中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初34806号原告（反诉被告）：符XX(英文名XXXXX)，男，1944年3月29日出生，马来西亚国籍，无业。原告（反诉被告）：叶XX(英文名XXXXX),女，1952年1月6日出生，马来西亚国籍，无业。以上二原告之委托诉讼代理人：张晓英，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京XX国际大厦有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：翦英海，董事长。委托诉讼代理人：国治维，男，1948年7月25日出生，汉族，该公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘某，北京市兰台律师事务所律师。原告（反诉被告）符XX(英文名XXXXX)（以下简称符XX）、叶XX(英文名XXXXX)（以下简称叶XX）与被告（反诉原告）北京XX国际大厦有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）符XX、叶XX委托诉讼代理人张晓英，被告（反诉原告）XX公司委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。符XX、叶XX向本院提出诉讼请求：1.XX公司于30日内将北京市朝阳区朝外大街19号北京XX国际大厦8楼X房屋（以下简称涉案房屋）过户至符XX、叶XX名下；2.XX公司支付符XX、叶XX逾期办理过户手续的违约金891906元。事实和理由：1995年8月25日，符XX、叶XX与XX公司签订《北京市外销商品房预售契约》（以下简称《商品房预售契约》），购买XX公司开发的涉案房屋。《商品房预售契约》约定：涉案房屋面积103.71平米，每建筑平米2500美元，房屋总价为259275美元。XX公司应于1995年12月31日前将涉案房屋交付给符XX、叶XX。并约定，XX公司应在涉案房屋交付后30日内与符XX、叶XX共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。《商品房预售契约》签订后，符XX、叶XX依约充分履行了付款义务，但XX公司却一直未履行向政府主管部门办理房屋所有权证的义务。符XX、叶XX多次往来致函并亲赴XX公司处进行洽商，均未果。《商品房预售契约》是双方真实合法的意思表示，受国内法律保护，近20年来因XX公司逾期违约未办理房产证，给符XX、叶XX造成了巨大的财产损失。为维护符XX、叶XX的合法权益，依法提起诉讼。XX公司辩称，不同意符XX、叶XX的诉讼请求。一、双方签订《商品房预售契约》后，符XX、叶XX未按照约定履行支付购房款的义务，无权要求XX公司办理过户手续；二、XX公司没有收到符XX、叶XX除6500美元定金之外的任何一笔购房款；三、按照《商品房预售契约》的约定，符XX、叶XX的付款义务在先，在符XX、叶XX尚未履行付款义务时，XX公司没有义务交付房屋。XX公司向本院提出反诉请求：1.依法判决解除XX公司与符XX、叶XX签订的《商品房预售契约》；2.判决XX公司无需返还符XX、叶XX已支付的购房定金6500美元；3.判决符XX、叶XX配合XX公司办理商品房预售登记备案的撤销手续。事实和理由：XX公司与符XX、叶XX1995年8月25日签订《商品房预售契约》，约定符XX、叶XX购买XX公司开发的涉案房屋，房屋总价为259275美元。依照约定，符XX、叶XX应当于《商品房预售契约》签署后十四天内向XX公司支付第二笔购房款51885美元、于《商品房预售契约》签署后三十天内向XX公司支付第三笔购房款51885美元。购房余款155565美元由开发商提供按揭。同时《商品房预售契约》第三条约定，符XX、叶XX支付给XX公司的6500美元定金在符XX、叶XX最后一次支付购房款时转为购房价款。第四条约定，符XX、叶XX逾期付款超过30日的，XX公司有权终止《商品房预售契约》。《商品房预售契约》终止自XX公司书面通知送达符XX、叶XX之日起生效，符XX、叶XX已交纳的定金XX公司不予返还。《商品房预售契约》签订后，符XX、叶XX一直未按约定履行任何一笔支付购房款的义务，其违约在先，并导致双方签订的《商品房预售契约》一直未能实际履行。由于符XX、叶XX签约时，未在契约上填写联系地址和方式，导致XX公司无法联系到符XX、叶XX，也无法送达书面解除契约通知书。双方签订《商品房预售契约》已二十二年有余，XX公司的地址和联系方式均未变更，而符XX、叶XX在此期间从未就该契约的履行主动联系过XX公司，提出过任何异议。符XX、叶XX在长达二十二年的时间里没有履行支付房款的义务，也没有主动与XX公司联系、沟通，二人根本就没有继续履行合同的诚意。鉴于符XX、叶XX尚未支付购房款，《商品房预售契约》并未实际履行。且时隔多年，中国的房地场市场已经经历了巨大的发展和变化，如继续履行双方的合同会给XX公司造成巨大的经济损失，故要求支持XX公司的反诉请求。符XX、叶XX对XX公司的反诉辩称，一、符XX、叶XX已缴清应支付的购房款，不存在未履行付款义务的行为。符XX、叶XX系夫妻关系，原系XX控股（新加坡）私人有限公司（以下简称XX公司）的负责人。XX公司与XX公司于1995年1月28日签订《北京XX国际大厦与XX国际大厦购物商场代销合同》、于1995年5月18日签订《代理租赁协议》、于1995年7月25日签订《北京XX国际大厦委托代理销售合同（续约）》。上述协议约定：1.XX公司委托XX公司在新加坡、美国、印尼等国家代理、招租北京XX国际大厦写字楼、商场等事宜；2.XX公司根据XX公司代理销售、出租情况向XX公司支付佣金；3.XX公司负收取买家定金，然后交由XX公司委任的律师负责；4.广告费及宣传费由XX公司承担，此部分费用可在售楼定金或楼款中扣除；5.北京XX国际大厦物业销售情况，XX公司与XX公司以传真进行联系等。XX公司承诺买家只需支付房款的40%，其余60%房款由XX公司提供按揭。1995年5月28日，XX公司作为XX国际大厦销售代理在新加坡“联合早报”上发布整版广告，对上述合作予以宣传。为带动XX国际大厦在新加坡当地的销售，XX公司负责人即符XX、叶XX主动购买XX国际大厦写字楼，符XX、叶XX将40%的购房款预交给XX公司。依照XX公司与XX公司所签订的《北京XX国际大厦委托代理销售合同（续约）》2.1条、3.1条规定，符XX、叶XX支付的40%购房款与XX公司应支付给XX公司展销会费用及重复支付的八间单位的定金进行了抵扣结算。1995年5月22日，XX公司原经理梁东对上述事实确认无误后盖章传真给XX公司予以确认。XX公司与XX公司依据“代销合同”约定将符XX、叶XX缴付的40%房款抵扣展销费具有合同约定和事实支撑，符XX、叶XX已经按约履行了40%购房款的支付义务。二、“商客公司申领钥匙登记表”证实符XX、叶XX已于1997年10月27日收房，不存在未履行付款义务的行为。依据《商品房预售契约》附件三第六条、第七条规定，符XX、叶XX只有在缴清楼款余款前提下，才能办理领取钥匙手续。三、符XX、叶XX与XX公司原经理国XX的微信记录也证明了符XX、叶XX缴清40%购房款的付款事实。符XX、叶XX与国治维的微信聊天记录从2015年12月1日持续到2017年年底，将近2年的时间里，符XX、叶XX反复与XX公司进行沟通。四、已生效判决确认的事实。根据已生效的判决书，能够证实符XX、叶XX于1994年至2002年与境外买家订立的12份《北京市外销商品房预契约》的余款支付方式均是由XX公司提供按揭，房屋交由XX公司进行代管出租，以租金的方式结清剩余购房款。12份生效判决书确定的事实与符XX、叶XX的购房事实一致，且12份生效判决书中的原告即境外买家均系XX公司代理XX国际大厦销售期间签约的客户。五、按照《商品房预售契约》的约定，XX公司违约逾期办理房屋过户手续，应限期办结全部房屋所有权初始登记手续，并承担违约责任。本院经审理认定事实如下：1995年8月25日，符XX、叶XX与XX公司签订《商品房预售契约》及《附件一》、《附件二》、《附件三》。《商品房预售契约》约定由乙方符XX、叶XX购买甲方XX公司开发的涉案房屋，房屋建筑面积为103.71平方米，房屋总价为259275美元。《商品房预售契约》第四条约定：“乙方逾期付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过30日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。”第五条约定：“甲方须于1995年12月31日前，将房屋交付给乙方。除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过60日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。”第十一条约定“双方同意交付房屋后三十日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。”《附件二》付款办法约定：“临时定金美元陆仟伍佰元整已于签署本合同前付清并于缴付下期楼款时转为部分楼款；第二期楼款美元伍万壹仟捌佰伍拾伍圆整须于签署本合同后十四天内付清；第三期楼款美元伍万壹仟捌佰伍拾伍圆整须于签署本合同后三十天内付清；楼款余额美元壹拾伍万伍仟伍佰陆拾伍元整由发展商提供按揭。”《附件三》补充条款第四条约定：“倘甲方按本契约第四条规定终止本契约，甲方有权另行转售该预售房屋而无需事前通知乙方或获得乙方同意，转售所得之款若不能补足本契约规定之房价款及利息时，甲方有权从乙方已付的房价款中扣除，余款退还给乙方。若有盈益则归甲方所有。”另，符XX、叶XX提交《北京XX国际大厦与XX国际大厦购物商场代销合同》《代理租赁协议》《北京XX国际大厦委托代理销售合同（续约）》及XX公司财政董事叶XX签字与XX公司盖章的传真件，该传真件内容为：“本司将北京XX国际大厦单位XX买主符树玮先生所支付来的百分之四十楼款直接作为贵司付五月二十七日与二十八日的展销会部分的款项与退回给本司重覆支付的八间单位订金，故结算如下：符先生付单位XX百分之四十楼款。扣除应退回本司八间单位订金，扣除五月二十七日与二十八日的展销会费用尚须划付给本司不足款项（S$23,643.67）”,符XX、叶XX提供以上证据证明二人系XX公司的负责人，XX公司委托XX公司在新加坡等国家代理销售、招租北京XX国际大厦写字楼、商场等事宜。XX公司与XX公司通过传真约定将符XX、叶XX缴付的40%房款抵扣展销费用。符XX、叶XX完成了支付40%购房款的合同义务，依据约定剩余60%的购房款，由XX公司以出租房屋收取租金的方式抵扣剩余购房款，故符XX与叶XX已将全部购房款支付完毕。XX公司认可《北京XX国际大厦与XX国际大厦购物商场代销合同》《代理租赁协议》《北京XX国际大厦委托代理销售合同（续约）》的真实性，认可与XX公司形成了代理销售关系。不认可传真件的真实性，及已支付了40%房款，剩余60%的购房款为以租金抵扣剩余购房款的证明目的。另询，XX公司称涉案商业楼因加层建设，导致XX公司目前尚无法取得房屋所有权证。上述事实，有《商品房预售契约》及《附件一》《附件二》《附件三》《北京XX国际大厦与XX国际大厦购物商场代销合同》《代理租赁协议》《北京XX国际大厦委托代理销售合同（续约）》、传真件、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，符XX、叶XX与XX公司签订的《商品房预售契约》（编号006269）系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，符XX、叶XX认为购房款已全部支付完毕，但没有提供充分的证据证明剩余60%的购房款系已以租金抵扣购房款的方式交付完毕，且涉案商业楼因加层建设尚无法取得房屋所有权证，XX公司主张解除合同，办理撤销预售登记备案手续的反诉请求本院予以支持。符XX、叶XX要求办理过户手续，支付逾期办理过户手续的违约金的诉讼请求本院不予支持。关于XX公司主张符XX、叶XX返还6500美元定金的诉讼请求，因双方合同约定6500美元定金在支付下期购房款时转为购房款项，故该部分款项在符XX、叶XX支付40%的购房款时已从定金转为购房款。又因，双方约定在符XX、叶XX逾期支付房款超过30日时，XX公司有权终止合同，另行转售涉案房屋，转售所得之款若不能补足合同约定的房价款及利息时，XX公司有权从已付的房价款中扣除，余款退还，若有盈益归XX公司所有。故，尚若XX公司出售涉案房屋，价款必超出符XX、叶XX所支付的6500美元，XX公司理应退还符XX、叶XX6500美元。另，若符XX、叶XX认为仍有已付款项可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）符XX(英文名XXXXX)、叶XX(英文名XXXXX)与被告（反诉原告）北京XX国际大厦有限公司于一九九五年八月二十五日签订的《北京市外销商品房预售契约》（编号006269）；二、原告（反诉被告）符XX(英文名XXXXX)、叶XX(英文名XXXXX)于本判决生效后七日内协助被告（反诉原告）北京XX国际大厦有限公司办理撤销《北京市外销商品房预售契约》（编号006269）的预售登记备案手续；三、被告（反诉原告）北京XX国际大厦有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）符XX(英文名XXXXX)、叶XX(英文名XXXXX)购房款6500美元；四、驳回原告（反诉被告）符XX(英文名XXXXX)、叶XX(英文名XXXXX)的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京XX国际大厦有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费19200元，由原告（反诉被告）符XX(英文名XXXXX)、叶XX(英文名XXXXX)负担（已交纳）；反诉受理费19200元，由被告（反诉原告）北京XX国际大厦有限公司负担800元（已交纳），由原告（反诉被告）符XX(英文名XXXXX)、叶XX(英文名XXXXX)负担18400元（北京XX国际大厦有限公司已交纳，符XX、叶XX于本判决生效后七日内支付于北京XX国际大厦有限公司已交纳）。如不服本判决，原告（反诉被告）符XX(英文名XXXXX)、叶XX(英文名XXXXX)可以在判决书送达之日起三十日内，被告（反诉原告）北京XX国际大厦有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘坤鹏人民陪审员  罗小灵人民陪审员  史文军二〇一九年七月十日书 记 员  邓亚楠