广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初2058号原告：冯炳奕，男，1991年10月10日出生，汉族，广东省廉江市人，住所廉江市，现住廉江市，委托代理人：林荣武，男，1983年3月15日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：李太文，男，1953年8月20日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：李伯楼，男，1962年10月20日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，委托代理人：全兆福，广东旗胜律师事务所律师。被告：李香花，女，1993年8月20日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，第三人廉江市城市开发有限公司石岭房地产开发部，住所地廉江市石岭镇东风路东面。负责人：李炳田。委托代理人：庞乃忠,男，该部员工。原告冯炳奕诉被告李伯楼、李香花、第三人廉江市城市开发有限公司石岭房地产开发部建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后,依法适用简易程序，由审判员陈如辉独任审判，于2019年6月18日公开开庭进行了审理，书记员庞雪霞担任记录。原告冯炳奕及其委托代理人林荣武、李太文，被告李伯楼及其委托代理人全兆福，第三人廉江市城市开发有限公司石岭房地产开发部的负责人李炳田及委托代理人庞乃忠到庭参加了诉讼;被告李香花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯炳奕向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除被告李伯楼与原告签订的《土地转让合同》，并判决两被告共同偿还原告土地款人民币255000元，及从2016年11月9日起至还款之日止的利息；二、依法判决被告李伯楼赔偿损失费人民币12000元；三、依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告有意转让原属于廉江市城市开发公司石岭房地产开发部的编号为37号土地，在被告李伯楼仅出示一份由廉江市城市开发公司石岭房地产开发部向被告李伯楼出具的该地皮的地皮款收据情况下，原告出于对被告的信任，于2016年11月9日，原告与被告李伯楼订立《土地转让合同》一份，约定被告李伯楼将位于石岭镇住宅用地编号为37号地块64.9㎡转让给原告建房，转让费人民币255000元。约定合同签订后，该宗土地使用权及相关用益物权归原告，双方确认无争议发生，原告于签订合同当天前付清转让费用，第一笔：2016年11月7日，现金66000元，现金34000元存进被告李伯楼指定的账户名为李香花的账号；第二笔：2016年11月7日，由原告的姐姐冯娟定通过支付宝向被告李伯楼指定的账号名为李香花的账号付款，共分6次付款共139600元；第三笔：2016年11月9日，由原告通过支付宝向被告李伯楼指定的账号名为李香花的账号付款5000元；第四笔由原告的姐姐冯娟云现金10400元直接交付被告李伯楼的配偶三妹（化名）。由于原告需建造房屋，2017年4月发现该宗土地上有刘兴田的建筑物，于是在石岭镇规划办的协调下，原告与刘兴田达成协议，原告向刘兴田补偿拆迁费用12000元，刘兴田拆除建筑物。在2018年原告向石岭镇城建办、国土所申请办理土地使用权变更登记，由于该宗土地大约有十几平方权属存在纠纷而无法办理变更登记，原告也无法在该宗士地上建造房屋。综上所述，原告无法在该宗士地上建房，也无法取得该宗土地使用权。被告李伯楼无法确保该宗土地无争议事实发生，土地面积不足64.9平方米，存在根本违约致使合同目的不能实现。故原告诉至法院，请贵院判决支持原告的诉讼请求。针对原告的请求，被告李伯楼辩称：一、关于本案的事实。（一）、我于2011年7月6日向第三人廉江市城市开发有限公司石岭房地产开发部交款，取得了37号地皮的购买权利，但没有取得该地皮相关的证书，实际还没有取得土地使用权。我取得也仅限于37号地皮的购买权利。我与原告于2016年11月9日签订的《土地转让合同》实质上也是37号地皮的购买权利的转让。之后再由原告凭交款《收据》与第三人到相关部门办理土地的权属证书，实际上原告与第三人也是这样操作的，见第三人开具给原告到石岭镇城建办办理土地证件、《停工通知》等的书面材料足以证明。因此，将权利转让给原告后，实际上是原告直接向第三人购地皮，只要该权利是真实、合法的，是双方的真实意思表示就足够了，其他与我无关。原告要办理土地变更登记的是其与第三人之间的问题，我没有过错，也尽了义务。（二）、我与原告于2016年11月9日签订了《土地转让合同》后，原告没有按合同约定向我支付任何款项，原告称“原告于合同签订前付清转让费用……”不属实。我和妻子没有收到原告任何现金，也没有指定账号名为李香花作收取款项，原告方是否转款给李香花，与我无关。因原告未按该合同约定向我支付任款项，我将于庭后提起诉讼，向冯炳奕追索255000元的转社费。（三），我将权利转让给原告后，原告以权利人的身份对地皮进行使用，侵权人刘兴田在该地块上建设是违法行为，而原告却采取向违法行为妥协的方法，由合法使用者向违法一方作出赔偿12000元，这种赔偿应由原告自行承担，与他人无关。原告在诉讼中称因为纠纷没有办理登记手续是没有事实依据，也没有提交相关证据予以证明。二、关于原告提出的诉讼请求。(一)关于原告提出的第一项的诉讼请求问题，我于2011年7月6日向第三人廉江市城市开发有限公司石岭房地产开发部交款，取得37号地皮的购买权利，后将该权利转让给原告，但原告方尚未向我支付转让费用，因此，原告提出的第一项的诉讼请求是完全无理、无任何法律依据的，请法院依法驳回。（二）、关于原告提出的第二项的诉讼请求问题，我将权利转让给原告后，原告以权利人的身份对地皮进行使用，侵权人刘兴田在该地块上建设是违法行为，而原告却采取向违法行为妥协的方法，由合法使用者向违法一方作出赔偿，这种赔偿应由原告自行承担，与他人无关。因此，原告提出的第二项的诉讼请求是完全无理、无任何法律依据的，请法院依法驳回。针对原告的请求，被告李香花没有答辩。针对原告的请求，第三人廉江市城市开发有限公司石岭房地产开发部辩称：一、第三人原转让位于廉江市××镇东风路住宅用地编号37号地块给被告李伯楼建房属实，地块面积为64.9平方米(5.9米×11米），该地块是规划给第三人使用的土地，在红线图之内，权属清楚，不应存在权属争议。二、后来被告李伯楼转让上述地块给原告冯炳奕，致于怎样不能办理土地使用权变更登记，第三人不清楚。原告为其诉讼请求提交的证据有：1、原告身份证，证明原告冯炳奕的主体适格；2、土地转让合同，证明被告李伯楼主体适格以及被告李伯楼违约；3、支付宝转账记录和银行存根，证明被告李伯楼通过李香花账户收到244600元土地的转让款，其中还有10400元是现金支付给李伯楼的妻子，外号三妹；4、廉江市城市开发有限公司石岭房地产开发部出具的《收据》，证明本案土地李伯楼在第三人廉江市城市开发有限公司石岭房地产开发部购买的；5、停工通知、保证书，证明本案土地有建筑物；保证书证明原告支付12000元拆除建筑物；6、协助办理证件手续，证明原告曾到石岭镇城建办以及国土所办理过土地使用权变更登记，由于该宗土地存在纠纷而不能办理；7、土地现场照片，证明该宗土地面积为5.9米×11米=64.9平方米，但有十几平方存在纠纷，是农村集体地，面积不足64.9平方米；8、原告户口薄，证明冯娟定、冯娟云是原告的姐姐；9、土地登记申请书，证明该宗土地被告李伯楼不享有土地使用权，土地使用权是廉江市城市开发公司。被告李伯楼没有提交证据。被告李香花没有提交证据第三人廉江市城市开发公司没有提交证据。经开庭质证，当事人的质证意见是：一、被告李伯楼对原告和证据意见是对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但是被告认为转让不是地皮，而是购买地皮的权利；对证据3有异议，该款不是转给被告李伯楼，而是转给其他人，转款与李伯楼无关；对证据4无异议；对证据5停工通知无异议，保证书无异议，足以证实原告在第三人购买地皮，而不是从李伯楼购买地皮；对证据6无异议，与保证书的质证意见一致；对证据7真实性不予确认，无法确认原告要证明的事实；对证据8真实性无异议，与本案无关联；对证据9真实性无异议，证明第三人经过合法取得土地使用权，作为集基地出卖转让。二、第三人对原告的证据均无异议。三、被告李香花没有到庭质证，视为放弃权利。根据当事人的陈述举证，本院确认的事实是：2011年7月6日，被告李佰楼支付地皮款38940元给第三人，购买第三人开发的位于石岭镇住宅用地区购房地块（编号37号，土地面积为64.9平方米）。第三人当天出具地皮款38940元的《收据》给被告李佰楼。双方的土地使用权买卖没有签订合同，此后，第三人没有为被告办理有关的土地使用权证、规划证可证、建设用地批准书、建筑施工许可证等相关权利证书。2016年11月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《土地转让合同》,合同内容为“经甲乙双方友好协商并经开发发商同意，本着平等、自愿、诚实信用原则，就土地转让事谊达成协议如下：一、转让地块概况1、现该地块的用途为住宅用地。2、该地块位于石岭镇住宅用地区购房地，编号37号，土地面积为64.9平方米。二、转让方式1、甲、乙双方通过自愿协商，通过货币买卖形式转让。2、土地转让总价为人民币255000元。三、付款方式双方在签订协议之日，乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币255000元，本土地转让属一次性买卖处理。四、本合同签订后，甲方就所转让的该宗土地使用权及土地使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有，甲方不得以任何理由提出异议。五、该土地转让后双方均确认无争议事情发生，并保证不发生任何事端。六、本合同双方自愿达成，无任何欺哄行为。双方签字捺印生效，永不反悔。”。合同签订后，被告李佰楼将2011年7月6日第三人出具给被告李佰楼的《收据》交给原告。原告没有按合同约定的时间一次性支付转让款255000元给被告李佰楼。原告提供2016年11月7日廉江农行石岭支行李香花存款凭条存款66000元（存款卡号62×××99），2016年11月7日廉江农行石岭支行李香花存款凭条存款34000元（存款卡号62×××99），冯娟定于2016年11月7日支付宝支付50000元李香花的账号、冯娟定于2016年11月7日支付宝支付9900元李香花的账号，冯娟定于2016年11月7日支付宝支付50000元李香花的账号、冯娟定于2016年11月7日支付宝支付9900元李香花的账号、冯娟定于2016年11月7日支付宝支付9900元李香花的账号、冯娟定于2016年11月7日支付宝支付9900元李香花的账号、2016年11月9日冯炳奕支付宝支付5000元李香花的账号，及陈述当天由原告的姐姐冯娟云现金支付10400元被告李伯楼的配偶三妹（化名）共255000元是支付给被告李佰楼购地转让款。是其根据被告李佰楼指定的李香花的账户名支付的土地转让费给被告李佰楼。被告李佰楼否认指定的李香花的账户转款和妻子收到案外人冯娟云现金支付10400元的事实。原告没有证据证明指定的李香花的账户转款和被告李佰楼妻子收到现金支付10400元的事实2017年4月，案外人刘兴田在石岭镇住宅用地区购房地编号37号无合法证件开工。2017年4月12日，廉江市石岭镇人民政府规划建设办公室向刘兴田发出《停工通知》责令刘兴田停止施工。2017年10月12日，原告与刘兴田达成协议，原告支付12000元给刘兴田作为拆迁在37号地块施工的损失费用。2008年2月5日（注：第三人称时间应是2018年2月5日，因办证需要时间填写为2008年2月5日）第三人发出一份内容为“兹有冯炳奕同志在我部规划的东风路商品住宅区购房地，编号37号，门面宽度5．9米，深度11米，面积64．9平方米。现需要办理各种证件，请协助办理。特此证据。”的通知给原告向廉江市石岭镇城建办、石岭镇国土所递交。但原告至今没有办理37号地块的有关的土地使用权证、规划证可证、建设用地批准书、建筑施工许可证等相关权利证书。原告以无法在该宗士地上建造房屋诉至本院。本院认为：本案是建设用地使用权转让合同纠纷，争议的焦点是原告与被告签订的《土地转让合同》是否生效；原告是否已支付转让款255000元给被告李佰楼履行了义务。一、原告与被告李佰楼签订的《土地转让合同》是否生效。1、原告与被告李佰楼签订的《土地转让合同》，约定转让的是土地使用权的物权，不是转让向第三人购买土地使用权的购买权。被告李佰楼辩称转让的是原告直接向第三人购该地皮权利，不符合事实，不予认定。2、原告与被告李佰楼签订的《土地转让合同》，是双方当事人的真实意见表示，双方已就涉案的具体标的、转让价款、付款时间、付款方式等主要条款进行了约定，符合了合同的形式要件，合同成立。被告李佰楼未有取得涉案土地的土地使用权证书，不是涉案土地使用权的权利人，双方签订的《土地转让合同》，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。”，《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，不符合转让的实质要件，认定双方之间的土地使用权转让合同不发生法律效力，是无效合同。由于《土地转让合同》属于无效合同，原告请求判决解除被告李伯楼与原告签订的《土地转让合同》不符合法律规定，应予驳回，二、原告没有证据证明原告已按《土地转让合同》的约定一次性直接支付土地转让款255000元给被告李佰楼的事实。原告提供的证据三，均是付款给被告李香花，且该付款是在签订《土地转让合同》之前，不符合合同约定付款的时间，被告李佰楼预予否认，因此，原告的证据未能间接证明支付给李香花的款项是支付给被告李佰楼土地转让款。原告没有证据证明另外通过案外人冯娟云支付李佰楼妻子10400元的事实。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担举证不利的后果，其主张已支付土地转让款255000元的事实不予认定。原告请求判决两被告共同偿还原告土地款人民币255000元，及从2016年11月9日起至还款之日止的利息应予驳回。至于原告持有廉江农行石岭支行李香花存款凭条存款、案外人冯娟定付款给李香花的关系不属于本案土地使用转让的法律关系。三、2017年10月12日，原告与刘兴田达成协议，所支付12000元给刘兴田作为拆迁在37号地块施工的损失费用，与被告李佰楼不存在民事法律关系，原告请求被告李伯楼赔偿损失人民币12000元没有事实和法律依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告冯炳奕对被告被告李伯楼、李香花的全部诉讼请求。本案受理费2653元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  陈如辉二〇一九年七月二十四日书记员  庞雪霞