河南省开封市祥符区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0212民初1570号原告:郭俊霞，女，汉族，1962年8月1日生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：孙晓兵(女)、陈芳芳（女），河南三兵律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：柳建忠，男，汉族，1970年3月18日生，住河南省开封县。被告：孙保锋，男，汉族，1986年8月18日生，住河南省开封县。二被告委托诉讼代理人：赵本恩,河南龙洁律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告郭俊霞诉被告柳建忠、孙保锋合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理期间原告申请对涉案房屋价值进行了司法鉴定。原告郭俊霞及其委托诉讼代理人孙晓兵、陈芳芳、被告柳建忠、孙保锋及其委托诉讼代理人赵本恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令二被告停止侵权，恢复原状；2.判令二被告赔偿由于其强行拆原告住房169平方米给原告造成的经济损失10万元；3.本案诉讼费用由二被告承担。审理中原告变更诉讼请求为：1.判决被告按协议约定给付原告两套住房（东单元一层、二层东户各一套，每套住房面积120平方米），或按当前市场价值给付原告两套住房（每套住房面积120平方米）的经济补偿；2.本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：原告在开封市××区××青年路北段路西拥有独院房屋一套，国有土地使用证号：开封县国用（2001）字第010058号，土地使用面积73.43平方米，房屋建筑面积169平方米。2014年10月16日，被告柳建忠找到原告协商将原告的上述房屋和其他人的房屋一同开发建设楼房。原、被告协商后达成协议，被告柳建忠同意房屋建成后给原告住房2套，东单元东户一楼、二楼，每套住房面积120平方米，不附加任何费用作为补偿。但楼房竣工后，被告柳建忠态度恶劣，拒不按协议向原告交付房屋。原告认为，原、被告双方之间签订的补偿协议合法有效，应受法律保护，原告已经履行了合同义务，被告拒不履行合同义务恶意违约，应当继续履行合同义务，向原告交付约定的2套房屋。原告找被告柳建忠要两套房屋被拒绝后，柳建忠告知原告孙保锋是实际开发商，他是代理人，因此二被告应当共同承担民事责任。被告柳建忠辩称，柳建忠不是开发商，孙保锋是开发商。被告柳建忠是受孙保锋的委托与原告郭俊霞签订的拆迁补偿协议，对补偿协议的真实性无异议，但是签订协议时没有仔细看。被告孙保锋当时只同意给原告一套房屋。被告柳建忠同意补偿给原告一套房屋。被告孙保锋辩称，对签订的补偿协议不知情，当时委托柳建忠拆除原告房屋，拆除后由孙保锋开发，如果四邻找事，原告负有协调的义务。按照房产证面积只能给付原告一套房屋。原告为证明其诉求向本院出示了以下证据，二被告逐一进行了质证。1、原告郭俊霞的房屋所有权证、土地使用证，用以证明本案被拆房屋属于原告郭俊霞合法所有。二被告对该证据无异议。2、房屋拆迁补偿协议，协议内容为：甲方郭俊霞，乙方柳建忠，经甲、乙双方协商，达成如下协议：(1)于2014年10月，乙方开发甲方郭俊霞位于青年路北段路西原酒厂家属院房屋院落，北临独乐岗村，院落面积169平方米；(2)乙方同意竣工后给甲方郭俊霞住房两套（东单元东户一层、二层），每套住房面积120平方米，不附加其它任何费用；（3）乙方在2015年5月前必须交付使用，否则承担住房责任；（4）本协议一式两份，甲乙双方签字、盖章（捺手印）后生效，各执一份存查，违约者承担法律责任。甲方郭俊霞、乙方柳建忠在协议上签字按手印，落款时间为2014年10月16日。原告提交以上证据证明被告应当按协议给付原告两套住房。被告柳建忠质证认为，对该补偿协议的真实性无异议，协议约定给付原告两套房屋属实，但协议是原告郭俊霞起草的，被告柳建忠签字时没有仔细看协议内容，开发商孙保锋只是同意赔偿原告一套房，按照原告房产证上的面积也只能给付原告一套房屋；被告柳建忠受孙保锋委托只负责协调、签补偿协议，不是实际开发商，应由委托人孙保锋承担责任。被告孙保锋质证认为，原告郭俊霞和被告柳建忠在协议上签字时孙保锋不在场，当时的约定是：一楼住房面积是一平方米赔一平方米的房,宅基地一点五平方米的土地赔一平方米的房屋。被告柳建忠向本院提交了以下证据：1、被告柳建忠与孙保锋签订的《委托协议》，证明柳建忠是受孙保锋委托签的协议。原告质证认为，对该协议真实性无异议，被告柳建忠是受孙保锋委托签的协议书，则应当共同承担给付原告两套房屋的责任。被告孙保锋质证认为，当时承诺给原告一套房屋，该委托协议初次见。2、2019年2月20日房屋拆迁安置协议（被拆迁人王喜莲、拆迁人柳建忠）、2011年8月20日房屋拆迁安置协议（被拆迁人任仕勋、拆迁人柳建忠）、2019年2月20日房屋拆迁安置协议（被拆迁人张某、拆迁人柳建忠）、2018年2月20日房屋拆迁安置协议（被拆迁人赵新军、拆迁人柳建忠）、2011年8月27日房屋拆迁安置协议（被拆迁人朱荣波、拆迁人柳建忠）、2011年8月27日房屋拆迁安置协议（被拆迁人朱荣胜、拆迁人柳建忠）各一份。原告质证认为，没有见过以上协议，被告柳建忠也没有和原告签过这种协议，协议内容不真实，是近期伪造的。被告孙保锋质证认为，上述拆迁补偿协议客观真实，均是按照建筑面积1:1赔付。为查清本案事实，本院依职权调取了部分证据，原、被告当庭进行了质证。1、2019年2月20日本院对被告柳建忠申请作证的证人张某所作询问笔录一份，证明张某与柳建忠签的《房屋拆迁协议》的真实性。原告质证认为，对证人张某所做的笔录真实性有异议，和原告的补偿协议无关联性，张某笔录上所述安置协议是2019年2月20日签订，且补偿已经到位，明显不符合常理。二被告对此笔录无异议。2、2019年2月27日本院对被告柳建忠申请作证的证人任某所作询问笔录一份，证明任某父亲任仕勋与柳建忠签的《房屋拆迁协议》的真实性。原告质证认为，证人任某所做的笔录不真实，是在被告的胁迫下补签的，任某拆迁房的时间是2011年，原告房子拆迁时间是2014年，没有可比性，且被拆迁人均认为柳建忠为开发商。二被告对此笔录无异议。3、2019年2月27日本院对原告郭俊霞所作询问笔录一份。询问笔录中，原告陈述其老房砖木结构原来是30多平方米，后又盖了两次，房屋面积分别增至83平方米、169平方米。房屋面积超出土地面积是因为当时与印刷厂领导协商占用东临印刷厂的土地，没有办理土地转让等手续，也没有证据证明。二被告质证认为，原告郭俊霞所述不是事实，被告柳建忠是受孙保锋的委托和原告签的协议，实际约定是一平方半补偿一平方的房子，院里十几户都是按这个标准赔偿的。4、河南豫正公信价格评估咨询有限公司豫正价评字（2019）第035号价格评估报告书,对涉案房屋东单元二楼东户房屋价值评估300000元。原告质证认为，对该评估结论无异议，客观真实。二被告质证认为，该评估报告与被告柳建忠没有关联性，评估的时候被告孙保锋并未到场。5、本院依职权调取的被告孙保锋和韩某的房屋买卖协议以及对证人韩某的询问笔录，该证据主要证明涉案的东单元东户二楼的房屋已经卖出的事实。原告质证认为，对该组证据的真实性有异议，被告在第一次开庭时并没有提供该证据，案外人也没有提供购房收据予以证明；对证明目的有异议，原、被告双方于2014年已签订补偿协议将该房屋补偿给原告，被告再次出卖该房屋属于无权处分，退一步讲若被告不按约定交付房屋，原告要求按照评估价格支付房款。二被告质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。根据原、被告当庭陈述和以上经本院审查确认的证据，本院确认以下事实：原告在开封市××区××青年路北段路西（原酒厂家属院）拥有独院一处。该房地产国有土地使用证号：开封县国用（2001）字第010058号，土地证记载住宅用地面积为73.43平方米；房屋所有权证上记载的房屋状况为：1、间数：1.5，建筑结构;砖木，层数1，建筑面积37.24平方米，2、间数:3，建筑结构：砖混，层数1，建筑面积45.95平方米（备注栏内有“新建95.7.12办”字样）。2014年5月10日，被告孙保锋和柳建忠签订委托协议。协议内容为：孙保锋作为开发商开发酒厂家属院，因柳建忠系当地居民与被拆迁户较为熟识，孙保锋特雇佣柳建忠作为拆迁补偿委托人与原酒厂家属院居民签订拆迁补偿协议；柳建忠与原酒厂家属院居民签订的拆迁补偿协议的法律后果由实际开发商孙保锋承担，柳建忠不承担任何法律责任。2014年10月16日，原告郭俊霞和被告柳建忠签订房屋拆迁补偿协议。协议内容为：(1)于2014年10月，乙方开发甲方郭俊霞位于青年路北段路西原酒厂家属院房屋院落，北临独乐岗村，院落面积169平方米；(2)乙方同意竣工后给甲方郭俊霞住房两套（东单元东户一层、二层），每套住房面积120平方米，不附加其它任何费用；（3）乙方在2015年5月前必须交付使用，否则承担住房责任；（4）本协议一式两份，甲、乙双方签字、盖章（捺手印）后生效，各执一份存查，违约者承担法律责任。甲方郭俊霞、乙方柳建忠在协议上签字按手印。被告孙保锋开发的楼房竣工后，原告要求交付两套房屋，二被告只同意给原告一套房屋，原告不同意而诉至本院。另查明，原告的房屋为一层平房带院。原告郭俊霞土地使用面积为73.43平方米，原、被告签订的房屋拆迁协议上双方认可的房屋面积为169平方米，远远超出原告的实际土地使用面积73.43平方米。原告郭俊霞自称是和其东临印刷厂协商占用了印刷厂的部分土地增建房屋导致房屋面积远远超出土地面积，当时没有办理占地手续。对该理由原告没有提交证据予以证实。经本院调查落实，其他被拆迁人与被告签订的房屋拆迁安置协议主要内容是：（1）原自建的两层（含两层以上）楼房按房屋实际面积计算（以房产证为准），土地不再赔偿。（2）原自建的一层平房以房产证为准按实际面积计算，院内土地面积（以土地使用证面积为准）多出房屋面积部分，按现行土地市场价格双方协商补偿（还有部分部分协议是院内土地面积按1.5：1进行补偿，1.5为院内面积，1为新建房屋面积）。院内无证建筑按评估价为准赔偿。审理中，为解决原告住房问题，经本院做工作，2019年5月27日被告柳建忠将涉案楼房东单元一层东户的房屋钥匙转交给原告郭俊霞，并现场查看了房屋，原告已接收。对于协议约定的东单元二楼东户的那套房屋，经本院调查该房屋已经卖出，无法交付原告，经原告申请本院委托评估，该套房屋价值300000元。本院认为，本案原告、被告之间系合同纠纷。原、被告之间的《房屋拆迁补偿协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于孙保锋、柳建忠二被告之间的委托代理行为的效力问题。委托协议约定，柳建忠与原酒厂家属院居民签订的所有拆迁补偿协议的法律后果由实际开发商孙保锋承担，柳建忠不承担任何法律责任。也就是说，该协议并未具体或明确约定孙保锋授权补偿给原告一套房屋或者是两套房屋，只是约定柳建忠与被拆迁户签订拆迁补偿协议的法律后果由孙保锋承担。结合本案可以认定，一是被告柳建忠在授权范围内以自己的名义与原告郭俊霞签订了拆迁补偿协议，并未超出授权范围；二是根据委托协议约定，签订的所有拆迁协议的一切法律后果由委托人孙保锋承担，代理人柳建忠不承担责任；三是订立合同时第三人即本案原告郭俊霞并不知情，原告向被告柳建忠索要两套房屋被拒绝后才被告知孙保锋是委托人。所以，被告柳建忠与原告郭俊霞签订补偿协议的行为构成隐名代理，代理行为有效。《合同法》第四百零三条规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，原告有权选择向受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。结合本案，柳建忠告知原告孙保锋是实际开发商只同意交付原告一套房屋，让原告向孙保锋主张权利，履行了披露委托人的义务，因而原告向孙保锋主张权利具有法律依据。根据《合同法》中的公平、诚信原则以及本着节约诉讼资源的原则，被告孙保锋作为委托人应当按照补偿协议约定对原告郭俊霞承担民事责任。原告要求二被告共同承担民事责任或连带责任，没有法律依据，本院不予支持。二被告辩称当时只同意补偿原告一套房屋，因没有证据支持，且与本案的委托协议和补偿协议约定内容不相符，本院不予采信。鉴于本案另一套房屋已经卖出，合同已经实际履行不能，被告孙保锋已构成违约，因而应当赔偿原告合理的经济损失。关于赔偿损失的具体数额，原告郭俊霞的合法土地使用面积为73.43平方米，房屋为一层平房，合法房屋面积也应该不超出73.43平方米，原告自称占用东临印刷厂的土地新建房面积增至169平方米，169平方米远远超出原告合法土地使用面积73.43平方米，被告在补偿协议上也认可了该面积；结合被告对其他被拆迁户的补偿办法、被告逾期交付房屋导致原告产生的居住合理损失的实际情况，根据诚实信用原则和公平原则，参照该房屋评估价值，本院酌定被告孙保锋赔偿原告郭俊霞损失150000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第四百零三条第二款之规定，判决如下：一、被告孙保锋于本判决生效后3日内，将座落于开封市祥符区城关镇青年路北段路西（原酒厂家属院）的涉案楼房东单元一层东户的一套房屋交付给原告郭俊霞（本房屋已于2019年5月27日实际交付原告）；二、被告孙保锋于本判决生效后3日内赔偿原告郭俊霞房屋拆迁损失150000元；三、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费100元，由被告柳建忠、孙保锋承担，限于本判决生效后7日内交付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  仇政法审 判 员  程利军人民陪审员  张赛南二〇一九年七月十五日书 记 员  徐彩洁