苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初10693号原告：孙金龙，男，1967年7月28日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：杨新忠，江苏名威名律师事务所律师。被告：王三林，男，1965年1月14日生，汉族，户籍地盐城市郊区，暂住于苏州市。委托诉讼代理人：江华，系王三林侄子。被告：顾云春，男，1969年1月9日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：薛娟娟，曾用名薛娟，女，1967年10月30日生，汉族，住苏州市吴中区。原告孙金龙诉被告王三林、顾云春、薛娟娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案受理，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙金龙及其委托诉讼代理人杨新忠、被告王三林的委托诉讼代理人江华，被告顾云春到庭参加诉讼。被告薛娟娟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙金龙向本院提出诉讼请求：要求解除对位于吴中区郭巷镇姜家新村18幢501室房屋的查封强制措施。审理中，原告变更诉讼请求为要求判令停止对吴中区房屋的执行行为，并解除对该房屋的查封措施。事实和理由：2016年6月26日，原告和被告顾云春、薛娟娟等签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告以658000元的价格向被告购买位于苏州市吴中区拆迁安置房，截至2013年7月15日，原告交付被告房款共计628000元（余款30000元约定过户时支付），并于当日从被告顾云春、薛娟娟处获得涉案房屋钥匙、水卡、有限电视卡等，原告接收房屋后于当年进行装修并入住至今。由于涉案房屋系拆迁安置房，一直未能办理不动产登记证，故至今未办理过户手续，现原告获悉涉案房屋因被告顾云春、薛娟娟结欠王三林债务而在执行期间即2015年1月4日被法院查封，故起诉至法院。被告王三林辩称，其要求被告顾云春还款，只要被告顾云春按照法院生效判决归还其款项，其同意解除对涉案房屋的查封措施；如果被告顾云春未按生效判决归还其款项，其不同意解除对涉案房屋的查封。同时，拆迁房不能买卖，也无房产证，其出借款项在先，当时被告顾云春、薛娟娟有拆迁安置房其才同意出借的。被告顾云春辩称：原告所称的房屋买卖属实，至今未办理不动产权证书，但是由于目前房屋价格涨了，故原告应补贴房价给其，希望大家协商房价，如果原告不同意补贴房价，其不同意解除查封。被告薛娟娟未作答辩。经审理查明：2014年6月20日，本院以（2014）吴民初字第0192号民事判决书判决顾云春、薛娟娟在该判决生效后十日内归还并偿付王三林借款本金150000元以及以150000元为基数自2013年5月3日起至该判决确定给付之日止、按同期同类银行贷款基准利率计算的利息。该判决生效后，被告王三林于2014年10月24日申请对顾云春、薛娟娟强制性执行。本院于2015年1月4日以吴执字第2924号执行裁定书裁定查封登记在顾云春名下的位于苏州市吴中区房屋。因该些房屋尚未办理产权证书无法处置，在无其他可供执行的财产情况下，本院于2015年4月13日以（2014）吴执行字第2924-1号执行裁定书裁定终结执行程序。2018年11月6日原告孙金龙对（2014）吴执字第2924号执行裁定书裁定查封登记在被告顾云春名下的苏州市吴中区房屋及车库提出案外人执行异议，本院于2018年11月13日作出（2018）苏0506执异43号裁定书，驳回原告孙金龙的执行人异议。同年12月13日，原告诉讼来院并提出上述诉请。另查明：1、2006年12月5日，被告顾云春（被拆迁人）与苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处拆迁办公室（拆迁人）就姜家社区长浜17组签订苏州吴中经济开发区农村村民住宅拆迁补偿协议。2、2010年7月6日，苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处安置办公室在其“郭巷街道办拆迁户安置公寓楼结算表”上将姜家新村18幢501室房屋安置给拆迁对象顾云春，明确实际面积82.43平方米，车库7.56平方米、阁楼41平方米。该安置房屋价格为860199元，拆迁留款93514元，余额7315元。3、2013年6月26日，被告顾云春（甲方、出售方）和原告孙金龙（乙方、买进方）在苏州市吴中区车坊法律服务所的见证下签订《房屋买卖合同》，约定：甲方经家庭共有人一致同意，将坐落在苏州市吴中区中户住房一套（现房）包括配套车库出售给乙方，该房屋建筑面积82.43平方米，阁楼41平方米，车库约7.56平方米，总价为658000元。签订本合同时乙方一次性支付甲方房款628000元，房屋当天交付，余款30000元待该房地产二证过户乙方时付清。该合同甲方落款处由被告顾云春、薛娟娟及其家人共同签字捺印，乙方处由孙金龙签名。4、2013年6月26日原告向被告顾云春交付房款300000元，2013年7月15日原告向被告顾云春交付房款320000元，并为被告顾云春垫付涉案房屋买卖产生的中介费80000元，综上共计支付被告628000元，被告于2013年7月15日出具收条确认收到房款628000元。5、原告孙金龙和被告顾云春一致确认，涉案房屋由于系拆迁安置房，故未能及时办理不动产权登记证书并及时办理所有权转移登记手续。6、原告孙金龙于2019年7月17日将购房余款30000元交付执行。以上事实，由原告提供的住宅拆迁补偿协议、拆迁户安置公寓楼结算表、房屋买卖合同、款项交付银行回单及收条，本院制作的开庭笔录、（2014）吴民初字第0192号民事判决书、（2014）吴执行字第2924号执行裁定书、（2014）吴执行字第2924-1号执行裁定书、（2018）苏0506执异43号裁定书等予以佐证。审理中，原告为证明其已于2013年7月15日其合法使用涉案房屋，提供了以下证据：1、2013年9月至2014年1月期间的装修订单6份，显示收货人为孙君（金）龙、收货地点位于姜家桥向东100米姜家新村18幢501室。2、水卡、电卡、有线电视缴费卡，其中水卡、电卡的户主仍登记为本案被告顾云春，有线电视缴费卡的户主已登记为孙金龙。3、燃气安装票据及2016年1月13日、2017年1月25日、2018年1月23日涉案房屋的燃气费缴纳发票、2016年10月5日、2017年11月23日涉案房屋有线电视充值发票，2017年3月1日、2017年7月1日、2017年11月1日的电费缴纳发票，以上均为原件。4、2018年7月16日由苏州市吴中区郭巷街道姜家社区居民委员会出具的证明，明确自2013年9月起至今，孙金龙居住在吴中区房屋中。经质证，被告顾云春对上述证据真实性均无异议，确认涉案房屋于2013年7月15日交付本案原告使用，交付时涉案房屋系简单装修状态，之后一直由原告孙金龙使用。被告王三林表示其出借款项给被告时，涉案房屋由被告父母居住，如果知道被告顾云春将涉案房屋出售，其不会借钱给被告顾云春的。本院认为，依据原告提供的住宅拆迁补偿协议、拆迁户安置公寓楼结算表，可知：被告顾云春根据安置政策被核准安置涉诉房屋姜家新村18幢501室房屋及阁楼、车库，并于2010年7月6日付清全部安置成本费860199元；依据原告提供的房屋买卖合同、银行回单、收条及庭审笔录，可知：被告顾云春和本案原告于2013年6月13日签订房屋买卖合同，约定涉案房屋被告顾云春以658000元的价格出售给原告孙金龙，原告孙金龙已付房款628000元，余款30000元约定涉案房屋过户时支付；依据原告提供的装修订货单、涉案房屋水、电、有线电视卡及付费发票，结合居委会证明材料和被告当庭陈述，可知原告于2013年7月15日起实际使用涉案房屋，并已装修入住至今；依据本案庭审，可知原告和被告顾云春一致确认，涉案房屋由于系拆迁安置房，无法及时办理涉案房屋不动产登记证书并进行所有权的转移登记手续。本案中，被告顾云春、曹娟娟根据安置政策被核准安置涉诉房屋、阁楼及其车库，在交清全部安置成本费后与原告孙金龙签订《房屋买卖合同》，未见合同无效情形和可变更、可撤销事由，应当认定合同有效；被告王三林称无房产证的拆迁房不能买卖，该说法可见于《中华人民共和国合同法城市房地产管理法》第三十八条，但该规定属管理性规定，不影响合同效力。在原告孙金龙根据《房屋买卖合同》约定交清了首期应付房款628000元给被告顾云春后，原告孙金龙已获得该房屋买受的合同权利，且获得将来在同时履行房屋余款30000元和在能办理房屋产权证后的房屋产权过户其名下的期待权。根据法律规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案事实及认定，在本院查封本案涉诉房屋之前，原告已经买受且合法占有了涉诉房屋，并已按照合同约定支付部分价款，也无证据表明涉诉房屋产权未能过户至原告名下属可以归责为原告的原因，现原告已将剩余房款30000元交付执行的情况下，原告的诉讼请求可以成立。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：停止对吴中区房屋（含该房阁楼、车库）的执行行为，并解除对该房屋的查封措施。案件受理费10380元,由被告王三林、顾云春、薛娟娟负担（该款已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  顾 霞人民陪审员  潘孝正人民陪审员  李洪福二〇一九年七月二十二日书 记 员  于 悦