江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终4405号上诉人(原审被告)：王兴明，男，1966年8月6日生，汉族，住江苏省海安县。上诉人(原审被告)：张林，女，1971年2月13日生，汉族，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：蒋建章，江苏晟则律师事务所律师，共同代理上列两上诉人。委托诉讼代理人：张振华，江苏晟则律师事务所律师，共同代理上列两上诉人。被上诉人（原审原告）：苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区嘉元路38号。法定代表人：陈在贵，总经理。委托诉讼代理人：吴文君，江苏正盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩建军，江苏正盛律师事务所律师。上诉人王兴明、张林因与被上诉人苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司（以下简称泰峰公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初5707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王兴明、张林上诉请求：撤销原判并依法改判驳回泰峰公司的诉讼请求，案件受理费由泰峰公司负担。事实和理由：1.泰峰公司提供的物业服务远远达不到《苏州市物业管理服务协议》约定的标准，违约在先。2.对此王兴明、张林已经提供证据证明，应由泰峰公司举证其提供了符合标准的服务，一审法院分配举证责任不当。3.泰峰公司降低物业服务质量后，无权以收费标准经过主管部门备案为由拒绝降低物业管理费。4.一审法院以泰峰公司提供物业服务至今为由，未采信王兴明、张林关于诉讼时效的抗辩意见，适用法律错误。5.王兴明、张林已经交纳物业管理费59530元，一审法院对此事实认定错误。泰峰公司辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。泰峰公司向一审法院起诉请求：1.王兴明、张林支付泰峰公司物业管理费287791.8元；2.王兴明、张林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王兴明、张林系苏州相城经济开发区嘉元路38号1201室、1202室、1203室、1204室、1209室、1210室的业主，上述房屋总面积为564.8平方米。2011年11月2日，苏州市泰峰大厦有限公司、泰峰公司作为甲方，王兴明作为乙方，签订《苏州市物业管理服务协议》一份，双方就前期物业管理服务达成协议，协议约定物业管理费标准为6.8元/月/平方米，前期物业管理费自乙方入伙之日起计算，协议还对其他事项进行了约定。一审法院另查，王兴明、张林自2011年11月2日入伙，期间，王兴明、张林共计向泰峰公司交纳了物业管理费人民币53590元。一审法院又查，上述《苏州市物业管理服务协议》约定的物业费标准于2008年6月向当时的苏州市相城区房产管理局、苏州市相城区物价局进行了备案登记。以上事实，由泰峰公司提供的企业资料、人口信息、不动产登记薄查询记录、《苏州市物业管理服务协议》、入伙通知书、收楼须知、入住资料签收表、收费备案表及当事人陈述等证据附卷予以佐证。一审审理中，苏州市泰峰大厦有限公司出具情况说明一份，陈述其公司之所以作为甲方在《苏州市物业管理服务协议》中盖章，是因为上述协议系前期物业管理协议，其公司系开发商盖章，本案泰峰公司才是履行该协议的物业管理公司，上述协议的相关权利由泰峰公司享有，其公司明确不参加本案诉讼。一审法院认为，房屋所有权人为业主。双方通过签订物业管理服务协议，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业交纳相关费用。本案中，2011年11月2日，泰峰公司与王兴明、张林签订了《苏州市物业管理服务协议》，此系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规规定，合法有效，受法律保护，双方应按该合同的约定忠实履行相关义务。合同约定的收费标准为6.8元/月/平方米，且该标准经过了相关主管部门的备案，以此标准计算，2011年11月2日至2018年5月31日，王兴明、张林应向泰峰公司交纳物业费303282.54元，王兴明、张林已经交纳了53590元，尚需支付泰峰公司249692.54元。王兴明、张林主张泰峰公司物业服务不到位，以此抗辩拒交物业费，并提供照片一组。泰峰公司对照片不予认可，认为与本案无关。对此一审法院认为，业主和物业公司之间应当形成良性互动关系，物业公司按约提供物业服务，业主按约交纳物业费，若业主长期拖欠物业费，势必影响物业公司正常的运营及提供正常的物业服务，业主又以此为由拒交物业费，由此造成恶性循环，最终受害的是业主。本案中王兴明、张林竟拖欠物业费长达65个多月，其单凭若干照片以物业服务不到位为由抗辩拒交物业费，一审法院碍难采纳。此外，王兴明、张林主张泰峰公司未对物业费进行过催讨，故部分物业费诉讼时效已过。对此一审法院认为，泰峰公司提供的物业服务一直持续至今，故王兴明、张林以此抗辩物业费于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关法律规定，一审法院判决：王兴明、张林于判决生效之日起十日内支付苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司截止2018年5月31日的物业管理费人民币249692.54元。一审案件受理费减半收取人民币2808.5元，由苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司负担371.5元，由王兴明、张林共同负担2437元。二审中，当事人未提交新证据。本院另查明，王兴明、张林自2011年11月2日入伙，已向泰峰公司交纳物业管理费共计59530元。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一方面，王兴明、张林上诉认为泰峰公司提供的物业服务未达到《苏州市物业管理服务协议》约定的标准，但其提供的照片并不足以证明泰峰公司未按照合同约定以及相关规定提供物业服务；另一方面，物业服务质量降低并非业主拒交物业费的抗辩事由,且王兴明、张林拒交物业管理费客观上也会导致泰峰公司履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥，王兴明、张林以此作为拒绝按照合同约定支付物业费的抗辩理由，缺乏依据，故本院对王兴明、张林的该项上诉理由不予采信。王兴明、张林上诉还认为，部分物业管理费已过诉讼时效，一审法院不应支持泰峰公司的诉请。本院认为，物业服务合同属于继续性合同,物业公司要求业主支付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业管理费用的履行期间届满之日计算。泰峰公司为王兴明、张林提供物业服务持续至今，故王兴明、张林主张泰峰公司起诉要求其支付物业管理费已过诉讼时效，缺乏依据，本院不予采信。王兴明、张林上诉还认为一审法院错误认定其已经交纳的物业服务费金额。本院认为，经核算，截止2018年5月31日，王兴明、张林应向泰峰公司交纳物业服务费303282.54元，王兴明、张林已交纳59530元，还应交纳243752.54元，一审法院对此计算错误，本院予以纠正。综上所述，王兴明、张林的上诉请求部分成立，原审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初5707号民事判决；二、王兴明、张林于本判决生效之日起十日内支付苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司截止2018年5月31日的物业服务费243752.54元。三、驳回苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2808.5元，由苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司负担430.5元，由王兴明、张林负担2378元；二审案件受理费5617元，由王兴明、张林负担5567元，由苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司负担50元（此款王兴明、张林已垫付，本院不再退还，苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内直接支付给王兴明、张林）。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  沈军芳审 判 员  沈维佳二〇一九年七月二十二日法官助理  郭 玮书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。