安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖0603执异61号 案外人：谭永强，男，1985年6月4日出生，汉族，户籍住所地安徽省濉溪县，现住淮北市相山区。 案外人：余敏芳，女，1986年5月13日出生，汉族，户籍住所地安徽省濉溪县，现住淮北市相山区。 申请执行人:周洁，女，1976年7月18日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被执行人：淮北市房地产开发公司，住所地安徽省淮北市淮海路165号。社会统一信用代码9134060015089015XU。 法定代表人：王东，该公司经理。 被执行人：淮北唯一置业有限公司，住所地安徽省淮北市相山区濉溪路266号。社会统一信用代码913406005518260793。 法定代表人：武建华，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：武建华，男，1973年3月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 本院在执行××与淮北市房地产开发公司、淮北唯一置业有限公司、武建华民间借贷纠纷一案中，案外人谭永强、余敏芳对查封被执行人淮北市房地产开发公司名下位于淮北市相山区相山路14号1幢1108室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人谭永强、余敏芳称，谭永强、余敏芳系夫妻关系。2017年3月30日，其与淮北市房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定购买位于淮北市相山区的房屋，其一次性全额现金支付了50万元购房款。此后，其对涉案房屋进行了装修并居住至今，子女在该房屋所属学区登记入学。相山区人民法院查封其合法取得的房屋，侵犯了其的权益，请求解除对淮北市相山区房屋的查封。 异议审查期间，经本院询问，案外人余敏芳陈述称，2015年3月16日其与丈夫谭永强为了子女入学决定购买涉案房屋，一次性向淮北市房地产开发公司全额现金缴纳了购房款50万元，淮北市房地产开发公司出具了1108室50万元的收款收据。淮北市房地产开发公司向其交付了涉案房屋，交房后其在涉案房屋内长期居住。2017年3月30日，谭永强、余敏芳与淮北市房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定以50万元的价格购买涉案房屋，付款方式为2017年3月30日前一次性支付全部房款，该合同办理了备案登记。 案外人谭永强、余敏芳为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1.户籍信息、结婚证；2.商品房买卖合同；3.淮北市房地产开发公司出具的收款收据、关于对相山北路14号1幢的说明；4.电费发票、燃气费发票；5.合肥居安物业管理有限公司淮北分公司出具的物业费收据、垃圾清运费收据。 申请执行人周洁答辩称，谭永强、余敏芳签订的商品房买卖合同缺少房屋总面积、总价款等条款，且交纳的购房款未开具发票，不能证明购房款已全部交清。谭永强、余敏芳应提交完整的商品房买卖合同及商品房预售合同登记备案证明。 申请执行人周洁未提供证据。 被执行人淮北市房地产开发公司未答辩，亦未提供证据。 被执行人淮北唯一置业有限公司未答辩，亦未提供证据。 被执行人武建华未答辩，亦未提供证据。 本院查明，周洁与淮北市房地产开发公司、淮北唯一置业有限公司、武建华民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月3日作出（2018）皖0603民初730号民事判决书，该判决书判决：一、淮北唯一置业有限公司于本判决生效后十五日内偿还周洁借款本金1280万元、利息（自2014年2月1日起，按照月利率2%的标准计算至借款本金清偿之日止，其中扣除淮北唯一置业有限公司已支付的179920元利息）；二、武建华对上述第一项判决确定的债务中的1080万元借款本金及相应利息承担连带清偿责任；三、淮北市房地产开发公司对上述第一项判决确定的债务中的1180万元借款本金及相应利息，承担淮北唯一置业公司不能清偿部分的二分之一；四、驳回周洁的其他诉讼请求。判决生效后，因淮北市房地产开发公司、淮北唯一置业有限公司、武建华未履行判决书确定的义务，周洁遂向本院申请强制执行。本院于2019年3月28日作出（2019）皖0603执181号之一执行裁定书，裁定查封被执行人淮北市房地产开发公司名下位于淮北市相山区等房屋产权。同年4月3日，淮北市不动产登记中心协助本院查封了上述房屋产权。现谭永强、余敏芳向本院提出异议，请求解除对淮北市相山区相山路14号1幢1108室房屋的查封。 另查明，位于淮北市相山区相山路西××路北××ＮＯ.606地块（国有土地使用权证号：淮土国用（2009）第263号）的使用权人为淮北市房地产开发公司，土地面积2479.13平方米。淮北市房地产屋开发公司在该块土地上开发建设了相山区相山北路14号1幢城镇住宅楼（总产权证号：皖（2017）淮北市不动产权第0011080号）。2017年3月30日，谭永强、余敏芳与淮北市房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定谭永强、余敏芳购买淮北市房地产开发公司在相山区相山路西民生路北编号为ＮＯ606地块上开发建设的相山区相山北路14号1幢（暂定名：房管局80＃楼）1108室，房屋面积85.65平方米，总价款50万元，付款方式为2017年3月30日前一次性支付全部房款。淮北市房地产开发公司将涉案的1108室房屋交付谭永强、余敏芳使用。2015年3月16日，淮北市房地产开发有限公司出具了谭永强1108室50万元的收据。淮北市房地产开发公司出具说明，证明谭永强、余敏芳已于2017年3月30日前一次性付清了购房款50万元，已开具收据，暂未开具发票，已缴清维修基金1万元，正常缴纳物业费、水电气费。2018年8月15日至2018年10月15日电费清单显示用户名为谭永强，用户地址为相山区房管局80幢1108室。2018年9月19日燃气费发票显示用户名为谭永强，用户地址为相山北路14号1栋1108室。 另，相山北路14号1幢1108室房屋备案登记信息显示，该房屋卖方为淮北市房地产开发公司，买方为谭永强、余敏芳，房屋建筑面积85.65平方米，成交价50万元。 经淮北市不动产登记中心查询，谭永强、余敏芳名下无淮北市住宅房屋登记信息。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中位于相山区相山北路14号1幢1108室的涉案房屋现虽登记在被执行人淮北市房地产开发公司名下，但案外人谭永强、余敏芳于涉案房屋被查封之前已与淮北市房地产开发公司签订了合法有效的书面买卖合同，并实际占有该房屋，且已支付了合同约定的全部购房款，涉案房屋未能办理过户登记亦非案外人谭永强、余敏芳的自身原因。谭永强、余敏芳异议理由成立，其权利足以排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于淮北市相山区房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 胡 剑 审判员 崔景瑞 审判员 尹书华 二〇一九年七月十五日 法官助理张翌 书记员杨冰洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。