广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执复163号 复议申请人（案外人）：李正清，男，汉族，1984年1月30日出生，身份证住址湖南省新邵县。 委托诉讼代理人：黄志海，广东深德瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽萍，广东深德瑞律师事务所律师。 申请执行人（异议人）：江西志博信科技股份有限公司，住所地江西省吉安市遂川县云岭工业集中区，统一社会信用代码913608275988729295。 法定代表人：何晓兵。 委托诉讼代理人：王义良，广东茂达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎尚腾，广东茂达律师事务所实习律师。 被执行人：曹治维，男，汉族，1970年8月14日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。 复议申请人李正清不服深圳市南山区人民法院（以下简称南山法院）（2018）粤0305执异347号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 南山法院在执行申请执行人江西志博信科技股份有限公司（以下简称志博信公司）与被执行人曹治维保证合同纠纷一案[执行案号（2018）粤0305执2486号]过程中，申请执行人志博信公司向南山法院提出书面异议。 异议人志博信公司称，（2018）粤0305执2486号案件执行过程中，法院拟拍卖曹治维名下深圳市南山区××房产（以下简称涉案房产），期间案外人李正清提出，曹治维已于2016年8月17日将涉案房产出租给其。李正清提交的《房屋租赁合同》主要内容包括每月租金6000元，租期16年，自2016年8月17日起至2030年8月16日止，李正清预交保证金100万元，在合同终止时当做房租冲抵。对此异议人认为：一、租金明显低于市场价。经中原地产官网查询，涉案房产所在小区同类房源租金在16000元以上，涉案房产租金6000元，明显不符合正常的交易规则，根据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款之规定，以租赁合同为由不得阻止移交；二、涉案房屋已于2016年5月25日抵押给平安银行深圳分行，早于《房屋租赁合同》落款时间，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条之规定，如果房屋抵押在先，则不适用“买卖不破租赁”规则，故李正清在其权益无法得到法律保障的情况下，签署长期租赁合同有悖常识；三、异议人起诉以及申请保全涉案房产早于《房屋租赁合同》落款时间，同时李正清未能举证证明其是否实际支付保证金100万元以及支付的具体时间，亦没有举证证明房屋实际交付时间和入住时间，相反李正清提交的最早交付物业费的时间为2017年8月份，晚于异议人起诉时间一年多，故李正清提交的证据不能证明《房屋租赁合同》已实际全面履行，李正清与曹治维签署该合同的起因应是异议人起诉并查封了涉案房产，有意通过该方式阻止房屋拍卖；四、《房屋租赁合同》实为借款合同，该合同约定李正清预付100万元保证金给被执行人，未直接明确该款为租金，实际应为借款；而且李正清至今也未支付过任何租金，再次证实双方真实合意不是房屋租赁关系。综上，李正清与曹治维为阻止房屋拍卖，恶意串通，所签订的《房屋租赁合同》内容有违法律和常理常识，属于以合法形式掩盖非法目的的合同，应确认为无效合同，故请求法院确认李正清提交的《房屋租赁合同》无效，不予披露相关租赁信息继续拍卖涉案房产。 南山法院查明：该院在审理异议人志博信公司与被执行人曹治维保证合同纠纷一案过程中，于2016年8月23日查封了曹治维名下的涉案房产，于2017年12月2日作出（2016）粤0305民初9198号民事判决书，判决曹治维应于本判决生效之日起十日内支付异议人志博信公司货款1041501.27元。该民事判决书发生法律效力后，志博信公司向该院申请强制执行，案号为（2018）粤0305执2486号。该案执行过程中，该院裁定拍卖被执行人曹治维名下涉案房产。期间，案外人李正清提供了其与被执行人曹治维签订的《房屋租赁合同》、缴纳水电费单据以及社区工作站提供的居住证明等材料。2018年11月14日该院作出（2018）粤0305执2486号执行通知书，表示在拍卖涉案房产时拟对李正清提供的相关租赁信息进行披露。 李正清为证明其已向曹治维承租涉案房产，向该院提供了以下证据：1、《房屋租赁合同》，约定曹治维将涉案房产出租给李正清居住使用，租赁期限为2016年8月17日至2030年8月16日，月租金为6000元，李正清预交100万元作为保证金，合同终止时当作房租冲抵等，该合同落款时间为2016年8月17日；2、浦发银行个人行内汇款汇出回单（账号尾数为5877），显示2016年8月17日李正清向曹治维汇款100万元；3、2018年7月17日粤海街道蔚蓝海岸社区工作站出具的证明，称李正清现居住在涉案房屋处；4、三份深圳市蔚蓝海岸社区服务中心出具的收款收据以及李正清名下账号尾数为5902账户的银联P0S签购单，显示李正清于2017年8月8日分两笔交涉案房产管理费等费用1422.67元和731.65元，于2018年6月27日交涉案房产管理费等费用973.12元，以上费用均为李正清刷信用卡支付，其中2018年6月27日的收款收据载明为曹治维/徐磊，其余两张未载明业主名称；5、李正清名下账号尾数为5902账户的消费单，显示2017年8月1日李正清在深圳市燃气集团有限公司刷卡支付1004.19元；6、深银联易办事截图，显示李正清名下账号尾数为5902的账户于7月31日办理电费，金额为1724.11元；7、李正清名下账号尾数为5902账户的交易明细清单，该明细与上述1724.11元、1004.19元、1422.67元、731.65元四笔消费记录一致。异议人志博信公司对上述证据不予认可，并为证明其主张提交了一份居住证网上查询截图，显示李正清2016年5月20日办理的居住证已经失效。异议人对该证据不予认可，表明在深居住生活不是必需办理居住证的。 另查，涉案房产于2016年5月25日抵押给平安银行股份有限公司深圳分行，贷款金额570万元。 2019年1月17日，李正清依法院要求提供了其名下浦发银行客户账号尾数为5877的账户交易明细（2016年6月1日至2018年12月17日），显示：2016年8月17日，李正清分三笔共向曹治维转款700万元（300万元、300万元、100万元）；以及查询的交易期间未见李正清与曹治维之间其他的交易记录。李正清表示：其原本与曹治维协商一致购买涉案房产，其中600万元作为预付房款，另为最大限度降低风险，其与曹治维于转账当日签订了《房屋租赁合同》，约定另外100万元作为房屋租金；双方还口头约定，租赁期间的100万元租金在双方签订房屋买卖合同建立房屋买卖关系并办理房屋登记手续后，100万元租金转化为购房款；《房屋租赁合同》约定其中100万元作为预交保证金，合同终止时当作房租冲抵；后其多方寻找曹治维希望尽快推进和履行房屋买卖合同，均无法取得联系，导致房屋买卖程序无法进一步有效落实，故双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方在签订该合同时已经建立房屋租赁合同关系，其实际占有和使用涉案房屋具有法律和合同依据，应受法律保护。 此外，李正清表示其与曹治维未办理房屋租赁登记备案，并因各种原因小孩未在深圳办理入学。 南山法院认为，本案的争议焦点为是否应当除却租赁权拍卖涉案房产。对此该院评析如下：首先，李正清在本案处置涉案房产过程中，其仅提出与曹治维签署有《房屋租赁合同》以及一笔关于100万元房屋租金的转账记录。该院要求李正清提交该银行账户交易明细时，该明细显示同日其向曹治维转账金额实际达700万元。对此李正清再向该院解释称，其与被执行人曹治维原为协商购买涉案房产，其中600万元为预付房款，另为最大限度降低个人风险，双方在转账当日签署了涉案《房屋租赁合同》，约定预交100万元保证金作为租金，待双方签订房屋买卖合同办理房屋登记手续后，该100万元租金再转化为购房款等。据此可知，双方实为房屋买卖合同关系，为确保房屋买卖合同的顺利履行才签署了《房屋租赁合同》，故此合同并不同于《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同；其次，李正清表明其系因考虑小孩学位等因素向曹治维承租涉案房产，但根据日常生活经验，无论小孩最终可否实现学位申请，但李正清作为小孩父亲在签署租赁合同之初便应积极主动向相关部门申请办理房屋租赁凭证，但李正清表明双方并未办理房屋租赁登记备案，此行为与其承租涉案房屋目的相悖；第三，虽然李正清提交了部分2017年、2018年以信用卡刷卡方式支付房屋管理费等费用的凭证，但如其所述属实，其2016年8月17日向曹治维承租涉案房产时便应开始缴纳房屋相关费用，但未有相关证据佐证；另外以李正清名下信用卡刷卡支付涉案房屋相关费用，也可基于其他法律关系发生；综合以上分析，异议人关于在执行中不应附带租约进行拍卖依据充分，该院予以支持；若曹治维违反房屋买卖合同约定，导致合同未能继续履行，李正清应另寻其他法律途径解决。综上，该院裁定变更该院于2018年11月14日作出的（2018）粤0305执2486号执行通知书内容为：拍卖被执行人曹治维名下深圳市南山区蔚蓝海岸××房产时，对案外人李正清提出的《房屋租赁合同》信息不作披露。 复议申请人李正清对上述执行异议裁定不服，向本院申请复议，请求撤销南山法院作出的（2018）粤0305执异347号执行裁定书，依法对复议申请人提供的《房屋租赁合同》信息进行披露。理由如下：1.在拍卖启动前，复议申请人向南山法院提供了与曹治维签订的租赁合同，缴纳水电费等相关费用的单据，以及社区工作站提供的居住证明，法院据此按照相关法律规定拟对该租赁信息进行披露，以保障买受人的权利，并于2018年11月14日作出了案号为（2018）粤0305执2486号的执行通知书。2.复议申请人与曹治维双方之间建立的是租赁合同法律关系。复议申请人虽向曹治维转账金额实际达700万元，双方确实有协议购买涉案房产的意思，但双方实际签署的是《房屋租赁合同》，实际履行的也是租赁合同，双方并没有签订房屋买卖合同。因此，不宜认定双方属于房屋买卖合同关系。3.双方签订租赁合同之后，复议申请人至今仍实际占有和使用涉案房产，并履行了承租人缴纳物业管理费、水电费的义务，且出具了相关缴费凭证；同时粤海街道蔚蓝海岸社区工作站也出具了复议申请人在涉案房产居住的证明。4.复议申请人居住在涉案房产中的初衷包括为小孩提供一个良好的学习成长环境，生活中充满着变量因素，基于复议申请人家庭及个人原因，最终没能让孩子留在深圳就学。不能因为目的没有达到而推翻原本的规划。 本院经审查，南山法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房产建筑面积129.61平方米。 本院认为，本案争议焦点在于复议申请人所称的其与被执行人曹治维之间的租赁合同关系真实性如何认定问题。首先，涉案房产为城市内小区住宅，当事人一次性签订长达十四年的租约并一次性支付租金有违常理，而涉案房产以其小区的地段、品质和房产面积，每月租金仅6000元明显过低；其次，复议申请人在向南山法院陈述时先称与被执行人系租赁合同关系，在南山法院调查时又称向被执行人协商购买房产并支付了600万元的预付款，但涉及如此大宗的房产买卖，复议申请人并未提供房屋买卖合同等证明文件。复议申请人又称被执行人无法取得联系，无法进一步落实房屋买卖程序，但距其支付600万元后，时间已长达近三年，未见复议申请人提供以诉讼等方式向被执行人主张权利的证据。即使被执行人无法联系，但如此不积极行使自己的诉权，明显不合常理；最后，关于复议申请人未办理租赁登记、学位使用、物业费用等缴纳时间几个方面的不合常理之处，南山法院异议裁定已有论述，本院亦予以认可。复议申请人认为其与被执行人之间存在租赁合同关系并要求在拍卖涉案房产时披露相关信息明显事实依据不足，其复议请求本院不予支持。综上所述，南山法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人李正清的复议申请，维持深圳市南山区人民法院（2018）粤0305执异347号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇一九年七月九日 书记员 郑君平