湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初1338号 原告：周绩良 委托诉讼代理人：张迪圣 被告：株洲万众房地产开发有限公司 委托诉讼代理人：唐锋 原告周绩良与被告株洲万众房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理，依法由审判员罗昀适用简易程序于2019年5月31日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉请：被告自约定交付日届满之次日（2017年1月1日）起按总房价（442646.1元）的日万分之一向原告支付延期交房违约金至具备交房条件并通知交付之日止（暂算至2018年2月9日止为17882.9元）。事实与理由：原告于2016年1月5日与被告签订商品房买卖合同，约定购买株洲市天元区……房屋，总价442646.1元，被告应于2016年12月31日交房。原告依约交清了购房款，但房屋至今不具备交房条件，被告应按合同约定支付逾期交房违约金。被告在补充协议约定的“买受人依据逾期交房约定要求出卖人支付违约金的，应于约定交房之日起90日内以书面形式通知出卖人，否则视为放弃权利”系格式条款。依据合同法第39条、第40条、第52条之规定，该条款限制、剥夺了二原告的合法索赔权益，却对被告索赔违约金未做任何限制。免除自身责任，排除对方主要权利，属于以合法形式掩盖免除延迟交房责任的非法目的，是无效条款。 被告辩称：1、原、被告间房屋买卖合同依法成立并生效；2、被告按约定形式进行了交房公告通知及送达，交房通知在刊登之日2018年1月31日起第七日2018年2月7日即视为已送达；3、被告逾期交房系不可抗力所致，不应承担违约责任；4、原告未按合同约定的期限及方式向被告主张逾期交房违约责任，被告不需承担违约责任。 经审理查明：2016年1月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》主要约定：“1、买受人向出卖人购买位于株洲市天元区……房屋；总房价款为442646.1元；2、该房屋的交付应当符合商品房已经取得建设工程竣工验收报告并经过相关部门联合验收合格、商品房已取得房屋实测报告的条件，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；出卖人应于2016年12月31日前将房屋交付给买受人。商品房达到约定交付条件后，出卖人应在交付日期届满前10日将办理交房手续的时间、地点的通知书面送达买受人。买受人未收到通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付时出卖人不出示约定条件的齐全证明文件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；3、本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有的不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；4、合同附件十一补充协议约定：房屋预测平面图以外增加面积按2000元/㎡计费另外付给出卖人。合同约定的房屋“经验收合格”是指出卖人作为建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得“合格”结论。其他与该商品房有关的工程验收工作由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。买受人认可，商品房项目取得竣工验收合格，作为质量合格的依据，应按照本合同约定办理收楼手续，不得以瑕疵或一般质量问题拒绝收楼。因买受人以非法律规定的事由拒绝收楼的，视为出卖人已经完成交付。由于买受人原因未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，不承担由此造成延期交房的违约责任；买受人依据合同有关逾期交房的约定要求出卖人支付违约金或承担其他违约责任的，应于约定交房之日起90日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应的权利；因合同履行所发生的通知等文件（以下统称为通知）均应采用挂号信、传真、EMS邮件或在本地报纸刊登等可供查询的方式送达。通知送达至买受人在签署买卖合同时预留的地址即为有效送达。买受人预留的通讯地址有误或者变更地址后未书面通知出卖人的，出卖人仍可向合同上注明的地址发出相关通知或本地报刊（株洲日报或株洲晚报）上刊登相关通知，通知自出卖人发出或刊登之日起第七日视为已送达买受人。出卖人采取多种方式向买受人送达通知的，以先到达或指定先到达的日期为通知送达日期……” 合同签订后，原告共计支付购房款442646.1元。2017年5月17日，案涉房屋所属4号栋经被告组织施工、勘察、设计、监理单位完成五方竣工验收，工程质量验收结论为合格。2018年2月1日，被告在《株洲日报》刊登《交房公告》，通知建设家园业主于2018年2月4日至6日办理1、2、3栋交付手续、2018年2月7日至8日办理4、5栋交付手续、2018年2月9日至10日办理6、7栋交付手续，并在办理交付时缴纳完毕购房款、维修基金、办证费等相关费用。原告未在通知期限内收房，被告亦未向原告支付逾期交房违约金，双方因此酿成纠纷。 以上事实，有原告提供的身份信息、工商登记信息、《商品房买卖合同（预售）》，被告提供的株洲日报《交房公告》、竣工验收报告及双方当事人陈述等证据予以证明。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告争议的焦点为：1、房屋是否已符合交房条件，被告通知交房行为是否生效；2、被告逾期交房是否具有免责事由；3、被告如需承担逾期交房违约责任，具体期限及标准应如何确定。综合分析如下： 原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》的主要条款系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，双方间房屋买卖合同关系成立并生效，均应按合同约定履行各自义务。现被告未按约定期限交房应承担相应的逾期交房违约责任。本案中原、被告双方对房屋是否符合交付条件产生争议。本院认为，合同附件补充协议中已约定交付条件为“建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了验收，并取得合格结论”，结合行业国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（编号：GB50300-2013）6．0．6的相关规定“建设单位收到工程竣工报告后，应由建设单位项目负责人组织监理、施工、设计、勘察等单位项目负责人进行单位工程验收”，可以合理确定本案所涉房屋经五方验收合格时（2017年5月17日）即符合交付条件。故对原告提出房屋不符合交付条件的主张本院不予支持。被告于2018年2月1日通过在《株洲晚报》刊登交房公告的形式通知业主收房，该通知形式符合双方补充协议约定且未违反法律法规的强制性规定，对原告产生约束效力，按照补充协议约定于刊登之日（2018年2月1日）起第七日视为已送达。原告应在公告通知的相应收房期限2月8日前及时收房。原告无正当理由未及时收房造成的不利后果应由原告自行承担。 被告主张其已因原告未按合同条款约定方式及期限主张逾期违约金而免责。本院认为，被告作为提供格式条款的一方，对加重对方责任免除己方责任的条款未采取合理方式提请对方注意并加以详细说明，该条款应属无效。被告另主张其逾期交付系不可抗力造成但未提交充分证据证实，本院亦不予支持。现被告逾期交房虽已超90日，但因原告未要求解除合同，按照合同约定被告应自逾期次日（2017年1月1日）起按已支付总房价款的每日0.01%标准支付违约金至2018年2月8日止，共计17882元（即442646.1元×404日×0.01%/日）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十一条、第六十二条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告株洲万众房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周绩良给付逾期交房违约金17882元； 二、驳回原告周绩良的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费248元，减半收取124元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：81010321000000181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 罗昀 二〇一九年七月二日 法官助理 颜页 书 记 员 郭华 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条第一款第（一）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。