浙江省永康市人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0784执异61号异议人：应灿齐，男，汉族，1969年6月23日出生，住浙江省永康市。异议人：贾爱玲，女，汉族，1970年3月1日出生，住浙江省永康市。委托代理人：童瑶春，永康市公信法律服务所法律工作者。申请执行人：何建设，男，汉族，1960年4月5日出生，住上海市黄浦区。委托代理人：胡帅，永康市四方法律服务所法律工作者。被执行人：马志雄，男，汉族，1963年10月30日出生，汉族，住永康市。本院在执行申请执行人何建设与被执行人马志雄合同纠纷一案中，案外人应灿齐、贾爱玲向本院提出书面异议，终止对浙（2017）永康市不动产权第0027140号不动产的评估、拍卖并解除查封。本院于2019年7月15日受理该异议，并进行了听证审查。异议人应灿齐、贾爱玲认为，1、被执行人马志雄名下的坐落在永康市××街村的不动产【权证号码：浙（2017）永康市不动产权第0027140号】（以下简称“涉案不动产”），虽然该不动产登记在马志雄一人名下，但是实际属于三个家庭成员共同所有，即马志雄、前妻胡小英、儿子马攀三个家庭成员共同所有，建房的地基是村集体土地，而集体土地是以户为单位报批的，马志雄、胡小英、马攀三人都是建房报批当时的在册人口。而胡小英、马攀不是本案的被执行人，胡小英、马攀的财产份额依法不应列入执行的范围。2、该不动产证书上载明的面积是120平方米，而实际上该房屋整幢占地面积约155平方米，也即违章占地面积约35平方米，违章部分的房屋面积依法不属于法院执行的范围。3、根据张贴的（2019）浙0784执550号公告：申请执行人何建设与被执行人马志雄的合同纠纷案件【（2018）浙0784民初8165号】是2018年11月26日作出的，而被执行人马志雄与胡小英、马攀在2018年1月已经将该不动产以170万元的价格出卖给何爱可所有，用于清偿所欠的债务。2018年9月25日何爱可再次以160万元价格转卖给两异议人，因此该不动产已经在执行程序开始前已经两次出卖，依法不应当列入执行的财产范围。4、根据张贴的（2019）浙0784执550号公告：贵院于2019年3月查封了上述不动产，而异议人是2018年9月25日从何爱可手上受让而来的，此时法院并未查封上述不动产，因此两异议人无过错，是在昨天看到法院张贴的（2019）浙0784执550号公告中才知道被查封的事实。5、申请执行人与被执行人的合同纠纷，存在虚假诉讼的重大嫌疑，2015年6月价值240万元锡材料在不知情的情况下被卖掉，到2017年3月2日出具还款计划书，缺乏最起码、最基本的可信度。异议人应灿齐、贾爱玲为证明其主张，向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同及补充协议、房地产买卖契约、网上银行电子回单，用以证明涉案不动产先卖给何爱可，再卖给异议人的事实。2、农村私人建房用地呈报表，用以证明涉案宅基地是以户为单位报批的，马攀系独生子女，马志雄户享受4个人的批基建房待遇。申请执行人何建设认为，首先，申请人主张其为本案被执行不动产的产权人，从而请求终止执行、解除查封，但该主张无事实与法律依据：首先，从永康不动产登记中心查询来看，坐落于永康市××街村浙（2017）永康市不动产权第**不动产登记在马志雄名下，产权人为马志雄，而非申请人。其次，马志雄与何爱可于2018年1月8日签订的《房屋买卖合同》既是虚假又是无效的。该《房屋买卖合同》的买卖客体是农村宅基地，而马志雄与何爱可并不属于同一集体组织成员、同时也未经集体组织批准同意，因此该《房屋买卖合同》违法法律规定，是无效的；马志雄与何爱可签订合同后未有履行付款义务，且两人为亲家关系，加之马志雄的另一个案件（2018）浙0784执19号刚在2018年1月2日申请强制执行，申请执行人完全有理由相信马志雄是在逃避债务才形成的《房屋买卖合同》。最后，应灿齐、贾爱玲认为最终是从何爱可手中受让了被执行不动产，但何爱可本身就未取得过执行不动产的产权，是无权处分，合同也是无效的，应灿齐、贾爱玲也未到相关部门办理变更登记手续，因此应灿齐、贾爱玲并不是本案被执行不动产的产权人。而且，该不动产在2018年6月12日时就已经被永康市人民法院查封，异议申请人是在2018年9月25日受让的，根据最高院法释【2014】15号《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；”本案中法院查封时间远远早于转让时间，因此永康市人民法院的查封并无不妥。关于异议申请人提出的被执行不动产原始权属异议，由于异议申请人并不是相关权利人，无权提出相关异议。关于异议申请人提出的对申请执行人与马志雄（2018）浙0784民初8165号民事判决书的异议，申请执行人认为该判决文书已经发生法律效力，对此有异议的，应当启动审判监督程序申请再审，而不是在执行异议中提出。综上，请求驳回异议人的异议请求。申请执行人何建设为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、不动产登记信息查询记录，用以证明涉案不动产登记在马志雄名下，被永康市人民法院的（2018）浙0784执19号执行案件于2018年6月18日查封。2、（2018）浙0784执19号执行裁定书、执行决定书，用以证明马志雄、胡小英被纳入失信被执行人员名单。被执行人马志雄经本院合法传唤未到庭参加听证，依法视为放弃程序权利。经本院审查查明：本院在原告何建设与被告马志雄、胡小英合同纠纷一案的审理过程中，于2018年11月26日作出(2018)浙0784民初8165号民事判决书，判决如下：一、由被告马志雄支付原告何建设欠款240万元及利息（利息从2017年3月3日起按中国人民银行规定的同期同档次贷款利率计算至判决确定还款之日止）。二、由被告马志雄支付原告何建设律师代理费2万元。三、驳回原告何建设的其他诉讼请求。上述款项均限本判决生效之日起一个月内履行完毕。本案案件受理费13944元(已减半收取)，由被告马志雄负担。该民事判决书发生法律效力后，于2019年1月24日进入执行程序，执行案号为（2019）浙0784执550号。本院于2019年3月20日作出（2019）浙0784执550号执行裁定书，裁定如下：查封被执行人马志雄所有的坐落在永康市××街村的不动产【权证号码：浙（2017）永康市不动产权第0027140号】。期限为三年。本裁定立即执行。2019年3月21日本院查封了涉案不动产。另查明，本院执行申请执行人李桂芝与被执行人马志雄、胡小英民间借贷纠纷一案中，于2018年6月11日作出（2018）浙0784执19号执行裁定书，裁定查封被执行人马志雄所有的涉案不动产。2018年6月12日本院查封了涉案不动产。异议人应灿齐、贾爱玲以被执行人马志雄于2018年1月8日将涉案不动产以170万元的价格转让给案外人何爱可，何爱可又于2018年9月25日将涉案不动产以160万元的价格转让给异议人为由，向本院提出异议申请。何爱可、应灿齐、贾爱玲均非永康市××街村的集体经济组织成员。本院认为，在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，该异议是否成立，首先应当审查异议人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。对于本案而言，首先，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有在本集体经济组织所有土地上建造住宅的权利，具有独享性、专属性等特点，是国家给予本集体经济组织成员享有的特定福利政策，仅限于本集体经济组织成员之间流转。非本集体经济组织成员购买本集体经济组织宅基地上的房屋，违反了宅基地使用权转让的禁止性规定，双方之间的房屋买卖合同应当认定为无效。涉案不动产建造在永康市××街村的宅基地上，即使异议人应灿齐、贾爱玲提交的房屋买卖合同及补充协议、房地产买卖契约系各方当事人的真实意思表示，但因其未提交符合购买农村宅基地房屋条件的相关材料，违反法律的禁止性规定，应认定合同无效。其次，涉案不动产登记在被执行人马志雄名下，2018年6月12日因另一执行案件被本院查封，异议人购买涉案不动产的时间晚于本院的查封时间。综上，异议人应灿齐、贾爱玲的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项之规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人应灿齐、贾爱玲的异议请求。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。审 判 长  徐露苗人民陪审员  支有土人民陪审员  梅凌宵二〇一九年七月二十五日代书 记员  徐英晓