广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初8106号原告：佛山市顺德区新康宝电器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇齐杏居委会杏坛工业区科技区五路1号之一，统一社会信用代码91440606712268064J。法定代表人：罗小甲，总经理。委托诉讼代理人：关志雄，广东万士达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颉雯，广东万士达律师事务所律师。被告：广东艺可家居有限公司，住所地广东省佛山市顺德区杏坛镇工业区科技五路1号A区，统一社会信用代码91440606MA4UUW256L。法定代表人：何志叶，总经理。委托诉讼代理人：邓裕森，广东达声律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓轩，广东达声律师事务所实习律师。原告佛山市顺德区新康宝电器有限公司（以下简称新康宝公司）与被告广东艺可家居有限公司（以下简称艺可公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法适用简易程序，分别于2019年5月16日、2019年6月21日、2019年7月12日公开开庭进行了审理。原告新康宝公司的委托诉讼代理人关志雄、被告艺可公司委托诉讼代理人邓裕森三次开庭均到庭参加诉讼、被告艺可公司委托诉讼代理人魏晓轩第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新康宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除2016年7月1日原、被告签订《厂房场地租赁协议书》；2.被告艺可公司立即搬离所租赁的位于佛山市顺德区杏坛镇工业区科技五路1号A区的厂房及宿舍，将上述厂房及宿舍返还给原告新康宝公司；3.被告艺可公司立即向原告新康宝公司支付拖欠的厂房租金及违约金（2018年9月份拖欠的租金12000元、2018年10月份拖欠的租金12000元、2018年11月份拖欠的租金12000元、2018年12月份拖欠的租金12000元、2019年1月的租金132000元、2019年2月的租金132000元、2019年3月的租金132000元、2019年4月的租金132000元，违约金自逾期之日起计至被告艺可公司实际支付租金之日止，按每日千分之一计算，暂计至2019年4月15日，2018年9月的违约金为2724元、2018年10月的违约金为2364元、2018年11月的违约金为1992元、2018年12月的违约金为1632元、2019年1月的违约金为15576元、2019年2月的违约金为9768元、2019年3月的违约金为6072元、2019年4月的违约金为1980元）；4.被告艺可公司立即向原告新康宝公司支付拖欠2018年12月至2019年4月期间的宿舍租金2000元（按400元/月）及违约金（违约金自逾期之日起计至被告艺可公司实际支付宿舍租金之日止，按每日千分之一计算，暂计至2019年4月15日，2018年12月的违约金为54.40元、2019年1月的违约金为47.20元、2019年2月的违约金为29.60元、2019年3月的违约金为18.40元、2019年4月的违约金为6.00元）；5.被告艺可公司立即向原告新康宝公司支付拖欠2019年1月至4月期间的附加费28000元及违约金（违约金自逾期之日起计至被告艺可公司实际支付附加费之日止，按每日千分之一计算，暂计至2019年4月15日，2019年1月的违约金为826元、2019年2月的违约金为518元、2019年3月的违约金为322元、2019年4月的违约金为105元）；6.被告艺可公司立即向原告新康宝公司支付拖欠的2018年12月电费24.90元、2019年1月电费19.90元、2019年2月电费3.90元及违约金（从起诉之日起计至被告艺可公司实际支付电费之日止，按每日千分之一计算）；7.被告艺可公司自2019年5月1日起按139400元/月的标准向原告新康宝公司支付厂房占用费，直至完全搬离为止；8.被告艺可公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年7月1日，原、被告签订《厂房场地租赁协议书》，约定原告新康宝公司将其合法所有的位于佛山市顺德区杏坛镇工业区科技五路1号A区厂房出租给被告艺可公司作为生产经营场所。租赁期限为五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止。租金前两年按120000元/月计付（即2016年9月1日起至2018年8月31日止），第三年起按132000元计付（即自2018年9月1日起至2021年8月31日止）。该租金不含税费，税费由被告艺可公司承担。租金交付方式为先交租后使用的方式，每月25日前支付下一个月的租金。另根据协议书的约定，被告艺可公司除租金外还需向原告新康宝公司支付附加费（其中垃圾费1000元/月，管理费3000元/月，工业园管理费3000元/月）7000元/月，水、电费、宿舍租金。但自2019年1月起至今，被告艺可公司一直拖欠原告新康宝公司租金、宿舍租金、附加费、电费，根据《厂房场地租赁协议书》第二条第4项的租金付款方式的约定“逾期45个工作日视为乙方弃租处理，甲方有权立即收回出租场地。”原告新康宝公司有权立即收回出租场地。原告新康宝公司认为，被告艺可公司的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告新康宝公司决定解除与被告艺可公司在2016年7月1日签订《厂房场地租赁协议书》，被告应搬离所租赁的厂房、宿舍，并向原告新康宝公司支付拖欠的租金、宿舍租金、附加费、电费等费用。综上所述，原告新康宝公司认为，被告艺可公司的行为严重侵犯了原告新康宝公司的合法权益，根据相关的法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告艺可公司辩称，一、被告艺可公司之所以被本案原告新康宝公司及其他供应商起诉，是因为原告新康宝公司在2019年4月4日突然将被告艺可公司的分电闸拉闸停电，导致被告艺可公司无法生产经营、无法收回货款等一系列损失。原告新康宝公司甚至在2019年4月14日阻止被告艺可公司发货，双方一度引发纠纷。被告艺可公司无法按时交租，非被告艺可公司故意违约，而是原告新康宝公司在履行合同中有严重过错导致被告艺可公司无法履行合同；二、原告新康宝公司于2019年4月20日将被告艺可公司承租的厂区出入口锁住并张贴封贴，禁止原告新康宝公司及其员工进出厂房，其后的厂房由原告新康宝公司实际管理控制，被告艺可公司已不具备返还条件，原告新康宝公司可自行使用厂房，但被告艺可公司不应承担自2019年4月20日起的厂房租金或占用费。原告新康宝公司在2019年5月7日将被告艺可公司的员工从被告艺可公司承租的宿舍中赶走，原告新康宝公司已实际收回宿舍，被告艺可公司不必再向原告新康宝公司返还宿舍，且被告艺可公司不应向原告新康宝公司支付2019年5月7日起的宿舍租金或占用费；三、确认2018年9月至2019年4月厂房租金数额，但如前所述，被告艺可公司不应承担原告新康宝公司实际控制租赁物的厂房和宿舍租金或占用费；四、首先，原告新康宝公司主张的违约金没有计算公式、起算日、计收基数等，被告艺可公司对原告新康宝公司的违约金计算数额有异议；其次，原告新康宝公司主张的违约金标准是按日千分之一计，即年利率36.5%，其违约金数额过高，结合导致被告艺可公司无法按时交租是原告新康宝公司所致，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告新康宝公司主张的违约金过高，应予以降低至人民银行同期同类贷款利率；五、确认宿舍租金按400元/月计算，但合同未约定宿舍租金违约金计算标准，即使被告艺可公司需承担宿舍租金，也仅需按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期付款违约金。另外，被告艺可公司员工使用宿舍至2019年5月7日，被告艺可公司不应承担其后的宿舍租金或占用费；六、确认附加费包含垃圾费1000元/月、管理费3000元/月、工业园管理费3000元/月，但按合同约定原告新康宝公司需先开具发票，被告艺可公司才按发票金额支付，现原告新康宝公司并未提供发票，被告艺可公司无法确认相关费用金额；另外，相关费用是按照实际使用情况而产生，但原告新康宝公司于2019年4月20日将被告艺可公司承租的厂区出入口锁住并张贴封贴，此后被告艺可公司的员工就没有再上班，被告艺可公司此后不可能产生垃圾，被告艺可公司不应承担垃圾费；厂房于4月20日由原告新康宝公司自行收回管理，被告艺可公司不存在管理利益，原告新康宝公司应自行支付管理费和工业园管理费。因此，相关费用算至2019年4月20日止，被告艺可公司不应承担其后产生的费用；七、原告新康宝公司未提供证据证明电费数额，被告艺可公司不应承担该笔费用；八、由于原告新康宝公司断水断电，并阻止被告艺可公司生产导致被告艺可公司无法完成订单，被告艺可公司保留向原告新康宝公司追究由此产生的损失；九、被告艺可公司已于2016年7月6日委托广东艺可建材有限公司向原告新康宝公司支付租赁押金24万元，租赁合同并未约定该押金的使用性质，故该款为保证合同履行的预付款，现被告艺可公司主张该笔款项抵扣租金。综上，恳请法庭在查明事实的基础上，按实际情况依法判决。原告新康宝公司当庭明确租金的违约金的计算方式为：以9月份租金的违约金为例，以当月尚欠租金为本金按日千分之一标准从9月25日开始起算，其他月份租金的违约金参照上述9月份的违约金计算方式计算。原、被告围绕诉辩均依法提交了相应的证据，双方均对对方提交的证据真实性没有异议。经审查，原、被告提交的证据内容真实、形式合法，本院予以确认，并附卷佐证；对于证据的证明内容则以本案查明为准。经审理查明：2016年7月1日，原告新康宝公司作为出租方与被告艺可公司作为承租方签订了《厂房场地租赁协议书》，约定：原告新康宝公司将位于佛山市顺德区杏坛镇工业园科技五路1号A区厂房出租给被告艺可公司作为生产经营场所，厂房租用面积12000平方米；租赁期限为五年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止；租金前两年按10元/平方米（2016年9月1日起止2018年8月31日）计算，即租金为120000元/月；第三年起按11元/平方米（2018年9月1日起）计算，即租金为132000元/月，以上租金不含税（若被告艺可公司需开具租金发票，相关税费由被告艺可公司承担，原告新康宝公司须提供被告艺可公司开具发票所需的相关材料）；附件费：垃圾费1000元/月、管理费3000元/月，工业园管理费3000元/月（12000平方米×0.25元/平方米/月），附加费合计7000元/月，5年不变，原告新康宝公司需提供发票给乙方；付款方式为先交租后使用的方式，每月25日前支付下一个月的租金。逾期10个工作日交租加收欠缴租金的2%，逾期45个工作日视为被告艺可公司弃租处理，原告新康宝公司有权立即收回出租场地；押金为240000元，本合同终止，原告新康宝公司验收确认被告艺可公司无违约后，将押金不计利息退还被告艺可公司；被告艺可公司需每月按时向原告新康宝公司缴纳租金和水、电、气等费用，本月发生的费用下月10日前缴付；宿舍租金按总公司工人标准收费；被告艺可公司生产车间和生产场地的水、电由原告新康宝公司提供，并设立独立的水、电表，被告艺可公司每月按其实际耗用数量，以当月水厂和供电公司提供的现行价格计缴费用给原告新康宝公司，本月发生的费用下月10日前缴付；租赁期内，原、被告双方如有一方有特殊情况需要解除协议的，必须提前二个月通知对方，通过协商办法解除本协议；租赁期内，被告有下列情形之一的，原告可以终止合同，收回房屋使用权，被告需承担全部责任，并按被告违约处理，违约金为两个月租金金额，如有他项损失，原告有权追究被告另行赔偿：1.被告擅自将厂房和办公场所转租、转让或转借他人的；2.被告利用承租房屋进行非法经营活动损害公共利益的；3.因被告问题被政府相关部门查封、查处的。案涉位于佛山市顺德区杏坛镇工业园科技五路1号的厂房已经于2011年3月10日取得不动产权证书，产权证号为：粤房地权证佛字第××号。被告艺可公司于2016年7月6日委托了广东艺可建材有限公司通过银行转账方式向原告新康宝公司支付了案涉押金240000元，原告确认已经收到该押金。庭审中，证人冯某出庭接受质询，确认被告艺可公司向原告新康宝公司承租的宿舍由其实际使用，原告新康宝公司于2019年5月4日要求其搬离，其已经于2019年5月7日搬离该宿舍。另查明，原告新康宝公司于2019年4月16日提起本案诉讼，本院于2019年4月27日向被告艺可公司送达本案应诉材料。除本案纠纷外，被告仍涉及多宗民事纠纷，本院作出的（2019）粤0606民初8102号、8106号两份民事裁定书裁定将被告艺可公司名下的设备进行查封，封存于案涉的佛山市顺德区杏坛镇工业园科技五路1号A区厂房内。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告之间签订的《厂房场地租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力强制性规定，依法应认定为有效，双方应依约履行己方合同义务。关于原告新康宝公司主张解除案涉《厂房场地租赁协议书》的问题。该协议书第二条第4点“逾期45个工作日视为被告艺可公司弃租处理，原告新康宝公司有权立即收回出租场地”的约定，若被告艺可公司逾期交付租金达45个工作日的，原告新康宝公司享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告新康宝公司主张解除双方签订的《厂房场地租赁协议书》，理据充分，本院予以支持，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，由于原告起诉前未向被告发出解除合同通知，并以起诉方式在本案中主张解除合同，故，本案应诉材料送达被告艺可公司之日即2019年4月27日为案涉《厂房场地租赁协议书》解除之日。关于原告主张被告向其返还案涉厂房的问题。因案涉《厂房场地租赁协议书》解除后，被告艺可公司已无继续占用使用案涉厂房的基础，理应向原告新康宝公司返还案涉租赁场地，故原告主张被告向其返还案涉位于佛山市顺德区杏坛镇工业园科技五路1号A区的厂房，理据充分，本院予以支持。被告辩称的原告封锁出入口及张贴封条，禁止被告员工进出厂房，故原告已经实际管理控制案涉厂房，被告不具备返还条件的意见，缺乏相应证据，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于原告新康宝公司主张被告艺可公司向其返还宿舍的问题，因被告艺可公司已经举证证明其于2019年5月7日已经实际向原告新康宝公司返还该宿舍，故原告新康宝公司主张被告艺可公司向其返还宿舍，理据不充分，本院不予支持。关于原告新康宝公司主张租赁期内的厂房租金及违约金的问题。原告新康宝公司已经按照租赁合同约定将厂房交付被告艺可公司使用，被告艺可公司亦应按照租赁合同约定支付相应的租金及费用。原告新康宝公司主张截止至2019年4月的厂房租金为576000元，被告艺可公司对该拖欠租金的数额予以确认，故本院对拖欠的厂房租金576000元予以确认。至于违约金问题，由于《厂房场地租赁协议书》明确约定“逾期10个工作日交租加收欠缴租金的2%”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，该违约条款是合同签订时双方协议达成的，对双方均有拘束力，原告主张违约金按日千分之一计算及被告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算均与该约定不符，本院不予采纳。故被告应向原告支付的厂房租金违约金为11520元（=厂房租金576000元×2%）。另，被告所辩称的租金扣减顺序问题，因与违约金的计算并无联系，本院不予审查。关于原告新康宝公司主张的2018年12月至2019年4月期间的宿舍租金2000元及违约金的问题。被告艺可公司确认宿舍租金标准为400元/月，并于2019年5月7日向原告新康宝公司交还案涉宿舍，故原告新康宝公司主张2018年12月至2019年4月期间的宿舍租金2000元，理据充分，本院予以支持。宿舍租金的违约金，与厂房租金的违约金同理，按2%计收违约金为40元。关于原告新康宝公司主张的2019年1月至4月的附加费28000元及其违约金的问题。由于案涉合同约定垃圾费1000元/月、管理费3000元/月，工业园管理费3000元/月（12000平方米*0.25元/平方米/月），附加费合计7000元/月由被告艺可公司承担，故原告新康宝公司主张该28000的附加费，理据充分，本院予以支持。至于违约金，由于合同约定“本月发生的费用下月10日前缴付”，故2019年1月份的附加费应于2019年2月10日前支付，其他月份以此类推，至于违约金的计收标准，由于合同未约定该费用的逾期违约责任，原告主张按日千分之一计算，理据不充分，本院不予支持。本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%即年利率6.525%计算至实际清偿完毕之日止，截至2019年5月10日，被告艺可公司拖欠的附加费违约金为225.25元。另，《厂房场地租赁协议书》仅约定附加费部分，原告需提供发票给被告，非被告所抗辩的必须由原告先开具发票再支付，故，被告该抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于原告新康宝公司主张的电费问题，因原告新康宝公司未能举证证明该部分费用已经实际发生及实际产生的电费数额，应承担举证不能的法律后果，故，本院对原告新康宝公司的该项诉讼请求，不予支持。关于原告新康宝公司主张自2019年5月1日起按139400元/月的标准计付房屋占有使用费的问题。庭审中，原告新康宝公司明确该139400元为厂房租金132000元+附加费7000元+宿舍租金400元。由于租赁合同约定的厂房租金自2018年9月1日起为132000元，基于被告艺可公司名下的设备被另案查封于案涉租赁厂房内，实际占用案涉租赁的厂房，故原告新康宝公司主张该厂房占用使用费以132000元/月标准计付至实际返还之日止，理据充分，本院予以支持；对于附加费7000元，因案涉租赁合同已经解除，原告新康宝公司依据该租赁合同继续计收依法无据，加之原告新康宝公司未能举证证明该部分的费用已经实际产生，故原告新康宝公司该附加费的主张，本院不予支持；宿舍租金部分，由于被告艺可公司已经于2019年5月7日向原告新康宝公司返还宿舍，实际占有宿舍期间为2019年5月1日至2019年5月7日，故原告新康宝公司有权向被告艺可公司主张该期间的宿舍占有使用费90.32元，但超过部分则没有事实依据，本院不予支持。关于押金的处理。被告主张该笔款项抵扣租金，而原告认为该24万元押金应作为被告的违约金进行没收。本院认为，《厂房场地租赁协议书》约定以下三种情况“按被告违约处理，违约金为两个月租金金额”：“1.被告擅自将厂房和办公场所转租、转让或转借他人的；2.被告利用承租房屋进行非法经营活动损害公共利益的；3.因被告问题被政府相关部门查封、查处的。”而本案被告因经济纠纷导致其生产设备被法院查封，并非约定的“因被告问题被政府相关部门查封、查处的”等生产风险，在原告没有提交证据证明其还存在其他损失的情况下，原告主张押金24万元作为违约金进行没收处理，理据不充分，本院不予支持。因案涉《厂房场地租赁协议书》一经解除，原告已无继续占有该24万元押金的基础，故被告主张该24万元押金抵扣租金，理据充分，本院予以支持。综上，被告应付租金为336000元（=2018年9月至2019年4月拖欠的租金576000元-押金240000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市顺德区新康宝电器有限公司与被告广东艺可家居有限公司于2016年7月1日签订的《厂房场地租赁协议书》于2019年4月27日解除；二、被告广东艺可家居有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区新康宝电器有限公司返还位于佛山市顺德区杏坛镇工业区科技五路1号A区厂房；三、被告广东艺可家居有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新康宝电器有限公司支付厂房租金336000元及违约金11520元；四、被告广东艺可家居有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新康宝电器有限公司支付2018年12月至2019年4月期间的宿舍租金2000元及违约金40元；五、被告广东艺可家居有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新康宝电器有限公司支付2018年12月至2019年4月期间的附加费28000元及违约金（违约金计算方式：截止至2019年5月10日为225.25元，从2019年5月11日起以尚欠附加费28000元为基数按年利率6.525%计算至实际清偿完毕之日止）；六、被告广东艺可家居有限公司从2019年5月1日起按132000元/月的标准向原告佛山市顺德区新康宝电器有限公司计付厂房占用使用费至实际返还之日止；七、被告广东艺可家居有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新康宝电器有限公司支付2019年5月1日至2019年5月7日的宿舍占有使用费90.32元；八、驳回原告佛山市顺德区新康宝电器有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为36368元，减半收取计18184元，财产保全费3978.41元，合计为22162.41元，由被告广东艺可家居有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李彩萍二〇一九年七月十五日书记员  黄金源