广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0205民初2702号 原告（反诉被告）：朱华凤，女，1950年2月17日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：王小杏（朱华凤的女儿），住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：刘海理，广西桂恒丰律师事务所律师。 原告（反诉被告）：王小玲，女，1970年11月10日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：王小杏（王小玲的妹妹），住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：刘海理，广西桂恒丰律师事务所律师。 原告（反诉被告）：王小丽，女，1975年1月31日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：王小杏（王小丽的妹妹），住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：刘海理，广西桂恒丰律师事务所律师。 原告（反诉被告）：王小杏，女，1977年1月13日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：刘海理，广西桂恒丰律师事务所律师。 原告（反诉被告）：王闯华，男，1982年7月24日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：王小杏（王闯华的姐姐），住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：刘海理，广西桂恒丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄桂姣，女，1950年3月12日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：黄琦喻（黄桂姣的女儿），住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：刘立强，柳州市柳北区沙塘法律服务所法律工作者。 第三人：柳州市柳北区征地拆迁办公室，住所地广西壮族自治区柳州市跃进路128号2-2-1，统一社会信用代码：1245020577912716XT。 法定代表人：杨锋，该办公室主任。 委托诉讼代理人：项光艺，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄柳军，广西君行律师事务所律师。 本院于2018年6月11日受理了原告朱华凤、王小玲、王小丽、王小杏、王闯华诉被告黄桂姣房屋买卖合同纠纷一案，被告黄桂姣提起反诉，本院受理黄桂姣的反诉后，又追加柳州市柳北区征地拆迁办公室作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，分别于2019年3月11日、2019年5月23日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）王小丽、王小杏及共同委托代理人刘海理，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人黄琦喻、刘立强，第三人柳州市柳北区征地拆迁办公室的委托诉讼代理人项光艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱华凤、王小玲、王小丽、王小杏、王闯华向本院提出诉讼请求：1.确认被告黄桂姣与王耀龙于1993年9月3日就位于广西柳州市柳北区柳长公路旁的房产所签订的《证据条》无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告朱华凤系王耀龙的配偶，原告王小玲、王小丽、王小杏、王闯华系王耀龙与朱华凤生育的子女。王耀龙于1993年将位于长塘镇长塘村柳长公路边31号旁的自有宅基地上修建二层房屋一套交给被告居住。王耀龙于2012年因病救治无效死亡。近期，被告出示有《证据条》一份，内容为王耀龙已于1993年9月8日将争议房产卖给被告。原告认为，被告黄桂姣不是本长塘村村民，不能取得争议房产，双方协商无果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告黄桂姣辩称，该房屋在1993年已经由王耀龙出售给黄桂姣，黄桂姣一直居住至今，实际占有使用该房屋，并有部分房屋出租，租金受益也归黄桂姣所有。该房屋所有权应归黄桂姣所有，现该房屋征收，并于2018年9月18日拆除，被告认为征收补偿权益应归黄桂姣所有。《证据条》署名王耀龙，签署时间1993年9月3日，并且该房屋从1993年至今都由黄桂姣管理、使用、收益和处分，因此《证据条》内容明确王耀龙已经将该房屋转让给黄桂姣。被告认为该《证据条》与实际相符，是有效证据，如果原告认为该证据无效，举证责任在原告方。 反诉原告黄桂姣向本院提出反诉请求：请求依法判决被反诉人对柳州市区长塘镇长塘村新村屯西53号（柳长公路边）房屋折价支付给反诉人补偿款100000元（最终以评估价格为准）。诉讼过程中，因无法鉴定，原告变更诉讼请求为：1.反诉被告赔偿反诉原告黄桂姣800000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：反诉人于1993年向王耀龙购买了位于柳州市柳北区（柳长公路边）房屋，并居住至今已有25年。该房屋相关产权证明有长塘镇人民政府发给王耀龙的村镇建许字（1993）第205号《建筑许可证》，购买行为有王耀龙于1993年9月3日写的《证据条》为凭，言明：王耀龙把向北面一间二层房1993年9月8号转卖给黄桂姣，今收到黄桂姣现金肆万元。王耀龙已于2012年去世。王耀龙的继承权人有配偶朱华凤、及其婚生子王小玲、王小丽、王小杏、王闯华。被反诉人在本诉中要求确认房屋买卖所签订的《证据条》无效。反诉人认为，鉴于双方均已履行了合同，房屋已经交付反诉人25年，且反诉人对该房屋进行了装修及添附，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，请求法院判令被反诉人对房屋按市场评估价格折价补偿给反诉人。反诉人因购买取得的房屋，不能返还或者没有必要返还的，根据双方过错，应当在各自过错责任范围承担相应的损失赔偿责任。损失计算原则上应按照起诉之日房屋的市场评估价格折价补偿，不能使被反诉人从中受益。 反诉被告朱华凤、王小玲、王小丽、王小杏、王闯华辩称，第一，黄桂姣至今没有拿出所涉房产的价值的相关证据，800000元的赔偿请求没有依据，黄桂姣还向法院申请对原告的财产进行保全，而且数额相当巨大，严重影响原告的生活，请求人民法院对（2018）桂0205民初2702号民事裁定予以撤销；第二，反诉被告赞成第三人的陈述意见，没有可能把柳州市柳北区征地拆迁办公室列为第三人，理由与第三人所陈述的一致；第三，本案涉及的是遗产，王耀龙已去世，所涉的房产有部分属于其个人财产，继承开始至今，众法定继承人都没有确定继承或放弃的法律手续，因此反诉被告的主体资格应当设置个前置的确定继承人诉讼；第四，所谓的《证据条》实际上就是房屋买卖的协议，反诉人认为其具有合法性，但是根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，该协议在订立时就不具有法律效力，因为其违反了法律的强制性规定，具体来说就是违反了《中华人民共和国土地管理法》中的第六十二条、第六十三条的规定，集体土地中的宅基地是不允许买卖的，因此，反诉人以《证据条》主张合同有效性是没有事实与法律依据。 第三人柳州市柳北区征地拆迁办公室陈述称，第一，第三人是柳州市柳北区人民政府举办的，负责集体土地征用征收、农用地转批后实施等事务性工作及集体土地上房屋拆迁补偿安置工作的事业法人。依法进行对集体土地上的房屋进行拆迁补偿、安置工作是第三人的法定职责。案涉房屋在列入被拆迁范围后，第三人按照法律规定对被征地农村集体经济组织、农村村民或其他权利人所持有的相关权利证书进行征地补偿登记。案涉的房屋的合法权属证明，即为村镇建设工程建筑许可证，该许可证记载的权利人为王耀龙，至今案涉房屋及宅基地没有办理转移登记，那么第三人对王耀龙与黄桂姣于1993年9月3日签订的《证据条》的真实性、合法性无权进行审核，只能认定《村镇建设工程建筑许可证》的记载对权利人进行认定。因王耀龙已经去世，第三人根据村委会出具的证明，认定王耀龙的继承人是原告，其中四原告已经授权朱华凤与第三人签订《房屋拆迁产权调换协议书》，该协议书合法有效，相关补偿已经到位，案涉房屋已经拆除，征收工作已经完成；第二，柳州市柳北区征地拆迁办公室不是本案的适格当事人，没有本案第三人的身份，所以法院不应当通知柳州市柳北区征地拆迁办公室作为本案的第三人参加诉讼，柳州市柳北区征地拆迁办公室不是签订《证据条》的当事人，且与原、被告双方争议的标的没有请求权，本案的本诉和反诉结果，与柳州市柳北区征地拆迁办公室没有法律上的利害关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议且与本案有关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院结合全案证据和案件事实综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年9月3日，柳州市柳北区长塘镇长塘村村民王耀龙向黄桂姣出具一份《证据条》，注明王耀龙将一间二层楼房于1993年9月8日转卖给黄桂姣，今收到黄桂姣现金40000元。该二层楼房位于柳州市柳北区（简称案涉房屋），案涉房屋的建筑许可证编号为村镇建许字（1993）第205号（案涉房屋仅是该建筑许可证上记载的部分房屋），登记在王耀龙名下。1993年开始，案涉房屋即由黄桂姣居住、管理。因实施“柳长路（鹧鸪江路口～沙塘收费站）道路拓宽改建工程”项目，需征收案涉房屋。 王耀龙已于2012年死亡，朱华凤与王耀龙是夫妻关系，王小玲、王小丽、王小杏、王闯华是王耀龙与朱华凤的子女。2018年6月20日，王小玲、王小丽、王小杏、王闯华委托朱华凤办理房屋的拆迁补偿安置及领款手续。2018年6月30日，朱华凤（乙方）与第三人柳州市柳北区征地拆迁办公室（甲方）签订《房屋拆迁产权调换协议书》，约定：对王耀龙名下位于柳州市柳北区的两处房屋[村镇建设工程建筑许可证号分别为：村镇建许字（1993）第205号、村镇建许字（1996）第50号]进行拆迁，被拆迁房屋总建筑面积638.28平方米；乙方同意对被拆迁房屋实行产权调换，乙方选择的安置房位于柳州市柳北区（总建筑面积410.5平方米），并约定（如选择产权调换安置房面积）超出可调换面积在10平方米以上的，应按每平方米9300元购买；产权调换后，甲方补偿乙方496540.91元；此外还对拆迁临时过渡费、搬迁期限等进行了约定。案涉房屋现已拆除完毕。 第三人柳州市柳北区征地拆迁办公室于2019年6月6日出具一份《关于柳北区长塘镇长塘村新村屯西31号房屋补偿的说明》，该说明记载案涉房屋具体补偿价值包括六个部分，其中第一项列明，如采用货币补偿安置办法，补偿金额共266760元，如采用产权调换安置方法，可调换房屋面积为118.56平方米（98.8平方米×1.2倍）；第二项列明无证房屋材料补偿及自行安置奖励分别为12176元、17082.9元、21241.7元；第三项列明装饰装修及其他补偿56389元；第四项列明签约时段奖励49400元；第五项列明搬迁补助费2371.2元；第六项列明临时安置费3556.8元。 另查明，黄桂姣不属于柳州市柳北区长塘镇长塘村集体经济组织成员。 综合各方当事人的诉辩意见,本案争议焦点为：一、王耀龙于1993年9月3日出具的《证据条》是否有效？二、反诉原告的赔偿请求能否成立？赔偿金额如何认定？ 关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，农村宅基地是实现农民居住权利的必需资源，为保障农民的该项基本权利，本地区现阶段并不允许农民将宅基地及宅基地上的房屋转让给非本集体经济组织的成员，王耀龙于1993年9月3日出具的《证据条》实质上是将农村房屋转让给非本集体经济组织成员的合同，该合同因违反法律强制性规定而无效。 关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，王耀龙于1993年将案涉房屋转让给黄桂姣，黄桂姣自1993年居住、使用该房屋，现该房屋已被拆除，无法返还，又因为该房屋的价值无法通过司法鉴定程序进行评估，也无法进行折价补偿。反诉原告因丧失该房屋的使用、收益权而形成损失，对该损失应当由过错方承担赔偿责任。案涉房屋买卖双方均明知该买卖行为违反法律强制性规定，故双方均有过错，此外，反诉被告明知案涉房屋已由黄桂姣居住、使用多年，且在黄桂姣出示买房的相应凭据后仍以王耀龙的名义与第三人签订《房屋拆迁产权调换协议书》，综合以上事实，本院认定反诉被告应承担60%的责任，反诉原告自行承担40%的责任。结合第三人向本院出具的《关于柳北区长塘镇长塘村新村屯西31号房屋补偿的说明》，案涉房屋的拆迁补偿价值包括六个大项的补偿费用，又根据反诉被告与第三人签订的《房屋拆迁产权调换协议书》的约定，案涉房屋采用产权调换方式进行补偿，且超出可调换面积在10平方米以上的房屋单价约定为每平方米9300元，该约定单价与市场价值基本相符，故第一大项的补偿价值为1102608元（118.56×9300），总的补偿价值合计1264825.6元（1102608元+12176元+17082.9元+21241.7元+56389元+49400元+2371.2元+3556.8元），故反诉被告应赔偿反诉原告758895.36元（1264825.6×60%）。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认王耀龙于1993年9月3日向黄桂姣出具的《证据条》无效； 二、反诉被告朱华凤、王小玲、王小丽、王小杏、王闯华于本案判决生效之日起十日内向反诉原告黄桂姣支付赔偿款758895.36元； 三、驳回反诉原告黄桂姣其他反诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元、反诉案件受理费5900元、保全费4520元，合计10520元（王小杏已预交100元，黄桂姣已预交10420元），由朱华凤、王小玲、王小丽、王小杏、王闯华共同负担9885元，由黄桂姣负担635元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  沈桐生 人民陪审员  莫欣能 人民陪审员  徐志英 二〇一九年七月二十六日 法官 助理  吴 茜 书 记 员  王 静