广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2985号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：陈伟，男，1986年4月26日出生，汉族，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人陈伟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审认定通大公司逾期交房有误。陈伟申请提前收楼，并同意在通大公司未取得竣工验收备案登记证的情况下收楼，是对其自身权利的处分。通大公司在合同约定的期限内通过电话等形式多次告知陈伟可以办理收楼手续，后陈伟未及时办理，通大公司于2016年2月20日再次按陈伟在商品房买卖合同中留存的地址及联系方式向陈伟寄送了催收楼通知书，再次通知陈伟办理收楼手续。根据买卖合同附件六合同补充协议第四条第1点、第4点和第八条第5点、第6点的约定，视为通大公司已向陈伟交付了涉案房屋。一审法院认为涉案商品房未取得建设工程竣工验收备案登记证，不认可通大公司已依约交付涉案房屋，与事实不符。二、即使通大公司存在逾期交房，一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循的是当事人意思自治原则，《中山市商品房买卖合同》（含补充协议）是双方当事人协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，合法有效。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，双方对于逾期交房违约责任条款，即买卖合同第九条第2点的约定符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，陈伟亦并未就该条款向权利机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.一审法院认定逾期交房违约金过高。逾期交房违约金应以双方约定为准，通大公司承担的逾期交房的违约金应以不超过陈伟已付房价款的1%为准。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，双方已就逾期交房违约金的数额进行了明确约定，陈伟并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因涉案商品房所在中山市的房价迅猛上涨，陈伟只有获利而无相应损失，一审判决通大公司承担的违约金明显过高，对通大公司显然不公。3.如通大公司逾期交房的时间过长的，根据买卖合同的约定，通大公司逾期交房超过360日，买卖合同亦赋予了陈伟解除买卖合同的权利。4.通大公司作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付涉案商品房的时间越长，通大公司承担的成本越高，为了企业的经营收益、企业信誉、企业长远发展等，通大公司不存在怠于履行交付涉案商品房的理由，必当尽力争取早日将涉案商品房交付给陈伟。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在房价迅猛上涨，陈伟获益，通大公司承担的开发成本上升（包括建安成本、人工成本等），通大公司受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则。三、一审对诉讼时效的认定有误。即使适用三年诉讼时效的规定，陈伟应于2018年11月30日前向法院提起诉讼或以其他方式向通大公司主张逾期交房违约金的权利，而陈伟并未于前述日期前主张权利，故陈伟的诉求早已超过了三年的时效期间，不应再受法律保护。陈伟于2018年12月6日提起诉讼，一审法院支持了陈伟自2018年12月1日起要求计付的逾期交房违约金于法不符。被上诉人陈伟辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。关于违约金上限，由于上诉人逾期交房超合同期限至目前为止仍未具备交付条件，涉讼房屋因被另案查封，故一审判决违约金不封顶符合合同法的规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈伟向一审法院起诉请求：判令通大公司向陈伟支付迟延交楼违约金（购房款600000元为本金，按每日0.01%，自2015年12月1日起计至陈伟收楼之日，即计至2016年8月17日止为15600元）。一审法院认定事实：2013年12月13日，陈伟（买受人）与通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），陈伟购买通大公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为600000元；付款方式为银行按揭方式，其中现金180000元约定付款时间为2013年12月13日，商业贷款420000元的约定付款时间为2014年1月13日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”；附件六《合同补充协议》第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点，买卖双方同意买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担；第3点，该商品房在交付使用时只要符合买卖合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时该商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担买卖合同第九条约定的逾期交房责任；第十一条、关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。合同及补充协议签订后，陈伟向通大公司支付购房款600000元。通大公司现称其于2016年2月20日向陈伟在买卖合同中留存的地址寄发收楼通知书，但陈伟拒绝收楼，按买卖合同约定，应视为通大公司已交付涉案楼房。陈伟则认为其于2016年8月17日办理收楼手续，但通大公司尚未取得涉案楼房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，即涉案楼房不具备交付使用的条件，故其有权要求通大公司承担相应违约责任。双方就涉案房地产是否存在逾期交付等问题未能达成一致意见，陈伟遂于2018年12月6日诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经陈伟与通大公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。关于逾期交房违约金计算问题。商品房买卖合同约定出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房，虽然通大公司辩称其于2016年2月20日向陈伟留存地址寄送收楼通知书，但涉案商品房仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，亦不具备合同所约定的交楼前提条件，故即使通大公司已向买受人寄发收楼通知书等亦不能认定其具备交楼条件，买受人陈伟有权拒收而不构成违约。虽然涉案商品房至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，通大公司亦无法提供其他证据证实商品房符合法定或约定的交楼条件，但陈伟在知晓上述情况下已于2016年8月17日收楼，故陈伟现有权要求通大公司计付自2015年12月1日至2016年8月17日期间的逾期交房违约金。本案所涉逾期交房违约金自2015年12月1日起按日计付，陈伟于2018年12月6日提起诉讼，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，上述期间所发生的逾期交房违约金未超过诉讼时效，故对通大公司关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，陈伟认为前述条款造成陈伟遭受实际损失远高于违约金；通大公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议由通大公司提供格式文本及条款，通大公司亦对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，陈伟签订合同后至今未就合同或有关条款请求人民法院变更或撤销，故商品房买卖合同关于自逾期之日起以已付房价为基数按每日0.01%的标准计算的违约金对双方均发生约束力。同时，商品房买卖合同虽订明违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除通大公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交房违约金不应设置前述最高限额。综上，通大公司应向陈伟支付2015年12月1日至2016年8月17日期间逾期交房违约金15600元（600000元×0.01%×260天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：通大公司于一审判决生效之日立即向陈伟支付自2015年12月1日起至2016年8月17日止的逾期交房违约金15600元。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，减半收取95元，由通大公司负担（该款已由陈伟预交，一审法院不另收退，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内支付给陈伟）。上诉人通大公司与被上诉人陈伟在本案二审期间均未提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：通大公司向陈伟交付涉案商品房时没有取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。二审庭审时，通大公司陈述至今仍没有取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。陈伟与通大公司签订的中山市商品房买卖合同依法有效，合同条款对双方具有法律效力。针对通大公司的上诉理由，本案二审争议的主要焦点有二：一是通大公司是否存在逾期交房的违约行为；二是若通大公司存在逾期交房，通大公司承担逾期交房违约金的总额是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限；三是一审法院认定的诉讼时效是否有误。关于焦点一。通大公司上诉称在合同约定的收楼期限内多次以电话等形式多次告知陈伟可以办理收楼手续，并在2016年2月20日向陈伟邮寄了催收楼通知书，但陈伟均未办理收楼，其公司不存在逾期交房的违行约为。一方面，通大公司并未举证证明其在合同约定的期限内有通知陈伟办理收楼，通大公司应承担举证不能的不利法律后果。另一方面，即使通大公司主张的通知收楼属实，然而依通大公司与陈伟在商品房买卖合同中的约定，通大公司须在2015年11月30日前将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的涉案商品房交付给陈伟，但是通大公司在2015年11月30日前以及在2016年2月20日前并未取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证，陈伟有权以通大公司并不具备交付条件而拒绝收楼，在不具备交付条件的情况下，通大公司的通知收楼并不对陈伟发生效力，不能视通大公司已履行交楼义务。通大公司未能在2015年11月30日前向陈伟交付符合合同约定条件的商品房，通大公司构成逾期交房违约行为。关于焦点二。通大公司逾期交房，应对此承担违约责任。虽然双方签订的合同中约定了“通大公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系。如果不论通大公司逾期交房行为的时间长短，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。陈伟诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于通大公司较长时期的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算违约金与上述合同法第一百一十四条的规定并不相悖，本院对此亦予以维持。关于焦点三。通大公司应在2015年11月30日前向陈伟交付涉案商品房，通大公司逾期交房，陈伟在2015年12月1日应知晓自身的权利受到侵害，陈伟主张通大公司承担逾期交房违约金的诉讼时效应自2015年12月1日开始起算。《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日起施行，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，陈伟主张通大公司承担逾期交房违约金的诉讼时效应为三年。而通大公司承担逾期交房违约金是按日计算，每日均产生一个独立的债权，陈伟是于2018年12月6日提起本案诉讼，故陈伟主张通大公司承担2015年12月1日至2015年12月6日的逾期交房违约金已超过三年诉讼时效，一审法院认定陈伟的诉求均未过诉讼时效，通大公司应自2015年12月1日开始向陈伟支付逾期交房违约金不当，本院对此予以纠正，本院纠正为通大公司应向陈伟支付2015年12月7日至2016年8月17日期间逾期交房违约金15240元（600000元×0.01%×254天）。对于未上诉的其他事宜，本院在二审中依法不予审理。综上所述，通大公司的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回；一审判决认定事实清楚、但处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15700号民事判决；二、上诉人中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起三日内向被上诉人陈伟支付逾期交房违约金15240元；三、驳回被上诉人陈伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费190元，减半收取95元（陈伟已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担92元，被上诉人陈伟负担3元；二审案件受理费190元（中山市通大房地产有限公司已预交），由上诉人中山市通大房地产有限公司负担184元，被上诉人陈伟负担6元。经抵扣双方负担一、二审案件受理费，被上诉人陈伟于本判决生效之日起三日内迳付予上诉人中山市通大房地产有限公司3元。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  吴碧英审判员  马燕清二〇一九年七月十日书记员  魏丹丹