云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初1209号原告：普洱半岛酒店物业管理有限公司。统一社会信用代码：915308025848347966。住所地：云南省普洱市思茅区北部区一号路中段。法定代表人：初曦，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘芳，女，汉族，1981年5月27日出生，本科文化，云南省普洱市思茅区人，普洱半岛酒店物业管理有限公司员工，现住云南省普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雪梅，女，哈尼族，1990年6月18日出生，本科文化，云南省普洱市墨江县人，普洱半岛酒店物业管理有限公司员工，现住云南省普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。被告：赵玉梅，女，汉族，1990年10月14日出生，大专文化，个体工商户，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：范贵有（系赵玉梅之夫），男，汉族，1986年9月1日出生，初中文化，个体工商户，云南省曲靖市人，现住云南省普洱市思茅区，代理权限：特别授权代理。原告普洱半岛酒店物业管理有限公司（以下简称半岛物业）与被告赵玉梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告半岛物业的委托诉讼代理人刘芳、杨雪梅，被告赵玉梅及其委托诉讼代理人范贵有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告半岛物业向本院提出诉讼请求:一、请求人民法院依法判令被告支付自2018年7月12日起至2019年7月11日止的物业服务费1904.17元；二、请求人民法院依法判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至交清全部物业服务费用之日止，截止2019年4月8日止应支付违约金1542.38元；三、本案因诉讼产生的案件受理费、公告费、邮寄费等一切费用由被告承担。以上一、二项合计3446.55元。事实与理由：被告系原告服务的东日凯旋城A区业主，被告于2016年7月12日与开发商普洱东日房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》。购买东日凯旋城A区9幢2单元1104室，建筑面积84.46㎡。被告在接收该物业时与原告签订《前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业服务费。协议第三条明确约定缴费明细及支付方式，被告按房屋建筑面积每月0.9元/㎡标准。即912.17元/年；按8元/月/户缴纳城市卫生垃圾处理费，即96元/年；电梯维护使用费400元/户/年；电梯电费400元/年；按8元/月/户缴纳自来水二次加压费，即96元/年，合计1904.17元/年。协议第三条第十二项约定，甲方交纳物业服务费第一次为全年，费用一次交清方能办理交房入住手续，第二年开始按年度交付（提前60天交纳），自2018年7月12日起至2019年7月11日止，被告拖欠物业服务费用1904.17元，根据《前期物业服务协议》第十一条第三项约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的、甲方有权要求被告补齐，并从逾期之日起，每天按照应付款项的3‰交纳违约金。凡逾期10天以上者，除每天按应付款项的3‰交违约金外，可采取法律手段追缴。因此，被告应按协议约定支付逾期交纳物业服务费用的违约金1542.38元（违约金计算方式：1904.17×30‰×270天=1542.38元），原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业管理服务费的行为已经严重违反了双方签署的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故向法院提起诉讼，以维护原告合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告赵玉梅辩称，被告拿钥匙是在2016年8月22日，但原告收取被告物业服务费是2016年7月12日开始计算，被告多交了2016年7月12日-2016年8月22日的物业费，原告多收的物业费应该退还被告。根据小区的物业服务协议来看，原告诉状上所说电梯费，电梯被原告所停运，被告没有享受该部分权利，所以电梯的检测费、维护费、电费不应该由被告承担。因为被告的摩托车停在东日凯旋城9栋2单元地下停车库丢失，丢失以后物业方没有调取监控给被告，因为这个事情原告保安和被告丈夫发生冲突，当时被告摩托车丢失，被告向派出所报案，但派出所在调取监控时原告说监控处于瘫痪状态，不能调取，导致公安破案有很多阻力，属于原告管理不到位，维修不及时，导致被告财产损失，至今原告没有给被告任何答复。原告主张的第一项诉讼请求物业费是多算的，应该只算到2019年5月31号以前，2019年5月30日到2019年7月11日被告没有享受过，不应该提前收取。被告没有交物业费是因为原告违背了物业服务协议的房屋共用部位的维护和管理，楼梯间走廊通道、消防设施、环境卫生、公共绿化管理和养护等，在物业管理条例第一条第三款规定垃圾没有清理，没有给业主带来良好的居住环境，第四条第二条从来没有保安巡逻，是原告的失职，给被告带来财产损失。根据第五条，原告也没有实地进行过消防演练，物业经理对消防的基本知识都不懂，保安人员也没有消防证，灭火器是否能使用、物业经理都不知道。被告检查走访过很多栋楼的干火灭火器日期都是被抠了，干火灭火器是有保质期的，没有日期，属于小区物业的管理不到位，小区环境杂草丛生，原告没有及时做到位。原告私自更改小区大门，没有经业主同意，影响了业主使用，很多时候抱着小孩都不能进去，原告方私自在楼顶改装热水器，但是没有经过业主同意。综上，被告认为被告应该交纳的费用为：垃圾处理费96元/年，自来水的二次加压费92元/年，对物业服务费912.12元/年认为不应该交纳，因为原告没有服务过，电梯被原告停用，所以被告不应该交纳电梯维护费400元/年、电梯电费400元/年不应该交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告半岛物业提交的第一组证据材料：《东日凯旋城小区前期物业服务协议》，第二组证据材料：《2次在被告家粘贴的催要物业费的告知函照片》，第三组证据材料：《商品房购销合同》、《东日凯旋城临时管理规约》、《前期物业管理确认书》，第四组证据材料：《关于核定普洱半岛酒店物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费登记标准的通知》、《普洱市发展和改革委员会关于思茅区住宅物业服务收费标准的批复》、《普洱市发展和改革委员会普洱市住房和城乡建设局关于印发的通知》、《普洱市物业服务收费管理实施办法》，第五组证据材料：《收据照片》，被告提交的第一组证据材料中《接待报警案件三联单》，当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的第六组证据材料：《照片》，被告对该组证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料虽来源及形式合法，但照片无具体拍摄的时间，不能证明原告所要证明的内容，故本院不予采信；2.被告提交的第一组证据材料中《机动车销售统一发票》，原告对该证据材料不予认可。本院认为，该组证据材料虽来源及形式合法，但该票据上载明的购买人为赵玉程，税价合计为4880.00元，与《接待报警案件三联单》载明的被盗车辆5800元不相符，故本院在本案中不予采信；3.被告提交的第二组证据材料：《小区照片3张》，第三组证据材料：《保安照片一张》，第四组证据材料：《楼道照片7张》，第五组证据材料：《消防设施照片2张》，第六组证据材料：《小区业主微信聊天记录8张》，第七组证据材料：《录音》，第八组证据材料：《视频》，原告对上述证据材料均不予认可。本院认为，该照片、视频、录音系被告自行拍摄制作的，照片中的楼层号数均为被告自行标注，拍摄的照片、视频、录音无具体的时间、地点及人物，亦无无明显的标志进行辨认，故本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2016年7月12日，被告赵玉梅与普洱东日房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，约定赵玉梅向普洱东日房地产开发有限公司购买位于普洱市思茅区东侧“东日凯旋城”A区第9幢第2单元第11层04号房，该房套内建筑面积为68.73平方米，双方还签订有《东日凯旋城临时管理规约》。同日，被告赵玉梅还签署了《前期物业管理确认书》，承诺：本人认可普洱东日房地产开发有限公司与前期物业管理公司签订的物业管理合同相关约定内容，保证遵守合同内容并签订东日凯旋城A区《前期物业服务合同》及《临时管理规约》后，方可办理房屋交接手续。2016年8月22日，被告赵玉梅办理了接房手续，并与半岛物业签订了《东日凯旋城小区前期物业服务协议》，协议约定赵玉梅购买的房屋建筑面积为84.46平方米；协议第一条约定了物业的基本情况，物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全保卫、消防、交通秩序及车辆停放、房屋装修装饰管理；协议第三条约定了物业服务的费用，缴纳费用时间为自我公司登报对外公布接房准确日期之日起开始计算，每月缴纳的物业服务费按房屋建筑面积计算，住宅为每月每平方米0.9元，电梯维护使用费（住宅）为每年每户400元，日常电梯使用电费，1-4层每户每年200元，5-8层每户每年300元，10层以上每户每年400元，入住时收取，次年与物业费一同收取，自来水二次加压费为每户每月8元，城市卫生垃圾处理费为每户每月8元；协议第十一条约定了违约责任，即甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每天按照应付款项的3‰交纳违约金，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2013年2月18日，普洱市发展和改革委员会、普洱市住房和城乡建设局作出《普洱市发展和改革委员会、普洱市住房和城乡建设局关于印发的通知》，其中《普洱市物业服务收费管理实施办法》第十一条规定：“配有电梯和二次供水等设施设备的物业，其设备的维修保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实行代收代管。物业服务企业应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目。”第二十一条规定：“本办法自2013年3月1日起实施，有效期2年。二年到期后，根据实施情况重新修订，凡与本办法抵触的，以本办法为准。”2013年2月19日，普洱市发展和改革委员会作出《普洱市发展和改革委员会关于思茅区住宅物业服务收费标准的批复》，其中《普洱市思茅区住宅物业服务收费政府指导标准》中共用部位、共用设施设备日常运行维护的备注载明：1、共用部位、共用设施设备日常运行维护成本包括：设施设备维护人工费用、材料费用、公共电费。2015年7月24日，普洱市思茅区发展和改革局作出《关于核定普洱半岛酒店物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知》，通知称：“东日凯旋城”住宅小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元/㎡，自通知下发之日起执行。被告于2016年8月22日向原告缴纳2016年7月12日至2017年7月11日的物业服务费912.17元，于2017年7月13日向原告缴纳2017年7月12日至2018年7月11日的物业服务费912.17元。原告分别于2018年9月1日、2019年1月21日作出《催缴物业费的告知函》，并将该告知函粘贴于被告家门口。另查明，普洱东日房地产开发有限公司于2015年4月14日在普洱日报登报公告东日凯旋城一期于2015年4月13日交房。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告赵玉梅与案外人普洱东日房地产开发有限公司签订的《东日凯旋城临时管理规约》，原、被告双方签订的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》、《前期物业管理确认书》，系双方当事人的真实意思表示，规约、协议、确认书均合法有效，本院予以确认，双方应按照规约、协议、确认书的有关约定全面履行自己的各项义务。2016年8月22日，原、被告双方签订的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》第三条约定：缴纳费用时间为自我公司登报对外公布接房准确日期之日起开始计算；物业服务费用由业主按其拥有物业的房屋建筑面积交纳，住宅为每平方每月0.90元；电梯维护使用费（住宅）每年每户为400元；日常电梯使用电费，1-4层每户每年200元，5-8层每户每年300元，10层以上每户每年400元；自来水二次加压费为每户每月8元；城市卫生垃圾处理费为每户每月8元，单元楼道照明电费为每户每年50元。国家发展和改革委员会、建设部作出的《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”第十一条第三款、第四款规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”本案中，普洱市思茅区发展和改革局于2015年7月24日作出《关于核定普洱半岛酒店物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知》，通知：“东日凯旋城”住宅小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元／㎡，执行时间自通知下发之日起执行。本院认为，根据以上规定，物业服务成本或者物业服务支出构成包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯属于共用设施，普洱市思茅区发展和改革局确定的0.90元／㎡物业服务收费标准中已包含了电梯的日常维护、运行费，故半岛物业不应再单独对电梯维护使用费、日常电梯使用电费与业主进行重新约定收取，且原告提交的文件上载明的该款项系专款，但并未载明应每月进行交纳，故原告要求被告承担电梯维护使用费、日常电梯使用电费的主张，于法无据，本院不予支持。经查，被告赵玉梅房屋的建筑面积为84.46平方米，被告已交纳2016年7月12日至2018年7月11日的物业服务费，被告未交纳自2018年7月12日起至2019年7月11日止的物业服务费为912.17元（计算方式：84.46平方米×0.90元／㎡／月×12个月），故对原告主张被告向原告支付自2018年7月12日起至2019年7月11日止的物业服务费的请求，本院予以支持由被告赵玉梅向原告支付自2018年7月12日起至2019年7月11日止的物业服务费912.17元。对被告抗辩被告多交纳2016年7月12日-2017年8月22日的物业服务费应予以扣减的理由，因原被告在《东日凯旋城小区前期物业服务协议》第三条约定：缴纳费用时间为自我公司登报对外公布接房准确日期之日起开始计算，普洱东日房地产开发有限公司已于2015年4月14日在普洱日报登报公告东日凯旋城一期于2015年4月13日交房，被告于2016年7月12日与普洱东日房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，被告应自签订《商品房购销合同》后向原告支付物业管理费，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。关于自来水二次加压费、垃圾清运费。对于每月每户8元的收费标准，原、被告双方均无异议，本院予以确认，被告亦认可未交纳该笔费用，自2018年7月12日至2019年7月11日期间的自来水二次加压费为96.00元（计算方式：8元／月/户×12个月）、垃圾清运费为96.00元（计算方式：8元／月/户×12个月+），以上共计192.00元，该笔费用应由被告向原告交纳。关于违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案中，原、被告双方签订的《东日凯旋小区前期物业服务协议》第十一条第三项约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每天按照应付款项的3‰交纳违约金。庭审时，被告主张该违约金的约定不合理。根据以上法律规定，本院根据公平原则和诚实信用原则，判令被告按年利率6%向原告支付违约金，按被告所欠原告的物业服务费912.17元、自来水二次加压费96元、垃圾清运费96元，合计1104.17元为基数，自2018年7月12日至2019年7月11日期间，被告应向原告支付的违约金为66.00元(计算方式：1104.17元×6%×1年）,故对原告主张被告支付违约金的请求，本院予以支持由被告向原告支付违约金66.00元。对被告抗辩原告服务质量差、管理不到位的理由，根据双方签订的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》中已明确原告的服务内容，被告亦按时交纳2016年7月12日至至2018年7月11日的物业费，说明被告对原告的服务内容、服务标准是知情的，其对原告提供的服务不满，可以通过向原告提出意见和建议，或通过小区成立业主委员会或经过业主多数决议决定是否更换物业服务单位等合法的方式解决，而不能成为拒绝交付物业服务费的抗辩理由，故对被告的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《诉讼费用交纳办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告赵玉梅于本判决生效之日起十日内向原告普洱半岛酒店物业管理有限公司支付拖欠的自2018年7月12日起至2019年7月11日止的物业服务费912.17元、自来水二次加压费96.00元、垃圾清运费96.00元、违约金66.00元，合计1170.17元；二、驳回原告普洱半岛酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告普洱半岛酒店物业管理有限公司负担17.00元，被告赵玉梅负担8.00元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  段经权二〇一九年七月十二日法官助理谭艳超书记员王芳芳