浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1319号 上诉人（原审被告）：温岭市九久鞋材加工厂，住所地浙江省温岭市泽国镇牧屿村牧石路16号，统一社会信用代码92331081MA2AKHPM4K。 经营方：王正方。 委托诉讼代理人：陈欢欢，浙江左源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州亚力毛绒有限公司，住所地温岭市泽国镇牧屿望河工业区内。统一社会信用代码91331081255478743A。 诉讼代表人：浙江安天律师事务所，系台州亚力毛绒有限公司管理人。 负责人：蒋志虎。 委托诉讼代理人:蒋伟，男，1989年6月26日出生，汉族，住台州市椒江区，系台州亚力毛绒有限公司管理人工作人员。 上诉人温岭市九久鞋材加工厂因与被上诉人台州亚力毛绒有限公司（以下简称亚力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2018）浙1081民初12657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 温岭市九久鞋材加工厂上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋租赁合同尚未到期，不应予以解除。1、本案中，上诉人与被上诉人公司存在两份合同。一份是2016年12月26日签订的《房屋租赁押金凭证（合同）》，约定亚力公司出租450平方米的厂房，租金六年不变，并收取了上诉人8万元押金。另一份是2017年10月2日签订的《房屋租赁合同》，租期一年，自2017年10月2日起至2018年10月1日止，该合同只是《房屋租赁押金凭证（合同）》的一部分，因为按被上诉人公司原法定代表人李蕉蓉的要求，合同一年一签，但双方对于整体租赁期限为六年并没有推翻。第一年租赁期限到期后，因李蕉蓉拒不执行法院裁判被关押于看守所，亚力公司原股东江波称反正房租已收取，原来约定的六年租期未到，书面合同无需签订。双方就继续按原约定履行，故本案租赁合同尚未到期，不应予以解除。2.上诉人于2016年12月26日签订《房屋租赁押金凭证（合同）》时支付了押金8万元；2017年8月12日支付亚力公司安全通道、楼梯及隔离墙等工程款96000元；2017年10月2日支付了一年（2017年10月2日至2018年10月2日）房租74880元；2017年12月25日支付给李蕉蓉2018年房租2万元；2018年3月1日支付给江波房租10万元。截止目前，上诉人共支付押金8万元、房租194880元、垫付工程款96000元，合计370880元，而双方约定的年租金为74880元，上诉人早已超额履行支付租金的义务，故不存在上诉人因未付租金而解除合同的情况。二、上诉人承租的厂房，因出现了政府拆除行为，导致房屋无法正常使用，当时被上诉人公司股东李蕉蓉被羁押，股东江波无经济能力，为保证租赁合同的正常履行，上诉人代替被上诉人支付了96000元的厂房建设费，且江波明确表示该费用用于抵房租，该款发生在217年8月12日破产程序启动前，不属于其他债权范围，应在本案中予以扣减。三、合同履行过程中，因被上诉人的厂房存在严重的安全隐患，温岭市泽国镇人民政府对被上诉人进行了多次停产、停业整顿，有行政处罚决定书为证。如双方的租赁合同确需解除，上诉人需支付房屋占有使用费，那么停业整顿期间的占有使用费不应收取，应予扣减。另外，租房押金亦应予以退还或在房屋占有使用费中予以扣减。 亚力公司答辩称，一、亚力公司是破产企业，管理人有权根据企业破产法的规定解除未履行完毕的合同。2017年9月，一审法院已经受理亚力公司破产清算，故2017年10月2日起至2018年10月1日止，上诉人向亚力公司原股东江波支付租金或约定租赁合同均是无效的，二、上诉人因修缮厂房而支出的费用真实性存疑，即使存在该费用上诉人亦应当向管理人申报债权，而不能抵扣租金。三、上诉人称已经超额支付租金，但租金的支付真实性无法核实。四、关于多次停产停业整顿问题，被上诉人曾多次走访张贴函件要求上诉人搬离厂房，但是上诉人置之不理，故停业整顿期间的损失是上诉人自己造成的，应该由上诉人自己承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 亚力公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告立即腾退亚力公司厂房二楼北边面积480平方米的房屋；3、判令被告向原告支付自2017年10月2日起按年租金74880元计算至腾退之日止的租金或占有使用费（暂算至2018年10月30日止的占有使用费80624.23元）；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月17日,温岭市人民法院作出(2017)浙1081破申9号民事裁定,受理债权人李美琴、丁桂连、陈云富对亚力公司的破产清算申请，并于同年11月6日作出（2017）浙1081破8号决定书，指定浙江安天律师事务所为管理人。同年12月26日，管理人在亚力公司厂区张贴法院关于已裁定受理债权人对该公司破产清算申请的公告，以及管理人告知各承租人应向其支付租金等事项的通告。2017年10月2日，原告的原法定代表人李蕉蓉以原告的名义与被告签订了一份房屋租赁合同，双方约定，原告将其厂房二楼北面的约480平方米部分出租给被告使用，暂定租期一年，即自2017年10月2日开始至2018年10月1（2）日，年房租为74880元，水电费由被告自理。被告承租上述房屋后使用至今，期间未与管理人续签租赁合同，也未向管理人支付2018年10月2日之后的占有使用费。另查明，温岭市人民法院于2017年12月间在全国范围内发行的报纸上刊登了告知已裁定受理债权人对亚力公司破产清算申请等事项的公告。亚力公司的股东为李蕉蓉及江波，其中李蕉蓉为该公司的原法定代表人，江波是李蕉蓉之子。 一审法院认为，本案争议焦点为1.被告自2018年10月2日起是否继续拥有涉讼房屋的承租权；2.被告是否已履行了自2017年10月2日起至2018年10月1日止的租金交付义务；3.应否认定被告交付了2018年10月2日起至今的占有使用费。针对上述争议焦点，该院分别分析认定如下：关于争议焦点1，经审查，法院告知亚力公司进入了破产清算程序及相关事项的公告已在全国范围内发行的报纸上刊登，且该公司管理人还于2017年12月26日将告知各承租人应向其支付租金等事项的通告在亚力公司厂区张贴，故应当推定被告在管理人张贴通告后就知晓亚力公司已进入破产清算程序。《中华人民共和国企业破产法》第二十五条规定:“管理人履行下列职责：……（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；……”本案中，原租赁合同约定的租赁期限为2018年10月1日止，故被告应当知道如需继续租赁该房屋，须与管理人续签合同。由于被告未与管理人续签租赁合同，因此，被告自2018年10月2日起丧失涉讼房屋的承租权，而原告基于房屋所有人的地位，有权要求被告腾退涉讼房屋，而无需提出解除原租赁合同的诉请。关于争议焦点2，经审查，虽然李蕉蓉及江波自该院裁定受理债权人对亚力公司的破产清算之时即2017年9月17日起已丧失代理（表）企业进行经营活动的资格，但根据本案的实际情况，难以认定被告在2017年10月2日与李蕉蓉以原告的名义签订租赁合同之时也知道上述情况，故此时李蕉蓉的行为构成表见代理（表），该合同依法生效。上述合同约定合同生效（签章）之时即付清全年租金，被告在庭审时自认并非实际交付此租金，而是以抵债的方式履行。《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定债权人在破产申请受理前，对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销，因双方在签订合同时，该院已受理对亚力公司的破产申请，故被告若确存在对亚力公司的债权，亦应向管理人申报，而不得主张抵销本案的租金和占有使用费。因此，应当认定被告未依法履行涉讼房屋2017年10月2日至2018年10月1日租金的交付义务。关于争议焦点3，经审查，被告用于证明其已经取得对原告的债权，且可折抵2018年10月2日之后的占有使用费的证据共有三组，但并无如转账至企业账户的凭证或记载于企业会计账册等证据加以佐证，且上述证据还分别存在以下问题：第一组证据房屋租赁押金凭证（合同）一份，因其内容实系因双方于2016年12月26日约定，原告将涉讼房屋租赁给被告，期限为6年，年租金不变，为此，原告收取被告定金8万元。而事后双方于2017年10月2日签订的租赁合同却明确约定租期暂定一年，合同生效（签章）时付清全年租金74880元。因此，即使原告确已收取了定金，该定金合同亦因内容与事后双方达成的协议相悖而失效，被告由此取得的债权依法应以申报债权的方式向管理人主张，而不得抵销本案中发生在破产申请受理之后的租金和占有使用费。第二组证据中落款时间为2017年12月25日、金额20000元、收款人为李蕉蓉及亚力毛绒的收条，被告自认系借给李蕉蓉本人，故该证据与本案的关联性存疑，且即使李蕉蓉确收到此款项并用于企业的事务，如前所述，被告也只能以申报债权的方式主张权利，而不得抵销本案的租金和占有使用费；落款时间2018年3月1日、金额100000元、收款人为江波的收条，因如上所述，应当推定被告知道此时江波已丧失代表原告进行经营行为的资格，故即使该付款属实，也不能认定其对原告产生效力。第三组证据落款时间2017年8月12日、金额96000元、收款人为“小林”的领款单，应载明的内容系被告代原告支付了工程款，故如确实发生了代付事项，还应提供如施工合同、支付材料款和劳务费的凭证及收款人身份信息等相关证据加以佐证，且按照该债权的性质向管理人进行申报，同理也不得抵销本案的租金或占有使用费。因此，无法认定被告已交付了2018年10月2日起至今的占有使用费，故其依法应履行上述义务。综上所述，原告诉请的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国企业破产法》第十七条、第二十五条、第四十条的规定，判决：一、被告温岭市九久鞋材加工厂于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退出原占有使用的原告台州亚力毛绒有限公司厂房二楼北边面积为480平方米的部分，并返还于原告管理人。二、被告温岭市九久鞋材加工厂于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告台州亚力毛绒有限公司管理人支付自2017年10月2日起至2018年10月1日止的租金74880元，并支付自2018年10月2日起按年租金74880元的标准计算至实际腾房之日止的房屋占有使用费。三、驳回原告台州亚力毛绒有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人温岭市九久鞋材加工厂向本院提交了下列证据： 证据一，温安监管罚[2018]181号行政处罚决定书，以证明上诉人承租的厂房因安全生产方面存在问题被温岭市安全生产监督管理局给予行政处罚，故停业整顿期间的租金应予扣减。 证据二，泽国镇牧屿青年路堵头厂房房屋拆迁补偿协议书，以证明上诉人承租的厂房有部分被拆除，上诉人为修缮部分厂房而支出的费用应由被上诉人承担。 被上诉人亚力公司对上述证据的真实性无异议，但对关联性持有异议。被上诉人亚力公司主张，其管理人曾多次到厂区告知上诉人亚力公司的情况要求上诉人搬离亚力公司，但上诉人一直未搬离，所以造成的损失应该由上诉人自己承担。拆迁补偿协议书不能证明上诉人承租的房子存在安全隐患需要修缮，且拆除的时候法院已经受理亚力公司破产清算。 对上述证据的认证意见，本院在下文判决论理部分综合予以阐述。 经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，首先，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，视为解除合同。”本案中，一审法院于2017年9月17日已受理了申请人李美琴等人对被申请人亚力公司的破产清算申请，并于2017年11月6日指定了亚力公司破产管理人。破产管理人自破产申请受理之日起2个月内未曾通知过房屋承租人，视为破产管理人解除了该合同。故案涉租赁合同已解除，上诉人称被上诉人无权在租赁期限届满前解除合同的主张不能成立，本院不予支持。一审法院判令上诉人腾退并交还租赁厂房，同时向亚力公司管理人支付自2017年10月2日起至实际腾退之日止的房屋占用费并无不当。其次，上诉人称其已超额支付了租金，因缺乏有效的证据予以证实，且亚力公司管理人已于2017年12月26日将关于停止向亚力公司支付租金的通告张贴于亚力公司厂区，上诉人应当知道亚力公司已经进入破产程序，以及亚力公司原股东已无权收取房租等，故即使存在向公司原股东支付租金的事实，也对亚力公司管理人不产生法律效力。再次，上诉人还提出即便涉案房屋租赁合同应予解除，上诉人向被上诉人支付的房屋占有费应当扣减修缮厂房的费用以及停业整顿期间的占有使用费，因上诉人提交的为修缮厂房而支出的费用与本案缺乏关联性，提交的行政处罚决定书亦无法证明厂房被责令停业整顿的事实，故对上诉人该项主张本院不予支持。另外，上诉人主张房屋租赁押金应当予以退还或用于抵销部分占有使用费，因其向一审法院提交了房屋租赁押金凭证（合同），能够证明交付押金80000元的事实，且押金交付时间早于法院受理亚力公司的破产清算，故上诉人主张房屋占有费扣减押金的理由成立，本院予以支持。综上，温岭市九久鞋材加工厂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持浙江省温岭市人民法院（2018）浙1081民初12657号民事判决第一项和第三项； 二、变更浙江省温岭市人民法院（2018）浙1081民初13154号民事判决第二项为：上诉人温岭市九久鞋材加工厂于本判决发生法律效力之日起三十日内向被上诉人台州亚力毛绒有限公司管理人支付自2017年10月2日起至2018年10月1日止的租金74880元，并支付自2018年10月2日起按年租金74880元的标准计算至实际腾房之日止的房屋占用费，该费用扣减押金80000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费908元,二审案件受理费3410元，均由上诉人温岭市九久鞋材加工厂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 胡精华 审 判 员 王安安 二〇一九年七月九日 代书记员 应一娇 -2- -1-