江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0428民初1052号原告（反诉被告）：杨天树，男，1979年9月4日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托代理人：杨振文，江西准星律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：黄初龙，男，1957年3月25日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。委托代理人：吴杰，男，1954年9月24日生，汉族，住江西省九江市都昌县，代理权限为特别授权。委托代理人：黄真，男，1989年1月19日生，汉族，住江西省九江市都昌县，代理权限为特别授权，系被告（反诉原告）之子。原告（反诉被告）杨天树诉被告（反诉原告）黄初龙租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨天树及其委托代理人杨振文、被告（反诉原告）委托代理人吴杰、黄真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行《商铺租赁合同》义务；2、判决确认案涉商铺自2018年5月15日起至2023年5月14日止年租金为58305元，除已支付85000元租金外，在剩余租赁期间（分四期》支付被告商铺租金总额为206525元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年5月6日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告所有的位于都昌县城东风大道北侧（城郊扎花厂斜对面）一楼门面及二楼整体出租给原告，用于投资经营“都昌县中孚仁大药房东风店”，合同约定了租赁期限为120个月，自2013年5月15日起至2023年5月14日止，租赁第五年期满前三个月，租赁双方协商第六年至第十年商铺租赁价格，租赁价格根据市场行情加以磋商。双方约定了合同前五年的租金数额和支付方式，同时还约定了其他合同的权利与义务，特别约定了本合同签字后，除发生不可抗力和意外事故使本合同无法履行，双方不得无故解除，否则须赔偿对方由此造成的一切经济损失。合同在执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决。协商不成，可提请人民法院裁决。合同签订后，被告交付了商铺。原告对商铺进行了装修和布置，不久开业经营药品。在合同履行前五年。原告按照合同约定将租金交付给被告，被告获得合同前五年租金收益共计383588元。在合同第五年期满前三个月，原、被告双方积极进行磋商合同后五年的租金，但在约定期间并未磋商成功，无奈之下，原告只得预先支付85000元租金（用于第六年商铺租金），待双方确认租金后进行结算。之后，双方进行多次协商，然协商仍未能达成一致。主要原因是原告认为租金过高，难以承受，而被告认为租金在原来的基础上提高涨幅。事实上，随着我国这几年市场经济下行，医药行业竞争激烈，这几年原告经营相当困难，如果租金成本不降低。原告确实难以承受。因为合同第三年至第五年的租金涨幅非常高。本来年租金68000元就很高。在争议期间，被告儿子多次来店里骚扰经营、并打电话恐吓店长和工作人员，说：不同意他们提出的租金就要关门，闹得人心惶惶，2019年4月6日下午6：30，被告方进入经营场所，要求原告停止经营，并在当日晚上将租赁商铺的卷门采用钢钉封锁，2019年4月7日上午，原告店员无法开门营业，只得向公安局报警，被告才叫来专业人员对钢针解封，被告行为导致原告约6小时的停业，被告方一系列的行为已严重破坏了原告正常经营管理，造成了原告直接经济损失、员工情绪波动、市场商业声誉受损等恶劣影响。无奈之下，为避免被告类似的侵犯经营行为不断发生，原告为合同弱势方，只得向法院起诉，请求法院依照《合同法》相关规定，判决支持原告以上诉请。针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）答辩：《房屋租赁合同》约定2018年5月14日至2023年5月13日租金根据市场行情磋商，由于磋商未果，所以后期租金无法确定，标的额存在争议，承租人如何履行？由此要求支付2018年租金滞纳金93960元于法无据，应予驳回。反诉人称被反诉人违约是错误的，租金约定不明，磋商未果后，答辩人2018年6月11日现预交租金85000元，待双方确定后，答辩人会及时结清，这不是根本违约。反诉状中要求驳回本诉不妥，因为本诉是要求继续履行合同，确认租金标的额，反诉人又要求补交租金，这不是矛盾吗？反诉人要求按同栋出租行情116000元/年收取租金没有说服力，市场行情必须考虑合同租期、出租房屋地理位置、国内价格变动、经济形势因素，而被反诉人了解的同地段市场价格，综合起来每年不到60000元，现在国内经济下行，生意难做，同栋房屋出租价不代表市场行情。双方无法协商的，只能按照价格评估确认租金数额。反诉人适用法律不当，请求依法驳回反诉人的全部诉请。被告（反诉原告）黄初龙答辩并反诉称：一、驳回被反诉人的本诉请求;二、判令被反诉人支付2018年租金滞纳金93960元；三、判令被反诉人按合同出租行情116000元/年支付2018年补租金31000元；四、判令被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：一、涉案商铺租赁合同第三条第一款确定第五年满期前三个月，甲乙双方协商第六年至第十年商铺租金的价格按市场行情磋商。那么磋商日期为2018年2月14日，而被反诉人不仅不主动与反诉人磋商，而且在反诉人的儿子黄真先后于2018年6月至2019年4月数十次电话和微信邀请，和把本租房同栋他人的2018年租赁合同电话告知他（被反诉人），可被反诉人不予理睬，反而肆意用言语和微信对反诉人的儿子进行挑衅，企图制造矛盾无法磋商。二、《合同》第四条第一款约定，“乙方应在每年4月15日前将全年租金付给甲方”，2018年的租金被反诉人拖延至2018年6月11日交付，延期了21天，《合同》第七条第一款约定“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠30天，视为违约，甲方有权收回房屋”。综上，可以看出，被反诉人已构成违约事实，其违约行为已侵犯了反诉人的利益，故此，请求驳回被反诉人的请求，支持反诉人的请求。原告（反诉被告）为支持其请求，提供了以下证据：一、原告身份信息、营业执照，证明原告主体资格。被告的质证意见是：无异议。二、商铺租赁合同及附件，证明1、原、被告之间形成了租赁合同关系；2合同期限为十年，前五年的租金明确约定了数额，后五年租金没有明确约定，时间从2018年5月15日至2023年5月14日止；3双方约定后五年租金根据市场行情磋商；4双方约定在合同期内，双方不得无故解除合同，否则须赔偿对方由此造成的一切经济损失；5合同期内被告应当维护原告的合法利益和经营权。被告的质证意见是：对合同的真实性无异议，但达不到原告证明目的，对附件真实性无异议，也达不到原告的证明目的，合同约定不明是原告造成的。三、转账凭证，证明目的2018年6月11日，因双方未商定租金，原告预先转账给被告账户租金85000元。被告的质证意见是：真实性无异议，不是在合同约定的时间内支付租金，按合同约定少了3万1千元，逾期27天。四、照片及视频两份，证明目的是：被告于2019年4月6日晚至4月7日上午，被告方干扰原告经营，实行恐吓、锁门等手段，造成原告经营停业，破坏了原告的正常经营管理，违反了合同约定，应停止违约，继续履行合同义务。被告的质证意见是：对照片的真实性无异议，再次证明被告催要租金无果的情况下锁门，并未对原告的经营造成损害，对视频的真实性无异议，被告只是催要租金，并未对原告造成损失。五、说明。证明目的：原告根据未来收益有限年且年收益保持不变的价格计算公式，计算出被告房屋年租金收益为58305.376元。被告的质证意见是：不予认可，该说明与本案无关。六、两份租赁合同，证明目的：证明原告商铺附近路段商铺租赁价格，可以作为市场价格参考依据，也符合原告提出的按价格收益法评估合同后五年的租金价格值。被告的质证意见是：不予认可，与本案无关。被告（反诉原告）为证明其答辩、支持其反诉请求，提供了以下证据：一、被告的身份证复印件，证明被告的主体资格。原告的质证意见是：无异议。二、短信聊天记录、通话记录。证明目的：被告多次要求原告就第六年的租金进行协商，但均被其拒绝，故导致纠纷的责任在原告。原告的质证意见是：恰好证明双方之间对商铺租赁价格磋商的过程，说明合同对租金约定不明，不能达到被告的证明目的。三、商铺租赁合同（复印件）。证明同一栋商铺租赁行情，租金116000元/年。原告的质证意见是：（这是）复印件，未提供原件，同时要考虑合同的时间、期限以及合同双方之间的关系，一栋房屋，一份合同不能代表整个市场行情，不能达到被告的证明目的，这是短期合同，而且是复印件，不能作为证据使用。四、证人陈某出庭作证。陈某的证言内容：我和被告的房屋是同一栋，面积一样大，我的商铺租给了一个姓陈的老板，2018年国庆节前后租给他的，约定租金116000元/年，还有4、5个月到期，4间店面，1-2层，大概400平方米左右。查明：2013年5月6日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：一、被告将其位于都昌县城东风大道北侧（城郊扎花厂斜对面）一楼门面及二楼所有面积租赁给原告。二、该商铺租赁期共120个月，自2013年5月15日起至2023年5月14日止，租赁第五年期满前三个月，甲乙双方协商第六年至第十年商铺租赁价格，租赁价格根据市场行情加以磋商。三、商铺租金必须先支付租金在使用（商铺），前五年租金约定如下：第一年68000元、第二年68000元、第三年74800元、第四年82280元、第五年90508元。四、原告必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，被告有权向原告加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用3%收取，如拖欠30天，视为违约，被告有权收回房屋。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，从第一年至第五年（2013年5月15日至2018年5月14日）双方按合同履行无争执。但按合同约定双方应在第五年期满3个月前，即2018年2月15日前双方应将第六年至第十年的租金约定明确，双方发生争执，双方经过多次磋商，一直未磋商一致。原告并于2018年6月11日预交了第六年的租金86000元。2019年4月22日原告诉来本院，要求支持其诉讼请求，被告提出反诉，要求支持其反诉请求。本院认为：2013年5月6日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务，双方按合同约定前五年各自履行了自己的义务。关于第六年至第十年的租金问题，对于租赁合同而言，租金价格是合同的主要约定条款，双方应就租金价格达成相同的、没有分歧的合意，本案原、被告却没有达成一致，故双方第六年至第十年的租赁合同未成立。鉴于第六年（2018年5月15日至2019年5月4日）双方已形成事实上的租赁关系，本院予以确认，双方对租金发生争执，根据公平原则，参照经济增长因素、上一年租金、同栋（陈某房屋）条件相当租金行情，本院酌定第六年租金为人民币98000元，原告已经预付86000元，还应向被告补交第六年租金人民币12000元。原告要求对第六年至第十年的租金进行价格评估，原告对评估进行了说明，将承租人收益列入了租金评估依据之一，本院认为，承租人预期收益影响承租人决定是否承租房屋，但不能影响房屋所有权人对自己房屋行使所有权的收益权，且合同尚未成立、尚未履行，不宜评估，故原告要求本院确认双方第六年至第十年的年租金为58305元，证据不足，不予支持，原告要求被告继续履行《商铺租赁合同》义务，由于合同未成立，义务不能确定，本院不予支持。关于被告反诉请求滞纳金，由于双方第六年的租金约定不明，原告在租金具体数额确定前无法支付租金，故对被告反诉要求原告支付滞纳金的请求不予支持。现根据《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨天树付给被告（反诉原告）黄初龙第六年（即2018年5月15日至2019年5月4日）的租金人民币12000元；二、驳回原告（反诉被告）杨天树的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。案件受理费4463.9元，由原告（反诉被告）杨天树负担，反诉案件受理费人民币元，由被告（反诉原告）黄初龙负担元，原告（反诉被告）杨天树负担元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  刘玉林人民陪审员  巢守梧人民陪审员  刘建平二〇一九年七月九日书 记 员  郝燕英