浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0324民初7507号 原告：浙江省温州市永嘉县岩坦镇岩坦村村民委员会，住所地：永嘉县岩坦镇岩坦村。 负责人：戴显锋。 原告：永嘉县岩坦镇岩坦村股份经济合作社，住所地：永嘉县岩坦镇岩坦村（岩坦村民委员会内）。 法定代表人：戴显锋。 以上二原告的委托诉讼代理人：李益鹏，北京炜衡（温州）律师事务所律师。 以上二原告的委托诉讼代理人：曾翰锋，北京炜衡（温州）律师事务所律师。 被告：戴晓明，男，1964年12月7日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：金银芬，温州市瓯海区大众法律服务所法律工作者。 原告浙江省温州市永嘉县岩坦镇岩坦村村民委员会（以下简称岩坦村委会）、永嘉县岩坦镇岩坦村股份经济合作社（以下简称岩坦村经济合作社）与被告戴晓明合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月7日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，遂转为普通程序，依法组成合议庭于2019年2月2日第二次公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因案情复杂，本案延长审理期限三个月。原告岩坦村委会、岩坦村经济合作社的负责人戴显锋及委托诉讼代理人李益鹏，被告戴晓明及其委托诉讼代理人金银芬两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岩坦村委会、岩坦村经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告戴晓明立即向原告支付安置房购房款21466.22元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为判令被告戴晓明立即向原告支付安置房购房款35766.22元。事实和理由：2010年因诸永高速公路建设需要，永嘉县岩坦镇岩坦村被征收近200亩土地，返回三产建设用地18.3亩用于建设村安置房。2011年2月，原告岩坦村委会根据本村实际情况制定安置房分配原则，确定每套按设计户型最小面积106.5平方米计算，单价2200元/平方米，超出106.5平方米部分按照2500元/平方米计算，房屋具体坐落位置由各户抓阄确定。同年3月，原告岩坦村委会作出安置房分配方案和分配名单，并向全村公示。2011年12月1日，原告岩坦村委会、温州市中兴房地产开发有限公司（代建单位）及浙江中嘉建筑园林有限公司（承包人）三方签订《建设工程施工合同》，约定岩坦村安置房由浙江中嘉建筑园林有限公司负责施工，合同价款为33745778元，同时该《建设工程施工合同》对承包范围、工期违约责任等均作了约定。2013年1月12日，原告岩坦村经济合作社、被告戴晓明、温州市中兴房地产开发有限公司三方签订《安置房落实协议书》，该协议书对安置房平均单价、认定原则、交款及违约责任都作了约定。2016年8月17日，该工程通过竣工验收并交付被告使用。后经过抓阄确定，被告戴晓明的安置房为1幢201室，建筑面积120.12平方米，根据分配原则及补贴方案，被告戴晓明应支付的房款为275766.22元，经原告多次催讨，被告仍有35766.22元未支付，该房款尚不包括待分户产权证办理完毕时应支付的20000元。综上所述，原告已按照约定将安置房交付被告使用，经原告多次催讨被告迟迟不支付剩余购房款，已严重侵犯原告的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。 被告戴晓明答辩称：一、原告岩坦村委会与被告不存在合同关系，原告岩坦村委会的主体不适格。二、原告无权要求被告支付剩余房款35766.22元。协议约定余款在房屋交付使用时，一次性付清，但原告至今未交付房屋，且相应安置房尚不具备交付条件，具体理由如下：1.原告无法向被告出示消防验收合格证书和工程质量竣工验收合格证书；2.原告至今未建立物业维修基金，未成立统一的物业管理机构；3.原告未能提供住宅质量保证书、住宅使用说明书；4.附属配套设施一层车库至今未能妥善解决。基于上述理由，房屋尚不具备交付条件，原告无权要求被告支付余款。三、原告主张4773.6元属房屋建设过程中建筑智能化费用，已包含在工程费用概算表中，被告无需重复支付。四、原告虽有发送律师函，但被告实际未收到律师函，对内容不清楚，被告是从其他处得知有律师函催收尾款的事实。综上，原告向被告主张支付余款尚不具备法定条件，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的建设工程施工合同、交款通知书，被告经质证对真实性无异议，故对真实性予以认定。2.原告提供的岩坦村安置房分配补贴方案、村两委会议记录表，被告经质证认为开会讨论安置房分配补贴方案时，在会议上仅宣读了分配补贴方案，实际并未讨论通过。本院认为，被告已在会议主题为讨论村安置房分配补贴方案的会议记录表上签字，故对分配补贴方案和村两委会议记录表的真实性予以认定。3.原告提供的房屋建筑工程竣工验收备案表及相应的竣工验收备案文件清单，被告经质证对备案表的三性无异议，对相应的备案文件清单的三性均有异议。本院认为，备案表中已载明该工程的竣工验收备案文件已于2017年3月13日收讫，文件齐全，且备案机关永嘉县住房和城乡规划建设局已加盖公章对该事实予以确认，故备案表及相应的备案文件清单均应作为认定相关事实的依据。4.原告提供的结算单，该结算单系原告单方制作，被告不予认可，故不予认定。5.原告提供的律师函及EMS寄送联，被告经质证有异议。本院认为，被告在另案庭审中认可其父亲代收律师函，后告知其收到律师函，再结合原告的庭审陈述，该律师函及EMS寄送联应作为认定事实的依据。6.原告提供的建设工程竣工验收消防备案受理凭证，被告经质证对三性无异议，但认为不能证明消防验收合格。本院认为，该受理凭证能证明涉案安置房已按照法定程序进行工程竣工验收消防备案，且未被确定为抽查对象，永嘉县公安局消防局已加盖备案专用章予以确认，该受理凭证应作为认定事实的相关依据。7.原告提供的发票、领款凭证，原告已提供相应的原件交法庭予以核实，故对真实性予以认定。8.被告提供的预规划设计条件书、总概算表，被告经质证对真实性无异议，故对真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年因诸永高速公路建设需要，永嘉县岩坦镇岩坦村的部分土地被依法征收，返回三产建设用地18.3亩用于建设村安置房，设计套房总计184套，后被告拼凑齐安置房指标一套。2011年2月，原告岩坦村委会制定安置房分配原则，确定每套按设计户型最小面积为106.5平方米，村提留安置房造价按照2500元/平方米计算，分到组指标安置房造价按照2200元/平方米计算。2011年3月，原告岩坦村委会将安置房分配的名单进行公示。 2011年12月1日，原告岩坦村委会、温州市中兴房地产开发有限公司（代建单位）作为发包人、浙江中嘉建筑园林有限公司作为承包人签订《建设工程施工合同》，约定岩坦村安置房由浙江中嘉建筑园林有限公司负责施工，合同价款为33745778元。 2013年1月12日，原告岩坦村经济合作社（甲方）、被告戴晓明（乙方）、温州市中兴房地产开发有限公司（丙方）签订《安置房落实协议书》一份，协议约定：“一、乙方认购的安置房标准面积及平均单价，根据甲方安置房分配原则，乙方取得安置房一套，标准面积为106.5平方米/套，最终面积以房产登记部门实测面积为准，具体位置以抓阄方式确定，安置房平均单价为2200元/平方米，若乙方最终确定的安置房面积大于106.5平方米/套，则超出部分面积按2500元/平方米计算。二、交款约定，甲乙双方约定乙方预交安置房款220000元，余款在交付使用（每套套房留20000元待分户产权证完毕时付清）时一次性付清，根据建设进度分五期交款。第一期：在甲方安置房指标落实，经当地政府审定公式后，并上报县国土资源局时，乙方预交50000元。第二期：安置房工程招标完成，进场施工时或与乙方签订合同后，在15日内预交70000元。第三期：完成安置房的全部车库、第二层后，乙方预交50000元。第四期：安置房工程完成全部安置房第四层后，乙方预交人民币30000元。第五期：安置房工程全部完成主体工程结顶后，乙方预交人民币20000元，余款在有关部门进行竣工综合验收合格后，安置房交付使用时，一次性付清（除每套房留20000元待每套房产权证、土地证办理完毕后付清），以上每期的交款甲方必须提前十五天以书面形式通知乙方，乙方必须严格按时按期足额交款。三、智能化设施，电视、电话、宽带等弱电智能化工程及水电管线预埋费由甲方负责安装完毕，其增容费和立户费，按总体工程竣工图纸综合验收合格确定项目内容外的部分由乙方负担。四、交房标准及条件，甲方必须在完成房屋总体工程建设竣工后，并经主管部分综合验收合格后，并取得房屋验收合格手续后，同时乙方严格按协议约定履行交款义务完毕时，即进行办理法定房屋交付使用相关手续。五、交房时间定为房屋总体工程竣工经主管部门综合验收合格后，定于2014年3月30日前进行交房。六、违约责任，甲方若不按约定时间进行交房，则按照《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规规定支付给乙方违约金，但下列情况不视为甲方违约论处。1.由于乙方未按时来办理交房手续的和未按约定履行交款义务；2.遇人力不可抗拒因素；3.县级以上有关行政主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题而导致工程竣工时间延长的，但最长不得超过约定时间的180日。” 协议签订前，被告于2011年2月25日向岩坦村支付第一期建房款50000元。协议签订后，被告于2013年3月27日向原告岩坦村经济合作社支付第二期建房款70000元，于2013年8月14日向原告岩坦村经济合作社支付第三期、第四期建房款共计80000元，于2013年11月14日向原告岩坦村经济合作社支付第五期建房款20000元，上述金额共计220000元。2016年10月，原告通过抓阄方式确定其安置房套房为第1幢201室。 2016年9月12日，岩坦村三产返回安置房工程进行了工程竣工验收消防备案。2017年2月18日，原告岩坦村委会、温州嘉成工程项目管理有限公司、浙江中嘉建筑园林有限公司、北京通程泛华建筑工程顾问有限公司、永嘉县建筑设计研究院等五家单位对涉案安置房进行了工程竣工验收，竣工验收意见均为合格。2017年3月13日，永嘉县住房和城乡规划建设局对涉案安置房进行了竣工验收备案。其后，被告以涉案安置房尚未具备交付使用条件为由，一直未办理房屋交付手续，也未交纳余款。2018年4月8日，原告岩坦村委会通过律师事务所向被告发送律师函，告知被告涉案安置房已竣工验收合格，并要求被告支付余款。 另查明，2019年4月30日，永嘉县人民政府同意岩坦镇行政村规模优化调整方案，发布永政发〔2019〕71号文件，撤销坦一村、岩坦村，合并设立新的岩坦村。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告岩坦村委会是否为适格的原告；二、涉案安置房是否具备交付条件；三、被告是否需支付余款；四、若需支付余款，需支付其多少金额。 关于争议焦点一，本院认为，涉案安置房的发包主体为原告岩坦村委会、涉案安置房分配原则、分配方案由原告岩坦村委会作出，第二期交款通知书由原告岩坦村委会发出，被告于2011年2月25日也向岩坦村支付了第一期建房款50000元。综上可以看出原告岩坦村委会也是《安置房落实协议》履行过程中的一方主体，与本案有利害关系，属适格的原告。 关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原、被告双方签订的《安置房落实协议书》关于交房标准及条件约定为房屋总体工程建设竣工后，经主管部门综合验收合格并取得房屋验收合格手续。本案中，涉案安置房由建设、勘察、设计、施工和监理五方共同验收并形成竣工验收合格的意见，并于2017年3月13日在永嘉县住房和城乡规划建设局予以竣工验收备案，同时涉案安置房也予以了消防备案，依照双方约定和法律规定涉案安置房已具备交付条件。被告主张因涉案安置房无消防验收合格证书、未建立物业维修基金、未成立统一的物业管理机构、未能提供住宅质量保证书和住宅使用说明书、附属设施一层车库未落实，故涉案安置房尚不具备交付条件。该主张和双方的约定不符，也非涉案安置房交付的必备条件，故对被告的该辩称，本院不予采纳。 关于争议焦点三，本院认为，涉案安置房于已具备交付条件，原告向被告发送律师函通知被告涉案安置房已经通过竣工验收并要求其支付余款，结合协议书关于付款的约定，被告应当知晓涉案安置房已可办理交付手续，被告以涉案安置房尚不具备交付条件为由，至今未办理相应交付手续，属为自己的利益阻止付款条件成就，依照法律规定视为付款条件已成就，被告理应支付余款。 关于争议焦点四，本院认为，《安置房落实协议书》就安置房价格约定为根据安置房所处的某幢、某层、东西边套、朝向等优劣情况，在平均价格基础上增减拟定某套的价格，被告通过抓阄确定其安置房套房为第1幢201室，依据协议约定和分配补贴方案，楼层补差客观存在，原告按照2642.62元主张，亦属合理，被告应予以支付。《安置房落实协议书》就智能化设施的费用约定为电视、电话、宽带等弱点智能化工程及水电管线预埋费由甲方负责安装完毕，其增容费和立户费，按总体工程竣工图纸综合验收合格确定项目内容外的部分由乙方负担。原告所主张的4773.6元，用于弱点智能化系统工程建设、广播电视配套设施建设、自来水表安装，该些项目属工程概算表项目内容外的部分，按照协议约定应由被告负担。被告主张上述费用已包含在工程费用概算表中，与本院查明的事实不符，不予采纳。此外，涉案安置房实测面积为120.12平方米，依照《安置房落实协议书》约定，房屋总价为275766.22元（2200元/平方米×106.5平方米+2500元/平方米×13.62平方米+2642.62元+4773.6元），被告已支付220000元，还需支付35766.22元。 综上所述，原告岩坦村委会、岩坦经济合作社的诉讼请求合理，应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，判决如下： 被告戴晓明于本判决生效之日起十日支付原告浙江省温州市永嘉县岩坦镇岩坦村村民委员会、永嘉县岩坦镇岩坦村股份经济合作社房款余款35766.22元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费694.16元，由被告戴晓明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  李世伟 人民陪审员  金小平 人民陪审员  卢志浩 二〇一九年七月十日 书 记 员  陈 超 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn