广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终2302号上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞育展橡塑科技有限公司（原“东莞育展橡塑五金制品有限公司”）。住所地：广东省东莞市厚街镇三屯社区伦品涌工业路11-12号。统一社会信用代码为×××56Ａ。法定代表人：杨浩宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘宏琴，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴君宇，北京市盈科（东莞）律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市星腾实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市桥头镇石水口村莲湖路557号。统一社会信用代码为×××Ｄ4Ｇ。法定代表人：张小玲。委托诉讼代理人：李道龙，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕嘉豪，广东泰旭律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：东莞市万金实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市桥头镇大洲社区桥新西二路3号。统一社会信用代码为×××ＴＸＣ。法定代表人：王小利。委托诉讼代理人：李道龙，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕嘉豪，广东泰旭律师事务所辅助人员。上诉人东莞育展橡塑科技有限公司（以下简称育展公司）、东莞市星腾实业投资有限公司（以下简称星腾公司）因与被上诉人东莞市万金实业投资有限公司（以下简称万金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初12547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。育展公司向一审法院提起诉讼，请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同书无效；2.星腾公司、万金公司向育展公司返还租金保证金、电费保证金、基本电费及预付的2018年6月的租金和管理费合计3150663元，并支付利息，利息自各款项支付之日按照中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日；3.星腾公司、万金公司赔偿育展公司损失3918750元；4.本案诉讼费由星腾公司、万金公司承担。星腾公司向一审法院提起反诉，请求：1.确认案涉房屋租赁合同有效，且已于2018年7月5日解除；2.育展公司赔偿租金损失1959375元；3.补足2018年4月28日至2018年7月5日的不含税租金827291.7元；4.赔偿因签订案涉房屋租赁合同而向深圳市伙伴产业服务有限公司东莞桥头分公司所支付的中介费650000元；5.赔偿因育展公司未及时入驻案涉租赁房屋而导致星腾公司额外支出的人工损失108000元、奖金支出52250元；6.以诉请2-5项金额3596916.7元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月5日起向星腾公司支付利息至实际清偿之日；7.反诉、本诉诉讼费用由育展公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认育展公司与万金公司、星腾公司签订的编号为20180428-QDGG-8801的两份房屋租赁合同书及补充协议无效；二、万金公司、星腾公司应于判决发生法律效力之日起五日内向育展公司返还租赁保证金1959375元及利息（以30000元为基数自2018年4月17日起，以170000元为基数自2018年4月20日起，以1000000元为基数自2018年4月28日起，以759375元为基数自2018年5月3日起，按中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止）；三、万金公司、星腾公司应于判决发生法律效力之日起五日内向育展公司返还电费保证金500000元及利息（以500000元为基数自2018年5月3日起，按中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止）；四、万金公司、星腾公司应于判决发生法律效力之日起五日内向育展公司返还2018年6月的占有使用费457188元、物业管理费10614元及利息（以467802元为基数，自2018年5月3日起，按中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止）；五、育展公司于判决发生法律效力之日起五日内向星腾公司支付2018年4月28日至2018年5月31日期间的占有使用费326562.5元；六、育展公司于判决发生法律效力之日起五日内向星腾公司支付中介费325000元；七、驳回育展公司的其他诉讼请求；八、驳回星腾公司的其他反诉请求。一审本诉受理费30718元、保全费5000元，由育展公司负担20974元，万金公司、星腾公司负担14744元。一审反诉受理费17788元，由育展公司负担3222元，星腾公司负担14566元。育展公司已预交案件受理费54006元，多交23288元一审法院予以退回。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初12547号民事判决。育展公司不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）案涉房产未实际交付，一审判决认定星腾公司未交付租赁物不成立，系事实认定错误。一审法院以育展公司倒签了合同，育展公司向星腾公司、万金公司提交了装修图纸，星腾公司、万金公司亦出具了租赁合同的事实来推定案涉房产已实际交付并无道理。育展公司与星腾公司签订的《房屋租赁合同》2.5条约定“合同签订后，甲方把租赁物业的钥匙及配套设施完好交给乙方”。双方约定交付的标准即交付钥匙，只有星腾公司实际向育展公司交付了钥匙，育展公司才能实际控制、占有案涉房产。星腾公司作为出租方，向承租方交付租赁物是其义务，义务履行人应对其自身已实际履行义务承担举证责任，否则将承担举证不能的不利后果。星腾公司并未向一审法院举证其已实际向育展公司交付钥匙，星腾公司应就无法举证自身已交付房产承担不利后果。对于2018年5月1日至2018年5月31日的基本电费和预付的2018年6月的租金，因为星腾公司并未实际向育展公司交付房产，育展公司由始至终从未实际控制、占有案涉房产，所以不会产生占有使用费、物业管理费及基本电费，育展公司不应承担上述费用。对于免租期间即2018年4月28日至2018年5月31日期间的占有使用费，因案涉合同无效，故对此免租期的约定亦无效，该期间的占有使用费不应视为合同无效的损失。承租方应根据实际占有租赁物的情况支付占有使用费，如前所述，育展公司由始至终从未控制、占有案涉房产，所以不产生占有使用费，育展公司不应承担上述费用。（二）租赁合同无效的过错均在星腾公司、万金公司，一审判决认定合同双方各负50%责任系事实认定错误。星腾公司作为案涉租赁物的实际控制人和管理人，应对案涉租赁物是否是违法建设的、消防是否合格等基本事项有清楚的认识，其在明知案涉租赁物未经过合法报建、消防检验的手续系违章建筑、育展公司不可能以此房产作为经营场所进行工商登记的前提下，仍与育展公司签订房屋租赁合同，将案涉房产租与育展公司用作经营生产，并在租赁合同4.1条承诺“甲方确保其租赁物业能够用作本合同约定之租赁用途，并配合乙方办理相关工商注册或变更手续”。星腾公司在订立合同之时就已经知道合同的目的是无法实现的，其行为有违诚实信用原则，合同无效的过错在星腾公司。根据星腾公司一审所提交的土地使用权证和《厂房租赁合同书》，案涉房产的实际物权人是东莞市荣昌实业有限公司，荣昌公司租给刘修贤后，刘修贤再以万金公司的名义转租给张小玲和星腾公司，但万金公司和星腾公司在与育展公司签订合同之时并未将上述情况告知育展公司，明显有违诚实信用原则。合同目的自始无法实现，星腾公司向育展公司提供合同编号为20180510XTSY-8808/8809/8810的三份租赁合同无法改变案涉租赁物是违法建筑的客观事实，对于合同目的的实现没有任何帮助，上述行为仅仅是星腾公司为了欺瞒育展公司继续租赁案涉房产的欺瞒行为，不可视为星腾公司积极履行合同义务。中介费用是合同无效所导致的损失，如前所述，合同无效的过错均在星腾公司，星腾公司应自行承担中介费650000元。此外，作为中介机构，理应对其介绍的租赁标的可依法出租承担善良管理人的注意义务。案涉租赁物系违法建筑依法不得出租，中介机构有不可推卸的责任。因星腾公司出租的房产并无建设工程规划许可证，系违法建筑，无法进行工商登记，租赁合同自始无效，直接导致育展公司为了进行环评所签订的《环境影响报告书》、《技术服务合同》无法继续履行，对此给育展公司所造成的损失，星腾公司、万金公司应承担赔偿责任。育展公司在一审期间已经将《环境影响报告书》、《技术服务合同》等证据提交给一审法院，证明育展公司实际支付了151000元，这是因合同无效对育展公司造成的直接损失，但一审法院对此不予认可，属事实认定错误。（三）租赁合同因星腾公司的原因导致无效，星腾公司应承担缔约过失责任，赔偿育展公司信赖利益的损失，即育展公司因信赖合同所丧失的时间成本和机会成本。从育展公司与星腾公司、万金公司签订房屋租赁合同之日起至育展公司发现案涉房产无建筑工程规划许可证无法用于正常经营生产之日，即2018年4月28日至2018年6月1日，共35天，星腾公司、万金公司应承担赔偿责任。在发现原租赁合同无效后，育展公司另行向第三方东莞市盆景办公设备有限公司租赁场地用以生产经营，以现租赁场地的每月租金来衡量育展公司每月生产经营的最低成本，现租赁场地每月租金为厂房及配套设施476800元/月，宿舍区租金118000元/月，共594800元/月；所以，因合同无效导致育展公司时间成本和机会成本的损失，总计693933元，星腾公司、万金公司应承担赔偿责任。（四）星腾公司与万金公司皆为合同相对方，应承担连带赔偿责任。育展公司在一审期间将星腾公司和万金公司列为被告并要求星腾公司、万金公司承担赔偿责任，应视为育展公司在一审期间要求星腾公司、万金公司承担连带责任，一审法院仅确定了星腾公司、万金公司系合同主体，但对该两公司承担责任形式未予以确认，故育展公司请求二审法院判令星腾公司、万金公司承担连带责任。综上，上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判为星腾公司、万金公司向育展公司返还2018年5月1日至5月31日的基本电费23000元、2018年6月的占有使用费653125元、物业管理费15163元及利息（以691288元为基数，自2018年5月3日起，按中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止）；2.撤销一审判决第五项、第六项、第七项，改判星腾公司、万金公司向育展公司赔偿损失844933元（环评费用151000元+信赖利益损失693933元）；3.确认星腾公司、万金公司对返还、赔偿数额承担连带责任；4.由星腾公司、万金公司负担本案诉讼费。星腾公司答辩称：（一）案涉租赁物已经实际交付，育展公司自动放弃免租装修期应当参照合同租金标准金额足额支付占有使用费。根据双方签订的合同约定，育展公司应当保证在免租期内进场装修，否则视为自动放弃免租装修期。育展公司并未实际进场装修的情况下，不享有免租期，该期间应当参照合同租金标准足额支付占有使用费。虽然案涉合同无效，但该约定仍是双方真实意思表示，该约定并不当然无效，因此，育展公司需要参照合同约定支付免租期内的占有使用费。（二）育展公司充分知悉租赁物自然现状和房屋权属、规划许可等状况，星腾公司对合同无效没有过错。根据合同第1.4条的约定，育展公司已经于签订合同时充分知悉租赁物自然现状和房屋权属、规划许可等状况，仍执意与星腾公司签订合同，其应当知道因合同无效而造成的损失，星腾公司对合同无效没有过错。（三）育展公司存在明显过错，现主张案涉租赁合同无效，应该承担中介费实际损失。中介公司是育展公司聘请的，其是否尽到审查义务，与星腾公司无关，育展公司可在承担中介费后另行向中介公司主张。（四）星腾公司不存在隐瞒案涉租赁物权属的行为，不应承担缔约过失责任。在育展公司多次考察案涉租赁物，星腾公司明确说明租赁物权属信息的情况下，星腾公司并没有恶意隐瞒案涉租赁物重要事实，不存在违背诚实信用原则的行为。相反，育展公司在明知前述情况下执意与星腾公司签订合同，后又主张合同无效，并要求星腾公司赔偿因合同无效造成的巨额损失，有假借订立合同恶意磋商之嫌。星腾公司也不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决部分事实认定不清，适用法律错误。（一）育展公司应当向星腾公司支付2018年4月28日至2018年5月31日期间的不含税占有使用费718437.5元。首先，星腾公司与育展公司签订案涉租赁合同时，育展公司充分知悉租赁物自然现状、房屋权属、规划许可等状况，并支付租金保证金、电费保证金及预付2018年6月的租金等300余万元表达履约意思，其后又主张合同无效，属于恶意毁约，因此案涉合同不能履行的过错应归于育展公司。其次，退一步讲，即便案涉合同无效，但双方在合同条款中的合意依然是双方真实意思表示，育展公司未实际进场装修，不享有免租期，应该支付占有使用费。最后，案涉租赁物是星腾公司从别处转租而来，星腾公司已对此举证。双方约定免租期是为了长期租金收益作出的利益让步，现因育展公司的原因不能履行合同，该期待利益不存在，星腾公司仍需要按与原房东合同标准支付租金，故一审判决仅按一半租金的标准判令其支付占有使用费显失公平。（二）育展公司应当全额承担本案的中介费用650000元。本案中介方是育展公司聘请的，星腾公司在签订案涉合同后按照行业惯例向中介支付650000元是表达履约的诚意。现育展公司先签约后毁约过错明显，应该承担全部中介费。（三）一审判决计算利息时，起算时间应当认定为2018年7月5日开始。育展公司于2018年7月5日立案起诉星腾公司，在此之前双方并无利息约定，且育展公司也并未举证证明在此之前有履行有效的催款通知义务。按照一审判决对过错的认定，应当充分考虑育展公司的过错从其首次主张返还款项之日，即2018年7月5日开始计算利息。退一步讲，即使不认定从2018年7月5日开始计算利息，也应在2018年6月4日星腾公司发出律师函，提出收函后第四日（即2018年6月9日）作出解除或终止合同的意思之日开始计算。另，从实际情况考虑，星腾公司的案涉租赁物是转租而来，其他相关无法举证的实际损失明显多于育展公司的利息损失，法院应予参考裁量。综上，上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项中有关利息计算方式部分，并改判星腾公司仅应按一审判决的各项金额从2018年7月5日开始计算利息；2.撤销一审判决第五、第六项，改判育展公司应当支付2018年4月28日至2018年5月31日期间的不含税占有使用费718437.5元、赔偿中介费650000元；3.本案一审、二审诉讼费由育展公司负担。育展公司答辩称：（一）案涉房屋租赁合同无效，一审判决第二、三、四项中有关利息计算无误。既然案涉租赁合同被认定为无效，该租赁合同应自始无效，星腾公司支付的各项费用就应该按照星腾公司支付日起计算利息。（二）案涉房产未实际交付，育展公司不应承担一审判决第五项的占有使用费。根据案涉《房屋租赁合同》第2.5条、6.2条的约定，星腾公司作为出租方，向承租方交付租赁物是其义务，义务履行人应对其自身已实际履行义务承担举证责任，否则将承担举证不能的不利后果。星腾公司并未举证证明其已实际向育展公司交付钥匙，星腾公司应对此承担不利后果。（三）租赁合同因星腾公司的原因导致无效，星腾公司应当承担因缔约过失而产生的中介费。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。二审期间，育展公司向本院提交了两份材料，一是主体资格的名称变更资料，载明东莞育展橡塑五金制品有限公司于2018年10月23日经东莞市工商行政管理局核准变更登记名称为“东莞育展橡塑科技有限公司”；二是育展公司与第三方签订的工业厂房租赁合同，拟证明其损失，星腾公司、万金公司不予确认。星腾公司、万金公司未提交新的证据。另查明，一审期间育展公司提供的其与东莞市翔达环保科技有限公司（以下简称翔达公司）的《技术服务合同》中，约定了完成时间为合同签订后翔达公司在基本资料收集齐全的情况下90个工作日内完成合同所有内容。对此，育展公司并未提供相关的环评报告。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人育展公司、星腾公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于案涉两份房屋租赁合同书及补充协议的效力问题，双方均未提出异议，本院不作审查。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:一、案涉租赁物有无完成交付，星腾公司、万金公司应否向育展公司返还2018年5月1日至5月31日的基本电费，2018年6月的占有使用费，物业管理费及利息；二、育展公司应否向星腾公司支付2018年4月28日至2018年5月31日期间的占有使用费；三、一审判决第二至四项款项的利息起算点应当如何认定；四、育展公司应否向星腾公司支付中介费；五、星腾公司、万金公司应否赔偿育展公司的相关损失；六、对于向育展公司支付的款项，星腾公司、万金公司应否承担连带责任。针对焦点一。育展公司主张根据合同约定，星腾公司应举证证明其已实际向育展公司交付钥匙，星腾公司对此应承担举证不能的不利后果。本院认为，从案涉租赁物的照片可见，租赁厂房未见安装门锁设备，结合育展公司已提交装修图纸，星腾公司、万金公司亦出具租赁合同配合育展公司办理工商登记等因素，本院认定案涉租赁物已完成交付。案涉合同无效，育展公司应参照合同约定的标准承担2018年5月1日至5月31日的基本电费、2018年6月1日至6月9日的占有使用费、物业管理费及利息。针对焦点二。承上所述，案涉合同虽无效，育展公司仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。2018年4月28日至2018年5月31日期间为合同约定的免租期，参照合同约定育展公司无须支付该期间的占有使用费。一审判决认定育展公司仍须支付2018年4月28日至2018年5月31日免租期间的占有使用费326562.5元不当，本院予以纠正。针对焦点三。星腾公司上诉主张一审判决第二至四项的款项利息，起算时间应从2018年7月5日立案起诉之日起算或至少应从2018年6月9日作出终止合同的意思表示之日起算。本院认为，育展公司占有使用案涉租赁物期间，星腾公司、万金公司基于租赁合同的约定及合同履行的信赖，持有租赁保证金、电费保证金并无不妥。鉴于双方的占有使用关系于2018年6月9日终止，星腾公司、万金公司应向育展公司返还的租赁保证金、电费保证金、2018年6月的部分占有使用费及物业管理费，上述款项应自2018年6月10起，按中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止。一审判决对于利息的起算点认定有误，本院予以纠正。针对焦点四。由于双方在订立合同时均知晓案涉房屋未取得建设工程规划许可证，一审判决认定双方对于合同无效均存在过错且过错程度相当，据此一审判决认定育展公司应向星腾公司支付中介费325000元亦无不当，本院予以维持。针对焦点五。育展公司主张的环评损失，仅提交了《环境影响报告书》、《技术服务合同》及存款账户回单。《技术服务合同》约定了完成时间，但育展公司并未就该合同的履行情况，是否已经形成环评结果进行举证，对此育展公司应承担举证不能的法律后果。对于育展公司主张的其他损失赔偿，其所提供的证据真实性、关联性均无法确认，亦不足以证明其存在相关的损失，故对其该项上诉请求，本院不予支持。针对焦点六。承上所述，案涉合同自始无效，育展公司请求确认星腾公司、万金公司对返还、赔偿数额承担连带责任，案涉租赁合同没有约定，也没有相应的法律规定，本院不予支持。综上，上诉人育展公司、星腾公司的上诉理由均有部分成立，本院对有理部分予以支持。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初12547号民事判决第一项、第六项；二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初12547号民事判决第五项、第七项、第八项；三、变更广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初12547号民事判决第二至四项为“东莞市万金实业投资有限公司、东莞市星腾实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞育展橡塑科技有限公司返还租赁保证金1959375元、电费保证金500000元、2018年6月的占有使用费457188元、物业管理费10614元（合计2927177元）及上述款项的利息（以2927177元为基数自2018年6月10日起，按中国人民银行同期贷款利率计至实际返还之日止）”；四、驳回东莞育展橡塑科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回东莞市星腾实业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费30718元、保全费5000元，由东莞育展橡塑五金制品有限公司公司负担21074元，万金公司、星腾公司负担14644元。一审反诉受理费17788元，由东莞育展橡塑五金制品有限公司负担1607元，星腾公司负担16181元。东莞育展橡塑五金制品有限公司已预交案件受理费54006元、保全费5000元，结合上述诉讼费的负担情况，在本判决执行时一审法院合计应向东莞育展橡塑五金制品有限公司退回36325元。东莞市星腾实业投资有限公司已预交反诉受理费17788元，结合上述诉讼费的负担情况，在本判决执行时由东莞市万金实业投资有限公司、东莞市星腾实业投资有限公司向一审法院补缴诉讼费13037元。二审案件受理费35501元，由东莞育展橡塑五金制品有限公司负担15825元(东莞育展橡塑五金制品有限公司已预交24303元)，东莞市星腾实业投资有限公司负担19676元（东莞市星腾实业投资有限公司已预交11198元）。根据东莞育展橡塑五金制品有限公司、东莞市星腾实业投资有限公司的意见，本院对其预交的费用不予退还，在本判决执行时由东莞市星腾实业投资有限公司迳付东莞育展橡塑五金制品有限公司8478元。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年七月二十四日书记员  王垚丹郭惠球附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。