福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0322民初2863号 原告：福建省安特物业管理有限公司，住所地莆田市荔城区西天尾镇南少林路北段安特紫荆城**楼**。统一社会信用代码：913503005550755836。 法定代表人：黄鸿华，总经理。 委托诉讼代理人：陈超己，福建众益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢金煌，福建众益律师事务所律师。 被告：蔡元敏，男，1958年3月2日出生，汉族，住仙游县。 委托诉讼代理人：蒋剑云，女，1961年8月22日出生，汉族，住仙游县。 原告福建省安特物业管理有限公司（以下简称为安特物业公司）与蔡元敏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安特物业公司的委托诉讼代理人谢金煌、被告蔡元敏及其委托诉讼代理人蒋剑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安特物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令蔡元敏支付2013年4月14日至今拖欠的物业管理费（0.9元/月.平方米x133.88平方米x54月，暂计至2017年4月14日为6506.57元）及按照每日千分之一标准计算的逾期交付该款项所产生的违约金（暂计至2017年4月14日为4759.19元）；2.判令蔡元敏承担安特物业为诉讼所支出的律师费2000元；3.判令蔡元敏承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年6月20日，安特物业公司与福建省安特房地产开发有限公司（以下简称为安特房地产公司）就安特·豪景园项目签订《前期物业服务委托合同》，其中第六条约定小高层、高层住宅的物业服务费用标准为0.9元/月/平方米；第七条约定业主应于物业交付使用之日起承担其拥有物业的服务费用，物业服务费按半年交纳，业主应于每半年初10日内履行交费义务；第十一条约定物业买受人签订物业买卖合同，即为认可本合同约定的权利和义务；第二十七条约定业主违反本合同约定，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之一的标准向安特物业公司支付违约金，拖欠费用3个月以上，安特物业公司可向违约方提起诉讼。2011年7月26日，安特物业公司对《前期物业服务委托合同》依法备案。2011年1月1日，蔡元敏与安特房地产公司签订安特·豪景园项目的《商品房买卖合同》，约定了双方的联系方式，合同第三条注明商品房为成套住宅，建筑面积为133.88平方米；合同附件四为《前期物业服务合同》；合同附件五为《安特·豪景园业主临时规约》，规约第二十八条约定物业综合服务费纠纷诉讼，败诉方承担诉讼费、委托代理律师及因本案有关交通费。2012年4月14日，安特房地产公司向蔡元敏交付房屋，但蔡元敏自2013年4月4日起未向安特物业公司支付任何费用。安特物业公司多次向蔡元敏催收，并于2016年11月11日向蔡元敏发出律师函，但其至今不交。安特物业公司委托律师代理本案诉讼，花去律师费2000元。 蔡元敏辩称：1.安特物业公司所依据的合同有误，该合同不具有法律效力。《商品房买卖合同》第十八条约定，业主委托安特开发商聘请仙游县君意物业有限公司作为前期物业服务公司，而安特开发商违反主合同约定，在没有告知和取得业主同意的情况下，私自委托其他物业服务公司，签订对业主不利的《前期物业服务委托合同》。业主对该份合同没有签字追认，该合同对业主不具有法律效力，业主不受该合同约束。业主在收房时，与安特物业公司签订《前期物业服务合同》，明确约定了双方的权利义务、收费标准、物业公司的服务内容等，安特物业公司应受该份合同及相关法律规定约束，按该合同约定和法律规定为小区业主提供服务。2.安特物业公司诉称按0.9元/月.平方米收取物业管理费，但实际上存在乱收费现象，对业主收费标准不一。从收集同户型的几户业主交费收款凭据可以看出，安特物业公司违反合同约定，单方随意提高物业管理费标准，业主多次交涉无果，只能延迟交费，对于其多收取部分的费用，安特物业公司依法应当退还。3.安特物业公司没有按照合同约定提供服务：财务不公开，物业费存在多种收费标准，并以扣押房产证为手段强行提高物业收费单价，小区没有实行封闭管理，消防设施不完善，监控、路灯损坏没有维修、维护，公共绿化破坏，公共区域、配套设施挪用，门禁系统经常失灵，难于沟通、整改不到位。多年来已造成小区业主重大损失，并自2015年9月份起实质上已停止对小区的管理和服务，安特物业公司不但无权收取管理费，退还已收款项，还应承担违约赔偿责任。4.安特物业公司诉求已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，安特物业公司没有按规定通知业主交费，其起诉已超过诉讼时效，且安特物业公司于2015年9月起实质上没有再对小区履行管理义务，也没有提供服务，所提供的律师函和快递单系伪造的证据。5.安特物业公司要求业主承担律师费没有合同和法律依据。6.安特物业公司多处多次违约，且违约在先，造成业主重大损失，本案诉讼费用应由安特物业公司承担。综上，请求驳回安特物业公司所有的诉讼请求，并判决安特物业公司退还多收取部分的物业管理费并承担违约赔偿责任。 本案在审理过程中，安特物业公司提供以下证据： 1.营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证，证明其主体资格。 2.《前期物业服务委托合同》《莆田市物业服务合同备案表》《莆田市物业服务合同备案证明》，证明2011年6月20日，其与安特房地产公司就安特·豪景园项目签订《前期物业服务委托合同》，合同第六条约定物业服务费用标准；第七条约定业主应于物业交付使用之日起承担其拥有物业的服务费用，物业服务费按半年交纳，业主应于每半年初10日内履行交费义务；第十一条约定物业买受人签订物业买卖合同，即为认可本合同约定的权利和义务；第二十七条约定业主违反本合同约定，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之一的标准向安特物业公司支付违约金，拖欠费用3个月以上，安特物业公司可向违约方提起诉讼。2011年7月26日，其对《前期物业服务委托合同》依法备案。 3.《商品房买卖合同》《入伙声明书》，证明2011年1月1日，蔡元敏与安特房地产公司签订安特·豪景园项目的《商品房买卖合同》，合同约定了双方联系方式；合同第三条注明商品房为成套住宅，建筑面积为133.88平方米；合同附件四为《前期物业服务合同》；合同附件五《安特·豪景园业主临时规约》，规约第二十八条约定物业综合服务费纠纷诉讼，败诉方承担诉讼费、委托代理律师及因本案有关交通费。2012年4月14日，蔡元敏接收涉案房屋。 4.律师函、快递单，证明2016年11月11日向蔡元敏发出催收物业费的律师函。 5.委托代理合同、福建省增值税专用发票，证明其为本案诉讼支出律师代理费2000元。 蔡元敏质证意见：对证据1无异议。对证据2，《前期物业服务委托合同》是假的，不清楚该份合同，没见过、没听说过该合同，合同条款从未见过；其有签字的是其提供的那份合同；业主与开发商签订的是君意物业公司，后来变成安特物业公司，存在欺诈行为。对证据3买卖合同的真实性无异议，但根据买卖合同第十八条约定，前期物业为君意物业公司，房地产公司未经业主同意，擅自改变物业公司；对入伙声明书无异议。对证据4，没有收到律师函。对证据5，安特开发商擅自更换物业，且现在的安特物业公司服务不到位，所衍生的合同条款不予认可，造成的律师费不承担。 本案在审理过程中，蔡元敏提供以下证据： 1.《前期物业服务合同》及2011年8月14日《收款收据》四份，证明根据交房时签订的《前期物业服务合同》，安特物业公司应当服务的内容、收费标准、义务和业主的权利等，也证明安特物业公司向法庭提交的《前期物业服务委托合同》不具有法律效力。其已按合同约定缴纳了第一年的物业费，也交了公摊水电费。后期的物业没有约定何时交费，也没有通知交费，且安特物业公司将公共场地出租收取租金，业主认为可以折抵物业费，故没有交纳物业费。 2.《仙游县领导干部接待群众来访登记单》和照片两张，证明安特物业公司多年来不履行服务义务，小区业主集体上访，要求“归我会所，公开财务，完善管理”，安特物业公司从这一事件（2015年9月份）开始停止对小区提供管理和服务，《前期物业服务合同》实质上终止。 3.《督促安特·豪景园物业公司整改告知函》《告知函》《业主反馈会》记录、《2017年3月7日晚与开发商代表协商结果》，证明小区业主及业委会多次与安特物业公司交涉，要求其履行物业服务义务，但时至今日，安特物业公司仍然没有履行其应尽的职责。安特物业公司只收费不履行合同义务，应当退回预收和已收费用，并承担违约责任和赔偿业主损失。 4.《收款收据》七份，证明安特物业公司没有按照合同约定收费，而是单方随意提高收费标准，应当按照自己所称的0.9元/月/平方米的标准，把多收部分予以退还。 5.安徽合肥鸿鹤物业管理有限公司拍摄的照片一组，该公司2016年11月份考察安特·豪景园小区，计划参与小区物业竞标，于2017年2月10日提交调查报告。证明安特物业公司没有履行服务义务，明显侵犯广大业主利益。 6.小区业主和业委会提供的照片一组，是小区多年来的日常照片，证明安特物业公司没有履行服务义务。 上述证据2、3、5、6同时证明安特物业公司只收费不服务，已造成小区广大业主重大损失，应承担违约责任和赔偿责任。 7.安特·豪景园物业管理提升方案，证明物业公司本身存在不足的问题，没有为业主服务，破坏绿化等问题。 8.光盘一份，证明开发商与物业是同一家。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。安特公司违约，偷梁换柱。 安特物业公司质证意见：对证据1的真实性无异议，更加证明实际物业已经变更，业主已接受。该合同其实是安特物业公司提供的在行政机关合法备案的简洁版，双方权利义务还是应按合法备案的合同履行。对收款收据的证明对象不予认可，在合同中已经约定业主应当每半年主动缴纳，安特物业公司没有义务通知。公共场地出租是开发商收取租金，并没有用于物业费，业主认为可以抵物业费没有依据。对证据2的“三性”均有异议，真实性无法确认，也与本案无关。证据3的真实性无法确认，是单方面出具，安特物业公司并不知情。告知函没有公章，也不是发给安特物业公司。证据4均不是蔡元敏的，不能作为蔡元敏不缴纳物业费的理由。证据5、6的“三性”均有异议，无法证明蔡元敏欲证明的对象。对证据7的真实性无异议，但对证明对象有异议，更加证明安特物业公司至今仍在管理小区。应收的物业费未收，导致管理困难。对物业管理不满意的可以提出整改，管理不到位不等于可以不交物业费。对证据8的关联性有异议。 本院经审查认为： 安特物业公司提供的证据1予以认定。证据2中《莆田市物业服务合同备案表》《莆田市物业服务合同备案证明》的真实性予以认定，但《前期物业服务委托合同》因与蔡元敏提供的《前期物业服务合同》不一致，能否作为认定本案事实的根据，待后评析。证据3的真实性予以认定，至于合同附件四及合同附件五《安特·豪景园业主临时规约》能否证明安特物业公司的主张，待后评析。证据4显示快递单上填写的收件人蔡元敏地址为“仙游县鲤城街道城内社区安特·豪景园6幢3单元301号”，但蔡元敏在《商品房买卖合同》中确认的联系地址为“仙游县”，且该合同中约定蔡元敏确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址。现安特物业公司未按蔡元敏确认的地址邮寄材料，且没有举证证明蔡元敏确有收到其所邮寄的材料，故不予认定。证据5的真实性予以认定，至于律师费应由哪方承担，待后评析。 蔡元敏提供的证据1真实性予以认定，四份收款收据可以证明蔡元敏已交纳一年物业费及相应的公摊水电费，但《前期物业服务合同》与安特物业公司提供的《前期物业服务委托合同》不一致，能否作为认定本案事实的根据，待后评析。证据2中《仙游县领导干部接待群众来访登记单》只有复印件，没有提供原件核对，且安特物业公司有异议，不予认定；两张照片可以证明安特·豪景园部分业主因对安特物业公司的物业管理服务不满而信访的事实，予以认定。证据3可以证明开发商代表与业主就物业服务整改有过协商。证据4没有提供原件核对，与本案无关，不予认定。证据5、6无法确认拍摄的具体时间、、地点与本案的关联性不予确认。证据7可以证明安特物业公司在对安特·豪景园小区进行物业管理服务方面确实存在一些问题和不足，并就安特·豪景园小区物业服务管理提出整改方案。证据8的真实性予以认定，安特物业公司与安特房地产公司的法定代表人均为黄鸿华，两家公司存在一定的关联性。 对本案争议问题，本院予以查明、认定如下： 关于本案应以《前期物业服务委托合同》还是以《前期物业服务合同》作为定案依据问题。 本院认为，2011年1月1日，蔡元敏与安特房地产公司签订《商品房买卖合同》。在该《商品房买卖合同》中，就前期物业服务约定为：该商品房项目出卖人以招标方式选聘仙游县君意物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准详见合同附件四。买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按其提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守管理规约。该《商品房买卖合同》上只记载“附件四：前期物业服务合同本人已详细阅读并同意！”，并无《前期物业服务合同》的具体内容和条款。安特物业公司所提供的《前期物业服务委托合同》落款时间为“2011年6月20日”，所提供的《莆田市物业服务合同备案表》《莆田市物业服务合同备案证明》显示，仙游县建设局批准同意报备是2011年7月26日。可见，蔡元敏与安特房地产公司签订《商品房买卖合同》时，安特物业公司所提供的《前期物业服务委托合同》还不存在。安特物业公司对蔡元敏在本案诉讼过程中提供的《前期物业服务合同》真实性无异议，该合同与安特物业公司所提供的《前期物业服务委托合同》在收费标准、双方权利义务、违约责任等方面的内容均不一致，该合同并非如安特物业公司所主张的那样是其公司在行政机关备案的简洁版。蔡元敏所提供的《前期物业服务合同》没有具体的落款时间，现蔡元敏主张是交房时双方签订该合同，安特物业公司没有反驳，本院对蔡元敏的该主张予以认定。蔡元敏所提供的《前期物业服务合同》经双方当事人签订，是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，应作为本案的定案依据。安特物业公司关于本案双方权利义务应按其所提供的《前期物业服务委托合同》履行的意见，不予采纳。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月1日，蔡元敏与安特房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定蔡元敏向安特房地产公司购买安特·豪景园第6幢3层301号房，该房建筑面积133.88平方米、其中套内面积111.32平方米；交房时间为2012年3月31日前；前期物业服务方面约定：该商品房项目出卖人以招标方式选聘仙游县君意物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准详见合同附件四。但合同上只记载“附件四：前期物业服务合同本人已详细阅读并同意！”，并无《前期物业服务合同》的具体内容和条款。合同附件五《安特·豪景园业主临时规约》第二十八条规定：物业综合服务费纠纷诉讼，败诉方承担诉讼费、委托代理律师及因本案有关交通费。2012年4月14日，蔡元敏与安特房地产公司完成交房手续。交房时，蔡元敏（甲方）与安特物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。本物业管理区域物业服务收费按包干制的方式收取，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层住宅：1元/月.平方米；高层住宅：1.2元/月.平方米；别墅：1.5元/月.平方米；商业店面：2元/月.平方米；住宅改单位物业：2元/月.平方米。业主应于交房收楼之日起交纳物业服务费。合同期限：本合同期限自交房之日起至业主委员会成立代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。乙方未能按照约定提供物业管理服务的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，造成甲方经济损失的，乙方应给甲方经济赔偿；乙方违反本合同擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退，造成甲方经济损失的，乙方应予经济赔偿；甲方违反公共管理制度，损害公共利益的，乙方有权要求甲方在一定期限内整改，逾期未整改的，乙方有权采取相应管理措施予以制止，造成乙方或其他业主经济损失的，甲方应予经济赔偿。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。合同中还约定了双方的权利义务。2012年4月14日，蔡元敏向安特物业公司缴纳了一年度的物业费964元。安特物业公司在对安特·豪景园小区进行物业管理服务方面存在一些问题，造成部分业主对安特物业公司的物业服务管理等不满，向有关部门信访，并要求安特物业公司进行整改。2017年2月21日，安特物业公司就安特·豪景园小区的物业服务管理提出提升方案。蔡元敏未再向安特物业公司交纳物业费，安特物业公司于2017年4月20日提起本案诉讼。安特物业公司委托福建众益律师事务所进行本案诉讼，支出律师费2000元。 本院认为，蔡元敏与安特物业公司签订的《前期物业服务合同》缔约主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。蔡元敏应向安特物业公司交纳自2013年4月14日起至2017年4月13日共计48个月的物业费。《前期物业服务合同》中约定的物业费最低收费标准为1元/月.平方米，现安特物业公司要求按0.9元/月.平方米计算本案的物业费是可以的。故蔡元敏应向安特物业公司支付物业费5783.62元（0.9元/月.平方米x133.88平方米x48月）。《前期物业服务合同》虽然约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金，但没有约定业主交纳物业费的具体时间，也就无从认定业主逾期交纳物业费的时间及承担违约金的问题。故安特物业公司要求蔡元敏支付逾期交纳物业费的违约金，缺乏依据，不予支持。虽然《商品房买卖合同》附件五《安特·豪景园业主临时规约》第二十八条规定物业综合服务费纠纷诉讼，败诉方承担诉讼费、委托代理律师及因本案有关交通费，但《前期物业服务合同》中对律师费承担问题未作出约定，《安特·豪景园业主临时规约》签订在前，《前期物业服务合同》签订在后，故安特物业公司要求蔡元敏支付律师费2000元不予支持。安特物业公司的其他诉讼请求予以驳回。《前期物业服务合同》中对安特物业公司未按约定提供物业管理服务的，只约定业主有权要求该公司整改，逾期未整改，造成业主经济损失的，安特物业公司应给予经济赔偿，并未约定安特物业公司未按约定提供物业管理服务的，业主可以拒交物业费，故蔡元敏以该公司没有按照约定提供服务，且难于沟通，整改不到位等为由，拒绝交纳物业费无理，不予支持。《前期物业服务合同》未约定交纳物业费的具体期限，故蔡元敏关于安特物业公司的起诉已超过诉讼时效的主张，不予采纳。蔡元敏提供的证据显示，安特物业公司在2017年2月21日还提出物业服务管理提升方案，现蔡元敏主张安特物业公司自2015年9月份起实质上没有对小区履行管理义务和提供服务，没有举证证明，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，判决如下： 一、蔡元敏在本判决生效之日起十日内支付给福建省安特物业管理有限公司自2013年4月14日起至2017年4月13日止的物业费5783.62元； 二、驳回福建省安特物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果蔡元敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费127元，由福建省安特物业管理有限公司负担77元，由蔡元敏负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  朱良回 人民陪审员  张文胜 人民陪审员  刘春桥 二〇一九年七月三十日 书 记 员  郑凌琳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。