云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2503民初1308号原告：者文康，男，1997年11月6日出生，汉族，户籍住址个旧市，现住蒙自市。委托诉讼代理人：赵启越，云南格元律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：祝文君，女，1987年5月6日出生，汉族，住蒙自市。被告：刘庆丰，男，1977年9月30日出生，汉族，住蒙自市。以上被告的委托诉讼代理人：郑家林，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。以上被告的委托诉讼代理人：郑植今，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：云南乾冠房地产经纪有限公司。住所地：蒙自市兴盛路89号。法定代表人：王纯，男，1991年7月7日出生，壮族，住蒙自市。原告者文康与被告祝文君、刘庆丰、第三人云南乾冠房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告者文康及其委托诉讼代理人赵启越，被告祝文君、刘庆丰的委托诉讼代理人郑家林、郑植今，第三人云南乾冠房地产经纪有限公司的法定代表人王纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告者文康向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付违约金117000元；2、请求判令被告承担原告方的律师代理费5000元；3、请求判令由被告承担经纪费8000元。以上共计150000元。4、请求判令由本案被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告及第三人于2019年3月5日签订《房屋买卖合同》（合同编号：QGFCQ20190305），约定原告以人民币585000元购买被告位于蒙自市天竺郦城20幢1单元5层501号房屋（包括该房屋内的固定装修物及固定家具等）。原告在签订合同之日向被告支付定金20000元，由第三人代被告保管。原告于2019年3月15日前向被告支付购房款185000元，购房余款380000元待原告领取已过户到其名下的《不动产权证》后60个工作日内由原告办理银行按揭贷款后支付给被告。被告须于2019年3月15日前协助原告办理上述房屋的房产证、土地证过户手续。在签订合同时，被告祝文君称其与产权人为夫妻关系，原告及第三人反复与被告祝文君确认其已征得房屋所有权人及共有人同意，且要求被告祝文君当场致电给被告刘庆丰确认其确已得到授权，被告祝文君向原告出示了上述房屋的房产证原件、土地证复印件作为售房凭证，原告才与被告签订合同，当场向其支付定金20000元，并按照合同要求交由第三人代为保管。2019年3月15日前，原告及第三人多次尝试与被告联系，欲向其支付购房款并要求其协助办理上述房屋的房产证、土地证过户手续，但被告以种种理由拒绝履行。2019年3月22日，原告及第三人仍在尝试与被告取得联系未果。2019年3月25日，原告收到刘庆丰委托律师向其发送的律师函，律师函声称上述房屋系被告刘庆丰的婚前个人财产，被告祝文君无权处分该房屋。第三人作为中介公司并没有被告所售房屋的钥匙，是获得被告同意认可情况下才会带领原告到被告家中看房，而被告与原告达成合意买卖房屋是被告真实意思表示。被告祝文君作为完全民事行为能力人，作为被告刘庆丰妻子，原告有理由相信其可以代为签署售房合同，且已经联系过被告刘庆丰获得确认，被告刘庆丰还曾与原告一起到建设银行咨询贷款事宜，故被告刘庆丰是知晓该售房行为的。即使被告刘庆丰事后不追认，被告祝文君也应对其无权代理的行为承担责任。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告祝文君辩称，1、原告的起诉与事实不符。被告已经明确告知原告涉案房屋的产权系刘庆丰。原告及第三人在得知二被告系夫妻关系后，告知被告祝文君可以签署。并且被告祝文君均未与刘庆丰联系并取得授权。2、被告祝文君并未收取原告交付的定金20000元。3、原告的诉讼请求没有事实依据。由于被告祝文君法律意识淡薄，在并未取得授权的情况下签订合同。并且在刘庆丰得知该情况后，立即向原告送达了律师函。且即便在被告祝文君违约的情况，被告认为原告要求的违约金过高，并违反相关法律规定。4、本案中由于第三人的业务员不具备相应资质，造成原、被告双方的损失。综上，被告祝文君认为在本案中原告及第三人应承担相应的责任，被告祝文君愿意在本案中承担合理部分损失的赔偿。被告刘庆丰辩称，1、本案中刘庆丰并未授权任何人出售该房屋，也没有收到原告支付的任何款项，原告诉状中陈述的20000元实际收取人是第三人。2、本案签订的房屋买卖合同属于无效合同，被告刘庆丰并未进行过追认。只能就本案中，原告遭受的损失进行赔偿，原告诉称支付的20000元，被告认为并未收到，并且被告愿意承担的损失应该提交相应的证据予以证实。在本案中，并未对原告造成损失，且原告也没有造成损失。被告认为该定金应当由第三人返还给原告。3、对于违约金，被告认为在合同无效的情况下，不能按照合同条文主张违约金，并且约定的违约金过高。4、原告要求被告承担经纪的费用，被告认为与本案不是同一法律关系，请求法庭不予支持。5、对律师代理费，被告认为没有法律依据，被告认为律师系提供法律服务的，为谁提供法律服务，就应该由谁承担费用。6、涉案房屋系被告刘庆丰的婚前财产，在本案中被告刘庆丰已经明确表示不追认，本案中发生任何的损失都与被告刘庆丰无关。综上所述，被告刘庆丰认为原告的起诉没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人云南乾冠房地产经纪有限公司辩称：1、根据蒙自市交易习惯，第三人并未接受被告的委托。房屋是原告自己去看完房子以后，谈好价格以后，出于朋友关系，原告要求第三人代办一下，第三人只是帮忙代办。2、根据蒙自市交易习惯，第三人会在签合同前了解房屋的情况，关于定金，假如甲方出示房产证原件或土地证原件交由第三人保管，由于本案中被告并未出示房产证原件或土地证原件交由第三人保管，定金由第三人公司保管，在过户当天第三人转给房东。该定金仅仅只是由第三人公司保管，但是因为房屋并未过户，所以20000元还在第三人公司，在案件结束后，根据法院的判决第三人公司会返还给原告。3、根据第三人签订合同的第七条中第二项，违约方应支付第三人经纪费。在本案中第三人公司确实付出了劳动，比如收集材料、咨询贷款等相关事宜并且积极联系刘庆丰全家，但是他们都没有回复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告《身份证》、被告祝文君《身份证》、被告刘庆丰《身份证》、《律师函》、《土地使用证》、《房产证》、《结婚证》、《商品房购销合同》、《营业执照》、《房地产经纪机构从业批准书》、《法定代表人身份证》复印件各一份，以上证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《房屋买卖合同》复印件各一份，该证据能客观反映本案事实，并且系原告与被告祝文君签订双方无异议，本院予以确认。2、原告提交的《定金收据》原件一份，对其真实性本院予以确认，因庭审中原告撤回原诉讼请求第二项“请求依法判令解除房屋买卖合同，被告向原告退还定金20000元”，故该份证据与本案无关。3、第三人提交的《短信截屏》复印件一份，该证据无其他证据相互印证，并且被告刘庆丰本人未到庭证实，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：被告祝文君与被告刘庆丰系夫妻关系。原告者文康、被告祝文君及第三人于2019年3月5日签订《房屋买卖合同》（合同编号：QGFCQ20190305），合同约定：一、经第三人介绍被告刘庆丰自愿将坐落于蒙自市天竺郦城20幢1单元5层501号房屋出售给原告，房屋建筑面积130.01平方米…等；二、该房屋买卖成交价格为人民币585000元…等；三、付款方式：第一次付款，由原告在签订合同之日向被告支付定金20000元，由第三人代被告保管，第二次付款，由原告于2019年3月15日前向被告支付购房款185000元，第三次付款，购房余款380000元，原告领取已过户到其名下的《不动产权证》后60个工作日内由原告办理银行按揭贷款后支付给被告。…七、违约责任及违约金：双方任何一方原因导致该房屋不能买卖或不按本合同履行责任义务，即视为违约，违约方自愿于违约之日起三日内支付违约金按合同总价的20%即人民币117000元等。合同签订后，第三人代被告收取了原告的定金20000元。在履行合同过程中，被告明确表示拒绝履行。经原、被告及第三人多次协商无果，原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼。本院认为，一、关于两被告是否应承担违约金的问题。本案中由原告与被告祝文君签订的《房屋买卖合同》不能履行的原因是被告祝文君、刘庆丰明确拒绝履行该合同，被告祝文君构成违约，应当依法承担违约责任，原告要求被告祝文君承担违约金的请求，本院予以支持。在本案中原告未提交因不能履行《房屋买卖合同》对其造成损失的相关证据，虽双方对违约金进行了约定，但该违约金约定过高，本院结合实际案情将本案的违约金酌情调整为40000元。本案中原告在明知被告刘庆丰系涉案房屋产权人，但被告刘庆丰本人不能在《房屋买卖合同》上签字的情况下与被告祝文君签订《房屋买卖合同》，对不能履行该合同也有一定责任。庭审中原告、被告祝文君及第三人均认可被告刘庆丰没有在《房屋买卖合同》上签字，故被告刘庆丰在本案中不承担违约责任，违约责任由被告祝文君承担。二、关于两被告是否应承担律师代理费的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中原、被告双方对律师代理费没有约定，并且无证据证实律师代理费的发生，对原告的该项请求于法无据，本院不予支持。三、关于两被告是否应承担经纪费的问题。本案中原告主张的经纪费应为在涉案房屋买卖中第三方提供服务后收取的合理费用，该费用应当由第三方收取，不应当由原告主张，对原告的该项请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中国人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、由被告祝文君于本判决生效之日起十日内一次性支付原告者文康违约金40000元。二、驳回原告者文康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由原告者文康负担650元，被告祝文君负担1000元（该款已由原告垫付，被告在履行上述还款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨成勇二〇一九年七月十二日书记员  唐誉铭