福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初2717号 原告：冯珍女，1959年11月28日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：章志强，福建东岸律师事务所律师。 原告：李径舟女，1984年3月6日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告：李景榕女，1963年1月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。 原告：林岚女，1936年7月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。 被告：许金水男，1944年6月12日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：王露，福建福民律师事务所律师。 被告：许金富男，1951年1月11日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：张昌忠，福建福民律师事务所律师。 原告冯珍、李径舟、林岚、李景榕与被告许金水、许金富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，同年10月18日，本院作出(2017)闽0104民初3544号民事判决。冯珍不服提出上诉。福州市中级人民法院于2018年1月23日作出（2018）闽01民终210号裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，追加李径舟、林岚、李景榕为共同原告，公开开庭进行了审理，原告冯珍委托诉讼代理人章志强、原告李径舟、被告许金水委托诉讼代理人王露、被告许金富委托诉讼代理人张昌忠到庭参加诉讼。原告林岚、李景榕经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯珍、李径舟向本院提出诉讼请求：1.确认李申榕与被告许金水签订的《房屋买卖协议》合法有效;2.判令两被告继续履行合同，立即配合冯珍将坐落于福州市仓山区下渡街道美墩路103号临江新天地江景苑×座×单元的案涉房产过户至李申榕名下;3.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：坐落于福州市仓山区下渡街道美墩路103号临江新天地江景苑×座×单元的房产系2007年2月仓前山拆迁所得，产权人登记为两被告的父亲许细种。许细种与其妻陈吓妹（别名陈阿妹）均于1987年死亡，两人共育有两子，即两被告许金水、许金富。2009年5月5日，被告许金富出具一份《弃权声明》，自愿放弃对案涉房产的继承，将继承份额都归被告许金水所有。次日，被告许金水即与李申榕签订了一份《房屋买卖协议》，约定：被告许金水将案涉房产以总价款为人民币35万元出售给李申榕，在交房同时，李申榕向被告许金水支付30万元人民币，预留购房款5万元待办妥过户手续时一次性付清余款等内容。合同签订后，李申榕依约向被告许金水支付了30万元购房款及物业、水电费、有限初装费、装修保证金、铁门安装等费用2300元，被告许金水亦将案涉房产交付给了李申榕。同月8日，被告许金水又出具一份《保证书》，再次向李申榕做出其拥有案涉房产的单独所有权及有权处分的保证。原告一家在接受房产后，即对案涉房产进行装修后于当年九月份入住至今。李申榕已于2012年9月去世，案涉房产现由原告冯珍、李径舟共同居住。2016年下半年开始，案涉房产所在小区可以办理权属证书，原告遂多次要求两被告协助办理该房的过户手续，但两被告以各种借口拒绝配合。综上所述，两被告违约事实清楚、证据充分，应继续履行合同义务并承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，根据相关法律法规规定，依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告许金水辩称，（一）许金水与李申榕所签订的《房屋买卖协议》显失公平，应予撤销。依据2010年3月8日福州市统计局公布的《2009年福州市国民经济和社会发展统计公报》相关统计数据：“房地产开发投资止跌回升，完成投资额361.80亿元，增长15.4%。全年商品住宅完成投资252.19亿元，增长12.6%；商品房销售额457.61亿元，增长123.8%；商品房销售面积690.13万平方米，增长86.2%。”福州市2009年的房屋成交价格均价约6650元／㎡。且根据当时的新闻报道:“2009年9月福州商品住宅签约3804套,比4月的2617套,增加了1187套;签约面积则为396566㎡,与4月相比环比上升了45.36%,同时,商品房的均价从8月的8265元／㎡下降到8009元／㎡,基本持平。”2009年时的商品房成交价格应还要高于6650元／㎡。而在许金水与李申榕所签订的《房屋买卖协议》中，诉争房屋的成交单价仅为3800元，远远低于2009年福州的房屋买卖均价，且许金水长期务农，文化程度不高，当时卖房并没有相关经验，对价格也并无深入的了解，因和李申榕认识多年，当时签的协议时，均是由李申榕主导。根据我国《合同法》第五十四条第二款之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：在订立合同时显失公平的。”继续履行势必将严重侵害许金水的利益，故恳请贵院依法撤销合同。（二）退一步说，合同有效，许金水与李申榕签订《房屋买卖协议》的行为也存在瑕疵。2007年，许金水父母遗留下来的仓山区美墩路二弄×号被福州市仓前山房地产开发有限公司拆迁。所有的拆迁相关工作均是由许金水在办理，许金水的弟弟许金富并未参与其中。拿到诉争房屋后，李申榕多次提出想购买房屋，但因为许金富并不同意将诉争房屋出售，故许金水便瞒着许金富与李申榕签订了《房屋买卖协议》。但福州市仓山区美墩路二弄×号是许金水与许金富的父亲许细种的合法遗产，其拆迁安置而来的仓山区亦是两人所继承而来的财产。许金富并未表示放弃对其父亲遗产的继承，该诉争房屋未予分割的情况下，为共同共有的财产。而签订合同当时，许金富并未在《房屋买卖协议》上签字，其也没有出售诉争房屋的意思表示，故该协议的签订存在瑕疵，效力待定，还待本案的另一被告许金富认可才可。（三）诉争房屋现并不具备过户条件。因许金水及许金富的父亲许细种被拆迁房屋并未完全安置完成。许金水与福州市仓山区拆迁工程处之间就此问题仍有争议，并不具备事实上的履行条件。另，许金富对此《房屋买卖协议》不认同，诉争房屋作为未经两人继承分割的共同共有财产，不具备法律上的履行条件。根据我国《合同法》第一百一十条的规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”原告的诉请无法无据，应予驳回。综上，许金水与李申榕所签订的《房屋买卖协议》显失公平，应予撤销；退一步说，若合同有效，许金水与李申榕签订《房屋买卖协议》的行为也存在瑕疵，效力待定，诉争房屋并不具备过户条件。 许金富辩称，（一）许金富此前并不知晓原告提供的《弃权书》的存在。冯珍提供的证据《弃权书》上书：“祖业许细种江景苑×号楼×房本人许金富全家及子女对该产权一切弃权归胞兄许金水所有，今后无权干涉该房屋处置，特此声明弃权”，这些文字并非许金富所书。另，弃权人签名亦非许金富所签字，许金富对该《弃权书》完全不知情。（二）许金富仅是口头同意将讼争房屋交给许金水自住，对许金水将房屋出售的行为并不知情。2007年，许金富父母遗留下来的仓山区美墩路二弄×号被福州市仓前山房地产开发有限公司拆迁，所有的拆迁相关工作均是由许金水在处理，许金富并未参与其中。2009年，许金水告诉许金富拆迁安置房拿到了，位于仓山区（即本案讼争房屋），并说明其住房比较紧张，可否将这套房屋交给他自住？许金富遂口头同意将讼争房屋交给许金水自住。而后，许金水又称其将讼争房屋出租了，许金富顾及兄弟感情，其后并无再过问房屋情况。直至原告起诉之日，许金富才知晓，原来其兄并非出租房屋而是出售了房屋。（三）许金富对许金水将房屋出售给李申榕的行为不予认可，许金水与李申榕签订的《房屋买卖协议》应属无效合同。福州市仓山区美墩路二弄×号是许金富与许金水的父亲许细种的合法遗产，其拆迁安置而来的仓山区亦是许金富与许金水所继承而来的财产。许金富并未表示放弃对其父亲遗产的继承，该诉争房屋未予分割的情况下，为共同共有的财产。许金水在未依法取得许金富认可的情况下，私自处分该诉争房屋，许金水将诉争房屋出售给李申榕的行为，许金富不予认可。根据我国《物权法》第九十五条之规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十七条之规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。许金富对该买卖合同不予同意，该房屋买卖合同应属无效合同。综上所述，《弃权书》并非许金富所书，许金富仅是曾经口头同意将诉争房屋交给许金水自住、使用，其对许金水出售诉争房屋的行力并不知情，对该处分行为也不予认可。许金水与李申榕签订的《房屋买卖协议》应属无效合同，故恳请贵院依法驳回原告不合理的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认证如下：许金水、许金富虽对冯珍提交的《弃权书》真实性有异议，并表示不是许金富所签名，但二人未提交相反证据予以反驳，亦未申请笔迹鉴定，鉴于冯珍有提交《弃权书》原件核对，本院对该证据真实性予以采信。冯珍提交的《保证书》、《房屋买卖协议》、收款凭证、收条、物业证明、社区证明、初始登记通知书有原件核对，对上述证据真实性本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年5月5日，许金富出具弃权书，内容为“祖业许细种江景苑×号楼×房，本人许金富全家及子女对该产权一切弃权，归胞兄许金水所有，今后无权干涉该房屋处置，特此声明弃权。”。 2009年5月6日，李申榕（2012年9月2日过世）与许金水签订《房屋买卖协议》一份，约定：许金水将属于其所有的坐落于福州市仓山区以35万元出售给李申榕，在交房同时李申榕支付购房款30万元，预留5万元待办妥过户手续时一次性付清；在国家同意可以办理过户手续时，双方必须配合办好过户手续，交清余款。合同签订当日，李申榕向许金水支付购房款30万元。现冯珍居住在该讼争房。 2009年5月8日，许金水出具承诺书，内容为“本人许金水拆迁房，分房江景苑×#×，92.09㎡房屋产权，该房屋如有六亲九眷等提出异议，当即由许金水出面承担一切责任，并郑重承诺愿负法律责任”。 案外人许细种作为原坐落于的被拆迁人，取得位于南江滨四级地段片区×安置房屋一套，许金水作为许细种的代理人在《拆迁补偿安置协议书》及《安置房排房单》上签字。 另查，李申榕于2012年9月2日病故。原告冯珍系李申榕之妻，李径舟系原告冯珍和李申榕的女儿，李申榕的父母为李俊杰（2018年2月14日因疾病死亡被注销户口）和原告林岚，李申榕和李景榕系李俊杰和林岚的儿女。 本院认为，许金水与李申榕于2009年5月6日签订的《房屋买卖协议》，系协议双方的真实意思表示，该合同依法成立且合法有效，本院予以确认。关于冯珍、李径舟诉请要求许金水、许金富继续履行合同，立即配合冯珍将坐落于福州市仓山区下渡街道美墩路103号临江新天地江景苑×座×单元的案涉房产过户至李申榕名下，本院认为，根据双方的陈述及冯珍提交的《拆迁补偿安置协议书》及《安置房排房单》可以证实，坐落于福州市仓山区是许细种享有的拆迁安置权利，许金水只是作为许细种的委托代理人与拆迁人福州仓前山房地产开发有限公司、拆迁实施单位福州市仓山区拆迁工程处签订《拆迁补偿安置协议书》，且李申榕死亡，已丧失享有民事权利，故冯珍、李径舟诉请将讼争房过户到李申榕名下，本院不予支持。原告的权利可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、确认李申榕与许金水于2009年5月6日签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、驳回冯珍、李径舟的其他诉讼请求。 案件受理费9800元，由被告许金水负担。被告许金水负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 郭 谋 人民陪审员 秦 霖 人民陪审员 林美芳 二〇一九年七月十二日 书 记 员 欧阳智 附：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。