云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初6303号原告：朱继明，女，汉族，1955年4月3日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：高翔，系金东方律师事务所律师，特别授权代理。被告:云南寓小七房地产经纪有限公司。住所:云南省昆明市盘龙区白龙路金平果大厦25楼2501、2508室。法定代表人:淡小斌，系公司总经理。委托诉讼代理人：高先颖，男，汉族，1996年7月5日出生，住云南省宣威市，系公司员工，一般授权代理。原告朱继明诉被告云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告朱继明的委托诉讼代理人高翔到庭参加了诉讼，被告云南寓小七房地产经纪有限公司经过本院依法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年11月23日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2019年1月24日至2019年6月23日止的房屋租金9000元及物业管理费900元，合计9900元；3、判令被告向原告支付违约金80000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年11月23日签订了《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》，合同约定原告将昆明市盘龙区金江小区曦苑4栋1单元1202号房屋租赁给被告使用；租赁期限五年，即2017年11月23日至2023年1月23日，合同签订之日2017年11月23日至2018年1月23日为装修期，不支付任何费用;房屋租金每月1800元（每年21600元）；付款方式为每年支付一次，于到期时提前一天支付下一年的租金，逾期3日视为违约，原告有权解除合同并收回房屋；租赁期间的水电费、物业管理费等由被告支付；任何一方违反本合同规定，需向对方支付违约金人民币80000元。合同签订当日，原告按约定将租赁房屋交给被告进行装修使用，被告按约定于2017年12月7日向原告支付了第一年（2018年1月24日至2019年1月23日）的租金21600元。第二年（2019年1月24日）起被告就未按约定向原告支付租金，双方多次协商未果，特具此状向人民法院提起诉讼。被告云南寓小七房地产经纪有限公司未到庭答辩，也未向法庭提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。原告提交下列证据证明其诉讼请求：第一组证据：商品房买卖合同登记备案表、云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同，证明原告将昆明市盘龙区金江小区曦苑4栋1单元1202号房屋租赁给被告，双方于2017年11月23日签订了《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》。合同约定租赁期限五年，即2017年11月23日至2023年1月23日，合同签订之日2017年11月23日至2018年1月23日为装修期，不支付任何费用；房屋租金每月1800元，每年21600元；付款方式为每年支付一次，于本年到期时提前一天支付下一年的租金，逾期3日视为违约，原告有权解除合同并收回房屋；租赁期间的水电费、物业管理费等由被告支付；任何一方违反本合同的规定，需向对方支付违约金人民币80000元；第二组证据：招商银行户口历史明细表、微信记录，证明被告按约定于2017年12月7日委托平安银行向原告转账支付了第一年（2018年1月24日至2019年1月23日）的租金（被告2017年12月7日委托平安银行向原告转账支付了30000元房租，12月11日18：54指示原告向被告回款8400元办装修许可证，原告接被告通知后于当天19：58向被告指定的收款人刘莉转账支付了8400元的回款，原告实际收到被告支付的房租21600元）；第三组证据：收款收据，证明租赁房屋的物业管理费每年2166元（每月180元）。第四组证据：租赁合同一份，证明被告将房屋转租给第三人，合同上的被告收款人就是被告指定我方回款的收款人。本院认为：原告提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2017年11月23日，原告朱继明与被告云南寓小七房地产经纪有限公司签订《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于昆明市盘龙区金江小区曦苑4栋1单元1202号房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年11月23日至2023年1月23日，共计五年。该房屋第一、二、三、四、五年为每月租金人民币1800元，每年租金为人民币21600元。在租赁期内被告每一年支付一次房租，每次支付租金需在本年到期时提前一天支付下一年的租金，逾期三日视为违约，原告有权解除合同并收回房屋。水电费、煤气费、有线电视使用费、网费、物业管理费以及被告在整个经营过程中所产生的所有税费等各项费用均由被告承担。合同第10条约定租赁期间任何一方违反本合同的规定，需向对方支付违约金人民币80000元。合同签订当日，原告将涉案房屋交付被告使用。但被告仅向原告支付了自2018年1月24日至2019年1月23日的租金人民币21600元，被告应于2019年1月23日支付2019年1月24日至2020年1月23日的租金，但被告至今未付，故原告诉至法院主张其诉请中的权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告双方于2017年11月23日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，该合同受法律保护，对原、被告双方具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。签订合同后，原告按照合同的约定履行了交付房屋的义务，但被告未按照合同约定按时足额向原告支付租金，构成违约，原告要求解除合同具有事实和法律依据，本院予以支持。根据原、被告双方合同约定的租金金额计算，被告自2019年1月24日起至2019年6月23日止共计5个月尚欠原告的租金为人民币9000元（1800×5＝9000元），故本院支持原告主张的租金为人民币9000元。关于原告要求被告向其支付拖欠的物业管理费的诉讼请求，本院认为，涉案合同中明确约定水电费、煤气费、有线电视使用费、网费、物业管理费以及被告在整个经营过程中所产生的所有税费等各项费用均由被告承担。故原告该项诉请有事实依据，本院予以支持。关于原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，双方于2017年11月23日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同约定了违约金的计算方式。本案中，被告确有逾期支付租金的违约行为，应向原告承担违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。本院认为，我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。本院综合被告的过错程度、以及原告的损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定由被告向原告支付违约金人民币15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告朱继明与被告云南寓小七房地产经纪有限公司于2017年11月23日签订的《云南寓小七房地产经纪有限公司房屋租赁合同》；二、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱继明支付自2019年1月24日起至2019年6月23日止共计5个月租金人民币9000元；三、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内结清涉案房屋自2019年1月24日起至2019年6月23日止的物业管理费900元；四、被告云南寓小七房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱继明支付违约金人民币15000元；五、驳回原告朱继明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币2048元由被告云南寓小七房地产经纪有限公司承担人民币567元，原告朱继明承担人民币1481元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  柏怀玉人民陪审员  付秋燕二〇一九年七月八日书 记 员  赵路娟