湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初2128号原告：孙汉洲。被告：张家界天龙飞城市建设开发有限公司，住所地张家界市永定区南正街24号。法定代表人：胡大林，董事长。委托诉讼代理人：唐方仁，湖南风云律师事务所律师。第三人：吕红军。委托诉讼代理人：于海华。原告孙汉洲与被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司及第三人吕红军合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月14日公开开庭进行了审理。原告孙汉洲、被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司的委托诉讼代理人唐方仁和第三人吕红军的委托诉讼代理人于海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙汉洲向本院提出诉讼请求：1.责令被告完成原告认购的7B栋一单元704号和11栋1102号两套房屋的购房手续，将预约合同变为正式合同，进行网签登记；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2009年1月，原告以70万元（其中借条55万元加现金15万元）认购被告开发的龙城街小区7B栋728、748两套住房。因当时仅仅是建设图纸，房屋还没有开建，双方出于信任，签不了购房合同，只有一个认购书。被告口头答应在房屋预售书下达后，双方再补签购买合同，办理网签。条件谈妥后，原告交了15万元现金后，由被告法人胡大林亲自开出70万元的购房收据，并在收据上明确标明7B栋728、748两套住房。2013年上半年，房屋开始预售，原告找被告签购房合同时，被告以原告的购房档案资料丢失为由拖延。2016年上半年，原告再找被告时，被告以是借款抵押为由，不承认购房事实而拒签购房合同。张家界市中级人民法院作出的（2018）湘08民终109号民事判决书判决“张家界天龙飞城市建设开发有限公司于2009年1月10日给孙汉洲出具的认购748（后变更为7B栋一单元704）和728（后变更为11栋1102）号两套房屋的收据有效”。并查明7B栋728号房屋征得被告同意已由原告转让给第三人吕红军，为了网签，吕红军与被告签署了《商品房认购确认书》，并交了5万元认购金，由被告开出收据，但认购金由被告当面交给了原告（这说明两套房屋的钱已由原告全部交齐，并承认原告认购的事实），双方口头协议到时续签正式购房合同。这充分说明商品房的买卖事实存在，转让有效的事实也存在。为维护原告的合法权益，依法起诉，恳请人民法院依法公正判决。被告天龙飞公司辩称：1、70万元是借款，不是购房款，出具收据的目的是为借款提供担保；2、2009年1月出具收据时龙成街7B栋房屋尚未拆迁，没有形成设计施工图，不符合任何形式的交易条件；3、原告的诉求不属于人民法院的审理范围，合同的最基本原则是当事人意思自治原则，不能利用司法强制的进行干涉。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人吕红军述称：1102房屋是第三人从原告名下转让的，并且与被告签订了认购书。现要求被告将1102房屋网签至第三人名下。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2009年1月10日，被告天龙飞公司给原告孙汉洲出具收据，内容为“今收到孙汉洲认购7B7楼728、748号房，共两套人民币70万元”。该收据为胡大林填写，房款70万元是抵偿的胡大林欠原告孙汉洲的70万元借款。后原告孙汉洲与第三人达成口头协议，原告孙汉洲转让一套被告天龙飞公司开发的7-728给第三人吕红军，由第三人吕红军向被告天龙飞公司缴纳认购金，便于直接将房屋登记到第三人吕红军名下，剩余房款由第三人吕红军直接支付给原告孙汉洲。2、2009年7月6日，第三人吕红军向被告天龙飞公司交纳认购金伍万元，被告天龙飞公司给第三人吕红军出具收据内容为“今收到吕红军7B2单元2-1238号房认购金（南向），伍万元”。2011年1月20日，被告天龙飞公司工作人员陈亚琴在该收据上注明“此房号更换为11栋1102号（东头）”。该5万元由被告天龙飞公司收取后转交给了原告孙汉洲。3、2009年7月6日，第三人吕红军签署《商品房认购确认书》，内容为：“张家界天龙飞城市建设开发有限公司：本人自愿认购贵公司开发建设的龙城项目7B栋十二楼二单元2-1238号商住房，总金额叁拾捌万陆仟元整，相关税费按政府和银行的政策执行（享受天龙飞公司同等的税费优惠），认购金伍万元整，本人承诺按贵公司通知的时间签订《商品房买卖合同》，并付清该商品房的余款或向银行申请足额的按揭贷款并交清银行按揭所需要的全部资料（所交认购金转房款），否则，贵公司有权废除本确认书且不退认购金，但在该商品房遭遇规划设计变更或政策性的变更以及推迟交房导致本人不满意时，本人可以选择退出认购（一周内返还认购金）或另行选房。”2009年12月22日，被告天龙飞公司工作人员陈亚琴在《商品房认购确认书》上批注“房号变更为7B栋1-1138”。2011年1月21日，被告天龙飞公司工作人员陈亚琴在《商品房认购确认书》上批注“此房号更换为11栋1102号（东头）”。2011年8月8日，被告天龙飞公司的法定代表人胡大林在《商品房认购确认书》上批注“同意认购请工作组和市法院审批”。4、2009年1月10日被告天龙飞公司给原告孙汉洲出具的收据上载明的“7B7楼728、748号房”为规划局审批后推测出来的房号，现在7-748号房为7B-704号房，该房的钥匙在原告孙汉洲手上，但是没有在房管局进行权属变更登记。5、2016年2月24日，张家界市中级人民法院作出（2014）张中执字第36-2号、第37-1号执行裁定书，裁定如下：“一、查封被执行人张家界天龙飞城市建设开发有限公司在张家界市永定区解放路‘龙城街’建设开发项目中的本次查封清单（附后）中所列的以下商铺、住房及地下层等房产（含被执行人李祥章、李国章、刘峰、罗芳、田一乔名义在‘龙城街’购买的商铺）；二、查封被执行人张家界天龙飞城市建设开发有限公司在张家界市永定区解放路‘龙城街’建设工程项目中修建的物业管理办公大楼。”该裁定查封的房产包括第7B栋1单元704号房和第11栋1102号房。6、被告天龙飞公司在张家界市永定区解放路的“龙城街”建设开发项目于2011年1月16日取得商品房预售许可证。7、原告孙汉洲和第三人吕红军于2017年10月11日向本院提起诉讼，要求确认原告购房收据认购2套住房有效和将7-748号房屋交付给原告、将11-1102号房屋交付给吕红军。本院于2017年12月25日判决被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司于2009年1月10日出具的收据有效，同时驳回原告孙汉洲的其他诉讼请求。宣判后，被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司不服，提出上诉。张家界市中级人民法院于2018年4月13日判决被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司于2009年1月10日给原告孙汉洲出具的认购748（后变更为7B栋一单元704）和728（后变更为11栋1102）号两套房屋的收据有效，同时驳回原告孙汉洲的其他诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、收据、商品房认购确认书、民事判决书、民事裁定书等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为：关于原告孙汉洲要求本院责令被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司完成原告孙汉洲认购的7B一单元704和11栋1102号两套房屋的购房手续，将预约合同变为正式合同，进行网签登记的诉讼请求，因原告孙汉洲认购的被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司开发建设的龙城7B栋一单元704号房屋和11栋1102号房屋的事实有湖南省张家界市中级人民法院（2018）湘08民终109号民事判决书判决确认，本院对原告孙汉洲认购的被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司开发建设的龙城7B栋一单元704号房屋和11栋1102号房屋的事实予以确认。同时，张家界市中级人民法院认为原告孙汉洲的认购行为为商品房买卖预约合同。被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司本应与原告孙汉洲签订《商品房买卖合同》并进行网签。但被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司在本案审理过程中不同意与原告孙汉洲签订《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，签订合同系当事人的意思自治。同时，原告孙汉洲认购的房屋已被张家界市中级人民法院查封，且张家界市中级人民法院在查封裁定书上明确“在查封期内，未经本院同意，任何单位和个人不得转让被查封的房产，不得对被查封房产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为”，故对原告孙汉洲的诉讼请求，本院不予支持。对被告张家界天龙飞城市建设开发有限公司辩称“70万元是借款，不是购房款，出具收据的目的是为借款提供担保”的意见，因与湖南省张家界市中级人民法院的生效判决认定事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第一百一十条（二）项和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（二）项之规定，判决如下：驳回原告孙汉洲的诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取计50元，由原告孙汉洲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇一九年七月二十三日书记员  陈巧燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条下列房产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。