文书内容江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0821民初437号原告肖龙生，男，1964年10月14日生，汉族，江西省吉安县人，住江西省吉安县。原告肖加福，男，1961年10月4日生，汉族，江西省吉安县人，住江西省吉安县。两原告委托诉讼代理人文宗森，江西文冠律师事务所律师，一般代理。被告张泽峰，男，1970年1月22日生，汉族，江西省吉安市吉州区人，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人何强，江西钧略律师事务所律师，一般代理。原告肖龙生、肖加福与被告张泽峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖龙生、肖加福及其委托诉讼代理人文宗森，被告张泽峰及其委托诉讼代理人何强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告付清所欠租金307500元及滞纳金（暂计算至起诉日滞纳金约50000元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月16日，双方签订租赁合同书，约定：被告租赁原告的吉安县城文山路庐陵商业大世界第一栋商场302商铺；租期自2017年10月1日起至2022年9月30日止，年租金300000元（不含税价）；租金采取先付后租的方式，按季度交付，租赁期间之前提前3日以电汇或者现金的方式支付均可；租金每年递增方式为：从2018年10月1日起在上一年租金的基础上递增5％；逾期交付租金或者合同约定的任何其他费用的，每逾期一日，应按照每日1％的标准支付滞纳金。合同履行过程中，被告实际交纳租金至2018年第一季度止（2018年3月31日），分别逾期交纳2018年度第二季度租金75000元、2018年第三季度租金75000元、2018年第四季度租金78750元和2019年第一季度租金78750元。原告多次催促被告付清租金未果，故提起本案诉讼。被告在庭审中辩称：签订合同租赁商铺属实。因2018年3月被告该商铺被盗，要求原告承担损失未果，故被告没有向原告交纳4月份的租金。2018年5月，原告将该商铺上锁，造成被告从此不能营业，也无法按合同约定转租，故在原告锁门以后的租金损失应该由原告自行承担。被告保留就包括缴纳的60000元保证金及装修费用在内的损失向原告追偿的权利。原告为支持其诉称，向本院所举证据是：1、房屋所有权证，证明原告拥有案涉房屋的所有权，从而具有出租权；2、租赁合同，证明双方设立租赁合同关系，并约定了双方的权利义务；3、律师函，证明原告委托律师向被告催付租金，但没有结果。被告向本院所举证据是：监控电视视频，证明2018年5月份原告将商铺上锁，致被告不能经营的事实。经庭审质证。原、被告对上述证据的质证意见如下：一、关于原告所举证据。被告对证据1、2的真实性与合法性无异议；证据3即律师函被告未收到。二、关于被告所举证据。原告认为，2018年5月21日，原告已向被告催要租金三个月，但被告一直未缴纳。原告向被告提出既然不交租金，就要退租搬迁。被告则要求等待一段时间，由他找人转租。在此期间原告上了一把锁，被告也上了一把锁，至今被告一直未找到人转租，也未交还商铺。本院对原、被告提交的上述证据认证如下：一、关于原告所举证据。对证据1、2的真实性被告无异议，本院予以采信；证据3即律师函被告否认已向其送达，对其真实性原告又无其他证据佐证，本院不予采信。二、关于被告所举证据。对其真实性原告未持异议，本院予以采信。综合以上证据和庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：2017年9月16日，两原告为甲方，被告为乙方，双方签订了一份《租赁合同书》，约定：甲方将享有出租权的位于吉安县文山路庐陵商业大世界第1栋商场302（以下简称商铺）转租给乙方。商铺面积约1041平方米。该商铺乙方仅可用于经营KTV商业活动，未经甲方书面同意，不得擅自改变商铺用途，并遵守庐陵商业大世界商业管理规定；商铺租赁期自2017年10月1日起至2022年9月30日止。租赁期满，甲方有权收回出租给乙方的商铺，乙方应如期返还。乙方需继续承租的，则应于租期届满3个月前，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租赁期满后甲方需继续出租的，乙方在同等市场价格竞争下享有优先承租权。租赁店铺的水、电、气等开户及维修费用均由乙方负责和承担；乙方应当在本合同签订日向甲方交付商铺租赁保证金60000元。租赁到期终止后30日之内，甲方扣除乙方应承担的所有税、费和拆除店招广告牌后，剩余部分无息退还乙方；商铺年租金（不含税价）为300000元。租金采取先付后租的方式，按季度缴付，租赁期间之前提前3日以电汇或现金方式支付均可。乙方租赁期内，租金每年递增方式为：从2018年10月1日起在上一年租金的基础上递增5％。环境卫生及公共设施、设备运行管理费（含消防维保费）按1.5元／平方收取，每年缴付一次，合计18738元。于租赁期间之前提前3日以电汇或现金方式支付均可；无论由于何种原因，租赁关系终止后，乙方应当在租赁关系次日20时30分之前办妥退租手续，搬离商铺现场，将商铺返还甲方，依附于天花板、墙体、地面的装饰、装修物无偿归甲方所有，乙方和得拆除和损毁。乙方逾期返还商铺的，每逾期1日，应当按照商铺日租金的两倍向甲方支付占用使用费。乙方未经甲方书面同意逾期返还商铺的，甲方有权采取中断水、电、电话和网络等供应以及锁闭店门等强制措施，乙方遗留在店内的物品视为乙方已放弃所有权利，甲方有权任意处置，因此产生的费用由乙方承担；甲乙双方协商同意，乙方在租赁期内可以转租，但不得私自转让承租权、不私自与他人交换承租的商铺；甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）因政府征收、拆迁或禁止的、（二）因不可抗力的；在租赁期内，有下列情形之一的，甲方可以电话。短信及微信等通知乙方提前解除合同，乙方还应承担违约责任：（一）乙方逾期支付租金或者应由乙方支付的其他任何费用，累计超过15日的、（二）乙方未经甲方书面同意，擅自改变商铺用途的、（三）乙方未经甲方书面同意，擅自将商铺转租或者交换的、（四）因乙方原因损坏房屋结构造成商铺不能使用的、（五）乙方因违法经营或者严重侵害消费者合法权益，被政府部门立案查处的、（六）因乙方侵犯第三方合法权益，致使甲方被追究责任从而遭受损失的、（七）乙方违反本合同的任何约定或者庐陵商业大世界管理的任何规定，经甲方2次书面催告后仍拒不整改，或者在整改后重新再犯累计达2次的、（八）甲乙双方约定或者法律规定的其他情形；……租赁期内，由于甲方违约，提前解除合同的，甲方应赔偿乙方合同未满期的全部租金两倍违约金；乙方逾期交付租金或者本合同约定的任何其他费用的，每逾期1日，应当按照每日1％的标准支付滞纳金；租赁期间，非本合同约定或者法律规定的情况，乙方提前退租的，不得要求甲方退还已经收取的租赁保证金或者任何其他费用。乙方未经甲方书面同意，擅自提前退租的，还应当支付自退租之日起至本合同期满之日止全部租金两倍的违约金；租赁期内，由于乙方违约，甲方依照本合同的约定解除合同的，乙方不得要求甲方退还已经收取的保证金或者任何其他费用，并应当支付相当于自甲方解除合同之日起至本合同约定期满之日止全部租金两倍的违约金；甲方出租给乙方的商铺（场地）所发生的纳税及国家行政事业收费由乙方缴纳；合同一方当事人因不可抗力不能履行合同时，免于承担违约责任；乙方无论何种原因退租，租赁店铺的水、电、气、通风排烟等设施及产权均无偿转归甲方所有，乙方并协助过户；……因本合同发生的、以及与本合同有关的一切争议，由甲、乙双方友好协商解决，协商解决不成的，任何一方均可向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院起诉；本合同经甲、乙双方签字及甲方收到乙方合同约定的租赁保证金及租金后生效。该合同签订后，原告依约向被告交付了商铺租赁物，被告也依约向被告支付了商铺租赁保证金60000元及自2017年10月1日至2018年3月31日的商铺租金。被告依约本应于2018年3月28日前支付第二季度即2018年4月1日至2018年6月30日的商铺租金75000元，由于2018年3月该商铺发生被盗事件，被告以原告已收取其物业管理费，却未尽管理之责为由，要求原告承担该商铺被盗所造成的损失，未果，被告便未依约向原告支付该2018年第二季度租金。原告为督促被告履行支付租金的义务，于2018年5月21日在该商铺上加锁，致该商铺自此被告不能营业、原告也无法使用，闲置至今。现原告向本院提起本案诉讼。2019年3月23日，原、被告双方各自自动开启了在该商铺上的上锁，办理了该商铺的交接手续，由被告搬出该商铺，将该商铺交还给了原告。本院认为：原告肖龙生、肖加福与被告张泽锋签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。本案争议的焦点一为原、被告在履行合同中是否违约？原告已将涉案商铺交付给被告使用，被告即应按约向原告支付租金。该合同约定：“商铺租赁期自2017年10月1日起至2022年9月30日止。”、“商铺年租金（不含税价）为300000元。租金采取先付后租的方式，按季度缴付，租赁期间之前提前3日以电汇或现金方式支付均可。”、“在租赁期内，有下列情形之一的，甲方可以电话。短信及微信等通知乙方提前解除合同，乙方还应承担违约责任：（一）乙方逾期支付租金或者应由乙方支付的其他任何费用，累计超过15日的……”。被告已向原告支付了自2017年10月1日至2018年3月31日的商铺租金。因此2018年第二季度即2018年4月1日至2018年6月30日的商铺租金为75000元，应由被告于2018年3月28日前支付，但被告未予以支付。被告关于之所以未支付该租金，是因为2018年3月该商铺发生被盗事件，原告未承担该商铺被盗所造成的损失的辩解意见，因未提供原告对此具有过错的事实和法律依据，本院不予采纳。故被告未支付2018年第二季度的租金已构成违约，被告应承担违约责任。原告对被告该违约行为本应依法依约主张权利，但在租赁合同尚未解除的前提下，原告采取过激手段，于2018年5月21日在该商铺上加锁，违反了出租人应当使房屋保持在可以使用状态的合同义务，也属违约，也应承担相应的违约责任；本案争议的焦点二为原告的诉求是否予以支持？该合同约定：“乙方租赁期内，租金每年递增方式为：从2018年10月1日起在上一年租金的基础上递增5％。”、“乙方逾期交付租金或者本合同约定的任何其他费用的，每逾期1日，应当按照每日1％的标准支付滞纳金”。原告主张被告承担拖欠租金的违约责任的方式，是支付拖欠的租金并依合同约定按每日1％支付滞纳金。由于被告拖欠租金给原告造成的是租金被占用的利息损失，而民间借贷相关法律规定支持资金被占用的利息损失计算标准为不超过年利率24％（月利率2％），而该每日1％的月利率为30％，明显过高，故本院调整被告向原告支付拖欠租金滞纳金的计算标准为月利率2％。又由于在原告上锁后，被告同样不依法处理纷争，也将涉案商铺锁上，导致该商铺被告不能营业、原告也无法使用，双方均失去了对涉案商铺的实际支配权。因此对锁门之后涉案商铺闲置的房租损失，双方均有过错，应当按照公平原则由双方分摊。鉴于原、被告已于2019年3月23日各自自动解开了在该商铺上的上锁，办理了该商铺的交接手续，由被告搬出该商铺，将该商铺交还给了原告，应视同该日双方已自愿解除了该商铺租赁合同。该商铺的租金损失应计算至2019年3月23日止。经按本案事实计算，被告拖欠原告的租金为2018年4月1日起至2018年5月20日止，共41667元（25000元/月÷30日×50日）。2018年5月21日至2019年3月23日止涉案商铺租金损失为259708元（2018年5月21日至2018年9月30日为33333元＋75000元﹦108333元、2018年10月1日至2019年3月23日为78750元＋78750元÷3÷30日×83日﹦151375元）。被告应支付原告从2018年4月1日起至2018年5月20日止的租金41667元并由被告自2018年5月21日起按月利率2％向原告支付拖欠的该租金的滞纳金至租金付清之日。2018年5月21日至2019年3月23日止涉案商铺租金损失259708元，原、被告各负担一半，即由被告向原告支付129854元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告张泽峰于本判决生效之日起十日内向原告肖龙生、肖家福支付租金41667元，并由被告自2018年5月21日起按月利率2％向原告支付拖欠的该租金的滞纳金至租金付清之日；二、被告张泽峰于本判决生效之日起十日内向原告肖龙生、肖家福支付2018年5月21日至2019年3月23日止涉案商铺租金损失129854元；三、驳回原告肖龙生、肖家福的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6663元，由两原告负担3663元，由被告负担3000元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长 曾 玉 华人民陪审员 罗 青 华人民陪审员 蒙 慧 婷二〇一九年七月二十五日书 记 员 欧阳如玥附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条:当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。            第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。      第二百一十六条:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。      最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)      第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。        第二十八条：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。        第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。        当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。