山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3891号 原告：山东宏海卓邦置业有限公司，住所地：山东省济南市，统一社会信用代码：91370100307220657Q。 法定代表人：张岑，董事长。 委托诉讼代理人：孙华，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宏森，山东齐鲁律师事务所实习律师。 被告：韩军，女，汉族，出生，住山东省济南市，山东省济南市。 原告山东宏海卓邦置业有限公司（以下简称宏海卓邦公司）诉被告韩军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月6日公开开庭进行了审理，原告宏海卓邦公司的委托诉讼代理人孙华、张宏森，被告韩军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏海卓邦公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201625311136]于解除；2、判令被告向原告支付违约金90223.14元；3、判令被告赔偿原告律师费损失24400元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发建设的聚隆广场3号楼1307号房屋，该房屋总价款429634元。原告应于交纳首付房款219634元，剩余房款由被告向银行申请按揭贷款，被告应于办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同约定被告应按期支付购房款，否则视为逾期付款，逾期超过30日的，原告有权解除合同，并由被告支付违约金。因被告过错给原告造成经济损失的，由被告赔偿经济损失，包括但不限于合同约定的违约金、直接损失、间接损失及原告向被告追讨此等经济损失所产生的诉讼费、律师费等全部费用。因被告迟迟没有办理完毕银行按揭贷款手续，、,原告分别向被告发出《通知》，要求被告履行付款义务，因被告没有履行付款义务，视为被告无正当理由解除合同，双方签订的《商品房买卖合同》于解除。为维护原告的合法利益，特提起诉讼。 韩军辩称：1、宏海卓邦公司所述的合同签订时间、付款时间及我已足额支付的金额均属实，我丈夫、儿子已去世，买这套房子是为我年老后作保障，已支付的首付款是我儿子去世后人情往来的钱，购房时，宏海卓邦公司明知我家庭情况，并向我承诺我的贷款资格无问题，又考虑到我有退休金，儿媳日后可帮忙适当承担一部分贷款，故我才相信宏海卓邦的工作人员并与之签订房屋买卖合同；2、合同签订后，我已按其要求提交了办理贷款的手续和资料，直至2017年初，宏海卓邦公司才通知我因年龄问题无法办理贷款，后我曾要求将我儿媳列为共同购房贷款人，但因宏海卓邦公司的主管人员一直在变动，至今未给我解决方案，导致此事一直未解决，宏海卓邦公司要求我承担违约金无依据。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2016年8月31日，宏海卓邦公司作为出卖人与韩军作为买受人签订济南市商品房买卖合同【合同编号：销售（字）201625311136】，约定由韩军购买聚隆广场3号楼1307号房屋，总价款429634元，买受人应于合同签订当日交纳首付房款即（人民币）贰拾壹万玖仟陆佰叁拾肆元整（?219634）（含已付定金），剩余房款即人民币贰拾壹万元整（?210000），由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行将全部贷款支付给出卖人，须在2016年9月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。如因买受人的原因不能按时办理完按揭贷款手续，买受人的付款方式自动变更为一次性付款，买受人应当在接到银行不能办理贷款通知30日内，将剩余房款一次性付给出卖人。另，《补充协议》第十四条载明：因买受人过错给出卖人造成损失的，由买受人赔偿经济损失，该经济损失包括但不限于合同约定的违约金、直接损失、间接损失及出卖人向买受人追讨此等经济损失所产生的诉讼费、律师费等全部费用。至2016年9月7日，韩军未能依约办理完毕银行按揭贷款申请。2016年10月31日，宏海卓邦公司向韩军发送通知一份，载明因韩军未在合同签订后30日内向银行交纳按揭贷款所需的全部材料，致使剩余房款至今未交至宏海卓邦公司，故韩军的付款方式自动变更为一次性付款，要求韩军在收到通知后7日内至宏海卓邦公司处办理按揭转一次性付款手续，并将剩余房款210000元一次性缴清，否则视为韩军无正当理由解除合同。韩军收到通知后未能一次性缴清余款，宏海卓邦公司提起诉讼。 宏海卓邦公司主张韩军未在合同约定的日期前办理完毕银行按揭贷款申请，致使剩余房款未按时交纳。2017年2月17日，宏海卓邦公司向韩军邮寄通知一份，内容同2016年10月31日发送的通知。韩军接到通知后未履行，故宏海卓邦公司于2018年6月11日再次向韩军邮寄通知，载明因韩军未在收到2017年2月17日的通知后7日内履行付款义务，故双方之间的合同于2017年2月26日解除。韩军在收到两份通知后不履行合同义务，已构成违约，故双方之间的合同应于2017年2月26日解除，应由韩军按照涉案房屋总价款的21%支付违约金并承担宏海卓邦因此支出的律师费24400元。 韩军提交聊天记录截图及通知一份，主张2016年8月31日，韩军及其儿媳按照宏海卓邦公司员工宋海云的通知去齐鲁银行办理贷款，于银行签字后至宏海卓邦公司处签订房屋买卖合同。在收到宏海卓邦公司于2016年10月31日发出的通知时不知自己提交的贷款申请是否通过，故将此通知发给宏海卓邦公司员工宋海云进行询问，宋海云回复“没事，不用管”。宏海卓邦所述的另外两份通知均未收到，2019年春节前一周，曾收到律师函。 上述事实，由宏海卓邦公司提交的《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201625311136】、通知、EMS邮寄回执单、委托代理合同、代理费发票、银行电子回单，韩军提交的聊天记录截图、通知及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：宏海卓邦公司作为出卖人与韩军作为买受人于2016年8月31日签订的济南市商品房买卖合同【合同编号：销售（字）201625311136】系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制规定，合同真实有效，双方存在房屋买卖合同关系。韩军在交纳首付款后，未能办理按揭贷款，亦无能力一次性支付剩余房款，属不能履行合同主要义务的情形，双方合同事实不能履行，宏海卓邦公司待行使合同解除权，根据双方约定合同中载明的地址及电话邮寄视为送达的意思表示，应认定为韩军已于邮件妥投之日即2018年6月12日收到解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方之间的商品房买卖合同于解除通知到达韩军之日即2018年6月12日解除。关于解除合同应承担的违约金问题，宏海卓邦公司员工作为专业销售人员，具备相关销售经验，应当了解相关政策，双方原约定以按揭方式支付房款，宏海卓邦公司工作人员在韩军年龄是否符合贷款要求上应当有准确判断，韩军提交的微信聊天记录能够证明宏海卓邦公司工作人员在韩军能否贷款上未能给出妥当建议，在韩军收到2016年10月31日的通知时，经询问亦未给予正确提醒，之后亦未尽到合同缔约一方应尽的善意积极义务，在韩军提出由儿媳作为共同贷款人时亦未及时给出解决方案且拖延至今，虽合同因韩军不能履行支付房款的主要义务而解除，但该解除不能简单归责于韩军，宏海卓邦公司亦应对此承担责任，故对宏海卓邦公司要求韩军承担违约金及其他费用的请求不予支持。合同解除后，宏海卓邦公司应退还韩军已支付的购房款219634元，对于韩军提出宏海卓邦公司应负违约责任的请求，在本案中未提出反诉，本院不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、山东宏海卓邦置业有限公司与韩军于2016年8月31签订的《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201625311136】于2018年6月12日解除； 二、驳回山东宏海卓邦置业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3872元，由山东宏海卓邦置业有限公司负担3098元，由韩军负担774元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  马悦静 二〇一九年七月二十六日 书记员  孙树贞