河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终3503号上诉人（原审被告、反诉原告）：何金良，男，汉族，1971年6月19日出生，住河北省河间市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司，住河间市新华南大街西侧。统一社会信用代码：91130984694670710Q。法定代表人：郭树良，公司经理。委托诉讼代理人：吴圈池，男，河北一力律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏宁，河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司职员。上诉人何金良因与被上诉人河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司（以下简称天宝利尔房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省河间市人民法院（2018）冀0984民初3281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何金良、被上诉人天宝利尔房地产开发公司的委托所诉代理人吴圈池、苏宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何金良上诉请求：1、请求原审民事判决第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金60000元，上诉人不向被上诉人支付违约金。2、请求判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：上诉人没有任何违约行为，一审法院认定上诉人违约属于认定事实错误。1、双方签订的《商品房买卖合同》第六条的约定，上诉人支付剩余购房款的的条件是“配套设施全部竣工，经有买受人代表参加的验收并确认合格，方可收取”。合同签订后，被上诉人从未将涉案房屋所在小区“配套设施全部竣工，经有买受人代表参加的验收并确认合格”的情况及相关资料告知过上诉人，亦并未告知过上诉人办理交房手续，故上诉人交付尾款的条件尚未成立。2、被上诉人交付房屋属于先履行合同义务，既然一审法院已经认定被上诉人未书面通知上诉人办理交房，并构成违约，那么上诉人就不应当向被上诉人交付剩余购房款，上诉人更不存在违约行为。3、一审法院计算被上诉人向上诉人支付违约金的数额有误，应依法纠正。按照合同约定，被上诉人向上诉人支付违约金的期限，应当截止到其实际交付房屋之日，一审法院认定计算至2013年的7月9日无事实基础及法律依据。综上，上诉人没有违约行为，不应当向被上诉人支付违约金，一审法院认定事实错误，请依法改判。被上诉人天宝利尔房地产开发公司辩称，原审法院查明事实清楚，上诉人违约事实客观存在，其上诉理由不能成立。自房屋竣工之日经被上诉人多次通知上诉人何金良，上诉人何金良拖延至今6年，一直没交付购房的尾款。根据合同法以及双方签订的商品房买卖合同约定，上诉人理应向被上诉人支付违约金，原审法院认定自2013年7月9日楼房竣工之日至被上诉人起诉之日2018年7月25日原审判决计算天数存在笔误，应当是1841天原审判决书写成1785天，应是计算错误，上诉人何金良应当支付违约金42343元，上诉人左洪全应当支付违约金39581.5元，请二审法院依法纠正。被上诉人天宝利尔房地产开发公司向一审法院起诉请求，2011年10月17日原被告签订一份商品房买卖合同，被告购买原告河间市瀛海名居小区6号楼1单元902室，单价为每平方米3350元，总金额454696元。合同签订之日，被告向原告支付房款408696元，剩余房款46000元于验收合格后交清。在房屋验收合格后，经原告多次催要。被告总是以种种理由拖延至今拒绝付款，给原告造成了巨大财产损失，被告的行为已经构成违约。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，依法判准1.解除原被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告河间市瀛海名居小区4幢1单元902号房屋。原告退还被告购房款408696元；3.判令被告支付违约金22746元；4.诉讼费用由被告负担。原告为证实自己的主张提供了如下证据：证据1、房屋所有权证书一份，证实原被告于2011年10月17日签订方商品房买卖合同，被告购买原告出售的瀛海名居小区6号楼1单元902号房屋一处，房屋总价款454696元，合同签订之日付房款408696元，剩余46000元于验收合格后付清，如未按照合同约定的时间交付，出卖人有权解除合同，买受人按照应付款的5%支付违约金；证据2、验收报告一份，证实涉案房屋于2013年7月9日经验收合格；证据3、证人董某书面证言一份，证实原告曾联系通知被告补交房款办理交房手续，但被告拖延之间未办的情况。证据4、瀛海名居小区一期业主未办理交房手续的记录，2013年、2014年原告曾通知被告办理交房手续，但被告拒绝办理；证据5、瀛海居小区6号楼业主杨东磊等住户与原告签订的业主公约、办理交房时原告收取费用的收据、维修基金发票等，证实被告同栋楼的住户已经按照合同规定于2013年5月份办理房屋入住手续。2017年11月2日被告何金良交纳住宅专项维修资金14608.30元。一审法院认定事实：原被告于2011年10月17日签订方商品房买卖合同，被告购买原告开发出售的位于河间市房屋一处，房屋总价款454696元，合同签订之日付房款408696元，剩余46000元于验收合格后付清，如未按照合同约定的时间交付，出卖人有权解除合同，买受人按照应付款数额的5%支付违约金。合同中约定房屋交付时间为2013年4月30日，2013年7月9日争议房屋所在6号楼工程经验收合格。2013年5月份6号楼业主除被告何金良外均与河间市诚信物业服务有限公司签订了业主公约，并已办理房屋入住手续。一审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同符合法律规定，应予保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除的效力。”《最高人民法院的解释》第十五条第一款规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的。应予支持，但当事人另有约定的除外。”、第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”。原被告在房屋买卖合同第十一条中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”虽然原被告在合同中约定了一方解除合同的条件，但原告所提交的证据不能证明已书面通知何金良办理房屋交付手续。本案被告已按合同要求交付约90%的房款，表明其已履行了合同确定的主要债务，且本案原告要求行使解除权已超过法定期限，故对原告要求解除合同的主张不支持，原被告签订的房屋买卖合同应继续履行，原告应向被告交付所购买房屋。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原被告在合同第七条、第九条中分别约定了买受人、出卖人的违约责任，双方的约定符合法律规定，应予支持。被告何金良按累计应付款46000元的万分之五支付日违约金自2013年7月9日（楼房验收竣工之日）至原告起诉之日止，即（46000元×5）÷10000×1785（天）=41055元。原告天宝利尔河间分公司应按被告何金良已交付房款408696元的万分之二支付日违约金自2013年5月1日计算至2013年7月9日（楼房验收竣工之日）止，即（408696元×2）÷10000×70（天）=5721.70元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《最高人民法院的解释》第十五条第一款的规定，遂判决：一、驳回原告河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司解除合同的诉讼请求；二、被告何金良向原告河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司交付剩余房款46000元，原告河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司将河间市房屋一处交付被告何金良；三、原告河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司支付被告何金良违约金5721.70元，被告何金良支付原告河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司违约金41055元；四、驳回原告河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司、被告何金良的其他诉讼请求。上列判决第二、三项自本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。案件受理费7772元、反诉费4165元，由原告河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司负担7429元、被告何金良负担4508元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明：上诉人何金良、被上诉人天宝利尔房地产开发公司于2012年1月29日签订方商品房买卖合同，上诉人何金良购买被上诉人天宝利尔房地产开发公司开发出售的位于河间市房屋一处，约定：房屋总价款454696元，合同签订之日付房款408696元，剩余46000元于验收合格后付清，房屋验收合格并交付的时间为2013年4月30日。商品房达到交房使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格证明等文件。上诉人何金良于合同签订当日已支付房款408696元。另查明，二审审理期间，2019年7月2日，上诉人何金良已向被上诉人天宝利尔房地产开发公司支付了剩余房款46000元及其他费用共计88383元，但被上诉人未将瀛海名居小区6号楼1单元902号房屋交付给上诉人何金良。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。上诉人何金良与被上诉人天宝利尔房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定“其余10%房款待配套设施全部竣工、经有买受人代表参加的验收并确认合格后，方予收取”、第八条约定“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用”、第十一条约定“商品房达到交房使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”被上诉人天宝利尔房地产开发公司原审提交的董某的证言内容不能证实董某已通知上诉人何金良办理交房手续，且证人董某也未到庭接受询问，本院对董某的证言不予采纳。被上诉人天宝利尔房地产开发公司无证据证实已按照合同约定书面通知上诉人何金良办理房屋交付手续，并向上诉人何金良出示合同约定的验收合格证明文件，合同约定的支付剩余房款的条件尚未成就。上诉人何金良未支付剩余房款的行为不构成违约，依法不应承担违约责任。被上诉人天宝利尔房地产开发公司未按照合同约定的交房期限向上诉人何金良交付房屋，构成违约，应按照合同第九条第1款第（2）项的约定承担违约责任，即应自2013年4月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2019年7月2日，上诉人何金良向被上诉人天宝利尔房地产开发公司支付了剩余房款46000元。上诉人何金良向被上诉人天宝利尔房地产开发公司主张违约金46000（剩余房款已缴纳）+60000=106000元，该请求未超出被上诉人天宝利尔房地产开发公司应当向上诉人何金良支付的违约金范围，本院予以支持。综上，上诉人何金良上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河北省河间市人民法院（2018）冀0984民初3281号民事判决第一项；二、撤销河北省河间市人民法院（2018）冀0984民初3281号民事判决第三项、第四项；三、被上诉人河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司将河间市房屋一处交付被告何金良；四、被上诉人河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司支付上诉人何金良违约金106000元。五、驳回被上诉人河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司的其他诉讼请求。上列判决第三、四项自本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费7772元、反诉费4165元，共计11937元，由被上诉人河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司负担；二审案件受理费2320元，由被上诉人河间市天宝利尔房地产开发有限公司河间分公司负担。本判决为终审判决。审判长  位海珍审判员  刘晓莉审判员  葛淑红二〇一九年七月二十九日书记员  郑 雪