`江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初683号原告：江西嘉圆房地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市东湖区胜利路**招银大厦**，统一社会信用代码91360000733895745J。法定代表人：王军辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姚志洪，江西赣兴律师事务所律师，执业证号13601198810147430。委托诉讼代理人：张涛，江西赣兴律师事务所实业律师，执业证号13601201810029987。被告：江西利泰投资有限公司，住所，住所地：江西省南昌市东湖区八一大道**财富广场**社会信用代码91360000763368436B。法定代表人：汪斌，系该公司总经理。被告：汪斌，男，1963年7月4日生，汉族，个体户，住广东省深圳市南山区。被告：孙良，男，1947年11月4日生，汉族，个体户，住南昌市西湖区。被告：孙木秀，女，1938年12月29日生，汉族，个体户，住南昌市西湖区。上列四被告共同委托诉讼代理人：张帆，江西红谷律师事务所律师，执业证号13601201510582954。上列四被告共同委托诉讼代理人：李宁，江西红谷律师事务所律师，执业证号13601201811055077。被告：南昌美美企业管理有限公司，住所地；江西省南昌市东湖区XX广场招银大厦A#非住宅胜利路263号（第1，2，3，4层），统一社会信用代码91360102MA35GQJG7T。法定代表人：张四英，系该公司总经理。被告：刘强，男，1978年8月28日生，汉族，个体户，住南昌市青山湖区。上列两被告共同委托诉讼代理人：董笑彤，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201711487332。上列两被告共同委托诉讼代理人：罗词荣，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201910076577。原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司（下称嘉圆公司）诉被告江西利泰投资有限公司（下称利泰公司）、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司（下称美美公司）、刘强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嘉圆公司的委托诉讼代理人姚志洪、张涛，被告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀的共同委托诉讼代理人张帆，被告美美公司及刘强的共同委托诉讼代理人董笑彤、罗词荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉圆公司诉称：2016年4月，原告与被告签订租赁合同，由六被告承租原告名下的位于“XX广场”X区第一层至第四层的商业房屋，租赁期限自2016年5月1日起至2020年9月30日止，每月租金为489632.74元。从2018年8月至12月，六被告仍占用租赁物并拖欠房租，期间于2018年11月12日致函原告，要求办理租赁房屋交接手续，原告回函不同意办理交接手续，因为租赁房屋三至四楼未腾空并恢复原状，不具备终止合同退还租赁物的条件；且双方解除租赁合同一案二审仍在审理中，至同年12月4日二审维持原判生效。被告在2018年12月20日才将租赁物返还原告，故应承担2018年8月至12月占有租赁物的租金2448163.7元。按合同约定，逾期支付租金90日，应按逾期支付租金额的15%支付违约金，即367224.56元。原告提起诉讼,请求判决1、六被告共同向原告支付2018年8月1日至2018年12月31日的租金2448163.7元（每月租金489632.74元共计五个月）；2、六被告共同承担违约金367224.56元（按拖欠租金的15%计算）；3、本案的诉讼费用由六被告共同承担。被告美美公司及刘强一并辩称：1、因合同履行过程中发生了不可抗力的因素，双方租赁合同已经解除，被答辩人嘉园公司主张2018年8月至2018年12月共五个月的租金不符合法律规定，被告不应当承担租金。2、从2018年8月至12月起，答辩人没有使用租赁房屋，被答辩人嘉园公司主张五个月租金与客观事实不符。被告利泰公司、汪斌、孙良、孙木秀一并辩称：同意美美的答辩意见。被答辩人主张要求答辩人承担租金缺乏事实依据，不符合法律规定，答辩人在本案中不应当承担任何租金费用或场地占用费。1、本案租赁合同已于2018年1月30日解除；2、诉争房屋不适租，答辩人有权解除租赁合同，不存在任何过错；3、答辩人在合同解除后及时通知被答辩人并多次要求被答辩人办理租赁房屋交接手续，并未占用租赁物，被答辩人均借故拖延，未采取任何措施防止损失扩大，应自行承担相应损失。4、电梯和空调在两年前就无法使用，设备租金应予扣除。经审理查明：2006年11月19日，原告利泰公司、汪斌、孙木秀及案外人熊贤忠、江西炫谷投资管理有限公司（以上均为乙方）与被告嘉圆公司（甲方）签订了一份租赁合同，约定1、租赁物为甲方所有位于“XX广场”X区第一层至第四层的商业用房屋及观光电梯、扶梯、中央空调等设备。2、乙方承租租赁物的用途为商业用房，乙方在承租期内可以自用租赁物，也可以招租、转租或招商等方式使用租赁物。3、租赁期限自2007年10月1日起至2020年9月30日止。4、租赁期限内的租金总额为76382708元，月租金为489632.74元。5、租金自2007年10月1日起，乙方必须在每月的10日前将本月的租金489632.74元支付给甲方。6、租金包括房屋租金（339632.74元/月）、设备使用费（120000元/月）、50个地下车位管理费（30000元/月）。7、除甲方现有的装修和设备外，乙方必须按照大型商场的标准对租赁物进行装修、增设设备和设施。8、租赁期内，乙方应当对租赁物及其装修、改善、增设的他物进行维修与保养，以确保它们的安全和公共安全。9、在2007年10月1日前，乙方向甲方给付定金1468898元，作为对甲方债权的担保。上述合同签订后双方按约履行，甲方交付租赁物，乙方给付定金1468898元，并对房屋全面装修后对外招揽商户经营“炫谷青年街”商场。期间，因原承租人熊贤忠、炫谷公司等退出租赁合同，承租人部分变更，经各方同意，2016年4月29日原告利泰公司、汪斌、孙木秀、孙良、美美公司、刘强作为承租人与嘉圆公司重新签订了租赁合同，双方的权利义务内容与原合同基本一致。合同签订后，双方依约履行，原告承接原合同并按原模式经营商场，交付租金至2017年7月31日，此后由于商户纷纷退场，原告方以无力承担经营亏损为由，拖延交付租金至今。租赁期间，原告为改善商场经营条件，分别于2009年6月添置了空调水泵节能设备、2012年9月添置了两台观光电梯、2016年3月对扶梯配件进行了更换并陆续添置了七台分体式空调，同时重新对商场进行了装修。2018年1月2日，美美公司向嘉圆公司发函称“租赁物自2015年10月三至四层扶梯经多次维修后无法正常使用，作为产权方需及时提供委托函进行检测”。次日，嘉圆公司回函称“所交付的租赁物中电梯、扶梯均验收合格，尚在安全年限内，且每年由贵公司进行年检，符合国家安全标准”。2018年1月30日原告向被告发函提出解除租赁合同，被告复函不同意。2017年11月7日嘉圆公司起诉美美公司等六被告，要求被告给付2017年8月到11月的租金，本院作出（2017）赣0102民初4791号判决被告给付租金2017年8月至11月期间的租金1958530.96元并已履行完毕。2018年4月8日嘉圆公司再次起诉六被告，要求被告给付2017年12月1日到2018年7月31日的租金，此案尚在审理中。2018年5月11日，美美公司等六被告作为原告起诉嘉圆公司至南昌市东湖区法院，要求解除双方的房屋租赁合同。本院于2018年8月22日作出（2018）赣0102民初3651号判决书，以在履行合同过程中，租赁物所在的商业街出现了围挡建设、外围道路地铁围建、网店冲击等不可预见、不能避免且不能克服的重大客观情况，商业氛围与合同签订时的状态和预期发生了重大变化为由，根据合同法第94条关于“因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同”的规定，判决解除双方的租赁合同，解除之日为判决生效之日。后嘉圆公司提出上诉，南昌市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）赣01民终2784号民事判决书，除确认原一审查明的事实外，补充查明除原审第三人完美影院，租赁物内其他商户均已撤场的事实，同时判决维持原一审判决。该终审判决书于2018年12月4日发生法律效力。在案件审理中，被告分别于2018年10月22日、10月24日函告原告办理XX广场租赁物交接手续，原告于同年11月4日复函表示尚不宜办理交接手续。上述一、二审判决生效后，被告于2018年12月11日向原告发出“关于办理租赁物及设备交接手续”的书面函件，同年12月12日原告向被告发出回函，以设备未维修为由拒绝接收租赁物。同年12月20日原告接收租赁物，双方虽未办理交接清单，但被告通过2018年函件予以了确认。上述事实有原、被告当庭陈述及原告提供的2016年4月原被告租赁合同、（2017）赣0102民初3651号民事判决书、（2018）赣01民终2784号民事判决书及生效证明、2018年11月1日被告发原告函件、同年12月12日原告回函以及被告提供的2018年1月30日解除合同通知书、（2018）赣洪江证字第3406号公证书、2018年10月22日、10月24日“关于要求办理XX广场租赁物交接”的两份函件、2018年11月4日原告回函、2018年11月22日“关于强烈要求办理XX广场租赁物交接”的函件等主要证据予以证明。本院认为：原、被告签订租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，双方按约履行，被告使用原告的租赁物，截止租赁合同解除之日，被告尚欠原告部分租金未付，事实清楚。根据已生效的（2017）赣0102民初3651号一审民事判决书以及（2018）赣01民终2784号二审民事判决书和生效证明，原被告租赁合同解除之日为判决生效之日即2018年12月4日。判决生效后，双方于同年12月20日完成了租赁物的交接，故六被告应当给付原告自2018年8月1日至2018年12月20日占有租赁物期间的租金，其中房屋租金按339632.74元/月计算四个月零二十天为1577649元、地下车位、地下车位管理费按30000元/月计算四个月零二十天为139355元给付原告；另设备使用费按120000元/月计算四个月零二十天为557419元，酌情减轻被告支付该部分租金的义务，理由1、原告提供的设备包括观光电梯、扶梯、中央空调，使用期间存在自然耗损和老化的客观情况。被告虽按合同约定自愿承接了原告当然的维修义务，但原告作为租金收益人应对提供的设备存在的自然耗损和老化承担相应的责任，否则权利义务明显不平等。2、被告自2006年租用设备，期间对设备进行了维修，添置、更换了空调水泵节能设备、扶梯配件等，并在2012年后因维修后仍无法使用的情况下增加了两台观光电梯、七台分体式空调。被告在已尽合理维修义务后以自行出资添置设备的方法维持商场经营所需。原告提供的设备虽在使用期限内，但部分设备已存在实际不能使用的状态，事实清楚。3、被告在2015年发函要求原告作为设备的权利人及时提供委托函进行检测，但原告仅以所交付的电梯、扶梯均尚在安全年限内为由消极回应，且被告多次函告原告设备无法正常使用情况，原告未采取任何相应措施减少损失，怠于行使权利人应尽义务。故据上述实际履行情况，酌情减轻支付义务后由被告承担2018年8月1日至2018年12月20日设备租金557419元的50%即278709.5元。综上，六被告应当支付原告自2018年8月1日至2018年12月20日占有租赁物期间房屋租金1577649元、地下车位、地下车位管理费139355元278709.5元。审理中，被告以其单方在2018年1月30日已向出租方嘉圆公司提出解除合同并陆续在10月22日、10月24日要求原告办理租赁物交接手续为由，认为不应当承担所诉期间的租金，理由不成立，本院不予采纳。被告在租赁期间因双方在履行合同过程中，租赁物所在的商业街出现了围挡建设、外围道路地铁围建、网店冲击等不可预见、不能避免且不能克服的重大客观情况，被告已就改善经营状态做出积极努力仍未见成效，为减少双方损失，以不可抗力法定事由解除了原被告的租赁合同并已经生效判决书确认，且被告方在商户纷纷离场，无法维持商场经营导致大部分租赁物空置的情况下，在2018年1月后多次以设备无法使用等理由向原告表示解除租赁合同返还租赁物，作为出租方的原告也未就减少损失积极采取相应的措施。鉴于上述情况以及不可抗力情形，原告主张被告按合同约定15%计算拖欠租金的违约金367224.56元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告江西利泰投资有限公司、汪斌、孙良、孙木秀、南昌美美企业管理有限公司、刘强于本判决生效后十日内向原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司给付2018年8月1日至2018年12月20日占有租赁物期间房屋租金1577649元、地下车位、地下车位管理费139355元278709.5元。二、驳回原告江西嘉圆房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费29320元，由原告承担9320元，由六被告共同承担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长 熊 娟人民陪审员 陈 冬人民陪审员 阚林茹二〇一九年七月五日书 记 员 武雪妮附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。。