松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0702民初3568号 原告：景鹏飞，男，汉族，现住吉林省松原市宁江区滨江街。 委托代理人：惠英，女，汉族，住吉林省前郭县前郭镇文化街文胜委34组。 被告：松原市立而亨房地产开发公司，地址：松原市宁江区前进街。 法定代表人：郭勇胜，经理。 被告：荆梅，女，汉族，现住吉林省前郭县育才街。 委托代理人：董焕成，松原市兴原法律服务所法律工作者。 被告：王海涛，男，汉族，现住吉林省前郭县育才街。 委托代理人：董焕成，松原市兴原法律服务所法律工作者。 原告景鹏飞与被告松原市立而亨房地产开发公司（以下简称立而亨公司）、荆梅、王海涛买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景鹏飞的法定代理人景鹏飞及其委托代理人惠英、被告荆梅、被告荆梅和王海涛的委托代理人董焕成到庭参加诉讼、被告立而亨公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已依法缺席审理终结。 景鹏飞诉称：荆梅与王海涛系夫妻关系。2014年原告要购买楼房，便与松原市家园房产第三分公司（以下简称家园房产）联系购买楼房。家园房产将荆梅介绍给原告，荆梅称“其与王海涛系立而亨公司开发的丽水花园二期国际公馆的实际施工人，立而亨公司欠付其工程款，允许其销售小区楼房，抵顶工程款”。因此，原告与荆梅达成购楼协议，口头约定：将丽水花园小区59幢816号房（期房）以人民币12.9万元价格卖给原告。该协议达成后，2014年11月14日，荆梅将立而亨公司出具的商品房买卖合同及收到人民币191327元的收据交给原告，原告按照与荆梅的约定将购楼款12.9万元交给荆梅。2016年8月，原告得知该楼被立而亨公司卖给了别人。原告与荆梅交涉未果，故请求解除原告与市立而享公司签订的商品房买卖合同；三被告连带返还原告已付购房款人民币12.9万元，及该款自2014年11月14日起至给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 立而亨房公司未出庭未答辩。 荆梅、王海涛辩称：原告即承认案涉《商品房买卖合同》的效力并要求解除，违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第八条的规定突破合同相对性向答辩人主张权利。其对答辩人的诉讼请求不能成立，应予驳回。 一、本案的基本事实：2013年4月28日，立而亨公司与答辩人签订了《建设工程施工合同》。立而亨公司将其开发建设的丽水国际公馆的建设工程发包给答辩人。承包范围为：丽水国际公馆施工图范围内的全部土建工程、水暖工程、电气工程；竣工日期为2014年8月30日。双方在《建设工程施工合同》第八条工程造价与结算方式中约定，（一）工程造价：1、地上一层至二十八层工程总造价肆仟捌佰柒拾贰万零叁佰伍拾壹元整；2、结算方式为：一层至十八层主体框架封顶甲方拨款400—500万元人民币；其余工程进度款按工程施工造价进度给乙方相应的楼房，平均抵顶价格每平方米3700元。2014年11月份丽水国际公馆一层至二十八层主体框架全部封顶，主体工程全部施工完毕。立而亨公司按照合同的约定，用在建楼房按工程施工造价进度给答辩人抵顶工程款，平均抵顶价格每平方米3700元；立而亨公司按答辩人指定的买受人并由买受人提供身份信息由立而亨公司开具购楼房缴款收据和《商品房买卖合同》，由买受人在商品房买卖合同上亲笔签名确认后，答辩人给立而亨公司出具和抵账楼房价值相对应的工程款收据，至此，答辩人与立而亨公司以房抵工程款既已履行完毕。 二、原告对答辩人的诉讼请求根本不能成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。1、原告把二答辩人列为被告主体不适格。本案中，答辩人已提供施工合同等证据证明案涉房屋系立而亨公司用在建楼房按工程施工造价进度给答辩人抵顶工程款，平均抵顶价格每平方米3700元；立而亨公司按答辩人指定的买受人并由买受人提供身份信息由立而亨公司开具购楼房缴款收据和《商品房买卖合同》，由买受人在商品房买卖合同上亲笔签名确认后，答辩人给立而亨公司出具和抵账楼房价值相对应的工程款收据；答辩人认为，答辩人作为案涉工程承包人，立而亨公司用在建商品楼房抵顶答辩人工程款不违反法律规定；答辩人虽然收了原告的12.9万元购房款，但答辩人用工程款债权208014元代原告交付了楼房款（中间差68014元由答辩人自己承担），立而亨公司开具购楼房缴款收据和《商品房买卖合同》，原告与立而亨公司确立了商品房买卖合同关系，原告与立而亨公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护；答辩人既不是该《商品房买卖合同》的当事人，又不是该合同的义务主体，原告与立而亨公司签订《商品房买卖合同》并由立而亨公司给原告出具购房款收据后，案涉商品房与答辩人已经没有任何权利义务关系。原告把二答辩人列为被告，主体不适格。2、原告突破合同相对性向答辩人主张权利，于法无据。《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字盖章时合同成立。”，第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，本案原告在起诉状的第一项诉讼请求系请求解除原告与立而亨公司签订的《商品房买卖合同》；根据原告的该项诉讼请求可知，原告对其与立而亨公司签订商品房买卖合同的真实性无异议；对合同的效力无异议；对其作为商品房买卖合同的买受人、立而亨公司系出卖人无异议；那么本案的案由应系商品房买卖合同纠纷；系合同之债，系由商品房买卖合同引发的权利义务纠纷；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第一条规定：“本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失。并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。”，根据上述法律规定，原告只能向立而亨公司主张权利；另，本案原告要求解除合同返还购房款并赔偿利息损失，其请求的是合同之债；按照法律规定，合同之债权系相对权，系对人权，合同之债的债权人和债务人都是特定的，本案原告只能对商品房买卖合同的相对人即立而亨公司主张权利，原告突破合同相对性向答辩人主张权利，于法无据。 综上，答辩人认为，原告即承认案涉《商品房买卖合同》的效力并要求解除，又违反最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第八条的规定突破合同相对性向答辩人主张权利,其对答辩人的诉讼请求于法无据，应予驳回。 本院查明的事实与原告所诉一致。 本院认为：原告提供的《商品房买卖合同》及收据显示的出卖方为立而亨公司，但案涉楼房的买卖系原告与荆梅商谈，价款也是双方商定的，原告也没有将涉案房款交付给立而亨公司，同时买卖合同也不是原告与立而亨公司直接签订，而是荆梅提供给原告的，且荆梅主张用的工程款抵顶购房款亦未提供充分的证据予以证实。故原告与荆梅形成了事实上的房屋买卖合同关系。所以原告请求解除与立而亨公司买卖合同的诉讼请求本院不予支持。原告不能取得房屋，请求出卖人荆梅返还房款及相应利息，符合法律规定。王海涛与荆梅系夫妻关系，双方认可本案系家庭事务，所以二人应共同返还原告购房款及相应利息。因立而亨公司出具买卖合同及交款收据致使原告与荆梅形成事实上的买卖合同，所以立而亨公司应对荆梅返还房款及利息承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国担保法》第六条的规定，判决如下： 一、被告荆梅、被告王海涛于本判决生效后立即返还原告景鹏飞购房款12.9万元，并自2014年11月14日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率给付利息； 二、被告松原市立而亨房地产开发公司对上述款项承担连带给付责任； 三、驳回原告景鹏飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1440元，由三被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 倪 华 二〇一九年七月十五日 书记员 姜丽娜