湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初262号原告：廖玉珍，女，1980年7月14日出生，汉族，住址:湖南省涟源市。原告：廖丰军，男，1978年3月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。以上两原告共同委托诉讼代理人：何纪恩，湖南中楚律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：田志平，湖南中楚律师事务所律师。被告：柳家科，女，1976年3月11日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：唐茜，湖南正方律师事务所律师。原告廖玉珍、廖丰军诉被告柳家科（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，被告在答辩期间提出管辖权异议。本院于2019年1月23日作出（2019）湘0111民初262号民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，提出上诉。湖南省长沙市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）湘01民辖终297号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年6月21日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖丰军及两原告的共同委托诉讼代理人何纪恩、田志平，被告及其委托诉讼代理人唐茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向两原告支付其已收取的中城丽景香山28栋103房房租2018年5月18日至8月31日的房租8480元（80元/天×106天）；2、被告向两原告支付其从许璐处收取的中城丽景香山28栋103房租押金2000元；3、被告赔偿两原告中城丽景香山28栋103房租金损失4800元（2018年9月份、10月份）及两原告给许璐欢的补偿款8000元；4、被告向两原告支付违约金16700元（按100元/天，从2018年5月18日起计算至被告交付剩余租金8480元和押金2000元之日止，暂计算至2018年11月6日）；5、被告向两原告支付两原告因本案支出的律师代理费20000元；6、被告承担本案的诉讼费；7、被告向两原告支付房屋维修款6893元。事实与理由：2018年3月12日，两原告通过湖南新环境房地产连锁有限公司介绍购买被告名下的中城丽景香山28栋103房。双方于2018年3月12日签订房屋买卖合同，约定购房款161.8万元，以银行贷款100万元，双方必须全力配合。合同还约定，如房屋处于出租状态，在过户前，继续履行租赁合同的，乙方同意原租赁条件不变，甲方在过户前，因配合乙方办理租赁合同的变更、押金、剩余租金的交接手续。房屋买卖合同签订后，两原告依约向被告支付定金5万元和55万元首付款。因涉诉房屋已出租给许璐欢，银行信贷经理按放款程序于5月24日上门向许璐欢告知房屋出售和抵押的情况，并要求许璐欢签字。许璐欢电话联系被告，被告要求其不要签字，因此许璐欢拒绝签字。许璐欢提出其向前一租客支付了高额转让费，房屋出售后无法续租，要求经济补偿。6月25日，房屋买卖合同双方、许璐欢、新环境四方见面协商，两原告提出与许璐欢签订租赁合同，变更合同主体，许璐欢只要求续租5年或给予经济补偿。9月26日，银行信贷经理再次找到许璐欢要求签字，仍被拒绝。两原告一直主动配合银行办理所有手续。被告在涉诉房屋已过户给两原告后的6月11日仍收取了许璐欢支付的6、7、8三个月房租，被告一直不按合同约定配合办理押金、剩余租金交接手续，并且因其在银行放贷第一次找许璐欢签字时故意阻止许璐欢签字，在补偿许璐欢一事上也出尔反尔，从之前答应8000元到只愿意补偿2000元，导致许璐欢不愿配合银行签字，贷款一直放不下来。两原告从被告处购买涉诉房屋后，发现房屋渗漏严重。2019年5月20日，原告廖丰军微信联系被告告知情况，被告让找物业，但物业只管外墙漏水。无奈，两原告只好请人维修，房屋维修共计6893元，已支付6500元，剩余的393元应于2019年8月30日支付。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称：许璐欢的2000元押金已实际返还给许璐欢，不需要再给原告。同意退还3个月的租金给两原告。原告其他的诉讼请求均没有法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：1、2018年3月12日，原告廖玉珍（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其名下房屋坐落于长沙市雨花区万家丽二段239号中成丽景香山园28栋103房（权证号：71××61）出卖给乙方；售出价格为1618000元；产权过户后进窗后支付首付款550000元；剩余房款通过银行按揭支付。2018年3月12日，乙方支付给甲方定金50000元；2018年5月，两原告与被告办理了涉案房屋过户手续；2018年5月9日，两原告共同向原告支付550000元，被告出具收条载明：“今收到廖玉珍、廖丰军购买本人房屋，产权证号71××61，已收定金50000元，首付款人民币550000元，欠剩余房款（银行贷款）1000000元未付，待长沙农商银行贷款房款至本人账户后，视为全部房款收齐。另有房屋尾款18000元未付，待双方交房时结清。”2、2017年7月，被告与案外人签订房屋租赁合同，约定被告将案涉房屋出租给案外人许璐欢，租期为2017年9月1日至2019年8月31日止；租金按月计算，2017年9月1日至2018年8月31止，每月租金2400元整；2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金为2600元；乙方按季度的将租金交给甲方。案外人许璐欢将2018年6月至8月的房租转给被告，共7200元。3、2018年10月11日，原告廖丰军（甲方）与案外人许璐欢（乙方）签订《协议书》约定，原告廖丰军补偿许璐欢8000元，许璐欢配合银行于2018年10月12日在提供廖丰军购买的中城丽景香山28栋103房房贷流程中签字，原告廖丰军应在许璐欢签字之日起三日内支付前述补偿款。许璐欢收到前述补偿款之日，中城丽景香山28栋103的房屋租赁合同自行解除，乙方应于该日起五日内搬离。若许璐欢在前述日期内搬离，甲方放弃乙方未支付的2018年9月、10月的租金。2018年10月12日，原告廖丰军支付8000元。同日，许璐欢出具收据给原告廖丰军。4、2018年10月22日，银行实际放贷给两原告，两原告支付1000000元给被告。5、被告提供案外人许璐欢出具给被告的《收条》一份，载明今收到柳家科退还的中城丽景香山28栋103房原租房押金2000元，日期为2018年10月19日。6、涉案房屋已过户给两原告，被告提供的《不动产登记情况表》显示过户登记时间为2018年5月16日。7、2019年5月20日，原告廖丰军（甲方）与案外人长沙市金吉防水工程有限公司（乙方）签订《防水施工合同》，约定项目地址为长沙市雨花区中城丽景香山28栋103房，渗水状况：厨房及卫生间四周墙面起皮、脱落、渗水明显，有少量水顺着墙面往下流。双方还对承包方式、质量标准、承包价格等做了约定。8、原告廖玉珍、廖丰军系夫妻关系。本院认为，原告与被告廖玉珍签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当全面履行约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。案涉《房屋买卖合同》虽为原告廖玉珍一人签订，但两原告系夫妻关系，且涉案房屋现已过户为两原告共同共有，两原告共同主张相应权利符合法律规定。1、两原告主张由被告返还涉案房屋房租押金2000元，该2000元押金系案外人许璐欢支付给被告的押金，被告在庭审中提供收条载明已将该笔押金退还给案外人许璐欢，且案外人许璐欢并未找两原告要求退还该部分押金，两原告主张由被告将该部分押金退还给两原告没有法律依据，本院不予支持。2、两原告主张因涉案房屋系带租约房屋，银行放款必须案外人许璐欢签字才能放款，同时被告故意阻止案外人许璐欢配合办理银行放款手续，致使两原告向案外人许璐欢支付8000元及免除了案外人许璐欢两个月房租4800元。从两原告提供的《协议书》、《收据》等证据虽能认定其实际支出了该部分费用，但未提供证据充分证明该部分支出系必须支出的合理费用，双方在《房屋买卖合同》中对该部分费用并未进行约定，同时两原告未能提供充分证据证实被告故意阻止案外人许璐欢配合办理银行放款手续等情形，对此两原告应承担举证不能的法律后果，该部分损失本院不予支持。3、2018年5月16日，被告已将涉案房屋过户给两原告，该房屋所有权已发生转移，相应的房租收益应归两原告。两原告主张被告向两原告返还涉案房屋2018年5月18日至2018年8月31日的房租，本院予以确认。计算为8240元（2400元/月÷30天×103天）。4、被告在将房屋过户给两原告的情况下，仍收取案外人许璐欢房租8240元，已构成侵权，应承担侵权责任。两原告主张按按100元/天计算。结合本案具体案情，综合考量，本院依法酌情进行调整，认定由被告向两原告支付资金占用期间利息（以8240元为基数，自2018年9月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。5、本案中，原告提供了委托代理合同以及2000元律师费的发票，故本院依法予以支持原告请求被告支付20000元律师费的诉讼请求。6、《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，双方均应依约履行各自的合同义务。被告应向两原告交付符合质量要求的房屋。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》并未对是否漏水进行约定或告知，两原告仅提供防水施工合同、现场施工照片等证据，无法认定渗水原因，同时两原告也未就渗水原因进行因果关系鉴定，两原告应承担举证不能的法律后果。本院对原告的该项诉求不予支持，原告提交新的证据足以证明其主张时，仍可向法院起诉。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告柳家科于本判决生效之日起5日内向原告廖玉珍、廖丰军返还中城丽景香山28栋103房租金8240元；二、被告柳家科于本判决生效之日起5日内向原告廖玉珍、被告廖丰军支付中城丽景香山28栋103房租金占用利息（以8240元为基数，自2018年9月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、被告柳家科于本判决生效之日起5日内向原告廖玉珍、廖丰军支付律师费20000元；四、驳回原告廖玉珍、廖丰军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元，因适用简易程序减半收650元，由原告廖玉珍、廖丰军负担300元，被告柳家科负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙平远二〇一九年七月二十六日书记员  邓友芳附：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。