辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终1312号上诉人（原审被告、反诉原告）：抚顺亚星国际置业有限公司，住所地：抚顺市新抚区裕民路22号楼1号楼5层1#。法定代表人：何建勇，该公司总经理。委托代理人鲍杰，辽宁三君律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘金泽，男，1995年2月22日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：刘文革（刘金泽父亲），1970年1月7日出生，汉族，住抚顺市新抚区。上诉人抚顺亚星国际置业有限公司（以下简称亚星公司）因与被上诉人刘金泽房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2019）辽0402民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亚星公司委托诉讼代理人鲍杰、被上诉人刘金泽及其委托诉讼代理人刘文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚星公司上诉请求：1、改判刘金泽支付逾期付款违约金4200元；2、一、二审案件受理费由刘金泽负担。事实和理由：2017年9月26日双方签订《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定刘金泽购买亚星公司房屋的余款30万元办理按揭贷款，按揭贷款应在合同签订后30日内全部支付到亚星公司的银行账户内，否则视为刘金泽违约。合同签订后，刘金泽的按揭贷款30万元直到2017年11月8日该款项才进到亚星公司的银行账户内，逾期14天，构成违约，应根据双方签订的协议承担违约责任。一审判决认定双方协议的效力及对逾期交房承担违约责任，却没有认定刘金泽存在逾期付款的违约行为，判决其不应承担违约责任不符合法律规定，权利义务是对等的。综上，请求二审法院依法改判。刘金泽辩称，亚星公司工作人员在我不知情的情况下进行了贷款，第一次改变了贷款的银行，第二次改变了贷款的签订时间，之后才通知我去办理贷款手续，对之前的事情我并不知情。刘金泽向一审法院起诉请求：判令亚星公司支付刘金泽房屋违约金15225元、车位违约金13230元；判令由亚星公司承担本案诉讼费。亚星公司向一审法院反诉请求：判令刘金泽支付亚星公司违约金2700元；反诉案件受理费由刘金泽负担。一审法院认定事实：2017年9月26日，刘金泽（乙方）与亚星公司（甲方）签订《抚顺市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买亚星公司所有的位于抚顺市新抚区房屋（建筑面积97.42平方米、总价款435000元）。《合同》约定：“第六条付款方式及期限，买受人已付首付款135000元，余款300000元办理按揭贷款（详见补充协议）。第十一条交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房取得单体建筑工程竣工验收备案文件。第十二条出卖人逾期交房的违约责任：双方按照补充协议的相关约定执行”。合同补充协议的第三条第六款规定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。后刘金泽（乙方，买受人）与亚星公司（甲方，出卖人）签订合同补充协议一份，约定“第一条：关于按揭贷款付款的补充约定，乙方选择按揭付款方式的，乙方应于本合同签订之日起付清首付款，剩余房款向甲方指定的银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户。因乙方原因导致按揭贷款未能在上述期限内到达甲方银行账户的，均视为乙方逾期付款，乙方应承担逾期付款的违约责任；第二条：关于逾期付款的补充约定，若乙方未按约定时间期限付清房款，在接到甲方通知后，逾期超过五个工作日的，乙方向甲方支付所购房屋未付款金额每日千分之一的违约金；乙方选择按揭贷款付款方式的，如按揭贷款未能在协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条约定承担逾期付款的违约责任”。刘金泽按照协议预定交付了首付款150000元，余款300000元办理了贷款并2017年11月8日支付到亚星公司银行账户。2017年11月9日，刘金泽（乙方）与亚星公司（甲方）签订《地下停车位有偿使用协议书》，协议约定：“鉴于乙方有车位使用需求，甲方同意乙方有偿使用本协议项下甲方开发的地下车位，乙方应支付相应的费用并按要求使用该车位；第二条该车位状况乙方知晓该车位及其所在房屋处于建设中，该车位的交付条件以甲方交付时的实际状况为准，乙方承诺对甲方交付的车位状况（包括但不限于面积、位置等）不持异议；第四条使用费及车位管理服务费1.该车在总使用期内的使用费用总额为人民币陆万元，该使用费不因该车位面积等任何因素的变化予以调整。除该使用费外，乙方需另向甲方委托的物业管理公司缴纳车位管理服务费，收费标准见物业服务企业的规定。2.交付期限及方式。乙方应于本协议签订之日一次性向甲方全额交付全部使用费人民币陆万叁仟元，并于该车位移交前向物业服务企业缴纳第一年的车位管理服务费人民币玖佰陆拾元，以后车位管理服务费乙方按照物业服务企业的相关规定向物业服务企业缴纳；第五条车位的移交在乙方向甲方支付全部使用费并向物业服务企业缴纳第一年车位管理费的前提下，甲方同意于2017年12月31日前，由物业服务企业将该车位现状交予乙方使用。乙方延迟支付全部使用费或第一年车位管理服务费的，上述移交日期相应顺延。乙方应当于本协议约定的移交日期自行到物业服务企业办理移交手续，甲方不再另行通知；乙方逾期办理车位移交手续的视为甲方已于上述约定日期向乙方移交该车位，乙方应予该视为移交之日起自行承担与该车位有关的风险责任，并自该视为移交之日起承担该车位的管理服务费；第十条1.甲方责任在乙方完全履行本协议义务的情况下，甲方逾期交付该车位的，每日应当承担该车位使用费总额千分之一的违约金，逾期达30日，乙方有权解除本协议。”2017年11月9日刘金泽向亚星公司支付车位使用费63000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。刘金泽、亚星公司双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，法院予以确认。上述合同约定亚星公司应于2017年12月31日将符合合同约定的房屋交付刘金泽，而亚星公司于2018年7月31日才通知刘金泽可以办理房屋的入住手续，按照合同约定亚星公司应承提宽展期30日后至取得“单体建筑工程竣工验收备案文件”之日的违约责任。关于刘金泽主张亚星公司给付延交房违约金一节，依照该合同约定，标准为所购房屋总价款450000元×0.01%×逾期天数181天（2018年2月1日至2018年8月1日），即8145元。刘金泽、亚星公司自愿签订地下停车位有偿使用协议书，是双方真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，刘金泽已经按照协议约定交纳车位有偿使用费，并且在收到亚星公司通知后办理车位入住手续并支付了车位服务费，虽刘金泽支付车位服务费的时间晚于协议约定的车位交付时间，但该项费用迟延交付的原因不可归责于刘金泽，亚星公司未按协议约定时间交付车位，属违约，应承担逾期交付车位的违约责任。关于违约金的数额一节，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，协议约定的违约金数额过高。根据本案的实际损失情况以及协议的履行情况等，依照公平原则，以刘金泽已交纳车位使用费但未能使用期间的同期中国人民银行贷款利率为标准计算利息为违约金数额。对于亚星公司提出的诉讼请求，刘金泽在第一时间办理贷款，在贷款过程中，刘金泽不存在违约行为，不应承担违约责任，故对于亚星公司的反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、抚顺亚星国际置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘金泽延迟交房违约金8145元；二、抚顺亚星国际置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘金泽自2018年1月1日起至2018年7月31日止期间的，以63000元为基数以中国人民银行同期贷款利率为标准计算的利息数额；三、驳回刘金泽其他诉讼请求；四、驳回抚顺亚星国际置业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费427元（缓交），减半收取213元，由刘金泽负担145元，抚顺亚星国际置业有限公司负担68元。反诉案件受理费25元，由抚顺亚星国际置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实同一审查明事实。本院认为，刘金泽与亚星公司签订的《抚顺市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其中《合同补充协议》中约定了按揭贷款付款期限及逾期付款的相关违约责任。刘金泽与亚星公司签订《抚顺市商品房买卖合同》后，按照《合同补充协议》的约定及时交付了首付款，余款选择了按揭贷款方式。在刘金泽办理银行按揭贷款过程中，涉及贷款额度变更等问题，办理贷款过程时间延长，致刘金泽购房余款晚于协议约定的期限支付到亚星公司银行账户，该原因不可归责于刘金泽一方。亚星公司在二审庭审中陈述贷款是银行和客户之间的事情，亚星公司亦未能举证证明刘金泽存在主观上逾期付款的行为。故亚星公司主张刘金泽构成违约，要求其支付逾期付款违约金无充分的事实及法律依据，本院不予支持。综上，亚星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人抚顺亚星国际置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓龙审判员  王 爽审判员  张庆敏二〇一九年七月十五日书记员  陈 凤