广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初3369号原告：颜勇强，男，汉族，1982年2月5日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：吕粤信，广东广法律师事务所律师。被告：东莞市兴业融资担保有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇南五驰生工业村名都家居8楼。统一社会信用代码为91441900794644798R。法定代表人：王君扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨振锋，广东嘉茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张顺强，广东雄爵律师事务所律师。第三人：惠州市祺顺房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区平潭镇广汕路边132号。统一社会信用代码为441381000053710。法定代表人：刘广乐。第三人：刘广乐，男，1974年6月19日出生，汉族，住广东省东莞市，第三人：何巧玲，女，1972年3月1日出生，汉族，住广东省东莞市，第三人：宋瑞娟，女，1969年10月29日出生，汉族，住广东省东莞市，原告颜勇强诉被告东莞市兴业融资担保有限公司（以下简称：兴业公司）、第三人惠州市祺顺房地产开发有限公司（以下简称：祺顺公司）、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月11日受理后，依法由审判员尹国辉担任审判长，与人民陪审员陈胜光、马巧玲组成合议庭，于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告颜勇强的委托诉讼代理人吕粤信、被告兴业公司委托诉讼代理人张顺强到庭，第三人祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告颜勇强诉讼请求：一、停止对位于广东省惠州市××××沿路街聚贤轩1号楼2单元503号房屋（以下简称：聚贤轩1号楼2单元503号房）的执行，并解除查封；二、判决聚贤轩1号楼2单元503号房屋为原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月3日，原告与祺顺公司签订《广东省商品房买卖合同》，该房的预售许可证为惠阳房预许字（2012）第049号，但该房实际是以现房形式销售，在付清购房款604329元后，于2015年12月3日原告办理收楼手续，并装修入住至今。2016年4月28日祺顺公司向原告开具了发票。法院在办理（2018）粤1972执2948号案件时，于2018年11月8日张贴查封公告，原告才知道房屋被查封，原告为此已向贵院提起执行异议申请，但被驳回。原告认为，涉案房产项目取得了相关证照，原告在查封之前已签订了合法有效书面买卖合同，并且已按照合同约定支付了部分价款，涉案房屋已交付使用，并缴纳物业费、水电费等，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条、《中华人民共和国物权法》第20条的规定，请求法院解除查封并确认房屋归原告所有。被告兴业公司庭审答辩称：1.在法院查封前没有签订合法有效的书面合同，商品房买卖合同第13页第22条约定合同共19页，但签署栏是在17页。合同约定签订时付清全款，但没有银行转账凭证，只有一张收据。购房发票是2016年4月28日出具。2.原告没有提供证明关于所起诉的商品房是用于居住且其名下没有其他房屋，在本系列案原告徐善强提起的诉讼中，徐善强提供的证据显示，除本案1号楼2单元503号房外，颜勇强还分别购买了聚贤轩1号楼2单元504房、2号楼1单元602房、604房，一共购买了四套房，均为大户型，每套房价均达60万元左右，且全部一次性现金支付，不符合常理。原告主张不足以排除法院强制执行，不享有足以排除强制执行的民事权利，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人祺顺公司法定代表人刘广乐向本院出具了一份《情况说明》称：1.本公司与各业主签订的《广东省商品房买卖合同》的交易均为真实合法有效，合同落款处本公司盖章及刘广乐签名均为真实；2.本公司在收取房屋买卖款项过程中，由本公司出具收据、发票均为真实合法有效，本公司表示认可；3.本公司对已销售的房屋与业主签署的购房合同里注明已收取购房款，本公司表示认可并开具了发票；4.由于本公司自己原因导致聚贤轩小区的房屋一直无法办理过户登记手续，业主对此并无过错。第三人何巧玲、宋瑞娟没有提交书面答辩意见。经审理查明：本院于2015年10月15日受理兴业公司诉祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟追偿权纠纷一案，案号为（2015）东二法民二初字第1041号，在审理过程中，兴业公司向本院提出财产保全申请，要求查封、扣押、冻结祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟价值4900000元、12000000元的财产，并提供了相应担保，本院经审查作出（2015）东二法民二初字第1041-1号、1041-2号民事裁定书，并依据上述裁定书于2015年12月17日查封了由祺顺公司开发并登记在其公司名下的位于惠州市惠阳区××沿路街××楼、××楼共××套商品房，包括：1号楼1单元301、302、303、401、402、403、404、501、502、503、504号，1号楼2单元303、401、403、404、501、502、503、504号，1号楼3单元302、303、403、501、504号，共24套商品房；2号楼1单元204、302、303、401、402、403、404、503、601、602、603、604号，2号楼2单元201、203、204、303、401、401、403、404、601、602、603、604号，2号楼3单元201、203、204、303、401、403、404、504、601、602、603、604号，共36套商品房，包括本案所涉聚贤轩1号楼2单元503号房。2016年3月15日，该案经本院主持调解，双方达成调解协议，四被告（即祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟）同意支付兴业公司代偿本金及利息15023502.5元、担保费172200元、财产保全费5000元、诉讼费64401元、违约金1789870.26元，合计17054973.76元，从2016年3月31日起至8月31日止分六期支付完毕，如有任何一期未按协议履行，四被告向原告支付违约金，且原告有权直接申请法院强制执行所有未付款项。后因祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟未履行调解协议书所确定付款义务，兴业公司于2018年3月21日向本院申请执行，案号为（2018）粤1972执2948号，上述查封房产在执行过程中自动转为执行财产，本院于2018年11月8日在查封房产现场张贴查封公告，并拟对房产进行处理。原告对此向本院提出案外人执行异议，主张对聚贤轩1号楼2单元503号房享有所有权以排除法院执行，本院经审查后作出（2018）粤1972执异296号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告不服遂向本院提起执行异议之诉。祺顺公司成立于2010年12月22日，法定代表人为刘广乐，公司股东为刘广乐、宋瑞娟两人，经营范围为房地产开发经营。案涉被查封的房产为祺顺公司开发的楼盘聚贤轩1号、2号楼商品房，坐落于惠州市××××沿路街，本案所涉商品房为聚贤轩1号楼2单元5层03房，建筑面积183.13平方米，登记权利人为祺顺公司，产权证书/证明号为1110225627,不动产单元号（房屋编号）为F358233。2015年12月3日，祺顺公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定祺顺公司将聚贤轩1号楼2单元5层03房以每平方米3300元出售给颜勇强，总价款604329元，合同第六条第1点明确“一次性付款，在签订本合同时已交清总房款604329元”，房屋交付期限为2016年10月1日，另外双方还就违约责任、房产证办理、维修责任等内容作出约定。原告提供的证据显示，于签订合同当天，祺顺公司向其开具了一张收款收据，确认其收到颜勇强购买1号楼2单元503房总款604329元，2015年12月3日，惠州市聚贤业兴物业管理有限公司（以下简称：聚贤业兴公司）与原告签订《收楼确认书》，确认将案涉房屋及入户钥匙、业主手册、装修申请表等交付原告。2016年4月28日，祺顺公司向原告出具了购房发票。另查，由惠州市惠阳区房产管理局核发的编号为惠阳房预许字（2012）第049号商品房预售许可证显示，核准祺顺公司聚贤轩项目预售1号楼1、2、3单元1至6层，有效期从2012年12月3日至2014年10月30日。同时，根据广东省惠州地质工程勘察院、广东省惠阳建筑设计院、广东远顺建设监理有限公司等部门出具的竣工验收备案表显示，聚贤轩1号于2015年12月7日经验收合格。至于《收楼确认书》由聚贤业兴公司盖章及房款以现金方式支付的原因，经本院与祺顺公司法定代表人刘广乐核实：《收楼确认书》由聚贤业兴公司盖章是因为祺顺公司将聚贤轩项目交由聚贤业兴公司进行物业管理。为了确认收取物业管理费时间及管理方便，故此委托聚贤业兴公司交楼，对其交楼行为祺顺公司予以认可；至于收取现金，是因为售楼款进入公司账户后，该款项受房管部门及银行监管，如调用资金需经房管部门及银行批准，而且手续麻烦，对公司运作调动资金不方便，故此要求购房人支付现金，收取现金存入刘广乐个人银行帐户，除几套房是以房抵债外，其他由祺顺公司出具了收据的，都收取了购房款。再查，原告除于2015年12月3日购买本案所涉聚贤轩1号楼2单元503号房外，还于2015年12月9日同一天购买聚贤轩1号楼2单元504房、2号楼1单元602号房、604号房，祺顺公司于当天向其开具收款收据，确认全部收取上述购房款，上述四套房款所涉金额达240多万元，但原告并无提供证据证明上述款项支付的方式及相关事实。2019年6月20日，本院到聚贤轩楼盘所在地现场调查，1号楼2单元503号房已进行装修居住，居住人并非原告颜勇强，而是刘平、朱炜，房内大厅摆设有家具、餐桌、电视、灯饰、洗手间洗浴装置、日常生活用品，房间有大床、衣柜及放置衣物，厨房炊具及煮食材料等，并在现场拍照存档为证。另外，本院就此系列争议案件到惠州市××平潭镇人民政府进行调查了解，平潭镇政府向本院出具情况报告，证实聚贤轩小区业主因所购买商品房未能办理房产证及房屋被法院查封等问题多次向当地政府进行反映，并要求政府部门进行解决，政府亦曾多次组织相关部门接访等情况。以上事实，有民事调解书、民事裁定书、执行裁定书、查封（扣押）财产清单、查封公告、不动产登记结果、商品房买卖合同、收款收据、购房发票、收楼确认书、装修押金收据、商品房预售许可证、竣工验收备案表、惠阳区平潭镇人民政府报告、银行交易明细、房屋现场拍摄照片、电费台账信息、物业管理处收费凭证、谈话笔录、营业执照、工商查询资料等附卷为证。本院认为，根据惠州市惠阳区不动产登记部门出具的不动产登记结果显示，本院所查封的案涉商品房即聚贤轩1号楼2单元5层03房，登记权利人为祺顺公司，原告主张该商品房已由祺顺公司向其出售，且已支付全部购房款并已居住，其对案涉商品房享有权利而排除法院执行。对于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出物权期待权益而主张排除法院执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均作出明确规定，第二十八规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因自身未办理过户登记”，第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，上述规定是对不同买受主体对物权期待权的保护，第二十八条规定为普遍适用条款，而第二十九条规定则是针对被执行人为房地产开发企业，实际适用上产生竞合，并非适用其中一条就自然排斥另一条的适用，只要符合其中一条规定，买受人即享有排除法院执行的民事权益。本案中，原告除2015年12月3日向祺顺公司购买聚贤轩1号楼2单元503房外，还于2015年12月9日同一天向祺顺公司购买聚贤轩1号楼2单元504房、2号楼1单元602号房、604号房，祺顺公司于当天向其开具收款收据，确认全部收取上述购房款，上述四套房款所涉金额达240多万元，对于购楼款的支付事实，虽然祺顺公司向原告开具了收款收据，但原告并无提供银行汇款记录或现金取款依据佐证，如此巨额资金交易，却不能提供证据证明具体交易事实和经过，仅凭一张收据并不能充分反映其交易事实，本院对原告向祺顺公司购房并支付全部价款的事实，不予认定。另外，本院到聚贤轩1号楼2单元503号房现场进行调查，发现房屋实际居住人并不是原告及其家人，而是刘平、朱炜，结合上述原告多起购房情况，本院认为原告购房用于居住并不属实。综上所述，原告的诉讼请求缺乏充分的证据予以证明，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，判决如下：驳回原告颜勇强的诉讼请求。本案诉讼费9843.29元，由原告颜勇强承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尹国辉人民陪审员  陈胜光人民陪审员  马巧玲二〇一九年七月二十二日书 记 员  黄慧琳梁彩红