江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初1428号原告：邹丽，女，1978年10月7日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：柳常青，男，江西惟民律师事务所律师，执业证号：13604200810188843。委托诉讼代理人：顾海榕，男，江西惟民（共青城）律师事务所律师，执业证号：13604200010530954。被告：伍海鑫，男，1981年6月4日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：傅燕萍，女，江西华邦律师事务所律师，执业证号13601201211241994。委托诉讼代理人：熊铁钢，男，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201610512604。第三人：九江亿荣房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区十里大道33号905-909号，统一社会信用代码：91360400690973220C。法定代表人：吕亚平，男，该公司总经理。原告邹丽诉被告伍海鑫、第三人九江亿荣房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邹丽的委托诉讼代理人柳常青、顾海榕，被告伍海鑫委托诉讼代理人傅燕萍、熊铁钢到庭参加诉讼，第三人九江亿荣房地产开发有限公司（以下简称“亿荣公司”）经本院依法送达开庭传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹丽向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法撤销九江市濂溪区人民法院（2018）赣0402执异9号执行裁定，对九江亿荣“水晶苑”小区3号楼1单元301、501、1301室和2单元1004室共计四套房屋不得强制拍卖；2、诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：2012年5月18日原告向第三人亿荣公司购买了九江亿荣“水晶苑”小区3号楼一单元301、501、801、1301室和2单元1004室共计5套房屋，同时签订了《商品房买卖合同》，并于2012年5月23日在九江市房屋管理局进行了房产买卖登记备案，双方结清房款。之后，2013年11月第三人亿荣公司将所购房屋全部交付给原告，由原告接收并进行实际占有。因第三人亿荣公司经营不善，无法给房屋购买人办理相关的产权证。2015年7月九江市濂溪区人民法院执行局经被告伍海鑫申请，将原告所有的上述房产进行了查封。在执行过程中原告向九江市濂溪区人民法院提出执行异议，经由九江市濂溪区人民法院执行审查裁定驳回原告执行异议申请。为了维护原告的合法权益，依法提起案外人执行异议之诉，望判如所请。被告伍海鑫辩称：一、被答辩人提起本案异议之诉之前已就案争标的提起过两次执行异议，其起诉不符合法定条件，依法应予以驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款：案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。本案中被答辩人已在2016年1月就本案所涉执行标的向九江市濂溪区人民法院提出执行异议申请，九江市濂溪区人民法院作出（2015）庐执字第63号执行裁定书驳回被答辩人的异议申请，该裁定已生效并产生既判力。后2017年1月21日，被答辩人就该裁定向濂溪区法院提交了《复议申请书》申请复议。2018年，被答辩人又基于同一执行标的向法院提出执行异议，法院依法驳回其异议。被答辩人不服（2015）庐执字第63号执行裁定书的可选择审判监督程序救济，其再次就涉案房产提出执行异议没有法律依据。二、案争商品房预售合同是基于非法基础而签订的，该合同以合法形式掩盖了多重非法目的，并非合法有效的房屋买卖合同。2009年12月8日，吕和平与吴美智签订了《股东合作协议书》，该协议已实际履行，之后，吴美智为退出亿荣公司而将其股权转让给吕和平，同时违法操作擅自将亿荣公司名下部分房产包括诉争房屋以房屋买卖形式备案至被答辩人名下，以达到将亿荣公司财产抵偿吴美智退股之目的。上述虚构房屋买卖关系将房屋备案至被答辩人名下明显违法，分割了亿荣公司及债权人权益，吴美智已构成抽逃出资，且股东吴美智与吕和平之间的个人债权债务却用独立法人的公司资产抵偿股东个人债务，将公司资产与股东个人资产混为一谈。三、被答辩人陈述及其证据前后矛盾，事实上被答辩人并未向亿荣公司支付任何购房价款。被答辩人诉状中陈述在2012年5月23日办理房产买卖登记备案并与亿荣公司结清房款，提供的收据显示收款时间为2012年8月13日，收款方式为现金，同时被答辩人在两次提起异议申请中均提及其与亿荣公司之间的诉争房屋购房合同系以房抵债，其陈述前后矛盾，不可信。被答辩人陈述的合同签订时间也前后矛盾，诉状中是2012年5月18日，提交的合同显示签订时间2012年8月13日。四、在诉争房屋被查封前，被答辩人未接收也未实际占有诉争房屋，亿荣公司也从未将房屋交付给被答辩人，被答辩人无权占有诉争房屋。被答辩人诉状中称2013年11月亿荣公司将所购房屋全部交付，由被答辩人接受并进行实际占有，而九江市濂溪区人民法院2015年3月查封诉争房屋时，诉争房屋均为毛坯房，且没有任何人占有居住，因亿荣公司资金问题，涉案的亿荣水晶苑项目至今未完成竣工验收手续，根本不具备交房条件，亿荣公司也证明自始未将诉争房屋交付给被答辩人，被答辩人未提供任何证明其占有房屋的证据，即便占有，未经交付单方强行占有的行为也属于违法占有。被答辩人在人民法院查封之前未合法占有诉争房产。第三人九江亿荣房地产开发有限公司未到庭陈述意见、举证、质证，亦未提交书面陈述意见，视为其放弃陈述、举证、质证的权利。原告邹丽为支持其诉讼请求向法院提交了如下证据：证据一、原、被告及第三人身份证复印件各一份，证明原、被告及第三人身份和诉讼主体适格。证据二、执行裁定书（2018）赣0402执异9号原件提交、（2015）庐执字第63号民事裁定书复印件各一份，证明案外人对执行案件的异议对象，该两份裁定均为濂溪区人民法院对于本院争讼标的的执行行为，而原告所提出的执行行为所确定的执行对象，因而对于执行标的的异议，案外人或者利害关系人有权提出执行异议之诉，而不是对于执行行为的异议，而是对于执行标的的异议。证据三、《商品房销售合同》复印件4份（原件出示），证明被执行的房产由原告所购买，属于原告依法保护的财产。证据四、《购房收据》复印件四份（原件出示）及《房屋异动申请》复印件一份，证明被执行的房产由原告所购买，已经支付了对价房款。证据五、《房产局备案证明》原件一份，证明被执行的房屋由原告购买，已经在2012年5月23日、2012年5月24日在九江市房产管理部门进行了销售登记备案，是原告的合法财产。证据六：2018年2月25日涉案亿荣水晶苑物业公司的证明和九江市水务公司2018年8月13日的证明原件各一份，证明我方已经合法占用涉案房屋。证据七：九江利民水表安装有限公司出具的登记表二份，证明涉案房屋已经交付。证据八：银行转账记录复印件6份（原件出示），证明吴美智与亿荣公司存在真实的债务关系。证据九：出生证明、收条（原告母亲出具的）、转账记录复印件各一份（原件均出示），证明原告与吴美智是资金合伙人，存在其他特殊关系，有理由将涉案房屋登记在原告的名下。被告伍海鑫为反驳原告诉讼请求向法院提交了如下证据：证据一、九江市庐山区人民法院2016年9月12日作出的（2015）庐执字第63号执行裁定书复印件（原件出示）、邹丽2017年1月针对（2015）庐执字第63号执行裁定书提出的复议申请书复印件各一份，证明邹丽早在2016年1月已就同一执行标的向九江市庐山区人民法院提出异议，九江市庐山区人民法院作出（2015）庐执字第63号执行裁定书驳回邹丽的异议申请。邹丽针对驳回异议的（2015）庐执字第63号执行裁定书在2017年1月又委托律师向法院申请复议，对于诉讼权利邹丽已明知。原裁定早已生效，根据一事不再理的原则邹丽无权再提出异议及执行异议之诉。裁定书和复议申请书明确写明案争合同系案外人用于抵偿债务而签订的。证据二、2009年12月8日吕和平和吴美智签订的关于九江亿荣房地产开发有限公司的《股东合作协议书》、吴美智向九江亿荣房地产开发有限公司出具的房屋异动协议书、九江亿荣房地产开发有限公司出具的《关于解除房产备案的报告》复印件各一份，（原件出示），证明诉争房产系亿荣公司原股东吴美智违规备案至邹丽名下，系亿荣公司原股东吴美智擅自将亿荣公司的财产据为己有属于抽逃出资、掏空公司的行为，严重侵害亿荣公司、实际购房人和债权人的利益。吴美智退出亿荣公司将股权转给吕和平接盘，仅与吕和平存在债权债务关系，吴美智不能以亿荣公司的资产抵偿与吕和平之间的债务，因此邹丽与亿荣公司签订的商品房预售合同及办理网签备案手续不合法。证据三、2016年4月5日邹丽向九江市中级人民法院进行举报的人民法院督查案件登记簿、2016年11月19日庐山区人民法院监察室关于邹丽信访件的回复复印件各一份（原件出示），证明邹丽曾于2016年4月5日向九江市中级人民法院监察室进行举报，2016年11月19日庐山区人民法院监察室作出《关于邹丽信访件的回复》，不予支持邹丽提出的解除查封的要求。回复内容显示有关缴款收据均系吴美智提供，邹丽不配合调查，未提交有效证据材料。同时，吴美智的缴款收据与购房款无关。证据四、九江亿荣房地产开发有限公司出具的《情况说明》复印件一份（原件出示），证明争议房屋不具备交房条件，亿荣公司未将争议房屋交付给邹丽，争议房屋的所有权属于亿荣公司，除亿荣公司外，任何第三方均无权占有、使用及处置争议房屋。证据五、九江市不动产登记中心出具的不动产权情况表原件一份，证明邹丽名下已持有其他用于居住的房屋。第三人九江亿荣房地产开发有限公司在举证期间内未向法院提交证据，视为对其举证权的放弃。对于原、被告双方提交的证据，本院组织双方当事人开庭进行了质证。根据原、被告双方的质证意见、庭审陈述及其他证据，本院对原、被告双方提交的证据作如下认定：原告提供的九组证据，来源合法，客观真实，对其真实性均予以认定；证据一、二能够达到原告的证明目的，均予以认定并存卷佐证案件事实；证据三、四、六、八、九能够证明原告与亿荣公司之间有房屋买卖的行为，原告的其他证明目的与本案无关，对这五组证据不予认定但记录存卷；证据五，能够证明涉案的四套房屋在2012年5月23日、2012年5月24日已备案登记在原告名下，原告的其他证明目的与本案无关不予采纳，对该组证据予以认定并存卷佐证案件事实。被告伍海鑫提供的五组证据，来源合法，客观真实，对其真实性均予以认定，但因被告的证明目的与本案涉及的排除拍卖行为无关，对该五组证据均不予认定但记录存卷。本院经审理认定事实如下：2015年7月23日，本院依据执行申请人即被告伍海鑫的申请依法作出保全裁定后查封了九江市亿荣·水晶苑3号楼1单元801室及备案登记在原告邹丽名下的九江市亿荣·水晶苑3号楼1单元301、501、1301室和2单元1004室五套房产。原告以案外人身份于2016年1月12日对查封的上述五套房产提出书面异议申请，申请法院解除对该五套房产的查封。本院受理后经过审查，于2016年9月12日作出（2015）庐执字第63号执行裁定书，载明：本院查明2009年12月8日，案外人与被执行人亿荣公司通过九江市房屋产权交易网站签订了制式《商品房预（销）售合同》，被执行人亿荣公司将其开发的亿荣.水晶苑3号楼1单元301、501、801、1301室和2单元1004室等五套房产出卖给案外人，由于未及时向九江市房屋产权交易处申请备案，2014年4月1日，九江市房屋产权交易处根据九江市政府协调会议精神，停办被执行人亿荣公司开发的亿荣.水晶苑项目产权变更、抵押、合同签订备案等一切业务，2015年7月23日，本院依法查封了被执行人开发的亿荣.水晶苑项目亿荣.水晶苑3号楼1单元301、501、801、1301室和2单元1004室等五套房屋。本院认为，被执行人亿荣公司将其开发的房屋出售给案外人，以抵欠债务，不违反法律规定，但房屋属不动产，按照法律规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，案外人邹丽的异议理由不成立，裁定驳回原告邹丽要求解除对上述五套房屋查封的请求。原告在收到该裁定书后于2017年1月16日就该裁定提出复议申请书，认为包括涉案四套房屋在内的五套房产办理了备案手续，庐山区人民法院不仅随意查封，且对申请人的书面异议迟迟不予书面答复，申请人在2015年就提出书面异议，直至2017年1月6日收到法院邮寄送达的执行裁定书，而裁定书的落款时间却是2016年9月12日，申请人要求庐山区人民法院在接到复议申请书后将有关案件材料五日内报送上一级人民法院。申请人请求对（2015）庐执字第63号执行裁定书进行复议，作出变更裁定解除对亿荣.水晶苑3号楼1单元301、501、801、1301室和2单元1004室五套房屋的查封。后因本院于2017年9月13日作出（2015）庐执字第63号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人亿荣公司名下位于九江市怡康苑东侧亿荣.水晶苑3号楼1单元301、501、801、1301室和2单元1004室五套房产，原告邹丽认为其中3号楼1单元301、501、1301室和2单元1004室四套房产是属于案外人邹丽购置，案外人邹丽已经付款且该四套房产在房产部门进行了备案，故案外人邹丽又于2018年4月13日对本院作出的裁定拍卖被执行人九江亿荣房地产开发有限公司名下位于九江市怡康苑东侧亿荣.水晶苑3号楼1单元301、501、1301室和2单元1004室四套房产的（2015）庐执字第63号之二民事裁定书提出书面异议申请，要求撤销（2015）庐执字第63号之二民事裁定书，本院受理后于2018年6月6日作出（2018）赣0402执异9号执行裁定书，载明：本院作出的（2015）庐执字第63号执行裁定书和（2015）庐执字第63号之二执行裁定书执行的标的相同，根据《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第二款“案外人撤回异议或者裁定驳回异议后，再就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理”的规定，案外人邹丽再次就同一执行标的提出异议，不符合上述规定，本院依法不予支持，裁定驳回案外人邹丽的异议请求。此后，原告于2018年6月20日向本院提起案外人执行异议之诉，要求法院支持原告诉请。另查明，九江市怡康苑东侧亿荣.水晶苑3号楼1单元301、1301室和2单元1004室三套房产于2012年5月23日备案登记在原告名下，3号楼1单元501于2012年5月24日备案登记在原告名下。本院认为，涉案的九江亿荣“水晶苑”小区3号楼1单元301、501、1301室和2单元1004室共计四套房屋均备案在原告名下是事实，双方对此均无异议，双方争议的焦点是：在实体上，原告享有的权利是否足以排除强制拍卖的处分行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予以支持。”备案登记作为预告登记制度，是为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动，是不动产登记的特殊类型，是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有对抗的效力，预告登记的公示行为使得这种请求权具有了排他效力，能够阻止人民法院处分该不动产的实际权利。结合本案，九江亿荣“水晶苑”小区3号楼1单元301、501、1301室和2单元1004室四套房屋均已备案登记在原告名下，该预告登记的公示行为具有排他效力，原告作为备案登记的受让人有权请求停止任何针对该四套房屋的处分行为，故原告起诉要求对九江亿荣“水晶苑”小区3号楼1单元301、501、1301室和2单元1004室四套房屋不得强制拍卖的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告辩解认为原告对（2015）庐执字第63号民事裁定书有异议的可选择审判监督程序救济及其再次就涉案房产提出执行异议没有法律依据的意见由于原告再次向法院提起的执行异议是针对（2015）庐执字第63号之二民事裁定书所作出的拍卖裁定，而不是针对（2015）庐执字第63号民事裁定书所作出的查封裁定，被告的这一辩解意见于法无据，本院依法不予采纳；被告辩解认为原告虚构房屋买卖关系将涉案房产备案在原告名下、原告只是单方强行占有涉案房屋且在法院查封之前未合法占有诉争房屋的意见，因原告异议之诉所涉及的是拍卖行为，而拍卖作为处分行为的一种，在涉案四套房产均已备案预告登记在原告名下已足以排除该处分行为时，本案实际上并未涉及原告实际权利的处理，被告的这些辩解意见均与本案原告要求不得拍卖这一处分行为无关，故对被告的这些辩解意见均不予采纳。至于本院作出的（2018）赣0402执异9号执行裁定书，在原告已向本院提起执行异议之诉且本院已受理的情况下，原告起诉要求撤销（2018）赣0402执异9号执行裁定书的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。第三人九江亿荣房地产开发有限公司经本院依法送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条、第三十条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：一、对备案登记在原告邹丽名下的九江亿荣“水晶苑”小区3号楼1单元301、501、1301室和2单元1004室共计四套房屋不得强制拍卖；二、驳回原告邹丽的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告伍海鑫承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  方晶晶审判员  朱雪娟审判员  宋浩洁二〇一九年七月十九日书记员  俞 梦