福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初1543号 原告：林桂华，男，1957年6月12日出生，汉族，住福建省厦门市。 被告：连城天和房地产开发有限公司，住所地福建省连城县文亨镇文保村白坑路57号，统一社会信用代码913508255673035209。 法定代表人：江冰晶，总经理。 委托诉讼代理人：刘丽瑜，福建凯泉律师事务所律师。 原告林桂华与被告连城天和房地产开发有限公司（以下简称天和房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林桂华、被告天和房地产公司的委托诉讼代理人刘丽瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林桂华向本院提出诉讼请求：l、判令天和房地产公司立即为林桂华办理连城县文亨镇文保村冠豸山温泉度假村××幢商务公寓的不动产权证，将房屋产权登记于林桂华名下；2、判令天和房地产公司支付林桂华自2012年9月1日起至上述房屋所有权登记到林桂华名下止以1822422元为基数按每日万分之一计算的迟延办证违约金。事实和理由：2012年4月18日，林桂华与天和房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201200111），约定天和房地产公司将坐落于连城县文亨镇文保村冠豸山温泉度假村××幢商务公寓出卖于林桂华，建筑面积240.870平方米，总金额1822422元。合同第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2012年6月1日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人己付款的万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，林桂华依约履行了付款义务，而且该房产属拎包入住现房，在2012年5月1日天和房地产公司就将房子装修完毕并且开业。但天和房地产公司至今未办妥林桂华购买的案涉××幢商务公寓的不动产权属证书。天和房地产公司的行为严重违反合同约定，损害了林桂华的合法权益，天和房地产公司依法应承担相应的违约责任。 天和房地产公司辩称，1、天和房地产公司已于2013年11月26日完成合同约定的办理房屋产权证书的合同义务，不存在至今未办理诉争房屋产权证书的事实。天和房地产公司已于2013年11月26日为林桂华办理完毕诉争房产的房产证，即2013年11月26日天和房地产公司已完成双方《商品房买卖合同》第十四条约定的办理产权登记的合同义务，且林桂华也已领取了诉争房屋的房产证，有其亲笔签字确认的《领取表》为证，不存在至今没有办理房产证的违约事实。2、林桂华主张至今未办理房产证的迟延办证违约金，无事实依据。根据双方签订的合同附件六合同补充协议第五条的约定“办理房屋产权登记，买受人应协助配合出卖人办理房屋权属证书，因买受人的原因导致不能在规定时间办证出卖人不承担责任……”。由于林桂华非连城常住人口，在配合办理房产证时，经天和房地产公司多次催告林桂华逾期未提供相应办证手续，才导致办理房产证迟延，双方房产证直到2013年11月26日才办理完毕，责任在于林桂华。3、天和房地产公司再次协助林桂华办理诉争房屋的不动产权证书的行为，不属于双方签订的《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议约定的合同义务。天和房地产公司协助林桂华办理不动产权证书是由于政策原因及为方便业主统一换证的自愿行为，不受此前双方合同的规制，更无未办理不动产权证书及逾期办证的事实。由于政府房地产办证政策的改变及《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等房地产办证规范性文件的实施，另由于部分业主非常住连城本地，为方便广大业主办理房产证变更为不动产权证，天和房地产公司统一组织协助各业主再次办理不动产权证书。但该行为并非基于双方合同的约定（双方合同约定的办产权登记的义务早已履行完毕），而是为方便广大业主换证的自愿行为不受此前双方合同的规制。诉争房屋的不动产权证书已于2019年5月9日办理完毕，也不存在未办理的事实。4、退一步讲，即使天和房地产公司存在逾期办证的事实，林桂华于2019年5月24日才起诉立案，主张从逾期之日至权属证书出证时止（2013年11月26日）的迟延办证违约金由于林桂华未在诉讼时效内主张，已超过法律规定诉讼时效；主张从2012年9月1日起至上述房屋所有权登记到林桂华名下止的违约金也大部分（即2016年5月23日之前）超过诉讼时效，不受法律保护。综上所述，天和房地产公司认为林桂华诉讼请求无事实及法律依据，请求依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年4月18日，林桂华购买了天和房地产公司开发建造的坐落于连城县文亨镇文保村冠豸山温泉度假村××幢商务公寓，并签订了《商品房买卖合同》及其附件，约定主要内容有：“……第四条计价方式与价款1．按照建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7566元，总金额（人民币）1822422元整；……第六条付款方式及期限3．其他方式于2012年1月5日一次性付清首付款人民币玖拾壹万贰仟肆佰贰拾贰元整（￥912422元），余款￥910000元办理银行按揭；……第八条交付条件与期限（一）出卖人应当在2012年6月1日前向买受人交付该商品房；……第十四条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”。合同签订后，林桂华按合同约定支付了全部购房款1822422元，涉案房屋也于2012年5月1日交付使用。2013年11月26日，天和房地产公司办理了涉案房产的房产证（房权证号：连房权证字第××号），并于2014年8月25日将房产证交付林桂华。2016年12月2日，林桂华将涉案房产的房产证、完税发票、买卖合同等材料交付天和房地产公司用于重新办理不动产权证书。2019年5月9日，涉案房产的不动产权证书办理完毕（还尚未向林桂华颁发），不动产权证号为：闽（2019）连城县不动产权第××号。 本院认为，林桂华与天和房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。买卖双方应当依约履行各自的义务。本案中，林桂华已经付清了全部购房款（1822422元），天和房地产公司也于2012年5月1日将房屋交付林桂华使用，根据《商品房买卖合同》第十四条的规定：“……买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”，天和房地产公司应在2012年8月31日（2012年6月1日起算90日）前办理涉案房屋的权属证书，可天和房地产公司直到2013年11月26日才办理了房屋所有权证，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于合同约定的“房屋权属证书”是否包含土地使用权证的问题，本院认为，土地证是证明土地的使用人对土地的使用的法律凭证，是受法律保护的，且我国是从2015年3月1日起不再颁发房产证，而是根据《不动产登记暂行条例》的规定，实行房产证与土地证合二为一，在此前房产登记实行的是两证政策，因此，在涉案合同没有明确有约定“房屋权属证书”不包括土地使用证的情况下，应当认定“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用证。天和房地产公司作为房地产开发商，长时间未办理土地使用证的行为构成违约，应承担相应的违约责任，其认为合同约定的“房屋权属证书”不包含土地使用证而提出已经完成合同约定的义务的辩解，本院不予采纳。根据我国现有的法律和政策，在2015年3月1日前已经办理的房屋所有权证和土地使用证是继续有效的，并不存在强制办理变更为不动产权证书的情况，故林桂华于2016年12月2日向天和房地产公司交付房产证等材料用于办理不动产权证书，也是迫于涉案房屋无法办理土地使用证的原由，因此，林桂华主张违约金计算至不动产权证书办理之日止的诉请，本院予以支持。因为天和房地产公司长时间未办理土地使用证，一直至2016年12月2日重新办理不动产权证，该违约行为具有连续性，因此，天和房地产公司提出林桂华的主张超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。由于涉案房产的不动产权证书已于2019年5月9日办理，故林桂华要求办理不动产权证的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、连城天和房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林桂华自2012年9月1日起至2019年5月9日止以1822422元为基数按日万分之一计算的违约金。 二、驳回林桂华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7975.5元，减半收取3987.75元，由连城天和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  罗琳青 二〇一九年七月四日 法官助理桑建霞 代理书记员  童文静 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2- -8-