云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终607号上诉人（原审原告）：陈子发，男，1956年10月18日生，汉族，农民，云南省麻栗坡县人，住麻栗坡县。委托诉讼代理人：刘富林，云南轩浩律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：陈子华，男，1968年2月2日生，汉族，农民，云南省麻栗坡县人，住麻栗坡县。原审第三人：麻栗坡县六河乡营盘山村委会田榜村小组，住所地：麻栗坡县六河乡营盘山村委会田榜村。负责人：陈子龙，男，田榜村村小组长。委托诉讼代理人：陈子万，男，1982年10月9日生，汉族，住云南省文山州麻栗坡县。上诉人陈子发因与被上诉人陈子华、麻栗坡县六河乡营盘山村委会田榜村小组（以下简称田榜村小组）确认合同有效纠纷一案，不服麻栗坡县人民法院（2019）云2624民初57号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。并于2019年6月26日组织双方到庭进行法庭调查，陈子发及其委托代理人刘富林，陈子华，田榜村小组委托代理人陈子万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈子发上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销麻栗坡县人民法院(2019)云2624民初57号民事判决书，并依法改判支持陈子发的一审诉讼请求。2.一审、二审诉讼费由田榜村小组承担。事实与理由：原审人民法院审理本案时，认定事实不清，事实理解错误，适用法律错误，导致错误判决，具体事实和理由如下：一、原审人民法院对于2009年4月26日陈子华与田榜村小组签订的《凭证》中的“陈子华户自愿卖取用于修补其户房屋”理解错误，导致错误判决。原审法院把2009年4月26日陈子华与田榜村小组签订的《凭证》中“陈子华户自愿卖取用于修补其户房屋”中的“卖”字理解为“买”字错误，中国文字相差一个字法律意思都是完全不一样的，并且单看“陈子华户自愿卖取用于修补其户房屋”，是不能看出也不能间接反映出当时田榜村小组只卖学校材料不包含土地使用权的，退一万步讲，陈子华户买学校来做什么并不影响出售学校是否包含土地使用权，村小组将学校出售给陈子华，陈子华买去做什么与村小组无关。原审庭审当中包括陈子华都陈述当时是买学校来居住，如果只是买材料是不会买的，原审法院将字替换理解导致错误判决，对于“陈子华户自愿买取用于修补其户房屋”也可以理解为陈子华户购买学校来修补学校，其户房屋在法律上意思是不确定的，对于该条款约定不清楚，视为没有约定，应当结合本案的实际情况作出判决，不能断章取义或靠主观随意理解，当事人之间约定法律讲究的是清楚具体，一般人看了都能理解，不发生歧义。二、原审中，只有田榜村组长陈子龙陈述只是卖学校材料，不包含土地使用权。原审庭审过程中，对村组长陈子龙发问，陈子龙只是听说坎上老学校所占土地是陈子祥家自留地。但陈子龙只是听说，而且陈子龙所述与本案没有任何关联性，法律讲究的是真实情况，而不是简单的听说，对于陈子龙的叙述不能作为本案的定案依据，本身陈子龙是本案的村组长，对于陈子龙的发问本身不可以采信。对于庭审过程中只有陈子龙陈述当时只是卖学校材料，第一个购买学校的陈子华都说当时是考虑买来居住的，陈子龙陈述明显存在虚假陈述。三、本案因2009年4月26日陈子华与田榜村小组签订的《凭证》中“陈子华户自愿买取用于修补其户房屋”存在约定不明视为没有约定。本案应当根据房随地走，地随房走原则，陈子华与田榜村小组买砍上老学校是包含土地使用权的。我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。地随房走、房随地走”的权力合一原则是我国房地产权属的一贯原则。《担保法》第36条“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《物权法》第32条、第182条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”结合本案，我国《物权法》第146条、《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第32条的规定，田榜村小组出售老学校是包含土地使用权的，学校的土地使用权和学校在转让时，学校和土地使用权具有一体化的特色，即田榜村小组出售学校时，将导致老学校所占土地使用权随之处分。“房随地走”，是指某块土地上的土地使用权被处分时该土地上的房屋等建筑物及附属设施也随之一并处分，反之，建筑物、构筑物及其附属设施被处分时该建筑物、构筑物及其附属设施所占用范围内的建设用地也要一并处分，即所谓的地随房走。我国法律规定“房随地走，地随房走”旨在强调房地一体，即强调权利转移时一定要随着转移以保证权利最终归属同一个权利主体。四、原审人民法院没有从2009年的市场价来分析本案，导致事实不清。陈子华与田榜村小组购买的老学校是发生在2009年4月26日，当时学校价格是2800元，当时的学校是土木瓦房，原审法庭上也查明，陈子龙也认可房子还好，说明学校是还可以居住的，所以陈子华才与村小组买来长期居住。陈子华买来之后因离自己家远，交通不方便，所以才又将学校转卖给陈子发，陈子发是在2009年10月8日与陈子华购买的老学校，陈子发从2009年购买老学校一直使用至2018年才将老学校推翻准备重建新房。在法庭上，陈子龙陈述当时陈子华购买学校是买材料来修建陈子华自己家房屋，只是买老学校的建筑材料，陈子龙简直就是在做虚假陈述，陈子华为何去购买多年的老材料来修建房子呢，为何买来没有将材料搬走，而是将学校转卖给了陈子发，并且在原审法庭上陈子华也证实当时购买学校是包含土地的，如果只是买材料是不会买学校的。当时的一般人打工每天也只是10元钱，每个月省吃俭用下来也只能剩余100元左右，2800元个人做工要做28个月，当时的钱那么值钱，陈子发、陈子华会花2800元去购买一个多年的老学校，而且只是购买材料吗，想着都荒唐。五、原审没有从本案房屋实际居住时间来分析本案是否包含土地使用权一起出售。从陈子发购买的学校推翻时已经使用年限是8年多来看，也可以证实2009年4月26日，陈子华与田榜村小组买卖砍上老学校是包含土地使用权的。本案的老学校，陈子发买来已经居住满8年多，因自己家庭条件宽裕点，就在2018年将老学校推翻准备建新房，就在房子被推翻时，田榜村小组才反映说当时只是卖学校，没有包含学校所占土地使用权，退一万步讲，如果陈子发一直使用老学校，再来20年、30年等不推翻，田榜村小组就一直不会来主张当时只是卖学校，没有包含土地使用权呢，田榜村小组的行为明显荒唐，田榜村小组所主张或反驳是毫无事实和法律依据的。综上所述，一审认定事实不清，导致本案没有得到公平判决，请求二审法院在查明案件事实后，依法纠正原审人民法院的错误判决。陈子华答辩称，其购买坎上小学的时候是除了地上的房屋还包含宅基地，只是当时没有在凭证里面写明土地一并转让。田榜村小组答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充足，适用法律准确，判决合理合法，请求二审法院驳回陈子发的上诉请求，维持一审判决。事实和理由：一、田榜村小组从未将本村的坎上小学老学校所占土地使用权卖给陈子华及其他人，所以陈子华及其他人均无权出售属于田榜村小组的土地使用权。2009年4月26日时任村组长的陈子发组织村民开会并提议将本村的坎上小学老学校房屋的木架及瓦等材料出售来偿还本村欠款，强调此房占用的地基不出售，会议上达成的口头决议是“此房屋所用的全部建筑材料以2800元卖给陈子华，并限期内将此学校房屋完全拆除，陈子华购买此房屋的相关材料去修补他当时正在居住的住房用，承诺会很快拆走。”这是村民会议的真实意愿及事实，当时参会村民大多都还健在并记得清楚，这些事实于2010年经营盘山村委会核查确认过，2017年经六河乡人民政府核查过，2019年经一审法院审理判决过，都一致认定田榜村小组未出售此土地使用权，至于会后陈子发与陈子华签定的此买卖书面《凭证》未向村民宣读及公示，村民无从知晓。二、原审人民法院对于凭证中陈子华与田榜村小组签订的《凭证》中的“陈子华户自愿卖取用于修补其户房屋”理解为“陈子华户自愿买取用于修补其户房屋”是准确无误的，因为当时会议上陈子华已向村民说明购买此房屋的目的是用来修补他当时居住的房屋，内容意思一致，能相互印证、吻合，原审法院结合了当时的实际情况，理解准确无误，此条约定的意思简单明了，从其它任何方面理解都无法表达为其它意思。三、“陈子华户自愿买取用于修补其户房屋”约定明确，明确陈子华购买的目的是买此房屋建筑材料去修补他当时居住的房屋，他在田榜村小组当时已经拥有了一处房屋及宅基地并达到了规定的面积标准，如再在本村购买房屋居住将违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地属集体建设用地，不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。四、原审中田榜村组长陈子龙陈述只是卖学校材料不包含土地使用权，这是当时村民会议上与陈子华达成的真实意愿，老学校所占土地确实是陈子祥家的自留地，这是历史事实，陈子龙的陈述客观真实。五、2009年售卖时学校房屋的材料是完好的，所以陈子华才会买取用于修补他当时的房屋用，按当时市价修建此同等的房屋材料所需要的价格至少25000元以上，此房屋是木架空架结构，两层，有阳台，占地面积150平方米左右，每层3间，木材全部是杉木，装修完好。将全部材料以2800元卖给陈子华是贱卖，按2009年云南的人均可支配收入是16065元，个人年收入可以买6套这样房屋材料是万万不可能的，房屋占地及学校操场面积在300平方米左右，按当时市价此块土地至少40000元以上，由此可见2800元买此房屋及土地是绝对不可能的事情，陈子发当时是本村组长，组织村民会议将房屋卖给陈子华，二人签定买卖《凭证》时特意遗漏村民会议上达成的决议“限期拆走房屋”的内容，然后陈子发又将房屋从陈子华手里买回，很多证据证明陈子发利用职务便利将房屋材料表面上是卖给陈子华，其实是卖给自己，然后故意遗漏会议达成的重要内容，想方设法来侵吞田榜村小组集体财产。六、此房屋从停止办学到出售前，本村民陈子柏家因自家房屋受灾在此学校居住过一段时间，出售后到拆走房屋前都无人居住使用过，原审法院已在庭审时进行确认过，陈子发及陈子华都有标准完好的房屋及其宅基地。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，证据充足，判决合法合理，请求二审人民法院依法驳回陈子发所有上诉请求，维持原判。陈子发向一审法院起诉请求：1.判决确认陈子发与陈子华于2009年10月8日签订的《购置学校协议》有效；2.判决确认陈子发与陈子华于2009年10月8日签订的《购置学校协议》中出售的村坎上小学老学校已包含村坎上老学校所占土地使用权，并判决田榜村村坎上小学老学校所占土地使用权归陈子发所有。一审法院认定事实：陈子发、陈子华同为营盘山村委会田榜村小组村民。1964年，田榜生产大队、坎上生产大队、团堡生产大队共同建盖坎上小学，供三个生产大队共同使用。1969年坎上生产大队分为两份并入田榜生产大队、团堡生产大队，坎上小学在田榜生产大队地界上归田榜生产大队管理，两个队共同使用，期间，1971年扩建修理过一次。2005年坎上小学重新选址建盖，此后1964修建的原坎上小学一直闲置。2009年4月26日晚上，因田榜村小组受风灾致使电力设备受损，为解决六河供电所为本村灾后电力修复费用，经田榜村小组、团堡村小组召开村民会议决定，将原坎上小学折价以2800.00元卖给陈子华，陈子华自愿买取用于修补其户房屋。双方签订凭证一式两份。2009年10月8日，陈子华与陈子发签订购置学校协议，双方约定陈子华将其与本村集体购买的原坎上小学老学校以2800.00元卖给陈子发，若陈子华违约，按双方协议价格3倍返还陈子发，若陈子发违约按协议价格2倍支付给陈子华。2010年12月13日，陈子亮、陈子友与陈子发因原坎上小学土地的管理使用发生争议，营盘山村委会调解处理将土地收归集体所有，陈子发所购买的房屋在集体使用土地时拆除。此后坎上小学房屋一直由陈子发管理使用。2017年5月15日，同村村民陈子万向麻栗坡县人民政府信访要求处理陈子发占用原坎上小学土地问题，2017年5月16日，麻栗坡县信访局将信访件交由六河乡人民政府处理，2017年7月3日，六河乡人民政府答复称原坎上小学所占土地归田榜村小组所有。2018年10月2日，六河乡人民政府作出处理意见，原坎上小学所占土地归田榜村小组所有，2018年12月28日，陈子发不服六河乡人民政府作出的六政处（2018）2号处理意见，向麻栗坡县人民政府申请复议，麻栗坡县人民政府经审查属民事纠纷，不属于行政复议范围，决定不以受理。陈子发认为政府的答复及处理意见未实际解决土地使用权问题，向麻栗坡县人民法院提起诉讼。经组织三方当事人到现场勘查，原坎上小学房屋已被陈子发拆除，地基已经平整，现建盖的统建房占用争议地部分土地。一审法院认为：公民的合法权益受法律保护。关于陈子华在2009年4月26日与田榜村小组签订的买卖坎上小学老学校的协议中是否包含土地使用权的问题。合同以双方意思自治为原则，在不违反法律法规强制性规定的前提下，双方协商一致，合同自签订时起依法成立生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”房屋的买卖原则上地随房走，即购买建设在土地上的房屋同时获得建设房屋的土地使用权，但是双方当事人另有约定的以当事人约定为准。原坎上小学为土木结构的两层房子，同时结合本案中2009年4月26日陈子华与团堡村委会及田榜村委会签订的购买凭证中约定：“由陈子华自愿购买用于修补其房屋。”可知，双方协议约定陈子华当时购买的为建构原坎上小学的房屋材料，不包含所占土地的土地使用权，土地使用权依然归田榜村小组所有。陈子发与陈子华签订的购置学校协议，双方没有特别的约定，按照房屋买卖的一般交易规则，双方转让的标的既包含建盖在土地上的房屋又包含建盖房屋所占用土地的使用权，然而原坎上小学的土地使用权归田榜村小组集体所有，陈子华仅对建构在土地上的房屋具有处分权，无权对外转让原坎上小学所占用土地的土地使用权，田榜村小学拒绝追认陈子华的处分行为，陈子华与陈子发签订合同后也未依法取得土地使用权，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。”陈子发与陈子华签订的购置学校协议中关于建盖在原坎上小学房屋转让的部分有效，关于原坎上小学所占土地使用权转让的部分无效。合同无效，因该无效合同取得的财产应当予以返还，不补偿或者没必要返还的，应当折价补偿。在本案中，陈子华以其向村小组购买材料的原价2800.00转让给陈子发，因此陈子华与陈子发签订购置学校协议后支付的2800.00元应认定为购买原坎上小学房屋建材的款项。双方是在有效合同部分进行履行，无需进行返还。关于转让无效的部分，现土地已经由田榜村小组管理使用，无需进行返还。据此，陈子发的诉讼请求不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认陈子发与陈子华于2009年10月8日签订的《购置学校协议》中关于转让原坎上小学房屋建材的部分有效，关于转让原坎上小学房屋土地使用权的部分无效；二、确认坐落村小组享有；三、驳回陈子发的其它诉讼请求。案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由陈子发负担。本院二审期间，双方未提交证据。本院二审期间，经征询双方对一审认定法律事实的意见，双方均无异议。本院对一审查明的法律事实予以确认。本院二审期间，经向陈子发释明，其一审诉讼请求第二项中“并判决田榜村村坎上小学老学校所占土地使用权归陈子发所有”属于行政确权，不属于民事处理范畴，故本院对此不予评判。归纳双方的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：1.陈子发与陈子华2009年10月8日签订的购置学校协议是否有效；2.该协议是否包含了地上房屋所占土地的使用权。关于陈子发与陈子华2009年10月8日签订的购置学校协议是否有效的问题。本院认为，本案的涉案标的“坎上小学老学校”是陈子华于2009年4月26日从村集体处购得，陈子华于2009年10月8日与陈子发签订《购置学校协议》，将该学校财产转卖给陈子发，该协议是双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，合法、有效。关于该协议是否包含了地上房屋所占土地的使用权的问题。本院认为，从2009年4月26日，陈子华与田榜村小组、团保村小组签订的《凭证》内容可以看出，该协议并没有包括地上房屋所占土地的使用权一并转让，且从《凭证》第二段“陈子华户自愿买取用于修补其户房屋”的内容可知，陈子华只是买取学校的地上材料用于修补其原有房屋。在陈子华与陈子发于2009年10月8日签订的《购置学校协议》中，双方仍然未明确将学校所占土地使用权一并转让，即双方的协议约定范围仅限于地上房屋，并不及于土地使用权问题。2017年7月13日，麻栗坡县六河乡人民政府作出《关于陈子万信访事项的答复意见书》（六信复字【2017】3号）载明“营盘山村委会田榜村坎上小学老学校所占土地归田榜村集体所有。”2018年10月2日，麻栗坡县六河乡人民政府再次作出《六河乡人民政府关于营盘山村委会田榜村小组与陈子发土地纠纷的处理意见》（六政处【2018】2号）载明“营盘山村委会田榜村坎上小学老学校所占土地归田榜村集体所有。”，即政府行政机关已将争议地块的土地使用权确权为田榜村集体所有，陈子发并没有取得争议土地的使用权。另，一审法院在判决时“确认坐落村小组享有”超出了陈子发的诉讼请求范围，本院予以纠正。且在二审中，本院已向陈子发释明，其一审第二项诉讼请求“判决确认陈子发与陈子华于2009年10月8日签订的《购置学校协议》中出售的村坎上小学老学校已包含村坎上老学校所占土地使用权，并判决田榜村村坎上小学老学校所占土地使用权归陈子发所有。”不属于民事案件审理范畴，本院不予支持。综上所述，陈子发的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定基本事实清楚，但适用法律错误，判决处理结果错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持麻栗坡县人民法院（2019）云2624民初57号民事判决第三项，即：“三、驳回陈子发的其它诉讼请求。”。二、撤销麻栗坡县人民法院（2019）云2624民初57号民事判决第一、二项，即：“一、确认陈子发与陈子华于2009年10月8日签订的《购置学校协议》中关于转让原坎上小学房屋建材的部分有效，关于转让原坎上小学房屋土地使用权的部分无效；二、确认坐落村小组享有；”。三、陈子发与陈子华于2009年10月8日签订的《购置学校协议》有效。二审案件受理费300.00元，由陈子发负担。一审案件受理费按照一审判决执行。本判决为终审判决。审判长  秦永兴审判员  张文科审判员  刘 曼二〇一九年七月四日书记员  刘灿灿