广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初10017号原告：石炳业，男，1971年12月28日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县委托诉讼代理人：余乃辉，广东言泰律师事务所律师。被告：何权昌，男，1977年1月14日出生，汉族，住广东省中山市。被告：梁茵茵，女，1981年2月14日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。原告石炳业与被告何权昌、梁茵茵合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石炳业的诉讼代理人余乃辉，被告何权昌、梁茵茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石炳业向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《住宅地转让协议》无效；2.两被告连带向原告返还已收取的住宅地转让费344100元及逾期利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年8月9日起计算至全部清偿之日止）。事实与理由：2016年5月5日，原告与两被告签订一份《住宅地转让协议》，约定由两被告将村委会分配予其坐落于中山市××镇××社区××村的住宅用地136.12平方米，以2500元/平方米的价格转让给原告，总转让款为340300元。合同签订后，原告依约将全部转让款支付给两被告。后被告何权昌又以需办理过户需要费用，原告遂又向其支付了3800元。原告支付上述款项后，两被告至今尚未将涉案土地交付原告。经原告向村委会了解，两被告所转让的住宅地并非其所有，而是两被告向同村村民萧某购买的。但两被告并未向萧某支付相关费用，萧某并没有将涉案土地交付两被告。在两被告不能交付涉案土地后，原告多次要求两被告退还已收取的344100元，但遭到拒绝，且被告何权昌现因诈骗罪被关押在××监狱。为维护原告的合法权益，特向法院提出如上请求，望判如所请。被告何权昌辩称，涉案土地协议是原告打印出来让我签名的，但不是我们双方真实意思表示。双方真实的交易是我从同村村民购买涉案土地，我与案外人石某签订长租协议，将涉案土地长租给石某，石某将涉案土地转卖给原告。长租给石某我仅收取了20多万元，是石某收取了原告340300元。上述事实原告是清楚的，涉案协议和收据都是原告打印出来，我是配合原告才签名的。退一步，就算合同无效，我只同意退200000元，又因为原告违约在先，现在没到交地时间，我要求扣除违约金50000元，只能退150000元。如果原告想要土地也行，我会按照协议在2021年交付。被告梁茵茵辩称，承认与原告签订过住宅地转让协议，协议上我和我儿子何某的签名是被告何权昌签名后拿给我母子让我签的。确认何权昌已收清涉案的土地款340300元，该款项我收取了150000元，余款190300元通过我姐梁某银行账户收取的。但是收取上述款项后，我们都已立刻将款项交给何权昌，我没有使用过涉案土地款的一分钱，我只负责帮何权昌代收款项的。同时，我不是涉案土地的村民，买卖涉案土地都是何权昌主意，与本人无关的。综上，涉案的土地交易与我无关，合同解除或无效后产生的法律后果应全部由何权昌承担，收取的款项也与我无关，返还款项应也是由何权昌承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年5月5日，转让人何权昌、梁茵茵、何某（甲方）与受让人石炳业、张某（乙方）签订一份《住宅地转让协议》，约定甲方将位于中山市××镇××社区××村廿亩分配的住宅地长期转让给乙方，甲方不得反悔。转让后该住宅地的一切所有权利和义务归乙方所有及承担，与甲方无关。转让住宅地面积为136.12平方米，转让价格为每平方米2500元，合计340300元。乙方在签订本协议时支付人民币50000元，余款在30天内支付完毕，甲方在收取对应款项后应开立对应收据给乙方留存。协议还约定了其他内容。2016年3月13日，梁茵茵向石炳业出具收据一份，载明“今收到石炳业交来买地定金50000元，按每平方2500元计算，两个月付清，逾期定金视为作废处理”的内容。同年4月15日，梁茵茵再向石炳业出具收据一份，载明“石炳业交来买地现金100000元”的内容。同年5月5日，张某通过工商银行账户20×××57转账190300元至梁某账户62×××80。同日，何权昌向张某出具收据一份，载明“今共收到张某通过银行转账的方式支付购地款人民币190300元整，该款转入梁某名下银行账户（账号：62×××80、包括之前已支付人民币壹拾玖万零叁佰元整），至今收到购地款人民币340300元”的内容。何权昌在收据上手写了“总地款叁拾肆万零叁佰元整已收清”、“经何权昌同意购地款转入梁某名下账户62×××80是有效”的内容。2017年12月29日，石炳业通过微信向何权昌支付3800元，备注：东升地确权费。庭审中，原、被告双方确认涉案土地为集体性质的农村宅基地。另查，石炳业与张某系夫妻关系，两人于1997年12月30日登记结婚。诉讼过程中，案外人张某向本院明确表示其在涉案的住宅地转让协议的权利义务全部由石炳业承受，同意由石炳业单方起诉何权昌和梁茵茵。何权昌与梁茵茵于2012年1月12日登记结婚，并于2018年7月24日由本院判决准许离婚。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，各方当事人确认涉案位于中山市××镇××社区××村廿亩分配的住宅地属于农村集体所有的宅基地，且石炳业并非涉案土地所在的村集体成员。因此，石炳业与何权昌、梁茵茵签订的《住宅地转让协议》违反了上述法律的强制性规定而应认定为无效。合同无效后，合同双方当事人应按照双方返还财产、适用过错进行赔偿的原则处理双方的权利义务关系。何权昌、梁茵茵收取了石炳业344100元的事实有何权昌、梁茵茵确认的收据及微信转账予以确认，本院予以认定。石炳业诉求何权昌、梁茵茵返还转让款344100元符合法律规定，本院予以支持。石炳业明知涉案的土地为农村集体性质的宅基地，且本人非同村村民，仍与何权昌、梁茵茵签订转让协议，存在过错。石炳业主张何权昌、梁茵茵按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年8月9日起计算至全部清偿之日止支付逾期利息，缺乏法律依据，本院不予支持。何权昌主张实际交易对象是案外人石某而非石炳业，涉案的转让协议及收据都是配合石炳业与石某的交易，应双方要求而签订的。何权昌作为具有完全民事行为能力的成年人在协议及收据上签名，对自己的民事行为可能产生的法律后果，应该有清醒的认识，何权昌上述主张缺乏事实的依据，本院对何权昌的抗辩不予采纳。梁茵茵辩称收取的转让款都是代何权昌收取的，主张其本人不应承担责任。但涉案交易发生于何权昌与梁茵茵夫妻关系存续期间，且梁茵茵在《住宅地转让协议》上签名，收取了相关款项并出示收据，足以认定梁茵茵对交易是知情的，上述债务应当认定为夫妻共同债务，故梁茵茵上述主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、确认原告石炳业与被告何权昌、梁茵茵于2016年5月5日签订的《住宅地转让协议》无效；二、被告何权昌、梁茵茵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告石炳业返还转让款344100元；三、驳回原告石炳业的其他诉讼请求。案件受理费6462元，由被告何权昌、梁茵茵负担（两被告所负担的上述诉讼费用原告已向本院预交，两被告在支付上述款项时一并迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  陈登烽审判员  梁 瑜审判员  吴柏强二〇一九年七月十六日书记员  牛 璐余亿玲