惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初1018号原告：周某某，台湾居民，男，1973年5月21日出生，汉族。被告：惠州市大亚湾某某实业有限公司。。法定代表人：李某某,职务：执行董事。委托代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所律师。委托代理人：刘学科，广东德邻律师事务所律师。原告周某某与被告惠州市大亚湾某某实业有限公司（以下简称某某实业有限公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告周某某及被告某某实业有限公司的委托代理人谢海鹏、刘学科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某向本院提出诉讼请求：一、请求被告惠州市大亚湾某某实业有限公司向原告支付逾期交楼违约金26,392.5元（计至2018年6月13日，才达到房屋交付条件。开发商在2018年6月13日下午才拿到备案表）；二、请求判令被告惠州市大亚湾某某实业有限公司承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年3月14日签订了《商品房买卖合同（预售）》购买被告开发的“XX小区XX栋XX号房”。总房款为人民币1,173,362元整，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“被告应于2017年10月30日向原告交付房屋。起诉之日，被告已在2018年6月19日送达再次收楼通知书，正式合格交楼。备案表在2018年6月13日下午规划局盖章生效的。被告曾在2018年1月26日和2018年5月25日分别两次发放入伙通知书，因这两次入伙通知书未达到交楼条件，所有业主曾三次去信访局信访，第一次是在2018年2月1日，第二次是2018年4月9日，第三次是2018年5月30日。2018年5月30日业主再次去信访局，只因为是开发商在2018年5月25日又再次发放入伙通知，通知业主去收房，结果备案表还是没批复，不属于合格交楼条件。这次信访中（局领导、开发商、业主）三方一直协商、调解到次日凌晨30分左右，最终结果开发商承诺20天内要办理完所有手续，拿到正规批复文件把合格楼房交给我们业主。当天晚上开发商还给每位在信访局的业主每人300元的误工费及晚餐费补贴，开发商还多次声明不是赔偿，只是误工费及晚餐费补贴。所以恳请法院：要求出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，被告应当如约向原告支付违约金2017年10月31日至2018年6月12日共计225天乘以日万分之一，违约金总额26,392.5元整。为了维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。恳请判如所请。被告某某实业有限公司辩称，一、根据《广东省商品房买卖合同》第九条及《补充协议》第5条约定，涉案房屋已具备交付条件；二、根据《补充协议》相关约定，对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，某某实业有限公司无需承担逾期交房的违约责任，（一）如因政策变动、不可抗力及出卖人不能控制的原因导致不能按期交房，不视为违约，无需承担违约责任；（二）导致此前备案未能完成的唯一原因就是环保验收，而环保验收的障碍，是因为政策调整，完全属于不可抗力及出卖人无法控制的原因，无需承担逾期交房的责任；（三）大亚湾楼盘多，相关单位工作人员较少的客观现实，是房屋验收没有尽快完成的重要原因，而这是某某实业有限公司无法控制的因素；三、在某某实业有限公司的不懈努力及催促下，政府相关部门克服了人员不足等种种困难，终于在2018年6月13日完成了验收备案并出具了《竣工验收备案表》。综上所述，对方的诉请毫无依据，请求法院依法驳回对方的全部诉请。原告提交了以下证据：1、台胞证；2、企业机读档案登记资料；3、购房合同；4、购房发票；5、物业收费收据。被告质证如下:对证据1-5真实性没有异议。被告提交以下证据：1、《补充协议》；2、《办理预受理收件回执单》及《建设工程规划防线、验线、验收测量记录册》；3、办理建设类《建设工程规划验收合格证受理清单》及《建设工程规划验收合格证》；4、《惠州市人防工程竣工验收备案意见书》；5、《关于建设工程竣工验收消防备案的告知函》及《建设工程竣工验收消防备案表》；6、《建筑工程竣工验收报告》；7、《惠州大亚湾房产测绘成果报告（实测）》；8、《工程竣工验收证明》；9、《电梯监督检验报告》；10、《竣工验收备案表》；11、通知收楼的邮寄单及邮寄详情单。原告质证如下：签订合同时，确认在10月可以交房，但很多问题我没有参与到，我对这方面也不懂，根据签订的购房合同履行，但被告没有在约定的交房时间履行竣工及交房。在2018年被告通知我去收房，但一些材料没有提交给我，我一直没有去收房，在2018年7/8月才去收房。我是依照合同的约定请求被告赔偿。经审理查明：原告与被告于2017年3月14日签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的“颐华庭”小区5栋604号房,总房款为人民币1,173,362元，交房日期为2017年10月30日，逾期交房自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。按照双方签订的补充协议的约定，交房条件为涉案房产取得建设工程竣工验收备案证明文件，“建设工程竣工验收备案证明文件”是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准。合同签订后，原告向被告支付了购房款1,173,362元。被告开发的“颐华庭1-14栋”项目于2017年2月20日完成建设工程消防验收备案；颐华庭“14栋”曳引驱动乘客电梯于2017年6月28日完成电梯监督检验；“颐华庭”于2018年3月27日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》；“颐华庭14栋”于2018年4月11日前取得房产测绘报告；“颐华庭1-14栋及地下室工程”于2018年6月13日完成竣工验收备案登记。被告于2018年5月26日向原告邮寄送达了收楼通知书。本院认为，原告为台湾居民，本案为涉台民事纠纷。本案为涉不动产纠纷，应当适用不动产所在地的中华人民共和国法律。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是被告是否存在逾期交房及逾期交房的期间、以及违约金的数额计算等问题。关于被告是否存在逾期交房的问题。按照原、被告双方在商品房买卖合同及补充协议中的约定，被告应当在2017年10月30日前向原告交付涉案房屋，交付条件为商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准，涉案房屋于2018年3月27日经过竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》，已经具备了合同约定的交付条件。但被告直到2018年5月26日才通知原告收楼，已经超过了合同约定的交房时间。被告逾期交房，构成了违约。关于逾期交房的期间以及违约金的数额计算等问题。原、被告双方在合同中约定的交房时间为2017年10月30日，被告实际通知原告收房的时间为2018年5月26日，被告逾期交房的期间为207天。按照原、被告双方约定，逾期交房以全部房价款1,173,362元为基数，被告逾期交房207天，按照日万分之一的标准计算逾期交房违约金，违约金数额为24,288.59元（1,173,362元×0.0001×207天）。对于原告主张的超过该数额的违约金，本院不予支持。被告的辩解理由无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告惠州市大亚湾某某实业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告周某某支付逾期交房违约金24,288.59元；二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由原告周某某负担36元，由被告惠州市大亚湾某某实业有限公司负担424元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  朱会东审 判 员  谢学炎人民陪审员  张文楚二〇一九年七月十日书 记 员  陈艳华