广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0981民初249号 原告：北流市清华园小区业主委员会，住所北流市清华园小区16号附楼。 代表人：邓海波，该业委会主任。 委托诉讼代理人：覃富泉，广西泰盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张远秋，广西曾纪淼律师事务所律师。 被告：北流市清华物业管理有限公司，住所北流市清华园小区16号附楼。统一社会信用代码914509815794318027。 法定代表人：黄金山，经理。 被告：赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司，住所北流市月塘路二区112号。统一社会信用代码91450981794342458E。 法定代表人：黄金山，经理。 被告：赤壁市泽中房地产开发有限公司，住所赤壁市蒲圻办事处斋公岭村。统一社会信用代码91421281722006455E。 法定代表人：黄银海，董事长。 三被告共同委托诉讼代理人：王清水，广西欣和律师事务所律师。 原告北流市清华园小区业主委员会（以下简称业委会）与被告北流市清华物业管理有限公司（以下简称物业公司）、赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司（以下简称泽中北流分公司）、赤壁市泽中房地产开发有限公司（以下简称泽中公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案。2019年3月22日，被告物业公司向本院提起反诉，本院审查后，依法于2019年3月25日作出民事裁定书，裁定：对物业公司的反诉，本院不予受理；在确认物业公司不上诉后，于2019年4月22日排期开庭，处理反诉期间30天。本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告代表人邓海波及其委托诉讼代理人覃富泉、张远秋，被告的共同委托诉讼代理人王清水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告业委会向本院提出诉讼请求：一、从2018年9月30日起解除原告与三被告签订的前期物业合同。二、被告立即撤离北流市清华园小区服务区域，并依法移交小区物业服务用房共300㎡和公厕80㎡及垃圾中转站95.14㎡，总共约价值50万。三、被告依法移交以下物业管理资料：1、小区竣工验收总平面图，单体建筑结构、配套设施、设备竣工图、地下管网线路竣工图；2、电梯、水电、消防等设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，以及使用说明、保修文件；3、物业管理所需的其他资料。四、被告共同承担本案的一切费用。 事实和理由：2018年8月24日，业委会筹备组认为小区首届业主大会准备工作己就绪，经市房管所和市陵城街道办批准，于2018年9月8日召开北流市清华园小区业主大会，大会在市住建局、市房管所、市办、桂塘社区指导下，在市人大代表和律师及业主代表监督下依法选举产生了业委会，并于2018年9月20日通过了北流市房管部门备案。北流市清华园小区总占地面积39134平方米，总建筑面积160675平方米，住宅单位为1000多户，2010年交付给业主使用。被告泽中北流分公司指定被告物业公司提供前期物业管理服务。 2018年9月22日，原告召开业主大会临时会议，其中有600多位业主（已超过2/3业主）要求更换被告，终止与被告的物业服务关系。2018年9月30日，原告根据业主的意愿向被告并下达解聘通知。2018年10月10日，原告召开小区业主临时大会，对参加竞标的物业服务企业进行公开投票，其中有586位业主（超过2/3业主）投票选聘南宁凭兴物业服务有限公司。2018年9月24日，原告向被告发出关于要求移交北流市清华园小区业主所有重要资料的通知，同时上报市住建局、市房管所、市办、桂塘社区居委会，但被告均拒签名和拒交资料。 2018年10月13日，原告与南宁凭兴物业服务有限公司签订了物业服务合同。被告从2018年9月30日起依然占用小区3栋与4栋（现名为16栋）之间76㎡(现名为清华园售楼部）、5栋与6栋之间第二层物业管理用房及休闲会所225㎡、规划设计图纸14栋（现名18栋）、15栋底层各一个公厕各40㎡。根据国务院《物业管理条例》第二十六条规定，原告已依法解除与被告的物业服务关系，被告应当立即撤离清华园小区，依法移交小区物业服务用房、公厕及以下物业管理资料：1、小区竣工验收总平面图、单体建筑结构、配套设施、设备竣工图、地下管网线路竣工图；2、电梯等设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，以及物业质量保修文件和物业使用说明文件；3、物业管理所需的其它资料。 2018年10月18日，原告根据600多位业主（已超过2/3业主）签名，要求被告限期撤离清华园小区服务区域，再次向被告发出限期撤离通知。要求其撤离小区，依法移交小区物业服务用房、公厕及以下物业管理资料：1、小区竣工验收总平面图、单体建筑结构、配套设施、设备竣工图、地下管网线路竣工图；2、电梯等设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，以及使用说明、保修文件；3、物业管理所需的其它资料。但是，被告却以种种理由，继续滞留小区，拒绝移交物业资料，物业用房及公共配套设施，并非法乱收费及聘请社会人员殴打威胁业主后经政府办、维稳办、住建局、房管所、街道办、居委会等部门的多次协调，被告仍然拒绝移交和撤离。 原告通过业主大会选聘出新的物业服务企业后，前期物业服务合同终止，被告已经没有资格滞留小区，无权继续占有小区业主共有的场所、场地以及其他公共设施，应当立即撤离小区物业服务区域。被告泽中北流分公司指定被告物业公司为小区提供前期物业服务，应当依法保障小区业主的合法权益，但却没有履行职责。 综上，被告的行为侵犯了原告全体业主的合法权益，请法院依法作出公正的判决。 被告物业公司辩称，第一、原告提起诉讼的主体不适格，本案应中止审理。第二、原告未经北流市清华园小区业主大会依法授权，无权提起本案诉讼。第三、原告并非物业合同的相对方，其主张解除原告与被告物业公司间的前期物业合同毫无事实依据，应予以驳回。第四、在原告备案登记成立后，仍有部分小区的业主选择与被告继续签订物业服务合同，这足以说明被告物业公司于小区业主的物业服务合同关系依然有效，不因原告非法提起本案的诉讼而否定续签物业服务合同的效力。第五、原告主张已解聘被告，毫无事实依据。第六、原告主张被告物业公司撤离小区服务区域，移交价值约50万元用房以及移交相关物业管理资料，毫无事实依据。 被告泽中北流分公司、泽中公司辩称，同意被告物业公司上述第一、二、五、六点意见。另外，补充：第一、被告泽中北流分公司、泽中公司不是物业服务合同的相对方，依法合同相对性原理，被告泽中公司、泽中北流分公司与本案没有关联性，不应承担任何法律后果。第二、原告主张解除原告与被告泽中北流分公司间的前期物业合同毫无依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据:1、业委会备案证、北流市清华园小区业主委员会备案证明；2、企业统一社会信用代码公示查询；3、关于召开业主大会临时会议的通知、表决结果；4、前期物业合同；5、关于要求移交清华园小区业主所有重要资料的通知；6、解聘通知；7、招聘广告、北流市清华园小区选聘物业公司结果公告、中标通知书、新物业合同；8、限期撤离通知书；9、北流市人民政府办公室关于成立处理北流市清华园小区问题工作领导小组的通知；10、通知；11、答复；12、光碟；13、照片。被告向本院提供证据：1、微信群聊天；2、受理案件通知书；行政起诉状及证据清单；3、物业管理合同；4、行政起诉状及受理通知书；5、《物业管理合同》。 经过庭审举证、质证，本院认证如下： 对于原、被告提供的相对方无异议的上述证据，本院予以附卷佐证；对相对方提出异议的上述证据，本院综合各份证据的真实、客观性，各份证据与本案诉讼主张的关联程度、证明力大小进行评判后予以认定，作为认定与本案具有关联的法律事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 原告业委会于2018年9月20日经北流市房地产管理所备案[北房业主委员会备字（2018）第009号]。2018年9月20日，原告向被告物业公司发出《解聘通知》；2018年10月2日，原告发出招聘公告，对北流市清华园小区物业管理服务项目向社会公开招聘；经过选聘，确定了南宁凭兴物业服务有限公司为中标单位。2018年10月13日，原告业委会与南宁凭兴物业服务有限公司签订了《北流市清华园小区物业服务合同》，主要写明：“第一章物业基本情况物业名称北流市清华园小区，物业管理区域总建筑面积160675平方米……物业管理用房建筑面积300平方米等……第二章物业的承接验收……第八章合同的期限、终止及解除，本合同期限为3年……第九章……第十章……本合同自双方盖章之日起生效”。2018年10月18日，原告向被告物业公司发出《限期撤离通知书》，限物业公司在2018年10月28日、29日依法向业委会移交物业用房及物业有关资料，同时做好与新物业公司的交接工作，并且在2018年10月30日12点前将物业公司工作人员全部撤离清华园小区。被告物业公司没有撤离清华园小区，双方发生纠纷，原告遂诉至本院。 另查明，南宁凭兴物业服务有限公司为依法成立从事物业管理服务等的企业，领取了由南宁市住房保障和房产管理局颁发的物业服务企业资质证书。被告泽中公司为依法登记成立的从事房地产开发等的企业，被告泽中北流分公司为被告泽中公司于2006年2月8日设立的分公司。被告物业公司为于2011年7月14日依法登记成立从事物业管理等的企业。本案受理时，被告泽中北流分公司、物业公司的法定代表人均为黄金山。 北流市清华园小区的建设单位为被告泽中公司、泽中北流分公司。2008年6月，北流市清华园小区规划总平面图经北流市建设局规划审定通过，标明：“1、物业管理用房（300㎡）拟安排在临玉容一级公路辅道铺面二楼；2、2个公厕用房拟安排在14#、15#楼底层，各40㎡……”。2013年12月12日，北流市清华园小区通过竣工验收，竣工验收总平面图标明：“……4、小区垃圾中转站建筑面积为95.14平方米；5、图中①为物业管理用房（位于一层），面积4×19=76㎡；6、图中②为物业管理用房及休闲会所（位于二层），面积225㎡”。竣工验收时，建设单位明确小区公厕安排在15#、18#底层，各40㎡，因公厕位置已作他用，建设单位正在整改，至今未在15#、18#底层建设有公厕。 2018年12月24日，北流市房地产管理所向被告泽中北流分公司发出通知，通知其限期提交小区范围内建筑规划总平面图等物业管理资料，但被告泽中北流分公司至今未提交。 再查明，自被告物业公司设立至原告业委会备案后与南宁凭兴物业服务有限公司签订物业服务合同止，北流市清华园小区业主分别与被告物业公司、泽中北流分公司签订有物业管理及住宅室内装修管理服务协议、物业管理合同等；原告与南宁凭兴物业服务有限公司签订物业服务合同后至今，北流市清华园小区部分业主仍有部分业主与被告物业公司签订物业管理合同。庭审中，被告对原告第二项诉讼请求的物业用房面积位置，表示以住建部门规划图为准；对原告第三项诉讼请求的物业资料等，表示需要核实，但至今未向本院作出明确表示。 本院认为，原告业委会经地方政府有关部门备案后，依法成立，其主体合法；原告召开业主大会，通过以业委会名义起诉以解决与物业公司之间纠纷。被告抗辩原告的成立不合法，主体不合法，本案应中止审理，理由不成立，本院依法不予采纳；另被告抗辩原告起诉不合法的理由不成立，本院亦不予采纳。 南宁凭兴物业服务有限公司具有从事物业管理服务资质企业，在原告作出解聘物业公司、经过选聘后，中标确定为北流市清华园小区的物业服务企业，此后，与原告于2018年10月13日签订了物业服务合同，该合同内容没有违反有关法律、行政法规强制性规定，自签订之日成立、有效。根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”规定，原告主张解除小区业主与三被告签订的前期物业合同的诉讼请求，理由成立，于法有据，依法应予支持；但原告主张从2018年9月30日起解除不当，前期物业合同应自2018年10月13日起解除。 因北流市清华园小区前期物业合同终止，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”及国务院颁布的《物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”规定，原告主张被告物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房及移交物业服务管理资料的诉讼请求，理由成立，依法予以支持；物业服务用房等（具体按北流市清华园小区竣工验收总平面图记载为准）。因小区公厕目前未建设好，尚不具备移交条件，对原告此项诉讼请求，依法不予支持。 前述物业用房、资料，建设单位在经通知后未向政府主管部门报备提交清单，前述物业用房、资料是否移交被告物业公司，目前无法核实。北流市清华园小区建设单位为被告泽中公司、泽中北流分公司，被告泽中北流分公司与被告物业公司的法定代表人均为黄金山为同一自然人，因此，根据上述《物业管理条例》规定，建设单位应对前期物业合同终止后与被告物业公司共同承担上述物业用房、资料的移交责任，原告主张被告泽中公司、泽中北流分公司承担移交上述物业用房、物业管理资料的诉讼请求，理应成立，依法予以支持。被告泽中公司、泽中北流分公司抗辩对本案不应承担责任的意见，本院依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、《物业管理条例》第二十六条、第二十九条之规定并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认北流市清华园小区业主与被告北流市清华物业管理有限公司、赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司、赤壁市泽中房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同于2018年10月13日解除； 二、被告北流市清华物业管理有限公司退出北流市清华园小区物业服务区域； 三、被告北流市清华物业管理有限公司、赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司、赤壁市泽中房地产开发有限公司向原告北流市清华园小区业主委员移交北流市清华园小区垃圾中转站（建筑面积为95.14平方米）、物业服务用房（面积4×19=76㎡）、物业管理用房及休闲会所（面积225㎡）（具体位置按北流市清华园小区竣工验收总平面图）； 四、被告北流市清华物业管理有限公司、赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司、赤壁市泽中房地产开发有限公司向原告北流市清华园小区业主委员会移交资料：1、竣工验收总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、电梯、水电、消防等设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，以及物业质量保修文件和物业使用说明文件；3、物业管理所需的其他资料； 五、驳回原告北流市清华园小区业主委员会的其他诉讼请求。 上述判决第二、三、四项义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费8800元（原告已预交4400元），由被告北流市清华物业管理有限公司、赤壁市泽中房地产开发有限公司北流市分公司、赤壁市泽中房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理8800元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 东 人民陪审员  李玉玲 人民陪审员  覃惠清 二〇一九年七月五日 法官 助理  邓水金 书 记 员  罗 镇 附：北流市清华园小区竣工验收总平面图。