苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0509民初4802号 原告：凤雷。 委托代理人：梁栋，上海市慧众律师事务所律师。 被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。 法定代表人：史国新。 委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥人律师事务所律师。 第三人：苏州香槟街物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇江兴西路469号。 法定代表人：史国新。 第三人：上海思府房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉陆979号2楼。 法定代表人：张伟。 原告凤雷与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）、第三人苏州香槟街物业管理有限公司（香槟街物业公司）、上海思府房地产营销策划有限公司（以下简称思府公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月31日公开开庭进行了审理，原告凤雷及其委托诉讼代理人梁栋，被告安富公司的委托诉讼代理人韩国伟、第三人思府公司到庭参加诉讼，第三人香槟街物业公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告凤雷向本院提出的诉讼请求：1.解除凤雷与安富公司于2018年8月25日签订的编号分别为WJ-350、WJ-351两份《吴江市商品房买卖合同》；2.安富公司返还凤雷购房款82万元、支付违约金24600元。 事实和理由：2018年8月25日，凤雷与安富公司签订了两份编号分别为WJ-350、WJ351的《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，凤雷向安富公司购买位于苏州市吴江区，两套房屋合同价款均为482328元，合同外房屋价款均为157672元，两套房屋总价为128万元，付款方式为凤雷支付首付款后办理按揭贷款。同时，安富公司承诺统一为包括凤雷在内的购买人办理银行按揭贷款业务。按照合同约定，凤雷已将购房款82万元支付给安富公司，并在2018年8月25日与香槟街物业公司签订了《委托经营管理协议》。《吴江市商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2019年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，该《吴江市商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人如逾期90日未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人有权解除合同”。后虽经凤雷一再催促，安富公司未能按合同约定日期交房，对于交房时间一拖再拖。凤雷认为合同的目的已经无法实现，双方无法协商一致，故提起诉讼。 安富公司辩称：1.对逾期交房是认可的，逾期交房的原因多种多样，包括凤雷没有支付购房尾款导致公司资金比较紧张。2.安富公司不同意解除房屋买卖合同。案涉房屋正在赶进度，预计今年交付，希望双方协商解决。3.对凤雷要求退款82万、支付违约金24600元的诉讼请求不认可。安富公司收到的购房款为504656元，违约金应以此为基数进行计算。即使解除合同，安富公司只退还收到的房款504656元。第三人如何收款，安富公司不清楚。4.安富公司从未表示过，由公司统一办理按揭贷款。 第三人香槟街物业公司未作陈述。 第三人思府公司述称：1.思府公司是安富公司销售代理商之一，代理销售香槟街商业广场项目。双方合同约定，思府公司在不低于销售底价的前提下，向客户收取装修费作为思府公司的销售佣金。销售佣金涵盖了思府公司为销售而支出的一切费用。2.思府公司与安富公司的合作协议中约定，房屋交付引起的争议，由安富公司负责并承担后果。3.房屋总价由合同价加上装修款组成，安富公司的营销总监也在认购协议上签字确认。 经审理查明：2018年6月，安富公司（甲方）与思府公司（乙方）签订了《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，思府公司作为专业的代理销售公司，思府公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，并承担由此发生的一切费用。 2018年7月21日，凤雷认购了吴江香槟街商业广场B-243商铺，该商铺面积为20.79㎡、单价为30784/㎡，总价为64万元。 2018年8月25日，安富公司（出卖人）与凤雷（买受人）签订《吴江市商品房买卖合同》二份，编号分别为WJ-350、WJ351。合同约定，凤雷购买安富公司开发的芗槟商业广场B幢243号房、B幢234号房，价款均为482328元。 关于付款方式，房屋买卖合同补充协议中约定：（1）首付款252328元、按揭贷款23万元，买受人应于本合同签订的同时办理按揭贷款手续，并于5日内补齐所有手续，否则视为买受人逾期付款；（2）由于买受人原因（包括但不限于对贷款的额度不能提供完整的收入证明、财产证明或所提供的证明不能被银行认可等）或其他原因，导致买受人首付款比例调整、申请贷款不足或银行贷款发放额不足的，买受人应在银行放款之日后的7天内补足差额部分，否则视为买受人逾期付款；（3）按揭贷款过程中产生的一切费用由买受人承担，贷款手续审批及贷款额度、贷款利率由银行决定，与出卖人无关。 关于房屋交付期限，合同第八条约定，出卖人应当在2019年1月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。 合同签订前后，凤雷累计支付了82万元。香槟街物业公司向凤雷出具了两张金额均为252328元的收据，思府公司向凤雷出具了两张金额均为157672元的收据。 另查明：涉案房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。 还查明：本案诉状副本于2019年4月19日送达给安富公司。 以上事实，有销售代理合同、吴江香槟街项目认购协议书、吴江市商品房买卖合同、收据、付款凭证以及当事人的陈述等证据予以证实。 本案的争议焦点：本案所涉房屋的价款问题；本案所涉房屋买卖合同解除的问题；合同解除后财产返还及违约责任问题。 首先，关于本案所涉房屋的价款问题。本院认为，根据安富公司与思府公司签订的《销售代理合同》，思府公司代理销售香槟街商业广场的部分商铺。凤雷购买涉案商铺，是通过思府公司销售人员的介绍、引导，签订房屋认购协议、买卖合同，并支付价款。在上述交易过程中，思府公司与凤雷之间未成立合同关系，凤雷没有向思府公司支付对价的义务。根据安富公司与思府公司之间的代理合同约定，思府公司向安富公司提供销售代理服务，安富公司向思府公司支付销售佣金，即安富公司系销售代理合同中支付佣金的履约主体。思府公司直接向购房人收取款项，系基于与安富公司之间的合同约定，不改变安富公司履约主体身份。思府公司向购房人凤雷直接收取的款项，属于安富公司向思府公司支付的销售佣金，应当认定为安富公司向凤雷收取了相应的款项，属于购房价款的组成部分。凤雷签署的认购协议书，也印证了每套房屋的价款为64万元，包括了思府公司收取的款项。综上，思府公司向凤雷每套房屋收取的款项157672元，属于房屋价款的组成部分，涉案每套房屋价款应当为64万元，凤雷向安富公司已支付的每套房屋价款为41万元。凤雷与安富公司签订的书面的商品房买卖合同记载的每套房屋价款为482328元，不包括思府公司向凤雷收取的款项，与事实不符，本院不予认定。 其次，关于涉案房屋买卖合同解除的问题。本院认为，房屋买卖合同第八条约定，交房日期为2019年1月8日；合同第九条的约定，出卖人交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。安富公司至今未取得涉案房屋的交付使用通知书，逾期交房已超过90日，凤雷有权解除房屋买卖合同。本案诉状副本于2019年4月19日送达安富公司，故涉案房屋买卖合同于2019年4月19日解除。购房合同约定，剩余购房款46万元，由凤雷通过按揭贷款的方式支付，凤雷至今未通过按揭贷款的方式支付剩余购房款，但并无证据证明是凤雷的个人原因导致未能办理按揭贷款，故凤雷至今未支付剩余购房款，不影响其依法行使解除权。 最后，关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同于2019年4月19日解除，被告安富公司应当返还凤雷已支付的购房款82万元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起180天内退还全部已付款。本院认为，合同解除后，安富公司应当立即返还购房款，购房合同中关于解除后180天内退还购房款的约定属于格式条款，免除了出卖人返还购房款的主要责任，限制买房人立即求偿的权利，使出卖人因违约行为获得了不当利益，制定该格式条款的出卖人未尽到提示义务，该格式条款应属无效。故被告安富公司应在合同解除后即向购房人返还购房款。凤雷主张安富公司支付违约金，符合双方合同约定，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下： 一、原告凤雷与被告吴江安富置业发展有限公司于2018年8月25日签订的编号为WJ-350、WJ-351《吴江市商品房买卖合同》于2019年4月19日解除。 二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告凤雷购房款82万元，于本判决生效后十日内履行。 三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告凤雷违约金24600元，于本判决生效后十日内履行。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8160元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告凤雷预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审判员  陆菊文 二〇一九年七月九日    书记员  万 珍 附录相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。