河南省安阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0522民初215号原告：郑海忠，男，1971年10月6日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：张志军，安阳市文峰区秉言法律服务所法律工作者。被告：王燕英，女，1981年3月27日出生，汉族，住内黄县。委托诉讼代理人：曹慧晶，河南骏腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗晓雪，河南骏腾律师事务所律师。原告郑海忠与被告王燕英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日作出（2018）豫0522民初441号民事判决，被告王燕英不服，提出上诉，安阳市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）豫05民终5069号民事裁定，撤销原判，发回重审，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理，原告郑海忠及其委托诉讼代理人张志军，被告王燕英的委托诉讼代理人曹慧晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郑海忠向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方所签订的商品房买卖合同有效；2、判令王燕英继续履行交付房屋及相关手续等合同义务；3、请求依法判令王燕英待该房屋能办理房产证时协助原告办理过户手续；4、判令王燕英向郑海忠支付违约金186000元；5、本案诉讼费等一切费用由王燕英负担。事实与理由：2017年8月11日，郑海忠与王燕英通过中介机构安阳市广家房地产经纪有限公司订立商品房买卖合同一份，合同约定：郑海忠购买王燕英位于安阳县白璧镇北务村多伦公园1号楼1单元801号房屋一套，面积125.42平方米，售价620000元。协议订立之日起，上述房屋的占有、使用、收益、处分权即时归郑海忠行使，其建筑范围内的土地使用权一并归郑海忠所有，王燕英与此房屋再无任何关系。2017年8月18日，郑海忠已经支付定金和房款共590000元，待办理房权过户后，再支付剩余30000元尾款。郑海忠现已按合同约定履行了全部义务，王燕英未按合同约定履行交付房屋及相关手续等合同义务。根据双方签订的协议，王燕英应承担违约责任，另因王燕英违约不交付房屋，致使郑海忠在外租房产生额外费用，给郑海忠造成巨大损失。王燕英辩称：1、郑海忠的主体不适格，郑海忠提交的起诉状为郑海忠一人，而与王燕英签订买卖合同的是郑海忠、任燕民，作为合同双方应当询问任燕民作为买房一方的意思表示；2、本案所涉的商品房买卖合同应当认定无效，双方对案涉的房屋是期房均是明知的，期房是没有权利办理房屋证书的房屋，根据城市房地产管理法第三十七条第六项的规定及合同法第二十五条属于合同无效的情形，案涉房屋至今未办理房屋权属证书，且开发商的大证至今没有办理，属于不得转让的情形；3、郑海忠有违约情形在先，按照双方的买卖合同，王燕英有权提出解除合同，并要求郑海忠承担违约金；4、原告要求的违约金过高，根据合同法一百一十三条以及最高院关于合同法解释（二）的规定，超过30%的即认为过高。本案涉及的是房屋办理过户手续，并未涉及其他损失，更不存在房款占用利息，因此双方约定的违约金过高，应当予以调整。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月14日，王燕英与河南省多伦多房地产开发有限公司签订了商品房预售合同（2015年12月16日安阳市房产管理局示范区办事处备案）一份，主要内容为：王燕英购买位于安阳市示范区××大道与××路交叉口西北多伦?公园里商住小区1#住宅楼1单元801号房屋，建筑面积125.42平方米，每平方米3263.12元，总金额409260元。王燕英首付164260元，在中国建设银行股份有限公司安阳分行贷款245000元。2017年8月11日，郑海忠、任燕民（乙方、买方）与王燕英（甲方、卖方）、安阳市广家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订房屋买卖合同一份，主要内容为：甲方有位于多伦公园里1号楼1单元801号房屋壹套，该房权属面积为：125.42平方米，产权人：王燕英，该房屋现有手续：商品房预售合同，已备案商品房买卖合同编号：YS00153864。该房售价为人民币陆拾贰万元整，按套计算，包括公共维修金、房屋现有设施等所有费用，甲方不得再以任何形式追加。本合同签订之日，乙方支付甲方购房定金贰万元，甲方将该房屋现有手续原件交于丙方。当事人双方同意按下列方式交付房款：1、分期付款：第一期房款贰拾肆万元整，于甲方办理银行解押当日乙方通过转账方式支付甲方，乙方向甲方建行银行账户，户名王燕英，账号：62×××66，转账贰拾肆万，银行转账凭证即为交易凭据。2、第二期房款叁拾叁万元整，于甲方办理完银行解押当日支付甲方。乙方向甲方建行银行账户，户名王燕英，账号：62×××66，转账叁拾叁万元，银行转账凭证即为交易凭据。上述房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方行使，其建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用，甲方与此房屋再无任何关系，甲方亲属也不再享有任何与此房屋相关的财产继承权。甲方应于当日将该房屋房产实物全部钥匙及所有购房资料原件、合同文书等权力凭证及房屋相关的资料和物品等正式交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书的约定，甲方完成房屋交付。3、第三期尾款叁万元，于甲乙双方办理产权过户当日乙方以现金形式支付甲方。违约责任：1、如卖方没有如实陈述该房屋存在与第三人的争议等，致使买方无法按照协议取得房屋（办理产权变更登记手续入住）情况视为违约。2、签署合同后，除不可抗力外，甲乙双方应按照本合同所定条款约定执行，否则视为违约，违约方按照合同价款的30%向守约方支付违约金并承担居间服务费，守约方有权解除合同。王燕英、郑海忠在房屋买卖合同上签字，郑海忠代其妻子任燕民签字，经调查任燕民，任燕民表示不参加本案诉讼，同意由郑海忠主张权利。合同签订后，郑海忠于2017年8月11日给付王燕英购房定金20000元，2017年8月14日和8月17日，郑海忠分两次通过银行转账支付给王燕英房款290000元，2017年8月18日，郑海忠通过银行转账支付给王燕英房款280000元，王燕英给郑海忠出具三张收条，郑海忠向王燕英支付定金、前两期房款共计590000元。2017年8月18日，王燕英填写不动产登记申请表一份显示贷款结清。后领取房屋钥匙时，郑海忠、王燕英因交纳公共维修金问题出现争议，王燕英未按约定向郑海忠交付房屋。诉讼中，经郑海忠申请本院对所诉房屋进行财产保全。上述事实，有郑海忠提供的王燕英的离婚证、身份证复印件、商品房买卖合同、招商银行转账回单、商品房预售合同、个人住房借款合同、不动产登记申请表复印件、安阳广家房地产经纪有限公司买卖双方签约告知事项、购房意向协议、王燕英给郑海忠出具房款收到条、证人刘某当庭证言及双方当事人当庭陈述予以证实。以上证据客观真实，经庭审质证，可以作为本案定案的依据。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，郑海忠与王燕英签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方签订的合同合法有效，本院予以确认；郑海忠与王燕英均应按照合同的约定继续履行合同义务，根据合同约定，郑海忠履行了前二期房款给付义务，但王燕英未按约定履行房屋交付，属违约行为，王燕英应按约定将房产、钥匙交付郑海忠；王燕英和开发商签订的商品房预售合同，尚未办理房产产权手续，待条件成熟后，王燕英应协助郑海忠办理房屋过户手续，郑海忠应按约定向王燕英支付剩余房款，如王燕英不配合，郑海忠可另行起诉；郑海忠要求王燕英按照合同约定支付合同价款30%的违约金即186000元的请求明显过高，本院酌情支持62000元。综上所述，郑海忠起诉的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、郑海忠与王燕英于2017年8月11日签订的商品房买卖合同为有效合同；二、王燕英将位于安阳市示范区文峰大道与亚龙湾路交叉口西北多伦?公园里商住小区1#住宅楼1单元801号房屋一套及房屋钥匙交付郑海忠；三、王燕英支付郑海忠违约金62000元；四、驳回郑海忠的其他诉讼请求。二、三项于本判决生效后三十日内执行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由郑海忠负担2680元，由王燕英负担1340元；保全费3620元，由王燕英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  耿新平人民陪审员  秦文慧人民陪审员  李 敏二〇一九年七月二十五日书 记 员  刘卫平