贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终2856号上诉人（原审被告）：熊某，男，2003年12月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：熊好农，住址同上，系被告熊某父亲。被上诉人（原审原告）：贵阳臣功物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区高新区新添大道114号。法定代表人：丁列一，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖平，男，系该公司员工。上诉人熊某因与被上诉人贵阳臣功物业管理有限公司（以下简称“臣功物业”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊某上诉请求：一、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；二、一二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在签订合同时尚未年满十周岁，系无民事行为能力人，双方签订的《前期物业管理协议》并未得到其法定监护人的认可，为此，前期物业管理协议对上诉人不具有约束力。二、上诉人认为，被上诉人未履行《前期物业管理协议系》的合同义务，不应当被上诉人收取物业管理费。三、被上诉人收取的1.6元/平方物业管理费明显偏高，未经听证程序，且一审法院判决违约金于法无据。臣功物业辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。第一、1、答辩人与被答辩人签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。答辩人严格按照协议约定为被答辩人提供物业服务，被答辩人应按照协议约定向答辩人支付物业服务费。答辩人多次电话、上门催收，被答辩人仍迟迟不予支付。1.6元/平方米的物业管理费是经过物价局审批核准的，并按物价局要求向小区业主公示，且在《前期物业管理协议》和《臣功新天地小区物业管理服务合同》中有明确约定，符合法律规定和合同约定。《前期物业管理协议》中对逾期缴纳物业服务费有明确的约定，一审法院认为《前期物业管理协议》约定的违约金过高，而《臣功新天地小区物业管理服务合同》未约定违约金支付标准，但被答辩人确未按照合同约定时间支付服务费，已经构成违约。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判令被答辩人分情况酌情支付违约金，于法有据。2、一审中，被答辩人提供的证据并不能证明答辩人存在服务瑕疵。3、根据《合同法》第四十条的规定，格式条款中出现免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该协议确是答辩人提供，在签订该协议时，答辩人已充分告知被答辩人协议条款内容，并作了相应解释，被答辩人在充分了解后签字确认。在被答辩人签署的《承诺书》第一条“确认已详细阅读贵阳臣功物业管理有限公司制定的《业主手册》”也能证明被答辩人在签协议时是充分了解协议条款后才签字的。如果协议中真的存在加重被答辩人责任，排除被答辩人权利的条款，也只是条款无效，而不是协议无效或效力待定。4、根据《合同法》第四十四条的规定，答辩人与小区业委会于2017年3月2日签订《臣功新天地小区物业管理合同》，该合同自签订时生效。且答辩人一直按照合同约定为被答辩人提供物业服务，被答辩人应当按照合同约定向答辩人支付物业服务费。第二、（一）答辩人已对小区可视对讲、门禁、监控和电梯尽到了相应的维修和管理义务。1、可视对讲、门禁属于小区智能化系统，日常维修是由答辩人负责完成，但大中修则需启用房屋维修资金。2017年至2018年期间，答辩人多次发函给被答辩人所在小区业委会，请求动用维修资金或业主分摊等形式修复，但业委会回复：“对上述问题，因时代原因暂不考虑”。2、小区监控日常维护是答辩人在完成，出现损坏的，答辩人一经发现都会立即安排工作人员进行维修。监控设施并无被答辩人所说的不全面和存在死角，监控设施模糊不清是由于建设单位在安装的时候选择的型号等决定的，且监控系统使用时间较长，系统老化。要解决该问题则需要启动维修资金进行更换或增加设备设施，但业委会一直不同意启动维修资金。3、被答辩人所在小区电梯从2010年安装到2018年已有8年之久，由于电梯线路主板等配件老化、钢丝绳等配件磨损等，电梯自然损坏的现象越来越多，部分电梯出现故障急需启动维修资金或公共收益来大修。此情况答辩人也已向社区反映过。答辩人一直垫付资金对电梯进行日常维修，但对于电梯大中修费用则需要启动维修资金。由于小区业主不能达成一致意见，业委会也一直不同意启动维修资金修复电梯。所以，导致业主得不到正常使用电梯。4、为了解决小区智能化系统、电梯等问题，答辩人于2018年12月5日向乌当区人民政府提交了《关于解决小区设施设备问题的申请》，乌当区人民政府于2018年12月7日批示处理意见。该事项中答辩人已履行了相应的职责，并尽到了应尽的注意义务，而业委会未履行相关职责，业委会的不作为并不能成为被答辩人拖欠答辩人物业费的理由。（二）小区内出现偷盗等案件，答辩人作为物业公司仅负有安全保障义务，不承担赔偿责任。（三）答辩人已对小区公共照明、门禁岗亭、绿化环境、私搭乱建等尽到了维护和管理的义务。臣功物业向一审法院起诉请求：1、被告支付截止至2018年12月31日的物业服务管理费11917元，违约金9493.16元，合计21410.16元，并按约定计算至实际履行日止；2、本案诉讼费及其他维权损失费用由被告承担。一审法院认定事实：被告熊某是臣功·新天地小区8号楼1单元11楼1号房屋的业主。2013年3月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理协议》，该协议主要约定，乙方房屋建筑面积为148.14平方米；甲方对乙方所住小区提供物业服务，住宅按建筑面积每平方米1.6元收取物业服务费；乙方应于每季度首月的10日前预交物业服务费；甲方违反协议，未达到管理质量约定标准时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日1‰加收违约金。之后，臣功新天地小区成立了业主委员会，2017年3月2日，原告与业主委员会签订《臣功新天地小区物业管理服务合同》，约定原告继续为臣功新天地小区提供物业服务，服务期限为2017年3月2日至2020年3月1日，物业服务费的收费标准为每月每平方米1.60元，物业服务费可按年、季、月度提前缴纳。同时，合同还对其他相关内容进行了约定。在原告向被告提供物业服务期间，被告从2014年11月1日起未再向原告交纳物业服务费，截止2018年12月31日，被告共欠原告物业服务费11854.4元（即148.14平方米×1.6元×50个月），原告多次催收未果，遂向一审法院提出如前诉请。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务，原告有权依据该协议对小区实施物业管理。由于臣功新天地小区成立了业主委员会，原告与业主委员会于2017年3月2日签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，该合同内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同效力及于包括被告在内的小区全体业主，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告在与业主委员会签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”、第三十四条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”的规定，《臣功新天地小区物业管理服务合同》自2017年3月2日生效，原、被告双方签订的《前期物业管理协议》即行终止，自2017年3月2日起，原、被告应受《臣功新天地小区物业管理服务合同》的约束，同时按照该合同行使权利和履行义务。因物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，原告对被告所住小区提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费。被告在《臣功新天地小区物业管理服务合同》签订之前即已欠交物业服务费，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”的规定，在物业管理活动中，小区业主应当依约按时交纳物业服务费，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定以及《前期物业管理协议》、《臣功新天地小区物业管理服务合同》中关于交纳物业服务费的约定，被告作为臣功新天地小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，其逾期交纳物业服务费已经构成违约，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据。原告诉请被告支付物业服务费11917元，经一审法院核算，被告欠付的2014年11月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为11854.4元，故原告该项请求，一审法院支持11854.4元。关于原告主张被告支付违约金的问题。因《前期物业管理协议》约定的违约金过高，而《臣功新天地小区物业管理服务合同》未约定违约金支付标准，但被告确未按照合同约定时间支付物业服务费，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告诉请被告支付违约金符合法律规定，一审法院予以支持。根据《前期物业管理协议》和《臣功新天地小区物业管理服务合同》约定，结合物业服务费按年、季度、月支付的约定，经一审法院审判委员会讨论决定分情况酌情支持违约金。对于被告逾期支付的2014年11月1日至2017年3月1日期间物业服务费的违约金，以被告按季度应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费支付之日开始计算，按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的1.5倍计算至该期间物业服务费付清之日；对于2017年3月2日至2018年12月31日期间物业服务费的违约金，以被告按月应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费支付之日起届满6个月之次日开始计算，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至该期间物业服务费付清之日。对于原告主张被告支付的其他维权损失费用的问题。因原告在庭审中并未举证证实该费用已经实际产生，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，其应承担举证不能的法律后果，一审法院对其该项请求不予支持。关于被告辩称的家里一直无人居住，希望减免物业费的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，一审法院不予支持。关于被告辩称的原告应当赔偿其因偷盗损失的一万四千元左右的问题，被告没有对其损失的数额提供相关证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，其应承担举证不能的法律后果，且原告虽然具有一般的维护和保障小区安全的义务但并不意味着业主丢失财物，原告就必然要承担责任，更不能以此拒交物业费。业主被盗属于治安或刑事范围，已超出保安职责范围。本案中并无证据证明原告未尽到一般的维护和保障小区安全的义务，故被告财物被盗，不当然由原告承担赔偿责任，被告可另行主张权利。一审法院对其辩解意见不予采纳。一审法院认为，权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。虽然不能苛求原告提供的物业服务达到小区所有业主的满意，但是原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。被告不应当以拒付物业服务费作为手段以加剧与原告之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响被告的生活环境。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条、第二十六条、第三十四条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告熊某于本判决生效之日起十日内给付原告贵阳臣功物业管理有限公司2014年11月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费人民币11854.4元；二、被告熊某于本判决生效之日起十日内向原告贵阳臣功物业管理有限公司支付违约金，其中2014年11月1日至2017年3月1日期间逾期交纳物业服务费的违约金，以该期间被告熊某按季度应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费按季度支付之日起按照中国人民银行同期银行贷款基准利率的1.5倍计算至该期间物业服务费付清之日；2017年3月2日至2018年12月31日期间逾期交纳物业服务费的违约金，以该期间被告熊某按月应支付的物业服务费数额为基数，分别自物业服务费按月支付之日起届满6个月之次日起按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算至该期间物业服务费付清之日；三、驳回原告贵阳臣功物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币168元，由被告熊某负担。本院二审期间，双方当事人均提交了证据，本院组织当事人对提交的证据进行了质证。上诉人提交了以下证据：一、照片14张，证明上诉人所购买的房屋门窗被盗窃的事实。被上诉人质证意见：对于照片的内容我方予以认可，但是对于证明目的我方不认可，我方认为上诉人家是属于室内门窗被盗，且我方与派出所已经联系，半年多以后派出所说没有门窗被盗的事实。被上诉人提交了以下证据：一、2018年8月23日被上诉人做出了关于门禁系统问题解决方案的《公示》、2018年8月25日臣功新天地小区业委会给被上诉人的《关于小区门禁系统整改方案的意见》、2018年8月27日被上诉人给臣功新天地小区业委会《关于小区门禁系统整改方案的意见》的回函。证明目的：关于小区门禁系统问题被上诉人提出了解决方案，但臣功新天地小区业委会表示不同意，非物业公司无作为。二、被上诉人2018年12月5日和2018年12月20日给贵阳市乌当区人民政府《关于解决小区设施设备的问题的申请》以及乌当区政府的处理意见。证明目的：被上诉人已经就小区智能化系统、电梯、木地板路面等问题向乌当区政府请示处理意见。三、2019年1月2日被上诉人给臣功新天地小区业委会《关于小区门禁系统免费更新的函》、申请启动维修基金维修电梯的公示及业主签名册。证明目的：被上诉人向业主申请启动维修基金维修电梯，被上诉人正在积极履行自己的职责。四、关于小区的视频，证明目的：小区内的绿化环境是整洁有序的，环境卫生每天打扫，地下停车场也是井然有序。以上均证明被上诉人履行了日常维修义务、涉及小区重大修缮被上诉人已履行法定义务。上诉人质证意见：一、我方认为该组证据是被上诉人单方制作没有什么证明效力。二、我方认为该证据与我方的上诉请求没有关联性。经质证，上诉人提交的其他证据，经被上诉人认可，本院对其真实性予以认定。对于被上诉人提交的证据，上诉人并未否认真实性，故本院对其真实性予以认定。故，根据上诉人一、二审证据应认定被上诉人提供物业服务确实存在瑕疵，但是，因本案并非业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任纠纷，而是上诉人请求被上诉人支付未付物业服务费纠纷，上诉人也未提出反诉要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，且双方合同并未约定在被上诉人提供服务存在瑕疵时，上诉人可拒付物业管理费，故双方当事人在二审中提交的证据与本案审理无直接关联性。二审经审理查明，涉案《前期物业管理服务协议》是上诉人之父熊好农与带领上诉人前去签订。的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。针对上诉人的上诉意见，本院先对涉案合同的效力予以认定。上诉人与被上诉人订立的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约全面履行义务。同理，涉案小区业委会与被上诉人签订的《臣功新天地小区物业管理服务合同》系业委会与被上诉人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方及业主均具有法律约束力，各方均应按约全面履行义务。上诉人提出其签订《前期物业管理服务协议》时系无民事行为能力人，该协议对其不具有约束力的理由，经本院查明，上诉人签订该协议时，其父亲熊好农在场，且熊好农在本案中出庭也未证明其对该协议提出过异议，故应认定上诉人签订《前期物业管理服务协议》得到了其法定代理人的追认，本院对上诉人所持该理由不予采纳。协议签订后，被上诉人为上诉人居住的小区提供物业服务至今,上诉人也接受了该服务，上诉人系臣功新天地小区业主,享有接受物业管理公司提供服务的权利，同时应履行按时交纳物业服务费用的义务，但上诉人经被上诉人多次催交，仍拒绝缴纳部分物业管理费。上诉人的行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。上诉人认为物业费标准偏高，但该标准系依据合同约定确定，上诉人不予认可系违反合同约定，故本院对上诉人所持该理由不予采纳。关于上诉人提出拒绝支付物业服务费是因为被上诉人违约，本院认为物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为对交付物业管理费请求权的抗辩。首先，由于小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案上诉人已经作为整体接受了的物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。并且，涉案合同也未约定在被上诉人提供服务存在瑕疵时，上诉人可拒付物业管理费，上诉人无约定的抗辩权可行使。同时，因上诉人与被上诉人的合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权与先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。故上诉人的理由不能构成对物业管理请求权的抗辩。关于未交纳物业费的违约金问题，被上诉人该诉请实为主张上诉人赔偿因逾期交纳物业费对被上诉人造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，该诉请不违反法律规定。对于2017年3月1日之前的违约金，《前期物业管理服务协议》约定标准过高，一审判决根据上诉人的抗辩予以调减符合法律规定。对于2017年3月2日之后的违约金，虽然《臣功新天地小区物业管理服务合同》未对违约金作出约定，但参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，一审判决对2017年3月2日后的违约金予以支持并无不当，依法应予维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由上诉人熊某负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年七月九日书记员 罗 艳