云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0902民初1414号原告：刘世平，女，1966年9月15日出生，汉族，四川省遂宁市人，住四川省遂宁市船山区。原告：蒋莉，女，1987年3月8日出生，汉族，四川省遂宁市人，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：刘世平（系被告蒋莉母亲），女，1966年9月15日出生，汉族，四川省遂宁市人，住四川省遂宁市船山区。代理权限：特别授权代理。原告共同委托诉讼代理人：郭慷，云南江华律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧市宏天房地产开发有限责任公司。住所地：临沧市圈掌街延长线万隆小区C区。法定代表人：向心平，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤志伟，云南通恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：汤清伟，男，1958年8月3日生，汉族，临沧市临翔区人，住临沧市临翔区。系该公司股东。代理权限：特别授权代理。原告刘世平、蒋莉与被告临沧市宏天房地产开发有限责任公司（以下简称：临沧宏天公司）合同纠纷一案，本院于2018年7月9日以简易程序立案受理，后因案情复杂于2018年9月2日转为普通程序并依法组成合议庭进行审理。2019年1月7日，本案经本院院长批准，延长审理期限6个月。2018年8月8日、2019年6月28日，本院两次公开开庭对本案进行了审理。原告刘世平及其委托诉讼代理人郭慷到庭参加诉讼，被告临沧宏天公司的委托诉讼代理人汤志伟、汤清伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘世平、蒋莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行交房义务，将出售给二原告的坐落于临翔区天豪国际小区商品房1幢2-08、2-09（合同编号xxxx）、2-10（合同编号xxxx）、2-11（合同编xxxx）、2-12（合同编号xxxx）、2-13（合同编号xxxx）、2-14（合同编号xxxx）七套商品房、房屋钥匙交付给原告，办理相关交房手续，并补签书面《商品房购销合同》或将已经签订的《商品房购销合同》交付原告并备案；2.由被告承担本案案件受理费。事实和理由：2014年4月17日至2014年8月24日期间原告向被告交纳工程保证金400万元（转账326万元、现金74万元），因被告未将工程发包给原告，双方协商将400万元工程保证金转为被告借款，被告于2014年4月17日向原告出具了《借条》一份。因被告不能偿还上述款项，被告依据其公司2015年5月22日《会议纪要》。决定用其开发的天豪国际小区商品房1幢2-08（登记在刘世平名下）、2-09、2-10、2-11、2-12、2-13、2-14（登记在原告蒋莉名下）七套商品房折抵原告借款。原、被告双方在2015年5月初，在被告售楼部签订过书面的《商品房购销合同》，但因被告说要备案，所以没有将合同拿给原告。登记在原告蒋莉名下的天豪国际小区六套商品房(2-09、2-10、2-11、2-12、2-13、2-14)双方于2015年6月1日到临沧市住房和城乡建设局就商品房销售事宜办理了网签登记手续，原告依法取得了上述商品房的所有权，购房款用被告欠原告的借款折抵。但至今被告未向原告交付商品房，原告曾多次催要，但未果。现原告为维护自身合法权益提起诉讼。被告临沧宏天公司辩称：1.2014年4月17日至2014年8月24日期间原告向被告交纳工程保证金400万元不是事实，2012年6月25日蒋莉通过工商银行转账30万元，原告刘世平2012年8月9日通过银行转账给被告公司30万元，两笔钱都没有注明来源和用途。被告公司法人向心平在2014年4月10日转给原告刘世平10万元，2014年4月12日向心平又转给原告30万元，两笔合计40万元，向心平实际借款是20万元。被告公司与原告没有任何的业务往来和合约关系，原告转款的时间与向心平写给原告的借条时间不符，且借款人为向心平，与公司无关，借款也没有约定用途，被告公司认为，借款是向心平与原告的民间借贷行为。2.王慧于2012年6月19日通过其本人账号转给被告公司170万元，与本案无关。3.向心平与股东（汤清伟）之间有开发合同，向心平占股40%，向心平与原告借款由会计计入了向心平的注入到公司的股金中；4.《会议纪要》是被告公司开展工作例行会议的一种备忘录，主要议题是筹集工程款给施工队，是一个广泛性的指导意见，没有针对性地将7套商品房折抵原告借款，会议纪要与本案没有关联性，而且原告也没有对1幢208号房进行过网签，原告网签的为1幢A-08号房；6.商品房销售应该先由网签才签订书面合同，针对原告陈述，原告与向心平是先签书面合同，之后才网签，与临沧市住房和城乡建设局登记的情况不符，物权效力归被告公司。被告公司与原告签订的商品房购销合同、网签没有得到公司的同意，公司不知情，是向心平利用其法人职务之便，私自将商品房抵押给原告，侵犯公司利益，向心平与原告签订的网签无效，且没有任何书面合同。原告没有权利主张涉案的商品房，被告对原告主张的房屋享有自行处分的权利。综合原、被告双方的诉、辩主张，双方当事人对以下问题存在争议：1.原告所述的400万元工程保证金是否为向心平的个人借款；2.原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系；3.本案所涉的7套房产原告是否取得所有权。原告刘世平、蒋莉为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.身份证、证明各1份，欲证明二原告的身份情况及原告刘世平与原告蒋莉为母女关系；2.《商品房网签登记表》、《商品房明细表》1份，欲证明坐落于临翔区天豪国际小区2-08、2-09、2-10、2-11、2-12、2-13、2-14七套商品房产权属原告；3.《银行卡交易明细》、向中荣身份证明1份，欲证明2012年4月24日向中荣汇到被告公司对公账户46万元、2012年4月17日向中荣汇到被告公司对公账户50万元、2012年8月9日刘世平汇到被告公司对公账户30万元、2012年6月25日蒋莉汇到被告公司对公账户30万元、2012年6月19日王慧汇到被告公司对公账户170万元，在另案件中被告也认可这个事实，以上款项是通过转账的方式汇到被告公司对公账户，以上几笔款项共计326万元；4.《借条》1份，欲证明原告支付给被告的400万元保证金转为借款，该份借条加盖被告公司的公章，不是向心平个人借款，是公司借款；5.《临沧宏天房地产开发有限公司会议纪要》1份，欲证明被告股东同意用其开发的天豪国际商品房折抵借款，其中包括折抵给原告的七套商品房；6.《蒋莉（刘世平的女儿）刘世平的转款情况说明》1份，欲证明原告通过银行转账到被告公司账户的款项为326万元，后该款项转为借款，用于折抵给原告的七套商品房的购房款；7.（2018）云0902民初258号民事判决书1份，欲证明在该判决中被告公司对商品房销售明细中涉及的房屋销售没有异议，被告开发的临翔区天豪国际小区六套商品房即1幢2-09、2-10、2-11、2-12、2-13、2-14双方于2015年6月1日到临沧市住房和城乡建设局就商品销售事宜办理了网签手续，商品房登记在原告蒋莉名下，原告依法享有；8.光盘1份，欲证明向中荣证实被告公司收到原告400万元的事实。经质证，被告临沧宏天公司对原告提交的第1组证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。对原告提交的第2组证据中的《商品房网签登记表》的真实性、合法性及关联性无异议，但认为被告公司法人向心平与原告进行的网签不是公司正常的房屋销售，房屋销售合同也没有进行登记备案；对《商品房明细表》的真实性、合法性无异议，但对关联性及待证事实不予认可，认为被告公司法人向心平将诉争房屋网签到原告名下仅仅是其个人民间借贷的抵押行为非公司的销售行为。对第3、6组证据真实性无异议，但对于关联性不予认可，认为被告确实收到原告所述的156万汇款，但该款并非原告的工程保证金，而为被告公司法人向心平的入股资金，王慧也确实向被告公司汇款170万元，但王慧与原告的关系，被告公司不清楚，汇入被告公司的资金用途也不清楚。对第4组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，借条是向心平以个人名义出具，公司印章加盖的地方没有内容且加盖的印章可能为假公章。对第5组证据的真实性、合法性予以认可，但该证据与本案无关，会议纪要是公司内部的一个管理行为，与本案无关。对第7组证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。对第8组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，视频中的人不是被告公司的工作人员，且该证据提交时间超出举证期限。被告为证明其答辩主张，向本院提交了以下证据：1.收据、记账凭证、转账凭证、通知复印件各1份，欲证明原告刘世平转入被告公司的资金为向心平的借款，计入向心平的股本金；2.收据、记账凭证、转账凭证、通知复印件各1份，欲证明原告蒋莉转入被告公司的资金为向心平的借款，计入向心平的股本金；3.收据、记账凭证、转账凭证、通知复印件各1份，欲证明王慧转入被告公司的资金为向心平的借款，计入向心平的股本金；4.《联合开发合同》复印件1份，欲证明被告公司的股份组成，并根据约定享受收益和承担风险的责任；5.银行交易流水清单1份，欲证明向心平向二原告归还过借款，故二原告汇款至被告公司的钱为向心平的借款而非工程保证金；6.银行交易流水清单1份，欲证明二原告与向心平之间为借贷关系，向心平以银行转账的方式两次向原告账户还款40万元。经质证，原告对被告提交的第1、2、3组证据真实性、合法性无异议，但对于待证事实不予认可，原告转入被告的资金为工程保证金，至于被告如何记账与原告无关也不认可该款项为向心平股本金的意见；对第4组证据的真实性无异议，对关联性不予认可，认为《联合开发合同》是被告公司股东内部约定，对本案原告没有约束力；对第5组证据认为与本案无关，交易流水发生在向心平出具给原告借条之前，不能证明被告的待证事实；对第6组证据真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为该款项为原告与向心平之间的其他债务往来。本案审理过程中，原告申请证人吴某出庭作证，证人吴某陈述，其与原告刘世平、向心平等人均为朋友关系2015年5月原告刘世平及其丈夫在被告公司的售楼部内签订《商品房销售合同》及办理房屋网签手续，办理过程中向心平告知原告因保证金无法归还用开发的一楼及二楼商铺抵扣。经质证，原告对证人证言的真实性、合法性及关联性均无异议，认为证人证言能与原告第二组证据相互印证，能证实原告通过合法途径取得本案所涉的7套商品房。被告对证人证言的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为证人陈述2015年5月来临沧签订合同和网签，但网签的时间为2015年6月1日，证人证言与网签时间相互矛盾。本案在审理过程中，本院依职权调取了本院（2016）云0902执117号之五执行裁定书、估价结果汇总表、拍卖公告、协助执行通知书、协助执行通知书（回执）及本院（2016）云0902执435号执行裁定书、协助执行通知书，用以查明网签在原告刘世平名下的A-08号（1幢1-08号）、网签在蒋莉名下的A09（1幢2-09）、A10(1幢2-10)、A11（1幢2-11）、A12（1幢2-12）、A13（1幢2-13）、A14（1幢2-14）七套房屋已被本院查封，且目前仍处于查封状态。经质证，原告对本院依职权调取的证据真实性无异议，但对合法性及关联性不予认可，认为上述房屋已网签登记到原告名下，属原告所有，其他人不能对抗原告对房屋的所有权。被告对本院依职权调取的证据无异议。经庭审举证、质证，本院对双方提交的证据审查认定如下：原告提交的第1组证据来源合法、内容客观真实且与本案相关联本院予以采信；原告提交的第2、3、4、5、6、7、8组证据不能证明原告的待证事实，故本院对该七组证据的证明内容不予采信。被告提交的第1、2、3组证据来源合法、内容客观真实能证明本案的相关事实，本院予以采信；被告提交的第4组证据来源合法、内容客观真实但证明内容与本案无关，本院不予采信；被告提交的第5、6组证据内容一致，仅是打印流水的时间段不同，被告提供银行流水中的两笔款项在原告提供借条之前发生，且无法证实与本案中的款项相关，故本院对该两组证据的证明内容不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年4月17日被告公司法定代表人向心平向原告出具金额为400万元的借条一份。经向心平与原告协商达成用被告公司开发的房产抵偿借款的约定，并于2015年6月1日将被告公司开发的天豪国际小区中的A-08号（1幢1-08号）房屋网签至原告刘世平名下，将A09（1幢2-09）、A10(1幢2-10)、A11（1幢2-11）、A12（1幢2-12）、A13（1幢2-13）、A14（1幢2-14）网签至原告蒋莉名下。后因被告公司未能与原告签订书面商品房购销合同，且未对已网签的商品房进行备案登记，也未将上述房屋交付原告，故原告提起诉讼。另查明，网签至蒋莉名下的A09（1幢2-09）、A10(1幢2-10)、A11（1幢2-11）、A12（1幢2-12）、A13（1幢2-13）、A14（1幢2-14）已被本院在（2016）云0902执435号案件中被查封，查封期限至2021年11月15日。网签至原告刘世平名下的A-08号（1幢1-08号）房屋已被本院在（2016）云0902执117号案件中被查封，查封期限至2020年12月15日。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的登记是指不动产登记机构依据当事人的申请，将不动产物权设立、变更、转让、消灭的事实记载于不动产登记簿上的过程。商品房销售过程中，对商品房进行网签备案，是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，不具有物权变动性质。为此仅办理网签的房屋买受人不对房屋享有物权。本案中，原告与被告公司法人向心平达成了以借款抵房款的约定后，被告公司将7套商品房网签备案至二原告名下，但双方未进行商品房购销合同的备案登记，也未办理产权的变更手续，该7套房屋的物权仍由被告享有。该7套商品房在网签后即被本院查封，且目前仍处于查封状态。现原告要求被告交付房屋，但因原告未取得商品房的所有权及该商品房已被查封不具备交付条件，故原告的诉求不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告刘世平、蒋莉的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告刘世平、蒋莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长  董怡妤审 判 员  姜泽贤人民陪审员  李开祥二〇一九年七月二日书 记 员  彭方虎