河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终14586号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李冬菊、刘爱玲，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁小凡,女,汉族,1974年3月22日出生,住郑州市。委托诉讼代理人：李晓贵，大沧海律师事务所郑州分所律师。上诉人河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）因与被上诉人鲁小凡房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。台兴公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人系2012年12月24日签订《商品房买卖合同》，合同约定被上诉人房款690276元应在2012年12月24日和2013年1月31日交纳，然被上诉人实际交纳时间为2012年12月24日和2013年1月31日，逾期付款时间共计7天，依照《商品房买卖合同》第七条之规定，被上诉人逾期支付购房款，被上诉人应按日向上诉人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，违约金额为169元；二、上诉人未能依照商品房买卖合同如期交房，系政府因环境污染严重、国庆大阅兵需要，要求包括上诉人在内的所有建设工地停止土石方及室外作业造成的工程延期，三年共计划360天，对此应予免责，另依据《商品房买卖合同》第八条之规定，被上诉人逾期付款的，交房日期应相应顺延，被上诉人逾期付款时间共计7天，则交房时间应自2015年10月31日向后顺延7天；三、一审法院判令上诉人承担供暖和燃气设施未达到使用条件的违约金780.31元，与实际情况不符，应据实认定；四、一审法院判令上诉人承担逾期办理权属证书的违约责任，缺乏合同依据、法律依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。鲁小凡辩称：一、上诉人主张逾期付款违约金已超诉讼时效，不应支持；二、逾期提供基础设施是上诉人开发项目及与答辩人签订房屋买卖合同时应当考虑的因素，不构成不可抗力，应按合同约定支持违约金；三、2016年8月20日郑州全面实施不动产统一登记，政策发生变化并不代表商品房买卖合同约定的义务无效，被答辩人依然有义务向不动产登记中心提交材料，并协助被上诉人办理权属证书。一审法院已经考虑政策变化因素让上诉人承担逾期办证60%的违约金责任。综上，一审判决适用法律正确，应当予以驳回上诉，维持原判。鲁小凡向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金7662元、逾期办理权属证书违约金15131元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金1140元，以上共计23933元；2、本案诉讼费由被告承担。台兴公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉人支付逾期交房款违约金169元（计算截止日为：2013年1月31日）；2、依法判令本案的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定如下事实：2012年12月24日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区2幢2单元9层901号房屋一套，建筑面积100.04平方米，房屋总价款：690276元。其中约定：207276元，付款方式为现金，付款时间是2012年12月24日；另外483000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2013年1月24日。《商品房买卖合同》还约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。合同还对其它事项进行了约定。合同第十四条约定，供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元／㎡／月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条，出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办［2015］127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。再查明，被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交房，但实际交房时间为2016年6月16日，逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月15日共计229天。原告应按合同约定于2013年1月24日通过商业贷款的方式支付剩余购房款483000元，但原告于2013年1月31日才将剩余购房款付清。原告剩余购房款的逾期付款时间从2013年1月24日起至2013年1月30日共计7天。按照合同约定商品房交付期限相应顺延7天，顺延后的逾期交房天数为222天。关于暖气、天燃气正常使用的实际时间原被告双方有争议，原告称暖气于2019年1月开通正常使用、天燃气于2017年7月开通正常使用，被告称暖气于2018年11月15日送到小区，天燃气于2017年3月开通。另查明，本院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区至2019年1月25日供暖才可以正常使用，至2017年7月9日燃气才可以正常使用。一审法院认为，原、被告就商品房买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。根据合同约定，原告应于2013年1月24日通过商业贷款的方式将剩余购房款483000元付清，被告应于2015年10月31日前向原告交房，但原告逾期付款的，被告交房期限可相应顺延。本案中，原告于2013年1月31日将剩余购房款483000元付清，存在逾期付款的情形，被告可据此相应顺延交房日期，但顺延后被告仍逾期至2016年6月16日才向原告交房，该行为已属违约，被告应依据合同约定向原告支付逾期交房违约金。但被告提出诉讼时效抗辩，且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张相应期间违约金的证据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，该院认为，违约金应以原告诉至本院主张权利之日（2018年12月28日）往前推算三年即2015年12月29日起算。被告应依合同约定按已付购房款690276元的万分之0.5的标准，向原告支付自2015年12月29日起至2016年6月15日止共计170天的逾期交房违约金5867.35元。关于暖气、燃气未按约达到使用条件违约金的问题，合同约定房屋的燃气设施约定能够正常运行的期限是2015年10月31日，关于房屋的供暖设施约定能够正常运行的期限是2016年10月31日，但涉案小区至2019年1月供暖才可以正常使用，至2017年7月燃气才可以正常使用。被告并未完全履行合同义务，根据合同约定，并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，该院酌定支持该项违约金780.31元。关于逾期办理产权登记违约金的问题，原告不认可郑州市不动产登记中心已于2018年12月12日受理被告报送的办理首次登记的资料，原告作为利害关系人应当可以自行查询涉案房产的首次登记信息，但原告未向该院提供，因此本院采信不动产登记机构已经于2018年12月12日受理被告的首次登记资料。另，根据合同约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记，同时办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。故被告逾期办理产权登记的违约金依合同约定按已付购房款690276元的万分之0.2的标准，自2015年12月31日起计算至2018年12月11止为14868.55元。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故办理首次登记新增流程事项符合情势变更原则，综合上述案情，对截止至2018年12月11日逾期办理产权登记的违约金14868.55元，按照公平原则应予以酌减，赔偿8921.13元为宜。关于反诉原告的反诉请求，因反诉被告对反诉原告的反诉请求提出诉讼时效抗辩，且反诉原告未提交其在诉讼时效期间内向反诉被告主张权利的有效证据，故对反诉原告的反诉请求不予支持。一审法院判决如下：一、被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）鲁小凡支付逾期交房违约金5867.35元，供暖和燃气设施未达到使用条件的违约金780.31元，逾期办理权属证书违约金8921.13元，共计15568.79元；二、驳回原告（反诉被告）鲁小凡的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费398元减半收取199元、反诉案件受理费25元，均由被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。台兴公司与鲁小凡签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于被上诉人逾期付款违约金问题，双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人逾期付款应向出卖人支付违约金，但上诉人未能提交有效证据证明其在诉讼时效期间内向被上诉人主张该项权利，应承担举证不利后果，故本院对上诉人的该项诉请不予支持。关于上诉人逾期交房违约金问题，一审法院考虑被上诉人逾期付款，已将交房日期予以相应顺延，但上诉人仍属违约，应依约向被上诉人支付逾期交房违约金，上诉人称政府治理环境污染每年工程延期120天，三年共计延期360天，应对该360天工期予以扣除的依据不足。关于暖气、燃气设施未达到使用条件支付违约金问题，是上诉人在开发建设工程项目过程中以及与被上诉人签订房屋买卖合同过程中需要考虑的因素之一，该因素在其可预见的范围之内，不应归属于配套设施未达到使用条件的合理原因，上诉人称因市政原因导致配套设施未能达到使用条件不应承担违约责任的理由不能成立。根据合同约定，燃气设施约定能够正常运行的期限是2015年10月31日，但2017年7月燃气才接通使用，暖气设施约定正常运行的期限是2016年10月31日，但2019年1月供暖才正常使用，一审考虑合同履行中的实际情况及上诉人的过错程度，酌定上诉人向被上诉人支付违约金数额并无不当，上诉人的该项诉请依据不足。关于逾期办理房屋权属证书违约金问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权登记的约定”对涉案房屋的产权初始登记及违约责任进行了约定。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，该变化并不导致双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定的失效，上诉人应当根据政策变化继续履行合同附随义务，但该变化在双方订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故办理首次登记新增流程符合情势变更原则，一审鉴于上述情况，依照公平原则对上诉人应承担的逾期办理产权登记违约金予以酌减并无不当。综上所述，台兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费398元，由上诉人河南台兴房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李继军审判员  贾建新审判员  邵晓斐二〇一九年七月二十五日书记员  王阳涛