广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2859号上诉人（原审被告）：中山市亿力贸易有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码9144200006851848XW。法定代表人：罗卫锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄海健，男，1994年5月3日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：冯官海，广东灏创律师事务所律师。上诉人中山市亿力贸易有限公司（以下简称亿力公司）因与被上诉人黄海健商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初9184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人亿力公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判亿力公司自2017年1月1日起至房屋实际交付之日（即2018年10月15日），每日按黄海健已支付房价款万分之一向黄海健支付逾期交房违约金，逾期交房违约金最高不超过总房款的3%。事实和理由：一、一审法院对逾期交房违约金的事实认定错误。一审法院认定双方合同约定的逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款无效，该认定错误，该条款合法有效，是双方真实意思表示。二、一审判决未依据双方合同约定的违约金标准判决不当，只有双方当事人在商品房买卖合同中没有约定违约金条款，人民法院才能参照其规定进行酌定，一审法院酌定不当。三、根据合同法的相关规定，合同约定的违约金主要性质在于弥补、填平一方违约给另一方造成的损失，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额，本案中，房屋买受人未提交任何损失的证明，且一审判决未围绕相关问题查明相关事实。被上诉人黄海健辩称，《补充协议》关于违约金最高限额的条款违反公平原则，减轻并免除了亿力公司责任，亿力公司也没有采取合理方式提请黄海健注意，该条款属无效的格式条款。双方约定的违约金标准过低，理应予以调整。黄海健于2018年7月24日向一审法院起诉请求：一、亿力公司立即向黄海健支付逾期交房违约金（以943000元为基数，按日万分之三的标准，从2017年1月1日起计算至实际交房之日止）；二、被告立即向原告支付律师费4000元。一审法院认定事实：2016年1月1日，黄海健与亿力公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定黄海健向亿力公司购买中山市横栏镇顺兴南路沿江街7号万品中心1幢1层17卡。该商品房的用途为商业，建筑面积40.07平方米，总房价为943000元。买受人按一次性付款方式按期付款，付款时间为2016年1月1日。如逾期付款在30日内，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期支付超过30日后，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，买受人应自合同规定的应付款期限的第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示上述证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。除合同规定的特殊情况外，出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，买受人有权解除合同。附件六《合同补充协议》第四条约定，出卖人按合同第九条（即出卖人逾期交房的违约责任）所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。2016年1月13日，上述《中山市商品房买卖合同》进行了登记备案。黄海健已付清了该商品房的购房款。涉案房产至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。另查明：黄海健于2018年7月17日与广东广鸿律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，委托该所代理本案，并于2018年7月23日支出律师费4000元。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同约定亿力公司应当在2016年12月31日前，将该商品房交付买受人使用，而亿力公司至今未交房，构成违约，应当支付逾期交房违约金。本案争议焦点是亿力公司应当承担多少逾期交房违约金，分析如下。首先，涉案商品房买卖合同的补充协议约定，逾期交房违约金最高不超过总房款的3%。该条款是亿力公司提供的格式条款，不适当地限制了亿力公司的违约责任，变相排除了购房者要求亿力公司交付房屋的主要合同权利，故该条款无效。其次，涉案商品房买卖合同约定如出卖人逾期交房的，应自逾期交房之日起，每日按已付房款的万分之一支付违约金至实际交付之日止。而黄海健主张亿力公司按已付房款日万分之三的标准支付违约金,理由是涉案商品房买卖合同约定的逾期交房违约金标准过低,不足以弥补其损失。考虑到黄海健的损失和亿力公司目前仍无法确定涉案商品房交付时间的情况，一审法院酌定亿力公司应支付的逾期交房违约金为以943000元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率即在中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮30%，从2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日止。关于黄海健主张亿力公司支付律师费4000元，涉案合同并未约定，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、亿力公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向黄海健支付逾期交房违约金（以943000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2017年1月1日起计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回黄海健的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1788元（黄海健已预交），由黄海健负担804元，亿力公司负担984元，亿力公司负担的部分于支付上述款项时迳付黄海健。二审期间，亿力公司向本院提交如下证据:1.收楼通知书一份，拟证明亿力公司已通知黄海健收楼；2.快递单及物流记录一份，拟证明亿力公司向黄海健寄出收楼通知书；3.《中山市建设工程竣工验收备案登记证》一份，拟证明涉案工程已于2018年9月17日竣工验收，具备房屋交付条件。黄海健对上述证据的质证意见为：对于证据一、证据二，黄海健并没有收到相关的文件，从亿力公司提供的快递收件的状态显示该快递是未妥投的，也就证明黄海健是没有收到该快递的；对于证据三，黄海健也是第一次见该证据，由法院来认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案争议的焦点是涉案合同约定的逾期交楼违约金标准是否应当调整。双方的房屋买卖合同约定亿力公司逾期交楼的，则按已付房价款每日万分之一且最高额不超过商品房总价款的3%支付违约金，该违约金约定既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行交房义务，亦不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。房屋买受人虽未能举证其所受损失的具体金额，但因亿力公司逾期交楼必然影响其居住使用的基本权利，由此造成的损失客观存在，属于商品房买卖合同纠纷司法解释第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。按照合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在房屋买受人一审明确提出对违约金进行调整的情况下，涉案合同约定的逾期交房违约金标准应予调整。现本案一审判决依据该条规定参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率上浮30%的标准计算逾期交房违约金，并无不妥，应予维持。综上所述，亿力公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1788元（中山市亿力贸易有限公司已预交），由中山市亿力贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年七月二十三日书记员  杨婉婷