广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3321号上诉人（原审被告）：中山市古镇镇曹二村民委员会，住所地广东省中山市。主要负责人：李平稳。委托诉讼代理人：朱锐，广东法丞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张桂棉，男，1963年12月8日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张杏媚（系张桂棉之女），住广东省中山市。委托诉讼代理人：张桂锦（系张桂棉之弟），住广东省中山市。上诉人中山市古镇镇曹二村民委员会（以下简称曹二村委会）与被上诉人张桂棉合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初1241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹二村委会上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判。事实与理由：涉案土地转让时是村留用地而非集体建设用地，双方签订合同时已预料存在无法办理相关权属证书的可能。一审法院适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，认定曹二村委会在当时情况下有条件为张桂棉办理土地使用权证是错误的。张桂棉只支付了1100000元预付款，至今也未向曹二村委会支付剩余款项。涉案合同因违反法律禁止性规定而无效。合同无效的后果是自始无效，张桂棉自始根本不能取得涉案土地，其也不存在“错失土地转让升值收益”的损失。一审法院判决曹二村委会赔偿张桂棉土地溢价损失错误。另外，双方签订合同后曹二村委会对涉案土地增加了大量投入，一审评估时未考虑投入升值因素，以土地现值作为土地溢价标准有违公平。双方合同明确约定如“上级不批准使用该地，甲方则按银行的现行利率，将所收的款项额连本带息退还给乙方”。一审法院抛弃合同约定，违背当事人意思自治原则。张桂棉辩称，签订合同时农村土地使用权流转较为普遍，村民购地后也能办证。曹二村委会作为土地管理者，熟知土地流转政策及相关程序，但其未告知张桂棉土地转让风险及审批情况。合同签订后，曹二村委会未提交证据证明政府部门不批准使用涉案土地，其也未及时向张桂棉反馈合同履行情况，曹二村委会有故意欺瞒的重大过错。如曹二村委会早知涉案土地无法转让，其在未解除双方转让纠纷的情况下将涉案土地办至曹二经联社名下并长期占用张桂棉的购地款，曹二村委会更涉嫌诈骗犯罪。曹二村委会收取土地转让款后不履行交付及转让过户手续，后又自行开发，一审认定曹二村委会对合同无效承担主要责任正确。涉案土地转让违反禁止性法律规定，但在法定程序确认无效前，其效力处于待定状态，张桂棉完全有理由信赖合同可履行并可获得土地溢价利益，土地溢价利益属于信赖利益范畴。根据合同法的规定，合同无效或被撤销产生两类责任，即财产返还责任与损害赔偿责任。损害赔偿责任包括直接损失和间接损失，机会损失是间接损失。在土地升值及货币贬值的大环境下，张桂棉丧失原价购买土地的机会。合同无效损失计算应以确定合同效的时间为节点。法院最终于2017年4月14日确认合同无效，一审法院将合同无效的时间作为损失确定节点符合情理。涉案《土地估价报告》合法有效。曹二村委会售地时知道该地属法律禁止流转的范围，后又为发展经济而主张合同无效，曹二村委会完全丧失诚信。一审法院为避免利益失衡及对社会诚信造成损害，根据合同法第五十八的规定，基于案件基本事实及公平原则，以土地升值价值作为确定损失的标准，判令曹二村委会赔偿土地溢价款合理合法。张桂棉并非完全认可一审赔偿金额，但为了尽快结束纠纷才未提出上诉。张桂棉于2018年1月18日向一审法院提出诉讼请求：1.曹二村委会返还张桂棉已支付的购地款110万及其占用期间的利息(从2002年10月31日至实际返还之日止按中国人民银行公布的同期贷款利率计算),暂计至2018年1月18日购地款及利息(其中利息为1051891.19元)，共计2151891.19元;2.曹二村委会赔偿张桂棉经济损失1980万元(涉案面积3960平方米,以每平方5000元的土地差额价格进行赔偿。一审法院认定事实：曹二村委会经村委讨论同意及村民代表签名同意后，与张桂棉于2002年10月31日签订了《曹二村委会烂东围宅地转让合同》,合同载明经村两委研究,为缓解村经济周转困难的局面,曹二村委会决定将村的烂东围内面积3960平方米的未开发的村留用地,以每平方米480元价格转让给张桂棉,转让金额190.08万元。曹二村委会在征得上级有关部门同意填好沙方,根据规划图进行规划,按合同注明的面积方数如实交付给张桂棉,若张桂棉需办理土地证时,可由曹二村委会协助办理，若上级不批准使用该地，曹二村委会则按照银行的规定的现行利率将所收的款项数额连本带息退还张桂棉。合同签订后,张桂棉如约向曹二村委会支付土地转让款100万元及押金10万元。曹二村委会收款后,一直未将土地按约定交付给张桂棉,也没有将土地审批及办理情况告知张桂棉，更没有办理土地使用权过户手续。2010年8月16日中山市古镇镇曹二村委会股份合作经济联合社办理了13327.5平方米土地使用权证[中府集用（2010）第100568号]，土地使用权人为中山市古镇镇曹二村委会股份合作经济联合社，土地类（用途）为商业，使用权类型为自用。该证项下土地涉及涉案合同约定转让给张桂棉的3960平方米面积的土地。2014年1月14日,中山市古镇镇曹二村委会股份合作经济联合社取得建设用地规划许可证兴建农贸市场。2014年12月15日,中山市古镇镇曹二村委会股份合作经济联合社取得广东省企业投资项目备案证,拟建肉菜市场、商业建筑、公寓建筑、住宅建筑等。此后曹二村委会为将涉案土地用于建设农贸市场，经与张桂棉协商回收未果，曹二村委会于2016年5月4日向中山第二人民法院起诉，要求确认张桂棉与曹二村委会于2002年10月31日签订了《曹二村委会烂东围宅地转让合同》无效。2016年8月8日，中山第二人民法院作出（2016）粤2072民初4816号民事判决书，判决驳回曹二村委会的诉讼请求，曹二村委会对该判决不服向本院上诉，2017年4月14日，本院作出（2016）粤20民终4665号民事判决书，判决撤销中山第二人民法院（2016）粤2072民初4816号民事判决，确认张桂棉与曹二村委会于2002年10月31日签订了《曹二村委会烂东围宅地转让合同》无效。为此张桂棉向一审法院起诉要求解决。本案在一审审理过程中，经张桂棉申请，一审法院委托中山市正大土地房地产评估有限公司对涉案土地以本院作出（2016）粤20民终4665号民事判决书的日期2017年4月14日的市场价格进行评估。2018年12月5日，中山市正大土地房地产评估有限公司出具正大土评字第（2018）12002F号《土地估价报告》，估价结果于估价期日在2017年4月14日的市场价格为：楼面地价1650元/平方米，地面地价4950元/平方米。上述事实，有张桂棉提交的《曹二村委会烂东围宅地转让合同》、收入单、（2016）粤2072民初4816号民事判决书、（2016）粤20民终4665号民事判决书、建设工程报建变更反复书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、现场照片、中山市正大土地房地产评估有限公司出具正大土评字第（2018）12002F号《土地估价报告》及双方当事人陈述在案为凭，一审法院予以确认。一审法院认为，本案为合同纠纷，根据本院作出（2016）粤20民终4665号生效民事判决书，涉案的《曹二村委会烂东围宅地转让合同》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的经济损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审法院争议的焦点是双方对签订对《曹二村委会烂东围宅地转让合同》有无过错，张桂棉是否因合同无效造成其经济损失，张桂棉主张曹二村委会赔偿损失是否符合法律规定的问题。原曹二村委会双方于2002年10月31日就签订了《曹二村委会烂东围宅地转让合同》，2005年广东省人民政府颁布实施《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，根据该管理办法，允许符合条件的集体建设用地使用权出让、出租、转让。但曹二村委会一直未按合同约定填好沙交给张桂棉使用，在当时情况下曹二村委会有条件为张桂棉办理土地使用权证，但一直拖延没有为张桂棉办理使用权证，更没有以无法办理使用权证为由退回张桂棉所交付的土地转让款。直到2010年8月16日曹二村委会为自己使用涉案土地而办理了土地使用权人为中山市古镇镇曹二村委会股份合作经济联合社的土地使用权证，并在没有与张桂棉解决双方所签订的《曹二村委会烂东围宅地转让合同》情况下，即申请将包括涉案土地在内的土块兴建农贸市场，并在2014年1月14日取得建设用地规划许可证，2014年12月15日取得广东省企业投资项目备案证,拟建肉菜市场、商业建筑、公寓建筑、住宅建筑等，之后对涉案土地进行报建开发，张桂棉最后未能取得涉案土地使用权，并不是《曹二村委会烂东围宅地转让合同》中约定出现的“上级不批准使用该地”，而是曹二村委会要收回土地自行开发。因此虽然张桂棉与曹二村委会签订的《曹二村委会烂东围宅地转让合同》最后法院判决认定为无效合同，但由于曹二村委会的不作为、无故拖延等一系列的过错行为，直到2017年4月14日，本院作出（2016）粤20民终4665号民事判决书，才最终确认合同无效。为此造成张桂棉在十多年时间中错失土地转让升值收益的损失，对此曹二村委会负有主要过错责任，而张桂棉作为土地转让的受让方，未及时向曹二村委会主张其权利，对最终造成合同无效也存在一定的过错。基于双方的过错责任、本案的基本情况及公平原则，一审法院认为，曹二村委会除了退还其收取张桂棉的110万元土地转让款外，应当按照最终2017年4月14日本院作出（2016）粤20民终4665号民事判决书确认合同无效时涉案土地的市场价格减除签订《曹二村委会烂东围宅地转让合同》的转让价格的土地溢价，张桂棉与曹二村委会各占有其50%权益，即曹二村委会应当向张桂棉支付土地溢价中的50%给张桂棉，并从2017年4月14日起按照中国人民银行同期贷款利率向张桂棉支付逾期付款利息。2017年4月14日涉案土地经中山市正大土地房地产评估有限公司出具正大土评字第（2018）12002F号《土地估价报告》估价为：地面地价4950元/平方米。涉案土地共3960平方米，总地价为4950元/平方米*3960平方米＝19602000元，减去原土地转让价1900800元，土地溢价17701200元，其50%即8850600元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、曹二村委会于一审判决生效之日起5日内返还张桂棉土地转让款1100000元；二、曹二村委会于一审判决生效之日起5日内向张桂棉支付土地溢价款8850600元，并从2017年4月14日至清付之日止起按照中国人民银行同期同类贷款利率向张桂棉计付利息；三、驳回张桂棉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151559元，由张桂棉负担70105元，曹二村委会负担81454元；评估费22602元，由张桂棉负担11301元，曹二村委会负担11301元。上述费用张桂棉已垫付，曹二村委会对其承担部分于履行中迳付张桂棉。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。本案二审争议的主要焦点为：在土地转让合同无效的情况下，张桂棉是否有权收取土地溢价款。涉案土地转让合同因具有违法性而无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，合同无效，自始无效，无效合同不存在应如何履行问题。当事人对于合同无效存在过错的，其承担的是缔约过失的责任，赔偿的范围一般仅限于相对方的信赖利益，即相对方为了履行合同已实际支出的费用或者遭受的损失，而不包括合同得到履行所能获得的利益。本案中，涉案土地并未交付给张桂棉，张桂棉亦未在涉案土地上实际投入产生相应损失，张桂棉在本案中主张涉案土地升值利益系合同实际履行所能获得的利益，张桂棉无权享有该利益，一审法院判令曹二村委会赔偿张桂棉土地溢价损失不当，本院予以纠正。张桂棉诉讼主张的购地款利息系其实际损失范围，该损失应予支持，一审法院未予支持不当，本院予以一并纠正。曹二村委会应以转让款1100000元为基数，自2002年10月31日起至实际返还之日，按中国人民银行同期贷款利率向张桂棉支付利息。综上所述，上诉人曹二村委会的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初1241号民事判决；二、上诉人中山市古镇镇曹二村民委员会于本判决生效之日起七日内返还张桂棉土地转让款1100000元及其利息（计算：以1100000元为本金，自2002年10月31日起至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回被上诉人张桂棉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费151559元（张桂棉已预交），由中山市古镇镇曹二村民委员会负担21578元（该款中山市古镇镇曹二村民委员会于本判决生效之日起七日内迳付给张桂棉，一审法院不作收退），由张桂棉负担129981元。评估费22602元（张桂棉已预交），由张桂棉负担。二审案件受理费81454元（中山市古镇镇曹二村民委员会已预交），由张桂棉负担（该款张桂棉于本判决生效之日起七日内迳付给中山市古镇镇曹二村民委员会，本院不作收退）。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年七月八日书记员  杨婉婷