浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终654号上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：杭州市延安路528号标力大厦B座11、12层。统一社会信用代码：91330000717611474R。法定代表人：胡德，总经理。委托诉讼代理人：陈小明、施红明，浙江星韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴新视野眼镜有限责任公司，住所地：嘉兴市禾兴北路1271号B幢。统一社会信用代码：9133040269951934XQ。法定代表人：郭喜平，执行董事。委托诉讼代理人：陆畅言，嘉兴市天安法律服务所法律工作者。上诉人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人嘉兴新视野眼镜有限责任公司（以下简称新视野公司）物权保护纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院(2018)浙0402民初7344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。信达公司上诉请求：1.撤销原判；2.改判新视野公司立即将位于嘉兴市南湖区建筑面积为76.79平方米的房产腾退归还信达公司；3.改判新视野公司向信达公司赔偿占用期间损失97500元（暂计算至2018年10月21日，此后按照每年30000元计算至实际退还房屋之日止）；4.一、二审诉讼费用由新视野公司承担。事实和理由：一、一审以无承诺书原件和新视野公司不予认可为由对信达公司提交的承诺书不予认定有误。1.信达公司提交的证据系海盐县人民法院（2014）嘉盐执民字第1178号执行案件卷宗材料复印件。2.海盐县人民法院作出的（2014）嘉盐执民字第1178-1号通知书载明：“嘉兴市徐氏贸易有限公司在2011年11月将上述房产抵押给银行时，你司与嘉兴市徐氏贸易有限公司共同出具给抵押权人承诺书，承诺书写明‘在房屋租赁期限内，如抵押权人行使抵押权处置承租房产，则承诺人与出租人订立的房屋租赁合同于抵押权人通知之日提前终止’”，新视野公司签收该通知书后未向法院提出过执行异议。3.（2014）嘉盐执民字第1178-4号《通知书》告知嘉兴市徐氏贸易有限公司承诺书内容，该公司也从未提出执行异议。4.（2014）嘉盐执民字第1178号通知书告知海盐正明资产评估事务所可不予考虑新视野公司占用店面的租赁情况。因此承诺书真实，应予以认定。二、一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》错误。根据新视野公司的承诺，租赁合同因抵押权人实现抵押权而终止，信达公司主张其腾退并赔偿损失于法有据。三、案涉房产不存在租赁合同关系是信达公司接受案涉房产抵债的前提之一，确定抵债金额系依据海盐县人民法院“租赁情况可不予考虑”所述作出，抵债裁定的日期为2015年6月29日，而案涉房产租赁期限截止为2025年1月30日，严重损害信达公司权益，一审判决有失公平。新视野公司二审答辩认为：一审认定事实清楚，租赁合同尚未到期，新视野公司在抵押权设定之前就与嘉兴市徐氏贸易有限公司形成租赁关系，信达公司系抵押权受让人，现合同未到期，信达公司的主张缺乏法律依据。信达公司一审诉讼请求：一、解除嘉兴市徐氏贸易有限公司与新视野公司签订的《房屋租赁合同》，新视野公司立即将位于嘉兴市南湖区建筑面积为76.79平方米的房产腾退给信达公司；二、新视野公司向信达公司赔偿占用期间损失97500元（暂计算至2018年10月21日，此后按每年30000元计算至实际退还房屋之日止）。一审法院经审理认定：2010年1月30日，嘉兴市徐氏贸易有限公司（下称徐氏公司）与新视野公司签订《房屋租赁合同》一份，约定徐氏公司将坐落于嘉兴市南湖区建筑面积为76.79平方米的房产出租给新视野公司，租赁期限自2010年1月30日至2025年1月30日，年租金为30000元。2011年11月23日，为担保浙江港达进出口有限公司（下称港达公司）向中国农业银行股份有限公司海盐支行（下称农行海盐支行）的借款，徐氏公司将其名下坐落于嘉兴市南湖区建国北路748弄212号、禾兴北路409号的房地产抵押给农行海盐支行。后因港达公司不能清偿到期债务，农行海盐支行诉至法院，要求港达公司及徐氏公司等承担还本付息或者相应的担保责任，并取得（2013）嘉盐商初字第172号民事判决（下称172号判决）。判决生效后，因债务人及保证人未能如期履行判决确定的义务，农行海盐支行申请法院强制执行。2014年1月15日信达公司自农行海盐支行受让了172号判决确认的债权及对应的保证、抵押、质押等一切从权利，并办理了申请执行人变更。2015年6月29日，海盐县人民法院在执行172号判决中，依法对徐氏公司位于建国北路748弄212号及禾兴北路409号的房地产进行了三次拍卖，均因无人竞拍而流拍后，以（2014）嘉盐执民字第1178-2号执行裁定书，裁定上述房地产作价2500万元交付给信达公司抵偿债务。上述房地产的所有权自裁定送达信达公司之日起转移。信达公司于2015年7月21日收到裁定。一审法院认为，信达公司以物权保护为由提起诉讼，且徐氏公司与新视野公司的租赁合同是否解除应由合同当事人决定，与信达公司并无关系，本案无须追加徐氏公司参加诉讼。信达公司根据法院的民事裁定取得包括涉案房屋在内的房产，虽未进行产权变更登记，但符合《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，故信达公司主体适格。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。本案中新视野公司在农行海盐支行设定抵押权之前已与徐氏公司形成租赁合同关系，故信达公司作为抵押权的受让人以及所有权人，其权利受到该租赁合同的约束，现租赁合同尚未到期，信达公司主张新视野公司腾退并赔偿占用期间的损失的请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回信达公司的诉讼请求。案件受理费减半收取5619元，由信达公司负担。二审中,信达公司提供以下新证据：1.（2014）嘉盐执民字第1178-4号通知书、（2014）嘉盐执民字第1178号通知书复印件，证明海盐县人民法院在执行1178号案件中经调查查明徐氏公司将房产抵押时与新视野公司共同出具承诺书，承诺书载明：“在房屋租赁期限内，抵押权人行使抵押权，处置承租房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于抵押权人通知之日提前终止”的事实。2.海盐县人民法院发布的拍卖公告，证明经法院调查认定，拍卖案涉房产时新视野公司出具承诺书的事实。新视野公司发表质证意见如下：对于证据1，真实性无异议，对证明目的有异议，新视野公司在一审时对承诺书的真实性已提出异议，且该承诺书系贷款人和银行的霸王条款，不符合法律规定，海盐县人民法院发现该问题才一直没有处理腾退问题。对证据2，真实性无异议，其他质证意见与证据1的意见一致。本院认证意见：证据1，真实性予以确认，对两份通知书的内容予以认定；证据2，真实性予以确认，对拍卖公告内容予以认定。新视野公司未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，信达公司以新视野公司在抵押人设立抵押时出具了承诺书为由要求新视野公司腾退。信达公司在本案中并不能提交承诺书的原件，而新视野公司并不认可该份承诺书复印件。信达公司作为权利主体其应当保管好该份承诺书的原件，其不能提交该份承诺书原件，应承担相应的败诉责任。信达公司认为该份承诺书复印自海盐县人民法院（2014）嘉盐执民字第1178号案件卷宗档案材料，且海盐县人民法院（2014）嘉盐执民字第1178-1号通知书等材料明确记载了该份承诺书，新视野公司收到该份通知书后未向海盐县人民法院提出异议。对其该项理由，本院审查认为，海盐县人民法院仅存有该份承诺书复印件，海盐县人民法院发出的通知书等材料虽对该份承诺书的内容进行了记载，但通知书等并非裁判文书，故承诺书并未经生效裁判文书认定。另外，海盐县人民法院之后也未开展强制腾退，故不能以新视野公司未提出异议视为新视野公司认可承诺书的真实性。因此，本案证据尚不足以证明信达公司提交的承诺书复印件的真实性，信达公司以承诺书复印件为依据主张权利，应予以驳回。综上所述，信达公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11238元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一九年七月二十二日书记员  陈诚