贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2879号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所地贵州省遵义市中山路82号。法定代表人：朱勇，该行行长。委托诉讼代理人：张虎，贵州乾锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王福琼，女，1969年9月28日出生，汉族，住贵州省湄潭县。被上诉人（原审第三人）：田坤，男，1985年3月28日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审第三人）：许杨垠，女，1985年11月12日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：田坤，男，1985年3月28日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。系许杨垠之夫。原审被告：遵义大成房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区香港路276号第四层。法定代表人：郑先强，该公司执行董事。上诉人中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称建设银行）因与被上诉人王福琼、田坤、许杨垠及原审被告遵义大成房地产开发有限公司（以下简称大成房开）金融借款合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2016）黔0302民初7136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。建设银行上诉请求：一、撤销遵义市红花岗区人民法院（2016）黔0302民初7136号民事判决，将本案发回重审或依法支持上诉人对遵义市××区××路大成帝景A-23-5号房屋享有优先受偿权的诉讼请求；二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审并未查清许杨垠、田坤购买案涉房屋是否属于善意第三人。许杨垠、田坤未提供《购房合同》及购房首付款凭据，一审法院应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，认定许杨垠、田坤并非善意买受人。但一审在未查清许杨垠、田坤购买王福琼房屋时是否支付了对价，是否知晓房屋抵押给上诉人的情况下认定许杨垠、田坤属于善意买受人，从而不支持上诉人对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求。二、上诉人应对案涉房屋享有优先受偿权。上诉人与王福琼于2008年6月26日签订《个人住房（商业用房）借款合同》后，针对该笔借款，王福琼将案涉房屋抵押给上诉人，并在遵义市住房和城乡建设局办理了遵房监2008097500号《他项权证》。因此上诉人对于该权利的获得在程序及实体上均没有瑕疵，理应得到法律的保护。田坤、许杨垠二审辩称：我方购买讼争房屋支付了合理对价，善意取得该房屋的所有权，请求驳回上诉，维持原判。王福琼二审未提交书面答辩意见。大成房开二审未提交书面陈述意见。建设银行向一审法院起诉请求：1．判令王福琼偿还建设银行借款87,777.58元及利息（暂算至2016年8月23日为10,150.02元，从2016年8月24日起至付清本息之日止的利息，按照合同约定标准计算）；2．判令大成房开对上述借款承担连带保证责任；3．判令建设银行对抵押物（位于遵义市××区××路大成帝景A-23-5号房屋）享有优先受偿权；4．判令连带支付建设银行律师代理费4,896.38元；5．诉讼费由王福琼、大成房开承担。一审法院认定事实：大成房开与建设银行签订有最高额保证合同，对购买大成房开房屋的购房户，在最高额9,000万元内承担连带保证责任，保证期间至抵押人办妥房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书交贷款人核对无误、收执之日。大成房开还作出承诺，内容为购房人因故三个月未偿还借款本息，大成房开即时回购出售的房屋并偿还借款的贷款本息。田坤、许杨垠于2011年3月向王福琼购买了王福琼用于向建设银行担保借款的房屋，同时第三人购买的该房屋作为抵押向中国邮政储蓄银行有限责任公司遵义市汇川支行贷款150,000元，现珠海路大成帝景A-23-5号房屋产权登记为第三人所有。一审法院认为，建设银行与王福琼签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守。合同签订后，建设银行向王福琼、大成房开发放了贷款109,000元，未按期偿还借款，现建设银行要求王福琼偿还借款本金87,777.58元及该款利息，符合双方合同约定，予以支持。建设银行主张王福琼承担律师代理费4,896.38元的诉讼请求，因王福琼、大成房开未清偿抵押借款的情况下转让抵押物，需要建设银行依法维权，故予以支持。关于要求大成房开承担连带责任的诉讼请求，因大成房开《最高额保证合同》中约定的该笔借款的保证期间届满，向建设银行出具的承诺书也在于回购购房人所购房屋来偿还借款人所欠的本息，而非连带保证责任，故不予支持。建设银行主张对珠海路大成帝景A-23-5号房屋享有优先受偿权，因王福琼不具有该房产的物权，且许杨垠、田坤取得该房屋产权经登记机关依法登记，建设银行不能对许杨垠、田坤已取得所有权的房产行使抵押权，故对建设银行的该诉讼请求不予支持。建设银行对产权登记机关将具有抵押权登记的房产进行产权转移登记造成的损失，可另行主张。王福琼经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十一条之规定，判决：一、王福琼在本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司遵义市分行借款本金人民币87,777.58元及利息（至2016年8月23日为10,150.02元，从2016年8月24日起至付清本息之日止的利息，按照合同约定标准计算）；二、王福琼在本判决生效之日起十日内赔偿中国建设银行股份有限公司遵义市分行律师代理费损失4,896.38元；三、驳回中国建设银行股份有限公司遵义市分行的其他诉讼请求。案件受理费1,180元，公告费400元，由王福琼承担。许杨垠、田坤二审向本院提交2011年3月14日《收条》、《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》及许杨垠、田坤与王福琼于2011年3月6日签订的《房屋买卖合同》，证明许杨垠、田坤与王福琼约定的房屋总价款为260,000元，首付款110,000元，其余150,000元系许杨垠、田坤向中国邮政储蓄银行按揭贷款支付给王福琼，许杨垠、田坤购买讼争房屋支付了合理对价，取得房屋所有权构成善意取得。建设银行质证意见为：对《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》无异议，因建设银行不是《收条》与《房屋买卖合同》的当事人，对《收条》与《房屋买卖合同》无法判断其真实性。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，许杨垠、田坤向王福琼购买的讼争房屋面积为54.11平方米，总价款为260,000元，首付款110,000元，许杨垠、田坤向中国邮政储蓄银行按揭贷款金额150,000元，首付款110,000元已于2011年3月14日付清，按揭贷款150,000元已由中国邮政储蓄银行直接支付给王福琼。本院认为，本案二审的争议焦点为：许杨垠、田坤取得讼争房屋所有权是否构成善意，建设银行对讼争房屋是否享有优先受偿权。首先，许杨垠、田坤于2011年向王福琼购买的讼争房屋面积为54.11平方米，总价款为260,000元，每平方米价格为4,805元，该交易价格属于同期遵义城区房屋交易价格的正常价格范围，不存在明显偏低情形，且购房款已经全部付清。故，许杨垠、田坤购买讼争房屋已经支付了合理对价。其次，该房屋的产权已于2011年3月24日过户登记在许杨垠、田坤名下，许杨垠、田坤取得了该房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”之规定，许杨垠、田坤取得讼争房屋所有权构成善意。诉争房屋的房屋产权证已经过房屋产权登记机关登记在许杨垠、田坤的名下，建设银行不能对许杨垠、田坤已取得所有权的房屋行使抵押权，建设银行对产权登记机关将具有抵押权登记的房屋进行产权转移登记造成的损失，可另行主张权利。因此，建设银行主张对讼争房屋享有优先受偿权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，建设银行的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,180元，由中国建设银行股份有限公司遵义市分行负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  施正高二〇一九年七月八日法官助理杨恩高书记员贾进华