广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂民初5号 原告：玉林市红星美凯龙置业有限公司，住所地广西玉林市玉东新区体育中心商业用房**。 法定代表人：陈佛葵，该公司经理。 委托诉讼代理人：肖正熊，上海市国茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪力鸣，上海市国茂律师事务所律师。 被告：玉林市国土资源局，住所地广西，住所地广西玉林市人民东路**> 法定代表人：封寅芳，该局局长。 委托诉讼代理人：陈天中，广西国锐律师事务所律师。 原告玉林市红星美凯龙置业有限公司（以下简称玉林红星公司）与被告玉林市国土资源局（以下简称玉林国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告玉林红星公司的委托诉讼代理人肖正熊、倪力鸣，被告玉林国土局的委托诉讼代理人陈天中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玉林红星公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除其与玉林国土局签订的玉土出（2014)002号《国有建设用地使用权出让合同》；2.判决其归还玉林国土局2014002地块土地使用权，玉林国土局退还玉林红星公司土地出让金11988.33万元，并向玉林红星公司支付违约金（暂计至起诉时，从2014年6月27日起算至实际支付日，按同期银行贷款利率每日千分之一计算）;3.判决玉林国土局赔偿玉林红星公司人民币1432.0882万元（按契税、测绘费、建设配套费和交易服务费总额之64.755%计算）；4.案件受理费由玉林国土局承担。事实及理由：2013年11月11日，上海红星美凯龙企业发展有限公司（以下简称上海红星公司）、广西拓福投资管理有限公司（以下简称广西拓福公司）与玉林市人民政府达成《红星国际广场项目投资合作协议》(以下简称《合作协议》），约定由上海红星公司、广西拓福公司竞得目标地块后建设《红星国际广场》大型城市综合体项目。2013年12月16日，上海红星公司、广西拓福公司与玉林市玉东新区管理委员会（以下简称玉东新区管委会）达成《红星国际广场项目投资合作补充协议（一）》（以下简称《补充协议（一）》），约定在招拍挂土地价格超过50万元/亩部分且满足其他条件下，玉东新区管委会将以财政扶持金补贴给玉林红星公司。2014年3月17日，上海红星公司关联公司重庆红星美凯龙房地产开发有限公司、广西拓福公司通过招拍挂取得2014002地块（以下简称A地块）、2014003地块（以下简称B地块）土地使用权，其中A地块价格33310万元，B地块价格18130万元，并由玉林红星公司与玉林国土局签订了（2014）002号《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称002号《出让合同》），由玉林红星公司、玉林市星龙置业有限公司（以下简称玉林星龙公司）与玉林国土局签订了（2014）003号《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称003号《出让合同》）。玉林红星公司向玉林国土资源交易中心缴纳保证金人民币2亿元，A、B地块各1亿元，竞地成功后该款转化为土地出让金。2014年6月26日、27日，玉林红星公司、玉林星龙公司向玉林市玉东新区财政局缴纳土地出让金，其中A地块1988.33万元，B地块8130万元，共计人民币10118.33万元。其中B地块土地出让金缴足后取得了土地使用权证。玉林星龙公司于2014年6月26日、27日两日内收到玉东新区财政局拨付的5000万元和5118.33万元，共计人民币10118.33万元财政扶持金。该款是2014年6月13日经玉东新区财政局同意拨付。此外，玉林红星公司为A、B地块发生费用：土地税款1568.92万元、测绘费15.8604万元、城市市政建设配套费500万元、土地挂牌交易服务费126.768万元，共计2211.5484万元。按各地块所占土地款总额比例套算发生费用的比例，A地块应为1432.0882万元（64.755%),B地块应为779.4602万元（35.245%)。2015年10月，玉东新区管委会向玉林市中级人民法院起诉，以玉林红星公司未依约开发土地为由，要求玉林红星公司返还10118.33万元财政扶持金。上海红星公司提出级别管辖异议，认为该案标的额过亿元且一方当事人不在广西壮族自治区境内，应由广西壮族自治区高级人民法院管辖，玉东新区管委会于2016年6月17日撤诉。2016年6月，玉林红星公司得知玉林国土局单方收回A地块并另行举行招拍挂之事实。玉林红星公司认为，002号《出让合同》明确约定土地受让方有平整土地义务。但平整土地的前提是政府为主导的拆迁工作完毕，应以《合作协议》约定为准。涉案A地块，直到2016年6月仍未拆迁完毕，显然缺乏土地平整的基础条件。玉林国土局有先履行义务，因其交付土地不合格，玉林红星公司基于不安抗辩权对A地块缓付土地出让金是理所当然且必要的。鉴于玉林国土局已经收回土地另行招拍挂之土地现状，002号《出让合同》目的落空，玉林红星公司主张解除。玉林国土局交付玉林红星公司的土地不符合基本建设条件，玉林红星公司并无违约之举，责任完全在玉林国土局，玉林国土局交地不合格且擅自收回A地块理应承担违约责任。玉林红星公司已经缴纳的土地出让金理当予以退还，且玉林国土局应当赔偿玉林红星公司为取得土地而支出的所有费用。综上，望判如所请。 玉林国土局辩称：一、玉林红星公司与其签订本案002号《出让合同》后，玉林红星公司不能履行该合同，存在根本性违约，其2016年6月已通知玉林红星公司决定解除本案合同，由此本案合同已解除。二、玉林红星公司没有实际履行本案合同的能力，不能依约定缴纳土地出让金，更不能依约定申请、实施项目开工建设，经多次催促仍不履行合同主要义务，造成本合同项下A地块长期闲置，玉林红星公司的行为已经构成根本性违约，其据此决定解除涉案合同，收回A地块面积204905.73平方米，符合本案合同的约定，依法有据。1.上海红星公司、广西拓福公司没有依照《补充协议（一）》第六条乙方权利义务第（七）项的约定，对玉林红星公司注册资金5000万元进行出资、参股。2.上海红星公司、广西拓福公司没有按照《补充协议（一）》第四条第（一）项的约定提前无息支付给协议甲方玉东新区管委会1.5亿元土地出让金。恰恰相反，玉林红星公司支付给玉林国土局的第一期土地出让金10118.33万元，是提前套取玉东新区管委会的财政扶持金，玉林红星公司在诉状中亦自认本案合同项下的A地块用了上述财政扶持金中的1988.33万元作为出让金。3.由于玉林红星公司及关联公司出资、投资不到位，玉林红星公司根本无力足额支付A地块的土地出让金33310万元。玉林红星公司至今仍欠本案合同土地出让金21321.67万元。其中第一期出让金应该在2014年4月26日缴纳完毕的16655万元，至今尚欠4667.17万元，第二期出让金分文未付。4.玉林国土局自2015年5月起催促玉林红星公司缴交本案合同出让金，直至通知玉林红星公司决定解除合同收回A地块，玉林红星公司收悉后，没有任何表示。5.2015年底，玉林红星公司撤离工商登记法定地址，无法联系其法定代表人和其他人员，表明玉林红星公司已经无意也无能力履行涉案合同。6.玉林红星公司和玉林星龙公司共同受让B地块（玉林红星公司另案起诉），该案的证据证明，玉林红星公司虽然逾期违约交付了B地块的出让金，但由于资金来源于民间高利息借款、预收工程款，玉林红星公司及玉林星龙公司因负债累累，被判决确认的债款本金达3亿元以上，月利率在20‰以上。玉林红星公司取得B地块土地使用权不久，该地块全部土地使用权被债权人申请查封，有关法院裁定全部查封或轮候查封。7.涉案地块已经拆迁完毕，2014年6月8日玉林红星公司已经举办了奠基开工典礼，完全具备建设施工的条件。且A地块在收回重新出让后，案外人玉林奥园置业有限公司取得土地使用权，建设开发顺利。玉林红星公司否认其应该先付出让金而未付，以A地块未拆迁完毕为由进行抗辩，没有事实和法律依据。三、玉林红星公司诉请玉林国土局退还其支付的土地出让金11988.33万元和利息1726.32万元、赔偿其1432.0882万元，没有事实和法律依据。1.涉案合同在玉林红星公司起诉前已经解除，玉林红星公司对此并无异议。2.涉案地块已经依照本案合同和法律法规的规定收回，且玉林红星公司因其根本性违约，没有取得涉案地块的国有建设用地使用权证书，故玉林红星公司主张归还A地块使用权给玉林国土局的请求并无实际意义。3.玉林国土局依据涉案合同第三十条的约定，有权解除合同，并对涉案合同的定金6620万元不予返还。玉林国土局有权扣除违约金8595.6765万元，余下如有出让金则另行处理。4.玉林红星公司支付的1432.0882万元费用是其法定义务或合同义务。玉林红星公司放弃了A地块项目，其不能退税、退费，损失是自己造成的，与玉林国土局没有任何关系，只能由其自行承担。另外，玉林红星公司按照自己的想法“分摊A、B地块的土地出让金的其他各项税费”，没有任何依据。B地块已经取得了土地使用证，交清了土地出让金，所产生的税费是应当依法履行的义务。四、玉林红星公司变更诉讼请求，主张违约金相应的金额按同期银行贷款利率每日千分之一计算，相当于年利率36%，是原来按利息主张的六倍。对此，玉林国土局认为，玉林红星公司对其所增加的标的额在缴清受理费之前，该诉讼请求应不予审理。或者在本案审结之后，玉林红星公司认为利息的请求有错误，另行主张权利。综上，请求驳回玉林红星公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人无异议的证据，本院查明认定事实如下： 一、合同签订情况 2013年11月11日，玉林市人民政府作为甲方，与乙方上海红星公司、广西拓福公司签订《合作协议》。玉林市人民政府就玉林市玉东新区玉东大道东南侧、石牛路东北侧、棠梨路西南侧、石棠路北侧地块引进投资商进行整体开发，约定由乙方在竞得目标地块后自筹资金80亿元建设“红星国际广场”大型城市综合体项目，在玉林市玉东新区范围内全资注册设立独立项目企业法人并委托其全权运营该项目。甲方负责在2014年3月30日前完成项目地块土地拆迁征收等工作，于2014年5月30日前完成项目土地公开招拍挂出让工作。 2013年12月16日，玉东新区管委会作为甲方，与乙方上海红星公司、广西拓福公司签订《补充协议（一）》。该协议第三条第（二）项约定“实际摘牌单价如超过人民币50万元/亩的，超过部份的土地价款由甲方作为给予乙方的财政扶持金，并通过合法合规的方式兑现给乙方”。第三条第（三）项约定“国有土地使用权出让合同中的土地价款分期支付；甲方应在乙方支付当期土地价款后且支付下期土地价款之前，根据上述财政扶持金所占当期土地价款的比例及时将当期财政扶持金兑现给乙方；乙方实际付款金额（含提前支付给甲方的土地款）不超过实际出让项目用地红线面积亩数乘以人民币50万元／亩”。第四条第（一）项约定“为协助甲方加快项目建设用地收储进程，乙方同意以预付项目建设用地土地出让金的方式，在乙方取得项目建设地前提前支付给甲方总额不超过人民币1.5亿元（无息）的土地出让金。该项资金本着专款专用的原则，根据项目用地收储的阶段性进展分期分批由乙方向甲方支付”。第五条约定“项目建设乙方商业项目必须先于配套的住宅项目开工。在甲方的协助下，乙方在项目办通相关前续手续（含施工许可证）的前提下，项目分二期建设，一期建设大型综合性商业设施、金融中心和项目用地红线内的道路、广场和绿地等设施，2014年上半年开工建设，2016年竣工开业；二期建设五星级酒店，2015年开工建设，2018年竣工开业。住宅部分由乙方根据实际情况自行决定开工建设时间。如因甲方原因未能如期供地或相关原因导致乙方未能如期开工，以上建设周期根据实际情况往后顺延”。第六条甲方的权利义务第（四）项约定“甲方根据相关政策对乙方项目在相关优惠政策及建成营业后的税收给予优惠，具体优惠政策见相关补充协议”。乙方的权利义务第（七）项约定“乙方在玉东新区成立项目公司在成功摘牌后对项目进行开发。成立的项目公司，注册资本金不少于人民币5000万元，上海红星公司出资比例为40%，广西拓福公司出资比例为60%。本协议中的各项权利义务转由该项目公司承继”。第（八）项约定“乙方未依照本协议约定的到位注册资本金、建设周期及完成项目投资规模的，甲方有权中止本协议各项优惠政策及措施，并追回项目财政扶持金。在追回财政扶持金前，停止办理该项目的商品房预售许可证和房屋所有权证等相关手续”。 2014年3月17日，玉林国土局作为出让人，玉林市国土资源交易中心作为挂牌人，与国有建设用地使用权挂牌出让活动中的竞得人重庆红星公司、广西拓福公司分别就A地块、B地块土地使用权签订了两份《玉林市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》（以下简称《成交确认书》。其中A地块总成交地价为33310万元，B地块总成交地价为18130万元。确认书第四条约定“挂牌成交价款须在挂牌成交之日起30日内付清。竞得人未能按照规定期限付清建设用地挂牌出让成交价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向玉林国土局缴纳滞纳金，延期付款超过60日的，玉林国土局有权收回本项目的国有建设用地使用权，其交纳的竞买保证金不予退还。并于收回建设用地之日起3个月内退回除竞买保证金之外的地价款（不计利息）”。第七条约定“竞得人须于成交之日起10个工作日持确认书到玉林市玉林国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》。如竞得人竞得建设用地后需成立新公司进行开发建设的，在竞得人按竞买申请时的约定办理完新公司注册登记手续后，玉林国土局同意直接与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同》”。第八条约定“竞得人竞得地块的成交价款的20%自动转作受让地块的定金，其余作为受让地块的预付土地价款。不按期签订国有建设用地使用权出让合同的、不履行本挂牌出让成交确认书义务及有挂牌出让须知规定的违约行为的，视为违约，定金不予退还，玉林国土局有权取消其竞得人资格，有权解除出让合同，有权收回本次成交的国有建设用地使用权，竞得人还应承担相应法律责任”。 2014年3月27日，出让人玉林国土局与受让人玉林红星公司就A地块签订002号《出让合同》。合同第六条约定“出让人同意在2014年5月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的条件”，“本合同项下宗地由受让人负责土地平整”。第八条约定“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为大写人民币叁亿叁仟叁佰壹拾万元（小写333100000元），每平米人民币大写壹仟陆佰贰拾伍点陆贰元（小写1625.62元）”。第九条约定“本合同项下宗地的定金为人民币大写陆仟陆佰陆拾贰万元（小写66620000元），定金抵作土地出让价款”。第十条第一款第（一）项约定“本合同项下宗地出让价款分两期缴交，第一期缴纳成交价款的50%，于成交后30天内缴清；第二期缴纳余下成交价款的50%，于2014年5月31日前缴清”。第十三条第二款约定“其它土地利用要求：1.本地块A必须与其东侧地块B作为一个整体项目进行开发建设。地块A和地块B。地块A和地块B总计算容积率建筑面积不得大于100万平方米设高层商业、商务建筑，方可建设居住商品建筑。3.其它严格按照玉林市住房和城乡规划建设委员会出具的玉东地规〔2014〕2号文的要求进行建设”。第十六条约定“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2015年3月17日之前开工，在2020年3月17日之前竣工，受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年”。第二十条约定“对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿”。第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失”。第三十二条约定“受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权”。第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失”。同日，出让人玉林国土局与受让人玉林红星公司、玉林星龙公司就B地块签订003号《出让合同》。 另查明，玉林市住房和城乡规划建设委员会2014年1月26日出具的玉东地规〔2014〕2号《玉林市玉东新区城市建设用地规划条件》，在规划建设原则中明确规定，A地块必须与B地块作为一个整体项目进行开发建设，须先开工建设高层商业、商务建筑，方可建设居住商品建筑。该规划设计条件有效期为两年。 二、合同履行情况 上海红星公司、广西拓福公司参加涉案国有建设用地使用权挂牌出让活动时，向玉林国土资源交易中心缴纳保证金人民币2亿元，A、B地块各1亿元，竞地成功后该款转化为土地出让金。 2014年3月17日上海红星公司、广西拓福公司依约在玉东新区成立项目公司玉林红星公司和玉林星龙公司。 2014年6月4日，玉林星龙公司向玉东新区管委会提交《关于申请给予红星国际广场（玉林）项目扶持资金的函》，申请玉东新区管委会按《补充协议（一）》的约定给予26024.5万元的扶持资金。 2014年6月8日，玉林红星国际广场项目在项目地块现场举行盛大奠基仪式，相关媒体进行了报道。 2014年6月26日、27日，玉林星龙公司分别收到玉东新区财政局拨付的5000万元和5118.33万元，共计人民币10118.33万元财政扶持金。 2014年6月26日、27日，玉林红星公司、玉林星龙公司向玉林市玉东新区财政局缴纳土地出让金共计人民币10118.33万元，其中A地块1988.33万元（分三笔：2014年6月27日由玉林星龙公司账号付至玉林市玉东新区财政局账号1370万元、500万元、118.33万元，三张收据上备注此款由玉林星龙公司代玉林红星公司缴A地块土地出让金），B地块8130万元（分两笔：2014年6月26日由玉林星龙公司账号付至玉林市玉东新区财政局账号5000万元，2014年6月27日由玉林星龙公司账号付至玉林市玉东新区财政局账号3130万元，收据备注此款由玉林星龙公司代玉林星龙公司和玉林红星公司缴B地块土地出让金），其中B地块土地出让金缴足。 2014年8月21日，玉林市人民政府颁发B地块《国有土地使用证》8份以及相应《建设用地规划许可证》。其中，玉林红星公司取得的3宗国有土地使用权土地面积合计为91205.86平方米，证号分别为：玉国用(2014)第001061号（面积16786.85平方米）、玉国用（2014）第001062号（面积59544.82平方米）、玉国用(2014)第001064号（面积14874.19平方米）；玉林星龙公司取得的5宗国有土地使用权土地面积共计87758.61平方米（131.77亩），证号分别为：玉国用(2014)第001051号（面积11603.75平方米）、玉国用(2014)第001053号（面积3052.05平方米）、玉国用(2014)第001054号（面积36598.98平方米）、玉国用(2014)第001055号（面积15656.77平方米）、玉国用(2014)第001056号（面积20847.06平方米）。 此外，A、B地块还发生以下共计2211.5484万元费用：1568.92万元土地税款（玉林红星公司缴纳1168.8454万元、玉林星龙公司缴纳400.0746万元）、地籍测绘费15、地籍测绘费15玉林红星公司缴纳A地块7.5815万元、玉林星龙公司缴纳4.009471万元）、城市市政建设配套费500万元（玉林星龙公司缴纳）、土地挂牌交易服务费126.768万元（2014年4月8日由上海红星公司和广西拓福公司共同缴纳，分两笔：56.1735万元、70.5945万元）。 玉林国土局收回A地块并另行出让给玉林奥园置业有限公司，2016年8月11日向该公司颁发桂（2016）玉林市不动产权第0000040号《不动产权证书》。玉林奥园置业有限公司业已开工进行建设。 三、企业基本事项查明 上海红星公司于2016年12月20日经工商行政管理局批准，名称变更为“重庆红星美凯龙企业发展有限公司”（以下简称重庆红星公司）。该公司成立于2010年6月11日，法定代表人为车建兴，经营范围为商业项目的策划及咨询等，公司注册资本164277.6206万元。 广西拓福公司于2014年11月7日成立，法定代表人陈佛葵，经营范围为房地产的投资、开发等。公司注册资本5000万元，股东为陈佛葵、占大根、梁河、李信东。 玉林红星公司于2014年3月17日成立，法定代表人陈佛葵，经营范围为房地产开发、经营等。公司注册资本5000万元，其中股东广西拓福公司认缴出资3000万元，重庆红星公司认缴出资2000万元。 玉林星龙公司于2014年3月17日成立，法定代表人陈佛葵，经营范围为房地产开发、经营等。公司注册资本5000万元，其中广西拓福公司认缴出资3000万元，重庆红星公司认缴出资2000万元。 对双方有争议的问题，另查明： 一、关于通知解除合同的争议 玉林国土局提供《催缴土地价款通知书》、《解除国有建设用地使用权出让合同告知书》、《关于解除国有建设用地使用权出让合同收回国有建设用地使用权的通知》、《法律文书送达回证》、《广西日报》、《调查笔录》，拟证明：002号《出让合同》签订后，玉林红星公司不能依约履行，存在根本性违约，玉林国土局已于2016年6月通知玉林红星公司解除002号《出让合同》。 玉林红星公司否认其有收到玉林国土局发出的解除合同通知，认为腾永强、袁瑜蔓非玉林红星公司的员工，公司也未授权其领取签收相关文件。 经查，落款2015年5月13日的《催缴土地价款通知书》显示：玉林国土局催促玉林红星公司在2015年5月20日前交清A地块尚欠的23310万元，逾期不交清将解除合同，收回土地，不退定金。腾永强在通知书上签收，落款2015年5月21日。 落款为2015年6月5日的《解除国有建设用地使用权出让合同告知书》显示：玉林国土局告知玉林红星公司，因其拖欠出让金，拟解除002号《出让合同》，收回该宗地的国有建设用地使用权，所缴纳的定金不予退回。袁瑜蔓在告知书上签收，落款2015年6月8日。 落款为2015年8月20日的《关于解除国有建设用地使用权出让合同收回国有建设用地使用权的通知》显示：玉林国土局通知玉林红星公司，根据签订的《玉林市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》第四条和002号《出让合同》第三十条的规定，经玉林市人民政府批准，决定解除与玉林红星公司签订的002号《出让合同》，收回该合同项下的国有建设用地使用权，竞买保证金及定金不予退还，保留要求支付违约赔偿金的权利。 玉林国土局制作的《法律文书送达回证》，显示其向玉林红星公司送达了《关于解除国有建设用地使用权出让合同收回国有建设用地使用权的通知》，袁瑜蔓于2015年8月20日签收。 2015年8月23日《广西日报》刊登玉林国土局向玉林红星公司发出的《关于解除国有建设用地使用权出让合同收回国有建设用地使用权的通知》。 2017年5月24日广西国锐律师事务所陈天中律师制作的《调查笔录》，被调查人为袁瑜蔓，袁瑜蔓表述其2014年至2015年9月在玉林红星公司工作，担任办公室行政外联工作。《解除国有建设用地使用权出让合同告知书》、《法律文书送达回证》上袁瑜蔓的签名是其本人亲笔，有收到《解除国有建设用地使用权出让合同告知书》和《关于解除国有建设用地使用权出让合同收回国有建设用地使用权的通知》，腾永强是原玉林红星公司的同事，已经离开该公司。 二、关于土地出让合同履行违约的争议 玉林红星公司提供（2016）沪普证经字第2168号公证书、广西壮族自治区国土资源厅桂国土资复〔2018〕2号《行政复议决定书》、桂国土资复〔2018〕3号《行政复议决定书》。拟证明：截止2016年6月争议土地A地块的现状，玉林国土局所提供A、B地块远未达到土地平整的条件，不具备开发利用的条件，土地不能开发利用的根本原因在于玉林国土局。行政复议决定书已经认定玉林市人民政府未完成涉案土地上房屋补偿征收工作，存在政府原因造成开发延迟，因此复议决定撤销玉林国土局针对B地块的收回决定。土地不能开发的根本原因在于玉林国土局，其构成对国有土地出让合同的违约。结合红星公司举证的公证书及视频材料，进一步印证了A地块存在相同的政府原因导致土地开发存在重大不利因素，该不利因素完全可预见。 玉林国土局质证认为，1.上海市普陀公证处所制作的公证书违反法律规定，不能作为本案的证据使用。首先，A地块缴付出让金的主体是玉林红星公司，与公证的申请人无关。其次，普陀公证处公证行为违反了《中华人民共和国公证法》第二十五条第二款的规定，该规定明确对不动产相关的公证是由不动产所在地的公证机关受理。第三，上海普陀区公证处作出的公证行为违反了《中华人民共和国公证法》第十三条第三项的规定，属于以不正当手段争揽公证业务。第四，公证书所要公证的是2016年6月以后相应的土地状况，本案举证的有关确认书和出让合同明确了必须在2014年5月之前把两期土地出让金交清。在2014年玉林红星公司违约无法缴纳土地出让金之后，违约的事实已经固定。将两年之后的相关事实拿来作为证据，本身既不能证明玉林红星公司没有违约，更不能证明玉林国土局有违约的行为，公证书和相关的视频与本案的违约归责问题没有联系。2.广西壮族自治区国土资源厅桂国土资复〔2018〕2号《行政复议决定书》、桂国土资复〔2018〕3号《行政复议决定书》是针对另一个主体玉林星龙公司，与玉林红星公司无关。这份证据不能证明玉林红星公司所要证明的目的。首先，行政复议决定书没有讲到玉林国土局未完成房屋征收补偿工作，仅仅讲了现状。这些房屋是玉林红星公司疏于履行出让义务造成当地居民私盖搭建的反弹行为，不能归责于玉林国土局。其次，复议书在事实认定中反复提到，玉林红星公司没有申请开发建设，也没有对交付的土地提出异议，或是要求玉林国土局履行没有履行的义务，反而可以看出是玉林红星公司没有履行出让义务。 经查，上海红星公司委托代理人肖正熊于2016年6月17日到上海市普陀公证处申请公证处就本案所涉的A、B地块工地的实际情况进行拍照、摄像取证的过程办理保全证据公证，普陀公证处的公证员吉某和该处工作人员蒋颖悟于2016年6月20日早上陪同肖正熊对A、B地块区域进行了拍照和摄影。公证书证明上述的取证过程是在公证员监督下完成的，公证书所附照片和光盘与现场情况一致。密封的视频光盘已于本庭组织的庭前质证中当众拆封并播放。玉林红星公司、玉林星龙公司因本案所涉的B地块，分别对玉林国土局于2017年12月8日作出的玉国土资收〔2017〕001号《收回国有建设用地使用权的决定书》、玉国土资收〔2017〕002号《收回国有建设用地使用权的决定书》不服，向广西壮族自治区国土资源厅申请行政复议。广西壮族自治区国土资源厅于2018年3月7日作出桂国土资复〔2018〕2号《行政复议决定书》、桂国土资复〔2018〕3号《行政复议决定书》，认为：玉林红星公司、玉林星龙公司于2014年3月27日与被申请人签订国有建设用地使用权出让合同，约定涉案土地建设项目于2014年5月1日前交付，2015年3月17日之前动工，2020年3月17日之前竣工。2014年6月8日，涉案地块举行奠基仪式。自2014年12月起，涉案8宗国有土地分别被南宁市青秀区人民法院和玉林市中级人民法院作出查封或轮候查封的裁定。迄今涉案土地仍未办理规划设计审批、施工许可证等相关开工手续，未开工建设。至今涉案土地仍有住户居住，玉林市人民政府未完成对涉案土地上房屋征收补偿工作，存在政府原因造成开发延迟，依据《闲置土地处置办法》第二十一条规定，被申请人无偿收回申请人的涉案土地使用权，事实不清，证据不足，适用依据错误。玉林红星公司、玉林星龙公司知晓涉案地块尚有建筑物未拆迁，涉案地块由玉林红星公司、玉林星龙公司负责土地平整，没有约定净地交付，对此没有异议，且与被申请人签订《国有建设用地使用权出让合同》。申请人要求被申请人赔偿经济损失的事实和法律依据不足，依法不予支持。综上，撤销玉林国土局于2017年12月8日作出的玉国土资收〔2017〕001号《收回国有建设用地使用权的决定书》、玉国土资收〔2017〕002号《收回国有建设用地使用权的决定书》，驳回玉林红星公司、玉林星龙公司的其他复议请求。 综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.玉林红星公司请求解除002号《出让合同》有无事实及法律依据；2.玉林红星公司主张归还涉案地块土地使用权，要求玉林国土局退还土地出让金、支付违约金及赔偿损失的请求应否得到支持。 本院认为，玉林红星公司与玉林国土局之间签订的002号《出让合同》，当事人主体合格，意思表示真实，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应当认定该合同合法有效，各方当事人应当按照合同的约定履行义务。 一、关于玉林红星公司请求解除002号《出让合同》有无事实及法律依据的问题 玉林红星公司主张玉林国土局交付土地不合格且擅自收回土地另行招拍挂致合同目的落空，主张解除002号《出让合同》。玉林国土局则辩称玉林红星公司没有实际履行合同的能力，未能依约缴纳土地出让金，存在根本性违约，其2016年6月已通知玉林红星公司决定解除本案合同，本案合同已经解除。玉林红星公司否认有收到玉林国土局发出的解除合同通知，否认腾永强、袁瑜蔓为公司的员工，公司也未授权其领取签收相关文件。 本院认为，一方面，002号《出让合同》第十条第一款第（一）项约定“本合同项下宗地出让价款分两期缴交，第一期缴纳成交价款的50%，于成交后30天内缴清；第二期缴纳余下成交价款的50%，于2014年5月31日前缴清”。A地块土地出让价款为33310万元，故玉林红星公司应该在2014年4月26日缴纳完毕16655万元第一期出让金，但到2014年6月27日为止，玉林红星公司共缴纳土地出让金11988.33万元，至今尚欠第一期土地出让金4667.67万元，第二期土地出让金未支付。002号《出让合同》第三十条约定，出让人在受让人经催告仍不能支付国有建设用地使用权出让价款时，有权解除合同。玉林国土局依合同享有约定解除权，但其提供的《催缴土地价款通知书》、《解除国有建设用地使用权出让合同告知书》、《关于解除国有建设用地使用权出让合同收回国有建设用地使用权的通知》、《法律文书送达回证》上为腾永强、袁瑜蔓签收，此二人是否为玉林红星公司的职员，在公司内是否有职权处理本合同的相关事务，既往的业务往来是否也有二人的相关经手痕迹，玉林国土局未能提交进一步的证据证明，仅凭玉林国土局诉讼代理人做的袁瑜蔓《调查笔录》尚不能确定二人的身份及职权范围。此外，玉林国土局通过《广西日报》向玉林红星公司发出《关于解除国有建设用地使用权出让合同收回国有建设用地使用权的通知》，此刊登公告的行为首先是对其先前主张的已经成功向对方送达解除合同通知的否定，其次未能证明其已穷尽了送达手段与对方无法有效联络沟通，此刊登公告的行为不能视作解除通知已经到达玉林红星公司。综上，本院认为，玉林国土局未能证明其解除合同的通知已经进行了有效的送达，002号《出让合同》未发生玉林国土局通知解除的法律效力。在合同未有效解除的情况下，玉林国土局收回A地块并另行出让给玉林奥园置业有限公司，并于2016年8月11日向该公司颁发桂（2016）玉林市不动产权第0000040号《不动产权证书》，已经直接导致了本合同目的不能实现。与此同时，玉林红星国际广场项目《合作协议》、《补充协议（一）》中均有A、B地块整体开发约定，且A地块上的商业项目必须先于B地块配套的住宅项目开工。002号《出让合同》第十三条第二款更是明确“其它土地利用要求：1.本地块A必须与其东侧地块B作为一个整体项目进行开发建设。地块A和地块B。地块A和地块B总计算容积率建筑面积不得大于100万平方米设高层商业、商务建筑，方可建设居住商品建筑。3.其它严格按照玉林市住房和城乡规划建设委员会出具的玉东地规〔2014〕2号文的要求进行建设”。玉东地规〔2014〕2号《玉林市玉东新区城市建设用地规划条件》，在规划建设原则中明确规定，A地块必须与B地块作为一个整体项目进行开发建设，须先开工建设高层商业、商务建筑，方可建设居住商品建筑。因此，玉林国土局未审慎、全盘考虑，收回A地块另行出让给第三人的行为，不仅让002号《出让合同》目的不能实现，同时也直接导致了003号《出让合同》中已经交足18130万元土地出让金的B地块不再具备开工条件，后续不能履行，致使受让人A、B地块整体开发的合同目的不能实现。 另一方面，002号《出让合同》第六条约定“出让人同意在2014年5月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的条件”，“本合同项下宗地由受让人负责土地平整”。该合同条款虽未明确表述玉林国土局交付的土地应为净地，但结合红星国际广场项目《合作协议》、《补充协议（一）》的内容来看，出让土地的一方负有完成项目地块拆迁征收的义务，且出让的地块必须达到净地的标准，完成征地、拆迁、青苗补偿等工作，同时还要达到“三通”标准，土地的受让方负责土地的平整。因此，本案中红星国际广场项目A地块的交付条件很明确，应当达到净地的标准，并在2014年5月1日前交付给受让人。玉林红星公司主张玉林国土局交付的土地不合格，未达到净地标准，故其迟延支付土地出让金是正当行使不安抗辩权。本院认为，广西壮族自治区国土资源厅2018年3月7日作出的桂国土资复〔2018〕2号《行政复议决定书》、桂国土资复〔2018〕3号《行政复议决定书》认定003号《出让合同》B地块“至今涉案地仍有住户居住，玉林市政府未完成对涉案土地上房屋征收补偿工作，存在政府原因造成开发延迟”，故B地块存在的未净地交付的事实已经国土部门查证属实，事实清楚。本案002号《出让合同》所涉A地块与B地块是同时进行招拍挂出让的，结合《补充协议（一）》第四条第（一）项“为协助甲方加快项目建设用地收储进程，乙方同意以预付项目建设用地土地出让金的方式，在乙方取得项目建设地前提前支付给甲方总额不超过人民币1.5亿元（无息）的土地出让金。该项资金本着专款专用的原则，根据项目用地收储的阶段性进展分期分批由乙方向甲方支付”的约定来看，A、B地块的征地补偿工作是一并进行的，收储进度相同。玉林红星公司称其迟延缴付出让金是行使不安抗辩权的行为。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十九条规定了不安抗辩权的行使方式，即便玉林红星公司主张不安抗辩权中止支付出让金，也应当及时将意思表示通知对方，而不是消极对抗。目前证据没有显示出双方就土地交付问题进行过有效的沟通，玉林红星公司主张其行使不安抗辩权不符合法律规定的程序，导致双方在合同履行中互不信任。 综上，玉林红星公司与玉林国土局在履行合同过程中均存在一定的违约情形。A地块已经被另行出让给第三人进行开发，合同存续的基础已经不复存在，002号《出让合同》目的不能实现，玉林红星公司主张解除合同，本院予以支持。 二、关于玉林红星公司主张归还涉案地块土地使用权，要求玉林国土局退还土地出让金、支付违约金及赔偿损失的请求应否得到支持的问题 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中A地块已经被玉林国土局收回另行出让给了玉林奥园置业有限公司，且该公司已经取得了桂（2016）玉林市不动产权第0000040号《不动产权证书》，故归还涉案土地使用权的主张已经没有支持的实际意义。合同解除后，玉林国土局向玉林红星公司所收取的A地块土地出让金11988.33万元应当返还，并按中国人民银行同期同类存款利率的标准给付资金占用期间的利息。如前一焦点问题所述，玉林红星公司与玉林国土局在履行合同过程中均存在违约情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故玉林红星公司要求玉林国土局支付违约金及赔偿损失的请求本院不予支持。 综上所述，鉴于002号《出让合同》目的不能实现，玉林红星公司主张解除合同、返还土地出让金有理，本院予以支持。玉林红星公司与玉林国土局在履行合同过程中均存在一定的过错，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条规定，判决如下： 一、解除玉林市红星美凯龙置业有限公司与玉林市国土资源局签订的玉土出（2014)002号《国有建设用地使用权出让合同》； 二、玉林市国土资源局于本判决生效之日起30日内退还玉林市红星美凯龙置业有限公司土地出让金11988.33万元，并向玉林市红星美凯龙置业有限公司支付资金占用利息（以11988.33万元为基数，从2014年6月27日起至该项债务实际付清之日止，按照中国人民银行同期同类存款利率为标准计算）； 三、驳回玉林市红星美凯龙置业有限公司的其他诉讼请求。 如玉林市国土资源局未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1865220元，由玉林市红星美凯龙置业有限公司负担932610元，玉林市国土资源局负担932610元。 如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长  张 辉 审 判 员  麦 青 审 判 员  韩胜强 二〇一九年七月二十四日 法官助理  周艳华 书 记 员  陈品涵 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。