河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初1830号原告：贾立昕，男，1988年3月10日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：陈孝玲，女，1965年11月1日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。系原告贾立昕母亲。代理权限为特别授权。被告：河南圆方商贸城开发有限公司，住所地：三门峡市陕州大道南侧。法定代表人：吕永安，该公司董事长。委托诉讼代理人：王圆圆，该公司员工。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：陈晶，北京大成（广州）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告贾立昕与被告河南圆方商贸城开发有限公司（以下简称圆方商贸）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾立昕的委托诉讼代理人陈孝玲，被告圆方商贸的委托诉讼代理人陈晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾立昕向本院提出诉讼请求：1.被告返还购买商铺认筹金10万元及违约金176000元、双倍返还商铺定金60万元、返还合同保证金及利息149400元（自2015年11月1日起至2018年8月1日止，共计33个月,按照月息2%计算）。2．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月11日,贾立昕与圆方商贸签订了《喜天下家居建材城认筹协议书》,认筹购买商铺10间,每间交认筹费1万元，共10万元。2014年9月13日，贾立昕与圆方商贸签订了《房地产买卖认购书》10份，购买A19栋一层1005、1006、1007、1008、1058、1059、1079、1080、1081、1082号共计10间商铺，每间商铺交定金3万元，计30万元。2014年9月13日,贾立昕与三门峡喜天下商业服务有限公司（以下简称喜天下公司）签订《商铺租赁经营合同》,交合同保证金90000元。圆方商贸在收取认筹金、定金、合同保证金后，所建设的项目几经名称经营范围变更、几经项目负责人变换，迟迟不能竣工，不能交房，致使原告人蒙受重大经济损失。由于商铺工程多次变更，屡屡延期，大部分购房客户通过协商或法律途径收回了房款。原告多次与被告负责人沟通协商,要求返还财产,被告以种种理由不予返还,故诉至法院。审理中，原告增加诉讼请求：要求解除原、被告之间签订的《房地产买卖认购书》；解除原、被告之间签订的《商铺租赁经营合同》。被告圆方商贸辩称，认筹金缴纳的人是陈孝玲并非贾立昕，原告主体不适格。关于商铺定金，在认购书第四条第一款，第六条第一款有约定，按照该约定，在7日内交纳房款的50%，没有交纳房款，不再返还。在2014年9月13日签订的租赁合同中并未约定合同保证金，因此无需向原告返还。原告的租赁合同是与喜天下公司签订的，并非与被告签订，被告主体错误，返还责任不在于被告，与本案无关。综上所述，原告所要求的认筹金、定金及保证金及利息无事实和法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2014年6月11日，陈孝玲（乙方）与圆方商贸（甲方）签订《喜天下家居建材城认筹协议书》7份，认购喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心一期商铺，乙方自愿缴纳认筹金壹万元，乙方在项目公开发售首日成功选铺并签订《房地产买卖认购书》或《商品房买卖合同》的，除可享受以认筹金抵扣叁万元商铺价款（定金除外）的优惠外，另可享受自持卡之次日起至开盘前一日止日叁佰元的抵扣金额累加优惠，上述优惠款一并从商铺总房款中抵扣。该优惠权益不可转让，且仅能享受/行使一次。乙方未在开盘首日成功购买商铺的，该优惠权益灭失。乙方未能在开盘首日成功购买商铺，可在开盘之日起十五日后持本人身份证、本人协议书、VIP至尊卡、认筹金收据等资料到甲方办理退款手续，甲方应在受理乙方申请后十五个工作日，将乙方认筹金无息返还。若乙方选择不办理退款手续，则可在甲方其他项目公开发售时次序优先于其他购买人选铺，具体优惠条件，以甲方届时公布为准。乙方优惠权益资格不可转让，《房地产买卖认购书》、《商品房买卖合同》中××须与乙方一致，乙方将优惠权益资格转让给父母、子女、配偶、兄弟、姐妹可作为特例，但须在签订《房地产买卖认购书》或《商品房买卖合同》前，由乙方出具书面声明并提供户口簿。该《喜天下家居建材城认筹协议书》签订后，陈孝玲缴纳相应认筹金共计7万元。同日，贾立昕（乙方）与圆方商贸（甲方）签订《喜天下家居建材城认筹协议书》3份，约定事项如上。签订后，贾立昕缴纳相应认筹金共计3万元。庭审中，陈孝玲明确表示其于2014年6月11日签订的7份《喜天下家居建材城认筹协议书》，系代其儿子贾立昕签订，并代为缴纳了7万元认筹金。2014年9月13日，贾立昕（××）与圆方商贸（××）签订与上述10份《喜天下家居建材城认筹协议书》相对应的《房地产买卖认购书》10份，其中A19-1005合同载明“××自愿认购××所开发建设的位于三××市××州区张湾乡快速通道南侧喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心A19栋一层1005号，建筑面积为45.86平方米（最终以产权登记部门实测为准），用途为商业；实际成交单价为8133元/平方米，总价为叁拾柒万贰仟玖佰捌拾叁元（372983元）；双方明确，××自愿于本认购书签署之日向××支付购房定金人民币叁万元整；本认购书签署之日起7日内，××向××支付购房款总额的50%比例作为首期款（已含定金）；剩余50%比例购房款，××于2019年9月12日付清；××违反本认购书第四条有关期限约定，逾期支付任一期款项或未能如约同××签署买卖合同，则视为××自动放弃其所认购房产之权利，××可解除本认购书并自主处理原拟卖给××的房产，同时，××有权没收××已付的购房定金；定金以外××已支付的其余房款，××无息退还给××。在双方未签署买卖合同前，非因××原因致使该房产不能出售时，××应在确定事由之日起最迟不超过15日内退还所收定金及购房款予××，××在此同意放弃因此而向××主张附加利息或双倍定金赔偿之权利。在××退还所收定金、购房款后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终结”。A19-1006号合同载明“××自愿认购××所开发建设的位于三××市××州区张湾乡快速通道南侧喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心A19栋一层1006，建筑面积为45.86平方米（最终以产权登记部门实测为准），用途为商业；实际成交单价为8071元/平方米，总价为叁拾柒万零壹佰柒拾柒元（370177元）；其余事项同上”。A19-1007号合同载明“××自愿认购出××所开发建设的位于三××市××州区张湾乡快速通道南侧喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心A19栋一层1007号，建筑面积为45.86平方米（最终以产权登记部门实测为准），用途为商业；实际成交单价为8071元/平方米，总价为叁拾柒万零壹佰柒拾柒元（370177元）；其余事项同上”。A19-1008号合同载明“××自愿认购出××所开发建设的位于三××市××州区张湾乡快速通道南侧喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心A19栋一层1008号，建筑面积为45.86平方米（最终以产权登记部门实测为准），用途为商业；实际成交单价为8438元/平方米，总价为叁拾捌万陆仟玖佰柒拾柒元（386977元）；其余事项同上”。A19-1058号合同载明“××自愿认购出××所开发建设的位于三××市××州区张湾乡快速通道南侧喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心A19栋一层1058号，建筑面积为45.86平方米（最终以产权登记部门实测为准），用途为商业；实际成交单价为6300元/平方米，总价为贰拾捌万捌仟玖佰贰拾叁元（288923元）；其余事项同上”。A19-1059号合同载明“××自愿认购出××所开发建设的位于三××市××州区张湾乡快速通道南侧喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心A19栋一层1059号，建筑面积为41.43平方米（最终以产权登记部门实测为准），用途为商业；实际成交单价为6172元/平方米，总价为贰拾伍万伍仟柒佰叁拾叁元（255733元）；其余事项同上”。A19-1079号合同载明“××自愿认购出××所开发建设的位于三××市××州区张湾乡快速通道南侧喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心A19栋一层1079号，建筑面积为45.86平方米（最终以产权登记部门实测为准），用途为商业；实际成交单价为6972元/平方米，总价为叁拾壹万玖仟柒佰肆拾捌元（319748元）；其余事项同上”。A19-1080号合同载明“××自愿认购出××所开发建设的位于三××市××州区张湾乡快速通道南侧喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心A19栋一层1080号，建筑面积为45.86平方米（最终以产权登记部门实测为准），用途为商业；实际成交单价为6972元/平方米，总价为叁拾壹万玖仟柒佰肆拾捌元（319748元）；其余事项同上”。A19-1081号合同载明“××自愿认购出××所开发建设的位于三××市××州区张湾乡快速通道南侧喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心A19栋一层1081号，建筑面积为45.86平方米（最终以产权登记部门实测为准），用途为商业；实际成交单价为6972元/平方米，总价为叁拾壹万玖仟柒佰肆拾捌元（319748元）；其余事项同上”。A19-1082号合同载明“××自愿认购出××所开发建设的位于三××市××州区张湾乡快速通道南侧喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心A19栋一层1082号，建筑面积为45.86平方米（最终以产权登记部门实测为准），用途为商业；实际成交单价为7155元/平方米，总价为叁拾贰万捌仟壹佰陆拾叁元（328163元）；其余事项同上”。贾立昕按照上述合同约定，每个商铺交付3万元定金，共计30万元。庭审中，圆方商贸称因贾立昕未在约定期间内交付50%房款，双方合同已经解除。2014年9月13日，贾立昕（甲方）与喜天下公司（乙方）签订《商铺租赁经营合同》，约定甲方向乙方出租的商铺位于三门峡市陕州大道天鹅湖湿地公园南面的“喜天下国际商贸物流城家居建材城商铺A19栋一层1005、1006、1007、1008、1058、1059、1079、1080、1081、1082号；租赁期自本合同签订之日起至2020年3月31日止”并于2015年8月13日交付4.5万元合同保证金，由喜天下公司出具编号0002213号收款收据并加盖财务章。贾立昕提供由喜天下公司于2015年12月4日加盖财务章后出具的《欠条》1份，载明“今喜天下公司欠招商商户贾立昕45000元（该费用为商户租赁商铺签约合同时所交的合同履约保证金），公司承诺该欠款金额于2016年3月31日前还给商户，同时公司承诺自2015年11月1日起，每月按2%的利息支付给商户（支付时间为次月5日前支付上月的利息），如果公司提前还款，则从此时起，利息到此结束，特此说明”。贾立昕依据0002213号收款收据及2015年12月4日《欠条》要求返还该合同保证金9万元。另查明，喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心项目至今仍未竣工。贾立昕要求解除《房地产买卖认购书》的理由是由于圆方商贸喜天下项目几经名称、经营范围、项目负责人变更，迟迟不能交房，履行《房地产买卖认购书》已经没有可能。被告圆方商贸表示该公司在2015年底被新的管理层接手，圆方公司内部管理出现问题，此前该公司怎么经营也不清楚，认可该工程自2015年年中停工，至今仍然没有盘活。原告催要上述款项无果，诉至法院要求解决。本院认为，原、被告之间签订的《喜天下家居建材城认筹协议书》、《房地产买卖认购书》是双方真实意思表示,内容不违反法律法规强制性规定,合法有效。关于贾立昕的主体资格，陈孝玲在庭审中明确表示其于2014年6月11日签订的7份《喜天下家居建材城认筹协议书》，系代其儿子贾立昕签订，并代为缴纳了认筹金。该协议书中也约定认筹优惠权益可转让给子女。原告贾立昕于2014年9月13日签署了与《喜天下家居建材城认筹协议书》相对应的《房地产买卖认购书》，可视为原告贾立昕对陈孝玲的代理行为的认可，且也符合协议书约定，故原告贾立昕对《喜天下家居建材城认筹协议书》及相应认筹金享有诉权，系本案适格原告。被告圆方商贸在2014年9月至2015年年底，公司管理层出现更迭，运营部门运转不畅，喜天下国际商贸物流城家居建材博览交易中心项目进度也停滞不前。原告贾立昕在履行期限届满之前，可以此为据行使不安抗辩权。被告圆方商贸辩称因原告贾立昕未按期支付货款，不予返还定金的辩称，本院不予采纳。原、被告签订《房地产买卖认购书》至今已逾4年，双方之间未签订正式商品房买卖合同，从维护交易公平等角度，本院对于原告要求解除双方于2014年9月13日签订的关于A19栋一层1005、1006、1007、1008、1058、1059、1079、1080、1081、1082号的10份《房地产买卖认购书》的诉讼请求予以支持。被告圆方商贸应退还原告贾立昕认筹金共计10万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，××应当将定金返还××，故被告应将收取的30万元定金返还给原告，对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。关于利息，由于定金条款并未约定有利息，原告贾立昕要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于解除《商铺租赁经营合同》及返还合同保证金的诉讼请求，由于《商铺租赁经营合同》系与喜天下公司签订，并非被告圆方商贸，且该请求涉及房屋租赁合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，故该部分诉讼请求，本案不予支持，原告贾立昕可另案处理。综上所述,原、被告签订的10份《房地产买卖认购书》应予解除,被告返还原告认筹金10万元及定金30万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第六十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、自本判决生效之日起解除原告贾立昕与被告河南圆方商贸城开发有限公司于2014年9月13日签订的关于A19栋一层1005、1006、1007、1008、1058、1059、1079、1080、1081、1082号《房地产买卖认购书》；二、被告河南圆方商贸城开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告贾立昕认筹金10万元及定金30万元；三、驳回原告贾立昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14230元，减半收取7115元，原告贾立昕负担4340元，由被告河南圆方商贸城开发有限公司负担2775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  马军亚二〇一九年七月十一日书记员  呼紫娟