山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终2572号上诉人（原审被告）：黄连雷，男，1976年11月12日出生，汉族，住济宁市任城区。上诉人（原审被告）：马燕，女，1973年4月20日出生，汉族，住济宁市任城区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人（一般代理）：谢田，山东恒正律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：郭秘，女，1983年6月14日出生，汉族，住微山县。委托诉讼代理人（特别授权）：谢田，山东恒正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王富强，男，1985年1月7日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人（一般代理）：张辉，山东士合律师事务所律师。上诉人黄连雷、马燕、郭秘因与被上诉人王富强抵押合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄连雷、马燕上诉请求：1、撤销原审民事判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：2012年，因政府征用郭庄村土地，对上诉人居住的房屋进行拆迁，因上诉人不是郭庄村村民，房屋安置后，未能办理房权证书，一直由上诉人出租。黄连雷、马燕在夫妻关系存续期间，购置和回迁的涉案房屋，属于夫妻共同财产。2014年4月14日，黄连雷、马燕因夫妻感情不和，双方离婚，因不能办理房权证，双方对涉案房屋没作分割处理。2015年3月，经济宁华商房产经纪有限公司中介，被上诉人王富强购买涉案房屋，黄连雷未征得马燕的同意，擅自决定将房屋出售给王富强。2015年3月13日，黄连雷与王富强签订购房合同，王富强交付15万元首付后，黄连雷即将涉案房屋移交给王富强居住使用。2018年6月份之前，因涉案房屋的房权证不能办理，王富强未兑现剩余房款，却一直无偿占用涉案房屋。上诉人黄连雷与被上诉人王富强签订购房合同时，涉案房屋并未获得合法物权。合同签订后，上诉人黄连雷多次到房产管理部门办理房权证，但因涉案房屋没有房产档案，不能办理房权证。且黄连雷系擅自将夫妻共有的房屋单方转让，上诉人马燕不同意涉案房屋的买卖。上诉人办理物权登记的时间是2018年7月16日，办理抵押权登记的日期是2018年7月26日，而上诉人收到（2017）鲁0811民初8217号判决书的日期是2018年8月7日。因此，黄连雷、马燕、郭秘办理案涉房屋抵押权登记时，（2017）鲁0811民初8217号判决书尚未形成和生效。上诉人在无法预知诉讼结果的前提下行使房屋抵押权的行为，并不违反法律规定。原审判决适用法律错误，上诉人根据《物权法》第九条规定设立并取得物权的程序合法，上诉人凭借合法有效的不动产证对房屋进行抵押登记，是上诉人行使物权的合法行为，并未违反法律强制性规定，上诉人与第三人行使物权抵押权行为，更不违背公序良俗。上诉人认为，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求，或将案件发回重审。郭秘上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人王富强承担。事实和理由：郭秘与上诉人黄连雷、马燕的借贷抵押关系合法有效。黄连雷持有合法的不动产证，郭秘相信上诉人对诉争的房屋享有物权，才与黄连雷签订借款抵押合同，办理房屋抵押登记。在办理不动产证之前，案涉房屋是否与他人有争议，郭秘并不知情，黄连雷持有合法的不动产证，对房屋有用益物权，郭秘也无需知道在办理不动产证之前，案涉房屋是否存在争议，郭秘对抵押权的取得，是善意取得。原审判决撤销郭秘与黄连雷、马燕抵押行为，损害了郭秘的利益，因此，郭秘同意黄连雷、马燕的上诉意见。王富强答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回三上诉人的上诉请求，维持原审判决。王富强向一审法院起诉请求：1、依法撤销被告黄连雷、马燕与第三人郭秘签订的南池盛景园D2-7号楼3单元9楼东户房产抵押行为，解除抵押权登记；2诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月13日，原告王富强购买了被告黄连雷位于南池盛景园D2-7号楼3单元9楼东户房产一套，自2015年3月28日起被告黄连雷将出售房屋交付给原告，房屋出售后双方未办理房屋过户手续。2017年8月25日，本院受理了王富强与黄连雷、马燕房屋买卖合同纠纷一案，2018年7月16日判决，黄连雷继续履行与王富强签订的《购房合同》，并应于本判决生效之日起十日内协助王富强办理完毕位于南池盛景园D2-7号楼3单元9楼东户房产的不动产产权转移登记手续。2018年7月23日，被告黄连雷、马燕与第三人郭秘签订了《民间借款抵押合同》，约定黄连雷、马燕向郭秘借款70万元，并将案涉房屋在房产部门进行抵押登记。2018年7月24日、25日，郭秘两次向黄连雷账户转款100万元，2018年7月26日，黄连雷向郭秘账户转回30万元。一审法院认为,《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。本案所涉房产，在王富强与黄连雷、马燕存在争议的情况下，且因所涉房产在本院进行诉讼期间，将房产抵押给第三人郭秘，违反了法律强制性规定，其法律行为无效。故原告请求撤销被告黄连雷、马燕与第三人郭秘签订的南池盛景园D2-7号楼3单元9楼东户房产抵押行为的诉讼请求，本院予以支持。故依照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条之规定，判决：一、撤销被告黄连雷、马燕与第三人郭秘签订的南池盛景园D2-7号楼3单元9楼东户房产抵押行为；二、驳回原告王富强其他的诉讼请求。案件受理费100元，由被告黄连雷、马燕负担。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，2015年3月13日，被上诉人王富强与上诉人黄连雷签订《购房合同》，《购房合同》约定“甲乙双方经协商一致，签订本合同后17日内，甲方向乙方交房当日，乙方向甲方支付购房首付款壹拾伍万元整，剩余房款贰拾柒万捌仟元整，甲乙双方过户后，乙方以房贷形式一次性支付给甲方。”2018年6月中旬之前，由于涉案房屋不具备办理房屋所有权证书的条件，2018年6月中旬之后，由于上诉人黄连雷、马燕未积极协助被上诉人王富强办理不动产产权转移登记手续，故被上诉人王富强未履行支付剩余房款278000元的义务。因此，未支付剩余房款的责任不能归责于被上诉人王富强，被上诉人王富强不存在违约行为，为善意买受人。2018年7月26日，上诉人黄连雷、马燕将涉案房屋抵押给上诉人郭秘并办理了抵押登记，此时，王富强诉黄连雷、马燕房屋买卖合同纠纷一案已由济宁市任城区人民法院受理并开庭审理，对此黄连雷、马燕是知晓的。故，上诉人黄连雷、马燕与郭秘办理抵押登记时，涉案房屋的所有权存在争议，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四款的规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押，上诉人黄连雷、马燕的抵押行为无效，应当撤销。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依据《中华人民共和国》合同法第六条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人黄连雷、马燕负担100元，上诉人郭秘负担100元。本判决为终审判决。审判长  刘力红审判员  张 鹏审判员  胡玉松二〇一九年七月十九日书记员  陈 昂