云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3202号原告：胡宝森，男，蒙古族，1954年10月25日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：赖晓云，系云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被告：孟焕，女，汉族，1981年6月16日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：柏在彬，系云南越鹰律师事务所律师，特别授权代理。原告胡宝森诉被告孟焕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日受理后，依法组成合议庭，分别于2019年5月9日、2019年7月3日公开开庭进行了审理。原告胡宝森及其委托诉讼代理人赖晓云，被告孟焕及其委托诉讼代理人柏在彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告、被告双方于2018年6月11日签订的《房屋租赁合同》（编号：9101402）已经于2019年3月1日解除；2、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年2月28日两个月的房租14400元；3、判令被告向原告支付违约金10000元，A07号商铺2018年物管费2017.5元，水电费131.52元，合计12149.02元；4、判决原告无需向被告退还押金；5、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年2月25日，原告和被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于昆明市联盟镇张官营丽水天锦北区A幢7号商铺出租给被告用于经营，租期自2014年2月1日至2018年6月30日止。到期后，原被告双方同意续订合同，并于2018年6月11日再次签订了《房屋租赁合同》（编号：9101402），租赁期共3年，自2018年6月30日起至2021年6月30日止，租金每月7200元，租金支付方式为半年付。合同签订后，被告向原告支付了2018年6月30日至2018年12月31日的租金，但从2019年1月起，被告未依约向原告支付租金，并以各种理由拖欠不付，原告多次找被告协商后双方达成《房屋出租补充协议》：被告于2019年1月30日付租金加违约金全部50000元，到期不还同意商铺主人锁铺面退房。但被告拖欠租金到2019年1月30日后仍然未付，原告根据约定向被告提出解除租赁合同，要求被告结清租房，并腾出房屋归还原告，但均被拒绝。经向派出所报警处理无果后，2019年2月22日，原告在店铺门上张贴公告，告示被告两天内搬出货物，否则后果自负。原告为维护自身合法权益，特起诉。被告孟焕答辩称：1、原告擅自处分涉案房屋内的物品，并将房屋转租给案外第三人，给被告造成经济损失；2、原告具有重大过错，无权要求被告支付2个月租金及违约金，应该将押金退还原告。综上，请求法院驳回原告全部诉求。原告胡宝森为证明其诉讼请求向法庭提交如下证据：第一组证据：身份证、房产证，证明原告主体适格；原告系位于昆明市联盟镇张官营丽水天锦北区A幢7号商铺所有人；第二组证据：房屋租赁合同、商铺租赁合同，证明2014年2月25日，原告和被告签订《商铺租赁合同》，原告将位于昆明市联盟镇张官营丽水天锦北区A幢7号商铺出租给被告用于经营，租期自2014年2月1日至2018年6月30日止。到期后，原被告双方同意续订合同，并于2018年6月11日再次签订了《房屋租赁合同》（编号：9101402），租赁期共3年，自2018年6月30日起至2021年6月30日止，租金每月7200元租金支付方式为半年一付，被告未按照约定支付租金，构成违约；第三组证据：房屋出租补充协议、接处警登记表、照片三张，证明双方就拖欠租金事宜协商后达成《房屋出租补充协议》，但被告仍未按协议履行，并拒绝解除租赁合同，拒绝退房腾房，一直占用本案所涉商铺，给原告造成经济损失；第四组证据：物业管理费发票、电费发票、水费收费凭证，证明根据双方租赁合同约定所涉商铺物业管理费、水电费应由被告承担；第五组证据：聊天记录，证明被告拖欠租金后，双方达成房租租赁的补充协议，但是被告仍然未按照补充协议履行，原告多次通过电话、短信、物管、报警等方式要求被告支付租金、腾房，否则后果自负。经质证，被告对原告提交的第一组证据无异议；第二、三、四组证据三性认可，证明目的不认可；第五组证据不认可。被告孟焕当庭提交《接处警登记表》、照片，证明原告擅自将商铺转租给第三方，并且第三方已经开始重新装修，原告的行为造成了被告的经济损失。经质证，原告对被告提交的《接处警登记表》、照片三性认可，证明目的不认可。被告违约在先且经过我方催告给予宽限期后仍然不支付租金、腾房，我方依据涉案合同约定解除合同。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信；被告提交的证据具有真实性，但未提供相应证据证明其具体损失，对于其损失，本案不予评判。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2014年2月25日，原被告签订《商铺租赁合同》约定原告将其所有的位于昆明市联盟镇张官营丽水天锦北区A幢7号商铺，建筑面积约56.89平方米出租给被告用于经营，租期自2014年2月1日起至2018年6月30日止。租金分段计收，押金人民币5000元。后原、被告双方又于2018年6月11日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租上述商铺，租期自2018年6月30日起至2021年6月30日止，月租金人民币7200元，半年一付，押金人民币5000元。在租赁期满后原告确认房屋及室内设施、设备安全完好，水、电、煤气、暖气、数字电视、物业管理费等费用结清后当日内原额退还被告押金。被告逾期交租累计一个月以上的，原告有权解除合同，被告按一个月的租金标准向原告支付违约金并赔偿损失。同时合同第八条补充条款约定，如一方违约，另一方有权要求赔偿违约金10000元，即原告违约，则向被告赔偿违约金10000元并退还押金，被告违约则押金不退还并向原告赔偿违约金，原告同意被告转让该商铺给第三方使用，在租赁期间内租金均不改动，每半年交租金，租金交款时间可浮动5日内，超过时间每日240元。合同签订后，被告向原告支付了自2018年6月30日至2018年12月31日的租金。因逾期支付2019年1月1日至2019年5月31日止的租金，其与合伙人出具了一份《房屋出租补充协议》承诺于2019年1月30日向原告支付租金加违约金50000元，否则原告可以锁铺面退房。之后被告仍未履行《房屋出租补充协议》。2019年2月22日，原告在涉案商铺门前张贴公告要强行收回商铺，限被告两天内搬走商铺内的物品，否则后果自负。但被告未搬走商铺内物品。2019年3月1日，原告强制锁门，并于2019年3月2日向被告发出短信通知，要求被告在3天内搬离商铺内物品并将房屋交还原告。被告未予回复。2019年3月13日原告清空了被告留在涉案商铺的物品，案外第三人于2019年3月16日进商铺装修。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告双方于2018年6月11日签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，该合同受法律保护，对原、被告双方具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。签订合同后，原告按照合同约定履行了交付涉案商铺的义务，但被告逾期支付租金累计1个月以上，原告依约行使单方合同解除权，涉案租赁合同于2019年3月1日解除。原告主张被告支付自2019年1月1日起至2019年2月28日共计两个月的租金人民币14400元（7200×2=14400）的诉请本院予以支持。关于原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。根据涉案《房屋租赁合同》第八条补充条款约定，被告违约则押金不退还并向原告赔偿违约金。如上所述，被告未按照合同约定按时足额向原告支付租金，构成违约，给原告造成了一定的损失。本院认为，我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。本院综合被告的过错程度、以及原告的空置损失等综合因素，认为被告的押金5000元足以弥补原告的损失，予以冲抵被告应承担的违约金，被告无需再向原告另行支付违约金，故原告诉请无需退还押金的请求本院予以支持，原告诉请被告支付10000元违约金的请求不再支持。关于原告要求被告向其支付欠付的物业管理费、水电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告认为原告擅自处分其商铺内物品，无权收取租金、违约金，且应当赔偿被告物品损失的答辩意见，因其未提出反诉，也未提交证据证明其物品损失的具体金额，对于其答辩意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、原告胡宝森与被告孟焕于2018年6月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除；二、被告孟焕于本判决生效之日起十日内向原告胡宝森支付自2019年1月1日起至2019年2月28日共计两个月的租金人民币14400元；三、被告孟焕于本判决生效之日起十日内向原告胡宝森支付物业管理费人民币2017.50元、电费人民币61.8元、水费人民币69.72元；四、被告孟焕交付的5000元押金用于冲抵其应当承担的违约金，原告无需退还；五、驳回原告胡宝森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币464元由被告孟焕承担人民币289元，原告胡宝森承担人民币175元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  吴素萍人民陪审员  刘 红二〇一九年七月三十日书 记 员  赵路娟