广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6458号上诉人（原审被告）：华夏银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区5座首层1卡及9-11层，统一社会信用代码91442000324840444H。法定代表人：高敬尧，该行行长。委托诉讼代理人：封谟喜，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐秀杰，广东雅商律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中山市荔园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区富康北路23号1卡之一，统一社会信用代码91442000568232541W。法定代表人：叶炳坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所实习律师。原审第三人：庄思婷，女，1987年11月10日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。原审第三人：吕连杰，男，1984年12月23日出生，汉族，住福建省漳浦县万安农场文周作业区。原审第三人：中山市荣骏石材厂，住所地广东省中山市南朗镇关塘井溪村栏路尾，统一社会信用代码442000000546514。主要负责人：庄思婷。上诉人华夏银行股份有限公司中山分行（以下简称华夏银行中山分行）因与被上诉人中山市荔园房地产开发有限公司（以下简称荔园公司）、原审第三人庄思婷、吕连杰、中山市荣骏石材厂（以下简称荣骏石材厂）案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初18134号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人华夏银行中山分行上诉请求：撤销一审判决，驳回荔园公司的全部诉讼请求。一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，合同登记备案是不动产预告登记形式，具有对抗效力，根据不动产物权公示原则，涉案房屋合同备案登记在庄思婷名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，故一审法院查封涉案房屋并无不当。二、依据荔园公司与庄思婷签订的《中山市商品房买卖合同》第七条约定，荔园公司选择解除合同后，享有向庄思婷追究违约金的债权请求权。涉案房屋销售备案登记并未注销，该登记具有物权公示、公信的法律效力仍然存在。一审法院作出的（2017）粤2071民初2903号民事生效判决只判令解除合同并支付违约金，并未支持注销销售备案登记的诉求，故荔园公司享有的是债权请求权。荔园公司代庄思婷还清后只能通过追偿方式救济，不能直接取得物权。一审法院认定涉案房屋物权归荔园公司不妥。三、华夏银行中山分行的查封登记在先，荔园公司的交付请求权不能对抗华夏银行中山分行的执行请求权。四、一审判决认定涉案房屋归属荔园公司，使华夏银行中山分行的查封失去基础，严重损害华夏银行中山分行的合法权益。荔园公司代庄思婷清偿的房屋款项本应通过追偿方式救济，一审判决却以损害华夏银行中山分行的合法权益区维护荔园公司应通过其他方式维护的权益，显失公平。被上诉人荔园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋仅有销售备案登记，该登记属于行政部门对房地产买卖管理行为，不等同于物权法的预告登记，不具有物权效力。涉案房屋未办理房屋产权变更登记，所有权仍属于荔园公司。涉案房屋的商品房买卖合同已被法院生效判决解除，一审法院的查封无依据。华夏银行中山分行若对合同解除的判决有异议应申请再审。原审第三人庄思婷、吕连杰、荣骏石材厂二审期间未到庭接受调查询问，亦未提交书面意见。荔园公司于2017年9月25日向一审法院提出诉讼请求1.确认中山市XXXX路XX号XXXX花园XXX阁XX幢XXXX房的房地产权属为荔园公司所有，庄思婷协助荔园公司办理注销中山市XXXX路XX号XXXX花园XXX阁XX幢XXXX房的销售登记备案手续；2.停止对上述房屋的执行并解除查封。一审法院认定事实：华夏银行中山分行与庄思婷、吕连杰、荣骏石材厂金融借款纠纷一案，一审法院经审理作出（2016）粤2071民初5485号民事判决：一、庄思婷向华夏银行中山分行偿还贷款本金199400元及利息；二、吕连杰、荣骏石材厂对庄思婷上述债务承担连带清偿责任……。判决生效后，因庄思婷、吕连杰、荣骏石材厂未按判决履行确定的义务，华夏银行中山分行向一审法院申请执行，执行案号为（2017）粤2071执1055号。诉讼过程中，一审法院依华夏银行中山分行的申请作出（2016）粤2071民初5485号之一民事裁定，于2016年4月22日查封了庄思婷名下的中山市XXXX路XX号XXXX花园XXX阁XX幢XXXX房（以下简称涉案房屋）。进入执行程序后，上述查封转为执行中的查封。后荔园公司以涉案房屋实际属其所有为由，向一审法院提出执行异议，一审法院于2017年8月31日作出（2017）粤2071执异229号执行裁定书，驳回荔园公司的异议申请。荔园公司对上述裁定不服，遂于法定期限内诉至一审法院，主张前述权利。另查：荔园公司与庄思婷商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2017年7月3日作出（2017）粤2071民初2903号民事判决：“一、解除荔园公司与庄思婷于2015年3月22日签订的中山市商品房买卖合同（合同编号：1501018707）；二、庄思婷于判决生效之日起七日内向荔园公司支付违约金77141.8元；三、驳回荔园公司其他诉讼请求。”。该判决于2017年10月11日发生法律效力。又查：涉案房屋的《中山市商品房销售合同登记备案证明表》显示，中山市XXXX路XX号XXXX花园XXX阁XX幢XXXX房的买方姓名：庄思婷，合同业务编号：HTN2015018663，出卖人为荔园公司。华夏银行中山分行为第一顺位查封，查封日期为2016年4月22日。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售登记备案制度只是国家对商品房预售活动进行监管的行政管理制度，不等同于民法上的预告登记制度，也不具备准物权的效力，故涉案房屋不因进行了商品房买卖合同登记备案而变更物权。又根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律法规应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，荔园公司与庄思婷虽然就买卖涉案房屋签订了商品房买卖合同，但并未办理相关的产权登记手续，且一审法院的（2017）粤2071民初2903号民事判决已判决解除荔园公司与庄思婷的上述商品房买卖合同，该判决已于2017年10月11日发生法律效力，故涉案房屋的产权仍应归属于出卖方荔园公司。而华夏银行中山分行基于（2016）粤2071民初5485号民事判决而取得对庄思婷的基础权利为债权，根据物权优于债权原则，对荔园公司提出确认其为涉案房屋的权利人及对涉案房屋不予执行的诉讼请求，一审法院予以支持。但荔园公司提出要求庄思婷协助荔园公司办理注销中山市XXXX路XX号XXXX花园XXX阁XX幢XXXX房的销售登记备案手续、解除涉案房屋查封的诉讼请求不属于本案的处理范围，故不作处理。第三人庄思婷、吕连杰、荣骏石材厂经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，缺席判决：一、确认中山市XXXX路XX号XXXX花园XXX阁XX幢XXXX房的实际权利人为荔园公司；二、（2017）粤2071执1055号案不得执行上述房屋；三、驳回荔园公司的其他诉讼请求。案件受理费11514元（荔园公司已预交），由荔园公司负担6514元，由华夏银行中山分行负担5000元（华夏银行中山分行负担的部分应于判决发生法律效力之日起七日内迳付荔园公司）。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。二审争议焦点在于荔园公司对涉案房屋是否享有排除法院强制执行的实体权益。首先，荔园公司主张其享有涉案房屋所有权，而华夏银行中山分行则主张荔园公司仅对房屋享有一般债权。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”以及第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”规定，开发商对于其依法建造的房屋自建成之时即取得所有权，在办理产权转移登记手续即将房屋过户至买受人名下前，该房屋所有权仍归属于开发商。本案中，荔园公司作为涉案房屋所在住宅小区的开发商，因合法建造涉案房屋这一事实行为自建成之时即已取得涉案房屋所有权。其后，虽然庄思婷与荔园公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同并办理了合同登记备案手续，但涉案房屋至今未办理产权转移登记，故根据上述规定，该房屋所有权并未发生变更，至今仍归属于荔园公司。其次，华夏银行中山分行主张商品房买卖合同备案登记是不动产预告登记形式，具有物权公示公信的法律效力。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”根据上述规定，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，属行政管理范畴，而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。商品房预售合同备案登记与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别，故华夏银行中山分行主张商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立。根据物权法定原则，虽然涉案房屋办理了商品房预售合同备案登记，但并不当然产生预告登记的物权效力。由于债权人华夏银行中山分行系基于其对庄思婷享有的一般债权向法院申请强制执行涉案房屋，而如前所述，荔园公司对涉案房屋享有所有权，故根据物权的排他性原则，一审判决认定荔园公司对涉案房屋享有的权利足以排除法院对该房屋的强制执行并无不当，本院予以维持。综上所述，华夏银行中山分行的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11514元，由华夏银行股份有限公司中山分行负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年七月二十九日书记员  杨俊彦