重庆市綦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0110民初4661号 原告:重庆君航物业管理有限公司,住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道80号，统一社会信用代码915002227500952487。 法定代表人；孙宗，该公司经理。 委托代理人：张玲琳，女，1973年5月16日出生，汉族，系重庆君航物业管理有限公司员工，住重庆市綦江区，特别授权代理。 委托代理人：肖瑜，女，1986年9月10日出生，汉族，系重庆君航物业管理有限公司员工，住重庆市綦江区，特别授权代理。 被告:周鑫,女1985年10月21日出生,,汉族,住重庆市綦江区。 委托代理人；周福政（系周鑫父亲），男，1949年5月13日出生，汉族，住重庆市綦江区。 原告重庆君航物业管理有限公司与被告周鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理。依法由审判员王双庆适用简易程序，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告重庆君航物业管理有限公司之委托代理人张玲琳，被告周鑫之委托代理人周福政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆君航物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付从2018年7月6日至2019年5月期间的物业服务费1202.16元（2018年7月6日－2018年7月31日只欠费102.48元）；2、判决被告向原告支付从2018年7月6日至2019年5月期间的物业服务费违约金478.89元；3、判决被告向原告支付从2018年7月6日至2019年4月期间的公共能耗费154.69元；4、判决被告向原告支付从2018年7月6日至2019年4月期间的公共能耗费违约金66.40元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系润庆·景秀江山小区的业主，按照原、被告于2014年5月4日签订的《润庆·景秀江山小区物业服务合同》的约定，被告从2015年11月1日起应当按照122.187元/月的标准缴纳物业服务费，承担公共能耗费，以上费用应于每月15日前按时缴纳给原告。如被告逾期交纳，从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务，被告缴纳物业服务费至2017年12月，从2018年1月起，被告没有缴纳过物业服务费、公共能耗费。原告多次通过电话、书面形式通知其缴纳，被告置之不理，拖欠至今，其行为严重侵害了原告的合法权益。现起诉至法院，请求依法判决支持原告的诉求。 原告重庆君航物业管理有限公司除口头陈述外，还举示了《润庆.景秀江山物业服务合同》，高勇最后一次的交费票据，费用明细表，催款记录，（2018）渝0110民督1445号民事裁定书，欠费催收记录，公共能耗费分摊说明，房产证复印件，业主信息登记表，客户反映情况记录2张，客户服务重要工作处理详情记录表及照片1张（物业人员到现场查看12－1－1业主的客厅天花板裂纹和厨房，联系施工方进行处理，业主回复自己处理裂纹和厨房相差10公分，维修费3000元，施工方回复处理同意2000元，双方协商未达成协议），装修验收申请表、整改通知书、报送文龙街道小区违章建筑基本情况表，关于对违法（构）筑物实施停电停水停气的通知，房产面积测算报告书，巡查签到表，设施、设备专项检查记录，来访人员登记表，物业日常工作照片21张，增值服务业主领取礼品表1张等证据，已经庭审质证和审查，被告认为领取礼品表的名字不是高勇签的，对原告举示的其余证据的真实性无异议，但认为公共能耗费分摊说明看不出据实分摊，我不要钱，只要将房屋裂纹处理好，。本院对原告举示证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 被告周鑫辩称：原告公司违约，强行收费，原告违反业主公约约定的每平方米7元，多收取业主装修垃圾转运费每平方米3元，我家被多收取281.97元。我家厨房两头相关10公分，客厅天花板裂缝，多次向物管反映，至今没有处理。原告侵犯业主合法权益，四年来，没有公示过公共收益。2016年发生电器被烧坏，致我家机麻一张，20几个灯损坏，我几次找物管，物管不理不赔。 被告周鑫除口头陈述外，还举示了下列证据：1、要求物管解决问题的意见书一份，2、书面证实二份，3、厨房不规整的照片一张，4、文龙街道卫生院的处方签一份，5、房屋质量的意见一份，6、缴费收据1张等证据。已经庭审质证和审查，原告对本院对被告举示证据3、6的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，原告认为房屋不规整以房产测算报告为准，高血压系自身疾病，与本案无关，本院对原告举示的证据1、2、4、5的真实性、合法性、关联性不予确认。 经审理查明：2014年5月4日，以原业主高勇为“甲方”与以原告重庆君航物业管理有限公司为“乙方”签订的《润庆.景秀江山物业服务合同》、《业主公约》的约定，甲方以润庆.景秀江山小区为业主身份委托乙方对该小区实施物业管理服务。第一条，物业名称：润庆.景秀江山，物业类型：高级住宅小区。委托服务事项。第三条，乙方提供的公共物业管理及服务内容：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理；2、物业公用设施、设备的日常维护、养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；9、物业档案资料管理；10、物业专项维修资金的使用；11、装修管理；12、接受甲方委托，对其物业的专有部分进行维修养护；13、物业服务费、本合同约定的其他费用及其他相关费用的收取；14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。物业服务费用，第六条，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：根据本物业管理区域物业服务工作实际情况，双方约定物业服务费用标准如下：（1）高层住宅：1.70元/平方米/月；（2）、小高层（洋房）：2.5元/平方米/月；（3）、商业物业：4.5元/平方米/月；（4）、其他物业4.5元/平方米/月。甲方向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准入提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第七条，共用的设施、设备运行的能源消耗（即公共用水电费），独立计量核算，据实向甲方分摊计收。合同期限：第十六条，本合同期限为六年，自2014年1月19日起至2020年1月18日止。违约责任：第二十条，甲方或物业使用人违反本合同及《业主公约》约定，每月15日前未能按时足额交纳物业服务相关费用（包括物管费、公共水电费、停车费、代收水费、二次供水加压费等物管公司收取的相关费用）的，每日按应交费用的千分之三向乙方支付违约金。合同签订后，原告重庆君航物业管理有限公司已按照合同约定的内容为润庆.景秀江山小区提供了物业服务。2018年7月5日，高勇将重庆市綦江区文龙街道沙溪路30号润庆.景秀江山小区12栋1-1号房屋出售给被告周鑫，并办理了产权过户手续。被告周鑫从购房之日即2018年7月5日起未向原告缴纳相关费用。截止2019年5月，被告周鑫尚欠原告重庆君航物业管理有限公司物业的服务费1202.16元，截止2019年4月，尚欠公共能耗费154.69元，合计1356.85元。后原告通过书面方式多次催收未果，起诉至法院。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。原告重庆君航物业管理有限公司与被告周鑫签订的《润庆.景秀江山物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反行政法规和法律的强制性规定，该合同合法有效。原告已按照合同约定的内容为润庆·景秀江山小区提供了物业服务，而被告周鑫从购房之日起系重庆市綦江区文龙街道沙溪路30号润庆·景秀江山小区12栋1-1号房的业主，接受了原告提供的物业服务，未按《物业服务合同》的约定按时缴纳物业服务费、公共能耗费等费用，经原告书面催交仍未缴纳相关费用，其行为已违约，应承担民事责任。故原告重庆君航物业管理有限公司要求被告支付尚欠的物业服务费、公共能耗费等费用，并支付违约金合法，本院予以支持。但原告要求被告按合同约定每日加收应缴纳费用千分之三的违约金过高，审理中，被告要求降低违约金的请求合法，本院根据相关的法律规定，以被告未履行部分为基数，按年利率24%标准计算违约金。审理中，被告举示的证据证明，原告派工作人员到过现场查看，并联系施工方对被告厨房不规整、客厅天花板裂纹，机麻一张、20个灯泡损坏进行过处理，因被告自身的原因，双方未能协商达成协议，证明原告已尽到联系、协调义务。因被告周鑫享受了原告提供的物业服务，而拒绝交纳物业服务费的行为违反合同约定，应承担民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告周鑫在本判决生效后十日内向原告重庆君航物业管理有限公司支付2018年7月6日至2019年5月期间的物业服务费和2018年7月6日至2019年4月期间的公共能耗费等费用共计1356.85元及违约金（违约金以尚欠费用1356.85元为基数，从2019年6月1日起按年利率24%计算至付清时止）； 二、驳回原告重庆君航物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告周鑫负担（原告已交纳，被告在履行前述判决义务时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  王双庆 二〇一九年七月十六日 (院印) 书记员  黄 瓒