广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终2232号上诉人（一审原告）：戴莉萍，女,汉族,1972年11月13日出生,住浙江省奉化市,委托诉讼代理人：邓秋平，广东枫晟明律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋周亚，广东枫晟明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：蔡子财，男，汉族，1977年10月10日出生，住广东省揭东县，委托诉讼代理人：陈和庆，广东弘名律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦建伟，广东弘名律师事务所实习律师。一审第三人：石军，男，汉族，1969年5月7日出生，住浙江省宁海县，委托诉讼代理人：卢愿光，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓艳丽，广东天穗律师事务所律师。上诉人戴莉萍因与被上诉人蔡子财、一审第三人石军合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初14736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴莉萍向一审法院提起诉讼，请求：1.蔡子财将位于东莞市塘厦镇××路××塘厦××商铺××号的房产返还给戴莉萍，并办理过户手续，标的额1600000元；2.蔡子财承担一审案件的诉讼费用。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回戴莉萍的全部诉讼请求。一审案件受理费9600元、保全费5000元，戴莉萍已预交，由戴莉萍负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初14736号民事判决书。上诉人戴莉萍向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或者改判；2.判决蔡子财承担本案一审与二审的全部诉讼费用。事实和理由如下：（一）一审法院完全忽略本案关键证据（2018年7月10日蔡子财出具的《证明》），同时为戴莉萍要求蔡子财归还涉案房产设置前提条件，以上事实认定不清。首先，本案关键证据即2018年7月10日蔡子财出具的《证明》，系戴莉萍与蔡子财就债务担保事项作出的新的合意，是原合同内容的变更。《证明》内容明确写明所有手续全部作废并且无条件归还涉案房产。该证明内容乃蔡子财的真实意思表达，戴莉萍无任何强迫欺诈之举，应当认定其真实性合法性。根据《合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同的规定，蔡子财应该履行自身的合同义务，返还涉案房产。其次，该《证明》并没有为戴莉萍要求蔡子财归还涉案房产设置前提条件。石军是否还清蔡子财的借款系另外的法律关系，与本案无关。蔡子财是否需要归还涉案房产是根据本案的关键证据即2018年7月10日蔡子财出具的《证明》来判定，而不是以核查石军是否还清借款为前提。（二）一审法院适用《广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》》第十三条认定戴莉萍应当变更诉讼请求，系适用法律错误。根据《合同法》第九十九条规定，只有在双方互负债务的情况下才存在抵销债务的情况，而《广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》》作为地方性司法文件，效力层级低于《合同法》，应当在《合同法》范围内进行解释，因此其第十三条的规定也应仅限于借贷双方以房屋做担保的情况。而本案戴莉萍系借贷双方以外的第三人，戴莉萍与蔡子财之间不存在互负债务、互享债权的情况，因此不应当适用该条。因此蔡子财“以房抵债”的主张不符合法律规定。具体分析如下：首先，戴莉萍与蔡子财之间不存民间借贷关系。通过本案戴莉萍提交的证据1《协议书》、蔡子财提交的证据《借款合同》（2016.1.28签订）、《借款合同》（2017.3.12签订）、《收条》（2017.8.24书写）、《欠条》（2017.12.10）可知，蔡子财所有的民间借贷关系均是与石军发生，戴莉萍没有在上述任何一项证据上签过字，也没有向蔡子财借过钱。其次，2015年9月25日签订的《房地产买卖合同》实质是戴莉萍按照蔡子财的要求以办理房屋过户的形式为石军提供担保，蔡子财未支付合同对价，另该物保没有办理抵押登记，蔡子财对涉案房产不享有抵押权。最后，石军对蔡子财的金钱债务，并没有发生转让给戴莉萍。根据《合同法》第九十九条、第一百条规定，只有在双方当事人互负债务、互享债权的情况下才可以互相抵消债务，任何一方当事人只有债务而无债权或者只有债权而无债务，均不发生抵销的问题。本案中戴莉萍与蔡子财的房屋买卖合同关系同蔡子财与石军的民间借贷关系属于两个不同性质的法律关系，属于两个不同法律关系的民事主体，而债的抵销必须是在相同的当事人之间才可能发生的民事行为。蔡子财未依约履行房屋买卖合同而形成对戴莉萍的债务，并没有产生对戴莉萍的债权。特别是民间借贷的金钱债务与房产买卖产生的债务的种类内容根本不同，不符合抵销的债务内容的要件事实。蔡子财也没有提供证据证明主张抵销的通知已送达戴莉萍。即本案不符合债务抵销的所有法定要件事实，故蔡子财“以房抵债”的主张不符合法律规定。（三）一审法院以办理过户登记存在司法障碍为由驳回戴莉萍的一审诉求，该主张不合理不合法。首先，本案涉案房产是否查封与蔡子财是否需要返还房屋没有关联性。其次该查封金额很小，在一审开庭时，蔡子财也明确表示该查封可随时解除。综上，戴莉萍为石军与蔡子财之间的债权债务关系提供物保，后期戴莉萍与蔡子财就该物保作出新的合意，该合意没有违反法律法规强制性规定，也没有违背蔡子财的自由意志，故请求二审法院依法支持戴莉萍的全部诉请。被上诉人蔡子财向本院答辩称：（一）戴莉萍所说的本案关键证据《证明》是在石军欺骗蔡子财的情况下出具的，该《证明》应予以作废，石军或戴莉萍均未偿还借款，蔡子财无需向戴莉萍返还案涉房产。首先，蔡子财虽然向石军出具了《证明》，但是《证明》是在石军欺骗蔡子财说其姐夫会还清全部借款的情况下出具的，并非蔡子财的真实意思表示，《证明》应予以作废，在蔡子财知道被石军欺骗后，蔡子财就马上去东莞市公安局塘厦分局石潭布派出所报案并做了相关笔录，报警日期为2018年7月14日。蔡子财认为，石军欺骗蔡子财在先，又以欺骗蔡子财后所得的《证明》找其相关亲戚起诉蔡子财，企图制造其已经还清蔡子财本金及利息合计600多万元金额的假象，戴莉萍作为其亲戚，在明知上述情况的情况下，一而再再而三起诉蔡子财，戴莉萍和石军的行为均是非常恶劣的，希望法院能够查明事实，不要被戴莉萍和石军所欺骗。其次，《证明》虽然写了所有的手续全部作废，并且无条件返还案涉两套房屋是不符合常理。如果不是石军骗蔡子财说其要把钱全部还清，蔡子财完全不可能写一份这样的《证明》给石军。综上，石军以欺骗的方式从蔡子财处取得证明，并以《证明》作为主要证据，以戴莉萍的名义起诉要求蔡子财返还案涉房屋，戴莉萍和石军的行为均是非常恶劣的，请求二审法院依法驳回戴莉萍的全部诉讼请求。（二）一审法院根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条认定戴莉萍应当变更诉讼请求，是正确的。首先，从蔡子财提交的银行流水可以看出，很多借款是由蔡子财直接转账给戴莉萍的，结合戴莉萍在《房地产买卖合同》上签字确认“于2015年9月25日全额收到买方价款60万元”，并将房产过户给蔡子财这一事实，可以得出，戴莉萍与蔡子财是存在民间借贷关系的，戴莉萍在本案中是作为石军的共同借款人向蔡子财借款的，否则，戴莉萍也不可能将案涉房屋过户给蔡子财。戴莉萍与蔡子财办理过户登记是因为戴莉萍和石军均没有钱偿还借款本金和利息，所以就用以房抵债的形式将案涉房屋过户给了蔡子财，而不是戴莉萍所说的为石军提供担保。当时石军和戴莉萍因资金紧张，就将案涉房产以80万元的价格抵给了蔡子财，并已经办理了过户手续，当时约定借款期限为三年，但至今借款期限已过，戴莉萍和石军均未还款，因此，蔡子财无需将案涉房产返还给戴莉萍或石军。另，正因为戴莉萍将案涉房产过户给了蔡子财，蔡子财才没有要求戴莉萍和石军按借款合同约定按月支付利息给蔡子财。其次，假如如戴莉萍所说，双方买卖房屋是为了给借款提供担保，那么如前所述，也是为了给戴莉萍和石军的共同借款行为做担保，而不是单单为石军的借款做担保，既然本案中戴莉萍是共同借款人，那么，一审法院根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条认定戴莉萍应当变更诉讼请求，当然是正确的。（三）本案案涉房屋办理过户确实存在司法障碍，案涉房屋在事实上也无法过户给戴莉萍。案涉房屋已经被东莞市第一人民法院查封，依法被查封的房屋是无法办理过户手续的。一审第三人石军向本院述称：（一）同意戴莉萍的上诉意见。（二）石军向蔡子财清偿了全部债务，戴莉萍提交的两份证明、石军当庭提交的证明等证据均可以证明该事实。（三）关于案涉借款，借款人只有石军，戴莉萍不是共同借款人，也未实际使用借款，其真实意思表示为案涉借款提供担保，并不是将案涉商铺出售给蔡子财，所以案涉房屋买卖合同因缺乏真实意思表示无效，戴莉萍提交最高人民法院的相关案例给法院参考。（四）本案各方当事人在借款到期后没有确定债权数额，也没有另行签订以房抵债的其他协议，所以蔡子财主张的以房抵债不符合常理，不应当采信。（五）案涉商铺没有实际交付，查封的金额也很小，完全不会从根本上阻碍办理过户手续。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，各方提交了新证据，具体情况如下：一、戴莉萍提交了以下证据：1.银行流水，拟证明石军委托戴莉萍向蔡子财还款515000元；2.东莞市海尊机械设备有限公司企业信用信息公示报告，拟证明案涉场地至今未交付，一直由戴莉萍控制;3.商品房买卖合同复印件、税收转账专用完税、税收通用完税证、住宅专项维修资金专用收据、广东省地方税收通用发票、房地产权证复印件，拟证明戴莉萍已向开发商支付全部购房款及相关的税费等费用、案涉房屋不存在抵押；4.东莞市宏昱物业管理服务有限公司的信用信息报告打印件、微信聊天记录（无原件核对）、现场照片复印件，拟证明石军于2018年7月2日向物业管理公司的经理支付物业管理费5000元及东莞市海尊机械设备有限公司至今仍在案涉房屋正常经营。蔡子财的质证意见为：1.银行流水与本案无关，只能证明双方之前有很多金钱往来，除了最后一笔40000元款项外，其余款项均是发生在2015年9月24日双方签订案涉协议书之前的，且上述银行流水进一步说明，双方在签订案涉协议书之后，戴莉萍和石军就没有向蔡子财偿还过任何借款本金或者利息；2.企业信用报告虽然显示东莞市海尊机械设备有限公司的地址是在案涉房产所在地，但是该公司实际早已搬走，并未在案涉房产所在地经营；3.证据三不足以证明戴莉萍已经支付了全部购房款；4.微信聊天记录没有原件，对其真实性不予确认；现场照片不能证明东莞市海尊机械设备有限公司至今仍在案涉房屋正常经营。石军的质证意见为：对于上述证据的真实性、关联性及合法性均予以确认。二、蔡子财提交了以下证据：1.结婚证、银行卡交易明细清单（雷秀芳）、借记卡账户历史明细清单（陈秀燕）、银行转账明细查询（戴莉丽），拟证明戴莉萍提交的银行流水中转账日期为2016年12月30日、金额为4万元的款项，双方只是走一下账，做了流水，与本案80万元借款没有任何关联性；2.租赁合同、收款收据，拟证明戴莉萍已将案涉房屋交付给蔡子财；3.不动产登记信息查询结果，拟证明案涉房屋被东莞市第三人民法院查封。戴莉萍的质证意见为：1.证据一显示转账的主体为李燕玲、雷秀芳、戴莉丽、陈秀燕，以上主体与本案无关，与戴莉萍无关；2.对于证据二的真实性、合法性及关联性均不予确认，该证据不能证明蔡子财实际占有案涉房屋；3.证据三只能证明蔡子财是案涉房屋的产权人，不能证明蔡子财实际占有案涉房屋。石军的质证意见为：1.上述证据无法证明蔡子财有关循环转账的主张，与待证事实无关，对其关联性不确认；2.对于租赁合同的真实性、合法性及关联性均不予确认，对于收款收据的真实性确认，关联性不予确认，该组证据不能证明蔡子财实际占有案涉房屋；3.证据三的质证意见与戴莉萍一致。三、石军提交了蔡子财于2018年7月10日出具承诺书、收条、蔡子财于2018年7月出具的收条、欠条，拟证明石军已经向蔡子财清偿了全部债务，蔡子财应当将案涉房屋返还给戴莉萍。戴莉萍的质证意见为：对于以上证据的真实性、关联性及合法性予以确认，承诺书记载了如有体现打过资金给蔡子财，都应该退还石军，因此石军与蔡子财之间的债权债务已经结清。蔡子财的质证意见为：1.该证据之前就存在，不属于新证据；2、承诺书与20万元利息收条内容自相矛盾，因为承诺书是说已经一次性付完从2016年1月起至2018年7月的利息，利息收条是说2016年1月28日至2018年7月付了利息20万元，该两份文书付利息起止时间相同，金额却不同，说明该两份文书均是蔡子财被石军欺骗的情况下出具的，是不真实的；承诺书写的是一次性付完全部利息，却没有写全部利息金额是多少，双方涉及的全部利息金额约200万元，戴莉萍却没有转账记录予以证明，故此份承诺书石军根本没有履行；该四份文书均是2018年7月10日写的，当时石军骗蔡子财要还清全部借款本金以及利息，然后哄着蔡子财写了一堆文书给石军；关于欠条和有关保证金的收条，石军在另案（蔡子财起诉122万的案件）也提交过，但是该案中法院没有认可该两份证据，当时通过石军和蔡子财双方的朋友徐少华作为中间人约蔡子财出来，和石军商谈，该四份材料是当时石军说要由他姐夫帮他还钱，要求蔡子财先把收条以及承诺书写好才付款，但是收条以及承诺书写好后，石军从来没有付款，后来石军没有付款又联系不上，蔡子财就在2018年7月14日报警。另查明，石军于二审法庭调查中称：石军已向蔡子财偿还了案涉80万元借款，双方之间的经济往来非常频繁，石军分多笔偿还，现在也不清楚哪几笔还款是针对80万元借款，无法一一对应；还款方式包括现金及转账，还款时没有要求蔡子财出具收据，但是最后进行了一次结算；蔡子财出具的承诺书、收条等证据证明石军已经还清全部款项，没有其他能够证明还款的证据。另，戴莉萍于二审法庭调查中明确其请求蔡子财返还案涉商铺的理由为：1.蔡子财已经多次书面承诺无条件返还房屋；2.戴莉萍与石军之间的房屋买卖合同无效；3.蔡子财与石军之间的债务已经结清，即使未结清也与本案无关。本院认为，根据戴莉萍诉请的事实与理由可知，戴莉萍系基于合同关系要求蔡子财返还案涉商铺，故本案应定性为合同纠纷，一审法院将本案案由定为返还原物纠纷有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应围绕戴莉萍上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕各方当事人的上诉和答辩，本案的争议焦点为：戴莉萍请求蔡子财返还案涉房屋的理由是否成立。对此，本院分析如下：首先，戴莉萍与蔡子财签订了房屋买卖合同，实质上是为石军与蔡子财之间的民间借贷合同提供担保，且戴莉萍已将案涉商铺过户至在蔡子财名下,故戴莉萍主张其与蔡子财之间的房屋买卖合同无效并要求返还房屋缺乏依据，本院不予支持。其次，石军于二审期间称其分多笔向蔡子财还款，但不清楚哪几笔还款是针对80万元借款，无法一一对应，其主张通过现金和转账的方式还款，但又未能提供相关的支付凭证等证据予以证实。戴莉萍二审提供其名下银行账户的交易明细拟证明其受石军委托向蔡子财还款515000元，但该交易明细仅能反映戴莉萍向蔡子财转账的情况，戴莉萍未能举证证明其曾受石军委托向蔡子财偿还案涉借款，且该交易明细显示的大部分款项的转账时间在案涉《协议书》签订之前，故对于戴莉萍的该主张，本院不予采纳。戴莉萍一审提供的蔡子财出具的两份证明以及石军二审提供的蔡子财出具的承诺书、收条及欠条并没有明确记载石军已向蔡子财偿还案涉80万元借款的内容，且蔡子财主张其是在受石军欺骗的情况下出具的，并进行了报警，故该证据并不足以证明石军已向蔡子财偿还案涉80万元借款。结合蔡子财与石军签订的协议书的内容可知，蔡子财在证明承诺无条件向石军返还案涉房屋的前提应当是石军已向蔡子财清偿了案涉借款，而戴莉萍、石军未能提供充分的证据证明石军已向蔡子财清偿了案涉80万元，故戴莉萍以蔡子财出具的证明的内容请求蔡子财向其返还案涉商铺依据不足，本院不予支持。综上所述，戴莉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由上诉人戴莉萍负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年七月二十五日书记员  吴俏虹