广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终669号上诉人（原审被告）：中山市神马房地产开发有限公司，住所地广东省中山市民众镇旭日品萃园8幢25卡，统一社会信用代码9144200057012091XY。法定代表人：孙通文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王伟伟，该公司法务。委托诉讼代理人：林霓，该公司法务。被上诉人（原审原告）：秦美銮，女，1974年4月12日出生，汉族，住湖南省江华瑶族自治县。委托诉讼代理人：王海鹏，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钊承，广东敏锐律师事务所律师。上诉人中山市神马房地产开发有限公司（以下简称神马公司）因与被上诉人秦美銮商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初17554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日受理后,依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人神马公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.被上诉人在涉案房屋取得建设工程竣工验收备案登记证之前办理收楼手续系其对自身权利的处分，该行为并未违反法律效力性强制性规定，亦未损害国家利益或社会公共利益及被上诉人的利益，故被上诉人在涉案房屋取得建设工程竣工验收备案登记证之前办理收楼手续应为有效，违约金应计算至办理收楼手续之日止。2.一审判决支持被上诉人逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，没有依据。根据双方在商品房买卖合同汇总的约定，上诉人应承担的违约赔偿责任总额不应超过被上诉人已付总房价款的1%。3.上诉人暂未取得建设工程竣工验收备案登记证是多种综合因素影响的结果。由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续将涉案建筑楼体边约9米土地实际交付上诉人使用，致使村民占地闹事阻挠施工，进而影响涉案项目的规划、消防等分项验收。4.逾期交楼截止日期应为神马公司取得竣工验收备案登记证并通知被上诉人之日止。被上诉人秦美銮辩称：一、本案不存在提前收楼的情形，因此上诉人的第一点上诉请求缺乏事实依据，法院应当不予采纳。一审认定逾期交楼违约金的计算截止日期为涉案房屋取得竣工验收备案登记证且上诉人发出收楼通知后通知收楼届满之日止理据充分，二审应于维持；二、涉案买卖合同是上诉人单方拟定的，未与被上诉人协商重复使用的合同文件，上诉人在该合同第九条中将其可能承担的逾期交楼违约责任作出上限的限制从而降低其违约风险，然而在该合同第七条中上诉人却为广大购房者设定大额违约金数额，加重购房者违约成本，从而保障其合同利益，从而可见双方的违约成本是不对等的，该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求，因此在上诉人单方违约的情况下一审支持被上诉人调整违约金的请求合法合理，应予维持。上诉人认为其逾期交楼是由于天气、建筑商、政府等原因造成，但截止目前上诉人尚未提供有效的证据予以证明，故其抗辩并不成立且应承担举证不能的不利后果。综上，请求法院驳回上诉人的所有上诉请求。秦美銮向一审法院起诉请求：神马公司立即向秦美銮支付逾期交付中山市民众镇旭日××房的违约金（要求以已付购房款294520元为本金，按每日万分之一，从2017年10月30日计付至中山市民众镇旭日××房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并被实际交付给秦美銮之日止）。一审法院认定事实：1.2015年7月15日，秦美銮与神马公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，秦美銮以294520元的价格购买神马公司开发建设的位于中山市民众镇旭日××房的房屋，合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋接收单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，已报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。合同签订后，秦美銮如数支付了全部购房款。2.神马公司提交的致中山市民众镇人民政府的函件—《关于恳请迅速解决辖区内“旭日品萃”项目土地交付及市政管道整改等相关问题的函》，落款时间为2015年10月13日，主要内容为：“旭日品萃”项目一期工程已竣工，二期工程正处于开发进程中，部分住户逐步开始验收入住，项目进入房产办证阶段。根据项目土地证红线标识，于项目地块南面农田位置，已明确从我司建筑楼体边约9米土地权归属我司，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付我司使用，致使我司项目无法及时进行规划、消防等分项验收，从而导致我司无法办理房产证以及房屋交付等手续，业主对此事不满情绪强烈，多次前来项目销售中心及施工现场寻衅滋事……。根据我司对上述项目周边市政管网查看得知，在楼盘周边主要排水、排污管道口径过小，且属废水和污水合流，每逢大雨，市政排水管道均出现爆满和道路污水积聚现象，考虑到我司楼盘将约1300户业主收楼入住，周边市政排水管道将远远无法满足使用，将造成严重市政管道经常性排污、排水堵塞，严重影响……速请民众辖区政府有关部门协调解决：一、协调辖区相关部门，把我司项目土地红线权属范围内，涉及地块南面从建筑物边约9米土地，尽快交付我司，让我司可尽快办理规划、消防等分项验收手续，避免事态恶化导致社区业主群体事件发生；二、对楼盘接驳的市政管网进行改建（或新建），扩大排水排污管道口径，并实行分流措施，为民众辖区居民造就安全的社会氛围及整洁的社区环境，提高辖区政府管理威望。特此致函，敬请回复为盼。3.神马公司提交的致旭日品萃业主的函—《关于旭日品萃一期延期交付的解决方案》落款时间为2016年6月6日，主要内容为：近日，我司收到部分业主关于旭日品萃一期延期交房及物业收费等问题的投诉，为了……尽快解决业主相关诉求，现对相关问题原因及解决方案说明如下：1.我司旗下旭日品萃一期按规划要求，项目一期（1-14栋）主体工程及基础设施已基本建设完成，并已取得初步验收，目前已进入施工验收整改收尾阶段，二期（15-21栋）已基本完成主体及基础施工；2.本项目用地我司通过合法拍卖手续取得，根据项目土地证红线，于项目南面农田位置，从我建筑物边量出大约有9米土地属我司土地，但由于部分土地归属问题，政府部门迟迟未能将该部分土地交付我司使用，致使楼盘无法及时进行规划分项验收，这也是导致我司无法按合同时间办理竣工验收备案表以及房屋交付等手续的主要原因。3.小区内园林、道路等设施完善……。4.2016年11月18日，市民梁某在民众镇政府门户网站交流互动栏留言“关于旭日品萃园问题开发商承诺12月31日可以综合验收，但是现在11月中旬了，南面的路迟迟不见人去修理！还有村民故意阻拦修路！请问是否有土地纠纷，什么时候能综合验收？业主什么时候才能拿到房产证！二期那也停工好久了，现在开始才小打小闹的施工！这里面是不是有什么问题？？开发商也没人来解释，只是叫业主等！”2016年11月24日，住房和城乡建设局回复“你好，你反映的问题我们已收悉，经和建设方了解，该工程一期已经基本完工，综合验收也在加紧办理中，争取年前完成各项验收工作。二期工程还未到收楼时间，建设方会根据收楼安排工程进度。”5.神马公司提交的致中山市城乡规划局的函件—《关于旭日品萃园小区南边车位的情况说明》，落款时间为2018年1月2日，主要内容为：我司开发的位于中山市民众镇锦标村旭日××期商住项目，于2013年8月29日取得《建筑工程规划许可证》，共14幢。我司现向贵局申请办理建设工程规划条件核实手续，现就项目南边车位问题说明如下：按《建筑工程规划许可证》规定，该项目靠南土地退让9米设置车位65个。在实际施工过程中，发现南边约5米土地未交地，当地村民阻拦无法施工，另因南边市规划道路政府未动工，导致对该部分车位暂无法按报建要求完成。现因交楼期限已过，部分业主多次催促并有意上访维权，从维护社会稳定角度出发，减轻政府维稳压力，我司急需办理相关验收工作；且南边车位虽尚未施工，不影响小区其他部分正常投入使用，恳请贵局给予办理为盼！我司承诺在政府该部分用地交我司后，半个月内按规划图纸要求完成该部分施工，我司承担由此引起的相应法律责任。中山市民众镇人民政府于2018年1月10日在该函件上盖章，注“情况属实”。6.神马公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。神马公司与秦美銮签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。本案的焦点为：一、神马公司是否存在逾期交房的违约行为；二、若神马公司存在违约行为，则如何计算违约金。关于焦点一。根据双方商品房买卖合同的约定，神马公司应于2017年10月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付秦美銮使用。神马公司辩称其至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是受多种综合因素影响导致，其中包括天气、合作方等外在因素，以及辖区政府迟迟未能将土地使用权已归属神马公司的9米土地交付神马公司使用。对于天气、合作方等外在因素，神马公司于本案中未能提供任何有效证据证明，故一审法院对其主张天气、合作方等外在因素导致逾期交房的理由不予采纳。对于9米土地的交付问题，该9米土地属于旭日品萃园一期商住项目的用地，而涉案房屋属于该小区的二期项目，故一审法院对该抗辩不予采信。因此，神马公司关于逾期交房存在合同约定的可延期事由的抗辩均不能成立，一审法院认定神马公司存在逾期交房的违约行为，应自最后交房期限的次日即2017年10月31日起承担相应的违约责任。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如神马公司无法按时交房的，则按日向秦美銮支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而秦美銮如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，神马公司逾期交房已逾1年，目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即神马公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给秦美銮使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，神马公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使神马公司履行义务，不利于秦美銮实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于秦美銮逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在神马公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的秦美銮以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款0.01%的标准计算，理据充分，一审法院予以支持。至于逾期交房违约金的计算截止时间，一审法院认为，涉案合同约定，房屋的交付条件为在当地建设行政部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，房屋在符合交付条件后，经神马公司通知，秦美銮应在神马公司通知的收楼期限届满前办理收楼手续，秦美銮不接收时，神马公司不承担逾期交楼责任，因此，根据神马公司之抗辩意见，违约金应计算至案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且神马公司发出收楼通知后通知收楼期限届满之日止。如秦美銮认为房屋存在重大质量问题、神马公司未能有效通知收楼等原因影响其正常接收房屋，通知收楼期限届满之日不能视为房屋已交付的，秦美銮可另案提起诉讼，以确定交付日期。神马公司抗辩如秦美銮在涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之前办理收楼手续的，违约金计算至办理收楼手续之日，因未验收合格即交付使用违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：神马公司于一审判决生效之日起七日内向秦美銮支付逾期交房违约金（以294520元为基数，自2017年10月31日起，按每日万分之一的标准计算至中山市民众镇旭日××房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且神马公司发出收楼通知后通知收楼期限届满之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由神马公司负担（该款秦美銮已预付，神马公司于一审判决生效之日起七日内迳付秦美銮）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，二审诉讼中，神马公司确认双方尚未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。对上诉人神马公司的上诉请求，本院作如下分析：首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定，“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”神马公司确认其与被上诉人之间尚未办理收楼手续，现又称被上诉人在涉案房屋取得建设工程竣工验收备案登记证之前办理收楼手续，其不应承担违约责任。其该项上诉理由显然缺乏事实依据，属滥用诉讼权利，有悖诚实信用原则。且根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，未经竣工验收合格的预售商品房不得交付使用。神马公司如在不符合法定交付条件的情形下将涉案商品房交付使用，其行为亦违反法律强制性规定，属无效交付。故本院对神马公司的此项上诉意见不予采纳。其次，根据双方商品房买卖合同的约定，神马公司应于2017年10月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付被上诉人使用，但神马公司至今亦未就案涉商品房办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证。神马公司辩称其至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是受多种综合因素影响导致，其中包括天气、合作方等外在因素，以及辖区政府迟迟未能将土地使用权已归属神马公司的9米土地交付神马公司使用。对于天气、合作方等外在因素，神马公司于本案中未能提供任何有效证据证明，故本院对其主张天气、合作方等外在因素导致逾期交房的理由不予采纳。对于9米土地的交付问题，据神马公司所述，案涉土地使用权是其通过合法方式购买，该9米土地使用权属已办理至神马公司的名下，出卖人不按照土地使用权转让合同的约定向神马公司交付土地，这应属于神马公司与土地使用权出卖方之间的土地使用权转让合同纠纷，即使土地使用权出卖方是政府部门，这也是属于政府部门的民事行为，而不是行政行为。故即使神马公司主张的上述事实存在，也并不符合双方商品房买卖合同“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的”约定的情形，故神马公司以辖区政府部门迟迟未能将案涉建筑楼体边约9米土地交付神马公司使用为由主张无需承担逾期交房违约责任，理据不足，本院对其该主张不予采纳。综上所述，神马公司关于逾期交房存在合同约定的事由的主张均不能成立，一审认定神马公司存在逾期交房的违约行为并无不妥，本院予以维持。再次，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如神马公司无法按时交房的，则按日向被上诉人支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而被上诉人如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，神马公司目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即神马公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给被上诉人使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，神马公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使神马公司履行义务，不利于被上诉人实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。且远低于被上诉人逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在神马公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的被上诉人以约定违约金上限数额过低为由，请求对逾期交房违约金的计付方式予以调整，理据充分。至于神马公司上诉认为逾期交房违约金应计付至其取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并发出收楼通知之日，本院认为，双方商品房买卖合同约定，神马公司应当在2017年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。即神马公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》仅是神马公司构成有效交房的前提条件，并不等同于其已向买受人实际交付了商品房。其向被上诉人发出收楼通知亦不能当然说明双方之间已就涉案商品房履行了交付手续。神马公司仍然要在案涉商品房达到合同约定的交付条件后履行向买受人交房的义务，故神马公司上诉认为逾期交房违约金应计付至其取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并发出收楼通知之日，理据不足，本院不予支持。因此，神马公司应当每日按被上诉人已交付房价款0.01%计付违约金直至神马公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付涉案商品房之日止。一审认定神马公司每日按被上诉人已交付房价款0.01%计付违约金直至神马公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并且神马公司发出收楼通知后通知收楼期限届满之日止，仅是神马公司交付涉案商品房的方式之一，表述存在遗漏，本院对此予以纠正。综上所述，上诉人神马公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初17554号民事判决为：中山市神马房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向秦美銮支付逾期交房违约金（以294520元为基数，自2017年10月31日起，按每日万分之一的标准计算至中山市民众镇旭日品萃园17幢1004房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付该商品房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元（秦美銮已预付），由上诉人中山市神马房地产开发有限公司负担（中山市神马房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付秦美銮）；二审案件受理费50元（中山市神马房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山市神马房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 赖晓筠审判员 刘 通二〇一九年七月十九日书记员 钱绮丽