天津市南开区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）津0104民初5538号 原告：天津中新滨城房地产开发有限公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口东北侧平祥大厦4-1-103号。 法定代表人：田慧敏，董事长。 委托诉讼代理人：赵仁山，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：戴森，男，该公司职员。 被告：赵燕，女，1973年10月11日出生，汉族，住天津市南开区。 委托诉讼代理人：原伟（赵燕之夫），1969年5月22日出生，汉族，住天津市南开区。 原告天津中新滨城房地产开发有限公司（以下简称中新公司）与被告赵燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中新公司的委托诉讼代理人赵仁山，被告赵燕的委托诉讼代理人原伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天津中新滨城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《平祥大厦底商租赁协议》；2.判令被告赵燕向原告支付2018年6月1日至2019年4月30日期间的房屋租金779166.67元，并按照合同约定的租金标准支付至双方合同解除之日、违约金212500元整，并按照同期贷款利率向原告支付延期交付租金的利息（法院判决解除之日到被告实际履行之日，合同期内不主张利息）；3.判令被告赵燕将天津市南开区房屋腾空并返还原告；4.判令被告赵燕支付房屋占有使用费至实际腾房之日，（2019年5月1日至2019年5月31日期间按照2328.77元/日的标准，若2019年6月1日被告赵燕仍未腾房，则自2019年6月1日起按照2465.75元/日的标准）；5.本案诉讼费由被告承担；6.判令被告向原告支付自2018年1月1日至实际腾房之日止的物业服务费，截止到2019年4月30日的物业服务费是39350.88元。（计算标准每月每平米3元，房屋面积819.81平米，每月物业服务费是2459.43元）。事实和理由：原、被告系房屋租赁合同关系。2013年1月26日，原告中新滨城与被告赵燕签订《平祥大厦底商租赁协议》，合同约定被告承租原告坐落于天津市南开区房屋，2018年6月1日至2019年5月31日租金标准为年租金850000元整；2019年6月1日至2020年5月31日的租金标准为年租金900000元整。依据协议约定，被告应于2018年5月15日前向原告中新滨城支付2018年6月1日至2018年11月30日期间房屋租金425000元整，并于2018年11月15日前向原告支付2018年12月1日至2019年5月31日租金425000元整，但被告一直未向原告再支付租金，被告之行为严重违约，原告为维护自身合法权益，故成讼。 被告赵燕辩称，同意解除双方签订的《平祥大厦底商租赁协议》，但不同意支付原告房租、违约金、占有使用费、物业费，因为被告从2017年12月起就没有在涉诉房屋处经营了，房租已经交到了2018年5月31日，是有生效判决确认要求被告支付到2018年5月31日，之后的房租被告确未给付也不同意支付。同意向原告腾房，随时可以腾。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案相关证据和事实，本院认定如下：2013年1月26日，原告中新公司与赵燕签订《平祥大厦底商租赁协议》，约定乙方（赵燕）租用甲方（中新公司）所有的坐落于天津市南开区房屋用于经营克丽缇娜项目，承租面积为818.17平方米；租赁期限为8年，自2013年6月1日至2021年5月31日；第一、二年租金为750000元/年，第三、四年为800000元/年，第五、六年为850000元/年，第七、八年为900000元/年，按半年预付，2017年11月15日前应交纳2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金425000元，2018年5月15日前应支付2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金425000元，2018年11月15日前应支付2018年12于1日至2019年5月31日期间的租金425000元……签订本协议10日内，乙方需一次性交纳保证金60000元，待合同期满无违约时，合同期满日后10日内甲方将乙方交纳的保证金一次性无息退还乙方。乙方应按期向甲方交纳租金，如延期交付房租另需交纳滞纳金，滞纳金按每日赔偿逾期交纳款项的0.5%计算。如乙方拖欠租金超过30天，甲方有权终止本协议，收回房屋，全部扣除乙方保证金并按本协议第八条其他约定及第十一.1、第十二.2条执行。乙方应自行交纳水费、电费、采暖费、通讯费、物业费等因使用该房屋所发生的一切费用。另，约定承租房屋中除主体结构及固有设施，甲方不承担维修的义务，由乙方自行维修保养，并承担全部费用；如本协议终止或租赁期满后双方不再续约，乙方将带走由乙方购买的所有可移动、独立的设施、设备，已经附着于房屋本体不可分割的部分无偿留予甲方，且乙方不得在拆除需带走的设备时对该房屋的装修及外观造成破坏影响，否则乙方须完全拆除全部装修，将房屋恢复至交房时现状；如有对房屋本体结构作出变更的，将房屋结构恢复至租前状况归还甲方。另，在合同违约责任部分第十一条约定，乙方未按本合同约定交纳租金的，每逾期一天按照应付租金的0.5%向甲方支付违约金。逾期累计超过30天的，甲方有权解除合同，同时不退还保证金，乙方除向甲方支付违约金外，须无条件退出租赁房屋；乙方违反合同约定的乙方责任和义务时，须向甲方支付一季度租金的违约金，甲方有权从乙方质保金中扣除；甲方违反合同约定的甲方责任和义务时，须向乙方支付一季度租金的违约金。合同履行终止，因不可抗力或违约等情形及其他原因产生的合同终止，甲方按合同约定收回房屋，房屋内的一些不可移动的设备设施无偿属于甲方所有。上述合同签订后，原告将涉诉房屋交由被告使用。 另查，原告曾于2018年1月4日在本院起诉被告及案外人天津市畅然商贸有限公司主张本案涉诉房屋的相关租金、物业费等，本院于2018年10月30日做出（2018）津0104民初135号民事判决书，判决：中新公司与赵燕签订的《平祥大厦底商租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应恪守合同约定，履行合同义务……关于中新公司主张租金、滞纳金、违约金、物业费、采暖费一节。赵燕作为承租人，应依约及时足额交纳房屋租金等各项费用，中新公司作为出租人，亦应保证交付房屋的完整性。本案中，赵燕自接收涉案房屋使用至今，涉案房屋多次发生屋顶漏雨、地采暖漏水等问题，中新公司一直未予解决。双方虽在合同中约定承租房屋中除主体结构及固有设施，中新公司不承担维修的义务，由赵燕自行维修保养，并承担全部费用。但因屋顶属于房屋主体结构，地采暖亦属于房屋固有设施，故中新公司应就上述问题承担维修义务。因上述漏雨、漏水问题，影响了赵燕对租赁物的正常使用，应当相应减少租金。另因上述问题，给赵燕造成用电量增大，多支出电费及赔偿其他商户等损失，中新公司亦应相应减少租金。综上，本院酌情确定赵燕应交纳2017年12月1日至2018年5月31日期间合同约定租金的50%，即212500元（425000元*50%），及物业费的50%为宜。由于中新公司怠于履行合同义务，给赵燕造成损失，其主张滞纳金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。故而判令被告给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司自2017年12月1日至2018年5月31日的房屋租金的50%，即212500元；2014年6月11日至2017年12月31日物业费的50%，即52467.84元，并驳回了中新公司的其他诉讼请求。该案判决后，原告中新公司不服该判决提起上诉，经天津市第一中级人民法院依法审理，出具（2019）津01民终852号民事判决书，对一审查明的事实予以确认，并认为：关于中新公司主张租金、滞纳金、违约金、物业费、采暖费问题，赵燕作为承租人，应依约及时足额交纳房屋租金等各项费用。中新公司作为出租人，亦应保证交付房屋的完整性。本案中，赵燕自接收涉案房屋使用至今，涉案房屋多次发生屋顶漏水、地采暖漏水等问题，中新公司一直未予解决。双方虽在合同中约定承租房屋中除主体结构及固有设施，中新公司不承担维修的义务，由赵燕自行维修保养，并承担全部费用。但因屋顶属于房屋主体结构，地采暖亦属于房屋固有设施，故中新公司应就上述问题承担维修义务。因上述漏雨、漏水问题，影响了赵燕对租赁物的正常使用，应当相应减少租金。另因上述问题，给赵燕造成用电量增大，多支出电费及赔偿其他商户等损失，中新公司亦应相应减少租金。综上，一审法院酌情确定赵燕相应租金及物业费并无不妥，判决驳回上诉、维持原判。上述民事判决书现已生效。 再查，庭审中，被告赵燕表示自2017年12月份开始就未再继续使用涉诉房屋，理由是房屋之前的漏水问题影响了其使用，且因为房屋地暖问题一直没有得到维修，导致被告无法在涉诉房屋内再继续经营，被告表示曾向原告处的法务要求过解除合同，但就此未提交相关证据证明，被告认可在2017年12月份之后未与原告协商过交房事宜。另，本案在2019年5月13日第一次开庭时，被告当庭表示同意解除双方之间的房屋租赁合同，并表示可在一周内腾房。原告表示如房屋符合交接条件，原告可以在具备交接条件的次日不再主张之后的租金和房屋占有使用费，但因原告对涉诉房屋的漏水原因存在异议故不会自被告处接收房屋。后，在2019年5月22日本院第二次开庭时，被告表示已经腾空涉诉房屋，原告表示拒绝收房。庭后，原告再次向本院提交书面补充意见称涉诉房屋内仍存有被告的物品家具，涉诉房屋仍为被告事实占有，故要求被告给付事实占有期间的房屋占有使用费。 又查，原告为证明其诉请主张第六项的物业服务费，向本院提交了天津市普惠物业管理有限公司为其开具的天津增值税普通发票，证明原告已交纳2018年1月1日至2019年4月30日期间涉诉房屋的物业费39350.88元、2019年5月1日至2019年6月30日期间涉诉房屋的物业费4918.85元。被告认可原告主张的物业费标准，也认可该段期间物业费未交纳，但认为自己并未使用涉诉房屋，也未委托原告代交，故不应向原告支付物业费，另被告在庭审中表示曾向原告交纳了60000元质保金，经原告庭后核实确认收取了被告租赁保证金60000元，但认为依据租赁合同约定该租赁合同保证金应当冲抵违约金。 本院认为，关于原告诉请主张的解除双方租赁合同一节，因被告当庭表示同意解除，故本院对双方租赁合同解除予以确认，原被告之间签订的《平祥大厦底商租赁协议》于2019年5月13日解除。 关于原告主张的涉诉房屋2018年6月1日至双方合同解除之日的租金及利息，本院认为，虽然被告表示其自2017年12月25日即停止使用涉诉房屋进行经营，但亦自认在2017年12月份之后没有向原告提出过交房，即自2018年6月1日至2019年5月13日双方租赁合同解除前，涉诉房屋仍由被告实际占有控制，原告有权向被告主张该段期间的租金。关于被告应给付的租金标准，鉴于原被告之间就涉诉房屋之前的租金问题经过民事诉讼且有生效判决，生效的民事判决中已确认了因涉诉房屋的漏雨漏水问题及造成的相关后果影响了被告对涉诉房屋正常经营使用的事实，本案对上述事实亦予以确认，基于公平原则原告主张的自2018年6月1日至双方租赁合同解除之前的租金本院亦酌定减半收取。被告应支付原告2018年6月1日至2019年5月13日期间房屋租金404435元（808870*50%）。关于逾期交付租金的利息，原告明确不主张合同期内的利息，只主张法院判决解除之日至被告实际履行之日的利息，上述主张不违反相应法律规定，本院予以支持，被告应当以404435元房屋租金为本金，按照同期中国人民银行贷款利率向原告支付自2019年5月14日至实际履行之日的利息。 关于原告主张的腾房及房屋占有使用费之主张，本院在2019年5月13日第一次庭审时即要求被告明确腾房意见，被告表示同意腾房且随时可以腾房，本院为其限定了一周时间，但原告随后明确表示因对涉诉房屋的漏水原因存在异议故不同意接收涉诉房屋，拒绝办理交接手续。在2019年5月22日第二次开庭时被告再次向法庭明确已经腾空涉诉房屋，具备交房条件，但原告再次当庭表示不同意接收涉诉房屋并随后提交书面补充意见，认为涉诉房屋内还存有被告的物品、家具等，被告的原招牌也尚未拆除，不认可被告已经腾空涉诉房屋。对此，本院认为，被告对涉诉房屋进行装饰装修进行经营是经过原告同意的，双方租赁关系解除后被告应当按照合同约定带走其购买的所有可移动、独立的设施、设备，已经附着于房屋本体不可分割的部分无偿留予原告。现被告于2019年5月22日明确向本庭表示涉诉房屋已经腾空，即便涉诉房屋内还放置有被告的可移动、独立的物品，应视为被告已放弃对上述物品的所有权和处置权，原告可在收回房屋后自行处置，如产生了相应的拆除和搬离费用，亦可另行向被告主张权利。对涉诉房屋内已形成附和的装修装饰物，无偿归于原告。而原告因自身原因不同意与被告办理交接手续，其无权向被告主张其后的房屋占有使用费。故关于原告的腾房主张，本院不予支持。被告还应向原告支付2019年5月14日至2019年5月20日期间房屋占有使用费16301元，对原告主张的之后的房屋占有使用费，本院不予支持。 关于原告诉请主张的违约金，本院认为，虽然涉诉房屋确有漏水漏雨影响了被告对涉诉房屋的正常经营使用，前案和本案也据此对被告应支付的房屋租金予以了减免，但被告既然自述于2017年12月底就不再在涉诉房屋内继续经营故而拒绝支付其后的房租，却一直占用涉诉房屋未与原告就解除合同及腾房事宜予以沟通，导致原告的预期租金损失，被告应当就此承担一定的违约责任。关于违约金数额，被告对此亦提出异议，认为原告主张的一季度租金的违约金过高，本院将违约金金额酌定降至1.5个月租金损失106249.5元。另，由于原被告双方均认可原告收取了被告60000元质保金，根据合同约定可从质保金中予以扣除优先折抵违约金，故，被告交纳的60000元质保金冲抵违约金后，需另支付原告违约金46249.5元。 关于原告诉请主张的物业费，虽然被告并未委托原告代交，但双方租赁合同中约定了被告租赁房屋期间物业费由被告承担，且原告已提交相应发票证明了原告已全额向涉诉房屋的物业服务公司交纳了2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费，故原告有权向被告主张2018年1月1日至被告腾房之日的物业费。关于被告应给付的物业费标准，鉴于原被告之间就涉诉房屋之前的物业费问题已有生效判决进行了确认，判决中一并确认了因涉诉房屋的漏雨漏水问题及造成的相关后果影响了被告对涉诉房屋的正常经营使用的事实，本案对上述事实亦予以确认，原告主张的自2018年1月1日至被告腾房之日的物业费本院亦酌定减半收取。被告应支付原告2018年1月1日至2019年5月20日期间物业费计20468元（3元/月/平方米*819.81平方米*16个月*50%+3元/月/平方米*819.81平方米/31日*20日*50%）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告中新滨城房地产开发有限公司与被告赵燕签订的《平祥大厦底商租赁协议》（合同编号：中新滨城-九州国际-销售-20130114-01）于2019年5月13日解除； 二、本判决生效后十五日内，被告赵燕给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司自2018年6月1日至2019年5月13日的房屋租金404435元，并以404435元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司自2019年5月14日至实际履行之日的利息； 三、本判决生效后十五日内，被告赵燕给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司2019年5月14日至2019年5月20日期间房屋占有使用费16301元； 四、本判决生效后十五日内，被告赵燕给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司违约金46249.5元； 五、本判决生效后十五日内，被告赵燕给付原告天津中新滨城房地产开发有限公司2018年1月1日至2019年5月20日期间物业费20468元； 六、驳回原告天津中新滨城房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7056.5元，由被告赵燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。 审判员  李颖 二〇一九年七月十五日 书记员  张珣 本裁判文书所依据法律规定的具体条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 宣判后当事人权利义务告知书 一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。 当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。 二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。 当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。 三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。 四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。