贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终2941号 上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）:陈胜华,贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205200010944387。 委托诉讼代理人（一般授权）:王涛,贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：徐航，男，1991年9月6日出生，汉族，住贵州省毕节市。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城房开公司）因与被上诉人徐航商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 鑫城房开公司上诉请求：一、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案逾期办证系因政府原因导致，属于行政不可抗力，上诉人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，即出卖人承担违约责任的前提是由于出卖人原因导致逾期办证。本案逾期办证明显是政府行政不作为等原因导致。一审判决上诉人承担违约责任明显违背该条立法本意。二、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。被上诉人于2014年6月30日就已经知道被告无法按期交付房产证的事实，其提起本案诉讼时已超过诉讼时效期间，故应驳回其诉讼请求。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉《商品房买卖合同》系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，若上诉人私自修改，会遭受行政处罚，且本案逾期办证并非由于出卖人的原因造成，故不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算本案违约金。上诉人早已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，上诉人已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经实现。如被上诉人认为自身存在损失应举证证明，一审法院将举证责任分配给上诉人错误。四、行政征收系政府行使行政权力的行为，不受民事法律调整，故不存在违约责任问题。一审法院将政府的行政征收行为认定为民事法律行为，并据此认定上诉人不能因政府的违约行为而免责错误。本案逾期办证并非是上诉人能够避免的，若由上诉人承担全部违约责任，显失公平。 被上诉人徐航未作答辩。 原审原告徐航一审诉讼请求：1.被告支付原告自2016年6月30日至2019年1月22日逾期提交办理商品房转移登记有关文书到不动产中心为原告办理不动产权属证书的违约金546,095.00元(每天按房款总额的万分之二计付)；2.被告支付原告自2019年1月23日起被告提交办理商品房转移登记有关文书到不动产中心为原告办理不动产权属证书之日止的违约金(每天按房款总额的万分之二计付)；3.本案诉讼费、律师费等均由被告承担。事实与理由：原告因向被告购买位于贵州省××市××商会××、××、××、××、××套商品房，于2015年6月13日与签订《商品房买卖合同》，并在合同中约定被告需在2016年6月30日前将所有商品房转移登记的有关文书交付给原告，若未按照约定日期交付所有商品房转移登记的有关文书造成违约，根据签订合同中第八章第三条之约定，在违约180天之后，被告需按日向原告支付已付房价款万分之二违约金。至2019年1月22日，被告还未将所有品房转移登记的有关文书交付给原告，为维护原告的合法权益，现据我国《民法通则》、《合同法》相关条款之规定诉至贵院，请依法决。原告认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务，但现被告未在约定期限内将所有品房转移登记的有关文书交付给原告，造成违约，依法应当承担违责任。请依法支持原告的诉请。 一审法院认定事实如下：2015年6月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方分别签订了5份《商品房买卖合同》。合同均约定：出卖人以出让方式取得位于贵州省××市××区××大道茶亭村、总面积为92868.85平方米、编号为毕市七星国用(2012)第1786号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0072。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为毕节市商品综合批发大市场。建设工程规划许可证号为520000201523023，建设工程施工许可证号为522401201504290101。建设工程设计审查批准文号为2014-475。建筑工程施工合同约定开工日期为2014年9月28日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2015年12月30日。买受人购买的贵州省毕节市七星关区草海大道茶亭村毕节市商品综合批发大市场第A28幢壹层贰号房(房号A28-1-2号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568.00元)、第A28幢壹层叁号房(房号A28-1-3号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568.00元)、第A28幢壹层肆号房(房号A28-1-4号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568.00元)、第A28幢壹层伍号房(房号A28-1-5号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568.00元)、第A28幢壹层陆号房(房号A28-1-6号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568.00元)；买受人均于签订合同之日前支付首付房款，银行按揭支付余款；出卖人均承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方均同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方均同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方均同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定分别支付了房价款586,568.00元。被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至法院。 另查明，2018年5月9日被告取得《毕节市商品房屋备案证明书》，2018年11月6日，被告取得不动产权证书，涉案商品房符合办理商品房转移登记的条件。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告均已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”中均对违约金的计算标准作了明确约定，但被告主张该约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，故对被告提出调整违约金的意见，缺乏事实依据，不予采纳。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告请求被告从2016年6月30日起计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，未超过诉讼时效，故对被告提出的原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 对被告提出的逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩。一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告所依据的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。另，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定的“因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任”是在“申请该商品房所有权初始登记”项下的免责，并非是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书项下的免责。因此，被告提出的该抗辩意见不成立，不予采纳。 被告应按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，分别从2016年7月1日起开始计算。根据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，被告负有在2016年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期均未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中均约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付或者涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务，故在本案开庭之日视为被告履行了涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2016年7月1日起计算至本案开庭之日的前一日（2019年2月24日）。因被告的违约天数已超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告上述违约金共计为567,797.82元（586,568.00元×5×0.0002×968天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告徐航支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金567,797.82元；二、驳回原告徐航的其他诉讼请求。案件受理费4,630.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人应否承担违约责任？2.原审认定的诉讼时效期间是否得当？3.双方约定的违约金应否调整？ 关于焦点1，就被上诉人提出的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任主张，上诉人抗辩称合同履行存在不可抗力，因政府征收迟延和规划行政执法导致的办证迟延，其不应承担违约责任。对此本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人主张政府土地行政征收以及规划行政执法均属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的有关行政相对人权利义务的单方行为。具体行政行为的发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序。同时，相关法律、行政法规对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服和救济。故对上诉人以不可抗力事由提出的违约责任免除主张，不予支持。由于本案不具备法定或者约定的责任免除情形，上诉人所称的政府征收迟延和规划行政执法不作为应属第三人原因，根据合同相对性原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，原审认定上诉人逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书构成违约并判决上诉人承担违约责任，并无不当。 关于焦点2即本案诉讼时效问题，一审处理意见得当，本院予以确认。上诉人主张被上诉人的违约金请求权已超过诉讼时效，缺乏事实依据，本院不予采信。 关于焦点3，违约金条款系当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。案涉《商品房买卖合同》系经双方平等自愿协商而签订，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人所举证据不能证明其主张成立，其应当承担举证不力的不利后果。对上诉人提出的应由被上诉人举证证明其实际损失的上诉主张，不予支持。 综上，上诉人的上诉理由及请求不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9260元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年七月二十三日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青