广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终740号上诉人（原审被告、反诉原告）:阳江市永宜房地产有限公司。住所地：广东省阳江市江城区新江北路******。法定代表人：张家卓，该公司经理。委托诉讼代理人：朱廷环，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣，广东拓进律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳江市自然资源局（原阳江市国土资源局）。住所地。住所地：广东省阳江市江城区三环路**iv>法定代表人：关石，该局局长。委托诉讼代理人：岑象宏，该局工作人员。委托诉讼代理人：黄成献，广东三民律师事务所律师。上诉人阳江市永宜房地产有限公司(以下简称永宜公司)因与被上诉人阳江市自然资源局(以下简称阳江资源局)建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初5024号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。永宜公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回阳江资源局的诉讼请求，支持永宜公司的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由阳江资源局承担。事实与理由：一、一审判决以永宜公司没有确切证据证明其在履行付款义务之前，阳江资源局存在合同法第六十八条规定的情形为由，不支持永宜公司上述抗辩理由，明显违背了事实和法律的规定。（一）由于阳江资源局出让的土地存在抵押权尚未涤除，有可能丧失全面履行合同义务的能力，应视为合同法第六十八条第四项规定的“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。为此，永宜公司还在2016年5月4日向阳江资源局提出书面申请，说明因涉案土地在出让前已抵押，永宜公司依据不安抗辩权规定，暂未向阳江资源局支付土地出让金，并请求阳江资源局尽快解除涉案土地的抵押登记，协助永宜公司办理相关土地出让手续，永宜公司已履行了通知义务。因此，永宜公司行使不安抗辩权，中止履行支付土地价款的义务，合法合理。（二）2016年8月5日，永宜公司才收到阳江资源局的书面复函，阳江资源局在该复函中告知永宜公司己注销涉案土地的抵押登记。因此，在2016年8月5日之前，永宜公司有权中止支付阳江资源局土地出让金，依法无须承担违约责任。（三）涤除涉案土地的抵押登记，本来就是阳江资源局应当首先履行的重大合同义务，只要阳江资源局不涤除涉案土地的抵押登记，就存在阳江资源局不能履行合同的可能。因此，一审判决关于永宜公司已实际占有、利用土地，不存在阳江资源局有可能不能履行合同情形的认定错误。（四）一审判决的认定与其在另案中作出生效判决的认定产生矛盾冲突，应以生效判决的认定为准。因涉案土地的其他纠纷问题，永宜公司于2017年11月14日起诉阳江资源局，江城区人民法院于2017年12月27日作出（2017）粤1702民初4012号民事判决，该判决（第6页）明确认定：由于阳江资源局交付的土地在出让前己设立抵押权，且出让时阳江资源局并未将此情况告知永宜公司，在涉案土地抵押权注销前，永宜公司以出让土地设有抵押权，阳江资源局交付的土地存在瑕疵为由抗辩，未依约支付土地价款亦属合理。一审判决不但没有以其作出的已生效的判决作为认定事实的依据，而且还作出与其生效判决矛盾的认定，严重损害了法院判决的严肃性与权威性，明显不当，应予纠正。（五）永宜公司除依法有权行使不安抗辩权，中止履行付款义务之外，根据《中华人民共和国合同法》的其他规定，永宜公司也有权中止履行付款义务。二、一审判决永宜公司应向阳江资源局支付的违约金高达16733225元，严重违反了国家法律的规定和民事公平合理原则，依法应当予以调整减少。（一）涉案土地出让价款总额才14650000元，但一审判决支持的违约金却高达16733225元，一审判决违背国家法律的明确规定和民事法律的基本原则。（二）永宜公司请求减少违约金具有充分的法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，法律支持的违约金与违约造成的损失大致相当，如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人有权请求法院予以适当减少。合同法司法解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的‘过分高于造成的损失’。”虽然出让合同约定如受让人逾期支付土地出让价款，则每日按迟延支付款项的千分之一计算违约金，但这是阳江资源局以其优势地位制定的格式合同条款，其约定的违约金计算标准明显过高。即使永宜公司迟延支付阳江资源局土地出让价款，给阳江资源局造成的损失也是银行贷款利息的损失，阳江资源局请求每日按迟延支付款项的千分之一计算违约金，远远高于造成的损失，有违公平合理，依法应当予以减少。（三）一审判决以《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额千分之一的违约金”作为其判决支持巨额违约金的法律依据，适用法律明显错误。（四）一审判决在判决支持阳江资源局提出的巨额违约金请求时，根本没有考虑阳江资源局所存在的严重过错。一是阳江资源局一直拖延涤除涉案土地的抵押登记瑕疵，永宜公司之所以延期支付土地出让价款，是因阳江资源局的严重过错造成的；二是阳江资源局不及时行使其合同权利而导致损失扩大具有过错。（五）一审判决计算阳江资源局请求违约金的起算时间错误，该违约金的起算时间应从2016年8月6日开始计算。因为阳江资源局在2016年8月5日才告知永宜公司其已注销涉案土地的抵押登记，永宜公司在2016年8月5日之前有权中止履行付款义务，依法无须承担违约责任。（六）永宜公司购买涉案土地是为了投资建设非营利性教育项目，发展阳江地区的教育公益事业，并不是为了开发商业房地产牟利，一审判决永宜公司支付阳江资源局16733225元巨额违约金，己远远超出永宜公司的支付能力。综上，在阳江资源局先行违约且存在过错的情况下，请求法院以违约金相当于实际损失为原则，综合考虑涉案土地的用途和阳江资源局的过错情况，依法把阳江资源局主张的违约金减少为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率即年利率5%计算，最高也不应超过中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍。三、永宜公司反诉请求阳江资源局支付逾期办证违约金，具有充分的事实和法律依据，应予支持。（一）阳江资源局构成违约的事实清楚，证据充分。根据出让合同第十一条的约定，只要永宜公司付清了土地出让价款，阳江资源局就应当履行为永宜公司办理涉案土地国有建设用地使用权登记的义务。永宜公司在付清14650000元土地出让价款给阳江资源局之后，于2017年10月30日向永宜公司递交了《关于申请办理出让国有建设用地使用权登记的申请书》及有关办证资料，但阳江资源局于2017年11月7日复函永宜公司，拒绝为永宜公司办理涉案土地国有建设用地使用权登记，明示违约，永宜公司为此不得不起诉阳江资源局，江城区人民法院和阳江市中级人民法院已分别作出（2017）粤1702民初4012号民事判决和（2018）粤17民终275号民事判决，均认定阳江资源局应履行为永宜公司办理涉案土地国有建设用地使用权登记的义务，并判决阳江资源局限期履行办证义务。上述判决生效后，阳江资源局仍拒不履行生效判决，永宜公司不得不于2018年10月29日向江城区人民法院申请强制执行，至今阳江资源局仍抗拒法院的强制执行，永宜公司的合法权益继续受到损害。（二）虽然双方在出让合同中没有对逾期办证的违约责任作出约定，但因阳江资源局的逾期办证行为，导致永宜公司无法取得涉案土地国有土地使用证，丧失向银行等金融机构融资低息贷款的机会，损失巨大，且这种损失是自然损失，永宜公司无须举证证明。根据司法审判实践，一方当事人如果超标的申请查封另一方的房地产，在计算损失赔偿金额时是按照被超标的查封房地产的价值乘以银行贷款利率乘以查封的时间进行计算。阳江资源局逾期办证给永宜公司造成损失的计算方法与此类似。从公平合理和对等的原则，阳江资源局请求的违约金和永宜公司反诉请求的违约金在计算标准上应当一致。阳江资源局辩称：一、永宜公司没有证据证明其在履行缴交土地出让价款义务前，阳江资源局存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，且事实上永宜公司在尚未缴交土地出让价款的情况下，就已实际占用、利用土地建设，不存在阳江资源局有可能不能履行合同的情形，虽然涉案土地在出让时设有抵押权登记，但并没有影响永宜公司的占用使用。如果永宜公司能够按约定期限付清全部土地出让价款，阳江资源局因涉案土地存在抵押无法交付土地或无法为永宜公司办理土地权属登记，永宜公司可以追究阳江资源局的违约责任。广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（2012年）第一条第（一）点第1项规定：“受让人因抵押登记未注销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。”因此，永宜公司不能以出让土地存在抵押为由拒绝支付出让价款，而且在合同约定的付款期限内，永宜公司并未告知阳江资源局因土地存在抵押而中止履行支付土地出让价款义务。因此，永宜公司抗辩无理，应承担违约责任。二、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第七点规定，土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发的通知》（财综〔2006〕68号）第三十四条规定，对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金。本案中，《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金每日按迟延支付款项的1‰收取符合上述法律法规的规定。况且，永宜公司在签订合同时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定是知道的，合同一旦签署，对双方具有约束力。三、永宜公司未按合同约定时间缴交土地出让价款且产生违约金，其根据出让合同第十一条的规定，请求办理出让土地的权属登记毫无道理，该第十一条明确规定“受让人应按本合同约定付清本宗土地全部出让价款后”作为办证前提条件，而永宜公司根本就没有按本合同约定（严重超期）付清全部土地出让价款，在永宜公司没有按合同约定付清违约金的情况下，不能够认为永宜公司已按合同的约定付清全部土地出让价款。因此，永宜公司请求阳江资源局支付逾期办证违约金没有事实和法律依据。况且对永宜公司申请办理涉案土地使用权登记问题，阳江资源局已复函告知永宜公司按规定办理完缴交违约金相关事宜后，再申请办理使用权登记等事项。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理正确，请求法院依法驳回永宜公司的上诉，维持一审判决。阳江资源局向一审法院起诉请求：一、永宜公司支付延期付款违约金16747875元；二、永宜公司承担本案诉讼费用。永宜公司反诉请求：一、阳江资源局支付违约金13751467元；二、阳江资源局支付从2018年12月8日起产生的违约金[以14650000元为基数，按月利率3%计至阳江资源局协助永宜公司把坐落于阳江市江城区xxx路东、xxx路南用地（原阳江xxx用地）内（出让宗地编号为2014-21，宗地面积为27121平方米）地块的国）地块的国有土地使用权登记到永宜公司名下之日止司；三、本案诉讼费用由阳江资源局承担。一审法院认定的事实:2014年4月21日，阳江资源局（作为出让人）与永宜公司（作为受让人）经协商一致签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：441701-2014-000021），主要约定：阳江资源局将宗地编号为2014-21，面积为27121平方米，坐落于市区xxx路东、xxx路南用地（原阳江xxx用地）内的国有建设用地使用权出让给永宜公司；宗地用途为科教用地；出让人同意在2014年7月20日前将出让宗地交付给受让人，交付的土地的条件是场地平整达到现状，基础设施达到三通（通水、通电、通路）；该建设用地使用权出让年期为50年，从约定的交付日起算；出让价款为1465万元；受让人分二期向出让人支付出让价款，第一期7325000元于2014年5月20日前支付，第二期7325000元于2014年7月20日前支付，分期支付出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期出让价款时，同意按照支付第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息；受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记；受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年7月20日之前开工，在2016年5月31日之前竣工；受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失；出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失，土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算；等等。合同签订后，永宜公司未能按约定支付国有建设用地使用权出让价款，阳江资源局多次向永宜公司送达《催缴款通知书》，后永宜公司在2017年6月2日和2017年8月30日分别向阳江资源局缴纳了土地出让价款4000000元和10650000元，共款14650000元。永宜公司在没有交纳土地出让金的情况下，已于2014年4月底、5月初对土地开发建设，在建设过程中出现村民阻挠建设的问题，且发现涉案土地在出让前已抵押给广发银行股份有限公司阳江分行，永宜公司于2015年3月30日、同年4月5日、4月22日分别向江城区城北街道办事处、阳江市江城区人民政府、以及阳江资源局反映村民纠纷情况，请求帮助调处化解用地纠纷。2015年4月8日，江城区土地储备中心复函江城区城北街道办事处，请街道组织相关人员做好群众思想工作，对用地纠纷进行调处。并回复永宜公司其中心已发函城北街道。2016年5月4日，永宜公司向阳江资源局提交申请函，说明发现涉案土地在出让前已抵押，一直无法申请办理土地出让手续，导致无法实现合同的预期目的，永宜公司依据不安履行抗辩权规定，暂未向阳江资源局支付土地出让金，并请求阳江资源局解除出让土地的抵押登记，协助永宜公司办理相关土地出让手续。同年8月2日，阳江资源局复函永宜公司，要求永宜公司按合同的约定支付出让价款以及缴纳违约金，并告知永宜公司出让的地块已注销抵押权，请永宜公司按规定程序办理该地块的相关手续。永宜公司于8月5日收到阳江资源局该复函。8月8日，永宜公司复函阳江资源局，认为阳江资源局出让的土地明显存在瑕疵，影响永宜公司办理相关的土地出让手续及实现合同的预期目的，现阳江资源局已注销土地抵押权，永宜公司同意缴交土地出让款1465万元，对于违约金，永宜公司认为虽然阳江资源局多次向其催缴，但其不存在违约而是阳江资源局违约，阳江资源局收取违约金不合理也不合法，并请求阳江资源局对其进行合理赔偿。另查明，涉案土地使用权经相关部门登记已于2012年12月1日取得土地使用权证（证号：阳府国用（2012）第20xxx9号），于2013年8月12日办理土地他项权证（证号：阳府他项（2013）第xxx号），抵押权人为广发银行股份有限公司阳江分行，抵押期限自2013年6月3日至2016年6月2日止，2014年7月3日注销抵押登记。2014年7月22日，涉案土地又办理土地他项权证（证号：阳府他项（2014）第xxx9号），抵押权人仍为广发银行股份有限公司阳江分行，抵押期限自2013年6月3日至2016年6月2日止，2016年5月16日注销抵押登记。阳江资源局承认在出让土地时并未告知永宜公司涉案土地已设立抵押权登记。2017年10月30日，永宜公司向阳江资源局提出办理涉案土地国有建设用地使用权登记的书面申请。同年11月7日，阳江资源局复函永宜公司，按规定办理完毕缴交违约金16747875元相关事宜后，再申请办理使用权登记等事项。因阳江资源局不同意为永宜公司办理国有建设用地使用权登记，永宜公司遂于2017年11月14日向一审法院提起诉讼，请求判令阳江资源局立即把其与永宜公司于2014年4月21日签订的合同编号为441701-2014-000021的《国有建设用地使用权出让合同》所约定的坐落于阳江市江城区xxx路东、xxx路南面积27121平方米的国有建设用地使用权登记到永宜公司名下，为永宜公司办理上述国有建设用地使用权不动产权属证书。一审法院受理后，于2017年12月27日作出（2017）粤1702民初4012号民事判决，判令阳江资源局协助永宜公司将坐落于阳江市江城区xxx路东、xxx路南用地（原阳江xxx用地）内（出让宗地编号为2014-21，宗地总面积27121平方米）地块的国）地块的国有土地使用权登记到永宜公司名下费用由永宜公司负担。阳江资源局不服上述判决，向阳江市中级人民法院提出上诉，阳江市中级人民法院于2018年5月3日作出（2018）粤17民终275号民事判决，驳回阳江资源局的上诉，维持一审法院原判决。一审法院认为，阳江资源局与永宜公司经协商签订的《国有建设用地使用权出让合同》，双方的意思表示真实，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应按约定恪守合同义务。根据合同约定，土地出让价款共14650000元，永宜公司应在2014年5月20日之前缴交第一期土地出让价款7325000元，在2014年7月20日之前缴交第二期土地出让价款7325000元，不能按时支付的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向阳江资源局缴交违约金。永宜公司没有按约定的期间付款，以行使不安抗辩权为由，中止履行付款义务，一审法院认为永宜公司的抗辩理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”的规定，永宜公司没有确切证据证实其在履行付款义务前，阳江资源局存在有上述规定的情形，且事实上，永宜公司在尚未缴交土地出让金的情况下，就已实际占有、利用土地，不存在阳江资源局有可能不能履行合同的情形，即使土地在出让时设有抵押权登记，但并没有影响永宜公司的占有使用，因此，永宜公司抗辩无理，应向阳江资源局承担违约责任。至于永宜公司提出的违约金过高及格式条款问题，土地使用权出让合同相较于普通的民事合同具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，土地出让合同必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让价款的违约金标准作了明确规定“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金”，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力,亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。况且，永宜公司在签订合同时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，对双方具有约束力。本案中，永宜公司未能按合同约定期间付款，应承担逾期交付土地出让金的违约金责任。双方在合同中约定，永宜公司应在2014年5月20日之前和2014年7月20日之前缴交土地出让价款各7325000元，而永宜公司没有按此期间付款，在阳江资源局的多次催缴下，才于2017年6月2日和2017年8月30日分别向阳江资源局缴纳了土地出让价款4000000元和10650000元，因此，永宜公司应分别从2014年5月21日和2014年7月21日起以欠付的款项按日1‰向阳江资源局支付违约金，第一期土地出让金的违约金计至永宜公司2017年6月2日向阳江资源局缴纳的土地出让价款4000000元之日的前一天即2017年6月1日是8116100元（7325000元×0.001/天×1108天），第二期土地出让金的违约金计至永宜公司2017年6月2日向阳江资源局缴纳的土地出让价款4000000元之日的前一天即2017年6月1日是7669275元（7325000元×0.001/天×1047天），2017年6月2日起土地出让金的违约金计至永宜公司2017年8月30日缴清土地出让金前一天即2017年8月29日止，以10650000元为基数，按日千分之一计算，违约金为947850元（10650000元×0.001/天×89天），上述违约金共16733225元，阳江资源局请求永宜公司支付延期付款违约金16747875元，高于一审法院核定的违约金数额，应以一审法院核定为准，对超出部分，一审法院不予支持。对于永宜公司的反诉请求，本案是建设用地使用权出让合同纠纷，永宜公司作为受让方，缴交土地出让金是永宜公司履行合同的主要义务，阳江资源局作为出让方，交付土地是阳江资源局履行合同的主要义务，根据合同约定，永宜公司应先履行付款义务，阳江资源局交付土地在后，在永宜公司没有向阳江资源局缴交土地出让金前，阳江资源局有权拒绝向永宜公司交付土地，但永宜公司在没有先履行付款义务的情况下，就已占有涉案土地，在土地上进行建设，在建设过程中出现村民阻挠，以涉案土地存在征地纠纷为由主张阳江资源局违约，与合同约定不符，且从本案查明的事实来看，涉案土地已于2012年12月1日取得土地使用权证，权利主体明确，不存在征地纠纷问题。对于涉案土地存在抵押权登记问题，如前所述，该抵押权登记的存在，并没有影响永宜公司对土地的使用，况且，是永宜公司在土地出让金分文未付的情况下，就先行占有使用土地，在永宜公司交清土地出让金之前，该土地的抵押权已涤除，因此，永宜公司据此主张阳江资源局支付2014年4月22日至2016年8月5日的违约金8037967元，一审法院不予支持。对于永宜公司主张阳江资源局拒绝为其办理国有建设用地使用权登记，应从2017年11月7日起以14650000元为基数，按月利率3%计至阳江资源局协助涉案国有土地使用权登记到其名下之日止的违约金问题，根据合同约定“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记”，由于永宜公司逾期向阳江资源局缴交土地出让金，存在迟延付款违约金尚未支付的问题，阳江资源局拒绝协助永宜公司办理涉案国有土地使用权登记只是想促使永宜公司尽快履行违约金的付款义务，双方在合同中也没有对逾期办证责任作出约定，且永宜公司亦没有对因阳江资源局逾期办证所造成的损失进行举证，因此，对永宜公司主张的该部分违约金，一审法院也不予支持。综上所述，阳江资源局请求永宜公司支付逾期付款违约金，一审法院予以支持。永宜公司请求阳江资源局支付违约金，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，作出判决：一、限永宜公司在本判决生效之日起十日内向阳江资源局支付逾期付款违约金16733225元；二、驳回永宜公司的反诉请求；三、驳回阳江资源局的其他诉讼请求。一审案件受理费122286元，由阳江资源局负担87元，永宜公司负担122199元；反诉案件受理费61143元，由永宜公司负担。二审双方当事人没有提供新证据.本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，永宜公司在2015年9月前在涉案土地上建成了学校并开始进行了小学一年级的招生。本院认为，本案是建设用地使用权出让合同纠纷，阳江资源局与永宜公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的争议焦点是：一、永宜公司在本案是否可以行使不安抗辩权；二、涉案合同约定的违约金是否过高；三、永宜公司反诉请求阳江资源局支付逾期办证违约金应否支持。对于争议焦点一，首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”的规定，本案中阳江资源局出让的土地虽然设有抵押权，但永宜公司在没有交付土地出让金的情况下，在涉案土地建成了学校，并且学校开始了招生，永宜公司实际上完全占有使用了涉案土地，取得了涉案合同的主要权利，故本案没有证据证明阳江资源局有丧失或者可能丧失履行涉案合同能力的可能；其次，《国有建设用地使用权出让合同》约定：“1、第一期土地出让价款7325000元于2014年5月20日前支付，第二期土地出让价款7325000元于2014年7月20日前支付；2、阳江资源局同意在2014年7月20日前将出让宗地交给永宜公司；3、永宜公司按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，阳江资源局必须按照本合同约定按时交付出让土地；4、永宜公司应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。”从上述合同约定看，永宜公司交纳土地出让金在先，阳江资源局交付土地、办理土地使用权登记在后，如果永宜公司依约支付了土地出让金，阳江资源局可以涤除抵押权，协助办理涉案土地使用权登记，全面履行合同的义务；由于永宜公司没有按时支付土地出让金，有可能影响阳江资源局涤除抵押权的能力。因此，涉案土地存在抵押权并不影响双方当事人履行合同的义务。还有，按照合同约定，永宜公司支付土地出让金期限是2014年7月20日前，永宜公司也应在其履行债务期限前通知阳江资源局行使不安抗辩权，但本案证据反映永宜公司直至2016年5月4日才向阳江资源局提交申请函，主张依据不安抗辩权规定，暂未向阳江资源局支付土地出让金。由此看来，永宜公司行使不安抗辩权也超过了合理的期限。综上，本案没有确切证据证实阳江资源局履行涉案合同中存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，永宜公司主张在本案可以行使不安抗辩权没有事实和法律依据，本院不予支持。至于永宜公司提出一审判决的认定与其在另案中先前作出的判决的认定产生矛盾冲突问题，本院认为，虽然在永宜公司起诉阳江资源局办理涉案土地国有建设用地使用权登记一案中，一审法院在论理部分有如下表述：“永宜公司以出让土地设有抵押权，阳江资源局交付的土地存在瑕疵为由抗辩，未依约支付土地价款亦属合理。”但是由于该案的争议焦点是永宜公司请求阳江资源局协助办理涉案土地登记应否支持问题，永宜公司在涉案土地存在抵押期间未依约付款是否违约并不是该案的争议焦点，该案的终审生效判决没有对一审法院该认定是否正确作出评判，故一审法院在该案的上述认定对本案没有拘束力，永宜公司在涉案土地存在抵押期间未依约付款是否违约应以本案的认定为准，永宜公司主张本案对永宜公司在涉案土地存在抵押权期间未依约付款是否违约，要以永宜公司起诉阳江资源局协助办理涉案土地登记一案的认定为依据，理据不足，本院不予采纳。对于争议焦点二，根据双方合同的约定，永宜公司应在2014年5月20日之前和2014年7月20日之前缴交土地出让价款各7325000元，而永宜公司没有在此期间付款，只是在2017年6月2日、8月30日分别向阳江资源局缴纳了土地出让价款4000000元和10650000元，违反了合同约定，依法应承担违约责任。合同约定永宜公司应每日按照延迟支付款项的1‰支付违约金给阳江资源局，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，由于阳江资源局并未举证证明永宜公司逾期支付出让金给其造成的具体损失，应认定阳江资源局延迟收取土地出让金导致的损失主要是该款项的利息损失，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，按年利率24%计算永宜公司逾期付款违约金。一审按日利率1‰(即年利率36%)计算违约金过高，永宜公司请求予以调整，理据充分，应予支持。据此，本案违约金计算如下：第一期土地出让金的违约金计至2017年6月1日为5336614元（7325000元×24%/365天×1108天）；第二期土地出让金的违约金计至2017年6月1日为5042811元（7325000元×24%/365天×1047天），从2017年6月2日起计至2017年8月29日止，土地出让金的违约金为623244元（10650000元×24%/365天×89天），上述违约金合共11002669元。对于争议焦点三，虽然阳江资源局与永宜公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记”，但该合同并无约定阳江资源局为涉案土地办理产权登记的期限及逾期办证的违约责任，且永宜公司亦未能举证因此造成的损失，故永宜公司请求阳江资源局承担逾期办证违约责任没有依据，本院不予支持。至于阳江资源局经法院判决后是否履行协助办理涉案土地产权登记至永宜公司名下的义务，这涉及另案生效判决的执行问题，不在本案调处范围，永宜公司可另循法律途径解决。综上所述，永宜公司关于违约金过高应予调整的上诉理由成立，本院予以支持；其他上诉请求理据不足，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初5024号民事判决的第二项；二、撤销阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初5024号民事判决的第三项；三、变更阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初5024号民事判决的第一项为：阳江市永宜房地产有限公司在本判决生效之日起十日内支付逾期付款违约金11002669元给阳江市自然资源局；四、驳回阳江市自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费122286元，由阳江市自然资源局负担40762元，阳江市永宜房地产有限公司负担81524元；反诉受理费61143元，由阳江市永宜房地产有限公司负担。二审案件受理费226507元，由阳江市自然资源局负担40762元，阳江市永宜房地产有限公司负担185745元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年七月一日法官助理李凤霞书记员詹礼迪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。