江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民再68号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：魏进武。委托诉讼代理人：李建强，镇江市丹徒区谷阳法律服务所法律工作者。再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：魏虎飞。委托诉讼代理人：李建强，镇江市丹徒区谷阳法律服务所法律工作者。被申请人(一审被告、二审上诉人):徐亚新。被申请人(一审被告、二审上诉人):郑田平。再审申请人魏虎飞、魏进武因与被申请人徐亚新、郑田平房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市中级人民法院(2016)苏11民终2970号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月8日作出（2018）苏民申1384号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人魏虎飞及其委托诉讼代理人李建强（亦系魏进武委托诉讼代理人）、被申请人徐亚新到庭参加诉讼，被申请人郑田平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏进武、魏虎飞申请再审称，二审判决认定事实和适用法律均属错误，应予纠正。（一）二审认定，出租人采取停电停水措施及将擅自安装的摄像头对准进出酒店大门行为显属不当，并对承租人饭店的正常经营产生影响，这一认定严重错误。1.出租人没有采取停水措施，其临时停电措施也是基于承租人不按时交纳水电费的在先违约行为而采取的正当催缴举措，而且影响的仅是一楼，时间仅为15分钟左右，根本不构成对承租人的经营产生影响。即使有影响，其产生的根源也是承租人的违约行为，过错在承租人，不在出租人。2.酒店门口摄像头早在2010年世博会期间就安装，并非出租人擅自安装，而是公安机关指定的机构统一安装。（二）二审认定涉案租赁合同的解除是魏虎飞、徐亚新协商一致解除的结果，没有依据。1.一审中申请人就已经陈述，在收到徐亚新20**年7月26日的书面说明后当场就表示不同意，徐亚新对这一点并未提出反驳意见。2.申请人在收到徐亚新20**年10月12日通知后，相隔9天就向一审法院提起了诉讼，要求继续履行租赁合同，清楚地表明申请人不同意提前解除的意向。3.2015年12月18日，徐亚新意欲强行交付房屋，而且请公安民警到场，在出租人不同意的情况下，将钥匙丢下扬长而去，之后钥匙不知去向，无任何证据证明申请人接受了徐亚新交付的钥匙。（三）一审法院判决徐亚新承担违约金97500元并无不当。徐亚新在履行合同的过程中，违约行为明显，而且造成申请人一年15万元租金损失。1.2014年11月18日，徐亚新未按时足额交付租金。2.2015年7月26日徐亚新出具的要求提前解约的书面说明。3.一审中徐亚新承认未按时交纳水电费的事实。4.2015年12月18日，徐亚新擅自离开承租房屋的事实。5.申请人于2016年才将房屋再租出去的事实。综上，请求撤销二审判决，维持一审判决，一、二审诉讼费用由两被申请人负担。徐亚新辩称，魏虎飞、魏进武采取停水停电措施，致使其无法正常经营，造成巨大损失和影响。安装的摄像头对应酒店门口，导致特定人群不能进店消费。2015年交纳16万元房租，其口头要求适当加租，而不是一次性交纳三年租金，申请人收取16万元就是默许其上述请求，故在支付租金时其没有违约。申请人采取断电断水及安装摄像头行为导致其无法占有承租房屋进行合理经营，其有权要求解除合同。魏虎飞、魏进武向一审法院起诉请求：判令徐亚新、郑田平承担违约金30万元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实:徐亚新、郑田平系夫妻关系。2012年11月18日，徐亚新与魏虎飞、魏进武签订房屋租赁合同一份，约定魏虎飞、魏进武将其所有的丹徒区高资东兴楼大酒店名下原高资宾馆正西门二间及二楼整层房屋（约600平方米）出租给徐亚新作酒店经营使用，年租金15万元，租期自2012年12月18日至2017年12月18日，共计5年，合计租金75万元，分三次付清，分别为2012年11月18日付20万元，2013年4月1日10万元，2014年11月18日45万元；本合同签订后，乙方（承租方）应及时按表向有关部门交纳水电费用以及自行负担的费用。甲方（出租方）如违反合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的100%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任；同样在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金100%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的100%支付甲方滞纳金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。双方还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，魏虎飞、魏进武按约交付了房屋，徐亚新开始经营饭店并于2013年12月11日进行了个体户工商登记，登记名称为镇江市丹徒区高资金福润饭店，经营者为徐亚新。徐亚新按约支付了前二笔租金共计300000元，2014年12月29日又支付了租金150000元，2015年1月5日，徐亚新又支付10000元。2015年7月26日，徐亚新向魏虎飞、魏进武出具书面说明一份，载明“因经济形势下滑，饭店生意严重下滑，每月亏损严重，因此欲今年年底时停止营业，特向魏总书面说明！”2015年10月8日晚，魏虎飞因徐亚新未及时交纳三个月（2015年三季度）水电费而对其所经营的饭店采取了停电停水措施，导致饭店内六桌酒宴提前散场。当晚镇江市公安局丹徒分局高资派出所出警后，魏虎飞即恢复了供电供水。2015年10月12日，徐亚新向魏虎飞、魏进武发出书面解除房屋租赁合同通知书，以魏虎飞、魏进武突然对其饭店断电断水等不当行为，造成饭店无法继续经营已构成根本违约为由，通知魏虎飞、魏进武于2015年12月18日解除租赁合同并于该日办理解除合同的相关手续。2015年12月16日徐亚新腾让了所租赁的房屋并于18日将房屋交付给魏虎飞。一审法院认为：徐亚新与魏虎飞、魏进武之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属有效，双方均应按合同履行义务，违约应当承担违约责任。魏虎、魏进武飞按约履行了交付房屋义务后，在租赁期间徐亚新、郑田平因饭店经营不善，且拖欠租金，在未与魏虎飞、魏进武协商一致的情况下而于2015年10月12日提出解除合同，已构成违约，应当按合同承担违约责任。根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失。徐亚新因饭店经营不善，且拖欠租金，而于2015年10月12日提出解除合同，故租赁合同的解除是因徐亚新违约的行为导致的，徐亚新辩称系因魏虎飞、魏进武的违约行为才提出解除合同的，因证据不足，不予采信。合同解除后，魏虎飞、魏进武作为守约方主张继续适用违约金条款，符合法律规定，但双方约定的违约金（合同总租金的100%即750000元）过高，徐亚新抗辩予以减少，但未举证证明，魏虎飞、魏进武亦未对合理性举证，故以魏虎飞、魏进武实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定以徐亚新赔偿魏虎飞、魏进武租赁房屋闲置期间的6个月租金损失即75000元为基础，徐亚新应承担的违约金在此基础上再上浮30%为97500元。徐亚新于2015年10月12日向魏虎飞、魏进武发出书面解除合同通知书，故双方房屋租赁合同已于该日解除。对徐亚新主张魏虎飞父亲在其酒店举办生日宴而产生的餐饮费，因属另一法律关系，本案不予理涉，徐亚新可另行主张权利。婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务，应作为夫妻共同债务处理。本案房屋租赁关系均发生在徐亚新、郑田平婚姻关系存续期间，因徐亚新经营行为而产生的债务属于夫妻共同债务，根据我国婚姻法的婚后财产共有制规定，郑田平作为非举债的配偶一方偿还夫妻共同债务仅以夫妻共同财产为限承担有限连带责任。一审判决：一、徐亚新于判决生效后十日内给付魏虎飞、魏进武违约金97500元；郑田平对上述债务，以其与徐亚新的夫妻共同财产为限承担清偿责任。徐亚新不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判。二审法院认为：徐亚新与魏虎飞、魏进武房屋租赁合同签订后，即办理了个体户工商登记，经营镇江市丹徒区高资金福润饭店。协议履行期间，魏虎飞在饭店正常营运的情况下，于2015年10月8日晚以徐亚新未及时交纳三个月（2015年三季度）水电费为由，对饭店采取了停电停水措施；且对徐亚新所述擅自安装的直接对准进出酒店大门的摄像探头并未否认。魏虎飞的上述两行为显属不当，并对徐亚新饭店的正常经营产生了不利影响。同时，魏虎飞、魏进武对徐亚新于2015年7月26日出具的“欲今年年底时停止营业”书面说明并未提出异议；结合魏虎飞在接到徐亚新20**年10月12日发出的定于2015年12月18日解除租赁合同书面通知后，即于2015年12月18日接受了徐亚新所腾让租赁房屋等实际情况，可以认定涉案租赁合同的解除是魏虎飞、魏进武、徐亚新协商一致的结果，现魏虎飞、魏进武以徐亚新存在违约行为，要求徐亚新、郑田平夫妻共同承担违约责任，所依据的事实和法律依据均不充分。二审判决：一、撤销镇江市丹徒区人民法院(2015)徒民初字第01484号民事判决。二、驳回魏虎飞、魏进武要求徐亚新、郑田平承担违约金30万元的诉讼请求。一、二审认定的事实经查属实，本院予以确认。再审中，当事人一致确认本案争议焦点为：案涉房屋租赁合同不能继续履行系哪一方违约所导致，违约责任应如何认定。魏虎飞、魏进武认为其没有采取停水措施，其临时停电是基于徐亚新不按时交纳水电费而采取的正当措施，且仅停电15分钟，不构成对徐亚新的经营产生影响；酒店门口安装摄像头是按照公安机关统一要求安装；二审认定租赁合同解除是双方协商一致的结果错误，系徐亚新违约导致。徐亚新则认为，魏虎飞、魏进武采取停水停电导致其无法正常经营，从晚上六点到九点都没有恢复供电，造成巨大损失和影响，其不存在违约。本院再审认为，（一）徐亚新于2015年10月12日发函要求解除房屋租赁合同，魏虎飞、魏进武于2015年10月21日即起诉要求徐亚新支付租金，后以徐亚新当庭表示不再履行双方所签订的租赁合同，属于单方解除合同的违约行为为由，变更诉讼请求，要求徐亚新支付违约金。可见，不存在魏虎飞、魏进武与徐亚新协商一致解除租赁合同的事实。对于2015年12月18日房屋交付事宜，根据魏虎飞及徐亚新的陈述，双方既未办理房屋交接手续，魏虎飞亦未同意徐亚新提前交付房屋。因此，二审认定涉案租赁合同的解除是魏进武、魏虎飞与徐亚新协商一致的结果，缺乏事实依据，本院予以纠正。（二）徐亚新解除合同构成违约，应当承担违约责任。1.徐亚新发函要求解除合同的理由是魏虎飞、魏进武进行停电停水及将摄像头直接对准酒店的门口，导致相关特定客户不敢前来就餐，酒店经营无法继续进行，构成根本违约。由于双方在租赁合同中对水电费支付没有进行明确约定，徐亚新认可双方口头约定水电费三个月结算一次。魏虎飞、魏进武主张徐亚新拖欠7-9月份水电费，徐亚新也认可拖欠水电费的事实。故魏虎飞、魏进武向徐亚新索要水电费系其维护自身合法权利，采取停水停电的行为虽属不当，但并不构成根本违约，徐亚新不能据此要求解除双方签订的房屋租赁合同。虽然魏虎飞采取停水停电措施，导致当晚有客人提前离席，但是徐亚新也陈述第二天有客人就餐，故魏虎飞采取的停水停电行为并没有导致徐亚新经营的酒店后续无法经营。徐亚新主张魏虎飞、魏进武采取停水停电措施直到晚上九点都未恢复供应，但与其在一审法院庭审时明确陈述半个小时左右恢复用电不符，故本院对其该意见不予采信。徐亚新主张魏进武、魏虎飞安装的摄像头直接对准酒店的门口，导致相关特定客户不敢前来就餐，但其没有证据证明魏虎飞、魏进武安装摄像头行为违反双方合同约定，或者存在违法的事实。因此，徐亚新主张魏虎飞、魏进武根本违约，其有权解除合同，没有事实和法律依据，依法不能成立。2.案涉房屋租赁合同约定徐亚新应于2014年11月18日支付租金45万元，虽然魏虎飞、魏进武同意徐亚新于年底交纳，但徐亚新仅于2014年12月29日支付了租金15万元，2015年1月5日支付1万元，违反合同约定。徐亚新主张魏虎飞、魏进武收取其支付的16万元，应视为认可其不违约。但魏虎飞、魏进武接受徐亚新交纳的16万元，并没有表示同意剩余租金不再交纳，故徐亚新该主张亦无事实及法律依据综上，案涉房屋租赁合同不能履行，系徐亚新违约解除合同所导致。由于该房屋租赁合同约定承租人擅自退租，按照总额100%承担违约金过高，一审判决调整为97500元，较为适当，应予维持。二审认定双方协商一致解除合同，徐亚新不承担支付违约金的责任错误，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省镇江市中级人民法院(2016)苏11民终2970号民事判决；二、维持镇江市丹徒区人民法院（2015）徒民初字第01484号民事判决。一审案件受理费5800元，保全费3020元，合计8820元（魏虎飞、魏进武已预交），由魏虎飞、魏进武负担5950元，徐亚新负担2870元，魏虎飞、魏进武预交一审案件受理费、保全费中的剩余部分2870元由一审法院退回，徐亚新应承担一审案件受理费、保全费2870元在本判决生效之日起十日内向一审法院交纳。二审案件受理费2238元，由徐亚新负担。本判决为终审判决。审判长  刘海平审判员  张丽华审判员  杜三军二〇一九年七月三十日书记员  褚茜茜