广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1026号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司，住所地惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园商业中心。负责人：陈宇辉，经理。委托诉讼代理人：甘露，该公司员工。被告：何晓芳，女，1976年1月1日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司（以下简称碧桂园物业惠东分公司）诉被告何晓芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人甘露到庭参加诉讼、被告何晓芳经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费，暂计至自2019年1月的物业服务费共计1999.04元；2.判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照千分之五标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2019年1月16日止的违约金为516.35元（该违约金以总违约金额的24%计算）；3.判令被告向支付自2017年10月起至2019年1月止的电梯电费、二次供水、路灯照明、楼道照明、公共电费、消防公摊的分摊费用和水费共计376.28元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：惠东碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《惠东碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园十里银滩（一期）项目提供前期物业管理服务。合同签订至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2016年2月3日购买惠东碧桂园十里银滩水蓝天16号楼2单元22层17号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围。原、被告签订了《惠东碧桂园前期物业服务协议》，根据协议，被告应当每月10日前向原告支付物业服务费124.94元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业无服务的千分之五向原告支付违约金。被告于2017年10月开始拖欠原告物业服务费，至2019年1月拖欠的款项已经达1999.04元。原告于2019年1月11日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2017年10月起代被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用和水费共计376.28元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，特提起诉讼，请求判如所请。被告何晓芳未应诉，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院对事实和证据认定如下：原告碧桂园物业惠东分公司的经营范围为提供物业管理及物业管理相关的咨询服务，家居清洁及维修服务（不含特种设备修理），绿化护养业务、房地产中介及物业租赁、停车场（库）、篮球场、网球场、足球场、游泳池经营及管理服务、水上娱乐项目（水上摩托艇、沙滩泳场）。被告何晓芳是惠东碧桂园商品住宅区中水蓝天16号楼2单元22层17号房屋业主。2012年10月29日，原告碧桂园物业惠东分公司（乙方）与被告何晓芳（甲方）签订编号为0045451的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，内容：“……协议第四条约定本园区的物业服务费采取包干制方式1.乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方缴纳物业服务费、标准按该物业的房屋建筑面积及（建筑面积是该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平米2.3元计收。该物业的套内建筑面积为44.83平方米、公用分摊建筑面积为9.47平方米，合计建筑面积为54.30平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按124.89元/月向乙方交纳物业服务费；……3.本园区住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用，均不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。（1）本物业管理区域内加压水泵产生的水电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊；（2）本园区住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内电梯、消防、发电机等共用设施设备产生的水电费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊；（3）本园区照明路灯和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊。业主或物业使用人的实际用水量以物业或物业使用人的计费水表计量的水量为准；业主或物业使用人所有的物业建筑面积以房管部门的最终测绘面积为准。协议第六条，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或者使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。第十四条约定甲方的权利义务……3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。第十五条约定乙方的权利义务……7.按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。第十六条，物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……”。被告何晓芳与惠东碧桂园房地产开发有限公司于2016年2月3日签订《惠东碧桂园物业及资料移交书》，内容：“甲方（何晓芳）向乙方（惠东碧桂园房地产开发有限公司）购买的惠东碧桂园水蓝天16号楼2单元22层17号商品房已按《商品房买卖合同》合同的约定达到交付条件。1.甲方确认乙方已将下列资料移交甲方：⑴该物业的钥匙共拾肆条；⑵《房屋质量保证书》壹份；⑶《房屋使用说明书》壹份……4.本移交书一式叁份，甲、乙双方及广东省碧桂园物业服务有限公司惠东分公司各执壹份，均具有同等法律效力。自甲、乙双方签署后，本移交书生效”。同日，被告签名确认了《碧桂园●十里银滩业主入住登记表》。原告提交由被告于2016年2月3日签名确认的《收楼通知书》，证实物业服务费的计收日期为2015年1月1日。根据原告提交的《费用明细表》显示，被告共拖欠2017年10月起至2019年1月期间的物业服务费1999.04元、水费244.48元、公摊费131.8元（电梯电费分摊、二次供水电费分摊、公共电费分摊、楼道照明电费分摊、路灯照明电费分摊、消防公摊电费）。逾期交纳上述物业服务费，按日千分之五计算再按年利率24%计算产生的违约金计至2019年1月16日止为516.35元。2015年11月27日，广东碧桂园物业服务有限公司惠东分公司经工商行政管理部门核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司。对原告提交的上述证据材料，在没有相反证据予以推翻的情况下，本院对其真实性予以认定。本院认为，关于被告何晓芳应否交纳拖欠的物业服务费等费用的问题。原告碧桂园物业惠东分公司与被告何晓芳签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。被告未在协议约定的时间内支付物业服务费等费用，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据业主与原告签订的前期物业服务协议显示，原告需向业主提供包含环境卫生、秩序维护管理、交通秩序与车辆停放等一系列物业管理服务内容，业主按约定向原告缴纳基础物业费2.30元/月/平方米，每月物业管理费为124.89元，并平均分摊因使用公共区域、设施而产生的相应费用。根据本案现有证据显示，原、被告之间确认完成涉案物业的交付，原告已提供了相应的物业管理服务，按照协议约定，被告应按月交付相关费用并分摊负担其它公用设施设备产生的水电费用。被告未能提供证据予以反驳，应承担举证不能责任。据此，被告拖欠原告的物业管理费为1998.24元、公摊费131.8元、水费244.48元，理据充分，本院予以支持。关于拖欠的物业管理费违约金计算问题。本案约定迟延支付物业管理费造成的违约损失，其本质系逾期付款利息的损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，原告诉请违约金按每日千分之五计算得出的总额再以年利率24%计算，原告的诉请过高，本院予以调整。被告拖欠的物业管理费的违约金以每月物业管理费为基数，按年利率24%自每月产生的物业管理费之日起至款项付清之日止计付。被告何晓芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何晓芳于本判决发生法律效力之日起7日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司支付2017年10月至2019年1月的物业管理费1998.24元、公摊费131.8元、水费244.48元，共计2374.52元。二、被告何晓芳于本判决发生法律效力之日起7日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司支付2017年10月至2019年1月逾期缴纳物业服务费的违约金（以每月物业服务费124.89元为基数，按年利率24%自每月产生的物业服务费之日起计至款项付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，由被告何晓芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  彭崇峰审判员  刘振尧审判员  吴润明二〇一九年七月十日法官助理黄浩芳书记员宋国城