湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初596号原告：杨岳琴，女，1957年8月9日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：袁春，湖南惠风律师事务所律师。被告：岳阳巴陵金致房产经纪有限公司。住所地：岳阳市岳阳楼区站前西路鑫和楼西侧一号。法定代表人：柳雯，总经理。委托诉讼代理人：钟元，男，1990年1月15日出生，汉族，住岳阳县。被告：岳阳市诚成置业有限公司。住所地：岳阳市岳阳楼区巴陵西路93号新三角商务大厦。法定代表人：侯守成，董事长。委托诉讼代理人：谭桂林，女，1970年1月14日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：吴勋中，湖南湘北律师事务所律师。被告：刘博文，男，1990年9月14日出生，汉族，住岳阳楼区。原告杨岳琴诉被告岳阳巴陵金致房产经纪有限公司（以下简称“巴陵经纪公司”）、岳阳市诚成置业有限公司（以下简称“诚成置业公司”）、刘博文房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨岳琴及其委托诉讼代理人袁春、被告巴陵经纪公司的法定代表人柳雯及其委托诉讼代理人钟元、诚成置业公司的委托诉讼代理人吴勋中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告巴陵经纪公司返还购房款5.4万元，并按同期贷款利率支付从2017年9月至判决生效为止的利息；3、被告刘博文返还定金2万元，并按同期贷款利率支付从2017年9月至判决生效为止的利息；4、被告诚成置业公司返还购房款4万元，并按同期贷款利率支付从2017年9月至判决生效为止的利息。5、三被告共同承担原告损失20万元；6、三被告对2、3、4、5项承担连带责任。事实与理由：2017年9月，经被告巴陵经纪公司中介，原告与被告巴陵经纪公司、刘博文签订了房屋买卖合同。2017年9月10日原告将2万元定金支付给刘博文，2017年9月11日原告将5.4万元支付给了被告巴陵经纪公司，被告巴陵经纪公司开出专用收据。同时，被告巴陵经纪公司与刘博文将原告带至被告诚成公司，原告将14万元购房款交给被告诚成公司，被告开具了收到原告14万元房款的收款收据。原告交了购房款后，被告诚成公司开发的“逸馨花园”的楼盘已基本竣工，陆续有人搬入装修。因此原告多次找三被告，直到2018年7月才知道开发的房屋已全部售出。2018年10月12日原告找开发商协商时双方发生争执，随后报警。2018年11月，被告诚成公司退还了10万元。三被告的行为违反我国法律的规定，损害了原告的合法权益，现向贵院提起诉讼。被告巴陵经纪公司辩称，巴陵经纪公司已经告知房屋属性，指标费用也告知了，5万元交给了刘博文，我们只收了4000元，我们提供了带看房屋等服务，是开发公司没有履行承诺，经纪公司义务已完成。要退还5万元应是刘博文退还，4千元因服务完成不应退还。被告诚成置业公司辩称，被告开发的房屋不是普通商品房，是政府保障经适房。被告已经收取原告的14万元购房款，已经全部退还原告。不应当承担责任。查明的事实2017年9月10日，原告杨岳琴（买方、乙方）、被告刘博文（卖方、甲方）、岳阳巴陵经纪公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定，甲乙双方自愿通过丙方出售及购入位于岳阳市金鹗公园4栋x房，建筑面积89平方米。乙方须在签订本合同时支付购房定金2万元。合同补充条款约定：1、该房屋由甲方协助乙方购买，乙方已知晓并认同该交易方式；2、丙方将在乙方首次付房款时收取甲乙双方中介服务费4000元整；3、甲方承诺该房屋单价为叁仟七佰元；4、甲方将在乙方首次付款时收取乙方指标费伍万元；5、乙方承担甲方4000元服务费。当日，被告刘博文收取原告杨岳琴2万元定金，向杨岳琴出具收条，内容为“今收到杨岳琴交来购房定金贰万元整（20000.00元）。”2017年9月11日，原告杨岳琴向被告巴陵经纪公司交付54000元，被告巴陵经纪公司向原告杨岳琴出具50000元代收指标费收据，收据右方书写备注“代收房屋转让指标费签定开发商合同后转交给甲方刘博文”的内容。同时，被告巴陵经纪公司另出具4000元售房服务费收据。2017年9月11日，被告巴陵经纪公司业务员将原告杨岳琴带至被告诚成置业公司，原告杨岳琴通过华融湘江银行向被告诚成置业公司转款14万元，被告诚成置业公司向原告杨岳琴出具房款收据。2018年9月28日，原告杨岳琴向诚成置业公司出具填写式书面承诺，载明“我叫杨岳琴，因为经济原因无力购买逸馨花园小区经济适用房。本人自愿放弃，特此承诺。”该承诺下面杨岳琴另行书写“房款壹拾肆万元必须在2018年10月30日退还于我”的内容。2018年10月11日，原告杨岳琴再次向被告诚成置业公司出具上述同样内容承诺，无另行书写内容。2018年11月1日，岳阳市诚成置业公司向原告杨岳琴退房款100000元，杨岳琴出具领条。原告杨岳琴于2019年1月21日诉至本院后，诉讼期间，被告诚成置业公司于2019年2月1日向原告杨岳琴退款4万元，原告杨岳琴出具收据。另查：被告诚成置业公司开发的“逸馨花园”系岳阳市人民政府批准建设的经济适用住房项目，该项目为保障性住房。因原告杨岳琴不符合购买条件，未与诚成置业公司签订书面合同。判决的结果与理由本院认为：经适房系政府提供优惠的保障性住房，必须符合相关条件才具备购买资格。原告杨岳琴在不能通过正当手续向政府相关部门申请购买经适房时，轻信被告刘博文允诺，以与被告刘博文签订房屋买卖合同的形式，向刘博文购买经适房指标。而被告刘博文非符合经适房申请条件的个人，也不享有经适房出售资格，其通过向原告杨岳琴出售经适房指标获利，与原告杨岳琴签订的买卖合同，虽名为房屋买卖合同，不具备房屋买卖合同的必备条款，实为违法出售指标而订立的协议，扰乱了我国关于经适房的管理秩序，双方的行为损害了社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第四款之规定，损害社会公共利益的，合同无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。故原告杨岳琴要求被告刘博文返还2万元定金的诉讼请求，本院予以支持。被告巴陵经纪公司作为居间方，不仅应为当事人提供订立合同媒介，而且有义务审查当事人行为是否合法，以保障房地产活动当事人的合法权益，巴陵经纪公司明知合同当事人行经适房指标买卖之实，仍促成原告杨岳琴与被告刘博文签订无效合同，其代收的5万元指标费及4000元服务费，应当退还。被告巴陵纪纪公司抗辩5万元交给了刘博文应由其归还的意见，其未提供证据，本院不予采纳。原告杨岳琴、被告巴陵经纪公司、刘博文在签订合同时，就明知房屋为经适房，合同无效均具有过错。对原告的损失应当各自承担相应的责任。本院酌情按照原告杨岳琴已经支付的费用6%的标准的50%计算原告杨岳琴主张的损失。被告诚成置业公司在原告杨岳琴未取得经适房购买资格时，即收取杨岳琴14万元购房款，原告杨岳琴购房的合同目的无法实现，双方均具有主观过错，双方2018年10月12日协议退款，诉前已退款10万元，诉讼过程中2019年2月1日退余款4万元，本院对原告杨岳琴主张的自2017年9月12日起至2019年2月1日止的4万元资金占用损失，按照年利率6%的标准承担50%的损失，计1667元（40000元×6%÷365天×507天×50%）。原告杨岳琴另主张要求三被告共同承担损失20万元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第四百二十七条之规定：一、确认原告杨岳琴与被告刘博文于2017年9月10日签订的《房屋买卖合同》无效，限被告刘博文于本判决生效后十日内返还原告杨岳琴20000元，并自2017年9月11日起按照年利率6%标准的50%支付上述款项占用期间的利息至还款之日止。二、限被告岳阳巴陵金致房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨岳琴54000元，并自2017年9月12日起按照年利率6%标准的50%支付上述款项占用期间的利息至还款之日止。三、被告岳阳市诚成置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨岳琴损失1667元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告杨岳琴的其他诉讼请求。本案案件受理费5800元，原告杨岳琴承担3486元，被告刘博文承担408元，被告岳阳巴陵金致房产经纪有限公司负担1101元，由被告岳阳市诚成置业有限公司负担805元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈 静人民陪审员  王永旺人民陪审员  郭喜兰二〇一九年七月十一日书 记 员  杨 偲