湖北省石首市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1081民初682号原告：张泽泽，男，1989年8月1日出生，住武汉市汉阳区。原告：金小婉，女，1990年7月23日出生，住武汉市洪山区。二原告的共同委托诉讼代理人：金思成，系湖北尚卓律师事务所律师。被告：石首市百盟科林置业有限公司，住所地为石首市绣林办事处解放大道276号。法定代表人：朱家科，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭属军，系湖北楚望律师事务所律师。原告张泽泽、金小婉与被告石首市百盟科林置业有限公司（以下简称百盟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。期间，根据原告的申请，本院于2019年6月21日作出财产保全民事裁定并已执行。二原告的委托诉讼代理人金思成，被告百盟公司的委托诉讼代理人彭属军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付延期产权登记违约金32600元（按已付总房款1%支付违约金）；2、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金370336元（每日按照已付总房款的万分之4支付违约金，从2017年5月1日计算至2018年2月9日）；3、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其位于石首市城市广场××号铺商品房出售给原告，该商品房总价3260000元；合同约定出卖人应当在交房后360日内为买受人办理产权登记相关手续，如因出卖人导致买受人无法在约定期限内取得房地产权属证书，买受人按已付总房款的1%向原告支付违约金；合同还约定出卖人应当在2017年5月1日前将通过合格验收的商品房交付给买受人使用，如出卖人未能按照合同约定交付房屋的，应按照合同约定承担相应违约责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，履行了己方的合同义务，但是迄今为止被告一直未按合同约定为原告办理房地产权属证书。2017年4月31日被告向原告交付了房屋，但据原告了解，该房屋交付时并未通过建设工程竣工验收；并且交房后因消防专项验收未通过，被告还对原告购买的商品房进行了二次改建，直到2018年2月9日荆州市公安消防支队才对该商品房出具了消防验收意见书。根据《建筑法》、《城市房地产管理法》的相关规定，建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；即被告应当在取得工程竣工验收备案证明书之后才能向原告交付房屋。另外，原告所购买的房屋为商铺，属于人流密集性场所，根据《消防法》的相关规定，在投入使用前必须通过消防验收；被告在未通过相关验收的情况下就将房屋交付给原告的行为，应当视为未按合同约定交付房屋。被告辩称，一、答辩人已按约定的时间及交付条件交付房屋，原告实际已接受交付条件并接受交付的房屋，原告的主张没有事实及法律依据。二、答辩人的交付行为未违反法律法规的效力性强制性规定，原告主张未按合同约定交付无法律依据。三、答辩人延期办理产权登记，系政府未按期交付建设用地，引起周边群众闹事。如法院未认定延期交付房屋，则被告愿对此承担延期办理产权登记的责任。如认定延期交付房屋，则原告主张要求答辩人承担延期办理产权登记的违约责任没有事实依据。据合同约定，依约交付房屋后360天办理产权登记，如原告不认可答辩人在2017年4月29日的交付行为，认为其交付时间是2018年2月9日，那么办证的时间就应该是2019年2月9日前，由此，答辩人认为原告如主张延期交付，被法庭认可，则其诉求无事实依据。而且延期办理产权的期间与原告主张交付的期间系重合期间，请求法庭针对延期办理产权登记的违约责任问题依法裁决。四、即使认定被告延期交付房屋，但延期交付的行为，实际并未造成原告任何经济损失，其违约金的主张明显过高，据最高法的司法解释，如认可被告违约，要求结合同地段的租金标准来予以认定，要求将违约金的标准调整为总房款的1%。综上，答辩人认为其已按约定时间，约定条件交付了房屋,且自愿对延期办理产权登记的行为承担责任。故请求法庭依法予以裁判。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了《商品房买卖合同》、购房增值税发票、房屋竣工验收备案书、建设工程消防意见书。被告为支持其辩称理由，向本院提交了《建设工程竣工验收报告》、《建筑工程质量监督报告》等证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，其证明内容与本院认定的事实相符的予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年5月24日，买受人金小婉、张泽泽与出卖人百盟公司签订了编号为201605240018、201605240021《商品房买卖合同》两份，均约定买受人购买出卖人以出让方式取得位于石首市××大道南侧编号为421081002005GB10011地块第H幢1层102铺、103铺，该商品房的用途为商业，钢筋混凝土属结构，层高4.5米，建筑层数地上3层。第四条“计价方式与价款”为按建筑面积计算，该商品房单价分别为每平方米17954.72元、18400.80元，总金额分别为161万元、165万元。第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2017年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定为，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方同时签订附件五《合同补充协议》，对前述合同作出修改和补充如下：四、《商品房买卖合同》第八条变更为：1、出卖人在买受人将全部购房款（含按揭贷款部分）支付完毕后，将经验收合格并符合《商品房买卖合同》及补充协议约定的商品房交付买受人；如遇不可抗力等原因，出卖人可据实延期。合同及补充协议签订后,原告按约支付了涉案的购房款。2017年4月18日，石首市城市广场南区商业中心主体结构质量验收合格。2017年4月29日，原告签收了涉案的房屋并对房屋进行了装修营业至今。2018年2月9日，荆州市公安消防支队作出荆公消验字（2018）第0051号《建设工程消防验收意见书》，综合评定百盟公司报送的湖北石首城市广场新建项目竣工消防验收申请土建部分消防验收合格。2018年10月30日涉案房屋办理了产权登记。另查明，涉案房屋系被告百盟公司开发的石首市城市广场的商业门店，该城市广场位于石首市建设路北侧，东方大道南侧，总建筑面积86770.45平方米，涉案房屋所在南区商业中心，总建筑面积为15438平方米。本院认为，二原告与百盟公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，二原告与百盟公司均应按照合同约定履行合同义务。上述合同签订后，二原告已按照合同约定履行了支付房款的合同义务，百盟公司理应按合同约定及符合法律强制性规定的条件交付涉案房屋并办理产权登记。本案争议的焦点是：一、百盟公司是否构成逾期交房和逾期办理产权证。二、双方约定的违约金是否过高。关于争议焦点一，百盟公司是否构成逾期交房和逾期办理产权证。首先应确认涉案房屋是否具备交付条件。双方合同中约定的交房条件为依照国家和地方人民政府的有关规定，由百盟公司将经验收合格的商品房交付给原告使用。2017年4月18日，涉案房屋经多方验收合格，符合质量标准。但本案涉案房屋还应具备安全生产条件，即还需分析“国家和地方人民政府”是否对该类型建筑有法定的强制性规定。原告认为涉案房屋系依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防部门验收或者验收不合格的，禁止投入使用。百盟公司认为，双方约定的交付条件是只要竣工验收合格即可交付使用，至于《中华人民共和国消防法》及部门法，所约定的是要求在投入使用营业前，没有说是商品房交付使用，交付后不一定使用。对此本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”中华人民共和国公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》中第十三条规定:“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场。”。本案中，百盟公司投资建设的石首市城市广场总建筑面积超过8万平方米（涉案房屋所在南区商业中心，总建筑面积为1.5万多平方米），为人员密集场所，属于《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》规定的“依法应当进行消防验收的建设工程”。现百盟公司未能出具2017年5月1日前荆州市公安消防支队为其石首市城市广场验收合格的证据，其所提供验收的材料也不能证明涉案消防工程在当时已达到验收合格，因此百盟公司于2017年4月29日向原告交付的房屋不符合“国家和地方人民政府”规定的法定交付条件。百盟公司有关“禁止投入使用”不等同于不能交付等的相关辩论意见有悖诚实信用原则，本院不予采纳。涉案房屋在约定的交付期限时不符合“国家和地方人民政府”的规定即不符合约定的交付条件，已构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告关于涉案房屋于2018年2月9日通过消防验收才具备交付条件的意见予以采纳。关于逾期办理产权证问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”自2018年2月9日涉案房屋符合法定交付条件时起至2018年10月30日办理涉案房屋的初始登记时止，并未超过360天，故被告百盟公司不存在逾期办证的违约行为，不应承担逾期办证违约金。关于争议焦点二，双方约定的违约金是否过高。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房的违约责任为：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已支付房价款万分之四的违约金。对该违约金的计算标准，被告认为该约定过高，且实际并未给原告造成任何经济损失。本院认为，涉案的房屋原告于2017年4月29日签收后即投入了实际装修和营业中，被告未在约定期限内取得《建设工程消防验收意见书》对原告并未造成任何实际损失且原告亦未提交因土建部分未经消防验收致使其遭受停业等损失的相关证据，故对被告辩称的违约金过高的相关意见本院予以采纳，本院结合被告的过错和房屋未经过消防验收的安全性考虑，酌情将违约金调至按日按买受人已支付房价款万分之一的标准计算。涉案房屋于2018年2月9日经消防验收合格，双方约定的交房期限为2017年5月1日，延期交付283天，被告延期交房应向原告支付的违约金为92258元（3260000元×0.0001×283天）。综上所述，被告百盟公司虽向原告交付了房屋，但涉案房屋在约定的交付期限时不符合法定和约定的交付条件，已构成违约。对原告要求被告百盟公司向其支付逾期交房违约金370336元的诉讼请求，本院在92258元的范围内予以支持，超出部分不予支持；对其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告石首市百盟科林置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张泽泽、金小婉支付逾期交房违约金92258元。二、驳回原告张泽泽、金小婉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3672元（已减半收取），保全费384元，由被告石首市百盟科林置业有限公司负担1437元，原告张泽泽、金小婉负担2619元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  骆启新二〇一九年七月四日书记员  覃 丹