广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初16490号原告：佛山市紫玫瑰物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区文昌路敦厚批发市场46149-8号，统一社会信用代码91440604570188156N。法定代表人：张古伍。委托诉讼代理人：钟世学，男，汉族，1946年7月12日出生，住广东省龙门县，系原告的员工。被告：梁炎强，男，汉族，1977年11月26日出生，住广东省佛山市禅城区。原告佛山市紫玫瑰物业管理有限公司诉被告梁炎强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后，适用小额诉讼程序审理，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告代理人、被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉提出如下诉讼请求:1.判令被告支付2017年11月至2019年4月的公用电分摊费用429.59元；2.判令被告支付2018年1月至2019年5月的地下车库车位管理费595元；3.判令被告支付2018年1月至2019年5月的住宅物业管理费2172.60元；4.判令被告支付滞纳金479.58元（3197.2元×万分之五／日×300天）；5.判令诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回上述第四项诉讼请求。事实和理由：2017年10月，原告通过招标形式中标（标号：0724-1700K09N1211）被告所居住小区进行物业管理。绝大多数住户均按约定依期缴纳相关管理费用。但被告经多次催促均欠下2017年11月至2019年4月的公用电分摊费用429.59元、2018年1月至2019年5月地下车库车位管理费595元、2018年1月至2019年5月住宅物业管理费2172.60元，并支付滞纳金479.58元，总计3676.78元。被告无理拖欠多项管理费，违反相关物业管理之规定。原告为此起诉。被告辩称，一、被告在涉案小区有一个停车位，但不是在地下；二、被告不是不交物业费，而是因为进出停车场的门禁卡被停掉了。虽然门禁卡被停了，但被告的车辆还是能进入小区；三、被告认为物业服务合同无效，应当在这个问题处理之后再交。本院经审理认定如下事实：一、涉案物业概况。位于佛山市禅城区港口路1号（世纪康城）十七座502房房屋（以下简称案涉房屋）的业主为被告，房屋产权证书登记的房屋建筑面积为98.27平方米。另外，被告还使用位于涉案小区的一个停车位。二、物业服务合同签订情况。2017年4月1日，佛山市禅城区“世纪康城”物业区域第二届业主委员会与案外人国义招标股份有限公司签订《项目委托代理协议》，约定由该业主委员会委托案外人国义招标股份有限公司就案涉房屋所在的佛山市世纪康城小区物业管理服务项目组织实施采购。后案外人国义招标股份公司于2017年5月5日发布招标公告，就相关采购条件、招标条件作出公示。原告参与竞标并中标。2017年6月14日，佛山市禅城区“世纪康城”物业区域第二届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《世纪康城物业服务合同》（以下简称《服务合同》），约定由该业主委员会委托原告为涉案世纪康城小区提供物业管理服务，服务期限为2017年6月14日至2019年6月15日；承包方式为包干制；收费标准为高层住宅1.3元／月／平方米、汽车位35元／月／辆，摩托车位8元／月／辆。《服务合同》第十六条约定，原告要确保员工人数不少于34人，若人员数量不足的，甲方有权按实际人员数量付款，即按总合同金额、以34人为标准，按减少的人员比例做相应比例的扣减，或终止合同。该合同还就服务人员配置要求、物业管理目标、服务质量及标准、具体实施方案等事项做了约定。该合同的附件包括《世纪康城小区“管家式”物业服务方案》、《附件二：物业管理服务要求及标准》、《附件三：物业管理工作绩效考核办法》、《附件四：世纪康城南停车场代管协议》四份文件。《服务合同》签订后，原告于2017年7月份进入涉案小区提供物业服务。2018年4月19日，本院在审理梁桂波诉佛山市禅城区“世纪康城”物业区域第二届业主委员会业主撤销权纠纷一案中，作出（2017）粤0604民初8396号民事判决书，判决认定上述《服务合同》的内容未经业主大会表决，仅作公示及征求意见，违反律规定及《业主大会议事规则》规定，侵犯小区业主的权益，属于无效合同。判决后，当事人上诉，该案现仍在佛山市中级人民法院二审审理中。三、物业费交纳情况。被告至今尚未交纳2017年11月至2019年4月的公摊电费（不包括地下车库用电分摊，下同）、2018年1月至2019年5月的停车位管理费以及2018年1月至2019年5月住宅物业管理费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案双方的争议的焦点在于：1.被告应否向原告支付物业服务费用和公摊电费？2.物业服务费用和公摊电费的数额是多少？关于第一个焦点。本院经审理认为，无论涉案《服务合同》是否有效，被告均应向原告支付物业服务费用和公摊电费。理由是：第一，假若涉案《服务合同》有效。根据《最高人民关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，该物业管理服务合同对原告以及包括被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。在原告已经履行合同所约定的提供物业管理服务义务的情况下，被告自然应支付相应的物业服务费用等费用。第二，设若佛山市中级人民法院二审维持一审判决结果，涉案《服务合同》无效。由于该合同是因其内容未经业主大会表决，违反法律规定及《业主大会议事规则》规定，侵犯小区业主的权益无效，合同无效的原因不在原告方，且原告已经为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务，原、被告之间已经存在事实上的物业服务合同关系，被告客观上享有了原告物业管理服务活动所带来的利益，故被告应当支付相应的物业服务费。关于第二个焦点。被告应付的物业服务费的标准，应依照（在合同有效的情况下）或者参照（在合同无效的情况下）涉案《服务合同》约定的费用标准，结合该合同所约定的服务内容和质量要求以及原告提供物业管理服务的实际情况进行确定。无证据显示原告所提供的物业管理服务存在重大瑕疵或者明显低于合同约定服务要求的情形，故原告要求按照该合同约定的费用标准，即高层住宅1.3元／月／平方米、汽车位35元／月／辆向被告计收物业服务费，无不合理，本院予以支持。至于被告提出的因门禁卡问题而拒交物业服务费的意见。虽然被告反映门禁卡不能使用，但其同时亦确认其能够正常使用其车位，故门禁卡问题对被告影响有限。原告于庭审中也承诺可随时为原告升级门禁卡使门禁卡能够使用。因此，被告以门禁卡问题而拒交物业服务费的意见不能成立。再者由于物业管理公司提供的服务也具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公经核查，根据被告的欠费情况，被告应向原告支付自2018年1月至2019年5月的住宅物业服务费98.27平方米×1.3元／月·平方米×17月＝2171.77元、自2018年1月至2019年5月的车位管理费35元／月/辆×1辆×17月＝595元、自2017年11月至2019年4月的公摊电费429.59元。原告诉请未超出上述金额，被告对上述金额也无异议，故本院对原告的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告梁炎强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市紫玫瑰物业管理有限公司支付佛山市禅城区港口路1号十七座502房2018年1月至2019年5月物业服务费2172.60元；二、被告梁炎强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市紫玫瑰物业管理有限公司支付佛山市禅城区港口路1号十七座502房2018年1月至2019年5月的地下车库车位管理费595元；三、被告梁炎强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市紫玫瑰物业管理有限公司支付佛山市禅城区港口路1号十七座502房2017年11月至2019年4月的公用电分摊费用429.59元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告已预交），由被告梁炎强负担。被告应负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告。本判决为终审判决。审判员 羊 挺二〇一九年七月二十五日书记员 蔡漪琳