浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1193号上诉人（原审被告）：赵守华，男，1948年5月30日出生，汉族，户籍所在地嘉善县。被上诉人（原审原告）：沈亚英，女，1970年2月26日出生，汉族，户籍所在地嘉善县。上诉人赵守华为与被上诉人沈亚英房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月5日公开开庭进行审理。上诉人赵守华和被上诉人沈亚英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵守华上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：第一、沈亚英趁赵守华不在家的时候将涉案房屋断水断电，防盗门上安装链条锁，在起诉状中又说这是警察让她这样做的，沈亚英关于警察指令可断水断电等陈述与事实不符。涉案房屋于11月8日断水，11月19日断电，系由案外人陈捷敏操作。赵守华花费2万元对涉案房屋进行装修，房屋承租前是毛坯房，无法居住。装修征得了沈亚英的同意，赵守华准备租赁房屋三至五年，否则不会装修。另外，租房协议约定“装修归乙方”明显不公平。第二、涉案房屋的权属存在问题，尽管存在房产证，但政府部门正在抓紧核实。一审判决10日内腾退房屋也是不现实的。一审没有查清沈亚英和陈捷敏的关系，二人在本案中有牵连。第三、根据县拆迁办的文件，在承租人腾退房屋时，搬家费5000元由承租人享有，对此一审没有认定。一审判决导致赵守华一个身患高血压的72岁高龄的老人无房居住。一审判决使得拆迁和承租问题剥离。陈捷敏伪造国家公文、私刻公章达到一房变两房，侵吞国家财产。赵守华有“承租户、知情者、实名举报者”的三重身份。本案租赁协议不是一般的租赁协议，是一个有案中案牵连的协议。第四、涉案房屋所属地块还处在入户调查阶段，还没有进入拆迁程序。在拆迁时间没有到来之前，赵守华没有提前搬出的义务。遇到拆迁时，作为承租人，赵守华享有相应权利，比如获得搬家费、过渡费、空调移机费等。赵守华承租涉案房屋是用来居住的，不是做生意。沈亚英、陈捷敏断水断电，给赵守华身心带来巨大伤害。涉案房屋有两个拆迁名额，赵守华为此已经向有关部门举报。第五、赵守华现在已经退休，养老金有4538元，但这个退休金账户在今年六月份才解冻，但赵守华不是老赖，已经还清了相关债务。目前赵守华的经济情况不好，对外还有债务。但同时赵守华对外还有18万元债权没有收回。赵守华离婚已经六年，无房无车无存款。按规定能够享有公租房或者廉租房，真正到拆迁时可以搬出涉案房屋。但有一个前提是搬出去之前必须有一个安身地方。沈亚英二审答辩称，第一、租赁协议已经到期，沈亚英不愿意再出租给赵守华，但赵守华拒绝搬离，沈亚英无奈三次报警。在多次催促赵守华搬离无果后，沈亚英不得不停水停电来维权。第二、赵守华没有对房屋进行装修，房屋出租前都是装修好的。涉案房屋房产土地证齐全，沈亚英是合法权利人。至于水电开户立谁的名字是沈亚英的权利，与赵守华无关。第三、涉案房屋所属地块已经启动拆迁程序，赵守华不是拆迁户，无权享有相应权利。在赵守华四处躲债时，沈亚英帮助了赵守华，房屋租金每月才200元。现在赵守华每个月退休金有4000多元，却不愿意腾退涉案房屋。沈亚英向一审法院起诉请求：1、赵守华搬出刘厅弄21-1号房屋；2、赵守华将刘厅弄21-1号装修恢复原样；3、赵守华支付从2018年10月1日开始到实际搬出为止所欠的房屋租金。一审法院认定事实：2018年1月18日，沈亚英和赵守华签订租房协议书一份，协议约定，将沈亚英所有的坐落在嘉善县魏塘街道刘厅弄21-1（21号西，建筑面积20.3㎡）的房屋出租给赵守华，租期为一年，从2017年2月1日至2018年2月1日止，租金每2个月结算，租金必须在到期日提前10天付清，租赁期间的水、电等费用由赵守华自行承担。还特别注明“如遇拆迁乙方无条件搬出，乙方装修归甲方”。赵守华租赁期满把房屋移交给沈亚英，如继续承租，应提前15天与沈亚英协商，双方另行签订协议。上述协议签订后，沈亚英依约履行义务。赵守华已支付清合同期内的租金。合同到期后，沈亚英又收取赵守华7个月租金，其后沈亚英拒收租金，表示不再出租房屋。沈亚英陈述2018年12月中旬报停了水、电，赵守华则认为2018年11月8日断水、同月19日断电。一审法院认为，沈亚英、赵守华双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同履行。双方约定合同的履行期限是一年，合同期满后，赵守华实际使用租赁物已超过合同约定期间，出租人当时没有异议，且继续按原合同标准收取租金，故可认定双方自合同期满后形成不定期租赁合同关系，根据合同法规定当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人解除合同。根据沈亚英在2018年9月底拒收赵守华10月份之后的租金，已经表明沈亚英不再出租房屋的意向，但沈亚英通知赵守华解除合同的证据尚不充分。赵守华于2019年1月8日收到民事诉状副本，已明确获悉沈亚英腾退房屋的要求，双方租赁合同即解除，故沈亚英要求腾退的诉请于法有据，赵守华继续占有、使用房屋已缺乏合同依据，对于沈亚英要求赵守华腾退的请求应予支持。双方租房协议仅加注“乙方装修归甲方”，未再有其他装修约定，可视为沈亚英同意赵守华装修房屋。但从赵守华提供的照片看，屋内没有明显的粉刷等装饰痕迹，赵守华提出曾花2万元装修缺乏证据。鉴于沈亚英无法提供房屋“原样”的状况，也无证据证明房屋遭赵守华损毁，沈亚英要求恢复原样，不予支持。因双方对于出租房断水断电事实均予确认，租赁房屋在客观上对承租人而言已经不具有使用功能和约定用途。由于沈亚英未能提供何时报停水电的证据，沈亚英请求赵守华支付2018年10月1日到实际腾房时的租金，一审法院就低按赵守华自认的11月8日断水日计算一个月零七天租金247元。此后赵守华占有但已无法正常使用房屋，若仍依协议约定的标准计算租金或占有使用费则有悖公平原则，亦不照准。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、赵守华于判决生效后十日内腾退并返还沈亚英坐落在嘉善县魏塘街道刘厅弄21-1的房屋；二、赵守华支付沈亚英2018年10月1日至2018年11月7日房屋租金247元，于判决生效后十日内付清；三、驳回沈亚英其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由沈亚英负担20元，赵守华负担20元。二审中，赵守华提交收据七份，证明其花钱对涉案房屋进行装修。沈亚英质证后对真实性有异议，认为房屋出租前已经装修好。本院认证意见：这些收据能够证明赵守华购买了瓷砖、墙纸等建筑材料，但仅凭这些证据无法认定这些建筑材料用于涉案房屋装修。二审中，沈亚英提交照片三张，证明房屋出租给赵守华前已经装修好。赵守华质证后对此不予认可。本院认证意见：照片无法看出拍摄时间和地点，不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，尽管赵守华对涉案房屋的权属存疑，但未提交相应证据，且沈亚英提交的房产证书载明其为所有权人。因此，沈亚英有权出租涉案房屋。沈亚英（甲方）与赵守华（乙方）签订的《嘉善县租房协议书》不仅有“如遇拆迁乙方无条件搬出”的约定，还有“租赁期限自2017年2月1日至2018年2月1日”的约定。沈亚英在一审起诉状中系以合同已到期为由主张赵守华腾退涉案房屋，本案也将围绕沈亚英的诉讼请求及理由进行审理，故赵守华上诉中涉及的拆迁等问题与本案无关联性，赵守华以拆迁问题为由拒绝腾退没有依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。由此可见，司法解释允许当事人之间对装修物的归属及补偿问题进行约定。因此，沈亚英（甲方）与赵守华（乙方）签订的《嘉善县租房协议书》约定“乙方装修归甲方”于法无悖，赵守华以装修问题为由拒绝腾退没有依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方租赁合同到期后，赵守华继续使用涉案房屋，沈亚英亦向其收取相应租金。根据上述法律法定，双方之间成立不定期租赁关系，沈亚英有权随时解除合同并要求赵守华腾退，故一审据此作出相应判决并无不当。综上，赵守华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵守华负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 陈 远二〇一九年七月九日书记员 赵婉沁