贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3338号上诉人（原审原告）：胡彤彤，女，1991年6月26日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区喇叭镇合力村下龙组**，现住贵州省习水县。委托诉讼代理人：杨昌卫，男，1954年10月11日出生，汉族，，住贵州省遵义市红花岗区系胡彤彤之父亲。委托诉讼代理人：廖奇伦，贵州诚稳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义恒通房地产开发有限公司,住所地:贵州省遵义市红花岗区丁字口大厦附楼**。法定代表人：杨进生。上诉人胡彤彤因与被上诉人遵义恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡彤彤上诉请求：1.撤销原判，改判支持胡彤彤的全部一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：在与恒通房开公司签订房屋买卖合同后，胡彤彤已经支付了全部购房款，恒通房开公司应当将涉案房屋交付给胡彤彤。恒通房开公司以胡彤彤没有偿还遵义市红花岗区恒通小额贷款有限公司借款为由拒绝交房没有法律依据，因此，恒通房开公司应当承担逾期交房的违约责任。恒通房开公司在二审中未提交书面答辩意见。胡彤彤向一审法院起诉请求：1.确认胡彤彤与恒通房开公司双方签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令恒通房开公司将位于遵义县南白镇××与××大道交汇处××现代城市广场××单元××号房屋（建筑面积134.98㎡）交付给胡彤彤，并协助办理房屋产权过户手续；3.判令恒通房开公司从2013年6月15日起至2018年11月21日按照购房总价款每日万分之五计算向胡彤彤支付违约金377112元；4.判令恒通房开公司从2018年11月21日起按照购房总价款每日万分之五计算支付违约金至强制执行日止；5.本案诉讼费用由恒通房开公司承担。一审法院认定事实：2013年6月15日，胡彤彤（买受人）与恒通房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，胡彤彤购买恒通房开公司开发建设的位于遵义县（现遵义市××区）南白镇××与××大道交汇处××现代城市广场××单元××号住宅房屋，该房屋建筑面积134.98㎡，套内建筑面积111.51㎡。按照套内建筑面积计算，该房屋3390.34元/㎡，总价款378057元。合同约定首期付款114057元，余款26.4万元以银行按揭支付。合同第11.1条约定：出卖人应当在2012年8月8日前向买受人交付该商品房。第13.1.2条（逾期交房责任）约定：逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款5%的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第22.3.1条（转移登记）约定：出卖人承诺于2012年11月8日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第22.3.2.2.2条（转移登记）约定：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。同日，双方在遵义县住房和城乡建设局办理了商品房买卖合同备案登记。其后，胡彤彤分别于2013年6月18日、7月29日向恒通房开公司支付了购房首付款34057元和8万元，共计114057元。剩余房价款26.4万元已通过银行按揭贷款方式支付。2013年7月29日，恒通房开公司的关联企业遵义市红花岗区恒通小额贷款有限公司（以下简称恒通小贷公司，甲方）与胡彤彤（乙方）签订《借款协议》，载明：乙方因购买“恒通·现代城市广场4单元31层5号”住房缺乏资金，向甲方贷款支付；借款金额8万元，2013年12月31日前归还。协议第5.3条约定：如乙方违约，所购房屋之所有权及使用权将不属于乙方，乙方不能接房、占有和使用。同日，胡彤彤将在恒通小贷公司所借到8万元款项用于支付了购房首付款。因胡彤彤未按期归还借款，恒通小贷公司于2014年4月向一审法院起诉，请求由胡彤彤归还借款8万元及利息。经一审法院主持调解，双方自愿达成调解协议：由胡彤彤向恒通小贷公司偿还借款8万元及利息（从2013年7月29日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，至付清款之日止），限于2014年5月30日前支付1.5万元，余款于2014年12月30日前付清。因胡彤彤仍未按期付款，恒通小贷公司向一审法院申请强制执行，胡彤彤于2016年4月21日支付了执行款8万元，执行案件至今未执行完毕终结。审理中，胡彤彤称多次向恒通房开公司催告交付，未举出相关证据予以证明。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，胡彤彤与恒通房开公司于2013年6月15日签订《商品房买卖合同》未违反法律法规的相关规定，应为有效。双方在合同中约定在订立合同之前的2012年8月8日交付房屋，与常理不符，应视为双方对交付房屋的时间约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条关于“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，结合胡彤彤与恒通房开公司的关联公司恒通小贷公司的约定，应认定恒通房开公司向胡彤彤交付房屋的时间是胡彤彤还清恒通小贷公司的借款之后。胡彤彤请求由恒通房开公司交付房屋并协助办理产权过户登记手续，考虑到胡彤彤购房已近六年，所欠恒通小贷公司的剩余款项可通过强制执行处理，从切实保护财产权利的角度出发，一审法院予以支持。胡彤彤请求由恒通房开公司从2013年6月15日按照购房价款的日万分之五支付违约金，根据本案查明的事实，一审法院不予支持。恒通房开公司经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、胡彤彤与遵义恒通房地产开发有限公司于2013年6月15日签订《商品房买卖合同》有效；二、限遵义恒通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向胡彤彤交付位于遵义市××区××与××大道交汇处××现代城市广场××单元××号住宅房屋，并协助胡彤彤办理房屋产权过户登记手续；三、驳回胡彤彤的其余诉讼请求。案件受理费减半收取3478元，由胡彤彤、遵义恒通房地产开发有限公司各半负担。本院二审期间，胡彤彤同意本院审查决定逾期交房违约金标准的调减问题。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，胡彤彤与恒通房开公司签订房屋买卖合同后，胡彤彤已经支付完毕购房款，胡彤彤是否偿还恒通小贷公司的借款与涉案房屋买卖是不同的法律关系，不影响恒通房开公司应当履行交付涉案房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”规定，胡彤彤与恒通房开公司在涉案房屋买卖合同中约定交付房屋的时间早于房屋买卖合同签订的时间，应视为房屋交付时间约定不明，可以依据合同相关条款约定，确定自2013年6月15日签订合同次日起30日即2013年7月15日视为恒通房开公司交付房屋的时间，逾期交付房屋的，恒通房开公司应当承担逾期交房的违约责任。因胡彤彤同意本院审查决定违约金标准的调减问题，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定逾期交房违约金从2013年7月16日起至2018年11月21日止按照购房总价款每日万分之0.8标准计算为59098元（378057元×0.00008/天×1954天）；从2018年11月22日起至实际交房之日止按照购房总价款每日万分之0.8标准计算逾期交房违约金。综上所述，胡彤彤的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初216号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初216号民事判决第三项；三、遵义恒通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向胡彤彤支付逾期交房违约金59098元（从2013年7月16日起至2018年11月21日止按照购房总价款每日万分之0.8标准计算）；四、遵义恒通房地产开发有限公司向胡彤彤支付从2018年11月22日起至实际交房之日止按照购房总价款每日万分之0.8标准计算的逾期交房违约金；五、驳回胡彤彤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3478元，二审案件受理费6956元，共计10434元，由遵义恒通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年七月二十四日书记员  黎雪梅