渭南市临渭区人民法院民事判决书（2019）陕0502民初890号原告：姜虹，女，1974年4月20日出生，汉族，居民，住陕西省渭南市临渭区卫生防疫站。委托诉讼代理人：赵晓刚，陕西赛高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟丽，陕西赛高律师事务所律师。被告：陕西华苑置业有限公司，住所地：陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周彦涛，陕西哲智律师事务所律师。原告姜虹与被告陕西华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈福红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜红及其委托诉讼代理人张娟丽到庭参加诉讼，被告华苑公司委托诉讼代理人段晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜虹向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付延期交房违约金32177.73元（从2016年12月31日计算至2017年11月12日）；2.判决被告支付延期办理房地产权属证书违约金4073.13元；3.诉讼费706由被告承担。事实与理由：原被告于2015年8月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于临渭区XX路XX段的房屋一套，房屋总价款为407313元，被告应于2016年12月31日前交付房屋。原告已经依约交付了房款，但被告直至2017年11月12日才交付房屋。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房违约金。违约金的计算依据为房屋总价款407313元×逾期天数316天×0.00025=32177.73元。按照合同约定，被告应在房屋交付使用后360天办理房地产权属证书，被告于2017年11月12日交付房屋，截至起诉之日仍未办理房地产权属证书，被告应承担延期办证的违约金4073.13元。被告华苑公司辩称，被告不存在延期交房的事实，原告主张延期交房违约金无事实依据。房产证未能办理是政府原因，且被告仅有协助办理房产证的义务，不应承担违约金。被告已经用减免三年物业费的形式给予原告补偿，原告要求支付迟延办证违约金应从该费用中予以扣除，剩余物业费被告将保留追偿权。原告姜虹为证明其主张，提供以下证据：《商品房买卖合同》、2015年9月24日收款收据及2017年11月12日楼宇交接书各一份。被告华苑公司为证明其主张，提供以下证据：交房公告两份，商品房买卖合同一份，停工通知单三份，责令改正通知单一份，气象证明一份；商品房买卖合同一份；协议及优惠名单各一份，收据及转账记录共两份。原被告对上述证据的真实性均无异议，结合双方举证、质证意见，对《商品房买卖合同》、2015年9月24日收款收据、收据及转账记录的证明效力予以认定。2017年11月12日楼宇交接书、停工通知单三份，责令改正通知单一份、气象证明不是合同约定的延期施工的不可抗力情形，对该部分证据的证明效力不予认定；协议及优惠名单与本案不属于同一法律关系，不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：2015年8月25日，原告姜虹作为买受人与被告华苑公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定：买受人购买出卖人华苑公司开发的绿荫苑小区第4幢一单元0503号房屋，该商品房建筑面积共140.89平方米，其中套内面积117.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.71平方米。合同第四条约定：商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米2891元，总金额为407313元整。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府政策调整原因或市政原因。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日的后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同附件四《合同补充协议》第一条约定：各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任；第七条约定：如遇出卖人延期交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）。合同签订后，原告于2015年9月24日向被告一次性支付购房款407313元。2015年12月11日，渭南市临渭区建筑工程质量安全监督站向被告华苑公司发出渭临质安暂停字﹝12﹞第014号责令暂时停止施工通知单，因雾霾天气严重，要求其暂停施工。2015年12月22日，渭南市临渭区建筑工程质量安全监督站向被告华苑公司发出渭临质安暂停字﹝12-02﹞第014号责令暂时停止施工通知单，因雾霾天气严重，要求其暂停施工。2015年12月30日，渭南市XX苑XX苑XX城执责改通字﹝2015﹞第6252号责令改正通知书，要求其立即停工。2017年5月27日，被告华苑公司在渭南日报及公司网站发布公告通知绿荫苑小区业主自2017年5月31日起开始办理交房手续，交房顺序依次为3#、2#、1#、4#、5#，并通知了办理时间、地点及携带资料。本院认为，原告姜虹与被告华苑公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等、自愿基础上签订的，且该合同不违反法律的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》中对双方的权利义务均有明确的约定，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，但被告未能按照合同约定时间向原告交付房屋，应承担逾期交付房屋的违约责任。本案的争议焦点为：被告逾期交付房屋的期间是什么。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府政策调整原因或市政原因。”被告在2017年5月27日通知各业主在2017年5月31日办理交房手续，该通知形式符合合同补充协议的约定，故交付房屋时间应认定为2017年5月31日。被告主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告所述符合约定，依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告也未有证据证明其履行了告知义务，故依法不予支持。综上，被告逾期交付房屋期间为61天，被告应承担逾期交付房屋违约金61天×0.00025×407313元=6211.52元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，原告至今未取得房产证，被告未提供证据证明其已将案涉房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告的行为已明显违反合同约定，故对原告主张被告承担逾期交付房屋违约责任的请求，依法应予支持。关于被告辩称在违约金中扣除已经优惠的物业费一节，因业主物业费是向物业公司交纳，与案涉合同当事人不同，属于另一法律关系，故对被告此节主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜虹支付逾期交房违约金6211.52元。二、被告陕西华苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姜虹支付迟延办理权属登记备案违约金4073.13元。三、驳回原告姜虹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费706元，减半收取353元，由原告负担252.85元，被告陕西华苑置业有限公司负担100.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审  判  员      陈福红 二0一九年六月三日 书  记  员      张  盈