江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初1746号原告：南通中联房产代理有限公司，住所地南通市崇川区中南世纪城5附1幢03室。法定代表人：孙武，该公司总经理。委托诉讼代理人：成飞，江苏瀛慈律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪志涵，江苏瀛慈律师事务所律师。被告：钱霞，女，1975年10月1日出生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：王晓燕，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。原告南通中联房产代理有限公司（以下简称“中联公司”）与被告钱霞居间合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中联公司的委托诉讼代理人成飞、倪志涵，被告钱霞及其委托诉讼代理人王晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中联公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付中介佣金38592元以及违约金10000元（审理中变更请求，以38592元为本金，从2019年2月25日起至被告实际给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系专业的房产经纪机构，2019年2月25日，被告通过原告的居间活动与案外人朱国成、张美如、朱松丽签订房屋买卖合同一份，约定由案外人朱国成、张美如、朱松丽将南通市融悦华庭15号楼2001室出售给被告，房屋成交价1608000元。合同签订之日，被告应向原告支付成交价的2.4%作为原告的工作报酬，如被告未按约定向原告支付工作报酬，则另需向原告支付违约金10000元。合同签订后，被告并未按约向原告支付工作报酬，已经构成违约。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告钱霞辩称：房屋买卖合同签订后因其父亲病重住院，无力支付房款，故其与卖方解除了合同。因房屋没有买卖成功，原告没有尽到后续过户义务，且原告在订立合同时没有对卖方卖房资格认真进行核实，其最多给予5000余元的费用，不同意按合同给付报酬及违约金。本案争议焦点为：原、被告间是否存在居间法律关系，被告是否应当按照合同约定给付报酬及违约金。原告围绕诉讼请求及争议焦点提交了房屋买卖合同、不动产权证明书（复印件）、商品房买卖合同（复印件）、签约照片。被告亦为了其抗辩提供了房屋买卖合同、合同解除协议、买卖交易流程。双方对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。对于房屋买卖合同的合法性、关联性，被告提出异议，认为原告没有对卖方卖房资格进行审查，卖方代签人朱松丽无权签订合同，合同无效。原告陈述该合同签订时卖方的确是朱松丽一人，因朱松丽父母朱国成、张美如当时不能到场，由其代签，此情况被告明知，合同上方也有说明。为慎重起见随后经朱国成、张美如补签字及按手印（有合同及签字照片为证）后交给被告，被告提供给法庭的房屋买卖合同即是有老夫妻俩补签的合同，即便当时朱松丽无权签订合同但得到产权人的追认，合同成立并有效。被告对合同中签名栏下为何有朱国成、张美如签字及手印不能自圆其说，并表示不申请对签名作笔迹鉴定。本院认为，被告所持的合同尾部甲方签名处分别有朱国成、张美如、朱松丽字样及三个手印，被告对手印及签名如何形成含糊其辞，既不否认合同的真实性又对上面的手印签字是谁不作表态亦不作笔迹鉴定，庭审中经质证并对合同及照片进行比对，原告的陈述比较符合逻辑，本院予以采信。至于被告提出所出售的房屋所有权人是朱国成，而卖方有三人，因此认为原告在事前对房屋产权信息没有掌握，原告对此作出解释，出售家庭共有财产房屋，需要得到夫妻双方一致认可，让夫妻双方在合同里共同签字是为了防止夫妻一方单方行为，也是对买方的负责。该意见符合逻辑。综上，本院对该房屋买卖合同的合法性、关联性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2019年2月25日，案外人甲方（卖方）朱国成、张美如、朱松丽、乙方（买方）钱霞、丙方（居间方）中联公司签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将坐落于南通市融悦华庭15号楼2001室房屋出售给乙方，成交价为1608000元。在本合同签订之日，由乙方支付给丙方房屋总成交价的2.4%作为丙方为双方达成本协议的佣金。在本协议履行中，由于甲乙双方或单方面原因导致上述房屋产权不能过户或买卖未能成交的，则由责任方承担违约责任。丙方工作报酬按约定正常收取。甲乙双方对此均无异议。甲乙双方未按约定支付丙方工作报酬的，则各另付违约金壹万元予丙方。本协议签订之后，如果甲乙双方任何一方发生违约，则违约方必须承担丙方的佣金。同日，被告支付购房定金10000元。5月28日被告与案外人解除合同。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告中联公司作为房产经纪机构，具备相应资质，虽然没有与被告钱霞直接签订居间合同，但案涉房地产买卖合同中就居间关系及相应报酬、违约责任进行了约定，系双方真实意思表示，故双方的居间法律关系依法成立，合法有效。原告在本案中促成了房屋买卖合同的订立，被告应支付相应报酬。被告没有及时给付报酬应承担相应的法律后果。对于被告钱霞抗辩买卖并未成功，且中联公司在居间过程中存在欺骗和误导行为，但未举证，本院无法采信。钱霞作为完全民事行为能力人，应理性地对待自身对外所从事的法律行为，并应当知晓该行为的法律后果。因此，即便被告提出签订合同后因某种原因导致最终未能成交，亦不能成为免除其向原告支付佣金的义务。关于合同佣金问题，被告对合理性提出抗辩。本院认为，原被告间的居间活动，应遵守法律法规，遵循商事惯例及交易习惯，本案居间关系涉及到房地产，是代理机构为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理业务的经营活动，亦应遵守行业规范。住房和城乡建设部等部委对房地产销售代理（经纪）机构从事经营活动作了专门规定。本案中，原被告之间没有订立单独的居间合同，在房屋买卖合同中提及居间服务费和被告方的给付义务、违约责任，而没有对原告在此居间服务中有关服务标准、服务项目等方面作出明示，故而使被告对合同履行产生歧义，本案原告的确存在瑕疵。从交易习惯及原告制作并交给被告的交易流程来看，买卖合同订立后，在房屋过户阶段中介方可提供一些协助项目。被告认为原告后期服务项目并没有进行，收费太高不合理，原告对此表示是被告的原因致房屋买卖合同最终没有履行，后期项目不能进行的责任不在原告。本院综合分析，基于市场行情及劳务合理性的考量，本院酌情对佣金作调整，以1.8%为宜，即28944元。关于违约金原告作了变更请求，本院根据有关法律规定，对不超过年利率24%部分可予以支持，以28944元为基数按照银行贷款年利率24%计算，从2019年2月25日起至被告实际给付之日止。对于超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告钱霞于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南通中联房产代理有限公司佣金28944元及违约金（以28944元为基数从2019年2月25日起至被告实际给付之日止按照年利率24%计算）；二、驳回原告南通中联房产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费507元（已减半收取），由原告南通中联房产代理有限公司负担109元,由被告钱霞负担398元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1014元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  蒋晓青二〇一九年七月二十六日书记员  王 洁拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。