陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2019）陕01民终6826号   上诉人（原审原告）：李航，男，1976年12月21日出生，汉族，住西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：潘峰，陕西菲格律师事务所律师。   委托诉讼代理人：袁秋伟，陕西菲格律师事务所实习律师。   上诉人（原审被告）：龚金明，男，1973年2月2日出生，汉族，住天津市北辰区。   委托诉讼代理人：晁全武，陕西尊知律师事务所律师。   委托诉讼代理人：宁宇锋，陕西尊知律师事务所实习律师。   上诉人（原审被告）：西安邦奥商贸有限公司，住所地西安市。   法定代表人：龚金明，该公司总经理。   委托诉讼代理人：晁全武，陕西尊知律师事务所律师。   委托诉讼代理人：宁宇锋，陕西尊知律师事务所实习律师。   上诉人李航与上诉人龚金明、西安邦奥商贸有限公司（以下简称邦奥公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李航委托诉讼代理人潘峰、袁秋伟，龚金明、邦奥公司委托诉讼代理人晁全武、宁宇锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李航上诉请求：1.撤销一审判决第五项,改判龚金明、邦奥公司向李航支付自2017年7月1日起至租金清偿之日的违约金（截至2018年5月15日违约金计人民币286362.35元）;2.一审、二审诉讼费由龚金明、邦奥公司负担。事实与理由：一、龚金明、邦奥公司存在拖欠巨额租金事实。自2017年7月1日起, 龚金明、邦奥公司未付分文。二、龚金明、邦奥公司应按《房屋租赁合同》约定承担拒付租金的违约责任，李航与龚金明之间签订的《房屋租赁合同》合法有效,各方均应履行合同义务，《房屋租赁合同》9.2约定每延迟一天按逾期金额每日百分之一向甲方支付违约金,龚金明在《房租付款承诺书》第五条承诺完整履行本房租付款承诺书的全部内容,双方签订的《房屋租赁合同》其余条款继续有效，故各方对《房屋租赁合同》中关于逾期付款承担违约责任是认可的。三、龚金明、邦奥公司应承担违约金，关于租金，《房屋租赁合同》约定每年4月15日至次年4月14日为年度租赁期间,租金以自然月为计量租金单位,按每月每建筑平方米45元人民币标准计算租金，自2017年4月15日起,每年租金按上年度租赁期间总额递增6%，租金每半年支付一次,2017年1月1日至4月14日租金乙方于2017年3月15日前支付,乙方每年于3月15日支付4月15日至10月14日租金,每年9月15日前支付10月15日至次年4月14日租金，关于月租金系数，因约定每年租金按上年度租赁期间总额递增6%,故2017年4月15日至2018年4月14日，月租金递增系数为1.06，2018年4月15日至2019年4月14日，月租金系数为1.1236，2019年4月15日至2020年4月14日，月租金计算系数为1.191016，月租金系数计算结果由《房屋租赁合同》和《付款承诺书》规定, 龚金明、邦奥公司均予以认可，关于违约金计算标准，《房屋租赁合同》9.2条约定每延迟一天按逾期金额每日百分之一向甲方支付违约金，《房屋租赁合同》3.6条约定2017年3月15日前, 龚金明应支付2017年7月1日起至2017年10月14日的租金,本期间租金为33668.80元(计算方式：201.67平米×45元×1.06递增系数×3.5个月=33668.80元)，自2017年3月15日至2018年5月15日已逾期426天,违约金为143429.08元（计算方式：33668.80元×1%×426天=143429.08元），依据《房屋租赁合同》3.6约定,2017年9月15日前, 龚金明应支付2017年10月15日至2018年4月14日的租金,本期间租金为5771795元(计算方式：201.67平米×45元×1.06递增系数×6个月=5771795元)，自2017年9月15日至2018年5月15日已逾期242天,违约金为13967743元（计算方式：57717.95元×1%×242天=139677.43元）,依据《房屋租赁合同》3.6约定,2018年3月15日前,龚金明应支付2018年4月15日至2018年10月14日的租金,截至2018年5月15日,本期间租金为10502.74元(计算方式：201.67平米×45元×1.1236递增系数×1.03个月=10502.74元),自2018年3月15日至2018年5月15日，已逾期31天,违约金为3255.84元（计算方式：10502.74元×1%×31天=3255.84元）综上，截至2018年5月15日,龚金明应支付违约金286362.35元（计算方式：143429.08元+139677.43元+3255.84元=286362.35元），邦奥公司对上述违约金承担连带清偿责任。龚金明、邦奥公司存在逾期付款事实,龚金明应按《房屋租赁合同》约定承担逾期支付租金产生的违约责任,邦奥公司对上述违约金承担连带清偿责任。   龚金明、奥邦公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项,改判李航承担2017年7月1日至本判决确定给付之日止租金30%（即2017年7月1日至2018年7月14日承担房屋租金36593元;2018年7月15日至判决确定给付之日的租金按照每天102元计算) 或将本案发回重审;2.撤销西一审判决第四项,改判驳回李航关于空调使用费40000元的诉讼请求或将本案发回重审;3.一、二审诉讼费由李航负担。事实与理由:一、一审法院适用法律有误,致判决结果有误。龚金明、邦奥公司拒付租金系依法行使先履行抗辩权,不存在违约行为，李航所交付租赁房屋未进行消防验收,不符合合同约定交付条件与合同约定用途, 龚金明拒付租金的行为符合先履行抗辩权的行使要件，龚金明所出具房租付款承诺书不得作为其放弃先履行抗辩权之依据，龚金明在李航承诺履行一次消防审验义务前提下出具该承诺书，由于李航违约，该承诺已不是龚金明真实意思表示,且承诺内容系如期支付租金,未表示放弃依据合同应享有的合同权利，李航所出租涉案房屋土建部分未经消防审核验收导致龚金明、邦奥公司无法通过装修备案，龚金明所经营超市长期处于不能合法经营状态,时常受到公安消防机关查封整顿,李航所出租租赁物未达到租赁物应具有充分完整的使用用途,在一定程度上严重影响了龚金明、邦奥公司利用该租赁物的功效用途,即减损了龚金明从事超市的经营收入，一审全额支持李航租金,即认可涉案租赁物不存在瑕疵及符合约定或应当具有的使用用途,但根据一审法院调查两级公安消防机关的相关答复函件内容,涉案房屋存在严重消防问题，一审判决承租人按照“合格”租赁物标准全额支付租赁费,有失公允，李航应承担30%房租,此裁判观点有最高人民法院裁判案例为依据。二、一审认定事实错误,判决结果有误，龚金明、邦奥公司不应向李航支付空调使用费，龚金明为开办超市承租的房屋共三套(罗大庆二套，李航一套),该三套房屋共用一台中央空调,龚金明、邦奥公司仅需支付一笔空调使用费,该空调使用费已在一审法院(2018)陕0112民初10155号民事判决中进行处理,龚金明、邦奥公司不应再向李航支付空调使用费。   针对李航的上诉，龚金明、邦奥公司辩称， 一、关于违约金,一审查明租赁物不符合合同约定,李航已构成违约, 龚金明、邦奥公司行使先履行抗辩权,故未按期支付租金,无违约事实，应驳回李航关于违约金的请求。二、关于空调使用费,因合同约定的租赁期限是10年,空调使用费总额20万,即每年4000元, 空调仅有一台，其只需交付一次使用费,一审法院（2018）陕0112民初10155号判决已判决支付,故本案不应重复计算费用。   针对龚金明、邦奥公司的上诉，李航辩称，一、龚金明有义务支付所欠租金,邦奥公司对此应承担连带清偿责任，自2017年1月1日龚金明、邦奥公司房屋租金未付，《房屋租赁合同》有效，各方均应依据合同约定履行义务,按期交纳租金系承租人主要义务，直至2019年5月,龚金明不交纳租金的行为已持续28个月,因拖欠供应商巨额货款,拖欠物业巨额水电费,拒绝向李航腾交房屋,导致租金及房屋被占用损失持续扩大，一审判决认定事实清楚无误，龚金明承租李航房屋,经交付占有并实际经营用作超市,未在约定期间支付租金,违反约定，2018年1月10日《房租付款承诺书》盖章确认生效后,仍不支付房屋租金,违反诚实信用原则,龚金明作为邦奥公司法定代表人、执行董事兼总经理,指令房屋使用人邦奥公司作为保证人在《房租付款承诺书》盖章确认,证明龚金明对欠付租金、欠付租金具体计算方式、欠付租金给付时间、逾期违约责任、邦奥公司担保义务认可,一审判决龚金明、邦奥公司支付租金于法有据。二、龚金明、邦奥公司在2个月免租期内,申请消防验收未经通过,仍占有房屋并长期经营使用,李航提出解除合同后，至今拒绝交付房屋,承担30%租金之要求无事实和法律依据，涉案房屋系商业用途的合法商品房，房屋产权登记时间为2014年9月,房产证可充分证明房屋主体结构及配套设施符合建筑和消防标准并验收合格,李航作为购房者将该房屋租赁给龚金明经营使用符合租赁合同第7.4条中房屋合格的约定，李航给予两个月免租期，2016年4月13日,双方签订房屋租赁合同,经龚金明勘验后，2016年4月15日交付房屋，《房屋租赁合同》约定2016年4月15日至6月14日为期两个月工程改造、装饰装修及经营筹备试运行期,免收乙方租金，龚金明亦认可2016年6月即向消防机关申报,在消防未经验收情况下, 龚金明明知事实仍不提出解除合同,继续租赁经营至2019年1月6日,已两年七个月,未通过消防验收责任并不在李航，一审判决依据消防部门认定,“一消”应由开发商西安首创新开置业有限公司申请,“二消”已由使用人邦奥公司向消防部门申请,李航指派人员积极配合协助,履行了合同义务，李航所购房屋系合法商品房,用途为商业,且消防部门明确批示“同意投入使用”,李航出租行为并无不当，龚金明、邦奥公司提出参照海南省高级人民法院2013年所作民事裁定,该案与本案案情并不一致，最高人民法院系指导性案例发布主体,对于最高人民法院发布的指导性案例,各级人民法院在审理类似案件时应当参照，海南省高级人民法院案例不具备指导案例效力。   李航向一审法院起诉请求：1.解除李航、龚金明签订的《房屋租赁合同》；2.龚金明向其支付2017年7月1日至腾房交还之日的租金，截止2018年5月15日租金计为121977.26元，邦奥公司对上述租金承担连带清偿责任；3.龚金明向其支付2017年3月16日起至租金清偿之日的违约金，截止2018年5月15日违约金计为286362.35元，邦奥公司对上述违约金承担连带清偿责任；4.龚金明向其支付空调设施使用费40000元；5.本案诉讼费由龚金明、邦奥公司负担。   一审法院认定事实如下：2016年4月13日，李航（甲方）与龚金明（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将其依法拥有产权和出租权位于西安市XX路与XX城XX路十字东南角的商业用途房屋，（房产证号110XXXXXXX-1-1-20104-1）建筑面积201.67㎡，地XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室交给乙方使用，乙方承租用作超市、市场及其他配套商业项目经营，按时向甲方支付租金。租赁期限为拾年，自2016年4月15日至2026年4月14日止。自租赁房屋交付之日2016年4月15日起至2016年6月14日止的两个月内为乙方工程改造、装饰装修及经营筹备试运行期，甲方同意在此期间免收乙方租金。每年4月15日至次年4月14日为年度租赁期间，租金以自然月为计量租金单位，按每月每建筑平方米45元人民币标准计算租金。自2017年4月15日起，每年租金按上半年度租赁期间总额递增6％，租金每半年支付一次，2017年1月1日至4月14日租金，乙方应于2017年3月15日前支付；自2017年4月15日后，乙方每年于3月15日前支付4月15日至10月14日租金，每年于9月15日之前支付10月15日至次年4月14日租金；甲方现有空调设施同意乙方经营使用，费用共计肆万元整，乙方在第一次支付房租时一次性给付给甲方。另合同约定，甲乙方对租赁房屋内部及现有设施进行确认。室内外各种既有设备满足乙方进场装修和经营使用条件，房屋不存在消防、环保等方面的潜在问题。合同签订后，李航作为房屋所有权人将房屋交付给龚金明，2016年4月15日房屋装修后由邦奥公司对外以物廉美超市的名称经营，龚金明为邦奥公司的法定代表人。2016年6月，邦奥公司向西安市公安XX大队经济技术开发区大队申请装修消防安全验收备案，后备案未通过，材料被退回。2017年11月13日，西安市公安XX大队经济技术开发区大队对邦奥公司所经营的物廉美超市进行消防监督检查，发现该超市存在消防安全违法行为，作出责令限期整改通知书及临时查封决定书，物廉美超市实际停业关门5天。2018年1月10日，龚金明作为承诺人向李航出具付款承诺书一份，承诺书主要内容为“因临时资金周转问题，龚金明未按《房屋租赁合同》如期向李航支付租金，为妥善解决租金问题，龚金明承诺按如下方式支付租金：2018年1月15日之前，支付2017年1月1日至4月14日的租金计31763.02元……自2018年5月14日前，龚金明承诺按月支付房屋租金……”，邦奥公司作为保证人在承诺书上盖章确认。另查明，2012年3月20日，陕西省公安厅消防局向西安首创新开置业有限公司出具陕公消验（2012）第014号建设工程消防验收意见书，XX城XX至XX、XX号楼工程（A1至A4号楼均为地下一层，地上**，……进行消防验收，认为该项目基本符合国家有关消防技术规范要求，同意投入使用，但应注意以下问题：A1号楼裙房的商业部分待功能确定后再申报审核、验收……）”。2018年10月17日一审法院根据申请向陕西省XX队调查关于西安首创新开置业有限公司开发的首创国际城消防验收情况，省XX队2018年10月23日书面答复为：西安首创新开置业有限公司A1号楼裙房商业部分于2012年3月20日至今未申请消防验收。A1号楼群房商业部分建设工程（土建）应由西安首创新开置业有限公司申请消防审核、验收；A1号裙楼房商业部分装修工程应由业主或者承租人（超市）申报消防审核、验收。2018年10月20日一审法院向西安市消防支队经济技术开发大队调查关于西安首创国际A1裙楼消防验收情况及邦奥公司（物廉美超市）的检查情况，消防经开大队2018年11月20日书面答复为：邦奥公司（物廉美超市）装修工程在经开区XX大队已申请办理装修设计备案，意见为不合格。邦奥公司（物廉美超市）被查封的原因系1、未经开业前消防安全检查投入使用；2、卖场与办公室、库房、宿舍共用一个场所；3、消防设施无法正常使用；邦奥公司（物廉美超市）场所所在的XX城XX楼商业部分如果未申报消防验收，该单位无法办理装修备案；装修工程改造后未办理消防验收备案。另查，物廉美超市现已停止营业，双方对解除合同均无异议。一审审理中，龚金明、邦奥公司以李航交付的租赁物的消防手续存在问题不符合租赁条件为由，主张先履行抗辩权，拒绝支付租金。李航不予认可，称双方签订的合同合法有效，龚金明、邦奥公司使用租赁房屋至今拖欠巨额租金，要求其包办消防验收，没有合同和法律依据。   一审法院认为，李航与龚金明2016年4月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现李航、龚金明对解除合同均无异议，故对李航主张解除合同的诉讼请求，予以支持；合同解除，龚金明应向李航支付拖欠的房租并腾交房屋。因龚金明尚未腾交房屋，其继续占有房屋缺乏依据，故李航主张龚金明支付自2017年7月1日至腾房交还之日的租金的诉讼请求，于法不悖，予以支持。租金计算方面，因李航并未明确主张腾交房屋的期限，考虑到诉争房屋用于超市经营的实际情况，龚金明应在合理期限内向李航腾交房屋，故酌定龚金明应支付李航租金自2017年7月1日起计算至判决确定的给付之日止。经核，2017年7月1日至2018年7月14日租金为121977.26元；参照合同约定租赁计算方式，2018年4月15日后日租金认定为339.89元。因邦奥公司系诉争房屋的实际使用人且作为保证人在龚金明向李航出具的房租付款承诺书上盖章确认，故其应承担连带保证责任。关于龚金明、邦奥公司辩称涉案租赁物存在消防手续问题，不符合租赁条件，其行使先履行抗辩权拒付租金的意见，因李航已向龚金明交付了房屋，龚金明实际占有使用，另租赁房屋存在消防未审验的问题并不影响租赁合同的效力，且按合同约定龚金明应先支付租金，故龚金明、邦奥公司辩称意见不符合先履行抗辩权的行使条件，不予采纳。关于李航主张龚金明支付其空调使用费40000元的诉讼请求，因龚金明实际使用了空调，依照租赁合同的约定并无不当，予以支持。关于李航主张违约金一节，在合同履行中，龚金明未按照合同的约定及其向李航出具的付款承诺书约定的期限履行支付房屋义务，构成违约，另根据租赁合同约定“李航向龚金明移交的涉案租赁房屋不存在消防、环保等方面的问题”，根据法庭查明的情况，涉案租赁房屋土建部分未进行消防审核、验收（一消），虽涉诉房屋一消应由开发商西安首创新开置业有限公司申请，但一消未审核验收客观上致使邦奥公司无法进行装修备案并通过消防验收（二消），涉案房屋已出租两年尚未办理，李航作为产权人应当积极督促开发商尽早办理一消手续，现因消防问题致使邦奥公司无法正常经营，李航亦构成违约。结合本案实际情况，因双方均存在违约行为，故因此造成的损失各自承担。现李航主张龚金明、邦奥公司支付其违约金的诉讼请求，不予支持；据此，依照《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决：一、解除原告李航与被告龚金明签订的《房屋租赁合同》；二、被告龚金明应于本判决生效之日起十日内支付原告李航自2017年7月1日至本判决确定给付之日止的租金（2017年7月1至2018年7月14日租金为121977.26元；2018年7月15日至本判决确定给付之日的租金按照每日339.89元计算）；三、被告西安邦奥商贸有限公司对上述应付款项向原告李航承担连带清偿责任；四、被告龚金明于本判决生效之日起十日内向原告李航支付空调使用费40000元；五、驳回原告李航其余诉讼请求。一审案件受理费8025元（李航已预交），现由原告李航负担3210元，由被告龚金明负担4815元。被告龚金明负担部分于上述款项给付时一并支付原告李航。   本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。   本院认为,李航与龚金明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案中，李航要求解除其与龚金明签订的《房屋租赁合同》，对此双方均无异议，一审对该请求予以支持，符合法律规定。合同解除，龚金明理应清结欠付房租并腾交房屋，李航本案主张龚金明给付2017年7月1日至腾房交还之日止的租金，一审考虑李航并未明确主张龚金明腾交房屋的期限，酌定龚金明支付自2017年7月1日至判决确定的给付之日的租金，符合本案实际情况，本院不再予以调整。邦奥公司系涉案房屋实际使用人，且作为保证人在龚金明向李航出具的《房租付款承诺书》上盖章确认，故对李航要求邦奥公司对龚金明的给付义务承担连带保证责任的诉讼请求，依法予以支持。龚金明、邦奥公司称，涉案房屋一消存在问题，导致二消不能验收通过，其拒付租金有正当理由等，因涉案房屋存在消防未经验收合格问题并不影响双方所签《房屋租赁合同》的效力，且根据合同约定龚金明应当先行向李航支付租金，故龚金明、邦奥公司的以上所称，理由不能成立。依照法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保证租赁物符合约定用途，双方《房屋租赁合同》约定，李航向龚金明移交的租赁房屋不存在消防、环保等方面的潜在问题，本案查明，涉案房屋土建部分的消防审核、验收（一消）应由开发商西安首创新开置业有限公司申请，现涉案房屋一消未审核验收，导致邦奥公司无法办理装修备案并通过消防验收（二消），因李航作为产权人应当积极督促开发商尽早办理一消手续，而本案因消防问题致使龚金明、邦奥公司无法正常经营，故一审认为李航违约，并无不当。根据以上论述可知，双方在本案中均存在违约行为，故一审对李航要求龚金明、邦奥公司支付违约金的诉讼请求不予支持，并无不妥。另，案涉李航与龚金明《房屋租赁合同》关于空调设施费用约定一次性支付40000元，结合案涉合同关于租赁期限10年的约定以及合同解除的实际情况，本院酌情龚金明按照每年4000元的标准向李航支付其使用期间的空调设施费用，计算至2019年7月1日计12854.8元，此后，如涉案房屋仍未腾交，则仍应按每年4000元的标准计算使用费。综上所述，原审判决第一项、第二项、第三项应予维持，第五项应予撤销，第四项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10158号民事判决第一项、第二项、第三项；   二、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10158号民事判决第五项；   三、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10158号民事判决第四项为：龚金明于本判决生效之日起十日内向李航支付截至2019年7月1日空调使用费12854.8元。此后，如涉案房屋仍未腾交，则仍应按每年4000元的标准计算使用费。   四、驳回李航的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费8025元，李航已预交，由李航负担5611.6元，龚金明负担2413.4元；二审案件受理费7941元，李航预交5595元，龚金明、西安邦奥商贸有限公司预交2346元，由李航负担6217.5元，龚金明、西安邦奥商贸有限公司负担1723.5元。   本判决为终审判决。           审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷        二○一九年七月一日     书记员  程    姣                                      1