云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0902民初1094号原告：临沧市万森建材装饰有限公司。住所地：临沧市临翔区。法定代表人：郑剑水，该公司董事长。委托诉讼代理人：单振宁，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：金点恩，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：蔡鸿国，男，1985年2月5日出生，汉族，个体工商户，住临沧市临翔区。原告临沧市万森建材装饰有限公司（以下简称临沧万森公司）与被告蔡鸿国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临沧万森公司的委托诉讼代理人金点恩，被告蔡鸿国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告临沧万森公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的自2016年8月1日起至2018年4月30日止的房屋占用费、市场管理费、修缮治安联防费、卫生费等各项费用112320元；2.判令被告赔偿原告自2016年8月1日起至实际付清款项之日止、按照人民银行贷款利率计算的利息14671.8元（暂计算至2019年4月30日，为112320元×4.75%÷12月×33月=15353.14元）；3.本案诉讼费等各项费用由被告承担。事实和理由：被告从2015年1月1日起以年租的方式向原告租赁万森建材城×区×幢××-××号商铺，商铺面积为216平方米，双方约定商铺租金、市场管理费、修缮费每平方米为25元／月，卫生费为每平方米1元／月。按此计算，被告每月应支付的租赁费用合计为26元×216平方米=5616元，全年应支付的房屋租赁费用为67392元。被告应按照约定于租期届满前一个月付清下一年租赁费用，被告租赁的×区×幢××-××号商铺租金交付至2015年12月31日，租赁到期后被告未支付任何费用，但仍在侵权使用着原告的房屋，被告长期占用房屋而拒不支付租赁费用的行为已严重损害了原告作为房屋权利人和万森建材市场管理人的合法权益，并给原告造成了重大损失，故原告起诉至人民法院。被告蔡鸿国辩称：一、原告不是本案适格的主体。1.原告不是涉案房屋的所有权人，原告对涉案房屋不具备处分权（出租权、收益权等）；2.原、被告之间的转租行为并未依法征得不动产权利人的许可，转租行为无效；3.原告的经营范围并不包含“出租不动产”等处分不属于自己权利的行为；4.2016年3月27日，中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动通知》指出：“自《通知》下发之日起，所有单位一律不得新上项目，新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务不得再续签，能够协商解除军队合同协议的项目立即解除。”原告与中国人民解放军×××部队于2010年4月13日签订《军队房地产租赁合同》，已于2014年4月5日通过双方签订《房屋租赁合同终止协议》解除租赁关系，故原告不是本案适格的主体。二、原、被告之间签订的《商铺租赁合同》早已到期，根据合同约定，被告并不存在向原告支付铺面租金及其他费用等合同义务。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同……”。原、被告于2011年1月1日签订的《商铺租赁合同》期限早已届满，根据《合同法》规定，租赁期限届满，承租人仍然继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。原、被告所执行的《商铺租赁合同》为不定期租赁合同。故原、被告双方可以随时解除该合同。2.2016年，被告已实际搬离万森建材城×区×幢××-××号商铺，并未对该商铺进行占有、使用；另外，万森建材城×区×幢××-××号商铺的装潢等相关属于承租人经营特征，并不能作为被告对商铺占有、使用的依据。根据《商铺租赁合同》第十三条约定：“乙方不得毁损房屋，装修不可移动部分本着来去自留的原则，合同期满应无偿保留在原房屋内”。故被告与原告解除《商铺租赁合同》已成既定事实。3.根据原、被告双方签订《商铺租赁合同》第三条约定“……若拖欠租金视为乙方自动放弃，甲方有权终止本合同并收回另行出租给他人。”故原告认为被告拖欠商铺租金，原告可以终止双方签订的合同并将商铺另行出租给他人。而且在本案中，被告实际未对该商铺进行占有、使用，原告完全可以将商铺另行出租给他人。且被告搬到东港建材城后，原告找了一些社会上的闲散人员到被告的铺面催讨租金，影响了被告的正常营业，给被告造成了损失。综上，请人民法院查清本案事实，依法支持被告的答辩意见，依法驳回原告的诉讼请求。通过原告的陈述、被告的答辩，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.本案原、被告的主体资格是否适格；2.被告是否应当向原告支付租金及相关费用，并支付利息。针对以上争议，原告向本院提交了以下证据：1.原告营业执照复印件一份，用以证明原告的身份情况和诉讼主体适格；2.《商铺租赁合同》复印件一份，用以证明原、被告签订了《商铺租赁合同》，合同明确约定了租金、市场管理费、修缮费、卫生费等费用的收取标准和支付时间；3.收据复印件二份，用以证明被告租用原告的商铺，租金交付至2015年12月30日；4.（2016）云0902民初1045号民事判决书复印件一份，用以证明临翔区人民法院对被告拖欠的截至2016年7月31日租金等费用已作出判决；5.（2018）云09民终183号民事判决书复印件一份，用以证明临沧市中级人民法院驳回了被告针对（2016）云0902民初1045号民事判决书的上诉；6.《通知》复印件一份，用以证明2018年4月10日，原告通知被告若拖欠原告房租时间过长，原告要将该房屋另行出租他人；7.房地产委托整改协议复印件一份，用以证明原告和部队签订了时间从2010年6月13日至2025年6月13日的租赁合同；8.照片五张，用以证明被告搬离万森市场的情况。经质证，被告对原告提交的第1、2组证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为第1组证据中原告没有房屋出租的业务，第2组证据中的金额不对，原告是按每月每平方米20多元收取的，不是合同中的8元标准收取；对第3组证据不予认可，认为不是被告使用铺面的交费收据；对第4、5组证据无异议；对第6组证据不予认可，认为没有收到过；对第7组证据不予认可，认为协议签订的时间和原告起诉被告的两个时间段都不吻合，原告起诉在签订合同前、争议发生在解除合同后；对第8组证据不予认可，认为只能证明被告曾经使用过该铺面，不能证明被告现在还在使用该铺面。被告对其答辩理由向本院提交了营业执照复印件一份，用以证明被告已经搬离到东港建材城经营。经质证，原告对被告提交的证据真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为不能证明被告没有继续使用原告的铺面，且营业执照上的法定代表人是蔡鸿河，并不是被告。通过庭审和举证质证，本院认为，原告提交的第1、2、3、4、5、8组证据来源合法、内容真实、与本案相关联，能证明本案的相关事实，本院予以采信；第6、7组证据和被告提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。通过庭审及举证质证，本院确认以下法律事实：原告临沧万森公司向中国人民解放军×××部队租赁了146.5亩土地，用途为建盖临沧万森建材城经营建材。原告将万森建材城的商铺租赁给多家商户，被告向原告承租了万森建材城×区×幢××-××号商铺，双方于2011年1月1日签订了《商铺租赁合同》，合同约定铺面面积为216平方米，租赁期为二年，从2011年1月1日至2012年12月30日止，铺面租金为每平方米8元／月，合计31104元；市场管理费、折旧费每平方米12元／月，合计46656元；总合计77760元。卫生费等按每平方米0.4元／月的标准收取。以后租户应在每年租期满前一个月内交付下一年租金，若拖欠视为承租方自动放弃，原告有权终止本合同并收回另行出租给他人。合同到期后，原、被告双方并没有另行签订《商铺租赁合同》，但被告一直使用上述商铺。2015年，被告按照调整后的租金标准向原告交纳了×区×幢××-××号商铺2015年1月至12月期间的租金、市场管理费、修缮费、卫生费合计67292元，每月各项费用合计5616元。因被告未向原告交纳2016年以后的各项费用，2016年8月4日，原告起诉至本院，案号（2016）云0902民初1045号，要求被告交纳2016年1月至7月的各项费用39312元，并要求被告承担上述费用产生的相应利息。本院依法判决被告支付原告2016年1月至7日的各项费用39312元，驳回了原告要求被告支付利息的诉讼主张。被告不服本院判决，上诉至临沧市中级人民法院，案号为（2018）云09民终183号，临沧市中级人民法院对本院的判决予以维持。现因被告未向原告交纳2016年8月以后的租金等费用，原告再次起诉至本院。本院认为，一、关于原告请求判令被告立即向原告支付拖欠的租金、市场管理费、修缮费、卫生费等各项费用的诉请。根据合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告双方签订了《商铺租赁合同》，至今未办理过房屋的交接手续，则视为被告仍然使用承租的商铺，被告应当按照原《商铺租赁合同》的标准支付租金及相关费用，从（2016）云0902民初1045号民事判决书中可以看出被告向原告交纳的费用情况为每月各项费用合计5616元，现原告起诉要求被告交纳欠付的2016年8月1日起至2018年4月30日的房屋占用费、市场管理费、修缮费、卫生费112320元的诉讼请求有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。二、关于原告要求判令被告支付自2016年8月1日起至付清欠款之日止、按照中国人民银行贷款年利率4.75%计算利息的诉请。根据查明的事实，自2015年6月起，由于77231部队主张收回出租的土地，并以通告的方式在万森建材城进行宣传，导致万森建材城承租人的经营受到一定影响，而该影响的原因不是承租人的行为造成的，是原告没有处理好与部队租赁土地的关系造成的，故原告的该项主张本院不予支持。三、关于被告认为原告不具备收取租金权利主体资格的辩称意见。首先，原告与×××部队租赁的标的物是土地，原告在所租赁的土地上建了万森建材城（商铺及仓库）后，将商铺出租给承租人使用经营。虽然×××部队主张收回出租的土地，但至今仍未收回，在部队没有实际收回出租土地之前，原告对其所建商铺的承租人仍有收取租金的权利。其次，根据合同相对性原则，原告与部队之间是土地租赁合同，本案原、被告之间是商铺租赁合同的关系，并且被告已经实际使用了原告出租的商铺，就应当向出租人支付租金。故被告的答辩意见不能成立，本院不予支持。四、被告庭审中提出原告雇佣社会闲散人员到被告租赁的东港建材城的铺面内催要租金，给被告的经营造成不良影响，造成了损失。本院认为，被告的该部分损失与本案非同一法律关系，本院在本案中不作认定与处理，被告可向原告另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告蔡鸿国于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告临沧市万森建材装饰有限公司2016年8月1日至2018年4月30日的房屋租金、市场管理费、修缮费、卫生费等各项费用112320元；二、驳回原告临沧市万森建材装饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2958元，适用简易程序审理减半收取1479元，由原告临沧市万森建材装饰有限公司负担179元，被告蔡鸿国负担1300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。审判员 沈 娟二〇一九年七月二十三日书记员 徐振岩