西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2018）陕0103民初13199号 原告：刘勃毅，男，汉族，1990年11月14日出生，西北大学后勤集团员工，住西安市长安区。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁洋，陕西宝伦律师事务所实习律师。被告：柴安萍，女，汉族，1955年11月15日出生，陕西日报社退休职工，住西安市碑林区楼。委托诉讼代理人：蔡百鸣，男，陕西日报社退休职工，住址同上，系柴安萍之夫。被告：童忠华，男，汉族，1957年10月4日出生，陕西日报社退休职工，住西安市碑林区楼。委托诉讼代理人：宁博，陕西伟天律师事务所律师。第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冯浩然，男，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：韩珍珍，女，该公司员工，住该公司。原告刘勃毅与被告柴安萍、童忠华、第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘勃毅、委托诉讼代理人周飞翔、袁洋、被告柴安萍之委托诉讼代理人蔡百鸣、被告童忠华之委托诉讼代理人宁博、第三人地建公司委托诉讼代理人韩珍珍到庭参加诉讼。本案经审理终结。原告刘勃毅向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告一和被告二2016年5月7日签订的、原告和被告2016年5月17日签订的《陕西日报社南山花园内部购房名额转让协议》合法有效；2、请求法院判令被告一、被告二协助原告在第三人处办理《南山花园商品房认购协议》的更名手续；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团XX花园”项目，该项目位于西安市长安区XX路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。被告二系陕西日报传媒集团职工，拥有“南山花园”项目的住房购房指标。2016年5月7日，被告二和第三人签订《南山花园商品房认购协议》（编号NS0693），约定被告二认购第三人开发的“南山花园”项目5号楼4单元23层西户商品房，建筑面积约为129平方米，认购单价为3980元/㎡。同日被告一和被告二签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定被告二将单位内部职工房屋认购名额转让给被告一，转让费为3万元。2016年5月17日，原告和被告一签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定被告一将从被告二处认购的南山花园5号楼4单元23层西户购房名额转让给原告，转让费为5万元。签订协议当日，原告向被告一支付购房名额转让费5万元。2016年8月22日，原告按约向第三人支付房款92684元。现被告二单方毁约，要求收回房屋认购指标，拒不协助原告办理更名手续。原告认为，原告和被告一签订的协议合法有效，被告一、被告二应当根据第三人的通知协助原告办理认购协议的更名手续。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。辩论意见：被告一、被告二作为陕西日报社职工，于2016年5月7日签订陕西日报南山花园内部购房名额转让协议，并且由被告一向被告二支付转让费，被告二也将南山花园商品房认购协议原件及收据交付给被告一。其双方之间签订的指标转让协议不违反法律规定，是双方真实意思表示，应属合法有效。被告一基于和被告二签订的转让协议获得了南山花园5号楼4单元23层西户的房屋认购资格。其于2016月5月17日将该购房资格转让于原告，并且签订陕西日报南山花园内部购房名额转让协议，也不违法法律规定。法律并没有禁止非陕报社职工身份的人员认购南山花园的房屋指标，且该转让行为也是原告和被告一的真实意思表示，也属合法有效。通过该两份转让协议，可以确认南山花园购房名额转让的标的物是购房指标，也就是购买房屋的权利，是一种期待权即获得对未来取得房屋所有权的合理期待，在现实交易过程中有独立经济价值和财产利益属于债权范畴，并非单纯基于人身关系而不能转让。原告和被告一、被告二之间转让的是房屋认购资格，属于债权权利的转让。根据合同法第八十一条之规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利。故基于该法律规定，以及三方之间所签订的陕西日报南山花园内部购房名额转让协议，被告一、被告二有协助原告进行房屋更名的义务。结合转让协议及原告提交的录音证据能够证明无论原告还是被告一均向被告二履行了通知，且三方之间是因协商不成致使原告实际认购的房屋无法进行更名。原告作为南山花园5号楼4单元23层西户房屋的实际认购人，拥有第三人出具的南山花园商品房认购协议，以及交纳房屋认购款的收据原件。基于该事实履行行为，以及第三人于2018年7月20日、2018年7月25日下发的通知，二被告均有协助原告办理房屋更名的义务。被告柴安萍称，其支持原告的诉求。被告童忠华辩称，被告二与原告之间并无合同关系，第一项诉讼请求与第二被告无关。第二被告并无协助原告办理认购协议更名手续的义务。辩论意见：1、2016年5月7日二被告所签订的名额转让协议应当被认定为是一种意向性转让协议，并不发生真正转让具体标的物的效果。2016年5月7日在本案中共有两份协议，一份名额转让协议，一份商品房认购协议。该名额转让协议并未约定具体转让南山花园某单元某楼某号房屋，也就是说该转让协议签订于认购协议之前。在第二被告与第三人签订了认购协议事实上取得了对本案争议的标的物的认购权之后，第一被告应当与第二被告就具体房屋签订转让协议。然而，第二被告在取得该房屋后，拒绝转让该房屋。也就是说第二被告对于与第一被告签订的意向性协议有权拒绝。2、第一被告与原告之间签订名额转让协议，应当被认定为无效。由于南山花园项目对于购房认购人的认购资格有明确要求，该协议将涉案房屋转让以明显低于市场价格转让非陕西日报社职工，已违反了合同法第五十二条第二项规定。3、本案标的物购房指标并非像原告代理律师说有独立财产利益属于独立债权范畴，而是一种人身权，该人身权不直接具有财产内容，间接的涉及到财产利益。本案中，以3980每平米的价格购买房屋很显然是基于陕报社职工身份才有资格取得，以没有陕报社职工身份取得低价购房资格应当征得陕西日报社同意。所以第一被告与原告签订的名额转让协议应当认定为无效。第三人地建公司称，愿意配合法院执行生效判决。经审理查明，陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区XX花园”项目，被告童忠华系陕西日报传媒集团员工，拥有“南山花园”项目的住房购房的指标。2016年5月7日被告童忠华与被告柴安萍签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定童忠华将单位房屋认购名额转让给柴安萍，转让费3万元。协议签订后，柴安萍向童忠华支付了转让费3万元。同日，童忠华与第三人地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号NS0693）,约定童忠华认购第三人开发的“南山花园”项目5号楼4单元23层西户商品房，建筑面积约为129平方米，认购价为每平方米3980元。同日柴安萍向第三人支付认购款1万元。同年5月17日，原告刘勃毅与被告柴安萍签订《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》，约定柴安萍将南山花园5号楼4单元23层西户购房名额转让给原告，转让费5万元。签订协议当日，原告向安萍支付转让费5万元，认购款1万元。2016年8月22日，原告按约向第三人支付房款92684元，2018年7月20日陕西日报社工会与地建公司发布通知，希望南山花园认购资格转让当事人协商解决纠纷。同年7月25日地建公司就南山花园第二次车位认购及剩余房款收缴工作发出通知。此后原告与柴安萍、童忠华协商办理房屋更名手续，遭童忠华拒绝。原告遂向本院起诉。 以上事实，根据原告提交的《南山花园商品房认购协议》一份、收款收据两份、POS签购单两份、交通银行交易明细一份、陕西秦农银行储蓄明细查询单 一份、《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》两份、收条一份、通知一份、南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知一份、录音一份，并综合原告被告陈述答辩予以确认。本院认为，被告童忠华作为陕西日报传媒集团职工，取得南山花园商品房购房名额后，自愿将该购房名额转让给柴安萍，双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，故双方的合同应为有效。被告童忠华与第三人签订的《南山花园商品房认购协议》约定：“在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。”该约定应视为第三人地建公司概括的意思表示。从合同解释的角度来看，该约定中“变更实际购买人”既可以理解为认购人在家庭成员中转让认购资格而变更实际购买人，亦可以理解为认购人向其它人转让认购资格而变更实际购买人。该约定表明地建公司对转让认购资格不持异议。诉讼中地建公司亦明确表示，会依据法院的生效判决配合法院执行。故本案被告童忠华、柴安萍达成的转让购房名额的协议，构成合同权利义务的概括转让。柴安萍作为合同权利义务概括转让的受让人，当然取得《南山花园商品房认购协议》当事人的地位。柴安萍从童忠华处取得南山花园购房名额，自愿将该购房名额转让给原告，该转让协议不违反法律法规的强制性规定，亦应为有效。两份购房名额转让协议的受让人均向出让人支付了转让费，受让人均应履行认购协议更名的合同附随义务。被告柴安萍对原告的诉请不持异议，而童忠华则以其与原告之间无合同关系为由予以抗辩。原告与童忠华之间虽然不存在直接的合同关系，但因童忠华系涉房屋购房指标的最初转让人，认购协议直接登记在其名下，房款等相关费用收据均是以其名义开具，且童忠华所签协议的合同相对人柴安萍对原告诉请予以认可，童忠华自应遵循柴安萍的意思表示，对原告诉请办理认购协议更名手续履行应尽的配合义务。故对原告请求判令被告柴安萍、童忠华协助原告在第三人处办理《南山公园商品房认购协议》更名手续的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告柴安萍与童忠华于2016年5月7日签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》、原告刘勃毅与被告柴安萍于2016年5月17日签订的《陕西日报南山花园内部购房名额转让协议》有效。二、被告柴安萍、童忠华于本判决生效之日起15日内协助原告刘勃毅在第三人陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费1050元由被告柴安萍负担550元，童忠华负担500元（此款原告已预交，柴安萍、童忠华于本判决生效之日起十五日内将应负担的案件受理费直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                               审  判  长  李军安                              人民陪审员  单军田                              人民陪审员  崔来军                                二0一九年七月八日                              书记员      李晨鹏            1