河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初756号原告：彭剑雄，男，汉族，1979年4月12日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：李磊，河南惠人律师事务所律师，特别授权代理。被告：周桃品，男，汉族，1982年6月24日出生，住河南省洛阳市西工区。第三人：洛阳懿皇房产纪纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室，统一社会信用代码：91410300785076995E。法定代表人：白松朝，总经理。委托诉讼代理人：王宏华，女，汉族，1967年1月7日出生，住河南省瀍河回族区，系第三人员工，特别授权代理。原告彭剑雄与被告周桃品，第三人洛阳懿皇房产纪纪有限公司(以下简称懿皇公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭剑雄及其委托诉讼代理人李磊，被告周桃品，第三人懿皇公司委托诉讼代理人王宏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭剑雄向本院提出诉讼请求：1、依法解除房屋买卖（居间）合同；2、判令被告赔偿原告违约金274000元、居间服务费27000元，房屋增值部分的损失100000元；2、判令第三人返还居间服务费27000元，托管房款10000元；4、本案诉讼费、律师费等费用由被告承担。事实和理由:2018年3月25日，原告通过懿皇公司，向被告购买洛阳新区王城大道滨河路南半岛明珠二期5幢1单元1-1703商品房。当日三方签订了《房屋买卖（居间）合同》，原、被告双方约定成交价为137万元及各方权利义务。当日原告依约向懿皇公司支付了托管房款、居间费等共计37000元。由于合同约定原告于2018年9月1日前交纳首付款96万元，合同签订后原告即着手将现有的住房卖掉来支付首付款。在原告卖房凑齐首付款后，2018年7月28日被懿皇公司通知到店协商，原来被告要毁约要求该房涨价10万元，原告不同意，后被告明确表示该房不卖。综上，被告出尔反尔视契约如儿戏，造成原告现在不仅没有房住，还要花更大的代价再去找房、买房，给原告造成极大的损失和不便。故诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益。被告周桃品辩称:一、同意解除房屋买卖合同,原告其他诉求没有事实、法律依据，请求法院予以驳回。二、原告诉状中陈述被告要求涨价和明确表示该房不卖不符合事实。事实是被告因妻子对卖房事宜不高兴，为平息家庭内部矛盾于2018年7月28日与原告协商，看原告是否愿意对合同内容做相应调整，当天原告情绪激动表示不同意，被告也不再要求变更，愿意继续履行合同。后续事实也是被告一直在积极履行合同义务。本案诉争房屋系原告以公积金贷款方式购买，合同签订后被告为积极履行合同。保证诉争房屋能正常交易过户，高息从银行贷款和向亲戚朋友借款用于还清诉争房屋房贷并办妥抵押注销手续，并在可以办理房产证后第一时间办理、领取房产证等。被告不存在违约行为，一直在如约履行合同。三、相反是原告违反合同多项约定构成违约。1、原告应于2018年8月1日前依据合同约定，将签订合同时其名下所有的房产出售，所得钱款用于支付被告首付款。但期限届满前后，被告多次催促原告和中介方提供原告已经履行该合同义务的证据，但均未得到回应。被告据此合理认为原告没有履行合同义务，被告享有不安抗辩权；2、原告应于2018年9月1前依据合同第四条第3项约定支付首付款，但原告到期未支付。2018年9月18日争议房产房产证办理下来之后，被告通过中介催促原告办理支付首付款义务，原告仍不办理再次违约；3、截止本案诉讼前被告也一直与中介方沟通，希望原告能够继续履行合同。但中介给予的回复是原告因前期原、被告双方沟通不愉快，原告对612的院子感觉不好，希望中介方帮他再看其他房子，不愿再购买本案诉争房产，因此原告构成违约。综上，本案原告诉请没有事实、法律依据，请求法院予以驳回。但被告同意其第一项诉求解除房屋买卖合同。第三人懿皇公司述称：一、2018年3月25日，原、被告在第三人的居间中介下签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》(编号:0005642)，合同约定被告将其坐落于河南省洛阳王城大道滨河路半岛明珠二期5幢1-1703号房屋出售给原告，该房产成交价为人民币137万元，合同约定原告于2018年9月1日前缴纳首付款96万元。该合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定及公序良俗，已有效成立；二、合同签订时被告房产证还未办理，当时约定待被告房产证办理完毕后，原告将96万元预付款交给银行作资金监管。但之后被告迟迟未出示房产证并要求涨价，第三人组织买卖双方协调沟通未果，导致合同无法继续履行；三、原告要求解除该合同第三人无异议。根据《合同法》第94条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定，现买卖双方的合同已无法继续履行，第三人同意依法解除；四、原告要求第三人退回居间费27000元无法律及合同依据。根据《合同法》第426条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬的规定及第六条第2款的约定，第三人已经促成该合同有效成立，在合同履行过程中第三人无任何过错，收取中介服务费27000元具有法律及合同依据，请求法庭依法驳回原告的该项诉求。由于该合同无法继续履行，第三人同意返还代为托管的房屋预留尾款10000元。综上，请求法庭根据本案事实、证据、法律规定及合同约定，依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2018年3月25日，被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）、第三人（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定：甲方将位于洛阳新区王城大道西滨河路南半岛明珠二期5幢1单元1-1703号房屋出卖给乙方，建筑面积为128.36㎡，该房屋商品房预售合同编号为YS0166292，甲方房屋现处于抵押状态，甲方于2018年8月1日前向抵押银行申请提前还贷、注销抵押，30日内还清贷款，办妥抵押注销登记手续。房屋买卖成交价格为137万元。房屋买卖交易过户时所需支付的税、费，经甲乙双方协商由乙方承担，该房屋配套设施的更名费用由乙方承担。甲乙双方一致选择贷款方式履行本合同，乙方于2018年9月1日前交付人民币96万元与银行方作为首付款，经丙方代为托管的房屋房款（预留尾款）10000元。甲乙双方需积极配合丙方于房屋过户完毕后三个工作日内交接有关房屋之杂费。甲方于物业交接交付房屋与乙方使用。该房屋全部手续办理完毕后，甲方双方在《房屋物业交接单》、《房屋结件单》签字完毕，预留尾款红联收据作废，由丙方代乙方将甲方支付该房屋预留尾款。乙方向公积金中心申请公积金贷款，购买房屋，预计40万元支付甲方第二部分房款。甲乙双方应积极配合于2018年9月1日前备齐银行贷款所需相关有效资料、证件并到现场办理相关手续。如甲乙双方任何一方延误，均由延误方按该房屋成交价格每日万分之十向对方支付违约金。基于丙方已提供该房屋居间服务，并促成本合同的有效成立，甲乙双方在签订本合同时，由乙方向丙方支付居间服务费27000元。本合同有效成立后，非因丙方的原因导致本合同被撤销、解除或未能实际履行的，丙方收取的居间服务费一律不予退还。违约责任：本合同签订成立后，甲方如违反本合同约定，应按照该房屋成交价每日万分之十向乙方支付违约金，逾期30日，甲方应退还乙方已交付的所有款项，乙方有权解除本合同不再购买该房屋并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。甲方因其他原因而不予将该房屋出售给乙方的，乙方有权解除本合同并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。本合同签订成立后，乙方未按合同约定支付房款，违反本合同其他约定或由于乙方的原因而不予买受该房屋的，应按该房屋成交价格每日万分之十向甲方支付违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同另行出售该房屋并有权向乙方追究该房屋成立价格20%违约金的责任。特别约定：经甲乙双方友好协商约定该成交价137万元整，包含室内固定装修、三台挂机空调、一台柜机空调、一台燃气热水器。甲乙双方约定，若2018年8月1日前乙方名下现有房产若因政策原因无法正常交易，双方互不承担任何违约责任。甲方承诺于2018年3月26日前将该房屋预售合同原件留存于丙方。合同签订后，原告向第三人交纳了居间服务费27000元、预付房款10000元。2018年7月28日，原、被告及第三人就该合同的履行问题进行了沟通，原告明确表示坚持购买涉案房屋，并表示按合同履行。被告以其妻子不同意等原因要求与原告协商解决房屋纠纷，后又明确表示不愿意出卖涉案房屋，并在与第三人的工作人员沟通中提出共有人补偿，第三人亦明确回复被告，原告不同意其提出的方案。2018年10月11日被告结清涉案房屋个人贷款。被告提交的不动产权证书显示：位于河南省××路××号房屋系被告单独所有，房产证号为豫（2018）洛阳市不动产权第10639996号，该房产证发证日期为2018年9月18日，该不动产证于2018年9月18日抵押，于2018年10月16日抵押注销。后因双方发生纠纷，原告诉讼来院。另查明，周桃品另案起诉彭剑雄、懿皇公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理，案号为：（2019）豫0311民初1002号。本院认为：2018年3月25日，原、被告与第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法、有效，对各方当事人均具有法律约束力。本案中，原告主张解除三方于2018年3月25日签订的《房屋买卖（居间）合同》，被告及第三人均表示同意解除该合同，故对原告该诉求本院予以支持。2018年7月28日，原、被告及第三人三方洽谈时，被告明确表示不愿意出卖涉案房屋，且被告未按合同约定日期于2018年8月31日前办妥抵押注销登记手续，亦未于2018年9月1日前取得涉案房屋房产证，致使原告也不能按合同约定日前于2018年9月1日前将首付款96万元交付银行方监管。综上，被告违约在先致使原告合同目的不能实现。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》约定，甲方如违反本合同约定或因其他原因而不予将该房屋出售给乙方的，乙方有权解除本合同不再购买该房屋并有权向甲方追究该房屋成交价格20%违约金的责任。被告应按房屋成交价的137万×20%=274000元向原告支付违约金。关于原告主张第三人返还居间服务费27000元，因合同约定在合同有效成立后，非因丙方的原因导致本合同被撤销、解除或未能实际履行的，丙方收取的居间服务费一律不予退还。现合同解除并非由于第三人的原因，故对原告该项诉求本院不予支持。同时因该居间费用是原告向第三人交纳的，根据合同相对性原则，其向被告主张该费用无法律依据，本院不予支持。关于原告向被告主张房屋增值部分损失100000元，因其没有提交相关证据证明，本院对该诉求不予支持。关于原告向第三人主张的托管房款10000元，因涉案房屋托管行为尚未实际发生，庭审中第三人也明确表示同意返还，故对原告该项诉求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告彭剑雄与被告周桃品、第三人洛阳懿皇房产纪纪有限公司于2018年3月25日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告周桃品于本判决生效之日起十日内支付原告彭剑雄违约金274000元；三、第三人洛阳懿皇房产纪纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告彭剑雄托管房款10000元；四、驳回原告彭剑雄的其他诉讼请求。案件受理费7970元，减半收取3985元，由原告彭剑雄负担1492元，由被告周桃品负担2493元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  常鹏翼二〇一九年七月十七日书记员  王 婷