贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终3337号上诉人（原审原告）：罗福荣，女，1971年11月10日出生，汉族，贵州省遵义市汇川区人，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：李开颜，贵州遵兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢明静，贵州遵兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：遵义保利置业有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区龙坑街道办事处保利社区保利未来城市。统一社会信用代码91520300569217511R。法定代理人：黄某，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶久刚，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。上诉人罗福荣因与被上诉人遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗福荣上诉请求：1、撤销一审判决或将判决书第二项内容改判为“由被告在判决生效后五日内双倍返还罗福荣购房款208380元、返还罗福荣物业维修资金8877元、抵押登记费100元、预告登记费100元,共计217457元”；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在被上诉人于2014年送达给上诉人的催签函上载明“鉴于您己经以实际行为履行了合同（即支付购房首付款)，双方的《商品房买卖合同》已经生效”,同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，本案中，上诉人不但缴纳了首期购房款，还向被上诉人缴纳了物业维修基金及抵押、预告登记费用，故应当认定双方已经订立了商品房买卖合同。一审判决解除上诉人与被上诉人的商品房买卖合同关系，同时又认定上诉人未与被上诉人签订《商品房买卖合同》违约属于自相矛盾。上诉人未与被上诉人签订书面合同并非是上诉人反悔不签，而是被上诉人要求上诉人在签订合同时支付剩余全部购房款，但在购房时被上诉人告诉上诉人能够办理按揭，后因客观原因银行按揭无法办理，并非上诉人的过错。既然上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同关系成立，被上诉人在没与上诉人解除商品房买卖合同关系之前，将涉案房屋卖给案外人王光勤并办理了备案登记，导致上诉人无法实现合同目的，被上诉人的行为己经违反了《商品房销售管理办法》第十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任，故被上诉人应当返还上诉人双倍购房款，即208380元。二、上诉人与被上诉人之间并未签订《认购书》，该认购书系被上诉人与案外人邹祖兵签订，该认购书上约定的权利及义务对上诉人不产生法律效力。根据被上诉人于2014年7月3日送达给上诉人的催签函载明“且您已经2011年11月29日实际向我公司支付了该套房屋的首付款104190元”之内容。上诉人缴纳的20000元定金，因上诉人己经实际履约支付购房首付款而将该定金己转化为首付款部分，故被上诉人也认可上诉人缴纳的是104190元的首付款，而非84190元的首付款。故一审法院认为上诉人违约，根据认购书约定未将20000元定金退还上诉人错误。保利公司辩称，上诉人于2011年形成购房意向并交纳了购房款，之后被上诉人多次催促上诉人完善购房手续，但上诉人时隔八年置之不理，此行为将上诉人房产搁置数年，上诉人万般无奈之下，基于认购书的约定才将房屋出卖给第三人，上诉人主张双倍返还款项于理不通。罗福荣向一审法院起诉请求：1.判决保利公司双倍返还罗福荣购房款208380元；2.判决保利公司返还罗福荣物业维修基金费8877元、抵押登记费100元、预告登记费100元、工本费50元，(上述金额共计217507元）；3.本案诉讼费用由保利公司承担。在庭审中，罗福荣增加和变更诉讼请求为：1.解除双方买卖合同关系；2.保利公司双倍返还购房款226534元；3.判决保利公司从2011年12月29日起按已付房款金额113267元，按年利率24%支付利息，直至付清为止。一审法院认定事实：2011年10月21日，保利公司作为出卖人与邹祖兵作为买受人，双方签订了《保利·未来城市商品房认购书》，买受人邹祖兵自愿认购由出卖人开发的遵义市遵南大道中段的保利未来城市A2街区1栋2单元4楼4号商品房。当日买受人邹祖兵向出卖人交纳了优惠权诚意金20000元。同年12月29日，邹祖兵经保利公司同意后，将所认购的房屋更名由罗福荣购买，同日，罗福荣与保利公司销售人员签订了销售通知书，其通知书载明：购买人为罗福荣，购买的房号为A2-1-2-4-4，认购书的编号为0701855，备注栏中载明，原认购书名为邹祖兵，现更名为罗福荣。邹祖兵将优惠权诚意金20000元转为定金，然后通过换票的方式，将邹祖兵的20000元定金转为罗福荣所交的定金，另外罗福荣在同日向保利公司交纳了首期款84190元、物业维修资金8877元、抵押登记费100元、预告登记费100元。2012年3月12日，由于罗福荣的购房余款24.3万需向银行贷款，故向银行交纳了50元的工本费。事后，罗福荣与保利公司双方未签订商品房买卖合同，保利公司分别于2014年7月3日和2017年8月22日通过特快专递的方式向罗福荣寄送了催签函，要求罗福荣与保利公司签订书面的商品房买卖合同，罗福荣未作任何回复。保利公司事后将该商品房出卖给他人。为此，罗福荣特提起诉讼，请求支持其诉讼请求。一审法院认为，罗福荣与保利公司之间虽然未签订商品房买卖合同，但双方签订了销售通知书，该销售通知书表明，原由邹祖兵所购买的A2-1-2-4-4号房屋，转由罗福荣购买，其认购书已更名为罗福荣，罗福荣已交了定金、首付款等，为此，双方系商品房买卖关系，由于双方的商品房买卖不能实现，故应解除双方的商品房买卖关系。在双方的商品房买卖过程中，经保利公司书面通知罗福荣与保利公司签订书面的商品房买卖合同，罗福荣未作任何回复，根据商品房认购书第五条违约责任的约定，若买受人逾期不能签署商品房买卖合同的，则视为买受人违反本认购书，买受人已付定金归出卖人所有，出卖人并有权随时将该商品房重新出售给予任何第三方而无须向买受人发出通知。保利公司的行为并未违反认购书的约定，相反，罗福荣的行为已构成了违约，应承担违约责任，罗福荣要求双倍返还购房款的请求不应支持，保利公司应返还所收取的首期款84190元、物业维修资金8877元、抵押登记费100元、预告登记费100元给罗福荣。为此判决：一、解除罗福荣与遵义保利置业有限公司之间的商品房买卖关系。二、由遵义保利置业有限公司在判决生效后五日内返还罗福荣的首期款84190元、物业维修资金8877元、抵押登记费100元、预告登记费100元，共计93267元。三、驳回罗福荣的其余诉讼请求。案件受理费4563元，减半收取2281.50元，由罗福荣负担1140.75元，由遵义保利置业有限公司负担1140.75元。本院二审期间，罗福荣提交了其与保利贵州物业管理有限公司遵义分公司签订的《保利·未来城市二街区前期物业服务协议》，用以证明在该协议签订当日即2011年12月29日，其与保利公司已经签订《商品房买卖合同》，同时提交了《保利·未来城市业主临时管理规约》，用以证明该管理规约对罗福荣的权利义务进行约定，罗福荣是保利物业的业主，保利公司将房屋转售给他人，违反了合同和法律相关事项。保利公司否认已与罗福荣签订《商品房买卖合同》。本院二审查明，原邹祖兵与保利公司签订的《保利·未来城市商品房认购书》的编号为0701855，该认购书第三条约定：1、买受人须于2011年11月20日前（手写注明：具体以出卖人通知为准），携本《认购书》及买受人身份证明（原件）到（签约地址待定）营销中心签署《商品房买卖合同》，并向出卖人支付首期楼款／元、公共维修资金、应缴政府税项。第五条约定：1.若买受人出现以下情况，则视为买受人违反本《认购书》，买受人已付订金归出卖人所有，出卖人并有权随时将该商品房重新出售给予任何第三方而无须向买受人发出通知。……（2）逾期未能签署《商品房买卖合同》、《保利·未来城市前期物业服务协议》及本协议第四条第4项约定的范本的。本院审理查明的其余事实与一审无异。本院认为，本案争议的焦点系：一、罗福荣与保利公司是否建立了商品房买卖合同关系；二、保利公司收取的20000元定金是否应予退还。关于焦点一，本院认为，罗福荣与保利公司尚未建立商品房买卖合同关系，其理由如下：1.本案二审中，罗福荣提交了“保利·未来城市二街区前期物业服务协议”及“保利·未来城市业主临时管理规约”，用以证明其与保利公司已经签订《商品房买卖合同》，但该协议和管理规约的签订主体并非保利公司。保利公司否认已与罗福荣订立《商品房买卖合同》，罗福荣亦未提供其它证据佐证其主张的签约事实，加之在本案一审及罗福荣的上诉状中，罗福荣均认可双方未签订《商品房买卖合同》，故罗福荣所持其与保利公司已经签订《商品房买卖合同》的主张不能成立。2.根据《商品房销售管理办法》第十六条第一款规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，罗福荣与保利公司之间存在的协议只有原邹祖兵与保利公司签订的《保利·未来城市商品房认购书》，该认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的“商品房价格的付款方式、付款时间”“交付使用条件及日期”“办理产权的有关事宜”等商品房买卖合同应当明确的主要内容，故该协议并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定的可以认定为商品房买卖合同的情形。虽然保利公司的销售通知书中明确了罗福荣首期款的付款金额及时间，但对于“购房尾款的支付时间”，“房屋的交付使用条件及日期”，“办理产权的有关事宜”等主要内容仍未明确。3.虽然罗福荣向保利公司交纳了首期款84190元、物业维修资金8877元、抵押登记费100元、预告登记费100元，但无证据证明罗福荣与保利公司就“购房尾款的支付时间”、“房屋的交付使用条件及日期”等商品房买卖合同应当明确的主要内容进了约定，双方均不具有要求对方履行商品房买卖合同关系中主要权利义务即支付房款或交付房屋的依据，故仅以罗福荣支付前述款项的行为，不足以证明双方之间已经成立商品房买卖合同关系。从双方实际履行来看，双方仍系商品房预约合同关系，相关主要条款需由双方在订立本约时进一步磋商和确定。因此，罗福荣所持其与保利公司已经建立商品房买卖合同关系的主张不能成立。罗福荣所提要求解除与保利公司之间的商品房买卖合同关系，并要求保利公司承担“一房二卖”违约责任的请求不能成立，本院不予支持，予以驳回。一审法院判决保利公司将罗福荣交纳的首期款84190元、物业维修资金8877元、抵押登记费100元、预告登记费100元予以返还并无不当。关于焦点二，本院认为，本案中，原系邹祖兵与保利公司签订《保利·未来城市商品房认购书》，后经各方同意，将该认购书的购买人由邹祖兵更名为罗福荣，罗福荣则成为与保利公司签订《保利·未来城市商品房认购书》的合同相对人，该认购书对罗福荣及保利公司均具有约束力。根据该认购书约定，罗福荣应在接到保利公司通知后与保利公司签订《商品房买卖合同》，保利公司分别于2014年7月3日和2017年8月22日通过特快专递的方式向罗福荣寄送了催签函，要求罗福荣与保利公司签订书面的商品房买卖合同，但罗福荣未作任何回复。根据双方认购书约定，罗福荣所交纳的20000元定金不予退还，一审判决保利公司不返还该20000元定金符合双方合同约定。罗福荣上诉主张其未与保利公司签订认购书，邹祖兵与保利公司所签认购书对其不产生法律效力的主张不能成立。罗福荣上诉主张其对未签订《商品房买卖合同》并无过错，但未提供证据证明，故对于该上诉意见，本院不予采纳。综上所述，罗福荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初869号民事判决主文第二项即“由遵义保利置业有限公司在判决生效后五日内返还罗福荣的首期款84190元、物业维修资金8877元、抵押登记费100元、预告登记费100元，共计93267元”；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初869号民事判决主文第一项、第三项即“解除罗福荣与遵义保利置业有限公司之间的商品房买卖关系”，“驳回罗福荣的其余诉讼请求”；三、驳回罗福荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4563元，减半收取2281.50元，由罗福荣负担1140.75元，由遵义保利置业有限公司负担1140.75元；二审案件受理费4563元，由罗福荣负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  刘娟娟二〇一九年七月三十一日书记员  田 林