昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2768号原告（反诉被告）：都艳玲，女，汉族，1973年10月19日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：谭平智，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：万丽娜，女，汉族，1977年12月10日出生，上海市黄浦区人，住上海市黄浦区。委托代理人：杨博、杨文菁，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）都艳玲诉被告（反诉原告）万丽娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）都艳玲及其委托诉讼代理人谭平智，被告（反诉原告）万丽娜的委托诉讼代理人杨博、杨文菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）都艳玲向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告双倍返回预付定金人民币十万元整；2、全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月26日原告经被告万丽娜总经理的助理易莅推荐。确定租赁被告名下霖岚广场B-0122,B-101-3商铺。双方约定了具体定金条款（参见〈租房定金协议〉条款四）乙方支付了定金五万元整给甲方，明确约定于2018年11月17日签订该地址《租赁合同》彼此交付合同标的和对价，并且特别强调乙方最终目的是租赁到B-0122号商铺，如果不能租赁到该号商铺从而就不租B-101-3号商铺，则甲方退还乙方所交定金，双方互不承担违约责任，协议终止。然而12月17日原告如约到达该商铺地址而被告万丽娜却不能履行该协议，毫无契约精神，违背该合同义务，收乙方定金20天仍然没有清理好该商铺的债务，存在一女两嫁的经营事实，用行为表明了其不履行该协议义务，构成根本性违约，致使乙方不能实现合同目的，乙方多次依约讨要定金无果，故诉至本院。被告（反诉原告）万丽娜辩称，本诉原、被告于2018年1月20日签订租房协议，而且约定由原告支付相应费用,租房定金协议约定B-0122号商铺为第三人承租。2018年12月13日签署了解除合同,被告已经完全履行了协议约定,原告的行为已明显违约。被告（反诉原告）万丽娜向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告支付因与B-0122号商铺原承租人提前解约产生的违约金36264元；2、请求判令反诉被告支付自2018年12月17日起至2019年3月17日止B-101-3号商铺的空置损失费51626.4元，B-0122号商铺的空置损失费9067.5元，合计60693.9元；3、请求判令反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年11月27日签署了《租房定金协议》，该协议约定由反诉被告向反诉原告承租昆明市霖岚广场B-101-3号及B-0122号商铺，该协议同时对上述商铺正式的《房屋租赁合同》的签约时间、租金、租期等进行了约定。因《租房定金协议》签署时，B-0122号商铺为第三人承租，故《租房定金协议》约定由反诉原告与B-0122号商铺的原承租人协商退组事宜。《租房定金协议》签订后，反诉原告积极与B-0122号商铺原承租人协商并于2018年12月13日签署了《解除合同协议书》。至此，反诉原告已经完全履行《租房定金协议》约定的合同义务。但是，反诉被告罔顾《租房定金协议》的约定，拒不与反诉原告签署上述商铺的《房屋租赁合同》，其行为已构成根本违约。为维护自身合法权益，向贵院提出反诉，望贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）都艳玲辩称，被告的反诉诉讼请求没有合同依据，定金合同没有实质性签订租房协议和租房合同。后签订的解除合同协议书不符合客观事实，涉案铺面仍然在经营、使用，违反客观事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、都艳玲提交的微信记录、现场录音，未有其他证据予以佐证，本院不予采信；2、万丽娜提交的《房屋租赁合同》（编号B-0122商铺）、解除合同协议书、《房屋租赁合同》（编号B-0119商铺），与本案无关，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年11月27日，原告与被告签订《租房定金协议》，约定被告将其坐落于昆明市霖岚广场B-101-3号商铺出租给原告使用，房屋面积为215.11平方米，租赁期限从2018年12月16日起至2028年12月15日止，原告在签订协议当天支付被告定金50000元，转到被告银行账户（卡号：62×××07）。协议签订后至租期开始前，如被告违约，不将房屋出租给原告，则双倍返还定金；如原告违约，不租赁本房屋，则定金由被告没收。同时约定：1、双方于2018年12月17日前签订该地址《房屋租赁合同》，双方任何一方不如期签约可视为违约；2、由被告协调原告租赁的霖岚广场B-0122号商铺的退租相关事宜，若需要支付租赁方的违约金等赔偿金，则由原告支付；3、若因被告无法协调导致原告不能租赁该商铺的，则被告退还原告所交定金，双方互不承担违约责任，本协议终止。同日，原告向被告的指定账户转账50000元。经审查，2018年12月18日，涉案商铺仍未清租。本院认为，双方争议的焦点系本案的违约主体和违约责任是什么？针对该争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方在《租房定金协议》约定租赁期限从2018年12月16日起至2028年12月15日止，并约定双方于2018年12月17日前签订该地址《房屋租赁合同》，从文义解释来看，应当在2018年12月17日前签订《房屋租赁合同》，租赁期限才能与《租房定金协议》约定一致；从目的解释来看，从签订《租房定金协议》的时间开始到签订租赁合同的时间为止，即2018年11月27日起至2018年12月17日止，被告应当保证在该期间内清理原租户，达到租赁物符合租赁合同中可租赁的目的。但截止2018年12月18日，涉案商铺仍未清租，故应当被告违约，承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原告向被告支付的30000元是否构成定金，系本案首要的关键问题，定金是保证主债务得以履行的一种担保手段，其首要作用是担保合同的履行，定金合同为从合同，定金可以因为一方不履行约定的债务而执行定金罚则。在原、被告签订的《租房定金协议》中明确文字表述为“定金”以及规定定金不予退还和双倍罚则的情况，符合定金的构成要件，应当视为定金。故原告向被告支付50000元定金，可以根据合同履行情况来适用定金罚则，因被告未按期清理租户，导致不能交付租赁物，故被告应当按照定金罚则向原告支付双倍定金100000元。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，原、被告签订的《租房定金协议》中约定违约责任的情形，即“由被告协调原告租赁的霖岚广场B-0122号商铺的退租相关事宜，若需要支付租赁方的违约金等赔偿金，则由原告支付；若因被告无法协调导致原告不能租赁该商铺的，则被告退还原告所交定金，双方互不承担违约责任，本协议终止。”被告作为出租方，将其与原承租人的权利义务和违约责任加之在原告名下，且在被告不能清理租户的情况下，减免了被告的主要责任，故上述该条款内容因加重了原告责任，免除了被告责任而无效。故对于被告（反诉原告）主张其解约违约金、空铺损失的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告（反诉原告）万丽娜于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）都艳玲支付双倍定金100000元；二、驳回被告（反诉原告）万丽娜的诉讼请求。本诉案件受理费2300元，由被告（反诉原告）万丽娜承担；反诉案件受理费1112元，由被告（反诉原告）万丽娜承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  刘秋琼人民陪审员  任 燕二〇一九年七月二十三日法官助理欧阳俊杰书记员杨璐