云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初2089号原告：昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社，营业场所云南省昆明市滇池路李家地村旁，统一社会信用代码915301126682570923。负责人：李晶，职务：主任。委托诉讼代理人：陈学云，男，1986年12月9日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区，系昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社员工，特别授权代理。被告：张庆美，男，1976年12月19日出生，汉族，户籍所在地：云南省曲靖市会泽县。被告：彭泽璇，女，1978年12月7日出生，汉族，户籍所在地：云南省曲靖市会泽县。原告昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社（以下简称“福海信用社”）与被告张庆美、被告彭泽璇金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法适用普通程序于2019年5月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈学云到庭参加了诉讼，被告张庆美、被告彭泽璇经本院公告送达起诉状副本及开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告与二被告签订的编号为【2012年福借字第089号】的《个人购房借款合同》提前到期并判令第一、二被告立即偿还借款本金361018.20元及自2017年2月20日至2018年11月20日的利息30260.98元（不含合同期内罚息、复利），两项合计391279.18元，并承担自2018年11月21日至实际还清之日止的逾期利息（含罚息及复利，按合同约定的利率计算）；2、判令原告对第一被告抵押的坐落于昆明市西坝新村11号熙翥苑B幢2层B-205室的一套房产享有优先受偿权；3、判令第二被告对该笔借款承担共同还款责任；4、判令上述二被告承担本案的诉讼案件受理费。事实和理由：经被告张庆美申请，原告与两被告于2011年12月14日签订了编号为【2012年福借字第089号】的《个人购房借款合同》，约定原告向被告张庆美发放贷款602000元，期限为120个月，自2012年3月14日至2022年3月14日止，贷款利率确定为月利率6.4625‰，合同期内如遇中国人民银行利率调整，上述合同项下的利率借款期限在一年以上的，于次年1月1日按当期同档次基准利率及约定的浮动比例确定调整后的利率。如遇人民银行在一个日历年度内进行两次或两次以上利率调整的，以该日历年度内最后一次调整的利率为基础，利率浮动比例不变。贷款按月等额本息还款法，由被告授权原告于每月20日从还款账户中扣收贷款本息。同时约定了相应的抵押条款，约定上述借款购买的坐落于昆明市西坝新村11号熙翥苑B幢2层B-205室的商铺提供抵押（按揭），并约定上述借款由开发商进行阶段性连带责任担保，直到上述借款合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕且原告收到记载有上述正式抵押登记手续信息的房屋他项权证时，被告彭泽璇对满足上述条件之后到期的借款人的债务免除担保责任。2014年2月26日，开发商办理了房产证并转交给原告办理了抵押登记手续，取得了该套房屋的他项权利证书，证书编号为：昆房他证（昆明市）字第××号，开发商阶段性担保解除。另被告彭泽璇签署了《共同还款承诺书》，承诺对上述借款承担共同还款责任。上述合同签订后，原告依约向被告张庆美发放了贷款，被告张庆美逾期未归还借款，已构成违约，经多次催收未果，为维护原告合法权益，原告提起诉讼。被告张庆美、被告彭泽璇未到庭参加诉讼，未提交答辩意见及证据材料。经审理，本院确认下列法律事实：被告张庆美与被告彭泽璇系夫妻关系，2011年11月11日，被告张庆美填写了《个人住房（商铺）借款申请书》向原告福海信用社申请贷款，被告彭泽璇填写了《共同还款承诺书》承诺同意将其共有的坐落于熙翥苑B幢2层B-205室的房产抵押担保，并承担共同还款责任。2011年12月14日，被告张庆美作为借款人、被告彭泽璇作为共同借款人，与原告签订了编号为【2012年福借字第089号】的《个人购房借款合同》并经云南省昆明市明诚公证处公证，合同约定被告张庆美向原告贷款602000元，用于购买坐落于小组的房屋，借款期限为10年，即自2012年3月14日起至2022年3月14日止。实际放款日与到期日以借款凭证记载内容为准，借款凭证为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮10%，确定为月利率6.4625‰，合同期内如遇中国人民银行利率调整，贷款利率实行一年一定，本合同利率调整日期按贷款发放日的对年对月对日确定，调整后的利率浮动比例不变，如遇人民银行在一个日历年度内进行两次或两次以上利率调整的，以该日历年度内最后一次调整的利率为基础，利率浮动比例不变。还款方式为按月等额本息还款法，被告张庆美指定其在福海信用社开立的账号为62×××01的账户作为还款账户，并授权原告于每月20日从上述还款账户中扣收贷款本息。若借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按贷款利率基础上加收50%。借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。两被告自愿用共同购买的坐落于昆明市西坝新村11号熙翥苑B幢2层B-205室房屋为本合同项下的债务向原告提供抵押担保。2012年3月14日，原告向被告发放贷款602000元。2014年2月26日，原告取得编号为昆房他证（昆明市）字第××号的房屋他项权证。原告提交的《贷款帐》显示被告于2017年2月20日开始逾期还款，截止2018年11月20日，被告尚欠借款本金361018.20元，利息30260.98元。庭审中，原告陈述，原告诉请的利息金额中不包含罚息、复利。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。原告与两被告签订的《个人借款合同》系当事人真实意思表示，且主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。原告依约定已向被告张庆美发放了贷款，被告张庆美作为借款人应按约归还贷款并支付利息，被告彭泽璇作为共同借款人依法应承担共同还款责任。但被告自2017年2月20日开始逾期还款，故原告有权按照约定宣布贷款提前到期，要求被告归还尚欠的借款本金361018.20元，并支付按合同约定计算的利息、罚息、复利。关于抵押担保的问题，抵押是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案中借款人以房产抵押作为担保，并办理了抵押登记，抵押权已设立。原告享有抵押房屋变现款的优先受偿权。故原告要求对被告张庆美、被告彭泽璇提供的抵押财产具有优先受偿权的主张，于法有据，本院予以支持。被告张庆美、被告彭泽璇经本院公告送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉，鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告张庆美、被告彭泽璇于本判决生效后十日内共同偿还原告昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社借款本金361018.20元、自2017年2月20日起至2018年11月20日止的利息30260.98元，并按照《云南省农村信用社农村合作银行个人购房借款合同》约定利率支付自2018年11月21日起至实际款项付清之日止的利息、罚息、复利；二、若被告张庆美、被告彭泽璇未按上述期限履行还款义务，原告昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社有权就被告张庆美名下坐落于昆明市西坝新村11号熙翥苑B幢2层B-205室（房屋所有权证号：201391656）的房产在变卖或拍卖后所得价款享有优先受偿权。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7170元（原告已预交），由被告张庆美、被告彭泽璇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  李 波人民陪审员  夏书萍人民陪审员  苏祖珍二〇一九年七月三日书 记 员  施妍妃