云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初2808号 原告：王军，女，1947年7月13日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 原告：罗娅娟，女，1975年9月26日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 原告共同委托诉讼代理人：李嵘乐，保山市司法局隆阳法律服务所法律服务工作者。 被告：保山市昌恒房地产开发商贸有限公司。 统一社会信用代码：915305007098482954。 住所地:云南省保山市隆阳区永昌路南段。 法定代表人：杨世会，执行董事。 委托诉讼代理人：孙永明，云南晨宇律师事务所律师。特别授权代理。 原告王军、罗娅娟与被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司（以下简称“昌恒房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王军、罗娅娟及其委托诉讼代理人李嵘乐，被告昌恒房地产公司委托诉讼代理人孙永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王军、罗娅娟向本院提出诉讼请求：判令依法解除原被告签订的《商品房购销合同》，由被告立即退还原告购房款187690元并支付原告违约金65376元(自2009年5月23日-2019年5月6日，合计3632日×18元/日)，共计253066元。事实与理由：原告系母女关系。2009年5月23日，原告向被告购置一套商品房(保山珠宝城永昌文化园二期A区9号，框架结构，建筑面积12.33㎡)，并签订了一份《商品房购销合同》及其《补充协议》，当时原告一次性付清房款，原告付清房款后至今长达9年多被告都没能如约交付上述房产，期间原告也曾要求被告交付房屋，均被被告搪塞敷衍了事。故起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告昌恒房地产公司辩称，一、《商品房购销合同》已履行完毕，原告购房后，被告于2009年6月2日将原告购买的房屋交付原告使用;二、2009年5月23日，被告与原告签订租赁合同，该租赁合同届满后，签订续租协议，原告将其购买的房屋租赁给被告使用，原告对房屋享有所有权，原告的起诉被告无事实依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 原告王军、罗娅娟提交《商铺租赁协议》一份，欲证明原告向被告购买案涉房产后以出租的方式折抵部分购房款的事实。本院认为，该份《商铺租赁协议》有原告签名、捺印和被告盖章，对其真实性，本院予以采信。 被告昌恒房地产公司提交的证据：1、《商铺租赁协议》（2009年5月23日签订、2012年3月31日签订）二份，欲证明原告将案涉房产租赁给被告的事实。本院认为，该组证据能够证明待证事实，本院予以采信。 2、《收据》二份，欲证明原告收到被告房屋租金的事实。本院认为，对该组证据的真实性，原告不持异议，本院予以采信；针对原告以租金抵扣房屋价款的事实，原被告均一致认可，本院予以采信。 3、《保山珠宝城交接书》一份，欲证明被告已将房屋交付原告的事实。本院认为，该《保山珠宝城交接书》中有原告签名、捺印，对其真实性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年5月23日，原被告签订《商品房购销合同》，约定“商品房出卖人（以下简称甲方）：昌恒房地产公司；商品房买受人（以下简称乙方）：王军；共同买受人：罗娅娟。第一条项目建设依据。甲方以出让方式取得位于的地块的土地使用权，土地规划用途为商业开发用地。土地使用证号：隆国用（2002）字第05604号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，保山珠宝城。建设工程规划许可证号：永昌文化园二期字第2003-001。第二条商品房销售依据。乙方购买的商品房为预售商品房。第三条乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品房（以下简称该商品房）为第一层A区9号房，属框架结构。该商品房建筑层数为地上5层，地下1层。第四条计价方式与价款。甲乙双方约定按套计价，该商品房总价款为壹拾捌万柒仟陆佰玖拾元整。房屋参考建筑面积为12.33平方米。……第六条付款方式及期限。乙方选择一次性付款方式购买该商品房，在签署本合同时乙方一次性付清房款。第七条交付期限。甲方应于2009年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第八条乙方逾期付款的违约责任。自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天15元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按应付未付款的0.01％乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。第九条甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天15元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条交接。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话或媒体形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲方应以乙方应付款的万分之一乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。乙方以应付款的万分之一乘以逾期天数向甲方交付违约金，合同继续履行。……第十二条关于产权登记的约定。按《补充协议》执行。第十三条其他约定。……六、本合同自签订之日起30天内，由甲方向房屋所在地的县或市房地产管理机关登记备案。”当日，原被告签订《商品房购销合同补充协议》一份，约定“第一条商品房基本情况。乙方（王军、罗娅娟）购买位于保山珠宝城一层Ａ区，建筑面积为12.33㎡。该商品房总价款为人民币壹拾捌万柒仟陆佰玖拾元整。第二条商品房交付。1、甲（昌恒房地产公司）乙双方一致同意并确认：在本合同项下的商品房经甲方组织该项目的勘察、施工、设计、建立单位验收合格，及符合交付使用条件。2、本合同项下的商品房在交付后，非因商品房主体结构问题，乙方不得提出退房。3、在甲方按照《商品房购销合同》的约定所发布的交付通知中确定的交房日起十五日内，乙方应按照通知的要求，到指定地点办理接房手续。乙方逾期未与甲方办理接房手续的，按《商品房购销合同》第十条的约定处理。4、房屋交付时，如果房屋或其设施存在一定质量问题，但该问题又不属于主体结构问题的，甲方对其进行检修、调整后，再交付给乙方，从而超过约定的交房期限的，不视为逾期交付，甲方不承担违约责任，乙方首次办理交房手续的当日即视为乙方的接房日。……第四条商品房产权登记。1、乙方委托甲方代办产权登记手续，乙方将办理产权手续所需的全部文件、资料及交纳契税、维修基金、办理产权登记所需的办证费用交付甲方。2、甲方在商品房交付后，且在收到乙方交付的上述所有文件、资料及办理产权登记所需税费后365天内，将产权证办理完毕交付给乙方（乙方属银行按揭贷款方式购房的，甲方将产权证用于办理银行按揭贷款的抵押手续）；甲方逾期交付产权证的，每逾期一天应向乙方支付违约金人民币拾元。……”。2009年5月23日，原被告签订《商铺租赁协议》，原告将案涉房产出租给被告，租赁期限自2009年5月30日起至2012年5月29日止。当日，原告王军出具收据，确认收到被告交付的2009年5月30日至2012年5月29日的租赁收益金59270元。2009年6月2日原被告签订《保山珠宝城交接书》，载明“根据商品房购销合同中甲（昌恒房地产公司）乙（王军、罗娅娟）双方的约定，现将建成的商品房交付乙方，乙方在接房时认真验收核对与甲方签订的《商品房购销合同》内容约定条款及房屋租赁协议中的承诺，甲方交房后按《商铺租赁协议》中承诺承担支付租金的责任。”2012年3月31日，原告与被告再次签订《商铺租赁协议》，原告王军将案涉房产出租给被告，租赁期限自2012年5月30日起至2019年5月30日止。2013年4月3日，原告王军出具《收据》，确认收到被告交付2012年6月1日至2013年2月28日租金16355元。另查明，原被告所签订《商品房购销合同》未进行备案登记。再查明，因被告与案外人存在民间借贷纠纷，2019年3月15日，保山市中级人民法院作出（2019）云05执恢3号《执行裁定书》将案涉房产进行查封。 本院认为，《商品房购销合同》是原被告真实意思表示，且不违反法律规定，已依法成立并合法有效，原被告均应按照《商品房购销合同》的约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，因原被告签订的《商品房购销合同》未进行备案登记，且案涉房产已被保山市中级人民法院依法查封，原告欲获得案涉房产所有权并进行产权登记的合同目的已不能实现，故对原告主张解除《商品房购销合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对原告主张由被告返还其购房款187690元的诉讼请求，本院予以支持。因本案案涉《商品房购销合同》的解除系被告原因造成，被告行为构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。针对违约金的数额，虽案涉《商品房购销合同补充协议》第四条第2款约定“甲方在商品房交付后，且在收到乙方交付的上述所有文件、资料及办理产权登记所需税费后365天内，将产权证办理完毕交付给乙方（乙方属银行按揭贷款方式购房的，甲方将产权证用于办理银行按揭贷款的抵押手续）；甲方逾期交付产权证的，每逾期一天应向乙方支付违约金人民币拾元。”但因《商品房购销合同》备案登记是案涉房产进行预售登记的前提条件，而本案被告未就其与原告签订的《商品房购销合同》进行备案登记，导致原告无法进行产权登记，故前述合同约定被告“收到乙方交付的上述所有文件、资料及办理产权登记所需税费后365天内”为原告办理产权登记的条件无法成就，结合前述条款关于产权登记违约金的约定，本院确认，自原被告办理案涉房产交接之日即2009年6月2日至2019年5月6日，以每天10元的标准计算，被告应向原告支付违约金36250元（10元/天×3625天）。因案涉房产已于2009年6月2日办理交接手续，故对原告主张依据《商品房购销合同》第九条之约定计算违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告王军、罗娅娟与被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司于2009年5月23日签订的《商品房购销合同》。 二、由被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王军、罗娅娟购房款187690元并向原告王军、罗娅娟支付违约金36250元。 三、驳回原告王军、罗娅娟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5096元，减半征收2548元，由原告王军、罗娅娟负担294元，由被告保山市昌恒房地产开发商贸有限公司负担2254元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  刘莉青 二〇一九年七月三十一日 书记员  王从妮