湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初3781号 原告：黄月朋，女。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。 被告：湖南省福兴房地产集团有限公司。 法定代表人：高秀彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗本璞，男，系该公司员工。 原告黄月朋与被告湖南省福兴房地产集团有限公司（以下简称福兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄月朋的委托诉讼代理人翟叶叶、被告福兴房地产公司委托诉讼代理人罗本璞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄月朋向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理水岸蓝城14栋304号商品房的房屋产权证；2、判决被告向原告支付房款万分之三的违约金每天101.89元，从2017年3月27日暂算至2019年5月8号（772天）为78659.08元（其余算至原告实际拿到房屋产权证之日止）；3、判决被告退还代收原告交纳的契税6793元、专项维修基金6793元、代收代办费679元、代收两证费1375元，共计15640元，并按6%年利率向原告支付利息，从2012年8月22日暂算至2019年4月22日为6256元（其余算至被告实际支付之日止）；4、判决被告向原告开具房款结清单；5、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2012年8月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的水岸蓝城小区14幢304号房，总房款339651元。《商品房买卖合同》第六条第二项第（3）款约定原告委托被告办理房屋所有权证，被告收取了原告两证代办费679元，并由原告按合同约定日期向被告支付契税6793元、专项维修基金6793元、代收两证费1375元，《商品房买卖合同》第十五条约定被告应于2016年12月31日为原告办理房地产权属证书。2017年3月27日被告与水岸蓝城一、二期业主代表签订《承诺书》，将一期办证时间延期至2017年9月30日，二期办证日期延期至2017年12月30日，并约定了被告未按约履行《承诺书》的违约责任。现原告已全部履行合同约定义务，被告至今未按《商品房买卖合同》及《承诺书》向原告履行约定义务，原告有权依据《商品房买卖合同》及《承诺书》向被告主张逾期办证的违约责任。 被告福兴房地产公司辩称：1、《承诺书》并非被告真实意思表示，公司法定代表人在众多业主的胁迫下在《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》上签字；2、《承诺书》内容显失公正。被告只收取了每人几百元的代办证费，而承诺书上赔偿的标准是按购房款的每天万分之三进行赔偿，要高出代办费的一百多倍，2017年9月怀化市不动产登记中心就已受理了被告的不动产登记业务，从2017年10月份开始，水岸蓝城（除大部分银行按揭户外）已经有600多购房户陆续拿到了不动产权证。原告没有在承诺书附件花名册上签名是放弃了权利，应驳回原告起诉。3、原告请求专项维修基金、契税计算利息，因原、被告没有任何约定，应驳回被告的该诉求，4、从2017年10月至2019年1月21日止，水岸蓝城所有不动产权证已全部办理完毕，办证费和代办证费已经开支不存在退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》复印件，被告对其真实性无异议，但认为不是被告真实意思表示，且原告未在承诺书上签字。对被告提交的怀化市不动产登记中心《证明》复印件，原告不认可，认为只是一个备案。本院认为上述二证据来源合法且与本案相关联，本院予以采信； 根据庭审查明的事实及本院采信的证据，本院认定案件事实如下： 2012年8月22日，原告黄月朋与被告福兴房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的水岸蓝城第14幢304号商品房，房屋建筑面积为136.36平方米，价格为2490.84元/平方米，房屋总价款为339651元；原告委托被告办理房产证和土地使用证，并向被告交纳契税6793元、专项维修资金6793元及办理房屋所有权证费用；被告应在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；被告应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在2016年12月31日前取得房地产权属证书的，原告退房的，被告在30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的5%赔偿原告损失，但合同未对继续履行合同的延期办证违约责任进行约定。合同签订之后，原告支付了购房款339651元；交纳契税6793元、专项维修基金6793元、代收两证费1375元、代收代办费679元。 2017年3月27日，被告与小区部分业主达成“关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书”，内容为：被告承诺一期（8、9、10、11栋楼）2017年9月30日之前把不动产证办理完毕交付业主，二期（14、15、4、6、7栋楼）2017年12月30日之前把不动产证办理完毕交付业主。被告在以上时间内将不动产权证办理完毕交付业主后，被告不再承担逾期办证的赔偿责任。如按以上承诺时间被告逾期未办理不动产证的，一期从2016年10月1日起，二期从2017年3月27日起，被告给予业主不动产权证逾期办证赔偿，时间计算至不动产权证签发之日，赔偿标准为：不能办证逾期3个月以内按照购房金额每日万分之二计算，逾期3个月以上按照购房金额每日万分之三计算。承诺书一式三份，具有法律效力。附件业主签名名单表经被告盖章同具法律效力。但本案原告未在该承诺书附件上签名。 2017年9月，怀化市不动产登记中心受理被告开发的水岸蓝城项目不动产登记业务。庭审中被告陈述涉案房屋不动产权证于2019年1月21日已办理。因被告未将代收原告的契税、专项维修基金等向相关部门缴纳，怀化市不动产登记中心未发放不动产权证。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年12月31日办理好不动产权证，但被告并未在约定的时间办理好房屋不动产权证，被告的行为已构成违约。因双方在《商品房买卖合同》中未约定逾期办证时被告应承担的违约责任，原告也未在《关于办理水岸蓝城不动产证的承诺书》中签字。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综合本案的具体情况，本院酌情确定逾期办证违约金以已交房款按每日万分之一计算，从逾期办证之日即2017年1月1日起计算至房屋产权证办妥之日即2019年1月21日止，被告应支付原告逾期办证违约金为25473.82元（339651元×750天×0.1‰）。故对原告请求被告支付逾期办证违约金25473.82元的部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。鉴于被告对案涉房屋已在怀化市不动产登记中心进行了权属登记，原告要求被告办理权属证书的诉求已无支持的必要。被告未将代收原告的房屋维修基金、契税转交相关管理部门，原告请求被告退还代收原告的契税及专项维修基金的请求符合法律规定，本院予以支持。但原告要求按年利率6%支付资金占用利息的请求没有法律依据，本院不予支持。由于代办权利证书及收取代办费是双方自愿约定的事实，且被告福兴房地产公司已履行了代办义务，故对原告要求返还代收两证费、代办费的诉求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付给原告黄月朋逾期办证违约金25473.82元； 二、被告湖南省福兴房地产集团有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告黄月朋房屋契税6793元、专项维基金6793元，合计13586元； 三、驳回原告黄月朋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2311元，减半收取1155、5元，由原告黄月朋负担725.5元，由被告湖南省福兴房地产集团有限公司负担430元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  黄弗清 二〇一九年七月二十九日 代理书记员  张文萍