山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10192号 原告（反诉被告）：济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会，住所地济南市历城区唐王镇老僧口南村。 法定代表人：张乃强，村主任。 委托诉讼代理人：何泽锋（特别授权代理），山东众成清泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宇涵（特别授权代理），山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张学东，男，1969年3月8日出生，汉族，个体业主，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：司兴波、杨雪（特别授权代理），均系山东天宇人律师事务所律师。 原告（反诉被告）济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会（以下简称老僧口南村委会）与被告（反诉原告）张学东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。老僧口南村委会的法定代表人张乃强及其委托诉讼代理人刘宇涵、何泽锋，张学东及其委托诉讼代理人司兴波到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序审理，并经本院院长批准延长审理期限6个月。老僧口南村委会的法定代表人张乃强及其委托诉讼代理人刘宇涵，张学东及其委托诉讼代理人司兴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告老僧口南村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2013年8月1日签订的《租赁合同》和2007年8月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告位于济南市历城区唐王镇老僧口南村南商品楼1-2层房屋及商业街两层房屋，并恢复原状；3.判令被告向原告支付2018年8月前的租金126000元及自2018年8月至实际返还房屋日按每年86000元计算的房屋使用费用；4.判令被告支付违约金14000元；5.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2013年8月1日，原告老僧口南村委会与被告张学东签订《租赁合同》，约定原告将位于济南市历城区唐王镇老僧口南村村南新建商品楼1-2层租赁给被告使用，租赁期限20年，租金为每年6万元，先交款后使用，每5年递增一万元；被告逾期不支付租金的，须支付租金的20%的违约金。2007年8月10日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将商业街一、二层楼一座（十字路西南角商业街一、二层楼房屋及院子）租给被告使用，租赁期限2007年8月10日至2027年8月10日止，每年租金16000元，每年8月10日交付当年的租金。上述两合同履行期间，被告未按约定支付租金，已欠付2018年8月前租金126000元，也未支付本年度应付租金。为此，原告特诉至法院。 被告张学东辩称，1.原告要求解除两份合同不符合双方约定，合同中未约定被告若欠付租金，原告具有解除合同的权利。2.若被告构成违约，被告愿意足额交纳租金和违约金，若村委会欲提高租金，被告也愿意与之协商确定租金标准。3.被告欠付租金事出有因，并非故意。被告承租房屋后，积极帮扶村委会下发村民福利，至今村委会尚欠超市日用杂品等费用未结清。2017年村发生集体上访，村委会无法正常工作，被告无处交付当年的承包费。2018年村委会新班子领导上任后，被告也协商补交租赁费，但多次协商未果。协商期间，双方发生口角之争，原告单方违约断电，直接造成被告的饭店、超市以及深水井无法正常经营，被告有权依法暂停支付租金，并可要求原告赔偿高额的经营损失。 反诉原告张学东向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告酒店、超市的装修费和购置物品合计2423574元、人员遣散损失23000元、预期可得利益损失43万元，但反诉原告只主张其中的150万元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2007年8月10日签订《房屋租赁合同》，自2007年8月10日反诉原告租赁位于济南市历城区唐王镇老僧口南村商业街二层楼一座用于经营东升酒店。2013年8月1日，双方签订《租赁合同》，自2013年8月1日起租赁位于老僧口南村村南新建商品楼1-2楼用于经营超市使用。两份合同租期均为20年。合同签订后，反诉原告投入大量资金用于酒店、超市的装修、购置经营物品，总投资额数百万元，并雇佣酒店人员7人，超市12人。2018年10月13日，反诉被告强行切断电源，致使反诉原告经营的酒店、超市无法经营。现反诉被告又提起诉讼，单方要求解除两份合同。反诉被告解除合同及断电行为存在重大过错，给反诉原告造成了重大经济损失，为此提起反诉。 反诉被告老僧口南村委会辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告尚未将房屋返还给反诉被告，关于返还房屋可能造成的损失无权主张；且无论租赁合同效力如何，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，无权要求出租人承担。张学东对是否解除合同尚存有异议，更未将涉案房屋返还给反诉被告，目前其要求改扩建及拆除的损失，没有事实与法律依据，依法应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2007年8月10日，老僧口南村委会（甲方）与张学东（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方商业街二层楼一座租给乙方张学东管理使用；租赁期限自2007年8月10日起至2027年8月10日止；每年租金16000元，每年的8月10日交足当年的租费；甲方二层楼门窗配套齐全，楼房维修财产修理等一切费用有乙方承担；合同期内乙方自主安排经营，自负盈亏，并承担一切事故及相关法律责任等内容。张学东承租上述房屋后，将上述房屋用于酒店经营。 2013年8月1日，老僧口南村委会（甲方）与张学东（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有产权和处置权的位于老僧口南村村南新建商品楼1-2楼（该楼房为五层，一、二层为商场，面积约为1000平方米)租赁给乙方经营使用；租赁期限为20年，自2013年8月1日起至2033年7月31日止；该楼房年租金为6万元，乙方以预交的方式在历年的8月1日前一次性交清年租金6万元，先交款后使用，每5年递增1万元；乙方必须认真履行合同，按时交纳租金，乙方逾期不缴纳租金，除仍必须及时补交外，还必须支付甲方租金的20%的违约金等内容。张学东承租上述房屋后，将上述房屋用于超市经营。 2016年6月7日，张学东向老僧口南村委会出具欠条一份，载明今欠到老南村委承包费12万元（2013-2014）两年。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 张学东对租赁的商业街二层楼进行加盖是否经过老僧口南村委会同意的认定。张学东称2009年加建的后院的一、二层，2010年在租赁的二层基础上又加盖了第三层，并以《关于张学东承包楼房的附加协议》主张其增建和改造装修经过了老僧口南村委会的同意。老僧口南村委会质证意见为对该份附加协议的真实性不清楚，即使是真实的，因该附加协议没有注明时间，不能证明张学东进行改建经过老僧口南村委会的同意，而且协议中有明显的事后修改痕迹。对这份附加协议的签署时间，张学东称在2012年-2013年期间签订，并有当时的村主任张乃祥签名。本院审查后认为，该份附加协议虽未载明时间，但协议中约定“在承包期间的自行建筑物的费用由张学东本人自己承担”“承包期满后，张学东自建的房屋……”内容，上述协议内容证明老僧口南村委会对张学东自建房屋是同意的，该份附加协议上加盖了老僧口南村委会的公章且有当时的村委会主任张乃祥的签名，本院对该份附加协议的真实性和证明效力予以认定，对张学东主张的加盖和改建房屋经过老僧口南村委会同意的事实予以确认。 本院认为，老僧口南村委会与张学东于2007年8月10日签订的《房屋租赁合同》及双方于2013年8月1日签订的《租赁合同》中，双方均未约定合同解除条件，老僧口南村委会主张至2018年8月张学东共欠其租赁费126000元，张学东对此予以认可，并辩称其愿意按照合同的约定交纳租金和违约金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，张学东虽于2016年6月7日向老僧口南村委会出具了欠租赁费的欠条，但老僧口南村村委会并未要求张学东在合理期限内支付其租金，且张学东于庭审中一直表示愿意支付欠付的租金和违约金，老僧口南村委会要求解除两份租赁合同的请求不符合法律规定的解除条件，本院对该项请求不予支持。老僧口南村委会主张张学东擅自改建和加盖房屋违反合同约定，但张学东举证的《关于张学东承包楼房的附加协议》证实了张学东的自建行为是经过老僧口南村委会同意的，故本院对老僧口南村委会的该项主张，不予支持。老僧口南村委会要求张学东支付其至2018年8月前的租金126000元及违约金14000元，张学东对该事实无争议，本院予以支持。对张学东的反诉请求，因张学东的辩称意见中亦认为双方的合同不符合解除条件，要求继续履行合同，故本院对张学东的反诉请求，亦不予支持。 综上，对老僧口南村委会诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；对张学东的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、张学东于本判决生效之日起十日内支付济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会租金126000元； 二、张学东于本判决生效之日起十日内支付济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会违约金14000元； 三、驳回济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会的其他诉讼请求； 四、驳回张学东的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14246元，由济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会负担11146元，由张学东负担3100元；反诉费9150元，由张学东负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  曹亚萍 人民陪审员  王杜俄 人民陪审员  刘冠珍 二〇一九年七月九日 法官 助理  史 泉 书 记 员  娄焕霞