广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂执异10号 异议人（被申请人）：北海市美凯龙置业有限公司。住所地：广西北海市北海大道东延线******。统一社会信用代码91450500584333940T。 法定代表人：李松斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨云霞，北京市华泰（南宁）律师事务所律师。 申请保全人：中铁十六局集团有限公司。住所。住所地：北京市朝阳区红松园北里**社会信用代码911100001016367613。 法定代表人：孔令健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马逸群，北京百朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘翔，中铁十六局集团有限公司职工。 本院在审理中铁十六局集团有限公司（以下简称中铁公司）与北海市美凯龙置业有限公司（以下简称美凯龙公司）建设工程施工合同纠纷一案中，根据中铁公司的申请，作出（2017）桂民初4号民事裁定，查封了异议人美凯龙公司名下位于北海市南珠大道以东、北海大道南侧“盛荟天地广场”项目下的盛荟天地广场东区592套房屋（在建工程）及相应土地使用权，建筑面积50972.09平方米，冻结银行存款1000万元。异议人美凯龙公司不服上述查封行为向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年3月15日组织双方当事人听证，美凯龙公司的委托诉讼代理人杨云霞和中铁公司的委托诉讼代理人马逸群、刘翔到庭参加，广西公大房地产土地资产评估有限公司评估师王光强到庭接受质询，本案现已审查终结。 异议人美凯龙公司提出异议，请求法院解除对超额部分财产的查封。事实和理由：中铁公司与异议人建设工程施工合同纠纷一案，中铁公司的诉讼标的总额为152752746.72元，申请查封的592套房屋，经异议人委托广西公大房地产土地资产评估有限公司（以下简称公大评估公司）对上述涉案房屋进行评估，该公司于2019年1月8日出具的桂公大评报房字[2019]（南宁）第1001－2号《房地产估价报告》，载明估价对象房地产于2019年1月2日的市场价值评估结果为56898.47万元，远超于中铁公司申请的财产保全数额15000万元，存在超标的查封情形，损害了异议人利益，特申请解除超过保全数额部分财产（510套房屋及1000万元存款）的查封、冻结。 异议人美凯龙公司提供证据材料：1.公大评估公司2019年1月8日出具的桂公大评报房字[2019]（南宁）第1001－2号《房地产估价报告》，予以证实估价对象房地产于价值时点2019年1月2日的市市场价值评估结果为平均价11163元，总价56898.47万元。2.2019年3月28日北海市国土资源局向美凯龙公司出具的被查封592套在建工程的抵押、查封记录表，“现查封记录”栏记载：“2017年5月18日广西壮族自治区高级人民法院来文预查封，申请执行人中铁十六局集团有限公司”，“现抵押记录”栏记载：59套房屋表抵押，其中58套2017年12月29日办理在建工程抵押权更正登记，抵押权人为王华桂、李秀敏，不动产登记证明号桂（2017）北海市不动产证明第0053162号，原始登记时期为2017年4月11日。另一套2017年2月10日办理在建工程抵押登记，抵押权人中国进出口银行厦门分行，不动产登记证明号桂（2017）北海市不动产证明第0006682号。3.美凯龙公司出具的《中铁十六局案件申请解封明细表》，其中，有客户认购书的47套，抵押的59套（附抵押合同、抵押房屋清单和不动产登记证明）,申请解封销售的404套，申请保留中铁查封部分82套。4，已销售164套商铺明细表，21份备案证明书，2份购房合同及发票。 中铁公司答辩认为，1.美凯龙公司提供的《房地产评估报告》系美凯龙公司单方委托，双方具有直接经济利益关系，答辩人不认可该估价报告，不能作为查封资产价值的依据。2.《估价报告》对于采用所谓的成本法以及假设开发法测算所得的数据，没有任何合理的计算过程及相关依据，没有任何合理合法来源，对估价对象房地产的市场价值测算数据不合法、不真实。一是该报告所谓通过成本法对估价对象房地产的测算结果数据不合法、不真实。《估价报告》第22页倒数第5段描述，成本法计算公式为：“房地产价值＝土地重置成本＋在建房屋建筑物价值”，该公大评估公司没有造价资质，法院委托在建建筑物造价鉴定成果仍未确定，该评估报告以什么为依据确定在建房屋的建筑物造价？《估价报告》第23页第5段“采用成本法对估价对象房地产的市场价值测算结果总价为：6163元每平方米，不具有任何合法性，更不具有真实性；二是该评估报告所谓通过成本法对估价对象房地产的市场价值的测算结果数据不合法、不真实。该《报告》第23页第8段，假设开发法计算公式为：P＝A－B－C，其中P为现状房地产价值，A为续建完成后的价值，B为续建部分成本，C为销售税费，公大评估公司无相关的造价资质，没有能力对B的数据进行确认，开发法计算公式中的A即续建完成后的价值根本就无法确定，公大评估所谓的测算数据明显虚假，《估价报告》第24页第2段：“采用假设法对估价对象房地产的市场价值测算结果为10231元每平方米”，该测算数据明显为虚假数据，不具有任何合法性，更不具有真实性；三是根据北海房地产交易网上公开显示的信息，北海商品房2018年销售均价为6715.6元每平方米，《估价报告》对于商业项目市场价值测算结果却高达10231元每平方米，《估价报告》的各项数据明显失真；四是《估价报告》第2页“估价假设和限制条件”部分“一、本次估价的估价假设1一般假设（3）实地勘察时……本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题”，但被答辩人多次主张涉案工程质量不合格，被答辩人前后主张不一致，存在明显的虚假称述；五《估价报告》第2页“估价假设和限制条件”部分倒数第2段“由于委估对象尚未办理《房屋所有权证》，本次估价假设委托人提供的《测绘报告》记载建筑面积与实际建筑面积一致”，目前查封房地产并未开始二次结构的砌筑，查封房产实际上无法核实其自然状态，公大评估仅凭被答辩人单方提供的《测绘报告》便出具评估报告，其所谓的测算数据明显不具有客观性、合理性。3.盛荟天地六层以上的精装公寓售价仅为9500元每平方米，并且自2014年12月31日开始限售，至今仍有大量房源未能出售，被答辩人也已经将涉案工程所在项目的后续开发地块从商业用地调整为住宅用地，这已经充分说明，查封的房产变现能力极差，对查封房产的实际价值必须审慎考虑。4.由于查封房产变现能力极差，将来拍卖变卖所得能否满足答辩人的工程款需求尚存在重大的不确定性，如对查封房产解封，必将导致重大国有资产流失的严重后果。5.2019年3月18日，中铁十六局补充答辩意见认为，本案诉讼请求已超过1.5亿元，最终执行金额很可能超过2亿，根据公大评估结果，答辩人申请查封的资产价值与诉请金额基本一致，根本不存在超额保全事宜，而且上述查封资产价值很可能严重低于本案最终执行金额。目前答辩人与被答辩人之间的建设施工合同纠纷正在工程造价鉴定阶段，被答辩人多次拒绝与造价鉴定单位核对工程量，不同意与答辩人设立共管账户，因此，即使被答辩人提交了涉案土地的解押手续，也不应就答辩人已经保全的资产办理解除查封手续。综上，请考虑答辩人的各项答辩意见，依法驳回被答辩人的执行异议申请。6.2019年4月3日，中铁十六局提交了《关于无需另行选取房地产估价机构的说明》，认为另行选择房地产估价机构对查封房产价值进行评估没有任何意义。第一，由于查封房产对应的土地已经办理抵押手续，根据我国法律规定，中铁十六局只能在抵押权人行使优先权后，对查封房产的“余额”部分享有清偿权益，而房地产估价评估的是查封房产的综合价值（包括了房产对应的土地价值和房屋的重置价格）而非“余额”价值。贵院已委托司法鉴定机构对涉案工程进行造价鉴定并已出具了成果文件，应当直接据此确认查封房产的实际价值，而不是委托第三方房地产估价机构重新进行评估。第二，根据房地产评估价值包括土地价值和房产重置价格的基本原则，中铁十六局实际享有的“余额”价值应为房产的重置价格，也即房产的工程造价，根据贵院委托的司法鉴定机构的工程造价鉴定意见，查封房产的工程造价，即“余额”价值最多为人民币4900万元，远小于中铁十六局诉请金额，本案不存在超额查封，中铁十六局未来的债务清偿存在极大风险。如果贵院另行委托第三方对查封房产价值进行评估，评估中必然涉及查封房产的建安成本即工程造价问题，必然导致在同一法院、同一案件、同一查封房产的工程造价出现两个数据，如果最终两个数据差额过大，必将严重损害我国司法权威性。第三，与贵院委托的司法鉴定机构提供的数据对比，也可以发现公大评估出具的评估报告明显为伪造数据，公大评估报告明确被查封房产估价约5.6亿，其中土地价值约4亿，在建工程（建筑面积为5万平方米）估价为1.6亿，而贵院委托的司法鉴定机构出具的工程造价鉴定意见中，中铁十六局全部施工面积15万平方米的工程造价仅1.34亿元，二者差距巨大。美凯龙公司依靠公大评估伪造的虚高数据要求贵院解封，但在与中铁十六局进行结算与付款时却采用另外一套标准不断压低工程造价，其通过非法手段意图解封资产，以便于将来逃避债务的意图已经非常明显，应当依法驳回其解封申请。 公大评估公司提交书面意见认为，1.关于《答辩状》“二”中的“1”提出的问题。首先，我公司经营范围包括房地产价格评估（壹级），房地产信息咨询等，具有评估在建房地产的资质；其次，《估价报告》中成本法的测算结果是通过以下公式得出：房地产价值=土地重置成本+在建房屋建筑物价值。其中：土地重置成本=土地取得费用+土地取得税费+土地开发费+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。在建房屋建筑物价值=完工状态下房屋建筑物重置成本×完工率。完工状态下房屋建筑物重置成本=建设成本+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。以上公式以及估价技术路线在《估价报告》中均有描述，而各项取值均是依据国家、广西、北海等所颁布的各基文件、标准以及估价从员的调查等。2.关于《答辩状》“二”中的“2”提出的问题。（1）《估价报告》中假设开发法的测算结果是通过以下公式得出：P=A-B-C，式中P--现状房产价值，A--续建完成后的价值，B—续建部分成本，C—销售税费。其中续建完成后的价值通过比较法计算得出结果为197646.26万元，续建设部分成本通过完工后的房屋建筑物总价减去现状的房屋建筑主体部分的总价为22320.95万元，销售税费是根据《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税【2018】32号）及《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定计算得出总价为19339.23万元，则现状房地产价值为155986.08万元，由于计算路线为先算出整栋房地产的总价再计算平均单价，因此假设开发法计算的平均单价为现状房地产价值除以总建筑面积152465.50平方米，得出假设开发法的平均单价堁10231元/平方米。（2）《估价报告》第23页最后一段第2行：（假设开发法）“根据所在区域同类房地产交易实例用市场比较……”里所说的同类房地产是针对估价对象续建完成以后能交付使用的状态而言的，是指开发建设完工以后能交付使用的房地产交易实例，此处是选用比较法确定的续建完工以后的房地产价值。而《估价报告》第22页第3段第1行“所在区域内没有类似房地产的买卖交易实例，因此不适合使用比较法估价”是针对于现状未完工状态的估价对象的估价方法选择分析，这里所指的是类似估价对象现状未完工的在建设房地产的的交易实例。因此不存在矛盾。3.关于《答辩状》“二”中的“3”提出的问题。一是网络上的数据的真实性本身就是问题，二是“北海商品房2018年销售均价”概念模糊，因为商品房有住宅、写字楼、商业用房（商铺）等不同性质的用房，不同性质的商品房价格不可比，而估价对象为商业房地产。用概念模糊“北海商品房2018年销售均价”作为估价结果价格高低的评判标准显然是不合理性。4.关于《估价报告》“二”中的“4”提出的问题，估价报告第2页“估价假设和限制条件”中一般假设第三点“实地勘察时，对房屋建筑物仅进行一般性察看，未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题”，根据委托方所提供的资料，未有涉及基础、结构等方面的质量问题的资料，且估价从员实地勘察时，对房屋物仅进行一般性察看，未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，因此，该假设是根据已有资料、估价人员现场查勘和中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】的规定所得出。5.关于《答辩状》“二”中的“5”提出的问题，《测绘报告》是由北海市正基测绘有限责任公司出具的，且以此测绘成果办理了预售证，因此在没有办理《房屋所有权证》的情况下采用有资质的测绘机构出具的《测绘报告》中的数据作为资料是合理。综上，我公司出具的“桂公大证评报房字【2019】（南宁）第1001-2号”《房地产估价报告》符合现行中华人民共和国估价标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）的规定，对委估房地产的评估方法选用恰当，依据充分，影响因素考虑周全，估价结果是公允、客观、合理的。 本院查明，本院在审理中铁公司与美凯龙公司建设施工合同纠纷一案中，中铁公司于2017年4月14日向本院申请保全，申请查封美凯龙公司在北海盛××广场东区价值约14000万元下列592套房屋和银行存款1000万元共计价值15000万元财产。本院于2017年5月12日作出（2017）桂民初4号民事裁定，裁定：一、查封被申请人美凯龙公司、北海市中翔置业有限公司名下位于北海市南珠大道以东、北海大道南侧“盛荟天地广场”项目下的盛荟天地广场东区下列592套房屋（在建工程）及相应土地使用权，建筑面积50972.09平方米。1、负一层-01001号至-01005号、-01008号、-01010号、-01012号至-01014号、-01016号、-01018号、-01022号、-01025号、-01029号、-01031号、-01035号、-01037号、-01038号、-01040号、-01044号、-01046号、-01052号、-01055号、-01058号至-01061号、-01063号至-01066号、-01072号、-01074号至-01089号、-01091号至-01093号、-01097号、-01100号至-01104号、-01106号至-01109号、-01111号、-01113号至-01116号、-01118号至-01120号、-01122号、-01123号、-01130号、-01132号、-01135号、-01141号、-01142号、-01145号、-01146号、-01150号至-01154号、-01158号、-01160号至-01172号、-01175号、-01182号至-01184号、-01186号至-01230号、-01232号、-01234号、-01235号、-01237号至-01240号、-01242号、-01244号至-01253号、-01255号至-01259号、-01261号至-01272号、-01275号至-01283号、-01286号至-01288号、-01291号至-01293号、-01295号至-01303号、-01306号至-01324号、-01327号至-01340号、-01342号、-01343号、-01345号、-01349号至-01351号、-01353号至-01357号、-01359号、-01361号至-01371号、-01373号、-01375号、-01376号、-01378号、-01380号、-01383号、-01384号、-01386号、-01387号、-01389号、-01391号至-01393号、-01396号至-01402号、-01404号、-01405号、-01407号至-01420号、-01422号至-01427号、-01430号至-01441号、-01443号至-01445号、-01447号、-01448号、-01450号至-01455号、-01458号至-01460号、-01462号至-01467号、-01470号至-01487号、-01490号、-01528号、-01529号,以上合计357套房地产（建筑面积计9793.24平方米）；2、第一层01083号至01098号、01100号至01111号、01113号至01115号、01117号至01120号、01123号至01126号、01128号至01145号、01247号（1至2层）、01248号（1至2层）,以上合计59套房地产（建筑面积计10724.87平方米）；3、第二层02001号至02003号、02030号至02034号、02053号至02056号、02058号至02062号、02066号至02076号、02081号至02086号、02089号至02103号、02106号至02108号、02112号、02114号至02129号、02131号至02175号、02177号至02181号，以上合计119套房地产（建筑面积计17439.26平方米）；4、第四层04001号（4至5层）、04002号至04005号、04006号（4至5层）、04007号、04008号至04014号（均为4至5层）、04015号、04016号（4至5层）、04017号至04025号、04026号（4至5层）、04027号至04028号、04040号（4至5层）、04041号、04042号（4至5层）、04043号（4至5层）、04044号、04045号（4至5层）、04046号、04047号（4至5层）、04048号、04049号（4至5层）、04050号（4至5层）、04051号、04052号（4至5层）、04053号（4至5层）、04054号，以上合计43套房地产（建筑面积计9587.53平方米）；5、第五层05001号至05007号、05009号至05014号、05029号，以上合计14套房地产（建筑面积计3427.19平方米）。二、冻结被申请人北海市美凯龙置业有限公司银行存款1000万元。 2017年5月18日，北海市不动产登记中心在本院（2017）桂执保13号《协助执行通知书》（回执）回复本院：你院（2017）桂执保13号通知收悉。关于查封被申请人美凯龙公司、北海市中翔置业有限公司名下位于北海市南珠大道以东、北海大道南侧“盛荟天地广场”项目下的盛荟天地广场东区合计592套房屋（在建工程），已办理。 综合双方当事人意见，归纳本案争议焦点为保全裁定实施过程中的执行行为是否超出保全裁定范围构成超标的查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定，申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。本案是本院在审理中铁公司与美凯龙公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据中铁公司的申请及本院（2017）桂民初4号民事裁定，保全查封了异议人美凯龙公司名下位于北海市南珠大道以东、北海大道南侧“盛荟天地广场”项目下的盛荟天地广场东区592套房屋。从保全实施的执行行为看，查封的房屋没有超出（2017）桂民初4号民事裁定所列出的房屋清单范围，该保全查封行为有充分事实和法律依据。至于本院（2017）桂民初4号民事裁定所列出的592套房屋（在建工程）价值是否超出中铁公司所请求保全查封的15000万元，不是本案审查范围。异议人美凯龙公司应通过其他程序解决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回北海市美凯龙置业有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自收到本裁定书之日起十日内，向最高人民法院申请复议。 审 判 长 张秀萍 审 判 员 廖雄强 审 判 员 杨家杰 二〇一九年七月四日 法官助理 韩 蓓 书 记 员 梁芸瑕