湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初2872号原告：沈沁，女，1993年12月24日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：吴俊国、李家辉，湖北谦顺律师事务所律师。被告：湖北大都地产集团有限公司，住所地武汉市江夏区五里界锦绣北一号。法定代表人：易浩，执行董事。委托诉讼代理人：陈敏，系公司职工（一般授权）。原告沈沁与被告湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，作出（2018）鄂0106民初10352号案件移送函，将该案移送武汉市江夏区人民法院。武汉市江夏区人民法院2018年10月11日立案受理后，被告大都地产公司对该案管辖权提出异议，认为该案应由武汉市武昌区人民法院管辖，武汉市江夏区人民法院于2018年11月9日向武汉市中级人民法院报请指定管辖。2018年12月25日，武汉市中级人民法院将该案指定本院管辖。本院于2019年2月20日立案受理后，依法由审判员滕玉军适用简易程序于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李家辉，被告大都地产公司委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈沁向本院提交诉讼请求：一、判令被告立即返还原告预定房本金及利息882291元；二、判令被告立即支付原告从2015年10月1日起至付清之日止的违约金(以882291元为基数，按照月息两分，从2015年10月1日起算至付清之日止，暂算至2018年5月29日为570548.18元)；三、判令本案全部诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2014年4月1日，原告与被告订立了一份《合同书》，约定原告委托被告建设位于光谷伊托邦白鹭湖项目区内的低密度房屋，合同订立后，原告于2014年4月14日将价款772000元支付至被告账户。2015年8月14日，原、被告双方协商订立《退房协议书》约定解除上述《合同书》，被告承诺于2015年9月31日前将建设房款和资金占用费计866250元退还至原告账户，逾期被告按月息三分补偿原告。但时至今日，被告从未向原告支付分文。为此，诉至法院，要求判如所请。庭审中，原告沈沁明确其诉讼请求第一项为：判令被告立即返还原告预定房本金77万元及利息112291元（以77万元为本金，按照年利率10%的标准，自2014年4月1日计算至2015年9月31日，实际至付清之日止），现本息合计882291元。原告沈沁明确其诉讼请求第三项为：判令本案诉讼费用由被告承担。被告大都地产公司辩称：一、对原告第一项诉讼请求无异议。二、原告第二项诉讼请求的计算基数有误，应以被告收到的77万元为基数进行计算。三、原告主张按月息2分计算违约金标准过高，本案系金钱之债迟延履行，违约金应以实际损失为基础。对原告造成的损失为迟延履行金额的同期同类商业贷款的利息，请求法院按照同期同类商业银行贷款的利息对违约金予以调整。经审理查明：2014年4月1日，沈沁（业主即合同甲方）和大都地产公司（合同乙方）签署《合同书》约定：甲方委托乙方为甲方建设低密度房屋，经平等协商签订以下合同：地点：中国·光谷伊托邦白鹭湖项目区内；房屋按甲方认可的户型和结构建设，全框架，整体现浇，四、五联排，外观设计与项目区风格一致，3层，建筑面积和结构详见附图；房屋价格每套包干价126万元整，另为甲方配套提供菜地0.2亩，使用期与房屋土地使用权年限相同；本合同签订后，本年度12月底之前，甲方支付总费用的50%给乙方，剩余50%在乙方办理预售许可证后一个月内一次付清，不含按揭办理时间；甲方每次付款给乙方，乙方开具收据给甲方；从双方书面确定建筑方案时起计算工期，一年零三个月交付。2014年4月14日，沈沁通过现金方式向大都地产公司支付2000元，大都地产公司向沈沁出具相应收据。2014年4月14日，沈沁通过转账方式向大都地产公司支付购房款77万元整。同日，大都地产公司向沈沁出具“预收购房款”收据一份。庭审中，被告大都地产公司认可收到沈沁交付77万元，对沈沁主张交付现金2000元的事实不予认可。2015年8月14日，沈沁（合同乙方）和大都地产公司（合同甲方）签署《退房协议书》约定：甲乙双方于2014年4月1日签订合同《合同书》，由乙方委托甲方建设低密度房屋，且乙方于2014年4月14日向甲方支付委托建设房款770000元。现甲乙双方经过平等协商，解除上述原合同达成如下协议：甲方双方协商一致解除原合同，甲方退还乙方已付委托建设房款，另甲方向乙方支付资金占用费，按乙方已付委托建设房款的10%年利率支付，支付期间为17.5个月，自乙方交款之日起至2015年9月31日止，甲方应支付的资金占用费为112291元。乙方已付委托建设房款和资金占用费总计882291元。二、上述款项（已付委托建设房款和资金占用费），甲方应在2015年9月31日前支付至乙方指定账户，逾期甲方按照月息3分补偿乙方。三、甲方将本协议约定的款项（已付委托建设房款和资金占用费）支付至乙方指定账户，双方于2014年4月1日签订的原合同自动解除。庭审中，原告沈沁和被告大都地产公司均认可2015年8月14日双方解除原2014年4月1日签订的合同书，截止到目前退房协议书约定的退还委托建设房款和资金占用费总计882291元尚未履行。2016年7月20日，大都地产公司出具《联系函》载明：尊敬的沈沁客户您好，十分感谢您对我公司一直以来的关心与支持，我公司原计划于2016年7月份归还您的预订房本金及利息，由于情况发生变故，不能按期支付，为此，我们对您表示深深的歉意，我公司董事会今天专门做了研究和安排，并慎重承话，在2016年8月份之内，一次性向您支付清本金及利息，再次谢谢您的谅解与支持。上述事实，原告沈沁提交合同书、收据、银行回单、退房协议书、联系函以及原告沈沁、被告大都地产公司当庭陈述予以证明。本院认为：沈沁与大都地产公司所签订的《退房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同约定的权利和义务。沈沁与大都地产公司均认可大都地产公司未履行退房协议书约定的返还委托建设房款和资金占用费合计882291元的义务，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，本院对上述事实予以确认。现沈沁诉请大都地产公司返还882291元，具有事实和法律依据，本院予以支持。沈沁依据《退房协议书》约定内容“上述款项（已付委托建设房款和资金占用费），甲方应在2015年9月31日前支付至乙方指定账户，逾期甲方按照月息3分补偿乙方”主张大都地产公司支付沈沁违约金(以882291元为基数，按照月息两分，从2015年10月1日起计算至付清之日止)。大都地产公司辩称违约金应仅以77万元委托建设房款为计算基数，不应包含112291元资金占用费，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，该辩称意见无事实和法律依据，本院不予采信。大都地产公司辩称本案违约金计算标准应调整为同期同类商业银行贷款的利息。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，大都地产公司未提交证据证明本案违约金主张过分高于造成的损失，本院对其该项辩称意见不予采信。沈沁已将约定的月息三分调减为月息两分，未超过双方合意约定，亦不违反国家强制性规定，本院对其该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北大都地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告沈沁委托建房款及截至2015年9月30日的资金占用费共计882291元；二、被告湖北大都地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈沁违约金（以882291元为基数，按照月利率2%标准，从2015年10月1日起计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8939元，减半收取4469.5元，由被告湖北大都地产集团有限公司负担（此款原告沈沁已预交，由被告湖北大都地产集团有限公司连同上述款项一并支付给原告沈沁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  滕玉军二〇一九年七月十八日书记员  王亚宇