广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8488号上诉人（原审原告、案外人）：中信保利达地产（佛山）有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇和顺美景大道，统一社会信用代码91440605794666153E。法定代表人：韩春麟，董事长委托诉讼代理人：孙智威，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘佳蕊，北京市中伦（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：赖俭南，男，汉族，1971年5月1日出生，住海南省海口市美兰区，被上诉人（原审被告、申请执行人）：谭惠芬，女，汉族，1971年5月19日出生，住海南省海口市美兰区，上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘华升，广东康格律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈志辉，男，汉族，1976年9月28日出生，住广东省珠海市香洲区，上诉人中信保利达地产（佛山）有限公司（以下简称保利达公司）因与被上诉人赖俭南、谭惠芬、陈志辉案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2017）粤0605民初15537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。2018年12月6日、2019年5月7日，本院公开进行了法庭调查，上诉人保利达公司的委托诉讼代理人孙智威及被上诉人赖俭南、谭惠芬的共同委托诉讼代理人刘华升到庭参加第一次调查，上诉人保利达公司的委托诉讼代理人丘佳蕊及被上诉人赖俭南、谭惠芬的共同委托诉讼代理人刘华升到庭参加第二次调查。被上诉人陈志辉经本院合法传唤，未到庭参加调查。本案现已审理终结。上诉人保利达公司向一审法院起诉请求：停止执行陈志辉名下的佛山市南海区里水镇xxx1503号房屋（以下简称1503号房）并解除保全措施。一审法院认定事实：2014年9月23日，原告保利达公司（出卖人）与被告陈志辉（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20140923027602）及《〈商品房买卖合同〉补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定:出卖人将1503号房以2046614元出售予买受人；首期款616614元自合同网签之日起30日内支付，余款1430000元应于2014年10月23日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；出卖人应于2015年8月31日前将已经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。保利达公司确认已经收到陈志辉缴纳的首期款616614元及中国工商银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称工行南海支行）的按揭款1430000元。同年12月26日，1503号房办理商品房合同登记手续，登记买受人为陈志辉，并已办理预抵押登记，抵押权人系工行南海支行。2016年8月30日，该院立案受理原告赖俭南、谭惠芬与被告梁伟微、陈志辉股权转让纠纷一案，案号为（2016）粤0605民初14178号。在该案的审理过程中，该院根据赖俭南、谭惠芬的申请，于同年9月8日对1503号房办理了预查封手续。2016年10月17日，佛山市南海区国土城建和水务局盖章确认的《商品房首次登记确权清单》载明1503号房的申请单位系保利达公司。2016年12月27日，该院依法作出（2016）粤0605民初14178号民事判决，判令：梁伟微、陈志辉于本判决发生法律效力之日起十日内向赖俭南、谭惠芬支付股权转让款1400000元及逾期付款利息（截至2016年8月30日的利息为485266.67元，自2016年8月31日至实际付清款日至按月利率20‰计算）。上述判决生效后，因陈志辉未履行生效文书确定的义务，保利达公司向该院申请强制执行，经审查，该院决定立案执行，案号为（2017）粤0605执3734号。在案件的执行过程中，该院于2017年8月14日作出（2017）粤0605执3734号执行裁定（以下简称3734号裁定书），裁定拍卖或变卖属被执行人陈志辉所有的1503（房屋唯一码：771289）。因不服该院在3734号裁定书对1503号房的处理，保利达公司向该院提出案外人执行异议，该院经审查，于2017年9月21日依法作出（2017）粤0605执异429号执行裁定，裁定驳回保利达公司的异议。保利达公司收到上述裁定书后，不服该裁定，于2017年10月9日向该院提起本案诉讼。庭审中，保利达公司陈述其尚未将1503号房交付陈志辉使用，且陈志辉尚未缴纳办证所需的契税、印花税等款项，亦未提交办证所需的其他材料。另查明，因陈志辉未能按时履行向工行南海支行支付贷款本息的义务，工行南海支行在该院起诉陈志辉，并列保利达公司为共同被告。该院以（2017）粤0605民初3233号案予以受理，并经审理，于2017年10月23日作出（2017）粤0605民初3233号民事判决，判令：一、陈志辉应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还计算至2017年8月21日止的借款本金1414388.75元、利息124888.06元，以及从2017年8月22日起至实际清偿之日止，以上述本金按中国人民银行同期五年以上期贷款基准利率上浮50%计算的罚息、以利息124888.06元按该利率计算的复利予工行南海支行；二、陈志辉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费67010.62元予工行南海支行；三、保利达公司对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回工行南海支行的其他诉讼请求。该判决作出后，保利达公司不服并提出上诉，至庭审辩论终结时，该案二审尚未审结。一审法院认为，保利达公司与陈志辉签订的《广东省商品房买卖合同》是签约双方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。陈志辉在履行《广东省商品房买卖合同》的过程中，已经向保利达公司足额支付了全部购房款，履行了合同约定的主要义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定：买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。保利达公司在陈志辉已经支付全部购房款的情况下，无权再对1503号房主张所有权。至于陈志辉在履行其为购买1503号房而与工行南海支行签订的金融借款合同过程中，因违约而被工行南海支行起诉，并致保利达公司依约需承担阶段性保证责任，则保利达公司在承担相应的保证责任之后，依法可向陈志辉追偿。基于此，保利达公司主张其对1503号房享有所有权没有事实和法律依据，该院不予采纳；该院在（2017）粤0605执3734号案中查封处置1503号房符合法律规定，保利达公司在本案中诉请该院停止执行1503号房并解除查封理据不足，该院不予支持。陈志辉经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，该院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决驳回保利达公司的全部诉讼请求。本案适用普通程序，案件受理费23172.91元（保利达公司已预交），由保利达公司负担。上诉人保利达公司上诉请求：1.撤销（2017）粤0605民初15537号民事判决书，并依法改判停止执行陈志辉名下1503号房及解除保全措施；2.本案诉讼费用全部由赖俭南、谭惠芬、陈志辉承担。事实和理由：一、3734号裁定书直接裁定查封、拍卖处于“初始登记”权属状态的房屋，与《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]号）（以下简称《通知》)中规定的预查封制度相悖，一审判决认定该执行措施符合法律规定，属法律适用错误。《通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的己由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋……。”第十六条规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”上述规定应这样理解，执行程序中执行法院原本只能对被执行人名下的资产采取执行措施，但是对于《通知》第十五条规定的三种情形，虽然相应资产尚未登记在被执行人名下，人民法院也可以采取预查封的措施对权利处于不确定状态的资产进行限制，预查封对资产的限制作用与查封措施相同。但是，根据《通知》第十六条之规定，预查封后，需待被预查封的资产进一步确权至被执行人名下后，方能转为正式查封并采取进一步执行措施，如资产未能确权至被执行人名下，或确权至其他主体名下，则人民法院依法应解除“预查封”措施。所以，预查封的对象是1503号房的物权变动请求权，并非房屋本身。《通知》创立预查封制度的目的是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益，是否能够成为完全的或者真正的权利主体，尚处于不确定的状态。所以，在物权变动请求权并未实现之前，一审法院只能通过预查封措施，对1503号房的处理进行限制。因此，在本案中，对于处于初始登记状态下的1503号房，人民法院只能采取预查封，而不能直接查封甚至拍卖，一审判决认定3734号裁定书内容符合法律规定，属法律适用错误。二、保利达公司在本案中并未主张取回1503号房，只是依法、客观地描述1503号房目前的权属状态，一审判决依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》认定其无权对1503号房主张所有权，属事实认定错误与法律适用错误。1.1503号房目前确实登记在保利达公司名下。2016年10月17日，保利达公司取得《房屋首次登记确权清单》，该清单载明1503号房登记在其名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”初始登记也属于不动产登记，因此，根据物权法定的原则，1503号房目前的客观权属状态就是登记在保利达公司名下，并依法具有法律效力。2.陈志辉享有的物权期待权的本质仍为债权请求权。陈志辉对于1503号房的权利，实际上是基于《广东省商品房买卖合同》的关于办理权属登记的相关约定，有权“要求保利达公司将标的物业登记在其名下”的合同请求权，即陈志辉目前对1503号房享有的权利属于债权请求权，而非法定物权。3.根据物权法定原则，除非第三人书面确认，执行法院不能直接查封登记在第三人名下的不动产。根据前述内容，1503号房目前的客观权利状态是登记在保利达公司名下的不动产，陈志辉对1503号房仅存有一个合同请求权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”该规定中对于房屋权属的唯一认定方式是“登记”情况，而非房款支付情况、“物权期待权”等，该规定的认定方式也与“物权法定”的原则一致。因此，根据该规定，除非保利达公司书面确认，执行法院不能直接查封登记在其名下的1503号房，但可以依据《通知》内容进行“预查封”。综上所述，1503号房目前登记在保利达公司名下，陈志辉对其仅有一个合同请求权，因此，一审法院不能直接对1503号房进行查封，只能依据通知内容对1503号房进行预查封。但我国目前没有预查封转为查封的法律依据，一审法院只能解除1503号房的查封措施并停止拍卖程序后，再依法对1503号房作出处理。据此，保利达公司请求二审法院依法对本案进行审理，建议对一审法院对于预查封制度的适用情况进行审查，支持其诉讼请求，保障其合法权益。另补充：一、预查封状态的房屋是对产权处于变动中的不动产的限制措施，因此，对于预查封状态下的不动产依法应不能进行处置，包括拍卖。根据《通知》的规定，预查封需要在相关不动产登记到被执行人名下后才能转为正式的查封登记才能处置，因此，3734号裁定书裁定拍卖预查封状态的1503号房属于法律适用错误。二、本案处置1503号房的前述执行裁定书以及执行异议阶段（2017）粤0605执异429号执行裁定书中所使用的表述均为查封，为非预查封，直到本案一审判决才改为预查封，但这些都不能改变法院采取的是查封措施而非预查封措施。三、目前保利达公司与陈志辉之间解除合同之诉以及和工行南海支行金融借款合同纠纷一案，工行南海支行已向一审法院申请执行措施，并由一审法院直接在保利达公司账户划扣了全部执行款，因陈志辉拒绝履行义务，保利达公司已经发函催告陈志辉返还款项，在陈志辉没有回应的情况下，保利达公司依照合同法规定，以及双方买卖合同约定通知解除了合同。四、关于一审判决中认定保利达公司拟收回房屋的表述，保利达公司在《上诉状》的基础上补充，目前1503号房尚未交付过户，保利达公司已发函解除了买卖合同，本身就不存在收回一说。被上诉人赖俭南、谭惠芬辩称，主要的答辩意见与一审答辩意见一致。此外，一、本案查封1503号房是正式查封，因为所有的查封手续并没有预查封这个表述。二、保利达公司所说的其已经履行了对工行南海支行的保证义务，并不能取回1503号房的所有权，因为其履行的保证责任是阶段性担保责任，是保利达公司与工行南海支行其他法律关系产生的债务，与本案无关。保利达公司提到其已向一审法院主张解除合同，但并没有说判决情况，1503号房已经被另案查封，其所主张的解除合同取回1503号房的诉讼请求将因法院的查封手续而实际不能。三、根据房屋买卖合同及其补充协议，1503号房已经视为交付给陈志辉，并满足办证条件，且已经在房管局的档案中能够以陈志辉的名义查询1503号房的相关信息，保利达公司陈述的1503号房仍然登记在其名下，与事实不符。赖俭南、谭惠芬请求法院驳回上诉、维持一审判决。被上诉人陈志辉未作书面答辩。上诉人保利达公司在二审期间向本院提交了如下新证据：本院（2018）粤06民终9338号民事判决书1份，证明陈志辉不享有1503号房的物权期待权和物权，一审法院直接查封登记在保利达公司名下的1503号房不符合法律规定。经质证，被上诉人赖俭南、谭惠芬发表如下意见：对证据的真实性没有异议，在1503号房已被一审法院查封的情况下，保利达公司通过另案要求陈志辉配合办理注销备案登记及预告登记，实际上是操作不能，在陈志辉已支付全部购房款的情况下，保利达公司为陈志辉向工行南海支行履行的代偿义务，应另案向陈志辉主张。现保利达公司既主张1503号房归其所有，又全额收取了1503号房的购房款，没有合法合理的依据。经审查，本院对上诉人保利达公司提交的证据的真实性予以确认。被上诉人赖俭南、谭惠芬、陈志辉在二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明一，1503号房于2014年12月26日办理商品房合同预告登记。另查明二，保利达公司不服一审法院作出的（2017）粤0605民初3233号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月6日立案，并于同年月日作出（2018）粤06民终2144号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明三，保利达公司就其与陈志辉之间的商品房销售合同纠纷向一审法院提起诉讼，请求：1.确认保利达公司、陈志辉双方于2014年9月23日签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》于保利达公司起诉之日起解除；2.陈志辉配合保利达公司办理《广东省商品房买卖合同》备案的注销登记及1503号房的预告登记注销手续；3.陈志辉承担本案的全部诉讼费用及律师费。一审法院以（2017）粤0605民初19424号案立案。后该院作出（2017）粤0605民初19424号民事判决书，判决驳回保利达公司的全部诉讼请求。保利达公司不服，向本院提起上诉，本院以（2018）粤06民终9338号案立案。2018年12月14日，本院作出（2018）粤06民终9338号民事判决，判决：一、撤销一审法院（2017）粤0605民初19424号民事判决；二、确认保利达公司和陈志辉于2014年9月23日签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》于2018年2月18日解除；三、陈志辉应于本判决发生法律效力之日起十日内配合保利达公司办理1503号房的《广东省商品房买卖合同》备案的注销登记及预告登记注销手续。该判决书已于2019年3月6日发生法律效力。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为保利达公司对1503号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于1503号房的物权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据上述法律规定，不动产所有权的继受取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿记载之后，买受人才能取得包括所有权在内的不动产物权。1503号房一直登记在保利达公司名下，在不动产登记没有发生变更的情况下，1503号房的物权变动并未完成，买受人陈志辉尚不能因买卖合同关系成为所有权人，1503号房的登记物权人仍应为保利达公司。二、刘志辉对1503号房是否享有排他效力的物权期待权。物权期待权成立的前提是存在合法有效的以物权变动为内容的基础法律关系。出卖人保利达公司与买受人陈志辉在自愿、平等基础上签订的《广东省商品房买卖合同》并未违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。可见，双方之间以不动产物权变动为内容的债权合同关系已经成立并发生法律效力。合同签订后，双方已向房管部门办理商品房买卖合同的预告登记手续，陈志辉依法取得1503号房的物权期待权。物权期待权本质上属于债权，其要发生排他的效力必须满足法定的条件。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该条法律明确规定预告登记后发生的非经预告登记权人同意的其他物权处分行为均不发生物权效力，在一定程序上能够对抗物权人的处分权。如前文所述，刘志辉已经就1503号房的房屋买卖合同办理了预告登记，因此，其成为预告登记的权利人，对1503号房享有排他效力的物权期待权。三、保利达公司主张解除商品房买卖合同能否排斥陈志辉对1503号房享有排他效力的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，保利达公司向本院提交本院于2018年12月14日作出的确认其与陈志辉于2014年9月23日签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》于2018年2月18日解除的（2018）粤06民终9338号民事判决书，以证明陈志辉不享有1503号房的物权期待权。参照上述法律规定，保利达公司提交的该判决书是在一审法院查封1503号房之后作出，因此，不能作为判断其是否对1503号房享有排除强制执行的民事权益的依据。保利达公司诉请停止执行其名下1503房的执行并解除保全措施缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，保利达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院查明事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23172.91元，由上诉人中信保利达地产（佛山）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张照栋审判员  李蔚婕审判员  尹小娜二〇一九年七月二日书记员  林晓波