江西省横峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1125民初481号原告：徐海文，男，汉族，1972年11月24日出生，江西省横峰县人，住横峰县。原告：童素梅，女，汉族，1972年4月24日出生，江西省横峰县人，住址同上。两原告委托诉讼代理人：程友华，江西廉诚律师事务所律师。被告：陈友明，男，汉族，1976年12月29日出生，江西省横峰县人，住横峰县。被告：洪仙花，女，汉族，1982年4月1日出生，江西省横峰县人，住址同上。两被告委托诉讼代理人：邓建年，横峰县法律服务所法律工作者。原告徐海文、童素梅与被告陈友明、洪仙花确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐海文及原告徐海文、童素梅的委托诉讼代理人程友华，被告洪仙花及被告洪仙花、陈友明的委托诉讼代理人邓建年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐海文、童素梅向本院提出诉讼请求：1、请依法确认原告和被告签订的《宅基地转让和建房协议》无效；2、要求二被告返还原告购地款10万元及承担利息（从2009年1月18日开始以银行同期贷款利率计算的，计算至购地款付清之日止。）；3、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2009年1月18日，二被告与原告达成协议，共同签订了《宅基地转让和建房协议》，二被告以20万元价款转让土地给原告，在签订协议时原告支付二被告土地转让款10万元，被告出具了收据，此后，该土地因土管部门制止一直无法动工兴建。为此，原告多次要求被告返还购地款，但始终未果，2017年7月27日，原告向法院起诉，要求确认双方签订的《宅基地转让和建房协议》无效，并返还原告所支付的土地转让款。后由于原告为了友好协商解决纠纷，撤回了起诉。可至今为止，被告仍然没有协商的诚意，原告无奈再次诉诸法院。原告认为，被告将承包土地在转让给原告前，既没有取得土地使用证，也未得到县政府批准和未缴纳土地出让金，被告转让土地行为是违法的，双方签订的《宅基地转让和建房协议》因违背了法律的强制性规定系无效协议，不受法律保护。被告洪仙花辨称，原告与2017年7月24日已起诉，且横峰县人民法院于2017年9月25日送达了准许撤诉的民事裁定书，依据是最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条规定，系重复起诉。被告用以与原告合作建房的土地是被告买来的国有划拨土地，根据横峰县人民政府（2003）第3次常务会议纪要，被告对该土地已取得了使用权，用这样的土地与原告合作建房符合《江西省城市国有土地使用权出让划拨管理条例》第二十条第二款第一项规定，被告与原告签订的《宅基地转让和建房协议》有效的。被告收取在原告的10万元不是购地款，而是押金、或者说是履约保证金，可以说是建房预付款。协议中约定原告负责办理土地使用证和建设用地规划许可证，至今未办成，依据《宅基地转让和建房协议》第七条约定，该《宅基地转让和建房协议》已作废，原告依据作废的协议提起诉讼，系滥用诉权。原告的行为已造成违约，使得被告放弃了多次与他人合作建房的机会，致使被告损失高达1628750元。故诉求依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉请提供了如下证据：1、两原告身份证的复印件，证明两原告的诉讼主体资格；2、两被告的常住人口信息表，证明两被告的身份信息情况及诉讼主体资格；3、《宅基转让和建房协议》一份，证明两原告与两被告双方均夫妻关系，双方之间签订了该协议，该协议约定转让款金额20万元、土地面积为50%及转让款支付日期是2009年1月18日支付10万元的约定；4、收条一份及银行转账凭证一份，证明二被告收到原告支付的土地转让款十万元；5、横峰县森林苗圃证明一份，证明被告的土地系承包土地，且土地的约定用途是用于农作物种植，不得作为非农建设使用，包括不得转让、不得建房、不能改变土地性质；6、横峰县人民法院（2017）赣1125民初910号民事裁定书一份，证明原告一直向被告主张返还土地转让款，虽然向法院起诉，但是撤诉行为，并非判决行为，根据法律规定，原告在一审当中撤回起诉的视为未起诉。被告针对原告的证据提出质证意见如下：对证据1、2证明对方的主体资格不持异议，但不能以主体资格适格就能返还十万元；对证据3的真实性不持异议，但内容反应出与原被告订协议的初衷有不相符的，土地的性质不是宅基地，而是国有划拨土地；被告并非是转让土地，而是以国有土地使用权与原告出资为条件进行合作建房；对合法性不持异议，该协议不违反法律的强制性规定；对其关联性有异议，该证据与原告的诉请没有关联性，不能达到原告所要证明的目的；对证据4真实性、关联性、合法性不持异议，但是不能达到原告所要的证明目的；对证据5证明的客观真实性不持异议，内容的真实性有异议，该种土地的性质不是被告的承包地，其用途也不止用于农作物种植；森林苗圃无权对土地的使用进行规定，对其合法性有异议，该证明的形式不合法，没有横峰县森林苗圃法定代表人的签名，是一份来源不明的证明，对其关联性有异议，与本案没关联性；对证据6的真实性不持异议，对其合法性有异议，该份裁定书上称案件受理费2230元，减半收取1115元，该收费不符合法律规定，原告诉请本金为10万元，受理费应当2300元，对其关联性无异议，但不能达到原告所要证明的目的。本院对原告提交的证据1、2真实性、合法性、关联性本院予以采信；证据3系原、被告双方所签订的，本院对其真实性予以采信。证据4、5、6的真实性、合法性本院予以采信。被告围绕其答辩提供了如下证据：1、2003（3）号横峰县人民政府第三次常务会议纪要一份两页（复印件），证明横峰县人民政府作出如下决定：横峰县森林苗圃改制、农工身份置换、所剩的零星土地折价作为农工身份置换金抵给农工所有、苗圃的土地属于县土地收储中心收储的国有土地；2、横峰县森林苗圃《关于县森林苗圃剩余零星土地分配的情况说明》、《2003年在职农工资金分配清单》、《江西省行政事业单位收款收据》，该组证据证明依照横峰县人民政府的决定横峰县森林苗圃的改制、被告参加改制以农工身份置换金缴纳了7260.8元的购地款，取得了172.875平方米苗圃剩余零星土地的所有权；3、横峰县森林苗圃《改制地块图》，证明与被告陈有明同时获得剩余零星土地所有权的一共有郑兴峰等19户参加改制的农工；原告针对被告的证据提出质证意见如下：对证据1会议纪要之外，对其他真实性持有异议；对其关联性有异议，对其证明的目的也有异议，被告无权获得土地的所有权，土地是归国家或者集体所有，最多取得土地承包的使用权。本院对被告提交的证据1的真实性予以采信，本院认为根据该文件第六项第一点“县土地收储中心将苗圃现有的11.34亩土地中的成片地块进行收储”不包括原被告诉争的土地，诉争的土地依据该文件第六项第二点系剩余的零星土地；对证据2、3的真实性予以采信，土地使用权以县级人民政府登记造册，并发证书，本院认为该证据不能证据该土地使用权的性质。经审理查明，被告陈友明系横峰县森林苗圃的农工，横峰县人民政府以【2003】3号县政府常务会议决定“苗圃所剩零星土地地折价作为农工身份置换资金，所剩零星土地折价作为农工身份置换金抵给农工所有”。2003年12月25日，横峰县林业局“关于县森林苗圃剩余零星土地分配的情况说明”，被告陈友明采取抓阄分配了面积172.75平方零星土地，金额为7260.80元。被告陈友明交纳了该金额的款项，但该土地被告陈友明、洪仙花至今得到相关部门办理登记手续，未取得国有划拨或国有出让土地使用权证。2009年1月18日，原告徐海文、童素梅（签名系徐海文代签）作为乙方与被告陈友明、洪仙花作为甲方签订了一份《宅基地转让和建房协议》，合同约定1、甲方让出总面积50%（东边）；2、乙方应得宅基地【座落在虹桥西路（邓兴春房对面）】东至郑兴峰地基，西至甲方地基，南至苏宏伟地基，北至虹桥西路；3、自本协议签订日起（2009年元月18日）由乙方付给甲方拾万元整，二证办好后再付五万元，待地脚梁完工付清最后五万元；4、甲乙双方建房时的楼面混凝土应统一浇注；5、乙方负责第一层的梁和桩及三、五层的隔墙和梁；6、甲方负责第二、四层的隔墙和梁；7、建房时必须有二证（国有土地使用证及建设用地规划许可证）此证件由乙方办理。两证必须在2009年6月份之前到达甲方，否则合同作废；8、房屋建好后，房产证和土地使用证，包括水、电、电视开户费用全部由乙方负责；9、在施工期间，甲方必须负责邻里关系保证正常施工。期间如有超出面积的建房费用双方各承担50%；10、以上协议甲乙双方应遵守执行。双方不得违约，如有违约，违约方应承担全部责任；11，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议自签定日起生效。原告徐海文于2009年1月18日通过工商银行转账10万元给被告洪仙花，被告陈友明、洪仙花于2009年1月18日出具了收条一份给原告，言明“今收到徐海文人民币壹拾万元整”。《宅基地转让和建房协议》签订后，原告一直未按协议约定办理国有土地使用证及建设用地规划许可证，原、被告双方也一直未建造房屋。本院认为，一、关于原告与被告签订的《宅基地转让和建房协》的宅基地被告是否有使用权。被告陈友明系横峰县森林苗圃的农工，横峰县人民政府以【2003】3号县政府常和会议决定“苗圃所剩零星土地地折价作为农工身份置换资金，所剩零星土地折价作为农工身份置换金抵给农工所有”。该文件系横峰县政府就苗圃改制作出的决定。可以确定该土地国有性质的土地。2003年12月25日，横峰县林业局“关于县森林苗圃剩余零星土地分配的情况说明”，被告陈友明采取抓阄分配了面积172.875平方零星土地，金额为7260.80元，被告陈友明陆续交纳了该金额的款项，被告认为其对该土地有使用权，依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”的规定，横峰县林业局无权确认该土地的使用权，该土地应经县级以上人民政府登记造册，核发证书才能确定该土地的使用权。本案被告对该土地未经县级以上人民政府登记造册，核发证书，本院无法确定被告对该土地有使用权的性质。二、原告与被告签订的《宅基地转让和建房协议》有否有效。原告与被告签订的《宅基地转让和建房协议》，虽然是双方真实意思表示，但双方约定的“1、甲方让出总面积50%（东边）；2、乙方应得宅基地【座落在虹桥西路（邓兴春房对面）】东至郑兴峰地基，西至甲方地基，南至苏宏伟地基，北至虹桥西路；3、自本协议签订日起（2009年元月18日）由乙方付给甲方拾万元整，二证办好后再付五万元，待地脚梁完工付清最后五万元”的规定违反法律、行政法规的强制性规定。我国《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，该土地未以县级以上人民政府登记造册，核发证，被告未确定对该土地的有使用权，而被告卖给原告的宅基地，并没有得到上级政府的批准，其自身也并没有该宅基地的使用权。且法律规定，属于国家或集体所有的宅基地，集体组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。所以，原被告签订买卖宅基地合同的行为，违反法律、行政法规的强制性规定。《宅基地转让和建房协议》的后半部分系原、被告对建房的约定，由于该建房的约定系在未取得国有土地使用证及建设用地规划许可证基础上的约定，违反了法律规定，故本院认为原告与被告签订的《宅基地转让和建房协议》系无效合同。被告辩称认为被告用以与原告合作建房的土地是被告买来的国有划拨土地，根据横峰县（2003）第3次常务会议纪要，被告对该土地已取得了使用权，用这样的土地与原告合作建房符合《江西省城市国有土地使用权出让划拨管理条例》第二十条第二款第一项规定，被告与原告签订的《宅基地转让和建房协议》有效的。本院认为，被告对该块土地虽出了一些金额，但该土地一直未经县级以上人民政府登记造册，核发证书，本院无法确定被告对该土地享有国有出让或者划拨使用权。即使该土地系国有划拨土地，转让时依法也应交纳土地出让金，被告也未出具证据证明其依法缴纳了该费用，其行为也违法法律、行政法规的强制性规定，故被告的辩解意见，本院不予采纳。三、被告收取原告10万元是否应当返还及是否承担利息。在本案中，被告实际收取原告10万元，被告认为该10万元系押金或履约保证金、违约金或建房款。其认为按双方签订的《宅基地转让和建房协议》第七条“建房时必须有二证（国有土地使用证及建设用地规划许可证）此证件由乙方办理。两证必须在2009年6月份之前到达甲方，否则合同作废”的规定，该条原告未依约取得国有土地使用证及建设用地规划许可证，构成违约，且依据《宅基地转让和建房协议》第十条“以上协议甲方双方应遵守执行。双方不得违约，如有违约，违约方应承担全部责任”的规定，这10万元系双方约定好，因原告的过错该10万元不予返还。本院认为，原、被告《宅基地转让和建房协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同系无效合同，根据《中华人民共和国和同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，被告收取的10万元应予以返还。即使被告认为是该10万元系建房款，但原、被告双方至今未实际合作建房，依法也应予返还。原告要求被告支付10万元的利息，本院认为，双方对利息部分未有约定，原告要求支付利息的诉请不予支持。被告辩称原告的违约的行为使得被告放弃了多次与他人合作建房的机会，致使被告损失高达1628750元的意见，本院认为原、被告双方签订的协议系无效合同，且被告也未举证证明系损失，本院对该辩解意见不予采纳。四、该案是否系重复起诉被告辩称原告与2017年7月24日已起诉，且横峰县人民法院于2017年9月25日送达了准许撤诉的民事裁定书，依据是最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条规定，系重复起诉。本院认为依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第二百一十四条“原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的人民法院应予受理。原告撤诉或者按撤诉处理的离婚案件，没有新情况、新理由，六个月内又起诉的，比照民事诉讼法第一百二十四条第七项的规定不予受理”的规定，原告的起诉不属重复起诉。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告徐海文、童素梅与被告陈友明、洪仙花所签订的《宅基地转让和建房协议》无效；二、被告陈友明、洪仙花于本判决生效之日起十日内返还原告徐海文、童素梅10万元；三、驳回原告徐海文、童素梅其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2230元、减半收取1115元，由被告陈友明、洪仙花承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费2230元，上诉于江西省上饶市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张晓英二〇一九年七月十五日书记员  刘雅雯法律附页：1.《中华人民共和国合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币货款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。