广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初17242号原告杨某（反诉被告）男，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址：广东省遂溪县。委托代理人董某，广东某某（福田）律师事务所律师。被告深圳市某某商业管理有限公司（反诉原告），住所地：深圳市南山区。法定代表人金某。委托代理人郑某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人李某某，广东某某律师事务所律师。原告杨某诉被告深圳市某某商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告深圳市某某商业管理有限公司提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人董某，被告委托代理人郑某某、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某诉称，2018年5月16日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区横岗街道某某商铺出租给原告用于品牌服装销售及配套经营，租期自2018年6月16日起至2020年6月15日止，被告给予一个月装修期，即自2018年5月16日起至2018年6月15日止。原告按期进场装修，在装修期间，被告的物业遇到雨天就会出现大面积渗水和屋顶漏水、室内地面积水，存在严重质量问题，经维修仍未解决，原告的装修被迫停工。2018年6月21日，原告向被告申请退租及赔偿装修损失，协商未果。现原告起诉至法院，请求法院判令：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.退还原告租赁保证金、水电费押金、装修押金、租金共计41124.34元；3.赔偿原告商铺装修损失共计77176元。被告深圳市某某商业管理有限公司辩称：1.原告主张解除合同的理由不成立，解除合同的原因为原告拖欠租金长达30日以上，合同解除的时间应为2018年9月21日即原告收到被告发出的《合同解除通知书》之日。案涉商铺经验收合格，不存在质量问题，且已经过竣工验收备案登记。原告于2018年6月7日反映的漏水问题，被告已委托防水公司进行维修，并于2018年6月17日维修完毕并验收合格，被告随即交付原告使用。2.根据合同约定，原告无权向被告主张退还租赁保证金、水电费押金、装修押金和租金。3.原告在未与被告办理交还商铺手续的情况下，撤离商铺，视为其放弃了案涉商铺内的物品、设施和装修物，被告有权自行处理；被告无需赔偿原告。原告未提供有效证据证明其装修支付的费用；原告主张被告赔偿其装修损失的诉讼请求，法院应当予以驳回。被告深圳市某某商业管理有限公司反诉称，2018年5月16日，双方签订《租赁合同》，约定被告案涉商铺出租给原告使用，原告当日到现场核实并进行了验收，双方签订《房屋交接验收确认书》，确认被告将商铺交付给原告。2018年6月7日，因连续几天的暴雨，商铺出现漏水，原告告知被告，被告次日上午联系防水公司查看及修补，于2018年6月14日完成维修，维修合格后交付原告使用。原告接收后继续进行装修。后因原告欠付被告2018年7月、8月、9月的租金和有关物业管理费等费用，被告于2018年9月18日向原告发出《合同解除通知书》。现被告反诉请求法院判令：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年9月21日解除；2.原告支付被告2018年7月16日至2018年9月21日租金20995.6元及迟延履行违约金（按合同约定以应付金额乘以每日千分之五计至付清之日止）；3.原告向被告支付解约违约金28203元；4.原告向被告支付商铺占用费（按9401元/月自2018年9月22日起计至原告返还商铺之日止，暂计至2018年12月10日为24654.88元）及违约金（自反诉之日计至付清之日）；5.原告向被告支付拆除商铺内装修的工程费用5995元；6.本案诉讼费由原告承担。原告杨某针对被告的反诉辩称：1.因被告的商铺出现渗水问题未有效解决，导致租赁合同目的无法实现，原告于2018年6月21日提出退租申请，经被告商铺运营销售人员的确认；双方已确认租赁合同于2018年6月21日解除。原告于2018年7月8日再次向被告发律师函，提出房屋质量问题，并重申于2018年6月21日已提出退租申请和要求被告退还租金及赔偿装修损失，被告于2018年7月10日收到该律师函。2.原告提出解除合同后，未占用商铺；相反，被告对该商铺进行广告包装并对外招租；原告未影响被告对该商铺的使用和收益；3.被告的全部反诉请求没有事实及法律依据，请求法院全部予以驳回。原告向法庭提交租赁合同、收款收据、商铺装修现场及漏水的现场照片、送货单、信用卡账单、微信截图、律师函及邮单、商铺对外招租图片等证据；被告对商铺装修现场及漏水的现场照片、送货单、信用卡账单的真实性不认可，对其他证据的真实性认可，但对微信截图及律师函的内容不认可。被告向法庭提交租赁合同、商铺进/退场房产移交表、竣工验收收文回执、天气报道记录、约谈记录、渗漏水维修报价表、检查维修图片、商铺维修验收报告、公证书、合同解除通知书及邮单、交还商铺通知书及邮单、商铺拆除清单；原告对租赁合同补充协议、商铺进/退场房产移交表的真实性认可，对竣工验收收文回执、商铺拆除清单的真实性不认可，对其他证据的关联性不认可。经审理查明，2018年5月16日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙岗区横岗街道某某商铺出租给原告，租期2年，即自2018年6月16日起至2020年6月15日止；被告给予一个月装修期，即自2018年5月16日起至2018年6月15日止；每月租金9401元。原告于合同签订当日向被告支付租赁保证金18802元、预交租金9401元、管理费押金1438元；于2018年5月23日向被告预交2个月管理费1483.34元；于2018年5月25日向被告支付装修押金5000元及水电押金5000元。原告进场装修过程中，发现案涉商铺存在墙体渗水及屋顶等漏水问题，被告收到原告的投诉后对商铺进行了维修。2018年7月8日，原告向被告邮寄律师函，要求自2018年6月21日起解除合同、返还交纳的租赁保证金等费用以及赔偿装修损失60433元。2018年9月18日，被告向原告邮寄合同解除通知书，称因原告未按时交付租金，违法了合同约定，故自2018年9月18日起解除合同，被告没收原告交纳的租赁保证金。2018年9月20日，被告向原告邮寄交还商铺通知书，要求原告交还商铺。被告自称于2018年12月14日将案涉商铺出租给他人。现原告提出上述诉讼请求，被告提出上述反诉请求。本院认为，根据原告提交的装修现场照片可知案涉商铺存在墙体大面积渗水的事实；虽然被告对商铺进行了维修，但被告提交的验收报告没有原告的签字认可，亦无专业鉴定机构的鉴定结论；故维修的结果是否合格，尚未可知；本院根据证据的认定规则，对被告提交的验收报告不予采信。因商铺漏水事实发生后，被告无法证明其对商铺进行了有效的维修，故本院认定被告未向原告提供满足租赁合同要求的适格租赁物。关于租赁合同的解除时间，双方对合同解除的时间存在异议；本院认为，被告于2018年6月25日对商铺维修完成之后，未得到原告对维修结果的确认，其无法向原告提供适格租赁物，租赁合同目的无法实现，原告有权解除租赁合同。原告于2018年7月8日向被告邮寄律师函的行为，视为其通知被告解除合同，合同解除的时间应为被告收到律师函之日即2018年7月10日。关于原告主张被告退还其租赁保证金、水电费押金、装修押金、租金共计41124.34元；合同解除的原因系被告无法提供适格租赁物，合同无法履行的过错在被告，故原告为履行合同支付的租赁保证金、水电费押金、装修押金、租金共计41124.34元，被告应当退还。关于原告主张的装修损失，因案涉商铺已由被告租给他人使用，租赁合同解除之时的商铺装修情况已无法确认；原告提交的有关装修费用的证据，被告均不认可；故原告主张的装修损失，没有证据支持，本院不予支持。关于被告的反诉请求，如前所述，合同解除的过错在被告，被告主张原告承担租金和违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告受到原告的律师函后，租赁合同解除，被告实际控制案涉商铺，被告要求原告承担商铺占用费的诉讼请求，本院不予支持。被告要求原告承担拆除商铺装修工程的费用，没有证据能证明该项支出，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨某与被告深圳市某某商业管理有限公司签订的《租赁合同》于2018年7月10日解除；二、被告深圳市某某商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告杨某租赁保证金、水电费押金、装修押金、租金共计41124.34元；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市某某商业管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1151元，反诉费2117.65元；由原告承担678元，被告承担2590.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇一九年七月二十六日书记员  陈树秋