浙江省绍兴市越城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0602执异107号 案外人凌兴龙，男，1968年4月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。 申请执行人浙江绍兴恒信农村合作银行东湖支行,住所地绍兴市越城区东湖镇会龙村混里江畈（会龙大道）。 负责人：傅伟成，系行长。 被执行人绍兴市方源农业科技有限公司，住所地绍兴市人民东路2号嘉禾商务楼7FA2。 法定代表人：严文建。 被执行人严文建，男，1969年7月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被执行人边宁霞，女，1978年7月31日出生，汉族，住绍兴市越城区。 本院在执行申请执行人浙江绍兴恒信农村合作银行东湖支行（以下简称恒信银行）与被执行人绍兴市方源农业科技有限公司（以下简称方源公司）、严文建、边宁霞金融借款合同纠纷一案中，案外人凌兴龙提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人凌兴龙称，第一，2016年6月，案外人所属的绍兴大恒担保有限公司（以下简称大恒公司），接受恒信银行客户经理推荐，为绍兴市越农农业科技有限公司（以下简称越农公司）在恒信银行的100万元贷款提供担保。恒信银行客户经理还向案外人明确表示该笔贷款同时由严文建名下位于绍兴市越城区嘉禾商务楼7FA2房产（以下简称涉案房产）作为抵押物。为降低大恒公司的担保风险，案外人与严文建约定，由严文建与案外人首先签订房屋租赁合同，将涉案房产的10年租赁权租赁给案外人，作为大恒公司为越农公司该笔贷款提供担保的条件。因此，涉案房产就由案外人经整修后实际管理使用。第二，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。现案外人得知贵院在执行恒信银行与方源公司、严文建等金融借款合同纠纷一案中将对查封的涉案房产采取拍卖措施，依据前述法律规定，案外人特提出执行异议，请求贵院依法对涉案房产装修进行评估，并采用带租拍卖，以保护案外人的合法权益不受到损害。 申请执行人恒信银行称，根据申请执行人提供的证据可以证明涉案房产现实际由被执行人严文建正常使用，未出租给案外人，故请求驳回案外人的执行异议请求。 本院查明：被执行人严文建名下登记有坐落绍兴市越城区嘉禾商务楼7层A2区，建筑面积191.58平方米，权证号为F0000220406的房产及对应的国有土地使用权。根据浙（2016）绍兴市不动产证明第0000053号房屋他项权证记载，涉案房地产抵押权人为恒信银行，最高额抵押担保债权数额为143.685万元，并于2016年6月29日办理了抵押登记。2017年8月9日，广东省深圳市福田区人民法院在审理（2017）粤0304民初28264号案件过程中诉讼保全首轮查封了涉案房产。 本院在审理原告恒信银行与被告方源公司、严文建、边宁霞金融借款合同纠纷一案中，于2018年8月2日诉讼保全轮候查封了涉案房产。2018年10月22日，本院作出（2018）浙0602民初7553号民事判决书，对恒信银行就上述房地产所享有的抵押优先受偿权进行了确认。2019年6月6日，本院立案执行上述民事判决书。执行中，本院于2019年6月11日作出（2019）浙0602执2813号公告，责令对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人须于2019年6月28日前向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。公告在涉案房产处张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。 案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据： 1、出租方（甲方）为严文建、承租方（乙方）为凌兴龙、落款日期为2016年6月16日的《房屋租赁合同》复印件1份，主要内容为：甲方将坐落城东人民路口嘉禾商务楼7层A2区建筑面积191.58平方米的办公房屋出租给乙方；甲方必须保证对所出租的房屋享有完全的所有权，并且保证如该房屋及房屋所有范围内的土地使用权用于（除用于恒信银行100万元抵押贷款外）抵押担保发生纠纷时，对乙方造成的相应损失由甲方承担；乙方租赁房屋为权证齐全，并经装修现状的房屋，并向甲方承诺在租赁期内，未事先征得甲方的同意，并按规定报经有关部门批准，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途；租赁期为10年，自2016年6月15日起至2026年6月14日止；年租金为10万元，每年支付一次，合同签订后五个工作日支付；租赁期间的水电费、物业管理费、门前三包等由出租方代收代付，其他应缴纳的税费均由乙方承担；租赁期间，如需对房屋进行改造或增设设备时，应征得甲方同意，费用由乙方自理。 2、收款人为严文建、落款日期为2017年1月21日的收条复印件1张，主要内容为“今收到凌兴龙嘉禾商务楼7FA2代收代付水电费计4000元。” 3、收款人为严文建、落款日期为2018年1月21日的收条复印件1张，主要内容为“今收到凌兴龙嘉禾商务楼7FA2水电费代收代付款计9500元（玖仟伍佰元）。” 4、收款人为严文建、落款日期为2019年1月11日的收条复印件1张，主要内容为“今收到凌兴龙嘉禾商务楼7FA2水电费代收代付计8000元（捌仟元）2018年1月-12月。” 申请执行人恒信银行为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据： 1、由严文建作为承诺人签字并加盖私章、落款日期为2016年6月29日的《抵押承诺书》复印件1份，主要内容为严文建承诺作为抵押物的涉案房产未存在出租行为，在抵押物存续期间，该抵押物不对外租让给第三方使用。 2、由方源公司作为借款人、严文建作为抵押人签字并盖章、落款日期为2016年6月29日的《抵押承诺书》复印件1份，内容主要为抵押人和借款人向贷款人恒信银行承诺在知悉抵押房屋将被拆迁的信息时，应及时向贷款人履行告知义务。 3、委估对象照片复印件1组。 4、涉案房产现场照片打印件2张。 本院认为：当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，未能提供证据或提供的证据不足以证明其主张事实成立的，应承担举证不利之法律后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，依法应举证证明其与产权人之间存在合法有效的租赁关系，按约支付租金，在抵押、查封之前已实际占有该不动产并持续使用至今的事实。本案中，案外人凌兴龙提供的证据不足以证明上述事实成立，也不足以证明其在涉案房产抵押之后进行了合法装饰装修的事实，故对案外人的执行异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人凌兴龙的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 剑 审判员 马浩轩 审判员 董建敏 二〇一九年七月十一日 书记员 陈文旗 本案援引的相关法律和规定 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。