四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1921民初49号 原告：余远平，女，汉族，1969年4月13日出生，住四川省通江县。 原告：罗友春，男，汉族，1963年4月25日出生，，住四川省通江县。 共同委托诉讼代理人：杨述文，巴中市通江县诺江法律服务所法律工作者。 被告：南充市博仁房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区西河路54号。 统一社会信用代码：915113027822662322。 法定代表人：唐源坤，职务：董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：苟建江，四川别致律师事务所律师。 原告余远平、罗友春与被告南充市博仁房地产开发有限公司“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”一案，本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告余远平、罗友春及其委托诉讼代理人杨述文、被告南充市博仁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苟建江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余远平、罗友春诉称：原告与南充华洲房地产开发有限公司于2009年5月27日签订了《拆迁安置补偿协议》，后合同主体变更为被告，由被告享有和承担合同约定的权利和义务。合同约定被告应在B幢B-1、B-2、1-6向原告还门市，因规划调整，B-1、B-2门市已不许修建，现被告已经不可能履行合同义务，且存在多项协议违约，原告曾多次到通江县住建局信访，要求解决，被告一直未能解决。故提起诉讼，诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2009年5月27日签订的《拆迁安置补偿协议》；2.请求判令被告赔偿原告损失1299301.50元；3.请求判令被告向原告支付住房补差款49625元、过渡费102127元；4.请求被告向原告支付违约金12993元；5.本案诉讼费用由被告承担。 原告余远平、罗友春在举证期间向本院提出变更诉讼请求申请书，诉讼请求：1.申请人向人民法院提供的2018年12月21日的民事起诉状中的“第一项请求判令解除原、被告于2009年5月27日签订的《拆迁安置补偿协议》、第二项请求判令被告赔偿原告损失1299301.50元”变更为“判令被告履行拆迁安置补偿协议中的标的物交付给原告并办理产权过户手续或者因违约不能还房从产权调换变更为已起诉时按还房面积同类同地段房屋的市场价向原告赔偿损失”。2.第三项“请求判令被告向原告支付住房补差款49625元、过渡费102127元”变更为第二项：请求判令被告向原告支付住房补差款56552.65元、过渡费按每平方米13.5元、门市按每平方米33元据实结算至还房为止。3.第四项变更为第三项，请求被告向原告支付违约金13647.3453元。4.第五项变更为第四项，本案诉讼费用由被告承担。 被告南充市博仁房地产开发有限公司辩称：1.原告变更诉讼请求所诉称的事实与客观事实有出入；2.原告的诉讼请求与原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》的约定不符，未按约定还房是因为城市规划调整，不是被告的违约行为，属不可抗力，原告在诉称事实中已自认。 经法庭调查，结合原、被告双方的举证、质证，以及双方在庭审中的陈述，本院认定如下事实： 2009年5月27日，原告余远平、罗友春与南充华州房地产开发有限公司通江花园项目部签订了《拆迁安置补偿协议》，合同主要内容：一、被拆迁房屋及附属物基本情况1.位置：通江县诺江镇新建街76号；2.结构：砖木；3.用途：住房、门面；4.楼层：二；5.面积：295平方米，其中住房225平方米，营业用房平方米70米；······三、甲方还乙方房屋的基本情况：1.甲方将“通江花园”电梯公寓中B幢7楼B1-6号建筑面积108.69平方米、B幢11楼B1-4号建筑面积114.99平方米，共计223.68平方米的住房还给乙方；门市：B幢B-1号建筑面积36平方米、B幢B-2号建筑面积53.25平方米、B幢1-6号建筑面积40.2平方米，共计129.45平方米还给乙方；五、过渡期及费用情况：1.过渡期限为24个月；2.临时安置过渡费：1.住房甲方按每月4.5元每平方米每年向乙方支付，共计人民币12150元；2.营业用房甲方按每月11元每平方米每年向乙方支付，共计人民币9240元。六、结算办法：1.甲方在等面积之内还乙方房屋，按拆一个平方还一个平方新旧房屋互不补差，住房价款互不找补；2.甲方还乙方房屋多于旧房面积，10平方米之内按每平方米1550元的成本价格，由乙方向甲方购买；超过10平方米以上的面积乙方按略低于市场价向甲方购买，及每平方米2000元；3.甲方还乙方房屋少于旧房面积，甲方应按1250元每平方米补偿给乙方；4.营业用房：按等面积补偿，其还房面积的超差部分按还住房标准执行。八、房屋所有权证的办理：1.新房屋面积最终以通江县房地产管理部门测量的面积为准，超差部分按交房时的市场价据实结算。 2010年10月12日，被告南充市博仁房地产开发有限公司通江项目部在《拆迁安置补偿协议》上加盖印章确认。并添加内容“由于原华州公司通江花园项目部存在债务纠纷，无法履行此合同，经通江县法院判决后，此合同各条款由南充市博仁房地产开发有限公司通江项目部承担。另，由于地质滑坡灾害，原房屋户型略有变动。” 2012年11月8日，通江县规划管理局通规管发（2012）69号“关于上博豪门开发项目B栋建筑设计方案的批复”文件、建字第51192120121203003号“建设工程规划许可证”规定，致被告南充市博仁房地产开发有限公司应还原告余远平、罗友春“通江花园”电梯公寓B幢B-1号建筑面积36平方米、B幢B-2号建筑面积53.25平方米门市无法实现。 2013年2月22日,原、被告签订了《拆迁还房补充协议书》约定，将原还房B幢7楼B1-6号建筑面积108.69平方米、B幢11楼B1-4号建筑面积114.99平方米，分别变更为B栋18层B-1号（面积为108.22平方米）、A栋23层A-5号（面积为95.69平方米）。 2018年5月29日，被告南充市博仁房地产开发有限公司召集全体被拆迁户代表参加就结算讨论会确定的相关结算办法、标准等相关内容的兑现结算确认会议。相关被拆迁人均在各自的兑现确认书上签字确认，兑现结算承诺书中过渡费的标准分别为住房过渡费每平方米13.5元、门市每平方米33.00元，但原告余远平、罗友春未签字确认。 同时查明：被告南充市博仁房地产开发有限公司于2015年6月向原告余远平、罗友春还住房B栋18层B-1号（面积为108.22平方米）、还门市B1-6号（面积为39.59平方米）；2017年11月还住房A栋23层A-5号（面积为95.69平方米）。实际下差还住房面积19.77平方米、门市面积89.86平方米。同时，被告向原告支付住房过渡费至2015年4月。 另查明：在庭审中，原告提供了2018年8月21日通江县住房和城乡建设局对诺江镇春长坪老水电局片区棚户区改造项目范围内国有土地上房屋初步评估结果的公式，载明：1.栋号烟草公司，街道新建街70号，建造年代80年代，结构砖混，层高约3米，总楼层5层，用途住宅，房地产平均单价（元/平方米）2849;9.栋号第二段，街道新建街57-71号，建造年代/，结构框架，层高约4米，总楼层/，用途商业，房地产平均单价（元/平方米）14558，被告提供了通江县人民政府2010—2011年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价“东门溪新建街、劳动技校、春长坪临街门市4000--8000元/平方米”、2015—2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价“东门溪新建街、劳动技校、春长坪、三完小临街门市8000--12000元/平方米,住宅2800—3200元/平方米。 还查明：原告于2018年12月18日向本院申请诉前财产保全，本院以（2018）川1921财保84号民事裁定书对被告在通江县住房和城乡建设局享有的应收购房款予以冻结110万元，开支诉讼保全费5000元。 本院认为，原告余远平、罗友春与被告南充博仁房地产开发有限公司通江花园项目部签订《拆迁安置补偿协议》、《拆迁还房补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同有效。因城市规划调整，导致合同主要目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告要求解除合同的理由成立。合同解除后，被告应当赔偿原告的损失。原告主张按2018年8月21日通江县住房和城乡建设局对诺江镇春长坪老水电局片区棚户区改造项目范围内国有土地上房屋初步评估价14558元赔偿损失，而被告要求按通江县人民政府公布的2015—2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价“东门溪新建街、劳动技校、春长坪、三完小临街门市8000--12000元/平方米,住宅2800—3200元/平方米进行赔偿原告损失，因本案原、被告在合同中对超差住房、门市价格的结算出现前后矛盾，结合本案拆迁的实际情况，确定门市补偿价格为12000元/平方米，住房补偿价格为3000元/平方米，过渡费的标准分别为住房过渡费每平方米13.5元、门市每平方米33.00元。原告依约履行了合同义务，而被告未能全面履行合同义务，已构成违约，故原告余远平、罗友春诉请被告南充博仁房地产开发有限公司承担违约责任的理由成立，原告要求被告按门市价值加未还房价值的1%计算违约金的请求，本院依法予以支持。原告余远平、罗友春诉请按照应还而未还门市的现行市场价计算房屋价差损失的理由与查明的案件事实不符，本院依法不予支持。被告南充博仁房地产开发有限公司辩称因城市规划调整，应还原告余远平、罗友春的两个门市无法修建，导致无法偿还门市还房，属不可抗力，不能归责于系被告南充博仁房地产开发有限公司违约而产生的结果，对原告余远平、罗友春的应还而未还门市的价值损失应按照《拆迁安置补偿协议》约定的还住房的价格标准予以补偿的理由不能成立，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第六十二条（二）项之规定，判决如下： 一、被告南充博仁房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告余远平、罗友春拆迁安置未还住房价差款59310元、门市价差款1078320元、过渡费51637.60元； 二、被告南充博仁房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告余远平、罗友春违约金11376.30元； 三、驳回原告余远平、罗友春其他诉讼请求。 案件受理费17976元，诉讼保全费5000元，共计22976元由原告余远平、罗友春承担5000元，被告南充市博仁房地产开发有限公司承担17976元（原告已垫付，在履行时，一并支付给原告）。 义务人未按判决书指定期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  王 勇 人民陪审员  王萍珍 人民陪审员  苟小忆 二〇一九年七月二日 书 记 员  殷 菲