江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终2530号 上诉人（原审原告、案外人）：常熟市沪泰服饰有限公司，住所地江苏省常熟市尚湖镇练塘工业集中西区（翁家庄）。 法定代表人：司徒伟靖。 委托诉讼代理人：周步芳，该公司员工。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业发展银行常熟市支行，住所地江苏省常熟市李闸路167号。 负责人：金春萍。 委托诉讼代理人：胡正华，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任文斌，江苏立泰律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：江苏紫荆花纺织科技股份有限公司，住所地江苏省常熟市尚湖镇。 法定代表人：刘国忠。 原审第三人（被执行人）：刘国忠，男，1967年8月6日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原审第三人（被执行人）：徐雪英，女，1967年9月13日出生，汉族，住上海市普陀区。 原审第三人（被执行人）：常熟市中一投资有限公司，住所地江苏省常熟市尚湖镇练塘翁家庄路2号1、2、3幢。 法定代表人：刘国忠。 原审第三人（另案申请执行人）：南京银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州时代广场24幢。 负责人：徐腊梅。 委托诉讼代理人：赵晖，江苏同益大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：奚英，江苏同益大地律师事务所律师。 原审第三人（另案申请执行人）：中国进出口银行，住所地北京市西城区复兴门内大街30号。 负责人：胡晓炼。 委托诉讼代理人：高堂，北京安生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈欣，北京安生律师事务所律师。 上诉人常熟市沪泰服饰有限公司（以下简称沪泰公司）因与被上诉人中国农业发展银行常熟市支行(以下简称农发行常熟支行)及原审第三人江苏紫荆花纺织科技股份有限公司(以下简称紫荆花公司)、刘国忠、徐雪英、常熟市中一投资有限公司(以下简称中一公司)、南京银行股份有限公司苏州分行(以下简称南京银行苏州分行)、中国进出口银行案外人执行异议之诉一案，不服江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初8122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人沪泰公司上诉请求：撤销一审法院(2018)苏0581民初8122号民事判决，改判确认沪泰公司在中一公司的常熟市尚湖镇练塘翁庄路2号1、2、3幢房屋(权证号：熟房权证尚湖字第××、11××83、11××82号)及土地使用权[权证号：常国用(2011)第03834号、常集用(2011)第00061号]存在租赁关系；沪泰公司依法享有优先购买权的诉讼请求。事实和理由：2003年6月2日，中一公司(甲方)和沪泰公司(乙方)签订《土地房屋租赁合同书》，甲方将常熟市尚湖镇练塘翁庄路2号1、2、3幢(建筑面积48308平方米产权证号熟房权证尚湖字第××、11××83、11××82号)及两块土地使用权[合计土地面积163028.9平方米，使用证号：常国用(2011)第03834号，常集用(2011)第00061号]租给乙方，租金为人民币22万一年，租期自2003年6月2日至2023年6月1日。在上述租赁合同到期前，甲乙双方于2013年6月2日签订了《土地房屋续租协议》，《土地房屋续租协议》载明：出租方中一公司(甲方)、承租方沪泰公司(乙方)，双方就2003年6月2日签订的《土地房屋租赁合同书》达成下列协议并共同遵守：续租期限为15年，具体时间为自2013年6月2日至2028年6月1日止。续租年租金为22万一年。在此期间，沪泰公司按合同约定支付了相应的租金，有银行进账单及租金发票为证。具体为：银行进账单二份，税务机关代开统一发票三份，江苏省地方税务通用机打发票四份，详见附件。上述凭证足以证明沪泰公司已向中一公司支付了2004年、2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年租金，其中2015年10月27日开具的发票明确记载房屋租金为2014年2月月1日-2015年1月31日。上述材料和沪泰公司的工商注册情况是一致的。沪泰公司2003年登记注册，且生产地和工商登记一致，至今未有变化，沪泰公司至今仍在中一公司厂区内生产经营。 被上诉人农发行常熟支行辩称，我方的抵押设立早于沪泰公司租赁协议签署之日，根据物权法的规定，抵押设立之后，抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。沪泰公司、中一公司均属失信被执行人，应当限制其购买不动产等行为，其相关权益应优先用于清偿债权人的债权。故我方认为一审判决认定事实无误，适用法律准确，请求驳回沪泰公司上诉请求。 原审第三人中国进出口银行述称，沪泰公司在本案提交的证据材料均为复印件，其均不认可。在紫荆花公司向我行申请办理贷款之际，提供了中一公司的抵押担保合同及中一公司与沪泰公司的租赁协议及补充协议，租赁协议及补充协议当中明确约定中一公司将案涉常国用(2011)第03834号土地使用权，熟房权证尚湖字第××、11××82号房屋所有权为我行提供抵押担保。该房屋补充协议明确约定，中一公司已向沪泰公司书面告知，沪泰公司同意并确认上述房屋及对应土地已由中一公司抵押给我行，除非事先得到我行书面同意，中一公司不得与沪泰公司就租赁协议进行展期或续期达成一致。如沪泰公司要求续租必须提前一个月向中一公司和我行提出书面意向。经中一公司和我行的书面同意之后，另行签订租赁合同及相关协议。该租赁补充协议还约定，沪泰公司与中一公司均同意，一旦发生中一公司与我行签订的房地产抵押合同中约定的违约事件，沪泰公司全力协助配合我行实现抵押权，沪泰公司在我行实现抵押权时放弃在租赁协议项下的承租权。沪泰公司提供的租赁协议签订于2003年，向我行提交的租赁协议签订于2004年，对同一事项作出的意思表示以最后做出的为准。故依据其向我行提交的租赁协议及补充协议，沪泰公司承诺在我行对熟房权证尚湖字第××、11××82号房屋及常国用(2011)第03834号土地使用权行使抵押权时放弃其承租权。且上述房屋及对应土地的租赁协议已于2015年1月31日到期，故我行认为沪泰公司对其主张土地及房产已放弃优先权，且未签订新的租赁协议。一审法院认定事实正确，适用法律准确，请求贵院驳回其上诉请求。 原审第三人南京银行苏州分行述称，中一公司名下的不动产分别抵押给了南京银行苏州分行、中国进出口银行和农发行常熟支行。紫荆花公司将其名下的常国用（2011）第03834号项下的50384平方米和85241.9平方米土地使用权抵押给我行，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回沪泰公司的上诉请求。 原审第三人紫荆花公司、刘国忠、徐雪英、中一公司在本院二审期间未提交书面意见。 原审原告沪泰公司诉讼请求：判决确认沪泰公司在中一公司的常熟市尚湖镇练塘翁庄路2号1、2、3幢房屋（权证号：熟房权证尚湖字第××、11××83、11××82号）及土地使用权[权证号：常国用（2011）第03834号、常集用（2011）第00061号]存在租赁关系；沪泰公司依法享有优先购买权。 一审法院认定事实：一审法院在执行农发行常熟支行与紫荆花公司、刘国忠、徐雪英、中一公司金融借款合同纠纷一案中，农发行常熟支行申请去除租赁后拍卖，一审法院经审查后，作出（2017）苏0581执2347号之二执行裁定，去除沪泰公司在中一公司名下常国用（2011）第03834号土地使用权及该地块上常熟市尚湖镇练塘翁庄路2号1、2、3幢房屋（权证号：熟房权证尚湖字第××、11××83、11××82号）及常集用（2011）第00061号集体建设用地使用权上的租赁关系，并责令该公司腾空并搬离上述房产。为此，沪泰公司作为案外人对该裁定向一审法院提出异议，一审法院于2018年6月21日作出（2018）苏0581执异45号执行裁定书，驳回了沪泰公司的异议请求。 一审法院另查明，中一公司持有常熟市尚湖镇翁家庄村国有出让土地153824.9平方,权证号为常国用（2011）第03834号。该公司建有常熟市尚湖镇翁庄路2号1幢、2幢、3幢房屋，权证号分别为熟房权证尚湖字第××号、熟房权证尚湖字第××号、熟房权证尚湖字第××号；另有部分土地由紫荆花公司建有常熟市尚湖镇翁庄路2号1幢、2幢、3幢、4幢房屋，权证号为分别为熟房权证尚湖字第××号、熟房权证尚湖字第××号、熟房权证尚湖字第××号、熟房权证尚湖字第××号。 2003年6月2日，中一公司与沪泰公司订立《土地房屋租赁合同书》，约定由中一公司将其常熟市尚湖镇翁庄路2号1幢、2幢、3幢房屋和常国用（2011）第03834号、常集用（2011）第00061号权证下的土地使用权租赁给沪泰公司，租赁期限为2003年6月2日起至2023年6月1日，租金为每年22万元。2013年6月2日二公司又订立《土地房屋续租协议》，约定对上述《土地房屋租赁合同书》中的土地和房屋续租15年，具体时间为2013年6月2日至2028年6月1日止，租金仍为每年22万元。自2008年至2015年间中一公司每年开票收取了沪泰公司交纳的22万元租金并缴纳了相应的税款。 2011年10月14日，农发行常熟支行与中一公司订立《最高额抵押合同》二份，约定中一公司以其名下的常熟市尚湖镇翁庄路2号1幢房屋和常国用（2011）第03834号项下的土地使用权中的6072平方米土地为紫荆花公司在2011年10月14日至2016年10月14日间向农发行常熟支行的借款债务分别提供最高额1880万元和120万元的抵押担保。在提供抵押担保的同时，中一公司在中国农业发展银行抵押担保调查情况表中确认，抵押的房、地不存在租赁情况。2016年4月19日，因主债务人未履行到期债务，农发行常熟支行向法院提起诉讼，要求主债务人履行偿债义务，要求包括中一公司在内的担保人履行担保义务。一审法院作出（2016）苏0581民初4322号判决，支持了农发行常熟支行的诉请。 2014年7月30日，中一公司与中国进出口银行订立《房地产抵押合同》，约定中一公司将常熟市尚湖镇翁庄路2号2幢（熟房权证尚湖字第××号，面积16528.38平方米）、3幢房屋（熟房权证尚湖字第××号，面积15251.84平方米）和常国用（2011）第03834号项下12163平方米土地抵押给中国进出口银行，为紫荆花公司向中国进出口银行的5000万元借款提供抵押担保。中一公司在提供抵押时同时提供了由中一公司与沪泰公司订立的《房屋使用租赁协议》、《房屋租赁合同补充协议》，《房屋使用租赁协议》中约定中一公司将面积16528.38平方米的房屋租赁给沪泰公司，租期自2004年1月31日至2015年1月31日，租金为每年22万元。《房屋租赁合同补充协议》中租赁双方确认熟房权证尚湖字第××号、熟房权证尚湖字第××号房屋和常国用（2011）第03834号土地使用权已由中一公司抵押给中国进出口银行，双方承诺未经抵押权人同意不得续租、转租，并全力协助、配合抵押权人实现抵押权，沪泰公司放弃承租权。2016年5月11日，中国进出口银行提起诉讼，要求债务人紫荆花公司清偿债务，中一公司承担抵押担保义务，北京市第四中级人民法院作出（2016）京04民初67号判决，支持了中国进出口银行的请求。 2014年8月15日，中一公司与南京银行苏州分行订立《最高额抵押合同》约定中一公司以其名下的常国用（2011）第03834号项下的50384平方米和85241.9平方米土地使用权为苏州摩维天然纤维材料有限公司在南京银行苏州分行在2014年2月10日至2016年2月9日间因《最高额债权合同》项下产生的债务提供最高额1882.006万元和3186.344万元范围内提供抵押担保。2016年2月3日，南京银行苏州分行因主债务人未履行还款义务，向法院提起诉讼，要求债务人清偿债务，要求包括中一公司在内的担保义务人履行担保义务，一审法院作出（2016）苏0581民初4717号判决，支持了南京银行苏州分行诉请。 2018年5月14日，一审法院因其他债权人申请，作出（2018）苏0581执31号失信决定书，将沪泰公司、中一公司、苏州摩维天然纤维材料有限公司、紫荆花公司等纳入失信被执行人黑名单。 一审法院认为，本案沪泰公司虽提供了2003年6月2日《土地房屋租赁合同书》和中一公司为收取租金开具的发票，但沪泰公司同时提供的2013年6月2日《土地房屋续租协议》又变更了相关的租赁期限，该变更行为发生于2011年10月14日农发行常熟支行与中一公司订立的《最高额抵押合同》之后，该《土地房屋续租协议》所涉及的租赁权不得对抗抵押权人。其次，2003年6月2日《土地房屋租赁合同书》内容与2014年7月30日中一公司与中国进出口银行订立《房地产抵押合同》时出现的《房屋使用租赁协议》相矛盾，且在《房屋租赁合同补充协议》中租赁双方承诺为实现抵押权对熟房权证尚湖字第××号、熟房权证尚湖字第××号房屋和常国用（2011）第03834号土地使用权放弃承租权。 因此，由于沪泰公司主张的租赁权中的熟房权证尚湖字第××号、熟房权证尚湖字第××号房屋和常国用（2011）第03834号项下的土地使用权，由于沪泰公司已明确承诺为实现抵押权而放弃承租权，沪泰公司主张的租赁关系因法院为实现抵押权的拍卖行为而终止；而与农发行常熟支行有关的熟房权证尚湖字第××号房屋，由于相关的租赁期因2013年6月2日《土地房屋续租协议》而变更，该租赁发生于农发行常熟支行取得抵押权之后，依照我国物权法的规定，抵押权设立抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 另，由于本案所涉的租赁关系的双方，沪泰公司、中一公司均属失信被执行人，应当限制其购买不动产等行为，其相关的财产和权益应优先用于清偿债权人的债权。 综上，沪泰公司诉请确认其租赁权和优先购买的主张缺乏有效证据和法律依据支持。判决：驳回沪泰公司的诉讼请求。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕租金约定、租金支付的等情形对租赁合同的真实性予以审查。 本案中，沪泰公司与中一公司于2003年6月2日签订的《土地房屋租赁合同书》，约定租赁期限为二十年，租赁期限为2003年6月2日起至2023年6月1日。但两公司在租赁期间尚未届满时，即2013年6月2日签订《土地房屋续租协议》，约定续租15年，具体时间为2013年6月2日至2028年6月1日止，属于长期租约。沪泰公司在本案中仅提供了自2008年至2015年间的租金发票，其所主张的租金支付情况与合同约定及发票载明内容不相符合，且自2015年至今未支付租金。其次，熟房权证尚湖字第××号房屋、熟房权证尚湖字第××号房屋和常国用（2011）第03834号项下的土地使用权，沪泰公司已明确承诺为实现抵押权而放弃承租权。再者，中一公司与沪泰公司订立的《土地房屋租赁合同书》系对被执行人的厂区进行整体租赁用于经营，一审法院对此一并予以除去并无不当。综上，沪泰公司基于与中一公司签订的长期租约，未能提供足够的证据证明其按约支付全部租金，不符合阻止一审法院进行拍卖并交付的条件。 至于沪泰公司以其对执行标的享有租赁权为由主张优先购买权，不具备明确的排除对执行标的执行的内容，不属于本案执行异议之诉的审查范围。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人常熟市沪泰服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 岚 审判员 水天庆 审判员 丁 兵 二〇一九年七月五日 书记员 邹 娜