贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终672号上诉人（一审被告）：榕江县龙云房地产开发有限公司。地址：贵州省榕江县古州镇古州北路21号。法定代表人：谭绿峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：田景成，贵州维律律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。被上诉人（一审原告）：杨凯，男，侗族，1971年5月14日生，贵州省榕江县人，现住榕江县。被上诉人（一审原告）：杨艳，女，侗族，1971年10月4日生，贵州省榕江县人，现住榕江县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：龙胜培，榕江县法律援助中心法律工作者。代理权限：特别代理。上诉人榕江县龙云房地产开发有限公司（以下简称“龙云房开公司”）因与被上诉人杨凯、杨艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省榕江县人民法院(2018)黔2632民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙云房开公司上诉请求：请求撤销一审民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、根据合同约定及法律规定，上诉人均不存在逾期交房情形，不应承担逾期交房的违约责任。1、从事实方面来看，被上诉人交清购房款的时间不明，且至今未交清公共维修基金及契税，而上诉人于2017年12月3日将房屋交付给了被上诉人。根据双方《商品房买卖合同》补充协议第三条“房屋交付”第1款“买受人未付清房款、相关税费、专项维修资金及《商品房买卖合同》中约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，买受人承担由此造成的延期交房责任”的约定。上诉人没有存在逾期交房的事实。2、《商品房买卖合同》是住建部门提供的格式合同，而《补充协议》是买卖双方自行协商约定的条款，根据《合同法》第四十一条：“格式条款与非格式条款不一致的，应当适用非格式条款”的规定，本案应当优先适用补充协议的约定。本案中，《商品房买卖合同》第二十九条：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《商品房买卖合同》明确具体地约定了双方可以另行签订《补充协议》，而买卖双方也明确具体地签订了《补充协议》，《补充协议》第三条“房屋交付”第1款“买受人未付清房款、相关税费、专项维修资金及《商品房买卖合同》中约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，买受人承担由此造成的延期交房责任”。《补充协议》第四条第六款约定：“买受人对应交的合法购房相关费用无异议，如维修基金、备案登记费、贷款手续费、以及契税、开户费用等。出卖人在交房给买受人时，买受人必须缴纳相关办证费用，出卖人协助买受人办理好产权登记，相关费用以榕江相关单位规定为准。”从《补充协议》的约定来看，该约定是买卖双方的真实意思表示，没有违反法律的任何强制性规定。3、从法律上来看，根据《合同法》第六十六条“同时履行抗辩权”的规定，被上诉人付清房款、公共维修基金、契税的行为和上诉人交付房屋的行为应当同时履行。在一方没有履行或没有完全履行之前，另一方享有当然的抗辩权，因此，上诉人在被上诉人没有完全履行合同义务之前，当然有权拒绝交房。二、被上诉人未因接受房屋而受到任何的损失。根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对于违约金，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，违约金超过损失30%的，一般可认定为过分高于造成的损失，本案被上诉人并没有因为没有取得产权证书而受到任何的实际损失，也不影响被上诉人对房屋的正常使用，而法院支持被上诉人的违约金为近4万元。在不是由于上诉人的原因造成且被上诉人没有受到任何实际损失的情况下，一审法院支持如此之高的违约金，有失公正，于情于法于理均不符。被上诉人杨凯、杨艳辩称，一、原审认定事实清楚，采信证据客观公正，原审适用法律正确，判决公平公正。二、被答辩人的上诉理由不成立。1、双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房，而被答辩人到2017年12月3日才将商品房交付给答辩人，而且被答辩人交付的商品房不符合《商品房买卖合同》第十一条的约定。被答辩人未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意，应认定被答辩人逾期交房，被答辩人应承担逾期交房的违约责任。2、被答辩人以《补充协议》第三条、第四条进行抗辩也是不成立的，该两条加重了答辩人的责任，仍应以《商品房买卖合同》第二十九条约定为准。3、根据《税收征收管理法》和《住宅专项维修资金管理办法》第十条的规定，被答辩人不具备收取契税和房屋专项维修资金的资格，也未得到税务部门和住房和城乡建设部门的委托，被答辩人以答辩人不交契税和房屋专项维修资金为由，拒绝交房和认定自己没有逾期交房不成立。4、被答辩人诉称被上诉人并没有因为没有取得产权证书而受到任何的损失不成立。在未取得产权证书之前，所有权归被答辩人所有，答辩人无权转让、赠与、抵押等，因此，被答辩人行为不但侵犯了答辩人的合法权益，而且还造成了原告的损失。杨凯、杨艳一审起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金39097.03元，城市基础实施违约金639.44元，逾期办证违约金49876.12元，共计89612.60元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告通过出让方式取得位于榕江县××大道内侧××号地块后，将该块土地开发建设商品房，建设项目名称为榕城尚品小区。2016年4月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：第三条“原告向被告购买商品房一套，建筑面积160.26㎡，套内建筑面积130.29㎡；按套（单元）计算，该商品房总价款为456741元”；第十一条“出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》以及《住宅工程分户验收表》”；第十二条“电话通信、有限电视、宽带网络交付时线路铺设到户，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人应在90个工作日内进行整改，整改仍未达到交付使用条件的，按买受人已付房款的万分之一每月向买受人进行赔偿”；第十三条“逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”；第十四条“双方对商品房进行验收交接时，出卖人不出示约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税、第二十三条约定的物业服务费用，水电开户费、闭路电视开户费、国有土地使用权证、房屋所有权证办理过程中需缴纳的相关税费或其他税费”；第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”；第二十九条“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。当天，双方另行签订了《补充协议》，约定：“买受人未付清房款、相关税费、专项维修基金及《商品房买卖合同》中约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，买受人承担由此造成的延期交房责任；买受人对应交的合法购房相关费用无异议，如维修基金、备案登记费、贷款手续费以及契税、开户等费用。出卖人在交房给买受人时，买受人必须缴纳相关办证费用，出卖人协助买受人办理好产权登记”。2016年3月25日，原告支付房款30000元；4月5日，原告支付房款66741元；之后原告通过公积金贷款支付购房款360000元。2017年12月3日，物业公司通知原告领取房屋钥匙，原告在《收楼确认书》上签字确认，原告交纳了物业管理费、装修保证金等。同时查明，2016年2月3日，被告取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2016年6月20日，榕城尚品小区电话通信、有限电视工程验收合格。2017年3月10日，榕城尚品小区3号楼竣工验收合格，于9月27日进行竣工验收备案。2017年9月，榕城尚品小区连通宽带网络。2018年1月20日，被告向业主出具《承诺书》，承诺：若2018年6月30日前达不到办理商品房不动产权登记手续的条件，有约定的从其约定，无约定的以承诺书为准，按每户总房款日万分之一支付违约金。2018年1月24日，“榕城尚品”小区完成初始登记。2018年1月29日，被告在“榕城尚品”小区张贴《房屋不动产权证办理通知书》，告知业主办理房屋产权转移登记相关事宜。另查明，2018年1月2日，“榕城尚品”小区3栋办理房屋产权初始登记。诉讼中，原、被告双方均同意对违约金过高进行调整。一审法院认为，一、逾期交房问题。原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的规定，属有效合同。合同签订后，原告已支付了全部购房款给被告。按照双方合同约定，被告应在2016年10月1日前交付商品房给原告，而被告是在2017年12月3日才将商品房交付给原告。被告未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意，应认定被告逾期交房，被告应承担逾期交房的违约责任。从合同约定的2016年10月1日次日起至2017年12月3日，被告逾期交房的时间共428天。依据双方签订的《商品房买卖合同》对“逾期交房超过90日的，按照全部已付房款日万分之二支付违约金”的约定，被告应支付逾期交房违约金39097.03元（456741元×0.0002×428天）。原告要求被告支付逾期交房违约金39097.03元，该院予以支持。二、城市基础设施违约问题。根据双方《商品房买卖合同》的约定“电话通信、有限电视、宽带网络交付时线路铺设到户，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人应在90个工作日内进行整改，整改仍未达到交付使用条件的，按买受人已付房款的万分之一每月向买受人进行赔偿”。该商品房交付的时间为2017年12月3日，连通宽带网络为2017年9月，即该商品房交付时已连通宽带网络，被告不存在违约。原告要求被告支付城市基础设施违约金639.44元，该院不予支持。三、逾期办理商品房产权转移登记问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内办理房屋初始登记”、“约定日期起180日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”。即被告应在2018年3月3日（自2017年12月3日加90日）之前办理房屋初始登记，被告实际已于2018年1月2日办理3栋的房屋产权初始登记，不存在违约行为。原告要求被告支付逾期办理商品房产权转移登记的违约金49876.12元，该院不予支持。综上，被告按《商品房买卖合同》约定，应当赔偿原告的违约金为39097.03元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决:一、由榕江县龙云房地产开发有限公司支付原告杨凯、杨艳违约金39097.03元，限本判决生效之日起十五日内付清。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨凯、杨艳的其余诉讼请求。案件受理费2040元，减半收取1020元，由原告杨凯、杨艳负担620元，由被告榕江县龙云房地产开发有限公司负担400元。本院二审期间，上诉人龙云房开公司向本院提交“榕城尚品”小区1栋、2栋、3栋、5栋、6栋、7栋、8栋的不动产权证书，拟证明“榕城尚品”小区的房屋通过验收并取得了相关合法手续。被上诉人杨凯、杨艳向本院提交《榕江住房公积金管理部个人账户余额查询信息》（截屏）、《委托贷款业务凭证》、《贷款发放通知单》，载明杨凯、杨艳为购买案涉商品房进行的360000元公积金贷款转账至榕江龙云房开公司账户的时间是2016年6月22日。本院对双方提交的证据组织当事人进行了质证。被上诉人杨凯、杨艳对上诉人龙云房开公司提交的证据的质证意见为，对上述证据的三性无异议，但不能达到其证明目的，上述权属证书是在被上诉人起诉后才办理的。上诉人龙云房开公司对被上诉人杨凯、杨艳提交的证据的质证意见为，对真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审查认为，上诉人龙云房开公司二审提交的不动产权证书，可以证明各栋房屋取得初始登记的事实。被上诉人杨凯、杨艳二审提交的《榕江住房公积金管理部个人账户余额查询信息》（截屏）、《委托贷款业务凭证》、《贷款发放通知单》，可以证明被上诉人杨凯、杨艳为购买案涉商品房进行360000元公积金贷款转账至龙云房开公司账户的时间，本院予以采纳作为认定案件事实的依据。本院二审补充查明：杨凯、杨艳于2016年6月22日将360000元公积金贷款交付至龙云房开公司。二审其余查明的事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：规定“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”，据此，本院归纳本案二审的争议焦点为：龙云房开公司应否支付逾期交房违约金？如支付，违约金的起止时间如何认定？本院认为，针对龙云房开公司上诉称杨凯、杨艳交清购房款的时间不明，且至今未交公共维修基金及契税，故有权拒绝交付房屋的问题，本院二审已查明杨凯、杨艳已于2016年6月22日将360000元公积金贷款以通过银行转账形式向龙云房开公司交清购房款。一审在未查明杨凯、杨艳通过公积金贷款支付购房款的具体时间即未核实杨凯、杨艳于何时付清购房款的情况下，贸然进行龙云房开公司是否逾期交房及逾期交房的起算时间的事实认定，确有不当，本院二审予以纠正。因龙云房开公司不具备收取契税和房屋专项维修基金的资格，也未得到税务部门和城乡建设部门的委托，故不得以此作为拒绝依约交房的抗辩事由。按照双方《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房。”但龙云房开公司在2017年12月3日通过小区物业公司即重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司向被上诉人出具《收楼确认书》，杨凯、杨艳在确认书上签字认可作为认定逾期交房违约金的截止时间节点。据此，龙云房开公司实际交付房屋的时间较合同约定已逾期共计428天，一审法院依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条对“逾期交房超过90日的，按照全部已付房款日万分之二支付违约金”的约定，认定龙云房开公司应支付逾期交房违约金39097.03元（456741元×0.0002×428天）计算准确，本院二审予以确认。至于上诉人龙云房开公司上诉称被上诉人杨凯、杨艳未因接收房屋而受到任何损失的问题，缺乏事实和法律依据，亦有悖双方《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，本院不予采纳。综上所述，上诉人龙云房开公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回；一审法院在公积金贷款交付时间未查明的情况下作出逾期交房的事实认定确有不当，本院予以纠正。经二审审查一审法院对逾期交房违约金的起算时间认定准确，故本院二审对一审裁判结果予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2040元，由榕江县龙云房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 欧阳平审判员 王 珺二〇一九年七月三十一日法官助理罗维书记员杨正英