广东省东莞市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤19行终229号上诉人（原审原告）：梁桂珍。委托代理人：黄锦，广东硕德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市自然资源局，住所地：东莞市东城区东城大道268号，统一社会信用代码：11441900MB2C90020A。法定代表人：赖健伟，局长。委托代理人：方智超，该局工作人员。委托代理人：李道君，广东闻彰律师事务所律师。原审第三人：莫丽韶，女，1982年1月5日出生，汉族，身份证住址：广东省高要市，上诉人梁桂珍因与被上诉人东莞市自然资源局、原审第三人莫丽韶房屋行政登记纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971行初301号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2017年5月24日，梁桂珍向原审法院提起行政诉讼，请求判令：l.依法撤销原东莞房产管理局（以下简称“原东莞房管局”）作出的粤房地产权证莞字第××号《房地产权证》；2.诉讼费用由原东莞房管局承担。原审法院查明：梁桂珍于2014年9月25日与案外人签订《房地产买卖合同》，购买了位于东莞市东城区××花园康××号的房产，并于同年10月14日办理了案涉房屋的产权变更登记手续，将案涉房产转移登记至梁桂珍名下。2015年12月3日，代理人袁日康以梁桂珍受托人的名义与莫丽韶共同向原东莞房管局申请办理案涉东莞市东城区××花园康××房产的权属转移登记。双方向原东莞房管局所提交的资料包括：房地产登记申请书、查档证明、契税完税证明、房地产销售（转让）办证证明、住宅专项维修资金存折、身份证、查丈表、房地产买卖合同、房地产权证、委托书、附证图等。其中《房地产买卖合同》有甲方梁桂珍、梁桂珍委托代理人袁日康、乙方莫丽韶的签名；其中《委托书》有经过公证处公证，委托人为梁桂珍，受托人为袁日康，委托事项第六项“代为到房管部门办理该物业二手交易过户所需的相关文件，代表接受房管部门的询问，并在询问笔录及有关表格、文件上签名。若交易不成功时有权办理终止手续及领回《房地产权证》，终止交易相关文件”。原东莞房管局对申请人所提交的申请房产转移登记的材料进行审查，认为其材料齐全、符合法定形式，故于2015年12月11日为莫丽韶办理了粤房地产权证莞字第××号《房地产权证》，将案涉房产由梁桂珍转移登记至莫丽韶名下。梁桂珍称其于2017年1月得知该转移登记，因认为原东莞房管局所作案涉转移登记行为违法，于2017年5月23日向本院提起行政诉讼。另查明，针对案涉争议房产，梁桂珍诉本案第三人莫丽韶、东莞市嘉信典当有限公司（2017）粤1971民初18934号房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月向原审提起民事诉讼，梁桂珍在该案中的诉讼请求为：一、莫丽韶返还梁桂珍房屋并承担过户费用；二、撤销莫丽韶和梁桂珍之间的房屋买卖合同；三、莫丽韶、东莞市嘉信典当有限公司承担本案的诉讼费用。该案一审判决认为梁桂珍主张撤销其与莫丽韶之间的合同理由不成立，判决驳回梁桂珍的诉讼请求。后梁桂珍对该一审判决不服，向本院提起上诉，本院作出（2018）粤19民终3551号《民事判决书》。二审判决认为，梁桂珍以莫丽韶、嘉信公司在案涉交易中存在欺诈、房屋交易价格明显低于市场价存在显失公平为由要求撤销合同，理由不能成立，遂判决驳回上诉，维持原判。该二审判决已于2018年7月16日生效。原审法院认为：案件的争议焦点为原东莞房管局于2015年12月11日为莫丽韶办理粤房地产权证莞字第××号《房地产权证》，将案涉房屋由梁桂珍转移登记至莫丽韶的行为是否合法。对此，原审法院从以下方面予以分析。其一，对于袁日康是否有权代理梁桂珍办理案涉房产转移登记手续的问题。根据《房屋登记办法》第十五条第二款“委托代理人办理房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明”，本案中，委托人梁桂珍与受托人袁日康签订的《委托书》中的委托事项第六项，明确载明“代为到房管部门办理案涉房屋的二手交易过户手续”，该《委托书》也已办理了公证，且在上述生效的民事判决对于该公证委托事项均作出有效确认。故袁日康作为梁桂珍委托代理人办理案涉房屋登记，符合相关规定。其二，申请人向原东莞房管局所提交的办理房产转移登记的申请材料是否符合法定要件。首先，根据《房屋登记办法》第三十二条第（一）项及《不动产登记暂行条例》第十四条第一款的规定，双方当事人应当在买卖事实发生后申请房屋所有权转移登记。梁桂珍与莫丽韶对案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》已经上述生效民事判决认定为有效合同，故梁桂珍与莫丽韶之间的房屋买卖关系成立。其次，根据《房屋登记办法》第三十三条的规定“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，梁桂珍受托人与莫丽韶向原东莞房管局所提交的资料包括：房地产登记申请书、查档证明、契税完税证明、房地产销售（转让）办证证明、住宅专项维修资金存折、身份证、查丈表、房地产买卖合同、房地产权证、委托书、附证图等。故申请人所提交的申请材料齐全、符合法定形式。原东莞房管局于2015年12月3日收到申请材料，依据申请人提交的《房屋买卖合同》以及前述《房屋登记办法》第三十三条第一款规定的其他材料，经审查后作出涉案房产所有权转移登记决定合法有效。梁桂珍请求撤销原东莞房管局所作转移登记行为理据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条第二款的规定，判决驳回梁桂珍的全部诉讼请求。一审诉讼费50元，由梁桂珍承担。一审宣判后，梁桂珍不服，向本院提起上诉，请求判令：撤销原审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定莫丽韶办理案涉房屋转移登记的资料齐全，属于事实认定错误，应依法予以纠正，理由如下：1.根据《房屋登记办法》第三十三条之规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交包括证明房屋所有权发生转移的材料。而莫丽韶提交给原东莞房管局的申请资料中，包括了《委托书》，该《委托书》实际上并非梁桂珍的真实意思表示，不应作为合法的申请材料予以认可。2.案涉的《委托书》虽然经公证处出具了公证书，但原审法院并未对该《委托书》的形成过程予以查证。事实上，梁桂珍与案外人嘉信公司签署的《个人抵押借款合同》明确约定梁桂珍是以案涉房产作为抵押的用途。可见，梁桂珍当时去办理委托公证手续的真实意思表示，是委托嘉信公司指定的人员去办理案涉房屋的抵押手续，而非转让过户手续。3.嘉信公司是一家以经营借贷为主要营业内容的公司，在双方签署了《个人抵押借款合同》且嘉信公司向梁桂珍发放贷款后，直至案涉房屋被转移抵押登记之前，嘉信公司均没有要求过梁桂珍办理案涉房屋的抵押登记手续，也没有要求公证的委托人去办理案涉房屋的抵押登记手续，显然与正常的贷款公司的商业行为不符。4.嘉信公司在要求梁桂珍办理委托公证手续时，并没有向梁桂珍明确委托公证的内容是包括案涉房屋的转让登记，并且梁桂珍当时已经六十高龄，在精神状态以及对书面文件的认识上，均有明显缺陷，所以，该《委托书》明显是嘉信公司虚构和隐瞒交易事实而形成，属于欺诈，依法应予以撤销。5.结合以上，一份基于嘉信公司虚构和隐瞒交易事实而形成的《委托书》依法不能作为莫丽韶申请案涉房屋转移登记的申请资料。原审法院在未核实《委托书》是否合法有效的情况下，即认定莫丽韶办理案涉房屋转移登记的资料齐全，属于认定事实错误，依法应予以纠正。二、本案应以另案判决结果为依据，原审判决在另案判决最终结果未作出之前，直接判决驳回梁桂珍的诉请，属于程序错误，依法应发回重审。1.梁桂珍与莫丽韶、案外人嘉信公司就案涉房屋买卖合同纠纷一案，梁桂珍已经向广东省高级人民法院申请了再审申请，该案最终结果如何，应该以广东省高级人民法院裁定的结果为准。2.广东省高级人民法院对上述案件的裁定结果，直接决定了梁桂珍与莫丽韶就案涉房屋的交易是否有效。如果最终法院判定该交易无效，则原东莞房管局的批准案涉房屋转移登记行为自然无效。然而，原审法院在另案判决最终结果尚未作出之前，就直接对本案进行宣判，明显违反了法定程序，依法应发回重审。综上，原审法院认定事实错误，程序错误，依法应予以纠正，特提起上诉。东莞市自然资源局二审答辩称：梁桂珍委托代理人办理案涉房产登记经民事判决确认合法有效，申请人提供案涉房产登记材料齐全，符合办理转移登记的条件，原东莞房管局履行登记职责依法依规，不存在错误登记的事实。一审判决认定事实清楚，程序正当，适用法律正确，依法应予维持。1.梁桂珍签署《委托书》经公证处公证，生效民事判决对公证委托事项作出有效确认，受托人袁日康在委托授权权限范围内办理案涉房产登记合法有效，不存在可撤销案涉房产转移登记的情形。2.案涉房产买卖双方申请房产权属转移登记的申请材料齐全符合法定形式，构成法律规定的转移登记条件，原东莞房管局是依职权给予办理转移登记。综上，梁桂珍的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予以驳回其上诉请求。原审第三人莫丽韶未向本院提交书面陈述意见。本院确认原审法院查明的事实为本案法律事实。另查明，本案二审期间，梁桂珍以案涉房屋交易存在诈骗嫌疑为由，向公安机关报案称嘉信公司、袁日康等涉嫌诈骗，申请暂缓本案的审理。再查明，根据东莞市机构改革工作方案及有关部署，东莞市自然资源局下属事业单位东莞市房产管理局更名为东莞市不动产登记中心，受东莞市自然资源局委托负责东莞市不动产登记工作，原属东莞市房产管理局的房产市场管理、出租屋管理、住房制度改革等行政管理职能划入了东莞市住房和城乡建设局。涉及上述工作的行政诉讼案件，应以东莞市住房和城乡建设局为诉讼主体；涉及不动产登记的行政诉讼案件，应以东莞市自然资源局为诉讼主体。本院认为：本案系房屋行政登记纠纷。二审争议焦点为原东莞房管局将案涉房产转移至莫丽韶名下的房屋行政登记行为是否合法。梁桂珍与案外人袁日康签订的《委托书》载明：“我梁桂珍拥有案涉的位于东莞市东城区××花园康××房产一处，房地产权证编号：粤房地权证莞字第××号，现委托案外人袁日康办理如下事项（以下委托事项各受托人均可单独办理）：……六、代为到房管部门办理该物业的二手交易过户手续，代为签署《房地产买卖合同》及其它办理该物业二手交易过户所需的相关文件。代表接受房管部门的询问，并在询问笔录及有关表格、文件上签名。……”通过以上内容能够看出，梁桂珍系委托案外人袁日康办理案涉房屋的交易过户手续。梁桂珍主张《委托书》并非其真实意思表示，但该《委托书》在东莞市公证处进行过公证，且业已生效的（2017）粤1971民初18934号以及（2018）粤19民终3551号民事判决均认定梁桂珍委托案外人袁日康代为与莫丽韶签订的《房地产买卖合同》合法有效，故其该项主张不能成立。梁桂珍委托袁日康根据《房屋登记办法》第三十三条之规定，向原东莞房管局提交了办理房屋产权转移登记所需的材料，原东莞房管局依法将案涉房产转移登记至莫丽韶名下，理据充分。梁桂珍以其就前述生效民事判决已向广东省高级人民法院提出再审申请为由，认为原审法院未待再审结果直接下判属于程序错误，缺乏事实与法律依据。至于梁桂珍就相关人员是否涉嫌诈骗向公案机关报警，与本案实体处理无关，梁桂珍请求对本案暂缓审理于法无据。综上所述，梁桂珍的上诉理由不成立，对其上诉撤销案涉房地产权证的请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人梁桂珍负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  孙立凡审判员  韦艳芹审判员  张志强二〇一九年七月十六日书记员  王建海