安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3943号上诉人（原审被告）：赵光泉，男，1952年7月1日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：陈革，安徽三乐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张庆霞，女，1956年6月7日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：陈革，安徽三乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐贻山，男，1970年5月23日出生，汉族，住安徽省含山县。委托诉讼代理人：黄贤柏，安徽皖大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巢湖零五五一房地产网络营销有限公司，住所地巢湖市东塘路与安成路交口向南50米（行政服务中心斜对面），统一社会信用代码91340181072396817F。法定代表人：曹洪春。委托诉讼代理人：焦志富，安徽宸坤律师事务所律师。上诉人赵光泉、张庆霞因与被上诉人徐贻山、巢湖零五五一房地产网络营销有限公司（以下简称零五五一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2018）皖0181民初6132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵光泉、张庆霞上诉请求：撤销一审判决第二项，改判赵光泉、张庆霞不退还保证金3万元。事实和理由：1、2017年12月19日，赵光泉通过零五五一公司与徐贻山签订了《存量房买卖合同》，约定徐贻山购买赵光泉位于巢湖市建苑小区2幢1单元202室，同日又与魏立志签订《存量房买卖合同》将同单元的201室出让给魏立志。根据赵光泉与徐贻山《存量房买卖合同》约定，2018年3月30日下午，零五五一公司薛道文经理通知赵光泉、张庆霞到房产交易中心二楼等徐贻山及中介，赵光泉、张庆霞在交易中心等了很长时间，但徐贻山一直没有到，导致交易不成。赵光泉与张庆霞是夫妻，赵光泉同一天通过同一中介与魏立志签订的《存量房买卖合同》，赵光泉、张庆霞已经与魏立志如期办理了转移登记。案涉房屋未完成转移登记，其责任在于徐贻山没有去房产交易中心配合办理，2、案涉房屋不是普通的共有，是基于赵光泉、张庆霞夫妻关系的法定共有。赵光泉对夫妻共同财产的签约行为构成表见代理，不需要妻子张庆霞的授权，在张庆霞未主张合同无效的情况下，一审判决仅以未经授权和追认为由认定“无法发生物权转移，属于履行不能，合同目的无法实现”是错误的。如上所述，同样张庆霞未签字、未追认的201室已完成转移登记，履行不能和合同目的无法实现的理由不能成立。3、根据《合同补充协议》第5条约定的定金条款，一审判决以《存量房买卖合同》未经张庆霞授权和追认为由判决赵光泉、张庆霞违约并适用定金罚则，扩大了定金的保证范围。综上，张庆霞认可赵光泉的签约行为并共同去房产交易中心办理转移登记，是徐贻山没有配合办理才导致在合同约定的时间内没有完成转移登记手续，非一审认定的“物权不能转移”，其过错责任在徐贻山及零五五一公司，徐贻山是违约方。4、零五五一公司与赵光泉、张庆霞、徐贻山之间无利益关联，属于房屋买卖关联单位，所以零五五一公司的陈述应当作为本案的认定事实的重要证据。本案的事实是赵光泉、张庆霞有两套房屋，委托零五五一公司出售，其中一套已经完成交易。案涉房屋签约人是徐贻山，但徐贻山后来没有购买。这点零五五一公司可以当庭陈述，在一审零五五一公司是认可的。合同履行过程中徐贻山并没有要求购买该房屋，合同网签的那天赵光泉、张庆霞一方到房产交易场所，因为徐贻山本人未到场，所以网签未成。徐贻山以购房人的身份向赵光泉、张庆霞主张违约返还双倍定金与事实不符，一审法院以此判决双倍返还定金，没有事实依据。请二审法院予以充分的考虑和查明。5、前期不管什么原因，房屋买卖确实没有成交，赵光泉、张庆霞愿意返还收到的定金，但一审判决双倍返还显失公平。徐贻山辩称，1、赵光泉、张庆霞的全部上诉理由均不能成立。一审开庭时，法庭首先询问确认张庆霞是否同意出卖房屋，询问徐贻山是否愿意继续购买案涉房屋，因案涉房屋涨价幅度较大，约上涨30万左右，徐贻山当即表示同意以合同价款购买，并可以变更诉讼请求为继续履行，但张庆霞经确认后明确表示不同意出卖，赵光泉、张庆霞自己在一审中也对无权处分的事实予以确认，表明认可了赵光泉签约时和签约后均未取得授权和未获得追认的事实，庭审中张庆霞也未能陈述其知晓并同意赵光泉出卖房屋的事实存在。在一审判决赵光泉承担违约责任的情况下，赵光泉、张庆霞在上诉状中又改变说法，是为了逃避承担违约责任，其诉称是由徐贻山违约造成，未能提供任何证据。一审判决在确认赵光泉违约的情况下，仅仅判决让其承担双倍返还定金责任，等于变相鼓励了违约行为。无权处分合同本身就是有效的，因张庆霞在庭审时表达不同意出卖案涉房屋，又未能陈述其知晓并同意出卖的事实，据此一审只能以签订合同后未经“授权”和“追认”，且经确认张庆霞不同意出卖，来认定无法发生物权转移，赵光泉、张庆霞诉称的其出卖的另一套房屋当时亦未签字未追认也完成了转移登记，并不适用于本案无法转移登记的案涉房屋情形。由于赵光泉的违约行为，签订合同后一直未获得追认、授权或取得张庆霞的同意，使得合同无法履行，一审根据《买卖合同司法解释》第三条规定判决赵光泉承担双倍返还定金责任并无不当。零五五一公司作为专业房屋中介机构在居间签订的买卖合同中没有共有人签字，中介公司在本案当中如果不能提供任何徐贻山违约的证据，其所作出的对徐贻山任何不利的陈述均不能作为裁判依据。2、一审判决关于赵光泉、张庆霞及零五五一公司是否承担给付徐贻山房屋涨价所产生的差价损失部分的判决理由存在明显的认定事实和适用法律错误。一审判决徐贻山承担诉讼费1000元无任何依据。综上，赵光泉、张庆霞的上诉请求和理由完全不能成立，应当予以驳回。零五五一公司述称，上诉没有涉及到零五五一公司利益，但对赵光泉、张庆霞上诉中主张的事实存在异议。1、一审庭审过程中与张庆霞核实过确实拒绝出售案涉房屋，现二审改变原来的陈述，但其追认应当在本案一审庭审结束前追认。一审法院认为该合同因一方缺少签字而导致合同无法履行，从实际意义上缺失处分权，一审法院判决是正确的。赵光泉、张庆霞及徐贻山之间均同意解除合同，所以一审判决第一项是符合法律规定的。2、一审法院对于房屋增值部分不予支持是符合要求的，徐贻山尽管对一审判决不服，但没有上诉，等于对自己的权益进行合理的处分。3、对于是否双倍返还定金，因为赵光泉存在过错，适用双倍定金返还，零五五一公司是没有异议的。4、关于一审判决第三项零五五一公司有异议。实际缴款人并非徐贻山而是魏立志，而徐贻山和魏立志之间的关系没有认定清楚。房屋虽未能办理过户手续，但中介公司已经提供相应的中介服务，促成房屋双方的房屋买卖，根据《合同法》第四百二十六条，中介费用应予支持，具体费用由法院裁决。徐贻山向一审法院起诉请求：1、解除赵光泉与徐贻山签订的存量房买卖合同。2、判令赵光泉、张庆霞返还徐贻山定金6万元。3、判令零五五一公司返还徐贻山中介费9,500元。4、判令赵光泉、张庆霞赔偿徐贻山损失20万元（暂定，具体损失以鉴定结论为准）5、判令本案诉讼费用由赵光泉、张庆霞、零五五一公司承担。一审法院认定事实：2017年12月19日徐贻山与零五五一公司签订一份房地产经纪合同，徐贻山经过零五五一公司居间中介，与赵光泉签订一份存量房买卖合同，约定将及其与张庆霞共同共有的位于巢湖市长江西路安置小区2幢1-202室的房产出卖给徐贻山，转让价70万元。后因另一共有人未对买卖合同签订后，2017年12月20徐贻山即向赵光泉交付定金3万元，2018年3月29日徐贻山向零五五一公司支付中介费用9,500元，后双方并未按照合同继续履行合同。一审法院认为，徐贻山、赵光泉签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，但赵光泉在未取得共有人张庆霞授权和追认的情况下，无法发生物权转移，属于履行不能，合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，作为买受人的徐贻山有权解除合同，徐贻山请求解除《存量房买卖合同》，一审法院予以支持。依照法律规定，赵光泉无处分权签订合同，且一直没有得到追认，系法定的违约构成要件，故徐贻山主张赵光泉违约，并要求承担违约责任，一审法院予以支持，根据定金罚则，徐贻山请求赵光泉双倍返还定金6万元，一审法院予以支持。徐贻山诉请赔偿损失，赔偿其履行合同所产生的可期待利益，一审法院认为该合同自始履行不能，且徐贻山签订合同时即对于赵光泉无完全意义上的处分权知晓，一审法院认为徐贻山对于合同履行不能未尽到注意义务，且徐贻山也未实际继续履行合同，故徐贻山诉请该损失，一审法院认为缺乏依据，一审法院不予支持。徐贻山诉请零五五一公司返还徐贻山中介费9,500元，零五五一公司不予认可。一审法院认为徐贻山和零五五一公司虽然是居间合同关系，但该合同目的为存量房买卖，该合同和存量房买卖合同具有牵连关系，为节约诉讼资源，徐贻山一并诉请，并无不当。对于该居间合同的审查，一审法院认为零五五一公司作为提供居间服务方，应当依照约定“四、……委托人在订立房地产经纪合同时，应向经纪人如实告知以下问题：……2、共有关系，指两个以上权利人共同拥有同一房地产，如系共有，转让房地产或出租房屋时需全体共有人签字。……”，零五五一公司，违反上述约定义务，造成《存量房买卖合同》无法继续履行，并致合同解除成讼，故徐贻山诉请零五五一公司返还中介费9,500元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、赵光泉与徐贻山签订的存量房买卖合同于2018年11月5日解除；二、赵光泉于判决生效后十日内双倍返还徐贻山定金60,000元；三、巢湖零五五一房产网络营销有效公司于判决生效后十日内返还徐贻山中介费9,500元；四、驳回徐贻山其他诉讼请求。案件受理费5,340元，适用简易程序减半收取2,670元，徐贻山承担1,000元，赵光泉承担1,000元，巢湖零五五房产网络营销有限公司承担670元。二审期间，赵光泉、张庆霞提供魏立志与赵光泉签定的房屋买卖合同及补充协议复印件一份，欲证明该合同与案涉合同是同一天签订的，并且该合同已经履行完毕，因此一审认定履行不能与事实不符。徐贻山认为证据真实性由法庭来核实，并认为达不到赵光泉、张庆霞的证明目的，如赵光泉、张庆霞提交的属实，表明张庆霞对案涉合同是知情同意的，张庆霞否认陈述，案情事实发生重大变化，请求发回重审，按照继续履行审理。零五五一公司对证据真实性和合法性无异议，对关联性有异议，认为赵光泉、张庆霞出售的是两套房屋，两份合同标的不同，张庆霞对两份不同合同的态度，不能以推断方式论证，认为其证明目的不能实现。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，赵光泉与徐贻山签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。但因案涉房屋为赵光泉、张庆霞共同所有，赵光泉单独作为出卖人与徐贻山签订合同，在未得到张庆霞追认的情况下，无法完成案涉房屋的物权转移，合同实际无法履行。赵光泉、张庆霞主张张庆霞已经按照合同约定时间到房产交易部门办理网签手续，系因徐贻山变更合同买方且未按约到场，导致合同未能继续履行，但该陈述并无充足证据证明，故本院不予采信。因此，在赵光泉就案涉房屋不具有完全的处分权，也无充分证据反映张庆霞已经追认且徐贻山存在违约行为的情况下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，并且考虑到徐贻山在签订合同过程中也未能尽到足够的注意义务，一审据此判决双方合同解除、赵光泉双倍返还定金并无不当，本院予以维持。就一审法院作出的各方当事人均未上诉的其它判决，本院依法予以确认。综上，赵光泉、张庆霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由赵光泉、张庆霞负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年七月二十四日法官助理胡梦云书记员孟成附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。