有权证及市场准入许可证均由李仕海到兴义市国土资源局领取并持有至今。2010年11月23日，李仕海又到兴义市国土资源局补交房款16287元。事后，李仕海与冯应平及杨丽蓉为房屋产权变更登记事宜发生纠纷，且双方未达成一致意见，故李仕海诉至法院要求解决。另查明，1990年12月20日，冯应平与杨丽蓉登记结婚。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案纠纷系因《购房协议》的履行而产生，故本案案由应更改为房屋买卖合同纠纷。对于李仕海与冯应平于2005年3月1日签订的《购房协议》是否有效的问题。首先，李仕海与冯应平签订购房协议时双方均具备完全民事行为能力，购房协议的签订系双方当事人的真实意思表示，且该行为不损害国家、集体、第三人及社会公共利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间买卖合同法律关系依法成立；其次，案涉房屋是夫妻共同财产，冯应平与杨丽蓉均享有共同共有权，而冯应平作为共同共有人，对共同财产享有所有权和处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，且购房协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，基于冯应平对共同财产享有所有权和处分权，故购房协议应当有效。第三，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，本案《购房协议》是否生效，应该依据合同法来判断，而不能以不动产权是否已经办理物权登记为标准进行判断，物权变动能否成就，并不是购房合同生效的必要条件。第四，案涉房屋是从集资建房到办理房屋所有权证及市场准入许可证均登记在“冯应平”一人名下，从合同的签订至合同履行过程中，李仕海有足够的理由相信冯应平转让该房屋系夫妻的共同意思表示，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释（一）》第十七条第二款的规定，冯应平的处分行为有效，杨丽蓉不得以自己不同意或不知道为由来对抗善意的第三人（李仕海）。第五，民事活动应该遵循诚实信用原则，民事主体从事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。本案中，杨丽蓉提出“案涉房屋系夫妻共同财产，冯应平无权一人予以处分；冯应平与李仕海2005年3月1日签订购房协议时房屋没有产权，无产权的房屋是不能转让的，故转让房屋协议无效。”，但根据本案查明的情况，其一，杨丽蓉明知冯应平参与单位集资建房；其二，在建房过程中以及房屋完工后，李仕海除支付购房款45000元外，还分两次到兴义市国土资源局缴纳房款66287元，并对案涉房屋从2006年8月开始实际占有并装修入住至今；其三，杨丽蓉在案涉房屋完工交房且李仕海实际占有使用该房屋长达约13年的时间内，杨丽蓉一直未对案涉房屋进行管理使用,与常理明显不符；其四，李仕海与冯应平签订合同时标的物（房屋）已经明确具体，房屋亦不存在权属不明确的状态，且在2007年李仕海以冯应平的名义已办理并持有房屋所有权证和市场准入许可证。故对于杨丽蓉的辩解，缺乏事实和法律依据，不予采信。同时，冯应平及杨丽蓉对于自己的抗辩主张未举证证实，也未提供其不能继续履行合同的证据。综上，李仕海与冯应平于2005年3月1日签订的《购房协议》应认定为合法有效。至于李仕海要求确认市房权证兴字第××号房屋所有权由其享有的问题。首先，从李仕海提交的市房权证兴字第××号房屋产权证书来看，案涉房屋现登记在“冯应平”名下，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定，不动产所有权的明确应以不动产权属证书登记为准，虽然买卖双方签订了转移房屋所有权的买卖合同，但买受人并不基于买卖合同而自然取得房屋所有权；其次，经向李仕海及委托诉讼代理人释明后，其明确表示对该项诉讼请求不予变更，仍然坚持要求判决案涉房屋所有权归李仕海享有。由此，鉴于买受人与出卖人未完成房屋过户登记，不发生房屋所有权变动的法律效果，对于李仕海要求确认市房权证兴字第××号房屋所有权由其享有的诉讼请求，不予支持。关于李仕海诉请冯应平及杨丽蓉履行协助办理市房权证兴字第××号房屋产权变更登记的问题。首先，《购房协议》签订后，李仕海已经按照合同约定履行了向冯应平支付房屋价款的义务，并已实际占有、使用案涉房屋，李仕海与冯应平签订的《购房协议》为合法有效；其次，根据双方签订的《购房协议》中“有关过户手续费用由乙方（李仕海）自行承担，甲方（冯应平）配合乙方办理相关手续”的约定，冯应平及杨丽蓉应协助李仕海办理房屋交易、过户手续。因此，虽案涉房屋仍登记在“冯应平”名下，李仕海尚未取得房屋的所有权，但是基于《购房协议》合法有效及协议约定，冯应平、杨丽蓉应遵循诚实信用原则按照合同约定继续履行合同的义务，故李仕海诉请冯应平及杨丽蓉履行协助办理房屋产权变更登记，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款,《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题解释（一）》第十七条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限冯应平、杨丽蓉于本判决生效后十五日内协助李仕海将市房权证兴字第××号房屋产权变更登记到李仕海名下，由李仕海自行承担房产过户的相关费用；二、驳回李仕海的其余诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由冯应平、杨丽蓉共同负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院二审仅围绕杨丽蓉的上诉请求进行审理，未提出上诉的部分不予审理。 本案二审争议焦点为：案涉《购房协议》是否有效。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，杨丽蓉以冯应平无权处分夫妻共同财产为由，主张《购房协议》无效的理由不能成立，不予支持，一审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条有关无权处分合同效力的规定来裁判本案合同效力，在适用法律上并无不妥。即便是适用有关婚姻法及其司法解释关于夫妻共同财产的处理，本案也是适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，而不是适用涉及合同履行后标的物能否返还的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条的规定。虽然案涉《购房协议》上没有该房屋共有人杨丽蓉的签字，但产权证书上登记权利人为冯应平，即便共有人杨丽蓉不同意，李仕海也有理由相信冯应平出卖案涉房屋系其夫妻共同意思表示，不论是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，还是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，案涉《购房协议》均属有效。 关于案涉《购房协议》是否违反《经济适用房管理办法》相关规定的问题，根据《经济适用房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”、第三十五条“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”的规定，限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可认定合同有效。本案中，双方签订房屋买卖合同时虽未满5年，但法庭辩论终结前合同已满14年，且案涉房屋已于2007年9月11日取得《兴义市房地产交易市场准入许可证》，可以上市交易。另，虽然《经济适用住房管理办法》对集资房的购买及转让有一定限制，但该办法属部门规范性文件，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，只要协议系双方真实意思表示，协议内容也没有损害国家、集体或第三人利益，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定,均应认定有效。同时，民事活动应当遵循诚实信用原则，冯应平与李仕海是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的房屋买卖合同，该买卖合同系双方真实意思表示合法有效。 综上，上诉人杨丽蓉的上诉理由不能成立，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人杨丽蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 谢 娟 审判员 杨 林 审判员 王克敏 二〇一九年七月二十八日 书记员 岑周鸿