广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初16356号原告：佛山市谊富汇豪物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城东二大道2号2层201，统一社会信用代码91440605564587011M。法定代表人：胡永富。委托诉讼代理人：胡秋燕，女，原告公司员工。被告：佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区桂城东二社区南兴村，组织机构代码71233818-1。法定代表人：周锦权，社长。委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：严远飘，广东循理律师事务所实习律师。第三人：珠海市谊富有限公司，住所地：广东省珠海市香洲港湾大道西银坑地段玫瑰山庄别墅A4，统一社会信用代码914404007278780686。法定代表人：胡永富。委托诉讼代理人：蔡智锋，男，第三人公司员工。原告佛山市谊富汇豪物业管理有限公司诉被告佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日受理后，根据原告申请，依法追加珠海市谊富有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，分别于2017年12月13日、2019年4月10日公开开庭审理了本案。原告及第三人的法定代表人胡永富、被告的委托诉讼代理人梁锦耀、严远飘、第三人的委托诉讼代理人蔡智锋到庭参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人胡秋燕到庭参加了第一次庭审。诉讼中，本院根据原告的申请依法委托司法鉴定，且当事人向本院申请庭外和解，鉴定期间和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.变更《东二大道厂房租赁合同》的租赁范围为位于桂城东二大道边（旧特种光源厂）一楼的铺位及地下空地；2.原告占用东二大道二号二楼房屋至2017年9月10日截止；3.被告返还原告缴交的押金10万元；4.被告赔偿原告的装修损失95万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一，双方签订的合同部分无效，即南海区东二大道二号二楼的出租房屋无效。2010年10月22日，原、被告签订南海区东二大道二号《租赁合同》，约定，被告出租房屋二楼2990平方米以及一楼铺面536.25平方米、空地137.6平方米，租赁期限自2010年10月21日至2020年1月20日止。谊富汇豪公司交押金20万元、用电押金1万元，其它条款另见约定，但是，被告出租房屋时隐瞒事实，据佛山市南海区国土城建和水利局2017年8月1日提供的信息显示，南海区东二大道二号二楼的房屋未经规划报建及竣工验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租人出租的合同无效。二，原告使用东二大道二号二楼房屋的占用费计算至2017年9月10日截止。2017年8月1日，原告收悉南海区东二大道二号二楼的房屋未经规划报建及竣工验收后，要求被告补办规划办报建和竣工验收手续，未果。为了避免双方损失扩大，原告于2017年9月5日，通过EMS邮寄的方式向被告寄交《关于退回东二大道2号二楼房屋的函》，详细说明了要求解除合同、退回房屋的理由，被告置之不理。随后，原告于2017年9月10日退出占用场地，在三个上二楼的出入口封住入口、贴上封条，表明自己已实际履行房屋交还出租人的义务及关于退回房屋的情况，原告还通过EMS邮寄的方式向被告寄交证据（图片）及作了说明。三，合同无效，被告应当返还原告10万元押金。双方签订的租赁房屋分为上下两层，首层租赁合同双方应继续履行合同，二楼租赁合同因属于无效合同，合同无效应当各自返还，依规定被告应当返还10万元押金。原告原承租一、二楼房屋交押金20万元，现退回二楼，故，应当退回押金的50%。综上所述，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，双方签订的租赁合同部分无效，故起诉。被告辩称，针对原告的诉讼请求、事实及请求，答辩如下：一、涉讼厂房经主管部门批准建设，竣工验收合格，历史背景下无需取得《建设工程规划许可证》建设工程必须取得《建设工程规划许可证》是《中华人民共和国城市规划法》中首次确立的建设工程规划管理实行法定许可的制度，该法从1990年4月1日起施行，而《中华人民共和国城市建筑法》是从1998年3月1日起施行的，但涉讼厂房被告在1988年9月1日经报建后开工建设，1989年7月30日竣工，并于1989年8月10日通过了当时城市规划行政主管部门南海县建筑工程监理站的验收，取得了《单位工程竣工验收证明书》。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条之规定：法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。涉讼厂房在《中华人民共和国城市规划法》施行前已竣工验收，则该法中关于建设工程应取得《建设工程规划许可证》的规定不对涉讼厂房产生法律效力，涉讼厂房在当时的历史背景下无需取得《建设工程规划许可证》。再者，《单位工程竣工验收证明书》上载明：工程技术资料基本齐全，基本符合设计要求及标准……工程质量等级核定结果为合格。这证明了涉讼厂房只要依据当时的法律、法规规定，无需取得《建设工程规划许可证》，但在建设前仍然有报送有关行政主管部门批准建设，按照有关标准进行设计和施工，并最后经南海县建筑工程监理站对工程技术经济资料是否齐全、建筑工程质量是否符合规定等方面检验评定为合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。涉讼厂房经验收合格，依法可以交付使用。二、租赁合同合法有效，应继续履行合同2010年10月22日，原告与第三人签订了《东二大道厂房租赁合同》，约定由第三人承租东二大道边的一层商铺536.25平方米、二层厂房2990平方米和空地137.6平方米，合共总面积3663.85平方米；租赁期限从2010年10月21日起至2020年1月20日止，共9年。2011年1月15日，第三人将该租赁合同整体转让给原告，由原告行使合同权利、承担合同义务。《东二大道厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有损害国家、集体的利益，租赁物系经有关主管部门批准建设且竣工验收合格，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方产生法律约束力。自租赁合同成立生效至今，被告一直如约履行合同义务，将租赁物交付原告经营使用，且从未发生合同约定的提前解除的情形。因此，原告应当继续履行《东二大道厂房租赁合同》，继续承租租赁物，并按时足额向被告支付租金。三、原告的部分退租行为属于变更合同，非经双方协商一致，对被告不产生法律约束力根据被告与第三人签订的《东二大道厂房租赁合同》，第三人承租的是一层商铺、二层厂房以及空地，总面积3663.85平方米。现原告提出只承租一层铺位和空地，实质上是属于变更合同，其从未就变更承租范围的事宜与被告达成一致意见，只是其单方意思表示。《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定：当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。虽原告声称其对二层厂房贴上封条停止经营、邮寄退租函件等，但这是第三人的单方行为，被告不予认可。原告没有证据证实双方就部分承租的事项达成新的合意，应视为合同未变更，而原告擅自变更合同的行为不产生法律约束力。原告应当按照《东二大道厂房租赁合同》的约定继续履行，即其应该继续承租一层铺位、二层厂房以及空地，租金按总面积3663.85平方米计算，期限至2020年1月20日止，当月租金应在每月五号前支付。四、损害赔偿的请求没有事实和法律依据首先，关于赔偿装修等费用没有法律依据。被告在出租案涉厂房时已向原告如实披露了租赁物的工程建设、证照办理等情况，原告对此是知悉的。同时，原告作为一间从业多年的专业物业管理公司，承租了涉讼厂房七年之久才发现厂房并无相关证照，这不符合常理。实际上，原告清楚租赁物的实际状况，其承租涉讼厂房是由于当时租金低廉，认为有利可图，后在投入资金装修后却发现一层商铺出租率高而二层厂房出租率低，租赁厂房经营了七年后才出此下策提起本案诉讼。投资经营有风险，原告作为市场经营者应有风险意识，不应当在经营不善时意图诉诸法律转嫁风险于被告，这是不符合契约精神的。其次，损害赔偿没有事实依据。原告声称的装修费用只是单方陈述，没有其他证据证明原告存在真实的损失，被告对此不予认可。五、原告如单方提前解除合同，应当承担违约责任《东二大道厂房租赁合同》中的租赁物是一个不可分割的整体，由一层商铺、二层厂房和空地组成，租赁期限为九年，至2020年1月20日届满。原告如提前解除合同，原告应当向被告返还包含一层商铺、二层厂房、空地的全部租赁物。其次，租赁合同中关于“租赁合同期满后处理”的约定：租赁期满时，乙方（即原告）增设的建筑物、构筑物、水电设施、场地设施、燃气系统、消防系统、电梯、装修及其他不动产归甲方（即被告）所有。如原告提前解除合同，则应按照约定转移上述物品的所有权，且按照实际租赁期间足额支付租金和水电气等费用，被告并有权不退还涉讼厂房的20万元租赁按金。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人辩称，同意原告的起诉。原告、第三人围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证；对当事人就其真实性提出异议的证据，本院经审查认证如下：1.原告提交的《关于退还东二大道2号二楼房屋的函》、《关于退回东二大道2号二楼房屋证据（图片）及说明的函》及邮单、附件照片打印件、第三人提交的《关于补办东二大道2号二楼房屋建设工程规划许可证、建筑工程验收合格证的函》为原告、第三人向被告作出的材料，本院对其真实性予以采信，并结合案件的审理情况认定其证明力。2.原告提交的通话记录反映原告方与被告社长的联系情况，被告确认通话一方为其社长，本院确认其真实性。综合采信的证据，并结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物是桂城东二大道边的旧特种光源厂，原名称为南兴仓库。该租赁物的面积包括一层厂房面积2156.9平方米，铺位536.25平方米，二层厂房2990平方米，空地137.6平方米。1989年7月30日，南兴仓库工程竣工，竣工时层数为1，建筑面积3200平方米。同年8月10日，南兴仓库工程质量综合评定为合格，评定时层数亦为1。诉讼中，被告自认南兴仓库二层为后来加建，未办理规划报建手续。涉讼租赁物所在土地登记使用权人是被告，证号为佛府南集用（2011）第0101012号。2010年10月22日，第三人（乙方）与被告（甲方）签订两份《东二大道厂房租赁合同》，其中，第一份《东二大道厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同一》）约定：甲方将位于桂城东二大道边（旧特种光源厂）的厂房给乙方使用，厂房面积2156.9平方米，租赁期限9年，自2010年10月21日起至2020年1月20日止，甲方给予乙方三个月的装修期，计租时间为2011年1月21日；租金标准为，头三年两层厂房每月每平方米9元，第4-6年的租金在前期的基础上递增10%，第7-9年的租金在前期的基础上再递增10%；租金按月支付，乙方必须在每月5日前交清当月租金，支付时把当月的租金付至甲方指定的银行账户或以现金方式直接到甲方的财务处支付，甲方开具收据予乙方；如乙方需要开发票时增加10%税金，税金由乙方负责，如乙方开给分租户的只能开乙方的名称；乙方在本合同签订之日起支付10000元给甲方作水电费按金，该按金在合同期满时乙方交清水电费及租金后甲方将按金无息退还乙方；租赁期未满，甲方无故提前解除合同视为违约，应赔偿乙方损失，乙方拖欠租金超过一个月视为违约，所有装修及水电设施投入归甲方还要没收按金；因甲方在与乙方签订合同前，已将其中四间铺位另租他人，故此四间铺位到2012年9月15日合同到期后，不再续租给原租户，并按签合同时的承诺，将这四间商铺按与乙方签的铺位单价交给乙方使用，到时按实度的方数计入合同。第二份《东二大道厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同二》）约定：甲方将位于桂城东二大道边（旧特种光源厂）的厂房及铺位给乙方使用，其中二楼厂房面积2990平方米，铺位面积536.25平方米，地下空地137.6平方米，合共3663.85平方米；租赁期限9年，自2010年10月21日起至2020年1月20日止，甲方给予乙方三个月的装修期，计租时间为2011年1月21日；租金标准为，头三年两层厂房每月每平方米9元，铺位每月每平方米45元，空地每月每平方米3元，第4-6年的租金在前期的基础上递增10%，第7-9年的租金在前期的基础上再递增10%；租金按月支付，乙方必须在每月5日前交清当月租金，支付时把当月的租金付至甲方指定的银行账户或以现金方式直接到甲方的财务处支付，甲方开具收据予乙方；如乙方需要开发票时增加10%税金，税金由乙方负责，如乙方开给分租户的只能开乙方的名称；乙方在本合同签订之日起支付200000元给甲方作为按金，该按金在合同期满时乙方交清水电费及租金后甲方将按金无息退还乙方；租赁期未满，甲方无故提前解除合同视为违约，应赔偿乙方损失，乙方拖欠租金超过一个月视为违约，所有装修及水电设施投入归甲方还要没收按金；因甲方在与乙方签订合同前，已将其中四间铺位另租他人，故此四间铺位到2012年9月15日合同到期后，不再续租给原租户，并按签合同时的承诺，将这四间商铺按与乙方签的铺位单价交给乙方使用，到时按实度的方数计入合同。同年10月27日，被告开具村民小组收据（No0316276、0316277），分别确认收取胡永富支付的按金200000元、水电费按金10000元。在上述两份《东二大道厂房租赁合同》的履行过程中，原告、被告、第三人签订《合作开发佛山市谊富物业项目协议书》，约定被告与第三人同意将涉讼租赁物同意租赁给原告投资开发，租赁期限为2010年10月21日至2020年1月20日。后各方在上述两份《东二大道厂房租赁合同》抬头的乙方后手写原告的名称，并加盖被告公章。2017年8月15日，第三人向被告作出《关于补办东二大道2号二楼房屋建设工程规划许可证、建设工程验收合格证的函》，要求被告完善涉讼租赁物二楼的建设工程规划许可证、建设工程验收合格手续。2017年9月6日，第三人向原告邮寄《关于退还东二大道2号二楼房屋函》，主张该公司于2017年8月1日收到行政部门关于涉讼租赁物二层属于未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可建设的房屋的答复书，故要求将涉讼租赁物的二层退还被告。该邮件于同月7日妥投。2017年9月11日，第三人向被告邮寄《关于退回东二大道2号二楼房屋证据（图片）及说明的函》，并附相应其已退出该租赁物的照片。该邮件于同月12日妥投。2017年9月25日，被告发出《催缴通知》，通知原告交纳拖欠的八月份和九月份的租金共137614.14元。胡秋燕在签收该份《催缴通知》时备注“二楼于9月10日退回”。2017年10月25日，被告发出催缴通知，通知原告交纳已拖欠九月份和十月份的租金共170175.24元。胡秋燕在签收该份《催缴通知》时备注“二楼于9月10日退回”，并加盖了原告公章。2017年12月16日，第三人向被告邮寄《墩促履行东二大道厂房租赁合同的函》，主张被告从2017年9月15日至今均不肯在办理场地许可的材料“业权人”栏盖章导致其次承租人无法办证开业，部分租户因此搬离，要求被告依约履行相应配合义务。该邮件于同月17日妥投。2017年12月11日，胡秋燕到被告处协商租户办理营业执照盖章事宜，被告的法定代表人周锦权表示其不承认第三人发出的退租申请，涉讼租赁物一、二楼是一个整体，故在案件了结或原告交清租金之后才可配合办理相关手续。2017年12月18日，被告及东二社区居民委员会向涉讼租赁物的租户发出《关于清理“南兴装饰城”消防违规出租房通知》，通知将于同月20日联合街道公安、下方、流管、综合整治大队、行政执法开展人员疏散并对违规出租房大门进行上锁加贴封条整治处理工作。2017年12月26日，被告向原告邮寄催款通知，催促原告在2018年1月10日前支付拖欠的10月份至12月份的租金共235297.44元。该邮件在12月29日妥投。2017年10月23日，原告提起本案诉讼。诉讼过程中，本院根据原告的申请，依法委托广州宇丰工程咨询有限公司对涉讼租赁物二、三层的装修工程造价进行司法鉴定，该公司经鉴定后出具《工程造价鉴定意见书》，认定涉讼租赁物二层厂房装修工程1784116.9元，混凝土楼梯装修造价122294.38元，二层强电部分装修工程造价330777.65元，二层弱电部分装修工程造价166261.41元，二层给排水部分装修工程造价16237.24元，以上合计2419687.58元；三层厂房装修工程造价826605.18元，三层强电部分装修工程造价49724.17元，三层给排水部分装修工程造价26251.56元，以上合计902580.91元，二、三楼装修工程造价合计3322268.49元。原告为此支付了鉴定费用36513.01元。诉讼中，原告为证明其对涉讼租赁物的装修投入，向本院提交了如下材料：1.第三人（甲方）与案外人佛山市禅城区美登装饰设计经营部（乙方）签订的落款时间为2010年10月25日的《装饰工程协议（合同）书》，该合同约定：甲方委托乙方按图纸施工，工程总造价为2462130元，工期为60天，甲方于施工队人员进场三天内付500000元，于施工进入第30天时支付500000元，于施工进入第50天时（工程完成80%）支付500000元，于工程完成时支付600000元，余款360000元作为保质期款项一个月内付清。该合同所附报价材料显示，该装饰装修工程为一楼总体装修，包括一楼原旧墙体拆除、旧天花板拆除，一楼商铺区域装饰装修、商铺玻璃、铁工天花板装饰、电器线路安装、给排水管及相关配件安装、消防管安装等内容。2.由案外人佛山市禅城区美登装饰设计经营部出具的《收据》五份，分别载明该经营部于2010年10月28日收第三人支付的工程预付款500000元、2011年1月27日收第三人支付的工程进度款500000元、2011年2月17日收第三人支付的工程进度款500000元、2011年2月27日收第三人支付的工程结算款600000元、2011年3月20日收第三人支付的保质工程款尾款360000元。原告及第三人主张该工程款均是现金支付，故无转账支付凭证佐证。诉讼中，各方确认：原告对涉讼租赁物的租金已经支付至2019年3月，其中2017年7月之前的租金已经足额支付，2017年8月至2019年3月的租金是按72491.94元/月的标准支付的（被告主张应付租金标准为105053.04元/月），各期付款时间均无逾期情形。另查明，本院于2018年1月8日受理原告佛山市谊富汇豪物业管理有限公司诉被告佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社、第三人珠海市谊富有限公司租赁合同纠纷一案，案号为（2018）粤0605民初386号。被告在该案提起反诉，本院依法予以受理并合并审理。原告在该案的诉讼请求为：1.被告赔偿原告经济损失768658.55元；2.本案诉讼费由被告承担。2018年7月25日，原告明确基于不再履行两份《东二大道厂房租赁合同》，要求被告赔偿涉讼租赁物一楼装修改造损失，本院根据其申请，依法委托广东宇丰工程咨询有限公司对涉讼租赁物一楼装修工程造价进行鉴定，该公司经鉴定后出具《工程造价鉴定意见书》，认定该装修工程造价为2230250.17元，其中装修部分为1822315.18元，安装部分为407934.99元。原告为此支付了鉴定费用28781.3元。2019年1月10日，原告变更其在该案的诉讼请求为：1.被告赔偿原告租金损失768658.55元；2.被告赔偿原告装修损失598850元；3.本案诉讼费用由被告承担。被告在该案的反诉请求为：1.解除双方于2010年10月22日签订的两份《东二大道厂房租赁合同》，原告向被告整体返还租赁物；2.原告支付拖欠的租金560360.03元（前述租金计算至2018年12月，应计算至实际返还之日止）及以该款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自各期租金应付之次日起计付至付清之日止的利息；3.租赁押金20万元归被告所有；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。诉讼中，原告及第三人在2019年4月10日的庭审中明确同意于同年20日前将涉讼租赁物一楼中属其所有的可移动物品搬离，由被告在同月21日接收涉讼租赁物，并在同月22日交接相关租赁合同及押金、资料，庭后又提交书面说明认为应在裁判后移交为宜为由拒绝移交租赁物及相关资料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，虽然两份《东二大道厂房租赁合同》均由第三人与被告所签，但结合原告与第三人的关系，并根据三方在此后签订的《合作开发佛山市谊富物业项目协议书》的约定，及在《东二大道厂房租赁合同》抬头添加原告的名称并加盖被告公章的事实，本院认定原告与第三人是涉讼租赁物共同的承租方。结合两份《东二大道厂房租赁合同》的约定及涉讼租赁物的情形可知，《租赁合同一》约定的租赁位置是涉讼租赁物一层厂房，《租赁合同二》约定的租赁位置是涉讼租赁物一层铺位、二层厂房及空地137.6平方米。经查，一层厂房及商铺始建于1988年9月1日，并经原南海县建筑工程监理站竣工验收后评定为质量合格，鉴于当时未有乡村规划的相关法律法规，故本院认定两份《东二大道厂房租赁合同》关于租赁涉讼租赁物一层厂房及铺位以及空地的权利义务约定是合同双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。因被告在（2018）粤0605民初386号案中反诉请求解除两份《东二大道厂房租赁合同》，原告在该案的审理过程中亦明确基于不再履行两份《东二大道厂房租赁合同》而向被告主张装修改造损失，故双方关于不再履行两份《东二大道厂房租赁合同》意思表示一致，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，确认两份《东二大道厂房租赁合同》项下关于租赁涉讼租赁物一楼及空地的权利义务约定于2018年7月25日解除，故在本案中对原告第1-2项诉讼请求不再予以支持。因涉讼租赁物二层厂房，因被告自认是其后来加建，并未办理规划报建手续，且未经竣工验收合格，两份《东二大道厂房租赁合同》关于租赁该部分租赁物的权利义务约定违反了法律的强制性规定，自始无效。鉴于两份《东二大道厂房租赁合同》存在部分有效、部分无效的情形，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条的规定，现有效部分已解除，故对有效部分在合同解除之后，则根据合同约定处理，而对无效部分，则根据相互返还、折价补偿的方式处理。据此，本院结合双方诉辩意见，对本案处理如下：一、关于涉讼租赁物二楼返还时间的认定根据本院查明的事实，因第三人已于2017年9月11日向被告邮寄《关于退回东二大道2号二楼房屋证据（图片）及说明的函》时，所附照片显示其已退出涉讼租赁物的二、三层，该邮件于同月12日妥投。因两份《东二大道厂房租赁合同》关于该部分租赁物的约定无效，故根据诚信原则，被告应于收函之日起合理期限内及时收回该部分租赁物，被告未及时收回造成的扩大损失，应自负其责。据此，本院根据本案的实际情况及诚信、公平原则，认定被告至迟应于2017年9月30日之前收回该部分租赁物。二、关于原告诉请被告赔偿装修改造的损失虽然两份《东二大道厂房租赁合同》存在部分有效、部分无效的情形，对于无效部分，被告在提供租赁物上虽有过错，但原告及第三人作为承租方，亦未尽审慎审查之义务，存在过错。同时，被告在配合原告的租客办理《场地使用证明》上确实存在推脱的情形，且其首先提出解约，应负相应的违约责任。同时，因原告存在未按时足额支付其应付的场地使用费及租金的情形，对合同有效部分的解除亦存在一定过错。综上，本院综合认定原告、第三人与被告就两份《东二大道厂房租赁合同》部分无效应负对等责任，对有效部分的解除，原告与第三人负20%的过错责任，被告负80%的过错责任。关于对涉讼租赁物的装修改造，原告及第三人在本案中虽未提交证据证明其详细的改造内容及支出情况，但鉴于双方在办理租赁物交接时，未对租赁物交付时的状况进行固定，双方对此均有责任。另根据《租赁合同一》中关于装修期的约定及被告的答辩意见可见，原告及第三人对涉讼租赁物进行装修改造是客观的事实。再结合鉴定时原告及第三人已租用涉讼租赁物近八年，租赁物装饰装修整体较新的客观情况，本院对原告主张其与第三人对涉讼租赁物进行装修改造予以采信，并对广州宇丰工程咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》的真实性、关联性均予以采信。结合原告诉请，本案仅处理涉讼租赁物二层的装修改造损失，一、三楼的装修改造损失在（2018）粤0605民初386号案中处理。根据广州宇丰工程咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》，涉讼租赁物二层厂房装修工程1784116.9元，混凝土楼梯装修造价122294.38元，二层强电部分装修工程造价330777.65元，二层弱电部分装修工程造价166261.41元，二层给排水部分装修工程造价16237.24元，以上合计2419687.58元，该造价应根据原告及第三人实际使用情况进行折旧处理，并结合双方过错进行分摊处理，故结合双方约定的使用期为2010年10月21日起至2020年1月20日共3379天，至被告应收回该部分租赁物的最迟时间（2017年9月30日）已2537天，故酌情判令被告应赔偿涉讼租赁物三楼的装修改造损失301476.32元[50%×2419687.58×（3379-2537）/3379]予原告。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告辩称其无需赔偿装修改造损失予原告与事实不符，本院不予采纳。三、关于原告诉请被告返还押金10万元如上所述，因《租赁合同二》约定的租赁位置是涉讼租赁物一层铺位、二层厂房及空地137.6平方米，涉讼租赁物的二层厂房因未办理规划报建及竣工验收手续而不适租，并导致该部分租赁物的权利义务约定无效，且本院亦认定被告至迟应于2017年9月30日之前收回该部分租赁物，故对该部分租赁物所涉的按金，被告应予退还。根据两份《东二大道厂房租赁合同》的约定，按金20万元是原告及第三人整体承租涉讼租赁物的金钱质押款项，各方并未明确该款对应各租赁位置的金额或比例，故本院根据两份《东二大道厂房租赁合同》约定的租金或使用费计算方式，按比例确定涉讼租赁物二层对应的按金金额为75945.99元{200000×（2990×9）÷[（2156.9+2990）×9+536.25×45+137.6×3]}，并判令被告应返还该款予原告。原告诉请超出该核定的，本院不予支持。因本案庭审辩论终结之时，原告及第三人尚未将涉讼租赁物一楼及空地返还被告，故本院在本案中对两份《东二大道厂房租赁合同》项下剩余的按金不作处理，双方可在交接租赁物时另行结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿租赁物二楼的装修改造损失301476.32元予原告佛山市谊富汇豪物业管理有限公司；被告佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还按金75945.99元予原告佛山市谊富汇豪物业管理有限公司；驳回原告佛山市谊富汇豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计7125元（原告已预交），由原告负担3644.33元，由被告负担3480.67元并应于本判决发生法律效力之日起迳付予原告，本院不另收退。鉴定费用36513.01元，由原告负担18256.51元，由被告负担18256.5元并应于本判决发生法律效力之日起迳付予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年七月十九日书记员  许晓璇