广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初4577号 原告：南宁忠恒物业服务有限公司，住所地南宁市白沙大道35号南国花园商城D3栋D3-6号房一楼铺面，统一社会信用代码914501006902430335。 法定代表人：卢建材，职务总经理。 委托诉讼代理人：李又春，女，1959年2月12日出生，汉族，住南宁市江南区。 被告：黄业明，男，1980年5月17日出生，壮族，住广西南宁市江南区。 被告：廖娜，女，1978年6月9日出生，壮族，住南宁市江南区。 原告南宁忠恒物业服务有限公司与被告黄业明、廖娜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理。原告南宁忠恒物业服务有限公司的委托诉讼代理人李又春到庭参加诉讼。被告黄业明、廖娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南宁忠恒物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费、公共维修资金、电梯费、生活垃圾费、公摊水费、公摊电费共1710.8元、违约金2945.99元（以每月应缴费用为基数，按每日3‰违约金，从2014年8月起暂时计算至2016年4月30日，之后计算至还清之日止）；水费796.5元、电梯大修费50元，共计5503.29元；2.判令被告承担本案的诉讼费及其他费用。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告支付物业管理费588元、专项维修资金83.3元、电梯费735元、垃圾费196元、公摊水费204元、公摊电费350元、电梯大修费50元、滞纳金3679.5元（以每月应缴费用为基数，按每日3‰违约金，从2014年8月起暂时计算至2019年2月20日，之后计算至还清之日止）；2.判令被告承担本案的诉讼费、公告费及其他费用。事实和理由：2010年7月28日，原告与南宁市罗马花园业主委员会双方签订了《南宁市罗马花园物业服务委托合同》，合同约定由原告对罗马花园小区提供物业管理服务，合同期限从2010年6月9日至2013年6月8日止，2013年6月7日南宁市江南区金凯社区委托原告继续管理罗马花园小区至罗马花园小区成立新的业主委员会并选聘新的物业服务企业之日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，物业费（按0.7元/㎡计算）每月交费一次，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴违约金。被告系上述物业房的原业主，物业面积34.2平方米，按约定应当向原告缴纳从2014年8月至2016年4月30日的物业管理费等费用共人民币1710.8元，水费796.5元、电梯大修费50元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金人民币2945.99元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。 被告黄业明、廖娜未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，原告为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2010年7月28日，原告与南宁市罗马花园业主委员会（以下简称罗马花园业委会）签订一份《南宁市罗马花园物业服务委托合同》，合同主要约定：罗马花园业委会委托原告对南宁市罗马花园（物业名称）实行物业管理服务，物业管理期限三年，自2010年6月9日起到2013年6月8日止；原告按相应的法律法规规定的物业服务质量标准进行服务，并按“南宁市普通住宅小区服务等级标准”中的第三级执行；物业服务费用由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积0.7元/㎡交纳；电梯维护费按每户30元/月（二楼15元/月）收取，主要用于定期维护保养包括小修、中修，不包括大修、年检费；垃圾费按《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》的规定收取；在本物业管理区域内，绿化、保洁、园林景观、路灯照明、电梯运行以及公共安防系统等公共设施设备和公共性服务中所发生的水、电等“公共能耗费”，不属于物业服务费用列支的范围，由受益业主另行按户分摊；业主应当按月（预）交纳物业服务费用，业主未在规定时间内交纳物业服务费用的，经业主委员会督促后仍未交纳的，原告可采用向法院起诉的方式追缴；物业管理区域内，公共使用的水电费用由业主按户分摊，原告负责代收；罗马花园业委会委托原告每月按【物业建筑面积0.10元/平方米】向业主另行收取费用，用作维修资金；原告提供的管理服务达不到本合同约定的服务内容和服务标准的，罗马花园业委会有权要求原告在合理期限内改进；罗马花园业委会、业主、物业使用人未按本合同约定按时足额交纳物业服务费用（资金）的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金；本合同效力及于本物业管理区域的全体业主和物业使用人；本合同期满30日前，业主大会未依法选聘新的物业服务企业的，由双方自愿协商是否延续合同期限，未协商一致的，合同按照本合同规定的时间终止。合同签订后，原告即开始为南宁市罗马花园小区提供物业服务。合同期限届满后，南宁市罗马花园业主大会未选聘新的物业服务企业，原告一直为南宁市罗马花园小区提供物业服务直至2016年8月15日止。 被告黄业明系南宁市罗马花园小区房（建筑面积为34.2平方米）的业主，其物业服务费、公共维修资金、电梯费、垃圾处理费按时交纳至2014年7月31日，公摊水费、公摊电费按时交纳至2014年6月30日。 2016年4月28日，被告黄业明与被告廖娜就案涉房屋办理了析产手续，案涉房屋转移登记至廖娜名下。 另查明，南宁市罗马花园小区B#、B栋、C栋、D栋、E栋、F栋、G栋、H栋、I栋、J栋电梯曾因事故隐患于2015年11月20日被南宁市质量技术监督局指令停用维修。经维修，B#、C栋、F栋、G栋、H栋、J栋电梯于2016年1月通过检验并恢复使用，B栋、D栋、E栋、I栋电梯于2016年3月通过检验并恢复使用。其中，被告房屋所在因电梯维修产生维修费33770元，四楼以上每户业主需分担维修费100元，被告已预交电梯维修费50元。 再查明，南府字〔2003〕18号《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2003年7月10日起收取城市生活垃圾处理费，标准为2005年7月10日至2007年7月9日按7.5元／户·月收取，2007年7月10日起按8元／户·月收取。 又查明，在此前原告起诉其他业主的案件中，到庭的业主主张违约金过高，要求予以调整，本院准许调整为违约金按照中国人民银行贷款利率上浮30%计算，经法庭询问，原告同意本案与其他案件的违约金处理一致。 本院认为，原告与罗马花园业委会签订的《南宁市罗马花园物业服务委托合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对全体业主均具有约束力。原告已按照合同约定履行了物业管理服务职责，则被告作为罗马花园小区的业主，也应当按照合同约定向原告交纳物业服务费等相关费用。被告未按期足额交纳物业费等相关费用，构成违约，现原告诉请被告支付欠付费用，于法有据，本院予以支持。 关于被告黄业明与廖娜承担的责任问题：案涉房屋原登记在被告黄业明名下，但由两被告办理析产手续来看，案涉房屋应系两被告共有，直至2016年4月28日双方办理析产手续后，案涉房屋才由被告廖娜单独所有。因此，2016年4月27日及之前产生的物业服务费等费用应由房屋共有人即两被告共同承担，2016年4月28日及之后产生的费用则由被告廖娜承担。 原告诉请的物业服务费问题：合同约定以业主拥有的专有部分物业建筑面积按0.7元/平方米收取，则两被告应交纳从2014年8月1日至2016年4月27日期间的物业服务费为：34.2平方米×0.7元/平方米×20.9个月＝500.3元。被告廖娜应缴纳从2016年4月28日至2016年8月15日期间的物业服务费为：34.2平方米×0.7元/平方米×3.6个月＝86.2元。原告诉请被告支付物业费588元，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。 原告诉请的专项维修资金问题：合同约定按物业建筑面积每月0.1元/平方米收取，则两被告应交纳从2014年8月1日至2016年4月27日期间的专项维修资金为：34.2平方米×0.1元/平方米×20.9个月＝71元。被告廖娜应缴纳从2016年4月28日至2016年8月15日期间的专项维修资金为：34.2平方米×0.1元/平方米×3.6个月＝12.3元。 原告诉请的电梯费问题：合同约定按30元／户•月收取。案涉楼栋电梯自2015年11月20日因安全事故隐患需要维修而被指令停用直至2016年1月才通过检验恢复使用，则该停用期间的电梯费70元（30元／户•月×2.33个月）应予以扣减，故两被告仍应交纳从2014年8月1日至2016年4月27日期间的电梯费为：（30元／户•月×20.9个月）-70元＝557元。被告廖娜应缴纳2016年4月28日至2016年8月15日期间的电梯费为：30元／户•月×3.6个月=108元。 原告诉请的垃圾处理费，根据《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》的规定，从2007年7月10日起城市生活垃圾处理费按8元／户·月收取，现原告主张城市生活垃圾处理费按8元／户·月收取，未超过相应规定，本院予以支持。则两被告应交纳从2014年8月1日至2016年4月27日期间的城市生活垃圾处理费为：8元／户·月×20.9个月＝167.2元。被告廖娜应缴纳2016年4月28日至2016年8月15日期间的城市生活垃圾处理费为：8元／户·月×3.6个月＝28.8元。 原告诉请的公摊水费、公摊电费在合同中有约定，原告亦提供了电公摊、水公摊明细予以证实。原告主张公摊水费按照8元计算，公摊电费按照14元计算，根据原告提供的电公摊、水公摊明细显示，原告按照该标准收取公摊水费、公摊电费后还垫付了部分费用，因此，原告的主张未见不妥，则两被告尚欠自2014年7月1日至2016年4月27日期间的公摊水费为：8元／户·月×21.9个月＝175.2元，被告廖娜尚欠自2016年4月28日至2016年8月15日的公摊水费为：8元／户·月×3.6个月＝28.8元。两被告尚欠自2014年7月1日至2016年4月27日期间的的公摊电费为：14元／户·月×21.9个月＝306.6元，被告廖娜尚欠自2016年4月28日至2016年8月15日的公摊电费为：14元／户·月×3.6个月＝50.4元。两被告尚欠的公摊电费共计为357元，原告诉请被告支付公摊电费350元，系对其权利的自由处分，本院予以支持，被告廖娜应支付2016年4月28日至2016年8月15日的公摊电费43.4元。 原告诉请的电梯大修费，系为解决电梯安全事故隐患而支出的新的费用，亦有相应维修单据予以佐证，该费用应由该电梯使用人共同承担，故原告要求两被告支付电梯大修费50元，本院予以支持。 原告诉请的滞纳金，根据《南宁市罗马花园物业服务委托合同》约定，业主或物业使用人未按合同约定按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金。现被告未按期交纳物业服务费等相关费用，已构成违约，故原告要求被告支付逾期交纳物业服务费用的滞纳金的请求，依法应予支持。合同约定物业服务费用按月缴纳，现原告同意滞纳金按照中国人民银行贷款利率上浮30%的标准进行调整，故两被告应支付逾期交纳2014年8月1日至2016年4月27日期间物业服务费的滞纳金，被告廖娜应支付逾期交纳2016年4月28日至2016年8月15日期间物业服务费的滞纳金。滞纳金以每月应交纳费用数额为基数，自次月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告黄业明、廖娜共同支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2014年8月1日至2016年4月27日的物业服务费500.3元； 2、被告廖娜支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2016年4月28日至2016年8月15日期间的物业服务费86.2元； 3、被告黄业明、廖娜共同支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2014年8月1日至2016年4月27日的专项维修资金71元； 4、被告廖娜支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2016年4月28日至2016年8月15日期间的专项维修资金12.3元； 5、被告黄业明、廖娜共同支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2014年8月1日至2016年4月27日的电梯费557元； 6、被告廖娜支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2016年4月28日至2016年8月15日期间的电梯费108元； 7、被告黄业明、廖娜共同支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2014年8月1日至2016年4月27日的城市生活垃圾处理费167.2元； 8、被告廖娜支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2016年4月28日至2016年8月15日期间的城市生活垃圾处理费28.8元； 9、被告黄业明、廖娜共同支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2014年7月1日至2016年4月27日期间的公摊水费175.2元； 10、被告廖娜支付原告南宁忠恒物业服务有限公司自2016年4月28日至2016年8月15日的公摊水费28.8元； 11、被告黄业明、廖娜共同支付原告南宁忠恒物业服务有限公司从2014年7月1日至2016年4月27日期间的公摊电费306.6元； 12、被告廖娜支付原告南宁忠恒物业服务有限公司自2016年4月28日至2016年8月15日的公摊电费43.4元； 13、被告黄业明、廖娜共同支付原告南宁忠恒物业服务有限公司电梯大修费50元； 14、被告黄业明、廖娜支付原告南宁忠恒物业服务有限公司自2014年8月1日至2016年4月27日期间的物业服务费逾期交纳违约金（违约金计算：以每月应交纳费用数额作为计算基数，自次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至被告黄业明、廖娜实际付清款项之日止，按月依次计算）； 15、被告廖娜支付原告南宁忠恒物业服务有限公司自2016年4月28日至2016年8月15日期间的物业服务费逾期交纳违约金（违约金计算：以每月应交纳费用数额作为计算基数，自次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至被告廖娜实际付清款项之日止，按月依次计算）； 16、驳回原告南宁忠恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，公告费350元，由被告黄业明、廖娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丘 理 人民陪审员  李浩安 人民陪审员  利 萍 二〇一九年七月一日 法官 助理  周丽君 书 记 员  罗翠颜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。