广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终426号上诉人（原审被告）：张世文，男，汉族，1957年10月10日出生，住广东省深圳市。上诉人（原审被告）：蓝适，女，汉族，1960年7月8日出生，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：曾競，广东开信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄华文，广东开信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莫超汉，男，汉族，1978年12月3日出生，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：莫锦，男，汉族，1953年3月20日出生，住广东省深圳市，系莫超汉父亲。上诉人张世文、蓝适因与被上诉人莫超汉租赁合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2018）粤5381民初2583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张世文、蓝适上诉请求：一、撤销罗定市人民法院（2018）粤5381民初2583号民事判决；二、驳回被上诉人一审的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人付清租赁期间的租金错误。1.被上诉在一审没有提供证据证实已付清租金，在一审庭审中也确认2016年12月的租金没有支付。2.按《房屋租赁合同》第二条约定，被上诉人没有支付租金53460元，上诉人占二分之一的份额为26730元，但上诉人收到被上诉人转账的2016年11月前的每月租金只有9275元，被上诉人尚欠上诉人租金。二、一审法院认定上诉人没有向被上诉人主张提升租金错误。2010年后罗定市区房价及房屋租金持续上升是众所周知的事实，上诉人多次向被上诉人要求租赁期满后提升租金或退还商铺，但因该商铺被上诉人父母占二分之一份额，其不与上诉人商议提升租金的事情，拒绝提升租金又不退还商铺，上诉人无奈只能登报通知被上诉人，上诉人的登报行为能证实主张提升租金的事实。（2018）粤5381民初2583号案中认定租赁给邹云朝的租金从2013年8月起由每月13310元提升至每月18500元，提升了原租金的三分之一。租赁给邹云朝的商铺在2013年8月合同到期时上诉人主张提升了租金，租赁给被上诉人的商铺在2012年6月合同到期后不会不主张提升租金。一审法院认定上诉人没有向被上诉人主张提升租金违反客观事实。三、一审法院参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》处理本案，适用法律错误，本案没有涉及诉讼时效中断的问题。综上，一审法院在被上诉人没有付清租金的情况下判决上诉人返还保证金错误，请求二审法院予以纠正。被上诉人莫超汉辩称：一、被上诉人已付清租金，无拖欠、无违约事实。1.莫锦是涉案租赁房屋的共有人，被上诉人已将租赁期间的租金全部支付给莫锦（莫锦已确认），被上诉人已付清租金，无拖欠、无违约，根据法律规定，在租赁合同终止的情况下，上诉人应退还保证金。2.上诉人称莫锦未将相应的租金份额返还给上诉人，是上诉人与莫锦之间的内部事务，与被上诉人无关。二、上诉人向被上诉人提升租金的行为不对莫超汉产生法律效力。根据法律规定，只有在一方当事人下落不明的情况下，对方当事人才能在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响力的媒体上刊登主张权利内容的公告。被上诉人一直在涉案房屋从事生意经营，一直在罗定市，不属于下落不明，且上诉人是在云浮日报（不属于国家级或省级有影响力的媒体）发布《通知》，其发布《通知》的行为不符合法律规定的实质要件及形式要件，不具有催告效力，不对被上诉人发生法律效力，上诉人主张提升租金的行为不足以支持。三、一审法院仅引用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的相关法条，用以证明上诉人发通知的行为不符合法律规定的实质要件及形式要件，并据此认定上诉人向被上诉人提升租金的行为不对被上诉人产生法律效力，并非认定时效问题，上诉人称一审法院适用法律错误的主张没有依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，上诉人的上诉请求不足以支持，应予驳回。莫超汉向一审法院起诉请求：一、判决张世文、蓝适返还租赁保证金5万元及利息给莫超汉（利息以50000元为基数按年利率6%计算，自2017年1月1日起至债务清偿之日止）；二、诉讼费用由张世文、蓝适承担。一审法院认定事实：张世文、蓝适是夫妻关系。位于罗定市××街道××路××旁商住楼××、××层的房屋和附属楼负一层、首层的房产原属于莫锦、邓美芳、张世文、蓝适共同所有（四人各占有房屋份额四分之一）。2004年12月15日，莫锦、张世文共同作为甲方与案外人徐治灿作为乙方签订《房屋租赁合同书》，约定由甲方将罗定市XX街道XX路XX旁的商住楼（原XX大厦）一、二层，一楼约2000平方米，二楼约3700平方米及地下车库和一楼约1100平方米的商铺租给乙方作家私家电百货商场，租赁期限为3年半，从2004年12月14日至2008年6月底。乙方于签订合同的当日必须向甲方缴交10万元作为租赁保证金，租赁期满乙方交清水电费、税费等各种费用后，甲方把保证金全数交还给乙方。合同签订后，徐治灿依约支付10万元租赁保证金，并依约租赁使用上述商铺。该租赁合同期满后，承租人徐治灿不再租赁该商铺。2008年5月11日，莫锦、张世文共同作为甲方与莫超汉作为乙方签订《房屋租赁合同书》，约定由莫超汉承租上述出租给徐治灿的商铺作经营家私商场，租赁期限从2008年7月11日起至2012年6月底止，租金为每月49500元，从2011年7月1日起提升至每月租金53460元。同时约定，乙方于签订合同的当日必须向甲方缴交10万元作为租赁保证金，租赁期满乙方交清水电费、税费等各种费用后，甲方把保证金全数交还给乙方。但乙方必须在每月5日前把当月租金如数交给甲方，乙方无故逾期交款的视为违约，乙方则按所欠的金额每天按3%违约金交给甲方。合同签订后，莫超汉代莫锦、张世文退回10万元租赁保证金给徐治灿。莫超汉在上述租赁合同约定的租赁期限届满后，仍继续租赁至2016年12月底，但双方未再签订书面续租合同。2016年9月2日，张世文、蓝适诉至一审法院，请求平均分割上述共有房产，经一审法院主持调解，张世文、蓝适与莫锦、邓美芳于2016年12月27日达成调解协议，分割上述共有财产，而莫超汉不再租赁属于张世文、蓝适所有的房产，莫超汉与张世文、蓝适之间的房屋租赁合同关系亦因此而于2016年12月底解除。在租赁期间，涉案的商铺的租金由莫超汉支付给莫锦，再由莫锦转付给张世文、蓝适。另，莫超汉已全部缴清其在租赁期间的水电费和相关税费。2017年1月1日，莫锦、邓美芳返还了其所占份额的租赁保证金5万元给莫超汉，但张世文、蓝适以莫超汉未足额支付租金为由，拒绝返还其所占份额的租赁保证金5万元给莫超汉，莫超汉遂于2018年11月6日诉至一审法院，要求处理。另查明，2015年12月2日，张世文、蓝适在云浮日报向莫超汉（程碧瑜）租户发出《通知》，内容为：一、1.如果莫超汉（程碧瑜）继续租赁上述房屋的，那么从2016年1月1日起至2017年12月30日止需向张世文、蓝适支付其二人所占份额的房屋租金合计每月140805元，莫锦、邓美芳所占份额的房屋租金则由莫锦、邓美芳自行决定；2.张世文、蓝适不委托任何人收取其二人应得租金，如莫超汉（程碧瑜）继续租赁的，则必须在每月10日前将张世文、蓝适应得的租金61152元汇至张世文尾号为8013的罗定市农信社的银行账户。二、如不同意上述第一条条件，则莫超汉（程碧瑜）须在本通知张贴之日起25日内将租赁物交还张世文、蓝适。另张世文、蓝适称其在2012年7月后多次向莫超汉要求提升租金或解除合同，并通过快递的形式向莫超汉寄出了《通知》，但张世文、蓝适未能提供证据予以证实。再查明，莫锦于2018年11月6日诉至一审法院【案号：（2018）粤5381民初2584号】，要求张世文、蓝适支付共有房屋分割前的租金及税费等。张世文、蓝适在该案答辩称莫锦向莫超汉收取租金后，没有支付相应的金额给张世文、蓝适。一审法院综合认定：对于莫超汉是否已付清涉案租赁商铺的租金的认定。《房屋租赁合同书》明确载明“乙方必须在每月的五日前把当月的租金如数交给甲方”，本案《房屋租赁合同书》的甲方为莫锦和张世文，由于合同未约定租金只可支付给张世文，故莫超汉可将其租金支付给莫锦或张世文其中一人。张世文、蓝适称其并未收到莫超汉的租金，但张世文、蓝适在（2018）粤5381民初2854号案件中辩称莫锦已向莫超汉收取租金，只是莫锦没有支付相应的租金给张世文、蓝适，且涉案商铺的租金支付习惯是由莫超汉直接支付给莫锦再由莫锦转付给张世文，而本案中莫锦已确认莫超汉向其付清了租金，故一审法院综合相关证据和双方法庭陈述，认定莫超汉已依约付清租金给莫锦即已完成依约履行付清租金的义务。而至于莫锦是否将该租金如数转付给张世文、蓝适，则属于莫锦与张世文、蓝适之间共有物收益分配的法律关系，不属于本案的审理范围。而对于张世文、蓝适称其已在租赁期内向莫超汉提出提升租金的主张，其意思是指莫超汉续租后的租赁期间。由于莫超汉在书面约定的租赁期限届满后仍继续租赁使用涉案商铺，但双方没有续签书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，视为不定期租赁。而双方在莫超汉续租使用后并未对租金再作约定，张世文、蓝适虽主张其已通过云浮日报刊登通知要求提升租金，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条：“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：……（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。”的规定，一审法院认为，张世文、蓝适以公告方式向莫超汉主张权利首先应当符合以下三个条件：一、当事人一方下落不明，对方当事人无法采用其他直接送达的方式向其主张权利；第二，公告的内容需有主张权利的意思表示；第三，公告的媒体应当是国家级或者当事人一方住所地省级有影响的媒体。而本案中，莫超汉不属于下落不明的情形，且张世文、蓝适刊登的报纸并非国家级或省级有影响的媒体，故张世文、蓝适通过云浮日报刊登通知要求提升租金的行为，不对莫超汉发生法律效力。张世文、蓝适辩称其已通知莫超汉要求提升租金，在本案中未能提供证据证实其提升租金的意思表示已到达莫超汉，故对张世文、蓝适该答辩意见，一审法院不予采纳，应由张世文、蓝适承担举证不能的法律后果。综上，由于双方对莫超汉续租使用后的租金未能达到合意，故视为仍按原合同约定的租金收取，认定莫超汉已付清其在租赁涉案商铺期间的租金。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。涉案的商铺由莫锦、邓美芳和张世文、蓝适共有，四人各占四分之一份额，双方均无异议，一审法院予以确认，其共有性质属于按份共有。莫超汉与莫锦、张世文签订的《房屋租赁合同书》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，双方之间设立的房屋租赁合同关系依法成立、有效，一审法院予以认定。莫超汉以代莫锦、张世文退回租赁保证金给徐治灿的形式，支付了租赁保证金10万元给莫锦、张世文，双方约定租赁期满莫超汉交清水电费、税费等各种费用后，莫锦、张世文应把租赁保证金退还给莫超汉。现涉案的租赁合同关系现已解除，且莫超汉已付清涉案商铺的租金、水电费和税费，按合同约定莫锦和张世文应依约退还租赁保证金给莫超汉。又根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条规定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”的规定，涉案的商铺原由莫锦、邓美芳和张世文、蓝适按份共有，其四人均需对本案的租赁保证金承担连带返还责任，现莫锦已退回租赁保证金5万元给莫超汉，故莫超汉起诉请求张世文、蓝适返还租赁保证金5万元，理据充分，一审法院予以支持。张世文、蓝适至今尚未将剩余的租赁保证金退还给莫超汉，确会造成莫超汉资金占有期间的利息的损失，但莫超汉请求张世文、蓝适按年利率6%支付利息，理据不足，一审法院酌情按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，故应由张世文、蓝适支付以5万元为本金从2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清日止的利息给莫超汉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决如下：由张世文、蓝适在判决发生法律效力之日起十日内退还租赁保证金5万元并支付该款从2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清日止的利息给莫超汉。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费525元，由张世文、蓝适负担。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。一审诉讼中，被上诉人认为，其承租本案涉案房屋后，每月将租金支付给莫锦，莫锦收到租金后，再将上诉人应得份额9275元支付给上诉人，被上诉人提供了支付凭证，拟证实其主张的事实。上诉人确认，自被上诉人承租涉案房屋至2016年11月止，每月均收到9275元，但认为不知道是什么款项。二审诉讼中，上诉人确认，其以登报形式向被上诉人提出调整租金后，双方未达成调整租金的一致意思表示。本院认为，本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，本案在二审程序中的争议焦点为：1.上诉人是否应返还租赁保证金给被上诉人；2.一审判决适用法律是否错误。关于上诉人是否应返还租赁保证金给被上诉人的问题。上诉人认为，被上诉人未履行支付全部租金的义务，其无需返还租赁保证金给被上诉人。被上诉人认为其承租本案涉案房屋后，每月将租金支付给莫锦，莫锦收到租金后，再每月支付9275元给上诉人，上诉人亦确认自被上诉人承租起至2016年11月止，其每月均收到9275元，本院对该事实予以确认。虽然上诉人抗辩认为其收到的款项不知道是什么款项，但因其与被上诉人签订了租赁合同后，被上诉人均没有直接将租金支付给上诉人，而均是支付给莫锦，再由莫锦每月支付给上诉人，现上诉人未能提供证据证实其对被上诉人该支付租金的方式提出异议，故本院确认被上诉人将租金交付给莫锦，再由莫锦将租金交付给上诉人的交易习惯。上诉人认为其每月只收到9275元，被上诉人未完全履行支付租金的义务。因被上诉人提供证据证实其已将租金全部支付给了莫锦，且被上诉人没有将租金直接交付给上诉人，而是将租金交付给莫锦，再由莫锦交付给上诉人的习惯，故本院确认被上诉人已按合同的约定履行了交付租金的义务，本院对上诉人提出的该上诉理由不予采纳。上诉人认为其通过登报的方式向被上诉人提出调整租金的意思表示，认为一审判决未认定该事实错误。一审判决载明：2015年12月2日，张世文、蓝适在云浮日报向莫超汉（程碧瑜）租户发出《通知》，内容为：一、1.如果莫超汉（程碧瑜）继续租赁上述房屋的，那么从2016年1月1日起至2017年12月30日止需向张世文、蓝适支付其二人所占份额的房屋租金合计每月140805元，莫锦、邓美芳所占份额的房屋租金则由莫锦、邓美芳自行决定；2.张世文、蓝适不委托任何人收取其二人应得租金，如莫超汉（程碧瑜）继续租赁的，则必须在每月10日前将张世文、蓝适应得的租金61152元汇至张世文尾号为8013的罗定市农信社的银行账户。二、如不同意上述第一条条件，则莫超汉（程碧瑜）须在本通知张贴之日起25日内将租赁物交还张世文、蓝适。一审判决查明了以上事实，上诉人该上诉理由不成立，本院不予采纳。虽然上诉人向被上诉人提出调整租金的意思表示，但上诉人确认双方并没有达成调整租金的一致意思表示，故双方应按原合同履行。被上诉人提供了莫锦出具的收据，证实其已履行了支付租金的义务，故上诉人以被上诉人未完全履行支付租金的义务为由而拒绝返还租赁保证金的理由不成立，本院不予采纳。上诉人与被上诉人签订的合同约定，租赁期满乙方交清水电费、税费等各种费用后，甲方把保证金本金全数交还给乙方。现双方租赁期满，上诉人未能提供证据证实被上诉人欠费，故被上诉人要求上诉人返还租赁保证金符合合同的约定，一审判决判令上诉人返还租赁保证金5万元及从2017年1月1日起计付利息给被上诉人正确，本院予以维持。上诉人认为，一审判决参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》处理本案，适用法律错误。一审判决参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》认定本案事实，适用法律错误，上诉人该上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，张世文、蓝适的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人张世文、蓝适负担。本判决为终审判决。审判长  梁志豪审判员  邓建勇审判员  陈 阳二〇一九年七月二日书记员  徐俊贤