濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0902民初1817号原告王霞，女，1973年3月15日出生，汉族，住郑州市金水区。原告安海旺，男，1974年6月22日出生，汉族，住濮阳市华龙区。原告魏廷强，男，1966年3月10日出生，汉族，住濮阳市华龙区。原告温海涛，男，1983年11月16日出生，汉族，住濮阳市华龙区。四原告委托代理人张清林、付艳国，河南众孚律师事务所律师。被告濮阳市社会医疗保险处，住所地:濮阳市黄河路西段，统一社会信用代码12410900742543090G。法定代表人龙丽，该单位主任。委托代理人张巍、祝楠（实习），河南泽民律师事务所律师。原告王霞、安海旺、魏廷强、温海涛与被告濮阳市社会医疗保险处（以下简称：医保处）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告王霞、安海旺、魏廷强、温海涛委托代理人付艳国，被告医保处委托代理人张巍、祝楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年，被告建设职工培训中心楼。为解决工程款缺口事宜，将职工培训中心、康复中心一、二层面向个人销售，承诺如果职工的亲戚、朋友以职工名义购买，可享受比市场价低200元/平方米的优惠。原告王霞、及李保臣、王志强、韩希东分别得到消息后，于2004年4月30日以王瑞刚名义与被告签订房屋买卖合同。约定：被告将职工培训、康复中心的一层部分房屋及其所附土地、楼前土地使用权，二层全部房屋出售给四原告，其中上下贯通的一、二层楼房约960平方米，价格为1700元/平方米，纯二层楼房面积约270平方米，价格为1200元/平方米。合同签订后，买受人按合同约定缴纳了全部购房款，但被告因为工程款问题一直未竣工，无法交付房屋。2014年春节后，买受人出资把房前地面等零星工程修建完毕。2014年9月5日，王霞等四人诉至本院，请求判令被告协助办理房产登记等。案经本院及濮阳市中级人民法院两次审理，（2015）濮中法民一终字第00470号生效判决认定双方签订的房屋买卖合同无效。本合同的无效被告应承担全部过错责任。李保臣于2018年1月24日、韩希东于2017年11月8日、王志强于2017年10月18日分别将各自份额的所有权利对应转给了本案原告安海旺、魏廷强、温海涛，并已通知了被告医保处。诉请法院判令被告退还购房款1956000元；赔偿损失13151013元；支付零星工程款208471元；支付垫付的拉建围墙款95000元；本案评估费、保全费、案件受理费等均由被告承担。被告医保处辩称，原告不是本案的适格主体，要求房屋差价作为损失没有法律依据，合同无效应自始无效，过错方应承担的是缔约过失责任，缔约过失责任仅限于信赖利益，不包括合法有效的合同履行后的可得利益损失。房屋差价属于可得利益，不能作为合同无效的赔偿范围。原告要求涉案房屋花费费用不成立，房屋买卖合同仅涉及房屋，不涉及其他工程，我们没有参与、也没有委托对方，没有合法证据支持上述费用成立。拉建围墙款有该笔支出，但单位账目显示的是拖欠工程队，具体施工人员不清楚。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告医保处职工培训、康复中心项目经省劳动厅批准，于2001年10月16日经濮阳市计划委员会批准立项。2003年，被告医保处受让原濮阳市天鹰有限公司10.65亩土地使用权，土地用途商业住宅用地，使用权类型是出让地。被告医保处获得该宗土地使用权后，决定在该宗土地上建设康复中心楼职工住宅楼各一栋。康复中心楼原设计为6层，总投资为700万元，后经2002年3月5日濮阳市人民政府规划联席会议纪要重新调整设计方案，改6层为10层，总投资增加1100万元。另查明，为解决以上投资增加的资金缺口，被告医保处以每平方米优惠市场价格200元标准公开向本单位职工出售。2004年4月30日，被告单位职工王瑞刚（乙方）受原告王霞及李保臣、王志强、韩希东委托，以买受人身份与被告医保处（甲方）签订房屋买卖合同一份，主要约定：甲方将职工培训、康复中心综合楼一层部分房屋及其所附土地、楼前土地使用权、二层全部房屋出售给乙方，其中上下贯通的一、二层楼房，面积约960平方米，价格为1700元/平方米，纯二层楼房面积约270平方米，价格为1200元/平方米，总计价款约1956000元；甲方应当在办理整体房产手续的同时，为乙方办理一、二层产权手续、楼前土地使用权手续，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方承担违约责任；合同违约金定为该房屋总计价的30%。2004年4月2日至2009年8月27日，被告医保处分批收到以上买受人支付购房款累计1956000元。因康复中心楼所需资金缺口未全部解决，康复中心楼自2004年8月开始施工，原定竣工日期由2005年12月推迟，至2015年尚未正式竣工验收。又查明，2014年初，原告等在项目未竣工验收的情况下，接收了案涉房屋，并进行了一定的修缮完工。2011年冬天，因市一创双优要求，涉案房屋拉建围墙费用95000元，由原告2014年6月25日于代支付于施工人申文彬，被告医保处财务账目显示有该笔费用，但未实际支出。原告提交申文彬出具收条一份，内容为“今收到围墙工程款￥95000元，备注：因一创双优要求，2011年冬天建设的围墙，项目责任单位医保中心”。又查明，2015年，原告王霞及案外人李保臣、王志强、韩希东向本院提起诉讼（见2015华法民初字第3188号、2015濮中法民一终字第470号案），要求医保处办理上述房产产权登记手续。2016年2月2日，濮阳市中级人民法院二审作出民事判决，认定王霞等人以王瑞刚名义与医保处签订合同并交纳了全部购房款，王霞等人系适格原告；案涉房屋系市财政拨款建设的国有事业单位办公及社保服务用房，财产性质系国有事业单位占有使用的国有资产，医保处在转让涉案房屋时，未履行审批手续，未经评估，从防止国有资产流失角度考虑，认定双方签订的房屋买卖合同无效。2017年4月14日，被告向本院提起诉讼，要求原告王霞及李保臣、王志强、韩希东等人返还房屋，本院于2017年8月1日作出（2017）豫0902民初4406号判决，判决返还医保处涉案房屋。现王霞等人已向医保处办理返还房屋手续。再查明，2014年7月14日，原告等与案外人韩希军签订房屋租赁合同，将案涉房屋全部交于韩希军承租，约定租金标准为509063.4元/年，租赁期限自2014年9月1日起至2024年8月31日，租金半年支付一次。韩希军于当年7月16日另与案外人武素彩签订房屋租赁合同，将案涉房屋转租与武素彩，约定租金标准为584125.8元/年。原告按509063.4元/年标准收取韩希军租金至2018年8月31日，此后未再收取。本院生效判决指令原告等返还被告房屋后，原告于2018年4月20日向韩希军发出通知，同意其将后续租金直接交付于被告。本案诉讼过程中，法院委托河南方兴资产评估事务所有限公司对案涉房屋2017年8月法院判令返还时的市场价值、原告请求的修缮工程费用予以评估，结论为：涉案房屋在2017年8月1日的市场价值为15107013元，修缮工程费用在2014年7月15日的价值为208471元（其中含垃圾清运费16150元、一楼地面硬化费用82109元、门前地面硬化费用109852元）。还查明，李保臣于2018年1月24日、韩希东于2017年11月8日、王志强于2017年10月18日分别将各自份额案涉合同权利对应转让于本案原告安海旺、魏廷强、温海涛。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据庭审查明，生效判决已经认定案涉房屋买卖合同无效，本案采信该认定。围绕原告的诉讼请求和双方争议，经审判委员会讨论，分析认定如下：一、关于原告的诉讼主体资格问题，经濮阳市中级人民法院（2015）濮中法民一终字第470号生效民事判决认定，王霞等系涉案房屋的购买人，房屋买卖合同被认定无效后，已办理了将案涉房屋向医保处返还手续。李保臣、韩希东、王志强分别将其对医保处返还购房款赔偿损失等合同权利转让给本案原告，并已通知医保处，符合法律规定。王霞、安海旺、魏廷强、温海涛作为本案原告，主体适格。对被告医保处提出的安海旺等人无权提起本案诉讼的辩称意见，本院不予采纳。二、关于原告请求退还购房款并赔偿房屋差价损失问题。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案合同无效，原告请求被告医保处返还原告所支付的购房款，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告应赔偿其房屋价值增值损失，属于缔约过错赔偿责任问题。合同法第五十八条规定，对于合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就案涉合同无效事由来看，为防止国有资产流失，处置前的审批及评估等程序设置系法律强制性规定，原、被告均应周知。但该相关手续的办理系被告处分案涉房屋前应当履行的事项，为被告应当履行的合同前义务。显然，被告作为国有资产处分人，未履行上述相关手续即行公开处分，与原告签订买卖合同，是案涉合同的无效的根本原因；同时，以上手续虽非原告所应履行义务，但国有资产相关处分程序系法律强制性规定，原告应予周知，这说明原告在签订合同时存在未尽合理注意义务的过错。综上，案涉合同无效的主要责任在于被告医保处，原告负次要责任。关于合同无效对原告造成的损失的界定问题。被告医保处为解决建设资金问题，以市场价格为参照对外公开出售案涉房屋，是国有资产进入市场交易的具体表现，本身并非法律所禁止。因案涉合同无效，原告所丧失不仅仅是合同约定的房产，还丧失了利用同等交易机会获取市场变化所带来的利润。根据司法鉴定机构的鉴定结论可见，案涉房屋市场价格自合同签订以来上涨明显，原告确无法以原定价格再购得相应的房屋，该差价损失是客观存在并已经发生的事实，并非预期或履行利益损失。被告虽为事业单位，但在市场交易中的交易地位与其他市场主体平等，同样应当依法承担相应的民事责任。原告请求按照经双方协商选取委托司法鉴定机构作出的评估结论确定其损失，于法有据，本院予确认。根据以上过错分析认定及原告购买时价格略低于市场价格等事实，基于公平原则，对于该部分增值损失，本院确定由被告承担80%的赔偿责任。同时，考虑原告对案涉房屋实际使用并受益的事实，确定被告应赔偿原告的损失范围，还应将原告该部分受益予以去除。根据查明，原告向被告返还案涉房屋前，实际使用房屋并收取案涉房屋4年，其所获取的收益为509063.4元/年×4年=2036253.6元，该数额应从被告支付的赔偿数额中予以扣除。至此，被告基于缔约责任应向原告赔偿的损失数额为【（15107013元-1956000元）×80%-2036253.6元】=8484556.8元。三、关于原告请求的修缮工程费用及垫付的拉建围墙款。前生效判决中虽认定原告在接手案涉房屋后对房屋进行了一定修缮完工，但未明确具体项目。本案被告医保处对原告主张的其负担垃圾清运、一楼及门前地面硬化的事实不予认可，原告提交的相关自然人出具的收费收据并不足以证明其主张的以上事实，故对原告请求的该项修缮工程费用（垃圾清运费16150元、一楼地面硬化费用82109元、门前地面硬化费用109852元），本案不予支持，原告待证据充分后，可另行处理。原告所主张的在城市创建活动中代被告垫付的拉建围墙款，非基于案涉房屋买卖合同履行所产生，与本案不属同一法律关系，本案不予处理，原告另行主张为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告濮阳市社会医疗保险处向四原告返还购房款1956000元、赔偿损失8484556.8元，共计10440556.8元，于判决生效后十日内付清。二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费114263、保全费5000元、评估费40000元，共计159263元，由原告等负担51363元，被告濮阳市社会医疗保险处负担107900元。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本七份，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  林春江审 判 员  鲁亚萍人民陪审员  陈亮亮二〇一九年七月三日书 记 员  张 静