广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2231号上诉人（原审原告）：潘金辉，男,汉族,1990年9月23日出生,居民身份证住址为浙江省宁海县,委托诉讼代理人：邓秋平，广东枫晟明律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋周亚，广东枫晟明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡子财，男，汉族，1977年10月10日出生，居民身份证住址为广东省揭东县，委托诉讼代理人：陈和庆，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦建伟，广东弘名律师事务所实习律师。原审第三人：石军，男，汉族，1969年5月7日出生，居民身份证住址为浙江省宁海县，委托诉讼代理人：卢愿光，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓艳丽，广东天穗律师事务所律师。上诉人潘金辉因与被上诉人蔡子财、原审第三人石军合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初14752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告潘金辉在本案一审时提出起诉，诉讼请求为：1.蔡子财将位于东莞市××村沿河西路华××1402（价值1700000元）、1502（价值1700000元）的两套房产返还给潘金辉，并办理过户手续；2.蔡子财承担本案的诉讼费用。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回潘金辉的全部诉讼请求。本案一审案件受理费17000元、保全费5000元，潘金辉已预交，由潘金辉负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初14752号民事判决书。上诉人潘金辉不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或者改判；2.判决蔡子财承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由如下：（一）一审法院完全忽略本案关键证据（2018年7月10日蔡子财出具的证明），同时为潘金辉要求蔡子财归还案涉房屋设置前提条件，以上事实认定不清。首先，本案关键证据即2018年7月10日蔡子财出具的证明，系潘金辉与蔡子财就债务担保事项作出的新的合意，是原合同内容的变更。证明内容明确写明所有手续全部作废并且无条件归还案涉房屋。该证明内容乃蔡子财的真实意思表达，潘金辉无任何强迫欺诈之举，应当认定其真实性、合法性。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条，当事人协商一致，可以变更合同的规定，蔡子财应该履行自身的合同义务，返还案涉房屋。再次，该证明并没有为潘金辉要求蔡子财归还案涉房屋设置前提条件。石军是否还清蔡子财的借款系另外的法律关系，与本案无关。蔡子财是否需要归还案涉房屋是根据本案的关键证据即2018年7月10日蔡子财出具的证明来判定，而不是以核查石军是否还清借款为前提。最后，潘金辉与蔡子财签订的商品房买卖合同是为借款提供担保，也即名为商品房买卖，实为担保。双方并不存在真实的商品房意思表示，因此双方以虚假的意思表示所签订的商品房买卖合同应属无效。无效合同所取得的财产应各自返还。相应的案例在最高人民法院公开案例中可以查询，例如最高法案号为（2017）最高法民申3248号。最后，本案中蔡子财多次书面承诺，无条件返还案涉房屋，可以视为对房产处理达成了新的协议，形成了新的合同关系。房产至今是登记在蔡子财的名下，蔡子财表示无条件返还房产是其对财产的处分。（二）一审法院适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条认定潘金辉应当变更诉讼请求，系适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，只有在双方互负债务的情况下才存在抵销债务的情况，而《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》作为地方性司法文件，效力层级低于《中华人民共和国合同法》，应当在《中华人民共和国合同法》范围内进行解释，因此《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条的规定也应仅限于借贷双方以房屋做担保的情况。而本案潘金辉系借贷双方以外的第三人，潘金辉与蔡子财之间不存在互负债务、互享债权的情况，因此不应当适用该条。因此蔡子财“以房抵债”的主张不符合法律规定。具体分析如下：首先，潘金辉与蔡子财之间不存民间借贷关系。潘金辉与蔡子财之间的200万元借贷关系是虚构的，潘金辉没有收到过蔡子财的200万元借款，潘金辉也没有因为200万元的借款为蔡子财办理过抵押登记。通过本案潘金辉提交的证据1协议书、蔡子财提交的证据借款合同（2016.1.28签订）、借款合同（2017.3.12签订）、收条（2017.8.24书写）、欠条（2017.12.10）可知，蔡子财所有的民间借贷关系均是与石军发生，潘金辉没有在上述任何一项证据上签过字，也没有向蔡子财借过钱。其次，潘金辉为蔡子财办理过户登记是潘金辉按照蔡子财的要求以办理房屋过户的形式为石军提供担保，并非是为自己的债务提供担保。最后，石军对蔡子财的金钱债务，并没有转让给潘金辉。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条规定，只有在双方当事人互负债务、互享债权的情况下才可以互相抵消债务，任何一方当事人只有债务而无债权或者只有债权而无债务，均不发生抵销的问题。本案中潘金辉与蔡子财的房屋买卖合同关系同蔡子财与石军的民间借贷关系属于两个不同性质的法律关系，属于两个不同法律关系的民事主体，而债的抵销必须是在相同的当事人之间才可能发生的民事行为。蔡子财未依约履行房屋买卖合同而形成对潘金辉的债务，并没有产生对潘金辉的债权。特别是民间借贷的金钱债务与房产买卖产生的债务的种类内容根本不同，不符合抵销的债务内容的要件事实。即使潘金辉与蔡子财存在民间借贷关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百条规定，在潘金辉和蔡子财没有协商一致的情况下，蔡子财无权向潘金辉主张以房抵债。综上，本案不符合债务抵销的所有法定要件事实，故蔡子财“以房抵债”的主张不符合法律规定。（三）一审法院以办理过户登记存在司法障碍为由驳回潘金辉的一审诉求，该主张不合理、不合法。首先，案涉房屋是否查封，与蔡子财是否需要返还房屋没有关联性。其次该查封金额很小，仅10万余元，在一审开庭时，蔡子财也明确表示该查封可随时解除。综上，潘金辉为石军与蔡子财之间的债权债务关系提供物保，后期潘金辉与蔡子财就该物保作出新的合意，该合意没有违反法律法规强制性规定，也没有违背蔡子财的自由意志，故请求二审法院依法支持潘金辉的全部诉请。被上诉人蔡子财向本院答辩称：（一）潘金辉所说的本案关键证据证明是在石军欺骗蔡子财的情况下出具的，该证明应予以作废，石军或潘金辉均未偿还借款，蔡子财无需向潘金辉返还案涉房屋。首先，蔡子财虽然向石军出具了证明，但该证明是在石军欺骗蔡子财说其姐夫会还清全部借款的情况下出具的，并非蔡子财的真实意思表示，该证明应予以作废。在蔡子财知道被石军欺骗后，蔡子财就马上去东莞市公安局塘厦分局石潭布派出所报案并做了相关笔录，报警日期为2018年7月14日。石军欺骗蔡子财在先，又以欺骗蔡子财后所得的证明找其相关亲戚起诉蔡子财，企图制造其已经还清蔡子财本金及利息合计600多万元金额的假象。潘金辉作为石军的亲戚，在明知上述情况的情况下，一而再再而三起诉蔡子财，潘金辉和石军的行为均是非常恶劣的，希望法院能够查明事实，不要被潘金辉和石军所欺骗。其次，证明虽然写了所有的手续全部作废，并且无条件返还案涉两套房屋，是不符合常理。按常理，任何一个正常人都不回无缘无故作废金额涉及600多万元的材料，蔡子财作为一个正常人，也不可能无缘无故不要600万元的财产。如果不是石军骗蔡子财说其要把钱全部还清，蔡子财完全不可能写一份这样的证明给石军。最后，双方当时有签订房地产买卖合同和借款合同，所以潘金辉和蔡子财是存在真实的借贷关系，双方的商品房买卖合同也是合法有效的。（二）一审法院根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条认定潘金辉应当变更诉讼请求，是正确的。首先，从蔡子财提交的公证书（两份）、个人抵押借款合同、收据以及不动产（房产）登记信息查询结果可以看出，潘金辉与蔡子财是存在民间借贷关系的，潘金辉在本案中是作为石军的共同借款人向蔡子财借款的。因此，本案所涉及的借款并不是虚构的，而是真实存在的。否则，潘金辉也不可能出具200万元的收据给蔡子财，并在那么多的文件中签字确认这一借贷事实，并最终将案涉房屋过户给蔡子财。潘金辉与蔡子财办理过户登记是因为潘金辉与石军均没有钱偿还借款本金和利息，所以就用以房抵债的方式将案涉房屋过户给了蔡子财，而不是潘金辉所说的为石军提供担保。当时石军和潘金辉因资金紧张，就将案涉两套房屋以每套100万元，两套合计200万元的价格抵给了蔡子财，并已经办理了过户手续，当时约定借款期限为三年，但至今借款期限已过，潘金辉和石军均未还款，因此，蔡子财无需将案涉房屋返还给潘金辉或石军。另，正因为潘金辉将案涉房屋过户给了蔡子财，蔡子财才没有要求潘金辉和石军按借款合同约定按月支付利息。其次，假如如潘金辉所说，双方买卖房屋是为了给借款提供担保，那么如前所述，也是为了给潘金辉和石军的共同借款行为做担保，而不是单单为石军的借款做担保，既然本案中潘金辉是共同借款人，那么，一审法院根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条认定潘金辉应当变更诉讼请求，当然是正确的。（三）本案案涉房屋办理过户确实存在司法障碍，案涉房屋在事实上也无法过户给潘金辉。首先，因为潘金辉和石军向蔡子财的借款金额巨大，导致蔡子财资金周转困难，蔡子财就将案涉房屋抵押给了银行贷款，贷款金额一共涉及200多万元，蔡子财至今无钱还清贷款。而案涉房屋如需过户给潘金辉，必须还清银行贷款才可过户，而贷款金额巨大，蔡子财无法还清贷款，也就不能办理过户手续。其次，案涉房屋已经被东莞市第一人民法院查封，依法被查封的房屋是无法办理过户手续的。综上，请求二审法院依法驳回潘金辉的全部诉讼请求。原审第三人石军答辩称：（一）同意潘金辉的上诉意见。（二）石军向蔡子财清偿了全部债务，蔡子财已经多次确认这一事实，故蔡子财应当返还两套房屋给潘金辉。（三）案涉房屋当时过户时，蔡子财没有付款。当时做了一份公证委托书，潘金辉和蔡子财指定的案外人丁俊堂（潘金辉与丁俊堂是老乡关系），去办理过户。石军与潘金辉没有参与。当时是说将潘金辉的房子为石军向蔡子财的借款进行担保，当时理解的担保就是说办理抵押，谁知道潘金辉的代理人与蔡子财偷偷办理了过户手续，但是案涉房屋没有交付，房屋的实际使用人是潘金辉。潘金辉和石军没有参与交易过程，也没有办理房屋交接手续，所以蔡子财在一审提交的合同的交易价格是随便填写的。每套房屋50万，房管局审定是75万。房屋过户一年，蔡子财拿房屋去抵押，每套房子200多万，两套房子600多万。蔡子财与潘金辉指定的代理人恶意串通，以明显低于市场价格恶意办理房屋过户，实际上是假抵押，恶意骗取财产。同时，蔡子财抓住石军的责任。这样做是有违诚信和公平。案涉房屋买卖合同是无效的，否则会危害社会交易。二审期间，各方提交了证据，具体情况如下：潘金辉提交的证据：银行流水，拟证明石军委托戴莉萍向蔡子财还款51.5万元。蔡子财的质证意见为：该证据均不属于新证据。根据潘金辉的陈述，潘金辉的银行流水是戴莉萍受石军委托还款而不是潘金辉委托还款，而本案中的潘金辉是借款人之一。除了最后一笔4万元款项外，其余款项均是发生在2015年6月30日双方签订两份100万借款合同之前，因此就算如潘金辉所述还款，也是还之前的借款。上述银行流水与本案没有关联性，只能证明双方之间有很多金钱往来。另外，关于最后一笔4万元，双方当时只是走帐。因为石军之前想要卖戴莉丽名下的房产，所以蔡子财就找了人买戴莉丽名下房产，汇了一部分款项给戴莉丽。戴莉丽和戴莉萍两姐妹，戴莉丽是石军的老婆。后来因为交易没有成功，全部款项又退回给了蔡子财这边，所以才有最后这4万元。石军的质证意见为：对该份证据的证据三性予以确认。蔡子财提交了结婚证、银行卡交易明细清单（雷秀芬）、借记卡账户历史明细清单（陈秀燕）、银行转账明细查询（戴莉丽），拟证明潘金辉提交的银行流水中2016年12月30日转款的那笔4万元双方只是走账。李燕玲先转款给雷秀芳，然后雷秀芳又转款给戴莉丽。雷秀芳是买房的人，李燕玲是雷秀芳的女儿。戴莉丽又转款给了陈秀燕，陈秀燕最后转款给了李燕玲。所以整个流水是循环的，只是走账，但是戴莉丽转款给陈秀燕比雷秀芳转款给戴莉丽少了4万元，所以最后又在2016年12月30日将这笔4万元补回给蔡子财。潘金辉的质证意见为：相关的银行转款，都与潘金辉没有关联性。根据蔡子财所陈述循环转款关系，可知戴莉萍和石军均不在以上转款人出现过，也没有证据证明戴莉萍、石军与以上循环转款存在任何关联。以上循环转款的循环点均是在2016年12月14日当天完成，而戴莉萍还款记录是2016年12月30日，期间间隔15天。因此，以上转款记录与本案无关。石军的质证意见为：确认银行卡交易明细清单（雷秀芬）、借记卡账户历史明细清单（陈秀燕）的真实性。确认戴莉丽付款给陈秀燕，这是不同时间和不同金额的转款。确认蔡子财和陈秀燕是夫妻关系，戴莉丽转款给陈秀燕视为蔡子财的转款。不同时间和不同金额的转款，金额是累计的。上述证据无法看出是循环借款，无法证明蔡子财有关循环转账的主张。石军提交了蔡子财于2018年7月10日出具承诺书、收条、蔡子财于2018年7月出具的收条、欠条，拟证明石军已经向蔡子财清偿了全部债务，蔡子财应当将案涉两套房屋返还给潘金辉。潘金辉的质证意见为：确认真实性、合法性。上述证据都是蔡子财出具的，承诺书和两份证明的内容证明了石军和蔡子财之间的往来款项已经全部结清。所以，蔡子财才会同意无条件返还案涉房屋给潘金辉。蔡子财提交的证据无法证明其被骗的事实。蔡子财的质证意见为：1.该证据之前就存在，不属于新证据；2.确认这些证据的签名是蔡子财所签，但是是其在被骗的情况下写的。当时蔡子财除了写这几份，另外两份证明和收条都是同一天写的。蔡子财发现被骗了之后也有报警。蔡子财提交收条写的利息是20万，承诺书载明石军“已经一次性付完于2016年1月份开始至今天的利息”，两份材料均是同一天所写，内容是有矛盾的。承诺书与20万元利息收条内容自相矛盾。石军没有提供任何转账证明其有付近200万的利息。故，该承诺书的内容不真实。关于利息20万的收条与前述质证意见一致。20万元保证金的收条，也是同一时间被骗的情况下签订的。此外，该两份收条和一份欠条，石军在另外一个涉及金额112万民间借贷纠纷中，也有一起提供过，说是这个案件的还款。因此，不应该重复计算。另案判决书没有认可这20万保证金和欠条，该案的案号是（2018）粤1973民初12192号。石军于二审法庭调查中称：石军已向蔡子财偿还了所有债务，双方之间的经济往来非常频繁，也不清楚2015年6月30日之前的转款是还什么债务，无法一笔一笔一一对应，有钱就还一部分。本院经审理对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：根据潘金辉诉请的事实与理由可知，潘金辉系基于合同关系要求蔡子财返还案涉房屋，故本案应定性为合同纠纷，一审法院将本案案由定为返还原物纠纷有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合各方诉辩意见，本案二审争议的焦点在于：潘金辉请求蔡子财返还案涉房屋的理由是否成立。对此，本院分析如下：首先，潘金辉与蔡子财签订的房屋买卖合同，实质上是为石军与蔡子财之间的民间借贷合同提供担保，案涉两套房屋已经登记在蔡子财的名下，潘金辉主张其与蔡子财之间的房屋买卖合同无效并要求返还房屋缺乏依据，本院不予支持。其次，石军于二审期间称其分多笔向蔡子财还款，但不清楚2015年6月30日之前的转款是还什么债务，无法一一对应，其主张还清全部债务，但又未能提供相关的支付凭证等证据予以证实。潘金辉二审提供戴莉萍名下银行账户的交易明细拟证明戴莉萍受石军委托向蔡子财还款51.5万元，但该交易明细仅能反映戴莉萍向蔡子财转账的情况，潘金辉未能举证证明戴莉萍曾受石军委托向蔡子财偿还案涉借款，且明细中的大部分转账是发生在案涉两份个人抵押借款合同签订之前，故对于潘金辉的该主张，本院不予采纳。潘金辉一审提供的蔡子财出具的两份证明以及石军二审提供的蔡子财出具的承诺书、收条及欠条并没有明确记载石军已向蔡子财偿还案涉200万元借款的内容，且蔡子财主张其是在受石军欺骗的情况下出具的，并进行了报警，故该证据并不足以证明石军已向蔡子财偿还案涉200万元借款。蔡子财在承诺无条件向石军返还案涉房屋的前提应当是石军已向蔡子财清偿了案涉借款，而潘金辉、石军未能提供充分的证据证明石军已向蔡子财清偿了案涉200万元，故潘金辉请求蔡子财向其返还案涉两套房屋缺乏依据，本院不予支持。综上所述，潘金辉的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费34000元，由潘金辉负担。本判决为终审判决。审判长  杜志强审判员  魏 术审判员  王 聪二〇一九年七月二十四日书记员  胡运科附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。