文书内容广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2989号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：刘利萍，女，1986年8月8日出生，汉族，住四川省xx县。被上诉人（原审原告）：王小宇，男，1981年1月20日出生，汉族，住安徽省xx县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人刘利萍、王小宇商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审认定通大公司逾期交房有误。1.民事行为遵循的是当事人的意思自治原则。商品房买卖合同是双方协商一致、自愿签订的，是双方的真实意思表示。合同第八条第4点是双方就商品房交楼条件及交付时间的明确约定，不存在欺诈胁迫、显失公平等情形，也未免除或减轻通大公司应负的主要义务及责任，也未限制刘利萍、王小宇的主要权利等，恰恰赋予了刘利萍、王小宇根据其实际需求，就交楼条件及交楼时间进行选择的权利，该条款合法有效。同时该条款也通过加黑、加粗以及下划线等方式进行了明确提示，且在买卖合同补充协议中亦载明了特别提示条款，故即使属于格式条款，依据相关法律规定，该条款也是合法有效的。一审认定该条款不发生法律效力，不符合相关法律规定。2.通大公司已依约按时向刘利萍、王小宇交付了房屋，不存在逾期交房问题。通大公司在2014年6月30日按刘利萍、王小宇在商品房买卖合同中留存的地址及联系方式向刘利萍、王小宇寄送了收楼通知书，通知刘利萍、王小宇办理收楼手续。根据买卖合同附件六合同补充协议第四条第1点、第4点和第八条第5点、第6点的约定，视为通大公司已向刘利萍、王小宇交付了涉案房屋。3.即使通大公司存在逾期交房，一审法院认定逾期交房违约行为的截止时间有误。一审法院认定逾期交房违约金截止至涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且通大公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止，没有依据。根据商品房买卖合同附件六合同补充协议第五条以及第八条第4点的约定，即使通大公司存在逾期交房，涉案房屋逾期交房违约行为应截止至通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并向刘利萍、王小宇发出收楼通知书递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）或电话/短信通知刘利萍、王小宇之日止。如果刘利萍、王小宇在通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证前已经办理收楼手续的，则通大公司逾期交楼违约行为的截止时间为刘利萍、王小宇办理收楼手续之日止。4.即使通大公司存在逾期交房，一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。（1）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，双方对于逾期交房违约责任条款，即买卖合同第九条第2点的约定符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，刘利萍、王小宇亦并未就该条款向权利机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。(2)一审法院认定逾期交房违约金过高。逾期交房违约金应以双方约定为准，通大公司承担的逾期交房的违约金应以不超过刘利萍、王小宇已付房价款的1%为准。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，双方已就逾期交房违约金的数额进行了明确约定，刘利萍、王小宇并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，刘利萍、王小宇只有获利而无相应损失，一审判决通大公司承担的违约金明显过高，对通大公司显然不公。(3)如通大公司逾期交房的时间过长的，根据买卖合同的约定，通大公司逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了刘利萍、王小宇解除买卖合同的权利。(4)通大公司作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付涉案商品房的时间越长，通大公司承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，通大公司不存在怠于履行交付涉案商品房的理由，必当尽力争取早日将涉案商品房交付给刘利萍、王小宇。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在房价迅猛上涨，刘利萍、王小宇获益，通大公司承担的开发成本上升（包括建安成本、人工成本等），通大公司受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则。5.即使通大公司存在逾期交房，一审对诉讼时效的认定有误。即使适用三年诉讼时效的规定，刘利萍、王小宇应于2017年6月30日前向法院提起诉讼或以其他方式向通大公司主张逾期交房违约金的权利，而刘利萍、王小宇并未于前述日期前主张权利，故刘利萍、王小宇的诉求早已超过了三年的时效期间，不应再受法律保护。刘利萍、王小宇于2018年12月6日提起诉讼，一审法院支持了刘利萍、王小宇自2018年12月1日起要求计付的逾期交房违约金于法不符。二、一审法院对逾期办证的起算时间、截止时间及逾期办证违约金认定有误。（一）一审认定逾期办证违约金的起算时间有误。一审法院不予支持补充协议第六条第1款关于产权登记期限的约定，没有依据。1.涉案商品房所签署的补充协议关于办理产权登记期限起算时间的约定是双方协商一致、自愿签订的，不存在欺诈胁迫显失公平等情形，且在合同补充协议的特别提示条款中亦载明了，刘利萍、王小宇在签订合同补充协议前已充分理解了合同补充协议的所有条款，故该约定合法有效，是双方的真实意思表示，也是双方对办理产权登记起算时间的共同预期，双方皆应恪守履行。2.合同补充协议第六条第1款是对买卖合同第十四条有关商品房产权登记起算时间的变更、补充及解释，合同补充协议第六条第1款明确载明“该商品房交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交房的时间为准起算办理产权登记的期限”，故双方有关产权登记起算时间的约定已非常明确，不存在理解上的争议，无需再进行进一步的释明。3.逾期办证起算时间的约定属当事人意思自治范围内，双方可以自由约定以约定交房之日作为产权登记起算之日或以实际交付之日作为产权登记起算之日，亦可以约定“实际交付时间晚于约定交付时间的，以实际交付时间起算产权登记期限”。根据上述约定以及一审判决，通大公司也可假设如果刘利萍、王小宇选择早日收楼即可启动办理产权登记的起算时间，亦未免除通大公司逾期递件办证的违约责任。故一审法院判决中的“如果不论被告逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的……”仅是一种假设，不能作为裁判依据，且如通大公司逾期交楼，通大公司也将按合同约定承担逾期交楼的违约责任。刘利萍、王小宇购买的涉案房屋为预售商品房，办理涉案商品房的房地产权属证书需要一定的合理期限，双方有关办证期限的约定亦符合相关法律的规定，通大公司仅是在双方达成一致意见的合理办证期限内不承担责任，并未免除通大公司怠于逾期递件办证的违约责任。4.按照商品房买卖合同及补充协议的约定，通大公司需要承担逾期交房以及逾期办证的违约责任，并未免除通大公司逾期递件办证的违约责任。从双方订立商品房买卖合同的目的来看，通大公司与刘利萍、王小宇之间关于逾期交房和逾期办证的违约金约定更具补偿性质（补偿违约金），且未违反法律规定，依法有效。5.买卖合同第八条约定的涉案房屋最后交付时间应为2015年6月30日，非一审法院认定的2014年6月30日。依合同第八条的约定，涉案商品房项目取得建设工程竣工验收报告后交付的时间为2014年6月30日前，以涉案商品房项目取得建设工程竣工验收备案登记证后交付的时间为2015年6月30日前，非刘利萍、王小宇主张的2014年6月30日。从该条款可知，双方就涉案房屋约定的最后交付时间应为2015年6月30日，非一审法院认定的2014年6月30日。6.有关涉案房屋产权登记的期限尚未开始起算。刘利萍、王小宇尚未办理收楼手续，涉案房产尚未实际交付，因此涉案房屋的产权登记期限尚未开始起算，通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间尚未确定，故逾期办证违约金尚未开始起算，通大公司不存在逾期办证行为。（二）即使通大公司存在逾期办证递件，一审认定逾期办证递件违约金的截止时间有误。1.根据买卖合同第十四条的约定，因出卖人原因导致不能如期办理房地产权属证书的，违约金的截止时间应算至通大公司持办理权属登记需由通大公司提供的资料到产权登记机关备案之日止，而非刘利萍、王小宇要求的办妥房地产权属证书之日止。如出现合同补充协议第六条第2款及第3款约定的未能办理涉案房屋房产证情形的，通大公司不承担该情形存续期间涉案房屋不能办理房产证的责任，相应不能办证的期限应予以扣除。2.涉案房屋具备办证递件条件后，通大公司将书面通知刘利萍、王小宇提交办证递件的相关资料及办理相关手续，届时如刘利萍、王小宇未及时或不配合提交相关资料及办理相关手续的，通大公司将无法及时或无法办理涉案商品房权属登记所需资料到中山市房地产交易登记管理所备案，而根据一审判决，在刘利萍、王小宇未及时或未配合提交相关资料或办理相关手续的情形下，通大公司仍然将继续承担逾期办证递件的违约金，有违公平原则。综上，即使通大公司存在逾期办证，有关逾期办证违约金的截止时间应扣除刘利萍、王小宇未及时或不配合提交办证递件相关资料及办理相关手续的时间。(三)一审法院不支持双方对于逾期办证违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，双方约定的逾期办证违约金的责任条款符合法律法规的规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，刘利萍、王小宇亦并未就该条款向权利机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，双方已就逾期办证违约金的数额进行了明确约定，刘利萍、王小宇并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，一审法院认定约定的违约金与造成的损失失衡，没有事实与法律依据，对通大公司显然不公。3.涉案商品房已经交付，未影响刘利萍、王小宇居住使用，且中山市房价迅猛上涨，刘利萍、王小宇只有获利而无相应损失，故刘利萍、王小宇在经济利益上并无损失。4.通大公司就涉案商品房楼盘的投资金额巨大，在施工过程中受外在因素影响大。通大公司要承受逾期交房、逾期办证、金融借款三重诉累，逾期办证并非通大公司所能预期、更非通大公司所希望的。综上，即使通大公司存在逾期办证，通大公司因此承担的逾期办证违约金总额不应超过刘利萍、王小宇已付房价款的1%。三、一审法院判决一审案件受理费全部由通大公司负担，没有法律依据。被上诉人刘利萍、王小宇辩称：一、不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。上诉人主张的迟延办证的起算时间、截止时间缺乏依据，不能成立，一审判决及同系列案件的终审判决对迟延办证的起算及截止时间已做论述。二、关于违约金上限，由于上诉人逾期办证超合同期限至目前为止仍未办证及具备交付条件，涉讼房屋因被另案查封，故一审判决违约金不封顶符合合同法的规定。三、一审关于诉讼费的认定也符合法律规定。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘利萍、王小宇向一审法院起诉请求：1.判令通大公司向刘利萍、王小宇支付迟延交楼违约金（购房款502260元为本金，按每日0.01%，自2015年12月1日起计至通大公司取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件并通知刘利萍、王小宇之日止，暂计至2018年11月30日止为54997.47元）；2.判令通大公司向刘利萍、王小宇支付逾期办证违约金（购房总金额502260元为基数，按每日0.01%，自逾期之次日即2017年5月23日起计算至办妥房地产权证之日止，暂计至2018年11月30日为82923.13元）。一审法院认定事实：2013年5月7日，刘利萍、王小宇（买受人）与通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），刘利萍、王小宇购买通大公司所有的位于中山市xx镇xx小区xx房，房价款为502260元；付款方式为银行按揭方式，其中现金151260元约定付款时间为2013年5月7日，商业贷款351000元的约定付款时间为2013年6月7日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延壹年”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点，买卖双方同意买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担；第3点该商品房在交付使用时只要符合买卖合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时该商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担买卖合同第九条约定的逾期交楼责任。第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十一条、关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。合同及补充协议签订后，刘利萍、王小宇向通大公司支付了购房款502260元，通大公司称其于2014年6月30日向刘利萍、王小宇在买卖合同中留存的地址寄发收楼通知书，但刘利萍、王小宇拒绝收楼，按双方买卖合同的约定，应视为通大公司已向刘利萍、王小宇交付涉案楼房；刘利萍、王小宇则认为通大公司尚未取得涉案楼房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即涉案楼房不具备交付使用的条件，故其有权拒收该楼房；同时，截止起诉之日，通大公司仍未将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所进行备案，上述商品房至今亦未办理房地产权属证书。双方就涉案房地产的交接及权属办理问题未能达成一致意见，刘利萍、王小宇遂于2018年12月6日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经刘利萍、王小宇与通大公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。关于逾期交楼的违约金计算问题。商品房买卖合同约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付涉案房屋，但涉案商品房至今仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，刘利萍、王小宇至今未收楼。虽然该合同第八条第4点另约定“出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延壹年”，该约定以黑体、下划线等方式提示，但该条款系由通大公司单方拟定并提供的格式条款，前述条款明显免除或减轻出卖人通大公司应负主要义务及责任，并限制买受人刘利萍、王小宇的主要权利，且该约定与国家其他法律规定相抵触，故前述条款不发生法律效力，通大公司不得以前述条款作为抗辩理据。此外，即便前述条款约定有效，通大公司亦于2014年6月30日向刘利萍、王小宇邮寄收楼通知书，但通大公司未提供证据证明涉案商品房已办妥合同约定建设工程竣工验收报告等交楼前提条件，故即使通大公司已向买受人寄发收楼通知书等亦不能认定其具备交楼条件，买受人刘利萍、王小宇仍有权拒收。涉案房地产至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，通大公司亦无法提供其他证据证实涉案房地产已符合法定或约定的交楼条件，故通大公司已构成违约，应承担相应的违约责任。前述商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，刘利萍、王小宇认为前述条款造成刘利萍、王小宇遭受实际损失远高于违约金；通大公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议由通大公司提供格式文本及条款，通大公司亦对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，刘利萍、王小宇签订合同后至今未就合同或有关条款请求人民法院变更或撤销，故商品房买卖合同关于自逾期之日起以已付房价为基数按每日0.01%的标准计算的违约金对双方均发生约束力。同时，商品房买卖合同虽订明违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除通大公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应从2014年7月1日起按前述标准计付至通大公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。刘利萍、王小宇自2014年7月1日起知晓逾期交楼违约金应自2014年7月1日起按日计付以及逾期办证一直持续至今，但刘利萍、王小宇直至2018年11月27日才提起诉讼，亦未举证证明诉讼时效存在中断或中止的情形，因《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日施行，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，2014年7月1日至2015年11月26日期间发生的逾期交楼违约金已超过诉讼时效，一审法院依法不予保护，但刘利萍、王小宇现仅主张自2015年12月1日起至今所产生的逾期交楼违约金，故一审法院对该项诉讼请求予以支持。关于逾期办证违约金的起算及截止时间问题。《中山市商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，刘利萍、王小宇认为应从合同约定交楼之日起720个工作日后次日作为办证时间起算，通大公司则主张应从实际交楼之日起720个工作日后次日作为起算。双方关于前述条款约定的理解产生争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或者仲裁机构通过合同解释进行释明。对此，一审法院现分析如下：涉案合同约定交楼日为2014年6月30日，该时间是双方所共同预期的，约定交楼日之后开发商实际交楼时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。同时，虽然合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，但如果不论通大公司逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的，则上述约定实质上免除通大公司怠于履行逾期递件办证的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，与刘利萍、王小宇已交纳全部房价款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，因此，前述条款不发生法律效力，通大公司不得以前述条款作为抗辩理据。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2014年6月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），也就是说通大公司应在2017年5月22日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。然而通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然，通大公司已经违约，理应承担支付逾期办证违约金的责任。关于逾期办证违约金的计算标准及总额问题。虽然合同中约定“出卖人承担逾期办证的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期办证行为的违约时限相联系，通大公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中。且因通大公司逾期办证的违约行为，导致买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，买受人因通大公司的违约受到的损失显而易见。因此，如果不论通大公司逾期办证的行为再延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司目前较长时期逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。综上，合同约定逾期办证的封顶违约金过低，一审法院调整逾期办证违约金为从2017年5月23日起以刘利萍、王小宇已付房价款为基数按日0.01%的标准计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日立即向刘利萍、王小宇支付自2015年12月1日起至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（502260元为基数按每日0.01%的标准计算；自2015年12月1日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起3日内付清）；二、通大公司于一审判决生效之日立即向刘利萍、王小宇支付从2017年5月23日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（502260元为基数按每日0.01%标准计算；其中，从2017年5月23日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向刘利萍、王小宇支付；从一审判决发生法律效力之次日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月向刘利萍、王小宇支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向刘利萍、王小宇一次性支付）。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1874元，减半收取937元，由通大公司负担（该款已由刘利萍、王小宇预交，一审法院不另收退，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内支付给刘利萍、王小宇）。本院二审期间，上诉人通大公司提交了如下证据：1.商品房交易产权登记申请材料清单，拟证明涉案商品房办理产权登记时，需要刘利萍、王小宇提供相关资料，否则通大公司不能为刘利萍、王小宇办理涉案房屋的产权证书。2.有关办理不动产权证书的情况说明。被上诉人刘利萍、王小宇质证认为，关于证据1，按照房产登记的惯例，基本是需要材料清单的，但本案非刘利萍、王小宇没有配合通大公司应由刘利萍、王小宇提供的办证资料而导致不能办证，涉讼房屋至今不能办证的根本原因有：1.通大公司至今未能取得涉讼房屋的备案登记证；2.涉讼房屋没有进行大确权登记；3.涉案房屋所依附的土地以使用权因通大公司与案外人高达两亿多元的合同纠纷而被深圳中院查封。截至今日，通大公司也未为刘利萍、王小宇发出办证通知书及办证手续资料，故通大公司提交的证据1及情况说明，与本案没有关联性。被上诉人刘利萍、王小宇未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：二审庭审时，通大公司陈述至今仍没有取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据通大公司的上诉请求以及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、通大公司是否存在逾期交房的违约行为；二、若通大公司存在逾期交房，通大公司承担逾期交房违约金的总额是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限；三、通大公司是否存在逾期办证的违约行为，若通大公司构成逾期办证，逾期办证违约金的起止时间应当如何确定；四、通大公司承担逾期办证违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限；五、一审法院认定刘利萍、王小宇诉求的逾期交房违约金的诉讼时效是否有误。关于焦点一。通大公司与刘利萍、王小宇在商品房买卖合同的第八条约定的收楼条件和收楼期限有两种，一是通大公司在2014年6月30日前将取得建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告的商品房交付给刘利萍、王小宇，刘利萍、王小宇同意以此条件收楼；二是若刘利萍、王小宇要求通大公司交付的商品房是取得建设工程管理部门出具的工程竣工验收备案登记证的，则通大公司的交楼时间相应顺延一年，即通大公司于2015年6月30日前交付。双方在合同补充协议第四条第3款中约定商品房在交付使用时只要符合前述第八条约定的条件，刘利萍、王小宇应无条件收楼并办理交接手续。结合上述两款约定，本院认为，通大公司于2014年6月30日前交付建设单位等五方验收的商品房，刘利萍、王小宇并非必须无条件办理收楼的交接手续，刘利萍、王小宇对此可选择收楼，也可选择拒绝满足此种交付条件的收楼，只是对于通大公司于2015年6月30日前交付取得工程竣工验收备案登记证的商品房，刘利萍、王小宇不能拒绝收楼。本案中，通大公司称于2014年6月30日已向刘利萍、王小宇发出收楼通知书，刘利萍、王小宇未在2014年6月30日前办理收楼手续，则视其公司已按期交楼。显然，通大公司的该主张与双方的合同约定并不相符，剥夺了刘利萍、王小宇是否同意依此条件收楼的选择权。况且，通大公司在一审中仅举证了交给邮政部门批量邮寄收楼通知书的列表，此列表并不能证明收楼通知书确实在2014年6月30日投递到了刘利萍、王小宇在商品房买卖合同中的约定通讯地址，通大公司应对此承担举证不足的不利法律后果。况且，即使该收楼通知确实送达到了刘利萍、王小宇，刘利萍、王小宇未在2014年6月30日前收楼，应视刘利萍、王小宇不同意以五方验收作为涉案商品房的交付条件，本院对通大公司主张其公司已在2014年6月30日前完成涉案商品房的交房义务不予认可。从刘利萍、王小宇的诉求来看，刘利萍、王小宇主张通大公司承担逾期交房的违约责任是计至通大公司取得涉案房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知其收楼之日，故刘利萍、王小宇是要求通大公司交付涉案房屋的条件是取得工程竣工验收备案登记证。通大公司在本案诉讼中确认仍未取得涉案商品房的工程竣工验收备案登记证，通大公司显然并不能履行在2015年6月30日前交付取得工程竣工验收备案登记证的涉案商品房的合同义务，通大公司存在逾期交房的违约行为。关于焦点二。虽然双方签订的合同中约定了“通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系。如果不论通大公司逾期交房行为的时间长短，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司达到交楼条件且履行告知义务超过一年的情况下，封顶条款的违约金金额较低，不足以弥补刘利萍、王小宇的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。刘利萍、王小宇诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于通大公司较长时期的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算违约金并无不当。关于焦点三。首先关于逾期办证起算时间。通大公司认为其与买受人已在商品房买卖合同所附的附件六《合同补充协议》第六条第1点明确约定，商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。通大公司并认为《合同补充协议》的特别提示条款中载明了买受人在签订合同补充协议前，已充分理解了合同补充协议的所有条款,刘利萍、王小宇未收楼，故在本案中办证的起算时间尚未开始起算，其不存在逾期办证行为。对此，本院认为，涉案商品房买卖合同及所附的附件六《合同补充协议》均是通大公司为了与不特定的买受人签订商品房买卖合同而预先制作提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”而《合同补充协议》的字体型号小于商品房买卖合同的字体型号，《合同补充协议》中对加重买受人责任、减轻通大公司责任的条款内容也未以加粗、加黑、加大字体的方式提示买受人特别予以注意。退一步讲，即使通大公司以明确的方式特别提醒了买受人注意，但是合同内容均是通大公司提供的格式条款，通大公司与买受人在《合同补充协议》第六条第1点中除了约定通大公司主张的前述内容外，还约定商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限。显然该格式条款的约定仅是单方有利于通大公司的利益，限制及减轻了通大公司的责任，并未遵循合同法的公平原则。而涉案商品房买卖合同约定的最后交楼日期是双方所共同预期，通大公司逾期交楼非买受人的意愿，通大公司逾期交楼时间的长短也非买受人能够明确控制或预期，因此，本院对通大公司以其尚未实际交楼而主张不构成逾期办证违约行为的理由不予采纳。本院前已论述，刘利萍、王小宇实际是要求通大公司交付取得竣工验收备案登记证的商品房，通大公司交付商品房的截止日期是2015年6月30日，故应以该时间加720个工作日起算通大公司协助刘利萍、王小宇办理产权登记的期限，即通大公司应在2018年5月22日前履行此义务，2018年5月23日是通大公司承担逾期办证责任的起算点。一审法院以取得五方竣工验收报告作为交房条件的截止日2014年6月30日加720个工作日作为逾期办证的起算点不当，本院对此予以变更。其次，关于截止日期。通大公司上诉认为依合同约定，其并非负担为买受人办妥房地产权属证书的义务，仅仅是持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，而在提交申请办证资料过程中，还存在买受人未及时或未配合提交相关办证资料及办理相关手续、买受人违章搭建等违规行为等属于买受人的原因或政府行为导致产权证迟延办理的情形，通大公司不应承担《合同补充协议》第六条第3点约定的各种情形存续期间而致不能办理房产证的责任，相应不能办证的期限应予以扣除。对通大公司的该上诉理由，本院认为，通大公司确实非办证机关，其作为开发商负担的办证义务是协助买受人向产权登记机关提供办证资料，买受人也须依合同约定和诚实信用原则积极和及时地配合通大公司办理相关手续和提交办证资料，但是，通大公司在二审诉讼中仍未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，取得此登记证是申请办证的重要前提条件，因此，通大公司何时能履行完毕自身义务，具备能够协助买受人办理房地产权属证书的履行时间尚未确定，通大公司上诉所主张的应扣除非其自身原因而存在的不能办理房产证的各种情形亦属尚未发生的事实，也非将来必然会发生的情形，其具有不确定性。法院作为审判机关，所承担的审判职能具有被动性，是对已发生的事实而引起的且属于法院受理管辖的纠纷进行审理裁判，不是对将来尚未发生的可能存在的纠纷进行裁判。若将来确实发生了通大公司所称的非其自身原因而导致迟延办证的情形，通大公司可另循合法途径予以解决。本院对通大公司的该上诉理由不予采纳和支持。一审法院依涉案商品房买卖合同的约定，判令通大公司承担支付逾期办证违约金的时间计至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止并无不当，本院对此予以维持。关于争议焦点四。即通大公司承担逾期办证违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限的问题。双方的房屋买卖合同约定通大公司逾期办证的，则按已付房价款的1%向买受人付逾期办证的违约金，但通大公司按已付房价款的1%承担逾期办证违约金既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，不能完全体现违约金作为弥补守约方损失的功能，也不足以督促违约方积极、及时履行办证义务。买受人虽无法举证其所受损失的具体金额，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，其由于无法自由行使权利造成的损失客观存在，属于商品房买卖合同纠纷司法解释第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。按照合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，刘利萍、王小宇一审明确提出对违约金进行调整的情况下，涉案合同约定的逾期办证违约金标准应予调整。一审法院不以封顶条款为限，对于通大公司较长时期的逾期办证违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期办证违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止，与上述合同法第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以维持。关于争议焦点五。通大公司应在2015年6月30日前向刘利萍、王小宇交付涉案商品房，通大公司逾期交房，刘利萍、王小宇在2015年7月1日应知晓自身的权利受到侵害，刘利萍、王小宇主张通大公司承担逾期交房违约金的诉讼时效应自2015年7月1日开始起算。《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日起施行，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，刘利萍、王小宇主张通大公司承担逾期交房违约金的诉讼时效应为三年。而通大公司承担逾期交房违约金是按日计算，每日均产生一个独立的债权，刘利萍、王小宇是于2018年12月6日提起本案诉讼，故刘利萍、王小宇主张通大公司承担2015年7月1日至2015年12月6日的逾期交房违约金已超过三年诉讼时效，一审法院认定刘利萍、王小宇的诉求均未超过诉讼时效，通大公司应自2015年12月1日开始向刘利萍、王小宇支付逾期交房违约金不当，本院对此予以纠正，本院变更为通大公司应向刘利萍、王小宇支付自2015年12月7日起计至通大公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金。综上所述，通大公司的上诉请求部分成立，部分不成立，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15706号民事判决；二、中山市通大房地产有限公司向刘利萍、王小宇支付自2015年12月7日起至中山市通大房地产有限公司取得位于中山市三角镇旭日领裕园13幢204房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书依约送达并确定收楼之日止的逾期交房违约金（具体支付期限为：以502260元为基数按日0.01%的标准计算，自2015年12月7日起至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起三日内支付；于本判决生效之次日起每隔六个月支付相应周期的违约金；最后计算期限不足六个月的违约金，则于中山市通大房地产有限公司取得上述房屋的中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知书依约送达并确定收楼之日起三日内付清）；三、中山市通大房地产有限公司向刘利萍、王小宇支付自2018年5月23日起至中山市通大房地产有限公司持办理位于中山市三角镇旭日领裕园13幢204房的商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（具体支付期限为：以502260元为基数按日0.01%的标准计算，自2018年5月23日起至本判决生效之日止的违约金于本判决生效之日起三日内支付；于本判决生效之次日起每隔六个月支付相应周期的违约金；最后计算期限不足六个月的违约金，则于中山市通大房地产有限公司持办理涉案房屋的商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止起三日内付清）；四、驳回刘利萍、王小宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1874元，减半收取937元（刘利萍、王小宇已预交），由刘利萍、王小宇负担124元，中山市通大房地产有限公司负担813元。二审案件受理费1874元（中山市通大房地产有限公司已预交），由刘利萍、王小宇负担248元，中山市通大房地产有限公司负担1626元。经抵扣一、二审案件受理费，中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起三日内迳付刘利萍、王小宇565元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴碧英审判员  马燕清二〇一九年七月二十五日书记员  魏丹丹