河南省洛宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0328民初658号原告:张月梅,女,汉族,1974年4月14日出生,住洛宁县。委托诉讼代理人:张建生,河南法铎律师事务所律师,特别授权。被告:廉娜娜,女,汉族,1990年12月30日出生,现住洛宁县。委托诉讼代理人:韩志禄,系廉娜娜丈夫，特别授权。被告:河南志宏房地产营销策划有限公司，法定代表人:韩志禄，住所地:郑州市金水区金水路9号附2号6号路14号，统一社会信用代码:91410105399493416C。被告:洛宁县永宁房地产开发有限公司，法定代表人:田继生，住所地:洛宁县，统一社会信用代码:91410328796793738W。委托诉讼代理人:王宇峰,河南向群律师事务所律师,特别授权。被告:陈玉杰,男,汉族，1958年7月11日出生，住洛宁县。原告张月梅诉被告廉娜娜、河南志宏房地产营销策划有限公司、洛宁县永宁房地产开发有限公司、陈玉杰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张月梅及其委托诉讼代理人张建生、被告廉娜娜委托诉讼代理人韩志禄、被告河南志宏房地产营销策划有限公司、洛宁县永宁房地产开发有限公司委托诉讼代理人王宇峰、被告陈玉杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张月梅提出诉讼请求:1.依法确认河南志宏房地产营销策划有限公司与我签订的《鑫电二期房屋认购协议》有效;判决洛宁县永宁房地产开发有限公司与被告陈玉杰签订的《鑫电二期房屋认购协议》无效;依法判决鑫电二期2号楼2单元103房(价值302634元)归我所有；2.依法判决被告陈玉杰立即腾出鑫电二期2号楼2单元103房,并赔偿因其侵权行为造成我不能入住的损失,标准按每月1000元,时间自2019年1月24日起,直至被告腾出房屋为止。目前暂计算到2019年3月23日,计2000元;3.判决被告廉娜娜、被告河南志宏房地产营销策划有限公司、被告洛宁县永宁房地产开发有限公司承担连带赔偿责任。事实与理由：2016年10月5日,我到洛宁县永宁房地产开发有限公司开发的鑫电二期售楼部了解房源情况,我们看上了鑫电二期2号楼2单元103室的房屋,后经售楼部工作人员介绍,了解到该房屋是售楼部经理韩志禄妻子廉娜娜名下的房产,但是也对外出售,后经工作人员联系河南志宏房地产营销策划有限公司经理韩志禄,并经韩志禄妻子廉娜娜的同意,由河南志宏房地产营销策划有限公司代表廉娜娜与我签订了《鑫电二期房屋认购协议》,约定廉娜娜、河南志宏房地产营销策划有限公司将鑫电二期2号楼2单元103房卖给我,我给其支付购房款共计302371元。我于当天通过中国工商银行洛宁支行转账给河南志宏房地产营销策划有限公司八万元(80000元)。因为当时房屋建设尚未竣工,所以,我没有付清全款,对方也没有交付房屋。2018年1月22日,被告方廉娜娜、河南志宏房地产营销策划有限公司将我们的原协议收回,重新与我签订了《鑫电二期房屋认购协议》,让我们于2018年2月11日,补交了59622元购房款,以及契税和住房维修基金16378元,并将房屋钥匙交给我,我于2018年4月份开始装修,2018年8月底装修完毕。2019年1月24日,我们准备入住时,被告陈玉杰以自己通过洛宁县永宁房地产开发有限公司已经将该房屋买下为由,将一张床搬进住室内,强行占据房屋,住在该房,造成我花费几十万元购买的房屋,又经过装修,却不能入住。后经了解得知,2018年7月,在我装修期间,被告方廉娜娜的丈夫韩志禄因为公司资金紧张,借用了陈玉杰150000元,借款期限5个月,并把廉娜娜在洛宁县永宁房地产开发有限公司购房的认购协议以及交款收据抵押给了陈玉杰,后因韩志禄无力归还,陈玉杰利用自己和洛宁县永宁房地产开发有限公司总经理田继生是暗中合伙人的关系,于2019年1月25日与洛宁县永宁房地产开发有限公司签订了一份房屋认购协议,并借此理由,占据该房屋。被告廉娜娜辩称，原告所述基本属实,廉娜娜没有直接参与,但是对出售房屋知情,具体操作是韩志禄。被告河南志宏房地产营销策划有限公司辩称，我公司和洛宁县永宁房地产开发有限公司之间是代理销售关系,我公司销售洛宁县永宁房地产开发有限公司名下鑫电二期的所有房产。2016年公司没有取得预售许可证,当时是以我公司的名义和原告签订的认购协议,当时原告交了8万元定金,交到了我公司。2018年我公司取得鑫电二期项目预售许可证,让原告补交了房款和契税,维修基金,共156000元,重新签订了协议,当时房子是在廉娜娜名下。该协议是认购协议,没有产权证。2018年7月份韩志禄向陈玉杰借15万元,把廉娜娜购房的认购协议作为抵押,还写了承诺书，约定2018年年底还款。我公司与原告签的合同是否有效,与韩志禄借陈玉杰的钱是两码事，原告与陈玉杰的矛盾是因我公司而起。被告洛宁县永宁房地产开发有限公司辩称，一、我公司和原告之间没有商品房买卖关系,2016年7月8日,我公司虽将商品房交由河南志宏房地产营销策划有限公司进行营销,但是,我公司系商品房的所有人和出售方,河南志宏房地产营销策划有限公司无权收取房款,无权以自己的名义和购房人签订合同。原告和河南志宏房地产营销策划有限公司就我公司的商品房签订商品房销售合同无效。二、我公司和廉娜娜之间具有商品房买卖关系,但已经解除。2018年4月20日,廉娜娜向我公司交纳了16.5万元的购房款,和我公司签订的商品房认购协议有效。廉娜娜是该商品房的所有人。2018年7月23日廉娜娜已经向我公司申请退房,并将购房协议、收据原件交给我公司,双方的商品房买卖关系已经解除。三、廉娜娜已经将该商品房抵债给陈玉杰,我公司基于廉娜娜和陈玉杰之间的约定将商品房卖给陈玉杰，故合同有效。原告所诉理由不足,请求依法驳回其对我公司的诉讼请求。被告陈玉杰辩称，一、廉娜娜以房抵债,将商品房转让给我合法有效。2018年7月23日,廉娜娜和其丈夫韩志禄向我借款15万元,月息4分,期限5个月。当时约定,到期如果廉娜娜和韩志禄不能偿还本息,廉娜娜所购本案的商品房抵债给我。廉娜娜当时书写退房申请并将购房协议、购房款收据原件均交给了洛宁县永宁房地产开发有限公司，借款到期后,廉娜娜韩志禄夫妇不能如约还款付息,按照事先约定,该商品房房款抵债给我,意思表示明确。基于此,洛宁县永宁房地产开发有限公司将该商品房出售给我,合法有效。二、原告与该商品房没有关系,起诉理由不能成立。在洛宁县永宁房地产开发有限公司的售房部有专人收款、出票、签订购房合同,原告向韩志禄夫妇所在的营销策划公司交钱买房无效,2018年7月23日廉娜娜韩志禄夫妇向我借款时,出具给洛宁县永宁房地产开发有限公司退房申请,将房屋已经退回公司,故原告诉求事实虚假,理由不能成立,请求驳回其对我的诉讼请求。经审理查明，2016年7月8日，洛宁县永宁房地产开发有限公司（甲方）与河南志宏房地产营销策划有限公司（乙方）签订《洛宁县鑫电二期代理销售合同》，甲方委托乙方独家销售洛宁县鑫电二期商住项目。2016年10月,原告到洛宁县鑫电二期售房部看房，看中了鑫电二期2号楼2单元103号房屋，经了解该房屋是廉娜娜（河南志宏房地产营销策划有限公司法人韩志禄之妻）的房产,经双方协商同意,原告与河南志宏房地产营销策划有限公司签订了《鑫电二期房屋认购协议》,原告向其支付认购金80000元。2018年1月22日,被告河南志宏房地产营销策划有限公司重新与原告签订了《鑫电二期房屋认购协议》，原告于2018年2月11日,补交了59622元房款,以及契税和住房维修基金16378元,被告河南志宏房地产营销策划有限公司将房屋钥匙交给原告，原告遂进行装修并准备入住。2018年7月23日,被告廉娜娜及其丈夫韩志禄作为借款人向张三官借款150000元，廉娜娜、韩志禄将其在洛宁县永宁房地产开发有限公司购房的认购协议以及交款收据交给陈玉杰作为抵押,并以《声明》、《退房申请》的形式，约定：如2018年12月23日前该借款还清，维持廉娜娜原认购协议；如到期无法偿还，廉娜娜自愿将该房屋转让到张三官名下，借款冲抵房款，未支付房款由张三官支付。张三官出具声明：该笔借款实际出借人为陈玉杰，抵偿房屋也归陈玉杰。后因廉娜娜、韩志禄未按约定偿还借款,按照上述以房抵债约定，2019年1月25日陈玉杰与洛宁县永宁房地产开发有限公司签订《鑫电二期房屋认购协议》并占据原告已装修房屋。本院认为，民事主体的财产权利应受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案被告廉娜娜从被告洛宁县永宁房地产开发有限公司处认购鑫电二期2号楼2单元103号房屋，并以被告河南志宏房地产营销策划有限公司的名义转让给原告张月梅，系买卖双方真实意思表示。原告支付了一定的价款，合法受领了该房屋，并对房屋进行了装修，故对该房屋享有合法的占有、使用权利。被告廉娜娜、被告河南志宏房地产营销策划有限公司法定代表人韩志禄在明知该房屋已经转让给原告自己已无权处分的情况下，与被告陈玉杰达成事实上的以房抵债协议，为二者的债务进行担保，侵犯了原告的合法权利，故应对原告的损失承担赔偿责任，损失以一方出具的承诺书为准。被告陈玉杰基于未经登记公示的以房抵债协议与被告永宁房地产开发有限公司签订的房屋认购协议，其效力弱于原告在先达成的房屋认购协议，故其占据房屋的行为无法律依据，被告应立即排除妨害，腾出房屋。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，经合议庭评议，判决如下：一、依法确认河南河南志宏房地产营销策划有限公司与原告张月梅签订的《鑫电二期房屋认购协议》有效，原告张月梅对鑫电二期2号楼2单元103室依法享有占有、使用的权利；二、被告陈玉杰于本判决生效之日起立即排除妨害，腾出鑫电二期2号楼2单元103号房屋。如未按照本判决确定的期限腾房，被告陈玉杰除履行腾房义务外，须按每月1000元赔偿原告张月梅自逾期之日起至实际腾房之日止的损失；三、被告廉娜娜、被告河南志宏房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起10内赔偿原告张月梅延期入住损失（按每月1000元，自2019年1月24日起至本判决确定的腾房之日止），二者互负连带赔偿责任。四、驳回原告张月梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5840元，由被告廉娜娜、河南志宏房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  裴 震审 判 员  杨鹏飞人民陪审员  张小娟二〇一九年七月二十九日书 记 员  杜阳艳