北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初81547号原告：张明霞，女，1953年5月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李标田，北京华标律师事务所律师。委托诉讼代理人：酒妤，北京华标律师事务所律师。被告：于铁民，男，1944年5月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于智媛（于铁民之女），住北京市朝阳区。被告：马耀，男，1980年12月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告张明霞诉被告于铁民、马耀（以下一并出现时简称二被告）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张明霞及委托诉讼代理人李标田，于铁民及委托诉讼代理人于智媛到庭参加了诉讼，马耀经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已缺席审理终结。张明霞向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认二被告签订的编号为CW360917《存量房屋买卖合同》无效；2.请求判令二被告协助将北京市朝阳区南湖中园某某号楼2门201号房屋变更登记至于铁民名下。事实和理由：张明霞与于铁民系夫妻关系。位于北京市朝阳区南湖中园某某号楼2门201号房屋（以下简称涉案房屋）登记在于铁民名下，系张明霞和于铁民的夫妻共同财产。2016年11月24日，张明霞得知涉案房屋于2016年11月1日转移登记至马耀名下。经张明霞了解，签订《存量房屋买卖合同》并非是二被告的真实意思表示，且马耀未向于铁民支付合理对价，马耀不属于善意第三人。为维护张明霞的合法权益，张明霞诉至法院，诉如所请。于铁民辩称：同意张明霞的全部诉讼请求。马耀未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：于铁民与张明霞系夫妻关系。涉案房屋原登记在于铁民名下，系于铁民与张明霞的夫妻共同财产。2016年11月1日，二被告签署《存量房屋买卖合同》，双方约定：涉案房屋建筑面积为67.48平方米，马耀以420万元的价格向于铁民购买涉案房屋。《存量房屋买卖合同》中“具体付款方式及期限的约定”“房屋的交付”“违约责任”“税、费相关规定”“权属转移登记”等条款处均为空白。2016年11月1日，涉案房屋转移登记至马耀名下。庭审中，张明霞主张于铁民没有出售涉案房屋的意思表示，马耀没有购买涉案房屋的意思表示，马耀以签订《存量房屋买卖合同》的方式非法获取涉案房屋，侵害了张明霞的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第52条第（二）（三）项的规定，二被告签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。就此，张明霞提交如下证据予以佐证：1.于铁民名下尾号为6886的工商银行账户明细打印件，其中，马耀于2016年11月1日向于铁民支付130万元；2016年11月2日，通过柜面卡取方式从该银行账户取走130万元，其中120万元的取款人为胡*玉。张明霞表示该张银行卡未在于铁民控制之下，故马耀支付的130万元于支付次日即被案外人取走，于铁民未实际取得售房款。2.张明霞委托诉讼代理人李标田与马耀的通话录音，在录音中，马耀表示对于涉案房屋过户至其名下一事的具体情况不清楚。3.张明霞诉于铁民、马耀确认合同无效纠纷一案的（2016）京0105民初70167号民事裁定书，写明“本院经审理认为：人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。本案中，原告向本院提交了二被告签订的《存量房屋买卖合同》，但该合同中对房屋的交付时间，付款时间以及过户时间等重要条款均未做详细的说明和约定，且经本院与马耀本人谈话，马耀对购买房屋的整个过程不能作出详细的表述，亦未能就其向于铁民支付的款项来源作出合理的解释并提供证据。另，在于铁民与马耀办理完毕涉诉房屋的过户手续后，马耀即在很短的时间内将涉诉房屋抵押给案外人，并办理了抵押登记，经释明，马耀也不能提供涉诉房屋的房屋所有权证书的原件，故马耀与于铁民的交易行为以及就涉诉房屋与马耀订立抵押合同的公司可能涉嫌犯罪，应当先行由公安机关进行审查处理，故本案原告的起诉应予驳回”，张明霞表示，虽然（2016）京0105民初70167号民事裁定因该案有经济犯罪嫌疑而驳回其起诉，但公安机关至今不予立案。经询，于铁民对张明霞提交的上述证据均予以认可。关于《存量房屋买卖合同》的签订情况，于铁民表示其从未有过出售涉案房屋的意思表示，也从未见过马耀，其是在偶然得知北京某某永兴投资管理有限公司有“以房养老”理财产品后于2016年9月20日带着涉案房屋产权证、工商银行尾号为6886的银行卡至北京市东城区名敦道某某号楼1507号房间，将上述证件交给许丽，请求该公司帮其办理涉案房屋的抵押手续，抵押款为260万元，但当时未签署任何材料，其于2016年11月1日至北京市朝阳区不动产登记事务中心，北京某某永兴投资管理有限公司的一名职工拿出《存量房屋买卖合同》，并直接翻到签名页让于铁民签字，故其在未看到《存量房屋买卖合同》具体内容的情况下即签署了名字。此后，于铁民未实际获取售房款。关于涉案房屋的居住、使用情况，张明霞与于铁民均表示涉案房屋至今一直由其二人居住，从未有人向其二人主张过涉案房屋的居住、使用权益。经询，张明霞、于铁民均表示涉案房屋上现有国美小额贷款有限公司设立的抵押权登记。本院认为，《存量房屋买卖合同》对具体付款方式及时间、房屋交付期限、违约责任、税费承担以及权属转移登记等房屋交易中的诸多重要事项均未作出约定，此外，《存量房屋买卖合同》的签订、房款的支付以及涉案房屋的变更登记均在同一天，从上述两方面看，涉案房屋买卖合同的签订情况及交易过程均不符合房屋交易习惯。结合双方的实际履行行为，《存量房屋买卖合同》亦不具有履行依据的属性，自涉案房屋于2016年11月1日变更登记至马耀名下至今，张明霞、于铁民一直在涉案房屋内居住，作为购房人，马耀并未主张涉案房屋的居住权益；此外，马耀自2016年11月1日向于铁民支付130万元后至今未再向于铁民支付剩余购房款，于铁民、马耀均未有进一步履行《存量房屋买卖合同》的行为。马耀在（2016）京0105民初70167号案件庭审中对购买涉案房屋的整个过程不能作出详细的表述，亦未能就其向于铁民支付的款项来源作出合理的解释并提供证据，经释明，马耀也不能提供涉案房屋所有权证书的原件，故（2016）京0105民初70167号民事裁定书认为马耀与于铁民的交易行为可能涉嫌犯罪。综合前述诸种情形，马耀的购房行为与普通善意购房人之行为方式明显有悖，显然非善意。现于铁民与马耀签订的《存量房屋买卖合同》侵害了张明霞的合法权益，应属无效，故张明霞要求确认二被告签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于张明霞要求二被告将涉案房屋变更登记至于铁民名下的诉请，因涉案房屋现有抵押登记未注销，故对于此项诉请，本院不予支持。马耀经我院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告于铁民与被告马耀签订的编号为CW360917《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回原告张明霞的其他诉讼请求。案件受理费20200元，由原告张明霞负担200元（已交纳），由被告于铁民、马耀负担20000元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告马耀负担（于本判决生效后七日内给付原告张明霞）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  斯晓荷审 判 员  汪雪明人民陪审员  杨大乾二〇一九年七月三十一日书 记 员  赵洪方