河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终3806号上诉人（原审被告）:廊坊市香艾克食品有限公司，住所地河北省廊坊开发区小哲垡村。法定代表人：邢轶钧，经理。委托诉讼代理人：张艳宇、史胜男，河北律靖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京京客隆（廊坊）有限公司，住所地河北省廊坊市新世纪步行街第五大街。法定代表人：商永田，董事长。委托诉讼代理人:李媛，河北春田律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴存，河北春田律师事务所实习律师。上诉人廊坊市香艾克食品有限公司（以下简称香艾克公司）因与被上诉人北京京客隆（廊坊）有限公司（以下简称京客隆）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香艾克公司上诉请求：依法改判或发还重审。事实和理由：一、拆迁部门未对锅炉拆迁进行补偿，因此上诉人无需向被上诉人支付锅炉改造赔偿款。二、上诉人基于对地上物享有的所有权而得到的拆迁补偿款，与被上诉人的损失无关，不应适用公平原则。三、门卫工资、垃圾清运费、以及燃气费、租赁费的税钱被上诉人应该返还给上诉人，对于一审认定的四张不锈钢工作台及两个不锈钢水池，被上诉人应该返还给上诉人。京客隆答辩称，因涉案房屋拆迁，被上诉人应当享有的租赁权不能实现，其所支付的锅炉改造费及装修费均属于被上诉人的损失，按照双方签订的库房租赁合同第七条及补充协议约定，如因占地、拆迁，拆迁人给与上诉人的占地、拆迁补偿，上诉人应当根据被上诉人的投资情况、受损情况、经营情况等给与答辩人相应的补偿，故一审酌定被上诉人的损失合理合法，且符合双方的约定。因门卫系上诉人职工，只是在租赁期间由被上诉人承担一名门卫的工资，2018年12月初被上诉人搬离场地，门卫工资已结清不存在有拖欠的情况。针对垃圾清运费、以及燃气费、租赁费的税钱不应当支付，按照上诉人和被上诉人签订的库房租赁合同6.2条约定，甲方保证乙方除租金、水费、电费、供暖费之外不向甲方或其他第三方支付其他费用，另外补充协议第4条约定，乙方租赁区域内的卫生垃圾由乙方自行清理，甲方不得再因此向乙方收取费用。京客隆向一审法院起诉请求：1、被告返还原告租金156333元；2、被告赔偿原告锅炉改造费用200000元及电费1000元；3、被告赔偿原告损失433333元；4、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：一、2016年4月13日，原、被告签订《库房租赁合同》，约定：1、被告将位于河北省廊坊市广阳区“廊坊市香艾克食品有限公司所属办公用房及库房”（房屋所在土地系“廊坊市广阳区供销社土产公司”从“廊坊市广阳区南尖塔镇小哲垡村委会”租赁而来，现承租方已变更为被告，被告已取得原《土地租占协议》承租方主体）租赁给原告用于货品的存储、粗加工以及人员办公；2、租期15年，自2016年7月1日计租；2、租金标准：第一个至第五个合同年每年人民币280000元，第六个合同年人民币294000元等；原告应在每年6月15日前向被告支付下一租期租金，原告首次租金缴纳时间为始计租日前15日；3、电费：由原告按照当地政府规定价格向被告缴纳，此项费用每月为一个缴租期；水费：缴纳标准为5元/吨，每月为一个缴租期；取暖费：由原告按签约时被告现有房屋取暖产生的燃料费和人工费的50%向被告缴纳；以上所有费用缴纳时，被告须同时提供符合国家规定的正式发票；4、协议的变更、解除、终止及不可抗力：协议履行期间，如遇占地、拆迁等，被告应在获悉上述情况后及时通知原告，双方按照国家有关决定和规定执行，对本协议进行相应的修改；如因此不能履行协议时，双方可提前终止协议，并按实际使用期限清算租金及有关费用。拆迁人给予被告的占地、拆迁等补偿，被告应根据原告的投资情况、受损情况、经营情况等给予原告相应的补偿；补偿金额双方商定，协商不果由当地政府认可的评估公司评估认定。原告投资建设的设备、设施和房屋等，享受被拆迁人的补偿待遇；双方还约定了违约责任及其他条款。合同签订后，原告按时交纳租金。2017年1月1日，原、被告签订《库房租赁补偿协议》，约定：1、为了保护和改善环境，防治大气污染，响应廊坊市环保局号召，被告在2016年底对供暖锅炉进行改造，经双方协商决定，双方各承担50%锅炉改造费用，原告将支付被告人民币20万元作为被告改造供暖锅炉工程的改造费，被告需同时提供符合国家规定的正式发票。改造费交付时间为被告提供正式发票3日内给予交付。如果当地政府对此项费用进行全额或部分补贴，被告要退还原告的全额或部分改造费。合同履行中，如遇政府拆迁，原告有权享受被拆迁人的补偿待遇。取暖所产生的燃气费用，由双方各承担50%；原告租赁房屋内产生的电费由原告按照被告向供电部门缴纳的电费发票显示的平均电单价和原告电表显示用量为准收取。被告向原告出具电费发票复印件；2、原告承担库区一名门卫的工资，费用为2500元整。目前，原告已于2018年7月30日向被告交纳2018年7月1日至2019年6月30日的租金280000元，被告于2018年7月13日已开具上述租金发票。原告已按照《库房租赁补偿协议》向被告交纳200000元锅炉改造费，锅炉已实际使用。二、2016年，原告租赁被告涉诉房屋后，原告与北京市杰威特建筑装饰工程有限责任公司签订《北京京客隆（廊坊）有限公司生鲜采配中心装修改造合同》，对涉诉房屋进行装修改造，装修金额为500000元。合同履行后，2016年12月2日，北京市杰威特建筑装饰工程有限责任公司向原告出具增值税专用发票；2016年12月28日，原告向北京市杰威特建筑装饰工程有限责任公司支付装修费500000元。三、2018年12月5日，廊坊经济技术开发区拆迁办向被告发出《拆迁通知书》，载明：因500千伏安固线迁改工程项目拆迁，现需拆除位于小哲垡村村西，大皮营引渠西侧土地地上物。经核实你公司（被告）占地范围内的地上物需拆除，根据《廊坊经济技术开发区管理委员会关于印发廊坊开发区拆迁工作程序实施办法的通知》文件规定，开发区综合执法局以对你公司占地地上物的属性进行认定，现由廊坊开发区拆迁安置工作办公室组织进行拆迁工作。四、2018年12月7日，原告向被告交纳电费1000元。2018年12月9日至16日，原告搬离涉诉租赁场地。五、庭审中，针对原告要求被告返还原告租金156333元以及返还电费1000元，被告无异议。六、在案件的审理过程中，原告针对涉诉锅炉补贴事宜和涉诉房屋评估情况向本院申请调取证据。本院依法在廊坊经济技术开发区拆迁办调取《地上物拆迁补偿协议书》（被告与廊坊经济技术开发区拆迁办于2018年12月7日签订）和《廊坊市香艾克食品有限公司所有的地上物市场价值项目资产评估报告书》[冀嘉德评字（2018）地12088号，2018年12月8日出具]各一份。1、地上物拆迁补偿协议书记载：被告对地上物享有所有权，并且有权领取属于被告所有权或管辖范围内各项地上物的全部补偿款；在拆迁范围内，参照评估公司出具的评估金额，对地上物进行补偿，补偿款合计9656858元，选择评估补偿的地上物所在的土地不再进行其他补偿；拆迁办根据本协议约定的补偿金额，一次性支付给被告；2、评估报告书记载被告的地上物明细包括库房、机房、机井房、正房、厢房、配房、彩钢棚、厕所、冷库、水泥硬化、水泥路面、围墙、井、电缆、下水管道、监控、电动大门、空调挂机、变压器、树木、污水处理系统及搬运费，评估价值共计9656860.1元。目前，被告已领取部分补偿款。一审法院认为，原、被告之间签订的库房租赁合同及补充协议是双方在平等的基础上自愿达成，不违反法律的规定，一审法院依法确认。被告对返还原告自2018年12月9日至2019年6月30日的租金156333元和电费1000元均无异议，一审法院对原告的上述主张予以支持。关于原告主张要求被告赔偿锅炉改造费用200000元及损失433333元的意见。根据查明的事实，双方于2017年对锅炉改造共同出资，并投入使用。2018年，涉诉房屋在被征迁后，被告依据《地上物拆迁补偿协议书》以及拆迁办对涉诉场所地上物市场价值进行评估，最终确定补偿款9656858元。原告因拆迁于2018年12月9日开始搬离涉诉场地。评估报告书记载了原告使用的库房、冷库等房屋、搬运费等估值，且被告现已领取部分补偿款。根据双方签订的合同及补充协议约定，原告投资建设的设备、设施和房屋等，享受被拆迁人的补偿待遇，且如果当地政府对此项费用进行全额或部分补贴，被告要退还原告的全额或部分改造费。也就是说，在涉诉场地拆迁后，原告应享有的未来租赁使用权不能实现；在评估报告中虽没有锅炉的补偿估值，但原告原本应享有的锅炉使用价值亦不能得到实现。被告在征迁过程中，虽然其租赁收益价值同样受损，但其获得的地上物补偿远大于原告受到的损失。据此，一审法院根据公平原则，结合原告使用的租赁地点、房屋、锅炉的使用年限，参照原、被告的投入以及双方合同的约定，酌情支持被告补偿原告锅炉改造费用共计150000元、因涉诉场地被拆迁后造成原告的损失补偿150000元。被告辩称要求原告支付门卫工资5400元、垃圾清运费21600元，没有提供证据证明，一审法院不予采信。被告辩称原告私自拆除被告涉诉房屋内的暖气片，价值20000元，亦没有提供证据证明，一审法院亦不予采信。被告还辩称原告拉走其不锈钢工作台八张、立式柜机空调四匹，但没有提供证据证明。而原告仅认可拉走两个不锈钢水池子、四张不锈钢的工作台，则原告应将属于被告所有的四张不锈钢工作台和两个不锈钢水池子予以返还。另，被告提出的应扣除原告使用的燃气费12344.41元，因被告提供的两张天然气缴费通知单不能显示原告搬离时的具体数据，一审法院不做处理，但原告应据实按照双方合同的约定向被告结算燃气费。被告的其他辩解意见，理据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告廊坊市香艾克食品有限公司返还原告北京京客隆（廊坊）有限公司租赁费156333元及电费1000元，共计157333元。二、被告廊坊市香艾克食品有限公司补偿原告北京京客隆（廊坊）有限公司锅炉改造费150000元和损失补偿150000元，合计300000元。上述款项均于本判决生效之日起五日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11706元、诉讼保全费4520元，合计16226元，由原告北京京客隆（廊坊）有限公司承担4935元，由被告廊坊市香艾克食品有限公司承担11291元；上述款项均于本判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与原审一致。本院认为，根据双方签订的合同及补充协议约定，原告投资建设的设备、设施和房屋等，享受被拆迁人的补偿待遇，且如果当地政府对此项费用进行全额或部分补贴，被告要退还原告的全额或部分改造费。也就是说，在涉诉场地拆迁后，原告应享有的未来租赁使用权不能实现；在评估报告中虽没有锅炉的补偿估值，但原告原本应享有的锅炉使用价值亦不能得到实现。被告在征迁过程中，虽然其租赁收益价值同样受损，但其获得的地上物补偿远大于原告受到的损失。据此，一审法院根据公平原则，结合原告使用的租赁地点、房屋、锅炉的使用年限，参照原、被告的投入以及双方合同的约定，酌情支持被告补偿原告锅炉改造费用共计150000元、因涉诉场地被拆迁后造成原告的损失补偿150000元并无不当。至于上诉人所主张的门卫工资，因门卫系上诉人职工，只是在租赁期间由被上诉人承担一名门卫的工资，在被上诉人因拆迁已经搬离租赁场地，被上诉人与上诉人的房屋租赁合同事实上已经解除的情况下，被上诉人无义务再支付门卫工资。对于上诉人所主张的垃圾清运费、以及燃气费、租赁费的税钱等，因上诉人和被上诉人签订的库房租赁合同6.2条约定，甲方保证乙方除租金、水费、电费、供暖费之外不向甲方或其他第三方支付其他费用，且补充协议第4条约定，乙方租赁区域内的卫生垃圾由乙方自行清理，甲方不得再因此向乙方收取费用，基于上述约定，垃圾清运费、以及燃气费、租赁费的税钱等不应再由被上诉人负担。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,160.0元，由上诉人廊坊市香艾克食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王章水审判员  柴秋芬审判员  罗丕军二〇一九年七月二十九日法官助理杜振辉书记员何欢