安徽省芜湖市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖02民终1506号上诉人（原审原告）：胡平上诉人（原审原告）：王春华被上诉人（原审被告）：芜湖市三江物业管理有限责任公司上诉人胡平、上诉人王春华因与被上诉人芜湖市三江物业管理有限责任公司（以下简称芜湖三江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服芜湖弋江区人民法院做出的（2019）皖0203民初1304号民事裁定，向本院提出上诉。本院于2019年6月17日立案受理后，依法组成合议庭，因各方当事人在二审中均未提出新的证据与事实，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。胡平、王春华的上诉请求：1、依法撤销芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初1304号民事裁定；2、判决解除被上诉人芜湖三江物业公司与江岸明珠小区的事实服务关系；3、判决被上诉人立即排除妨碍，撤出江岸明珠小区；4、判决被上诉人移交物业服务用房、地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地等，移交全部物业管理资料；5、判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、经查江岸明珠小区的前期物业是芜湖中域全方位物业管理有限公司，并非被上诉人芜湖三江物业公司，故原审裁定认定芜湖三江物业公司为前期物业，与事实不符。且根据《物业管理条例》第34条规定，业委会应与选聘的物业企业订立书面的物业服务合同。因而不能依据所谓的事实服务来收取物业费，原审裁定适用法律错误。2、原审裁定胡平、王春华不具有诉讼主体资格，适用法律错误。首先，根据《物权法》第70条规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。第78条规定，业主对业主大会、业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。对本规定的理解不应只针对业主大会和业委会，而是所有损害业主区分所有权合法权益的行为都应当有根据有关法律规定诉请救济的权利。其次，虽然最高院司法解释和有关法律规定对单个或少数业主能否对非法物业提起诉讼，是否适格主体没有做出清晰明确的规定，但各省高院在制定本省指导意见时，对没有成立业主委员会的小区业主，基本都规定了单个业主可以作为提起诉讼的适格主体。3、上诉人提交的芜湖市物业管理处江岸明珠小区前期物业备案资料能充分证明江岸明珠小区的前期物业是芜湖中域全方位公司，故原审裁定认定芜湖三江物业公司与芜湖大鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，未经上诉人充分质证，只是简单援引其他生效判决，存在程序瑕疵。被上诉人辩称，1、一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。2、根据《物权法》第76条规定，两上诉人只占有1%的房屋产权和共同共有房屋产权，不能代表广大业主，不具有诉讼主体资格。本案中的江岸明珠小区已成立业主委员会，根据最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，只有业主委员会才有权要求解除物业合同，而本案涉小区业主委员会无此要求。3、上诉人所提芜湖中域全方位物业公司是在2007.12.1-2010.12.31期间为案涉小区提供服务，而芜湖三江物业公司是自2011.1.1至今为小区提供物业服务，两家公司提供服务时间有先后，并行不悖，且芜湖三江物业公司作为案涉小区合法物业单位已得到芜湖中院（2018）皖02民终288号生效判决的确认。2016.7.30芜湖市弋江区中南街道办事处已批复成立案涉小区业委会，只是因故未与芜湖三江物业公司签订书面物业服务合同，但公司至今仍在提供物业服务，形成了事实物业服务关系。4、一审裁定援引《物权法》第76条，而上诉人引用的是第70条和第78条，该两条文涉及的是有关侵害业主权益的侵权行为，非本案物业服务合同纠纷，上诉人混淆了侵权关系与合同关系，上诉理由不能成立。胡平、王春华向一审法院起诉请求：1、依法解除芜湖三江物业公司与江岸明珠小区的事实服务关系；2、芜湖三江物业公司立即排除妨碍，撤出江岸明珠小区；3、芜湖三江物业公司移交物业服务用房、地下车库、配电室、水泵房等相关设施、场所、场地等，并移交全部物业管理资料；4、芜湖三江物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：芜湖江岸明珠小区由芜湖大鑫房地产开发有限公司开发建设，于2008年交付业主使用，交付时的前期物业公司是芜湖中域全方位物业管理有限公司。自2011年1月1日起，芜湖三江物业公司依据其与芜湖大鑫房地产开发有限公司签订的所谓《前期物业服务合同》进驻江岸明珠小区，合同期限1年，自2011年1月1日至2011年12月31日止。2012年7月1日，芜湖三江物业公司与江岸明珠（西苑）业主委员会签订了物业服务合同，合同期限3年，自2012年7月1日至2015年6月30日止。合同结束后，芜湖三江物业公司在没有合同依据的情况下继续进行物业管理至今。依据《物业管理条例》的有关规定，芜湖三江物业公司既不是前期物业公司，其与江岸明珠（西苑）业主委员会签订的物业服务合同也是无权签订的。芜湖三江物业公司在江岸明珠小区进行的物业服务没有合同依据，其进行的事实服务不符合法律规定。一审法院审理查明：芜湖江岸明珠小区由芜湖大鑫房地产开发有限公司开发建设，于2008年交付业主使用，交付时的前期物业公司是芜湖中域全方位物业管理有限公司。自2011年1月1日，芜湖三江物业公司与芜湖大鑫房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由芜湖三江物业公司作为江岸明珠小区一期、二期及三期前期物业服务企业，合同期限1年。2011年12月31日，双方签订补充合同一份，约定将上述《前期物业服务合同》顺延至2012年6月30日止。该合同到期后，三江物业公司一直为江岸明珠小区提供物业服务，但并未签订物业服务合同。胡平于2018年3月取得芜湖市弋江区江岸明珠1#楼1单元901室1%产权，其妹妹胡纯享有99%产权。王春华与朱勤、朱海啸共同共有芜湖市弋江区江岸明珠10#楼1单元1203室房产。2017年9月，芜湖三江物业公司起诉要求胡纯、胡平支付物业费、能耗费并支付滞纳金。芜湖市弋江区人民法院为此作出（2017）皖0203民初3422号民事判决，判决胡纯支付物业费1712.7元及能耗费1151.4元，驳回了芜湖三江物业公司其余诉讼请求。芜湖三江物业公司不服该判决，提起了上诉。2018年2月8日，芜湖市中级人民法院作出（2018）皖02民终288号民事判决，对芜湖三江物业公司主张的滞纳金也予支持。2019年3月11日，胡平、王春华及陈国峰作为共同原告诉至芜湖市弋江区人民法院。2019年5月6日，陈国峰申请撤回了起诉。另查明：芜湖市弋江区江岸明珠小区现有住户约2000余户。以上事实有胡平、王春华提供的芜湖市中级人民法院（2018）皖02民终288号民事判决书复印件、芜湖市弋江区三潭社区居委会出具的《紧急通知》复印件、江岸明珠小区前期物业公司备案资料复印件、房地产权证、芜湖三江物业公司提交的芜湖市中山南路街道办《关于同意成立芜湖市江岸明珠小区业主委员会的批复》复印件及双方当庭陈述等。一审法院认为，本案中胡平、王春华诉请第1项“依法解除被告与江岸明珠小区的事实服务关系”，意即为解聘被告，两原告其余3项诉请均建立在第1项诉请成立的基础之上。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。芜湖市弋江区江岸明珠小区现有住户约2000余户，胡平、王春华要求解聘为江岸明珠小区提供物业服务的芜湖三江物业公司，显然与物权法关于解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定不符，即胡平、王春华不具有诉讼主体资格，故对其起诉裁定予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告胡平、王春华起诉。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，一、本案中上诉人胡平、王春华是否为适格的诉讼主体，是否有权要求解除江岸明珠小区与芜湖三江物业公司之间的事实物业服务关系。1、胡平、王春华作为江岸明珠小区业主，认为芜湖三江物业公司为小区提供物业服务不妥而要求行使业主权利予以解聘并无不妥。但依据《中华人民共和国物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现胡平、王春华诉请解除与芜湖三江物业公司事实物业服务关系，未达法律规定要求，不具备相应的诉讼主体资格，也无权要求解除。2、胡平、王春华的其他上诉请求均以“解除与芜湖三江物业公司事实物业服务关系”为前提，故也不应支持。二、关于江岸明珠小区开发建设企业芜湖大鑫房地产开发有限公司与芜湖三江物业公司签订《前期物业服务合同》、芜湖三江物业公司提供物业服务等事实，已有芜湖市中级人民法院（2018）皖02民终288号生效民事判决在前，一审裁定援引并无不当。且另一前期物业企业芜湖中域全方位物业管理有限公司与芜湖三江物业公司提供物业服务的时间段并不冲突，系先后顺序，因此并不能据此否认芜湖三江物业公司为江岸明珠小区提供物业服务的事实。综上，胡平、王春华上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  胡国华审判员  国廷斌审判员  蔡 俊二〇一九年七月一日法官助理唐红莹书记员吴珺媛附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。