江西省抚州市东乡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1029民初1269号原告：江西东信物业管理有限公司，住所地江西省抚州市东乡区东信财富广场8栋5-8号商铺，统一社会信用代码91361029550859901K。法定代表人：何伟，董事长。委托诉讼代理人：张永清，男，1972年6月22日出生，汉族，住江西省抚州市。被告：雷荣贵，男，1980年8月24日出生，汉族，住江西省抚州市。原告江西东信物业管理有限公司与被告雷荣贵物业服务合同纠纷，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西东信物业管理有限公司委托诉讼代理人张永清、被告雷荣贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西东信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费1796元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月30日，财富花园小区在未能成立业主委员会的情况下由建设单位江西恒生房地产开发有限公司牵头并会同小区业主代表同原告签订了物业管理服务协议，并到物业主管部门东乡区房产管理局进行备案。依据该协议第四条，财富花园物业费的收取标准是按建筑面积计算，商铺暂定价格为0.8元每月每平米。被告购买的东乡区财富花园3栋07号商铺，产权证登记建筑面积为58.59平方米，物业费为46.872元／月。被告交房后，拖欠交纳自2015年10月20日至2018年12月31日（共计38个月）的物业费，共计人民币1781.136元，后经原告多次催缴，被告均无故拒付，因此特具文书起诉，恳请人民法院依法判决为感！被告雷荣贵答辩称没有与原告签订物业服务合同，没有义务向原告缴纳物业费。原告江西东信物业管理有限公司为其主张在举证期限内提供如下证据：1、提供原告江西东信物业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明，被告雷荣贵身份证复印件，拟用来证明诉讼主体正确；2、提供一张江西省地方税务局通用机打发票，拟用来证明被告在原告提供物业服务的小区购房及购房面积。3、提供快递单信息，拟用来证明原告已向被告催缴物业费。4、提供物业管理服务协议一份及财富花园业主代表签名表一份，拟用来证明江西恒生房地产开发有限公司与原告签订了物业服务合同。5、提供江西省发展和改革委员会文件一份，拟证明原告收取的物业费是按照国家标准收费的。6、财富花园小区有关财务责任协议书、关于退出财富花园物业管理服务协议各一份，拟证明东乡县腾辉物业管理有限公司在2016年11月30日退出财富花园小区，进一步佐证原告在2016年11月接管财富花园物业管理的事实。7、照片一组（五张），拟证明原告已向被告提供了物业服务。被告雷荣贵对原告提供的证据质证认为，对证据4物业管理服务协议真实性无异议，但是协议上没有被告本人签字；对财富花园业主代表签名表真实性有异议，因为没有被告本人的签字；对于证据3不清楚，因为被告经常在外面跑业务，只有其妻子在家；对于证据6关联性有异议，两份协议的当事人都不是本案的原、被告，故与本案无关；对于证据7有异议，虽然照片里的店铺是被告的，但是照片没有时间，故不能达到原告的证明目的，对于其他的证据均无异议。被告雷荣贵为其辩称在举证期内向法庭提供：1，被告雷荣贵与东乡县腾辉物业管理服务有限公司签订的物业管理服务协议，拟证明东乡县腾辉物业管理服务有限公司是合法给我服务的。2，2014年10月10日江西恒生房地产开发有限公司出具收据，拟证明已交纳物业服务费。原告质证认为，对被告提供的证据，与本案无关。经审查，本院认为，对于被告雷荣贵的质证意见，均未提供相应的证据，故本院不予采纳。原告江西东信物业管理有限公司提供的证据均符合证据三性，足以证明本案事实，本院予以采纳。综合本案的实际情况，对被告提供的证据，均与本案无关，已交纳的物业费是前期物业费，故不予采纳。经审理查明：江西恒生房地产开发有限公司（以下简称恒生房产公司）系抚州市东乡区财富花园小区的开发商。恒生房产公司及财富花园业主代表于2016年11月29日与江西东信物业管理有限公司签订了一份《物业管理服务协议》，选聘该公司为小区提供物业服务。合同约定，业主从交房之日起按照（商铺暂定价格）0.8元／月平方米交纳物业服务费，交费时间按年交纳。被告雷荣贵向恒生房产公司购买了财富花园3栋07号商铺，并于2014年10月20日办理入住手续，该商铺建筑面积58.59平方米。原告按照协议为该小区提供了物业服务，但被告未按约定交纳自2015年10月20日起至2018年12月31日止的物业服务费1781.136元，原告多次催缴无果，遂诉至本院。另查明，2012年4月20日东乡县腾辉物业管理服务有限公司与江西恒生房地产开发有限公司签订财富花园小区物业管理服务协议，并报抚州市东乡区房地产管理局备案，后东乡县腾辉物业管理服务公司与被告雷荣贵于2014年10月20日签订物业管理服务协议，具体详见协议。2014年10月10日被告雷荣贵向江西恒生房地产开发有限公司交纳物业费680元。2016年11月30日江西恒生房地产开发有限公司与东乡县腾辉物业管理服务有限公司签订了一份退出财富花园物业管理服务协议，其内容：1，根据2016年6月28日双方签订财务责任书协议，东乡县腾辉物业管理服务有限公司没有经手收取各种费用，从2013年到2016年11月30日一切收入及支出由江西恒生房地产开发有限公司收支，也没有与东乡县腾辉物业管理服务有限公司结过账，盈亏东乡县腾辉物业管理服务有限公司全部不知，所以凡是在此期间的债权债务全部由江西恒生房地产开发有限公司承担，东乡县腾辉物业管理服务有限公司一切不管。2，江西恒生房地产开发有限公司与东乡县腾辉物业管理服务有限公司在经营期间印章及物业管理合同、股东协议全部作废。东乡县腾辉物业管理服务有限公司从此签字之日起在财富花园的物业管理权利终止，物业服务合同期间内外的任何事物东乡县腾辉物业管理服务有限公司不承担任何责任。财富花园小区至今未成立业主委员会。本院认为，原告江西东信物业管理有限公司与被告居住的财富花园小区业主代表、抚州市东乡区财富花园小区的开发商江西恒生房地产开发有限公司签订了物业管理服务协议，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，是合法有效的。对于被告提出未与原告签订物业管理服务协议，不应向原告交纳物业费的抗辩意见，经审查，2012年4月20日东乡县腾辉物业管理服务有限公司与江西恒生房地产开发有限公司签订的财富花园小区物业管理服务协议，2014年10月20日东乡县腾辉物业管理服务有限公司与被告雷荣贵签订物业管理服务协议，2016年11月30日江西恒生房地产开发有限公司与东乡县腾辉物业管理服务有限公司签订一份退出财富花园物业管理服务协议，因财富花园小区未成立业主委员会的情况下，原告江西东信物业管理有限公司与被告居住的财富花园小区业主代表、抚州市东乡区财富花园小区的开发商江西恒生房地产开发有限公司于2016年11月29日签订了物业管理服务协议，并报抚州市东乡区房地产管理局备案。但原告未跟业主雷荣贵签订物业服务合同，后原告给被告提供了物业服务，并催讨其支付物业服务费，被告以其未签订物业服务合同为由拒付。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，故被告的辩称意见，本院不予支持。关于被告雷荣贵已交纳的680元物业费，根据被告雷荣贵与东乡县腾辉物业管理服务有限公司的物业管理服务协议约定，商业店铺1元/平方米/月，该店铺面积为56.67平方米，该款应是交纳2014年10月20日至2015年9月份的物业费。被告雷荣贵拖欠物业服务费的行为已构成违约，现原告主张要求被告雷荣贵支付物业费，本院予以认可。对于原告主张被告2015年10月20日至2018年12月31日的物业费，因为原告没有证据证明被告从2015年10月20日至2016年11月28日的物业费欠费情况以及其与之前物业公司的债权转让情况，故原告主张的2015年10月20日至2016年11月28日期间的物业管理费，本院不予支持。对于2016年11月29日至2018年12月31日被告拖欠的物业管理费1171.8元（0.8元/平方米/月×58.59平方米×25个月），本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告雷荣贵于判决书生效后二十日向原告江西东信物业管理有限公司支付自2016年11月29日至2018年12月31日的物业费1171.8元。二、驳回原告江西东信物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告雷荣贵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号14×××299，开户行：中国农业银行抚州抚河支行），上诉于江西省抚州市中级人民法院，并将上诉案件受理费交款单复印件递交给本院，如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  艾文辉二〇一九年七月十六日书记员  袁 杨