广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初1177号原告黄旭娟，女，汉族，1969年12月21日出生，住址：深圳市盐田区。委托代理人杨静，广东邦翰律师事务所律师。委托代理人周燕枢，广东邦翰律师事务所律师。被告吴桂东，男，汉族，1988年08月27日出生，地址：广东省揭东县。第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司，住所地：惠州市仲恺高新技术开发区。法定代表人：廖新穗。原告高燕与被告吴桂东、第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司案外人执行异议之诉一案，院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告黄旭娟及其委托代理人杨静、周燕枢到庭参加了诉讼，被告吴桂东、第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告高燕起诉称，原告于2013年11月18日已与第三人签订了《商品房买卖合同》，约定原告以635652元购买了贵院查封的第三人惠州××恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号层楼26层02号房屋（惠市房预许（2013）126号），并在房产管理中心办理了商品房预售合同登记备案。之后原告于2013年11月20日缴纳了房屋住宅专项维修资金，于2014年7月4日缴清了相关税费，并于2014年11月7日前付清了全部购房款，第三人也于2014年9月30日前就已经将T6号26层02号房屋交付给原告实际占有。原告向第三人购买T6号26层02号房屋的商品房预售合同已在房产管理中心进行了备案登记。虽然原告的T6号26层02号房屋尚未办理不动产登记手续，但并不影响原告对该房屋所有权的享有，T6号26层02号房屋系原告的个人合法财产，第三人实际上已不享有该房屋的所有权。另，T6号26层02号房屋早已具备办理不动产登记手续，但因被告吴桂东与广东和天下置业集团有限公司、第三人民间借贷纠纷一案，被告吴桂东向贵院原告诉前财产保全原告，贵院作出（2016）粤1302财保22号《民事裁定书》，之后被告吴桂东向贵院原告强制执行（案号：（2018）粤1302执5596号），现贵院查封了T6号楼26层02号房屋，导致原告至今无法办理房产证，严重侵犯了原告的合法财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”现原告已经支付T6号26层02号房屋的全部价款并实际占有该房屋，该房屋属原告所有，被查封执行的T6号26层02号房屋并非第三人所有，而是原告的个人合法财产，案件查封执行对象明显错误。另外，未能办理房屋过户登记手续，原告对此并没有过错。因此而贵院现误将原告的财产“T6号26层02号房屋”查封并作为第三人的财产予以执行，明显系执行对象错误，严重损害了原告人的合法权益。原告于2018年10月8日向贵院提出了执行异议要求解除对该房屋的查封，但贵院于2018年12月17日作出（2018）粤1302执异265号《执行裁定书》驳回了原告的执行异议请求。综上，贵院没有充分调查清楚财产性质权属情况，将原告的合法财产作为第三人的财产予以查封执行，系查封执行对象明显错误，严重侵犯了原告合法权益。且为了避免原告财产权益的重大损失，现原告依据相关法律规定，特请贵院查明该房屋情况之后，恳求法院判如所求。1、请求贵院确认原告与第三人于2013年11月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、请求贵院确认位于惠州××恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号层楼26层02号房屋（惠市房预许（2013）126号）所有权属于原告；3、请求判令第三人立即为原告办理位于仲恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号层楼26层02号房屋的不动产权属证书；4、请求贵院立即解除（2016）粤1302财保22号《民事裁定书》对位于惠州××恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号层楼26层02号房屋的查封；5、请求贵院立即终止（2018）粤1302执5596号案对于位于惠州××恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号层楼26层02号房屋的相关执行。6、请求贵院判令本案的诉讼费等费用由被告承担。被告吴桂东，第三人被告惠州仲恺创业广场发展有限公司均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，原告于2013年11月18日与第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2013）10031593]，合同约定，原告购买第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司位于惠州××恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号楼26层02号房的房产，总价款人民币635652元，付款方式通过分期付款，房产交付后720日内第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司为原告办理房产过户手续。原告按照合同约定于2013年11月20日缴纳了房屋住宅专项维修资金5952元，于2014年7月4日前依法缴纳了契税19527.23元，2014年11月7日已付清了全部购房款635652元，履行了全部合同义务。第三人亦于2014年9月30日将涉案房屋交付给原告使用，原告已与深圳市福田物业发展有限公司签订前期物业管理服务协议并实际缴纳物业管理费至今。合同约定的房产过户期限已届满，虽经原告多次催促，但第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司未及时办理房产过户手续，该房产仍登记在第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司名下。另查，本院作出作出（2016）粤1302财保22号《民事裁定书》，查封了该房产，裁定查封登记在第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司位于惠州××恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号楼26层02号的涉案房产。原告作为异议申请人向本院提出要求解封涉案房产，本院认为其异议请求属于对执行标的主张实体权利，应通过诉讼解决，并于2018年12月17日作出（2017）粤1302执异265号执行裁定，驳回原告提出的执行异议。原告遂以案外人执行异议之诉为由诉至本院，请求判如所请。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。被告吴桂东与第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司因民间借贷纠纷一案查封了登记在第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司位于惠州××恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号楼26层02号的涉案房产，原告作为案外人对涉案房产提出执行异议，本院做出（2018）粤1302执异265号执行裁定书驳回原告执行异议，原告对执行异议的裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告于2013年11月18日与第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2015）10022712]均是双方真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，应视为原告与第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；合同约定，原告购买第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司位于惠州××恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号楼26层02号的房产，总价款人民币635652元，付款方式通过分期付款，房产交付后720日内第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司为原告办理房产过户手续。原告按照合同约定分期付清了全部购房款，依法缴纳了契税和房屋住宅专项维修资金，履行了合同的全部义务。上述行为，均发生在法院查封涉案房产房产（2016年1月5日）之前，位于惠州××恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号楼26层02号房产至今未能登记在原告名下，原告对此并没有过错。原告的诉讼请求有事实理由及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：一、原告与第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2013）10031593]合法有效。二、确认惠州仲恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号楼26层02号房产归原告所有。三、第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司应于本判决发生效力30日内协助原告办理位于惠州仲恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号楼26层02号房产不动产权证书。四、撤销本院作出的（2018）粤1302执5596号《执行裁定书》，停止对第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司名下位于惠州仲恺大道（惠环段）376号时尚公园购物广场T6、T7号楼T6号楼26层02号房产的执行并解除对上述涉案房屋的查封。五、驳回原告黄旭娟的其他诉讼请求。案件受理费10157元（原告已预交10157元），由第三人惠州仲恺创业广场发展有限公司负担10157元。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  段小林人民陪审员  陈立岭人民陪审员  许岸凌二〇一九年七月十八日法官助理杨俊斐书记员张敏茱附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。