福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终750号 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门德才进出口贸易有限公司，住所地厦门市思明区民族路**之一海祥大厦**。 法定代表人：郑镇才，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚志飞，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王福金，福建君州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门经济特区对外贸易集团公司，住所地厦门市，住所地厦门市思明区洪莲中二路**302之** 法定代表人：王明成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘开林，福建如浩律师事务所律师。 上诉人厦门德才进出口贸易有限公司（以下简称德才公司）与被上诉人厦门经济特区对外贸易集团公司（以下简称外贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初8466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 德才公司上诉请求：撤销（2018）闽0203民初8466号民事判决，改判驳回外贸公司的一审全部诉讼请求，支持德才公司的反诉诉讼请求。事实和理由：一、原审法院未认定德才公司对案涉物业公共部分的下水管、排污管进行更换性修理、加固，是错误的。1．外贸公司对德才公司对案涉物业公共部分的下水管、排污管进行更换性修理、加固的相关证据《2016年10月11日报告函》、《2017年10月18日申请书》及德才公司法定代表人郑镇才与外贸公司总经理周明于2018年5月31日面谈时的录音均予以确认，并未提出异议。2．庭审中，针对德才公司的反诉，外贸公司承认污水管、雨水管需要维修，但其答辩称这些属于公共部分，其并无法定维修义务。3.2016年10月20日外贸公司给德才公司的回函中也承认“公共排水、排污管道的问题……我公司现场勘查解决”。4.德才公司申请维修人员许某作为证人出庭作证，其证实存在维修的事实，原审法院对其证言予以采信。5.德才公司关于案涉物业排水管、污水管破损导致恶臭遍地的照片及维修报告及清单也可以证明排水管、污水管存在问题。以上一系列证据相互印证，足以证明案涉物业排水管、污水管存在问题应当进行维修但外贸公司没有修，是德才公司进行了维修。二、原审法院仅凭两层房屋的面积与合同约定租赁面积相符就认定案涉物业不存在物权纠纷，是错误的。1.2012年10月起，德才公司向外贸公司承租案涉物业，合同约定的租赁范围与本案的租赁合同相一致，为一层240.07平方米，二层258.97平方米，合计为499.04平方米。2012年当时，案涉物业的权属证书中包含了第一层面积以外的空地面积及附属用房，该部分标明为“鸿山幼儿园”。“鸿山幼儿园”没有独立的产权，包含在出租范围内，德才公司的租金中包含了该部分的租赁对价。德才公司承租后，外贸公司将该部分面积与案涉物业一起交付给德才公司使用。2.2014年12月23日，厦门市思明区寿彭路1号小区业主委员会提起诉讼，认为上述“鸿山幼儿园”部分属于10号楼全体业主，要求德才公司将该部分归还给业委会，并要求德才公司支付场地占用费及利息。案件经多次诉讼，最终判决德才公司将“鸿山幼儿园”部分场地归还给业委会，并支付自2012年11月起的占用费及利息等。德才公司不服该判决后提出上诉，厦门中院于2018年8月7日作出（2018）闽02民终2959号民事判决，驳回了德才公司的上诉。3.（2016）闽0203民初18929一案中，外贸公司也陈述该场地“多年来作为10号楼第一、二层房屋进出口通道，多年来由外贸公司使用。4.以上数个诉讼中的证据足以证明，德才公司于2012年向外贸公司承租案涉物业时，“鸿山幼儿园”包含在案涉物业中，租金中包含了该部分场地。但因业委会有异议而产生诉讼，2015年6月16日作出第一次终审判决，而德才公司认为权属没有问题了才于2016年4月21日与外贸公司签订租赁同。业委会申诉后，省高院于2016年7月21日裁定提审，此时双方已签订新的租赁合同。德才公司又莫名其妙地成了被告，并最终败诉。5.2016年10月20日外贸公司给德才公司的回函中也承认“产权存在纠纷……以各级法院判决或裁定为准”。6.案涉租赁合同7.2（2）约定，物业权属不清导致德才公司无法使用承租物业达30日以上的，德才公司有权解除租赁合同。该约定证明，物业权属清楚是外贸公司的基本保证义务。也应当是出租人的法定义务。7.由于权属纠纷不但导致了承租物的不确定性，德才公司支付租金的不对等性，还导致德才公司依据判决书要支付占用费及利息，又承担了律师费等诸多费用，这完全是外贸公司权属纠纷导致的。三、原审法院依据租赁合同5.4的约定认定“无论排水、排污管道位于公共区域与否，维修保养义务及费用的承担均又德才公司负责”这既违背了合同约定、违背了相关规定，也与外贸公司的自认相悖，是错误的。1.案涉物业所在的楼共计七层，依据租赁合同5.4的约定，德才公司负责的仅仅是“物业”及附属设施设备的“维修、保养”。而租赁合同第一条对“物业”进行了定义，物业是指“厦门市.04平方米”，而不是指整栋楼。德才公司仅仅负责所承租部分499.04平方米的维修及保养。而案涉争议部分的维修，是整栋楼共用的排污管、排水管，不是德才公司承租的部分。2.根据《物权法》第七十二条、第七十六条、第七十九条及《福建省物业管理条例》第三十六条规定，公共部分的维修维护保养的义务属于全体业主，由业委会委托物业公司进行处理。3.庭审中，外贸公司自己也承认排水管、排污管部分属于公共部分。4.2016年10月20日外贸公司给德才公司的回函中也自认排水排污管道是公共部位。5.从生活常识推理，德才公司仅承租了最底部的两层，但整栋楼的排污管排水管均由德才公司维修，这既不公平，德才公司也无法到每层楼进行维修，这显然不符合生活常理。6.退而言之，就算公共部分的“维修、保养”是德才公司的义务，但如前所述，排水管排污管破损，德才公司不是对其进行维修保养，而是进行了主管更换、加固，化粪池井盖更换等内容，远远不是简单的维修保养了。四、外贸公司怠于履行维修、协调等各项义务，德才公司有权行使抗辩权暂不支付房租。1.案涉物业由外贸公司开发建设，开发建设后销售给内部员工，作为开发商，外贸公司有义务在业委会成立前代为收取公维金，代为行使业委会及物业公司的职责，但其却没有履行该义务，导致该物业没有公维金。虽然德才公司三番五次要求外贸公司进行维修，外贸公司也一直承诺要处理，但就是没有实际履行。2.案涉物业存在排水管排污管破裂、门窗坏损等情形，作为承租人的德才公司履行了告知义务，要求作为权属人的外贸公司进行维修，但外贸公司未与业委会或物业公司进行沟通协调，完全漠视自己的义为了正常使用租赁物，德才公司只好自己花钱进行维修。3.在外贸公司未履行其义务的情形下，德才公司有权依法行使抗辩权不支付房租。4.自2016年4月起，至2017年2月21日期间，德才公司从未拖欠房租。在外贸公司未履行义务且德才公司产生巨大损失的情形下，德才公司依然自2017年12月起按约缴交房租。德才公司暂时缓交的是2017年2月至2017年12月期间的房租。这证明德才公司从没有故意拖欠房租的恶意，没有故意违约。5．前述一系列证据足以证明，由于案涉物业的权属问题、破损问题，德才公司发生了各项费用，产生了巨大损失，德才公司通过各种方式向外贸公司反映、沟通，要求外贸公司减免房租，外贸公司以各种理由推诿。为了避免整栋楼的污染，避免给邻居造成不便，德才公司已毅然垫款维修，德才公司在此情形下的暂缓支付租金，不应当认定为违约。五、就算德才公司违约，原审法院判决德才公司承担各种违约责任，违约责任明显过重，这是错误的。1．原审法院判决每逾期一日以未付金额的5‰支付违约金。这样计算，就是月利率为15%，年利率为180%，即1.8倍。这远远超出了民间借贷合法月利率2%。2.租赁合同9.2条款中约定支付一个月租金的违约责任，是一方擅自解除合同的违约责任。本案中，德才公司没有擅自解除合同，擅自解除合同的是外贸公司，但法院却判决德才公司要承担该条款的违约责任向外贸公司支付一个月租金。3.在已经判决了德才公司应当支付逾期付款违约金的情形下，原审法院又判决德才公司按一个月租金支付违约金10609元。导致德才公司重复支付违约金。4.租赁合同约定，30000元为“物业押金”，不是租赁押金。在已经判决前述两种违约金的情形下，又判决外贸公司有权没收德才公司的押金30000元。且，有权行使没收权的，应当是国家行政部门，外贸公司没有权利没收德才公司的款项。5.外贸公司在起诉状中要求外贸公司支付占用费，其陈述“占用费案10609／月的标准支付”，但原审判决却改变外贸公司的请求自行认定按此标准的三倍进行计算。这显然是判非所诉。六、原审法院未支持德才公司的原审反诉请求，是错误的。1.原审法院对证人许某的证言予以采信，却又认为德才公司无法证明已支出相关维修费金额。而许某出庭时陈述了发生的费用金额，并对德才公司提交的证据予以确认，承认其向德才公司收取了维修费47950元及17600元。2.前述一系列证据也证明确实发生了维修，录音中，周明对此也是承认的。3.外贸公司在答辩中也承认发生了维修，只不过其抗辩这属于公共部分的维修，是全体业主的责任，不是外贸公司的义务。4.德才公司承租海祥大厦发生的费用，有租赁合同、税务发票、转账记录等一系列证据足以证明。5.前述“鸿山幼儿园”权属的一系列诉讼中，外贸公司没有作为权属人提出确权之诉，导致作为承租人的德才公司疲于应诉，并最终承担败诉后果，在此诉讼中，德才公司花费了大量的财力、人力，产生了巨大的损失。 外贸公司辩称，一审法院判决合法合理，具有法律基础和事实依据，应当依法维持。本案外贸公司与德才公司签订的《租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行。德才公司与外贸公司有过多次承租的事实，对于该《租赁合同》中对双方之间权利义务的约定知晓且清楚。《租赁合同》系德才公司自愿签署，且双方已履行多年并无任何异议。因此，双方之间对租赁的权利义务的约定并不存在不公平的问题，该《租赁合同》是合理合法有效的。所以，对于相关物业共用部位、公共设施设备的维修、保养的相关费用由德才公司承担也是有明确约定的。一审法院认定正确。其次，对于租赁面积。外贸公司出租给德才公司的物业面积是与该物业权属证书上一致的，该案涉物业的权属是确定的，不存在纠纷。至于，德才公司辩称的案涉物业前的空地“鸿山幼儿园”与本案并无关联，外贸公司从未就该“鸿山幼儿园”空地向德才公司收取过任何租金或占用费。德才公司与案外人之间的纠纷与本案无关，也与外贸公司无关。本案系因德才公司拖欠外贸公司租金引起的。因德才公司拖欠租金已超过《租赁合同》约定的15日，故构成了违约，应当承担违约责任，并对逾期支付的租金承担逾期违约金。因此，一审法院的判决合理正确，应当给予维持。综上所述，本案《租赁合同》合法有效，德才公司拖欠租金导致违约，外贸公司据此根据《租赁合同》约定要求德才公司承担相应责任，具有法律依据和事实根据，一审法院判决正确合法。因此恳请法庭依法维持一审判决，驳回德才公司的上诉请求。 外贸公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认外贸公司与德才公司签订的《租赁合同》于2018年4月22日解除；2.德才公司向外贸公司支付2017年2月21日起至2018年4月21日期间拖欠的租金123000元，并支付逾期付款违约金（自应付租金之日起，按逾期未付租金5‰/日的标准支付至实际付款之日止）；3.德才公司向外贸公司支付占有使用费（按10609元/月标准自2018年4月22日起计至房屋实际返还之日止）；4.德才公司将厦门市寿彭路1号10号楼第一层、第二层的房屋腾空并恢复原状后交付给外贸公司；5.德才公司向外贸公司立即支付违约金10609元；6.确认外贸公司有权没收德才公司支付的押金30000元。 德才公司向法院提出反诉请求：外贸公司赔偿德才公司损失177814元。 一审法院认定事实：2016年4月21日，外贸公司作为出租方（甲方）与德才公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》（编号：外贸物合［2016］4号），约定：甲方将位于厦门市.04平方米出租给乙方；租赁期限三年，自2016年4月22日起至2019年4月21日止。合同第三条“物业的租金、押金及其支付”第一款约定：乙方每两月向甲方支付租金2万元（1万元每月），从第二年（即2017年4月22日）起每年月租金增加3%，第二年（2017年4月22日）起租金10300元／月。从第三年（即2018年4月22日）起每月租金增加3%。第三年（2018年4月22日）起月租金10609元／月。第二款约定：乙方应于2016年4月20日前向甲方支付物业押金3万元，合同期满如乙方无违约情形，甲方应将物业押金不计利息退还乙方，押金不可以抵扣租金。第三款约定：除首期租金于2016年4月20日前缴清外，乙方应不迟于每两月开始前的1日支付下两月租金。第四款约定了外贸公司的指定收款账户。合同第五条“物业的使用”第一款约定：乙方承诺物业仅用于教育、办公，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更物业用途。第四款约定：乙方应当认真做好消防安全工作，定期对物业进行检查，负责物业及附属设施设备（包括消防等附属设施、设备）的维修、保养，并承担维修、保养费用。其他相关物业共用部位、公用设施设备的维修、保养，依照物业管理区域的物业管理规定处理；如没有相关规定，则由乙方负责维修、保养并承担相关费用。合同第六条“双方的其他权利义务”第一款约定：租赁期内，甲方保留检查乙方对物业使用状况的权利，如对公共部位、共有设备进行检测、维修等工作，需要通过或进入租赁物业的，乙方应予以配合。合同第七条“合同的解除”第一款约定：租赁期限内乙方有下列情形之一的，甲方有权单方选择解除本合同并不退还押金：（1）乙方拖欠租金或其他应付款项达15日以上的；（2）乙方逾期未接收租赁物业，超过约定期限达5日以上的；（3）乙方未经甲方书面同意，擅自变更物业租赁用途；（4）乙方未经甲方书面同意，擅自将租赁物业转租、出借以该租赁物业的使用权与他人联营、合作的；（5）乙方未经甲方书面同意，擅自拆改物业结构或对物业进行装饰、装修、添置设施设备的；（6）乙方对该租赁物业进行转让、抵押或者采取其他侵犯甲方对租赁物业之所有权的行为的；（7）乙方利用物业从事违反中华人民共和国的法律、法规，损坏社会公共利益的活动的；（8）乙方丧失民事行为能力，导致客观上不能继续履行本合同的；（9）乙方租赁物业如用于商用，但租赁期内未对外营业超过半年的；（10）存在甲方依法有权解除本合同的其他情形的。第二款约定：租赁期间内甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方立即更正违约行为，甲方拒绝更正的，乙方有权选择解除本合同：（1）甲方逾期交付租赁物业达30日以上的；（2）物业权属不清，导致乙方无法使用承租物业达30日以上的，但若因其他客观原因导致全部或部份租赁物业无法及时交付，甲方可待障碍消除后再行交付，该租赁物业租期从实际交付之日起计算，甲方不承担违约责任。合同第八条“物业的返还”第一款约定：本合同如因解除、租赁期限届满等原因而终止时，乙方应在合同终止后的3日内清空其物品，并将符合正常使用后的合理状态之租赁物业返还给甲方。逾期仍未办理的物品，视为乙方放弃其所有权。甲方可自行处置，乙方不得对甲方采取的包括但不限于：处置行为、方式、价格等在内的任何处置事项提出任何意义。若处置所得款项不足以冲抵乙方全部欠款及因处置而产生的费用（包括但不限于搬运费、律师费、诉讼及保全费、公证费、差旅费、通讯费、评估费、拍卖费等），甲方有权向乙方追偿；若处置遗留物品行为涉及第三人权益，因此引起的全部责任及费用概由乙方承担。第三款约定：乙方在本合同终止后，未经甲方书面同意继续占用物业，不能视为合同租赁期限延期或合同自动续订。占用期间甲方有权按照下列第1种方式处理：（1）要求乙方支付相应的逾期占用费，逾期占用费用为占用天数×月租金／30×300%；（2）要求乙方赔偿因上述占用行为导致甲方遭受的一切损失。合同第九条“违约责任”第二款约定：本合同签订后，任何一方不得擅自解除本合同。一方无合法理由擅自解除合同，或因一方违约导致守约方据此解除合同的，则守约方有权要求违约方支付相当于按合同解除时租金标准计算的1个月租金的违约金。违约金不足以赔偿守约方损失的，违约方应继续予以赔偿。第三款约定：乙方拖欠租金或其他应付款项的，则每逾期一日，应当按逾期未付金额的5‰向甲方支付逾期付款违约金。 讼争合同签订后，德才公司依约支付租金至2017年2月21日。此后，直至2017年12月24日期间，德才公司未再支付讼争房屋租金。2017年12月22日，外贸公司向德才公司寄送《法律知会函》，告知拖欠房租已构成违约，要求交清所有欠费。后，德才公司分别于2017年12月25日、2018年4月23日、2018年5月30日、2018年7月3日向外贸公司支付租金20600元、20600元、21218元、21218元。 2016年10月11日，德才公司向外贸公司寄送《报告函》，载明讼争房屋存在产权纠纷，且应相关部门检查要求需开设消防通道出口，并表示讼争房屋所在楼房公共排水、污水管道经过一、二层段腐烂泄漏污水，进化粪池堵塞，要求外贸公司出面协调并承担费用。外贸公司于2016年10月20日回复称：产权纠纷以法院裁判为准；消防通道出口问题应由德才公司自行与小区业委会协商解决；公共部位维护属房产租赁日常工作，外贸公司现场勘查解决；同时催缴拖欠租金。 2017年8月28日，厦门市思明区消防工作联席会议办公室出具《安保消防安全基础排查责令改正通知书》，载明讼争房屋存在的诸项消防问题，责令于2017年9月2日前完成整改。 2017年10月18日，德才公司向外贸公司寄送《申请书》，载明：关于排污、排水管道腐烂问题，德才公司已自行把不能用的排污管更换修复，外贸公司近期才派人整修剩下的排水管，因讼争房屋的正常使用受到影响，请求给予2016年4月22日至2017年12月21日租金减半。 经查，2016年6月17日，厦门市国土资源与房产管理局颁发《不动产权证书》【编号：闽（2016）厦门市不动产权第0072413号】，载明：权利人为外贸公司，坐落为思明区寿彭路1号10号楼第一层，建筑面积为240.07㎡。同日，厦门市国土资源与房产管理局颁发《不动产权证书》【编号：闽（2016）厦门市不动产权第0072411号】，载明：权利人为外贸公司，坐落为思明区寿彭路1号10号楼第二层，建筑面积为258.9㎡。 又查，2014年6月28日，德才公司作为承租方与交通运输部东海救助局厦门基地签订《房屋租赁合同》，向其承租厦门市民族路37号之一海祥大厦第四层（405-410室）作为办公用房，租赁期限自2014年7月1日至2018年12月31日。后德才公司于2014年12月23日将住所地由厦门市思明区万寿路****之二变更至前述海祥大厦地址。 审理中，外贸公司与德才公司均确认德才公司在讼争合同签订前已承租讼争房屋数年。 本案争议焦点为：一、德才公司逾期支付租金是否构成根本违约；二、德才公司的损失及其负担。 德才公司逾期支付租金是否构成根本违约 法院分析认为，德才公司逾期支付租金达15日以上，根据讼争合同第七条第一款约定，外贸公司有权解除合同且不退还押金。德才公司以讼争房屋权属不清及排水、排污管道腐烂开裂为由进行抗辩，法院不予采纳。首先，讼争合同约定租赁面积为499.04平方米，而讼争房屋一层建筑面积240.07平方米，二层建筑面积258.9平方米，合计498.97平方米，故可知讼争合同约定租赁范围并不包括德才公司所主张的空地范围，故讼争房屋权属并不存在争议。其次，根据讼争合同第五条第四款约定，德才公司应认真做好消防安全工作，定期对物业进行检查，负责物业及附属设施设备的维修、保养，并承担维修、保养费用。其他相关物业共用部位、公用设施设备的维修、保养，依照物业管理区域的物业管理规定处理，如没有相关规定，则由德才公司负责维修、保养并承担相关费用，故无论排水、排污管道位于公共区域与否，维修、保养义务及费用的承担均由德才公司负责。故此，德才公司逾期支付租金已构成根本违约，外贸公司有权解除合同并要求德才公司承担违约责任。 德才公司的损失及其负担 法院分析认为，许某的证人证言，可证明其确实维修过讼争房屋，但其证言及收款收据，并无法证明德才公司已支出相关维修费用及费用具体金额。此外，德才公司早于2014年7月1日即已承租其主张因外贸公司原因而另行承租的海祥大厦房屋，故其主张与事实不符，法院不予采纳。再者，如前所述，根据讼争合同第五条第四款约定，维修费用均应由德才公司自行承担，故德才公司主张的全部损失，均不应由外贸公司承担。 综上事实，法院认为，外贸公司与德才公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。德才公司逾期支付讼争房屋租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，讼争合同于2018年5月25日德才公司收到本案诉讼材料之日解除，外贸公司主张德才公司将讼争房屋腾空返还外贸公司，法院予以支持。但外贸公司主张德才公司将讼争房屋恢复原状，但未对其主张进行举证，故对该项主张，法院不予支持。 关于拖欠租金的抵扣问题，德才公司支付讼争房屋租金至2017年2月21日，后分别于2017年12月25日、2018年4月23日、2018年5月30日、2018年7月3日向外贸公司支付租金20600元、20600元、21218元、21218元。根据讼争合同约定，讼争房屋2016年4月22日至2017年4月21日期间的月租金为10000元，2017年4月22日至2018年4月21日期间的月租金为10300元，2018年4月22日至2019年4月21日期间的月租金为10609元，租金每两个月支付一次，应于每两个月开始前1日支付，逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期未付金额的5‰支付逾期付款违约金。故外贸公司于2017年12月25日支付的租金20600元足以抵扣2017年2月22日至2017年4月21日租金20000元及2017年4月22日至2017年6月21日租金20600元中的600元，相应逾期付款违约金应为20000*（2017年2月22日至2017年12月25日为307天）*5‰+600*（2017年4月22日至2017年12月25日为248天）*5‰=31444元。外贸公司于2018年4月23日支付的租金20600元足以抵扣2017年4月22日至2017年6月21日租金20600元中的20000元及2017年6月22日至2017年8月21日租金20600元中的600元，相应逾期付款违约金应为20000*（2017年4月22日至2018年4月23日为367天）*5‰+600*（2017年6月22日至2017年12月25日为306天）*5‰=37618元。外贸公司于2018年5月30日支付的租金21218元足以抵扣2017年6月22日至2017年8月21日租金20600元中的20000元及2017年8月22日至2017年10月21日租金20600元中的1218元，相应逾期付款违约金应为20000*（2017年6月22日至2018年5月30日为343天）*5‰+1218*（2017年8月22日至2018年5月30日为282天）*5‰=36017.38元。外贸公司于2018年7月3日支付的租金21218元足以抵扣2017年8月22日至2017年10月21日租金20600元中的19382元及2017年10月22日至2017年12月21日租金20600元中的1836元，相应逾期付款违约金应为19382*（2017年8月22日至2018年7月3日为316天）*5‰+1836*（2017年10月22日至2018年7月3日为282天）*5‰=33212.32元。以上违约金合计为138291.7元。抵扣后，德才公司尚欠外贸公司2017年10月22日至2017年12月21日租金18764元，该部分租金逾期付款违约金应以18764元为基数按日5‰标准自2017年10月22日起算至实际付款之日止；尚欠2017年12月22日至2018年2月21日租金20600元，该部分租金逾期付款违约金应以20600元为基数按日5‰标准自2017年12月22日起算至实际付款之日止；尚欠2018年2月22日至2018年4月21日租金20600元，该部分租金逾期付款违约金应以20600元为基数按日5‰标准自2018年2月22日起算至实际付款之日止；尚欠2018年4月22日至2018年5月24日租金11670元，该部分租金逾期付款违约金应以11670元为基数按日5‰标准自2018年4月22日起算至实际付款之日止。 关于占用费，根据讼争合同约定，逾期占用费为占用天数*月租金/30*300%，如前所述，讼争合同于2018年5月25日解除，故解除后，德才公司应按每日10609/30*300%即1060.9元标准向外贸公司支付讼争房屋占用费至实际腾退返还讼争房屋之日止。 此外，根据讼争合同约定，因德才公司违约导致外贸公司据此解除合同，外贸公司有权要求德才公司支付相当于合同解除时1个月租金标准即10609元的违约金并有权没收押金30000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门德才进出口贸易有限公司与厦门经济特区对外贸易集团公司于2016年4月21日签订的《租赁合同》【外贸物合（2016）4号】于2018年5月25日解除；二、厦门德才进出口贸易有限公司于判决生效之日起十日内向厦门经济特区对外贸易集团公司支付尚欠租金71634元，并支付逾期付款违约金（其中2017年10月21日前租金的逾期付款违约金合计为138291.7元，2017年10月22日至2017年12月21日租金的逾期付款违约金以18764元为基数按日5‰的标准自2017年10月22日起算至实际付款之日止，2017年12月22日至2018年2月21日租金的逾期付款违约金以20600元为基数按日5‰标准自2017年12月22日起算至实际付款之日止，2018年2月22日至2018年4月21日租金的逾期付款违约金以20600元为基数按日5‰标准自2018年2月22日起算至实际付款之日止，2018年4月22日至2018年5月24日租金的逾期付款违约金以11670元为基数按日5‰标准自2018年4月22日起算至实际付款之日止）；三、厦门德才进出口贸易有限公司于判决生效之日起十日内向厦门经济特区对外贸易集团公司支付占用使用厦门市寿彭路1号10号楼第一层、第二层房屋的占用费（按每日1060.9元标准自2018年5月25日起算至实际腾退返还讼争房屋之日止）；四、厦门德才进出口贸易有限公司于判决生效之日起十日内将厦门市寿彭路1号10号楼第一层、第二层房屋腾空返还厦门经济特区对外贸易集团公司；五、厦门德才进出口贸易有限公司于判决生效之日起十日内向厦门经济特区对外贸易集团公司支付违约金10609元；六、厦门经济特区对外贸易集团公司有权没收厦门德才进出口贸易有限公司押金30000元；七、驳回厦门经济特区对外贸易集团公司的其他诉讼请求；八、驳回厦门德才进出口贸易有限公司的全部反诉请求。 经审理查明，对于一审判决查明的事实，除德才公司认为遗漏查明案涉物业存在排污管道由其维修的事实，其余事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 另查明，外贸公司起诉状明确载明：“3、请求判令被告向原告支付占用费4243.6元（按10609元/月标准的标准支付，自2018年4月22日起计至房屋实际返还之日止，暂计至2018年4月25日，计算方式：4天*10609/30*300%=4243.6元）”。 本院认为，本案讼争租赁合同合法有效，双方均应严格依照合同约定履行各自义务。根据合同约定，德才公司拖欠租金或其他应付款项达15日以上的，外贸公司有权单方选择解除本合同并不退还押金。对于德才公司自2017年2月21日起即拖欠租金达15日以上及至今尚欠租金71634元的事实，双方当事人均无异议。外贸公司据此主张德才公司已构成违约应当解除合同并承担相应责任，德才公司则抗辩外贸公司违约在先无权解除合同，对此本院予以分析认证如下： 德才公司上诉主张承租房屋因权属不清存在物权纠纷故外贸公司违约在先，根据租赁合同载明内容，已明确租赁面积，租赁范围并不包括德才公司所主张的空地及附属用房，德才公司也无证据证明其支付了该部分的租赁对价，事实上德才公司一直使用承租房屋至今，并未因其所主张的权属纠纷导致合同目的无法实现，故其该上诉主张缺乏依据，本院不予采信。德才公司主张外贸公司未承担排水、排污管道维修保养义务及费用违反合同约定，对于排水、排污管道位于公共部分的事实，双方当事人均无异议，根据相关法律规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。同时，德才公司提交的外贸公司复函、录音等证据亦证明外贸公司认可公共部位的维护属房产租赁的日常工作，并愿意予以勘查解决。故外贸公司作为业主及出租人对承租房屋共用部位、公用设施负有维修保养义务，一审法院认定排水、排污管道维修保养义务及费用承担应由德才公司负责有误，本院予以纠正。但外贸公司与德才公司交涉过程同意勘查解决或报销相关费用，并未否认其应承担的义务，且该义务与德才公司负有按时足额支付租金的义务并非应同时履行义务，德才公司关于其可据此有权行使抗辩权暂不支付房租的上诉主张缺乏依据，本院亦不予采信。故德才公司逾期支付租金已构成违约，一审法院对外贸公司依约解除合同的诉求予以支持并无不当。德才公司上诉主张一审判决其承担各种违约责任明显过重，租赁合同明确约定因德才公司违约导致合同解除应承担押金没收及支付一个月租金标准违约金的违约责任，系针对同一事由追究没收租赁押金及解约违约金的情形，两者在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，结合本案双方因管道、窗户维修问题存在争议多次交涉导致租金迟延交付事实，基于公平原则，本案宜只没收租赁押金为妥。关于逾期付款违约金标准日5‰如德才公司所主张，远远超出民间借贷合法月利率2%标准数倍，且仅2017年10月21日前租金的逾期付款违约金138291.7元已近其尚欠租金71634元二倍，明显过高，同时考虑到德才公司迟延缴纳租金有其客观原因，故本院参照民间借贷逾期利率上限年利率24%予以计算，故2017年10月21日前租金的逾期付款违约金合计为18438.9元（138291.7元÷7.5=18438.9元），其余违约金依照年利率24%计算，德才公司该上诉主张理由成立，本院予以采信。至于占用费标准问题，因外贸公司一审诉讼请求已经明确其占用费计算标准系依据合同约定的月租金标准的3倍支付，德才公司关于一审判决判非所诉的上诉主张本院不予采信。但如前分析，德才公司迟延缴交租金有其客观原因，该占用费标准显然过高，本院酌情调整为月租金标准的2倍计算，即占用费标准为日707.3元（10609/30*200%=707.3元）。 关于德才公司反诉请求应否支持问题，如上分析，外贸公司作为业主及出租人对承租房屋共用部位、公用设施负有维修保养义务，德才公司亦提供证据证明因台风导致门窗损害，外贸公司同意对维修费用予以报销之事实，一审法院亦认可德才公司提交的证人确实维修过承租房屋的事实，故德才公司要求外贸公司赔偿管道维修费用及门窗更换费用的反诉请求依法应予支持。德才公司已提供证据证明上述费用确实发生，外贸公司对其真实性、费用合理性并未能提供反证予以反驳，故外贸公司应赔偿德才公司管道维修费用48950元及门窗更换费用17600元。至于德才公司主张的另行租赁支出费用111264元，如一审判决所分析，德才公司早于2014年7月1日即已承租其主张因外贸公司原因而另行承租的海祥大厦房屋，且其至今仍在使用承租房屋，故其该项主张缺乏依据，本院不予采信。 综上，德才公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。其余部分缺乏依据，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初 8466号第一、第四、第六、第七项； 撤销厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初 8466号第五、第八项； 变更厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初 8466号第二项为：厦门德才进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门经济特区对外贸易集团公司支付尚欠租金71634元，并支付逾期付款违约金（其中2017年10月21日前租金的逾期付款违约金合计为18438.9元，2017年10月22日至2017年12月21日租金的逾期付款违约金以18764元为基数按年24%的标准自2017年10月22日起算至实际付款之日止，2017年12月22日至2018年2月21日租金的逾期付款违约金以20600元为基数按年24%标准自2017年12月22日起算至实际付款之日止，2018年2月22日至2018年4月21日租金的逾期付款违约金以20600元为基数按年24%标准自2018年2月22日起算至实际付款之日止，2018年4月22日至2018年5月24日租金的逾期付款违约金以11670元为基数按年24%标准自2018年4月22日起算至实际付款之日止）； 变更厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初 8466号第三项为：厦门德才进出口贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门经济特区对外贸易集团公司支付占用使用厦门市寿彭路1号10号楼第一层、第二层房屋的占用费（按每日707.3元标准自2018年5月25日起算至实际腾退返还讼争房屋之日止）； 五、厦门经济特区对外贸易集团公司于本判决生效之日起十日内向厦门德才进出口贸易有限公司支付管道维修费48950元、铝合金窗户更换费17600元； 六、驳回厦门德才进出口贸易有限公司的其他反诉请 求； 七、驳回厦门德才进出口贸易有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费3121元，由外贸公司负担1943元，由德才公司负担1178元。反诉案件受理费1928元，由外贸公司负担722元，由德才公司负担1206元。二审案件受理费7725元，由外贸公司负担3553元，由德才公司负担4172元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （刘文珍） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （陈 璟） 二〇一九年七月四日 代书记员（ 肖子 发） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。