文书内容广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初986号原告（反诉被告）：蔡瑞芬，女，1983年8月27日出生，汉族，住址：广东省深圳市福田区。原告（反诉被告）：李小彬，男，1981年9月8日出生，汉族，住址：广东省博罗县。上两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：罗毅，广东九湾律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州市众和房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水大埔山语华府3幢A单元26层01号房。法定代表人：吴政贤。委托诉讼代理人：康子英，广东万理通律师事务所律师。原告（反诉被告）蔡瑞芬、李小彬诉被告（反诉原告）惠州市众和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，案经开庭审理，2018年6月5日本院依法作出判决。原、被告均不服，提起上诉。2018年12月28日惠州中院以认定基本事实不清，裁定撤销上述判决，发回本院重审。2019年2月19日本院再次立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）诉讼代理人罗毅、被告（反诉原告）诉讼代理人康子英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金42471.4元（逾期交房违约金自2014年6月30日起计至2016年4月7日按原告已付房款每日万分之一计算）；2、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金6564.36元（逾期办理房地产权证违约金按原告已付房款的1%计算）；3、被告对公共部分地下室地面按合同约定重新整改（合同约定地下室为金钢砂地面，实际为简易工艺地坪漆，不符合约定）；4、被告对公共部分楼梯墙面按合同约定重新整改（约定楼梯墙面着瓷片，实际墙面仅着水泥，不符合约定）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月28日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告购买被告开发的位于惠州市××区淡水××山××华府××单元××号商品房，购买总价656436元，付款方式为原告支付首期款206436元，余款450000元以银行按揭贷款方式进行支付，双方同时约定被告应在2014年6月30日前将经验收合格的标的房屋交付给原告使用，且被告应在标的房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，但被告却未能依据合同约定的期限将验收合格的房屋交付给原告使用及提供资料给产权登记机关备案。2016年4月7日案涉房屋经竣工验收合格具备交房条件，原告于2016年6月2日收房。同时，案涉合同附件三“装饰、设备标准”中第一部分第七点及第八点分别约定公共部分交楼标准中楼梯的墙面着瓷片，地下室应为金钢砂地面。原告收房时地下停车场地面仅着简易工艺的地坪漆，楼梯墙面仅着水泥，以上情况均不符合交楼标准。综上，被告违反合同约定，应承担相应违约责任，为维护自身的合法权益，遂成讼。被告（反诉原告）答辩并反诉称，1、原、被告于2013年5月8日签订《借款协议》，载明原告向被告借款支付首期款，如原告逾期还款的话，被告有权停止办理该商品房的交付使用及房产证等手续。原告没有按照合同约定偿还借款，应当承担逾期还款约定的利息，且被告逾期交房不视为违约。原告已于2015年6月2日收房。2、案涉房屋已经在2016年4月7日竣工验收，被告于2016年9月20日向不动产登记中心提交了权籍调查材料，原告要求逾期办证违约金没有事实和法律依据。3、案涉合同附件三约定装修的第七点、第八点楼梯瓷片，本身设计施工项目楼梯的公共部分，地面是水泥，附件三中约定的仅仅是楼梯面的瓷片，非楼梯间墙面要贴瓷片，同时地下室地面将金钢砂改为地坪漆，有关公共部分已经在业主大会达成共识，增加雨棚来进行调整，因此该问题已经实际解决。案涉小区518位业主尚未成立业主委员会，不具有诉讼权利，因为对于公共部分的权利需三分之二以上的业主同意才可进行主张权利。原告个人作为业主不适合单独来起诉公共部分的装修标准，无法代表全体业主的意愿。基于反诉被告所借款项13万元及逾期还款累计300天，应按借款协议第三条、第五条的约定，按每日累计所欠款项的千分之三支付违约金给反诉原告，故请求判令反诉被告支付逾期还款违约金21582元，并承担本案的反诉费用。反诉被告答辩称，1、借款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，不适用反诉，应该由被告另行对借款进行起诉。2、银行按揭贷款何时发放不能由我方控制，被告主张以银行按揭贷款利息进行抵扣不符合客观事实和合同约定。3、被告在合同约定交房时不具备交房条件，也未主动告知我方该商品房不具备交付条件。因此我方认为对于在竣工验收前已经收房的业主计算违约金时间应当计算至取得竣工验收备案之日，对于尚未通知收房的业主逾期交付的违约金应当计付至被告书面通知收房或我方实际收房之日止；对于竣工验收后收房的业主，逾期交付的违约金应当计付至实际收房之日止。4、原告根据双方的合同约定，要求被告对公共部分进行整改符合双方真实意思表示，且约定内容合法有效，该公共部分内容的约定适用于全体业主，不存在有部分业主有不同约定的情况，故我方要求被告按约对公共部分进行整改符合合同约定和法律规定。5、虽然我方并非以业主委员会的名义对公共部分要求整改提起诉讼，但原告具有独立的意思表达能力且是合同约定的一方主体，具备诉讼主体资格，故我方认为被告的答辩不符合客观事实和法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年4月28日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于惠州市××区淡水××村***房，总价款为656436元，付款方式为于2013年2月27日前支付首期款206436元，余款450000元由银行贷款的方式支付。被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将分期综合验收合格的房屋交付给原告使用。合同第九条约定被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，则：（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求与出卖人协商整改。出卖人经买受人同意变更的，不作赔偿。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件三装饰设备标准，公共部分交楼标准载明：“7、楼梯：瓷片；8、地下室：金钢砂地面，墙面着涂料；顶棚原混凝土面。”合同签订后，原告通过向被告借首期款及由按揭银行于2013年5月28日支付450000元等方式付清购房款给被告，并于2015年6月2日收楼。2016年4月7日案涉项目通过竣工验收合格，并于2016年6月29日完成验收备案手续。2016年9月20日被告向惠阳区不动产登记中心提交了将涉案房屋确权到原告名下的涉案房屋权籍调查资料。2017年8月29日，被告在《南方都市报》06版上发布通知，要求业主在本通知发出10天内带齐相关资料到山语华府销售中心及管理处办理交楼手续、未在规定时间内办理交楼手续的视为已收楼等内容。另查明，2013年5月8日，原、被告签订《借款协议》，约定原告向被告借款130000元用于支付案涉房屋首期款。原告应分别于2013年5月27日、2013年8月27日、2013年11月27日、2014年2月27日、2014年5月27日前每期支付21666元，2014年6月30日前付清余款21670元。原告如逾期还款超过五天的，被告有权向原告要求全额还清所欠款项，并按所欠款项日千分之三支付违约金给被告；逾期超过三十天的，被告有权停止办理案涉房屋的交付使用及房地产权证等相关手续等。借款后，原告借还款明细为：            约定还款金额、时间              实际还款金额、时间                逾期天数                  2013年5月27日前还21666元              2013年5月27日还21666元              0                  2013年8月27日前还21666元              2013年8月28日还21666元              1                  2013年11月27日前还21666元              2013年11月27日还21666元              0                  2014年2月27日前还21666元              2014年2月26日还21666元              0                  2014年5月27日前还21666元              2014年6月29日还21666元              32                  2014年6月30日前还21670元              2015年3月26日还21670元              268      上述事实有《商品房买卖合同》、购房发票、个人贷款凭证、山语华府费用结清证明、收房公告、竣工验收备案表、《惠州市不动产权籍调查受理回执》、《借款协议》及还款凭证及原被告庭审陈述等为据。本院认为，原、被告签订的案涉《广东省商品房买卖合同》及补充协议、《借款协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依据合同约定履行权利和义务。根据当事人争议，本案争议焦点为：关于逾期交房违约金问题。本案中，原告收楼时案涉房屋尚未竣工验收合格，但原告同意接收房屋，应视为原告收楼时间为2015年6月2日。被告虽未按合同约定在2014年6月30日前将案涉房屋交付原告使用，但原告亦未按案涉《借款协议》约定期限向被告偿还所借的首期款，违反《借款协议》中关于“逾期超过三十天的，被告有权停止办理案涉房屋的交付使用及房地产权证等相关手续”的约定，被告在原告付清上述首期款前没有交付案涉房屋，并不违反合同约定，据此，被告应向原告支付逾期交房违约金为：以已付房款656436元为基数，按日万分之一从原告付清首期款次日起2015年3月27日计至原告收楼之日2015年6月2日止。原告请求被告支付从合同约定交房之日2014年6月30日起至案涉房屋竣工验收合格之日2016年4月7日期间的逾期交房违约金，于事实不符，对超出部分不予支持。关于逾期办证违约金问题。案涉合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告收楼之日为2015年6月2日，据合同约定，被告应在2015年11月29日前即应为原告提交资料办证，但被告直至2016年9月20日才履行该义务，违反合同约定，故被告应向原告支付逾期办证违约金为6564.36元（已付房款656436元×0.01）。关于地下室和楼梯公共部分重新整改的问题。地下室和楼梯为案涉小区公共部分，涉及全体业主利益，依据《物权法》第七十六条的规定，上述事项的整改应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告单方诉请整改，主体不适格，予以驳回。原告可待小区成立业委会后，再行主张权利。于被告反诉原告逾期还款违约金（实为利息）问题。原告向被告借首期款，双方形成民间借贷法律关系，故此处的违约金实为利息。据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十九条规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”，双方约定逾期还款利息按日千分之三支付过高，对超出法律规定部分，本院不予支持。根据原告偿还借款明细，原告应向被告支付逾期还款利息为：以21666元为基数，按年利率24%从22014年5月28日起计至2014年6月29日止；以21670元为基数，按年利率24%从2014年7月1日起计至2015年3月26日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）惠州市众和房地产开发有限公司自本判决生效之日支付逾期交房违约金（以已付房款656436元为基数，按日万分之一从原告付清首期款次日起2015年3月27日计至原告收楼之日2015年6月2日止）给原告（反诉被告）蔡瑞芬、李小彬。二、被告（反诉原告）惠州市众和房地产开发有限公司自本判决生效之日支付逾期办证违约金为6564.36元给原告（反诉被告）蔡瑞芬、李小彬。三、原告（反诉被告）蔡瑞芬、李小彬自本判决生效之日支付逾期还款利息（以21666元为基数，按年利率24%从2014年5月28日起计至2014年6月29日止；以21670元为基数，按年利率24%从2014年7月1日起计至2015年3月26日止）给被告（反诉原告）惠州市众和房地产开发有限公司。四、驳回原告（反诉被告）蔡瑞芬、李小彬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费513元，由被告（反诉原告）惠州市众和房地产开发有限公司负担；反诉费143.78元由原告（反诉被告）蔡瑞芬、李小彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  钟东华审 判 员  李杏连人民陪审员  林冠超二〇一九年七月二十九日书 记 员  吕笑语