山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁0281民初1416号 原告：韩红梅，女，1972年12月29日生，汉族，山东省青岛市黄岛区。 原告：崔堡华，男，1973年08月29日生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 两原告共同委托代诉讼理人：丛壮，青岛恒信通律师事务所律师。 两原告共同委托代诉讼理人：梁丹，青岛恒信通律师事务所律师。 被告：青岛保利广惠置业有限公司，住所地山东省青岛市市黄岛区东岳东路（原泰山东路32-65号），统一社会信用代码9137021155084622X6。 法定代表人：邢巍，总经理。 委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 原告韩红梅、崔堡华与被告青岛保利广惠置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告韩红梅、崔堡华的委托诉讼代理人丛壮、梁丹、被告青岛保利广惠置业有限公司的委托诉讼代理人戚永鑫到庭参加诉讼。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付所购房屋钥匙并赔偿原告损失10000元，2、诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求：1、判令被告向原告交付房屋并办理房屋交付手续，2、判令被告向原告支付逾期交房违约金207472.5元（以已付购房款1265076元为基数，自2016年12月16日至2019年3月14日共计820天，按合同约定的日万分之二计算），3、诉讼费等费用由被告承担。庭审中原告撤回了第1项诉讼请求。事实与理由：2013年10月31日，原、被告双方签订青岛市商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的位于原胶南市泰山东路32-56号海上罗兰小区1层00户房屋一处，原告按约定已全部履行完合同义务，被告亦为原告办理了房屋产权证，但拒不向原告交付房屋钥匙，合同约定房屋交付时间为2014年11月30日，但时至今日，被告仍未向原告交付，给原告造成较大经济损失，为维护原告权益，诉至法院。 被告辩称，依原、被告签订的青岛市商品房预售合同第十条及补充条款第五条的约定，涉案房屋交付的条件为乙方支付合同约定的包括违约金在合同价款，该条款表达的含义为合同履行有先后顺序，原告先付清包括违约金、面积补差款在内的合同价款，被告才履行交房、办证义务，但原告于2016年12月15日才支付面积补差款且至今未履行违约金付款义务，被告有权拒绝交付涉案房屋，由此造成的损失应由原告自行承担。关于原告逾期付款责任，被告将反诉主张。 原告提交的证据和被告的质证意见： 证据一青岛市商品房预售合同，证明双方于2013年10月31日达成海上罗兰32-56号商铺买卖合同，房产价款总额为1265076元，双方约定房屋的交付条件为房屋已取得竣工验收证明，且原告按约付清全部房款及履行了其它义务，双方约定的房屋交付时间为2014年11月30日，同时双方约定被告逾期交付房屋超过60天，自逾期后的第61日起至实际交付之日止，被告每日应按已支付房款的万分之二向原告支付违约金，原告已履行了合同义务，被告应依法承担交付房屋的义务。另原、被告之间共签订了两份商品房预售合同，差别在于附件一的付款方式中的第二点，第一份合同签订的是付首付款615076元，第二份合同签订的是715076元。更改的原因是当时被告协调银行办理贷款时无法对接相应的贷款银行，所以于2015年2月13日让原告再付100000元，付完之后双方就首付款的数额进行了更改，更改之后为715076元。 证据二发票，证明原告已支付房款735076元。收款收据，证明原告于2013年10月31日支付房款635076元，2015年2月13日原告支付房款100000元，2016年12月15日原告支付房屋补差款15754元。 证据三中国银行股份有限公司青岛漳州二路支行贷款已还款明细清单，证明原告支付房款530000元。通过证据二、三，证明原告已经履行了合同约定的支付房款总额1265076元的义务，符合了合同约定的房屋交付条件，被告应当依法交付房屋。 证据四崔增菊、丁明海与被告签订的两份商品房预售合同，一份合同是2013年10月31日签订的，另一份是2016年的7月31日签订的。崔增菊于2015年2月13日付款20万元的收款收据，证明案外人崔增菊与被告也签订了两份商品房预售合同，存在两份合同的原因也是因为2015年2月13日崔增菊又付款了200000元首付款，进而双方针对合同中首付款的数额予以变更，证明被告与客户之间存在的交易习惯为在业主另行支付首付款后，双方将合同约定的付款数额变更的事实，证明原告与被告在2015年2月13日另行支付首付款100000元之后，双方又重新更改了合同约定的首付款的数额。因此根据双方原合同的内容及收款收据可以证明，原告已经履行了付款义务，不存在逾期付款。 证据五中国银行股份有限公司胶南支行出具的关于崔增秀等客户办理按揭贷款有关情况的说明一份，证明2015年中国银行股份有限公司胶南支行因被告商业网点所在楼号项目准入已经过期导致无法办理贷款，进而证明是由于被告原因导致原告购买的涉案房屋无法办理贷款。原告于2015年通过中国光大银行股份有限公司青岛山东路支行贷款31万元，支付房款并不存在逾期支付房款的情况。 被告质证称对证据一的真实性无异议，但对证明事项有异议。根据证据一第十条及补充条款第五条的约定，被告交付房屋的前提为原告按约定付清了全部房款、有关税费、专项维修基金、面积补差款、合同约定的违约金等义务之后，原告可向被告申请交付房屋，原告认为已经履行了合同约定的义务，系对合同理解不全面。对证据二中购房发票的真实性无法核实，即使该发票为真实，也仅能证明在2016年4月17日被告向原告开具了购房款发票；对三张收据的真实性无异议，但三收据恰证明原告逾期付款的事实，且根据编号为1615653的收款收据来看，原告直至2016年12月15日才交付了房屋的面积补差款。根据合同约定，编号为1423818所载明的100000元应在2013年10月31日之前支付给被告，但收款收据的时间显示为2015年2月13日，逾期支付达470天。对证据三中贷款明细清单的真实性无法核实，即使真实也证明原告贷款系在2016年12月份，比合同约定的2013年12月30日晚了将近3年的时间，原告应该承担逾期付款的违约责任。对于原告陈述的签署了两份合同的事实，原告应当举证说明，否则应承担举证不利的责任。对证据四不动产登记中心调取的合同无异议，对另一份合同的真实性无法核实，即使该份合同为真实的，也不能证明本案的原告与被告出现过相同的变更情形，且该两份合同也无法证明合同变更的真实原因，原告所述因为被告原因无法办理按揭贷款的事实，与实际情况存在出入，该小区其他大部分业主均按时办理了按揭贷款并交付了房屋，由此可以推断不能办理按揭贷款的真实原因系原告不配合或原告自身存在相关问题。对证据五的真实性不予认可，因所盖公章为零售贷款业务合同专用章，该印章从字面含义看只能用来办理零售贷款业务，无法对外作出意思表示，对合同证明事项有异议，该说明表述2015年该行收到贷款材料，但实际上根据双方签订的购房合同，原告贷款付款时间应在2013年11月7日，即使该说明真实也无法证明2015年前原告无法贷款的原因，且该证据仅标明时间是2015年，并未说明具体的日期，更加证明该证据在真实性上存在可疑性。 经审理查明，2013年10月31日，原告韩红梅、崔堡华与被告签订了青岛市商品预售合同，约定原告购买开发的位于胶南市泰山东路32-56号海上罗兰1层00户的房屋，价款1265076元。 合同第六条约定原告的付款方式和付款期限由原、被告双方在附件一中约定明确。 第十条约定房屋交付必须符合交付的房屋已取得竣工验收备案证明，且原告按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。 第十一条约定被告于2014年11月30日前将房屋交付原告。 第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告可选择继续履行合同，但自逾期后的第61日起至实际交付之日止，被告每日按原告已支付房款的万分之二向原告支付违约金。 附件一约定付款方式按揭贷款支付，原告于2013年9月14日前付定金20000元；于2013年10月31日与被告签约，并支付首付房款715076元；于2013年12月30日前应支付房款530000元。附件一3约定原告通过银行按揭贷款方式支付房款的，原告应在被告通知的时间内同按揭银行签订按揭合同，向按揭银行提供办理按揭手续所需全部资料，如由于原告原因导致按揭银行在超过被告通知的时间10个工作日后尚未发放按揭贷款，且原告也未在该期限内将相应购房款支付给被告的，则被告有权解除合同，将商品房另行出售，原告应按总房价的20%向被告支付补偿金，因合同解除而产生的费用由原告承担，若被告同意继续履行合同，则自上述约定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止的整改迟延付款期间，原告应按逾期未付款额的日万分之三向被告支付补偿金。 补充条款二5中约定依据本款需原告补缴的差价款，原告应在办理房屋交接手续之前向被告支付完毕，否则原告除应按照合同第七条约定承担逾期付款的责任外，被告有权顺延实际交接房屋时间至实际补交日之后。 2013年10月31日，原告向被告支付了购房款635076元。 2015年2月13日，原告向被告支付了购房款100000元。 2016年12月15日，原告向被告支付了房屋补差款15754元。 2017年1月，中国银行青岛漳州二路发放贷款530000元。 2016年4月17日，被告向原告开具了735076元发票。 2017年6月25日，中国银行胶南支付证明“2015年，我行收到保利海罗兰楼盘公积金组合贷款和商业网点贷款材料一宗，其中包括崔增秀、王暖财夫妇、丁明海、崔增菊夫妇、林承志、崔秀华夫妇、韩红梅、崔堡华夫妇4笔商业网点贷款，收件时贷款所有资料齐备，符合贷款审批要求。审批过程中，由于4笔商业网点所在楼号项目准入已过期，无法按照先放款、后抵押的流程审批，遂与地产公司协商按现房先抵押、后放款的流程办理，但因现房抵押办理时间过长，无法达到地产公司回收房款的进度要求，我行将包括上述4笔在内的所有商业网点贷款资料，退回给了地产公司，贷款未予审批。”。 被告于2019年3月14日将本案涉及房屋交付了原告。 2013年10月31日，崔增菊、丁明海与被告签订了青岛市商品预售合同（201300217151），约定崔增菊、丁明海购买开发的位于胶南市泰山东路32-55号海上罗兰1层00户的房屋，价款1232104元。附件一约定付款方式按揭贷款支付，崔增菊、丁明海于2013年9月14日前付定金20000元；于2013年10月31日与被告签约，并支付首付房款602104元；于2013年11月7日前应支付房款610000元。附件一3约定崔增菊、丁明海通过银行按揭贷款方式支付房款的，崔增菊、丁明海应在被告通知的时间内同按揭银行签订按揭合同，向按揭银行提供办理按揭手续所需全部资料。补充条款二5中约定依据本款需原告补缴的差价款，崔增菊、丁明海应在办理房屋交接手续之前向被告支付完毕，否则崔增菊、丁明海除应按照合同第七条约定承担逾期付款的责任外，被告有权顺延实际交接房屋时间至实际补交日之后。 2016年7月21日，崔增菊、丁明海与被告又签订了一份与2013年10月31日的青岛市商品预售合同内容基本一致的合同，两份合同不一致的部分是附件一约定付款方式按揭贷款支付，2013年10月31日的青岛市商品预售合同约定的是原告于2013年9月14日前付定金20000元，于2013年10月31日与被告签约，并支付首付房款602104元，于2013年11月7日前应支付房款610000元。2016年7月21日的青岛市商品预售合同约定的是原告于2013年9月14日前付定金20000元，于2013年10月31日与被告签约，并支付首付房款802104元，于2013年11月7日前应支付房款410000元。 上述事实，有原、被告提交的以上证据及原、被告双方的当庭陈述在案为凭，以上证据经开庭庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，本案争议的焦点：一、原告付款是否违约。 原、被告签订的2013年10月31日青岛市商品预售合同中约定的是2013年10月31日与被告签约并支付首付房款715076元，原告也依约定于2013年10月31日向被告支付了购房款635076元，于2015年2月13日向被告支付了购房款100000元，虽然该购房款100000元不是在2013年10月31日支付，但原告已支付了大部分首付款，不构成根本性违约，且被告未提交证据证明对该款的支付提出了异议，因此不影响合同的继续履行。 原、被告在青岛市商品预售合同中约定以按揭贷款方式支付购房款，合同附件一中约定按揭贷款方式是“原告通过银行按揭贷款方式支付房款的，原告应在被告通知的时间内同按揭银行签订按揭合同，向按揭银行提供办理按揭手续所需全部资料”，因此被告负有通知原告同银行签订按揭贷款合同的义务，被告仅称通知了原告办理按揭贷款，但未提交相应证据，不能证明其履行了通知原告同银行签订按揭贷款合同的义务。同时中国银行胶南支行证明2015年被告向其申请按揭贷款，贷款的所有资料齐备，符合贷款审批要求，但因商业网点所在楼号项目准入已过期，贷款未通过审批，即按揭贷款未能获得审批的不是原告的原因造成的，因此不能认定原告对于按揭贷款未能按期支付有过错。 合同补充条款二中约定原告应在办理房屋交接手续之前向被告支付完毕房屋补差款，但被告于2019年3月14日才将房屋交付原告，原告于2016年12月15日向被告支付了房屋补差款，不违反合同约定，不构成违约。 二、被告未交付房屋的行为是否构成违约。 原告向被告支付了全部购房款，在被告未提交证据证明原告未履行其他约定义务的情况下，被告应当按合同约定及时的向原告交付房屋而未交付，原告请求被告承担违约责任应予支持。 原、被告在青岛市商品预售合同中约定的是原告于2013年12月30日前以按揭贷款支付530000元，但由于贷款未获得审批的原因，致使原告于2017年1月通过中国银行青岛漳州二路支行贷款支付购房款530000元，贷款的支付时间发生了变化，被告交付房屋的时间也应当进行相应的变更，但双方并未就交房时间进行明确的约定。依合同补充条款二5“依据本款需原告补缴的差价款，原告应在办理房屋交接手续之前向被告支付完毕，否则原告除应按照合同第七条约定承担逾期付款的责任外，被告有权顺延实际交接房屋时间至实际补交日之后。”的约定，原告补缴了差价款后，就应当办理房屋交接手续，原告于2016年12月15日向被告支付了房屋补差款，被告应于2016年12月16日向原告办理房屋交接。同时依合同第十二条“被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告可选择继续履行合同，但自逾期后的第61日起至实际交付之日止，被告每日按原告已支付房款的万分之二向原告支付违约金。”的约定，确定违约金自逾期后的第61日即2017年2月16日起开始计算至2019年3月14日，以原告主张的已支付购房款1265076元为基数按日万分之二计算的违约金，违约金为191532.51元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下： 一、被告青岛保利广惠置业有限公司支付原告韩红梅、崔堡华违约金191532.51元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告韩红梅、崔堡华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4602元，原告韩红梅、崔堡华负担98元，被告青岛保利广惠置业有限公司负担4504元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  泮晓朋 审判员  孙 超 审判员  陈 敏 二〇一九年七月二日 书记员  郭 冉