辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0283民初2804号原告：吕和平，男，1963年4月19日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251963XXXXXXXX。委托诉讼代理人：郭刚，系辽宁诚高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊秀，系辽宁诚高律师事务所律师。被告：王韶锋，男，1964年7月31日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102251964XXXXXXXX。委托诉讼代理人：王宪孟，男，1988年2月23日出生，汉族，住庄河市，系被告王韶锋之子。被告：大连融仕融资担保有限公司，住所地：庄河市。统一社会信用代码：9121020067XXXXXXXX。法定代表人：刚家宏，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘勇军，系大连庄河市新华法律服务所法律工作者。原告吕和平诉被告王韶锋、大连融仕融资担保有限公司（以下简称“融仕公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕和平的委托诉讼代理人郭刚、刘俊秀、被告王韶锋及其委托诉讼代理人王宪孟、被告融仕公司的委托诉讼代理人刘勇军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求中止对位于庄河市新华街道赛屯委、明星委非住宅19套房屋的执行，停止交付和停止拍卖。事实和理由：因与被告融仕公司之间的债权债务关系，原告与被告融仕公司经协商于2018年1月15日签订《租赁合同》，约定被告融仕公司将其于2018年1月6日经庄河市人民法院通过淘宝网竞拍取得的案涉房产及土地使用权一并租赁给原告以抵顶融仕公司拖欠原告的债务，双方约定的年租金为20万元/年，租赁期限为10年（自2018年1月15日起至2028年1月15日止，合同具体条款略）。该房屋租赁合同签订后，融仕公司随即将案涉房屋及土地使用权交付原告实际占有使用至今。在此期间，原告投资对案涉房屋及土地进行修缮并另行分割出租给部分案外人使用。此外，因案涉《租赁合同》签订时，融仕公司虽已经取得《拍卖成交确认书》但并没有办理权属证书，原告便与融仕公司于2018年1月29日签订了《以物抵债协议》另行约定：一旦融仕公司取得案涉房屋的权属证书便将案涉房屋及土地使用权以物抵债给原告以了结双方部分债权债务。但是截止目前，因案涉房屋尚未取得不动产权属证书，双方尚未办理房屋及附属土地的过户手续。原告与融仕公司之间的《租赁合同》及《以物抵债协议》合法有效，双方履行的是租赁合同，以物抵债协议并未实际履行，因为原告与融仕公司存在租赁关系，原告已经实际占有租赁物，享有租赁权，被告王韶锋与融仕公司借贷关系的执行，侵犯了原告的优先购买权、所有权，原告基于此请求终止对案涉房屋的执行。被告王韶锋辩称，不同意原告诉讼请求。一、庄河市人民法院按照法定程序拍卖被执行人融仕公司所有的位于庄河市新华街道赛屯委19套非住宅房屋（下称“案涉房屋”），不存在侵害原告所谓的优先购买权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第三款规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的。”结合本案案情可知，原告基于所谓的优先购买权对庄河法院提出执行异议应满足三个条件，第一，庄河法院拍卖案涉房屋的执行行为违法；第二，案外人的优先购买权受到了侵害；第三，案外人对案涉房屋享有优先购买权。第一，庄河法院拍卖案涉房屋这一执行行为符合相关的执行法律法规的规定，程序合法。第二，庄河法院通过淘宝网公开拍卖案涉房屋，包括原告的在内的任何人均可报名参加，并在公开拍卖中实现优先购买权。而原告未在法定期限内向庄河法院提交其享有优先购买权的证据，也未参加拍卖。由此可见，原告怠于行使其所谓的优先购买权，应自行承担相应的不利后果。第三，原告并不享有优先购买权，而且原告是否享有优先购买权与本案无关。由此可见，原告主张的庄河法院对案涉房屋的执行行为侵犯其优先购买权没有任何事实及法律依据。二、融仕公司从未取得案涉房屋的处分权，融仕公司与原告签订《以物抵债协议》属无权处分，而且《以物抵债协议》并不发生物权变动的效力，原告对案涉房屋无任何实体权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”，庄河市人民法院于2018年2月5日作出（2015）庄执恢字第03835-3844之一《执行裁定书》（下称“3844之一裁定书”），裁定“一、将被执行人王开万所有的坐落于庄河市新华街道赛屯委、明星委19套房屋（下称“案涉房屋”）（庄房权证庄私字第××号,建筑面积为:7266.39平方米)的所有权归买受人大连融仕担保有限公司所有，财产所有权自本裁定送达买受人大连融仕担保有限公司时起转移。……”以及3844之一裁定书于2018年2月7日送达融仕公司可知，2018年2月7日之前案涉房屋由案外人王开万所有，并且被庄河法院依法查封拍卖，自2018年2月7日起融仕公司基于3844之一裁定书取得案涉房屋的所有权。庄河法院于2018年2月7日作出并于当日送达（2017）辽0283执2202号之四《执行裁定书》（下称“2202之四裁定书），裁定“一、查封被执行人大连融仕担保有限公司买受的案外人王开万所有的坐落于庄河市新华街道赛屯委房屋共19套(房屋产权证号:庄房权证庄私字第201004903-××1,建筑面积为:7266.39平方米,现该房屋尚未过户)（下称“案涉房屋”）。二、在查封期间内,被执行人不得转移被查封的财产,不得对被查封财产设定权利负担,不得有妨碍执行的其他行为”。根据2202之四裁定书可知，融仕公司取得案涉房屋的所有权的同时已被庄河法院查封，融仕公司无权以案涉房屋抵顶债务。由此可见融仕公司自始至终均无权处分案涉房屋，原告不可能基于《以物抵债协议》获得案涉房屋的所有权。综上，原告所称庄河法院执行行为违法侵犯其优先购买权以及主张对案涉执行标的享有所有权，均无任何事实及法律依据。恳请法院驳回原告诉讼请求。本案是案外人执行异议之诉，其审查的范围是原告是否享有足以排除执行的权利，而不能确认其享有使用权、优先购买权、所有权。另外，原告主张对案涉房屋享有的使用权、优先购买权、所有权相互矛盾，如果原告认为已享有所有权，又何来的侵犯其优先权。被告融仕公司辩称，案涉资产经淘宝网于2018年1月5日公开拍卖，我公司于2018年1月6日取得案涉资产，合法有效，因原告与我公司之前有债权债务关系，在我公司取得案涉资产后即2018年1月15日以租赁方式将案涉资产交付原告使用至今，2018年1月29日以资抵债的形式抵顶给原告，原告使用至今，即现在该资产是以物抵债给原告，不存在租赁关系，案涉资产已经归原告所有。本院经审理认定事实如下：原告王韶锋诉被告大连融仕融资担保有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月19日作出（2016）辽0283民初3472号民事判决书，判决：被告大连融仕担保有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内偿付原告王韶锋借款本金1690114元，并承担该款自2016年1月27日始至实际给付之日止按年利率24%计算的利息。诉讼费25011元（其中案件受理费20011元，保全费5000元），由被告大连融仕担保有限公司负担。被告大连融仕融资担保有限公司上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2017年6月12日作出（2017）辽02民终2448号民事判决书,判决：驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决。判决生效后，融仕公司未履行义务，王韶锋向本院申请执行。另查，融仕公司申请执行赵成家、王开万等人追偿权纠纷一案中，本院于2018年2月5日作出（2015）庄执恢字第03835-3844之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人王开万所有的坐落于庄河市新华街道赛屯委、明星委19套房屋（庄房权证庄私字第××号，建筑面积为：7266.39平方米）的所有权归买受人大连融仕担保有限公司所有。财产所有权自本裁定送达买受人大连融仕担保有限公司时起转移。二、买受人大连融仕担保有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2018年2月7日，本院向大连融仕担保有限公司送达了该裁定书。同日，本院对王韶峰申请执行融仕公司民间借贷纠纷一案作出（2017）辽0283执2202号之四执行裁定书，裁定查封被执行人大连融仕担保有限公司买受的案外人王开万所有的坐落于庄河市新华街道赛屯委房屋共19套（房屋产权证号：庄房权证庄私字第××号，建筑面积为：7266.39平方米，现该房屋尚未过户）。二、在查封期间被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。2018年9月4日本院对王韶锋申请执行融仕公司民间借贷纠纷一案作出（2018）辽0283执恢2019号执行裁定书，裁定拍卖被执行人融仕公司所有的坐落于庄河市新华街道赛屯委房屋共19套（房屋产权证号：庄房权证庄私字第201004903-××1，建筑面积：7266.39平方米，现房屋尚未过户）。再查，2018年1月15日，融仕公司与吕和平签订《租赁合同》，约定融仕公司将庄河市新华街道赛屯委、明星委房屋共计19套（农科研）租赁给吕和平。2018年1月29日，融仕公司与吕和平签订《以物抵债协议》，约定将上述房屋抵债给吕和平。吕和平对本院（2017）辽0283执2202号之四执行裁定书、（2018）辽0283执恢2019号执行裁定书查封、评估、拍卖坐落于庄河市新华街道赛屯委、明星委非住宅19套房屋（产权证号为201004903号至201004921号，建筑面积为7266.39㎡）提出执行异议，请求不执行裁定并解除对案涉房屋的执行措施，2019年3月25日，本院作出（2019）辽0283执异31号执行裁定书，裁定驳回吕和平的异议请求，现吕和平以其与融仕公司就案涉财产签订了《租赁合同》、《以物抵债协议》，享有对案涉房屋的租赁权、所有权，王韶峰与融仕公司民间借贷纠纷执行案件查封、评估、拍卖案涉财产侵犯了其租赁权、优先购买权、所有权为由向本院提起案外人执行异议之诉。诉讼中融仕公司称，其与吕和平已不存在租赁关系，双方在签订《以物抵债协议》后融仕公司已将案涉的财产抵债给吕和平。本院所确认的上述事实有（2016）辽0283民初3472号民事判决书、（2017）辽02民终2448号民事判决书、（2015）庄执恢字第03835-3844之一执行裁定书、送达回证、（2017）辽0283执2202号之四执行裁定书、（2018）辽0283执恢2019号执行裁定书、（2019）辽0283执异31号执行裁定、《租赁合同》、《以物抵债协议》及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，关于原告诉称的所有权问题，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权采取登记生效制度，未经登记不发生物权设立和变动的法律效力，案涉房屋吕和平和融仕公司虽然在2018年1月29日签订了《以物抵债协议》，但物权尚未登记在原告名下，不能确认归原告所有，故王韶峰与融仕公司民间借贷纠纷一案对案涉房屋的执行并未侵犯原告的所有权。关于优先购买权问题，根据法律规定承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在租赁物对外出售时同等条件下可优于其他人购买的权利。出售租赁物时侵害承租人的优先购买权，承租人可以主张赔偿损失。案涉原告诉称的王韶峰与融仕公司民间借贷案件原告认为在执行中侵犯了其优先购买权，原告对此提出的异议应属于对执行行为是否合法提出的异议，不属于对执行标的享有实体权利的异议，不是案外人执行异议之诉的审查范围，本案不予审查处理。关于原告请求终止对案涉房屋的执行问题，原告该项请求的焦点问题是原告对案涉标的物是否享有合法有效的租赁权且该权利是否可以阻却人民法院的执行，原告基于其与融仕公司签订了租赁合同，其享有租赁权要求停止执行，本院认为，租赁权虽属对租赁物的实体权利，但却不属于阻却人民法院执行的实体权利，对拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖执行而消灭，法律并未禁止带租拍卖，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的租赁权利及其他用益物权不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖，故原告诉称的《租赁合同》是否合法有效、原告的租赁权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对案涉房屋予以执行的法律后果，因此原告以其对案涉房屋享有合法租赁权为由要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，判决如下：驳回原告吕和平的诉讼请求。案件受理费46800元，由原告吕和平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  赵日荣人民陪审员  蒋巧娟人民陪审员  高程鸬二〇一九年七月二十二日书 记 员  李 敏《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。