浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终1228号上诉人（原审被告、反诉原告）：合鑫金属（嘉兴）有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦镇外环西路135号。统一社会信用代码：91330400755915057F。法定代表人：王金源。委托诉讼代理人：黄俊闵，男，公司员工。委托诉讼代理人：沈娜，女，公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：富京井科技有限公司。住所地：浙江省嘉兴市港区杭州湾新经济园城1幢4号一层。统一社会信用代码：913304005681970298。法定代表人：吴锭桦，董事长。委托诉讼代理人：莫伟，男，公司员工。委托诉讼代理人：夏建，浙江平行律师事务所律师。上诉人合鑫金属（嘉兴）有限公司（以下简称合鑫金属公司）因与被上诉人富京井科技有限公司（以下简称富京井公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2018）浙0482民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合鑫金属公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判富京井公司承担合鑫金属公司反诉提及的扣除保证金22万元及维修相关费用14万元；3.确认增容设备的产权归谁所有；4.富京井公司承担诉讼费用。事实和理由：一、1.根据《土地、厂房租赁合同补充协议》第二条第3点约定，富京井公司未在2018年1月18日合同届满时搬离其设备设施，已违反约定。2.按照约定应当先与合鑫金属公司结清款项后再退还保证金，富京井公司自行将电费在保证金中扣除亦属违约。3.富京井公司未依据交接清单维修车间，空压机房漏水、地面严重油污、坑洞等问题由合鑫金属公司自费处理。一审认为此属于合理使用不当。4.一审判决将增容设备与富京井公司承租车间内设备混为一谈。一审法院组织现场勘查时，富京井公司说明车间内还有设备要拆除，足可证明其至今仍滞留可移动设备未拆除，违约事实清楚。二、增容设备理应在租约届满前与合鑫金属公司交涉并配合办好相关程序拆除或放弃。1.增容设备应于合同到期日前完成拆除或放弃，双方签订续租合同时富京井公司足有一年的时间处理，而非拖延到合同届满后才处理。至今，已有多数厂家进驻承租合鑫金属公司车间，若停电将造成巨大损失。富京井公司将问题滞后处理，拆除增容设备及损失应由其承担。2.一审判决仅按照富京井公司单方面提供的证据认定事实过于草率。富京井公司提供的资料多为报价单，户名也仅是合鑫金属公司，富京井公司至今无法提供增容协议书，不能证明增容设备属于其所有。三、富京井公司在合同到期后至今未将公司注册地址迁出，严重侵犯了合鑫金属公司的权益和名誉。若富京井公司所经营业务发生债务及犯罪等，合鑫金属公司将因此被拖累，距今已超过15个月，占用事实明确。富京井公司辩称，22万元保证金是履约保证金，合鑫金属公司应当返还。富京井公司如期搬离厂房，但合鑫金属公司一直不肯归还增容设备，所以没有支付电费。扣除电费后，应当返还保证金16万余元。关于维修费，本案租赁物的功能是办公、生产制造，使用过程中造成墙面、地面损耗是合理使用，并没有使其结构变化影响出租。合同中也约定合鑫金属公司有损耗维修的义务。双方交接时，合鑫金属公司提出的合理意见，富京井公司已经维修完毕，有发票为证。针对增容设备产权，合鑫金属公司是认可归富京井公司所有的，合同中也有约定。产权问题是没有争议的。富京井公司向一审法院起诉请求：1.判令合鑫金属公司返还保证金164714.39元（保证金220000元扣除未支付的电费55285.61元）及利息（以164714.39元为基数，自2018年1月19日起按年利率6%计算至实际返还之日止）；2.判令合鑫金属公司归还富京井公司所拥有的供电增容所有之设备设施；3.判令合鑫金属公司支付无权占有供电增容所有之设备设施期间的使用费（自2018年1月19日起按每天300元计算至实际归还之日止）；4.本案诉讼费由合鑫金属公司承担。合鑫金属公司向一审法院反诉请求：1.判令富京井公司将配电室恢复原状后交还给合鑫金属公司，即拆除其安装的供电增容所有之设备设施，恢复配电室未增容前的供电设备原状以及建筑原状，以及承担拆除设备期间对其他租户的误工费损失，暂为7天320000元至新设备安装完成之日止；2.判令富京井公司支付配电室自2018年1月18日起至恢复原状交还之日止的占用费（截至2018年5月24日，按日租金3000元的标准计算，占用费暂为378000元）；3.判令富京井公司赔偿合鑫金属公司已支出的租赁厂房修复费140000元，并将厂房内尚未修复的受损部分予以修复或承担赔偿责任；4.判令富京井公司赔偿因租赁厂房动工修复期间无法出租而造成的租金损失213980元（按月租金213980元的标准计算1个月租金）；5.判令富京井公司支付自2017年12月20日止2018年1月18日期间欠付的电费55285.61元，以及支付截止至2018年5月24日滞纳金20897元（按千分之三计），总计76182.61元；6.判令富京井公司支付自2016年12月21日起至2018年1月18日期间欠付的停车费20982元；7.判令富京井公司支付逾期注销其在租赁房屋上办理有关证照的占用费（自2018年1月18日起至实际注销完有关手续之日止，按每日100元计，截止至2018年5月24日，占用费暂为12600元）；8.本案全部诉讼费用由富京井公司承担。一审法院认定事实：2011年1月1日，富京井公司与合鑫金属公司签订《土地、厂房租赁合同》一份。合同第1条约定：1.1合鑫金属公司将位于浙江省嘉兴港区乍浦镇外环西路135号的厂区内第7栋及第9栋出租给富京井公司。1.2合鑫金属公司同意将办公楼的1F、2F借予富京井公司使用。1.3另富京井公司若需使用厂区内空地须经合鑫金属公司同意，合鑫金属公司同意无偿使用。1.4本租赁物的功能为合法办公与制造生产，租给富京井公司使用。如富京井公司需转变使用功能，需经合鑫金属公司书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由富京井公司按照政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由富京井公司自行承担。合同第2.1条约定：租赁期限为10年，即从2011年1月1日起至2020年12月31日止。合同第4条约定：4.1本出租合同的租赁保证金为首月租金的2倍，即人民币220000元。富京井公司应于签约同时付给合鑫金属公司。4.3供电增容的手续由合鑫金属公司负责申办，富京井公司须提供需求电量给于合鑫金属公司，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由富京井公司承担。供电增容所有之设备所有权归富京井公司所有。合同第5.1条约定：富京井公司应于本合同签订时，支付给合鑫金属公司租赁保证金人民币220000元。租赁期限届满，在富京井公司已向合鑫金属公司交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向合鑫金属公司交还租赁物等本合同所约定的责任后7日内，合鑫金属公司将向承租方无条件退还租赁保证金。合同第7条约定：7.1富京井公司在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。并应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还合鑫金属公司。合鑫金属公司对此有检查监督权。7.2富京井公司对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患。合同第17.2条约定：关于水电费，在富京井公司未有独立电表之前，由合鑫金属公司协同富京井公司人员，按月抄表，并按照水电公司费率计算水电费，富京井公司应于当月结算给合鑫金属公司，合鑫金属公司则须开立发票给富京井公司。合同签订后，富京井公司于2011年12月8日向合鑫金属公司交纳保证金220000元。2016年12月21日，双方签订《土地、厂房租赁合同补充协议》一份，约定：1、合鑫金属公司同意将嘉兴港区乍浦镇外环西路135号编号第9幢建筑物及其他建筑物（租赁区域：9幢（四号车间）、办公室（一、二层）、空压机房、停车位）给富京井公司使用。2、原合同中第7幢建筑物于2017年1月19日前清空车间并恢复原状，结清相关费用归还合鑫金属公司。3、租赁期间为壹年，即从2017年1月19日起至2018年1月18日止。4、富京井公司租赁期满，合鑫金属公司有权收回厂房。富京井公司添加的所有可以移动、拆除的设备设施归富京井公司所有，富京井公司应在租赁期满时搬离。经双方确认费用结清后，合鑫金属公司须返还富京井公司原合同约定的保证金220000元。合同到期后，富京井公司不再续租。2018年1月18日，双方就租赁物进行了交接，富京井公司搬离租赁厂区。合鑫金属公司就交接清单上的部分项目要求富京井公司整改，富京井公司进行了相应的维修与整改。另查明，富京井公司曾就厂区供电设备进行改造，新增供电增容设备设施一套。一审法院于2019年1月3日组织双方对案涉供电增容所有之设备设施进行现场勘验，该组设备设施包括：恒光低压配电柜8台、1000KV变压器1台、高频开关直流屏1台、恒光高压主变柜3台、恒光变压避雷器柜1台、恒光计量柜1台、恒光进线柜1台、恒光电缆分线箱3台和高压柜至变压器、变压器至低压柜、低压柜至分线箱的晨光牌电缆线。一审法院认为，本案的争议焦点：1.拆除还是返还供电增容设备。2.保证金是否应该返还；3.关于供电增容设备的占有使用费与配电室的使用费；4.拆除期间的停工损失；5.关于租赁厂房的恢复原状及维修费问题；6.厂房修复期间无法出租的租金损失问题；7.停车费及有关证照占用费问题。1.关于应由富京井公司拆除还是由合鑫金属公司返还供电增容设备。双方之间签订的《土地、厂房租赁合同》约定：供电增容所有之设备所有权归富京井公司所有，双方当事人对此并无异议。富京井公司本诉请求归还，合鑫金属公司反诉请求拆除。合鑫金属公司主张富京井公司违约，未按时搬离并完成交接，富京井公司除本案所涉供电增容设备之外，已经在租赁合同届满时搬离。该供电增容设备的拆除较为专业，涉及相关许可手续，且对其他租户产生一定影响。合鑫金属公司辩称并没有阻止富京井公司进行拆除，但其未及时办理相应拆除手续导致案涉设备不能拆，富京井公司为避免强拆造成不必要的损失而未拆除，故合鑫金属公司主张富京井公司构成违约的反诉请求，不予支持。考虑本案实际，合鑫金属公司在继续使用中受益，该设备拆除必然涉及办理相关手续与协调其他租户关系，该设备应由合鑫金属公司归还给富京井公司，富京井公司应协助拆除与搬离案涉设备。2、关于保证金是否应该返还。从当事人订立合同的目的来看，出租人要求承租人交付一定的履约保证金，是为了保证租赁合同能够顺利履行，在承租人未能按时支付租金或者给出租方造成损失时，出租人应当在履约保证金中扣除相应的金额以保证租金的支付或损失的减少。本案中，根据《土地、厂房租赁合同》第4.1条关于“本出租合同的租赁保证金为首月租金的2倍，即人民币220000元。”的约定可知，该220000元保证金属于履约保证金。当富京井公司不能按时支付租金、电费，给合鑫金属公司造成损失时，应当优先考虑从履约保证金中扣除相应款项。富京井公司结欠合鑫金属公司电费55285.61元，双方对金额均无异议。扣除电费后，履约保证金为164714.39元。富京井公司要求合鑫金属公司返还保证金164714.39元的诉讼请求，予以支持。富京井公司主张逾期还款利息损失，以164714.39元为基数，自2018年1月19日起按年利率6%计算至实际返还之日止，因电费发票在租赁期满后才开具，具有一定滞后性，且合同约定为租赁合同结算事清后7日内归还履约保证金，故本院对起算日期予以调整，以2018年2月3日起算为宜。合鑫金属公司主张不归还保证金的抗辩，不予支持。电费滞纳金并未实际产生，且合鑫金属公司有避免产生或扩大不必要损失的义务，合鑫金属公司主张电费滞纳金的反诉请求，亦不予支持。3.关于供电增容设备占有使用费。富京井公司主张供电增容设备占有使用费，双方在合同中并未约定相关使用费用；富京井公司主张按每天300元的标准计算，但未能提供充分证据予以证明，故对富京井公司的该项诉讼请求，不予支持。关于配电室的使用问题。根据《土地、厂房租赁合同》第4.3条关于“供电增容的手续由合鑫金属公司负责申办，富京井公司须提供需求电量给于合鑫金属公司，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由富京井公司承担。供电增容所有之设备所有权归富京井公司所有”的约定可知，富京井公司使用配电室是获得合鑫金属公司许可的，合鑫金属公司在继续使用的过程中也是受益的，故对合鑫金属公司的该项反诉请求，不予支持。4.关于拆除设备期间造成其他租户的停工损失。拆除设备的时间可以进行协商，调休错时操作，尽量避免损失，更何况，该损失不应由租户（富京井公司）承担，故对合鑫金属公司的该项反诉请求，不予支持。5.关于租赁厂房恢复原状问题。按照合同法相关条款规定，对恢复原状主要是涉及到将来承租人返还租赁物状态的问题。根据法律规定，承租人应在租赁期限届满后将租赁物保持原状返还出租人，按照约定方法或者根据租赁物性质所确定的方法使用受益或致使租赁物发生变更或者损耗的除外。只要承租人返还租赁物符合租赁合同约定的状态，其返还义务就是适当的。本案中，租赁物的功能为办公与生产制造，在使用的过程中产生墙面、地面的损耗属于合理使用，并没有因此造成租赁物结构变化，影响其继续出租。依据合同约定，合鑫金属公司亦有租赁厂房通常损耗的维修义务。合鑫金属公司要求富京井公司对厂房恢复原状的反诉请求，于法无据，合鑫金属公司要求富京井公司赔偿厂房修复费140000元，不予支持。6.关于合鑫金属公司主张的因动工修复厂房期间无法出租造成的租金损失213980元的问题。依据合同约定，合鑫金属公司亦有租赁厂房通常损耗的维修义务，因合鑫金属公司未能提供证据证实其对第三方免除一月租金系因富京井公司过错所致，故对于合鑫金属公司的该项反诉请求，不予支持。7.关于合鑫金属公司主张富京井公司拖欠停车费以及富京井公司逾期注销其在租赁房屋上办理有关证照的占用费。因租金中包含了停车位的使用费，对于未授权的车辆，合鑫金属公司可以阻止或劝离，合鑫金属公司主张富京井公司拖欠停车费，但其未能提供证据予以证明，合鑫金属公司亦未提供证据证明富京井公司逾期办理注销在租赁房屋上的有关证照所受到的损失，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、合鑫金属公司于判决生效之日起十日内返还富京井公司保证金164714.39元及逾期还款利息损失（以164714.39元为基数，自2018年2月3日起按年利率6%计算至实际返还之日止）。二、合鑫金属公司于判决生效之日起三十日内将恒光低压配电柜8台、1000KV变压器1台、高频开关直流屏1台、恒光高压主变柜3台、恒光变压避雷器柜1台、恒光计量柜1台、恒光进线柜1台、恒光电缆分线箱3台和高压柜至变压器、变压器至低压柜、低压柜至分线箱的晨光牌电缆线归还富京井公司。三、驳回富京井公司的本诉其他诉讼请求；四、驳回合鑫金属公司的反诉诉讼请求。一审本诉受理费13717元，减半收取6858元，由富京井公司负担858元，由合鑫金属公司负担6000元；反诉受理费15255元，减半收取7627元，由合鑫金属公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据合鑫金属公司的上诉请求，本案二审的争议焦点为：一、增容设备的产权归谁所有；二、富京井公司是否存在违约行为应扣除保证金；三、富京井公司应否支付厂房维修费用。第一，双方合同中已经约定办理供电增容所需缴纳的全部费用由富京井公司承担，供电增容所有的设备所有权归富京井公司所有。合鑫金属公司亦反诉请求富京井公司拆除供电增容设备设施。故本案涉及的供电增容设备属于富京井公司所有。合鑫金属公司上诉就增容设备所有权所提异议不能成立。第二，关于保证金22万元，双方在补充协议第三条中约定“若乙方未在租赁到期日时搬离厂区，甲方有权扣除保证金”。合鑫金属公司认为富京井公司没有在2018年1月18日合同届满时搬离设备设施，也未尽到维修义务，应当扣除保证金。根据查明的事实，除双方争议的供电增容设备之外，富京井公司已在合同到期日前搬出并将租赁房屋返还给合鑫金属公司，双方在2018年1月18日签署了交接清单。对于增容设备未在合同到期日前拆除的原因，该设备的拆除需由合鑫金属公司向供电部门办理相应申请，富京井公司无法自行拆除。而合鑫金属公司在合同到期日前并未提出申请，双方在交接时曾就增容设备的买卖进行协商，后也是由合鑫金属公司继续使用。故增容设备未拆除的原因不能归咎于富京井公司。富京井公司注册地址未变更并未对合鑫金属公司造成损害，不能以此认定富京井公司仍占用租赁物。因此，富京井公司已经履行了搬离厂区和返还租赁物的主要义务，合鑫金属公司主张扣除全部履约保证金22万元，依据不足，不应支持。第三，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案交接清单中列明了合鑫金属公司认为需要修复的问题。富京井公司已经对其中空压机房屋顶修补、拆木板、墙面坑洞、水管等问题进行了修复，并提供了相应证据。合鑫金属公司二审中也认可富京井公司对上述问题进行了维修，但提出地面、墙面和空压机房漏水的部分是由其自行维修。从合鑫金属公司一审提供的证据来看，做环氧地坪的合同和发票显然与返还房屋质量问题无关联，维修工程报价单并无其他证据佐证，发票时间显示为2018年7、8月份以后，且部分费用是由后续承租企业承担，上述证据难以证明合鑫金属公司主张的事实。一审法院不予支持，并无不当。综上所述，合鑫金属公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人合鑫金属（嘉兴）有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年七月二十三日法官助理周倩书记员胡玉婷