河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀09民初65号 原告（反诉被告）：河北宏座房地产开发有限公司；住所地：河北省石家庄市长安区和平东路19号荣景园3-3-802号。 法定代表人：吴达发，董事长。 法定代表人：汪庆明，经理。 委托诉讼代理人：刘洋，河北中宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秀霞，河北榆轩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘长庚，男，1971年10月1日出生，汉族，职业，住任丘市。 委托诉讼代理人：刘增洪，河北华友律师事务所律师。 原告（反诉被告）河北宏座房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘长庚合同纠纷一案，本院于2018年6月11日作出（2017）冀09民初42号民事判决。原告（反诉被告）河北宏座房地产开发有限公司与被告（反诉原告）刘长庚不服该判决，向河北省高级人民法院提起上诉。河北省高级人民法院于2019年1月3日作出（2018）冀民终1026号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）河北宏座房地产开发有限公司、委托诉讼代理人杨秀霞、刘洋，被告（反诉原告）刘长庚及其委托诉讼代理人刘增洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北宏座房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方于2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》、2014年1月10日两份《商品房买卖合同》无效；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告公司总经理吴朋旺在“盛世郡”二期项目未取得任何证件的情况下与刘长庚分别于2013年8月7日、2014年1月10日签订三份房屋买卖合同，共计14422.93平方米，交易价格总计3730万元，只是相当于市场价格的20％-30％，均低于市场价格70％，严重违背商品房预售法律法规，侵害了原告的合法权益。根据原告相关人员证人证言、银行流水证实，相关交易款项并未如实进入原告账户，被告是否如实付款无法查证确认。另查明，吴朋旺与刘长庚存在借贷关系，与以上损害原告利益的行为存在直接关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受方订立的商品房预售合同，应当认定无效，且合同当事双方涉嫌恶意串通，损害原告利益的行为也应认定无效。 刘长庚答辩称，一、原告起诉属于恶意诉讼、恶意违约。其起诉合同无效的真实原因是：因为房价从2016年开始的全国范围内上涨，被告购买的房屋价格也从几年前的3000-4000元每平方米上涨到现在均价每平方米10000元左右。原告正是看到了这种巨大的利益，才选择恶意违约，企图通过恶意违约、恶意诉讼，利用自己的过错行为来达到获取不正当巨额利益之目的。二、本案应该认定原告起诉的协议及合同有效。理由如下：开发商以未取得商品房预售许可证为由诉请确认商品房预售合同无效，并非一律确认商品房预售合同无效，下列两种情形应当确认合同有效：第一，开发商无正当理由，以未取得商品房预售许可证为由诉请确认商品房预售合同无效的，法院不应确认商品房预售合同无效，而应驳回其诉请。第二，承购人在签订商品房预售合同时对开发商未取得商品房预售许可证的事实不明知，或开发商隐瞒或虚构商品房预售许可证事实，可以确认该合同无效或变更或撤销或继续有效，决定权在承购人。开发商向承购人隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，或者提供虚假的商品房预售许可证，采取欺骗的手段诱使承购人与之签订商品房预售合同的，依照《商品房买卖合同司法解释》第九条第（一）项关于出卖人订立商品房买卖合同时，“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”以及《合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，承购人可以诉请确认该商品房预售合同无效，也可以诉请变更或撤销该合同，还可以选择让合同继续有效，选择权或决定权在承购人。也就是说，在此种情形下，开发商诉请确认商品房预售合同无效的，法院不应支持。三、原告分别在2014年4月份将《商品房买卖合同》中盛世郡一期1200平方米房屋和2013年《盛世郡沿街商铺认购协议》中盛世郡一期4号商业4层645.66平方米房屋交付给刘长庚使用、在2016年12月份将2013年《盛世郡沿街商铺认购协议》中盛世郡小区沿会战道9号住宅楼一至四层地上和6号商业一至四层商铺共计6032.27平方米交付给刘长庚使用。截至目前，原告实际交付给刘长庚的房屋总面积为7877.93平方米。还有6545平方米没有交付。四、原告在诉状中称交易价格只相当于市场价格的20%-30%，以及原告诉称其股东兼总经理与刘长庚恶意串通，与事实严重不符。2011年12月1日，原被告签订了一份《盛世郡沿街商铺认购协议》，刘长庚购买原告开发的会战道商铺第3、4层商铺，面积合计约4670平方米，合同总价款1930万元。协议约定2013年6月30日前交房。协议第七条规定：原告未按约定期限交房：每逾期一天，按日向刘长庚支付已付房价款万分之七的违约金。逾期超过30天，刘长庚有权解除合同，原告应在解除合同通知60日内退还购房款，并按已付款的50%支付违约金。到了交房日期，原告因为与任丘市二街村的拆迁返还房屋纠纷，导致其无法履行协议，无法交付房屋。经双方协商一致，同意解除该协议，同时，原告赔偿刘长庚1000万元，该款当时没有支付。在2013年、2014年、2015年期间，全国房地产面临去库存压力，特别是三四线及县级市、县城等小城镇，库存压力特别大，一些地方甚至出现政府补贴购房款的政策。即使这样，房屋仍然难以出售。特别是因为电子商务网上购物的快速发展，导致实体店纷纷倒闭，商铺类商业地产比住宅更难对外出售。在很多地方出现住宅比商铺价格高很多，特别是北京，目前北京的住宅价格比商铺高一倍还多。2013年8月7日，原告与被告又签订了新的《盛世郡沿街商铺认购协议》，由刘长庚购买原告12222.93平方米商铺，该部分商铺大部分都不临街，而是在小巷内。因为刘长庚一次性购买的面积很大，所以，价格比别人便宜一些。该商铺总价款为4230万元，合每平方米3460元。因为原告赔偿刘长庚的1000万元当时还没有支付，所以，双方就同意该1000万元不再单独支付，将房屋总价款调整为3230万元。当时相邻的其他人零星购买的小面积商铺，价格为4000元每平方米。所以，刘长庚的价格比市场便宜10%左右，是因为一次性购买了14000多平方米，享受的是批发价。根本不存在低于市场价70%的情况，更不存在与原告股东总经理恶意串通的情况。当时原告公司的股东是黄道川、吴朋旺和吴达发三个人，吴达发基本不在任丘，任丘项目由吴朋旺和黄道川负责。原告与刘长庚签订的协议都是其股东商量后作出的决定，2011年的协议上有黄道川、吴朋旺两个人的签字，2013年的协议上是黄道川的签字，2014年的两份合同上盖的是吴朋旺的手章，原告公司的全体股东都在协议上、合同上签字或盖章。五、刘长庚对原告没有预售许可证情况不知情，原告故意隐瞒这一事实，原告出售房屋隐瞒无预售许可证的行为属于恶意欺诈。六、现原告的盛世郡一期项目全部办理了预售许可证，二期预售许可证的办理材料也全部提交给政府部门，目前已经发证且入住，大房证已办理。另外，原告目前已经将盛世郡一期、二期的全部房屋销售完毕，都是在没有办理房屋预售许可证的情况下对外销售的。原告恶意违约，以达到通过恶意违约、恶意诉讼等手段，企图获取非法巨额利益之目的。七、针对原告的恶意行为，被告提起反诉，要求解除与原告合同中未交付的5545平米房屋买卖合同，另外《商品房买卖合同》约定的1000平方米房屋，因为已经建好，刘长庚要求原告交付房屋。综上，请求法院依法判决，驳回原告的全部诉讼请求。 刘长庚向本院提起反诉请求：1、请求确认原、被告于2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》中4号商业4层645.66平方米房屋、9号住宅楼一至四层底商和6号商业(现批准名称为9号住宅楼裙楼)一至四层商铺计6032.27平方米及2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》1200平方米房屋买卖合法有效；2、请求判决原、被告于2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》中盛世郡小区1号公寓一至五层地上5032平方米及二三四层过道513平方米四部分(共计5545平方米)的房屋买卖合同无效；3、请求判决原、被告于2014年1月10日签订的1000平方米房屋的《商品房买卖合同》中的692.92平方米房屋买卖有效，剩余307.08平方米房屋买卖无效；4、判决被告退还原告《盛世郡沿街商铺认购协议》中已经缴纳的5545平方米房屋购房款本金17785700元；退还原告《商品房买卖合同》中1000平方米购房款本金2000000元中的307.08平方米购房款本金614160元，总计退还原告已付购房款本金人民币18399860元；5、请求判决被告赔偿原告已交纳的18399860元购房款本金的利息4124103元(利息计算至2017年4月20日，2017年4月21日之后的利息每天3067元，计算至被告还清购房款本金之日)；6、请求判决被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿款18399860元；7请求判决被告赔偿原告因房屋涨价后的差价损失暂定7715637元，最后实际差价损失以评估鉴定结果为准；8、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2011年12月1日，原、被告签订了一份《盛世郡沿街商铺认购协议》，原告购买被告开发的会战道商铺3、4层，面积约4670平方米(含过道)，合同总价款1930万元，该款全部付清。协议约定2013年6月30日前交房，每逾期一天，按日向原告支付已付房价款万分之七的违约金，逾期超过30天，原告有权解除合同，被告应在解除合同通知60日内退还购房款，并按已付款的50％支付违约金。到了交房日期，被告因与任丘市二街村的拆迁安置纠纷，导致无法履行协议，经双方协商，被告赔偿原告1000万元，双方解除该协议。该1000万元赔偿款当时没有支付。2013年8月7日，原、被告又签订了新的《盛世郡沿街商铺认购协议》，2014年1月10日双方又签订了两份《商品房买卖合同》，总计由原告购买被告14422.93平方米商铺，该部分商铺大部分不临街，而是在小巷中，因原告一次性购买的面积很大，所以价格比别人便宜一些。因为被告赔偿刘长庚的1000万元当时没有支付，所以，双方同意该1000万元不再单独支付，将《盛世郡沿街商铺认购协议》约定的房屋总价款调整为3230万元，等于被告赔偿原告的1000万元已经支付，实际价款为4230万元，合每平方米3460元，当时相邻的其他人零星购买小面积商铺，价格约为4000元每平方米。该4230万元付款情况如下：其中的1930万元在2012年1月1日前付了1830万元，100万元在2012年2月20日支付，剩余2300万元付款情况：1000万元等于在签订协议当日即2013年8月7日支付；2014年1月10日付40万元(董亚超支付另两份合同款500万时，其中的40万元为支付协议款)，2014年4月2日付200万元，共计支付4090万元，尚有140万元没有支付。2014年1月10日两份商品房买卖合同购房款共计500万元，在签订合同当日全部付清。被告房屋交付情况：2014年4月份将《盛世郡沿街商铺认购协议》中盛世郡一期645.66平方米交付，2016年12月份将盛世郡二期的9号住宅楼一至四层底商和6号商业一至四层商铺6032.27平方米交付。2014年4月份将《商品房买卖合同》约定的1200平方米交付。 河北宏座房地产开发有限公司答辩称，一、原告没有取得商品房预售许可证，刘长庚与吴朋旺恶意串通签订过低的房价来损害宏座公司的利益，并且2011年12月5日刘长庚向吴朋旺借1430万元，存在利害关系；二、同意反诉原告的第二、三项无效的诉讼请求；三、不认可反诉原告的第四项诉讼请求，不存在已付购房款本金18399860元，没有实际支付该房款；五、不认可反诉原告第六项诉讼请求，没有事实和法律依据，本案不存在法律规定一倍赔偿的情形，并且刘长庚没有支付购房款，没有计算的依据；六、不认可反诉原告在反诉状中的第七项诉讼请求：第一，没有商品房预售许可证造成无效被告是明知的，因为商品房买卖合同中土地号、规划号、预售许可证号没有填，是空着的，并且合同约定全款，不能按揭，还有刘长庚是任丘市二街村的人，刘长庚自身有过错。第二、刘长庚与吴朋旺恶意串通低于市场价的70％签订商品房买卖合同，损害宏座公司的利益，赔偿差价的请求没有事实依据；七、宏座公司不承担反诉费用：第一、不存在因为任丘市二街村的拆迁安置，导致无法履行2011年12月1日协议，无法交房的情形，不存在1930万元已付清的事实，更不存在赔偿1000万元的事实；第二、2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》、2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》两份合同所涉及的商铺位置是一层临街底商、步行街、商场，都是临街的好位置，不存在价格便宜的前提条件，更不存在零星购买的小面积商铺；第三、刘长庚没有支付商铺买卖合同约定的购房款；第四、涉及合同的商铺都没有交付给刘长庚，并且盛世郡二期9号和6号到现在还没有完工，不可能交付；第五、不存在刘长庚陈述的宏座公司起诉的原因；第六、不认可刘长庚关于返还购房本金、利息差额赔偿及一倍赔偿的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 河北宏座房地产开发有限公司针对其主张提交了下列证据：1、本公司营业执照原件、组织机构代码证复印件、法人身份证明复印件、法人身份证复印件，以证明原告主体资格；2、2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》、2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》两份，证明双方签订涉案合同的事实；3、“宏座公司”银行流水原件共计41张，证明交易款项并未进入公司账户；4、对吴达发、黄道川、汪庆明的询问笔录原件及黄道川、汪庆明身份证复印件，证明签订合同时的具体情况；5、吴朋旺与刘长庚借款合同原件，证明二人有借款事实；6、任丘市城乡规划局、国土资源局、住建局、城市管理执法局关于“宏座公司”项目的说明、处罚决定等（均为复印件，来源于刑事卷宗），证明本公司与刘长庚签订的涉案合同未取得任何证件；7、教会协调记录复印件，证明该涉案合同是2015年8月15日才提交公司，以前3年均隐瞒了公司股东的事实，该记录吴朋旺同意由其本人协调退房，公司所有股东包括吴朋旺均不同意涉案合同的交易，还证明被告没有向公司交付购房款；8、会计账目中记载河北宏座房地产开发有限公司借刘长庚900万元借款，证明这部分钱只是借款不是房款。 刘长庚就河北宏座房地产开发有限公司提交的上述证据发表质证意见：对证据1、2没有异议；证据3与本案没有关联性，银行流水中2014年1月10日两笔计540万元是刘长庚爱人董亚超打的，其中500万元是房款，40万元是商铺认购协议中的差价。剩余购房款都付到了指定的个人账户上，如会计、总经理，通过我方提交的刑事判决书也可以证明这一点；证据4属于当事人陈述，都代表公司，不是证人身份，不能作为证据使用，询问笔录中三个人的说法与刑事案件中的说法不一致，属于虚假陈述，黄道川、汪庆明作为经办人应当出庭接受质询；证据5属于虚假的，也不是原件，与本案没有关联性；证据6证明了原告故意向被告隐瞒没有预售许可证的事实，不能证明原告的主张；证据7是复印件，不认可，不能作为证据使用。该证据中第3条第2款里面有个面积单价是4109.71元，原告称被告购买的商铺价格比市场价低70％不成立；也注明了2011年12月1日的1930万元转入了2013年的合同中；第8款以房抵款，抵款价格是3386元每平方米，可看出原告内部因房价上涨及内部矛盾想违约。 刘长庚就其反诉主张提交了下列证据：一、2011年12月1日《盛世郡沿街商铺认购协议》原件，证明1、双方签订购买盛世郡一期沿会道商铺协议，面积4670平方米，总价款1930万元；2、协议约定2013年6月30日前交房，逾期交房按日万分之七支付违约金，如解除合同，还应支付购房款50％的违约金；3、该协议刘长庚已付清1930万元，宏座公司违约没交房。二、2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》原件及交款收据9份，证明1、双方解除了2011年的协议，重新签订了购买盛世郡一期、二期商铺的协议；2、按照协议，刘长庚购买宏座公司房屋12222.93平方米，房屋应在2016年4月30日前交付；3、刘长庚交款，其中宏座公司开具收据的有3050万元，另有40万元在2014年1月10日付款，宏座公司没有开具收据。三、2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》两份及转款凭证2份，证明1、刘长庚购买宏座公司房屋两处，一处为盛世郡一期1200平方米，总价300万，另一处为盛世郡二期1000平方米，总价200万元；2、刘长庚支付了500万购房款；3、多付的40万是《盛世郡沿街商铺认购协议》中的购房款。四、吴朋旺出具的情况说明原件1份，证明1、刘长庚购买房屋的经过及房屋交付情况；2、宏座公司隐瞒房屋没有预售许可证的事实；3、盛世郡一期预售许可证手续已全部办好，二期正在办理中；4、宏座公司赔偿刘长庚1000万元的事实；5、宏座公司总经理是吴朋旺。五、2017年3月3日加盖任丘市新华路街道办事处二街村民委员会公章的《关于二街村回迁门市安置的说明》复印件及2017年3月7日加盖任丘市新华路街道办事处二街村民委员会公章的《一期还建门面结算办法及结算价格协议》复印件，上述两份证据均由经办人村委会主任李秋良签字，证明1、宏座公司出售给刘长庚的房屋是回迁安置房；2、宏座公司将安置房以外的房屋出售给了二街村；3、同样的房屋也没有预售许可证，却被宏座公司另外出售给他人；4、宏座公司对刘长庚是一种欺诈，起诉也是恶意诉讼。六、宏座公司的国家企业信用信息公示系统信息信用公示报告打印件一份，证明宏座公司股东情况及股东变化情况。七、宏座公司与他人签订的商品房买卖合同复印件（该合同原件应由原告保存，要求原告提交），证明宏座公司卖给刘长庚的房屋并不明显低于市场价格。八、（任）房预售许可证2017第0712023号《商品房预售许可证》复印件，证明2014年1月10日刘长庚与宏座公司签订的《商品房买卖合同》中的10号住宅楼1号底商有692.92平方米在2017年7月2日取得了任房预售证2017第0712023号商品房预售许可证。九、（任）房预售证2017第0712024号《商品房预售许可证》复印件，证明2013年8月7日刘长庚与宏座公司签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》中的9号住宅楼1-4层商铺及9号住宅裙楼(原名称为6号商业)面积6032.27平方米于2017年7月2日取得了任房预售证2017第0712024号《商品房预售许可证》。十、河北省任丘市人民法院(2016)冀0982刑初230号刑事判决书复印件，证明1、宏座公司法人代表及总经理吴朋旺等人均认可盛世郡一期五证齐全，已经交工，因此，刘长庚购买的《盛世郡沿街商铺认购协议》中4号商业四层645.66平方米商铺和2014年1月10日《商品房买卖合同》中1200平方米商铺已经交付，合法有效；2、吴达发、吴朋旺均认可售楼款由吴朋旺收取；3、对外销售盛世郡二期商品房，全体股东都同意；4、盛世郡二期在2013年3、4月开始销售；5、盛世郡对外销售房屋收取的款项多打入吴达发、吴朋旺个人账户；6、盛世郡一、二期中，黄道川是吴达发委派到项目部负责管理公章、财务章等，并财务工作；7、宏座公司股东均认可盛世郡一期、二期的建设和对外销售，统计表在吴达发处保管；8、宏座公司在盛世郡一期、二期项目中的9名股东情况；还证明不存在刘长庚与吴朋旺恶意串通的情形。十一、加盖石家庄市瑞达物业服务有限公司任丘分公司公章的石家庄市瑞达物业服务有限公司任丘分公司营业执照复印件及该公司落款于2017年9月21日的“情况说明”原件以及加盖石家庄市瑞达物业服务有限公司任丘分公司公章的前期物业管理协议书复印件，该“情况说明”所载：“我单位在2014年3月上旬开始实际接管由河北宏座房地产开发有限公司开发的任丘市二街村旧改小区盛世郡小区一期的物业服务管理工作，该小区由我公司在2014年3月15日向全体业主交钥匙办理入住手续……”，依此证明盛世郡一期在2014年3月15日向业主全部交房，办理了入住手续，所以，刘长庚购买的《盛世郡沿街商铺认购协议》中4号商业四层645.66平方米商铺和2014年1月10日《商品房买卖合同》中1200平方米商铺已经交付，合法有效。十二、银行凭证：1、2011年12月1日《盛世郡沿街商铺认购协议》(一期)合同购房款1930元付款凭证，其中2011年12月1日分别付款130万、419万、211万、100万，共计860万；2011年12月15日付款70万；2011年12月27日分别付款150万、350万，共计500万；2011年12月28日付款500万（复印件，原件在被告处）；2、2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》(含一期、二期)合同总价款3230万元(不含宏座赔偿刘长庚1000万元)付款凭证：其中2013年8月8日分别付款420万（复印件）、500万，共920万；2014年4月2日付款200万（从柜员机自助打印），共计1120万。以上为3050万，尚欠180万；3、2014年两份《商品房买卖合同》总价款500万，实付540万，其中40万元是认购协议欠的部分，认购协议中购房款还欠140万元。十三、河北宏座房地产开发有限公司开具的收据如下：2011年12月1日730万元、2011年12月27日500万元、2011年12月28日500万元、2011年12月30日50万元、2012年1月1日50万元、2012年2月20日100万元、2013年8月8日分别420万元、500万元、2014年4月2日200万元。以上开出的收据金额为3050元，证明刘长庚共支付购房款3590元，除了2014年1月10日的540万元没有开收据外，其他相对应的3050万元都开具了收款收据，付款也是根据原告总经理吴朋旺的要求付款。十四、2018年3月29日加盖任丘市佳合物业服务有限公司公章的交费收据两张，证明：被告购买的10号楼1层底商1000平米，交物业费8000元；9号楼1-4楼底商，6号商业1-4层商铺计，6032.27平米，物业费交了3万，证明刘长庚购买的二期商铺7032.27平米已经实际交付并使用，且目前已经装修完毕。十五、从任丘市住房和城乡建设局调取的编号分别为210012、2011010、2014009的准予行政许可决定书复印件三份，证明双方争议的一期工程已于2010、2011、2014年办理预售许可证。 河北宏座房地产开发有限公司质证意见为：证据一，该证据双方已经口头作废了，关于1930万元的打款，我方目前没有看到打款凭证，且双方口头解除协议时没有1000万元的口头约定，也没有书面证据。证据二、对真实性无异议，合同中关于预售许可证部分没有内容，商品房销售依据栏是空着的，双方明确知道没有预售许可证，且该合同约定交付全款，不能按揭，通过这一点也是知道没有预售许可证的。关于2012年向甲方交款不真实，原告没有收到该款项。对于9份收据经核实没有收到3050万元，开具收据后被告应将该款项打入宏座公司，但被告至今没有履行该义务。证据三，对合同真实性没异议，合同没有约定预售许可证的内容，可知双方在签合同时明知没有预售许可证。董亚超付的款项与涉案房屋没有关联性，打款的数额与两份合同不符，没有对540万元收据相印证，不认可。证据四，内容不真实，吴朋旺说项目无预售许可证没有向购房人说明是虚假的，吴朋旺与刘长庚有利害关系。证据五，安置说明只是意向没有实际履行，与被告主张的一倍赔偿或者差价没任何关联性，与被告的买卖合同不相冲突。结算协议签订时间是2017年3月7日，晚于被告房屋买卖合同，所以被告的主张没有法律依据。证据六，对其真实性没有异议，证实了被告主张汪庆明是宏座公司股东不真实，证实汪庆明和黄道川的陈述不真实。证据七，复印件不予质证。对证据八、九真实性认可，对关联性不认可，许可证是在原告起诉之后取得，合同应是无效的。证据十，对其真实性认可，对证明内容不认可，被告主张宏座公司法定代表人等均认可五证齐全不真实，被告主张售楼款由吴朋旺收取，由吴达发认可的没有事实依据。依此证据主张3、4、5、7、8项不真实，主张的第6项真实。证据十一，情况说明内容不真实，小区到现在没有竣工验收，不可能向全体业主交钥匙办理入住。对前期物业管理协议真实性没有异议，对所证明的问题有异议，与本案没有关联，两份证据不能证实4号商业4层645.66平方米以及2014年1月10日商品房买卖合同中1200平方米商铺已经交付，被告主张该权利应提供双方交接房屋的直接证据证实。对证据十二，付款凭证，打入吴双卡中款，吴双不是我公司工作人员，对这笔钱不认可，打入吴朋旺卡中的款项，原告不认可，董亚超打给吴双的70万元与本案没有关联，吴存兰150万存款条是吴存兰的，没有关联性，2011年12月28日付款500万元的复印件不认可。刘长庚所称合同总价3230万元不含河北宏座房地产开发有限公司赔偿刘长庚的1000万元，我方不认可，2013年8月8日打款因是复印件不予质证，针对500万元的情况说明，证据形式不合法，单位证明应由相关负责人签字，该证据没有署名。2014年4月2日200万元也是复印件，形式不合法，虽然该款项发生与本案没有关联性，但足以证明被告知道购房款应打入公司账户，没有打入公司账户的均与本案没有关联性。对证据十四，加盖任丘市佳合物业服务有限公司公章的交费收据要证明的问题有异议，该证据不能证实票据中所载明的商业门市已经交付，且该证据也不能证实是交付后所使用的物业费用，在该票据中没有物业收费的截止时间，也没有单价，且经我们后来核实佳合物业有限公司了解到该票据的开具是被告多次找到物业公司要求交纳物业费用，物业公司拒绝收取，原因是该房屋没有交付使用，没有达到交付使用的条件，没有竣工，在被告多次要求下，物业公司才收取了被告交付的物业的预交费用，且物业公司不了解刘长庚与河北宏座房地产开发有限公司就票据中的商业门市正在中院诉讼纠纷中，因此物业公司经了解后，正在向刘长庚办理相关退费手续，河北宏座房地产开发有限公司认为刘长庚所交纳的涉案物业费用是恶意行为，该案正在诉讼过程中，且该商业门市已被贵院司法查封，不存在交付的问题，如果交付了就不会存在查封的问题，为了解该两张票据的出具行为，河北宏座房地产开发有限公司申请证人张某出庭作证并由张某提交任丘市佳合物业公司法定代表人签字的证明一份。证人张某证明：我是任丘佳合物业的财务。我公司为二期管理项目，二期商业部分未交付，没有达到竣工条件，刘长庚交付的物业费3.8万元是预收款，我公司不了解原被告的纠纷，不知道司法冻结的情况，我公司现在积极协调退还刘长庚的预付款。对证据十五，准予行政许可决定书复印件三份不予质证，应以合同为准，本案涉及的一期系商铺，和住宅的预售许可证是单独的，商铺不等同于底商，一期商铺未取得预售许可证。 根据以上举证、质证情况，本院认定如下：2011年12月1日，河北宏座房地产开发有限公司与刘长庚签订了一份《盛世郡沿街商铺认购协议》，约定刘长庚购买河北宏座房地产开发有限公司在任丘市沿会战道开发的盛世郡小区部分商铺约4670平方米，总价款1930万元，商铺交付日期为2013年6月30日前，付款在2011年12月20日前全部付清，商铺交付逾期不超过10日，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之七的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，乙方有权解除合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按乙方已付款的50％向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，自规定的交付期限第二天起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之十的违约金。该合同在标注的出卖人土地使用权编号、土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号、预售商铺房批准机关、商铺房预售许可证号栏中均未填写内容，且该合同未按实际约定的内容履行。诉讼中，刘长庚称至2011年12月28日，共计转入吴朋旺指定的账户计1930万元，河北宏座房地产开发有限公司以该款项并未实际进入本公司账户而不认可。 2013年8月7日，双方又重新签订了一份《盛世郡沿街商铺认购协议》，约定：刘长庚(乙方)购买河北宏座房地产开发有限公司(甲方)开发的盛世郡小区沿会战道9号住宅楼一至四层底商和6号商业一至四层商铺，计6032.27平方米，1号公寓一至五层地上计5032平方米，二、三、四层过道计513平方米，4号商业4层645.66平方米，总计12222.93平方米(最终以实际建筑面积为准)，总金额3230万元；乙方已于2012年向甲方交款1930万元，于本协议之签订日(十日内)付款1000万元，余款300万元于2013年11月1日前一次性结清；甲方应当在2016年4月30日前将商铺交付乙方，逾期超过10日，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之7的违约金；逾期超过30日后，按乙方累计已付款的50％向乙方支付违约金，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之10的违约金。该合同在标注的出卖人土地使用权编号、土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号、预售商铺房批准机关、商铺房预售许可证号栏中也均未填写内容。该合同签订后刘长庚至2014年4月2日陆续按河北宏座房地产开发有限公司的总经理吴朋旺指定的账户转款计1120万元。诉讼中，刘长庚称上述合同总计已付款3050万元，尚欠180万元。 2014年1月10日，双方当事人又签订了两份《商品房买卖合同》，其中一份约定刘长庚购买河北宏座房地产开发有限公司盛世郡一期，会战道第四层商铺的1200平方米，总房款300万元于合同签订日全部缴纳；另一份合同约定刘长庚购买河北宏座房地产开发有限公司盛世郡二期10#一层底商面积1000平方米，房款200万元于合同签订日全部缴纳。刘长庚提交了由董亚超账户转入河北宏座房地产开发有限公司账户分别为140万元、400万元的转款凭证，并称多付的40万元系2013年8月7日《盛世郡沿街商铺认购协议》中尚欠的180万元的部分。河北宏座房地产开发有限公司以上述款项没有收据相对应而不予认可。上述两份《商品房买卖合同》中均记载：该商铺的预售面积约为……平方米，（最终以房管部门的确权面积为准）且均无出卖人土地使用权编号、土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号、预售商铺房批准机关、商铺房预售许可证号方面的记载。 双方于2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》中的4号商业4层645.66平方米及双方于2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》盛世郡一期，会战道路第四层商铺1200平方米，系盛世郡一期房产。 双方于2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》中的9号住宅楼1-4层底商及9号住宅裙楼(原名称为6号商业1-4层商铺)面积6032.27平方米于2017年7月2日取得了任房预售证2017第0712024号《商品房预售许可证》；双方于2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》中的10号住宅楼1层底商即1000平方米中的692.92平方米在2017年7月2日取得了任房预售证2017第0712023号商品房预售许可证，系盛世郡二期房产。 本院认为，原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司与被告(反诉原告)刘长庚双方于2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》中的9号住宅楼1-4层底商、9号住宅裙楼(原名称为6号商业1-4层商铺)计6032.27平方米，2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》中盛世郡二期10#1层底商1000平方米中的692.92平方米已取得商品房预售许可证，因买受人有继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方就上述房产所涉及的合同应当认定有效。河北宏座房地产开发有限公司请求确认上述房产涉及的合同无效本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，其目的是规范出卖人在商品房预售阶段的行为，该条款不是为买受人设定的义务，河北宏座房地产开发有限公司依据上述司法解释中有关商品房预售的规定请求确认本案合同无效，本院不予支持。河北宏座房地产开发有限公司还认为，本案房屋买卖合同无效的理由还有交易价格只是相当于市场价格的20％-30％，均低于市场价格70％，严重违背商品房预售法律法规，侵害了原告的合法权益，但其未提供证据予以证明，该主张不予支持。河北宏座房地产开发有限公司以吴朋旺与刘长庚有借贷关系而存在利害关系，主张合同无效，于法无据；同时，河北宏座房地产开发有限公司主张合同当事双方涉嫌恶意串通，损害其利益的行为也应认定无效，亦未提供证据予以证明，本院不予采信。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告（反诉原告）刘长庚主张双方于2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》中4号商业4层645.66平方米及双方于2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》盛世郡一期，会战道第四层商铺1200平方米，系盛世郡一期房产，该房屋预售许可证已全部办好、房屋手续齐全。对该主张原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司不予认可，刘长庚亦没有提供出足够的证据证明河北宏座房地产开发有限公司现对上述房产有处分权，应当承担不利的后果。原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司主张上述房屋所涉及的合同无效，本院予以支持。 被告（反诉原告）刘长庚主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。故河北宏座房地产开发有限公司应支付合同无效部分的已付购房款及利息，赔偿损失，再支付已付购房款一倍的赔偿金。但本案当事人于2011年12月1日和2013年8月7日签订的两份《盛世郡沿街商铺认购协议》中，标注了出卖人土地使用权编号、土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号、预售商铺房批准机关、商铺房预售许可证号的内容栏，而这些栏中均未填写内容，且2014年1月10日签订的两份《商品房买卖合同》中亦无出卖人土地使用权编号、土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号、预售商铺房批准机关、商铺房预售许可证号方面的记载。由此可知，双方当事人在签订上述合同时均应知晓商品房买卖中出卖人应当具有上述相关证书，而上述栏中未实际标注内容，只能解释为出卖人尚未实际取得，并非如刘长庚所述其是在接到河北宏座房地产开发有限公司的诉状后才知道对方故意隐瞒没有房屋预售许可证这一情况，因此，双方均有过错，刘长庚主张应由河北宏座房地产开发有限公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定赔偿损失，再支付已付购房款一倍的赔偿金缺乏事实依据，本院不予支持。 被告（反诉原告）刘长庚主张2011年12月1日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》由于河北宏座房地产开发有限公司与任丘市二街村的拆迁安置纠纷，导致无法履行协议，经双方协商，河北宏座房地产开发有限公司赔偿其1000万元，双方解除该协议，该1000万元赔偿款当时没有支付，将2013年8月7日双方签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》约定的房屋总价款调整为3230万元，等于河北宏座房地产开发有限公司赔偿刘长庚)的1000万元已经支付。对该主张河北宏座房地产开发有限公司不予认可，刘长庚除吴朋旺的情况说明外，未提供其他证据予以充分证明。重新签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》中并未备注吴朋旺所述的“扣减掉赔偿刘长庚的1000万元，双方同意将合同约定的价格写成3230万元”，也未对此前协议的履行予以表述或有关联等，且原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司对此不予认可，故本院对被告（反诉原告）刘长庚该主张不予采信。 关于被告（反诉原告）刘长庚主张的已付购房款数额，诉讼中，刘长庚提交了由原告开具的九张收据，包括：2011年12月1日计730万元、2011年12月27日计500万元、2011年12月28日计500万元、2011年12月30日计50万元、2012年1月1日计50万元、2012年2月20日计100万元、2013年8月8日500万元和420万元、2014年4月2日计200万元。总计款额为3050万元。同时，刘长庚所提供的转账凭证总额与上述开具的收具总款额相符。2014年1月10日，刘长庚分别转入河北宏座房地产开发有限公司账户140万元和400万元，河北宏座房地产开发有限公司虽然没有出具收据，但刘长庚转款凭证证实已入河北宏座房地产开发有限公司账户。河北宏座房地产开发有限公司对上述总计3050万收据的真实性未提出异议，却以收据中所涉款项未入本公司账户而主张对方未将对应款项履行交款义务，以2014年1月10日转入本公司账户540万元没有开具收据而不予认可。本院认为，收据是收到交来的钱或物，由收到者写给送交者作为凭证的文书，河北宏座房地产开发有限公司出具的收据证实其己收到了所载款额，至于款项的实际流向不改变收据所具有的实际收到款项的性质。原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司解释上述收据系先开收据后履行付款义务的文书，不符合常理，本院不予采信。2014年1月10日河北宏座房地产开发有限公司对转入本公司账户540万元未予否认，却以未出具收据为由而不予认可，此举与其前述先开收据后付对应款项主张相矛盾，同时，若其对此款项不予认同，也应就此予以说明。原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司就此事实不能自圆其说，故本院对其所述不予采信。 原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司与被告(反诉原告)刘长庚于2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》中盛世郡小区1号公寓一至五层地上5032平方米及二三四层过道513平方米四部分共计5545平方米，于2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》盛世郡二期10#一层底商1000平方米房屋中的剩余307.08平方米现仍未取得商品房预售许可证，双方均主张上述房产所涉及的合同无效，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方对上述房产所涉及的合同无效及2013年8月7日《盛世郡沿街商铺认购协议》中4号商业4层645.66平方米、2014年1月10日《商品房买卖合同》中盛世郡一期，会战道第四层商铺1200平方米所涉及的合同无效均存在过错，故合同无效后，应当各自承担相应的责任，由原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司返还被告(反诉原告)刘长庚上述无效合同的房产所对应的购房款及利息损失（利率以中国人民银行同期同类贷款利率计算）。综上，原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司应返还被告(反诉原告)刘长庚购房款1857.3439万元（3090万元－3230万元÷12222.93×6032.27+300万元+61.416万元）及利息损失。其中1455.9279万元（1495.9279万元－40万元）购房款自2011年12月28日起按原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司开具收具的时间、款额返还利息至返还完毕之日止，即2011年12月28日起以135.9279万元为基数返还利息，2011年12月30日起以50万元为基数返还利息，2012年1月1日起以50万元为基数返还利息，2012年2月20日起以100万元为基数返还利息，2013年8月8日起以920万元为基数返还利息，2014年4月2日起以200万元为基数返还利息；其中401.416万元（300万元+61.416万元+40万元）自2014年1月10日转入原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司账户时起计算利息的起始时间至返还完毕之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司与被告(反诉原告)刘长庚于2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》中的9号住宅楼1-4层底商、9号住宅裙楼(原名称为6号商业1-4层商铺)计6032.27平方米，于2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》中盛世郡二期10#1层底商1000平方米中的692.92平方米涉及的买卖合同有效； 二、原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司与被告(反诉原告)刘长庚于2013年8月7日签订的《盛世郡沿街商铺认购协议》中盛世郡小区1号公寓一至五层地上5032平方米及二三四层过道513平方米、4号商业4层645.66平方米共计6190.66平方米，于2014年1月10日签订的《商品房买卖合同》中盛世郡一期，会战道第四层商铺1200平方米、盛世郡二期10#一层底商1000平方米房屋中的剩余307.08平方米涉及的买卖合同无效； 三、原告(反诉被告)自本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)购房款1857.3439万元及利息损失。其中1455.9279万元购房款自2011年12月28日起按原告(反诉被告)开具收具的时间、款额返还利息至返还完毕之日止，即2011年12月28日起以135.9279万元为基数返还利息，2011年12月30日起以50万元为基数返还利息，2012年1月1日起以50万元为基数返还利息，2012年2月20日起以100万元为基数返还利息，2013年8月8日起以920万元为基数返还利息，2014年4月2日起以200万元为基数返还利息；其中401.416万元自2014年1月10日起返还利息至返还完毕之日止；（以上利息利率以中国人民银行同期同类贷款利率计算） 四、驳回原告(反诉被告)、被告(反诉原告)的其他诉讼请求。 上述给付事项于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费228300元，反诉费270900元，保全费5000元，由原告(反诉被告)河北宏座房地产开发有限公司负担177442元，由被告(反诉原告)刘长庚负担326758元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  苗笑臣 审判员  位海珍 审判员  葛淑红 二〇一九年七月十五日 书记员  叶 爽