广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3492号原告（反诉被告）：深圳岭南之声文化传播有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道清湖社区清庆路1号深圳广播电影电视集团文化创意产业园1栋801，统一社会信用代码9144030031176530X8。法定代表人：张木泓，总经理。被告（反诉原告）：深圳市尚星期文化创意有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道留仙洞工业区20栋401B，统一社会信用代码91440300MA5DN1FYXH。法定代表人：田生雨。委托诉讼代理人：丁跃峰，广东竞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙小鸽，广东竞德律师事务所实习律师。原告深圳岭南之声文化传播有限公司诉被告深圳市尚星期文化创意有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，被告在法定期限内提起反诉。本院依法适用简易程序，对本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告法定代表人张木泓，被告法定代表人田生雨及委托诉讼代理人丁跃峰、孙小鸽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告退还押金、租金及相关损失费用共计150560元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年5月3日，原告与被告签订了《租赁合同》约定：被告将位于深圳市宝安区××电文××楼××号租赁物出租给原告使用。本条款中所约定的租赁物，被告至今无法提供与之相应的房屋编码给原告使用，而是提供了一个错误的编码给原告，造成原告无法办理相关许可证，无法正常经营，也就无法正常使用租赁物。另外，双方口头约定租赁物实用率为60%多，但经被告自行丈量为56%，在交付使用时交付给原告时只有50%实用率的地方，与约定不符。原告工作人员通过电话、微信、书面等方式多次与被告进行沟通，被告却一拖再拖，迟迟没有出面沟通，再后来，发展为不接电话，信件不回等。原告被迫无奈只好通过微信、QQ邮箱、顺丰快递发告知函等方式联系被告。被告在收到函件后，派员工杨经理与原告方面谈，于2018年6月22日达成一致，并约定于2018年6月25日签订补充协议。然而，到了6月25日当天，被告又一次反悔其中达成一致的协议。原告认为，被告提供的房屋编码与合同约定的租赁物不一致，致使原告无法使用合同约定的租赁物，同时，被告提供的租赁物面积与约定不一致，被告的行为已严重违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告答辩称：1.原告违反《租赁合同》及《补充协议》的约定，拒不缴纳租金和管理费，依法应承担违约责任及赔偿责任。2.原告称被告不提供房屋编码不符合事实，被告通过清湖社区工作站向原告提供了场地使用证明，原告已成功在该租赁场所完成了工商登记。3.双方在合同、补充协议及微信聊天记录中均已确认实用率为56%，与原告确认的面积相符。4.原告要求被告退还押金、租金及相关费用缺乏法律依据。请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出如下反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同书》；2.判令被反诉人支付反诉人租金和管理费、水电费及滞纳金70362元；3.判令被反诉人支付反诉人解除合同违约金46080元；4.本案诉讼费由被反诉人负担。事实与理由：2018年5月3日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同书》，被反诉人租赁反诉人位于深圳市××电文××楼××房产，合同期限自2018年5月10日起至2024年10月28日止。合同签订后，被反诉人缴纳了租赁保证金和一个月租金，后一直未缴纳租金、管理费和水电费。按照合同第6.2条规定，承租方拖欠租金等应缴纳款项超过1个月，出租人有权单方解除合同，没收租赁保证金，并向承租人追讨租金、管理费、水电费及违约金等。按照合同6.3.1条规定，违约金数额为租赁保证金的双倍（四个月租金）。按照合同第2.5条约定，承租方延期支付租金及水电费的，应按照每日拖欠租金的0.5%支付滞纳金。综上，被反诉人单方解除合同并迟延缴纳租金等费用构成违约，请求法院依法判决，支持反诉人的反诉请求。针对被告的反诉，原告答辩称：反诉状称反诉人向被反诉人提供了房屋编号不是事实。被反诉人同意解除双方的租赁合同，但对第二项反诉请求有异议。本案是反诉人违约在先，没有按照合同上的地址提供正确的房屋编号，导致被反诉人无法正常营业，不应支付租金、水电费及管理费。双方约定于2018年6月25日签订补充协议，但反诉人其后反悔，构成违约。请求驳回反诉人的反诉请求。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市××电文××楼××房产，未办理不动产登记。根据被告陈述，涉案广电文创园系由案外人深圳市广播电影电视集团建设而成，被告从案外人深圳市广播电影电视集团处承租了涉案房产，并将房产另行出租收益。二、2018年5月3日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同书》约定：甲方将位于深圳市××电文××楼××号建筑面积为240平方米租赁物出租给乙方使用，功能为办公；乙方已现场查看确认上述租赁物满足乙方的使用目的；租赁期限自2018年5月10日起至2024年10月28日终止，乙方负责支付租赁房屋所产生的一切税费；厂房租金按建筑面积计算，租金40.5元/平方米/月；物业管理费4.8元/平方米/月；空调维护费2.7元/平方米/月，租金每年递增8%，公用部分的水、电、电梯电费等每月以实际用量分摊；从签订本租赁合同日起，乙方须缴纳两个月租金作为租赁保证金即23040元、一个月租金（包含管理费）11520元、用水用电押金1500元、中央空调费用押金1500元；乙方应于每月1日交上月水电费、当月房租、管理费及卫生费等，延期支付租金及水电费超过当月5日，甲方自当月1日起按月租金的0.5%向乙方收取滞纳金；合同第6.2条约定，乙方拖欠租金等应缴款项达一个月时间或其他应缴款项累计金额达一个月租金金额，甲方有权单方解除合同，没收全部租赁保证金，并向乙方追讨租金、管理费、水电费以及违约金或赔偿金等；合同第6.3.1条约定，乙方在租赁期间中断合同退租，应承担违约责任，违约金数额为租赁保证金的双倍，即4个月租金；合同第6.7条约定，本合同终止后，乙方应于租赁期满或终止之日前搬离租赁物，乙方逾期10日不迁离或不返还租赁物的，甲方有权不退还租赁保证金，并对逾期部分向乙方收取场地占用费。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年5月3日，被告向原告出具两份《收款收据》，确认收到原告交付6月份租金11520元及租赁保证金、用水用电押金、空调使用费押金26040元。庭审中，原告确认其在签订《租赁合同书》前已在现场查看了涉案房产并确定了场地情况。三、2018年5月8日，深圳市龙华区龙华街道办事处清湖社区工作站向原、被告出具《场地使用证明》，同意原告使用涉案广电文化创意园1栋803房。四、2018年6月12日，原告向被告邮寄《告知函》，告知被告因无法提供与房产相应的房屋编码，造成乙方无法办理相关许可证明，无法正常经营，乙方要求解除合同，并由甲方退还租金、押金37560元并赔偿损失25500元。五、2018年6月22日，原、被告分别指派工作人员签订《协议》，约定：1.关于租赁房屋编号问题。803房经双方协商同意后达成共识，房屋编号改为801房；2.关于租赁押金问题。同意退管理费押金3600元；3.关于免租期问题。同意从2018年5月25日后起租，中间免租期不收取管理费；4.以上三条处理完后，双方互不追究，乙方开始入场办公，交纳剩下租金；5.实用面积为宽9米×长14.83米。六、庭审中，原告确认被告已交付涉案房产，原告在交纳第一个月租金后未支付任何租金、管理费。2018年6月至2018年10月，被告在涉案房产处张贴了各个月的《缴费通知书》，截至2018年10月，原告拖欠被告租金、滞纳金合计70362元。以上事实，有《租赁合同书》、《协议》、《收款收据》、《场地使用证明》等书证及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告之间的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案争议焦点在于，涉案《租赁合同书》履行过程中的违约责任应当如何认定。原告主张，被告未依约提供与涉案房产相对应的房屋编码，导致无法办理相关许可证照，且被告提供的房产面积与约定面积不符，构成违约。被告主张，被告已将符合使用功能的房产交付原告，原告未依约交纳租金、管理费、水电费等，被告有权解除合同并主张原告违约责任。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼主张，有义务提供证据加以证明。其一，根据庭审查明的事实，原告在签订涉案《租赁合同书》已赴现场实地查看了租赁房屋，对房屋的结构及面积应当知情，且双方在后续签订《协议》时已明确了实用面积以及起诉日期，原告以被告提供房产面积不符合约定为由主张被告违约责任依据不足。其二，2018年5月8日，深圳市龙华区清湖社区工作站出具《场地使用证明》，同意原告使用涉案房产，可以认定被告已向原告提供了符合使用条件的租赁物。原告关于其主张的行政主管部门因房屋编号原因未予办理相关证照的事实未予举证，同时，涉案《租赁合同书》约定的租赁用途为办公，双方未就被告配合原告申领营业许可证照义务进行约定，原告以此为由主张被告违约缺乏合同依据。其三，涉案《租赁合同书》及《协议》已就原告支付租金的义务进行了约定，原告在合同履行过程中未如期支付租金，且单方面向被告作出解除合同的意思表示，其行为已明示其不继续履行涉案合同，构成违约。故，原告主张被告违约并要求返还租金、赔偿损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持；被告反诉要求解除涉案《租赁合同书》并要求原告支付房屋租赁、管理费、水电费及滞纳金理由充分，亦具有合同依据，本院予以支持。关于押金、违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，被告反诉要求解除《租赁合同书》已获本院支持。原、被告未就承租方违约时出租方不予返还押金进行约定，故被告并无继续占有原告租赁保证金、用水用电押金、空调使用费押金26040元的合法理由，被告应向原告返还押金26040元。根据《租赁合同书》，如原告在租赁期间中途退租，应按租赁保证金的双倍标准支付违约金。本案中，原告违约的事实已由本院确认，被告反诉要求原告支付违约金46080元具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳岭南之声文化传播有限公司与被告深圳市尚星期文化创意有限公司之间的《租赁合同书》。二、被告深圳市尚星期文化创意有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳岭南之声文化传播有限公司返还押金人民币26040元。三、原告深圳岭南之声文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市尚星期文化创意有限公司支付租金、管理费、水电费及滞纳金合计人民币70362元。四、原告深圳岭南之声文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市尚星期文化创意有限公司支付违约金人民币46080元。五、驳回原告深圳岭南之声文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币1656元，由原告负担人民币1400元，由被告负担人民币256元。反诉受理费人民币1314元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年七月十二日书记员  沐凤云书记员  唐 聪