江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初4866号原告(反诉被告)：上海车享家汽车科技服务有限公司,住所地:中国(上海)自由贸易试验区业盛路188号A-858B室,统一社会信用代码:913101153509668923。法定代表人：夏军。委托代理人：余丽娜，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201111044235。委托代理人：樊旋，1990年10月3日生，汉族，住：江西省南昌市西湖区。被告(反诉原告)：南昌华东干货物业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区灌婴路南昌市建材物资总公司A栋102室，统一社会信用代码：91360103589219872T。法定代表人：温玉良。委托代理人：李颖梅，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201711996927。委托代理人：胡子昂，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师，执业证号：36011903110047。原告（反诉被告）上海车享家汽车科技服务有限公司与被告（反诉原告）南昌华东干货物业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，被告（反诉原告）南昌华东干货物业有限公司在举证期内向本院提起反诉，本院经审查后予以准许并决定合并审理。2018年7月12日，本院适用简易程序进行了公开开庭审理，原告（反诉被告）上海车享家汽车科技服务有限公司委托代理人余丽娜、樊旋，被告（反诉原告）南昌华东干货物业有限公司委托代理人李颖梅、胡子昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）上海车享家汽车科技服务有限公司诉称：原告因经营需要，向被告租赁位于南昌市西湖区灌婴路南昌市建材物资总公司b栋3-8号1层房屋作为经营用地，并于2016年5月31日与被告签订《租赁合同》，合同约定租期为2016年5月31日至2021年6月30日，2016年5月31日至2016年6月30日为免租期。租金按年确定金额，一年一付。双方还约定在原告租赁店连续亏损三个月的情况下，原告有权向被告提前三个月发出书面通知解除合同，并按照通知前12个月的实际平均月租金标准支付被告2个月的租金作为补偿。合同签订后，原告按约向被告支付了2年的租金，并支付了59940元保证金，但原告门店自2016年6月开业以来，一直处于严重亏损状态，且已连续亏损22个月。因此，原告于2018年5月15日向被告发出书面通知解除租赁合同，根据合同约定原告享有单方解除权，《租赁合同》已经解除。原告根据合同约定要求被告处理后续事宜，但被告收到原告的解除通知后，立即停水停电并换锁，通过保安人员阻挠原告工作人员搬走门店内的设备及物品，将原告价值63118.87元的产品、财务账本及原告员工私人资产锁在租赁房屋内，原告多次要求被告结算并归还物品，但被告并未理会。现原告为维护自身的合法权益，请求法院依法判令：一、判令被告向原告退还保证金59940元；二、请求判令被告向原告返还位于南昌市西湖区灌婴路南昌市建材物资总公司B栋3-8号1层门店内所有设备及物品63118.87元；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告（反诉被告）当庭变更第二项诉讼请求：请求判令被告赔偿店内的损失物品及过期易耗品，共计价值31252.11元。原告（反诉被告）上海车享家汽车科技服务有限公司提交了如下本诉证据：第一组证据：1、上海车享家汽车科技服务有限公司营业执照一份；2、南昌华东干货物业有限公司企业信息一份。证明目的：证明原、被告诉讼主体适格。第二组证据：2016年5月31日南昌华东干货物业有限公司与上海车享家汽车科技服务有限公司签订的《租赁合同》一份。证明目的：1、合同约定租赁期限为2016年5月31日至2021年6月30日，租金为按年支付；2、合同约定乙方向甲方一次性支付三个月租金共计人民币59940元作为履约保证金；3、合同约定甲乙双方同意在乙方单店连续亏损3个月情况下，乙方可提前终止本合同。第三组证据：1、原告于2017年5月31日支付的239760元租金付款回单；2、原告支付履约保证金59940元凭证；3、原告支付2018年6月份的电费缴费凭证；4、原告支付物管费等凭证2张。证明目的：证明原告已按合同约定完全履行了义务，及时支付了租金、保证金、物业费及电费，租金已支付至2018年6月30日，电费已支付至2018年6月。第四组证据：南昌灌婴路店2017年12月至2018年5月利润明细表。证明目的：证明原告租赁的店面南昌灌婴路店连续三个月以上亏损，符合合同约定的提前解除的条件。第五组证据：1、2018年5月15日，车享家向华东干货发送的《关于提前退租公函》一份；2、《关于提前退租公函》运单号824749906169签收单一份；3、2018年7月27日，车享家向华东干货发送的《公函》一份；4、邮寄公函的邮政单、华东干货签收的单据一份；5、快递单号尾号为4031的邮政快递单号一份；6、2018年12月13日江西豫章律师事务所向被告发送的律师函一份；7、邮政单号为1082796584031邮政快递单一份。证明目的：1、证明原告分别于2018年5月15日、6月20日、27日及7月27日向被告发送《关于提前退租公函》，明确原告连续亏损长达16个月，可以提前终止《租赁合同》；2、原告安排工作人员与被告协商《租赁合同》终止相关事宜及店面交还问题，若被告不尽快配合完成交接造成损失扩大的，损失扩大部分原告不承担责任；3、确认原告易耗品损失按成本价计算为63118.87元，被告应向原告退还未到期的租金19980元及履约保证金59940元。4、原告多次发函要求被告协调处理解约事宜，被告均置之不理，造成的扩大损失应由被告承担。第六组证据：1、华东干货于2018年6月1日向车享家发送的《通知》一份；2、店铺被锁照片一份；3、2019年5月29日照片四张。证明目的：证明被告于2018年6月1日向原告发送通知，通知原告其将在三日内即2018年6月4日内收回店面；原告的租金已支付至2018年6月30日，而被告于发送该通知的第二天就通过断水断电的方式收回了房屋，明显存在违反合同情形；被告于2019年5月29日打开店铺准备招租，店铺完全由被告控制。第七组证据：易耗品明细单一份。证明目的：因被告的违约行为导致原告的物品丢失及易耗品过期，丢失物品价值18606.55元，过期易耗品价值12645.56元，损失金额共计为31252.11元。被告（反诉原告）南昌华东干货物业有限公司就本诉答辩并反诉称：一、原告所依据的合同约定的解除条件尚未成就，合同约定的解除权不成立，原告无权提前终止本合同。根据合同第10.7条约定，原告（合同乙方）若要终止本合同需要满足3个条件：1、连续亏损3个月；2、提前3个月通知；3、支付按照通知前12个月的实际平均月租金标准2个月的租金作为补偿。现原告没有履行上述合同义务，原告不能提前终止本合同。在2018年5月份，原告未向被告（合同甲方）提供连续亏损三个月的证明材料，按照合同约定的内容来看，原告应当对此事实负有举证证明责任，却没有提供，导致被告无法对原告已经连续亏损三个月的事实进行判断。原告亦没有提前3个月通知被告要终止合同。租赁合同的第二期期间是2017年7月1日至2018年6月30日。原告于2018年5月15日发函给被告称将在2018年6月30日终止本合同。若原告需在2018年6月30日前终止本合同，最迟应当在2018年3月30日前通知被告，以让被告有充分的转租时间。但原告并没有这样做，也没有支付被告2个月的租金作为补偿。尽管原告之后承诺愿意承担补偿，但按照合同约定，满足上述三个条件是终止本合同的前置条件（前置程序），之后才能有权终止本合同，因此合同约定的解除条件尚未成就，原告主张合同已经解除的观点不能成立。二、履约保证金不应返还。根据《租赁合同》第4.5条约定：“履约保证金的使用：租赁期限届满且不再续约时，乙方按照本合同约定交还租赁房产，缴清所有费用、延期利息并完全履行本合同约定的其他义务后七天内，甲方须将乙方已付履约保证金足额无息一次性退还给乙方”，因此原告主张要求退还履约保证金的请求是不能成立的。按照合同第4.5条约定，退还履约保证金是在租赁期限届满之时。合同第2.1条约定本合同的租赁期限是2016年5月31日至2021年6月30日止，合同尚未满租赁期限。按照合同第4.5条约定，退还履约保证金的前提还包括：乙方（原告）完全履行本合同规定的义务，但原告并没有完全履行本合同义务，因此履约保证金应当不予退还。履约保证金是对被告信赖利益的保障，现因原告的违约导致被告信赖利益受损，原告应当承担不利后果。三、对于原告要求返还店内所有的设备及物品（作价63118.87元），被告认为不能成立。其一，原告主张店内所有的物品价值63118.87元，但原告并未提交证据证明店内尚存的物品；其二，店内尚存的物品系原告不及时搬走，而非被告原因；其三，在2019年7月5日，原、被告在法院工作人员的见证下开门清点。经过清点后，原告已将店内物品拿走。另外，店内的物品绝大多数为不易损耗的设备，还能够使用，原告的第二项诉讼请求不成立。四、追究原告拖欠租金的责任。根据合同第10.7条的约定：原告应当支付被告2个月的租金作为补偿，即39660元，此款原告最迟应当在2018年6月30日交付给被告，却至今未给，应当按照合同第12.1条的约定，每逾期一日向被告支付租金的0.1%作为滞纳金。从2018年7月1日起暂计算至法庭第一次开庭之日，共计14951.82元。另外，因原告5月15日通知被告解除合同，原告未履行合同约定的提前三个月通知，因此，从5月15日往后推三个月要到8月15日，使得被告有1.5个月的预期租金损失，计算为32367.63元。因预期租金损失原告未在2018年8月16日前交给被告，应当按照合同第12.1条的约定，每逾期一日向被告支付租金的0.1%作为滞纳金。从2018年8月16日起暂计至法庭第一次开庭之日，共计10907.89元。综上，被告（反诉原告）南昌华东干货物业有限公司为维护自身合法权益，向法院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人继续履行合同；2、判令被反诉人支付合同约定的第三期租金258941元及第三年度的物业费9720元，合计268661元及利息14477.84元（按照中国人民银行同期贷款利息来计算，从2018年6月1日开始计算至2019年6月24日）；3、判令被反诉人支付合同约定的第四期租金279656元及该年度的物业费9720元，合计289376元；4、反诉费用由被反诉人承担。庭审中被告（反诉原告）当庭增加反诉请求：判令被反诉人向反诉人支付2个月的租金39660元及违约金14951.82元（从2018年7月1日起以39660元为基数按日息0.1%计算至2019年7月12日止）；判令被反诉人向反诉人支付1.5个月的租金32367.63元及违约金10907.89元（从2018年8月16日起以32367.63元为基数按日息0.1%计算至2019年7月12日止）。被告（反诉原告）南昌华东干货物业有限公司提交了如下本诉及反诉证据：第一组证据：车享家店面拍摄图片四张。证明目的：1、至2018年6月21日，原告工作人员已经搬离租赁场所；2、被告一直积极要求原告洽谈赔偿事宜，但原告一直不予配合。第二组证据：《关于上海车享家汽车科技服务有限公司江西分公司要求解除2016年5月31日与我司与上海车享家汽车科技服务有限公司签订租赁合同一事的复函》。证明目的：1、被告向原告主张要求其提供证据证明其享有合同解除权，但被告一直未提供，系原告违约解除合同；2、原告一直未向被告赔偿；3、被告一直表示希望与原告积极协商解决此事。原告（反诉被告）上海车享家汽车科技服务有限公司针对被告（反诉原告）的反诉请求辩称：1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的《租赁合同》已经解除，被告（反诉原告）要求继续履行合同的反诉请求没有事实和法律依据。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的《租赁合同》已于2018年6月4日解除，不存在继续履行的问题。根据《租赁合同》第10.7条规定，原、被告双方同意在原告（反诉被告）店铺连续亏损3个月，原告（反诉被告）有权向被告（反诉原告）给予不少于三个月的书面通知，并按照通知前12个月的实际平均月租金标准支付被告（反诉原告）2个月的租金作为补偿后，提前终止本合同。根据合同约定：原告（反诉被告）连续三个月亏损可以提前解除合同；其次，原告（反诉被告）已连续一年亏损，符合合同约定的条件，原告（反诉被告）于2018年5月15日发出关于提前退租公函，被告（反诉原告）于2018年6月1日向原告（反诉被告）发出通知，通知原告（反诉被告）将在三日内收回房屋，且被告（反诉原告）也在收到原告（反诉被告）的解除函后立即采取了停水停电关闭门店等措施，实际收回了店面；因此，合同实际已于被告（反诉原告）发函收回房屋时解除。2、原告（反诉被告）已按合同约定付清了合同履行期间的租金、电费及物业费，甚至在搬离前超付了租金，不存在欠付问题，被告（反诉原告）要求支付合同解除后的租金缺乏依据。原告（反诉被告）按合同约定支付了三个月的保证金59940元，租金支付至2018年6月30日，而2018年6月后原告（反诉被告）就未能使用承租店面。承租店面的电费及物业费也已按合同约定按期支付。因此，原告（反诉被告）不存在欠付，反而超付了租金。因《租赁合同》已经解除，原告（反诉被告）不欠付被告（反诉原告）的租金、电费及物业费，故被告（反诉原告）要求支付合同解除后的租金没有任何事实和法律依据。3、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的合同解除依法有据，且因被告（反诉原告）采取停水停电措施提前收回了店面，原告（反诉被告）不存在任何违约情形，造成的所有损失应由被告（反诉原告）自行承担。原告（反诉被告）按照合同约定多次发送解除函，并要求被告（反诉原告）解决后续事宜，而被告（反诉原告）单方擅自将店面提前收回。因本案承租店面的门是电动门，在没有电的情况下无法开门。2019年7月5日，经法院工作人员陪同及双方当事人都在场的情况下，原告（反诉被告）用手上所有的钥匙都无法打开承租店面大门，而只有被告（反诉原告）手上的钥匙才能将大门打开。通过现场清点物品时发现，原告（反诉被告）无法打开店门的原因是被告（反诉原告）擅自在屋内安装了卷帘门。原告（反诉被告）在承租店面内的物品，包括易耗品按成本计算为63118.87元，固定资产为65458.86元，共计资产为128577.73元。若原告（反诉被告）单方擅自解除《租赁合同》，原告（反诉被告）理应为了减少自身的损失，将物品全部从承租店面内撤离。原告（反诉被告）多次向被告（反诉原告）要求搬离店内物品，办理交接手续，并明确造成的扩大损失由被告（反诉原告）承担，但被告（反诉原告）均无理拒绝，正是由于被告（反诉原告）擅自锁门的违约行为，致使原告（反诉被告）无法将物品从承租店面内撤离，从而导致损失的扩大。截至2019年7月5日，在法院的主持下双方清点物品时，因被告（反诉原告）的原因导致原告（反诉被告）的物品丢失，损失为18606.55元，过期的易耗品损失为12645.56元，损失金额共计31252.11元，该损失理应由被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）主张损失没有事实和法律依据，对原告（反诉被告）的损失也理应由被告（反诉原告）承担。综上，被告（反诉原告）的反诉请求没有事实和法律依据，双方合同已经终止，合同终止后的损失均由被告（反诉原告）造成，理应由被告（反诉原告）承担，请求人民法院驳回被告（反诉原告）的所有反诉请求。对原告(反诉被告)上海车享家汽车科技服务有限公司提交的本诉证据,被告(反诉原告)南昌华东干货物业有限公司提交的本诉及反诉证据,经过庭审举证、质证，本院综合评议如下：对原告（反诉被告）提交的第一组本诉证据，被告（反诉原告）无异议，本院不予评论。对原告（反诉被告）提交的第二组本诉证据，被告（反诉原告）有异议，被告（反诉原告）认为《租赁合同》第10.7条约定的是，乙方（原告）店面连续亏损3个月，且乙方（原告）不少于提前3个月的书面通知，并支付甲方（被告）2个月的租金作为补偿后，才能提前终止合同，因此原告（反诉被告）并不享有解除权。本院认为，原告（反诉被告）未提前3个月向被告（反诉原告）提交店面连续亏损3个月的证据材料，且未支付被告（反诉原告）2个月的租金作为补偿金，《租赁合同》约定的提前解除条件尚未成就，原告（反诉被告）并不享有解除权，故对被告（反诉原告）此质证意见本院予以支持。对原告（反诉被告）提交的第三组本诉证据，被告（反诉原告）有异议，被告（反诉原告）认为该组证据只能证明原告（反诉被告）曾经在租赁期间内交过物业费、水费，但是不能体现具体缴纳至什么时候。本院认为，虽原告（反诉被告）提交的物管费收据只载明为2016年7月1日至2017年6月30日的物业管理费用，电费收据只载明原告（反诉被告）于2018年4月20日缴付用电费用，庭审中，被告（反诉原告）自认原告（反诉被告）已付清至2018年6月30日的租金及物管费，故本院对被告（反诉原告）的质证意见不予支持。对原告（反诉被告）提交的第四组本诉证据，被告（反诉原告）有异议，被告（反诉原告）认为，该组证据系原告（反诉被告）单方制作，原告（反诉被告）并未提交原始的凭证及单据，也并未提交财务审计部门提交的财务报告，因此无法证明原告（反诉被告）的证明目的，对被告（反诉原告）此质证意见本院予以支持。对原告（反诉被告）提交的第五组本诉证据，被告（反诉原告）有异议，被告（反诉原告）认为，原告（反诉被告）的提前解除合同条件未成就，原告（反诉被告）也并未向其发送的《公函》中所述支付赔偿款，原告（反诉被告）店内是否有物品及有多少物品，需提交证据证明，原告（反诉被告）未及时搬走店内物品，导致被告无法出租店面，该扩大的损失应由原告（反诉被告）自行承担。本院认为，原告（反诉被告）是否达到提前解除合同条件已有论述，不再赘述；因原告（反诉被告）未向法院提交证据，证明其店内物品具体价值及损失，故就被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的第五组本诉证据的质证意见本院予以部分支持。对原告（反诉被告）提交的第六组本诉证据，被告（反诉原告）有异议，被告（反诉原告）认为，《通知》为复印件并非原件，且被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）发送过该《通知》，原告（反诉被告）提交的照片三性均有异议。本院认为，因原告（反诉被告）向法院举证的《通知》并非原件，且照片均系原告（反诉被告）单方拍摄而成，故对原告（反诉被告）提交的该份证据，本院不予采纳。对原告（反诉被告）提交的第七组本诉证据，被告（反诉原告）有异议，被告（反诉原告）认为该组证据均系原告（反诉被告）单方制作，未提交其他证据予以证明，因此不能达到原告（反诉被告）的证明目的，对被告（反诉原告）此质证意见本院予以支持。对被告（反诉原告）提交的第一组反诉证据，原告（反诉被告）有异议，原告（反诉被告）认为照片无法证明拍摄时间、人员，无法达到被告（反诉原告）的证明目的。本院认为，被告（反诉原告）提交的该组照片无法确认拍摄时间，工作人员也无法确认，故对该组照片本院不予采纳。对被告（反诉原告）提交的第二组反诉证据，原告（反诉被告）有异议，原告（反诉被告）认为原告已向被告（反诉原告）提供了亏损3个月的明细表，且一直要求要与被告（反诉原告）协商解决此事。本院认为，原告（反诉被告）未向法院提交证据证明其已向被告（反诉原告）提供亏损3个月的明细表，故对原告（反诉被告）该质证意见本院不予支持。本案经审理认定事实如下:2016年5月31日,原告(反诉被告)上海车享家汽车科技服务有限公司与被告(反诉原告)南昌华东干货物业有限公司签订《租赁合同》一份，合同约定：“租赁标的物为位于南昌市西湖区灌婴路南昌市建材物资总公司B栋3-8号1层的房屋；租赁期限除非甲（被告）、乙（原告）双方按第十章约定提前终止本合同，本合同所约定的租赁期间自2016年5月31日至2021年6月30日止，其中2016年5月31日至2016年6月30日为免租期；租赁店铺的租金甲方（被告）净收款（不含甲方应交税、费），按以下方式确定：第一期租金为239760元/年（2016年7月1日至2017年6月30日），第二期租金为239760元/年（2017年7月1日至2018年6月30日），第三期租金为258941元/年（2018年7月1日至2019年6月30日），第四期租金为279656元/年（2019年7月1日至2020年6月30日），第五期租金为302028元/年（2020年7月1日至2021年6月30日）；本合同租金按每12个月为一个支付周期，租金一年一付，合同签订后10日内，乙方（原告）向甲方（被告）全额支付第一期租金、物业管理费；乙方（原告）应于每年5月31日前向甲方（被告）支付本年度租金；甲方（被告）收取租金的银行账号为南昌华东干货物业有限公司江西银行账户：79×××88；合同签订后5个工作日内，乙方（原告）应向甲方（被告）一次性支付相当于3个月租金共计59940元作为定金；免租期届满且乙方（原告）实际正常开业后，乙方（原告）支付的定金转为履约保证金；租赁期限届满且不再续约时，在乙方（原告）按本合同该约定交还租赁房产并缴清所有费用、延期利息并完全履行本合同约定的其他义务后七天内，甲方（被告）须将乙方（原告）已付的履约保证金足额无息一次性退还乙方（原告）；租赁期间，因房屋的租赁、使用所产生的一切税、费（包括使用房屋过程产生的费用等）均由乙方（原告）负担；乙方（原告）经营实际发生的水费、电费、电话费均由乙方（原告）负担；物业管理费为810元/月，由乙方（原告）自行向租赁房产相关物业部门按年支付；乙方（原告）因按合同规定如期支付租金、物业管理费、水费、电费、电话费及其它根据合同应支付的费用；本合同有效期内，经甲（被告）、乙（原告）双方协商一致，经签署书面协议，可提前终止本合同；甲（被告）、乙（原告）双方同意在乙方（原告）单店连续亏损3个月，双方为考虑长期利益，乙方（原告）有权向甲方（被告）给予不少于提前3个月的书面通知，并按通知前12个月的实际平均月租金标注支付甲方（被告）2个月的租金作为补偿后，提前终止本合同，乙方（原告）基于本条款终止合同的，无需对甲方（被告）承担其他任何法律责任；除非本合同有明确约定，否则乙方（原告）拖欠租金，应向甲方（被告）支付滞纳金，每逾期一日甲方（被告）有权向乙方（原告）收取前述滞纳费用的0.1%作为滞纳金，乙方（原告）并应承担本合同规定的违约责任”。合同签订后，原告（反诉被告）上海车享家汽车科技服务有限公司于2016年6月7日，依约向被告（反诉原告）南昌华东干货物业有限公司的江西银行账户79×××88转账支付59940元定金。2017年1月18日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）转账支付了2016年7月1日至2017年6月30日的物业管理费9720元。2017年5月31日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）的法定代表人温玉良的江西银行账户转账支付第二期(2017年7月1日至2018年6月30日)的租金239760元。2018年5月15日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）邮寄发送《关于提前退租公函》，通知被告（反诉原告）：“因门店自开业以来，一直处于严重亏损状态，根据《租赁合同》相关约定，原告将于2018年6月30日起提前终止《租赁合同》”。2018年5月18日，被告（反诉原告）工作人员王**收到该份公函。2018年6月初，被告（反诉原告）对位于南昌市西湖区灌婴路南昌市建材物资总公司B栋3-8号1层的涉案店面采取了停水停电等措施，致使原告（反诉被告）无法打开店铺大门正常经营。2018年6月22日，被告（反诉原告）向上海车享家汽车科技服务有限公司江西分公司发送《关于上海车享家汽车科技服务有限公司江西分公司要求解除2016年5月31日我司与上海车享家汽车科技服务有限公司签订租赁合同一事的复函》，复函载明：“上海车享家汽车科技服务有限公司江西分公司不是《租赁合同》的权利义务主体，并不享有向被告发送解除《租赁合同》公函的权利；原告未达到《租赁合同》中约定的提前解除合同条件，应与被告协商解决此事”。2018年7月27日，原告（反诉被告）再次向被告（反诉原告）发送《公函》一份，要求被告（反诉原告）返还扣押在店铺内的设备及物品。审理期间，原告（反诉被告）向法院申请对涉案店铺内设备及物品进行清点，2019年7月5日，本院组织双方前往涉案房屋进行清点，清点后双方均在清算单上签字。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据所证实。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同是双务、有偿合同，出租人订立合同的目的是获得租金，承租人的主要义务是按合同约定支付租金，承租人订立合同的目的是获得房屋的使用收益权，出租人的主要义务是向承租人提供符合合同约定的房屋，并保证房屋在合同期限内符合合同约定应有的使用收益状态。本案争议的焦点是原、被告双方签订的租赁合同是否解除？针对此焦点，本院评议如下：原、被告签订的《租赁合同》履行期限为2016年5月31日至2021年6月30日止，原告（反诉被告）按约向被告缴纳了租金及物管费至2018年6月30日止。经营中，原告（反诉被告）单方面发现店面一直处于亏损状态，于2018年5月15日向被告（反诉原告）发出《关于提前退租公函》，根据租赁合同10.7条约定：“提前终止合同需要双方同意店面连续亏损3个月且原告需要提前3个月书面通知被告以及支付被告2个月的租金作为补偿后，方可提前终止合同”。但被告（反诉原告）收到原告（反诉被告）发出的《关于提前退租公函》后，于2018年6月初将原告（反诉被告）租赁的涉案店铺断水断电，致使原告（反诉被告）无法打开涉案店铺大门进入店铺内正常经营。虽然被告（反诉原告）又于2018年6月22日向原告江西分公司回函表示其不同意原告（反诉被告）解除合同并要求原告（反诉被告）继续履行合同，但被告（反诉原告）继续对涉案店铺断水断电且扣押原告（反诉被告）设备及物品的行为已构成根本违约，致使原告（反诉被告）与被告（反诉原告）所签订的租赁合同目的无法实现，双方已无继续合作下去的可能，因此双方签订的《租赁合同》于2018年6月份解除，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）继续履行合同及要求原告（反诉被告）支付第三期、第四期的租金、违约金、物管费以及庭审中新增加的反诉请求，本院均不予支持。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还保证金59940元及赔偿店内的损失物品及易耗品价值共计31252.11元的本诉请求，本院评议如下：原告（反诉被告）于2016年6月7日按约向被告（反诉原告）支付履约保证金59940元，现因被告（反诉原告）将原告（反诉被告）租赁的涉案店铺断水断电及扣押原告设备、物品，致使合同无法继续履行，被告（反诉原告）理应退还原告（反诉被告）履约保证金，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还履约保证金59940元的本诉请求，本院予以支持；虽然本院于2019年7月5日组织双方对涉案店铺内设备及物品进行清点，但是原告（反诉被告）主张损失物品及易耗品价格均是其单方面制作的，无法查实涉案店铺内设备、物品价格的真实性，故对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿损失物品及易耗品价值共计31252.11元的本诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）南昌华东干货物业有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）上海车享家汽车科技服务有限公司履约保证金59940元。二、驳回原告（反诉被告）上海车享家汽车科技服务有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）南昌华东干货物业有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2760元，减半收取1380元，反诉费5252元，合计6632元，由原告（反诉被告）上海车享家汽车科技服务有限公司承担460元，由被告南昌华东干货物业有限公司承担6172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员 张 良二〇一九年七月二十四日书记员 熊世娇