广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初15715号原告（反诉被告）：周梦鸽，女，汉族，1992年6月8日出生，住址湖南省华容县。委托诉讼代理人：周雅文，广东深超律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：陈思远，广东深超律师事务所律师。被告（反诉原告）：苑媛，女，汉族，1968年11月17日出生，住址山西省太原市迎泽区。委托诉讼代理人：李键，男，汉族，1970年3月16日出生，系被告同学。原告周梦鸽与被告苑媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法受理反诉后，适用普通程序，于2019年6月14日对本诉及反诉进行了合并审理，原告周梦鸽及其委托诉讼代理人周雅文、陈思远，被告苑媛及其委托诉讼代理人李键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2018年8月13日通过深圳市家缘房产咨询有限公司向被告承租位于深圳市福田区梅林工业区汇龙花园4栋天龙402房屋（以下简称出租房），双方约定租金7900元每月，押金15800元，租赁期限自2018年8月14日至2019年8月13日。期间原告向被告支付了房租、押金、管理费共计56400元。被告将房屋租赁给原告后，欲出售房屋，期间中介多次带人看房，严重影响原告的生活质量，原告因此向被告提出提前解除合同，被告拒绝后，原告继续履行租赁合同并将房租缴纳至2019年1月14日。2018年12月底，被告主动联系原告要求解除合同，并称原告弄坏了下水道。2018年12月27日被告未经原告同意将出租房的门锁撬开，占有了出租房，原告报警，并找到梅林派出所警方及街道办想与被告协商，但被告并未到现场，原告联系不上被告，被告未退还原告租赁押金、多支付的租金。请求判令：1、被告向原告返还双倍的房屋押金31600元；2、被告向原告返还2018年12月27日至2019年1月14日的房屋租金4740元（7900/30×18）；3、被告向原告支付垫付的房屋维修费用980元；4、被告向原告返还原告支付的2019年1月至2019年8月的管理费733.3元（1100/12月×8）；5、被告承担原告支付的中介费3950元；6、被告向原告支付律师费10000元；7、被告向原告支付以上款项的利息（按照银行同期贷款利率，从2019年1月1日至被告实际付款之日）；8、被告向原告返还出租房内原告未及时搬离的物品；9、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，捏造事情经过，于法于理无据，完全是不尊重事实颠倒黑白的无理要求。第一，原告所称答辩人将房屋租赁给原告后欲出售出租房，期间中介多次带人过来看房，严重影响原告的生活质量，原告因此向答辩人提出提前解除租赁合同。原告所作陈述为虚假陈述，完全与事实不符。事实是答辩人将房屋租赁给原告后在2018年8月21日产生出售房产想法，由于有意出售该房产，答辩人于2018年8月21日致电原告电话征求原告意见是否方便让买家看房，原告欣然同意，为避免过分影响到原告的正常生活，四个月中只带客户看了三次，而且都是事前电话与原告沟通征得同意后方致电中介带客上门快速简单看下就走，且原告从未拒绝和提出异议，并且在2018年8月23日晚上19：30，原告也对购买答辩人的房产产生兴趣并微信询问了答辩人住房的售价。第二，原告称2018年12月底答辩人主动联系原告要求解除租赁合同，并声称原告弄坏了卫生间的下水道，要求扣除原告的押金，原告拒绝，并要求答辩人尽快修好卫生间的下水道。事实是2018年8月14日收到楼下邻居严重投诉租客做清洁不当，漏水污染了房顶。当日下午五点及时联络原告停止不当清洁，并要求原告第一时间联络邻居查看漏水状况和协商处理方案，同时提供了邻居的联系方式。自从2018年8月14日原告搬入前做清洁开始至2018年9月5日，答辩人先后多次接到楼下邻居投诉原告经常用大量水冲刷地板等处，造成水漏到楼下，污损了楼下邻居的天花板，中间吊顶灯处滴水及墙壁等处渗水，邻居向本人和管理处多次投诉，答辩人向原告反馈上述问题，要求原告去楼下漏水受损邻居家实地查看并采取补救措施。答辩人也多次提供建议，例如水泥堵塞坐便器旁边的地漏或寻找管理处工程部查找原因等。原告请工人查找过原因，但没有给出准确的漏水原因，事后原告因事务繁忙，也没再及时认真查找原因并积极处理，却将责任推卸到房屋下水管道排水不畅造成漏水推卸给答辩人。由于原告不注意维护和不正确使用下水排水系统而导致管道淤塞等问题的出现，原告却认为这个维修费用要答辩人负责，根据租赁合同第四条第一项的约定条款，承租方应妥善使用房产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状，所需费用自行承担。第三，原告称2018年12月27日答辩方未经原告同意将出租方的门锁橇开，占有了出租房，原告报警，并找到梅林派出所警方及街道办想与答辩方商议解决此事，被告并未到现场，微信拉黑了原告，电话也不接，房屋的押金不退，多缴纳的房租不返还，出租房内尚有原告未搬离的物品，原告也没有一个说法。2018年12月30日，原告发现出租房已有人居住。原告的谎言并遮盖不了事实的真相，事实是2018年12月18日上午10时33分左右，答辩人致电原告询问漏水处理结果，但原告声称漏水影响她做生意的运气，并提出单方面毁约并承担违约责任，要求终止租赁关系。原告于中午12点30分致电答辩人，声称已开始寻找新的出租房，确定终止合同。2018年12月20日晚原告微信通知答辩方，已约好搬家公司原告的东西已整理完毕，计划于2018年12月22日下午一点半搬离，请求答辩人致电物业管理处开具放行条，同时承诺2018年12月23日清理好出租房卫生。基于对原告的信任答辩人于2018年12月22日上午致电物业管理处通知开具物品放行条给原告。2018年12月25日答辩人回到深圳处理该事件，按照原告要求的时间于2018年12月25日下午15点整来到出租房后，看到房门大开里边未见到原告本人，却有一自称是其同事身高1米55左右的25岁左右短发女性，在对方身份存疑且出言不逊的情况下，答辩人要求对方将原告通知来现场当面交接并请该人离开，经过检查发现房内家具家电等设施设备丢失及损坏现象严重，附损坏丢失物品清单。当天下午15点20分原告带领五男五女及之前才离开的同事来到承租的出租房，对答辩人和答辩人的一个男性朋友进行大声恐吓、吵闹及威胁，在人身安全受到威胁的情况下，答辩人拿出手机准备报警，那些人看到答辩人准备报警才离开。答辩人要求原告恢复房屋原状并将丢失损坏的设施设备家电家具给予赔偿，但原告既不给答辩人留下钥匙也不管房屋的家具、家电等安全性，大吵大闹与答辩人发生争执后不欢而散摔门而去。答辩人为了保证自己房产及屋内家具家电等以及人身的安全，寻找了开锁公司进行更换锁芯处理并且开具了更换锁芯收据。同时答辩人为了不影响邻居的安宁，采取自住的方式保护自己的房屋及财产。后原告要求答辩人退还押金租金，却对给答辩人造成的各项经济损失不予理会，答辩人予以拒绝原告的无理要求。原告见带人恐吓不能迫使答辩人同意退还其押金租金的目的，于是向梅林派出所虚构事实报警想以此逼迫答辩人妥协，2018年12月27日下午原告致电答辩人，说在派出所让答辩人马上过去进行处理，民警与答辩人通话后答辩人因为当时开车在外边办事，承诺当天晚上21:00至22:00之间过去派出所，答辩人依约到达后原告已离开，答辩人与派出所民警做了情况说明后离开。原告与答辩人双方签署租赁合同开始至今微信或电话从未拉黑原告，反而是原告拉黑了答辩人的微信。综上所述，原告不仅不尊重事实，反而捏造事实起诉答辩人诬陷答辩人先毁约，后撬锁进入出租房，并据此提出荒唐的诉讼请求，谎称出租房内还有未及时搬离的物品以及损失，原告之所以这么做，正是为了逃避对答辩人造成的各类损失的赔偿责任和违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第六条诚实信用原则当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告的诉讼请求建立在不诚实的谎言基础上，于理于法无据，纯属无理要求。请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。被告反诉称，被告于2018年8月13日向原告出租位于深圳市福田区梅林工业区汇龙花园4栋天龙402室房屋。被告多次受到楼下邻居投诉，称原告大量用水冲刷地板，造成楼下天花板漏水，被告要求原告进行相应的处理。原告于2018年12月18日称漏水影响其做生意的风水，提出单方面解约并承担违约责任。2018年12月20日原告通知被告，已经约好搬家公司，计划于12月22日搬离，要求被告致电物业公司管理处开具放行条，被告基于对原告的信任，于2018年12月22日致电物业管理处通知开具放行条给原告。后2018年12月25日被告前往涉案房屋处理解约事宜，打开房门后发现屋内的女士不是原告本人，遂要求原告本人到场。当天下午，原告携一众人等来到出租屋内，对被告及其朋友大声恐吓、言语谩骂，直到被告拿出手机欲报警才离开，给被告精神造成严重的伤害。后原告要求被告返还押金、租金并报警，被告在约定的时间前往派出所的时候原告已离开。原告单方违约的行为以及其他不当的言行，给被告造成了经济上的损失和精神上的伤害。故请求判令：1、原告赔偿被告租房期间丢失的家具家电等物品40070元；2、原告赔偿被告租房期间损坏的原木餐桌等物品8550元；3、原告赔偿被告因原告单方毁约给被告造成的请假期间的工资奖金收益损失20500元；4、原告赔偿被告山西太原往返深圳的过桥过路费油费住宿费餐费7500元；5、原告支付欠缴的水电杂费278元；6、原告支付因其毁约导致被告重复就诊医疗费用370元；7、原告支付漏水导致楼下邻居粉刷屋顶损失400元；8、原告支付精神损害抚慰金20000元。原告口头答辩称，一、被告是为了侵吞原告的押金声称丢失了那些家具，原告没有理由去搬走被告的那些破旧家具，被告自己撬锁进的房屋，房屋脱离了原告的控制，被告应当自行对其丢失的家具负责；二、原告未损坏被告的任何家具，原告承租的时候该等物品就是这个状态；三、被告要求原告承担请假期间的工资、奖金收益、过桥过路费用、住宿餐费等都没有法律依据；四、涉案房屋2018年12月底由被告自行居住，所产生的水电费也不应当是原告缴纳的，被告应当提供相应的票据；五、被告要求原告提供医疗费用及精神损失费用没有法律依据。经审理查明，2018年8月11日，原告作为委托人向受托人周彦英出具《授权委托书》，委托周彦英以委托人名义签订深圳市福田区梅林工业区汇龙花园4栋天龙402（下称涉案房屋）的房屋租赁合同，处理房屋租赁纠纷。2018年8月13日，原告（承租方）与被告（出租方）、深圳市家缘房产咨询有限公司（居间方）签署《房屋租赁合同》约定，租赁双方通过居间方租赁涉案房屋，建筑面积105.93平方米；租期自2018年8月14日至2019年8月13日，出租方应于2018年8月13日前将房产交付给承租方使用，并办理房屋内相关设备的移交手续，详见家私家电清单；租金每月7900元，每月14日前支付当月租金，承租方应在本合同签订之时向出租方支付15800元作为押金；租赁期间的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费均由承租方支付；基于房产租赁产生的税款、房屋租赁管理费等相关费用由承租方支付；承租方支付租金方式为现金支付；承租方应妥善使用该房产及有关设备，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担，如系正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担；承租人在租赁期届满前单方解除租赁合同出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任；承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分千分之一的滞纳金，逾期7天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过2000元整，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任；出租方保证在租赁期间保持该房产始终符合约定的用途，有关设施处于良好的可正常使用的状态；如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租的，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起当天内搬出该房产，逾期未搬出，视为承租方放弃出租购置的物品，出租方可单方进行处理；承租方交回物业时应保证租赁房产本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；合同期满，租赁双方在办理房产交接手续时，应当将欠付或应付的租金及费用结清，双方结清费用后，出租方应将押金退还。此外，双方还签署了《家私家电清单》，对涉案房屋内家私家电的物品名称及数量进行了确认。同日，被告委托代理人出具收据，确认收到原告交来2018年8月14日到2018年9月13日租金7900元、押金15800元。涉案合同签署后，原告实际支付租金至2019年1月13日，于2018年9月11日支付物业管理费1100元。2018年8月14日下午，被告收到备注名为“平静”的微信用户的微信，被告回复称:“动作过大，的确离谱，我致电她，不好意思。”收到该微信后，被告立即通过微信的方式联系原告，要求原告联系邻居，并提供邻居的联系方式，原告回复称次日联系。2018年8月23日，原告发微信询问被告涉案房产的出售价格。2018年9月5日，“平静”再次发微信给被告称，又漏水了，被告随即与其进行了语音通话。2018年9月11日，被告称管理费2018年8月14日至2019年1月30日需缴纳1100元，原告通过微信向被告转账1100元。2018年12月18日，原告发微信告知被告称工人已经过来封下水道了，费用180元。2018年12月20日，原告发微信称，已经约好搬家公司了，周六下午1：30，麻烦被告和管理处打电话，开放行条，礼拜天把卫生收拾出来，礼拜一可以把房子交回被告。2018年12月22日，被告回复称已致电管理处开出放行条。另查，汇龙花园分公司物业管理服务收费公示栏载明，物业服务收费为每平方米1.6元/月，日常收取的专项维修资金每平方米0.15元/月，共计1.75元/月。2019年1月涉案房屋水电费账单载明，生活缴费共支出278元，被告称该账单为2018年12月份的水电费及燃气费。原告为证实其实际支出房屋维修费及搬离物品系其自行购买的，另行向本院提交了微信支付截图、账单详情及物品购买记录予以佐证。被告为证实原告损坏了家私电器、双方办理交接时原告带领多人到涉案房产、被告实际产生的损失及医疗费，另向本院提交了自述的出租前后对比照片、物业监控视频、医院的付款凭证、门诊病历、长沙酒店的住宿发票、扣除奖励13000元的扣款通知单、收入证明、山西、河南、湖南、深圳的过路费发票予以佐证。庭审时，原告称因下水道漏水及中介看房打扰了原告生活，被告拒绝解决，原定于2018年12月25日交接，但被告不愿意退还押金，交接不成功，原告拒绝解除合同后锁门离开并于当日搬离涉案房屋。被告称曾要求原告维修楼下邻居天花板漏水问题，后原告说要退租，被告同意，但是因原告存在违约，需要去房子内部查看，约定于2018年12月25日办理交接，但双方还没有讨论到交接的事情就发生了冲突，后被告当日找了换锁公司，换了锁芯，换锁之后涉案房屋一直由被告自住，家私家电没有购买的凭证。本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为谁违约。从被告提交的微信聊天记录可知，被告在原告入住第二天时即发微信称漏水至楼下，要求原告联系邻居，原告回复称次日与邻居沟通，而在2018年9月5日时，邻居又向被告反映漏水。从双方的微信记录看，如若涉案房产在原告入住的第二天即开始漏水，且非原告自己的原因导致，从常理上讲，原告会第一时间要求被告处理漏水事宜，但原告回复的是自行与邻居沟通，因此，并非是涉案房产存在漏水影响原告的居住。被告虽在出租后不久有出售涉案房产的意愿，原告作为承租人，亦应在不影响其居住的前提下配合他人看房，从原告询问被告出售价格的情况可知，被告已第一时间告知了原告出售的信息，无证据显示被告出售涉案房产导致原告无法继续承租涉案房产，原告于2018年12月20日表示已约好搬家公司，下周一即12月23日可向被告交房，原告在租赁期限届满前单方解除租赁合同，已构成违约，被告在原告提出搬离并交还房产明确表示不履行合同的意思表示后，并未提出异议，应视为被告同意解除双方的租赁合同。被告实际于2018年12月25日收回涉案房产，涉案的租赁合同应于该日实际解除。一、关于本诉请求。关于租赁押金。合同约定，承租人在租赁期届满前单方解除租赁合同的，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任。如上所述，原告在租赁期限届满前表示不履行涉案合同，被告有权依据合同约定没收原告的押金15800元，同理，原告违约其无权要求被告双倍返还押金。关于租金。原告实际支付租金至2019年1月13日，被告自2018年12月25日收回房产后自住，无证据显示被告因原告违约解除合同产生了空置期损失。因此，原告要求被告返还自2018年12月27日之后多付的租金，本院予以采信，但返还租金的截止日期应为2018年1月13日，被告应向原告退还2018年12月27日至2019年1月13日的租金4477元（7900×17/30）。关于维修费，合同约定，承租方应妥善使用该房产及有关设备，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失，所需费用自行承担，如系正常使用造成损坏，则出租方应在接到承租方通知后及时组织维修，所需费用由出租方承担，原告通过微信告知被告工人已经过来封下水道，费用为180元，被告对此未提出异议，且被告无证据证明该下水道堵塞系原告故意或过失造成的，故被告应向原告支付原告垫付的房屋维修费用180元。关于空调维修费，原告未向本院提交相应的空调维修费发票或收据，原告提交的账单详情仅能证明原告付款800元，无法证明该800元支出为空调维修费用，故原告应自行承担举证不能的法律后果，对原告请求支付空调维修费800元本院不予支持。关于物业管理费，涉案房屋应交物业管理费及专项维修资金共计1.75元/月/平方米，原告自2018年8月14日至2018年12月25日期间应交物业管理费用及专项维修资金共计816元【1.75元×105.93平方米×（4+12/30）】，故被告应返还原告物业管理费284元（1100-816），对原告主张超出本院认定的部分，不予支持。关于中介费用、律师费，原告作为违约方，无权要求被告支付上述费用。关于利息。原告作为违约方，在其未与被告办理交接及结算的情况下，被告有权暂不予向原告返还相应的费用。因此，原告主张的多预付的该部分费用的利息，本院亦不予支持。二、关于反诉请求。1、关于物品的损失。合同约定，承租方交回物业时应保证租赁房产本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，且验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。原告与被告于2018年12月25日办理交接，在交接时双方虽产生争议未能完成交接，无证据显示双方未能交接成功是因为原告损坏或搬离了所属涉案房产内的物品，被告提交的自述是涉案房屋出租前后的照片并未经过原告的确认，被告的证据不足以证明涉案房产的家具家电有损毁及丢失系原告造成的，且被告未能提供家具家电购买凭证，应承担举证不能的法律后果，故对被告要求原告赔偿丢失的家具家电、损坏的原木餐桌的诉讼请求，本院不予支持。2、关于被告要求原告赔偿为处理涉案纠纷造成的工资奖金收益损失及往返交通餐费。被告于2018年8月11日向周彦英出具授权委托书，委托期限至2018年12月31日，周彦英本可全权处理涉案房屋租赁纠纷，但被告选择自行从外地回深圳处理涉案房产的交接手续，该损失超出了原告订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，且被告提交的扣款通知单及收入证明并不足以证明其因请假处理涉案事务而导致实际收入的减少，故对被告主张的该部分损失，本院不予支持。3、关于水电杂费。合同约定，租赁期间的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费均由承租方支付，据此原告应向被告支付被告代付的租赁期间水电杂费278元。4、关于医疗费用，被告的就诊行为与原告提前搬离涉案房屋无直接的因果关系，故被告请求原告支付医疗费用370元无事实依据，本院不予支持。5、关于粉刷屋顶的损失。被告无证据证明实际支出粉刷费用，本院不予支持。6、关于精神损害抚慰金。被告主张的精神损害抚慰金，无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、被告苑媛应于本判决生效之日起十日内向原告周梦鸽返还租金4477元、管理费284元及维修费180元；二、原告周梦鸽应于本判决生效之日起十日内向被告苑媛支付水电杂费278元；三、驳回原告周梦鸽的其他诉讼请求；四、驳回被告苑媛的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1100元（已由原告预交），由原告负担995元，由被告负担105元；反诉受理费1121元（已由被告预交），由原告负担3元，由被告负担1118元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  戴京鸣人民陪审员  吴日莲二〇一九年七月九日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。