江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏民终952号上诉人（原审原告、反诉被告）:张杰，男，1968年1月8日出生，汉族，住安徽省萧县。委托诉讼代理人：孙杨，江苏金华星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：洪梅，女，1964年1月13日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：陈顺利，江苏苏旭律师事务所律师。上诉人张杰与被上诉人洪梅合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院(2018)苏03民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张杰及其委托诉讼代理人孙扬，被上诉人洪梅及其委托诉讼代理人陈顺利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张杰上诉称，原判决认定事实不清，适用法律错误。1.张杰与洪梅之间不存在租赁关系。双方协议的名称是转让协议而非租赁协议，协议内容也未涉及租赁事宜。双方在徐州市鼓楼区法院审理时一致确认转让的内容包括涉案房屋使用权，洪梅在电话录音中确认其受让后向出租人春晖公司支付租金，春辉公司代表王晓辉亦全程参与了涉案转让协议的协商，上述事实均表明张杰与洪梅之间是承租权转让，而非转租。2.涉案协议的履行并不存在洪梅主张的障碍。洪梅提交了春辉公司出具的证明，拟说明春辉公司不允许其经营导致无法实现合同目的，但该说明并无单位负责人的签名或盖章，不符合形式要件，没有证据效力。3.即使张杰与洪梅之间财产转让关系和租赁关系并存，洪梅亦应向张杰支付剩余转让款5万元。张杰已经向洪梅交付了涉案火锅店和经营场所，完成了合同义务；张杰并未提出与租赁有关的诉讼请求，原判决审理洪梅与租赁有关的反诉，超出审理范围；原判决并无解除合同的独立判项，未判令洪梅返还财产，明显不当。4.洪梅在诉讼期间提出解除合同，有违诚信原则，应以法律文书生效之日确定双方合同解除之日。据此请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判洪梅向张杰支付转让款5万元，驳回洪梅反诉请求；2、一、二审案件受理费由洪梅负担。洪梅答辩称，1.张杰与洪梅之间存在租赁关系。转让协议的内容包括房屋的使用权，洪梅并未与涉案房屋出租方春辉公司签订租赁合同，取得房屋使用权只能是基于与张杰的租赁关系；2.春辉公司与张杰的租赁协议中明确约定，在未履行租金支付义务的前提下，张杰无权转让房屋的使用权，因张杰欠付租金导致了春辉公司禁止他人在涉案房屋内经营。即使春辉公司同意转让，因为涉案房屋在转让协议签订后一直处于停电状态，亦属于无法经营使用。由于张杰违约，洪梅有权要求解除协议。据此，请求驳回张杰的上诉。张杰一审诉讼请求，请求判令：1、洪梅向张杰支付转让款5万元；2、本案诉讼费用由洪梅承担。洪梅反诉请求，请求依法判令：1、张杰向洪梅返还转让款5万元及违约金（违约金的计算方法为：以5万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍，从2017年12月24日计算至实际返还之日止）。2、反诉费用由张杰负担。原审查明：2017年12月24日，张杰（甲方）与洪梅（乙方）签订转让协议一份，约定：甲方把祥云路街坊中心二楼北侧约580平方米巴蜀自助火锅一次性作价十万元整，转让给乙方做经营使用，双方约定以下两点：一、乙方在转让期间所产生的一切债权债务与甲方无关。二、乙方在2017年12月30日前支付完十万元整，逾期不支付完，甲方有权无条件收回房屋，因此产生的一切后果由乙方承担。洪梅在按约支付完5万元后，至今没有支付剩余的5万元。涉案房屋系张杰从春辉公司处承租。2017年12月7日，春辉公司发送催缴租金通知书，载明：承租方张杰，剩余半年租金应按合同于2017年9月1日缴纳，但至今未能向我公司缴纳，请你在接到本通知之日起7日内向我公司缴纳本次租金。剩余租金7.8万元，逾期，我们将按照合同约定，解除与你签订的《房屋租赁合同》，并追究你的违约责任。本案诉争发生后，春辉公司于2019年1月21日出具说明一份，载明：承租方张杰按照《房屋租赁合同》约定，应当于2017年9月1日向我公司缴纳租金7.8万元。对此我公司已于2017年12月7日，向张杰送达了催缴租金通知书；张杰未按通知书的要求缴纳租金，我公司又委托江苏昭鹏律师事务所向张杰作出催缴租金的律师函，但张杰一直未缴纳欠付的租金。在张杰未交清房屋租金的情况下，我公司不允许张杰对外转租，没有我公司书面同意，其他人也不得经营。原审法院认为：张杰与洪梅在本案中存在两种法律关系；一种是财产转让法律关系；一种是房屋租赁法律关系。因涉案转让协议没有约定租赁期限，显属不定期租赁。在洪梅明确提出解除主张的情况下，张杰与洪梅之间的房屋租赁法律关系应予以解除。同时，涉案转让协议明确约定洪梅的缔约目的为经营火锅店，因此涉案房屋租赁法律关系是火锅店内的财产转让法律关系成立的前提和基础，在涉案房屋租赁法律关系予以解除的情况下，涉案财产转让法律关系的履行就丧失了意义，也使洪梅无法实现“经营火锅店”的合同目的，因此涉案财产转让法律关系应随涉案房屋租赁法律关系一并予以解除。涉案转让协议解除后，洪梅应将涉案火锅店返还给张杰，张杰亦应将收到的5万元返还给洪梅，并赔偿其占用5万元期间而给洪梅造成的利息损失，损失的计算方法为：以5万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自洪梅提出反诉请求之日即2018年3月26日计算至实际付清之日止。上述法律责任的承担仅仅是针对洪梅存在《中华人民共和国合同》第二百三十二条规定的解除权而言的，并没有对解除前双方是否存在违约行为作出裁判。如果洪梅在涉案转让协议解除前存在违约行为、解除后迟延返还房屋、房屋内财产并因此给张杰造成损失，因张杰在本案中没有主张，不属于本案审理范围，张杰可另案主张。因涉案协议书应予解除，故针对张杰在本诉中主张继续履行涉案转让协议、要求洪梅支付剩余5万元的诉请，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告张杰的诉讼请求。二、反诉被告张杰于判决生效之日起十日内返还反诉原告洪梅5万元及相应利息（利息的计算方法为：以5万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2018年3月26日计算至实际付清之日止）。本诉案件受理费1050元（张杰已预交），由本诉原告张杰自行负担；反诉案件受理费1070元（洪梅已预交），由反诉被告张杰负担。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对原审查明的事实，洪梅表示无异议。张杰除认为其未收到春辉公司催缴房租的通知书外，并无异议。本院对当事人无异议的事实予以确认。二审另查明，双方当事人一致确认，王晓辉参与了张杰与洪梅转让协议的签订。涉案转租转协议签订后，巴蜀火锅店一直处于停电状态。2017年12月23日，春辉公司徐州代表王晓辉与张杰的通话录音中，就房屋租赁如何处理的问题，提出两个方案：一是由春辉公司与洪梅直接签订房屋租赁合同；二是继续春辉公司与张杰的租赁合同，由张杰再与洪梅签订一个合同。本案先由徐州市鼓楼区法院受理，后移送徐州市中级法院审理。在徐州市鼓楼法院开庭时，张杰认可了欠付春辉公司7.8万元租金的事实。本院认为，张杰与洪梅签订的转让协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是：1.转让协议应否解除；2.如果协议解除，应如何确定双方法律责任。（一）关于转让协议应否解除涉案转让协议应否解除，涉及到两个问题：一是张杰与洪梅之间有无房屋租赁协议关系；二是如果房屋租赁关系存在，房屋租赁协议能否继续履行。张杰上诉称，涉案房屋出租方春辉公司代表已经同意将房屋出租给洪梅使用，故其与洪梅之间并无房屋租赁关系，而是承租权转让关系。本院认为，张杰的上诉理由不能成立。理由为：首先，虽然转让协议未提及房屋租赁，但双方一致确认转让的内容包括涉案房屋使用权，即洪梅的房屋使用权系来源与张杰，而张杰对涉案房屋的使用权来源于其与房屋出租人春辉公司之间的租赁合同，因此张杰与洪梅之间应为转租关系；其次，从春辉公司徐州代表王晓辉与张杰的通话录音来看，春辉公司提出了两种方案：一是直接与洪梅签订房屋租赁协议，二是继续春辉公司与张杰的租赁合同，由张杰再与洪梅签订一个合同。而本案中，春辉公司并未与洪梅签订房屋租赁协议，可见张杰与春辉公司之间的租赁关系继续存在；再次，转让协议约定，“乙方（洪梅）在2017年12月30日之前支付完10万元整，逾期不支付完，张杰有权无条件收回房屋”，表明张杰对房屋享有转租方的权利，否则其无权收回房屋。张杰称，关于有权收回房屋的表述并非其真实意思，而是由于其不懂法律随手书写，本院不予采信。张杰上诉称，本案不存在继续履行合同的障碍，洪梅无权解除转让协议。本院认为，作为转租方，张杰对次承租人洪梅负有确保转租的房屋不存在权利上和使用上瑕疵的义务。根据春辉公司出具说明表示的由于张杰欠付租金，其不同意转租的意见，以及巴蜀火锅店一直处于停电状态的事实，应该认为张杰与洪梅之间的房屋租赁合同已经无法继续履行。张杰称春辉公司出具的说明无证明效力，但其在徐州市鼓楼区法院审理该案时，已经确认了欠付春辉公司7.8万元租金的事实，只是认为王晓辉同意该三个月租金向后顺延，不再向张杰主张。由于并无证据证明王晓辉有权代表春辉公司免除张杰的租金，故张杰仍有义务缴纳租金。根据张杰与春辉公司的房屋租赁合同，在张杰未缴纳欠付租金的情况下，春辉公司有权禁止其转租。故虽然春辉公司出具的说明欠缺法定代表人签章，但结合其他证据，足以认定春辉公司的说明系该公司真实意思表示，原判决认可说明的证据效力，并无不当。涉案转让协议明确约定洪梅的缔约目的为经营火锅店，因此涉案房屋租赁法律关系是火锅店内转让法律关系成立的前提和基础。由于张杰与洪梅之间的房屋租赁协议已经无法继续履行，洪梅有权要求解除转让协议。根据民法理论，反诉是指在已经开始的本诉的民事诉讼程序中，本诉的被告以其原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的反请求。因为涉案房屋租赁法律关系与火锅店转让法律关系紧密相关，故虽张杰称其本诉请求未涉及租赁，原审法院审理洪梅与租赁有关的反诉超出审理范围，无事实和法律依据，本院不予采信。（二）关于如何确定双方权利义务《中华人民共和国合同法》九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于因张杰违约导致洪梅订立合同的目的不能实现，转让协议应予解除，洪梅应当将巴蜀火锅店返还给张杰，张杰亦应将收到的5万元返还给洪梅，并赔偿其占用5万元期间而给洪梅造成的利息损失。根据我国合同法第九十四条第（四）项、第九十六条第一款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目，另一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，洪梅向徐州市鼓楼区法院提出反诉，2018年3月26日，徐州市鼓楼区法院开庭时，张杰已经知悉洪梅要求解除合同的意思，故涉案转让协议应自当日解除。相应的，张杰应从当日起支付已付转让款5万元的利息。张杰称，洪梅在诉讼中提出解除转让协议有违诚信原则，应以判决生效之日为协议解除之日，利息亦应从判决生效之日起算，并提交《最高人民法院司法观点集成（第三版）》中所载关于最高人民法院（2013）民二终字第54号民事判决的裁判要旨，以及最高院民二庭对有关业务问题的意见作为证据。本院认为，第一，上述案例认为当事人在诉讼中行使解除权有违诚信，系基于享有解除权的当事人在诉前未行使合同解除权，并接受了另一方向其支付的价款而未提异议的事实，与本案案情不同，亦非指导性案例，不具有参照适用的余地；第二，关于直接起诉要求解除合同的，合同解除时间应如何确定的问题，最高院《关于适用若干问题的解释（二）》第24条已有新的规定，应按新的规定执行。故本院对于张杰关于5万元利息应从判决生效之日起算的主张，理由不能成立，本院不予支持。洪梅反诉要求张杰返还已付的转让费并承担违约责任，前提是解除转让协议，故原判决在主文中无解除转让协议的判项，并不影响双方当事人之间的实体权利义务的确定。综上，本院认为，张杰的上诉理由事实和法律依据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项的规定，判决如下：驳回张杰的上诉，维持原判。二审案件受理费2120元，由张杰负担。本判决为终审判决。审判长  张继军审判员  何春兰审判员  邰虓颖二〇一九年七月二十五日书记员  陈婷婷