西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                       (2019)陕0113民初3426号原告（反诉被告）：西安尚景商务酒店有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：何婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：王剑，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐丹，陕西菲格律师事务所律师。被告（反诉原告）：中交第二公路工程局有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：赵桢远，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭保国，男，1976年11月20日出生，汉族，住西安市雁塔区，该公司员工。委托诉讼代理人：李斌，男，1976年10月12日出生，汉族，住西安市雁塔区含光路南段六十八号交二局集体，该公司员工。原告（反诉被告）西安尚景商务酒店有限公司（以下简称尚景酒店）诉被告（反诉原告）中交第二公路工程局有限公司（以下简称中交二公局）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尚景酒店的委托诉讼代理人王剑、被告（反诉原告）中交二公局的委托诉讼代理人郭保国、李斌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）尚景酒店诉称，2017年2月9日，原、被告双方续签一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于西安市XX路XX段XX号XX楼，1至4层共80间房屋租给原告营业使用，租期两年，从2017年2月10日至2019年2月9日止。同时约定租期届满后，原告若继续租用，须在租赁期满前4个月向被告提出申请，被告承诺在同等条件下，原告享有优先承租权。合同签订后，原告积极履行合同义务，按时足额向被告支付租金，依约于租期届满前向中交二公局提出续租申请。中交二公局2018年11月22日书面告知其不再与其续租。故诉至法院请求判令：1、确认被告不保留原告在同等条件下的优先承租权的行为违约；2、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）中交二公局辩称，双方租赁合同约定的租赁期限已届满，合同自然终止；其未侵犯尚景酒店的优先承租权。被告（反诉原告）中交二公局反诉称，尚景酒店租用期间的水、暖、电、物业等费用由甲方收取后代缴，若尚景酒店延期缴纳费用，需按天支付总额千分之五的滞纳金。尚景酒店租赁期满拒不退还房屋，给其造成损失，诉至法院，请求判令：1、尚景酒店支付拖欠的房租236110元和滞纳金60191.72元，2018年至2019年冬季取暖费95403.6元、水电费99154.2元，共计490859.52元；2、尚景酒店因不及时退还房屋给其造成的安保费等直接损失71400元；3、诉讼费由尚景酒店承担。原告（反诉被告）尚景酒店针对中交二公局的反诉请求辩称，双方口头约定租赁期为十年，书面合同两年签一次，本案中交二公局未依约签订，未依约履行合同约定，可以视为其不支付租金的正当理由。中交二公局的违约行为导致其前期投入巨额资金成本无法收回，包括房屋租金、改造、设备安装等，在此情况下，其不得已采取的自救行为，故中交二公局无权要求其支付上述费用。经审理查明，2014年1月27日，尚景酒店（乙方、承租方）与中交二公局（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于XX路XX段XX号XX楼XX至4层共80间房屋（总面积3018平方米）租给乙方营业使用，租期两年，从2014年2月10日至2016年2月9日止；租赁用途为宾馆住宿，乙方不得转租或擅自改变经营用途；合同第三条第1款约定，乙方按年度向甲方缴纳房屋租金，第一年度该楼宇1-4层租金为1080000元，不含5-6层的租金，第二年度1-4层租金在第一年租金水平基础上递增，为1166400元；合同签订后3日内，乙方需一次性缴纳第一年度1-4层房屋租金1080000元；第二年度1-4层的租金，由乙方于第一合同年度最后一个季度（2014年11月10日）前，一次性向甲方缴清，如不按时缴纳房租，拖欠期限超过1个月（即截止2014年12月10日），甲方有权单方面终止本合同，扣除乙方履约保证金，并另行对外招租，由此造成的一切损失由乙方承担，费用自理；第2款约定，本合同履约保证金为100000元，在本合同签订后3日内，乙方需一次性缴清；第3款约定，乙方租用房屋期间的水、暖、电、物业费等费用缴纳，按政府有关部分规定，或由乙方全额交给甲方后，由甲方代缴；乙方若延期缴纳，乙方须向甲方按天缴纳拖欠费用千分之五的滞纳金。采暖费从2014年 11月15日起缴纳。合同第六条第1款约定，房屋租赁合同期满后，乙方若要继续租用，须租赁期满前4个月向甲方提出申请；甲方承诺，在同等租赁价格条件下，乙方享有优先承租权。合同签订后，尚景酒店向中交二公局缴纳100000元履约保证金，缴纳了房屋租金，并实际使用上述房屋。2017年2月9日，双方续签《房屋租赁合同》，约定尚景酒店继续承租上述房屋，租期两年，从2017年2月10日至2019年2月9日止；房屋租金为第一年度1090000元，第二年度租金在第一年租金水平基础上递增壹万元，即1100000元；缴费周期为季度，第一年度租金：签订后3日内、2017年5月10日前、2017年8月10日前、2017年11月10日前，乙方应向甲方分别缴纳272500元；第二年度租金：乙方应于2018年2月10日前、2018年5月10日前、2018年8月10日前、2018年11月10日前分别缴纳275000元；合同第五条第9款约定，本合同期满或符合约定的合同终止条件时，乙方未能将租赁房屋内自己的可移动财产搬迁完毕并将房屋以及钥匙交还给甲方，造成延期的，乙方须向甲方支付延期搬出的房屋占用费，此房屋占用费按原租金单价的200%和延期时间进行计算。其余约定与2014年1月27日签订的《房屋租赁合同》约定一致。尚景酒店实际使用上述房屋至2019年2月20日。尚景酒店未提交证据证明中交二公局在合同期满后，以同样的条件将房屋另行租赁给第三方。尚景酒店提交《房屋续租申请书》、EMS快递单为了证明其依约向被告提出续租申请。其中，《房屋续租申请书》未加盖尚景酒店印章，落款日期为2018年11月23日，内容中载明“虽然第一次与贵某某签订《房屋租赁合同》租期只约定了2年，但贵我双方的真实意思是租赁期为10年乃至更久……现向贵某某再次申请续租”。快递单未附物流详情信息。中交二公局对该组证据不予认可，称其未收到该组证据，并称其在合同到期前两个月已经通知明确表示不再续租。针对该项意见，中交二公局提交西安市雁塔区公证处作出的（2018）西雁证民字第1514号《公证书》1份，载明中交二公局的授权代理人王某某于2018年11月23日向尚景酒店经理送达了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》；《房屋租赁合同期满不再续租通知书》载明因中交二公局医院医疗机构深化改革及整体改造需要，合同期满终止后，将不再与尚景酒店续租，自2019年2月9日起，签订的《房屋租赁合同》自行终止，请按时退房。尚景酒店对该份《公证书》认可。尚景酒店提交录音1份，证明双方口头约定租赁期为10年。尚景酒店称，录音为尚景酒店负责人李斌与中交二公局原经营部部长王耀的谈话录音。中交二公局对该组证据不予认可，称该证据来源违法，且未证明谈话双方的身份，与本案无关联性，王耀并非其单位在职职工，内容系其个人行为，与中交二公局无关。关于中交二公局的反诉部分，关于房屋租金，尚景酒店提交建行电子回执单一份，载明其于2018年12月3日向中交二公局支付房租100000元，并称该部分租金为2018年11月8日至2018年12月11日的租金，在此之前未拖欠中交二公局的租金。经中交二公局核实，其认可该电子回单的真实性，但合同到期后，尚景酒店未及时清退房屋，自2019年2月9日至2019年2月20日，应付双倍房租61100元，扣除2018年12月3日支付的100000元，其反诉主张尚景酒店未支付房租为236110元。关于房租滞纳金，其依据合同第三条第3款约定，按天千分之五计算，以236110元为基数，从2018年11月9日算至2019年2月20日。经询，中交二公局未退还尚景酒店缴纳的100000元履约保证金。关于取暖费，中交二公局提交涉案房屋物业管理公司出具的采暖费汇总及银行客户回单，其中，银行客户回单中载明采暖费未375299元，中交二公局称该笔采暖费是整个大厦的，涉案房屋按面积及单价7.5元计算，采暖费为95403.6元。尚景酒店称，其未缴纳2018年度采暖季的采暖费。关于水电费，中交二公局提交（2018）西雁证民字第1517号《公证书》1份、《告知书》1份，载明中交二公局的授权代理人王某某于2018年11月26日向尚景酒店“自称是前台主管崔晓青”送达了一份《催费通知单》；《催费通知单》载明尚景酒店应在2018年11月10日前缴纳房屋租金2750000元、电费27563.2元、冬季采暖费95403.6元。中交二公局提交收费通知单6张，为了证明2018年9月1日至2019年2月20日之间拖欠水、电费99154.2元。该通知单中无尚景酒店人员签字。《告知书》载明截止2019年2月20日，尚景酒店拖欠房租236110元、水电费80050.42元、冬季采暖费95403.6元、滞纳金60191.72元；落款时间为2019年2月22日。尚景酒店称，该份《公证书》明确表示未对崔晓青身份进行核实，《告知书》其确系收到，但对费用未经其确认。关于安保费损失，中交二公局提交《保安服务框架协议》、增值税发票2张，证明双方合同到期后，因尚景酒店拒不退还房屋，其聘请保安维持秩序产生保安费71400元。XX酒店XX组证据的真实性认可，但不认可其证明目的，其认为双方发生纠纷后，中交二公局应通过合法渠道解决，由法院强制执行，而非雇佣保安公司。上述事实，有《房屋租赁合同》、《公证书》、《房屋租赁合同期满不再续租通知书》、银行电子回单及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，关于尚景酒店的诉讼请求，尚景酒店称，口头约定租赁期为10年；其提交的录音证据无法证明谈话双方的身份，且租赁期系租赁合同的重要条款，从双方先后两次签订的《房屋租赁合同》中均约定租期为2年；故对尚景酒店的该项陈述，因无事实依据，本院依法不予采信。双方2017年2月9日签订的《房屋租赁合同》租期两年，从2017年2月10日至2019年2月9日止；尚景酒店未提交证据证明中交二公局在合同期满后，以同样的条件将房屋另行租赁给第三方。故尚景酒店请求确认中交二公局违约，无事实及法律依据，本院依法不予支持。针对中交二公局的反诉请求，关于欠付房屋租金，尚景酒店提交建行电子回执单一份，载明其于2018年12月3日向中交二公局支付房屋100000元。尚景酒店作为付款方，应对其已付款数额及租金相对的时间段承担举证证明责任，其仅提交一张付款凭证，无法形成证据链。根据合同约定尚景酒店应于2018年11月10日向中交二公局缴纳2018年11月10日至2019年2月9日期间的房租275000元，尚景酒店2018年12月3日支付的100000元，尚景酒店下欠中交二公局该租赁期内房租175000元（275000元-100000元）。又，尚景酒店实际使用涉案房屋至2019年2月20日。根据合同第五条第9款约定，造成延期的，乙方须向甲方支付延期搬出的房屋占用费，此房屋占用费按原租金单价的200%和延期时间进行计算。则自2019年2月10日至2019年2月20日，房屋租金应为61100元（275000元÷90天×10天×200%）。上述两项共计236100元，扣除尚景酒店支付的100000元履约保证金，故尚景酒店应支付中交二公局房租及占用费共计136100元。关于逾期支付房屋租金的滞纳金，合同第三条第3款约定，乙方若延期缴纳，乙方须向甲方按天缴纳拖欠费用千分之五的滞纳金。中交二公局未提交其实际损失的证据，根据本案合同履行情况，结合公平原则，本院认为滞纳金按日万分之四计算为宜，故尚景酒店应支付中交二公局房屋租金滞纳金5552.88元（以136100元为基数，自2018年11月10日算至2019年2月20日，日万分之四）。关于采暖费，尚景酒店认可其未支付2018年度采暖季的采暖费，自2018年11月15日至2019年2月20日，根据合同约定租赁面积为3018平方米及物业管理公司出具汇总表中单价7.5元/月，采暖费应为73186.5元。 关于水电费，根据中交二公局提交（2018）西雁证民字第1517号《公证书》1份，其中包含《催款通知单》，证明中交二公局在2018年11月26日已经将《催款通知单》送达至尚景酒店前台，无论实际接受人员的身份是否系前台主管，送达至尚景酒店前台应当视为尚景酒店已经于2018年11月26日收到该《催款通知书》，距2019年2月20日期间，尚景酒店均未提出异议，故对《催款通知书》中列明截止2018年11月10日前的电费27563.2元，本院依法予以认可。关于中交二公局向尚景酒店邮寄的《告知书》落款时间为2019年2月22日，此时双方已经产生矛盾，尚景酒店称双方未进行对账，对该部分陈述，本院依法予以采信，故对2018年11月10日至2019年2月20日之间的水电费，中交二公局未提交相应证据，本院依法不予支持。关于中交二公局主张的安保费，因其未提交证据证明与本案的关联性，无法证明系因尚景酒店而产生的损失，对该部分本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）西安尚景商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）中交第二公路工程局有限公司支付房租及占用费136100元、滞纳金5552.88元、采暖费73186.5元、电费27563.2元。二、驳回原告（反诉被告）西安尚景商务酒店有限公司的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）中交第二公路工程局有限公司其余反诉请求。本案案件受理费100元，由尚景酒店承担。反诉受理费4711元，由尚景酒店承担2500元，由中交二公局承担2211元，鉴于反诉受理费由中交二公局预交，尚景酒店在履行上述金钱义务时一并给付中交二公局。                                           如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    王      丹人民陪审员    韩  文  华人民陪审员    王  建  平   二0一九年 七 月 十六 日                 书  记  员      孙  曌  琳打印：相丽华     校对：张琪琪     2019年  月  日送达 1