沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初10864号原告（反诉被告）：沈阳市大东区前进街道望花村民委员会，住所地沈阳市大东区观泉路254号。法定代表人：唐景贵，该村村委会主任。委托代理人：刘谦峰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈阳鸿祥塑胶制造有限公司，住所地沈阳市东陵区望花中街。法定代表人：李玉祥，该公司董事长。委托代理人：孙传国，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：朱琳，辽宁大宸律师事务所律师。被告（反诉第三人）：沈阳鸿祥地板革厂，住所地沈阳市大东区望花中街195-2号。投资人：李玉祥，男，汉族，住沈阳市大东区。委托代理人：孙传国，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：朱琳，辽宁大宸律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳市大东区前进街道望花村民委员会（以下简称“望花村委会”）与被告（反诉原告）沈阳鸿祥塑胶制造有限公司（以下简称“鸿祥塑胶公司”）、被告（反诉第三人）沈阳鸿祥地板革厂租赁合同纠纷一案，本院作出（2017）辽0104民初8287号民事判决书。当事人均不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终4839号民事裁定书，裁定：撤销本院（2017）辽0104民初8287号民事判决书，将该案发回本院重审。本院受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）望花村委会委托代理人刘谦峰、被告（反诉原告）鸿祥塑胶公司与被告（反诉第三人）沈阳鸿祥地板革厂共同委托代理人孙传国、朱琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。望花村委会向本院提出诉讼请求：鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂支付拖欠租金462.5万元，赔偿逾期付款利息损失（按中国人民银行同期银行贷款利率计算至实际给付之日）。事实与理由：2005年10月8日，我村委会与鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂签订租赁协议，约定：我村委会将位于望花中街的38666平方米土地租赁给鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂，期限30年,自2005年10月8日至2035年10月7日，租金每年115万元（含税金，包括房屋租金20万元），每年10月1月前给付。任何一方违约，由违约方向守约方按实际损失支付违约金。2010年1月12日，我村委会与鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂补充签订租赁协议，约定：将2005年10月8日租赁协议约定的租金由每年115万元变更为每年80万元（含土地使用税以外的税金，其中包括房屋租金20万元）。截止起诉之日，鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂累计拖欠租金462.5万元，经我村委会多次催要未果。故我村委会诉至法院，请求法院依法保护合法权益。鸿祥塑胶公司辩称，望花村委会的主张已超过诉讼时效，请求法院驳回望花村委会的诉讼请求。另还有如下理由：一、租赁协议违反了法律、法规的强制性规定，为无效的租赁合同，请求法院驳回望花村委会的诉讼请求。我公司是沈阳市政府重点支持发展的项目之一，一直是沈阳市纳税大户，为沈阳经济的发展做出突出贡献。2005年我公司与望花村委会签订租赁协议，我公司租赁望花村委会位于沈阳市东陵区望花中街面积为38666平方米的土地作为生产用地，租期为2005年10月8日至2035年10月7日，租金为115万元/年，其中房屋租金20万元/年，土地使用税35万元/年。2008年7月起由我公司申报缴纳土地使用税35万元/年，并且将该笔费用从原来约定的115万元/年租金中扣除。2010年1月12日，双方补充签订租赁协议，将上述变更以合同的方式确定下来。2011年征收工作当中，我公司查档得知1996年辽宁省人民政府将诉争土地中22315平方米划拨给为我公司，即所谓的租赁38666平方米土地中有22315平方米土地使用权已经划拨给我公司使用；我公司已取得租赁房屋的所有权。望花村委会故意隐瞒该事实，与我公司签订租赁合同，将属于我公司的土地、房屋租赁给我公司并收取租金，严重损害了我公司的利益。望花村委会要求支付该部分土地租金无任何事实和法律依据。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”租赁协议中约定的土地面积为38666平方米，其中22315平方米已经通过政府批准的形式划拨给我公司，剩余16351平方米没有办理农业用地变更为工业用地的批件，此行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定属无效合同。故望花村委会与我公司、沈阳鸿祥地板革厂签订的租赁协议无效，请求法院驳回望花村委会的诉讼请求。二、租赁协议履行期间沈阳市大东区人民政府（以下简称“大东区政府”）发布征收公告，导致合同终止，请求法院依法驳回望花村委会的诉讼请求。2011年7月大东区政府发布征收公告，争议土地被列在征收范围内，征收期限为2011年7月1日起至2011年10月15日止。征收公告发布后，我公司准备搬迁，对我公司经营造成严重影响，但直至今日征收工作仍未进行完毕。因为大东区政府发布的征收公告，望花村委会和我公司都要按照公告要求准备搬迁，租赁合同已经终止履行。租赁协议第九条规定如遇国家及政府征用该地，补偿按国家及省市的补偿规定进行，望花村委会与我公司分别领取各自的补偿。望花村委会与我公司应该收取政府的补偿，不应该还有租金之说。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”大东区政府的征收行为属于不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”因大东区政府作出的征收工作的安排，导致我公司无法正常使用租赁土地，并对我公司经营造成严重影响，假如租赁合同有效，应当免除我公司继续支付租金的义务。根据租赁协议第九条规定，租赁已终止。三、我公司已经缴纳租赁协议正常履行期间的所有租金，未拖欠望花村委会租金，望花村委会的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回望花村委会的诉讼请求。2005年至今，我公司向望花村委会支付租金7023524元，其中我公司先后向望花村委会支付3391474元，沈阳鸿祥地板革厂先后向望花村委会支付363205元。2005年、2010年签订的租赁协议，土地使用税均为35万元/年，但自2012年7月起土地使用税上涨至46万元/年，直至今日我公司一直由望花村委会代为申报缴纳该笔增加的税款，而该笔增加的税款应当从租金中扣除，2012年7月至今多缴纳土地使用税57.75万元。我公司已缴纳租金7023524元，应缴纳租金237.11万元，我公司多缴纳4652424元，故请求法院依法驳回望花村委会的诉讼请求。综上，望花村委会要求我公司支付拖欠租金462.5万元，赔偿逾期付款利息损失没有事实及法律依据。望花村委会诉讼请求租金没有具体明细及标准，需要支付的租金没有明确时间节点，属于不清晰的诉讼请求。另，根据依据法律规定索要利息没有约定的应从起诉时计算。综上所述，请求法院依法驳回望花村委会的全部诉讼请求。沈阳鸿祥地板革厂辩称，答辩意见同鸿祥塑胶公司。鸿祥塑胶公司向本院提出反诉请求：1.望花村委会返还租金3519124元变更为4652424元，并赔偿由此产生的利息损失；2.确认我公司与望花村委会的租赁协议无效；3.望花村委会对已付的租金部分提供正式的租赁发票；4.望花村委会承担本案的诉讼费用及相关费用。事实与理由：2005年我公司、沈阳鸿祥地板革厂与望花村委会签订了租赁协议，我公司租赁望花村委会位于沈阳市东陵区望花中街面积为38666平方米的土地作为生产用地，租期为2005年10月8日至2035年10月7日，租金为115万元/年，其中房屋租金20万元/年，土地使用税35万元/年。2008年7月根据税务部门的要求，我公司开始自行缴纳土地使用税。2010年1月12日，双方补充签订租赁协议，租金由原来的115万元/年，调整为80万元/年，其中房屋租金20万元/年，并约定由我公司自行缴纳土地使用税。2005年至今，我公司向望花村委会支付租金7023524元，其中我公司先后向望花村委会支付租金3391474元，沈阳鸿祥地革板厂先后向望花村委会支付租金363205元。2011年7月大东区政府发布征收公告，争议土地、房产被列在征收范围内，征收期限为2011年7月1日至2011年10月15日。征收公告发布后，我公司准备搬迁，租赁物已经不具备我公司生产要求，导致租赁协议无法继续进行。大东区政府的征收行为依法属于不可抗力因素，依法应部分或者全部免除合同责任。我公司偶然得知，辽宁省人民政府已于1996年将争议土地中的22315平方米划拨给望花村作为我公司厂区建设用地；我公司亦于1997年取得租赁房屋的所有权。而对此事，我公司并不知情，望花村委会故意隐瞒该事实，与我公司签订租赁合同，将本属于我公司的房屋、土地租赁给我公司，并收取我公司租金，严重损害了我公司的利益，故现提起反诉，请求法院依法保护我公司的合法权益。望花村委会反诉辩称，针对鸿祥塑胶公司的反诉请求，我村委会认为：一、我村委会与鸿祥塑胶公司签订的厂房租赁协议书和租赁协议系双方协商一致的结果，鸿祥塑胶公司反诉租赁合同无效没有事实根据和法律依据。1995年3月14日，沈阳市望花食品厂（沈阳望花实业有限公司所属公司）与沈阳市沈东装饰材料供应站协商一致签订厂房租赁协议书，协议约定：沈阳市望花食品厂将坐落于大东区望花中街东新厂区厂房及附属设施及土地租赁给沈阳市沈东装饰材料供应站（实际是鸿祥塑胶公司使用并交纳租金），租赁期10年，自1995年5月1日至2005年5月1日，租金60万元/年；如一方发生主体变更，协议继续有效，不需重新签订协议。2005年10月8日，我村委会与鸿祥塑胶公司签订租赁协议，协议约定：我村委会将位于沈阳市东陵区望花中街38666平方米土地租赁给鸿祥塑胶公司作为生产用地；期限处2005年10月8日至2035年10月7日，30年；租金为115万元/年（含税金），其中房屋租金20万元/年，每年10月1日前付款。任何一方违约，向对方给付违约金。2010年1月12日，我村委会与鸿祥塑胶公司协商对2005年10月8日签订的租赁协议变更，协议约定：租金每年80万元/年（含土地使用税以外的税金，其中房屋租金20万元），自2008年7月1日起土地使用税35万元由鸿祥塑胶公司申报缴纳。以上协议内容是双方协商一致的结果，是双方完全自愿的行为，双方都应自觉履行约定的义务。鸿祥塑胶公司反诉请求判令租赁合同无效没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。二、鸿祥塑胶公司反诉要求我村委会返还已付的租金没有事实根据和法律依据。我村委会与鸿祥塑胶公司签订租赁协议是合法行使集体土地所有权的具体表现。按照我国土地管理法规定，由于政府实施代征地过程中并未向我村委会支付征地补偿费、安置补偿费等，争议土地由我村委会集体所有的性质并未发生改变，通过征地程序，只是将争议土地的使用性质由农用地变为了建设用地。辽政地字[1998]212号关于补办征地并向东陵区前进乡望花村鸿祥塑胶公司划拨土地使用权的批复表明，我村委会有权按照当时沈阳市土地政策的规定对集体所有的土地行使所有权。按照土地管理法规定，鸿祥塑胶公司也不符合通过划拨方式取得土地使用权的法律条件，鸿祥塑胶公司认为通过划拨方式取得争议土地的使用权没有事实根据和法律依据。我村委会长期以来对争议土地行使所有权的事实证明，该批复是对我村委会将土地租赁给鸿祥塑胶公司行为的确认，争议土地始终属于我村委会集体所有。另，我村委会对鸿祥塑胶公司在争议土地上有6间房屋无异议，鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂缴纳的房屋租金是争议土地上我村委会另外7间房屋的租金。故请求法院驳回鸿祥塑胶公司的要求返还房屋、土地租金的反诉请求。沈阳鸿祥地板革厂反诉辩称，鸿祥塑胶公司所要求返还的租金中包括我厂多付的租金。我厂同意鸿祥塑胶公司向望花村委会主张返还租金，其他意见同鸿祥塑胶公司。经审理查明：鸿祥塑胶公司系有限责任公司，法定代表人为李玉祥。沈阳鸿祥地板革厂系个人独资企业，投资人为李玉祥。2005年10月8日，望花村委会与鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂签订租赁协议，协议约定：望花村委会将位于东陵区望花中街38666平方米的土地出租给鸿祥塑胶公司作为生产用地。租期为30年，2005年10月8日至2035年10月7日。租金为115万元/年（含税金），其中房屋租金为20万元/年。双方约定每年10月1日前给付租金等，同时提供有效的发票。税金随国家税法的变化而变化，鸿祥塑胶公司负责支付，望花村委会负责缴纳。2010年1月12日，望花村委会与鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂补充签订租赁协议，协议约定:租金为每年80万元/年（含土地使用税以外的税金，其中房屋租金20万元），2008年7月1日起土地使用税35万元/年由鸿祥塑胶公司申报缴纳。每年10月1日前给付租金等，同时提供有效的发票。税金随国家税法的变化而变化，鸿祥塑胶公司负责支付，望花村委会负责缴纳。租赁期间内鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂向望花村委会支付租金情况如下：2005年支付20万元、2007年支付260万元、2008年支付50万元、2010年支付120万元、2011年支付50万元、2012年支付30万元、2014年支付50万元、2016年支付30万元。2006年6月16日，沈阳望花实业有限公司通知鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂代扣代缴应由其缴纳的各种税款。税款所属时间为2005年12月1日的，鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂替沈阳望花实业有限公司缴纳税款235322元。税款所属时间为2006年6月1日的，鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂替沈阳望花实业有限公司缴纳税款117661元。税款所属时间为2007年6月1日至7月31日的，鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂替沈阳望花实业有限公司缴纳税款157847元。另查明，1998年8月4日，辽宁省人民政府对沈阳市人民政府作出关于补办征地并向东陵区前进乡望花村鸿祥塑胶公司划拨土地使用权的批复，该批复第一项为“同意补办征用东陵区前进乡望花村原养鸡场用地2.2315公顷并将土地使用权划拨给望花村作为鸿祥塑胶公司厂区建设用地。”1997年7月17日，鸿祥塑胶公司取得位于沈阳市大东区望花中街195-2号的六处房产房屋所有权证书。2011年7月1日，大东区政府对包括争议土地在内的部分区域进行征收，但至今对争议土地并未实际征收，鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂仍在争议土地经营。另查明，沈阳望花实业有限公司将原沈阳市望花食品厂（集体企业）坐落在沈阳市大东区望花中街195-2号的土地及房屋租赁给沈阳中本木业有限公司，租赁期限从2006年12月31日起至2036年12月31日止。沈阳中本木业有限公司占有、使用该土地上9间房屋。2011年在望花中街拆迁过程中，沈阳中本木业有限公司负责人南秀琴使用沈阳市望花食品厂（集体企业）的9本房屋所有权证（其中7本房屋所有权证为本案望花村委会提供的沈阳市房产局房屋电子登记查询证明的房屋）获得拆迁补偿款680余万元。上述事实，有租赁协议及补充签订的租赁协议、关于补办征地并向东陵区前进乡望花村鸿祥塑胶公司划拨土地使用权的批复、沈阳市房产局房屋电子登记查询证明、房屋所有权证、征收公告、税收通用缴款书、刑事起诉状、房产证、租赁合同等证据及庭审笔录，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，租赁协议中约定的租金系分期履行，依法应从最后一期履行期间届满之日起计算。现尚在租赁期限内，故本院对鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂主张望花村委会的诉讼已超过诉讼时效不予支持。关于租赁协议的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”望花村委会与鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂签订的两份租赁协议系双方真实的表示，其中租赁期限为30年，超过20年的部分依据法律规定无效；但其余部分不违反法律强制性规定，应为有效。故本院对鸿祥塑胶公司要求确认租赁协议全部无效的反诉请求本院不予支持。关于争议土地租金的问题。《中华人民共和国土地管理法》第十一条的规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”虽然在1998年辽宁省人民政府给沈阳市人民政府的批复中同意将望花村22315平方米的土地拨付鸿祥塑胶公司厂区建设用地，但是鸿祥塑胶公司并未取得相应的土地使用权证，因此鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂仍应向望花村委会缴纳租金。政府对本案的争议土地截止目前并未实际征收，且鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂至今仍继续租用案涉土地，故鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂仍需向望花村委会支付租金，本院对鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂提出因大东区政府的征收，望花村委会、鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂应按协议的约定分别领取补偿，不应当支付租金的反诉请求不予支持。望花村委会、鸿祥塑胶公司和沈阳鸿祥地板革厂在补充签订的租赁协议中并未约定土地使用税超过35万元的部分由望花村委会承担，本院对鸿祥塑胶公司要求望花村委会返还多缴纳土地使用税的主张不予支持。综上，本院对鸿祥塑胶公司要求望花村委会返还租金4652424元及利息的反诉请求不予支持。关于房屋租金的问题。望花村委会称争议土地除鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂自有6间房屋外，望花村委会另有7间房屋，其主张的房屋租金为该7间房屋的租金。鸿祥塑胶公司称除其在1997年取得所有权证书的6间房屋，不存在望花村委会的7间房屋，故鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂在支付租金时应当扣除房屋租金20万元/年。本院认为，在南秀琴涉嫌诈骗一案中，该7间房屋自2006年12月31日起由南秀琴使用，且于2011年以该7间房屋获得政府拆迁费，证明该7间房屋由南秀琴占有、使用，而非本案鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂占有、使用，故本院对望花村委会主张将该7间房屋租赁给鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂，并要求其缴纳房屋租金的诉讼请求不予支持。从2005年至2016年期间鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂缴纳望花村委会租金610万元。从2005年10月8日之后，鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂共计替望花村委会缴纳税款510830元，该款项应当折抵租金。鸿祥塑胶公司提供的2005年5月13日支付的10万元不在合同期内，本院不确认该款为鸿祥塑胶公司已付租金。2005年10月8日至2017年7月30日，鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂支付望花村委会租金6610830元。鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂取得争议房屋所有权证，应每年扣除房屋租金20万元，实际租金应为2005年10月8日至2008年6月30日每年95万元；2008年7月1日至2017年7月31日期间每年60万元。2005年10月8日至2017年7月30日期间，鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂应当支付望花村委会租金8044624元（95万元÷12月×2月+95万元÷12月÷31天×24天+95万元×2.5年+60万元×9年+60万元÷12月×1月）。鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂扣除已付租金6610830元，还应支付望花村委会租金1433794元。对于望花村委会起诉后，即2017年8月1日之后的租金，望花村委会可另案提起诉讼。关于租金利息的问题。望花村委会与鸿祥塑胶公司、沈阳鸿祥地板革厂在租赁期间因是否应该缴纳租金产生纠纷，双方未能达成一致，逾期利息的起算应当从望花村委会起诉之日起至实际给付之日止，按同期银行贷款利率。关于租金发票的问题。鸿祥塑胶公司未提出要求开具发票的具体数额，属于诉讼请求不明确，本院对鸿祥塑胶公司的要求望花村委会开具发票的反诉请求不予审理，鸿祥塑胶公司可在明确后另案提起诉讼。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳鸿祥塑胶制造有限公司和被告（反诉第三人）沈阳鸿祥地板革厂于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）沈阳市大东区前进街道望花村民委员会租金1433794元；二、被告（反诉原告）沈阳鸿祥塑胶制造有限公司和被告（反诉第三人）沈阳鸿祥地板革厂于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）沈阳市大东区前进街道望花村民委员会租金的利息（以1433794元为基数，自2017年8月17日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）沈阳市大东区前进街道望花村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）沈阳鸿祥塑胶制造有限公司的反诉请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44842元，原告（反诉被告）沈阳市大东区前进街道望花村民委员会承担27138元，被告（反诉原告）沈阳鸿祥塑胶制造有限公司承担17704元。反诉案件受理费22010元，由反诉原告（被告）沈阳鸿祥塑胶制造有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  金成锐审 判 员  王冬梅人民陪审员  肖 驰二〇一九年七月三十日书 记 员  岳文祺