山东省临沂市罗庄区人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)鲁1311执异261号 案外人：临沂华府置业有限公司，住所地临沂市兰山区金雀山路10号开元上城B座1210室。 法定代表人：孔峰。 委托诉讼代理人:闫秋江，该公司职员。 申请执行人：山东亿盛融资担保股份有限公司，住所地临沂市罗庄区湖北路与罗六路交汇处西段。 法定代表人：王杰。 被执行人：临沂市维纳尔金属材料有限公司,住所地临沂市兰山区枣沟头镇徐家庄村。 被执行人：孙道敏,女,汉族,1976年9月16日出生,住临沂市兰山区。 被执行人：李念,男,汉族,1977年11月14日出生,住临沂市兰山区。 被执行人：刘洪学,男,汉族,1980年9月4日出生,住临沂市兰山区。 被执行人：王立梅,女,汉族,1983年10月19日出生,住临沂市兰山区。 被执行人：李良,男,汉族,1989年12月30日出生,住临沂市兰山区。 被执行人：周桂琛,男,汉族,1976年7月23日出生,住临沂市兰山区。 被执行人：刘斌建,男,汉族,1984年8月8日出生,住山东省沂南县。 被执行人：李先丽,女,汉族,1988年10月20日出生,住临沂市兰山区。 被执行人：临沂市兰山区鲁顺精密模具有限公司,住所地临沂市兰山区枣沟头镇永安路。 被执行人：临沂市凯琪金属有限公司,住所地临沂市兰山区白沙埠镇马合庄村西北1250米。 被执行人：临沂市兰山区临铝机械设备厂,住所地临沂市兰山区半程镇东夏庄村。 被执行人：临沂市三华铝材有限公司,住所地临沂市兰山区枣沟头镇徐家庄村。 本院在执行申请执行人山东亿盛融资担保股份有限公司（下称：亿盛公司）与被执行人临沂市维纳尔金属材料有限公司(下称：维尔纳公司)、李念、孙道敏等追偿权纠纷一案中，案外人临沂华府置业有限公司（下称：华府公司）于2018年12月25日对本院执行位于临沂市兰山区恒大华府7号楼2单元802室房产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人华府公司称，一、涉案房屋所有权自始归案外人,不属于孙道敏。孙道敏于2013年8月30日购买案外人开发的该套房屋,但房屋仅依照行政管理法的相关规定,办理了《商品房预售合同》备案手续,房屋并未实际交付,更没有办理房屋所有权登记手续。这种合同备案只是一种行政管理手段,为了避免一房两卖,但不具有物权变动的效力。合同备案不同与预告登记,更不同与权属登记,预告登记仅具有准物权的效力,即物权效力待定,只有权属登记才具有物权登记的效力。在买受人取得房屋权属登记之前,如果买受人因《商品房预售合同》违约导致出卖人解除合同的,则买受人的准物权效力消灭。本案中,孙道敏因《商品房预售合同》违约而导致案外人解除合同,则本案该房屋所有权一直都在案外人名下没有变更,更不属于孙道敏。《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。《物权法》第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第二十条规定:当事人签订预售房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。根据上述法律规定,本案中,被查封的该房屋并未进行物权登记,孙道敏尚未取得物权,《商品房预售合同》被案外人解除后,房屋的物权仍在案外人名下,孙道敏自始至终未取得涉案房屋的所有权,罗庄法院对涉案房屋的查封仅仅是预查封。二、孙道敏因在履行商品房预售合同中严重违约,临沂市兰山区人民法院（下称：兰山法院）也已作出生效判决,解除了案外人与孙道敏签订的商品房预售合同。孙道敏在购买涉案该房屋时仅支付了部分首付款6O7139元,其既未交足首付款,也未按合同约定按时支付房屋按揭贷款,案外人向法院起诉与其解除商品房预售合同,并要求孙道敏承担违约责任。经法院审理,法院于2017年9月19日作出判决如下:1、解除案外人与孙道敏的商品房预售合同;2、孙道敏应支付案外人利息损失66879元,可于本判决生效后从孙道敏已支付购房首付款607139元扣除;3、孙道敏协助案外人到房屋产权登记机关办理撤销涉案房屋的房屋预告登记抵押及商品房网签备案手续。该民事判决书也已发生法律效力。双方已解除了商品房预售合同,预查封失去对象,已经没有了预查封的前提条件,法院应当解除预查封。三、兰山法院在审理原告郑州佳友化学有限公司与被执行人孙道敏、李念买卖合同纠纷一案中,同样查封了涉案房产(首封),案外人提出执行异议,兰山法院经审查作出(2018)鲁1302执异171号执行裁定书,裁定中止对涉案房屋的查封,后兰山法院立案执行孙道敏在案外人处应得的上述房屋返还款即首付款总计537149元(案号:(2017)鲁1302执恢1833号),案外人已将该款项履行完毕。因此,申请执行人丧失基于预查封而对案外人享有的购买房屋首付款返还请求权,罗庄法院应当解除预查封。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定,第三人依法解除合同的,人民法院应当准许,已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。本案中,案外人已经依法解除了与孙道敏签订的商品房销售合同,因此,对涉案房屋的查封措施。罗庄法院应当予以解除。综上所述,根据现有法律规定,涉案房屋应归案外人所有，请求依法解除对涉案房屋的查封措施。 本院查明： 本院在审理亿盛公司与维纳尔公司、李念、孙道敏等追偿权纠纷一案中，根据亿盛公司的财产保全申请，于2016年4月11日作出（2016）鲁1311民初1463号民事裁定书，裁定：冻结维纳尔公司、孙道敏等所有的银行存款350万元或查封其他价值相当的财产（详见查封扣押清单）。同日，本院向临沂市房产和住房保障局发出协助执行通知书，查封了孙道敏名下所有的恒大华府7号楼2单元802室房产；查封期限为三年。该案经审理，本院于2016年6月6日作出（2016）鲁1311民初1463号民事判决书，判决：一、维纳尔公司向亿盛公司支付代偿款人民币2570005元及利息损失（利息按年利率24%计算，自2016年4月1日起至本判决确定的履行期满之日止），于本判决发生法律效力后三日内履行。二、李念、孙道敏等对维纳尔公司的上述债务承担连带清偿责任；并在承担保证责任后，有权向维纳尔公司追偿。三驳回亿盛公司的其他诉讼请求。上述判决生效后，维纳尔公司、孙道敏等未履行生效判决确定的义务。亿盛公司于2016年7月20日向本院立案执行，案号为（2016）鲁1311执1111号。 案件执行中，本院于2019年3月26日作出（2016）鲁1311执1111-7号执行裁定，次日续行查封了涉案房产。 另查明，案外人因与孙道敏、中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部房屋买卖合同纠纷向兰山法院提起诉讼。兰山法院经审理于2017年9月19日作出（2017）鲁1302民初4977号民事判决书，判决：一、解除华府公司与孙道敏于2013年8月30日签订的《商品房预售合同》……；三、孙道敏于本判决生效之日起十五日内，协助华府公司到房屋产权登记机关办理撤销涉案的房屋预告登记抵押及商品房网签备案手续。上述判决生效后，案外人于2018年12月25日以涉案房产所有权自始归其所有为由向本院提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。 涉案房产在临沂市不动产登记中心预告登记的权利人为孙道敏，登记时间为2013年10月17日。 上述事实，根据当事人的举证材料、执行实施卷宗材料等认定，有关证据材料均以收集记录在卷。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，涉案房产自2016年4月11日即被本院在案件审理过程中查封，且案件进入执行程序后，续行查封至2022年3月26日。而兰山区法院解除华府公司与孙道敏于2013年8月30日签订的商品房预售合同的（2017）鲁1302民初4977号民事判决书是2017年9月19日才作出的。因此，依据上述司法解释，案外人的执行异议不成立，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条一项、第二十五条第二款、第二十六条第二款规定，裁定如下： 驳回临沂华府置业有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 解 文 慧 审判员 张 广 林 审判员 主父洪群 二〇一九年七月二十二日 书记员 庄 欣 桐