西安市中级人民法院民事判决书 （2018）陕01民初1731号 原告：西安德茂兴房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区西影路766号延北村海伦国际营销中心。法定代表人：魏铭权，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨益龙，男，1979年8月28日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被告：陕西延北旧村改造建设发展有限责任公司。住所地：陕西省西安市雁塔区西影路东段甲字36号。法定代表人：王有才，该公司总经理。委托诉讼代理人：李年，陕西达明行律师事务所律师。原告西安德茂兴房地产开发有限公司（以下简称德茂兴公司）与被告陕西延北旧村改造建设发展有限责任公司（以下简称延北公司）开发经营合同纠纷一案，本案于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德茂兴公司的委托诉讼代理人杨益龙，被告延北公司的法定代表人王有才及委托诉讼代理人李年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德茂兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告延北公司向其支付代建费用37，884，000元；2、判令被告延北公司向其赔偿因逾期支付代建费用导致的利息损失（37，884，000元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为基准，自2018年3月1日起，计至实际付款之日止；暂计至起诉日利息为681，756.3元）；3、判令被告延北公司承担物业管理费12，241，760.67元；4、判令被告延北公司承担其代垫的自来水费1，038，763.9元；5、判令被告延北公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年4月22日，其公司与西安市雁塔区城中村改造办公室（以下称改造办）签订《西安市延北村城中村改造项目合作协议书》（以下称协议书）。协议书约定，其公司与改造办合作进行“西安市延北村城中村综合改造项目”的开发，改造办负责拆迁安置工作的组织和实施，在约定时间内完成项目范围内的所有拆迁工作。其公司负责承担拆迁补偿费、拆迁奖励费、过渡费、评估费、动迁费、不可预见费、垃圾清运费及相关管理费用。拆迁完成后，双方据实结算。上述协议签订后，双方有序推进合同履行工作。在协议履行过程中，其公司与延兴门北村村委会多次协商，通过会议纪要形式明确，“安置的商业用房在安置区域集中建设，建筑形式为二层沿街商业裙房。停车为地面和地下停车，地面停车位由开发商建设，地下停车场由延北公司负责建设，开发商负责设计，相关费用由延北公司承担。”上述决议在执行过程中，被告延北公司实际委托其公司完成地下停车场的建设工作，并承诺支付代建费用。其公司按要求进行了地下停车场的工程代建。代建工程竣工后，经协商，双方于2017年7月16日签订《工程竣工移交及结算协议》（以下称结算协议），确认地下停车场已完工并投入使用，同时约定双方于协议签订后15日内完成已竣工验收工程的移交，并签订移交确认书。被告延北公司应于移交后分两笔支付全部代建费用人民币37，884，000元。结算协议签订后，在停车场已实际移交使用的情况下，被告延北公司拒不与其公司办理书面的移交手续，亦不支付其公司代建费用。经其公司多次督促，仍不履行义务。其公司代建的位于西安市雁塔区西影路766号海伦国际10栋、11栋、12栋、13栋、14栋、28栋、29栋、30栋、31栋房屋，自2013年1月起，由其公司聘请的物业管理公司提供物业管理服务，至2018年5月已产生物业管理费12，241，760.67元。根据有关协议约定，小区绿化道路建成后，该费用应由被告延北公司承担，但经其公司及物业公司多次追缴，被告延北公司均不予理睬。根据双方补充协议约定，代建安置房市政自来水接通后，由被告延北公司承担自来水费。但实际上安置房接通自来水后，其公司长期垫付自来水费。自2016年1月至2018年6月，共垫付自来水费1，038，763.9元。该费用其公司亦多次要求被告延北公司支付，被告延北公司均拒绝支付。迫于无奈，特向人民法院提起诉讼，望判如所请，维护其公司合法权益。被告延北公司辩称，驳回诉请。一、原告德茂兴公司主张代建费请求及理由不能成立。1、德茂兴公司虽然建设了延北村旧村改造项目中的地下停车场，但该地下停车场不符合《车库建设设计规范》的强制性规定，漏水问题和消防问题至今未解决，达不到延北公司出售使用的要求。因德茂兴公司代建的车库存在质量问题，故德茂兴公司要求延北公司支付项目款项的条件不成就。2、延北公司与德茂兴公司签订的《工程竣工移交及结算协议》仅是为了第三方对地下车库审计需要，不代表工程竣工移交及结算。首先，该协议无双方签署的时间记载；其次，双方至今未按合同约定签订正式移交手续。二、原告德茂兴公司主张物业管理费和垫付自来水费没有事实和法律依据。1、物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。德茂兴公司建设的西影路766号海伦国际的房屋归属于被拆迁安置的原延北村村民和其他商品房购买者，延北公司和德茂兴公司之间不存在具体的物业服务关系，不存在延北公司拖欠物业费之说。2、德茂兴公司诉称的垫付自来水费，延北公司不明确是德茂兴公司施工期间和免收回迁人员的自来水费用，还是市政统一供水产生的费用。如果是后者，那么根据《延北村二期安置楼回迁有关问题的补充协议》也是德茂兴公司先应当给予8号地块所有居民补偿水、电费，明确收费截止日和水电表基数的情况后，再确定是否存在居民拖欠水费的问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年4月22日，德茂兴公司和西安市雁塔区城中村改造办公室签订《西安市延北村城中村改造项目合作协议书》，就延北村城中村改造项目合作事宜达成协议。协议约定，安置住宅楼和安置商业用房交付使用后，由村集体改制后的股份制公司负责物业管理，所产生的物业管理、经营管理等相关费用由业主（被拆迁人）承担。2011年11月6日，在等驾坡街道办领导协调下，延北村两委会全体成员和德茂兴公司负责人等，就延北安置楼建设相关问题，进行了充分讨论，形成会议纪要：4、安置的商业用房在安置区域集中建设，建筑形式为二层沿街商业裙房。停车为地面和地下停车，地面停车位由开发商建设，地下停车场由延北公司负责建设，开发商负责设计，相关费用由延北公司承担。2017年8月16日，延北公司（甲方）与德茂兴公司（乙方）签订《工程竣工移交及结算协议》，协议约定，鉴于延北公司因地下车库建设需要，委托德茂兴公司代建，并同意支付工程建设价款。代建地下车库地址位于：西安市雁塔区公园南路与雁曲二路丁字路口向西50米（以下称代建工程）。因代建工程完工并投入使用，双方就已完工工程移交、结算，达成如下协议：二、工程移交。2.1本协议签订后十五日内，甲乙双方完成已竣工验收工程的移交，双方届时签订移交确认书。2.2乙方确认本协议签订前，已实地查验已完工工程，工程建设质量符合双方约定的标准，建筑结构完整，装饰装修及其他附属设施设备符合要求，没有其他质量问题或瑕疵。三、工程结算。3.1甲乙双方确认，乙方已完成的工程应付工程款人民币：37,884,000.00元。3.2前述工程款，甲方分期支付，具体支付方式如下：3.2.1双方办理移交手续后6个月内分二次付清全部代建费用。四、保修责任。4.1保修范围：对本代建合同规定的保修期内发现的任何质量问题，乙方应承担督促、组织、落实、管理专业承包单位维修、返工、整改等管理责任，若造成损失，应承担连带赔偿责任。五、其他约定。5.4本结算协议为甲、乙双方的真实意思表示，经双方盖章后即行生效。5.5本结算协议为双方最终的意思表示，取代双方之前签署或发出的协议、通知等。本协议未尽事项，甲、乙双方可另行签订补充协议。5.7本结算协议一式陆份，共4页，甲、乙双方各持叁份。延北公司和德茂兴公司在该协议上盖有公章。德茂兴公司在其持有的协议上填写了日期2017年8月16日。延北公司未在协议上填写日期，但延北公司法定代表人认可协议是2017年8月左右签订的。2012年12月22日，德茂兴公司与延兴门北村两委会签订《延兴门北村回迁安置有关问题的补充协议》，对涉案小区的自来水、供电等进行约定。庭审中，德茂兴公司提交工程质量竣工验收记录，证明涉案车库已通过竣工验收；提交海伦堡地产集团工程与物业移交验收单，证明涉案车库已移交给西安海伦堡物业管理有限公司。延北公司在庭审中表示德茂兴公司在2017年和2018年曾要求移交涉案车库，现涉案车库可能有涉案小区住户使用。延北公司提交涉案车库检查情况图片，证明涉案车库存在质量问题，无法使用。本院认为，德茂兴公司与延北公司签订的《工程竣工移交及结算协议》上盖有两公司公章，德茂兴公司和延北公司均认可协议是2017年8月签订的，故对该协议真实性予以认可。该份《工程竣工移交和结算协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合法有效的合同具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。《工程竣工移交和结算协议》约定，延北公司已实地查验已完工工程，工程建设质量符合双方约定的标准。涉案车库也通过了竣工验收，延北公司也认可德茂兴公司在2017年和2018年均要求向延北公司移交车库，现涉案车库已经交由小区物业公司管理。故延北公司应当按照《工程竣工移交和结算协议》的约定，向德茂兴公司支付车库工程款。至于车库出现的质量问题，德茂兴公司应当按照《工程竣工移交和结算协议》约定承担保修责任，但不应成为延北公司拒绝支付代建费用的理由。故德茂兴公司要求延北公司支付车库代建费用37，884，000元，有合同依据，应予支持。延北公司虽没有按照协议约定及时支付车库代建费用，但因涉案车库存在质量问题，给延北公司造成损失，故德茂兴公司要求延北公司支付逾期支付代建费用产生的利息损失不予支持。关于德茂兴公司要求延北公司支付物业管理费用和水费的问题。物业和自来水的使用人均不是延北公司，德茂兴公司要求按照会议纪要的约定，由延北公司支付物业费和自来水费用。但是会议纪要的两方当事人是德茂兴公司和延北村两委会，延北公司不是会议纪要当事人。因此，德茂兴公司要求延北公司支付物业费12，241，760.67元和自来水费1，038，763.9元，没有依据，不予支持。德茂兴公司可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、陕西延北旧村改造建设发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向西安德茂兴房地产开发有限公司支付车库代建费用37,884,000元；二、驳回西安德茂兴房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费301,031元，西安德茂兴房地产开发有限公司已预交，由西安德茂兴房地产开发有限公司负担97，110元，陕西延北旧村改造建设发展有限责任公司负担203，921元。陕西延北旧村改造建设发展有限责任公司随前述款项一并支付西安德茂兴房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  董 凡审 判 员  辛 娟人民陪审员  畅仲明 二〇一九年七月十二日 书 记 员  石李婷   1