江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终2688号上诉人(原审原告)：刘瑜，女，1981年12月3日出生，汉族，住赣州市龙南县。委托诉讼代理人：肖俊功，江西凯莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州名盛房地产开发有限公司，住所地：赣州市章贡区青年路1号B101室。法定代表人：蔡晓清。被上诉人（原审被告）：蔡晓清，男，1965年4月23日出生，汉族，住江西省龙南县。上诉人刘瑜因与被上诉人赣州名盛房地产开发有限公司（下称“名盛公司”）、蔡晓清房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘瑜上诉请求：1.撤销章贡区人民法院（2019）赣0702民初1413号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与上诉人《房屋买卖合同》没有依法办理批准登记手续，合同无效，原判认定合同有效，认定事实错误。根据《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记手续的依照其规定”，被上诉人向上诉人转让的房屋是划拨土地上房屋，依法应当按照《城市房地产管理法》第40条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，《城镇国有土地使用权出让暂行条例》第44条、45条“未经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权不得转让、出租、抵押”规定办理批准登记手续。因此，被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》未按规定办理批准登记手续，属于《合同法》第52条“违反法律、行政法规强制性规定”的无效合同，原判认定双方房屋买卖合同有效错误，被上诉人应当基于无效合同返还和赔偿上诉人房屋价款以及装修损失。二、原判以《城市房地产管理办法》38条系管理性强制性规定为由判决驳回上诉人诉请，适用法律错误。《合同法》解释（二）第14条对《合同法》52条第（五）项“强制性规定”明确为“效力性强制性规定”，同时最高人民法院法发[2009]40号《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》“如果强制性规范规制的合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。……”，该意见对违反“强制性规定”合同效力类型和认定标准进行了规范。现被上诉人向上诉人转让的房屋系划拨土地上房屋，土地性质为划拨，没有缴纳土地出让金，依照法律和行政法规规定，被上诉人转让划拨土地上房屋时，应当向市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让获取的收益抵交土地使用权出让金。但被上诉人转让处置划拨土地上房屋时，既未按规定缴纳土地出让金，也未按规定向市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门办理审批手续，显然损害了国家利益。因此，被上诉人转让划拨土地上房屋行为违反《城镇国有土地使用权出让暂行条例》第44条、45条“强制性规定”，依法应认定为无效合同行为，原判以《城市房地产管理办法》38条系管理性强制性规定作为定案依据，适用法律错误，处理不当。综上所述，被上诉人未依照法律、行政法规规定办理审批手续转让处置划拨土地上房屋，未按规定缴纳土地出让金，损害了社会公共利益和国家利益，违反的是效力性强制性规定，合同无效，被上诉人应当将无效合同取得的利益返还上诉人并予以赔偿。据此，原判认定合同有效，适用法律错误，请求二审法院查清事实，撤销原判，改判支持上诉人诉请。名盛公司、蔡晓清共同答辩称，一、一审判决事实认定清楚，证据充分，应予维持。双方于2012年4月19日签订《房屋买卖协议》时，答辩人告知、上诉人明知房屋为安置房，土地性质为划拨；房屋来源合法，受政策保护可办理分户手续；双方并进一步约定：到章贡区××办事处签字(即办理分户手续)视为办理了产权过户手续。随后双方办理了分户手续，上诉人支付购房款，答辩人交付房屋。整个交易过程中，答辩人无任何隐瞒或欺骗行为，并忠实地履行了自己的义务。事后答辩人并为本案上诉人产权证办理四处奔波，赣州市国土资源局、赣州市人民政府办公室已就涉案房屋下发了回复意见和审核意见，上诉人办理产权证无法律障碍，属合法取得的可期待权利。二、一审判决适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决适用《合同法》第四十四条、第六十条和《民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定是正确的。上诉人认为《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，为效力性强制性规定，据此主张合同无效，是对法律错误的生硬理解，其上诉理由不能成立。三、上诉人以低于（交易当年）市场价的价格购得房屋，并占有、使用长达六年之久，完成诸如小孩就学的使命后，在房地产市场不被看好，房价可能下行的背景下，提起诉讼、否定交易，其行为违背诚实信用原则，违背社会善良之风俗，理应不受法律的保护及支持。综上所述，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。答辩人恳请二审法院审理后，驳回上诉人的诉讼请求，依法维持原判。刘瑜向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2012年4月19日签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令被告共同退还原告房款500000元；3.判令被告共同赔偿原告装修损失58609.75元；4.本案诉讼费以及相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月19日，原告（乙方、买方）与被告蔡晓清（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖协议》，被告蔡晓清将坐落于赣州市章贡区××××室房屋出售给原告，该合同约定：二、甲方保证已如实陈述上述该房产权属情况，装饰情况和其他相关内容，乙方对甲方上述转让房屋现状进行了实地查验无异议且对甲方的产权做了充分了解，自愿购买该房产（土地性质为划拨）；四、甲乙双方约定到章贡区××外办事处签字为准,为产权过户手续，如不能办理一个工作日退还全部购房款；……。合同签订后，原告已如约支付了购房款50万元，被告蔡晓清亦将案涉房屋实际交付给原告刘瑜使用。后因政策及其他原因，案涉房屋一直未能办理房屋初始登记，亦无法办理房屋产权过户登记手续。原告遂诉至一审法院，要求依法处理。另查明，2007年，被告名盛公司出资从××村委会购买了1000平方米××返迁安置房，案涉的赣州市章贡区××室属于该政府拆迁安置房之一。2011年7月27日，赣州市国土资源局章贡分局与赣州市章贡区××外街道办事处及名盛公司共同签订了一份《安置协议书》，其中案涉的××室属于该合同中的安置房之一。一审法院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的主要依据，经合法成立的合同具有法律约束力。原、被告签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，原、被告均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项确实规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中认定的效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以，原告诉称其与被告订立的房屋买卖合同无效的主张，一审法院不予采信。关于原告要求被告退还房款及承担装修损失的主张问题，由于案涉拆迁安置房系由被告名盛公司向××村委会购买，且与安置单位签订了《安置协议书》，其房屋来源合法。从原、被告签订的《房屋买卖协议》来看，原、被告对案涉房屋土地性质为划拨以及案涉房屋权属状况等情况是明知的，虽然目前案涉房屋无法办理产权过户手续，但其属于合法取得的可期待权利，故原告要求被告退还购房款并支付装修损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回原告刘瑜的诉讼请求。案件受理费9386元，由原告刘瑜负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与原判认定一致。本院认为，本案争议焦点在于刘瑜、蔡晓清双方于2012年4月19日签订的《房屋买卖协议》的效力问题。对此，本院将作如下评述：首先，《房屋买卖协议》约定双方到章贡区××外办事处签字作为办理房屋产权过户手续，并未约定到房屋登记机构办理变更登记手续和领取房产证的时间，可见，刘瑜在订立合同时对于案涉买卖的房屋属尚未取得产权证的这一基本事实是知晓的，对可能产生的交易风险也应当有所预见。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，属于管理性规范，在性质上不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，故刘瑜以上述法律规定为由要求人民法院认定《房屋买卖协议》无效的法律依据不足。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。可见划拨土地使用权可以在补缴土地出让金后流转，或者先流转再以其收益补缴土地出让金。本案中涉案房屋系名盛公司出资160万元购买的拆迁安置房，名盛公司是否还需缴纳土地出让金应由相关行政主管部门确定，故刘瑜现提出名盛公司未按规定缴纳土地出让金损害社会利益和国家利益，合同应当认定无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。最后，关于《房屋买卖协议》未经职能部门审批是否无效的问题，本院认为未经审批程序影响到办理房屋过户手续，双方当事人根据真实意愿缔结房屋买卖的债权行为应当认定为合法有效。另外，即便刘瑜提出买卖合同未办理批准登记手续属实，但依照《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，需要办理批准、登记的合同未获审批前属未生效而非无效的合同，一审法院认定房屋产权属于合法取得的可期待权利，驳回刘瑜确认合同无效的诉讼请求的处理并无不当。综上所述，刘瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9386元，由上诉人刘瑜负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇一九年七月三十一日代理书记员  葛颖婷