云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2503民初2043号原告：红河州官恒物业管理有限公司，住所地：云南省红河州蒙自市官恒花园小区。法定代表人：叶林，职务：总经理。委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨淑云，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：周南，女，1990年7月1日生，彝族，住蒙自市。原告红河州官恒物业管理有限公司（以下简称官恒物业公司）与被告周南物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告官恒物业公司委托诉讼代理人马金科、杨淑云，被告周南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2018年11月3日至2019年11月2日的物业管理费942元、垃圾清运费120元、电梯费480元、二次加压费180元，共计1722元；2、依法判令被告向原告赔偿因逾期支付物业费产生的违约金516元（计算公式1772元×30%）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为蒙自市万达景苑小区提供物业服务的企业，被告系万达景苑小区22幢1单元14楼1401号业主，该住宅面积为98.11平方米。2018年3月9日，蒙自市万达景苑小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同书》，合同第十六条约定物业服务的委托管理期限自2018年3月15日至2021年3月14日止；第二十条约定物业服务费每年交纳一次，业主在接到开发商发放的入住通知书后，根据入住通知书上的时间来开始缴纳物业管理费，待缴纳期满后再收取；单元楼业主的物业服务费按其拥有建筑面积每平方米0.80元交纳；以每户每月10元的标准交纳垃圾清运费；电梯使用费按一层免收电梯使用费，二层至九层电梯使用费为30元／月／户，十层以上为40元／月／户；二次加压费为七层以下免收，七层以上15元／月／户；合同第十九条约定，业主未能按合同约定物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，原告有权向业主从逾期之日起按30%收纳违约金。合同签订后，原告严格履行合同，为小区业主提供物业服务。自2018年11月3日起，被告一直未缴纳所产生的物业管理费、垃圾清运费等费用。经原告多次催促，被告以种种借口拒不支付上述费用。故，提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告周南辩称，1、原告未达到《蒙自市物业管理办法》附件《蒙自市物业服务收费等级服务指导标准》中四级（0.79元／平方米）收费标准中相关规定。我的车于2018年8月25日在小区大门口车窗被砸，而小区保安人员在场却都说没有看到凶手是谁，公安人员到场要求看监控，保安却说监控已烂。此事严重危害了我的生命及财产安全。自2017年11月入住以来，小区垃圾经常是满得丢在地上到处都是，严重影响小区的环境卫生；小区的绿化维护不当，现在更是奄奄一息；墙面经常粘贴有各种广告，严重影响小区环境美观；小区喷水池浑浊不堪，有大量漂浮物；小区已有多处公共绿化区域被物业公司擅自自建摩托车停车场，小区业主擅自占用公共绿化区域为私用，物管公司未尽到管理的责任。2、就小区的垃圾清运费、电梯费、二次加压费这三项费用，根据《蒙自市物业管理办法》附件《蒙自市物业服务收费等级服务指导标准》中四级（0.79元／平方米）收费标准中相关规定：“物业服务代收费（电梯电费，供水二次加压费）每月向业主公布一次，不得收取代收手续费。”我从未看到过这些服务费的公示，电梯电费应根据电梯实际电费来进行分摊，独立电表核算，该公司账目都说不清我如何知道此费用是否合理？且又如何证明物业公司是否存在中间差价？3、我装修时缴纳的装修保证金2000元，按约定装修好一个月后退回，却半年多才退回，还是我三番五次地去追讨才拿到的。以上就是我至今未交物业费的理由，作为一名万达景苑小区的业主，我内心是希望自己住的小区环境干净整洁、环境优美，物业做得好的当然是愿意缴纳物业费的，但是官恒物业作为提供服务而赚取利润的公司，却不做好服务，一味地只想着收钱，这是权利与义务的极度不对等，望法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月9日，以原告为乙方与万达景苑小区业主委员会为甲方签订《物业管理服务合同书》，第十七条甲方权利义务，1、代表和维护业主的合法权益；经常听取业主、使用人的意见和建议，并及时反馈给乙方；协调业主、使用人、乙方之间的关系。2、监督业主和物业使用人遵守业主公约及物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境好生的维护等方面的管理制度；采取措施督促业主、使用人按时交纳物业管理服务费。…4、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况。还约定：原告为万达景苑小区提供物业服务，物业服务期限为三年，自2018年3月15日起至2021年3月14日止，物业管理公共服务费每年交纳一次，单元楼按其拥有建筑面积每月每平立米0.80元交纳；别墅按其拥有建筑面积每月每平立米1.5元交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平立米1.5元交纳；电梯使用费按一层免收电梯使用费，二层至九层电梯使用费为30元／月／户，十层以上为40元／月／户，电梯使用费建立专项银行账户，专管专用，滚动使用，使用前以书面形式报请业委会审批后，方可使用；二次加压费为七层以下免收，七层以上15元／月／户，二次加压费建立专项银行账户，专管专用，滚动使用，使用前以书面形式报请业委会审批后，方可使用；垃圾清运费，10元／月／户，由物业公司代收代管，向蒙自市环卫站缴纳；业主和使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金等内容。2018年11月9日，原告官恒物业公司万达景苑管理处催缴通知：22－1401业主你好，你的物业费2018年11月2日已到期，请你抽时间到物业办公室缴纳物业费。2019年2月25日，原告官恒物业公司万达景苑小区运营中心发出“关于收取2019年度物业服务费的通知”，收费时间：2019年3月1日――31日08：30――17：30。被告系万达景苑小区22幢1单元14楼1401号业主，该住宅面积为98.11平方米。被告以原告未按合同履行到位为由拒绝交纳2018年11月3日至2019年11月2日物业服务费。上述事实，有原告提交的《物业管理服务合同书》、《商品房购销合同》、《关于收取2019年度物业服务费的通知》等证据及原、被告陈述在卷证实。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原告与万达景苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同书》对被告周南是否具有约束力；2、被告周南应否承担违约责任。本院认为，一、关于原告与万达景苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同书》对被告周南是否具有约束力的问题。根据《物业管理条例》第三十五条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”及第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，被告周南作为万达景苑小区业主，原告与万达景苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同书》对被告周南具有约束力，对原告要求被告周南按0.80元/月/平方米的标准支付2018年11月至2019年11月物业服务费1722元的请求，本院予以支持。被告周南对原告的服务有意见，可依据《物业管理服务合同书》约定向万达景苑小区业主委员会反映处理，而不能以此拒绝交纳物业管理费。二、关于被告周南应否支付违约金的问题。因双方在交费标准及合同履行上有争议，导致物业服务费未交纳，结合本案实际，原告主张的违约金516元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告周南于本判决生效之日起十日内一次性支付原告红河州官恒物业管理有限公司物业服务费1722元。二、驳回原告红河州官恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告红河州官恒物业管理有限公司负担6元，由被告周南负担19元。本判决为终审判决。审判员  余炳荣二〇一九年七月十五日书记员  杨 洋