广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2184号原告（反诉被告）：管新发，男，1989年11月19日出生，汉族，住江西省瑞金市，委托诉讼代理人：郑智辉，广东大钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙劲韬，广东大钧律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕晓刚，男，1980年5月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人：崔春，广东源浩律师事务所律师。第三人：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区××，统一社会信用代码××。法定代表人：李莉萍。委托诉讼代理人：陈正，男，公司员工。原告管新发与被告吕晓刚、第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，被告在答辩期内向本院提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年4月10日、6月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人郑智辉，被告的委托诉讼代理人崔春到庭参加两次庭审，被告吕晓刚参加第一次庭审，原告管新发参加第二次庭审。第三人经本院传票传唤无正当理由没有拒不到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订《房屋买卖合约》及《附件》中的房屋买卖关系；2.被告向原告返还已支付的购房款50000元；3.被告向原告支付违约金100000元；4.被告赔偿原告中介费损失15000元；5.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年12月3日协同第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司三方签订《房屋买卖合约》（合同号：F1006819），约定原告向被告购买其所有的位于佛山市南海区××房（以下简称涉讼房屋），房屋总价款为2060000元，购房定金为50000元，且被告应在收取定金后15日内向抵押银行办理申请提前还贷手续并协助原告办理申请银行按揭手续。合同还约定在守约方发出办理有关本次交易的相关手续通知后五天内，若违约方仍不履行合同的，则违约方应按照定金的双倍支付违约金，并赔偿守约方的中介费损失。上述合同签订后，原告于2018年12月3日向被告支付了购房定金50000元，并向第三人支付了中介费人民币15000元。但被告并未按照合同约定于收到定金15天内向抵押银行办理申请提前还贷手续，亦拒不协助原告办理申请银行按揭手续。此后，原告多次催促被告按照合同约定履行上述义务，并于2018年12月26日委托广东大钧律师事务所向其签发律师函，而且第三人亦于2019年1月3日向其发出履约催促函，要求其履行上述义务，但被告均置之不理，且将涉案房屋又出售给他人。被告的上述行为已致使原告的合同目的不能实现，严重损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定及《房屋买卖合约》第六条第1项、第2项的约定，原告有权提出本案的诉讼请求。被告辩称，原告起诉没有事实与法律依据。1.原告要求解除合同，被告没有异议，但造成合同的解除是在于原告违约，原告在合同签订后多次明确拒绝按合同约定支付首期款，即拒绝支付垫资赎契款。根据合约约定，其拒绝支付款项应当解除合同。2.原告违约，其无权要求返还定金50000元，更不存在由被告支付违约金及赔偿中介费的情形。相反由于原告违约，原告应当按照合约约定没收定金且按定金1倍赔偿被告。3.即便认为被告构成违约，原告陈述其并不适用定金罚则，其要求的100000元违约金明显高于实际损失，应予调低。如果按照定金罚则，原告要求100000元也不符合法律规定及合约约定。被告向本院提出反诉请求：1.被告没收原告支付的定金50000元；2.原告赔偿被告中介费损失15000元；3.原告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年12月3日，原告、被告、第三人签订《房屋买卖合约》，约定被告将涉讼房屋出售给原告，房屋总价款2060000元，购房定金50000元。合同约定由原告垫资赎契，具体为被告收取定金后15日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，原告在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之日前，将赎契款项转入卖方贷款账号内，银行到帐后即视为卖方已收取相应楼款，该款项用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。双方同时还约定首期楼款（不含定金）750000元，原告须在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣款前5日内直接支付卖方或存进卖方账户（到账即视为收取）。合同还约定，如原告不按约定支付楼款的，被告有权解除合同，并有权要求原告按定金双倍作出赔偿，并赔偿被告已支付的中介代理费。上述合同签订后，原告向被告支付50000元定金，被告向第三人支付15000元中介代理费。2018年12月5日被告向抵押银行申请提前还贷，但银行告知办理赎契流程必须先向卖方还贷账户存入足额用于扣款的金额，才能启动提前还贷，银行在启动后15个工作日内完成扣款，扣款完成后15个工作日解除抵押并出具还款核销证明。被告在获知抵押银行赎契流程要求后立即通知了第三人、原告，要求原告按照银行的赎契流程及《房屋买卖合约》的约定垫资赎契，但原告一直拖延不办，2018年12月12日被告再次致函通知原告垫资赎契，但原告仍然拒绝垫资赎契。原告的严重违约行为已造成合同无法履行。根据合约约定，被告有权没收原告的定金，且原告应当赔偿被告已支付15000元中介代理费。原告对反诉辩称，原告不存在任何违约情形。被告向原告提起的反诉请求缺乏事实及法律依据。1.第三人及原告多次向被告介绍交易的流程，但被告拒不配合履行合同义务。2.根据合同约定，原告向被告支付垫资赎契款的前提是收到银行的提前还贷通知，但被告从未向原告提供此还贷通知。第三人提交书面意见称，第三人是涉讼房屋买卖的经纪方，2018年12月3日，买方管新发经第三人介绍与卖方吕晓刚就买卖位涉讼房屋洽谈相关交易事宜，并实地查看了涉讼房屋。当日，买卖双方就涉讼房屋之交易事宜达成一致，并签署了《房屋买卖合约》。根据合约约定，本次交易的成交价为2060000元，付款方式为涂销抵押后按揭付款。双方约定卖方在收取定金后15日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并提供齐全办理银行贷款所需资料协助买方申请银行按揭。据第三人了解，合约签署后，因买卖双方未能就交易事项协商并达成一致，导致本次交易未能办理提前还贷手续及按揭贷款手续而停滞至今。对于双方解除合同的买卖关系，第三人并无异议，但不同意解除合同的居间关系。原告在诉讼中举证如下：1.《房屋买卖合约》原件1份，用以证明原、被告及第三人于2018年12月3日签订合同，约定由原告向被告购买房屋的事实。2.中国民生银行个人账户对账单原件1页；3.收款收据原件1份。证据2-3，用以证明原告于2018年12月3日向被告支付购房定金50000元的事实。4.服务收费确认书复印件1份；5.发票原件1份。证据4-5，用以证明原告向第三人支付中介费15000元的事实。6.律师函原件1份；7.EMS快递单（1085736586131）原件1份；8.快递查询结果（1085736586131）打印件1份。证据6-8，用以证明原告于2018年12月26日委托广东大钧律师事务所律师向被告寄送律师函，要求被告办理房屋抵押贷款涂销手续及协助原告办理银行按揭手续的事实。9.履约催促函复印件1份；10.EMS快递单（××）复印件1份；11.快递查询结果（××）打印件1份。证据9-11，用以证明第三人于2019年1月3日催促被告办理房屋抵押贷款涂销手续及协助原告办理银行按揭手续的事实。12.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明被告于2019年3月29日已将涉讼房产变更登记至韩××名下，被告存在一房二卖的违约行为。被告在诉讼中举证如下：1.发票原件1份，用以证明被告向第三人支付中介代理费15000元。2.《房屋买卖合约》原件1份，用以证明合同约定赎契款项即首期楼款，应在银行通知还款前5日支付卖方，而银行规定办理提前还贷的流程为应先将还贷资金存入卖方账户，方可办理提前还贷，被告通知原告还贷流程的时间即为银行通知还款的时间2018年12月5日。3.微信聊天记录打印件32页（被告当庭出示手机微信收藏文件，该聊天记录是被告、第三人员工2人、原告、原告拉入的垫资服务机构贝壳网人员的群聊），用以证明原告未根据银行要求按合同约定还贷，而是要求先批同贷才同意办理还贷赎契。4.顺丰快递单（××）原件1份，邮单查询结果、费用明细打印件各1份、《关于原签合同部分条款情势变更通知的函》复印件1份，用以证明被告除了在2018年12月12日通过微信发送函件外，还曾通知快递方式发送函件，但原告拒收，表明其不愿履行合同。5.中国建设银行公示个人再交易住房贷款的规定打印件1份，用以证明二手房贷款中，申请贷款必需提供首付款证明材料，在本案中首付款（即是用于赎契款项）未支付之前，是不可能获得二手房贷款的。本院根据案件的审理需要依法向广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行调查取证,后当庭出示了该行《关于对佛山市南海区人民法院调查函的复函》并依法组织当事人进行了质证。第三人未出庭参加诉讼，也没有提供证据，视为其放弃举证、质证的权利。经庭审质证，被告对原告出示的证据1-3无异议，本院对该部分证据予以确认。被告称不清楚原告出示证据4、5的中介费支付情况，经审查，原告提交发票原件核对，服务收费确认书没有原件核对，且约定金额亦与发票金额不一致，故本院对发票的真实性予以确认，对服务收费确认书不予确认。被告对原告出示的证据6-8不予确认，称没有收到相关函件。经审查，律师函及EMS快递单有原件核对，快递单载明邮寄律师函，且邮寄地址与《房屋买卖合约》中被告的通讯地址一致，网上打印的快递查询结果亦显示投递并签收，故本院对原告的证据6-8的真实性予以确认。被告对原告出示的证据9-11不予确认，因履约催促函没有第三人盖章，EMS快递单没有原件核对，本院对原告的证据9-11不予确认。原告对被告出示的证据1、2无异议，本院对此二份证据予以确认。原告对被告出示的证据3真实性无异议，本院确认其真实性。原告对证据4顺丰快递单、查询结果、费用明细的关联性有异议，对《关于原签合同部分条款情势变更通知的函》不予确认，经审查，被告所投递的邮件未显示邮寄文件名称，无法确定邮寄内容，本院对该组证据的证明效力不予确认。原告对被告出示的证据5不予确认，经审查，该证据来源网络，未经相关银行确认，本院对该证据不予确认。原、被告对广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行的《关于对佛山市南海区人民法院调查函的复函》真实性均无异议，本院确认复函的真实性。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××房，原登记在被告吕晓刚名下，2019年3月29日变更登记至案外人韩××名下。2018年12月3日，原告（买方）和被告（卖方）和第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定卖方出售涉讼房屋予买方，成交价2060000元。定金50000元，买方应在签署本协议同时自行交付卖方。卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣款日或之前，将赎契款项转入卖方贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。买卖双方同意在成功办妥该物业的涂销抵押及归档手续后5个工作日内配合完成本次交易的递件手续。卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。首期楼款（不含定金）750000元买方须在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日前5日内直接支付卖方或存进卖方账户（到账即视为收取）；余款1260000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。合约签订后，若买卖双方有下列情形之一，视为违约，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合约之条款时；（5）其他不履约或不完全履约之情形。若买卖双方任何一方出现违约行为，守约方已支付中介代理费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。双方并约定其他权利义务。同日，被告出具收款收据，确认收到原告支付的定金50000元。2018年12月5日，第三人分别开具发票，确认收到原、被告各支付的中介代理费15000元。2018年12月6日，被告微信告知原告，抵押银行要求先还贷入账，还贷未完成，被告无法配合原告办理按揭。原告则称先批同贷，同贷没有出来，原告是不会去还贷的。2018年12月10日，被告微信称“我是12月3号收的定金，4号去的银行申请还贷，并按照银行的要求要存扣款，按照合同约定18号前你要协助打款还贷，同时这个时间前我也会跟你去办理申请同贷”，原告回复称“18号有点赶”。2018年12月11日，原告微信告知被告，银行定了明天下午去签贷款合同，请被告及其妻子带齐资料配合过来签合同。2018年12月12日，原告微信称其已经签好资料和合同，就差被告及其妻子。被告微信向原告发出《关于原签合同部分条款情势变更通知的函》，要求原告五天内完成入账。原告回复5日真的不行，并通知被告夫妻明天去签按揭合同。被告回复称昨天已带齐资料协助原告去办理，但是原告并不愿意协助同步进行还贷处理。2018年12月26日，原告代理人通过EMS快递向被告邮寄[2018]粤大钧律函字第2-12261号律师函，要求被告收到函件三日内按照合同约定协助原告办理房屋按揭贷款手续、申请提前还贷手续。该邮件于2018年12月28日投递并签收。2019年1月22日，原告提起本案诉讼。本院向广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行发函，询问被告于2018年12月3日至12月18日期间有无向该行申请提前还贷以及该行办理提前还贷的具体流程如何。2019年5月23日，广东南海农村商业银行股份有限公司桂城支行向本院作出《关于对佛山市南海区人民法院调查函的回复》，载明：1.借款人吕晓刚曾于2018年12月5日通过微信与我行客户经理咨询提前还贷相关事宜，吕晓刚向我行提交的《预约提前还款申请书》落款日期为2019年2月1日，我行于2019年3月4日进行扣款；2.根据我行现有流程，我行无需出具提前还贷通知；3.我行办理提前还贷的具体流程为借款人须提前15个工作日向我行提出书面申请，经贷款有权审批人审批同意，签订提前还贷协议，方可提前还款。诉讼中，被告陈述称其到银行申请时，银行告知被告需要在还款账号内有足够的赎契款才需要提交书面申请，如果提交了书面材料而没有钱还贷会影响征信，现银行规定一年同一贷款合同只能办理2次提前还贷手续，同时银行也告知被告，扣款账号内有赎契款的话银行会在15个工作日内完成扣款，被告没有就涉讼交易向银行书面申请提前还贷。本院认为，原、被告及第三人于2018年12月3日签订的《房屋买卖合约》既包含了原、被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含第三人向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。《房屋买卖合约》关于涉讼房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。现原告请求解除《房屋买卖合约》中关于涉讼房屋的买卖合同关系，被告无异议，本院予以支持。关于合同解除的责任，合同约定被告收取定金后15日内向抵押银行申请提前还贷手续并协助原告申请银行按揭，被告就涉讼交易向银行的客户经理咨询提前还贷的事宜，但并未提交书面还贷申请。被告辩称银行告知需要在还贷账户存够款项才能启动提前还贷流程，但被告的举证除了其在微信中的单方陈述外，并无证据证明银行要求先存还贷款项才可以书面申请提前还贷，被告该抗辩意见，不仅与其在诉讼中称如提交了书面材料而没有钱还贷会影响征信的陈述相互矛盾，也与银行复函中所提的提前还贷流程不一致，故本院对被告抗辩称须先由原告支付垫资赎契款才能申请提前还贷的意见不予采纳。另外，在被告未书面向银行申请提前还贷的情况下，其要求原告支付垫资赎契款才同步配合办理按揭，与合同约定不符。综上，被告没有合理理由抗辩履行申请提前还贷及协助办理按揭义务，已构成违约，对合同的解除负有全部责任，原告主张被告返还购房款50000元，本院予以支持。合同约定守约方有权要求违约方按定金的双倍作出赔偿，同时双方在合同中划掉了违约方按相当于成交价10%作出赔偿的相关内容，可见双方约定适用定金条款承担违约责任，根据该约定，被告应按照定金罚则支付违约金50000元予原告，原告主张被告除了返还购房款50000元外，还应当按照定金的双倍计算违约金，没有事实和法律依据，原告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。双方在合同约定违约方需承担守约方已向中介方支付的中介费，原告请求被告支付中介费15000元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告对合同解除负有全部责任，本院对被告的支付中介费及没收定金请求均不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定,判决如下：一、解除原告（反诉被告）管新发、被告（反诉原告）吕晓刚和第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司于2018年12月3日签订的《房屋买卖合约》关于佛山市南海区桂城街道桂澜北路30号南海万达华府北2栋804房的房屋买卖合同关系；二、被告（反诉原告）吕晓刚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款50000元予原告（反诉被告）管新发；三、被告（反诉原告）吕晓刚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予原告（反诉被告）管新发；四、被告（反诉原告）吕晓刚应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费15000元予原告（反诉被告）管新发；四、驳回原告（反诉被告）管新发的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吕晓刚的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取12100元，财产保全费1345元，合计13445元（原告已预交），由原告管新发负担710元，由被告吕晓刚负担12735元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。反诉受理费减半收取712.5元（被告已预交），由被告吕晓刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年七月十二日书记员  林浩成