浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1323号 上诉人（原审被告）：张洋超，男，1983年2月6日出生，汉族，住河南省太康县。 委托诉讼代理人：陈欢欢，浙江左源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州亚力毛绒有限公司，住所地温岭市泽国镇牧屿望河工业区内。统一社会信用代码91331081255478743A。 诉讼代表人：浙江安天律师事务所，系台州亚力毛绒有限公司管理人。 负责人：蒋志虎。 委托诉讼代理人:蒋伟，男，1989年6月26日出生，汉族，住台州市椒江区，系台州亚力毛绒有限公司管理人工作人员。 上诉人张洋超因与被上诉人台州亚力毛绒有限公司（以下简称亚力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2018）浙1081民初12834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张洋超上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同尚未到期，不应予以解除。上诉人与被上诉人公司口头约定，租期为三年，三年租金不变，被上诉人收取了上诉人押金2万元。2017年10月10日签订的《房屋租赁合同》只是《房屋租赁押金凭证（合同）》的一部分，按照被上诉人原法定代表人李蕉蓉的要求，合同一年一签，整体租赁期限为三年。故本案租赁期限未满，合同不应予以解除。截止今日，上诉人对租金已支付至2019年4月10日，早已超额履行了租金的交纳义务，不存在上诉人未付租金而解除合同的情形。二、如果双方的租赁合同确需解除，被上诉人收取的5万元押金应予退还或在房屋占有使用费中扣减。三、合同履行过程中，因被上诉人的厂房存在严重的安全隐患，温岭市泽国镇人民政府对被上诉人进行了多次停产、停业整顿，有行政处罚决定书为证。如双方的租赁合同确需解除，上诉人需支付房屋占有使用费，那么停业整顿期间的占有使用费不应收取，应予扣减。 亚力公司答辩称，一、亚力公司作为破产企业，管理人有权根据破产法解除未履行完毕的合同。在管理人多次告知上诉人亚力公司破产的情况下，上诉人仍向江波支付款项，并不能证明上诉人是支付合同的租金。二、上诉人提交的押金单显示押金为2万元，但在上诉状中称押金为5万元，自相矛盾，押金的真实性难以确认。三、关于多次停产停业整顿，管理人多次向上诉人告知情况，上诉人仍然不搬离，损失应该由上诉人自己承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 亚力公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾退亚力公司厂房4楼面积350平方米的房屋；2、判令被告向原告支付自2017年10月10日起按年租金75600元计算至腾退之日止的租金或占有使用费；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月17日,温岭市人民法院作出(2017)浙1081破申9号民事裁定,受理债权人李美琴、丁桂连、陈云富对亚力公司的破产清算申请，并于同年11月6日作出（2017）浙1081破8号决定书，指定浙江安天律师事务所为管理人。同年12月26日，管理人在亚力公司厂区张贴法院关于已裁定受理债权人对该公司破产清算申请的公告，以及管理人告知各承租人应向其支付租金等事项的通告。2017年10月10日，原告的原法定代表人李蕉蓉以原告的名义与被告签订了一份房屋租赁合同，双方约定，原告将其厂房四楼面积350平方米部分出租给被告使用，租期暂定一年，自2017年10月10日开始至2018年10月9（10）日止，年租金为75600元，合同生效时即予付清；水电费由被告自理。被告于当天承租上述房屋后使用至今，期间未与管理人续签合同，也没有向管理人支付占有使用费。管理人于2018年7月30日向被告发送催告函，催促其交付租金。另查明，温岭市人民法院于2017年12月间在全国范围内发行的报纸上刊登了告知已裁定受理债权人对亚力公司破产清算申请等事项的公告。亚力公司的股东为李蕉蓉及江波，其中李蕉蓉为该公司的原法定代表人，江波是李蕉蓉之子。 一审法院认为，本案争议焦点为1.被告有无取得本案涉诉房屋的承租权；2.被告是否已履行了交纳2017年10月10日起至今的占有使用费的义务。针对上述争议焦点，该院分别分析认定如下：对争议焦点1，经审查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经审批或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”；第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案涉讼房屋处于原告厂房四楼中，该楼层未经主管部门批准建设，故即使原告股东在签订合同时系有权代表（或代理）企业进行经营活动，其以原告名义与被告所签订的房屋租赁协议应归属于无效合同，因此，被告自始至终未取得本案涉诉房屋的承租权，故其依法应腾退出该房屋以返还原告，并按原合同约定的租金标准支付实际使用期间的占有使用费。对争议焦点2，经审查，（1）关于被告主张原告的股东江波于2018年间收取了2018年10月10日至2019年10月9日的租金，首先，因被告未提供任何证据加以佐证，故无法予以采信；其次，法院告知亚力公司进入了破产清算程序及相关事项的公告已在全国范围内发行的报纸上刊登，且该公司管理人还于2017年12月26日将告知各承租人应向其支付租金等事项的通告在亚力公司厂区张贴，故应当推定被告至迟在2017年12月底知晓亚力公司已进入破产清算程序。《中华人民共和国企业破产法》第十七条规定；“人民法院受理破产申请后，债务人的债务人或者财产持有人应当向管理人清偿债务或者交付财产”；“债务人的债务人或者财产持有人故意违反前款规定向债务人清偿债务或者交付财产，使债权人受到损失的，不免除其清偿债务或者交付财产的义务”。第二十五条规定：“管理人履行下列职责：……（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；……”本案中，作为亚力公司股东的江波，明知自己在亚力公司进入破产程序之后无权代表企业进行经营行为，而被告也应当知道亚力公司股东的上述权利限制，故即使被告在2018年间确向该股东交付涉讼房屋自2018年10月10日至2019年10月9日的占有使用费，其效力也不及于亚力公司。因此，应当认定被告未履行交纳2018年10月10日起至今的占有使用费的义务。（2）虽然李蕉蓉及江波自该院裁定受理债权人对亚力公司的破产清算之时（即2017年9月17日）起已丧失代理（表）企业进行经营活动的资格，但根据本案的实际情况，难以认定被告在2017年10月10日与李蕉蓉以原告的名义签订租赁合同时也知道上述情况，故此时李蕉蓉的行为构成表见代理（表），其收取租金（占有使用费）的行为对原告发生效力，而原告又无相反证据可以证明被告未交付此款项，因此，应当认定被告已履行涉讼房屋自2017年10月10日起至2018年10月9日的占有使用费的交付义务。综上所述，原告诉请的合理有据部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十二条、《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告张洋超于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退出原占有使用的原告台州亚力毛绒有限公司厂房四楼的面积为350平方米部分，并返还于原告管理人。二、被告张洋超于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告台州亚力毛绒有限公司管理人支付自2018年10月10日起按年租金75600元的标准计算至实际腾房之日止的房屋占有使用费。三、驳回原告台州亚力毛绒有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人张洋超向本院提交了下列证据： 证据一，温安监管罚[2018]181号行政处罚决定书，以证明上诉人承租的厂房因安全生产方面存在问题被温岭市安全生产监督管理局给予行政处罚，故停业整顿期间的租金应予扣减。 证据二，泽国镇牧屿青年路堵头厂房房屋拆迁补偿协议书，以证明上诉人承租的厂房被拆除部分不应计算占有使用费，同时上诉人为修缮部分厂房而支出的费用应由被上诉人承担。 证据三，押金收条一份，以证明被上诉人公司原法定代表人李蕉蓉收取上诉人租房押金2万元。 证据四，被上诉人公司原股东江波出具的收条、房租预缴凭证，以证明江波收取租金的事实。 被上诉人亚力公司对证据一、二的真实性无异议，但对关联性持有异议。被上诉人亚力公司主张，其管理人曾多次到厂区告知上诉人亚力公司的情况要求上诉人搬离亚力公司，但上诉人一直未搬离，所以造成的损失应该由上诉人自己承担。拆迁补偿协议书上仅证明拆除减少的面积，却不能证明上诉人所说房子存在安全隐患需要进行修缮，且拆除的时候法院已经受理亚力公司破产清算。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据四，因收条发生在亚力公司破产清算后，且上诉人已经知道亚力公司破产清算的实际情况，管理人也告知上诉人具体情况，上诉人仍向江波支付，这是上诉人与江波个人的债务往来，与亚力公司没有关系。对房租预缴凭证的真实性、合法性及关联性均有异议。 对上述证据的认证意见，本院在下文判决论理部分综合予以阐述。 经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，首先，案涉租赁房屋系未经主管部门批准建设的临时建筑，故上诉人与被上诉人原股东所订立的租赁合同系无效合同，上诉人依法应腾退出涉讼房屋并按原合同约定的租金标准支付实际使用期间的占有使用费。其次，上诉人主张其已支付了2018年10月10日至2019年10月9日的租金，但其提交的证据真实性难以确认，无法予以证实；而且，亚力公司管理人已于2017年12月26日将关于停止向亚力公司支付租金的通告张贴于亚力公司厂区，上诉人应当知道亚力公司已经进入破产程序，以及亚力公司原股东已无权收取房租等，故即使存在向公司原股东支付租金的事实，也对亚力公司管理人不产生法律效力。上诉人还称被上诉人原法定代表人李蕉蓉收取了其租赁押金2万元，因其提交的押金收条真实性难以确认，本院不予采信。再次，上诉人主张厂房被责令停业整顿期间的占有使用费不应收取，因其提交的行政处罚决定书无法证明厂房被责令停业整顿的事实，故对上诉人该项主张本院不予支持。综上，张洋超的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1598元，由上诉人张洋超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 胡精华 审 判 员 王安安 二〇一九年七月十九日 代书记员 应一娇 -8- -9-