河北省青县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0922民初1356号原告(反诉被告)：泊头市曲美家居商城，经营场所：河北省沧州市泊头市工业区，统一社会信用代码：92130981MA091DG598。经营者：倪永庆，男，汉族，1974年10月18日生，住河北省泊头市。委托诉讼代理人：安宝生，河北博海律师事务所律师。被告（反诉原告）：青县苏宏物业服务有限公司，住所地：河北省青县新华西路北侧文教小区西侧，统一社会信用代码：91130922596807189J。法定代表人：曾伟俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘景臣，河北精忠致远律师事务所律师。原告(反诉被告)泊头市曲美家居商城与被告（反诉原告）青县苏宏物业服务有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)泊头市曲美家居商城的委托诉讼代理人安宝生、被告（反诉原告）青县苏宏物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘景臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)泊头市曲美家居商城向本院提出诉讼请求：1、解除原被告租赁合同；2、被告退还原告租金154178元及利息；3、被告赔偿原告损失100000元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年4月，原告与被告签订《铺位租赁及物业管理合同》一份，合同内容主要为：原告承租青县皇室国际博览城的铺位；铺位位于青县家居装饰商贸城二期内B1-2幢、2层整栋（除11号外），建筑面积为1053.13㎡；租赁管理期限自2017年3月30日起到2018年10月30日止（含装修期天）；原告应缴纳给被告租赁铺位期间的租金、推广、运营等费用合计人民币97134元；物业费标准为0.7元/㎡/月。签订以上合同的同时，双方签订《租赁合同补充协议》一份，协议内容主要为：2017年3月30日至2018年10月30日期间，租金为0.8元/㎡，原告需交50550元和46584元（共计91734元，与合同一致）；2018年10月31日至2028年10月31日期间，租金概况；物业费收取方式为：1、2017年4月1日至2018年10月31日租赁期间，被告承诺减免原告此租赁期间全部物业费用；2、2018年10月31日至2021年10月31日租赁期间，被告承诺给予原告物业费标准为0.49元/㎡/月；该协议与租赁合同发生冲突时以协议为标准。合同与协议订立后，原告如约履行合同，及时给付被告租金，开始使用租赁的房屋经营曲美品牌的家具产品。租赁期限到期后，原告按补充协议中被告承诺的租金概况中的2018年10月30日至2019年4月30日租金数额，继续给付被告租金154178元。但被告收取原告租金后，单方面要求与原告另行订立新合同，原告不同意，被告就妨碍原告正常经营，不让原告进出货物。原告多次报警未能解除双方争议，原告已无法继续经营，双方租赁合同也无法继续履行，被告应退还原告交付给被告的租金并赔偿原告损失，故原告诉至法院请求判如所请。被告（反诉原告）青县苏宏物业服务有限公司辩称，原告所述不符合事实，其诉请单方解除合同并要求退还租金及利息，也缺乏事实和法律依据，基本的事实是：在2017年3月，原告向被告提出在青县皇室家居博览城2期租赁商铺开办曲美品牌的商城，由于原告选定的铺位已出售给22户业主，经过原被告双方协商，由被告出面，先和业主分别达成委托出租管理协议，然后再由被告和原告签订租赁和物业管理合同，原告承诺的是租期10年，双方事先也对租金价格进行了商定。在此基础上，被告方和孙殿华等22户业主经协商签订了商铺委托经营管理协议，在2017年3月30日，被告和原告正式签订书面的商铺租赁及物业管理合同和租赁合同补充协议。按照这两份签署的合同协议，明确约定的是租期自2017年3月30日至2028年10月31日，包括10年中租金的计算以及每年租金缴纳的方式，具体明确。到2018年12月份，原告因经营不善以亏损为由，要求解除合同，因被告方无法向22户业主进行交代，原被告双方经过多轮磋商后，原告擅自将货物搬走，并以申请升级装修为名，将房门上锁，至今仍停止经营。截至目前，22户业主仍在不断的向被告要说法，要求承租方按合同履行缴费义务，按照补充协议约定，到2019年2月28日，又到了原告应缴纳租金的时间，被告的工作人员三番五次的向原告的责任人也就是原告签订合同的经办人甄总，通知其履行缴费义务，但甄总推托让找尚总，尚总又相互推托，基于以上事实，被告认为原被告双方签订的租赁合同合法有效，应当受到法律保护，任何一方不得擅自变更或解除。原告诉状所称租赁管理期限自2017年3月30日至2018年3月30日，明显违背合同的约定。另外，诉状强调所谓的解除的理由：认为被告收取原告租金后要求原告另行订立新合同，但这个事实不存在，因此原告诉请解除合同、退还租金、赔偿利息与事实不符，与法律无据，请求法院依法驳回原告起诉。被告（反诉原告）青县苏宏物业服务有限公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人履行租赁物业合同，向反诉人支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金154178元、物业费3096元，并按日利率千分之一计算利息损失和综合费率20%的比例承担违约金；2、反诉案件受理费由被反诉人承担。事实和理由：2017年3月，被反诉人计划在皇室家居装饰商贸城租赁店铺开办家居商城，租赁期十年。根据被反诉人选择的商铺的具体位置，反诉人和孙殿华等22户房主进行协商后分别签订了《委托经营管理协议》，之后，由反诉人代表房主和被反诉人签订了《铺位租赁及物业管理合同》和《租赁合同补充协议》，约定了租期自2017年3月30日至2028年10月31日，以及交付租金的具体时间、物业费交付时间及标准等。合同签订后，反诉人将全部商铺交付被反诉人，被反诉人对店铺统一进行装修后入驻，反诉人按照约定将租金及物业费交付至第二期（即2019年4月30日）。自2019年春节前，被反诉人对货物陆续打包撤离，反诉人在和其交涉时，被反诉人以重新装修为名停止经营。按照合同约定，2019年2月28日被反诉人应缴纳第三期租金及物业费，反诉人多次和被反诉人联系缴费事宜，但被反诉人一再推托，如今被反诉人竟不顾事实，试图单方解除租赁合同，并且“恶人先告状”，为维护自身合法权益，故提起反诉。鉴于以上事实，反诉人和被反诉人之间的租赁及物业服务关系合法有效，被反诉人应当按照合同约定履行缴费义务，故请求法院依法支持反诉人的全部请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月，原被告签订了甲方为青县苏宏物业服务有限公司、乙方为泊头市曲美家居商城的《铺位租赁及物业管理合同》，合同约定：甲方租赁管理的铺位位于沧州市青县家居装饰商贸城二期内B1-2幢2层整栋（除11号外），建筑面积为1053.13㎡；租赁管理期限自2017年3月30日起至2018年10月30日止（含装修期天）；乙方应缴纳给甲方租赁铺位期间的租金、推广、运营等费用合计人民币97134元（以下简称为综合费用）；物业费（包括但不限于秩序维护、卫生管理费、公用设施使用费等）0.7元/㎡/月；乙方须按照本合同约定及时向甲方支付综合费用及相关费用；若乙方未能按本合同约定按时向甲方交付综合费用，乙方应按逾期交付综合费用总额1‰的日利率向甲方支付实际逾期日的逾期利息；若乙方逾期交付综合费用超过一个月的，乙方应除按逾期交付综合费用总额1‰的日利率向甲方支付实际逾期日的逾期利息外，还须按逾期交付综合费用总额的20%向甲方支付违约金；乙方应交纳的物业管理费等各项费用如有拖延，甲方参照上述标准加收延期付款利息和违约金。2017年3月30日，原被告签订了甲方为青县苏宏物业服务有限公司、乙方为泊头市曲美家居商城的《租赁合同补充协议》，合同约定：1、此补充协议作为曲美家居入驻皇室家居装饰商贸城二期项目《商品房租赁合同》补充协议；2、租赁面积为1053.13㎡，租金标准0.8元/㎡/天，并对2017年3月30日至2018年10月30日、2018年10月31日至2028年10月31日期间租金概况及应支付日期分别进行了约定，其中：2017年3月30日至2018年10月31日租金为97134元，应支付日期为2017年3月28日；2018年10月30日至2019年4月30日租金为154178元，应支付日期为2018年7月30日；2019年5月1日至2019年10月31日租金为154178元，应支付日期为2019年2月28日；3、物业费收取方式：（1）2017年4月1日至2018年10月31日租赁期间，甲方承诺减免乙方此租赁期间全部物业费用；（2）2018年10月31日至2021年10月31日租赁期间，甲方承诺给予乙方物业费标准0.49元/㎡/月；（3）2021年10月31日后，物业费按物业公司规定收取。同时查明，2017年3月至8月，青县苏宏物业服务有限公司分别与青县皇室家居装饰商贸城B1幢2层1-10号、12-23号商铺业主签订青县皇室家居装饰商贸城商铺委托经营管理协议，合同均约定：委托代理期限为十年，自2018年10月31日起至2028年10月31日止；青县苏宏物业服务有限公司有权直接以自己名义与第三方（人）签订租赁商铺协议。另查明，2017年3月14日，原告向被告支付租房定金10000元；2017年4月12日，原告向被告支付租金87134元；2018年9月3日，原告向被告支付租金154178元。原告至今仍未支付2019年5月1日至2019年10月31日租金的154178元。以上事实由铺位租赁及物业管理合同、租赁合同补充协议、收款收据、沧州银行电子回单、青县皇室家居装饰商贸城商铺委托经营管理协议、皇室国际博览城二期宣传彩页及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的铺位租赁及物业管理合同、租赁合同补充协议均系双方真实意思的表达，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该两份合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。租赁合同补充协议中租金计算及支付方式约定了2017年3月30日至2018年10月30日和2018年10月31日至2020年10月31日两个阶段的租金概况；物业收取方式约定了2017年4月1日至2018年10月31日、2018年10月31日至2021年10月31日、2021年10月31日以后三个阶段的物业费收取规定；且该协议约定，本协议与商品房租赁合同发生冲突时，以本协议为准。因此可以认定原被告双方约定的租赁期限并非2017年3月30日至2018年10月30日，而是租赁合同补充协议载明的至2028年10月31日。原告主张被告要求另行订立新合同、妨碍原告正常经营，证据不足，不予采信，故对原告要求解除租赁合同、被告退还租金及利息并赔偿损失的主张，本院不予支持；因原告未按协议约定在2019年2月28日前支付2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金154178元，已逾期交费超过一个月，被告有权要求原告支付逾期利息（因约定的日利率1‰过高，应按同期人民银行贷款利率上浮30%计算为宜）及违约金30835.6元（154178元×20%），并支付物业费3096.2元（0.49元/㎡/月×1053.13㎡×6个月）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条第一项及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)泊头市曲美家居商城于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）青县苏宏物业服务有限公司租金154178元、物业费3096.2元、违约金30835.6元，共计188109.8元，并支付逾期利息（以154178元为基数，按同期人民银行贷款利率上浮30%计算，自2019年3月1日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告(反诉被告)泊头市曲美家居商城的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元、反诉费1720元，均由原告(反诉被告)泊头市曲美家居商城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。并同时预交上诉费（收款单位：河北省沧州市中级人民法院，开户行：中国农业银行沧州北环支行，账号：50×××85），在上诉期限届满之日起七日内未交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  崔希江二〇一九年七月十日书记员  庄 炜附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约定力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……