重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初6885号原告：重庆市九龙坡区大升名都泰和锦苑业主委员会，住所地：九龙坡区石桥铺街道朝阳路205号。负责人：李正华，系业主委员会主任。委托诉讼代理人：陈小利，重庆盛全律师事务所律师。被告：重庆山要发物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石桥铺科园六路292号2幢3-17号，统一社会信用代码：91500107065694904C。法定代表人：宋国清，总经理。委托诉讼代理人：苏建红，重庆合纵律师事务所律师。原告重庆市九龙坡区大升名都泰和锦苑业主委员会（以下简称“泰和锦苑业委会”）与被告重庆山要发物业管理有限公司（以下简称“山要发物业公司”）服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告泰和锦苑业委会的负责人李正华及委托诉讼代理人陈小利，被告山要发物业公司的法定代表人宋国清及委托诉讼代理人苏建红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰和锦苑业委会向本院提出诉讼请求：被告向原告支付停车收益138,500元。事实与理由：2015年2月11日原、被告双方签订了《物业管理服务合同》，约定原告将大升名都泰和物业项目委托给被告实行物业管理服务，合同有效期为2015年2月1日至2020年1月31日，合同约定：公益性收入按五五分成，自2015年2月至2018年12月，被告通过管理停车场共用收益共计收费329,000元，冲抵52,000元监控设施及岗亭建造费后，余277,000元应由原告获得50%的收益也即138,500元。经双方沟通无果，故诉至法院。被告山要发物业公司辩称，原、被告双方签订《物业管理服务合同》后，双方随即达成了口头协议约定公共收益用于弥补被告亏损，业主不再就公共收益进行分成，被告承诺后期不涨价。原告诉称费用已经用于支出，且超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年2月11日，大升名都泰和锦苑业主委员会作为甲方（委托方）与作为乙方（受委托方）的被告，双方签订了《物业管理服务合同》，该合同约定，甲方将大升名都泰和物业项目委托乙方实行物业管理服务。合同第四条约定：物业服务方式为业主单位委托物业合同化管理，酬劳计算方式为包干制。合同第十三条约定：物业管理费标准住宅为1.1元/月/平方米/建面，商业为2.5元/月/平方米/建面，住宅房改商用房2元/月/平方米/建面，露天停车费150元/辆/月；电梯保险年费、年（审）检费、安全评估费、物业大修改造费等费用由物业大修资金承担……。第十七条第7项约定：乙方同意垫付前物业企业安装电子监控设施和岗亭建造费用（伍万贰仟元）。其垫付费用的冲抵按甲方要求：今后用停车费冲抵。第十八条第4项约定：乙方承担1,000元/月维修费，超出部分概由辖区内全体业主共同据实分摊（若有剩余则结余下月累计使用）。合同第二十一条约定：房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或由当事业主共同承担。第二十二条约定：辖区内公益性项目签订合同由乙方负责，但甲方须参加其中。公益性收入按五五分成。合同第三十三条约定：合同服务期为从2015年2月1日0时至2020年1月21日24时止，合同自签订之日起生效。审理中，原告明确室外35个车位，每个车位200元/月，从2015年2月1日计算至2018年12月31日，合计47个月，收益共计329,000元，抵扣合同第十七条约定的52,000元后，剩余277,000元，原、被告双方五五分成，原告应分得138,500元。被告对原告计算的金额无异议，确认室外有35个车位，每个车位每月200元，2015年2月1日被告进场，但认为双方已经口头约定室外停车费用于弥补被告五年不涨价的费用，即使分成也要扣除因公共事务支出的费用。为此，被告举示了张庆萍等人出具的证明材料，《大升名都泰和锦苑小区签定物业服务合同业主意见征求表》复印件以及收据、收条、送货单、照片。原告对上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可；认为张庆萍等人出具的证明材料系被告单方制作，签字人员身份不明，无其他证据佐证；业主意见征求表系复印件，且该表也仅针对签订物业服务合同征询业主意见，并非针对停车费一事；收据、照片等均无付款记录、正式发票、维修事实、维修内容清单等予以佐证，且也未征得原告同意，故不属实。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。本案中原、被告双方签订的《物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原、被告双方对2015年2月1日至2018年12月31日期间大升名都泰和锦苑小区室外停车位收益合计329,000元无异议，本院予以确定。结合《物业管理服务合同》第十七条、第二十二条的约定以及当事人的庭审陈述，可以确定双方在合同中已经就室外停车费收益分成达成了一致意见，双方均应按此履行，故依据合同约定扣除52,000元后，该期间停车位收益为277,000元，双方五五分成也即原告应分得收益为138,500元，被告未按照约定支付以上费用，因此原告的主张符合事实和法律规定，本院予以支持。关于被告提出的合同约定的收益分成内容已经变更的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此，大升名都泰和锦苑小区专有部分以外的公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域所取得的收益依法亦应属于全体业主共有。仅凭被告举示的上一届业主委员会部分成员的证人证言，不足以证明原合同内容已经发生了变更，且被告举示的《大升名都泰和锦苑小区签定物业服务合同业主意见征求表》系复印件，也仅能证明就签订物业服务合同征求了业主意见，不能证明就合同约定的收益分成内容的变更征求了业主意见。故对被告该抗辩意见本院不予采信。关于被告提出的应扣除公共事务支付费用的问题。本院认为，仅凭被告举示的收据、收条等无法确定被告在为涉诉小区提供物业服务期间的合理支出是多少，其收取的物业服务费是否可以维护小区的正常运营，如果有不足，不足部分是多少，分成的小区公共收益是否足以弥补等。故被告对此应承担举证不利的法律后果，对被告该抗辩意见，本院不予采信。对于诉讼时效的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。本案中，双方签订的合同中并未约定公共收益分成的结算、支付时间等，现双方对收益分成发生争议，原告诉至本院，并未超出诉讼时效，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《物业管理条例》第十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告重庆山要发物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区大升名都泰和锦苑业主委员会支付2015年2月1日至2018年12月31日期间的室外停车位收益138,500元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为1,535元，由被告重庆山要发物业管理有限公司负担（该款原告重庆市九龙坡区大升名都泰和锦苑业主委员会已预交，被告重庆山要发物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告重庆市九龙坡区大升名都泰和锦苑业主委员会支付1,535元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 倘军伟二〇一九年七月三日法官助理 舒建国书 记 员 许安娜