四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民终270号 上诉人（原审原告）：成都市青羊区兴成小额贷款有限公司，住所地四川省成都市高新区天韵路18号曙光国际大厦1栋15楼。 法定代表人：尤晓，董事长。 委托诉讼代理人：赖小海，男，1983年12月4日出生，汉族，系该公司职工。 委托诉讼代理人：伍艳，女，1990年8月15日出生，汉族，系该公司职工。 被上诉人（原审被告）：陈蓉，女，1968年10月20日出生，苗族，住四川省西昌市。 被上诉人（原审被告）：胡宝玲，女，1971年5月13日出生，回族，住四川省西昌市。 上诉人成都市青羊区兴成小额贷款有限公司（以下简称兴成小贷公司）与被上诉人陈蓉、胡宝玲申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2016）川01民初287××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人兴成小贷公司的委托诉讼代理人赖小海、伍艳，被上诉人陈蓉到庭参加诉讼，被上诉人胡宝玲经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴成小贷公司上诉请求:1.请求依法撤销一审法院作出的（2016）川01民初287××号民事判决，改判准许执行四川省西昌市航天大道中段电信家属区2栋1单元4楼××号（原4楼1号）房屋（产权证号：西昌房权0063438）；2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定被上诉人陈蓉已支付全部房款的证据明显不足，陈蓉以现金支付65万元房款不符合常理；一审判决陈蓉对至今未办理产权过户登记手续没有过错与事实不符，陈蓉长期怠于行使权利，显然不能认定其没有过错，因不能及时办理产权过户登记产生的风险，理应由其自行承担；一审法院认定被上诉人提交的《房屋买卖合同》《收条》《补充协议》等“能够排除为执行异议新制作的可能”系认定事实错误。 被上诉人陈蓉辩称，兴成小贷公司申请执行的案涉房产是陈蓉的合法私有财产，2010年11月5日陈蓉购买了案涉房产，支付全款后就一直居住至今，案涉房产是中国电信集团有限公司凉山分公司（以下简称电信凉山分公司）的职工集资建房，一直没有办理房屋产权证和国有土地使用证，案涉房产未能办理过户登记非因陈蓉自身原因造成，一审法院判决驳回兴成小贷公司的诉讼请求，案件事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。 被上诉人胡宝玲未予答辩。 兴成小贷公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）作出的（2015）成执异字第268号执行裁定；2.判决准许执行位于四川省西昌市航天大道中段电信家属区2栋1单元4楼××号（原1号，产权证号西昌房权0063438）房屋（以下简称××号房）。 一审法院审理查明，××号房原编号为1号房，是电信凉山分公司修建的集资房。胡宝玲为电信凉山分公司的职工，参与了集资建房，购买了××号房。2010年11月5日，胡宝玲与陈蓉签订房屋买卖合同，约定胡宝玲将××号房出卖给陈蓉，总房款65万元，分两次付款，第一次付款20万元，尾款45万元在2011年1月31日前付清，合同还对其他事项进行了约定。2010年12月6日，胡宝玲和陈蓉签订房屋买卖补充合同，约定双方无论房屋价格涨跌、拆迁等都不得反悔和如若反悔的赔偿责任。2011年1月20日，陈蓉付完房款，胡宝玲将房屋××号房交付给陈蓉。因集资建房单位电信凉山分公司未办理××号房产权证和国有土地使用证，陈蓉于付清房款当日向电信凉山分公司综合办报备其与胡宝玲房屋买卖的情况，电信凉山分公司盖章确认。陈蓉取得××号房后，自行交纳物业服务费和燃气费等费用。 2013年7月4日，兴成小贷公司申请诉前财产保全，成都中院立案后，于2013年7月24日作出（2013）成民保字第284-2号民事裁定，查封××号房。兴成小贷公司继而提起诉讼，成都中院在审理中组织调解，各方当事人达成一致，成都中院于2013年9月10日作出（2013）成民初字第142××号民事调解书，确认胡宝玲对成都锐宝汽车贸易公司等债务人欠兴成小贷公司借款本息共计4033995.99元承担连带保证责任。调解书生效后，兴成小贷公司向成都中院申请强制执行。执行过程中，成都中院对××号房实施续行查封措施。陈蓉在执行过程中提出执行异议，成都中院于2015年9月9日作出（2015）成执异字第268号执行裁定，裁定中止对××号房的执行。2016年12月9日，成都中院向兴成小贷公司送达该执行裁定，兴成小贷公司不服裁定，提起诉讼。 一审法院审理认为，民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，以通过赋予其优于普通债权的权益层级保护的方式给予优先保护，其价值取向在于：在同为债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。异议和复议规定是执行异议阶段，以权利外观主义为标准，对案外人提出的执行异议进行的部分筛除，采取的是更直观和严格的标准，执行异议和复议规定中排除强制执行的条件是执行异议之诉中民事权益判断的充分条件而非必要条件。简言之，符合异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中当然仍能排除，不符合异议和复议规定中排除强制执行的条件，在执行异议之诉中，仍应按照实体法的规定对案外人物权期待权是否成立进行判断。在执行异议之诉中，异议和复议规定有参照适用的价值。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”陈蓉与胡宝玲签订房屋买卖合同，支付全部房屋价款，接受胡宝玲交付的房屋均发生在人民法院查封××号房之前，因××号房在买卖时的物权登记尚未完善，不能进行变更登记，陈蓉也通过向集资建房单位报备的方式主张权利，此后房屋被人民法院查封，陈蓉对未及时办理过户登记没有主观过错。陈蓉对××号房享有的权利已经达到了上述规定中排除强制执行的条件，其对5房所享有的权利能够阻却执行。 兴成小贷公司提出的成都中院在执行异议审查阶段违反法定程序的问题，因执行异议裁定不对本案实体审查产生影响，同时执行异议之诉审理的内容也不包含对执行异议审查阶段的监督，对成都中院执行异议审查阶段的审理情况，本案中不作评价。 综上，陈蓉提交的证据能够证明其对××号房的民事权利能够排除人民法院的强制执行，兴成小贷公司请求准予执行××号房的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回兴成小贷公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由兴成小贷公司负担。 二审中，兴成小贷公司未提交新的证据。陈蓉向本院提交两份证据，一是电信凉山分公司出具的《证明》;二是四川省西昌市房地产管理局的《个人及家庭房屋信息记录》。拟证明：案涉房屋因至今无法办理土地使用权证，所以无法过户至陈蓉名下。案涉房屋由陈蓉居住使用，并且该住房是陈蓉唯一的住房。兴成小贷公司对陈蓉提交的上述两份证据真实性、合法性均予认可，但对关联性不予认可，认为达不到陈蓉拟证明的目的。本院对以上陈蓉提交的两份证据的真实性、合法性、关联性均予认可，本院将结合本案其余证据综合认定其证明力。 各方当事人对一审法院认定的事实基本无异议。本院对当事人无异议的一审法院认定事实予以确认。 本院二审另认定下列事实： 一、本案在一审审理期间，兴成小贷公司于2017年3月16日向一审法院申请对陈蓉提交的《房屋买卖合同》《收条》《房屋买卖合同补充合同》的形成时间进行司法鉴定，成都联合司法鉴定中心受一审法院的委托于2018年3月18日作出司法鉴定意见书，该鉴定书在第五部分“分析说明”中载明：相同条件下的比较检验结果显示检材字迹1—1、2—1、2—2、3（即对应检材为《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充合同》《收条》）墨迹特定成分的含量均较低，老化程度一致、较高，在现有条件下，不能进一步确定上述字迹的具体形成时间。 二、本案二审期间，电信凉山分公司向本院出具一份《证明》，内容为“我公司原职工胡宝玲（于2010年11月5日将原城南大道电信家属区2幢1单元4楼1号住宅房屋卖与陈蓉），因为当时房屋产权证还在办理当中，所以无法过户至陈蓉名下。后来房屋产权证办下来以后，又因电信公司房屋土地证是大证（房屋土地证在省公司）所以到现在为止都无法履行过户手续”。 三、本案二审期间，陈蓉提交一份其向四川省西昌市房地产管理局查询的《个人及家庭房屋信息记录》，该份信息记录显示陈蓉在西昌市城区内无住房。 本院认为，兴成小贷公司请求准予执行案涉房屋的诉请能否得到支持，主要是审查陈蓉对案涉房屋享有什么权益以及该权益能否排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，陈蓉只要能举证证明其符合上述法律规定的四个要件，便可认定陈蓉对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的权益。首先，一审查明，陈蓉与胡宝玲在2010年11月5日签订了《房屋买卖合同》，2011年1月20日陈蓉付完房款后胡宝玲将案涉房屋交付给陈蓉。一审查明的以上案件事实有陈蓉提交的《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充合同》《收条》作为证据支持，兴成小贷公司质疑《房屋买卖合同》《房屋买卖合同补充合同》《收条》所形成时间是在2013年7月24日人民法院查封案涉房屋之后，并申请对以上三份证据的形成时间进行司法鉴定，虽然成都联合司法鉴定中心作出的最终鉴定意见是不能进一步确定以上三份证据的具体形成时间，但在鉴定意见书中也作出分析说明“墨迹特定成分的含量均较低，老化程度一致、较高”，该鉴定意见并未对兴成小贷公司所认为以上三份证据形成时间是在人民法院查封之后的主张提供证据支持，在兴成小贷公司不能提供相应证据证明以上三份证据有可能是法院查封之后所签订的情况下，一审法院按照优势证据规则，并结合陈蓉于付清房款当日向电信凉山分公司综合办报备房屋买卖的情况后该公司盖章予以确认这一事实，认定在法院查封案涉房屋之前“陈蓉与胡宝玲签订房屋买卖合同，支付全部房屋价款”，本院认为一审法院的以上认定并无不当，应当予以维持；其次，陈蓉与胡宝玲签订《房屋买卖合同》后，电信凉山分公司在陈蓉的房屋买卖情况说明上盖章确认并作出其占有使用案涉房屋的说明，同时，陈蓉也提交了其交纳物业服务费和燃气费等费用的收据，能够证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；再次，一审法院查明案涉房屋是电信凉山分公司为单位职工修建的集资建房，该房在买卖时就因物权登记尚未完善，不能进行变更登记。但是案涉房屋在当时不能进行变更登记，并不意味着案涉房屋始终存在无法变更登记的障碍，在一定条件下，如在电信凉山分公司补办了土地使用权证后，案涉房屋是能够进行产权变更登记的。陈蓉作为买受人基于对电信凉山分公司对双方买卖房屋行为的认可以及对出卖人胡宝玲的信任，其有理由相信在买房时暂时无法过户的风险是可控的，这与买受人忽略他人在不动产上设定有抵押权等权利障碍而致使不能过户的风险应当由买受人自担的情形是有区别的，前者中无法办理过户的障碍是暂时性的，买受人有理由相信忽略该障碍所带来的风险是可控，因此也就能得出买受人对未能及时办理过户登记没有主观上的过错；而在后者中无法办理过户的障碍是他人在不动产上设定的权利障碍，该障碍是物权上的障碍，也是根本性的、不可控的障碍，对他人权利障碍的忽略导致无法过户登记的原因只能归结于买受人自身。因此，本院认为，一审法院认定陈蓉对案涉房屋未及时办理过户登记并无主观上的过错，有事实和法律依据，本院予以维持。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款百分之五十。”之规定，对该条司法解释，一般认为这是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，虽然陈蓉所购买的并非是房地产开发企业所开发的商品房，其不是一般意义上的消费者，但由于陈蓉已举证证明所购的房屋系用于居住且其名下在四川省西昌市无其他用于居住的房屋，基于对居住权、生存权的特殊保护，陈蓉作为买受人对案涉房屋的物权期待权在顺位上应当优先于一般债权，在金钱债权执行中能够排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 综上，陈蓉提交的证据能够证明其对案涉房屋享有的民事权利能够排除人民法院的强制执行，兴成小贷公司请求准予执行案涉房屋的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10300元，由成都市青羊区兴成小额贷款有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 熊卫纲 审 判 员 李 莉 审 判 员 兰 娟 二〇一九年七月二十五日 法官助理 李悦韬 书 记 员 贾春丽