河南省南阳市宛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫1302民初4138号 原告南阳市卧龙区六合小额贷款有限公司 统一社会信用代码914113006959744091 法定代表人常跃平，任总经理。 住所地南阳市七一路怡博花园2楼。 委托代理人李义东，男，1987年11月4日出生，汉族，该公司员工，住南阳市宛城区。 委托代理人赵青东，河南问鼎律师事务所律师，执业证号14113200820178095。 被告南阳市流金岁月饮食服务有限责任公司 社会统一信用代码914113037678136482 法定代表人祁盛磊，任公司总经理。 住所地中州东路向阳荷花广场3C楼， 委托代理人董永胜，男，1970年1月10日出生，汉族，该公司员工，住南阳市宛城区。 委托代理人杨清有，河南船旗律师事务所律师，执业证号14113200910943815。 原告南阳市卧龙区六合小额贷款有限公司（以下简称：“六合公司”）诉被告南阳市流金岁月饮食服务有限责任公司（以下简称：“流金岁月公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年6月2日向本院提起诉讼，同日，本院予以受理，依照简易程序，向当事人送达应诉、举证通知、开庭传票后，于2019年7月1日和2019年7月3日公开开庭进行了审理，原告六合公司的委托代理人李义东、赵青东,被告流金岁月公司的委托代理人杨清有、董永胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告六合公司诉称：2013年1月1日，原告六合公司与被告流金岁月公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其自有的位于南阳市滨河路与解放路交汇处东北角向阳荷花广场项目3C幢第三层，面积为1720.86平方米的房屋出租给被告经营餐饮业，租赁期间自2013年1月1日起至2023年12月31日止，每年租金约定：第一年的年租金为505932元，以后每年的租金在前一年度的基础上递增加20%，租金支付方式为：第一年度的在签订本合同时一次性付清，次年度的租金，在上年度的最后一个月内缴纳全年租金，如果拖延一个月以上，原告无条件收回房屋。违约责任约定：当被告逾期缴纳租金一个月后，原告有权解除合同，所欠付的租金每逾期一日，由被告承担万分之五的违约金（相当于年利率18%）等条款。被告承租房屋后，经双方协商，第一年度的租金实际从2013年7月1日起算的，已由被告向原告支付当年度租金250000元。2014年1月1日至今的租金，原告多次催缴，被告均未按约定缴纳，被告的诉讼时效抗辩不成立。2018年4月份，被告因消防整改，停止经营，至今不向原告缴纳房租，也不交还房屋。原告出租的房屋，系原告合法购买，手续齐全，所租房屋也符合土地使用和建设工程规划要求。被告辩称的原告房屋的消防不合格不属实。现原告同意先合同解除，被告应于判决书生效后的15日内返还房屋，支付2014年1月1日至2018年4月1日期间的房租和违约金。就2018年4月1日后至实际返还房屋的房租，由双方另行处理。原告请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》，判决书生效后15日内返还房屋，2、由被告支付自2014年1月1日至2018年4月1日期间的租金2150211元（不含年递增的20%），3、由被告承担2018年4月1日前的违约金1297715.58元,4、由被告承担诉讼费用。 原告六合公司出示证据为： 一、2013年1月1日，原被告签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定租赁时间至2013年12月31日止，年租金505932元，在合同第二条“甲乙双方约定上述房屋505932元，租赁期限为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日止，第一年在签订本合同后一次性付清，后每年房租在前一年基础上递增加20%，每年房租必须在上年度最后一个月内一次性缴纳全部年度房租”，合同第七条约定“如乙方逾期交付房租，由甲方按当年总租金的万分之五向乙方加收违约金”每日万分之五。 二、被告流金岁月公司于2014年开具的餐饮定额发票，证明被告流金岁月公司在此期间依旧在营业。 三、2018年4月27日，被告流金岁月在店面处张贴的停业整改通知，证明流金岁月实际停止营业时间。 四、2018年4月2日，原告向被告出具的房租催收通知。 五、南阳市建设工程规划许可证、建设用地规划许可证（副证）、土地使用权证、商品房预售许可证，证明原告出租的房屋、土地及规划手续合法，租赁合同合法。 六、商品房认购协议书一份（2013年2月6日）、商业业主入住缴款通知书一份、2013年2月6日收款16520256元的购房收据一份，证明原告以购买方式取得该南阳市滨河路与解放路交汇处东北角向阳荷花广场项目3C幢三层房屋。 七、经南阳市工商行政管理局宛城分局备案登记的《房屋租赁合同》一份，以证明被告向南阳市工商行政管理局宛城分局提交的备案登记材料中，将原被告于2013年1月1日签订的房屋租赁合同改为11年租期，即2013年1月1日至2023年12月31日止。 八、2016年的房屋出租完税凭证4张，2017年的房屋出租完税凭证5张，2018年的房屋出租完税凭证4张，2019年的房屋出租完税凭证1张，以证明出租房屋2016年至2019年税务缴纳情况。 被告流金岁月公司辩称：原被告签订《房屋租赁合同》，由被告租赁原告的房屋，从事经营餐饮服务业务属实，租期应自2013年1月1日至2023年12月31日止。2018年4月份，因原告出租的房屋存在消防安全隐患，消防部门查封了被告的营业场所，停业至今，原告租赁物不符合约定用途，给被告造成重大损失，原告应承担赔偿责任。被告同意解除合同，希望在判决书生效后30日内返还房屋。每年递增20%偏高，日万分之五违约金同样偏高。原告诉讼请求已超出1年的诉讼时效期间，对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间，自该期债务履行期届满的次日起计算，原告主张2014年度、2015年度、2016年度、2017年度的房租已超过诉讼时效期间，原告提起诉讼时间为2018年5月28日，对上述房租的请求应予以驳回，2013年年底至2014年6月房屋交付使用过程中，因原告与开发商关系问题，导致房屋停水停电，原告应赔偿这部分损失。就被告主张的承租房屋因停水停电，导致被告中断几个月的经营损失，承租房屋因消防安全隐患，营业场所被宛城区消防大队查封，导致被告无法经营的损失，被告同意另行处理。 被告流金岁月公司出示证据为： 一、2018年4月1日，南阳市宛城区公安消防大队出具的临时查封决定书，以证明原告房屋存在消防隐患，造成我公司停业整顿。 二、被告出具的资产负债表，以证明停业期间的损失情况。 三、河南南阳流金岁月西餐厅装修改造工程结算书、建设工程设计合同，以证明装修费用； 四、被告出具的购买相关办公设施、装修费用单据，证明相关设施费用。 原被告出示的证据，经对方质证，本院认证认为： 原告出示的证据中，被告对租赁合同、定额发票、停业整改通知、房租催收通知、备案登记的《房屋租赁合同》、房屋出租完税凭证的真实性均无异议，本院予以采信。原告出示的南阳市建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、商品房预售许可证、商品房认购协议书，被告提出复印件的异议，鉴于此，本院当庭告知被告三日内到出具相关证据的单位进行核对，发现伪造线索后，由本院予以核实，并依法处理，期间经过后，被告未提出相反意见或线索，基于此，本院对该部分证据予以采信。 被告出示的证据中，原告对南阳市宛城区公安消防大队出具的临时查封决定书无异议，本院予以采信。被告出示的资产负债表，装修改造工程结算书、建设工程设计合同，办公设施、装修费用单据，原告提出关联性异议，鉴于对该部分证据涉及的争议，经本院释明，原被告均同意另案处理，该部分证据所对应的待证事项，与本院审理争议中需要查明的事实关联性不足，本院对此不予认定。 经当事人陈述，证据证明，本院确认以下事实： 2008年，南阳市向阳房地产开发有限责任公司获准南阳市建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、商品房预售许可证，开发建设位于南阳市滨河路与解放路交汇处东北角向阳荷花广场项目3C幢等房屋，房屋建成后，南阳市向阳房地产开发有限责任公司将该项目3C幢第三层1720.86平方米房屋作价16520256元，出售给原告六合公司，2013年2月6日，双方补签了房屋交易手续，原告履行了付款义务。 2013年1月1日，原告六合公司与被告流金岁月公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其自有的位于南阳市滨河路与解放路交汇处东北角向阳荷花广场项目3C幢第三层，面积为1720.86平方米的房屋出租给被告经营餐饮业，租赁期间自2013年1月1日起至2023年12月31日止，每年租金约定：第一年的年租金为505932元，以后每年的租金在前一年度的基础上递增加20%，租金支付方式约定：第一年度的在签订本合同时一次性付清，次年度的租金，在上年度的最后一个月内缴纳全年租金，如果拖延一个月以上，原告无条件收回房屋。违约责任约定：当被告逾期缴纳租金一个月后，原告有权解除合同，所欠付的租金每逾期一日，由被告向原告承担万分之五的违约金（相当于年利率18%）等条款。被告承租该房屋后，经双方协商，第一年度的租金实际从2013年7月1日起算，已由被告向原告支付相应租金250000元。 2018年4月1日，南阳市宛城区公安消防大队向被告作出临时查封决定书，查封注明的原因为：消防控制柜存在故障，系统瘫痪。查封期限为2018年4月1日至2018年4月30日。 2018年4月2日，原告向被告发出索要拖欠房租的书面通知书。 2018年4月27日，被告流金岁月在其店面处张贴的停业整改通知。 自2014年1月1日至今，被告未向原告缴纳租金，该房屋仍由被告占用至今。 庭审中，经本院释明，原被告同意：原告请求的2018年4月1日后的租金或房屋占用费，被告主张的承租房屋因停水停电，导致被告中断几个月的经营损失，承租房屋因消防安全隐患，营业场所被南阳市宛城区消防大队查封，导致被告无法经营的损失，双方另行处理。 原被告在诉辩中，对租赁合同关系事实和解除租赁合同及被告已付2013度全年的租金为250000元，被告未付2014年1月1日至今的租金无争议，主要争议焦点：1、租金数额的确定，2、被告提出的诉讼时效抗辩是否成立，3、约定的违约金是否过高，如何处理。 本院认为，原被告签订租赁合同意思表示真实，原告出租的房屋，其建设方获准南阳市建设工程规划许可、建设用地规划许可、土地使用权、商品房预售许可后建造，原告购买该房屋，将其出租给被告，由被告向其支付约定租金，原告并为此缴纳相关赋税，相关事项不违反法律规定，其合同效力本院予以确认。原被告现均同意解除合同，本院确认，合同解除后，被告应将所租房屋恢复原状，并将房屋返还给原告，返还期限，结合租赁房屋实际，参考原被告意见，本院酌定在判决书生效后20日内予以返还为宜。原告请求的每年租金按505932元计算，系双方约定的第一年的租金基数，被告对此也无异议，该年度租金数额可作为每年租金标准，原告主张在本案中，其租赁期间自2014年1月1日起，计算至2018年4月1日，符合被告承租房屋后欠付原告该期间租金的事实，也符合经本院释明后，双方认可的情形，该租赁阶段经过的期间为四年零三个月，核算租金为：505932元×4年+（505932元÷12个月×3个月）=2150211元。被告提出诉讼时效抗辩认为，按约定的每年应付租金的最后时间点，可作为计算诉讼时效的起算点，属于原告知道或者应该知道权利被侵害的起算时间点，原告请求的相关租金应依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的诉讼时效期间为一年的规定，原告请求保护的租金，其诉讼时效期间已经经过，其请求权不应保护。为此，原告出示了2018年4月2日向被告送达书面催缴租金的通知书，被告对此也予以认可，据此，本院认为，尽管该租赁合同约定的租金确因时间经过而逐渐产生，每年的租金具有相对的独立性，但由于其发生在同一合同项下基于同一原因产生的继续性债权，也具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定债权的整体性和关联性，该争议结合原告于2018年4月2日向被告发出书面催缴通知的事实，原告提出诉讼时效抗辩，不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，其诉讼时效抗辩不成立。原告请求按合同约定的年利率18%标准计算违约金，被告提出违约金过高，请求予以减少，据此，本院综合民间借贷最高年利率24%，借款资金占用费为年利率6%，当地农村信用社借贷利率一般为11.52%的情形，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院予以适当减少，酌定按年利率15%计算违约金为宜，各年度违约金起算，结合约定租金支付时间，从当年的1月1日起算，先计算6个月，至2019年6月30日，即2014年租金产生的违约金为：505932元×15%×5年+（505932元×15%÷12个月×6个月）=417393.9元；2015年租金产生的违约金为：505932元×15%×4年+（505932元×15%÷12个月×6个月）=341504.1元；2016年租金产生的违约金为：505932元×15%×3年+（505932元×15%÷12个月×6个月）=265614.3元；2017年租金产生的违约金为：505932元×15%×2年+（505932元×15%÷12个月×6个月）=189724.5元；2018年租金产生的违约金为：（505932元÷12个月×3个月）×15%+[（505932元÷12个月×3个月）×15%÷12个月×6个月]=28458.68元；合计1242695.48元。该阶段租金其后发生的违约金，计算至清偿之日止。关于原告请求的2018年4月1日至被告实际返还房屋的租金或房屋占用费和被告主张的承租房屋因停水停电，消防安全隐患，营业场所被南阳市宛城区消防大队查封争议，双方均同意另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下： 一、本判决生效之日起，解除原告南阳市卧龙区六合小额贷款有限公司与被告南阳市流金岁月饮食服务有限责任公司于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》。 二、本判决生效之日起二十日内，被告南阳市流金岁月饮食服务有限责任公司恢复其所承租的位于南阳市滨河路与解放路交汇处东北角向阳荷花广场项目3C幢第三层房屋的原状，并向原告南阳市卧龙区六合小额贷款有限公司返还该房屋。 三、本判决生效之日起十日内，被告南阳市流金岁月饮食服务有限责任公司向原告南阳市卧龙区六合小额贷款有限公司支付2018年4月1日前产生的租金2150211元，并由被告承担自2014年1月1日至2019年6月30日期间的违约金1242695.48元，其后的违约金以未支付租金为基数，按年利率15%标准，计算至清偿之日止。 如果被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告南阳市卧龙区六合小额贷款有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费18983元（已按减半计算），由被告南阳市流金岁月饮食服务有限责任公司负担其中的17000元，另1983元，由原告南阳市卧龙区六合小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审判员  叶俊凡 二〇一九年七月八日 书记员  秦乐阳