江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2837号上诉人（原审原告）:宿迁美银房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132131159399015X9，住所地江苏省宿迁市宿豫区金沙江路金外滩国际花园A-1、A-2门面房。法定代表人：张定华，该公司经理。委托诉讼代理人：赵克利，宿迁市宿城区求实法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：曹崇琼，女，1989年5月8日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：臧其东，江苏剑辉律师事务所律师。上诉人宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称美银公司）因与上诉人曹崇琼商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美银公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：双方签订的协议明确约定曹崇琼应自接到交房通知书(达到装修条件，除部分绿化及验收报告外，达到基本入住条件大约在2014年8月底)30日内向美银公司付清欠款，如逾期归还，曹崇琼应以年息10%标准向美银公司支付垫付期间的利息，并按日万分之四标准支付违约金。案涉房屋在达到装修条件时，美银公司已电话通知曹崇琼办理交房手续，虽然此时美银公司未达到装修入住条件，但同一栋楼其他业主已经装修入住，美银公司也在同期向该类业主邮寄首付款催缴通知书，可以证明涉案房屋在美银公司主张的利息计算起始期已具备装修交付使用条件。针对美银公司的上诉主张，曹崇琼答辩称：涉案协议违反了相关规章，损害了社会公共利益，应无效，曹崇琼不承担支付首付款及利息之义务。上诉人曹崇琼的上诉请求：改判驳回美银公司诉讼请求。事实与理由：双方之间并非民间借贷法律关系。涉案协议书违反三部委禁止“零首付”贷款之规定，并损害社会公共利益而无效，曹崇琼不应承担返还首付款及利息的义务。曹崇琼也另案起诉美银公司逾期交房违约金，本案双方互负债务，应冲抵。针对曹崇琼的上诉主张，美银公司答辩称：三部委规章不能作为认定合同效力之依据，且规章出台时间在后，本案协议有效，曹崇琼应履行义务。美银公司的一审诉讼请求为：判令曹崇琼立即偿还借款110000元及利息（以110000元为基数，按照年利率24%，自2017年12月11日起计算至实际还款之日止）。一审法院认定事实：2013年10月14日，曹崇琼购买美银公司开发的宿迁市宿豫区尚东壹号小区1幢3单元709室商品房一套，房屋总价款为442276元，曹崇琼支付首付款137276元，305000元通过银行贷款支付。同日，曹崇琼与美银公司签订协议书一份，协议书主要载明：曹崇琼因购房资金暂时困难，就应付未缴的首付款110000元由美银公司先行垫付，曹崇琼向美银公司出具未缴首付款部分的欠款欠据；曹崇琼承诺在接到美银公司交房通知书（达到装修条件：除部分绿化及综合验收报告外，达到基本入住条件大约在2014年8月底）30日内向美银公司缴清上述所欠款项，美银公司垫付期间，曹崇琼不承担该垫付款项的利息；如逾期归还，则曹崇琼应以年息10%的标准向美银公司承担垫付期间的利息及逾期还款期间的利息，同时以每天万分之四的标准向美银公司支付逾期还款的违约金（自逾期还款第二日开始计算）；曹崇琼延迟归还美银公司所垫款项，在曹崇琼未与美银公司结清以上约定的代垫款项本金、利息、违约金前，美银公司有权不予交房，直至曹崇琼结清以上所有款项之日。2013年10月14日，曹崇琼向美银公司出具欠款据，载明欠到美银公司首付款110000元。美银公司于2018年11月30日就涉案房屋取得竣工验收备案表。一审法院认为，借条既是借贷双方存在借款合意的直接证据，也是款项已实际交付的直接证据。曹崇琼向美银公司出具借条，应认定双方之间存在借贷关系，该借贷关系不违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，故美银公司的主张予以支持。因协议约定的利息及违约金过高，美银公司自愿调整为年利率24%，自2017年1月1日起算，符合法律规定，予以支持。双方签订的协议书明确约定曹崇琼在接到美银公司交房通知书后30日内向美银公司缴清欠款，因双方就交房通知书的送达时间均无证据提供，且美银公司于2018年11月30日取得竣工验收备案表，结合美银公司向同小区同楼栋的其他业主送达交房通知书的时间，故酌定美银公司于2018年12月10日向曹崇琼送达交房通知书，曹崇琼应在2019年1月10日前向美银公司支付借款，但曹崇琼至今未支付。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十七条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，作出判决：曹崇琼于判决生效后十日内归还美银公司借款110000元及利息（以110000元为基数，自2017年1月1日按年利率10%计算至2019年1月10日，自2019年1月11日起按照年利率24%计算至还清款之日止）。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1550元，由曹崇琼负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审另查明：曹崇琼认可2018年12月20日收到美银公司发出的《交房通知书》。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款的万分之三的违约金。美银公司（甲方）与曹崇琼（乙方）签订的关于垫付首付款的协议书第2条约定“乙方承诺在接到甲方交房通知书（达到装修条件：除部分绿化及综合验收报告外，达到基本入住条件大约在2014年8月底）30日内向甲方缴清上述所欠款项。”本案二审争议焦点为：1.本案双方之间系何种法律关系；2.曹崇琼应否承担支付首付款及逾期违约金的责任。关于第一个争议焦点，本院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案双方之间因买卖房屋签订商品房买卖合同。商品房买卖合同第六条约定，买受人已于2013年10月14日前付清首付款137276元，须于2013年11月14日前通过银行按揭贷款方式付清余款。美银公司在一审中主张本案双方系借款关系，并要求曹崇琼偿还借款本息，曹崇琼否认双方之间存在借款往来，也否认收到借款。本院认为，本案双方之间并无借款之意思表示，美银公司也陈述其并未向曹崇琼交付借款，所涉款项系房屋首付款，而该首付款系美银公司为促销房屋，自愿垫付，即便之后双方因该首付款返还发生纠纷，也系双方在商品房买卖合同履行中产生的争议，双方并不存在所谓的借款关系。二审中，双方也均陈述应按商品房买卖合同关系处理双方之间纠纷。一审判决将本案定性为民间借贷法律关系不当，本院依法予以纠正。关于第二个争议焦点，本院认为，本案双方当事人签订的商品房买卖合同第七条约定，如买受人违约，就未付款部分，自逾期之日起，按日万分之三标准计算违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。美银公司虽与曹崇琼在商品房买卖合同中对首付款的支付进行约定，但双方并未按照该约定履行合同。美银公司以购房时不支付首付款作为促销方式，通过另行签订协议，内部做账，并配合曹崇琼办理银行按揭贷款，最终出售房屋，获取银行贷款。本案属于典型的“零首付”购房，且非个案，是美银公司在其销售房屋中大量存在的一种做法。美银公司“零首付”购房的做法虽然违规，但曹崇琼仍负有向美银公司支付首付款的义务，故对美银公司要求曹崇琼支付首付款的上诉请求，本院予以支持；对于曹崇琼主张其不应支付首付款的上诉请求，不予支持。关于曹崇琼是否应支付逾期付款违约金问题。本院认为，本案房屋出售时，美银公司通过延期支付首付款方式促销房屋，首付款的支付方式对合同的订立有重大影响，故不应按照商品房买卖合同约定的期间计算首付款违约金。美银公司明知该做法违规仍为之，故违约金计算标准不应按照该协议书约定的标准计算，而应按照商品房买卖合同中关于逾期付款违约金计算标准计算。双方在买卖房屋时，已协商该款至曹崇琼自接到交房通知书(达到装修条件，除部分绿化及验收报告外，达到基本入住条件大约在2014年8月底)30日内付清。关于延付期限何时届满双方意见不一，该约定括号部分所述的在2014年8月底达到基本入住条件也与事实不符；本院认为，该条括号内外的内容应为并列关系，即曹崇琼支付首付款应在接到交房通知书30日内，同时涉案房屋符合装修条件。双方关于房屋达到装修标准的日期陈述不一，但均在接收交房通知书之前。曹崇琼认可于2018年12月20日收到美银公司发出的交房通知书，故应自2019年1月20日起按日万分之三的标准，计算至付清款之日止。综上，因二审中美银公司、曹崇琼作出新的陈述，致一审判决内容应作相应变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初456号民事判决；二、曹崇琼应于本判决发生法律效力之日起十日内给付宿迁美银房地产开发有限公司110000元款项及违约金（违约金以110000元为基数，自2019年1月20日起，按日万分之三标准，计算至实际给付之日止）；三、驳回宿迁美银房地产开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回曹崇琼的其他上诉请求。一审案件受理费减半收取计1550元，由曹崇琼负担；二审案件受理费，宿迁美银房地产开发有限公司、曹崇琼各预交3100元，由双方各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 熠审 判 员  白 金审 判 员  刘路路二〇一九年七月二十四日法官助理  王 雷书 记 员  王 玉附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。