陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终3256号上诉人(原审原告):西安洁家乐物业服务有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人:雷新科，该公司总经理。委托诉讼代理人：周伯阳，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：弋美娟，女，该公司工作人员。被上诉人(原审被告):咸阳朱雀实业有限公司，住陕西省咸阳市乾县XX镇XX街(原建行院内)。法定代表人:祝方地，该公司董事长。委托诉讼代理人：张洋艳，陕西天之骄律师事务所律师。上诉人西安洁家乐物业服务有限公司（以下简称洁家乐公司）因与被上诉人咸阳朱雀实业有限公司（以下简称朱雀公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初4023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洁家乐公司的委托诉讼代理人弋美娟、被上诉人朱雀公司的委托诉讼代理人张洋艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洁家乐公司上诉请求：XX城XX楼、XX#楼2018年1月1日-2018年3月31日空置房59套物业费、电梯费、垃圾费、公用电费共计人民币25778.52、2015年12月10日至2017年12月31日期间未正常按期交纳物业费用的滞纳金合计人民币63500元，朱雀公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审事实不清,对法律条文理解有误。依据《物业服务收费管理办法》第十六条:“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发商建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳”。洁家乐公司服务管理的朱雀尚城小区,因开发商(建设单位)原因,至今有59套房屋未到物业办公室办理相关手续。但洁家乐公司一直在给全某某提供物业服务,故59套房屋的物业服务费用应全部由开发商(建设单位)全额缴纳;虽前期物业合同约定的物业服务费0.6元,但国家在2015年12月已经将物业服务费改为市场定价,并且0.65元/㎡的价格,已经过户县物价局的审批及备案。故物业服务费应按0.65元/㎡的价格计算。电梯费、垃圾费、公用电费等属于物业管理区域内公共设施产生的相关费用,应由全体业主均摊,不能因放弃权利而不履行义务,因此朱雀公司应交纳电梯费、垃圾费、公摊电费等。依据合同约定不按时缴纳物业服务费的收取5‰的滞纳金，洁家乐公司一直未按合同约定按时缴纳,故应承担此费用。洁家乐公司就物业服务费用的滞纳金未主张和诉讼过,此次依据合同约定进行主张及诉讼,法院应依法予以支持。朱雀公司辩称，原审事实清楚、适用法律正确,请求维持原判。一、洁家乐公司虚构空置房数量、虚构空置房物业费。1、空置房实际仅有45套。西安市鄂邑区房地产管理所出具《情况说明》“涉案小区住宅252套,总面积25000平方米,从2014年11月至2017年1月在我所已备案199套,合计面积2万平方米,2016年10月咸阳市中院查封45套住宅面积4000平方米、户县法院2016年10月分两次查封8套住宅,第一次4套面积393.58平方米,第二次4套面积386.72平方米”。(1)咸阳市中级人民法院已查封的45套房屋空置并非朱雀公司故意而为之,所以即使要物业费也应该在解除查封时处理,现在不应向朱雀公司索要。(2)户县法院查封的8套房屋有4套已拍卖与他人、另外4套经人民法院调解抵偿给他人且已经交付，洁家乐公司向朱雀公司索要无事实依据。所以,252套住宅房屋中有45套空置,且空置原因也非朱雀公司能控制,故洁家乐公司现在不应向朱雀公司索要物业费。2、洁家乐公司按照0.65元/㎡索要物业费的诉求没有法律及事实依据。2014年陕西省出台的新的的物业收费指导标准只是对市场收费价格的指导,并不是强制性规定,应按合同来履行,且洁家乐公司自其2015年12月接管小区物业后长达三年的时间一直按照0.6元的标准收取，并未提出变更合同。根据《前期物业合同》第十六条第2项规定，物业买受人购买房屋后从未入住和入住后不使用期连续超过6个月以后的物业服务费和电梯运行维护费按收费标准的70%交纳，而已竣工未销售和尚未交付给买受人的房屋的收费标准只能低于上述收费标准，加之空置房并不产生电梯费，因此空置房只应按照0.6元/月·㎡的标准收取70%的物业服务费。二、洁家乐公司关于滞纳金的请求无法律依据。1、《物业管理条例》第六十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条对逾期缴纳物业服务费做出了明确的处理规定。2、洁家乐公司要求朱雀公司支付2015年12月10日到2017年12月31日涉案小区空置房的物业服务费已在另案中起诉且已经过人民法院审判,滞纳金作为物业服务费的附属不能再次单独再诉。洁家乐公司向一审法院起诉请求：1、朱雀公司给付洁家乐公司朱雀尚城1#、2#楼2018年1月1日至2018年3月31日空置59套房屋物业服务费11137.50元、电梯费9606元、垃圾费1062元、公用电费3973元，共计25778.50元；2、朱雀公司给付2015年12月10日至2017年12月31日未按期交纳物业服务费的滞纳金63500元；3、本案诉讼费由朱雀公司承担。一审法院认定事实：朱雀公司开发了位于西安市鄠邑区XX镇的朱雀尚城小区项目，住宅为252套，2014年11月至2017年1月在西安市鄠邑区房地产管理所备案199套。2013年9月5日洁家乐公司与朱雀公司签订《前期物业服务合同》，约定洁家乐公司对位于西安市鄠邑区XX镇的朱雀尚城小区进行物业管理；双方对物业服务收费标准及滞纳金、电梯运行维护费、车辆停放服务费、装饰装修管理服务费及建筑垃圾特约清运服务费、电费、水费、供暖费进行了约定；同时约定从第一位物业买受人办理入住手续之日起，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费和电梯运行维护费由朱雀公司“按              ＿交纳”。2016年10月咸阳市中级人民法院查封朱雀尚城45套房屋。2016年10月19日陕西省户县人民法院作出（2016）陕0125执1018号执行裁定，XX城XX号楼XX单元XX、XX、XX、XX号房屋予以查封。2017年11月6日西安市鄠邑区人民法院作出（2017）陕0125执511号之一执行裁定，XX城XX号楼XX单元XX号房屋的查封，该房屋的所有权归买受人淡品茹所有，所有权自裁定书送达买受人时起转移。2017年11月16日西安市鄠邑区人民法院作出（2017）陕0125执493号之一执行裁定，XX城XX号楼XX单元XX号房屋的查封，该房屋的所有权归买受人杨晓安所有，所有权自裁定书送达买受人时起转移。2018年1月10日西安市鄠邑区人民法院作出（2017）陕0125执453号之一执行裁定，XX城XX号楼XX单元XX号房屋的查封，该房屋的所有权归买受人董欣烨所有，所有权自裁定书送达买受人时起转移。2018年1月10日西安市鄠邑区人民法院作出（2017）陕0125执504号之一执行裁定，XX城XX号楼XX单元XX号房屋的查封，该房屋的所有权归买受人赵昕所有，所有权自裁定书送达买受人时起转移。西安市鄠邑区人民法院又对朱雀尚城小区的12102、22101、22002、22104号房屋进行了查封，2017年3月21日洁家乐公司、朱雀公司及陕西保中建设有限公司达成协议，朱雀尚城小区的12102、22101、22002、22104号归陕西保中建设有限公司所有，以抵偿工程款，房屋过户手续由杨某某办理。同日，杨某某出具交房证明一份，载明朱雀尚城小区的12102、22101、22002、22104号房屋已交付给杨某某使用，并验收合格，后续该房屋所产生的物业服务费由杨某某或业主承担。2018年初洁家乐公司曾将朱雀公司诉至原审法院，要求朱雀公司给付朱雀尚城小区2015年12月10日至2017年12月31日1#、2#楼物业服务费209511元，3#楼物业服务费230400元。2018年5月3日一审法院依法作出（2018）陕0118民初327号民事判决，判决朱雀公司于该判决生效后五日内给付洁家乐公司物业服务费共计439911元。朱雀公司不服该判决，上诉至本院，2018年7月27日本院依法作出（2018）陕01民终6912号民事判决，该判决查明2013年9月5日洁家乐公司和朱雀公司签订《前期物业服务合同》，2015年12月10日洁家乐公司为朱雀尚城小区1#、2#楼提供物业服务，除去洁家乐公司直接向买受房屋的业主收取物业服务费外，对60套朱雀公司没有卖出的房屋及54套陆续卖出的房屋在卖出前的物业服务费计算至2017年12月31日为209511元；本院认为，洁家乐公司和朱雀公司签订的《前期物业服务合同》合法、有效，对于未出售的房屋和售出后朱雀公司未向洁家乐公司正式交接的房屋，朱雀公司应作为业主向洁家乐公司交纳物业服务费，故1#、2#楼至2017年12月31日产生的物业服务费209511元应由朱雀公司向洁家乐公司支付；因双方未就3#楼签订物业服务合同，故对洁家乐公司要求朱雀公司给付3#楼物业服务费的请求不予支持，故判决变更原审法院（2018）陕0118民初327号民事判决，朱雀公司于判决生效后五日内给付洁家乐公司物业服务费209511元。洁家乐公司于2018年8月15日诉至一审法院，要求朱雀公司给付洁家乐公司朱雀尚城小区1#、2#楼2018年1月1日至2018年3月31日空置59套房屋物业服务费、电梯费、垃圾费、公用电费等共计25778.50元，朱雀公司给付洁家乐公司2015年12月10日至2017年12月31日未按期交纳物业服务费的滞纳金63500元。一审法院认为,洁家乐公司和朱雀公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，该合同合法有效，当事人均应按合同约定履行各自的义务。《前期物业服务合同》约定：从第一位物业买受人办理入住手续之日起，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因朱雀公司原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费和电梯运行维护费由朱雀公司“按＿交纳”，根据该约定，朱雀公司虽应向洁家乐公司支付其未向洁家乐公司交接房屋的物业服务费及电梯运行维护费，但未约定给付费用的数额。依据《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳”的相关规定，朱雀公司应向洁家乐公司支付其未向洁家乐公司交接房屋的物业服务费，洁家乐公司主张要求朱雀公司给付空置房屋电梯运行维护费、垃圾费、公用电费，因空置房屋无人居住不会产生上述费用，故对洁家乐公司要求朱雀公司给付空置房屋电梯运行维护费、垃圾费、公用电费的诉讼请求不予支持。洁家乐公司主张59套空置房屋，朱雀公司辩称空置房为45套，根据2018年6月10日西安市鄠邑区房地产管理所出具的《情况说明》，朱雀尚城住宅为252套，已备案199套，空置房屋为53套，其中2016年10月咸阳市中级人民法院查封45套房屋4000平方米，8套房屋由西安市鄠邑区人民法院查封；2017年3月西安市鄠邑区人民法院所查封的4套房屋已抵偿给案外人，并已交付，2017年11月将所查封的另4套房屋被拍卖并予以交付，故房屋空置应为45套4000平方米，其余房屋均不再空置，其物业服务费亦应由相关业主承担。《前期物业服务合同》约定每月每平方米物业服务费为0.60元，故2018年1月1日至2018年3月31日空置的45套房屋（4000平方米）物业管理费为7200元。洁家乐公司要求朱雀公司给付2015年12月10日至2017年12月31日未按期交纳物业服务费的滞纳金63500元，因洁家乐公司已就2015年12月10日至2017年12月31日物业服务费通过诉讼进行了主张，洁家乐公司再另行要求朱雀公司给付已诉讼处理过的物业服务费的滞纳金，没有法律依据，一审法院对该诉讼请求不予以支持。现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业服务收费管理办法》第十六条之规定，判决：一、被告咸阳朱雀实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告西安洁家乐物业服务有限公司朱雀尚城小区1#、2#楼2018年1月1日至2018年3月31日空置房屋物业服务费7200元；二、驳回原告西安洁家乐物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费530元，由原告西安洁家乐物业服务有限公司承担430元，被告咸阳朱雀实业有限公司承担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，国家发改委、建设部2003年11月13日印发的《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。”参照该条规定，朱雀公司作为朱雀尚城小区的开发建设单位，有义务向该小区的物业服务企业即洁家乐公司交纳纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因其原因未按时交给买受人的物业的物业服务费。2018年1月1日至3月31日期间，该小区共有45套共4000㎡房屋属于上述纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因朱雀公司原因未按时交给买受人的物业，应由朱雀公司向洁家乐公司交纳上述期间的物业服务费。至于洁家乐公司主张的其余14套房屋的相关费用，经本院核实，其中8套房屋已出售与欧某某、王备战、张星等人，4套房屋被陕西省户县人民法院拍卖与淡某某、杨晓安、赵昕、董欣烨且已交付，2套房屋经陕西省户县人民法院调解用于抵偿陕西保中建设有限公司并已实际交付。因此，对上述14套房屋的相关费用，洁家乐公司可向该房屋的实际买受人或者使用人主张。根据洁家乐公司和朱雀公司2013年9月5日签订的《前期物业服务合同》，从第一位物业买受人办理入住手续之日起，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因朱雀公司原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费和电梯运行维护费由朱雀公司“按＿交纳”。据此，朱雀公司应向洁家乐公司支付物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因朱雀公司原因未按时交给物业买受人的物业的物业服务费及电梯运行维护费。关于朱雀公司应交纳的物业服务费和电梯运行维护费的计算标准，按照双方约定，物业服务费的计算标准为每月每平方米0.60元，共计7200元；电梯运行维护费亦按照双方在《前期物业服务合同》中约定标准计算，共计7287元。因《前期物业服务合同》约定，“物业买受人购买房屋后从未入住，从第一个月开始，经乙方登记确认后，其物业服务费和电梯运行维护费按照收费标准的70%交纳”，双方均认可人民法院查封的45套房屋为空置房屋，故朱雀公司向洁家乐公司交纳的物业服务费和电梯运行维护费应参照上述约定按前述标准的70%计算。洁家乐公司主张按照每月每平方米0.65元的标准计算物业服务费的依据不足，本院不予采信。关于洁家乐公司主张2015年12月10日至2017年12月31日期间物业费的滞纳金，因上述期间的滞纳金与其所诉的2018年1月1日-2018年3月31日期间59套空置房的物业费、电梯费、垃圾费、公用电费并非基于同一法律事实所产生的法律关系，故本案不予处理。综上，洁家乐公司的部分上诉请求成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初4023号民事判决第二项； 二、变更西安市鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初4023号民事判决第一项为：咸阳朱雀实业有限公司于本判决生效后十日内给付西安洁家乐物业服务有限公司朱雀尚城小区1#、2#楼2018年1月1日至2018年3月31日空置房屋物业服务费、电梯运行维护费共计10140.9元；三、驳回西安洁家乐物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费530元，西安洁家乐物业服务有限公司已预交，由西安洁家乐物业服务有限公司负担400元、咸阳朱雀实业有限公司负担130元；二审案件受理费1852元，西安洁家乐物业服务有限公司已预交，由西安洁家乐物业服务有限公司负担1300元、咸阳朱雀实业有限公司负担552元。本判决为终审判决。   审 判 长  陈平审判员  李刚审判员  李涛  二○一八年七月十日 书 记 员  李伟     1