辽宁省瓦房店市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0281执异44号 案外人：于修泳，男，1966年8月23日出生，汉族，现住瓦房店市。 申请执行人：陈家朋，男，1949年10月20日出生，汉族，现住大连长兴岛经济区。 被执行人：王宗阳，男，1968年4月3日出生，汉族，现住大连长兴岛经济区。 被执行人：王兴军，男，1987年11月2日出生，汉族，现住大连长兴岛经济区。 本院在执行陈家朋与王宗阳、王兴军民间借贷纠纷一案中，案外人于修泳对本院查封位于大连长兴岛临港工业区景航路XX号1单元10层1号和2号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人于修泳称，2011年6月13日，于修泳以王宗阳动迁手续的名字，购买大连长兴岛临港工业区XX小区（景航路XX号）两处商品房，分别为X号，建筑面积82.27平方米，XX号，建筑面积62.6平方米。该两处房屋的购买价格分别为每平方米2400元和3000元。同时，于修泳在王宗阳的陪同下，向房屋开发商联华（大连）地产有限公司（以下简称联华地产公司）分别交付购房首付款126800元、入室花园13000元和97800元，共计237600元。2012年8月12日，于修泳又向联华地产公司交付了物业管理等其他费用，共计259900元。于修泳在交付购房首付款后，其余房款，于修泳以王宗阳的名义在交通银行长兴岛支行办理该两处商品房按揭贷款手续，分别贷款12万元和7万元，共计19万元。自2012年4月办理交通银行房屋按揭贷款开始，于修泳按银行规定，并由于修泳通过民生银行向王宗阳的交通银行卡×××打款偿还房屋贷款，即于修泳每月还房屋贷款1500元，并通过王宗阳×××卡号向交通银行长兴岛支行X账号转账偿还房贷，至今已8年，已还款13万余元。于修泳在完成前期购买该两处房屋的交付款项等事宜后，又到联华地产公司办理该两处房屋的《商品房买卖合同书》和《房屋交接书》，并领取该两处房屋的钥匙，同时入住该两处房屋。此后到现在，在长达8年多时间里，于修泳一直每月偿还该两处房屋的贷款1500元。依据所有购房手续和购房款都由于修泳办理和支付的事实，该房屋的产权实际拥有人为于修泳。综上，于修泳请求法院依据《民事诉讼法》第二百二十七条和《物权法》第十七条规定及本案的实际情况和事实，请求法院依法解除对于修泳以王宗阳名义实际购买和占有使用的位于大连长兴岛临港工业区景航路XX号两处商品房的查封。 经审查查明，陈家朋与王宗阳、王兴军民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月8日依据陈家朋的申请作出（2016）辽0281民初543号民事裁定：一、查封被告王宗阳所有的位于大连长兴岛临港工业区景航路XX号房屋（查封期限三年）；二、查封原告陈家朋所有的坐落于大连长兴岛临港工业区长兴路新港小区XX号的房屋（查封期限三年）。2016年4月8日，本院向大连长兴岛经济区房地产交易中心送达（2016）辽0281民初543号民事裁定书和协执执行通知书。本院于2016年6月6日作出（2016）辽0281民初543号民事判决：被告王宗阳、王兴军于本判决生效之日起十日内偿还原告陈家朋借款人民币70000元及利息（自2014年12月21日起至本判决确定给付之日止，按照月息2分计算）。案件受理费2372元，保全费1070元，合计3442元，由被告王宗阳、王兴军负担。 王宗阳、王兴军未履行生效法律文书确定的义务，陈家朋向本院申请强制执行，本院于2016年8月11日立案，执行案号为（2016）辽0281执2806号。在执行过程中，本院于2016年12月14日向大连长兴岛经济区不动产登记中心送达（2016）辽0281执2806-2号民事裁定书和协助执行通知书，查封被执行人王宗阳名下位于大连长兴岛临港工业区景航路XX号房屋；2019年3月19日，本院向大连长兴岛经济区不动产登记中心送达（2016）辽0281民初543号民事裁定书和协助执行通知书，继续查封被执行人王宗阳名下位于大连长兴岛临港工业区景航路XX号房屋；于同日向大连长兴岛经济区不动产登记中心送达（2016）辽0281执2806号民事裁定书和协助执行通知书，继续查封被执行人王宗阳名下位于大连长兴岛临港工业区景航路XX号房屋。 另查明，2011年12月16日，王宗阳（买受人）与联华地产公司（出卖人）签订合同编号WHTXX商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人坐落于大连长兴岛临港工业区景航路XX号商品房，建筑面积82.27平方米，单价每平方米2400元，总金额197480元；买受人于签约当日支付首付款77448元，余款12万元银行按揭；出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付商品房等。于修泳以买受人王宗阳的名义在合同上签字。于修泳以王宗阳的名义在合同签订当日交付购房首付款77448元，出卖人出具销售不动产统一发票。 2012年2月21日，王宗阳（买受人）与联华地产公司（出卖人）签订合同编号WHT201200173商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人坐落于大连长兴岛临港工业区景航路XX号商品房，建筑面积62.60平方米，单价每平方米3000元，总金额187800元；买受人于签约当日支付首付款117800元，余款7万元银行按揭；出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付商品房等。于修泳以王宗阳的名义在合同上签字。于修泳以王宗阳的名义在合同签订次日交付购房首付款117800元，出卖人出具销售不动产统一发票。 上述两套房屋备案登记在王宗阳名下，未办理产权登记。 2012年8月12日，甲方大连长兴联民物业管理有限公司（以下简称长兴物业公司）与乙方王宗阳（业户）签订两份房屋交接书，确认业户购买的联华壹号XX1号、XX2号已经具备入住条件，可以交付使用，自2012年8月12日起，该两套住宅由开发商委托物业公司交付给业户，业户收到两套住宅钥匙各8把，单元防盗门钥匙各1把。于修泳作为业户代办人在两份房屋交接书上签名。 2012年8月12日，于修泳以王宗阳名义向长兴物业公司交付了上述两套房屋的物业费、电梯费、垃圾费、水费、电费、取暖费等费用。长兴物业公司分别给于修泳出具专用收款收据。 2013年4月3日，甲方于修泳与乙方王宗阳签订购置房屋协议书，约定：1、乙方将长兴岛临港工业区的房屋动迁补偿手续无偿赠送给甲方，甲方将该手续以乙方名义用于购买长兴岛临港工业区联华壹号XX1和XX2两处房屋。2、甲方于2011年6月13日将上述两套房屋的首付款12.68万元和9.78万元交付给开发商。购房首付后，其余房款甲方以乙方名义在交通银行办理20年的房屋贷款手续，甲方目前每月还款1500元（交行还款账号：X），还款卡的名字是王宗阳，卡号是×××。3、所有购房手续和付款都由甲方办理和支付，现已完成。两处房屋的钥匙已由开发商交付给甲方，截止到2012年2月23日，甲方共支付房款25.99万元。4、该两处房的购买人的名字是乙方，但首付和所有其他购房款项和费用都是由甲方支付。因此，该两处房屋的实际所有权为甲方。甲方将根据国家相关政策，适时办理过户手续。乙方随时配合，不得以任何理由推诿，如因此造成损失，全部损失由乙方承担等。 2019年6月3日，长兴物业公司出具大连长兴岛XX小区房屋移交和物业费缴纳证明，内容为：位于大连××岛经济区××住宅小区（××航路××）的XX号，建筑面积82.27平方米和XX，建筑面积62.6平方米的两处房屋，我公司已于2012年8月12日与该房屋的交款人于修泳进行了房屋交接（房屋交接书附后）。同时，一次性收取了于修泳缴纳的二年物业管理费、水费、电费。该房屋名字是王宗阳，但该户预留在物业的联系方式是于修泳。 2019年6月5日，王宗阳向于修泳出具证明，内容为：我现在证明在2011年6月13日，于修泳用我的动迁手续，并以我王宗阳的名字，在大连长兴岛临港工业区XX小区购买了两处商品房，分别为XX1号，建筑面积为82.27平方米；XX2号，建筑面积62.6平方米。同时，于修泳向房屋开发商—联华地产公司分别首付了该两处房的购房款。2012年8月12日，于修泳又与联华地产公司所属的长兴物业公司办理了房屋交接手续和钥匙，并交付了物业费、水电费等费用。购房首付后，其余房款于修泳以我的名义，在交通银行长兴岛支行办理该两处商品房按揭贷款手续，分别贷款12万元和7万元，共计19万元。并且从开始到现在，所有房贷均由于修泳偿还。因为是以我的动迁手续名字购买的房屋，所以在于修泳购房时，我都在现场陪同于修泳办理相关手续。因此我在这里特别证明，购买该两处房屋，我一分钱没拿，都是于修泳付的款。所以该两处房屋的实际产权确实属于于修泳所有。对上述事实，如果有不实之处，我愿意承担一切法律责任。 2019年7月12日，联华地产公司出具关于办理房屋产权证的情况说明，内容为：我公司开发建设的联华壹号小区X和XX两处房屋，由于我公司与委托的服务机构存在工作衔接等内部管理问题，致使该两处房屋的产权证没有及时到房管部门办理。但目前可以办理。 上述证据原件均由案外人于修泳持有。 再查明，于修泳提交2016年1月1日至2019年6月10日中国民生银行个人账户对账单，显示自2016年11月23日始至2019年6月4日止，于修泳通过手机转账方式向王宗阳交通银行卡转款。 本院认为，案外人于修泳提交的商品房买卖合同、购置房屋协议书、中国民生银行个人账户对账单、销售不动产统一发票、王宗阳出具的证明，证明于修泳以王宗阳的名义购买坐落于大连长兴岛临港工业区景航路XX号X号、XX号房屋的时间分别为2011年12月16日和2012年2月21日，并由于修泳以王宗阳的名义交付上述两处房屋的购房首付款及偿还银行按揭贷款；房屋交接书、长兴物业公司出具的房屋移交和物业费缴纳证明、专用收款收据，证明长兴物业公司于2012年8月12日向于修泳交付上述两套房屋，同时收取于修泳以王宗阳名义缴纳的物业费、水电费等费用。由此说明本院查封的大连长兴岛临港工业区景航路XX1号、XX2号房屋系于修泳出资购买并实际占有。本院首次查封大连长兴岛临港工业区景航路XX1号房屋的时间是2016年4月8日，首次查封大连长兴岛临港工业区景航路XX2号房屋的时间是2016年12月14日。上述两套房屋备案登记在王宗阳名下。未办理产权证的原因是联华地产公司与委托的服务机构存在工作衔接原因导致。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，于修泳以王宗阳的名义与联华地产公司签订商品房买卖合同、占有被查封房屋均在本院查封之前，于修泳已经按照商品房买卖合同约定交付上述两套房屋的首付款并继续偿还银行按揭贷款，被查封房屋未办理过户登记非因买受人于修泳自身原因。故案外人对备案登记在王宗阳名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行，对其要求解除对上述两套房屋查封的异议请求，理由成立，应中止对上述房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对坐落于大连长兴岛临港工业区景航路XX1号（建筑面积82.27平方米）、XX2号（建筑面积62.6平方米）房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向瓦房店市人民法院提起诉讼。 审判长  孙志宏 审判员  张 娜 审判员  张宝兰 二〇一九年七月十八日 书记员  李江红