海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   (2019)琼0107民初3002号   原告：方小川，女，1978年7月25日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。   委托诉讼代理人：符传祯，海南颖川律师事务所律师。   被告：海南保发房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区。统一社会信用代码XXXXX。   法定代表人：张泰史，董事长。   委托诉讼代理人：林巧玲，海南至睿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林嘉嘉，海南至睿律师事务所实习律师。   原告方小川与被告海南保发房地产开发有限公司（以下简称保发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方小川的委托诉讼代理人符传祯到庭参加诉讼，被告保发公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告方小川向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期交房违约金66677.26元(计算方法如下：1.以已付房款536854元为本金从2012年6月1日计至2012年8月31日止,共计90日，按每日万分之零点三的标准计付为1449.5元;2.以已付房款536854元为本金从2012年9月1日起暂计至2019年5月31日,共计2430日，按每日万分之零点五的标准计付为65227.76元，实际计至被告将房屋交付给原告之日止）；二、判决被告向原告支付逾期办证违约金195951.71元（计算方法如下:以已付房款536854元为本金从2014年6月1日起暂计至2019年5月31日,共计1825日，按每日万分之二的标准计付为195951.71元,实际计至被告给原告办理不动产权证之日止,;三、本案涉及的诉讼费用由被告负担。   事实和理由：2011年9月2日,原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定,被告将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村儒俊雅苑4号楼5层5B2房出卖给原告,房屋总价款为536854元。被告应于2012年5月31日前交付房屋,并应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书,应当提前30日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用证登记需要由原告提供的证件资料,原告应及时提供。该合同第十一条约定:出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人未能按本合同约定的期限交房,按下列方式处理(按逾期时间分别处理,不作累加):1.逾期在90日之内,每逾期一天,买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.3支付违约金,合同继续履行;2.逾期超过90日后,买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。《补充协议》第八条约定:在原告交清办理房屋所有权证所需要的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内,被告协助原告办理房地产权属登记,如因原告原因致使登记手续超过约定期限延期办理的,被告不承担责任。合同所约定的取得房地产权属证书的时间是指房屋所有权证书和土地使用权证书所记载的登记日期;如因被告的责任,原告不能在约定期限内取得房屋权属证书的,双方同意按下列方式处理:原告不退房,被告按总房价款万分之二的日息支付违约金。《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》签订后,原告依约向被告支付了购房款，但被告至今未向原告交付房屋,也没有书面通知原告提交办理房屋所有权证所需要的资料以协助原告办理房屋权属登记。原告认为,被告逾期交付房屋及逾期办理房屋权属证书的行为已构成违约。诉讼中，原告陈述至今未收房是因为被告未通知，且涉案儒俊雅苑项目未通过“四方”验收，不符合交房条件。   被告保发公司提交书面答辩状称：一、关于逾期交房的问题。2012年4月，海口市人民政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个项目（儒俊雅苑属于该29个项目之一），并重新处置29个项目，从而影响被告按照合同约定时间向业主交房，故被告应免责。后被告基本都在2012年至2013年期间陆续向其他业主交房，亦于当时通过电话通知原告收房。况且原告购房用于居住，未造成严重后果和损失，所以被告不应支付逾期交房违约金。   2关于逾期办证的问题。（一）被告在2012年4月海口市人民政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个项目(儒俊雅苑属于该29个项目之一)和海口市人民政府对该29个项目重新处置前，开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全，但因政府原因造成无法办理儒俊雅苑项目相关竣工验收、商品房预售许可、房产证等手续。2002年，被告已取得儒俊雅苑项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，2003年因故停工后，于2011年经住建部门同意复工，并取得商品房预售许可证，所开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全。2012年4月，海口市人民政府有关部门责令暂停原琼山县（市）批建的29个项目，2013年海口市人民政府要求对该29个项目重新处置。政府部门责令暂停并要求重新处置，导致被告无法办理商品房预售许可、房产证等一切手续。（二）2013年市政府要求对该29个项目重新处置后，因政府原因，一直到2015年6月1日海口市人民政府专题会议才确定29个项目处置工作流程。在此之前，被告根本无法办理儒俊雅苑项目的任何手续。（三）在市政府2015年6月1日明确该29个项目处置工作流程之后，被告立即积极、全面地办理相关手续，但又因历史遗留问题和相关业主违法原因，造成无法办理项目规划验收等手续和办理房产证。2015年6月1日市政府明确该29个项目处置工作流程后，被告立即按照流程要求向海口市规划局等部门办理了规划核验等一系列手续，并付出几千万元的巨额代价后，终于取得建设部门准许儒俊雅苑恢复施工建设。随后，被告立即办理项目竣工规划验收等手续。然而，以下三个原因导致该项目无法办理规划验收等手续：一是地上1栋9层楼的历史遗留问题，该栋楼原琼山市早在上世纪九十年代即在本项目开发前就已经发证给琼山香料厂，被告在建设涉案项目时，没有任何政府部门告知该1栋9层楼存在任何问题，并且被告建设该项目的规划设计图纸已经政府部门审查通过，但在项目取得复工手续后规划核验时规划部门才提出该问题。海口市规划局琼山分局明确这不属于被告的原因，需由市政府统一解决；二是超容问题，该问题被告在项目取得复工手续前早已经通过缴纳增建罚款和缴清增加容积率地价款予以解决；三是相关业主违法封闭阳台、入户花园改为房间及露台改建为阳台的违建问题，虽然城管部门已发通知要求业主拆除违建，但目前无一业主拆除。可见，儒俊雅苑无法通过规划验收，无法办理房产证的原因是地上原有的一栋9层楼的历史遗留问题和业主违法改扩建造成。（四）尽管之前的案件法院作出了相关判决，但在本案中，有充分的证据证明被告开发建设儒俊雅苑项目及销售房产手续齐全的情况下，因政府责令暂停和重新处置，导致被告无法办理相关预售许可、房产证等手续，特别是有新的证据证明政府部门责令暂停和重新处置不是因为被告原因造成，应当认定被告不构成违约办证，不应承担违约责任。（五）因业主违法封闭阳台、将入户花园改为房间及露台改建为阳台，经城市管理部门通知后至今没有一个业主自行拆除（更有甚者还撕坏国家机关公文），导致儒俊雅苑项目至今无法办理规划验收等手续，造成无法办理房产证，由此发生的责任与被告没有任何关系。（六）原、被告双方签订的《补充协议》第八条系对合同第十五条的补充约定，在买受人交清办理所有权证手续的款项和资料并办理完相关手续之日起730日内，出卖人协助买受人办理房地产权属登记，如因买受人原因致使登记手续超过约定期限延期办理的，出卖人不承担责任。本案中原告未提供证据证明其作为买受人已依约交清了办理房产证所需的款项及相关资料和办理完相关手续，因此，原告应承担举证不能的法律后果，被告不承担所谓的逾期办证责任。   三、原告主张的2015年10月2日前的逾期交房违约金和逾期办证违约金已过诉讼时效，且无中止、中断和延长事由。2015年10月2日之后的违约金即使未超过诉讼时效，但由于政府原因、历史遗留问题和业主违建原因导致无法办证，被告没有过错，亦不应承担违约责任。诉讼中，被告又称违约金自原告起诉之日往前三年的诉讼时效已过。   综上，恳请法院考虑本案的实际情况，公平、公正地审理本案，驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交如下证据：《海口市商品房买卖合同》、《补充协议》、《儒俊雅苑置业表》、《前期物业管理服务协议》、海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证、销售不动产专用发票、交易服务费发票、税收电子转账专用完税证、《海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划核验意见》（海规函[2015]1115号）、《海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划补充核验意见》（海规函[2015]1819号）。原告虽未提供海规函[2015]1115号与海规函[2015]1819号原件核对，但原告提交的上述两份函件与被告提交的一致，且经生效判决确认其真实性，又因原告提交的其他证据经核对与原件无异，故本院综合全案对原告提交的所有证据的真实性予以确认。被告提交证据如下：建设用地规划许可证、琼山市建设工程规划许可证副本、琼山市建设工程施工许可证（副本）、建设工程复工通知书（琼山住建[2011]002号）、海口市商品房预售许可证（[2011]海房预字（0054）号）、国有土地使用证（海口市国用（2014）第003701号）、通知、海口市监察局关于对琼山区住建局办理29宗复工建设项目处理意见的函（海监函[2012]4号）、海口市人民政府关于印发原琼山县（市）批准29个项目重新处置工作方案的通知（海府[2013]10号）、关于解决企业相关问题的建议意见（琼山住建[2013]21号）、海口市政府服务中心受理通知书3份（办件编号：2012132631、2012146490、2013317719）、海口市住房和城乡建设局关于儒俊雅苑项目重新处置问题的请示、海口市规划局关于审定琼山区29宗复工项目处置初步方案的请示（海规[2013]250号）、海口市人民政府专题会议纪要[2014]11号《研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题》、海口市人民政府专题会议纪要[2015]132号《研究原琼山县（市）批建29个项目遗留处置工作有关问题》、海口市规划局关于儒俊雅苑的规划核验意见（海规函[2015]1115号）、海口市规划局关于儒俊雅苑项目的规划补充核验意见（海规函[2015]1819号）、海口市住房和城乡建设局关于“儒俊雅苑”项目的复工核验通知书（海住建[2016]210号）、建设工程竣工规划经济技术指标核算书、关于严禁儒俊雅苑小区违法建设的通告（照片）、法院向海口市规划局琼山分局调查的询问笔录、海口商品房预售许可证。原告以被告未到庭未提交原件核对为由，称无法核实上述证据的真实性、合法性。但被告提交的上述证据的真实性经生效文书所确认，本院予以认定。   本院经审理认定事实如下：2011年9月2日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》。《海口市商品房买卖合同》主要约定内容如下：一、被告将位于海口市府城镇铁桥管理区儒俊村的“儒俊雅苑”4号楼5层5B2房出售给原告。二、房屋建筑面积共89.06平方米，每平方米6028元，总金额536854元；被告同意原告选择一次性付款，详见补充协议第四条。三、被告应于2012年5月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；2.因政府原因导致的延期，被告在发生之日起30日内，向原告提供相关的政府部门书面证明资料，被告无须为该延期负任何责任，也无须对原告补偿任何费用。四、商品房达到交付使用条件后，被告应当在合同约定的交付日7日前，书面通知原告办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。原告在收到该通知之日起15日内，会同被告对房屋进行验收交接。在双方验收交接时，被告应当向原告出示约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。五、被告未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1.逾期在90日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之0.3支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。六、被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，且应提前30日如实书面告知原告办理权属证书需要由原告提供的证件资料。《补充协议》部分条款约定内容如下：第四条约定，原告选择一次性付款方式，须于签订《海口市商品房买卖合同》的当日付清全部购房款536854元；第八条约定，在原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房地产权属登记；第十九条约定，补充协议与合同内容约定不一致的地方，以补充协议为准。   上述合同及《补充协议》签订后，原告支付全额购房款536854元，被告向原告开具发票。2012年10月8日，原告丈夫符春扬在《儒俊雅苑置业表》上签字，表上主要登记涉案房产基本信息、交房时需要支付的各项办证费用、办理银行按揭所需费用和室内配套所需费用，共计12640元。当日，原告向被告交付前述“代收缴费用”12640元。2012年10月10日，原告缴纳涉案房屋契税5100.11元。原告至今未收房，被告亦未协助原告办理涉案房产的产权证。   另查，原琼山市建设局于2002年为被告开发的“儒俊雅苑”项目颁发《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、和《建设工程施工许可证》。“儒俊雅苑”项目拟建四幢26层的框架结构房产，但在完成地下人防建设后因故停工。经被告申请，2011年3月10日，海口市琼山区住房和城乡建设局作出琼山住建通［2011］002号《建设工程复工通知书》，同意被告复工续建。2011年7月28日，海口市住房和城乡建设局向被告（预售方）颁发“儒俊雅苑”1-4号楼、地下室的《商品房预售许可证》，有效期限至2012年7月28日，该证上注明“预售人应在有效期届满三十日前申请延期，逾期本证自动失效”。2012年4月，海口市政府有关部门责令“暂停原琼山县（市）批建的29个复工建设项目”，“儒俊雅苑”项目属其中之一。被告分别于2012年6月28日、2012年7月10日向海口市住房和城乡建设局申请办理“儒俊雅苑”项目预售许可证,但海口市政府服务中心分别以“国土局复函不符要求，予以退件”、“属清理的原琼山市29个停缓建项目、待市政府明确意见后再行办理”为由，两次作出不予行政许可决定书。2013年6月26日，被告第三次申请办理商品房预售许可（“儒俊雅苑”1-4号楼及地下室预售许可延期），海口市政府服务中心予以受理。2014年1月13日，海口市人民政府召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，同意按“经完善手续或整改后可予以批准的项目”、“按现批准控规或其他规定执行的项目”和“不予批准的项目”三种类型对项目进行分类处置。海口市规划局将“儒俊雅苑”项目归类为“经完善手续或整改后可予以批准的建议项目”。2015年6月1日，海口市人民政府再次召开专题会议，研究原琼山县（市）批建29个项目处置工作有关问题，议定了相关费用核收和项目处置原则及程序等问题。   本院认为：原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。故上述合同和协议对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约支付全部购房款，被告亦应依约向原告交付房屋。至庭审前，被告仍未向原告交付房屋。   一、关于诉讼时效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定一般诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则(javascript:SLC(291593,0))〉诉讼时效制度若干问题的解释》规定：民法总则(javascript:SLC(291593,0))施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则(javascript:SLC(167199,0))规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则(javascript:SLC(291593,0))关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则(javascript:SLC(291593,0))施行前，民法通则(javascript:SLC(167199,0))规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则(javascript:SLC(291593,0))关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。根据上诉规定，原告主张2015年10月1日（含当日）以前的违约金在2017年10月1日时已超过民法通则规定的二年诉讼时效。原告于2019年4月26日向本院起诉，2015年10月2日至2016年4月25日的诉讼请求已经超过三年诉讼时效。2016年4月26日开始产生的违约金未超过民法总则规定的三年诉讼时效。   二、关于被告是否逾期交房，是否应承担逾期交房的违约责任。虽然被告诉讼中提交的证据能证明存在2012年4月政府部门责令暂停涉案项目以及此后被告继续申请办理相关手续的事实，但被告未能证明政府部门责令停建涉案项目的原因纯属政策原因，而非涉案项目自身存在其他问题。被告在未能证明政府责令暂停涉案项目纯属政策原因的情况下，主张交房时间不受合同的约束以及其不应承担逾期交房的违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告明知儒俊雅苑项目属停缓建工程，开发该项目和销售项目房产可能存在诸多风险的情况下仍与原告约定交房时间却未能依约履行合同义务，故其应承担相应的民事责任。合同约定被告应于2012年5月31日前交付房屋，且应在合同约定的交付日7日前书面通知原告办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。原告至今未收房，被告未举证证明其曾书面通知原告收房。因此，本院认定被告存在逾期交房的事实,应承担逾期交房的责任。   合同约定被告应于2012年5月31日前交付房屋，被告至今未履行交付义务，故应从2012年6月1日起承担预期交房的违约金责任，又因2016年4月25日前的违约金已超过诉讼时效，故本院只支持2016年4月26日起的违约金。由于具体交房时间尚不能确定，本案违约金暂计算至庭审之日即2019年6月24日。2016年4月26日至2019年6月24日的违约金以购房款536854元为本金按日万分之零点五即0.05‰计算为31003.32元（536854元×0.05‰×1155日）。原告主张超过部分，本院不予支持。   三、关于原告主张被告支付逾期办证违约金是否有事实和法律依据。关于办证时间，《补充协议》第八条约定“原告交清办理房屋所有权证所需的款项及资料并办理完相关手续之日起730日内，被告协助原告办理房屋权属登记”的内容属约定不明，双方亦未能达成有效补充协议，已有协议其他条款对此又无约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，本院参照房地产行业一般交易习惯确定被告为原告办理房屋产权证的时间应为交付房产之日起730日内。但被告至今未交房，故办证期限尚未起算，原告要求被告支付逾期办证违约金没有事实根据。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则(javascript:SLC(291593,0))〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、限被告海南保发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方小川支付自2016年4月26日至2019年6月24日止的逾期交房违约金31003.32元；   二、驳回原告方小川其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2620元（原告已预交），由原告方小川负担2320元，被告海南保发房地产开发有限公司负担300元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。       审判员   黄小雅   二〇一九年七月二十六日   书记员   王   媛   附：本案适用法律条文：   《中华人民共和国民法总则(javascript:SLC(291593,0))》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则(javascript:SLC(291593,0))〉   诉讼时效制度若干问题的解释》   第二条民法总则(javascript:SLC(291593,0))施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则(javascript:SLC(167199,0))规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则(javascript:SLC(291593,0))关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。   第三条民法总则(javascript:SLC(291593,0))施行前，民法通则(javascript:SLC(167199,0))规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则(javascript:SLC(291593,0))关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。