河北省成安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0424民初175号 原告：李虎平，男，1972年9月5日出生，汉族，住邯郸市成安县。 委托诉讼代理人：常宏英，河北天汉律师事务所律师。 被告：河北富康房地产开发有限公司，住所地成安县青云路南延路东。 法定代表人：康献增，公司经理。 委托诉讼代理人：周志河、康伟，河北大法光律师事务所律师。 原告李虎平与被告河北富康房地产开发有限公司（以下简称富康房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李虎平及其委托诉讼代理人常宏英、被告富康房地产公司委托诉讼代理人周志河、康伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李虎平向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行合同，交付房屋；2.判令被告因逾期交房给原告造成的损失15000元；3.判令被告支付原告的利息损失（按已交款226937元自2015年10月31日起至本案履行完毕止中国人民银行同期贷款利率计算）；4.案件受理费及其他费用由被告承担。事实和理由：2015年1月2日，原告与被告签订了富康新城认购书，认购由被告开发的富康新城小区房产一套。双方达成协议的主要内容：原告认购富康新城7号楼5单元1层02号房产，建筑面积118.11平方米，单价3108元，总价367086元；原告选择银行按揭贷款方式付款，首付款比例40%，计147086元，剩余房款220000元办理银行按揭贷款；被告预计在2015年10月31日前交工。协议签订后，原告于当天交付首付款147086元，并交付契税、维修基金、房本费、天然气初装费、暖气初装费等，在选购商品房的同时原告也选定了车库，并于当天交了车库款。在2016年12月15日又补交房款1119元，2017年月7日2日向该小区物业公司交维修基金、契税、暖气等。当该小区7号楼建好，具备交房条件时，原告多次几经周转找被告要求交房，被告却找种种借口推脱，不予交房，也不和原告签订正式的购房合同。原告认为，虽然双方没有签订正式的商品房买卖合同，但是认购书的内容已经具备了商品房买卖合同的主要条款，根据商品房买卖合同司法解释的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。被告一直推脱不交房的行为严重损害了原告的合法权益，现具状起诉，请求法院依法判决。 经本院到成安县住房和城乡建设局查询，案涉房产已经通过网签备案在第三人名下，经向李虎平释明，李虎平变更诉讼请求为：1.解除2015年1月1日李虎平与富康房地产公司签订的富康新城认购书；2.由被告富康房地产公司返还已付购房款250672元并按银行贷款利率支付自2015年1月2日起至本案履行完毕之日止的利息；3.由被告承担250672元的赔偿责任，并承担违约金30000元；4.赔偿因房价上涨给李虎平造成的损失300000元；5.赔偿申请人四年来在外租房损失40000元；6.诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：本案在审理过程中，富康房地产公司在和李虎平签订商品房买卖合同后又将该房屋出卖给第三人，其行为构成一房二卖，明显是恶意处分，已构成根本违约，导致合同目的不能实现，同时也给李虎平造成了严重的经济损失。 富康房地产公司辩称，一、被答辩人主张事实错误。2015年1月2日李虎平虽与富康房地产公司签订了《富康新城认购书》，双方约定李虎平认购富康新城7号楼5单元1层02号房产，总价367086元，李虎平选择银行按揭贷款方式付款，首付款147086元,由寻永建支付，剩余房款220000元办理银行按揭贷款。协议签订后至今，寻永建并未向我方支付该笔首付款。另，被答辩人提出的契税、维修基金、房本费、天然气初装费、暖气初装费等费用同样由寻永建支付，但均未支付。即从签订协议至今，我方未收到李虎平或寻永建的任何一笔款项。二、被答辩人主张依据法律错误。我国《合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的《富康新城认购书》第五条，认购书签订后李虎平未经富康房地产公司同意而逾期付款或逾期办理有关购房手续，视为自动放弃，富康房地产公司有权将房屋售于他人，李虎平所付房款不计利息退还。双方在认购书中明确约定合同解除条件，李虎平至今未交付房款已构成根本违约，符合认购书解除条件。即富康房地产公司与李虎平之间不存在合同关系，故李虎平请求继续履行合同不具备法律依据，况且在本案中李虎平或寻永建均未向答辩人交付部分或者全部房款及各种税款、维修基金等费用，故不存在利息及房款等损失，被答辩人主张支付损失无事实和法律依据。综上所述，请求法院判决驳回李虎平的诉讼请求。 富康房地产公司针对李虎平变更后的诉讼请求答辩如下：原告主张事实错误，本案诉争的富康新城认购书已经于2018年1月份解除，根据认购书第五条在认购书签订后乙方未经甲方同意而逾期付款视为自动放弃，甲方有权将房屋售与他人，在认购书签订至今李虎平未曾向答辩人支付房款，视为李虎平自动放弃认购书的权利，故该认购书由于李虎平未实际履行付款义务，符合认购书解除条件，答辩人有权将房屋另行出售，不存在一房二卖。原告诉称的返还购房款及利息没有事实依据，在本案中原告并未实际支付房款，答辩人也未曾实际收到房款，不应当返还所谓房款更不存在所谓利息损失。原告诉称的承担赔偿责任、违约金、房价损失、租房损失没有事实和法律依据，本案是由于原告未支付房款构成的违约，应当由原告自己承担违约责任，答辩人不存在违约行为不应当承担违约责任；其次本案不属于我国法律规定的赔偿责任范围，也不应当答辩人承担赔偿责任。另外本案是由于原告未向答辩人交付房款而导致的认购书解除，应当由原告自行承担所谓的损失，原告主张由被告方支付损失无事实和法律依据。综上所述李虎平主张事实错误，请求法院依法查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年1月2日，李虎平（乙方）与富康房地产公司（甲方）签订了《富康新城认购书》，认购书约定：乙方自愿订购《富康新城》7号楼5单元1层02号房产，建筑面积约118.11平方米（建筑面积以房管部门最终测绘面积为准），房屋单价3108元，总价367086元（本房款不含双气初装费）；乙方选择银行按揭贷款付款方式，首付款比例40%，计147086元，剩余房款220000元办理银行按揭贷款；交房日期预计在2015年10月31日前交工，因不可抗拒因素导致施工停工等情况，交房时间顺延；第五条违约责任：本认购书签订后，乙方在接到付款通知后七日内未经甲方同意而逾期付款或逾期办理有关购房手续，视为自动放弃，甲方有权将房屋售于他人，乙方前期所付房款不计利息退还。认购书签订后，富康房地产公司当天向李虎平出具了房款147086元、车库款78732元的收据；向李虎平出具了代收维修基金7342元、代收契税5506元、代收暖气初装费7087元、房证费1240元、代收天然气初装费2500元的收据，加盖了成安县盛飞物业服务有限公司的财务专用章，上述所有收据上均注明“寻永建转账”。2016年12月15日，李虎平补交房款1119元，2017年7月2日李虎平补交维修基金22元、契税17元、暖气费21元计60元。以上款项共计250672元。之后，李虎平就剩余房款未办理贷款手续，未交付剩余房款，富康房地产公司未交付房屋。 另查明，2018年2月10日，富康房地产公司与张旭利签订了商品房买卖合同，由张旭利购买富康新城7号楼5单元102号房，每平方米3700元，总价款438339元。2019年3月15日，涉案房产通过网签备案在张旭利名下。 关于寻永建是否向富康房地产公司转账，富康房地产公司提交了寻永建出具的证明，证明寻永建曾承诺李虎平的购房款由其向富康房地产公司转账支付，之后因资金紧张未能转账付款。本院也询问了寻永建，寻永建称签订合同时和李虎平一块去的，当时没有交钱，说是由他交钱，之后一直没有交。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，李虎平与富康房地产公司签订的《富康新城认购书》，内容包括当事人姓名和住所，商品房的位置、面积、单价、总价、付款方式、交房日期、违约责任等，已具备商品房买卖合同的主要内容，且富康房地产公司已经向李虎平出具了首付款的收据，该认购书应当认定为商品房买卖合同。双方签订的《富康新城认购书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 李虎平与富康房地产公司签订认购书后，富康房地产公司于2018年2月份又将该房产出卖给第三人，李虎平签订该合同的目的无法实现，要求解除与富康房地产公司签订的认购书。富康房地产公司辩称，因李虎平未按约定支付房款，视为李虎平自动放弃认购书的权利，该认购书由于李虎平未实际履行付款义务符合解除条件，已经于2018年1月份解除。本院对李虎平要求解除双方签订的《富康新城认购书》，予以支持，但对富康房地产公司辩称的解除理由不予支持。 李虎平要求富康房地产公司返还购房款及利息、赔偿损失和违约金、赔偿房价上涨损失和租房损失等，富康房地产公司辩称没有事实和法律依据，本案是由于原告未支付房款构成的违约，富康房地产公司没有收到房款，不应当承担赔偿责任，应由原告自行承担。经查，双方签订认购书当天，富康房地产公司给李虎平出具了首付款的收据，并代物业公司给李虎平出具了契税、维修基金、房本费、天然气初装费、暖气初装费的收据，说明富康房地产公司认可李虎平已交首付款和其他各项费用，收据上注明“寻永建转账”，如果寻永建未向富康房地产公司转款，富康房地产公司可另行向寻永建主张权利，且之后2016年富康房地产公司收取了李虎平补交的房款，2017年又收取了李虎平补交的维修基金、契税和暖气费，对富康房地产公司辩称不予支持。李虎平要求富康房地产公司返还所交款项250672元并按银行同期贷款利率支付利息，予以支持，其中249493元从2015年1月2日起开始计算，1119元从2016年12月15日开始计算，60元从2017年7月2日开始计算。李虎平要求富康房地产公司承担250672元的赔偿责任的理由是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求富康房地产公司双倍返还购房款，但车库款不属于购房款，应从250672元中扣除78732元，购房款是171940元，富康房地产公司应承担171940元的赔偿责任。李虎平要求富康房地产公司承担违约金30000元，因双方没有约定不予支持。李虎平要求富康房地产公司赔偿因房价上涨造成的损失300000元，没有依据，要求赔偿四年来在外租房损失40000元，未提交证据，均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除李虎平与河北富康房地产开发有限公司签订的《富康新城认购书》； 二、河北富康房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内返还李虎平所交款项250672元，并按中国人民银行同期贷款基准利率计算支付利息（其中249493元自2015年1月2日起开始计算，1119元自2016年12月15日开始计算，60元自2017年7月2日开始计算，均计算至履行完毕之日止）： 三、河北富康房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向李虎平承担171940元的赔偿责任； 四、驳回李虎平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12513元，由河北富康房地产开发有限公司承担6069元，李虎平承担6444元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  刘金凤 人民陪审员  郑丽丽 人民陪审员  郝建成 二〇一九年七月十八日 书 记 员  刘佳奇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。