四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初8649号 原告：叶应聪，男，汉族，1962年11月30日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师，特别授权。 被告：爱美高实业（成都）有限公司，住所地：四川省成都市青羊区提督街99号。 法定代表人：杨珩，系执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谢松，四川领伦律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：邓虎，四川领伦律师事务所律师，一般授权。 原告叶应聪与被告爱美高实业（成都）有限公司（以下简称：爱美高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告叶应聪的委托诉讼代理人彭锐，被告爱美高公司的委托诉讼代理人谢松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶应聪向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2016年6月19日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》与《华置广场商品房买卖合同补充协议》，协助原告将成都市青羊区提督街99号1栋3单元14层1402号房屋不动产权转移登记到原告名下；2、判令被告支付原告违约金，具体数额以总房款1283874元为基数，按年利率6%计算，从2018年6月24日起计算至前述房屋不动产权证转移登记到原告名下之日止，暂计至2019年5月20日为69857元；自2019年5月21日起计算至被告将前述房屋不动产权证转移登记到原告名下之日止的违约金款项，被告每三个月向原告支付一次；3、判令由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告叶应聪明确第二项诉讼请求为主张逾期办理不动产权证书的违约金。事实与理由：2016年6月19日，原告以1283874元价格购买爱美高公司出售的位于成都市青羊区提督街99号1栋3单元14层1402号房屋，并约定应在2016年12月30日交付该房屋，540日内办理房屋的权属登记。但截至起诉时，爱美高公司仍未办理完毕，构成严重违约。原告主张，合同约定的违约金条款属于格式条款，对买受人未尽到说明义务，明显减轻出卖人自身责任，应为无效条款。因此，视为双方对违约金没有约定，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释以及《八民会纪要（民事部分）》第18条之规定，爱美高公司应参照民间借贷年利率6%的标准向原告支付违约金，直至办理完产权登记之日止。 被告爱美高公司辩称，公司目前已经将不动产权证办理完毕，且已经通知业主领取证书。至于逾期办证，因小区业主众多，办理产权证需要各方配合，有业主未在规定的时间内缴纳税费和提供材料，业主方对逾期办证也存在过错，故应免除爱美高公司的责任。在合同有约定的情况下，违约金应该按合同约定的标准支付，而不适用叶应聪主张的按年利率6%的标准，请求法院根据本案实际情况驳回原告诉讼请求，或按合同约定年千分之一标准计付违约金。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《华置广场商品房买卖合同补充协议》、收款收据1张、四川增值税普通发票1张、聊天截图、网页截图、通话记录截图、微信截图、照片、不动产权证书、恒大广场已出产权证原件移交单等证据，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对无争议的事实和证据，本院认定如下：2016年6月19日，叶应聪与爱美高公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《华置广场商品房买卖合同补充协议》，约定叶应聪购买位于成都市青羊区提督街99号1栋3单元14层1402号房屋，购买价格为1283874元，出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第27条约定，“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”。《补充协议》第12.2条约定，“出卖人未能在约定时间内取得该商品房所在楼栋的权属证明及办妥房屋所有权证书的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。”第12.7条约定“双方同意对合同二十七条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限，分户国有土地使用证的办理和取得期限以房屋所在地的规定为准。”第12.10条约定，“买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取房地产权属证书的，出卖人不承担逾期交付房地产权属证书的相关法律责任。” 2017年7月29日，叶应聪向爱美高公司支付购房款1283874元。2017年1月5日，叶应聪支付维修基金、契税、产权登记费、印花税共计14973.59元，2016年12月30日，爱美高公司向叶应聪交付了该商品房。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日，成都市国土资源局发布《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，载明自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。 2019年7月1日，爱美高公司为叶应聪办理完毕位于成都市青羊区房屋的不动产权证书，证书号为：川（2019）成都市不动产权第0251602号。 对有争议的事实和证据，本院认定如下：爱美高公司提交其楼栋管家通知3栋、4栋、8栋业主领取产权证的微信记录截图以及《恒大广场已出产权原件移交单》，拟证明其已通知各业主可领取不动产权证，但办理了按揭贷款的业主的不动产权证已经交付给贷款银行。叶应聪质证认为，以上证据为复印件，真实性不予认可，且根据《补充协议》第12.10条规定，应书面通知，而业主方均未收到领取产权证书的书面通知。本院认为，因以上证据均为复印件，本院对该证据不予采信。 本院认为，叶应聪与爱美高有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《华置广场商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法、有效，双方成立商品房销售合同关系。因截止庭审时，爱美高公司已经为叶应聪办理完毕位于成都市青羊区房屋的不动产权证书，故对叶应聪的第一项诉讼请求，本院不再予以支持。 双方争议焦点为逾期办证违约金计算标准问题，本院认为，根据合同约定，爱美高公司应于2016年12月30日次日起540日内完毕案涉房屋的房屋所有权证，即截止日期为2018年6月24日。《补充协议》第12.7条约定“对合同二十七条约定的初始登记和转移期限登记均指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房向对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限”，而对于办理分户国有土地使用权证的期限，仅约定为“以房屋所在地的规定为准”，该约定并不明确，根据合同法第六十二条之规定，爱美高公司也应在合理期限内办理分户国有土地使用权证，该合理期限本院酌定为90天，故至迟不超过2018年9月22日。因2016年11月23日之后，成都市主城区范围内实施不动产统一登记，故爱美高公司办理不动产权证的最后期限应以办理分户国有土地使用权证的期限为准，即2018年9月22日，现叶应聪所有房屋的不动产权证书上办理时间为2019年7月1日，爱美高公司逾期办证，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。 《华置广场商品房买卖合同补充协议》第12.2条约定，“出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，叶应聪认为该条款系无效的格式条款，未尽到提示与说明义务，减轻了爱美高公司责任，应参照年利率6%的利息标准计算违约金，本院认为，该条款对出卖人爱美高公司出现违约行为应付的违约责任进行了明确，并未排除买受人权益，该约定合法、有效，在双方约定明确的情况下，应适用该条款承担违约责任。至于叶应聪一方也未提交证据证明爱美高公司违约给其造成的实际损失明显高于该合同约定的标准，因此，本院认为，违约金按《华置广场商品房买卖合同补充协议》第12.2条约定的标准计算，爱美高公司应支付的违约金为：购房款1283874元*逾期天数281天/365*0.001=988.41元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告爱美高实业（成都）有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告叶应聪逾期办证的违约金988.41元； 二、驳回原告叶应聪的其余诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1546元，减半收取773元，由原告叶应聪负担500元，被告爱美高实业（成都）有限公司负担273元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁丽雅 二〇一九年七月三十日 书记员  童 宇