广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初386号原告（反诉被告）：佛山市谊富汇豪物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城东二大道2号2层201，统一社会信用代码91440605564587011M。法定代表人：胡永富。委托诉讼代理人：胡秋燕，女，原告公司员工。被告（反诉原告）：佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区桂城东二社区南兴村，组织机构代码71233818-1。法定代表人：周锦权，社长。委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：严远飘，广东循理律师事务所实习律师。第三人：珠海市谊富有限公司，住所地：广东省珠海市香洲港湾大道西银坑地段玫瑰山庄别墅A4，统一社会信用代码914404007278780686。法定代表人：胡永富。委托诉讼代理人：蔡智锋，男，第三人公司员工。原告佛山市谊富汇豪物业管理有限公司诉被告佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社、第三人珠海市谊富有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，被告提起反诉，本院经审查，对被告所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，分别于2018年4月4日、5月9日、2019年1月10日、4月10日公开开庭审理了本案。原告、第三人的法定代表人胡永富、被告的委托诉讼代理人梁锦耀、第三人的委托诉讼代理人蔡智锋到庭参加了四次庭审，原告的委托诉讼代理人胡秋燕到庭参加了第一、二、三次庭审，被告的委托诉讼代理人严远飘到庭参加了第一、三、四次庭审。诉讼中，本院根据原告的申请依法委托司法鉴定，且当事人向本院申请庭外和解，鉴定期间和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告租金损失768658.55元；2.被告赔偿原告装修损失598850元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年10月22日，第三人与被告签订《东二大道厂房租赁合同》，约定，出租房屋上下两层合计5980平方米，其中一层临街铺975平方米（按45元／平方米），内铺2015平方米，二层2990平方米（内铺及二层按9元/平方米），空地137.6平方米（按3元／平方米），房屋交接时、四间另租他人的临街铺2012年9月15日移交，租金每满三年递增10％，租期自2010年10月21日至2020年1月20日止，签订合同时，胡永富交押金20万元、用电押金1万元，其它条款另约定。2011年1月15日，原、被告与第三人签订《合作开发佛山市谊富物业项目协议书》。《东二大道厂房租赁合同》执行期间，二楼出租房屋发生诉讼。2017年8月1日，原告发现被告出租房屋时隐瞒事实，佛山市南海区国土城建和水利局2017年8月1日公开信息亦显示：南海区东二大道二号二楼房屋未经规划报告建及竣工验收。2017年8月15日和2017年9月5日，原告分别去函被告要求补办手续未果，继而原告要求退还二楼出租房屋，但被告不理会，2017年9月10日，原告全部退出二楼房屋并作固定证据，随后原告向南海区人民法院提起诉讼，案号为（2017）粤0605民初16356号。签订《东二大道厂房租赁合同》时，被告隐瞒事实，依法应当将二楼出租部分剔除。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。另外，诉讼期间，原告还获悉佛山市国土城资源局文件，佛国土资南改［2011］00012号批复如下：南兴股份合作经济社……上述土地使用权未经批准不得转让、出租、抵押和改变用途。被告以《东二大道厂房租赁合同》诉讼为由，拒绝履行合同中约定的义务，应承担违约责任。租赁合同中，双方的权利义务（一）有如下表述：甲方出租的房屋是合法拥有的，如乙方需要办理工商税务、卫生、消防等，甲方可出具证明或资料协助，办理开业登记。一直以来，由于出租房屋没有房产证，被告都在《场地使用证明》申请书上业主栏盖章协助原告办理开业登记，《佛山市商事主体住所登记管理暂行办法》第十一条（一）亦也有规定。被告自收到原告委托珠海市谊富有限公司寄发《关于退还东二大道2号二楼房屋的函》，就拒绝在《场地使用证明》申请书上业主栏盖章，更有甚者，原告面临被分租户起诉，和向被告寄发《墎促履行东二大道厂房租赁合同函》，被告亦不理。涉讼房屋目前状况为：9户商户正常经营，临街铺（空置）270平方米，内铺（空置）830平方米，从自2017年9月15日算起至合同期满还有27个月到期，4户新分租户原告返还押金后己撤场，还有4户主张赔偿，其中1户经营中停业，3户未开业。部分合同无效或解除不影响其他部分效力，被告不履行合同义务，应当作出赔偿。依《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。原告认为，另案诉讼应由法院依据事实和法规裁决。被告不履行《东二大道厂房租赁合同》条款，造成损失扩大，应当作出赔偿，赔偿额为768658.55元。另根据工程造价鉴定意见书，鉴定的造价总额2230250.17元，在总承租期限108个月中进行均摊，每个月为20650元，从2017年9月起算至租赁期满，2017年9月起被告就没有协助原告办理分租户的工商登记，导致一楼空置房屋不能出租，被告的理由是“原告退回二楼房屋有诉讼、既然请求返还房屋，要求整体收回出租物”。综上，原告依据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零八条的规定提起本案诉讼。被告辩称，被告有权行使先履行抗辩权，不予履行合同义务。自签订《东二大道厂房租赁合同》后，被告一直遵守合同约定，作为出租方已履行交付租赁物和维护、维修等义务。在原告承租至今的近八年期间，只要原告履行交租义务，被告都会应原告在办理工商、税务、卫生、消防等证照等的要求，尽可能配合提供资料和出具证明，从未出现违反合同约定的行为。但由于原告经多次催告仍未支付租金，对于被告的协助盖章等合同义务而言，原告支付租金为需先行履行的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被告有权行使先履行抗辩权，不予履行协助盖章的义务。另外，根据《东二大道厂房租赁合同》中“双方权利义务”第（五）款约定，乙方可分租部分给第三者履行合同约定的全部义务，但必须经甲方的书面同意。原告在将租赁物转租第三人前，应书面向被告提出申请，经被告书面同意后方能转租。但原告没有遵守双方合同约定，没有经被告书面同意就擅自转租，原告违约在先，因而被告有权对原告不提供协助。原告没有证据证实存在客观的经济损失。证据材料中仅有一份《损失计算明细》用于说明所谓的“经济损失”，但该材料为原告单方面制作，损失是以现在空置的所有房屋未来27个月的可能的转租预期收益计算。所谓的“经济损失”脱离严重客观事实、毫无依据，并非原告真实的经济损失，被告对此不予认可。除上述证据以外，原告并无其他证据证实其存在客观、真实的经济损失，更没有相关证据证明损失数额。经济损失与被告的行为之间没有因果关系，原告需承担举证不能的不利后果。退一步而言，假设经济损失可能存在，原告提高租金后转租赚取租金差价是属于其自主经营行为，对于涉讼房屋不能转租，与原告的招商、宣传、经营能力等方面密切相关，原告作为独立主体应当自行承担经营风险，不能转嫁于被告，被告的行为与经济损失之间不存在因果关系。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。再退一步而言，假设存在因果关系，原告应当采取适当措施防止损失扩大，其放任房屋空置的行为致使损失扩大，结果只能由原告自行承担。租赁合同合法有效，对合同双方产生法律拘束力，原告应如约支付租金，拒不支付租金构成根本违约。《东二大道厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有损害国家、集体的利益，租赁物系经有关主管部门批准建设且竣工验收合格，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方产生法律约束力。即使上述合同目前涉讼审理中，在未经生效裁判确认其效力前，合同对双方仍有法律约束力，双方应根据合同约定切实履行义务。但原告却未征得被告同意，便单方面退租，拒付租金，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告经多次书面催告后，至今仍未足额支付租金的行为属于根本违约，应当承担相应责任。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对自己提出的诉讼请求负有举证责任，其提供的证据不足以证明被告存在违约行为，不能证明其存在客观的经济损失，更不能证明被告的行为与经济损失之间存在因果关系。反之，在被告已完全履行义务的前提下，原告不支付租金的行为已对被告产生极大的损害，因此，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人辩称，同意原告的起诉。被告向本院提出反诉请求：1.解除双方于2010年10月22日签订的两份《东二大道厂房租赁合同》，原告向被告整体返还租赁物；2.原告支付拖欠的租金560360.03元（前述租金计算至2018年12月，应计算至实际返还之日止）及以该款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自各期租金应付之次日起计付至付清之日止的利息；3.租赁押金20万元归被告所有；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告与原告于2010年10月22日分别签订了两份《东二大道厂房租赁合同》，约定：原告承租位于桂城东二大道边（旧特种光源厂）的厂房、铺位、空地等，租赁期限从2010年10月21日起至2020年1月20日止，共九年；当月租金需要在每月5号前支付，租金以租赁面积乘单价计算，其中租期前三年厂房每平方米9元，铺位每平方米45元、空地每平方米3元，租金从第四年起每三年递增10%；违约责任：乙方拖欠租金超过一个月视为违约，所有装修及水电设施投入归甲方所有，并没收按金。合同生效后，被告随即将租赁物交付原告使用至今。但从2017年12月开始至今，原告没有按照合同约定准时支付租金，经被告多次催促，至今仍未支付2017年12月租金90313.56元，2018年1月租金105053.04元。原告违反合同约定，逾期超过一个月未支付租金，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，被告可以解除合同并要求原告支付拖欠的租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条的规定，因原告违约，被告有权没收租金按金，且租赁物的装修、水电设施投入无偿归被告所有。原告辩称，1.依照法律的相关规定，反诉与本诉请求事实无关的，裁定不予受理。2.被告认为原告违反《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，但该规定与被告提起的反诉规定的要件不符，上述两规定表述为承租人无正当理由未支付或者延期支付租金，出租人可以解除合同。3.诉前原告向被告寄发敦促履行东二大道厂房的函，被告应当履行合同约定的权利义务，被告违反合同相关约定的权利义务，具体表现在租赁合同双方权利义务的第一条。4.被告以原告不缴交承租房屋二楼的租金为由，违反合同约定的义务。5.从（2017）粤0605民初16356号案可以了解，被告出租房屋予原告的二楼违反国家法律强制性的规定，涉讼二楼房屋没有经过合法验收和报建，属于违章建筑，原告在上述案件之前先后向被告发函要求其协商解除二楼的房屋租赁合同，但被告置之不理，导致上述的诉讼，正因为如此，原告未缴交二楼房屋的租金，且在2017年9月10日撤出二楼的出租场地，并将撤出的事实及依据提交给被告，原告不缴交二楼房屋的租金是有原因的。6.从关于清理“南兴装饰城”消防违规出租房通知可以知道，被告在2017年12月18日与东二社区居委会对二楼房屋采取停水停电清理搬迁。7.被告没有理由认为其出租房屋存在违反国家法律强制的情况下，还要求原告继续履行租赁合同，且在原、被告诉讼没有结果前，被告不应不协助原告办理一楼的营业执照。第三人辩称，同意原告的答辩意见。原、被告围绕其诉讼请求、反诉请求及答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证；对当事人就其真实性提出异议的证据，本院经审查认证如下：1.原告提交的《南兴特种光源租赁方数》为复印件，也未经各方确认，被告对其记载的面积，不确认其他内容，故本院仅确认该材料记载的租赁面积，对其他内容不予确认。2.原告提交的《关于补办东二大道2号二楼房屋建设工程规划许可证、建筑工程验收合格证的函》、授权证明原件1份、《关于退还东二大道2号二楼房屋的函》、《关于退回东二大道2号二楼房屋证据（图片）及说明的函》均为原告、第三人单方作出的材料，本院对其真实性予以采信，并结合案件的审理情况认定其证明力。3.原告的证据《出租房屋租金计算、现有租户、退租租户名称以及空置损失计算明细说明》属于原告单方制作的陈述材料，本院综合认定。4.原告的证据短信记录是复印件，被告有异议，本院不予采信。5.原告的证据录音光盘及文字资料反映的谈话一方被告确认是其法定代表人周锦权，且被告没有提交相反证据推翻该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以采信。6.原告的证据租赁合同、场地使用证明申请书、申请东二大道2号首层场地使用证明书反映的是原告与案外人的租赁关系及案外人填写的申请出具《场地使用证明》的材料，本院综合认定。7.原告提交的情况说明性质上属于证人证言，该证人未出庭作证，被告有异议，本院对其真实性不予采信。8.原告提交的桂城行政服务中心取号凭证虽是原件，但无法反映与待证事实（拟证明杨浩宇到桂城行政服务中心办理工商登记的事实）的关联性，本院不予采信。9.原告提交的微信截图是复印件，原告提交该份材料拟证明胡永富分别向杨浩宇、杨浩宇母亲、杨浩宇舅父发信息，希望其作为证人到法庭查清南兴经济社未在杨浩宇的《场地使用证明申请》盖公章，导致杨浩宇不能开业的事实，但因该份证据微信内容仅有胡永富的单方陈述，且本案没有证人到庭作证，故对该份证据本院不予采信。10.原告提交的收据（5361101、5361102、5361114、5361115、5361110、5361111、5361105、5361104）反映原告与案外人的款项收退关系，本院综合认定。11.被告提交的土地证反映涉讼租赁物所在土地的土地性质等情况，本院予以采信。综合采信的证据，并结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物是桂城东二大道边的旧特种光源厂，原名称为南兴仓库。该租赁物的面积包括一层厂房面积2156.9平方米，铺位536.25平方米，二层厂房2990平方米，空地137.6平方米。1989年7月30日，南兴仓库工程竣工，竣工时层数为1，建筑面积3200平方米。同年8月10日，南兴仓库工程质量综合评定为合格，评定时层数亦为1。诉讼中，被告自认南兴仓库二层为后来加建，未办理规划报建手续。涉讼租赁物所在土地登记使用权人是被告，证号为佛府南集用（2011）第0101012号。2010年10月22日，第三人（乙方）与被告（甲方）签订两份《东二大道厂房租赁合同》，其中，第一份《东二大道厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同一》）约定：甲方将位于桂城东二大道边（旧特种光源厂）的厂房给乙方使用，厂房面积2156.9平方米，租赁期限9年，自2010年10月21日起至2020年1月20日止，甲方给予乙方三个月的装修期，计租时间为2011年1月21日；租金标准为，头三年两层厂房每月每平方米9元，第4-6年的租金在前期的基础上递增10%，第7-9年的租金在前期的基础上再递增10%；租金按月支付，乙方必须在每月5日前交清当月租金，支付时把当月的租金付至甲方指定的银行账户或以现金方式直接到甲方的财务处支付，甲方开具收据予乙方；如乙方需要开发票时增加10%税金，税金由乙方负责，如乙方开给分租户的只能开乙方的名称；乙方在本合同签订之日起支付10000元给甲方作水电费按金，该按金在合同期满时乙方交清水电费及租金后甲方将按金无息退还乙方；租赁期未满，甲方无故提前解除合同视为违约，应赔偿乙方损失，乙方拖欠租金超过一个月视为违约，所有装修及水电设施投入归甲方还要没收按金；因甲方在与乙方签订合同前，已将其中四间铺位另租他人，故此四间铺位到2012年9月15日合同到期后，不再续租给原租户，并按签合同时的承诺，将这四间商铺按与乙方签的铺位单价交给乙方使用，到时按实度的方数计入合同。第二份《东二大道厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同二》）约定：甲方将位于桂城东二大道边（旧特种光源厂）的厂房及铺位给乙方使用，其中二楼厂房面积2990平方米，铺位面积536.25平方米，地下空地137.6平方米，合共3663.85平方米；租赁期限9年，自2010年10月21日起至2020年1月20日止，甲方给予乙方三个月的装修期，计租时间为2011年1月21日；租金标准为，头三年两层厂房每月每平方米9元，铺位每月每平方米45元，空地每月每平方米3元，第4-6年的租金在前期的基础上递增10%，第7-9年的租金在前期的基础上再递增10%；租金按月支付，乙方必须在每月5日前交清当月租金，支付时把当月的租金付至甲方指定的银行账户或以现金方式直接到甲方的财务处支付，甲方开具收据予乙方；如乙方需要开发票时增加10%税金，税金由乙方负责，如乙方开给分租户的只能开乙方的名称；乙方在本合同签订之日起支付200000元给甲方作为按金，该按金在合同期满时乙方交清水电费及租金后甲方将按金无息退还乙方；租赁期未满，甲方无故提前解除合同视为违约，应赔偿乙方损失，乙方拖欠租金超过一个月视为违约，所有装修及水电设施投入归甲方还要没收按金；因甲方在与乙方签订合同前，已将其中四间铺位另租他人，故此四间铺位到2012年9月15日合同到期后，不再续租给原租户，并按签合同时的承诺，将这四间商铺按与乙方签的铺位单价交给乙方使用，到时按实度的方数计入合同。同年10月27日，被告开具村民小组收据（No0316276、0316277），分别确认收取胡永富支付的按金200000元、水电费按金10000元。在上述两份《东二大道厂房租赁合同》的履行过程中，原告、被告、第三人签订《合作开发佛山市谊富物业项目协议书》，约定被告与第三人同意将涉讼租赁物同意租赁给原告投资开发，租赁期限为2010年10月21日至2020年1月20日。后各方在上述两份《东二大道厂房租赁合同》抬头的乙方后手写原告的名称，并加盖被告公章。2017年8月15日，第三人向被告作出《关于补办东二大道2号二楼房屋建设工程规划许可证、建设工程验收合格证的函》，要求被告完善涉讼租赁物二楼的建设工程规划许可证、建设工程验收合格手续。2017年9月6日，第三人向原告邮寄《关于退还东二大道2号二楼房屋函》，主张该公司于2017年8月1日收到行政部门关于涉讼租赁物二层属于未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可建设的房屋的答复书，故要求将涉讼租赁物的二层退还被告。该邮件于同月7日妥投。2017年9月11日，第三人向被告邮寄《关于退回东二大道2号二楼房屋证据（图片）及说明的函》，并附相应其已退出该租赁物的照片。该邮件于同月12日妥投。2017年9月25日，被告发出《催缴通知》，通知原告交纳拖欠的八月份和九月份的租金共137614.14元。胡秋燕在签收该份《催缴通知》时备注“二楼于9月10日退回”。2017年10月25日，被告发出催缴通知，通知原告交纳已拖欠九月份和十月份的租金共170175.24元。胡秋燕在签收该份《催缴通知》时备注“二楼于9月10日退回”，并加盖了原告公章。2017年12月16日，第三人向被告邮寄《墩促履行东二大道厂房租赁合同的函》，主张被告从2017年9月15日至今均不肯在办理场地许可的材料“业权人”栏盖章导致其次承租人无法办证开业，部分租户因此搬离，要求被告依约履行相应配合义务。该邮件于同月17日妥投。2017年12月11日，胡秋燕到被告处协商租户办理营业执照盖章事宜，被告的法定代表人周锦权表示其不承认第三人发出的退租申请，涉讼租赁物一、二楼是一个整体，故在案件了结或原告交清租金之后才可配合办理相关手续。2017年12月18日，被告及东二社区居民委员会向涉讼租赁物的租户发出《关于清理“南兴装饰城”消防违规出租房通知》，通知将于同月20日联合街道公安、下方、流管、综合整治大队、行政执法开展人员疏散并对违规出租房大门进行上锁加贴封条整治处理工作。2017年12月26日，被告向原告邮寄催款通知，催促原告在2018年1月10日前支付拖欠的10月份至12月份的租金共235297.44元。该邮件在12月29日妥投。2018年1月8日，原告提起本案诉讼，诉讼请求为：1.被告赔偿原告经济损失768658.55元；2.本案诉讼费由被告承担。后于2019年1月10日变更为现诉讼请求。2018年2月8日，被告向本院邮寄反诉材料提起反诉。诉讼中，原告于2018年7月25日明确基于不再履行两份《东二大道厂房租赁合同》，要求被告赔偿涉讼租赁物一楼装修改造损失，本院根据其申请，依法委托广东宇丰工程咨询有限公司对涉讼租赁物一楼装修工程造价进行鉴定，该公司经鉴定后出具《工程造价鉴定意见书》，认定该装修工程造价为2230250.17元，其中装修部分为1822315.18元，安装部分为407934.99元。原告为此支付了鉴定费用28781.3元。诉讼中，原告为证明其对涉讼租赁物的装修投入，向本院提交了如下材料：1.第三人（甲方）与案外人佛山市禅城区美登装饰设计经营部（乙方）签订的落款时间为2010年10月25日的《装饰工程协议（合同）书》，该合同约定：甲方委托乙方按图纸施工，工程总造价为2462130元，工期为60天，甲方于施工队人员进场三天内付500000元，于施工进入第30天时支付500000元，于施工进入第50天时（工程完成80%）支付500000元，于工程完成时支付600000元，余款360000元作为保质期款项一个月内付清。该合同所附报价材料显示，该装饰装修工程为一楼总体装修，包括一楼原旧墙体拆除、旧天花板拆除，一楼商铺区域装饰装修、商铺玻璃、铁工天花板装饰、电器线路安装、给排水管及相关配件安装、消防管安装等内容。2.由案外人佛山市禅城区美登装饰设计经营部出具的《收据》五份，分别载明该经营部于2010年10月28日收第三人支付的工程预付款500000元、2011年1月27日收第三人支付的工程进度款500000元、2011年2月17日收第三人支付的工程进度款500000元、2011年2月27日收第三人支付的工程结算款600000元、2011年3月20日收第三人支付的保质工程款尾款360000元。原告及第三人主张该工程款均是现金支付，故无转账支付凭证佐证。诉讼中，各方确认：原告对涉讼租赁物的租金已经支付至2019年3月，其中2017年7月之前的租金已经足额支付，2017年8月至2019年3月的租金是按72491.94元/月的标准支付的（被告主张应付租金标准为105053.04元/月），各期付款时间均无逾期情形。诉讼中，原告及第三人在2019年4月10日的庭审中明确同意于同年20日前将涉讼租赁物一楼中属其所有的可移动物品搬离，由被告在同月21日接收涉讼租赁物，并在同月22日交接相关租赁合同及押金、资料，庭后又提交书面说明认为应在裁判后移交为宜为由拒绝移交租赁物及相关资料。另查明，本院于2017年10月24日立案受理原告佛山市谊富汇豪物业管理有限公司诉被告佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社、第三人珠海市谊富有限公司租赁合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初16356号，原告在该案的诉讼请求为：1.变更《东二大道厂房租赁合同》的租赁范围为位于桂城东二大道边（旧特种光源厂）一楼的铺位及地下空地；2.原告占用东二大道二号二楼房屋至2017年9月10日截止；3.被告返还原告缴交的押金10万元；4.被告赔偿原告的装修损失95万元；5.案件诉讼费由被告承担。在该案的诉讼过程中，本院根据原告的申请，依法委托广州宇丰工程咨询有限公司对涉讼租赁物二、三层的装修工程造价进行司法鉴定，该公司经鉴定后出具《工程造价鉴定意见书》，认定涉讼租赁物二层厂房装修工程1784116.9元，混凝土楼梯装修造价122294.38元，二层强电部分装修工程造价330777.65元，二层弱电部分装修工程造价166261.41元，二层给排水部分装修工程造价16237.24元，以上合计2419687.58元；三层厂房装修工程造价826605.18元，三层强电部分装修工程造价49724.17元，三层给排水部分装修工程造价26251.56元，以上合计902580.91元，二、三楼装修工程造价合计3322268.49元。原告为此支付了鉴定费用36513.01元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，虽然两份《东二大道厂房租赁合同》均由第三人与被告所签，但结合原告与第三人的关系，并根据三方在此后签订的《合作开发佛山市谊富物业项目协议书》的约定，及在《东二大道厂房租赁合同》抬头添加原告的名称并加盖被告公章的事实，本院认定原告与第三人是涉讼租赁物共同的承租方。结合两份《东二大道厂房租赁合同》的约定及涉讼租赁物的情形可知，《租赁合同一》约定的租赁位置是涉讼租赁物一层厂房，《租赁合同二》约定的租赁位置是涉讼租赁物一层铺位、二层厂房及空地137.6平方米。经查，一层厂房及商铺始建于1988年9月1日，并经原南海县建筑工程监理站竣工验收后评定为质量合格，鉴于当时未有乡村规划的相关法律法规，故本院认定两份《东二大道厂房租赁合同》关于租赁涉讼租赁物一层厂房及铺位以及空地的权利义务约定是合同双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。被告在本案中反诉请求本院解除该部分约定，原告答辩时未同意，但于2018年7月25日明确基于不再履行两份《东二大道厂房租赁合同》，要求被告赔偿涉讼租赁物一楼装修改造损失，应视为原告亦同意解除该部分约定，故双方意思表示一致，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，确认两份《东二大道厂房租赁合同》项下关于租赁涉讼租赁物一楼及空地的权利义务约定于2018年7月25日解除。而涉讼租赁物二层厂房，因被告自认是其后来加建，并未办理规划报建手续，且未经竣工验收合格，两份《东二大道厂房租赁合同》关于租赁该部分租赁物的权利义务约定违反了法律的强制性规定，自始无效。因无效合同无从解除，故被告反诉请求本院解除两份《东二大道厂房租赁合同》关于租赁该部分租赁物的权利义务约定没有依据，本院不予支持。鉴于两份《东二大道厂房租赁合同》存在部分有效、部分无效的情形，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十七条、第一百零七条的规定，现有效部分已解除，故对有效部分在合同解除之后，则根据合同约定处理，而对无效部分，则根据相互返还、折价补偿的方式处理。据此，本院结合双方诉辩意见，对本案处理如下：一、关于涉讼租赁物的返还根据本院查明的事实，因第三人已于2017年9月11日向被告邮寄《关于退回东二大道2号二楼房屋证据（图片）及说明的函》时，所附照片显示其已退出涉讼租赁物的二、三层，该邮件于同月12日妥投。因两份《东二大道厂房租赁合同》关于该部分租赁物的约定无效，故根据诚信原则，被告应于收函之日起合理期限内及时收回该部分租赁物，被告未及时收回造成的扩大损失，应自负其责。据此，本院根据本案的实际情况及诚信、公平原则，认定被告至迟应于2017年9月30日之前收回该部分租赁物，故在本案中不再判令原告向被告返还该部分租赁物。关于涉讼租赁物一楼及空地，因合同有效，且没有证据反映原告或第三人已向被告返还该部分租赁物，故在合同解除之后，原告应负将该部分租赁物返还被告的义务，被告该项诉请合法合理，本院予以支持。因被告在诉讼中明确同意承接原告及第三人与次承租人的租赁合同，故原告无需对涉讼租赁物一楼进行清场后交付予被告，但依照诚信原则，相应的租赁合同、保证金、定金及相关收付款材料应移交被告。二、关于租金的计付如上所述，虽然现有证据反映原告及第三人实际已于2017年9月11日退出涉讼租赁物二、三层，但基于诚信原则，原告应支付涉讼租赁物二层的使用费至2017年9月30日止。而涉讼租赁物一楼及空地部分，因原告未予返还，故仍应按双方约定计付租金予被告。据此，结合双方确认的付款情况，本院判令原告应支付2017年8-9月欠付的使用费65122.2元予被告，并从2019年4月起至实际返还全部租赁物予被告之日止，继续按72491.94元/月的标准计付租金予被告，被告诉请超出上述核定的，本院不予支持。三、关于原告诉请被告支付的租金损失原告主张因被告拒绝在《场地使用证明》申请书业主栏上盖章，导致其存在租客流失、租金损失，但未提交证据证明其存在该项损失及损失的具体金额，且该项损失与被告的行为存在关联性，故原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该项诉请不予支持。四、关于原告诉请被告赔偿装修改造的损失虽然两份《东二大道厂房租赁合同》存在部分有效、部分无效的情形，对于无效部分，被告在提供租赁物上虽有过错，但原告及第三人作为承租方，亦未尽审慎审查之义务，存在过错。同时，被告在配合原告的租客办理《场地使用证明》上确实存在推脱的情形，且其首先提出解约，应付相应的违约责任。同时，如上所述，原告亦未按时足额支付其应付的场地使用费及租金，亦存在一定过错。综上，本院综合认定原告、第三人与被告就两份《东二大道厂房租赁合同》部分无效应付对等责任，对有效部分的解除，原告与第三人负20%的过错责任，被告负80%的过错责任。关于对涉讼租赁物的装修改造，原告及第三人在本案中虽未提交证据证明其详细的改造内容及支出情况，但鉴于双方在办理租赁物交接时，未对租赁物交付时的状况进行固定，双方对此均有责任。另根据《租赁合同一》中关于装修期的约定可见，原告及第三人对涉讼租赁物进行装修改造是客观的事实。再结合鉴定时原告及第三人已租用涉讼租赁物近八年，租赁物装饰装修整体较新的客观情况，本院对原告主张其与第三人对涉讼租赁物进行装修改造予以采信，并对广州宇丰工程咨询有限公司出具的两份《工程造价鉴定意见书》的真实性、关联性均予以采信。结合原告诉请，本案仅处理涉讼租赁物一、三层的装修改造损失，二楼的装修改造损失在（2017）粤0605民初16356号案中处理。根据广州宇丰工程咨询有限公司出具的两份《工程造价鉴定意见书》，一楼装修工程造价为2230250.17元，该造价应根据原告及第三人实际使用情况进行折旧处理，并结合双方过错进行分摊处理，故结合双方约定的租期为2010年10月21日起至2020年1月20日共3379天，至本案庭审辩论终结之时（2019年4月10日）已履行3094天，故酌情判令被告应赔偿涉讼租赁物一楼的装修改造损失150487.43元[80%×2230250.17×（3379-3094）/3379]予原告。三层厂房装修工程造价826605.18元，三层强电部分装修工程造价49724.17元，三层给排水部分装修工程造价26251.56元，合计902580.91元，该造价应根据原告及第三人实际使用情况进行折旧处理，并结合双方过错进行分摊处理，故结合双方约定的使用期为2010年10月21日起至2020年1月20日共3379天，至被告应收回该部分租赁物的最迟时间（2017年9月30日）已2537天，故酌情判令被告应赔偿涉讼租赁物三楼的装修改造损失112455.33元[50%×902580.91×（3379-2537）/3379]予原告。综上所述，被告应赔偿涉讼租赁物一楼、三楼的装修改造损失262942.76元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。被告辩称其无需赔偿装修改造损失予原告与事实不符，本院不予采纳。五、关于原告支付的按金200000元的处理因两份《东二大道厂房租赁合同》部分无效，且被告对有效部分的解除应付较大的过错责任，故被告反诉请求没收按金200000元没有事实和法律依据，本院不予支持。因本案庭审辩论终结之时，原告及第三人尚未将涉讼租赁物一楼及空地返还被告，故本院在本案中对两份《东二大道厂房租赁合同》项下的按金不作抵扣处理，部分按金的收退在（2017）粤0605民初16356号中处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）佛山市谊富汇豪物业管理有限公司、第三人珠海市谊富有限公司与被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社签订的两份《东二大道厂房租赁合同》项下关于桂城东二大道边的旧特种光源厂（原南兴仓库）一楼及空地137.6平方米的权利义务约定于2018年7月25日解除；原告（反诉被告）佛山市谊富汇豪物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将两份《东二大道厂房租赁合同》项下桂城东二大道边的旧特种光源厂（原南兴仓库）一楼及空地137.6平方米返还予被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社；被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿租赁物一楼、三楼的装修改造损失262942.76元予原告（反诉被告）佛山市谊富汇豪物业管理有限公司；原告（反诉被告）佛山市谊富汇豪物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费65122.2元，及从2019年4月起至实际履行上述第二项确定的义务之日止，继续按72491.94元/月的标准计付租金予被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社；驳回原告（反诉被告）佛山市谊富汇豪物业管理有限公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）佛山市南海区桂城街东二村南兴股份合作经济社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取9000.22元（原告已预交），由原告负担6378.15元，由被告负担2622.07元；反诉案件受理费减半收取计5796.63元（被告已预交），由原告负担714.03元，由被告负担5082.6元。经抵扣，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳案件受理费1908.04元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费1908.04元，在本判决发生法律效力之后，经原告书面申请，本院退还予原告。鉴定费用28781.3元（原告已交纳），由原告负担14390.65元，由被告负担14390.65元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年七月十九日书记员  许晓璇